山东省淄博市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁03行终343号
上诉人（原审原告）淄博东源实业总公司，统一社会信用代码91370303164241679G。住所地，淄博市张店区金晶大道***号。
法定代表人耿庆睦，董事长。
委托代理人湛中卓，北京中卓律师事务所律师。
委托代理人耿兰英，女，1960年10月7日生，汉族，淄博东源实业总公司职工，住张店区。
被上诉人（原审被告）淄博市房产管理局，组织机构代码004224247。住所地，淄博市张店区人民西路***号**号。
法定代表人杨继明，局长。
委托代理人王娜，山东大地人律师事务所律师。
委托代理人王昌生，淄博市住房保障中心科长。
被上诉人（原审第三人）山东圣发置业有限公司，统一社会信用代码91370303768716735C。住所地，淄博开发区中路北。
法定代表人张恪，董事长。
上诉人淄博东源实业总公司因诉淄博市房产管理局不履行商品房预售监管法定职责一案，不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303行初51号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博东源实业总公司法定代表人耿庆睦、委托代理人湛中卓、耿兰英，被上诉人淄博市房产管理局负责人孙志杰、委托代理人王娜、王昌生到庭参加诉讼。被上诉人山东圣发置业有限公司（以下简称圣发公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告淄博东源实业总公司与第三人山东圣发置业有限公司于2005年1月11日签订《联合实施旧城改造建设项目协议书》，约定合作开发张店东二路35号（C号地块）、张店共青团东路31号（D号地块）项目。2008年1月16日，双方又签订《联合实施旧城改造建设项目补充协议书》。协议签订后，原告按约定将C、D两地块的土地使用权变更给第三人。第三人办理了一系列开工手续后对东源商住C区14号楼、5号商业楼开工建设。2009年4月27日，淄博市房屋置业服务中心、第三人、中国银行股份有限公司淄博分行三方就位于淄博市东源商住C区14号楼的预售款收存和使用的监管签订了《淄博市商品房预售款监管协议书》。2009年5月6日，第三人在中国银行股份有限公司淄博分行开设的商品房预售款监管专用账户被淄博市张店区人民法院依法冻结。2009年5月25日，经第三人申请，被告为第三人核发了淄（商品）房预售证第Y02100136Y02100139号商品房预售许可证。第三人预售淄博市东源商住C区14号楼房屋71套，房屋预售款1584.40万元。但第三人未将房屋预售款存入商品房预售款专用账户。被告进行调查并暂停涉案项目的商品房预售。2012年，被告委托山东博华有限责任会计师事务所对山东圣发置业有限公司开发的71套商品房预售款收支情况进行专项审计，报告结论为预售款共计收取1584.40万元，第三人用于预售项目的建设工程投资1665.99万元。2012年9月26日，原告与第三人双方法定代表人签署协议书：“……经多次协商，双方达成共识，对有关事项共同认可，并就相关问题达成协议如下：一、乙方预售房屋71户，预收款1584万元，乙方未存入监管账户，未进行专户专存，累计工程投入1665.99万元。……”。
2010年10月，原告向被告提出申请，要求被告对第三人的预售款履行法定监管职责，被告未予答复。后原告向法院提起诉讼，要求被告对第三人违法使用商品房预售款行为进行查处。法院于2015年10月28日作出（2011）张行初字第18号行政判决书，判令被告于判决生效之日起六十日内对监管第三人使用商品房预售款的行为向原告作出书面答复。该判决生效后，被告于2015年12月31日向原告作出《关于山东圣发置业有限公司使用商品房预售款情况的答复》:“……在商品房预售款监管过程中，因发现山东圣发置业有限公司未将预收款存入上述账户，监管人员多次对公司进行约谈并到项目现场检查督促要求公司整改，在公司未整改的情况下，我局于2009年7月23日暂停该预售项目的网签合同，并于2009年7月31日责令山东圣发置业有限公司作出说明并要求改正。之后，根据市政法委协调小组的要求，我局委托山东博华有限责任会计师事务所对山东圣发置业有限公司开发的该项目71套商品房预售款收支情况进行了专项审计。2012年7月9日，山东博华有限责任会计师事务所出具的审计报告结论为，涉案商品房预售款共收取1584.40万元，山东圣发置业有限公司用于预售项目的建设工程投资为1665.99万元。通过到现场调查，该项目已于2013年3月完工，小区内道路、景观、绿化、生活配套设施已经全部到位。综上情况，依据审计报告结论和工程建设进展，我们认为，山东圣发置业有限公司所收71套商品房预售款虽未存入预售款监管账户，但该公司用于建设工程投资大于收取的预售款，且该工程已完工，因此，不予处罚。特此答复。”原告对该答复不服，诉至法院要求判如所诉。
原审法院认为，《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。被告作为本市房产行政主管部门具有履行所辖区域内商品房预售监管的法定职责。法院已生效的行政判决判令被告对监管第三人使用商品房预售款的行为向原告作出书面答复，其所作涉案答复未超出上述判决指定的期限。加强商品房预售管理的目的是为维护商品房交易双方的合法权益。《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。第十四条规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。本案中，被告提交的证据能够证明，在涉案商品房预售款监管过程中，被告发现第三人未将商品房预售款存入监管账户后，对项目施工、销售等情况进行了调查，并暂停项目房屋预售，后委托会计师事务所对涉案商品房预售款收支情况进行了审计。根据审计报告结论，被告认为，第三人所收71套商品房预售款虽未存入预售款监管账户，但该公司用于建设工程投资大于收取的预售款。被告又至涉案项目现场调查，确认项目已完工，各种配套设施已经到位。根据上述情况，综合整个案情，法院认为，被告已履行了涉案商品房预售款的监管职责。其依据法院生效判决就预售监管的过程在答复中向原告作了说明，并基于监管过程中的一系列行为事实、涉案商品房的建设施工现状及预售资金监管目的的实现情况，决定不对第三人予以处罚，并将该处理结果答复原告，并无不当。原告称被告所作答复中依据的山东博华有限责任会计师事务所出具的审计报告，是被告与第三人蓄意伪造的“商品房预售款审计报告”，对此，原告提供的证据不足以证明其主张，且原告与第三人双方法定代表人对审计报告结论体现的内容在所签相关协议中已达成意见，原告并未否认协议的客观真实性。对其诉称的被告答复系捏造事实，弄虚作假，伪造证据的意见，法院不予采信。其诉称的被告故意隐瞒第三人预售商品房的套数、金额及工程成为“半拉子工程”的事实真相的理由，亦缺乏相应证据证实。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告淄博东源实业总公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告淄博东源实业总公司负担。
宣判后，原审原告淄博东源实业总公司不服，向本院提起上诉，请求撤销（2016）鲁0303行初51号行政判决，撤销被上诉人作出的《关于山东圣发置业有限公司使用商品房预售款情况的答复》，判令被上诉人重新作出行政行为，责成被上诉人责令第三人将涉案商品房预售款存入监管账户，同时责令第三人依法缴纳应缴税款并对第三人依法进行行政处罚。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，缺乏据以认定事实的证据。（一）原审认定“原告按约定将C、D土地变更给第三人”的事实认定错误。（二）原审判决对被上诉人依法必须、应当履行监管职责的履行时间和事后补救“履行”予以混淆，同样属于事实认定不清。1、上诉人认为被上诉人依法承担必须对商品房预售款彻底、全面的监管义务，事先监管、事中督促、事后追缴。2、第三人未将收入的1584.40万元预售款存入“三方协议预售款监管账户”，被上诉人的职责、职能没有丝毫履职与体现。3、被上诉人将错就错，将第三人违法私自收取预售款的行为予以掩盖，案件发生3年后才采取所谓的“委托审计行为”予以加深埋藏。（三）原审判决对市政法委协调会上签订“协议书”的事实与背景，没有充分调查，单独对部分内容断章取义，同样属于认定事实不清。该“协议书”各项条款都没有涉及对“审计报告”真实性和结论性的问题。原审判决对被上诉人伙同第三人凭空捏造的“事实”，庭审中并没有查证事实真相。（四）被上诉人举证的山东博华“预售款审计报告”不具有客观性、公正性、合法性。被上诉人将对第三人所谓的“投资审计报告”来充当“预售款审计报告”不合法，原审法院认为被上诉人已履行了涉案商品房预售款的监管职责是错误的。二、被上诉人严重违反“预售款监管”审计的法定程序。被上诉人没有按照《淄博市商品房预售款监管实施办法》第十五条法定程序和法定时间履行“预售款监管”审计的法定职责。被上诉人自发现第三人不将预售款存入“监管账户”至拖延履行委托审计，前后拖延履行监管职责的法定时间长达3年多，是严重的违法行为。三、在涉案“预售款监管责任”上，被上诉人滥用职权、玩忽职守。（一）被上诉人明知涉案房地产以及监管账户被人民法院查封、冻结这一事实，仍向第三人颁发预售许可证，是严重违法行为，是严重滥用职权的行为。（二）被上诉人滥用职权颁发“预售许可证”后，严重不履行对“预售款监管账户”的监管职责。综上，原审法院没有依法查明，为维护上诉人的合法权益，依法上诉，请求做出公正判决，判如所请。
被上诉人淄博市房产管理局答辩称，一、被上诉人的答复行为合法，要求撤销没有法律依据。因上诉人提起行政诉讼要求被上诉人履行商品房预售款行政监管职责，经法院判决后，被上诉人于2015年12月31日作出书面答复，并送达上诉人。被上诉人答复行为主体和程序合法，答复内容真实反映了履行监管职责的事实，答复时限符合生效法律文书的要求。二、对于涉案商品房预售款，被上诉人依法已经履行了法定的监管义务，上诉人要求重新作出行政行为，责令第三人将预售款存入监管账户，没有法律依据。2009年4月27日，被上诉人所属淄博市房屋置业服务中心与山东圣发置业有限公司、中国银行股份有限公司淄博分行三方就位于淄博市东源商住14号楼的预售款收存和使用签订了《淄博市商品房预售款监管协议书》。2009年5月25日，经第三人山东圣发置业有限公司申请，被上诉人向其核发了淄（商品）房预售证第Y02100136至Y02100139号商品房预售许可证。在商品房预售款监管过程中，因发现第三人山东圣发置业有限公司未将预售款存入上述账户，监管人员多次对第三人进行约谈并到项目现场检查督促要求公司整改，在第三人未整改的情况下，被上诉人于2009年7月23日暂停该预售项目的网签合同，并于2009年7月31日责令山东圣发置业有限公司作出说明并要求改正。之后，因上诉人与第三人合作开发纠纷一直未解决，根据市政法委协调小组的要求，上诉人委托山东博华有限责任会计师事务所对第三人山东圣发置业有限公司开发的该项目71套商品房预售款收支情况进行了专项审计。2012年7月9日，山东博华有限责任会计师事务所出具的审计报告结论为：涉案商品房预售款共收取1584.40万元，山东圣发置业有限公司用于预售项目的建设工程投资为1665.99万元。通过到现场调查，该项目已于2013年3月完工，小区内道路、景观、绿化、生活配套设施已全部到位。被上诉人的上述履行职责监管行为，符合《城市商品房预售管理办法》第四条、第十四条的规定，上诉人要求重新作出行政行为，再次责令第三人将预售款存入监管账户，没有法律依据。三、根据《城市商品房预售管理办法》第一条的规定，对商品房预售管理的目的是加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益。涉案房屋已经完工并交付使用，预售资金监管的目的已经实现，上诉人要求责令第三人将预售款存入监管账户已无实质意义。上诉人称被上诉人应追回第三人侵占的商品房预售款没有法律依据，不属于被告履行法定职责的范畴。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请查明事实，驳回其诉讼请求。
被上诉人山东圣发置业有限公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定“原告按约定将C、D土地变更给第三人”的事实认定正确。淄博市政法委应上诉人要求协调，第三人与上诉人签署的“协议书”是双方真实意思表示，原审判决认定事实清楚。二、被上诉人已经履行了监管职责。
各方当事人提供的证据与一审一致，已随卷移送本院。经庭审质证辩论，二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，2009年4月27日，被上诉人所属淄博市房屋置业服务中心与山东圣发置业有限公司、中国银行股份有限公司淄博分行三方就位于淄博市东源商住C区14号住宅楼的预售款收存和使用签订了《淄博市商品房预售款监管协议书》。2009年5月25日，经山东圣发置业有限公司申请，被上诉人淄博市房产管理局为该公司核发了东源商住C区14号住宅楼的商品房预售许可证。根据上述证据材料，当事人争议的商品房预售款只涉及东源商住C区14号住宅楼的预售款，与上诉人淄博东源实业总公司主张的5号商业楼并没有关系。当事人对山东圣发置业有限公司未将涉案房地产预售款存入指定监管账户的事实均予以认可，被上诉人淄博市房产管理局在发现山东圣发置业有限公司未将预售款存入监管账户后，对监管工程项目的施工、销售及预售款情况进行了调查处理，暂停了东源商住C区14号商品房的预售，并进行了商品房预售款的专项审计。被上诉人综合工程相关情况，认为山东圣发置业有限公司虽未将预售款存入监管账户，但工程投资大于收取的预售款，又基于涉案东源商住C区14号住宅楼的建设已经完工，部分购房户已经入住的事实，保障了购房户的合法权益，根据上诉人的申请进行了具体答复，并不予处罚圣发公司并无不当，被上诉人已经履行了涉案商品房预售款的监管职责。商品房预售资金监管是为了有足够的资金保证建设工程顺利竣工交付，维护商品房交易双方的合法权益，本案中东源商住C区14号住宅楼的建设已经完工，部分购房户已经入住，上诉人要求被上诉人履行责令山东圣发置业有限公司将预售款存入监管账户用于涉案工程建设的理由不能成立，本院不予支持。上诉人与山东圣发置业有限公司之间因合作协议引发的纠纷应通过民事诉讼等法律程序予以实质性解决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人淄博东源实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商利群
审 判 员 信德峰
代理审判员 于卫平
二〇一七年三月十日
书 记 员 冯 媛