江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4165号
上诉人（原审被告）周利国，男，1942年6月生。
委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族。
委托代理人李佩佩，女，1941年1月5日生，汉族，中国药科大学退休职工。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人李善战，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人周利国因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
江鸿物业原审诉称，2009年1月，江鸿物业与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业服务费用按季交纳，周利国应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经江鸿物业与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予江鸿物业补贴，周利国按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年10月16日，周利国办理了入住手续，房屋建筑面积为167平方米，然自2014年1月起，周利国即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠江鸿物业物业费1202.4元，公摊水电费386.26元。经江鸿物业多次催要，周利国一直未交纳。江鸿物业认为，1、江鸿物业与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，江鸿物业已按照约定履行了自己的义务，周利国应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。根据法律规定，建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，《太平巷22号前期物业合同》合法有效。虽然合同约定期限为一年，在期满后，业主大会没有成立，双方没有异议自动顺延，江鸿物业为太平巷小区提供服务，到2015年1月31日双方的合同才正式解除。2、虽然周利国并非房屋的产权人，但周利国自2009年10月16日办理入住手续，系该房屋的使用人，根据法律规定，周利国应支付物业费用。为维护江鸿物业合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、周利国支付自2014年1月1日至2014年12月31日物业费1202.4元以及公摊水电费386.26元；2、周利国承担本案的诉讼费用。
周利国原审辩称，第一，物业费标准高达南京市市政府指导价3倍，价格欺诈，八一医院欺瞒周利国，严重损害周利国的利益。根据国务院以及江苏省《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但江鸿物业未出示其有合法获得太平巷22号小区行使物业管理权的有效证明文件，故周利国有理由认为江鸿物业进驻太平巷22号小区进行物业管理服务不具有合法性。第二，2013年之前，周利国都交纳物业费，2014年未交的原因在于：八一医院其他宿舍区都未交物业费，目前江鸿物业账目不清；八一医院召开住户大会时，院领导承诺小区出租方收入的30%用于补贴物业费；江鸿物业一直未将垃圾费退还给周利国，周利国要求江鸿物业退还垃圾费；江鸿物业多收200元垃圾清运费，周利国要求江鸿物业退还该费用。第三，《经济适用住房分配协议书》系周利国与八一医院签订的《房屋买卖合同》，该合同并没有前期物业费的标准，双方未约定物业费，按照法律规定，江鸿物业应向建筑商主张物业费。第四，八一医院已经代替业主向江鸿物业交纳物业费，相关的发票上备注载明代业主支付物业费，江鸿物业主张物业费属于超标收费、重复收费，且江鸿物业没有履行好物业管理公司的职责，未达到四级三类标准，造成太平巷22号脏乱差的现象和许多安全隐患，应降低物业费收费标准。第五，周利国不认可调查笔录的内容。被调查人对来龙去脉不清楚，八一医院与江鸿物业具有利害关系。综上，请求法院驳回江鸿物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2006年1月17日，八一医院与周利国签订《经济适用住房分配协议书》，约定周利国自愿参加医院所建设的经济适用房。2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍有不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2009年10月16日，周利国收到太平巷22号701室房屋钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，房屋面积167平方米，《前期物业服务协议》内容为：江鸿物业每年7月10日、元月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；本区域物业服务质量，符合《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》规定的四级，工程维护保养三类标准要求；前期物业服务费（不包括公共能耗费）暂定高层按建筑面积每月1.2元／平方米收取。同日，周利国向江鸿物业交纳装修管理费584.5元以及建筑垃圾清运费200元。周利国未交纳2014年全年物业费。2014年元月1日，八一医院（甲方）与江鸿物业（乙方）签订《太平巷22号物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供物业管理服务事宜，物业服务费用实行包干制方式，物业服务费用（由业主或使用人承担），按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担；本合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年4月12日，八一医院院务处发出《关于太平巷小区管理有关问题的说明》，载明门面房收入的30%作为各住户的物业管理费补贴，各住户只需缴纳0.6元／平方米物业管理费。2014年9月24日，江鸿物业向周利国发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，周利国收到该律师函。江鸿物业于2015年1月退场。
再查明，八一医院以太平巷物业费名义向江鸿物业支付2014年7月至2015年1月期间费用，其中三张发票备注八一医院代太平巷22号业主垫付2014年7月物业管理费、8月部分物业费、9月部分物业费。原审法院向八一医院进行调查，八一医院陈述，《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行；自2014年起，八一医院补贴江鸿物业0.6元／月／平方米的物业，而八一医院支付给江鸿物业的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业的补贴。江鸿物业进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。
在原审庭审过程中，江鸿物业撤回要求周利国支付公摊水电费的诉讼请求。
以上事实，有《太平巷22号前期物业服务合同》、《业主收楼资料领取确认表》、通知、发票、调查笔录及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。周利国提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性不能确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业签订前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。周利国作为701室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故周利国受该合同的约束。关于周利国提出八一医院已以物业费名义向江鸿物业支付费用的抗辩意见，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故周利国并不因此得以免交物业费。周利国提交的证据并不足以证明周利国在辩称中主张的江鸿物业未尽义务之处给周利国的生活造成重大影响，因此周利国不能以此为由降低物业费。如周利国认为江鸿物业在提供物业服务期间存在周利国辩称的江鸿物业未尽义务之处，可另行要求江鸿物业承担相应的法律责任。关于周利国提出要求江鸿物业退还多收取200元垃圾清运费及垃圾费，系两项独立的诉讼请求，至于费用是否返还以及返还多少的问题，应另案处理。综上，周利国应向江鸿物业支付物业费1202.4元。江鸿物业撤回要求周利国支付公摊水电费的诉讼请求，原审法院依法予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若按问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：周利国于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1202.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由周利国负担。
上诉人周利国不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人实际收费过高，达到政府指导价的三倍，严重违反相关规定，且实际服务未达承诺的服务标准，实属违约，故应降低服务费收标准；二、被上诉人在一审中拒绝提交2011年后符合法律规定的书面物业服务合同、招投标文件、价格主管部门批准的收费许可文件及专业资格证明等相关强制性要式文件，其自2011年起进行服务违反了国家程序性强制规定，不具合法性；三、被上诉人就《太平巷22号前期物业合同》、《太平巷22号前期物业合同的附件》、《双方口头协议》、《太平巷22号物业服务合同》，在原审庭审中多次说谎，且对上述几份合同、协议长期隐瞒，剥夺了上诉人的知情权，侵犯了他人的权益，给上诉人维权造成了障碍；四、证人八一医院是被上诉人的利益合伙人，且是上诉人的利益冲突人，其证言效力不足，不应采信。请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人江鸿物业答辩称，我方收费的物业服务费用标准为1.2元每月每平方米，系前期物业合同所确定，不存在超过政府指导价违规收费和擅自扩大收费或提高收费标准的情形。2、被上诉人与八一医院签订的前期物业合同合法有效，上诉人应当继续按照合同的约定履行缴纳物业服务费用的义务。3、八一医院支付给被上诉人的费用是依据双方签订前期物业合同的第十条的约定，向被上诉人支付的用于弥补被上诉人收支不足部分的补贴，而非上诉人所说用于代上诉人支付物业服务费用。且该费用系被上诉人与第三人的约定，与上诉人没有任何关系，上诉人不能据此拒交物业服务费。
本院对一审查明事实予以确认。二审中，上诉人向本院提交10份新证据，1、八一医院致太平巷22号全体业主的一封信，证明被上诉人决定从2014年7月28日起中止对小区的部分物业服务。2、南京煤气公司用电证明和南京供电局用电证明，证明上诉人住所从2009年10月到2010年10月共12个月是空置房，被上诉人应按合同约定清退多收取、重复收取的30%物业费与30%公摊水电费。3、关于被上诉人不履行6项服务的证明材料，证明被上诉人长期违约，用高收费，低服务履行义务，甚至许多项目根本不履行。4、关于被上诉人没有履行5项服务的证明，证明被上诉人对前期物业服务合同违约，实际服务远达不到四级三类，应按一级一类的实际服务降低物业费。5、南京消防秦淮区大队消防监督检查记录，证明被上诉人（造成安全隐患）没有按四级三类标准履行服务，没有定期检查消防实施，且再一次印证证据1、本证据3及一审相关证据内容的真实性。6、关于太平巷22号大门口从未设立岗的证词，证明被上诉人未按前期合同与前期协议约定履行义务，降低了等级标准，应按实际服务收费。7、关于被上诉人进驻太平巷小区负责人田经理与部分业主的对话录音，证明被上诉多处服务不到位，降低服务标准，没有公布物业服务费用收支情况，违反合同约定，且涉嫌将专款物业费挪作他用，并再次印证上述1、3、4、5、6证据证明内容。8、关于被上诉人退赔多收费重复收费的证明。证明根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定和一审法院类似案件的调解结果，应支持上诉人关于空置费30%以及装修垃圾清运费的请求。9、一审中被上诉人坚持辩称小区服务人员总数是12人的证明，证明被上诉人虚报人数、高收费、低服务，构成违约。10、八一医院院务处负责太平巷小区物业服务的联系人李家真主任的有关谈话录音，证明被上诉人态度恶劣，服务不到位。
被上诉人江鸿物业质证称，1、第一组证据，被上诉人并未降低在该小区的服务。2、第二组证据，上诉人房屋并不属于空置状态。3、第三、四组证据，我方认为这两组证据的证明人是小区的业主，与本案判决有利害关系，不具有证明力。4、第五组证据，对其真实性没有异议，但是证明目的有异议。该份证据显示消防大队检查时间是2015年7月，我方在2015年1月份就离开了，所以该检查结果和我方没有关联。5、第六组证据，我方没有双人立岗，但是一直是双人在执勤。6、第七组证据，对于田经理的录音，我方对该录音取得的合法性存在异议，且录音中田经理也承诺了其所要求要看账目等问题。7、第八组证据，一审调解的证明，被上诉人在其他案件调解中所作的让步不能作为其他案件的证据使用。8、第九组证据，对于证据的真实性持有异议，其次被上诉人向八一医院申报申请补贴的时候是9个人，不存在上诉人所说的情形。9、第十组证据，上诉人想要证明的目的均与本案没有关联，仅是八一医院对江鸿物业的一些态度。另外补充，关于7、8、9月发票上所写的代业主支付费用，实际是八一医院承诺的代业主支付的每月每平方的0.6元。
本院认为，被上诉人和八一医院签订的《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人作为物业的实际使用人，应受上述物业服务合同约束，履行缴纳物业服务费的义务。
针对上诉人提出的拒交物业费的抗辩理由，本院认为：1、关于物业服务收费标准问题。本院认为，八一医院和被上诉人签订的前期物业服务合同约定的物业服务标准为1.2元／月／平方米，该约定并未超出相应的政府指导价；八一医院给被上诉人的补贴与上诉人无关，上诉人以八一医院给予补贴为由认为被上诉人收费标准过高，本院不予支持。2、关于上诉人所称被上诉人与八一医院签订物业服务合同未经过招投标的问题。本院认为，虽然被上诉人未提供证据证明其是经八一医院通过招标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效，物业服务合同对上诉人具有约束力。3、关于上诉人所称被上诉人与八一医院之间自2011年至2013年无物业服务合同的问题。本院认为，根据八一医院的陈述，自2011年开始双方系口头协议按照原合同继续履行，其后八一医院并未书面通知被上诉人解除合同，且事实上被上诉人在诉争小区亦提供了物业服务，因此，上诉人称自2011年起，被上诉人收取物业费无合同依据的主张不能成立。4、关于上诉人所称八一医院已经替业主缴纳了物业服务费的问题。本院认为，原审中八一医院已经明确表示其所支付费用系按照合同约定给被上诉人的补贴而非替未交费的业主支付的物业费，现上诉人并无证据推翻八一医院的陈述，上诉人该项上诉理由，本院不予采信。5、关于上诉人所称被上诉人物业服务质量不符合标准问题，本院认为，虽上诉人原审中提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明被上诉人在物业服务中存有重大瑕疵，因此上诉人主张按实际服务的标准降低被上诉人服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提出的其他重复收费问题，上诉人可以另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周利国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 朱亚芳