吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民二再字第3号
再审申请人（原审原告）：抚松县疾病预防控制中心，住所地：抚松县。
法定代表人：柳耀远，系主任。
委托代理人：马光泉，吉林鹏诚律师事务所律师。
再审被申请人（原审被告）：刘兴元，男，汉族，农民，住抚松县。
原告抚松县疾病预防控制中心与被告刘兴元房屋租赁合同纠纷一案，原经本院于2012年11月20日作出（2012）抚民二初字第10号民事判决，已经发生法律效力。2014年8月29日，原审原告抚松县疾病预防控制中心向本院申请再审。经本院审判委员会讨论，于2014年9月3日作出（2014）抚民二监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原审原告抚松县疾病预防控制中心的委托代理人马光泉到庭参加诉讼。原审被告刘兴元经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原审时诉称，2000年5月6日，原告与周宇峰签订“耳房租赁合同”。将原告所有的位于抚松大街县卫生局和县工商局之间的耳房（3.18米×7.27米=23.12平方米）租赁给周宇峰，作为营业场所。后周宇峰转租给被告。2005年7月6日，原告与被告签订“房屋维修协议”，约定：原告将卫生局大楼南侧耳房租赁给被告使用，因房屋年久失修，经常漏雨，由被告维修，费用由被告垫付。被告在维修过程中，未经原告同意，将耳房翻盖并与原工商局的房屋连为一体。现提起诉讼，请判令：一、被告返还占用原告的位于抚松大街县卫生局和县工商局之间的耳房3.18米×7.27米=23.12平方米；二、交付五年的房租98,800.00元（从2007年1月1日至2011年11月，每月1,600.00元；从2011年12月至返房日止，每月3,000.00元）。
被告原审时辩称，原告所述没有事实和法律依据。一、原被告之间不存在租赁关系。二、原被告于2005年7月6日签订的协议书约定不明确，无法确认原被告之间租赁关系存在的内容。三、没有证据证明原告所主张的构筑物客观存在。四、原告诉称的构筑物假设存在，也没有合法的审批手续，属于违法建筑，不应受到法律的保护。综上所述，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原审查明：2000年5月6日，原告前身抚松县卫生防疫站与案外人周宇峰签订“抚松县卫生防疫站耳房租赁合同”，防疫站将其办公楼南侧建筑的一处耳房（3.18×7.27＝23.12平方米）出租给周宇峰，租赁期限从2000年5月6日至2005年5月7日止，每月租金600元。租赁期间，周宇峰将该耳房转租给被告刘兴元，原抚松县卫生防疫站亦更名为抚松县疾病预防控制中心，被告利用上述租赁的耳房经营“御香鸡店”，并按周宇峰所签租赁合同所定租金标准向原告履行承租人义务。2003年9月6日，被告与抚松市场有限责任公司签订房屋买卖协议书，将座落在原抚松县工商局办公楼下西门洞以北建筑面积19.25平方米门市房（打字社）出售给刘兴元，总价款为13万元。被告购买的抚松市场有限责任公司的耳房与被告承租原告用于经营“御香鸡店”的耳房南北隔墙相连。被告在转租的上述耳房租期届满后的2005年6月8日，以其个人为建设单位名义向当时的抚松县建设局提交建筑面积为42.35平方米门市房屋的装饰（维修）工程规划申请。2005年7月6日，原告与被告签订了以耳房租赁及修缮为内容的协议书。内容为：1、维修费用由乙方垫付，维修费用本着厉行节约一切从简的原则。2、维修期间的一切施工手续由乙方负责。3、维修施工期间及施工结束后，因房屋质量所产生的一切后果由乙方负责。4、因维修房屋和国家有关政策法规相抵触所产生的后果一切由乙方负责”。2005年7月10日，城建规划主管部门作出“同意原房屋面换面维修”的审批意见。被告随后将其从原告处租赁的耳房与从抚松市场有限责任公司购买的耳房一并拆除，翻建成二层楼房。被告租赁原告耳房期间，2006年以前的租金已经付清。2007年以后，被告曾要求用其翻建房屋时原耳房土地面积以上建筑物所进行的投资抵顶相应房租，因原告对被告所述其应分摊的合理数额提出质疑，双方协商未果，此后，被告未再支付租金。原告出租的自述使用面积为23.12平方米（3.18米×7.27米）的耳房系未取得建设工程规划许可证而私自建设的。至2005年7月被被告拆除前，仍未取得建设工程规划许可证，亦未获得主管部门批准建设手续。原告诉前多年，抚松县人民政府已为原告在抚松镇北新区另行划拨了一块土地，原告新建一处办公楼早已投入使用。原址办公楼由抚松县卫生局使用。现今，原告原址办公楼已被拆除，原址所占土地面积，经抚松县城建规划部门规划，抚松县北岗鸿泰综合市场有限公司拟在此开发建设“新天地购物中心”综合楼。
本院原审认为，原告向被告出租的耳房系未取得建设工程规划许可证而私自建设的。至2005年7月被被告拆除前，仍未取得建设工程规划许可证，亦未获得主管部门批准建设手续。在被告将上述耳房连同其自购的其他房屋拆除在原址翻建为二层楼房时，原告同样未就原址翻建取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定原、被告之间签订的协议书无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告双方于2005年7月6日签订的协议书未体现出租金给付标准及支付方式内容，事后亦未达成补充协议。庭审中，原告方自述“我们2000年5月6日与周宇峰签订的合同是每月600.00元，刘兴元的租金是延续下来的。一年一结算”，但原告起诉时并非要求按照600.00元∕月的标准支付，而是要求按1,600.00元∕月标准支付，于法无据，不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告出租给被告的耳房，因出租后已被被告连同购买的其他房屋一并拆除翻建，原物已不存在，现已无法返还。此外，本院调取的原告地籍档案中宗地图标示的办公楼南侧墙体与案外人抚松县抚松市场有限责任公司北侧土地界线之间间距仅为1米距离，但原告以其耳房出租时临抚松大街一侧墙体长度为3.18米为由不予认可，原告庭审中自述原耳房使用面积为23.12平方米，称建筑面积数据不清，所以，本院无法认定翻建后被告占用原告土地面积的数据情况，亦无法参照合同约定的租金标准判令被告支付合理土地占用使用费作为损失赔偿。原告可在掌握有关证据后另行处理。被告委托代理人向法庭提供的装饰（维修）工程规划申请审批表，只能够证明被告向城建规划部门申请的事项是房屋屋面维修，城建规划部门审批的事项亦是同意原房屋面换面维修，而非批准改、扩建，不能证明翻建房屋得到了行政主管机关的许可。被告委托代理人向法庭提供的刘兴元申请维修房屋时规划部门绘制的房屋现状位置平面图，其上标注的待维修两处房屋的有关数据，与土地管理部门的土地档案有关各方的宗地图标注的数据不符，不具有权威性、科学性，不能作为其上记载数据真实有效的证据采信。原告系事业单位，原址办公楼所用土地系通过国家划拨方式取得。本案诉讼期间，原告原址办公楼已被拆除，原址所占土地面积，经抚松县城建规划部门规划，有关部门批准，抚松县北岗鸿泰综合市场有限公司拟在此开发建设“新天地购物中心”综合楼，原用土地的使用权自然应由国家无偿收回，另行出让。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，原告对其原址办公楼的所有权已因事实上的拆除而消灭，对原址办公楼的土地使用权亦应同时消灭，原告基于原有土地使用权坚持主张土地使用权益，已无法律依据，其要求返还原建耳房所占用的相关土地面积的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照前述法律、司法解释及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，判决：驳回原告抚松县疾病预防控制中心的各项诉讼请求。案件受理费2,270.00元，由原告抚松县疾病预防控制中心承担。
原审原告申请再审的理由为：1、原审判决适用法律不当，租赁合同被判决无效后，刘兴元应当返还原租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原审判决中也适用了这一条款，根据这一条款，原告出租的房屋被承租人拆除翻建，原告无过错，被告无合法手续翻建房屋，导致原告财产损失，而原审判决中并没有判决被告返还原物或折价赔偿。2、租赁房屋预期可得利益损失没有保护。租赁房屋被拆迁翻建后，被告未向原告交纳房租，原房屋存在可以按期获得租金，因原房屋被毁，预期可得利益损失被告应当赔偿。
原审原告再审陈述与其再审申请书内容一致。
原审被告再审未答辩，亦未到庭参加诉讼。
再审查明的事实与原审基本一致。
另查明：诉争耳房最开始由县卫生局所建，产权属于卫生局，后来由原审原告经营。2003年原审原告经城建规划及国家拨款等方式又在抚松镇北新区新建办公楼，并于2004年迁至新办公楼内，原址办公楼由卫生局、妇幼保健站使用。2005年原审原告将原址办公楼的房屋所有权证和土地使用权证交给了县卫生局。2008年7月经县政府同意，卫生局、妇幼保健站共用的办公大楼异地重建，后与杨仁军在抚松镇北新区所建的楼房（法院对过）进行置换。2012年10月卫生局和妇幼保健站迁至北新区新址办公楼。
抚松县北岗鸿泰综合市场有限责任公司、抚松县杨泰房地产开发有限责任公司的企业法定代表人均为杨仁军，“抚松新天地购物中心”由其开发建设。2014年6月4日刘兴元以抚松县杨泰房地产开发有限责任公司施工作业致其经营的“御香鸡店”房屋出现裂痕为由诉至法院要求赔偿损失及恢复原状，在该案卷宗中，抚松县城建监察大队于2013年8月10日《关于抚松县新天地购物中心建设工程要求拆除项目区域内建筑物的答复》体现，抚松县杨泰房地产开发有限责任公司向抚松县城建监察大队要求拆除项目区域内的建筑物“御香鸡店”，抚松县城建监察大队给该公司的建议中体现“因原卫生局办公楼耳房及土地使用面积置换于你公司，属你公司所有，应由你公司直接向法院起诉，索要卫生局原办公楼耳房及土地使用面积”。在该案中，抚松县疾病预防控制中心、抚松县北岗鸿泰综合市场有限责任公司、抚松县杨泰房地产开发有限责任公司三家还于2014年7月14日共同盖章出具了证明一份，证明内容为：“抚松县妇幼保健站（产权人：抚松县疾病预防控制中心）与抚松县北岗鸿泰综合市场有限责任公司、抚松县杨泰房地产开发有限责任公司置换办公综合楼，原妇幼保健站办公楼建筑物南侧外约1.01米的土地含在置换范围内，土地同时归属抚松县北岗鸿泰综合市场有限责任公司、抚松县杨泰房地产开发有限责任公司。”2014年10月4日、5日，刘兴元经营的“御香鸡店”被拆除，拆除前抚松县杨泰房地产开发有限责任公司和刘兴元在抚松县住建局的主持下达成了协议。
以上事实有本院询问原审原告的法定代理人柳耀远的笔录、（2014）抚民一初字第498号刘兴元诉抚松县杨泰房地产开发有限责任公司物权保护纠纷一案卷宗中的相关材料、再审中原审原告委托代理人的当庭陈述及质证意见等予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。虽然原审原告要求原审被告返还租赁物，但原审原告并没提供诉争标的物现在仍归其所有的证据，而抚松县城建监察大队《关于抚松县新天地购物中心建设工程要求拆除项目区域内建筑物的答复》体现，原审被原要求返还的耳房及土地使用面积已置换于抚松县杨泰房地产开发有限责任公司；由原审原告与开发建设单位共同盖章出具的“证明”也证实诉争耳房的土地使用面积含在置换面积之内，土地使用权归属于抚松县北岗鸿泰综合市场有限责任公司和抚松县杨泰房地产开发有限责任公司；2014年10月国庆长假期间，该耳房因使用人刘兴元与开发商单位达成协议后被拆除。原审原告的委托代理人对上述证据及事实均未提出反驳证据，本院予以确认。因诉争耳房及土地已被置换用于开发建设“抚松县新天地购物中心”，原房屋的所有权和土地使用权已发生转移并在其后被拆除，故原审原告要求原审被告返还租赁物的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原审原告要求原审被告给付诉争耳房租金的问题。诉争耳房从建成至拆除前始终未取得建设工程规划许可证，属违法建筑，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该耳房的房屋租赁合同无效。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但2005年5月7日原抚松县卫生防疫站与案外人周宇峰之间的耳房租赁合同到期后，防疫站与刘兴元并没有签订耳房租赁合同，双方只是于2005年7月6日签订了一份关于同意刘兴元维修耳房的协议，其后双方亦再未签订补充协议对该耳房的租赁期限、租金标准、租金给付方式等进行约定，直至2012年耳房面临拆除之际，原审原告才向本院主张权利，并要求原审被告给付该耳房的租金从2007年1月1日至2011年11月每月租金按1,600.00元计算、从2011年11月至返还房屋之日止每月租金按3,000.00元计算，但对该主张并未提供证据证明，故其主张不能得到本院的支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
维持本院（2012）抚民二初字第10号民事判决。
原审案件受理费2,270.00元，再审公告费600.00元，由原审原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 滕爱节
人民陪审员 李春丽
人民陪审员 李凤娟
二〇一五年三月十三日
书 记 员 崔黎黎