山东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鲁行终字第318号
上诉人（原审原告）蔡连军。
委托代理人吕翠玉，山东江河海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛市人民政府。
法定代表人张新起，市长。
委托代�人曲学林，青岛市人民政府法制办公室工作人员。
原审第三人王臻。
原审第三人曹世玉。
委托代理人王淑军，山东颐海律师事务所律师。
委托代理人吕亮爽，山东颐海律师事务所律师。
蔡连军因与青岛市人民政府、王臻、曹世玉房屋行政复议一案，不服青岛市中级人民法院2015年7月7日作出的（2015）青行初字第20号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人蔡连军的委托代理人吕翠玉，被上诉人青岛市人民政府的委托代理人曲学林，原审第三人王臻，原审第三人曹世玉的委托代理人王淑军、吕亮爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案行政争议形成过程如下：
2015年1月16日，原审第三人王臻向青岛市人民政府提出行政复议申请，�求撤销青岛市国土资源和房屋管理局为原审第三人曹世玉颁发的青房地权市字第××号房地产权证及为蔡连军颁发的青房地权市字第××号房地产权证。2015年3月11日，青岛市人民政府作出青政复决字（2015）42号行政复议决定，以原审第三人曹世玉在办理房屋权属登记时隐瞒了原审第三人王臻在涉案房屋的户籍情况及依法享有居住权的情况与事实不符为由，确认青岛市国土资源和房屋管理局为其颁发的青房地权市字第××号房地产权证的行政行为违法。青岛市人民政府于2015年3月13日作出青政复决字（2015）44号行政复议决定，以原审第三人曹世玉持有的涉案房屋的房地产权证书已被青政复决字（2015）42号行政复议决定确认违法，蔡连军持有的房地产权证书失去合法基础为由，认定青岛市国土资源和房屋管理局为蔡连军颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为主要事实不清，证据不足，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目之规定，撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为蔡连军颁发上述房地产权证的行政行为。蔡连军不服向原审法院提起诉讼，要求撤销青政复决字（2015）44号行政复议决定。
原审法院审理查明，第三人王臻之父为王世尧，于1994年去世。王世尧之再婚配偶系案外人朱彩霞，第三人曹世玉系朱彩霞之母。青岛市市南区观海一路2号丁103户房屋原系由王世尧承租的市直管公房，建筑面积50.01平方米。2011年12月变更承租人为朱彩霞，2013年1月变更承租人为第三人曹世玉。2013年2月15日，第三人曹世玉填写《青岛市个人购买公有住房申请表》，申请购买上述公有住房。2013年2月18日，第三人曹世玉与青岛市国土资源和房屋管理局签订《青岛市公有住房买卖合同书》。后，第三人曹世�持相关材料向青岛市国土资源和房屋管理局申请房屋产权登记。2014年8月14日，青岛市国土资源和房屋管理局为第三人曹世玉颁发了青房地权市字第××号房地产权证。
2014年12月2日，原告与第三人曹世玉签订《青岛市存量房买卖合同》，以26万元的价格购买第三人曹世玉的上述房屋。12月4日，双方持房屋买卖合同等材料向青岛市国土资源和房屋管理局申请办理已购公有住房转移登记，税务部门以涉案房屋总价456243.73元开具发票，原告亦以该总价缴纳相应税费。12月8日，青岛市国土资源和房屋管理局为原告颁发了青房地权市字第××号房地产权证。
另查明，1997年10月29日，青岛市市南区人民法院作出的（1997）南法中民初字第100号《民事判决书》判决：市南区观海一路2号丁103户住房小间由王臻居住，住房大间由朱彩霞居住，厅、厨房、厕所由双方共同�用。1998年4月24日，青岛市中级人民法院作出（1997）青民终字第1538号《民事判决书》，判决驳回朱彩霞的上诉，维持原判。
再查明，第三人王臻的户籍地为市南区观海一路2号丁103户，第三人曹世玉的户籍地为市南区观海一路2号丁103户甲，两户籍地为同一处房屋。
原审法院认为，《房屋登记办法》第三十三条第一款规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”第二款规定，“前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，�告通过买卖的方式，从第三人曹世玉手中购买涉案房屋，并办理青房地权市字第××号房地产权证，现第三人曹世玉持有的涉案房屋的房地产权证书已被生效的青政复决字（2015）42号行政复议决定确认违法，故原告持有的涉案房屋的房地产权证已失去合法基础，被告依据《房屋登记办法》的上述规定认定青岛市国土资源和房屋管理局为原告颁发涉案房地产权证的行政行为主要事实不清、证据不足，结果并无不当。
原审庭审中，原告主张其与曹世玉签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，原告支付了合理的对价并实际入住，属于善意取得，并同时提交证据房地产买卖契约（成交价为100万元）及相应支付价款凭证、房产证、购房税务发票（房屋总价456243.73元）和缴税凭证、供电公司收据及公用事业收费对账单等佐证。法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定了受让人善意取得不动产所有权的情形，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可见，原告主张其系善意取得涉案房屋所有权应同时满足上述三个条件，但因第三人曹世玉未参加庭审质证，故对原告提交的上述证明其系善意取得的证据的真实性难以确认。其次，本案各方当事人提交的证据材料中就涉案房屋的买卖出现三个完全不一致的交易价格：《青岛市存量房买卖合同》中的26万元、原告提交的《房地产买卖契约》中的100万元以及购房税务发票中的456243.73元。此种情况下，原告主张涉案房屋真实的成交价格是100万元且其属于善意取得亦难以成立。再次，被告在行政复议程序中已通知原告作为复议第三人参加复议，并告知其听证的权利，但原告在行政复议过程中并未主张其对涉案房屋系善意取得，亦未提交有关证据，故被告依据《房屋登记办法》的有关规定作出认定并无不当。综上，被告所作青政复决字（2015）44号行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，原告要求撤销被告上述行政复议决定的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告蔡连军的诉讼请求。
原审原告蔡连军不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、上诉人向原审第三人曹世玉购买房屋时为善意，买卖双方并无特殊身份关系，之前素不相识，第三人并无证据证明双方为恶意串通。2、上诉人向原审第三人曹世玉支付了该房屋的合理价格，共付款100万元，双方实际履行的是房屋总价款100万元的合同，原审判决中所提到的26万元的买卖合同并未实际履行，只是为了少缴税款。3、原审判决适用法律错误，《山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》规定，对“黑白合同”应以双方实际履行的合同明确各自权利义务，本案房屋已被上诉人蔡连军善意取得，已经办理转移登记，应当确认被诉登记行为违法，但不撤销登记。
被上诉人青岛市人民政府答辩称：1、被上诉人作出的青政复决字（2015）44号行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。因原审第三人曹世玉在办理房屋权属登记时隐瞒了原审第三人王臻在涉案房屋的户籍情况及依法享有居住权的情况，2015年3月11日，被上诉人作出青政复决字（2015）42号行政复议决定，确认青岛市国土资源和房屋管理局为曹世玉颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为违法。蔡连军持有的房地产权证书已失去合法基础。2、被上诉人受理王臻不服青岛市国土资源和房屋管理局为上诉人房产颁证行为所提出的行政复议申请后，依法通知有关当事人参加行政复议，程序合法。3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。
原审第三人王臻、曹世玉庭前未向本院提交书面陈述意见。
二审庭审中，合议庭确定本案的审理重点为：一、青岛市人民政府作出的青政复决字（2015）44号行政复议决定认定事实是否清楚，适用法律是否正确；二、原审法院判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
围绕上述审理重点，合议庭组织各方当事人进行了查证辩论，上诉人蔡连军认为涉案房屋是半地下室，实际交易价格为100万元，价格合理，其他意见同上诉意见，被上诉人青岛市人民政府认为房产交易部门备案的合同价格是26万元，远低于市场价值，曹世玉和蔡连军在复议阶段都经过合法通知，却都未参加行政复议，也没有提供相关证据，所以不是善意取得，其他意见同答辩意见。原审第三人王臻陈述意见称，涉案房产在该地段系学区房，在房产部门备案价格为26万，显然过低，即便是100万元也远远低于市场价格；交易没有通过中介进行，不合常理，原审第三人曹世玉和原审第三人蔡连军关系特殊，有串通嫌疑。请求法院驳回上诉人诉讼请求，维持原审判决。原审第三人曹世玉陈述意见称，涉案房屋系半地下结构，交易价格合理，上诉人已通过银行转账和现金方式付清100万元房款；涉案上诉人购买涉案房屋系善意取得，没有特殊身份关系，不存在串通情况，涉案房屋已经完成转移登记，应确认登记行为违法，但不撤销登记行为。
二审庭审中，上诉人向法庭新提交证据两份，证据1为《居民客户用电业务申请书》及部分上诉人所用电、水、天然气收据，证明上诉人已经实际入住房屋。证据2为《住用房屋租金计算表》及房屋外观视频一份，证明争议房屋属半地下结构，采光差，说明双方交易价格是合理的。经质证，被上诉人认为上述证据与本案无关联性，不予认可。原审第三人王臻对房屋属半地下结构表示认可，对证据1、证据2的其他内容认为与本案无关联性，不予认可。原审第三人曹世玉对上诉人所提交的上述证据予以认可。合议庭经评议认为，上诉人提供的证据1形式合法，内容客观，与本案待证事实相关联，本院予以采信，证据2关于房屋结构形式的部分内容，因第三人王臻认可，本院仅对此予以采信。原审第三人曹世玉向法庭新提交证据一组，为市南区观海二路23号内7户房屋照片、《房地权证》、《房地产买卖契约》、《青岛市存量房买卖合同》，证明蔡连军与曹世玉的交易符合正常交易流程。对上述证据，上诉人予以认可，被上诉人、原审第三人王臻认为与本案无关联，不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款的规定，原告或者第三人在第一审程序中无正当理由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。上述证据未在一审程序中提供，且对方当事人不予认可，证明内容与本案也无实质关联，本院不予采信。
各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院。经审理，本院同意原审法�判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为：
涉案房屋为上诉人蔡连军从原审第三人曹世玉处购买取得，并办理了青房地权市字第××号房地产权证。因青岛市人民政府作出青政复决字（2015）42号行政复议决定，认为原审第三人曹世玉在办理房屋权属登记时隐瞒了原审第三人王臻在涉案房屋的户籍情况及依法享有居住权的情况，确认青岛市国土资源和房屋管理局为曹世玉颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为违法，因此蔡连军持有的青房地权市字第××号房地产权证书已经失去了合法基础。青岛市人民政府根据上述事实，经过听证程序后作出青政复决字（2015）44号行政复议决定，撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为蔡连军颁发上述房地产权证的行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
本案的关键�题在于上诉人是否已经善意取得涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案，因原审第三人曹世玉对涉案房屋无处分权，上诉人蔡连军合法取得涉案房屋的前提必须是善意受让且支付合理的转让价格。上诉人虽主张涉案房屋转让价格合理，并提交了成交价为100万元的《房地产买卖契约》予以证明，但本案中涉案房屋出现了三个完全不同的交易价格，即房产转移登记材料《青岛市存量房买卖合同》中的26万元、上诉人在一审中提交的《房地产买卖契约》中的100万元以及购房税务发票中载明的456243.73元，因此上诉人主张涉案房屋真实成交价格是100万元的主张难以成立。况且，即便成交价格确为100万元，对这一价格是否即为涉案房产的合理价值问题，上诉人仍应提供有力证据予以支持。上诉人主张双方签署《青岛市存量房买卖合同》，约定26万元的价格仅是为了避税，并非是真实交易。但本院注意到，双方《青岛市存量房买卖合同》的签订日期是2014年12月2日，而《房地产买卖契约》的签订日期是2014年12月3日，买方蔡连军第一次付款的日期也为2014年12月3日。本案庭审中蔡连军与曹世玉均称双方事前并不认识，更无特殊身份关系，但在交易双方均为陌生人且房款尚未支付的情况下，卖方却与买方先行签署约定价款为26万的房产买卖合同，而完全无视这一行为可能会造成对己不利的严重法律后果，这一做法不符合生活常识和正常交易习惯。因此，本院对上诉人所称善意取得涉案房屋的主张不予支持。另外，被上诉人在行政复议程序中已通知上诉人作为复议第三人参加复议，并告知其听证的权利，但上诉人在行政复议过程中并未主张其对涉案房屋系善意取得，亦未提交有关证据，故被上诉人依据《房屋登记办法》的有关规定作出认定并无不当。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡连军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海燕
代理审判员 蒋炎焱
代理审判员 王永鹏
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王 璐