北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第11404号
原告单广军，男，1962年8月14日出生。
委托代理人田志刚，北京市天岳律师事务所律师。
被告黄元宗，男，1975年11月27日出生。
委托代理人刘冰，北京登通律师事务所律师。
原告单广军与被告黄元宗租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单广军及其委托代理人田志刚，被告黄元宗及其委托代理人刘冰均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告单广军诉称：2011年8月24日原告与被告签订了农村土地租赁协议，双方约定，甲方将其承租的位于北京市通州区漷县镇觅子店龙庄村的5亩半土地转租给原告用于生产加工，因需要建厂房，被告在签订协议时向原告承诺能够顺利建厂房，并不被拆除，建房款由原告支付给被告，并由被告负责建设厂房及办理相关审批手续。协议签订后，原告支付了5年租金33万元及20多万建房款，后又多次给付原告建房款，被告向原告出具了收条。原告租赁被告场地目的是为了建设厂房用于喷塑加工，被告对此也知情。但是在签订租赁协议后，原告履行了合同义务，被告没有完成建房义务，直接导致厂房因违法建设被强制拆除。被告出租给原告的土地属于养殖用地，不属于建设用地，不能用于厂房建设和生产，被告故意隐瞒不能建厂房的实际情况，主观上存在欺诈，应当承担给原告造成的一切经济损失。现诉至法院，要求解除与被告2011年8月24日签订的租赁协议及补充协议；被告返还原告租金330000元；被告承担违约金132000元；返还原告建房款401500元；赔偿原告经济损失包括营业损失132186元、设备投资款181385元，共计1177071元。
被告黄元宗辩称：同意解除合同，租金不应当返还，事实上已经不能履行了，但是之前是双方真实意思表示，不应当全额返还，应当按照实际占用天数计算。原告主张的违约金没有依据，不予认可，都是对方的过错，和我们没有关系。
经审理查明：2011年4月19日黄元宗与通州区漷县镇龙庄村村民刘文忠签订租赁协议书，约定刘文忠将其从村委会承包的土地11亩租赁给黄元宗使用，年租金57500元，租赁期限为17年，从2011年6月1日至2028年5月31日，刘文忠保证黄元宗在租赁期间可以建房，保证黄元宗所建房屋不被拆除，黄元宗有权将院内场地和房屋进行转租，有权按照需要将现有房屋改建或者新建，刘文忠负责办理建房的相关审批手续。如果刘文忠不能保证顺利建房，则视为其根本性违约。同时还约定，如因刘文忠原因致使本协议无法履行或者根本性违约，须赔偿黄元宗相当于年租金十倍的违约金，并赔偿黄元宗在承租土地上的所有投资。2011年7月28日，北京市通州区漷县镇龙庄村村民委员会出具《同意书》，载明：同意刘文忠东至赵玉华、西至何德宝、南至甄井华、北至官道的承包养殖地剩余17年使用权转租给黄元宗使用，原承包租金由刘文忠按期交付给村委会。
2011年8月24日，黄元宗与单广军签订《租赁协议》，约定将黄元宗承租刘文忠的11亩场地中的5亩半转租给单广军，每亩每年12000元，年租金66000元，租期为自2011年9月1日至2028年5月31日。由黄元宗协助单广军建房，单广军先行支付建房款30万元，黄元宗垫付剩余建房款，待单广军投入生产后，从生产所得利润中抵扣建房款和租金。同时还约定，黄元宗保证单广军在租赁期间可以建房，保证所建房屋不被拆除。如黄元宗违约，应赔偿对方年租金的两倍作为违约金，并赔偿单广军在承租场地上的所有投资。2012年10月11日，原告单广军与被告黄元宗签订《补充协议》，该协议对原告单广军用经营收入折抵其应向被告黄元宗交纳建房款及租金事宜达成一致。
经核实，协议签署后，黄元宗按照约定在租赁场地上协助建房，并交由单广军工业用房使用。单广军向黄元宗支付租金5年租金33万元，应向黄元宗支付建房款711500元，已经支付建房款401500元，尚欠31万元。2013年5月24日，上述厂房被拆除，被告黄元宗称房屋被拆除的原因是建房未经审批。
上述事实，有《租赁协议》、《补充协议》、《同意书》及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的情况，原告单广军与被告黄元宗签订租赁协议及其补充协议后，在涉案场地上修建房屋被有关部门强制拆除，双方的合同目的已经无法实现，且原被告双方均同意解除双方之间的合同关系，本院予以支持。原告单广军于2013年8月20日增加诉讼请求，要求解除合同，即以行为方式履行了解除合同的通知义务，故本案租赁协议应于2013年8月20日解除。合同解除后，对于被告黄元宗多收取的租金，应当退还给原告单广军。关于原告单广军要求被告黄元宗返还租金的诉讼请求，对2013年8月20日以后的部分，本院予以支持；对2013年8月20日之前的部分，本院不予支持。
根据《租赁协议》以及《同意书》内容体现，被告黄元宗负有保证原告单广军在农业养殖用地上所建房屋不被拆除的义务，即原告单广军与被告黄元宗均应明知本案租赁场地不具备建设工业用厂房的条件。而在租赁场地尚不具备建房条件的情况下，原告单广军轻信被告黄元宗的保证，坚持建房，导致其所建房屋被拆除，故原告单广军具有主要过错。同时，被告黄元宗明知该地无合法建房手续，仍在与原告单广军签订合同时保证房屋不被拆除，且在没有取得建房许可的情况下，仍在原告单广军建房时予以协助，故被告黄元宗对此负有次要过错。
据此，本院认定原告单广军与被告黄元宗的过错具体责任比例为百分之七十和百分之三十。即对于原告单广军主张的合理建房损失，被告黄元宗应当承担百分之三十的赔偿责任。关于建房款，本院以双方确认的711500元计，原告单广军欠付的建房款31万元应当予以扣减。据此，被告黄元宗应赔偿给原告单广军的建房款尚不足扣减单广军欠付被告黄元宗的建房款，本院对原告单广军要求被告黄元宗赔偿建房损失的请求不再判处。
关于原告单广军主张的要求被告黄元宗支付违约金的请求，本院认为原告单广军与被告黄元宗在合同履行过程中均负有一定过错，且由于双方自身过错导致合同目的已无法实现，原告单广军在自身存在主要过错的情况下要求被告黄元宗支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告单广军主张的设备损失和营业损失，本院认为，在诉争房屋被拆除时，原告单广军已经将相关设备自行转移，且庭审中原告单广军仅提交了关于设备购买的收据，并未能够证明设备受损，本院对此不予支持。对于营业损失，该主张系间接损失，且原告单广军也未举证证明营业损失的合理依据，故本院对此亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告单广军与被告黄元宗于二〇一一年八月二十四日签订的《租赁协议》及二〇一二年十月十一日签订的《补充协议》于二〇一三年八月二十日解除；
二、被告黄元宗返还原告单广军租赁费人民币十九万九千九百八十九元，于本判决书生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告单广军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千三百九十四元，由原告单广军负担一万零七百七十六元（已交纳）；由被告黄元宗负担四千六百一十八元，于本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜 鹏
代理审判员 徐宪龙
人民陪审员 李春茂
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 范文浩