山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿民初字第3017号
原告（反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司。住所地：寿光市圣城街**号。
法定代表人赵瑞兰，经理。
委托代理人孙俊坤，该公司职工。
委托代理人武湘源，山东鲁祥律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司。住所地：潍坊市胜利东街**号。
法定代表人李月淑，董事长。
委托代理人王洪峰，该公司职工。
委托代理人赵静静，山东鸢都英合律师事务所律师。
原告寿光市东都宾馆有限公司（以下简称东都宾馆）诉被告山东潍坊百货集团股份有限公司（以下简称潍坊百货）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院起诉,被告潍坊百货提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告东都宾馆的委托代理人孙俊坤、武湘源、被告潍坊百货的委托代理人王洪峰、赵静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东都宾馆诉称，2007年5月1日，原、被告签订租赁合同书，约定：由被告租用原告房屋进行经营，合同有效期10年，从2007年6月20日至2017年6月19日；租金按年度支付，支付日期为每年的6月20日。前5年的租金每年为252000元，第6至10年每年人民币264600元。合同一直友好履行，但自2013年6月至今，被告违反合同约定，拒绝支付租金。依据合同，被告应支付两年的租金。请求依法判令被告支付房屋租金529200元及利息。
被告潍坊百货辩称，首先，2013年4月19日，因原告违反了合同约定，被告已经提前通知，与其终止了租赁合同。被告的租金已支付至2013年6月19日，且在2013年6月前就已经撤离了该租赁房屋，原告也收回了房屋并对外招租，因此，根本不存在原告诉称的2013年6月至今的房屋租金问题，被告不应再承担房屋租赁费。其次，被告严格履行租赁合同，并未违反合同约定，而是原告违反了租赁合同的相关约定，对外租赁的房屋没有合法建设手续，系违法建筑，原告对其违约行为应当承担违约责任，并承担合同无效和解除的法律责任。综上，原告诉求没有事实依据，请求依法驳回。
同时，被告反诉称，2007年5月1日，双方签订租赁合同，合同期10年，但该租赁房屋没有合法的建设手续，应属无效合同。故请求：1、确认租赁合同无效；2、判令反诉被告返还反诉原告租金500000元，并支付违约金258300元；3、判令反诉被告返还反诉原告5台空调外机；4、判令反诉被告协助反诉原告退还电业部门预售的8000多元电费或判令反诉被告退还；
针对被告潍坊百货的反诉，原告东都宾馆辩称，原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，被告的反诉请求，无事实及法律依据，请求法院查明事实，驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2006年12月15日，原告租赁案外人刘新华所有的位于寿光市公园北街南房屋及后院一处﹝房权证号：（98）鲁潍寿字第60**号，建筑面积921.38㎡﹞，用于商业及服务业经营，租期至2021年12月31日；租期之内允许原告转租房屋及后院附属场地。后原告将该房屋及场地转租给被告。2007年5月1日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于寿光市区公园北街南一至四层的建筑物及后院等附属场地；涉租房屋，总使用面积不少于1340平方米，详细区域为本合同附件（一）红线图中标明的场地及场地附着物；乙方租赁该场地用于经营商业零售业务；甲方保证所租的房屋符合国家法律、法规规定的建筑物安全使用条件和合法所有权；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租场地而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失，并应按合同总租金10%向乙方支付违约金；合同有效期10年，自2007年6月20日至2017年6月19日止，从2007年6月20日起开始计算租金，乙方按年度向甲方支付，支付日期为每年的6月20日；乙方向甲方交付的租金第1至5年为每年252000元，第6至10年为每年264600元；甲方应在2007年6月20日前将租赁物交付乙方；在合同有效期内，由于出现致使乙方无法正常经营并无力改善的市场情况，在乙方的租赁期限达到3年后，乙方可提前60天通知甲方而提前终止合同，并由双方协商终止；任何一方未按本合同约定履行自己的义务，均应按本合同约定承担违约责任，本合同没有约定的，按《合同法》规定承担违约责任。
合同签订后，原告将租赁物作部分改造、修理后，于2007年6月28日交付被告，并办理资产交接手续，建筑物整体改造情况良好，交付的标的物整体验收合格。被告亦按合同约定支付自2007年6月20日至2013年6月19日期间的租金。此后的租金被告至今未付。2013年5月13日，被告向原告住所地寿光市圣城街268号发出通知，以原告不能提供规定场地、未尽场地修缮义务、影响被告使用为由，提出解除租赁合同，快递公司以原址查无此人、迁移新址不明为由，将信件退回。同年6月20日，被告到寿光市工商局办理了零售业注销手续，并搬离租赁场地，现有5台空调外挂机存放于租赁场地。另外，被告在搬离前，向电力公司支付电费8000元。
庭审中，原告陈述，根据合同履行现状，可以解除合同，但被告应按合同约定赔偿原告损失及违约金。
上述事实，有原告提交的与刘新华签订的租赁合同、房屋产权证明、原、被告签订的租赁合同、资产接收表、被告提交的退回特快专递证明、通知函、被告在寿光公园的中百超市注销登记证明及当事人的陈述记录在案为证，足以认定。
本院认为，原告在原租赁合同允许的范围内，将其承租的刘新华所有的房屋及院落部分改造、整修后转租给被告，未违反法律规定。原、被告在签订合同时，已明确租赁的标的物为房屋及院落，被告在接受租赁物时，未对交付的标的物的面积和其他约定事项提出异议，亦未提交证据证实其在经营过程中因租赁物不符合合同约定或违反法定要件而影响其正常经营。因此，原、被告签订的合同系当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效。在合同履行过程中，被告虽在2013年5月13日向原告发出解除合同的通知书，但该通知未能到达对方，至2014年8月7日第一次庭审时，被告才将解除合同的意思表示通知到达原告。但原告提出其并未违反合同约定，是被告违反合同约定，如解除合同，则要求被告赔偿违约金和损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四的的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及双方“在合同有效期内，由于出现致使乙方无法正常经营并无力改善的市场情况，在乙方的租赁期限达到3年后，乙方可提前60天通知甲方而提前终止合同”的约定，被告提出解除合同时，租赁期限已超出3年，符合单方解除合同的条件，但应提前60天通知原告。由此，本院确认原、被告的租赁合同于2014年10月7日解除。合同解除之前的租金343618元（264600元＋264600元/年租赁费÷365天×109天），被告应支付原告。原告要求被告另行承担合同解除后的违约金和损失，因合同未约定被告的违约责任，且被告提前60天解除合同的约定，亦是对原告损失的一种合理补偿方式，故原告的该项请求，本院不予支持。合同解除后，被告应向原告返还租赁物。被告要求原告返还5台空调外挂机，本院予以支持。其请求确认租赁合同无效、要求原告返还租金500000元、支付违约金258300元及返还未使用电费或协助返还电费的理由不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司支付原告（反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司租金343618元；
二、被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司返还原告（反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司租赁合同约定的租赁物一宗；
三、原告（反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司返还被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司空调外挂机5台；
四、驳回原告（反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司的其他反诉请求。
以上一、二、三项，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9092元，由原告负担3188元，被告负担5904元；反诉案件受理费11463元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李树光
审 判 员 马效红
人民陪审员 程淑荣
二〇一四年十二月五日
书 记 员 毕晓彤