温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初1702号原告：叶杨，女，1976年3月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人（特别授权代理）：许君鞅、蔡婉妮，北京盈科（温州）律师事务所律师被告：温州广纳五金市场开发有限公司，住所地：温州市高新区温州大道508号广纳商务中心一楼，企业统一社会信用代码：91330303693607939C。法定代表人：翁亦武，该公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：金宪宽、孙露露，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告叶杨与被告温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称广纳公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告叶杨的委托代理人许君鞅、被告广纳公司的委托代理人金宪宽、孙露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶杨起诉称：被告是本案商铺的开发商。原告通过被告的销售公司负责人推荐，在一台州的定租户手中转让受让一间被告开发出租的商铺，并向该台州的定租户支付转让费及首付定金。2011年3月17日原、被告签订《定租认铺合同》，约定原告认租了一间店面，编号为A10-114，面积约21平方米。2012年3月份，被告通知原告需缴纳第二期的预付租金，原告依约又于2012年3月22日通过按揭的方式向被告支付了25万元预付租金。被告在合同中承诺其所出租的是五金专业市场的铺位，并在多家媒体宣称该市场是五金行业的新标杆，根据市政府流通产业规划，旧五金市场即将迁入该市场。但被告实际建成市场后，旧货调剂、二手车、茶叶、五金行业混杂经营，根本不是原来所承诺的专业五金配件市场，这严重违反了原告签约承租的目的。因多次交涉被告拒不纠正，原告根据《合同法》第94条在2017年3月初正式书面通知被告解除双方的定租认铺合同。此外，被告在其格式合同第四条第2项中规定，甲方通知乙方签订《商铺租赁合同》后，如未在甲方通知的时间内签约的，甲方有权没收定金，并将乙方已认租商铺另行出租，已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方。上述被告单方制定的格式条款规定的合同解除后“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的内容，免除其法定义务，剥夺对方法定权利，其行为违反了《合同法》的规定。原告为此诉请要求判令：1、确认原、被告之间的《定租认铺合同》解除，且该合同第四条第2项最后一句即“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”无效；2、被告对原告支付的定金10万元予以双倍返还，归还原告预付租金25万元，并对预付租金按金融机构计收逾期贷款的利率标准支付利息至实际履行之日止；3、本案诉讼费由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、原告公民身份证复印件、市场监督管理部门的被告基本信息、全国组织机构代码信息核查下载的被告统一社会信用代码打印件。以证明原、被告诉讼主体资格的事实；2、温州广纳通字第518号《定租认铺合同》1份（原件）。以证明原、被告之间约定定租认铺合同关系的事实；3、《收据》两份（原件）。以证明原告已缴纳定金和预付租金的事实；4、《解除合同通知书》及邮寄凭证各一份。以证明原告向被告发出的解除合同及内容的事实。当庭提供一份《回复函》1份（原件）。以证明原告向被告发《解除合同通知书》后，被告回函时承认涉案定租市场经营业态发生变更的事实。被告广纳公司答辩称：1、双方签订温州广纳通字第518号《定租认铺合同》及租用被告位Ａ10-114商铺（现变更编号为南区）的事实无异议；2、原告诉称的《定租认铺合同》第四条第2款约定“甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”不是格式条款，内容合法有效。因《定租认铺合同》非格式合同，该合同是商业活动中经营者与经营者之间的协议，被告作为市场的开发建设者，在订立合同时与原告相比，不存在实力悬殊的地位差异，不具备强势地位，包括原告诉称的“甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”等内容在内的双方权利义务以及违约责任等条款，都是双方协商确定的，而非在订立合同时未与对方协商的条款，合同前述部分明确“乙方对本合同文本条款均已了解清楚，且均无异议”，合同第二条第1款中再次明确“乙方对违约责任即双方的权利义务等已了解清楚，且无异议”；3、《定租认铺合同》已于2016年5月5日解除。2016年4月，被告向原告送达《通知书》，根据该通知书内容以及原告未在2016年5月5日之前与被告签订《商铺租赁合同》的事实，双方签订的《定租认铺合同》已于2016年5月5日解除；4、原告诉请双倍返还定金10万元以及退还预付租金25万元及利息没有事实和法律依据，迄今为止仅收到原告25万元，并非35万元。被告在2012年期间已数次通知原告签署《商铺租赁合同》，而原告未根据《定租认铺合同》的约定缴纳其余部分的租金，也没有按约和被告订立《商铺租赁合同》，故被告依约有权不返还定金，依约可能退还预付租金的前提条件是在商铺另行出租后，但迄今该商铺一直空置，未出租于他人，故合同约定的退还的前提条件未成就，退一步说，即使需要退还预付租金，原告也要先行支付相应的租金。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请依法予以驳回。被告为证明自己答辩称意见，提供了如下证据：1、涉案定租商铺照片3张打印件。以证明涉案定租商铺至今未能出租仍空置的事实；2、温州经开区规划建设局备案的《设计图》复印件、温州市龙湾区蒲州街道办事处龙蒲州办（2012）152号文件复印件、现场设计编号平面图纸。以证明涉案定租商铺编号变化及其原因是市场监督管理部门要求以阿拉伯数字商铺编号来办执照的事实；3、被告与案外人翁福东签订的《商铺租赁合同》、《收款收据》复印件。以证明案外人翁福东租赁的商铺（与原告定租商铺隔壁）编号变化情况相同原告定租的商铺原理一致的事实；4、《通知书》及中国邮政的《重要商务函件投递单》。以证明因原告未履行《定租认铺合同》的义务，被告于2016年4月25日再次书面向原告发通知，要求原告履行《定租认铺合同》中与被告签订《商铺租赁合同》、缴纳租金，未能于2016年5月5日前与被告签订《商铺租赁合同》，则双方签订的《定租认铺合同》即行解除等事实；5、中国邮政的《重要商务函件回执》2份。以证明被告多次向合同中约定的联系地址向原告发通知，原告本人及相关人员签收的事实。原告提供的上述证据，当庭出示，被告质证认为，原告提供的证据1系原、被告诉讼主体资格无异议；证据2、3的“三性“均无异议，证据2合同中明确原告已知悉相关合同条款；证据4中《解除合同通知书》及邮寄凭证的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，根据《定租认铺合同》约定，在被告多次通知原告签订《商铺租赁合同》，尤其是2016年4月25日再次书面向原告发通知于2016年5月5日前原告未与被告签订《商铺租赁合同》，该合同即行解除，并不是原告发的此《解除合同通知书》时解除；当庭提供的证据《回复函》的关联性有异议，被告不是向原告的《回复函》，事实也是与原告解除《定租认铺合同》后经营业态发生的变化。被告提供的证据，当庭出示，原告质证认为，被告提供的证据1系复制打印件，真实性有异议；证据2中《设计图》无异议，《平面图纸》真实性有异议，无相关部门盖章确认，系被告单方面编号制作，街道办事处文件无异议，但其附加的平面图纸真实性有异议，无盖章；证据3关联性有异议，与原告无关，且原、被告签订《定租认铺合同》时商铺位置未确定的；证据4有异议，原告未收到该2016年4月25日的《通知书》，投递单上也无原告签收；证据5真实性无异议，但不能证明被告发送函件地址是否原告的居住地，是否达到解除合同的法律效果有异议。庭审后，根据原、被告的质证意见，本院组织原、被告对涉案商铺进行现场勘验，原、被告都确认涉案商铺至今空置。本院审核认为，原、被告所举的证据，符合证据客观性、合法性、关联性，具有证明力，在不同程度、方面上能够证明案件相关的事实，本院均予以确认。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：1、2011年3月17日,原、被告签订一份编号为温州广纳通字第518号《定租认铺合同》，原告为乙方，被告为甲方，其中具体条款前加粗载明“在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方投资开发的温州方纳五金装饰市场（拟）项目概况，包括但不限于商铺信息、经营范围、租赁价格、支付方式、建设周期、配套设施、土地情况及确定商铺位置等，同时已认真阅读了后拟签订的《商铺租赁合同》内容，对拟签订的正式合同文本条款及本合同文本条款均已了解清楚、且均无异议”。该合同约定，乙方充分了解后看好该市场的发展前景，在甲方对市场主体工程开工建设之际，自愿先行对市场商铺进行定租认铺，现乙方认租的商铺位于A10-114，套内建筑面积约21平方米（具体准确面积由交付时实测为准），该商铺仅限于五金通用配件经营业务使用，租赁期限约为18年，每间商铺的长期租金一次性50万元为准，乙方在签署本合同时，自愿向甲方交纳商铺租赁定金10万元，该笔定金可由甲方原先选铺时预交的诚意金转为或由乙方另行缴纳，以获得商铺建设竣工后承租的权利，在双方签订正式租赁合同时，乙方缴纳的定金可以直接充抵租金；乙方同意签署本合同后，在2011年7月1日起至2011年7月10日止的10日内，乙方再向甲方支付20万元，作为租金的预付，在双方签订正式租赁合同时，乙方缴纳的预付租金直接充抵租金；甲方根据市场主体工程施工进度及完工情况，同意于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》，甲方同意至少提前7天以书面形式通知乙方签订正式的《商铺租赁合同》及办理相关租赁手续，并在办公中心现场公示，如在甲方通知的时间内未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租，但甲方已收取的预付租金将在商铺另行出租后不计息退还乙方；乙方保证在本合同上的联系地址为有效联系方式，甲方就本合同相关的所有通知均以该联系地址为送达地址，乙方如有变更，保证及时地书面通知甲方，如因联系地址的变更引起甲方的通知无法送达时，由乙方承担所有不利后果，以及其他内容的约定。2、2012年3月22日，经被告通知及上述合同约定，原告通过向浙江温州龙湾农村合作银行蒲州支行贷款取得方式向被告交纳了25万元，注明用途为租商铺。3、2012年9月20日，被告通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发出通知，次日原告接到通知后，在收件人签章处签名。2012年9月28日被告再通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发出通知，原告亲戚张波签收。被告多次以上述各种方式通知原告关于缴纳租金及签订正式《商铺租赁合同》事宜，原告置之不理。2012年下半年，为了便于管理，依市场监督管理部门要求，将原来商铺编号统一变更，编号A10-114商铺变更为4排103商铺，原告定租编号为A10-114商铺位置未变，且仍空置至今。4、2016年4月25日，被告再次通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发《通知书》，主要内容为“根据您与本公司签订的《定租认铺合同》与2012年10月27日送达的关于缴纳租金及办理签订正式《商铺租赁合同》内容的《通知书》，您已严重逾期。……本公司再次通知您，如您仍有意租赁您与本公司定租认铺的商铺：请您务必于2016年5月5日前，到本公司财务部缴清剩余租金，并至招商部签署正式《商铺租赁合同》，如您本次再逾期，本公司将依据《定租认铺合同》第四条第2款：“即甲方同意至少提前7天以书面形式通知乙方签订正式《商铺租赁合同》，及办理相关租赁手续，并在办公中心现场公示。如在甲方通知的时间未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租”的相关内容，解除本公司与您签订的《定租认铺合同》并不再另行通知，商铺再另行出租，若您未能于2016年5月5日之前和本公司达成《商铺租赁合同》，则原订立的《定租认铺合同》即行解除，本公司不再另行通知（部分加粗字体）”，以及其他内容。原告收到后，仍未能按被告通知的期限与被告签订《商铺租赁合同》。期间，如原告等定租户未能按约签订《商铺租赁合同》，市场商铺空置现象严重，被告为市场转型，在政府部门同意情况下市场内引进了旧货调剂、二手车、茶叶销售等经营。2017年3月6日，原告向被告发《解除合同通知书》，认为自己承租的是五金配件专业市场的铺位，被告实际建成的市场有旧货调剂、二手车、茶叶、五金行业混杂经营，要求解除《定租认铺合同》，经协商无果，原告诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的《定租认铺合同》虽已包含拟租赁商铺位置、面积、租期、租金等内容，但因当时拟租赁的商铺尚未建成，租期起算时间尚未确定，双方又约定待租赁商铺建成交付时签订《商铺租赁合同》以进一步明确租期起算时间等权利义务，故该《定租认铺合同》应为预约合同，但该合同的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。预约合同，一般指双方当事人为将来订立确立性本合同而达成的合意，相对《商铺租赁合同》的本合同来说，《定租认铺合同》是本合同订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本合同订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本合同订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条约，应当承担预约合同中约定的违约责任。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。综上所述，1、依合同约定，原告通过银行按揭贷款已向被告支付的25万元；2、原告诉请确认原、被告之间的《定租认铺合同》解除问题。被告于2016年4月25日发《通知》给原告中明确在2016年5月5日前原告未与被告达成《商铺租赁合同》，则原订立的《定租认铺合同》即行解除，原告现也诉请确认双方之间的《定租认铺合同》解除。据此，本院确认原、被告之间的《定租认铺合同》已解除；3、原告诉请《定租认铺合同》第四条第2项中内容为“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”无效问题，根据上述阐述的法律及相关事实，原告此诉请，缺乏法律依据，本院不予支持；4、原告诉请被告对原告支付的定金10万元予以双倍返还，归还原告预付租金25万元，并对预付租金按金融机构计收逾期贷款的利率标准支付利息至实际履行之日止问题。依《定租认铺合同》约定，如在被告通知的时间内未与被告签署《商铺租赁合同》的，视为原告自动放弃承租，被告无需再另行通知，有权没收定金，并将原告已认租的商铺再另行出租，但被告已收取的预付租金将在商铺另行出租后不计息退还原告。目前，涉案定租的商铺现场勘验后至今空置，并无另行出租，原告对此亦无异议。据此，原告此诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶杨与被告温州广纳五金市场开发有限公司签订的编号为温州广纳通字第518号《定租认铺合同》解除；二、驳回原告叶杨其他的诉讼请求。案件受理费8907元，减半收取4453.50元，由原告叶杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  郑文忠二〇一七年六月二十日书记员  王丽丽??第??11?页共?NUMS?11?页