湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00026号
上诉人（原审被告）李灯海（又名李登海），男，生于1958年8月17日，汉族，湖北省恩施市人，农民。
上诉人（原审被告）宋先秀，女，生于1962年6月27日，汉族，湖北省恩施市人，农民，系李灯海之妻。
被上诉人（原审原告）席辉，女，生于1969年9月16日，土家族，湖北省恩施市人，农民。
被上诉人（原审原告）席全，女，生于1967年9月5日，土家族，湖北省恩施市人，农民。
被上诉人（原审原告）席美，女，生于1972年6月28日，土家族，湖北省恩施市人，居民。
被上诉人（原审被告）黄之玉，女，生于1941年9月2日，土家族，湖北省恩施市人，农民。
上诉人李登海、宋先秀因与被上诉人席辉、席全、席美、黄之玉确认合同无效纠纷一案，不服恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第01445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成由审判员谭云担任审判长，审判员崔华、代理审判员李志华参加的合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
席辉、席全在一审中诉称：2004年农历正月16日，席辉、席全、席美的父亲席家华与母亲黄之玉在未征得席辉、席全同意的情况下，将三间二层砖混结构房屋一栋，以30000元的价格卖给了李灯海、宋先秀，并签订了房屋买卖合同。因席辉、席全当时在外打工不知此事，后来得知后就打电话告知李灯海、宋先秀，要求其不要购买该房屋，但李灯海、宋先秀不听劝阻。2011年，席家华病逝后，黄之玉认为席辉、席全不是家庭房屋财产的共有人，拒绝席辉、席全对房屋参与分割。对此，席辉于2011年6月以共有权确认纠纷向法院提起诉讼。经恩施市人民法院（2012）鄂恩施民初字第01496号民事判决，恩施自治州中级人民法院（2013）鄂恩施中民终字第00040号民事判决，确认席辉、席全系家庭房屋财产（包括已卖给李灯海、宋先秀的房屋）共有人。综上，席辉、席全认为，李灯海、宋先秀与席家华、黄之玉所签订的房屋买卖合同，严重侵犯了席辉、席全的合法权益，违背了相关政策、法律的规定，应为无效。现诉至法院，请求法院确认席家华、黄之玉与李灯海、宋先秀签订的房屋买卖合同无效，并判令李灯海、宋先秀负担本案诉讼费。
席美在一审中诉称：父母卖房给李灯海、宋先秀时，席美和席辉、席全都是知情的。
李灯海、宋先秀在一审中辩称：李灯海、宋先秀与席家华、黄之玉于2004年正月16日签订的合同是合法有效的，合同签订人是李灯海、宋先秀与黄之玉、席家华，且黄之玉、席家华系合同所涉房屋的合法所有人，席辉、席全、席美对此均是知情的且均未提出异议；席辉、席全在2011年又收取了李灯海购房款1500元，说明其对合同的签订无异议并认可了其父母黄之玉、席家华与李灯海、宋先秀之间的房屋买卖行为；席辉、席全、席美的起诉超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回席辉、席全、席美的诉讼请求。
黄之玉在一审中辩称：席辉、席全所述有部分与实际不符。席辉、席全对其父母黄之玉、席家华与李灯海、宋先秀签订的《房屋买卖协议》是知晓的，也知道卖房所得的30000元已用于父母的医疗、生活开支；对席辉、席全提交的法院生效判决书，黄之玉已启动申诉程序；涉案房屋为席家华与黄之玉二人所有，二人处分得当，该协议有效；若法律规定确认协议无效，请法院依法裁判。
原审查明：2004年正月16日（即阳历2004年2月6日），席辉、席全、席美的父亲席家华、母亲黄之玉与李灯海、宋先秀签订《房屋买卖协议》，约定将其位于恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组（原红庙区旗峰乡旗峰村五组）一栋长11.57米，宽4.7米，两层楼房面积共为120.915平方米（含阳台11.57平方米）的厢房（该房包含在《个人宅基地清理登记卡片》编号为102479号的房产内）以30000元的价格卖给李灯海、宋先秀，且约定自协议日该款一次性付清，并由席家华、黄之玉协助办理房屋过户手续。2011年农历正月二十一日，席家华去世，席辉、席全、席美与黄之玉因恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组（原红庙区旗峰乡旗峰村五组）《个人宅基地清理登记卡片》编号为102479号的房产产权性质发生争议，席辉因此将席全、席美、黄之玉作为被告诉至恩施市人民法院，要求确认其为争议房屋的共有人，恩施市人民法院以共有权纠纷为案由立案审理后，依法作出了（2012）鄂恩施民初字第01496号民事判决，认定席辉、席全、席美、黄之玉与席家华均是该案诉争房屋的共有人。黄之玉对此判决不服提起了上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院以（2013）鄂恩施中民终字第00040号民事判决书维持了原审判决。
原审另查明，李灯海、宋先秀在购买房屋后于2006年12月4日主动向该村交了住房转让土地补偿500元。李灯海、宋先秀至今仍为恩施市龙凤镇青堡村下坝组的村民，而不是诉争房屋所在地恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组的村民。
原审认为：席家华与黄之玉将其与席辉、席全、席美共同共有的农村房屋出卖给李灯海、宋先秀的同时实际也将房屋的宅基地一并转让给了李灯海、宋先秀，其结果是李灯海、宋先秀在购买房屋的同时也实际享有了该房屋所占用的该集体经济组织的宅基地的使用权，而李灯海、宋先秀至今也非受让房屋所在地即恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组的集体经济组织成员。根据法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员不能享有。李灯海、宋先秀并非恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组的集体经济组织成员，其不得购买该宅基地使用权及建筑之上的房屋，合同因违反法律强制性规定，故其与席家华及黄之玉于2004年正月16日签订的《房屋买卖协议》应属无效合同。现席辉、席全、席美要求确认该房屋买卖协议无效，符合法律规定，应予以支持。合同无效为自始无效，故对李灯海、宋先秀辩称本案已过诉讼时效的辩解意见，不予认可。协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，李灯海、宋先秀可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：席家华、黄之玉与李灯海、宋先秀于2004年正月16日（即阳历2004年2月6日）签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，由被告李灯海、宋先秀各自负担30元、被告黄之玉负担40元。
上诉人李登海、宋先秀不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、席家华、黄之玉对争议房屋享有物权，且属有权处分，双方依法转让属于出让方所有的房产并不违反法律强制性规定。2、被上诉人明知2004年的房屋转让行为，签订合同后，还曾向上诉人索取部分转让款。3、上诉人不存在恶意取得，双方签订房屋买卖合同时，出让方有权处分，上诉人自愿购买，合同内容是双方的真实意思表示。4、双方转让的是“房屋”而非“宅基地”。双方转让的是由出让方修建多年的房屋，属物权范畴内的物权转让，且出让方持有该房屋的权利凭证，房屋的转让不受上诉人非本村村民的限制，一审法院将房屋转让错误的认定为农村宅基地的转让属认定事实错误。5、合同签订时被上诉人知情，在法定期限内，未依法行使撤销权，上诉人的起诉已超过诉讼时效。二、一审法院适用法律错误。1、即使被上诉人系该房屋的共有权人，席家华与黄之玉的转让行为，也仅为无权处分行为，按照法律规定，无权处分的法律后果也只能是“可撤销”而不是“无效”。2、席家华、黄之玉与席辉、席全、席美之间系“表见代理”法律关系。3、上诉人购买房屋并按照约定支付价款，上诉人系善意取得。4、对已完成交付、合同履行完毕的既成事实，应当认定有效。5、合同签订后，双方依法向村委会交纳了相关转让费用，双方的转让行为已取得争议房屋所在地村民委员会的同意并备案，转让行为合法有效，无违反法律强制性规定的情形。综上，请求二审撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人席辉答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决是正确的。在李灯海、宋先秀租住讼争房屋时，我就给他们讲不要买房屋，租住可以，2009年都还在给他们打电话，他们谎称是租的房屋，若买房屋会通过我们的。
被上诉人席全答辩称：李灯海、宋先秀是在父母与我们关系紧张的时候买的房屋，在李灯海、宋先秀与我们父母签订房屋买卖协议时，我们是不知情的。
被上诉人席美答辩称：父母卖房屋的事情我是清楚的，当时父亲在住院，需要医疗费，就准备卖房屋，父亲卖房屋时给我讲了的，我说他们的房屋他们自己处理，我不干涉。
被上诉人黄之玉答辩称：卖屋是由于席家华住院缺钱，是席家华主动找李灯海、宋先秀卖的房屋。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：黄之玉、席家华与李登海、宋先秀于2004年正月16日（即阳历2004年2月6日）签订的《房屋买卖协议》，约定黄之玉、席家华将自建的位于恩施市旗峰坝居委会混凝土结构的一栋房屋（两层），作价30000元转让给李登海、宋先秀，该房屋买卖合同的标的是房屋及占地范围内的宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，只有农村集体经济组织成员才能使用本集体经济组织的土地建住房，且一户农村村民只能取得一处宅基地，农村村民取得宅基地必须经过县级人民政府批准，农村宅基地的使用权仅能在本集体经济组织成员之间转让。黄之玉、席家华与李灯海、宋先秀非同一集体经济组织成员，从签订《房屋买卖协议》至今，李灯海、宋先秀也未取得转让房屋所在地恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区五居民小组集体经济组织成员的身份，其不享有受让涉讼房屋及其宅基地使用权的主体资格，故该《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，本院对李灯海、宋先秀请求确认该《房屋买卖协议》有效的上诉理由，不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人李登海、宋先秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 崔 华
代理审判员 李志华
二〇一四年一月十五日
书 记 员 谭绍丹