浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终583号上诉人（原审被告）：尚月琴，女，1965年1月15日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被上诉人（原审原告）：浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心，住所地浙江省舟山市普陀山龙沙龙兴路**号。法定代表人：赵慈良，主任。委托诉讼代理人：王曾，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍缀倩，浙江震舟律师事务所律师。上诉人尚月琴因与被上诉人浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心（以下简称普陀山公管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。尚月琴上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、上诉人从未申请租赁案涉房屋；二、上诉人因政府对普陀山香华街进行拆迁被胁迫腾退、强制安置至案涉房屋；三、上诉人原来居住在香华街有经济收入，现在只有1000元每月停业损失费，连温饱都有问题；四、香华街房屋拆迁、腾退补偿安置不合法；五、案涉房屋未取得产权证书，被上诉人却以有所有权人和管理人的名义以隐瞒、欺骗的手段对外出租，强迫、恐吓上诉人违背真实意思签署《公有住宅房屋租赁合同》，上诉人有权拒付房租。因此，一审认定租赁合同系双方真实意思表示，属事实认定错误。普陀山公管中心辩称，一、《公有住宅房屋租赁合同》系双方自愿签订，合法有效，不存在强迫、恐吓等事实，双方均应依约履行。上诉人拒付房租行为已经构成违约。上诉人提出老庵堂腾退中存在诸多问题，导致租赁合同签订时存在不合法、受胁迫等情形，但上诉人并未提供有效证据，且在之前几年的履行中均未提及租赁合同违背其真实意思，也未提出减免房租的申请。而且因老庵堂腾退涉及行政管理行为，与本案房租租赁合同纠纷分属不同的法律关系，上诉人已对此提出行政诉讼，不能成为拒付房租的理由。二、被上诉人系法律授权下政府部门设置的共有房屋管理单位，有相应依据证明是涉案房屋的有权管理人，对涉案房屋的租赁事宜进行管理、维护是法定职责，不存在隐瞒、欺骗情形。三、如果上诉人的确生活困难，可依照规定程序提出减、免，但之前必须及时足额缴纳租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。普陀山公管中心向一审法院起诉请求：1.判令尚月琴支付自2016年1月至2016年12月房屋租金1932元，走道公用路灯费12元，共计1944元；2.判令尚月琴支付相应的违约金；3.判令案件诉讼费由尚月琴承担。庭审中，公管中心明确违约金标准为欠付租金的30%即583.2元。一审法院认定事实：2015年9月7日，普陀山社会事业服务中心（房管处）与尚月琴签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定将其受普陀山管委会委托管理的位室的房屋出租给给尚月琴居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，租金3.2元每平方米，租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，尚月琴在租赁期内需向普陀山社会事业服务中心（房管处）缴纳每月1元的走道公用路灯用电及维修更换费。同时约定违约责任条款：“租赁期内乙方拖欠租金逾期超过一个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日乙方应向甲方支付应付租金1%作为违约金；拖欠租金超过一个月不到三个月的，第一个违约金以前项计，自第二个月起，按每逾期一日向甲方支付应付租金5%的违约金。”尚月琴入住后自2016年1月起未按约定交付租金。另查明，2014年3月21日，舟山市发展和改革委员会批复同意实施舟山市普陀山公共租赁房（包括涉案房屋）项目，经核发规划许可证和施工许可证后开工建设，并于2015年5月26日竣工验收合格。2016年6月27日，普陀山管委会对其所有位于普陀山龙沙新村三区22幢的房屋办理了产权登记手续。再查明，2014年3月12日，舟山市机构编制委员会批复撤销普陀山房地产管理处，将其职责划入普陀山社会事业服务中心，负责直管公房的管理等。2016年2月6日，舟山市机构编制委员会批复设立公管中心，挂普陀山房产管理中心、普陀山林场牌子，负责区域内直管公房的管理及危旧房的日常监管工作等。2016年11月10日，普陀山管委会出具委托书，委托浙江舟山群岛新区普陀山公管中心对普陀山区域内的公共租赁住房（包括涉案房屋）进行租金收取等管理工作。又查明，2011年7月26日，普陀山管委会批复同意龙沙新村区域2011年度住宅房屋市场月租金标准确定为16元每平方米。根据普陀山租金优惠减免政策，未享受房改及住房各类优惠政策的60周岁以上老年户家庭，按市场租金减免90%。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。普陀山社会事业服务中心（房管处）与尚月琴签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力，尚月琴提出签订合同时受到胁迫，未提供证据证明，法院不予采纳。普陀山公管中心在机构编制改革后依法继受普陀山社会事业服务中心（房管处）职责，受托具体管理包括涉案房屋在内公有住宅房屋的租金收取等事项，具备诉讼主体资格。普陀山公管中心按约向尚月琴交付租赁房屋，尚月琴理应按约支付租金，其提出的购房政策问题与本案房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，其以该问题未解决好为由拖欠租金没有法律依据，构成违约，应承担支付租金及违约金的违约责任。合同约定的违约金过高，普陀山公管中心主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，符合法律规定。综上，普陀山公管中心的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：限尚月琴于判决生效之日起三日内向普陀山公管中心支付2016年6月至12月期间的房屋租金563.5元、走道公用路灯费7元，违约金171.15元，合计741.65元。二审期间，尚月琴向本院提交普陀山老庵堂腾退二号公告、七号公告、八号公告各一份（均系复印件），拟证明双方签订租赁合同时存在受欺诈、受胁迫的情形。普陀山公管中心质证时表示对真实性无异议，但认为上述证据是行政管理行为中的证据，与本案没有任何关联性。本院认证如下：对证据的真实性予以确认，但并不能证明签订双方签订案涉《公有住宅房屋租赁合同》时存在受欺诈、受胁迫的情形。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于上诉人与普陀山社会事业服务中心（房管处）所签订《公有住宅房屋租赁合同》的效力。对此分析如下：首先，上诉人认为其在租赁合同签订时受到欺诈和胁迫，但未就此提供证据，其该项上诉理由不能成立。其次，涉案房屋系合法建造的公有住宅，普陀山管委会自始取得房屋所有权。租赁合同签订时，涉案房屋已经竣工验收合格，虽未取得产权证书，但客观上出租人已将房屋交付承租人使用，故不影响合同效力。再次，上诉人主张香华街房屋拆迁、腾退补偿安置不合法，因房屋拆迁涉及行政管理行为，不属民事案件审理范畴，对其该项上诉理由不予处理。综上所述，涉案《公有住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律禁止性规定，一审法院据此认定合同有效、上诉人应按合同约定支付租金及违约金正确。尚月琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尚月琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 袁志雄审 判 员 张秀梅二〇一七年十二月二十六日代书记员 牟 聪??