甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终3047号上诉人（原审被告）：定西市人民政府驻兰州办事处，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：王小宝，该办事处主任。委托诉讼代理人：魏某军，男，1976年4月17日出生，汉族，该办事处职工，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：张某涛，男，1992年12月9日出生，汉族，兰州工商银行东岗支行员工，住址甘肃省通渭县，现住甘肃省兰州市城关区陇能嘉园****。上诉人定西市人民政府驻兰州办事处（以下简称“定西驻兰办”）因与被上诉人张某涛房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。定西驻兰办上诉请求：依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初5440号民事判决，发回重审。事实与理由：一、一审判决认定的涉案房屋并非定西驻兰办所有，该房屋的所有权人为甘肃三易房地产开发有限责任公司，定西驻兰办不具备处分的权利，张某涛与定西驻兰办签订的房屋买卖合同应确认为无效，一审判决认定事实错误。二、即使定西驻兰办拥有该房屋的所有权，但该房屋属于国有资产，国有资产的出售应履行相应的手续。三、原定西驻兰办主任毛亚虎出售房屋的行为系其个人行为，且其与张某涛之间达成的房屋买卖协议系代购协议，与定西驻兰办、定西市人民政府无关。四、关于160000元购房款，时任定西驻兰办主任毛亚虎在刑事判决书中，人民法院确认已退还郭志萍购房款130000元，一审法院认定定西驻兰办退给郭志萍的130000元系借款并非涉案的购房款，属认定事实不清。张某涛辩称，本人与定西驻兰办签订房屋买卖合同的意思表示真实，合同依法成立并生效，本人将购房款汇入了定西驻兰办的账户，定西驻兰办给我出具了收据，毛亚虎的行为就代表了政府的行为，现不能交房，本人要求退还购房款于法有据。定西驻兰办还给郭志萍的款项是还借款，并非购房款。张某涛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张某涛、定西驻兰办之间的房屋买卖合同；2.依法判令定西驻兰办返还张某涛购房款160000元；3.依法判令定西驻兰办赔偿张某涛经济损失80000元；4.依法判令本案诉讼费由定西驻兰办承担。一审法院认定事实如下：2009年6月3日，定西市城投国有资产经营有限责任公司作出定城投发（2009）76号关于预购商品住宅的通知，组织全市正县级以上干部预购甘肃三易房地产开发有限责任公司开发的定西市人民政府驻兰州办事处在建综合楼部分房屋，平均售价每平方米3700元，楼层加价按有关规定调整，套型有二室二厅一卫（约90㎡、119㎡）、三室二厅二卫（约138㎡）两种户型，均为高层住宅、框架剪力墙结构。2009年11月11日，时任定西市人民政府驻兰州办事处主任的毛亚虎承诺向张某涛出售定西市人民政府驻兰州办事处综合楼房屋，双方口头约定出售的房屋楼层与户型为17楼至23楼（不含18楼）3号或4号房，房屋建筑面积97.77平方米，房价每平米3700元。同日，张某涛向定西市人民政府驻兰州办事处支付部分购房款160000元，定西市人民政府驻兰州办事处向张某涛出具了收款收据，该收据载明收款事由为市政府驻兰办综合楼购房款。后因定西市人民政府驻兰州办事处没有房源，一直未向张某涛交付房屋，遂酿成纠纷，张某涛诉至法院。一审法院认为，张某涛与定西驻兰办虽未签订书面的房屋买卖合同，但毛亚虎任该办事处主任，其负责处理定西驻兰办的事务，毛亚虎与张某涛达成口头协议后，张某涛将购房款打入定西驻兰办的账户，定西驻兰办收款后向张某涛出具了收据，故应当视为定西驻兰办与张某涛达成合意，张某涛与定西驻兰办之间的房屋买卖合同关系成立。故对于定西市人民政府驻兰州办事处认为双方房屋买卖关系无效的辩称，本院不予采信。但本案涉案房屋的开发商系甘肃三易房地产开发有限责任公司，组织购买该团购房工作的是定西市城投国有资产经营有限责任公司，定西驻兰办不是涉案房屋的房地产开发商，同时亦无证据表明定西驻兰办获取授权办理该团购房事宜或定西驻兰办的行为经权利人追认。故张某涛与定西驻兰办双方之间的房屋买卖合同虽成立，但属效力待定合同，该合同在缺乏生效要件的情况下不发生法律效力。现定西驻兰办不能向张某涛交付房屋，致使张某涛不能实现购买房屋的目的，张某涛要求解除与定西驻兰办之间房屋买卖关系应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，定西驻兰办应将收取的160000元购房款退还给张某涛，并应按照同期银行贷款利率向张某涛支付利息至退还房款之日止。关于定西驻兰办辩称其已向郭志萍退还购房款130000元一节，张某涛当庭向本院举证2008年1月18日定西驻兰办出具的借条一份及甘肃省农村信用社借款借据两份以此证明定西驻兰办于2008年1月18日向张某涛出具借条，借款200000元的事实及张某涛向定西驻兰办出借的200000元是张某涛通过银行贷款所来的事项，同时，证明定西驻兰办所退给郭志萍的130000元系借款并非涉案的购房款。就此，定西驻兰办除仅举的刑事判决书外亦未有效举证证明其给郭志萍的130000元非其借款而是其向张某涛所退涉案购房款。故对其辩解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除张某涛与定西市人民政府驻兰州办事处之间的房屋买卖关系；二、定西市人民政府驻兰州办事处于判决生效后十日内向张某涛退还购房款160000元。三、定西市人民政府驻兰州办事处于判决生效后十日内按中国人民银行同期银行贷款利率标准向张某涛支付从交款之日起至退还160000元之日止的利息。四、驳回张某涛的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，张某涛负担450元，定西市人民政府驻兰州办事处负担2000元。二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人对证据进行了质证。张某涛提交了中国人民银行支付系统凭证复印件一份，证明定西驻兰办给付的钱款系还款，并非退还的购房款。定西驻兰办发表质证意见认为，对该份证据的真实性予以认可，但证明目的不认可，时任定西驻兰办主任毛亚虎在刑事判决中明确确认退还郭志萍13万元的购房款，因此，该笔款项不是还借款。本院对该份证据审核后认为，该凭证上明确写明是还借款，且定西驻兰办无证据证明刑事判决中退还的56.5万元包含13万元购房款，本院对此证据予以认可。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人对交付购房款、收取购房款以及购房款的数额均无异议，争议的焦点问题是定西驻兰办是否应承担返还购房款的义务。张某涛与原定西驻兰办主任毛亚虎就涉案房屋达成了口头购买协议，后张某涛将购房款160000元汇入定西驻兰办的账户，同时，定西驻兰办给张某涛出具了收据一份，并在收款事由中写明是购房款，双方虽未签订书面购房合同，但已通过付款、收款的行为表明双方已对房屋买卖达成了合意，故房屋买卖合同依法成立,并不属于法律规定的合同无效的情形。关于定西驻兰办诉称的该房屋买卖行为系毛亚虎个人行为，与定西驻兰办无关的上诉理由，因在该房屋买卖期间毛亚虎任定西驻兰办主任，购房款直接汇入了定西驻兰办的账户，且定西驻兰办庭审时承认其给张某涛开具了收据，张某涛有理由相信毛亚虎的行为代表定西驻兰办，毛亚虎的行为属于职务行为，依据法律规定，定西驻兰办应对毛亚虎的职务行为承担相应的责任，故对定西驻兰办的该项上诉理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，双方之间的房屋买卖合同符合解除合同的法定条件，一审法院据此判决解除双方之间的房屋买卖合同符合法律规定。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。庭审时定西驻兰办陈述上述购房款全部用于公务支出，依据上述法律规定，定西驻兰办应当将购房款返还给张某涛，故一审判决定西驻兰办向张某涛返还购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准承担返还购房款期间的利息并无不当，本院予以确认。关于定西驻兰办认为毛亚虎与张某涛之间的房屋买卖协议系代购协议的上诉理由，因其并未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。关于定西驻兰办诉称的其已向郭志萍返还130000元购房款的问题，张某涛提交的中国人民银行支付系统专用凭证显示130000元为还借款，定西驻兰办并未提交相关证据证明该130000元是购房款而并非借款，故对此本院不予采信。综上所述，上诉人定西市人民政府驻兰州办事处的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人定西市人民政府驻兰办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海东代理审判员  靳文丽代理审判员  杨 蕾二〇一七年十二月十一日书 记 员  杨 琦