山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第509号
上诉人（原审被告）肥城市怡和园老年康乐中心。住所地：肥城市龙山路***号。
法定代表人徐险峰，董事长。
委托代理人娄立斌，山东纵观律师事务所律师。
委托代理人张洪刚，山东纵观律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范广金。
被上诉人（原审原告）郭泗珍。系上诉人范广金之妻。
两被上诉人委托代理人张绪国，山东成康律师事务所律师。
上诉人肥城市怡和园老年康乐中心因房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2014）新民初字第2635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告范广金、郭泗珍系夫妻关系。李某系两原告之儿媳。肥城市怡和园老年公寓居家养老区系由被告康乐中心所建并出售给符合居住条件的老年人居住的住宅。原告范广金于2010年1月4日填写了康乐中心入住老人资格核查表，该表由原告范广金签字，加盖肥城市慈善总会、被告康乐中心公章和相关负责人签字，原告范广金取得了购房资格。原告范广金确定购买的房屋是被告所属的康乐中心3号楼302室，但双方就此未签订书面居住协议，原告范广金于2009年3月2日交款20000元、2009年8月30日交款10000元、2009年11月25日交款50000元、2009年12月31日交款30000元、2010年6月8日15000元、2011年4月12日交款3704元，六次共向被告交纳购房款128704元，该款均由原告范广金交给李某，由李某代其向被告交纳，被告康乐中心分别出具收据六份，并注明交款单位为范广金。2011年4月12日，李某将上述收据交还给被告康乐中心，被告康乐中心按照李某的要求，以刘某（李某的母亲）的名义与被告康乐中心签订了怡和园居住协议。被告康乐中心收回交款单位为范广金的收据，换成了交款单位为刘某的收据，随后刘某入住，并交纳了物业费。2012年3月13日，经刘某提出更名申请，被告康乐中心将房屋的户主名称变更为鹿某，被告康乐中心并收取李某变更手续费20000元。鹿某支付购房款155000元后入该房屋居住至今。后原告范广金、郭泗珍在发现其所购买的房屋被他人购买并居住后，于2013年3月26日起诉被告康乐中心、第三人鹿某返还该房屋，原审法院于2014年5月21日作出（2013）肥民初字第1242号民事判决书，判决驳回了两原告的诉讼请求，原审法院在该判决中认为：“房屋所有权已经归属第三人鹿某，返还房屋已无实现的可能。”该判决送达后，各方当事人均未提起上诉，该判决书现已生效。因两原告已无法入住康乐中心3号楼302室房屋，2014年8月20日两原告诉来法院。另查明，刘某已于2013年5月14日死亡。
上述事实，由（2013）肥民初字第1242号民事判决书及生效证明各一份、原告康乐中心入住资格核查表复印件、收款收据复印件、房屋信息变更表、怡和园（老年公寓）居住协议、怡和园居家住宅登记表收据、物业费收款收据复印件两份、刘某的身份证、户口本复议件、及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
原审法院认为，本案系原、被告之间未能履行房屋买卖合同而产生的纠纷，原告范广金、郭泗珍经被告审查同意，并取得购房资格后，向被告全额支付了购房款128704元，购得康乐中心3号楼302室房屋一处，并由被告康乐中心向原告范广金出具收据6份。原、被告虽未签订书面居住协议，但按照法律规定当事人未采用书面形式订立合同，但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故应认定原、被告之间的房屋买卖合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告康乐中心在收取了原告范广金的购房款后，没有向原告交付房屋，并在原告没有明确授权的情况下，即按照李某的要求将原告范广金的收据收回，更换成交款单位为刘某的收据，并且由李某以刘某的名义与被告康乐中心签订了居住协议，被告康乐中心具有明显过错，且严重违约。因此，对于被告辩称原告未与被告建立房屋买卖合同关系，原告与被告属于合同订立过程中的缔约过失关系的观点本院不予采纳。现该涉案房屋已由鹿某购买并实际居住，返还房屋已无实现的可能，导致原告买卖合同目的不能实现，被告应当返还原告的购房款并自原告交付购房款之日起支付利息。被告关于房屋变更过程都是按照李某的要求具体办理的，原告应当向李某要求返还房款的主张，原审法院认为，被告系房屋买卖合同的相对方，在其收取了原告的购房款后，理应履行自己的交付房屋的义务，但其在没有认真审查核实的情况下，就协助李某变更了收据，并与刘某订立居住协议，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，被告应当对原告的损失承担责任，故被告的该主张不能成立。综上，两原告要求被告返还房款并于支付房款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息合法合理，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、一百零七条、一百一十二条之规定判决：被告肥城市怡和园老年康乐中心于本判决生效后十日内返还原告范广金、郭泗珍房款128704元并支付利息（以本金20000元自2009年3月2日、本金10000元自2009年8月30日、本金50000元自2009年11月25日、本金30000元自2009年12月31日、本金15000元自2010年6月8日、本金3704元自2011年4月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本判决确定的还款日期止）。如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2810元，由被告肥城市怡和园老年康乐中心负担。
上诉人肥城市怡和园老年康乐中心不服原审判决上诉称，1、上诉人与被上诉人范广金之间属于合同订立过程中的缔约过失关系，双方之间并未成立房屋买卖合同。本案中，被上诉人的儿媳妇李某代表被上诉人办理房产事宜的行为，构成表见代理，李某的行为均对被上诉人产生法律效力。李某将房产登记在其母亲刘某名下，刘某在此房中长期居住，被上诉人并未提出异议，应视为被上诉人对李某的处置房产行为的认可。以上行为足以证实，李某有代理权。2、一审法院判决上诉人承担返还房款并赔偿损失属认定事实错误。综上，请求二审法院依法公正判决。
被上诉人范广金、郭泗珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未向法院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，双方当事人虽然未签订书面购房合同，但被上诉人已全额支付上诉人购房款128704元，上诉人并为此出具了收据并注明上诉人所购买房屋为3号楼302室，该事实足以证实被上诉人已履行了付款义务，且上诉人已经接受，双方已经形成事实上的房屋买卖，双方的房屋买卖合同成立。上诉人应将涉案房屋交付被上诉人。而上诉人在未经被上诉人的同意下，也未在被上诉人授权李某办理房屋变更手续的情况下，擅自协助李某变更了被上诉人的购房收据，并与刘某订立居住协议，导致双方之间的房屋买卖合同无法履行，上诉人具有明显的过错，上诉人应对因就其过错而给被上诉人所造成的损失承担赔偿责任。故原审法院判令上诉人返还被上诉人范广金、郭泗珍房款128704元并支付利息符合法律规定。上诉人主张双方之间未成立房屋买卖合同，李某的行为构成表见代理，自己无过错的上诉人理由。均未提供相关证据予以证实，该上诉理由因证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由上诉人肥城市怡和园老年康乐中心承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 郄延亮
审判员 李 腾
二〇一五年七月二十九日
书记员 孟 萌