宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0211民初946号
原告：黄立品，男，1952年12月30日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：胡节生，上海市泾锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴庚华，上海市泾锐律师事务所律师。
被告：何博文，男，1979年5月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省，现住浙江省。
被告：宁波市镇海区城北佳亿房产中介所，统一社会信用代码92330211MA28YLXT8E。住所地浙江省宁波市镇海区炼化沿河路店面。
经营者：王晓晓，女，1988年10月1日出生，汉族，住浙江省。
原告黄立品与被告何博文、宁波市镇海区城北佳亿房产中介所（以下简称佳亿中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告黄立品的委托诉讼代理人吴庚华，被告何博文，被告佳亿中介所的经营者王晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄立品向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告何博文、周亚珍之间的房屋买卖合同关系；2.被告何博文、周亚珍支付原告购房定金82800元、2017年5月1日起至2018年1月31日止的房屋租金4500元；3.被告佳亿中介所对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。审理中，原告撤回对被告周亚珍的起诉，明确第一项诉讼请求为解除原告与被告何博文之间的《房屋买卖中介合同》和《补充协议》；将第二项诉讼请求中的购房定金减少为46560元；并放弃第四项诉讼请求。
事实和理由：2017年4月14日，原告经被告佳亿中介所介绍，与被告何博文签订《房屋买卖中介合同》一份，约定于2017年4月24日办理房屋过户手续。合同签订后，原告于当日向何博文支付了购房定金人民币82800元，何博文予以确认并出具了收条。截至2017年4月24日，何博文未向原告交付房屋并办理房屋过户手续。双方又于2017年4月27日签订《补充协议》一份，约定原《房屋买卖中介合同》继续有效，双方于2017年12月31日前办理过户手续，何博文退还原告购房定金并支付原告自2017年5月1日起的每月租金人民币500元，于每月月底支付。截至2018年1月23日，何博文仍未向原告交付房屋并办理房屋过户手续，亦未支付每月房屋租金。原告认为，原告与被告何博文签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》真实、合法、有效。原告已按约履行了相应的合同义务，何博文迟迟不履约的行为已构成违约，导致合同无法履行，理应双倍返还原告购房定金价款，并支付每月房屋租金。佳亿中介所作为中介机构，未尽到谨慎、勤勉义务及合理注意义务，未在其职责能力范围内提供与交易房屋有关的真实情况，导致原告所购房屋不能过户，理应在其过错范围内承担相应的责任。
被告何博文辩称，同意解除《房屋买卖中介合同》和《补充协议》；不同意支付原告定金损失及房屋租金。《房屋买卖中介合同》以及《补充协议》是其母亲周亚珍替其代签，其认可周亚珍签字的行为。周亚珍将涉案房屋在佳亿中介所挂牌出售时并不知晓其已于2016年将涉案房屋过户给他人,直到2017年4月27日签订《补充协议》前，其才告知周亚珍现所有权人口头委托其出售涉案房屋。合同未能履行的原因是原告在过户时发现因未满两年要产生一笔税，原告便不同意买，当时其与原告商量各自承担一部分税，但原告也不同意，所以本案违约责任在原告方。
被告佳亿中介所辩称，同意解除《房屋买卖中介合同》和《补充协议》，但不同意支付原告定金损失及房屋租金；其未收取中介费，不应承担连带责任。周亚珍将涉案房屋在佳亿中介所挂牌出售时，出示了房产证复印件，载明产权人是何博文，故其不清楚涉案房屋已过户给他人的事实。2017年4月27日签订《补充协议》之后，原告、被告何博文、涉案房屋现所有权人本来约定当天办理过户手续，但原告发现有营业税就放弃购买该房屋。
针对二被告的答辩意见，原告称，第一，原告与被告何博文、佳亿中介所三方签订《房屋买卖中介合同》时，周亚珍出示了载明产权人为何博文的涉案房屋房产证复印件，原告并不知道被告何博文早已将涉案房屋出售他人的事实；第二，周亚珍、佳亿中介所一直认为该房屋没有营业税；第三，《补充协议》签订后，原告等着被告在2017年12月31日前办理过户手续，并不存在因为营业税不购买房屋的事实，即使现在原告方仍有意愿购买该房屋。
本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，原告黄立品（乙方）与被告何博文（甲方）、佳亿中介所（丙方）签订《房屋买卖中介合同》一份，约定：甲方将坐落在镇海区炼化生活区50幢二单元206室的房屋出售给乙方，面积44平米，房屋价格为232800元；乙方在签约日支付甲方购房定金82800元，过户前支付购房款150000元；中介服务费3000元由乙方支付；2017年4月24日前办理过户手续，甲乙双方如其中一方逾期不去办理，则视为违约；甲方如不能履行合同，应在违约日起三天内将定金的双倍扣除中介费后，返还乙方，成作违约金，乙方如不履行合同，原所付购房定金不能退还，甲方给付中介费后，成作违约金。同日，原告黄立品支付被告何博文购房定金82800元。2017年4月27日，三方签订《补充协议》一份，载明：因何博文无法于约定时间过户，因何博文违约，签订补充协议；何博文退还黄立品购房定金82800元；原《房屋买卖中介合同》继续有效，于2017年12月31日前过户，若房屋买卖无法过户（拆迁、房屋拍卖、司法抵押等无论任何原因），违约金等按原《房屋买卖中介合同》执行，房租费按原合同从2017年5月1日起按500元每月支付给黄立品，每月月底支付。何博文分别于2017年4月27日、5月5日退还黄立品购房定金共计82800元。《房屋买卖中介合同》及《补充协议》均由黄方欧代黄立品、周亚珍代何博文签订。
另查明，2016年3月28日被告何博文与案外人签订《房地产买卖契约》一份，约定何博文将涉案房屋以300000元的价格出售给案外人。后双方办理了过户登记手续。
庭审中原告及二被告均确认中介服务费尚未支付。
以上事实由原告黄立品提供的《房屋买卖中介合同》、《授权委托书》、《补充协议》、《收条》各一份，本院依原告申请调取的《房地产买卖契约》、《镇海区不动产登记情况证明》各一份，被告何博文提供的收条二份以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原告与二被告签订《房屋买卖中介合同》及《补充协议》前，被告何博文早已将涉案房屋出售给案外人。何博文虽称其系受案外人委托出售涉案房屋，但未提供证据予以证明，故何博文出售涉案房屋给原告黄立品系无权处分行为。现原、被告之间的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》无法继续履行，合同目的无法实现，原告主张解除2017年4月14日签订的《房屋买卖中介合同》及2017年4月27日签订的《补充协议》，二被告均表示同意，本院对此予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，法院不予支持。原告向被告何博文支付了购房定金82800元。现原告按照定金罚则要求被告何博文支付定金损失46560元，于法有据，本院予以支持。关于租金4500元，原告主张系被告何博文不能交付房屋导致原告向他人租房支出的租金损失。本院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原告未能举证证明其实际支付了该笔租金，亦未能证明定金46560元不足以弥补其因被告何博文违约造成的损失，故本院对原告主张2017年5月1日起至2018年1月31日止的房屋租金4500元的诉请不予支持。
关于被告佳亿中介所是否应当承担连带责任的问题。本院认为，委托人委托出售房屋的，应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。佳亿中介所作为居间人对于房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告佳亿中介所作为专业的房屋中介机构，仅凭周亚珍提供的载明所有权人为何博文的房产证复印件，即促成原告与被告何博文在2017年4月14日签订《房屋买卖中介合同》，未尽到必要的注意义务，但现有证据不能证明被告佳亿中介所存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，故对于原告要求被告佳亿中介所承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告黄立品与被告何博文、宁波市镇海区城北佳亿房产中介所于2017年4月14日签订的《房屋买卖中介合同》及2017年4月27日签订的《补充协议》于2018年4月18日解除；
二、被告何博文支付原告黄立品定金损失46560元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告黄立品的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1077元，减半收取538.5元，由原告黄立品负担47.5元（已预交），被告何博文负担491元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 万利容
二〇一八年六月五日
法官助理 梁 彬
代书记员 ＸＸ聪