浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第340号
原告：浙江百嘉实业有限公司。
法定代表人：方忠林。
委托代理人（特别授权）：张小龙。
被告：蔡鹏。
原告浙江百嘉实业有限公司与被告蔡鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理，依法由代理审判员徐锵波适用简易程序审理。依原告的申请，本院于2014年9月25日对被告蔡鹏经营的永嘉富美康鞋厂开设在浙江永嘉农村商业银行股份有限公司东瓯支行的账户（账号为20×××21）上的资金253000元予以冻结。本院于2014年10月17日、2014年11月4日两次对本案公开开庭进行了审理，原告浙江百嘉实业有限公司的法定代表人方忠林及其委托代理人张小龙两次开庭均到庭参加诉讼，被告蔡鹏第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告浙江百嘉实业有限公司诉称：2012年11月30日，原告与被告及张海明签订了一份《房屋租赁合同纠纷》，被告与张海明分别承租原告所有厂房的第四层、第三层经营各自的企业。双方在合同中约定：租期为两年半，第一年从2012年8月1日至2013年7月31日止，两层年租金共为40万元，租金于2012年12月5日前支付；第二年租金于2013年6月1日前经双方以市场价格商定并一次性支付；租赁期间所产生的一切税费包括但不限于水电费……租赁税等均由被告承担。合同签订当日原告与被告蔡鹏及张海明又签订一份补充协议，除了再次约定第二年租金于2013年6月1日前经双方以市场价格商定并一次性支付外，又补充约定第三年到2015年1月31日，即半年，租金于2014年6月1日前一次性支付。第一年租期届满后，租赁市场的价格上浮，2013年6月15日，被告又单独与原告签订《补充协议》一份，约定：2013年8月1日至2014年7月30日的厂房租金，1号楼第四层，年租金叁拾捌万元；被告延迟支付租金的违约金按月息2%计算。签订合同后，第一年的租金，被告均已付清，第二年的租金尚欠原告5159元，对于第三年的半年租金及部分的水电费、房产税均未支付。原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退坐落于瓯北镇东瓯工业园区厂房1幢四层租赁房屋；3、被告支付原告租金、水电费、房产税共计250860元（租金：2013年8月1日至2014年7月30日的租金5159元，2014年8月1日至2015年1月30日的租金180000元，共计185159元；水电费：2014年5月至2014年7月水费1899元，2014年7月20日至9月20日的电费35867元；房产税：2014年1月至9月为27935元）；4、被告支付迟延支付租金的违约金（以190000元为基数，按月利率2%从2014年6月2日支付至实际履行完毕止）；5、本案诉讼费用由被告承担。
庭审过程中，原告自愿变更第四项诉讼请求为：判令被告支付迟延支付租金的违约金（以180000元为基数，按月利率2%从2014年6月2日支付至实际履行完毕止，对于被告拖欠的2013年8月1日至2014年7月31日的租金5159元不主张违约金），其余诉讼请求不变。
为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明原告的主体资格；
2、被告身份证复印件一份，以证明被告主的体资格；
3、房屋权属证明一份，以证明原告系涉案房屋的合法产权人的事实；
4、房屋租赁合同一份、补充协议二份，以证明原、被告签订租赁合同及合同约定相应的权利义务的事实；
5、企业信息查询、组织机构代码证各一份，证明被告将承租的涉案房屋作为经营的永嘉富美康鞋厂的经营场所使用的事实；
6、结算单一份，以证明原、被告对被告所欠各项费用进行阶段性结算，截至2014年9月10日止，尚欠租金、水电费、房产税等暂计237501元的事实。
被告蔡鹏辩称：原告诉状的内容不属实，2014年下半年双方并没有签订租赁合同，房屋是2014年7月31日到期，现在三个月没到，原告没有权利要求被告搬出，被告不同意腾空，也不需要支付违约金。水电费之前有交，后来由于原告将被告的银行账户冻结了，以致被告不能交付水电费。关于房产税原告没有提供发票，所以不知道到底要交多少。
被告蔡鹏在本院指定的举证期限内未提供相应的证据。
原告提供的证据1，2，3，5及证据4中的房屋租赁合同、2012年11月30日的补充协议，经被告蔡鹏质证表示均无异议，经本院审核，尚未发现存有瑕疵与疑点，且形式完整，内容详实，与本案具有关联性，本院均予以认定并作为本案的定案依据。对于证据4中2013年6月15日的补充协议，虽经被告质证表示无异议，但经本院审查认为，补充协议的第二条关于延迟支付租金违约金按月息“2%”计算的“2%”存在用笔划掉的情形，原告对此所做的解释并不合理，故对该项约定，本院不予认定，对补充协议的其他内容均予以认定。证据6，经被告质证无异议，本院予以认定，虽结算单上载明第二年的租期为2013年8月1日至2014年7月31日，第三年的半年租期为2014年8月1日至2015年1月31日，但根据双方签订的合同及庭审的陈述，可以反映出第二年的租期应是至2014年7月31日止，第三年的半年租期应是至2015年1月31日止。
根据认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定以下事实：
2012年11月30日，原告浙江百嘉实业有限公司与张海明及被告蔡鹏签订房屋租赁合同一份，约定：被告及张海明租用原告所有的坐落于永嘉县东瓯街道东瓯工业区厂房第1幢三、四层的房屋；租期为两年半，第一年即2012年8月1日至2013年7月31日止，年租金为40万元，于2012年12月5日前支付；第二年租金待于2013年6月1日前经双方以市场价格商定后一次性支付；租赁期间产生的一切税费包括但不限于水电费、物业管理费、治安管理费、环保部门的排污费及环评费、租赁期间的租赁税等均由承租人承担；任何一方违反合同，均按年度租金全额的5%作为违约金并应另行赔偿对方实际损失，守约一方有权终止本合同。签订合同后，双方又于同日达成一份补充协议，补充约定租赁期间至2015年1月31日止，第三年为半年，租金于2014年6月1日前一次性支付，并约定了其他的权利义务。
2013年6月15日，原告又与被告单独对上述合同及补充协议达成了一份新的补充协议，约定2013年8月1日至2014年7月30日的厂房租金为年租金38万元。
在合同的履行过程中，原告已按约履行自己的义务，被告亦占有使用了第一幢第四层的房屋（其中第三层由张海明使用）。但被告在支付了第一年及第二年的部分租金后，再未履行支付租金的义务，另尚拖欠原告部分水电费及房产税。2014年9月10日，被告向原告出具结算单一份，载明：2013年8月1日至2014年7月30日期间的租金尚欠5159元；2014年8月1日至2015年1月30日的租金190000元，已付10000元，尚欠180000元；2014年5-7月份水费尚欠1899元；2014年7月20日-8月20日电费尚欠22508元，8月20日以后未抄度；2014年1月-9月份房产税每月3103.92元×9个月=27935.28元，10月以后未结算；房租押金未算，以上经双方结算共欠人民币237501.28元；欠款人为蔡鹏。但出具结算单后，被告仍未履行付款义务，故原告诉至法院。
本院认为：原告浙江百嘉实业有限公司与被告蔡鹏签订的房屋租赁合同及两份补充协议合法有效，应受法律保护。双方签订租赁合同后，原告已按约履行全部义务，被告理应按照约定履行支付租金的义务。双方已约定每年租金的支付时间，被告未按约定的期限履行支付租金义务的行为，显属违约，按照合同约定“一方违反合同的，守约方有权终止合同”，现原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同并要求被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。
关于房屋租金，根据被告出具的结算单可以反映出第二年即2013年8月1日至2014年7月31日，被告尚欠的租金为5159元。第三年租期为半年即2014年8月1日至2015年1月31日的租金总额为190000元，按照该标准计算每月的租金为190000÷6=31666.7元，故该段期间内的租金应按31666.7元／月的标准从2014年8月1日起算至判决确定履行之日止，扣除已支付的10000元。因第三年的部分租赁期限属于未履行的不确定状态下，原告主张第三年的租金按半年全额计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，将被告第二年尚欠的租金与第三年已支付的租金相互抵扣后，被告仍需支付的租金应按每月31666.7元的标准从2014年8月1日起算至判决确定履行之日止，扣除已支付的4841元。
关于水费、电费、及房产税，双方签订的合同已明确约定租赁期间产生的水电费、租赁税等费用由被告承担，根据被告出具的结算单，双方已确认的水费1899元、电费22508元、房产税27935元，合计52342元，被告应予以支付。对于原告提出的被告仍拖欠九月份电费13359元，但未提供证据证实自己的主张，本院不予支持。
关于被告逾期未支付租金的违约金，原告主张违约金应按补充协议约定的月息2%计算，但因该份补充协议上关于月息2%的约定存在瑕疵，而原告未能作出合理解释，故其主张，本院不予支持。但按照双方签订的租赁合同的约定“任何一方违反合同，均按照年度租金全额的5%作为违约金”，被告在第二年度、第三年度的半年租期内均存在拖欠支付租金的违约行为，理应按照合同的约定支付违约金，但因原告自愿对被告拖欠的第二年的租金5159元不主张违约金，故被告应支付的违约金为190000元×5%=9500元。
对于被告在庭审中提出因房屋漏水给被告造成巨额损失，原告应予赔偿及被告已另行支付过相应款项的抗辩，因被告未能在本院指定的期限内提供相应的证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江百嘉实业有限公司与被告蔡鹏于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告蔡鹏于本判决生效之日起十日内腾空其租用原告浙江百嘉实业有限公司所有的坐落于永嘉县东瓯街道东瓯工业区厂房第1幢第四层房屋并返还给原告；
三、被告蔡鹏于本判决生效之日起十日内支付原告房屋租金（租金按每月31666.7元计算，从2014年8月1日起算至判决确定的履行之日止，扣除已支付的4841元）；
四、被告蔡鹏于本判决生效之日起十日内支付原告水电费、房产税等共计52342元；
五、被告蔡鹏于本判决生效之日起十日内支付原告违约金9500元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5091元，减半收取2545.5元，诉讼保全费1780元，合计4325.5元，由被告蔡鹏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费5091元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 徐锵波
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 陈 剑