北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京02执异252号
案外人：农信银资金清算中心有限责任公司，住所地北京市丰台区海鹰路9号2号楼121室。
法定代表人：龚莉，董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。
申请执行人：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。
执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司，委派代表：庞村。
委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周娜，北京市证信律师事务所律师。
被执行人：三洲隆徽实业有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）
法定代表人：储小晗，董事长。
被执行人：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。
法定代表人：储小晗，执行董事。
委托诉讼代理人：李文静，女，1980年11月12日出生。
被执行人：储小晗，男，1969年12月2日出生，汉族。
被执行人：李佳蔓，女，1970年12月10日出生，汉族。
在本院执行北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心）与三洲隆徽实业有限公司、北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）、储小晗、李佳蔓公证债权文书一案中，案外人农信银资金清算中心有限责任公司（以下简称农信银公司）对执行金丰科华公司名下位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块（现名称为金丰能源中心）4＃办公商业楼128套房屋及6＃商业楼2套房屋（以下简称涉案房屋）及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人农信银公司称，我公司所提异议系基于如下事实及法律理由。一、2015年11月23日、25日，我公司与金丰科华公司办理完成了购买涉案房屋的网上签约、网上联机备案手续。2015年11月25日，我们双方就购买涉案房屋签订130份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，总价款为1130225283元。我公司先后于2015年11月27日、2017年10月18日将合计95%的涉案房屋购房款支付给金丰科华公司。2017年10月20日，我们双方对涉案房屋进行了验收并办理了交收楼手续，我公司占有涉案房屋。2017年12月6日，四川省成都市中级人民法院向我公司送达有关《通知书》及《协助执行通知书》，通知我公司直接向上海坤翼投资管理有限公司履行对金丰科华公司到期债务5000万元，并要求将金丰科华公司在我公司的到期房款5000万元予以冻结。二、按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抵押权人已出具《抵押权人同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》，同意转让涉案房屋在内的抵押物，应视为放弃抵押权，此时抵押权人对于涉案房屋及对应土地使用权已不再享有抵押权，其只能对我公司支付的购房款行使价金代位权。此外，我公司于贵院查封涉案房屋及对应土地使用权前与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合法占有涉案房屋，已按照合同约定支付95%的购房款，剩余5%的购房款按照四川省成都市中级人民法院要求冻结（最终金额需根据《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》履行情况确定），且非因我公司原因未办理初始登记，上述情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条排除执行的情形。涉案房屋已办理了商品房预售许可证且已出售，并为我公司办理了商品房预售合同登记备案手续。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，不应再作为金丰科华公司的房屋，进行查封。综上所述，请求贵院中止对涉案房屋及对应土地使用权的执行，并解除查封。
申请执行人中宏瑞德中心称，不同意案外人的异议请求。本案中，案外人不能证明其购买涉案房屋的情况符合《执行异议复议规定》第28条所述在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所应具备的四个要件。理由如下：一、案外人未支付涉案房屋的全部价款，更不能证明其每套房屋的交款情况。虽然存在四川省成都市中级人民法院的冻结行为，但冻结行为不能立即扣划，更不能等同为案外人已经支付该部分房款。二、案外人在本案执行法院作出查封裁定之前未合法占有查封土地上相应的房产。三、本案查封的土地及房产登记在金丰科华公司名下，也未办理“大产权”登记，因此，执行法院有权对金丰科华公司名下的土地及房产进行查封。四、我公司在他案中为金丰科华公司以及其他债务人的债权人，也是涉案房屋及对应土地使用权的抵押权人，我公司已就相关债权及本案所查封的土地及房产所享有的抵押权提起诉讼确权，且已被北京市高级人民法院受理，故案外人对于涉案房屋及对应土地使用权是否享有实体权利存在不确定性。五、其他抵押权人、债权人也就涉案房屋及对应土地使用权提出了保全措施，若贵院解除查封将引起连锁反应，对本案债权人造成不可估量的损失。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人金丰科华公司同意案外人的异议请求。
本院查明，中宏瑞德中心与三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓一案，北京市方圆公证处于2017年11月23日作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号《执行裁定书》，裁定该执行证书由本院执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司名下位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块（现名称为金丰能源中心）1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室以及建设用地使用权，涉案房屋及对应土地使用权在查封范围内。
另查，农信银公司与金丰科华公司订立合同购买的商品房为位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块项目名称为金丰能源中心4#办公商业楼128套房屋及6#商业楼2套房屋。2015年11月23日、25日，双方办理完成了购买涉案房屋的网上签约手续。2015年11月25日，双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定购买涉案房屋。该合同附件三、附件四为涉案房屋及对应土地使用权的抵押权人出具的同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明。该合同附件五“付款方式及期限的约定”规定农信银公司采用分期付款的方式购买涉案房屋。2015年11月27日、2017年10月18日,农信银公司分两笔（金额分别为678135172元、395578857元，总计1073714029元）通过银行转账的方式将全部130套房屋合计95%的购房款汇入金丰科华公司在预售资金监管银行开立的专用账户。金丰科华公司开具了收到两笔购房款的收据。2017年9月15日，农信银公司与金丰科华公司签订《〈北京市商品房预售合同〉（商业、办公等非住宅类）之补充协议》，约定所购商品房总房款的剩余5%由买受人（农信银公司）于双方验收合格并办理交楼手续后30日支付，同时约定双方在履行《北京市商品房预售合同》过程中产生的未按合同约定履行的行为，在买受人支付剩余购房款之前协商处理。2017年8月23日，金丰科华公司向农信银公司发出《金丰能源中心入住通知书》，办理所购商品房交付手续。2017年9月19日，农信银公司与金丰科华公司签订《前期物业服务合同》，并于同日与金丰科华公司、北京中际北视物业管理有限公司签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，就农信银公司购买的金丰能源中心商品房的物业服务内容、物业服务费标准等作出约定。自2017年9月起，农信银公司开始向北京中际北视物业管理有限公司缴纳所购商品房的物业费、供暖费等各项费用。
再查，2017年12月6日，四川省成都市中级人民法院向农信银公司送达《协助执行通知书》，要求将金丰科华公司在该公司的到期房款5000万元予以冻结。
本院在审查过程中，农信银公司于2018年5月16日向本院出具《付款承诺书》，承诺所购商品房未支付的剩余购房款在扣除四川省成都市中级人民法院冻结的5000万元以后将按照本院的要求交付执行。
以上事实有《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、银行转账凭证、《协助执行通知书》、收据等证据在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然农信银公司系在本院查封涉案房屋及对应土地使用权之前与金丰科华公司签订了购买涉案房屋的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》并办理了入住手续。但农信银公司仅按照合同约定交纳了95%的购房款，且尚未支付的购房款已被四川省成都市中级人民法院部分冻结，该部分冻结款项不能视为农信银公司已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，农信银公司所提异议请求不符合法定排除执行的情形，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回农信银资金清算中心有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 涛
审 判 员 姜高华
审 判 员 贾奕良
二〇一八年七月二日
法官助理 薛莉莉
书 记 员 龙泽淼