天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第704号
上诉人（原审原告）赵静。
被上诉人（原审被告）任萌。
被上诉人（原审被告）何蕙。
上诉人赵静因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行审理。上诉人赵静到庭参加诉讼。被上诉人任萌、被上诉人何蕙经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，赵静（甲方）通过房屋中介于2013年3月4日与任萌（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将本人名下坐落于天津市河西区解放南路与浯水道交口西南侧喜年广场2-909号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年3月8日-2014年3月7日。乙方向甲方支付保证金2300元。房屋租金每月2300元。租赁期限内，因使用房屋产生的相关费用由乙方承担。因任萌仅是代理何蕙签订该合同，而房屋实际由何蕙使用，何蕙的亲属安丽杰等偶尔也在此居住。合同签订后，何蕙向赵静支付保证金2300元。赵静如约交付房屋。房屋租赁合同期限内的房租，何蕙已全部支付。2014年5月27日，何蕙向赵静支付2014年3月7日-5月6日的房租4600元，7月2日又支付房租2300元。因何蕙曾向赵静支付过2300元保证金，故赵静自行将该保证金抵作一个月的房租，何蕙对保证金抵房租一节未表异议。换言之，何蕙已将房租交到2014年7月6日。期间，赵静欲出售该房屋，双方曾多次通过短信方式沟通相关事宜。因买方需要看房，后原告赵静自行更换门锁，但双方对换锁时间及何蕙何时搬离涉诉房屋时间各执一词。2014年9月2日，赵静因房屋租赁合同纠纷与任萌成讼原审法院，后撤诉。另查，赵静于2015年3月10日向涉案小区物业公司交纳2014年2月1日-2015年1月31日物业费1169.10元。2014年9月，赵静将涉诉房屋暖气报停。9月29日，赵静补交了2013-2014年度采暖费2487.60元（含滞纳金700元），2014-2015年度热损费357.50元。截止2014年12月31日，涉诉房屋应交电费3768.10元，此前何蕙已交给赵静电费3000元，剩余电费768.10元，赵静实际垫付768元。现原告赵静再次起诉，请求：1、判令任萌、何蕙给付房租12956.67元（2014年7月6日-2014年12月25日）；2、判令任萌、何蕙给付供热费2487.60元（2013-2014年度，含滞纳金）及热损费357.50元；3、判令任萌、何蕙给付物业费974.10元（2014年3月7日-2014年12月）、电费768.10元（计3810度）；4、判令任萌、何蕙将该房屋窗户恢复原状并赔偿因损坏橱柜门、墙体二楼开关造成的损失400元；5、诉讼费由任萌、何蕙承担。
原审法院认为，赵静虽然是与任萌签订的《房屋租赁合同》，但任萌仅是代理何蕙签订该合同，故该合同的相对人应为何蕙，任萌作为代理人在本案中不承担责任。庭审中，何蕙辩称赵静是在2014年7月4日更换的门锁，原告赵静则称是在2014年8月16日更换的门锁，二人对此均无直接证据予以证实。但赵静更换门锁是不争事实。虽然赵静更换门锁并非没有缘由，但何蕙客观上已无法继续使用涉诉房屋，对此双方均负有责任。鉴于此，赵静主张何蕙支付2014年7月6日-2014年12月25日房租12956.67元的诉讼请求，不予支持。根据公平原则、权利义务相一致原则以及原告赵静提交的其他证据，酌情确定截止于2014年8月16日的房租3143元，何蕙应予支付。关于赵静请求判令给付采暖费2487.60元及热损费357.50元之诉讼请求，经查，赵静主张的采暖费2487.60元包含2013-2014年度采暖费1787.60元及滞纳金700元两部分。根据合同约定，租赁期间涉诉房屋的采暖费应由何蕙承担。被告何蕙辩称2013-2014年采暖季之前房屋的供热已停，该采暖季其未享受供热，证据不足，不予采信。何蕙享受了2013-2014年度冬季采暖服务，故交纳该采暖季的采暖费是其应尽的合同义务，其未及时交纳采暖费所产生的滞纳金亦理应由其承担。赵静垫付了上述费用，何蕙应予返还。赵静主张的2014-2015年度热损费357.50元，因其已于2014年8月16日更换门锁，故应自担。关于赵静主张判令给付物业费974.10元（2014年3月7日-2014年12月）、电费768.10元（计3810度）之诉讼请求，根据合同约定，租赁期间房屋的物业费应由何蕙承担。赵静已交付自2014年2月1日-2015年1月31日全年物业费1169.10元，因赵静于2014年8月16日更换门锁，故何蕙应返还赵静自2014年3月8日至8月16日共计162天的物业费518.89元。关于赵静主张的电费一节，从其提交的证据看，自2014年8月16日-12月9日电表读数没有变化，均为3971度。此事实进一步印证自2014年8月16日始何蕙未再使用该房屋。但截止2014年8月16日所欠电费768元（涉案小区物业公司出具的证明欠费数额为3768.10元，但赵静实缴电费768元）应由何蕙承担。该费用赵静已垫付，故何蕙应予返还。关于赵静主张将该房屋窗户恢复原状并赔偿因损坏橱柜门、墙体二楼开关造成的损失400元之诉讼请求，因其未提交充足证据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、自本判决生效之日始10日内，被告何蕙给付原告赵静房租3143元（截止于2014年8月16日）；二、自本判决生效之日始10日内，被告何蕙给付原告赵静2013-2014年度采暖费2487.60元（含滞纳金700元）；三、自本判决生效之日始10日内，被告何蕙给付原告赵静物业费518.89元（截止于2014年8月16日）、电费768元；四、原告赵静其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由原告赵静承担199元，由被告何蕙承担50元。”
宣判后，上诉人赵静不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决中除判令给付电费768元外的判项，改判支持上诉人赵静在原审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由二被上诉人负担。主要理由：被上诉人何蕙实际腾房时间系2014年12月25日，在此之前均应视为其一直占有使用涉诉房屋，故应承担截止2014年12月25日的房屋使用费、物业费和采暖费；被上诉人何蕙逾期缴纳房屋租金，依照合同约定，上诉人赵静有权没收押金2300元，原审法院认定将保证金抵作房屋租金，没有依据；被上诉人何蕙存在明显违约行为，上诉人赵静有权依照合同约定追究其一个月租金作为违约金；被上诉人何蕙使用房屋期间未经上诉人赵静同意对门窗进行拆改，加装了纱门、纱窗，且致橱柜破损，应当承担相应的责任。
被上诉人任萌、被上诉人何蕙经传票传唤，无正当理由拒不到庭，未陈述答辩意见。
本院审理中，上诉人赵静提交一组其与被上诉人何蕙之哥、嫂的短信打印件，证明自2014年8月16日至2014年12月22日期间，双方曾就腾房交接事宜进行协商，此期间应视为被上诉人占有使用涉诉房屋。
本院经分析证据认为，对于上诉人赵静打印出的短信证据无法核实原件，对真实性无法考量，二被上诉人亦未出庭质证，对于房屋使用费、物业费和采暖费应交付的截止时间，尚需其他证据证明。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，上诉人赵静主张被上诉人何蕙实际腾房时间系2014年12月25日，但其于2014年8月16日更换门锁是其所认可的事实，该行为客观上造成被上诉人何蕙无法继续使用涉诉房屋，上诉人赵静对于更换门锁所造成的后果，应当有合理的预见，现其主张由被上诉人何蕙支付更换门锁后的2014年8月16日至2014年12月25日期间的房屋使用费、物业费和采暖费，显属依据不足。对上诉人赵静主张的更换门锁并非没有缘由，双方对此均有过错，应分担该部分房屋使用费的上诉请求，鉴于自2014年8月16日起被上诉人何蕙已不能进入并使用涉诉房屋，如此后仍由被上诉人何蕙支付相应的房屋费用，则有悖于公平原则。据此，原审法院将支付房屋使用费、物业费和采暖费的截止日期认定为2014年8月16日，并无不当，本院对此予以维持。对于上诉人赵静主张的没收房屋押金2300元的问题，经审查，合同中确实对于不予返还押金的情形作出约定，但在原审法院2015年3月11日、2015年4月2日的二次庭审中，上诉人赵静当庭陈述已将被上诉人何蕙交纳的2300元押金抵作一个月房租，并认可房屋租金已交至2014年7月6日，被上诉人何蕙对此亦表示认可，即双方在实际履行中对于将押金2300元抵作房屋租金的事宜已经达成了一致意见。上诉人赵静在本院审理中主张不能将押金抵作租金，显然与双方的实际履行情况及其在原审庭审中的陈述并不相符，依据亦不充分，本院对此不予支持。对于上诉人赵静主张的被上诉人何蕙在使用房屋期间对房屋门窗进行拆改、将橱柜破损一节，鉴于其在一、二审期间并未提供充分的证据证明，本院对其主张相应损失赔偿的上诉请求难以支持。对于上诉人赵静主张的被上诉人何蕙存在明显违约行为，其有权依照合同约定追究其一个月租金作为违约金一节，因超出了上诉人赵静在原审的诉讼请求，依照相关法律规定，本院对此不予涉及。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵静负担。公告费500元，由被上诉人何蕙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一五年十月二十日
书 记 员 于明辉
速 录 员 李 晶