北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06673号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨维兰，女，1965年7月12日出生。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京举鑫相悦餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路222号院2号楼915室。
法定代表人徐文，总经理。
委托代理人杨霖，浙江九重天律师事务所律师。
委托代理人阮立，浙江九重天律师事务所律师。
原审第三人北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司，营业场所北京市朝阳区北四环中路8号。
负责人杜葆真，总经理。
委托代理人左俊涛，男，1984年1月7日出生，北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司法律顾问。
上诉人杨维兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨维兰在原审法院诉称：2012年2月14日，我与北京举鑫相悦餐饮管理有限公司（以下简称举鑫公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定我将自己承租的位于北京市朝阳区×房屋出租给举鑫公司使用，该房建筑总面积为700平方米。租赁期限为4年4个月。自2012年3月1日起到2016年6月30日止，租金为每年158万元。我严格履行合同义务，将出租房屋交给举鑫公司使用，但举鑫公司却于2012年12月8日未经我同意即搬离出租房。举鑫公司的行为严重违反了合同约定，使我遭受经济损失，故我起诉要求举鑫公司支付我违约金106万元、赔偿我预期利益损失52万元。
举鑫公司在原审法院辩称：我公司严格依照合同约定履行合同，没有违约行为。杨维兰采用虚假承诺的方式与我公司签订房屋租赁合同，在合同履行中无法实现承诺，导致我公司无法实现合同目的，系根本性违约，应承担相应的违约责任。杨维兰在签订合同后未能按照合同约定提供产权人同意证明，导致我公司无法在租赁场地上办理营业执照，并且由于其转租的房屋用途不明、房屋结构、排污等问题，无法作为经营餐饮酒店使用，导致我公司的合同目的不能实现。由于杨维兰一直未能提供产权人同意证明等文件，导致我公司一直到2012年年底都未能办理营业执照，故我公司于2012年12月6日通知杨维兰，于2012年12月31日解除《房屋租赁合同》，并于2012年12月8日搬离租赁房屋，2012年12月21日双方办理交接手续。杨维兰所述我公司擅自搬离是没有事实依据的。本案发生争议的原因在于杨维兰，杨维兰是根本违约。即便我公司存在违约行为，杨维兰主张违约金又主张赔偿损失也违反法律规定，故请求法院驳回杨维兰的全部诉讼请求。
举鑫公司在原审法院反诉称：2012年2月13日，我公司与杨维兰签订了《房屋租赁合同》，约定杨维兰将其承租的北京市朝阳区×房屋租赁给我公司，租赁合同约定房屋租赁用途为经营餐饮酒店使用，并以此地址注册设立举鑫公司，杨维兰在租赁合同中承诺保证该房屋可用于我公司经营餐饮酒店使用，已取得规划、施工、消防、环保、治安、卫生防疫部门的许可，杨维兰须协助我公司办理营业执照等手续并协助出具必要的证明等。租赁合同还约定杨维兰应持其与北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司（以下简称北辰分公司）所签的《租赁契约》及产权同意书协助我公司到工商管理机构办理营业执照及其他手续。但租赁合同签订后，杨维兰一直未向我公司提供产权人同意证明书，导致我公司无法在租赁场地办理营业执照，并且由于房屋存在结构、消防等问题，导致无法作为经营餐饮酒店使用，我公司的合同目的无法实现。另外我公司在签订租赁合同后已向杨维兰支付了104万元租金，并且投入大量装修费用，因为杨维兰的根本违约行为，导致本案合同提前解除。现我公司反诉要求杨维兰：1.退还我公司租房押金40万元；2.返还我公司已支付的房屋租金104万元；3.赔偿我公司装修损失30万元。
杨维兰针对反诉在原审法院辩称：不同意举鑫公司的反诉请求。举鑫公司所述租赁房屋未得到产权人的同意的说法不符合事实。我在签订租赁合同时是在房屋产权人同意的情况下签订。租赁房屋也是具有合法使用权的，我在租赁房屋注册了北京市湘江北尚餐饮文化有限公司，可见租赁房屋可以办理营业执照，我也一直作为经营餐饮酒店使用。举鑫公司所述装修的问题，是其充分考虑之后做出的决定。我也履行了协助举鑫公司办理营业执照等手续的义务，但办理营业执照需要一个较长的周期，而且不是我能决定的，更多的需要举鑫公司负主要义务，我只是协助。举鑫公司说我没有配合只是借口，实际上是其自身经营不善导致合同解除，由于举鑫公司的突然违约，导致租赁房屋长期空置，给我造成了巨大损失。举鑫公司所述双方已经解除租赁合同，但我不认可是我违约导致合同解除，我一直要求双方根据租赁合同约定协商解决相关问题。故我不同意举鑫公司的反诉请求，请求法院驳回。
北辰分公司在原审法院述称：我公司负责双方租赁房屋的全权管理，但杨维兰与举鑫公司的本诉诉讼请求和反诉诉讼请求均是依据二者之间的租赁合同，我公司并非该租赁合同中的出租方或是承租方，根据租赁合同相对性原则，双方的诉讼请求与我公司无关。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区×房屋的所有权人为北京北辰实业股份有限公司，建筑面积409878.3平方米，由北辰分公司负责全权管理。
2009年6月，杨维兰承租了北辰分公司所管理的位于北京市朝阳区×商业用房，租期自2009年7月1日至2014年6月30日，后双方协商将租期延长至2016年6月30日。
2012年2月22日，杨维兰向北辰分公司递交《申请》，内容为”湘江北尚在汇园公寓现已经营一年多，一直经营不善严重亏损，为了更好的经营下去，本公司与贵公司主体合同不变，餐饮用途不变的情况下合作联营方式引进知名品牌北京举鑫相悦餐饮管理有限公司。为了扩大宣传汇园公寓圈内美食的知名度、为湘江北尚店的发展，广告的宣传改为北京举鑫相悦餐饮管理有限公司。在湘江北尚与北京举鑫相悦餐饮管理有限公司合作经营期间出现的一切法律纠纷由双方自行解决承担，与北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司无关。北辰公寓经营管理分公司对上述两公司在合作经营中不承担任何法律责任。”
2012年2月14日，杨维兰与举鑫公司签订了《房屋租赁合同》，约定杨维兰将其有权处分的位于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）出租给举鑫公司使用，涉案房屋建筑面积700平方米。涉案房屋用途为举鑫公司经营餐饮酒店使用，并以此地址注册设立举鑫公司。租赁期限为四年四个月，自2012年3月1日至2016年6月30日。租金为每年158万元，2012年3月1日至2012年4月30日为免租期。杨维兰保证涉案房屋可以用于举鑫公司经营酒店使用，已取得规划、施工、消防、环保、治安、卫生防疫等部门的许可。杨维兰协助举鑫公司办理营业执照等审批手续，并协助出具有关必要的证明等。
《房屋租赁合同》第十二条约定，杨维兰应持与北辰公司所签《租赁契约》及《产权方同意书》，协助举鑫公司到工商管理机关办理乙方营业执照及其他手续。
《房屋租赁合同》签订后，杨维兰将涉案房屋交付给了举鑫公司，举鑫公司支付给杨维兰租房押金40万元、房屋租金104万元。
因在合同履行中发生争议，2012年12月6日，举鑫公司向杨维兰送达了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函》，通知杨维兰将于2012年12月31日解除《房屋租赁合同》。杨维兰在收到《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函》时写了”希望近期内签属条例协商解决原合同条例”内容。
举鑫公司陈述其于2012年12月8日搬走，杨维兰对此在庭审中称不清楚举鑫公司的搬走时间。
审理中，杨维兰提交《申请》，用以证明北辰分公司同意其与举鑫公司合作经营，举鑫公司对此不予认可，认为该《申请》即便是真实的，也不能证明北辰分公司已经同意双方合作经营，而且双方之间的租赁合同约定的并非合作经营，而是举鑫公司在租赁场地上设立公司。北辰分公司认可收到《申请》，但并未同意杨维兰转租，也不知杨维兰转租的事实。
杨维兰提交北京市朝阳区环境保护局《关于对北京市湘江北尚餐饮文化有限公司项目环境影响报告表的批复》和北京市建设委员会《房屋设计用途的情况说明》，证明涉案房屋可以办理相关证照。举鑫公司对此不予认可，认为批复中的房屋与涉案房屋不是同一房屋，且并不是最终的验收结果。房屋设计用途早于涉案房屋的建成时间，与本案没有关联性。北辰分公司认为与其公司无关。
杨维兰提交北京市湘江北尚餐饮文化管理有限公司的营业执照等，证明涉案房屋可以办理企业营业执照。举鑫公司认可证据的真实性，但认为与本案无关。北辰分公司认为与其无关。
杨维兰提交《证明》，证明北辰分公司于2013年4月3日收回了涉案房屋。举鑫公司认为北辰分公司何时收回与其无关，且北辰分公司实际上是2013年1月份收回的涉案房屋。北辰分公司认可已经收回涉案房屋，但对于何时收回记不清了。
举鑫公司提交《北京市装饰装修工程施工合同》、收据《收条》等证明其为涉案房屋装修改造支出装修费300000元。杨维兰对此不予认可。经询，举鑫公司不申请对涉案房屋的现装修价值进行评估。北辰分公司认为与其无关。
举鑫公司提交《消防监督检查告知书》、《企业名称预先核准通知书》、《一次性告知单》等证明涉案房屋不符合消防要求，没有产权方同意证明无法办理营业执照的事实。杨维兰对此均不予认可。北辰分公司认为与其无关。
举鑫公司提交录音，证明杨维兰拒不提供产权方同意证明书，构成违约的事实。杨维兰认为其已经积极配合举鑫公司办理营业执照，是举鑫公司经营不善才搬离的。北辰分公司认为与其无关。
北辰分公司提交房屋登记表、规划审批表、建设工程规划许可证等证明涉案房屋是合法建筑。杨维兰、举鑫公司对此均无异议。
原审法院认定上述事实有：《房屋租赁合同》、产权登记证、收据、收条、《证明》、《北京市装饰装修工程施工合同》、《申请》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函》、录音、《消防监督检查告知书》、《企业名称预先核准通知书》、《一次性告知单》及当事人庭审陈述等在案佐证。
原审法院判决认为：《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应予以遵守。根据本案查明事实，举鑫公司在合同履行期限内提前搬离涉案房屋，并向杨维兰发送解除租赁合同的告知函，杨维兰和举鑫公司均认可《房屋租赁合同》已经解除，法院对此不持异议。本案双方争议的焦点在于合同解除的责任在谁。根据《房屋租赁合同》第十二条约定，杨维兰应持与北辰公司所签《租赁契约》及《产权方同意书》，协助举鑫公司到工商管理机关搬离营业执照及其他手续，但本案中举鑫公司提交的录音等证据足以证明其一直在向杨维兰催要《产权方同意书》等文件，杨维兰虽声称其一直在配合举鑫公司办理营业执照，而对于办理企业营业执照至关重要的产权方同意书等文件，其一直未能提供，并且作为涉案房屋的产权管理方北辰分公司也从未向杨维兰出具过产权方同意书；杨维兰声称其以合作经营的方式出租涉案房屋得到了北辰分公司的同意，但本案双方并非是合作经营关系，故杨维兰未能提供《产权方同意书》是导致本案租赁合同解除的根本原因，杨维兰应按照租赁合同约定承担相应的违约责任。因此杨维兰主张的违约金和可得利益损失缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持。举鑫公司反诉要求杨维兰返还租房押金，符合法律规定，法院予以支持。举鑫公司所主张的经济损失，其中104万元为其交纳的房屋租金，对此项费用，虽然杨维兰构成违约，但举鑫公司在租赁期内已实际使用了涉案房屋，故举鑫公司已经支付的租金不应予以返还。举鑫公司所主张的装修损失，对于举鑫公司支付给案外人北京世纪冰峰装饰工程有限公司的装修款118950元予以采信，对于举鑫公司提交的收据、收条及银行汇款单所显示的费用，法院根据现有证据难以核实与本案的关联性，故法院对举鑫公司该部分主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、杨维兰于本判决生效后十日内退还北京举鑫相悦餐饮管理有限公司租房押金四十万元。二、杨维兰于本判决生效后十日内赔偿北京举鑫相悦餐饮管理有限公司装修损失十一万八千九百五十元。三、驳回杨维兰的全部诉讼请求。四、驳回北京举鑫相悦餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
杨维兰不服原审法院判决，以涉案房屋不存在不能办理营业执照的情况及原审法院未对装修进行评估就认定认定装修损失属于程序违法为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一、二项，依法改判或发回原审法院重审。
举鑫公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
北辰分公司坚持其在原审法院诉讼中的意见。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：杨维兰与举鑫公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。在《房屋租赁合同》中明确约定了涉案房屋用途为经营餐饮酒店使用，并在此注册设立举鑫公司，还约定了杨维兰应持《租赁契约》、《产权方同意书》协助举鑫公司到工商管理机关办理营业执照等手续。公司经营需要办理营业执照后才能进行，出具《产权方同意书》是租赁房屋经营办理工商登记所需的材料之一，并且双方在合同中进行了明确的约定，杨维兰应当按照合同的约定提供《产权方同意书》；但杨维兰不能提供《产权方同意书》，导致举鑫公司不能进行工商登记并进行经营，从而使举鑫公司的合同目的不能实现，原审法院认定杨维兰应承担合同解除的责任，并无不妥。杨维兰以个人名义与举鑫公司签订租赁合同，在合同履行过程中，租金也是杨维兰个人收取，现杨维兰认为其代表北京市湘江北尚餐饮文化有限公司签订合同的意见，本院不予采纳。对于合同解除后，举鑫公司的装修损失，举鑫公司提供了其进行装修及支付装修费的证据，据此可以认定装修损失的数额；杨维兰虽认为应当对装修进行评估，但其并未申请，故其认为原审法院审理程序违法的意见，本院不予采纳。
综上所述，杨维兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费9510元，由杨维兰负担（已交纳）。
反诉案件受理费10230元，由北京举鑫相悦餐饮管理有限公司负担7160元（已交纳），由杨维兰负担3070元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费8990元，由杨维兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 明
代理审判员 王东军
二〇一四年六月二十日
书 记 员 胡 婧