广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛三法民二初字第13号原告：朱冬梅，女，汉族，住佛山市三水区。身份证号码：×××0022。被告：邱飞，男，汉族，住佛山市三水区。身份证号码：×××0338。被告：陈雪敏，女，住佛山市三水区。身份证号码：×××0320。第三人：广东电网有限责任公司佛山三水供电局，住所地：佛山市三水区。负责人：何山。委托代理人：谭建彬、潘洁颜，广东雅业律师事务所律师。原告朱冬梅诉被告邱飞、陈雪敏及第三人广东电网有限责任公司佛山三水供电局（以下简称“供电局”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员郭赤戈适用简易程序于2015年1月22日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告朱冬梅、被告邱飞以及第三人的委托代理人谭建彬到庭参加了诉讼，被告陈雪敏经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月初，原告计划开设一间餐厅，经房屋中介介绍，原告认识了夫妻关系的两被告，从两被告处得知其自称拥有一处位于三水区××××路变电站旁约400平方米的土地的出租权，并带原告实地察看土地。2013年7月13日，原告与被告邱飞签订《土地租赁合同》，并按合同约定向两被告缴纳了7200元保证金，被告声称拥有康岗南路土地的出租权，租期四年，每月租金7200元，土地租赁押金14400元，并附被告邱飞签认的地块红线图，被告邱飞以此向原告保证其对土地拥有出租权。2013年8月初，原告计划对所租赁的康岗南土地进行装修施工时发现该土地没有水电供应，于是要求被告提供，否则要求退还土地收回保证金。被告不愿提供水电，也拒绝退还保证金，称可以从其山下的“永利士多”接驳用水用电，但要求原告租赁士多，原告迫于无奈只好于2013年8月13日向两被告交纳押金14400元，而所交的7200元保证金则自动转为2013年9月的租金。双方于8月20日签订《士多租赁合同》，约定每月租金1200元，押金1200元，以解决租赁用地上开设餐厅的水电问题。原告租赁上述两处土地后于2013年9月开始进行装修，因应餐厅的需求装修了厨房、卫生间，搭建了房屋、铁棚、雨篷，还安装了霓虹灯、购置了台椅、空调、音响等设备，共投入装修费用共319350元。装修完成后，原告在办理营业执照过程中，由于所处土地没有门牌，而被告又不能出具土地使用权证，所以原告不能办理营业执照，于是原告再次要求被告依合同退款，被告即提出由其托人代办，但要求原告支付办证费2200元。2014年1月14日，原告支付了2200元后取得了“花果山餐厅”营业执照。2014年中旬，原告在经营过程中突然有自称是第三人公司的业务员前来要求原告搬离租赁土地，称该土地是其公司所有。于是原告开始向被告追问情况是否属实，被告断言否认。2014年10月20日，原告与案外人陈枝华协商转让餐厅，但在双方签订协议后计划履行时，陈枝华突然告知取消合同，原因是经查被告对租赁土地不拥有合法使用权。原告得知情况后立即至国土局查询，最后查实两被告对租赁给原告的土地不拥有合法的使用权，实际上是本案第三人的土地。原告认为两被告合谋欺诈，其故意隐瞒了真实情况，诱使原告作出了错误的意思表示，故原被告间签订的两份租赁合同依法属于无效合同，两被告依法应赔偿原告的损失。故诉请法院判令：1、确认原告与邱飞于2013年7月13日签订的《土地租赁合同》无效；2、确认原告与两被告于2013年8月20日签订的《士多租赁合同》无效；3、两被告连带返还两份合同的押金15600元，返还全部租金101200元，及计算至起诉之日止的利息6506.67元；4、两被告连带赔偿原告损失321550元（办证费2200元、装修费319350元），及计算至起诉之日止的利息22650.49元；5、本案诉讼费用由两被告承担。被告邱飞辩称：1答辩人依法依约均不承担返还租金和赔偿被答辩人的责任。2、被答辩人无故单方面终止合同，要求其赔偿答辩人因此带来的损失。3、答辩人要求被答辩人恢复土地原建筑物，补交所欠水电费1630元和合同期内余下的租金。4、被答辩人的花果山餐厅自合同签订日起，因自身经营不善，在2014年11月30日不通知答辩人的情况下自行搬拆餐厅，还严重破坏了答辩人建设的土表、星板和墙壁。5、士多的合同是后来被答辩人另行与答辩人签订的，自2014年10月1日起没有交租至今，也没有办理合同终止。因此造成了答辩人的损失，每月要向士多屋主交租金。被答辩人自2014年10月1日起开始就一直没有交过租金，依租赁合同的约定已构成违约，答辩人可追究其责任。答辩人认为1、被答辩人在没有征得答辩人同意的情况下，是不能将租赁合同转让的。2、被答辩人将餐厅转让给陈枝华的时间是2014年10月20日，因被答辩人此时已经没有交租超过20天，答辩人可单方解除与被答辩人的租赁合同。3、被答辩人与陈枝华的转让是虚假的。本案的两份合同，属有效合同。士多的租赁合同是案外人萧永权的二十多年自有屋；另一份租赁合同的土地是答辩人与三茂铁路签订的，答辩人曾向供电局了解过权属，并没问题。所以上述两合同不存在欺诈行为，乃属被答辩人为自己违反合同、终止合同的措词。请求依法驳回被答辩人的请求。第三人供电局辩称：本案涉案土地的权属属于我方，因此我方要求被告与原告返还土地及房产并恢复原状。我方从未向被告或者原告出租涉案土地，对我方土地被占用所导致的损失，我方保留起诉相关当事人的权利。原告在诉讼中提交了以下证据：1、被告及第三人主体资格资料，证明被告及第三人的诉讼主体资格。2、《土地租赁合同》1份，证明2013年7月13日原、被告签订租赁合同并约定了相关的权利义务，合同签订当日原告缴纳了7200元保证金，该保证金后来转为2013年9月份的租金。3、《士多租赁合同》1份，证明2013年8月20日，原告与被告签订士多租赁合同，用以向上述租赁的土地提供水电。4、《场地租赁合同》1份，证明被告向原告宣称其拥有土地的出租权。5、自编证明1份，证明被告在为原告办理营业执照时出具给原告的证明，并承诺土地没有问题，愿意承担一切责任。6、《界址点成果表》1张，证明被告对租赁给原告的土地不拥有合法使用权，该土地的使用权属于本案的第三人。7、押金收据，土地及士多租金收据25张，证明被告共收取原告押金15600元，租金101200元。8、工程预结算表2份及收款收据10张，证明原告为装修餐厅，共支出319350元。9、花果山餐厅营业执照1份、办证费收据1张，证明被告通过中介公司为原告办理营业执照并收取了办证费2200元。10、花果山餐厅转让协议、解除协议，证明原告拟出让餐厅，但转让过程中被受让人告知原告餐厅土地使用权存在问题，导致转让失败，造成了原告的预期利益损失。11、证人证言，证明涉案土地权属人系本案第三人，而非被告邱飞。12、利息计算表，是相关利息计算的方法。被告邱飞在诉讼中提供了以下证据：1、士多的营业执照，证明士多具有营业执照且士多一直在使用，现原告无故终止本案涉案租赁合同。2、照片1张，士多所在位置的土地权属并不属于本案第三人，可到现场查看。3、照片2张，证明涉案的餐厅于2014年11月份被拆除。第三人在诉讼中提供了以下证据：国有土地使用权证、测绘图、三水新达测绘公司测绘资质证书、花果山餐厅地形图、涉案土地的地形图，证明涉案土地的权属人系供电局。根据本案证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：2013年7月13日，原告与被告邱飞签订《土地租赁合同》，合同约定被告邱飞将位于佛山市三水区西南街道康岗南路面积400平方米的土地出租给原告，租期为2013年9月1日至2017年9月1日；租金为每月7200元等内容。被告并向原告出示了《场地租赁合同书》、《自编证明》等材料，以此证明对出租的土地拥有合法的使用权。签订合同后，原告入场准备装修时发现该土地没有供应水电，须从附近的士多店接驳，故原告再次与被告邱飞及陈雪敏签订《士多租赁合同》，约定租期为2013年8月20日至2017年8月20日；每月租金1200元等合同内容。上述两份合同签订后，原告分别向被告方缴交了押金14400元、1200元。随后，原告方在承租的土地上开办“花果山餐厅”，支出装修费用319350元、支出办证费2200元，并进行了营业。在营业的过程中，第三人供电局的工作人员曾告知原告其经营的土地的权属有问题，并要求原告方搬离，原告随后至国土部门查证，发现被告邱飞并不具有出租土地的权利，为了避免更大的损失，原告方于2014年11月自行拆除“花果山餐厅”。查明，涉案两份租赁合同的土地权属属于本案第三人供电局，被告方并不具有使用该土地的权利，也不享有出租的权利。在上述租赁合同的履行期间，原告方向被告方缴交了场地租金86400元、士多租金14800元。并查明，被告邱飞与被告陈雪敏系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权订立合同后取得处分权的，该合同有效”，在本案当中，被告方将其不拥有处分权的土地及士多出租给原告，故该两份租赁合同为无效合同，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，被告方在租赁期间向原告方收取的押金15600元及租金101200元，应当向原告返还；并赔偿原告因装修而损失的费用319350元及办证费2200元及相关利息，原告对利息的计算准确，本院予以认可。被告陈雪敏与被告邱飞系夫妻关系，上述债务在两被告婚姻关系存续期间产生，且被告陈雪敏亦不能证明上述债务属被告邱飞个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故被告陈雪敏依法应对原告的债权承担连带清偿责任。被告陈雪敏经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱冬梅与被告邱飞2013年7月13日签订的《土地租赁合同》无效；二、确认原告朱冬梅与被告邱飞、陈雪敏2013年8月20日签订的《士多租赁合同》无效三、被告邱飞、陈雪敏须于本判决生效之日起十日内共同向原告朱冬梅返还押金15600元、租金101200元以及利息6506.67元；四、被告邱飞、陈雪敏须于本判决生效之日起十日内共同向原告朱冬梅赔偿321550元以及利息22650.49元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即4156元、诉讼保全费2820元，共计6976元，由被告邱飞、陈雪敏负担。该款原告已向本院预交，被告方应直接给付原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭赤戈二〇一五年三月二日书记员  范晓瑜