广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2248号
上诉人（原审被告）：劲力复合工程有限公司，住所地：香港。
法定代表人：胡家强，该公司董事长。
委托代理人：曹思源，广东邦达律师事务所律师。
委托代理人：杨长风，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张勇，男，汉族，住址：广东省五华县，公民身份号码：×××4818。
委托代理人：钟瑞标，广东汉章律师事务所律师。
原审被告：东莞劲力复合材料制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：胡家强，该公司董事长。
委托代理人：曹思源，广东邦达律师事务所律师。
上诉人劲力复合工程有限公司（以下简称劲力公司）因与被上诉人张勇、原审被告东莞劲力复合材料制品有限公司（以下简称东莞劲力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月26日，张勇向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认张勇与劲力公司签订的《物业场地租用合同》（合同编号：DGJH120701）无效；2、东莞劲力公司、劲力公司返还张勇押金98157.92元、电梯工程款75000元、厂房装修工程款323461元、消防设备及维修款4960元；3、本案的诉讼费用由东莞劲力公司、劲力公司承担。
原审法院经审理查明，2012年7月26日，劲力公司与张勇签订《物业场地租用合同》，约定由劲力公司将位于东莞市桥头镇大洲管理区（新门楼）厂房、宿舍及配套设施出租给张勇使用，租期从2012年8月1日至2022年7月30日，免租金期限五个月，即从2012年8月1日至2012年12月30日，租金每月49078.96元，劲力公司收取张勇两押一租履约保证金147236.88元。
张勇提交了合同及收款收据到庭，以证实张勇在承租厂房后向东莞市三星电梯有限公司采购安装了型号为THJ2000／0.5-JXPC的电梯一台，支付了电梯工程款75000元。
张勇提交了工程合同书及收据到庭，以证实张勇在承租厂房后对厂房进行了装修，为此向东莞市雅诚装饰设计有限公司支付了装修工程款323461元。
张勇提交了东莞市桥头安东消防器材店的收款收据到庭，以证实为案涉厂房购买消防器材花费4960元。
原审庭审后，原审法院依法前往现场进行实地勘察，经查看，案涉整个厂房已重新装修，案涉厂房及土地已转让给第三人。
另，东莞劲力公司、劲力公司称无法提供案涉租赁物的建设工程规划许可证。
原审法院认定的上述事实的依据有《物业场地租用合同》、合同、收款收据、工程合同书、收据、证人证言、行政处罚听证告知书以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：（一）租赁合同的效力问题。劲力公司作为出租方，无法提供建设工程规划许可证，应由其承担举证不能的法律责任，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，张勇与劲力公司之间签订的《物业场地租用合同》无效。
（二）因案涉《物业场地租用合同》无效，合同中关于押金及履约保证金的约定，对合同双方均无约束力，劲力公司收取张勇的押金98157.92元应返还给张勇。
（三）装修款、电梯工程款及消防器材款。因案涉租赁物已转让给第三人，且进行了重新装修，故客观上无法再行进行评估鉴定，按照案涉租赁合同的约定，劲力公司给予张勇五个月的免租期，按照日常生活常理，该免租期即给予张勇的装修期，劲力公司以张勇装修未经过其同意为由提出抗辩，原审法院不予采信。张勇提交了合同、工程合同书及收据到庭，佐证其承租案涉厂房后对厂房进行装修及安装电梯所花费的费用，上述费用的发生属客观事实，结合我院实地现场查看，原审法院对上述费用予以确认。但由于张勇提供的均系收据，而非正式发票，在证据形式上存在瑕疵，另考虑到折旧率等因素，原审法院酌情按照电梯工程款75000元及装修工程款323461元的70%予以支持即278922.70元，因上述装修及安装电梯所产生的费用属于合同无效造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，考虑到双方的过错责任相当，酌情认定劲力公司应承担50%的赔偿责任即139461.35元。至于消防器材费用，仅有收据佐证，无法证实与本案的关联性，不予支持。
至于东莞劲力公司，其与劲力公司系两个独立的法人，东莞劲力公司并非案涉租赁合同的当事人，张勇诉请东莞劲力公司承担责任，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张勇与劲力复合工程有限公司签订的《物业场地租用合同》（合同编号：DGJL120701）无效；二、限劲力复合工程有限公司自判决生效之日起五日内向张勇退还押金98157.92元；三、限劲力复合工程有限公司自判决生效之日起五日内赔偿张勇139461.35元；四、驳回张勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8816元，由张勇负担3952元，劲力复合工程有限公司负担4864元。张勇已预交案件受理费8816元。
上诉人劲力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院以案涉租赁物无建设规划许可证为由认定案涉租赁合同无效系错误的。案涉房屋是劲力公司于1992年建设，按照当时法律法规及政策规定，外商在大陆投资建设厂房，均未要求具有建设工程规划许可证，原审法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》是在2009年9月1日出台的，根据法不溯及既往的法律原则，上述司法解释不适用于案涉厂房的争议问题。按照当时法规及政策，如果房屋已经通过消防部门验收并取得消防验收合格证明，该房屋就是合法的。（二）原审法院将案涉租赁合同的免租期推定为劲力公司给予张勇的装修期理据不足。张勇于2012年7月26日承租案涉厂房后，于2012年9月简单将厂房直接分割成多间后，分租给十几个分租户并开办工厂，从中收取租金利益，张勇并未对案涉厂房进行装修。原审法院将免租期推定为装修期认定事实不清。（三）原审法院未依法向劲力公司送达举证期限及提起反诉期限的通知，导致劲力公司向常平法庭提出反诉请求时，常平法庭以超过反诉期限为由不予受理，原审法院程序违法。劲力公司在原审期间未收到开庭通知，导致劲力公司在开庭当天还质疑开庭时间的合法性问题。（四）原审法院在没有充分证据的情况下认定张勇的装修费用损失系错误的。张勇承租案涉厂房，按照日常惯例，清理厂房内的垃圾、打扫卫生、简单安装开办工厂所需设备是为招揽其他分租户所作必要准备，并非真正意义的厂房装修。张勇提供的装修合同中的装修时间和竣工时间明显与张勇的分租厂房的时间完全不一致，且相互冲突，故张勇是为了应付诉讼而伪造装修工程合同。另外，张勇提供的装修费用全部为不合法的收据，没有一张合法票据。（五）劲力公司与张勇签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方在租赁合同中明确约定租赁物的现状、消防安全、租金及双方的权利义务等，租赁合同合法有效。按照合同约定，乙方（张勇）在本合同签订前对租赁物的现状已经察看、了解，充分知悉并清楚，乙方同意按该租赁物的现状接收租用；乙方应自觉遵守国家法律、法规和政策以及当地政府的有关政策规定，配合治安、消防、环保、卫生等规定及管理；如乙方须对租赁物进行改建、装修，必须事先向甲方提交改建、装修设计方案，并经甲方书面同意后，乙方再行向政府有关部门申报批准后施行，因此产生的全部费用由乙方承担。张勇承租厂房后，违反合同约定，将厂房分割成数小间并分租给十几个分租户，严重违反政府部门对工厂开办的要求，对周围环境及居民生活造成严重影响，导致居民投诉，被政府部门联合查处，并被政府部门拒绝办理相关经营证照。张勇假借合同无效，规避自身违约违法责任，并追求不正当利益。张勇承租厂房后发现出租情况不好，无利可图，便主张合同无效，以规避应承担的责任。（六）张勇擅自拖欠劲力公司的租金、水电费合计人民币1107700.06元，应当予以支付。综上，请求本院：撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人张勇书面答辩称：（一）案涉厂房未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同当然无效。（二）案涉租赁合同明确约定了免租期及装修条款，即表示劲力公司同意张勇对租赁物进行装修，事实上张勇在装修之前已口头征得劲力公司的同意，劲力公司明知张勇装修的事情，如果劲力公司不同意，张勇在客观上也无法进行装修。因此，劲力公司称装修未经其同意没有依据。（三）张勇的职业是从事二手房屋租赁，在承租厂房、宿舍进行装修，进行分租招租，属正常经营行为。张勇对案涉厂房、宿舍进行装修、安装电梯、购买消防器材等费用，有相关合同、工程合同书、收据、证人证言等予以证明。（四）租赁合同无效，自始对双后方无约束力，张勇在签订合同时并不知道案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，当地村委会以案涉厂房未取得建设工程规划许可证为由拒绝出具经营场地证明时，张勇才知道案涉厂房没有建设工程规划许可证。当地村委会不出具经营场地证明，次承租人无法办理经营牌照导致无法经营，故案涉租赁合同客观上无法履行。（五）张勇不存在拖欠劲力公司厂房租金、水电费的事实，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根本无法使用，张勇已于2013年6月撤出案涉租赁物并将租赁物返还给劲力公司，且劲力公司就厂房租金、水电费问题已另行提起诉讼，该案正在审理中。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回劲力公司的全部上诉请求，维持原判。
原审被告东莞劲力公司口头答辩称：东莞劲力公司并非本案适格被告，因为本案中的租赁合同关系系劲力公司作为该租赁关系的真正主体。东莞劲力公司与劲力公司是不同的法律主体，东莞劲力公司不需对本案承担任何法律责任。东莞劲力公司同意劲力公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审庭审期间，劲力公司称，案涉厂房系在1992年建的，那时是没有什么报建手续的，案涉厂房已经办理消防验收，可以证明案涉厂房是有报建，可以使用的。张勇称，劲力公司有个管理人员叫邓彬，邓彬每天都在案涉租赁物，邓彬是知道张勇分租的，装修过程中邓彬也在，邓彬一直有与张勇沟通，张勇是经过邓彬同意才装修的。本院询问劲力公司邓彬的身份时，劲力公司确认邓彬是其工作人员，邓彬收取过案涉厂房的部分租金及水电费，但邓彬并不知道张勇装修，邓彬也没有同意张勇装修，且邓彬并没有权力同意张勇装修，因为劲力公司没有授权给邓彬。
另查明，根据原审的卷宗材料的EMS底单显示，原审法院已经将应诉、举证、起诉、开庭传票等相关法律文书邮寄至劲力公司的住所地，EMS回执查询显示该邮件已经妥投，并加盖了常平EMS的印章。劲力公司对EMS回单没有意见，但其认为EMS回单没有邮局的印章。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。劲力公司虽为香港公司，原审法院依法对本案行使管辖权并适用中国（内地）法律作为准据法，各方对此亦不持异议，故本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕劲力公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）原审法院的程序是否合法。（二）案涉租赁合同的效力问题。（三）原审法院认定的装修损失是否合理。对此，本院作如下分析：
关于争议焦点一。根据原审的卷宗材料显示，原审法院已经依法将相关诉讼文书送达给劲力公司，故劲力公司认为原审法院的程序不合法没有依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，劲力公司主张其于1992年建设案涉厂房时，是按照当时的法律及东莞市政策的规定进行合法建设，但劲力公司并没有提供任何证据予以证明，故本院不予采信。其次，劲力公司主张案涉厂房已经通过消防验收，但通过消防验收并不等于案涉厂房已经进行合法报建。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房没有任何报建手续，也没有证据表示案涉厂房已经经主管部门批准建设，故案涉租赁合同应属无效合同。综上，原审法院认定案涉租赁合同无效依法有据，本院予以维持。
关于争议焦点三。首先，案涉租赁合同无效，故租赁合同中关于装修合同条款亦属无效条款。其次，张勇在接收案涉租赁物后即进行装修，使用租赁物的时间长达两年，劲力公司的工作人员邓彬也有到租赁物收取租金及水电费，故劲力公司主张其不知道张勇进行装修，本院难以采信。劲力公司在长达两年时间亦从未对张勇的装修提出异议，故劲力公司在本案中主张其不同意张勇对租赁物进行装修，本院不予采信。再次，关于装修价值的问题。张勇提交了合同、工程合同书及收据以及证人证言予以证明其装修价值，原审法院结合实地查看的情况、证据上的瑕疵以及折旧等因素，酌定电梯工程款为75000元及装修工程款为278922.70元并无不当。最后，由于案涉租赁物已转让给第三人，且进行了重新装修，故劲力公司不可能再利用案涉装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”的规定，原审法院认定双方各自承担一半的赔偿责任合理有据。综上，原审法院认定的案涉装修价值合理恰当，本院予以维持。
最后，由于劲力公司并未在原审期间就张勇拖欠占有使用费、水电费等问题提起反诉，故对于劲力公司二审提出的张勇拖欠占有使用费、水电费的问题，本院不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。劲力公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4864元，由劲力公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年三月二日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……