江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第02275号
上诉人（原审被告反诉原告）解小荣，男，1971年11月17日，汉族，句容市人，住句容市。
委托代理人裴艳，江苏金风华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）江苏南门市场发展有限公司，住所地句容市华阳镇河滨北路58号。
法定代表卢进伏，系该公司董事长。
委托代理人王飞，江苏民中律师事务所律师。
上诉人解小荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）句民初字第1945号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月2日，双方当事人签订房屋租赁协议约定，江苏南门市场发展有限公司（以下简称南门市场公司）将南门市场金色家园商铺116号一间，面积131.94平方米，出租给解小荣使用。租期五年，从2011年8月20日起至2016年8月19日止。前两年租金不变，每年一次性交纳租金、市场设施、管理费六万元整，从第三年起逐年递增10%，先支付后使用。如未按期交纳相关费用，按每天0.05%计算滞纳金。解小荣必须按规定交纳物业管理费1.5元/㎡/月，水、电费及政府等相关的各项费用。解小荣在协议生效之日向南门市场公司交纳保证金1000元。双方还约定了其他相关事宜。合同签订后，南门市场公司按约将房屋交付给解小荣。
2013年8月19日，解小荣向南门市场公司出具承诺书，称租金66000元、物业费2375元已于2013年8月19日到期，申请于同年9月19日交纳租金66000元、物业费2375、滞纳金1026元。同年9月24日，解小荣在承诺书上注明于2013年9月24日交现金30000元，余款36000元及物业费2375元，按万分之五每天计算滞纳金。2013年8月19日，解小荣承诺保证金于2014年8月19日交纳。嗣后，解小荣未支付上述费用。未能支付2014年8月20日至2015年8月19日的租金72600元。2011年9月22日，句容市华阳镇绿一宝厨业经营部（乙方）与安徽绿宝不锈钢设备制造有限公司（甲方）签订代理合同，合同书中约定合作期限从2011年9月30日至2016年9月29日止。甲方每年支付乙方店面装饰及门头广告费费用2万元，以货抵款方式结算。乙方门面及周边环境必须符合甲方要求，乙方门面房内墙壁及吊顶保持清洁光亮……,正前方及左右两侧无障碍物。门面不符合以上所述要求，甲方可拒付乙方店面装饰及门头广告费。
另查明：南门市场公司出租给解小荣的商铺的东侧墙面有长约15米的墙面油漆破损。
2014年10月14日，南门市场公司起诉要求解小荣支付租金72600元、物业费2375元、滞纳金1026元、保证金1000元，合计77001元及支付滞纳金。审理中，解小荣提起反诉，要求南门市场公司赔偿损失40000元。
南门市场公司一审诉称及反诉辩称：双方合同明确约定了租金以及物业费、保证金，解小荣也确认承担滞纳金，要求解小荣支付租金72600元、物业费2375元、滞纳金1026元、保证金1000元，合计77001元及滞纳金。解小荣与案外人约定的合同义务，对南门市场公司不具约束力。解小荣主张的损失为侵权损害后果，应该由侵权人承担。请求驳回解小荣的反诉请求。
解小荣辩称及反诉诉称：南门市场公司未尽修缮义务应当减少相应租金，解小荣迟延付款有合法事由。南门市场公司主张物业费主体不适格。南门市场公司主张滞纳金没有法律依据，双方约定的滞纳金条款无效。南门市场公司履行合同有瑕疵，其主张保证金，不具有合理性。解小荣系绿宝厨业句容市总代理，解小荣隔壁用户在门廊左右两边自上而下搭建了1.5米宽的遮挡物，导致解小荣每年损失广告费2万元。南门市场公司作为南门菜场金色家园商铺的管理者，有权规范各商铺经营者的装修及市场经营行为，其未履行相关义务，应赔偿解小荣损失4万元。
一审法院认为：双方当事人之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定2014年8月20日至2015年8月19日租金为72600元，解小荣应当将此款给付南门市场公司。解小荣承诺支付物业费2375元、滞纳金1026元、交纳保证金1000元，该承诺合法有效，其应当按照该承诺支付上述款项。
双方约定未按期交纳租金，按每天0.05%计算滞纳金。该约定实质是违约金支付方式。现解小荣未按约定支付租金，应当从2014年8月20日起按72600元本金，每天0.05%计算支付违约金。解小荣辩称，合同约定的滞纳金无效，没有法律依据，不应采信。
出租人应当履行租赁物的维修义务。南门市场公司出租的商铺出现墙面破损，解小荣可以要求该公司在合理期间内维修。解小荣未能举证证明其曾经要求南门市场公司维修，墙面油漆破损，也未影响房屋实际使用功能。故解小荣主张租赁物瑕疵，要求抵销部分租金的抗辩意见没有法律依据，不应采纳。商铺墙面油漆破损，南门市场公司应当及时修复。
解小荣反诉所称因门头以及商铺内墙壁不符合要求导致的广告费收入损失，是签订房屋租赁协议时南门市场公司不可预见的损失。解小荣要求南门市场公司赔偿该4万元损失，不应支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决，一、解小荣于判决生效十日内支付江苏南门市场发展有限公司租金72600元（2014年8月20日至2015年8月19日）、物业费2375元、保证金1000元、违约金1026元，合计77001元；二、解小荣于判决生效十日内支付江苏南门市场发展有限公司违约金（按本金72600元，从2014年8月20日起至实际给付之日止，每天0.05%计算）；三、驳回解小荣的诉讼请求；本诉案件受理费1726元，反诉案件受理费800元，减半收取400元，合计2126元，由解小荣负担（此款南门市场公司预交1726元，解小荣预交400元，解小荣于判决生效后十日内将1726元一并给付南门市场公司）。
解小荣上诉称，一审法院判令上诉人直接向被上诉人支付物业费没有事实和法律依据；解小荣的承诺是在受被上诉人误导时作出的错误意思表示。被上诉人不具有诉讼主张物业费的主体资格。请求撤销一审判决中要求上诉人支付物业费的内容，依法改判或者发回重审。
南门市场公司二审辩称，双方合同和解小荣的承诺合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未主张新的事实，未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人之间是房屋租赁合同关系，双方当事人在租赁合同中约定由承租人承担承租期间的物业管理服务费并不违反法律规定，该约定合法有效。上诉人承租期间，享受了物业管理服务，承担物业管理服务费亦符合等价有偿的基本原则。
不管是由出租人自行提供物业管理服务时，或者是提供物业管理服务的单位与出租人建立了物业管理服务费支付关系时，出租人与承租人在租赁合同中约定由承租人承担物业管理服务费，该物业管理费实质上与租金一样，都是房屋租赁合同的对价。该对价模式不违反法律和行政法规的强制性规定。上诉人通过诉讼途径向被上诉人主张该对价，符合合同约定和法律规定，应予支持。上诉人出具的承诺亦显示其应当向被上诉人支付该对价，上诉人称其是受误导而出具该承诺，没有事实依据，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，有解小荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王思倩