济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第04555号
原告（反诉被告）济源鑫鑫投资集团有限公司。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人卫伟，该公司工作人员。
委托代理人武爱芬，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王运才，男，1962年5月24日出生。
委托代理人赵先进，济源市玉泉街道法律服务所法律工作者。
原告济源鑫鑫投资集团有限公司（以下简称鑫鑫投资公司）与被告王运才商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日依法受理，后依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票。2015年11月11日、11月27日和2016年1月15日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告鑫鑫投资公司委托代理人卫伟、武爱芬，被告王运才及其委托代理人赵先进到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告鑫鑫投资公司委托代理人卫伟和被告王运才及其委托代理人赵先进到庭参加了诉讼。第三次庭审时，原告鑫鑫投资公司委托代理人卫伟和被告王运才委托代理人赵先进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫鑫投资公司诉称：2007年10月11日，原、被告签订中原国际商贸城认购书。被告在原告处认购A2-222、A2-215商铺两间，建筑面积173.1平方米。之后按认购书约定，被告向原告交纳购房款人民币100000元，余款在2008年1月28日付清。但时至今日，经原告数次催要，被告以各种借口拖欠购房款98130元未付。请求：1、判令被告支付拖欠房款98130元；2、判令被告按认购书第四条约定支付原告2008年1月29日至2009年3月29日的违约金103036元。
被告王运才辩称：1、被告购买原告的是8间商铺，而不是2间。被告支付房款后，原告未给被告出具正式的购房发票等相关手续，未安装消防管道等设施，房顶漏雨，并拒不维修，致原告不能正常经营，也无法办理房产证，原告违约在先。2、被告没有违约，不应承担违约责任。且原告诉称的违约金明显过高，违反了法律规定。3、如果原告所述的欠款事实存在，被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，被告不同意偿还，应驳回原告诉讼请求。
另被告称：2006年4月至2007年10月其在原告处购买商业门面房8间（A2-215、216、217、218、219、220、221、222），不久，房顶大面积漏水，致其的商品被水浸泡而损坏。其多次请原告维修未果，无奈，其出钱请人对房顶进行了维修。另外，其购买原告的房位于商贸城内中心地带，该范围内的所有房屋不管是楼上楼下都有消防管道和消防设施，唯独其购买的房屋没有，致不能通过消防验收，无法经营，无奈只好自己购买了很多灭火器，才办理了消防证。最后，其当时购买商铺时原告承诺交房后365天内完成办理房产证的一切手续，包括购房正式发票。至今，原告未开具正式发票，也未完成其它相关手续，无法办理房产证。综上被告认为原告的违约行为给其造成各种损失数十万元，本次暂主张100000元。故提出反诉：1、判令原告限期给被告之前购买的6间商铺中的4间商铺安装消防管道及消防设施，给付正式购房发票，办理房产证；2、赔偿被告各项损失共计100000元。审理中被告称针对本案诉争的A2-222、A2-215，其反诉请求是：要求原告赔偿因漏雨致其请人维修的费用和家具损失10万余元。
针对被告的反诉，原告辩称：1、本案所出卖的房产不存在被告所说的没有消防管道的问题。2、本案涉及的是A2-222、A2-215两间商铺，其余商铺不属于本案审理范围。3、原告不存在任何违约行为，被告如交清房款。会给被告开具购房发票，办理房产证。综上，应驳回被告反诉请求。
原告鑫鑫投资公司向本院提交的证据有：
1、2007年10月11日原、被告双方签订的“中原国际商贸城认购书”。证明双方之间存在购房行为，且被告已经交纳部分房款以及违约金的计算方法。
2、证人王小霞、贾艳丽、王小利到庭证言。证明原告多次向被告催要房款。
王小霞称其是2011年4月份到原告处上班，负责租金方面工作，2012年春节后接触售房工作，现任原告物管部经理，主管公司资产。其知道被告拖欠公司房款一事，这几年一直都在和被告协商房款事情，但被告多次以房屋漏雨和消防问题拖欠至今。具体时间记不清了，从2012年至今年年都向被告催要，被告也没有明确说不给。
贾艳丽称：其系原告公司行政部职员，2006年10月份到原告公司工作至今。2006年到公司后只负责文印事项，2008年至2009年负责公司遗留问题，2009年开始，多次打电话向被告催要房款，但被告总以各种理由推拖。2010年年底催要也没结果。2011年其给被告打电话，被告到其办公室当着公司人员王小利的面说过房款事项，但被告还没有还款。2012年其和王小利找过被告，没有结果。2013年底、2014年初，其到被告店里，但被告不在，其又到汤帝路上的店面去找，也没找到被告。2014年出来年后，其和王小利在被告的汤帝店里见到了被告，被告还是不还房款。2015年在商贸城社区二楼开商户大会结束后，见到被告，其向被告催要房款，被告说以后再说。2009年至今被告一直以没钱或消防问题推拖，但被告没有明确说过不付房款。2009年-2010年是其一人去要款，之后是其和王小利一起去的。
王小利称：2005其到原告公司工作，2009年-2010年未在公司，随后又去该公司，现在原告公司工程部工作。其一直负责工程部的事项，向原告要款的次数不多，主要因消防问题才参与进来。前两次分别是2012年和2013年，其和贾艳丽一起去向被告要款，但均没见到被告。第三次是2014年出了年后，其跟贾艳丽在被告汤帝店里见到了被告，被告以消防和没钱为由推诿不还房款。之后其再没有去过。2011年其在贾艳丽的办公室，见到贾艳丽和被告在协商房款一事，其中说到房产证和消防问题，贾艳丽给被告做工作说和公司商量一下，被告把房款交清，公司把房产证给办了。不记是2009年还是2010年，贾艳丽去其店里，谈到向被告要房款的事，她说被告因消防问题一直没支付房款，被告说消防栓箱少装了。
3、2007年1月11日房屋建筑工程质量保修书一份。证明当时约定的房屋保修期限。
4、2006年12月30日济源市建设委员会竣工工程备案办公室出具的竣工验收备案证明一份。证明本案中所涉房屋政府部门已经验收。
5、中员国际商贸城A2-2号工程备案资料一套。证明该房屋已经被验收合格，且已备案。
6、济源市消防支队对A2-2号的消防意见书。证明消防设备验收合格，本案中的两间商铺符合消防验收要求。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但称第3条第3项中“如有变化按商品房买卖合同中的总房款的2%计算违约金”的内容，在签订合同时并没有，这是后来原告添加的。对此，原告认为该部分内容在签订认购书时就有，并称本案中原告请求的违约金是按照该认购书第4条计算的；对证据2被告认为：1、证人王小霞陈述称被告的房顶漏水、没有消防设施、没有建楼梯这一事实属实，其它不属实。2、证人贾艳丽和王小利陈述情况不实，二人之间的陈述也不吻合，从2008年元月至今，原告及其证人从未向被告讨要欠款。3、证人均系原告员工，与原告存在直接利益关系。该证据不能作为定案依据。对证据3，认为该质量保修书是原告和施工方签订，该约定不能对抗被告。且该约定不符合法律规定，保修期明显低于国家规定，该证据不能作为本案证据使用；对证据4，认为该证据内容只显示房屋竣工了，不能证明被告购买的房屋质量经验收合格；对证据5，认为该套资料内容均是原告工程的施工方、设计方、监理方、勘查方等单位出具的相关资料，没有经第三方对工程进行整体验收的相关资料，且该证据只是上述单位对该工程竣工观感验收的内容。该套资料对消防工程整体验收的请示中，济源消防支队批注的内容可以证明原告的工程没有没有通过消防安全检查验收。因此原告提供的证据3、4、5内容不具有关联性，不能证明原告的工程质量合格；对证据6，认为内容不属实，事实上原告卖给被告的商铺没有消防管道和消防栓等设施。是在消防部门多次去检查，认为消防设备不合格，让被告购买了很多干粉灭火器之后才通过了消防验收；
被告向本院提供的证据有：
1、证人李新伟到庭证言。李新伟又名李磨，河南上蔡县人，现住济源市双桥办事处御驾居委会，从事个体装修，主要从事贴地板砖、吊顶、防水等，无营业执照。其称：2009年9月和2011年9月，其给被告修过两次房顶。2009年9月是修房顶，2011年9月盖铁皮瓦。修完房后第一次被告给了24000元，第二次给了80000元，共计104000元。第一次修的是8间房的房顶，每间3000元，共24000元。第一次修好后因从房顶其它地方出现渗水，第二次维修是对其中的西边的4间加盖铁皮瓦（房号不记），铁皮是按平方米计价。
2、证人翟国平到庭证言。翟国平称：2006年其在被告商铺的南边买了8间商铺，2006年至2009年在此经营宾馆，近五六年没在那里。2007年秋天一直下大雨，其去问王运才看房是否漏雨，他说漏雨，其去看了确实漏雨，整个房屋通间都漏雨。翟国平称：其在不是下雨天的时候去被告的房屋看过一次，看到屋里漏雨的痕迹。
3、照片一组（小照片4张、大照片11张）。证明被告购买原告的房屋漏水属实，并造成被告的商品（家具）被水浸泡坏的事实。
4、2015年11月13日自拍的照片8张。证明被告的商铺按设计要求，应该有消防管道及消防栓等设施。实际上原告出售给被告的东边4间3层商铺没有上述消防设施，其余西边4间2层商铺均有消防设施，同时证明原告出售给被告的房屋顶层漏水，因原告拒修致被告加盖了防漏层的情况。
5、被告购买原告另6间商铺买卖合同中的一份。证明原告应在商品房交给被告使用后365日内，给被告提供权属登记的包括购房正式发票的相关资料，但被告至今未提供，致被告至今无法办理房产证。
6、契税完税证一份。证明原告没有及时给被告提供办理房产登记的发票等相关手续，只是被告不能及时办理房产证和税务部门要求被告缴纳完税滞纳金7741.88元，给被告造成损失。
7、收据2份。证明因原告出售给被告的商铺没有消防设施致使被告购买干粉灭火器的费用3675元。
质证后，原告称：首先，不清楚被告提供的证据1中的证人是否给被告房屋进行维修，即使维修事实存在，也是对整个8间房进行了维修，超出了本案两间房的范围。其次，即使进行了第一次维修，原告也无法确认后面加盖的铁皮瓦是否包括本案诉争的两间房。而且，第一次维修后不久，又进行二次维修，属于第一次维修质量问题。其三，证人不具备防水施工资质，也不具备维修主体，该证人证言不应采信；对证据2，认为证人证言不能证明A2-222和A2-215两间房漏雨，证人所说的漏雨是听被告说的；对证据3的照片来源和真实性均有异议，认为照片拍摄时间、地点均不能反映被告主张，也不能证明本案中两间房存在漏雨问题；对证据4，认为：其一，本案中涉及的2间商铺消防设施完备，且消防验收合格。其二，被告购买原告的其余6间商铺，不在本案审理范围，且部分是应被告要求专门改造的。其三，该证据证明不了被告商铺漏水及原告拒修的事实。因此，该证据无法证明被告主张；证据5、6，与本案不是同一个法律关系，也证明不了被告主张；对证据7的真实性和所证明的对象有异议。其一，本案原告出售给被告的2间商铺有消防验收合格证明，根据消防法规定，被告在经营过程中应自己提供相关消防设备。其二，该证据无法证明是因为本案中的2间商铺没有消防设施而必备的东西。
2015年11月13日，在原、被告共同参与下，本院依职权对被告购买原告包括本案2间在内的8间商铺情况进行了勘查，制作了示意图，并对勘查的实际情况在图中作了说明。
质证后，原、被告对本院制作的勘查示意图及情况说明均无异议。
经举证质证，本院认为，被告对原告提供的证据1真实性无异议，予以采信；被告对证据2中证人王小霞证言中的“被告的房顶漏水、没有消防设施”内容无异议，对该部分证言予以采信。对其它证言内容，被告虽不认可，且证人系原告工作人员，与原告有一定利害关系，但本院认为，证人王小霞到庭作证时陈述“被告提出购买的商铺存在漏雨和消防问题”的内容，王小霞称是其向被告催要购房款时被告提出的，被告认可该内容，同时也可说明被告认可王小霞向其催要房款的事实，王小霞的证言与原告提供的其它证人证言相印证，本院对该证据予以采信；对证据3、4、5，被告虽有异议，但对真实性并没有提出异议，本院对该部分证据的真实性予以采信；证据6，与本案无关，本院不予审查。
被告提供的证据1、2、3，原告虽有异议，但该证据与原告提供的证据2中的部分证言相印证，能够证明被告购买原告的A2-222和A2-215两间商铺存在漏雨并进行两次维修的事实，对被告提供的该部分证据，本院予以采信。被告提供的证据4-7，与本案无关，本院不予审查。
根据原、被告诉、辩意见和有效证据，本院确认案件事实如下：2006年4月至2007年10月10日前，被告在原告处购买中原国际商贸城商铺6间，分别为A2-216、217、218、219、220、221。2007年10月11日，原、被告签订“中原国际商贸城认购书”，被告认购原告在中原国际商贸城A2-215、A2-222两间商铺，建筑面积173.1平方米，总价款398130元。双方在认购书中约定：现已付金额10万元整，剩余房款298130元于2008年1月28日前付清。第4条约定：若买受人未按本协议书约定时间付款或前来签署《商品房买卖合同》，则视为买受人自行放弃购房，已付定金不予退还，出卖人有权将买受人选购单元转售他人且无须另行通知，买受人不得异议。如果买受人要求继续履行本协议书，经出卖人同意后，购买人必须自本协议规定的付款期之第二天至实际金额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二十五作为违约金。第6条约定：本认购书有效期至《商品房买卖合同》签署之日止。
认购书签订后，原告将A2-215、A2-222两套商铺交付给被告，由被告使用至今，但双方一直未签订房屋买卖合同。被告在使用期间，因经营需要，将互不相通的8间商铺之间的界墙打通。2008年1月29日，被告支付原告购房款200000元，剩余款项至今未付。2009年9月，因购买的商铺房顶漏雨，在被告向原告反映后，原告未予修复的情况下，被告委托从事个体装修的李磨（又名李新伟），对被告购买的包括A2-215、A2-222在内的8间商铺房顶进行了维修，每间商铺维修费3000元，共计24000元由被告支付给了李磨。2011年9月，被告以房顶再次漏水为由，委托李磨对包括A2-215、A2-222的4间商铺房顶加盖了铁皮瓦，支付维修费80000元。通过加盖铁皮瓦，被告在防止漏雨的同时，也相应增加了一部分营业面积。
本院在审理过程中，2015年11月13日，在原、被告共同参与下，本院依职权对被告购买原告包括本案2间在内的8间商铺进行了勘查。该8间商铺相连，其中215、216、221、222均为10米长、4米宽上下两层。该4间商铺均安装有消防管道和消防设施。另217、218、219、220四间商铺均为8米长、5米宽上下三层，均未安装消防管道和消防设施。被告在215、216、221、222四间商铺的二层房顶加盖了铁皮瓦。
另查：被告购买原告商铺所在的A2-2工程，由林州市建设工程三公司施工。2006年12月6日竣工，2007年1月10日，由该工程建设、涉及、监理、施工等单位共同进行检查验收，结论为该工程质量符合合格要求，通过验收。同年1月11日，原告和林州市建设工程三公司签订房屋建筑工程质量保修书，其中约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏的保修期为5年。
本院认为，2007年10月11日，原、被告签订中原国际商贸城认购书，被告购买原告A1-215、A-2222间商铺的事实，原、被告陈述一致，本院予以确认。该认购书第6条约定：本认购书有效期至《商品房买卖合同》签署之日止。后原、被告双方虽未签订商品房买卖合同，但根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方签订的认购书，包括有双方当事人名称及住所、商品房基本情况、商品房的总价款、付款方式和付款时间、违约责任、解决争议的办法等主要内容。原告也收受被告购房款300000元，该认购书应认定为商品房买卖合同。
关于原告要求被告支付下欠购房款98130元的主张。被告认可下欠原告该购房款未付，但辩称从2008年至今原告从未向其催要欠款，此请求已超过诉讼时效，不同意原告请求。本院认为，原告提供的到庭证人虽与原告有一定利害关系，但被告认可原告提供的证人王小霞到庭作证时的部分证言，而该部分证言是证人王小霞在向被告催要房款时所述，因此，可以说明被告认可王小霞向其催要房款的事实，结合原告提供的其他证人证言，可以认定原告不断向被告主张权利的事实存在，原告该请求未超过诉讼时效，被告该辩称理由不能成立。原告要求被告支付下欠购房款98130元的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付从2008年1月29日至2009年3月29日的违约金。本院认为，在双方签订的认购书中虽有明确约定，但约定的违约金明显偏高，被告有异议，应予适当调整，结合本案情况，本院确定按照中国人民银行同期存款利率，以98130元为基数，由被告支付原告从2008年1月29日至2009年3月29日的违约金。
关于被告的反诉请求，本院认为，法律规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。被告虽然从2006年4月至2007年11月13日，先后购买了原告8间商铺。但本案中，原告是依据2007年10月11日双方签订的认购书，就被告购买的A2-215、A2-222两间商铺尚欠部分款项未付向本院提起诉讼。被告如提出反诉，应围绕本案涉及的两间商铺进行，故被告请求判令原告限期给被告之前购买的6间商铺中的4间商铺安装消防管道及消防设施，给付正式购房发票，办理房产证的诉讼请求，不在本案审理范围内，本院不予审理。
另被告要求原告赔偿因漏雨致被告支出的维修费用和家具损失100000元。本院认为，法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复的或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失，由出卖人承担。原、被告在认购书中未对商铺的质量保修期进行约定。但法律规定，非商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。原告提供的质量保修书中约定的房屋防水工程保修期限为5年。被告因漏雨等质量问题第一次进行维修的时间为2009年9月，并未超出质量保修期，而且被告因商铺漏雨向原告反映要求修复，而原告未予修复，故原告应对被告委托他人修复产生的费用承担赔偿责任。第一次被告是对8间商铺进行了维修，每间维修费3000元，共支出费用24000元。对本案涉及的2间商铺维修费6000元，原告应予赔偿，其它部分本案不予涉及。被告支付的第二次维修费84000元，用于在包括本案2间商铺在内的4间2层商铺顶层加盖的铁皮瓦，与前次维修仅间隔2年，且被告在顶层加盖铁皮瓦，不仅防止漏雨，同时也相应增加了营业面积，故对该次维修费用，本院不予支持。至于被告主张的因漏雨造成的商品损失，未能举证证明，本院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告王运才在判决生效后五日内支付原告济源鑫鑫投资集团有限公司购房款98130元，并以此为基数，按照中国人民银行同期存款利率，支付原告从2008年1月29日至2009年3月29日的违约金。
二、在判决生效后五日内原告济源鑫鑫投资集团有限公司赔偿被告王运才维修费6000元。
三、驳回原告济源鑫鑫投资集团有限公司其它诉讼请求和被告王运才其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4317元，由原告负担2000元，被告负担2317元。反诉费1200元，原告负担50元，被告负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 周备忠
人民陪审员 牛占升
人民陪审员 尹 萧
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 赵佳佳