湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第01741号
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓C座403室。
负责人高声赋，董事长。
委托代理人周炎，男，1985年7月31日出生，汉族。
被告宋小菊，女，1982年8月22日出生，汉族。
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司（以下简称雨阳物业）与被告宋小菊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告雨阳物业请求判令：1、被告支付截止至2015年4月30日止拖欠的物业服务费5838元及滞纳金408元（后在本案中撤回对滞纳金的诉请）。2、被告承担本案诉讼费。
被告宋小菊答辩要点：被告房屋从2009年开始漏水，开发商委托物业公司进行维修，但是物业公司一直没有解决，没有赔偿，且物业服务期间，卫生极差，电梯有问题等，物业公司没有尽到应尽义务。原告将被告房屋漏水问题解决、将物业服务质量提升后，被告才愿意交纳物业费，否则不愿意交；且原告未尽到应尽的义务，是原告违约在先，不应交纳滞纳金。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实：
1、被告宋小菊系东门尚苑小区5栋1801业主，房屋建筑面积为91.51平方米，其于2010年6月入住东门尚苑，并与长沙雅景物业管理有限公司（以下简称雅景物业）签订前期物业服务协议，对权利义务、服务费用进行了约定，其中约定住宅物业费每月每平方米按1.1元计算。期间，被告以雅景物业代表开发商对其他业主的房屋漏水损失进行了赔偿而未对自己赔偿等为由欠雅景物业2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费4832元（91.51平方米×1.1元／元／平方米×48个月）。
2、2014年7月1日，原告雨阳物业从雅景物业手中接管东门尚苑的物业管理服务工作，并于当日与东门尚苑业主委员会签订东门尚苑物业管理委托合同，双方对委托管理事项、期限、服务费用、违约责任等进行了约定，其中业主逾期不交纳物业费，原告每日可收取千分之三的滞纳金。期间被告欠雨阳物业公司2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1006元（91.51平方米×1.1元／月／平方米×10个月）。
3、2014年11月12日，原告与雅景物业正式签订东门尚苑物业交接协议，2014年11月20日，原告对东门尚苑物业交接工作进行了公示，公示内容中写明由原告接收雅景物业2014年6月30日前欠收的物业服务费六十四万余元。该六十四万余元中含被告2010年7月1日至2014年6月30日所欠的物业服务费4832元。
双方当事人有争议的事实：
被告是否应交纳原告物业服务费5838元。原告认为应该交纳，被告认为原告应先解决其房屋漏水问题，并将物业服务质量提升后，被告才愿意交纳物业费。本院认为，原告诉请的物业费包含两个方面，一是从雅景物业接收的债权，即雅景物业管理期间被告应交纳的物业费，二是其自己管理期间被告欠交的物业费。其中雅景物业对原告雨阳物业转让被告的该笔债权合法有效，被告本应按1.1元／月／平方米向原告交纳2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费4832元（90.51平方米×1.1元／月／平方米×48个月），但考虑到被告家中房屋漏水，原物业公司对被告反映的问题，未能及时给予明确具体的答复或解决，对被告的服务存在瑕疵，且原告在审理中对该部分也同意一定折扣，故本院酌情由被告交纳3865元。原告接手东门尚苑物业管理后，东门尚苑业主委员会与雨阳物业之间物业服务委托合同关系成立，双方应履行各自的义务；同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当按照物业服务合同履行相应的义务。雨阳物业系物业服务企业，被告是该小区内业主。物业服务企业在管理服务时存在瑕疵，业主不能以此抗辩拒付物业服务费。对于被告辩称雨阳物业服务质量存在问题，各业主或业主委员会应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善，而不能因雨阳物业短时间的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒绝交纳物业服务费。故此，被告对2014年7月1日至2015年4月30日的物业费1006元要求欠交的理由不成立，被告应交纳雨阳物业管理期间2014年7月1日至2015年4月30日的全部物业费1006元。两项合计被告应支付原告物业服务费4871元。
判决的理由与结果
本院认为：原、被告之间已形成物业服务合同法律关系，双方当事人应按照合同约定行使权利履行义务。另，雅景物业对原告雨阳物业转让的被告应履行的义务亦合法有效。故此，被告应交纳物业服务费4871元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告宋小菊于本判决生效之日起十日内向原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司支付2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费3865元，2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1006元，合计4871元。
二、驳回原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告宋小菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨重军
二〇一五年九月十八日
书记员 何小兰
附：本民事判决书所适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。