营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0804民初830号原告：辽宁天鸿实业集团有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区世纪家园7号-312。法定代表人：于杰，公司经理。委托诉讼代理人：胡宇钊，辽宁辰州律师事务所律师。被告：岳云军，男，1968年12月20日出生，汉族，黑龙江省明水县人，无业。现住址不详。被告彭晶，女,1984年10月1日出生,汉族,辽宁省营口市人,个体业主。现住址不详。被告岳美辰，女，1986年11月14日出生，汉族，辽宁省营口市人,无业。现住址不详。原告辽宁天鸿实业集团有限公司与被告岳云军、彭晶、岳美辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辽宁天鸿实业集团有限公司的委托诉讼代理人胡宇钊到庭参加了诉讼。被告岳云军、彭晶、岳美辰经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁天鸿实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求三被告立即支付原告房款2239064.8元；2、判令三被告承担违约责任，并支付原告违约金2686877.76元（违约金从2012年10月计算至实际支付之日止，以月利率2%计算）；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2009年7月6日，原告与被告岳云军签订了商品房交易《定金协议》，约定被告岳云军从原告处预购天鸿亲亲家园2号楼3-6层，共12套商品房与该单元一楼大厅（60平方米左右），总价款为5549063元，首付款为2279063元，当日交付定金20万元。截止2009年10月15日，被告岳云军只向原告支付了定金70万元，同时被告岳云军向原告出具了《承诺书》，但该承诺书并未实际履行。2011年10月14日，经原告与被告岳云军核算，双方达成协议，原告（甲方）与被告岳云军（乙方）、岳美辰（丙方）、彭晶（丙方）签订《协议书》，涉及6套房产，协议书中核实乙方购房款仍有3039064.8元未向甲方支付，并约定甲方给乙方出具发票，房屋产权办理至丙方名下，并用产权证办理二手房贷款，用以偿还所欠甲方的债务；乙方用此6户房产的贷款金额不足以偿还甲方债务时，余下欠款乙方承诺在2011年12月30日前还清，违约责任：违约方赔偿守约方实际经济损失的两倍。2011年10月18日，原告依照协议约定与丙方岳美辰、彭晶签订了《商品房买卖合同》又为丙方出具了发票。协议签订后，被告岳云军于2012年秋季偿还80万元，剩下2239064.8元房屋购房款岳云军一直未支付。作为房屋购买者岳云军、岳美辰、彭晶应当履行《协议书》约定义务将房屋贷款用于偿还原告购房款，但是从2012年10月到今，三被告拒绝履行约定义务，造成原告的实际损失达2686877.76元（2239064.8×60×20%）。综上，为保护原告的合法权益，根据《合同法》、《物权法》的相关法律规定，诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告岳云军、彭晶、岳美辰均未作答辩，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审及审查。分别为：1、原告身份证复印件、三被告的身份证复印件，证明原告主体资格及三被告自然情况；2、《天鸿亲亲家园》定金协议、承诺书，证明岳云军购房一事及定金数额；3、协议书一份，证明岳云军所欠购房款项及双方约定义务和违约责任。证据四商品房买卖合同、发票，证明原告履行了约定义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月6日，原告与被告岳云军签订商品房交易《定金协议》，约定被告岳云军从原告处预购天鸿亲亲家园2号楼3-6层及单元楼梯位置房屋，面积为1610.64平方米。房屋总价款为5549063元，首付款为2279063元，预贷款327万元。同时约定买受人于2009年7月6日交纳定金200000元，余款2079063元在2009年8月15日前交付。该定金协议签订当天，原告交付定金200000元。截止2009年10月15日，被告岳云军共向原告支付70万元，并给原告出具《承诺书》，承诺：1、付清首付款和因贷款而增加的税金、一楼大厅36万元。2、签订《商品房买卖合同》。3、办妥按揭贷款所须的各项手续。以上三条如2009年10月31日仍不能全部办完，其放弃购买定金协议所约定的房产的权利，已交给辽宁天鸿实业集团有限公司70万元定金作为违约金归辽宁天鸿实业集团有限公司所有，并承担由此造成的工程恢复所需费用。但该承诺书并未实际履行。2009年11月，原告将上述房屋交付给被告岳云军。2011年10月14日，经原告与被告岳云军核算，双方达成协议书，内容为：原告（甲方）与被告岳云军（乙方）、岳美辰（丙方）、彭晶（丙方）签订《协议书》，涉及6套房产，协议书中核实乙方购房款仍有3039064.8元未向甲方支付，并约定甲方给乙方出具发票，房屋产权办理至丙方名下，并用产权证办理二手房贷款，用以偿还所欠甲方的债务；乙方用此6户房产的贷款金额不足以偿还甲方债务时，余下欠款乙方承诺在2011年12月30日前还清，违约责任：违约方赔偿守约方实际经济损失的两倍。2011年10月18日，原告依照协议约定与丙方岳美辰、彭晶签订《商品房买卖合同》又为丙方出具发票，其中将2号楼151、153、162室出售给丙方彭晶，房屋价值1329577元。将2号楼131、133、142室出售给丙方岳美辰，房屋价值1298678元。协议签订后，被告岳云军于2012年偿还80万元，剩下2239064.8元房屋购房款一直未支付。本院认为，本案的焦点一，原告与被告彭晶、岳美辰之间是否形成商品房买卖合同关系。首先，虽然定金协议及协议中约定的买受人是被告岳云军，但在实际履行过程中原告为丙方彭晶、岳美辰出具了不动产发票，且双方签订了商品房买卖合同，据此可以认定原告同被告彭晶、岳美辰形成了事实上的商品房买卖关系。焦点二，被告彭晶、岳美辰是否应当承担责任的问题。从原告（甲方）与被告岳云军（乙方）及彭晶、岳美辰（丙方）签订的协议内容看，该协议约定了产权证办理在丙方名下，并用该产权证办理二手房贷款，用以偿还所欠甲方的债务。但在实际履行过程中，二被告是否用房屋去办理贷款不得而知，但没有偿还给原告购房款却是不争的事实。被告彭晶、岳美辰作为实际不动产所有人，享受了商品房买卖合同中的权利，理应承担给付购房款的义务，但应限于实际购房款价值之内承担给付义务，即被告彭晶应在1329577元的范围内承担连带给付责任，被告岳美辰应在1298678元的范围内承担连带给付责任。焦点三，被告应承担违约金的数额问题。根据原告与被告之间2011年8月14日签订的协议显示，被告应当在2011年12月30日前还清购房款，否则违约方赔偿守约方实际损失的两倍。即被告应从2011年12月31日起按未给付购房款利息的2倍承担违约金。现原告要求按月息2分计算没有法律依据，本院不予支持。但要求被告自2012年10月起给付利息是对自己权利的处分，本院予以支持。被告岳云军、彭晶、岳美辰经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己相关权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担，不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告岳云军于本判决生效后10日内给付原告辽宁天鸿实业集团有限公司购房款2239064.80元，并自2012年10月10日起给付利息至给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算。二、被告彭晶对上述债务在房屋价值1329577元的范围内承担连带给付责任。三、被告岳美辰对上述债务在房屋价值1298678元的范围内承担连带给付责任。四、驳回原告辽宁天鸿实业集团有限公司的其它诉讼请求。案件受理费46208元（全缓），公告费560元，计46768元由被告岳云军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  霍建军审 判 员  郭宁宁人民陪审员  杨丹凤二０一八年七月三十日书 记 员  王丽梅附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。