湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初769号
原告：张继福，男，1950年12月24日出生，汉族，湖南省衡阳市人。
被告：李英，女，1969年12月11日出生，汉族，湖南省常宁市人。
原告张继福与被告李英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告张继福、被告李英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张继福提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋出租合同》；2、判令被告支付拖欠原告房屋租金8840元，违约金10000元，共计18840元；3、判令被告承担租房期间所产生的物业管理费1633元，水电气费用182元；4、判令被告承担恢复房屋原状费用8000元（见清单）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在履行与原告签订的租赁合同过程中，极不诚信，具体表现在以下三个方面：1、从起租的第二个月开始，被告便未按时交纳房租，每月都要原告反复催讨；2、被告从今年2月开始拖欠房租至5月份，虽经原告多次催收，被告仍未交纳；3、被告拖欠了物业管理费。综上所述，被告损害了原告的利益，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告李英辩称：1、原、被告签订的租赁合同合法有效。2017年2月前，被告一直依约履责，根据合同的约定，合同需双方协商方能解除。2、被告不承担违约金。因经济原因，被告无法正常经营租赁房屋，故在2017年2月多次致电原告协商合同解除事宜，均遭到原告的拒绝。原告在双方未协商解除前，将租赁房屋出租给案外人，亦属违约。3、对于物业管理费与水电气费用被告愿意承担。4、被告不承担恢复原状的责任。被告为租赁房屋花费装修费用108000元，涉案房屋的现承租人经营的业务与被告经营的系同类业务，不存在重新装修的需求，原告要求被告恢复房屋原状不合理。5、原告未退还被告5000元押金，且被告有部分财物未从租赁房屋中搬离，原告应当予以返还。
原、被告围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院作如下认定：
一、原告提供的损补清单一份系原告自行制作，原告未提供其计算依据，被告亦未认可，故本院不予采信。
二、被告提供的录像资料、《房屋出租合同》以及证人刘树菊的证言共同证明原告已将诉争租赁房屋租赁给案外人经营养生馆使用等事实，本院予以采信。
本院经审理查明认定的事实如下：原、被告于2014年9月11日签订《房屋出租合同》一份，双方约定，原告将其坐落于御景花园A栋1011号房屋出租给被告使用；租赁期共36个月，即自2014年10月1日起至2017年9月31日止；租金前两年为2600元/月，第三年开始租金按5%递增；租金支付方式为每月一付，当月20日前支付下个月的租金；被告交纳押金5000元，在结清各项费用、租赁房屋内家电完好、被告退还钥匙后，原告应将押金退还；租赁期内，如一方违约，则需赔偿对方违约金10000元。后被告在租赁房屋内经营养生类业务。
另查明，租赁期第三年开始即2016年10月1日起，按照双方的约定，租金需在原租金的基础上上调5%，但被告仍按2600元/月支付，原告予以认可。2017年2月5日，被告支付了2017年2月份的租金后未再向原告交纳租金。原告在多次向被告催收租金未果后，为减少其损失，遂决定解除与被告签订的上述租赁合同，并另寻承租人。2017年5月23日，原告与案外人蒋艳珍签订《房屋出租合同》一份，双方约定的租赁期自2017年6月1日起。
又查明，本案庭审过程中，对于原告主张由被告承担的物业管理费1633元及水电气费用182元，被告表示愿意承担。
本院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告自2017年3月份开始拖欠租金，至2017年4月底，依照双方约定的租金支付方式即每月20日前交付下个月租金，原告实际拖欠的租金已达三个月，虽经原告催告，被告仍未支付，可以视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，被告已经构成法定的根本违约，原告有权解除双方签订的租赁合同。被告于2017年2月份多次告知原告其解除合同之意愿，且原告与案外人签订的租赁合同的租赁期自2017年6月1日起，该租赁合同已经在履行中，故本院确认原、被告签订的《房屋出租合同》于2017年5月31日解除。租赁期内，被告拖欠原告2017年3至5月份的租金应当予以支付。根据原、被告对于租金的约定，租期第三年即2016年10月1日至2017年9月31日的租金在原租金的基础上按5%上调，但被告自2016年10月份至2017年2月份均支付月租金2600元，可以视为双方对于租金形成了补充的约定，即按原租金2600元/月计算，故本院确认被告应支付原告租金7800元（2600元×3）。对于被告的违约行为，依据双方约定以及相关法律规定，原告有权要求被告承担违约责任，但被告的违约行为仅为迟延支付租金及物业管理费，原告要求的违约金10000元过高，本院综合原告的损失情况、被告的过错情况，酌情认定被告应赔偿原告一个月的租金2600元作为违约金。对于原告主张的物业管理费及水电气费，被告自愿予以支付，故本院予以支持。原、被告对于恢复房屋原状�在合同中予以约定，被告租赁期内，原告并未对被告的改装提出异议，且改装后的效果亦符合被租赁房屋的现承租人经营的需要，原告亦未提供证据证明其主张的恢复原状费用8000元合理合法的计算依据，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告支付了押金5000元，原告未予退还，为免于诉累，本院认为该押金应当在被告应当支付原告的款项中予以抵扣。被告请求原告返还其存放在租赁房屋内的物品，但未提起反诉，亦未提供证据证明其主张，被告可以与原告协商处理或另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告张继福与被告李英签订的《房屋出租合同》已于2017年5月31日解除；
二、被告李英支付原告张继福租金7800元，扣除原告张继福应当返还被告李英的押金5000元后，尚需支付2800元；
三、被告李英支付原告张继福违约金2600元；
四、被告李英支付原告张继福物业管理费1633元、水电气费用182；
五、驳回原告张继福的其他诉讼请求。
上述款项限本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费516元，保全费250元，共计766元，原告张继福负担211元，被告李英负担555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 石 丹
审 判 员 刘定国
人民陪审员 范召富
二〇一七年十月九日
代理书记员 雷家榕
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行�
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人�过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的�由负有举证责任的当事人承担不利后果。