广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11361号
上诉人（原审原告）：沈云海，男，汉族，1985年6月8日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市又一居商业管理有限公司，住所地：深圳市福田区八卦路八卦岭工业区101栋5002铺（仅限办公），组织机构代码：06271250-5。
法定代表人：郑宜靓，总经理。
委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。
原审第三人：深圳市新联创富投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区百花四路长城大厦6栋首层B104商铺，组织机构代码：07982384-2。
法定代表人：彭爱军，男，汉族，1982年9月27日出生，身份证住址：深圳市罗湖区，
原审第三人：张达，男，汉族，1973年10月1日出生，住所地：北京市怀柔区，
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
上诉人沈云海、深圳市又一居商业管理有限公司（以下简称又一居公司），原审第三人深圳新联创富投资发展有限公司（以下简称新联公司）、张达房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2013号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
又一居公司上诉请求，一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回沈云海的全部诉讼请求；二、沈云海承担本案一、二审诉讼费、保全费等费用。
事实与理由：一、一审在本案审理过程中程序违法，应当撤销一审判决发回重审。1、一审未受理又一居公司提起的反诉请求。又一居公司在法定举证期间内向一审法院提起反诉，一审法院不但没有依法审查受理，也没有作出任何裁定等相关文件给予又一居公司答复。又一居公司提出反诉，请求撤销又一居公司与沈云海签订的二手房买卖合同，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当予以受理。2、一审未接受又一居公司提起的中止审理申请，亦未做任何处理，不符合法律规定。由于本案是由沈云海向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，损害又一居公司的合法权益的行为。现涉案人员傅汉明已经被深圳市福田区人民检察院以职务侵占罪向深圳市福田区人民法院提起公诉(案号为(2016)粤0304刑初491号)。由于本案刑事部分尚未审结，又一居公司在法定期间向一审法院申请本案民事部分中止审理，等刑事案件部分审理终结后再恢复民事部分的审理，一审法院不但没有依法审查又一居公司的中止审理申请，也没有出具裁定给予又一居公司答复。二、一审认定事实不清。1、一审法院直接依据公安、检察机关的起诉意见书及起诉书的内容，认定沈云海购买涉案房产未涉及商业贿赂，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十二条的规定，未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。一审法院直接依据检察机关的起诉书，实际上未经审判而确定犯罪嫌疑人傅汉明的罪名，事实上又一居公司已经向检察机关及人民法院对犯罪嫌疑人傅汉明的罪名提交了书面的适用法律及涉及罪名的法律意见书。本案是由沈云海向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，买卖双方合伙损害又一居公司的合法权益的行为，明显涉及商业贿赂，应等法院审理终结刑事部分，查清商业贿赂的事实后，一审法院才能根据刑事部分认定的事实进行判决，但是一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容，在犯罪嫌疑人傅汉明未经人民法院审判确定罪名的情况下径行判决，一审判决的认定事实依据不足，显属认定事实不清。三、又一居公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。沈云海与又一居公司经办人恶意串通，损害又一居公司的合法权益，又一居公司暂停交易属自我救济的行为。1、又一居公司是专业从事房产投资、开发、经营等一体的大型综合性集团公司，又一居公司在涉案小区拥有数十套房产，不涉案（傅汉明商业贿赂案）房产的买卖交易均在2015年底前陆续完成交易。又一居公司并不是因为房价上涨或为了牟取其他经济利益而选择违约不履行合同，又一居公司是因为沈云海为了低于市场价格购买又一居公司处的房产，向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，双方合谋达成低于市场价格的交易条件买卖又一居公司的房产，损害又一居公司的合法权益，严重影响又一居公司的正常经营及管理，又一居公司暂停交易，有确凿的事实依据，进而通过反诉请求法院确定合同之效力，上述行为并不构成违约。2、沈云海存在重大过错，无权主张要求又一居公司承担迟延履行违约金。又一居公司提供了充分证据，可以证明沈云海事实上确实向犯罪嫌疑人傅汉明指定账号支付了“合同价外款项”，虽然沈云海在庭上辩解为“误支付”或“费用”均无法与事实相符，亦无法自圆其说。沈云海无论是主观上还是客观上，均构成行贿，虽公安机关未能追究其刑事责任，但不能否认其应当承担的民事责任。3、由于犯罪嫌疑人傅汉明尚未审结，案件事实未能查清，又一居公司与沈云海没有按照双方《二手房买卖合同》约定办理过户手续，是符合法律规定的抗辩权利。一审法院未能合法审查又一居公司提交的反诉及中止审理申请，属于程序违法；一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容判决，而上述事实并没有经过法院的审理查明，属于认定事实不清；又一居公司不存在任何过错，不应当承担任何违约金。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法发回重审或径行改判。
二审审理过程中，又一居公司补充上诉理由如下，一、涉案每套房产均存在金额不同的合同外价款，但该部分款项并未包含在涉案房产的成交价款中，同时也正是因为客观上各买家向傅汉明支付了该部分合同外的价款，且双方恶意串通试图以明显低于市场价的成交价将涉案房产转移。因此，各买家并非善意买受人，其主张不应受支持。二、又一居公司从未以避税为由要求各买家支付合同外的价款，且该部分款项对于税费的减免亦无任何意义。三、中介机构作为利害关系人，其在一审中确认合同外价款为房屋成交价之一部分，显然不具有客观公正性，其证言不应采信。综上，各买家通过向又一居公司的经办人傅汉明支付合同外价款，双方串通以明显不合理的价格转让又一居公司的房产，严重损害了又一居公司的合法权权益，给又一居公司造成了巨大的经济损失。请二审法院依法驳回全部买家的诉讼请求。
沈云海辩称，一、一审程序合法，不存在又一居公司所述违法情况。1、关于又一居公司反诉请求事宜，一审庭审时又一居公司并未当庭表示反诉，且经审判长询问是否申请回避，是否同意开庭时，明确表示认可，并对沈云海的诉讼请求予以答辩、应诉、举证，参与了庭审全过程，对庭审程序并无异议，其在一审判决后又对一审程序提出异议，其本质是想以此拖延诉讼，达到拖延包括涉案房产在内9套房产的买卖过户，影响各买家孩子申请学位入学，迫使各买家做出妥协的目的。2、关于又一居公司中止审理事宜，案外人傅汉明涉嫌非国家工作人员受贿罪，职务侵占罪，于本案买卖关系并非同一法律关系，本案的审理无需以傅汉明的刑事判决为前置条件，又一居公司要求中止审理不符合民事诉讼法相关规定，一审法院未予中止审理适用法律正确。二、又一居公司根本违约事实清楚，应当承担继续履行，并足额支付沈云海的法律责任。1、沈云海购买涉案房屋并未向案外人傅汉明商业贿赂。签约时，傅汉明为又一居公司合法签约代表，其所有行为均属又一居公司职务行为，指定沈云海通过李桥英个人账户转账支付22万元，该部分款项本质仍属于沈云海购房款，沈云海转账时特别摘要“房款”，能够证明该款项并非商业贿赂款，而是购房款，沈云海为达到毁约而不承担责任的目的，故意歪曲事实，沈云海保留依法追究其诬告陷害罪的法律责任。2、又一居公司在知晓傅汉明收取房款后，仍认可合同效力并自认存在违约行为。涉案合同签订后，恰逢2015年3.30政策出台不久，深圳房价急剧暴涨，是众所周知的事实，又一居公司因自身签约代表傅汉明涉嫌刑事犯罪，而拒绝履行合同，后经包括答辩人在内的9套房屋买家与其反复磋商，并2015年7月10日分别给各买家出具函告、提前交房通知书、承诺函等，明确自认导致合同迟延履行的原因在于其自身经济状况原因未能完成赎楼，并将涉案房屋实际交付予各买家，相关函件出具时间皆为傅汉明案发之后（又一居公司实际控制人张海霞在2015年9月4日给深圳市公安局经侦大队的询问笔录中确认其实际知晓傅汉明涉嫌犯罪的时间为2015年5月，并于5月28日收到傅汉明退款100万元）。3、沈云海购买涉案房屋交易价为当时市场价格，并非又一居公司上诉所称明显低于市场价格，更未曾与傅汉明串通，对傅汉明进行商业贿赂，又一居公司在知晓傅汉明涉嫌职务侵占，并收取其100万退款后，仍承诺与沈云海继续交易，其无权再以此为由，要求暂停交易。4、沈云海在履约过程中并无过错。签约后又一居公司依约支付了定金30万元，监管首期款116.4万元，并于2015年4月28日取得工商银行341.6万元贷款承诺函，同时根据又一居公司签约代表傅汉明指示通过案外人李桥英账户支付房款22万元，履行完毕全部付款及付款保证义务，并无任何违约。张海霞在公安笔录中自认傅汉明为其签约代表，沈云海根据傅汉明指示付款并无过错。三、一审判决降低违约金属适用法律错误。合同约定违约金是双方真实意思表示，同时适用于双方，且正如又一居公司所言，又一居公司是专业从事房产投资、开发、经营等一体的大型综合性集团公司，其购买包括涉案房屋在内的9套房屋并另行出售的行为属商业投资行为，其应当预见到签约后的商业风险，与公民个人出于自住需求的买方不同，对于出于商业投资的房屋买卖合同不应降低违约金，减免其商业风险，沈云海就此提起上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，降低违约金错误，请求贵院维持一审判决第一、二项、改判第三项、撤销第四项，以维护契约精神和法律尊严。另针对又一居补充上诉意见补充答辩如下，合同外的价款，各买家都是在签约后支付的，沈云海也是在签约后支付的。
新联公司辩称，其答辩意见与一审意见一致。
张达辩称，其答辩意见与沈云海上诉意见一致。
沈云海上诉请求，一、按照成交价日万分之四的约定，判决又一居公司自2015年5月24日起以488万元为基数支付迟延履行违约金至过户之曰止;二、维持一审判决第一、二项；三、一、二审诉讼费及保全费由又一居公司承担。上诉理由：一、又一居公司的违约给沈云海造成的实际损失远远大于合同违约金约定的比例。（一）为了居住，沈云海一家一直在租房，租金成本较大；（二）由于部分房款被又一居公司挪用，沈云海丧失了在适当机会再次购房的条件，资金占用巨大；（三）此房为沈云海准备的婚房，由于又一居公司的违约，无法按计划完成婚事，造成了家庭的不和谐和个人的精神损失。沈云海作为善意守约方已完整履行合同义务、救助义务、证人义务及道义责任，在履约过程中没有瑕疵。
综上，请求二审法院依法改判，为上诉人主持公道，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。
又一居公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。
新联公司辩称，其答辩意见与一审意见一致。
张达辩称，其同意沈云海的上诉意见。
沈云海向一审法院起诉请求，请求判令：1、又一居公司继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，将涉案房产过户至沈云海名下（房屋成交价488万元）；2、又一居公司支付直至过户之日的迟延履行违约金（按成交价的日万分之四从2015年5月24日起支付）（逾期违约金计至起诉日为195200元）；3、又一居公司过户时应配合按核定征收方式申报纳税，如又一居公司拒不配合，应承担因此增加的税费；4、又一居公司承担本案诉讼费及保全费。
一审经审理查明，沈云海主张的二手房买卖合同签订及内容、履行属实。另，合同还约定，“各项税费各自负担等”。沈云海已支付合同价款30万元。平安银行股份有限公司深圳分行于2015年9月23日向一审法院出具情况说明，涉案房产抵押担保的额度贷款已经全部结清，已经由押品管理部门释放。
沈云海确认能一次性付款并出具了购房2套资格证明。本案已对涉案房产进行了诉讼保全。
深圳市公安局福田分局深公福诉字[2016]00040号起诉意见书查明，“经依法侦查：2015年4月至5月间，深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理傅汉明利用职务便利，在出售公司位于百花公寓的九套房产时利用个人账户，骗取购房者信任，以明显低于市场价将房产销售为名，违反公司规定，以个人账户收取客户购买房产所支付的定金共计200余万元占为己有，造成公司的巨额损失。
经查：2015年4月7日，购房者陈志凡与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓2栋3C房产合同，后按照傅指定的‘李桥英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金10万元；
2015年4月13日，购房者张达与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓2栋2G房产合同，并按照傅指定的‘李桥英’个人账户支付定金22万元；
2015年4月13日、17日，购房者莫海冬与深圳市义一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓2栋3B及1栋3C房产合同。后按照傅指定的‘李桥英’个人账户分别支付10万元（莫海冬通过刷卡支付30万元到新联创富地产公司账户，后中介韩培东及彭爱军将其中10万元转账给李桥英账户）及30万元定金共计40万元；
2015年4月16日，购房者杨剑兵与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓1栋2F房产合同，其当日支付定金27万元至万田房地产中介公司，后中介公司宋占福按照傅指定的‘李桥英’个人账户及傅汉明个人账户分别转账支付购房者杨剑兵14万元及13万元定金共计27万元；
2015年4月20日，购房者王啸虎与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓1栋2C房产合同，后按照傅指定的‘李桥英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金40万元；
2015年4月21日，购房者赵勇与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓1栋3A房产合同，后按照傅指定‘李桥英’个人账户通过家属黄晓燕账户转账支付定金42万元；
另查：2013年12月至2014年9月间，犯罪嫌疑人傅汉明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理身份，借公司在福田区万田房地产中介公司销售楼盘之机，多次向该中介员宋占福索要回扣款共计509900元。”
深圳市福田区人民检察院2016年3月30日深福检刑诉[2016]741号起诉书查明，“2015年4月至5月期间，又一居公司人傅汉明作为深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理利用其职务便利，在出售公司位手百花公寓的九套房产时，骗取购房者信任，以个人账户收取公司出售房产的部分款项共计200余万元占为己有，造成公司巨额损失。另查，2013年12月至2014年9月期间，又一居公司人傅汉明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理身份，借公司通过深圳市福田区万田房地产中介公司代理购买房产之机，多次向中介员工宋某福索要回扣款项共计509900元。”
一审法院认为，沈云海、又一居公司签订的二手房买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。从公安、检察机关的起诉意见书及起诉书查明的内容来看，虽傅汉明涉嫌职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，但沈云海购买涉案房产未涉及商业贿赂，又一居公司辩称沈云海行贿，一审法院不予支持。没有证据证明沈云海在履行合同过程中有违约行为，对沈云海的继续履行合同及过户的诉讼请求，一审法院予以支持。又一居公司售房的经办人傅汉明也在出售涉案系列房产的过程中因涉嫌犯罪并被采取强制措施，沈云海支付合同外款项具有一定责任，一审法院酌定调整违约金为日万分之二，过高部分，一审法院不予支持。涉案房产本案已保全查封，自行过户已无可能，沈云海也确认能一次性付款，鉴于交易的合理期限，沈云海应及时向一审法院申请执行。诉讼费全部由违约方承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、沈云海（张达）与又一居公司于2015年4月12日签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（编号880377）继续履行；二、沈云海应当于判决生效后2个月内向一审法院申请执行，并在一审法院指定的期限内将剩余购房款458万元付至一审法院指定账户，由一审法院出具深圳市福田区百花二路百花公寓2栋2G房产解封及过户手续，过户的费用各自承担，沈云海先行垫付并即时凭票据向一审法院申报，又一居公司可于过户7个工作日后凭过户凭证向一审法院领取剩余房款（沈云海未在2个月内申请执行，或未按指定期限付清剩余款项，本判决内容不再执行，又一居公司可另行主张解除合同）；三、又一居公司从2015年5月24日起以488万元为基数，按日万分之二向沈云海支付迟延履行违约金至过户之日止（该款项及过户费用的垫付款在剩余房款中扣除并退还沈云海）；四、驳回沈云海的其他诉讼请求。如又一居公司未解除涉案房产抵押登记，应当从沈云海申请执行起至解除抵押登记时止，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，以488万元为基数，按照日万分之一点七五支付迟延履行金。本案案件受理费47326元，保全费5000元（均已由沈云海预交），均由又一居公司负担，又一居公司负担之数在剩余房款中抵扣。
二审查明：2015年7月10日，又一居公司向沈云海发出《函告》，内容为又一居公司尽快赎出涉案房产，通知买方办理涉案房产的过户手续。又一居公司又与沈云海代理人张达签订《提前交房通知书》，内容为又一居公司同意将涉案房产先行交付沈云海。
2015年9月，又一居公司实际控制人张海霞向福田区公安分局报案，称公司在2015年5月内部审查时发现傅汉明经办销售的九套房产（含涉案房产）销售价格明显低于市场价格，后找傅汉明了解情况时傅汉明承认收取了买家的巨额“茶水费”回扣，同意将收取的部分回扣200万元退回公司，张海霞同意了傅汉明的意见，傅汉明在2015年5月28日将100万元转回到公司。现在觉得傅汉明的行为是违法犯罪，遂向公安机关举报。
张达在公安机关的笔录中确认其按照傅汉明的指示支付的22万元是涉案房产成交价的一部分，合同记载的交易金额为488万元，不包含该笔22万元费用，交易总价为510万元。
在傅汉明刑事案件的终审判决中，没有认定沈云海或者张达有向傅汉明行贿的情况。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
一审庭审过程中，针对又一居公司提出的反诉，主审法官答复又一居公司，又一居公司反诉的实质是涉案买卖合同是否因违法而无效的问题，一审也会等待刑事案件所认定的事实做出相应的认定，又一居公司的反诉没有必要。又一居公司坚持反诉。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法，是否应发回重审；2、沈云海与又一居公司签订的房屋买卖合同是否无效；3、如果涉案合同有效，则真实交易价格是多少；4、涉案合同是否应继续履行，又一居公司是否应支付迟延履行违约金及标准。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，我国民事诉讼法及其司法解释规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，又一居公司向一审法院提出了反诉，按照法律和司法解释的规定，如果一审法院认为不应受理，应裁定不予受理，告知又一居公司另行起诉。一审法院虽然没有出具不予受理的裁定，但该瑕疵行为并不属于民事诉讼法规定的“严重违反法定程序”的情况，也没有剥夺又一居公司的有关起诉权利，且又一居公司的有关请求在一审处理沈云海诉讼请求时也一并处理，因此，又一居公司有关本案应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，在傅汉明刑事案件的终审判决中，没有认定沈云海或者张达有向傅汉明行贿的情况，且在又一居公司发现傅汉明私自收受张达支付的款项后，并没有及时向公安机关举报，而是继续与张达签订《提前交房通知书》，继续履行与沈云海签订的买卖合同，因此，涉案合同是沈云海与又一居公司的真实意思表示，不存在无效的情形，又一居公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，从张达在公安机关自认的内容及傅汉明同意将私自收取的款项退还又一居公司内容可以看出，交易的总金额是合同载明的交易金额加上傅汉明收取的22万元，应为510万元。
关于本案的第四个争议焦点，本院认为，涉案买卖合同有效，沈云海继续履行的请求应得到支持。原审对此处理正确，本院对此予以维持。关于迟延履行的违约金，本院认为，本案争议发生的诱因即是傅汉明在合同载明的交易金额外私自收取张达支付的款项，导致又一居公司在交易过程中心存疑虑，并最终向公安机关举报傅汉明，傅汉明最终因此被追究刑事责任。因此，又一居公司基于张达与傅汉明没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有一定合理的依据。又一居公司上诉称不应支付迟延履行违约金的理由成立，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。
综上，沈云海的上诉理由不成立，本院予以驳回。又一居公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2013号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2013号民事判决第三、四项；
三、驳回沈云海的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费96892元、保全费5000元，由沈云海负担1892元，又一居公司负担100000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年六月七日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。