湖南省嘉禾县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民二初字第776号
原告（反诉被告）曹金菊。
委托代理人李小明，湖南尚友律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋卫红。
委托代理人蒋支广。
原告（反诉被告）曹金菊与被告（反诉原告）蒋卫红确认合同效力纠纷一案，郴州市中级人民法院于2013年7月21日作出（2013）郴民一请字第4号《关于曹金菊与蒋卫红确认合同有效纠纷一案指定管辖的通知》，将该案指定由嘉禾县人民法院管辖。本院于2013年8月13日立案受理后，依法由审判员李享炽适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹金菊诉称，2010年7月21日，原告通过其妹夫文拥军（临武法院干警）介绍，以53800元的价格购买了临武法院职工蒋卫红的团购建房的资格，并于当日委托其妹妹曹顺竹与被告蒋卫红签订了团购资格转让协议书，协议对合同双方的权利义务等事项进行了约定。次日，原告给付被告蒋卫红转让费53800元，被告也写了收条。2010年8月9日、2011年5月16日、8月29日，原告以蒋卫红的名义分别交了建房款50000元、50000元、20000元，交款收据原件都在原告处。2012年10月18日法院决定分房后，原告委托其妹夫文拥军找被告办理选房委托书，被告不但不配合办理委托书，反而扬言要终止团购资格转让协议书。次日，被告擅自做主进行选房（选中三栋501房及该栋11号杂房），公然违反协议约定。之后，原告委托其妹夫找蒋卫红协商，并向临武法院领导递交了书面报告请求处理，均无结果，被告继续违约，到法院财务室缴纳了房屋装修保证金等费用。今年3月，被告擅自在杂房中挖了一水池，4月又强行缴纳了水电入户费，故意造成实际管理的假象。原告认为，协议经双方协商，一旦签订就应该受到法律的保护，被告故意违约、毁约，侵害了原告的合法权益，其行为应受到法律的惩处。为此特提起诉讼，请求法院判决确认原、被告签订的转让团购资格协议为有效合同。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告的身份证，拟证明原告曹金菊身份。
2、转让团购资格协议，拟证明被告于2010年7月21日将团购资格作价53800元转让给原告，双方约定房屋及杂房归原告所有，购房费用由原告以被告名义缴纳，发票由原告保管。
3、收条、建设银行转账凭证，拟证明原告向被告支付了转让费。
4、收款收据，拟证明原告以被告名义缴纳了全部房款。
5、证人任丽新证言及证人身份证，拟证明证人系法院主管团购房的领导，证人证实该院对团购指标转让没有限制性的规定，转让指标的情况有多起。
被告质证及本院认证意见如下：
被告对原告所举的上述证据的真实性没有异议，但提出被告只认可原告缴纳了12万元的购房款，后面缴纳的装修保证金、自来水入户费等未经被告同意，是原告擅自缴纳的。另证人证言只代表证人个人的意见，不是确定是团购房还是集资房的依据。本院审核认为，被告对原告所举证据的真实性、合法性、关联性未提出实质性的异议，对原告所举证据本院予以确认。
被告蒋卫红辩称，原、被告签订的《转让团购资格协议》为无效合同，无法律效力，应予解除。其理由如下：1、原、被告签订的《转让团购资格协议》不具备买卖合同的法律特征，本案中出卖的是“单位建造家属住房的指标”，属单位集资合作建房指标和经济适用住房指标，不是具有所有权的房屋，被告没有取得单位集资建房中具体哪一套住房的产权，更没有合法的产权证，不构成买卖合同关系，“建房指标”不能进行买卖，合同无效；2、依照《合同法》第五十二条第四、五项的规定，该协议属无效合同。其一，该协议违反法律、行政法规的强制性规定。由于团购资格转让，最终导致不动产转让，协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六款、第六十一条第三款、《物权法》第九条、第十四条、《合同法》第八十七条、第八十九条之规定。其二，该协议损害了社会公共利益。违反了《经济适用住房管理办法》第九条第二款、第十一条、第三十条的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，不得向社会公众公开销售；3、本协议订立时存在重大误解和显失公平，请求撤销协议。临武法院领导向全院干警宣布的是团购住房，而真正实施的是单位集资修建经济适用住房，且到2012年10月法院决定分房之前，法院领导才宣布法院拿出一部分钱补给每个干部职工福利建房，造成被告对转让资格存在重大误解，协议显失公平；4、曹金菊不具备本诉原告的主体资格。在签订协议时，曹金菊没有到场签字，协议的乙方签字人是曹顺竹。在诉讼过程中，曹金菊也没有向法庭提供她特别授权曹顺竹签订协议的委托书，曹金菊称是口头委托曹顺竹的，不可采信。被告认为，原、被告签订的《转让团购资格协议》是一个显失公平和重大误解的合同，是一个倒卖“建房指标”的合同，属于无效合同。为此，特提起反诉，请求法院判决确认原、被告签订的《转让团购资格协议》为无效合同。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
6、临武县人民法院团购选房方案，按职务、级别、工龄、院龄等量化打分排名选房名单、临武县法院团购房选房步骤及管理公约，拟证明临武县人民法院以团购的名义实施集资建房，造成当事人对团购房的重大误解。
原告质证及本院认证意见如下：
原告认为被告所举证据未加盖公章，其真实性难以确认。但被告所举证据证明被告有团购资格，且团购资格转让没有限制。本院经核实，被告所举证据来源于临武县法院，该证据反映了临武县法院住宅小区住房分配情况，其证明力本院予以确认。
根据上述举证、质证、认证情况，结合当事人的陈述，本院综合认定如下案件事实：
2010年，临武县法院决定将干警住宅区随办公楼搬迁至新址，随后该院成立了建房领导小组，将法院干警住宅区（华苑小区）建设项目委托贵发房地产开发公司开发建设，确定在职在编干部职工和退休人员具有团购住房资格，其中，被告蒋卫红作为法院在职在编职工，具有团购住房资格。2010年7月21日，原告曹金菊委托其胞妹曹顺竹与被告蒋卫红签订《转让团购资格协议》，协议载明甲方为蒋卫红，乙方为曹金菊，乙方代理人为曹顺竹。双方约定：1、乙方应付甲方转让费53800元，于双方在协议上签字后次日付清。甲方收款后应写具收条；2、协议签订后，甲方不得以任何理由反悔，也不得转让给其他人；3、乙方同意以甲方名义进行团购建房，建房的所有出资由乙方承担，并按法院规定时间交纳，交款票据由乙方负责保管。所建房屋及杂房（车库）归乙方所有，如办理相关房产、国土等手续，甲方应积极配合，但所有费用由乙方承担；4、以上约定，甲乙双方都应遵照执行，如乙方违约，甲方收取的转让费53800元不予退还，如甲方违约，应双倍返还转让费；5、以上协议，双方或代理人签字生效。协议经原告的代理人曹顺竹和被告蒋卫红签字确认。协议签订后，原告曹金菊于2010年7月22日委托曹顺竹支付被告蒋卫红转让费53800元，被告出具收条，收条载明“今收到曹金菊转让费伍万叁仟捌佰元整。收款人：蒋卫红”。2010年8月9日、2011年5月16日、8月29日，原告以被告蒋卫红的名义分别缴纳预收团购房款50000元、50000元、20000元，合计缴纳预收团购房款120000元。在法院华苑小区的开发建设过程中，由于法院建房领导小组参与管理和运作，降低了建房成本，团购价降低，而商品房价格上涨，导致被告于2012年提出要求增加转让费，但因原、被告双方对增加转让费的数额各持己见，未能达成协议。2012年10月10日，临武县人民法院团购选房方案出台，10月18日，临武县法院团购房选房步骤及管理公约出台，该选房步骤规定“非住户本人参加选房的，必须持有选房顺序号、住户本人有效身份证件、住户本人的亲笔委托书和选房人有效身份证件。”为此，原告委托其妹夫文拥军找被告办理选房委托书，遭到被告蒋卫红的拒绝。2012年10月19日，被告蒋卫红擅自做主进行选房，选中三栋501房及该栋11号杂房，并明确表示终止履行《转让团购资格协议》。2012年11月，原、被告双方均到临武县法院财务室缴纳了装修保证金和用电开户费计2550元，2013年4月，双方又均到临武县法院财务室缴纳了自来水开户费及押金2000元，由于双方各持己见，导致酿成纠纷。2013年7月，原告向临武县人民法院提起诉讼。同年8月，郴州市中级人民法院将该案指定本院管辖。在诉讼过程中，本院根据原告曹金菊的诉讼保全申请，作出（2013）嘉民保字第70号民事裁定书，裁定查封原、被告讼争的临武县人民法院宿舍区3栋501房及该栋11号杂房。针对庭审时被告对原告主体资格的质疑，曹金菊、曹顺竹均向本院出具了书面申明材料，对曹金菊委托曹顺竹订立协议的事实予以确认。
本院认为，本案原、被告争执的焦点主要有以下几个方面，现分别阐述如下：
一、关于转让团购资格协议的性质问题。其一，临武县法院华苑小区的建设不属单位集资合作建房。华苑小区建设采用购房户合伙受让取得国有商住用地工地使用权，全额出资委托开发商开发建设的方式进行，其行为本质上是一种合伙行为，而不是法律意义上的单位行为。华苑小区建设没有使用法院的国有划拨土地，法院对购房户也没有给予补贴，不具有福利性质。而根据《经济适用住房管理办法》规定，单位集资合作建房是指距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，可以利用单位自用土地进行的集资合作建房。单位集资合作建房不得利用新征用或新购买土地，参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。可见，华苑小区建设与法律意义上的单位集资合作建房有本质上的区别；其二，临武县法院华苑小区住房不属经济适用住房。七部委颁布的《经济适用住房管理办法》规定：经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应，其发展由政府主导，建设和供应享受国家规定的各项税费优惠政策。而华苑小区建设既没有使用划拨土地，也没有纳入经济适用住房管理，更非政府主导，与经济适用住房建设有着本质的区别；其三，原、被告签订的《转让团购资格协议》不是房屋买卖合同，而是债权转让合同。本案中的团购资格，即团购的参与权，是一种民事权利，属民法中的债权范畴，协议转让的是债权，而不是物权，该协议不是房屋买卖合同，被告辩称不构成买卖合同关系的意见本院予以采纳。但由于本案的“团购资格”不属“单位集资合作建房”指标和“经济适用住房”指标，被告辩称的“建房指标”不能转让的理由不能成立，该辩解意见本院不予采纳。
二、关于协议是否违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益的问题。其一，被告辩称原、被告签订的协议违反了《城市房地产管理法》、《物权法》、《合同法》第一百三十二条的规定，其理由不能成立。原、被告签订协议转让的是债权，而非物权，当然不适用调整不动产转让的法律规范。至于被告辩称协议违反《合同法》第八十七条、第八十九条的规定，被告未提出相应的事实和理由，本案也不具有上述法条所规定情形，不存在违反法律、行政法规的强制性规定问题。其二，原、被告签订的协议不是转让“单位集资合作建房”和经济适用住房，不属《经济适用住房管理办法》调整的范围，当然不存在违反《经济适用住房管理办法》的规定问题，被告辩称协议损害社会公共利益不能成立。综上，原、被告签订的协议不具有《合同法》第五十二条第四、五项规定的情形，被告辩称转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
三、关于协议订立时是否存在重大误解并导致显失公平的问题。重大误解是指误解人作出意思表示时，对合同重要事项产生了显著的认识上的缺陷，以致影响到合同目的的实现，使误解人遭受重大损失。本案协议签订时，被告对合同的重要事项没有产生误解，协议签订后其合同目的即得到了实现，取得了全部转让费。被告以协议签订后因团购房价格降低、商品房价格上涨等因素造成的所谓不公，来推定协议签订时存在重大误解，显然存在逻辑上的错误，其辩称协议订立时存在重大误解并导致显失公平的理由不能成立。至于被告提出临武县法院对华苑小区建设给予了补贴，该补贴应属被告享受的问题，被告可依据事实和法律依法另行主张权利。
四、关于曹金菊是否具备本诉原告主体资格的问题。其一，原、被告签订协议时，曹金菊虽没有到场，但协议明确载明乙方当事人为曹金菊，曹顺竹为其代理人，曹顺竹与蒋卫红签订协议是以代理人的身份出现，协议中亦明确约定双方当事人或代理人签字即生效。在蒋卫红出具的收条中，也写明是收到曹金菊的转让费，这说明被告自始清楚受让团购资格的是曹金菊，曹顺竹只是曹金菊委托签订协议和负责缴费等事项的代理人。其二，曹金菊委托曹顺竹与蒋卫红签订协议，以及曹金菊委托曹顺竹支付转让费、缴纳购房款等事实，曹金菊、曹顺竹双方均无异议，且在案件审理过程中，曹金菊、曹顺竹均向本院作出了申明，确认曹顺竹与蒋卫红签订转让协议的行为，以及曹顺竹支付转让费和缴纳购房款等行为，均系受曹金菊委托的代理行为，其合同权利由曹金菊享受，合同义务由曹金菊承担。鉴于上述情况，曹金菊与曹顺竹之间的委托合同虽是口头合同，但依法应予确认，曹金菊的行为符合《合同法》第九条“当事人依法可以委托代理人订立合同”的规定，具备本案原告主体资格。
综上所述，原、被告双方订立的《转让团购资格协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议没有损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，协议订立时亦不存在重大误解和显失公平的问题，其合同效力应依法予以确认。被告反诉请求确认合同无效，缺乏事实、证据和法律依据，其反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：
一、确认原告曹金菊与被告蒋卫红订立的《转让团购资格协议》有效。
二、驳回被告（反诉原告）蒋卫红的反诉请求。
本诉受理费80元，反诉受理费40元，合计人民币120元由被告蒋卫红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 李享炽
二〇一三年十一月八日
代理书记员 文 俊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。