辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2302号
上诉人（原审原告）：辽宁省唱片发行公司，住所地沈阳市和平区光荣街12号6甲。
法定代表人：马云来，该公司总经理。
委托代理人：国永生，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：周军，男，1968年7月9日出生，汉族，该公司业务部主任。
被上诉人（原审被告）：沈阳享御房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路92号。
法定代表人：秦玉明，该公司董事长。
委托代理人：李莉，辽宁江公律师事务所律师。
委托代理人：迟丽荣，辽宁江公律师事务所律师。
上诉人辽宁省唱片发行公司（以下简称“辽宁唱片公司”）因与被上诉人沈阳享御房产开发有限公司（以下简称“享御房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
辽宁唱片公司一审诉称，2012年3月1日，辽宁唱片公司、享御房产公司双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定辽宁唱片公司以7，589，588元的总价款购买享御房产公司开发的位于和平区北市一街25-1号4门商业网点。合同第八条、第九条还约定，享御房产公司应当在2012年10月30日前将验收合格的商品房交付辽宁唱片公司使用。逾期交房超过六十日后，享御房产公司按日向辽宁唱片公司支付交付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，辽宁唱片公司如约交付了房款，可享御房产公司至今未向辽宁唱片公司交付所购房屋，给辽宁唱片公司造成了巨大的经济损失。辽宁唱片公司成立于1977年，是隶属于辽宁省新闻出版广电局下属的国有事业单位，经营音像制品38年，是中国音像行业在辽宁省的龙头老大，在多年的经营中，多次获得省、市颁发的正版音像制品经营单位，沈阳市十佳正版音像制品示范称号，多年在行业内营业额一直名列前茅。2011年9月，为了响应沈阳市政府旧城区改造，辽宁唱片公司从原和平区北京街80号动迁，紧接着便购买了享御房产公司开发的门市房，然而，由于享御房产公司的原因却迟迟不能入住，因700余万元资金全压在购房款上，辽宁唱片公司再无力另辟场所开展经营，公司工作人员29人只得放假在家，每月开资98，000元，年合计1，176，000元，以上费用无法支付。另无场所正常经营，造成每月40万元，全年490万元的销售收入损失，使年净利润150万元无法实现。由于辽宁唱片公司是全国音像市场目前唯一仅存的唱片发行公司，在市场上享有极高的知名度和信誉度，因长期无法经营，致使与其他经营单位无法正常合作，会员流失达万人以上，公司由此造成的商誉及利益损失无法估算。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，双方合同约定的逾期交房付违约金的数额远远低于辽宁唱片公司的损失，因此辽宁唱片公司增加违约损失既有事实依据，又有法律依据。《合同法解释》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。另外，享御房产公司在其售房宣传资料（楼书）中明确标明售与辽宁唱片公司的房屋临街，且门前为四车道，但后来享御房产公司却擅自改变开发规划，在辽宁唱片公司所购房屋前继续建设高楼，不仅将辽宁唱片公司房屋全部遮住、无法临街，而且四车道也变成一车道。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。综上所述，辽宁唱片公司请求人民法院增加辽宁唱片公司、享御房产公司双方约定的逾期交房违约金，判令享御房产公司立即支付逾期交房违约金，赔偿因享御房产公司改变开发规划范围内的房屋及相关设施给辽宁唱片公司造成的损失，并承担本案的诉讼费用。诉讼请求：1、辽宁唱片公司、享御房产公司双方约定的逾期交房违约金低于给辽宁唱片公司造成的损失，辽宁唱片公司请求人民法院予以增加；2、判令享御房产公司立即支付因逾期交房违约给辽宁唱片公司造成的损失282万元；3、判令享御房产公司立即赔偿因其改变开发规划范围内的房屋及相关设施给辽宁唱片公司造成的损失100万元，上述两项合计382万元；4、由享御房产公司承担诉讼费。
庭审中，辽宁唱片公司合并第一项和第二项诉讼请求，要求享御房产公司支付逾期交房违约金并提高至其实际损失282万元。
享御房产公司一审辩称，不同意辽宁唱片公司诉讼请求，辽宁唱片公司的诉请没有事实及法律依据。1、双方所签订的商品房买卖合同中约定了在2012年10月30日前将房屋交付辽宁唱片公司，享御房产公司已于2012年12月30日前通知辽宁唱片公司前来办理入住，但是辽宁唱片公司一直拒绝前来办理入住，因此，该后果应由辽宁唱片公司自行承担。2、辽宁唱片公司所说的提高违约金，实际损失282万元没有任何依据，即使存在逾期交房行为，那么双方在合同中已经明确地约定了逾期交房的违约责任，因此，应当依照双方的约定来承担违约责任。辽宁唱片公司所说的282万元的损失是其正常生产经营所应承担的经营费用，也是他们预期的一种收入，根本不是真正的损失，因此，不应得到支持。3、享御房产公司没有更改规划，也没有在宣传资料中对辽宁唱片公司有任何的承诺，因此不存在辽宁唱片公司所说的改变规划给其造成的损失。综上，请求驳回辽宁唱片公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年3月1日，辽宁唱片公司（买受人）与享御房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定辽宁唱片公司购买享御房产公司开发建设的位于沈阳市和平区北市一街25-1号4门，房屋建筑面积269.9平方米，总金额为7，589，588元……。其中第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；5、出卖方在商品房交付使用后365天内，办理完商品房验收合格的全部相关手续……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十一条交接条款约定：……本合同通知事项由出卖人按买受人在本合同第一条预留的通讯方式及地址以电话或寄送邮件的方式完成，买受人应对通讯方式及地址的准确性负责，出卖人按预留地址寄发邮件的视为通知买受人……。但该合同第一条为“项目建设依据”条款，其中未约定买受人预留的通讯方式及地址。
原审法院另查明：2012年3月9日，享御房产公司向辽宁唱片公司出具了销售不动产统一发票，但截止本案最后一次法庭辩论之日（2015年12月9日），辽宁唱片公司、享御房产公司未办理诉争房屋交接手续，诉争房屋仍由享御房产公司实际控制。庭审中，享御房产公司对辽宁唱片公司已支付诉争房屋购房款无异议。诉争房屋已于2015年4月17日通过竣工验收。
原审法院再查明：享御房产公司向法庭提供了其于2012年10月25日以中通速递方式向辽宁唱片公司邮寄的《入住通知书》一份，已通知辽宁唱片公司办理入住手续，但辽宁唱片公司对此不予认同。另，该中通速递单上标注的邮寄地址“沈阳市和平区光荣街712号”与双方合同预留地址“辽宁省沈阳市和平区北京街80号”不符，且该中通速递单上无辽宁唱片公司签字。
原审法院又查明：辽宁唱片公司向法庭提供两份《利润表》，即由辽宁清诚会计师事务所有限公司出具的2009年利润表、辽宁华清会计师事务所有限公司出具的2010年利润表，但该两份利润表中的“营业利润”、“利润总额”、“净利润”栏中均显示为负值。
原审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，辽宁唱片公司、享御房产公司签订商品房买卖合同后，享御房产公司未按合同约定交付诉争房屋，系违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，享御房产公司应为其违约行为承担法律责任，故辽宁唱片公司主张享御房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金具体数额问题。根据双方签订的合同第九条约定，享御房产公司应按日向辽宁唱片公司支付已付房款万分之零点五的逾期交房违约金，现辽宁唱片公司要求提高违约金标准至其实际损失282万元，但辽宁唱片公司向法庭提供的两份证据，即2009年度和2010年度的《利润表》，其中显示的利润数均为负值，庭审中，辽宁唱片公司虽主张该利润为负值的原因在于其中包含了人员工资及管理费用，但辽宁唱片公司主张的上述人员工资及管理费用，本就应计入其经营支出成本之中。由此，辽宁唱片公司提供的现有证据，还不足以证明其存在282万的实际损失，故辽宁唱片公司要求提高违约金的主张，原审法院不予采信。结合上述，诉争房屋已于2015年4月17日通过竣工验收，已符合交付条件，辽宁唱片公司庭审中主张其未接收诉争房屋的理由，因事实依据不足，原审法院不予采信，故辽宁唱片公司对其未接收诉争房屋亦存有过错，故原审法院认定享御房产公司应支付辽宁唱片公司的逾期交付房屋的违约金为341，152元［购房款7，589，588元乘以万分之零点五乘以逾期交付房屋天数（自2012年10月31日起算至2015年4月17日）］。
关于辽宁唱片公司要求享御房产公司赔偿因其改变开发规划范围内的房屋及相关设施给辽宁唱片公司造成的损失100万元的诉讼请求。庭审中，辽宁唱片公司向法庭提供了诉争房屋所在楼盘的效果图，主张该效果图系享御房产公司营销宣传广告，应属要约邀请，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该效果图视为合同内容的前提，应是享御房产公司对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺，但该效果不足以证明符合上述法律规定的“应当视为合同内容”条件，且辽宁唱片公司主张该损失100万元为诉争房屋的减损价值，但其庭审中无证据对该主张予以佐证，亦不能明确诉争房屋现有价值，故辽宁唱片公司该诉讼请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于享御房产公司抗辩已于2012年12月30日前通知辽宁唱片公司前来办理入住一节。庭审中，享御房产公司向法庭提供了中通速递详情单一份，抗辩其以邮寄方式向辽宁唱片公司送达入住通知书，但辽宁唱片公司对此不予认同，虽在双方签订的合同第十一条中存有按合同第一条预留地址寄发邮件视为通知的约定，但在该合同第一条中却未明确标注该条款所约定的预留地址，故享御房产公司现有证据，不足以证明其向辽宁唱片公司履行了通知义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，享御房产公司该抗辩，因证据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳享御房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁省唱片发行公司逾期交付房屋违约金341，152元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费37，360元（原告已预交），减半收取18，680元，由原告辽宁省唱片发行公司承担16，535元，由被告沈阳享御房产开发有限公司承担2145元。
宣判后，上诉人辽宁唱片公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、请求依法撤销原判；2、改判被上诉人立即支付因逾期交房违约给上诉人造成的损失人民币282万元；3、赔偿因其改变开发规划范围内的房屋及相关设施给上诉人造成的损失100万元；4、被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金并提高至其实际损失282万元，既有事实依据，又有法律依据。《商品房买卖合同》约定的违约金对于双方的权利义务极不对等，依据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金明显低于给上诉人造成的损失。二、原判决将被上诉人逾期交房的截止日期算至2015年4月17日是完全错误的，根据合同约定应算至出卖人书面通知买受人办理交付手续之日。被上诉人“2015年4月17日通过竣工验收”的证据，未在庭审中予以质证，一审法院以其作为定案根据，显然违法。三、上诉人请求被上诉人赔偿因其改变开发规划范围内的房屋及相关设施给上诉人造成的损失100万元，是有事实和法律依据的。诉争房屋所在地楼盘效果图就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。楼盘效果图反映环境景观建筑与我方的房屋临街。但被上诉人后来改变规划，在上诉人所购房屋前继续建设高楼。上诉人购买商业网点，考虑关键的因素为是否临街，楼盘效果图具备上述要素，促使上诉人购买。四、原判决让上诉人承担绝大部分诉讼费用，而只令被上诉人分担小部分诉讼费用是错误的。一审中，法院的判决结果显示被上诉人属于败诉方，应当承担更多的诉讼费用。
被上诉人享御房产公司辩称：一、原审判决依据双方所签订合同的约定判令被上诉人向上诉人支付违约金符合法律规定。二、上诉人要求提高违约金至282万元既没有事实依据，更不符合法律规定。上诉人主张的调高部分的违约金其实质是预期所得利益，且是不可确定的，与商品房买卖合同无关。上诉人没有拿出证据证明其因为被上诉人的违约行为而受到的损失及损失数额。三、原审认定逾期交房额度截止日期为2015年4月17日并无不妥，已极大限度地保护了上诉人的利益。本案证据能够证明被上诉人从2012年10月30日房屋可以交付使用时，就多次通知上诉人前来办理入住手续，但上诉人一直未来办理，导致该房屋至今未能交付。上诉人未能入住恰恰是其自身原因造成的，与被上诉人无关。四、被上诉人没有改变规划，上诉人要求赔偿规划变更的损失是无稽之谈，本来就不应得到支持。上诉人没有提交证据证明被上诉人改变了规划，事实上上诉人也不可能有证据来证明，因此被上诉人根本就没有改变规划。就上诉人强调的效果图来说，被上诉人宣传资料所显示的关于该楼盘的图片没有标明是效果图，仅仅是一个大体状况的展示，是不可能显示有几个车道的。上诉人所说的房屋贬值不存在。五、原审判决双方承担诉讼费的数额符合法律规定。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：《商品房买卖合同》第十一条关于交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住址质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：本合同通知事项由出卖人按买受人在本合同第一条预留的通讯方式及地址以电话或寄送邮件的方式完成买受人应对通讯方式及地址的准确性负责，出卖人按预留地址寄发邮件的视为通知买受人，因买受人原因未按期交付的，买受人仍须按期支付物业费及所有相关费用，如未及时支付的，按应交费用的万分之五每日支付违约金。
享御房产公司于2015年10月22日取得涉案房产的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书载明竣工验收时间为2015年4月17日。
上述事实，有辽宁唱片公司提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、利润表、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：辽宁唱片公司与享御房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，享御房产公司应当在2012年10月30日前将符合合同约定的房屋交付辽宁唱片公司使用。事实上，涉案房产于2015年4月17日竣工验收合格，并于2015年10月22日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。享御房产公司未能在合同约定期限内向辽宁唱片公司交付符合约定条件的房屋，存在违约行为，应按照合同约定向辽宁唱片公司承担逾期交房的违约责任。依据双方合同第十一条关于房屋交接的约定，享御房产公司应履行书面通知辽宁唱片公司交付房屋的义务。现享御房产公司虽提供其以中通速递方式向辽宁唱片公司邮寄《入住通知书》，但无法认定辽宁唱片公司已经收到享御房产公司寄送的通知书，且涉案房产在享御房产公司主张寄送通知书的时间并未验收合格即不具备交付使用的条件，故本案无法认定享御房产公司已经履行了通知交房义务，一审法院判决享御房产公司给付辽宁唱片公司逾期交房的违约金至2015年4月17日并无事实依据，应判决享御房产公司按照合同约定标准给付辽宁唱片公司2012年10月31日至起诉日即2015年11月12日的逾期交房违约金420，463.18元（7，589，588元×0.00005×1108）。
关于辽宁唱片公司上诉提出要求享御房产公司支付逾期交房违约金提高至实际损失282万元的主张。辽宁唱片公司主张的损失为经营损失，且其提供的证据不足以证明实际损失的发生，故一审法院驳回其要求提高违约金的主张并无不当。
关于辽宁唱片公司上诉提出要求享御房产公司赔偿改变开发规划范围内房屋及相关设施造成损失100万元的主张。辽宁唱片公司提供的证据不足以证明享御房产公司存在改变规划范围内房屋及相关设施的问题亦无法证明其实际损失的发生，故一审法院驳回其该项诉请亦无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3204号民事判决第二项，即：驳回原告其他诉讼请求。
二、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3204号民事判决第一项，即：被告沈阳享御房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁省唱片发行公司逾期交付房屋违约金341，152元。为：沈阳享御房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁省唱片发行公司逾期交付房屋违约金420，463.18元。
三、驳回辽宁省唱片发行公司其他诉讼请求。
如果沈阳享御房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费37，360元，减半收取18，680元，由沈阳享御房产开发有限公司负担7606.95元，由辽宁省唱片发行公司负担11，073.05元；二审案件受理费37，360元，由沈阳享御房产开发有限公司负担7606.95元，由辽宁省唱片发行公司负担29，753.05元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。