贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初502号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，系该分行行长。
委托诉讼代理人：龙迪，男，1992年7月6日生，苗族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告：邵忠良，男，1971年5月24日生，汉族，户籍地贵州省遵义市，现住贵州省兴义市。
被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金北路金地首座C幢23楼。
法定代表人：谭波，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王春雄，男，1972年3月3日生，汉族，系贵州义诚房地产开发有限公司工作人员，现住贵州省兴义市，一般授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告邵忠良、贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人龙迪、姚勇，被告邵忠良，被告义诚房开公司的委托诉讼代理人王春雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、提前解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告邵忠良偿还尚欠原告贷款本金282992.97元及利息、罚息、复利，被告义诚房开公司承担连带保证责任；3、原告对邵忠良购买的位于贵州省兴义市桔山大道与B6路交叉处义诚银座C幢5层502号房屋享有优先受偿权；4、一切费用由二被告承担。事实及理由：2012年4月5日，被告邵忠良与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款320000元，用于购买贵州省兴义市桔山大道与B6路交叉处义诚银座C幢5层502号房屋并以该房屋作为抵押物。借款期限自2012年4月5日起至2032年4月5日止，贷款利率采用基准利率，自划款之日起计算；不按合同约定按时偿还借款本息时，原告有权解除借贷关系，有权宣布贷款立即到期，同时有权处分抵押财产，义诚房开公司对上述款项提供连带责任保证。二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本息及实现债权的相关费用。合同签订后，原告于2012年4月5日足额向被告邵忠良发放贷款320000元。被告邵忠良长期拖欠贷款本息，2016年6月至今已逾期10期共计21913.56元。截止2017年3月5日逾期本金9996.26元、利息11317.49元、罚息274.85元、复利324.96元，共计21913.56元。被告邵忠良用于抵押的房屋已经办理了房屋所有权证及他项权证。原告认为原、被告之间签订的借款合同及抵押担保条款有效，原告已经向邵忠良发放贷款，但邵忠良未按期还款，义诚房开公司拒绝履行保证责任，二被告严重违约。原告有权按照合同约定提前收回贷款本息，处置抵押物，义诚房开公司应该承担保证责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告邵忠良辩称，我愿意还款，只是现在经济比较紧张，没有还款能力。义诚房开公司不承担还款责任。
被告义诚房开公司辩称，被告邵忠良向原告借款，我公司为被告邵忠良承担连带责任保证。被告邵忠良用其自有房产作为抵押物，应当先处置邵忠良的抵押物清偿债务。邵忠良已经违约，请求法院解除保证人的连带责任保证，并判决被告邵忠良承担还款责任及因被告邵忠良违约原告为实现债权所产生的一切费用。
经审理本院认定事实如下：原告与被告邵忠良、义诚房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金320000元，借款期限从2012年4月5日至2032年4月5日，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布实行的同期同档次贷款利率计算，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率在本合同约定的每月利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年1月1日调整，按月还本付息等额本息还款；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告可以解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息；被告义诚房开公司为被告邵忠良的该笔贷款承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；被告邵忠良用位于贵州省××山××道义××小区××号房屋（房屋所有权证号：市房权证兴义字第××号，建筑面积151.62㎡）作为该笔贷款的抵押物。后于2014年6月19日办理了抵押登记。2012年4月5日原告向被告发放了贷款。后被告仅偿还了部分借款本息，截止2017年3月5日，被告已经连续违约十期，已偿还借款本金37007.03元、利息79528.33元，尚欠借款本金282992.97元、利息11317.49元、罚息274.85元、复利324.96元。原告多次催要未果，向本院起诉。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的个人借款合同和抵押合同，并未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，原告按照约定向被告邵忠良发放了贷款，被告邵忠良应当按照约定向原告履行还款义务。被告多次未按期向原告还款，构成违约。原、被告双方在合同中约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告可以解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。故对原告要求解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告邵忠良作为借款人，未按照约定的期限向原告返还借款，其行为已构成违约。原、被告在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故只能按照被告尚欠的借款本金和正常利息为基数计算罚息和复利。原、被告在合同中明确约定被告邵忠良用位于贵州省××山××道义××小区××号房屋作为该笔贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续，该抵押合法有效。被告邵忠良未按期还款，原告依法对该抵押物享有优先受偿权。被告义诚房开公司自愿为该笔贷款承担连带保证责任，被告邵忠良未按期还款，用被告邵忠良用于抵押的房屋进行清偿后，仍不能清偿的款项，由被告义诚房开公司承担连带保证责任。被告义诚房开公司承担连带保证责任后，有权向被告邵忠良追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告邵忠良、贵州义诚房地产开发有限公司于2012年4月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告邵忠良在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年3月5日止尚欠借款本金282992.97元、利息11317.49元、罚息274.85元、复利324.96元；2017年3月6日至本判决履行期限届满之日止的罚息和复利，以294310.46元（即尚欠的本金282992.97元及利息11317.49元之和）为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%后所确定的年利率计算。
三、如被告邵忠良不按上述期限还款，原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对被告邵忠良用于抵押并登记的位于贵州省兴义市桔山大道义诚银座小区C幢5层502号房屋（房屋所有权证号：市房权证兴义字第××号，建筑面积151.62㎡，他项权证号：市房他证兴字第××号）享有优先受偿权。
四、如被告邵忠良不按上述期限还款，用被告邵忠良抵押并登记的位于贵州省兴义市桔山大道义诚银座小区C幢5层502号房屋清偿后，尚不足以清偿的债务，由被告贵州义诚房地产开发有限公司承担连带保证责任。贵州义诚房地产开发有限公司承担连带保证责任后，可以向被告邵忠良追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5544元，减半收取2772元，由被告邵忠良、贵州义诚房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 邢成进
二○二○一七年三月十四日
书记员 朱 艳