云南省洱源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洱民初字第492号
原告黄军凯，男，1990年6月4日生，汉族，居民，浙江省永嘉县人。（未到庭）
委托代理人孙涛、何黎明，云南展腾律师事务所律师。委托权限：特别授权。
被告洱源县兴源花园开发有限责任公司。（以下简称“兴源公司”）
法定代表人李同林，系该公司总经理。（未出庭）
委托代理人杨年丰，云南榆泰律师事务所律师。委托权限：特别授权。
原告黄军凯诉被告洱源县兴源花园开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年8月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员何嵋昆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄军凯及其委托代理人孙涛、何黎明，被告洱源县兴源花园开发有限责任公司的委托代理人杨年丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄军凯诉讼请求：1、判令被告构成违约，支付逾期未能办理房屋权属证书的违约金99945.79元（从2014年4月1日计至2015年8月12日）；2、判令被告配合办理相关房屋所有权及国有土地使用权证，并提供所需材料；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由是，2012年8月6日，原、被告签订了《商铺预购协议书》，约定以每平方米19888元的价格购买套内面积为42.12平方米的兴源花园B幢一层7号商铺，该商铺总价款为837682.56元。合同明确约定被告应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人。该房交付后，被告至今未办理房产权属证书。为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告兴源公司答辩称，原、被告确实存在商品房买卖合同关系，被告已收到原告支付的商铺全额价款。但协议中未约定逾期办证违约责任，且未能如期办理权属证书的责任在于原告（原告的亲戚曾锡顺因与被告之间存在债务纠纷，原告亲戚便纠约多人以非法的方式堵住被告的公司大门），被告不应承担违约责任，应驳回原告第一项诉讼请求。原告第二项诉讼请求符合合同约定和法律规定，被告理应配合办证。但因房屋未竣工验收，该项请求存在不妥当之处。诉讼费由被告承担不符合法律规定。
本案争议焦点是：1、被告是否应承担逾期办证违约责任？2、如应承担，违约金应如何计算？
原告黄军凯向本院举证：A1、居民身份证复印件一份，证明原告的身份情况。A2、《洱源县兴源花园开发有限责任公司商铺预购协议书》一份，证明原告向被告购买商铺，约定总价款为837682.56元，交房日期为2013年12月31日前。A3、收据二份，证明原告亲戚曾锡顺于2012年7月23日向被告交纳1200000元诚意金，同年11月10日交纳500000元预付款，该商铺房款已全额交清。
被告兴源公司向本院举证：B、组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证各一份，证明被告及其法定代表人身份。
以上证据，经庭审质证，原、被告双方对对方提供的证据均无异议，本院予以确认。
根据确认的证据和双方当事人的一致陈述，本院查明以下的法律事实：2012年7月23日，原告的亲戚曾锡顺向被告交纳了兴源花园商铺诚意金1200000元。2012年8月6日，原、被告签订了《洱源县兴源花园开发有限责任公司商铺预购协议书》，约定被告将兴源花园B幢一层7号商铺销售给原告。该商铺的套内面积为42.12平方米，每平方米的价格为19888元；被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告。同年11月10日，原告亲戚曾锡顺向被告再次交纳了500000元的商铺预付款。至此，本案兴源花园B幢一层7号商铺总房款837682.56元已全部交清（余款属6号商铺全额房款及8号商铺部分房款）。2014年12月15日，原告在明知被告开发的兴源花园B幢楼房未验收情况下，进入兴源花园B幢一层7号商铺进行装修后运营。因被告在商铺交付后未及时协助原告办理该商铺的房产权属证书，原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，遂向本院起诉。
另查明，2010年12月22日，杜超成立兴源公司，杜超为该公司法定代表人，在洱源县兴源路街心花园开发房地产“兴源花园”。2014年5月22日，被告兴源公司变更公司法定代表人为李同林。李同林认可法定代表人变更前公司对外的债权债务关系。被告预售商品房已取得商品房预售许可证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中，原、被告签订的《洱源县兴源花园开发有限责任公司商铺预购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。现原告已按约定完成付款义务，故被告理应在合同约定时间将竣工验收合格的商铺交付原告，并协助办理房屋权属证书。因兴源花园至今未竣工验收，办理房屋权属证书条件尚未成就，故被告协助办证义务应在房屋竣工验收合格后履行。被告开发的兴源花园未竣工验收是涉案商铺未能办证的直接原因，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。本案合同中未约定逾期办证违约金，根据法律规定，违约金可以按照已付购房款总额，自房屋交付使用之日起90日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2014年12月15日，涉案商铺已转移原告占有，故应以此作为商铺交付使用的时间，并以此顺延90日开始（即2015年3月15日）至原告诉请的2015年8月12日（共149天）计算违约金。2015年3月中国人民银行贷款年利率为5.6%，结合本案实际逾期利率以上浮30%为宜，故逾期贷款年利率为7.28%。被告应承担的违约损失为：已付购房款837682.56元×（7.28%÷365天）×149天=24894.55元。被告辩称，未能如期办证系原告原因所致，因被告未提交证据加以证明，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告洱源县兴源花园开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄军凯迟延办理“兴源花园”B幢一层7号商铺房产权属证书的经济损失24894.55元；
二、限被告洱源县兴源花园开发有限责任公司在工程竣工验收合格后六十日内协助原告黄军凯办理兴源花园B幢一层7号商铺的房屋权属证书。
案件受理费210元（已减半收取），由被告洱源县兴源花园开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 何嵋昆
二〇一五年十月十二日
书记员 卢燕芳