山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第133号
上诉人（原审被告）高阳，男，1975年1月26日出生，汉族，齐鲁电视台员工，住济南市。
委托代理人臧俊怡，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
上诉人高阳因与被上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院法院（2014）槐民初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，2001年8月1日，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《某某家园物业服务委托合同》，合同约定，济南经济房地产开发中心将某某家园小区委托至华舜物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2001年8月1日起至某某家园小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。物业管理服务费标准为按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米／月，商业用房及居民用房改变其使用性质的0.6元／平方米／月。协议生效后，华舜物业公司对某某家园小区提供了物业服务。2010年10月，华舜物业公司的法定代表人由王某某变更为隋阳。
高阳系济南市槐荫区某某家园小区的业主，其房屋建筑面积136.61平方米。按上述收费标准，高阳自2006年1月至2014年3月未交纳物业费共计7302.9元。
原审法院认为，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《某某家园物业服务委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。高阳作为某某家园小区的业主接受了华舜物业公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，华舜物业公司的物业服务工作还存在需要改进之处，但高阳拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。华舜物业公司要求高阳按照《某某家园物业服务委托合同》的约定支付拖欠的物业费共计7302.9元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，原审法院予以支持。华舜物业公司要求的违约金，对此原审法院认为，高阳拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，原审法院不支持这种做法，但考虑到华舜物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于华舜物业公司要求高阳承担逾期交费违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于诉讼时效问题，原审法院认为，华舜物业收取物业服务费的依据为《某某家园物业服务委托合同》，根据该合同中关于交纳物业服务费的约定可以看出，本案的物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。高阳未按照合同的约定及时支付物业服务费，华舜物业作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，华舜物业公司的起诉未超过诉讼时效。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告高阳自本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费7302.9元。二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高阳负担。
上诉人高阳不服原审判决上诉称：1、《山东省物业管理条例》第六十六条及《济南市物业管理条例》第十七条规定了物业服务的内容包括：物业共用部位及共用设施设备的使用、维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护、安全防范物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理等。被上诉人向法院提供的其与济南经济房地产开发中心的《某某家园物业服务委托合同》第二条也明确约定了管理项目和内容。但是被上诉人并没有按照上述法律规定及合同约定提供物业服务，其仅提供《某某家园物业服务委托合同》无法证明其向上诉人提供了符合合同约定的物业服务。上诉人提供了证据证明被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，导致共用设施设备未得到维护，共用绿化得不到维护、面积减少，公共区域环境卫生得不到维护安全防范差、小区多次发生被盗事件等。2、一审法院认定上诉人自2006年1月至2014年3月未缴纳物业费共计7302.9元认定事实错误。一审中，被上诉人并没有提供相关的证据证明上诉人欠缴自2006年1月至2014年3月的物业费，上诉人有证据证实2009年前的物业费已足额缴纳。3、一审法院适用合同法第六十一条第一款判决上诉人支付物业费适用法律错误。物业服务合同为双务合同双方当事人应同时履行各自义务。即物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务。被上诉人未按照法律规定及合同约定提供物业服务，严重破坏了小区的环境、秩序，影响了上诉人及其他业主的生活。上诉人不缴纳物业费用是履行同时履行抗辩权。4、一审法院认定华舜物业公司的诉讼请求未过诉讼时效适用法律错误。5、本案中应由被上诉人承担其按照合同约定提供物业服务的举证责任，即华舜物业公司及其工作人员的资质问题。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华舜公司答辩称：1、依据被上诉人与上诉人签订的前期物业合同，以及上诉人与被上诉人签订的物业服务合同，物业服务的方式为先交费再服务，上诉人在没有交纳费用的情况下，被上诉人提供了相应的物业服务；2、被上诉人要求上诉人提供证据证明上诉人欠交物业费没有事实和法律依据，是上诉人拖欠被上诉人的物业费，上诉人应当提供证据证明上诉人交纳了物业费；3、关于时效问题，上诉人与被上诉人签订物业服务合同后，再未签订任何合同，双方之间的物业服务合同是基于同一债务，是一个整体，应当从最后一期债务履行期限届满起计算履行时效，因此被上诉人向上诉人主张物业费不存在时效问题。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，华舜物业公司己于2014年11月撤出某某家园小区。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订的《某某家园物业服务委托合同》属于涉案小区前期物业服务合同，系合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，当为有效合同。依据上述法律规定，该合同对包括高阳在内的小区全体业主均具有约束力。华舜物业公司在履行物业服务合同时，维护小区环境卫生及提供相应的代收水电费服务是其基本的合同义务，高阳认为华舜物业公司未履行其合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。诉讼中，高阳和其他业主提供照片、光盘等证据欲证实华舜物业公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示华舜物业公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵，高阳以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。对于高阳称华舜物业公司及其工作人员的资质问题，根据《物业管理条例》的规定，该问题应由行政管理部门予以处理，不能成为高阳拒交物业费的理由。高阳主张2009年前的物业费已足额向华舜公司缴纳，但其一审中提供的定额发票无法证明其主张，故对高阳的此项主张本院不予采信。关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。根据双方签订的物业服务合同的约定，每年度的物业管理费在每年1月15日前交纳，华舜公司于2014年11月撤出涉案小区，则本案物业费的诉讼时效应当自2014年1月15日起算，华舜公司于2014年3月24日提起诉讼未超过诉讼时效。因此，高阳以诉讼时效进行抗辩，本院不予支持。综上，上诉人高阳上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 朱 茜