广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1320号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人冯耀华。
委托代理人李国荣。
委托代理人张明。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区欧文贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人劳兆光，总经理。
委托代理人张惠全。
委托代理人杨炽华。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与上诉人佛山市顺德区欧文贸易有限公司（以下简称欧文公司）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与欧文公司于2011年11月17日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年10月10日起解除，欧文公司应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、欧文公司应于判决发生法律效力之日起一个月内向腾冲股份社支付租金119647.5元；三、腾冲股份社没收欧文公司所交的履约保证金56437.5元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3549.26元，由欧文公司负担1910.85元，腾冲股份社负担1638.41元。
上诉人腾冲股份社、欧文公司均不服上述判决，向本院提起上诉。
腾冲股份社上诉称：一、一审判决认定本案所涉《钢铁市场土地临时租用合同》及《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则错误。首先，2013年7月1日起的货车限行措施并不是全天24小时实施，只是有一定时间段的限制，欧文公司完全可以通过时间的调整来进行正常的经营活动，该货车限行措施并不会使欧文公司的钢铁贸易活动无法进行。因此，该货车限行措施并不会导致双方所签的《钢铁市场土地临时租用合同》无法继续履行。其次，该货车限行措施应属欧文公司签合同时可预见的正常的商业风险，不属于情势变更。�然合同签订时双方均不可能知道2013年7月1日会有货车限行措施出现，但双方均应该预见合同履行中政府或其他部门会有一些影响合同的政策措施会出现，比如税收政策，周边道路的改造或限制通行，这些都是现在社会经常出现的现象，并非双方不可预见。因此，2013年7月1日的货车限行措施是双方签订合同时可预见的非不可抗力的商业风险，不属情势变更。再者，货车限行措施范围很广，整个禅城中心区，南海中心区，顺德部分区域都已实行，一审判决认定该措施适用情势变更原则可能使这些范围的商户依据该原则提出解除正在履行的相关合同，造成整个范围内商业环境的大动荡，与最高人民法院关于该原则慎重适用的精神相悖。
二、一审判决认定欧文公司违约却未要求欧文公司按照合同约定承担违约责任错误。根据双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》第二条约定：“乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金……”该约定是腾冲股份社与欧文公司之间的真实意思表示，合法有效。本案欧文公司未按照约定交纳租金构成根本违约，腾冲股份社有权全部没收欧文公司的全部履约保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。此外，欧文公司单方面的违约行为导致在该合同还剩下三年多的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了二至三年的租金收益损失，该损失是非常巨大的。欧文公司所交的履约保证金只是半年租金的数额，即便腾冲股份社全部没收欧文公司的履约保证金也只能弥补腾冲股份社20％左右的损失，绝大部分损失根本无法弥补，�审判决仅支持腾冲股份社没收欧文公司履约保证金的50％作为违约金不当。
三、双方在履行《钢铁市场土地临时租用合同》过程中并未出现导致“情势变更”的事由，欧文公司迟延交付租金的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”佛山市政府2008年9月1日就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2013年6月5日的《通告》只是扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围，是对2008年9月1日禁限货措施进一步的延续，不属于新的措施或政策，且2008年9月l日起禁限货车措施在广东各大媒体、网站及佛山各媒体、网站均有大量宣传�解释。涉案租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，2013年6月5日的《通告》颁布的禁限货车措施并不属于前述司法解释第二十六条规定的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，不能适用前述司法解释有关情势变更的规定。再者，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保欧文公司的经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。既使有些影响，也属于正常的商业风险，也是欧文公司在签订合同时可预见的商业风险，欧文公司提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立。
综上，请求二审法院：1.维持原审判决第一项；2.改判原审判决第二项，在原判决基础上增加判决欧文公司按日千分之五标准支付2013年1月20日起至付款日止的滞纳金，暂计至2013年8月25日为134104.91元；3.改判原审判决第三项，判令没收欧文公司全部履约保证金112875元；4.本案一审、二审诉讼费用由欧文公司负担。
欧文公司上诉称：一、本案中，欧文公司与腾冲股份社签订的服务合同因客观原因出现情势变更，不得不中止合同履行。一审法院认为欧文公司没有按时交纳租金属于违约行为，需承担违约责任与客观事实不符。一审法院认为佛山市公安局发出的《关于禅桂新中心城区扩大禁限货车通行范围的通告》导致合同履行出现情势变更的认定正确，但认为情势变更起始时间为2013年7月与客观事实不符。l.在2013年年初佛山市顺德区乐从钢铁贸易协会年会上，协会领导告知欧文公司2013年3、4月份钢铁企业必须搬离现有的钢铁市场，涉案地块逐步纳入政府三旧改造范围，交通部门亦将在该地块附近开展交通管制，即涉案租赁场地将不再符合双方订立合同时约定的用作钢铁经营场地之目的；2.佛山市公安局下达扩大禁限货车通行范围的通告影响范围广，对群众特别是钢铁经营相关行业的影响深远，佛山市公安局在下达通告前已做好现场调研工作，并与政府、钢铁协会、相关钢铁企业家洽谈，完成通告前的准备工作，保障广大群众利益，减少因限行导致的损失。因此，欧文公司于限行通告发布前已获知情势变更的事实。3.涉案租赁场地的所有租户均搬离租赁场地，并非欧文公司一人的行为，说明货车限行的政府行为是众所周知，势在必行，租赁场地将无法继续经营，每位租户必须寻找新的租赁场地；4.佛山市公安局限行通告具有滞后性，若通告下达后，欧文公司再寻找新的租赁场所，腾出涉案场地是不可能的，应考虑实际操作的可行性。因此，欧文公司因为情势变更的起始时间应该为2013年初，不应认定为2013年7月。同时，欧文公司一直忠于履行合同相应义务，其拖延缴交相关费用是基于客观因素的综合考虑。欧文公司获知限行信息后一直努力与腾冲股份社协商，希望能妥善解决双方租赁关系，减少彼此损失。由于腾冲股份社的收益归属村民所有，预先支付的租金应分配到村民手中。若因政府征收地块等原因而终止双方签订的合同，预支的租金就难以收回，其实际操作非常困难。因此，欧文公司特告知腾冲股份社，在政府改造项目相关补偿政策落实前，暂推迟缴纳租金，租金从保证金中扣除，一审法院认定欧文公司没有交纳上半年租金应承担违约责任不当。
二�腾冲股份社的租金损失已经得到弥补，其主张的损失补偿过高，法院应综合考虑实际情况、腾冲股份社的实际损失等因素依法予以调整。一审法院认为腾冲股份社主张的违约金过高，欧文公司对此予以认同，但判决腾冲股份社没收欧文公司缴纳的50%履约保证金作为违约金仍然过高，有失公平。签订租赁合同后，欧文公司向腾冲股份社交付了6个月租金作为保证金。该保证金的缴纳是为了当发生某些特殊情况而造成无法正常支付租金时，腾冲股份社可以此抵扣来弥补损失的补救措施。依此，腾冲股份社2013年上半年的租金损失实际上已经得到弥补。欧文公司迟缴纳租金并没有对腾冲股份社造成实际上的损失。根据损失补偿原则，一审法院判决没收欧文公司50％的履约保证金已远远超出其实际损失，应当不予支持。同时，合同因情势变更无法继续履行，已造成欧文公司巨�损失，若要欧文公司再承担巨额赔偿有悖公正。
三、请求法院将腾冲股份社应退的保证金直接抵扣欧文公司应付的租金，多除少补，简化流程手续，方便双方当事人。一审法院判决腾冲股份社没收欧文公司50％的履约保证金，其余部分应予自行退回欧文公司，但退回手续需时较长，增加法院负担，浪费司法资源。为了避免产生不必要的纠纷，节省司法资源，请求将应退回的保证金直接抵扣欧文公司应付租金。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第三项，改判无需向腾冲股份社支付任何履约保证金；2.本案一审、二审诉讼费用由腾冲股份社负担。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉主张，二审期间争议焦点为：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.欧文公司的行为是否构成违约，如违约应如何承担违约责任？
针对第一个争议焦点，腾冲股份社认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不符合情势变更情形，欧文公司则认为2013年年初即知晓将施行禁限货车通行措施，双方合同履行已出现重大变化，涉案租赁物不再符合双方订立合同时约定用作钢铁经营场地之目的，应认定该时为情势变更起始时间。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应�根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该限令的颁布、实施确属双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。故此，腾冲股份社、欧文公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》�六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，欧文公司没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金。欧文公司自2013年年初即以限行为由未再缴纳租金，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，欧文公司超过期限十五日不按规定交纳租金，视为违约，腾冲股份社有权没收保证金。由于保证金系针对整个租赁合同，而本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，至双方解除租赁关系时，合同约定的履行期限并未完全履行完毕，故原审法院根据公平原则确定由腾冲股份社没收保证金的一半，并确定欧文公司迟延缴纳租金产生滞纳金也包括在以没收50%保证金形式承担的违约责任内，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第�十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，处理恰当，本院予以维持。腾冲股份社、欧文公司上诉关于滞纳金、保证金计算及退还的主张依据不足，本院均不予支持。
综上，腾冲股份社、欧文公司的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5320.93元，由广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担4110元，佛山市顺德区欧文贸易有限公司负担1210.93元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐�伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁 丰 好
二〇一四年六月十八日
书 记 员 吕 倩 倩
书 记 员 黄 金 红