山东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁行终471号
上诉人（原审第三人）王庆吉，男，1966年9月25日出生，汉族，住齐河县。
被上诉人（原审原告）曾风莺，女，1969年5月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托代理人李恩会、王玉松，齐河齐杰法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审第三人）齐河县房产管理中心，住所地齐河县迎宾路北首。
法定代表人陈有良，主任。
委托代理人郑业杰，齐河县房产管理中心副主任。
被上诉人（原审第三人）商登防，男，1965年3月26日出生，汉族，住邹城市。
被上诉人（原审第三人）李玲，女，1964年9月28日出生，汉族，住邹城市。
被上诉人（原审第三人）齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行，住所地济南市历下区趵北路1号。
法定代表人张宝银，行长。
原审被告齐河县人民政府，齐河县齐心大街33号。
法定代表人滕双兴，代县长。
委托代理人杨茂峰，齐河县人民政府法制办公室工作人员。
上诉人王庆吉因诉被上诉人曾风莺、齐河县房产管理中心、商登防、李玲行政复议一案，不服德州市中级人民法院于2016年11月23日作出的（2016）鲁14行初65号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年10月23日，原告曾风莺与商登防等人的委托代理人高学利签订齐河存量房买卖协议，原告曾风莺向原房屋所有权人商登防购买了坐落于国科国际高尔夫别墅西区春园59号即涉案房屋。同日，原告曾风莺与商登防的委托代理人高学利向第三人齐河县房产管理中心申请办理房屋所有权转移登记。2015年10月30日，第三人齐河县房产管理中心出具齐河县房屋登记审批表，审核合格，同意审批。2015年11月17日，原告曾风莺及其丈夫陈永忠与第三人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行签订最高额抵押合同，并于同日向第三人齐河县房产管理中心申请最高额抵押权登记。2015年11月18日，第三人齐河县房产管理中心办理了最高额抵押权登记。2016年1月27日，第三人王庆吉向被告齐河县脸民政府申请行政复议，请求撤销涉案房屋即国科国际高尔夫别墅西区春园59号的房屋所有权转移登记。2016年2月1日，被告齐河县人民政府予以受理，齐河县房产管理中心作为被申请人，曾风莺作为第三人参加复议。在经过延期及中止后，2016年6月3日被告齐河县人民政府作出行政复议决定，认为“春园59号房产实际状况在2015年10月27日（测绘平面图出具时间）之前既已发生了明显的重大变化（加盖了较大面积的阳光房），被申请人所依据的房产测绘成果与春园59号房产实际状况存在重大出入。而该“重大出入”基于一般注意义务不难被发现。本机关认定被申请人在房屋所有权转移登记行为中没有尽到合理审查义务。”撤销第三人齐河县房产管理中心为原告曾风莺颁发的房屋所有权证（齐××号房屋所有权证）。原告曾风莺不服行政复议决定于2016年6月16日诉至原审法院，请求撤销齐河县人民政府齐政复决字［2016］1号行政复议决定书，维持齐河县房产管理中心作出的行政行为。
另查明，2012年10月1日，第三人王庆吉与原房屋所有权人商登防的委托代理人高学利签订房屋租赁合同，租赁期限为十五年，自2013年1月1日至2027年12月31日。2015年11月17日，原告曾风莺丈夫陈永忠与第三人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行签订综合授信合同，11月19日与第三人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行签订借款合同。
原审法院认为，《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条规定受理行政复议申请的条件之一是申请人与具体行政行为有利害关系。本案中，第三人王庆吉系涉案房屋的承租人，根据诉讼中各方当事人提供的证据，无法证实其购买了涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。作为承租人的王庆吉其对涉案房屋享有的权利在该房屋所有权发生变动的情况下仍受法律的保护，其与出租人的争议可依法另行主张。因此，第三人齐河县房产管理中心颁发齐018242号房屋所有证的房屋登记行为对第三人王庆吉的合法权益并没有产生实质影响，第三人王庆吉与该登记行为没有利害关系，第三人王庆吉不符合提起行政复议的申请条件，被告齐河县人民政府不应受理其行政复议申请。
被告齐河县人民政府作出撤销第三人齐河县房产管理中心颁发齐018242号房屋所有证的行政行为，基于认为涉案房屋春园59号房产实际状况因加盖阳光房，与2015年10月27日（测绘平面图出具时间）之前已发生了明显的重大变化，第三人齐河县房产管理中心依据的房产测绘成果与春园59号房产实际状况存在重大出入。而该“重大出入”基于一般注意义务不难被发现。因此认定被申请人在房屋所有权转移登记行为中没有尽到合理审查义务。但《房屋登记办法》第三十条规定申请房屋所有权初始登记的，应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。由此可以看出，房屋测绘报告是申请办理房屋所有权初始登记的法定必备要件，而不是申请办理房屋所有权转移登记的法定必备要件。并且第三人齐河县房产管理中心在对原告曾风莺办理涉案房屋所有权转移登记时审查了其提交的符合《房屋登记办法》第三十三条规定的房屋所有权转移登记申请书，曾风莺、陈永忠结婚证复印件，曾风莺、陈永忠、高学利身份证复印件，齐河存量房买卖协议，个人独有约定，房产证复印件，房屋座落平面图，房地产交易纳税申报表，公证书，税收完税证明，销售不动产统一发票等必备材料，同时也审查了房屋测绘平面图。对于第三人王庆吉主张的加盖部分因未经行政机关的批准，并不具有合法产权，其也不是房屋买卖标的，应当认为齐河县房产管理中心在办理涉案房屋的转移登记过程中尽到了审查义务。所以在房产测绘成果不是申请办理房屋所有权转移登记法定必备要件的情况下，被告齐河县人民政府以此认定第三人齐河县房产管理中心没有尽到合理审查义务从而撤销齐018242号房屋所有权证，证据不足。
另外，出卖人商登防、李玲及抵押权人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行与本案房屋转移登记行为有利害关系，被告齐河县人民政府在行政复议程序中未通知上述当事人参加，在未听取利害关系人意见的情况下作出行政复议决定，对前述两方当事人的合法权益产生一定影响，违背正当程序原则，违反法定程序。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项之规定，判决撤销被告齐河县人民政府作出的齐政复决字［2016］1号行政复议决定书。案件受理费50元，由被告齐河县人民政府负担。
上诉人王庆吉不服原审法院判决，上诉请求撤销原审法院判决，维持原审被告作出的行政复议决定，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、上诉人在行政复议程序中提交了房屋租赁合同和上诉人购买房屋的证据，足以证明上诉人与被上诉人齐河县房产管理中心作出的具体行政行为有直接的利害关系，具有提起行政复议的主体资格。原审法院判决认定上诉人不符合提起行政复议的申请条件是错误的。二、被上诉人齐河县房产管理中心在行政复议时的答复说明其在办理房产转移登记程序中对测绘和评估程序有明确的要求，而被上诉人齐河县房产管理中心在行政复议程序提交的证据材料中没有当事人提交的测绘和评估报告，没有尽到审核义务。原审法院判决以房屋测绘成果不是办理房屋所有权转移登记的必备要件为由认为被上诉人齐河县房产管理中心尽到了审查义务，认定被上诉人齐河县房产管理中心颁发的房屋所有权证合法是错误的。
被上诉人曾风莺向本院提交书面答辩意见称：一，上诉人王庆吉在行政复议及原审期间未提交其购买涉案房屋的有效证据，其主张的买卖关系不成立。即使上诉人王庆吉主张的买卖关系存在，也只能通过民事诉讼解决其与原房屋所有权人之间的纠纷。上诉人王庆吉不具有行政复议主体资格。二、根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，被上诉人齐河县房产管理中心提交的证据能够证明其对涉案房屋所有权转移登记的相关手续履行了审查义务。根据《房屋测量规范》第一单元房产测量规定的要求，涉案房屋办理变更测量程序无须入户测量，不属于实地查看的范围。上诉人王庆吉主张的加盖部分未经批准，亦不是房屋买卖标的，被上诉人齐河县房产管理中心对此无审查义务。因此，被上诉人齐河县房产管理中心颁发的房屋所有权证合法。
被上诉人齐河县房产管理中心向本院提交书面答辩意见称：一、上诉人王庆吉无证据证明其购买了涉案房屋，被上诉人齐河县房产管理中心就涉案房屋所有权所作房屋登记行为与上诉人王庆吉无利害关系，上诉人王庆吉不符合提起行政复议的申请条件，原审被告齐河县人民政府不应受理其行政复议申请，上诉人王庆吉所主张的争议应通过其他法律途径解决。二、涉案房屋登记属于房屋转移登记，被上诉人曾风莺依照《房屋登记办法》第三十三条的规定，提交了申请房屋所有权转移登记所必须提交的材料。被上诉人齐河县房产管理中心按照《房屋登记办法》第七条规定程序办理了涉案房屋的转移登记。被上诉人齐河县房产管理中心对申请人委托的测绘公司的资质及从业人员资格等进行审核后将测绘调查成果纳入房产登记档案管理，符合《房产测绘管理办法》第十八条和《房屋登记办法》第七条的规定。根据《房屋登记办法》第十九条之规定该项业务不属于实地查看范围。被上诉人齐河县房产管理中心对申请人所提材料予以全面审查，已尽到审慎审查义务。上诉人王庆吉主张的加盖的临时建筑，未经建设、规划主管部门批准，不具备合法产权，属于违章建筑物，应予拆除，不能予以确权登记，且申请人在申请房屋转移登记时并没有申请面积变更登记。三、涉案房产于2015年11月17日办理了抵押权登记，并在被上诉人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行办理了抵押贷款，原审被告齐河县人民政府对该事实未予查明作出行政复议决定，影响了被上诉人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行的合法权益，违背正当程序原则，违反法定程序。
原审被告齐河县人民政府向本院提交陈述意见称：一、上诉人王庆吉提供的证据能够证明其与涉案房屋的房产登记行为有利害关系。二、《房产测绘管理办法》第十八条、《山东省实施＜房产测绘管理办法＞细则》第十六条是行政复议决定的主要法律依据。原审法院判决规避了上述规章条款的适用。被上诉人齐河县房产管理中心把房屋测绘平面图纳入登记档案就应对其尽到审查义务，其未举证证明其已对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容予以审核。三、涉案房屋的民事抵押与房屋登记行为无关，本机关无需通知被上诉人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行作为第三人参与行政复议程序。被上诉人商登防、李玲与被上诉人曾风莺属于民事买卖关系，不属于行政复议审查范围。行政复议程序并无不当。
双方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院。上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为：本案各方的争议焦点有两个，一是上诉人与涉案房屋登记行为是否具有利害关系，即上诉人是否具有提起行政复议的主体资格问题；二是被上诉人齐河县房产管理中心在涉案房屋登记行为中是否尽到合理审查义务的问题。
关于上诉人与涉案房屋登记行为是否具有利害关系，即上诉人是否具有提起行政复议的主体资格问题。首先，上诉人及其他各方提供的证据不能证明其购买了涉案房屋，仅能证明其系涉案房屋的承租人。上诉人作为承租人其合法权益在房屋所有权转移前后均受法律保护。涉案房屋登记行为对上诉人合法权益并不产生实质影响。其次，被上诉人齐河县房产管理中心依据房屋登记相关规定为被上诉人曾风莺办理房屋登记过程中，并无义务考虑申请人以外的其他人就涉案房屋可能存在的买卖交易。因此，上诉人与涉案房屋登记行为没有利害关系，其不具有提起行政复议的主体资格。原审法院认为原审被告齐河县人民政府不应受理上诉人的行政复议申请并无不当。
关于被上诉人齐河县房产管理中心在涉案房屋登记行为中是否尽到合理审查义务的问题。根据《房屋登记办法》第三十二条的规定，房产登记部门基于买卖所作房屋登记行为是房屋转移登记。各方的争议焦点是房屋测绘报告是否是房产登记部门办理房屋转移登记的法定必备条件。《房屋登记办法》第三十三条规定列举的房屋转移登记应当提交的材料中没有房屋测绘报告，原审法院认定房屋测绘报告不是房屋转移登记的法定必备条件并无不当。因此，无论房产登记部门对房屋测绘报告审查与否，复议机关均不宜以此认定房产登记部门未尽合理审查义务。本案中，原审被告齐河县人民政府以被上诉人齐河县房产管理中心未对房产测绘成果尽到合理审查义务为由撤销涉案房屋所有权证，应予纠正。上诉人认为被上诉人齐河县房产管理中心在行政复议时的答复能够说明其在办理房产转移登记程序中对测绘和评估程序有明确的要求，无法律依据，不予支持。
另外，被上诉人商登防、李玲作为原房主、被上诉人齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行作为抵押权人，与本案房屋转移登记有利害关系。原审法院认定原审被告齐河县人民政府在行政复议程序中未通知上述当事人参加，违背正当程序原则，并无不当。综上，原审法院判决撤销原审被告齐河县人民政府作出的行政复议决定并无不当。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王庆吉的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王庆吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海燕
审 判 员 孙晓峰
代理审判员 杜钰越
二〇一七年六月二十日
书 记 员 王 璐