广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3698号
上诉人（原审原告）：林燕萍，住广州市越秀区。
委托代理人：韩志旅，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：胡钊文，总经理。
委托代理人：曾巍嘉，该公司职员。
委托代理人：黄伟，该公司职员。
上诉人林燕萍因与被上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘依香妹是原广州市海傍福安里15号101房的承租人。1991年3月20日，广某公司（甲方）与黄某、刘某香妹（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经批准拆除乙方承租的文德南路海傍福安里13号、15号房屋，并应于1995年3月31日前在文德南路新建大楼住宅A区南座南端第五层产权属于房管局所有的房屋内安排使用面积41平方米的套间给乙方回迁居住等。刘某香妹于2001年2月死亡，该户户主变更为林燕萍。2003年2月27日，广协公司通知林燕萍回迁八旗二马路福行街28号502房。
2004年7月16日，广州市馨盛物业管理有限公司（出租人、甲方）与林燕萍（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定甲方将八旗二马路福行街28号502房屋出租给乙方作居住用途使用；租赁期限自2004年1月16日至2004年12月31日，月租金额为每月489元；租金从2003年2月28日起计算，至2004年6月30日止，共付17个月，以后按每季交纳租金；本合同经双方签章后，开发商签字盖章后生效等。同年8月6日，广某公司在该合同第六页尾部空白处加盖了公章，并注明“该户回迁安置租赁手续与我公司已完成，新的租赁合同由甲、乙双方认可后签订生效，并与我公司无关”。2005年5月30日，广州市馨盛物业管理有限公司的法定代表人封某（甲方）与林燕萍（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将八旗二马路福行街28号502房租给乙方作居住使用，每月租金724.14元，租赁期从2005年1月1日起至2005年12月31日止等。2006年4月20日，封某与林燕萍再次签订《租赁协议》，除租赁期重新约定为由2006年1月1日起至2006年12月31日止外，其余条款与2005年5月30日签订的《租赁协议》条款基本一致。此后双方未再续签书面租赁合同。
因广协公司未为广州市馨盛物业管理有限公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，广州市馨盛物业管理有限公司于2007年4月4日向原审法院起诉。原审法院于2007年7月31日作出（2007）越某三初字第1529号民事判决书，确认广州市珠光路荣利新街45号404，47号103、104、203，51号102、303，53号501、605，广州市八旗二马路福行街28号103、104、502，24号504、506、204，26号504房归广州市馨盛物业管理有限公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。
2009年12月17日，广州市馨盛物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：林燕萍及其前夫林铁军迁出广州市八旗二马路福行街28号502房，将房屋腾退给广州市馨盛物业管理有限公司，并支付上述房屋自2007年10月1日起至腾退上述房屋之日止的房屋使用金及相应的利息。原审法院经审理后于2010年7月23日作出（2010）越某三初字第39号《民事判决书》，判决：“一、林燕萍在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市馨盛物业管理有限公司支付广州市越秀区八旗二马路福行街28号502房的租金（从2008年6月21日起至本判决发生法律效力之日止，按每月724.14元计付）及利息（从2009年1月1日起计至付清租金之日止，每日以林燕萍上一年所欠租金为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计付）。二、驳回广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。”判后，林燕萍不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，广州中院于2011年2月9日作出（2010）穗中法民五终字第3286号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2013年2月20日，因林燕萍没有向广州市馨盛物业管理有限公司支付租金，广州市馨盛物业管理有限公司再次向原审法院提起诉讼，要求林燕萍及林某（包括同住人员）迁出涉案房屋，将房屋腾退给广州市馨盛物业管理有限公司并支付从2011年3月15日起至腾退上述房屋之日止的租金及相应的利息。原审法院以（2013）穗越某三初字第733号《民事判决书》，查明并认定因林燕萍经广州市馨盛物业管理有限公司多次催促仍没有向其支付租金，且没有在涉案房屋居住，故判决：“一、林燕萍、林某（包括同住人员）应于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市八旗二马路福行街28号502房腾空交回给广州市馨盛物业管理有限公司管业；二、林燕萍在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市馨盛物业管理有限公司支付广州市越秀区八旗二马路福行街28号502房的租金和使用费（从2011年3月15日起至本判决发生法律效力之日止，租金按每月724.14元计付，本判决发生法律效力之次日起至腾退房屋之日止，林燕萍应参照房管部门公布的同期私房住宅租金参考价标准逐月向广州市馨盛物业管理有限公司支付房屋使用费至将房屋交回给广州市馨盛物业管理有限公司时止）及逾期支付租金和使用费的利息（从2012年3月15日起计至付清租金及使用费之日止，每日以上一年所欠租金及使用费为本金，参照中国人民银行同期贷款利率计付）。三、驳回广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决已于2013年11月5日生效。
林燕萍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广协公司重新安置林燕萍户回迁到八旗二马路附近属于房管局所有的公房内居住；2、广某公司承担从2008年6月21日起至广某公司重新安置林燕萍户回迁公房之日止的租金（除去每月214.03元以外的租金部分）。
原审法院认为：广某公司作为拆迁人对于林燕萍承担的是安置回迁的义务，而安置回迁公房或私房对于被安置人（承租人）的影响主要在于租金的金额及承租的确定性。对于租金金额，本案中林燕萍在回迁后与广州市馨盛物业管理有限公司签订了租赁合同，双方已就租金金额达成一致意见，林燕萍按合同约定的租金也已履行多年，实际上是接受了约定的租金标准而非公房租金标准，林燕萍也无证据证明其签订租赁合同时存在重大误解，且林燕萍至今未向广州市馨盛物业管理有限公司支付从2008年6月21日起的租金，故林燕萍要求广协公司承担从2008年6月21日起其与广州市馨盛物业管理有限公司约定的租金与公房租金之间的差额部分，于法无据，原审法院不予支持。
对于承租的确定性，《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》中并无约定拆迁人按公房安置被拆迁人回迁后，被拆迁人居住回迁房屋的期限；回迁后，虽然林燕萍与广州市馨盛物业管理有限公司存在私房的租赁关系，但导致租赁关系解除的原因是林燕萍未履行承租人交租的义务。现林燕萍在广某公司安置其回迁多年，因林燕萍自身原因导致与出租人的租赁关系解除的情况下，要求广某公司重新安置，理据不足，原审法院不予支持。如林燕萍户确有经济困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本性解决居住问题。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：驳回林燕萍的诉讼请求。一审案件受理费800元，由林燕萍负担。
判后，林燕萍不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决适用法律有误，颠倒是非，导致裁判错误。虽然一审已查明被上诉人拆除上诉人承租的文德南路海傍福安里13号15号房屋，应于1995年3月31日之前，在文德南路新建大楼住宅A区南座南端产权属于房产局所有的房屋内回迁居住等，却拖延到2003年2月27日才通知回迁在八旗二马路福行街28号502房居住。该地址及产权并非属房产局的公房，而是私人企业《馨盛物业管理有限公司》的产权物业，完全违反经过公证处公证、经房产局鉴证的拆迁安置协议规定。故此被上诉人属违反诚实信用原则，导致上诉人应交公房租金变成私房租金损失巨大，侵害上诉人合法权益的违法行为。但一审没有根据合同法第八条、第四十二条处理上述问题是错误的，被上诉人派人交锁匙给上诉人回迁，以相同的人员又向上诉人递交租赁合同欺骗上诉人签名确认。而无任何公章确认出租人是否广某公司，只写着封悼勋的名字却未见其本人，上诉人误以为是广某公司物管负责人，从而造成重大误解。故此被上诉人应承担相应的法律责任。被上诉人的上级单位即《广州交易集团有限公司》于2015年5月8日发出广交集函（2015年）14号信访回复函的第三点《关于所欠临迁费抵扣租金的执行问题》，确认在房产转移给新业权人前，如你们所述所欠临迁费事实上已在抵扣租金，由此证明贵院的（2007）越某三初字第1529号民事判决书才判决上诉人居住的房屋属馨盛公司所有，该判决之前上诉人被拖欠的临迁费事实已在拖欠临迁费里抵扣公房租金直至2007年7月。由此证明馨盛公司在2004年1月起欺骗上诉人签定的租赁合同非法无效，是重复收租的违法行为。至今馨盛公司仍未领取房产证，只以上述1529号民事判决书确权为由向上诉人收取租金依据，但是一审认定这些非法无效的租赁合同变成合法有效的认定是错误的。（二）该案判决违反2004年1月1日生效的市人大常委会通过的第17号公告法令即《广州市房屋拆迁管理办法》的第二十一条规定关于“在拆迁补偿安置完成前，拆迁人不得转让、抵押、租赁补偿安置用房，有关行政主管部门应当暂停办理该房屋的相关手续。”事实证明，被上诉人至今未与上诉人结算上诉人被拖欠临迁费用作抵扣回迁公房的租金。在完成上述欠款抵扣结算之前被上诉人都无权对回迁房实施转让和抵押。（三）各级人民法院、检院的裁定、判决和决定书及信访复函却确认馨盛公司应收公房租金，不得侵害回迁户合法权益，均认定拆迁人与原承租户并非一般的私房租赁合同关系，属拆迁回迁安置房，涉案房屋性质为公司房，馨盛公司不但要维持和承接原拆迁人作为公房出租方的全部权利义务，按公房住宅租金标准计付，而且还要承担支付原拆迁人拖欠的临迁费的义务。由此可见一审认定把上诉人可回迁安置在公房或私房居住，被欺骗签定租赁合同支付私房租金有效合法实属错误判决。综上所述，请求判令：1、请求依法撤销一审判决。2、请求判决被上诉人全面履行原拆迁安置协议条款，妥善安置上诉人在属于房管局所有的房屋内居住。3、请求判决被上诉人履行合同法第八条、第四十二条法律规定，承担上诉人交公房租金与交私房租金之间的损害赔偿责任。4、一审二审诉讼费由被上诉人承担支付。
被上诉人广某公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。二审期间，上诉人提交了广州交易所集团关于韩志旅、李某乙等人有关信访问题的复函、广州公共资源交易中心关于温某等人举报国企党委书记诈骗案的复函作为新证据。被上诉人认为上述复函均不是回复上诉人而是回复案外人的，上述复函不属于新证据，不同意质证。
本院认为，被上诉人是房屋拆迁协议书的签订方，本负有安置上诉人回迁的义务。上诉人其后被安置至案涉房屋，并与广州市馨盛物业管理有限公司而非被上诉人签订了多份租赁合同。上诉人在案涉房屋内居住多年并按照合同约定交纳了租金，一直没有向被上诉人提出异议。上诉人在近十年后才提起本案诉讼，以其对广州市馨盛物业管理有限公司签订的租赁合同存在重大误解为由提出案涉诉请。对此，本院认为，即使上诉人存在重大误解，那么在广州市馨盛物业管理有限公司于2009年12月提起（2010）越法民三初字第39号案件的诉讼时，上诉人应当知道上述重大误解的事由。但上诉人在此后的一年内没有行使撤销权。故上诉人要求撤销与广州市馨盛物业管理有限公司签订的租赁合同这一理由，已经超过了一年的撤销权除斥期间，本院不予采纳。上诉人要求被上诉人重新安置及承担合同约定的租金与公房租金差额部分，同样不能成立，本院不予支持。至于广州市馨盛物业管理有限公司取得案涉房屋的所有权是否合法有效，不是本案的审理范围，本院对此不予审理。上诉人二审提交的证据不属于法律规定的新证据，本院不予采信。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人林燕萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 宋德光
邝伟贤