桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第2258号
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行。
代表人潘海良，该行行长。
委托代理人黄君宇，系该行员工。
被告杨立。
被告黄直连，（系杨立之妻。
被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司。
法定代表人李标，该公司董事长。
委托代理人蒙剑。
委托代理人周宗照。
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平农行）诉被告杨立、黄直连、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员郑智勇适用简易程序独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。书记员黄小钊担任记录。原告委托代理人黄君宇，被告杨立、黄直连，被告华燕公司委托代理人蒙剑、周宗照到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告杨立于2012年5月24日向原告申请一手房贷款221000元，期限15年，经原告审查，同意其申请。2012年6月20日，原告与借款人、抵押人、担保人签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月20日向杨立发放一手房贷款221000元，用于购买“莲塘花苑”小区商品房6幢2单元502号房，期限15年，利率（年息）6.80%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以杨立购买的商品房作抵押、华燕公司作为保证人，于2012年6月26日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2275号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2015年2月2日开始，尚欠贷款本金198372.67元，利息1452.41元。贷款出现逾期后，虽经原告多次电话和上门催收，但借款人无还款意愿。由于华燕公司不按时交房，至使房主集体抗议不归还原告借款，造成原告“莲塘花苑”小区的一手房按揭贷款大批欠息。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告杨立立即偿还其所欠原告借款本金198372.67元，利息1452.41元（暂计至2015年2月2日止数据，从2015年2月3日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）；2、判令原告对被告杨立、黄直连座落于桂平市西山镇岭头村莲塘花苑小区6幢2单元203号房房产享有抵押权，抵押证号：浔房预字第2012-2029号，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；3、判令被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司对杨立的债务负连带保证责任；4、本案的诉讼费由被告负担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据1、《个人借款凭证》一份，证实已经发放贷款的事实。
证据2、《被告杨立、黄直连的身份证》复印件一份，证实被告杨立、黄直连的身份情况及诉讼主体资格。
证据3、《房产抵押承诺书》一份，
证据4、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，
证据5、《商品房买卖合同》一份，
证据6、《浔房预字第2012-2275号》一份，
证据3-6证实被告杨立申请贷款的事实。
证据7、《被告华燕公司企业法人营业执照、组织机构代码证》复印件各一份，
证据8、《被告华燕公司的法人身份证》复印件二份，
证据7-8证实被告华燕公司的身份情况及诉讼主体资格。
证据9、《一手房贷款业务银企合作协议》一份，以上证据证实杨立向原告借款的事实及华燕公司连带保证责任的事实，合作协议有关房产开发的事实。
证据10、《桂平市商品房预售许可证》一份，证实商品房可以预售的证据。
证据11、《还款清单》一份，证实被告杨立还款的情况，最后一次还款是2015年5月27还款541元。
被告杨立辩称，贷款221000元是事实，期限15年也是事实，不归还的日期不是事实，欠贷款本金198372.67元不是事实，截至2015年5月26日止，大概已经归还了原告的贷款66250元左右。每月需要还款是1800多元，2015年5月份只归还了540元，截至2015年6月26日止，尚欠原告的到期本息是3249.49元。办理抵押登记是事实。诉讼费，应该由原告承担。
被告黄直连辩称，只要被告华燕公司交房，愿意按照合同正常还款，被告杨立也没有超过合同约定的还款期限，原告不应起诉。
被告杨立、黄直连为其辩解提供的证据有：原告发信息给被告杨立，截至2015年6月26日欠款是两期，尚欠原告的到期本息3249.49元。证实是由于开发商华燕公司不能交房导致没有还款。
被告华燕公司辩称，1、对原告所请求的事实及理由没有异议；2、华燕公司确实因资金困难，一直无法交房，现在华燕公司已抓紧建设，尽快交房，最好原告先行撤诉。
被告华燕公司没有提供证据。
经开庭质证，被告杨立对原告提供的证据，认为是事实，没有异议。
被告华燕公司对原告提交的全部证据均无异议。对被告杨立提供的证据，也没有异议。
原告对被告杨立、黄直连提供的证据，也没有异议。
原、被告双方对对方提供的证据真实性，没有异议。本院对原、被告提供的证据予以确认，并作为认定事实的依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告杨立于2012年5月24日向原告申请一手房贷款221000元，期限15年，经原告审查，同意其申请。2012年6月20日，原告与借款人、抵押人、担保人签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月20日向杨立发放一手房贷款221000元，用于购买“莲塘花苑”小区商品房6幢2单元502号房，期限15年，利率（年息）6.80%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以杨立、黄直连购买的商品房作抵押、华燕公司作为保证人，于2012年6月26日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2275号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人至2015年2月2日止，尚欠贷款本金198372.67元，欠利息1452.41元。原告向法院提起诉讼后，被告杨立、黄直连继续还款，截至2015年6月26日止，被告杨立拖欠到期贷款本息3249.49元未付。
另查明，被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村的“莲塘花苑”小区商品房6幢2单元502号房，按《商品房买卖合同》约定，应于2012年12月31日前交房，但华燕公司至今没有交房给杨立。杨立应付的首付款和银行按揭借款已于2012年6月26日前全部汇至被告华燕公司帐户。
本院认为，原告与被告杨立、黄直连、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。合同有效，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行义务。被告杨立未按合同约定按期还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告杨立立即偿还尚欠原告的借款本金198372.67元，利息1452.41元（计至2015年2月2日止，2015年2月4日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计），但截至2015年6月26日止，被告杨立实际拖欠到期贷款本息合计3249.49元未付，被告杨立实际尚欠的贷款余额按合同约定尚未到期。原告没有诉请解除借款合同，在借款合同没有解除前诉请被告杨立偿还全部借款本息，没有法律依据，本院不予支持，只能支持到期部份的借款本息。被告华燕公司承诺为杨立欠原告的借款提供连带责任保证，应对被告杨立尚欠的到期本息承担连带清偿责任。至于原告主张涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押设立登记的具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权，没有法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告杨立应归还到期借款（暂计至2015年6月26日止）本息合计3249.49元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
二、被告广西华燕房地产开发有限公司对被告杨立上述债务负连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费2155元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告杨立、广西华燕房地产开发有限公司负担100元，原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担2055元。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4310元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 郑智勇
二〇一五年八月四日
书记员 黄小钊