山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终821号
上诉人（原审被告）：曲立福
委托诉讼代理人：高学正，山东德森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曲同斌
委托诉讼代理人：王悦峰，山东雅君律师事务所律师。
上诉人曲立福因与被上诉人曲同斌合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曲立福及其委托诉讼代理人高学正，被上诉人曲同斌及其委托诉讼代理人王悦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲立福上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曲同斌的诉讼请求；一、二审诉讼费由曲同斌负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。协议书未到交付补偿的履行时间，应依法驳回曲同斌的诉讼请求。协议书约定如遇房屋拆迁，则曲立福承诺给曲同斌使用面积不得低于75平方米的套二房屋作为补偿，房产证办到曲同斌名下。从上述约定可以看出，给一处房屋作为补偿，是指房屋所有权发生转移，也指房屋所有权由曲立福办至曲同斌名下。所以，根据该约定，房屋的最终交付时间应为房产证办理在曲同斌名下时。在房屋所有权没有归属曲立福时，一审直接判决曲立福将涉案房屋交付给曲同斌，既违反法律规定，也会在以后办理房产证时产生新的纠纷。二、一审判决涉案房屋交付给曲同斌，不符合协议书的约定。协议书第一条明确约定曲立福给曲同斌的补偿是套二房屋一套，而涉案房屋为套三房屋。根据协议书约定，是曲立福给一套房屋，而不是曲同斌要一套房屋。协议书没有特别指定必须给由崂集建（94）字第xxx号、地号为xxx上的房屋拆迁后安置的房屋，也没有特别指定是新房、旧房，而只是约定曲立福给曲同斌一套套二房并将房产证办到曲同斌名下即可。也就是说，只要曲立福给曲同斌一套套二房屋并将房产证办到曲同斌名下，不足75平方米按约定补齐差价即可。三、协议书中约定的使用面积表示错误，应为建筑面积。曲立福于2013年6月14日已在协议书背面做了更改确认。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。
曲同斌辩称，本案的争议焦点问题是：1、曲立福现在是否应向曲同斌交付房屋；2、曲立福应向曲同斌交付什么样的房屋。一、曲立福应于收到房屋时履行约定的给付义务。2006年协议中约定：“如该房屋拆迁，则甲方承诺给乙方使用面积不得低于75平方米的套二房屋作为补偿，房产证办为乙方名下。”2013年曲立福出具保证书一份：“我保证遵守此协议，分房时给75平方米房屋一处，房产证办海滨名下。曲立福。2013年6月14日。”可见，曲立福给曲同斌一处房屋补偿的前提是房屋拆迁，分房之时履行给付义务。现该房屋已经拆迁，且安置房屋已经交付曲立福。曲立福此时理应履行承诺，给付曲同斌房屋。曲立福的上诉事由中强调房屋所有权现在还没有归属曲立福，这与事实、法律相悖，拆迁安置协议已经签订，旧房拆除，新房、已经分配完毕并已交付，房屋所有权理应确认。至于不动产登记证书何时颁发，只是房屋所有权公示效力及备案的问题，与曲立福履行给付义务没有任何关系。以后办理房产证时，若曲立福完全履行判决书的义务并不会产生新的纠纷，除非曲立福拒不履行判决义务，那只有强制执行曲立福履行义务。二、应交付什么样的房屋。曲立福纠结于应交付哪个位置的房屋以及给付套二房还是套三房，没有意义。该协议签订的历史背景是1994年乙方（曲同斌）之父因公去世，村委给乙方批宅基地一处。因乙方当时年幼且无能力建房，甲方（曲立福）在乙方宅基地上建房一处。并且，曲同斌之父因公去世时，村委及民政局给付了一定的抚恤金，因曲同斌年幼，该抚恤金全部由曲立福掌控并用在该房屋的建设上。所以，不论是从协议的文字内容看，还是从双方签订该协议的背景、原因及目的看，曲立福均应给付崂集体建（94）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地被拆迁安置的房屋，不应有外延扩大。协议中的75平方米按照房屋结构一般是套二，所以才如此规定。至于双方协议中约定给付房屋是按照使用面积还是建筑面积，约定清楚，没有争议。该协议明确约定的是“使用面积”而非建筑面积，并且有北姜调委会的公章确认，有证明人王统坚、曲修森的签字认可。协议上明确约定：如果甲方补偿给乙方的房屋使用面积低于75平方米，则根据交付房屋时的市场价格为依据，补偿不足75平方米面积的差额，如果房屋超出75平方米的使用面积，乙方无须给付甲方差额。可见，双方签订协议时即考虑到了涉案宅基地及房屋拆迁安置的房屋面积有可能低于75平方米、也有可能高于75平方米，所以才约定低于75平方米及高于75平方米如何处理，这也可以说明曲立福应在涉及曲同斌的宅基地拆迁安置的房屋中给曲同斌一处房屋补偿，而不是随意给曲同斌一处不低于75平方米的房屋即可。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
曲同斌向一审法院起诉请求：1、曲立福将拆迁安置补偿的崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋（建筑面积约95平方米）交付曲同斌所有；2、曲立福协助曲同斌办理过户及更名手续；3、本案诉讼费由曲立福承担。
一审法院认定事实：曲同斌与曲立福系叔侄关系，曲同斌父亲曲立全在1978年12月去世。2006年3月1日，曲同斌、曲立福签订《协议书》一份，内容为：甲方曲立福、乙方曲同斌。1994年，乙方之父因公去世村委给乙方批宅基地壹处，因乙方当时年幼且无能力建房，甲方在乙方宅基地上建房壹处（土地使用证号）。现双方在平等自愿的基础上，就有关事项达成如下协议：1、如该房屋拆迁，则甲方承诺给乙方使用面积不得低于75平方米的套二房屋作为补偿，房产证办为乙方名下；2、如果甲方补偿给乙方的房屋使用面积低于75平方米，则根据交付房屋时的市场价格为依据，补偿不足75平方米面积的差额；3、如果房屋超出75平方米的使用面积，乙方无须给付甲方差额；上述协议自双方签字之日起生效，该协议一式三份，双方各持一份，第三份留村委会备案，不尽之处可协商补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。该协议落款甲方处有曲立福签名，乙方处有曲同斌签名，另有证明人王统坚、曲修森签名，并加盖有青岛市崂山区沙子口镇北姜哥庄村人民调解委员会公章。2013年6月14日，曲立福在该协议书背面书写：我保证遵守此协议，分房时给75平米房一处，房产证办海滨（曲同斌）名下，并签字捺印。
另查明，2013年6月，曲同斌将曲立福诉至一审法院，请求法院确认曲同斌、曲立福签订的上述协议书合法有效。一审法院经审理，于2013年12月16日作出（2013）崂民一初字第733号民事判决书，判决曲同斌、曲立福于2006年3月1日签订的协议书合法有效。该判决已生效。该判决查明，曲立福名下在崂山区沙子口街道北姜社区有两处宅基地，集体土地建设用地使用证号分别为崂集建（92）字第xxx号、崂集建（94）字第xxx号，地号分别为xxx、xxx，用地面积分别为130.3平方米、196平方米，用途均为住宅。2012年5月21日，曲立福就崂集建（92）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地与青岛海信五环房地产开发有限公司签订《搬迁补偿协议书》，曲立福选择的安置房屋为建筑面积为75平方米的房屋一套，另有部分补偿款项。2013年5月24日，曲立福就崂集建（94）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地与青岛海信五环房地产开发有限公司签订《搬迁补偿协议书》，曲立福选择的安置房屋为建筑面积为95平方米和120平方米的房屋各一套，另有部分补偿款项。
崂集建（94）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地即本案涉及的村委会批给曲同斌的宅基地，所安置的95平方米和120平方米的房屋已经于2015年12月份交付给曲立福，曲同斌主张的X号楼X单元xxx户房屋就是其中的一处房屋，建筑面积约为95平方米。
一审法院认为，第一，关于本案案由，返还原物纠纷系物权保护纠纷的一种，返还原物请求权系所有权人行使物权请求权以保护其对物的所有权。本案系曲同斌、曲立福签订协议书后，因曲立福不履行协议书，曲同斌起诉要求曲立福履行协议书的义务，并非曲同斌系涉案房屋的所有权人，故本案案由应为合同纠纷，而非返还原物纠纷。第二，本案的焦点问题是曲立福应当如何履行曲同斌、曲立福签订的协议书，也就是曲立福现在是否应向曲同斌交付房屋、应向曲同斌交付什么样的房屋。对此一审法院评析如下：首先，协议书约定，“如该房屋拆迁，则甲方承诺给乙方使用面积不得低于75平方米的套二房屋作为补偿，房产证办为乙方名下”，可见，曲立福给曲同斌一处房屋补偿的时间前提是该房屋拆迁，现在该房屋已经拆迁，且安置房屋已经交付给曲立福，因此曲立福应当履行协议书，给曲同斌一处房屋补偿。曲立福辩称还未到给付补偿的履行时间，没有事实依据，不予采纳。其次，曲同斌、曲立福签订协议书，曲立福承诺给曲同斌一处房屋补偿的原因是“1994年，乙方（曲同斌）之父因公去世村委给乙方批宅基地壹处，因乙方当时年幼且无能力建房，甲方（曲立福）在乙方宅基地上建房壹处（土地使用证号）”，即涉案崂集建（94）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地是当时村委会批给曲同斌的，而地上房屋是由曲立福所建，因此双方才在村委的主持下达成该协议书，“如该房屋拆迁”，曲立福承诺给曲同斌一处房屋补偿。故，不论是从协议书约定的文字内容看，还是从双方签订该协议的背景、原因及目的看，曲立福给曲同斌的一处房屋应是崂集建（94）字第xxx号集体土地建设用地使用证项下的宅基地及其房屋拆迁安置的房屋，而不应是曲立福辩称的“只要曲立福给曲同斌一套套二房并将房产证办在曲同斌的名下即符合协议书的约定”，因此曲立福应在该涉案的宅基地及房屋拆迁所安置的房屋内选择一处符合协议书约定的房屋给予曲同斌作为补偿。再次，曲同斌、曲立福签订的协议书约定，如果甲方补偿给乙方的房屋使用面积低于75平方米，则根据交付房屋时的市场价格为依据，补偿不足75平方米面积的差额，如果房屋超出75平方米的使用面积，乙方无须给付甲方差额。可见，双方签订协议书时即考虑到了涉案的宅基地及房屋拆迁安置的房屋面积有可能低于75平方米、也有可能高于75平方米，所以才约定低于75平方米及高于75平方米如何处理，这也可以说明曲立福应在涉及曲同斌的宅基地拆迁安置的房屋中给曲同斌一处房屋补偿，而不是随意给曲同斌一处不低于75平方米的房屋即可。并且，协议书明确约定是“使用面积”不低于75平方米，而不是建筑面积。至于房屋是套二还是套三，虽然协议书约定是套二，但这是基于协议书约定的75平方米所写的，75平方米的房屋一般是套二，但因拆迁安置的二处房屋分别是95平方米、120平方米，没有套二的，不应再拘泥于协议书约定的套二，套二还是套三不是主要问题，只要房屋面积符合协议书的约定即可。综上，涉及曲同斌的宅基地拆迁安置的二处房屋分别为95平方米、120平方米，曲同斌主张曲立福将其中的X号楼X单元xxx户房屋（建筑面积约95平方米）交付曲同斌，符合双方签订的协议书的约定和公平、诚实信用原则，一审法院予以支持。第三，对于曲同斌主张曲立福协助其办理过户及更名手续，因现在该房屋还不能办理房产证，且办理房产证还涉及到房屋开发单位协助，一审法院对此暂不予支持，曲同斌可待该房屋具备办理房产证条件时另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审判决：一、曲立福于判决生效后十日内将位于青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋（建筑面积约95平方米）交付曲同斌；二、驳回曲同斌的其他诉讼请求。案件受理费13490元，由曲立福负担。
本院二审期间，曲立福提交以下证据：证据一、青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋照片(95平方)复印件2份（反正面9张照片），证明曲立福已实际装修并居住涉案房屋。证据二、青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元X户房屋照片（75平方）复印件1份（反正面5张照片），证明青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元X户房屋（75平方）的房屋是毛坯房。证据三、青岛市崂山区沙子口镇段家埠小区X号X单元xxx户房屋照片（102平方）复印件1份，证明青岛市崂山区沙子口镇段家埠小区X号X单元xxx户房屋（102平方）情况。证据四、青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋(95平方)装修费单据等复印件3份，证明曲立福装修青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋(95平方)花费48000元。证据五、青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋(95平方)供热费单据复印件1份，证明曲立福已实际居住在青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋(95平方)。综上，涉案房屋已经由曲立福装修入住，曲立福想给曲同斌北姜社区一套75平方米的房屋或者段家埠一套102平方米的房屋。经质证，曲同斌对上述证据的真实性不予认可；一审中，一审主审法官明确告知曲立福不能改变该房屋现状，而曲立福的擅自更改行为，理应由其本人承担损失。本案中被拆迁的三处房屋，其中涉及到曲同斌的是xxx号，该宅基地拆迁只有两处房屋，一套是120平方的房屋，另一套就是一审判决所确定的95平方的房屋。而曲立福所说的75平方米的房屋，是其本人xxx号宅基地所拆迁分得的房屋，与本案没有任何联系。该照片证据也不能证实该涉案房屋已经装修入住过。同时该装修款只有收据，而没有相应的发票相佐证，曲同斌对此不予认可。即使曲立福已经装修完毕，也违背了一审法院要求其保持原状的要求，所以损失应由其本人承担。
经本院审理查明，曲同斌2013年起诉曲立福所有权确认纠纷一案，一审法院于2013年12月16日作出（2013）崂民一初字第733号民事判决，该判决已生效。该判决认为，曲同斌、曲立福于2006年3月1日签订的协议书，系双方真实意思表示，其内容不存在违反相关法律规定的情形，法院予以确认。从协议书的内容中可以明确看出如下事实：曲同斌之父因公去世，北姜社区居委会于1994年批给曲同斌宅基地一处。因曲同斌当时年幼且无能力建房，故由曲同斌之叔曲立福在该宅基地上建房，基于该前提，双方约定如该宅基地房屋拆迁，曲立福给曲同斌使用面积不低于75平方米的套二房屋作为补偿。因此，该协议并非曲立福主张的所谓赠与协议，而是一种补偿协议，且该协议不仅由双方签字认可，北姜社区调解委员会对此也加盖公章予以确认，并由相关证明人员签字确认。因此，该协议书应为合法有效的协议，双方均应按照该协议的约定履行相应的义务。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，曲同斌与曲立福于2006年3月1日签订的协议书中已经载明该协议书的签订背景，即曲同斌的父亲因公去世，北姜社区居委会于1994年批给曲同斌宅基地一处。因曲同斌当时年幼且无能力建房，故由曲同斌之叔曲立福在该宅基地上建房，基于该前提，双方约定如该宅基地房屋拆迁，曲立福给曲同斌使用面积不低于75平方米的套二房屋作为补偿。该协议明确约定该房屋遇到拆迁时曲立福承诺给曲同斌一套使用面积不低于75平方米的套二房屋一套作为补偿，如果房屋超出75平方米使用面积，曲同斌无须给付差额。业已生效的一审法院（2013）崂民一初字第733号民事判决认定上述协议合法有效，生效判决具有既判力，对双方当事人具有法律约束力。北姜社区居委会于1994年批给曲同斌的宅基地早已拆迁，由此安置的95平方米和120平方米的房屋各一套亦已交付，上述协议书约定的交付条件已成就，曲立福应当依照上述协议书的约定向曲同斌交付建筑面积约95平方米的青岛市崂山区沙子口街道北姜哥庄社区X号楼X单元xxx户房屋。曲立福主张协议书中约定的使用面积表述错误应为建筑面积、涉案房屋为套三房屋不符合协议书约定、只要交付一处套二房屋补齐差价即可、待涉案房屋所有权证书办至曲同斌名下时方可交付涉案房屋，依据不足，且与生效判决认定的事实不符，本院对其上述主张不予支持。曲立福希望向曲同斌交付位于沙子口街道北姜社区的75平方米房屋或段家埠小区的102平方米房屋，曲同斌亦明确表示不同意。
对于曲立福已经装修且已入住本案争议房屋的问题，曲立福二审中提交的房屋照片、装修费单据、供热费单据等证据不影响本案的定性处理，本院对此不予采信。涉案房屋装修费与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。
综上所述，上诉人曲立福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13490元，由上诉人曲立福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英