湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初4898号
原告周程斌，男，1982年10月5日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。
委托代理人娄治斌，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告罗运良，男，1970年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人ＸＸ、廖国祥，长沙县民生法律服务所法律工作者。
原告周程斌与被告罗运良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告周程斌请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告向原告退还租金20万元；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告赔偿原告损失29.16万元；5、被告向原告退还保证金2万元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告罗运良答辩要点：1、原告擅自转租给污染环境的企业，是原告违约，不存在被告违约的情况；2、原告现违约提出提前解除租赁合同，给被告造成了经济损失，原告应予赔偿；3、被告租赁给原告的厂房，被告拥有合法的使用权，不存在产权等违约问题；4、原告没有29.16万元的损失。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2016年3月12日，罗运良与周程斌签订《厂房租赁合同》，罗运良将位于长沙县安沙镇唐田村唐田组的厂房、办公室、宿舍及院内空坪出租给周程斌，租赁期限为6年，从2016年5月1日开始计算租金，前三年租金为40万元/年，后三年租金为43万元/年，周程斌向罗运良支付保证金2万元；租赁期间如因产权等问题影响了周程斌正常经营而造成的损失，由罗运良赔偿周程斌六个月租金违约金，并赔偿因此造成的一切责任损失；因消防设施不达标造成停工整改期间造成周程斌不能正常生产的应免收期间厂房租金；双方租赁期内如任何一方违约，违约方赔付另一方损失10万元。上述合同签订后，周程斌向罗运良支付了保证金2万元、租金20万元。
2、上述厂房（面积约1300㎡），罗运良未取得建设工程许可证，未进行消防验收，亦未取得建房证和房屋产权证。上述办公楼和宿舍（合计面积约为1300㎡）、院内空坪（面积约为1300平方米）办理了房产证和土地证，罗运良享有出租权。
3、上述房屋的实际使用人为长沙佰尚保温材料有限公司（以下简称佰尚公司）和长沙领翔保温材料有限公司（以下简称领翔公司）。2016年7月28日，长沙县安沙镇政府对佰尚公司进行了安全生产检查，该公司的生产作业现场、消防、文件体系资料、证照文书、违建均存在问题。2016年8月12日，安沙镇政府向佰尚公司、领翔公司发放了《停产停业通知》，要求该公司于2016年8月12日13时停产停业整改。2016年10月28日，长沙县安沙镇安全生产委员会向领翔公司发放了《长沙领翔保温材料有限公司停产情况说明》，说明了该公司一直未恢复生产的原因是该公司未提供厂房的相关手续，未报建报批，属于违建厂房。
4、现佰尚公司、领翔公司已经搬离上述租赁场所，原告尚未将钥匙交付给被告。
二、双方当事人有争议的事实
1、《厂房租赁合同》是否为无效合同。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案厂房无建设工程规划许可证或建房证，属于违章建筑，原、被告签订的《厂房租赁合同》关于厂房租赁部分无效；涉案的办公楼、宿舍楼和院内空坪有房产证和土地证，原告享有合法的出租权，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》关于办公楼、宿舍和院内空坪租赁部分，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同部分有效。
2、《厂房租赁合同》无效部分的责任承担。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《厂房租赁合同》第八条第一点中约定了“租赁期间如因产权等问题影响了周程斌正常经营而造成的损失，由罗运良赔偿周程斌六个月租金违约金，并赔偿因此造成的一切责任损失”，由此可知，原告在明知涉案厂房存在或者极有可能存在产权问题的情况下，仍未认真审查承租厂房的合法性而承租的，被告亦未经有关部门审批建设厂房并出租，双方对造成合同部分无效均有过错，由此所产生的损失由原告和被告分别承担50%为宜。
3、关于《厂房租赁合同》有效部分是否存在违约行为，应否解除合同。被告认为原告擅自将涉案房屋转租给污染环境的企业，原告构成违约。本院认为，原告提交了领翔公司出具的《证明》，领翔公司认可原告为该公司的实际投资人,原、被告签订的《厂房租赁合同》所租赁的厂房用于该公司的经营，本院认为该《证明》证明了原告系该公司的实际投资人，但原告并非领翔公司的法定代表人，无该公司授权不得对外行使职权，原告无权代表公司与被告签订《厂房租赁合同》，故领翔公司与被告之间不存在租赁合同关系。而领翔公司系原告承租厂房的实际使用人，原告与领翔公司存在事实上的转租关系。原告未经被告同意转租厂房，原告构成违约，被告有权解除合同。被告并未行使合同解除权，现因厂房未进行消防验收、无报建手续，领翔公司被政府要求停产停业整改，无法继续进行生产，原告遂要求解除与被告之间的租赁合同关系。本院认为，《厂房租赁合同》厂房租赁部分无效，原告租赁厂房用于经营生产的目的无法实现，且佰尚公司、领翔公司现已搬离涉案租赁场所，故原、被告签订的《厂房租赁合同》关于办公楼、宿舍和院内空坪租赁部分无法继续履行，原告与被告之间的租赁合同关系解除。
4、损失的认定。原告主张停业整顿期间存在伙食费损失16800元、工资损失248610元、安全托管费损失20000元、装修材料费损失36950元。被告认为原告提出的损失与事实不符，亦没有证据证实，损失并不存在。本院认为，原告主张的伙食费损失，没有提交任何证据予以证明，本院不予支持。原告主张的工资损失，仅有其提供的员工出具的《证明》关于工资损失的证明，其员工亦未出庭作证，亦未提供银行流水、社保、税费缴纳凭证等证据材料予以证明，故原告主张的工资损失248610元本院不予支持。原告主张的安全托管费，仅有一张收据予以证明，本院不予支持。原告主张的装修材料费36950元，原告提交了收款收据、送货单等证据予以证明，装修损失确有存在，综合原告提交的证据以及原告已经使用一段时间的实际情况，本院酌情认定装修损失为20000元。
判决的理由与结果
本院认为，一、因涉案厂房是违章建筑，无建设工程规划许可证或建房证，《厂房租赁合同》关于厂房租赁部分无效。双方对造成合同部分无效均有过错，由此所产生的损失由各自自行承担。二、《厂房租赁合同》关于办公楼、宿舍和院内空坪租赁部分有效，因该部分合同无法继续履行，原告尚未向被告交付租赁房屋的钥匙，故原告与被告之间的租赁合同关系于本案起诉状送达被告之日，即2016年11月10日解除。三、本院认定，原告因合同无效应支付的房屋占有使用费以及原告因合同解除应支付的租金均按照合同约定的400000元/年从2016年5月1日计算至2016年11月10日，即为210411元（400000元÷365天×192天）。原告已向被告支付租金200000元，尚欠租金10411元。四、原告已向被告支付的保证金20000元，该定金应予以返还。扣减原告尚欠租金10411元后，被告应退还保证金9589元。五、原告要求被告按照合同约定支付违约金10万元，本院认为，原告主张的被告没有消防验收合格证明、厂房报建手续，该情况系合同无效的情形，而非违约行为，故原告要求被告按照合同约定支付违约金100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、原告的装修损失20000元，因《厂房租赁合同》有效部分系《厂房租赁合同》关于厂房租赁部分无效导致合同目的无法实现而解除的，故原告的损失均由原告与被告分别承担50%为宜，即被告支付原告损失10000元，原告自行承担损失10000元。被告陈述的经济损失、垫付电费，因被告未提起反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条第二款、第二条、第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、限被告罗运良在本判决生效后五日内向原告周程斌支付保证金9589元、损失10000元；
二、驳回原告周程斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9916元，减半收取4958元，由原告周程斌负担4799元，被告罗运良负担159元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 陶湘浪
二〇一七年四月二十八日
书记员 刘美武
附本判决引用条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。