广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第732号
上诉人（原审被告，反诉原告）佛山市耀轮物业管理有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人梁国伟，该公司总经理。
委托代理人郑勇，广东都汇律师事务所律师。
委托代理人张志健，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）于向阳，男，汉族，住湖北省洪湖市。
委托代理人陈宏圆，广东安国律师事务所律师。
委托代理人黎鹏俊。
上诉人佛山市耀轮物业管理有限公司（以下简称耀轮公司）为与被上诉人于向阳租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月28日，佛山市规划局南海分局核发佛规南建字第（2008）0362号建设工程规划许可证，载明建设单位为风度公司，建设项目名称为风度国际名苑，具体项目包括1-12栋、地下车库、酒店部分（13栋及住宅首层商铺）、物管及公用房。2011年11月17日，佛山市南海黄岐风度国际名苑酒店部分办理竣工验收备案。
2013年5月1日，富艺公司（甲方、委托方）与耀轮公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路1号之三风度国际名苑的商铺，建筑面积约15000平方的商业物业，委托乙方对项目进行统一规划顾问，招商和后续经营管理事宜；委托内容包括：1.项目前期定位、规划顾问和招商、开业筹备，2.后续经营管理出租；委托期限自2013年5月1日起至2017年12月31日止；商场开业后，乙方负责收取商场所有租金及物业管理费用，但需按每平方米10元向甲方缴纳服务费用。
2014年3月6日，风度公司出具发票，确认收到富艺公司支付的佛山市南海区13栋一层商业002号商铺售房款1037952元。
2015年3月10日，风度公司（出卖人）与富艺公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人购买佛山市南海区第13幢一层002号商铺，建筑面积27.08平方米，房款按套计算，总房价为1037952元，合同同时约定了付款方式、交付期限等内容。该合同于2015年3月26日在房管部门办理登记备案手续。该合同于2015年3月26日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案手续。
于向阳（承租方、乙方）与耀轮公司（出租管理方、甲方）签订《西铁时尚广场商铺租赁合同》，就有关乙方租用甲方受委托管理的位于佛山市南海区某商业裙楼的商铺约定如下：商铺位于商场××层，商铺编号为A021、A022。建筑面积86平方米，实用面积43平方米。经营品牌及范围为服装。商铺租赁期限自2014年5月23日至2017年9月30日止。免租期61天，自2014年5月23日至2014年7月22日止，起租期为2014年7月23日，免租期内，乙方无需向甲方交付租金，但必须按时缴纳商场综合服务费及其他应由乙方自付的费用，包括但不限于电费、水费、燃气费、电讯费用、装修工程垃圾费、公共分摊的水电费等承租方应承担的费用。2014年5月23日至2015年5月22日商铺租金按每月每平方米65元计算，每月租金总额为5590元。乙方同意且每月必须向甲方缴纳商场综合服务费3340元。乙方必须于每月5日前以转账或现金形式，向甲方一次性交纳当月的租金和商场综合服务费，逾期未付，每延误一天，甲方按乙方欠缴总额的0.1%收取滞纳金。自合同签订日起3日内，乙方向甲方一次性付清如下费用：相当于两个月租金的款项11180元作为履行合同的保证金，合同期满无违约行为的作无息退回；首月租金5590元，相当于三个月的商场综合服务费10320元，其中两个月的商场综合服务费6880元将在合同期满后无息退回，一个月的商场综合服务费3440元作为首月的商场综合服务费；按每平方米15元标准缴交水电周转金1290元，该费用在退场时无欠电费则无息退还。乙方因经营所发生的水、电费用自负，以乙方独立水、电表的计量度数按自来水公司和供电公司的收费标准计算，另加水电损耗的分摊（水损耗2%、电损耗5%），且必须于每月5日前一次性向甲方付清上月的水、电费用。甲方对商场进行统一的商业管理，维护正常的经营秩序，监督乙方守法依约经营；为乙方提供合同约定的商铺和正常运作的设备实施（第八条）。未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营的，甲方应承担违约责任。乙方违约或单方毁约，无权要求甲方退回预付金及其他费用；未按合同规定时间和金额缴纳租金、商场综合服务费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的0.1%向甲方支付滞纳金；逾期20天以上（包括20天），视作乙方单方违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺并解除合同，履约保证金不作退还。合同期内，如甲方违约或单方毁约，则甲方除退还履行合同的保证金和两个月的商场综合服务费给乙方外，再按履行合同的保证金和两个月的商场综合服务费的总额赔偿给乙方，且乙方有权要求甲方赔偿直接损失；如乙方违约或单方毁约，则乙方将履行合同的保证金和两个月的商场综合服务费赔偿给甲方，且甲方有权要求乙方赔偿直接损失。
2014年4月28日，于向阳向耀轮公司缴交涉讼商铺首月租金5590元、首月综合服务费3440元、水电周转金1290元、租金保证金11180元；同年4月30日，于向阳向耀轮公司缴交涉讼商铺综合服务费6880元。
2014年5月6日，于向阳与耀轮公司签署《商铺交接验收表》，载明天花、地面、墙身、玻璃墙、消防设施、玻璃门锁、室内用电设备完好，水表、电表、煤气表底数均为零。
2014年6月至10月期间，于向阳数次以书面形式与耀轮公司沟通涉讼商铺漏水、油烟问题并提出停业、退铺、耀轮公司承担违约责任及赔偿损失等诉求。
于向阳、耀轮公司分别持有一份日期为2014年8月5日的《关于受浸的物品清单》（以下简称“清单”），于向阳持有的为原件，耀轮公司持有的为复印件，两清单有如下共同打印内容：铺号A022、A023丹比奴，物品包括被浸墙身、流水台、收银台、精品柜、方凳、烤漆饰板、电脑主机，金额合计11080元。其中于向阳持有的清单在物品名称栏各项均手写标注金额，商铺负责人签名处备注此表只作当时记录。庭审中，于向阳对耀轮公司持有的清单复印件的真实性无异议；耀轮公司对清单打印内容予以确认，并同意按照11080元对于向阳进行赔偿；双方确认表格中手写内容为于向阳书写。
2014年6月6日，于向阳出具《确认书》，确认店铺对南区一层A021、022铺铺内靠收银台对上的天花因放水问题而被渗泡，现愿意接受南区二层B014ab铺（三鼎海鲜）的现金赔偿，并承诺不再追究相关的责任；承诺只限此次漏水所造成的后果。
2014年8月4日，耀轮公司向于向阳出具《关于南区一层A021、A022铺诉求的复函》，载明：2014年5月16日反映门口天花渗水，已于5月20日做了防水工程，并对受浸的天花做好修复工作；2014年6月4日反映铺内一个角落渗水，已经立即到现场查找原因，并与对上的店铺（三鼎海鲜店）协商渗水问题，三鼎海鲜店已找施工人员重新做好防水工程，于6月16日三鼎海鲜店负责人以现金600元作为此次渗水造成影响的赔偿，并承诺不再追究相关责任，此期间，商铺正常开铺营业；2014年6月15日反映铺内有油烟味，已于6月16日彻底查看，6月17日对店铺天花上直通二层的线管孔做了处理，已减少了油烟味，并建议店铺在开业期间掩上店铺门，以防外面的油烟供到铺内，同时防止铺内空调向外供冷，但于向阳没有接纳，此期间，商铺正常营业；2014年8月1日早上商场有条消防喷淋头以外爆裂，耀轮公司已及时做好处理，但由于耀轮公司店铺与直接受影响的店铺相邻，部分水渗到于向阳店铺地面，耀轮公司的工作人员已到店铺现场查勘，靠门口的部分墙身浸泡，现耀轮公司将准备相关施工人员到受影响的店铺墙身作出修复工作，此期间，商铺正常营业。对于于向阳提出的上述问题，耀轮公司及时跟进，并保证贵铺的正常营业，根据合同相关条款，耀轮公司不存在违约的情形，对于于向阳提出的属耀轮公司违约责任并不成立，同时不同意于向阳提出的相关索偿及退款要求。
2014年11月28日，耀轮公司委托广东都汇律师事务所向于向阳寄发《律师函》，载明于向阳拖欠耀轮公司综合服务费、租金及电费等，耀轮公司分别于11月10日、11月20日向于向阳派发10月份的交款通知单及10月份的催缴通知单，但于向阳至今未缴交相关费用，已经构成严重违约，根据双方合同约定耀轮公司有权解除合同，没收于向阳保证金并赔偿服务费，敦促于向阳在收到函件后与耀轮公司联系，妥善解决争议，否则将依授权循法律途径解决争议。
2014年12月2日，耀轮公司向于向阳出具《关于贵铺申请的复函》，载明：关于于向阳提出的退铺申请，耀轮公司于2014年8月4日已用复函的形式回复，因此不同意于向阳提出的赔偿要求；关于转租的申请，由于申请转让和转营为房产中介公司，经评估，该业态和商场南区规划有冲突，且商场北区有一商铺已作中介公司，耀轮公司暂不作同意，建议按合同约定，经耀轮公司同意后申请作其他行业。
2014年12月9日，耀轮公司出具《关于欠费停止供水电的通知》，要求于向阳于12月10日下午16：00前到于向阳处缴交欠费，若没能按期缴清费用，耀轮公司将会停止对涉讼商铺的供水、供电等服务。
2014年12月16日，耀轮公司向于向阳出具《关于催缴费用及收回商铺的通知书》，载明：截至2014年11月22日被告合计欠费31259.75元，包括但不限于租金、综合管理费、水电费等；根据涉讼合同第六条第三点、第十条第二点的约定，双方签订的租赁合同已自动终止，现耀轮公司通知于向阳，按合同约定有权收回商铺并对外招租。
2014年12月18日，耀轮公司向于向阳寄送《终止合同通知书》，载明：2014年5月23日，耀轮公司已按照合同约定将上述承租商铺交付于向阳，于向阳已进场装修及营业。截至目前，于向阳已拖欠2014年6月23日至12月22日（6个月）的综合服务费、2014年9月23日至12月22日（3个月）租金和2014年10月25日至11月25日的自用电费34699.75元，已构成严重违约。耀轮公司于2014年11月28日向于向阳发出律师函，现于向阳已经超过通知规定的期限仍未履行合同，正式通知于向阳自2014年12月19日起，终止涉讼合同，收回涉讼商铺并全额没收于向阳支付的预付金，保留向于向阳追讨截至2014年12月19日的租金、管理费及电费等损失费用的权利。
2014年12月26日，黄红莲签署《西铁商户退铺验收表》，载明：涉讼商铺于2014年12月28日进行退铺检验。经详细检查设备及设施，电表读数为1021，墙身、电源开关箱、烟感及其线路等正常。
2014年12月28日，于向阳、耀轮公司签署《交接说明》，载明：于向阳于2014年12月26日将涉讼商铺交给耀轮公司，鉴于耀轮公司于12月10日停电，说明耀轮公司将以前的承诺及于向阳的诉求又一次置之不理……于向阳决定通过法律手段维护受损的利益。由于商铺消防水管爆裂，铺内造成于向阳无法正常营业，造成物品损坏，现将受损物品（拍照留存）和商铺交还给耀轮公司，受损物品清单如下：电脑1套、烤漆饰板10板、方凳2各、精品柜1台、收银台1台、流水台2台、精装修全部。耀轮公司的员工在落款处签名，并备注：由于该户欠费，耀轮公司决定停电，并已寄出终止合同，现收回该铺。
另查明一，黄红莲为于向阳的妻子。
另查明二，耀轮公司向于向阳送达《8月份交款通知单》，载明涉讼商铺2014年7月25日至2014年8月25日用电期间，上月行度为385，本月行度为504，实用行度为119，单价1.05元，应收电费124.95元。黄红莲签署《供电统计表（南区）》，确认涉讼商铺2014年7月25日至2014年8月25日用电期间，本月行度504，上月行度385。
于向阳于2014年12月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.耀轮公司返还于向阳保证金、两个月的商铺综合服务费和水电周转金共19350元（保证金即两个月租金11180元；预缴两个月商铺综合服务费6880元；水电周转金1290元）；2.耀轮公司承担违约责任，赔偿于向阳18060元（违约赔偿按保证金加两个月商场综合服务费计算）；3.耀轮公司赔偿于向阳经济损失85500元（其中装修损失34000元；店内设施、电器损失14000元；店内商品损失27500元；商店品牌名誉损失、员工工资损失、商品组装损失等共10000元）；4.确认双方签订的《西铁时尚广场商铺租赁合同》已于2014年12月10日解除；5.案件诉讼费由耀轮公司承担。
耀轮公司遂提起反诉，请求判令：1.耀轮公司依法有权没收于向阳保证金为11180元、2个月商品综合服务费为6880元，共计18060元；2.于向阳向耀轮公司支付拖欠的租金、电费及综合服务费共45535.75元（租金从2014年8月23日至2014年12月28日为23478元；综合服务费2014年6月23日至2014年12月28日为21328元；电费从2014年7月1日至2014年12月28日为729.75元）；3.于向阳以45535.75元为本金从耀轮公司提起反诉之日即2015年1月27日起至于向阳付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予耀轮公司；4.于向阳承担本案诉讼费。
原审法院认为：涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约履行各自义务。
关于涉讼合同解除问题。双方庭审中确认于2014年12月28日口头解除合同，原审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案案情，双方因涉讼商铺使用、交租、赔偿等问题发生争议，以致协商解除涉讼合同，则于向阳请求返还保证金，包括两个月的租金11180元、两个月商铺综合服务费6880元、水电周转金1290元合法有据，应予以支持；耀轮公司反诉请求没收保证金11180元、两个月商铺综合服务费6880元没有依据，不予支持。
于向阳虽主张涉讼商铺存在水浸、油烟等问题，导致其无法经营进而无需支付租金，耀轮公司须承担违约责任，但经审查，对于于向阳所主张的上述问题，耀轮公司已经配合协调处理，其中对于天花渗水问题，已由案外人对于向阳进行补偿，对于消防管爆裂导致的水浸问题，双方亦已经确认损失清单，且耀轮公司同意按照确认清单对原告进行赔偿，则被告已经履行其自身义务；对于于向阳上述主张，不予采纳。于向阳虽主张商铺没有经营，但其于商铺交接时已经确认涉讼商铺发生电费，可见其上述主张没有依据，原审法院不予采纳。于向阳占有使用涉讼商铺，应计付相应的租金及综合服务费。
关于涉讼商铺占有使用期间。于向阳虽主张已经于2014年12月10日开始搬离物品，但同时确认仍留有部分物品在涉讼商铺，且未提供证据证明其于2014年12月28日前将涉讼商铺交还给耀轮公司，故租金及综合服务费费用应计至该日。关于停电问题，于向阳主张耀轮公司于2014年12月10日开始停电进而无需支付相应租金及综合服务费，耀轮公司对此虽不予确认，但结合耀轮公司2014年12月9日有关于向阳限期清缴费用否则于同年12月10日开始停电的通知以及同年12月28日双方交接时耀轮公司的员工对于向阳提及的停电问题的备注回应，原审法院认定该段时间耀轮公司确有停电行为，对于向阳使用涉讼商铺造成一定影响，故从2014年12月10日起至2014年12月28日的租金及综合服务费应按50%缴纳。综上，经扣减于向阳已付款，于向阳仍应向耀轮公司支付租金欠款21707.84元（按5590×3＋5590÷30×17＋5590÷30×19÷2计算）、综合服务费欠款20238.66元（按3440×5＋3440÷30×17＋3440÷30×19÷2计算）；耀轮公司有关租金、综合服务费的反诉请求在原审法院核定范围部分，应予以支持；超出部分，不予支持。
有关电费问题。对比商铺交付时的电表数与商铺交还时的电表数，原告共用电1021度。耀轮公司主张按照单价1.05元计收电费，而于向阳已经按耀轮公司通知缴纳2014年6月份电费，且于接收2014年7月、8月交费通知单后未对该单价提出异议，则应采纳耀轮公司计费单价主张。经核算，耀轮公司反诉主张电费729.75在原审法院核定范围，应予以支持。
有关耀轮公司反诉主张的欠款利息问题。于向阳欠付款项，应计相应利息，耀轮公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年1月27日起计收利息，在合同约定范围，应予以照准；经核，李向阳应计付以42676.25元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年1月27日起至该款付清之日止的利息予耀轮公司。
有关于向阳主张的损失问题。于向阳主张损失为水浸导致的损失，而双方已经对水浸损失进行确认，耀轮公司亦同意按照双方确认的数额进行赔偿，则应向于向阳赔偿11080元；于向阳诉请在本院核定部分，应予以支持；超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认于向阳与耀轮公司签订的《西铁时尚广场商铺租赁合同》于2014年12月28日解除。二、耀轮公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11180元、综合服务费6880元、水电周转金1290元予于向阳。三、耀轮公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿11080元予于向阳。四、于向阳应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金欠款21707.84元、综合服务费欠款20238.66元、电费欠款729.75元予耀轮公司。五、于向阳应支付以42676.25元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年1月27日起至该款付清之日止的利息予耀轮公司。六、驳回于向阳的其他诉讼请求。七、驳回耀轮公司的其他反诉请求。案件适用简易程序，案件受理费减半收取1377.1元，由于向阳负担1096.72元，由耀轮公司负担280.38元；反诉受理费719.95元，由耀轮公司负担261.7元，由于向阳负担458.25元。
上诉人耀轮公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、于向阳单方违约，耀轮公司依法依约解除合同，一审认定双方协商解除合同的事实错误。自2014年6月起，于向阳一直拖久租金、管理费及电费等，并长期不开门营业。耀轮公司分别于2014年11月10日、20日向其派发10月份的交款通知单及10月份催缴通知单。2014年11月28日，还委托律师向于向阳寄发律师函，催缴其拖欠的费用，但于向阳至今仍未缴交上述费用，已构成严重违约。因于向阳的严重违约行为，2014年12月18日，耀轮公司向于向阳寄发《终止合同通知书》，通知于向阳解除涉讼合同，并依约没收其保证金、综合服务费等费用。因此，一审认定双方协商解除合同，严重违反客观事实。二、根据双方签订的合同，耀轮公司有权没收于向阳保正金、综合服务费等费用。根据涉讼合同第十条第二款“乙方违约或单方毁约，无权要求甲方退还预付金及其他费用”及第三款“如乙方违约或单方毁约，则乙方将履行合同的保证和两个月的商场综合服务费赔偿给甲方；且甲方有权要求乙方赔偿直接损失”的规定，于向阳的行为，已构成严重违约，耀轮公司依约解除涉讼合同，并有权没收于向阳的保证金等费用。综上所述，于向阳单方违约，耀轮公司依法依约解除合同，一审认定双方协商解除合同有误；根据双方签订的合同，耀轮公司有权没收于向阳的保证金、综合服务费等费用。原审判决认定事实不清，请求依法撤销原审判决，并改判：一、撤销原审判决第二项，改判由耀轮公司没收于向阳交纳的保证金11180元，综合服务费6880元，共计18060元。二、由于向阳承担本案一审、二审诉讼费用。
上诉人耀轮公司于二审期间向本院提交了粤房地权证佛字第××号房地产权证书及综地平面图之证据，以证明富艺公司为该房产之权属人。
被上诉人于向阳于二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。
于向阳对耀轮公司提交的证据质证认为：于向阳开业时，耀轮公司不能出具，致无法办理工商营业执照。其于一审时还不能提交，现在提交无任何意义。
经审查，本院对耀轮公司提交的证据的真实性予以确认。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：于向阳与耀轮公司签订的《西铁时尚广场商铺租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规的效力性规范，属有效合同，当事人双方应依约履行。于向阳欠交租金、综合服务费、电费的事实清楚，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。结合当事人双方于2014年12月28日完成交接涉讼商铺的案件事实，原审法院判决涉讼商铺于2014年12月28日解除妥当，本院对此予以维持。但原审法院以涉讼合同的解除系当事人双方协商解除，未予认定涉讼合同的解除系于向阳的违约行为所致不当，本院对此予以纠正。耀轮公司反诉请求于向阳交纳欠付的租金、综合服务费、电费，原审法院判决于向阳应向耀轮公司支付2014年8月23日起至耀轮公司断电之前一日（2014年12月9日）止的租金19937.67元（按5590元×3＋5590元÷30×17），酌定于向阳可减半交付自耀轮公司断电之日（2014年12月10日）起至合同解除之日止（2014年12月28日）的租金1770.17元（5590元÷30×19÷2），判决于向阳向耀轮公司交纳欠付的综合服务费20238.66元（按3440×5＋3440÷30×17＋3440÷30×19÷2计算），判决于向阳向耀轮公司清偿所欠电费729.75元，并判决于向阳向耀轮公司支付上述欠款自反诉之日起的利息均为妥当，本院对此予以支持。由于涉讼商铺因水浸而致于向阳受有损失，原审法院据此判决耀轮公司应向于向阳赔偿缺失11080元亦属妥当，本院对此亦予以维持。
由于当事人双方约定于向阳向耀轮公司交付的相当于两个月的租金款项11180元、相当于两个月的综合服务费6880元及水电周转金1290元，将分别于合同期满无违约行为可无息退回、合同期满可无息退回、合同期满无欠电费可无息退回，故该款项（合共19350元）应认定为涉讼合同的履约保证金。若于向阳依约履行案涉合同义务，则该保证金应由耀轮公司予以返还，若于向阳未依约履行案涉合同义务，耀轮公司在其案涉合同债权未获清偿前，则无返还义务，且应就于向阳未履行之合同债务，得就该保证金予以抵充。本案中，由于于向阳尚拖欠耀轮公司上述租金、综合服务费、电费款项合共42676.25元（19937.67元＋1770.17元＋20238.66元＋729.75元）及利息未予清偿，故于向阳已交付的上述保证金19350元应抵充该欠款及利息债务。于向阳诉请耀轮公司应向其返还其已交付的保证金19350元理据不足，本院不予支持。原审法院判决耀轮公司应向于向阳返还该保证金款项不当，本院依法予以纠正。
耀轮公司上诉称其有权没收于向阳交付的上述保证金，本院对此不予支持。其理由为：第一，耀轮公司诉称的“没收该保证金”，实为在不予抵充于向阳欠付的上述欠款及利息债务情形下的不予返还，该主张将保证金混同于违约金，有违保证金担保合同依约履行的定性。第二，依据当事人双方于本案合同中“乙方（于向阳）违约或单方毁约，无权要求甲方（耀轮公司）退还预付金及其他费用”及“如乙方违约或单方毁约，则乙方将履行合同的保证和两个月的商场综合服务费赔偿给甲方；且甲方有权要求乙方赔偿直接损失”的约定，于向阳丧失保证金返还请求权的条件应是其单方违约或单方毁约，应不包含双方均有违约行为的情形。结合本案，虽然涉讼合同解除是基于于向阳欠交租金、综合服务费、电费所致，但在于向阳欠交该费用之前，耀轮公司交付的涉讼商铺亦存有渗水、油烟、水浸之情形相继发生，且油烟问题并未完全解除，也即耀轮公司交付的涉讼租赁物存在暇疵，其行为构成轻微违约行为，耀轮公司的此轻微违约行为虽不致涉讼合同应予解除，也不能成为于向阳为其违约行为对等抗辩的理由，但与于向阳拒付租金、综合服务费、电费的行为有一定的因果关联，耀轮公司对涉讼合同的解除亦有一定的过错。由于耀轮公司、于向阳双方均存有违约行为，只是违约程度不同而已，此种情形不符合双方约定的于向阳丧失保证金返还请求权的条件。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第77号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第77号民事判决第二项、第六项、第七项；
三、佛山市耀轮物业管理有限公司收取的于向阳交付的相当于两个月的租金11180元、两个月的综合服务费6880元、水电周转金1290元合共19350元应抵充本判决第一项确定的于向阳应支付的欠款及利息债务；
四、驳回于向阳的其他诉讼请求；
五、驳回佛山市耀轮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费按一审判决执行；二审案件受理费251.5元，由佛山市耀轮物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 黄结仪