浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬执异初字第2号
原告：王晓彬。
委托代理人：鲍常红，浙江明州律师事务所律师。
被告：华恒建设集团有限公司，住所地：宁波市海曙区盛海路66弄29号。
法定代表人：虞和定，该公司董事长。
委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。
委托代理人：吴通建，浙江文天律师事务所律师。
第三人：宁波迪赛胜丰置业发展有限公司，住所地：宁波市海曙区环城西路北段323弄75号。
法定代表人：王亦先，该公司董事长。
原告王晓彬与被告华恒建设集团有限公司（以下简称华恒公司）、第三人宁波迪赛胜丰置业发展有限公司（以下简称迪赛公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案，原告王晓彬的委托代理人鲍常红，被告华恒公司的委托代理人陈文泽、吴通建到庭参加诉讼，迪赛公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓彬起诉称：北京中协成建设监理有限责任公司是胜丰商贸园的监理单位，胜丰商贸园工程结束时，第三人迪赛公司尚欠北京中协成建设监理有限责任公司监理费74万元，由于第三人现金支付发生困难，提出用房屋抵偿。2014年6月11日，原告向第三人定购了位于宁波市青苹果商务广场72号612室房屋，建筑面积79.7平方米，单价为每平米10991.22元，房屋总价876000元，并签订了《胜丰商贸园定购单》。经北京中协成建设监理有限责任公司与第三人共同协商同意，将胜丰商贸园工程监理费70万元抵作首期房款，余款176000元在签订房屋买卖合同时一次性付清，并在《胜丰商贸园定购单》中明确。次日，原告支付了物业费，第三人将房屋交付给原告，原告已对该房进行装饰并入住。由于第三人迪赛公司内部发生矛盾，用于房产登记的房屋买卖合同至今未签订。2015年6月12日，原告获知宁波市中级人民法院执行局受理的（2015）浙甬执民字第125号强制执行一案的执行标的中包括了涉案房屋，提出执行异议，经法院审理后驳回了原告的异议。原告认为，涉案房屋系原告订购，房屋实际所有权人为原告。原告与第三人签订的《胜丰商贸园定购单》中，具备明确的房屋坐落地址、房号、面积、价格等房屋买卖合同的主要条款，应视为已签订了房屋买卖合同。原告虽然没有直接向第三人支付房款，但北京中协成建设监理有限责任公司与第三人达成以房抵债协议，应视为支付了相应的房款，同时，原告也已向北京中协成建设监理有限责任公司支付了相应的价款，应视为原告已支付了大部分的房屋价款，且房屋已于2014年6月12日实际交付了原告，房屋交付日期早于宁波市海曙区人民法院作出的裁定日期，尚未办理房产登记手续，系第三人原因，原告没有过错。请求停止对位于宁波市青苹果商务广场72号612室房屋的强制执行，并解除对该房的查封。
被告华恒公司答辩称：一、涉案房屋查封前，原告王晓彬从未与第三人迪赛公司签订正式的购房合同；二、原告仅提交了一份《胜丰商贸园定购单》，该定购单系事后补签，原告未与迪赛公司签订正式的商品房买卖合同，也未向第三人支付任何购房款，不可能作为购房合同当事人，故不享有购房合同当事人的权利；三、原告未办理涉案房屋的预告登记或正式的商品房转移登记手续。假设定购单为真，原告因未办理商品房预售合同备案手续，尽管不影响定购单的效力，但定购单项下涉案房屋的所有权未实际转移，依法不发生物权变动的效力，故原告并未取得涉案房屋的所有权。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实的依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人迪赛公司未作答辩。
为证明自己的主张，原告提供了如下证据：
证据1.（2015）浙甬执异字第14号执行裁定书一份，拟证明原告向法院提起案外人执行异议之诉符合相关法律规定；证据2.《建设工程委托监理合同》、《胜丰商贸园工程建设监理补充合同》各一份，拟证明北京中协成建设监理有限责任公司系胜丰商贸园工程的监理方；证据3.《胜丰商贸园定购单》、情况说明各一份，拟证明原告向迪赛公司定购了青苹果商务广场72号612室房屋，房屋总价为876000元，及原告已支付700000元房款的事实；证据4.宁波美屋物业管理经营有限公司出具的证明一份、物业费发票一份，业主交付物品领用登记表复印件一份，拟证明原告已实际占有涉案房屋及支付物业管理费。
被告华恒公司提交了“中国宁波住宅与房地产网”查询打印件一份，拟证明涉案房屋性质为商业与办公用房，并非用于居住。
经质证，被告华恒公司对原告提交证据材料的意见如下：1.对证据1的真实性没有异议；2.对证据2，第三人迪赛公司与北京中协成建设监理有限责任公司签订的合同真实性无法确认；3.对证据3，对定购单的真实性有异议，存在事后补签的嫌疑，该定购单上也没有第三人的公章；4.对证据4，认为物业费发票不能证明房屋是原告所买的事实，对登记表及情况说明的真实性均有异议。
原告对被告提交证据材料的真实性没有异议，但认为房产公司借用商住楼的名义，实际上是作为住宅在销售，业主的物业费及水电费都按住宅缴纳。
综合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认定：
1.对原告王晓彬提交的证据材料的认定：被告对原告提供的证据1没有异议，本院予以认定；对原告提交的证据2，由于工程建设需要监理，原告的提供的监理合同及补充合同均系原件，故本院对北京中协成建设监理有限责任公司系胜丰商贸园工程的监理单位的事实予以认定；对原告提交的定购单，因真实性不能确定，被告的异议成立；对原告提交的证据4，本院确认涉案房屋现由原告王晓彬占有使用。
2.对被告提交的证据材料：本院认为，从“中国宁波住宅与房地产网”载明可确认涉案房屋性质为商业与办公用房，系非住宅房屋。
经审理，本院认定事实如下：
被告华恒公司与第三人迪赛公司建设工程施工合同纠纷一案，因商事仲裁需要，原告华恒公司向宁波市海曙区人民法院提出财产保全申请，宁波市海曙区人民法院于2014年11月28日作出（2014）甬海保字第33号民事裁定书，于2014年12月8日先后对第三人迪赛公司名下的宁波市青苹果商务广场72号17-7等61套房屋进行了查封。2015年4月28日，宁波仲裁委员会作出（2014）甬仲裁字第201号裁决书，因第三人迪赛公司未履行义务，华恒公司向本院申请强制执行。2015年6月4日，华恒公司请求依法对被执行人名下查封的房屋进行拍卖，拍卖所得款项用于偿还拖欠的工程款及延期付款利息、延期支付进度款利息损失和仲裁费用。执行中，原告王晓彬以被查封的位于青苹果商务广场72号612室房屋系其所有为由提出异议。2015年8月24日，本院作出（2015）浙甬执异字第14号执行裁定书，驳回王晓彬的异议。
另查明：北京中协成建设监理有限责任公司是胜丰商贸园的监理单位，业主即第三人迪赛公司。原告王晓彬与第三人迪赛公司之间并未就涉案房屋签订正式的书面购房合同，原告持有《胜丰商贸园定购单》系一式四联中的第一联，未盖公章。该定购单对房屋地址、房号、面积、价格等均有标明。其中备注栏内“抵监理费700000元，另176000元于可办理过户手续时一次性付清”的字样系手书。原告王晓彬未提供支付购房款的凭证，其现在实际使用涉案房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告王晓彬与第三人迪赛公司之间的关于宁波市青苹果商务广场72号612室房屋的《胜丰商贸园定购单》，因该定购单的真实性无法确认，且未签订原告与第三人及北京中协成建设监理有限责任公司三方协议，亦未直接向第三人支付购房款，更未提供其向北京中协成建设监理有限责任公司支付购房款的凭证。故原告要求停止对涉案房屋强制执行并解除查封的诉讼请求不符合上述司法解释中关于人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，原告王晓彬的请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告王晓彬的诉讼请求。
本案诉讼费人民币10800元，由原告王晓彬负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，按上诉请求金额预缴上诉案件受理费10800元（具体金额由浙江省高级人民法院确定，多退少补），户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，开户银行：农业银行杭州市西湖支行，账号：19000101040006575401001。逾期不交，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 钱轶钢
审 判 员 陆慧慧
审 判 员 董俊慧
二〇一五年十二月十日
代书记员 杨丽丽