连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初2365号
原告金科宇。
被告连云港鼎升房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区人民路129号。
法定代表人陈琼，董事长。
委托代理人于建国，公司职员。
原告金科宇与被告连云港鼎升房地产开发有限公司（以下简称鼎升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员董延磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科宇、被告鼎升公司的委托代理人于建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金科宇诉称，2009年6月，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的海州区金鼎海云湾公寓B-2-301室，购房款为314982元，原告依约付款。但被告迟延254天才交房，合同中被告承诺交房日期为2009年8月31日，被告实际交付房屋时间是2010年5月11日。依据合同第9条约定，被告赔付违约金7850元，并向原告出具了违约金赔付确认单。另依据双方合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理好房屋权属登记。但被告未能尽到应尽的义务，被告理应向原告按已付房款的1%支付违约金3150元。现请求判令被告支付逾期交房违约金7850元及逾期办理房屋权属登记违约金3150元，共计11000元，诉讼费由被告承担。
被告鼎升公司辩称，1、对于延期办证违约金，我公司要求按照合同第15条处理。2、产权证面积与合同面积数字有误差，差额为2052元，双方应予以冲抵。3、要求原告给付两年的物管费3080元以及电费469元，在本案中予以抵扣。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的连云港市海州区金鼎海云湾B-2-301室房屋，价款为314982元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在该商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付购房款的1%赔偿买受人损失。对于买受人不退房，双方未作约定。涉案房产的产权证面积为117.42平方米，商品房买卖合同约定面积为116.66平方米，每平方米2700元，房产面积差价为2052元。协议签订后，原告交付购房款。2014年，上述房屋具备办证条件，原告现已办理完产权证。
另查明，2010年5月11日，原、被告双方签订违约金赔付确认单，载明：业主金科宇，房号B-2-301，面积116.66㎡，违约日期自2009年9月1日至2010年5月11日，共计8个月10天，双方确认全部违约赔付金额为柒仟捌佰伍拾元正（￥7850整）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、产权证、违约金赔付确认单等证据在案为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告没有按期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，原、被告双方确认违约金为7850元，被告应支付给原告逾期交房违约金7850元。被告未能按期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。因原、被告双方在合同中对原告不退房的违约金数额或计算标准未作约定，故原告参照双方约定退房计算损失的标准主张违约金3150元，未超出法律规定，本院予以支持。关于被告主张将房产面积差价2052元予以冲抵的请求，符合法律规定，本院予以支持。冲抵后，被告应给付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金共计8948元（7850元＋3150元-2052元=8948元）。对于被告抗辩的物业费、电费抵扣的观点，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告连云港鼎升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告金科宇逾期交房违约金及逾期办证违约金共计8948元；
二、驳回原告金科宇其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元（原告已预交），由被告连云港鼎升房地产开发有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
代理审判员 董延磊
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。