安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）定民一初字第01820号
原告（反诉被告）：包某某，男，1980年1月10日出生，汉族，个体户，住安徽省定远县××友谊村××号。
委托代理人：徐联峰，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：包增春，安徽文得律师事务所律师。
被告（反诉原告）：某某公司。
法定代表人：张进，经理。
委托代理人：陈金浩，定远县池河镇法律服务所法律工作者。
原告包某某与被告某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月17日立案受理，在审理过程中，被告某某公司提起反诉，原告（反诉被告）包某某提出管辖权异议，本院裁定驳回包某某对本案管辖权提出的异议，包某某不服，向滁州市中级人民法院提起上诉，滁州市中级人民法院作出（2013）滁民一终字第01056号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。依法由审判员陈玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包某某及其委托代理人徐联峰、包增春，被告（反诉原告）安徽晟城商业管理有限公司的委托代理人陈金浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包某某诉称：2010年7月27日，原被告签订了伟华新天地商业步行街《租赁合同书》，约定被告将位于伟华新天地商业步行街二期北区第17号B区，一层42-50号商铺及其设施租赁给原告经营管理和使用，面积为346.291平方米。租赁期限为2010年10月1日起至2013年9月30日止。租赁使用期限以商业步行街实际开街日为准商铺租金和商业步行街管理费从开街之日起计算。原告向被告缴纳履约保证金28000元和首季度租金28050元。至今商业步行街二期仍在招商，开街时间遥遥无期，被告的违约行为已经造成合同无法继续正常履行。请求判决：1、解除原、被告签订的伟华.新天地商业步行街房屋租赁合同；2、被告双倍返还原告缴纳履约保证金56000元；3、被告返还原告缴纳首季度租金28050元；4、被告赔偿原告装修店铺及为经营投入样品损失；5、被告承担本案诉讼费用。
被告某某公司辩称：一、宣传彩报旨在介绍商业步行街基本概括和管理模式等，不属于合同约定内容，性质上属于要约邀请。二、伟华新天地商业步行街是一个不可分割的整体，不存在南、北区和第一、二期建设的划分。2010年10月22日-28日，答辩人根据商户入住及市场综合情况等，在伟华新天地步行街举行了隆重的开街活动，已被生效的民事判决所确认。三、合同书附件一明确约定：商铺租金按季度预缴，自被答辩人进场装修之日起免租四个月（装修期两个月、免租期两个月），物业管理费自步行街开街之日起免租一年等。综上，双方所签订的租赁合同合法、有效，答辩人已经完全履行了合同义务，被答辩人违约长期拖欠租金及物业管理费等拒不缴纳，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
某某公司反诉称（变更后）：2010年7月27日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同书》约定：被反诉人租赁反诉人位于伟华新天地商业步行街第17#B区，一层42-50号商铺，租赁期限自2010年10月1日到2013年9月30日止，租金按季度预缴，每月9350元，步行街管理费每月346元等。随后，被反诉人租赁本案商铺一直经营窗帘布艺至今。虽经反诉人多处催促，被反诉人以各种理由拒不支付租金和物业管理费。特申请将原诉讼请求变更为：依法判决包某某返还伟华新天地商业步行街第17#B区一层42-50号商铺；支付租金等合计人民币314088.50元；并承担本案诉讼费用等。
包某某对某某公司的反诉辩称：一、按照双方的合同约定，租金的收取及租赁期限的起算是从伟华商业街二期开街之日起算起的，伟华商业街至今未开街，双方约定的支付租金的条件未成就，因此反诉被告没有义务向反诉原告支付租金，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。二、晟诚公司没有出租权，其行为属于合同欺诈；且拖欠租金的利息也无合同约定，法庭应当驳回；其要求的物业管理费，合同中约定的是商业管理费。
经审理查明：2010年7月27日，某某公司（甲方）与包某某（乙方）签订的《租赁合同书》，其中相关条款约定内容为第三章3.1条：甲方将位于伟华新天地商业步行街17#B区一层42至50号，商铺及其设施租赁给乙方经营管理和使用，商铺建筑面积为346.291平方米；4.1租赁使用期间自2010年10月1日起至2013年9月30日止（租赁使用期限以商业步行街实际开街日为准，提前或顺延，乙方表示同意）。第六章6.1条商铺租金和商业街管理费从开街之日起计算，乙方同意自2010年10月1日起至2013年9月30日每月向甲方缴纳该商铺租金和商业步行街管理费；6.2商铺租金和其他费用应按季度缴纳，在双方签订该合同之日，乙方须缴纳的首期的租金和其他费用给甲方，以后每期费用须在当月5日或之前缴纳；6.3若乙方未能在前款所述期限内缴纳费用或本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的费用及其其他费用的总和的千分之二按日计算收取滞纳金。第九章9.1在签署本合同时，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币28000元；9.2在约定期间内，若乙方拖欠甲方各项应收费用和税款及其滞纳费用，或因乙方违约或由乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无需通知乙方的情况下即从保证金中扣除，……，并保留行驶其他索赔的权利；9.4合同期内，由于乙方原因提前终止合同的，则甲方无需退还已缴纳的履约保证金，若由于甲方原因提前终止合同的，甲方应返还履约保证金。第十章10.1该区域的经营范围窗帘布艺，经营品牌为鱼得水。第十一章11.1乙方需在装修前向甲方缴纳5000元的装修保证金，……；在附件一注明，合同约定使用期限共36个月，租金一层27元／平方米，计9350元／月，租金按季度预缴，不足一个月的按实际天数收取。商业街管理费用1元／平方米／月，合计346元／月自步行街开街之日免收一年；签署合同时须缴纳合同履约保证金28000元。其他：自进场装修之日起装修期两个月，免租期两个月；自进场装修之日前缴纳首季度租金；合同期满后乙方享有优先续租权。双方还签订了一份装修协议，约定“甲方将伟华新天地商业步行街内17#B区一层42至50号铺位，出租给乙方经营。乙方遵从商业街规定从2010年9月2日开始进场装修，到2010年10月30日完成装修，计60天……”。2010年8月30日，包某某在交房通知单上签名。合同签订后包某某对租赁的商铺进行装修。
另查明：2010年10月22日上午9时18分，伟华新天地商业步行街南区举行了“开街”仪式，包某某租赁的商铺所在的伟华.新天地商业步行街17#B区商铺实际开工日期为2009年9月10日，实际竣工日期为2010年10月22日，竣工验收备案日期2010年10月29日。
再查明：合同签订后包某某按合同约定缴纳履约保证金28000元和三个月租金28050元。
本院认为：包某某与晟诚公司签订的《租赁合同书》及装修协议系双方当事人真实意思，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方之间形成租赁合同关系，应当按照合同履行各自义务。2010年10月22日，某某公司举行了伟华.新天地商业步行街南街“开街”仪式，某某公司在宣传中虽有知名品牌商家已进住或即将进住的信息等，但其性质属于广告宣传，属于要约邀请，不能视为双方合同约定的内容，故包某某认为某某公司违约在先的主张不成立，某某公司按约定将伟华新天地商业步行街第17#B区一层42至50号商铺交付包某某，包某某也进行了装修，其应当按约定交纳租金及管理费。包某某的房租已经交至2011年4月1日，物业管理费应从2011年10月22日开始交纳，合同约定包某某自2010年9月2日开始进场装修，自进场装修之日起装修期两个月，免租期两个月，包某某已经交纳了三个月租金，故租金自2011年4月2日至2013年9月30日，9350元／月×30月-311.67元（9350元／月÷30天×1天（扣除1天）］=280188.33元，包某某已交纳履约保证金28000元，用于冲抵商铺租金，故应交租金为252188.33元，物业管理费自2011年10月22日至2013年9月30日，计8061.70元。晟诚公司要求支付租金利息，没有事实依据，本院不予支持。因合同于2013年9月30日已到期，晟诚公司要求包某某返还其房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、包某某于本判决生效之日起十日内返还某某公司位于伟华新天地商业步行街第17#B区一层42至50号商铺。
二、包某某于判决生效之日起十日内支付某某公司房屋租金252188.33元，物业管理费8061.70元，合计260250.03元。
三、驳回原告包某某的诉讼请求。
四、驳回反诉原告某某公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的日期履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1901元，反诉费6011元，合计7912元，减半收取3956元，由原告某某公司负担1356元，被告包某某负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 陈玲
二〇一四年二月十七日
书记员 丁玉
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。