黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）齐民一终字第132号
上诉人（原审被告）齐齐哈尔市市区农村信用合作联社××信用社，住所地齐齐哈尔市××区龙华路273号，组织机构代码证12841270-9。
法定代表人李××，该信用社主任。
委托代理人刘××，该信用社副主任。
委托�理人吴×，该信用社法律顾问。
被上诉人（原审原告）李×。
委托代理人吴××（李×的母亲）。
被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市××房地产开发有限责任公司。
法定代表人迟××，职务经理。
委托代理人李××，该公司法律顾问。
上诉人齐齐哈尔市市区农村信用合作联社××信用社（以下简称××信用社）为与被上诉人李×、齐齐哈尔市××房地产开发有限责任公司（以下简称××公司）执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市××区人民法院（2012）铁民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员王红娜参加的合议庭，对本案进行了审理，书记员许璐璐担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李×原在建华区现福顺小区的位置有一处商服平房，1999年××公司在此地段进行房地产开发，同年6月7日李×与××公司签订了《非住宅动迁安置协议书》一份，协议约定××公司于2001年2月给李×回迁安置在福顺小区29号楼第4号商服，建筑面积184.38平方米，李×于协议签订之日就补交了房屋差价款87956.44元。但2001年2月××公司没有按期交付房屋，直到2004年××公司才将福顺小区29号楼第4号商服交付给李×使用，2008年9月××公司又给李×出具了正规购房发票，李×一直占有使用房屋至今。李×在使用房屋期间多次找××公司要求办理房屋产权证，但一直未果。
另查，2006年4月18日××公司将已出售给李×的房屋在房地产管理部门办理了房屋所有权证，将房屋登记在自己名下，同年4月26日××公司又以该房屋为抵押向××信用社申请贷款，××公司申请贷款时向××信用社提交了贷款申请书、企业法人营业执照、公司章程、股东身份证复印件、股东关于申请贷款的决议、抵押声明、本案�议房屋（即抵押房屋）的房屋所有权证、抵押房屋价值评估报告等资料，××信用社对××公司贷款申请进行了调查，向××公司发放了27万元贷款，贷款期限一年，××信用社对抵押房屋办理了抵押登记，取得了房屋他项权证。贷款到期后因××公司不能偿还本息，故××信用社将××公司诉至本院，2010年8月18日双方达成调解协议，内容为：××公司于2010年11月30日前将贷款本金和利息给付××信用社；逾期不给付，将抵押房产拍卖用来偿还借款。后因××公司无力偿还贷款，2011年1月4日，××信用社向本院申请强制执行，李×在接到法院执行通知时方知晓房屋已被××公司抵押贷款一事，遂向本院提起执行异议之诉。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点为一、李×与××公司签订了非住宅安置协议后，并实际占有房屋，李×是否取得了房屋所有权？二、××信用社办理的贷款抵�物登记是否有效？对于焦点一本院评析如下：房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的活动。由于原房屋凝结了原用户的资金和劳动力，在再建设过程中必须对原用户给予妥善安置。李×与××公司签订的非住宅安置协议是双方真实意思表示，具有法律效力，且李×原有一处商服平房，在平房被拆迁后理应得到合理安置，李×又补交了房屋差价款，并取得了正式购房发票，且李×在该房屋已实际使用多年，拆迁后的房屋只是李×旧房屋的形式转换，权属性质不能转换，李×虽未取得房屋所有权证书，但过错不在李×，故李×对拆迁后的房屋有所有权。对于焦点二本院认为，××公司虽然隐瞒房屋已售事实，在能够办理房屋产权证时没有按协议约定为李×办理房屋�权证，反而将房屋登记在自己名下，并用此房屋为抵押向××信用社申请了贷款，××公司存在主观恶意。但××信用社在审批贷款过程中，只对××公司提供的各类申请贷款资料进行了形式审查，没有按照《中华人民共国和商业银行法》第三十六条的规定，对抵押物的权属和价值及实现抵押权的可行性进行严格审查，以致于没有查出本案抵押物的权属存在争议，故××信用社存在一定的过失。本案争议房屋虽然在房屋产权管理部门办理了抵押登记，但因抵押物的权属不属于××公司，故××信用社的抵押物权不能实现。××信用社基于抵押物权而申请执行拍卖抵押物的行为存在不当之处，故本院认为李×提出的执行异议成立。××信用社主张李×未取得房屋所有权证书，其只有主张债权而不能主张物权，但因李×与××公司之间并非商品房买卖合同关系，而是房屋拆迁安置关系�房屋拆迁安置协议书就是准物权凭证，且房屋拆迁安置协议在先，抵押物权在后，故本院对××信用社的主张不能支持。××信用社因不能实现抵押物权的损失，可向借款人××公司主张权力。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国商业银行法》第三十五条、第三十六条第一款、《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条的规定，判决：一、停止对齐齐哈尔市建华区福顺小区29号楼第4号商服房屋拍卖的执行；二、齐齐哈尔市建华区福顺小区29号楼第4号商服房屋归李×所有；三、齐齐哈尔市××房地产开发有限责任公司在抵押登记注销后为李×办理福顺小区29号楼第4号商服房屋所有权证书变更到李×名下，费用由李×承担。本案受理费9300元，由齐齐哈尔市××房地产开发有限责任公司承担。
××信用社不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判令“建华区福顺小区29号楼第4号商服房屋归李×所有”是错误的，毫无事实和法律依据。1、涉案的房屋登记在××公司名下，根据《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，该房屋依法属于××公司所有。2、××公司将涉案的房屋曾根据动迁协议安置给了李×，铁峰信用社没有异议。但在此之后的2006年4月18日，××公司却将该房屋登记在了自己名下，该行为充分说明了，××公司单方解除了双方之间的动迁安置协议，或者××公司并没有给李×进行安置。3、李×与××公司虽有动迁安置协议，还有房屋买卖关系。××公司将房屋登记在自己名下的行为，不仅仅解除的是动迁安置合同，还解除了双方间的买卖合同。4、××公司单方解除与李×的动迁安置合同和买卖合同后，于2006年4月26日将该房屋抵押给了铁峰信用社，导致了双方之间的合同已经履行不能。李×在本案中只能向××公司主张违约责任，而不能主张房屋的所有权。5、退一步而言，即使李×对该房屋享有所有权，但××公司持有的“房屋所有权证”未被撤销前，该房屋仍属于××公司所有。因而，原审法院将本案涉案的房屋直接判给李×，显然错误。二、在涉案房屋的所有权归××公司所有的情况下，该房屋抵押给××信用社是合法有效的，且××信用社作为抵押权人尽到了审查义务，无任何过错。三、在房屋所有权没有发生变化、抵押登记合法有效的情况下，不能停止对涉案房屋的拍卖执行，原审判决显属错误。四、原审认定“房屋拆迁安置协议书就是准物权凭证”是错误的，毫无法律根据。
针对××信用社的上诉理由及请求，李×仍以原诉理由为答辩意见予以反驳。
针对××信用社的上诉理由�请求，××公司认为原判事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，因李×原有一处商服平房，在该平房被拆迁后理应得到合理安置，且李×补交了房屋差价款，并取得了正式购房发票，因此李×与××公司之间签订的非住宅安置协议合法有效。××公司按照该协议已实际给李×安置了房屋，且李×已实际占有、使用该房屋多年，李×虽未取得房屋所有权证书，但过错不在李×，故李×对拆迁后取得的房屋享有所有权。由于××公司隐瞒该房屋已出售的事实，将已安置给李×的房屋登记在自己名下，并用此房屋为抵押向××信用社申请了贷款，××公司存在主观恶意。××信用社在审批贷款过程中，只对××公司提供的各类申请贷款资料进行了形式审查，没有对抵押物的权属和实现抵押权的可行性进行严格审查，以�于没有查出本案抵押物的权属存在争议，故××信用社存在一定的过失。争议房屋虽然在房屋产权管理部门办理了抵押登记，但因抵押物的权属不属于××公司，故××信用社的抵押物权不能实现。故李×提出的执行异议成立。
综上所述，原判事实清楚，适用法律正确。××信用社的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300.00元，由齐齐哈尔市市区农村信用合作联社××信用社承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一四年三月十三日
书 记 员 许璐璐