宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0206民初1472号原告：韩小锋男，1970年10月4日出生，汉族，住宁波市江东区。被告：宁波市海油天成房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330206071491273W）。住所地：宁波市北仑区春晓洋沙山西二路***号*幢*号*楼。法定代表人：王琦，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：朱昌建，该公司员工。委托代理人：张昊鹏，浙江和义观达律师事务所律师。原告韩小锋与被告宁波市海油天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员张新荣适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告韩小锋、被告天成公司的委托代理人张昊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩小锋起诉称：原告系中国海洋石油东海石油管理局（以下简称东海油管理局）员工。2013年5月期间，在东海油管理局的牵头下，交付购房定金9万元与中国海洋石油东海石油管理局工会委员会（以下简称东海油工会）签署协议购买本单位的福利房。该房屋项目是委托浙江诸暨天成房地产开发有限公司建设，且原定于2015年12月份交付。但前述房产项目到2016年3月份还未建设完工。此时，开发商根据2015年12月29日的会议纪要精神要求于2016年3月与原告等购房人签订购房合约，声称房屋在2017年12月就能建造完工并交付。因原告本人银行征信记录不良，无法贷款，又没有全额付款能力，故原告打算放弃购买所谓的福利房,并要求开发商退钱。但开发商态度强硬，坚决不退，且设定期限加价销售，直到没收全部定金，具体体现在2016年1月22日会议纪要的内容。此种情况下，为了避免已付9万元的损失，原告于2016年10月期间忍痛将前述9万元以5万元的对价转让给了中海石油宁波大榭石化有限公司（以下简称大榭石化公司）的案外人寇卫卫。2017年2月期间，开发商开会又说可以退还定金，具体体现在2017年2月22日会议纪要的内容。由于原告已经转让了购房定金，开发商不予退还。开发商在此事中出尔反尔，先是威胁，后又变卦，包括违规收取定金，应承担原告损失。案外人大榭石化公司工会委员会（以下简称大榭石化工会）与诸暨市天成房地产开发有限公司签订的协议书上约定的定金条款是不合理的。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同前向买受人收取预订款性质的费用，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《商品房预售管理办法》第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有“不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的”行为的，处以警告或责令限期改正并可处以1万元以上3万元以下罚款。2013年5月期间，被告天成公司尚未成立，其前身为浙江诸暨天成房地产有限公司，后于2016年初才成立。被告天成公司与大榭石化工会当初签订协议书，为单位员工建造福利房。东海油工会与大榭石化工会是同一系统内部的不同单位，前述福利房建好后分发到每家单位。当初在这种情况下每家单位都收取了员工购买福利房定金，然后交给大榭石化工会，再交给被告天成公司。那时，涉案福利房根本未开始建设。商品房未取得预售许可证前是不许收取任何形式的定金。被告天成公司于2013年5月就无理收取购买福利房定金，系非法行为。现原告提起诉讼，请求判令：被告退还原告购买福利房定金4万元（原告付购房定金9万元－寇卫卫付原告5万元）及其利息（以4万元为基数，自2013年5月7日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）。被告天成公司辩称：根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，原告起诉条件为原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原、被告不存在任何直接利害关系。涉案房屋属被告于2013年受托开发的房地产建设项目。该项目为东海油工会与其他7家中国海洋石油总公司（以下简称中海油）在甬单位为解决职工住宅问题共同委托被告建设的职工住宅小区。被告仅为受托开发房地产企业，通过取得开发地块，建设相应房屋的形式履行受托义务。被告未与原告建立任何关系，且原告非委托人，双方之间无法律上的直接联系。被告起诉的依据为其与东海油工会签订的《职工住宅订购协议》（以下简称《住宅协议》）。根据合同法第八条及相关法律规定，前述《住宅协议》仅应约束原告及东海油工会，与被告无涉。被告未从原告处直接获利，不应就《住宅协议》承担任何法律义务和责任，且原告签订的《住宅协议》非《商品房买卖合同》，其依据《住宅协议》获得的仅为从被告处取得选购房屋的权利，而非直接与被告建立商品房买卖关系。本案法律关系与普通商品房买卖法律关系存在本质区别，非原告主观认为的其签订《住宅协议》后即与被告建立了直接的商品房买卖关系。故原告将其与东海油工会签订的《住宅协议》所约定的义务强加于被告缺乏法律依据。根据原告所述，其已于2016年10月将依据《住宅协议》所取得的购房权利转让给了案外人寇卫卫。该转让不存在合同法第七十九条所规定的禁止转让情形。故转让后，原告因《住宅协议》而获得的权利义务已全部转让给了寇卫卫。原告作为完全民事行为能力人，理应知道或应知道转让前述购房权利的意义，并对此承担全部转让的法律后果，且转让而致的风险及相应的资金损失应由原告自行承担，与被告无涉，且寇卫卫已于2016年12月27日依据其受让获得的购房权利与被告签订了编号为YS0077161号、YS0077163号《商品房买卖合同》。至此，被告已履行了受托开发时约定的房屋交付义务。原告因此与被告不存在直接的利害关系，不具备本案原告诉讼主体资格。原告无权要求退还其已支付费用的差额部分。主张权利的前提需满足双方存在法律关系、具备直接利害关系或具有相关法律依据。本案原告不满足有权要求退还相关费用的条件。原告已依法将《住宅协议》的购房权利转让给寇卫卫，其转让的权利应包含其已支付给东海油工会9万元所产生的权利。故其依法不应继续享有就该费用向被告主张退还的权利。涉案2017年2月22日的《会议纪要》第三条载明的未签约人员应为具有选购房屋权利的人员，而非已将选购房屋权利转让给寇卫卫的原告。即使寇卫卫受让购房权利后，未与被告签订《商品房买卖合同》，则此时有主张退款权利的人应系寇卫卫，而非原告。《城市商品房预售管理办法》第二条明确规定，商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。本案中，《住宅协议》非被告与原告所签，而系东海油工会与原告所签，其双方将原告支付的费用约定为定金无法律依据，其约定不应对被告产生法律效力。原告缴付的费用并非定金。《住宅协议》不具有本合同性质应属为订立本合同而签订的预约合同。《商品房销售管理办法》规定，预订性质的费用应为本合同项下带有预订性质的费用，但不能就此简单扩大至为订立本合同所签订的预约合同项下的费用。故在预约合同中约定支付的相关费用的目的在于以远低于市场价的价格获得在具备订立主合同时的资格，不能简单依据预约合同的描述即被认定为定金或预订款。原告缴付的费用并非定金。《住宅协议》中相关费用的收取主体为东海油工会，而非被告，原告支付的费用非向被告支付预订房屋的费用，不应由被告返还，且该协议所描述的定金无法律依据，其第四条明确约定，在所购房产取得预售许可证后与房产商取得商品房买卖合同，定金可以转为购房预付款，购房人交付定金后不签订商品房买卖合同的，定金不予退还。由此，原告交付的所谓定金在满足预售条件后，方才转为具有预订款性质的定金。涉案项目取得预售许可证的时间为2015年12月。涉案2016年1月22日的《会议纪要》在被告依法取得涉案项目预售许可证之后发布的，且原告拒不签订《商品房买卖合同》非被告造成的，应系原告违约。原告知道或应知道违约的法律后果，应承担相应的违约责任。被告有权将由东海油工会获得的对应原告支付部分的费用转化为具有预订款性质的定金。原告将其违约责任转嫁被告无法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称向本院提供了如下证据：A1.2015年12月29日、2016年1月22日的《会议纪要》及会议签到表各1份，证明东海油管理局委托被告天成公司建设职工福利房，交付定金的职工若不签订商品房买卖合同，则要将购房定金扣下不予退还以及参加会议代表签名等情况；A2.2017年2月22日的《会议纪要》1份，证明被告以会议纪要的形式承诺未签约职工交付的购房定金可以返还等情况；A3.2013年5月7日的《购房协议》即《住宅协议》1份，证明原告通过东海油工会向被告交付了购房定金9万元以及《住宅协议》第四条约定该笔款项系购房定金等情况；A4.东海油工会于2016年10月19日出具的《证明》1份，证明原告已将选购房屋的权利全部转让给了案外人寇卫卫等情况；A5.支付宝转账凭证复印件1份、支付宝转账电子回单1份、上海市行政事业单位资金往来结算票据复印件1份，证明原告已交付9万元购房定金，购房权转让给寇卫卫后，其仅支付原告5万元，原告损失4万元等情况；A6.一洲东岸客户签约告知书1份，证明寇卫卫若要购房则需提供相应的住宅协议及定金交付收据等情况；A7.购房房号确认单复印件1份、东海石油职工抽房汇总表2份，证明涉案福利房10-301室房屋系原告原选购的房屋，原告转让该房屋的购房权利给寇卫卫以及前述房屋系属东海油工会出让给职工的房源范畴等情况。被告为了证明其辩称向本院提供了如下证据：B1.东海油工会于2016年10月19日出具的《证明》、中海石油宁波大榭石化有限公司人力资源部于2016年11月3日出具的《工作证明》各1份，证明原告将选购房屋的权利转让给案外人寇卫卫以及寇卫卫的身份信息等情况；B2.编号分别为YS0077161、YS0077163的《商品房买卖合同》各1份、宁波增值税普通发票3张，证明原告将购房权利转让给寇卫卫后，被告已依约与寇卫卫签订了房屋及车位的买卖合同，原告已将购房权利转让，被告已履行义务完毕以及寇卫卫已支付了购房款及车位款等情况。经开庭举证、质证，本院对原、被告提交的证据分析认证如下：1.被告对原告提供的证据A1中的《会议纪要》的真实性、合法性无异议；但对其关联性有异议，认为该证据不能证明被告应返还原告相关款项，相反，却证明原告应在规定的时间未与被告签约；本院对前述《会议纪要》的真实性、合法性予以认定。被告对证据A1中的会议签到表的真实性、合法性、关联性均无异议；本院对其予以认定。被告对证据A2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据系原告将其购房权利转让给寇卫卫之后形成的，仅能证明若寇卫卫未签订商品房买卖合同，则其可向被告要求退款，而非原告有权要求退款。本院对证据A2的真实性、合法性予以认定。被告对证据A3的真实性有异议，认为证据A3系原告与东海油工会签订，其真实性无法确定，且原告与东海油工会就所交款项的性质如何约定与被告无关。因被告未否认原告交纳过9万元的款项，又未提供相应的证据证明证据A3系虚假的，则本院对证据A3的真实性予以认定。被告对证据A4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为证据A4证明原告已将选购房屋的权利转让给了寇卫卫，原告诉讼主体不适格；本院对证据A4的真实性、合法性予以认定。被告对证据A5中的支付宝转账凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系复印件，没有具体付款人信息，不予认可；被告对证据A5中的支付宝转账电子回单的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为原告将购房权利转让给了寇卫卫，原、被告之间不存在合同关系，原告无诉讼主体资格；被告对证据A5中的上海市行政事业单位资金往来结算票据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为即使该票据系真实的，原告支付的9万元款项与被告无关，不能证明被告直接收取过原告任何款项。本院分析认为，因证据A5中的支付宝转账凭证与该证据中的支付宝转账电子回单能相互印证寇卫卫转账支付原告5万元，被告认可前述支付宝转账电子回单的真实性、合法性，同时，被告认可原告将购房权利转让给了寇卫卫，又未否认原告交付过购房9万元的相关款项，且被告未提供相应证据证明证据A5中的上海市行政事业单位资金往来结算票据系虚假的，则本院对证据A5的真实性予以认定。被告对证据A6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无相关单位签章，又系复印件，且即使是真实的，也不能证明原、被告之间存在合同关系。因证据A6无被告的签章，原告又未提供相应的证据佐证证据A6系被告所出具，故本院对证据A6不予认定。被告对证据A7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据仅能证明选房结束后，部分职工未及时选房，但不能证明原、被告之间存在合同关系，同时，该证据未涉及到原告的姓名，原告未选房非被告所致，与被告无关。因证据A7的内容既不能证明原、被告之间存在购房合同关系，也不能证明原告直接向被告交付购房款项9万元，故本院对证据A7不予认定。2.原告对被告提供的证据B1无异议；本院对其予以认定。原告对证据B2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关，原告诉求的是其交付的9万元购房款项因转让购房权利给寇卫卫，而寇卫卫只支付原告5万元，其中造成4万元的损失，该4万元的损失系被告所为威胁造成的，原告未要求退还定金9万元；本院对证据B2的真实性、合法性予以认定。根据上述证据的认证分析，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：大榭石化公司、中海浙江宁波液化天然气有限公司（以下简称LNG公司）、东海油管理局、宁波大榭开发区信海油品仓储有限公司（以下简称信海公司）、中海石油气电集团有限责任公司浙江贸易分公司（以下简称中海气电公司）、中海油工业气体（宁波）有限公司（以下简称中海油宁波公司）、中海油浙江天然气利用有限责任公司（以下简称中海油浙江公司）等七家单位均属中海油公司在宁波的下属企业。为解决前述七家单位职工住宅问题，2013年5月期间，大榭石化工会代表前述七家单位与诸暨市天成房地产开发有限公司签订了委托开发建设协议书，约定诸暨市天成房地产开发有限公司注册成立被告后，委托被告开发宁波北仑春晓职工住宅小区（现名一洲东岸小区）项目。原告系东海油管理局职工。2013年5月7日，东海油工会与原告签订的《购房协议》即《住宅协议》载明：甲方东海油工会，乙方韩小锋；为解决东海地区各单位在宁波北仑工作的一线职工的居住问题，稳定职工队伍，经由LNG公司向地方政府争取到宁波北仑春晓滨海新城153#地块建设职工住宅及给予优惠政策，并委托诸暨天成房地产开发有限公司（以下简称房产商）开发建设，定向销售给中海油公司在宁波北仑工作的员工；因建房、购房为房产开发商与员工的市场行为，为规范购房行为，签订如下协议书；乙方同意定购房产商在宁波北仑春晓滨海新城153#地块的商品房一套（套型面积为130平方米），经双方一致确认平均价为5000元／平方米，进行选房时召开购房员工代表会议；购房职工均需购置地下车位1个，价格为8万元；职工住宅达到预售条件时，由乙方与房产商签订商品房买卖合同，规范买卖行为；若发生纠纷由乙方与房产商依照买卖合同进行处理，甲方仅作为协调人，但不作为买卖一方的主体；乙方自愿交付定金，并同意由甲方代收购房定金，标准为购买面积为150平方米及以上购房者定金为10万元，其他购买者定金为8万元，地下车位定金均为1万元，并由甲方向乙方代出具收据；乙方凭本协议及定金收据，在所购房产取得预售许可证后与房产商签订商品房买卖合同，定金可以转为购房预付款；乙方交付定金后不签订商品房买卖合同的，定金不予退还。双方还对购房事宜其他权利义务进行了约定。东海油工会、原告分别在前述《购房协议》上签章、签名。嗣后，原告按前述购房《协议》约定向东海油工会交纳了9万元。2015年12月29日，LNG公司、大榭石化公司等单位与被告召开会议后形成的《会议纪要》载明：涉案项目于12月已取得房屋预售权证，已具备分户签合同条件；定于2016年2月29日前上报各单位最终房屋分配对应名单并盖章确认，拟定于2016年3月10日前完成购房签约的主体工作，并对购房其他相关事宜予以明确。2016年1月22日，LNG公司、大榭石化公司、东海油管理局等单位与被告召开会议后形成的《会议纪要》载明：员工房屋分配第二次抽签定于2016年2月23日进行，第二次抽签后至2016年3月11日前，为购房合同签订期，期间房产开发商将约定时间组织上门签约，过时购房者自行至海油员工住宅小区项目部签约；2016年3月31日前购房者不签订购房合同者将作为放弃购房，按购房协议条款执行；已签订住宅定购协议的购房者如不参加房屋抽签，或抽签后不签订购房合同者，将视作购房人员自动放弃购房所预订的房屋交与房产商相关单位和部门进行处置，而预交的定金不予退还，并对购房其他相关事宜予以明确。因个人征信记录不好，无法办理相应的购房贷款，原告于2016年10月19日将其涉案选购房屋的权利转让给大榭石化公司的职工寇卫卫。2016年10月20日，寇卫卫通过支付宝支付原告5万元，与原告交付的购房款项9万元相抵，原告损失了4万元。2016年12月27日，寇卫卫等与被告签订了编号为YS0077161、YS0077163的《商品房买卖合同》各1份，分别购买了涉案一洲东岸小区第10幢301室房屋及第D幢274号地下车位，并支付了相应的购房款。2017年2月22日，大榭石化公司、中海油宁波公司等单位与被告召开会议后形成的《会议纪要》载明：在2017年3月10日之后，相关单位按购房实际签约情况完成统计工作，将盖章后的未签约人员清单报送至被告处予以确认，该部分房源已交付定金（不计付利息）择机返还至指定账户进行后续事宜的处理，并对购房其他相关事宜予以明确。现原告以被告在涉案小区房屋项目尚未建设完工并取得预售许可证前向其收取9万元系非法行为，并导致其转让购房权而损失4万元等为由诉至本院，提出如上诉求。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与东海油工会而非被告签订的涉案购房协议书明确约定，原告凭前述协议书及交纳购房定金收据，在所购房产取得预售许可证后应与房产商即被告签订商品房买卖合同，则原告向东海油工会交纳的9万元可以转为购房预付款；若原告交付9万元后不签订商品房买卖合同，则前述9万元不予退还。因而，被告未直接向原告收取9万元。同时，涉案2015年12月29日、2016年1月22日的《会议纪要》也分别明确了购房签约时间以及不签订购房合同者，将视作购房人员自动放弃购房，且预交的定金不予退还的相关规定。原告对此应予知晓，但其因个人征信不良，无法贷款，而自愿将选购涉案房屋的权利转让给案外人寇卫卫，并接受寇卫卫的对价5万元，应系其权利的自行处分，与被告无涉。由此，原告虽主张其向东海油工会所交纳的9万元系被告违规收取以及原告转让涉案购房权而损失4万元系被告所致，但其未能提供相应的证据对此予以证明，则依法应由原告承担举证不利的后果。被告以原告将购房权转让给寇卫卫，其转让的权利应包含其已支付给东海油工会9万元所产生的权利；原告不应继续享有就该费用向被告主张退还的权利等为由予以抗辩，本院予以采信。综上，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩小锋的诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，由原告韩小锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 张新荣二〇一八年三月十六日代书记员 张晓颖