北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第20592号
原告樊克增，男，1954年5月15日出生，公民身份号码×××。
委托代理人王冠武，北京市明诚律师事务所律师。
委托代理人王冠儒，北京市明诚律师事务所律师。
被告北京市朝阳万科房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区农展南路甲1号。
法定代表人毛大庆，董事长。
委托代理人崔迪，女，1985年6月25日出生。
原告樊克增与被告北京市朝阳万科房地产开发有限公司（以下简称朝阳万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告樊克增的委托代理人王冠武、王冠儒，被告朝阳万科公司的委托代理人崔迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊克增诉称：2010年3月14日，樊克增与朝阳万科公司签订编号为Y980252的商品房预售合同及其补充合同，合同的标的为朝阳区XX危改小区1-X号楼及公建X#住宅楼X层901。樊克增于合同订立的当日，全额支付了合同款项。在补充协议一、万科五号房交房标准（4号楼标准）中，双方明确约定了交房标准，即精装修房的交房标准。在初步的验收过程中，发现卫生间、沐浴间墙体存在大面积的空鼓，必须进行修复。2011年8月28日，双方再次验收时，双方一致认可“还有部分墙体空鼓，还要再次修复处理”。直至2011年10月11日，经验收，墙体空鼓问题才得以解决，樊克增也在当日办理了入住手续。争议的房屋属于小户型，房屋面积仅有三十六多平方米，仅由卫生间、沐浴间和卧室两部分构成，解决墙体空鼓问题要用大锤敲掉原有石材，然后再重新粘贴石材，在装修的过程中会产生空气污染和噪音污染问题，室内也会杂乱不堪。因此，对于小户型的房屋来说，卫生间、沐浴间存在大面积的空鼓是严重的质量问题，维修势必会影响交付入住。《预售合同》第十一条规定：“出卖人应当在2011年6月20日前向买受人交付该商品房”。樊克增认为，自2011年6月20日起至2011年10月11日，在长达113天的期间内樊克增不能入住，朝阳万科公司违反合同约定，给樊克增造成了经济损失。现樊克增要求朝阳万科公司赔偿樊克增迟延入住的经济损失18600元。
被告朝阳万科公司辩称：北京市第二中级人民法院的生效民事判决已经认定，樊克增明确表示不主张由于修复导致的延期入住的经济损失，故本着一事不再理的原则，请求驳回樊克增诉讼请求；该判决书认为樊克增没有充分证据证明更换卫生间全部大理石的必要性，樊克增方本着追求客户满意的角度和樊克增进行协商，对全部的大理石予以更换，因此对于施工期间影响入住的问题不应由樊克增方承担赔偿责任；该判决书认定房屋的问题并非房屋主体的质量问题，不足以对樊克增的正常使用造成严重影响，故樊克增方不需要赔偿樊克增未能入住期间的损失；樊克增方已经根据生效判决履行了樊克增方的义务，而樊克增也已经接受了樊克增方的履行。综上，不同意樊克增的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月14日，樊克增与朝阳万科公司签订编号为Y9X2的《预售合同》及其补充协议两份，约定朝阳万科公司向樊克增出售朝阳区XX危改小区1-X号楼X层901号房屋。
后双方因房屋交付产生纠纷，樊克增诉至本院，要求朝阳万科公司赔偿延迟交房的违约金101700.45元；及自2011年10月12日到2012年8月1日的利息397.88元；赔偿大理石色差损失50000元；照片冲洗费用175元。本院于2012年9月20日作出（2012）朝民初字第21372号民事判决书，判决朝阳万科公司赔偿樊克增大理石色差损失一万元。二、驳回樊克增的其他诉讼请求。
樊克增不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年12月10日作出（2012）二中民终字第17435号民事判决书，在该案，查明以下事实：2010年3月14日，樊克增与朝阳万科公司签订编号为Y9X2的《预售合同》及其补充协议两份，约定朝阳万科公司向樊克增出售朝阳区XX危改小区1-X号楼X层901号房屋（即901号房屋）。樊克增主张其于订立合同的当日全额支付了合同款项，朝阳万科公司表示认可。
对于朝阳万科公司是否存在逾期交房及逾期交房的违约金计算标准，樊克增于一审诉讼中提交如下证据：1、《补充协议一》，证明901号房屋的交付标准。2、2011年8月28日验收条，内容为：“经过双方验收，还有部分墙体空鼓，还要再次修复处理”，上有万科方代表及樊克增签字。3、2011年10月11日房屋交接验收表，上记载问题描述记录为“卫生间、淋浴房石材有空鼓（已修好），淋浴间石材勾缝、打磨”。4、2011年10月11日签收钥匙及门禁卡等的记录单（樊克增自述签名为其女儿代签）。5、《补充协议二》，其中第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，不作累加：1、在逾期60日内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买卖双方办理完毕合同解除手续之日起20个工作日退还全部已付款，并按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。”樊克增就此主张，依据《预售合同》第十一条的约定，出卖人应当在2011年6月20日前向买受人交付该商品房，而以上证据证明2011年10月11日朝阳万科公司才实际向其交付房屋钥匙，存在逾期交房的情况。朝阳万科公司认可樊克增提交的上述证据1、证据2、证据3、证据5的真实性，认可由于质量存在争议，朝阳万科公司为樊克增修复房屋，但认为承担保修责任与逾期交房不能等同。
就是否存在逾期交房，朝阳万科公司于一审诉讼中提交以下证据：1、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（简称《竣工验收备案表》），证明901号房屋所在的楼宇已于2011年6月3日完成竣工验收备案。2、北京市规划委员会建设工程规划核验意见书，证明2011年5月27日，901号房屋所在楼宇已经规划合格。3、交付使用通知书及其快递专邮详情单，证明2011年6月11日，樊克增签收了朝阳万科公司邮寄的交付使用通知书，该通知书通知樊克增在6月18日到20日之间办理交接手续。4、《住宅质量保证书》、《测绘报告》及资料领取单，证明901号房屋已经相关部门验收合格，符合质量标准，樊克增已经签收质量保证书、分户验收表、使用说明书。5、房屋交接验收表2张（2011年8月6日及2011年10月11日），主张房屋发生维修问题均会签收交接验收表，但并不表示其逾期交房，其依据为《预售合同》第十五条：“（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理……（3）出卖人按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不承担逾期交房责任。”同时，朝阳万科公司主张《补充协议二》第十四条对《预售合同》第十五条第一款、第二款也进行了补充约定：“买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担与逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。”另，《预售合同》第十七条规定了“出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。朝阳万科公司主张依据以上证据和合同约定，朝阳万科公司对于房屋修复承担的是交付后的保修责任，樊克增并不能据此主张逾期交房的违约金。对于朝阳万科公司提交的证据，樊克增均认可其真实性，但认为朝阳万科公司取得验收备案等与对樊克增逾期交房并不存在关联性。并主张《预售合同》第十五条和《补充协议二》第十四条免除了出卖人的主要义务，系显失公平的格式条款，应属无效。并且按照《补充协议二》的第十四条第一款的约定，需要满足“买受人持交付使用通知书并交接房屋钥匙”两项条件，才视为商品房已交付。而其2011年10月11日才收到钥匙，因此901号房屋交付时间为2011年10月11日。
朝阳万科公司认可樊克增于2011年10月11日入住901号房屋。就901号房屋修复是否影响居住，樊克增主张实际影响了居住，但明确不主张延迟入住的经济损失。朝阳万科公司表示对卫生间、淋浴间墙壁大理石的更换，只影响美观，并不影响实际居住。
就大理石存在色差的主张，樊克增提交了照片，认为因朝阳万科公司对卫生间及淋浴间的房屋空鼓问题进行修复，导致大理石更换后造成色差。朝阳万科公司对该证据不予认可，认为不能确定照片系901号房屋内情况。2012年9月10日，原审法院到901号房屋进行现场勘验，樊克增表示901号房屋正在出租，租户不在，原审法院对同样处在双方诉讼中、诉讼请求及事实理由与本案类似的樊克增所有的朝阳区XX危改小区1-X号楼X层901号房屋（简称901号房屋）进行了勘验，同时查看了未更换过大理石的同户型其它房屋。朝阳万科公司对901号房屋与901号房屋情形相似、均由于墙壁空鼓问题，对墙面大理石进行过更换表示认可。对于卫生间及淋浴间大理石石材成本、面积、修复时更换数量及费用，双方均未能提出准确数额。对于所主张的大理石色差损失数额，樊克增表示是就更换卫生间及淋浴间所有大理石材所需的花费进行估算。另，樊克增提交了照片冲印费发票，朝阳万科公司对该证据的真实性表示认可，但不认可关联性。
基于上述事实，北京市第二中级人民法院以“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，樊克增与朝阳万科公司就901号房屋签订的《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述协议签订后，樊克增依约支付了全部购房款，朝阳万科公司亦应依约向樊克增交付901号房屋。事实上，901号房屋已于《预售合同》约定的交付时间之前具备了该合同第十一条第（二）项约定的交付条件，朝阳万科公司提交了合同约定的相应审批文件，樊克增对901号房屋符合上述第（二）项约定亦无异议。此外，樊克增认可其于《预售合同》第十一条第（一）项约定的交付日的7日前，签收了朝阳万科公司寄出的交付使用通知书。据此朝阳万科公司已履行了通知交付之义务。
因樊克增收房时就901号房屋存在部分墙体空鼓问题与朝阳万科公司发生争议，后朝阳万科公司对上述问题进行了修复，樊克增最终于2011年10月11日才办理入住手续。樊克增据此上诉主张，朝阳万科公司承担2011年6月20日至2011年10月11日期间的逾期交房违约责任。本院认为樊克增与朝阳万科公司签订的《补充协议二》第十三条已对逾期交房违约责任承担的前提进行了约定，出卖人未按照《预售合同》第十一条的约定交付房屋，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形，有明确的适用标准。《补充协议二》第十四条第三款还约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务。《预售合同》十五条亦约定了出卖人承担保修义务，而出卖人承担的上述质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中，901号房屋淋浴间、卫生间的墙壁空鼓、大理石更换并非房屋主体质量问题，尚不足以对樊克增正常居住使用房屋造成严重影响，樊克增有权就此问题主张朝阳万科公司进行修复，承担相应的质量保修责任，但其若据此不完成901号房屋交接，进而主张朝阳万科公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。另需指出，依据我国法律格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《预售合同》第十五条和《补充协议二》第十四条虽系朝阳万科公司作为901号房屋出卖方，为重复使用而预先拟定的，但仅凭此不能当然认定该合同条款为格式条款，亦不能直接否认缔约双方协商之行为。同时，上述协议缔约双方均未就协议内容是否不得协商提出主张或进一步予以明确。因此尚不能得出《预售合同》第十五条和《补充协议二》第十四条为格式条款之结论，该协议内容对缔约双方应具有法律约束力。
此外，就樊克增所持赔偿更换大理石存在色差对其造成的损失5万元之上诉请求。大理石作为天然石材会或多或少存在色差，且双方已有石材可能存在色差的备注。此后，901号房屋经更换的大理石确实存在色差，但樊克增并无充分证据证明更换全部卫生间、淋浴间大理石之必要性，及其主张赔偿5万元损失之合理性，故原审判决综合考虑案件事实而酌定朝阳万科公司赔偿樊克增大理石色差损失1万元，并无不当，本院予以维持。
至于冲洗照片费用，系樊克增诉讼之合理成本，其上诉请求朝阳万科公司承担该笔费用缺乏相应依据，本院不予支持”为由，判决：驳回上诉，维持原判。
因朝阳万科公司向樊克增交付的房屋存在部分墙体空鼓，需要维修，朝阳万科公司修理完毕后，2011年10月11日，双方对房屋进行验收。
本案审理过程中，樊克增提交了与姜佳乐签订的《北京市房屋租赁合同》及授权委托书，上述《北京市房屋租赁合同》中，约定的月租金标准为5000元，樊克增以此作为索要使用费损失的证据。经询，樊克增出租房屋收入未纳税。
上述事实，有当事人提交的（2012）朝民初字第21372号民事判决书、（2012）二中民终字第17435号民事判决书、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：朝阳万科公司向樊克增交付的房屋因存在墙体空鼓等问题需要维修，双方因房屋交付等问题产生纠纷，在相关判决中，已经认定大理石更换并非房屋主体质量问题，尚不足以对樊克增正常居住使用房屋造成严重影响，樊克增有权就此问题主张朝阳万科公司进行修复，朝阳万科公司已经对房屋进行维修，樊克增就房屋的色差已经获得相应赔偿。朝阳万科公司对房屋的维修未导致房屋迟延交付，但在一定程度上会影响到樊克增对房屋的正常使用，朝阳万科公司应对樊克增予以适当赔偿，根据本案实际情况，本院酌定朝阳万科公司赔偿樊克增损失5000元。樊克增主张的数额过高，对过高部分，本院不予支持。樊克增在此前的诉讼中并未主张延迟入住的经济损失，并不存在一事不再理的问题，本院对朝阳万科公司的相关答辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告北京市朝阳万科房地产开发有限公司于本判决十日内赔偿原告樊克增损失五千元；
二、驳回原告樊克增的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费133元，由原告樊克增负担100元（已交纳），由被告北京市朝阳万科房地产开发有限公司负担33元（樊克增已交纳，北京市朝阳万科房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付给樊克增）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 雷恩强
二〇一四年六月十六日
书记员 郝 卓