四川省岳池县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳池民初字第519号
原告黄兴刚（又名黄多虎），男，生于1978年9月15日，汉族。
委托代理人李青峰，四川洪州律师事务所律师（特别授权）。
被告孙承国，男，生于1957年3月17日汉族。
委托代理人周保前，四川信和信律师事务所律师。
被告石义芬，女，生于1954年4月26日，汉族。
委托代理人周保前，四川信和信律师事务所律师。
第三人黄文坤，男，生于1949年10月20日，住岳池县九龙镇。
原告黄兴刚与被告孙承国、石义芬、第三人黄文坤房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年12月31日起诉来院，本院立案受理后，于2013年1月31日依法公开开庭进行了审理，原告黄兴刚的委托代理人李青峰，被告孙承国、石义芬及其委托代理人周保前，第三人黄文坤到庭参加诉讼，原告黄兴刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兴刚诉称，2007年3月17日被告孙承国与第三人黄文坤签订了《购房协议》，该协议约定将本属于原告的房屋出卖并交付给了二被告占有、使用。现在，二被告占有该房屋拒不搬出，严重侵害了原告的合法权益。另，原告的房屋是集体宅基地上建造的房屋，二被告不是原告所在村、组的集体成员，因此，二被告无权享有本村、组集体成员享有的集体土地宅基地使用权，其行为违反了相关法律的强制性规定。特起诉请求：1、依法确认2007年3月17日第三人黄文坤与被告孙承国签订的《购房协议》无效；2、二被告退还其现居住（占有）的岳池县九龙镇民生桥村2组65号三楼住房一套；3、本案案件受理费由二被告承担。
被告孙承国、石义芬辩称，本案第三人黄文坤（原告的父亲）黄文坤擅自将原告的房屋出售给了被告，这不是事实。原告口齿不清，本案讼争房屋的出资修建等所有事项均是第三人负责，仅是房屋产权办在原告名下，第三人有权代表原告，被告有理由相信第三人能够代表原告，因此，第三人与答辩人签订的房屋买卖合同不存在无权处分的情形。原告房屋的土地是农村集体土地，双方签订的合同违反了法律的强制性规定。原被告双方的房屋买卖是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告起诉确认房屋买卖合同无效，是原告不诚信的表现。由于房价上涨，原告想单方毁约，违背了民事行为的诚实信用原则，不应得到法律的支持。综上，原告的起诉缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人黄文坤述称，原告诉称的属实。这个房屋的土地是集体土地，原告现在不卖了。
原告为证明其主张，举出了下列证据：
1、黄兴刚的身份证、户口簿复印件；
2、（2012）岳池民初字第2080号民事裁定书；
3、黄兴刚的残疾证；
4、1996年10月12日岳池县九龙镇建设管理所出具的《村镇房屋产权申请登记证件收据》；
5、2004年1月14日岳池县九龙镇国土管理所出具的《四川省非经营性结算统一票据》；
6、岳集建（95）字第000152－2号《集体土地建设用地使用证》证明该房占用土地的集体土地使用权人系黄多虎；
7、2007年3月17日黄文坤与孙承国签订的《购房合同》；
8、陈家琪的证言；
9、张兴宏的证言及其辨认的2007年3月17日黄文坤与孙承国签订的《购房协议》；
被告为证明其主张，举出了下列证据：
1、购房协议一份。证据证明作为被告与第三人签订的购房协议是双方真实意思表示；
2、收据一份，证明孙承国是按协议履行了付款义务；
3、孙显洪、石义华、唐光华、刘小荣的证词各一份及被告老家的房屋照片。证据拟证明作为被告买了黄文坤住房后，孙承国一家六口一直到所诉争的房屋里居住。南桥河村的房屋破烂不勘，不能居住。证人证实协议是真实意思表示，当时黄文坤并没有说这个房屋是黄多虎的。
4、九龙镇民生桥村委会证明，拟证明石义芬原来就是该村组村民，是因结婚才将石义芬的户口迁至男方。
5、黄文坤住房修建承包合同。拟证实本案所诉争的房屋是黄文坤的，并非是黄多虎，合同上是黄文坤签了字的。黄文坤与吴代洪签订的合同。
6、（2012）岳池民初字第2080号民事庭审笔录。（2012）岳池民初字第2080号第七页可以说明，即使该房屋是黄多虎的，他也仅是把产权办在黄多虎的名下，所有的改建和出资都是黄文坤，黄文坤也有权买卖。
7、房屋产权证。拟证明一、二层的房屋是原告的，原告没有出示产权证证明三楼是原告的。
上述原告、被告提供的证据，均能反映案件事实，符合证据真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
经审理查明，1、本案原告黄兴刚（又名黄多虎）因小儿麻痹症致肢体残疾，属一级残疾人。第三人黄文坤系黄兴刚之父。1995年11月16日，黄文坤将位于岳池县洗马一村二社（现岳池县九龙镇民生桥村2组）集体土地上的旧房进行改建，并将《集体土地建设用地使用证》办到其子黄多虎、女黄多娟名下。2003年11月，黄文坤将该房屋再次进行改建，黄文坤以自己的名义将该改建工程承包给吴代红修建，修建成5层楼房，以黄多虎的名义缴纳土地款3600元，该次改建未办理相关审批手续。2012年7月26日原告将该房屋即岳池县九龙镇民生桥村2组65号1-2层住宅的产权证办到自己名下，2层以上的房屋，包括本案讼争的房屋未办理产权证，该房屋的土地使用性质仍属集体土地。
2、本案被告石义芬原系岳池县九龙镇民生桥村2组村民，1976年与孙承国结婚后，将户口迁往岳池县秦溪镇。2007年3月17日，黄文坤与孙承国达成了《购房协议》，协议约定，黄文坤将自己的住房（即岳池县九龙镇民生桥村2组65号）三楼的一套房子面积约120平方米卖给孙承国，其四至界限为北靠银城南路西段，西靠朱玉华墙，南靠黄文坤房子，东靠黄文坤墙，房价8万元，付款办法，首次付4万元，办齐房产证、土地使用证后一次付清余款4万元，购房的税费各自负担。当天孙承国向黄文坤支付4万元购房款。2007年3月22日，孙承国一家搬进该房居住至今。
3、原、被告在买卖该房屋时，均知道该房屋系集体土地上的房屋，买卖时由黄文坤出资交由当时的中间人马必学去办理土地使用证和房屋所有权证，房产证、土地使用证至今未能办理，孙承国购房余款4万元未支付。
本院认为，2007年3月17日，被告孙承国因购房需要与黄文坤达成《购房协议》，黄文坤将岳池县九龙镇民生桥村2组65号三楼的一套房子面积约120平方米卖给孙承国。该房屋现虽无土地使用证和房屋产权证，但它是在原房屋集体土地使用权人黄兴刚、黄多娟的房屋基础上改建而成的，该房屋应归黄兴刚、黄多娟所有。黄文坤作为家长，在转让该房屋时，与其共同生活的家庭成员黄兴刚、黄多娟应当对该转让行为知道，而黄兴刚、黄多娟却一直未对房屋转让行为提出异议，亦未行使撤销权，应视为黄兴刚等对黄文坤的转让行为予以了认可，因此，原告与被告的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示。虽然该协议是双方当事人真实意思表示，但本案讼争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是本农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房、地合一的原则，黄文坤与孙承国之间签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。孙承国、石义芬的户籍所在地为岳池县秦溪镇南桥河村二组，虽石义芬原户籍地在岳池县九龙镇民生桥村2组，但已于1976年迁往了岳池县秦溪镇南桥河村二组，故石义芬并非岳池县九龙镇民生桥村2组村民，由于孙承国、石义芬并非系讼争房屋座落的集体经济组织成员，其购买原告房屋的行为不符合使用本地宅基地住房的条件，故双方转让涉讼房屋的行为无法得到本地土地管理部门的批准，孙承国、石义芬相应不能取得农村集体土地使用权，亦不能办理该房的房屋权属证书，因此讼争房屋所有权证书至今未依法变更登记至孙承国、石以芬名下。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，由于被告孙承国与原告黄文坤的房屋买卖行为违背了法律、行政法规强制性规定，故黄文坤、石义芬要求确认黄文坤与孙承国之间的房屋买卖合同无效，依法有据，应予支持，被告孙承国、石义芬依据此合同取得的房屋应返还给原告黄兴刚。
被告孙承国、石义芬在购房时向第三人黄文坤给付了购房款4万元，经本院释明后，被告孙承国、石义芬仍未在本案中提出返还主张，对此，被告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决如下：
一、被告孙承国于2007年3月17日与第三人黄文坤签订的《购房协议》无效；
二、被告孙承国、石义芬于本判决生效后三个月内将岳池县九龙镇民生桥村2组65号三楼住房一套（面积约120平方米）返还给原告黄兴刚。
本案案件受理费2000元，由原告黄多虎负担1000元，被告孙承国、石义芬负担1000元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 许安平
二〇一三年三月二十二日
书记员 曾丽君