北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初4619号
原告：孟瑞华，女，1962年9月26日出生，汉族，住北京市房山区。
委托代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。
被告：李文斌，男，1982年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：孔蕊，女，1973年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：王宏，男，1972年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
以上二被告委托代理人：彭亮，北京市中闻律师事务所律师。
被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司员工。
原告孟瑞华与被告李文斌、孔蕊、王宏、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟瑞华及其委托代理人赵志华、被告李文斌、被告孔蕊、王宏及委托代理人彭亮、被告链家公司委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孟瑞华提出如下诉讼请求：1、撤销2016年6月19日李文斌代原告与其他被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告孟瑞华增加一项诉讼请求：确认2016年7月4日的承诺书有效。事实与理由：2004年3月29日，原告的姐姐孟瑞伶从北京顺天通房地产开发有限责任公司购买了一套经济适用住房，即昌平区东小口镇天通苑三区某号的房屋。2008年经转商时，孟瑞伶将房屋产权人暂时更名为原告孟瑞华，但原告并没有出资。双方约定只是借名，实际房屋所有权人还是孟瑞伶。2016年5月10日，孟瑞伶的儿子张彤因做生意，急需周转资金要借款，所以找到原告，请原告出面为其借款，并用上述房屋作抵押担保。因为在此之前，张彤经常用此方式借贷，所以原告想此次也和以前一样，只是借贷没有卖房的事。且原告以为得到了张彤之母的同意，所以并没有看委托书的内容，就签了字。这是被告李文斌与张彤恶意使用瞒天过海的计谋。而此次借款因借款期限届满，张彤未还款，所以代理人李文斌于同年6月19日将房屋低价卖给了孔蕊、王宏。但李文斌卖房时，并没有告知原告房屋的价格，也没有得到姐姐孟瑞伶的许可。此前原告并不认识李文斌不可能授权他定价，这都是张彤他们耍的计谋，这明显与生活常理相悖，是其恶意使用代理权的结果。在这期间，原告的姐姐孟瑞伶从国外回来后，多次与被告孔蕊、王宏协商说明情况，表示此房不能卖。所以，孔蕊又和原告达成了一个赔偿协议，现被告孔蕊坚持将继续履行原卖房合同，原告申请法院撤销上述房屋买卖合同。理由如下：第一、孟瑞伶才是真正的房主，被告李文斌的卖房授权委托书不是原告真实的意思表示，其卖房的价格也没有通知原告。原告认为他们取得了姐姐的同意，实际上并没有。这是一个重大误解。第二、上述房屋一直在被告链家公司备案出租，出租事宜均由被告链家公司与姐姐孟瑞伶直接联系，被告链家公司明明知道该房屋的实际房主是孟瑞伶，但却在签订卖房合同前不通知原告，也没有通知孟瑞伶，却事后通知孟瑞伶没有尽到审慎审查的义务。第三、被告孔蕊自己的房屋也在同一时期出售，面积比原告的房屋小，但价格反而高出100多万。处于相同地段，价格相差悬殊，是显失公平。2016年6月，天通苑西三区的平均价格在26145元，当时这个地段的这样面积的房屋价格应该在490多万了，而我们这套才320万，已经低于市场价70%了。第四、代理人李文斌处分房屋，应该按照市场价格，但是经其代理签订的房屋买卖合同价格明显低于市场价格，且未通知委托人也没有通知房主，收的10万元定金也没有给原告，明显违背交易习惯，是恶意使用代理权。综上，被告李文斌为了早日收回贷款，不择手段低价将房屋出手，链家地产对房屋市价了如指掌，故意不提前通知房主，有违中介职业道德。总之，此次房屋交易原告以为张彤取得了其母孟瑞伶的同意，但真实情况是张彤因外债瞒着其母与李文斌串通蒙蔽了原告。加之在此之前有多次借贷，从没有卖过房，原告才让其轻易得手，签订了授权委托书。这显然是一个重大的误解。而签订的房屋买卖合同又显失公平，违背了原告真实意思表示。原告根据合同法第五十四条的规定提出上述请求。
被告李文斌辩称，是张彤联系的链家公司卖的房子，我过去签一个字。我是夜里11点多过去签字的。整个过程我都不知道。在链家天通苑的门店签的字。
被告链家公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求和事实理由。签约前买卖双方及居间方并不认识，房屋买卖合同的订立是经买卖双方协商就交易价格及付款方式等细节磋商后订立的，不存在原告所述的事实情况。该房屋成交价格为当时该地区房屋的市场价格。
被告孔蕊、王宏辩称：我们不同意原告的诉讼请求，事实和理由如下：一、原告作为涉案房屋的所有人，其出售房屋的行为合法有效。原告现声称该房屋所有权人是其姐姐孟瑞伶系借名买房，明显是卖房后反悔的表现，没有事实依据和法律依据。在答辩人诉孟瑞华继续履行合同一案中，第一次开庭庭审她始终坚持认定该房屋系自己的财产，有庭审笔录为证。答辩人因信赖孟瑞华所持有的房屋所有权证，而与之代理人签订了合同，应受法律保护，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有授权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据不动产物权的公示公信原则，请人民法院保护当事人对公示的信赖利益，保护交易安全。如果当事人都在案件中主张借名，所有的物权交易都将处于不安全的状态，严重背离法律对社会经济应起的作用。二、在合同履行过程中，原告孟瑞华的姐姐孟瑞伶也曾以“实际产权人”的名义与答辩人交涉过，并承诺赔偿答辩人违约金，如果按期赔不了违约金就继续履行合同，最终未能按时支付违约金。所以即便孟瑞伶是实际产权人，其也有继续履行合同的意思表示。答辩人依据她的承诺要求继续履行合同有事实依据。若孟瑞伶、孟瑞华之间有借名事实孟瑞华又违背了孟瑞伶意愿卖房，孟瑞伶可以要求孟瑞华承担法律责任，而与答辩人无关。三、被告李文斌受产权人孟瑞华的委托，代理出售房屋，收取房款，是经公证处公证的。这在委托人身体不适，不在本地常住等情况中是普遍存在的。答辩人因在链家公司看到了产权证，看到了公证书才与李文斌签订了合同，完全符合交易习惯，也不违反任何法律规定。答辩人信任链家公司，信任公证委托书，没有任何过错，至于张彤的所谓借贷行为也是通过孟瑞华认可并办理的。抵押房产获得的借款也是给孟瑞华。之后她是否再转给张彤与本案无关。即便借贷是张彤与李文斌之间的行为，孟瑞华自愿提供房屋作为抵押担保，最后承担因张彤未能还款，而将房屋出售的后果也是合理合法的。四、按照公证的程序规则，无论是在公证处签订借款协议、抵押担保协议、卖房的委托书，公证员都会逐字逐句地提示签订人，并询问其是否真实意思表示，所以不可能存在原告诉状所称“没有看委托书的内容就签了字”，不存在重大误解。五、答辩人在链家公司获得的房源和交易机会，通过实地看房价格比对，与中介工作人员和卖方砍价后签订的购房合同，约定的贷款买房交易价格在当时是非常正常合理的，也符合交易习惯，不存在原告所述的显失公平的情况。综上所述，被告李文斌为了收回逾期贷款，而将房屋出售。答辩人与链家公司、李文斌通过正当市场渠道，以合理的价格达成交易，均属合理合法的民事行为，应受法律保护。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：
2004年3月29日，案外人孟瑞伶（原告孟瑞华姐姐）与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孟瑞伶购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某号房屋（以下简称涉案房屋）。2012年8月8日，涉案房屋所有权转移登记至原告孟瑞华名下。原告孟瑞华称，实际房屋所有权人仍是孟瑞伶，转移至她名下是为了将涉案房屋性质由经济适用房变为商品房。
2016年5月10日，孟瑞华和其配偶郑玉良（借款人）与刘彦军、化子豪（出借人）签订借款合同。该合同约定借款金额是200万元，借款期限自2016年5月10日至6月9日，并用涉案房屋作为抵押。同日，孟瑞华、郑玉良向被告李文斌出具一份《委托书》。该《委托书》约定，李文斌“在符合依法出售的前提下，代为办理此房（涉案房屋）的买卖交易手续，代为确定房屋交易价格。……代为签订房屋买卖合同、……”。该《委托书》经过了北京市方正公证处的公证。同日，孟瑞华向李文斌出具另一份《委托书》。该委托书列明主要权限是代为办理涉案房屋的登记查询、抵押登记、解除抵押登记等事项。原告孟瑞华称，她是应孟瑞伶的儿子张彤要求办理的借款手续和《委托书》，借贷款项也是由张彤实际使用，因以前办理过许多次类似手续，所以她误以为《委托书》的权限只是办理抵押登记事项。
2016年6月19日，张彤在链家公司的居间下与被告孔蕊、王宏商谈出售涉案房屋事宜。在当天，被告李文斌代原告孟瑞华与孔蕊、王宏签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，孔蕊、王宏购买涉案房屋，总价款为320万元。当天双方又签订了一份《补充协议》。在签约当天，原告孟瑞华并未在场。被告李文斌称，他在签字前再三向张彤确认是否经过了孟瑞华的许可，张彤确认孟瑞华同意。孔蕊、王宏称在签订房屋买卖合同前，链家公司已经确认了公证委托书的真实性，且张彤也一直声称卖房取得了孟瑞华的同意。原告孟瑞华称卖房的事情他不知情，也未取得孟瑞伶的同意。
被告孔蕊、王宏称，他们按约定向张彤的账户转账10万元定金，被告李文斌出具了收据。其后，买卖双方产生了纠纷。2016年7月4日，原告孟瑞华与被告孔蕊在链家公司工作人员的见证下签订了一份《承诺书》。该《承诺书》约定：“现孟瑞华提出2016年7月5日14点给孔蕊女士答复是否继续履行买卖合同。如不能继续履行买卖合同，孟瑞华女士同意退还孔蕊女士定金壹拾万元整，并承担经买卖双方协商支付买方违约金叁拾万元整。最迟于2016年7月20日前支付完毕。”其后，原告孟瑞华并未履行《承诺书》，理由是无法凑齐承诺款项。
2016年8月29日，孟瑞华、郑玉良（借款人）与张超（出借人）签订《借款合同》。该合同约定孟瑞华、郑玉良向张超借款300万元，期限为一个月，同样用涉案房屋作为欠款的抵押。原告孟瑞华称，该笔借款用款人还是张彤，其中一部分款项用于偿还前次借款，且该次借款也没有征求孟瑞伶的意见。原告孟瑞华与被告孔蕊、王宏均认可现涉案房屋只有因借贷300万元办理的一笔抵押登记。另原告孟瑞华称房屋买卖合同约定的价款比当时的市场价低100多万。被告孔蕊、王宏称当时约定的价格符合市场价。
上述事实由《商品房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《公证委托书》、《借款合同》、房屋所有权证、定金收条、《承诺书》以及原被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告孟瑞华已经通过公证的方式向被告李文斌出具授权委托书。该委托书赋予李文斌签订房屋买卖合同、确定买卖价格的权利。被告孔蕊、王宏信赖公证委托书的权威效力，与李文斌签订房屋买卖合同，其已经尽到了买房人的合理注意义务，并无过失。因此双方签订的房屋买卖合同真实有效，对委托人孟瑞华有法律约束力。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记在原告孟瑞华名下，此登记对外有公示公信效力。被告孔蕊、王宏与涉案房屋登记权利人的合法代理人为交易的行为应当受到法律保护。原告孟瑞华称涉案房屋的实际所有人是孟瑞伶，但其并未举证证明该说法的真实性，且并未提供证据证明被告孔蕊、王宏在签订房屋买卖合同前对该说法知情，因此出卖涉案房屋的事实是否告知孟瑞伶，是否取得其同意，与买房人无关。孟瑞华与孟瑞伶之间如果存在关于权属的约定，也仅对约定的双方具有约束力。
原告孟瑞华辩称其误以为办理公证委托时只有办理抵押登记的委托，没有看到代理卖房的委托，但原告并未举证证明存在这种“误解”或存在产生这种“误解”的客观原因。相反，基于公证所具有的严格程序性和权威性，产生误解的可能性较低。原告孟瑞华已经全权委托被告李文斌决定并经办房屋买卖的细节事宜，因此孟瑞华在事先是否已知出卖价格和出卖价格是否明显低于当时的市场价是委托人与受委托人之间的事情，与交易相对人无关。被告李文斌并未确认交易价格显失公平，也未举证证明存在显失公平的情形，因此本院对原告孟瑞华显失公平的说法不予采信。综上，原告孟瑞华关于重大误解、显失公平的理由都不成立，以上述理由为由主张撤销房屋买卖合同的请求本院不予支持。
孟瑞华与孔蕊在2016年7月4日签订的《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，孟瑞华应当按其上承诺诚信履约。孟瑞华要求确认《承诺书》有效的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、孟瑞华与孔蕊于2016年7月4日签订的《承诺书》有效；
二、驳回孟瑞华的其他诉讼请求。
案件受理费32400元，由原告孟瑞华负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 汪 霞
人民陪审员 宋 颖
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 赵桂贤