广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）梅兴法民二初字第105号原告王日光，男，汉族，1947年9月10日出生，住深圳市福田区东园新村6-103。委托代理人曾炳华，广东齐昌律师事务所律师。被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司，所在地址：兴宁市兴城鸿源大道金源花园东区31东第82卡门市（1-2层）。法定代表人钟惠香，该公司总经理。委托代理人陈利均，广东广兴律师事务所律师。本院于2014年2月11日立案受理原告诉被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王日光及其委托代理人曾炳华、被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司法定代表人钟惠香的委托代理人陈利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其是兴宁市兴田街道办事处城东新王屋（即城东三队）村民，是被告在兴宁市兴城曙光北路的房屋、土地拆迁置换二层门店47卡的置换户之一。2007年9月29日，由原告所在的新王屋房屋、土地拆迁置换户王其汉、张小梅、王淦华、王远坤、王胜强为代表，代表47卡置换户与被告签订了《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》。《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》其中约定：一、甲方（即被告）按市政府要求和建设部门的规划，将原乙方（兴宁市兴田街道城东三队（新王屋））自行规划曙光北路原15米道路扩宽至31米，扩路土地由乙方无偿提供给甲方进行完善道路和设施。二、扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方，并负责报建、办证及其他综合费用，三层以上建筑属甲方所有，土地按建筑面积分摊（门店分配由乙方负责），如乙方土地面积不足甲方门店面积，则乙方用其他土地按4：1比例同甲方进行置换，门店装修标准（见附表）。五、甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取。七、签订合同之日起，一年六个月内兴建好47卡门店，门店交付使用之日起两年内办理好房地产权证。八、违约责任：如甲方违约，则赔付给乙方人民币壹佰伍拾万元；如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金。原告是该合同的房屋、土地拆迁置换户之一。该合同签订后，原告依约履行义务。但被告所建三层以上房屋的公用楼梯占用了其置换给原告的门店一、二层的套内面积共15.96㎡，被告置换给原告的门店现在市场价格每平方米8000元，价值127680元（15.96㎡×8000元／㎡=127680元）。同时，被告未按约定期限办理房地产权证给原告，已违约。原告多次与被告协商未果，遂起诉被告，请求法院判令：1、被告给付原告三层以上房屋的公用楼梯所占用置换给其的门店一、二层套内面积共15.96㎡的补偿款127680元（15.96㎡×8000元／㎡=127680元）；2、被告给付原告违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告不是合同当事人，不具有原告主体资格。根据兴宁市人民政府（2003）93号和（2004）67号文件精神，市政府在黄岭范围兴建黄岭公园等，项目实施单位为兴宁市鸿源房地产开发有限公司。兴田街道办事处城东三队，即原告方所在生产队房屋土地属拆迁范围。1997年间城东三队在曙光北路自行规划了43卡门店，规划道路宽15米，市政府调整后，规划路宽为31米。生产队根据市政府的规划情况，为更好做好拆迁安置工作，全队63户村民，推举出5位代表，办理涉及生产队相关拆迁事项。针对1997年间城东三队在曙光北路自行规划的43卡门店和道路宽15米等情况，城东三队与兴宁市鸿源房地产开发有限公司进行了充分协商。2007年9月29日在兴田街道办事处和城东居委鉴定下，双方签订了《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》。该合同的甲方是兴宁市鸿源房地产开发有限公司，乙方是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），原告不是合同当事人，不具有原告主体资格。二、原告诉讼请求缺乏事实和法律依据。该合同约定：一、甲方按市政府要求和市建设部门的规划，将原乙方自行规划曙光北路原15米道路扩宽至31米，扩路土地由乙方无偿提供给甲方进行完善道路和设施。二、扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方……三层以上建筑属甲方所有……如乙方土地面积不足甲方门店面积，则乙方用其他土地按4：1比例同甲方进行置换等。合同签订后，由于乙方无法提供道路扩宽和门店建设用地，以及其他应交付的土地，导致部分门店延期交付及不能办理房地产权证手续。关于交付给生产队门店，双方已约定了三层以上建筑属甲方，因此，一、二层门店必须有楼梯设置，且甲方与生产队合同约定也只有门店宽不少于4米和15米长的限制，无不能兴建一、二层楼梯限制，如果一、二层没有内置楼梯，就不符合楼房使用的要求，故原告要求支付15㎡兴建楼梯面积价款和支付至今未能办理房地产权证违约金的请求与事实和法律不符合。原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，2007年9月29日，根据兴宁市人民政府（2003）93号等文件精神，为更好地做好兴宁市兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组范围的房屋、土地进行拆迁改造建设的拆迁安置工作，兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出16位代表后，再由16位代表选举产生张小梅（新王屋村民小组组长）、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与兴宁市鸿源房地产开发有限公司就安置补偿事宜进行协商。在协商一致后，以兴宁市鸿源房地产开发有限公司为甲方，兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）为乙方，双方签订了《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》。合同中，兴宁市鸿源房地产开发有限公司在甲方签字盖章栏中盖了公章，并有何全君的签名。在鉴定单位签字盖章栏中盖有兴宁市人民政府兴田街道办事处、兴宁市兴田街道办事处城东社区居民委员会的公章。张小梅、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强在乙方签字盖章栏中签了名。该合同其中约定：一、甲方按市政府要求和建设部门的规划，将原乙方（兴宁市兴田街道城东三队（新王屋））自行规划曙光北路原15米道路扩宽至31米，扩路土地由乙方无偿提供给甲方进行完善道路和设施。二、扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方，并负责报建、办证及其他综合费用，三层以上建筑属甲方所有，土地按建筑面积分摊（门店分配由乙方负责），如乙方土地面积不足甲方门店面积，则乙方用其他土地按4：1比例同甲方进行置换，门店装修标准（见附表）。五、甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取。七、签订合同之日起，一年六个月内兴建好47卡门店，门店交付使用之日起两年内办理好房地产权证。八、违约责任：如甲方违约，则赔付给乙方人民币壹佰伍拾万元，如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金。原告是该合同的房屋、土地拆迁置换户之一，合同签订后，原告依约将自己所有的需要拆迁、置换、补偿的房地产等财物交付给被告。依照《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第七约定，被告应在2009年3月29日前交付门店和在2011年3月29日前办好房地产权证交给原告。但被告在2013年10月间才把位于兴城曙光北路的一卡门店一、二层交付给原告管理使用，而门店的房地产权证至今未办好交给原告。另查明，被告置换给原告的位于兴城曙光北路的门店之内建有一、二层自用的楼梯和三层以上公用楼梯（建在自用楼梯的另一侧）。经原告申请，本院依法委托兴宁市广博测绘科贸有限公司、梅州正德资产评估事务所对置换门店与案件相关的面积进行测绘和资产评估。置换门店测绘结果如下：底层总面积60㎡（含三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡），三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡。二层含全封闭阳台总面积68㎡，三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡，二层全封闭阳台面积8㎡。资产评估结果如下：置换门店底层的价格为每平米15000元，三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡的价值为人民币113700元（7.58㎡×15000元／㎡=113700元）。二层含全封闭阳台价格为每平米4000元，三层以上公用楼梯占用了原告二层套内面积7.58㎡的价值为30320元（7.58㎡×4000元／㎡=30320元）。依照《中华人民共和国国家标准——房产测量规范第1单元：房产测量规定》的规定，全封闭阳台面积按建筑面积全部计算。审理中，原告坚持认为，其是置换门店47卡的47户置换户之一，合同的相对人不是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），而是原告在内的47户村民，其具有原告的诉讼主体资格。合同约定，置换门店必须是建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店，即每层应不少于60㎡，套内已建有自用楼梯，三层以上公用楼梯占用了其套内面积，造成每层不足60㎡，应按评估价格底层每平方米15000元合计113700元（7.58㎡×15000元／㎡=113700元），二层每平米4000元合计30320元（7.58㎡×4000元／㎡=30320元）补偿给其。同时，被告未按约定期限办理好置换门店的房地产权证给原告，已违约，应按约定支付给其违约金30000元。被告则坚持认为，合同签订的乙方是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），而非兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）的村民原告等拆迁置换户，故原告不是合同相对人，不具有原告诉讼主体资格。原告说三层以上建筑占用其套内面积，离开了楼房与楼梯固有属性这一客观事实。由于生产队无法交付完整土地归其，部分村民的房屋仍未拆除，导致无法办理用地手续，更不用说办理房地产权证了。原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应驳回原告的起诉。案经调解，双方各持已见，未能形成一致意见。以上事实，有《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》、《置换门店的位置图》、兴市府（2003）93号兴宁市人民政府文件、置换给王志勇门店套内的相片（二张）、新王屋分店面决议、规划设计方案、公用地的丈量数据、（2010）兴法民二初字第914号《民事判决书》、被告委托代理人陈利均在2014年2月25日向兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组组长张小梅所作的访问笔录、中华人民共和国国家标准——房产测量规范第1单元：房产测量规定；本院于2014年3月5日向兴田街道办事处城东社区居民委员会书记张小华所作的询问笔录、于2014年3月5日向兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组组长张小梅所作的询问笔录、于2014年5月5日向兴宁住建局测绘所所长王裕东所作的询问笔录；置换门店一、二层面积测绘平面图、梅正评报字（2014）032-3号《资产评估报告》等证据证实，各证据间能相互印证，足以认定。本院认为：兴宁市兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出张小梅、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司签订的《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案是合同之债，虽然《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》乙方标注的是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），但是，从合同第五条规定了“甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取。”第八条规定了“如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金”中“个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证”和“违约户每户”等内容，确定了乙方的权利义务的享有者和承担者是兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组的每户房屋、土地拆迁置换户。兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）在《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》的成立、生效、履行中只是起到组织和协调作用。兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出16位代表，由16位代表选举产生张小梅（新王屋村民小组组长）、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与兴宁市鸿源房地产开发有限公司协商一致签订《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》，上述五位代表是代表包括原告在内的47户房屋、土地拆迁置换户与被告签订合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故包括原告在内的47户房屋、土地拆迁置换户是《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》权利义务真正的享有者和承担者，是合同的相对人。合同签订后，原告依约将自己原来分配的包括土地等财物交付给被告，就已尽了合同规定的义务。根据权利、义务对等的原则，理应享受合同规定的权利，即享有《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》约定由被告给予安置门店的权利。当原告在《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》权利受到侵害时，其理所当然可以向有关部门主张权利，包括可以通过诉讼保护其合法权益的权利，故原告诉讼主体适格。因此，被告认为原告不是合同当事人、不具有原告主体资格的抗辩，依法不予支持。《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第二条规定：“扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方，……”明确约定置换的门店一、二层深进15米、宽不少于4米，即一、二层的面积均不得少于60㎡，只能多，不得少。本案被告安置给原告的门店一、二层套内已建有自用的楼梯，三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡，导致底层套内面积不足60㎡的情形，违反了合同的约定，属于违约。依约定，被告应将占用底层套内面积7.58㎡按本院依法委托梅州正德资产评估事务所所评估的价格每平方米15000元补偿给原告。由于安置给原告的门店二层总面积68㎡（含全封闭阳台面积8㎡，全封闭阳台面积是按建筑面积全部计算），减去三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡后仍然超出合同约定的60㎡，故对原告请求被告按市场价格补偿三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡合计30320元的请求依法不予支持。被告未按约定足额置换给原告底层60㎡的门店和未按约定在2009年3月29日前交付置换的门店及在2011年3月29日前办好房地产权证交给原告，已构成违约。被告认为“由于生产队无法交付完整土地归其，部分村民的房屋仍未拆除，导致无法办理用地手续，更不用说办理房地产权证”，因被告未能提供充分证据证明是原告未按约定交付需要拆迁置换的房屋土地等财物造成，故对其这一抗辩，依法不予支持。依照《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第八约定，如果被告违约，被告应支付每户置换户31914.9元（1500000元÷47户≈31914.9元／户），故对原告请求被告支付违约金30000元，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内将安置给原告王日光的位于兴城曙光北路门店三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡按每平方米15000元计算共计人民币113700元的补偿费支付给原告王日光。二、被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内给付原告王日光违约金人民币30000元。三、驳回原告王日光的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3454元，由原告王日光负担280元、由被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司负担3174元。置换门店面积测绘费1000元、房产评估费2000元，由被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费3174元、门店面积测绘费1000元、房产评估费2000元，已由原告王日光预交，被告兴宁市鸿源房地产开发有限公司应在支付本判决上述项款项时一并支付给原告王日光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及预交上诉费3454元，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  伍 新审 判 员  陈 莉人民陪审员  赖志峰二〇一四年七月十日书 记 员  李晓君