广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第355号
上诉人（原审被告）南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人文强，董事长。
委托代理人姚其斌、陈良剑，该公司职员。
被上诉人（原审原告）韦永锋。
被上诉人（原审原告）张凤高。
委托代理人周吉英，广西广为律师事务所律师。
上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称：金沙湾公司）因与被上诉人韦永锋、张凤高商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年4月9日组织当事人进行调查、询问、调解。上诉人金沙湾公司的委托代理人姚其斌、陈良剑和被上诉人张凤高以及被上诉人韦永锋、张凤高的共同委托代理人周吉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：韦永锋、张凤高与金沙湾公司于2005年1月3日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，韦永锋、张凤高购买金沙湾公司开发的位于南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园一期×号楼×单元×号房，总价款为252250元。合同第八条约定：出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，韦永锋、张凤高依约付清了全部购房款。韦永锋、张凤高于2006年2月6日办理了入伙手续。
审理中，韦永锋、张凤高主张以入伙手续书上办理入伙手续的时间起算房屋交付的时间，金沙湾公司亦无异议。
一审法院审理认为：韦永锋、张凤高与金沙湾公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。韦永锋、张凤高已按合同约定向金沙湾公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。“商品房综合验收合格后”系对产权登记的约定，在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，原来意义的综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。故此，并不意味着商品房综合验收取消，该合同条款也随之无效。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年。
2010年2月8日，金沙湾公司为金沙湾花园一期3号楼办理了商品房现售备案证明，金沙湾公司对讼争房的产权报备案义务已履行。但自2006年2月6日交房后至2010年2月8日，即金沙湾公司为金沙湾花园一期3号楼办理商品房现售备案证明之日已逾两年，金沙湾公司已构成违约，韦永锋、张凤高请求金沙湾公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。金沙湾公司提出韦永锋、张凤高的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是金沙湾公司在综合验收后两年进行报备案，而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后，才由一审法院确定了报备案的合理期限，故韦永锋、张凤高请求报备案违约金的诉讼时效应自被告办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，韦永锋、张凤高之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。韦永锋、张凤高请求违约金应计至韦永锋、张凤高产权证上业务编号之日，但双方在合同中约定的是开发商进行产权资料报备案的义务，故韦永锋、张凤高请求的逾期报备案违约金，应计至《商品房现售备案证明》办妥之日。金沙湾公司对韦永锋、张凤高按万分之一计算违约金并无异议，则韦永锋、张凤高应得的违约金为：自2008年2月6日起计至2010年2月8日止，按韦永锋、张凤高已交购房款的日万分之一计算，即252250元×10／000×732天＝18464.7元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、金沙湾公司向韦永锋、张凤高支付逾期报备案违约金18464.7元。二、驳回韦永锋、张凤高的其他诉讼请求。一审案件受理费279元，由金沙湾公司负担250元，韦永锋、张凤高负担29元。
上诉人金沙湾公司不服一审判决，上诉称：一审判决上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金18464.7元，没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，其中第十五条约定“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区房地产开发项目竣工验收综合验收项目，自此，综合验收不再作为商品房开发取得《商品房销售许可证》（后改为《商品房现售备案证明》）的前提条件，但取得《商品房现售备案证明》是办理所有权证的必须前置程序，须经过综合验收规定的各项单项验收合格。综合验收的取消只是行政审批程序的变更，不影响该条款实质内容的执行，也不损害双方当事人的利益，因此，双方应按合同约定的资料备案期限执行。其次，南宁市人民政府于2005年1月5日废止《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，将许可制改为备案制，这是合同双方当事人无法预见的。之后，上诉人于2010年2月8日取得《商品房现售备案证明》，从而实现了合同目的，被上诉人也没有因此遭受损失，一审以《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定上诉人履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年，变更了双方对报备案合同义务的约定，是适用法律不当，且没有合同和法律依据。综上，上诉人不构成逾期报备案，不应承担违约责任。二、双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于连续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于被上诉人于2011年11月16日才主张要求支付逾期产权资料报备案的违约金，应从被上诉人起诉之日起倒算2年计付逾期报备天数，即从2009年11月16日起算至2010年2月8日（上诉人取得现售备案证明之日）止。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人韦永锋、张凤高答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人韦永锋、张凤高诉请的诉讼时效期间是否已经届满？2、上诉人金沙湾公司是否构成逾期备案？应否承担违约责任？
当事人二审均未提交新的证据。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人金沙湾公司与被上诉人韦永锋、张凤高签订的《商品房买卖合同》意思表示真实一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而南宁市人民政府清理行政审批事项于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，原来意义的综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续。合同约定出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年。
2010年2月8日，金沙湾公司为金沙湾花园一期3号楼办理了商品房现售备案证明，金沙湾公司对讼争房的产权报备案义务已履行。但自2006年2月6日交房后至2010年2月8日，即金沙湾公司为金沙湾花园一期3号楼办理商品房现售备案证明之日已逾两年，金沙湾公司已构成违约，韦永锋、张凤高请求金沙湾公司支付逾期报备案违约金理由充分，本院予以支持。金沙湾公司主张韦永锋、张凤高的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是金沙湾公司在综合验收后两年进行报备案，而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后，才由一审法院确定了报备案的合理期限，故韦永锋、张凤高请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，韦永锋、张凤高的诉请未超过诉讼时效。综上，一审判决金沙湾公司向韦永锋、张凤高支付自2008年2月6日起至2010年2月8日止的逾期备案违约金18464.7元，理由充分，本院予以维持。金沙湾公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费279元，由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 杰
审判员 包林辉
审判员 卢玉梅
二〇一四年七月一日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。