江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南扬民初字第220号
原告钱亚心。
原告沈燕霞。
委托代理人邱惠良(受钱亚心、沈燕霞的共同委托)，江苏崇安律师事务所律师。
被告清扬康臣花园小区业主委员会，住所地无锡市南长区南长街760号，无锡市清扬康臣花园小区108号3006室。
负责人李伟新，该业委会主任。
委托代理人陈波，江苏蘅远律师事务所律师。
委托代理人荣建鹏，该业委会副主任。
原告钱亚心、沈燕霞诉被告清扬康臣花园小区业主委员会(以下简称清扬康臣业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员薛耀适用简易程序于2015年5月13日第一次开庭审理。根据《全国人大常委会关于授权在部分地区开展人民陪审员制度改革试点工作的决定》，依法由审判员陈津波、审判员薛耀、代理审判员刘佳、人民陪审员成晓英、人民陪审员林红金组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告钱亚心、沈燕霞的共同委托代理人邱惠良，被告清扬康臣业委会的负责人李伟新及委托代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱亚心、沈燕霞共同诉称：钱亚心、沈燕霞系无锡市清扬康臣花园小区(以下简称清扬康臣小区)业主。清扬康臣业委会于2014年12月26日、2015年2月27日分别主持召开清扬康臣小区业主大会和业主代表大会，作出依据专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数的业主意见，重新选聘新的物业公司的决定，并用公告形式公布了2份决定。开会前，清扬康臣业委会也未向钱亚心、沈燕霞书面征求意见。钱亚心、沈燕霞和其他很多清扬康臣小区业主未参加业主大会、未对决定投票表决、也未委托他人或者小组长(业主代表)代为投票表决。钱亚心、沈燕霞认为，物业公司的选聘，涉及小区业主人身财产安全和生活质量问题，属重大事项，理应由小区所有业主共同协商决定。涉案决定将出席会议的部分业主选聘新物业公司的意见认定为过半数业主的意愿，与事实不符，侵害了钱亚心、沈燕霞意愿表达权和投票表决权等合法权益，且违反法定程序，请求判决：1、撤销清扬康臣花园小区业主大会于2014年12月26日做出的关于重新选聘新的物业公司的决定；2、撤销清扬康臣花园小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定；3、本案诉讼费用由清扬康臣业委会承担。
被告清扬康臣业委会辩称：1、钱亚心、沈燕霞所称未参加业主大会、未对决定投票表决的理由均属于程序性问题，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第16条的规定，业主与业主大会、业主委员会的召开、决议等行为是否合法应当由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向法院提起民事诉讼的，不予受理。故法院应驳回钱亚心、沈燕霞的诉讼请求。2、清扬康臣业委会的决定并未损害钱亚心、沈燕霞的实体权利。钱亚心、沈燕霞不能举证证明清扬康臣业委会作出的决定使其不动产价值降低，也不能举证证明其人身、财产和组织管理上受到重大利益损害。根据征求意见表的统计结果，大部分业主对原无锡市益多物业管理有限公司(以下简称益多物业公司)持否定态度，对于更换新的物业公司持肯定态度，这是民意所向。钱亚心、沈燕霞方不能以个人的喜好、推测来否定大多数业主的决定，进而否定清扬康臣业委会的决定。3、钱亚心、沈燕霞诉状中所称，其未对决定投票表决，未参加业主大会，清扬康臣业委会也未向其书面征求意见的陈述与事实不符。
经审理查明：2007年9月，无锡五星花园置业有限公司(以下简称五星公司)与益多物业公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：五星公司选聘益多物业公司对清扬康臣小区提供前期物业管理服务；建筑面积为18.5万平方米；物业服务收费实行包干制；合同期限自2009年9月30日至2012年9月29日止等内容。上述合同到期后，五星公司与益多物业公司又签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2012年9月29日起至清扬康臣小区业主委员会成立止，其余内容均与前一份《前期物业服务合同》相同。
2014年9月21日，清扬康臣小区成立清扬康臣业委会，并于同月向无锡市南长区住房保障和房产管理局备案。
2014年9月21日，清扬康臣小区业主大会讨论通过《无锡市清扬康臣花园小区业主大会议事规则》，其中第九条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定”。第十一条规定：“业主大会会议按下列程序召开：(一)会议筹备……(二)发布公告，业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告……(三)会议召开，业主委员会负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期5日前发放征询意见或表决票(选票)，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域业主意见。……(四)表决形式，业主大会会议可以现场表决或书面表决。……”第十四条规定：“以业主小组代表参加会议形式召开业主大会的，业主代表应当就业主大会会议表决的事项征求其所代表业主们的意见，然后在业主大会会议上投票”。
2014年11月至12月，清扬康臣小区的各楼组长受清扬康臣业委会委托，逐户上门，让小区业主填写《满意度调查及选聘意见调查表》，对益多物业公司的物业服务满意度、以及是否同意选聘新的物业服务企业发表书面意见。其中，印有抬头为“尊敬的清扬康臣小区业主”、日期为2014年11月26日的调查表共有两种。第一种调查表内容为“为创建安全和谐的绿色文明小区……6、您是否同意委托业委会和业主代表(楼组长)在业主大会上行使投票权？需要填写(同意、不同意)……”；第二种调查表内容，除了增加了“你是否同意续聘无锡市益多物业管理有限公司为本小区的物业服务单位？需要填写(同意、不同意)”外，其余内容均与前一份调查表相同。最终计入2014年12月26日的《业主大会会议公告》的1724张表决票中，有136张为上述第二种表决票。
2014年12月11日，清扬康臣业委会向全体业主发出《关于召开清扬康臣小区业主大会的通知》，主要内容为：清扬康臣业委会决定在2014年12月26日(星期五)19点召开业主大会，敬请全体业主参加投票决定是否续聘、选聘物业公司，如不能亲自前来投票，视为没有新的委托意见，等同认可业主代表的意见等内容。
2014年12月26日，清扬康臣业委会向全体业主发出《业主大会会议公告》，主要内容为：经现场唱票统计，本次业主大会投票有效票数为1724票，其中，同意选聘新的物业公司的共1710票，同意续聘无锡市益多物业管理有限公司的共8票，弃权为6票(2张弃权，4张未投)。同意重新选聘新的物业公司的票数超过建筑总面积的业主数和总业主数的半数，根据业主大会决定及《江苏省物业管理条例》，清扬康臣业委会拟于近期选聘新的物业服务企业。
2015年1月5日，清扬康臣业委会向外发布招聘物业公司公告，并于2015年1月27日召开了选聘工作会议。
2015年2月，清扬康臣业委会委托清扬康臣小区的各楼组长逐户上门，向小区业主发放《征求意见书》，书面征求清扬康臣小区业主对于选聘新物业公司的意见。该《征求意见书》载明：根据《清扬康臣花园小区物业服务招聘文件》，结合相关部门的指导意见，于2015年1月27日召开招聘会议，现将经公示的五家物业公司参与招聘会议的情况说明如下：一、无锡地铁物业管理发展有限公司（简称“地铁”），准时参加招聘会议，按要求提交所有材料并作详细应聘说明。就业主小组代表的提问进行了回答，承诺按照招聘文件要求及提供业主满意的服务。二、益多物业服务有限公司（简称“益多”），当天到会，但未按时提交应聘文件，仅向业委会提交《联系函》，且不愿在招聘会议上与业主代表见面，也拒绝作应聘说明，根据招聘文件及会议通知视作弃权。三、无锡市新翔物业管理有限公司（简称“新翔”）、无锡市崇安寺房产物业管理有限公司（简称“崇安”）、无锡市铭城物业管理有限公司（简称“铭城”）招聘会前书面告知业委会放弃参与本次选聘工作，当天均未派员到会。根据相关法律法规及《清扬康臣花园小区议事规则》规定，结合以上招聘会情况说明的内容，请您行使业主的权利，并慎重作出选择。我选择（请填写：上述物业公司简称、弃权或其他物业公司名称）于2015年起为清扬康臣小区提供物业服务的单位，并同意在整个选聘中所涉及的事情由业主代表们全权处理。声明：以上内容本人均已了解清楚，所作出的选择均系本人真实意思的表示，不存在任何误解等。
2015年2月12日，清扬康臣业委会向全体业主发出康臣业委(2015)1号《关于召开清扬康臣小区业主代表大会的公告》，主要内容为：“清扬康臣业委会定于2015年2月27日(星期五)晚上19点召开业主代表大会，会议主要议题为：一、汇总各业主代表征求的关于选聘物业服务企业的意见；二、商议增加为全体业主服务的有关项目；三、形成选聘物业服务企业等相关决议。”
2015年2月27日，清扬康臣小区召开业主代表大会。同日，清扬康臣业委会发布康臣业委(2015)2号《2015年清扬康臣花园小区业主代表大会会议纪要》。
2015年2月28日，清扬康臣业委会向全体业主发出康臣业委(2015)3号《清扬康臣小区业主代表大会公告》，主要内容为：清扬康臣小区于2015年2月27日19点召开业主代表大会，由小区业委会全体委员及候补委员、业主代表和工作人员共33人出席，经公开唱票和监票人审核……选择无锡地铁物业管理发展有限公司的有效票为1069票，占有投票权总数1776户的60.19%，占有投票权总建筑面积193662.85平方米的52.71%；选择无锡市益多物业管理有限公司的有效票为38票，占有投票权总户数1776户的2.14%，占有投票权总建筑面积193662.85平方米的2.27%；选择其它物业公司的为0票；弃权的为21票。会议决定选聘投票超过专有部分占建筑物总面积及总户数50%以上的无锡地铁物业管理发展有限公司为清扬康臣小区2015年3月至2017年3月期间的物业服务企业。根据大会委托由清扬康臣小区业委会负责组织物业服务合同的签订、监督新老物业服务企业交接等相关工作。
2015年3月13日，清扬康臣业委会与无锡地铁物业管理发展有限公司签订《清扬康臣花园小区物业管理委托合同》。
审理中，本院拟委托相关部门对涉案的2份《征求意见书》的真实性进行入户核实，但均被告知无法进行。本院遂于2016年1月向所有填写过涉案2014年11月26日、2015年2月的《征求意见书》的清扬康臣小区业主发放《异议回执》，要求相关业主在2016年1月29日至2016年2月29日止，对上述2份征求意见书的签名是否为其本人所签发表意见。在本院规定的期限内，共收到151份《异议回执》，其中对于2015年2月的《征求意见书》提出异议的为5份。另，本院采用电话征询的方式，向9位填写过2015年2月《征求意见书》的清扬康臣小区商铺业主征询意见，其中1位业主明确表示其对于《征求意见书》不知道、2位业主联系不到、2位业主表示因时间较长，对于是否填写过上述《征求意见书》记不清楚。
另查明，钱亚心、沈燕霞均系清扬康臣小区业主。沈燕霞未填写过涉案的2份《征求意见书》。钱亚心在本院发放的《异议回执》中表示，涉案的2份《征求意见书》均为其本人签名。
审理中，钱亚心、沈燕霞向本院明确：钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求，包括撤销清扬康臣业委会于2015年2月28日作出的《清扬康臣花园小区业主代表大会公告》，因为该公告是依据2015年2月27日业主代表大会的投票结果作出的。
以上事实，有业主大会通知、业主大会公告、征求意见书以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据相关法律以及清扬康臣小区业主大会于2014年9月21日通过的《无锡市清扬康臣花园小区业主大会议事规则》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；业主大会会议可以采用集体讨论的形式、也可以采用书面征求意见的形式；业主大会决定选聘和解聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，涉案小区的《前期物业合同》(2012年9月份所签订的)第三十五条约定“本合同期限自2012年9月29日起至小区业主委员会成立止”。涉案小区在2014年9月26日，正式成立清扬康臣业委会，并经备案。故，上述《前期物业合同》已于2014年9月26日履行届满，并不属于业主大会解聘物业服务企业的情形。《前期物业合同》履行届满后，清扬康臣业委会决定以书面征求意见形式召开业主大会，选聘物业服务企业符合法律规定。清扬康臣业委会于2014年12月26日作出的《业主大会会议公告》虽然在程序上存在一定的瑕疵，但结合本案案情，该公告并未实际侵害清扬康臣小区业主的合法权益，即未侵害钱亚心、沈燕霞作为业主的权益。故钱亚心、沈燕霞要求撤销2014年12月26日的《业主大会会议公告》的诉讼请求，本院不予支持。涉案的2015年2月的《征求意见书》中所载内容未违反法律的相关规定，业主可以选择该《征求意见书》中所列物业服务企业为清扬康臣小区提供物业服务，也可以选择其他物业服务企业，并可以选择放弃，故该《征求意见书》并未侵害清扬康臣小区业主的合法权益。2015年2月28日的《清扬康臣花园小区业主代表大会公告》是清扬康臣业委会依据2015年2月27日的清扬康臣小区业主代表大会的投票结果作出的，是依法由专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意的，且在本案中，并没有证据证明该业主代表大会及公告违背了业主的整体意愿或者对本案原告钱亚心、沈燕霞的业主利益造成直接损害。故，钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主大会于2014年12月26日作出的关于重新选聘新的物业公司的决定的诉讼请求。
二、驳回钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求。
案件受理费50元，由钱亚心、沈燕霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 陈津波
审 判 员 薛 耀
代理审判员 刘 佳
人民陪审员 成晓英
人民陪审员 林红金
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 许 臻
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》：
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。