福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0703民初2941号
原告：陈允智，男，1979年4月12日出生，汉族，个体，住南平市建阳区。
委托诉讼代理人：侯华龙，北京绍嘉律师事务所律师。
被告：李华英，女，1966年3月15日出生，汉族，职工，住南平市建阳区。
被告：吕鹏扬，男，1942年7月21日出生，汉族，职工，住南平市建阳区。
被告：刘瑾，女，1967年11月8日出生，汉族，教师，住南平市建阳区。
上述被告委托诉讼代理人：梁忠民，福建心至律师事务所律师。
原告陈允智与被告李华英、吕鹏扬、刘瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈允智及其委托诉讼代理人侯华龙，被告李华英、吕鹏扬、刘瑾的共同委托诉讼代理人梁忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈允智向本院提出诉讼请求：判令解除陈允智与李华英、吕鹏扬、刘瑾签订的《店面租赁合同》；李华英、吕鹏扬、刘瑾退还押金10000元；李华英、吕鹏扬、刘瑾赔偿陈允智经济损失149113元，并承担本案诉讼费。事实与理由：陈允智与李华英、吕鹏扬、刘瑾于2015年12月13日签订《店面租赁合同》，双方约定李华英、吕鹏扬、刘瑾将其自有的位于建阳区某街道某路某号房屋出租给陈允智作餐饮经营使用，同时李华英、吕鹏扬、刘瑾以代理人的身份，将属于案外人林建福的11号房屋一并出租给陈允智使用，房屋的现状为“已经连成一片，打通成为一间大店面”，合同期限自2016年1月1日至2019年12月31日止。租金每月8000元，押金10000元。租赁合同签订后，陈允智按照约定将全部押金支付给李华英、吕鹏扬、刘瑾，并按月支付了租金。在合同履行过程中，陈允智却于2016年6月13日接到建阳区人民法院送达的《公告》[（2015）潭执字第1575号]，要求案外人林建福于2016年10月10日之前搬出11号商业房地产，到期不履行的，法院将依法强制执行。由于该房屋由李华英、吕鹏扬、刘瑾出租给陈允智占有使用，按照该公告的要求必须于10月10日前搬离，由于11号店面属于厨房操作间，这将直接导致陈允智无法经营。为此陈允智找李华英、吕鹏扬、刘瑾才得知三人并没有案外人林建福的授权，无权对11号店面进行出租，从而导致陈允智无法实现合同目的。2016年7月陈允智向李华英、吕鹏扬、刘瑾送达了解除租赁合同的通知，并要求赔偿由此造成的全部损失，但至今未能得到李华英、吕鹏扬、刘瑾的有效答复。
李华英、吕鹏扬、刘瑾辩称，第一、陈允智就本案无权单独提起诉讼，根据《店面租赁合同》可以表明租赁合同中的承租人是陈允智和陈玲两人，因此在没有陈玲明确表示放弃权利下，陈允智无权就本案单独提起诉讼。第二、《店面租赁合同》不能作为认定双方权利义务及事实的依据。无论法律依据还是店面合同的约定，都应当在合同所有的当事人签字后方可生效，然而陈允智向法庭提供的《店面租赁合同》在签字栏中并没有11号店面所有权人林建福的签字，显然该合同至今没有发生效力，也就没有约束力。李华英、吕鹏扬、刘瑾出租给陈允智是其各自所有的店面即8-10号店面，并不包含案外人林建福的11号店面。陈允智与李华英、吕鹏扬、刘瑾各自签订《店面租赁合同》。而且也是根据各自店面的面积及位置收取不同的租金，这些租金不包括案外人林建福的11号店面租金。李华英、吕鹏扬、刘瑾从未以案外人林建福代理人的身份将11号店面出租给陈允智。在合同履行中每个月都是陈允智将李华英、吕鹏扬、刘瑾各自约定的租金分别支付，从来没有支付过案外人林建福店面的租金，李华英、吕鹏扬、刘瑾也没有代收过案外人林建福的店面租金。由此可以证实与李华英、吕鹏扬、刘瑾没有关系。陈允智到现在已经拖欠三个月的租金，应从缴纳的押金中扣除，不足的部分以及继续产生的租金将另行起诉，故请求驳回陈允智的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对陈允智提供的证据即谈话录音、建阳区人民法院《公告》（2015）潭执字第1575号1份、租赁物现状照片、证明、微信记录、《收款收据》，李华英、刘瑾、吕鹏扬表示无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈允智对其诉请提供以下证据：1、店面租赁合同，李华英、刘瑾、吕鹏扬对其真实性无异议，本院予以采信。该合同尾部落款处陈允智与陈玲同李华英、刘瑾、吕鹏扬均签名捺印，陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬均无异议，故对以下事实予以确认“2015年12月13日李华英、刘瑾、吕鹏扬将门牌号为建阳某中文体艺术馆8-10号店面，租赁给陈允智与陈玲经营餐饮业使用，出租店面已经连成一片，打通成为一大间大店面，租期三年，自2016年1月1日至2019年12月31日止，租金每月8000元，在每月月初一次性支付”。2、《收据》，李华英、刘瑾、吕鹏扬对其真实性无异议，本院予以采信。李华英、刘瑾、吕鹏扬对各自和代案外人林建福收取店面押金的事实无异议，故予以确认。3、《通知》，李华英、刘瑾、吕鹏扬承认于2016年7月20日收到陈允智的微信通知，故本院对这一事实予以确认。4、装修合同、装修决算表、付款凭证，该“装修合同、装修决算表”形式要件完备，李华英、刘瑾、吕鹏扬虽有异议但未提供相应的反驳证据，故对此予以采信，证明对象成立；“付款凭证”只有收款人或单位，未有付款人，无法证明是陈允智所付之款项，且李华英、刘瑾、吕鹏扬存有异议，故对此不予采信，证明对象不成立。
李华英、刘瑾、吕鹏扬针对陈允智诉请提供以下证据：2015年12月13日陈允智分别与李华英、刘瑾、吕鹏扬签订的《店面租赁合同》，因陈允智对其真实性无异议，本院予以采信。该《店面租赁合同》的版本以及内容与陈允智提供的租赁合同是完全一致的，不能真实反映李华英、刘瑾、吕鹏扬的意思表示，故其证明对象不成立。
根据前述证据，本院认定事实如下：李华英、吕鹏扬与案外人林建福分别为建阳区某街道某路某号店面的所有权人。刘瑾系10号店面的所有权人杨硕的母亲。2015年12月13日，李华英、刘瑾、吕鹏扬（甲方）与陈允智、陈玲（乙方）经协商签订《店面租赁合同》一份，合同约定：甲方在建阳一中有四间店面，门牌号建阳一中文体艺术馆8-11号，租赁给乙方经营餐饮业使用。一、出租店面现状：出租店面已经连成一片，打通成为一大间大店面。二、租期三年，自2016年1月1日至2019年12月31日止。三、租金按月计算，每月8000元，在每月月初一次性支付；在本合同签订时，乙方支付给甲方租赁押金10000元，租赁期满后退还。……八、一方违约，守约方有权提前解除合同并要求违约方赔偿损失；在合同期内，任何一方不得提前中止合同，如发生必须中止合同的事由，应当提前告知对方，双方协商解决等内容。签署合同时，李华英、吕鹏扬、刘瑾与陈允智、陈玲分别在合同尾部落款处签名捺印。李华英、刘瑾、吕鹏扬在合同首部（甲方处）代签案外人林建福的名字，并分别捺印。合同签署后，陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬相互交付租赁物和店面押金10000元，李华英、刘瑾、吕鹏扬出具收据交由陈允智收执，内容为：李华英（8）2200元、刘瑾（9）1950元、吕鹏扬（10）2000元、林建福（11）1850元；建阳市建阳某中文体艺术馆11号店面押金2500元整，由李华英、刘瑾、吕鹏扬代收。同日，陈允智又与李华英、刘瑾、吕鹏扬分别单独签署《店面租赁合同》，其合同内容与上述李华英、刘瑾、吕鹏扬与陈允智、陈玲签订的《店面租赁合同》完全相同，只是刘瑾合同中租金和支付方式不同而已。同月15日，陈允智将承租店面（8-11）委托南平市建阳区天艺装饰有限公司进行装修，双方签订《装修施工合同》一份，工程总造价为149113元。之后，李华英、刘瑾、吕鹏扬分别收取1-7月份店面（8-10）租金2200元、1950元、2000元，案外人林建福11号店面租金陈允智分文未付。6月13日，陈允智收到建阳区人民法院送达的《公告》[（2015）潭执字第1575号]，要求案外人林建福于2016年10月10日之前搬出11号店面。同月20日，陈允智通过微信的方式通知李华英、刘瑾、吕鹏扬，要求解除《店面租赁合同》。8月初，陈允智停业营业并拒交店面租金。
另查明，2016年5月4日，陈玲退出与陈允智合伙经营的粗菜馆。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张以及庭审查明的情况，本案的争议焦点为陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬签订的《店面租赁合同》是否有效的问题。李华英、刘瑾、吕鹏扬分别是8-10号店面的所有权人，其将店面租赁给陈允智并与之签订《店面租赁合同》，该合同双方已签名捺印，是其真实意思表示，且内容合法，故有效。因租赁物其中11号店面所有权人属案外人林建福未在合同上签名，李华英、刘瑾、吕鹏扬虽在合同首部（甲方处）代签案外人林建福的名字并捺印，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权…以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。结合本案鉴于租赁物店面（8-11号）的实际情况，即已“连成一片，打通成为一大间大店面”的前提条件下，陈允智以李华英、刘瑾、吕鹏扬代收取案外人林建福11号店面押金和在合同的首部（甲方处）签上案外人林建福的名字并捺印的行为，作为就此相信李华英、刘瑾、吕鹏扬具有出租案外人林建福11号店面的代理权，从而与之实施民事行为，其理由不充分。因陈允智明知11号店面属案外人林建福，从陈允智分别单独与李华英、刘瑾、吕鹏扬签署合同而知。在合同签署时李华英、刘瑾、吕鹏扬虽在合同首部（甲方处）代案外人林建福签名捺印但尾部落款处未有案外人林建福签名，不符合规定。在合同履行过程中，李华英、刘瑾、吕鹏扬只收取8-10号店面的租金，而未收取案外人林建福11号店面租金，作为合同相对人的陈允智知道或应当知道李华英、刘瑾、吕鹏扬的行为表示无权代收租金，而陈允智应催告案外人林建福予以追认，但事实是采取放任的态度，且时间长达7月之久，其主观上存在过失，故李华英、刘瑾、吕鹏扬在合同首部（甲方处）代签案外人林建福的名字并捺印的行为不构成表见代理。
综上所述，陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬在平等自愿基础上签订的《店面租赁合同》属部分有效，部分无效。对合同有效的部分对陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬均具有法律约束力，李华英、刘瑾、吕鹏扬已按约履行了其提供租赁物的义务，合同相对方亦应当按约全面履行其支付租赁费用等义务。另陈允智在收到本院的公告后，以此为由提出解除与李华英、刘瑾、吕鹏扬签订的《店面租赁合同》，不构成法定解除合同事由，但李华英、刘瑾、吕鹏扬在庭审中均表示同意，为此从合同自由原则角度出发，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，李华英、吕鹏扬、刘瑾并没有过错及违约行为，陈允智主张其返还押金及赔偿损失的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除陈允智与李华英、刘瑾、吕鹏扬于2015年12月13日签订的《店面租赁合同》。
二、驳回陈允智其它的诉讼请求。
案件受理费4780元，减半收取计2390元，由陈允智负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 刘晓华
二〇一七年三月八日
书记员 黄 艳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。