河北省迁西县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0227民初2099号
原告：迁西县春辉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：杜春，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：高尚，男，河北奔驰律师事务所律师。
被告：郗晓雷，男，1983年4月23日生，汉族，农民，住唐山市乐亭县。
原告迁西县春辉房地产开发有限公司（以下简称春辉房地产）与被告郗晓雷租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2016）冀0227民初2020号民事判决书，原告不服提出上诉。唐山市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）冀02民终4268号民事裁定书，裁定撤销（2016）冀0227民初2020号民事判决，发回本院重审。本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告春辉房地产委托诉讼代理人高尚、被告郗晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春辉房地产向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告2013年2月1日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议；2.请求判令取消被告房租免租优惠，并判令被告给付第3栋第08号、09号商铺第一年度租金各5万元/套（10万元）、第二年度租金各6万元/套（12万元）、08号商铺第三年度租金35000元（已预交40000元），09号商铺第三年度租金40000元（已预交40000元），08号商铺第四年度租金75000元（已预交10000元），09号商铺第四年度租金80000元（已预交10000元），总计45万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年2月1日，原告与被告郗晓雷签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》。协议约定被告租赁原告佳兴建材城第3栋第08号、09号商铺，租赁期限4年，即自2013年2月1日至2017年2月1日。租赁协议第三条约定：1、免租期：从交房当日起第一年度、第二年度免收租金；2、08号商铺第三年度租金标准为人民币75000元/套，09号商铺第三年度租金标准为人民币80000元/套；3、08号商铺第四年度租金标准为人民币85000元/套，09号商铺第四年度租金标准为人民币90000元/套；4、租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币3万元/套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元/套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元/套。乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日前30日内补齐第四年度应缴纳租金差额。5、①合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年度租金5万元/套，第二年度租金6万元/套，第三、四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。②若乙方未能按合同约定在第四年度连续经营并缴纳规定租金所缴纳保证金不退。被告郗晓雷在第三年度开始之日前30日内（2016年1月1日至2016年2月1日）应预交第四年度租金时，只预交了2万元人民币，而没有交齐第四年度租金，已构成违约，给甲方造成巨大的经济损失。租赁协议第三条第五款（违约责任）第③项约定：若乙方未能如期向甲方缴清租金、保证金等费用，除应补缴外，每逾期一日另按年租金的千分之二向甲方支付滞纳金，如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，乙方所缴纳的保证金不予退还。
被告郗晓雷辩称，原告没有履行好在租赁期间的义务和管理，所以被告未违反合同约定，不应承担违约责任，原告不退还我交纳的60000元租赁保证金没有形成事实和法律依据。原告制定的租赁合同对租赁方违约责任约定过高，不符合国家的规定，对承租方极不公平，强烈要求法院对合同进行审核，而且我们也没有违约。一、原告所建佳兴家居建材城地理位置偏僻，为达到高额商铺入驻率，原告在《佳兴家居建材城商铺租赁协议》（下称协议）中作出了租金优惠等约定，在《协议》第六条明确写明：”在正常经营情况下，甲方必须维护乙方的合法权益，提供良好的经营环境和经营秩序，提供水、暖、电”，并口头承诺，将来县城内关于建材家装类店铺均入驻建材城内，进行统一化管理，做到区域划分，格局明确，以后扩建二期，东侧通公交车等等。原告的虚假宣传，使我对建材城的远景规划产生了不现实的乐观信任，才签订了为期长达四年的租赁合同。二、在入驻佳兴家居建材城后，原告并没有依据其承诺将建材城规范化管理，亦没有进行二期施工，无论硬件设施还是软件设施均差强人意，导致建材城内部杂乱无章，致使本就偏僻的建材城人流量日渐减少，且合同第6条4项规定：原告统一安排广告宣传、营销策划，积极配合乙方促销活动，事实上，原告从未履行上述义务。原告对建材城的管理不到位，违反了《协议》中关于甲方义务的约定，造成客户大量流失，直接导致租户经营困难，连年亏损。原告已构成重大违约，原告应赔偿我的损失。三、原告为履行《协议》约定的四年租赁期限，在连年亏损的情况下仍坚持经营，一直交纳房租。只是在最后一年因为针对佳兴建材城经营状况普遍亏损、城内房租普遍下降的这样一个众所周知客观现实，原告从2015年下半年开始由其副总陈贺余向广大商户承诺，别处降房租我们建材城也降房租，会很快出台20**年的优惠政策，降低房租。我和其他商户一样，等待原告降低房租的优惠政策（后来原告将年租金每间降低到1万多元，对于该事实所有的承租者都可证实。后来原告不知啥原因，又起诉所有的承租者），所以才未交纳最后一年房租。且原告在共计四年租期中就有2013年、2015年、2016年共计三年未供暖，给我经营带来巨大的经济损失。导致后期经营无法进行（店内太冷导致顾客不愿意上门，员工流失），要说违约，也是被答辩人不给供暖、未统一安排广告宣传、营销策划，未积极配合乙方促销活动等违约在先（到现在有很多人也不知道佳兴建材城这个地方）。
当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告春辉房地产提交的证据及证明目的如下：证1.原告与被告郗晓雷于2013年2月1日签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》二份。被告郗晓雷在第三年度开始之前30日应预付第四年度租金时只预交了20000元人民币，08号楼房第四年度租金还有75000元没有缴纳（已预交10000元）；09号商铺第四年度租金还有80000元没有缴纳（已预交10000元）。直至合同期满，被告郗晓雷也未能补齐所欠差额，已构成严重违约，租赁协议第三条第五款1、2、3项违约责任条款已明确约定双方当事人应当履行了义务。被告郗晓雷对原告提交的证据发表质证意见如下：原告作为经营场地未提供良好的经营秩序和经营环境，没有做整体规划，应该是原告构成违约。
被告郗晓雷未提交书面证据。
经庭审质证及本院的审查，原告春辉房地产提供的证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，确认为有效证据，具有证明力，予以采信。
经审理查明，2013年2月1日，原告与被告郗晓雷签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》二份。协议约定被告租赁原告佳兴建材城第3栋第08号、09号商铺，租赁期限4年，即自2013年2月1日至2017年2月1日。租赁协议第三条约定：1、免租期：从交房当日起第一年度、第二年度免收租金；2、08号商铺第三年度租金标准为人民币75000元/套，09号商铺第三年度租金标准为人民币80000元/套；3、08号商铺第四年度租金标准为人民币85000元/套，09号商铺第四年度租金标准为人民币90000元/套；4、租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币3万元/套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元/套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元/套。乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日前30日内补齐第四年度应缴纳租金差额。5、①合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年度租金5万元/套，第二年度租金6万元/套，第三、四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。②若乙方未能按合同约定在第四年度连续经营并缴纳规定租金,所缴纳保证金不退。协议签订后，被告郗晓雷按租赁协议约定向原告交纳了佳兴建材城第3栋第08号、09号商铺保证金各30000元，共60000元，在第二年度预付了第三年度租金合计80000元，在第三年度预付了第四年度房屋租金合计20000元。但其未按租赁协议约定的时间补齐租赁房屋的租金差额。被告主张原告未提供良好的经营环境和经营秩序、未供暖，原告对此不予认可。另，原告春辉房地产在庭审中放弃了要求解除原告与被告2013年2月1日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议的诉讼请求。
本院认为，原告春辉房地产与被告郗晓雷签订的”佳兴家居建材城商铺租赁协议”系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效协议，双方应信守履行。原、被告签订的租赁协议书明确约定违约事项，被告未按约定及时交纳租金，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。根据双方协议约定，被告因违约，免租优惠取消，保证金不予退还。被告郗晓雷应依照协议约定，按照第一年度租金5万元每套,第二年度租金6万元每套，第三年度08号商铺租金75000元、09号商铺租金80000元，第四年度08号租金85000元、09号商铺租金90000元标准支付租赁费。被告郗晓雷主张原告未按合同约定提供良好的经营环境和经营秩序，也未正常供暖，未举出充足证据予以证实，故本院不予采信。
综上所述，被告郗晓雷除已给付的租金外还应依照合同约定给付原告春辉房地产第3栋第08号、09号商铺第一年度租金100000元（50000元/套×2套）、第二年度租金120000元（60000元/套×2套）、08号商铺第三年度租金35000元（75000元-已预交40000元），09号商铺第三年度租金40000元（80000元-已预交40000元），08号商铺第四年度租金75000元（85000元-已预交10000元），09号商铺第四年度租金80000元（90000元-已预交10000元），合计450000元。另被告郗晓雷向原告交纳的保证金60000元，原告不予退还。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郗晓雷于本判决生效后十日内给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司租赁费450000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由被告郗晓雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长丁贵文
人民陪审员付志超
人民陪审员张婷
二〇一七年十二月五日
书记员李林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。