江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初12460号
原告：徐婉苏，女，汉族，1964年12月15日生，住昆山市。
委托诉讼代理人：朱雪娇，江苏王建华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。
被告：郑雪元，男，汉族，1983年12月29日生，住昆山市。
第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地昆山市玉山镇城北萧林路1003号，统一社会信用代码91320583694523622W。
法定代表人：李邦圣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯建飞，该公司员工。
原告徐婉苏与被告郑雪元、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后因被告郑雪元下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行审理。原告徐婉苏及其委托诉讼代理人朱雪娇、海燕、第三人理想家园公司委托诉讼代理人冯建飞到庭参加诉讼。被告郑雪元经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐婉苏向本院提出诉讼请求：1、判令郑雪元立即支付徐婉苏房屋租金7350元（自2015年8月9日起计算至2015年11月9日止）；2、判令郑雪元支付徐婉苏代垫付的水费96.7元、电费757元，以上共计853.7元；3、判令郑雪元支付徐婉苏逾期付款违约金9800元（以2450元为基数，自2015年8月9日起计算至2015年10月28日，按日利率5%计算）；4、本案诉讼费由郑雪元承担。事实与理由：徐婉苏与郑雪元于2015年8月9日在理想家园公司的居间服务下签订《昆山市房屋租赁合同》，约定由郑雪元以2450元/月的租金承租属于徐婉苏所有的位于昆山开发区黄河南路133号云庭花园X号楼XXXX室，并约定郑雪元向徐婉苏支付2450元作为保证金。合同签订后徐婉苏依约定向郑雪元交付房屋，但郑雪元仅仅支付3000元保证金后未按照约定支付前三个月的房租共计7350元。郑雪元自2015年8月9日起在涉案房屋中居住至2015年10月28日。徐婉苏自行或在理想家园公司的协助下多次要求郑雪元支付房屋租金，但郑雪元均以各种理由推脱并拒绝徐婉苏电话。事后，徐婉苏从多方了解得知，郑雪元曾多次通过拖欠租金的方式占用他人房屋，并在不支付租金的情况下搬离，行为恶劣。综上，请求法院判如所请。
被告郑雪元未作答辩。
第三人理想家园公司述称：徐婉苏在诉状中的陈述属实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：徐婉苏系昆山开发区黄河南路133号云庭花园X号楼XXXX室房屋的所有权人。2015年8月9日徐婉苏与郑雪元在理想家园公司的居间下签订《昆山市房屋租赁合同》。合同约定，徐婉苏将位于昆山开发区黄河南路133号云庭花园X号楼XXXX室房屋出租给郑雪元使用，租赁期限为12个月，即自2015年8月9日起至2016年8月8日止，租金为2450元/月。郑雪元应当每3个月支付一次租金7350元整，每次应于相应租期开始前7日支付。郑雪元还应向徐婉苏支付保证金2450元整，该款项在合同期满郑雪元办理退租时返还乙方。租赁期间，使用该房产所产生的水、电、煤气、有线电视以及物业费用等由郑雪元承担。郑雪元逾期支付租金以及合同约定的应当由其承担的一切费用，每逾期一日按月租金5%支付徐婉苏违约金。逾期超过15日徐婉苏有权解除合同，没收保证金和剩余房产租金。合同补偿条款中约定郑雪元在8月2日前支付2000元；其余尾款在8月25日前交付。中介费在郑雪元交三押一付款完成后全额支付。合同签订当日郑雪元向徐婉苏交付3000元作为保证金，徐婉苏将房屋交付郑雪元使用。后郑雪元未按约定向徐婉苏支付房屋租金，徐婉苏多次向其催讨未果。2015年10月28日郑雪平不在涉案房屋居住，2015年11月8日左右郑雪元将其物品从涉案房屋中搬离。徐婉苏支付了涉案房屋2015年8月14日至2015年11月12日的水费64.3元、2015年8月至2015年11月电费742元。
本院认为：郑雪元经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。徐婉苏与郑雪元之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。徐婉苏已将房屋交付郑雪元使用，郑雪元应当按照合同约定的期限支付房屋租金。现郑雪元未提供证据证明已经支付房屋使用期间的租金，故对徐婉苏要求郑雪元支付2015年8月9日至2015年11月9日期间房屋租金7350元的诉讼请求，本院予以支持。
根据合同约定，郑雪元使用涉案房屋期间所产生的水、电等费用均由郑雪元负担。现徐婉苏已代郑雪元交纳了房屋使用期间所产生的水费64.3元、电费742元，上述费用郑雪元应当返还徐婉苏。
关于徐婉苏主张郑雪元支付逾期付款违约金9800元的诉讼请求，本院认为根据合同约定郑雪元逾期超过15日支付租金，徐婉苏有权解除合同。徐婉苏在郑雪元长期违约的情况下，不及时行使权利，有扩大郑雪元违约责任的嫌疑，且其已经按照合同约定对郑雪元交纳的保证金予以没收，故本院认为其主张的逾期付款违约金过高，应当予以适当调整。本院综合考虑徐婉苏的损失情况以及郑雪元违约的严重程度酌情认定郑雪元应当支付徐婉苏的逾期付款违约金为5000元.
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告郑雪元于本判决生效之日起十日内支付原告徐婉苏20**年8月9日至2015年11月9日房屋租金7350元、水费64.3元、电费742元、逾期付款违约金5000元，以上共计13156.3元。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费250元，公告费690元，以上共计940元，由被告郑雪元负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 李加好
人民陪审员 孙国琴
人民陪审员 朱雪花
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 王颂淼
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。