山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终1916号
上诉人（原审原告）：高太宪，男，1971年12月21日出生，回族，住山东省泰安市泰山区。
上诉人（原审原告）：王清峰，男，1966年8月10日出生，回族，住山东省泰安市泰山区。
上诉人（原审原告）：米西永，男，1971年11月5日出生，回族，住山东省莱芜市莱城区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张明，山东圣宏律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：李新永，山东圣宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏茂盛建设集团有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇燕山路65号。
法定代表人：陈建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高雪，山东枫桥律师事务所律师。
原审第三人：莱芜金缔房地产开发有限公司。住所地山东省莱芜市花园南路28号，统一社会信用代码：913712007774316352。
法定代表人：唐春荣，该公司董事长。
原审第三人：任启运，男，1953年8月13日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。
原审第三人：周美东，男，1968年11月20日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。
上诉人高太宪、王清峰、米西永因与被上诉人江苏茂盛建设集团有限公司（以下简称江苏茂盛公司）、原审第三人莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称莱芜金缔公司）、任启运、周美东案外人执行异议之诉一案,不服山东省莱芜市中级人民法院（2017）鲁12民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高太宪、王清峰、米西永上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决否定周美东曾经购买涉案房产的事实，明显不当。周美东2008年已经购买上述房产，支付了足额对价。莱芜金缔公司在庭审答辩、举证等行为认可和证实了这一事实。同时任启运的证明可以予以印证。自2008年5月至卖给三上诉人位置，周美东一直占有使用上述房产，经营法派西服旗舰店。如果周美东没有购买，那只有两种可能，一是侵权行为，二是租赁莱芜金缔公司的房产。但是，后两种可能事实上都不存在。据此，上述房产自2008年5月就不再属于莱芜金缔公司所有，而是属于周美东。2009年一审法院对上述房产进行查封，时间在周美东购房之后，法院查封错误。二、一审判决否定周美东与上诉人的买卖合同，于法无据。1.周美东与三上诉人的房屋买卖合同合法有效，一审判决用价格偏低等事由，否定合同效力，无据可依。一方面，本案不实周美东与上诉人之间的纠纷，周美东与上诉人合同的效力并非本案审理的范畴；另一方面，合同不具备无效的事由。2.一审判决认为，房款的支付手续存在瑕疵等等，故而否定周美东与上诉人房屋买卖合同的事实，于法无据。本案并非审理周美东与上诉人之间的买卖合同纠纷，否定合同的真实性缺乏依据。三、一审判决认为，涉案房产任启昌对二、三层上办理按揭贷款，与周美东是购房人相矛盾，更不能证实周美东是购房人，显然错误。首先，任启昌与周美东是表兄弟关系，这是周美东同意任启昌用其房产办理按揭贷款的主要原因，唐春荣在庭审中的陈述可以证实该事实。其次，任启昌的贷款行为证实了房产非莱芜金缔公司所有。综上，周美东以购买的方式取得了涉案房屋，并将该涉案房屋转让给三上诉人，上诉人具有对抗执行的权利。
江苏茂盛公司答辩称，一、一审判决未认定第三人周美东在涉案房产被莱芜市中级人民法院查封（2009年10月30日）前合法取得并占有是完全正确的。三上诉人并未提交任何证据证明第三人周美东在2009年10月30日前已合法取得并占有涉案房产。虽然第三人莱芜金缔公司认可涉案房产是根据金地凯旋城股东内部根据投资款分配由周美东取得，但提交的证据中内部股东是任启运，至于任启运与周美东的关系，如何约定购买、支付房款均为提交证据，已提交的证据也不能显示涉案房产A2B128号沿街楼归周美东所有。且公司内部股东分配公司财产的约定应仅对公司内部人员具有约束力，不应对公司以外的公司债权人产生约束。在公司对外债务尚未结清的情况下，公司内部股东分配公司财产的约定是恶意串通损害第三人利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，莱芜金缔公司内部股东分配方案是无效的。二、一审判决未认定第三人周美东与三上诉人之间买卖合同的合法性是完全正确的。1.明显不合理低价，低于市场价30%以上。第三人周美东与三上诉人于2013年10月21日签订的《买卖合同》总价为400万元，面积1340元，即单价为每平方米2985元。而该房屋在2008年6月19日售价为每平方米4850元（三上诉人提交的任启昌与莱芜金缔公司在2008年6月19日签订的《商品房买卖合同》），在所谓的2008年5月公司股东分配方案中，该房产定价为每平方米6200元。在目前房价持续上涨的情况下，第三人周美东与三上诉人在2013年10月房产买卖单价（2985元）低于2008年市场价（4850元）的38.45%，更低于所谓股东分配价6200元。显然，第三人周美东与三上诉人之间是明显的不合理低价转让。2.三上诉人提交的两份转账凭单无法证实三上诉人已支付购房款。第一次转账凭单显示转账给周美东288万元，与《买卖合同》约定的200万元不相符。第二次转账190万元凭单的收款人为崔海军，而非周美东，亦无法证实崔海军是代周美东收取房款。且两次转账总金额为478万元，高于总房款400万元，虽辩称多出的78万元是高太宪购买周美东的门窗款，但并未提交相应证据。故两份转账凭单不能证明支付房款的真实性。三、一审判决认定涉案房产二、三层曾于2008年6月19日被任启昌购买并办理按揭贷款与涉案房产在2009年10月30日被查封前归周美东所有相矛盾是完全正确的。2008年6月19日任启昌与莱芜金缔公司签订《商品房买卖协议》购买涉案房产二、三层并办理了按揭贷款（后来因资金问题任启昌放弃购买该房屋，在(2017）鲁12执异26号执行异议一案中明确陈述，并当庭撤回了对涉案房产的执行异议）。证实涉案房产在2008年6月19日之前属莱芜金缔公司所有。与三上诉人在起诉时所述称的周美东在2007年购买并支付了足额房款相矛盾，也与第三人莱芜金缔公司在原审述称的周美东在2008年5月15日通过公司内部分配所得相矛盾。
任启运述称，莱芜金缔公司在开发建设涉案房产时，我、张庆海、王庆山等自然人，在莱芜金缔公司老板唐春荣的邀请下，参与合作开发。我们参与开发的自然人平常称为股东。我作为投资方，代表的是周美东、任启昌等人，我本身没有投资。因合作开发的关系，莱芜金缔公司为解决我们自然人合作开发的投资款返还、利益问题，多次用开发的房地产分配的形式解决。对周美东这套房产，当时是我们合作开发的各方召开股东会议形成决议分配的。当时开会的时间是大约2007-2008年。分配后，周美东开始装饰，并作为他的公司莱芜市美亿商贸公司的办公地点，经营法派西服旗舰店。这座沿街楼我知道是周美东的，其他情况不清楚。
莱芜金缔公司、周美东均未作陈述。
高太宪、王清峰、米西永向一审法院起诉请求：1.依法确认高太宪、王清峰、米西永是莱芜市莱城区花园北路以西、育才路以南的地上沿街A2#北起第1栋房产即A2B128号沿街楼的权利人，并停止对该财产的执行；2.该案诉讼费用由江苏茂盛公司承担。
一审法院认定事实：江苏茂盛公司（原溧阳市茂盛建筑工程集团公司）与莱芜金缔公司建筑工程施工合同纠纷一案，一审法院于2010年2月8日作出（2009）莱中民一初字第14号民事调解书。在案件审理期间，2009年10月30日，一审法院作出（2009）莱中民一初字第14号民事裁定，查封涉案房产，查封期限两年，自2009年10月30日至2011年10月29日；此后，一审法院依法进行了续查封。2016年4月22日，一审法院作出（2016）鲁12执恢字第2号执行裁定，拍卖涉案房产。2016年6月20日，高太宪、王清峰、米西永以A2B128座沿街楼系其所有财产为由向法院提出异议，一审法院于2017年2月21日作出（2017）鲁12执异25号执行裁定书，裁定驳回高太宪、王清峰、米西永的异议。高太宪、王清峰、米西永不服该裁定，在法定期限向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，A2B128座沿街楼系金地凯旋城A2楼的组成部分，由莱芜金缔公司开发，并办理了预售登记，目前尚未办理产权登记。
2013年10月21日，高太宪、王清峰、米西永与周美东签订《买卖合同》，周美东将涉案房产（建筑面积1340平方米，共三层）以400万元的价格卖给高太宪、王清峰、米西永，合同约定付款方式为签订之日一次性付清，后双方约定，2013年10月21日支付200万元；2015年1月28日支付200万元。金某于2013年10月21日向周美东转账288万元；金某于2015年1月28日向崔海军转账190万元。
2016年2月1日，高太宪、王清峰、米西永与杨昭会、ＸＸ签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋以年租金15万元的价格租赁给杨昭会、ＸＸ，拟证明涉案房屋已经占有、使用、处分。
一审法院认为，本案争议焦点是：高太宪、王清峰、米西永是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照该规定，案外人请求排除强制执行应当符合以下情形：查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、查封前已合法占有不动产，对未办理过户登记没有过错。
本案中，高太宪、王清峰、米西永主张莱芜金缔公司将涉案房产分配给周美东，周美东又将涉案房产转让给高太宪、王清峰、米西永，而对周美东是否在2009年10月30日被一审法院查封前签订了书面买卖合同没有提交证据，虽然莱芜金缔公司认可涉案房产是根据金地凯旋城股东内部根据投资款分配由周美东取得的，但是所提交的证据均不能证实A2B128号沿街楼归周美东所有，况且内部股东是任启运，至于任启运与周美东之间是何种关系，双方之间如何约定、如何购买该房产、如何支付房款均未提交证据证实。退一步讲，即便莱芜金缔公司通过内部形式将涉案房产分配给周美东，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。再者，双方于2013年10月签订的《买卖合同》价值400万元，面积1340平方米，每平方米为2985元，而高太宪、王清峰、米西永提交的任启昌与莱芜金缔公司于2008年所签订的合同每平方米是4850元，在目前房价持续上涨的情况下，高太宪、王清峰、米西永与周美东所签订的合同远远低于2008年的价格，亦不符合常理。故对高太宪、王清峰、米西永与周美东签订的《买卖合同》的合法性，一审法院不予确认。
第二，高太宪、王清峰、米西永提交了两份转账凭单，主张已经通过转账方式支付了全部购房款400万元，但是提交的转款凭证所记载的数额478万元与合同中约定的数额不符，虽然证人金某出庭证实其账户所转出的款项是代表高太宪支付给周美东的房款，但是对于支付给崔海军的款项，无法证实是崔海军代表周美东所收取，再者金某陈述多出的78万元是高太宪购买周美东的门窗款，在第二次转款时一并支付。按金某所述，第二次所付的房款为112万元，第一次支付288万元与合同中约定的每次200万元更不相符，而周美东亦未到庭陈述款项交付的具体情况，但从银行转账凭证及合同约定的房款反映，只能证明与周美东、崔海军存在经济往来，而无法证明高太宪、王清峰、米西永为购房向周美东支付过购房款，交付的真实性难以确认，无法确认高太宪、王清峰、米西永已经支付全部房款的事实。
第三、关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。涉案房产于2009年10月30日被一审法院查封，而高太宪、王清峰、米西永称涉案房屋交付于2013年10月，至于周美东是什么时间取得并无有效证据证实，更何况根据高太宪、王清峰、米西永提交的任启昌与莱芜金缔公司于2008年6月19日签订的《商品房买卖合同》，约定莱芜金缔公司将涉案房产卖给任启昌，在支付180多万元之后，任启昌以此房产办理按揭抵押贷款，从而更无法证实涉案房产归周美东所有。而高太宪、王清峰、米西永提交的《商品房买卖合同》表明系涉案房屋二、三层归任启昌所有，与高太宪、王清峰、米西永所主张查封前归周美东所有相矛盾。因此，高太宪、王清峰、米西永主张周美东在法院查封前就已经合法占有涉案房产，一审法院不予采信。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）、（五）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登机判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。莱芜市莱城区花园北路以西、育才路以南的地上沿街A2#北起第1栋房产即A2B128号沿街楼由莱芜金缔公司开发，2009年10月30日被一审法院查封，目前尚未办理房产登记手续，因此法院查封莱芜金缔公司名下的涉案房产符合法律规定。高太宪、王清峰、米西永主张莱芜金缔公司将涉案房产出售给周美东，周美东又将涉案房产转让给的高太宪、王清峰、米西永，因周美东对涉案房产未进行物权登记，未取得涉案房产的物权，无处分权，其与高太宪、王清峰、米西永签订的房屋买卖合同不能全面履行，高太宪、王清峰、米西永亦无法取得涉案房产的物权，高太宪、王清峰、米西永主张享有所有权无法律依据。因此，高太宪、王清峰、米西永不是涉案房屋权利人,不能阻却对涉案房产的执行。
对于高太宪、王清峰、米西永主张的一审法院未按规定送达有关法律文书的问题，一审法院自2009年10月30日查封涉案房产，也已经多次续封，期间莱芜金缔公司、周美东均未提出过异议，一审法院只要按有关法律规定向莱芜金缔公司送达有关法律文书即可，无需给周美东和高太宪、王清峰、米西永送达，因此，高太宪、王清峰、米西永主张一审法院未依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的规定送达，不予采信。
综上所述，原告高太宪、王清峰、米西永的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告高太宪、王清峰、米西永的诉讼请求。案件受理费38800元，由原告高太宪、王清峰、米西永负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
三上诉人提交：证据一、工商登记资料。证明目的：证实周美东作为出资一方的莱芜美亿商贸有限公司经营场所就在本案诉争的沿街楼。周美东曾在此经营西服旗舰店多年，证实周美东早已取得本案房产的占有，与其他证据相互印证，证实周美东在法院采取保全措施前已购买占有使用诉争房产。证据二、中国品牌服装网法派莱芜旗舰店开业庆典新闻报道。证明目的：证据显示法派莱芜旗舰店老板是周美东，在诉争的沿街楼生产经营，法派旗舰店的开业时间是2009年6月16日。该证据证实在一审法院2009年10月保全之前，周美东不但已经购买、占有、装修、使用诉争的沿街楼，且面向社会进行了隆重的开业庆典，证实周美东权利来源的合法性。
江苏茂盛公司质证：对证据一的真实性无异议，但该证据的内容无法证实上诉人主张，根据上诉人陈述，花园北路35号并不是仅包含诉争房产，仍包含其他房产，不能证实周美东设立的莱芜市美亿商贸有限公司办公地点就是诉争房产。且，美亿公司的设立时间是2003年5月6日，在该时间点周美东是绝对不可能取得涉案房产的所有权，而且，根据工商登记的法律规定，住所地并不要求必须是公司所有或其法人所有。故该证据不能证实诉争房产在2009年10月30日被查封前已被周美东购买并使用；对证据二的真实性无异议，对其内容有异议，该证据不能证实周美东是法派集团莱芜旗舰店的所有人，该新闻仅能证实周美东参与了该店的筹划及经营，并不能证实周美东是诉争房产的所有人身份。也不能证明周美东使用诉争房产，开建了法派莱芜旗舰店。
任启运质证称：同上诉人的意见。
对于上述当事人争议的证据，本院认为，工商登记资料以及开业报道均不能直接证实争议的房产属于周美东所有，对于上述证据不予采信。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、三上诉人对涉案房产是否享有阻却执行的民事权益；二、三上诉人是否是涉案房产的权利人。
关于焦点问题一，第一，涉案房产尚未办理产权登记；第二，莱芜金缔公司的陈述、任启运的陈述以及项目投资合作协议书、股东会议决议、一期商业1-2层分配方案等证据，在一定程度上证实周美东等自然人参与了涉案项目的投资建设，并在法院查封前进行了分配。一审法院在对上述事实没有完全查清的情况下，将涉案房产作为莱芜金缔公司的财产进行执行，缺乏事实与法律依据。三上诉人提交的买卖合同、房屋租赁协议等证据证明了其对涉案房产合法占有使用的情况，对该事实本院予以认定。基于以上事实，一审法院认为应继续执行涉案房产不当，应予纠正。
关于第二个焦点问题，由于涉案房产未进行产权登记，目前尚不具备确认权利的基础，故对三上诉人的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，高太宪、王清峰、米西永的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省莱芜市中级人民法院（2017）鲁12民初8号民事判决；
二、不得执行莱芜市莱城区花园北路以西、育才路以南的地上沿街A2#北起第1栋房产即A2B128号沿街楼房产；
三、驳回高太宪、王清峰、米西永的其他诉讼请求。
一审案件受理费38800元，由高太宪、王清峰、米西永负担共同负担19400元，由江苏茂盛建设集团有限公司负担19400元。二审案件受理费38800元，由高太宪、王清峰、米西永负担19400元，由江苏茂盛建设集团有限公司负担19400元。
本判决为终审判决。
审判长 王海娜
审判员 陈东强
审判员 马 丽
二〇一七年十二月二十五日
书记员 马抒祺