广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0825民初998号
原告：徐闻县安粮地产有限公司，住所地湛江市徐闻经济开发区海滨二路8号安粮蓝海城市广场17栋。
法定代表人：宣敏燕，经理。
委托诉讼代理人：曾清愿，广东大展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞慧坚，广东大展律师事务所实习律师。
被告：刘国玉，男，1982年9月25日出生，汉族，住湛江市霞山区。
第三人：中国工商银行股份有限公司徐闻支行，住所地湛江市徐闻县徐城东方路73号。
负责人：张颖潮。
委托诉讼代理人：黄延辉，男，该司职员。
原告徐闻县安粮地产有限公司诉被告刘国玉、第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告徐闻县安粮地产有限公司法定代表人的委托诉讼代理人曾清愿、第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行负责人的委托诉讼代理人黄延辉到庭参加诉讼，被告刘国玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告徐闻县安粮地产有限公司诉称，2011年2月22日，原告与被告就位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房(下称:“该房屋”)签订《商品房头买合同》(下称:“该合同”),约定原告将该房屋卖给被告，总价款465546元，被告首付款为145546元，余款320000元向第三人办理按揭贷款，由原告承担阶段性保证责任，并签订了《个人购房借款担保合同》。《合同补充协议》第10条还约定，出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性连带责任保证期间，若买受人出现未按贷款合同约定还款，造成出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权收回所购商品房，并扣除总房价款的15%作为违约金。该合同签订后，被告于2014年10月份开始，未按《个人购房借款/担保合同》向第三人偿还借款，2014年12月30日，第三人向原告发出《个人逾期贷款催收通知书》，此后，原告多次联系被告，要求其按合同约定向第三人偿还借款，被告以种种理由推托拒不向第三人偿还借款。2015年5月10日，原告向贵院提起诉讼(案号:2015湛徐法民二初字第98号),请求解除合同并要求被告偿还原告向银行承担保证责任的款项及违约金，在诉讼期间，被告承诺偿款项还给原告，并保证此后会按期还贷，为此，原告与被告于2015年6月26日达成补充协议，约定被告日后未按期偿还银行的按揭贷款，愿意支付5万元违约金给原告。2015年下半年开始，被告又经常断供，导致原告向第三人承担保证责任，第三人直接扣取原告开设在第三人银行账户的款项以偿还被告尚欠的按揭款。为此，原告多次催促被告偿还原告承担保证责任的款项给原告，被告称由于未办齐办理房产证材料，因此，将其汇给原告的税费作为房款来偿还给原告。到了2017年2月，被告转给原告的税款已经不足偿还原告因承担保证责任的款项，原告经多次联系被告偿还该款未果。原告认为，被告多次违反合同约定，导致原告承担了连带担保责任，被告已经构成违约。为此，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2011年2月22日所签订位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理注销位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房《商品房买卖合同》的销售登记备案手续(预告登记号为:徐商房字××号)；3、被告将位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房返还给原告。4、被告偿还21227.32元以及违约金5万元，共计71227元给原告(暂计至2017年7月1日)。5、本案诉讼费、注销备案登记产生的费用由被告承担。
原告对其主张的事实在举证期限内提交如下证据：
1、《营业执照》、《人口信息资料》、《工商登记信息》复印件各一份，证明原、被告及第三人的主体资格；
2、《商品房合同》复印件一份，证明被告签订房屋买卖合同的事实；
3、《个人购房借款/担保合同》复印件一份，证明被告向第三人按揭贷款的事实；
4、《个人逾期贷款催收通知书》、《还款单据》复印件各一份，证明被告逾期向第三人偿还借款，原告承担保证责任向第三人还款的事实；
5、《律师函》、《快递单》复印件各一份，证明原告发函要求被告按期偿贷的事实；
6、《协议书》复印件一份，证明被告承担相关诉讼费、律师费及为按期偿还银行贷款，应按协议约定支付违约金5万元给原告的事实；
7、《撤诉申请书》、《民事裁定书》复印件一份，证明原告曾提起诉讼，后达成和解撤诉的事实；
8、《协议书》复印件一份，证明被告707房断供应给付给原告的款项；
9、《收据》、《交易回单》复印件各一份，证明被告已偿还给原告款项的事实。
被告刘国玉不作书面答辩，也未提交证据。
第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行辩称，对原告我方对原告的诉讼请求和依据的事实及理由均无异议。
第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行在诉讼中提交如下证据：
1、关于刘国玉个人住房按揭贷款逾期说明复印件一份，证明被告刘国玉多次逾期不支付按揭房款，原告代为垫付了抵押房屋本息合计65198.69元。
经庭审质证，被告刘国玉未到庭应诉，视为放弃质证权利。第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告对第三人提交的证据真实性、合法性、关联性无异议，本院认为，原告提交的9份证据及第三人提交的1份证据，能反映案件事实，来源合法，与案件相关联，具有证明力，本院予以采信。
经审理查明:2011年2月22日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定:买受人购买出卖人开发建设的503房，房屋建筑面积为157.89平方米。第四条约定:该商品房属预售，每平方米3044.91元，房屋总金额为465546元。第六条约定:买受人必须于2011年1月22日前付清购房首付款145546元，余款320000元，买受人必须在本合同签订3个工作日内办理完银行按揭手续，逾期按合同第七条执行。同时，双方在合同补充协议中的第十条约定，出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性连带责任保证期间，若买受人出现未按贷款合同约定还款，造成出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权收回所购商品房，并扣除总房价款的15%作为违约金。2011年5月30日，被告以作为借款人，原告作为担保人与第三人中国工商银行股份有限公司徐闻支行签订了个人购买借款/担保合同。合同约定主要内容：被告向第三人贷款32万元，贷款用于购买原告坐落于徐××县××经济开发区××小区××粮××广场××房贷款期限20年，贷款利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；约定还款方式为按月等额本息还款法，还款日为当月9日；若被告未按合同约定日期（包括被宣布提起到期）偿还的贷款，第三人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定搞得借款利率基础上加收30%确定；并约定，原告未被告该笔贷款向第三人提交阶段性连带责任保证，原告对该借款/担保合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告其他应付费用承担连带保证责任。个人购买借款/担保合同签订履行后，被告自2014年10月份开始，未按《个人购房借款/担保合同》向第三人偿还借款，2014年12月30日，第三人向原告发出《个人逾期贷款催收通知书》，要求原告督促被告还款或承担连带保证责任。原告为此依约承担了连带保证责任。此后多次逾期，原告曾于2015年5月10日向本院提起诉讼(案号:2015湛徐法民二初字第98号),请求解除合同并要求被告偿还原告向银行承担保证责任的款项及违约金，在诉讼期间，被告承诺偿款项还给原告，并保证此后会按期还贷，为此，原告与被告于2015年6月26日达成补充协议，约定被告日后未按期偿还银行的按揭贷款，愿意支付5万元违约金给原告。
另查明，直至2017年12月20日，被告自2014年2月9日首次逾期以来，现一起逾期45次，逾期本金合计76395.44元，逾期利息合计104587.25元，逾期本息合计180982.69元。同时，由于被告逾期，原告徐闻县安粮地产有限公司一共承担了十次阶段性连带担保责任，其中偿还本金合计27454.14元，利息合计37744.55元，本息合计65198.69元。
再查明，涉案的位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房房产仅办理了销售备案手续，也未交付给被告使用。
本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予保护。合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但被告拖欠多期按揭贷款，导致原告承担了阶段性连带保证责任，为被告代偿了贷款本息共计65198.69元，符合附件四“合同补充协议”第十条约定的原告有权收回被告购买的商品房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权解除《商品房买卖合同》，故本院对原告该项诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然在附件四“合同补充协议”第十条第项明确约定出现因被告未按约定还款，导致原告承担连带责任后，原告有权收回商品房，且扣除合同总房价款的15%作为为违约金，即违约金为69831.90元（465546×15%），但双方在2015年6月26日签订的协议书，有约定为被告出现上述违约情况后，被告应向原告支付违约金5万元，这属于原、被告双方对违约金重新达成一致，该约定内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。故被告应于合同解除后向原告返还该房产及支付违约金5万元，偿还原告承担连带责任垫付的贷款本息65198.69元，协助注销助原告办理注销位于湛江市××县××开发区××小区××粮××广场××房《商品房买卖合同》的销售登记备案手续(预告登记号为:徐商房字××号)，并承担注销备案登记产生的费用。原告的上述诉讼请求理据充分，本院予以支持。另外，虽然涉案的房地产双方已办理了销售备案登记手续，但尚未交付，房产权属尚未转移，原告请求返还原告返还涉案房产缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告已付的房款扣除以上费用后，剩余部分返还给被告，但由于被告未提出反诉，故本案不作处理，由被告另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下:
一、解除原告徐闻县安粮地产有限公司与被告刘国玉于2011年2月22日签订的购买位于湛江市徐闻县海安开发区永康小区安粮蓝海城市广场4幢503房的《商品房买卖合同》;
二、被告刘国玉在本判决生效之日起15日内协助原告徐闻县安粮地产有限公司办理注销位于湛江市徐闻县海安开发区永康小区安粮蓝海城市广场4幢503房《商品房买卖合同》的销售登记备案手续(预告登记号为:徐商房字××号)，并承担办理注销登记产生的相关费用；
三、被告刘国玉在本判决生效之日起10日内支付违约金5万元及追偿款65198.69元给原告徐闻县安粮地产有限公司；
四、驳回原告徐闻县安粮地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1581元，由被告刘国玉负担（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 桐
审 判 员 王晓丹
人民陪审员 潘秋花
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人为按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。