北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第5151号
原告汪泽乾，男，1994年9月19日出生。
委托代理人邢建方，北京高商律师事务所律师。
被告北京蓬莱房地产开发中心，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼*层东侧。
法定代表人郑连维，总经理。
委托代理人郑连纪，男，1948年1月20日出生。
委托代理人王春明，北京市奥援律师事务所律师。
原告汪泽乾与被告北京蓬莱房地产开发中心（以下简称：蓬莱地产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪泽乾的委托代理人邢建方，被告蓬莱地产的委托代理人郑连纪、王春明到庭参加了诉讼�本案现已审理终结。
原告汪泽乾诉称：1996年5月20日，汪壮与被告签订商品房买卖合同，购买被告房，购房合同约定该商品房建筑面积178.56平方米，商品房单价3201元／平方米，总金额571570元；2004年因厨房卫生间装修款争议，双方诉至昌平区法院，在小汤山法庭双方达成和解，被告同意减去了房屋总价款中的一万元厨房卫生间装修费用。2005年5月18日在原告全部缴清房款后，被告出具了561570元的购房款发票，并以原合同昌平建委不承认为由，收回了1996年的合同，更换了新的版本（下称2005版合同），落款仍为1996年5月20日；2005版合同第二条约定建筑面积为178.56平方米不变，合同第三条约定商品房单价3145元／平方米，总金额：伍拾陆万壹仟伍佰柒拾零元整，不变，第四条约定关于面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为�。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足（注：即购房人），超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方……。合同第五条约定，1、一次性付款：总房款100%（¥561570元）即伍拾陆万壹仟伍佰柒拾元整。2009年4月7日，汪壮因病去世。因为购房合同是汪壮的名字，原告及其母亲马歆咨询昌平建委，被告知：汪壮的购房合同办理为汪泽乾的名字必须由被告出具同意变更的证明，而且因为是第一次办理房产证，还必须由被告出具大产权证以及被告的委托人来办理产权证，原告自己无法办理；2013年12月4日，原告找到被告协助办理房屋产权证，被告乘原告办理房产证必须经过其盖章同意、出具办理手续之急迫需要和危难，首先由被告的房产部（办事员刘艳红，电话135XX****XX）用欺诈的办法说被告的公章有变更�合同版本有变更，需要收回原合同，被告需要出具新盖章的新版本合同才能办理房产证，欺诈原告收回了2005年双方签订的购房合同（落款是一九九六年五月二十日）。当原告拿到被告出具的新的合同后，发现被告出具的所谓新合同与原合同格式一模一样，只是变更合同填写内容，1、第二条合同约定面积由178.56平方米变更为了192.92平方米，原告问为什么改约定面积，办事员刘艳红回答是为了跟实测面积一样，2、第三条商品房单价和总价由3145元／平方米和伍拾陆万壹仟伍佰柒拾元整变更为了3149.16元／平方米和陆拾万柒仟伍佰叁拾六元整，3、第五条把总价款伍拾陆万壹仟伍佰柒拾元整修改为了陆拾万柒仟伍佰叁拾六元整，原告问为什么这么改，办事员刘艳红说为了跟实测面积一致，不用多交钱。4、原告看到落款时间被修改为2005年11月25日，问为什么修改，回答为了跟公司其他合同一致才做的修改。在原告拿着新合同去被告财务缴纳完毕物业费后，又被财务告知必须补缴面积差（45966元）才可以办理下一步的手续，原告表示根据合同3%以内同意缴纳，超出3%以外房价款不同意缴纳，被告财务说这需要找总经理郑连纪协商，原告又找到郑连纪，郑连纪说原告买的房子够合适的了，多交这点钱算什么，表示不缴纳全部面积差房款不予办理所有手续，此时原告的原购房合同已经被被告收走拒绝退还，郑连纪还威胁原告如不按照要求全部缴纳面积差房款，将拒绝出具蓬莱公寓的大产权证书、单位委托人手续、拒绝出具同意将汪壮的商品房合同变更为汪泽乾办理房产证的证明，在此不利的危难之际，原告只好被迫缴纳了超出3%以外的房屋面积差价29118.86元，被告才为原告出具了相关手续用于办理房屋产权，被告又让原告缴纳了1000�中介费。2014年1月10日中介公司通过被告房产部办事员刘艳红告知原告必须通过法定手续办理继承后才可以继续办理房产证，经过咨询，2014年2月28日，汪壮的继承人马歆、汪泽乾根据北京市昌平区人民法院（2014）年昌调确字第3820号民事裁定书，确认北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓9号楼C4房屋全部产权由汪泽乾继承。2014年4月9日，昌平区建委为汪泽乾办理了房屋产权证书。根据《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这里的乘人之危根据《最高院民通意见》第70条的规定，乘人之危是一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的行为。故请求判令：1、变更2013年12月4日被告用欺诈和乘人之危的手段让原告签订的商品房买卖合同第二、三、五条合同条款；2、判令被告退赔多收取原告的购房款29118.86元及因此多缴纳的契税873.54元和房屋维修基金582元、中介费200元，合计30774.44元；3、诉讼费由被告负担。
被告蓬莱地产辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述的事情经过基本属实，但被告并不存在胁迫等行为，被告在给原告办理相关手续时被告积极配合原告，并帮助原告办理了房产证，原告起诉没有事实依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：原告与案外人汪壮系父子关系，1996年5月20日，汪壮与被告签订商品房买卖合同，购买被告房（以下简称：涉案房屋），购房合同约定该商品房约定建筑面积178.56平方米，商品房单价3201元／平方米，总金额571570元，后因该房屋装修问题，被告同意减价10000元，2005年5月18日在原告全部缴清房款后，被告出具了561570元的购房款发票，按照被告要求，原告将原合同文本退还给被告，双方重新签署了新版合同（下称2005版合同），落款仍为1996年5月20日。2005版合同所记载的建筑面积和购房价款均未变化，商品房单价变更为3145元／平方米。关于约定面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足（注：即购房人），超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方……。
2009年4月7日，汪壮因病去世，因涉案房屋一直未办理产权登记手续。原告欲将产权登记在其名下，遂于2013年12月4日，找到被告协助办理房屋产权证，在办理产权登记期间，根据涉案房屋实测面积，双方重新签订了房屋买卖合同，该版合同约定涉案房屋建筑面积为192.92平方米，商品房单价3149.16元／平方米、房屋总价为607536元，合同落款时间为2005年11月25日。在补交面积差价款时，原告与被告因补交差价数额产生争议，后原告按照被告要求补交了面积差价款45966元。在案件审理过程中，原告表示，在沟通补交面积差价过程中，被告威胁原告表示，不缴纳全部面积差房款不予办理所有手续，拒绝出具同意将汪壮的商品房合同变更为汪泽乾办理房产证的证明，在此不利的危难之际，其只好被迫缴纳了超出3%以外的房屋面积差价款29118.86元，被告才为原告出具了相关手续用于办理房屋产权。2014年4月9日，昌平区建委为汪泽乾办理了房屋产权证书。
上述事实，有1996版《北京蓬莱公寓购�合同书》复印件、（2004）昌民初字第2689号民事调解书、2005版《北京市商品房买卖契约》复印件、涉案房屋登记档案、购房发票、面积差发票契税、（2014）年昌调确字第3820号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：原告认为其与被告2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》系被告用胁迫手段在乘人之危的背景下双方签署的，应当提供相应证据证明，不能提供证据或证据不足以证明该主张的，应当承担相应的不利后果。结合本案所查明的事实，现涉案房屋已经完成转移登记，应以在产权登记部门备案的合同确定双方之间的权利义务。经查，原、被告基于对涉案房屋所备案的《商品房买卖合同》的签约时间为2005年11月25日，原告要求对该合同中第二条、第三条、第五条进行变更，而上述三个合同条款分别为涉案房屋的建设面积、房�单价和房屋总价，房屋建设面积属对合同标的物的客观描述，应以在相关管理部门备案的实测面积为准，不属于合同当事人可以任何变更或调整的合同条款；关于合同单价，因原告认可其与被告于1996年5月20日签订的《北京蓬莱公寓购房合同书》系双方当事人真实的意思表示，该合同中所约定的单价为3201元，单价多于原告要求变更的2005年11月25日双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的3149.16元，该单价对原告有利，从常理推断不应认定被告针对合同单价存在对被告乘人之危侵害其利益的行为；房屋总价要结合房屋建设面积予以确定，亦不属于可以约定变更的范围。故对于原告主张被告乘人之危与其签订《商品房买卖合同》，要求变更合同条款的建设面积、合同单价、合同总价的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还购房款29118.86元一节�因结合原告原向被告交纳的房款，根据涉案房屋的实测面积，被告并未向原告多收取房款，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持.关于原告要求被告退还的契税、公共维修基金、中介费一节，因上述款项的收取主体非本案被告，故对于原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告汪泽乾的诉讼请求。
案件受理费二百八十五元，由原告汪泽乾负担。（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王辉
二〇一五年五月七日
书记员 李强