文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终1370号上诉人（原审原告）：罗建宏，男，2003年4月23日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。法定代理人:罗小波，男，1977年11月17日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县，系罗建宏的父亲。委托诉讼代理人：杨斌，四川首诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地武胜县沿口镇祥升大道。法定代表人：周德胜，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋新民，四川维尊律师事务所律师。上诉人罗建宏因与被上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华房产）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2017）川1322民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。罗建宏上诉请求，撤销一审判决，改判被上诉人鸿华房产向上诉人罗建宏支付违约金53678.90元及租房损失8000元，本案一、二审诉讼费用全额由被上诉人承担。事实和理由：1、双方当事人自愿签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定了逾期交房违约金的计算标准，被上诉人鸿华房产因其逾期交房就应按此标准给付违约金53678.90元，这是履行合同约定的义务。2、被上诉人答辩和辩论均是以上诉人请求的项目重复计算而抗辩，并未申请减少违约金数额，法院不应在鸿华房产未申请减少违约金的情况下依职权减少违约金，且本案中违约金的约定本身并不高，约定的违约金是合同义务，被上诉人应当按约定履行。按照格式条款适用法律的规则，一审法院也应当支持违约金的数额和计算方法，被上诉人因房屋质量问题被投诉进行整改是其履行合同义务，因逾期交房而按约定计付违约金仍然是履行合同义务，履行合同义务并不是赔偿损失。被上诉人应当对约定的违约金过高承担举证责任。3、程序违法，被上诉人若主张调减违约金，应当另行起诉或提起反诉，而不应在本案中并案审理。4、被上诉人因逾期交房导致上诉人产生了经济损失，加重了上诉人的经济负担，应当赔偿上诉人的经济损失，一审法院将违约金与违约损失合二为一的处理是不正确的，上诉人主张的损失数额8000元，远低于订立合同时双方当事人约定的违约金，该8000元并不包括逾期交房给上诉人造成的所有损失，法院应当支持上诉人的合理请求。鸿华房产答辩称，1、一审对上诉人可得利益损失类型的认定符合法律规定。2、以租金损失为基数确定违约金额度，符合被上诉人逾期办结规划验收和竣工验收备案手续的客观实际，即讼争房屋在约定交付日前己竣工验收合格，上诉人可以接房并使用。3、租金损失以上诉人提供的数据为准，一审未作调整，关于违约金过高的举证责任分配，法律有明确规定。4、上诉人认为按照合同对违约金的约定应严格履行，但忽略了合同法的其他条款及相关解释的规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、二十九条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知都有关于违约金调整的规定。5、一审中，被上诉人的代理人依据其特别授权，以“以进为退”的逻辑方式提出了违约金过高要求调整的抗辩。6、上诉人对违约金的性质以及确定违约金的原则、标准、范围有一定的误解。法律有明确规定以高于实际损失30%为限，最高人民法院的答复也明确了根据个案情况作出认定。一审判决合理、合情、合法，请求驳回罗建宏的上诉，维持原判。罗建宏向一审法院起诉请求：1.判令鸿华房产向罗建宏支付逾期交房期间的资金利息损失20729.50元（370171×5.6％／年）；2.判令鸿华房产承担违约责任53678.90元（367664×0.0004×365天）；3.判令鸿华房产向罗建宏支付因违约给其造成的租房损失8000元；4.本案诉讼费及相关费用等由鸿华房产承担。一审法院认定事实，2013年10月14日，罗建宏购买鸿华房产开发的位于营山县城南镇营渠大道华盛国际西苑4幢3单元第二层3-2-2号商品房住宅一套，双方订立了《商品房买卖合同》。根据合同约定，罗建宏一次性全额支付了购房款367664元，并支付了房屋维修基金2507元。合同第十一条约定，鸿华房产应在2015年12月31日前向罗建宏交付该商品房，并且商品房需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等。合同第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。同时，双方还订立了《商品房买卖合同补充协议》，其中：关于合同第十一条、十三条推迟交付的补充约定，如因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，鸿华房产可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任等。合同订立后，2015年10月28日，该建设工程经五方责任主体进行竣工验收，质量为合格。之后的2015年11月27日，鸿华房产向营山县住建局报送该建设项目的竣工规划验收申请及相关验收资料。在合同约定的交房时间以前的2015年12月20日，鸿华房产发出并张贴交房通知，同时通过电话、书面通知罗建宏于当月30日前办理房屋交接手续。在此后的2016年1月、12月及2017年2月7日，鸿华房产继续电话通知罗建宏接房。在2015年底，罗建宏准备接房的时候，因部分购房业主反映所购楼盘出现“地下室大梁、车库梁断裂，柱子裂口一米多高，住房车库楼面断裂”等情况，罗建宏等购房业主认为房屋质量存在问题，鸿华房产必须整改处理，罗建宏等业主不愿意接房并向营山县住建局信访投诉。期间，2016年2月29日，经工程项目的施工企业四川明越建筑工程有限公司委托中国人民解放军后勤工程检测中心检测并出具结论：华盛国际住宅小区（西苑）框架梁、现浇楼板的承载力满足安全使用要求；剪力墙等出现的裂缝均为非受力裂缝，裂缝不影响结构安全，但对结构耐久性有一定影响，必须对裂缝进行封闭处理、补强处理等。针对此情况，需由具有资质的设计单位根据工程实际情况出具处理方案。鸿华房产及施工企业已经重新进行施工处理，该工程已于2016年12月9日取得竣工规划验收和综合竣工验收备案书。因罗建宏等业主的信访投诉，营山县住建局于2016年5月11日以营住建函（2016）46号文书面答复：该工程目前未竣工验收合格，建设单位擅自交房，我局已责成建设单位立即整改。房屋未竣工验收合格，开发企业要求业主接房，业主可拒绝接收。所以，虽然鸿华房产多次电话通知罗建宏接房，因鸿华房产未通过工程综合竣工验收备案，罗建宏等业主拒绝接房并诉至营山县人民法院。一审诉讼中，罗建宏提供了未接房入住而租房居住一年支付房租费8000元的房租收据一张。一审法院认为，罗建宏（罗小波）与鸿华房产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。双方合同约定鸿华房产应于2015年12月31日前向罗建宏交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即取得规划验收批准和建筑工程竣工验收备案登记。结合现行法律规定，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。鸿华房产开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但至合同约定的交房时间，鸿华房产未取得竣工验收备案表，未达到商品房交付的条件。同时因罗建宏等业主信访投诉，营山县住建局明确答复业主可拒绝接收房屋，鸿华房产一直到2016年12月9日才取得竣工验收备案表。所以，鸿华房产从合同约定的交房时间至取得竣工验收备案表期间段内，鸿华房产逾期交房的行为已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。虽然鸿华房产答辩未按时取得竣工验收备案表以致于逾期交房，是因政府主管部门原因造成，从营山县住建局出具的情况说明来看，也不能免除鸿华房产的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，违约金的主要功能为填补守约方的损失，违约金数额应以实际损失额为依据。罗建宏购买商品房是为了居住，而不是用于炒作，所以因逾期交房对罗建宏的损失主要就是未入住房屋的租房租金损失。而双方约定的逾期交房应按已交房款的日万分之四计算违约金，该违约金数额远远高于罗建宏未接房入住的房租损失，也不符合公平原则和诚实信用双方利益均衡原则。本案中，鸿华房产答辩中提出违约金的计算应以造成的实际损失为限，即请求降低违约金。罗建宏（罗小波）主张的租房损失即为其实际损失，结合罗建宏（罗小波）提供的房租收据及本县同类同地段房地产租赁价格的实际情况，一审法院依法酌定2016年12月9日以前因逾期交房，鸿华房产应承担的违约金按租房租金的1.3倍计算，即为10400元。当然，鸿华房产因逾期交房承担了违约责任后，罗建宏再要求赔偿房租损失的理由不成立，不予支持。罗建宏主张由鸿华房产支付逾期交房期间所交购房款的资金利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、鸿华房产于本判决生效之日起三日内，赔偿罗建宏逾期交房的损失共计10400元；二、驳回罗建宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案实际收取案件受理费935元，由罗建宏负担400元，鸿华房产负担535元。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。二审庭审中双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院对此予以确认。另，罗建宏在上诉过程中明确表示不再主张逾期交房的资金利息损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一四十条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，依据该规定，由于案涉《商品房买卖合同》在约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”的同时，并未约定鸿华房产因其迟延交付房屋还要承担向买受人支付租房损失的责任，故上诉人罗建宏要求鸿华房产在支付逾期交房违约金的同时，支付租房损失8000元的上诉理由不成立，本院不予支持。双方当事人已在《商品房买卖合同》中将鸿华房产逾期超过90日后交房的违约金标准约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4”的情况下，本案是否应对该项违约金进行调整。对此，本院认为，首先，鸿华房产在一审庭审时提出逾期交房违约金的计算标准应以造成的实际损失为限，该抗辩实际是对双方当事人约定的违约金计算标准提出异议，认为应予调减。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”该条款明确规定了当事人请求调整违约金的方式既可以是通过提起反诉提出，也可以是通过提出抗辩的方式提出，但无论是对反诉进行审理还是对抗辩理由是否成立进行审查，按照法律的规定，均是在本诉案件的过程中一并处理，因此，一审法院在本案中对违约金调整的问题一并进行处理，是正确的。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一四十条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，可以看出即使合同中对违约金的计算标准进行了约定，但该标准也并非是不可调整的，违约金的调整是以造成的实际损失为评判基础，一般情况下当事人约定的违约金系造成的损失1.3倍以上时，可以认定为过高。具体到本案中，被上诉人鸿华房产逾期交付房屋导致上诉人一方不能按时入住而租房居住，上诉人一方因租房支出的房屋租金，系其因鸿华房产逾期交房所遭受到的损失，但按照案涉《商品房买卖合同》约定的“买受人支付全部已付款万分之4”的标准计算，鸿华房产在2016年12月9前因其迟延交房将承担的违约金为5万多元，明显超过上诉人支付的一年的租房租金8000元，故在鸿华房产请求调整违约金的情况下，一审以罗建宏一方一年支付的租金为调整违约金的参考依据并上浮30%计算即按照上诉人支付的一年房屋租金8000元的1.3倍计算本案中鸿华房产因其迟延交付房屋而向罗建宏支付的违约金并无不当。综合前述理由，上诉人罗建宏提出鸿华房产未提出减少违约金且本案程序违法，被上诉人如主张调整违约金，也不应一并处理，本案应按照《商品房买卖合同》约定的标准计算被上诉人鸿华房产迟延交付房屋一年的违约金53678.90元的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341元，由罗建宏负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 田 娟审判员 吴 彪二〇一七年六月十三日书记员 凌鸿雁