福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初10796号原告：林亚强，男，1986年3月11日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蒋燕萍，系原告的妻子，女，1989年1月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告：漳州大唐房地产有限公司，住所地福建省漳州市芗城区益民路益民花园东区15幢5楼。法定代表人：吴迪，职务：董事长。委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。原告林亚强与被告漳州大唐房地产有限公司（下称“大唐房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林亚强及被告大唐房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林亚强向本院提出诉讼请求：1.判令大唐房地产公司一周内完成大唐世家22栋1001室房屋质量问题的整改并通知林亚强验收；2.判令大唐房地产公司提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》原件供林亚强查阅；3.判令大唐房地产公司支付因拖延整改而造成林亚强额外租金损失3750元；4.判令大唐房地产公司支付因拖延整改而造成林亚强物业费损失669.23元；5.判令大唐房地产公司允许赠送的1年物业费优惠券先进行抵扣。诉讼期间，林亚强撤回“判令大唐房地产公司提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》上述全部原件供林亚强查阅”的诉讼请求。事实和理由：2014年10月19日，林亚强与大唐房地产公司签订《商品房买卖合同》，林亚强向大唐房地产公司购买址在大唐世家22栋1001室房屋并依约支付了购房款。2016年7月10日，大唐房地产公司通知林亚强交房，后因台风改期至2016年7月15日，林亚强如期到场办理交房手续。2016年7月17日，林亚强验房时发现房屋存在多处质量问题，即以EMS邮政特快专递向大唐房地产公司寄出《关于大唐世家22幢1001#验房质量问题的整改通知》（下称“《整改通知》”）要求大唐房地产公司整改房屋质量问题，但经林亚强多次催促，大唐房地产公司均推拖不予整改，导致林亚强无法及时收房并装修入住，造成林亚强额外的租金及物业费损失，因此，提起本案民事诉讼。大唐房地产公司辩称，驳回林亚强的诉讼请求。事实和理由：1.大唐房地产公司于本案诉讼前未收到林亚强的书面《整改通知》。林亚强所述“质量问题”部分不属实，即便存在也不影响房屋正常使用。其中，螺丝的锈蚀、胶水的凸起、北面阳台的横向裂纹问题，大唐房地产公司同意整改；《整改通知》中所提到的掉漆、生锈、结块等问题不属于质量问题，阳台、窗户栏杆暴露在外，竣工至交房期间正值梅雨季节，因此产生掉漆、生锈、结块等问题属于正常现象，仅影响美观，不影响正常使用。客厅、主卧、次卧出现的个别裂缝已于大唐房地产公司通知林亚强收房前就完成修补，不影响正常使用；客厅、主卧、次卧出现个别裂缝的问题属于建筑通病，且根据建筑工程行业规范，客厅、主卧、次卧无需进行防水设计，林亚强要求对客厅、主卧进行闭水试验并以此为由判断房屋存在质量问题，不合法也不合理。林亚强主张大唐房地产公司出卖给林亚强的房屋存在质量问题，应承担举证责任，应当委托有资质的鉴定机构对是否存在质量问题进行鉴定予以证明。2.大唐房地产公司于2016年7月15日通知林亚强接收房屋，按合同约定，林亚强仅有权在房屋主体结构存在质量问题影响正常居住使用的情况下拒绝接收房屋，林亚强提供《整改通知》中提出的“质量问题”不属于房屋主体结构质量问题，也不影响林亚强正常居住使用，因此林亚强无权拒绝接收房屋，林亚强至今不予办理交房手续造成的损失应由林亚强自己承担，更何况林亚强主张租金损失的证据不足。林亚强依约应自大唐房地产公司通知林亚强接收房屋之日2016年7月15日起缴纳物业管理费，现大唐房地产公司同意林亚强优先使用物业费抵用券对物业费进行抵扣，即抵扣2016年7月15日至2017年7月15日的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认如下：2014年10月19日，林亚强与大唐房地产公司签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，林亚强向大唐房地产公司购买址在圣王大道以西、北环城路以北漳州大唐世家22幢1001号商品房，该《合同补充协议》第二条第二款记载：“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题影响正常居住使用外，不以房屋的建筑、装修装饰、材料材质等存在细节处理不当、施工不符合规范、商品房所在建筑生活给排水、用电、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已经完成交付义务。但出卖人应对买受人提出的房屋质量问题及时进行维修和整改。”大唐房地产公司赠送林亚强一张“大唐世家物业费抵用券”，该券记载（摘要）：“……；此券可免12个月物业管理费，不可叠加使用，自交房之日起生效；……。”2016年7月15日，大唐房地产公司通知林亚强接收案涉商品房。2.诉讼期间，2016年12月26日，本院组织林亚强、大唐房地产公司对案涉商品房进行现场勘验，将案涉商品房现状与林亚强所提供的照片证据进行比对后，双方确认案涉商品房现状如下：门的划痕不存在；螺丝的锈蚀、胶水的凸起、北面阳台的横向裂纹存在。本院告知大唐房地产公司应于2017年3月13日前对案涉房屋的上述问题进行整改。2017年3月16日，本院再次组织林亚强、大唐房地产公司对案涉商品房进行现场勘验，林亚强对大唐房地产公司的整改进行验收，确认案涉商品房现状如下：螺丝锈蚀、胶水凸起、北面阳台横向裂纹问题已解决，林亚强对大唐房地产公司的整改验收合格，同意接收房屋。3.2017年3月3日，经本院释明林亚强应对房屋存在质量问题承担举证责任，因双方对房屋的质量问题提出的证据都不足以否定对方，关于房屋是否存在质量问题属于专门性问题，应当委托有资质的鉴定机构进行鉴定，林亚强确定不申请鉴定，并承认大唐房地产公司房屋楼板质量达标。4.2017年3月18日，林亚强与大唐房地产公司办理漳州大唐世家22幢1001号商品房交房手续。漳州大唐世家前期物业管理服务公司厦门唐人物业管理有限公司免除林亚强2017年3月16日之前应交纳的物业管理费，并以大唐房地产公司赠送林亚强的物业费抵用券抵扣林亚强自2017年3月16日至2018年3月15日期间物业管理费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于林亚强是否向大唐房地产公司书面提交《整改通知》？对此，林亚强提供EMS邮政特快专递（单号1092893289921）寄件人存联及邮件全程跟踪查询，记载：收件人地址为福建省漳州市芗城区益民路益民花园东区15幢5楼11号办公室，内件品名为关于大唐世家22#1001验房质量问题的整改通知一张，邮件于2016年9月2日妥投，由“小朱”签收。因林亚强向大唐房地产公司法定住所地寄出《整改通知》，邮件全程跟踪查询结果记载邮件妥投，结合诉讼期间双方对现场勘验结论确实存在相应质量瑕疵，应认定林亚强于2016年8月31日向大唐房地产公司书面提出整改意见。2.关于林亚强是否存在租金损失？对此林亚强提供一份《租房押金合同》，欲以该证证明因大唐房地产公司的原因导致其未能按时接收房屋装修入住而向他人租赁房屋，租赁期限自2016年10月23日至2017年10月22日，租金每月750元。本院认为，即使林亚强确实于2016年10月23日至2017年10月22日向他人租赁房屋并支付租金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题影响正常居住使用外，不能拒绝接收房屋，林亚强提出需要整改的问题不属于房屋主体结构质量问题，不影响案涉商品房正常居住使用，林亚强依约无权拒收房屋，由此产生的租金损失不应由大唐房地产公司承担。综上所述，本院认为，林亚强与大唐房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。林亚强主张大唐房地产公司立即以《整改通知》对案涉商品房进行整改并通知林亚强验收，大唐房地产公司已经对林亚强提出的质量问题完成整改，且大唐房地产公司的整改经林亚强验收合格并同意接受房屋，该部分的诉讼请求应予驳回。林亚强主张大唐房地产公司支付因拖延整改而造成林亚强额外租金损失3750元、物业费损失669.23元，如前述理由，因林亚强尚未支付物业管理费，不存在物业费损失；林亚强依约无权拒收房屋，产生的租金损失不应由大唐房地产公司承担，故该部分诉讼请求应予驳回。林亚强主张使用大唐房地产公司赠送的“物业费优惠券”优先抵扣12个月的物业管理费，于法有据，但漳州大唐世家前期物业管理服务公司厦门唐人物业管理有限公司已免除林亚强2017年3月16日之前应交纳的物业管理费，并以大唐房地产公司赠送林亚强的物业费抵用券抵扣林亚强自2017年3月16日至2018年3月15日期间物业管理费，因此该部分诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回林亚强的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由林亚强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  王伟英人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一七年五月十九日法官 助理  卢 航书 记 员  张 敏附主要法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。中华人民共和国民法通则第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。