江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民二初字第389号
原告曾后霁。
委托代理人刘美荣，系江西均衡律师事务所律师。特别授权。
委托代理人陈伟新，系江西均衡律师事务所律师。特别授权。
原告曾烨。
法定代理人曾后霁。
被告黄美华。
被告邱华富。
被告黄世全。
被告陈富春。
被告钟冬连。
被告彭干群。
被告胡玉玲。
七被告共同委托代理人刘亭华，系江西剑绅律师事务所律师。特别授权。
原告曾后霁、曾烨诉被告黄美华、邱华富、黄世全、陈富春、钟冬连、彭干群、胡玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，原告曾烨于2015年11月12日提交书面申请，要求以原告的身份参加诉讼，本院予以准许。本案依法由审判员陈初华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾后霁的委托代理人陈伟新、七被告的共同委托代理人刘亭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾后霁、曾烨诉称，2005年间，被告在历市镇龙亭大道北侧[定国用（2011）第271号]土地上开发房屋出售。原告与被告签订的《房屋预售合同》，合同约定原告购买被告开发的房屋（现为富华小区）一套。现原告已装修入住多年，被告没有履行办理土地使用权证和房产证义务。原告多次找被告要求给予办理房屋所有权证和土地使用权证，均未果。为维护自身的合法权益，原告多次与本小区的其他业主到政府反映，在2014年7月7日才办理了该房的房产证，房产证办在了原告的名下。但被告一直拒绝把房产证交付给原告。原告与小区的其他业主多次到政府反映，要求给予办理土地使用权证，但一直未果。为维护自身的合法权益，根据《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》等法律规定，依《民诉法》第119条的规定，向法院提起诉讼，请求依法判令1、被告将位于定南县历市镇龙亭大道北侧定国用（2011）第271号土地使用权中26.36㎡(按121.05㎡/9483.90㎡×2065㎡=26.36㎡的标准)的土地使用权分割给原告；2、被告为原告办理好上述面积的土地使用权证，并承担办证所需费用；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告曾后霁、曾烨为支持自己的主张向法庭提交以下证据：
1、身份证复印件1份、常住人口登记卡复印件2份，拟证明原告的身份信息；
2、房产证复印件1份，拟证明原、被告的房屋买卖关系；
3、土地使用权证复印件1份，拟证明该房屋所在土地仍挂在被告黄世全、钟冬连名下；
4、建设工程规划许可证复印件2份，拟证明被告方当时以被告黄世全、钟冬连的名义开发房屋；
5、购房协议复印件4份、收据复印件4份，拟证明七被告是共同开发房屋的关系；
6、常住人口信息打印件7份，拟证明七被告的身份；
7、照片打印件2份，拟证明富华小区的现状。
七被告辩称，一、原、被告双方之间订立的《房屋预售合同》约定的是原告出售房屋，没有约定出售土地使用权。首先，2006年，原、被告双方之间订立《房屋预售合同》中，买卖双方只对房屋的销售价格以及房屋产权证书的办理进行了约定，对于土地使用权以及土地使用权证书的办理只字未提。而且被告所销售的房屋价格低于同时期同地段的其他商品房价格，可见合同中约定的价格，仅指房屋价格，并未包含土地使用权转让的价格。这种转让，在我县乃至我国的民间房地产交易中，大量存在，可说是一种交易惯例。其次，1995年施行的《城市房地产管理法》第三十一条规定了“房随地走、地随房走”的原则，而这一规定仅是一个原则性规定。现实当中有大量房地不一致例外的出现。之后的立法及司法解释有房地不一致的例外规定：1、单位职工出资购置的集资房，该职工仅能办理房产证，无法取得土地使用权证，房屋范围内的土地使用权人还是单位；2、2004年，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”之规定，就非常明确地提出了房地不一致的例外；3、2007年施行的《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”之规定，也明确了土地使用权与房屋所有权相分离不一致情况的存在；4、我县在实际的拆迁工作中，也有对被拆迁户实行实地补偿的方式，即对被拆迁人房产、地产进行评估，之后对被拆迁人实行土地、货币相结合的补偿方式，也从一个侧面可以印证土地使用权与房屋所有权分离特例的存在。因此在民间交易中，有相当部分的土地使用权人在出售房屋时，为在拆迁时取得土地的实物补偿，在与他人进行合作建房或出售其个人私建新房，往往会在交易时仅约定合作者或购买者只有房屋所有权，而对土地使用权未作约定。最后，《城市房地产管理法》第三十一条虽然将房屋、土地使用权视为一个整体，要求“房随地走、地随房走”，但该法第二条第二款又对房屋的定义进行专门解释，可见该法还是对房产、地产是有所区别的。二、本案被告同意在公平合理，等价有偿的基础上将土地使用权转让给原告。本案诉讼之前，原、被告双方就土地使用权的转让事宜进行过协商，被告等人并非不同意转让土地使用权，只是双方就土地使用权转让的价格不一致而无法达成。如原告价格合理，本案并非不能以双方共赢的结果对案。三、原告的起诉程序不合法，从房产证来看该房屋有两个所有权人，故应该由两人起诉。
七被告未向法庭提交证据。
经审理查明，2004年，被告黄世全、钟冬连取得编号为2004-156建设工程规划许可证，被许可在定南县龙亭大道北侧四径路以东建设商住楼，建设规模为6层4740.00㎡;于2008年3月取得编号为建字第36072820080041号建设工程规划许可证,被许可在定南县龙亭大道北侧四径路以东建设住宅楼,建设规模为6层4743.90㎡。2011年10月27日，定南县人民政府向被告黄世全、钟冬连核发了定国用（2011）第271号土地使用权证，该土地座落于定南县历市镇龙亭大道北侧，使用权类型为出让，使用权面积为2065.00㎡，终止日期为2050年1月15日。被告黄世全、钟冬连将该土地转让给了被告黄美华、邱华富、陈富春、彭干群、胡玉玲。被告黄美华、邱华富、陈富春、彭干群、胡玉玲五人受让该土地后合伙进行了房屋建设。2006年，原告曾后霁与被告黄美华签订了购房协议，约定原告曾后霁购买被告黄美华等人在定南县历市镇四径路合伙开发建设的房屋一套。2014年，原告曾后霁取得了该房屋的房屋产权证书（赣房权证定房字第43141468号，房屋所有权人为曾后霁，共有人为曾烨）。至法庭辩论终结前，原告曾后霁、曾烨尚未取得该房屋的土地使用权证书。本事实，有原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7及庭审笔录予以证实，以上证据业经庭审质证，予以认定。
本院认为，原、被告签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国为解决房屋和土地分离所带来的问题，采取“房随地走”和“地随房走”的立法政策，即强制性的要求房屋和土地一并转让或抵押。《中华人民共和国物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第24条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。故被告关于双方约定的是出售房屋，没有约定出售土地使用权的辩论意见，理据不足，不予采纳。俩原告未向法庭提交证据证明双方对办理土地使用权证事宜（如谁承担办证费用问题）进行了约定，根据“谁主张，谁举证”原则，俩原告应承担举证不能的责任，故俩原告要求被告承担办理土地使用权证书所需费用的诉求，理据不足，不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、第六十三条的规定，房地产权属的登记、造册、核发、确认等由人民政府管理。故俩原告要求被告分割土地、办好并交付土地使用权证书的诉求，理据不足，不予支持。为减少诉累，保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄美华、邱华富、陈富春、彭干群、胡玉玲、黄世全、钟冬连应在本判决发生法律效力后30日内协助原告曾后霁、曾烨办理土地证的变更登记手续；
二、驳回原告曾后霁、曾烨的其他诉讼请求。
案件受理费2230元，减半收取1115元，由原告曾后霁、曾烨承担223元，由被告黄美华、邱华富、陈富春、彭干群、胡玉玲、黄世全、钟冬连承担892元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 陈初华
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 谢慧萍