江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁商终字第1577号
上诉人（原审被告）江苏华驰实业有限公司，住所地在南京市建邺区江东中路222号。
法定代表人李仁美，该公司董事长。
委托代理人戎晓霞，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司南京中山支行，住所地在南京市玄武区洪武北路9号。
负责人刘宏伟，该支行行长。
委托代理人夏建松，男。
原审被告南京立信投资管理有限公司，住所地在南京市石鼓路107号华威大厦10层。
法定代表人马捷，该公司董事长。
委托代理人赵辉娟，江苏泓�律师事务所律师。
原审被告马捷，男，1964年5月16日生，汉族，南京立信投资管理有限公司董事长。
委托代理人赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
上诉人江苏华驰实业有限公司（以下简称华驰公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司南京中山支行（以下简称建行中山支行）、原审被告南京立信投资管理有限公司（以下简称立信公司）、原审被告马捷借款合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄商初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人华驰公司、原审被告立信公司、原审被告马捷的共同委托代理人赵辉娟、被上诉人建行中山支行的委托代理人夏建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行中山支行一审诉称：2011年12月19日，建行中山支行与华驰公司签订借款合同，约定：建行中山支行向华驰公司提供借款900万元，期限一年。该贷款由马捷提供连带责任保证，由立信公司以坐落于南京市石鼓路107号华威大厦10层房产提供抵押担保，建行中山支行分别与马捷、立信公司签订保证合同及抵押合同。合同签订后，建行中山支行按约于2012年1月4日发放了贷款。2012年3月29日，建行中山支行与华驰公司签订补充协议，将贷款利率变更为7.995%，同时取得了立信公司、马捷的同意。贷款到期后，华驰公司仅归还部分贷款本金。现建行中山支行诉至法院，请求判令华驰公司偿还贷款本金7028598.49元、逾期罚息994923.38元（罚息暂计至2014年6月19日），及自2014年6月20日起至款项偿清之日止的利息、罚息；判令马捷对华驰公司的债务承担连带责任；判令建行中山支行对立信公司名下坐落于南京市石鼓路107号华威大厦10层房产享有优先受偿权；判令华驰公司、立信公司、马捷承担本案全部诉讼费用。
华驰公司、立信公司、马捷一审辩称：对借款事实无异议，对剩余借款本金予以确认，但借款利率、利息请求法院予以核实。
原审法院查明：2011年12月20日，建行中山支行（乙方）与华驰公司（甲方）签订借款合同，约定：甲方鉴于经营所需，向乙方申请贷款900万元，借款期限为1年，采浮动利率，借款利率为起息日基准利率上浮20%，自起息日起至该合同项下本息全部清偿之日止每一个月根据利率调整日当日的基准利率调整一次，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，按月结息，到期还本，结息日固定为每月的第20日，对逾期本息按罚息利率计收利息和复利等。
2011年12月19日，立信公司与建行中山支行签订南京市房地产抵押合同，由立信公司以其名下位于南京市秦淮区石鼓路107号10层（所有权证号：宁房权证白转字第××号）之房产为华驰公司的上述债务提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。该合同于2011年12月23日由房产管理部门核准登记，建行中山支行并领取他项权证。
2011年12月19日，马捷与建行中山支行签订自然人保证合同，为华驰公司向建行中山支行的借款提供连带责任保证，保证期间自该合同生效之日起至主合同项下债务履行期届满之日后两年止，保证范围为主合同项下的全部本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权和担保权利的费用等；无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己提供，保证人在该合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证�任，保证人将不提出任何异议。
2012年1月4日，建行中山支行向借款人华驰公司支付了所借款项。
2012年3月29日，华驰公司与建行中山支行签订补充协议，约定对2011年12月19日签订的借款合同中有关贷款利率的条款进行修改，修改后采固定利率，即起息日基准利率上浮30%，原合同有关贷款利率的条款自该协议生效后失效。同日，马捷、立信公司均出具承诺函，承诺已全面、明确知晓上述补充协议的内容，并承诺为债务人因此而增加的债务继续提供担保。
借款到期后，华驰公司未按约结清贷款。截至2013年5月21日，华驰公司结清了此前的利息，但尚拖欠借款本金730万元。后华驰公司于2013年8月1日还本4.98元，于2013年10月12日还本271396.53元，此后再未还款。
一审庭审中，建行中山支行主张自2013年5月21日起至2014年6月19日期间的利息�994923.38元，按罚息利率计收本金罚息及利息罚息，罚息利率标准为基准利率上浮30%再上浮50%，即年利率11.9925%。
华驰公司、立信公司、马捷对于所欠本金金额没有异议，但认为逾期利率应按合同约定的年利率7.995%执行。
上述事实有人民币流动资金贷款合同、南京市房地产抵押合同、他项权证、补充协议、借款借据、逾期清单、庭审笔录等证据证实。
原审法院认为：建行中山支行与华驰公司之间的贷款合同及补充协议合法有效。建行中山支行依约向华驰公司发放贷款后，华驰公司亦应依约履行还款义务。现贷款期限已到，华驰公司却未结清贷款，构成违约，应承担偿还借款本金、支付相应利息及罚息的违约责任。
对于所欠借款本金7028598.49元（7300000元-4.98元-271396.53元），双方均无异议，原审法院予以认定。
对于利息及罚息的计算，2011年12月20日建行中山支行与华驰公司签订的借款合同中约定采浮动利率，借款利率为起息日基准利率上浮20%，后建行中山支行与华驰公司于2012年3月29日的补充协议中，将利率变更为固定利率，按基准利率上浮30%计算，即年利率7.995%，此系双方当事人的真实意思表示，双方均应依新的利率标准计算贷款利息。建行中山支行与华驰公司在贷款合同中约定的逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，对逾期本息按罚息利率计收利息和复利，此后并未对逾期罚息利率及复利的计收做出新的约定，则该约定继续有效。据此，逾期罚息利率为7.995%＊1.5=11.9925%。
对于建行中山支行主张的复利，原审法院认为该笔借款已于2013年1月3日到期，而华驰公司已经于2013年5月21日结清此前的利息，并不拖欠利息，故华驰公司只需自2013年5月21日起就其拖欠的本金按罚息利率支付利息，建行中山支行对2013年5月21日以后新产生的利息主张复利，缺乏合同依据，原审法院不予支持。
南京市房地产抵押合同合法有效，抵押人就主合同双方当事人之间的补充协议做出的承诺系抵押人的真实意思表示，故抵押合同双方当事人均应依抵押合同约定履行。现债务人即华驰公司不履行还款义务，债权人即建行中山支行有权要求以登记在抵押人即立信公司名下的抵押财产折价，或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在双方约定的抵押债权范围内优先受偿。
建行中山支行与马捷之间的保证合同合法有效，保证人就主合同双方当事人之间的补充协议做出的承诺系保证人的真实意思表示，故保证合同双方当事人均应依保证合同约定履行。现债务人即华驰公司不履行还款义务，债权人即建行中山支行有权要求保证人即马捷在保证范围内承担连带还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零一条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、华驰公司于判决生效之日起十日内向建行中山支行偿还借款本金7028598.49元，并自2013年5月21日起至判决确定的给付之日止按年利率11.9925%的标准、以7028598.49元为基数支付罚息（罚息暂计至2014年6月20日为924853.74元）。二、建行中山支行有权以南京立信投资管理有限公司名下坐落于南京市秦淮区石鼓路107号10层（所有权证号：白转字第××号）折价或者以拍卖、变卖前述房产的价款在上述债权范围内优先受偿。三、�捷对华驰公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费67965元、保全费5000元，以上合计72965元，由建行中山支行负担594元，由华驰公司、立信公司、马捷负担72371元。
华驰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院事实认定错误。华驰公司与建行中山支行签订的补充协议修改了贷款合同贷款利率条款，约定贷款利率为年利率上浮30%，该利率保持不变，建行中山支行应以此份协议约定的利率计算利息，而不应再加收50%计算罚息。一审法院按年利率11.9925%的标准计算利息不符合双方的合同约定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判第一项判决，并由建行中山支行承担本案的一、二审�讼费用。
被上诉人建行中山支行答辩称：原审法院按年利率在上浮30%的基础上再加收50%作为计算罚息的利率符合双方的合同约定。但原审法院的本金部分认定错误。2013年5月21日之后，华驰公司分别于2013年8月1日归还4.98元、2013年10月12日归还271396.53元，因此，自2013年5月21日至2013年8月1日应当以730万元为基数、自2013年8月2日至2013年10月12日应当以7299995.02元为基数计算利息；自2013年10月13日起至判决确定的给付之日止以7028598.49元为基数计算利息。虽然上述基数认定错误，但建行中山支行决定不提起上诉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告立信公司、马捷答辩意见与华驰公司一致。
对原审判决查明的案件事实，各方均无异议，且各方当事人均未向本院提供新的证据，本院予以确�。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：罚息利率的标准应如何计算。
本院认为：华驰公司与建行中山支行签订的贷款合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。补充协议中约定，对2011年12月19日签订的借款合同中有关贷款利率的条款进行修改，修改后的贷款利率为年利率，起息日基准利率上浮30%，原合同有关贷款利率的条款自该协议生效后失效。上述补充协议修改的只是固定利率的变化，案涉贷款合同对罚息利率的约定为贷款利率上浮50%，原审法院据此在修改后的固定利率的基础上再上浮50%计算罚息符合双方的约定，本院予以维持。上诉人华驰公司认为罚息利率认定有误的上诉意见于法无据，本院不予支持。建行中山支行虽认为原审判决所借款项本金计算部分有误，但其并未提出上诉，故本院对此不予审理。
综上，�诉人华驰公司的上诉请求，因缺乏事实与法律根据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8721元，由上诉人华驰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荣 艳
审 判 员 张广永
代理审判员 黄建东
二〇一五年三月六日
书 记 员 石晓英