广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5494号
上诉人（原审被告、反诉原告）：麦文献，男，汉族，1981年7月31日生。
委托诉讼代理人：唐晓华，广东法迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市俊宇彩印设计有限公司。
法定代表人：姚俊宇。
委托诉讼代理人：覃永雄，广东深兴律师事务所律师。
上诉人麦文献因与被上诉人深圳市俊宇彩印设计有限公司（以下简称俊宇公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
麦文献上诉请求：撤销一审民事判决第一项，判决麦文献无须支付俊宇公司装修费，诉讼费及鉴定费用应由俊宇公司承担。事实和理由：
一、深圳市中深信资产评估有限公司对本案涉案房屋作出的评估所选用评估方法是错误的，该评估机构对涉案房屋评估的目的都不清楚，此种评估机构作出的评估报告怎能让当事人信服；该评估机构的行为很明显是在偏袒原告一方，恳请法院重新委托评估机构重新予以鉴定，并且恳请法院要求深圳市中深信资产评估有限公司承担重新鉴定的费用。资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，在综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。综上所述，本案很明显评估方法只能选用成本法；第一，本案评估对象不能单独产生收益，不宜采用收益法进行评估；第二，评估资产为已使用多年的资产，市场上无法找到使用强度及状况与评估资产相同或近似的交易实例，也无法采用市场法；最后，本案只能采用成本法进行评估。
二、本案发生的背景是因双方违反了法律的强制性规定，而被法院判决双方签订的租赁合同无效，按照相关法律的规定，租赁合同无效的双方负相互返还义务；所以，该评估机构使用的价值类型是错误的，是与本案事实相违背的。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值。综上所述，很明显根据本案的案件事实应该采用的评估价值类型为市场价值类型，而不是该评估机构所谓的清算价值类型。
三、根据本案的事实及庭审情况，俊宇公司提供的装修费用明细表很明显是伪造的，其标注的费用与其实际花费的费用相差悬殊，装修费用明细表也没有装修公司的签字和盖章，这从麦文献方提供的证人能够证实，并且俊宇公司也承认该证人有为其做部分装修的事实，以此能够证实俊宇公司提供的装修费用明细表是不真实的；但该评估机构在俊宇公司提供装修费用明细表真实性不确定的情况下，其评估结论完全按照俊宇公司的装修费用明细表的标准来进行评估，很明显是在滥用职权，严重损害被告方利益。
四、俊宇公司证人李X华当庭陈述，其每次领取工程款，都是其本人直接向装修公司私下结账，没有通过装修公司，并且其每次领取工程款都有向俊宇公司方出具收条，但本案俊宇公司提交工程款的证据都是由装修公司出具的，并没有向法院提交由李X华本人签字的工程款收据。另外，涉及几百万的装修款，俊宇公司没有提供任何发票、银行转账记录，更为荒唐的巨额资金都是现金交付的。俊宇公司向法院提供的装修款收据及装修合同明显都是伪造的。
五、本案的评估的背景是本案租赁合同无效，相互负的是返还义务，该评估目的是为该解决该纠纷为依据，这与该评估机构自认为的为法院执行经济案件提供价值参考依据是有本质上的区别，该评估机构很明显是对本案评估目的背景是不清楚的，该评估机构的评估报告有失专业水准。恳请法院不予采纳该评估报告，重新委托评估机构进行评估鉴定。
俊宇公司辩称：原审起诉后，俊宇公司向法院申请了对租赁房屋装修的价值进行评估，一审法院多次召集双方到法院确定评估机构，最后双方同意由法院通过摇号的形式选定了深圳市中信资产评估有限公司对涉案房屋的装修进行评估，评估公司进场当天，麦文献和俊宇公司也到场对需要评估的项目作出了确认，最后评估公司根据其专业知识对评估物作出了价值评估，其评估的程序合法，符合法律规定，应予维持。麦文献针对俊宇公司装修行为提出上诉，没有事实依据，对其上诉应予驳回。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：俊宇公司、麦文献于2012年3月21日签订《工业厂房、宿舍租赁合同》一份，合同约定俊宇公司将座落于深圳市光明新区公明田寮社区第X工业区内的厂房、宿舍楼，配套设施发电机房租赁给麦文献适用，租赁物建筑面积经双方认可确定为12072平方米。租赁期限为15年，即从2012年7月1日起至2027年6月30日止。租金为厂房每月每平方米12元，宿舍每月平方米11元。麦文献从2012年7月1日起向俊宇公司交付相关费用。麦文献应于合同签订当日，向俊宇公司支付租赁保证金金额为142042元。租赁期限届满，在麦文献已向俊宇公司交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并将所承租的租赁物完好的交还给俊宇公司后5日内，俊宇公司将无条件不计利息的退还租赁保证金。麦文献应于每月5号或之前向俊宇公司支付当月租金、管理费及所有相关费用，麦文献逾期支付租金，应向俊宇公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五。2014年12月23日，麦文献向一审法院起诉俊宇公司，请求终止租赁合同、麦文献搬离涉案房屋、支付拖欠的租金、水电费等，一审法院作出（2015）深宝法公民初字第37号民事判决书认定涉案房屋没有办理房地产证，也没有报建手续，该合同违反了法律法规的强制性规定，俊宇公司、麦文献签订的合同被认定为无效合同，判决俊宇公司将涉案房屋交还给麦文献，麦文献将租赁保证金142042元退还给俊宇公司。该判决已生效。俊宇公司提交了《装修施工合同》和收款收据证明为房屋进行装修，麦文献不予认可。经俊宇公司申请，一审法院依法委托了深圳市中信资产评估有限公司对涉案房屋的装修费用资产项目进行评估，深圳市中信资产评估有限公司于2015年11月6日作出《资产评估报告》，涉案房屋装修经评估净值为2168500元。另查明，俊宇公司自2015年4月起未交纳房屋使用费。双方于2015年10月30日做了厂房交接，并签订了交接单。
俊宇公司向一审法院起诉请求：1、麦文献支付赔偿金284084元；2、麦文献支付装修费2800000元；3、麦文献承担本案诉讼费。
麦文献向一审法院反诉请求：1、俊宇公司支付麦文献2015年4月-2015年9月租赁房屋占有使用费供给852252元（暂计至2015年9月份）；2、俊宇公司迁离承租麦文献的深圳市光明新区公明田寮社区第X工业区的厂房、宿舍楼，配套设施发电机房物业，由俊宇公司支付恢复原状的费用。（具体费用待司法鉴定机构评估以后确定数额）；3、诉讼费、鉴定评估费用由俊宇公司承担。麦文献当庭将第一项诉讼请求变更为计算日期至2015年10月份，数额变更为994294元。
一审法院认为，因本案涉案的房屋未取得报建手续，双方签订的《工业厂房、宿舍租赁合同》已被认定为无效，故对俊宇公司主张麦文献支付违约金作为赔偿金的诉求依据不足，一审法院不予支持。关于装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。麦文献称因俊宇公司未征得麦文献同意对俊宇公司的装修不予认可，一审法院认为，本案中俊宇公司承租涉案房屋为房屋进行装修属实，麦文献明知俊宇公司对房屋进行装修未进行阻止可视为同意俊宇公司对房屋进行装修。深圳市中信资产评估有限公司在俊宇公司、麦文献双方均到场现场勘查的基础上作出《资产评估报告》程序合法，麦文献未提供相应的证据证明足以反驳该结论，故对《资产评估报告》一审法院予以采信。关于俊宇公司主张还有部分系由袁X文装修但未在《资产评估报告》中体现，一审法院认为，俊宇公司未与袁X文签订任何装修合同证实袁X文装修的具体内容，而且经麦文献申请袁X文到庭作证证实其装修内容有部分已经包含在《资产评估报告》中，故对俊宇公司再行评估袁X文装修部分一审法院不予采纳。根据上述司法解释的规定，对于房屋的装修损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中因涉案合同的无效系因房屋无报建手续所致，麦文献作为出租方应承担损失，俊宇公司作为承租方应查证房屋报建手续再行承租也应承担损失，一审法院酌定麦文献应向俊宇公司支付装修损失为1301100元。关于麦文献反诉要求支付2015年4月至2015年10月期间的房屋使用费，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中俊宇公司于2015年10月30日才将涉案房屋交付给麦文献，故应参照合同约定的租金标准支付该期间的房屋使用费为994294元。关于麦文献反诉要求搬离涉案房屋的诉求，麦文献当庭表示已经进行厂房交接撤回了该项诉求。关于麦文献反诉要求俊宇公司支付恢复原状的费用，一审法院认为，俊宇公司未提供相应的证据证明原状的具体表现，故对该项反诉请求一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、麦文献于判决生效之日起五日内向俊宇公司支付装修费用人民币1301100元；二、俊宇公司于判决生效之日起五日内向麦文献支付2015年4月-10月期间的房屋使用费人民币994294元；三、驳回俊宇公司的其他诉讼请求；四、驳回麦文献的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31473元，由俊宇公司承担18195元，麦文献承担13278元。反诉费6161.26元，由俊宇公司承担。鉴定费19096元，由俊宇公司承担，麦文献承担。
本院对一审查明事实予以确认。
本院二审期间向深圳市中深信资产评估有限公司致函，要求其就涉案评估报告所采用的评估方法及评估价值类型的选用作出说明。深圳市中深信资产评估有限公司作出书面回复，并指派评估工作人员参加二审质证。
深圳市中深信资产评估有限公司在书面回复中表述：根据本次评估目的和委估资产的性质，本次评估主要采用现行市价法。被评估资产采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以委估建（构）筑物决算中的工程量或竣工图显示的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率及当地的材料价格、人工工资，调整为按现行定额计算的建安造价；关于评估价值类型，采用的是清算价值类型，即指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
此外，深圳市中深信资产评估有限公司还提交了据以作出评估的《新厂装修费用明细表》及《新厂食堂装修费用明细表》，上面有麦文献与俊宇公司法定代表人姚俊宇于2015年10月21日的签字，用以证明评估项目的内容、数量和金额均为双方共同签字确认的。
本院认为，麦文献上诉主张本案一审就涉案房产装修现值所作出的评估报告所选用的评估方法和评估价值类型选择不当，对此深圳市中深信资产评估有限公司已作出书面回复，并派员参加二审质证作出解答。涉案评估报告按照现行市价法对涉案房产的装修现值作出评估，所选用的清算价值类型也符合俊宇公司于诉讼中搬离涉案房产的现实情况，并无不当。麦文献不能充分证明涉案评估报告存在程序或实体问题，且对相关评估项目亦已签字确认，故对其主张本院不予采信。
综上，上诉人麦文献的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16509.9元由上诉人麦文献负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月二十三日
书记员（兼） 李全慧