广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法审监民再字第38号
申请再审人(一审被告、二审被上诉人)：叶桂洲，男，住广东省云浮市。
委托代理人：叶桂洪，男，住广东省珠海市。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：广州宏建实业有限公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：余敏梨，总经理。
委托代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：魏静，女，住广东省云浮市。
一审第三人：云浮市房地产开发公司。
法定代表人：毛敏才，该公司经理。
叶桂洲因与广州宏建实业有限公司（下称宏建公司）及魏静、云浮市房地产开发公司（下称云浮房产公司）占有物返还纠纷一案，不服广东省云浮市中级人民法院(2011)云中法民一终字第124号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年10月15日作出（2012）粤高法民一申字第2033号民事裁定，对本案进行提审。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2010年9月20日，宏建公司向云浮市云城区人民法院起诉称，其是座落于云浮市云城区建设北路第十栋首层第六、七、八、九、十卡商铺的权属人(现地址为：云浮市云城区翠玉三路22号、26号、28号商铺)。2010年7月初，宏建公司发现上述商铺被他人侵占并用作经营用途。同年7月30日，宏建公司会同广州市公证处的公证员对上述商铺的现状进行证据保全。同年9月6日-7日，宏建公司到云浮市工商、供电、供水部门调查发现，自2005年10月开始，魏静就开始非法侵占宏建公司位于云城区建设北路第十栋首层第九、十卡的商铺(即现地址云城区翠玉三路28号商铺)。宏建公司是涉案房屋的产权人，依法享有对房产的物权，叶桂洲非法将上述商铺出租给魏静作为经营场所，叶桂洲、魏静的行为已构成共同侵权，并给宏建公司造成直接经济损失至少61000元(自2005年10月起暂计至2010年9月共61个月，每月租金按1OOO元计算)。据此，宏建公司请求：1、判令叶桂洲、魏静立即停止侵权行为，从宏建公司位于云浮市云城区建设北路第十栋首层第九、十卡的商铺内搬出；2、判令叶桂洲、魏静共同支付商铺占用费61000元(自2005年9月起至搬出时止每月按1000元计算，暂计至2010年9月)；3、本案诉讼费由叶桂洲、魏静承担。
叶桂洲答辩认为，请求法院驳回宏建公司的诉求，理由如下：首先，叶桂洲于20O5年6月20日与宏建公司的代理人云浮房产公司商定购买云城区建设北路第十栋首层第九、十卡商铺，双方并立下字据，叶桂洲支付了定金，领取了商铺钥匙，双方办理了使用权的交接。叶桂洲依法、依合同取得商铺的占有、使用、受益和处分的权利。其次，叶桂洲有权把购买的商铺出租给他人使用。即使宏建公司反悔解除商铺买卖合同，也无权提前解除陈土兰、魏静的租赁合同。第三，叶桂洲领取商铺的钥匙后，出租给陈土兰、魏静做生意近五年，宏建公司从未提出异议，宏建公司要求赔偿租金占用费已超过诉讼时效。第四，本案不是占有物返还纠纷，而是商铺买卖纠纷，如果宏建公司认为市场房价上升，不愿将商铺出售给叶桂洲，则应当赔偿市价差的损失。
魏静答辩认为，1、魏静、陈土兰、陈深仪是租赁商铺经营的合伙人，租赁期间，魏静已按时按量缴交租金，没有义务再支付占用费。2、根据“买卖不破租赁原则”，商铺无论归宏建公司所有还是归叶桂洲所有，魏静均可以继续租用该铺位，直至租期届满。3、魏静从2005年9月租赁商铺至2010年9月期间，从没有人对商铺主张权利。故请求法院判决维持魏静、陈土兰、陈深仪对商铺的使用权。
云浮房产公司陈述，1、涉案房产权属已经发生变更，真正的权属人并非宏建公司，尽管未办理过户手续，但该转让行为合法有效；2、其根据宏建公司的委托授权转让房产，其的代理合法有效，本案中第三人并无任何过错，不应承担任何责任。
云浮市云城区人民法院一审查明，本案叶桂洲是另一系列案当事人范秋莲的大伯。原云浮市市区建设北路第十幢首层第六至第十卡商铺(现地址：云城街蟠龙居委会翠玉三路22、26、28号商铺)的权属人是宏建公司。2005年5月10日，宏建公司有意转让上述商铺，书面委托云浮房产公司放盘，《委托书》载明：“宏建公司是位于云浮市建设北路第十幢首层第六至第十卡铺位的产权人，现有意转让。现委托云浮房产公司放盘，请有意受让的买家与其联系。转让价格和付款方式等全部条款以产权人宏建公司与受让人协商一致，签订书面的房地产转让合同为准。”云浮房产公司接受委托后，张贴出售广告。2005年6月20日，叶桂洲与云浮房产公司协商一致，以每平方米233O元的价格，叶桂洲购得第九、十卡铺位。同日，叶桂洲、范秋莲支付了五卡商铺的定金1OOOOO元给云浮房产公司，云浮房产公司出具《收据》给叶桂洲、范秋莲收执，《收据》载明：“今代宏建公司收到转让云浮市区建设北路第十幢第六、七、八、九、十卡商铺面积共176.386㎡，房价2330元／㎡，共房款410979.38元，收转让定金壹拾万元整(￥100000元)。双方约定：(1)原被盗卷闸由买方负责，需更换门锁由买方负责。(2)买方在该商铺交证件(办理房地产权证转让手续证件)到行政中心时，买方须付购房款29079.38元，剩余部分房(款)待办好证时一次性交完。(3)办证费用按有关规定缴交。”即日，云浮市房产公司将上述五卡商铺的锁匙移交给叶桂洲和范秋莲。叶桂洲遂于2005年9月1日将其第九、十卡铺位出租给陈土兰使用至今。叶桂洲、范秋莲支付定金后一直催促云浮房产公司办理权证转移登记手续，但云浮房产公司一直未能为其办理，亦未将代收取的1OOOOO元定金移交给云浮房产公司。
云浮市云城区人民法院一审认为，本案争议的焦点是宏建公司与叶桂洲之间的商铺买卖是否合法有效。本案中，宏建公司委托云浮房产公司对涉案商铺进行放盘，而云浮房产公司却以宏建公司的名义，将商铺转让给叶桂洲，其代理行为已超越代理权限，商铺买卖是否合法有效关键是该代理行为是否构成表见代理。首先，云浮房产公司与叶桂洲签订合同(收据)时未将其代理权限告知叶桂洲，叶桂洲对其越权代理是不知情的；而云浮房产公司作为一间正规的房地产中介公司，在签订合同时已即时将商铺锁匙移交，使叶桂洲取得商铺的实际使用权，叶桂洲有理由相信其作出的商铺买卖行为合法有效。可见，叶桂洲在买卖商铺的过程中是无过错的，是善意的第三人。其次，叶桂洲并非无偿取得商铺，而是以每平方米2330元的价格购买，该价格在2005年是合理的价格。再次，宏建公司从2005年叶桂洲取得商铺使用权至其起诉前，在长达5年多的时间里从未提出异议。故，叶桂洲基于对云浮房产公司的信任，以合理的价格，善意的购买了涉案商铺．也按合同约定履行了自己的义务，涉案商铺并已实际交付使用，虽然云浮房产公司超越了代理权限，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，其代理行为构成表见代理，是有效的代理行为，产生的后果应由宏建公司承担。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，叶桂洲虽然未能办理房地产权证登记，但双方签订的合同是有效合同，宏建公司与叶桂洲之间的商铺买卖依法成立。综上，宏建公司请求魏静、叶桂洲停止侵权并支付商铺占用费的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，云浮市云城区人民法院作出(2010)云区法民初字640号民事判决：驳回广州宏建实业有限公司的诉讼请求。本案受理费1426元，由广州宏建实业有限公司负担。
宏建公司不服一审判决，向云浮市中级人民法院提起上诉称，
一、原审判决认定事实和适用法律错误。（一)原审判决认为宏建公司与叶桂洲签订了合同，互相之间进行了商铺的买卖，且认定此买卖合法，是没有事实基础和法律依据的。因为宏建公司根本不认识叶桂洲，不知道亦没有人告知叶桂洲向云浮房产公司支付了所谓的购房定金和云浮房产公司向其出具了所谓的收款收据，更不知道叶桂洲已经非法占有该房屋，宏建公司与叶桂洲之间从来没有签订过任何的房屋买卖合同，亦从未收取过其一分钱的购房款，在获知叶桂洲是从云浮房产公司手中取得讼争房屋时，即明确告知其行为属于侵权的违法行为，对云浮房产公司的越权代理行为不予追认。2、叶桂洲明知云浮房产公司是越权代理的情形下，并未在法定期限要求宏建公司对云浮房产公司(即代理人)的代理行为予以追认。3、叶桂洲与云浮房产公司之间的民事行为并不具备成立和生效的要件，而且叶桂洲是知悉云浮房产公司的代理权限的，更清楚讼争房屋的由来和现状。(二)一审判决认定：云浮房产公司与叶桂洲签订了合同，且云浮房产公司未将其代理权限告知叶桂洲，叶桂洲对云浮房产公司的越权代理是不知情的，叶桂洲是善意的第三人，这完全是一审法院睁眼睛说瞎话。因为不管是叶桂洲还是云浮房产公司，他们在自己的答辩状和提供的证据中，都有这样自认的事实：即云浮房产公司是告知了叶桂洲其代理权限，而叶桂洲亦是在知悉其代理权限及房屋状况下，作出购买决定并下定金的。叶桂洲明知云浮房产公司是越权代理的，其并不是善意的第三人，从上看出，原审法院判决认定的，事实显然与事实不符。(三)原审判决认定云浮房产公司的代理行为构成表见代理，是错误的。因为叶桂洲与云浮房产公司的民事行为，并没成立，更没有生效。相反，相关的证据显示他们之间的民事行为，明显是恶意串通，损害国家利益，这种行为显然是无效的。另外，叶桂洲是很清楚云浮房产公司的代理权限的，并不属于善意的第三人。
二、一审法院在审理案件过程中，存在有程序违法的现象。因为宏建公司主张的法律关系与一审作出的认定不一致。宏建公司提出的是侵权法律关系，一审法院却在判决中确认是商铺买卖合同关系，对此，一审法院并没有告知宏建公司变更诉讼请求。综上所述，云浮房产公司的表见代理并不成立，其代理行为是属于无权代理行为，叶桂洲与云浮房产公司的行为是无效的，叶桂洲并末取得诉讼房屋的所有权、使用权，其占有并出租给魏静的行为属于侵权行为，而魏静使用讼争房屋，亦属于侵权行为。据此，请求法院：1、依法撤销原判，改判支持宏建公司原审的全部诉讼请求；2、判令叶桂洲承担一、二审全部诉讼费用。
叶桂洲答辩称，1、二审人民法院判决驳回宏建公司的上诉请求，维持一审判决；2、由宏建公司承担本案上诉费用。事实和理由是：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理恰当。宏建公司所述无任何事实和法律依据。一、叶桂洲通过宏建公司的代理人云浮房产公司向宏建公司购买了争议的商铺。宏建公司一审起诉的诉讼请求指称魏静和叶桂洲侵占其商铺与事实不符。宏建公司于20l0年9月20日具状起诉魏静，谎称魏静侵占位于云浮市云城区翠玉路22号、26号、28号商铺使用权，要求魏静搬出。魏静出具与叶桂洲签订的租赁合同后，宏建公司于2010年9月26日具状《追加被告申请书》，追加叶桂洲为共同被告；同日，宏建公司还具状《增加诉讼请求申请书》增加诉讼请求：“请求法院判令魏静和叶桂洲共同向宏建司支付自2005年10月开始至其搬出侵占商铺时止的商铺占用费61000元(每月按l000元，暂计至2010年9月)。为了起诉的虚假需要，宏建公司委托公证处办理了保全公证，试图证明叶桂洲和魏静侵占其商铺。叶桂洲向法院提交答辩状和第三人云浮房产公司出具的《对于叶桂洲、范秋蓬购买原云浮市云城区建设北路(现翠玉路)第十栋首层第六、七、八、九、十共五卡商铺买卖经过的说明》以及宏建公司出具给云浮房产公司的《委托书》、云浮房产公司出具给叶桂洲的《收据》后，宏建公司没有变更或增加诉讼请求。叶桂洲没有申请追加云浮房产公司为第三人。一审法院依法追加了云浮房产公司为第三人。由此可见，宏建公司是故意弄虚作假，编造理由来起诉魏静和叶桂洲。二、叶桂洲与宏建公司的代理人办理了商铺的使用权交接，依买卖商铺合同取得争议商铺的使用权，不论商铺买卖合同是否有效，已不可能构成“侵占商铺”侵权行为。法院足以驳回一审诉讼请求。若商铺买卖合同有效，按有效合同处理。若是商铺买卖合同无效，按无效合同处理。都不属于“侵占商铺”。三、一审判决事实清楚，证据确凿。首先，叶桂洲于2005年6月20日与宏建公司的代理人云浮房产公司商定云浮市云城区建设北路第十栋首层第九、十卡商铺的商铺买卖，并立下字据，支付了定金，领取商铺的钥匙办理了使用权的交接。其依法、依合同取得宏建公司所称的商铺的占有、使用、受益和处分的权利。其不断催促宏建公司或其代理人为其办理房产证，并能尽快支付剩余房款。叶桂洲和范秋莲于2005年6月20日与云浮房产公司签订了购买宏建公司所称的商铺的协议，叶桂洲和范秋莲共向云浮房产公司支付了购买宏建公司商铺的定金10万元，该公司写下《收据》并记载了购铺的主要条件。其次，叶桂洲有法律许可的权利出租购买的商铺给他人使用。即使宏建公司现反悔解除和叶桂洲之间的商铺买卖合同，宏建公司也无权提前单方解除魏静的租赁合同。最多是从买卖合同解除后由叶桂洲通知魏静租赁合同权利义务的转让。再次，叶桂洲领取商铺的钥匙办理了使用权的交接后，出租给魏静做生意近五年，宏建公司从2005年10月至2010年9月这五年来对答辩人使用商铺从来未提出异议。宏建公司起诉时也未要求租金占用费。退一步说，宏建公司对租金占用费的诉讼请求，2O09年10月前的均已超过法定一年的诉讼时效。最后，本案其实不是占有物返还纠纷，而是商铺房屋买卖纠纷。宏建公司如果明智，应当自行撤诉，先解决买卖纠纷。给答辩人叶桂洲办理产权证并收取余下的购房款。如果宏建公司认为市场房价上升，不愿将商铺出售给叶桂洲，则应当赔偿叶桂洲市价差的损失。四、一审法院适用法律正确，判决处理恰当。本来一审法院仅凭本答辩状所述第一点就可以驳回宏建公司的一审诉讼请求。但一审法院还进一步论证了宏建公司和叶桂洲之间的买卖合同是合法有效的。这充分体现了一审判决的正确和稳重，彻底击穿了宏建公司编造虚假理由进行起诉的目的。
综上所述，一审法院驳回宏建公司的一审诉讼请求完全正确。恳求二审法院驳回宏建公司的上诉请求。
魏静答辩称，首先，我是在2005年9月向叶桂洲承租商铺的，现合同到2012年6月结束。一直以来我都是按月交租，多年来亦没有人来告知叶桂洲不能出租给我或我不能使用商铺。其次，我是向叶桂洲支付租金取得商铺的使用权。宏建公司与叶桂洲之间的买卖不应当影响我使用商铺。法院判决商铺归谁，我就按法院判决把剩余租金从法院判决生效之日交给谁。最后，所有权纠纷不应影响已成立的租赁合同。我是善意第三人，与我无关。综上所述，请求法院驳回宏建公司针对我的全部诉讼请求。本案诉讼费不应由我承担。
云浮房产公司在二审中没有陈述意见。
云浮市中级人民法院二审对一审查明的事实予以确认外，另查明，云浮房产公司称，其收定金后即口头通知了宏建公司，但宏建公司当时没有表态，故一直没有把100000元划入该公司账户。宏建公司对云浮房产公司所称该内容予以否认。2005年9月，叶桂州将第九、十卡铺位出租给魏静等人使用，叶桂州与魏静签订的租赁合同租期至2012年3月30日，叶桂州妻子李美珍与陈士兰签订的租赁合同租期至2012年9月1日期满，第一、二年、三年租金为的租金为9O0元／月，第四、五年为10OO元／月，第六、七年为1100元／月。
201O年9月20日，宏建公司向一审法院起诉，以魏静侵占其商铺为由，请求判决魏静立即停止对该公司房产的侵权行为，即时从该公司的位于云浮市市区建设北路第十幢首层第九、十卡商铺(现地址为：云浮市云城区翠玉三路28号首层第九、十卡商铺)内搬出。诉讼中，宏建公司申请追加叶桂洲为被告参加诉讼，并增加诉讼请求法院判令魏静、叶桂洲共同支付自2005年10月开始至其搬出所侵占商铺时止的商铺占用费61000元(按每月1000元，暂计至2010年9月)。原审法院审查认为本案的审理结果与云浮房产公司有法律上的利害关系，依法追加该公司为本案的第三人参加诉讼。叶桂洲辩称其已合法购得商铺并合法出租;魏静辩称其合法租赁商铺;云浮房产公司陈述认为其根据宏建公司的委托授权转让商铺，其代理行为合法有效。本案经一、二审法院调解，当事人无法达成协议。
云浮市中级人民法院二审认为，本案争议涉及的原云浮市市区建设北路第十幢首层九、十卡商铺产权登记为宏建公司所有，有宏建公司提供的《房地产权证》证实。宏建公司据此对魏静、叶桂洲提起侵权之诉。叶桂洲以其已合法购得商铺并合法出租、魏静以其合法租赁商铺为由进行抗辩。因此，确定争议商铺是否已合法转让是确定魏静、叶桂洲是否侵权的前提。依照法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。争议商铺的所有权为宏建公司所有，云浮房产公司没有处分出售商铺的权利，其只是受宏建公司委托，对商铺进行放盘，其本应按照宏建公司的指示处理委托事务，但其却未经宏建公司同意，擅自以该公司的名义，将商铺转让给叶桂洲，其代理行为已超越代理权限，事后又没有将该情况及时报告给该公司，也没有把收取的定金交给该公司，其越权代理行为未经该公司追认，对该公司不发生效力，造成的后果应由其承担责任。而作为受让人叶桂洲购买商铺，若其有理由相信云浮房产公司有代理权的，该代理行为则依法有效，即确定云浮房产公司的代理行为是否构成表见代理，是确定叶桂洲购买商铺是否合法，能否取得商铺所有权的关键。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条文确立的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案中，叶桂洲举示的证据只有宏建公司出具的放盘《委托书》、云浮房产公司出具的收取定金《收据》及证明其代宏建公司转让商铺经过的《说明》，并无以宏建公司名义出具的合同书、公章、印鉴等，而从《委托书》来看，可以明显看出云浮房产公司纯属中介角色，对转让价格和付款方式等全部条款明确要以产权人宏建公司与受让人协商一致，签订书面的房地产转让合同为准。叶桂洲明知云浮房产公司并无代售权，而相信该公司的无权代理行为，主观上并非善意，是有过失的。因此，云浮房产公司的代理行为不构成表见代理。而且，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二)以合理的价格转让；（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”而叶桂洲明知云浮房产公司并无代售权而受让商铺，并非善意，且本案争议商铺还没有办理过户登记手续。故叶桂洲并没有通过合法购买取得商铺所有权，其将商铺出租给他人构成对宏建公司合法权益的侵害，属于侵权，依法应承担相应的民事责任。魏静作为商铺租赁者，在没有了解清楚叶桂洲是否享有商铺产权的情况下即与之签订租赁合同而租赁商铺，存在过错，也构成对宏建公司合法权益的侵害，属于侵权。因此，叶桂洲与魏静签订的商铺租赁合同无效，应将商铺交还给宏建公司，并将收取的“租金”（即占用费)给退回宏建公司，根据本案证据，占用费可按宏建公司提出的请求暂确定为)61000元。
综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，实体处不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、一百三十二条、第三百九十九条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第(二)、（三)项的规定，经该院审判委员会讨论决定，云浮市中级人民法院于2011年9月1日作出（2011）云中法民一终字第124号民事判决：一、撤销云浮市云城区人民法院(2010)云区法民初字640号民事判决；二、限叶桂洲、魏静于本判决发生法律效力之日起90日内将云浮市云城区翠玉三路28号首层第九、十卡商铺(原云浮市市区建设北路第十幢首层第九、十卡商铺)交还给宏建公司；三、限叶桂洲于本判决发生法律效力之日起十日内支付商铺占用费61000元(按每月1000元，暂计至2010年9月)给宏建公司；四、驳回宏建公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1426元，二审受理费1426元，共2852由宏建公司负担1000元，叶桂洲负担1852元。
叶桂洲不服二审判决，向本院申请再审认为，一、叶桂洲向宏建公司的代理人云浮房产公司购买涉案商铺的行为是合法有效的买卖行为，法院应依法予以确认，而不应认定为是侵权行为。因宏建公司已授权给云浮房产公司出售房屋，云浮房产公司接受委托后，张贴出售广告。其购买房屋后，依照云浮房产公司与委托人签订的委托书办理了相关手续，支付了定金。在取得商铺钥匙后，其通过正规手续成功办理了水电入户，接着出租给他人使用。自2005年5月至2010年长达五年的时间内，其是本案涉案商铺的合法所有权人，不存在对该商铺的非法侵占。二、一审法院认定宏建公司与叶桂洲之间的商铺买卖行为依法成立是正确的，体现了法律的公平正义，也保护了当事人的合法权益。三、二审法院对本案的基本事实的认定出现严重偏差，导致其作出错误判决，应予以纠正并改判。据此，请求法院判令：1、撤销云浮市中级人民法院(2011)云中法民一终字第124号民事判决书，驳回宏建公司的起诉；2、一审、二审诉讼费用全部由宏建公司承担。
宏建公司口头答辩认为，对二审判决没有异议，请求维持二审判决。
云浮房产公司口头答辩认为，宏建公司原来是委托其卖房的，有委托书证实。
本院再审认为，根据叶桂洲申请再审的理由以及宏建公司、云浮房产公司的答辩意见，本案再审双方争议的主要问题是，云浮房产公司出售宏建公司位于云城街蟠龙居委会翠玉三路22、26、28号商铺给叶桂洲的行为是否有效以及叶桂洲应否支付房屋占用费。
经审查本案的事实，位于云浮市云城街蟠龙居委会翠玉三路22、26、28号商铺的所有权为宏建公司所有。2005年5月10日，宏建公司向云浮房产公司出具的委托书载明：“宏建公司是位于云浮市建设北路第十幢首层第六至第十卡铺位的产权人，现有意转让。现委托云浮房产公司放盘，请有意受让的买家与其联系。转让价格和付款方式等全部条款以产权人宏建公司与受让人协商一致，签订书面的房地产转让合同为准。”依据上述委托书的内容，宏建公司只委托云浮房产公司放盘，并未委托云浮房产公司订立价格、收取定金及处分出售商铺。但云浮房产公司未经宏建公司同意，擅自以宏建公司的名义，将商铺转让给叶桂洲，事后又没有将其收取的定金交给宏建公司，其越权代理行为未经宏建公司追认，亦不构成表见代理。而叶桂洲取得商铺后又未按照委托书约定的事项与产权人宏建公司协商价格和签订书面的房地产转让合同，故叶桂洲与云浮房产公司发生的买卖商铺行为无效。二审法院依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，认定叶桂洲并没有通过合法购买取得商铺所有权，应将该房屋返还给宏建公司并无不当，本院予以维持。叶桂洲再审认为其向云浮房产公司购买涉案商铺的行为合法有效缺乏事实依据和法律依据，本院不支持。
云浮房产公司出售涉案商铺给叶桂洲的行为虽然无效，但叶桂洲取得该房屋是由于其和范秋莲向云浮房产公司交了定金10万元后取得了该房屋钥匙，并将该房屋出租给他人使用5年之久，叶桂洲不存在恶意。主要过错是云浮房产公司超越代理权以及宏建公司怠于行使权力，导致叶桂洲丧失了其与宏建公司签订房产买卖合同的机会。因此，二审法院认定叶桂洲使用涉案房屋构成侵权，应支付占用费61000元依据不足，本院予以纠正。
综上所述，二审判决除对叶桂洲支付商铺占用费61000元给宏建公司的处理不当，予以撤销外，其他判决正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第二百条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、维持云浮市中级人民法院作出（2011）云中法民一终字第124号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销云浮市中级人民法院作出（2011）云中法民一终字第124号民事判决第三项。
本案一审受理费1426元，二审受理费1426元，共2852由宏建公司负担1300元，叶桂洲负担1552元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万季明
审 判 员 郑丽容
代理审判员 肖 薇
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 林芳华