广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5714号上诉人（原审被告）:广州格瑞创艺企业形象设计顾问有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈英，职务：董事长。委托代理人:刘学彬，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人:彭中飞，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市宝岭投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人:吕旭波，职务：经理。委托代理人:黄典枝，广东法仪律师事务所律师。上诉人广州格瑞创艺企业形象设计顾问有限公司（以下简称格瑞公司）因与被上诉人广州市宝岭投资管理有限公司（以下简称宝岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤房地证字第××号《房地产权证》载明：广州市海珠区江南大道南燕子岗横8号物业的权属人是广州金箭办公用品制造厂。宝岭公司（乙方）和广州金箭办公用品制造厂（甲方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区江南大道南燕子岗横8号广州金箭办公用品制造厂出租给乙方，建筑面积9528平方米，总占地面积10716平方米；租赁期限从2011年1月1日至2020年12月31日；等。2011年10月31日，宝岭公司（甲方）与格瑞公司（乙方）签订了一份《物业租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区燕子岗横8号金箭创意园B区（北区）1-10号楼场地出租给乙方用于艺术教育项目使用；租赁期限为2011年11月1日至2020年10月31日；租金标准：2011年11月1日至2012年1月31日为装修免租期；2012年2月1日至2012年10月31日为33元/平方米/月，2012年11月1日至2013年10月31日为35元/平方米/月，2013年11月1日至2014年10月31日为37元/平方米/月，2014年11月1日至2015年10月31日为39元/平方米/月……；乙方须按本合同约定的金额、时间、方式到甲方物业管理部门交纳租金，如果交费期限的最后一天为法定节假日的，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日交付租金；乙方应于本合同签订三天内向甲方缴纳首次租金和费用，租金和费用按月收取，在每月10日前向甲方缴纳当期租金和相关费用；乙方在本合同签订的3天内应向甲方一次性交付履约保证金50万元、水电保证金5万元，总金额55万元；租赁保证金与水电保证金不是乙方预付的租金和管理费，仅作为乙方履行本合同及甲方相关管理规定的保证金；租赁保证金、水电保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁物业，甲方对物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其它费用且无其它违约行为的条件下，甲方在乙方搬出物业之日起十天内将租赁保证金、水电保证金无息退还乙方；（6-8）若因乙方的原因导致本合同提前终止或无法履行的，乙方须双倍赔偿已缴的租赁保证金、水电保证金给甲方；如该赔偿未能抵偿甲方实际损失的，甲方有权要求按实际损失进行赔付；（8-1-5）乙方拖欠租金的，每逾期一日，按欠缴金额的万分之三向甲方支付违约金；（8-2）在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已缴纳的租赁保证金及有关费用不予退还，乙方仍应支付应缴的已发生的相关费用，甲方收回场地，因此而造成的损失由乙方自行负责，或要求乙方赔付因此给甲方造成的实际损失：（8-2-1）乙方收到甲方的交款通知后拖欠租金或有关费用达一个半月；等。上述合同附有经双方盖章或个人签字确认的物业移交表若干张，分别载明各期物业计租面积为2945平方米、1934平方米、548平方米、265.65平方米。合同签订后，格瑞公司向某甲岭公司支付了履约保证金50万元、水电保证金5万元以及装修押金3万元。宝岭公司于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，以格瑞公司长期拖欠租金构成根本性违约为由，请求：1.判令格瑞公司立即向某甲岭公司支付拖欠的租金共计人民币1776106.8元（从2013年11月至2014年1月份每月拖欠11385.3元、2014年8月至10月每个月拖欠210628.05元、2014年11月到2015年3月每个月拖欠222013.35），并自逾期之日起，每日按欠缴金额的万分之三支付违约金至清偿完毕之日止；2.判令格瑞公司立即按《物业租赁合同》向某甲岭公司移交承租的物业，并自合同解除之日起参照《物业租赁合同》的租金和逾期违约金的标准向某甲岭公司支付物业占用费直至物业移交为止；3.判令没收格瑞公司保证金55万及格瑞公司向某甲岭公司支付违约金55万元；4.判令格瑞公司承担案件的全部诉讼费。格瑞公司在原审辩称：（一）对方起诉事实根据不足，应予判决驳回。格瑞公司确实从对方租赁了涉案物业用于公司相关项目经营。但在签订租赁合同后，双方又另行签订了新的租赁合同，协商降低了租金标准。按新签合同租金标准，经计算，格瑞公司已基本付清了约定租金等费用，不存在拖欠的事实，故对方诉讼请求没有事实根据，应予判决驳回。（二）对方在合同履行中严重违约，严重影响了格瑞公司项目正常运营。1.按法律规定及合同约定，对方有义务将租赁合同报备，但一直没有履行该法定义务，导致格瑞公司在接下来的项目经营中无法进行正常推广宣传，从而不能实现合同目的。2.依合同约定，双方都有义务对涉案物业（金箭园区）整体形象进行宣传推广，但对方在签约后十分消极、懈怠，从不积极作园区品牌规划、建设，导致项目所属整体环境及其声誉每况愈下，增加招商困难。3.按约定，对方有义务协助格瑞公司对“广州轻工金箭文化艺术教育创意园”申请、命名方案的制订与落实，须知这是格瑞公司与对方合作整体战略密不可分的一部分。但对方从未履行该义务，致使格瑞公司无法开展既定的招商工作，对格瑞公司项目战略目标实施、实现产生了重大的消极影响。4.按合同约定，对方需按消防部门要求对格瑞公司经营场地配备基本消防器材和购买基本的保险，实际上对方根本没有履行该义务，而是格瑞公司花了大量费用、精力完成。5.虽然合同约定了格瑞公司有经营自主权，自行负责项目园区日常管理工作，但对方擅自且强行安插保安门卫，对格瑞公司正常来访客户进行无端拦阻，严重败坏格瑞公司及园区企业形象，影响恶劣。另查明，2015年5月4日，宝岭公司和某瑞公司签署了《物业移交确认书》，载明：格瑞公司于2015年5月4号将海珠区燕子岗横8号金箭创意园物业全部移交回宝岭公司。原审诉讼中，宝岭公司表示格瑞公司于2015年5月4日将涉案租赁物业交回宝岭公司，故撤回第2项要求格瑞公司移交物业的请求，第2项诉讼请求中的物业占用费要求从2015年4月1日计至2015年5月3日。格瑞公司对此则表示宝岭公司在2015年4月20日发函表示2015年3月20日已结束了租赁关系，要求格瑞公司搬离，故应视为在2015年3月20日格瑞公司就已经移交场地，2015年5月4日格瑞公司并不是交回场地，而是清空剩余物品。宝岭公司为证明其主张还提供了如下证据：1.宝岭公司向某乙瑞公司发出的落款日期为2014年12月4日的《关于再次催交租金费用的函》，载明：……我司于2011年11月把位于广州市海珠区燕子岗横8号金箭文化艺术教育创意园区北区的物业（面积为5692.65平方米，其中：一期移交2945平方、二期移交1934平方、三期移交548平方、四期265.65平方）租赁给贵司……但2013年11月贵司应付的该月租金为人民币210628.05元，但贵司直至2014年2月20日仅付人民币199242.75元，至今尚欠应付的该月租金11385.30元；……请贵司务必尽快清缴上述所欠费用，以确保双方长期持续友好合作为盼……；等。2.格瑞公司所欠租金明细表，载明：2013年11月-2014年1月，每月应收租金为210628.05元，每月实收租金199242.75元，每月所欠租金为11385.3元（备注：欠递增部分）；2014年8月-2014年10月，每月应交租金210628.05元，每月所欠租金210628.05元；2014年11月-2015年3月，每月应收租金为222013.35元，每月所欠租金为222013.35元。3.格瑞公司于2014年9月23日向某甲岭公司发出的函件，载明：尊敬的宝岭公司领导：自从原“金箭创意园”签约以来已经有三年的时间，在此期间贵方也给予我们一定的支持，我方也为此付出了大量的人力、财力，由于项目本身的诸多客观原因，目前创意园的经营情况仍然处于极大的亏损状态，因此造成了目前还有四个月的租金（分别是2014年6月、7月、8月、9月）未能如期缴费，为此我们深表歉意！我们也在积极寻求解决办法。经过单位董事会议我们提出如下处理提案与贵方共商：一、我们从2014年10月份开始每月足额缴纳当月的房租。二、原欠缴的四个月房租分别在2014年10月以后的8-10个月内逐步缴纳完；等。4.宝岭公司向某乙瑞公司发出的落款日期为2015年3月20日的《解除租赁合同通知书》，载明：……截止2015年3月10日，贵司仍累计拖欠租金共人民币1776106.8元。贵司长期拖欠租金的行为已经构成根本违约，现我司根据租赁合同的约定正式解除《物业租赁合同》，双方的《物业租赁合同》自本函发出之日终止；等。格瑞公司的质证意见如下：证据1、2没有原件，不予确认；对证据3的真实性没有异议；证据4有收到，但不认可该通知书的内容。格瑞公司为证明其主张提供了如下证据：1.格瑞公司向某甲岭公司支付租金的明细表，其中载明：2013年6月至10月，每月支付租金199242.75元；2013年11月-2014年1月，每月支付租金199242.75元；2014年2月-3月共支付租金421256.10元；2014年4-7月份每月支付租金210628.05元。2.宝岭公司（甲方）和格瑞公司（乙方）签订的落款日期为2012年1月1日的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区江南大道南燕子岗横8号的房产出租给乙方作厂房使用，建筑面积4613.564平方米，租赁期限从2012年1月1日至2015年12月31日，租金标准：2012年1月1日至2013年12月31日的月租金为60000元；2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为63600元；2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为67000元；乙方向甲方交纳10万元保证金；等。3.装修施工合同，拟证明格瑞公司的装修损失。4.涉案物业的房产证，拟证明宝岭公司出租物业的实际面积为4613.5647平方米。5.具结书，拟证明2013年5月24日宝岭公司核实确认出租物业面积以房产证登记面积为限，即不超出4613.5647平方米。6.宝岭公司于2015年4月20日向某乙瑞公司发出的通知，拟证明宝岭公司于2015年3月20日发通知解除租赁合同并收回了场地。7.关于立即履行办理租赁登记手续的函。宝岭公司的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，已付租金的数额准确，但根据双方于2011年10月31日所签租赁合同约定的租金标准，2013年11月1日至2014年10月31日每个月的租金是210628.05元，是按照单价37元每平方×5692.6平方米计算，总面积是首期2945平方米＋二期1934平方米＋三期548平方米＋265.65平方米＝5692.6平方米，根据付租明细表格瑞公司在2014年4至7月份均是按210628.05元支付租金，2014年11月至2015年5月是39元每平方每个月，每个月的租金是222013.05元，格瑞公司从2014年8月就没有交付过租金；对证据2的真实性没有异议，但该合同只是用于备案，与本案无关；对证据3装修合同不予确认；对证据4的真实性确认，但仅能证明涉案场地的产权情况，与双方实际租赁的面积没有关联；证据5没有原件不予确认；证据6真实性没有异议；证据7没有收到，且与本案无关，本案是格瑞公司拖欠租金。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。格瑞公司辩称双方在2012年1月1日签订了新的租赁合同，认为双方协商降低了租金标准，格瑞公司已基本付清了约定租金等费用，宝岭公司对此予以否认，表示2012年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》只是用于备案，双方实际履行的是2011年10月31日签订的《物业租赁合同》。从格瑞公司提供的支付租金明细表来看，双方实际上是按2011年10月31日签订的《物业租赁合同》履行，故格瑞公司的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。宝岭公司陈述的上述意见合理，予以采纳。宝岭公司主张格瑞公司拖欠租金并提供了充分证据，格瑞公司在2014年9月23日向宝岭公司出具的函件也承认欠租的事实并承诺从2014年10月份开始每月足额缴纳当月的房租以及在2014年10月以后的8-10个月内逐步缴纳欠租，但格瑞公司违背其承诺，之后仍继续拖欠租金且至今未清缴，故格瑞公司已构成违约，应承担违约责任。根据格瑞公司提供的支付租金明细表，格瑞公司支付2013年10月-2014年1月的每月租金均是199242.75元，支付2014年2-7月的每月租金均为210628.05元，2014年8月起则未支付租金。而根据涉案《物业租赁合同》，涉案物业的租金标准如下：2012年11月1日至2013年10月31日为35元/平方米/月，2013年11月1日至2014年10月31日为37元/平方米/月，2014年11月1日至2015年10月31日为39元/平方米/月。据此可知双方计租的物业面积与合同附件所记载的物业移交面积5692.65平方米一致。宝岭公司要求格瑞公司支付2013年11月-2014年1月的每月租金差额11385.30元以及2014年8月-2015年3月的租金（其中2014年8月-10月每月租金为210628.05元、2014年11月起每月租金为222013.35元），符合双方约定的标准，予以支持。宝岭公司于2015年3月20日发函给格瑞公司要求解除租赁合同及收回场地，但格瑞公司实际于2015年5月4日移交涉案物业给宝岭公司，故宝岭公司要求格瑞公司支付2015年4月1日至2015年5月3日的场地占用费（按222013.35元/月的标准计算），合法合理，予以支持。根据涉案《物业租赁合同》，“若因乙方的原因导致本合同提前终止或无法履行的，乙方须双倍赔偿已缴的租赁保证金、水电保证金给甲方”，格瑞公司拖欠租金，经宝岭公司催缴后仍不缴纳，最终导致宝岭公司要求提前解除合同，宝岭公司要求没收格瑞公司支付的保证金55万元及格瑞公司向某甲岭公司支付违约金55万元，符合双方约定，予以支持。虽然合同还约定“乙方拖欠租金的，每逾期一日，按欠缴金额的万分之三向甲方支付违约金”，但宝岭公司已因为格瑞公司拖欠租金而选择解除合同并要求没收保证金55万元和某瑞公司支付违约金55万元，故宝岭公司仍要求格瑞公司从逾期之日起每日按欠缴金额的万分之三支付逾期交租违约金依据不足，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年9月30日作出如下判决：一、格瑞公司在判决生效之日起十日内，向某甲岭公司支付拖欠2013年11月至2014年1月（每月拖欠11385.3元）、2014年8月至2014年10月（每月拖欠210628.05元）、2014年11月到2015年3月（每月拖欠222013.35元）的租金合计1776106.8元；二、格瑞公司在判决生效之日起十日内，向某甲岭公司支付2015年4月1日至2015年5月3日的场地占用费（按222013.35元/月的标准计算）；三、宝岭公司没收格瑞公司支付的保证金550000元；四、格瑞公司向某甲岭公司支付违约金550000元；五、驳回宝岭公司的其它诉讼请求。一审案件受理费30341元、诉讼保全费5000元，由格瑞公司负担。判后，上诉人格瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审主要事实不清，应予纠正。1.双方在2011年10月31日签订了《物业租赁合同》后，于2012年1月1日又另行签订新的租赁合同并报备，协商降低了租金标准，新的租赁合同具有公信力，新合同效力高于前合同，按新合同租金标准计算，格瑞公司已基本付清了约定租金等费用，不存在拖欠事实，故宝岭公司诉请没有事实根据，应予以驳回，原审只认定第一份合同，没有认定新租赁合同错误；2.按对方所出《具结书》，格瑞公司租赁面积以涉案物业房产证登记面积为限，根据相关房产证记载，出租物业实为4613.5657平方米，并非起诉所称5692.6平方米，原审根据起诉面积计算租金有误；3.宝岭公司已在2015年3月20日书面通知解除双方合同并收回场地，宝岭公司自此控制了场地导致格瑞公司尚有部分物品没有及时取出，直到2015年5月4日才有机会清空剩余物品，因格瑞公司于2015年3月20日已移交场地，因此，2015年3月21日至2015年5月3日涉案场地属宝岭公司占用，与格瑞公司无关，原审判决支付该期间占用费没有事实根据。（二）宝岭公司严重违约，存有重大过错，严重影响了格瑞公司项目正常运营，原判显失公正。1.宝岭公司没有履行将与业主广州金箭办公用品制造厂之间的租赁合同报备，导致格瑞公司在接下来的项目经营中无法进行正常推广宣传，从而不能实现合同目的；2.宝岭公司没有履行对涉案物业（金箭园区）整体形象进行宣传推广的义务，导致项目所属整体环境及其声誉每况日下，增加招商困难；3.宝岭公司没有履行协助格瑞公司“广州轻工金箭文化艺术教育创意园”申请、命名方案的制定与落实等义务，致使格瑞公司无法开展既定的招商工作，对格瑞公司项目战略目标实施、实现产生重大消极影响；4.宝岭公司没有履行按消防部门要求对格瑞公司经营场地配备基本消防器材和购买基本保险的义务，这些都是格瑞公司花了大量费用、精力完成；5.宝岭公司擅自且强行安插保安门卫，对格瑞公司正常来访客户进行无端阻拦，严重败坏格瑞公司及园区企业形象，影响恶劣。另外，租赁物业还存在漏水等质量问题，影响格瑞公司招商引资使用。（三）宝岭公司就格瑞公司损失具有过错，原审不应回避而不考虑。宝岭公司违约后解约，无偿占用和处置格瑞公司装修，没有法律依据，存在过错，造成格瑞公司巨大损失，因此，格瑞公司反诉，双方已同意评估，之后法院通知称该装修被宝岭公司再次出租后有大幅改动，有关方面表示无法评估，无论如何，格瑞公司的损失客观存在，法院应予考虑。原审判决格瑞公司承担责任过高，且对宝岭公司的违约过错并无作出处理，属偏袒对方。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一至四项；2.宝岭公司承担本案诉讼费用。被上诉人宝岭公司答辩称：双方按照2011年10月31日的租赁合同履行是有证据可证明的，后面的合同是为了方便格瑞公司办理相关手续而签订，该合同并没有真正履行，至于承租人的招商引资事宜则与宝岭公司出租义务无关，因此，宝岭公司同意原审判决，不同意格瑞公司的上诉请求、事实和理由。上诉人格瑞公司与被上诉人宝岭公司均认为原审认定宝岭公司向某乙瑞公司发函解除合同的时间为2015年3月20日，而非2015年4月20日，对原审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为:二审双方争议的焦点是：1.双方实际履行合同的认定；2.导致合同解除责任的认定。关于双方实际履行合同的认定问题。格瑞公司认为在2011年10月31日签订了《物业租赁合同》后，双方当事人协商降低租金标准并于2012年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，其已基本付清了约定租金等费用。对此，宝岭公司不予确认，宝岭公司表示签订《广州市房屋租赁合同》是为了方便格瑞公司办理相关手续，双方实际履行的是《物业租赁合同》。而从格瑞公司提供的支付租金明细表，也显示其实际是按《物业租赁合同》约定的租金标准向某甲岭公司缴付租金。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，格瑞公司应对其主张未能充分举证承担不利法律后果，据此，原审法院合理采信宝岭公司的陈述并无不妥，本院予以确认。根据《物业租赁合同》所附物业移交表载明的内容显示，宝岭公司已将涉案物业5692.65平方米交付给格瑞公司使用，因此，格瑞公司应按上述面积的计租单价支付租金，格瑞公司上诉认为应按《广州市房屋租赁合同》约定租金标准以及按涉案物业实际产权面积计算租金缺乏理据，本院不予支持。关于导致合同解除责任的认定问题。宝岭公司已就格瑞公司拖欠租金提供了相关证据予以证实，而格瑞公司在2014年9月23日向某甲岭公司出具的函件也承认欠租的事实，但至今仍拖欠宝岭公司租金。根据双方签订的《物业租赁合同》中关于格瑞公司收到宝岭公司的交款通知后拖欠租金或有关费用达一个半月的，格瑞公司有权单方解除合同，若因格瑞公司原因导致本合同提前终止或无法履行的，格瑞公司须双倍赔偿已缴的租金保证金、水电保证金给宝岭公司的约定，宝岭公司有权主张解除双方的租赁合同，故导致双方租赁合同解除的责任在于格瑞公司。因此，原审法院根据本案查明的事实，判决格瑞公司向某甲岭公司支付2013年11月至2014年1月、2014年8月至2014年10月、2014年11月至2015年3月拖欠的租金，以及2015年4月1日至2015年5月3日的场地占用费正确，本院予以维持。格瑞公司认为宝岭公司在2015年3月20日发出解除通知后已收回场地，对此并无提供任何证据予以证明，而双方在2015年5月4日签署的《物业移交确认书》载明格瑞公司于2015年5月4日将涉案物业移交回宝岭公司，故格瑞公司上诉认为不应支付2015年4月1日至2015年5月3日的场地占用费依据不充分，本院不予采纳。由于双方租赁合同解除的责任在于格瑞公司，原审法院依据宝岭公司的主张，判决宝岭公司没收格瑞公司55万元保证金和由格瑞公司向某甲岭公司支付违约金55万元符合双方的合同约定，本院亦予以维持。格瑞公司称宝岭公司未履行合同义务严重违约，对格瑞公司的损失存在过错，但其并未举证证明曾要求宝岭公司履行相关义务而宝岭公司拒绝配合，且对于损失也不能提供充分证据予以证实，因此，格瑞公司上诉认为原审判决其承担违约责任过高以及主张考虑其损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人格瑞公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30341元，由上诉人广州格瑞创艺企业形象设计顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年一月五日书 记 员 黄庆杰