贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民初126号
原告：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。
法定代表人：刘智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨子锐，贵州跃华律师事务所律师，执业证号15201201210285417。
委托诉讼代理人：唐元中，贵州跃华律师事务所律师，执业证号15201199210757787。
被告：贵州高益天成管理有限公司，贵州省贵阳市云岩区，组织机构代码069935680。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王仲，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201200910222200。
委托诉讼代理人：覃礼良，贵州北斗星律师事务所实习律师。
原告贵州虹祥房地产开发有限公司与被告贵州高益天成管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州虹祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨子锐、被告贵州高益天成管理有限公司委托诉讼代理人王仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州虹祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其所欠租金人民币2423275元（从2014年12月1日至2015年12月31日止），违约金人民币2844076.3元（其中违约解除合同违约金为2274076.3元；逾期支付租金违约金从2014年12月1日起至2016年6月30日按每天1000元计算为570000元；之后逾期支付租金的违约金按每天1000元标准计算至租金付清为止），共计人民币5267351.3元；2、判令被告向原告移交其己收取其他商户的租金人民币262472元及履约保证金人民币481310.7元，减去原告已收取被告的保证金人民币50万元，应移交金额共计人民币243782.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月29日原、被告双方签订了《都市龙庭商业用房租货合同书》（以下简称原合同），原合同约定：被告承租原告位于贵州省××市××号都市龙庭大厦商业裙楼，总面积为8593.18平方米，保证金为50万元，租金为每月每平方米40元，月租金为343727元，首年租金为4124724元，季付。免租期为壹年，每年租金按5%递增。租期从2013年8月1日起至2028年7月31日止，共计15年。违约责任：承租方逾期支付租金的，除如数补齐外还应支付每日1000元的违约金；若任何一方无理由单方解除合同，违约方应按合同总金额的5%支付违约金。2014年1月23日，双方就起租时间与租金抵扣问题达成新的补充协议，约定：起租时间延至2013年12月1日；甲方以最初的两个月租金抵扣乙方在室外场地的铺装及消防报批工程上的支出。2015年7月7日，双方再次达成第二次补充协议：1、租赁期限改为从2013年12月1日至2023年11月30日止，共计10年；2、承租方拖欠租金九十天以上的，出租方有权单方终止合同，收回商铺。原合同履行期间，被告应向原告支付第一笔租金的时间应为2014年12月1日，而被告实际支付时间为2014年12月11日，被告支付租金的时间从一开始就已逾期。2015年4月30日被告向原告支付了最后一笔款项1031181元后，就再未向原告支付过租金，经原告多次催要，被告均不能按期支付，逾期行为一直持续至今。后2015年10月上旬被告单方提出解除原合同，因被告长达数月拖欠租金的违约行为致使原合同目的己无法实现，鉴于此，原告同意原合同于2015年12月31日终止。根据原合同约定，单方解除合同属违约行为，被告应按原合同总金额的5%向原告承担解除合同的违约责任。同时截止2015年12月31日被告尚欠原告租金2423275元，违约金2844076.3元，共计5267351.3元。另，在被告经营商铺过程中，其将商铺转租其他商户后已收取部分2016年的租金262472元及履约保证金481310.7元，共计743782.7元，减去原告已收取被告的保证金人民币50万元，被告应移交金额共计人民币243782.7元。由于原合同事实上己于2015年12月31日终止，被告应将该笔款项全部移交给原告。
贵州高益天成管理有限公司辩称，租金计算时间，如果是单方解除，应以解除方向通知到的时间视为解除合同的时间，解除时间应为2015年10月上旬。租金的计算截止时间为2015年10月上旬。关于解除合同违约金，约定为总租金违约金为总租金的5%过高，被告不租后，原告可以租给他人，不会造成原告的损失。逾期支持租金违约金过每日1000元过高，原告每年租金400余万元，按季度支付，每季度才103万左右，每天1000元的标准超过银行贷款率的几倍，违约金过高，请求法院依法调整酌情支持。原告第二项诉请称，被告收取了其他商户的租金，应退还原告。被告认为，是被告与他人租赁合同关系，不包含本案租赁合同中。不应列为本案审理范围。
当事人围绕诉讼请求提交的证据。原告提供的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告工商登记信息，证明原、被告是适格主体。2、都市龙庭商业用房租赁合同书、都市龙庭商业用房租赁补充协议、都市龙庭商业用房租赁补充协议（二），证明被告承租原告商铺，每月租金343727元，季付。从2014年12月1日起租，每年5%递增，租期10年，总租金45481525元。逾期支付租金被告应承担每天1000元的违约金；无故解除合同，应承担总租金5%的违约责任。3、都匀市都市龙庭租赁合同终止协议书的复函，证明2015年10月上旬被告提出解除合同的要求。4、都市龙庭商铺租赁情况合同书，证明被告已收取其他租户2016年的部分租金及履约保证金共743782.7元。5、都市龙庭商铺租赁合同书，证明原告已陆续与商铺租赁户签订商铺租赁合同，原告与被告的租赁合同事实上于2015年12月31日终止。6、进账单、单据、收据、中国人民银行支付系统专用凭证。证明被告支付第一笔租金时就未按时和足额支付，且违约行为持续至今。被告提供的证据有：2015年3月30日就都市龙庭裙楼第二季度房租事宜建议书、2015年6月17日就都市龙庭商业群楼租赁合同调整意见之回复、2016年4月12日关于签订终止合作协议书的函、2016年5月16日就都匀市都市龙庭商业裙楼租赁合同中止贵司意见之第二次回复。证明双方就煤气管道的事宜经过多次协商，三楼确实不能作为商用，最后才解除合同。经庭审，被告对原告提交证据的质证意见为，证据1、证据2，真实性、合法无意见。证据3真实性无意见，但复函里提到的架空层里有煤气管道，不适宜作商铺。证据4，回复里提到了三楼煤气管道的问题，改造管道住户不同意，时间就拖下来了。证据5，对真实性无异议，但是双方解除租赁合同后，原告与其他商户签订的合同，以本案没直接关联。证据6，对真实无异议，但对2014年12月11日支付款项晚10天是因为管道、消防需要协商，属于正常情况。对于被告提供的证据，原告的质证意见为，这几份函件，有的盖章，有的没有盖章，而且函件款体现原告签收的依据。三楼KTV管道问题，被告接收商铺是已知晓，有煤气管道不用作为商业使有，未见有关部门的认定。不能作为延期支付租金和解除合同的正当理由。
综合双方当事人举证、质证情况，本院认定本案的事实为：2013年7月29日，原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司（乙方）答订《都市龙庭商业用房租赁合同书》，约定，被告承租原告位于贵州省××市××号都市龙庭大厦商业裙楼，总面积为8593.18平方米（第一层建筑面积8593.18平方米，第二层建筑面积2248.28平方米，第三层建筑面积3022.87平方米），保证金为50万元，租金为每月每平方米40元，月租金为343727元，首年租金为4124724元，季付。免租期为壹年，每年租金按5%递增。租期从2013年8月1日起至2028年7月31日止，共计15年。违约责任：承租方逾期支付租金的，除如数补齐外还应支付每日1000元的违约金；若任何一方无理由单方解除合同，违约方应按合同总金额的5%承担违约责任，并且赔偿因此对方造成的合部损失。2013年8月6日，被告向原告支付保证金500000元。
2014年1月23日，原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司（乙方）就起租时间与租金抵扣问题达成《都市龙庭商业用房租赁补充协议》约定：起租时间延至2013年12月1日；室外场地的铺装和三楼消防报批安装工程抽资金由乙方投入，甲方以最初两个月租金的抵扣形式补贴该部分投入。2014年12月1日，被告向原告支付第一笔租金343727元（合同约定支付第一笔租金的时间为2014年12月1日）。
2015年4月30日，被告向原告支付2015年3月1日至2015年5月31日租金1031181元。2015年7月7日，原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司（乙方）再次达成《都市龙庭商业用房租赁补协议（二）》约定：1、租赁期限改为从2013年12月1日至2023年11月30日止，共计10年；2、承租方拖欠租金九十天以上的，出租方有权单方终止合同，收回商铺。
2016年4月12日，原告向被告发出《关于终止合作协议书的函》，内容为：根据贵我双方多次工作联系函的沟通及2016年3月31日应解决都匀市都市龙庭商铺租赁合同终止问题的当面会谈意见，现将《终止合作协议书》提交贵方，请贵方及时签署，以便双方明确责权，尽快解决都匀市都市龙庭商铺遗留问题。被告就《都匀市都市龙庭商业租赁合同终止协议书的回复函》，内容为：就贵司在协议中提出的条款，我司有以下意见与贵司商榷：一、合同终止是期为2015年12月31日，我司于2015年10月上旬提出终止合同，实在是到了难以为继的地步了，是以我方建议合同终止日期可定为2015年10月31日。二、关于商户保证金，截止2015年10月31日止，未将保证金冲抵租金的商户仅有8家，金额为207650元。三、按2015年10月31日合同终止，我司欠租金1440346元。另外，三楼整层为量贩式KTV，装修及设施设备已经全部到位，受限于三楼原为架空层且有燃气主管道，以及其他客观原因，投入近千万至今不能开业，目前欠我司260多万元，使得我司陷入困顿等。由于被告至2015年4月30日之后，未向原告交纳租金，被告分别与张小江、肖腊喜、刘龙华、马崇光、李士瑞、何忠伦、黔南州福利彩票发行中心、陆贵华签订为自2016年1月1日起其为三年《都市龙庭商铺租赁合同书》。
本院认为：一、关于被告尚欠原告租金及解除租赁合同时间、逾期支付租金违约金如何确定。原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司签订的《都市龙庭商业用房租赁合同书》、《都市龙庭商业用房租赁补充协议》、《都市龙庭商业用房租赁补协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。对双方均有拘束力，双方应均应全面履行合同义务。原告如约将租赁物交付被告，被告支付首期租金343727元和2015年3至5月租金1031181元后，再未按双方合同约定支付租金构成违约应承担相应违约责任。被告尚欠原告租金的确定。2013年12月1日至2014年11月30日为免租期。2014年12月1日至至2015年11月30日期间，月租金为343727元，年租金为4124724元。因被告未支付租金，原告认可其于2015年12月31日解除与被告的租赁合同，符合本案事实，承办人对此予以认定。2015年12月1日至2015年12月31日租金递增5%，月租金360913元。原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司（乙方）签订《都市龙庭商业用房租赁补充协议》约定：起租时间延至2013年12月1日；室外场地的铺装和三楼消防报批安装工程所需资金由乙方投入，甲方以最初两个月租金的抵扣形式补贴该部分投入。343727元/月×2个月=687454元。被告已付原告租金1374908元。被告支付原告履约保证金500000元。截止2015年12月31日，被告尚欠原告租金为4485637元（4124724元+360913元）2562362元（687454元+1374908元+500000元）=1923275元。逾期支付租金违约金的确定。根据双方合同，被告首期支付原告租金为2014年12月1日，但被告首期支付原告租金时间为2014年12月11日。结合原告贵州虹祥房地产开发有限公司（甲方）与贵州高益天成管理有限公司（乙方）于2014年1月24日签订《都市龙庭商业用房租赁补充协议》约定：起租时间延至2013年12月1日；室外场地的铺装和三楼消防报批安装工程所需资金由乙方投入，甲方以最初两个月租金的抵扣形式补贴该部分投入。被告于2014年12月11日支付原告笔资金343727元，不构成逾期支付首笔租金。被告又于2015年4月30日向原告支付2015年3月1日至2015年5月31日租金1031181元。自2015年6月1日起再未支付原告租金违反双方合同约定，被告应于2015年6月1日起按每天1000元支付至逾期租金付清之日止违约金。原告对此项主张部分成立，对其该项诉请，本院部分支持。被告辩称，逾期支付租金违约金每天1000元计算过高，远高于银行贷款利率。以中国人民银行2015年6月28日公布一年内以内贷款利率4.85%，自2014年12月1日至2015年11月30日期间租金为基数计算，按一年租金4124724元利息为200049元，每天计548元。双方租赁合同约定的租金逾期违约金并非高出同期银行贷款利率的几倍。被告要求调整逾期支付租金违约金主张不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，故对被告该项辩解，本院不予支持。
二、关于原告主张被告解除租赁合同违约金按租赁合同总价计算是否过高的问题。本案中，被告2015年10月提出解除租赁合同不符合双方约定，对此，被告应按合同约定的十年租金总价支付解除合同违约金。但原告认可其因被告逾期不支付租金，其于2015年12月31日解除与被告租赁合同。原告解除与被告的租赁合同后，仍然可将租赁物出租。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对被告解除租赁合同违约金酌情调整为2014年12月1日至2015年12月31日租金4485637元×5%=224281元（取整）。故对被告有关解除合同违约金应进行调整辩称，本院予以采纳。
三、关于原告有关判令被告向原告移交其己收取其他商户的租金人民币262472元及履约保证金人民币481310.7元，减去原告已收取被告的保证金人民币50万元，应移交金额共计人民币243782.7元的诉请，是否属于本案的受案范围的问题。原告该主张涉及被告与他人租赁合同，本案租赁合同发生于原、被告之间，根据合同相对性的原则，原告的该项主张不属于本案审理范围，对于原告的该项主张，本院不予审理。
综上所述，原告诉请理由部分成立，对其诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百六十条、二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告贵州高益天成管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州虹祥房地产开发有限公司租金1923275元及逾期支付租金违约金（自2015年6月1日起每天按1000元支付至租金清偿完毕之日止）；
二、被告贵州高益天成管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州虹祥房地产开发有限公司解除合同违约金224281元。
三、驳回原告贵州虹祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50378元，原告贵州虹祥房地产开发有限公司负担26903元，被告贵州高益天成管理有限公司负担18518元，本院退还原告案件受理费4957元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 熊元伦
审判员 蔡云飞
审判员 王开恒
二〇一六年十一月二十四日
书记员 杨 墨