江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终592号
上诉人（原审原告）：蒋香林，男，1975年7月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。
上诉人（原审原告）：郭新芳，男，1969年11月13日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：沈文超、邵君，江苏太滆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆新，1976年3月26日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：何晨，宜兴市新街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈菊民，男，1978年4月11日生，汉族，住宜兴市。
被上诉人（原审被告）：胡丹花，女，1979年8月2日生，汉族，住宜兴市。
上诉人蒋香林、郭新芳因与被上诉人陆新、陈菊民、胡丹花案外人执行异议之诉一案，不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2015）宜民初字第1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因本案必须以另一案的审理结果为依据，于2016年3月25日中止诉讼，后于11月14日恢复审理，现已审理终结。
蒋香林、郭新芳上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判停止对宜兴市宜城街道阳泉西路233-11号701室房屋（以下简称诉争房屋）的执行，解除对诉争房屋的查封；三、改判陈菊民、胡丹花协助其办理过户手续。事实及理由：一、诉争房屋未办理登记，但其依据买卖协议享有物权期待权；在法院查封之前，其已签订房屋买卖协议且实际占有诉争房屋，其也支付了约定的购房款，其以偿还房屋贷款的方式支付剩余房款的行为并无违法，且可以一次性付清全部贷款。二、双方在房屋买卖协议中约定在贷款清偿后再办理过户，故其对于诉争房屋未过户并无过错。三、其持有陈菊民、胡丹花的还款银行卡，起先每月至柜台存现金，后改为转账至还款账号。
被上诉人陆新辩称，一、上诉人蒋香林、郭新芳与被上诉人陈菊民、胡丹花之间明为买卖，实为抵债；陈菊民的录音，其承认房款部分是借款抵偿的；2013年8月21日的收条只可以看到银行打款20万元，与收条载明的37.5万元不符。二、即使认定为买卖，因为房屋设有抵押权，买卖合同无效。三、抵偿行为是发生在债权产生以后，虽然不是无偿或者不合理低价转让，但是已经侵害其受偿权利。四、其系通过合法手续保全诉争房屋，不应当承担诉讼费。
被上诉人陈菊民、胡丹花未作答辩。
蒋香林、郭新芳向一审法院起诉请求：一、确认其与陈菊民、胡丹花签订的房屋买卖协议有效；二、判令陈菊民、胡丹花协助其办理房产、土地过户登记手续及要求法院判令停止对该房屋执行，解除对该房屋的查封。
一审法院认定事实：
2013年8月21日，蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花签订房屋买卖协议一份，载明：“甲方原产权人陈菊民、胡丹花；乙方购买人郭新芳、蒋香林；购买标的物为宜兴市宜城街道阳泉西路233-11号701室房产，建筑面积118.14平方米，成交总价为人民币82万元。付款方式：首付37.5万元，余款44.5万元为银行贷款，由乙方按银行按月付清。交房日期为2013年9月5日。”陈菊民、胡丹花于2013年8月21日向郭新芳、蒋香林出具收条一份，载明收到郭新芳、蒋香林购房款37.5万元（其中20万元是郭新芳、蒋香林通过银行卡向陈菊民的开户银行打款）。后陈菊民、胡丹花将诉争房屋的［宜国用（2010）第41602248号］国有土地使用证及水、电、气交费卡一并交付给了郭新芳、蒋香林。
郭新芳、蒋香林自2013年9月起至今每月通过陈菊民在中国邮政储蓄银行宜兴市支行（以下简称邮储银行）的还贷账户60×××21中打款3200元为陈菊民归还房贷。
另查明，陆新诉陈菊民民间借贷纠纷一案，宜兴法院于2013年11月18日作出（2013）宜民初字第2418号判决：陈菊民于判决发生法律效力之日起十日内归还陆新借款88万元，并承担该款自2013年10月17日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率的四倍计算的利息，如逾期支付还应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；另应承担陆新为其垫付的诉讼费用1.13万元。2013年10月18日，在该案审理中，法院根据陆新的申请对诉争房屋采取查封的保全措施。同年12月8日，在该案执行过程中，蒋香林、郭新芳书面向宜兴法院提出执行异议。
宜兴法院受理蒋香林、郭新芳的执行异议后，至抵押权人邮储银行作了调查。经查：1.陈菊民于2010年4月1日起至2030年4月1日止在该银行发生了借款50万元，分20年归还的二手房抵押贷款借款事实，截至2014年5月7日，陈菊民在该银行尚有房贷本金431334.11元未得到偿还。2.该银行不认可陈菊民夫妇将设定抵押的诉争房屋转卖给蒋香林、郭新芳，也不认可剩余房贷由蒋香林、郭新芳代偿。
宜兴法院于2014年6月6日作出（2014）宜执异字第0011号民事裁定，认为：陈菊民夫妇与蒋香林、郭新芳之间达成转让诉争房屋，尚在抵押期间，该房屋的转让属抵押财产的转让行为，应当遵守我国关于已经办理抵押登记财产的相关法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案中受让人蒋香林、郭新芳虽然知晓该转让房屋为抵押贷款房屋，在接受房屋后继续替代被执行人陈菊民偿还剩余贷款，但抵押权人邮储银行在法院调查征询中明确表态，对被执行人陈菊民夫妇与异议人蒋香林、郭新芳间达成的房屋转让协议及替代偿还贷款的事实不予认可。事实上，被执行人陈菊民在获得转让款后，其并未提前清偿贷款使债务消灭，买受人蒋香林、郭新芳也未替代履行债务使抵押权消灭，故该转让行为无效。因此，异议人蒋香林、郭新芳要求法院解除对争议房屋查封的主张，本案不予支持。据此裁定：驳回异议人蒋香林、郭新芳的执行异议。
再查明，2014年8月1日，邮政银行另出具情况说明一份，载明：“关于陈菊民、胡丹花与我行发生的二手房抵押贷款（贷款50万，分期20年归还，自2010年3月至2030年4月，抵押房屋位于宜兴市宜城街道阳泉西路233-11号701室），现我行根据相关规定作如下说明：如能提前清偿该抵押房屋的贷款本金及利息等（以实际还贷当日计算的金额为准），则我行同意解除该房屋上的抵押登记。”一审中，蒋香林、郭新芳陈述：鉴于本案诉争房屋的抵押贷款尚未清偿，其同意提前将抵押债务清偿。
一审中，蒋香林、郭新芳与陆新对于2013年8月22日的房屋买卖协议是否真实、有效存在争议。
蒋香林、郭新芳认为：房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，其在此次房屋交易中是善意且支付了相应的对价及后续还贷，且对诉争房屋已经实际装修并入住至今；关于抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产，其认为该法律规定属于效力性规定没有强制性，其也同意提前清偿抵押债权，银行也同意解除抵押权，故认为上述诉争房屋就不存在转让的限制；确实是房屋买卖，不是抵偿借款。
陆新认为：1.从一般买卖房屋当中可以看出合同签订以稳定、和快为特点，主要是保证房屋的正常交付，但本案中所谓的房屋买卖协议按协议付款方式最终房款付清日期应该在20年以后，另外从买卖过程中并没有任何房屋交付的手续，可见蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花之间的买卖交易为名为买卖实为借贷。2.蒋香林、郭新芳至今未提供任何房款付清和房屋交付手续，也不能证明其合法占有该房屋。3.抵押权人自始至终没有表示同意诉争房屋的买卖，所以该房屋的买卖非但是侵害了陆新的权益，也侵害了抵押权人的合法权益。
为了证明蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花之间的买卖协议为名为买卖实为借贷，陆新提供了录音资料一份。经质证，蒋香林、郭新芳认为：该份证据由于只有书面证据，对于该证据的真实性由法院核实；对录音内容不予认可，因为这是第一次开庭后，陆新录取的补充性证据，其对案情有所了解，故录音时会带有目的性倾向性不能客观的真实的反映陈菊民胡丹花的真实想法甚至有可能是一种引诱式的问答；对录音内容里面也仅仅是陆新一人所讲，谁欠谁的钱，陈菊民并未发表任何实质性的意见，故该份证据不予认可。
上述事实，有房屋买卖协议、房屋土地权证、收条、水电煤气缴费卡、缴费凭证、银行打款凭证、银行出具的情况说明、（2013）宜民初字第2418号民事判决书、（2014）宜执异字第0011号民事裁定书及开庭笔录等证据在卷佐证。
本案一审的争议焦点是：一、蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花签订的房屋买卖协议是否真实有效；二、蒋香林、郭新芳对诉争房屋是否享有权利，该权利是否足以阻止对该房屋的执行。
一审法院认为：
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但是该款并非针对抵押财产转让合同的强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。本案中，蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花就本案诉争房屋签订房屋买卖协议，并交付房屋，蒋香林、胡丹花提供了房屋土地权证、水电气缴费凭证，并且根据买卖协议约定，将房屋贷款利息按月3200元逐月打入陈菊民账户还贷，双方按照协议约定履行了协议。陆新辩称蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花之间买卖关系实为借贷关系，并未提供足够证据予以证明。陆新仅以蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求法院确认该买卖协议无效，法院不予支持。故蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花就本案诉争房屋签订房屋买卖协议合法有效，法院予以认定。
但是，蒋香林、郭新芳在本案起诉之前，虽然按照买卖协议将房屋贷款利息按月3200元逐月打入陈菊民账户还贷，该行为并不能认定为已经将诉争房屋价款全部支付清；且蒋香林、郭新芳在购买诉争房屋时，就已经知晓该房屋已经因贷款在邮储银行处设立抵押登记，该房屋事实上无法进行过户，蒋香林、郭新芳对该房屋无法过户确存在过错，该房屋现仍登记于陈菊民、胡丹花名下，房屋所有权仍属于陈菊民、胡丹花。故蒋香林、郭新芳要求陈菊民、胡丹花协助其办理过户手续，请求法院停止对房屋的执行，解除该房屋查封的诉讼请求，法院不予支持。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花于2013年8月21日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回蒋香林、郭新芳的其他诉讼请求。一审案件受理费12000元，由蒋香林、郭新芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审的争议焦点是：一、蒋香林、郭新芳代偿房屋抵押贷款的行为能否视为支付购房款；二、蒋香林、郭新芳是否享有排除执行的权利；三、蒋香林、郭新芳要求协助办理过户手续的请求能否支持。
本院认为：
关于争议焦点一，房屋买卖协议载明，房屋价格82万元，蒋香林、郭新芳的付款方式为：（1）收条载明收款37.5万元，包括转账20万元与蒋香林、郭新芳陈述支付现金17.5万元；（2）余款44.5万元，由蒋香林、郭新芳自2013年9月起每月归还银行贷款3200元，实际一直按月支付（至2016年12月计40个月，偿还12.8万元）。关于代为清偿贷款，也是一种常见的交易模式，法律法规并未禁止，买卖双方系以陈菊民、胡丹花以免除债务的方式交换房屋部分代价，出卖人实际获得了利益，买受人承担债务后实际付出了对价，该行为合法有效。据此，买受人已经按照约定支付了全部价款。即使蒋香林、郭新芳未另行支付现金17.5万元，而是冲抵陈菊民未归还的借款，也属于买受人行使抵销权，且陈菊民、胡丹花在收条中认可，符合法律规定。
关于争议焦点二，蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹华签订了房屋买卖协议，已经付清了房款，并已实际占有；其关于在贷款清偿后再办理过户的意见也符合常理，并无过错，据此，其对诉争房屋享有排除执行的权利。另外，签订房屋买卖协议的时间是2013年8月21日，开始代为清偿贷款的时间为2013年9月，均在法院2013年11月查封诉争房屋之前，并无证据证明存在规避执行；况且蒋香林、郭新芳与抵押权人邮储银行均同意一次性结清贷款，不存在逃避债务的情形。
关于争议焦点三，蒋香林、郭新芳同时提出要求陈菊民、胡丹花继续履行合同、协助办理过户等给付之诉的诉讼请求，因与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本中不予理涉，当事人可以另行主张权利。至于解除查封，涉及的是执行措施，属于执行中的程序性事项，不宜在本案中处理。
综上，蒋香林、郭新芳的部分上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、维持宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1536号民事判决第一项即蒋香林、郭新芳与陈菊民、胡丹花于2013年8月21日签订的房屋买卖协议有效；
二、撤销宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1536号民事判决第二项；
三、停止对宜兴市宜城街道阳泉西路233-11号701室房屋的执行；
四、驳回蒋香林、郭新芳的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各12000元计24000元，均由蒋香林、郭新芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 汪丽敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。