河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫11民终355号
上诉人（原审原告）:王世霞，女，1974年12月18日出生，汉族，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：黄大鹏，河南许慎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:马雪玲，女，1963年2月25日出生，汉族，住漯河市源汇区。
委托诉讼代理人：李振华，漯河市源汇区华安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:王琦，男，1971年9月7日出生，汉族，住漯河市源汇区。
上诉人王世霞因与被上诉人马雪玲、王琦执行异议之诉一案，不服漯河市召陵区人民法院（2017）豫1104民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王世霞及其委托诉讼代理人黄大鹏、被上诉人马雪玲及其委托诉讼代理人李振华、被上诉人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王世霞上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：王世霞与王琦订立的《房屋抵偿协议》是双方的真实意思表示，并且已经履行，只是因为按揭贷款尚未办理房产过户手续。原审判决适用《城市房地产抵押管理办法》错误。
马雪玲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原审判决。
王琦述称，同意王世霞的意见。
王世霞向一审法院起诉请求：撤销(2017)豫1104执异字第37号裁定书，判令终止对漯河建业壹号城邦四期35号楼2单元407号(预告登记YG2015008192)房产（以下简称涉案房屋）的执行。
一审法院认定如下事实：漯河市召陵区人民法院（以下简称召陵区法院）在执行马雪玲与王琦房屋买卖合同纠纷一案中，于2017年1月20日查封了登记在王琦名下的涉案房屋。案外人王世霞对此执行标的物提出书面异议称，2012年12月9日王琦向王世霞借款50万元，因无法偿还借款，2016年4月，将其购买的该房屋抵偿给王世霞。召陵区法院经审查作出了（2017）豫1104执异字第37号执行裁定书，裁定驳回王世霞的异议申请。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。建设部《城市房地产抵押管理办法》第六条规定：国家实行房地产抵押登记制度；第三十五条：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。王琦购买涉案房屋，并进行了预告登记，所有权人为王琦。2015年6月2日，王琦与中国银行股份有限公司漯河分行签订“个人一手住房贷款合同”，以所购房产作为抵押物向银行贷款，并分期还款。王世霞主张该房产已经属于其所有，理由是王琦因为欠王世霞50万元无法偿还，王琦将该房产抵债而抵给了王世霞，双方并于2016年5月1日签订了“房屋抵债协议书”。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。王琦和王世霞在签订“房屋抵债协议书”时，均知道该房屋在抵押期内，双方应根据法律的规定，到房屋登记机关办理相关变更登记，但王世霞、王琦没有向法庭提供相关的办理变更登记的证据。另根据《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。因此，不能认定在人民法院查封之前王琦与王世霞签订《房屋抵债协议书》的行为是合法有效的。综上所述，王世霞提供的证据，不能证明其所享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告王世霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王世霞承担。
二审中，王世霞提交了河南建业物业管理有限公司漯河分公司壹号城邦物业服务中心出具的《证明》一份，载明王世霞从2016年4月28日对涉案房屋开始办理装修手续及装修后居住至今，并一直交纳物业费的事实。其他事实与原审查证事实相同。
本院认为，《中华人民共和国立法法》第六十五条的规定，行政法规是由国务院根据宪法和法律制定的。《城市房地产抵押管理办法》是建设部制定的行政规章，并非行政法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”王琦与王世霞签订《房屋抵债协议书》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定其为有效合同。原审判决依照行政规章认定该合同无效属适用法律错误。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王世霞和王琦2016年5月1日订立《房屋抵债协议书》，王世霞之后开始以王琦的名义偿付涉案房屋的按揭贷款至今，王世霞2016年4月28日开始对涉案房屋进行装修、后居住至今的事实有物业公司予以证明。王世霞签订合同并实际占有涉案房屋均在召陵区法院查封涉案房屋（2017年1月20日）之前，同时王世霞一直按照贷款合同的约定向按揭银行持续偿付涉案房屋按揭贷款至今，并认可其将继续完全履行该贷款合同，即受让了王琦对按揭银行的债务，应当认定其已向王琦支付了全部价款。未办理房屋过户登记是因为涉案房屋尚未偿还全部按揭贷款，并非王世霞的自身原因所致。因此本案事实完全符合上述司法解释第二十八条规定的情形，王世霞对涉案房屋合法占有的权益足以排除法院的强制执行，其执行异议理由成立，依法应当予以支持。
综上所述，王世霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、撤销漯河市召陵区人民法院（2017）豫1104民初3027号民事判决；
二、漯河市召陵区人民法院不得执行漯河建业壹号城邦四期35号楼2单元407号(预告登记YG2015008192)房产。
一、二审案件受理费各100元，均由王世霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 于凤鸣
审判员 宋跃武
审判员 陶京涛
二〇一八年三月十四日
书记员 ＸＸ尕