上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1185号
原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄解平，职务总经理。
委托代理人马玉成，上海鼎力律师事务所律师。
被告上海圣亚精品酒店，住所地上海市。
投资人刘美珍，职务总经理。
委托代理人周海波，上海科尚律师事务所律师。
原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司诉被告上海圣亚精品酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖异议，又对本院驳回其管辖异议裁定不服提出上诉，上海市第一中级人民法院裁定驳回其上诉，案件由本院继续审理，于2014年8月14日第一次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄解平及其委托代理人马玉成、被告的原委托代理人朱兴雷（被告已撤换）到庭参加诉讼。之后，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年11月12日第二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄解平及其委托代理人马玉成、被告的原委托代理人朱兴雷到庭参加诉讼。本案于2014年12月3日第三次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄解平及其委托代理人马玉成、被告的委托代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司诉称，2013年5月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：原告将位于本市××区××路××号（以下简称：涉讼房屋）二楼至五楼、一楼部分面积及地下室计4，700平方米的房屋出租给被告，租赁期限为13年，自2013年6月20日起至2026年6月19日止；涉讼房屋出租部位前三年每年租金为人民币400万元，按月支付租金，先付后用，每月19日支付下月租金；合同还明确约定了被告应当支付的补偿金及支付方式、双方的权利义务以及合同解除的条件。合同签订后，原、被告即按照合同条款开始履行。但是，被告却未能按时支付租金。原告经多次催讨无果。被告的这种行为，已构成严重违约，符合合同中第九条所约定的合同解除情形，原告有权行使合同解除权。原告于2014年4月8日，以书面形式通知被告正式解除与其签订的合同，并要求其撤离涉讼房屋，将房屋归还原告，但被告拒不履行。为此，原告诉请法院判令：一、请求确认原、被告于2013年5月24日签订的合同自2014年4月8日起解除；被告将承租的涉讼房屋二楼至五楼房屋按照现有状态交还给原告；二、被告向原告支付其拖欠的租金116万元（暂估）及逾期付款违约金。审理中，原告最终明确诉请如下：一、请求确认原、被告于2013年5月24日签订的合同自2014年4月8日起解除；二、被告将涉讼房屋二楼交还原告；三、被告向原告支付租金及使用费231万元（从2013年6月20日至2014年8月19日止）、补偿金50.40万元、逾期付款违约金（以231万元为本金，按日万之分三计，从2014年8月20日起算至被告实际支付之日止）、涉讼房屋二楼的使用费（从2014年8月20日至交还之日止，按每月8万元计）；四、被告向原告支付水费12，270.16元（从2014年4月1日至同年8月19日止）、电费87，758.40元（从2014年6月1日至同年8月19日止）、煤气费10，043.80元（从2014年4月1日至同年9月30日止，金额中已扣除240元）及煤气费滞纳金1，279.61元、赔偿煤气表重新开表费3，174.80元。
被告上海圣亚精品酒店辩称，被告不是房屋的承租人，合同签订时，被告尚未成立，不是本案适格的主体。合同签约人、承租人是被告的原投资人王××；涉讼房屋的二楼系王××转租给他人，被告的现投资人接受公司资产时没有接收涉讼房屋的二楼。被告本应向王××支付租金，但因找不到王××，为了继续经营，被告才向原告支付部分租金。因此，原告应向王××主张权利；案件诉讼期间，原告对涉讼房屋停水、停电。2014年8月21日，原、被告就涉讼房屋进行了交接，涉讼房屋的一楼部分、二楼至五楼全部、地下室及楼顶等被告都已经全部交还原告。综上，被告同意原告提出的第一项诉请，不同意第二项诉请，第三项诉请中的租金、使用费等同意支付，但原告遗漏了5万元。房屋交接前的使用费同意支付，之后的不同意支付。补偿金同意支付。逾期付款违约金过高，希望法院予以调整，按银行同期贷款利率计算。第四项诉请中的水费、电费同意支付，煤气费扣除240元后同意支付。煤气滞纳金及煤气表重新开表费均不同意支付。
经审理查明，2013年5月24日，原告（出租方、甲方）与被告的原投资人王××（承租方、乙方）签订了一份合同。合同约定：租赁范围是涉讼房屋扣除一楼原已由甲方转租给他人的534平方以外，全部承租给乙方即为二楼至五楼、一楼部分面积及地下室、全部楼顶使用权。建筑面积4，700平方米；租赁期限为13年，自2013年6月20日起至2026年6月19日止；乙方应当自2013年6月19日起向甲方支付租金，直至租赁期满。前三年租金为每年400万元整。实行先付后用的原则，每年的租金按月支付，每月19日支付下月租金；双方协商一致，确定乙方应当支付甲方补偿金300万元整。乙方在签订本合同前，支付给甲方补偿金150万元整，2014年6月20日、2015年6月20日、2016年6月20日分别再支付甲方50万元整；乙方拖欠租金1个月或拖欠租金累计超过33万元未能支付的，甲方有权提前终止合同，并有权采取包括停电、停水在内的措施，收回租赁场所；乙方于本合同签署之日起，申请设立经营宾馆的公司，待公司成立后，甲方同意本合同承租方变更为该公司，享受和承担本合同项下乙方的权利义务，在乙方设立公司的过程中，甲方提供指导与帮助；逾期支付租金的，按日万分之三承担逾期付款的违约金。合同落款处乙方的签字为王××，并加盖有被告的印章。合同签订后，原告收到了合同约定的租金等钱款。
2013年8月27日，被告工商登记成立。
2013年9月27日，原、被告就涉讼房屋的二楼转租给案外人郁××协商一致，共同参与签订了一份《合同转租协议书》。
2013年12月26日，被告向上海市工商行政管理局长宁分局申请变更企业登记申请，将投资人王××变更为刘美珍。当日，上海市工商行政管理局长宁分局核准准予被告变更。
2014年4月8日，原告向被告发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，通知书内容涉及解除双方签订的合同，被告交还涉讼房屋二楼至五楼、付清拖欠的租金等欠费、办理工商注销等事宜。
审理中，原告与被告于2014年8月21日签订了一份《房屋交接书》。《房屋交接书》的主要内容为：双方确认，被告于2014年8月21日将本市××区××路××号一楼部分、二楼至五楼全部、地下室及楼顶全部交还给原告，被告全面撤出。原告确认收回了除涉讼房屋二楼之外的其他房屋。原、被告还一致确认，涉讼房屋的二楼已经停止营业。
另查明，涉讼房屋二楼现开设的浴场名为“上海××浴场”。“上海××浴场”已向本院另案提起诉讼，起诉王××及本案被告，提出涉及涉讼房屋二楼的《房屋租赁合同》解除，赔偿损失等诉讼请求。该案审理中，本案被告提出反诉，要求“上海××浴场”搬离涉讼房屋二楼、支付租金、违约金等诉请。案件尚在审理中。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《合同转租协议书》、《房地产登记薄》、《档案机读材料》、《个人独资企业营业执照》、《个人独资企业变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》、《欠费停电通知书》、《水费缴费发票》、《煤气费缴费发票》、《圣亚酒店付款情况》，被告提供的《房屋交接书》、《银行付款凭证》及双方当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
原告提供了一份自制的《圣亚酒店付款情况》，列明了被告已付房租及欠付房租明细。庭审中，被告对该份《圣亚酒店付款情况》中所列金额等均无异议。被告同时提出原告欠付的租金中遗漏扣除一笔5万元（付款时间：2013年11月18日）的租金。原告确认收到该笔钱款，但原告认为收取的是为被告代办营业执照的费用，并非是被告支付的租金，被告对此予以否认。
原告对其主张的煤气费滞纳金及煤气表重新开表费等均未提供相关证据。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，被告工商注册地址是涉讼房屋，其成立后也实际占有并使用涉案房屋，并向原告支付了部分房租；被告的原投资人王××在与原告签订的合同中明确约定待其设立的公司成立后将承租方变更为该公司；被告上海圣亚精品酒店为王××设立的个人独资企业。因此，王××作为被告的原投资人在合同上签字并加盖被告印章的行为表明其签约的目的是为了被告的经营。刘美珍接收被告后也向原告支付了部分租金，证明被告新投资人是知晓并认可合同的内容的。综上所述，可以确认合同签约方的王××已将合同项下的权利义务转移给了被告，原、被告之间的房屋租赁合同关系已合法成立。被告系合同项下的义务方，而非王××。被告相关的辩称意见，本院不予采纳。
审理中，被告表示同意原告提出的第一项诉讼请求。原、被告均对合同解除的时间达成一致意见，故本院确认原、被告签订的合同于2014年4月8日解除。被告对原告提出的第三项诉讼请求中的租金（扣除5万元）及2014年8月21日之前的房屋使用费、补偿金等金额、第四项诉请中的电费、水费、煤气费等钱款金额均同意支付，本院亦予以确认。关于原告主张的5万元钱款的营业执照代办费性质，被告予以否认。原告对于该笔钱款未能提供相关证据证明其属性，故本院只能确认5万元为被告向原告支付的租金，原告提出的诉请中应予扣除。关于原告主张的煤气费滞纳金及煤气表重新开表费，因未提供证据予以证明，被告又予以否认，故本院难以支持。
被告未按约支付租金，原告才行使合同解除权。因此，合同解除的责任应归咎于被告，故被告应按约支付逾期付款违约金。原告主张的诉请符合合同的相关约定，本院予以支持。被告认为违约金过高的辩称，无事实和证据证实，本院不予采纳。关于原告提出的被告向其交还涉讼房屋二楼及支付使用费的诉请。本院认为，虽然原、被告在2014年8月21日签署过一份《房屋交接书》，虽该份交接书内容记载了双方相关的权利义务，但在实际的履行中，被告虽全面撤出了涉讼房屋，但未能实际履行向原告交还涉讼房屋二楼的义务。本院目前尚在审理二楼实际占有人与被告之间的房屋租赁诉讼，被告上海圣亚精品酒店也在该诉讼中提出要求实际占有人搬离涉讼房屋二楼的反诉。综上，本院确认被告尚未将涉讼二楼交还原告，被告应履行向原告交还涉讼房屋二楼的义务。涉讼房屋二楼使用费的标准原告基本参照租金的标准，且符合合同约定的范围，故本院亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司与被告上海圣亚精品酒店就本市××区××路××号二楼至五楼、一楼部分及地下室、全部楼顶房屋（租赁面积为建筑面积4，700平方米）签订的《房屋租赁合同》于2014年4月8日解除；
二、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司交还本市××区××路××号二楼房屋；
三、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司支付，从2013年6月20日至2014年8月19日止的房屋租金及使用费人民币2，260，000元；
四、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司支付补偿金人民币504，000元；
五、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司支付逾期付款违约金（以人民币2，260，000元为本金，按每日万分之三计，自2014年8月20日起算至被告上海圣亚精品酒店实际支付之日止）；
六、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司支付本市××区××路××号二楼房屋使用费（从2014年8月20日起算至被告上海圣亚精品酒店向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司交还房屋之日止，按每月人民币80，000元计）；
七、被告上海圣亚精品酒店应于本判决生效之日起十日内，向原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司支付从2014年4月1日至同年8月19日止的水费人民币12，270.16元、从2014年6月1日至同年8月19日止的电费人民币87，758.40元、从2014年4月1日至同年9月30日止的煤气费人民币10，043.80元。上述钱款共计人民币110，072.36元；
八、驳回原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29，927.70元，由原告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担人民币556元，被告上海圣亚精品酒店负担人民币29，371.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。