辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终6273号上诉人（原审原告）：于康，男，1973年11月2日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：李连斌，辽宁大东律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斯贻，辽宁大东律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：大连万达商业地产股份有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区长江路539号。法定代表人：丁本锡，该公司董事长。委托诉讼代理人：单崇岳，辽宁华爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪，辽宁华爵律师事务所律师。上诉人于康与上诉人大连万达商业地产股份有限公司（以下简称大连万达公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于康的委托诉讼代理人李连斌、杨斯贻，上诉人大连万达公司的委托诉讼代理人单崇岳、唐雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于康上诉请求：撤销原判第四项，改判增加支持上诉人2013年4月26日至起诉时的经济损失，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定事实的论述中对原告主张2013年4月26日起至2016年10月26日的损失赔偿认定为利息损失，认为应自上诉人向被上诉人主张解除劳动合同返还款项，而被告拒不返还之日起计算，称上诉人未提供证据证明在法院审理此案之前已向被上诉人提出过解除合同返还款项的主张，故法院以法院收到起诉书之日时以及当庭增加诉讼请求解除《车位有偿使用协议书》时分别计算1200万房款及104万车位款利息损失。上诉人在诉讼请求中所要求的2013年4月26日起至2016年10月26日的损失赔偿并非法院认为的被上诉人在要求返还后拒不返还的利息损失，而应认定为上诉人自2013年4月26日接收房屋起至起诉时因被上诉人原因上诉人未能对该房证进行正常使用或获利等权利，致使上诉人产生的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，对于上诉人自2013年4月26日接收房屋后便一直未能正常居住使用，对此期间上诉人产生经济损失，由于法律未详细规定此种情况对购房者的损失应该如何计算，故上诉人参照所支付购房款以及车库款的同期银行贷款利息请求损失赔偿，完全合乎法理情理，故被上诉人应予赔偿。由于一审法院对上述损失的定义认定错误，导致适用法律依据错误，未能支持上诉人主张的2013年4月26日起的经济损失约2,167,900元是不正确的，未能填补上诉人巨大的实际损失。综上，一审法院认定事实和适用法律错误。为维护购房者的合法权益，填补上诉人的实际损失，请求依法予以改判。大连万达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉购房合同及车位协议不应解除，因此于康主张解除导致的损失不应获得支持。1.《司法鉴定意见书》已明确确定案涉房屋漏水问题具有可修性，未达到严重影响正常居住使用的程度。2.案涉房屋至今未能完成维修，并非万达公司原因，系以下两个方面原因所致：一是，在房屋有办法维修的情况下，于康自行放弃通过维修解决漏水问题。本案起诉前，在双方对维修方案不能达成一致意见的情况下，于康曾起诉万达公司要求维修案涉房屋，在该案件中法院对于康释明要求其申请鉴定质量问题及维修方案和追加楼上业主为被告的情况下，于康自行选择撤诉，导致维修方案始终不能达成一致；二是，接到于康报修后，万达公司一直在积极努力维修，但因有关维修需要通过进入楼上业主房屋进行，其拒不同意配合、不允许进入维修，这是导致本案纠纷不能解决的根本原因，也是万达公司不能控制的原因。而对于楼上业主拒不配合维修事宜，万达公司不仅多次与其沟通，向其发出律师函等文件，而且也通过诉讼来要求其配合进行维修，万达公司已积极通过法律渠道积极解决维修问题，尽到了应尽义务。二、案涉房屋其中一个卫生间发生漏水并不能导致房屋不能使用。有关地下停车位更是没有任何质量问题，可以正常使用。因此，于康上诉称要求赔偿房屋和车位未能正常使用或获利的损失，没有事实和法律依据。1.案涉房屋有两个卫生间，发生漏水问题的仅为北卧室卫生间，另一个卫生间可以正常使用，故仅对使用房屋造成不便，而非不能使用。该有关事实在《司法鉴定意见书》以及2017年4月26日一审第二次法庭审理笔录第5页（一审卷宗第102页）倒数第9、10、11行中均得以证实。2.至于有关地下停车位更是没有任何质量问题，可以正常使用。三、假定于康所称的损失存在，也并非万达公司的原因导致，不应由万达公司承担。一审中，万达公司提供的证据已经证实接到于康报修后，万达公司一直在努力想办法维修，案涉房屋至今未能完成维修，并非上诉人原因导致，而是于康放弃维修及楼上业主不予配合导致。因此，即便于康所称的损失存在，也不应由万达公司承担。大连万达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人于康的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、案涉房屋质量并未达”严重影响正常居住使用”，在案外人拒不配合维修的情况下，一审法院仅以”漏水问题长时间无法维修”为由认定质量问题已达到”严重影响”的程度，属于法律适用错误。1.案涉一审诉讼过程中，《司法鉴定意见书》已确定案涉房屋漏水问题未达到严重影响正常居住使用的程度，且案涉质量问题具有可修性。2.《商品房买卖合同》补充协议第七条第2款明确约定：”双方确定，严重影响正常适用的房屋质量问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。”在法律无明确规定”严重”标准情况下，双方合同已约定严重影响居住具体标准，而现质量问题并非主体结构问题，并不属于双方合同约定的严重影响正常居住使用情形。3.案涉房屋质量问题不仅鉴定报告确定不属于严重影响正常居住使用，而且该房屋质量问题对生命财产安全并未造成重大影响，并非不能实现购房合同目的，而且属于可修复范围，因此，案涉房屋质量问题并不属于严重影响常居住使用情形。二、案涉质量问题并非无法维修，上诉人未能完成维修，系案外人楼上业主拒不配合维修、被上诉人迟迟不提出维修方案所致，并非上诉人主观原因造成。在鉴定结论已确定可以维修的情况下，一审法院未考虑未完成维修的原因，仅凭房屋现状便认定”无法维修”属于事实认定错误。三、案涉房屋不仅已交付给被上诉人，而且被上诉人已办理房屋产权证书，从合同履行角度，在鉴定报告确定房屋质量可维修的情况下，也不应该令解除合同。四、被上诉人所主张的交易费、交易所登记费、房产测绘费、维修基金系其在办理房屋产权过程中所产生的费用，即使发生退房的情况，相关费用也可由政府部门予以退还，不应由上诉人承担。在被上诉人未办理退还手续、并非不能退还的情况下，一审法院认定该部分费用为被上诉人的损失，由上诉人予以赔偿没有法律依据。而且依据该判决，不仅将导致上诉人赔偿该费用，而且也存在被上诉人又向政府部门重复要求退还此费用的情况。于康辩称，鉴定结论已经明确如果不维修是不适合居住的；补充协议第七条第2款为免除其责任加重我方责任排除我方主要权利的格式条款，该条款无效；一审法院认定案涉房屋未达到正常居住使用，有理有据不存在适用法律错误；鉴定意见书第20页明确指出相对于适修性而言，是否可以维修及维修次数衡量是否影响正常居住标准，如果多次维修未果和无法修复，应当认为达到严重影响程度，并且该意见书仅从专业技术角度对是否进行修复进行说明，但并未排除房屋因多次报修未果无法维修等达到严重影响居住的情形。本案即是如此，案涉房屋自2014年发生质量问题长达三年之久多次报修未果，并且，案涉房屋系高档小区，我方当事人连正常使用居住的基本价值都实现不了，显然不公；案涉房屋的质量问题无法修复，并非单纯指技术上的无法修复，自然包括对方公司未与楼上业主协调而导致多年无法维修，并且民事责任的承担并不以对方具有主观过错为前提，对方公司没有按照合同约定完成修复义务，我方按照法律规定解除合同并无错误；交易费等费用均是在办理产权中产生的，办理过程均已结束，不可能发生退还。于康向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》两份；二、被告返还购房款1200万元，地下车库款104万元，并承担赔偿损失2,276,853元（交易费60,000元、交易所登记费550元、房产测绘71.79元、自2012年11月29日起至2013年6月30日止的物业管理费为15,902.06元、车位费3940元、2013年7月至12月的物业管理费为13,375.56元、原告交付的住宅维修基金15,114元、剩余以1200万元和104万元为本金，自2013年4月26日起至2016年10月26日，按银行同期贷款年利率4.75%计算为2,167,900元）。一审法院认定事实：2011年6月27日，原告于康与被告大连万达商业地产股份有限公司签订两份《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》，约定被告同意原告有偿使用本协议项下被告开发的大连万达公馆地下贰层113号、113A号两个地下车位；车位使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期，第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期届满之日的次日起二十年之后的使用期亦照此方式确定，直至车位所占用的国有土地使用权出让期限届满日，两车位在总使用期内的使用费总额分别为50万元和54万元。2013年4月26日，原告于康与被告大连万达商业地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的中山区港隆路2号2单元51层2号房屋，建筑面积377.84元，每平方米31,759.47元，总金额1200万；买受人应于2011年6月27日前一次性付清全部房款，买受人已经支付的定金贰佰万元整转为房价款的组成部分。同日，被告向原告出具了金额分别为1200万元、50万元、54万元的销售不动产统一发票。2014年4月20日、2014年8月21日，原告因案涉房屋主卧北卫生间顶棚发现漏水向被告报修，该漏水状况至今未修复。在本案审理过程中，经被告申请，一审法院通过本院委托大连理工大学司法鉴定中心对案涉房屋北卧室卫生间漏水原因及该漏水问题是否已经达到严重影响正常居住使用程度进行鉴定。2017年3月27日，大连理工大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、案涉房屋北卧室卫生间的漏水原因为楼上卫生间的下沉层排水管线和下层防水层存在漏点所致；2、目前出现的漏水问题属于建筑工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量不符合建筑强制性标准以及合同约定等质量缺陷，这种质量缺陷不影响居住安全，且具有可修性，但有限时段内对正常居住使用有较大影响，案涉房屋北卧室卫生间出现的漏水问题未达到严重影响正常居住使用的程度。同时，该意见书第二十页还载明：”相对于适修性而言，能否维修和修复次数是衡量是否严重影响正常居住使用的标准，如果多次修复未果和无法维修，应当认为达到''严重影响''的程度。”另查，2012年11月27日，原被告双方签署案涉房屋的《钥匙交付确认单》。2012年11月27日，原告向大连万达物业管理有限公司支付物业费15,902.06元、自2012年11月27日起至2013年12月31日止车位费3840元。2013年5月7日，原告向被告支付交易费6万元。2013年5月17日，原告向交通银行存入住宅维修基金15,114元。2013年5月20日，原告向大连市房地产交易所交纳登记费550元。2013年7月25日，原告向大连万达物业管理有限公司支付物业费13,375.56元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中根据鉴定意见书的表述”相对于适修性而言，能否维修和修复次数是衡量是否严重影响正常居住使用的标准，如果多次修复未果和无法维修，应当认为达到”严重影响”的程度，虽然鉴定意见结论为北卧室卫生间出现的漏水问题未达到严重影响正常居住使用的程度，但该鉴定结论的主要依据是案涉漏水问题具有可修性，但被告提出因案涉房屋楼上业主不配合，无法进行维修的问题长时间不能解决，本案案涉房屋漏水问题自2014年4月20日至今长达三年多的时间未能修复，案涉房屋的漏水问题虽然在工程技术上具有可修性，但实际上却长时间无法维修，故一审法院认为案涉漏水问题长时间无法维修的状况符合鉴定意见书中表述的”如果多次修复未果和无法维修，应当认为达到''严重影响''的程度”的情况。故对原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告返还购房款1200万元，并承担赔偿损失75,735.79元（含交易费60,000元、交易所登记费550元、房产测绘71.79元、原告交付的住宅维修基金15,114元）的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告请求判令解除两份《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》及返还地下车库款104万元的诉讼请求，因原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持，故案涉两份《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》的合同目的已无法实现，故对该诉讼请求予以支持。关于原告请求判令被告赔偿1200万元购房款和104万元车位款利息损失的诉讼请求，一审法院认为该利息损失应自原告向被告主张解除合同返还款项，而被告拒不返还之日起计算，因原告未提供证据证明在本案审理之前已向被告提出过解除合同返还款项的主张，故一审法院以被告收到原告要求解除《商品房买卖合同》及返还房款的起诉状之日即2016年7月26日为1200万元房款利息损失的起算日，以原告2016年10月19日当庭增加要求解除《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》及返还车位款之日为104万元车位款利息损失的起算日。关于原告请求被告赔偿自2012年11月29日起至2013年6月30日止的物业管理费15,902.06元、自2012年11月27日起至2013年12月31日止车位费3940元、2013年7月至12月的物业管理费13,375.56元损失的诉讼请求，因上述三笔费用的交纳均在案涉房屋漏水之前原告使用期间，故该诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除原告于康与被告大连万达商业地产股份有限公司于2011年6月27日签订的两份《万达公馆地下停车位有偿使用协议书》、2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告大连万达商业地产股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于康购房款1200万元并赔偿利息损失（以1200万元为本金，自2016年7月26日起计息，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告大连万达商业地产股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于康车位款104万元并赔偿利息损失（以104万元为本金，自2016年10月19日起计息，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；四、被告大连万达商业地产股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于康损失75,735.79元（含交易费60,000元、交易所登记费550元、房产测绘71.79元、住宅维修基金15,114元）；五、驳回原告于康的其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113,700元，由原告负担13,700元，被告负担100,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为案涉房屋北卧室卫生间漏水所反映的房屋质量问题是否达到严重影响正常居住使用的程度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，《司法鉴定意见书》载明：目前出现的漏水问题属于建筑工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量不符合建筑强制性标准以及合同约定等质量缺陷，这种质量缺陷不影响居住安全，且具有可修性，但有限时段内对正常居住使用有较大影响，案涉房屋北卧室卫生间出现的漏水问题未达到严重影响正常居住使用的程度。上诉人于康主张案涉房屋质量问题严重影响正常居住使用的证据不足，二审庭审中其亦认可导致问题至今未能解决的原因在于楼上业主不同意配合维修，一审判决支持上诉人于康解除合同等诉讼请求属于适用法律错误，本院应予纠正。综上所述，上诉人于康的上诉请求不成立，不予支持；上诉人大连万达公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3994号民事判决；二、驳回上诉人于康的诉讼请求。一审案件受理费113,700元，二审案件受理费135,850元（上诉人于康预交22,150元，上诉人大连万达商业地产股份有限公司预交113,700元），均由上诉人于康负担。本判决为终审判决。审判长  李守众审判员  王迎春审判员  曾国救二〇一七年九月十三日书记员  李 玲