安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01972号
上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市罗弋服饰有限公司。
法定代表人：康红英，总经理。
委托代理人：孔德芝，该公司职工。
委托代理人：蒋大伟，安徽新洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥易发科技有限公司。
法定代表人：林战，董事长。
委托代理人：林晓燕，总经理。
上诉人合肥市罗弋服饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2013）合高新民一初字第01621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
合肥市罗弋服弋服饰有限公司（以下简称罗弋公司）原审诉称：我公司与合肥易发科技有限公司于2011年1月3日签订《房屋租赁合同》，我公司租用合肥易发科技有限公司位于合肥市高新区潜水东路17号四楼西的房屋（面积为776平米）用于生产，租赁期限为三年，合肥易发科技有限公司承诺装配电梯以方便我公司生产。2013年双方签订补充协议，约定自2013年2月15日起，双方将租赁面积扩大至1166平米，即四楼东的房屋也租给我公司用作生产。之后因租用的房屋一直严重漏水，双方发生矛盾，经当地公安出所出面调解，双方于2013年6月16日达成协议，合肥易发科技有限公司在协议中承诺：若在2013年7月6日前不能将防水做好，将承担我公司工厂搬离费用及装修费用。但之后，合肥易发科技有限公司未能履约，不仅当初承诺的电梯没有安装，而且房屋漏水问题没有解决，导致我公司客户委托加工的原材料被淋湿，我公司被客户索赔，损失巨大。另我公司投入的缝纫电机因房屋漏水而报废七台。我公司就安装电梯及房屋漏水一事多次找合肥易发科技有限公司协商无果，导致我公司合同目的不能实现，只得决定搬离。由于我公司投入的操作台及附属设备是根据房屋构造而订制并安装调试的，现被逼搬离使得投入的操作台及附属设备只能报废。并且我公司在搬离过程中，由于合肥易发科技有限公司的阻挠，导致我公司又向搬家公司承担了窝工损失。我公司遂诉至法院，请求判令：一、解除我公司与合肥易发科技有限公司之间的租赁合同；二、合肥易发科技有限公司退还租房保证金10000元；三、合肥易发科技有限公司支付违约金20000元；四、合肥易发科技有限公司赔偿客户索赔损失18082元；五、合肥易发科技有限公司赔偿装修费损失23333元（四楼西房屋装修费为57000元整，租期3年，即36个月，至2013年7月尚有7个月租期。由于合肥易发科技有限公司违约导致双方租赁合同不能履行，应按照其承诺向我公司支付装修费，按照租期折算：57000元／3年×7个月=11083元。四楼东房屋装修费为21000元整，租期1年，即12个月，至2013年7月尚有7个月租期。由于合肥易发科技有限公司违约导致双方租赁合同不能履行，应按照其承诺向我公司支付装修费，按照租期折算：21000元／1年×7个月=12250元。装修费合计：11083元＋12250元=23333元）；六、合肥易发科技有限公司赔偿操作台及附属设备损失37489元（操作台房屋租期3年，即36个月，至2013年7月尚有7个月租期。操作台及其附属设备总投入为192800元，按照租期折算，合肥易发科技有限公司支付我公司操作台及其附属设备损失为：192800元／3年×7个月=37489元）；七、合肥易发科技有限公司公司赔偿缝纫电机损失3710元（530元／台×7台＝3710元）；八、合肥易发科技有限公司赔偿搬离费用79250元；九、合肥易发科技有限公司赔偿搬离设备的窝工损失3500元；十、合肥易发科技有限公司赔偿因生产面料被雨水淋湿而致的损失68799元。
合肥被告科技有限公司（以下简称易发公司）原审辩称：一、罗弋公司目前仍在正常使用该租赁房屋，双方的租赁合同没有解除。罗弋公司若主张解除租赁合同，其前提必须向易发公司发出解除合同的书面通知，才能引起合同的解除，而罗弋公司从未向我公司发出解除双方租赁合同的任何通知；二、罗弋公司存在严重的违约行为，如拖延和拖欠租金和水电费，将部分生产厂房变更为食堂和住宿、私自拆除易发公司电表等，故罗弋公司无权主张解除合同，也无权主张违约金2万元；三、双方《房屋租赁合同》第12条明确规定了“罗弋公司有义务做好租赁房屋的保洁、防水、防火、防盗等义务。因此，罗弋公司将防水的责任推卸给我公司的主张显然是不能成立的；四、双方的租赁合同目前仍在履行期间，罗弋公司主张我公司返还1万元的保证金的请求不能成立；五、罗弋公司在起诉前关于损失自始至终未通知过我公司，更未主张过损失。罗弋公司在本案中主张“因房屋漏水严重，导致客户委托加工的原材料被淋湿，被索赔”的损失及操作台及附属设备、7台缝纫机损失是否是在租赁房屋内受损、是否是我公司原因导致均没有证据证明。另，装修损失仅仅是罗弋公司自己折算，并没有经过我公司确认。根据双方《房屋租赁合同》第十条的约定，罗弋公司需要对租赁房屋进行装饰装潢、安装广告牌、安装空调及设施等时，须事先通知我公司，经我公司书面同意后方可施工，并不得危害相邻方的合法利益。罗弋公司应将装饰装潢方案及有关实施的措施等告知我公司。事实上，罗弋公司从未将装修事项告知我公司。罗弋公司在未经我公司同意下进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，由此产生的全部费用均由罗弋公司承担。且罗弋公司同样没有证据证明其装修费用。因此，罗弋公司要求我公司支付所谓的装修费用也是不能成立的。综上，罗弋公司主张的各损失不能成立；六、由于本案租赁合同不存在解除的事实，罗弋公司目前仍在继续使用我公司的租赁房屋，罗弋公司主张撤离费用及窝工损失同样没有证据。
易发公司原审反诉称：2011年1月31日，罗弋公司租赁我公司房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：罗弋公司所租赁房屋的建筑面积为1166平方米，用途为生产；租赁期限3年，自2011年2月16日至2014年2月15日；该租赁房屋的租金按季度结算，罗弋公司每季度（每年2月、5月、8月、11月15日前）交付下季度租金以现金方式一次性支付给我公司，以此类推；罗弋公司逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金按逾期每日100元直至付清之日等。合同签订后，我公司即向罗弋公司交付了租赁房屋，罗弋公司正常使用该房屋。此后，双方又签订一份《补充协议》，约定：自2013年2月15日起，罗弋公司租赁房屋的租金变为每月10494元，按季度结算，罗弋公司每季度（每年2月、5月、8月、11月15日前）交付下季度租金以现金方式一次性支付给我公司，共计31482元。上述协议签订后，罗弋公司却违反上述约定，不仅改变房屋租赁用途，用作住宿与食堂，还拖欠租金及水电费。我公司经多次催要，罗弋公司仍无故拒绝支付拖欠的房屋租赁费及水电费。请求判令：一、罗弋公司支付拖欠房屋租金46987元及违约金13800元（自2013年5月15日起按每日100元暂计至2013年9月30日，之后计至租金付清之日止）；二、罗弋公司支付拖欠的水电费4195.68元（分别计至2013年9月30日、2013年9月6日）。
罗弋公司原审辩称：我公司已全额支付租金与水电费，房屋租金虽在支付时间上与合同约定略有不同，那是因为对方违约在先，双方一直在协商处理而导致租金迟延交付。
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院经审理查明：2011年1月31日，罗弋公司（原名合肥祥瑞印花经营部）与易发公司签订《房屋租赁合同》，约定：易发公司将其座落于合肥高新区潜水东路17号四楼西出租给罗弋公司用于生产；租赁期限为三年，自2011年2月16日起至2014年2月15日止；租金每月7776元，按季度结算，罗弋公司每季度（每年2月、5月、8月、11月15日前）将下季度租金以现金方式一次性付给易发公司，共计23328元，以此类推；易发公司交付租赁房屋时，罗弋公司应向易发公司支付租赁保证金10000元；未经易发公司同意，罗弋公司不得擅自改变本合同项下出租房屋的结构，并且不得将该承租的房屋擅自转租、转让、转借、分租或改变用途，双方另有约定的除外；罗弋公司需要对租赁房屋进行装饰装潢、安装广告牌、安装空调及设施等时，须事先通知易发公司，经易发公司书面同意后方可施工，并不得危害相邻方的合法利益，罗弋公司应将装饰装潢方案及有关实施的措施等告知易发公司；罗弋公司有义务做好租赁房屋的保洁、防水、防火、防盗等安全工作，有关的安全标准应当符合相关规定，不得占用消防通道，否则造成的一切后果均由罗弋公司承担；罗弋公司逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金按逾期每日100元直至付清之日；若因特殊原因，和易发公司通过协商，可以延期交付租金的不予罚款；罗弋公司擅自将租用房屋转让、转租或转借给第三方使用，或者改变约定使用用途、或者利用租赁房屋从事非法活动的，罗弋公司应向易发公司支付违约金20000元，并且易发公司有权收回租赁房屋；本合同终止或解除后，罗弋公司对租赁房屋的装饰应自行拆除，恢复原样，罗弋公司不得以任何有关装饰费用为借口向易发公司索要任何补偿，罗弋公司在本合同解除或终止后十五日内拆除其装饰部分材料，不便带走的部分，由易发公司自行处置；罗弋公司逾期未处置或未完全处置完毕的，造成易发公司损失的，罗弋公司应予以赔偿，双方另有约定的除外；合同到期或依法解除时，易发公司退还罗弋公司租赁保证金，罗弋公司在向易发公司交还该房屋时应将该房屋的配套设施完好的返还给易发公司，若因罗弋公司原因造成损害的，罗弋公司承担赔偿责任等。合同签订后，易发公司即将房屋交付罗弋公司使用，罗弋公司交付租赁保证金10000元并陆续支付部分房租（计至2013年5月15日）、电费（计至2013年1月6日）。2013年4月15日，双方又签定补充协议，约定：自2013年2月15日起，罗弋公司租赁房屋的租赁面积扩大至1166平方米，租金变为每月10494元，按季度结算，乙方每季度（每年2月、5月、8月、11月15日前）交下季度租金，以现金方式一次性付给易发公司，共计31482元；水、电每月1号计数并交纳；之前因各种原因一直未能安装电梯，2013年7月份确保安装到位，最迟不超过8月；补充协议与原协议具有同等效力，如一方原因给另一方造成损失的，则由过失方承担损失等。之后，双方因房屋渗漏、租金支付等发生争议。2013年6月14日，罗弋公司向易发公司支付2万元［包括计至当日的水费2305.8元（870.1吨×2.65元／吨）、自2013年1月6日计至6月6日的电费6325元（1100度×5个月×1.15元／度）、自2013年5月15日计至2013年8月15日的部分房租11369.2元］，截至2013年11月15日欠付房租46987元（31482元×2季度-4607.8元（2013年5月15日前多交部分）-11369.2元］，截至2013年9月30日欠付水费400.68元［（1021.3-870.1吨）×2.65元／吨］，截至2013年9月6日欠付电费3795元（1100度×3个月×1.15元／度）。2013年6月16日，易发公司与罗弋公司又签订协议，内容为：易发公司收到罗弋公司交来房租（2013年5月15日至2013年8月15日）的其中部分租金20000元，剩余房租约15000元在四楼防水层做好后两天内一次性付清。如防水层做好后罗弋公司未付款则易发公司有权停水停电，要求罗弋公司搬离，押金不退。如在约定的20日内未做好防水，罗弋公司有权要求搬离，工厂搬离费及装修费用由易发公司支付；易发公司有权要求罗弋公司配合做四层防水，如因罗弋公司不配合原因造成易发公司未能如期完成防水工作，罗弋公司无权要求按违约责任处理。协议签订后，易发公司开始联系工程队对屋顶防水工程进行了维修。但罗弋公司认为易发公司的维修并未能彻底解决漏水问题，导致自己电机受损、布料受潮遭到客户索赔等，加上易发公司没有按约定安装电梯，自己已无法生产遂于2013年11月搬离部分设备、物品。另罗弋公司未在本案中提交其交还房屋钥匙等返还房屋的证据。
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院经审理后认为：罗弋公司与易发公司订立的房屋租赁合同合法有效，依法予以保护。关于本诉部分：鉴于易发公司无充分证据证明已按2013年6月16日协议约定的20日内将案涉房屋的渗漏处予以修复完毕，故罗弋公司诉请解除合同，符合双方约定，依法予以支持。合同解除后，易发公司收取的保证金应按合同约定予以返还。罗弋公司主张的违约金2万元没有合同依据，不予支持。关于罗弋公司主张因雨水渗漏导致的各项损失，包括客户索赔、缝纫电机、面料损失，因无充分证据证明雨水渗漏与损失间存在因果关系、损失已实际发生以及具体的损失额，故不予支持。关于装修费、搬迁费及搬迁窝工费，罗弋公司提供证据的真实性尚无法认定，其经受诉法院释明未申请司法评估，对此不予支持。关于操作台及附属设备损失，属易发公司在订约时不可预见的损失，易发公司不应承担赔偿责任，对此不予支持。关于反诉部分：罗弋公司欠付合同解除前的房租、水电费，应当按约支付。对于易发公司主张的逾期支付房租的违约金，因其未及时维修房屋导致合同解除，故根据公平原则酌情不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除合肥市罗弋服饰有限公司与合肥易发科技有限公司间订立的房屋租赁合同；二、合肥易发科技有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥市罗弋服饰有限公司返还保证金10000元；三、合肥市罗弋服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥易发科技有限公司支付房屋租金46987元（计至2013年11月15日）、水费400.68元（计至2013年9月30日）、电费3795元（计至2013年9月6日），合计51182.68元；四、本判决第二、三项冲抵后，合肥市罗弋服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥易发科技有限公司支付41182.68元；五、驳回合肥市罗弋服饰有限公司的其他本诉请求；六、驳回合肥易发科技有限公司的其他反诉请求。
罗弋公司上诉称：原判已确认案涉房屋渗漏并未修复完毕，那么易发公司已构成违约，我公司有权要求解除合同，并赔偿由此造成的一切损失。我公司在原审中向法庭提供证据证明其中有布料在厂房内被淋湿的照片；有产品购销合同和索赔协议及通知，且在索赔协议和通知上明确是因厂房漏水导致损失；有装修和搬迁合同，有支付装修和搬迁费用的赁证。双方所签合同中明确约定，过错方导致对方损失应予赔偿。我公司的操作台及附属设施是按照易发公司的厂房设计制作的，同时，易发公司的违约行为，导致我公司无法实现合同根本目的。原判确认的房租及水电费，连易发公司都无法算清，即使是易发公司庭后提供了补充证据，也应该经我公司予以质证，有违程序。综上，请求二审法院依法撤销原判第三、四、五、六项判决，改判易发公司支付违约金20000元、赔偿客户损失18082元、装修费23333元、操作台及附属设备损失37489元、缝纫电机损失3710元、搬迁费79250元、布料被淋湿损失68799元；并由易发公司承担诉讼费用。
易发公司辩称：一、罗弋公司所述的案涉厂房渗漏的问题，我公司已在约定的期限内已经解决了，可能是维修效果不太好，但后来罗弋公司不让我公司进厂房继续维修；二、我公司没有违约，因为之前我公司已经按照约定进行维修；三、罗弋公司所述因厂房渗漏所造成的相关的经济损失，不清楚是否是渗淋所造成的损失，与我公司无关，因为厂房渗漏已维修好；四、双方对用电额已达成合意，按照每月用电1100度计算费用，水费按照实际用水量计算。综上，请求二审法院依法驳回罗弋公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。
本院认为：罗弋公司与易发公司所签的《房屋租赁合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同履行期间，双方又于2013年6月16日签订协议有关如果易发公司未在20日内将出租给罗弋公司的房屋漏水未予完全修复，罗弋公司有权要求搬离的约定。易发公司并未按照约定对案涉房屋漏水予以完全修复，罗弋公司就此依据要求解除《房屋租赁合同》符合协议约定，但未能提供已书面通知易发公司要求解除租赁合同的证据，而是直接向人民法院提起要求解除房屋租赁合同等诉请。鉴于原判支持了罗弋公司要求解除租赁合同的诉请，而易发公司对此未提起上诉，故维持原判解除双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，易发公司按照合同约定返还保证金10000元符合合同约定，而罗弋公司主张的违约金20000元，原判认为缺乏合同依据未予支持正确，应予维持。罗弋公司主张因赔偿客户损失而造成的损失18082元，所提供的由轩翔公司、薄云公司分别出具的付款通知书内容，不能证明罗弋公司已赔偿轩翔公司、薄云公司的损失的事实存在，不予采信。罗弋公司主张易发公司赔偿操作台及附属设备损失37489元、缝纫电机损失3710元、布料被淋湿所造成的损失68799元，均未能提供上述实际发生损失数额的证据予以证实，不予采信。罗弋公司主张易发公司赔偿装修费用23333元、搬迁费用79250元。原判已向罗弋公司依法释明应进行鉴定评估并无不当，而罗弋公司要求按照其主张的赔偿数额予以赔偿，原判未予支持正确，应予维持。另罗弋公司认可原判认定的水费数额，但对原判认定电费数额有异议，但未能提供证据证明电费的产生与其无关，不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人罗弋公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5408元，由上诉人合肥市罗弋服饰有限公司负担元5408元。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉军
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年八月四日
书记员 朱 敏