广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第484号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市禾绿回转寿司饮食有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。组织机构代码：××。
法定代表人：刘卫平，经理。
委托代理人：罗培韡，广东大钧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶锡权，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××4552。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙忠武，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××2611。
两被上诉人的委托代理人：刘中杨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
上诉人广州市禾绿回转寿司饮食有限公司（以下简称禾绿寿司公司）与被上诉人叶锡权、蒙忠武房屋租赁合同纠纷一案，禾绿寿司公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于珠海市拱北迎宾南路1144号迎宾广场X层为叶锡权、蒙忠武按份共有。2010年7月14日，以叶锡权、蒙忠武为甲方（出租方）、禾绿寿司公司为乙方（承租方）签订一份《房产租赁合同》，约定甲方同意将位于珠海市香洲拱北迎宾南路1144号迎宾广场X层，建筑出租面积为334平方米的房产出租给乙方使用，同时将房产公用通道、楼梯、设施等（详见附件四房产技术条件）提供给乙方使用；甲方同意乙方可将承租房产用于开设禾绿回转寿司品牌及开展相关的促销活动。
合同第2.1约定，除非甲乙双方按第十章提前终止本合同，本合同约定的租赁期为十年零三个月，自2010年9月1日至2020年11月30日止（租金支付细节以附件二、附件三为标准执行）；第2.2条约定，乙方享有自2010年9月1日至2010年10月31日期间的装修期供乙方进行装修，本房产自2010年11月1日起开始计租，装修期间，乙方无须向甲方交纳租金，但需支付装修水电费、管理费及其它应由乙方支付的费用，甲乙双方商定费用的具体细目；第3.2条约定商铺租金第一年为每月每平方米（按建筑面积334平方米计算）95元，即每月租金为31730元，自第四个租赁年度起，租金在此基础上每年依次递增6%，租赁期内租金明细详见附件二（租金及管理费明细），物业管理为每月每平方米（按建筑面积334平方米计算）10元，即每月物业管理费为3340元，自第四个租赁年度起，管理费在此基础上每年依次递增6%，租赁期内管理费明细详见附件二，除本合同或政府有关部门要求乙方缴纳的专项收费规定外，甲方和甲方指定的物业管理公司不得再以任何名义向乙方收取与乙方无关的其他任何费用，如甲方指定的物业管理公司未能遵守本条件约定，对乙方造成的损失，乙方有权向甲方要求索赔或直接从乙方应付租金中扣除，物业管理费已包含公共设施设备（广播系统、电梯设备、消防系统、公共照明等）的日常管理、维护、保养等费用，邮件派发等，广场内公共区域的保安服务、卫生清洁、绿化保养等，及上述服务中可能项目所产生的公共相关水电费用。第3.3条约定，乙方应于每月五日前向甲方支付当月租金，如乙方未能按合同规定及时应付款项给甲方，每逾期一日向甲方支付当月租金的3‰，甲方在收到租金之日起10个工作内向乙方提供发票；第3.4条约定，如甲方未能按合同规定及时提供合法发票，每逾期一日，乙方有权以当月租金为计算基础按每日3‰作为保证金并在下月租金内予以扣除，且乙方有权顺延下期租金支付时间，直至甲方提供发票时止（本合同中第3.6条约定的条款除外），乙方在收到合法的发票即将扣除的押金如数退还甲方；第3.5条约定，若双方出现争议问题或协商处理之中的事件，经确认为非乙方原因拖欠款项的，则乙方免责；第3.6条约定，甲方应当将上述发票按时快递（包括邮政快递）或以挂号信的方式递交给乙方财务部指定的收件人魏淑珍（地址广州市海珠区宝岗大道南泉塘路2号大院3号楼2楼），送达时间视乙方接收时间；第3.6.1条约定，乙方将租金按本合同约定时间将甲方应得的租金总额向叶锡权名下、开设于工商银行珠海迎宾支行、账号为20×××41银行账户划出后，就视为已经完全向甲方履行了付款义务；第3.6.2条约定，乙方可指派财务人员向甲方指定人员缴交转账支票，视为乙方已经完全向甲方履行了付款义务；第5.1条约定，乙方应于本合同签署之日起向甲方支付66800元作为履约保证金，甲方应向乙方开具履约保证金凭证；第5.3条约定，合同期满或双方协议提前终止本合同时，乙方交清租金及合同规定的乙方应缴费用迁出时，甲方应于结算好一切费用5个工作日内将履约保证金如数退还乙方，甲方每逾期一日应向乙方退还所交纳保证金总数的3‰作为滞纳金；第5.4条约定，如甲方按合同约定没收履约保证金时，甲方应向乙方提供合法税务发票，税费由乙方支付；第6.2条约定，乙方应负担因经营实际发生的营业税、工商管理费、电话费等政府相关部门规定属乙方缴纳的费用，在租赁期间人，租赁商铺使用的水电费均由乙方承担，水电费的收取是根据商铺装设的独立水、电计量表并以珠海市对商业用水、用电收费标准的有关规定计收，甲方须根据乙方实际使用读数，向乙方出示水、电交费发票或收费通知单，乙方接到甲方水、电费发票或通知单后3个工作日内将水、电费支付给甲方，具体执行以附件二、附件三执行。第7.5条约定，因甲方原因造成大楼之缺陷或损坏，或由于甲方原因造成其负责提供的设施、公共管线在设置上的缺陷或损坏而使乙方人员或财产受到直接或间接的损失时，甲方应对乙方负有完全的责任并赔偿乙方遭受的实际损失；第7.9条约定，房产之相邻关系由甲方负责处理，若因毗邻物业本身之瑕疵或毗邻物业实际管理人、使用之行为，损害房产或妨害乙方餐厅正常经营的，甲方应及时予以协调处理并尽快使房产恢复正常使用，在排除妨碍之前，甲方应合理降低或免除乙方相应租金及其他费用；第7.11条约定，甲方必须履行按附件五图所示位置在有效的租赁期内提供给乙方使用做招牌广告，乙方需一次性向甲方支付户外广告使用费20000元，详见附件五；第7.12条约定，甲方保证在租赁期内在甲方范围内及邻接出租物业的任何通道和公用部分，不以任何理由致使其他招牌或物品遮挡乙方招牌、灯箱（包括安装在租赁场地所在建筑物以外的其他招牌）及门面玻璃，非乙方餐厅原因出现的某些促销横幅、招揽顾客等活动而蓄意影响乙方的正常经营及阻碍人流通畅和乙方招牌广告的展示，由甲方负责解决矛盾，此外，甲方并同意进货通道或有关设施使用通道畅通；第9.2条约定，乙方在租赁房产使用过程中，如甲方提供租赁房产及内部公共设施出现或妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方采取有效措施，若甲方在乙方通知维修后未及时对房产进行维修，由此造成的损失由甲方负责；第10.4条第项约定，甲方违反其保证或责任及本合同约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能对外营业或使乙方的权益受到实质损害的，乙方有权终止合同，并要求甲方双倍返还履约保证金，并赔偿其遭受的损失，乙方根据上述情形提前终止本合同时应提前五天书面通知甲方，甲方在乙方交付房产后7个工作日内双倍返还乙方的履约保证金，甲方对乙方所造成的损失则从乙方应付款（包括租金、水电、管理费等）中扣除，不足部份由甲方补足，乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失；第10.6条约定，租赁期间，如乙方擅自提前终止合同的（本合同约定乙方有权单方面终止合同的情况除外），甲方有权没收乙方缴纳的押金，乙方须将免租期限内免缴的租金按实际未履行期占合约租赁比例补偿给甲方，并按剩余未履行租期的总租金的30%赔偿损失给甲方，除此之外，甲方不得再向乙方索要任何赔偿，乙方另须结清租金、水、电费等应缴费用后迁出；第10.7条约定，如甲方擅自提前终止合同的（本合同约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方缴纳的押金双倍退还乙方，并按剩余未履行租期的总租金的30%赔偿损失给乙方，除此之外，乙方不得再向甲方索要任何赔偿。
合同附件二为租金、管理费明细，附件三为租金及管理费明细及租赁补充协议。两个附件显示，2013年11月1日至2014年10月31日的月租金为33634元、每月物业管理费为3541元，租金按20000元开租金发票、管理费按3541元开发票、水电费按实际用量开发票；2014年11月1日至2015年10月31日的月租金为37791元、每月物业管理费为3753元，租金按21000元开租金发票、管理费按3753元开发票、水电费按实际用量开发票。2010年7月13日补充协议第1条约定，甲乙双方约定在有效的租赁期内，乙方支付租金和物业管理费及水电费的合法有效对象是甲方物业产权人，且甲方在收取上述费用后保证按时履行协议明细表中所列费用内容开出有效合法的费用发票给乙方，若甲方不履行协议则乙方有权保留延期或拒交上述费用，并由甲方承担由此引发的一切法律和经营责任。附件四约定，房产技术条件包括供电、供水、污水排放及隔油池、排烟管、空调冷气、招牌广告、消防、电话、承重、申报手续、货物运输、租赁房产的装修。附件五为招牌、广告位置示意图，双方经协商拟定户外广告招牌使用补充协议，第3条约定乙方一次性支付20000元给甲方作为户外广告有偿使用费，若租赁期内甲方不能保证上述户外广告位置给乙方使用，乙方有权直接从支付给甲方的租金或管理费中扣除该招牌广告位置未使用年限的等额损失作为补偿。
双方签订合同后，禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武支付租金押金63460元、管理费押金6680元、广告牌使用费20000元；叶锡权、蒙忠武将涉案房产交付给禾绿寿司公司使用。
2011年3月23日，以叶锡权、蒙忠武为甲方（出租方）、禾绿寿司公司为乙方（承租方）签订《﹤房产租赁合同﹥补充协议》一份，对2010年11月至2011年3月期间，甲方开据发票的租金金额、管理费金额及乙方应支付的相应税金进行约定。第5条约定，管理费部分产生的税金应乙方要求甲方也需提供发票，乙方同意该部分的支付税金款，甲方仅提供以乙方名称开据的加油油票发票给乙方即可。第6条约定，自2011年4月起，甲方按原合同中双方约定开据发票的金额提供发票给乙方，如乙方要求开据全额发票的，按原合同中约定开据发票金额内应由甲方承担的税金仍由甲方支付，超出部分费用开据发票所产生税金由乙方承担，乙方应承担的税金金额按珠海市对出租用商业物业的出租税率规定计收，乙方在收到发票时即时按实际产生的税金金额支付应付税金给甲方。
禾绿寿司公司主张叶锡权、蒙忠武没有为禾绿寿司公司开具合法的水电费发票。叶锡权、蒙忠武主张曾于2011年8月向禾绿寿司公司发出一份函件，主要内容是：由于双方在签订合同中注明管理费和水、电费要开具发票给贵公司，但在执行中遇到困难。原因是由于迎宾广场整体没有物业管理公司和迎宾广场整体设备是连接的（包括商住）不可分割，故水电费是统缴代付的，供水、电部门发票只能开给原签订开发商名称，经我方和税务部门联系，税务部门认为不能再开，另管理费正联系其他物业管理公司解决。为不影响贵公司的财务工作，我方提出以下解决方案：1、管理费发票缓冲时间，我方联系好即开给贵公司；2、水电费发票能否用其它发票代替，如加油发票、装修发票、维修发票等除餐饮发票外，收据（附上我方统缴水电费发票复印件）。函件下角空白处由“陈彩虹”于2011年8月6日签名。叶锡权、蒙忠武另举证一份禾绿寿司公司（发票收据登记表本），记录2011年1月至2014年5月期间，叶锡权、蒙忠武给禾绿寿司公司水电费发票复印件和相应金额（略高于水电费金额）加油发票，2011年1、2月由“陈彩虹”签收，其他月份由他人签收。禾绿寿司公司表示对叶锡权、蒙忠武举证的上述函件和发票收据登记表的真实性无法确认。
2014年5月19日，叶锡权、蒙忠武向珠海市香洲区电力局提交一份《关于依法向用电使用人开据缴费用电发票的申请》，提出如下要求：1、本人是业主（不是承租人）用电理应依法纳税，贵单位必须针对本人支付用电费用，依法开据发票；2、自2004年至今，本人已向贵局缴纳电费一千多万元，没有提出任何要求，发票仅此做账而已。广东电网公司珠海香洲供电局于2014年6月4日作出《香洲供电局关于珠海市拱北迎宾广场三楼南翼用电申请开据发票的答复》，经核实叶锡权、蒙忠武均在珠海北桥置业公司电表后用电，按照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，我局能向与我局签订供用电合同的客户（业主）开具发票。如承租方有发票需求，则由业主根据业主的经营性质协助承租方到税务机关进行办理。分表用户的发票由主表用户开具相应的发票，属于增值税一般纳税人的向所属税务机关申请购买发票，开具相关增值税等等。
另查明，涉案房产所在商场正常经营使用的两台自动扶梯（设备代码分别是30204404001995120007、30204404001995120008）制造日期是1995年12月，所有者及日常维护、管理者为珠海市哈比娱乐公司。2014年2月11日，上述两台电梯经广东省特种设备检测研究院检验合格，下次检验日期为2015年2月11日。2014年4月15日，广东省珠海市质量技术监督局向珠海市哈比娱乐公司发出一份《特种设备安全监察指令书》，包括上述两台自动扶梯在内的共四台自动扶梯检验不合格，责令珠海市哈比娱乐公司即时停用相关检验不合格设备，相关设备经整改、复检合格后方可重新启用。2014年5月14日，叶锡权、蒙忠武向禾绿寿司公司发出《关于珠海市质量监督局下发特种设备整改指令的情况通报》，告知暂停扶梯使用，待整改后，经复查合格方可运行。鉴于上述设备整改困难，并需投入大量资金，且整改方案也均未成熟，因此扶梯使用频率将受到影响。叶锡权、蒙忠武主张电梯于2015年2月11日整改完毕经检验合格、恢复通行，实际上在2014年4月至2015年2月期间电梯一直在运行；禾绿寿司公司主张2015年2月4日被关闭查封，从2014年4月至2015年2月期间一直断断续续使用。叶锡权、蒙忠武申请证人李某出庭作证，该证人曾于2010年至2015年1月在中山市名威电梯有限公司担任业务主管，证明由于改造困难，2014年6月中旬特种设备科和检测院及一些电梯公司研究可行方案未成，直到2014年11月，监督局的高级工程师设计一套方案通过质监局批准，2014年12月在电梯上实验，才整改成功。2014年11月5日，中山市名威电梯有限公司向珠海市哈比娱乐有限公司提交《自动扶梯维修整改方案及报价》。2015年2月1日，珠海市哈比娱乐有限公司与珠海市亚富机电设备有限公司就两台自动扶梯附加制动器整改安装工程事宜签订合同。原审法院于2015年6月11日组织双方到涉案房产现场查看，从一楼肯德基的通道走向三楼为通向涉案租赁商铺，商铺内已空置，内有桌椅。
2014年6月16日，禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武发出一份函件，正式提出：一、请贵方收到此函件的十个工作日内，补齐所欠的水电费的有效、合法的专用发票，2010年12月至2014年4月合计水费金额为5318.05元、电费金额为306672.52元；二、我司将启动补充协议内容第1条之条款，自2014年7月1日我司将不再缴付2014年6月及以后月份的水电费。鉴于贵方事实违约在先，我司正式提出双方提前终止合同，亏损经营的最后期限为2014年9月30日；双方尽早完成“提前终止合同”协议。2014年6月23日，禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武叶锡权发出一条短信：“叶生，你好！鉴于我们店一直巨额亏损，4年了几乎没有改善，因此撤店是不得已，也不能再拖了。”
禾绿寿司公司举证叶锡权、蒙忠武于2014年7月30日、2014年10月14日、2015年2月5日向禾绿寿司公司邮寄发票和商铺缴款通知书的邮政特快专递详情单，主张叶锡权、蒙忠武收到禾绿寿司公司2014年6月16日发出的函件后，仍依约向禾绿寿司公司邮寄发票和催款函，双方仍继续履行合同，双方未就解除合同达成一致意见，禾绿寿司公司未单方解除合同。叶锡权、蒙忠武对该证据真实性不予确认，主张禾绿寿司公司于2014年6月发出解约通知后，以拒不支付租金、水电及私自搬迁的行为单方解除合同。
禾绿寿司公司向法庭提交了其分别于2014年7月24日、2014年10月20日、2014年11月30日向叶锡权、蒙忠武发出的函件。2014年7月24日函件的主要内容是：现贵商场唯一的客流通道自动扶梯已处于停止使用状态，我司位于贵商场三楼门店的经营因此受到极大的负面影响。为使我开发中心早日正常营业，1.请贵方尽快恢复商场自动扶梯的正常使用状态；2.请贵方在重新启用自动扶梯后公示复检合格的相关证明文件；3.自动扶梯通过复检前，若贵方擅自启用自动扶梯的，由贵方承担由此产生的一切法律责任；4.鉴于自动扶梯的停止使用给我司正常经营造成极大困扰，使我司营业额下降了120%，贵司应赔偿我司因自动扶梯停用而产生的损失。2014年10月20日，禾绿寿司公司又向叶锡权、蒙忠武发出一份《关于协商解决合同纠纷的函》，要求叶锡权、蒙忠武按合同约定提供合法的水电费专用发票并尽快恢复自动手扶电梯的合法使用并张贴《电梯使用标志》和《特种设备使用登记证》，或者按照目前贵司无法提供发票及自动扶梯无法使用现状，共同协商、重新确定我司应缴交的租金。2014年11月30日，禾绿寿司公司再向叶锡权、蒙忠武发出一份函件，主要内容有：现因贵方一直未能按照合同约定采取有效的补救措施，我司请贵司在7日内解决上述问题。若贵司届时仍无法解决上述问题，我司将依约要求解除双方之间的《房产租赁合同》并要求贵方按照合同约定，在解除合同之日起七日内与我司办理相关交接手续并按合同约定退还我司双倍的履约保证金。叶锡权、蒙忠武对于三份函件真实性不认可。
禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武缴纳租金、物业管理费至2014年7月31日、缴纳水电费至2014年5月；禾绿寿司公司于2015年2月11日搬离涉案房产。叶锡权、蒙忠武主张禾绿寿司公司经营期间欠付2014年8月至2015年2月11日的租金共265475.70元、物业管理费26966.70元、2014年6月至2015年2月共9个月水电费71230.61元、上述2014年8月至2015年2月共7个月的发票税费共19630.20元，总欠费金额383303.21元。庭审中，叶锡权、蒙忠武放弃主张发票的税费。禾绿寿司公司对于叶锡权、蒙忠武主张的租金、物业管理费金额没有异议，对于水电费金额、发票税费金额有异议，表示无法确定。
诉讼中，叶锡权、蒙忠武认为双方《房产租赁合同》已于2014年6月16日解除；禾绿寿司公司认为尚未解除，认为叶锡权、蒙忠武没有开具合法的水电费发票，通往租赁房产的唯一电梯出现故障后，叶锡权、蒙忠武怠于履行义务，给禾绿寿司公司的顾客和员工的人身安全造成了巨大的隐患，提出反诉请求要求解除合同。叶锡权、蒙忠武庭审中表示双方合同已无法继续履行，同意解除合同。
叶锡权、蒙忠武原审的诉讼请求为：一、禾绿寿司公司立即向叶锡权、蒙忠武支付场地占用费、管理费、水电费共计人民币315260.82元（场地占用费用应计至实际清场之日止）；二、禾绿寿司公司立即向叶锡权、蒙忠武支付迟延付款违约金30000元（以拖欠租金为基数，从合同约定的付款之日起，按每日3‰暂计至起诉日，实际应计到付清之日止）；三、禾绿寿司公司立即向叶锡权、蒙忠武支付解除合同违约金937662.3元；四、禾绿寿司公司承担本案诉讼费用；庭审中，叶锡权、蒙忠武将第一项诉讼请求的场地占用费变更至计至禾绿寿司公司搬迁之日；增加第五项诉讼请求，没收禾绿寿司公司70140元的保证金；明确第三项解除合同违约金的计算方式为：自2014年12月1日至2020年12月31日按照合同约定应付的租金总额3125541元的30%。
禾绿寿司公司原审的反诉请求为：一、解除叶锡权、蒙忠武与禾绿寿司公司之间的《房屋租赁合同》；二、叶锡权、蒙忠武开具2010年9月1日起至合同解除之日止的水电费专用发票；三、叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金共计人民币140280元；四、叶锡权、蒙忠武返还2014年4月16日至2014年7月31日的租金和管理费共计人民币130112.5元；五、叶锡权、蒙忠武免除禾绿寿司公司2014年8月1日起至合同解除之日止的租金及管理费；六、叶锡权、蒙忠武返还合同剩余期限2015年2月1日至2020年11月30日广告牌使用费共计人民币11382元；七、叶锡权、蒙忠武承担本案诉讼费用
原审法院认为，叶锡权、蒙忠武与禾绿寿司公司签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
根据已查明的事实和有关的证据，结合双方的诉讼请求及抗辩，对本案争议的焦点分析认定如下：
一、关于叶锡权、蒙忠武是否违约问题。禾绿寿司公司认为叶锡权、蒙忠武怠于履行合同致使自动扶梯一直未能恢复合法使用以及未能提供合法水电费发票，构成违约，因此其有权解除合同及免交租金及管理费、水电费等其他费用。原审法院认为，首先，从本案上述查明事实，自动扶梯并非通向涉案租赁房产的唯一通道，在整改期间并未完全停止运行；在自动扶梯被要求整改后，叶锡权、蒙忠武将整改情况告知禾绿寿司公司并一直积极协调解决问题，并未怠于整改自动扶梯；且在自动扶梯整改期间，禾绿寿司公司仍在使用涉案租赁房产，未停止经营，该自动扶梯的整改未从根本上妨害禾绿寿司公司使用涉案租赁房产。故对禾绿寿司公司以叶锡权、蒙忠武未履行合同致使自动扶梯一直未能恢复合法使用为由，认为叶锡权、蒙忠武违约的主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。其次，关于未能提供合法水电费发票问题。叶锡权、蒙忠武未能依双方约定向禾绿寿司公司提供合法的水电费发票，构成违约，但根据《房产租赁合同》附件三补充协议内容第1条之规定，叶锡权、蒙忠武未向禾绿寿司公司开具合法的水电费发票，禾绿寿司公司仅有权延期或拒交水电费，无权解除合同及以此为由据交租金和物业管理费。故对禾绿寿司公司以叶锡权、蒙忠武未开具合法的水电费发票为由，认为其有权解除合同及拒交租金和物业管理费的抗辩，原审法院不予支持。综上，禾绿寿司公司以叶锡权、蒙忠武怠于履行合同致使自动扶梯一直未能恢复合法使用以及未能提供合法水电费发票为由，主张禾绿寿司公司有权解除合同、交租金及管理费等其他费用的主张，原审法院不予支持。
二、关于双方合同是否解除问题。如上所述，禾绿寿司公司不享有合同解除权，故禾绿寿司公司于2014年6月16日向叶锡权、蒙忠武发出解约通知，不产生合同解除的效力，而事实上，双方就解约事项未协商一致，禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武支付了2015年7月的租金，之后叶锡权、蒙忠武向禾绿寿司公司发出商铺催款通知单，双方的行为说明《房产租赁合同》并未因禾绿寿司公司2014年6月16日的函件而解除，故对叶锡权、蒙忠武认为据此双方合同已于2014年6月16日解除的主张，原审法院不予支持。
三、关于禾绿寿司公司是否违约的问题。如上所述，双方合同未解除，禾绿寿司公司拒交租金、管理费的理由不成立，理应继续履行合同，依约向叶锡权、蒙忠武交纳租金及管理费，而事实上，禾绿寿司公司自2014年8月起未向叶锡权、蒙忠武缴纳租金、物业管理费，并于2015年2月11日自行搬离涉案租赁房产，事实上终止《房产租赁合同》，构成违约，应承担迟延交付租金、物业费及擅自终止合同的责任，故原审法院确认自2015年2月11日双方《房产租赁合同》终止。
叶锡权、蒙忠武请求禾绿寿司公司支付拖欠的2014年8月至2015年2月11日止的租金265475.70元、物业管理费26966.70元，禾绿寿司公司对金额无异议，但抗辩称叶锡权、蒙忠武未履行合同致使自动扶梯一直未能恢复合法使用，禾绿寿司公司有权免交租金及其他费用。对此，原审法院认为，根据已查明事实，广东省珠海市质量技术监督局2014年4月15日向珠海市哈比娱乐公司发出通知责令停止运行涉案的自动扶梯至设备经整改、复检合格后方可重新启用，在2014年4月至2015年2月整改完毕期间，该自动扶梯断断续续运行。双方合同第7.9条约定：房产之相邻关系由甲方负责处理，若因毗邻物业本身之瑕疵或毗邻物业实际管理人、使用之行为，损害房产或妨害乙方餐厅正常经营的，甲方应及时予以协调处理并尽快使房产恢复正常使用，在排除妨碍之前，甲方应合理降低或免除乙方相应租金及其他费用。虽然该扶梯并非是通往涉案商铺的唯一通道，但该扶梯的整改对禾绿寿司公司经营产生一定影响，但不足以达到禾绿寿司公司抗辩的有权免交租金及其他费用的程度，对禾绿寿司公司认为有权免交租金及其他费用的抗辩，原审法院不予采纳。但根据双方合同约定，叶锡权、蒙忠武应合理降低相应租金及其他费用，对此原审法院酌定禾绿寿司公司按照租金及管理费的90%支付，对已支付部分不再调整。综上，禾绿寿司公司应向叶锡权、蒙忠武交纳的拖欠租金为238928.13元、管理费为24270.03元，对叶锡权、蒙忠武超过该金额的租金及管理费请求，原审法院不予支持。
关于叶锡权、蒙忠武请求的水电费。双方2010年7月13日补充协议第1条约定叶锡权、蒙忠武不履行协议开具合法的水电费发票则禾绿寿司公司有权保留延期或拒交费用，而叶锡权、蒙忠武一直未能向禾绿寿司公司开具水电费发票，故对禾绿寿司公司有权拒交水电费的主张，原审法院予以采纳。在叶锡权、蒙忠武未向禾绿寿司公司开具水电费之前，禾绿寿司公司依约有权拒绝向叶锡权、蒙忠武缴纳水电费，故对叶锡权、蒙忠武关于水电费的诉讼请求，原审法院不予支持。
四、关于叶锡权、蒙忠武请求的迟延付款违约金、解除合同违约金及没收履约保证金的请求。原审法院认为，禾绿寿司公司擅自终止合同，构成违约，应依照《房产租赁合同》第10.6条规定承担相应的违约责任，叶锡权、蒙忠武有权要求没收履约保证金及支付解除合同违约金。关于履约保证金，合同约定为66800元，禾绿寿司公司实际向叶锡权、蒙忠武交纳70140元，双方对此金额无异议，视为双方在履行中对履约保证金金额的变更，叶锡权、蒙忠武请求没收70140元，原审法院予以支持。关于解除合同违约金，合同约定按照未履行租期总金额的30%计算，为937662.3元，而现应交每月租金37791元，违约金数额相当于两年的租金总额，明显过高，禾绿寿司公司亦请求法院予以调整，考虑到叶锡权、蒙忠武擅自终止合同对叶锡权、蒙忠武造成的损失主要为房屋未能出租的租金损失，且叶锡权、蒙忠武已于2015年2月11日实际占有房屋的事实，以及已支持叶锡权、蒙忠武没收履约保证金请求，原审法院酌定解除合同违约金为3个月的租金，即113373元，对叶锡权、蒙忠武超过该金额的请求，原审法院不予支持。关于叶锡权、蒙忠武请求的延期付款违约金，原审法院已支持叶锡权、蒙忠武没收履约金及收取解除合同违约金，足以弥补叶锡权、蒙忠武的损失，对禾绿寿司公司予以惩诫，故对叶锡权、蒙忠武请求的延期付款违约金，不予支持。
五、关于禾绿寿司公司的反诉请求。根据上述认定，因禾绿寿司公司拖欠租金、物业管理费和擅自解除合同的行为违反合同约定，故禾绿寿司公司请求叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金、返还租金和物业管理费、免除租金和物业管理费，均不符合合同约定和法律规定，原审法院不予支持。关于叶锡权、蒙忠武请求返还广告牌使用费，原审法院认为，禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武交纳的20000元广告牌使用费为整个租期内的使用费用，双方合同未约定禾绿寿司公司违约时叶锡权、蒙忠武有权没收未履行租期内的广告牌使用费，故禾绿寿司公司应返还未履行租期内的广告牌使用费，根据本案查明事实，合同租期为123个月，已履行租期为53个月，叶锡权、蒙忠武应向禾绿寿司公司返还广告牌使用费11382元（20000×（123-53）／123］。关于要求叶锡权、蒙忠武开具水电费专用发票的请求，原审法院认为，根据《中国人民共和国发票管理办法》的规定发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的首付款凭证。国家税务总局统一负责发票管理工作。由此可见，开具发票属于行政法律关系，不属于民事法律关系，故禾绿寿司公司请求叶锡权、蒙忠武开具水电费专用发票的诉讼请求，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判令：一、确认叶锡权、蒙忠武和禾绿寿司公司签订的《房屋租赁合同》于2015年2月11日终止；二、禾绿寿司公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶锡权、蒙忠武支付租金和物业管理费合计人民币263198.26元；三、禾绿寿司公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶锡权、蒙忠武支付解除合同违约金人民币113373元；四、确认叶锡权、蒙忠武有权没收禾绿寿司公司已付履约保证金人民币70140元；五、叶锡权、蒙忠武于判决发生法律效力之日起十日内向禾绿寿司公司返还广告牌使用费11382元；六、驳回叶锡权、蒙忠武其他诉讼请求；七、驳回禾绿寿司公司其他诉讼请求。如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费人民币17899元，叶锡权、蒙忠武负担人民币3899元，禾绿寿司公司负担人民币14000元；反诉受理费人民币20188元，由叶锡权、蒙忠武负担85元，禾绿寿司公司负担20103元。
上诉人禾绿寿司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判禾绿寿司公司向叶锡权、蒙忠武缴纳2014年8月至2015年2月11日租金和管理费227230.07元；2.撤销原审判决第三项，改判禾绿寿司公司无需向叶锡权、蒙忠武支付解除合同违约金113373元；3.撤销原审判决第四项，改判叶锡权、蒙忠武双倍返还履行保证金140280元；4.本案诉讼费用由叶锡权、蒙忠武负担。
事实理由如下：一、2014年4月15日，珠海市质量技术监督局责令叶锡权、蒙忠武停用涉案房屋使用的自动扶梯，并告知在该等设备整改、复检合格后方可重新使用。但叶锡权、蒙忠武一直未进行整改。2015年2月4日，手扶电梯未通过整改，再次被查封停用。在本案庭审过程中，叶锡权、蒙忠武承认在2014年4月至2015年2月期间仍在使用上述自动扶电梯，而擅自使用未经检验合格的电梯，使涉案房产陷入巨大安全隐患中，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定“租赁物危及承租人的安全或者××的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，禾绿寿司公司有权随时解除合同，因此，禾绿寿司公司在2015年2月11日搬离涉案房屋系合法行使权利，不构成违约，无需向叶锡权、蒙忠武支付违约金113373元，原审法院认定禾绿寿司公司违约并支付违约金，适用法律错误，应予以纠正。
二、因叶锡权、蒙忠武怠于履行自己的义务，禾绿寿司公司仅需支付214年8月至2015年2月11日的租金及管理费227230.07元，原审法院计算租金和管理费时多计算了一个月的租金和管理费，即是以2014年8月至2015年3月11日的租金和管理费数额再乘以90%得出的，请求二审法院予以纠正。
三、叶锡权、蒙忠武在履行合同过程中，存在如下违反其保证和责任的违约行为：1.未按合同约定提交合法的水电费发票；2.未及时协调处理手扶电梯故障事宜；3.未能保证相关设施使用通道畅通；4.在公共设施出现妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，未能及时对公共设施进行维修。因此，根据租赁合同第10.4条约定“甲方违反其保证或责任及本合同约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方权益受到实质损害的，乙方有权终止合同，并要求甲方双倍返还履行保证金”，禾绿寿司公司有权要求叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金。
另外，即使法院认定禾绿寿司公司无权提前解除合同，叶锡权、蒙忠武也无权没收禾绿寿司公司的履约保证金，合同第10.3条约定了叶锡权、蒙忠武有权没收履约保证金的4种情形，但该等情形均不适用于本案，因此叶锡权、蒙忠武没收禾绿寿司公司的履约保证金没有事实和法律依据，二审法院应予改判。
叶锡权、蒙忠武二审辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
各方当事人二审期间均未提交证据。
本院经审理查明，在原审法院2015年6月11日庭审过程中，原审法院询问禾绿寿司公司有无收到叶锡权、蒙忠武的赔偿明细表，禾绿寿司公司答复没有收到，原审法院遂要求禾绿寿司公司庭后核实一下管理费和水电费的数额，禾绿寿司公司答复庭后五天内核实并答复，但禾绿寿司公司庭后并未提交答复意见。
涉案房屋2014年8月至10月期间每月租金为33634元、管理费为3541元，2014年11月至2015年2月期间每月租金为37791元、管理费为3753元。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，因叶锡权、蒙忠武对原审判决未提出上诉，视为服从原审判决，根据禾绿寿司公司的上诉请求及事实理由，双方二审争议的焦点包括：1.禾绿寿司公司是否享有合同解除权：2.禾绿寿司公司2014年8月至2015年2月11日应付的租金及管理费数额；3.叶锡权、蒙忠武应否向禾绿寿司公司双倍返还履约保证金的问题。
关于禾绿寿司公司是否享有合同解除权的问题。
禾绿寿司公司上诉主张其享有合同解除权的理由是通往涉案房屋的手扶电梯是从商场通往涉案房屋的唯一通道，而手扶电梯存在安全隐患。对此，本院分析认为，2015年6月11日，原审法院组织双方的委托代理人到涉案房屋进行现场勘查，查明从一楼肯德基的楼梯可以一直通至涉案房屋的一个门口，而且禾绿寿司公司二审庭审亦认可楼梯确可通往涉案房产，只是楼道比较脏，没有光线，且没有指示标志，因此禾绿寿司主张手扶电梯是通往涉案房屋的唯一通道并不属实，在手扶电梯被要求整改的情形下，叶锡权、蒙忠武已将整改情况告知禾绿寿司公司并一直积极协调解决问题，禾绿寿司公司对于楼梯通道完全可以增加指示标志，加以使用，发挥该楼梯的通行功能，而且事实上禾绿寿司公司在手扶电梯整改期间一直照常经营，因此禾绿寿司公司以手扶电梯被要求整改为由主张其享有合同解除权，理据不足，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。禾绿寿司没有合同解除权，却于2015年2月11日自行搬离涉案房屋，并且未支付2014年8月至2015年2月11日的租金，显属违约，原审法院判令其向叶锡权、蒙忠武支付违约金，认定正确，应予维持。
第二，关于禾绿寿司公司应支付的2014年8月至2015年2月11日租金及管理费数额问题。
本院经计算，按涉案房屋2014年8月至10月期间每月租金为33634元、管理费为3541元及2014年11月至2015年2月期间每月租金为37791元、管理费为3753元的标准，2014年8月至2015年2月11日期间涉案的房屋的租金数额为229121.46元（33634×3月＋37791×3月＋37791÷28×11天）、管理费数额为23356.39元（3541×3月＋3753×3月＋3753÷28×11天），合计252477.85元。原审法院根据合同履行过程中自动扶梯的情况，酌定禾绿寿司公司按合同租金及管理费标准的90%支付租金和管理费，双方对此均未提出上诉，本院视为服判，故禾绿寿司公司应付的租金和管理费应为227230.07元（252477.85×90%），原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
三、关于叶锡权、蒙忠武应否向禾绿寿司双倍返还履约保证
金的问题。
禾绿寿司公司主张叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金的事实依据为：1.叶锡权、蒙忠武未按合同约定提交合法的水电费发票；2.自动扶梯被要求整改，叶锡权、蒙忠武未及时协调自动扶梯故障事宜。合同依据为租赁合同第10.4条“甲方违反其保证或责任及合同约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救的，致使乙方权益受到实质损害的，乙方有权终止合同，并要求甲方双倍返还履行保证金”。而根据租赁合同第10.4条的约定，禾绿寿司公司只有在行使合同解除权解除合同时可要求叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金，但是据上述分析，禾绿寿司公司以自动扶梯被要求整改等为由主张享有合同解除权没有事实和法律依据，不应予以支持，另外，关于叶锡权、蒙忠武未按约定提交合法的水电费发票的事由，诚如原审法院所分析，叶锡权、蒙忠武未按合同约定提交合法的水电费发票，确属违约，但叶锡权、蒙忠武与禾绿寿司公司一直在协商处理，并积极补救，并且也未达到使禾绿寿司公司权益受到实质损害的程度，根据租赁合同的约定，禾绿寿司公司对此仅有权延期或拒交水电费，而无权以此解除合同。综上分析，禾绿寿司公司不享有合同解除权，其自行搬离涉案房屋，显属违约，因此其要求叶锡权、蒙忠武双倍返还履约保证金，无事实和法律依据，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，禾绿寿司公司上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求本院予以驳回。原审判决法律适用正确，但查明事实部分有误，故本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第174号民事判决第一、三、四、五、六、七项及反诉受理费负担部分；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第174号民事判决第二项为：广州禾绿回转寿司饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向叶锡权、蒙忠武支付租金和物业管理费合计人民币227230.07元。
一审案件受理费人民币17899元，由叶锡权、蒙忠武负担人民币12168元，广州禾绿回转寿司饮食有限公司负担人民币5731元。
二审案件受理费人民币5855元，由叶锡权、蒙忠武负担人民币694元，广州禾绿回转寿司饮食有限公司负担人民币5161元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李立荣