湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00778号
上诉人（原审原告）：湖北龙耀房地产有限公司，住所地武汉市东西湖区107国道南六支沟西。
法定代表人：匡春年，该公司董事长。
委托代理人：夏智勇，湖北重友律师事务所律师。
委托代理人：郭良会，湖北重友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万铨恒鑫房地产有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号酒店2层1号房。
法定代表人：施国全，该公司董事长。
委托代理人：谢飚，湖北山河律师事务所律师。
上诉人湖北龙耀房地产有限公司（以下简称龙耀公司）因与被上诉人武汉万铨恒鑫房地产有限公司（以下简称万铨恒鑫公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00532号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月6日受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭审理了本案，上诉人龙耀公司的委托代理人夏智勇、郭良会，被上诉人万铨恒鑫公司的委托代理人谢飚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年7月22日，龙耀公司诉至一审法院，请求：1、确认龙耀公司解除《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》有效；2、万铨恒鑫公司赔偿龙耀公司的损失5，046，644元；3、万铨恒鑫公司承担本案的诉讼费用。审理中，龙耀公司变更诉讼请求，请求：1、确认《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除；2、判令万铨恒鑫公司赔偿龙耀公司损失4，838，505.18元（按照中国人民银行同期贷款利率，自签约时起计算至合同备案登记时止，如合同未备案则至多计算至2014年9月30日限购政策放开之日止）；3、万铨恒鑫公司承担本案诉讼费及保全费。
一审法院经审理查明：龙耀公司成立于2003年7月2日，经营范围为房地产开发、销售（B）（按资质等级内核定的范围经营）；物业管理；金属材料、建筑材料、五金交电销售。
万铨恒鑫公司成立于2013年5月16日，经营范围为房地产买卖、租赁、调换等房地产流通领域中的经纪代理活动；提供房地产信息服务；商品房销售；土地信息咨询；房地产营销策划；展示、展览、会议会展服务。（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）。
2013年7月18日，龙耀公司（甲方）与万铨恒鑫公司（乙方）签订《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，约定：甲方为“龙耀华府”项目之开发商，现委托乙方为该物业之总策划和销售代理人，经双方协商，达成如下协议：第一条、合作约定：1.1受托物业名称：“龙耀华府”；1.2受托物业位置：武汉市东西湖吴家山三秀路；1.3受托物业类型：住宅和裙楼底商；1.4受托物业面积：总住宅商品房建筑面积约78727.8平方米，总裙楼商业面积10222.4平方米（最终面积以规划部门的批准文件为准），其中甲方可预留住宅40套房源，该预留房源不计入乙方代理范围，乙方不提取任何形式代理佣金；1.6本项目约定的销售任务周期为12个月，即自本项目取得《商品房预售许可证》及确定项目公开发售日起，至12个月期满止（乙方承诺在销售任务周期完成受托物业95%面积销售）；1.6.3自本合同签订之日起2日内，乙方安排本项目的销售核心团队人员进驻现场开展前期销售筹备工作；1.7销售底价（指双方结算代理佣金溢价部分的销售单价）：销售底价为6，700元／㎡；1.9销售工作包括但不限于：1.9.1甲方委托乙方对本项目拥有全程独家销售代理权限；1.9.2项目销售期内（以甲、乙双方书面确认的公开发售计划时间为准）完成项目销售的各项筹备工作，包括项目的销售管理制度、销售团队的组建、完善公开销售期各种销售情况应对预案等，并获得甲方的确认；1.9.3组建专业销售团队完成合作期内项目推售物业的客户接待、产品推荐、客户成交、合同签署、客户按揭资料的收集、客户档案的管理及相关的客户服务工作，确保整个流程的专业、规范；1.9.4项目销售期内定期提交销售报告及下阶段销售对策分析，严格做好客户资料的保密，协助督促回笼销售资金，杜绝内部的各类炒筹、炒楼行为，配合做好楼盘销售各项的后期服务工作……第三条、甲方权责：3.1.2.4甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权；3.1.2.7如因乙方原因导致不能履行或不能完全履行合同义务或出现乙方的行为严重影响甲方的商业利益的情况，甲方可解除合同；3.1.4甲方按时向乙方支付销售代理费，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同，除非双方确认实际履行已经不必要或者没有实际意义的除外；3.1.5甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户办理相关的各项购房、收房手续；3.1.7因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合……；第四条、乙方权责：4.1乙方具备房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。乙方采取的销售手段必须符合相关法律规定；4.2营销策划、市场调研服务……；4.3销售代理服务：包括组建销售团队、正式进场前完成对销售团队的培训、负责销售现场管理、接洽客户、客户信息管理、前期客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；4.3.7签订认购书：项目正式公开发售后，乙方完成与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行；4.3.8签订正式的商品房买卖合同：督促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，完成与客户签订《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，督促购房客户交纳楼款，负责协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行；4.4乙方履行如下合同义务：4.4.1向甲方提供营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述文件真实有效；……4.3.9每个售出单位在客户签署《商品房买卖合同（预售）》并缴付全部房款后，乙方对于该单位的销售代理工作即告完成。但乙方还应协助甲方完成物业交付等工作……第五条、代理服务费用5.1销售额认定及佣金计算条件：5.1.1根据甲乙双方制定的销售目标和乙方实际完成的销售情况，住宅、裙楼底商部分乙方按0.7%来计取佣金；如果开盘后三个月内（含三个月，即92个自然日，从开盘当日开始计算）销售去化率达到80%，则按0.9%计提佣金（三个月内完成80%销售去化率的当月开始，每月按照实际销售额的0.9%来计提佣金，已按0.7%支付代理佣金的部分甲方需按0.9%的比例当月补足）；5.1.1.6佣金计提标准按乙方实际成交额作为依据，则乙方每阶段佣金以实际成交额×佣金计提标准进行计取；5.1.1.7溢价部分：乙方如在开盘三个月内完成销售去化率80%，并且销售价格超出双方约定的销售底价，超出部分甲、乙双方进行溢价分成。甲乙双方按7：3比例进行溢价分成，甲方7成，乙方3成。溢价结算公式为：（累计实际销售金额－累计实际销售面积×6700元）×30%，如果该公式计算值为负数，即表明不存在溢价，甲方无须向乙方支付，乙方亦无须向甲方支付……第六条、违约责任：6.1本合同自双方签字盖章之日起成立；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止；6.7终止合约时，甲方仍须支付乙方于代理期间已完成部分销售代理费且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的七个工作日。甲方逾期不支付乙方应收代理费，将按逾期每天支付乙方应付代理费的千分之一作为违约金；6.8非因乙方重大违约而致合同解除的，甲乙双方解除合同或合同到期时，在代理期内签署《认购书》客户在解除合同或合同到期后与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》的，甲方须按本合同第六条规定支付乙方应得的代理费用；第七条、词语注解7.3“售出单位”：是指已签订完《商品房买卖合同（预售）》的房屋单位并交足首期房款，售出面积以签订商品房买卖合同的建筑面积为准，售出时间以商品房买卖合同签订的时间为准。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，万铨恒鑫公司遂组建了销售团队，开展了关于案涉项目“龙耀华府”（在房产部门备案的项目名称为“城市空间”）的营销策划和市场推广等活动。龙耀公司分别于2013年8月8日、2014年1月28日取得了“城市空间”项目3、4号楼和1、2号楼的《武汉市商品房预售许可证》，住宅建筑面积分别为46882.02平方米和31850.01平方米，并先后于2013年8月31日、2014年2月开始公开销售3、4号楼和1、2号楼。
案涉项目开盘后，万铨恒鑫公司的销售团队进驻销售现场，接洽客户、收集和登记客户信息，指导客户签署《认购书》、《商品房买卖合同》、收集按揭贷款资料等，并将客户的身份证复印件及相关合同交给龙耀公司审核签章，龙耀公司派员在销售现场收取定金或购房款以及相关资料。经双方对账，在销售期内共同确认“龙耀华府”1-4号楼截止至2014年5月15日共成功销售房屋（即已签订商品房买卖合同，以下简称已签约）522套。双方的工作人员先后分15次在《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》上签字确认上述数据。另根据龙耀公司在庭审中提交的城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）显示，2014年5月15日至5月31日期间1、2号楼又成功销售房屋4套。综上，截止至2014年5月31日，“龙耀华府”1-4号楼共成功销售房屋526套。另，1-4号楼中客户已签订《认购书》并交纳定金但未签订《商品房买卖合同》（以下简称大定未签约）的房屋共38套。
龙耀公司分别于2013年9月30日、11月20日、2014年1月24日向万铨恒鑫公司支付代理费50万元、50万元、50万元，合计150万元。之后，龙耀公司未再支付任何款项。
销售期间，已签约的部分外地客户因未在武汉市缴纳社保或缴纳社保未满一年而不具备在武汉市购房的资格，致使按揭贷款客户贷款审批未通过，一次性付款客户无法办理合同备案登记。2014年2月26日，万铨恒鑫公司向龙耀公司发送《关于龙耀华府前期认购未放款客户处理方案的工作联系函》，商定解决方案。后经双方协商，对不具有购房资格的外地客户，龙耀公司以通过为其补办社保的方式来帮其解决购房资格问题，并收取其手续费1万元。
2014年5月13日，万铨恒鑫公司向龙耀公司发函，要求其在收函后14日内支付拖欠的代理费。龙耀公司于同年5月20日回函，认为其并不拖欠代理费，且万铨恒鑫公司未提供公司资质及销售人员房屋经纪资格等文件，违反规定将房屋销售给不具有购买资格的人员，已构成违约，要求万铨恒鑫公司提供相应的资质文件，并对违规销售的房屋进行处理。
2014年5月26日，万铨恒鑫公司向龙耀公司回函，答复如下：1、因龙耀公司违规建设导致开盘迟延，打乱了整盘营销计划，导致销售工作受到影响；2、因龙耀公司同意向无购买资格的客户销售，并主动以收取客户1万元手续费以帮助客户补办社保的方式来解决客户购买资格问题，故万铨恒鑫公司并未违反规定售房；3、销售代理属于万铨恒鑫公司的经营服务范围，故并不存在违法违规经营等问题。综上，其要求龙耀公司于2014年5月28日前支付拖欠的代理费4，415，448元，否则将终止合同。
2014年5月底，因龙耀公司未按照万铨恒鑫公司的要求支付代理费，万铨恒鑫公司将其工作人员撤离销售现场。同年6月20日，龙耀公司再次向万铨恒鑫公司发函，认为万铨恒鑫公司的前述行为已构成违约，故书面通知万铨恒鑫公司解除合同。
2014年6月23日，万铨恒鑫公司及其原派驻项目销售现场的销售人员分别取得了《武汉市房地产经纪机构备案证》和《武汉市房地产经纪人证》。
审理中，双方共同确认在2014年5月31日前已签约并已完成备案的房屋共198套，有214名外地客户因不具有购买资格（未在本地缴纳社保满一年等）未通过备案审批。2014年9月24日，武汉市全面放开限购政策，致使大部分原不具有购买资格的客户符合购买条件，龙耀公司在万铨恒鑫公司撤离后遂自行与上述客户重新办理签约、备案、按揭贷款等手续。截止至2015年1月15日，214名外地客户中一次性付款客户有32人，因按揭贷款审批未通过后经引导转一次性付款客户有21人，办理按揭贷款客户有161人，其中已放款139人，贷款金额58，439，000元；未放款22人，贷款金额10，020，000元。
一审法院认为，龙耀公司与万铨恒鑫公司签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。
关于双方签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》是否已解除的问题。龙耀公司与万铨恒鑫公司之间系委托合同关系，龙耀公司系委托人，万铨恒鑫公司系受托人。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”本案中，因龙耀公司未按照万铨恒鑫公司的要求支付代理费，万铨恒鑫公司的工作人员遂于2014年5月底撤离销售现场。同年6月20日，龙耀公司向万铨恒鑫公司发函，认为万铨恒鑫公司的前述行为已构成违约，故书面通知万铨恒鑫公司解除合同。至此，龙耀公司与万铨恒鑫公司之间的委托合同关系终止。故龙耀公司提出确认《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除的诉讼请求，予以支持。
关于万铨恒鑫公司是否存在违约行为以及是否应承担赔偿责任的的问题。本案中，万铨恒鑫公司在合同签订后组建销售团队、开展营销策划和市场推广等活动，并在销售期间安排销售人员进驻销售现场，接洽客户、登记信息、指导客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》等，龙耀公司也在《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》及《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表（3-4号楼）》、《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表（1-2号楼）》上签字确认万铨恒鑫公司“成功销售”（即已完成签约）526套房屋，已交大定但未签约38套，履行了合同约定的主要义务，龙耀公司应依约及时足额支付相应的代理费。审理中，龙耀公司诉称万铨恒鑫未提交其公司及销售人员的资质证书等文件，且将房屋销售给不具有购买资格的外地客户，已构成违约，并直接造成该类客户不能办理银行按揭手续，龙耀公司的房款不能及时收回，不得不对外借款以支付工程款等费用，由此产生了利息损失。经双方在庭审中共同确认，有214名外地客户因不具有购买资格（未在本地缴纳社保满一年等）未通过备案审批。截止至2015年1月15日，214名外地客户中一次性付款客户有32人，因按揭贷款审批未通过后经引导转一次性付款客户有21人，其房款共计7，410，000元；办理按揭贷款客户有161人，其中已放款139人，贷款金额58，439，000元；未放款22人，贷款金额10，020，000元。据此，龙耀公司向万铨恒鑫公司主张，以未能及时收回的购房款总额75，869，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自签约时起计算至合同备案时止（未备案的至多计算至2014年9月30日）期间的利息损失，共计4，838，505.18元。万铨恒鑫公司虽未按合同约定提交其公司及销售人员的资质证书等文件，但其营业执照所载明的经营范围包括房地产买卖的经纪代理活动、商品房销售等，且在合同约定的销售任务周期内即自案涉项目取得《商品房预售许可证》及确定项目公开发售日起12个月内取得了《武汉市房地产经纪机构备案证》及《武汉市房地产经纪人证》，万铨恒鑫公司履行该项义务虽存在一定的瑕疵，但并未对龙耀公司的房屋销售造成实质性的影响。另，合同第三条约定龙耀公司对《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的签订享有决定权，在实际销售过程中，其操作模式也是由万铨恒鑫公司将客户签字后的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及客户的身份证复印件交由龙耀公司审核签章，可见龙耀公司对客户的身份情况及万铨恒鑫公司将房屋销售给外地客户的情况是知情且认可的，另龙耀公司向外地客户收取1万元手续费并帮其安排补缴社保以便其尽快满足购房条件，亦可侧面印证龙耀公司对外地客户不具有购买资格的情况是明知的，并给予积极配合，且在武汉市的购房政策调整后，上述原不具有购买资格的外地客户已符合购买条件，故万铨恒鑫公司的前述销售代理行为并不构成违约。本案《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》无法继续履行的根本原因是龙耀公司明确表示拒绝支付其应付的代理费，其行为已构成根本违约，其要求万铨恒鑫公司赔偿其因未能及时收回部分房款而遭受的利息损失4，838，505.18元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认湖北龙耀房地产有限公司与武汉万铨恒鑫房地产有限公司于2013年7月18日签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除；二、驳回湖北龙耀房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47，126元、保全费5，000元，合计52，126元，由湖北龙耀房地产有限公司负担52，046元，武汉万铨恒鑫房地产有限公司负担80元。
判后，龙耀公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，改判支持龙耀公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由万铨恒鑫公司承担。事实及理由：1、龙耀公司不存在对客户进行审核的问题，一审判决认定龙耀公司对签订认购书、商品房买卖合同享有决定权错误。2、万铨恒鑫公司截止2015年5月15日只有198套符合成功销售标准，对此198套龙耀公司已付佣金，不存在拖欠佣金问题，万铨恒鑫公司未经龙耀公司同意直接退场构成重大违约。3、万铨恒鑫公司及派驻项目销售现场的销售人员在销售期间未取得《武汉市房地产经纪机构备案证》和《武汉市房地产经纪人证》，有违合同约定，在销售过程中违反限购政策，直接影响龙耀公司的资金回收，对合同履行造成实质影响。
被上诉人万铨恒鑫公司答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：2013年7月18日，万铨恒鑫公司（乙方）与龙耀公司（甲方）签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》第3.1.1条约定“乙方须在每个客户签属《认购书》（或等同于《认购书》的其他名称的文件）当日将该《认购书》原件交给甲方加盖公章确认备份。”，第3.1.2.2条约定“甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为进行处理并对不符合甲方要求的策划及销售人员进行更换。”。
本院认为：本案应围绕龙耀公司的上诉请求及理由进行审理。2013年7月18日，万铨恒鑫公司（乙方）与龙耀公司（甲方）签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，万铨恒鑫公司组建销售团队、开展营销策划和市场推广等活动，并在销售期间安排销售人员进驻销售现场，接洽客户、登记信息、指导客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》等，龙耀公司亦派员在销售现场收取定金及对客户签字后的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及客户的身份证复印件审核。截止2014年5月31日，双方签字确认万铨恒鑫公司“成功销售”526套房屋，已交大定但未签约38套，且龙耀公司分别于2013年9月30日、11月20日、2014年1月24日向万铨恒鑫公司支付代理费50万元、50万元、50万元。可见，万铨恒鑫公司履行了合同的主要义务，并无重大违约行为。万铨恒鑫公司虽未按合同约定提交其公司及销售人员的资质证书等文件，但其营业执照所载明的经营范围包括房地产买卖的经纪代理活动、商品房销售等，且在合同约定的销售任务周期内即自案涉项目取得《商品房预售许可证》及确定项目公开发售日起12个月内取得了《武汉市房地产经纪机构备案证》及《武汉市房地产经纪人证》，万铨恒鑫公司履行该项义务虽存在一定的瑕疵，但并未对龙耀公司的房屋销售造成实质性的影响。万铨恒鑫公司将房屋销售给外地客户，龙耀公司知道该情况，根据双方合同第3.1.1条“乙方须在每个客户签属《认购书》（或等同于《认购书》的其他名称的文件）当日将该《认购书》原件交给甲方加盖公章确认备份”、第3.1.2.2条“甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为进行处理并对不符合甲方要求的策划及销售人员进行更换”、第3.1.2.4条“甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权”的约定，龙耀公司有权予以制止，龙耀公司明知但未予制止，表明认可且同意万铨恒鑫公司将房屋销售给外地客户。
综上，万铨恒鑫公司在履行《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》过程中，无重大违约行为，龙耀公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47，126元，由湖北龙耀房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 安林锋
二〇一五年七月三十日
书 记 员 吴 艳