北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初16366号
原告贾哲，男，1984年6月24日出生，北京市东城区×××居民，住北京市东城区。
委托代理人李华，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人林海东，北京市盈科律师事务所律师。
被告朱存焕，女，1943年11月15日出生，北京市西城区×××号居民，住北京市朝阳区。
委托代理人张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。
被告席悦，男，1974年5月30日出生，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码×××。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人王翼瑶，女，1995年2月7日出生，广东省深圳市南山区×××居民，住公司宿舍，身份证号×××。
原告贾哲与被告席悦、朱存焕、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰与人民陪审员曹桂岭、李秀兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾哲及其委托代理人李华、林海东，被告朱存焕及其委托代理人张雪霞，被告席悦，被告链家公司委托代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾哲诉称：
2016年8月8日，原告贾哲与被告朱存焕在链家公司的居间服务下，签订《买卖定金协议书》，约定由原告贾哲购买位于北京市顺义区×××的房屋（房产证号：京房权证顺私字第××××号），房屋总价款400万元，原告需向被告支付定金20万元。同时被告朱存焕向原告及链家公司出具《代理人关于代理权的承诺书》并承诺：“本人朱存焕受席悦的合法委托代其出售房屋并签署相关合同文本，本人已取得委托人的合法授权，若因本人违反上述承诺导致合同无效或无法履行，本人同意承担相关法律责任”。2016年8月11日，贾哲与朱存焕通过链家公司签订了《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。同日，三方共同签订了《居间服务合同》，合同约定由链家公司支付居间代理费64000元,此外，为保障《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的顺利进行，贾哲与朱存焕及北京中融信担保有限公司共同签署了《房屋交易保障服务合同》，约定由贾哲支付保障服务费2万元及评估费700元。合同签订后，贾哲积极履行合同，向链家公司、北京中融信担保有限公司支付了居间服务费、保障服务费及评估费，且向朱存焕支付了定金20万元。后因价格上涨，被告朱存焕称席悦不同意出售涉案房屋，被告朱存焕拒绝配合贾哲办理后续相关手续，拒绝履行双方签订的上述合同。因双方就居间服务费、保障服务费、评估费及定金等已协商一致，被告已将定金退还原告，链家公司已将居间服务费、保障服务费、评估费退还原告，故提起诉讼要求：1.确认原告贾哲与被告朱存焕、被告链家公司于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效；2.判令被告朱存焕、席悦及链家公司向原告贾哲支付评估鉴定费1.08万元；3.判令被告朱存焕、席悦及链家公司赔偿原告贾哲房屋差价损失38.37万元；4.本案诉讼费由被告朱存焕、席悦及链家公司承担。
被告席悦辩称：
2016年8月11至2016年8月23日，我在欧洲，这期间我没有听到任何关于我母亲、爱人要出售房屋的意思，等我回国后才得知我母亲草签了房屋买卖合同，此后，我与母亲商量房子不能卖，原因为我名下已经有3套房，现在居住的房子都很小，卖了以后不能再购买房屋。后据我了解，我是房产证拥有者，签合同应该是我签，不是我母亲，我母亲未得到我的授权，无权出售该套房屋。2016年8月28日我告诉过原告，不再出售涉案房屋，综上，不同意原告诉讼请求。
被告朱存焕辩称：
认可朱存焕与原告方、链家公司签订的房屋买卖合同和补充协议无效，朱存焕一直认为签订的合同为草签合同，不发生法律效力，朱存焕早已告知链家公司，房屋属于席悦的，是否卖房需席悦决定，但链家公司告知朱存焕仅为草签合同，若席悦不同意是无效的，届时退还定金即可，如果席悦同意卖，再签订正式的合同即可。链家公司在此次交易中恶意隐瞒欺骗朱存焕签署合同承诺书，链家公司提供的房屋买卖合同是格式合同，链家公司在签订合同时只是潦草的让朱存焕在买卖合同指定位置签字，并未向老人解释买卖合同中涉及的款项条款，更没有询问老人的态度、意见。链家公司应当采取更加合理的方式向年近七十的老人尽提醒义务，但链家公司为获取中介费，恶意隐瞒骗取老人签字，事后恶意填补空白承诺书内容。房屋所有权人为席悦，朱存焕无权处分涉案房屋，席悦在合同签订时在国外，席悦知晓房屋出售的事实后，已经在第一时间告知对方不同意出售房屋，故我方认为合同不应当产生法律效力。
不同意第二项、第三项、第四项诉讼请求，理由是，购房合同无效时不存在赔偿履行利益，被告方不应当赔偿损失。房屋升值部分损失属于可得利益损失，根据合同法第113条规定，可得利益损失是在合同有效情况下才可以获得的赔偿，合同无效后的责任属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失。信赖利益损失不包括诸如本案中房屋升值部分等的可得利益损失。我们认为，2016年8月28日，朱存焕已告知原告，此后房屋升值部分应属于房屋扩大损失。退一步说，即使有损失也应当结合原告支付的款项和房价比例来确定，原告支付了20万元，房屋总价是400万，且20万已经退回原告。签订合同时朱存焕认为，在没有席悦的授权下，双方签订的合同为草签合同，不发生法律效力，链家公司作为专业中介公司，有严重过错是导致本案发生原因，如果链家公司按照程序走在取得授权后再组织各方签订合同，就不会有本案发生。故如果有损失，应当由原告与链家公司承担相应的责任。
被告链家公司辩称：
不同意原告全部诉讼请求。贾哲与朱存焕在我公司的居间下签订的合同系双方真实意思表示，涉案房屋在过去三年间一直由朱存焕在各房产经纪公司登记挂牌出售，朱存焕作为席悦的母亲，在出售涉案房屋时提供了涉案房屋的房产证和席悦的身份证复印件，签约前，朱存焕也签署了代理人关于代理权的承诺书，承诺能够提供授权委托书，我公司有理由相信朱存焕具有代理权，且我公司对涉案房屋房产证、产权人身份证复印件等备件进行了形式上的审查，我公司善意且无过失。原被告双方发生纠纷后，席悦与我公司经纪人员考志学沟通时其陈述对其母亲这几年来一直在出售涉案房屋的行为是知晓的，但并未提出任何异议，且仍将涉案房屋产权证放在朱存焕处，席悦对此存在过失，故合同应为合法有效的。同时，本案案由为房屋买卖合同纠纷，我公司并非买卖合同的相对方，原告以居间合同为依据，主张我公司承担责任，并非同一法律关系，应另案处理，不应在本案中一并处理。
经审理查明：
被告朱存焕系被告席悦之母，被告席悦系北京市顺义区×××房屋即本案涉案房屋登记的所有权人。
2016年8月8日，朱存焕在链家公司签署《代理人关于代理权的承诺书》，内容为：“本人朱存焕（身份证号×××）受席悦（身份证号×××）的合法委托，代其出售坐落于北京市顺义区×××之房产（房产证号：京房权证顺私字第××××号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
2016年8月8日，朱存焕代理席悦作为甲方与乙方贾哲签订《买卖定金协议书》约定：1.房屋成交价格人民币400万元，此价格为出售方净得价，全部税费由乙方承担；2.乙方在签署本协议时向甲方支付定金20万元整，其中2016年8月8日支付2万元，2016年8月9日支付18万元，乙方违约定金不退，甲方违约定金双倍返还；3.乙方于2016年10月31日前（含当日）向甲方支付首付款130万元；4.乙方于过户前五个工作日向甲方支付首付款75万元；5.乙方商业贷款175万元。该定金协议结尾处，甲方：席悦（朱存焕代），乙方：贾哲，居间方：链家公司。
2016年8月11日，朱存焕代理席悦作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）贾哲在丙方链家公司提供居间服务下签订房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100××××××××4），包括链家地产签约提示、交易资金托管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、补充协议、房屋交易保障服务合同等，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：出卖人所售房屋坐落于北京市顺义区×××跃层；该房屋所有权证证号为：京房权证顺私字第××××号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为250万元整，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价150万元；买受人向出卖人支付定金20万元。朱存焕在该买卖合同结尾出卖人处签字席悦，在委托代理人处签字朱存焕。双方签订的《补充协议》约定：甲乙双方协商一致，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计400万元；乙方于2016年8月9日前支付第一笔定金2万元，于2016年8月11日前支付第二笔定金8万元，于2016年8月11日前支付第三笔定金10万元；乙方于2016年10月31日前支付第一笔首付款130万元，于过户前五个工作日支付第二笔首付款73万元；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元整作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；甲乙双方同意，在2016年12月31日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方营房按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承当违约责任。朱存焕在该补充协议结尾甲方（出卖方）处签字席悦，在委托代理人处签字朱存焕。
合同签订后，原告贾哲依约支付定金20万元，该20万元定金被告朱存焕已于2017年2月11日退还原告贾哲。
庭审中，被告朱存焕陈述《代理人关于代理权的承诺书》签署时是空白的，且链家公司并未尽到提示义务；链家公司经纪人员刘丽娜出庭作证时表示，该承诺书签署时并非空白且已向朱存焕宣读，刘丽娜认可朱存焕签署《代理人关于代理权的承诺书》时知晓席悦在国外，且朱存焕向其表示席悦何时回来她不清楚。
庭审中，被告朱存焕陈述其儿子席悦回国知晓后表示不同意出售涉案房屋，其已于2016年8月28日告知链家公司经纪人考志学；链家公司经纪人考志学出庭作证时表示，朱存焕确实在2016年8月28日告知其席悦不同意出售房屋，但当时朱存焕对于是否继续出售房屋没有明示，其已将该信息告知实际负责的经纪人刘丽娜，其不清楚刘丽娜是否告知贾哲。刘丽娜陈述，在考志学告知后其就将席悦不愿意出售房屋的信息告知贾哲，具体什么时间告知的忘记了；原告贾哲不认可朱存焕、链家公司的上述陈述，其表示在2016年10月11日方得知席悦不愿意出售房屋。
庭审中，席悦、朱存焕、贾哲、及链家公司一致认可，2016年9月24日及2016年10月11日，其四方关于涉案合同能否继续的问题进行过两次协商。贾哲当庭陈述，2016年9月24日第一次协商时，其第一次见到席悦，席悦称房屋不卖了，给其几千元的补偿，其未同意。2016年10月11日第二次协商时，谈到加价问题，谈到了480万元，后其无法接受，席悦愿意赔偿1万到2万元，其仍然未同意，后其提起诉讼。朱存焕陈述，第一次协商时其儿子席悦即表示不同意出售房屋，并于2016年9月28日向链家公司发了一个声明，后链家公司电话告知其可以加价出售，说到了480万元让其问问席悦，席悦不同意，于是2016年10月11日当面告知贾哲。链家公司刘丽娜陈述，第一次协商时席悦明确表示不卖了，第二次协商时席悦表示不卖了，除非480万元。
另查，原告贾哲为证明其损失，向本院申请对2016年11月14日的涉案房屋市场价值进行评估，本院综合本案的实际情况确定对涉案房屋2016年10月11日的市场价值进行评估；被告朱存焕认为，其已于2016年8月28日告知链家公司涉案房屋无法继续出售的事实，故申请对2016年8月28日涉案房屋的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定由北京中资房地产土地评估有限公司对涉案房屋2016年8月28日及2016年10月11日两个时间点的市场价值进行评估，北京中资房地产土地评估有限公司2017年6月28日出具的中资房评报字（2017）1071号房地产估价报告显示，2016年8月28日涉案房屋的市场价值为400.78万元，2016年10月11日涉案房屋的市场价值为438.37万元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《中资房评报字（2017）1071号房地产估价报告》、短信记录、录音材料、证人证言等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
关于朱存焕与贾哲签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》效力问题。本案中，合同签订时席悦不在国内，贾哲、朱存焕以及链家公司均知晓，链家公司认可朱存焕签署《代理人关于代理权的承诺书》时知晓席悦在国外且何时回来不清楚。在未见到席悦出具授权委托书的情况下，链家公司即提供居间服务，促成贾哲与朱存焕签订房屋买卖合同及补充协议，虽朱存焕系席悦母亲，通常情况下，基于近亲属关系而从事的民事活动会给他人造成“家事代理”的假象，但是本案买卖标的巨大，合同约定的买卖价格为400万元，且涉及席悦的切身利益，席悦作为完全民事行为能力的成年人，其对是否委托他人处理房屋具有自主选择权，现有的证据无法证明席悦知情或参与涉案房屋买卖的过程，亦无证据证明席悦同意涉案房屋以400万元的价格出售，故贾哲及链家公司认为朱存焕有代理权是主观臆断而来，贾哲及链家公司在没有席悦的授权情况下即轻易相信朱存焕具有代理权或事后能获得代理权，明显未尽到注意义务，均有一定的失察之处。当然，朱存焕作为完全民事行为能力人，在2016年8月8日签订《代理人关于代理权的承诺书》后至2016年8月11日与贾哲签订房屋买卖合同前的期间，其完全可以询问席悦的意见，避免本案的发生，但其在没有得到席悦授权的情况下即以席悦的名义与他人签订合同，明显存在过错。综上，本院认为，上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的签署，属朱存焕无权代理行为，因事后未能得到权利人席悦的追认，亦不能构成表见代理，故《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》应属无效协议，对席悦不发生法律效力，相关后果应由被告朱存焕承担。
关于链家公司应否对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效的后果在本案中承担责任问题。虽然本案案由为房屋买卖合同纠纷，但链家公司作为居间人在买卖双方签订的房屋买卖合同中亦以丙方出现并签章，链家公司作为专业的经纪公司，2016年8月8日朱存焕在签订《代理人关于代理权的承诺书》时，其即已经得知席悦在国外且何时回来不清楚，在此情况下，链家公司更应尽到审慎注意义务，特别应对席悦是否授权朱存焕出售房屋进行严格审查，或通过朱存焕及时联系席悦询问是否授权事宜，链家公司非但未尽到上述审查义务，而是在2016年8月11日，在朱存焕未提供席悦授权的情况下，在明知没有权利人授权签订的合同在权利人不追认时即发生无效后果的情况下，仍然积极促成双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，过错较为明显。另外，现有的证据表明2016年8月28日，被告朱存焕明确告知链家公司工作人员其儿子席悦不同意出售涉案房屋的情况，链家公司工作人员陈述其已将该情况告知贾哲，在贾哲不认可的情况下，其未提供相关证据证明，故对于贾哲的损失，链家公司亦有一定的过错。因链家公司的过错导致原告贾哲的损失，理应在本案中一并确定链家公司的责任。
综上所述，房屋买卖合同签订后，涉案房屋价格确实发生了变动，合同无效后给贾哲带来了一定的损失，被告朱存焕及被告链家公司对合同无效均有过错，理应对贾哲的损失承担责任。因贾哲在本案中亦有失察之处，存在一定过错，故本院在考虑原告贾哲、被告朱存焕、被告链家公司在签订合同过程中各自过错程度的基础上，结合涉案房屋的评估价值确定原告贾哲、被告朱存焕、被告链家公司各自的责任比例。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八之规定，判决如下：
一、确认原告贾哲与被告朱存焕于二○一六年八月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效；
二、被告朱存焕给付原告贾哲十万元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、被告北京链家房地产经纪有限公司给付原告贾哲二十一万元，于本判决生效之日起七日内履行；
四、驳回原告贾哲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费二万零八百元，由被告朱存焕负担一万元（已交纳），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担一万零八百元，于本判决生效之日起七日内直接支付原告贾哲。
案件受理费七千二百八十一元，由原告贾哲负担八百三十一元（已交纳）；由被告朱存焕负担二千元，于本判决生效后七日内交纳；由被告北京链家房地产经纪有限公司负担四千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 冰
人民陪审员 曹桂岭
人民陪审员 李秀兰
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 曾德荣