湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终426号
上诉人（原审原告）陈海军。
委托代理人殷强，湖南绥之律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄冬林。
委托代理人曾利敏。
委托代理人黄笑竹。
上诉人陈海军与上诉人黄冬林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法民一初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人陈海军及其委托代理人殷强，被上诉人黄冬林及其委托代理人曾利敏、黄笑竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年10月16日，原、被告签订一份《门面租赁协议书》，约定甲方（被告）出租位于湘潭市雨湖区车站路调塘村349号（产权证上位置为调塘村12号）的门面（面积约90平方米）和二楼住房（二室一厅）给乙方（原告）经营酒楼，门面和住房月租金为2000元，租期从2011年10月28日起至2016年10月28日止。“乙方须向甲方交纳押金贰仟元，由甲方开具收据。租赁期间，门面所发生的相应费用如（水费、电费、卫生费）等均由乙方承担。租金交纳为一个季度交付……”。合同签订后，原告交纳了2000元租房押金，开办了名称为湘潭市雨湖区重庆石锅鱼跳跳蛙的饭店，并于2011年12月14日办理了临时税务登记证，有效期至2014年12月14日。后因湘潭市雨湖区一环东路道路建设（西段）项目需要，湘潭市雨湖区人民政府发布了潭雨政征字（2014）1号房屋征收决定公告，被告的该房屋被纳入征拆范围。2015年9月30日，被告的该房屋被强制拆除，导致原告无法继续经营，原、被告的租赁合同无法继续履行。
另查明，根据被告黄冬林与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室、湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所在2015年10月20日签订的《房屋征收补偿协议书》显示，被告黄冬林获得的总补偿金额为1437880元，其中包含：其它补偿费222273元（住改商）、被征收房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿107047元。被告在庭审中陈述，除了原告申请法院冻结的补偿款之外，其余补偿款均已支付。经法院向湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所一环东路道路建设（西段）项目办公室负责人倪铁江咨询，住改商的补偿政策为湘潭市房产管理局下发的潭房字（2013）45号“关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见”。补偿条件是有办理工商、税务登记且事实正在营业（一年以上）。补偿标准是在房屋面积已经进行补偿的基础上，有工商、税务登记证两证的增加50%的补偿，只有一证的增加40%的补偿，没有两证但事实在营业的增加30%的补偿。住改商补偿包含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用。被告黄冬林户的住改商补偿的计算方法是：房屋主体评估价格4062元/m2×住改商的房屋面积152m2×40%（只有税务登记证）×90%（扣除过道、卫生间等面积）=222273元。经原、被告双方确认，原告经营的门面中的铝合金招牌、酒柜（吧台）、玻璃鱼缸为原告添置。
另，原告陈海军陈述，只欠被告1天（2015年9月29日的，2015年9月30日房屋已被拆除）的租金，水费欠了两三个月，但很少（因为后来是在外面接的水），没有欠电费。被告黄冬林则称，水费欠半年，电费欠3个月，具体数字需看原始水表、电表。
原判认为，本案原、被告双方争议的主要焦点是原告对住改商补偿是否享有份额。因为征收实施单位是湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所，补偿款是按照征收事务所确定的补偿面积和补偿项目来计算的。根据该征收事务所一环东路道路建设（西段）项目办公室负责人倪铁江的解释，住改商补偿是对房屋的现状（正在营业）增加的补偿，也包括了对承租人停产停业损失等的补偿，至于承租人和产权人怎么约定，应由承租人和产权人自己协商。那么可以确定，对被告的住改商补偿中包含了对原告的停产停业损失补偿等。根据征收补偿协议中住改商补偿的计算方法，原告租赁的90平方米门面所计算的住改商补偿为：房屋主体评估价格4062元/m2×90m2×40%（只有税务登记证）×90%（扣除过道、卫生间等面积）≈131609元。因房屋已被拆除，具体的停产停业损失等无法进行评估，考虑到房屋拆除时双方的租赁合同尚有近13个月才到期，且政府建设项目征收拆迁也对原告的经营造成了一定的影响，同时也因为原告一直缴纳租金、持续经营，使得被告的房屋符合增加40%住改商补偿的相关情形并取得222273元住改商补偿款。因此，结合本案的实际情况，法院酌情认定原告分得50000元住改商补偿款，原告诉请住改商补偿款146232元，没有充分的事实和法律依据，超过部分，法院不予支持。
关于原告诉请的财物损失4000元的问题。因原告在经营时添置了铝合金招牌、酒柜（吧台）、玻璃鱼缸，征收补偿款中也包含了装饰装修补偿104947元（含户外设施4678元），只是未明确具体的补偿明细。因此就该部分财物损失补偿，法院酌情认定为2000元，应由被告支付给原告。
关于原告诉请要求退还租赁押金2000元的问题。因该租赁标的物已被拆除，双方租赁合同已实际终止，无法继续履行，被告应当返还原告所交租赁押金。原告尚欠被告1天（2015年9月29日的，2015年9月30日房屋已被拆除）的租金，根据双方的月租金2000元标准计算，该1天的租金约为67元，应在押金中予以扣除。被告要求原告交纳半个月租金，没有相关依据，法院不予支持。因原、被告双方对水电费的交纳存在争议，且均未提供相关证据，法院在本案中无法处理。就水电费的问题，双方可在确认水表、电表相关数据后再行结算。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告黄冬林在本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈海军住改商补偿50000元、财物损失补偿2000元，合计52000元；二、被告黄冬林在本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈海军租赁押金1933元；三、驳回原告陈海军的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3340元，减半收取1670元，保全费1305元，合计2975元，由原告陈海军负担1775元，被告黄冬林负担1200元。
宣判后，双方均不服一审判决，陈海军上诉称：一、请求撤销一审判决；二、请求判令黄冬林支付住改商补偿131609元及财物损失5627元；三、请求黄冬林返还陈海军所交租房押金2000元；四、由黄冬林承担本案一、二审诉讼费保全费。事实与理由：根据征拆政策，陈海军可以获得131609元的营业补偿，陈海军另有财物损失5627元以及押金2000元。一审认定陈海军只能享有部分住改商补偿，认为停产停业损失只是包含在住改商补偿之内，但如果没有陈海军在此经营，黄冬林是无法获得该笔补偿费用的。陈海军在经营餐馆时，投入了大量的资金，并且按约及时支付了租金。因此，陈海军承租90m2的门面可获得的补偿应是131609元，一审认定的数额和计算方法，是曲解法律和政策，没有法律和事实依据，对陈海军不公，且征拆机构具体经办人员也认可该笔费用应按承租的面积全额发放给陈海军。
黄冬林答辩称：一、关于住改商补偿费用（营业补偿）146232元。1.双方订立的租赁合同中并未约定住改商的费用属于陈海军。2.住改商是就房屋用途性质的一种补偿，不是营业损失的补偿。根据《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三章第二十五条规定：“被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄不符的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准”。3.根据《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三章第二十四条的规定：“作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。陈海军所主张的营业损失也就是停产停业损失的补偿，但黄冬林的房屋补偿协议书上并没有停产停业损失补偿这一项，所以陈海军所主张的146232元并不在黄冬林的住改商款项里面。二、关于财产损失4000元，在强制拆除的过程中，陈海军和黄冬林的财物一并由征收办代为保管，所以只能去征收办认领，陈海军要黄冬林赔偿毫无理由。三、关于租房押金2000元，因陈海军在2015年9月28日应交下季度房屋租金，且之前亦多次违反合同，迟交租金，所以按合同约定应作为违约金扣除。
黄冬林上诉称：一、本案程序不合法。本案双方有很大的争议，不应适用简易程序。二、在黄冬林出租之前，房屋的性质就是门面，并不因陈海军的租赁而改变，且双方签订的合同中并未约定将住改商的费用出让给陈海军，故陈海军认为能得到住改商的费用无法律和事实依据。三、根据湘潭市房产管理局潭房字（2013）45号文件第一款第二条规定，要得到住改商费用，必须依法取得营业执照。陈海军既无营业执照，又无工商执照，且临时税务登记证已过期（2014年12月）。四、本案适用合同法第一百零七条不当。黄冬林的房屋被政府拆迁，属于不可抗力，当事人可解除合同，并不是上诉人违约，也就谈不上赔偿损失等违约责任。五、黄冬林的补偿协议书第三条第6项，停产停业损失补偿为零，所以陈海军所称的征收部门依法给予的营业补偿在黄冬林名下是缺乏依据的。六、房屋强拆时，房屋里的所有财物一并由拆迁办暂时保管，所以陈海军的东西只能找拆迁办解决。陈海军自2015年9月28日起未交纳租金，黄冬林也无义务替其保管财物。七、关于房屋押金2000元，应由陈海军出示2015年1月-9月的房租收据。陈海军欠黄冬林半年（4月-9月）的水费、三个月的电费（7月-9月）。综上，请求撤销原判，依法改判。
陈海军答辩称：根据房屋装饰装修明细表，财产损失大概为5000余元。住改商的补偿费用湘潭市房产局有文件规定，一审法院也找项目部的负责人倪铁江调查了，根据倪铁江解释，陈海军享有住改商的补偿费用。黄冬林称陈海军没有交水电费，陈海军有交水电费的条子，有三个月的水费没交，电费交到了8月19日。
二审期间，陈海军为支持其上诉请求，向法庭提交了《房屋装饰装修明细表》复印件一份，拟证明财物损失是5627元。
黄冬林质证认为：对该证据不予认可。房屋是装修好才出租的，租金按季度算，28日房屋已到期，黄冬林没有义务保管陈海军的财物。
黄冬林为支持其上诉请求，向法庭提交了《湘潭市雨湖区国有土地上房屋征收与补偿文件汇编》，拟证明房屋价值的组成，停产停业的损失没有包含在住改商的费用里。
陈海军质证认为：该证据不符合证据的合法形式，且与本案无关。
本院对上诉人陈海军提交的证据认证如下：《房屋装饰装修评估明细表》系复印件，其真实性无法核实，且该表中所列的装饰装修评估总价与《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》中的装饰装修补偿费用不符，故本院不予采信；对上诉人黄冬林提交的证据认证如下：对真实性、合法性予以认可，但其文件内容不能证实住改商的费用中未包含停产停业损失，故无法达到其证明目的。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人陈海军对住改商补偿是否享有份额。陈海军与黄冬林订立的租赁协议中并未就租赁房屋遇到拆迁时补偿款的分配问题进行相应约定，根据湘潭市房产管理局潭房字[2013]45号文件的规定：“住改商补偿包含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用”，因出租房屋或商铺亦是一种经营手段，故住改商补偿对于出租人黄冬林而言，是其将住房用作商铺出租所增加的房屋价值的补偿，而对于租赁户陈海军而言，是对其因另找经营场所造成商品、营业用具的处理等的损失。因此，黄冬林与陈海军对于住改商补偿费用均享有相应的权益，一审根据本案的实际情况酌情认定陈海军分得50000元住改商补偿款并无不当。上诉人陈海军要求分得承租面积内全部的住改商补偿款131609元缺乏依据，本院不予支持。上诉人黄冬林认为陈海军分得住改商补偿款没有事实和法律依据的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
上诉人陈海军主张的财物损失5627元已超出其一审诉请的4000元，对于超出的金额部分本院不予支持；对于陈海军一审诉请的财物损失4000元，因其未提供充足的证据证实，故一审酌情认定陈海军的财物损失补偿为2000元并无不当，上诉人陈海军要求黄冬林支付其财物损失5627元的上诉请求不成立。因黄冬林领取的补偿款中包含被征收房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿，故上诉人黄冬林认为陈海军就财物损失应找拆迁办解决的上诉理由亦不成立。此外，因陈海军尚欠黄冬林1天的租金，一审已将该1天的租金在2000元的押金中予以扣除，剩余的押金应由黄冬林予以返还，上诉人陈海军要求黄冬林退还全部押金的上诉请求不成立。因双方对于水电费的交纳存在争议，且均未提供相关证据，故双方可在确认水表、电表相关数据后再行结算，本院对上诉人黄冬林要求陈海军交纳欠付的水、电费的上诉请求不予支持。关于上诉人黄冬林诉称一审违法适用简易程序的上诉意见，因本案属简单民事案件，一审适用简易程序审理本案并无不当，故黄冬林的该上诉意见依法不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3065元，由上诉人陈海军负担1915元，上诉人黄冬林负担1150元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一六年七月二十七日
代理书记员 陈 石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……