重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终6516号
上诉人（原审被告）：彭孝国，男，汉族，1954年12月26日生，住重庆市九龙坡区。
被上诉人（原审原告）：沈应惠，女，汉族，1956年3月16日生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：李和宪，男，汉族，1955年6月10日生，系沈应惠的丈夫，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：田莉莉，重庆合融律师事务所律师。
上诉人彭孝国因与被上诉人沈应惠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第14646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人彭孝国上诉请求：撤销一审判决，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人签订房屋转让协议之后，积极履行协议内容，同被上诉人一起前往西南车辆制造厂办理房屋过户手续。一审法院审理查明西南车辆制造厂2006年出台文件，允许职工之间转让房屋，可以完善职工住房产权，上诉人对此事并不知情。事实上是在2008年至2016年间西南车辆制造厂并未开放向职工办理完善产权的手续，造成上诉人无法办理过户手续，是客观上履行不能，并不构成违约。
被上诉人沈应惠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
沈应惠一审诉讼请求：一、判决彭孝国协助沈应惠办理位于重庆市九龙坡区杨家坪XXX房屋40%产权的过户手续；二、判决彭孝国支付沈应惠违约金27500元。
一审法院经审理查明：1994年9月5日，彭孝国（乙方）与西南车辆制造厂（甲方）签订《职工优惠购房合同》，乙方以5767.72元的价格购买位于九龙坡区XX房屋；乙方付清房款后，拥有住房的部分产权，即住房的全部占用权、使用权，有限处分权和售房的部分收益权；可以使用、继承，不能出租、交换、赠与和抵押；乙方自住自用和继承使用，受到法律保护；若出售所购住房，可持证进入市场交易，甲方有优先购买权；收房款在缴纳税费后的增值部分，乙方得40%，其余归甲方所得。彭孝国于1994年11月15日取得该房屋的所有权证，该产权证注明该房屋为部分产权。2002年2月3日，沈应惠、彭孝国签订房屋出让协议，约定彭孝国以55000元的价格将涉案房屋出让给沈应惠，沈应惠于交付房屋时支付45000元，余款1万元于房屋产权过户后付清；在办理房屋产权证、国土证及一切相关手续中产生的费用均由彭孝国承担，彭孝国必须配合沈应惠办理房屋过户手续；如一方违约，需向对方支付房屋总价50%的违约金。2002年2月24日，彭孝国将房屋交付沈应惠，沈应惠支付了约定的款项45000元。彭孝国同时将《职工优惠购房合同》原件及房屋所有权证交给沈应惠。
另查明：西南车辆制造厂（后更名为重庆铁马工业集团有限公司）作出的厂房字（1994）第78号《西南车辆制造厂优惠出售成套住房暂行管理办法》规定，职工付清房款，签订买卖合同及完善有关手续后，方能取得房屋部分产权证。若出售所购房屋，可持证进入房地产市场交易，工厂具有优先购买权。售房款在缴纳税费后的增值部分，职工个人得40%，其余归工厂所得。三产字（1999）第353号关于《西车厂按成本价出售自管公有住房实施办法》的通知规定，职工可申请以成本价购房，并取得住房完全产权。重庆铁马工业集团有限公司（以下简称铁马集团）于2006年再次作出铁马三产（2006）287号《铁马集团按成本价出售公有住房实施办法》，通知职工可自愿申请完善产权，补缴房款，签订买卖合同，取得住房的完全产权。
还查明：铁马集团在（2015）九法民初字第05434号案件开庭中陈述，涉案房屋系铁马集团于1992年修建的企业内部集资房，职工享有40%的产权。为了深化住房制度的改革，进一步盘活存量住房，顺应广大职工家属完善住房产权的需求，铁马集团分别于1999年和2006年出台文件，本着自愿原则，按成本价出售公有住房，完善职工住房产权。至今仍有极少数职工没有办理完善产权手续。根据单位有关政策规定，允许职工间协议转让房屋。沈应惠、彭孝国均系铁马集团的职工，双方签订的房屋出让协议没有损害铁马集团的合法权益，应当是有效的。若按铁马集团相关政策规定补缴购房款，则可取得房屋的全部产权。
审理中，为查明案件事实，一审法院依法向重庆市九龙坡不动产登记中心发函咨询，本案部分产权房屋在尚未完善产权前是否能够办理过户登记手续。该中心于2016年3月15日向一审法院做出回函，载明彭孝国所购本案房屋为部分产权房屋，未办理土地使用权登记，导致土地和房屋权利主体不一致。《重庆市土地房屋权属登记条例》第五条规定，土地及其范围内建筑物权利主体应当一致；另《重庆市房改住房再交易管理办法》第五条第五款规定，部分产权住房未进行完善产权的房屋不得上市交易。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的房屋出让协议系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力性强制规定，合法有效。彭孝国理应依照合同约定将涉案房屋过户给沈应惠。但由于彭孝国只取得了该房屋的部分产权，尚未办理土地使用权登记，在完善产权之前无法办理过户登记手续，属于客观上履行不能的情形，故对沈应惠要求彭孝国协助沈应惠办理位于重庆市九龙坡区杨家坪XXX房屋40%产权的过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。沈应惠可待该房屋产权完善后，再行主张权利。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，彭孝国与铁马集团签订职工优惠购房合同后取得涉案房屋40%的产权，其后铁马集团分别于1999年和2006年出台文件，允许按铁马集团相关政策规定补缴购房款，取得房屋的全部产权。彭孝国怠于履行完善房屋产权的义务，致使该房屋至今尚未办理土地使用权登记，无法办理过户手续，其行为已构成违约，应当按照双方协议约定承担违约责任。虽然双方在协议中约定的房屋总价50%的违约金相对较高，但彭孝国在协议签订后长达十几年的时间里一直怠于履行合同义务，客观上对沈应惠造成了损失，且彭孝国的这种违约行为一直处于持续状态。庭审中，彭孝国也未对房屋总价50%违约金的约定进行抗辩，因此对沈应惠要求彭孝国支付违约金27500元（房屋总价55000元×50%）的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、地一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、彭孝国于判决生效后7日内向沈应惠支付违约金27500元；二、驳回沈应惠的其它诉讼请求。一审案件受理费243元，由彭孝国负担。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，彭孝国应配合沈应惠办理房屋过户手续，是合同约定的义务，彭孝国怠于完善房屋产权，导致无法办理过户手续，已构成违约，应当按照双方协议约定承担违约责任。另铁马集团在（2015）九法民初字第05434号案件开庭中陈述，分别于1999年和2006年出台文件，允许职工本着自愿原则，按成本价购买公有住房，完善其住房产权。彭孝国上诉提到的没有配合沈应惠办理房屋过户手续，是客观上履行不能，与事实不符，彭孝国也没有举示证据证明存在客观上不能履行的情形。从协议签订至今长达十几年时间，彭孝国未为沈应惠办理房屋过户手续，给沈应惠造成了损失，且彭孝国的这种违约行为一直处于持续状态。一审法院依据双方合同约定，认定彭孝国支付违约金27500元并无不当，本院予以确认。
综上所述，彭孝国的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费486元，由彭孝国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 黄晚秋