湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第137号
原告贾哲，男，1979年1月14日出生，汉族。
原告范斌，男，1973年9月20日出生，汉族。
两原告共同委托代理人张淋淋，湖南星邦律师事务所律师。
两原告共同委托代理人胡勇军，湖南星邦律师事务所律师。
被告李灿林，男，1972年2月7日出生，汉族。
委托代理人李博，湖南金州律师事务所律师。
原告贾哲、范斌诉被告李灿林房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年12月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赵静担任审判长、人民陪审员郑少芳、张闻骥组成合议庭，于2013年2月28日、2013年4月24日公开开庭进行了审理，代理书记员唐丹担任记录。两原告委托代理人张淋淋、胡勇军，被告李灿林及委托代理人李博到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告诉称：2012年8月29日，两原告与凯达（湖南）房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）签订《房屋买卖合同》，约定由原告以1500万元的价格购买了XX号房，贾哲和范斌各占该房50%的产权。2012年9月3日，凯达公司为原告分别办理了房产证及国土证。
在卖房过程中，原告得知，凯达公司在此之前已经将涉案的房产租赁给了被告用于经营餐饮，但不知具体的租赁事宜。在办理好权证，办理交接时，凯达公司将《房屋租赁合同》交予原告，这时原告方知房屋租赁合同的相关具体细节。根据租赁合同，被告应于2012年10月7日前向原告支付2012年第四季度的房屋租金，但被告一直没有反应，原告遂于2012年10月10日向被告发出《通知》一份，催促被告付款，但被告一直未付。根据《房屋租赁合同》第九条第（4）小条约定，如被告拖欠相关费用超过一个月可终止合同，且不用退还保证金。被告拖欠原告的租金已长达数月，被告的行为已经严重违约。
同时，原、被告之间并没有签订房屋租赁合同，只是基于“买卖不破租赁”的原则，成为2010年4月13日《房屋租赁合同》甲方，该合同约定第一、二年每月租为2.48万元，第三年每月租金为26040元。原告经咨询湖南经典房地产评估咨询有限公司，该公司于2012年12月12日作出咨询报告，确定涉案房屋现在市场租赁价格为5.48万元／月，单价为63元／平方（取整）。由此，可以确定《房屋租赁合同》约定的租赁价格是远远低于市场价格的，显失公平。
被告在涉案房屋中开餐馆时未做好排污等工作，给小区居民的生活造成了不小妨碍，小区住户怨声载道，要求该餐馆搬走。被告在未经消防安全检查的情况下违法经营被长沙市天心区公安消防大队处罚，责令被告立即停业并罚款3万元。被告擅自搭建违章建筑物，被告的行为严重违反法律规定和合同规定。基于以上原因，原告要求解除租赁合同。原告为维护自身的合法权益，故将被告诉至法院，请求法院：1、解除2010年4月13日凯达公司与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告按月租金5.48万元的标准，向原告支付租金10.96万元（暂计算至2012年12月1日的租金为10.96万元，其后的租金继续计算至搬出XX号房时止）；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。
原告针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：
证据一房屋买卖合同，证明2012年8月29日，原告贾哲、范斌以1500万元的价格从凯达公司购买了XX号房，原告贾哲和范斌各占该房50%的产权；
证据二房产证、国土证，证明原告贾哲、范斌现在为XX号房业主；
证据三房屋租赁合同，证明凯达公司与被告签订的租赁合同，根据租赁合同，被告应于2012年10月7日前向原告支付2012年第四季度的房屋租金，同时该合同第九条第（4）小条约定，如被告拖欠租金超过一个月，原告有权要求解除合同；
证据四通知及送达回单，证明因被告一直未付款，原告遂于2012年10月10日向被告发出通知一份，催促被告付款，但被告一直无反应，其行为已经严重违反了原房屋租赁合同；
证据五咨询报告，证明涉案房屋的租赁价格远远低于市场价格，属严重的显失公平；
证据六长沙凯达物业管理有限公司整改通知书、长沙市公安局天心分局金盆岭派出所对李灿林下的公安行政处罚决定书（天公（消）决字（2013）第-0010号），证明被告李灿林违法、违章经营，现租赁合同已不具备继续履行的条件。
证据七长沙市天心区公安消防大队天公（消）行决字（2013）第1025号公安行政处罚决定书，证明被告租赁涉案房屋的时候违法经营，违反合同约定。
证据八函件，证明被告未经任何审批的手续下违章搭建，被告的行为严重违反法律规定和合同规定，原告的主张合法有据。
被告辩称：被告一直到2012年12月28日才知道该房屋过户给原告，如原告在诉状中所称，原告买房后一直未通知被告，被告将房租交给了凯达公司，原告也一直没有找被告变更合同，是原告不作为导致被告没有向其缴纳租金。在诉讼过程中，被告已向原告支付租金至2013年6月12日。根据买卖不破租赁的原则，请求法院驳回原告诉求。
被告为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一商品房买卖合同及缴税凭证三张，证明原告购买房事实及金额与原告真实的交易金额不一致，证明原告交纳税收的数额及逃税事实；
证据二房屋转移登记申请书，证明原告及转让方恶意串通，隐瞒房屋已租赁的事实；在卖房时故意不通知被告；
证据三收款收据三张，证明被告已按合同约定如数交纳房租；
证据四缴款单一张，证明被告在接到法院证据后方知原告的缴款账号并交纳房租；
证据五申通快递详单，证明该快递单既无电话，地址也填写错误，根本不可能送达，被告也从未签收；
证据六申通快递详单及律师函，证明原告购买房屋后迟迟未告知被告，被告只能通过发函方式维权。
被告对原告提交的八份证据的质证意见是：
证据一不真实，这份房屋买卖合同与原告及凯达公司在房产局备案的房屋买卖合同完全不一致，这份合同是伪造的；
证据二没有异议；
证据三没有异议，被告已经按时足额缴纳房屋租金，不存在违约；
证据四真实性有异议，申通快递详情单是原告发出的，不是被告收到的，只能证明原告曾经寄出，不能证明被告已经收到，就算原告曾经寄出该份详情单，但地址是错误的，根本无法送达，也没有手机号码。
证据五有异议，咨询报告没有人签名，不知道是谁作出的，该份评估咨询报告是依据假的1500万元房屋买卖合同，依据不真实，咨询结果肯定不真实。
证据六与原告诉称的请求无关，且真实性有异议，没有通知被告，被告并不知情。
证据七真实性没有异议，但证据来源不合法。被告受到行政处罚与合同是否解除没有关联性。
证据八不具有证据证明的作用，对该证据所认定的事实以及内容、目的都不予认可。
原告对被告提交的六份证据的质证意见是：
证据一真实性、合法性没有异议，关联性有异议，虽然房地产管理部门所登记的购房款为800万元，但是该数字并不能否认原告与凯达公司真实的交易数据是1580万元，虽然缴款凭证上缴款人是两原告，但是在商品房买房过程中，是可以商定由卖方缴税的；
证据二真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，在涉案的房屋买卖交易过程中，作为房屋买受人的原告并没有通知被告的义务。至于被告说原告与凯达公司之间恶意串通毫无任何事实和证据予以支撑；
证据三三性均有异议，因为无法查实收款的具体细节，原告也并不清楚，因此对该三张收据不予认可；
证据四真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据存款凭条可以看出被告在上面进行了改动，数字因此无法看清楚。
证据五三性无异议，更进一步证明原告通知被告这样一个事实。
证据六三性均有异议，不能证明被告要证明的目的。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：
原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据八均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据五系原告单方委托鉴定，被告不认可，不予采信。
被告提交的证据一至证据六均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据以上定案证据，本院经审理查明，2010年4月13日凯达公司（乙方）与被告（甲方）就XX号房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定：建筑面积约873.952平方米，被告租赁期限自2010年6月13日至2020年6月12日止，为期拾年。该租赁期间双方均不能借故解除合同，如乙方违约，则乙方支付保证金的两倍作为违约金给甲方；如甲方违约，乙方有权要求甲方赔偿乙方的装修所有费用，其中装修费用由双方决定第三方专业评定机构评估确定。租金价格：第一、第二年每月租金为人民币24800元；第三年、第四年每月租金在第二年基础上递增5%，每月租金为人民币26040元；第五年、第六年每月租金在第四年基础上递增5%，每月租金为人民币27320元；第七年、第八年每月租金在第六年基础上递增5%，每月租金为人民币28709元；第九年、第十年每月租金在第八年基础上递增5%，每月租金为人民币30144元。其中租赁税由甲方承担。租金承担：租金按季度结算，租金每季度预付一次，乙方于每季度第一个月7日前向甲方交付租金，如乙方拖欠租金，应向甲方按天缴纳滞纳金0.5%。保证金：保证金为人民币24800元，乙方到期时，如果乙方未欠任何费用，甲方应于乙方迁出之日，将该保证金退还乙方。租赁期间，房屋遭到不可抗拒的自然灾害而不能履行的合同，本合同则自行终止，甲乙双方各负其责、互不承担责任，如果乙方未拖欠任何费用，甲方退还乙方所交保证金和预交房租中剩余的金额。如遇到政府拆迁行为，甲方必须协助乙方向政府部门索要赔偿。乙方不得拖欠租金、水电费、物业管理费，如因拖欠水电引起的经济损失由乙方自行负责。如乙方拖欠相关费用超过一个月则视乙方违约，甲方有权终止合同，且不用退还保证金。如果乙方所拖欠费用超出保证金，甲方有权向乙方追索超出部分。甲方保证上述房屋产权权属清楚，如果发生房屋产权纠纷，对乙方造成的经济损失由甲方负责，损失金额由第三方专业评定机构评定。在租赁期内，乙方必须合法经营，否则甲方可以无条件收回房屋，由乙方非法经营引起的一切责任由乙方负责。
合同签订后，被告进场装修从事餐饮，经营福居家乡村土菜馆。被告按约向凯达公司缴纳租金至2012年12月。
2012年8月29日，凯达公司与原告签订商品房买卖合同，凯达公司将上述XX号房出卖给两原告，建筑面积873.95平方米，原告贾哲与范斌各占50%份额，2012年9月3日办理了房屋产权证。
2013年1月30日，长沙市公安局天心分局金盆岭派出所对被告占用消防车通道，堵塞消防车通道因违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，给予被告罚款200元行政处罚。
2013年3月20日，长沙市天心区公安消防大队对被告经营的长沙市天心区福居家乡村土菜馆作出天公（消）行决字（2013）第1025号公安行政处罚决定书，长沙市天心区公安消防大队查明被告未经消防安全检查擅自营业的违法行为已涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项的规定，对长沙市天心区福居家乡村土菜馆，法定代表人李灿林未经消防安全检查擅自营业的消防违法行为合并处罚款3万元并责令停止营业，限其自收到本决定之日起履行停止营业，逾期不停止营业的，依法强制执行。被告收到处罚决定后，已向消防部门缴纳罚款继续经营，并在申请补办消防手续中。
本案在审理过程中，被告于2012年12月、2013年3月分两次向原告缴纳租金共计156240元。
本院认为，本案的争议焦点为以下二点：一、原告能否解除2010年4月13日凯达公司与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告按月缴纳租金的标准。陈述如下：
第一，原告能否解除2010年4月13日凯达公司与被告签订的《房屋租赁合同》。本院认为，2010年4月13日被告与凯达公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，内容合法有效。2012年9月，两原告购买上述房屋并取得产权证后即承继凯达公司在《房屋租赁合同》中的权利义务，原、被告应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中被告租赁涉案房屋经营餐馆在未办理消防安全检查的情况擅自营业，被长沙市天心区公安消防大队处以罚款3万元并责令停止营业，其行为已构成非法经营。依照凯达公司与被告签订《房屋租赁合同》第十一条“在租赁期内，被告必须合法经营，否则原告可以无条件收回房屋”的约定，原告诉请要求解除《房屋租赁合同》的请求依法予以支持。
第二，被告按月缴纳租金的标准。原告要求按照月租金5.48万元的标准支付租金，本院认为，凯达公司与被告签订租赁合同中对于租金价格及递增浮度进行了明确约定，该约定系双方当事人依据当时市场行情进行的约定，系当事人的真实意思表示，其约定合法有效。原告要求按照月租金5.48万元的标准支付租金依据不足，不予支持。本案中被告向原告支付了租金156240元，已将租金付至2013年6月12日。被告在搬离此房屋以前，应当按照原租赁合同的约定支付房屋占用费。
另，关于被告在涉案房屋中的装修问题，经本院组织调解，双方就房屋装修的补偿数额未能达成一致意见，因被告在本案中并未提起反诉，就装修损失问题被告可另行主张。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除2010年4月13日凯达（湖南）房地产开发有限公司与被告李灿林签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告李灿林于本判决书生效之日起十日内搬出XX号房，并支付从2013年6月12日至实际搬出房屋之日止的房屋占用费（按照上述《房屋租赁合同》中关于租金价格的约定计算）；
三、驳回原告贾哲、范斌的其他诉讼请求。
本案受理费33106.5元，由原告贾哲、范斌承担3106.5元，被告李灿林承担30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 赵 静
人民陪审员 郑少芳
人民陪审员 张闻骥
二〇一三年六月五日
代理书记员 唐 丹