河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终662号
上诉人（原审被告）上蔡县商贸公司。
法定代表人徐龙林，该公司经理。
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张中士，男，1952年8月2日出生，汉族。
委托代理人李文慧，河南博建律师事务所律师。
第三人李付臣，男，1971年11月15日出生，汉族。
上诉人上蔡县商贸公司因合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2015）上民二初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上蔡县商贸公司的法定代表人徐龙林及其委托代理人王云龙，被上诉人张中士及其委托代理人李文慧，第三人李付臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年4月18日原、被告经协商订立购房协议书，内容为：“甲方：上蔡县商贸公司、乙方：张中士。一、乙方所购商品房位于县一中北侧、青龙巷路南2号楼，从东至西第五层第一套，面积98平方米，拆迁安置房每平方米单价1000元，计款98000元。2、乙方现有自建住房、仓库和厨房，拆迁损失补偿费计38000元。3、甲方同意乙方所购拆迁安置商品房位置面积及房款98000元，同意补给乙方损失款38000元，乙方所购房款减去拆迁损失赔偿款，乙方补交房款60000元，甲方将钥匙交给乙方。4、该房屋内水通、电通、入户手续由甲方办理，入户费乙方承担。5、该商品房以外的下水道、水管、无塔供水器、水泥路面等由甲方负责安装。6、该商品房入户门为防盗门，其他门由乙方负责安装。7、甲方协助乙方办理房产手续，费用由乙方支付。8、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后具有法律效力。甲方上蔡县商贸公司徐龙林乙方张中士签字捺印，2012年4月18日”。合同签订后因面积增大为122.77平方米，被告向原告出具补交房款84470元的收据。同时原告交纳水厂入户费、预交水款、用电入户费合计1700元。2013年11月19日，上蔡县商贸公司向李付臣发出通知，通知载明：“李付臣根据（2011年11月18日）协议书第四条、第八条之约定，公司代收购房户的购房款已交清（按乙方李付臣所定销售价格）。现购房人持本通知前去领取所购套房钥匙，现该房位于贰号楼五层壹号。”审理过程中因第三人所称该房已卖，原告变更诉请要求被告按市场价赔偿损失392864元
原审法院认为，原告以其自建住房、仓库和厨房拆迁损失赔偿款作为已付部分房款与被告签订购房协议，不违反相关的法律规定，签订协议时商贸公司经理签字并加盖公司印章，原告又补交相应的购房款，所以该协议成立有效。商贸公司作为实际工程的开发方，其有权签订合同，且购房款均是被告收取及出具相应的收据，其与恒大建筑公司之间的协议是其内部约定，对原告不具有效力。被告为原告出具的手续写明了拆迁安置房价款每平方米1000元，且为原告开具的收据注明的原告所交房款为二号楼五楼一号房款，约定具体的价款及面积和商品房的位置。所以被告称双方所签协议不是其真实意思表示，是建立在违背真实意思意愿的情况下签订的，被告没提供证据加以证明。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定补交了所购房屋的房价款，被告就应按约定或规定交付房屋，被告未按时交付房屋，构成违约。原告审理过程中以被告违约将该房屋出卖给第三人为由变更诉请，要求被告按现价赔偿原告损失392864元，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”原告请求的损失按原告已付购房款的一倍计算，原告已付购房款为拆迁补偿损失38000元与补交购房款84470元之和即122470元。所以被告应当给付其购房款122470元及赔偿损失款122470元计款244940元。因该合同系被告与原告所签，根据合同的相对性，由被告承担赔偿责任，第三人与被告之间纠纷，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院判决：一、限被告上蔡县商贸公司于判决生效后十日内给付原告张中士购房款及损失款244940元。二、第三人李付臣不承担责任。如被告上蔡县商贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1912元，原告张中士承担727元，被告上蔡县商贸公司承担1185元。
上蔡县商贸公司上诉称：1、其公司仓库院居住着本公司职工14户，被上诉人张中士是其中之一，张中士居住的房屋未进行房改，系公司所有。其公司根据需要对上述土地进行开发，由其公司提供土地，恒大建筑公司和李付臣提供资金。张中士在其公司宅基上搭建简易房，拒不拆除，逼迫其公司签订所谓的除安置房之外的数套住房和门面房购房合同。其公司与张中士签订的购房协议约定，购买的门面房和除安置房之外的住房由第三人李付臣销售，其公司无处分权。其公司与张中士签订的购房协议无效。2、张中士居住的房屋系公房，拆迁该房屋没有给张中士造成财产损失，张中士以所谓的拆迁损失38000元抵顶购房合同上的购房款，既违背事实，也显失公平，并且张中士在之前购买其公司一套商品房拖欠房款159000元，张中士交纳的84470元已用于归还该欠款。原判认定的购房款张中士并没有实际支付，判决其双倍返还购房款显属不当。请求撤销原判，驳回张中士的诉讼请求。
张中士答辩称，其是上诉人上蔡县商贸公司的职工，其所居住的公司的房屋年久失修，需要翻建，其共居住公司三处住房，均在被拆迁范围内，依法享有购买拆迁补偿安置房的条件。根据规定，其应享有购买三套安置房，其与上蔡县商贸公司签订的购房协议，意思表示真实，不违背法律规定，是有效合同，上蔡县商贸公司称其只能享有一套安置房的理由不成立。上蔡县商贸公司与第三人李付臣签订的协议约定：享有搬迁安置房屋共16套，按照搬迁安置房协议执行（一、二层1000元每平方米，三、四层900元每平方米），安置房钥匙由公司直接交给搬迁户；对外销部分由施工方定价销售，公司管理。充分说明安置房由公司管理，与第三人无关。其已按照合同约定将购房款全部交清，包括电、水入户费，预交的水费等，其未拖欠公司购房款159000元，有交款票据为证。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，上诉人上蔡县商贸公司以其使用的土地与案外人恒大建筑公司、第三人李付臣签订合作开发房地产合同，被上诉人张中士在该开发的土地上拥有住房若干。2012年4月18日，上蔡县商贸公司与张中士签订安置房购房协议，约定给付张中士拆迁安置房一套，给付拆迁损失赔偿款38000元折抵购房款，后张中士根据上诉人的要求补交购房款84470元，原审法院认定张中士共交纳购房款122470元正确。因上诉人已将该房屋出卖给案外人，原审法院判决上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任正确。上蔡县商贸公司上诉称其在张中士逼迫下签订的购房协议，没有提供证据加以证明。上蔡县商贸公司与张中士签订的购房协议没有约定门面房和除安置房之外的住房其公司无处分权，即使合作建房各方对此有约定，对张中士也不发生效力。综上，上蔡县商贸公司与张中士签订的安置房购房协议，意思表示真实，权利义务明确，不违反法律规定，为有效合同，上蔡县商贸公司上诉称该购房合同无效的理由不成立，不予支持。张中士居住的房屋虽未进行房改，系公房，但责任不在张中士，现拆迁张中士居住的上述房屋，势必给其造成一定的损失，双方经协商赔偿拆迁损失38000元，系当事人的真实意思表示，并无不当。上蔡县商贸公司上诉称补偿给张中士拆迁损失38000元，既与事实不符，也显失公平的理由不成立，不予支持。上蔡县商贸公司上诉称张中士拖欠其另一套商品房款159000元，尚没有提供证据加以证明，其称本案张中士实际交纳的84470元已用于归还上述欠款的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1912元，由上蔡县商贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
审 判 员 丁贺堂
代理审判员 杨振松
二〇一六年五月十八日
书 记 员 于 乐