山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鲁执复议字第107号
申请复议人（异议人）：孙永祯。
申请执行人：淄博市临淄鲁恒建材有限公司。住所地：淄博市临淄区。
法定代表人：朱立华，董事长。
被执行人：山东新成力达石油催化剂制造股份有限公司。住所地：淄博市临淄区。
法定代表人：赵德志，经理。
被执行人：淄博浩霖集团有限公司。住所地：淄博市临淄区。
法定代表人：刘滨，经理。
被执行人：徐培力。
被执行人：罗翠红。
被执行人：威海嘉泰制衣有限公司。住所地：威海高技术产业开发区。
法定代表人：徐红霞，经理。
被执行人：淄博市临淄热电厂。住所地：淄博市临淄区。
法定代表人：朱立华，厂长。
申请复议人孙永祯不服淄博市中级人民法院（以下简称淄博中院）（2014）淄执异字第9号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
淄博中院在执行申请执行人淄博市临淄鲁恒建材有限公司（以下简称鲁恒公司）与被执行人山东新成力达石油催化剂制造股份有限公司（以下简称新成力达公司）、淄博浩霖集团有限公司（以下简称浩霖集团）、徐培力、罗翠红、威海嘉泰制衣有限公司（以下简称嘉泰公司）、淄博市临淄热电厂（以下简称临淄热电厂）金融借款合同纠纷一案中，对淄博市临淄区桓公路177号房地产委托拍卖后，案外人孙永祯向淄博中院提出，要求对其租赁的该房产进行大规模装修，淄博中院告知其拍卖期间不要装修改造。
孙永祯不服，向淄博中院提出异议称：孙永祯在租赁经营浩霖集团位于临淄区桓公路177号房产过程中，原来装饰装修陈旧不堪，所有设施设备均已老化运转不灵，已经严重影响到经营，经营状况每况愈下，尤其消防设施全部瘫痪，危险性很大，为此异议人要投资一千万元左右，对原有装饰装修和设施设备进行升级改造和更新，法院不应阻挠异议人的正当行为。请求法院予以审查并同意异议人的请求。
申请执行人鲁恒公司答辩称：租赁合同、收款收据、记账凭证是虚假的，进账单并未载明是租金；浩霖集团于2012年3月2日向兴业银行淄博支行出具的承诺函承诺没有对外出租；异议人与被执行人浩霖集团有利害关系，异议人的意思实际就是浩霖集团的意思，故异议人并未实际租赁涉案房产，其提异议的目的就是为了阻挠执行，故其异议不能成立，请求依法驳回异议申请。
浩霖集团同意异议人的理由及请求。
其他被执行人未予答辩。
淄博中院查明：淄博市临淄区桓公路177号房地产的产权人是浩霖集团，土地地类为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年11月6日，该宗房产、土地分别于2011年2月25日、2011年3月1日办理抵押登记，抵押权人均是兴业银行股份有限公司淄博支公司。2013年2月25日，兴业银行股份有限公司淄博支公司依据生效的（2012）淄商初字第151号民事调解书向淄博中院申请执行。执行过程中，兴业银行股份有限公司淄博支公司将该债权转让给鲁恒公司，淄博中院于2013年7月1日作出（2013）淄执字第66-2号执行裁定，将申请执行人变更为鲁恒公司。经依法评估，涉案房地产价值5198.96万元。
淄博中院委托拍卖后，孙永祯提出异议，并提交下列证据，证明涉案房产由其租赁，且已年久失修，严重影响到经营：
1、房屋租赁合同，载明出租方为浩霖集团，承租方为孙永祯；租赁物即为涉案房产；租赁期限二十年，自2010年8月4日起至2030年8月4日；租赁费每年二十万元，共计四百万元，孙永祯自签订合同之日起一个月内付清；租赁用途为用于餐饮、宾馆服务业经营；落款时间为2010年8月4日。
2、补充协议，载明签订人为浩霖集团（甲方）与孙永祯（乙方）。时间2012年5月17日。内容为经双方自愿协商，就租赁物（凯悦大酒店）装修以及转租事宜达成以下补充协议：1、甲方同意乙方根据以后的经验状况有权对租赁物（凯悦大酒店）对外转租或装饰装修；2、根据房屋租赁合同约定，乙方在对酒店及房间装修时不得改变楼房的框架结构，否则责任自负。
3、齐商银行进账单及个人业务转账回单，出票人孙永祯，收款人浩霖集团，金额400万元，时间为2010年9月1日，未载明用途，个人业务转账回单与齐商银行进账单相对应。
4、收款收据，交款单位为孙永祯，出具人为浩霖集团，时间2010年9月1日，金额400万元，并注明凯悦租赁费（2010-2020年）。
5、记账凭证，科目名称其它应付款--个人--孙永祯，贷方400万元，时间2010年9月25日。
6、涉案房地产照片一宗。
7、孙炳刚、孙永乐、王翠三人的证言。该三人均为凯悦大酒店（即涉案房产）的管理人员，证明酒店年久失修，存在安全隐患，且影响到经营效益；异议人孙永祯于2010年9月开始租赁经营该酒店。
鲁恒公司认为租赁合同期限20年且租赁费一次性付清不合常理；涉案房产评估值5000余万元，而浩霖集团却以400万元低价租给异议人，不合常理；双方没有交接清单，不能证实合同已履行；进账单及个人业务转账回单未载明是租金，也可能是别的用途；收款收据是被执行人浩霖集团单方出具，对其真实性有异议；进账凭证应由被执行人浩霖集团保存并提交，异议人提交不合常理；照片是局部的，无法确定坐落和拍摄时间；证人证言与本案争议焦点无关，证人与异议人存在管理与被管理的关系，证言不真实。综上，该组证据不能证实异议人与浩霖集团存在租赁关系，异议人无权进行装修。
被执行人浩霖集团对异议人的证据及证明的目的均予认可。
申请执行人鲁恒公司提交下列证据，以证明异议人与浩霖集团之间并无真实的租赁关系：
1、承诺函，出具人为浩霖集团，抬头为兴业银行淄博支行，时间为2012年3月2日，内容为：我公司自愿以位于临淄区桓公路177号的房地产为山东新成力达石油催化剂制造股份有限公司在贵行的融资提供抵押担保。在此，我公司郑重承诺：该宗房地产除第一层部分租给建行外（租金按年收取），其余房地产均为我公司自身经营使用，无对外出租。若因此产生经济纠纷，全部责任由我公司承担。
2、浩霖集团、山东浩霖石化催化剂股份有限公司、山东浩霖石油化工科技股份有限公司、淄博钻石湖工贸有限公司的工商登记信息各一份，民事调解书一份，房屋抵债协议一份，以此证明该四公司的实际控制人为徐培力；异议人系山东浩霖石化催化剂股份有限公司的法定代表人且是山东浩霖石油化工科技股份有限公司的股东；涉案财产实际所有人为徐培力。异议人与徐培力有利害关系，所以异议人与浩霖集团签�的租赁协议是虚假的。
工商登记信息显示，孙永祯系山东浩霖石化催化剂股份有限公司的法定代表人，而徐培力是该公司的大股东。徐培力是山东浩霖石油化工科技股份有限公司的法定代表人，而孙永祯是该公司的股东（发起人），但该登记信息没有加盖工商部门印章。（2012）淄商初字第152号民事调解书载明孙永祯是山东浩霖石化催化剂股份有限公司的法定代表人。房屋抵债协议系鲁恒公司、浩霖集团、徐培力三方签订，该协议载明徐培力是浩霖集团及资产的实际控制人。
异议人孙永祯认为承诺函与其无关，其自2011年开始租赁，而该承诺函是在2012年写的；其它证据与其无关，对于山东浩霖石油化工科技股份有限公司的股份早已卖掉；不清楚自己是山东浩霖石化催化剂股份有限公司的法定代表人。
浩霖集团认为承诺函样式不规范，对公章真实性有异议，但不�请鉴定；工商登记信息除山东浩霖石油化工科技股份有限公司外，与实际内容基本相符；房屋抵债协议只对徐培力实际控制资产作出说明，无法证明相关租赁事宜。
另查明，涉案房产租赁未予登记备案，异议人亦未提交其它证据证明开始占有涉案房产的时间。
淄博中院认为，徐培力是山东浩霖石化催化剂股份有限公司的大股东，又是被执行人浩霖集团的实际控制人，而异议人孙永祯是山东浩霖石化催化剂股份有限公司的法定代表人，故异议人孙永祯与被执行人浩霖集团具有利害关系；异议人孙永祯与被执行人浩霖集团签订的房屋租赁合同租期二十年、租金一次付清、租金与涉案房地产折旧费相差悬殊（2014年评估，距土地使用权终止日期2045年11月6日约31年，评估价值5198.96万元，粗略折算，年均折旧费167.7万元，与年租金20万元相差甚远）不合常理；异议人孙永祯虽在2010年9月1日向浩霖集团支付400万元，但银行进账单及个人业务转账回单并未载明为租金，则不足以证明该笔付款与异议人提交的房屋租赁合同、收款收据、记账凭证具有关联性；浩霖集团曾在2012年3月2日向原债权人兴业银行股份有限公司淄博支公司承诺“涉案房地产除第一层部分租给建行外（租金按年收取），其余房地产均为我公司自身经营使用，无对外出租”；收款收据、记账凭证是浩霖集团单方制作，房屋租赁合同及补充协议也是由存在利害关系的异议人孙永祯和被执行人浩霖集团签订，不足以对抗第三人；异议人提交的证人与其有利害关系，其证言不足采信，在租赁合同未备案，且异议人与浩霖集团不能提交充分证据证明异议人实际占有的时间点的情况下，不足以认定房屋租赁关系的真实性。综上考虑，异议人与浩霖集团没有充分证据证明租赁合同及补�协议的签定及异议人开始占有涉案房地产是在办理抵押登记之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定：债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。涉案房地产的原抵押权人兴业银行股份有限公司淄博支公司将该债权转让给鲁恒公司，抵押权依法一并转让。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因异议人孙永祯与被执行人浩霖集团不能证明涉案抵押财产是在设立抵押登记以前出租，则二者之间的租赁关系不得对抗鲁恒公司已登记的抵押权。异议人孙永祯投资一千万元左右对涉案房产作大规模装修，会严重影响到执行工作的顺利进行，且抵押权人即申请执行人�恒公司坚决不同意，则淄博中院告知其不要装修改造符合法律规定。但基于公共安全考虑，针对消防安全所进行的必要维修不在此限。据此，孙永祯的异议不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：驳回异议人孙永祯的异议。
孙永祯不服上述裁定，向本院申请复议称：一、孙永祯与浩霖集团签订的房屋租赁合同真实有效，应当得到法律保护。1、孙永祯在2010年7月15日从张明手中购买了淄博浩霖凯悦假日大酒店有限公司90%股份，并进行了工商变更登记；2、由于该酒店一直租赁浩霖集团的物业，孙永祯在接管酒店后与浩霖集团签订了租赁合同；3、孙永祯自租赁物业并用于经营酒店后，一直交纳税、水、电费及工人工资。二、孙永祯与浩霖集团无任何利害关系。三、关于租金20万元是在浩霖集团资金紧缺情况下要求20年一次性交纳而商谈的。所谓租赁物业虽然评估值5198万元，但市场价值根本达不到。四、400万元租金交纳有真实的银行转账记录，可以与租赁合同、记账凭证、收款收据相互印证。五、浩霖集团的承诺函不具备真实性。六、依法成立的合同受法律保护。淄博中院在没有对租赁合同进行真实性鉴定的情况下否定合同真实性，严重侵犯孙永祯的合法权利。
本院经阅卷查明：2014年7月3日，淄博中院作出（2013）淄执字第66号拍卖通知书，对浩霖集团的房产进行拍卖。之后，2014年7月15日，孙永祯到淄博中院提出异议，要求对租赁的房产进行装修改造。根据淄博中院当日对孙永祯的调查笔录记载，淄博中院调查人孙刚等答复称：“希望拍卖期间不要装修改造，以免影响。”
本院查明的其他事实与淄博中院查明的事实一致。
本院认为，本案中孙永祯与浩霖集团之间的租赁合同是否真实、有效，系对当事人之间实体法律关系的审查范畴，人民法院在执行程序中无权进行审查认定。在孙永祯已经提交了其与浩霖集团的租赁合同及相关付款凭证，且浩霖集团亦认可存在该租赁合同的情况下，申请执行人鲁恒公司若认为该租赁合同系伪造的，应当通过诉讼途径解决。淄博中院在执行异议审查程序中直接认定孙永祯与浩霖集团之间的租赁关系不真实，没有法律依据，依法应予纠正。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”本案中，孙永祯并未对人民法院的拍卖行为提出异议，只是基于租赁关系要求对房产进行装修改造。而对于孙永祯装修改造的要求，淄博中院也仅仅是口头建议其拍卖期间不要进行装修，并未作出不允许其装修改造的执行行为，因此孙永祯就此提异议不符合上述法律规定，其异议申请依法应予驳回。综上，淄博中院（2014）淄执异字第9号执行裁定虽然认定事实及裁决理由均有不当，但其裁定驳回孙永祯异议申请是正确的，因此对该裁定结果，本院依法不再予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人孙永祯的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 马向伟
审 判 员 刘书鸿
代理审判员 李 华
二〇一四年十月三十日
书 记 员 刘 娟