杭锦旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0625民初746号
原告:任智军，男，1971年11月12日出生，汉族，公司总裁，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人：任永胜，男，1972年8月4日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告：吴玲，女，1970年11月20日出生，汉族，公务员，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告：张兴华，男，1983年4月22日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
原告任智军诉被告吴玲、张兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告任智军的委托代理人任永胜、被告吴玲、张兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任智军向本院提出诉讼请求：1、被告吴玲、张兴华支付原告租金360000元；2、被告吴玲、张兴华支付原告违约金420000元；3、解除原、被告于2015年9月17日签订的《房屋租赁合同》，原告收回房屋；4、二被告恢复房屋原样；5、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月17日，原告任智军将自己所有的位于杭锦旗锡尼镇阿斯尔大街北侧1365平方米商业用房出租给被告吴玲、张兴华，并与二被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，租期为37个月零10天（从2015年9月17日至2018年9月26日止），总租金为420000元，租金支付方法为：被告于2015年10月26日给付租金35000元，从2015年12月1日起，每月1日给付租金12000元，直至全部付清。截止2017年4月1日，被告分10次给付原告租金60000元，下欠租金360000元。二被告未履行合同义务，合同约定，如被告拖欠租金，原告有权终止合同，收回该房屋。被告除按照合同约定付清租金外，同时赔偿与总租金等额的违约金，并恢复承租房屋原样。
被告吴玲辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，同意退还房屋并恢复原样。2015年9月17日，被告吴玲、张兴华与原告任智军签订《房屋租赁合同》并租用涉案房屋是事实，合同约定总租金为420000元，租金支付方式为：二被告于2015年10月26日给付租金35000元，从2015年12月1日起，每月1日给付租金12000元，直至全部付清。被告吴玲未参与经营，吴玲在签订合同和履行合同的过程中起着居中撮合作用，交付租金也不通过吴玲。大概在2016年5月份，张兴华的父亲通知吴玲，任永胜将被告租用的店铺断电并把门上锁，不允许被告继续经营，被告被迫停止营业。2016年5月17日至今，该房屋一直处于停业状态，被告吴玲不同意支付这个期间的租金，更不同意支付三年的租金，违约金约定过高，由法院依法判决。在签订合同时，约定一楼隔断的费用由原告支付，实际由被告支出5600元。
被告张兴华辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，同意退还房屋并恢复原样。二被告与原告签订《房屋租赁合同》是事实，被告租赁原告所有的位于杭锦旗锡尼镇阿斯尔大街北侧1365平方米商业用房，总租金为420000元，合同约定了房屋租金的支付方式。被告张兴华已支付原告租金60000元。因被告拖欠原告租金，任永胜将租用的店铺断电并上锁，不让原告继续营业，所以，被告不同意支付租金。在签订合同时，约定一楼的隔断由原告建造，后实际由被告张兴华花费5600元建造。被告张兴华另支付一楼隔断隔开的另一间房屋的取暖费5549元。
原告任智军为证明其主张，向法庭提供并出示以下证据：
出示证据一，2015年9月17日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方租赁关系合法，在2016年7月之前，被告未按照合同约定交付租金，构成违约。二被告应给付原告租金360000元，同时承担违约金420000元，二被告应将房屋恢复原样。
出示证据二，《收据》10张，证明被告从第一次交纳租金时就构成违约，被告未按照合同约定的时间交付租金，应承担合同约定的违约金，二被告尚欠原告租金360000元。
被告吴玲质证称，对证据一的真实性认可，对所要证明的问题不认可。合同约定付款方式是按月支付，在2016年5月17日之前，二被告不欠原告租金，但被迫停止营业。对证据二的真实性认可，所要证明的问题不认可。当时原、被告双方口头约定，原告同意被告迟延交付租金，被告不构成违约。
被告张兴华质证称，对证据一、证据二的真实性均认可，对所要证明的问题不认可。被告张兴华与任永胜曾口头协商，任永胜同意不按合同约定的方式按月支付租金，同意被告迟延交付租金，被告不构成违约。
被告吴玲、张兴华为证明其主张，向法庭提供并出示证据：2017年4月17日，被告张兴华雇佣的收银员邬某出具的《证明》，证明2016年5月16日的上午，被告所营运的炫舞跑吧被迫停运。
原告任智军质证称，对该证据的真实性及所要证明的问题均不认可。2016年5月16日上午，未发生证人所述的事。
经审查，对当事人提供的证据，本院认定如下：原告出示的证据一、证据二，被告认可其真实性，这两组证据具备证据的特性，本院予以采信。被告出示的《证明》，因证人邬某未出庭作证，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年9月17日，原告任智军、委托代理人任永胜与被告吴玲、张兴华签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告任智军将位于杭锦旗锡尼镇阿斯尔大街北侧1365平方米房屋出租给被告吴玲、张兴华。租期从2015年9月17日至2018年9月26日，总租金为420000元。租金支付方式为：二被告于2015年10月26日给付原告租金35000元，从2015年12月1日起，每月1日给付原告租金12000元，直至全部付清。租赁期间产生的水电费、取暖费等费用由二被告承担。二被告如未按合同约定交付租金或中途擅自退租，原告有权终止合同、收回房屋、要求恢复原样，二被告要赔偿原告与总租金等额的违约金；2、合同签订后，被告张兴华分10次向原告支付租金60000元。其中：2015年11月1日支付租金20000元，2016年1月6日支付租金6000元，2016年1月20日支付租金5000元，2016年2月4日支付租金4000元，2016年3月21日支付租金4500元，2016年4月6日支付租金5000元，2016年4月12日支付租金5000元，2016年4月25日支付租金3000元，2016年5月11日支付租金4500元，2016年5月23日支付租金3000元；3、二被告租用房屋经营炫舞跑吧，该房屋至今仍由二被告占有使用，二被告未与原告办理退租、退房手续；4、二被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，同意退还房屋并恢复原样。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1、被告吴玲、张兴华是否应当支付原告租金及支付租金的数额是多少？2、被告吴玲、张兴华是否应当承担违约金420000元？针对争议焦点1：2015年9月17日，原告任智军与被告吴玲、张兴华签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告约定了租金的支付方式，二被告未按照合同约定给付租金，构成违约。原告主张，合同中约定租期自2015年9月17日至2018年9月26日，总租金为420000元，二被告应当按照合同约定承担租金420000元。庭审中，原、被告双方同意解除租赁合同，合同解除后，合同约定的义务尚未履行的，应终止履行，即二被告应支付租金至实际腾退房屋止，而不是按照合同约定的租期给付租金。合同约定，二被告于2015年10月26日付原告租金35000元，从2015年12月1日起，每月1日给付原告租金12000元，直至付清止。二被告已付租金60000元，应从已付租金60000元中核减35000元，抵顶2015年10月26日应付原告租金35000元；从2015年12月1日起，每月给付原告租金12000元，欠付租金应从已付租金60000元中核减25000元后再计算。被告主张1：原告同意被告迟延交付租金，被告不构成违约。因原告不认可且二被告未提供证据证明，故本院不予采纳。被告主张2：2016年5月17日，任永胜为催要租金将炫舞跑吧断电并上锁，不许被告继续经营，炫舞跑吧被迫停业，二被告不同意支付2016年5月17日以后的租金。租赁合同第五条明确约定，被告如拖欠租金，原告有权停电、停水、停暖终止营业活动。原告认可以断电方式催要过租金，但未将房屋上锁。被告以停止营业为由，主张不支付房屋占用期间租金，不符合法律规定。二被告至今未与原告办理腾退手续，该房屋仍由二被告占有使用，二被告应当支付租金至实际腾退房屋之日止。被告主张3：签订合同时，约定建造一楼隔断支出5600元及取暖费5549元由原告承担，因租赁合同未约定且原告不认可，该主张与本案不是同一法律关系，不予一并审理。针对争议焦点2：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张，租赁合同对违约金的计算方法有约定，被告未按期交付租金，构成违约，应承担与总租金等额的违约金，即承担违约金420000元。租赁合同约定，如被告未按合同约定方式交付租金，甲方有权终止合同收回房屋。二被告未依约交付租金，构成违约，而原告怠于行使权利，存在过错。二被告称，因原告断电锁门，导致炫舞跑吧一直闲置未营业。该跑吧闲置后二被告未积极与原告结算租金、解除合同，而是将该房屋占用至今，故二被告也有过错。因双方均有过错，且违约金主要在于弥补守约方的实际损失，原告未提供证据证明二被告因拖欠租金而给其造成损失，故原告要求二被告承担420000元违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，部分合理，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告任智军与被告吴玲、张兴华于2015年9月17日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴玲、张兴华于本判决生效之日给原告任智军腾退房屋并按照合同约定恢复房屋原样；
三、被告吴玲、张兴华于本判决生效之日支付原告租金179000元（从2015年12月1日起按月租金12000元计算至2017年5月1日止，从欠付租金中核减已付的租金25000元）；
四、被告吴玲、张兴华于本判决生效之日支付原告后期占用租金（从2017年5月1日起按月租金12000元计算至实际腾退房屋之日止）；
五、驳回原告任智军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，由原告任智军负担3450元，被告吴玲、张兴华负担3450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 白艳
二〇一七年五月十六日
书记员 刘浩