上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第522号
原告上海地益物业管理有限公司。
法定代表人夏继秋。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司。
法定代表人郑育武。
委托代理人倪筱华，上海市罗顿律师事务所律师。
委托代理人张巨波，上海市罗顿律师事务所律师。
原告上海地益物业管理有限公司与被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林军独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海地益物业管理有限公司的委托代理人许宏伟律师、被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司的委托代理人倪筱华、张巨波律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海地益物业管理有限公司诉称：2005年9月8日原告受产权人上海外经贸工程有限公司委托与被告签订了上海市房屋租赁合同，由被告承租上海市中山北一路XXX号一楼、二楼部分房屋总计建筑面积4559.38平方米，用于经营餐饮，租赁期限自2005年9月15日起至2015年9月14日止，合同对租金、中央空调费、水、电、煤气的数额及支付方式做了约定。嗣后，原、被告签订了数份补充协议，对原租赁合同的约定做了补充。2013年9月起被告拖欠原告物业管理费及中央空调费、水、电、煤气费、通讯费、代办费等费用至今未付。因被告长期拖欠租金等相关费用，上海外经贸工程有限公司于2014年2月19日解除了与被告的租赁合同。否认原告曾对被告断水断电断煤气，被告直至2014年3月25日左右才正式搬离租赁房屋。要求判令被告支付2013年9月1日至2014年2月28日的物业管理费492，414元；支付2013年10月、12月、2014年1月、2月的中央空调费156，739元；支付2013年10月至2014年2月的电话承租费2，800元；支付2013年10月至2014年2月的电话费5，053.2元；支付2013年10月至2014年3月的水费31，774.92元；支付2013年10月至2014年3月的电费263，842元；支付2013年10月至2014年2月的代办费5，229.3元；支付2013年10月至2014年3月的煤气费136，114.7元。以上各部分费用总额为1，093，967.12元，扣除被告已经支付的100，000元，要求被告支付993，967.12元。
被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司辩称：2013年9月起因被告经营亏损等原因，被告确实未支付原告物业管理费、中央空调费、水、电、煤气费等费用。2014年1月22日及同年的1月30日被告分别支付原告5万元，共计10万元，用于支付被告欠付原告的上述费用。对物业管理费、中央空调费按照合同及补充协议约定的数额支付无异议，但认为原告在2014年2月17日起对被告使用的租赁场地实施了断水断电断煤气，嗣后未对被告提供物业管理服务，故对原告主张的各项费用，只同意支付到2014年2月16日。另认为：合同约定10月不开空调，故原告主张2013年10月的中央空调费，并未发生，不同意支付。水电煤气等费用的计算时间及方式无法确认，均有异议。认为原告收取电话承租费和代办费违法，不同意支付。
经审理查明，2005年9月8日原告受房屋产权人上海外经贸工程有限公司委托与被告签订了上海市房屋租赁合同，由被告承租上海市中山北一路XXX号一楼、二楼部分房屋总计建筑面积4559.38平方米，用于经营餐饮，租赁期限自2005年9月15日起至2015年9月14日止，合同约定：租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气和通讯等配套与使用费用由被告承担，水、电、煤气等动能费按实际发生量结算；中央空调费为每月45，000元，空调使用时间为每年6月1日至9月30日，12月1日至次年3月31日。
2007年4月20日，原、被告签订补充协议，就被告向原告支付代办费事宜达成以下协议：被告须在合同期（2005.9.15－2015.9.14）内每月按原告实际代收、代付水电、煤、电话、空调等费用的1％标准向原告支付代办费。
2012年7月1日，原、被告签订补充协议，对租金、支付方式和期限作了调整，双方约定：原租赁合同所指的租金不包含物业管理费，租金由上海外经贸工程有限公司收取，物业管理、水、电、煤气、通讯、中央空调等费用由原告收取；2012年7月1日起，物业管理费每天每平方米按0.6元收取，每月计82，069元。
2013年9月1日起，被告因经营亏损，未支付原告物业管理费、水电煤气费、中央空调费等费用。直至2014年1月22日及同年的1月30日被告分别支付原告5万元，共计10万元，用于支付被告欠付原告的费用，但该10万元究竟抵扣哪项欠费未作约定。
2014年2月10日原告曾向被告发出催缴通知书，要求被告于2014年2月14日前付清2013年9月至2014年1月31日期间各项欠费共计100多万元，逾期不付，原告将不再提供相应的水电煤气、中央空调等服务。
2014年2月18日，原告邮寄被告律师函一份，言明，因被告从2013年9月起拖欠租金等费用，属严重违约，且已符合解除租赁合同的条件，故原告正式通知被告，即日起解除租赁合同，同时要求被告于租赁合同解除后7日内迁出租赁房屋并支付全部欠款。2014年2月19日，被告收悉原告律师函。
2014年2月17日被告曾致函原告称：原告于2014年2月17日对被告停水、停电，已造成被告被迫停止对外营业，已经对被告造成严重损害，要求原告接函后立即纠正。2014年3月24日被告再次致函原告，称：因原告于2014年2月17日擅自对被告停水、停电、停气，造成被告被迫停业，被告即于当日发函要求原告立即更正未果，原告于2014年2月18日又以律师函告单方终止租赁合同，并要求搬离租赁房屋，现被告已于近日撤离租赁房屋，认为原告严重违反合同约定，被告将保留追究的相关权利。
另查明，原、被告之间以往收费惯例是由原告单方抄表记录读数，向被告开具交款通知书，被告核对无误后付款。2013年9月至2014年2月，原告按惯例向被告开具交款通知书，被告未确认读数也未付款。
上述查明事实，由原告提供的房屋租赁合同及补充协议、上海燃气市北销售有限公司开具付费帐单、交款通知书、被告使用的水电表具抄表的读数清单、2013年8月至2014年2月每月被告用水用电用量数额计算的清单、计算方法及单价的计算方法、上海市自来水市北有限公司的告客户书、原告支付水费发票、被告退场时水电表具读数照片、原、被告的往来函件，被告提供的银行付款回单、原、被告往来的函件，被告张贴告示的照片、录音记录，及双方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁协议及补充协议是当事人的真实意思表示，符合法律规定，当事人应按照约定全面履行。
根据原、被告双方提供的往来函件及被告提供的录音资料，可认定原告确于2014年2月17日起对被告实施了断水、断电行为，而该行为既无合同也无法律依据，故被告不同意支付原告2014年2月17日至2014年2月28日的物业管理费，可予准许。
原告要求解除租赁合同的律师函虽于2014年2月19日送达被告，但被告直至2014年3月20日左右才从租赁房屋迁出，而水电煤气费用是依据实际使用情况收取，且中央空调的提供也未中断，故被告辩称，同意支付水电煤气各项费用的时间截止至2014年2月16日的依据不足，本院不予采信。现原告根据双方约定要求被告支付2013年9月起至2014年2月28日期间的中央空调费以及被告因使用租赁场地所发生的水电煤气等费用，于法不悖，应予支持。
关于代办费，因双方签订了补充协议对此作了明确约定，原告要求被告支付，于法不悖，可予支持。
至于原告主张的2013年10月的空调费及电话承租费和电话费，因无合同与事实依据，本院均不予支持。
原告主张的水电煤气的计算方法，有煤气公司出具的付费帐单、原告水电表具的读数抄表清单、被告用水用电计算清单、表具读数照片及原、被告双方以往的付费惯例为凭，已形成了完整的证据链。而被告对原告提供的用水用电计算清单及计算方式虽有异议，却未能提供证据予以反驳，故对原告提出的要求被告支付水电煤的数额，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司应支付原告上海地益物业管理有限公司2013年9月1日至2014年2月16日的物业管理费共计457，242元；
二、被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司应支付原告上海地益物业管理有限公司2013年12月、2014年1月、2014年2月中央空调费共计145，239元；
三、被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司应支付原告上海地益物业管理有限公司2013年10月至2014年3月的煤气费共计136，114.7元；
四、被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司应支付原告上海地益物业管理有限公司2013年10月至2014年3月期间水费31，774.92元、2013年10月至2014年3月期间电费263，842元、2013年10月至2014年2月期间代办费5，063.81元；
上述第一项、第二项、第三项、第四项合计总额为1，039，276.43元，扣除被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司已经支付的100，000元，被告上海虹口绍兴饭店管理有限公司应支付原告上海地益物业管理有限公司各项欠款共计939，276.43元，该款于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，739.77元，减半收取6，869.89元，由原告负担273.51元，被告负担6，596.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 林军
二〇一四年五月七日
书记员 戴燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。