湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初42号原告浏阳市利通物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人邹剑文，执行董事。委托代理人余继红，系公司法律顾问。被告王栋，男，1983年5月1日出生，汉族。原告浏阳市利通物业管理有限公司与被告王栋物业服务合同纠纷一案，于2018年1月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李德担任审判长，人民陪审员彭继成、杨金参加的合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人余继红，被告王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市利通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费792元、环卫费48元；2、判令被告向原告支付滞纳金158.4元；3、本案诉讼费由被告负担。被告王栋辩称：被告并不否认原告对被告有物业服务，但基于原告以下物业服务不到位的情况，才有被告拖欠缴纳物业费至今：1、房产开发公司为了建房，将小区原有的广场占掉了一部分，影响了业主原有的环境；2、被告的可视门铃从交房起就无法使用，多次与物业公司交涉，物业公司都没有协商解决，导致该装置经过了质量保修期；3、广告费、游泳池的收入不明确，未公示；4、幼儿园和游泳池对小区业主没有任何优惠；5、电梯维修费用不到十年即已花费70多万元，原因在于物业公司的维修不到位。被告仅同意缴纳欠缴的物业服务费的一半，环卫费同意缴纳。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司，其自2010年便已入驻浏阳利通·水岸山城一期实施物业服务。2011年9月25日，原告与浏阳利通置业有限公司签订《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，约定由原告对浏阳利通·水岸山城一期小区提供前期物业管理服务；小区住宅物业服务费按1元/月/㎡收取，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；二次供水加压电费按0.6元/吨收取。合同期限自2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原告的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业管理服务。被告王栋系浏阳市天马路水岸山城小区8栋1601号（该房系住宅）的业主，房屋建筑面积为131.99m2。被告于2011年4月1日入住该小区，其在《水岸山城业主临时管理规约》上签字承诺同意遵守临时管理公约，该公约亦载明了与前期物业服务合同相同的物业管理费收费及逾期交纳物业费违约金的标准。2015年9月30日，浏阳利通置业有限公司（甲方）、浏阳市利通·水岸山城一期业主委员会、利通物业（丙方）签订了《物业交接协议》，根据该协议，甲乙双方一致认可丙方自2010年起实施本小区前期物业管理服务以来，做了大量工作，保证了小区的正常工作，完全按照前期委托合同的要求履行了相应的职责，直至2015年10月1日前期委托合同自然终止，并明确丙方正式退出本小区的物业管理工作。经核算，被告尚欠原告自2015年4月1日至2015年9月30日的物业服务管理费792元（131.99m2×1元/月/m2×6个月）、欠付2015年4月1日至2015年9月30日原告代缴的环卫费48元（8元/月×6个月）。此款经原告催收未果。为此，原告诉至本院，并要求被告支付逾期付款滞纳金。另查明，一、根据浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件的规定，浏阳利通·水岸山城一期小区环卫费收费标准为8元/月/户，该费用在原告统一向环卫部门先行缴纳后再由其向小区业主或物业使用人收缴；二、关于被告的可视门铃，被告多次向原告反映要求维修，原告为此向小区开发企业及可视门铃供应商交涉，进行过维修，但最终未能修好。以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、水岸山城业主入伙交接单、《水岸山城业主临时管理规约》、物业服务费收费通知单、浏阳市政府文件等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳利通置业有限公司签订的《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告可视门铃质量问题给被告生活便利造成了一定的影响，虽系房屋开发企业房屋开发及供应商产品质量问题，但原告作为物业服务企业应尽到督促协调房屋开发企业解决质量问题的勤勉义务。经被告向原告反映问题，原告是否尽到其勤勉义务、穷尽其管理服务权限予以解决，未举证证实，本院不予采纳。原告服务存在瑕疵，理应承担相应的民事责任，为此，对被告应缴纳的物业服务费本院将予以酌情扣减。综上，综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告向原告支付物业服务费675元。关于被告其他的抗辩意见，部分属其与房地产开发企业之间法律关系问题，部分所依据的事实无证据证明，本院均不予采纳。关于环卫费，根据浏阳市政府的有关文件及环卫费交纳的惯例，原告主张环卫费，合情合理，本院依原告实际代缴金额予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告之间属于平等民事主体，原告向被告收取滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王栋于本判决生效之日起3日内支付浏阳市利通物业管理有限公司物业管理服务费675元、环卫费48元，共计723元；二、驳回浏阳市利通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由浏阳市利通物业管理有限公司负担10元，王栋负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 德人民陪审员  彭继成人民陪审员  杨 金二〇一八年二月九日书 记 员  邱香林附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。