北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5389号
上诉人（原审被告、被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生，北京飞弘日房地产开发有限公司员工。
上诉人（原审第三人）：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座123室。
法定代表人：付春玲，经理。
委托诉讼代理人：黄必达，男，1976年7月15日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务主管。
委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：王殿琪，男，1990年12月23日出生，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：王和平（王殿琪之父），1965年1月15日出生，住北京市平谷区。
原审被告、申请执行人：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，营业场所北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。
负责人：龚秀娟，行长。
委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。
负责人：王晓军。
原审第三人：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦。
法定代表人：赵连刚。
上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、上诉人润木财富投资管理集团有限公司（以下简称润木公司）因与被上诉人王殿琪，原审被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行（以下简称农商行南独乐河支行）、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达公司北京分公司）、原审第三人中润经济发展有限责任公司（以下简称中润公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认飞弘日公司与王殿琪不存在房屋买卖合同关系，驳回王殿琪诉讼请求。事实与理由：就盈谷中心A座×单元×号（现路兴旺达嘉园1号楼×单元×号，以下简称涉案房屋），王殿琪曾起诉要求飞弘日公司履行合同，交付房屋。一审法院跳过基础法律关系直接审理执行异议之诉，变相剥夺了飞弘日公司的诉讼权利，程序违法。飞弘日公司与王殿琪不存在房屋买卖合同关系。王殿琪未提交证据证明其与飞弘日公司存在房屋买卖合同关系，其提交的《交款确认单》没有加盖飞弘日公司印章，不能作为认定事实的依据。王殿琪的付款方式不合情理，且不能说明合理理由，不能认定飞弘日公司收到购房款的事实。涉案房屋系被王殿琪抢占。在王殿琪没有与飞弘日公司签订买卖合同，没有支付多半购房款的情况下，飞弘日公司不可能向其交付房屋。王殿琪没有任何交房的证据，足以证明其通过不合法手段抢占房屋的事实。一审法院以王殿琪交纳水电费为依据认定其合法入住，明显缺乏事实依据。
润木公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行涉案房屋，王殿琪承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王殿琪对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权利。王殿琪与飞弘日公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。王殿琪并未提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。王殿琪并未支付房屋价款，即使按其支付给王友成个人的款项计算，其支付金额也未达到合同约定总价款的百分之五十。王殿琪也并未实际将所谓的剩余房款交付给执行法院。王殿琪提出执行异议之诉要承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。
王殿琪辩称：同意一审判决，不同意飞弘日公司、润木公司的上诉请求。
农商行南独乐河支行到庭参与诉讼，但表示不发表辩论意见。
王殿琪于2017年9月向一审法院起诉请求：1.依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异87号《执行裁定书》；2.依法解除对涉案房屋的查封措施；3.本案诉讼费用由农商行南独乐河支行、飞弘日公司承担。庭审中，经一审法院释明，王殿琪变更诉讼请求为：1.不得执行涉案房屋；2.本案诉讼费用由农商行南独乐河支行、飞弘日公司承担。事实和理由：农商行南独乐河支行依据法律文书申请执行飞弘日公司一案，在执行过程中，2011年9月21日，法院查封了涉案房屋，王殿琪依法提出案外人执行异议申请，2017年9月5日，法院作出（2017）京0117执异87号《执行裁定书》（以下简称涉案裁定），并于当日送达给王殿琪。王殿琪不服上述裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：第一，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足。2009年11月29日，王殿琪与飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，王殿琪以1032190元认购涉案房屋。王殿琪分别于2009年11月29日和2011年6月3日向飞弘日公司支付房款共计312190元。飞弘日公司称王殿琪的房款交给了王友成个人与王殿琪向法院提供的书证相矛盾，王殿琪提供的收款收据上明确收款人为飞弘日公司。王殿琪与飞弘日公司房屋买卖合同纠纷一案，2013年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05965号判决，判决飞弘日公司继续履行与王殿琪签订的房屋买卖合同，此案经二审法院作出发回重审的民事裁定，现该案正在审理中。王殿琪的买房事实发生在2009年11月29日，远在世纪龙鼎公司公证之前，所以他们所作的公证不能因此剥夺王殿琪的正常住房需求。王殿琪携带与飞弘日公司签订的购买手续，在区政府认定所购房屋达到入住条件的情况下，王殿琪已经到电力公司、自来水公司、有线电视公司、天然气公司都办理了开通入住手续，相关部门均认可王殿琪对所购房屋的所有权。王殿琪一直居住此房，而且王殿琪所购房屋在建委已经有购买涉案房屋的备案，为网签办理状态中，如果王殿琪再购买其他商品房，属王殿琪购买二套房屋，会按照二套房屋办理相关手续，给王殿琪造成极大的经济损失。第二，涉案裁定适用法律错误。法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第465条第一款第一项之规定认定王殿琪对涉案房产享有的权利不足以排除法院的执行是错误的。王殿琪与飞弘日公司有合法有效的房屋买卖合同，且王殿琪已经交付相应的合同款项，履行了合同的相关义务，且该房产已经交付给王殿琪占有、使用，不再适宜被第三人执行，足以排除本案的执行。因此，依法应当适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第465条第一款第二项之规定，裁定执行异议成立，解除对涉案房屋的查封措施。综上所述，王殿琪认为，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足，适用法律明显错误，裁定结果有悖法律规定。望法院依法查明案件事实后，依王殿琪诉求裁判终止对涉案房屋的查封执行，以维护普通公民基本生存居住的权利。
农商行南独乐河支行在一审法院辩称，农商行南独乐河支行已将债权转让给信达公司北京分公司，对本案不发表意见。
飞弘日公司在一审法院辩称，不同意王殿琪的诉讼请求，依法应予驳回。理由如下：第一，王殿琪未办理网签手续。第二，飞弘日公司未收到王殿琪交付的购房款。第三，王殿琪提供的收款收据上的公章为王友成私刻，与飞弘日公司无关，且该公章已被鉴定为假章，涉及刑事犯罪，建议移送公安机关处理。第四，王殿琪未通过建委办理合法入住手续，属于非法入住。
信达公司北京分公司、中润公司在一审法院未发表意见。
润木公司在一审法院述称，农商行南独乐河支行将本案债权转让给信达公司北京分公司，信达公司北京分公司又将其转让给中润公司，后中润公司将其转让给润木公司，现润木公司正在进行执行主体变更工作，因材料不齐，尚未办妥，但润木公司应是实质意义上的申请执行人，应以被告身份参与诉讼。王殿琪就执行标的不享有足以排除执行的权益，故不同意王殿琪的诉讼请求，依法应予驳回。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，法院认定如下：2006年12月26日，北京众鑫宏盛贸易有限公司（以下简称众鑫宏盛公司）（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以坐落于北京市平谷区平谷北街3号，地号为F-15-01-674的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）第133号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至法院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对飞弘日公司提供的京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，法院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载“双方当事人自愿达成如下协议：一、众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。”后因众鑫宏盛公司未按调解书确定的期限履行给付义务，农商行南独乐河支行向法院申请强制执行。2011年9月21日，法院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，法院查封了涉案房屋，并于2013年9月22日续封，涉案房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经法院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。
2009年11月29日，王殿琪认购飞弘日公司开发建设的路兴旺达嘉园×层×单元×号房屋，交款确认单上记载：房屋面积130.36平方米，房屋单价7918元/平方米，房屋总价款为1032190元，付款方式为按揭。当日，王殿琪支付购房款100000元。2011年6月3日，飞弘日公司收取王殿琪购房款212190元。庭审中，王殿琪述称其于2016年6月份入住至今。对上述事实，王殿琪提交了购房款收据、盈谷中心交款确认单（A座）等证据予以证明。飞弘日公司及润木公司主张，依据平谷公安分局出具的鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），王殿琪提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；王殿琪未办理合法的入住手续，属于非法入住。
2013年10月22日，王殿琪将飞弘日公司诉至法院，要求交付涉案房屋。2013年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05965号判决，判决飞弘日公司继续履行与王殿琪签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向王殿琪交付路兴旺达嘉园×层×单元×号房屋；王殿琪应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，二审法院作出（2014）三中民终字第01690号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后王殿琪向法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，法院作出（2017）京0117执异87号裁定，裁定驳回王殿琪的异议请求。
另查明，2016年3月25日，北京农村商业银行股份有限公司平谷支行（甲方）与信达公司北京分公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达公司北京分公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达公司北京分公司与中润公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润公司与润木公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木公司，并履行了通知义务。
一审法院认为：王殿琪与飞弘日公司虽未订立书面合同，但根据飞弘日公司收取王殿琪房款及收据记载的姓名、价款、房号，以及双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，故认定王殿琪与飞弘日公司之间的房屋买卖合同成立，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明王殿琪提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对该意见法院不予采纳。协议书签订于法院查封涉案房屋之前，无证据证明王殿琪购买涉案房屋非用于居住，且王殿琪已实际入住至今。飞弘日公司及润木公司主张王殿琪系非法入住，但涉案房屋所在小区有物业管理，王殿琪已交纳水电费及燃气费，证明涉案房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及润木公司亦未提交充足证据予以证明，故对该意见法院不予采纳。协议书签订后，王殿琪交纳了部分房款，但飞弘日公司未按约给王殿琪办理购房手续，导致剩余房款无法交付。诉讼中，王殿琪表示同意一次性给付剩余房款。综上，王殿琪对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行路兴旺达嘉园×号楼×单元×号房屋。一审案件受理费70元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限判决生效后七日内交纳）。
二审中，本院调取了王殿琪与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见，代理意见中飞弘日公司表示“加盖有被告单位（即飞弘日公司）的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可”，本院向飞弘日公司询问现其变更原有陈述、对于前述证据中印章的真实性提出异议的理由及依据，飞弘日公司就此提交2001年《刻制印章通知单存根》，称存根所载印章为该公司2011年4月15日前所使用的有效公章，并表示前述商品房买卖合同案件审理时该公司的法定代表人仍为王友成，该案代理人对于前述王殿琪提交证据中的公章、财务章的真实性认可，如果前述证据中加盖的印章与有效印章一致的其现仍予以认可，但如系王友成个人私刻的公章其不予认可。
另查，盈谷中心项目经核准名称为“路兴旺达嘉园”。王殿琪已将涉案房屋的部分剩余房款204000元交至一审法院。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行，具体到本案，王殿琪提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其主张，王殿琪提交了购房款收据、盈谷中心交款确认单（A座）等证据予以证明。飞弘日公司以平谷公安分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中其公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明王殿琪提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据的真实性予以确认，故本院对飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据的真实性予以确认。王殿琪虽与飞弘日公司未订立书面合同，但根据飞弘日公司收取王殿琪房款及盈谷中心交款确认单、收据记载的姓名、价款、房号及双方从事的民事行为，能够推定双方有订立合同的意愿，故王殿琪与飞弘日公司之间的房屋买卖合同成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，再结合房款收据等证据，以及王殿琪实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定王殿琪对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于王殿琪所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：王殿琪与飞弘日公司在法院查封涉案房屋之前即已实际形成房屋买卖合同关系；且王殿琪按约定已支付了部分房款，后续房款双方约定通过按揭贷款方式支付，没有证据表明至今未办理相应贷款事宜应归责于王殿琪，且本案审理中王殿琪同意一次性给付剩余房款并已将部分剩余房款交至一审法院；同时，王殿琪已经实际入住涉案房屋至今，飞弘日公司及润木公司虽主张王殿琪系抢占涉案房屋，润木公司主张王殿琪购买房屋非用于居住，均未提供相应证据，且与王殿琪已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，王殿琪就涉案房屋与飞弘日公司在法院查封前即已形成了房屋买卖合同关系，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非王殿琪自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为王殿琪对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
综上所述，飞弘日公司、润木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担70元（已交纳），由润木财富投资管理集团有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
审 判 员 赵 霞
审 判 员 孙 妍
二〇一八年七月二十日
法官助理 李 越
书 记 员 陆九阳