广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17627号
上诉人（原审被告）：余焕宋，男，汉族，1979年11月10日出生，住所地广东省海丰县。
上诉人（原审被告）：林少琼，女，汉族，1976年10月19日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：余仲元，广东盛唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨琴，女，汉族，1984年11月12日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：肖忠让，广东世纪人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李乙帆，广东世纪人律师事务所律师。
原审第三人：深圳市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道佳兆业大都汇A座2101，组织机构代码：778755594-4。
法定代表人：柯有忠。
上诉人余焕宋、上诉人林少琼因与被上诉人杨琴、原审第三人深圳市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1983号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人我爱我家房地产公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人余焕宋、林少琼上诉请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1983号民事判决第四项，维持一、二、三、五项；2、由杨琴依法承担本案上诉费。事实与理由：
原审法院判决解除涉案《二手房买卖合同》并判决余焕宋、林少琼向杨琴返还20万元定金及25万元购房款是正确的。但是，原审法院判决余焕宋、林少琼向杨琴支付违约金人民币30万元，存在事实认定及法律适用上的错误。
一、一审法院认定余焕宋、林少琼在签订合同时应当“清楚知悉”涉案房产已被法院查封，存在事实认定错误。余焕宋、林少琼在一审中提交的两份《房屋产权信息查询》，已充分证明余焕宋、林少琼在签订合同时不知道涉案房产己被查封。第一份《房屋产权信息查询》的日期是2015年5月15日，该份信息是中介公司人员陪同林少琼到深圳市不动产登记中心查询窗口由中介公司人员亲自查询所取得。第二份《房屋产权信息查询》的日期是2015年5月27日，该份信息是由林少琼到深圳市不动产登记中心查询窗口所取得。该两份信息都显示涉案房产未被查封。杨琴在一审庭审中陈述，双方于2015年5月13日签订《二手房买卖合同》的当日，其仅支付了定金2万元，待中介公司人员于2015年5月15日陪同林少琼到深圳市不动产登记中心查询确认涉案房产未被查封后，才另行支付了18万元的定金。关于涉案房产于2014年被查封所涉的两个案件，余焕宋、林少琼没有应诉也没有收到相关查封文书，审理法院均是通过公告形式送达，因此对于房产查封情况并不知晓。二、一审法院排除适用双方所签《二手房买卖合同》备注条款(1)的约定，判决余焕宋、林少琼向杨琴支付违约金30万元，违反了当事人意思自治原则，存在法律适用错误。双方于2015年5月13日签署《二手房买卖合同》时，余焕宋、林少琼向杨琴及中介公司人员当场表示，余焕宋、林少琼因替别人担保而涉诉，不知道涉案房产是否已被法院查封，需要在合同中加上这样一条：如果房产因被查封而导致不能过户，合同自动解除且双方互不承担违约责任。在此情况下，中介公司人员才在合同末尾增加了备注条款(1)。只不过，中介公司人员并没有使用“查封”这一词语，而是使用了“产权不清晰”这一词语。事实上，“产权不清晰”这一词语具有更为广泛的概念，包含了产权因存在抵押、查封、争议等阻碍而导致不能过户的各种情况，原审判决将“查封”这一意思排除在外是错误的。备注条款(1)是双方当事人真实意思表示，原审判决排除适用备注条款(1)，违反了当事人意思自治的原则，存在法律适用错误。
被上诉人杨琴答辩称，一、涉案房产于2014年被司法机关依法查封，而余焕宋、林少琼与杨琴于2015年才签订涉案房产的房屋买卖合同。从房产被查封至余焕宋、林少琼将涉案房产出售给杨琴，时间间隔超过一年以上；而且余焕宋、林少琼在一审庭审过程中明确表明，其有收到过法院的电话，法院也有将相关法律文书送达给余焕宋、林少琼。因此，余焕宋、林少琼主张其不知道房产被查封，明显与事实不符。二、余焕宋、林少琼作为房屋卖家，从法律上来说，不论其是否知道房产被查封的事实，都不能免除其作为卖家的义务。在涉案房产被查封的情形下，余焕宋、林少琼应当积极采取措施，向司法机关争取解除对涉案房产的查封，然后继续履行合同义务。实际上，在杨琴得知涉案房产被查封后，与余焕宋、林少琼签订了一份补充协议，进一步约定了余焕宋、林少琼筹钱解封涉案房产事宜；但余焕宋、林少琼未履行相应义务。本案中，涉案房产产权属于余焕宋、林少琼所有，不存在争议。合同不能继续履行并非因为产权存在争议问题，而是余焕宋、林少琼不按照合同约定履行义务，构成根本违约。因此，本案不适用合同备注条款的约定，而应当适用合同第11条的约定，余焕宋、林少琼应当承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回余焕宋、林少琼的上诉请求，维持原审。
原审第三人我爱我家房地产公司未应诉亦未提交书面陈述意见。
杨琴向一审法院起诉请求：1、解除杨琴与余焕宋、林少琼于2015年5月13日签订的《二手房买卖合同》；2、余焕宋、林少琼返还杨琴定金200000元；3、余焕宋、林少琼返还杨琴首期款250000元；4、余焕宋、林少琼向杨琴支付违约金396000元；5、承担本案全部诉讼费。
一、合同主体。卖方：余焕宋、林少琼。买方：杨琴。居间方：我爱我家房地产公司。二、签订合同时间：2015年5月13日。三、交易标的：深圳市龙岗区布吉镇磨石坑花YS花园1栋、2栋、5栋5栋503房产，建筑面积为74.17平方米，目前尚未取得房产证。四、合同交易金额：人民币1980000元。五、定金支付情况：杨琴依约支付定金20万元，余焕宋、林少琼出具定金收据20万元。六、购房款履行状况：合同约定双方应于2015年6月5日前到买方贷款银行办理资金监管手续，首期款金额以银行贷款为准，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。随后，杨琴、余焕宋、林少琼双方协商一致，由杨琴先预借余焕宋、林少琼首期购房款共计人民币25万元，余焕宋、林少琼承诺该款于买方做首期款监管时全部归还并配合办理手续。杨琴如约向余焕宋、林少琼支付25万元首期购房款，余焕宋、林少琼出具了收款收据。七、抵押、查封情况：2011年5月23日，涉案房产抵押至中国工商银行股份有限公司深圳华强支行，抵押贷款金额为800000元；2014年4月29日，涉案房产被深圳市福田区人民法院以（2014）深福法民二初字第689号案依法预查封；2014年7月18日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院以（2014）深罗法民二初字第3461-1号案第一轮候预查封；2015年12月8日，涉案房产被本案第二轮候预查封。八、违约责任条款：如买方逾期履行义务超过30日，卖方有权解除合同并要求没收定金或要求买方支付房产转让价的20%违约金；如卖方逾期履行义务超过30日，买方有权解除合同并要求双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价的20%违约金。九、需要说明的其他事项：1、涉案合同备注条款：卖方承诺产权清晰无误，若因产权不清晰所导致不能过户，则买卖双方协商；协商不成此合同解除自动失效；且卖方自解除此合同之日起5日内全额返还定金20万元给买方，互不追究责任；买方承诺银行信用良好；卖方承诺2015年9月1日前交楼给买方。2、余焕宋、林少琼系夫妻关系，对涉案房产各占50%份额。
一审法院认为，杨琴与余焕宋、林少琼签订《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，杨琴依约履行了支付定金，支付首期购房款的合同义务。而余焕宋、林少琼在其涉案房产已于2014年被司法机关依法查封的情况下仍将涉案房产出售给杨琴，导致涉案合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约，依法承担违约责任。根据合同约定，余焕宋、林少琼构成根本违约的，杨琴有权解除合同，现杨琴诉请解除双方签订的涉案合同，一审法院予以支持。合同解除后，余焕宋、林少琼收取的定金20万元及首期购房款25万元应当予以退还。关于余焕宋、林少琼辩称其对于涉案房产被查封的事实并不知情，且双方已通过签署备注条款免除了余焕宋、林少琼的责任，首先，余焕宋、林少琼作为涉案房产的出卖方，其负有确保涉案房产可以顺利完成交易的保障义务，且其作为涉案房产的所有权人，对于涉案房产的抵押、查封等情况应当清楚知悉，其所主张的对涉案房产被查封不知情并不能成为免除其承担违约责任的正当合法理由；其次，合同备注条款仅对涉案房产产权不明晰的状况作了特别约定，而非涉案房产存在查封情况下导致交易不能的余焕宋、林少琼免责条款，余焕宋、林少琼无权以该备注条款主张免责。综上，余焕宋、林少琼的该主张一审法院不予采纳。关于杨琴诉请余焕宋、林少琼支付购房款百分之二十违约金396000元，依据合同法等有关规定，根据公平原则和诚实信用原则以及合同的实际履行情况予以衡量，一审法院酌情将违约金调整为300000元为宜，对于诉请超出部分，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除杨琴与余焕宋、林少琼于2015年5月13日签订的《二手房买卖合同》；二、余焕宋、林少琼于本判决生效之日起十日内向杨琴退还定金200000元；三、余焕宋、林少琼于本判决生效之日起十日内向杨琴退还首期购房款250000元；四、余焕宋、林少琼于本判决生效之日起十日内向杨琴支付违约金300000元；五、驳回杨琴的其他诉讼请求。如余焕宋、林少琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12260元，保全费4750元，合计人民币17010元（此款杨琴已预缴），由杨琴承担1939元，余焕宋、林少琼承担15071元。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审庭审中，余焕宋、林少琼提交了深圳市福田区人民法院两份《公告》、深圳市罗湖区人民法院的相关送达文件、房屋产权信息查询单，目的是证明余焕宋、林少琼在签订涉案房屋买卖合同之前并不知晓涉案房产被查封的情况。
本院认为，双方当事人对于双方签订的《二手房买卖合同》因涉案房产被查封无法继续履行予以确认，但对于余焕宋、林少琼是否需要承担相应的违约责任存在争议。本院认为，在双方签订涉案《二手房买卖合同》前，涉案房产即已被法院查封，正常情况下，余焕宋、林少琼作为涉案房产的权利人应知晓房产的查封情况，即使其对此不知悉，其在签订房屋买卖合同后，作为出卖人也应保证涉案房产适于交易和履行。涉案房产因被查封，且余焕宋、林少琼在双方协商的期限内仍不能解除查封，导致双方签订的《二手房买卖合同》无法履行，余焕宋、林少琼应承担相应的违约责任。《二手房买卖合同》的备注条款中虽约定，因产权不清晰导致不能过户，协商不成合同解除自动失效。但是，一方面产权不清晰并不明确包括房产被查封；另一方面，本案中，余焕宋、林少琼称并不知晓涉案房产已被查封，又认为担心被查封从而作出备注条款中的上述约定，不能自圆其说。因此，本院对于余焕宋、林少琼认为备注条款中“产权不清晰”包含了房产被查封情形的主张不予采纳，余焕宋、林少琼仍应承担相应的违约责任，一审判决已经结合本案合同履行实际情况对于合同约定的违约金予以了调低，处理恰当，本院予以维持。
综上，余焕宋、林少琼的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5800元，由余焕宋、林少琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。