湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉民初字第689号
原告熊乾球，男。
委托代理人彭岗珊，汉寿县求是法律服务所法律工作者。
被告罗永贵，男。
被告王海斌，男。
委托代理人袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。
被告湖南中城房地产开发有限公司，住所地常德市汉寿县龙阳镇环城社区沧浪西路南侧（烟草公司斜对面）。
法定代表人薛永进，该公司董事长。
被告ＸＸ，男。
被告饶志国，男。
原告熊乾球与被告罗永贵、王海斌、湖南中城房地产开发有限公司（以下简称“中城公司”）、ＸＸ、饶志国买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊乾球及其委托代理人彭岗珊、被告罗永贵、被告王海斌的委托代理人袁宜寿到庭参加诉讼。被告中城公司、ＸＸ、饶志国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告熊乾球诉称，2009年7月24日，罗永贵与王海斌签订《合作开发房产协议书》，挂靠在中城公司对钦锋苑小区进行房产开发。2010年12月6日，熊乾球与王海斌签订《门面预购协议书》，约定熊乾球向王海斌支付551000元预定王海斌开发的钦锋苑小区B栋由东至西第6个门面，面积约64.8㎡。因王海斌与罗永贵产生经济纠纷后，在汉寿县公安局处理二人纠纷过程中，罗永贵将熊乾球预购的门面转卖给饶志国与ＸＸ。因协商未果，熊乾球诉至法院，请求判令：诉争房屋归熊乾球所有；罗永贵、中城公司与饶志国、ＸＸ签订的《商品房买卖合同》无效。
被告罗永贵未发表答辩意见。
被告王海斌辩称，熊乾球所述情况属实，对熊乾球的诉讼请求无异议。
经审理查明，2009年7月10日，王海斌与罗永贵订立《土地转让协议书》，约定由王海斌将其通过竞拍所得、位于汉寿县龙阳镇振兴西路南侧、汉寿县移动通讯公司西侧的一处面积约为12.4亩土地中的6亩转让给罗永贵，后双方将各自所享有的土地使用权过户至中城公司，挂靠中城公司进行房地产开发。王海斌与罗永贵按照双方签订的《土地转让协议书》的约定，在各自划定的土地范围内进行房地产开发（建成小区命名为钦锋苑）。根据规划，双方在钦锋苑小区内建设有A、B、C、D、E五栋房屋，其中A、C、E栋由罗永贵组织建设，B、D栋由王海斌组织建设。2009年9月15日，王海斌与案外人曾万平订立《钦锋苑小区B、D栋承建合同》，约定由曾万平包工包料垫资承建钦锋苑小区B、D栋工程，并由曾万平垫付所有规费和工程款，垫付的所有费用以建成的房屋折抵。上述房屋建成后，王海斌于2012年4月26日向曾万平支付B、D栋房屋工程款5147300元。2010年，王海斌与罗永贵开始以中城公司的名义预售上述在建房屋，并由中城公司统一进行收款并办理手续，再由中城公司按售出房屋向王海斌、罗永贵拨付购房资金。因中城公司拨付资金不及时，王海斌、罗永贵即开始各自销售己方修建房屋，并由二人直接收取购房款，但仍使用由中城公司加盖公章，并由以罗永贵作为公司委托代理人签名的格式合同文本与购房者签订买卖合同。此后，因王海斌与罗永贵在收取房款与费用支出结算等问题产生纠纷，罗永贵拒绝向王海斌提供由其本人掌管的空白合同文本，致使王海斌此前已订立协议并收取款或部分收款的售房合同无法继续履行。
另查明，钦锋苑小区又名汉寿节能灯饰综合小区，2010年12月6日，王海斌与熊乾球签订《门面预购协议书》，约定熊乾球预购王海斌开发的钦锋苑小区B栋一楼由东往西的第6间门面（即B栋107号门面），总面积约为64.8㎡，单价为8500元／㎡，购房款共计约为551000元，具体金额以房产证为准，结账时多退少补。2011年3月2日至2015年6月20日期间，熊乾球分四次共向王海斌支付购房款538800元。2012年4月25日，罗永贵以中城公司名义与ＸＸ、饶志国订立《商品房买卖合同》，以5280元／㎡的价格将钦锋苑小区B栋104、105、106、107号门面房屋出卖给ＸＸ和饶志国，并于2013年4月24日办理了商品房预告登记。其中B栋104、105、106号房屋王海斌在此之前已出售给案外人童翠波、童翠桃，第107号门面即本案讼争房屋。
又查明，钦锋苑小区总建筑面积18022平方米。该项目于2010年6月取得建设用地规划许可证，2010年12月取得建筑工程施工许可证，2011年1月14日取得其中A、C栋的商品房预售许可证，2011年6月24日取得B、D、E栋的商品房预售许可证，2013年1月取得建设工程规划许可证。王海斌、罗永贵挂靠中城公司进行房产开发，中城公司按12元／㎡的标准收取了钦锋苑小区的管理费。
此外，2010年5月至2012年4月，汉寿县龙阳镇的房地产市场价格处于一个普遍大幅上涨的趋势。
以上事实，有熊乾球的当庭陈述以及熊乾球提交的《门面预购协议书》、《收条》、《土地转让协议书》、《钦锋苑小区B、D承建合同》、《领条》、《商品房买卖合同》、《市场调查报告》、李先秋的当庭证言以及汉寿县人民法院（2013）汉民初字第366号、常德市中级人民法院第（2014）常民一终字第130号生效裁判确认的事实予以证明。
本院认为，本案的争议焦点在于（一）王海斌与熊乾球签订的《门面预购协议书》及罗永贵与ＸＸ、饶志国签订的《商品房买卖合同》是否有效？（二）争议房屋的归属？
关于争议焦点（一）：王海斌与罗永贵虽系借用中城公司名义进行钦锋苑小区的房产开发，但中城公司并未参与实际投资与施工，仅按工程面积向二人收取管理费用，钦锋苑小区的房产实际由王海斌与罗永贵根据《土地转让协议书》在各自享有使用权的土地进行建造开发，B、D栋由王海斌组织建设，作为实际开发人，王海斌对其投资开发的B、D栋房产享有处分、收益的权利。依照中华人民共和国建设部令（第88号）《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。王海斌与熊乾球签订《门面预购协议书》时，标的门面虽未完工，但协议书具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的主要合同条款和《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且熊乾球向王海斌支付了部分购房款，故该协议书应认定为商品房买卖合同。商品房虽应以房地产开发企业即中城公司名义进行销售，王海斌个人销售商品房不符合《商品房销售管理办法》，但该管理办法只是部门规章，王海斌与熊乾球签订的《门面预购协议书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，因此不能仅以王海斌个人销售行为导致的主体瑕疵，而据此认定《门面预购协议书》无效。王海斌与熊乾球签订《门面预购协议书》系双方的真实意思表示，内容亦遵循了等价有偿原则，该《门面预购协议书》应属合法有效。
关于罗永贵与ＸＸ、饶志国签订的《商品房买卖合同》时，尽管标的门面已经被售出，但该房产并未办理预售或产权登记，而且根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力并未产生物权公示效力。由此可知，在无其他导致罗永贵与ＸＸ、饶志国签订的《商品房买卖合同》无效的情形下，该买卖合同成立即告生效。故对熊乾球要求确认罗永贵与ＸＸ、饶志国签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点（二）：《门面预购协议书》与《商品房买卖合同》均系合法、有效。但二份合同所涉标的物系同一物，无法同时交付给两方买受人。虽然ＸＸ与饶志国的商品房买卖合同办理了预告登记，但预告登记制度的设立是为保障买受人将来实现物权，限制原所有权人在办理预告登记之后的处分行为，而对于此前发生的交易并无约束力和优先权；另一方面，争议房屋系王海斌实际开发修建，罗永贵本不享有争议房屋的使用、收益权，更不能对该房产进行处分，虽无法确定ＸＸ、饶志国在与罗永贵签订《商品房买卖合同》时是否知晓该房产已经售出或罗永贵系无权处分，但熊乾球与王海斌签订《门面预订协议书》在前，并按8500元／㎡支付了购房款，ＸＸ、饶志国与罗永贵签订的《商品房买卖合同》在后，购房单价为5280元／㎡，尚低于熊乾球与王海斌早两年的售价，相比之下，熊乾球支付的价款更为合理。预告登记并未产生物权效力，因此本院认为熊乾球与王海斌签订《门面预订协议书》应当得到优先履行，故本案熊乾球要求王海斌、罗永贵以及中城公司向其交付讼争房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。至于ＸＸ、饶志国因商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋，可待本案审结后另行要求合同相对人返还已付购房款及相应利息，造成的损失亦可要求相对人进行赔偿。中城公司、ＸＸ、饶志国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王海斌、罗永贵及被告湖南中城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告熊乾球交付钦锋苑小区B栋第107号门面，并协助熊乾球办理所有权登记手续；
二、驳回原告熊乾球的其他诉讼请求。
本案受理费9310元，由被告王海斌、罗永贵各负担4655元；诉讼保全费3275元，由被告王海斌、罗永贵各负担1637.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 胡雪桃
审 判 员 郭橙程
人民陪审员 刘少荣
二〇一五年十一月九日
书 记 员 满美华
附本判决书所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。