北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08777号
上诉人（原审原告、反诉被告）邹晓东，男，1970年7月20日出生。
委托代理人丁海波，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京福燕佳商务服务有限公司，住所地北京市海淀区永定路85号1区416-1平房。
法定代表人姜燕娣，执行董事。
委托代理人冯涛，北京市京工律师事务所律师。
上诉人邹晓东因与北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第8259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人邹晓东之委托代理人丁海波，被上诉人福燕佳公司之委托代理人冯涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
邹晓东在原审法院诉称：我于2011年1月起从福燕佳公司承包经营海淀区7号楼地下室，双方约定年租金30万元。我承包后即对地下室房屋进行了装修改造，同时对消防设备、安防系统也按国家规定进行了改造，并购置了单、双人床及床头柜、电视机、洗衣机、热水器等物品。我一直依法经营。福燕佳公司于2012年提出要将承包费涨到32万元，否则不再继续承包给我。无奈之下，我只好同意，但到2013年福燕佳公司再次提出增加承包费。我虽然经营还可以，但因改造房屋成本高，还未收回成本，所以没有同意福燕佳公司的要求。双方协商过程中，福燕佳公司突然于2013年2月提出终止承包，不让我继续经营，并在地下室房屋及公共区域张贴通知要求租户搬离地下室，并让租户找我退费，还强行断水断电，造成不明真相的租户退租，给我造成损失。后福燕佳公司虽口头答应我不再干扰我的经营，但实际仍不断到我处闹事，双方为此发生冲突，此事也经公安机关进行了处理。现我无法正常进行经营活动。故请求法院判令：福燕佳公司赔偿我经营损失10万元，诉讼费由福燕佳公司承担。
福燕佳公司在原审法院辩称：不同意邹晓东的诉讼请求。不存在邹晓东所述的侵害行为，邹晓东要求赔偿经营损失没有任何依据。我公司与邹晓东是合作关系，第一年双方有合作协议，写明起止时间是2011年2月26日到2012年2月30日。第一年合作期满后，双方就没有签订过协议了。2012年3月1日到2013年2月底期间的合作费我们收取了，到期后我们要求邹晓东腾退房屋，邹晓东不腾退。后来我们委托律师发了律师函，合作协议到2013年4月10日解除，要求4月15日腾退房屋，邹晓东拒不腾退至今。我们不认可双方继续存在合作关系。另外，我们提出反诉，反诉请求：要求邹晓东立即腾退海淀区7号楼地下设备层和地下二层1-3门，并将上述房屋交付给我方；邹晓东赔偿我方自2013年4月15日起至实际腾退之日止的经济损失，按每月5万元计算（截至2014年3月15日，扣减邹晓东已支付的合作费后，实际经济损失为23万元）；诉讼费由邹晓东承担。
邹晓东针对福燕佳公司的反诉在原审法院辩称：不同意福燕佳公司的反诉请求。按照双方约定，租期到2015年2月，我不同意腾房，也不同意赔偿损失。
原审法院经审理查明：邹晓东主张于2011年1月起从福燕佳公司承包经营海淀区7号楼地下室，双方约定年租金30万元；后因福燕佳公司不断提出增加承包费，其未同意，但福燕佳公司在双方协商过程中，突然于2013年2月提出终止承包，不让其继续经营，并在地下室房屋及公共区域张贴通知要求租户搬离地下室，并让租户退费，还强行断水断电，造成不明真相的租户退租，给其造成损失。邹晓东就此提交了退房通知书及照片等证据，福燕佳公司对邹晓东的上述主张及证据均不予认可，主张不存在邹晓东所述的侵害行为；该公司与邹晓东是合作关系，第一年双方有合作协议，此后双方未签订协议，该公司收取了邹晓东2012年3月1日到2013年2月底的合作费，到期后该公司要求邹晓东腾退房屋，但邹晓东不同意。福燕佳公司提交了一份与邹晓东于2011年1月12日签订的合作协议、管理员守则（均系复印件），其中合作协议约定的租赁范围系海淀区7号楼地下设备层和地下二层1-3门。邹晓东因上述证据均系复印件而不予认可。邹晓东主张双方没有签订规范的合同，只是在收据上对租赁事宜有简单约定，邹晓东就此提交了四张收据，其中日期最近的一张为2012年10月的收据，该收据载明福燕佳公司收到邹晓东7号楼地下室2013年1月10日到2014年1月10日的承包费32万元，另注明“邹晓东可干到2014年2月28日，这是甲方让给乙方的”、“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”。邹晓东主张根据收据上“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”的内容，双方实际延长了租赁期限，且其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元，但福燕佳公司未给其出具收据，故其租期应至2015年2月28日。福燕佳公司对此不予认可，主张邹晓东交纳租金至2014年2月28日，且该收据上所写的“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”存在笔误，其中的“下次再交费时间为2014年11月10日”应为“下次再交费时间为2013年11月10日”。
为证明其主张的10万元损失，邹晓东的证人曾×、席×出庭作证，该二人称分别于2011年4月、2011年12月从邹晓东手中租赁了海淀区7号楼地下室的房屋，2013年2月，总有人来此处闹事，他们无法继续使用承租的房屋，经与邹晓东协商，邹晓东分别向他们退还了两年的房租8.4万元及4.4万元。
福燕佳公司确认其提出的每月5万元损失的反诉请求系根据与案外人新签订的合作协议，该公司就此提交了与案外人贾旭光签订的合作协议，该协议约定每年合作费60万元。邹晓东对该证据真实性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、律师函、照片、收据等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：福燕佳公司虽主张该公司与邹晓东是合作关系，但根据福燕佳公司将房屋交付邹晓东使用，邹晓东向该公司交纳费用的事实，双方之间的法律关系应属租赁关系。
福燕佳公司提交的合作协议系复印件，且邹晓东不予认可，故法院对该协议真实性无法确认，而邹晓东主张双方没有签订规范的合同，只是在收据上对租赁事宜有简单约定，且庭审中双方就合同关系的截止时间各执一词，由此可见，双方之间的合同关系及相关权利义务因缺乏书面合同的约束而极为混乱。
邹晓东主张依据2012年10月的收据中“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”的内容，双方实际延长了租赁期限，且其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元，但福燕佳公司未给其出具收据，故其租期应至2015年2月28日。但是邹晓东就其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元的主张未举证证明，且福燕佳公司对此不予认可，故法院对邹晓东的上述主张无法采信，不能确认双方延长租赁期限至2015年2月28日。鉴此，就双方租赁期限的截止日期，法院根据该收据的内容确认为2014年2月28日。现租赁期限已经届满，故福燕佳公司要求邹晓东腾退海淀区7号楼地下设备层和地下二层1-3门房屋并将上述房屋交付给该公司的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
就邹晓东主张的10万元损失，法院认为，虽邹晓东的证人曾×、席×出庭作证称该二人因2013年2月总有人来他们承租的房屋处闹事而无法继续承租，故该二人经与邹晓东协商，邹晓东分别向他们退还了两年的房租8.4万元及4.4万元。但是，在无其他证据相佐的情况下，仅凭上述证人证言并不足以证明邹晓东所主张的损失的客观存在。同时，曾×、席×称分别于2011年4月、2011年12月从邹晓东手中租赁了海淀区7号楼地下室的房屋，截至2013年2月，曾×的承租期限接近届满，而席×的承租期限亦过去了一多半，在此种情况下，该二人称邹晓东向他们退还了两年全部租金亦明显有悖于常理。鉴此，邹晓东就其主张的10万元损失未能向法院提交充分有效的证据予以证明，法院对此不予支持。
福燕佳公司确认其提出的每月5万元损失的反诉请求系根据与案外人贾旭光签订的新合作协议，该公司虽提交了该协议，但邹晓东对此不予认可，仅凭该协议亦无法证明福燕佳公司确实存在损失，故法院对福燕佳公司的该项反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邹晓东于本判决生效后十五日内将北京市海淀区七号楼地下设备层和地下二层一-
三门房屋全部腾空并交还给北京福燕佳商务服务有限公司；二、驳回邹晓东的诉讼请求；三、驳回北京福燕佳商务服务有限公司的其他反诉请求。
邹晓东不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、依法撤销原审判决；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失10万元；3、依法改判驳回被上诉人在一审的反诉请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：1、双方虽然没有正式的租赁合同，但从租赁开始双方就以在收据上载明租赁期限的方式进行约定，一审法院对同一张收据上的内容有选择的认定，过于草率。2、上诉人对于赔偿问题不仅提供了证人证言，还提交了其他证据，足以形成一个完整的证据链，能证明上诉人的正常经营活动受到严重侵害和损失。3、从公正的角度出发，上诉人投入了大量的人力和财力租赁被上诉人的房屋经营，一审法院判决租赁期限届满，显失公平。
福燕佳公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邹晓东主张2013年11月其已向福燕佳公司支付租金32万元并将租赁期限延长至2015年2月28日，应当提供充分证据予以证明，否则应承担不利的法律后果。邹晓东称于2013年11月向福燕佳公司交纳租金32万元，福燕佳公司对此予以否认，邹晓东既未提交福燕佳公司出具的任何收据，亦未提供相应的转账凭证及证人证言，故本院对此不予采信。邹晓东在未支付租金的情况下，仅依据2012年10月出具的收据中列明的“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”，主张双方租赁期限延长至2015年2月28日，现福燕佳公司主张该处存在笔误，“下次再交费时间为2014年11月10日”应为“下次再交费时间为2013年11月10日”，结合双方一直提前交纳房屋租金的事实以及邹晓东主张2013年11月交纳租金的陈述，本院对福燕佳公司的陈述予以认可，双方约定的是邹晓东应于2013年11月10日交纳租金。邹晓东于2013年11月未支付租金，故其主张双方将租赁期限延长至2015年2月28日，依据不足，本院不予认可。因此，双方租赁期限于2014年2月28日届满，福燕佳公司请求邹晓东腾退诉争房屋，于法有据，本院予以确认。邹晓东提交证人证言及照片等证据证明其在租赁期间受到损失，依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千一百五十元，由邹晓东负担（已交纳）；反诉案件受理费二千三百七十五元，由北京福燕佳商务服务有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四千六百七十五元，由邹晓东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 王湘羽
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 舒 妍