青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0103民初1642号原告：尤某某，男，1973年1月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：李西京、寻丙沂，青海徐晓同律师事务所律师。被告：青海某某商贸有限公司。法定代表人：季卫峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵裕华、陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。被告：陈某，男，1983年4月29日出生，汉族。原告尤某某诉被告青海某某商贸有限公司、陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尤某某及其委托诉讼代理人李西京,被告青海某某商贸有限公司的委托代理人赵裕华、陶玲玲到庭参加诉讼，被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尤某某向本院提出诉讼请求：一、被告青海某某商贸有限公司继续履行原告与被告陈某签订的房屋租赁合同；二、二被告承担因违约给原告造成的经营和停业损失211380元、购买发电设备费用3900元及油耗费用17056元，合计232336元；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2012年11月20日，被告陈某以其注册的个体工商户的字号“西宁市城中区某某百货经营部”的名义与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋位于西宁市城中区西大街二号，面积103.95平方米，租赁期限五年，从2012年11月1日开始至2017年10月30日止，年租金360000元，租金为每一年一交，下一年度资金提前2个月支付，除本合同有明确规定外，任何一方不得随意变更、解除本合同，与本合同有关的一切争议，双方应协商解决，协商不成的应向签约地有管辖权的人民法院起诉”。租赁合同签订后，原告严格按照合同约定向被告陈某交纳租金，按时交纳电、暖、物业等费用，履行了自己的合同义务。从2012年11月至2015年10月份,原告的经营活动正常进行，被告青海某某商贸有限公司在明知被告陈某将房屋再次转租给原告使用，但未提出任何异议。2015年11月1日，原告所承租的房屋被被告青海某某商贸有限公司强行堵门，中断供暖、供电，原告为了把损失降到最低，不得已购买发电设备等设施勉强维持经营，但因店内噪音、异味、供暖等严重影响销售额。2016年3月底，被告青海某某商贸有限公司开始禁止原告发电，同时给各商户下发了限期搬离交回房屋的通知，并干扰原告经营，导致原告经营时断时续。2016年5月，被告青海某某商贸有限公司以装修为由拆除了店面门头，将房屋大门封死，导致原告的正常经营活动被迫彻底停止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”及第16条“承租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告与被告陈某之间所签订的房屋租赁合同依法受到法律保护，作为出租人的被告青海某某商贸有限公司应当履行租赁合同确定的义务，保证原告正常使用租赁房屋进行经营活动，而不是恶意设置障碍，强行断暖、断电，阻碍承租人的正常经营，致使承租人的利益受到巨大损害。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令。被告青海某某商贸有限公司辩称：一、我公司已与承租人陈某解除了《房屋租赁合同》，原告请求继续履行合同缺乏事实和法律依据，我公司就涉案房屋仅与被告陈某签订了《房屋租赁合同》，该合同第六条第9款明确约定不得转租，原告就涉案房屋从未与我公司签订租赁合同。涉案房屋是我公司与陈某于2012年3月14日签订的005号《房屋租赁合同》中出租房屋的一部分，我公司和陈某之间的房屋租赁合同纠纷一案，法院一审已判决解除双方之间的房屋租赁合同，二审判决予以维持，故我公司与陈某之间已经不存在房屋租赁关系。因此，原告诉求继续履行房屋租赁合同缺乏事实和法律依据。在我公司与陈某租赁合同纠纷一案审理过程中，陈某陈述其与原告之间不存在租赁关系，而是合作关系，故未将原告追加为第三人。二、原告请求我公司承担因违约给其造成的经营和停业损失以及发电设备和耗油费用缺乏事实和法律依据，我公司与原告之间从未签订过房屋租赁合同，原告主张违约没有事实依据，原告向我公司主张违约给其造成的相关损失更是无稽之谈。综上，原告对我公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请人民法院依法驳回其对我公司的诉讼请求。被告陈某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。原告尤某某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同（006），证明：1、签订合同的时间为2012年11月20日，期限为五年，从2012年11月20日至2017年7月14日止；2、租赁面积103.95方米及双方的权利义务。证据二、房屋租赁合同(005)，证明：1、原告与被告陈某签订的合同期限在005号合同约定的期限内即2012年5月15日至2019年11月30日内及面积2297平方米；2、陈某将部分房屋转租给原告符合该合同第六条第9款的约定。证据三、收据，证明：1、原告2012年7月开始缴纳房租；2、2015年9月9日已将房屋租金交至2016年4月30日；3、截止起诉时已经占有使用了46个月。证据四、企业基本信息(系西宁市城中区某某百货经营部、西宁市城中区某某茶餐厅)，证明：1、“西宁市城中区某某百货经营部”和“西宁市城中区某某茶餐厅”是陈某个人独资企业；2、原告给陈某独资设立的企业缴纳租金事实。证据五、收房通知，证明：1、被告青海某某商贸有限公司至少在2014年4月以前、诉讼期间均知道转租事实；2、被告青海某某商贸有限公司对被告陈某将部分房屋转租给原告在2015年10月22日前未提出异议。证据六、青海某某商贸有限公司函告，证明青海某某商贸有限公司致函青海某某物业管理有限公司，要求从2015年11月1日起对原告等承租户停水、停电，侵害了原告承租权的事实。证据七、发电机发票、燃油票据，证明原告因青海某某商贸有限公司停水、断电而支出的费用损失计20956元等事实。证据八、原告2015年1月至2016年5月销售情况统计表，销售记录，证明原告因被告青海某某商贸有限公司停水、断电给其造成的经营损失211380元等事实。被告青海某某商贸有限公司质证认为：对证据一真实性有异议，陈某与原告是合作关系不是租赁关系，我方与陈某解除租赁关系一案中，陈某在该案中自认其与原告系合作关系，我方对陈某在合同中的签字有异议；对证据二真实性无异议，证明方向有异议，该合同中第六条第九款明确约定不得转租；对证据三真实性有异议，原告与陈某签订的合同约定每半年支付一次租金，原告仅提供了2015年9月9日的收据，未提交支付租金的转款凭证，且收款人不是陈某，与本案的当事人不一致；对证据四真实性无异议，但与本案无关；对证据五真实性无异议；对证据六真实性无异议，停电通知是2016年11月1日发出的，但实际停电时间不清楚，但原告未提交证据证明停电时间；对证据七中发电机发票真实性无异议，证明方向有异议，该证据与本案无关，付款单位是杰豪商贸有限公司，对油票真实性无异议，但与本案无关，付款单位是杰豪商贸有限公司；对证据八销售情况统计报表不认可，是原告单方制作的。被告陈某未到庭进行质证。本院认为，证据一、三、四能够证明原告的证明方向，本院予以采信；对证据二、五、六的真实性被告无异议，其真实性本院予以认定；证据七无其他证据印证，不能证明是原告因经营支出的费用，不予采信；证据八能够证明原告的经营和停业损失，本院予以采信。被告青海某某商贸有限公司提交如下证据：证据一、2012年3月14日005号《房屋租赁合同》，证明1、青海某某商贸有限公司和陈某签订的房屋租赁合同第六条第9项明确约定不得转租，2、被告尤某某和陈某约定的租金低于陈某和青海某某商贸有限公司约定的租金，不符合经济活动的惯例。证据二、租金对比明细，尤某某应当支付给陈某的租金为1800000应当支付给青海某某商贸有限公司的租金为1916605.15元，陈某亏损116605.15元，不符合租赁合同的目的，故陈某和尤某某间根本不存在租赁关系。证据三、（2014）中民一初字第720号民事判决书、（2015）宁民一终字第00412号民事判决书，证明在青海某某商贸有限公司和陈某租赁合同纠纷一案中，一审判决解除了双方间的《房屋租赁合同》，二审维持原判。原告尤某某质证认为：对证据一真实性无异议，该合同第六条第九款规定，陈某不能全部转租，陈某给我方是部分转租，符合该合同的约定，租金的计算方式不一样，所以具体租金金额不一致，故我方的租金符合惯例的；对证据二不认可，具体租金金额不具有对比性，因租金计算方式不同，我方与陈某存在书面的《房屋租赁合同》；对证据三的真实性无异议，该判决书说明二被告之间的纠纷因拖欠租金导致的，青海某某商贸有限公司对陈某转租未提出任何异议，二审判决是2016年2月2日生效，但是青海某某商贸有限公司2015年11月1日对我方停水停电，侵害了我方的承租权，对我方生产经营造成了经济损失。被告陈某未到庭进行质证。本院认为，证据一、三能够证明其证明方向，本院予以采信；证据二的租金对比明细比，因无其他证据印证，不能证明其证明方向，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月14日，被告青海某某商贸有限公司与被告陈某签订《房屋租赁合同》，合同约定:“青海某某商贸有限公司将位于西宁市城中区西大街二号，面积2000平米的钢混结构房屋租赁给陈某，房屋租赁期限自2012年5月15日至2019年11月30日，租赁房屋用途为商贸、茶餐厅、休闲娱艺术馆。陈某保证，在租赁期间未得到青海某某商贸有限公司的书面同意，不得擅自改变租赁房屋的用途，租金为每年2450000元，租金前两年不变，自第3年起租金进行调整，同时约定未经青海某某商贸有限公司同意，陈某不得将房屋全部转租给第三人，不得将该合同赋予陈某的权利转让给他人或以之作为担保”。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月20日，被告陈某以其注册的个体工商户的字号“西宁市城中区某某百货经营部”的名义与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定:“西宁市城中区某某百货经营部将位于西宁市城中区西大街二号，面积103.95平米的钢混结构房屋租赁给尤某某，房屋租赁期限自2012年11月1日至2017年10月30日，房屋租赁用途为服装销售，租赁费用每年360000元整，约定一次性支付一年资金，下一年度租金提前两个月支付。违约责任，如西宁市城中区某某百货经营部无故提前终止合同或转让、转租房屋，以及因其他原因不能保证合同第五条第七款之规定不能保证尤某某正常使用租赁房产的，须向尤某某支付剩余未分摊销完的装修费用及因此造成的损失加3个月的租金作为违约金；尤某某如在房屋租赁期限届满前退房，应提前6个月通知西宁市城中区某某百货经营部，并应支付3个月的租金作为西宁市城中区某某百货经营部的招商闲置补偿金；尤某某未按期缴纳押金，西宁市城中区某某百货经营部有权终止合同；尤某某未按时缴纳租金的，逾期不超过15日（包括15日）的，以实际逾期天数就应交之租金按每日5‰向西宁市城中区某某百货经营部缴纳违约金.逾期超过15日的，尤某某除继续按照上述标准支付违约金外，还需另向西宁市城中区某某百货经营部支付3个月的违约金，且西宁市城中区某某百货经营部有权终止合同，限期尤某某撤离”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告在所承租的房屋内经营服装。2015年，青海某某商贸有限公司将陈某起诉至我院，请求：1、解除青海某某商贸有限公司与陈某签订的005号《房屋租赁合同》并交还房屋，2、陈某支付至2014年7月2日前己拖欠的租金1476258元以及违约金300843元，合计1777101元；3、本案诉讼费由陈某承担。陈某遂提出反诉请求：1、继续履行租赁合同并由青海某某商贸有限公司向陈某交付剩余180m2面积的房屋；2、青海某某商贸有限公司向陈某返还多收取的租金1025931元、物业管理费9720元、暖气费12960元；3、青海某某商贸有限公司向陈某支付违约金170389元；4、本案诉讼费用由青海某某商贸有限公司承担。本院经审理后作出（2014）中民一初字第720号民事判决，判决内容为：一、原告（反诉被告）青海某某商贸有限公司与被告（反诉原告）陈某于2012年3月14日签订的005号《房屋租赁合同》予以解除。二、被告（反诉原告）陈某于本判决生效之曰起十日五内向原告（反诉被告）青海某某商贸有限公司腾退位于西宁巿城中区西大街二号房屋的第一、二层商铺。三、被告（反诉原告）陈某于本判决生效之曰起十曰内给付原告（反诉被告）青海某某商贸有限公司租金406206.13元。四、驳回原告（反诉被告）青海某某商贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈某的其他反诉请求。后陈某不服判决，提起上诉。西宁市中级人民法院于2016年2月2日作出(2015)宁民一终字第00412号判决：驳回上诉，维持原判。西宁市中级人民法院作出该终审判决后，被告青海某某商贸有限公司遂收回了其出租给陈某的本市城中区西大街二号房屋的第一、二层商铺。本院认为，被告青海某某商贸有限公司将本市城中区西大街二号房屋的第一、二层商铺出租给被告陈某后，陈某又将其中的部分商铺转租给原告尤某某，青海某某商贸有限公司与陈某之间产生房屋租赁纠纷并诉至本院，本院作出（2014）中民一初字第720号民事判决，解除青海某某商贸有限公司与陈某签订的《房屋租赁合同》，并由陈某腾退所承租的商铺，西宁市中级人民法院作出(2015)宁民一终字第00412号判决，驳回陈某的上诉，维持原判。根据上述判决，被告青海某某商贸有限公司有权利收回出租给被告陈某的房屋。原告尤某某从陈某处转租的房屋，也属于陈某应腾退的商铺，故被告青海某某商贸有限公司有权利收回原告尤某某从陈某处所承租的商铺。原告尤某某与被告青海某某商贸有限公司并非合同相对方，原告尤某某也未提交有效证据证实出租人青海某某商贸有限公司同意承租人陈某转租房屋或出租人青海恒隆商贸公司知道或者应当知道陈某已将房屋转租，故原告主张被告青海某某商贸有限公司继续履行房屋租赁合同、赔偿经营和停业损失的诉讼请求证据不足，本院不予支持。因被告青海某某商贸有限公司与被告陈某之间产生纠纷，本院判决双方签订的《房屋租赁合同》解除，被告青海某某商贸有限公司将出租给被告陈某的房屋收回，导致原告从被告陈某处转租的房屋不能继续使用，给原告造成了经营和停业损失，但原告与被告陈某之间签订的租赁合同期限并未届满，依照合同约定，给原告所造成的经营和停业损失，被告陈某应当承担赔偿责任。关于原告主张的经营和停业损失211380元，因原告提交了销售情况统计表等证据进行证实，本院予以支持。关于原告主张的发电设备费用3900元及耗油费用17056元，因原告无有效证据证实其购买的发电设备和汽油用于其经营场所，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告尤某某经营和停业损失211380元。二、驳回原告尤某某的其他诉讼请求。案件受理费4947元（原告已预交），由原告尤某某负担447元，被告陈某负担4500元（此款由被告随上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长  马国福审 判 员  周 莉人民陪审员  金 辉二〇一七年三月十七日书 记 员  王 雯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十三条下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。