云南省江川县人民法院民 事 判 决 书（2014）江民二初字第69号原告刘成春，男。委托代理人普进飞，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告鳌亚刚，男。被告李文谨，女。原告刘成春因与被告鳌亚刚、李文谨建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年5月16日诉至通海县人民法院，通海县人民法院审理后于2013年7月8日作出（2013）通民一初字第347号民事判决书。鳌亚刚、李文谨不服该判决，向玉溪市中级人民法院提起上诉，玉溪市中级人民法院于2013年12月1日作出（2013）玉中民一终字第374号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。通海县人民法院报请玉溪市中级人民法院指定管辖，玉溪市中级人民法院于2014年2月27日作出（2014）玉中辖字第31号指定管辖决定书，指定由本院审理该案。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭于2014年5月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系夫妻关系。其在通海县城从事香蕉买卖，需要场地堆放香蕉。2012年11月12日，经他人介绍，其与二被告达成向被告购买位于某镇某大道某号国有土地使用权一宗的口头协议，其于当天支付了100000元定金。双方于2012年11月15日签订了书面转让协议，其按协议约定向二被告支付了全部转让款556000元，被告将该宗土地的国有土地使用权证件交付给其。2012年12月11日，其组织人员到该宗土地上除草准备建房，但遭到了相邻的土地使用权人柯从武、柯从云等人的阻止和威胁，导致房屋未能建盖。经其了解才知晓二被告与柯从武、柯从云等人关于本案争议土地的费用尚未了结，且二被告隐瞒了该土地使用权出让时未完税的事实，加之被告取得该宗土地使用权后未进行任何投资就转让的行为违反了《国有土地使用权出让合同》第二十一条第一款的规定及相关法律规定，导致其无法全面管理该宗土地，合同目的不能实现，故起诉要求判令：1、解除其与二被告于2012年11月15日签订的国有土地使用权转让协议；2、二被告返还其支付的土地使用权转让款556000元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率计付该款自2012年11月15日起计算至判决确定的履行期满之日止的利息；3、案件受理费由被告承担。被告辩称，一、双方于2012年11月15日签订的土地使用权转让协议合法、有效。2011年，经范泰云介绍，原告欲向其购买位于某镇某大道某号国有土地使用权一宗，其向原告告知了该宗土地使用权的取得及与柯从武的诉讼经过等情况，原告了解情况后仍表示愿意购买。2012年11月11日，其与原告达成了转让该宗土地使用权的口头协议，约定转让费为556000元，因土地使用权转移所发生的一切税、费由原告承担并负责缴纳，签订书面协议后付清全款。2012年11月12日，原告向其支付了100000万元定金。2012年11月15日，在中证人范泰云的见证下，其与原告签订了书面的土地使用权转让协议书。在签订协议之前，其将该宗土地使用权的权属证书和土地来源资料共22份82页交付给原告，并再次就该宗土地使用权的取得、完成回填土方、土地平整、排水管道投资过程及现状向原告作了详尽说明，没有任何隐瞒和欺诈，原告未提出任何异议并与其签订了书面协议。协议签订后，原告向其支付了转让尾款446000元。二、其转让土地使用权符合法律规定。1、其已于2003年8月支付了该宗土地使用权的出让金，并于2008年8月25日取得使用权证书。2、其已按出让合同的约定完成了投资。2003年，被告李文谨等7人共同取得通海县国土资源局挂牌公告出让的某某号土地的使用权，并与通海县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。出让合同约定转让土地使用权的条件是完成投资总额的25%，但出让合同规范的是整块土地，且除了第四条约定该宗地为商服用地外，第十一条对主体建筑、附属建筑等都没有明确的要求，出让合同并没有明确投资强度，因此第二十一条约定的投资比例无从遵守，且其分割土地后取得的-5号土地地面上虽然没有建盖建筑物，但已完成了回填、平整、排水等基础投资，完全可以满足“商服用地”的需要。三、其与柯从武的纠纷不影响原告实现合同目的。柯从武代付的青苗补偿费、回填土、支砌围墙的费用是91551.68元，按平方面积计算，其应付柯从武的费用为7223.50元。因柯从武违法占用其土地建盖KTV，江川县人民法院（2009）江民一初字第342号判决柯从武赔偿其损失13240元，而柯从武并未按判决履行义务，该款与其应付柯从武的费用7223.50元抵扣后尚有余。且其与柯从武的纠纷属于另一法律关系，与本案无关。再者，在其与原告签订转让协议之前，其已多次将该土地使用权取得的经过以及与柯从武的诉讼纠纷告知了原告，并把相关材料交付给了原告。原告对该宗土地的使用遭到柯从武等人的妨害，应通过法律手段维护自己的合法权益，依法主张自己对土地的使用权，但无权解除与其的转让协议。四、其已依法取得该宗土地的使用权证书，税费已交纳完毕，并未隐瞒出让土地时的完税事实。综上，其与原告签订的国有土地使用权转让协议合法有效，原告要求解除合同无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，被告鳌亚刚、李文谨系夫妻。2003年7月18日，通海县国土资源局发布《通海县国有土地使用权挂牌出让公告》，对位于某县城某大道某号地块西侧的某某号土地挂牌出让。同年7月21日，鳌亚刚、张秀兰、丁梅、柯从武、柯从运、柯从云、黄从发七人经协商，就共同购买该土地，每人具体的土地使用位置、面积及相关使用事项达成协议，并由柯从武执笔书写了《协议书》，鳌亚刚等七人均在协议书上签名捺印，后由鳌亚刚负责将该《协议书》进行打印，张秀兰、丁梅、柯从武、鳌亚刚、黄从发在打印件上签名捺印，柯从武代柯从运、柯从云在打印件上签名捺印。同年8月6日，通海县国土资源局（出让人）与李文谨、张秀兰、丁梅、柯从武、柯从运、柯从云、黄从发等七人（受让人）签订了《国有土地使用权出让合同》，约定：出让人出让给受让人的宗地位于某大道，宗地总面积为4241平方米，其中出让土地面积为3839平方米；出让宗地的用途为商服用地；土地使用权出让年期为40年；受让人按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第一款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。后李文谨等七人按《协议书》约定的面积各自到通海县国土资源局交清了相应款项。2007年1月，张秀兰、丁梅以柯从武为被告向法院起诉，请求确认七人签订的协议有效。2007年5月16日，本院作出（2007）江民一初字第124号民事判决：“张秀兰、丁梅、柯从武、柯从运、柯从云、鳌亚刚、黄从发于2003年7月21日所签订的《协议书》具有法律约束力。”宣判后，当事人均未提出上诉，该判决已发生法律效力。2007年10月31日，通海县国土资源局作出《行政调解决定书》，作出行政调解决定如下：一、依据（2007）江民一初字第124号民事判决书，2003年7月21日张秀兰、丁梅、柯从武、柯从云、柯从运、黄从发、鳌亚刚所签订的《协议书》具有法律约束力，各自使用面积及进出通道有平面示意图，转入地籍调查，进行国有土地使用权设定登记。二、该七户涉及经济等方面的纠纷由七户自行协商解决。2008年4月24日，通海县国土资源局《关于对书记县长接待日通信第7号的办结报告》载明：根据相关法律规定，依据当事人提交的云南省江川县人民法院（2007）江民一初字第124号民事判决书以及2007年6月22日关于发放土地使用证的请求，我局召开由局领导及相关股室负责人会议，决定如下：1、依据云南省江川县人民法院（2007）江民一初字第124号民事判决书及2003年7月21日柯从武、张秀兰、丁梅、李文谨（鳌亚刚之妻）、柯从云、柯从运、黄从发所签订的《协议书》，按土地登记程序进行国有土地使用权登记。2、该宗地以混合宗地进行登记，宗地图制作和四邻签章以《协议书》为准，共用使用权面积根据《协议书》由丁梅、黄从发、柯从运、柯从武、张秀兰、柯从云平均分摊。2008年8月26日，鳌亚刚领取了国有土地使用证，土地使用证上载明地类（用途）为商服用地，终止日期为2043年8月5日，土地使用权面积为293.40㎡，其中，独用面积为260㎡（即土地使用证所附宗地图上标明的-5号地块，一处为16米×13米，另一处为13米×4米），分摊面积33.40㎡。2008年9月24日，鳌亚刚诉至通海县人民法院，要求判令柯从武拆除鳌亚刚国有土地上的附着物、返还独自使用权面积260㎡、恢复东侧公共通道共有使用权面积260㎡、赔偿因侵权造成的经济损失90000元（租金损失比照同类土地租金，以260元／㎡计算；造价损失玉溪市公布的2006年与2008年的建筑经济信息计算，每㎡差额500元；利息损失按农村信用社一年期贷款利率计算）。因黄从发当时系通海县人民法院干警，通海县人民法院报请玉溪市中级人民法院指定管辖。玉溪市中级人民法院指定本院审理本案。本院审理后作出（2008）江民一初字第534号民事判决，柯从武不服上诉，玉溪市中级人民法院审理后以遗漏当事人为由发回重审。重审中，本院追加柯从运为被告、柯翔宣为第三人参加了该案诉讼。后鳌亚刚放弃了恢复东侧公共通道共有使用权面积260平方米的诉讼请求。本院审理后做出（2009）江民一初字第342号民事判决：“一、被告柯从武于判决生效后45日内拆除建盖在原告鳌亚刚-5号地块宅基地及铺面上的建筑物；第三人柯翔宣于判决生效后30日内腾交被告柯从武执行。二、由被告柯从武赔偿原告鳌亚刚损失人民币13240元。于判决生效后30日内给付。”柯从武不服该判决，向玉溪市中级人民法院提起上诉，玉溪市中级人民法院审理后作出（2009）玉中民一终字第502号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”2012年11月11日，经范泰云介绍，原告刘成春与二被告达成口头协议，约定原告向二被告购买位于某县某镇某大道某号国有土地使用权一宗，原告于2012年11月12日向被告鳌亚刚支付了定金100000元。2012年11月15日，原告（作为合同乙方）与被告鳌亚刚（作为合同甲方）签订《土地使用权转让协议书》，约定甲方将位于某县某镇某大道某号土地使用权（土地使用权证号为某号）转让给乙方，甲方已将土地现状向乙方作了说明，乙方对该地块作了充分了解，无异议愿意购买其使用权；本协议签订之时，视为甲方已向乙方交付土地使用权，甲方将原始用地权属证明书和土地来源资料22份82页移交给乙方，今后的一切产权归乙方所有，与甲方再无关系；甲方协助乙方到土地部门办理过户手续；经双方多次协商，于2012年11月11日达成协议，土地使用权转让金总价款为人民币556000元，乙方已于2012年11月12日向甲方支付了定金100000元，剩余的456000元，在签约之日一次性付清给甲方；因土地使用权转移所发生的一切税、费由乙方承担并负责交纳，与甲方无关。协议签订后，原告即向被告李文谨支付了转让尾款456000元，被告将国有土地使用权证交由原告收执。双方未到通海县国土资源局办理过户手续。后原告在对某县某镇某大道某号土地进行使用过程中，柯从武、柯从云以其与二被告之间关于土地出让及土地平整等费用尚未结清及土地划分不合理等为由阻碍原告使用土地。2014年4月29日，经本院组织原、被告双方进行现场勘验，双方确认二被告转让给原告的土地位于某号宗地，转让的土地有两块，其中一块东邻花鸟市场延长线，南邻共用通道，西邻柯从武地块，北邻黄从发地块，另一块东邻柯从武地块，南邻共用通道，西邻丁梅地块，北邻王朝烽用地。以上事实，有原告提供的身份证、中华人民共和国国有土地使用证、土地使用权转让协议、收据两份、国有土地使用权出让合同、证人证言、原告申请本院对柯从武、柯从云的询问笔录，被告提供的中华人民共和国国有土地使用证复印件、关于无土栽培花卉盆景项目建设用地的批复复印件、通海县土地储备中心统一征地补偿协议复印件、挂牌出让竞买申请书复印件、通海县某号地块挂牌交易合伙竞买申请书复印件、挂牌出让竞买报价单复印件、国有土地使用权挂牌出让成交确认书复印件、通海县土地储备中心某号地块号平面示意图复印件、通海县国有土地使用权出让合同（正本）、国有土地使用权出让合同（正本）复印件、协议书（手写稿）复印件、协议书（正本版）复印件、公证书（正本）复印件、地基调查表（正本）复印件、云南省国有土地使用权有偿使用收入专用缴款单复印件、江川县人民法院（2007）江民一初字第124号民事判决书复印件、江川县人民法院（2009）江民一初字第342号民事判决书复印件、江川县人民法院（2009）江民一初字第343号民事判决书复印件、玉溪市中级人民法院（2009）玉中民一终字第502号民事判决书复印件、通海县土地储备中心某号地块平面示意图、宗地图、照片、土地回填施工照片、丁梅转让给李巧云的土地使用权的照片、完成回填平整基础投资照片、土地公共用地投资完成情况照片、宗地已形成商服用地照片、录音资料、关于对书记县长接待日通信第七号的办结报告、关于请求解决丁梅、张秀兰与柯从武等人在合伙竞买国有土地使用权的纠纷请示，本院依职权向通海县国土资源局调取的相邻权属协议书、地籍调查出席指界通知书、地籍调查违约缺席指界通知书、土地登记会审会议纪要、公告、土地登记申请书、土地登记审批表、通海县国土资源局批复、挂牌出让竞买申请书、国有土地使用权挂牌出让成交确认书、用地预审申请、建设用地申请书、土地勘测定界图、本院询问笔录、现场勘验笔录、现场勘验照片以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为，建设用地使用权转让合同，是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。本案原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签订前，被告鳌亚刚已通过出让方式取得了诉争土地的使用权，并办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。关于投资开发的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定以及被告李文谨等七人与通海县国土资源局所签订的《国有土地使用权出让合同》中关于被告取得的土地使用权进行首次转让的条件为经出让人认定土地按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的约定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，也不影响原、被告之间《土地使用权转让协议》的履行，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，也不构成合同解除的依据。因此，原告以《土地使用权转让协议》未达到25％投资开发条件为由要求解除合同的主张，本院不予支持。而税费的交纳问题，玉溪市中级人民法院（2009）玉中民一终字第502号民事判决书已认定被告已向通海县国土资源局交清了相关款项，且税费的交纳问题属通海县国土资源局和鳌亚刚之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响被告履行土地使用权转让协议，故原告提出的因被告未交清税费而要求解除合同的主张，本院不予支持。关于柯从武、柯从云阻碍原告使用诉争土地的问题，柯从武、柯从云因与被告的其他纠纷从而阻碍原告使用诉争土地，其二人与被告的其他纠纷与本案不属于同一法律关系，对于其二人对原告使用土地的阻碍行为，原告可另案起诉其二人，原告以柯从武、柯从云阻碍其使用土地为由要求解除合同的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案原、被告双方并未约定合同解除的条件，事后也未协商一致解除合同，被告也无构成法定解除条件的根本性违约行为，因此，原告要求解除合同、返还土地使用权转让款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告刘成春的诉讼请求。案件受理费9360元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  靳国磊审 判 员  郑婷婷代理审判员  张钦奕二〇一五年二月三日书 记 员  梁艳华