北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1291号
原告（反诉被告）殷芳健，男，1974年1月23日出生。
委托代理人李金玲（系原告殷芳健之妻），1977年9月12日出生。
被告（反诉原告）刘敏，女，1955年9月4日出生。
委托代理人董源，男，1987年3月13日出生。
委托代理人黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。
原告（反诉被告）殷芳健与被告（反诉原告）刘敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷芳健及其委托代理人李金玲、被告（反诉原告）刘敏的委托代理人黄诠胜、董源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）殷芳健诉称：我与刘敏于2012年10月14日在北京兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商经纪中心）签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定我将位于大兴区XX巷X号院X号楼X层X单元XXX室房屋出售给刘敏，刘敏支付购房首付款100万后，我将以上房产按合同约定交付刘敏使用，同时约定尾款3万元于我办理产权证完毕30日内支付，并办理房屋过户手续。我于2013年3月29日办理了产权证，同一时间告知了刘敏及兴商经纪中心，刘敏以未准备齐余款及过户所需各项税费为由，拒绝按合同约定时间付款，导致合同不能继续履行。2014年1月7日刘敏告知兴商经纪中心经办主管李贊，以其不能支付合同中约定个人所得税为由，再次拒绝履行合同，并通过李贊明确转告我绝对不交个人所得税。时至今日已逾期240多日，刘敏不能诚实守信履行合同的行为，违反了前述合同第六条第二部份第二小节的约定，损害了我的利益。现我要求：1、刘敏支付我合同违约金206000元；2、解除涉诉房产《存量房屋买卖合同》，同意向刘敏退还购房款100万元；3、刘敏承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）刘敏辩称：一、我在履行《存量房屋买卖合同》过程中不存在任何违约行为，不应当支付任何违约金。我是北京市人，具有购房资格。我如约支付房款100万元，已经履行了应尽的合同义务，没有任何违约行为。房产过户是双方行为，一人无法完成过户。我在得知殷芳健取得房产证后，就及时要求与殷芳健一同办理房屋过户手续，可是殷芳健迟迟不予配合。房产交易中交纳个人所得税是法律法规规定由获得利益的人交纳，并不是购买人支付。税收的承担不影响合同的履行，而殷芳健却要求我支付房款百分之二十的所得税为由，拒绝办理房屋过户手续，显然不合情理。再则，双方签订合同时，根本没有交纳所得税20%的规定，2013年3月31日开始执行的税费是我不能预见的，我理解的也是签订合同时的税收政策，不可能承受如此高额的税费。二、双方签订的《存量房屋买卖合同》系真实意思表示，内容合法有效，且我没有任何违约事实，应当依法履行该合同，不得无故解除。我是一般职工，收入有限，倾注了全家人的力量才筹措100万元的资金，又筹资对房屋进行了装修，我已经没有精力也没有能力来承受失去该房屋的打击。殷芳健在取得房产证后，拒绝配合办理房屋过户手续，给我造成了巨大损失。现我提起反诉，要求：1、殷芳健将位于大兴区枣园巷7号楼1单元402号房屋过户至我名下；2、判令殷芳健违约，并向我支付违约金5万元；3、本案的诉讼费用由殷芳健承担。
原告（反诉被告）殷芳健针对被告（反诉原告）刘敏的反诉，答辩称：一、刘敏说我不配合过户，应提交相关证据证明，我可以提交与刘敏的电话录音及兴商经纪中心的证据来证明我多次与刘敏联系办理房产证。二、关于个人所得税问题，合同里已经约定个人所得税由买方承担，税费20%不是新政策新规定的税费，是在2006年开始就有的税费，这不是新政实施之后才出现的新的税费。故我不同意刘敏的全部诉讼请求。
经审理查明：刘敏为本市户籍，具有在京购房资质。2012年10月14日，经兴商经纪中心居间介绍殷芳健（出卖人）与刘敏（买受人）签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖方所售房屋为楼房，坐落为XXXX南区X号楼X单元XXX室；建筑面积为61.33平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为103万元；此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为2万元；买受人于2012年10月16日之前支付出卖人首期房款100万元，其中包含定金2万元；因该套房产的房屋所有权证还没有办理下来，买受人同意于出卖人名下的该套房产的房屋所有权证办理完毕后的三十日内支付出卖人剩余房款3万元，同时出卖人与买受人办理房屋过户手续，至此，出卖人收到买受人支付的全部购房款；办理出卖人名下的房屋所有权证产生的公共维修基金和契税由买受人承担；出卖人应当在收到首期房款的当日将房屋交付给买受人；第六条违约责任（二）逾期付款责任第（2）条约定：买受人未按本合同约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费用和各种损失费；第七条税、费相关规定约定：本合同履行过程中，买卖双方应承担税费的具体情况，经双方协商一致，该房屋办理产权过户时应交纳的各项费用承担方式如下：（1）营业税、教育附加费、城市建设费、个人所得税由买受人全部承担；第（2）项至第（8）项内容略；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳的，由买受人缴纳。
签订上述合同当日，刘敏向殷芳健支付定金2万元。2012年10月16日，刘敏向殷芳健支付首付款100万元（包括定金2万元）。同日，殷芳健将上述房屋交付刘敏使用。2013年3月29日殷芳健取得了房屋所有权证，产权证书中房屋坐落位置为大兴区XX巷X号院X号楼X层X单元XXX。后双方发生争议。至今，刘敏未将尾款3万元给付殷芳健，殷芳健未将涉诉房屋过户至刘敏名下，涉诉房屋买卖合同未办理网签登记手续。
另查，2013年2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“新国五条”），其中明确规定对出售自由住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按规定所得的20%计征。2013年3月30日，北京市人民政府办公厅下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“京十九条”）。该通知第二条第（七）款规定：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
本案件涉诉房屋不享受免征个人所得税的政策。
本案件审理过程中，关于双方合同未能继续履行的原因：殷芳健称因税费问题双方没有协商下来；2013年3月，自己通过兴商经纪中心告知刘敏，4月有新政策，产权证抓紧办，在4月1日之前过户给刘敏，这样就不用多交税了，刘敏给一些费用作为补偿，3月29日上午房产证出来后自己立刻跟刘敏打电话，刘敏说等她儿子回来再说，4月之后再没有提过增加费用的事，殷芳健多次与刘敏联系，但刘敏没有明确表态，直到2014月1月7日刘敏告知兴商经纪中心不承担20%个人所得税。
刘敏称双方因税费问题产生争议；2013年3月29日上午殷芳健打电话说产权证出来了，让给10万元，殷芳健紧着下午办产权证，如果下午办完了，就可以避开4月1日实施新政策而产生的税费，刘敏不同意，故争议到现在；另外，刘敏表示向兴商经纪中心表示过20%个人所得税由殷芳健承担，但记不清时间了。
关于尾款3万元的支付问题：殷芳健称刘敏没有按照约定付款，且至今没有付款。刘敏称涉诉合同没有网签，合同约定在支付尾款同时办理过户手续，另外自己也主动要求过支付尾款，但殷芳健不同意，要求涨价。刘敏表示愿意先支付3万元，同时殷芳健协助办理过户手续。
关于20%个人所得税的承担问题：殷芳健不同意承担，要求解除房屋买卖合同。刘敏愿意承担，并表示愿意承担过户过程中所产生的所有税费。
上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、产权证书、定金收据、收款凭证、物业费收据、供暖费收据、购房资质材料等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点问题为本案中刘敏未按约定支付尾款是否构成违约。2013年3月30日“京十九条”出台，规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。该政策的实施导致本案交易房屋在过户过程中税费增加，殷芳健和刘敏因此产生争议。因税费增加系殷芳健和刘敏在订立合同时无法预见的，该事项属于不可归责于双方当事人的原因，故双方因税费问题产生争议没有继续履行合同不应构成违约。据此，殷芳健称刘敏未按合同约定支付3万元尾款构成违约要求支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；刘敏以殷芳健拒绝配合办理过户手续要求支付违约金的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。
殷芳健与刘敏签订的《存量房屋买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效。虽税费增加导致双方履约出现了争议，但刘敏表示愿意支付涉诉房屋过户过程中所产生的所有税费（包括新增加的税费），本院不持异议，本案合同应继续履行。殷芳健要求解除《存量房屋买卖合同》、退还购房款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。刘敏要求殷芳健协助办理过户的反诉请求，于法有据，本院予以支持。刘敏表示愿意支付尾款3万元，当天殷芳健协助办理过户的主张，符合双方合同约定，本院不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘敏给付原告（反诉被告）殷芳健房屋尾款三万元，同日，原告（反诉被告）殷芳健协助被告（反诉原告）刘敏到房地产行政主管部门办理位于北京市大兴区XX巷X号院X号楼X层X单元XXX室房屋产权证至被告（反诉原告）刘敏名下；
二、驳回原告（反诉被告）殷芳健的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘敏的其他反诉请求。
本案案件受理费四千三百九十元，由原告（反诉被告）殷芳健负担（已交纳）；反诉案件受理费七千零三十五元，由原告（反诉被告）殷芳健负担六千九百九十元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）刘敏负担四十五元（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祁广燕
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 高俊英
二〇一四年六月十三日
书 记 员 王 振