湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第262号
上诉人（原审被告）杨亚军。
被上诉人（原审原告）欧珊云。
委托代理人唐晓林。
上诉人杨亚军因与被上诉人欧珊云租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第2088号民事判决，于2015年5月4日通过原审法院向本院提出上诉。原审法院于2015年5月11日将案卷移送本院，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人杨亚军与被上诉人欧珊云及其委托代理人唐晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年11月，欧珊云、欧祖亮姐弟经永州市零陵区朝阳办事处杨梓塘社区二组、杨梓塘社区居委会同意，报经永州市零陵区城管执法局、永州市零陵区发展和改革委员会批复，修建了杨梓塘菜市场，但没有到永州市零陵区建设局办理建设工程规划许可证。2008年10月8日，欧珊云（甲方）与杨亚军（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，约定：甲方将杨梓塘菜市场内大约360平方米的门面出租给乙方经营，租期为8年，年租金为6万元，一次性付清，门面押金20,000元在合同期满后由甲方退给乙方。合同生效后，杨亚军在承租的门面内开办了一家“魅力超市”，2012年11月23日，零陵区城管局依据零陵区建设局《关于欧珊云、欧祖亮建房是否办理规划手续一事的函》（该函认为欧珊云所建杨梓塘菜市场及其他建筑物未办理建设工程规划许可证，与已审批的规划用地性质不符，影响了湖南科技学院东大门的建设，无法采取改正措施消除影响），作出了限期拆除决定书，包括杨亚军承租原告的门面所开的“魅力超市”等临时建筑在内属于拆迁范围，欧珊云等人不服向零陵区法院提起行政诉讼，零陵区法院于2013年6月21日作出（2013）零行初字第18号行政判决：维持零陵区城管执法局的限期拆除行政决定。欧珊云等人不服上诉，永州市中级人民法院于2013年9月27日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月9日，杨亚军与永州市零陵区建设局达成了房屋拆迁协议，杨亚军得到了开办“魅力超市”的装饰及设备、房屋押金及租金、商品库存、员工工资等补偿款共计399,910元，杨亚军自愿在2013年7月15日前将房屋交拆迁方处理。2013年11月8日，零陵区城管执法局会同有关部门拆除了欧珊云、欧祖亮出租给杨亚军的“魅力超市”等建筑物。杨亚军交纳的租金连同预交的押金20,000元折抵租金维持到2012年7月，之后因征地拆迁补偿问题未达成协议，杨亚军没有按合同约定给付足额租金，仅于2013年给付欧珊云、欧祖亮3,000元租金，且杨亚军在领取补偿款后也未支付欧珊云、欧祖亮租金，欧珊云遂诉至法院。
原审认为：欧珊云出租给杨亚军的杨梓塘菜市场门面虽因未取得建设工程规划许可证而被定性为违法建筑，但欧珊云在建设该菜市场之前，获得了零陵区城管执法局、零陵区发展和改革委员会的批复同意，并不是无任何手续的违法建筑，况且本案的租赁物在被定性为违法建筑的同时又被政府相关部门定性为临时建筑，该临时建筑被征用后，拆迁部门也对作为经营方的杨亚军进行了货币补偿，该补偿款中就包含了杨亚军的租金损失。且杨亚军一直未对双方的租赁合同提起无效或可撤销之诉，因此在零陵区城管执法局的限期拆除行政决定发生法律效力之前，双方的门面租赁合同有效，杨亚军没有按照合同的约定足额给付租金，应承担违约的民事责任，由于零陵区城管执法局的限期拆除的行政决定发生法律效力时间在后，杨亚军与拆迁部门达成房屋拆迁补偿协议在前，因此双方的租赁合同履行届满之日应当是杨亚军自动搬迁的2013年7月15日。杨亚军辩称欧珊云出租的门面属违法建筑，不应给付2012年11月5日至其与拆迁部门达成补偿协议之日期间的租金的辩解意见，理由不充分，法院不予支持，杨亚军又提出欧珊云未经他同意转移超市价值15万元的资产，欧珊云应先补偿其超市的资产，方可支付租金的辩解意见，因无证据证实欧珊云有此行为，故上述抗辩意见也不能成立，法院不予支持。至于欧珊云提出的杨亚军应退还20,000元场地装修款的诉请，因杨亚军从拆迁部门领取的装饰及设备补偿款中并没有包含欧珊云的房屋装修款，故欧珊云此项诉请法院不予支持。杨亚军拖欠欧珊云的租金数额是：从2012年8月1日起至2013年7月15日止，共计345天，按照双方约定的租金计算标准为57,477元，减去杨亚军已支付的3,000元，为54,477元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨亚军在本判决生效之日起十日内给付欧珊云租金54,477元及其利息（以54,477元为基数，自2013年7月16日至本判决确定的自动履行届满之日止，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回欧珊云的其他诉讼请求。
杨亚军不服上述判决，向本院提起上诉称：超市在拆迁前已无法营业，因此不应再给被上诉人门面租金；上诉人领取的拆迁补偿不是补偿被上诉人房屋拆迁的费用，不应分给被上诉人；被上诉人强占上诉人超市资产，上诉人有理由拒付租金；综上，请求本院撤销一审判决，改判由被上诉人退还上诉人超市资产，并由对方承担诉讼费。
针对上诉，被上诉人欧珊云答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，欧珊云提供的证据和理由足以证实其追讨租金主张的合法性与有效性；2、杨亚军上诉不符合上诉规则，应依法驳回。杨亚军超市里的财物，是他本人与拆迁部门协议搬迁，也是拆迁部门封闭状态下处理的，欧珊云无从参与，也就无从侵权。而且所谓欧珊云毁损占用超市财产，不仅没有任何证据，也不是一审审判范围，二审法院不应当审理。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案的争执焦点是上诉人杨亚军是否应当支付被上诉人欧珊云剩余的门面租金。本案中，上诉人与被上诉人签订了有效的门面租赁合同，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人杨亚军在上诉中提出超市在拆迁前已无法营业，所领补偿款不是补偿被上诉人房屋拆迁的费用，故不应支付在此期间的门面租金。根据一审中被上诉人提交的房屋拆迁协议书的附表一，杨亚军所经营的超市在拆迁时的补偿款中包含了房屋押金及租金80,000元，因此，本院认为杨亚军应从中支付所欠门面租金。杨亚军还提出被上诉人强占其超市资产，其有理由拒付租金，但杨亚军没有提供相关的证据，且没有提起反诉，故本院对该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人杨亚军的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,225元，由上诉人杨亚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年八月六日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。