湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00457号
上诉人（原审被告）：武汉丰泽园工贸有限公司，住所地武汉市江岸区洞庭街84号。
法定代表人：马铁，该公司总经理。
委托代理人：黄佳晶、方贝，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北凯天国际集团有限公司，住所地武汉市江汉区新华路139号。
法定代表人：陈建国，该公司董事长。
委托代理人：袁斗斗，湖北惠平律师事务所律师。
上诉人武汉丰泽园工贸有限公司（以下简称丰泽园公司）因与被上诉人湖北凯天国际集团有限公司（以下简称凯天公司）房屋腾退纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第01696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，凯天公司向一审法院提起诉讼，请求判令：丰泽园公司立即腾退洞庭街84号4号楼底层（面积为374.5㎡）房屋并承担本案诉讼费用。
一审法院查明：湖北省畜产进出口公司（以下简称畜产公司）系洞庭街84号4号楼的房屋所有权人。2002年9月19日畜产公司与凯天公司签订《房屋买卖合同》，约定将畜产公司所有的坐落于洞庭街84号（曾系56号）1号楼和5号楼房屋出售给凯天公司。嗣后，凯天公司取得洞庭街84号1号楼和5号楼的房屋所有权。2003年2月18日畜产公司（甲方）与凯天公司（乙方）就前述《房屋买卖合同》签订《补充协议》，协议约定：“经双方协商，甲方同意将所属洞庭街84号4号楼底层叁佰柒拾肆点伍平方米房屋（即甲方公司食堂及车库）无偿交由乙方使用。遇政策开发性拆迁，乙方不受补偿。”嗣后，凯天公司依约取得了《补充协议》项下的房屋使用权。2004年2月27日凯天公司（甲方）与武汉养正投资有限公司（以下简称养正公司，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将洞庭街84号办公楼及后院整体，建筑面积3，073.76平方米的营业及办公场所，出租给乙方及相关联的公司使用；租赁期10年，即从2004年6月1日起至2014年5月31日止。合同还就租金、房屋修缮、违约责任等进行了约定。一审庭审中，丰泽园公司自认其于2004年至今一直占据涉案房屋。畜产公司委托其职工苑立伟出庭作证，苑立伟当庭表示《补充协议》中约定的洞庭街84号4号楼底层即洞庭街84号4号楼1层，协议中约定的面积374.5㎡即为洞庭街84号4号楼1层的全部面积。
一审法院认为：畜产公司与凯天公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应受法律保护。凯天公司依约取得涉案房屋的房屋使用权。凯天公司虽不是涉案房屋的所有权人，但其依约有权对涉案房屋进行占有、使用及收益。故丰泽园公司以凯天公司并非涉案房屋的所有权人无权要求其腾退的抗辩理由不能成立。丰泽园公司仅向法院提交4份《收条》复印件，无法认定该《收条》的真实性。且《收条》上全为自然人签名，并无公司印章，丰泽园公司自身也不清楚向其出具《收条》的案外人蔡剑辉是何人。丰泽园公司未提交其与涉案房屋利害关系人签订的租赁合同，也未提交其向涉案房屋的所有权人或使用权人缴纳租金的证据。故丰泽园公司以其与畜产公司形成了不定期租赁关系的抗辩理由不能成立。凯天公司与畜产公司签订的《补充协议》至今有效，凯天公司可以随时行使其享有的房屋使用权。无论凯天公司是否实际使用涉案房屋均不影响其所享有的房屋使用权。故丰泽园公司以凯天公司与畜产公司签订的《补充协议》未实际履行，因此凯天公司无权要求其腾退的抗辩理由不能成立。丰泽园公司无权在未经涉案房屋的所有权人或使用权人同意的情况下占据该房屋，且并不能因为其所述对涉案房屋进行了装修而取得涉案房屋的使用权。同时，这种未经权利人同意的占有、使用房屋的行为侵害了权利人的利益，该行为本身就不符合公平原则。故丰泽园公司以凯天公司在其装修后才要求其腾退不符合公平原则的抗辩理由不能成立。综上，凯天公司作为涉案房屋的使用权人有权要求无权使用人丰泽园公司腾退涉案房屋，故凯天公司要求丰泽园公司腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：武汉丰泽园工贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区洞庭街84号4号楼1层（面积为347.5㎡）房屋。案件受理费人民币80元，邮寄送达费人民币20元，共计人民币100元由武汉丰泽园工贸有限公司承担。
判后，丰泽园公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回凯天公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由凯天公司承担。其上诉的理由为：一、一审判决认定事实不清。1、凯天公司不是诉争房屋的所有权人，也不享有该房屋的使用权，无权对该诉争房屋进行占有、使用、收益，更无权要求腾退。一审判决已经查明本案涉诉房屋的所有权人是畜产公司，而并非凯天公司。凯天公司并不享有该房屋的使用权。根据本案事实，凯天公司与畜产公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定畜产公司将其自有坐落于江岸区洞庭街84号（曾系56号）办公楼一栋，建筑面积2，969.79平方米、附房103.97平方米（即房产证中第一、第五栋）卖给凯天公司。之后双方又签订了一份《补充协议》，该协议约定：“经双方协商，甲方同意将所属洞庭街84号4号楼底层叁佰柒拾肆点伍平方米房屋（即机房公司食堂及车库）无偿交由乙方使用。”一审法院以凯天公司与养正公司签订了《租赁合同》，而认定凯天公司是在履行上述《补充协议》属于认定事实不清。首先，凯天公司与养正公司签订的《租赁合同》第一条明确约定：“甲方（凯天公司）将武汉市江岸区洞庭街84号办公楼及后院整体，建筑面积3，073.76平方米的营业及办公场所，出租给乙方（养正公司）及相关联的公司使用。”可见，凯天公司用于租赁的房屋面积仅为3，073.76平方米。而该租赁房屋面积恰好与凯天公司和畜产公司签订的《房屋买卖合同》中买卖房屋面积相吻合（建筑面积2，969.79平方米、附房103.97平方米）。此外，根据畜产公司所有位于江岸区洞庭街84号的房屋所有权证的附图显示，洞庭街84号第一栋建筑面积为2，969.79平方米，洞庭街84号第五栋建筑面积为103.37平方米，合计3，073.76平方米。这恰恰说明凯天公司租给养正公司的房屋实为其向畜产公司买到的房屋，即房产证中第一、第五栋，而不包括本案诉争房屋洞庭街84号4号楼底层。其次，在《补充协议》签订后，畜产公司已通过将该诉争房屋洞庭街84号4号楼底层租赁给其他公司或单位，对上述《补充协议》进行了变更。在丰泽园公司使用该诉争房屋之前，该诉争房屋就已经由奥克斯空调占有使用，2004年，丰泽园公司通过向奥克斯空调周新华支付人民币壹拾伍万元转让费，取得该诉争房产租赁使用权，并每月向畜产公司员工蔡剑辉支付租金的方式承租该诉争房产。可见畜产公司早于2004年就已经以实际行为对上述《补充协议》进行了变更。显然，凯天公司并不享有该房屋的使用权。因此，一审判决在未查明上述案件事实的情况下，仅以凯天公司与畜产公司签订了《补充协议》，就草率认定凯天公司享有本案诉争房屋洞庭街84号4号楼底层的房屋使用权，有权对该诉争房屋占有、使用、收益，从而认定凯天公司有权起诉是错误的。2、丰泽园公司已与畜产公司形成了不定期的租赁关系，有权对本案诉争房屋进行占有、使用和收益。在丰泽园公司使用该诉争房屋之前，该诉争房屋就已经由奥克斯空调占有使用。2004年，丰泽园公司就通过向承租人奥克斯空调周新华支付人民币壹拾伍万元转让费，取得该诉争房产租赁使用权，并每月向畜产公司公司员工蔡剑辉支付租金的方式承租该诉争房产。租赁期限早已超过六个月，虽未签订租赁协议，但丰泽园公司与畜产公司之间已经形成了事实上的不定期租赁关系。而且丰泽园公司自2004年至2014年的十余年间一直不间断的承租使用该诉争房屋，在此期间无任何个人或公司向丰泽园公司主张过任何权利，可见凯天公司对于畜产公司将该诉争房屋租给丰泽园公司是知情并且认可的。该不定期租赁关系应当受到法律保护，在该不定期租赁关系解除之前，丰泽园公司有权对本案诉争房屋进行占有、使用和收益。3、即使凯天公司有权要求腾退，丰泽园公司于2013年花费巨额资金改造装修该房产，凯天公司提起腾退之诉后，一审法院即判决丰泽园公司十日内腾退严重违反了公平原则。丰泽园公司自2004年至2014年的十余年间一直不间断的承租使用该诉争房屋，在此期间无任何个人或公司主张过任何权利，且凯天公司对于丰泽园公司占有、使用该诉争房屋的是知情并且认可的。丰泽园公司在此情况下，因该房产过于破旧，不能满足正常生产经营的需要，于2013年花费巨额资金对该房产进行改造装修。而一审法院在丰泽园公司改造装修完成后不久就判决丰泽园公司腾退该房屋，且凯天公司不对丰泽园公司赔偿任何损失，实在是有违公平原则，致使丰泽园公司的合法权益受到严重损害。二、一审判决违反法定程序。1、一审法院未依法定程序追加畜产公司为第三人。本案的腾退纠纷及本案诉讼结果与畜产公司有法律上的重大利害关系，为了查清丰泽园公司与畜产公司的不定期租赁关系，确认丰泽园公司对该诉争房屋享有占有、使用和收益的权利，丰泽园公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定申请法院追加畜产公司为第三人。但一审法院未依法定程序追加畜产公司为第三人，导致一审未能查清案件事实。2、一审法院未依法定程序调查取证。蔡剑辉对于查明案件事实，确认丰泽园公司对该诉争房屋享有占有、使用和收益的权利有重大帮助。由于丰泽园公司因客观原因无法自行搜集案外人蔡剑辉的相关身份信息，因而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定向一审法院申请了调查取证，请求一审法院依法调查蔡剑辉的身份信息、与畜产公司的劳动关系以及社保关系。但一审法院未依法定程序调查取证，以至于本案事实未能查清。
被上诉人凯天公司答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法财产应受法律保护，禁止任何单位与个人侵害其权利。凯天公司依据与畜产公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》取得了案涉房屋的所有权及部分房屋的使用权后，即享有对该房屋占有、使用、收益、处分并排除妨害的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，凯天公司要求丰泽园公司腾退案涉的房屋具有事实和法律依据，本院予支持。丰泽园公司在没有任何事实与法律依据的前提下占用案涉房屋，且没有任何证据证明自己的上诉主张，故其应承担腾退案涉房屋的义务。至于丰泽园公司上诉所称案涉房屋的装修损失，系另一法律关系，不是本案审理的范围。因此，丰泽园公司的上诉理由和请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由武汉丰泽园工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年四月十四日
书记员 赖瑞文