浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终836号
上诉人（原审被告）：何国强，男，1973年6月6日出生，汉族，户籍所在地宁波市江东区。
委托代理人：钟杰，浙江灵桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李桂蓉，女，1977年5月10日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
委托代理人：宋杰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人何国强因与被上诉人李桂蓉合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2017年1月13日作出的（2016）浙0204民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
何国强上诉请求：1.判令撤销宁波市江东区人民法院（2016）浙0204民初1891号民事判决。2.改判上诉人何国强无需将登记在其名下的位于宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼、、、号房产、宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼-1-10、-1-11、-1-12车位过户给被上诉人李桂蓉。3.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清，证据明显不足。表现为：1.根据《协议》及《租房协议》原意，上诉人无义务在一审判决判定期间将涉案房产过户给被上诉人。第一，上诉人提交的《租房协议》签订时间在《协议》之后，是为保障《协议》实际履行的补充协议，系上诉人保留《协议》中涉及的房产权利的重要依据。该《租房协议》中明确了从2015年4月2日到2017年4月1日期间，被上诉人要以每年支付189600元租金形式向上诉人租赁该房屋，租赁期满后上诉人仍有权收回该房屋。该《租房协议》的内容已经非常明确在约定的租赁期间上诉人不具有将房产过户给被上诉人的义务，且在合同约定租赁期满后上诉人仍有权收回房屋。一审判令上诉人在判决生效后20天内将案涉房产过户给被上诉人，不仅明显与该租赁协议的约定相违背，同时剥夺了上诉人每年189600元的租金收益及其他所有者权益，没有任何法律依据，显然是错误的。第二，一审法院认为《租房协议》系过渡性协议，不具有抗辩被上诉人过户主张的效力，是缺乏法律依据的。上诉人认为《租房协议》系为实际履行《协议》所签订，是对《协议》履行的补充，系双方真实意思的表示，内容合法有效。《租房协议》签订的直接目的是为了保障《协议》履行的公平公正。因为对于上诉人来说，被上诉人尚负有的2000万元的巨额付款义务要分十年付清，势必要被上诉人一方提供必要的担保。《租房协议》中之所以仍然未对案涉房产的过户时间做出明确约定，结合《协议》中双方互负义务的情况，可以看出双方商定的结果就是通过房产暂不过户，被上诉人以支付租金的形式使用房产，作为被上诉人巨额抵偿款分十年来支付的担保。因此，在被上诉人尚有巨额款项尚未支付且2015年年底首笔500万元抵偿款至今违约未履行的情况下（已经有生效法律文书确认被上诉人的先期违约行为），一审法院仍判令上诉人应将案涉房产过户给被上诉人，不仅违背了双方的协议，也明显违背了合同法的公平原则。2.一审法院认为《协议》中的最后条款应视为总和性兜底条款，即只有满足上述八项条件后，该条款的付款义务才能实现。上诉人认为该观点明显是错误的，是导致本案关键事实认定错误的核心原因。第一，按照一审法院的逻辑，宁波市海曙区人民法院（2016）浙0203民初308号民事判决书和宁波市中级人民法院（2016）浙02民终2783号民事判决书两份生效判决都成了错误判决。因为在案涉房产过户之前，这两份判决均已确认了被上诉人具有《协议》中最后条款所指的付款义务。一审判决的观点明显与之前生效法律文书相矛盾，明显是不成立的。第二，从另一个角度来说，一审法院对于最后条款与前八条之间的关系理解有误，根据文意，该协议最后条款是对以上条款中所涉及到的有价值可衡量财产进行分配后，对于上诉人、被上诉人各自分得财产价差的计算以及对于如何支付价差的约定，根本无法得出一审法院的观点。3.一审法院基本事实没有查清。一审法院判定上诉人具有将涉案房产过户给被上诉人的义务，但连这一义务是基于哪一种法律行为都没有查明，属基本事实认定不清。另外，一审法院程序违法。一审法院明显超期审理。本案系适用简易程序审理的案件，但从该案立案受理到判决，已经明显超出了法定审理期限。
被上诉人李桂蓉辩称，1.《租赁协议》的签订，是在何国强违约将案涉房产抵押给银行的情况下，李桂蓉为确保柯泰公司对案涉房产的继续占有和使用不受影响的权宜之计，并不代表李桂蓉放弃了可以随时要求何国强按《协议》第四条规定履行过户的权利。双方签订《协议》后不足一个月，李桂蓉得知何国强不想立即过户，而且还正在操作把本应过户给李桂蓉的房产去银行办理抵押贷款，不得已的情况下先签订租赁协议以保障对房产的占有和使用权。这是李桂蓉不得已花钱为自己买保险，为自己争取时间，然后再看看双方如何进一步协商处理。2.签订的租赁协议期限只有两年，而且《租赁协议》中并没有对《协议》第四条过户义务的约定做出任何终止的意思表示。
李桂蓉向一审法院起诉请求：将位于宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼1801、1802、1803、1804号房产、宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心-1-10、-1-11、-1-12地下车位过户给原告并办理过户登记相关手续；案件审理过程中，原告增加诉讼请求，请求法院判令：一、被告支付迟延履行房产和车位过户义务期间的违约金（以涉案四套房产在银行贷款的最高额抵押金额为基数，按照日万分之一点七五的利息率，从原告首次通知被告过户届满后的第二天即2016年1月1日其计算到过户义务履行完毕为止）；二、被告将宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼1801、1802、1803、1804号房产、宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心-1-10、-1-11、-1-12地下车位交付给原告占有使用。
一审法院认定事实：2015年3月6日，原、被告订立《协议》一份，约定如下：1.被告同意转让所有柯泰股份；2.柯泰转让蓝柏所有股份给被告；3.原告购蓝柏土地款人民币3750000元归属于被告；4.被告转让万特商务中心1号楼的房产以及地下车位给原告；5.原告转让蓝柏股份人民币170000元给被告；6.ANJ、GREETMED两个离岸账户转让给原告；7.被告离开公司后不带走任何柯泰公司的现有客户；8.柯泰可以继续使用MFLAD商标抬头，但不允许以MFLAD名义开发新客户。基于以上几点，原告抵偿人民币20000000元整给被告，分10年还清，2015年底原告付5000000元给被告，剩下部分在9年内还清。
2015年4月2日，双方订立《租房协议》一份，约定，被告将其拥有的位于宁波高新区万特商务中心1号楼1801-1804的房屋租给原告使用，用途为办公，建筑面积为585.23平方米；房屋租赁期限共2年，自2015年4月2日至2017年4月1日止。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书；租赁期满，被告有权收回该房屋，原告应如期交还。原告若要求续租，则必须在租赁期满提前一个月通知被告，经被告同意后重新订立租赁合同；房屋租金为15800元/月按半年支付，时间为2015年4月3日之前，以后每半年租金支付时间为到期日提前7日支付，原告不按时交付租金、水电费用，并故意拖欠或拒付，被告有权单方面解除协议，收回房屋。若原、被告中的一方违约，并不能双方协商解决的，违约方需支付另一方一个月租金15800元当违约金，协议还对其他事项进行了约定。
另查明，被告曾向宁波市海曙区人民法院提起起诉，要求判令原告立即支付被告应付款项3000000元及利息，后该院出具（2016）浙0203民初308号民事判决书，判决原告向被告支付抵偿款3000000元及逾期利息（自2016年1月1日起以3000000元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际履清日止）。后原告李桂蓉不服，上诉至宁波市中级人民法院，（2016）浙民终2783号民事判决书维持一审判决。以上事实，原告提供《协议》、不动产登记情况证明、付款证明、清单、电子银行交易回单、汇兑单凭证，被告提供《租房协议》、股权转让证明予以证明，上述证据经双方质证，一审法院对此予以确认。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认证如下：
1.原告提供公证书、律师函、EMS快递单各一份，拟证明原告曾委托律师发函要求被告履行过户义务，且相关内容经过公证。原告提供通知书、EMS快递单各一份，拟证明原告再次书面通知被告履行房产过户义务并通知其履行将房产交付给原告使用的义务。经质证，被告认为与本案无关且上述律师函、通知书被告并未收到。一审法院认为，上述证据与本案缺乏足够的关联性，故在原告未提供其他证据佐证的情形下，一审法院对证明力不予认定。
2.原告提供照片一组，拟证明被告未经原告同意，单方面收回房屋并在房屋外部砌筑水泥墙。经质证，被告认为与本案无关。一审法院认为，因双方认可现涉案房屋处于封闭未使用状态的事实，故一审法院对该事实予以确认。
3.被告提供公证书一份，拟证明蓝柏公司的会计曾与原告协商涉案房屋无需过户并申请证人韩某出庭作证。证人当庭陈述称，本人系曾是蓝柏公司的会计，当时原、被告沟通股权转让一事，因原告一下子拿不出20000000元，故协商房子不需要过户，房子的钱在20000000元中扣减。同时证人当庭出示2015年7月13日的手机微信记录。经质证，原告对公证书的真实性无异议，认为证人的身份系被告会计，应部分采用对原告有利的证言，双方正在协商房子如何折抵现金但未达成一致意见。被告认为，证人证言真实可信，通过聊天记录证明涉案房产不需要过户。一审法院认为，因原告对《公证书》的真实性无异议，故一审法院此予以确认。证人证言一审法院需结合其他证据综合考虑，故对此不予认定。
一审法院认为：一、原、被告签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。根据《协议》约定的内容和结构来看，双方将各自的一至八项义务均分项列明，最后约定“基于以上几点，李桂蓉抵偿人民币贰仟万元给何国强分10年还清，2015年底李桂蓉付伍佰万元给何国强”，综合条款内容，上述几项约定的履行影响抵偿款的支付，而最后约定的款项总额、付款时间，应是双方对各自的履行能力合理预见的情形下拟定，20000000元及九年内付清款项的义务的约定并不违反日常交易习惯及通常理解，故该条款应视为总和性兜底条款，即只有满足上述八项条件后，该条款的付款义务才能实现。现（2016）浙0203民初308号生效民事判决书已将原告应于2015年底前支付的款项予以确认，被告亦应该履行第4项条款，使得该协议能够继续顺利履行。为避免造成当事人之间的讼累，原告应尽快将该《协议》中涉及的剩余款项支付被告；二、被告虽主张双方另行签订了《租赁协议》，被告不需要过户，但该《租赁协议》仅系双方为履行《协议》在考虑双方实际情况下签订的过渡性协议，不能作为被告抗辩的理由，基于该《租赁协议》的纠纷，被告可另行提出主张；第三，因双方并未明确约定涉案房屋的过户时间，原告要求被告支付迟延履行房产和车位过户义务期间的违约金的请求，一审法院依法不予支持；第四，涉案房产过户后，原告即享有合法的所有权，对该房屋的占有使用亦是原告的合法权利，故原告要求将涉案房产交付原告占有使用的请求，无需法院判决确认。综上，原告诉请合理的部分，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告何国强将登记在其名下的位于宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼、、、号房产、宁波市江东区杨木碶路487号万特商务中心1号楼-1-10、-1-11、-1-12车位过户给原告李桂蓉，于判决生效之日起二十日内履行完毕；二、驳回原告李桂蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费42800元，减半收取21400元，保全费5000元，由被告何国强负担。
二审中，上诉人提交宁波市海曙区人民法院受理案件通知书及起诉状，证明被上诉人至今没有履行协议中的付款义务。被上诉人经质证认为，对该证据真实性没有异议，但是和本案没有关联。本院认为，该证据与本案需证明的事项无关联，不予认定。另查明，2016年4月2日，何国强收回涉案房产。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案上诉主要争议焦点为：《协议》中涉案房产转让的性质；《租赁协议》能否阻止《协议》中涉案房产转让；《租赁协议》是不是抵偿款分10年来支付的担保。
关于争议焦点一，当事人双方对《协议》的合法性、有效性并无争议。该《协议》将双方一至八项权利义务分项列明，内容涉及目标公司的股权转让、房产抵偿及公司资产分割等八项内容。最后约定“基于以上几点，李桂蓉抵偿人民币贰仟万元给何国强分10年还清，2015年底李桂蓉付伍佰万元给何国强”。从该整体内容看，该《协议》系上诉人与被上诉人对双方合作的公司和自有财产进行财产分割所达成的一揽子协议，是资产的相互抵偿，本案系被上诉人依据该《协议》要求上诉人将涉案房产过户到其名下，属整体资产处置的部分内容。
关于争议焦点二，当事人双方签订《协议》后，双方又签订了《租赁协议》，将涉案房产租赁给被上诉人使用。对《租赁协议》的效力，双方没有争议。在本案起诉前，上诉人已收回涉案房产，该房产一直处于封闭未使用状态，租赁协议事实上未在履行。被上诉人要求上诉人依据《协议》履行转让义务，于法有据，至于因涉案房产转让，引发租赁合同纠纷，当事人可另行主张权利。另，在二审审理期间，《租房协议》已于2017年4月1日到期。
关于争议焦点三，对于上诉人主张双方商定的结果就是通过房产暂不过户，被上诉人以支付租金的形式使用房产，作为被上诉人巨额抵偿款分10年来支付的担保。对此，上诉人并未提供证据证明双方约定10年内房产暂不过户，也未有证据证明涉案房产在租赁结束后如何处置。故本院认为，被上诉人依据合法有效的《协议》要求上诉人履行涉案房产转让义务，并无不当。
综上所述，何国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42800元，由上诉人何国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙长虎
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 桂红艳