江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第927号
原告施璟。
被告南通市集贤置业有限公司，住所：如皋市如城镇海阳中路金荣广场25层。
法定代表人曹金年。
委托代理人徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。
原告施璟与被告南通市集贤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚建华独任审判，公开开庭进行了审理。原告施璟，被告南通市集贤置业有限公司特别授权委托代理人徐红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月4日，原、被告签订商品房买卖协议书一份，协议约定：原告向被告购买商品房两套，每套面积均为140平方米及车库两间，单价为每平方米1680元，每套房预付款5万元，房款余款待工程2层封顶后再行分期付款，2006年底前，双方签订商品房购买合同书，所购房2007年度动工，2008年底前交付使用（详见协议）。双方签订协议时，原告向被告交纳了两套商品房首付款10万元，后被告未能按协议约定履行签订商品房购买合同书和交房义务，原告多次向被告催促，被告均承诺交房，可至今被告仍未履行交房义务。诉讼请求：1、判令解除原、被告2006年5月4日签订的商品房买卖协议书。2、判令被告立即返回原告购房预付款10万元，给付原告利息97000元（该利息计算至2014年6月5日，并要求被告按月利率1%计算至判决生效之日），赔偿原告房价差价损失405600元，合计602600元。
原告为证明自己的主张提供证据如下：
证据1、双方在2006年5月4日签订的商品房买卖协议书一份，该协议书对房屋的地理位置、造价以及房屋的交付时间、房屋的配套设施和价款的给付、面积均有约定，协议具备商品房买卖合同的基本要件，本案应该按照商品房买卖合同进行处理。
证据2、2006年5月4日原告交付给被告的房屋预付款10万元，证明原告已经向被告缴纳房屋的预付款及定金，证明双方房屋买卖合同依法已经成立。
证据3、损失清单及如皋市价格认证中心的说明，证明原被告双方所约定的房屋所在地房屋价格在2006年5月销售价是1680元，到2014年5月同地段房屋销售价是4200元一个平方。
被告质证认为：
证据1、2、对两份证据的真实性没有异议，但是该两份证据不能证明原告需要证明的观点。第一、首先，商品房买卖协议书上明确注明是意向书。其次，该意向书上未写明具体楼号和房号，根据该意向书也推断不出具体的楼号和房号，而按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，只有符合商品房销售管理办法第16条规定的条款的意向书或者认购书才可以认定为具有商品房买卖合同性质，而本意向书缺少最主要条款，就是没有相应具体标的物的坐落位置。第二、合同上虽然写有订金1万元，但是按照相关司法解释的规定，该订金不具有担保性质的定金的含义。且收据上也没有注明相关款项含有定金。因此，本案中不存在所谓定金的问题。
证据3、对于损失清单，关于利息，双方并没有约定按照农商行流动资金的贷款利率计算，况且由于本案的合同尚未成立，并非由于任何一方的过错导致合同不能履行，因此也不能按照银行贷款利率计算。关于房屋差价，是没有依据的。首先如皋市价格认证中心是一个价格评估机构，不具有出具价格信息的职权，其次，房屋由于层次地段采光等不同，价格均会有差距，因此其出具的2014年5月房屋市场价为4200元是毫无依据的。不能作为本案的证据。
被告辩称：本案买卖合同尚未成立。双方签订的是意向书，且意向书未明确具体的标的物。因此，不具有可履行性。被告仅同意退还原告缴纳的相关款项，对原告的其他诉讼请求均不认可。
被告未提交证据。
经审理查明，2006年5月4日，原、被告签订《商品房买卖协议（意向）书》一份，协议约定：“甲方：如皋市集贤实业总公司乙方：施璟甲方本着回报社会、让利广大消费者的宗旨，在党委、政府倡导要求的富民工程、德性工程
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西郊社区集中居住区内（宁海西路光华大酒店对面东北侧）以大幅度的优惠推出200套（小高层、多层各100套）商品房面向如皋市民，以实际行动支持市人大一直关注要求抑制商品房价格的涨势。乙方充分理解和支持甲方的这一惠民举措，愿意购买以上区域的商品房（期房），并达成如下协议（意向）书：1.甲方推出商品房（期房）的价格为：小高层1980元／平方米，多层1680元／平方米（此价格为均价，也为不变价）。2.甲方本案由一流的设计施工单位设计建设。设计方案提供多种面积和户型，任由乙方选购。2006年底前，根据乙方选定的面积和户型，双方签订《商品房购买合同书》。3.本案2007年度动工，2008年底前交付使用。4.以上价格含公共设施配套费用（包括有线电视，太阳能热水器的统一按装到位），独立车库费另计。5.乙方于2006年5月4日前缴纳订金每套1万元，2006年5月10日前首付款每套5万元（含订金1万元），本协议生效。房款余额待工程项目开工乙方预订商品房所在楼栋2层封顶后再行分期付款办法（或办理银行按揭贷款）。6.如乙方因其他原因提出退订，甲方返还乙方首付款并按银行同期贷款利率计息给乙方。如甲方违约，除返还乙方首付款并计息外，赔偿乙方违约金每套人民币壹万元。7.乙方订购的商品房为：小高层（多层）复式第1-2层，面积约280平方米，其他要求：车库两间”。
2006年5月4日原告交付给被告房屋预付款10万元。被告至今未能按协议约定履行与原告签订商品房购买合同书和交房义务。
审理中，原告陈述，签订意向书后多次要求被告履行。被告陈述，2010年前原告均未提出主张，2010年以后虽然原告提出主张，但是由于原告订的房屋的房型已经没有了，由于政策变化，双方未能达成一致，我方同意解除2006年5月4日原.被告签订的《商品房买卖协议（意向）书》。
另查明，本案所涉西郊社区集中居住区（宁海西路光华大酒店对面东北侧）商品房已建成并已出售。
上述事实，有原、被告的陈述，2006年5月4日原.被告签订的《商品房买卖协议（意向）书》，2006年5月4日原告交付给被告房屋预付款10万元的收据等证据予以证明。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。2006年5月4日原、被告签订《商品房买卖协议（意向）书》，2006年5月4日原告交付给被告房屋预付款10万元，表明双方已达成房屋买卖的合意。但商品房销售应当签订书面的商品房销售合同，《商品房买卖协议（意向）书》中缺乏具体的商品房名称等商品房销售合同必要的条款，故双方仅形成预约合同关系。2006年5月4日原、被告签订《商品房买卖协议（意向）书》，经审查，是原、被告真实一致的意思表示，约定内容没有违反法律、法规禁止性效力性规定，故2006年5月4日原、被告签订的《商品房买卖协议（意向）书》合法有效。2006年5月4日原告交付给被告房屋预付款10万元。被告至今未能按协议约定履行与原告签订商品房购买合同书和交房义务。原告要求解除原、被告2006年5月4日签订的《商品房买卖协议（意向）书》，审理中，被告同意解除2006年5月4日原、被告签订的《商品房买卖协议（意向）书》。故2006年5月4日原、被告签订的《商品房买卖协议（意向）书》予以解除。被告应将2006年5月4日原告交付给被告的房屋预付款10万元返还给原告。《商品房买卖协议（意向）书》约定“2006年底前，根据乙方选定的面积和户型，双方签订《商品房购买合同书》。3.本案2007年度动工，2008年底前交付使用”，明确签订商品房预售合同的时间为2006年底前，但被告至今未能按协议约定履行与原告签订商品房购买合同书和交房义务。被告陈述，2010年前原告均未提出主张，2010年以后虽然原告提出主张，但是由于原告订的房屋的房型已经没有了，由于政策变化，双方未能达成一致。故导致原、被告2006年5月4日签订的《商品房买卖协议（意向）书》没有能够履行的过错在被告方。由此给原告造成的损失应由被告承担。原告主张损失：1、利息损失97000元（该利息计算至2014年6月5日，并要求被告按月利率1%计算至判决生效之日）；2、赔偿原告房价差价损失405600元。关于损失1利息损失，《商品房买卖协议（意向）书》约定“6.如乙方因其他原因提出退订，甲方返还乙方首付款并按银行同期贷款利率计息给乙方。如甲方违约，除返还乙方首付款并计息外，赔偿乙方违约金每套人民币壹万元”，但原告没有主张违约金，而是主张实际损失。2006年5月4日原告交付给被告房屋预付款100000元，故被告应赔偿原告从2006年5月5日起，以100000元为本金，按人民银行同期贷款利率标准计算至本判决生效之日止的利息损失。关于损失2房价差价损失，属于可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益损失是若不发生违约行为的情况下本来可以得到的的利益损失。《商品房买卖协议（意向）书》约定“1.甲方推出商品房（期房）的价格为：小高层1980元／平方米，多层1680元／平方米（此价格为均价，也为不变价）。2.甲方本案由一流的设计施工单位设计建设。设计方案提供多种面积和户型，任由乙方选购。2006年底前，根据乙方选定的面积和户型，双方签订《商品房购买合同书》。3.本案2007年度动工，2008年底前交付使用。4.以上价格含公共设施配套费用（包括有线电视，太阳能热水器的统一按装到位），独立车库费另计。……7.乙方订购的商品房为：小高层（多层）复式第1-2层，面积约280平方米，其他要求：车库两间”。双方2006年5月4日约定“1.甲方推出商品房（期房）的价格为：小高层1980元／平方米，多层1680元／平方米（此价格为均价，也为不变价）”，而事实上从2006年5月至今，如皋地区的商品房价格一直处于上涨状态，原告举证的如皋市价格认证中心的“价格信息”，证明原、被告双方所约定的所在地的商品房价格在2014年5月市场销售价每平方米4200元。如果被告按约定的“……2006年底前，根据乙方选定的面积和户型，双方签订《商品房购买合同书》。3.本案2007年度动工，2008年底前交付使用”履行，原告可以获得订购的商品房增值部分的利益。故原告主张要求被告赔偿原告房价差价损失应予支持。本院衡情本案，认为支持原告可得利益损失100000元为宜。据此，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告施璟与被告南通市集贤置业有限公司于2006年5月4日签订的《商品房买卖协议（意向）书》予以解除。
二、被告南通市集贤置业有限公司于本判决生效后立即返还原告施璟购房款100000元。
三、被告南通市集贤置业有限公司赔偿原告施璟利息损失。从2006年5月5日起，以100000元为本金，按人民银行同期贷款利率标准计算至本判决生效之日止。被告南通市集贤置业有限公司于本判决生效后立即履行。
四、被告南通市集贤置业有限公司赔偿原告施璟可得利益损失100000元。被告南通市集贤置业有限公司于本判决生效后立即履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4955元，由原告施璟承担2300元，被告南通市集贤置业有限公司承担2655元（此款原告施璟已预交，被告南通市集贤置业有限公司于本判决生效后执行时给付原告施璟）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9910元。（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
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审判员 姚建华
二〇一四年七月三十日
书记员 宗爱萍