重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01539号
上诉人（一审被告）代永红（又名代永洪），男，1964年10月5日出生，汉族，个体工商户，住丰都县。
委托代理人戴勤杰，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）重庆丰都鸿兴资产经营管理部，住所地丰都县三合街道商业一路465号，组织机构代码75007222-2。
法定代表人赵守华，经理。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人代永红因与被上诉人重庆丰都鸿兴资产经营管理部（下称鸿兴资产经营部）租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第01812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年5月28日，丰都县商业委员会下发《关于同意丰都县飞龙中心供销合作社等11个基层社实施关闭的批复》，载明：供销合作社联合社：你社经县政府转来的《关于飞龙、包鸾等中心供销合作社实施关闭的请示》已悉；按照县政府（2001）98号文件要求，批复如下：一、原则同意按贵社审查上报县政府上述企业的关闭方案实施关闭。二、企业关闭后，原企业法人及相关人员任职一律自行免除，重新建立关闭企业留守机构……七、对原企业实行关闭，要妥善安置职工，了结一切债权、债务后，鼓励开放办社，重组新企业，但必须明晰产权，割断与原企业的一切人事用工和经济关系，按现代企业制度规范运作……2003年5月29日，丰都县供销合作社联合社发出《关于成立鸿兴资产经营部请示的批复》，同意成立鸿兴资产经营部，以加强县供销合作社有股金企业和直属企业的剩余资产的经营管理。同年6月6日，丰都县供销合作社联合社出资100万元成立鸿兴资产经营部，属集体经济性质。同年7月21日，丰都县包鸾中心供销社（甲方）与鸿兴资产经营部（乙方）签订《资产负债移交协议书》，载明：为了加强对供销社系统社员股金清退结束后企业产权制度改革后资产的管理，防止资产流失，加快资产处置变现工作进度，筹集资金偿还政府举债资金和及时上交社会养老统筹费等。经协商，甲方愿将所剩资产9554714.32元（评估价），负债7032133.47元（附表1－5表）移交乙方经营管理。在剩余固定资产清理明细表（附表四）中第一项就是三合综合楼，砖混结构底楼16个门面及二楼。2005年1月18日，丰都县供销合作社联合社发出《关于撤销丰都县包鸾中心供销社关闭清算组的通知》，撤销其关闭清算组，原关闭清算组任职人员一律自行免除；关闭清算组撤销后，企业有关未完成事项移交给鸿兴资产经营部经营管理。丰都县包鸾中心供销合作社于2013年8月12日被注销。
代永红租赁丰都县三合街道滨江西路175-176号门面2间多年，与鸿兴资产经营部形成租赁合同关系。其中，2011年1月1日至2011年12月31日期间，代永红与鸿兴资产经营部签订的《房屋租赁合同》载明：鸿兴资产经营部将富强大厦（即三合综合楼）门市或其它房屋2间100平方米租给代永红使用（滨江西路176号）；房屋租金10800元；租期1年。代永红支付了从2011年1月1日至2011年12月31日的门面租金10800元，交纳租金的收据均是鸿兴资产经营部制作，经办人均是金正国，代永红租用讼争房屋进行经营至2013年年底。因代永红未向鸿兴资产经营部交纳2012年1月1日至2013年12月31日的租金，鸿兴资产经营部遂诉至一审法院，请求判决代永红支付自2012年1月1日至2013年12月31日的租金21600元。
一审法院另查明：本案诉争门面2间（建筑面积107.45平方米）已办理房地产权证，登记权利人为丰都县包鸾中心供销合作社。该房地产权证办理后未交给丰都县供销合作社联合社。因原丰都县包鸾中心供销合作社的职工金正国等持有讼争房屋的房地产权证，代永红在2012年后就与丰都县富强农资股份有限公司（以下简称富强农资公司）就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，载明：富强农资公司将滨江西路三合供销分社综合楼集体所有的门市租给代永红使用，年租金18000元，租用期一年一签。代永红按年分别交纳了门面租金各18000元至2013年年底。
一审法院再查明：2002年1月2日，丰都县包鸾中心供销合作社制作《关于产权制度改革和开放办社实施方案的请示》，该具体方案中提出开放办社，重组新企业，成立富强农资公司，实行自愿入股，独立核算，自负盈亏，利益共享，风险共担等意见。2002年12月6日，富强农资公司注册成立，由周廷福、刘菊怀、李国勇、金正国等10人共出资50万元设立。但由于该公司不按照规定接受年度检验，于2007年4月9日被吊销营业执照。
代永红一审答辩称：我一直都是与富强农资公司签订的房屋租赁合同，我先付租金后使用房屋，每年的租金均已支付，鸿兴资产经营部现在起诉要求我支付租金主体不适格。我租赁的房屋一直都是丰都县包鸾供销社在管理，鸿兴资产经营部与丰都县包鸾供销社之间产权的纠纷与我等房屋租赁者无关。综上，请求驳回鸿兴资产经营部的诉讼请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人对租赁物享有经营管理的权利，出租人与承租人就租赁合同达成一致意见并履行，因此双方签订的租赁合同合法有效。代永红所租赁的房屋原属丰都县包鸾中心供销社所有的三合分社综合楼，在原丰都县包鸾中心供销社依法改制并清算完毕后，该单位已被依法注销，其主体资格已不存在。2003年7月21日，原丰都县包鸾中心供销社与鸿兴资产经营部签订《资产负债移交协议书》，将三合分社综合楼移交给鸿兴资产经营部，鸿兴资产经营部从而享有对讼争房屋的经营管理权。虽然讼争房屋的登记权利人为原丰都县包鸾中心供销社，但因其已被依法注销，也无证据证明存在其他合法管理其资产的机构，因此，鸿兴资产经营部应为讼争房屋的经营管理人。代永红于2012年前都是与鸿兴资产经营部形成的租赁合同关系，租赁合同一年一签，按年支付房屋租金，双方的租赁合同关系一直在延续。虽然双方于2012年后未签订书面租赁合同，但代永红仍然在继续使用原租赁的门面经营，应视为原租赁合同继续履行，代永红应当将门面的租金支付给鸿兴资产经营部。诉讼中，代永红辩称其与富强农资公司就讼争门面签订了租赁合同，门面的租金已经支付，鸿兴资产经营部请求其支付租金不正确。但代永红在没有充分证据证明富强农资公司对讼争房屋享有管理、收益权的情况下，未经鸿兴资产经营部同意，与富强农资公司签订租赁合同，并将租金支付给富强农资公司，属于代永红自己的履行行为不当，该履行行为对鸿兴资产经营部不产生法律效力，代永红应当继续向鸿兴资产经营部支付租金。故鸿兴资产经营部请求代永红支付2012年1月1日至2013年12月31日止的未付租金的理由成立，代永红对此亦未提出诉讼时效抗辩，故对鸿兴资产经营部的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：代永红在判决发生法律效力后10日内支付鸿兴资产经营部房屋租金21600元。一审案件受理费340元，减半收取170元，由代永红负担。
代永红不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回鸿兴资产经营部的诉讼请求。主要事实及理由如下：1.丰都鸿兴资产经营部长期未向我主张权利，现在提出要求我支付租金的请求已超过诉讼时效。2.原丰都县包鸾中心供销社注销后，金正国等人成立了富强农资公司，金正国持有该房屋的产权证书并对外将诉争房屋进行租赁，鸿兴资产经营部也未向我主张权利，我有充分理由相信金正国有权出租诉争房屋，金正国的行为构成表见代理，因此我与富强农资公司签订租赁合同并向该公司交纳租金的行为有效，鸿兴资产经营部无权再向我主张交纳租金。
鸿兴资产经营部答辩称：1.代永红在一审中未提出诉讼时效抗辩，对其在二审中才提出的诉讼时效抗辩不应支持。2.代理人必须以被代理人的名义进行民事活动才能构成表见代理，富强农资公司与代永红签订租赁合同的行为不构成表见代理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案讼争出租房屋原系包鸾中心供销社所有，但在包鸾中心供销社依法改制并清算完毕后，该单位已被依法注销，其属下的全部资产依法移交给了鸿兴资产经营部，故鸿兴资产经营部已依法取得了讼争房屋的经营管理权，其与代永红签订的《房屋租赁合同》合法有效。在双方签订的《房屋租赁合同》到期后，代永红仍继续占有、使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁合同，代永红应继续向鸿兴资产经营部交纳租金。代永红在一审期间未提出诉讼时效抗辩，视为放弃该抗辩意见，本院对其在二审期间提出的鸿兴资产经营部在本案中的请求已超过诉讼时效的主张不予支持。对代永红认为富强农资公司与其签订的租赁合同构成表见代理，其向该公司交纳租金的行为有效的上诉理由，本院认为，代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。富强农资公司与代永红签订的租赁合同并非以鸿兴资产经营部的名义签订，亦未得到鸿兴资产经营部的授权和追认，该行为不构成表见代理，其法律后果不应由鸿兴资产经营部承担。此外，代永红于2011年1月1日至2011年12月31日期间与鸿兴资产经营部签订了《房屋租赁合同》并交纳租金，应明知鸿兴资产经营部系诉争房屋的经营管理人，其在没有充分证据证明富强农资公司为讼争房屋合法产权人的情况下，即擅自与该公司签订租赁合同并向该公司交纳租金，主观上存在重大过错，属履行错误，对此所造成的损失应当由其自行承担。综上，代永红的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人代永红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 余婷婷