广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民二初字第165号
原告张娟。
委托代理人易琼、丁娟娟。
被告化州市宏泽房地产开发有限公司，住址化州市中山路1号。
法定代表人陈志芳。
委托代理人叶芝烈。
委托代理人陈志泉。
原告张娟被告化州市宏泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何洪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告张娟及其委托代理人易琼、被告化州市宏泽房地产开发有限公司的法定代表人陈志芳及委托代理人叶芝烈、陈志泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月22日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园十四层a套商品房，房屋面积按总面积计算，共182.57平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积166.16平方米，公摊面积为16.41平方米，产权登记面积168.45平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）。合同约定的房款计价方式为：该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共182.57平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2230元，如按产权登记面积计算，共168.45平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2416.92元，总金额为￥407131元整。同时，合同约定，涉案房屋交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，按合同约定的房屋单价2416.92元／平方米计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行。
同时，合同还约定被告应当在2010年6月30日前向原告交付房屋；在交付使用后的360日内办理权属登记备案，如买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如属被告因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，被告向原告支付300元／套违约金。
合同和补充合同均约定原告在房屋交付使用前应按总房价的5%向被告预交办理房产证所需的费用。合同还约定供水、供电在房屋交付使用时交付使用。
合同签订后，原告在合同签订的当天向被告支付了首期房款，并向银行办理了按揭贷款，已支付完了全部的房款。2013年8月份涉案房屋就已经登记在原告的名下，但是，虽经原告多次催告，被告以原告不补交其要求的所谓的面积差异款就不能给证为由拒绝交付。依据合同约定和我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第十八条的规定，原告本应在2011年6月30日取得房地产权证书，但是至今也没有取得，因此，被告应当自2011年7月1日起向原告支付违约金。
2014年4月，原告向化州市房产管理局查询得知，被告已于2013年8月13日将涉案房屋产权登记在自己名下，房产证上登记的房屋的建筑面积183.21平方米、套内建筑面积156.06平方米。2013年8月30日，化州市房地产测绘所对涉案房屋进行测绘，勘查结果为房屋的套内面积为156.06平方米。因此，产权登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了10.1平方米，套内建筑面积误差比绝对值为-6.08%。在此情况下，被告不但不退还原告多支付的房款，还于2014年2月28日向原告出具通知，以产权登记的房屋建筑总面积比产权登记的套内建筑面积多了为由，要求原告补交房款才能领取房地产权证和维修基金存折。此，原告才意识到被告在合同签订之初对房屋面积、计价方式和其它条款的设定就已经存在严重欺诈。被告提供的格式合同明显违反了我国《广东省商品房买卖合同示范文本》的规定，更违反了我国相关法律规定。
我国的《商品房销售管理办法》第21条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的公有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。被告在合同要求原告以建筑面积计价，但是对面积差异范围没有约定，也没有约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。因此，应当视为没有约定或者约定不明确，进而适用《商品房销售管理办法》第20条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定处理本案的面积差异。
依据该合同“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”的说明，《广东省商品房买卖合同示范文本》第四条“预售商品房以套出售的，应按套内建筑面积计价”的规定，涉案房屋应以合同约定的套内面积计价，而不是被告提供的合同中所指的总面积或产权登记面积计价。因此，被告应当依据《广东省商品房买卖合同示范文本》和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定补偿原告套内建筑产权登记实际面积小于合同约定面积。
另，合同约定了供水、供电在房屋交付使用时交付使用，但是被告却要求原告交纳了3500元水电报装费，供水、供电属被告的义务，不应当收取费用，因此，报装费应当退还。
原告预收的办证费用，经原告调查，预交的办证费用严重超过国家要求，因此，被告预收的、支付后剩下的余额应该退还给原告。
综上所述，原告为维护自己的合法权益，打击商业欺诈，特向贵院具状，请求：一、判令被告立即向原告交付房地产权证书，并向原告支付逾期交付房产证的违约金，违约金自交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止，暂计至2014年4月，金额为10200元；二、判令被告立即补偿原告因房屋产权实际面积小于合同约定面积其中误差比在3%以内（不含本数）的房款12214元，及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年7月22日计算至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元，误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为￥25067元，暂合计为￥39281元；三、判令被告立即退还原告已经支付的水电报装费3500元；四、判令被告立即向原告退还多收取的办证费8050.12元；五、本案的所有诉讼费用由被告承担。（以上各项合计为61031.12元）
被告辩称，一、答辩人并未逾期交付房产证给原告，因未构成违约，而不须支付违约金。
1、被告与原告双方在2009年7月22日签订《广东省商品房买卖合同》，在合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房经分期验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时，合同还约定：如遇“国家政策的约束或政府有关部门的原因延误商品房的验收”时，出卖人可据实予以延期交房给买受人。
而在2010年6月30日前，被告出卖给原告的预售商品房，未经有关部门分期验收合格，原告已装修使用。但《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而在原合同第十五条关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这只是约定出卖人交资料给房产部门备案的义务，并不是约定房产部门发证的日期，是否能够发证，要经房产部门审查后，认为符合发证条件才能发证的，退一步说：建设部发布的《房屋登记办法》第三章第一节第三十条，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记，应当提交“房屋已竣工的证明”材料，而被告建造的房屋是2012年12月11日经验收合格备案的，因此被告将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案的时间应从2012年12月12日起计算至2013年12月12日止，况且，房产部门已在2013年10月23日办出了原告的房产证。而原告2010年6月30日前对购买被告的房屋是未经有关部门验收合格的商品房进行装修使用，不符合本合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”计算的期限。因而答辩人不构成违约。
2、在2012年6月答辩人就已向化州市房地产管理局全额缴交办理宏泽花园全部商品房权属证书的有关费用，并提出尽快办理买受人的权属证书（附申请办理房产证而交费的发票复印件数张）。同年8月至12月市房地产管理部门下属测绘所对被告卖给原告的房产面积进行测绘勘查，但由于该单位于2012年底领导、成员岗位进行了调整，直到2013年5月28日才在宏泽花园小区公示栏上对宏泽花园商住楼面积测绘成果进行了公示，并于2013年8月28日出具了原告张娟购买到化州市河西街道中山路1号宏泽花园商住楼第14层a房产权面积测绘成果报告书，原告对该房产权面积测绘成果没有异议并进行了签名确认（见附件资料“房地产面积测绘成果报告书”）。为了加快办理宏泽花园商住楼权属证书，2013年9月8日经被告申请市房地产交易所到被告办公室现场办公接受原告对房屋转移登记手续进行了申请，并于2013年10月23日办结了登记发证手续，这是属于上述合同中“政府有关部门的原因延误商品房的办理产权登记备案发证”，而不是被告原因延误办理房产权属登记备案，故答辩人作为商品房的出卖人，也不属于交房后360日内办证，发房产证给买受人的范围。
3、2013年10月23日市房产部门已把买受人购买的商品房（化州市河西街道中山路1号宏泽花园商住楼第14层房）权属登记于原告人张娟名下，但由于原告张娟购买被告商品房办理了住房按揭贷款。因此，根据化州市农村信用合作联社信贷管理有关规定，必须将原告房地产权证原件交由化州市农村信用合作联社保存，并配合该社办理预告抵押登记转换正式他项抵押登记手续。所以被告据此也不构成“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产地产权属证书的”该条约定需承担的违约责任。综上所述原告诉被告构成违约，并主张自应交付房产之日的第二日开始按300元／月暂计至2014年4月共10200元的违约金没有事实依据。
二、答辩人已依照合同约定的产权登记面积足额并超出约定的登记面积交付房屋给原告，因此原告的第二项诉讼请求因没有事实依据而不成立。
在本合同第三条、第四条约定了买受人所购商品房的基本情况，计价方式与价款，特别是第四条清楚注明：出卖人与卖受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按总面积计算共182.57㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米为（人民币）2230元；如按产权登记面积计算，共168.45㎡（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米为（人民币）2416.92元，总金额（人民币）407131元整。合同第三条约定总面积共182.57㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积166.16㎡。该房含二个未封闭的阳台，按国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》第8条第2点房屋建筑面积测算的有关规定：未封闭的阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。上述合同约定的总面积共182.57㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内面积166.16㎡，括号内注明了该房的未封闭阳台是按其投影面积的全部计算，并不是按《房产测量规范》未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，所以该约定是不规范约定，正因如此所以合同中约定“如按产权登记面积计算，共168.45㎡（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）”，根据《房产测量规范》第8.1.4规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”，所以建筑面积就是该房的产权登记面积，合同中的上述约定将总面积及产权登记面积按平方米计价，虽然单价不同，但总房款是一样的，因此，原告方所指的按套内计算面积误差是没有法律法规依据的。现原告的房地产权证登记面积（也即是建筑面积）为183.21㎡，（见原告张娟名下的《粤房地权证化市西房地字第00010x**号广东省房地产权证》中的“建筑面积也即是产权面积为183.21㎡”，该证已转户到原告名下，而原告在与被告商品房买卖合同中约定的产权登记面积也即是建筑面积为168.45㎡），因此应据《商品房销售管理办法》第十八条、第二十条、第二十一条之规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理本案的面积差异。上述法律、法规及解释明确说明“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权、分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享受权利、承担责任。”司法解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应给予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%部分）的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
而在本合同中，双方已有明确的约定，约定按套出售并按产权登记面积计算共168.45㎡，现原告房地产权证登记面积为183.21㎡，现原告名下房地产权证书的产权登记面积比原预售商品房买卖合同约定的产权登记面积多出14.76㎡。由于双方原签订的预售商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价2416.92元／平方米计算多退少补。由于双方原签订的商品房买卖合同已有明确约定是按合同第四条第1种方式计价即约定产权登记面积单价为2416.92元／㎡。对此，被告已在2014年2月28日发出《通知》给原告，但原告至今未补交房款，对此，被告也保留反诉的权利。
三、答辩人不应退还已以原告名义办理报装的水电报装费。
合同附件一第10约定“独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）”但水电通到住户的门口这只是合同约定出卖人的义务，双方并没有在合同中约定要将独立的水表、电表办到住户（原告）的名下，现电表已登记在原告名下，水表为住户单独使用，明显已属原告的财产，因此，答辩人收回水表、电表的购买及报装费用是据合同的约定，是理所当然的，该约定并没有违反法律、法规的规定。故此，原告该主张也没有依据。
四、在2010年10月14日原告、被告双方签订了一份《补充合同书》。在《补充合同书》中第1条注明“由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。因此，被告已付出了劳动，及所享受的优惠政策而少交的办证费用不可能退给原告，若这5%的总包干款在没能享受优惠政策办证时，是不足够应缴的办证费的，且被告人还要垫付因此包干办证费，对被告人多垫付的费用原告定会以办证费已包干为由，而不可能再支付给被告，而原告现在也没有任何证据证明其主张答辩人多收取了办证费8050.12元，而恰恰相反，原告应向被告补缴多出产权登记面积房款并按5%计算的办证费用。
综合上述，原告的起诉毫无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。
综合原告的陈述、被告的答辩及其提供的证据，经本院审理查明，被告以出让方式取得位于广东省化州市河西中山路1号编号为化国字（2008）第0000372号和化国字（2008）第0000373号的两块土地使用权，并依法取得了（2008）101号建设工程规划许可证和440982200806120101号的施工许可证及化房（预售）许字（2009）第01号商品房预售许可证。2008年6月被告开始施工。209年7月22日原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定的相关内容为：“所购商品房的基本情况：由原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园十四层a套商品房，房屋面积按总面积计算，共182.57平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积166.16平方米，公摊面积为16.41平方米，产权登记面积168.45平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）；计价方式为：该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共182.57平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2230元，如按产权登记面积计算，共168.45平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2416.92元，总金额为￥407131元整。；面积确认及面积差异处理该条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属出卖人因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币每套300元的违约金或如因买受人未能及时缴存维修基金或向出卖人预交有关办证费用而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不承担任何责任。买受人在房屋交付使用前应按总房价的5%向出卖人缴交办理房产证所需的费用；每户水电安装由买受人负责，出卖人负责报装，每户收取人民币3500元，独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）。”
合同签订后，原告在合同签订的当天向被告支付了首期房款127131元。2009年8月12日原告与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房借款合同》，由原告以所购商品房作抵押贷款280000元，化州市农村信用合作联社将款支付给被告，再由原告按月归还贷款本息。2010年10月10日原、被告签订补充合同，补充合同约定的相关内容为：“由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。”，同日原告向被告缴交了办理房地产权证的费用20356.55元、水电报装费3500元等费用，2010年10月14日原告取得了该商品房的钥匙。2012年12月11日楼房经勘察设计施工监理等部门验收合格。2012年6月被告向化州市房地产管理局缴交办理宏泽花园全部商品房权属证书的有关费用，同年8月至12月化州市房地产测绘所对房产面积进行测绘勘查，2013年8月28日出具了房产权面积测绘成果报告书，原告对该房产权面积测绘结果没有异议进行了签名确认。并在房屋转移登记申请书的签名办理房地产权证。同日被告向化州市房地产交易所对房屋转移登记手续提出了申请。2013年10月31日，化州市房产局办理出房地产权证，证号为粤房地权证化市西房地字第00010x**号，房产证上登记的房屋的建筑面积183.21平方米、套内建筑面积156.06平方米，分摊面积为27.15平方米。2014年2月28日被告向原告发出通知，因房地产权证登记面积比合同约定的登记面积多，要求原告补交多出的面积14.76平方米的房款35674元。原告不同意补交。2014年5月4日化州市农村信用合作联社通知被告，因房屋已抵押给化州市农村信用合作联社，必须将房地产权证交由化州市农村信用合作联社保管，配合办理抵押登记手续。被告便将原告的房地产权证交给化州市农村信用合作联社保管。后原告诉至本院要求处理。
上述事实有广东省商品房买卖合同、广东省茂名市商品房预售许可证、补充合同书、收款收据、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房地产面积测绘成果报告书、房地产权证书、通知、庭审笔录等材料证实。
本院认为，原、被告于2009年7月22日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
一、关于被告是否应交付房地产权证给原告的问题。
《商品房买卖合同》附件二、合同补充协议第3条约定《房地产权证》由被告统一报送资料办理，原告应在房屋交付使用前向被告缴交办理房产证所需费用为总房价的5%。这说明被告是帮原告代办房产证的，且原告已于2010年10月25日按照约定支付了20356.55元费用给被告，原告已履行了合同约定的义务，被告也应依约将办理好的房产证交付给原告。2013年10月31日涉案房屋已办理转移登记到原告的名下。2014年2月28日，被告向原告发出《通知》，告知原告的房地产权证已办出，因面积有差异，要求原告补交差异款方可领取房地产权证，由此可知，被告已领取到原告的房地产权证。被告不能以需补交差异款或以原告办理银行按揭的需要擅自将房地产权证交给银行为由，拒绝交付房地产权证给原告。面积发生差异的可另行主张权利。原告办理按揭贷款，是原告与银行两者之间的关系，且原告与银行签订的借款合同也没有约定由被告直接交付原告的房地产权证给银行。因此，原告请求被告交付房地产权证，合法有理，本院予以支持。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交付房产证的违约金的问题。
《商品房买卖合同》关于产权登记的条款只约定了被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定被告办理出房地产权证后交付房地产权证给原告的具体时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日”，该条款与上述《商品房买卖合同》中的约定在时间上不一致，因此，根据约定优于法定的原则，应依照双方在合同中的约定处理。2012年12月11日，商品房经验收合格，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。原告在商品房未经验收合格前已使用房屋的行为不能说明房屋已经交付使用，因为这是违反法律的强制性规定，是无效的。2013年10月31日，房产部门已办出原告房地产权证，而合同约定被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期360日，应从竣工验收合格之日，即从2012年12月11日起至2013年12月11日止。在此期间内，房地产权证已办理好登记在原告的名下，证明被告已履行合同约定的义务，没有违约。综上所述，原告请求被告从交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于《商品房买卖合同》约定商品房计价方式中的房屋总面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积等如何理解和面积差异如何计算及房款是否需要退还的问题。
原、被告在合同中约定“该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共182.57平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2230元，如按产权登记面积计算，共168.45平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2416.92元，总金额为￥407131元整。”，该条款有两种计价方式，第1种方式是以总面积计即182.57㎡×2230元=407131元，第2种计价方式是以产权登记面积计即168.45㎡×2416.92元=407131元，两种计价方式的金额都是407131元（取总数），第1种方式按总面积计，约定其阳台按建筑投影面积计算，即不封闭的阳台面积不按其投影面积的一半计算。第2种计价方式按产权登记面积计算（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），即不封闭的阳台面积按其投影面积的一半计算。根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，《商品房销售管理办法》没有按总面积的计价方式，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，双方约定以总面积计价方式或以按产权登记面积计价方式没有违反法律和国务院制定的行政法规规定，是合法有效的。商品房交付使用后，合同约定的总面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积、分摊面积、套内面积均有差异。按原、被告在《商品房买卖合同》中第五条约定“该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。”，该条款中的“合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”如何理解呢？国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”，所以建筑面积就是该房的产权登记面积。该条款中的“合同约定的产权面积”指什么面积呢？是指合同的总面积182.57㎡或是指产权登记面积168.45㎡或套内建筑面积166.16㎡？根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，原、被告在商品房转让合同中约定的总面积182.57㎡、其中不封闭的阳台面积按其投影面积计算，即阳台面积不折半，而产权登记面积就是其建筑面积，根据《房产测量规范》的规定，建筑面积中的不封闭的阳台面积是折半的，因此合同约定的总面积与产权登记面积是不同类型的，两者无法计算面积误差比。而按《商品房销售管理办法》规定的“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权”，套内建筑面积只是产权登记面积的一部分，两者也同样无法计算面积误差比，因此产权登记面积不可能是套内建筑面积，该条款中的“合同约定的产权面积”应是指168.45㎡，房地产权证登记的产权登记面积即建筑面积为183.21㎡，其面积误差比=（产权登记面积183.21㎡－合同约定面积168.45㎡）÷合同约定面积168.45㎡×100%=10.87%。原告起诉称“合同以建筑面积计价，但对面积差异范围没有约定，也没有约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。应当视为没有约定或者约定不明确，进而适用《商品房销售管理办法》第20条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定处理本案的面积差异。而请求被告补偿原告因房屋产权实际面积小于合同约定面积其中误差比在3%以内（不含本数）的房款12214元，及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年7月22日计算至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元，误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为￥25067元，暂合计为￥39281元。”，原告主张以套内面积减少并以套内建筑面积误差比来计算请求返还房款不符合合同约定，也没有事实及法律依据，应予驳回。
四、关于被告收取原告办理房地产权证的费用20356.55元、水电报装费3500元等费用是否合法的问题。
原、被告在补充合同书约定了按总房款407131元的5%收取办证费用20356.55元，该价款为总包干款，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由被告所得。在《商品房买卖合同》约定收取原告水电报装费3500元，两项收费的约定系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，两项收费属多不退少不补，实则是原告委托被告代为办理行为，被告已为原告办理了房地产权证，被告为原告报装了水电，原告已在使用，被告已履行了合同义务并按合同约定收取费用符合法律规定，因此原告请求被告退还原告已经支付的水电报装费3500元及退还多收取的办证费8050.12元，没有事实及法律依据，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告化州市宏泽房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内交付化州市河西中山路宏泽花园十四层a套的房地产权证给原告张娟。
二、驳回原告张娟的其他诉讼请求。
本案案件受理费1326元减半收取为663元，由原告张娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 何洪强
二〇一四年十二月十三日
书记员 黄国英