湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0102执异48号案外人毛湘瑾。委托代理人高澎。提请人：长沙市仲裁委员会。申请人湖南南托建筑股份有限公司。法定代表人：ＸＸ。委托代理人丁尚。被申请人湖南普凡置业有限公司。法定代表人欧阳佛果。委托代理人戴亚军。本院因提请人长沙市仲裁委员会在受理申请人湖南南托建筑股份有限公司与被申请人湖南普凡置业有限公司合同纠纷一案中，根据湖南南托建筑股份有限公司的申请，本院于2017年3月27日作出了（2017）湘0102财保23号民事裁定书，于2017年3月29日查封了被申请人湖南普凡置业有限公司名下位于长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506房屋进行了查封，案外人毛湘瑾遂向本院提出财产保全异议申请书，请求：将保全查封的位于长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506房屋解除查封。本院受理后，依法由审判员张劲波担任审判长，与审判员谢平、卢祎组成合议庭进行了评议，现已审查终结。案外人毛湘瑾称，2015年2月8日湖南普凡置业有限公司承诺将其名下的南郡雅园2-506房、2-1004房两套商品房所有权过户至毛湘瑾名下，抵扣富通大厦1503B房屋的购房款619186元人民币，并签订了南郡雅园2-506、2-1004房（50%）两套商品房的房屋买卖合同（合同编号712047110506，C7120470261004)。因为在本人不知情下，湖南普凡置业有限公司将其中2-506一套商品房除进门外三面被围，不通风透光的房屋买给了本人。本人于2015年8月16日向贵院提起诉讼，2016年11月8日又向长沙市中级人民法院提起上诉，2017年1月23日庭外调解将南郡雅园2-506、2-1004（50%）两套商品房过户在本人名下并撤销上诉。依据贵院（2015）芙民初字第5230号判决书第一条，本人一直在与湖南普凡置业有限公司办理交房手续，已经开具湖南普凡置业有限公司名下南郡雅园2栋506房款收据、缴纳契税，在办理交房过程中该房屋被贵院查封，致使案外人无法顺利拿到产权证，贵院上述保全行为侵害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，位于长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房虽登记在被申请人湖南普凡置业有限公司名下，但被申请人湖南普凡置业有限公司与案外人毛湘瑾在本院查封之前就已签订《房屋买卖合同》，并已支付全部房款。因此，请求贵院依法查明事实，依法解除对位于长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房（合同编号：C712047110506）的财产保全，保障案外人合法权益。申请人湖南南托建筑股份有限公司答辩称，一、被答辩人毛湘瑾对贵院依法保全查封的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋没有所有权，答辩人申请贵院查封时该房屋真实的所有权人系普凡置业公，而不是毛湘瑾。贵院根据答辩人的申请查封的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条：“该条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，贵院于2017年3月29日查封涉案房屋时，该房屋权属登记于湖南普凡置业有限公司名下，并没有过户至毛湘瑾名下。因此，贵院依法作出的保全裁定于法有据。虽然贵院依法查封该涉案房屋时，房地产管理部门系统显示涉案房屋已经网签，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，但是，网签并非法律上的概念，网签房仅系房屋主管部门一种行政管理手段，并非具体的实体权利，况且，涉案房屋没有办理预告登记，因此，贵院根据答辩人的申请查封普凡置业公司名下的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋于法有据。二、根据被答辩人毛湘瑾提供的湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第5203号民事判决书诉讼请求、查明事实以及判决结果来看，毛湘瑾的主张是要求退还购房款，并未主张对涉案房屋进行确权或要求湖南普凡置业有限公司将房屋过户给毛湘瑾，另外，本案涉案的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房是湖南普凡置业有限公司为富通置业公司偿还债务所涉房屋，双方之间没有完整意义上的买卖房屋的真实意思表示。更何况，该判决书判决内容中并没有确定毛湘瑾对涉案的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋享有所有权。同时，毛湘瑾在湖南普凡置业有限公司于2015年2月8日作出为富通置业公司偿债承诺时，完全可以要求湖南普凡置业有限公司将房屋过户至其名下，若没有过户的，完全可以申请法院查封该房屋，向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。”本案中，毛湘瑾提供的（2015）芙民初字第5203号民事判决书案由并非其与湖南普凡置业有限公司的之间权属纠纷，也不是直接与湖南普凡置业有限公司之间产生租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，而是系案外人毛湘瑾与被执行人（普凡置业公司）之间权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷之外的债权纠纷，此纠纷系基于湖南普凡置业有限公司对毛湘瑾的承诺而产生，行为性质属于债务加入或担保，更何况，该判决更没有直接确认涉案的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房归属于案外人毛湘瑾，也没有判决普凡置业公司向其返还执行标的，其不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条应当支持解封或阻却执行的规定。毛湘瑾对富通公司以及湖南普凡置业有限公司仅享有债权，并没有物权，更没有法定的优先情形。三、被答辩人毛湘瑾没有向湖南普凡置业有限公司支付过购房款。根据毛湘瑾提供的湖南普凡置业有限公司于2017年3月15日开具的2张收据来看，明确记载“换原中城富通置业公司收据”，因此，可以直接说明，被答辩人毛湘瑾与湖南普凡置业有限公司并不存在真实、合法、有效的房屋买卖合同基础关系，双方没有买卖房屋的真实意思表示，而系湖南普凡置业有限公司代关联公司富通置业有限公司抵债关系，毛湘瑾没有向湖南普凡置业有限公司支付过款项，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“已经向被执行人（即普凡置业公司）已经支付全部价款”的要求。另外，从该收据出具的时间来看，正处于答辩人起诉湖南普凡置业有限公司期间，该证据是湖南普凡置业有限公司为转移资产为富通置业公司偿债为毛湘瑾事后补签的。四、被答辩人毛湘瑾在贵院于2017年3月29日查封之前没有实际合法占有该涉案的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋。首先，从毛湘瑾提交的《财产保全异议申请书》以及证据材料来看，均没有证据证明其已经合法占有该涉案房屋；其次，从毛湘瑾提供《税收缴款书》来看，该纳税行为发生于2017年5月9日，明显发生在法院查封时间之后，且法院查封具有公示效力，毛湘瑾在知道或应当知道涉案的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋被查封，仍去缴税，目的就是想阻却本次保全执行，况且，交不交税都不是判断案外人毛湘瑾是否合法占有房屋的标准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；“因此，毛湘瑾在贵院依法查封之前没有合法占有该房屋。五、从被答辩人毛湘瑾提供的证据材料来看，毛湘瑾没有提供任何证据证明房屋未过户是非因其自身原因，况且，毛湘瑾在湖南普凡置业有限公司于2015年2月8日作出为富通置业公司偿债承诺时，完全可以要求湖南普凡置业有限公司将房屋过户至其名下，或者可以要求湖南普凡置业有限公司做好预告登记，若没有过户或者作预告登记的，完全可以申请法院查封房屋，向法院提起诉讼，但毛湘瑾并没有作出这些举动。六、从被答辩人毛湘瑾提供的《长沙市房屋契税印花税缴款通知书》来看，毛湘瑾名下有三套房屋，且从毛湘瑾提供的《财产保全异议申请书》申请人一栏中，明确记载的住址是长沙市芙蓉区韶山北路179号7栋1门204室。同时，从毛湘瑾提交的（2015）芙民初字第5203号民事判决书来看，其诉争的房屋系湖南普凡置业有限公司抵债房屋，并非直接购买用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；“因此，毛湘瑾提起的保全异议没有事实及法律依据。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”答辩人认为，湖南普凡置业有限公司代为偿债的行为因没有过户至毛湘瑾名下，该行为并未实际完成。涉外的长沙市暮云镇黎塘村南郡雅园2栋506房屋产权信息所有人为湖南普凡置业有限公司，毛湘瑾并不属于能够排除本次执行的权利人，其拥有的仅仅顶多是对富通公司或湖南普凡置业有限公司享有债权，其提供的证据材料不能排除本次保全执行。湖南普凡置业有限公司所欠答辩人的款项是工程款，工程款关系到农民工工资的发放，不是普通的民间借贷。据此，答辩人请求贵院依法查封湖南普凡置业有限公司名下房产于法有据，请求贵院依法驳回毛湘瑾的异议申请。被申请人湖南普凡置业有限公司称，案外人陈诉意见基本属实。经本院审查查明，本院因提请人长沙市仲裁委员会在受理申请人湖南南托建筑股份有限公司与被申请人湖南普凡置业有限公司合同纠纷一案中，申请人湖南南托建筑股份有限公司向本院申请财产保全。本院于2017年3月27日作出（2017）湘0102财保23号民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南普凡置业有限公司名下银行存款130万元，或查封、扣押其名下其他等值财产。本院于2017年3月29日向长沙市不动产登记中心作出（2017）湘0102财保23号协助执行通知书，冻结湖南普凡置业有限公司名下位于长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506号房（未办理网签）。案外人毛湘瑾遂向本院提出执行异议。另查明，案外人毛湘瑾曾于2014年8月初欲购买湖南省中城富通置业有限公司开发的位于长沙市解放东路233号长沙中国城戴斯酒店（项目报建名为富通大厦）15层1503B房（建筑面积28.39平方米）。2014年8月14日，毛湘瑾将购房款448846元及装修款170340元全部支付给湖南省中城富通置业有限公司，但湖南省中城富通置业有限公司与毛湘瑾之间未签订《房屋买卖合同》。同日，甲方（出租方）毛湘瑾与乙方湖南长沙中国城酒店股份有限公司、丙方（担保方）湖南省中城富通置业有限公司签订了中国城戴斯酒店《房屋租赁合同》，甲方毛湘瑾将其购买的位于长沙市解放东路233号长沙中国城戴斯酒店（项目报建名为富通大厦）15层1503B房（建筑面积28。39平方米）租赁给乙方统一对外经营管理。同日，甲方（出租方）与乙方（承租方）长沙中国城酒店股份有限公司、丙方（担保方）湖南省中城富通置业有限公司签订中国城戴斯酒店《房屋委托装修合同》，约定甲方将富通大厦15层1503B房委托乙方按高级酒店客房标准装修改造后统一对外经营管理，甲方委托乙方装修改造房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米6000元，共计170340元。上述合同履行初期，湖南长沙中国城酒店股份有限公司如约向毛湘瑾支付了房屋租金及装修折旧款共计54762元。此后，湖南长沙中国城酒店股份有限公司未再支付毛湘瑾租赁和收益。事后，因湖南长沙中国城酒店股份有限公司未付租金，且湖南省中城富通置业有限公司并未与毛湘瑾补签《房屋买卖合同》，也未将上述房屋网签至毛湘瑾名下。经毛湘瑾多次要求，2015年2月8日，湖南省中城富通商贸有限公司与湖南省普凡置业有限公司分别向其作出承诺或说明。其中，湖南省中城富通商贸有限公司承诺：“客户毛湘瑾于2014年8月14日购买本公司富通大厦1503B房，本公司承诺2015年5月31日前办理好此房的网签手续，如此期间未办理好网签手续，本公司承诺客户有权要求退房款。如到期可办理网签，也可按客户的意愿选择网签或退房款。（该房屋的总价值指的是商品房买卖合同中的毛坯房和该房装修款之和）”以及“毛湘瑾购买的富通大厦1503B房未网签之前该房屋每月收益7224元，由我公司与富通置业公司协调由富通置业公司支付。如富通置业公司在此房屋未网签之前不支付此项房屋收益人民币至毛湘瑾指定账户。”湖南普凡置业有限公司承诺：“如富通置业公司在2015年5月31日前未能按2014年8月14日与毛湘瑾所签合同约定将富通大厦1503B房款及装修款619186元，我公司将会无条件配合将南郡雅园2-506、2-1004（50%）两套商品房所有权过户至毛湘瑾名下，逾期未配合，我公司每日按购房款千分之一承担违约责任。”湖南普凡置业有限公司并说明：“本公司与毛湘瑾2015年2月8日签订的商品房买卖合同（合同号712047110506、7120470261004），毛湘瑾所购暮云镇中意二路758号南郡雅园面积（115.28平方米100%产权、100.17平方米50%产权）两套商品房所需购房款619183元。本公司用毛湘瑾以2014年8月14日支付给富通置业公司富通大厦1503B房购房款及装修款619183元相抵扣，毛湘瑾不需要向我公司支付任何费用。”同日，毛湘瑾与湖南普凡置业有限公司签订《长沙县房屋买卖合同》（合同编号为71204711506）。合同约定湖南普凡置业有限公司将其位于长沙县暮云镇中意二路758号南郡雅园2栋506（面积115.28平方米）以单价每平方米3744.36元总金额431650元出售给毛湘瑾。该日，毛湘瑾与案外人袁敏作为共同购买人还与湖南普凡置业有限公司签订《长沙县房屋买卖合同》（合同编号为712047110506）。合同约定湖南普凡置业有限公司将其开发的位于长沙县暮云镇中意二路758号南郡雅园2栋1004房（面积100.17平方米）以单价每平方米3744.35元总金额375072元出售给毛湘瑾、袁敏（两人各占50%），其中毛湘瑾应支付款项为187536元。上述两份合同签订后，毛湘瑾未实际支付款项，湖南普凡置业有限公司已按照合同约定于2015年2月8日将上述房屋网签至毛湘瑾、袁敏名下，但房屋至今尚未实际支付。因湖南省中城富通置业有限公司、湖南省中城富通商贸有限公司、湖南长沙中国城酒店股份有限公司、湖南普凡置业有限公司未按合同约定履行，毛湘瑾向本院提起诉讼，请求判令：一、湖南省中城富通置业有限公司、湖南省中城富通商贸有限公司、湖南长沙中国城酒店股份有限公司、湖南普凡置业有限公司退还购房款619186元；二、湖南省中城富通置业有限公司、湖南省中城富通商贸有限公司、湖南长沙中国城酒店股份有限公司支付1503B号房屋的收益金86688元并依照房屋租赁合同支付至退完全部购房款为止；三、湖南长沙中国城酒店股份有限公司、湖南普凡置业有限公司承担违约责任，支付违约金226000元；四、湖南省中城富通置业有限公司、湖南省中城富通商贸有限公司、湖南长沙中国城酒店股份有限公司、湖南普凡置业有限公司承担本案全部诉讼费用。2016年8月8日，经本院审理，对毛湘瑾提起的诉讼作出（2015）芙民初字第5203号民事判决书，判决如下：一、湖南长沙中国城酒店股份有限公司于本判决生效之日五日内向毛湘瑾支付至2015年7月25日的租金73318元，并按照每月5237元的标准支付至湖南普凡置业有限公司向毛湘瑾实际交付长沙县暮云镇中意二路758号南郡雅园2栋506、1004房时止；二、湖南长沙中国城酒店股份有限公司向毛湘瑾支付违约金（以欠付租金为基数按每日千分之0.2的标准计算从2015年4月25日至湖南普凡置业有限公司向毛湘瑾实际交付长沙县暮云镇中意二路758号南郡雅园2栋506、1004房时止；三、湖南省中城富通置业有限公司与湖南省中城富通商贸有限公司对本判决第一项、第二项湖南长沙中国城酒店股份有限公司的给付义务承担连带保证责任；四、驳回毛湘瑾对湖南省中城富通置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回毛湘瑾对湖南省中城富通商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回毛湘瑾对湖南长沙中国城酒店股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回毛湘瑾对湖南普凡置业有限公司的其他诉讼请求。再查明，毛湘瑾并未实际占用并使用位于长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506号房，房屋至今状态仍是毛胚房。本院认为,首先，毛湘瑾提供的（2015）芙民初字第5203号民事判决书并没有直接确认长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506房屋归属于案外人毛湘瑾，也没有判决湖南普凡置业有限公司向交付涉案2栋506房，该房屋仍属于湖南普凡置业有限公司的财产，湖南普凡置业有限公司与毛湘瑾签署涉案2栋506房《商品房买卖合同》主要是为解决关联企业湖南省中城富通置业有限公司未与毛湘瑾办理原购买湖南省中城富通置业有限公司开发的位于长沙市解放东路233号的富通大厦1503B房屋网签及无法退还原购房款及装修款619186元作出的担保，在本院查封之前，双方不存在真实的买卖合同关系，而是普通的债权债务关系。因此，其提出的解封申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定。其次，毛湘瑾并未实际占用并使用位于长沙市暮云镇梨塘村南郡雅苑2栋506号房，房屋至今状态仍是毛胚房，在本院查封之前并非合法占有该不动产。因此，其提出的解封申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定。第三，虽然毛湘瑾提供了湖南普凡置业有限公司开具的收据，但收据中明确记载是“换原中城富通置业公司收据”，因此，毛湘瑾并未向湖南普凡置业有限公司支付购房款，其提出的解封申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定。综上所述，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，本院于2017年3月29日查封涉案房屋时，该房屋权属登记于湖南普凡置业有限公司名下，并没有过户至毛湘瑾名下，也没有办理预告登记。因此，本院依法作出的涉案2栋506房的查封裁定于法有据。毛湘瑾提出的保全异议申请，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条应当支持解封或阻却执行的情况。本院在执行过程中依法查封该房屋，事实清楚，程序合法，并无不妥之处，执行行为合法。另本院在诉讼审理过程中对所涉的财产保全异议审查是有限审查，并非确权之诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人毛湘瑾的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张劲波审判员  谢 平审判员  卢 祎二〇一七年八月八日书记员  熊 鹏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。