广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第4471号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。
负责人：张真理，行长。
委托代理人：黄愉乐、郑祝远，均是员工。
被告：冯小桃，女，汉族，身份证住址广东省电白县，现住广东省阳江市，公民身份号码×××6144。
委托代理人：冯小雅，与关系。
被告：中山华翔房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区，组织机构代码××。
法定代表人：何建华，总经理。
委托代理人：关瑜姗，员工。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告冯小桃、中山华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理。依法由审判员区瑞樱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行中山分行委托代理人黄愉乐、被告华翔公司委托代理人关瑜姗、被告冯小桃委托代理人冯小雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：因冯小桃拖欠购房借款本息而不还，应继续履行还款义务，华翔公司作为保证人对此应承担保证责任。建行中山分行为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除建行中山分行与冯小桃之间的借款合同；2.冯小桃立即向建行中山分行偿还借款本金800885.06元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息且暂计至2015年12月2日为4344.3元，其中正常利息4305.94元、罚息38.36元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计805229.36元；3.建行中山分行对冯小桃所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.华翔公司承担连带保证责任；5.冯小桃、华翔公司承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，建行中山分行称从华翔公司的银行账户划扣了部分款项用于偿还冯小桃的欠款，故变更第2项诉讼请求中截至2016年2月22日，冯小桃应偿还本金799413.44元、利息（含正常利、逾期罚息）8102.4元，共计807515.84元；其他诉求不变。
原告建行中山分行提供以下证据：1.个人住房（商业用房）借款合同；2.律师见证书；3.冯小桃身份证明资料；4.个人贷款支付凭证；5.中山市商品房抵押登记备案证明；6.中山市商品房销售登记备案表；7.对账单；8.商品房销售贷款合作协议；9.华翔公司营业执照；10.民事判决书。
被告冯小桃对建行中山分行起诉的事实及理由均确认，没有异议。
被告华翔公司辩称：冯小桃所欠建行中山分行的借款本息金额由法院依法核实。冯小桃以其所有的房地产进行了抵押担保，建行中山分行应先向冯小桃主张抵押权，对抵押物处置价款不足清偿的范围再由我司承担保证责任。我司承担保证责任后，有权向冯小桃追偿。
被告华翔公司对其辩解没有提供证据。
经审理查明：2014年12月3日，建行中山分行作为贷款人与冯小桃作为借款人、抵押人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783703-2012-20140772396）约定：借款人向贷款人借款808000元，用于购买位于广东省中山市东区康华路7号馨园XX幢XX房的房产。借款期限从2014年12月4日至2044年12月4日止。贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人采用等额本息还款法还款。如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。抵押人提供以其购买的上述房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同还约定了其他事项。
2014年12月4日，建行中山分行向冯小桃全额发放贷款。此后，冯小桃未按合同约定履行还款义务，从2015年11月4日开始没有足额还款。建行中山分行经追讨无果，遂向本院起诉，提出前述诉求。之后，建行中山分行从华翔公司开立在建行中山分行的银行账户中扣收10330.35元用于偿还冯小桃的上述债务，另冯小桃亦偿还部分债务，截至2016年2月22日，冯小桃尚欠借款本金799413.44元，利息（含正常利息、逾期罚息）8102.4元。
另查：2012年10月8日，华翔公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市东区康华路7号的经批准命名为馨园的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。建行中山分行称扣收华翔公司的款项的依据即为上述协议的约定。
又查：冯小桃提供的上述抵押房地产已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DYXX号），抵押权人为建行中山分行。但至本案法庭辩论阶段结束时，该房地产尚未取得权属证书及他项权证。
再查：华翔公司作为原告、冯小桃作为被告、建行中山分行作为第三人的商品房预售合同纠纷一案，本院经审理后已于2015年11月10日作出（2015）中一法民一初字第3361号民事判决，认定：冯小桃为购买华翔公司开发建设的位于广东省中山市东区康华路7号馨园XX幢XX房的房地产，作为买方与华翔公司作为卖方而签订的中山市商品房买卖合同合法有效，因华翔公司和冯小桃均同意解除该买卖合同，本院予以支持。因冯小桃未按时支付首期款的行为构成根本违约，导致双方合同解除，故华翔公司主张不予退还冯小桃已交纳的购房定金50000元，本院予以支持。最后判决：一、解除华翔公司与冯小桃于2014年11月10日签订的中山市商品房买卖合同；二、华翔公司无需向冯小桃返回购房定金50000元。该判决各方当事人均没有提起上诉，该判决已发生法律效力。
本院认为：建行中山分行与冯小桃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，冯小桃亦应当全面履行还款义务。因冯小桃未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。冯小桃拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，且冯小桃没有异议，华翔公司亦没有提出反驳，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。
冯小桃提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据华翔公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，冯小桃为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于华翔公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故华翔公司应对冯小桃所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，华翔公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求华翔公司先行承担保证责任的权利，范围限定在华翔公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和华翔公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收华翔公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就冯小桃提供的抵押物实现债权，仍不足部分由华翔公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。华翔公司承担保证责任后，有权向冯小桃追偿。基于此，华翔公司承担保证责任后，有权向冯小桃追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告冯小桃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783703-2012-20140772396）。
二、被告冯小桃于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金799413.44元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年2月22日合计为8102.4元，之后至清偿之日止，以实欠本金为基数，贷款利率在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基准利率水平上上浮10％确定，之后如遇基准利率调整，则在每年的1月1日相应调整；借款逾期的罚息利率在前述贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整】。
三、被告冯小桃逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告冯小桃提供的抵押物即位于广东省中山市东区康华路7号馨园XX幢XX房（抵押登记备案编号：易房抵字第DYXX号）的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
四、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山华翔房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告冯小桃本案债务部分，由被告中山华翔房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山华翔房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯小桃追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11852元，减半收取为5926元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交5926元），由被告冯小桃负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。被告冯小桃逾期履行，则对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山华翔房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以支付的部分，由被告中山华翔房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 区瑞樱
二〇一六年三月十四日
书记员 廖柳茹
李小穆
第9页共9页