上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第612号
原告上海力通房地产经纪事务所。
法定代表人孙恩道。
委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人王文君，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告黄宗坚。
原告上海力通房地产经纪事务所与被告黄宗坚居间合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告上海力通房地产经纪事务所的委托代理郭韧、被告黄宗坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海力通房地产经纪事务所诉称：2013年2月，被告通过原告居间介绍，拟出售位于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称该房屋），并于2013年2月25日签署《房屋买卖协议》一份，协议第五条第四款约定，若其中一方违约，守约方同意将赔偿金的50%支付给中介方作为服务报酬。2013年2月28日，在原告的居间服务下，被告与买方签订《上海市房地产买卖合同》。事后，买方办理贷款，且办理了缴税审税环节。但被告以买方过户时间逾期为由不再出售房屋。后，被告与买方私下达成和解协议，买方赔偿原告18万元，双方解约。而根据双方签署的房屋买卖协议第五条第四款的约定，被告应将所获赔偿款的50%即9万元支付给原告作为服务报酬。原告多次催告被告履行付款义务，被告均不理会。故请求法院判令被告支付服务报酬9万元。
被告黄宗坚辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、被告出售房屋的价格是净到手的价格，被告也没有签过佣金确认书，不需要支付任何费用给原告；2、买卖协议是格式合同，所依据的条款是格式条款，应属无效；3、签订正式合同之后，原先买卖协议中违约责任的约定就已经被正式合同所替代，不存在原本约定的违约责任。正式合同中有中介费的相关约定，被告最终获得的违约金也是根据正式买卖合同，并非依照买卖协议；4、依据买卖协议，原告只能获得居间报酬，并不能获得违约赔偿。另外，被告不承担任何居间报酬的，也不是违约方；5、买卖最终是没有达成，中介不应获得报酬，最终原因是原告并未能为买家办好贷款。因为合同没有履行，被告还有其他的损失，比如律师费和仲裁费，而且买家的首付不足以偿还贷款，被告另付了20万元还清按揭贷款；6、被告不存在私下解除合同的情况，而是通过仲裁解决的，三方一起去办理了买卖合同的撤销手续，并退还了买家的房款等。
经审理查明：2013年2月25日，经上海田阳地产经纪有限公司居间，被告（甲方）与案外人（乙方）签订房屋买卖协议。该协议约定，甲方将系争房屋以232万元售予乙方（房东净到手），其中定金为5万元，于签订买卖合同当日／2013年3月15日之前支付房款108万元（含已付定金）、贷款支付122万元、交付房屋并办妥物业更名手续当日付2万元；双方同意原告按本协议内容签订网上买卖合同，并于2013年3月15日前依中介方通知至中介方签约中心签订该房地产的上海市房地产买卖合同；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的上海市房地产买卖合同，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为出售总价的2％；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的上海市房地产买卖合同，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为出售总价的2％；若其中一方违约，守约方同意将赔偿金的50%支付给中介方作为服务报酬。
2013年2月28日，原告（甲方）与该案外人（乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定经原告居间介绍，甲方将房屋出售给乙方。该合同补充条款（一）第14条约定，甲、乙双方若有任何一方未按照本买卖合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则分别按照合同第九、十条约定的违约金比例承担违约责任，同时由违约方承担中介方房屋总价2%的佣金。原告作为中介方在该合同上盖章。双方同时签订了补偿协议。
2014年1月22日，经上海仲裁委员会主持调解，被告与买受人达成调解协议，约定解除上海市房地产买卖合同和补偿协议、被告返还买受人90万元。因被告实际收取买受人的款项为108万元，故两者之间的差额为18万元。审理中，被告亦确认收到了该18万元。
上海田阳房地产经纪事务所出具说明，载明原告系该公司加盟店，以该公司名义对外经营房地产经纪业务、独立经营；该房屋居间业务系原告代理，报酬归原告所有；同意原告就该房屋提起诉讼，诉讼风险和收益都由原告承担。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。
以上事实，由房屋买卖协议、上海市房地产买卖合同、补偿协议、裁决书、说明以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
本案中，原告依据房屋买卖协议违约责任中第4条的约定，向被告主张所获赔偿金的50%作为服务报酬。被告则认为该条款为格式条款。对此，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一，本案的房屋买卖协议版本由原告提供，而该条款亦事先拟定好，且未与被告协商，未进行特别提示。第二，买卖协议及上海市房地产买卖合同均约定，违约方应赔偿房屋总价的2%给中介方作为服务费损失，原告可据此向违约方主张服务费损失。第三，无论买卖任何一方的违约情形导致合同无法成就的，原告均可依该条款主张超出其应得的服务费的报酬而无需付出任何额外服务。第四、赔偿金系守约方因合同相对方不履行合同或履行合同不符合约定而获得的赔偿，被告为此亦支付了相应的费用如律师费、仲裁费等，原告无权要求参与对赔偿金的分配。因此，本院认为该条款系格式条款，原告据此主张服务报酬，本院不予支持。
另外，依据买卖协议，被告应得的款项系净到手的款项，若买卖合同正常履行，则居间费用应由买受方负担。若原告依据违约方赔偿中介费损失的约定，则应证明系被告原因导致合同未能履行，而原告提供的证据又未能证明。故居间活动支出的必要费用也不应由被告承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告上海力通房地产经纪事务所的诉讼请求。
案件受理费2，050元，减半收取1，025元，由原告上海力通房地产经纪事务所负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年五月十六日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。