安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00246号
上诉人（原审被告）：胡捍东。
委托代理人：许志祥，安徽天谛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军第五七二〇工厂，住所地安徽省芜湖市鸠江区湾里机场。
法定代表人：袁先明，该厂厂长。
委托代理人：曹如沛，该厂法律顾问。
委托代理人：肖博，该厂法律顾问。
上诉人胡捍东因与被上诉人中国人民解放军第五七二〇工厂（以下简称“五七二〇厂”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2014年9月17日作出的（2014）鸠民一初字第00262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人胡捍东及其委托代理人许志祥，被上诉人五七二〇厂的委托代理人曹如沛、肖博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年9月22日，五七二〇厂与胡捍东签订了一份《房屋拆迁安置买卖合同》。合同约定五七二〇厂开发建设的位于芜湖市湾里新村双翼花园15栋3单元401室，建筑面积88.01平方米的住宅房屋一套售与胡捍东。双方约定房屋单价为每平方米2488元。其中拆迁住房实物补偿“拆一还一”面积45.43平方米，实付房款105927.43元。该合同第十条约定，该住房在取得《房地产权证》5年后，方可变更。买受人转让或出售该住房，出卖人具有优先购买权，并按当期房屋市场评估价回购，交易税费按规定各自承担。在规定不得出售的期限内，若确需出售住房，由出卖人按原价购回。合同第十一条约定，买受人离厂，其所购的住房必须出售给出卖人。
合同签订后，胡捍东交纳了房款，取得了该房屋，进行了室内装修并入住。该房至今尚未办理房屋产权登记。
2012年11月15日，胡捍东因犯罪被原审法院判处有期徒刑一年零四个月，宣告缓刑二年。同年12月6日，五七二〇厂向胡捍东出具了解除劳动合同证明书，双方解除了劳动合同关系。2013年11月25日，五七二〇厂向胡捍东发出《解除通知》。该通知载明，2012年9月22日签订的房屋拆迁安置买卖合同第十一条约定的解除合同的条件已经成就，现通知解除合同，并办理退房、结账手续。胡捍东收到该通知后，于同年11月27日复函，不同意解除合同。五七二〇厂遂诉至原审法院请求判令：1、确认解除双方签订的房屋拆迁安置买卖合同；2、五七二〇厂按原价购回涉案房屋；3、本案诉讼费用由胡捍东承担。
原审审理过程中，五七二〇厂申请对涉案房屋的市价依法评估。安徽华瑞房地产土地评估有限公司对该房屋市场价格进行鉴定评估。该公司以2014年5月14日作为估价时点计算的房屋单价为每平方米3073元，房屋面积为88.01平方米，价格为270455元；住宅室内装潢为29351元；合计总价为299806元。原审庭审过程中，原审法院根据本案合同性质、合同约定的具体内容，就合同解除权和合同继续履行请求权的诉请选择进行了释明，五七二〇厂最终选择了要求胡捍东继续履行合同的请求权。
原审另查明，上述房屋所属土地登记的使用权人为五七二〇厂，使用权类型为国有划拨。
原审法院认为：胡捍东与五七二〇厂于2012年9月22日所签订的《房屋拆迁安置买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应按合同的约定行使权利和履行义务。双方合同有关“买受人离厂，其所购的住房必须出售给出卖人”的约定，根据法律规定系生效条件的约定条款。胡捍东因故与五七二〇厂解除劳动关系，离开五七二〇厂，双方合同约定的条件成就，该合同条款生效，并对合同当事人产生约束力。根据法律规定，能够履行的合同，当事人应当继续履行。因双方合同对发生回购情况的房屋价格进行了约定，本院应当根据该合同第十条的约定，结合鉴定评估的市场价格对双方合同继续履行房屋的支付价款采用司法鉴定评估的市场价格，由五七二〇厂支付胡捍东房屋总价299806元，取得讼争房屋。五七二〇厂要求按原价购回讼争房屋，在房地产市场的现实水平下，有失公平，且未考虑胡捍东的添附及房屋市场价格的损益等因素，也不符合双方合同约定。
2013年11月25日，五七二〇厂向胡捍东发出通知，主张解除双方于2012年9月22日所签订的《房屋拆迁安置买卖合同》。五七二〇厂解除合同通知所依据的为双方合同约定的第十一条，该条款并无任何合同解除的词语及相关意思表示，非合同解除的条件。胡捍东不同意解除合同，导致成讼。根据本案实际，在原审法院进行释明后，五七二〇厂选择要求胡捍东继续履行生效合同的诉讼请求，该诉讼主张，合法有据，应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、胡捍东于判决生效之日起三十日内，将涉案房屋腾空交付给五七二〇厂；2、五七二〇厂取得该房屋后三日内支付胡捍东房屋回购款299806元；3、驳回五七二〇厂的其他诉讼请求。案件受理费4664元、鉴定费2600元，合计7262元，由五七二〇厂负担3631元，胡捍东负担3631元。
胡捍东不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。胡捍东与五七二〇厂签订的《房屋拆迁安置买卖合同》是由五七二〇厂单方提供的格式合同。其中第十一条规定：“买受人离厂，其所购的住房必须出售给出卖人”，该条款系强制性规定，不是双方协商的结果，即五七二〇厂利用自己的强势地位将其意志强加给胡捍东，违反民法通则及合同法的相关规定，属于霸王条款，故该条款不具有法律效力。原审判决认定合同第十一条系买卖合同生效条件的约定条款，这里的“生效条件”是相对于一个完整的新的买卖合同而言，但由于双方未就房屋出售价格、交付期限等新的买卖合同主要条款达成一致意见，这一约定也仅仅是一种买卖意向。原审判决认定“因双方对发生回购情况的房屋价格进行了约定”，实属罔顾事实。合同第十条关于价格的约定，其前提是“5年后”且胡捍东自愿出售所购房屋。故不能就此认定双方已就房屋价格进行了约定。2、原审判决适用法律错误。即使合同第十一条属有效条款，因原合同双方当事人未就房屋出售价格、交付期限等合同主要条款达成一致意见，新的买卖关系并未成立；即使新的买卖关系成立了，胡捍东不同意出售房屋的行为也仅构成违约，其可在众多违约责任形式中选择承担，而原审判决强令胡捍东继续履行合同没有法律依据。3、原审法院程序严重违法。本案五七二〇厂的诉讼请求是确认解除房屋买卖合同并按原价购回住房。2014年8月13日在原审庭审过程中，五七二〇厂根据合议庭的要求对其诉讼请求作出了释明，即其诉讼请求最终确认为解除合同。根据相关法律规定，原告变更诉讼请求应当在举证期限届满前或者至少应当在庭审辩论结束前提出。然而原审法院却于2014年9月17日再次开庭，专门就原告的诉讼请求问题要求其重新作出释明，其实质是给原告一个变更诉讼请求的机会，该种做法在程序上严重违法。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回五七二〇厂的诉讼请求，并判令五七二〇厂承担本案的一、二审诉讼费用。
五七二〇厂答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。格式合同条款并非都是无效条款，本案《房屋拆迁安置买卖合同》虽然是由五七二〇厂单方面提供的格式合同，但并未违反合同法第四十条关于格式条款无效规定的情形。之所以在合同中约定第十一条，是由五七二〇厂军工单位的保密性质和本单位职工优惠政策所决定的，并不违反法律规定，是有效条款。该条款能够确定买卖双方的名称和姓名、标的和数量，应当认定合同成立。故胡捍东离厂这一条件成就，新的买卖合同就成立并生效。根据公平原则，原审判决对房屋的回购价进行了调整，回购价格高于原胡捍东购房价格，充分保护了胡捍东的合法权益。2、原审法院程序不违法。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”故本案原审法院在诉讼过程中根据案件事实，通过释明的方式让五七二〇厂变更诉讼请求符合法律规定。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，胡捍东、五七二〇厂均未提交新证据。
本院二审对原审法院查明认定的事实予以确认。
本院认为：（一）诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案五七二〇厂在原审中主张解除涉案合同，该诉讼请求与原审法院认为双方应按合同履行的意见不一致，故原审法院通过释明的方式让五七二〇厂变更诉讼请求符合法律规定。（二）胡捍东与五七二〇厂签订的《房屋拆迁安置买卖合同》是双方真实意思表示，系平等主体之间协商一致的结果。涉案房产系五七二〇厂对在职职工享受房改政策的一种福利待遇，其分配对象特定于本单位职工之间，且五七二〇厂属军工单位，其单位工作性质具有一定的保密性。故合同约定“买受人离厂，其所购的住房必须出售给出卖人”，符合本案客观现实，该条款系对购房户离厂后所购房屋如何处置的限制，并不违反法律法规禁止性规定，虽上述房屋土地使用权人为五七二〇厂，双方并未办理产权过户手续。但当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故上述条款合法有效。现胡捍东因刑事犯罪与单位解除劳动关系而离厂，合同约定的收回条件成就，原审判决其腾空交房有合同依据。（三）关于涉案房产回购价格。合同约定：该住房在取得《房地产权证》5年后，方可变更。买受人转让或出售该住房，出卖人具有优先购买权，并按当期房屋市场评估价回购，交易税费按规定各自承担。合同约定购房户离厂后其房屋必须出售给出卖人，其实质就是五七二〇厂对涉案房产的回购，原审按当期房屋市场评估价予以支付回购款符合公平原则。综上，胡捍东的上诉理由均不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4664元，由上诉人胡捍东负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 张 勤
审判员 周宏斌
二〇一四年十二月十二日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。