广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第77号
上诉人（原审被告、反诉原告）梁华锋，男，汉族，1968年7月25日出生，住广东省开平市。
委托代理人刘奕贤，广东百步律师事务所律师。
委托代理人肖幼菊，广东百步律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市斗门区白蕉镇赖家村民委员会。住所地珠海市斗门区。
法定代表人赖其轩，该村委会主任。
委托代理人：赖春明，男，汉族，1963年7月15日出生，广东省珠海市斗门区。
委托代理人：葛广波，广东暨众律师事务所律师。
上诉人梁华锋与被上诉人赖家村委会（以下简称赖家村委会）土地租赁合同纠纷一案，梁华锋不服珠海市斗门区（2013）珠斗法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
原审法院查明：2002年12月15日，赖家村委会、梁华锋签订了《土地租用合同书》，约定：甲方（即赖家村委会）将其位于白蕉镇赖家村“泗兴围”竹木市场的一块用地（编号：加1）租给乙方（即梁华锋）作竹木加工门市，用地面积为950平方米，租赁期为15年；租金每月缴交，从2003年1月1日起计租，1-5年按实用面积每月760.00元，5-10年为每月950.00元，10-15年为每月1045.00元，同时约定双方的其他责任，双方在合同第七条还约定“如甲方需开发该土地或国家征用，甲方应提前六个月通知乙方，并按有关国家的补偿标准给予乙方补偿，如在五年内甲方征用该地（除按国家补偿标准补偿外）并免收一年租金，如在六至十五年内甲方征用该地（除按国家补偿标准补偿外）并免收半年租金”。之后，赖家村委会按照合同约定将土地交给梁华锋使用，梁华锋办理了个体户营业执照和木材经营许可证，并建成临时房屋作为门市用房，依照合同使用租赁土地。
2006年7月20日，赖家村委会办理了其名下的斗门区白蕉镇赖家村泗兴围用地的房地产权证（房地产权证号：粤房地证字第C44520**号，土地地号701018，土地用途为商业、住宅，使用权类型为出让土地使用权，使用面积为50，271.67平方米），并于2009年5月12日领取了建设规划用地许可证和用地红线图。2007年7月3日，赖家村委会召开本村村民（各户派户主参加）大会，全村村民一致同意：为发展经济，与宁海世纪城合作开发泗兴围房产，要求不得少于三家进行邀标。之后，赖家村委会将合作意向报请珠海市斗门区白蕉镇招商引资办公室。珠海市斗门区白蕉镇招商引资办公室于2007年8月28日作出《关于赖家村国有出让商住用地房产开发合作项目的有关操作建议》。同年8月31日，赖家村委会召开村民代表、支部党员联席会议，传达了上述建议，与会成员达成一致意见：同意按照上述建议进行实施操作，对泗兴围的开发采用邀标方式进行。同年8月30日，赖家村委会将合作项目对外招标。珠海市宁海置业有限公司、珠海市斗门区永盛房产开发有限公司和珠海市长荣房产开发有限公司参加了投标，最终，珠海市宁海置业有限公司以最高实物分配权益报价中标。2007年9月16日，赖家村委会与珠海市宁海置业有限公司在珠海市斗门区白蕉镇法律服务所的见证下签订了《房地产合作开发合同书》。2008年1月4日，赖家村委会成立了珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部，并办理了营业执照和税务登记证。
2008年1月11日，赖家村委会向位于泗兴围竹木市场的各租户包括梁华锋发出书面通知，告知该村因经济发展需要，泗兴围竹木市场用地已纳入开发规划，要求全体租户做好搬迁准备，地面附着物的补偿面积和标准按珠府（2002）134号文执行。同年2月27日，赖家村委会召集泗兴围竹木市场全体租户举行了搬迁工作会议，告知该村要开发市场用地，要求全体租房搬迁，并按国家相关标准予以补偿，同时提供该村合穗围用地给租户搬迁后继续经营，且将之前丈量的附着物补偿表格发放各租户用于对照核实。之后，梁华锋因与赖家村委会就补偿未达成一致意见一直未搬迁。2008年10月9日，赖家村委会向梁华锋发出通知，告知因发展村的经济需要，曾于2008年3月发出泗兴围木材市场的搬迁通知，至今已过六个月（按合同规定提前六个月通知），村决定终止市场的一切运作，请租户于接此通知后迅速到村办公室协商搬迁补偿事宜，并定于2008年10月27日对全市场实施终止供水、供电处理。但梁华锋至今仍未搬迁，且从2008年9月起一直未向赖家村委会交纳租金。赖家村委会曾多次要求梁华锋搬迁均未果，遂诉至原审法院。原审法院受理后，梁华锋在法定期限内提出了反诉，原审法院遂一并审理。
本案在审理过程中，原审法院到涉案用地进行了现场勘查，并对梁华锋租赁土地上的附着物进行了现场拍照和测量、统计，赖家村委会、梁华锋对原审法院的现场勘查结果均无异议。对涉案用地的勘查结果为：梁华锋在涉案土地上建设了一间15米×7.2米和一间5.1米×3.8米的砖墙石棉瓦房，一个32.4米×3.8米的砖墙石棉瓦顶棚，一个10.3米×39米的铁柱铁皮顶棚，并种植了龙眼树1棵、石榴树1棵。
原审法院认为，赖家村委会、梁华锋于2002年12月15日签订的《土地租用合同书》建立在双方平等、自愿的基础上，是双方真实意思的表示，没有违反法律的禁止性规定，是有效合同，双方均应积极履行。双方在合同第七条约定“如甲方需开发该土地或国家征用，甲方应提前六个月通知乙方，并按有关国家的补偿标准给予乙方补偿，如在五年内甲方征用该地（除按国家补偿标准补偿外）并免收一年租金，如在六至十五年内甲方征用该地（除按国家补偿标准补偿外）并免收半年租金”的条款系有效条款，是双方对租赁期间解除合同作出的约定条件，对双方均有约束力。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，从赖家村委会提交的证据来看，赖家村委会已提供其合作开发房地产的充分证据以证明其需要开发涉案土地，而赖家村委会开发涉案土地符合法律规定，符合双方在合同中第七条约定的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，赖家村委会可以解除合同，梁华锋也辩称赖家村委会已单方解除了合同，故赖家村委会诉请与梁华锋解除土地租用合同，要求梁华锋退出涉案土地，有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，按双方合同约定，赖家村委会在提出与梁华锋解除合同后，应免收梁华锋6个月的租金，而梁华锋在赖家村委会提出解除合同一直未搬迁，仍实际使用涉案土地至今，并从2008年9月起至今没有交纳租金，故扣减免收6个月租金后，梁华锋应从2009年3月起按合同约定的租金标准支付租金到退出土地为止。梁华锋辩称只能收取土地管理费，按每年每平方1角7分计算没有法律依据，原审法院不予采信。至于赖家村委会应给予梁华锋的补偿，双方在合同第七条明确约定按国家补偿标准补偿，故赖家村委会请求以珠府（2010）6号文件《珠海市征收（征用）土地青苗及附着物补偿办法》来计算补偿并无不当；但梁华锋诉请的计算标准低于该办法时则按梁华锋诉请的计算标准计算。因此，梁华锋建设的临时房屋为砖墙瓦顶结构的按建筑面积每平方米补偿280.00元计算，为35666.4元【15米×7.2米×280.00元／平方米＋5.1米×3.8米×280.00元／平方米】，砖墙石棉瓦顶结构的按建筑面积每平方补偿125.00元计算，为15390元【32.4米×3.8米×125.00元／平方米】，铁皮结构的按建筑面积每平方米补偿150.00元计算，为60255元【10.3米×39米×150.00元／平方米】，合计111311.4元。梁华锋反诉赖家村委会赔偿搭建住房费用，理由充分，原审法院予以支持，但应以原审法院的上述计算为准。梁华锋反诉搬迁费，理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除赖家村委会与梁华锋于2002年12月15日签订的《土地租用合同书》；二、梁华锋于判决生效之日起十五日内退回其占用的珠海市斗门区白蕉镇赖家村泗兴围土地给赖家村委会；三、赖家村委会于判决生效之日起十五日内支付梁华锋补偿款111311.4元；四、梁华锋于判决生效之日起十五日内向赖家村委会支付租金（从2009年3月起计至退回土地为止，其中2009年3月至2012年12月按每月950元计算，2013年1月至退回土地之日止按每月1045元计算，此款项可与判项三中款项冲抵）；五、驳回梁华锋的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费704元，由梁华锋负担；反诉费1630元，由赖家村委会负担1226元，由梁华锋负担404元。
上诉人梁华锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判确认《土地租用合同书》于2008年10月27日解除；二、判令在一审判决第三项补偿款基础上增加补偿款人民币45000元（以下币种均为人民币）；三、判令撤销一审判决第四项，改判梁华锋向赖家村委会支付土地使用费838.91元（注：从2008年10月28日起至梁华锋退回土地之日止，暂计至2014年1月5日止的土地使用费为838.91元，但须扣减免收的6个月租金5700元）；四、判令赖家村委会承担本案一、二审诉讼费用。其事实和理由如下：一、一审法院判决合同在判决书生效时解除，且梁华锋需向赖家村委会支付从2009年3月起至梁华锋退回土地之日止的租金，这判决错误。2008年初，赖家村委会以梁华锋所租用的“泗兴围”竹木市场所在土地需开发房地产项目为由，向梁华锋等在内的租户发出搬迁通知，告知于2008年10月起赖家村委会不再收取租金及终止竹木市场的一切运作，并以断水断电、拆除竹木市场广告牌与水龙头等行为单方提出了解除《土地租用合同书》（下称合同），此后，赖家村委会不再依约提供市场管理服务，市场名存实亡，生意一落千丈，场内道路坑洼、杂草丛生，为此，梁华锋也只交租到2008年8月，实际上，双方已认可合同解除的事实，而一审法院在判决书中认可了赖家村委会依法享有单方解除合同的权利，赖家村委会也向梁华锋提出了解除合同的事实，但在判决时却认定合同在判决书生效时解除，且梁华锋需向赖家村委会支付扣减免收的6个月租金后至今的租金。梁华锋认为，赖家村委会在2008年即停止了提供市场管理服务，使市场名存实亡，合同约定的权利义务已实际终止，赖家村委会此后无权再向梁华锋收取租金，但赖家村委会可依珠府（2006）107号《珠海市城镇土地使用费征收办法》规定以0.17元／年／㎡的标准（即950㎡×0.17元／年／㎡=161.5元／年）向梁华锋收取土地使用费。因此，一审法院判决合同在判决书生效时解除，并要求梁华锋支付租金的判决是错误的，梁华锋请求二审法院依法改判确认合同于2008年10月27日解除，且梁华锋只需支付从2008年10月28日至退回土地之日止的土地使用费，暂计到2014年1月5日止的土地使用费为838.91元，但须扣减合同约定免收的6个月租金5700元。
二、一审法院判决不支持梁华锋的搬迁费用有违《补偿办法》的相关规定。梁华锋是经营竹木、铁架生意，在门面与仓库内外存放着大量的建筑原材料，如门面与仓库搬迁势必会产生大量的搬迁费用，根据《补偿办法》第三条：“......本办法除征收地上附着物外，其它的各项补偿单价都已包含被征收土地范围内用于种养的各项生产工具、运输工具和各种可搬动的设备、设施、备用物料等的搬迁费用”的规定，可知《珠海市青苗及附着物补偿分类细目》第十六条“征收地上附着物”中相对应的补偿单价是不包含相应的搬迁费用，也即是说，赖家村委会除应按《补偿办法》对梁华锋作出相应补偿外，还应根据梁华锋门面与仓库的具体情况另行支付搬迁费用，但一审法院却认为梁华锋主张搬迁费用理据不足，这有违《补偿办法》的上述规定，因此，一审判决不予支持梁华锋搬迁费用的诉求错误，请求二审法院依法改判支持梁华锋门面与仓库搬迁费4.5万元（45车×1000元／车）。
三、一审判决认定补偿标准过低，有违公平、合理原则。一审判决认定补偿款是以《补偿办法》的相应标准计算，但一审判决并未考虑到梁华锋为经营性个体户，已依法向国家缴纳了税款，有别于一般的农耕户等因素，而且《补偿办法》是2010年制订的，至今实施已逾三年，因物价上涨等因素的影响，原补偿标准已偏低。如果一审法院只是机械地适用《补偿办法》判案，这有违公平、合理原则，因此，梁华锋请求二审法院从本案具体情况出发，适当提高相应的补偿标准。
综上所述，一审法院判决合同在判决书生效时解除，梁华锋需向赖家村委会支付相应租金及不予支持相关搬迁费用的内容错误且相关的补偿标准偏低，因此，梁华锋请求二审法院在审查核实本案相关事实后，依法改判支持梁华锋的上诉请求。
被上诉人赖家村委会答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应该维持原判。一、梁华锋要求改判《土地租用合同书》于2008年10月27日解除没有任何事实与法律依据。《土地租用合同书》是双方真实意思的表示，没有违反法律的禁止性规定，是有效合同，双方均应积极履行。赖家村委会于2008年向梁华锋发出搬迁通知系合法的履行合同权利，但梁华锋并未按照合同约定腾退，仍然继续占用合同所涉场地，所以合同并未因为赖家村委会的要求而解除，而是继续存续，所以梁华锋理应按照合同约定缴交租金，直至其完全腾退为止。梁华锋要求从2008年10月28日起按照《珠海市城镇土地使用费征收办法》支付土地使用费，没有任何法律依据。
二、原审法院判决不支持梁华锋的搬迁费用合理合法。《土地租用合同书》并未约定赖家村委会应该承担搬迁费用，赖家村委会开发涉案土地程序合法，所以无权主张预期收益以及搬迁费用。
三、一审判决认定的补偿标准，有理有据。补偿款的标准是按照合同的约定来计算的，完全由双方约定进行的。
综上所述，请求驳回梁华锋的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：1、合同是否解除及支付租金的标准；2、依据《珠海市征收（征用）土地青苗及附着物补偿办法》对梁华锋进行补偿是否合理以及梁华锋是否能够主张搬迁费。本院分析如下：1、依据2002年12月15日《土地租用合同书》第七条约定，赖家村委会已经提供其合作开发房地产的证据证实需要对涉案土地予以开发，符合解除《土地租赁合同书》的约定条件，而且赖家村委会在2008年9月已经向各个租户发出搬迁通知，现赖家村委会提出解除2002年12月15日《土地租赁合同书》，理据充分，应予支持。至于合同解除的时间，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故在赖家村委会有权解除合同的情况下，本院确定本案合同解除时间为赖家村委会发出的通知到达梁华锋之日即2008年10月9日。梁华锋主张自2008年10月9日之后只需缴纳土地使用费而不能按照合同约定的租金计算以及主张因为赖家村委会没有履行市场管理服务，只能按照《珠海市城镇土地使用费征收办法》收取土地使用费。对此本院认为，梁华锋上诉称赖家村委会破坏市场经营，其无需交纳租金，但并未提交充分证据予以证实，反而赖家村委会提交证据证实梁华锋仍在使用涉案土地至今，原审法院参照2002年12月15日《土地租赁合同书》约定标准要求梁华锋支付租金，符合客观事实，应予支持。2、2002年12月15日《土地租用合同书》已经约定按照国家补偿标准补偿，原审法院按照《珠海市征收（征用）土地青苗及附着物补偿办法》针对补偿事项予以处理并无不妥。关于搬迁费用，本院认为，首先，梁华锋主张搬迁费用标准为每车1000元以及需要搬运45车，并无证据予以证实；其次，2002年12月15日《土地租用合同书》并未约定赖家村委会应该承担梁华锋搬迁费用，赖家村委会开发涉案土地程序合法，梁华锋无权主张搬迁费用；再次、2002年12月15日《土地租用合同书》中约定在赖家村发出解除通知后免收六个月租金，其实对于各承租户予以一定补偿，梁华锋再行主张搬迁费，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁华锋上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币946元，由上诉人梁华锋负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年四月十八日
书 记 员 许婷婷