广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第797号
原告：张小红，女，1961年9月18日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：林少杰、郑家麟，分别系广东翔宇律师事务所律师、律师助理。
被告：广东宏达市政建设有限公司，住所地中山市。
法定代表人：林元坚，董事长。
委托代理人：黄子明，广东国融律师事务所律师。
被告：中山市盛世佳物业服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：谢炳强，总经理。
委托代理人：邓峰，该公司经理。
原告张小红诉被告广东宏达市政建设有限公司（以下简称宏达公司）、中山市盛世佳物业服务有限公司（以下简称盛世佳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月12日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告张小红及其委托代理人林少杰，被告宏达公司委托代理人黄子明，被告盛世佳公司委托代理人邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小红诉称：2010年7月1日，原告张小红向被告宏达公司提交折扣申请表申请认购中山市港口镇银库路＊号＊＊豪庭一期地下车库A42、A43车位（以下简称A42、A43车位）。被告宏达公司签字同意给予优惠后等候通知签订正式合同。2011年7月25日，原告张小红与被告宏达公司签订《中山市商品房买卖合同》两份，由原告张小红向被告宏达公司买受A42、A43车位，单价7.3万元，两个车位合计14.6万元。合同第八条约定交付期是2011年8月25日。交付方式是（合同第十一条）：书面通知买受人办理交付手续。在合同签订的当天，原告张小红以信用卡消费刷卡方式，支付2个车位的价款共14.6万元给原告。被告宏达公司向原告张小红提交了2011年10月16日两份正式发票，发票金额各7.3万元，共计14.6万元。2011年年底，因原告迟迟没有收到A42、A43车位办理交付手续书面通知书，于是前往宏达公司在中山市港口镇的售楼部查询，售楼部答复，物业交付问题已经打包给被告盛世佳公司负责，打发原告张小红去找盛世佳公司办理收取车位手续。（因原告另行买受的座落中山市港口镇银库路＊号＊＊豪庭一期＊幢＊＊房，原告张小红同样迟迟没有收到办理交付手续书面通知书，是一起交涉要求收楼）。盛世佳公司要求原告张小红支付＊幢＊＊房购房之日起（即2010年8月）的物业管理费，否则不予办理交付手续。原告张小红要求盛世佳公司提交从2010年8月份起收取＊幢＊＊房物业管理费的收费依据，认为尚没有收楼，更加没有收到办理交付手续书面通知。被告盛世佳公司称找到依据通知原告，并让原告回家等通知。结果，原告张小红以两、三个月一次的间隔，数十次不间断地向盛世佳公司交涉。被告盛世佳公司每次都是打发原告张小红回家等通知。原告张小红忍无可忍，先后向中山市住建局、消委会等单位投诉反映。2013年10月24日，中山市港口镇住房和城乡建设局（以下简称港口镇住建局）派员与原告张小红到被告盛世佳公司协商调解。被告盛世佳公司仍然只同意就＊幢＊＊房办理收楼手续。对于A42、A43车位，仍然告知原告张小红回家等通知。2014年2月24日，原告张小红收到中山市第一人民法院送达的诉讼资料［案号：（2014）中一法民一初字第431号］。被告盛世佳公司认为原告张小红拒收＊幢＊＊房及A42、A43车位，要求支付滞纳金14752.5元。原告认为：1.被告宏达公司作为A42、A43两个车位的出卖人，负有直接向原告交付买受物业的义务。被告宏达公司转委托给被告盛世佳公司履行办理交付手续。对于被告盛世佳公司没有正当履行办理交付手续的后果，应当由被告宏达公司承担向原告支付违约金的义务。2.被告盛世佳公司没有正当履行受委托的办理A42、A43车位交付手续，对于自己因失误，没有向原告张小红书面通知办理交付手续的事实予以掩饰，无理要求原告张小红支付从2010年8月起计的物业服务费。对于原告张小红提出异议、要求给出从2010年8月起计收物业服务费的依据时，被告盛世佳公司又以回家等通知，到时给依据为由，继续不履行办理A42、A43车位交付手续。3.对于政府主管部门主持调解，被告盛世佳公司采取阳奉阴违手法，表面上同意＊幢＊＊房从2013年10月24日起收楼，从2013年11月1日起计算物业服务费。但是，对于A42、A43车位，被告盛世佳公司仍要求从2010年8月起计的物业服务费。甚至在原告张小红已经将物业服务费托收存折帐号资料交付给被告盛世佳公司时，被告盛世佳公司仍然只收取＊幢＊＊房的物业服务费。相反，被告盛世佳公司以另行起诉的方式，认为原告张小红拒交物业服务费，企图通过诉讼方式牟取非法利益，显属违背诚实信用的原则。鉴于被告盛世佳公司起诉在先，应对被告宏达公司的违约行为一并清算。4.由于二被告没有书面通知办理交付手续，原告张小红提出交涉时，又要求原告张小红支付从2010年8月起计的物业服务费，继续拒绝办理A42、A43两个车位交付手续。造成了原告张小红本来寄望在房价高企时，将现住旧房变卖搬进新房，住新房又方便家人就近上班的计划落空。造成了2013年年底房价回落，变卖减价的损失，以及已支付了足额的购房款，而且承担了银行按揭贷款的利息支出，但无法占有、使用、收益、处分自己物业的损失。被告宏达公司应当支付违约金，按照原告张小红实际付款给被告宏达公司的金额，按照《中山市商品房买卖合同》第九条规定的利率，即每日万分之四的利率，计算支付违约金给原告张小红至交付之日止，被告盛世佳公司应负连带清偿责任。为此，原告具状至本院，请求判令：1.被告宏达公司支付逾期交房的违约金给原告张小红，按照原告已付款146000元的每日万分之四计算，从2011年8月25日起至2014年3月30日止，共计54720元；2.被告盛世佳公司对上述债务负连带清偿责任。
诉讼中，原告变更诉求1为：被告宏达公司支付逾期交楼的违约金给原告张小红（计算方法：以146000元为基数，从2011年8月25日起至2013年3月15日止按每日万分之四计算）；增加一项诉求为：判令两被告承担本案诉讼费用。
原告张小红为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.折扣申请表；2.《中山市商品房买卖合同》；3.广东省地方税收通用发票；4.情况反映信；5.调解结果笔录；6.（2014）中一法民一初字第431号应诉通知书；7.房地产权属证书；8.前期物业服务协议。
被告宏达公司辩称：一、宏达公司出售的房产为现楼，买受人只需按约支付相应的购车位款，即可交付使用。宏达公司已于2010年5月27日取得所出售楼盘的竣工验收备案表，按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条第4款约定，宏达公司所售商品房自2010年5月27日起可交付使用。原告与宏达公司签订合同时间为2011年7月25日，原告与宏达公司约定的车位交付时间为2011年8月25日，也就是说原告签约时已清楚知道按照买卖合同约定，支付相应款项即可办理房产交付手续，考虑到给一定时间原告筹足购房款，合同约定了签约一个月内付清购房款（也就是约定了2011年8月24日前付清购房款）后的第二天，即2011年8月25日前双方办理车位交付手续。二、宏达公司已经按照合同约定履行了告知车位交付的相应义务：1.如前所述，宏达公司与原告签订的《中山市商品房买卖合同》约定签订合同一个月内付清余款，付清余款第二天即可交车位，时间间隔短，本身就是一项交付通知；2.2011年8月以后，宏达公司多次电话通知原告办理车位交付手续，除此之外，宏达公司以及其委托的盛世佳公司分别于2012年3月26日、2012年11月6日、2012年12月29日和2013年7月15日以书面和短信的方式要求原告办理交付手续；3.原告于诉状中描述“2011年年底到被告售楼部要求收车位”这样的事实，反映了宏达公司及其委托的盛世佳公司已经有效通知了原告办理车位交付手续，而事实上，原告是未按照约定于2011年8月24日前付清购车位款项，而是在2011年10月16日缴清余款，也就是原告所称的2011年年底付清款项时被通知要求办理交付手续。三、原告未按照约定于2011年8月24日前付清购车位款项，按照宏达公司与原告签订的《中山市商品房买卖合同》第八条关于延期交付第2款规定，和附件六《合同补充协议》第二条推迟交付约定，由于原告违约在先，即使宏达公司推迟交付车位，也是符合约定的。四、原告要求违约金计算方式不符合约定和法律规定，计算标准亦过高，参照《中山市商品房买卖合同》第九条，即使宏达公司违约，违约金最高也不应超过购房总额1%。
被告宏达公司就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.竣工验收备案表；2.国内挂号信函收据、EMS专递邮件详情单、发票；3.短信通知。
被告盛世佳公司辩称：1.盛世佳公司不应对本案债务承担连带清偿责任。2.涉案车位已于2010年5月份经骏工验收合格，具备交付条件，因此，宏达公司销售的涉案车位属现楼，原告应依约于2011年8月25日前办理交楼手续，如原告超过约定交楼期的15天仍未办理交楼手续的，则视同已进行验收交接，有关的毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业服务费。2.宏达公司于2011年8月以电话通知原告收楼，盛世佳公司于2012年11月6日以特快专递通知原告收楼。3.盛世佳公司于2014年1月26日起诉原告物业服务合同纠纷，该案于同年3月13日开庭后，原告才于同年3月15日办理车位交接手续，说明原告已意识到违约。4.原告在起诉状中多次混淆住宅与车位的问题，并诬陷盛世佳公司通过诉讼方式牟取非法利益，违背诚实信用原则。
被告盛世佳公司就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.收楼通知书；2.业主收楼须知；3.国内挂号信函收据；4.EMS专递邮件详情单；5.EMS快递签收证明；6.物业管理费催收函；7.短信通知；8.竣工验收备案表；9.《中山市商品房买卖合同》；10.《前期物业服务合同》。
经审理查明：位于中山市港口镇＊＊路＊＊豪庭一期工程建设单位系宏达公司，竣工验收日期为2010年5月27日。2010年2月3日，宏达公司与盛世佳公司签订《前期物业服务合同》，约定由盛世佳公司对宏达公司开发的＊＊豪庭一期实施前期物业管理。宏达公司并委托盛世佳公司为＊＊豪庭一期业主办理房屋验收交付手续。
2011年7月25日，宏达公司与张小红签订两份《中山市商品房买卖合同》，约定：张小红向宏达公司购买其所开发的＊＊豪庭一期地下车库A42、A43小车位，两个车位的建筑面积均为32.68平方米，套内建筑面积均为12平方米，公摊面积均为20.68平方米；上述车位均为现房，每个车位总金额73000元；张小红应于2011年7月25日前支付每个车位首期款40000元，于2011年8月24日前支付每个车位余款33000元。合同第八条约定交付期限及条件为：宏达公司应在2011年8月25日前将具备下列第2种条件即“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条第2点约定出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段计算，向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和）：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起计60日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金；逾期的第61日计起至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之四的违约金。”第十一条交接约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付使用日期适当顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2、如买受人在出卖人发出交付通知30天后，或超过合同约定交楼期15天，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。”合同附件六第二条（补充合同第八条）约定“在买受人未按合同付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按政府规定足额缴纳维修基金等费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。”合同附件六第五条第2点约定“买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出之日起（以邮局邮戳为准）视为通知。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担；给出卖人造成损失的，应赔偿损失买受人对因联系方式错误及未书面通知出卖人联系方式变更而引起的一切后果全部由买受人承担。”《中山市商品房买卖合同》还约定了其他事项。
2011年2月28日，张小红向宏达公司支付A42、A43小车位首期款6万元，签订《中山市商品房买卖合同》当日，张小红向宏达公司支付首期车位款余款2万元，并于2011年10月16日付清第二期车位款66000元。A42、A43小车位于2012年12月14日取得房地产权属证书［土地证号：中府国用（20＊＊）第易110＊＊＊＊号、110＊＊**号；房产证号：粤房地权证中府字第021209＊＊**号、021209＊＊**号］。宏达公司于2012年3月6日以挂号信方式向张小红提供的地址（广东省中山市石岐区＊＊花园＊＊阁＊幢＊＊房）发出收楼通知，该挂号信于同年4月28日被退回宏达公司。此外，盛世佳公司于2012年11月6日以EMS特快专递方式向上述地址发出管理费催收函，该函件于次日妥投。2014年3月12日，张小红向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2010年7月21日，张小红、郑玉良向宏达公司购买＊＊豪庭一期＊幢＊＊房（以下简称＊幢＊＊房），双方签订了《商品房买卖合同》。2014年3月12日，张小红、郑玉良另案起诉宏达公司、盛世佳公司［案号：（2014）中一法民一初字第796号］，请求宏达公司、盛世佳公司连带承担逾期交付＊幢＊＊房的违约责任。因两案的法律关系性质以及当事人基本一致，本院将该案与本案合并审理。庭审中，张小红出示2013年10月11日的情况反映信，拟证明其向港口镇住建局投诉反映近三年来多次前往盛世佳公司收楼未获成功，并称盛世佳公司要求其缴纳＊幢＊＊房从2010年8月起的物业管理费才同意交楼。宏达公司、盛世佳公司予以否认，并认为因张小红携带的资料不齐全才没有办理收楼。2014年4月29日，本院依职权向港口镇住建局调查，该局经办张小红投诉的工作人员梁钦明述称：其于2013年8至9月期间接收到张小红投诉反映多次到发展商或物业公司要求收楼未获成功，至于张小红反映的纠纷起点时间则记不清楚。接到投诉后，其于2013年10月24日组织张小红、宏达公司、盛世佳公司在盛世佳公司办公室内进行调解。当时张小红与盛世佳公司员工邓峰不断理论，张小红问邓峰为何不给其收楼，邓峰反复称没有不让张小红收楼，其可随时收楼，但应带齐相关的资料。当日，张小红、宏达公司、盛世佳公司就＊幢＊＊房的交接达成一致意向，但因张小红未带齐相关资料故未能成功办理＊幢＊＊房的交接手续。庭审中，张小红、宏达公司、盛世佳公司对本院上述调查内容真实性予以确认。盛世佳公司分别于2013年10月29日、2014年3月15日正式将＊幢＊＊房以及A42、A43小车位交付张小红使用。
诉讼中，因张小红表示没有接到宏达公司或盛世佳公司有关收楼的电话或信函，本院根据宏达公司申请，于2014年5月3日到中国电信中山分公司调查自2010年6月1日至2013年12月31日期间宏达公司（电话号码为0760-8993****、8993****）与张小红（电话号码为0760-8821****、18998****＊＊）的通话记录，中国电信中山分公司口头回复称：根据相关规定，通话记录信息只保留一年，从2013年6月至2014年5月近一年来未能反映上述两方有通话记录。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。张小红与宏达公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。诉讼中，各方当事人均确认宏达公司委托盛世佳公司为＊＊豪庭一期业主办理收楼手续，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，上述委托内容和目的合法，盛世佳公司在代理权限内实施的民事法律行为产生的民事责任依法由宏达公司承担，张小红请求盛世佳公司对宏达公司逾期交楼承担连带责任的理据不足，本院不予支持。本案的争议焦点为：A42、43小车位在2014年3月15日前未能实际交付的原因及相应责任的承担问题。
首先，从A42、43小车位销售性质分析。两份《商品房买卖合同》均约定A42、43小车位为现房销售。所谓现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为。A42、43小车位所在的＊＊豪庭一期工程已于2010年5月27日竣工验收合格，在签订上述合同之时已具备交付条件。根据合同约定，宏达公司有交付上述车位的义务，张小红亦应依合同约定时间到宏达公司办理收楼手续。张小红认为宏达公司负有另行通知其收楼的义务，理据不足，本院不予支持。经查，张小红于2011年10月16日付清上述车位款，宏达公司依据合同第十一条享有顺延交付上述车位的权利，且从合同约定的交付期限届满之日起，即2011年8月25日起视为A42、A43小车位已进行验收交接，有关的毁损、灭失的风险转移于张小红，并开始起计A42、A43小车位的保修期及物业服务费。
其次，从A42、43小车位未能实际交付的原因分析。张小红主张自2011年7月开始近三年来每间隔3-5个月前往盛世佳公司要求办理＊幢＊＊房的收楼手续，但因物业管理费问题遭到盛世佳公司拒绝，该主张实质包含对A42、43小车位的交付要求。宏达公司承认张小红于上述期间几次前来要求收楼，但否认因张小红未缴清物业服务费而拒绝交楼，相反是因为张小红未带齐相关资料而未能办理收楼。双方对A42、43小车位未能实际交付的原因各执一词，对此，必须根据双方的证据予以查明。从常理分析，不能实际收楼有数种可能，现A42、A43小车位客观上符合交付条件，主观上不能实际交付既可能是张小红自身原因，也可能是宏达公司自身原因。在宏达公司否认是其自身原因导致张小红未能实际收楼情况下，应由张小红进一步举证证明。事实上，宏达公司于2012年3月仍向张小红发出收楼通知，说明宏达公司主观上希望张小红尽快收楼。张小红于2013年9月投诉至港口镇住建局，反映近三年以来因盛世佳公司以未缴清＊幢＊＊房物业服务费为由不让其收楼，此投诉主张没有相关证据证明。经本院于2014年4月29日向港口镇住建局经办人梁钦明调查，仍无法查明张小红与宏达公司实际于何时起因为物业服务费问题影响A42、A43小车位的交接并形成纠纷。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，张小红主张因宏达公司原因导致A42、A43小车位不能实际交付，因证据不足，该主张依法不能成立。
综上，本院认为，A42、43A小车位于签订合同时已具备交付条件，张小红虽然最终于2014年3月15日办理交接手续，但是不影响本院对宏达公司已依约向张小红办理验收交接的认定，宏达公司不构成违约，无须向张小红承担逾期交楼的违约责任。张小红的诉求理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张小红的诉讼请求。
案件受理费1168元，减半收取为584元（原告已预交），由原告张小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一四年六月十一日
书 记 员 雷绮婷