江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0703号
上诉人（原审被告）徐向宏。
委托代理人蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐峥。
委托代理人丁红丽，江苏奔月律师事务所律师。
上诉人徐向宏因与被上诉人徐峥房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2013）东民初字第0876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，徐峥与徐向宏经协商于2010年4月16日达成房屋买卖口头协议，协议约定，徐向宏将其位于栟茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1-2室出卖给徐峥，房屋出售总价款为1150000元。协议达成当日徐峥给付徐向宏购房款500000元，徐向宏出具收条，徐向宏并将涉案房屋的产权证复印件交付给徐峥，双方约定余款650000元待房产证过户后贷款到位后一次性付清。徐峥出具的收条中载明上述内容及所售房屋的房号。2012年，徐向宏另有两套房屋欲与前述房屋一并出售给徐峥，双方进行了协商，未能达成协议。2012年3月27日和4月15日，徐峥又分别向徐向宏支付了购房款各100000元。后徐峥多次催促徐向宏协助办理产权过户手续，徐向宏以种种理由推诿，至今未能办理。徐峥遂于2013年6月19日向法院提起诉讼，请求判令徐向宏继续履行房屋买卖协议，向徐峥交付房屋并将房屋产权过户给徐峥。审理中，徐峥表示房屋买卖的契税及过户费用由其自行承担。因买卖合同系双务合同，经向徐向宏释明，徐向宏表示暂不主张要求徐峥支付购房余款。
原审另查明，本案在审理过程中，案外人于小燕于2013年7月23日向法院提起诉讼，要求确认徐峥与徐向宏之间的房屋买卖合同无效，并确认其享有优先购买权。因本案必须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，为此本案中止审理。后该案撤回起诉，中止诉讼的原因消失，本案恢复审理。
涉诉房屋所有权人为徐向宏，房屋坐落于栟茶镇卫海路1号南堡小区3幢201室（建筑面积100.36平方米）、202室（建筑面积156.83平方米）、1-2室（一层，建筑面积70.49平方米）。涉诉房屋均曾设定抵押，并进行了登记，均于2011年注销抵押登记。
原审法院认为，徐峥与徐向宏双方所达成的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但徐向宏出具的收条对合同应当具备的标的、数量、价款、履行期限方式等约定明确，具备合同的主要条款，且双方达成的协议不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方均应当诚实守信按照合同约定全面履行自己的义务，现徐峥要求徐向宏履行房屋买卖协议，交付房屋并协助办理房屋产权过户手续有合同的约定和相应的法律规定，法院予以支持。至于徐峥尚未给付的购房余款，审理中经向徐向宏释明，徐向宏表示在本案中暂不主张，法院尊重当事人的选择。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决徐向宏于判决生效后十日内将位于栟茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1-2号房屋交付给徐峥并协助办理产权过户登记手续。案件受理费15230元，诉讼保全费5000元，合计人民币20230元，由徐向宏负担。
宣判后，徐向宏不服，向本院提起上诉称，1、徐向宏与徐峥商定转让的房屋共计为五套，转让价款合计为165万元，徐峥一审起诉以115万元的价款购买徐向宏的三套房屋没有事实和法律依据。徐峥在一审中提供的录音资料已经能充分证明双方于2012年初就五套房屋作价165万元达成口头协议。事实上，徐峥于2012年3月27日及2012年4月15日分别给付徐向宏10万元，已充分说明双方已经在履行后来达成的口头协议。2、徐向宏出售的房屋为夫妻共同财产，徐向宏的妻子并不清楚徐向宏将案涉房屋出售给徐峥，根据相关法律规定，双方达成的案涉房屋的买卖协议应当认定为无效。3、徐向宏于2008年将案涉栟茶镇南堡小区3号楼102室出租给徐峥，收取租金至2010年底，并没有将该房屋交付给徐峥。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
徐峥辩称，1、双方未达成买卖五套房屋165万元的协议，通过双方的收据，也能体现双方买卖的房屋仅为原审判决的总价款为115万的房屋，而不包含其他两间50万元的房屋，这是徐向宏的一厢情愿，双方没有达成最终的合意。2、原审判决的房屋是徐向宏的个人财产，产权证明确显示无其他共有人。况且通过录音证据也能体现，徐向宏的妻子对徐向宏将房屋出卖给徐峥是知情的，退一步说，即使案涉房屋是徐向宏与其妻子的共有财产，根据法律规定，徐向宏以及其妻子不能以此对抗善意第三人。所以，综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，徐向宏的上诉事实和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理中，徐向宏向本院提供后来增加两套房屋的房产证和土地证，同时申请证人申某出庭作证，证明双方就另增加的两套房屋达成过买卖合意。徐峥对该房产证、土地使用权证质证认为，对其真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证人证言质证认为，该证人证言不是本案的新证据，证人是徐向宏的妹夫，也受雇于徐向宏，与徐向宏有利害关系。同时证人证言前后相互矛盾，该证言也是孤证，并无其他证据与其相互佐证。本院审查认为，房产证、土地使用权证与本案无关联性，故不作为认定本案事实的证据。申某的证言前后矛盾，且其与徐向宏有利害关系，故该证言亦不能单独作为本案认定事实的证据。
本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是徐向宏与徐峥达成口头买卖协议的房屋是否为总价款为165万元包含位于如东县栟茶镇卫海路1号南堡小区3号楼105、106室两套房屋。对此，首先，徐向宏在原审中陈述原审判决所涉三套房屋买卖，双方仅是意向性的，未达成一致意见，而其在本院二审中却又陈述双方就五套房屋达成了口头协议，其前后说法明显矛盾。其次，从2010年4月16日徐向宏出具给徐峥的收条及将三套房屋的房产证复印件交给徐峥可以看出，双方达成房屋买卖口头协议的即是原审判决所涉的三套房屋。再次，从徐峥提供的双方之间相关录音资料来看，此后徐向宏曾欲将位于如东县栟茶镇卫海路1号南堡小区3号楼105、106室两套房屋作价50万元出售给徐峥，但从2013年徐向宏曾向法院起诉向徐峥主张上述两套房屋的租赁费用，双方并达成调解协议由徐峥给付徐向宏房屋租金可以看出，如果双方当时已经达成房屋买卖协议，徐向宏完全没有必要主张租赁费用，徐峥也不可能给付租赁费用。综上，本院对徐向宏的该主张不予支持。
关于徐向宏主张其妻子对其出售共同所有房屋不知情，双方买卖协议无效。对此，从徐峥提供的其与徐向宏的录音资料中可以明确徐向宏妻子对徐向宏出售房屋给徐峥是明知的。退一步说，即使徐向宏妻子对此并不知情，三套房产的房产证中均没有共有人登记，说明徐峥已经尽到了充分的注意义务，其完全有理由相信徐向宏出售的房屋为其一人所有，故其作为善意第三人与徐向宏达成的口头买卖协议应为合法有效。
综上，徐向宏的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15230元，由上诉人徐向宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 周 君
二〇一四年六月六日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。