北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5698号
上诉人（原审被告）北京市石景山区金梦圆老年乐园，住所地石景山区八大处路**号。
法定代表人刘蕴华，园长。
委托代理人段福惠，北京在明律师事务所律师。
委托代理人仝秀琴，女，1960年12月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京宏润投资经营公司，住所地北京市石景山区八角西街商业1号楼。
法定代表人胡志勇，董事长。
委托代理人ＸＸ庆，男，1981年8月24日出生。
委托代理人张继军，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人北京市石景山区金梦圆老年乐园（以下简称金梦圆老年乐园）因与被上诉人北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金梦圆老年乐园上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审或者依法改判为驳回宏润公司的全部诉讼请求。事实和理由:一、涉案土地并无合法的征收文件，宏润公司与金梦圆老年乐园之间的房屋租赁关系并不存在合同解除的前提条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府才有权作出房屋征收决定，而石景山区人民政府并未对涉案土地作出征收决定。二、宏润公司与金梦圆老年乐园之间的房屋租赁关系解除以获得补偿为前提，在补偿问题解决之前，不能直接判决解除合同。三、原审法院未客观全面的审查证据，未公开证据判断的结果与理由。四、金梦圆老年乐园不存在拖欠房屋租金的情况。金梦圆老年乐园与宏润公司之间对房屋租金问题达成过口头协议，宏润公司承诺剩余租金到拆迁补偿时一并解决。本案中，金梦圆老年乐园请求本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第六项之规定对本案中止审理，理由是金梦圆老年乐园已经向石景山区政府就涉案土地是否被征收问题进行信息公开。
宏润公司辩称：同意原审法院的判决，不同意金梦圆老年乐园的上诉请求和理由。宏润公司与金梦圆老年乐园不存在缓交租金的口头约定。
宏润公司在一审法院诉称:1998年4月24日，北京市石景山区对外经济贸易公司与北京市金梦圆房地产开发有限公司签订《租赁协议书》，约定北京市石景山区对外经济贸易公司将位于北京市石景山区亚疗桥东南占地面积1.3万平方米，地面建筑约5000平方米出租给北京市金梦圆房地产开发有限公司，租期为20年，并约定，如遇国家占地，《租赁协议书》提前终止及补偿标准。后合同双方当事人变更为金梦圆老年乐园与宏润公司。2015年11月3日，石景山区发改委签发道路工程项目核准复函，金梦圆老年乐园承租的房屋就包括在道路用地范围内，后宏润公司与金梦圆老年乐园协商腾退事宜，双方未达成一致意见，2016年2月3日，宏润公司留置送达了《租赁协议终止通知》，特诉至法院。诉讼请求：1、判令解除宏润公司、金梦圆老年乐园于1998年4月24日签订的《租赁协议书》及分别于2004年6月15日、2007年3月16日签订的二份补充协议；2、判令金梦圆老年乐园将诉争场地及承租、翻建、扩建、自建房屋（北京市石景山区八大处路35号，诉争场地位于石景山区亚疗桥东南，北至永定河引水渠南路、西至八大处路、南至西黄村棚户区改造空地、东至松树林；详见测绘图）腾空并交付宏润公司；3、判令金梦圆老年乐园支付宏润公司拖欠的自2010年11月1日至判决生效之日止的房屋租金（其中截至2016年6月30日，房屋租金116.6万元）；4、判令金梦圆老年乐园支付合同解除后房屋占用费（按月租金35000元计算，从判决生效之日起至实际腾退之日止）；5、案件受理费由金梦圆老年乐园负担。宏润公司在代理意见中又以金梦圆老年乐园未及时交纳租金构成根本违约、金梦圆老年乐园未经宏润公司同意擅自转租、金梦圆老年乐园未经宏润公司同意对租赁房屋进行改造扩建为由要求解除其与金梦圆老年乐园之间的房屋租赁关系。
一审法院认定事实：1998年4月24日，甲方北京石景山对外经济贸易公司与乙方北京市金梦园房地产开发有限公司签订租赁协议书，约定乙方租赁位于石景山区亚疗桥东南，占地面积约13000平方米、建筑面积约5000平方米的场地，租赁期限自1998年5月1日起至2018年4月30日止，期限20年，租金第1-3年每年30万元，第4-5年每年38万元，第16-20年每年42万元，租金交付方式为每半年度交付一次（年租金的50%），时间为每半年前的10日内付清；乙方对承租场地有自主经营权，但非经甲方同意，不得转借、转租；乙方根据需要，可对原有地面建筑进行改造，但原建筑面积减少或拆除，应征得甲方同意，乙方水电费自理；协议终止，不动产归甲方，动产归乙方；租赁期限内，如遇国家占地，乙方有权按所投入地面建筑净值，按比率分割拆迁补偿费用；年折旧率按5%计算。
2004年6月15日，宏润公司与北京市金梦园房地产开发有限公司签订出租主体变更补充协议，约定将租赁协议出租方（甲方）变更为宏润公司，租赁协议其他条款不变。
2006年12月18日，宏润公司与北京市金梦园房地产开发有限公司在法院主持下达成（2006）石民初字第2331号民事调解书，由北京市金梦园房地产开发有限公司给付宏润公司至2007年4月30日止的租金89万元。
2007年3月23日，甲方宏润公司、乙方北京市金梦园房地产开发有限公司、丙方金梦圆老年乐园签订租赁协议之补充协议，约定自签订补充协议之日起，协议承租方由乙方变更为丙方，乙方不再是租赁协议书主体，不再是租赁协议及补充协议所涉及标的物承租方；2007年5月1日之后租金由丙方支付；租赁协议与补充协议具有相同法律效力，租赁协议书与补充协议不一致条款，以补充协议为准。
租赁合同签订后，金梦圆老年乐园未办理规划审批手续对承租房屋和场地进行了改建、扩建，并将部分房屋用于转租。
2015年4月7日，甲方宏润公司与乙方金梦圆老年乐园签订备忘录，载明：根据规划安排，该地区面临拆迁，双方曾就拆迁问题多次沟通与协商，达成共识备忘如下：甲、乙双方共同参与同拆迁人的拆迁补偿谈判，在甲方、乙方、拆迁人未达成书面一致前提下，甲方不单方与拆迁人签订拆迁补偿协议；甲方承诺属乙方的拆迁补偿款全部归乙方所有，甲方不作任何截留，并积极配合乙方争取拆迁人同意将给付乙方的拆迁补偿款直接拨付乙方指定银行帐户；对拆迁范围内双方合同载明的5000平方米建筑面积的房屋补偿款，甲、乙双方原则同意按照3（甲方）：7（乙方）的比例分配（具体计算公式为拆迁人按照重置成新价计算得出的房屋补偿款单价乘以5000平米建筑面积按照3：7的比例分配）。
2015年11月，经测绘部门勘测，石景山区八大处路35号即金梦圆老年乐园现使用土地面积13018.75平方米、房屋建筑面积6907.05平方米、一层建筑面积6896.97平方米、棚建筑面积10.08平方米。经双方确认，金梦圆老年乐园占用房屋（包括自建、扩建、翻建）及场地四至范围为：北至永引区南路、西至八大处路、南至西黄村棚户改造区空地、东至林地。
2015年11月3日，石景山区发展和改革委员会做出关于永引南路（金顶北路-
西五环路）道路工程项目核准的批复，同意北京市公联公路联络线有限责任公司进行永引南路（金顶北路-
西五环路）道路工程，通过对现状改造实现道路与西五环路全互通式立交等，征地、拆迁补偿安置工作由区政府负责。
2015年12月16日，石景山区重点工程建设中心向宏润公司送达房屋腾退通知，载明宏润公司出租给金梦圆老年乐园的房屋位于道路用地范围内，按照西黄村棚改项目的规划调整，金梦圆老年乐园承租场地纳入规划永引区南路拆迁范围内，由区重点工程建设中心负责具体实施，并通知宏润公司于2015年11月5日至2016年2月5日腾退。
2015年12月31日，宏润公司向金梦圆老年乐园送达租赁协议终止通知，告知金梦圆老年乐园承租场地涉及拆迁，根据双方签订的租赁协议书及房屋面临拆迁实际情况，双方租赁协议书必须于2015年12月31日提前终止；因重点道路工程开工需要，金梦圆老年乐园及时将房屋腾退，有关拆迁补偿事宜按照租赁协议书的相关约定执行。
庭审中，宏润公司与金梦圆老年乐园共同确认，自2010年11月1日至2016年6月30日，金梦圆老年乐园欠付租金共计116.6万元，金梦圆老年乐园表示同意支付。
经释明，金梦圆老年乐园对其主张的拆迁补偿问题表示不提出反诉，本案中仅作为答辩意见提出。
原审法院认定上述事实的依据是：租赁协议书、出租主体变更补充协议、租赁协议之补充协议、备忘录、（2006）石民初字第2331号民事调解书、关于永引南路（金顶北路-
西五环路）道路工程项目核准的批复、石景山区重点工程建设中心房屋腾退通知、租赁协议终止通知、现场测绘图及对比示意图、当事人陈述意见等证据材料。
原审法院判决认定：宏润公司与金梦圆老年乐园签订的租赁协议书及出租主体变更协议、补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。根据合同法规定，合同履行期间，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据查明的事实，租赁期限内因租赁房屋及场地涉及道路工程项目拆迁，双方签订的租赁合同因不可抗力事由而无法继续履行，且依据约定，租赁期限内遇国家占地，金梦圆老年乐园有权依约定分割拆迁补偿费用。因此，宏润公司请求解除双方之间的租赁合同及补充协议，有事实和法律依据，法院予以支持。金梦圆老年乐园虽主张有关补偿费用，但本案中未作为独立请求提出，本案不宜一并处理，对此，双方可另行解决。
合同解除后，金梦圆老年乐园丧失继续占有使用租赁房屋及场地的合同及法律依据，故金梦圆老年乐园应将占用的房屋及场地返还并交付给宏润公司。宏润公司主张金梦圆老年乐园给付自2010年11月1日至2016年6月30日期间未付租金116.6万，金梦圆老年乐园表示同意给付，对此，法院不持异议。
宏润公司主张金梦圆老年乐园按照月租金35000元标准支付合同解除后的占用费，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除北京宏润投资经营公司与北京市石景山区金梦圆老年乐园之间的租赁协议书及补充协议；二、北京市石景山区金梦圆老年乐园于本判决生效后十五日内将北京市石景山区八大处路35号即石景山区亚疗桥东南的房屋（包括自建、扩建、翻建）及场地（四至范围为：北至永引区南路、西至八大处路、南至西黄村棚户改造区空地、东至林地，具体坐落详见附卷测绘图）腾退并交付给北京宏润投资经营公司；三、北京市石景山区金梦圆老年乐园于本判决生效后十五日内给付北京宏润投资经营公司租金一百一十六万六千元（期间自2010年11月1日起至2016年6月30日止）；四、北京市石景山区金梦圆老年乐园于本判决生效后十五日内按照月租金三万五千元标准给付北京宏润投资经营公司租金（期间自2016年7月1日起至本判决生效之日止）；五、北京市石景山区金梦圆老年乐园于本判决生效后十五日内按照月租金三万五千元标准给付北京宏润投资经营公司占有使用费（期间自本判决生效之日次日起至实际腾退上述房屋及场地之日止）。一审案件受理费15924元，由北京市石景山区金梦圆老年乐园负担（于判决生效后七日内交纳)。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。本案中金梦圆老年乐园主张宏润公司承诺剩余租金到拆迁补偿时一并解决，金梦圆老年乐园应当对此基本事实承担举证证明责任。金梦圆老年乐园未提供证据证明其主张，且宏润公司对该事实亦不认可，故本院认定金梦圆老年乐园与宏润公司未就缓缴租金问题达成协议，宏润公司不同意金梦圆老年乐园缓交租金。本院认定的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：宏润公司与金梦圆老年乐园签订的租赁协议书及出租主体变更协议、补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。
关于双方的房屋租赁关系是否应被解除。同履行期间，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋及土地位于道路工程项目拆迁范围之内，双方的房屋租赁关系因不可抗力已经无法继续履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，宏润公司的合同根本目的是收取租金，而金梦圆老年乐园未如约缴纳2010年11月1日起的房屋租金。金梦圆老年乐园迟延履行债务的行为使得宏润公司的合同目的无法实现。故宏润公司有权解除合同。原审法院已就拆迁补偿问题是否提起反诉向金梦圆老年乐园进行释明，金梦圆老年乐园坚持不提起反诉。加之，拆迁补偿问题与租赁关系的解除亦非同一法律关系，拆迁补偿问题的解决不能影响租赁关系的解除。故金梦圆老年乐园所持补偿问题解决之前不能直接判决解除合同之主张无法律依据，应不予支持。
关于房屋租金的支付。金梦圆老年乐园与宏润公司之间并无缓交租金的协议，且金梦圆老年乐园与宏润公司对于欠交租金的数额并无异议，故原审法院对于欠交租金的处理是正确的，本院予以维持。
关于本案是否应中止审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第六项规定，有其他应当中止诉讼的情形时，中止诉讼。民事案件个案处理的根本任务是回应原告的诉讼请求。故案件事实的查明以回应原告的诉讼请求的必要为限，有关事实的查明对于回应原告诉讼请求并无必要时，不能认为是其他应当中止诉讼的情形。本案中宏润公司以不可抗力致合同目的无法实现及迟延履行主债务致合同目的无法实现为由要求解除合同。金梦圆老年乐园主张的信息公开事宜影响的只是双方租赁关系是否因不可抗力导致合同目的无法实现而应当解除，对迟延履行主债务致合同目的无法实现而解除合同之判断并无影响。金梦圆老年乐园的迟延履行债务的行为使得宏润公司的合同目的无法实现，双方的房屋租赁关系应当解除。在此前提下，金梦圆老年乐园申请的信息公开事宜并不影响本院对于宏润公司要求解除租赁关系之诉讼请求的回应。故本院对于金梦圆老年乐园要求中止本案审理之请求不予支持。
经本院审查，本案中并不存在程序严重违法之情形，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15294元，由北京市石景山区金梦圆老年乐园负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一六年十月十一日
书 记 员 明 玥