湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终1306号上诉人（原审原告）：李爽，男，1985年8月9日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：宋相祖，湖北凡成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣阳众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房地产开发公司）。住所地：枣阳市。法定代表人：閤明主，该公司董事长。委托诉讼代理人：李靖、高龙，湖北高实律师事务所律师。上诉人李爽与被上诉人众鑫房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院(2016)鄂0683民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李爽及其委托诉讼代理人宋相祖，被上诉人众鑫房地产开发公司委托诉讼代理人李靖、高龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爽上诉请求：1、维持原审判决第一项。2、撤销原审判决第二项，依法改判众鑫房地产开发公司退还给李爽购房款367200元及利息（利息从李爽交付购房款的次日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因被上诉人违约，上诉人有权要求被上诉人赔偿全部利息损失。众鑫房地产开发公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李爽一审诉讼请求：一、解除原、被告于2013年9月29日签订的《枣阳市商品房买卖合同》；二、被告退还原告已付的购房款367200元及利息及违约金（按日万分之一，从2013年9月29日起计算至付清之日止）；三、诉讼费用由被告承担。一审法院判决认定事实：2013年4月17日，原告李爽与被告众鑫房地产开发公司签订了一份《御景豪庭内部认购书》。该认购书约定：李爽认购众鑫房地产开发公司御景豪庭小区A区8栋2单元22层2207室单元房，建筑面积99.8㎡，认购定金叁万元整，单价3779.56元／㎡，总价377200元。付款方式及时间为：于2013年4月25日前付款31.07%，计人民币117200元，余款26万元向工商银行办理按揭。逾期不办理，扣除总房款的1%的违约金。此套房享受3万元抵5万元，优惠2万元。该认购书签订后，李爽即于2013年4月17日向众鑫房地产开发公司付款30000元，2013年6月15日付款87200元。2013年9月29日，李爽与众鑫房地产开发公司签订了《枣阳市商品房买卖合同》（合同编号：8-2-2007，以下简称合同）。合同约定：原告购买被告开发的位于枣阳市××大道“御景豪庭”的第八栋20（原告李爽提供的合同该处有涂改痕迹）层二单元2007号房。该商品房约定建筑面积99.8平方米，单价为每平方米3679.35元，总价款367200元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定：交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到条件；4、满足第十二条出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、物业验收报告；6、若遇其他不可抗力因素变更的拖延交房日期不可视为逾期交房。合同第十三条约定：逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内的……。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……。合同第十五条约定：交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，原告李爽于2013年10月16日付清了下余购房款款250000元。另查明：2015年11月5日，众鑫房地产开发公司取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》。2016年2月2日取得该商品房的规划验收批准文件。在案件审理时，众鑫房地产开发公司未取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。还查明：本案2013年4月17日李爽与众鑫房地产开发公司签订《御景豪庭内部认购书》约定的李爽认购众鑫房地产开发公司御景豪庭小区A区8栋2单元22层2207室单元房之所以在2013年9月29日李爽与众鑫房地产开发公司签订《枣阳市商品房买卖合同》（合同编号：8-2-2007，以下简称合同）时变更为第八栋20（原告李爽提供的合同该处有涂改痕迹）层二单元2007号房，是因为：该栋单元楼底下三层建有门面房，且三层门面房的高度相当于五层单元房的高度。当时众鑫房地产开发公司销售房屋时，按照实际高度（即三层门面房按五层单元房的高度）标售。但李爽与众鑫房地产开发公司签订的《枣阳市商品房买卖合同》到枣阳市房屋和住房保障局进行备案时，被要求按实际楼层确定（即三层门面房就按三层标注楼层）。故，小区A区8栋2单元的整栋房屋单元房在认购时的楼层数目的基础上全部下调2层。为此，众鑫房地产开发公司将李爽认购时的小区A区8栋2单元22层2207室单元房在签订合同时变更为8栋2单元20层2007室单元房进行了备案，李爽认购时的单元房并未变更。本案李爽持有的《枣阳市商品房买卖合同》存在涂改痕迹，但众鑫房地产开发公司持有的《枣阳市商品房买卖合同》无涂改痕迹。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。李爽与众鑫房地产开发公司签订的《枣阳市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李爽在合同签订后，已经按照约定交纳了购房款，众鑫房地产开发公司就应当按照约定将原告所购的商品房交付。但在2014年12月30日合同约定的交房之日该商品房根本没有达到众鑫房地产开发公司与李爽签订的合同第十一条约定的交付条件，因此，按照双方合同第十五条：“交接手续。（一）……。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”的约定，虽然被告众鑫房地产开发公司在2015年的4月15日通知原告李爽接收房屋，但在已经逾期和没有达到接收条件的情况下，原告有权拒收。现众鑫房地产开发公司未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给李爽，事实清楚，证据充分。按照双方合同第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……。”的约定，在众鑫房地产开发公司已经逾期90天后未能交房的情况下李爽有权退房。故对李爽要求解除原、被告于2013年9月29日签订的商品房买卖合同的请求，予以支持。由于被告众鑫房地产开发公司的原因导致双方的商品房买卖合同的解除，因此，被告众鑫房地产开发公司应当返还原告的购房款并赔偿因此而给原告造成的损失。故，原告要求被告退还购房款及支付该款的利息损失并赔偿违约金的请求，予以支持。按照双方合同约定，众鑫房地产开发公司应当支付李爽违约金367200元的0.1%即367.2元。李爽要求按日万分之一支付违约金无事实依据，不予支持。按照双方合同约定自退房通知送达之日起30日内，众鑫房地产开发公司应当退还李爽的全部已付款。本案原告李爽起诉要求退房是在2016年1月8日，因此李爽的起诉之日即为通知退房之日。众鑫房地产开发公司应当在李爽起诉后即2016年2月8日退还李爽的购房款。众鑫房地产开发公司未按时退款，就应该从应当付款之日起支付利息。双方对退房后逾期退还购房款的利息在合同中未作约定，故本案购房款退还期间的利息按照中国人民银行同期贷款利率支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李爽与被告枣阳众鑫房地产开发有限公司于2013年9月29日签订的《枣阳市商品房买卖合同》；二、被告枣阳众鑫房地产开发有限公司退还给原告李爽购房款367200元及利息（利息从2016年2月8日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日）；三、被告枣阳众鑫房地产开发有限公司支付原告李爽违约金367.2元。以上两项均于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告李爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6808元，由众鑫房地产开发公司负担6700元，李爽负担108元，于本判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，上诉人李爽与被上诉人众鑫房地产开发公司签订的《枣阳市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，因众鑫房地产开发公司的原因，没有按期交付商品房。上诉人李爽要求解除双方于2013年9月29日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合合同约定，且双方当事人对此亦没有争议，本院予以确认。上诉人李爽请求撤销原审判决第二项，依法改判众鑫房地产开发公司退还给李爽购房款367200元及利息（利息从李爽交付购房款的次日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。因合同已经解除，上诉人李爽要求被上诉人众鑫房地产开发公司退还购房款367200元，本院予以支持。合同约定的被上诉人众鑫房地产开发公司的违约金为367.2元，上诉人李爽要求众鑫房地产开发公司支付购房款利息，实际上是认为合同约定的违约金低于给其造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人李爽支付购房款后未能达到合同目的，又不能享有占有资金的利益，其遭受了购房款的利息损失，且该损失明显高于合同约定的367.2元。根据上述事实，上诉人李爽要求被上诉人众鑫房地产开发公司自其交付购房款的次日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止向其支付利息，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用（二）》第二十八条第一款规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限额。故对367.2元违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，李爽的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持湖北省枣阳市人民法院(2016)鄂0683民初166号民事判决第一项，即解除李爽与枣阳众鑫房地产开发有限公司于2013年9月29日签订的《枣阳市商品房买卖合同》；二、撤销湖北省枣阳市人民法院(2016)鄂0683民初166号民事判决第二项、第三项、第四项；三、被上诉人枣阳众鑫房地产开发有限公司退还给上诉人李爽购房款367200元及利息（其中2013年4月18日至2013年6月15日以30000元为基数，2013年6月16日至2013年10月16日以117200元为基数，2013年10月17日起至款项付清之日以367200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回上诉人李爽的其他诉讼请求。一审案件受理费6808元，二审案件受理费1143元，合计7951元，由被上诉人枣阳众鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一七年六月二十八日书记员  刘秋华