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浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终1101号
上诉人（原审被告）：杭州榜煊置业有限公司，住所地：桐庐县城南街道瑶琳路199号。
法定代表人：王光洪，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：：胡晶，女，汉族，1977年4月23日出生，住桐庐县，
委托诉讼代理人：孙建平、何其育，浙江春江明珠律师事务所律师。
上诉人杭州榜煊置业有限公司（下称榜煊公司）因与被上诉人胡晶商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2014年3月13日，胡晶与榜煊公司分别签订商品房买卖合同共51份，约定：胡晶向榜煊公司购买坐落于桐庐县县城环城南路588号创意大厦1-01室至1-51室房屋共51套，总计购房款1700万元。买受人于2014年3月13日一次性付清全款。出卖人应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年4月1日前，取得前述规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对保修责任等其他事项作了约定。合同签订后，胡晶依约支付了购房款1700万元。但榜煊公司至今未依约交房和交付房地产权属证书。
胡晶向原审法院起诉的诉讼请求为：1、确认双方于2014年3月13日签订的买卖桐庐县县城环城南路588号创意大厦1-01室至1-51室房屋的51份《商品房买卖合同》合法有效；2、榜煊公司立即支付逾期交付案涉房屋的违约金5038800元（违约金自2015年1月1日起按日万分之三计算至2017年9月15日止，至实际交房日止的违约金另行计算）；3、榜煊公司立即支付逾期办理并交付案涉房屋权属证书的违约金1524900元（违约金自2015年4月2日起计算至2017年9月15日止，至实际办理并交付权属证书给胡晶止的违约金另行计算）；4、本案诉讼费由榜煊公司承担。
一审法院认为：双方之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，榜煊公司亦认可双方之间的商品房买卖关系，故合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己的主张,有责任提供证据,没有提供证据或者提供的证据不足证明其主张的,应承担举证不能的法律后果。榜煊公司认为双方签订的商品房价款背离当时的市场价格，但其提供的证据不足以证明该主张，故不予采信。榜煊公司未在合同约定的期限即2014年12月31日前交付符合条件的涉案商品房，应承担逾期交房违约责任。根据商品房买卖合同约定，榜煊公司于2015年4月1日前办理土地使用权、涉案商品房初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，并将前述权属证书交付给胡晶，但榜煊公司未提供证据证实其已将前述权属证书交付给胡晶，因此，榜煊公司应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年12月25日作出如下判决：一、胡晶与榜煊公司于2014年3月13日签订的购买桐庐县县城环城南路588号创意大厦1-01室至1-51室房屋的51份《商品房买卖合同》合法有效；二、榜煊公司于判决生效之日起十日内给付胡晶逾期交房违约金5038800元（自2015年1月1日起至2017年9月15日止按日万分之三计算，至实际交房日止的违约金另行计算）；三、榜煊公司于判决生效之日起十日内给付胡晶逾期办理房屋权属证书违约金1524900元（自2015年4月2日起至2017年9月15日止按日万分之一计算，至实际办理并交付权属证书止的违约金另行计算）。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57746元,财产保全费5000元，合计62746元，由榜煊公司负担。
宣判后，榜煊公司不服，向本院提起上诉称：原审认定胡晶与榜煊公司间为商品房买卖合同关系，是事实认定错误。榜煊公司从未认可双方间的商品房买卖合同关系，其在一审中一再重申房屋买卖合同是双方之间借贷关系的担保。理由为：1、双方房屋买卖不符合日常交易习惯，胡晶签订51套房屋买卖合同前既未实地考察，也未要求榜煊公司提供有关手续、证照等；榜煊公司收到1700万元款项后，出具的是二份收据，胡晶始终未要求开具销售不动产统一发票，从榜煊公司出现问题至今的三年中也未提出交房及支付违约金等。2、双方房屋买卖的合同权利义务不对等，价格明显低于市场，不合常理、显失公平。一审法院以桐庐建设局回函中与光典大厦价格比较认定，理据不足、程序不合法；对榜煊公司申请调取其在桐庐建设局的首层售房备案价及由建设局出具合理区间首层商品房销售价格，一审不予理会程序不合法。3、胡晶的真实意思是向榜煊公司出借1700万元，是民间借贷关系。榜煊公司因资金紧缺，公司股东钱钟的实际控制人方劲晖引入胡晶借款融资1700万元，约定利率月息1.8%，胡晶要求签订房屋买卖合同作为借款抵押，还款后可以回赎；签订合同当月榜煊公司即二次支付利息计39.6万元，之后每月支付至2014年年底。4、榜煊公司从胡晶处取得融资1700万元，签订商品房买卖合同是为了担保债务履行，鉴于未办理抵押登记，约定也不符合《担保法》规定的担保方式，在榜煊公司不能还债情况下，胡晶可以适当的方式就房屋买卖合同项下的商铺主张权利。胡晶要求直接取得案涉商铺所有权违反“物权法”关于禁止流质的规定，不应支持。目前房屋基本竣工，希望凑足钱还款，胡晶退房；请求二审撤销原判，驳回胡晶的诉讼请求。
胡晶答辩称：双方是商品房买卖关系，榜煊公司上诉理由与事实不符。1、胡晶对51套房产进行了考察，计划引入商户作家具装饰的经营，因榜煊公司无法竣工交付而无法实现；胡晶于签约当天即以银行转账分多笔支付给榜煊公司1700万元，用途注明是“购房款”，榜煊公司在收款当天出具了1700万元的收据，盖有财物专用章，注明是“创意大厦一层51套房产”，二份收据并不违反常理；开具购房发票的责任方是榜煊公司，因其以各种理由推脱而致胡晶多次催要不动产发票未果。2、双方交易是市场行为，交易价不等于备案价，榜煊公司认为双方买卖合同价格明显低于市场价格，并无证据证明，而胡晶向一审法院提交了证据证明不存在“违背市场销售价格”的情况；住建部门对备案价格的答复是：要求房屋销售价格不能超过备案价格，所以很多开发商会把备案价格定的比较高，实际上不具有参考价值。3、双方之间的商品房买卖关系事实明确，胡晶支付了1700万元购房款后没有收到过榜煊公司的利息；一审庭审中，榜煊公司虽陈述本案是“一名股东引入的融资抵押方式”，以网签的名义签订买卖合同，但其确认并同意房屋买卖关系成立。根据《民事诉讼法》第13条的规定，这是榜煊公司对自己权利的处分，法院应予准许。根据《民事诉讼证据的若干规定》第74条的规定，榜煊公司对一审中的自认事实反悔，不应采信。一审法院认定事实正确、程序合法、证据充分，榜煊公司认为本案是民间借贷关系，没有任何证据证实，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，榜煊公司提交其于2018年3月3日调取的钱忠中国农业银行股份有限公司桐庐城南支行转账记录二页，以证明榜煊公司从双方合同签订后支付过胡晶利息，部分支付至胡晶指定账户，计5个多月；并据此证明双方实际是民间借贷关系。胡晶未提交证据，对榜煊公司以上证据的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议；认为，不能证明款项是榜煊公司支付胡晶的利息款，也不能证明1700万元是民间借贷。
本院经审查认为，榜煊公司的以上证据证明的事实与本案及其证明对象缺乏关联性，且可能涉及案外人的权利与义务，故其证明效力本院不予认定。
经审查，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为：一、胡晶起诉主张的商品房买卖合同关系，有榜煊公司与胡晶分别订立的51份规范的《浙江省商品房买卖合同》及附件证明，对该51份合同的形式、内容、签名盖章等双方均无异议，且确认合同均已进行网签备案。对合同约定的付款义务的履行，胡晶举证证明以现金缴款方式通过银行支付给榜煊公司全部购房款1700万元，并提供了二份盖有榜煊公司财务专用章的各为850万元的收款收据，收款收据中载明“创意大厦一层51套房屋”，榜煊公司确认收到该款，对收款收据的真实性也无异议；榜煊公司还就未给胡晶出具售房发票出具了书面“证明”。胡晶就其所主张的事实，举证充分，足以认定。二、榜煊公司对其主张的民间借贷关系的事实，仅有其单方陈述，缺乏证据证明，胡晶亦不予认可；对案涉合同约定房价合理性的问题，一审法院根据胡晶申请进行了调查比对，并再次开庭质证审理，榜煊公司未到庭参加该次庭审系对其权利的放弃；商品房买卖价格的确定，系买卖双方根据多种因素及各自的境况自由协商所确定，政策性调控及所进行的价格备案，系为控制房价过快上涨所实施，是对最高价格的限制，一审法院根据证据未采纳榜煊公司提出的交易价格明显不合理的抗辩意见，显无不当；榜煊公司以备案价格、评估价格为合理性参考标准的主张，本院亦不予采纳。故，根据现有的证据及事实，榜煊公司主张本案51套商品房买卖合同系对民间借贷的担保、其与胡晶间不存在真实房屋买卖关系的事实，不能认定。综上所述，榜煊公司与胡晶就案涉51套房屋所设立的买卖合同关系事实清楚，双方签订的51份合同不存在违反法律禁止性规定的情形，当合法有效，对当事人双方具有法律的约束力；榜煊公司的上诉事由缺乏证据、上诉请求与法不符，本院不予采纳。一审事实认定清楚、法律适用及实体判处正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57746元由上诉人杭州榜煊置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 盛 峰
审 判 员 金瑞芳
二〇一八年四月八日
法官助理 曹姝隽
书 记 员 曹姝隽