广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1890号
上诉人（原审被告）：梁月婵。
委托诉讼代理人：劳冬莹，广东星辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯铭，广东星辉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：卢锡文。
原审被告：开平市合正房地产代理有限公司。
法定代表人：张伟清。
上诉人梁月婵因与被上诉人卢锡文、原审被告开平市合正房地产代理有限公司（以下简称合正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁月婵上诉请求：1、撤销一审判决第二项：2、卢锡文在本案中承担合同违约责任，支付给梁月婵的定金20000元不予退还，梁月婵在本案中不承担任何法律责任：3、由卢锡文承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销一审判决，给予改判，或者发回重审。卢锡文自签订合同后不久，便明确表示不再购买上述房屋，拒绝履行合同义务，没有依约到银行办理房屋按揭申请手续，梁月婵委托合正公司于2016年6月6日、2016年8月17日两次发出催告函给卢锡文，敦促卢锡文履行合同义务，办理相关手续以完成上述房屋交易，但卢锡文仍然没有到银行办理房屋按揭申请手续，违反《房屋买卖合同》附件第2条第（3）项的约定，己构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之日前要求其承担违约责任。卢锡文自签订上述合同后不久便明示不再购买上述房屋，签订合同后30日内，即在2016年6月24日前又没有依照合同办理银行按揭贷款申请手续，梁月婵经两次催告后仍然拒绝履行，梁月婵有理由相信，卢锡文已不愿也没有能力再履行上述合同义务，卢锡文的行为己属根本违约，非违约方即梁月婵有权单方解除合同，并要求违约方即卢锡文承担违约责任，没收其支付的定金20000元。因此，导致《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于卢锡文的违约行为，梁月婵在履行上述合同过程中没有任何过错，一审法院认定“……以致原、被告无法继续履行涉案房屋买卖合同，买卖双方均存在过错责任”，是认定事实不清，应适用《合同法》第一百零八条的规定，判决卢锡文违约，已支付的定金不予退还。
卢锡文辩称，1、涉案的房产在没有合法解除合同的情况下已经被合正公司给第三方，合同目的已经无法继续履行。2、合同无法履行的过错在于梁月婵与合正公司。梁月婵与合正公司无视合同和法律法规的义务。在卢锡文对签合同主体与房产证所有人不一致（梁月婵合同上身份证号与真实身份证号不一致）的情况下，严正要求与合法业主见面谈，了解产权状况。但梁月婵与合正公司连这一基本义务都不履行，由头到尾整个过程卢锡文只见到合正公司。甚至卢锡文以合同诈骗为由报警三次并出警上门处理，梁月婵与合正公司仍没履行义务。此行为不仅严重违约，卢锡文保留追偿权利。卢锡文已经在一审法院陈述和提交了证据，证实一直到一审法院开庭前，卢锡文没有见过业主，也没有见过相关授权委托书。对于以上陈述，一审的梁月婵、合正公司没有否认。根据居间合同的法律规定，在交易过程中卢锡文有跳过居间方与业主方接触的权利。合正公司明显违反此规定。而梁月婵作为合正公司的委托方，应当承担合正公司行为带来的不利后果。另外，合正公司在交易中没有全面、如实告知卢锡文房产产权情况，属于严重违约。
合正公司未作答辩。
卢锡文向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认当事人于2016年5月25日签订的房屋买卖合同无效；2、判令梁月婵、合正公司返还订金2万元；3、判令梁月婵、合正公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年5月25日，卢锡文与梁月婵、合正公司签订一份房屋买卖合同，合同约定，梁月婵将座落于开平市某甲街道办事处某乙某丙路某丁院3幢202房及一杂物房（无证）转让给卢锡文，转让价为268000元。卢锡文在签订合同时支付定金2万元。首期款项78000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后30天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2016年7月30日前完成。余款190000元由卢锡文以银行按揭方式支付，卢锡文应在签订本合同后30天内办妥按揭贷款申请手续。合同签订当天，合正公司向卢锡文收取20000元并立据写明代收订金20000元，于当天将该20000元转交给梁月婵。涉案座落于开平市某甲街道办事处某乙某丙路某丁院3幢202房的原权属人是徐某甲。2016年3月28日，徐某甲出具书面的委托书，委托梁某甲代为出售涉案房屋，受托人梁某甲有转委托权。2016年5月1日，梁某甲又出具书面委托书，转委托梁月婵代为出售涉案房屋，并收取出售该房屋的相关款项。2016年7月18日，徐某甲将涉案房屋转让给第三人，现该房屋的产权人登记为第三人朱思远。
一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。卢锡文、梁月婵、合正公司三方签订的房屋买卖合同，其内容没有违反法律规定，应认定该合同合法有效。梁月婵虽非涉案房屋的权属人，但其有授权出卖涉案房屋的权利。根据合同约定，涉案房产的交易过户手续需在2016年7月30日前完成。卢锡文未能提供证据证实其按合同已履行相关的按揭贷款手续，而出卖方却在2016年7月18日将涉案房产转卖于第三人，以致卢锡文、梁月婵无法继续履行涉案房屋买卖合同，买卖双方均存在过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。卢锡文通过本案诉讼起诉梁月婵，应视为选定受托人梁月婵作为相对人主张其合同的权利，故梁月婵收取卢锡文的20000元应予退回。综上所述，卢锡文要求解除合同并要求梁月婵返还20000元理据充分，一审法院予以支持。但要求合正公司承担本案民事责任理据不足，一审法院不予支持。梁月婵经一审法院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零三条第二款、《中华人民起诉共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除卢锡文与梁月婵、合正公司于2016年5月25日签订的房屋买卖合同。二、梁月婵应在本判决生效之日起10日返还20000元给卢锡文。三、驳回卢锡文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由梁月婵负担。卢锡文已向一审法院预交150元。
二审中，梁月婵提交了2016年8月17日《催告函》，以证明梁月婵委托合正公司向卢锡文发出催告，要求卢锡文依约履行房屋买卖合同。经审查，梁月婵提交的《催告函》在本案一审开庭前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新证据范畴，且该证据仅能证明其制作了《催告函》并不能证明向卢锡文发出《催告函》以及卢锡文曾收到该《催告函》，故本院依法不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对梁月婵的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案争议的焦点为：梁月婵是否需要向卢锡文返还购房定金20000元。
梁月婵与卢锡文签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，对买卖双方均有约束力，本院予以确认。《房屋买卖合同》约定涉案房屋的交易过户手续需在2016年7月30日完成。在约定办理过户手续期间，即2016年7月18日业主将涉案房屋出售给第三方，之后办理了过户登记，导致《房屋买卖合同》目的无法实现，梁月婵作为卖方已构成违约。《房屋买卖合同》约定卢锡文应在签订合同后30天内办妥按揭贷款申请手续。卢锡文未提供证据证明其已申请办理按揭贷款手续，其依法承担举证不能的不利后果，亦存在违约行为。卢锡文和梁月婵双方均未能按照合同履行约定，对合同无法继续履行均存在过错责任。对于梁月婵上诉关于合同签订后卢锡文明确表示不再购买涉案房屋，且两次催告卢锡文办理房屋按揭申请手续，梁月婵有理由相信卢锡文不愿也没有能力履行合同义务的主张，梁月婵没有提供证据予以证明，卢锡文对此未予以承认，合正公司在一审时作为证据提交的《催告函》亦不能证明卢锡文有作出不履行《房屋买卖合同》付款主要义务的明示。因此，梁月婵应依法承担举证不能的法律后果，其此上诉主张，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定及第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，一审法院判令梁月婵向卢锡文退回定金20000元，合法合理，本院予以维持。
综上所述，梁月婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由梁月婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
审 判 员 李雁羽
二〇一七年九月二十七日
法官助理 张迪楠
书 记 员 区健敏