海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终407号
上诉人（原审被告）：丁颖。
被上诉人（原审原告）：海南鑫鸿佳装饰工程有限公司。
委托代理人：覃茂吉，海南大兴天泰律师事务所律师。
上诉人丁颖因与被上诉人海南鑫鸿佳装饰工程有限公司（以下简称鑫鸿佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月12日，海口市龙华区人民法院以（2010）龙执字第23号《执行裁定书》裁定将含位于海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋别墅等过户至海口友和实业发展公司（以下简称友和公司）名下。2015年1月15日友和公司与海口宇恒天祥数码科技公司（以下简称天祥公司）签订了一份《委托书》，委托天祥公司自2015年1月1日起至2015年12月31止对海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋别墅等进行管理。2015年3月18日，天祥公司与丁颖签订一份《租房合同》，约定将其管理的金花别墅1-9栋别墅出租给丁颖使用；租房期限为2015年4月1日至2016年3月31日；月租金为2600元；租金支付方式为当月10日前付清当月租金；如拖欠房租超过15日，自动解除合同。《租房合同》签订后，丁颖交了一笔3000元的押金（现该押金已经转由鑫鸿佳公司管理），但丁颖一直未交付租金。
2015年8月25日，鑫鸿佳公司与友和公司、天祥公司签订一份《委托管理协议》，约定友和公司于2015年8月31日终止委托天祥公司管理海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋等别墅，重新委托鑫鸿佳公司从2015年9月1日起接手管理上述别墅，同时约定，鑫鸿佳公司作为友和公司房产的继任管理人，承担友和公司或天祥公司与租户所签订的原租赁合同项下的全部权利和义务。《委托管理协议》签订后，天祥公司向丁颖发了一份《关于金花别墅1-9栋别墅委托管理人变更及该别墅﹤租房合同﹥项下全部权利转让给海南鑫鸿佳装饰工程有限公司的通知》、友和公司向丁颖发了一份《通知》，均告知此事，同时催促丁颖向鑫鸿佳公司支付所拖欠的租金。2015年9月18日，丁颖签收了上述两份通知，但一直未向鑫鸿佳公司交付拖欠的租金。至2015年9月30日，丁颖一共拖欠鑫鸿佳公司租金15600元未付。
鑫鸿佳公司原审诉讼请求为：1、判令解除2015年3月18日签订的租房合同，判令丁颖自合同解除之日起10日内将海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋别墅返还给鑫鸿佳公司；2、判令丁颖向鑫鸿佳公司支付截止2015年9月拖欠的租金15600元及利息（租金按照月租金2600元标准，从2015年4月起暂算至2015年9月，此后算至丁颖返还房屋之日止；利息以15600元基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准上浮30%计付，从2015年9月11日起算至丁颖付清款项之日止）；3、本案诉讼费用由丁颖承担。
原审法院认为：天祥公司与丁颖签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应受到法律的保护。友和公司、天祥公司与鑫鸿佳公司在签订《委托管理协议》后，《租房合同》中出租方的权利已经转移至鑫鸿佳公司名下。同时友和公司、天祥公司也已经及时将此情况告知丁颖。自2015年9月18日丁颖收到两份《通知》后，丁颖有义务向鑫鸿佳公司交付所拖欠的租金。丁颖在签订《租房合同》后，一直未交付租金，在收到两份《通知》后仍拒绝向鑫鸿佳公司支付租金，丁颖的行为已经构违约。鑫鸿佳公司依据《租房合同》的约定主张解除《租房合同》并要求丁颖搬离海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋别墅，其理由成立，原审法院予以支持。自2015年4月1日至2015年9月30日止，丁颖一共拖欠鑫鸿佳公司租金15600元未付，鑫鸿佳公司要求丁颖支付所欠租金，理由成立，原审法院予以支持。因丁颖签订《租房合同》时交了3000元押金（现由鑫鸿佳公司撑控），该押金的本质本就是在丁颖不履行《租房合同》交付房租等义务时，用来偿付出租方损失，故本案丁颖所交付的押金应当抵偿丁颖所拖欠的2015年4月份的2600元租金及所拖欠的2015年5月份的2600元租金中的400元。综上，丁颖应当向鑫鸿佳公司支付2015年10月1日前所拖欠的租金共计12600元。丁颖拖欠租金的行为已经给鑫鸿佳公司造成了损失，因《租房合同》约定租金支付方式为当月10日前付清当月租金，故丁颖每月所拖欠的租金应按中国人民银行同期一年期贷款利率自当月11日起向鑫鸿佳公司计付利息。《租房合同》并未约定违约责任，鑫鸿佳公司要求丁颖按中国人民银行一年期贷款利率标准上浮30%计付利息损失，没有依据，原审法院不予支持。鑫鸿佳公司于2015年9月29日向海口市龙华区人民法院起诉时，2015年10月1日后的租金尚未发生，对2015年10月1日后发生的租金等损失，鑫鸿佳公司可另案主张权利，原审法院对此不予以审理。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除2015年3月18日天祥公司与丁颖签订的《租房合同》；二、限丁颖于本判决发生法律效力之日起十日内将海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-9栋别墅返还给鑫鸿佳公司；三、限丁颖于本判决发生法律效力之日起三日内向鑫鸿佳公司支付2015年10月1日前拖欠的租金（押金3000元抵付后）共计12600元，并支付拖欠期间的利息（利息按每笔租金的拖欠时间分别计算：1、以2200元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2015年5月10日计至付款之日止；2、以2600元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2015年6月10日计至付款之日止；3、以2600元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2015年7月10日计至付款之日止；4、以2600元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2015年8月10日计至付款之日止；5、以2600元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2015年9月10日计至付款之日止）。四、驳回鑫鸿佳公司的其他诉讼请求。
上诉人丁颖不服上述原审判决，向本院提起上诉称：一、徐清欠丁颖自来水费13462.16元-2000元押金=11462.16元。丁颖为徐清垫付自来水费都已经三年多了，徐清至今未还，因此，应从1-9栋租金里扣掉徐清拖欠的水电费l1462.16元。2015年初，友和公司的10栋别墅被徐清接管代收租金后，丁颖第一个与徐清签订了租赁合同。今年7月份，友和公司范总和沈主任也曾与丁颖到鑫鸿佳公司协商1-9栋租金之事，当时丁颖已经承诺扣完徐清所拖欠的水电费11462.16元后，丁颖不会少付徐清一分钱租金。2015年11月6日，丁颖把徐清拖欠的11462.16元水电费扣掉后，把剩余租金6500元存到友和公司的账上。截止到2015年11月30日丁颖和徐清的帐款已经全部结清（另外，丁颖还有3000元押金在徐清帐户上）。丁颖支付的租金情况如下：1、2015年3月7日，丁颖给友和公司支付了1-9栋（2015年3月11日-5月10日期间）租金4000元，所以1-9栋租金4月11日-5月10日还差租金600元；2、5月11日-5月31日租金：（2600元／31天）×21天=1761.29元；3、6月l日-11月30日租金：2600元×6个月=15600元。以上合计丁颖应支付的租金为：600元＋1761.29元＋15600元=17961.29元，扣除徐清所欠的水电费，丁颖应支付的租金为17961.29元-11462.16元=6499.13元，后丁颖已经将6500元支付给了友和公司。2015年12月15日丁颖给徐清转1-9栋12月租金2600元。12月17日徐清把2600元退回丁颖卡内。2015年12月18日丁颖只好把12月租金2600元，转到房东友和公司帐上。丁颖为徐清垫付自来水费10000余元，已经三年多了，从2012年3月15日至今，本金加利息的费用也很多了。综上所述，丁颖提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。
被上诉人鑫鸿佳公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2015年8月25日，鑫鸿佳公司与友和公司、天祥公司签订《委托管理协议》，约定友和公司于2015年8月31日终止委托天祥公司管理海口市金盘工业开发区内金巷路西侧金花别墅1-1栋至1-10栋（即1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10栋）十栋别墅，重新委托鑫鸿佳公司从2015年9月1日起接手管理上述金花别墅。同时约定，鑫鸿佳公司作为友和公司房产的继任管理人，友和公司、天祥公司将其与租户所签订的《租房合同》项下的全部权利转让给鑫鸿佳公司行使。《委托管理协议》签订后，天祥公司向丁颖发了一份《关于金花别墅1-9栋别墅委托管理人变更及该别墅﹤租房合同﹥项下全部权利转让给海南鑫鸿佳装饰工程有限公司的通知》、友和公司向丁颖发了一份《通知》，均告知《租房合同》中出租人的权利已经转移至鑫鸿佳公司名下，同时催促丁颖向鑫鸿佳公司支付拖欠的租金。丁颖在签订《租房合同》后，一直未支付租金。丁颖自2015年9月18日收到两份《通知》后，仍拒向鑫鸿佳公司支付拖欠的租金。丁颖的行为，违反了《租房合同》第5条关于“月租金2600元，当月10日前付清租赁费”和第1条关于“要按时交房租，如拖欠15日就自动解除合同”的约定，已构成违约。根据《合同法》第七十九条、第八十条、第九十三条、第二百二十七条规定，鑫鸿佳公司作为《租房合同》中出租人权利的受让人，鑫鸿佳公司有权享有出租人的一切权利，有权解除《租房合同》和要求丁颖返还房屋。原审判决解除2015年3月18日天祥公司与丁颖签订的《租房合同》，判决丁颖将金花别墅1-9栋别墅返还给鑫鸿佳公司，认定事实清楚，适用法律正确。
二、原审判决丁颖向鑫鸿佳公司支付租金12600元及利息，认定事实清楚，适用法律正确。丁颖违反《租房合同》约定，在签订《租房合同》后一直未支付租金，经催告后在限定时间内仍未履行，已构成违约。丁颖自2015年4月1日至2015年9月30日止，丁颖共拖欠鑫鸿佳公司租金15600元。本案丁颖所交付的3000元押金抵偿其所拖欠的3000元租金后，丁颖应当向鑫鸿佳公司支付2015年10月1日前所拖欠的租金共计12600元。因此，原审判决丁颖向鑫鸿佳公司支付2015年10月1日前拖欠的租金共计12600元，并按中国人民银行同期一年期贷款利率计付拖欠期间的利息，是有事实和法律依据的。
三、鑫鸿佳公司及其法定代表人徐清没有收到丁颖在《民事上诉状》中所称的“租金”，也没有拖欠丁颖任何债务。丁颖没有证据证明丁颖向鑫鸿佳公司支付租金的事实，应承担举证不能的法律后果。丁颖在《民事上诉状》中称，鑫鸿佳公司的法定代表人徐清拖欠丁颖水费11462.16元。鑫鸿佳公司认为，鑫鸿佳公司及其法定代表人徐清没有拖欠丁颖任何债务，徐清拖欠丁颖水费11462.16元不是事实，其目的是为了拒付租金，逃避债务。况且，由于鑫鸿佳公司是有独立承担民事责任的法人，鑫鸿佳公司的财产与徐清个人的财产是各自独立的，即便丁颖认为徐清个人与其有债务纠务，也不能以此与鑫鸿佳公司的债权相抵销。
四、徐清不具备本案的主体资格，二审法院应当驳回丁颖的上诉。本案被上诉人的主体是鑫鸿佳公司，但丁颖在《民事上诉状》中却将“徐清”列为被上诉人，并将丁颖与徐清的个人恩怨纠缠进本案，扰乱法院的审理，鑫鸿佳公司认为，徐清不具备本案的主体资格，二审法院应当驳回丁颖的上诉。
综上所述，丁颖的上诉请求没有事实和法律依据，依法应驳回丁颖的上诉请求，维持原判，以维护鑫鸿佳公司的合法权益。
二审期间，丁颖向本院提交了以下证据：1、2015年3月7日4000元的《现金缴款单》；2、2015年11月6日6500元的《现金缴款单》；3、2015年12月18日2600元的《现金缴款单》；4、2016年1月15日2600元的《银行客户回单》；5、2016年2月15日2600元的《银行客户回单》，以上5份证据共同证明丁颖向友和公司支付了18300元租金。6、2014年1-9月份的租金缴纳凭证，凭证上记载丁颖将租金汇入海口国际金融大厦有限公司的账户，但友和公司在凭证上加盖公章予以确认，丁颖从2009年起就与友和公司存在租房关系，租金也一直都是汇入海口国际金融大厦有限公司账户。经质证，鑫鸿佳公司对丁颖提交的第1份—第5份证据的真实性均没有异议，但对关联性和证明内容有异议，认为丁颖提交的证据均表明其系向海口国际金融大厦有限公司转款，但海口国际金融大厦有限公司不是本案当事人，且丁颖支付第一笔4000元款项时，双方还没有签订租房合同，且租金数额也不是本案的数额，而丁颖支付的其余四笔款项的时间均是在鑫鸿佳公司起诉之后，与本案无关。鑫鸿佳公司至今没有收到丁颖交付的任何租金。
本院认证如下：对丁颖提交的证据真实性予以确认。
本院二审查明：2015年8月25日，鑫鸿佳公司与友和公司、天祥公司签订的《委托管理协议》约定，友和公司委托鑫鸿佳公司管理房产的期限为4个月，委托期限为2015年9月1日至2015年12月31日，鑫鸿佳公司在委托期限内，全权负责友和公司房产的管理、租赁、收取房屋租金等管理事务。友和公司、鑫鸿佳公司、天祥公司一致同意天祥公司将其管理友和公司房产期间所享有的全部债权（包括但不限于房屋租金债权）及孳息等附属权益全部转让给鑫鸿佳公司行使。鑫鸿佳公司每月必须向友和公司支付管理费20000元。委托期间，鑫鸿佳公司管理友和公司房产所产生的一切债权债务由鑫鸿佳公司负担。2015年9月11日，友和公司向丁颖发了一份《通知》内容为：天祥公司与丁颖于2015年3月18日所签订的《租房合同》在原有合同期限内继续履行，鑫鸿佳公司作为友和公司委托的继任管理人，将承担天祥公司与丁颖所签订的《租房合同》项下的全部权利义务。
另查明：2014年1月6日—2015年1月9日，丁颖向海口国际金融大厦有限公司账户支付了金华别墅1-X幢XXX年1月至2015年1月的租金，友和公司在其交款的银行回单上盖章予以确认。2015年3月7日、2015年11月6日、2015年12月18日、2016年1月15日、2月15日，丁颖分别向海口国际金融大厦有限公司账户分别支付了4000元、6500元、2600元、2600元、2600元。丁颖二审称其没有向鑫鸿佳公司支付过租金，但上述费用系其向友和公司直接支付的租金。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：根据2015年1月15日友和公司与天祥公司签订的《委托书》以及2015年8月25日友和公司与鑫鸿佳公司、天祥公司签订的《委托管理协议》，鑫鸿佳公司已经承继了天祥公司与丁颖所签订的《租房合同》中天祥公司的权利义务。虽然丁颖与天祥公司签订《租房合同》约定的租赁期限超出了友和公司与天祥公司、鑫鸿佳公司约定的管理期限，但根据友和公司2015年9月11日向丁颖发的通知，友和公司对天祥公司将房屋出租给丁颖的租赁期限是清楚的，因此应认定丁颖与天祥公司签订的《租房合同》合法有效，双方应按合同履行。因友和公司、天祥公司已经将债权转让的情况通知了丁颖，故鑫鸿佳公司有权依据《租房合同》向丁颖主张房屋租金。丁颖在二审中确认其在2015年3月18日签订《租房合同》后确实未向天祥公司、鑫鸿佳公司支付过租金，但称其已经向友和公司支付租金。根据丁颖二审提交的证据，丁颖虽然在2015年3月7日、2015年11月6日、2015年12月18日、2016年1月15日、2月15日向海口国际金融大厦有限公司账户分别支付了4000元、6500元、2600元、2600元、2600元。但丁颖3月7日所支付的4000元款项系在其签订《租房合同》之前所支付，而2015年11月6日至2016年2月15日期间支付的费用系在鑫鸿佳公司起诉之后支付，且上述款项均支付至案外人海口国际金融大厦有限公司的账户，因此，本院无法确认丁颖所支付的上述款项系其依据《租房合同》所缴纳的租金，丁颖虽称其系根据友和公司的指令将租金付至海口国际金融大厦有限公司名下，但未提交证据证明，况且天祥公司、鑫鸿佳公司签订的《委托管理协议》，已经明确约定鑫鸿佳公司管理房产期间所产生的一切债权债务由鑫鸿佳公司承担，故鑫鸿佳公司主张丁颖向其支付2015年4月1日至2015年9月30日期间的租金15600元符合合同约定，考虑到丁颖支付过3000元房屋押金，因此，扣除该3000元后，丁颖还应向鑫鸿佳公司支付12600元房屋租金。至于丁颖上诉主张鑫鸿佳公司法定代表人徐清拖欠其水电费，应在租金中予以扣除的问题。本院认为，鑫鸿佳公司与徐清系不同的法律主体，丁颖如认为徐清个人与其有其他的债务纠纷，可另行提起诉讼主张权利，故对丁颖主张在租金中扣除徐清拖欠其水电费的主张本院不予支持。另外，根据《租房合同》中第十条关于“丁颖拖欠房租超过半个月，本租房合同自动解除”的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，鑫鸿佳公司起诉请求解除由其承继的天祥公司与丁颖签订的《租房合同》符合法律规定，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。因丁颖未按时支付租金，构成违约，故原审判决丁颖按未付的租金金额，分时段按中国人民银行同期一年期贷款利率向鑫鸿佳公司支付租金利息正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人丁颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 周?玲
审判员 李家林
审判员 王春芬
二〇一六年三月十四日
书记员 郑珊珊