广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2022号
上诉人（原审原告）：何程达，男，汉族，1964年8月20日出生，住广东省肇庆市鼎湖区。
委托诉讼代理人：招彩虹，女，汉族，1966年8月10日出生，住广东省肇庆市鼎湖区上诉人妻子。
被
被上诉人（原审被告）：王土生，男，汉族，1967年7月7日出生，住广东省肇庆市鼎湖区。
上诉人何程达因与被上诉人王土生租赁合�纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2017）粤1203民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何程达上诉请求：撤销（2017）粤1203民初532号一审判决，判令王土生返还按金5000元，本案的诉讼费用由王土生承担。事实和理由：何程达在2012年11月18日与王土生签订房屋租赁合同一份，租用王土生位于鼎湖区桂城新城二区九小区（华贵路50号）首层铺位做经营场所（鼎湖区桂城祥谦日用品商行），二楼做住宿使用，与王土生商议后，自2012年12月1日至2015年12月1日止，年租23000元，按金5000元，合同期商议定五年以上，暂定三年，王土生口头承诺第四年其加收原租金10%-15%，何程达在2012年11月16日预付给王土生按金5000元，就开始投资装修店面，当时装修费用投入超十万余元。从2012年12月1日至2015年12月1日，何程达如�支付王土生租金，但一直都存在水费、电费的争议。在三年合同期满，王土生强行要求重新签约一份年租3万元的合约，加收租金超出原租金的30%，何程达认为不合实际，并未签约。但每月王土生到店铺收租何程达就支付租金，直到2016年12月双方约定，何程达会在租赁期间按年租金23000元去算租金，减回按金，同时在2017年3月31日前搬迁店面，退出租房，有字条写给王土生，以上均为事实，并无虚假。在租赁期间，关于租金给付方式的问题，虽然合同约定租金为一年一付（甲方按年收取乙方的租金，先交款后经营的原则，如逾期20天时间以上，乙方还未交清下年租金，甲方有权终止合同，停止乙方承租，并不退押金给乙方），但后来经何程达与王土生协商一致同意本人采取分期的付租方式，是分多期支付租金，何程达也用实际行动去支付给王土生。因相信王土生故无重新订立书面合同或补充协议变更合同。从2012年12月1日到2017年3月31日期间，何程达均按双方口头协商的给付租金的方式给付租金，同时搬迁也有提前协商，王土生当时也从未有异议，且也以实际行动收取了何程达租金，应视为合同双方以实际履行的方式对合同租金给付方式作了变更，王土生也实际同意并履行。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条的规定，因此，合同双方已通过口头形式以及实际履行变更了合同租金付款方式的条款，何程达已履行给付租金的义务，并无违约，王土生应将押金（按金5000元）退回给何程达，诉讼费由王土生承担。
王土生答辩称，同意一审判决，应按照一审判决内容履行。
何程达向一审法院起诉请求：1.判令王土生清还何程达在2012年11月16日预付的按金5000元；2.该案诉讼费用由王土生承担。
一审法院认定事实：2016年11月16日，何程达、王土生协商，由王土生出租位于肇庆市鼎湖区桂城华贵路50号首层铺位及二楼给何程达经营使用，何程达向王土生交付按金5000元。2012年11月18日，何程达与王土生正式签订《桂城华贵路50号铺位租赁合同》，合同约定：王土生将位于肇庆市鼎湖区桂城华贵路50号首层铺位及二楼给何程达经营使用，租赁期限为三年，自2012年12月1日至2015年12月1日止，年租金为23000元。何程达向王土生交付押金5000元，何程达按年向王土生交纳租金，先交租金后经营，逾期交租金20天以上，王土生有权终止合同，不退还押金。合同签订后，何程达于2013年2月8日、5月9日、2014年8月1日、11月12日、2015年2月16日、12月30日分别支付给王土生租金为10000元、13000元、13000元、10000元、10000元、13000元。2015年12月1日合同期满后，何程达继续在原租赁房屋经营，�土生要求何程达每年租金增加至30000元，何程达不同意，双方没有重新签订租赁合同。何程达于2016年6月1日、7月13日、9月1日、10月13日和12月30日五次共支付给王土生租金17000元。2017年3月30日，何程达、王土生向肇庆市鼎湖区桂城街道办事处调解委员会申请调解无果。何程达于2017年3月31日搬离租赁楼房。
一审法院认为，该案为租赁合同纠纷。何程达、王土生签订的《桂城华贵路50号铺位租赁合同》合法有效，双方均应全面履行。何程达、王土生签订的租赁合同期间届满后，何程达仍继续使用租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，何程达应按原租赁合同履行交租义务，但何程达从合同期间届满至搬离租赁楼房即2015年12月1日至2017年3月31日期间共16个月只支付了租金17000元，尚欠租金13666.66元（23000元/年÷12个月*16个月-17000元），已违反何程达按年向王土生交纳租金，先交租金后经营的约定，构成违约，因此王土生有权不予退还押金。由于合同约定，何程达逾期交租金20天以上，王土生有权终止合同，不退押金。该条款实际对合同押金性质认定具有定金性质。因此，何程达认为，其交纳的5000元是押金，不是定金，租赁合同期届满后应退还的主张理据不足，该院不予支持。何程达没有提供证据证明需要王土生退还卫生费，因此何程达要求王土生退还卫生费208元的证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：驳回何程达的全部诉讼请求。该案受理费25元，由何程达承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是王土生是否应退回按金5000元给何程达。根据双方签订的涉案《桂城华贵路50号铺位租赁合同》第三条、第四条、第五条的约定，何程达如逾期20天时间以上，还未交清下年租金，王土生有权终止合同，停止何程达承租，并不退押金给何程达，或何程达若违反本合同条款的，王土生有权终止合同，并追收何程达所应交的租金，并不退押金给何程达。上述关于押金的约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人�行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”关于定金的规定，涉案押金（按金）5000元应具有定金性质，涉案合同或收条中的“押金”或“按金”应属于笔误，本院对此押金（按金）的性质属于定金予以确认。一审法院对此押金（按金）的认定，符合相关法律规定，本院予以认可。在本案中，在租赁合同期届满后，何程达仍继续使用涉案租赁物，符合《中华人民共和国合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，何程达应按原租赁合同约定履行交付租金的义务。但从一审查明的事实中可知，何程达从2015年12月1日合同期届满至2017年3月31日搬离租赁房屋共16个月，只支付租金17000元，并无完全付清租金，违反了涉案《桂城华贵路50号铺位租赁合同》第四条的约定，构成违约，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定以及涉案《桂城华贵路50号铺位租赁合同》的上述约定，王土生有权不予退还何程达交纳的押金（按金）5000元。一审法院的处理理据充分，本院予以支持。对何程达的上述意见，不予采纳。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，上诉人何程达上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何程达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十一月十五日
法官 助理 覃丽珍
书 记 员 李少锋