四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）川2081民初3645号原告：田大义，男，1963年12月15日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：王浩博，男，1982年11月21日出生，住四川省成都市武侯区，系原告田大义之女婿。被告：田从施，男，1953年11月15日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：陈祥启，女，1952年6月19日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：冷勇，四川理创律师事务所律师。原告田大义诉被告田从施、陈祥启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年5月22日作出（2008）简阳民初字第850号民事判决书。被告陈祥启不服提出上诉，资阳市中级人民法院于2009年5月14日作出（2009）资民终字第104号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年8月17日立案受理后，原告田大义以资阳市中级人民法院作出的发回重审裁定程序严重违法为由，向资阳市人民检察院申请纠错，资阳市人民检察院于2016年11月8日受理该民事诉讼监督案。因本案须以该民事诉讼监督案的处理结果为依据，本院于2016年12月20日裁定中止本案诉讼。资阳市人民检察院于2017年1月22日作出不支持监督申请决定书，本院于2017年3月21日恢复本案诉讼。本院依法组成合议庭于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告田大义及其委托诉讼代理人王浩博，被告田从施、被告陈祥启及其委托诉讼代理人冷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田大义向本院提出诉讼请求：1、判令被告田从施、陈祥启履行协助原告办理所购房屋的产权过户的办证义务；2、本案诉讼费100元及原告为本案诉讼产生的交通、证人出庭等费用1029元由二被告承担。事实及理由：原、被告系同社邻居，1998年12月双方达成口头协议，被告将其位于简阳市的砖木结构平房5间、穿斗结构平方1间以13600元的价格卖给原告。1998年12月3日，原告向被告支付了购房款1万元，余款3600元于被告办好房屋过户手续后即付清。被告向原告出具收条一张，并将该房屋交给原告居住至今。被告收取购房款后，一直以种种理由推诿，至今未协助原告办理房屋过户手续。故原告起诉至法院，请求判如所诉。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证、户口簿，证明原告的主体身份适格。2、收条，证明原告于1998年12月3日支付购房款1万元，被告田从施向原告出具收条的事实，以及双方房屋买卖合同依法成立有效。3、简阳县村镇房屋所有权登记表，证明双方买卖的房屋的产权登记情况，其中依法登记的产权人为田从施。3、简阳市XX镇XX村村民委员会出具的证明，证明原、被告系同村村民，田从施于1998年12月将其名下农房转让给田大义后，田大义一家占有使用至今，期间无人向村委会提出异议。4、简阳市XX镇XX村村民委员会出具的情况说明，证明村委会对案涉房屋抵押担保贷款不知情，也不允许。5、证人田从佐的证言，证明田从施将其房屋转让给田大义，以及田从施收取田大义1万元购房款出具收条一张的事实。6、证人田华治、张世孝的证言，证明房屋交付后，田大义将房屋进行改造、装修等情况。被告田从施辩称，原告田大义所述向其购买房屋及支付1万元购房款的情况属实，但房屋卖与原告后，原告并未找过他办理该房屋产权的过户登记。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈祥启辩称，原告主张的房屋买卖合同是口头协议，其既不知情，也不同意转让，田从施擅自将夫妻共有房屋卖与原告，系无权处分，买卖合同无效；且该房屋于1997年10月15日已用作抵押标的向简阳农村信用社XX分社贷款，其处分权依法受到限制。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求依法予以驳回。被告陈祥启为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：1、被告田从施、陈祥启的户口薄、结婚证，证明陈祥启与田从施系夫妻关系，案涉房屋为夫妻共同财产，田从施转让房屋的行为系无权处分行为。2、借款借据、贷款收回凭证，证明1997年10月15日，二被告将案涉房屋向银行抵押贷款3.5万元，于2011年5月21日清偿完毕的事实。3、简阳农村商业银行XX支行出具的证明，证明案涉房屋转让时尚处于抵押状态，出让权利受到限制。对原、被告提交的以上证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的简阳市养马镇田家坝村村民委员会出具的证明及情况说明，被告对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，经合议庭评议，该村委员会出具的证明及情况说明，来源合法，内容客观、真实，与本案讼争的房屋买卖及相关事实具有关联性，本庭予以采信；2、原告申请证人田华治、张世孝出庭作证的证言，被告对二证人证言的关联性有异议，经合议庭评议，二证人证言与本案讼争的房屋买卖的基本事实没有关联性，本庭不予采信；3、被告提交的借款借据、贷款收回凭证及简阳农村商业银行养马支行出具的证明，原告认为被告当庭提交的以上证据系逾期举证，不予质证，经合议庭评议，被告提交的以上证据与讼争房屋是否设置抵押等案件基本事实有关，且并非故意或重大过失逾期提供，对被告提交的借款借据、贷款收回凭证来源合法，内容客观、真实，本院予以采信；对简阳农村商业银行养马支行出具的证明，本院为查明案件基本事实依法询问并调取了四川简阳农村商业银行股份有限公司出具的情况说明，证实被告申请的是信用贷款并非抵押贷款，询问笔录及该行出具的情况说明所载明的内容与被告提交的该行XX支行出具的证明相矛盾，结合被告的当庭称述，本院对被告提交的简阳农村商业银行XX支行出具的证明不予采信，对本院依法调取的询问笔录及情况说明予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田从施、陈祥启系夫妻，于1978年1月1日登记结婚。原告田大义与二被告均系简阳市XX镇XX村XX组村民。1998年12月3日，被告田从施因外出务工离开户籍地，与原告田大义达成口头协议，将其名下的位于简阳市XX镇XX村XX组的房屋（其中砖木结构平房5间、穿斗结构平方1间，建筑面积：105.81㎡），以13600元的价格卖给原告田大义。同日，在同村干部田从佐的见证下，原告田大义向被告田从施支付了10000元购房款后，被告田从施向原告出具收条一张，载明：“收到田大义给田从施买房子的钱10000元，欠3600元。”原告田大义购买该房屋后一直居住使用至今，双方未办理房屋产权过户手续。另查明，被告田从施在转让上述房屋前，于1997年10月15日向四川简阳农村商业银行股份有限公司XX支行（原简阳市农村信用合作联社XX分社）办理了35000元的小额农户信用贷款，贷款时银行为增强借款人的还款意愿，收存了田从施提供的该房屋的所有权证原件，并于2011年10月7日田从施归还贷款后退还。本院认为：原告田大义购买了被告田从施名下的位于简阳市XX镇XX村XX组的房屋，在支付相应对价后居住使用至今的事实，有原、被告提供的证据及其陈述予以证实，事实清楚、证据确实充分，足以认定。关于本案争议焦点：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”规定，国家并未禁止农村房屋买卖，而是对属于农村集体经济组织所有的宅基地使用权的流转进行了限制。本案中，原、被告双方均属同一集体经济组织成员，双方自愿达成的农村房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立时已生效，双方是否办理产权过户登记并不影响合同的效力。关于被告陈祥启提出田从施将其夫妻共有的案涉房屋转让给原告，其不知情也不同意，系无权处分，房屋买卖合同无效的抗辩意见，本院认为被告田从施系案涉房屋的共有权人，案涉房屋产权虽登记在其一方名下，但系二被告夫妻共有财产，本案房屋转让行为并非《合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产”的恶意或误认处分他人财产的行为，不属于该条法律的适用范围。另外，被告田从施将登记在其名下的房屋转让给原告居住使用至诉前长达十年时间，双方并未就此发生任何争议，被告陈祥启也未向原告主张过任何权利，结合证人田从佐的证言，本院认为被告陈祥启对该房屋买卖应当知情。根据当时农村房屋买卖的交易习惯，原告田大义有理由相信该房屋转让为被告夫妻双方共同的意思表示。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，被告田从施转让房屋的行为并非法律规定的无权处分行为。故被告陈祥启的前述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告陈祥启辩称案涉房屋于1997年10月15日已用作抵押标的向简阳农村信用社养马分社贷款，其处分权依法受到限制，经审理查明，该房屋产权证原件作为信用贷款的担保被银行收存并在田从施归还贷款后退还，案涉房屋并未依法设置抵押权，被告田从施有权处分该房屋。故对被告陈祥启的该抗辩意见，本院不予采纳。二、被告是否应当协助原告办理房屋产权过户手续问题。根据前述分析，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，原、被告双方未约定办理过户手续的期限，但二被告最迟也应在归还银行贷款，取得案涉房屋所有权证原件后，及时协助原告办理房屋产权过户手续。故二被告应当继续履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。综上，对原告田大义请求被告田从施、陈祥启协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持；对原告请求二被告支付其为本案诉讼产生的交通、证人出庭等费用1029元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田从施、陈祥启于本判决生效后十日内协助原告田大义办理位于简阳市XX镇XX村XX组的房屋产权过户手续；二、驳回原告田大义的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告田从施、陈祥启负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  钟小燕代理审判员  易亚苹人民陪审员  赖祥华二〇一七年四月十一日书 记 员  饶治华