福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初3810号
原告（反诉被告）：陈秀玲，女，1976年8月21日出生，汉族，住福州市台江区，
委托诉讼代理人：刘建武，男，系原告丈夫。
被告（反诉原告）：蔡秀贺，男，1970年1月6日出生，汉族，住福州市台江区，
委托诉讼代理人：王礼宠，福建三山律师事务所律师。
被告（反诉被告）：福建好家置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道新权南路36号鑫涛苑1#楼1层02店面，统一社会信用代码91350100077431044L。
法定代表人：陈静宇，总经理。
委托诉讼代理人：李佳，女，该公司员工。
原告（反诉被告）陈秀玲与被告（反诉原告）蔡秀贺、被告（反诉被告）福建好家置业有限公司（以下简称好家置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈秀玲及其委托诉讼代理人刘建武、被告（反诉原告）蔡秀贺的委托诉讼代理人王礼宠、被告（反诉被告）福建好家置业有限公司的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秀玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告间签订的《房产买卖交易服务合同》；2、两被告返还购房履约保证金（人民币）壹拾万元，诉讼中，原告明确该项诉请即由被告好家置业返还2万元，被告蔡秀贺协助原告至光大银行办理履约保证金8万元的解除托管手续，将该款退给原告；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年9月24日通过被告好家置业的居间介绍，与被告蔡秀贺、被告好家置业签订《房产买卖交易服务合同》，购买位于福州市台江区××街道××路××号的XXB组团XX#楼XX单元，并依约向被告蔡秀贺支付了购房履约保证金壹拾万元整，该履约保证金由被告好家置业代为保管贰万元、并且由光大银行托管捌万元。但2016年10月7日福州市突然实施《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，而原告正好属于限购范围，导致该合同无法继续履行。另根据合同中第十一条、第2项约定：“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由甲、乙双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。”此后，原告多次与两被告协商解除合同并返还履约保证金，但被告蔡秀贺均一直推脱，协商不成，原告认为由于政策原因导致合同难以履行，其责任不应归责于原告，被告应与原告解除合同，并立即返还购房履约保证金。
被告蔡秀贺辩称，其与原告经被告好家置业居间服务，于2016年9月24日签订《房产买卖交易服务合同》，合同约定的10万元履约保证金，2万元是由被告好家置业保管，剩余8万元由光大银行监管。交易过程中，其积极配合，签订合同三日后，即至银行办理解押等相关手续，但原告因政策影响提出解除合同，其认为原告提出解除合同不符合双方签订买卖合同的目的，原被告签订的《补充协议》中也约定，买受方产权人不限于原告本人，若交易过程出现问题，可以由原告指定第三方购买。在办理相关手续过程中，被告也提出愿意配合办理过户手续将房产过户至原告指定的第三人名下，原告提出的由于政策原因而导致无法购买的情况并不构成解除合同的条件，请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告好家置业辩称，一、其在合同签署后，正常配合原告陈秀玲、被告蔡秀贺双方办理手续。按合同约定原告、被告蔡秀贺应于2016年9月27日前至银行办理该房产的部分履约保证金人民币80000元整原告陈秀玲名下的资金监管手续，其于2016年9月26日协助原告陈秀玲、被告蔡秀贺在光大银行南门支行办妥上述部分履约保证金人民币80000元整的监管手续。二、按合同约定原告陈秀玲应于2016年11月4日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料。2016年10月6日福州市人民政府办公厅下发《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》实施商品住房限购政策规定：拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。其于2016年10月7日告知原告陈秀玲上述通知并且向原告陈秀玲了解原告是否属于被限购范围，原告于2016年10月8日告知其因限购政策原告无法购买被告蔡秀贺的房产，要求解除与被告蔡秀贺签订的《房产买卖交易服务合同》。三、其告知原告陈秀玲关于买方被限购无法继续履行合同，并且于2016年10月19日发《通知书》给原告陈秀玲、被告蔡秀贺。四、其于2016年10月24日收到被告蔡秀贺的《函》。五、其于2016年10月24日将收到被告蔡秀贺《函》的内容告知原告，原告坚持要求免责解除上述合同。六、其于2016年11月2日接到台江区人民法院通知，告知原告已将上述房产买卖案件提起诉讼。七、办理过程中，其积极配合协调原告陈秀玲、被告蔡秀贺之间的分歧，其建议双方协商处理后续事宜或者双方解除合同，买卖双方当事人未达成一致意见。综上，请求法院按法律事实作为如实判决，并免除其承担本案诉讼费的责任。
反诉原告蔡秀贺向本院提出诉讼请求：1.反诉被告陈秀玲、反诉被告福建好家置业有限公司继续履行位于福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元房屋的《房产买卖交易服务合同》；2.反诉被告陈秀玲按照涉诉房屋成交价款每日万分之五承担违约金（自2016年10月25日起算暂计至2016年11月15日为8140元，最终计算至被反诉被告履约之日）；3.本案诉讼费用由反诉被告陈秀玲承担。事实与理由：反诉原告蔡秀贺与反诉被告陈秀玲通过好家置业居间服务于2016年9月24日签署《房产买卖交易服务合同》及补充协议，约定反诉被告陈秀玲购买福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元房屋，成交总价款为740000元，反诉被告陈秀玲支付履约保证金20000元，购房款按照商业按揭付款方式支付；同时补充约定合同项下的新产权人为反诉被告陈秀玲指定的人员，且可以是一人或多人，届时反诉原告蔡秀贺配合反诉被告陈秀玲办理手续，反诉被告陈秀玲支付部分履约保证金8万元资金冻结手续。合同签署后，反诉原告蔡秀贺积极按照约定履行出卖人义务，并按约将讼争屋产权登记证书资料交由好家置业收管，并于2016年9月27日至该房屋原按揭贷款银行中国民生银行股份有限公司福州分行办理提前还款解押手续并签署相关资料，等等。但反诉被告陈秀玲因故未履约并以2016年10月份福州市有关房地产调控政策影响不能购买讼争房屋为由拒绝履行义务提出解除合同。2016年10月24日，反诉原告正式向反诉被告陈秀玲、好家置业发函要求继续履行合同，但反诉被告均未予以理会。
反诉被告陈秀玲辩称，其不同意反诉原告针对其的诉讼请求。其认为本案所涉的无法履行《房产买卖交易服务合同》的问题，并非其主观原因所致，而是因为国家政策调整才导致其没有资格购买该涉诉房产的（反诉被告陈秀玲夫妻名下现有两套房），也已提供房产证加以证明，其就此不存在过错，依照合同约定及相关法律规定，其不应承担任何违约赔偿责任，具体事由如下：其因改善住房需要，在政策出台前，于2016年9月24日向反诉原告购买讼争房屋，并按合同约定及时交付订金，合同还约定其应于2016年11月4日前备妥需按揭贷款银行要求准备的相关材料，其也积极筹备中。不料于2016年10月7日突然接到被告好家置业的通知，告诉其新出台的限购政策内容，并询问其有几套房产。经过证实，其也于第一时间（2016年10月8日）告诉被告好家置业，既然已被限购，已没有继续履约的条件，就理当按所签订的合同条款第11条规定双方免责解除合同。因此，其在本案中并无过错。反诉原告认为其是投资性购房，不符合客观事实，也没有事实依据，纯属反诉原告的主观臆断。目前，反诉被告陈秀玲夫妻名下一共只有2套住房，其中一套60几平方米，还是和弟弟共有的，是老式新村楼梯房，现由弟弟一家四口居住。另一套是其一家三口及父母居住，为了改善居住条件，在限购政策还未出台之前，买一套50-60平方米的房子，这个举动完全是合理合法的。在本案中《补充协议》的内容和形式，都是被告好家置业提供的格式合同，反诉原告一直不予承认，但是从反诉原告发给其的《履约催告函》中可以看出，反诉原告早已理解了“协议也约定贵方可指定其他方购买等等”的真正意思，仍将该条款作为理由来要求其继续履约合同，甚至还要求其赔偿违约金，达到其强行售房目的，可谓颠倒是非。在本合同《补充协议》中并未出现“必须”、“一定”等硬性要求的字眼，来规定其“必须”或“一定”要指定他人为新的产权人。所以，是否指定新的产权人，应该是取决于买方的真实意愿，也符合公平的交易原则。而本案的反诉原告将自己的主观意志强加给另一方，违反了《合同法》的相关规定。在本案中其继续履行合同的条件并未出现，反诉原告引用补充协议的相关条款不当，《补充协议》中并未约定其必须指定第三人为讼争房屋的新产权人。综上，其认为反诉原告提出的反诉诉请不成立，应予以驳回。
反诉被告好家置业辩称，同本诉答辩意见，请求法院按法律事实作如实判决，并免除其承担本案诉讼费的责任。
当事人各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年9月24日，以被告蔡秀贺为甲方（卖方），原告陈秀玲为乙方（买方），被告好家置业为丙方（交易服务方），三方签订一份《房产买卖交易服务合同》，约定：“甲方的房产位于福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元（单身公寓），单元面积32.4㎡……乙方按套购买该房产，该房产交易成交价为人民币柒拾肆万元整（￥740000.00）……签订本合同时，乙方支付履约保证金人民币贰万元整（￥20000.00），乙方购买该房产的付款方式按照商业按揭付款方式交易流程……因一方迟延本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币壹拾万元整（￥100000.00）……因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由甲、乙双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告……”签订该合同当日，三方另行签订一份《补充协议》，内容：“甲乙双方已就买卖位于福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元（单身公寓）的房产签订了《房产买卖交易服务合同》。现甲乙双方对于《房产买卖交易服务合同》中未约定、约定不明确或不适用的内容进行协商并达成一致，特订立本协议作为《房产买卖交易服务合同》的补充：1、甲乙双方约定该房产本合同项下新的产权人为乙方指定的人员，新产权人可为一人或多人，甲方同意配合办理该房产相关权属过户至乙方指定人名下所需的一切相关手续。……3、甲乙双方约定，于2016年9月27日前，甲乙双方至银行办理该房产的部分履约保证金人民币捌万元整（￥80000.00）乙方名下的资金冻结手续，待上述房产交易成功后直接冲抵部分房款。”该合同签订后，原告陈秀玲即向被告好家置业支付了履约保证金人民币20000元，并于2016年9月26日同被告蔡秀贺、好家置业至中国光大银行共同办理了部分履约保证金人民币80000元的托管手续（其中陈秀玲托管账号77×××46）。但2016年10月6日，福州市人民政府办公厅下发《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，通知内容：“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭……”该政策出台后，被告好家置业将此情况告知原告陈秀玲，陈秀玲表示其夫妻名下已有两套住房，无法继续购买讼争屋，要求解除讼争《房产买卖交易服务合同》。期间原告陈秀玲与被告蔡秀贺就解除合同事宜多次协商未果，被告好家置业于2016年10月19日分别向原告陈秀玲、被告蔡秀贺发出《通知书》，内容：“尊敬的蔡秀贺、陈秀玲女士：你们好！鉴于你们在2016年9月24日在福建好家置业有限公司签订的《房产买卖交易合同》及《房产居间服务合同》座落于福州市台江区××街道××路××号XXB组团第XX幢XX单元的房产。因国家政策调整，由此导致陈秀玲女士没有资格购房（因陈秀玲女士夫妻名下现有两套房），因此陈秀玲女士表示不能继续履行上述所签署合同，要求我们三方免责解除合同，经我方多次沟通未果，故我司发此通知书给双方；因此类官司是因政策变化造成的，打官司浪费时间也浪费金钱，到头来只会弄成白交诉讼费且两败俱伤，因此我司建议双方解除合同或是协商处理后续事宜。”被告蔡秀贺收到该《通知书》后，于2016年10月24日向原告陈秀玲发出一份《履约催告函》，内容为：“贵我双方通过居间方福建好家置业有限公司于2016年9月24日签署《房产买卖交易服务合同》，约定贵方购买本人位于福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元及相关权利义务。同时贵我双方补充约定合同项下的新产权人为乙方（即贵方）指定的人员，且可以是一人或多人，本人配合办理过户手续。合同签署后，本人积极按照约定履行出卖人义务，将该房屋产权登记证书资料交由居间方福建好家置业有限公司收管，并于2016年9月27日至该房屋原按揭贷款银行中国民生银行股份有限公司福州分行办理提前还款解押手续，签署相关资料，等等。但至今贵方未及时履行合同约定的买受人应尽义务，并在近日试图以2016年10月份福州市有关房地产调控政策为由拒绝履行买受人职责甚至提出解除合同。对此本人特郑重告知：1、贵我双方、居间方签署的《房产买卖交易服务合同》及相关补充协议等文件是各方真实意思表示，贵我购买该房屋系基于投资需要，且协议也约定贵方可指定其他方购买等等，贵方以所谓的政策因素拒绝履约甚至解除合同是没有任何依据的，也完全不尊重贵我双方购买该房屋的客观事实。2、请贵方务必严格遵守合同，切实及时履行合同责任，否则由此给本人造成的任何损失均由贵方承担。”同日，被告蔡秀贺向被告好家置业发出一份《函》，内容为“感谢贵司为本人与陈秀玲买卖福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元所付出的辛苦与努力！贵司于2016年10月19日向本人发出的《通知书》已收妥！就贵司提出的因国家政策调整导致陈秀玲无法购买该房屋及解除合同等相关事宜，本人回复如下：贵司作为居间方于2016年9月24日促成本人与陈秀玲三方签署《房产买卖交易服务合同》，约定陈秀玲购买本人位于福州市台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元的房产及相关权利义务。同时促成本人与陈秀玲签署补充协议，约定合同项下新产权人为购买方陈秀玲指定的人员，且可以是一人或多人，本人配合办理过户手续。……本人郑重提请贵司：1、贵司、本人及陈秀玲三方签署的《房产买卖交易服务合同》及相关补充协议等文件时各方真实意思表示，贵司应清楚国家、地方有关房地产政策且需积极安排推进买卖房产双方办理相关手续，且贵司清楚购买人同时购买两套房屋（即XX、XX单元）完全出于投资需求，具有一定风险性，购买方应对此承担投资风险。2、三方签署有合同补充协议，也很清楚允许购买人基于自身需要、投资目的等指定由其他人购买，本人予以配合，故即使房地产调控政策对购买人本人有一定影响，但并不影响其依约履行义务。故购买人、贵司以所谓的政策因素拒绝履约甚至解除合同是没有任何依据的，也完全不尊重该房屋买卖成交的主观意思及客观事实。请贵司及通过贵司督促购买人陈秀玲务必共同严格遵守合同，切实及时履行合同责任，否则由此给本人造成的任何损失均由贵司及陈秀玲承担。”该函件发出后，原被告双方均未就此事达成一致意见，原告陈秀玲遂于2016年10月24日诉至本院。
另查明，坐落于台江区××街道××路××号XXB组团XX#楼XX单元（单身公寓）为被告蔡秀贺单独所有（榕房权证ＦＺ字第××号）。坐落于福州市台江区××街道××军路××号XXB地块XX#楼XX单元为原告陈秀玲单独所有（榕房权证Ｒ字第××号）。坐落于福州市××镇XX路××＃楼××单元为原告陈秀玲的丈夫刘建武与案外人刘建柯共同共有（榕房权证ＧＬ字第××号）。
诉讼中，被告好家置业明确表示三方之间的《补充协议》中对于原告陈秀玲可指定新产权人的约定是由被告好家置业根据买卖双方实际情况提供的合同范本，原告陈秀玲明确表示其无法指定其他人作为新产权人，故无法继续履行该份《房产买卖交易服务合同》。
本院认为，陈秀玲、蔡秀贺及好家置业签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同签订后，福州市人民政府办公厅于2016年10月6日出台《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，该通知明确暂停向拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。因陈秀玲及其配偶名下已有两套住房，故根据该补充通知的规定，其已无法购买产权面积为32.4㎡的讼争屋，讼争《房产买卖交易服务合同》已无法继续履行，根据《房产买卖交易服务合同》中对于合同解除条件的约定：“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责”以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于原告陈秀玲要求解除被告蔡秀贺、好家置业签订的《房产买卖交易服务合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告陈秀玲于2016年10月24日起诉至本院要求解除被告蔡秀贺、好家置业之间的《房产买卖交易服务合同》，被告蔡秀贺、好家置业分别于2016年11月16日、2016年11月2日领取了本案含起诉状在内的应诉材料，故原告陈秀玲与被告蔡秀贺、好家置业之间的《房产买卖交易服务合同》于2016年11月16日解除。根据合同约定，因政策原因导致《房产买卖交易服务合同》解除的各方免责，故被告蔡秀贺、好家置业应向原告退还履约保证金100000元，其中20000元履约保证金由被告好家置业退还，80000元履约保证金由被告蔡秀贺配合原告陈秀玲办理资金解除托管手续，将该款退给原告陈秀玲。因反诉被告陈秀玲夫妻名下已有两套房产，实际已无法再购买讼争屋，且反诉被告陈秀玲明确表示其不愿指定他人作为讼争屋的实际产权人，故对于反诉原告蔡秀贺要求反诉被告陈秀玲、好家置业继续履行讼争《房产买卖交易服务合同》的诉请本院不予支持。而对于因政策原因解除《房产买卖交易服务合同》，根据合同约定双方是免责的，故对于反诉原告蔡秀贺要求反诉被告陈秀玲按照讼争屋成交价款每日万分之五承担违约金的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：
一、原告陈秀玲与被告蔡秀贺、被告福建好家置业有限公司于2016年9月24日签订的《房产买卖交易服务合同》于2016年11月16日解除；
二、被告福建好家置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告陈秀玲返还代保管的履约保证金20000元；
三、被告蔡秀贺应当于本判决生效之日起十日内协助原告陈秀玲至中国光大银行办理托管账号为77×××46中80000元履约保证金的解除托管手续，将该款退给原告陈秀玲。
四、驳回反诉原告蔡秀贺的反诉请求。
本诉案件受理费11200元，由被告蔡秀贺负担；反诉案件受理费5600元，由反诉原告蔡秀贺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 锦
人民陪审员 王 颖
人民陪审员 叶维浩
二〇一七年一月十六日
书 记 员 熊晓冰
附：本案适用的主要法律条款及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。