福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民初字第108号
原告泉州美亚礼品有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业区美尔奇工业园，组织机构代码61157999-8。
法定代表人魏群泽，公司董事长。
委托代理人魏月瑜、丁丽晶，福建泓源律师事务所律师，实习律师。
被告泉州市翔球家具有限公司，住所地泉州市洛江区安吉路70号，组织机构代码73954687-X。
法定代表人杜成祖。
委托代理人杜侨生、姜小燕，福建志立律师事务所律师，实习律师。
被告杜成祖，男，1972年7月22日出生，汉族，住泉州市洛江区。
原告泉州美亚礼品有限公司（以下简称美亚公司）诉被告泉州市翔球家具有限公司（以下简称翔球公司）、杜成祖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏月瑜、被告翔球公司委托代理人杜侨生到庭参加诉讼，被告杜成祖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告址在洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼（不含宿舍一楼）的房屋出租给被告，租赁期限八年。合同第十条第2款明确约定，乙方（被告）应按合同规定期限交纳租金。违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的百分之三向甲方（原告）交付违约金。合同第十二条第2款规定，租赁期间，如因乙方（被告）原因终止本合同的，应赔偿甲方（原告）人民币200万元，本条款由乙方（被告）董事长杜成捌的固定资产、股权投资、有价证券作为担保并负连带责任。后原告与被告于2010年2月2日签订《房屋租赁补充合同》，约定增加租赁宿舍楼一楼，增加后从2014年5月1日至2015年4月30日止月租金变更为55330元。合同签订后，原告依约向被告移交了租赁房屋，但被告自2014年8月1日起未能按合同约定的期限支付租金，原告故起诉，请求判令：一、解除原告与被告翔球公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告翔球公司立即腾空位于洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼的房屋并移交返还给原告；三、被告翔球公司向原告支付租金（按55330元／月的标准从2014年8月起至实际返还之日止，暂计至2015年1月为331980元）及违约金（按日百分之三的标准计算）；四、被告翔球公司向原告支付违约金200万元；五、被告杜成祖对上述第四项被告翔球公司的200万违约金的支付承担连带清偿责任；六、被告翔球公司已向原告缴纳的租金保证金10万元归原告所有；七、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告申请变更诉讼请求第三项为：判令被告翔球公司按55330元／月的标准向原告支付从2014年8月至房屋租赁合同解除之日的租金及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算，其中2014年8月、9月、10月租金165990元的违约金从2014年7月31日起算至实际支付之日，暂计至2015年1月31日为16599元；2014年11月、12月、2015年1月租金165990元的违约金从2014年10月31日起算至实际支付之日，暂计至2015年1月31日为8299元；2015年2月、3月、4月租金165990元的违约金从2015年1月31日起算至实际支付之日；），并请求判令被告翔球公司按59550元／月即1985元／天的标准向原告支付房屋占用费从房屋租赁合同解除之日至实际搬迁返还之日止。
被告翔球公司辩称，被告认为尚未具备解除合同的条件，因此不存在第二项诉求中的腾空并移交租赁房屋的情况；关于违约金，被告认为违约金的约定过高，如果解除，违约金应当予以调整；本案租赁合同尚未届满，也没有进行书面通知，不存在提前解除的条件，所以第六项诉求没有事实和法律依据；被告认为租赁合同只存在原告与被告之间，与被告杜成祖无任何关系，要求判令被告杜成祖承担连带清偿责任没有事实和法律依据。原告主张的诉讼请求第三项以及第四项关于违约金的主张属于重复计算，而且主张的标准偏高，原告并未提供造成损失的相关证据。
经庭审，双方无争议事实为：一、原、被告双方于2009年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将址在洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼（不含宿舍一楼）的房屋出租给被告，租赁期限从2009年5月1日至2017年4月30日止；二、2010年2月2日双方签订《房屋租赁补充合同》，约定增加租赁宿舍楼一楼，增加后从2014年5月1日至2015年4月30日止月租金变更为55330元，从2015年5月1日到2016年4月30日止的月租金为59550元；三、从2014年8月1日起至今，被告未支付租金。
双方的争议焦点是：一、合同解除的条件是否成就？被告翔球公司是否需要腾空并移交租赁房屋给原告？二、原告要求被告翔球公司支付租金及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付的违约金并要求其支付违约金200万元，该违约金的计算是否重复及偏高，违约金应为多少？三、原告要求被告翔球公司缴纳的租赁保证金10万元归原告所有是否于法有据？四、原告要求被告杜成祖承担200万违约金的连带责任是否于法有据？
在本案审理过程中，原告提供如下证据：
1．《房屋租赁合同》一份共6页，证明原告与被告翔球公司于2009年3月18日签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将址在洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼，不含宿舍一楼的房屋出租给被告及双方对租赁相关事宜进行约定；
2．《房屋租赁补充合同》一份共2页，证明原告与被告翔球公司于2010年2月2日签订《房屋租赁补充合同》，约定增加租赁宿舍楼一楼，增加后从2014年5月1日至2015年4月30日止月租金变更为55330元；
3．《房屋所有权证》一份共3页，证明诉争租赁房屋系原告所有。
被告翔球公司质证认为，对证据1、2、3的真实性和租赁房屋事实均无异议，但是合同只有被告翔球公司和原告签订的，没有被告杜成祖，合同上面的签字都是代表被告翔球公司，并不是代表被告杜成祖。
两被告均未提供证据。
围绕争议焦点，根据双方当事人提供的有效证据及质证意见，本院分析认定如下：
一、合同解除的条件是否成就？被告翔球公司是否需要腾空并移交租赁房屋给原告？
原告认为，双方约定解除合同的条件已经成就，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第一款约定可以随时解除合同，无需提前通知。
被告翔球公司认为，解除合同的条件尚未具备，双方签订的租赁合同期限尚未届满；原告要求提前解除合同，根据合同法94条相关规定及合同的约定，原告应当书面告知，但原告没有履行相关义务，被告并没有收到任何原告的通知。因此，合同解除条件不成就，被告没有腾空和移交租赁房屋的义务。
本院认为，庭审中，被告翔球公司自认自2014年8月1日起未向原告支付租金，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第1项“在租赁期内，若乙方（即被告翔球公司）欠交租金或其他费用超过30天，甲方（即原告）有权提前解除本合同，在甲方书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。”的约定，被告翔球公司拖欠租金已超过30天，合同解除条件已经成就，原告有权解除合同。该条款中“在甲方书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。”的内容是对确定合同解除时间的约定而并非对合同解除条件的约定，即便原告未在起诉前通知被告要求解除合同，也不影响原告通过诉讼方式向被告主张解除合同。因此，被告认为原告未书面通知被告，因此解除合同的条件尚未具备的主张，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。合同解除后，被告即应腾空租赁房屋并移交返还原告。
二、原告要求被告翔球公司支付租金及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付的违约金并要求其支付违约金200万元，违约金的计算是否重复及偏高，违约金应为多少？
原告认为，双方约定的违约金并不过高，被告长期拖欠的租金给原告造成巨大损失。
被告翔球公司认为，原告认为其损失是租金，但其已经主张租金至实际返还之日，其并没有提供其他的损失证据，因此其主张违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算及200万的违约金属于重复计算，并且约定偏高。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告将房屋出租给被告翔球公司以收取相应的租金，对被告未能按时支付的租金，原告的损失应该为相应的租金所带来的利息损失，而由于被告违约，导致原告提前解除合同，对于合同未履行部分的租金，原告亦可能存在损失，且根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，因被告翔球公司的原因导致合同终止的，被告翔球公司应赔偿原告200万元，因此，原告要求被告支付两部分违约金并未重复计算。根据《房屋租赁合同》第十条第2项；“乙方（即被告翔球公司）应按合同规定的期限交纳租金。违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的百分之三向甲方（即原告）交付违约金”的约定，现原告主张被告翔球公司按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算违约金，未超过双方合同的约定并且符合相关法律规定，对其主张本院予以采纳；由于原告因合同未能如期履行而造成的损失，属于可得利益损失，其损失并未实际发生，且合同解除后原告亦应该采取积极措施减少损失，结合本案具体情况，考虑到原告在与被告翔球公司解除合同后，需要一定时间将房屋重新出租，本院酌情认定该时间以3个月为宜。因此，原告因被告翔球公司违约导致合同提前解除的损失，本院酌情认定为3个月租金，根据合同约定租金为59550元／月，原告的损失为59550元／月×3个月=178650元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金最高不应超过造成损失的30%，故本案违约金酌情认定为178650元×130%=232245元。
3、原告要求被告缴纳的租赁保证金10万元归原告所有是否于法有据？
原告认为，双方约定的保证金有合同依据和法律依据，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条及第十二条第2款有关于违约金退还的约定，可以视为本案被告翔球公司无权要求原告退还保证金，因此保证金应归原告所有。
被告翔球公司认为，不管从《房屋租赁合同》的第四条或第十二条，原告都无权占有保证金。即使合同期限届满，双方并未约定原告有权占有保证金，原告的诉求没有事实和法律依据。
本院认为，根据本案讼争《房屋租赁合同》第四条约定“……合同期满，如乙方（即被告翔球公司）无违约责任，甲方（原告）将保证金免息退还给乙方（即被告翔球公司）”，因此，保证金退还的条件为合同期满及被告翔球公司无违约，现被告翔球公司未按约定时间支付租金，已构成违约，因此，其无权要求原告退还保证金，故原告要求保证金归其所有的主张，符合合同约定，本院予以支持。
4、原告要求被告杜成祖承担200万违约金的连带责任是否于法有据？
原告认为，被告杜成祖在合同中签字确认愿意为违约金200万承担担保并负连带责任，没有办理固定资产登记，不影响被告杜成祖承担担保责任。
被告翔球公司认为，被告杜成祖没有以任何的主体方式对合同进行确认，其只是以公司的名义签订合同，并且按合同第十二条的约定以固定资产、股权投资、有价证券进行抵押或质押的应当办理相应的抵押或质押登记手续，但本案并没有办理抵押质押登记，约定应为无效，被告杜成祖无需承担清偿连带责任。
本院认为，讼争《房屋租赁合同》第十二条虽然约定：“如因乙方（即被告翔球公司）原因终止本合同，应赔偿甲方（原告）人民币贰佰万元正；本条款由甲乙双方董事长魏泽群先生与杜成捌先生的固定资产、股权投资、有价证券作为担保并付连带责任”，但是被告杜成祖并未明确作为担保人在合同中签字，被告杜成祖在合同中的签字是在乙方（签章）处，并且加盖了被告翔球公司的公章，而作为被告翔球公司的法定代表人，被告杜成祖在合同上签字的行为应认定为其代表被告翔球公司的职务行为而非个人担保行为，因此，被告杜成祖无需对被告翔球公司所需承担的违约金承担连带责任。
经审理查明，2009年3月18日，原告与被告翔球公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将址在洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼（不含宿舍一楼）的房屋出租给被告翔球公司，租赁期限从2009年5月1日至2017年4月30日止。合同同时约定被告翔球公司应在每季度的最后一天之前缴交下季度租金；被告翔球公司应按合同规定期限交纳租金，违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的百分之三向原告交付违约金；在租赁期间内，若被告翔球公司欠交租金或其他费用超过30天，原告有权提前解除本合同；合同签订时，被告翔球公司应向原告交纳租赁期间保证金10万元，合同期满，如被告翔球公司无违约责任，原告将保证金免息退还给被告翔球公司；2010年2月2日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份，对《房屋租赁合同》进行补充约定，约定被告增加租赁宿舍楼一楼，增加后租金变更为2014年5月1日至2015年4月30日止月租金55330元，2015年5月1日至2016年4月30止月租金59550元。上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》签订后，原告依约向被告翔球公司移交了租赁房屋，但被告翔球公司自2014年8月1日起未能按合同约定的期限支付租金，经原告多次催讨仍未支付，原告故向本院起诉，请求判如所诉。
本院认为，原告与被告翔球公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规有关规定，合法有效。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。由于被告未能按约支付租金，根据合同约定，原告有权提前解除合同，故对原告要求解除其与被告翔球公司签订的《房屋租赁合同》并要求被告翔球公司立即腾空位于洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼的房屋并移交返还给原告的主张，本院予以支持。由于被告翔球公司自2014年8月1日起未支付租金，原告要求其支付自2014年8月1日起至合同解除之日止的租金，符合合同约定，本院予以支持；原告主张对被告翔球公司未按时支付的租金应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算违约金（其中2014年8月、9月、10月租金165990元的违约金从2014年7月31日起算、2014年11月、12月、2015年1月租金165990元的违约金从2014年10月31日起算、2015年2月、3月、4月租金165990元的违约金从2015年1月31日起算，均计算至实际支付之日）的主张，未违反双方合同的约定及法律的规定，本院予以支持。合同解除后，被告若继续占用使用租赁物，则应向原告支付占用费，故原告主张被告翔球公司应按1985元／天的标准向原告支付从房屋租赁合同解除之日起至实际搬迁返还之日止的房屋占用费，符合双方合同的约定及法律规定，本院予以支持。因被告翔球公司违约，导致双方合同提前解除，被告翔球公司应承担违约责任，但双方约定的违约金200万元明显过高，本院酌情支持232245元；因被告翔球公司违约在先，无权要求退还保证金，故对原告要求保证金10万元归其所有的主张，本院予以支持；被告杜成祖并未作为担保人在原告与被告翔球公司签订的《房屋租赁合同》中签字，故对原告要求被告杜成祖对违约金承担连带责任的主张，本院不予支持。被告杜成祖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告泉州美亚礼品有限公司与被告泉州市翔球家具有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告泉州市翔球家具有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空位于洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼的房屋并移交返还给原告泉州美亚礼品有限公司；
三、被告泉州市翔球家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州美亚礼品有限公司自2014年8月起至2015年4月的租金497970元及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付违约金；
四、若原告泉州美亚礼品有限公司与被告泉州市翔球家具有限公司签订的《房屋租赁合同》未于2015年4月解除，则被告泉州市翔球家具有限公司应按55330元／月的标准向原告泉州美亚礼品有限公司支付自2015年4月后至合同解除之日止的租金；
五、若被告泉州市翔球家具有限公司未按本判决确定的时间腾空位于洛江区安吉路美亚公司综合楼、宿舍楼的房屋并移交返还给原告泉州美亚礼品有限公司则应按1985元／天的标准支付原告泉州美亚礼品有限公司自合同解除之日起至实际搬迁返还房屋之日止的房屋占用费；
六、被告泉州市翔球家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州美亚礼品有限公司违约金232245元；
七、被告泉州市翔球家具有限公司已向原告泉州美亚礼品有限公司缴纳的租金保证金10万元归原告泉州美亚礼品有限公司所有；
八、驳回原告泉州美亚礼品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26256元，由原告泉州美亚礼品有限公司负担14152元，由被告泉州市翔球家具有限公司负担12104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 颜智斌
代理审判员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 苏艳月
注释：
一、本案引用的主要法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民和共国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。