湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第01732号
原告（反诉被告）周艳玲。
原告（反诉被告）侯彦。
以上两原告的共同委托代理人刘昱。
被告（反诉原告）长沙旭海房地产开发有限公司。
法定代表人李裕军。
委托代理人谭胜涛。
委托代理人唐纯海。
原告（反诉被告）周艳玲、候彦诉被告（反诉原告）长沙旭海房地产开发有限公司（以下简称“旭海公司”）商品房预售合同纠纷两案，本院先后于2015年3月16日、4月17日受理后，依法由代理审判员汪样适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。书记员汤明鑫担任记录。原告（反诉被告）周艳玲及原告周艳玲、候彦的共同委托代理人刘昱，被告（反诉原告）旭海公司的委托代理人谭胜涛、唐纯海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周艳玲、候彦共同诉称：两原告系夫妻关系，原告侯彦系湖南益阳南县人，为了将来回老家生活、工作，想在省会长沙买房置业，原告在看到了被告的售房广告并现场咨询了被告置业顾问后，于2014年4月4日与被告签订了一份商品房买卖合同，双方就原告购买被告位于长沙市岳麓区麓松路与东方红路交汇处西北角旭辉御府东地块第B栋10层1006号房屋作出了相关约定。被告承诺小区幼儿园在2014年12月31日竣工，原告当天即缴纳了186024元购房款，剩余房款180000元由被告负责代理原告申请银行按揭，合同签字后原告即回到北京，本合同由被告于2014年4月25日盖章后寄给原告，被告即没有再与原告联系。原告在2015年春节回家过年期间来现场查看情况，发现小区幼儿园还没有建设完毕，与约定不符，被告显然无法在合同约定的建设工程竣工日期即2015年3月31日之前完成全部项目竣工，被告至今�一直不通知原告办理银行按揭手续。综上原因，因为被告违反承诺和约定，根据合同法的相关规定，原告有权行使不安抗辩权，故原告诉至人民法院，请求依法判令：（1）解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD130261006）；（2）被告退还原告已经支付的购房款186024元，其它费用7447元；（3）被告承担原告各项经济损失5000元；（4）本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）旭海公司辩称：（一）两原告以“不安抗辩权”为由主张解除合同，没有任何事实和法律依据。首先，“2015年3月31日”是建设工程预计竣工时间，系被告根据项目规划、报建方案等各种因素作出的预估，供买受人在签订合同时参考，并非被告对原告的承诺；其次，原告不安抗辩权的主张没有事实依据，原告所购B栋房屋已经于2014年11月通过竣工验收，已经基本具备交付条件，�存在丧失或可能丧失债务履行能力的情形。根据商品房买卖合同的约定，原告所购买的房屋应当于2015年6月30日前交付，现虽然房屋交付期未至，但项目已经竣工验收，被告完全可以依约履行合同义务，按时交付原告所购房屋。因此，原告行使不安抗辩权的主张解除合同没有任何事实和法律依据。（二）小区幼儿园已经建成，被告不存在违约情形。根据合同的约定，被告应当在2014年12月31日前完成小区幼儿园项目的工程。事实上，该设施于2012年下半年就已提前建成，并于2013年完成竣工验收，鉴于未界交付期，故被告先行作为“旭辉御府”项目的售楼部使用。2014年年底，被告将房屋向接收人长沙市教育局幼儿园（事业单位）移交，长沙市教育局幼儿园提出了改造的方案，因而被告现正在进行内部改造，按照第三方的要求完善幼儿园的功能，以满足接收方的使用需求。（三）原告称被告未通知其办理按揭贷款与事实不符，其系自身原因未完成按揭贷款的办理。2014年4月4日，被告与原告签订商品房买卖合同的当日，即将自行缴纳契税、印花税的告知书交给原告（签名确认），要求其及时办理与按揭贷款有重要关系之事项。合同签订后，原告并未如约提交按揭贷款材料，期间被告多次催促，直至2014年8月18日，原告才到银行办理面签面谈手续，领取贷款银行卡。2014年12月，银行再次对原告进行电话核实时，原告明确表示不再办理按揭贷款，并于2015年2月到银行取回全部办理按揭的材料。因而，原告完全系自己的原因而没有办理完成按揭贷款，其诉称被告未通知其办理按揭贷款与事实不符。（四）原告要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据。原告没有提供任何证据证明因被告的原因造成其损失的存在以及损失的具体数额，同时被告已�约履行各项合同义务。综上，原告的请求无任何事实和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）旭海公司反诉称：2014年4月4日，反诉原告与反诉被告订立了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。反诉被告购买反诉原告“旭辉御府”项目B栋10楼1006号商品房，房屋总价为366024元。反诉被告订立合同之日支付首付款186024元，剩余房款180000元以按揭贷款的形式支付。根据合同的约定，买受人（反诉被告）应当在接到出卖人（反诉原告）通知之日起5日内将办理银行按揭贷款所需全部资料提交。签订合同当日，反诉原告即告知反诉被告及时提交办理按揭的相关材料，但反诉被告一直没有按照约定提交。2014年8月18日，反诉被告才到银行办理了面签手续。银行在对反诉被告提交的材料进行核实的过程中，发现相关信息存在异常，又要求反诉被告重新补充，但反诉被告未予配合。2014年12月底，银行再次向反诉被告核实信息时，反诉被告称不再办理按揭贷款，2015年2月15日，反诉被告到银行将办理贷款的资料取走。根据合同补充条款第四条的约定，买受人应当自合同签订之日起60日内以按揭贷款方式付清剩余房款。如果买受人因自身原因未能获得贷款的，应以现金或其他方式在该期限内付清房款。逾期付款的，按照合同第七条承担违约责任。即便反诉原告将60日的起算时间放宽至面签之日，反诉被告也已逾期。又根据合同第七条的约定，买受人逾期超过90日，出卖人要求继续履行合同的，买受人应当自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，每日按逾期应付款万分之三的标准向出卖人支付违约金。至今，反诉被告仍有180000元剩余房款未支付，其行为已经违反合同的约定并给反诉原告造成了损失。为维护反诉原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：（1）反诉被告继续履行商品房买卖合同约定的付款义务，一次性支付剩余购房款180000元；（2）反诉被告承担逾期付款的违约责任，每日按照应付款金额万分之三的标准向反诉原告支付违约金，支付时间从2014年10月18日起至实际全额支付应付款之日止（其中从2014年10月18日至起诉之日的违约金为9774元）；（3）本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）周艳玲、候彦对反诉共同辩称：反诉原告存在以下违约行为，第一、合同约定幼儿园没有竣工；第二、取消了合同约定的会所和购物中心；第三、违法代收了物业维修基金；第四、变更了房屋的规划用途。以上四点是造成反诉被告要求解除合同的原因，此外，反诉被告无法取得银行贷款非本人原因，因此反诉被告要求解除合同合理合法，请求驳回反诉原告的反诉请求。另外，原、被告双方签订的商品房买卖合同的生效时间是2014年4月25日，而非2014年4月4日。
经审理查明：2014年4月25日，原告（反诉被告）周艳玲、候彦与被告（反诉原告）旭海公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件1-4，两原告购买了被告开发的位于岳麓区麓松路与东方红路交汇处西北角旭辉御府东地块第B栋10层1006号房屋。该合同第五条约定：该商品房单价为每平方米7498.99元，总金额366024元。该合同第六条约定：买受人（原告周艳玲、候彦）按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭贷款或公积金贷款，买受人以银行按揭贷款方式付款的，应于合同签订之日向出卖人（被告旭海公司）交付首期房款（含定金）186024元，剩余房款180000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内，将�请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后三日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。该合同第七条约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日……；（2）逾期超过90日，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于支付应付款的同时支付。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分�付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第九条第（三）款约定：商业配套设施建成的时间：1、幼儿园：2014年12月31日前竣工……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）由出卖人整改达到合同约定条件（非出卖人的原因除外），但买受人不得以此为由拒绝交房。公共服务设施和商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。该合同附件四第一条（1）约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积、室内装修可能存在差异。实际交付以合同约定为准。样板房非交房标准，交房标准以合同约定为准。该合同附件四第三条约定：银行按揭贷款或公积金贷款未获审批通过或获得贷款少于申请贷款数额的处�方式：……2、买受人必须在合同约定或出卖人的通知日期内办理完毕按揭手续、签署抵押贷款合同（协议），并提供按揭所需的全部真实材料，缴清因按揭所产生的所有费用，否则视为逾期付款，买受人应按本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。3、本合同签订之日起60天内，买受人应以按揭贷款方式付清剩余购房款，即付清全款。买受人最终是否能依照申请的金额年限等取得贷款，以及买受人申请贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行或公积金最终审批为准，如买受人因政策、法律、政府、银行、自身及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款。买受人因此变更付款方式为一次性付款的，不能享受变更付款方式的优惠折扣，购房价款按本合同约定价格执行。买受人逾期付款的�同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。2014年4月4日，原告周艳玲、候彦向被告旭海公司交付了购房首付款186024元。此后，原告向北京银行股份有限公司长沙分行提交了部分申请办理按揭贷款的资料，后于2015年2月15日到北京银行股份有限公司长沙分行取回了相关资料，按揭贷款流程终止。两原告认为被告承诺的小区幼儿园未在约定的时间内建设完毕，与约定不符，遂诉至本院。
另查明，被告周艳玲、候彦在《长沙市商品房买卖合同》上签字的时间为2014年4月4日，被告旭海公司在该合同上盖章的时间为2014年4月25日。
又查明，《长沙市商品房买卖合同》签订后，两原告未就所购房屋向税务机关缴纳契税、印花税等税费。
再查明，旭辉御府幼儿园于2013年11月20日通过了勘察、设计、施工、监理及建设五单位的验收，目前尚未进行竣工验收备案。涉案商�房所在楼栋即旭辉御府东地块B栋于2014年12月8日通过了勘察、设计、施工、监理及建设五单位的验收，并于2014年12月9日进行了竣工验收备案。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《关于契税、印花税自行缴纳告知书》、《退单通知函》、旭辉御府幼儿园《建设工程竣工验收备案表》、旭辉御府（东地块）B栋《建设工程竣工验收备案表》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）周艳玲、候彦与被告（反诉原告）旭海公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。两原告主张被告承诺小区的幼儿园未能按照合同约定在2014年12月31日竣工，但被告提交的《建设工程竣工验收备案表》显示，旭辉御府幼儿园在2013年11月20日即通过了勘察、设计、施工、监理及建设五单位的竣工验收，至于该工程是否到相关职能部门进行竣工验收备案，并不影响工程已经竣工这一事实的认定。同时，因两原告已经向北京银行股份有限公司长沙分行提交过部分申请办理贷款的资料，故原告诉称被告至今未通知其办理银行按揭手续的主张明显不符合常理，本院对此不予采信。故对于原告要求解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，退还已支付的购房款、其他费用及承担经济损失等诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉部分，因反诉原告（本诉被告）旭海公司并未存在反诉被告（本诉原告）周艳玲、候彦在本诉中所主张的�项违约行为，故反诉被告应该按照合同约定向反诉原告支付相应的购房款。反诉被告已经就涉案商品房向反诉原告支付了首付款186024元，此后，反诉被告虽向反诉原告认可的贷款单位即北京银行股份有限公司长沙分行提交了部分申请办理贷款的资料，但在银行按揭贷款未获批准之前，又将相关资料取回，且又未以自有资金付清剩余房款，也未交纳相关契税等费用，现反诉原告（本诉被告）请求反诉被告（本诉原告）继续履行付款义务并一次性支付剩余购房款180000元，对此，本院予以支持。反诉被告称未获得按揭贷款非系本人原因，但未提交任何证据予以证实，本院对此辩称意见不予采纳。反诉被告辩称反诉原告取消了合同约定的会所和购物中心，本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中第九条第（三）项中对于会所及购物中心并没有明确约定�故不能据此认定被告擅自更改规划。关于反诉原告代收维修基金的问题，首先，代收维修基金并未违反法律规定，其次，反诉被告系自愿向反诉原告交纳维修基金，故反诉被告辩称反诉原告代收维修基金系欺诈行为的辩称意见，本院不予采纳。因被告违约，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，反诉被告在庭审中提出，如果反诉原告的诉求成立，请求将违约金调减至合理程度，对此，本院认为，反诉原告并未提交任何证据证实因反诉被告的逾期付款行为给反诉原告造成的实际损失情况，故本院综合考虑本案合同履行情况、逾期利益等因素，认定反诉原告要求反诉被告按照合同约定每日按应付款万分之三的标准支付违约金，应属过分高于反诉原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定反诉被告周艳玲、候彦给付反诉原告旭海公司逾期付款的违约金为2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）周艳玲、候彦的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）周艳玲、候彦自本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）长沙旭海房地产开发有限公司一次性支付剩余购房款180000元及逾期付款违约金2000元；
三、驳回反诉原告（本诉被告）长沙旭海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）周艳玲、候彦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取2134.5元，由原告（反诉被告）周艳玲、候彦负担，反诉案件受理费�半收取1024元，由原告（反诉被告）周艳玲、候彦负担512元，被告（反诉原告）长沙旭海房地产开发有限公司负担512元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 汪 样
二〇一五年五月五日
书 记 员 汤明鑫