广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0107民初106号
原告王会，男，1979年6月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人徐新民，广西中司律师事务所律师。
被告吕国华，女，1956年4月1日出生，汉族，户籍所在地南宁市。
原告王会与被告吕国华民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告王会及其委托代理人徐新民到庭参加诉讼。被告吕国华经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王会诉称：原、被告经朋友介绍认识，被告因投资房产物业和购车等需要资金，陆续向原告借款。起初被告向原告借款300000元作为解决购房贷款资金周转，双方于2014年5月9日签订抵押借款合同，约定借款期为2014年5月16日至2014年11月15日，借款月息2%，被告将青秀区仙葫大道中3号万正假日风景四期9号楼1单元7层1-701号房作为抵押担保。合同签订后，原告将300000元借款交付被告，双方于2014年5月15日办理了房产抵押登记手续。而后在实际履行付息过程中，被告仅支付了第一个月的利息，之后开始拖欠。2014年7月13日，被告又向原告借款100000元，约定借期六个月，月息2%。原告交付该笔借款后，被告又以各种理由拖欠偿还本息。经原告多次催告，双方于2015年5月13日结算，被告尚欠原告460000元本息未还。被告当日重新出具了一份借款金额为460000元的借条，约定借期六个月，从2015年5月13日至2015年11月12日，按月息3%支付利息，并用前述房产作为借款抵押。重新出具借条后，被告仅按新借条支付了三个月利息，之后再次拖欠并失去联系，原告不得已向派出所报案，在派出所民警协调下，被告2015年12月13日在南宁市中山派出所签订协议还款书，但是之后被告继续失联。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告借款本金460000元；2、被告支付借期内拖欠利息（以460000元为基数，按月息2%从2015年8月13日计至2015年11月12日）；3、被告支付原告逾期利息（以460000元为基数，按月息2%从2015年11月13日计至借款清偿之日）；4、原告对拍卖青秀区仙葫大道中3号万正假日风景四期9号楼1单元7层1-701号房所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。被告吕国华未作答辩。
经审理查明：2014年5月9日，被告向原告借款300000元，双方签订抵押（借款）合同，约定借款期限从2014年5月16日至2014年11月15日，借款利息按月息2%计付，被告将青秀区仙葫大道中3号万正假日风景四期9号楼1单元7层1-701号房作为借款抵押担保。签订合同后，原告交付了借款，双方办理了房产抵押登记。2014年7月13日，被告再次向原告借款100000元，原告通过银行转账向原告支付了96500元，现金交付3500元。
2015年5月13日，原、被告经结算重新签订一份借条，载明被告向原告借款460000元，借期为六个月，从2015年5月13日至2015年11月12日，按月息3%支付借款利息，被告用仙葫大道万正假日房产作为抵押。签订借条后，被告仅支付了三个月利息，之后再未还款。
2015年12月13日，原、被告在南宁市中山派出所签订协议还款书，就460000元还款问题进行协议，被告承诺分期两个月归还。签订该协议还款书后，被告仍然没有还款。
另查明：南宁市青秀区仙葫大道中3号万正·假日风景四期9号楼1单元7层1-701号的房屋所有权人为被告，房屋产权证号为邕房权证字第××号，该房先后分别抵押给中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行及原告并办理了抵押登记，约定期限均至注销日止。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告吕国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。被告曾向原告借款400000元，有借条、转账凭单及房屋他项权证佐证，现从原借款本金、期限、约定利息及双方重新签订的借条金额看，未超过上述法律规定，故原告主张被告返还460000元本金并以该数额为基数继续计算利息合法有据，本院予以支持。由于双方在460000元借条中约定的月息3%超过法律支持的上限，现原告调整为以月息2%计算拖欠利息及逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。故被告应向原告返还借款460000元，并以460000元为基数，按年利率24%从2015年8月13日起计息至借款偿付完毕之日。关于抵押担保的问题，被告自愿以南宁市青秀区仙葫大道中3号万正·假日风景四期9号楼1单元7层1-701号作为本案借款抵押担保，同时办理了房屋抵押登记，该抵押权合法有效，本院予以确认，据此，原告对南宁市青秀区仙葫大道中3号万正·假日风景四期9号楼1单元7层1-701号折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第五十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十八条之规定，上述抵押房产先后向案外人中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行和原告办理登记抵押，原告的抵押权登记顺序在中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行后，故原告只能就抵押房产价值超出中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行的抵押担保债权的部分享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕国华偿还原告王会借款本金460000元；
二、被告吕国华向原告王会支付利息（计算方式：以460000元为基数，按年利率24%从2015年8月13日起计息至借款偿付完毕之日）；
三、原告王会对拍卖、变卖南宁市青秀区仙葫大道中3号万正·假日风景四期9号楼1单元7层1-701号房所得价款超出中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行的抵押担保债权部分享有优先受偿权。
案件受理费8860元、保全费3070元、公告费350元，合计12280元（原告已预交），由被告吕国华负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××28）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 顾能娜
人民陪审员 张有德
人民陪审员 梁鸿辉
二〇一六年十月十一日
书 记 员 陈壹仟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第七十八条同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。