湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终363号上诉人（原审被告）唐誉，男，汉族。上诉人（原审被告）唐国安，男，汉族。委托代理人尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郴州市御隆建材商城管理有限公司。法定代表人廖飞龙，该公司董事长。原审第三人郴州市国有资产经营投资有限责任公司。法定代表人刘炳宏，该公司负责人。委托代理人杜微星，女，汉族，该公司员工。上诉人唐誉、唐国安因与被上诉人郴州市御隆建材商城管理有限公司（以下简称“御隆公司”）、原审第三人郴州市国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“国投公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人唐誉及其委托代理人尹海松、被上诉人御隆公司的法定代表人廖飞龙、国投公司的委托代理人杜微星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：一、2011年7月28日御隆公司的法定代表人廖飞龙在郴州市机电设备有限公司燕泉广场房屋整体出租项目招标会中标该项目，2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签定《房屋租赁合同》。2011年10月28日廖飞龙向郴州市机电设备有限公司提交报告，拟将所租赁的房屋用于御隆公司作为经营场地，经营范围为：1、建材商城的管理、营销策划，2、建材批发、零售，3、广告设计、制作、代理、发布，4、房屋装饰装修，5、柜台租赁。同日，郴州市机电设备有限公司在报告上批复同意。2011年11月2日原告御隆公司成立。二、2011年9月28日，御隆公司（甲方）与唐誉（乙方）签订《承包经营合同》，合同约定：“鉴于：1、甲方取得了郴州市机电设备有限公司所有的位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼的八年租赁权，用于经营建材商城；2、甲方拟在前述场地采取承包方式经营“汇亚”品牌系列商品，乙方同意承包。双方达成以下条款：一、乙方在商城二楼B-8209号场地承包经营前款指定品牌的商品，面积为638平方米；二、承包期从2011年9月30日至2019年9月29日；三、乙方应于合同签订当日向甲方交纳承包履约保证金160.776元；四、承包期内第一年的承包费为321.552元，从第二年起，每年递增5%，即第二年的承包费为337.630元，第三年的承包费为354.511元，依次类推计算；每年的承包费分四期支付，每叁个月为一期，每期各交纳25%，首期承包费在合同签订当日付清，从第二期起，每期的承包费在上期期满前30天内一次性付清。十三、乙方逾期支付本合同约定的各类款项，每逾期一日，应向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金。逾期超过30日，甲方除按前述规定追究乙方的违约责任外，并有权解除合同，承包履约保证金不予退还；…”。唐国安均参与了唐誉与御隆公司签订合同以及其后的经营活动。合同签订后，御隆公司依约提供了经营场地，唐誉、唐国安一直未按期如数交纳场地承包费及物管水费，2012年1月至2014年7月30日，共计拖欠承包费262.794元、物管水费11.293.5元，合计274.087.5元。御隆公司经多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、解除御隆公司与唐誉、唐国安所签订的《承包经营合同》，唐誉、唐国安将场地交还给御隆公司；2、唐誉、唐国安支付所欠承包费262.794元、广告使用费50.508.33元、物管水费11.293.5元、违约金97.378.74元（各项费用均暂计至2014年7月30日止，期后另计），合计421.974.57元；3、御隆公司不予返还唐誉、唐国安所交的承包履约保证金160.776元。另本案在审理过程中，唐誉于2014年9月26日申请房屋质量鉴定，因其未在规定的期限内缴纳鉴定费用致鉴定终止。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点如下：一、御隆公司与唐誉、唐国安之间的租赁关系是否成立及本案违约责任如何认定。2011年9月28日御隆公司与唐誉签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，按照合同约定的条款结合当事人双方实际履行的情况，该《承包经营合同》实为租赁合同，合同真实有效。唐国安在签订合同及履行合同过程中均亲自参与，且并未向御隆公司提交相应委托手续，其与唐誉属共同经营人。御隆公司将租赁场地交付给了唐誉、唐国安，唐誉、唐国安也交纳了部分租金，御隆公司、唐誉、唐国安之间的租赁关系成立。郴州市机电设备有限公司于2014年8月4日出具的《关于继续履行〈房屋租赁合同〉的函》对御隆公司的经营模式予以认可，表明其认可御隆公司将承租的场地用于柜台租赁。因此，御隆公司的转租行为是经过房屋所有权人郴州市机电设备有限公司的认可。故原审法院对唐誉、唐国安的该项抗辩理由不予采信。郴州市机电设备有限公司在《房屋出租招标文件》中第六项“特别声明”的第一项内容表明，本案涉案房屋系因历史原因暂无房屋所有权证、土地使用证及消防验收手续，但亦明确该房屋属于招标人郴州市机电设备有限公司所有；御隆公司、唐誉、唐国安签订《承包经营合同》时，该房屋也并无产权争议，故御隆公司从郴州市机电设备有限公司承租该房屋转租给唐誉、唐国安的行为并未违反法律规定。故原审法院对唐誉、唐国安抗辩称御隆公司无权转租而有权拒绝支付租金的抗辩理由不予采信。对于涉案房屋的消防问题，唐誉、唐国安在与御隆公司签订合同时并未就消防问题提出异议，而是在使用多年后，在御隆公司催收租金时才提出，对于唐誉、唐国安的该项抗辩理由，原审法院不予支持。唐誉、唐国安不按合同约定交纳租金的行为实属违约，应承担本案的违约责任。二、御隆公司诉请的承包费、广告使用费、物管水费、违约金应否得到支持。由于唐誉、唐国安违约，其所拖欠合同中约定的承包费262.794元、物管水费11.293.5元，合计274.087.5元，应当向御隆公司支付。御隆公司主张的广告使用费50.508.33元，在双方的合同中并无约定，且御隆公司也未提供明确证据证实，故原审法院对御隆公司的该项主张不予支持。御隆公司诉请的滞纳金过高，结合本案的实际情况及合同的履行情况，原审法院依法将滞纳金调整为：以唐誉、唐国安所欠交的承包费、物管水费274.087.5元为本金，按照基准年利率6.31%计算从2012年1月1日起至2014年7月30止的利息金额。三、御隆公司要求解除合同及要求唐誉、唐国安返还租赁场地的诉请是否应当支持。当事人双方所签定的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同中已经明确约定如唐誉、唐国安逾期支付款项超过30日，御隆公司有权解除合同。现唐誉、唐国安违反合同约定拖欠御隆公司租金，已经违反了合同的约定，故该项诉请原审法院予以支持。四、御隆公司要求不返还唐誉、唐国安所交纳的合同履约保证金的诉请是否应当支持。依法成立的合同，对签订合同的双方均具有约束力。御隆公司、唐誉、唐国安所签订的合同中已经明确约定了对承包履约保证金的处置方法，现唐誉、唐国安的行为已经违反了合同的约定，故御隆公司该项诉请原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告唐誉、唐国安共同支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承包费、物管水费274.087.5元（从2012年1月1日至2014年7月30日止），此款限被告唐誉、唐国安于本判决生效后十日内支付完毕；二、被告唐誉、唐国安共同支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司滞纳金44.679元（274.087.5元×6.31%×31个月÷12，从2012年1月1日至2014年7月30日，以后另计），此款限被告唐誉、唐国安于本判决生效后十日内支付完毕；三、解除原告郴州市御隆建材商城管理有限公司与被告唐誉2011年9月28日所签订的《承包经营合同》；四、限被告唐誉、唐国安于本判决生效后一个月内将所租赁的场地返还给原告郴州市御隆建材商城管理有限公司;五、原告郴州市御隆建材商城管理有限公司不予返还被告唐誉、唐国安所交纳的履约保证金160.776元；六、驳回原告郴州市御隆建材商城管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告唐誉、唐国安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9628元，诉讼保全费2705元，合计12.333元，由原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承担2333元，被告唐誉、唐国安共同承担10.000元。”上诉人唐誉、唐国安不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人无权将本案租赁物分租、转租给上诉人，上诉人与被上诉人签订的《承包经营合同》无效，被上诉人无权向上诉人收取承包的各项费用。二、上诉人并非有意不交租金，而是被上诉人拒不履行合同约定的先行义务，上诉人才依法行使同时履行抗辩权、不安抗辩权，上诉人不应承担违约责任。2011年9月28日，上诉人与被上诉人签订了租赁合同及相关合同附件。其中附件3中特别约定：由上诉人按60元/平方米的价格一次性向被上诉人交纳消防改造费，被上诉人负责对租赁物进行消防改造，上诉人按承租面积向被上诉人交纳38.280元消防改造费，被上诉人也出具收款收据。上诉人在承租一段时间后，发现被上诉人并未进行消防改造，也未向上诉人出示消防验收合格的凭据。2015年3月19日，消防部门向被上诉人下达了《临时查封决定书》，同时查封关闭了其出租给上诉人的房屋，限被上诉人在一个月内把存在的消防问题整改完毕。因为上述原因，上诉人才以少交或者不交纳租金的方式来督促被上诉人进行消防改造，避免发生安全事故。上诉人没有过错，不应当承当本案的违约赔偿责任。此外，从上诉人承租被上诉人房屋第一天起，上诉人就发现承租的房租存在严重的漏水问题，其多次找到被上诉人协商后被告知自行处理，但上诉人每次处理好后没过几天又出现漏水问题，如此反复漏水，是因为被上诉人出租给上诉人的房屋本来有一个消防楼梯通道，而被上诉人却把该通道擅自建成房屋出租，且未做好相关的防水措施，导致被上诉人承租的房屋有近一半面积不能正常营业，损失巨大。基于上述情况，上诉人要求被上诉人补偿漏水损失或从应交的租金中予以扣除。三、上诉人在本案原审开庭前，向原审法院以书面的方式提起反诉，但原审法院未给予上诉人任何书面答复，侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审：一、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人御隆公司答辩称：一、御隆公司在一审时提交了证据证实对涉案房屋具有转租权；二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；三、上诉人提到的消防及安全问题与本案无关。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人国投公司答辩称：郴州市机电设备有限公司和御隆签订的《房屋租赁合同》是有效的，至于本案上诉人与被上诉人的关系，国投公司不清楚。二审中，上诉人向本院提交了一份湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第679号民事裁定书复印件，拟证明被上诉人无权将涉案的租赁物分租、转租给上诉人。被上诉人对其真实性及证明方向均有异议。原审第三人对其真实性无异议，对合法性、关联性不发表意见。该份证据经庭后核实，本院对其真实性予以认可，但该裁定书属另一个案件，且其并未对被上诉人是否有权分租、转租涉本案的租赁物作出评价，故对上诉人的证明方向，本院不予认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人的转租行为是否有效；二、上诉人迟延交纳房屋租金的行为是否构成违约以及其租金是否应当减免。针对以上争议焦点评议如下：关于争议焦点一。本案原审中，御隆公司提交的2011年10月28日给郴州市机电设备有限公司的报告中的经营范围包含柜台租赁，实际上是双方对于2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签订的《房屋租赁合同》作出的变更。郴州市机电设备有限公司在该报告中批复同意，并于2014年8月4日出具给御隆公司的《关于继续履行的函》对御隆公司的经营模式予以认可，表明其认可御隆公司将承租的场地用于柜台租赁。因此，被上诉人将承租场所转租给上诉人的行为已经得到了出租人郴州市机电设备有限公司的认可。另上诉人实际占用了涉案门面从事经营活动，被上诉人请求上诉人按照合同约定支付租金应当得到支持，故对上诉人提出转租行为无效，不应支付租金的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，上诉人对其迟延交纳租金的行为予以认可，但认为其租赁的房屋存在消防隐患及漏水问题。本院认为，对于消防问题，上诉人在与被上诉人签订合同时并未就消防问题提出异议，而是在使用多年后，被上诉人催收租金时才提出，对于上诉人的该项抗辩理由，本院不予支持；对于漏水问题，上诉人未提交证据证明其损失情况，对上诉人的该项抗辩理由，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人提出其就房屋存在消防隐患及漏水问题向原审法院提交了书面反诉状，但并无相关证据证实，原审也没有其反诉的立案记录，故对上诉人提出其迟延交纳租金不构成违约并要求减免租金的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6081元，由上诉人唐誉、唐国安负担。本判决为终审判决。审 判 长  王利平代理审判员  苏晓玲代理审判员  朱丹嫔二〇一六年六月三日代理书记员  朱 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。