台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第2913号
原告：丁友法。
原告：周云香。
原告：丁玲芝。
原告：周官香。
四原告共同的委托代理人：何金松，浙江银祥律师事务所律师。
被告：柳加茂。
被告：陈彩花。
两被告共同的委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
第三人：丁彩芳。
第三人：丁春法。
第三人：丁春富（曾用名丁顺法）。
原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香为与被告柳加茂、陈彩花及第三人丁彩芳、丁春法、丁春富宅基地使用权纠纷一案，于2015年12月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林平适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告丁友法、周云香及四原告共同的委托代理人何金松，被告柳加茂、陈彩花共同的委托代理人郭健卫到庭参加诉讼。第三人丁彩芳、丁春法、丁春富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，于2016年3月28日再次公开开庭进行了审理。原告丁友法及四原告共同的委托代理人何金松，被告柳加茂、陈彩花共同的委托代理人郭健卫到庭参加诉讼。第三人丁彩芳、丁春法、丁春富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经各方当事人庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香起诉称：1993年11月27日，四原告及丁其升（亡故）通过农村私人建房用地呈报，在椒江区白云街道星星村（以下简称星星村）大湾规划点的集体土地上获批一块宅基地。1993年11月26日，原告丁友法、周云香在未经其他呈报共有人同意的情况下，私自将宅基地转让给两被告，并签订一份转让协议。协议虽然约定的是买卖平房，但是从时间上看，原告丁友法、周云香在未获得审批宅基地及尚未确定宅基地位置的情况下就与两被告达成了买卖平房的协议，明显不符合实际；结合协议中约定的“包括地基供两被告永久使用”等内容也可以反映出，双方买卖的并非平房而是宅基地。双方的行为构成“以合法形式掩盖非法目的”，属无效行为。2001年4月29日，原告丁友法取得集体土地使用权证，土地使用权至今还登记在原告丁友法名下。因房产面临旧村改造、拆迁安置等问题，原、被告未能达成协议。四原告认为，宅基地属于集体土地，仅可在同一集体内部成员之间流转，而两被告并非星星村村民，不应享受农村土地使用权，原告丁友法、周云香与两被告之间的买卖行为违反了法律的禁止性规定，且原告丁友法、周云香未经其他共有人同意擅自出售宅基地属于无权处分。请求判令：确认原告丁友法、周云香与被告柳加茂、陈彩花签订的宅基地转让协议无效。
被告陈彩花、柳加茂答辩称：一、原告丁玲芝、周官香主体不适格，二人并非合同签订者，其以房屋共有人身份主张合同效力，在本案中没有法律地位。二、从双方签订的协议、农村私人建房用地呈报表及四原告之前起诉的情况都能看出，合同标的物为平房，并非宅基地。1999年12月28日，双方在买卖的平房拆建后重新签订了一份房地产买卖契约并办理了物权转移登记手续。2005年6月27日，两被告名下的房屋因旧村改造需拆迁，浙江省台州经济开发区拆迁办公室（以下简称拆迁办）分别与原、被告签订安置协议书，明确了拆迁安置的房屋归两被告所有，原告方放弃安置并享受回购一套住房的奖励政策。三、根据有关司法解释的规定，合同效力与签约主体是否具备处分权无关。四原告以原告丁友法、周云香无权处分为由认为合同无效的主张不能成立。四、双方签订契约时没有违反法律的禁止性规定。合同签订于1993年11月26日，当时所能适用的法律法规为1987年1月1日起施行的土地管理法，该法并未规定集体土地上的房屋不准买卖或只能在同一集体内部成员之间流转。结合1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第六条第二款“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”的规定，不难发现，城镇居民可以购买农村房屋，只是在取得房屋权利时，房屋所占的土地性质转为国家所有。五、根据城市房地产管理法的规定，房地产转让时，房屋所有权和土地使用权同时转让，原告方在被告方取得房屋所有权之后办理土地使用权证，不具有权利证明力。六、房产登记机关已向被告方出具产权证书，应视为对房屋转让的批准，可以确定转让行为有效。七、合同标的物原属集体土地，但星星村的集体土地在1999年以来已全部变为国有，制约合同效力的客观因素已不存在，不能认定买卖行为无效。八、合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。目前土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为管理性规定，而非效力性强制性规范，不能以此否认房屋买卖合同的效力。房屋出让人在出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。综上，要求驳回四原告的诉讼请求。
第三人丁彩芳、丁春法、丁春富未作陈述。
原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．证明，拟证明丁其升亡故；
2．1993年11月26日订立的契约，拟证明原告丁友法、周云香与被告柳加茂、陈彩花存在宅基地转让合同关系；
3．农村私人建房用地呈报表，拟证明讼争宅基地系丁其升及四原告经审批所得；
4．集体土地使用证，证明讼争土地在2001年4月29日仍属集体性质；
5．证人王某、张某出庭作证的证言，拟证明被告柳加茂、陈彩花向原告丁友法、周云香购买宅基地后自行建房。
被告陈彩花、柳加茂为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．（2015）台椒民初字第1091号案件民事起诉状、民事裁定书，拟证明四原告之前主张的是房屋买卖合同关系，双方并非宅基地使用权转让合同关系；
2．房屋所有权证、契证，拟证明讼争房屋已办理房屋产权过户手续，被告柳加茂、陈彩花缴纳了契税；
3．房地产买卖契约、契税完税证，拟证明讼争房屋根据该契约办理权属转移登记手续，被告柳加茂、陈彩花缴纳了契税；
4．房屋拆迁补偿安置协议书，拟证明被告方因讼争房屋拆迁已与拆迁办达成房屋拆迁补偿安置协议；
5．房屋拆迁补偿安置协议书，拟证明原告方已与拆迁办达成放弃安置的协议；
6．专题会议纪要，拟证明讼争土地已于1999年至2001年期间转为国有土地。
第三人丁彩芳、丁春法、丁春富未提供证据。
原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香提供的证据，被告陈彩花、柳加茂质证如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据能证明双方买卖的是平房；对证据3无异议，能够证明双方买卖的是平房；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据只能表明双方转让房屋时土地性质是划拨；对证据5有异议，证人与四原告有共同的诉求和利益关系，且证人对签订契约的过程并不清楚，不具有证明力。
被告陈彩花、柳加茂提供的证据，原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香质证如下：对证据1的真实性无异议，但应以本次起诉内容为准；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据3有异议，房地产买卖契约中的签名并非原告丁友法、周云香所签，该契约约定的款项四原告没有收取；对证据4、5的关联性有异议；对证据6的真实性、合法性均有异议，该证据显示星星村土地在1999年以后转为国有划拨性质，但原告方在2001年取得的集体土地使用证表明在当时土地性质仍为集体所有。
本院认证如下：第三人丁彩芳、丁春法、丁春富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审质证和陈述的权利。原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香提供的证据1至4，被告柳加茂、陈彩花对真实性无异议，本院对真实性予以采信；证据5，证人王某在出庭作证过程中一会儿认为原、被告之间存在宅基地转让关系，一会儿又表示对宅基地转让情况不清楚，前后矛盾，而证人张某表示听说原、被告之间存在宅基地转让关系，其证言属传来证据，对于证据5，与其他采信的证据或原、被告一致陈述能够印证的部分，本院予以采信，其他部分不予采信。被告柳加茂、陈彩花提供的证据1、4、5，原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香对真实性无异议，本院对真实性予以采信；证据2、3，被告柳加茂、陈彩花在（2015）台椒民初字第1091号案件出示过原件，本院对真实性予以采信；证据6，经核实与有关部门存档的原件一致，本院对真实性予以采信。
本院经审理，认定本案事实如下：丁其升（已死亡）、原告周官香、周云香、丁玲芝分别系原告丁友法的父亲、母亲、妻子、女儿。第三人丁彩芳、丁春法、丁春富系丁其升与原告周官香的其他子女。1993年11月26日，原告丁友法、周官香立契一份，载明了“将坐落在星星村大号里西洋峡两边地方的平房一间出卖给柳加茂边永久管业使用（包括地基供其永久使用），该平房出卖价30000元，在立契之日已收受完足……”等内容。1993年11月27日，丁其升、原告周官香、丁友法、周云香、丁玲芝以原告丁友法为户主、其他四人为户内成员进行建房呈报，于1993年12月23日获准拆平屋31.2平方米，在大湾规划点新建一间三层房屋，用水田54平方米。此后，被告柳加茂、陈彩花出资在丁其升及原告周官香、丁友法、周云香、丁玲芝获准建房的土地上建造了三层房屋。2001年2月23日，该房屋的房屋所有权以买卖的方式转移登记至被告陈彩花名下，登记地址为椒江区赤山东路457号，被告柳加茂、陈彩花未另行支付购房款。2001年4月29日，土地管理部门填发了该房屋的土地使用证，登记的土地使用者为原告丁友法，土地所有者为星星村。1999年至2001年期间，星星村土地全部转为国有划拨土地。因椒江区赤山东路457号房屋属于拆迁范围，2004年6月17日，被告陈彩花作为买户，与台州经济开发区星星村旧村改造指挥部签订协议书，约定房屋安置直接以拆迁协议形式明确安置给被告陈彩花，套型选择一套小高层套房，自签订协议之日起，二年后的超期过渡房费归被告陈彩花所有，室内装璜赔偿和搬迁费归被告陈彩花所有，被告陈彩花放弃本次拆迁赔偿，包括拆迁赔偿费、奖励费、过渡房费等内容。2005年6月17日，拆迁办（甲方）与被告陈彩花（乙方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方需拆迁乙方坐落在赤山东路457号的房屋，乙方自愿选择一套小高层套房安置，甲方补偿搬迁补助费、附着物补偿费、其他补贴费等内容。2005年6月27日，拆迁办（甲方）与原告丁友法（乙方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方需拆迁乙方坐落在赤山东路457号的房屋，乙方选择放弃安置，另一套选择7人户回购一套多层安置，甲方补偿房屋拆迁补偿金、搬迁补助费、临时过渡房租费、附着物补偿费、奖励费等内容。目前，椒江区赤山东路457号房屋已拆除。原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香曾以被告柳加茂、陈彩花为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认原告丁友法、周云香与被告柳加茂、陈彩花签订的房屋买卖合同无效，后申请撤诉，本院作出（2015）台椒民初字第1091号民事裁定书，准许其撤诉。
本院认为：原、被告就原告丁友法、周官香于1993年11月26日所立契约的标的物存在争议，四原告认为标的物为椒江区赤山东路457号房屋所在的宅基地（即大湾规划点宅基地），两被告则认为标的物为四原告与丁其升在审批大湾规划点宅基地时被要求拆除的另一地点的平房，并认可四原告与丁其升取得的大湾规划点宅基地在平房拆除后由两被告用于建房，未另行签订合同和支付报酬。可见，无论是四原告的说法还是两被告的说法，1993年11月26日契约的标的物至少包括大湾规划点宅基地的使用权。现四原告认为双方转让宅基地使用权因而契约无效，本院针对该事由对契约效力分析如下。原告丁友法、周官香于1993年11月26日签署的契约，系二人与被告柳加茂、陈彩花的真实意思表示，虽然当时契约标的物涉及大湾规划点宅基地的使用权，但事后该土地性质已转为国有，意味着允许转让；况且两被告建成的房屋能够在2001年2月23日以买卖的方式发生权属转移登记，说明房屋允许交易，而两被告受让宅基地使用权的目的是为了建房并取得房屋物权，两被告受让了大湾规划点宅基地使用权后在土地上建造了房屋，与原告丁友法、周官香在土地上建房后再将房屋出售给两被告的行为并无本质上的差别。现四原告未举证证明原告丁友法、周官香与两被告之间的交易标的物不包括平房，也未举证证明平房交易与宅基地交易存在合法与非法的区别，故其认为存在“以合法形式掩盖非法目的”情形导致合同无效的理由，不能成立。因合同仅系原告丁友法、周官香与被告柳加茂、陈彩花之间的债权债务关系，本身无物权效力，因此四被告以原告丁友法、周官香未取得其他共有人同意为由认为合同无效的理由，亦不能成立。综上，四原告主张契约无效的依据不足，其诉讼请求，本院不予支持。原告丁玲芝、周官香虽未签署1993年11月26日契约，但其至少为契约所涉部分标的物的共有人，与契约效力的确认具有直接利害关系，两被告关于主体不适格的抗辩，本院不予采纳。第三人丁彩芳、丁春法、丁春富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香的诉讼请求。
案件受理费80元（原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香已预交），由原告丁友法、周云香、丁玲芝、周官香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费应交纳80元，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 长 林 平
审 判 员 郑楚楠
人民陪审员 陈茂宗
二〇一六年五月三十一日
代书 记员 蔡美燕
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……