广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19331号
上诉人（原审被告）：广州市长誉贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路太保直街21号205房。
法定代表人：卢岳淑，经理。
委托诉讼代理人：李文健，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市标准件工业公司，住所地广东省广州市越秀区大德路128号二楼。
法定代表人：骆继荣，经理。
委托诉讼代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。
法定代表人：朱志伟，局长。
委托诉讼代理人：何嘉华，该局工作人员。
委托诉讼代理人：何卓君，该局工作人员。
上诉人广州市长誉贸易有限公司（以下简称长誉公司）因与被上诉人广州市标准件工业公司（以下简称标准件公司）及原审第三人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长誉公司委托诉讼代理人李文健，被上诉人标准件公司委托诉讼代理人罗国林、何叶，原审第三人荔湾住建局委托诉讼代理人何嘉华、何卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长誉公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判长誉公司按照与标准件公司所签订的《租赁合同》约定的标准支付租金；3.本案受理费由标准件公司负担。事实和理由：长誉公司与标准件公司之间形成不定期租赁关系。租赁合同到期后，长誉公司与标准件公司一直就继续承租事宜进行协商，且在此期间，长誉公司一直缴纳租金，标准件公司也收取了长誉公司缴纳的租金。但标准件公司虽于2017年5月31日发函要求解除合同、腾空房屋，但在函件到达后，仍与长誉公司协商租赁合同的事宜。因此，长誉公司与标准件公司形成不定期租赁关系，故应按双方签订的《租赁合同》计算房屋使用费。
标准件公司辩称，（一）长誉公司与标准件公司之间的不定期租赁关系已于2017年5月13日解除，长誉公司应当腾空返还租赁物给标准件公司。长誉公司与标准件公司于2014年3月13日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法属于合法有效合同。该租赁合同于2015年5月30日租赁期限届满，长誉公司继续占有使用租赁物，但未签订新的租赁合同，长誉公司与标准件公司之间形成不定期租赁关系，但在不定期租赁期间，长誉公司拖欠标准件公司2015年4月1日至2015年6月30日、2013年7月1日至2014年4月30日、2015年7月1日至不定期租赁关系解除前的租金及租金差价，为此，标准件公司于2017年5月12日向长誉公司发出《解除租赁合同通知书》，明确要求长誉公司腾空、返还涉案物业给标准件公司。但长誉公司收到该通知书后，并未将涉案物业腾空、返还给标准件公司，而是继续恶意、非法占有。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院认定长誉公司与标准件公司之间的不定期租赁关系自2017年5月13日解除，事实认定清楚，适用法律正确。不定期租赁关系解除后，根据合同法第九十七条的规定，长誉公司应当腾空、返还涉案物业给标准件公司。至于长誉公司认为在收到标准件公司发出的《解除租赁合同通知书》后仍与标准件公司协商租赁合同事宜，标准件公司对此不予认同，这是标准件公司企图以三年前的租金价格继续非法、恶意占有租赁物的托词。（二）长誉公司应按照租赁物的实际经营用途并参照广州市房屋租金参考价向标准件公司支付占有使用费。首先，不定期租赁关系解除后，标准件公司从未同意长誉公司以原租赁合同的租金标准支付占有使用费。长誉公司参照原租赁合同的租金标准所支付的占有使用费，只是长誉公司恶意、非法占有涉案物业期间的部分占有使用费，长誉公司仍应按照租赁物的实际经营用途并参照广州市房屋租金参考价支付剩余占有使用费差额。其次，不定期租赁关系解除后，长誉公司不及时返还涉案物业的行为，使得标准件公司受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，即标准件公司可按照同地段附近区域租金参考价所获得的租金收益。最后，原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，但该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，不定期租赁关系解除后，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。在双方没有达成新的合意的情况下，如果适用原租金标准来确定房屋占有使用费，在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，长誉公司不按时返还房屋，却无需按租赁期满后上涨的租金参考价支付租金，这样就获得了比按时返还房屋更大的经济利益，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择继续恶意、非法占有租赁物，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。因此，只有以不定期租赁关系解除时租赁物同地段附近区域的租金参考价来确定占有使用费，才能够起到弥补标准件公司损失的作用。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回长誉公司的上诉请求。
荔湾住建局陈述称，无意见发表。
标准件公司向一审法院起诉请求：1.长誉公司腾空、返还位于广州市荔湾区西华路乐华街2号的租赁物。2.长誉公司支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金人民币33423元及其违约金（以欠交的金额为基数，分别从2015年3月16日、4月16日、5月16日之日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿所欠租金之日止，暂计至2017年5月15日的违约金为人民币127230.22元），暂合计人民币160653.22元。3.长誉公司支付2013年7月1日至2014年4月30日的租金差价人民币38410元及其违约金（以欠交的金额为基数，分别从2013年6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2014年1月16日、2014年2月16日、2014年3月16日之日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿所欠租金差价之日止，暂计至2017年5月15日的违约金为人民币248263.035元），以上暂合计人民币286673.03元。4.长誉公司支付自2017年5月1日起至实际腾空、返还涉案物业之日止的占有使用费（按照2016年度广州市房屋租金参考价计算，暂计至2017年5月15日的占有使用费为人民币13528.18元）。5.长誉公司支付自2017年5月1日起至实际腾空、返还涉案物业之日止的占有使用费利息损失（以欠交的占有使用费为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%计算，暂计算至2017年5月15日的占有使用费损失146.1元）。6.长誉公司对拆除涉案物业的围墙按原状进行恢复。
一审法院认定事实：2011年12月15日，广州市荔湾区土地房屋管理局与标准件公司签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定标准件公司承租广州市荔湾区西华路乐华街2号首层部分（产别：经租，8区2段2567地号）的房地产作商业用途，建筑面积318.31平方米，租赁期限2011年7月1日至2013年6月30日，月租金6008.60元；不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。2011年12月30日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局出具《房屋产权及用途证明》，写明荔湾区西华路乐华街2号首层部分是管业的经租产房屋，为商业用途，承租人是标准件公司。
2014年3月13日，标准件公司与长誉公司签订穗电海租[2014]005号《租赁合同》，约定长誉公司租赁广州市荔湾区西华路乐华街2号的物业作商业使用，建筑面积318.31平方米，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，租金（含管理费）11141元/月；交纳租赁保证金22282元、水电保证金5000元；未经出租人书面确认同意，租赁期限内不得擅自转租或分租，如出租人同意分租的，分租期限不得超过原租赁期限，因分租行为产生的一切纠纷概由长誉公司负责处理；存在将租赁物擅自转租或分租的，出租人可解除合同；逾期交纳租金的，每逾期一天按欠款额的日千分之五计算滞纳金。长誉公司支付租赁保证金22282元。
长誉公司陈述承租租赁物后，部分物业转租给卢城辉、盲人按摩院、摩托车修理店作商业用途，部分物业空置。一审法院在审理期间，在租赁物显眼处张贴公告，要求广州市荔湾区西华路乐华街2号首层部分的实际使用人来院登记主张权利，但指定的期间满后并没有人来登记主张权利。
租赁期限内的2015年4月1日至6月30日期间的租金11141元/月，长誉公司尚未支付。
租赁期限内的2013年7月1日至2014年4月30日期间，长誉公司已付租金7300元/月。标准件公司主张仍有租金差额38410元未支付，曾在2014年7月14日发出《律师函》催收租金，长誉公司确认收到此函。2017年4月17日，标准件公司再次发函催收前述租金差额及2015年4-6月份的租金。
2017年5月12日，标准件公司发出《解除租赁合同通知书》，称合同期满后，双方并未续签租赁合同，要求支付拖欠的租金及其他费用，腾空并交还租赁物。5月13日，此通知书到达长誉公司。
租赁合同在2015年6月30日期满。从2015年7月1日起，长誉公司直接向荔湾住建局支付租金6008.60元/月，荔湾住建局出具的发票写明租户仍为标准件公司，长誉公司未再向标准件公司支付租金。荔湾住建局称自己并未直接与长誉公司建立租赁关系，租赁物的承租人仍是标准件公司。
一审庭审时，标准件公司撤回要求长誉公司恢复租赁物原状的诉讼请求。
一审法院认为，标准件公司与长誉公司在2014年3月13日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。
2015年6月30日租赁期间届满，承租人长誉公司继续占有使用租赁物，出租人标准件公司也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。长誉公司主张从2015年7月1日起已与荔湾住建局直接建立起租赁关系，但并未举证有任何关于协商过租赁期限、租金等主要租赁条款的证据，荔湾住建局也坚决否认与其有直接的租赁关系，因此，一审法院不予采信其主张。
在不定期租赁的期间，出租人在给出合理期限后可以解除租赁合同。标准件公司的《解除租赁合同通知书》在2017年5月13日到达长誉公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院确认双方的租赁合同关系自此日起解除。长誉公司及其租赁房屋的实际使用人应在判决发生法律效力之次日起的30天内腾空交返还租赁物。合同解除后的的占有使用费，按照房管部门公布的同时期同地段商业用房类型的房屋租金参考价确定。
2013年7月1日至2014年4月30日期间的租金问题，虽然合同在2014年3月13日签订，但约定的租赁期限是从2013年7月1日起计算，租金数额也明确是11141元/月，因此，长誉公司应补足租金差额11141元-7300元=3841元/月，共计38410元。标准件公司有主张权利并经长誉公司确认，没有超过法定的诉讼时效期间，长誉公司应予支付。
2015年4月1日至2015年6月30日期间欠的租金共33423元，标准件公司有主张权利并经长誉公司确认，没有超过法定的诉讼时效期间，长誉公司应予支付。
标准件公司撤回恢复租赁物原状的诉请，应予准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年8月16日作出如下判决：一、确认标准件公司与长誉公司在2014年3月13日签订的关于租赁物广州市荔湾区西华路乐华街2号首层部分的《租赁合同》在2017年5月13日解除。二、在判决发生法律效力之次日起三十天内，长誉公司将租赁物广州市荔湾区西华路乐华街2号首层部分腾空、搬迁并返还给标准件公司。三、从2017年5月14日起至租赁物实际返还日止的合同解除后的占有使用费，按照房管部门公布的同时期同地段商业用房类型的房屋租金参考价确定，由长誉公司支付给标准件公司。租赁保证金22282元可从中扣减。四、在判决发生法律效力之次日起十天内，长誉公司支付尚欠的2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金共33423元及其逾期违约金（以每月欠付的金额为基数，分别从2015年3月16日、4月16日、5月16日之日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿所欠租金之日止，以当月欠付的租金额为限）给标准件公司。五、在判决发生法律效力之日次起十天内，长誉公司支付2013年7月1日至2014年4月30日期间的租金差额共38410元及逾期违约金（以每月欠付的金额3841元为基数，分别从2013年6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2014年1月16日、2014年2月16日、2014年3月16日之日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿所欠租金差价之日止，每月欠付租金的违约金以3841元为限）给标准件公司。六、驳回标准件公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4108元，由长誉公司负担3000元，标准件公司负担1108元。
二审期间，各方当事人均无提交证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明，长誉公司称涉案物业的租金，其已向荔湾住建局交至2017年10月份，租金的支付标准为标准件公司与荔湾住建局之间约定的标准即每月按照6008.6元支付。荔湾住建局确认已收取涉案物业租金至2017年10月，但不确认长誉公司主张的荔湾住建局和长誉公司之间形成了租赁关系。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据长誉公司的上诉及标准件公司的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：长誉公司主张2017年5月14日之后其与标准件公司之间依然是不定期租赁关系，依据是否充分。
关于本案的争议焦点问题，关于如何确定不定期租赁关系的期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，长誉公司、标准件公司在双方租赁合同于2015年6月30日届满后，未再签订书面租赁合同，故依据上述法律规定，双方形成了不定期租赁合同关系。根据上述法律规定，对于不定期租赁合同关系，双方均可随时要求解除合同。本案中，标准件公司要求解除涉案租赁合同的通知到达长誉公司的时间为2017年5月13日。因此，长誉公司主张2017年5月14日之后其与标准件公司之间依然是不定期租赁关系，依据不足，故本院不予支持。一审法院认定长誉公司在2017年5月14日之后应依照房管部门公布的同时期同地段商业用房类型的房屋租金参考价的租金标准交付占用费给标准件公司正确，本院予以维持。至于长誉公司以已交付涉案物业截至2017年10月的租金给荔湾住建局，主张与荔湾住建局形成新的租赁关系的问题，由于荔湾住建局不确认与长誉公司形成了新的租赁关系，故本院对于长誉公司该主张不予支持。长誉公司向荔湾住建局交付的租金，如是代标准件公司交纳的，则该租金可在长誉公司应交付给标准件公司的租金中予以抵扣。
综上所述，长誉公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2846元，由上诉人广州市长誉贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一七年十一月二十二日
书记员 甄雪皓
王敏