江西省吉安市青原区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0803执异2号
案外人：王三梅，男。
委托代理人：王远远、刘小云，江西奋翼律师事务所律师。
申请执行人：吉安稠州村镇银行股份有限公司。
法定代表人：陈希林，董事长。
委托代理人：陈坚，男。
委托代理人：李旭岗，男。
被执行人：吉安汇诚实业发展有限公司。
法定代表人：ＸＸ，经理。
第三人ＸＸ，男。
委托代理人：周龙华，江西律星律师事务所律师。
本院在执行申请执行人吉安稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）与被执行人吉安汇诚实业发展有限公司（以下简称汇诚公司）适用特殊程序案件纠纷一案中，案外人王三梅不服本院于2017年9月4日作出的（2017）赣0803执382号之一执行裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年4月19日、5月9日进行了两次执行听证，案外人王三梅委托代理人王远远、刘小云、申请执行人稠州银行委托代理人陈坚、李旭岗、第三人ＸＸ委托代理人周龙华到庭参加听证，被执行人汇诚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，现已审查终结。
案外人王三梅称：其与被执行人汇诚公司于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同真实、合法、有效，已支付租金，该事实已经得到江西省吉安市吉州区人民法院（以下简称吉州区法院）司法认定。《房屋租赁合同》形成时间先于抵押时间，符合对抗银行抵押权的条件，案外人对法院查封、拍卖的房产享有的租赁权优先于银行抵押权。为此，案外人提出执行异议申请，请求本院确认其对法院查封、拍卖的房产享有租赁权，该租赁权优先银行的抵押权，将该房产交付其经营使用，在拍卖过程中对其租赁信息予以披露，保障其作为承租人、竞买人的合法权益，若法院不将该房产交付其使用且在拍卖过程中不披露其租赁信息，则法院应该在拍卖前将405万元租金返还以除去其享有的租赁权。案外人向本院提交了吉州区法院（2017）赣0802民撤1号民事判决书、房产证、押金收条、定金收条、租金收条、银行流水、汇款回单、《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、交纳水、电费凭证等证据。
申请执行人稠州银行辩称：其与被执行人汇诚公司于2016年6月17日签订《固定资产贷款合同》，被执行人向其书面声明抵押房产无租赁、无出售，在法院查封、拍卖该房产过程中被执行人向其出具承诺书，明确表示未将抵押物出租、出售。案外人与被执行人签订的租赁合同未按要求向房产管理部门登记备案，案外人也未能实际占有使用该抵押房产。作为一优质大宗物业，案外人以明显低于市场价格租赁抵押房产20年，不符合交易习惯。被执行人汇诚公司及其法定代表人ＸＸ有大批民间借贷纠纷案，其与案外人之间名为租赁关系，实为民间借贷关系。为此，申请执行人认为案外人对抵押房产不享有租赁权，请求本院驳回案外人的异议请求。申请执行人向本院提交了《房屋移交协议书》《关于已拍房产和土地缓交涉及事项的补充协议》《房产及土地过户有关事宜的补充协议》《房屋买卖合同书》、租金收据、承诺书、照片等证据。
第三人ＸＸ辩称：其与案外人王三梅签订了《房屋租赁合同》，向申请执行人稠州银行抵押贷款也是事实，请法院维护各方当事人合法权益。
经审查查明，申请执行人稠州银行与被执行人汇诚公司于2016年6月17日签订了编号为2016—0036071《固定资产贷款合同》。为保证贷款合同的履行，双方签订了（2016）吉稠最抵字第2036071号《最高额抵押合同》，约定被执行人用案涉房屋作为抵押物为该笔借款提供担保，担保限额为1300万元，并于2016年6月15日办理了不动产抵押登记，领取了赣（2016）吉安不动产证明第0009942号不动产登记证明书，抵押权人为申请执行人。
申请执行人稠州银行与被执行人汇诚公司适用特殊程序案件纠纷一案，本院于2017年7月11日作出（2017）赣0803民特1号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人汇诚公司所有的位于吉安市青原区××大道西侧××号的房地产（产权证号：赣20**吉安不动产权第0005901号），所得价款在1300万元限额内优先清偿编号为2016—0036071《固定资产贷款合同》项下，申请人稠州银行尚未受偿的主债务及利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用；二、申请费96890元，由被申请人汇诚公司负担。
2017年8月3日稠州银行向本院申请强制执行，本院于2017年8月8日依法立案执行。同年8月16日本院裁定查封了案涉房屋，2017年9月4日本院作出（2017）赣0803执382号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖该房屋。2017年9月10日，首封法院吉州区法院向本院出具移送执行函，将案涉房屋移送本院执行。2017年9月22日，本院执行法官、司法技术人员、申请执行人稠州银行工作人员与江西诚达房地产土地估价咨询有限公司（以下简称诚达公司）工作人员至案涉房屋进行现场勘察、张贴封条。2017年9月29日诚达公司作出赣诚达[2017]（司）字第D09052号房地产估价报告，评估意见为上述房产的评估总值为20907820元。
在执行中，因吉州区法院（2017）赣0802民初797号民事调解书确认被告ＸＸ、汇诚公司将案涉房屋的房屋使用权、租赁权交给饶军涛使用租赁，期限为十年以抵消借款。案外人王三梅认为该调解书的内容损害了其合法权益，故诉讼至吉州区法院。2017年12月8日，吉州区法院作出（2017）赣0802民撤1号民事判决书，判决撤销吉州区人民法院（2017）赣0802民初797号民事调解书第1条内容。
审查期间，本院依法调取被执行人汇诚公司法定代表人ＸＸ名下账号为62×××94的账户从2015年9月至2018年4月的交易明细，查明汇诚公司与案外人王三梅在2016年5月20日签订《房屋租赁合同》之前，双方以及关联人之间已经有频繁的资金交易往来：从2015年10月4日至2017年1月13日，ＸＸ与王海英有资金交易14次，资金往来显示ＸＸ共付给王海英598万元，王海英付给ＸＸ536.5万元，另外王秀英于2016年6月21日分别转入200元、189.98万元给ＸＸ。2018年3月9日吉安房屋租赁管理办公室向本院出具情况说明，证明案涉房屋未到该单位办理房屋租赁登记备案手续。本院在依法调查询问中国铁塔股份有限公司吉安分公司青原区区域经理戴锡根时，其证实该公司与案外人王三梅签订的《场地租赁合同》形成于2017年12月8日以后，租金5万元于2018年4月13日支付。
另查明，案涉房屋原系吉安青原区地方税务局（以下简称青原区地税局）所有，2014年6月3日，江西吉安赣新拍卖有限公司在吉安公共资源交易网发布拍卖公告，对案涉房屋进行公开拍卖，拍卖公告注明该房产于2014年12月31日交付，若超过交付时间，青原区地税局按附近市场行情承租，具体租金由双方协议商定。江西志翔实业有限公司（以下简称志翔公司）通过拍卖的方式取得案涉房屋的所有权，并于2014年10月10日办理了房屋过户手续。后志翔公司将案涉房屋出售给汇诚公司，双方于2016年5月12日办理了房屋过户手续，因青原区地税局仍在继续使用，故志翔公司向汇诚公司支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金25万元。青原区地税局于2017年1月15日从案涉房屋中搬迁至青原区行政中心，于当月将大楼全部钥匙移交给志翔公司。案涉房屋在2017年1月之前每月电费在2000元-8000元之间、水费在320元-690元之间，从2017年2月起每月电费在120元-170元之间、水费在0元-45元之间。
本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。合法占有租赁物是承租人取得租赁权并排除对执行标的强制执行的必备要件。本案中，从房屋实际占有使用看，案涉房屋系原产权人青原区地税局办公用房，后该房产因出售分别于2014年10月10日、2016年5月12日先后两次产权转让变更至志翔公司和汇诚公司名下，但仍然由青原区地税局实际占有、使用直至2017年1月15日搬离，期间汇诚公司通过志翔公司以转账方式收取了租金25万元，并出具租金收据。后汇诚公司因资金所需，向稠州银行借款，以案涉房屋进行抵押担保并于2016年6月15日办理抵押登记。由此确认，案外人王三梅、汇诚公司虽然于2016年5月20日订立了《房屋租赁合同》，但截至2017年1月15日青原区地税局搬离案涉房屋，案外人对该房屋并未实际占有、使用。
案外人提出2016年6月10日其与中国铁塔股份有限公司吉安分公司签订的《场地租赁合同》可以证实在2016年6月10日已经占有案涉房屋，对此我院于2018年5月2日就该《场地租赁合同》签订情况，向中国铁塔股份有限公司吉安分公司及签订《场地租赁合同》的经办人该分公司青原区区域经理戴锡根调查，戴锡根证实该份《场地租赁合同》签订时间不是2016年6月10日，真实签订时间是在2017年12月8日以后，租金5万元于2018年4月13日转账支付。案外人王三梅采取倒签的方式将《场地租赁合同》签订时间写在案涉房屋抵押权设定日期（即2016年6月15日）和本院查封日期（即2017年8月16日）之前，2018年5月9日的执行听证中案外人对倒签行为予以认可。由此确认，案外人提供的该份《场地租赁合同》不能证明其先于抵押权人及法院查封之前占有、使用案涉房屋，故不能产生对抗优先权人的效力。
从案外人提供的吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民撤1号民事判决书看，该份判决撤销了吉州区人民法院（2017）赣0802民初797号民事调解书第1条内容，并未确认案外人王三梅对案涉房屋合法占有，也未确认其享有该房屋租赁权。吉州区人民法院（2017）赣0802民撤1号民事判决书仅仅是认定案外人王三梅与汇诚公司所签订的《房屋租赁合同》合法有效，但真实有效的租赁合同成立，仅具有债权效力，仅享有租赁物的交付请求权，不享有物权的对世效力。本案中，案外人对案涉房屋既未合法有效占有，也未采取登记备案等合法有效公示，故其已确认租赁权的主张不能成立。且该份判决书的作出时间于2017年12月8日，是在本院2017年8月16日查封案涉房屋之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此，案外人主张上述判决已经确认其租赁权，与事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上，案外人提供的以上证据不能证明其先于抵押、查封前合法占有使用案涉房屋，也不能证明其取得对世效力的租赁权，其主张享有租赁权并对案涉房屋继续使用、带租拍卖的要求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人王三梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 欧阳勇
人民陪审员 蒋克诚
人民陪审员 彭声涌
二〇一八年五月十四日
法官 助理 肖满苹
书 记 员 周佳玫