重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第03040号
原告张宁，女，汉族，居民，住重庆市万州区�
委托代理人周立太，重庆周立太律师事务所律师。
委托代理人刘春伟，重庆周立太律师事务所律师。
被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区火车站商贸城2号楼5－1，组织机构代码70932048－2。
法定代表人唐先文，董事长。
委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。
第三人重庆三峡银行股份有限公司太白路支行，住所地重庆市万州区太白路123号，组织机构代码75620892－8。
负责人李武政，支行行长。
委托代理人王春蓉，重庆三峡银行股份有限公司太白路支行行长助理。
委托代理人黄红，重庆三峡银行股份有限公司太白路支行员工。
原告张宁诉被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月12日立案受理，2013年5月2日、5月28日由审判员冉建适用简易程序公开开庭进行了审理，因本案需以另一案的审理结果为依据，本院于2013年6月7日裁定本案中止诉讼。中止诉讼原因消除后，本案恢复诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2014年10月28日公开开庭进行了审理。第三人重庆三峡银行股份有限公司太白路支行（以下简称三峡银行太白路支行）于2014年12月8日作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院准许，并于2014年12月17、2015年1月12日公开开庭进行了审理。因被告佳信公司申请司法鉴定，鉴定结束后于2015年4月14日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告张宁的委托代理人周立太、刘春伟，被告佳信公司的委托代理人吴继东，第三人三峡银行太白路支行的委托代理人王春蓉、黄红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宁诉称，2011年1月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告按揭购买被告开发建设的重�市万州区江南新区南山路16号16幢1单元101室预售商品房，建筑面积168.97平方米，单价每平方米4628.51元，总成交价782080元。签订合同时首付292080元，其余390000元采用按揭贷款支付，剩余100000元与被告签欠款合同。约定于2012年6月30日交房。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并按期向按揭银行还款。但时至今日，被告并未交付房屋给原告，应按合同约定每日万分之十支付原告逾期交房违约金667114.24元（782080元×853天×100／000）。依合同约定，被告应按所出售房屋建筑面积168.97平方米为原告办理产权证，但房屋的第一层40平方米为架空层，不能作为商品房出售，也不能办理产权证，只能办128.97平方米的产权证。双方签订合同时，被告将架空层作为底跃出售，没有明确说明是架空层，被告销售商品房存欺诈行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、商品房买卖�同司法解释的相关规定，被告应双倍返还架空层房款370280.80元（40平方米×4628.51元／平方米×2）。原告按揭贷款总额为390000元，按揭期限20年，利息在基准利率基础上上浮0.1，因被告欺诈原告未告知架空层问题，导致原告多支付按揭贷款利息134054.55元（390000元×6.6％×1.1×20×（40／168.97）］，被告应赔偿原告多支付的利息损失。原、被告之间的诉讼经过了三次庭审，已经法庭辩论终结，第三人三峡银行太白路支行申请参加诉讼不当。第三人与原告之间的借款合同尚未到期，房屋是抵押物，申请参加原、被告之间的诉讼也是不当的。第三人要求将架空层购房款返还银行贷款，原告同意按贷款额与购房款的比例偿还银行贷款，多支付首付款应直接返还原告。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告已履行合同义务，被告未按合同履行，其行为已构成�约。为了维护原告的合法权益，依法起诉。请求：1、判令被告支付从2012年7月1日起至2014年10月31日止的逾期交房违约金667114.24元；2、判令被告限期交付能够办理房地产权登记的房屋，并协助原告办理房地产权证；3、判令被告双倍返还架空层房款372080.80元；4、判令被告赔偿多支付的利息损失134054.55元；5、诉讼费用由被告承担。
被告佳信公司辩称，被告开发的位于重庆市万州区江南新区南山路16号的“南山玉林”商品房楼盘，住宅商品房销售建筑面积经重庆市万州区房产测量所（以下简称万州房产测量所）2011年1月4日预测，取得《重庆市商品房预售许可证》后，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充合同协议》是事实。合同约定原告向被告购买“南山玉林”16幢1单元101室商品住宅，包括名义层负一层（架空层）建筑面积40.30平方米（由实际建筑面积80.60平方米折半计算），名义层第一层101号房屋建筑面积128.67平方米两部分组成，合计建筑面积168.97平方米，单价每平方米4628.51元，总成交价782080元。对付款方式、交房时间、产权登记办理、违约责任均作了约定。签订合同时原告首付292080元，490000元采用按揭贷款支付。因原告实际按揭贷款39万元，原告与被告于2011年1月26日签订《欠款合同》，约定原告欠被告购房款10万元，于2011年2月20日前付清，逾期应支付利息及违约金。原告于2011年2月21日支付欠款7万元，至今尚欠3万元购房款未支付。在《补充合同协议》中约定：“甲方可以在符合国家政策及产业规范作局部调整，调整后的面积以万州区房产测量所出具的《房屋面积实测报告书》为准，据实结算。产权登记套内建筑面积（建筑面积）小于合同约定时，误差绝对值超过3％的，乙方有权退房；乙方不退房，由甲方按产权登记面积与约定面积超出部分的房价款，建筑面积单价不变，退回乙方”。万州区房产测量所出具销售商品房的面积实测报告后，登记机关告知被告负一层不能办理产权登记，不能作为商品房买卖。被告按合同约定通知原告接房，告知原告负一层不能办理产权登记的事实，提出协商解决方案，按房屋总价款不变，以能办证的128.67平方米为基数，相应变更价格，负一层（架空层）建筑面积40.30平方米（实际建筑面积80.60平方米）赠送原告永久使用，但不办理产权登记。被告于2013年4月1日向原告发出《解除合同通知书》，通知解除合同。同月3日，原告向被告作出《关于不同意解除合同的复函》，表示不同意解除合同。综上，被告的意见为：一、原、被告之间的合同及补充协议已于2013年4月3日解除，且是在原告提起本案诉讼之前解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十�条第二款的规定，原告逾期30日支付房款，被告有权解除合同，且原告收到被告发出的《解除合同通知书》后，如果有异议，也未依法请求确认解除合同的效力，原告不同意解除合同的书面回复不影响合同已依照法律规定解除的客观法律后果。二、假定原、被告之间的合同没有解除，原告的诉讼请求也只有部分能够成立。因被告意志以外的原因，导致双方买卖的商品房有一部分不属于商品房，买卖合同的该部分约定无效，对此合同有处理约定，双方应按约定协商处理。原告不同意变更合同，也不选择按合同及补充协议约定据实结算或者退房，并提起诉讼，是双方无法完成商品房交付的直接原因，被告不构成逾期交房，不应当承担逾期交房的违约责任，应驳回原告要求被支付逾期交房违约金的诉讼请求。三、原告诉称的按已交购房款每日万分之十计算违约金，每年达�285459元，是同地段住房年租金4000元的71倍，是购房款总价银行基准贷款利息（按年利率6％计算）的6倍，显然属于约定违约金过高，请求依法予以调整。四、原告请求交付合同约定的买卖房屋中能够办理产权登记部分的房屋，被告同意交房；但其诉请办理产权登记不能成立，因为合同约定办理产权登记是双方共同办理，原告不能免除自己的义务和责任，应驳回该项诉讼请求。五、被告销售商品房取得了预售许可证，并在预售许可证的范围内进行预售，并无过错，更不存在欺诈的主观意图和行为；房地产权登记机构通知负一层不能办证后，被告及时告知了原告，并提出了相应解决方案，被告也无过错及存在欺诈的主观意图和行为，原告诉请双倍返还不能办理办理产权登记的部分房屋价款，依法不能成立。同意返还合同约定的不能办理产权登记部分房屋的价款，应驳回原告要求双倍返还的诉讼请求。六、原告诉请赔偿不能办理办理产权登记的部分的房屋价款的利息损失，与其诉请逾期交房违约金重复计算，且计算方法错误，并与诉请交付能够办理产权登记的房屋存在矛盾。合同约定买卖负一层部分的房屋是无效的，按无效合同的处理原则，是返还该部分房屋的价款186528.95元（4628.51元／平方米×40.30平方米），并根据过错赔偿资金占用（利息）损失。导致本合同部分无效，原、被告均无过错，应按公平原则各分摊50％的利息损失，其计算标准按约定应按中国人民银行一年期基准贷款利率计算至退还之日止。同意对不能办理房地产权登记的房屋价款，承担从交款之日起至退还之日止50％的资金利息损失，对其余部分应驳回诉讼请求。建议依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人三峡银行太白路支行称，张宁购买佳信公司开发的万州区�山路16号16幢1单元101室商品房，购房面积168.97平方米，在第三人三峡银行太白路支行办理个人住房按揭贷款39万元，期限20年，并已办理房屋预告抵押登记，抵押面积168.97平方米，张宁因所购房屋建筑面积小于合同约定面积向法院起诉要求退还不足面积的房价款。由于抵押房屋面积是第三人确定贷款金额的重要因素，当借款人所购房屋证载面积小于购房约定面积，即小于抵押面积时影响第三人抵押权的实现。请求判令被告佳信公司将架空层购房款186528.95元（4628.51元／㎡×40.30㎡）返还给第三人；诉讼费用由被告承担。
经审理查明，2010年12月31日，被告佳信公司取得“南山玉林”14～17号楼、1～4号车库的《建设工程规划许可证》（建字第500101201000122号），建设位置为万州区江南新区南山路，建设规模14834.24平方米，其中16号楼（16幢）为6层，楼层建筑面积2898.86平方米，�划居住面积与楼层建筑面积相同。受佳信公司委托，万州房产测量所根据设计施工图对16号楼预售商品房分户面积进行了测算。2011年1月4日，万州房产测量所出具16号楼房产面积测算报告书，其中1单元101室建筑面积为128.67平方米，负一层建筑面积为40.30平方米，合计建筑面积为168.97平方米，测算报告书载明16号楼建筑面积共计2899.04平方米。2011年1月7日，被告取得16号楼商品房预售许可证（万房管301预制第11008号），证载预售面积2899.04平方米（7层20套）与测算报告书面积相符。
2011年1月20日，原告张宁（合同称乙方）与被告佳信公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为“南山玉林”16号楼；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2010字第00533号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，�商品房预售许可证》号为万房管301预制第11008号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房坐落于重庆市万州区（江南新区）南山路16号16幢1单元101室。本商品房所在幢的楼层为7层，所在楼层物理层为第0层，所在楼层名义层为－1～1层。建筑面积168.97平方米，其中：套内建筑面积147.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.69平方米。本商品房的用途为住宅，层高为3米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价4628.51元／平方米，总成交金额为782080元。第五条付款方式及期限，乙方在签订本合同时首付房款292080元，余款49万元申请银行按揭。第六条面积确认及面积差异处理，房屋交付时房屋面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算�多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3％的，乙方有权退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方；乙方不退房，误差比绝对值在3％（含3％）以内的，由乙方补足房价款，误差比绝对值超过3％，房价款由甲方承担，产权归乙方所有。产权登记套内建筑面积小于合同约定房屋套内建筑面积，误差比绝对值在3％（含3％）以内的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方；误差比绝对值超过3％的房价款，由甲方双倍返还乙方。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至�际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方未按合同约定的时间付款，逾期30日内，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期30日超过30日，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登�机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件5）”。当日双方签订《合同补充协议》，第8条约定“若乙方获得银行按揭贷款少于申请额度，乙方应在得到甲方通知之日起5日内到甲方补交差额部分款项，若乙方逾期不补交，则按乙方逾期付款处理，同时赔偿甲方的损失。”第15条约定：“甲方可以在符合国家政策及专业规划做局部调整，在国家政策及专业规划内作调整后，双方约定其面积以万州房产测量所出具的《房屋面积实测�告书》面积为准，建筑面积单价不变，据实结算。产权登记套内建筑面积（建筑面积）大于合同约定套内建筑面积（建筑面积）时，误差绝对值超过3％的，若乙方不退房，由乙方按产权登记套内建筑面积（建筑面积）与合同约定套内建筑面积（建筑面积）超出部分的房价款，建筑面积单价不变补足甲方；产权登记套内建筑面积（建筑面积）小于合同约定套内建筑面积（建筑面积）时，误差绝对值超过3％的，若乙方不退房，由甲方按产权登记套内建筑面积（建筑面积）与合同约定套内建筑面积（建筑面积）超出部分的房价款，建筑面积单价不变返还乙方。”
原告在签订本合同时首付房款292080元，因原告申请购房贷款39万元，其余10万元，双方于2011年1月26日签订《欠款合同》，约定甲方（张宁）欠乙方（佳信公司）购买“南山玉林”16号1单元1层101号房房款10万元，该欠款需于2011年2月20日前付清，否则甲方向乙方从购房之日起至付清欠款之日止按月利率10％支付所欠款利息，并向乙方支付违约金5万元，本合同作为双方所签《重庆市商品淮买卖合同》的补充合同，具有同等法律效力。2011年2月21日，原告张宁支付被告7万元，尚欠3万元一直未支付。原告称未付的3万元是与被告的销售人员达成的补充协议，接房时多退少补，被告不认可。其余39万元申请银行按揭贷款支付，于2011年2月17日与三峡银行太白路支行签订《个人住房借款合同》，借款39万元，借款期限240个月。借款利率为浮动利率，按年浮动，每年一定，（壹）年利率为同期同档次国家基准利率上浮10％；合同签订时的执行利率（年）为6.6％，实际利率以放款日人民银行公布的基准利率上浮10％执行。原告所购房产为本笔贷款抵押物，2011年2月18日在重庆市万州区房地产管理局�理抵押预告登记。被告佳信公司是保证人，为本笔贷款提供连带责任保证担保。2011年2月18日，三峡银行太白路支行将原告的购房贷款39万元支付佳信公司。
因16号楼规划设计为6层，2011年9月2日，万州房产测量所对商品房分户面积重新实测后向被告佳信公司出具《重庆市房产面积测算报告书》，其中负一层（架空层）330.36平方米不计入办理产权证面积，其余房产面积不变。2012年6月29日，“南山玉林”14至17号楼商品房取得了《重庆市万州江南新区建设工程竣工验收备案登记证》，被告于当日采用手机短信的方式通知原告接房及提交办理产权登记资料。2012年7月1日原告前往被告设立的售房部接房时，被告工作人员告知原告，所购商品房经万州房产测量所重新测量，办证面积只有128.67平方米，负一层40.30平方米不能办理产权证。要求原告在房价款782080元不变的情况下，�实际办证面积128.67平方米为准调整单价，负一层的40.30平方米作为赠送，将负一层至一层101室双方约定的商品房交付原告，另行签订购房合同，原告不同意，双方发生争议，未能协商一致，原、被告未交接商品房。
2013年4月1日，被告佳信公司向原告张宁发出《解除合同通知书》，认为“张宁欠购房款3万元，经多次催促无果。根据合同第十条约定，逾期30日付款，佳信公司有权解除合同，通知解除双方于2011年1月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》”。2013年4月3日，张宁复函佳信公司，称“尚欠购房款3万元属实，原因是佳信公司违约在先，其合同标的具有欺诈性。认为佳信公司提出解除合同的理由不成立，不同意解除。对佳信公司的违约及违法行为，将依法提起诉讼”。
本院在审理（2013）万法民初字第07972号案中，就“南山玉林”项目的规划设计及办证问题，依法向重庆市万州区城乡建设委员会、重庆市万州区房地产管理局发函调查，重庆市万州区城乡建设委员会复函：“南山玉林项目中16号楼负一层载明为全封闭结构架空层，设计上未加以利用”。重庆市万州区房地产管理局复函：“南山玉林第16幢房屋已经办理初始登记，可以办理分户房地产权登记。因该幢房屋初始登记中未记载负一层房屋产权，负一层房屋不能办理分户产权登记”。“南山玉林”项目中14－17号楼为同一规划许可，房产测量所对16号楼商品房分户面积实测后出具《重庆市房产面积测算报告书》，负一层（架空层）330.36平方米不计入办理产权证面积，本案原告购买的商品房的负一层建筑面积40.30平方米不能办理分户房地产权证。
2005年1月18日，被告佳信公司申请对重庆市万州区江南新区“南山玉林”区域建筑面积130平方米左右／套的房屋租金价格进行司�鉴定，本院委托重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司进行司法评估鉴定，该公司于2015年3月18日出具渝大华评鉴（2015）3号司法鉴定意见书，其结论为“万州区江南新区南山路路段南山玉林14－17号楼同类型一层商品住宅（建筑面积约130平方米）在估价基准日2015年2月2日的年租金为8600元／套”。经质证，被告及第三人无异议；原告以鉴定机构无相应鉴定资质、鉴定人资质证书失效为由，对司法鉴定意见书不予认可。鉴定机构对此作出说明并出庭质证，受理鉴定委托是2015年2月2日，鉴定人廖文均、牟兴兵的原执业证书于2015年2月到期。鉴定人廖文均、牟兴兵已重新申报注册领取执业证书，新的执业证书是从2012年2月28日注册，鉴定人持有有效的司法鉴定人执业证书。被告预交鉴定费8000元，本案分配2000元。
上列事实，有双方当事人提供的书证、当事人陈述等在卷�证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告佳信公司开发建设的“南山玉林”14～17号楼、1～4号车库通过建设工程规划许可及设计审查备案，是合法工程。原告张宁与被告佳信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，虽然双方约定买卖的房屋中有一部分是架空层，不是法律意义上的商品房，不能作为商品房买卖，但不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效；被告抗辩所出售的商品房中包含架空层为部分无效合同，不符合同法律规定，本院不予采纳。双方对付款期限有约定，原告已付购房款752080元，尚欠3万元购房款未付是事实，履行了合同约定的主要付款义务，对被告能按商品房交付的房价款已付清，且被告未提供证据证明对原告的欠款进行了催促，也没有在合同履行期届满前明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。被告佳信公司于2013年4月1日书面通知解除合同，原告已复函被告不同意解除合同，且在2013年4月12日向本院起诉，要求继续履行合同，应当认为是对解除合同效力提出了异议之诉，未超过3个月，被告通知解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，不符合法律规定，其解除合同不具有法律效力，被告佳信公司关于已解除合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案所涉标的物为16号楼负一层至一层101室，根据被告取得商品房预售许可证及万州房产测量所对该楼商品房分户面积的测算报告，双方合同约定的房屋应为101室建筑面积128.67平方米、负一层建筑面积40.30平方米组成，共计168.97平方米，不是整套商品住宅，而是由一套商品房及架空层组成，商品房可以单独移交。合同约定买卖的标的物属不动产，依照《中华人民共和国物权法》第六条的规�，买受人张宁取得上述房屋的财产所有权应依法办理产权登记，双方的合同也约定了办理房地产权登记的时间和责任。16号楼已在约定交房期内取得了建设工程竣工验收备案登记证，但因该楼规划设计为六层，负一层的建筑面积330.36平方米房屋不能办理产权分户登记，原告要求被告交付合同约定的可以办理产权登记的128.67平方米房屋，是原告对合同权利的行使，不违反法律规定和双方当事人的约定，被告有义务移交双方合同约定的101室房屋（建筑面积128.67平方米），对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对不能办理产权登记的16号楼负一层建筑面积40.30平方米房屋，被告虽然取得了预售许可后进行预售，但不能办理分户产权登记，不是法律意义上的商品房，原告拒绝接收，不违反法律规定和双方的约定，本院亦予以支持。
关于办理房地产权证的问题，按合同约定在商品房实际交付后六十日内，由原、被告双方提出办理产权登记申请并提供相应资料，向产权登记机关申请登记，并取得办理产权登记的受理单，双方均有义务。双方买卖的商品房尚未交接，原告主张权利的条件不成就，由双方按合同约定履行，本案不作调整。
对原告主张的逾期交房违约金问题。双方所签合同已明确约定交房时间及条件，原告接房时，因被告拟交付的房屋有部分不能办理产权登记，违反《中华人民共和国物权法》关于设立不动产物权应依法登记，以及《商品房销售管理办法》关于房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记的有关规定，不符合法律规定和合同约定条件，被告要求变更合同，原告不同意，双方未能协商一致，被告违反合同约定，应依法承担违约责任。双方所签合同约定“逾期交房超过30日，甲方应从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付”，被告以违约金约定明显过高为由请求调整。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的相关规定，当事人以约定违约金过高请求调整的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人约定的违约金计算标准及过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，原告张宁未提供证据证明具体损失，合同约定原告采用支付部分购房款后向银行按揭支付余款，首付是原告的义务，原告未提供证据证明所购房屋是用于商品经营，一般人购买住房是用于自己及家人居住�不能按期接房使原告丧失逾期阶段对房屋的使用权，或者无房居住时租房应支付房租。被告佳信公司申请对重庆市万州区江南新区“南山玉林”区域建筑面积130平方米左右／套的房屋租金价格进行司法鉴定，本院委托重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司进行司法评估鉴定，该公司于2015年3月18日出具渝大华评鉴（2015）3号司法鉴定意见书，被告及第三人无异议；原告以鉴定机构无相应鉴定资质、鉴定人资质证书失效为由提出异议。经审查，该鉴定机构的有效期从2015年1月26日至2020年1月25日，其业务范围包括资产评估（综合B级）司法鉴定；司法鉴定人员的执业管理是实行登记注册制度，虽然二名鉴定人的执业证原有效期至2015年2月，但新的执业证从2015年2月28日注册，司法鉴定人在执业证书有效期内从事鉴定业务，符合法律及行政法规的规定，原告的异议理由不成立，本院确认该司法鉴定意见书的证明力。因被的违约行为处于持续状态，原告要求被告应从2012年7月1日起至2014年10月31日止承担违约责任，是其对权利的主张；被告请求调整逾期交房违约金的理由符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采纳。结合被告的违约，以及给原告造成的损失，本院对合同约定的违约金给付标准进行调整，酌情由被告支付原告违约金30000元，以维护双方当事人的合法权益。
关于原告要求被告双倍返还不能办理房地产权证及交付的商品房价款的问题。虽然被告销售的商品房中有部分不能办理产权登记，导致客观上不能按约定交付商品房而违约，但其销售时已取得预售许可，且在准备交房前已将此事实明确告知原告，未隐瞒事实，未故意告知虚假情况，无欺诈行为。补充协议对所交付商品房面积误差超过3％时有按实测面积据实结算的约定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条也有规定，但一般情况下都是针对符合规划的成套商品房面积误差的约定和规定，与本案涉及的一套商品房面积加架空层面积组成的合同标的不同，应区别对待。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定“具备下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，导致合�无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐蛮没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐蛮所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐蛮所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，被告出卖架空层房屋，不属于应双倍返还购房款的情形，对原告要求被告双倍返还不能交付及办理房地产权证的商品房价款的诉讼请求，本院不予支持。在双方交易的房屋中有40.30平方米不能办理产权登记时，原告有权拒绝接房，有权选择继续履行合同，或者解除合同。当原告选择继续履行合同时，对不能作为商品房出售的40.30平方米房价款186528.95元（4628.51元／平方米×40.30平方米）应予退还，应扣除原告欠款3万元。第三人三�银行太白路支行请求佳信公司将所退房款作为原告的房贷返还，因原告所购房间有40.30平方米不能移交，导致抵押面积减少，抵押财产价值相应减少，影响抵押权的实现。原告首付292080元，后又付70000元，占总房价款782080元的46.3％，贷款390000元，房贷比例为49.87％，按当时按揭购房首付不得低于30％的房贷政策，在出卖人退出该部分房屋面积的价款时，应按比例分别返还；返还第三人三峡银行太白路支行93021.99元（186528.95元×49.87％）；返还原告93506.96元（186528.95元－93021.99元），扣除欠被告房款30000元，应返还原告63506.96元。第三人收到房贷款后，由借贷双方重新对借款合同作相应调整。原告实际支付的该部分按揭贷款利息应直接支付原告，原告要求被告赔偿多支付的按揭贷款利息损失，应从贷款之日起至被告返还架空层房款93021.99元之日止，以按揭贷款合同约定利率�算。原告多支付购房款63506.96元，按双方约定返还购房款以银行贷款利率计息，被告应向原告按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付利息。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一有五十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十六条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后立即将重庆市万州区江南新区南山路“南山玉林”16号楼（16幢）1单元101室商品房（建筑面积128.67平方米）交付原告张宁。
二、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张宁逾期交房违约金30000元。
三、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内返还原告张宁购房款63506.96元及利息（从2011年1月20日起至还清购房款63506.96元之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付）。
四、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内返还第三人重庆三峡银行股份有限公司太白路支行购房贷款93021.99元。
五、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告张宁多支付按揭贷款利息损失［以93021.99元为基数，按中国人民银行公布的同期同类同档贷款基准年利率上浮10％（若期内利率调整，从调整后次年1月1日起执行新年�率标准），从2011年2月18日之日起至向第三人返还清架空层购房款93021.99之日止］。
六、驳回原告张宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17344元，由原告承担1001元，被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司承担15343元，第三人重庆三峡银行股份有限公司太白路支行承担1000元；原告已预交15343元，第三人已预交2001元，被告应承担部分直付原告14342元，直付第三人1001元。本案分配鉴定费2000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，以及未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
人民陪审员 魏 英
人民陪审员 李 新
二〇一五年五月十一日
书 记 员 张 燕
书 记 员 罗小莉