河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第1298号上诉人（原审被告）：高春华。被上诉人（原审原告）：秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司，住所地：秦皇岛市北戴河区。组织机构代码证号：××。负责人：吴凤英，经理。委托代理人：罗汉彬，该公司物业管理处副经理。委托代理人：左维兰，该公司职员。上诉人高春华为与被上诉人秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司（以下简称煜明海滨分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2015）北民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高春华和被上诉人煜明公司的负责人吴凤英、委托代理人罗汉彬、左维兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：煜明海滨分公司系具备物业管理服务资质的企业，高春华系秦皇岛市北戴河区海韵假日小区三区二期长岛别墅6-3的住宅业主。秦皇岛市北戴河区海韵假日住宅小区系秦皇岛市煜明房地产开发有限公司开发、建设、销售。从2006年1月1日起，秦皇岛市煜明房地产开发有限公司（甲方）与秦皇岛煜明物业服务有限公司（乙方，原名称为秦皇岛诚安物业服务有限公司）签订前期物业管理服务委托协议，主要约定甲方将北戴河海韵假日三区、四区、五区的住宅小区委托乙方实行物业管理。委托管理主要事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、协助公安部门做好安全防范等。双方确定本物业的管理服务费：三区（别墅）每月每平方米0.95元收取；管理服务委托协议中约定：业主和物业使用人交费时间是每年6月30日前交清当年的物业费，逾期不交纳物业服务费的，业主和物业使用人每日按年物业费总额万分之五的标准向乙方支付违约金等。自2006年1月1日至2014年12月31日止，由煜明海滨分公司履行该协议中乙方的义务。另查明，2006年9月26日，高春华与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，商品房坐落在北戴河海韵假日二期长岛别墅，建筑面积为201平方米。2007年9月26日，煜明海滨分公司与高春华就物业服务的相关事项进行了明确约定，高春华已按每月每平米0.95元将2009年底以前的物业费交清。从2010年1月1日起至2014年12月31日止，高春华未向煜明海滨分公司交纳相应的物业费。再查，秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司隶属于秦皇岛煜明物业服务有限公司，其有工商部门核发的营业执照。原审法院认为，秦皇岛煜明物业服务有限公司与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托协议，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同，对作为业主的高春华具有约束力。煜明海滨分公司按协议约定履行了物业管理服务的义务后，作为业主的高春华接受了煜明海滨分公司提供的服务，应当按照协议约定向煜明海滨分公司支付相应的物业费。对于煜明海滨分公司主张的物业费11455元（建筑面积201平方米×0.95元／每月每平米×12个月＝2291.4元／年×5年＝11457元），符合合同约定计算标准，也未超出高春华实际应付的数额，原审法院予以确认。对于煜明海滨分公司主张每日按年物业费总额万分之五的标准要求高春华支付违约金，符合合同约定，应予支持，但对于煜明海滨分公司请求的违约金数额10452元，计算有误，应以法院核准的数额为准，即应为5227.26元（2291.4元／年×12.5年×365天×0.5‰＝5227.26元）。高春华无正当理由拒不到庭，也未提供相应证据，视为放弃抗辩权利。遂判决：（一）高春华于判决生效后十日内给付秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司物业管理服务费11455元及违约金5227.26元，合计16682.26元。（二）驳回秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元（已减半收取），由煜明海滨分公司负担41元，由高春华负担133元。上诉人高春华不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：漏房维修无人管理。海滨海韵假日三区是被河北省命名的园林绿化封闭式管理的小区，上诉人2008年入住，入住以来，每到雨季房顶门窗到处漏雨，壁纸因漏雨严重变形、变色、脱离墙体，无法修理，直接经济损失7000多元。因为是别墅房，一、二、三楼窗台窗户下进水，墙面渗水造成墙面脱皮脱粉发霉，地板变形、起鼓，无法修理，造成经济损失5000多元，多次找物业公司，没人管理维修，自己负担维修费10000多元。住了7年多就维修过一次，至今没解决漏雨问题。2012年7月，大雨造成6栋2号阳台进水，直接渗水到上诉人2楼房顶，造成房顶发霉、脱粉、电源线至今短路。小区环境脏乱差，建筑垃圾满院都是，生活垃圾乱堆乱放，无人清理，院里路灯损坏无人修理。小区大门2012年坏了，直到2014年底更换物业公司，大门一直未维修，外来人、车随便出入。上诉人2014年新买的汽车放在院里不知道被谁的车撞坏了，造成直接经济损失5000多元。小区保安都是老人，被上诉人用廉价劳动力收取高额的物业费。还有，2013年到2014年院里野狗成群，上诉人多次反映，物业公司不管。小区大门外暑期游客很多，开车出入不方便，不安全，影响了上诉人正常出行。小区摄像头坏了至今未修，小区晚上多次被盗。2011年5号楼（文化艺术馆）装修，占绿地、马路、公用场地，使上诉人无法正常生活和休息。2013年6月交2000元水费，物业公司撤离时，把上诉人剩下的水费也带走了，上诉人要求返还。小区乱搭乱建严重，物业公司不管。煜明房地产和物业公司是一家，上诉人签订购房协议时写明购房后180个月工作日办房本，但到2013年11月才开始办理。房子质量非常差，到处漏水，楼梯间没有构造柱，属违规建筑，房顶没有避雷装置，楼板太薄。综上，被上诉人未尽到管理职责，上诉人连续2年交物业费，但得不到相应服务。请求撤销原审判决，改判上诉人不支付被上诉人物业费11455元及违约金5227.26元。被上诉人煜明海滨分公司答辩称：（一）关于房屋质量问题，房屋质量应由开发商负责，与物业公司无关。上诉人反映隔壁2号别墅往上诉人家漏水属于他们的自用部位，上诉人应找2号房主主张权利。房屋漏水问题在保修期内经我公司联系，地产公司给上诉人大修一次，小修不下三、四次，只要业主找到物业公司我们就与地产公司联系维修，从不耽误。上诉人说垃圾满院，野狗成群属无稽之谈，被上诉人从2006年接管海韵假日小区后，2008年被评为河北省优秀小区，被北戴河区政府、园林局定为参观、调研单位，省市领导多次到小区参观指导，业主有目共睹，被上诉人已提供证据，我公司在小区已经营9年，业主非常认可，但要达到百分之百满意是不可能的。被上诉人从2013年初开始着手解决维修小区大门，经与有关部门联系必须动用维修资金才能完成，被上诉人动员全体业主，但未达到三分之二业主签字，不能启动维修资金，与森田物业公司交接时被上诉人把此项工作重点移交给森田公司。被上诉人没有60岁以上的保安管理小区。关于小区大门外暑期停车问题，被上诉人只负责大门以内的工作，大门以外由城市管理局负责。小区大门道路畅通，没有堵车现象。关于5号楼私搭乱建问题，被上诉人发现后，当即下达了停工通知并派专人现场看管制止私搭乱建，在制止没有效果的情况下，向区政府、规划局反映情况，区规划局来人制止都没管用，被上诉人向规划局提交了小区业主私搭乱建情况的报告。上诉人提出的水费问题与本案无关，被上诉人撤离前已通知业主，不欠物业费的业主水费已全部结清，欠物业费的业主物业费结清后再退水费。关于房本问题，地产公司与物业公司是单独核算两个法人，地产公司不办房本与被上诉人无关。请求维持原判。二审期间，上诉人提交了其在2013
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2015年拍摄的照片共12张，拟证明被上诉人不作为。被上诉人质证认为被上诉人2014年12月撤出小区，照片与本案无关，拍摄时间不清楚，不予质证。被上诉人提交了两份证据：1、2010年4月17日上诉人因5号楼业主私搭乱建向北戴河区规划局上报的情况说明一份（复印件）；2、2013年12月6日上诉人向北戴河区三打办公室上报的海韵假日三区二期别墅私搭乱建情况统计表一份（复印件），被上诉人拟以两份证据证明上诉人向相关部门反映过情况。上诉人认可被上诉人就相关问题找有关部门协商过，但协调力度不够。本院认为，上诉人提交的证据拍摄时间不详，无法认定其与本案的关联性，本院不予采信；被上诉人提交的证据上诉人未予否认，本院对被上诉人提交证据的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：秦皇岛煜明物业服务有限公司与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托协议，合法有效，对作为业主的上诉人高春华具有约束力。被上诉人煜明海滨分公司按协议约定履行物业管理服务义务后，上诉人作为业主接受了被上诉人提供的服务，应按协议约定向被上诉人支付相应物业费。上诉人提出的房屋质量问题应由开发商负责，与被上诉人无关；关于业主私搭乱建问题，被上诉人也向北戴河区规划局上报了相关情况；上诉人提出的水费问题亦与本案无关。上诉人上诉主张依据的理由不能成为其拒交物业费的依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由上诉人高春华负担。本判决为终审判决。审判长张跃文审判员刘京审判员潘秋敏二〇一五年八月二十四日书记员王秀兰