北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4804号
上诉人（原审被告）:张溢，女，1982年8月9日出生。
上诉人（原审被告）:吕璐珊，女，1958年5月9日出生。
二上诉人委托诉讼代理人：丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁旭洪，男，1979年3月25日出生。
委托诉讼代理人：于长华，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付蓉洁（袁旭洪之妻）。
上诉人张溢、吕璐珊因与被上诉人袁旭洪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第01875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人张溢、吕璐珊之委托诉讼代理人丛硕，被上诉人袁旭洪之委托诉讼代理人于长华、付蓉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张溢、吕璐珊上诉请求：撤销原判第一、二、四项。事实和理由：张溢从未委托杨大铮办理涉案房屋的出售事宜，一审法院认定张溢与杨大铮存在委托关系错误。一审法院在没有任何事实依据和证据证明的情况下，认定袁旭洪的期待利益损失是20万元错误。
袁旭洪辩称，张溢一审中承认有授权委托书，只是说无效。杨大铮之前发过函，明确表示其有授权。张溢、吕璐珊的上诉请求及理由没有依据，请求驳回二人的上诉请求。
袁旭洪向一审法院起诉请求判令吕璐珊、张溢：1、双倍赔偿购房定金75000元；2、赔偿购房中介费30000元；3、支付收取预付的购房款100万元的利息6000元（自2013年10月15日至11月4日按照合同约定的每日万分之三计算）；4、赔偿因房屋涨价导致的房屋差价损失、转售利益损失20万元。
一审法院认定事实：吕璐珊、张溢系母女关系；吕璐珊与案外人杨大铮系夫妻关系;杨大铮与张溢系继父女关系。位于北京市昌平区2910号房屋归吕璐珊、张溢共同所有，其中吕璐珊所占共有份额为5％，张溢所占共有份额为95％。2011年1月1日，吕璐珊、张溢作为委托人向杨大铮出具《委托书》，内容为：全权委托杨大铮先生办理昌平区2910室销售工作；此委托有效时间自交付之日起，中止时间以电话或短信通知为准，如期间此房已售，则本委托作废。该委托书上有吕璐珊、张溢的签字，并盖有两人的印章。2013年9月13日，吕璐珊、张溢（杨大铮代）作为委托方（甲方）与北京优速房地产经纪有限公司（以下简称优速公司）（乙方）签订了《房产出售/出租一般委托协议》，约定甲方将2910号房屋委托给乙方出售，委托价格为4500000元，委托期从2013年9月13日至房屋交易时止。
2013年9月13日，吕璐珊（出卖人）、张溢（共有权人）委托杨大铮与袁旭洪（买受人）通过优速公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：袁旭洪购买吕璐珊、张溢所有的2910号房屋，建筑面积252.85平方米，房屋所有权证证号为京房权证昌私移字第XX**号，共有权证证号为京房昌私移共字第XXXX号；双方同意房屋成交价格合计4500000元，此价格包括房价款3250000元，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用1250000元，乙方同意此项费用作为补偿款支付给甲方；买受人在签订本合同的同时支付定金人民币100000元，在产权转移时定金冲抵购房款。该合同第六条“房屋的交付”约定：出卖人应当在银行面签当日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人和买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该房屋中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。该合同第七条“违约责任”约定：本合同签订后，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。该合同“补充条款”约定：1、因实际交付定金为75000元，如甲乙双方违约，以实际交付金额计算违约金；于2013年10月15日之前，乙方再支付甲方100000元作为首付款，其余首付款于过户当日全部结清；于2013年10月15日起至2014年1月14日止，为期3个月，所有款项全部到账，逾期从2013年10月15日起计算，乙方按余款每日万分之三支付利息给甲方。
同日，吕璐珊、张溢（杨大铮代）作为出售方（甲方）、袁旭洪作为买受方（乙方）、优速公司作为居间方（丙方），三方签订了《北京市存量房屋居间合同》。该合同第四条“佣金及支付”约定，甲乙双方应于本合同签订当日向丙方支付居间服务费30000元，乙方自愿为甲方承担应支付丙方的居间服务费、权证代办费及审查代书费。第七条“违约责任”约定：（二）违反配合义务，甲方或乙方违反本协议第六条约定义务，导致丙方不能继续履行相关合同义务的，丙方不承担任何责任，且丙方有权收取本合同中约定的由任意一方支付的居间服务费用及已发生的其他相关费用（如权证代办费，审查代书费等），无需退还；如支付费用方为守约方，此笔费用可作为损失向违反配合义务的过错方追偿。
合同签订后，袁旭洪于2013年9月13日当日向优速公司支付了居间服务费30000元，并向杨大铮支付购房定金75000元，双方签订了《网签确认单》。2013年10月15日，袁旭洪通过网银转账分两次支付了购房款100万元。2013年10月28日，袁旭洪将涉案房屋钥匙邮寄回给杨大铮。2013年10月31日，杨大铮向袁旭洪邮寄备忘通知，明确其于10月29日已正式通知各方为“无效合同”，所以一切善后事宜以10月30日前为界。2013年11月2日，袁旭洪向吕璐珊、张溢及杨大铮发出通知回复，内容为：11月1日收到您正式书面通知，对通知内容回复意见如下，1、我不认可你所谓的合同无效的理由，2、您没权利单方解除有效合同，不过鉴于现在这种情况，您我单方坚持各自想法没有意义，现在请您先把我已支付的款项107.5万元全部返还回来，合同涉及的其他的事情以后再说。2013年11月4日，吕璐珊、张溢将107.5万元房款退还给袁旭洪。2013年11月5日，袁旭洪向吕璐珊、张溢发出违约赔偿通知：1、赔付首付金额100万元，按照银行实际可查验的您的存款方式利率计算，计息日期自2013年10月15日起，至吕璐珊女士实际返还金额2013年11月4日当天；2、赔付违约金，按照我实际支付定金7.5万元，您需要赔付我7.5万元违约金；3、赔付居间服务费3万元整；4、除了上述违约赔偿，赔付在此期间产生的其他损失44.5万元。由于吕璐珊、张溢未予回复，2013年11月7日，袁旭洪再次发出违约追偿通知。
另查，2014年6月11日，吕璐珊（出卖人）、张溢（出卖人共有人）与任鸿兴（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人将2910号房屋，建筑面积共252.85平方米，出售给买受人；房屋成交价格为3455800元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。庭审中，吕璐珊、张溢述称将诉争房屋出卖给任鸿兴的实际价格为470万元。袁旭洪予以认可。
再查，本案审理过程中，张溢对于2011年元月1日向杨大铮出具的《委托书》不予认可，表示签字并非本人所签，但印章确属本人印章，并于2014年6月11日向本院提出鉴定申请，请求对上述委托书中“张溢”署名进行笔迹鉴定，以判断该署名签字是否是本人所签。庭审中，通过对张溢现场签字的比对，袁旭洪认可该签字并非张溢本人所签，故张溢当庭放弃了鉴定申请。庭审中，吕璐珊、张溢同意向袁旭洪赔偿2013年10月15日至11月4日期间占有袁旭洪购房款所产生的利息损失6000元，但对于袁旭洪的其它诉讼请求，均不认可。经法庭询问，双方当事人均不申请对诉争房屋的差价进行评估。
上述事实，有委托书、《房产出售/出租一般委托协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、《网签确认单》、居间服务费收据、说明、快递单、备忘通知、违约追偿通知、房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
一审法院认为，虽然吕璐珊、张溢于2011年元月1日向杨大铮出具的《委托书》中“张溢”的签字并非本人所签，但签字后盖有真实的印章，且张溢并未提供任何证据证明该委托事项已经作废，考虑到委托人吕璐珊、张溢与被委托人杨大铮之间的特殊亲属关系，足以使袁旭洪认为该委托书系真实有效的，故本院对于该委托书的效力予以认可。因此，袁旭洪与吕璐珊、张溢签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、《网签确认单》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，吕璐珊、张溢在合同履行过程中，于2013年10月31日，通过“备忘通知”的形式，书面明确通知各方不再将房屋出售给袁旭洪，并将涉案房屋出售给案外人任鸿兴，导致合同无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，故吕璐珊、张溢的行为已经构成根本违约。判决：一、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪定金损失七万五千元；二、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪中介费三万元；三、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪预付购房款的利息损失六千元；四、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪因房屋涨价导致的房屋差价损失二十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张溢上诉请求的主要理由为其与杨大铮之间不存在委托关系，但是杨大铮出售房屋时持有的《委托书》上加盖了张溢本人真实的印章，而加盖印章的含义即为“确认”，故凭借《委托书》本院确认张溢与杨大铮之间的委托关系成立且合法有效。杨大铮与袁旭洪签订《北京市存量房屋买卖合同》时不但提供了《委托书》，还提供了房屋所有权证的原件，且杨大铮系吕璐珊之夫；而作为普通买受人的袁旭洪只有对全部材料进行形式审查的义务和能力，袁旭洪尽到了审慎义务，故杨大铮代表吕璐珊、张溢与袁旭洪签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、《网签确认单》合法有效，受到法律保护。合同履行过程中，吕璐珊、张溢书面通知各方不再将房屋出售给袁旭洪，并将2910号房屋另行出售，导致合同无法继续履行，吕璐珊、张溢的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。袁旭洪主张的购房定金、中介费、预付购房款的利息、房屋差价损失均系吕璐珊、张溢违约行为给其带来的损失，故吕璐珊、张溢应当承担。综上所述，吕璐珊、张溢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5875元，由吕璐珊、张溢负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 辛 荣
二〇一七年六月二十七日
书记员 舒 妍