辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终4476号上诉人（原审被告）：刘学，女，1986年10月6日出生，汉族，住辽宁省新民市.被上诉人（原审原告）：沈阳希尔斯物业管理有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沧海路22号。法定代表人：李洪清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1987年11月12日出生，汉族，该公司工作人员.上诉人刘学因与被上诉人沈阳希尔斯物业管理有限公司（以下简称“希尔斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘学上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘学给付希尔斯物业公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费1721.8元。事实和理由：一审判决主要判决依据为房屋质量问题与希尔斯物业公司无关，忽略了希尔斯物业公司与沈阳大略房地产开发有限公司的利益关系情况，并且对于希尔斯物业公司的服务不到位，存在服务瑕疵等情况未予采纳。上诉人购买案涉房屋后即发现房屋存在质量问题，经多次联系开发商后最终确定该问题由希尔斯物业公司负责维修解决，希尔斯物业公司承诺维修房屋问题。虽房屋质量问题应属开发商维修解决，但房屋购买后物业公司系开发商指定，且开发商与物业存在利益关系，该认定原因为如房屋问题不属于物业公司，物业无需介入，无需解决，但物业介入后两年有余多次与物业公司相关经理联系均不予处理。上述情况结论一是开发商推诿不作为，与物业公司联合欺骗业主，物业公司存在服务态度问题。二是物业承接该房屋质量问题后不作为情况。一审中，刘学提供了物业园区设备、设施、安全等方面服务不到位，存在安全隐患等情况的证据，一审法院未予采纳。希尔斯物业公司辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。希尔斯物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令刘学交纳其欠缴的物业费3443.6及违约金9297元，由刘学承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:希尔斯物业公司系金沙枫景尚城小区的物业服务公司，刘学系该�区的业主，其房屋面积119.57平方米，前期物业管理服务协议约定住宅房屋物业管理费的收费标准为1.2元/月/平方米，刘学欠缴2015年7月1日至2017年6月30日的物业费。一审法院认为，关于希尔斯物业公司主张的物业费的问题，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”希尔斯物业公司依约向刘学提供物业管理服务后，刘学应交纳物业管理费，拒不交纳物业费属违约行为。故对希尔斯物业公司要求刘学给付2015年7月1日至2017年6月30日的物业费3443.6元，一审法院予以支持。关于希尔斯物业公司主张的违约金问题，因希尔斯物业公司对其诉讼请求并未提供证据予以证明，故对希尔斯物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘学在抗辩理由中提出我们家客厅和阳台因为外侧雨搭往里面漏水，多次找物业公司维修，但是一直未予修好的主张，因房屋的质量问题系基于商品房买卖合同产生的质量纠纷，刘学可向开发商主张权利，该抗辩不属于物业服务合同调整的范围，故对于刘学的抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、被告刘学于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳希尔斯物业管理有限公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费3443.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费162元，因适用简易程序，减半收取81元，由被告刘学负担20元，由原告沈阳希尔斯物业管理有限公司负担61元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了打印的照片，证明上诉人报修内容其公司有报修记录和沟通记录。2017年针对上诉人家房屋漏水问题曾多次沟通，因上诉人不配合我方在其门上贴情况说明。上诉人�表质证意见称，门是我家的门，但是情况说明单从来没有见过，也没有给我们打过电话，被上诉人提供报修记录的电话不是我方预留的电话。2013年5月2日报修是我在验房时报修的，2017年报修电话是对的，我们报修了，但没有解决。1384050****不是我方电话。另两张在园区门口照片不是我们园区。本院对被上诉人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审期间上诉人希尔斯物业公司向一审法院提交了2013年5月2日上诉人希尔斯物业公司与刘学签订的《前期物业管理服务协议》。希尔斯物业公司对于未交纳物业费的业主采取实行门禁卡定期措施。本院认为，上诉人希尔斯物业公司与刘学签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。希尔斯物业公司对涉案园区提供物业服务，刘学作为园区业主应履行交纳物业费的义务。关于刘学提出的房屋质量问题系在其入住后就存在，刘学应积极找房屋开发单位解决，不能以此作为拒交物业费的理由。关于刘学提出希尔斯物业公司的物业服务存在瑕疵等问题，其一，刘学并未提供证据证明该主张事实的存在。其二，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。刘学不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。另物业公司对于未交纳物业费的业主应采取与业主进行及时有效的沟通，完善自己的服务的方式或寻求法律救济等正当途径主张。本案中希尔斯物业公司对于未交纳物业费的业主采取门禁卡定期升级的措施，给业主生活带来不便，亦系对业主权利的侵害，故本院对于希尔斯物业公司主张全额交纳物业费不予支持，结合本案实际情况刘学以向希尔斯物业公司交纳2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费3099元为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初5180号民事判决第二项，即：“二、驳回原告其他诉讼请求”�二、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初5180号民事判决第一项，即：“一、被告刘学于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳希尔斯物业管理有限公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费3443.6元”为：刘学于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳希尔斯物业管理有限公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费3099元；三、驳回刘学其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费162元，因适用简易程序，减半收取81元，由刘学负担20元，由沈阳希尔斯物业管理有限公司负担61元。二审案件受理费162元，由刘学负担50元，沈阳希尔斯物业管理有限公司负担112元。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年五月十日法官助理  史舒畅书 记 员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。