北京市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京执复104号
复议申请人（被执行人）：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。
法定代表人：苗永青，董事长。
申请执行人：李昆，男，1964年12月12日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所实习律师。
被执行人：张志宏，男，1963年1月15日出生，汉族，住山西省大同市。
被执行人：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。
法定代表人：贾天智，总经理。
复议申请人大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）不服北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）（2016）京02执异366号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
北京二中院在执行李昆与张志宏、深特房地产公司、大同市深特东城置业有限公司（以下简称深特东城置业公司）民间借贷纠纷案[执行依据：（2015）二中民（商）初字第00603号，执行案号：（2015）二中执字第01268号]过程中，被执行人深特房地产公司向该院提出执行异议，认为案件存在超标的额查封，请求对超过执行标的的财产予以解除查封。
北京二中院查明，李昆诉张志宏、深特房地产公司、深特东城置业公司民间借贷纠纷两案，该院依据（2015）二中民（商）初字第00194、00603号民事裁定书，于2015年1月15日诉讼保全查封了深特房地产公司名下位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心（一期）74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权［土地使用权证号：同国用（2013）第001331号，地号：0204082947，面积118678.64平方米］。
2015年8月20日，该院作出（2015）二中民（商）初字第00194号民事判决书，判决：一、张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金一亿元；二、张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金一亿元的利息、违约金……；三、深特房地产公司、深特东城置业公司对本判决第一项、第二项内容承担连带清偿责任；四、深特房地产公司、深特东城置业公司承担连带清偿责任后有权向张志宏进行追偿……。同日，该院作出（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决书，判决：一、张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金八千四百八十万元；二、张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金八千万元的利息、违约金……；三、张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金四百八十万元的利息、违约金……；四、深特房地产公司、深特东城置业公司对本判决第一项至第三项的内容承担连带清偿责任；五、深特房地产公司、深特东城置业公司承担连带清偿责任后有权向张志宏进行追偿；六、驳回李昆的其他诉讼请求。
上述判决生效后，李昆向北京二中院申请强制执行，该院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267、01268号。2015年12月17日，北京市高级人民法院出具《随机确定委托机构结果确认书》，确认（2015）二中执字第01267、01268号案件的商业、办公用途项目价值评估机构为北京银通安泰房地产评估有限公司。2016年3月30日，评估公司作出评估报告，确定估价对象在价值时点2016年1月27日的市场价值为人民币42299.28万元。
北京二中院另查明，2013年12月24日，深特房地产公司取得土地使用权证，地类（用途）为其他商服用地。2014年6月11日，深特房地产公司取得《山西省商品房预售许可证》。涉案房产尚未竣工验收，亦未办理房屋产权的初始登记。涉案财产执行过程中，案外人以法院查封的部分房产系其合法购买为由向该院提出案外人异议，相关执行异议之诉案件尚在审理程序中。该院审查过程中，被执行人深特房地产公司、深特东城置业公司确认无其他可供执行的财产。
北京二中院认为，诉讼中采取保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，该院依据（2015）二中民（商）初字第00194、00603号民事裁定书，诉讼保全查封涉案财产，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施。查封的涉案财产为房产和国有土地使用权，其中查封的房产尚未竣工验收，未办理房屋产权的初始登记，且部分房产正在执行异议之诉的审理程序中，故尚不具备法律上的分割条件；查封的国有土地使用权亦不具备分割条件。且被执行人深特房地产公司、深特东城置业公司自认无其他可供执行财产，故对于异议人所提超标的查封的异议请求，该院不予支持。异议人所提申请执行人保全申请错误，应赔偿损失的异议请求，不属于执行异议审查范围，可通过其他法律途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条规定，裁定驳回深特房地产公司的异议请求。
深特房地产公司向本院申请复议称，北京二中院对涉案财产的查封属于严重超标的查封，执行异议裁定认为被查封房地产不具备分割条件属于理解错误。（一）法院查封的74333.09平方米商业房产已经绝大多数卖与他人，不属于深特房地产公司所有。北京二中院预估价格远低于房屋售价,因此查封的房产价值实际数额远远大于判决数额，属于严重超标的查封。（二）本案所涉房产分别存在出售、抵债行为，根据当事人和购买者的需要进行分割，并且有许多房产为独立存在的房产，并非不可分割。（三）涉案房产早已办理了商品房预售许可证，已经具备法律上的分割条件。（四）国有土地使用证在房地产项目一经开发后即意味着进行分割，土地的购买成本已经分摊到房屋价款之内，属于自然分摊。（五）深特房地产公司、深特东城置业公司在案件审理及执行过程中多次提出要用其他财产置换被查封财产，但北京二中院不予考虑，酿成今日之局面。
李昆陈述意见称，北京二中院不存在明显超标的查封的行为，复议申请人的主张不能成立。（一）本案查封房地产的评估价值为42299.28万元，而执行依据确定的本金为18480万元，每月产生的利息、迟延履行期间债务利息约500万元，截止2016年11月25日本金、利息、迟延履行利息之和已逾40000万元。此外，应当由被执行人支付的案件受理费、保全申请费、执行费用共计195万元。经申请执行人测算，案件如不能在2017年4月份之前执行完毕，上述全部款项之和将超过查封财产的评估价值。（二）因为被执行人恶意制造虚假证据、妨碍执行，提起大量执行异议之诉，案件执行进度非常缓慢，且查封的房产项目仍未竣工验收、不具备经营条件，最终拍卖价格很可能远低于评估价格，查封财产的价值很有可能不足以清偿被执行人应当支付的所有价款。（三）查封房产是否能够分割应由执行法院进行审查，查封财产很可能不够清偿全部债务，考虑分割的大前提就不存在。（四）被查封房产是否实际销售的事实是不存在的，且房产是否销售与本案无关，本案所审查的是是否存在明显超标的查封问题。
深特东城置业公司的意见与深特房地产公司相同。
本院对北京二中院查明的事实予以确认，并补充查明以下事实：
北京二中院（2015）二中民（商）初字第00194号民事裁定书裁定：对张志宏、深特房地产公司、深特东城置业公司的财产采取财产保全措施，共计限额人民币一亿八千六百二十四万一千三百一十二元。该院（2015）二中民（商）初字第00603号民事裁定书裁定：对张志宏、深特房地产公司、深特东城置业公司的财产采取财产保全措施，共计限额人民币九千四百七十二万四千元。上述二裁定确定采取保全措施的财产限额合计28096.5万元。
本院认为，人民法院对债务人的财产采取保全措施，旨在确保债权人债权的实现，确保实际变价时债权能够得以足额受偿。同时，为避免损害债务人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。根据相关法律规定，本案诉讼中采取的保全措施，进入执行程序后，已自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。复议申请人主张执行法院对涉案房地产存在明显超标的额查封问题，但其证据不充足、理由不充分，本院不予采信。北京二中院异议裁定认定本案不存在明显超标的额查封，并无不当。复议申请人关于在本案审理及执行过程中多次提出要用其他财产置换被查封财产但执行法院未予考虑的理由，不属于本次执行异议审查范围，本院复议程序亦不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人大同市深特集团房地产开发有限责任公司的复议请求，维持北京市第二中级人民法院(2016)京02执异366号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 雷运龙
审 判 员 禹明逸
代理审判员 王利群
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 范 宁