江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第01240号
原告东台市康源物业管理有限公司。
法定代表人潘跃文，公司经理。
委托代理人赵永平。
被告东台市翎力房地产开发有限公司。
法定代表人陈书兴，公司董事长。
委托代理人陈亚富，江苏天全律师事务所律师。
原告东台市康源物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“康源物业公司”）诉被告东台市翎力房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“翎力房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由审判员徐坚强适用简易程序于2013年11月20日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告康源物业公司法定代表人潘跃文及委托代理人赵永平、被告翎力房地产公司委托代理人陈亚富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康源物业公司诉称，2011年9月21日我公司与被告翎力房地产公司签订了“xx小区”前期物业服务合同一份。合同约定：物业服务建筑面积为20865m2，物业服务费每月每平方米小高层0.80元，多层0.50元，商业办公用房1.40元，服务期限从2012年10月1日至2014年9月30日。被告在交房前20天向原告支付开办费30000元、提供物业服务用房109.87m2并作简易装修、移交小区的全部图纸、档案、资料。合同签订后，原告向被告提供了《物业服务资质证书》，并于2011年10月25日向物业行政管理部门交纳了前期物业履约保证金10000元，被告翎力房地产公司据此取得了“xx小区”商品房预售许可。原告于2012年10月1日前后曾多次要求被告按约履行合同，并要求进场服务，但被告却一直以各种理由拖延，并于2013年8月20日委托江苏天全律师事务所向原告发出解除合同的函。原告收到函后，曾于2013年8月23日分别向被告、江苏天全律师事务所发出要求履行合同的函，但被告一直未予以理会。原告认为被告未能按合同第十六条、第六、第七款、第十九条第四款履行合同义务并单方擅自解除合同，其行为已构成根本违约，故提起诉讼，请求依法判令被告按合同的第二十七条、第三十条之约定承担20000元的违约金以及造成原告经济损失超过违约金部分57100.58元，合计给付77100.58元，并承担本案的诉讼费用。
被告翎力房地产公司辩称，1、原告未按合同约定履行合同，构成了根本性违约。原告在前期物业服务合同签订后，一直没有履行合同义务，因合同再行履行已无价值，被告才向原告发出了解除合同的通知。因而违约责任应由原告承担，原告无权依合同向我公司主张违约金。并且原告在事实上也没有履行合同，故也不存在经济损失，因此原告所主张的违约金及经济损失的赔偿不能成立；2、本案中不存在原告在2012年10月1日前后多次要求被告履行合同的事实，原告自身一直没有履行合同；3、关于2013年8月23日原告向被告发出的履行合同函，系原告在收到被告解除合同通知书后为避免追究违约责任而采取的诉讼技巧。因而原告的主张无事实及法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。
经审理查明，2011年9月21日被告翎力房地产开发有限公司（委托人，甲方）与原告东台市康源物业公司（受托人，乙方）签订了前期物业服务合同一份，甲方将东台市“xx小区”委托实行物业服务。合同约定：委托服务期限从2012年10月1日至2014年9月30日；物业服务建筑面积为20865m2，物业服务费每月每平方米小高层0.80元，多层0.50元，商业办公用房1.40元；被告在交房前20天向原告支付开办费30000元、提供物业服务用房109.87m2并作简易装修、移交小区的全部图纸、档案、资料；违约责任“甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付贰万元违约金；给对方造成的损失超过违约金的，还应给予赔偿。”合同签订后，原告向被告提供了《物业服务资质证书》，并于2011年10月25日向物业行政管理部门交纳了前期物业履约保证金10000元，被告翎力房地产公司据此取得了“xx小区”商品房预售许可。原告于2012年10月1日前后曾多次要求被告按约履行合同，并要求进场服务，但被告却一直以各种理由拖延，并于2013年8月20日委托江苏天全律师事务所向原告发出解除合同的函。原告收到函后，曾于2013年8月23日分别向被告、江苏天全律师事务所发出要求履行合同的函，但被告一直未予以理会。2013年10月12日，东台市物业管理办公室召开了xx前期物业服务合同协调会，协调解决xx落实物业管理用房及物业公司进场服务事宜。但被告出席会议的代表袁xx表示要求与康源物业公司解除合同。2013年10月29日东台市物业管理办公室对xx物业措施的落实召集原、被告及相关人员协调，会上要求被告向原告按合同约定交付相关资料等，但被告最终拒绝按合同履行。2013年10月31日，东台市物业管理办公室在xx的售楼处针对原被告之间合同的履行问题进行协调，在该调解中，要求被告按合同约定履行合同，但被告出席会议的代表袁xx表示移交物业的资料没有准备好，物业用房装修不了，只能毛坯交付使用，暂时移交不了物业公司管理。多次协调均未有实质性的进展，被告仍拒绝履行合同。
原告在签订合同后，按照合同的约定已向被告提交了有关交房、业主登记、楼宇交接等相关的资料以及对被告提出应当注意事项的建议书。在2011年1月1日至2013年8月31日止发生直接费用4650元，其中业务招待费1500元，交房资料制作费3150元。
另查明，原告提供了由其委托江苏中信仁华会计事务所有限公司的专项审核报告{中信仁华专审（2013）第169号}，该项报告审计复核情况为：1、经审核，贵公司xx镇［xxxx］物业服务项目部2011年1月1日至2013年8月31日止发生业务如下：
①直接费用支出4650元，其中：业务招待费1500元，交房资料制作费3150元；
②分摊后应承担的管理费用支出41535.21元；
2、经复核预估2012年10月至2014年9月合理利润为30915元。
专项审核报告其他事项说明载明：本次审计仅就贵公司提供的xx镇［xxxx］物业服务项目部的财务资料进行审计，并发表意见。2012年10月至2014年9月合理利润按国税发（2008）30号、盐地税（2008）62号核发定的利润计算。
上述事实，有原告和被告的当庭陈述，原告的企业法人营业执照、组织机构代码证资质证书各一份，被告工商登记情况表一份，原被告于2011年9月21日签订的前期物业服务合同一份，2011年10月25日原告向东台市物业管理办公室交付xx前期物业服务履约保证金10000元收据一份，2013年8月10日江苏天全律师事务所给原告的律师函一份，2013年8月23日原告给江苏天全律师事务所回函一份，2013年10月31日东台市物业管理办公室针对原被告之间履行合同进行调解的笔录一份，2013年10月12日东台市物业管理办公室为原被告之间落实物业服务合同协调会记录，2013年10月29日东台市物业管理办公室对原被告之间按合同约定履行协调会记录，原告在签订合同后，按照合同的约定向被告提交的有关交房、业主登记、楼宇交接等等相关的资料以及对被告提出应当注意事项的建议书，江苏中信仁华会计事务所有限公司的专项审核报告，江苏天全律师事务所向原告发生的解除合同的函等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告康源物业公司与被告翎力房地产公司于2011年9月21日签订了“xx小区”前期物业服务合同，约定了双方的权利和义务，原告依照合同的约定履行了相关的义务，被告未能按照合同约定履行义务，如提供简易装修的物业服务用房，并移交小区的全部图纸、档案、资料等，并向原告发出解除合同的函。原告收到函后向被告发出要求履行合同的函，但被告一直未予以理会。由于被告的违约，原告一直未能进入小区实施服务，为此，东台市物业管理办公室多次召集xx前期物业服务合同协调会，协调解决xx落实物业管理用房及物业公司进场服务事宜，但被告出席会议的代表袁锦成，均借故不移交物业公司管理，直至最终拒绝按合同履行，对此被告应承担违约责任赔偿给原告方造成的损失。
关于原告主张的损失合理性问题，现原告主张损失为20000元的违约金以及造成损失超过违约金部分57100.58元，合计为77100.58元。经审查认为，合同约定的违约金为20000元，xx物业服务项目部2011年1月1日至2013年8月31日止发生业务直接费用支出4650元，其中：业务招待费1500元，交房资料制作费3150元，此损失为直接损失应予认定。江苏中信仁华会计事务所有限公司系依法成立的会计事务所，其具有审查企业会计报表，出具审计报告的资格。本案所涉专项审核报告是江苏中信仁华会计事务所有限公司对原告康源物业公司提供的财务资料进行审计，并发表的意见，2012年10月至2014年9月合理利润按国税发（2008）30号、盐地税（2008）62号核发定的利润计算。专项审核报告复核预估2012年10月至2014年9月合理利润为30915元，该合理利润按国税发（2008）30号、盐地税（2008）62号核发定的利润计算，具有客观性，其系在原告提供物业服务后，按照相关的规定可获得的利益，此利益系被告东台市翎力房地产开发有限公司作为建筑企业应当预见到的因违反合同可能造成的损失，应予认定。关于专项审核报告中2011年1月1日至2013年8月31日止发生业务分摊后应承担的管理费用支出41535.21元，系原告企业经营中必然发生的费用，此费用不能认定被告应当预见到的因违反合同可能造成的损失，亦不能认定为履行合同后可获得的利益，此损失不予认定，故原告因被告不履行合同所造成的损失为4650元＋30915元，合计35565元。
综上，被告应赔偿原告损失为违约金20000元，以及超过违约金的部分15565元，合计35565元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条之规定《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告东台市翎力房地产开发有限公司于本判决生效后10田内给付并赔偿原告东台市康源物业管理有限公司损失35565元；
二、驳回原告东台市康源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1728元，由原告东台市康源物业管理有限公司负担928，由被告东台市翎力房地产开发有限公司负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐坚强
审 判 员 卢映宇
人民陪审员 周亚萍
二〇一四年五月四日
书 记 员 钱海惠
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。