北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13445号
上诉人（原审被告）王秀芹，女，1972年11月27日出生。
委托代理人张丽娜，黑龙江北辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张洪余，男，1952年10月17日出生。
委托代理人田燕刚，北京市律理律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人王秀芹因与被上诉人张洪余、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34994号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，张洪余向原审法院起诉称：2013年1月30日，在我爱我家公司居间服务下，我与王秀芹签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并在同日与我爱我家公司签订了《居间服务合同》。买卖合同约定我购买王秀芹位于204号房屋，房屋总价165万元，双方同意在合同签订之日起九十日内，共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我按照合同的要求，分批向王秀芹支付了全部购房款165万元，王秀芹签收认可，并承诺于2013年5月10日前将房屋产权证交付我。但王秀芹迟迟不予办理过户手续，致使我至今也没有取得房屋产权证。经查，王秀芹已于2013年11月将诉争房屋以188万元的价格出售，并过户给了第三人。因王秀芹转让房屋给第三人是由我爱我家公司办理我与王秀芹房屋买卖的经纪人张宝亭代理办理的，我爱我家公司明知我与王秀芹之间存在合同关系，却放任其员工一房二卖，故我诉至法院要求解除双方的房屋买卖合同，要求王秀芹返还我购房款165万元，赔偿我经济损失23万元，并要求我爱我家公司承担连带赔偿责任。
王秀芹在原审法院答辩称：我出卖涉案房屋，一直是由张宝亭来办理的。我已经收到了张洪余交纳的165万元购房款。当时我要求张洪余立马办理过户手续，但张洪余因为税费的问题，没有过户。因张洪余的儿子和张宝亭是朋友关系，张宝亭跟我协商说等房屋满五年后再过户，让我委托他办理过户事宜，我签署了委托书。剩下的事情我就不知道了。所以我不同意张洪余的诉讼请求。
原审第三人我爱我家公司在原审法院述称：我公司作为居间方，促成张洪余与王秀芹之间的买卖合同，在合同签订之后，我公司的义务已经完成。张洪余所述的后续情况我公司不清楚。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司与张洪余之间并不存在房屋买卖合同关系，仅存在居间服务关系，张洪余要求我公司承担房屋买卖合同的连带赔偿责任没有法律依据。
原审法院经审理查明：2013年1月30日，张洪余与王秀芹在我爱我家公司员工张宝亭的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王秀芹向张洪余出售204室的房屋，成交价格为165万元，双方同意自合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，张洪余、王秀芹、我爱我家公司签订了《居间服务合同》，确认张洪余与王秀芹已在我爱我家公司的居间下签订了房屋买卖合同。签订合同当日，张洪余将首付款50万元支付王秀芹，后陆续分多笔支付了剩余115万元，最后一笔尾款于2013年3月22日付清。2013年4月2日，王秀芹委托李长红出具收条：“房款已付清，张洪余购买204”。2013年5月2日，张宝亭出具说明：“定于2013年5月10日前将204室王秀芹房屋产权证交于张洪余本人”。
涉案房屋一直未过户至张洪余名下。2013年3月19日，王秀芹及其配偶郑加力向张宝亭出具了委托书，内容为：“……郑加力与王秀芹（夫妻关系）准备出售204……因我们夫妻工作繁忙，不能亲自办理购房贷款的相关事宜，现委托张宝亭作为我的代理人，办理如下事项：1.签署上述房地产的房屋买卖合同等文件；2.办理银行还款及解除抵押手续；3.办理上述房地产的买卖过户手续；4.办理土地证的买卖过户手续……委托人无转委托权，委托期限至上述事宜办结为止。”2013年3月22日，黑龙江省牡丹江市新区公证处对该委托书做了公证。张洪余称张宝亭于2013年5月2日将公证书交予张洪余。2013年7月31日，张宝亭以王秀芹委托代理人的身份与案外人杜雯签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，在北京思源创新房地产经纪有限公司的居间服务下将涉案房屋卖予杜雯，成交价格为188万元。2013年11月21日，涉案房屋的所有权在张宝亭的代理下自王秀芹变更登记至杜雯名下。王秀芹称其对涉案房屋已经卖予第三人且已过户的情况不知情。
庭审中，我爱我家公司提交2014年7月31日录像一段，录像地点在我爱我家公司客户服务中心接待室，人员为张洪余、张洪余朋友一名、我爱我家公司员工一名。录像中张洪余向我爱我家公司员工反映：因之前张洪余房屋出租、买卖都是我爱我家公司员工张宝亭代理的，所以与张宝亭比较熟，后张宝亭与张洪余协商让张洪余买涉案房屋，三个月之后再卖掉，估计能挣10万元，让张宝亭也能赚点，张洪余考虑张宝亭家庭比较困难，便同意了，但张洪余想买了房子先过到自己名下，卖不卖再说。签订合同之后，张洪余付了全款，张宝亭告知张洪余因赶上国家政策的变动，涉案房屋不好卖，张洪余说先办理过户。但张洪余多次催促张宝亭，张宝亭都没有办理过户，只是在2013年5月2日向张洪余出具了说明。张宝亭让张洪余做一个公证，先公证过来，不过户，但之后张洪余得知张宝亭私自将房屋过户到自己名下了。张洪余与张宝亭协商，要么过户，要么退款，张宝亭答应退款，分两次退还了张洪余70万元，说余下的95万元慢慢再退给张洪余。张洪余多次催要未果，到2014年3月份，张宝亭就不怎么接张洪余电话了。张洪余于2014年7月30日到张宝亭工作的我爱我家公司门店，得知张宝亭在2014年3月份已经离职，且查到涉案房屋已经卖给了第三人。我爱我家公司员工经查询，答复张洪余称没有涉案房屋的成交信息，应该没有通过我爱我家公司成交。张洪余认可该录像的真实性，但不认可合法性，认为是非法取得的证据，且不认可其证明目的。王秀芹对该证据予以认可。
另查明，王秀芹于2015年1月24日以张宝亭涉嫌合同诈骗向北京市公安局朝阳分局报案。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护。张洪余与王秀芹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行。张洪余完全履行了其付款义务，王秀芹应按照合同约定履行过户义务。现房屋未如约过户至张洪余名下，而是出卖给了他人，属王秀芹违约。王秀芹称其并不知晓房屋卖予他人的事实，但其在收取张洪余部分房款后仍然授予张宝亭就涉案房屋签署买卖合同、过户等权利，并在收到全部房款后对委托书做了公证，而张宝亭出卖房屋予他人，并过户给他人的行为属于王秀芹的授权范围，故王秀芹应对张宝亭的代理行为向张洪余承担违约责任。张洪余主张其损失为房款的差额即23万元，要求王秀芹赔偿，符合法律规定，法院予以准予。王秀芹称张洪余和张宝亭有恶意串通的情形，未充分举证，通过庭审调查的情况，法院难以作此认定。根据张洪余在录像中的陈述，其与张宝亭已经就涉案房屋协商退还房款，且张洪余自认张宝亭已退还其70万元，故双方的房屋买卖合同关系已经协议解除，张洪余要求解除合同的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。鉴于张宝亭已退还张洪余70万元，王秀芹还需退还张洪余房款95万元。我爱我家公司并非为房屋买卖合同的当事人，且王秀芹对张宝亭的委托系对张宝亭个人的委托，张洪余对此知情，张宝亭将涉案房屋卖予他人也是其个人行为，故张洪余要求我爱我家公司承担连带责任的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
据此，依据《民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，于2015年7月判决：一、王秀芹于判决生效之日起七日内退还张洪余剩余房款九十五万元；二、王秀芹于判决生效之日起七日内赔偿张洪余损失二十三万元；三、驳回张洪余的其他诉讼请求。
判决后，王秀芹不服，提起上诉，主要上诉意见如下：原审判决认定事实不清，张洪余违约不履行与王秀芹签订的房屋买卖合同在先，其已经放弃了应当享有的权利，王秀芹单方根本无法继续履行合同。而且，张洪余擅自与张宝亭恶意串通私下交易，这一行为已经形成新的法律关系，合同相对方为张宝亭，与王秀芹没有任何关系。原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人张宝亭，张洪余与张宝亭私下交易，已经形成新的法律关系，合同的主体为张洪余与张宝亭，原审中应当追加张宝亭为当事人。原审判决适用法律错误，张宝亭超越代理权限与张洪余恶意串通一房二卖的行为，没有得到王秀芹的追认，应由张洪余与张宝亭承担责任，张洪余在明知王秀芹已经授权张宝亭办理房屋过户手续的情况下，不积极配合过户，而是私下串通将房屋再次出卖赚取差价，有违诚实信用原则，已经给王秀芹造成损失，张洪余应当承担赔偿责任。张宝亭与案外人签订的房屋买卖合同也是无效合同。基于上述理由，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回张洪余的原审诉讼请求。张洪余同意原审判决。我爱我家公司表示对判决结果没有意见，听从二审法院判决。
本案经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、公证书、录像光盘、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：张洪余与王秀芹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行义务。合同签订后，张洪余履行了付款义务，王秀芹应按照合同约定履行过户义务。现涉案房屋已经另行出售，过户至案外人名下，导致合同无法履行，张洪余要求解除合同，合同依法应当解除。王秀芹称其并不知晓房屋另行出售的事实，但其在给张宝亭出具授权委托书时，授权范围包括就涉案房屋签署买卖合同、办理银行还款及解除抵押手续、协助买方办理贷款手续并签署有关文件等内容，并在收到全部房款后对委托书进行了公证，张宝亭出卖涉案房屋并过户给案外人的行为在王秀芹的授权范围内，故王秀芹应对张宝亭的代理行为承担责任。合同因无法履行而解除，王秀芹应当将收取的购房款退还。鉴于张宝亭已退还张洪余70万元，王秀芹还需退还张洪余房款95万元。
关于合同因无法履行而被解除的责任承担问题，原审庭审中，张洪余称张宝亭于2013年5月2日将公证书交给了张洪余，此时，房屋已经具备过户条件，导致涉案房屋未能过户，张洪余亦存在过错，故对张洪余要求赔偿损失的请求，不应予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34994号民事判决书；
二、王秀芹于本判决生效之日起七日内退还张洪余剩余房款九十五万元；
三、驳回张洪余的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21720元，由张洪余负担8420元（于本判决生效之日起七日内交纳），由王秀芹负担13300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由王秀芹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费21720元，由王秀芹负担13300元（已交纳），由张洪余负担8420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一六年一月十四日
书 记 员 胡 潇