湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第1226号原告怀化市西都银座业主委员会。负责人李志平，男，汉族，1978年12月5日出生，系该业主委员会主任。被告怀化市明天电视艺术广告有限公司。法定代表人杨曼诗，系该公司总经理。委托代理人周海卫（特别授权），系湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312200310460449。被告怀化西都经营管理有限公司。法定代表人申顺成，系该公司负责人。原告怀化市西都银座业主委员会（以下简称业主委员会）诉被告怀化西都经营管理有限公司（以下简称西都公司）、怀化市明天电视艺术广告有限公司（以下简称明天广告公司）物权保护纠纷一案，于2012年1月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员银燕担任审�长，审判员向好英、滕久元参加的合议庭，代理书记员刘智明担任法庭记录，于2012年7月16日、2014年8月7日公开开庭进行了审理，于2014年8月7日作出（2012）怀鹤民一初字第13号民事裁定书，认定原告业主委员会不符合起诉条件，驳回原告业主委员会的起诉。怀化市西都银座业主委员会不服该裁定，向怀化市中级人民法院提起上诉。怀化市中级人民法院经审理后，于2014年10月27日作出（2014）怀中民一终字第600号民事裁定书，认为怀化市西都银座业主委员会符合起诉条件，裁定撤销原裁定，发回重审。本院于2014年11月11日重新立案后，组成由审判员梁嘉恒担任审判长，人民陪审员文星、蒋旭春参加的合议庭审理本案，代理书记员石修泽担任法庭记录，于2015年6月18日公开开庭进行审理。原告业主委员会的负责人李志平、被告明天广告公司委托代理人周海卫到庭参加诉讼，�告西都公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会诉称，两被告未经西都银座业主大会或原告同意，擅自拆除西都银座正门外墙液晶显示屏，在产权归全体业主所有的外墙上设置三面翻广告牌（框），对外出租发布广告进行营利性活动，严重侵犯了西都银座小区业主的合法权益，经原告及西都银座部分业主通知，至今拒不改正。据此，根据《侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》第83条、《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》、《西都银座业主管理规约》第23条的规定，请求法院判令二被告拆除在怀化市西都银座小区裙楼正大门上方设置的三面翻广告牌（框），二被告恢复原状，二被告赔偿原告广告位租金损失1元（时间自2010年4月28日至2012年6月8日），二被告承担连带责任。被告明天广告公司答辩称，外墙系全体业主享有共同管理权，现怀化佳惠物业服务有限公司已取得相关使用权，被告明天广告公司与怀化佳惠物业服务有限公司现在的行为并没有侵权。被告西都公司未向本院提交答辩状亦未提交证据。原告业主委员会为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、市房产局证明一份，拟证明西都银座业主委员会及业主代表大会是依归成立，相关资料在房产局备案。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，原告业主委员会成立在后，广告合同应有效。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据2、西都银座代表大会会议纪要一份，拟证明业主代表大会要求起诉维护合法权益。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，会议纪要形成时间在后，广告合同应有效。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据3、房产局备案资料一份，拟证明西都银座业主大会议事章程，西都银座管理规约、业主委员会业主代表选举办法、业主委员会章程、西都银座业主名单是合法的，且在房产局备案。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，原告业主委员会成立在后，广告合同应有效。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据4、公告照片一份，拟证明西都银座修改了业主大会议事章程，及西都银座管理规约进行部分修改，且进行了公告。被告明天广告公司认为该证据无其他证据佐证，无法确认。因该证据系照片，无其他证据佐证，本院对该证据不予采信；证据5、2012年1月8日西都银座第一次业主大会决议一份，拟证明业主人数过半的业主、且产权面积产权过半的业主同意修改规约，对规约的议事章程修改条款，更加明确了对侵犯业主权益的行为，业主委员会可依规约进行起诉。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，会议决议在后，广告合同应有效。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据6、评估申请一份，拟证明原告已向法院提出对西都银座正大门外墙作为广告位出租的收入进行评估。被告明天广告公司对该证据有异议，认为未进行鉴定。因原告业主委员会在庭审中明确表示放弃鉴定，本院对该证据不予采信；证据7、广告合作开发协议，拟证明二被告从2008年起未经许可在西都银座外墙进行营利性活动。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，原告业主委员会成立在后，广告合同应有效。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据8、（2012）怀鹤民一初字第10号民事判决书，拟证明2008年西都银座业主大会通过的西都银座业主大会议事章程，西�银座管理规约、业主委员会业主代表选举办法、业主委员会章程、西都银座业主名单在本院进行判决，本院已经认可是合法有效的。被告明天广告公司对此无异议，但认为其签订合同在前，原告业主委员会成立在后，广告合同应有效。因该证据不能证明本案相关事实，本院对该证据不予采信；证据9、照片三张，拟证明2010年二被告修建了广告位的事实。被告明天广告公司对此真实性无异议，关联性有异议，认为该证据无法确认时间，不能支持原告的诉讼请求。因该证据来源真实、合法，本院对二被告设立广告牌的事实予以采信；被告明天广告公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、广告合作开发协议一份，拟证明被告明天广告公司装广告牌是跟西都经营管理公司签订合同的，且签订的合同是合法的。原告业主委员会对该证据真实性无异议，合法性有异议。因该证据来源真实，本院对该证据予以采信；证据2、西都建设成本明细单一份，拟证明被告明天广告公司搭建广告牌花费的金额为846991.70元。原告业主委员会对此有异议，认为无法确认。因该证据系被告明天广告公司自行形成，本院对该证据不予采信；证据3、广告合作开发协议书补充协议一份，拟证明怀化西都经营管理有限公司将广告合作开发协议书转让给怀化佳惠物业服务有限公司。且签订的合同是合法的。原告业主委员会对该证据无异议。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据4、声明一份，拟证明西都银座物业服务有怀化佳惠物业服务有限公司负责的事实。原告业主委员会对该证据无异议。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据5、租赁合同一份，拟证明怀化佳惠物业服务有限公司取得西都银座商业裙楼租赁权，租赁范围含所属外墙广告位的事实。原告业主委员会对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告明天广告公司提供的证据仅有裙楼60%的业主资料，但在庭审中，原告业主委员会认可被告明天广告公司获得合法的外墙使用权。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据6、拍卖成交确认书一份，拟证明佳惠公司通过拍卖方式取得了西都银座商业裙楼13000余平方米商铺所有权的事实。原告业主委员会对该证据无异议。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；证据7、关于为“西都银座”项目办理房产、国土两证的请示文件一份，拟证明佳惠公司通过收购方式取得了西都银座商业裙楼3000余平方米商铺所有权。原告业主委员会对该证据无异议。因该证据来源真实、合法，本院对该证据予以采信；另有庭审笔录3份，证明本案其他事实�根据采信的证据及开庭审理查明，本院确认以下案件事实：2006年起，被告西都公司与西都（国际）商业广场业主签订了《西都（国际）商业广场商铺委托租赁合同》，合同约定，西都（国际）商业广场业主将其购买的商铺委托被告西都公司经营、管理，并代收取租金。2008年10月16日，西都（国际）商业广场业主召开业主大会后经相关部门备案成立西都银座业主委员会（即本案原告）。2010年4月28日，被告明天广告公司与被告西都公司签订《广告合作开发协议》一份，协议双方约定共同对西都（国际）商业广场外墙墙面及外围广告资源的投资、发布、维护。同日二被告共同动工，在西都银座商业广场裙楼设立三面翻广告牌一幅。2010年11月6日，西都（国际）商业广场业主代表大会通过决议，解除与被告西都公司的物业、商场管理的协议。2012年12月20日被告明天广�公司与怀化佳惠物业服务有限公司签订了《广告合作开发协议书》补充协议一份，约定西都（国际）商业广场大门上方的广告牌权利人转变为被告明天广告公司及怀化佳惠物业服务有限公司。2013年1月14日怀化佳惠物业服务有限公司与西都（国际）商业广场的业主签订《租赁合同》，各方约定西都（国际）商业广场商铺及物业由怀化佳惠物业服务有限公司管理，合同中明确了怀化佳惠物业服务有限公司拥有西都（国际）商业广场外墙的使用权。原告业主委员会认为二被告在2010年4月28日至2012年6月8日期间，未经相关权利人同意的情况下，擅自设立广告牌，构成对西都银座小区业主的侵权。各方当事人经多次协商未能解决，原告业主委员会起诉至本院。庭审中，原告业主委员会明确表示放弃本案第一、二项诉讼请求，请求二被告支付赔偿金1元给原告业主委员会。本院认为，根据法律规定，共有部分属于全体业主共同所有，业主依据法律、合同及业主公约对共有部分享有的占有、使用、收益及处分的业主共有权，利用共有部分产生应取得全体业主、业主大会或获得授权的业主委员会同意。被告西都公司与西都（国际）商业广场业主签订了委托管理合同，但并未对商场外墙的使用进行约定，故本案的商场外墙的使用权仍归商场全体业主所有，被告西都公司作为专业管理服务的受托人，其职责是按照法律法规的规定，依法依规行使被委托商铺的管理权，而不应该擅自行使业主的共有权利。故本案中被告西都公司未经业主大会或全体业主同意，与被告明天广告公司共同在业主共有部分设立广告牌的行为侵权，应承担相应的法律责任。被告明天广告公司称其行为合法，依据是与对西都（国际）商业广场享有管理权的被告西都公司签�了广告开发合同，之后与有外墙合法使用权的怀化佳惠物业服务有限公司签订了相关协议。但被告明天广告公司与被告西都公司签订合同时，应对被告西都公司对该商场外墙是否拥有相关权利进行审查，因被告明天广告公司对合同未尽审查义务，存在过错，应承担共同侵权的法律后果。本案中二被告共同实施了侵权行为，二被告对该侵权行为应当承担连带责任，原告业主委员会可以就二被告的侵权行为请求共同赔偿。现原告业主委员会请求二被告赔偿1元，远远低于二被告侵权行为所产生的的损失，本院对该诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院》第十四条第一款之规定，判决如下：被告怀化西都经营管理有限公司、怀化市明天电视艺术广告有限公司支付原告怀化市西都银座业主委员会赔偿金1元。本案受理费500元，由被告怀化西都经营管理有限公司、怀化市明天电视艺术广告有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  梁嘉恒人民陪审员  文 星人民陪审员  蒋旭春二〇一五年六月二十三日代理书记员  石修泽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让�筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。