江苏省盱眙县人民法院
民事判�书
（2016）苏0830民初6127号
原告：淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地。
负责人：黄海波，。
委托诉讼代理人：杨柱蓉（系该公司员工）。
委托诉讼代理人：周军（系该公司员工）。
被告：张乃武。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业盱眙分公司）与被告张乃武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告诚善物业盱眙分公司的委托代理人周军到庭参加了诉讼，被告张乃武经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业�眙分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告张乃武给付所欠物业服务费7883元、生活垃圾处理费2358元、违约金2668元，合计12909元。诉讼过程中，原告将原诉讼请求中违约金调整为394.15元（7883元×5%）；2、因诉讼引起的相关费用由被告承担。事实和理由：从2013年9月16日起，原告方就开始正式的物业管理服务，被告张乃武（其拥有的物业为XX幢XX号门面房，面积为182.16平方米）也就正式接受了原告的物业管理服务。但是被告虽然接受了物业管理服务，却从2013年9月16日至2016年9月16日从未主动缴纳过物业服务费及其它相关费用。原告方多次上门催缴费用，讲了大量的道理，被告无任何理由直接拒绝交费。如果物业服务费不能及时收取，将会给物业服务企业的经营带来很大的亏损，也会导致物业服务工作不能正常开展。为了保证原告物业服务工作的顺利开展，�大部分的业主一份温馨的家园和创业的优良环境，原告方依据《物业管理条例》等规定，特诉至法院，请求支持原告诉求。
被告张乃武未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明的案件事实如下：
现查明，原告诚善物业盱眙分公司于2008年1月28日设立，系淮安市诚善物业服务有限公司下设的分公司，其从事物业管理及保洁服务等服务。XX小区（现更名为XX小区）系盱眙XX有限公司投资开发建设。2011年6月20日，XX小区建设单位盱眙XX有限公司与淮安市诚善物业服务有限公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定盱眙XX有限公司为甲方，淮安市诚善物业服务有限公司为乙方，该合同中与本案有关联的主要内容有：一、�业基本情况。物业名称：XX小区；物业类型：商住类；坐落位置：盱眙县政府西侧、人武部南侧；建筑面积118973.02平方米；物业管理区域四至：东至XX大道、南至XX路、西至XX路、北至XX路。二、服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆交通和停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等。三、服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.43元/月.平方米；高层住宅：1.19元/月.平方米；商业物业：1.17元/月.平方米�。业主应于收到交房通知之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下次交费时间的提前三个月前履行交纳义务。该合同同时约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费的5%标准向乙方支付违约金。
合同签订后，原告即组织人员进驻该小区依约开展物业服务管理工作。2013年9月16日，被告张乃武与盱眙XX有限公司经协商一致，自愿签订一份《免租协议》。该协议约定，被告张乃武租赁盱眙XX有限公司开发的XX幢XX号门面房从事营业经营，该租赁房屋建筑面积为182.16平方米；免租期限自2013年9月16日至2015年9月16日；免租期间，房屋维修、网络通讯、绿化维护、水电费、垃圾清运费、物业费等日常发生费用由乙方承担。
另查明，盱眙�人民政府于2003年6月9日颁发的盱政发[2003]83号《盱眙县城区城镇垃圾处理征收管理暂行办法》规定，经营性垃圾处理费收费标准为“50-500平方米的一般酒店、餐馆每月每平方米0.40元，商店、门市等每月每平方米0.35元。”。
再查明，自2013年9月16至2015年9月16日期间，被告张乃武一直未交纳物业服务费、生活垃圾处理费。诉讼中，本院根据查明的事实确认被告张乃武拖欠原告物业管理服务费5115.05元（计算方式为1.17元/月/平方米×182.16平方米×24月）、生活垃圾处理费1530.14元（计算方式为0.35元/月/平方米×182.16平方米×24月）。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，在XX小区未成立业主委员会之前，淮安市诚善物业服务有限公司与XX小区建设单位之间签订的前期物业管理服务合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因而该合同对全体业主具有约束力。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。原告作为淮安市诚善物业服务有限公司的分公司在职责范围内履行物业管理服务符合法律规定，被告张乃武实际使用承租门面房，按照合同的约定，其应当交纳物业管理费等费用，被告张乃武拒绝给付物业服务费是违约行为，应当承担清偿责任。
综上所述，本院对于原告主张的物业管理服务费确定为5115.05元、生活垃圾处理费确定为1530.14元。对于原告主张的违约金394.15元（7883元×5%），本院认为，本案被告长期拖欠原告物业管理费用，属于明显违约，按照合同的约定，其理应承担违约金，且原告主张的违约金计算标准属于合理范畴，故原告该项请求为255.75元（5115.05元×5%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张乃武于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费5115.05元、生活垃圾处理费1530.14元、违约金255.75元，合计6900.94元。
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费123元，公告费580元，由原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司负担303元，被告张乃武负担400元。
如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费123元（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 胡迎阳
代理审判员 赵学雷
人民陪审员 孙克常
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 余洪瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的�质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。