福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5097号上诉人(原审被告)：黄良英，女，1975年7月11日出生,汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林云芳、冯斌，北京中银（福州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李珂，男，1977年6月27日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人黄良英与被上诉人李珂房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄良英及委托诉讼代理人林云芳、被上诉人李珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄良英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李珂的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李珂承担。事实和理由：1.一审认可李珂单方修改合同内容违反法律规定。《房屋出租合同书》内容经双方协商确定，划掉不得转租、分租条款系李珂单方行为，上诉人黄良英不予认可。依据《房屋出租合同书》约定，李珂分租房屋，上诉人有权不退还被上诉人李珂押金。2.一审举证责任分配不当，导致认定事实错误。首先，李珂在一审起诉状已认可租赁房屋的水电物业费是由其缴纳；其次，依据《房屋出租合同书》第三条约定，水、电等有关费用应由李珂承担；再次，上诉人黄良英已举证证明被上诉人拖欠水电物业费的事实。一审不予采信，是举证责任分配不当。在李珂未结清一切费用的情况下，无权要求退还全部押金。3.黄良英多次联系李珂解决电路、吊顶烧毁及第三人占用房屋事宜。后在协商过程中，李珂提出从押金中扣除八百六十多元退还第三人押金，由李珂找人维修烧毁的电路、吊顶，相关费用也由押金中扣除。分租租赁房屋的第三人郑某可以证实上述事实。李珂将租赁房屋的电路、卫生间吊顶烧毁，应承担维修费用。依据《房屋出租合同书》第四条约定“黄良英屋内的设备：热水器、床铺、抽油烟机，李珂应妥善保管，若有损坏李珂全额赔偿。倘若因李珂使用不当导致火灾等情况将由李珂自行负责”。一审中李珂也认可其在租赁期间有发生火灾烧毁房屋电路情况。黄良英在李珂搬离房屋后，并在李珂提议下，黄良英找维修工人维修烧毁的电路、吊顶，花费维修费3593元，维修工人谭某证言证实该情况。根据上述约定，李珂应承担维修费用。4.黄良英经李珂同意退还分租第三人押金，该部分款项应从押金中扣除。5、由于李珂将租赁房屋电路、卫生间吊顶烧毁，黄良英于2015年3月10日至2015年3月16日雇佣工人维修电路、吊顶期间的租金损失417元，李珂也应承担。案涉合同约定李珂向黄良英缴纳的5000元系作为水电等有关费用的押金，该押金是待合同关系终止后李珂结清一切费用后无息归还。现因李珂未结清一切费用即要求黄良英全部退还，没有事实与法律依据。李珂答辩称：1.案涉房产无产权证不可出租。2.答辩人已提交水电费等材料证明已缴纳相关费用，黄良英对答辩人未缴纳水电费主张应负举证责任。3.热水器出问题系电路问题。不论合同约定还是法律规定，修缮房屋系出租方责任。4.答辩人转租房屋并无违约，当时协商一致同意把转租无效的约定删除。5.火灾发生在合同签订之前，不是在案涉合同约定时间范围之内。6.黄良英陈述已退还押金，应举证证明。原审原告李珂向一审法院起诉请求：1、黄良英将租房押金5000元退还李珂；2、黄良英将电路维修费300元退还李珂；3、黄良英赔偿误工费1285元；4、黄良英承担全部诉讼费、律师费和其他一切相关费用。一审法院认定事实：李珂作为承租方与黄良英签订两份房屋租赁合同，约定承租坐落于福州市丞相坊凤仪家园3号楼302单元房产。第一份房屋租赁合同的租赁期限为2013年3月10日至2014年3月10日止，月租金2300元。该房屋租赁合同下方书写有“押金4600元已收（不计利息）”字样。第二份房屋租赁合同签订于2014年3月11日，约定：1、月租金为2500元，黄良英收取李珂人民币5000元作为水电等相关费用的押金；待本契约期满或终止时，李珂结清一切费用后无息归还。2、租赁期满时，若黄良英不继续租给李珂，应提早1个月通知；若李珂不续租，也应提早1个月通知黄良英。3、黄良英房屋内的设备：热水器、床铺、抽油烟机，李珂应当妥善保管。若有损坏李珂全额赔偿；倘若因使用不当导致火灾等情况将由黄良英自行负责。4、合同一式二份，李珂、黄良英各执一份，为期一年，到期自行作废。黄良英于一审庭审中确认该租赁房产系其公公徐大键所有，现房产证尚未办理。在房屋租赁期间内，电路被烧毁。李珂称其在合同到期时就自行搬离，黄良英未返还押金。一审法院认为：李珂、黄良英于2014年3月11日签订房屋租赁合同，虽有瑕疵，但黄良英对双方达成租赁合同认可，且已实际履行，说明合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，应受到法律保护。关于李珂的第一项诉请，依据案涉两份房屋租赁合同的内容可知，李珂已向黄良英缴纳押金5000元，黄良英对此并无异议，应予确认。案涉合同约定该费用系作为水电等有关费用的押金，待合同关系终止后李珂结清一切费用后无息归还，故李珂有权向黄良英主张返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。黄良英辩称李珂长期拖欠水电费和物业费，仅以部分票据为证，但未能证明该部分费用应由李珂缴纳且存在实际拖欠该费用的行为；黄良英辩称其退还转租第三人的押金800元，亦未提交任何证据证明。黄良英虽辩称合同约定不得转租、分租，但李珂提供的《房屋出租合同书》中的不得转租、分租条款已被划掉，黄良英虽不予认可但未提交任何证据进行反驳；黄良英辩称因李珂使用不当导致诉争房屋电路烧毁的维修费3593元，无法证明用于维修本案租赁房产及费用，故黄良英的上述答辩意见，证据不足不予采信。综上，李珂应向黄良英返还押金5000元，予以支持。关于李珂的第二、三项诉请，李珂均未提交有效证据证明，该两项诉请均不予支持。一审判决：1.黄良英于本判决生效之日起十日内向李珂返还押金人民币5000元；2.驳回李珂的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由李珂负担7元，黄良英负担18元。本院二审期间，上诉人黄良英申请证人郑某、谭某到庭作证。郑某证言：李珂未经黄良英同意将房屋分租；租赁房屋主卧卫生间发生火灾烧坏吊顶、电路；黄良英与李珂协商一致，房屋烧毁维修费用从押金中扣除；其与杨晨向李珂缴交了1200元分租讼争房的押金，经李珂同意已由黄良英从其与杨晨的租金中扣还了860元。谭某证言：李珂租赁房屋期间发生火灾烧坏吊顶、电路；维修了5天时间。被上诉人李珂提交以下证明资料：1、水电费票据；2、徐大健签名；3、手写缴费单据，上述证明资料拟证明其不存在欠黄良英水电费情况。经质证，李珂认为郑某、谭某的证言已超过举证期限，且谭某、郑某与黄良英有利害关系所述不属实，其与郑某、杨晨之间的租金尚未结清，对黄良英在郑某与杨晨的租金中扣还860元押金不予认可。黄良英认为李珂二审所提交证据系单方制作，没有时间无法证明所述事实。经审查，郑某、谭某的证言、李珂二审中提交的证明资料均与本案不具关联性，不能作为认定本案事实依据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实。本院认为：李珂与黄良英双方共同确认讼争《房屋租赁合同》一式两份，双方各执一份。现黄良英对李珂提交的已删除（用笔划除）原约定的不得转租、分租的讼争《房屋租赁合同》有异议，并抗辩删除前述条款系李珂单方所为，不予认可，但黄良英却未能提交其所执的另一份讼争《房屋租赁合同》以印证其抗辩成立。故李珂转租、分租行为未违反讼争《房屋租赁合同》的约定。黄良英以李珂转租、分租行为已构成违约为由，不退还所收押金无合同依据。二审中，证人郑某虽证明黄良英以扣除其与另一承租人杨晨应缴租金的方式代李珂偿还其所收取郑某等二人的押金860元，李珂确认收取郑某等二人的押金1200元之事实，但以其与郑某等二人之间的租金尚未结清，郑某等二人要求退回押金无合同依据为由，不认可黄良英代为偿还的行为，在此情形下，黄良英请求在李珂的押金中扣除860元无法律依据。双方对租赁房屋主卧卫生间因发生火灾而烧坏吊顶、电路的事实无异议，但在案无证据证明发生火灾系李珂的过错所致。故黄良英关于因李珂使用不当导致诉争房屋电路烧毁，维修费应由李珂承担的上诉理由，因其举证不能，而不能得到采纳。黄良英称李珂长期拖欠水电费和物业费，但因讼争房屋租赁期间，上述费用均是由李珂向黄良英缴交，再由黄良英向相关部门缴纳，在此情形下，黄良英对其关于李珂长期拖欠水电费和物业费抗辩负有举证责任，但黄良英仅提交部分票据，却未能举证证明该部分费用应由李珂缴纳且存在实际拖欠该费用的事实。综上，上诉人黄良英的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄良英负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长  陈光卓审判员  陈 辉审判员  薛闳引二〇一六年十二月二十日书记员  廖小航（2016）闽01民终5097号共7页