重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00369号
上诉人（原审）被告重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，董事长。
委托代理人杨挺，重庆贤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡正兰，女，1955年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市巴南区。
委托代理人张坤，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司因与被上诉人胡正兰商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2014）垫法民初字第03044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、张胜仙参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年12月10日，胡正兰与重庆市亿祥置业发展有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：胡正兰购买重庆市亿祥置业发展有限公司开发的房屋，总成交价218073元；重庆市亿祥置业发展有限公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给胡正兰，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，重庆市亿祥置业发展有限公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向胡正兰支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，胡正兰有权解除合同。胡正兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向胡正兰支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向胡正兰支付违约金。同日，胡正兰、重庆市亿祥置业发展有限公司签订《合同补充协议》，约定：重庆市亿祥置业发展有限公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。
2010年1月6日，胡正兰支付全部购房款218073元。2010年10月1日，重庆市亿祥置业发展有限公司将房屋交付给胡正兰。
2011年12月21日，垫江县市政园林管理局垫江市政函（2011）159号文件以未申报绿化验收为由建议垫江县国土房管局暂缓办理重庆市亿祥置业发展有限公司开发的重庆温州商贸城房屋产权。2012年7月10日，垫江县市政园林管理局垫江市政园林函（2012）86号文又以维稳为由建议垫江县国土房管局办理重庆市亿祥置业发展有限公司开发的重庆温州商贸城A、B区分户产权。2012年9月20日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。
胡正兰一审诉称：我与被告重庆市亿祥置业发展有限公司于2009年12月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆市亿祥置业发展有限公司应当在2010年10月1日前将竣工验收的商品房交付给我，如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请应承担违约责任。我于2010年10月1日接了房，但重庆市亿祥置业发展有限公司实际于2012年9月20日才向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理商品房房地产权证的相关资料。因此，重庆市亿祥置业发展有限公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。特诉至法院，请求判令重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金22592元。
重庆市亿祥置业发展有限公司一审答辩称：1、胡正兰诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间及补充合同约定的延长提交办证资料的期限等属实。2、胡正兰起诉超过了法定的诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。胡正兰办理产权证被侵害的时间起算点应为2011年4月1日，其向法院起诉的时间为2014年8月12日，故应驳回其诉讼请求。3、迟延办证不是重庆市亿祥置业发展有限公司的责任，是因为穿过小区的道路迟延验收和垫江县市政园林管理局在重庆市亿祥置业发展有限公司已办理总证的情况下，以未通过绿化验收为由建议暂缓办证造成的，应按《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项的约定，我公司免责。4、垫江县市政园林管理局函告垫江县国土资源和房屋管理局暂缓办证的期间（2011.12.21-2012.7.10），应当予以减除，因为其属于行政干预行为。5、假设违约成立，违约金请求法院予以减少。理由为：胡正兰没有因逾期办证造成其有实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。
一审法院认为，重庆市亿祥置业发展有限公司与胡正兰在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。双方理应按照约定全面履行合同，现胡正兰已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，重庆市亿祥置业发展有限公司虽将房屋交付给了胡正兰占有、使用，但还应按约履行办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。胡正兰要求重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，当事人交付房屋的时间为2010年10月1日，双方约定，被告在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，双方对从2011年4月1日起计算违约时间无异议，重庆市亿祥置业发展有限公司于2012年9月20日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，重庆市亿祥置业发展有限公司依约应当支付给胡正兰违约金23508.27元（218073×2‱元／天×539天=23508.27元），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素并依据重庆市亿祥置业发展有限公司要求调减违约金的请求，酌情调减违约金为11754.13元。重庆市亿祥置业发展有限公司辩解胡正兰的起诉已超过法定的诉讼时效，因重庆市亿祥置业发展有限公司违约系从2011年4月1日起至2012年9月20日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，胡正兰所主张合同债权的诉讼时效期间应从2012年10月20日起算，其于2014年8月12日起诉未超过法定的诉讼时效。重庆市亿祥置业发展有限公司辩解C1线道路工程迟延竣工使小区未通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的事实，不能构成其免责抗辩的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给胡正兰逾期办证违约金11754.13元。二、驳回胡正兰的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费365元，依法减半收取182.5元，由重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
重庆市亿祥置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为上诉人的违约行为属于持续状态，应从行为终结之日起算诉讼时效期间，显然错误。事实上，被上诉人的起诉已超过法定的诉讼时效期间，其主张不应受法律保护。上诉人与被上诉人约定提交办理产权登记资料时间是2011年4月1日，即这一天应是上诉人提交办证资料的违约起算日，那么被上诉人在一审起诉的时间本应在2013年3月31日之前，一审认定其诉讼时效起算点为2012年10月20日明显错误，被上诉人在2014年8月起诉显然超过诉讼时效。本案合同约定的按日计算违约金，属于分期债权，其诉讼时效应从每日的次日起计算。2、一审认定“C1线工程迟延竣工使小区未能通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的事实，不能构成免责抗辩的理由”错误，被上诉人的主张不应得到法律支持。本案中，因为垫江县政府的C1线工程迟延竣工，造成上诉人开发的温州商贸城小区污水管不能如期铺设而无法通过环保验收，致使上诉人无法按期取得建筑工程竣工验收备案证，进而无法按期提交办理房屋产权证的资料。另外，在上诉人办理分户产权证时，垫江县市政园林管理局向县国土房管部门发文要求暂停对温州商贸城分户产权证的办理影响办证时间200天，这明显是行政行为所致，故即使上诉人需要承担违约金，也应减除200天。3、一审判决上诉人承担的违约金过高，上诉人认为按照同期人民银行贷款利率30%支付较为合理。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人胡正兰辩称：上诉人于2012年9月20日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，诉讼时效应从2012年10月20日起算，被上诉人的起诉未超过诉讼时效。上诉人称迟延办证是因为政府行政行为造成的理由不能成立，上诉人不能在本案中据此免责。一审判决正确，应当维持。
双方当事人在二审中未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方争执的主要焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定。
关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。双方在合同中明确约定对于逾期超过180日的，若被上诉人要求继续履行合同的，除继续履行合同外，上诉人还应在其实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。本案中，上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的时间是2012年9月20日，故上诉人依约应在2012年10月20日前向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。综上，被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效起算点应是2012年10月20日，适用两年诉讼时效规定，故被上诉人于2014年8月12日向一审法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定的问题。重庆市亿祥置业发展有限公司上诉称其迟延办证是由于政府部门的行政行为等不可归责于自身的原因造成的，主张其不应承担违约责任或应扣减违约天数200天。本院认为，上诉人在一、二审提交的证据并不能证明其主张的事实；相反，从上诉人提交的垫江县市政园林管理局给垫江县国土局的《关于暂缓办理县城水岸康城温州商贸城房屋产权手续的建议函》的相关内容可知，温州商贸城小区是在未向相关部门申报绿化验收的前提下办理的竣工备案手续，从而导致相关部门对该小区暂缓办证，其主要责任仍在上诉人。一审判决根据当事人的实际损失、合同履行情况以及当事人的过错程度对被上诉人主张的违约金进行调减后确定的违约金金额并无不当，本院对上诉人请求按照同期人民银行贷款利率的30%支付的主张不予以支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其诉讼主张不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 张胜仙
二〇一五年四月八日
书 记 员 余婷婷