北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第14980号
原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号1层。
法定代表人高建国，总经理。
委托代理人杨光，男，1984年2月19日出生。
委托代理人孔祥舵，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市东城区前门大街47号01层101号。
法定代表人肖英明，总经理。
委托代理人张璇（兼北京利达亨商贸有限公司委托代理人），北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人晋尧（兼北京利达亨商贸有限公司委托代理人），北京市华泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京利达亨商贸有限公司，住所地北京市东城区前门大街59号。
法定代表人肖英聪，经理。
原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司（以下简称瑞宇兴合公司）与被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司（以下简称中联益合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依法追加了北京利达亨商贸有限公司（以下简称利达亨公司）作为本案共同被告。原告委托代理人杨光、孔祥舵、二被告委托代理人张璇、晋尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2012年12月1日，原、被告签订《西单专卖店承包经营合同》，被告将位于西城区西单北大街小石虎胡同××-×号的商铺（以下简称涉案房屋）租赁给原告。签订合同后，原告对涉案房屋进行了装修，并开始经营。2013年初，原告了解到涉案房屋所在的民族大世界商场内要对违法建设进行拆除。原告租赁的涉案房屋是有合法产权证的，并已进行了工商、税务注册登记，不在拆除范围之内。但在2013年4月，原告租赁的商铺就受到断水断电的影响，不能正常经营。后经原告与被告多次协商，就被告为原告提供开展正常营业活动所必须的条件未能达成一致意见。2013年8月1日，原告已经不能实际进入涉案房屋。被告未能按合同约定为原告开展正常营业活动提供必备的条件，已构成根本违约，应视为被告实际提前解除合同，同时也给原告造成了严重的经济损失。现起诉要求确认原、被告之间的租赁合同于原告起诉之日即2014年11月27日已解除，被告向原告返还押金37.5万元，支付违约金70万元，并赔偿原告装修损失64.6068万元。
二被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：原、被告之间的租赁合同并未期限届满或终止，原告要求退还押金并不符合合同约定的退还条件。原告所承租的房屋位于民族大世界商场内不需要装修即可直接作为营业用的店铺，原告并未经被告同意对涉案房屋进行装修。根据双方合同约定，因合同当事人之外的第四方原因或者政府主管部门对承租商铺提出整改要求或采取强制措施的情况，导致原告产生经济损失的，由原告自行向第四方索赔，或者由其自行承担，故原告向被告索赔缺乏依据。原告目前尚存在拖欠被告租金的情况，违约在先，向被告主张违约金缺乏依据。原、被告所签订的租赁合同履行期间，出现了涉案房屋遇政府修缮事由，且涉案房屋的提供者日昌晶福公司亦以通知的形式与被告解除了商铺使用合同，原告也于2014年2月25日搬离了商铺，故双方所签订的租赁合同客观上已经不能履行，依法应予解除。原告自2013年4月1日至2014年2月25日拖欠被告租金137.9277万元，并应承担违约责任。现反诉要求确认双方于2012年12月1日签订的《西单专卖店承包经营合同》于2014年2月25日解除，要求原告支付2013年4月1日至2014年2月25日拖欠被告租金137.9277万元，并按欠付租金的20%给付违约金27.5855万元、滞纳金1.3376万元。
针对二被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：被告向原告提供的租赁场所不具备经营条件，已经构成了根本违约。在涉案房屋断水断电不能正常进入的情况下，原告才未向被告交纳租金，属于行使不安抗辩权。故原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：北京市西城区小石虎胡同××号房屋的产权人系民族大世界商场。2004年12月18日，民族大世界商场与北京日昌晶福服装有限公司（以下简称日昌晶福公司）签订了《经营场地租赁合同》，由日昌晶福公司承租民族大世界商场南侧经营区，起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁。同日，民族大世界商场与张昌顺签订《经营场地租赁合同》，约定张昌顺承租民族大世界商场西侧经营区，起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁。2008年11月30日，民族大世界商场与日昌晶福公司签订《经营场地租赁协议》，合同约定，2007年10月，由于百花市场开始停业拆除，并在房屋周围设置围挡，原从百花市场通往民族大世界商场的通道堵死，日昌晶福公司承租民族大世界商场的西侧场地停业，留小部分面积继续经营，日昌晶福公司每月向民族大世界商场交纳租金5万元，原合同终止执行；协议中还对南侧区的租金数额进行了约定。2009年1月6日，民族大世界商场与日昌晶福公司签订《经营场地租赁补充协议》，约定2009年继续履行2008年11月30日双方签订的协议，有效期自2009年1月1日至2009年12月31日，协议履行期间，如遇经营场地变化，条件改善或缩减面积以及改造完成重张开业，本协议废止，重新协商。《经营场地租赁补充协议》到期后，民族大世界商场与日昌晶福公司未签订新的协议，日昌晶福公司仍在原经营场地继续经营并按原约定交纳租金。
2012年7月12日，利达亨公司（乙方）与日昌晶福公司（甲方）签订《专卖店承包经营合同》。合同约定，甲方拟在位于北京市西城区西单北大街小石虎胡同××-×号的营业用房开设一家专卖店，甲方同意将专卖店提供给乙方经营钟表类商品，承包期限自2012年8月8日至2015年8月7日；乙方每年向甲方交纳固定的承包管理费，年承包管理费为230万元；甲方在本合同规定时间内将该专卖店交给乙方经营使用，甲方协助乙方办理营业所需的一切证照，承包期内，乙方负责独立经营自负盈亏，承担专卖店经营过程中发生的水费、电费及经营所需的各项税费等所有费用；承包期间，乙方负责自行聘用专卖店的工作人员，工作人员工资由乙方承担。2012年11月1日，日昌晶福公司（甲方）、中联益合公司（乙方）与利达亨公司（丙方）签订补充协议，三方达成如下补充协议：1、甲方确认涉案房屋由乙丙双方实际承包经营使用；2、甲方同意将原与丙方代表签订的《专卖店承包经营合同》中约定的承包经营期限延长至2015年12月31日。2012年11月8日，日昌晶福公司给中联益合公司、利达亨公司出具许可通知书，许可中联益合公司及利达亨公司将专卖店转交瑞宇兴合公司承包经营使用，但使用期限不得超过2015年12月31日。2013年8月10日，中联益合公司向日昌晶福公司交纳了2013年5月8日至8月7日的租金575000元。
2012年12月1日，中联益合公司（甲方）、利达亨公司（乙方）与瑞宇兴合公司（丙方）签订《西单专卖店承包经营合同》。合同约定，甲方将涉案房屋承包给丙方，用于经营钟表，承包期限自2012年12月8日至2015年12月7日，在甲方原有经营现状的前提下，丙方可续接营业，如丙方更换柜台及重新装修，甲方不予装修期，丙方要负责装修期间的各种费用，承包金每年150万元，每三个月交一次，第一次承包金于合同签订后5天内交给甲方，第二次承包金于下一季度前5天交清，以后交付方式以此类推，丙方必须按照约定向甲方交纳承包金，如无故拖欠承包金，甲方给予丙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向丙方每天按实欠承包金1%加收滞纳金；在签署本合同时，丙方向甲方交纳375000元的押金，合同期满或终止，在丙方交清承包金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还丙方押金；甲方应保证在承包期内，该商铺及交付时的附属设施和设备处于正常营业使用状态，丙方不得擅自改变或损坏承包商铺的房屋结构、外墙部分以及甲方提供的任何设施设备，并应保持该店铺及其附属设备处于良好的可使用状态；因第四方原因导致丙方的货物或其他财产发生损害或导致丙方蒙受经济损失的，由丙方自行向第四方索赔，甲方不承担任何赔偿或补偿责任；如丙方存在逾期交纳承包金，经甲方限期交纳仍拒不交纳的情形时，甲方有权解除合同；若甲方在丙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给丙方，若丙方拖欠租金累计10天以上，视为丙方违约，甲方有权终止本合同，丙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给甲方；本店所售所有品牌手表的所有权归丙方，对顾客开具发票的提供者为乙方，乙方并保证足额足份为零售手表提供顾客所需发票，如因发票问题影响销售，造成经济损失由乙方全额赔付丙方。2012年12月20日，瑞宇兴合公司向中联益合公司支付了押金375000元。2012年12月25日，中联益合公司向瑞宇兴合公司出具了125000元的租金发票。中联益合公司于2013年4月15日向瑞宇兴合公司发出承包费用催缴通知书，要求瑞宇兴合公司尽快交纳应于2013年2月24日前交纳的2013年3月1日至2013年5月31日期间的承包费375000元。2013年4月22日，中联益合公司向瑞宇兴合公司出具了125000元的租金发票，并备注了：西单店2013年3月份。2013年5月5日，中联益合公司向瑞宇兴合公司发出了承包金限期交纳通知书，要求瑞宇兴合公司于2013年5月25日前交齐拖欠和应交的承包金和滞纳金，并表示逾期将依法追诉承包金、滞纳金和违约金及损失。瑞宇兴合公司称其承租涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修，经营至2013年8月1日，此后其所承租的店铺被不明身份的案外人围挡起来，导致其不能正常进入经营场所。故诉至本院，诉如所请。庭审中，中联益合公司及利达亨公司以瑞宇兴合公司拖欠2013年4月1日之后的租金为由提起反诉，诉如所请。
庭审中，瑞宇兴合公司提出双方所签订的合同系无效合同，并提交了其与北京华江顺势建筑工程有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》及其与北京亿冠腾装饰设计有限公司签订的《工程合同书》以及相应发票，证明其对涉案房屋进行了装修，并已支出装修费用共计646068元。瑞宇兴合公司未能提交除了装修合同之外的装修图纸，并称与北京华江顺势建筑工程有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》中的装修费包括定制柜台、电路改造、里外墙面装饰及广告牌的费用，与北京亿冠腾装饰设计有限公司签订的《工程合同书》是为了制作临时柜台，正式柜台完成后，临时柜台已由其搬走。中联益合公司及利达亨公司认为提供给瑞宇兴合公司的租赁物并不需要装修，且瑞宇兴合公司并未装修，不认可上述证据的真实性。瑞宇兴合公司提交了一份装修效果图，但表示并未由出具效果图的公司为其进行装修。中联益合公司、利达亨公司均不认可该效果图与本案纠纷存在关联性。经本院调查核实，民族大世界商场于2014年2月25日将瑞宇兴合公司在涉案房屋内的柜台运送至仓库进行保管。经本院现场勘验，现民族大世界商场在仓库内保存有瑞宇兴合公司的柜台26个、保险柜1个、方凳6个。双方当事人均认可瑞宇兴合公司在涉案房屋内的柜台基本齐全。
另查，民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎胡同33号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年至2013年期间，北京市文物局多次向民族大世界商场发出通知，要求其尽快拆除违法建筑，整顿安全隐患。2013年3月20日，民族大世界商场向商户及消费者发出通知，指出民族大世界商场与承租商户的租赁合同自2013年5月20日起解除，2013年3月20日至2013年5月19日作为清货期，该期间租金予以免除，但若商户截至2013年5月19日24时未自行撤场的，将不能享受免租待遇。同日，民族大世界商场向日昌晶福公司发出《解除合同通知书》，通知日昌晶福公司双方之间的不定期租赁法律关系于2013年5月20日解除，日昌晶福公司应于2013年5月19日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日视为民族大世界商场提前通知日昌晶福公司的合理期限。2013年5月20日后，日昌晶福公司及瑞宇兴合公司未搬离租赁房屋，仍在租赁场地继续经营。2013年6月16日起，民族大世界商场对日昌晶福公司占用区域采取了停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭。2014年2月17日，民族大世界商场向拒绝搬离的商户发出通知，要求商户于2014年2月24日前搬离商场，逾期未搬离的，民族大世界商场将对遗留物品进行处理。2014年2月25日，民族大世界商场将日昌晶福公司承租房屋内的物品进行了清点、装箱后运至仓库保管。2014年5月，民族大世界商场将日昌晶福公司诉至北京市西城区人民法院，要求确认其解除2008年11月30日与日昌晶福公司签订的《经营场地租赁协议》合法有效，并要求日昌晶福公司支付自2013年3月20日至2014年1月21日的租金及占有使用费等。2014年11月26日，北京市西城区人民法院作出（2014）西民初字第13632号民事判决，判决确认民族大世界商场解除与日昌晶福公司于2008年11月30日签订的《经营场地租赁协议》行为合法有效，并判决日昌晶福公司向民族大世界商场支付2013年3月20日至5月19日的租金以及2013年5月20日至2014年2月25日期间的房屋占有使用费等。日昌晶福公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2015年6月5日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第03858号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《西单专卖店承包经营合同》，《装饰装修工程施工合同》，《工程合同书》，发票，照片，《专卖店承包经营合同》，《补充协议》，《许可通知书》，《承包费用催缴通知书》，（2014）西民初字第13632号民事判决书，（2015）二中民终字第03858号民事判决书，现场勘验笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：涉案房屋的产权人为民族大世界商场，其将包括涉案房屋在内的房屋出租给日昌晶福公司，日昌晶福公司又与中联益合公司、利达亨公司签订《专卖店承包经营合同》及补充协议，将包括涉案房屋在内的房屋交付给中联益合公司、利达亨公司使用。此后，中联益合公司、利达亨公司与瑞宇兴合公司签订的《西单专卖店承包经营合同》虽然名为承包经营合同，但实为房屋租赁合同。因民族大世界商场与日昌晶福公司所形成的事实租赁关系的租赁期限为不定期，且生效判决书已经确认双方事实租赁合同关系已于2013年5月20日解除。故中联益合公司、利达亨公司与瑞宇兴合公司签订的《西单专卖店承包经营合同》于2013年5月20日之后的部分无效。中联益合公司应赔偿瑞宇兴合公司已形成附和的装饰装修物的损失。因涉案房屋的装饰装修物已经被拆除，故本院根据双方当事人的陈述及提交的相关证据酌情确定相应金额。因瑞宇兴合公司被民族大世界商场搬走的柜台并不属于与涉案房屋形成附和的装饰装修物，故对于瑞宇兴合公司要求中联益合公司、利达亨公司赔偿柜台损失的诉讼请求，本院不予支持。关于柜台的损失及返还问题，瑞宇兴合公司可与案外人另行解决。因双方之间所签订的《西单专卖店承包经营合同》于2013年5月20日之后的部分无效，且瑞宇兴合公司占用涉案房屋至2014年2月25日，故对于瑞宇兴合公司、中联益合公司及利达亨公司要求判决解除租赁双方之间所签订的《西单专卖店承包经营合同》及瑞宇兴合公司要求中联益合公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。民族大世界商场于2013年3月20日向商户公示关闭民族大世界商场后瑞宇兴合公司仍在涉案房屋处继续经营，故对于中联益合公司要求瑞宇兴合公司支付2013年5月19日之前租金的反诉请求，本院予以支持。由于瑞宇兴合公司一直未搬离涉案房屋，仍继续经营，故瑞宇兴合公司应向中联益合公司、利达亨公司支付2013年5月20日至2014年2月25日期间的占有使用费。因此期间瑞宇兴合公司的经营活动已经受限，故占有使用费的金额由本院依据实际情况酌定。因双方之间所签订的《西单专卖店承包经营合同》于2013年5月20日之后的部分无效，故对于中联益合公司、利达亨公司要求瑞宇兴合公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因民族大世界商场于2013年3月20日开始向商户公示关闭民族大世界商场，故对于中联益合公司、利达亨公司要求瑞宇兴合公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。因中联益合公司及利达亨公司已经反诉要求瑞宇兴合公司支付涉案房屋的租金及违约金等，本案已经对此作出处理，故对于瑞宇兴合公司要求中联益合公司退还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司、北京利达亨商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司装饰装修损失费人民币二十万元；
二、被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司租赁押金人民币三十七万五千元；
三、原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司二Ｏ一三年四月一日至二Ｏ一三年五月十九日租金人民币二十万一千六百一十三元；
四、原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司、北京利达亨商贸有限公司二Ｏ一三年五月二十日至二Ｏ一四年二月二十五日房屋占有使用费人民币十二万五千元；
四、驳回原告（反诉被告）北京市瑞宇兴合钟表有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）中联益合（北京）国际投资管理有限公司、北京利达亨商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20290元，由原告北京市瑞宇兴合钟表有限公司负担10740元，由被告中联益合（北京）国际投资管理有限公司、北京利达亨商贸有限公司负担9550元（原告已交纳10145元，余款原、被告均于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费9908元，由原告北京市瑞宇兴合钟表有限公司负担3100元，由被告中联益合（北京）国际投资管理有限公司、北京利达亨商贸有限公司负担6808元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 李双庆
人民陪审员 余晓辉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 冯晓光