四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申2623号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：彭州建国汽车销售服务有限公司。住所地四川省彭州市天鹏镇朝阳南路***号附**号*栋*层**号********号。法定代表人：袁国彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷磊，彭州建国汽车销售服务有限公司工作人员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都民达电力设备有限公司。住所地四川省成都市彭州市牡丹大道南段***号。法定代表人：高朝彬，该公司总经理。再审申请人彭州建国汽车销售服务有限公司因与被申请人成都民达电力设备有限公司确认合同无效纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终3199号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。彭州建国汽车销售服务有限公司申请再审称，二审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决彭州建国汽车销售服务有限公司与成都民达电力设备有限公司订立的《房屋租赁框架协议》无效，系适用法律错误。一、彭州建国汽车销售服务有限公司与成都民达电力设备有限公司签订的《房屋租赁框架协议》，名为房屋租赁协议，实为土地租赁协议，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，来判定土地租赁协议的无效。要确认合同效力首先必须明确合同的性质，当合同性质发生争议时，不能单纯以合同“名称”进行判断，而应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别。彭州建国汽车销售服务有限公司与成都民达电力设备有限公司签订协议时，协议所涉土地上并无房屋存在，实为彭州建国汽车销售服务有限公司取得租赁土地使用权后，由成都民达电力设备有限公司取得前置审批程序许可，再由彭州建国汽车销售服务有限公司自行出资修建，该事实原一、二审判决均予以确认。在订立协议时及迄今为止，成都民达电力设备有限公司唯一的协议对价就是出租土地使用权，修建房屋等后续条件条款，实为使用租赁土地的具体方式方法。因此，双方订立的协议名为《房屋租赁框架协议》，实为土地租赁协议，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来判定土地租赁协议的效力。二、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定系管理性强制规定而非效力性强制规定，不应当以其作为判定协议无效的依据。该规定旨在要求，改变土地使用性质及建设用途的应当经相关行政主管部门同意，而非规定不得订立预期使用性质、用途与原使用性质、用途不符的合同或订立的合同无效。因此，该规定不是直接针对合同本身所作出的强制性规范，不属于效力性强制规范。三、彭州建国汽车销售服务有限公司与成都民达电力设备有限公司签订的协议，意思表示真实，属有效合同。在签订协议时，成都民达电力设备有限公司已明确知晓彭州建国汽车销售服务有限公司对案涉土地的使用用途与原用途不符，但仍然签订了协议，并承诺严格履行报建手续及取得房屋合法权属证明。因此，协议虽未明确约定成都民达电力设备有限公司应向有关部门申请变更土地性质及报规报建，但根据我国现行管理体制，合法报规报建、并取得房屋所有权证的前提，就是成都民达电力设备有限公司应当改变土地使用性质及建设性质，取得规划部门认可，消除案涉土地法律上不应该有的障碍。四、为鼓励交易、保障交易安全，降低交易成本，合同效力应当从有效的角度予以解读，防止当事方违背诚实信用原则，随意规避合同义务。人民法院解决平等主体之间纠纷的司法职能，应当与行政管理职能区分，不能混同，当事人之间订立的合同有效，而因违约行为导致违反管理性规范的，应当由行政管理机关依法处理，由当事人承担行政违法后果。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条的规定，成都民达电力设备有限公司不履行合同约定的义务的行为，明显是违反诚实信用原则的行为，不但没有积极的采取行为对合同进行补正，反而在多次要求彭州建国汽车销售服务有限公司增加协议价款无果的情况下，以双方租赁的土地用途为工业用地而不是商业用地为由诉至法院，要求确认合同无效。该起诉行为不仅违反了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违反了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。相邻“4S店”土地曾与本案成都民达电力设备有限公司情况类似，但在相关方补交土地出让金改变土地用途后，现已不存在任何法律障碍。综上，双方签订的《房屋租赁框架协议》并不是无效合同，而是双方基于谈判和双方权利义务订立的、合法、平等的合同。成都民达电力设备有限公司起诉要求判令合同无效，实为规避合同义务，前述协议不应当被认定为无效。请求依法再审驳回成都民达电力设备有限公司的诉讼请求。成都民达电力设备有限公司提交意见称：一、成都民达电力设备有限公司与彭州建国汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁框架协议》为房屋租赁协议，而非土地租赁协议。1.从双方签订协议的实质、内容和条款上看均不符合土地租赁的特征，故该协议应当为房屋租赁协议；2.成都民达电力设备有限公司以待建房屋为标的物签订的租赁协议是房屋预租合同，房地产管理法也未限制或禁止待建房屋和在建房屋的租赁，彭州建国汽车销售服务有限公司实际也并不是承租土地，最终状态彭州建国汽车销售服务有限公司承租的仍然是房屋，因此彭州建国汽车销售服务有限公司称协议实质为土地租赁与事实不符；3.《房屋租赁框架协议》约定了出租房屋的面积、座落位置、设施、租赁期限、用途、租金及支付方式、转租以用违约责任等房屋租赁的主要条款，协议通篇都没有提及“土地租赁”的字样，并且协议第一条约定成都民达电力设备有限公司履行报建手续、协议第三条第一项约定了四个月的建设免租期。如果是土地租赁则土地交付使用后应由承租方（即彭州建国汽车销售服务有限公司）自行负责履行报建手续，土地交付使用即应计算租金，不会约定免租期，故协议的实质、内空和条款均不符合土地租赁的特征，双方签订的协议不应定性为土地租赁协议。二、《房屋租赁框架协议》第一条约定成都民达电力设备有限公司履行报建手续并不包括土地使用用途变更，成都民达电力设备有限公司并无合同义务和法定义务变更土地使用用途，彭州建国汽车销售服务有限公司再审理由以“假定成都民达电力设备有限公司就协议所涉土地用途变征得相关部门同意，协议就不存在瑕疵”的思路与事实相违背，并且房屋租赁协议并不属于彭州建国汽车销售服务有限公司称应当办理批准才能生效的合同类型，因此彭州建国汽车销售服务有限公司称成都民达电力设备有限公司违反诚实信用原则无事实和法律依据。三、土地用途的变更属行政行为，由行政机关内部经过复杂的程序、严格的审批方能实现。在这样的管理体制和机制下，成都民达电力设备有限公司显然不具备变更本案所涉土地的使用权能力，彭州建国汽车销售服务有限公司也不应该如此荒唐地要求成都民达电力设备有限公司承担土地变性义务。四、国土部门已经对成都民达电力设备有限公司出租房屋给彭州建国汽车销售服务有限公司从事商业行为认定为擅自改变土地用途的违法行为，并责令整改。如司法判决将该协议确认有效，势必会导致司法行为与行政行为对同一事实做出截然不同的定性，导致司法行为与行政行为的不统一，致使违法行为得不到解决，给国家土地资源的利益造成损失。综上，彭州建国汽车销售服务有限公司的再审申请没有事实和法律依据，二审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求对彭州建国汽车销售服务有限公司的再审申请予以驳回。本院经审查认为，本案争议的焦点系当事人双方签订的《房屋租赁框架协议》是否有效；该《房屋租赁框架协议》是否系土地租赁协议。根据成都民达电力设备有限公司与彭州建国汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁框架协议》及《补充协议》，彭州建国汽车销售服务有限公司租赁的成都民达电力设备有限公司作为汽车销售及售后服务合同使用的1号车间展示厅的场所占用土地的性质属于工业用地，根据原一、二审法院审理查明的事实，该展示厅未取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，结合彭州市国土资源局出具的彭国土监责字【2012】第8-13号《责令改正国土资源违法行为通知书》。成都民达电力设备有限公司与彭州建国汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁框架协议》及《补充协议》应认定为无效，彭州建国汽车销售服务有限公司再审申请请求确认《房屋租赁框架协议》及《补充协议》应为有效以及该协议实际为土地租赁的理由均不能成立，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。综上，再审申请人彭州建国汽车销售服务有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回彭州建国汽车销售服务有限公司的再审申请。审判长 赵 骏审判员 向森辉审判员 许 锐二〇一六年十二月三十日书记员 杜 茜