西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第03763号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：牟乃密，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：董进，男，汉族，无业。
被告：程棣华（被告董进之妻），女，汉族，无业。
被告：陕西泰和房地产开发有限公司。
法定代表人：夏祖华，董事长。
委托代理人：陈立勇，男，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告董进、程棣华及被告陕西泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理。依法由代理审判员朱璘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人ＸＸ、被告泰和公司委托代理人陈立勇到庭参加诉讼。被告董进及被告程棣华经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称：原告与被告董进、程棣华签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告董进、程棣华发放贷款，被告董进、程棣华按约还款，并房产作为担保。原告与被告泰和公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告泰和公司对上述债务承担保证责任。后被告董进、程棣华未按约还款本息，故其诉至法院，请求1、请求宣布贷款立即到期，判令被告董进、被告程棣华偿还本金405405.5元、利息1991.56元、本金罚息9.59元、利息复利8.43元，合计407415.08元，及2014年8月14日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对被告董进、被告程棣华为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令被告泰和公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费用。
被告董进及被告程棣华未出庭答辩。
被告泰和公司辩称：原告所述属实，希望原告建行陕西分行针对被告董进、程棣华所抵押房产受偿。
经审理查明：2010年11月1日，原告建行陕西分行与被告董进、被告程棣华签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告董进、被告程棣华发放贷款共计人民币49万元，用于两被告购买合同中列明的位于西安市北二环东段南侧“泰和御景豪庭”第5幢2单元13层21302号房；借款期限自2010年11月1日至2024年11月1日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额4195.32元；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率下调10%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证；同日，原告建行陕西分行与被告董进、被告程棣华签订了《房地产抵押合同》，约定被告董进、被告程棣华以合同中列明的位于西安市北二环东段南侧“泰和御景豪庭”第5幢2单元13层21302号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年5月22日，原告建行陕西分行与被告董进在西安市房屋管理局办理了市房预抵字201106803217号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
另查，2009年6月10日，原告建行陕西分行与被告泰和公司签订了编号2009-39《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告泰和公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市北二环东段南侧“泰和御景豪庭”住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2009年6月20日至2013年6月20日；保证最高限额为一亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告董进发放贷款49万元，但自2014年8月起，被告董进开始拖欠原告贷款。截止2014年8月14日，被告董进尚有本金人民币405405.5元、利息1991.56元、本金罚息9.59元、利息复利8.43元未偿还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《西安市房地产抵押合同》一份、市房预抵字201106803217号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》二页、《个人贷款拖欠明细》一份，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：合法借贷关系受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告董进、被告程棣华签订的《个人住房借款合同》《房地产抵押合同》，与被告泰和公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告董进、被告程棣华发放贷款，但被告董进、被告程棣华未按约向原告建行陕西分行偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告董进、被告程棣华偿还本金405405.5元、利息1991.56元、本金罚息9.59元、利息复利8.43元，合计407415.08元，及2014年8月14日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。
原告建行陕西分行与被告泰和公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若符合条件的借款人未按约履行债务，被告泰和公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告董进、被告程棣华因购置位于西安市北二环东段南侧“泰和御景豪庭”住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系，借贷关系发生在债权确定期间，且原告建行陕西分行向被告泰和公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告泰和公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保……不论其他担保是否由债务人自己提供……甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议。”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”，虽然董进、程棣华向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人泰和公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告董进、程棣华所抵押房产清偿债务依法无据，不予采信。
原告建行陕西分行与被告董进、程棣华在签订的《房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告董进、程棣华未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。若被告陕西泰和房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向董进、程棣华追偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告董进、程棣华2010年11月1日日签订的《个人住房借款合同》予以解除。
二、被告董进、程棣华于本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金405405.5元、利息1991.56元、本金罚息9.59元、利息复利8.43元，共计407415.08元；及2014年8月14日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；
三、被告陕西泰和房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告董进、程棣华为本案抵押的位于西安市北二环东段南侧“泰和御景豪庭”第5幢2单元13层21302号房屋变现所得享有优先受偿权；
五、被告陕西泰和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向董进、程棣华追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7661元，减半收取3830.5元，由被告董进、程棣华负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 朱 璘
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 寇蒙蒙