广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：向某，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省增城市。
委托代理人：冼一帆，上海市汇业（广州）律师事务所律师。
委托代理人：欧旋，上海市汇业（广州）律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市黄埔云埔工业区沧联经济发展总公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：钟永强，职务：董事长。
委托代理人：周秋霞，广东端华律师事务所律师。
委托代理人：张杜鹃，广东端华律师事务所律师。
上诉人向某因与被上诉人广州市黄埔云埔工业区沧联经济发展总公司租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人刘英练受委托于广州市黄埔云埔工业区沧联经济发展总公司（以下简称沧联公司），在2011年9月30日直接以出租人（甲方）名义与向某（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方将位于东区宏明路3#楼第16号店铺（房产证登记的住址为广州市经济技术开发区东区宏明路227～247号，整栋楼共9层，权属人是沧联公司）出租予乙方使用，租赁期限5年，从2011年10月1日至2016年9月30日；租金为每平方150／月，共109.2平方，计16380元／月，每年递增5%，乙方须于每月5日前向甲方交纳，另保证金为二个月租金即32760元；甲方负责对大楼内的水、电、路等公共设施进行维护维修，以保证乙方的正常经营，乙方在租赁期间不得擅自改变店铺结构，如确因使用要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）或者室内外装修的，应经甲方书面同意，甲方有权委托他人对工程进行监督管理；如一方违约单方解除本合同的应按本合同约定所保证金额的两倍赔偿因其违约行为给对方造成的全部经济损失，但依照法律、法规及本合同约定享有单方解除权者行使解除权的除外；逾期交纳租金，自逾期之日始至付清租金之日止每逾期一日乙方按逾期交纳租金数额的1%支付违约金予甲方，逾期一个月以上的，甲方有权通知乙方解除本合同，乙方已支付保证金归甲方所有，自甲方通知之日起十日内将店铺交还予甲方；如因国家建设、乡镇建设或市场改（扩）建、装修甲方需要提前解除合同，乙方无条件服从，双方互不承担违约责任，各自损失各自承担，但甲方应提前十五日通知乙方，自甲方通知发出之日始第十五日本合同即自行解除；等等。
合同订立后，租赁物如约交付向某作婚纱摄影店经营使用，向某亦正常交租至2013年8月31日。由于沧联公司将所在大楼主体出租给他人经营酒店项目，施工方从2013年9月开始，于整栋建筑物外围架设排栅，对首层门面以上部位进行围蔽装修。沧联公司在施工初时知会过向某，向某顾虑到不利影响已表示反对；施工过程中，向某承租店铺天花、墙壁多处遭污水渗透而损坏脱落、电线短路等情况，于是在2013年11月间向沧联公司提出交涉。租赁双方争议不下，向某未再支付租金；沧联公司则于2014年2月24日发出《解除合同通知书》称，因向某拖欠租金，沧联公司根据约定主张解除合同，要求向某返还承租店铺、付清租金费用等。2014年7月5日，向某发现其承租店铺一、二楼的一面墙体被强行拆除，二楼天花一小处位置被凿穿，并反映有财物被盗，当天向公安机关报案处理。
沧联公司于2014年5月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认涉案《店铺租赁合同》已于2014年2月25日解除；2.判令向某清缴2013年9月1日至2014年2月24日的租金104483.93元及支付相应违约金（以当月欠租每日1%的标准，自当月6日起算至实际清缴之日止）；3.判令向某将东区宏明路3#楼第16号店铺交还沧联公司，并按每月18058.95元的租金标准向沧联公司支付2014年2月25日至实际交还租赁物期间的房屋占用费；4.判令合同保证金32760元由沧联公司没收，归沧联公司所有。向某在原审答辩称：沧联公司所诉违背事实。向某自上世纪90年代末到广州经营影楼，一直租赁沧联公司店铺从事摄影冲印等业务，涉讼合同是紧接上次5年期租约续签的；该合同明确约定沧联公司负责对大楼内的水、电、路等公共设施进行维护维修，以保证向某正常经营，任何一方违约单方解除合同的应按所保证金额的两倍赔偿对方全部经济损失。2013年9月起，沧联公司未经承租商户同意，将大楼整体围蔽进行装修，妨碍各商户正常经营，施工造成下水道堵塞爆裂后污水渗漏、向某承租店铺的天花及墙壁渗水脱落，令向某新完成的装饰装修和价格昂贵的冲印设备损坏。至2014年7月5日，沧联公司不予告知便强拆向某承租店铺一、二楼一面墙体，毁损二楼天花，内有一批器材由此失窃，向某已经报警处理。沧联公司根本违约在先，向某可行使后履行抗辩权而拒绝支付租金，之前未收到沧联公司解除通知，况且其主张亦不符合解除条件。
在原审诉讼中，向某提出反诉请求：1.确认沧联公司围蔽施工导致向某无法经营、承租店铺及经营设备受损的行为构成根本违约；2.判令沧联公司立即停止围蔽施工，排除一切对向某正常经营的妨碍，恢复出租店铺原状；3.判令沧联公司赔偿向某两倍保证金额，计65520元；4.判令沧联公司赔偿向某装饰装修工程款367644元；5.判令赔偿向某于2013年9月至2014年6月期间的经营损失共118万元。
针对向某的反诉，沧联公司答辩称：不同意向某的全部反诉请求。向某指称的围蔽施工只及建筑物外围，其至今还在使用承租店铺经营，其已提交的证据也表明在2013年9月后尚存相应收入；围蔽施工主体不是沧联公司，其他承租人有权依据物权法规定为修缮房屋利用相邻土地、建筑物，若此造成损失，向某应向其他承租人索偿；沧联公司是按约定行使解除权，并非单方违约解除合同；沧联公司没有听说过向某对租赁店铺进行装饰装修；向某主张营业损失的相关票据都是其伪造的，且其无权索偿合同解除后进一步扩大的损失。
原审诉讼中，向某提交起与“东莞诚信装饰公司”签订的装修工程合同、结算单、付款收据，证明其于2013年3月初至2013年5月初对承租商铺进行装修，为此支付工程款367644元；向某还提交了其自行制作的从2012年9月到2013年12月的营收票据及同期收入对比情况表，证明2013年9月至2014年8月期间营业损失到2554518元。沧联公司对上述证据都不予确认，表示向某从未通知过要装修店铺，同时提交一份2013年12月8日到向某处冲晒相片的付款收据，其样式与向某之间提交的票据截然不同。
原审法院认为：案外人刘英练以其名义，在沧联公司授权下与向某签订的《店铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，且向某对刘英练与沧联公司之间的代理关系并无异议，故该合同直接约束沧联公司与向某双方。向某承租店铺过程中，沧联公司将所在大楼主体出租给他人用于酒店经营，为重新装修而围蔽施工固无不可，但理应将施工影响控制在合理范围内，避免对包括向某在内的其他租户的正常经营过分妨碍，必要时还得作出一定补偿，从施工开始后，向某承租店铺出现天花、墙壁多处遭污水渗透而损坏脱落、电线短路，乃至一面墙体被强拆、二楼天花被凿穿等情形看，施工方不仅未有遵循该限度原则，甚或存在采取不当措施强行驱赶向某的嫌疑。虽沧联公司辩称其非为施工主体，第三方施工却显然经过沧联公司同意，沧联公司至少出于管控不力之过错，须就未能在租赁期间保持租赁物符合约定用途，作为相对方向向某承担违约责任。因此向某抗辩不予支付租金的事由大体成立（性质上趋向同时履行抗辩认定），但其关于确认沧联公司构成根本违约的主张，只是其诉请沧联公司承担责任的立论依据，不宜专门提起作一项独立请求处理；沧联公司单凭对方欠租行使合同解除权不符合约定和法定条件，其关于确认合同解除连同返还店铺、没收合同保证金、计收欠租违约金的请求，一并驳回。
本案纠纷的实质，在于沧联公司将大楼另行出租与向某依约享有的店铺承租权之间的利益冲突。《店铺租赁合同》中甲方因市场改（扩）建、装修需要提前解除合同时乙方无条件服从的条文，表明双方已经预期了租期内可能出现类似情况，只不过该格式条款的相关安排几可完全排除向某的合法权益而归属无效；由此，若非双方皆秉持公平、诚信原则就承租权的替代补偿协商一致，向某约满前保留的权利应得到尊重。向某提出排除妨碍、恢复承租店铺原状的反诉请求，在已述限度条件下予以支持；向某要求沧联公司一概停止施工、随租约继续履行直接兑现中途解约后二倍保证金之赔偿无理，不予支持。向某还主张赔偿店铺装修工程款（损失），一则其本身提供的应收票据反映装修期间业务几乎不收影响，自相矛盾，不足采信，二则未按明文约款在装修前获取沧联公司书面同意，装修费用亦得自行承担。
最后分析沧联公司主张清缴租金（占用费）和向某主张营业损失的问题。一方面向某直至目前仍在占用承租店铺，且至少到2013年12月尚有营收，另一方面围蔽施工行为客观上确实给向某的经营造成较大影响，沧联公司与向某处于僵持状态。向某举证并不完备、充分，以其提交的营收票据本身根本无法证实其真正损失，不予信纳。从既定继续履约、适当免除租金后再论以赔偿的角度考虑，不妨参酌《店铺租赁合同》关于任何一方违约提前解除合同须以二倍保证金赔偿“给对方造成的全部经济损失”之约款作等效处理，这样不仅契合当事人订约时的预期，也能敦促租赁双方审慎行事、破除僵局，避免进一步扩大损失。即沧联公司需为营业损失名义向向某偿付65520元，同时不得计收2013年9月至主动恢复向某承租店铺原状期间的租金，但向某应予配合修复，及时计付后起租金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四十条、第五十六条、第二百一十六条、第六十六条、第二百二十三条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，于2014年10月8日作出如下判决：一、沧联公司在不迟于判决生效后30日的时限内，恢复位于广州市经济技术开发区东区宏明路224～227号的3#楼第16号店铺至交付向某时原状，排除因所在大楼围蔽施工给向某正常经营造成的过分妨碍，向某在修复过程给予必要配合；二、沧联公司在判决生效后10日内向向某赔偿经营损失65520元；三、驳回沧联公司的全部诉讼请求；四、驳回向某的其他诉讼请求。案件受理费本诉3342元，反诉9709元，共13051元，由沧联公司负担4122元，向某负担8929元，管辖权异议受理费100元，由向某负担。
判后，上诉人向某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。原审判决立案时间为2014年5月9日，判决时间为2014年10月8日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，因此，原审判决延长审理期限的行为属于严重程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，应裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。（二）一审判决认定事实不清。1.原审判决认为向某提供的营收票据反映装修期间业务几乎不受影响，表明原审判决采信了该营收票据的真实性、合法性和关联性，同时，原审判决又认为向某提供的营收票据本身根本无法证实其真正损失，否定了营收票据的真实性，上述认定向某提供票据的证据效力自相矛盾；2.原审判决没有就为何采信沧联公司的票据，否定向某提供的票据的效力问题进行阐释；3.向某已就营业损失完成了举证责任，如沧联公司不同意向某所证明的经营损失，应提供证据予以反驳，而原审法院在沧联公司未能提供任何反驳证据的情况下，不予采纳向某提供的证据，是对证据责任缺乏必要理据，属认定事实错误。（三）原审判决适用法律错误。1.原审判决认定向某要求确认沧联公司构成根本违约的主张只是其诉请沧联公司承担责任的立论依据，不宜专门提起作一项独立请求处理，该认定逻辑错误，也是对诉的错误理解。2.原审判决以合同所约定的任何一方违约单方解除合同的应按合同约定所保证金额的两倍赔偿因其违约行为给对方造成的全部经济损失为主要依据，计算沧联公司应向向某支付的经济损失，属于合同解释上的明显错误。上述合同约定是一方违约解除合同时，应向守约方赔偿经济损失问题，而非一方在履行合同过程中违约时向守约方赔偿经济损失问题，该约定不符合本案情形。按该条约定的文义进行解释，也无法得出二倍保证金已排除了实际经济损失的计算的结论。另外，从该条约定的性质看，也非违约金条款，更勿论实际损失显然高于违约金时还须依实际损失进行调整的问题。因此，原判对此认定无法律依据，也违背合同解释之基本法理。为此上诉请求：1.撤销原审判决发回重审，或依法直接改判支持向某的全部诉讼请求；二、由向某承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人沧联公司答辩称：1.原审判决延长审理期限依法有据，在一审审理期间，双方多次自行进行庭外和解，双方就赔偿金额进行了多次磋商，且沧联公司与向某也在一审法院组织下进行调解，但最终均无法达成合意，根据《最高院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》的相关规定，庭外和解期限不计入审限；2.原审判决认为向某的举证不完备，不采信其提交的票据正确。一审判决并未认定沧联公司提交的票据，也无向某主张的厚此薄彼的情况，且一审判决认定装修期间业务几乎不受影响，是指本案店铺的装修，并非三至九层的装修期间，因此与向某提交的票据本身无法证实其损失并无矛盾。向某提交的营收票据、统计表是自行伪造制作的，漏洞百出，与事实不符，也与沧联公司提交的冲洗照片的收据明显不同，收据明确写有冲洗照片的尺寸、数量等；3.一审法院适用法律正确。一审判决中已经免除了向某自2013年9月起至沧联公司恢复店铺原状期间的租金，至今免收租金已达28万元，在免除租金期间，向某还占用使用涉案店铺进行经营，其提供的营业票据中显示在这段期间有营业收入，免受的租金加上两倍保证金已达35万元，足以弥补向某的损失。在沧联公司向向某发出解除合同通知书之日，向某完全可以采取措施减少其损失，但向某一直占有涉案房屋，不搬离，向某对此负有不可推卸的责任，因此，沧联公司同意一审判决，不同意向某的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
上诉人向某与别上诉人沧联公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：向某于2014年5月20日向原审法院提出管辖权异议，原审法院于2014年6月10日作出民事裁定书，裁定驳回向某提出的管辖权异议，向某于2014年6月13日签收了上述裁定书。在原审审理期间，双方当事人于2014年8月13日申请给予30天庭外和解。
在本案二审过程中，向某明确其诉请要求确认沧联公司的行为构成根本违约是本案其他诉请有关赔偿赖以存在的基础及所依据的事实和理由，还确认现在仍在营业，但营业额很少。另外，双方当事人均确认涉案商铺外围现在已没有围蔽施工。
本院认为：本案双方争议的焦点是：1.原审判决程序是否违法；2.向某要求确认沧联公司行为构成根本违约能否单独作为一项诉请；3.向某主张沧联公司赔偿保证金、装修工程款及经营损失能否成立。
关于原审判决程序是否违法问题。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条第（七）项规定，审理当事人提出的管辖权异议和处理法院之间的管辖争议的期间，不计入审理期限。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定，双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。向某在原审立案后曾就原审法院的受理提出管辖异议，原审审理期间，双方又向原审法院申请给予一定时间庭外和解，因此，原审法院在审理管辖权异议期间以及双方当事人向原审法院申请庭外和解期间等均不应计入审理期限，故在扣除上述期间后，原审作出的判决并未超出法律规定审理期限，且向某对原审法院适用简易程序进行审理并未提出异议，因此，其上诉以原审超过审限为由，要求撤销原审判决，发回重审缺乏法律依据，本院不予支持。
关于向某要求确认沧联公司行为构成根本违约能否作为一项独立诉请问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（三）项规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。其中，诉讼请求是当事人提出的实体上的权利要求，即要求人民法院保护的内容，事实是指当事人向人民法院起诉时应该陈述的案件事实或证据事实。所谓确认之诉的客体为法律关系，不包括事实和事实关系，向某明确其要求确认沧联公司的行为构成根本违约是本案其他诉请有关赔偿赖以存在的基础及所依据的事实和理由。故该诉请应是向某主张的一个案件事实，即向某的原审第一项反诉请求确认沧联公司围蔽施工导致其无法经营、承租店铺及经营设备受损的行为构成根本违约，系向某请求人民法院对沧联公司主张的案件事实予以查明和确认，这并非一项向沧联公司提出的权利要求，原审法院认为该请求只是诉请沧联公司承担责任的立论依据，不宜专门提起作一项独立请求处理是恰当的。向某上诉认为原审判决对此认定逻辑及对诉的理解错误缺乏理据，本院不予支持。
关于向某主张沧联公司赔偿保证金、装修工程款及经营损失能否成立问题。虽然沧联公司认为其不是涉案商铺所在大楼的围蔽装修施工主体，但其对该施工行为应是知悉允许的，上述施工行为的确给向某的经营造成影响，故原审法院认为沧联公司需就未能在租赁期间保持租赁物符合约定用途向向某承担违约责任并无不当，本院予以确认。因为上述围蔽装修施工行为，向某主张依照双方合同第八条违约责任第1款中有关违约方单方解除合同应赔偿两倍保证金作为给对方造成的全部经济损失的约定，要求沧联公司赔偿两倍保证金，但原审法院已驳回沧联公司主张解除合同的诉请，故在双方合同未被解除的情况下，向某该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。由于向某并无提供证据证明涉案商铺的损坏是沧联公司的行为所致，也未能证实被破坏的店铺具体位置所涉装修损失的数额，故其要求沧联公司赔偿装饰装修工程款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为证明涉案商铺因围蔽装修行为存在营业损失，向某提供了营收票据予以证实，而沧联公司对于上述营收票据不予确认，根据向某提供《个体工商户营业执照》显示涉案商铺登记注册的个体工商户名称为广州市黄埔区向某摄影店，但向某提供的营业票据加盖的公章却为广州市黄埔区向某相馆，对此，向某未能作出合理解释，因此，广州市黄埔区向某相馆开具的营收票据显然不能反映广州市黄埔区向某摄影店的实际营业收入，故原审法院认为向某就其营业损失举证并不完备、充分，以其提交的营收票据本身根本无法证实其真正损失并无不妥，向某认为原审判决对此认定事实不清理据不足，本院不予支持。鉴于向某未能举证证明其具体营业损失，而涉案大楼围蔽装修行为导致向某的正常经营受到一定影响，结合围蔽期间及现在向某仍有经营的情况，原审法院认为沧联公司不得计收2013年9月至主动恢复向某承租店铺原状期间的租金，并酌定判决沧联公司偿付向某65520元并无不可，本院予以维持。
综上所述，上诉人向某的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19418元，由上诉人向某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 肖和念
陆洁雯