福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5697号
上诉人（原审被告）：林清江，男，1950年6月4日出生，汉族，住福建省晋江市青阳象山西区。
上诉人（原审被告）：张碧丽，女，1953年5月7日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李子清，北京营天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晋江市小海侠贸易有限公司，住所地晋江市青阳陈村，统一社会信用代码913505826990195052。
法定代表人：许增阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张楗群，福建侨声律师事务所律师。
原审第三人：晋江市国土资源局，住所地晋江市青阳街道迎宾路27号国土大楼，统一社会信用代码113505827395412783。
法定代表人：蔡清渠，该局局长。
委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
上诉人林清江、张碧丽因与被上诉人晋江市小海侠贸易有限公司（下称小海侠公司）、原审第三人晋江市国土资源局（下称国土局）房屋租赁合同纠纷一案，不服晋江市人民法院（2017）闽0582民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林清江、张碧丽的委托诉讼代理人李子清，被上诉人小海侠公司的委托诉讼代理人叶永宏、张楗群，原审第三人国土局的委托诉讼代理人陈小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林清江、张碧丽上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回小海侠公司的诉讼请求。二、由小海侠公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决仅凭小海侠公司第三次开庭前提供的照片及申请出庭的证人曾某证言，作出小海侠公司有对租赁房屋进行过装修的认定，相反，对林清江、张碧丽主张的小海侠公司已违约，即使小海侠公司有装修也早已丧失返还装修物请求权的抗辩理由置若罔闻，有枉法裁判之嫌。一、现有证据不足以证明涉案房屋二次装修为小海侠公司所为。原审曾进行过三次开庭，前两次开庭，小海侠公司都没有提供任何能够证明涉案房屋系小海侠公司装修的证据，而且第一次开庭后，原审法院主审法官允许小海侠公司补强证据时，林清江、张碧丽的代理人也曾向主审法官明确要求，必须在第二次开庭前将证据一次性提交清楚，然而，第二次开庭小海侠公司仍然没有提供能够证明其有装修的证据，第二次开庭后，原审法院才向林清江、张碧丽送达小海侠公司提交的照片，也是在第三次开庭时才得知法庭允许小海侠公司申请的证人出庭作证，原审判决也只是凭小海侠公司经过第三次开庭时出示的照片及出庭作证的证人证言作出涉案房屋的二次装修系小海侠公司所为的判决，在小海侠公司提交的证据无法证明小海侠公司诉讼请求成立之前，法庭可以无休止、反复多次开庭审理，有达不到小海侠公司不胜诉法庭不休兵之嫌。本案小海侠公司向法庭提交的用以证明小海侠公司装修的照片是在经过2017年5月26日和6月2日两次开庭后，于2017年6月29日开庭前提交，不排除这些照片是在开庭后人为编造而得，如果是装修时原始取得则在起诉时就完全可以而且应该提交，否则应该承担不利后果。经过两次开庭，双方争议焦点已经明了，再申请曾某出庭作证，不排除证人证言为小海侠公司通过其代理人事先先入为主而得，其证明力有无已不言而喻。即使小海侠公司有过二次装修，也不能得出涉案租赁房屋的二次装修全部系小海侠公司所为的结论。原审法院认定小海侠公司有过二次装修的证据明显没有直接证据，间接证据（照片和证人证言）因是在二次开庭审理，小海侠公司全面了解掌握争议焦点后，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，且不能排除系人为伪造变造而得，证明力极度低下，其内在矛盾不能得到合理排除，以此作为定案证据，明显属事实认定错误，程序违法。二、原审判决以解除合同条款替代违约条款，混淆两种法律关系，显属适用法律错误。本案毋庸置疑的事实是小海侠公司已大大超过30天向林清江、张碧丽交纳租金，显属单方违约，原审判决虽给予了认定，但在法律适用时却各取所需。双方签订的《房屋租赁合同书》第四条有“违约责任，租赁期间如有拖欠租金每天加收100元滞纳金，拖欠租金超过30天的甲方有权可提前解除合同，收回房屋并追回所欠租金取消本合同的押金，乙方应在十天内搬离可移动的办公用品及电器，其余装修材料无偿归甲方所有，乙方不得破坏，若超过时限没搬者，任由甲方处理，乙方不得有异议”的约定，从整体解释规则和参照交易习惯或惯例解释，结合本案特定的语境出发，明显可见该条款是违约条款，并非解除合同条款，小海侠公司在合同签署时就已知晓违约将承担何种后果，不存在以甲方告知才生效的法律要件。原审判决将双方约定的违约条款视为《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的解除合同条款明显属适用法律错误。只要违约情形出现，该条款即发生法律效力，不存在向违约方告知的义务，“任由甲方处理乙方不得有异议”包括林清江、张碧丽有权直接收回租赁房屋，无需通知解除合同在内的一切权利义务的内容。原审判决错误地将该条款当作解除合同条款，达到排除林清江、张碧丽收回租赁房屋、从而支持小海侠公司获取装修款补偿的目的，明显是滥用审判权。三、判令张碧丽共同承担付款责任既没有事实依据也没有法律依据。小海侠公司在原审提交的证据既没有林清江、张碧丽系夫妻关系的证明，更没有提交房租收入用于家庭共同生活支出的证明，也不存在《婚姻法》第四十一条和《婚姻法解释（二）》第二十三条的情形，将张碧丽列为被告的唯一依据是张碧丽向小海侠公司出具过收到押金伍万元的收条，而原审判决既然认定押金无需退还，则张碧丽承担义务的唯一依据已不存在，却又判令张碧丽与林清江共同向小海侠公司支付款项，查明的事实与判决结果陷入自相矛盾之中。
小海侠公司答辩称，1、在一审庭审中林清江、张碧丽没有主张租赁房屋是其装修的，是否是小海侠公司装修的，这个举证责任应该由林清江、张碧丽承担，根据证据规则规定，租赁合同中出租人把出租的房屋交付给承租人，出租人有义务将交付前标的物的状态提供证据给法庭；2、小海侠公司在一审庭审中已经提供了充分证据，合同和租赁房屋的照片体现的是办公场所，有小海侠公司的各种标识，庭审中进一步举证证明了小海侠公司二次装修费，林清江、张碧丽并没有任何证据反驳。林清江、张碧丽认为逾期缴纳租金应该解除合同，合同约定的是如果违约支付租金30日可以解除合同，但是可以并不是一定，至始至终任何一方都没有解除合同的文书，本案是因为拆迁单位发出通知，是因拆迁被解除的，并不存在违约，双方都不应承担解除合同的违约责任，小海侠公司应该得到相应的装修补偿费；3、张碧丽是林清江的配偶，在其他案件判决中已经作了认定。请求驳回上诉，维持原判。
小海侠公司向一审法院起诉请求：1.林清江、张碧丽返还租房押金5万元；2.林清江、张碧丽偿付已领取的江南大厦第七层装修补偿款764676.36元和自行安置补助金430699.75元、临时安置补助费37007.60元、搬迁补助费3467.92元，并按银行同期贷款利率偿付自起诉之日起至付款之日止的资金占用费。
一审法院认为，原告提供的照片所反映的房屋装修的具体情况，结合证人曾某的庭审证言，可以相互印证，证实被告向原告交付了毛坯房后原告对租赁房屋实施了装修。虽然庭审时证人在其发言结束后未立即退庭，庭审程序存在瑕疵，但并不影响该证人证言的证明力。被告曾主张原告于2014年4月起即未再向其交纳租金，但原告提供的银行流水凭证可以证明原告在2014年4月后仍向被告交纳过租金。原告自认于2015年2月将房屋腾空并搬迁，房租应付至搬迁之日，原告所支付的款项尚不足以付清应付的租金，即仍存在拖欠租金的情形。而被告并未提供证据证明其就此向原告发出解除租赁合同的通知，即被告并未行使合同解除权。因此，被告主张其因原告逾期交纳租金而行使合同解除权并收回房屋，与事实不符，不予认定。实际上，可以原告腾空房屋之日视为合同解除之日，双方签订的租赁合同因租赁房屋被行政征收致合同履行遭遇不可抗力而解除，双方对于合同的解除均不负有过错。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。第三人提供的《安置协议书》和《安置方案》明确记载了被征收房屋的相关情况及补偿标准等，可以证明被告与第三人签订了《安置协议书》，其中租赁房屋部分的二次装修按住宅房屋室内二次装修相关档次标准补偿，即按每平方米900元、成新率98%的标准计算，面积866.98平方米，故租赁房屋应获得的二次装修补偿为764676.36元。现被告已与第三人签订了土地房屋征收补偿安置协议获得相关补偿，而租赁房屋的装饰装修残值被包含在该土地房屋征收补偿安置协议内，该部分补偿应依公平原则归原告所有。租赁合同于原告腾空搬迁之日即视为解除，则自该日起，原告无需再向被告计付租金，被告也无需再向原告提供房屋供原告使用。因此，被告对于租赁合同解除后的原告并不负有“安置”的义务。反之，如若被告对原告仍负有“安置”义务，原告岂非仍要继续向被告交纳租金。因此，原告向被告主张的自行安置补助金和临时安置补助费，并不属于原告的损失，不予支持。关于搬迁补助费，因为政府征收行为致使原、被告的合同提前解除，原告必须提前腾空房屋并搬迁，确实需要支出搬迁费用。但是，该搬迁费用也只是提前发生了，因为即使合同能够顺利履行到期满，原告也仍需要搬迁，仍然需要支出搬迁费。而对于被告而言，即使房屋是空置的，并不需要真正的搬迁，政府仍会根据房屋的面积等因素计算搬迁补助费。因此，搬迁补助费也不能作为原告的损失。原告主张被告返还押金，因原告拖欠数月的房租，存在违约行为，根据合同约定，“如乙方违约或提前解除合同，乙方押金，赔偿甲方造成的经济损失。”因此，原告主张返还押金，不符合合同约定，不予支持。综上所述，原、被告签订的租赁合同因租赁房屋被征收而解除，双方对于合同的解除均不负有过错，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。被告与第三人签订了土地房屋征收补偿安置协议获得了包括租赁房屋的装饰装修残值在内的补偿，该部分补偿应依公平原则归原告所有。被告还应支付该款项自起诉之日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。自行安置补助金、临时安置补助费和搬迁补助费不属于原告的损失，原告对该部分款项的主张，不予支持。原告尚欠被告租金，存在违约行为，其主张被告返还押金，不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决：一、被告林清江、张碧丽应于判决生效之日起十日内支付原告晋江市小海侠贸易有限公司764676.36元并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2017年1月25日起至付款之日止的资金占用费；二、驳回原告晋江市小海侠贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15923元，由晋江市小海侠贸易有限公司负担6071元，林清江、张碧丽负担9852元。
二审期间，国土局应本院要求提供了租赁房屋拆迁前的照片、房屋结构及装修类别认定表。照片第1张，有“海峡”两字。林清江、张碧丽质证认为，照片第1张是房屋门口的照片，不能够代表里面的装修状况，门口是小海侠公司装修的，但是并不代表里面的装修也是小海侠公司装修的。小海侠公司质证认为，照片1-3张都可以证明是公司装修的，第1张是大门大堂的形象图，是嵌进墙壁的，第2张是走廊，第3张是董事长办公室，与小海侠公司一审提供的照片可以相印证。本院认为，国土局提供的照片与小海侠公司一审提供的照片可以相印证，可证明小海侠公司对租赁房屋进行装修的事实，林清江、张碧丽并无证据证明其对租赁房屋进行装修，其异议不能成立。
二审经审理查明，2009年12月16日，出租方（甲方）林清江与承租方（乙）小海侠公司签署《房屋租赁合同书》，张碧丽代表甲方签字。《房屋租赁合同书》约定将位于泉安中路江南大厦第七层面积880平方米的房屋出租给小海侠公司作为办公使用，期限为2010年4月1日至2020年3月30日，租金前三年每平方米6元，第四年每平方米7元，第五、六年每平方米8元等，每三个月一付，第二次付款应提前20日。第五条“违约责任：租赁期间如有拖欠租金每天加收100元滞纳金，拖欠租金超过30天的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。乙方应在10日内搬离可移动办公用品及电器；其余装修材料无偿归甲方所有，乙方不得破坏；若超过时限没有搬者，任由甲方处理，乙方不得有异议”“，第十条“乙方对租赁场所的装修必须符合消防、环保规定要求，接受消防、环保部门的监督管理”。签署合同当日小海侠公司预交押金5万元，张碧丽收取该款项并出具收条，其后小海侠公司通过银行转帐汇款方式向张碧丽缴交租金。2014年12月20日，晋江市罗裳片区改建项目指挥部向小海侠公司发出《搬迁通知书》，通知小海侠公司涉案房屋位于该改建项目征收范围内，限定小海侠公司于2014年12月24日前将房屋腾空并完成搬迁。小海侠公司于2015年2月腾空房屋并搬迁。该房屋于2015年11月被拆除。林清江与国土局签署了编号10346CM的《土地房屋征收补偿安置协议书》，约定涉案房屋等由政府征收，补偿内容包括房屋二次装修补偿费、自行安置补助金、临时安置补助费、搬迁补助费等多种项目，其中认定该栋房屋第七层的建筑面积为866.98平方米，二次装修档次为一档、成新率为98%，《安置方案》规定了住宅房屋室内二次装修一档装修重置价为每方米900元。林清江领取了包括租赁房屋二次装修补偿费764676.36元在内的全部补偿款。另，林清江、张碧丽系夫妻关系。
二审争议的焦点为，1.租赁房屋二次装修是谁装修的，租赁房屋二次装修补偿费应该归谁；2.张碧丽是否应当共同承担付款责任。
关于焦点一，本院认为，小海侠公司租赁房屋是作为公司办公场所，根据小海侠公司提供的房屋照片，照片体现房屋整体装修是办公场所风格，照片墙上有“海侠”“海峡”字样，二审国土局应本院要求提供了房屋拆迁前的照片，照片也有“海峡”字样，证人曾某一审出庭作证，证实小海侠公司在江南大厦七楼的办公房屋由其装修，时间是2009年12月出图纸，2010年1月现场施工，3月底结束。而林清江与小海侠公司签署《房屋租赁合同书》是2009年12月16日，合同第一条租赁期限是从2010年4月1日至2020年3月30日，期间有3个多月的空档期，小海侠公司主张空档期就是预留的装修期、免租期。合同第十条“乙方对租赁场所的装修必须符合消防、环保规定要求，接受消防、环保部门的监督管理”，体现了合同约定小海侠公司进行装修的内容。房屋照片、证人证言、合同书内容可以相互印证，证明小海侠公司对租赁房屋进行装修的事实，而林清江、张碧丽否认小海侠公司进行装修，但并没有提供反驳的证据。故根据现有证据，本院认定是由小海侠公司对租赁房屋进行装修的。林清江、张碧丽还提出，即使小海侠公司有进行装修，但其已因逾期缴交租金而违约，根据合同第五条违约责任的约定，小海侠公司已丧失了请求权。对此，本院认为，即使小海侠公司存在逾期缴交租金的违约情形，但林清江、张碧丽并没有行使合同解除权，因此，林清江、张碧丽主张不能成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案租赁房屋因政府征迁而导致合同解除，双方对于合同的解除均不负有过错。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，根据前述条文规定，由双方按照公平原则分担。根据本案已查明的事实，小海侠公司对租赁房屋进行了装修，而合同解除时房屋租赁期间还有5年多，故租赁房屋装修补偿费应归小海侠公司所有。林清江已领取了包括租赁房屋二次装修补偿费764676.36元在内的全部补偿费，因此，林清江领取的该租赁房屋二次装修补偿费764676.36元应当退还给小海侠公司。
关于焦点二，本院认为，林清江与张碧丽系夫妻关系，2009年12月16日，出租方（甲方）林清江与承租方（乙）小海侠公司签署《房屋租赁合同书》，代表甲方签字的是张碧丽，签署合同当日小海侠公司预交押金5万元是张碧丽收取的，其后小海侠公司缴交租金也是通过银行转帐汇给张碧丽，因此，将张碧丽列为本案共同被告，并判决张碧丽共同承担付款责任并无不当。
综上，一审判决林清江、张碧丽应支付小海侠公司764676.36元及相应利息正确，应予维持。林清江、张碧丽的上诉理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15923元，由上诉人林清江、张碧丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈慧瑛
审判员 丰 兰
审判员 杨钊胜
二〇一七年十二月二十日
书记员 金雅琳
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。