湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）楼民吕初字第166号
原告陈琛琛，女，1984年7月16日出生，汉族，长沙市人。
原告陈儒，男，1998年5月2日出生，汉族，岳阳市人，学生，系原告陈琛琛弟弟。
委托代理人许铭，湖南忠民律师事务所律师。
被告彭文成，男，1967年12月12日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张真，湖南湘北律师事务所律师。
第三人彭志斌，男，汉族，年龄不详，个体户。
原告陈琛琛、陈儒诉被告彭文成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月6日受理后，被告彭成文于同年10月22日向本院提出追加彭志斌为本案第三人的申请，院依法追加彭志斌为本案第三人参加诉讼。同年11月28日，本院依法组成由审判员罗颂利担任审判长，审判员孙放军、审判员陈静参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员曹成担任庭审记录。原告陈琛琛及两原告的共同委托代理人许铭，被告彭文成及其委托代理人张真到庭参加了诉讼，第三人彭志斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月12日，两原告与第三人彭志斌协商，签订了《房屋买卖合同》一份，第三人彭志斌将位于岳阳市岳阳楼区南湖办事处办公大楼第一层从东边起第六个门面出售给两原告。同年3月，两原告委托父亲陈正宏将该门面出租给被告使用，至2013年3月初，原、被告双方所签订的租赁合同期满。此前，原告多次通知被告，门面原告要收回自用，不再对外出租。但合同期满后，被告拒不搬出，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法判决：一、依法解除原告与被告之间的《铺面租赁协议》；二、依法强制被告搬出28号门面；三、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告于2013年9月25日增加诉讼请求，要求被告支付同年6月至11月共6个月门面租金1300×6=7800元（3月至6月的租金已经支付）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告与彭志斌签订的《房屋买卖合同》及收款收据，证明：1）、门面是原告从彭志斌处购买；2）、已经支付了购房款308000元；3）、原告已经具有门面的所有权，只是办证手续还没有办理。
2、两原告与被告签订的《门面租赁协议》一份，证明门面系原告方所有，原告出租给被告使用，并且被告向原告缴纳了租金，连续两年没有间断。
3、《律师函》一份及照片两张，证明合同到期后，原告向被告发出了书面通知，要求被告搬出门面。
被告辩称：一、原告对门面不享有所有权，租赁合同为无效合同。在租赁期间交纳的租金原告应该返还，原告还应当返还保证金2000元。二、合同解除后，被告占用门面是有理有据的，答辩人借了300000元给第三人彭志斌，彭志斌就将门面抵押给了答辩人，后面彭志斌跟原告父亲协商好，将门面继续给答辩人使用。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：
1、《门面抵押协议》；欠条两张，证明彭志斌向彭文成借款300000元，如到期不归还，将此门面抵押给彭文成使用。
2、押金条一份，证明原告收受被告门面押金2000元。
庭审时，双方发表了如下质证意见：原告对被告所举证据1的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为不能证明原告享有门面产权，必须提供房屋产权证；对证据2真
实性无异议，但对其合法性有异议，认为原告没有门面产权证；对证据3无异议。原告对被告所举证据1提出异议，不认可被告的门面抵押协议，认为是被告单方面提供的，不动产抵押必须办理相关登记，否则是无效的；对证据2无异议。
本院对双方所举证据作如下认定：被告对原告所举证据1、2的真实性无异议，对证据3无异议，本院对原告所举证据1、2、3予以采信。原告对被告所举证据1提出异议，原告对于被告与第三人所签订门面抵押协议的事实并没有提供相关证据证明是虚假的，被告所举证据第三人向其借款300000元的事实与该证据能相与印证，对该协议文本的真实性，本院予以采信；原告对该证据目的提出异议，其异议理由成立，本院予以采信。原告对被告所举证据2无异议，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2011年1月12日，两原告与第三人彭志斌协商，签订了《房屋买卖合同》一份，第三人彭志斌将自建的、位于岳阳市岳阳楼区南湖办事处办公大楼第一层从东边起第六个门面出售给两原告。同年3月，两原告委托父亲陈正宏（作为甲方）与被告彭文成（作为乙方）签订《门面租赁协议》一份，将该门面出租给被告使用。合同约定：一、租赁期限、押金、租金1、租赁期限一年（自2011年3月1日至2012年2月29日）。2、乙方向甲方交纳2000元的信誉保证金，租金1100元／月，按季收取。三、乙方可以按照自己的要求对铺面进行装修，费用自理（主体结构不能改变），期满后，由乙方自行拆除，再退还信誉保证金。四、租赁期满后，乙方如需续租，租金要按实际情况调整。一年租赁合同期满后，双方各自全面履行了合同义务。2012年3月7日双方又续签了一年的合同（自2012年3月1日至2013年2月28日），租金1300元／月。合同其他内容与原合同一致。该租赁合同期满前，原告多次通知被告，门面原告要收回自用，不再对外出租。但合同期满后，被告拒不搬出，继续使用门面。原告多次催促被告腾出门面，被告没有理会，2013年8月21日原告委托律师向被告送达《律师函》，要求被告在15日内搬出门面，否则将诉诸法律。但被告仍未搬出门面。租赁合同期期满后，被告已向原告交纳租金至2013年5月31日。2013年9月16日原告向本院提起诉讼，诉请人民法院依法判决：一、依法解除原告与被告间的“铺面租赁协议”；二、依法强制被告搬出28号门面；三、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告于2013年9月25日增加诉讼请求，要求被告支付2013年6月至11月共6个月门面租金1300×6=7800元（3月至6月的已经支付）。
另查明：涉案门面所处的岳阳市岳阳楼区南湖办事处整栋办公大楼系南湖办事处提供地皮，第三人彭志斌出资建设，工程峻工后，房屋一直未办理房屋产权登记。2010年9月30日，第三人彭志斌与被告彭文成双方签订了《门面抵押协议》一份，协议载明：因业务发展需要，资金周转困难，彭志斌向彭文成借款人民币300000元，为消除彭文成对彭志斌是否如期还款的顾虑，彭志斌愿以位于岳阳市岳阳楼区南湖办事处办公大楼第一层从东边起第六个门面给彭文成作为抵押，承诺在未偿还彭文成借款前，不对任何人出租或出售，并且在借款到期未一次性偿还给彭文成的情况下，彭志斌同意将门面作借款同等价值售予彭文成，不得反悔。协议自签字之日生效。抵押协议签订后，双方未到房屋产权登记部门办理抵押登记手续，因房屋未办理产权登记，实际上也无法办理抵押登记手续。第三人所借被告借款也未如期偿还。
本院认为：虽然第三人因民间借借贷关系将涉案门面抵押给了被告，但事后，第三人将该门面出售给原告时，被告未提出任何异议，并与原告签订《房屋租赁合同》，承租该门面，向原告交纳房租，应当认定被告放弃了其与第三人所签《门面抵押协议》中第三人彭志斌向其承诺“在未偿还彭文成借款前，不对任何人出租或出售，并且在借款到期未一次性偿还给彭文成的情况下，彭志斌同意将门面作借款等价值售予彭文成”的相关权利，同时也表明被告已确认该门面的所有权人是原告。因此，原、被告双方所签订的《门面租赁合同》是合法、有效的，双方均应按照合同的约定，全面、适时履行各自的义务，并依合同约定行使自己的权利。合同到期后，原告要求收回门面，并要求被告支付尚未支付的租金，合法有据，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告不是门面的所有权人，租赁合同无效，彭志斌已将门面抵押给答辩人，答辩人有权继续使用，被告的上述抗辩没有事实和法律依据，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第三人彭志斌在本案门面租赁合同法律关系中没有权利、义务关系。被告与第三人彭志斌之间民间借贷关系中的相关权利，被告应当另案主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告彭文成在本判决生效后十日内腾空所租赁的门面交付给原告陈琛琛、陈儒。
二、被告彭文成在本判决生效后十日支付所欠原告陈琛琛、陈儒门面租金10400元，扣除原告陈琛琛、陈儒应退还被告彭文成押金2000元，被告彭文成实际还应支付原告陈琛琛、陈儒门面租金8400元（租金已计算至2014年1月31日）。
被告彭文成逾期履行上述义务，其向原告所交纳的押金原告不予退还，并按合同约定的租金双倍支付占用门面的租金。
本案案件受理费2000元，由被告彭文成承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长 罗颂利
审判员 孙放军
审判员 陈 静
二０一四年一月二十日
书记员 曹 成
吕仙亭法庭裁判文书审批表
文书名称民事判决书文书案号（2013）楼民吕初字第166号文书拟稿人孙放军报批时间2014年1月26日原告陈琛琛、陈儒被告彭文成裁判文书的裁判结果：
一、被告彭文成在本判决生效后十日内腾空所租赁的门面交付给原告陈琛琛、陈儒。
二、被告彭文成在本判决生效后十日支付所欠原告陈琛琛、陈儒门面租金10400元，扣除原告陈琛琛、陈儒应退还被告彭文成押金2000元，被告彭文成实际还应支付原告陈琛琛、陈儒门面租金8400元（租金已计算至2014年1月31日）。
被告彭文成逾期履行上述义务，其向原告所交纳的押金原告不予退还，并按合同约定的租金双倍支付占用门面的租金。
本案案件受理费2000元，由被告彭文成承担。
庭长审批意见：主管院长审批意见：