广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1745号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黎穗英，住广东省广州市天河区。
委托代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘云，住广东省广州市天河区。
委托代理人：袁江荣，广东华璟律师事务所律师。
上诉人黎穗英、刘云因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2089号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月10日，黎穗英（卖方）、刘云（买方）与广州德能地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定：双方买卖广州市天河区体育东路体育东横街8号801房（以下简称“涉案房屋”）；涉案房屋建筑面积为67.3平方米，附带家私电器（详见清单或备注）；涉案房屋的总成交价为1600000元；涉案房屋的交付使用的时间为2014年6月30日前；卖方应在2014年4月28日前将该物业名下所有户口全部迁出，否则应赔偿由此给买方造成的损失；卖方应交清该物业正式交付使用前所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如煤气等费用）；违反本合同规定，逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则：1、逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总成交价10%的违约金；3、若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价千分之一支付违约金；三方约定的其他事项：买方另外支付15000元购买家私电器；双方同意2014年4月27日证满五年才交税过户。同日，黎穗英、刘云与见证方麦茵琪签名确认了《家私电器清单》，刘云向黎穗英支付了定金10000元。
2014年3月11日，刘云向黎穗英支付了涉案房屋定金40000元，黎穗英向刘云出具相应的《收款收据》。2014年3月31日，刘云向黎穗英支付了涉案房屋预付款450000元，黎穗英向刘云出具相应的《收款收据》。2014年4月15日，刘云向黎穗英支付了涉案房屋二期款600000元，黎穗英向刘云出具相应的《收据》。2014年4月29日，刘云向黎穗英支付了涉案房屋尾期款500000元，黎穗英向刘云出具相应的《收款收据》。
2014年6月5日，黎穗英与刘云签订了《交楼确认书》，确认涉案房屋于该日正式交付给刘云；刘云收到门匙3条，并签收场内设施与买卖合约相符，交接无误，卖方同意支付截止于2014年6月5日止涉案房屋之所有费用：涉案房屋之管道煤气费，抄到煤气表读数920，欠15度×3.45=51.75元；等等。黎穗英称其于2014年6月6日向刘云发短信要求支付家私电器款，并提供了该日其向电话号码“138××××4812”发送的短信作为证据。刘云确认“138××××4812”为其电话号码，确认黎穗英曾向其要求支付家私电器款，但表示无法确认对方要求其支付家私电器款的具体时间。
2014年7月10日，刘云委托广东华璟律师事务所律师袁江荣向黎穗英邮寄《律师函》，函称涉案房屋存在漏水问题，黎穗英并未按合同约定按期迁出涉案房屋，要求黎穗英维修好涉案房屋的漏水问题及支付逾期迁出户口的违约金，以该违约金扣除家私电器款等等。刘云提供的邮寄《律师函》的邮件底单显示该函件的邮寄地址为“广州市天河区黄埔大道西201号1516房”（以下简称“1516房”），邮件被拒收。黎穗英确认上述邮寄地址为其新房地址，但表示未收到该邮件。
2014年9月12日，刘云向广州燃气集团东区分公司（天河营业部）支付了涉案房屋的燃气费51.75元，并取得广州燃气集团有限公司开具的发票。
2014年7月16日，黎穗英以刘云并未支付家私电器款并产生违约责任为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、刘云向其支付购房之最后房款15000元；2、刘云向其支付逾期付款违约金（违约金以15000元为本金，按每日6%计算，自2014年6月5日起计至刘云清偿之日止）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年6月5日起计至刘云清偿之日止）；3、刘云支付2014年6月5日至6月30日期间的租金3000元；4、刘云支付其的误工费、精神损失费5000元；5、刘云支付其律师费及出律师函费用500元；6、刘云向其道歉。
刘云原审答辩称不同意黎穗英的诉讼请求，并以涉案房屋存在漏水问题且黎穗英逾期未将户口迁出涉案房屋产生违约金为由提起反诉，请求法院判令黎穗英：1、支付逾期迁移户口违约金81600元；2、支付漏水鉴定费及维修费37855元；3、支付其无法居住期间的损失（按每月3000元计，自2014年6月7日起计至维修完好之日止）；4、支付管道煤气费51.75元；5、承担本案诉讼费。
在本案原审审理中，黎穗英表示其并非无故逾期迁出涉案房屋，并提供了1516房的过户递件收件收据以及房产证作为证据，收件收据显示1516房的收件时间为2014年4月29日，房产证显示1516房于2014年6月13日登记在黎穗英名下。刘云对上述证据不予确认。刘云则表示涉案房屋存在漏水问题且黎穗英要求其购买的家私电器不具有使用价值，并提供了涉案房屋的漏水照片、家私电器的照片、广州市永钊装饰工程有限公司出具的涉案房屋《天面防水预算表》以及广东鼎信工程有限公司出具的《天面防水施工工程预算》作为证据，相关照片显示涉案房屋有漏水痕迹、部分家私电器有破损，《天面防水预算表》显示修复金额为37855元，《天面防水施工工程预算》显示修复金额为37989元。黎穗英对上述证据亦不予确认，认为涉案房屋交付时不存在漏水情况，照片显示的亦非交付时的情况，《天面防水预算表》及《天面防水施工工程预算》只是刘云单方委托。
关于涉案房屋的漏水问题，刘云申请对漏水是否在涉案房屋交付前形成以及漏水原因进行鉴定。经原审法院摇珠选定广州兢业建筑结构技术有限公司作为上述鉴定事项的鉴定机构。2014年10月31日，广州兢业建筑结构技术有限公司就上述鉴定事项函复原审法院称其无法对漏水是否在涉案房屋交付前形成作出鉴定。2014年11月10日，刘云在笔录中表示因鉴定机构已明确无法对上述鉴定事项进行鉴定，因此其同意终止鉴定，并申请撤回第二、三项反诉请求。
关于本案事实，双方还表达了相关意见。黎穗英表示：关于户口迁出时间，双方口头协商须等黎穗英办到新房产证后，黎穗英才迁出户口，但是关于上述约定现在没有书面证据予以证明；关于煤气费51.75元，双方约定该费用在15000元家私电器款及钥匙费中扣减，但是关于上述约定现在没有书面证据予以证明；关于黎穗英诉请的误工费、精神损失费及律师函费用，其亦无法提供证据予以证明；关于刘云主张的逾期迁出户口违约金，黎穗英表示刘云并未因其逾期迁出户口而遭受损失，请求原审法院予以驳回或调整逾期迁出户口违约金。刘云则表示：关于户口迁出时间，以《合同》约定的为准，双方并无另外约定；关于煤气费51.75元，按照《交楼确认书》应由黎穗英承担，双方并无另外约定；现无法提供证据证明其因黎穗英逾期迁出户口而遭受的损失，但黎穗英应按合同约定支付违约金。另在原审庭审中，双方确认以下事实：双方并未对15000元家私电器款何时支付作出明确约定；黎穗英于2014年6月18日将其户口迁出涉案房屋。
原审法院认为：《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于黎穗英要求刘云支付家私电器款的诉讼请求。《合同》约定：买方另外支付15000元购买家私电器。《合同》已经双方协议一致并签名确认，刘云以家私电器是黎穗英强迫其购买的为由拒绝支付家私电器款缺乏依据，原审法院不予支持。黎穗英提供了2014年6月6日要求刘云支付家私电器款的短信记录作为证据，刘云亦确认相关号码为其电话号码，黎穗英称其于2014年6月6日要求刘云支付家私电器款，原审法院予以采信。因此，刘云应向黎穗英支付家私电器款15000元及逾期支付利息（利息应以15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年6月6日起计至清偿之日止）。黎穗英要求刘云按每日6%的标准另外向其支付逾期支付家私电器款的违约金缺乏合同依据，原审法院不予支持。
关于刘云要求黎穗英支付逾期迁出户口违约金的反诉请求。《合同》约定：卖方应在2014年4月28日前将该物业名下所有户口全部迁出，否则应赔偿由此给买方造成的损失；违反本合同规定，逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务则：……3、若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价千分之一支付违约金。根据上述合同约定，黎穗英应于2014年4月28日前将户口迁出涉案房屋。黎穗英称关于户口迁出时间双方另有约定，但对此无法提供证据予以证明，对其主张原审法院不予采信。《合同》已经过双方协商一致而签订，黎穗英应知悉并切实履行按期迁出户口这一义务，黎穗英辩称因无法及时取得新房屋产权而有权延迟迁出户口缺乏依据，原审法院不予支持。双方确认黎穗英于2014年6月18日将户口迁出涉案房屋，根据上述合同约定，黎穗英应向刘云支付2014年4月29日至6月18日期间逾期迁出户口的违约金。黎穗英称刘云并未因其逾期迁出户口而遭受损失，请求原审法院予以调整。按照《合同》约定，逾期迁出户口违约金每天高达1600元（1600000元×1‰），且刘云未能举证其实际损失，因此刘云主张的违约金81600元（1600元×51天）确有过高之嫌。基于公平原则，原审法院酌情将逾期迁出户口违约金调整为50000元。
关于刘云要求黎穗英支付煤气费的反诉请求。《交楼确认书》明确：卖方同意支付截止于2014年6月5日止涉案房屋之所有费用：涉案房屋之管道煤气费，抄到煤气表读数920，欠15度×3.45=51.75元。根据上述约定，煤气费51.75元应由黎穗英支付。黎穗英称关于煤气费的支付双方另有约定，但对此无法提供证据予以证明，对其主张原审法院不予采信。现刘云已垫付上述费用，刘云要求黎穗英向其支付煤气费51.75元并无不当，原审法院予以支持。
关于黎穗英要求刘云支付提前交付房屋的租金的诉讼请求。《合同》约定：涉案房屋的交付使用的时间为2014年6月30日前。黎穗英于2014年6月5日交付涉案房屋系其按照合同约定履行义务，黎穗英提前交付涉案房屋亦为其自主行为，现黎穗英以此为由要求刘云向其支付提前交付房屋的租金，缺乏依据，原审法院不予支持。关于黎穗英要求刘云支付的误工费、精神损失费、律师费及出律师函费用，黎穗英均表示无法提供证据予以证明，对其诉讼请求原审法院依法予以驳回。黎穗英并未举证证明刘云已侵犯其名誉权等精神权利，其要求刘云向其道歉亦缺乏依据，原审法院不予支持。
刘云要求撤回第二、三项反诉请求，属当事人自主处分权利，并无不当，原审法院予以照准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款，于2014年12月12日作出如下判决：一、刘云于本判决发生法律效力之日起10日内向黎穗英支付家私电器款15000元及逾期支付上述家私电器款的利息（利息以15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年6月6日起计至清偿之日止）；二、黎穗英于本判决发生法律效力之日起10日内向支付逾期迁出户口的违约金50000元；三、黎穗英于本判决发生法律效力之日起10日内向刘云支付煤气费51.75元；四、驳回黎穗英的其他诉讼请求；五、驳回刘云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费390元，由黎穗英负担215元，由刘云负担175元；反诉受理费1410元，由黎穗英负担920元，由刘云负担490元。
判后，黎穗英、刘云均对原审判决不服，分别上诉至本院。
黎穗英上诉及答辩称：原审判令我向刘云支付逾期迁出户口的违约金50000元是错误的。1、我逾期迁出户口没有造成刘云的损失。刘云购买我的房屋是为了小孩读书，我为了帮助其早日得到学位，在合同约定的办理产权转移手续前即同意为其办理过户手续，故刘云在2014年4月22日即取得了涉案房屋的房产证，我也按期为小孩子办理了入学手续。我逾期迁出户口没有造成刘云损失，刘云在一审中也没有举证证明其有损失。2、我逾期迁出户口是因为我当时没有其他地址可以迁移户口，不符合合同第七条约定的违约条件。我迁出户口必须等到我购买的房产过户到我名下才可以进行，并不是我可以迁出户口而故意不迁出。3、我与刘云口头约定我可以在我所购房产过户后再迁出户口。双方签约后，就迁出户口事宜，双方在中介机构的工作人员麦茵琪及其助理在场的情况下口头约定：只要不影响刘云孩子读书，我可以等到所购房产过户后方便时再迁出户口。综上，我上诉请求撤销原审判决第二项，并由刘云承担一、二审诉讼费用。对刘云的上诉，我答辩如下：1、原审法院认定刘云支付家私电器款15000元和利息合法；2、我逾期迁出户口并没有造成刘云实际损失，原审调整过的违约金也过高。我不同意刘云的上诉请求，请求二审法院支持我方的上诉请求。
刘云上诉及答辩称：原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致错误判决，具体理由如下：1、黎穗英以欺诈方式要求我购买不具有使用价值的家私电器，且黎穗英未按合同约定迁出户口违约在先，原审判决认定我向其支付家私电器款及逾期付款利息不合法；2、黎穗英未在合同约定的2014年4月28日前迁出户口，经我多次催告，黎穗英才在2014年6月18日迁出户口，逾期51天，黎穗英应按合同约定的逾期按每日总成交价的1‰向我计付违约金81600元。原审判决调整了该违约金不合法。故我上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判我无需支付黎穗英家私电器款及利息，黎穗英向我支付逾期迁出户口的违约金81600元；并由黎穗英承担本案一、二审诉讼费用。对黎穗英的上诉，我答辩如下：不同意黎穗英的上诉请求。1、黎穗英逾期迁出户口并不是没有造成我方损失，只是该损失没法计算；2、黎穗英称逾期迁出户口是因为其没有地方可以迁，我方不清楚，但这不是逾期迁户口的理由。黎穗英可以迁到朋友处或者人才市场。黎穗英有没有其他房子均不影响其户口的迁移。双方当时约定的迁户口日期很明确，说明黎穗英是有地方可以迁户口的，合同上约定的迁户口日期也是黎穗英提出来的；3、黎穗英称双方达成同意其迟迁户口的口头约定不属实，我没有同意其迟延迁出户口。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，根据黎穗英、刘云的上诉及答辩，双方二审主要争议的焦点有二：一是黎穗英应否向刘云支付逾期迁出户口违约金及违约金标准应否调整；二是刘云是否应向黎穗英支付家私电器款及利息。对此，本院认定如下：
对于逾期迁出户口违约金。根据涉案合同约定，黎穗英应在2014年4月28日前迁出户口，而黎穗英实际于2014年6月18日才迁出户口，违反合同约定，刘云要求黎穗英承担相应违约金符合合同约定，但鉴于合同约定的违约金标准过高，而黎穗英在原审答辩时明确指出刘云没有因此而受损，且刘云未举证证明其因黎穗英迟延迁出户口所受实际损失的情况下，原审基于公平原则酌情将逾期迁出户口的违约金调整为50000元并无不当，本院予以维持。刘云上诉主张原审调整违约金不合法，但其并未举证推翻原审认定，故刘云对此的上诉意见不成立，本院不予采纳。黎穗英上诉称其逾期迁出户口并非故意，不应承责，明显与合同约定不符；黎穗英上诉称其与刘云之间口头协商可以迟延迁出户口，但未对此举证证明，且刘云亦否认，故黎穗英上述上诉主张均缺乏理据，本院均不予支持。
对于家私电器款及利息。由于双方当事人在合同中明确约定买方刘云需另外支付15000元购买家私电器，双方在签约当日签名确认了《家私电器清单》，且在2014年6月5日签订了《交楼确认书》确认场内设施与买卖合约相符，故原审支持了黎穗英要求刘云支付该15000元的诉求符合合同约定。虽然刘云拒绝向黎穗英支付上述款项，涉案合同也没有约定该项款项的支付时间及违约金，但刘云在黎穗英要求其支付上述款项后拖欠该费用确实给黎穗英造成一定损失，原审据此判令刘云按中国人民银行同期同类贷款利率计付从2014年6月6日起至清偿之日止的利息合法合理，本院予以维持。刘云并没有举证证明其关于黎穗英是以欺诈方式要求其购买不具有使用价值的家私电器的上诉主张，而刘云在收楼时并未对家私电器提出异议，且在《交楼确认书》中刘云确认签收场内设施与买卖合约相符、交接无误，故刘云不同意支付15000元家私电器款及利息的上诉主张，缺乏理据，本院不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。黎穗英、刘云的上诉主张均不成立，其上诉请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2475元，由黎穗英负担1050元，刘云负担1425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 党春婷