广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）深中法房终字第610号
上诉人（原审原告、反诉被告一）陈锦洪
上诉人（原审原告、反诉被告二）陈转花
被上诉人（原审被告）李明
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴金生
上诉人陈锦洪、陈转花因合作建房合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1095号驳回起诉民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
陈锦洪、陈转花原审诉讼请求：l、确认陈锦洪、陈转花与李明、吴金生双方签署的《合作建房合同书》无效，由李明、吴金生返还陈锦洪、陈转花宅基地及宅基地上的全部房产；2、李明、吴金生承担本案诉讼费用。
吴金生原审反诉诉讼请求：1、陈锦洪、陈转花连带赔偿吴金生的损失，暂计至2012年9月30日为2091534元，直至陈锦洪、陈转花还清吴金生为与陈锦洪、陈转花合作建房所借款项之日止；2、陈锦洪、陈转花以按《合作建房合同书》合作分得的全部房产（深圳市宝安区西乡街道渔业旧村一巷X0号房产之第4、5、8、9、11、13、14屋中的6-10号房产），折价抵偿吴金生的第一项损失，暂计2091534元；3、陈锦洪、陈转花返还侵占的属于吴金生所有的14楼35平方米的物业，价值17万元；4、陈锦洪、陈转花支付拖欠的水电费共计59922元；以上各项费用共计44129010元；5、本案诉讼费用由陈锦洪、陈转花承担。
原审法院审理查明，陈锦洪、陈转花与李明、吴金生于2008年5月20日签订《合作建房合同书》，约定陈锦洪、陈转花提供深圳市宝安区西乡街道渔业旧村一巷X0号地块（以下简称涉案土地）的土地使用权，李明、吴金生负责提供建房资金，建成一栋十五层的住宅楼；陈锦洪、陈转花自愿拆除原来的楼房，李明、吴金生负责建房资金约600万元及拆除旧楼、余泥清运和承担查违办所产生的费用，并负责选定设计和施工单位，对材料和工程质量把关；合作建成的房产产权，按陈锦洪、陈转花与李明、吴金生各占每层的50%的比例划分；一至三层双方分的商铺，双方不得改变为其他用途；双方对分成所得的房屋享有使用、出租、转让、出售、赠与、遗赠、继承等权利。双方签署合同后，未向建设主管部门办理合作建房的审批手续。2009年5月16日，李明、吴金生与案外人吴某梅签订《合作建房合同书》，约定双方在李明、吴金生取得涉案土地的土地使用权的前提下，共同出资合作兴建住宅楼定名为“新鸿宇大厦”；吴某梅向李明、吴金生交纳建房出资款306000元，即取得“新鸿宇大厦”第六层60X号房（二房一厅）的使用权，该房建筑面积为77.5平方米（含公摊面积）。原审另查，李明、吴金生与案外人陈某球签订的另一份《合作建房合同书》约定，由陈某球提供西乡街道渔业旧村一巷X1号地块的土地使用权，李明、吴金生负责提供建房资金，建成一栋十五层的住宅楼。该11号地块与涉案土地系相邻地块。现该两块地块上已共同建成一栋13层半的房屋。陈某球已于2009年2月5日去世，其继承人李某娣、吴某娣、陈某儿、陈某龙、陈某威已另案向李明、吴金生提起诉讼，案号为（2012）深宝法民三初字第1096号。
原审法院审理认为，陈锦洪、陈转花与李明、吴金生签订《合作建房合同书》，约定由陈锦洪、陈转花提供土地使用权，李明及吴金生出资合作兴建房屋，现涉案土地上的建筑物既无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，双方就履行前述合同而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施的合法性进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，裁定：一、驳回陈锦洪、陈转花的起诉；二、驳回吴金生的反诉。本案陈锦洪、陈转花预交的受理费30800元，予以退还；吴金生预交的反诉费21052元，予以退还。
上诉人陈锦鸿、陈转花不服原审裁定，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原裁定，判令原审法院对该案进行审理；2、判令李明、吴金生承担本案诉讼费用。事实和理由：陈锦洪、陈转花拥有位于宝安区西乡街道渔业旧村一巷X0号的宅基地及地上房产一栋，宅基地面积约328平方米，《房屋所有权证》证号为粤房字第14951**号。双方在2008年5月20日签订《合作建房合同书》，约定陈锦洪、陈转花提供上述宅基地的土地使用权，李明、吴金生负责拆除旧房，建成一栋十五层的住宅楼。双方签署合同后，未向建设主管部门办理合作建房的审批手续，且由于该建设项目暂不符合目前的规划要求，实际也无法报批，陈锦洪、陈转花的宅基地仅能用于自建房屋，不能用于合作开发房地产。双方的合作建房事实上因违反法律规定而无效，李明、吴金生无权根据此合同取得宅基地上所建的房产，而李明、吴经生却占有上述房产并对外出售，为维护陈锦洪、陈转花权益，特请求法院判令本《合作建房合同节》无效，并由李明、吴经生返还陈锦洪、陈转花宅基地及宅基地上的房产。本案诉请的是关于对合作建房合同效力的认定以及确认李明、吴金生是否有权占有涉案宅基地及地上建筑物的纠纷，不是对房地产权属的确权纠纷，不需行政程序前置，原审法院驳回起诉错误，请求二审法院裁定将本案予以审理，解决实体问题。
被上诉人李明经本院依法传唤，无正当理由不参加本案二审法庭调查，亦未作答辩。
被上诉人吴金生口头辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案土地上的建筑物没有合法的报建手续，未取得合法的权属，陈锦洪、陈转花应对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施的合法性进行处理后方可以就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。由于本案所涉土地及地上建筑物未经主管部门处理，陈锦洪、陈转花直接向法院提起诉讼，程序不合法，原审法院驳回陈锦洪、陈转花的起诉正确。陈锦洪、陈转花对涉案土地及地上建筑物不享有任何合法权属，其提起本案诉讼主体不适格。根据《合作建房合同书》约定及经陈锦洪、陈转花授权，吴金生已将涉案土地上建筑物的房屋使用权以合作建房的形式转移给吴某梅等十名案外人，所得合建房款皆用作合作建房的工程款，并且该批案外人中有的已对房屋进行装修并已入住使用，有的已将房屋又转让给第三人，因此如让他们退还房屋事实上已属不可能。综上所述，陈锦洪、陈转花的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院维持原裁定。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院裁定驳回吴金生的反诉请求，吴金生对此未提出上诉，视为其服从原审裁定，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：陈锦洪、陈转花提出的诉讼请求，是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。本院认为，本案为合资、合作开发房地产纠纷。本案中，陈锦洪、陈转花与吴金生、李明合资、合作开发涉案房地产未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在涉案土地上建筑建筑物。陈锦洪、陈转花提起本案诉讼的目的是取回涉案土地及地上建筑物，但该诉讼目的涉及违法用地与非法建筑，在违法用地及非法建筑未经相关行政部门处理之前，人民法院无法通过民事诉讼程序审理确定双方当事人的权责，原审法院裁定驳回陈锦洪、陈转花的起诉，处理得当，本院予以维持。当事人应就违法用地与非法建筑问题向行政主管部门申请处理，处理后可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
综上，原审裁定适用法律正确，处理得当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一三年四月二十五日
书记员（兼） 刘司元
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。