江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终254号
上诉人（原审被告）施生学，男，1976年9月1日生，汉族。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，住所地南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告蒋国英，女，1968年5月22日生，汉族。
委托代理人张梅，江苏蔚蓝律师事务所律师。
原审被告郭天风，男，1988年11月25日生，汉族。
原审被告魏国军，男，1976年4月20日生，汉族。
原审被告刘帅，男，1993年6月1日生，汉族。
上诉人施生学因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）、原审被告蒋国英、郭天风、魏国军、刘帅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光华厂原审诉称，2012年2月8日，光华厂（甲方）与蒋国英（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“一、租赁项目。甲方同意将位于南京市白下区石门坎联合村3号，面积185平方米，租赁给乙方作为经营性用房；二、租赁期限。本租约期限为壹年零拾月，自2012年3月1日起至2013年12月31日；……六、承租期满乙方应按期交还房屋给甲方……”基于自身园区改造的需求，光华厂决定于租赁合同到期收回该房屋，不再继续出租。2013年12月31日，租赁合同到期。光华厂事先通知蒋国英诉争房屋不再续租，并分别于2014年5月7日、2015年1月16日再次向蒋国英发出催告函，要求蒋国英立即交还诉争房屋。此后，经光华厂多次催告，蒋国英非但拒不配合腾退诉争房屋，且擅自转租，并向次承租人收取租金至2015年6月，更不向光华厂支付逾期占用房屋使用费，甚至提出无理要求，向光华厂索要巨额搬家费。光华厂无奈，只得诉至法院，请求判令：1、蒋国英于判决生效之日起十日内将诉争房屋腾空交还光华厂；2、蒋国英按每年11.1万元的标准向光华厂支付自2014年1月1日起至腾空交还诉争房屋时止的房屋使用费；3、郭天风、魏国军、刘帅、施生学就各自占用的部分诉争房屋承担连带腾空交还责任；4、诉讼费由蒋国英、郭天风、魏国军、刘帅、施生学承担。
蒋国英原审辩称，由于光华厂厂里要拆迁，影响到蒋国英的正常经营。在无法正常经营的情况下，蒋国英才没有交纳房租。另外，蒋国英一直在积极配合交还房屋。得知光华厂不再续租后，其立即与次承租人解除了租赁关系，其中有两家去年就已解除合同，另外两家合同已经到期，但拒不迁出。蒋国英同意光华厂要求交房的诉讼，但不同意支付房屋使用费。
施生学原审辩称，光华厂不是本案适格主体。光华厂出具的情况说明中提及诉争房屋在2007年9月已由熊猫电子集团购买，2010年该地块由熊猫电子集团整合开发，光华厂没有该地块和房屋的所有权和使用权，也没有规划许可和相应的建筑手续。光华厂不能凭之前签订的租赁合同来行使权利。施生学也非适格的被告。施生学与光华厂之间不存在租赁合同关系，甚至与蒋国英之间也不存在次承租租赁关系。即使施生学是次承租人，也应列为第三人，而非被告。综上，请求法院驳回光华厂对施生学的诉讼请求。
郭天风原审辩称，郭天风的答辩意见同施生学。另外，郭天风持有光华厂2013年5月23日开具的一份证明，内容为：“兹有南京光华电子注塑厂将位于南京市白下区光华路街道联合村3号自建房租赁给姜丽云使用，租期为壹年。”该证明内容与光华厂陈述有矛盾。请求法院驳回光华厂对郭天风的诉讼请求。
魏国军原审辩称，魏国军不是与蒋国英签的合同，而是与姜丽云签的合同。其他意见同施生学的答辩意见，请求法院驳回光华厂对魏国军的诉讼请求。
刘帅原审未作答辩。
原审法院经审理查明，自2011年起，蒋国英向光华厂承租诉争房屋。合同期满后，光华厂（甲方）与蒋国英（乙方）于2012年2月8日续签了一份《租赁合同》，约定甲方（光华厂）将诉争房屋租赁给乙方（蒋国英）作为经营性用房。租赁期限为一年零十个月，自2012年3月1日起至2013年12月31日止。年租金为111000元，租金一年缴纳一次，先交费后使用。乙方签订合同后支付押金5000元。乙方经营中实际发生的水、电等费用，由乙方自行承担，就其独立安装的水、电度数按企业规定收费标准计算，甲方每月代收代缴以上费用。未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方。承租期满（包括续约后租期届满），乙方应按期交还房屋给甲方，房屋内设备及装潢部分按以下方式处理：1、不可移动部分（装潢、墙体等），租赁期满无偿归甲方所有，乙方应保持完好。2、可移动乙方自购的财产由乙方负责清理，所有权归乙方并自行承担相关费用。如乙方延期交还租赁房屋，除应按原租金支付延期房租给甲方外，另承担违约责任。甲乙双方不得单方终止或变更合同条款，但由政府整体规划改造、拆迁土地征用以及企业自用和不可抗拒的其他原因，造成合同不能正常履行的，企业有权单方解除合同。乙方必须10日内无条件腾空该出租房屋，交给甲方。合同签订后，双方按约履行。
2015年1月16日，光华厂向蒋国英送达《告知书》一份，内容为：“南京市秦淮区石门坎联合村3号南京光华电子注塑厂（以下简称甲方）“移建门面房”大楼因与乙方租赁合同到期不再续租，2013年5月甲方已提前书面告知乙方，近期甲方将所租赁房屋收回，现就有关事宜告知如下：一、《房屋租赁合同》系民事法律合同关系，根据签约的租赁合同第八条：合同变更与解除之约定内容。敬请乙方自接到本告知书次日10日内，无条件腾空所租赁房屋交给甲方。二、对积极主动支持和配合甲方工作的乙方，甲方将依据拟定的奖励办法，给予酌情奖励。三、根据甲方工作安排，定于2015年2月6日对联合村3号南京光华电子注塑厂“移建门面房”大楼实施停水停电，请乙方早作安排，以免造成不必要的麻烦和损失。”
原审法院另查明，2013年5月19日，蒋国英的合伙人姜丽云与郭天风签订《租赁合同》，将部分诉争房屋转租给郭天风。租期自2013年5月19日起至2014年5月20日止，年租金为6万元。2014年12月20日，姜丽云与郭天风的妹妹郭秀风续签了《租赁合同》，约定租期自2014年12月20日起至2015年6月19日，半年租金为3万元。所承租房屋仍由郭天风实际经营使用。
2014年12月20日，姜丽云与魏国军签订《租赁合同》，将部分诉争房屋转租给刘帅，租期自2014年12月20日起至2015年6月19日，半年租金为78000元。
2014年12月20日，姜丽云与刘帅签订《租赁合同》，将部分诉争房屋转租给刘帅，租期自2014年12月20日起至2015年6月19日，半年租金为3万元。2015年1月8日，蒋国英向刘帅退还了部分租金和押金，刘帅出具收条一张，内容为：“今收到位于南京市白下区石门坎联合村3号门面房退还租金25000元押金2000元。收到此款，租赁期（止），2015.1.20。”
2011年5月15日，姜丽云与施生学签订《租赁合同》，将部分诉争房屋转租给施生学，租期自2011年5月15日起至2012年5月14日，年租金为55000元。合同签订后，施生学办理了营业执照并实际经营。此后，合同每年续签，并将年租金涨至6万元。2014年12月20日，姜丽云与施生学的妻子洪敏续签《租赁合同》，约定租期自2014年12月20日起至2015年6月19日，半年租金为3万元。2015年1月8日，蒋国英向洪敏退还了部分租金和押金，洪敏出具收条一张，内容为：“今收到位于南京市白下区石门坎联合村3号门面房退还租金25000元押金2000元整。收到此款，租赁期止（2015年1月20日）。”
刘帅、施生学收到蒋国英退还房租和押金后，并未迁出所承租的部分诉争房屋。
原审法院另查明，南京市秦淮区人民政府光华路办事处于2015年2月9日出具《情况说明》一份，内容为：“1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司（原国营南京无线电厂）与南京市秦淮区光华路街道（原南京市白下区石门坎工业公司）共同出资设立集体联营企业南京光华电子注塑厂。厂区总面积为70231.9平方米，位于南京市白下区石门坎联合村3号。由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入南京光华电子注塑厂资产账户，作为南京光华电子注塑厂的自建房用于生产经营至今。由于当时的土地性质是集体土地，所以南京光华电子注塑厂的所有房屋均未办理房产证和土地证。2007年9月，该地块由南京熊猫电子集团购买，2010年该地块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。2007年至今，为配合新园区建设，南京光华电子注塑厂对原有房屋的用途进行了重新规划调整。……”
另原审诉讼中，光华厂明确表示同意退还蒋国英押金5000元，该款在蒋国英应付房屋使用费中扣除。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期返还的，出租人有权要求承租人返还租赁物并赔偿损失。光华厂与蒋国英之间的《租赁合同》所约定的租期已经届满，光华厂已明确告知蒋国英不再续租，蒋国英应当及时腾空并交还所承租的房屋。现蒋国英至今未向光华厂交还诉争房屋，光华厂要求其交房并支付房屋使用费的请求符合法律规定和双方合同约定，原审法院予以支持。
郭天风、魏国军、刘帅、施生学基于其与蒋国英的合伙人姜丽云之间的《租赁合同》，实际占有并使用诉争房屋，现因光华厂与蒋国英之间的《租赁合同》租期已经届满，蒋国英已无依据继续使用诉争房屋，郭天风、魏国军、刘帅、施生学继续占有使用诉争房屋当然更无依据，光华厂要求其交还诉争房屋于法有据，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、蒋国英于判决生效之日起十日将其承租的南京市秦淮区石门坎联合村3号移建门面房（面积约185平方米）腾空并交还南京光华电子注塑厂，郭天风、魏国军、刘帅、施生学对各自占用的部分上述房屋的腾空交还义务与蒋国英承担连带责任。二、蒋国英于判决生效之日起十日内按每年111000元的标准向南京光华电子注塑厂支付自2014年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（蒋国英给付该款时，扣除其已付押金5000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2790元，由蒋国英负担1395元，郭天风、魏国军、刘帅、施生学各负担348.75元。
施生学不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原判决认定事实不清，光华厂不是适格主体，应当驳回光华厂的起诉。光华厂提供的《情况说明》提及本案案涉的联合村三号房屋早在2007年9月就被南京熊猫电子集团购买，2010年重新整合开发，不应再是光华厂的资产。原审法院对案涉房屋有无规划建筑手续，有无权属证书，如何上市交易等问题未予查明，显属认定事实不清。原审法院应该要求光华厂举证或者依职权调查核实，这涉及本案法律适用问题，如果是合法建筑，则应当根据有效的租赁合同并适用相关法律进行裁决；如果是违章建筑，则应该按照无效合同并适用相关法律进行裁决。二、原审将次承租人列为被告，属于主体错误和程序错误，应当发回重审。本案案由系房屋租赁合同纠纷，上诉人与光华厂无合同关系，光华厂无权在租赁合同之诉中将次承租人列为被告进行诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回光华厂原审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人光华厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、光华厂作为原审原告，基于租赁合同向合同相对方主张权利，具有法律依据。上诉人施生学作为本案次承租人，在光华厂与蒋国英之间租赁合同到期后，已经完全丧失了继续合法占有使用案涉房屋的依据，依法应当返还房屋。二、原审将无独立请求权的第三人列为被告并没有严重妨碍其诉讼权利，不符合发回重审的相关规定。综上，请求二审法院维持原判，驳回施生学的上诉请求。
原审被告蒋国英述称：1、其同意腾空房屋，但由于案涉房屋实际由施生学、魏国军、刘帅、郭天风实际占有使用，且一直恶意拖延拒不搬出，也不向其交纳房屋占有使用费，导致其目前对案涉房屋已经失去实际控制权，其无法向光华厂履行腾空房屋的义务。2、案涉房屋占有使用费应当由施生学、刘帅、魏国军、郭天风承担相应部分。3、法律并没有明确禁止次承租人只能作为第三人参加诉讼，而不能作为被告。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告刘帅、魏国军、郭天风同意施生学的上诉意见。
二审中，上诉人施生学对原审法院根据《情况说明》认定的事实有异议。认为：1、《情况说明》分为两部分，第一部分是提及到80年代，案涉房屋作为企业资产进入到光华厂，第二部分则涉及到2007年该地块由熊猫电子股份有限公司购买，2010年由熊猫电子股份有限公司重新整合开发，至今新园区已经建成。原审法院在认定事实时，却只认定了前一部分事实，对后一部分房屋权利主体没有进行认定。2、原审法院仅依据《情况说明》对房屋的权利主体进行认定，证据不充分，原审法院应当结合工商登记资料、出租证明、房屋权属登记资料和建设相关证明一并进行认定。
原审查明的其它事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋无合法建设手续，亦未办理产权登记，被上诉人光华厂就案涉房屋与原审被告蒋国英签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，施生学占有使用案涉房屋是基于其与案外人姜丽云签订的房屋租赁合同，姜丽云出租案涉房屋是基于与蒋国英之间存在合伙关系，而蒋国英与光华厂之间存在租赁合同关系，故光华厂系案涉房屋的出租人，蒋国英系承租人，而施生学系次承租人。施生学虽认为原审对案涉房屋权属情况未予查清，光华厂不是适格主体，但光华厂作为独立承担责任的法人企业，在其依法注销前，其作为租赁合同的一方当事人，有权依据合同向相对方主张权利，施生学认为光华厂原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。施生学系案涉房屋的次承租人，应当作为本案第三人参加诉讼，原审法院在本案中将其列为被告确有不当，但原审列错当事人称谓并未影响施生学的诉讼权利，并不属于严重违反法定程序的情形，施生学据此要求发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人施生学的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理2790元，由上诉人施生学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 汪海燕