广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终3727号
上诉人（原审原告）：朱海洋，男，1979年10月6日出生，汉族，住广东省高州市，
上诉人（原审原告）：梁凤玲，女，1984年12月29日出生，汉族，住广东省高州市，
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：苏欣茹，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张瑞华，男，1983年9月1日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：王俊，广东博舜律师事务所律师。
原审第三人：张小华，男，1969年7月1日出生，汉族，住广东省东莞市，
上诉人朱海洋、梁凤玲因与被上诉人张瑞华、原审第三人张小华案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初11789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱海洋、梁凤玲向一审法院起诉请求：1.确认位于东莞市××镇××路××安居大厦××单元××房产（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）属于朱海洋、梁凤玲所有（房屋购买价为710000元）。2.停止对上述房产的执行，解除查封措施。3.张瑞华承担本案全部诉讼费用。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2017年1月22日作出（2016）粤1973民初11789号民事判决：驳回朱海洋、梁凤玲的全部诉讼请求。本案一审案件受理费10900元，由朱海洋、梁凤玲负担。朱海洋、梁凤玲已预交诉讼费。
一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初11789号民事判决书。
朱海洋、梁凤玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认位于东莞市××镇××安居大厦××单元××房产（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）属于朱海洋和梁凤玲所有，停止对上述房产的执行，解除查封措施。2.一审、二审诉讼费由张瑞华承担。事实和理由：（一）朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.对合同效力的认定应当以法律、行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，张瑞华所引用的《经济适用房管理办法》系部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定合同效力的依据。2.法律法规并未禁止经济适用房的转让，购买经济适用房满5年的，允许自由转让，而从张小华2009年购买案涉房屋到2015年案涉房屋被法院查封已超过5年，案涉房屋符合上市交易条件，可以转让。3.案涉房屋的交易并未损害公共利益。案涉房屋属于部队经济适用房，售房对象并非社会公众。并且，张小华因转业至清溪镇，导致无法居住案涉房屋，其转让行为是对其自身权益的合理处分，并未损害公共利益。4.《经济适用房价格管理办法》是管理性规定，该规定只是对市场准入的限制。最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第十六条规定“如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。”（二）在案涉房屋买卖合同签订后，朱海洋、梁凤玲已按约向张小华支付购房款，根据案涉房屋买卖合同第十二条的约定，在朱海洋、梁凤玲向张小华支付所有款项后，由双方办理该物业的交付手续。张小华在收取朱海洋、梁凤玲全部购房款后将案涉房屋交付给朱海洋、梁凤玲，朱海洋、梁凤玲从2012年6月13日起对案涉房屋占有、居住至今。（三）案涉房产非因朱海洋、梁凤玲原因未办理过户手续。1.案涉房产的过户需要有房产证才能办理，在朱海洋、梁凤玲与张小华签订房屋买卖合同后，张小华一直未领取到案涉房产的房产证，导致未能办理案涉房产的过户手续。2.从2014年下半年起朱海洋、梁凤玲就一直无法联系到张小华，导致过户手续不能办理。3.一审庭审后经朱海洋、梁凤玲核实，案涉房产的房产证目前仍在虎门镇房管所，房管所仍未将房产证发放给权利人，而没有房产证，房屋的过户手续不能进行办理。（四）法院查封案涉房产为错误查封，应当予以解除。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
张瑞华辩称：（一）朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》属于无效合同。1.在本案执行异议听证阶段，一审法院调取了案涉房屋的产权情况资料，该资料显示案涉房屋所属土地取得方式为划拨方式，因此，案涉房屋如需进行转让，必须经人民政府批准且缴纳土地出让金，而朱海洋、梁凤玲与张小华的转让行为并未征得人民政府批准，也未缴纳土地出让金，因此，案涉房屋转让行为显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的强制性规定。朱海洋、梁凤玲与张小华签订《东莞市房屋买卖合同》时间为2012年6月3日，张晓华与中国人民解放军91676部队后勤部签订《东莞市经济适用住房买卖合同》时间为2009年10月11日，因此，朱海洋、梁凤玲向张小华购买案涉房屋为购买经济适用住房不满5年的情形，因此不得直接转让。此外，即使案涉房屋可以转让，依据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，在转让时也需要向政府补交土地收益，这一规定与《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定相一致。因此，案涉房屋转让行为显然违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》属于无效合同。2.经济适用房是政府或其他单位提供政策优惠，面向低收入、住房困难家庭供应的保障性住房，经济适用房如可以随意进行二手交易，则违反了经济适用房的用途，侵害住房困难家庭申购经济适用房的利益，违背社会公共利益。朱海洋、梁凤玲与张小华的案涉房屋交易行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，案涉《东莞市房屋买卖合同》属于无效合同。3.参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条的规定，在司法实践中，朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》属于无效合同。（二）张小华与朱海洋签订的《东莞市房屋买卖合同》中明确注明甲方即卖方为张小华、刘桂芳两人，即朱海洋在签订《东莞市房屋买卖合同》已明确知道案涉房屋为张小华、刘桂芳共有。据了解，张小华与刘桂芳为夫妻关系，二人于2000年1月27日结婚，案涉房屋应为张小华与刘桂芳的夫妻共同财产。因此，在《东莞市房屋买卖合同》上仅有张小华签字没有刘桂芳签字的情况下，该份《东莞市房屋买卖合同》应属于效力待定而不属于已经生效。此外，由于该份《东莞市房屋买卖合同》没有房屋共有人之一的刘桂芳签字，朱海洋根本无法拿着该份《东莞市房屋买卖合同》去房管部门办理房屋过户，因此朱海洋、梁凤玲对案涉房屋在查封时未办理产权过户显然存在过错。（三）张小华与朱海洋签订的《东莞市房屋买卖合同》第八条约定：“甲乙双方约定合同定金为人民币壹拾万元整，乙方应在本合同生效之前支付，甲乙双方签订合同后，乙方向甲方支付剩余的陆拾壹万元。”依据朱海洋、梁凤玲提交的张小华出具的收据，至今朱海洋、梁凤玲仅向张小华支付了700000元，剩余10000元未支付，因此朱海洋、梁凤玲的付款行为属于未按照（四）张小华与朱海洋签订的《东莞市房屋买卖合同》第五条明确记载“该物业为甲方向海军南训沙角训练基地购买的经济适用房”，因此，朱海洋在签订买卖合同时已明知案涉房屋为经济适用房。张小华购买案涉房屋时所签订的《东莞市经济适用住房买卖合同》第十六条明确记载“在买受人取得经适房全部产权之前，经适房不得出租、出售、赠与、抵押”，而该份《东莞市经济适用住房买卖合同》现由朱海洋、梁凤玲持有，因此朱海洋、梁凤玲在签订案涉房屋买卖合同时显然知道案涉房屋不得出售，再者，朱海洋的父亲为部队人员，其在一审庭审中也明确表示知道案涉房屋不得出售的事实。朱海洋、梁凤玲作为完全民事行为能力人，在案涉房屋买卖行为中明知五年内无法过户而购买，因此，朱海洋、梁凤玲对案涉房屋在查封时未办理产权过户显然存在过错。（五）朱海洋、梁凤玲以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来主张排除案涉房屋的执行属于错误适用上述规定。朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》属于无效合同（退一步讲，该份合同也应当属于效力待定，不属于已生效合同），朱海洋、梁凤玲未按照合同约定支付购房款，朱海洋、梁凤玲对案涉房屋未办理过户登记存在过错，因此朱海洋、梁凤玲向张小华购买案涉房屋的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第（一）、（三）、（四）项这三项必要条件。
张小华未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应该围绕朱海洋、梁凤玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》是否有效，朱海洋、梁凤玲是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院分析如下：
经济适用房是政府或其他单位提供政策优惠，面向低收入、住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，涉及到社会公共利益。《经济适用住房管理办法》对经济适用房的交易进行了严格的限制。本案中，张小华在购买案涉房屋后未满5年就将案涉房屋出售给朱海洋、梁凤玲，其行为不仅违反了上述部门规章的规定，也损害了其他住房困难家庭申购经济适用房的利益，属于损害社会公共利益的行为。因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，认定朱海洋、梁凤玲与张小华签订的《东莞市房屋买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。据此，朱海洋、梁凤玲请求确认案涉房屋为其所有以及停止执行案涉房屋均缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，朱海洋、梁凤玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10900元，由上诉人朱海洋、梁凤玲负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 杨 浩
审判员 冯婉娥
二〇一七年七月二十四日
书记员 张 优