山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第683号
上诉人（原审被告）济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人丁本锡，总经理。
委托代理人安法栋，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人曲颂，山东康桥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）何德利，男，1970年6月6日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人徐志光，山东德义君达律师事务所律师。
上诉人济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人何德利商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人万达公司的委托代理人安法栋、曲颂，被上诉人何德利的委托代理人徐志光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年1月29日，何德利与万达公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同中约定由何德利购买万达公司开发建设的位于济南市市中区纬一路以东、经二路以南济南万达广场的商品房一处，楼号为4号楼109室。合同中约定的房屋建筑面积为150.82平方米，单价每平方米35397.63元，总价款5338671元。合同第六条中，双方约定何德利以分期付款的方式支付购房价款，合同签订之日付50%，余款向银行申请贷款后30日内支付。合同第八条双方约定的交付期限为“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（4）该商品房取得建筑工程竣工验收备案条件。”合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，双方约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、双方按照补充协议的相关约定执行。……”合同落款处，甲方由万达公司加盖公章、乙方由何德利签名捺印予以确认。其中合同附件三关于装饰、设备标准中双方约定：“……5、门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”所有附件中均有何德利签名认可。在附件五《补充协议》第四条第1款中双方约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2012年6月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。”在第8款中双方有如下约定：“8、甲方（万达公司）自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方（何德利），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，何德利分三次交付了全部购房款，由万达公司为其开具了收据。2011年9月30日至2012年6月30日期间，万达公司未按合同约定的时间交付房屋，至2013年9月3日，何德利正式向万达公司提交《索赔函》一份，内容为：其购买的位于经四路万达商业广场4号楼109号商铺，万达公司未按合同约定的时间2011年9月30日前将符合合同约定标准的房屋交付。万达公司在通知交房时，房屋与万达公司的宣传及合同约定的的标准严重不符，合同约定临街为铝合金玻璃窗，但建成的房屋临街却没有窗户。经多次协商和交涉，万达公司已进行了重新施工，目前已施工完毕，准备交房。根据合同补充协议的约定，请求万达公司向其支付违约金40万元，并请求在收到此函件15日内给予答复，逾期何德利将通过司法途径主张权利。同日，万达公司工作人员韩某某在此函件左下方注明“收到此件”。庭审中，何德利提供了万达公司在销售楼盘时的沙盘照片及改造时的照片，该照片中反映的情况是何德利所购商铺的二层设计是有临街窗户的，至2013年8月31日止，何德利所购商铺二层临街窗户的改造工程尚未完工，未达到交付条件。何德利同时提交的视听资料一份，在该视听资料中，万达公司工作人员韩某某也表示认可准备交付的房屋不符合合同约定，并表示在请示公司领导后再协调解决交房和赔偿的相关事宜。万达公司认为其交付的房屋已取得了由质量监督站核发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合合同约定的交付条件，何德利拒绝接收房屋，已违反了合同的约定，故对何德利的诉讼请求法院不应予以支持。同时，万达公司向法庭提交了竣工验收备案单及其他业主已按合同约定接收房屋的资料，欲证实何德利拒绝接收房屋的行为，违反了合同约定；提交了万达广场4号楼的设计施工图纸，证实该楼二层临街在设计上就没有窗户，后来改造是应业主的要求统一进行的，并未违反合同约定。何德利诉至法院，请求法院依法判令万达公司向其支付违约金，以房款总额5338671元为基数，自2011年9月30日起，计算至实际交房之日止；由万达公司承担本案全部的诉讼费用。
原审另查明，本案在审理过程中，经万达公司申请，审判人员到现场进行了勘验，发现涉诉房屋的二层窗户改造已全部完工，涉诉房屋的二层除改造的窗户外，没有其他自然采光的光源。相关勘验的情况在2014年5月9日第二次开庭审理时均已向双方进行了质证。再查明，涉诉房屋现双方未办理交接手续。至合同约定的交房期限，万达公司曾通知过何德利办理交接手续，但何德利到房屋内实际查看后，发现二层没有合同约定的临街窗，且没有其他自然采光的光源，拒绝收房，并要求万达公司按合同约定进行改正。万达广场4号楼二层窗户改造工程的施工时间为2013年5月2日，至2013年11月1日，涉诉房屋的二层临街窗已全部改造完毕并验收。在本案原审审理期间，万达公司未能提供证据证实其曾要求何德利办理涉诉房产的交接手续。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是万达公司所交付的房屋二层没有临街窗是否构成违约及是否应向何德利承担违约责任的问题。对此，原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定了何德利所购买房屋的二层临街设计是有窗户的，且通过现场勘查，如所购房屋二层临街没有窗户是无法自然采光的，在不使用照明的情况下，二层无法正常使用。通过何德利提交的视听资料等其他证据也可以证实，万达公司的工作人员对其所交付的房屋不符合合同约定的事实也是明知和认可的，双方也曾对违约和赔偿问题进行过协商，故本案中应认定万达公司在约定的交付时间向何德利交付的房屋是不符合合同约定的，万达公司提出的本来设计图纸中就没有设计窗户，其是按照规划进行施工的辩解，不能成立，何德利在万达公司通知交付房屋时，拒绝接收，是行使的抗辩权，并无不当，对于房屋的不能及时交付，万达公司是负有过错的，依法应当承担违约责任。根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从中可以看出，不适当履行属于违约责任的一种，即债务人虽然履行了债务，但履行的内容不符合法律规定或者当事人的约定，即不符合债的本旨。其中不适当履行又包括迟延履行、不完全履行、瑕疵履行、加害给付。万达公司在合同约定的交付时间准备向何德利交付的房屋不符合合同附件中约定的二层临街为铝合金窗的标准，且经过原审法院工作人员现场勘查，二层在没有窗户又不靠照明采光的情况下，是无法正常使用的，故何德利在房屋不符合约定的交付条件的情况下，拒绝收房并办理交接手续，是行使的合同履行抗辩权，并无不当。万达公司在2013年时主动进行施工，改造二层铝合金窗的行为，也客观上印证了其准备交付的房屋不符合合同约定的事实。故何德利要求万达公司承担违约责任，向其支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，原审法院依法予以支持。关于万达公司应承担违约金的数额和比例问题，原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方所签订合同补充协议的约定，万达公司承担逾期交房违约金的计算方式应以合同约定的总房款5338671元为基数计算；对于违约金起算的期间，通过双方签订的合同及补充协议可以看出，主合同第八条中约定的时间与补充协议约定的并不一致，对此何德利并不认可补充协议，认为不是双方的合意形成的。对此，原审法院认为，该份合同系由万达公司提供的格式合同，有关交付时间的日期也均是打印形成，在万达公司不能举证证实或何德利不予认可的情况下，根据我国合同法的相关规定，应作出对提供格式合同一方的不利推定，故违约金的起算时间应认定为合同第八条中约定的2011年9月30日前。关于违约金的终止时间问题，原审法院认为，虽万达公司未在涉诉房屋改造竣工后及时通知何德利办理交房手续，但在诉讼过程中，法院现场勘验并将勘验情况开庭质证后就应视为何德利已知道涉诉房屋达到了交付标准，应当配合万达公司办理交接手续，如不办理交接，所产生的损失系由何德利的故意而扩大的，不应由万达公司承担，故违约金的终止时间应计算至法院第二次开庭审理时，即2014年5月9日。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告济南万达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何德利支付逾期交房违约金，以购房款总额5338671元为基数，自2011年11月1日起计算至2014年5月9日止，按合同约定的日万分之一的标准计算。二、驳回原告何德利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200元，由被告济南万达商业广场置业有限公司承担。
上诉人万达公司不服原审判决上诉称：一、上诉人已按与《济南市商品房买卖合同》的约定向被上诉人交付了涉案房屋（商铺），且上诉人交付的房屋符合合同约定及相关法律规定，一审法院认定上诉人存在违约行为没有事实和法律依据。1、涉案房屋二层临街一侧原本设计并没有窗户，合同附件三只是约定了如果有窗时窗户的材质，一审法院认为涉案房屋原设计有窗的认定与事实严重不符。上诉人在庭审过程中己向法庭提交了涉案房屋的施工图和竣工图。根据上述资料，涉案房屋二层临街一侧的设计自始至终没有进行过设计变更，房屋二层临街一侧原本设计就是用来安置广告的广告位，这也符合商铺设计的基本理念和要求。该合同附件三是对涉案小区内房屋部分装饰及设备标准的约定，此约定是在涉案房屋存在临街窗的前提下而对临街窗设定的装饰标准，该约定并不意味着包含涉案房屋在内的小区内所有房屋均须配备临街窗，如涉案房屋不存在临街窗，则该条约定不对上诉人、被上诉人双方产生效力。2、上诉人向被上诉人交付的涉案房屋符合约定和法定的交付条件。根据双方合同约定及法律规定，房屋交付条件为取得竣工验收备案证明文件。2011年9月29日，涉案房产取得济南市工程质量与安全生产监督站核发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量等导致合同目的无法实现的根本违约行为，所以，涉案房屋具备交付的条件。3、上诉人己按合同约定向被上诉人交付了涉案房屋，被上诉人未在合同约定的时间内向上诉人提出任何异议，所以被上诉人无正当理由拒绝办理房屋接收手续的行为，不应视为上诉人没有交付房屋。上诉人己按合同约定向被上诉人送达了《入伙通知书》，已履行了对上诉人的通知义务。被上诉人在收到交房通知后，并未就涉案房屋二层临街是否有窗的问题向上诉人提出过任何异议。根据合同《补充协议》第五条第6款的规定，如交付时房屋装修装饰达不到约定的标准，上诉人应当在双方确认之日起30日内采取补救措施纠正。被上诉人在收到交房通知后，从未向上诉人提出任何异议，也未向法庭提交其在收到收房通知之日起30日内向上诉人提出异议的任何证据。因此，涉案房屋应当按照合同的约定，认定上诉人已经交付了涉案房屋。二、涉案房屋临街是否有窗的争议，并不会导致上诉人出现根本违约行为，也不会导致合同目的根本无法实现，更不能成为被上诉人拒绝接收房屋的正当理由。1、上诉人交付的房屋符合合同约定和法律规定，不存在房屋质量问题和其他导致合同目的不能实现的违约行为，被上诉人拒不办理接收房屋的相关手续，与上诉人无关，上诉人不应当承担任何违约责任。2、涉案房屋是上诉人开发的商铺，并不是住宅，法律也没有就商铺的采光设置标准，一审法院以二层没有窗户影响商铺采光，将会导致商铺无法使用为由，认为上诉人交付的房屋不符合合同约定，没有法律和事实依据。涉案房屋临园区一侧己经设置了较大的窗户，完全可以达到使用要求。因此涉案房屋有无窗户并不会影响商铺采光，不会导致商铺无法使用。上诉人交付的房屋是符合合同约定的。3、被上诉人拒绝接收房屋的根本原因在于其在找到房屋承租人之前，可以通过拒绝收房的方式，缓交契税及减少交纳物业管理费。4、被上诉人强调因为房屋二层没有临街窗，导致房屋无法租赁的理由，不符合客观事实。三、一审法院对于被上诉人提交的录像的认定存在明显错误。被上诉人向法庭提交的对上诉人工作人员的录像，不能证明上诉人存在违约行为。首先，在录像中，上诉人工作人员只是上诉人公司的销售人员，其因纠纷所发表的意见或建议并不能视为是上诉人的意思表示；其次，根据录像，上诉人工作人员与被上诉人一直是就窗户的改造问题进行磋商，上诉人工作人员从未认为上诉人方存在任何违约行为；再次，该证据恰恰可以证明，被上诉人是在2013年才就房屋窗户问题向上诉人提出异议，根据合同，此时应当视为房屋己经交付，上诉人不应承担延期交房的责任。四、上诉人本着对客户负责的企业服务理念，为被上诉人及其他己收房业主更改窗户，并非上诉人自认违约。上诉人作为负责任的开发商，为帮助包括被上诉人在内的业主解决房屋租赁困难的问题，考虑到涉案房屋临街一侧墙面并非承重墙，在该墙面增开窗户不会影响房屋质量，同时也为减轻业主各自增开窗户的经济负担和小区的整体美观，本着对客户负责、尽最大能力为客户服务的理念，在征得了相关业主同意后，自担费用为业主增开了窗户。上诉人这种善意的额外服务，是为了在业内创立并维持良好的口碑，树立良好的企业形象，在被上诉人处变成了对违约行为的自认，这完全背离了当今社会所倡导的诚实信用的价值观。代理人在此恳请法庭鼓励企业奉献精神，以倡导良好的社会风气，维护上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为上诉人依约并按时履行了交房通知义务，且交付的房屋符合合同约定和法律规定，不存在任何违约行为，该房屋应视为己经交付。请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人何德利辩称：一、原审法院认定万达公司存在严重违约行为，被上诉人有权拒绝接收万达公司交付的严重不符合合同约定的房屋，万达公司应依约向答辩人承担延迟交房的违约责任是正确的。1、万达公司与被上诉人签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定，万达公司应当在2011年9月30日前将取得商品房建筑工程竣工验收备案文件，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用。该合同附件三第5条约定：“门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”可见，双方签订的商品房买卖合同，约定了临街有窗户且为铝合金玻璃窗。万达公司在应当最迟交房的2011年9月30日，拟交付的商品房严重不符合合同约定，根本不具备交付条件。2、一审法院通过庭审查明，认定万达公司己构成严重违约，被上诉人有权拒绝办理收房手续。万达公司在售楼处出售涉诉房屋时，其所售楼盘模型中二楼临街也是明确有窗户；2013年8月31日万达公司仍在施工改造中；被上诉人与万达公司的工作人员交涉时，万达公司也认可房屋不具备交付条件，表明待整改后将再通知答辩人来办理交房手续；原审法院经现场勘验也确认万达公司存在严重违约行为。3、万达公司在涉诉房屋施工改造竣工验收后，仍未通知答辩人办理交房手续。万达公司的严重违约行为，被上诉人有权依据双方签订的商品房买卖合同约定，追究其延迟交房的违约责任。二、被答辩人作为全国知名房地产企业，为追究高额利润，已严重背离了对客户负责的企业服务理念。万达公司从宣传售楼开始，就已经通过沙盘展示和虚假承诺欺骗被上诉人。如果万达公司认为符合设计图纸又符合合同约定的，根本不会发善心自担费用为业主增开窗户。万达公司所开发的万达综合体中，万达凯悦酒店私自改变规划非法占有道路，车辆到处乱停乱放，未形成万达公司所承诺的良好商业氛围，使被上诉人所购商品房的商业价值明显下降，也严重侵害了答辩人合法权益。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人应依约向答辩人承担延迟交房的违约责任，请求二审法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：何德利与万达公司签订的《济南市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反强制性法律、行政法规的规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。双方在合同的附件三中对门窗的装饰、设备标准进行约定，即“入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗”，按照文义解释，双方买卖房屋临街一侧应具备窗户。本案双方签订的合同为万达公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故，本案双方对合同附件三中相关条款有不同理解，应当作出对万达公司不利的解释。另，根据原审法院现场勘验，涉案房屋二楼临街一侧如没有窗户将影响其正常使用。因此，本院认为，至合同约定交付期限万达公司拟交付房屋不符合合同的约定，何德利不予接收的理由成立。万达公司未在约定期限内将符合合同约定的房屋交付与何德利，应当按照合同约定承担违约责任。综上，上诉人万达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7200元，由上诉人济南万达商业广场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年十二月八日
书 记 员 孙培培