江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02056号
原告方有勇，个体户。
委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
被告汤连清，1961年8月1日，个体户。
原告方有勇诉被告汤连清租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序独任审判，并于2015年9月15日、11月6日公开开庭进行了审理。原告方有勇委托代理人李云志、被告汤连清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方有勇诉称，2014年7月25日，原、被告经过充分协商本着平等互利的原则，就原告承租被告享有经营使用权的五环公馆商铺8号楼一层8-3门面房，二层8-1至8-6室、22号楼22-11至22-12室总面积1050平方米签订了“五环中央公馆商铺转租合同”，在合同中双方不仅约定了商铺的基本概况、租赁用途、交付时间和租赁期限，而且明确了履约保证金及租金的交付方式和被告保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态等。协议达成后，原告如约交付了履约保证金和第一年的租金，并对承租商铺按照约定进行装修。但当原告花费巨资对租赁房屋装修后即发现所承租的商铺二楼部分（8219、8235、8236）屋面漏水，不仅造成了原告的装潢损失，而且严重影响了正常的宾馆和足浴经营。为此原告多次与被告联系、磋商，并在2014年8月28日以书面形式通知被告，要求其及时维修，否则将承担相应损失。被告收到书面通知后，对屋面渗漏不持异议，并承诺在2014年9月18日前予以修复。然而被告在2015年3月22日前仍未能修复。原告于是又在2015年3月22日连续发函通知被告，而被告却将责任推给了淮安五环房产开发公司。2015年3月25日，原告将屋面渗水已造成的损失以书面形式通知被告，被告对此也予以认可。此后，原告与被告协商修复及赔偿事宜，但被告却以种种理由拖延，至今协商未果。综上，原、被告之间达成的租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，被告交付的房屋存在瑕疵，给原告造成了一定的损失，现请求法院判决被告赔偿原告装修、经营损失170032元，并承担本案诉讼费。
被告汤连清辩称，对于双方签订的租赁合同与原告陈述的所租房屋二楼部分楼面漏水造成8219、8235、8236三个房间装潢被损坏的事实不持异议，但被告在原告出具的三份通知上签名是认可房屋漏水并造成原告损失的事实，并非认可原告所列举的损失数额。
经审理查明，2014年7月22日，被告汤连清（承租方、乙方）与淮安五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司、出租方、甲方）签订《五环中央公馆商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的五环中央公馆8#、22#、23#、24#东面沿街商铺共35间，建筑面积为5995.63平方米，包括8-1～8-3（楼下3间计229平方米）、8-1～8-6（楼上4间计592.65平方米）、22-1～22-13（12间计1944.41平方米）、23-2～23-12（11间计1972.6平方米）、24-1～24-8（7间计1951.86平方米），租赁期限自2014年7月22日至2020年12月22日，合同还对租金给付、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态等进行了约定。2014年7月25日，原告与被告签订《五环中央公馆商铺转租合同》，汤连清将其承租的8#-3加楼上7间毛坯（无楼梯）全框架、通水、通电、安全消防设施齐全的房屋出租给方有勇，合同约定原告租赁房屋的用途为经营五环宾馆（足浴店），租赁期限为2014年7月22日至2020年12月21日，租金为每年一付，签订合同时全额支付当年租金222000元，其中合同第七条房屋使用要求和维修责任中第二款约定：“租赁期间，甲方保证该房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋的检查、养护，应提前2日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合”。2014年7月20日，原告向被告支付了2014年7月22日至2015年7月22日房屋租金222000元、向小区所在物业公司交纳第一年物业管理费等各项费用共计17360元。原告主张在签订合同前就已经领取房屋并装修，2014年7月20日装修结束，同年7月22日营业。2014年8月1日，因承租房屋二楼部分楼面漏水，原告与被告协商修复事宜未果，2014年8月28日，原告向被告发出“通知”一份，载明：“我方承租甲方五环中央公馆都梁中路门面房一间，二层多间，8号楼8-1门面，二层8-1-8-6及22#楼21-11至22-12总面积约1050平方。日期为2014年7月22日用途开足浴城和宾馆，承租后发现二层部分楼面漏水自从8月1日我方多次提出要求你出租方把漏水的楼面修好，直到现在一直未修好，现已严重影响我方装潢，现在书面形式正式通知你方在9月18日前修好，否则将从2014年8月20日开始承担我方的损失，具体损失如下：我方投资100万元，按民间借贷月息2分利息，每月2万元合计24万元，物业费20226元，房租年租金22.26万元，则每天损失为1725元（含工人工资400元／天）特此通知本通知为一式两份”，被告汤连清在通知上签字确认。因被告一直未履行修复义务，2015年3月22日，原告又向被告发出通知一份，载明：“五环中央公馆出租方（汤总）：五环足浴城（宾馆）承租五环中央公馆8#楼8-1至8-6二层楼面，在使用过程中8219、8235、8236三间屋面漏水，三个房间部分装潢已经被损坏，已无法使用，特此通知，务必在2015年4月3日前修好，包括我店装潢，否则你方将承担我店因此造成的损失”，被告亦在该份通知上签字确认，并在通知上签署“请淮安五环房产开发公司给该商户在要求范围内解决”，经原告与五环公司协商亦未果，同年3月25日，原告再向被告发出通知一份，载明：“我店自租你方五环中央公馆8#楼底层8-1门面。二层楼上总面积为1050平方米，自租房起你方未能将8#楼与22#楼之间屋面漏水处理好，给本店带来实际损失，合同签订为2014年7月22日，本店试营业日起为10月18日，按2014年8月28日通知内容结算如下：58天＊1725=100050元，由于三楼三间漏水。造成我店8219、8235、8236三间无法营业，至2015年3月22日共计损失，实际损失：57.5＊3=172.5元，按每天1725元／天本店30间，则每间每天为57.5元，2014年10月18日至2015年3月25日共计157天＊57.5＊3=27082.5元，以上累计127132.5元，大写：壹拾贰万柒仟壹佰叁拾贰元伍角，特此通知”，被告签字确认。
因被告及五环公司一直未履行修复房屋的义务，原告多次交涉未果，无奈之下自行将8219、8235、8236三个房间损坏部分修复，直至2015年10月方能正常使用，自行修复支出费用4000元，被告对此予以认可。原告举证证实因装修租赁房屋开设宾馆支出费用1059035元，并以此为依据按月息两分计算年利息损失24万元，每年物业管理费22260元，每年租金222000元，折算每天损失135元，加之人工费用400元，每天损失达1725元，计算143天，共计损失为诉讼标的额170032元。被告对此不予认可，仅同意按60元／间／天计算200天营业损失共计12000元，三间共计损失36000元。另，原、被告双方一致认可8219、8235、8236三个房间面积大概在18至20平方米，并按合同约定自2014年7月22日起计算租金。
上述事实，有原告提交的《五环中央公馆商铺转租合同》、收据、通知三份、物业费票据、部分装修收据、被告提交的《五环中央公馆租赁合同》等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告交付给原告的房屋因漏水部分不能使用，依法或依约被告均有及时修复的义务，但被告一直怠于履行该合同义务，并给原告造成了一定的损失，故其应当承担损失赔偿的责任。但原告诉讼主张的损失赔偿额，系按全部装修投资作为基础进行计算，而诉争房屋部分漏水并未影响其全部房屋的使用，故其主张的损失赔偿额无依据，本院不予支持；但因漏水问题事实上造成了原告的损失，对于被告同意赔偿的装修损失4000元及营业损失36000元，本院予以确认；因原告承租的房屋总面积为1050平方米，受损失三个房间按每间19平方米计算总面积为57平方米，对该57平方米的房屋自2014年7月22日至2015年9月30日间（436天）租金损失14396元（222000元／年÷365天÷1050平方米×57平方米×436天）及物业管理费1126元（17360元／年÷365天÷1050平方米×57平方米×436天）被告亦应支付。综上，被告共计需原告赔付各项损失人民币55522元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告汤连清于本判决生效后十日内赔付原告方有勇损失55522元。
二、驳回原告方有勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告方有勇1246元，被告汤连清负担604元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王云云
二〇一五年十一月七日
书 记 员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。