北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08213号
上诉人（原审被告）周爱丽，女，1964年1月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司，地址北京市朝阳区北辰东路8号。
负责人杜葆真，总经理。
委托代理人付幸，女，1982年11月17日出生。
委托代理人谢洵，男，1959年11月11日出生。
上诉人周爱丽因与被上诉人北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司（以下简称北辰公寓公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周爱丽，被上诉人北辰公寓公司之委托代理人付幸、谢洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月，北辰公寓公司起诉至原审法院称：我公司与周爱丽于2013年签署了×公寓×座大堂的房屋租赁合同，租赁期限自2013年1月20日至2014年1月19日，租金标准为3500元/月，租金支付时间为按月支付。合同到期后未签署书面续约合同，视为双方签署了不定期租赁合同。×公寓×座大堂的租赁合同规定：在租赁期内，如发生下列任何情况，甲方有权以书面通知的形式解除本合同，履约保证金不予退还：⑴除本合同另有约定外，乙方累计逾期60日未交付（无论甲方是否催缴）租赁或其它本合同项下乙方应支付、承担或返还甲方的费用。周爱丽在承租×座大堂期间，多次拖欠租金、杂费，我公司每月均通过发放催缴账单和专人催缴方式向周爱丽催缴欠款，周爱丽虽屡次承诺限期还款，但至今仍未交纳欠缴的租金。截止到2014年5月29日，周爱丽欠缴×座大堂租金57167元。周爱丽逾期未交付租金的行为严重违反了双方签署的租赁合同的约定。我公司于2014年5月27日通过邮政特快专递向周爱丽发出了书面的《解除房屋租赁合同、限期腾房及缴纳欠缴租金的通知书》，已于2014年5月29日到达周爱丽。现我公司诉至法院，要求判令我公司与周爱丽签署的×公寓×座大堂的房屋租赁合同已于2014年5月29日解除，周爱丽立即将上述房产恢复原状并返还我公司，周爱丽支付拖欠的租金57167元，周爱丽向我公司支付房产占有使用费（按照每月3500元，自2014年5月29日起计至周爱丽将上述房产恢复原状并返还我公司之日止），并承担本案的诉讼费用。
周爱丽辩称：因为我和北辰公寓公司之间其他的租赁合同给我造成了损失，北辰公寓公司将大堂租给我，我经营的是休闲吧。为此我专门申请了很多许可证。经营一年后，北辰公寓公司让我整改，第二年的合同补充规定了许多不许我经营的项目。经过多次沟通，我将大堂改成了茶叶店。因为大堂的景观瀑布总是漏水，北辰公寓公司的工程部与我协商多次，说他们自行修理，但是到现在也没有修理，所以我这里一直不能经营。不存在恢复原状的问题，因为没有进行过装修。我同意解除合同，其他诉讼请求均不同意。另外，我有许多经济损失，包括家具、设备、茶叶，共计投入200000元，要求对方赔偿我150000元。
原审法院经审理认为：北辰公寓公司与周爱丽之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定的履行期限至2014年1月19日，双方未续签新的租赁合同，现合同已到期自动解除，故法院对北辰公寓公司之解除合同的诉讼请求，予以支持，对周爱丽之继续履行合同的辩称意见不予采信。合同解除后，周爱丽继续占有使用诉争房屋没有事实和法律的依据，应将房屋腾空交还北辰公寓公司。现北辰公寓公司主张周爱丽将诉争房屋恢复原状予以返还，周爱丽表示愿按照合同约定处理，根据合同约定，在合同解除后，室内装修和增加的设备设施归北辰公寓公司所有，北辰公寓公司无须对周爱丽给予任何补偿，且周爱丽表示北辰公寓公司要求不得装修，是租赁时原状，故对北辰公寓公司此项诉讼请求不予支持，判处周爱丽现状予以返还。北辰公寓公司要求周爱丽支付自2013年1月20日起至2014年5月29日止的房屋租金57167元，并要求周爱丽按照每月3500元的标准，支付自2014年5月29日起至周爱丽将房屋返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合合同及相关法律规定，法院予以支持,起算日期法院予以调整。另，根据合同约定在租赁期内如周爱丽逾期交付租金，北辰公寓公司有权解除合同，履约保证金不予退还，但合同亦约定北辰公寓公司有权根据实际情况，直接从履约保证金中扣款，故法院对周爱丽之押金用于折抵房屋租金的辩称意见予以采纳。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除北辰公寓公司与周爱丽于二○一三年二月十八日签订的《租赁合同》；二、周爱丽于判决生效之日起十日内支付北辰公寓公司自二○一三年一月二十日起至二○一四年五月二十九日止的房屋租金五万七千一百六十七元（履约保证金二万元予以折抵），并按照每月三千五百元的标准，支付自二○一四年五月三十日起至周爱丽将房屋返还之日止的房屋占有使用费；三、周爱丽于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区×公寓×座大堂腾空返还北辰公寓公司；四、驳回北辰公寓公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周爱丽不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回北辰公寓公司的诉讼请求。北辰公寓公司同意原判。
经审理查明：北辰公寓公司作为出租人（甲方）、周爱丽作为承租人（乙方）于2013年2月18日签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所拥有的位于北京市朝阳区×公寓×座大堂房屋出租给乙方使用，该租赁房屋建筑面积33平方米。乙方承诺该租赁房屋仅用作休闲吧使用。乙方若更改或新增经营项目，须提前一个月向甲方提出书面申请，待甲方书面同意后方可办理相应证照。租赁期限自2013年1月20日至2014年1月19日，共计1年，租金标准为3500元/月，租金总计42000元，租金支付方式为按月支付。乙方应于本合同签订之日向甲方缴付相当于2个月的房租即7000元作为履约保证金。在本合同终止并且乙方履行了合同规定的全部义务（包括但不限于甲方返还租赁标的及支付已发生的租金及所有费用）之后三个月内，甲方须向乙方无息退还该保证金。在本合同有效期内的任何时候，乙方无权要求甲方接受用履约保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项，但如乙方未能支付其于本合同项下应支付、承担或返还甲方的任何费用时，甲方有权根据实际情况，直接从履约保证金中扣款，同时，乙方需在甲方指定的期限内补足被扣减的履约保证金；若履约保证金少于甲方应扣除的款项，乙方应在甲方要求的期限内支付差额部分，同时，还需在甲方指定的期限内补足被扣减的履约保证金。甲乙双方确认乙方在租赁标的内的室内装修和增加的设施、设备，属乙方所有。在本合同终止或因乙方违约而解除时，乙方须自费将租赁标的恢复原状，或乙方可同意保留室内装修和增加的设备设施并放弃其所有权，在本合同终止或解除后，该室内装修和增加的设备设施归甲方所有，甲方无须对乙方给予任何补偿。如果乙方未能在本条规定的期限内将租赁标的返还甲方，甲方有权强行进入并收回，乙方在租赁标的内遗留的物品、设备、设施，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。在上述情况下，甲方强行进入租赁标的之日视为乙方向甲方返还之日，此延期返还的天数，视为乙方延长占用的天数，乙方应根据实际天数向甲方支付占用费。乙方在租赁期限内所发生的一切债务、亏损、风险均由乙方自行承担。乙方迟延交付租金及其他应付款项的，自逾期之日起，每逾期1天，乙方应按应缴金额的1%向甲方支付违约金直至应缴金额付清为止。在租赁期内如乙方逾期60日未交付（无论甲方是否催缴）租金或其它本合同项下乙方应支付、承担或返还甲方的费用，甲方有权以书面通知的形式解除本合同，履约保证金不予退还。
审理中，北辰公寓公司向法庭提供邮政特快专递单、解除房屋租赁合同、限期腾退及欠缴租金通知书、邮政局机打发票、挂号信封面、邮电局回执签收单、邮政妥投短信，表示该公司曾多次向周爱丽催交租金及于2014年5月27日向周爱丽邮寄解除合同的通知书，且周爱丽已经签收。周爱丽对以上证据的真实性予以认可，但表示未交纳租金是因客观原因，并非恶意拖欠费用。
审理中，北辰公寓公司向法庭提供催账单、签字本，表示该公司每月向周爱丽发出催账单，周爱丽已签收。周爱丽对以上证据的真实性予以认可，但表示拖欠房屋租金是得到北辰公寓公司的许可的。周爱丽未就此提供证据加以证实。
审理中，周爱丽向法庭提供手机短信、补偿协议及确认书，证明因周爱丽无法经营的情况，北辰公寓公司与周爱丽协商过交费事宜。北辰公寓公司对手机短信不予认可，对补偿协议及确认书真实性予以认可，但表示周爱丽所提问题是2012年前的问题，均已经得到解决，现在主张的是2013年3月之后的费用，以上证据与本案无关。
审理中，周爱丽向法庭申请证人麦×、宿×到庭作证。麦×当庭表示其曾是周爱丽的员工，自2008年至2012年在周爱丽处工作，周爱丽先开足疗店，从事足疗和美甲经营，因为特别冷导致无法经营。后来改卖茶叶。现在都已经无法营业了。宿×当庭表示其曾于2008年到周爱丽公司做经理，那时屋内渗水，屋内温度低，顾客做按摩时被冻感冒，墙壁有的地方发霉了，夏天的时候空调里流出水来，把地板都泡了。北辰公寓公司表示麦×未陈述真实工作单位，对其证言不予认可，宿×证言说明漏水发生在2008年，且该公司已经为此给周爱丽免除了100000元房租并且以较为便宜的价格把大厅出租给周爱丽，此问题已经解决完毕，且已经超过诉讼时效。
审理中，周爱丽向法庭出示2007年5月9日交纳的50000元押金收据，北辰公寓公司对周爱丽出示此份证据的真实性予以认可，但表示此收据是周爱丽2007年向北辰公寓公司交付的，与本案无关，且从2007年至2009年周爱丽也有欠费的情况发生，经过协商，已经冲抵了房租。为此，北辰公寓公司向法庭出示周爱丽交纳的×座×的20000元押金、×座大堂的7000元押金的收据二张、住房通知单，表示周爱丽所提50000元押金，在2009年予以冲抵房租，当时北辰公寓公司为周爱丽减免两个月房租，周爱丽以50000元押金、减免的两个月房租100000元、周爱丽又交了部分现金共三部分，还清了2009年的房租欠款。周爱丽对北辰公寓公司出示的押金收据的真实性予以认可，对住房通知单表示不知情。另，北辰公寓公司表示根据合同约定，27000元押金不予退还。周爱丽表示其没有合同，故不知合同内容，拖欠房租也是与北辰公寓公司进行过协商的，押金应用于冲抵房租。
审理中，周爱丽提交装修管理协议、关于“×”拟改经营餐饮有关工程问题的回复和宾客结账付款通知单，证明101的房屋一直处于整改过程中，是2013年签合同的时候才转为办公用房。北辰公寓公司认为装修管理协议和关于“×”拟改经营餐饮有关工程问题的回复都是2009年发生的，是在周爱丽拖欠2007、2008年的房租之后出现的，与本案无关，本案主张的是2013、2014年的房租。宾客结账付款通知单是北辰公寓公司催缴客户交费的通知，没有任何意义。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、邮政特快专递单、解除房屋租赁合同、限期腾退及欠缴租金通知书、邮政局机打发票、挂号信封面、邮电局回执签收单、邮政妥投短信、催账单、签字本、押金收据、住房通知单等证据在案佐证。
本院认为：北辰公寓公司与周爱丽签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该份租赁合同约定的履行期限至2014年1月19日，该合同履行期限届满，因周爱丽拖欠租金，北辰公寓公司不同意继续出租房屋并于2014年5月29日向周爱丽送达解除合同通知，原审法院据此确认解除双方的租赁合同，于法有据。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，周爱丽应当将租赁房屋腾空返还给北辰公寓公司。租赁合同解除后，承租人继续占用租赁房屋的，应当支付占有使用费。因周爱丽拖欠房租并继续占用房屋，原审法院判令其支付拖欠的房屋租金及占有使用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。周爱丽的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1230元，由周爱丽负担（北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司已交纳，周爱丽于本判决生效之日起10日内支付北京北辰实业股份有限公司公寓经营管理分公司）；二审案件受理费1230元，由周爱丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万丽丽
代理审判员 吴强兵
二〇一五年七月十五日
书 记 员 仵 霞