河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1107号
上诉人（原审被告）：大厂回族自治县建达物业服务有限公司。
住所地：大厂回族自治县北辰街供热公司东301号。
法定代表人：马兴华，系该公司经理。
委托代理人：陈贵芳，河北尚乾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廊坊市文盛房地产开发有限公司。
住所地：廊坊市广阳区芳菲苑5-2-201。
法定代表人：赵洪文，系该公司执行董事。
委托代理人：黄继，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：何艳侠。
委托代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庞金生。
上诉人大厂回族自治县建达物业服务有限公司、廊坊市文盛房地产开发有限公司与被上诉人何艳侠、庞金生之间财产损害赔偿纠纷一案，河北省大厂回族自治县人民法院于2015年4月15日作出（2014）大厂民初字第978号民事判决。大厂回族自治县建达物业服务有限公司、廊坊市文盛房地产开发有限公司对该判决均不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明，何艳侠于2013年12月4日购买文盛公司开发的位于大厂县102国道北侧北坞二村段、大厂县天骄园普通商品住宅小区第3幢02单元13层1301号楼房。何艳侠接收房屋后对上述房屋进行了装修。庞金生与何艳侠系上、下楼邻居，庞金生所购楼房为3幢02单元13层1401号，位于何艳侠楼房上层，庞金生于2014年3月16日接收该楼房，未进行装修、改造。建达公司系涉案的天骄园小区的物业服务公司，成立于2009年12月17日。2014年10月6日晚8时许，建达公司工作人员发现庞金生家楼房跑水，关闭了该住户的入户水阀门，并通知了庞金生及其楼下的其他住户。经查，跑水地点系庞金生家供水管道预留水管接口堵丝脱落造成。2014年10月9日，建达公司为何艳侠出具证明一份，写明：10月6日晚上8点左右，小区物业人员发现3号楼2单元1401房屋厨房位置冷水管管口跑水，同时关闭了主管道水源阀门。跑水时间不详（关闭时间晚上8点左右）导致楼下1301至801数层房屋被水淹。特此证明。并加盖了大厂回族自治县建达物业服务有限公司印章。
一审法院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。行为人因过错侵害了他人民事权益，应依法承担相应的侵权责任。如给权利人造成的损失系因二人以上的行为人不同过错所致，则应依据各方的过错程度，结合公平原则合理分担权利人所遭受的合理损失。本案中，何艳侠财产受损系因庞金生家中自来水跑水所淹造成。庞金生虽长期未装修入住，但在房屋交付后对自己的住房及内部设施负有管理义务。因其自身疏忽，未发现屋内较长时间跑水，对何艳侠由此遭受的财产损失负有一定过失，应当承担相应赔偿责任。从该事故发生的成因分析，结合证人宋某证言，根据生活经验法则，可以认定涉案小区各户室内的供水管线各自独立，供水阀门均位于各单元楼道共用管道井中，并配有锁和钥匙，由物业公司统一管理。业主入住前装修房屋时，必须先向物业公司提出申请，由物业公司打开供水阀门。通常情况下，庞金生对房屋进行装修前，室内供水管线不应通水，现庞金生家中未装修的情况下出现漏水事故，显系与物业公司对供水管道阀门管理不当存在直接关系，是造成何艳侠财产受损的主要原因。对此给何艳侠造成的损失物业公司应当承担相应赔偿责任。文盛公司在向庞金生交付房屋时，未能保证房屋内的供水设施达到一般意义上的安全、完善，当冷水入户阀门被开启后，室内预留接口堵丝脱落，致庞金生家中出现跑水，其与何艳侠财产受损之间亦存在一定的因果关系，故文盛公司亦应对何艳侠的损失承担相应责任。何艳侠、文盛公司、建达公司虽均抗辩各方不应承担赔偿责任，理据不足，一审法院不予采信。综上，对于何艳侠遭受的合理损失，依据庞金生、文盛公司、建达公司各自的不同过错程度，酌定建达公司承担50%的责任；文盛公司承担30%的责任；庞金生承担20%的责任。何艳侠主张的财产及装饰、装修部分损失，于法有据，证据充分，一审法院予以维护。何艳侠受损楼房室内维修费用及橱柜维修费用损失，应以一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准，分别为10207.33元和1944元，合计12151.33元，由建达公司、文盛公司、庞金生按上述比例予以赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条之规定，判决：庞金生赔偿何艳侠各项损失2430.27元。二、大厂回族自治县建达物业服务有限公司赔偿何艳侠各项损失6075.66元。三、廊坊市文盛房地产开发有限公司赔偿何艳侠各项损失3645.40元。上述赔偿义务，自判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费120元，庞金生、文盛公司、建达公司各负担40元。鉴定费4000元，由大厂回族自治县建达物业服务有限公司负担2000元；由廊坊市文盛房地产开发有限公司负担2000元。该款已由何艳侠先行垫付，待履行案款时，文盛公司、建达公司应一并给付何艳侠。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人大厂回族自治县建达物业服务有限公司不服一审判决提起上诉，其上诉请求是，1、撤销大厂回族自治县人民法院作出的（2014）大厂民初字第978号民事判决书，依法改判上诉人不承担赔偿责任或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是，一、一审判决事实认定不清。1、一审判决没有查明交接房屋时业主验收内容及开发商、物业公司和业主各方的权利义务，事实是业主庞金生接收房屋时进行了水电暖测试，对收房时水龙头能正常使用的情况是非常清楚的，验收合格后就收了房门钥匙，并在交接表上签了字，交接表上明确记载房内所有设施包括水龙头在内都是正常的，至此房间内的管理义务已经交给了业主，开发商只在保修期内对共用管道负有维修管理义务，对各户自用水龙头是没有维修管理义务的。交房后即是供水状态，与业主是否装修没有关系。并不是到装修时才供水。2、一审判决对漏水原因没有正确查明，认为供水阀门由上诉人统一管理，与事实不符。3、《物业管理服务合同》第五条明确约定业主接房后如房屋长期无人居住，业主需将水表前阀门关闭，避免意外跑水造成本人或毗邻住户的损失，一审法院认定上诉人对供水管道阀门管理不当显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。上诉人没有对原审原告构成侵权，也不存在过错，因此一审判决适用物权法和侵权责任法的相关规定判决上诉人承担侵权责任显然属于适用法律错误。
上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司答辩称，同意物业公司的请求。
被上诉人何艳侠答辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
被上诉人庞金生答辩称，一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉请求以及事实理由缺乏事实根据与法律依据。上诉人作为答辩人房屋的物业管理方，在答辩人使用房屋之前，统一管理业主的水开关，对此事实，一审中证人已经出庭作证证实。答辩人尚未使用房屋，没有申请上诉人将室外水阀门开通，但由于上诉人对水阀门管理不善，导致水阀门打开，进而导致答辩人家中的“堵丝”脱落跑水。上诉人在本案何艳侠财产受损案件中存在过错，依法应当承担赔偿责任。
上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司不服一审判决提起上诉，其上诉请求是，一、依法撤销大厂回族自治县人民法院（2014）大厂初字第978号民事判决书第三项，依法改判驳回被上诉人何艳侠要求上诉人赔偿其财产损失3645元的诉讼请求并改判上诉人依法不承担本案诉讼费40元，鉴定费2000元。二、本案上诉费由被上诉人承担。其主要上诉理由是，一、本案为财产损害赔偿纠纷，上诉人既不是涉案侵权财产所有人也不是管理人，上诉人对涉案侵权财产没有任何法定财产管理责任和约定管理责任，不可能成为侵权责任主体。二、涉案财产早已成为被上诉人庞金生的个人财产，双方就涉案财产已于2014年3月16日依法移交，且涉案财产移交时状况完好，没有所有权和质量瑕疵；涉案财产的损坏与灭失的风险已于2014年3月16日转移至庞金生。上诉人对此已不承担除主体结构之外的损坏与灭失的责任，虽然其防水还在保修期间，但本案与防水设施无关。三、本案是因涉案侵权财产保管不当造成的财产损害侵权纠纷。上诉人即不是财产所有人，也不是管理人，故不存在因涉案侵权财产保管不当之责任产生的一切侵权责任。四、原审认定上诉人“在向庞金生交付房屋时，未能保证房屋内的供水设施达到一般意义上的安全、完善，当冷水入户阀门被开启后，室内预留接口堵丝脱落，致被告庞金生家中出现跑水，其与原告财产受损之间亦存在一定的因果关系”，不是法律事实。依据上诉人提交的涉案房产《竣工验收报告》，上诉人移交给庞金生的房产是合法质量合格的房产。双方在房产移交时和移交后对此均没有任何异义。依据涉案《鉴定报告》，并没有鉴定庞金生房产跑水的原因。原审认定是“接口堵丝脱落”造成，只是一方当事人的陈述，没有证据证实。依据上诉人在原审的诉讼承认，涉案侵权财产在交接时已经试过水，没有堵丝脱落的事实，故上诉人与本案侵权没有法律关系。上诉人与庞金生是买卖合同关系，原审法院以买卖合同关系来判决侵权法律关系，显然是错误的。
上诉人大回族自治县建达物业服务有限公司答辩称，同意廊坊市文盛房地产公司的上诉请求。
被上诉人何艳侠答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持原判，上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司上诉理由缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
被上诉人庞金生答辩称，一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉请求以及事实理由缺乏事实根据与法律依据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中各方的争议焦点应为上诉人大厂回族自治县建达物业服务有限公司与上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司是否应对被侵权人何艳侠所遭受的损失承担相应赔偿责任的问题。本案中从一审查清的事实来看可以认定涉案小区各户室内的供水管线各自独立，供水阀门均位于各单元楼道共用管道井中并配有锁和钥匙，由物业公司统一管理，业主入住前欲装修房屋时，必须先向物业公司提出申请，由物业公司打开供水阀门的事实。因此在本案原审被告庞金生未对房屋进行装修并向物业公司提出申请前，其室内供水管线不应通水，故本案庞金生家中在未装修的情况下出现漏水事故，显系与物业公司对供水管道阀门管理不当存在直接关系，是造成何艳侠财产受损的主要原因，因此给何艳侠造成的损失物业公司应当承担相应赔偿责任。物业公司于二审中虽抗辩称其与庞金生签订的《物业管理服务合同》第五条中明确约定了“如果房屋长期无人居住，须将水表前阀门关闭，避免意外跑水造成本人或毗邻住户的损失。”之条款，但该条款只是明确了庞金生作为房主在房屋交接后的管理注意之义务，而并不能因此完全免除物业公司在本案中庞金生家未装修前这种特殊情况下其所应负有的对供水管道阀门进行管理之义务，故本案中在庞金生因其自身疏忽大意而应承担部分责任外，物业公司也应承担相应管理责任，故物业公司的此项抗辩理由于法无据，本院不予认可。另关于物业公司主张的其未对供水阀门统一管理的理由因无证据支持而并不能有效反驳原审中庞金生所提交的证人证言等证据，因此本院亦无法认可。关于上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司主张的其也不应承担被侵权人何艳侠所遭受损失的赔偿责任问题。本院认为，现庞金生所有未予装修的涉案房屋及屋内附属设施的原权利人应为廊坊市文盛房地产开发有限公司，基于买卖合同关系，廊坊市文盛房地产开发有限公司将本案涉案房屋及其配套附属设施交付与庞金生并收取了相应对价，因此文盛房地产公司有义务保证其向顾客庞金生交付的涉案房屋主体结构及附属配套设施应达到一般意义上的使用安全和质量保证，而本案中在庞金生并未装修并入住的情况下，在室外冷水入户阀门被开启后，其室内预留的接口堵丝出现脱落，致使出现跑水并淹及他人，故文盛房地产公司应对被上诉人何艳侠损失承担相应赔偿责任，因此上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人大厂回族自治县建达物业服务有限公司、廊坊市文盛房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人大厂回族自治县建达物业服务有限公司负担120元，上诉人廊坊市文盛房地产开发有限公司负担120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴秋芬
审 判 员 王传民
代理审判员 刘远鸥
二〇一五年九月十四日
书 记 员 寇兴伟