上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2826号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海梦慧建材有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈声英，董事长。
委托代理人张勤，上海市竞业律师事务所律师。
委托代理人郑毅，上海市竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海延前实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈孝群，董事长。
委托代理人唐海燕，上海汉路律师事务所律师。
上诉人上海梦慧建材有限公司（以下简称梦慧公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月29日，梦慧公司作为出租方（甲方）、上海延前实业有限公司（以下简称延前公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于上海市杨浦区辽源西路XXX号临街房屋三楼房屋（面积750平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月30日止，甲方仅提供租赁房屋给乙方承租使用，不负责帮助乙方申办经营证照。乙方承租后，用于经营旅馆。乙方自行负责申办注册登记工商、税务、消防治安、卫生经营证照及承担相关费用。每个合同年度的租金为半年支付，首期半年租金人民币（以下币种均为人民币）140，000元，另付一个月押金23，334元，合计163，334元，下个半年年租金应在使用前一个月付清，合同期满如下不再续签退还押金。逾期付款，滞纳金按应付款项的200%／天计算。在不损害原房屋结构并适应经营需要的原则下，乙方可以自筹资金装修装潢，装修装潢方案应事先得到甲方认可，今后再行改建，必须经过甲方同意。租赁期间，因不可抗力、市政动迁、商业动迁、旧区改造动迁、自然灾害等原因造成合同无法履行，则本合同自行终止，甲乙双方互不承担违约责任。甲方不赔偿任何费用给乙方，但甲方必须退回乙方未使用完的房租金，乙方必须无条件服从等。合同下方注明：甲方送2个月的装修期给乙方，金额为4，667元（系笔误，应为46，667元）在第一次付租金以扣除。
当日，延前公司（乙方）、梦慧公司（甲方）另行签订《补充协议》，约定将位于辽源西路XXX号三楼加底楼电梯口门面租给乙方，年租金为280，000元，合同期为三年一签。如政府在二年之内拆迁，甲方负责电梯安装费用；若政府有赔偿乙方的一切损失，甲方拿赔偿总额的25%干股。
2014年11月1日，延前公司向梦慧公司支付了押金23，334元及房租93，333元。梦慧公司向延前公司出具两张收据，明确收到延前公司押金23，334元及租金93，333元，并明确半年租金为140，000元，扣除2个月的装修期金额为46，667元，实收为93，333元。当日，梦慧公司将系争房屋交付给延前公司，后延前公司即对该房进行装修。
2014年12月1日，延前公司收到上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称杨浦住房保障局）出具的沪杨房责改通字2014第002009号《上海市杨浦区住房保障和房屋管理局责令限期改正通知书》，明确：“延前实业有限公司：经查，你单位（户）于2014年11月29日在辽源西路XXX号擅自出租未经批准改变用途的房屋的行为，违反了《上海市房屋租赁条例》第八条第三项的规定，依据《上海市房屋租赁条例》第四十七条的规定，责令你单位（户）：在2014年12月9日前限期改正。逾期不履行本通知书决定的，本局将对你单位（户）依法进行处理。如你单位（户）对上述通知内容有异议，可以于2014年12月3日前到昆明路XXX号进行陈述和申辩。逾期视为放弃陈述和申辩。”后延前公司停止了装修至今。
2015年2月，延前公司诉至原审法院要求判令：1、解除延前公司、梦慧公司于2014年10月29日签订的房屋租赁合同；2、梦慧公司返还延前公司2014年11月1日至2015年4月30日的房屋租金93，333元及押金23，334元；3、梦慧公司赔偿经济损失494，500元。
2015年3月9日，梦慧公司收到起诉状，审理中，梦慧公司提出反诉，要求判令：延前公司按每月23，333.30元标准支付自2015年5月1日起至其返还系争房屋之日的房租。
原审法院另查，上海市辽源西路房屋的权利人为上海市总工会沪东工人文化宫，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。2010年8月，该文化宫与上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处签订《协议书》，约定将文化宫所属的辽源西路XXX号，占地4.914亩，地面建筑物面积4，799.3平方米，委托江浦路街道办事处使用、管理。上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处及该街道下属企业上海民元经贸有限公司先后与梦慧公司签订房屋转租合同，约定将上海市杨浦区辽源西路XXX号二、三楼建筑面积3，000平方米房屋租借给梦慧公司。2015年4月10日，上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处出具《证明》，明确其同意梦慧公司于2014年10月29日将系争房屋转租给延前公司用于开设旅馆经营事项，梦慧公司事先征得该办事处同意。
原审法院再查，2014年8月4日，杨浦住房保障局向上海登孚投资管理公司（该公司系在延前公司之前向梦慧公司承租系争房屋）出具沪杨房责改通字2014第002001号《上海市杨浦区住房保障和房屋管理局责令限期改正通知书》，明确：“经查，你单位（户）于2007年至今在辽源西路XXX号擅自出租未经批准改变用途的房屋的行为，违反了《上海市房屋租赁条例》第八条第三项的规定，依据《上海市房屋租赁条例》第四十七条的规定，责令你单位（户）：在2014年8月8日前限期改正。……”
原审审理中，1、杨浦住房保障局称系因系争房屋的性质不能开设宾馆、旅馆，故出具了沪杨房责改通字2014第002009号《上海市杨浦区住房保障和房屋管理局责令限期改正通知书》。且系争房屋在出租给延前公司前也是经营宾馆，为此，杨浦住房保障局于2014年8月向上海登孚投资管理公司出具了整改通知书，当时还要求梦慧公司配合断水断电。
2、经延前公司申请，上海中世建设咨询有限公司于2015年7月30日出具《关于上海市辽源西路XXX号三楼已装修部分工程审价造价司法鉴定意见书》，明确鉴定项目及鉴定内容为：上海市辽源西路XXX号三楼已装修部分工程审价，工程地址为上海市辽源西路XXX号三楼，施工工期为2014年11月。经鉴定，工程无争议造价为157，304元，有争议造价为63，630元。有争议造价具体为：（1）拆除工程62，625元，鉴定人意见：鉴定人经现场勘测，有部分轻质墙体系利用原有轻质砖砌筑，这部分拆除费用为2，375元，其余拆除工程无法核实。另延前公司提供了一份拆除费用65，000元手写收据，此费用未经原梦慧公司双方确认，故65，000元与2，375元的差额列入争议部分；（2）钢结构楼梯，争议造价为1，005元，鉴定人意见：钢结构楼梯位置位于辽源西路XXX号三楼消防楼梯处，由于告双方对是否是延前公司施工意见不一，该费用列入争议部分。原审庭审时，鉴定人赵某某到庭陈述，现场有新旧两种墙体，旧的墙体是利用原有材料拆除后再砌的，故该部分的拆除费用计算为2，375元，已计入无争议部分，因现场已没有，所以有可能已实际施工的拆除项目无法审价，经现场查看，钢结构楼梯非常旧，踏面与钢架陈色看上去不一致的。
原审法院认为，延前公司、梦慧公司于2014年10月29日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》约定，延前公司承租系争房屋用于经营旅馆，但延前公司于2014年12月1日接到杨浦住房保障局出具的责令限期改正通知书，明确系争房屋擅自出租未经批准改变用途，故系争合同的目的实际无法实现，现延前公司要求解除租赁合同的请求，于法有据，法院予以支持，合同以梦慧公司收到起诉状之日解除。合同解除后，延前公司应搬离系争房屋，并将该房屋返还给延前公司，梦慧公司应将押金退还延前公司。
延前公司作为承租人，在签约前理应对系争房屋的性质、用途、能否申办旅馆经营证照等予以了解、确认，但延前公司未经此步骤即签约，未尽到相应的注意义务。梦慧公司明知延前公司的前任承租人因在系争房屋内开设旅馆而被杨浦住房保障局出具责令限期改正通知书，仍将系争房屋出租给延前公司用于经营旅馆，显属过错。故对于上述租赁合同的解除，延前公司、梦慧公司均有过错。
对于延前公司要求梦慧公司赔偿经济损失494，500元的请求。首先，审理中，经延前公司申请，上海中世建设咨询有限公司出具了《关于上海市辽源西路XXX号三楼已装修部分工程审价造价司法鉴定意见书》，该司法审价程序合法，故对该鉴定意见应予认可，对于鉴定意见中的争议部分，根据鉴定意见书的内容及鉴定人的陈述、结合延前公司、梦慧公司的陈述及提供的证据，参考施工的实际惯例情况等，法院酌情确定系争房屋已装修部分的造价为172，800元。该部分损失，梦慧公司应根据其过错承担相应的赔偿责任。
基于租赁合同的目的无法实现致合同解除，对此，延前公司、梦慧公司均有过错，故延前公司应按其过错责任支付相应的房租，对于梦慧公司多收的2014年11月1日至2015年3月9日期间的房屋租金，应予返还。合同解除后，延前公司至今仍实际占有系争房屋，应按其过错责任向梦慧公司支付使用费，因延前公司已支付了2015年3月10日至2015年4月30日期间的实际使用费，故梦慧公司应将多余款项返还延前公司，而延前公司亦应按上述所述支付2015年5月1日起至实际返还系争房屋之日止的相应的实际使用费。
原审法院审理后作出判决：一、上海延前实业有限公司、上海梦慧建材有限公司于2014年10月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月9日解除；二、上海延前实业有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市辽源西路XXX号临街房屋三楼房屋，并将该房屋返还给上海梦慧建材有限公司；三、上海梦慧建材有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海延前实业有限公司2014年11月1日至2015年3月9日的房屋租金人民币37，566.90元；四、上海梦慧建材有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海延前实业有限公司2015年3月10日至2015年4月30日的实际使用费人民币27，766.20元；五、上海梦慧建材有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海延前实业有限公司押金人民币23，334元；六、上海梦慧建材有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海延前实业有限公司经济损失人民币120，960元；七、上海延前实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海梦慧建材有限公司自2015年5月1日起至其向上海梦慧建材有限公司返还上海市辽源西路XXX号临街房屋三楼房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币7，000元计算。
梦慧公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：双方合同约定，梦慧公司仅提供系争房屋，不负责帮助延前公司申办经营执照。涉案合同目的之所以无法实现完全是因为延前公司自身不具备经营旅馆的相关资质且未按相应的程序办理消防、环评、公共卫生许可证、特种行业许可证等所导致。在系争房屋旁，由梦慧公司出租给案外人开办龙源宾馆的房屋的性质和系争房屋一样，但因证照齐全，就可以开设旅馆，故合同无法履行的过错完全在于延前公司，梦慧公司没有任何责任。所以梦慧公司无需返还租金、押金、赔偿损失，且延前公司应当按照合同约定的租金价格支付梦慧公司至其实际返还房屋之日止的房屋使用费。综上请求二审依法改判。
被上诉人延前公司辩称：合同约定，延前公司承租系争房屋用于经营旅馆，当房屋处于装修时，杨浦住房保障局向延前公司下发了整改通知，整改原因系系争房屋未经批准擅自改变房屋用途，系争房屋不得用于经营旅馆。延前公司事后才了解到系争房屋的前一任承租人亦因同样原因而被杨浦住房保障局要求整改。梦慧公司明知系争房屋不能用于经营旅馆，刻意隐瞒这一重要事实，导致合同目的无法实现，故对合同不能履行承担主要过错。至于周边房屋并非系争房屋，与本案没有直接关联性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的合同约定延前公司向梦慧公司承租系争房屋用于经营旅馆，梦慧公司不负责帮助延前公司申办经营证照。延前公司在装修房屋时收到杨浦住房保障局出具的责令限期改正通知书，明确系争房屋擅自出租未经批准改变用途，故延前公司承租系争房屋用于经营旅馆的合同目的无法实现，延前公司要求解除合同，于法有据，可予支持。纵观合同，双方对谁负责办理变更房屋用途没有约定，按规定该项义务应由出租人履行，故梦慧公司对合同解除应当承担主要责任。延前公司作为承租人，在签约前未了解系争房屋的性质、用途，未尽审慎地注意义务，故亦对合同解除承担一定责任。原审法院根据系争房屋已装修部分的造价，结合双方的过错程度，判令梦慧公司赔偿延前公司经济损失120，960元并无不当。合同解除后，梦慧公司应当将收取的押金返还延前公司。鉴于租赁合同的目的无法实现致合同解除，当事人双方对合同解除均有过错，且系争房屋尚处于装修阶段，延前公司尚未使用系争房屋投入经营，故梦慧公司仍要求按照合同约定的租金价格收取租金和使用费缺乏依据。原审法院按照当事人双方的过错程度，酌情判令梦慧公司返还延前公司多收的租金及使用费，并按照每月7，000元的标准判令延前公司支付梦慧公司自2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的使用费，亦无不当。综上，梦慧公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，155.41元，由上诉人上海梦慧建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……