湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商再字第00001号
原告交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道847号。
负责人李ＸＸ，行长。
委托代理人李斌（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人赵晟（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告邹细凤，无固定职业。
被告宗夕粉。
被告武汉市洪华房地产开发公司，住所地武汉市洪山区关山二路9号。
法定代表人王开堂，总经理。
第三人冯崇盈。
委托代理人徐国强（特别授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司湖北省分行诉被告邹细凤、宗夕粉、武汉市洪华房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院于2009年11月17日作出的（2009）岸民商初字第1130号民事判决已发生法律效力。被告邹细凤不服，向检察机关申诉，湖北省武汉市人民检察院于2010年8月16日作出武检民抗（2010）67号民事抗诉书，向湖北省武汉市中级人民法院提出抗诉。湖北省武汉市中级人民法院于2010年11月12日作出（2010）武民抗字第79号民事裁定书提审本案，于2012年12月19日作出（2011）武民再终字第00093号民事裁定书，裁定撤销本院（2009）岸民商初字第1130号民事判决，本案发回本院重审。本院于2013年1月25日立案，依法另行组成由审判员王国林担任审判长和审判员程建军、审判员张渝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加冯崇盈为本案第三人参加诉讼。2013年8月26日被告邹细凤向本院申请司法鉴定，本院于2013年11月27日收到中南财经政法大学司法鉴定中心作出的中南大司法鉴定中心（2013）文鉴字第163号文书司法鉴定意见书和中南大司法鉴定中心（2013）痕鉴字第7号痕迹书司法鉴定意见书。原告交通银行股份有限公司湖北省分行的委托代理人赵晟，被告邹细凤，第三人冯崇盈及委托代理人徐国强到庭参加了诉讼。被告宗夕粉经本院传票传唤、武汉市洪华房地产开发公司经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案案情较为复杂，经本院院长批准延长审限3个月。本案经合议庭合议，并报审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）诉称，2005年3月20日，原告下属硚口支行与被告邹细凤、宗夕粉、武汉市洪华房地产开发公司（以下简称洪华公司）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告邹细凤向硚口支行借款360，000元用于购房，借款期限为20年，每月按等额本息还款，被告洪华公司为贷款提供连带责任保证。被告邹细凤以所购房屋作为贷款的抵押担保，并办理了期房抵押证明。被告宗夕粉系贷款的共同还款人。合同签订后，被告邹细凤未按约还款，经原告催要，仍不予偿还。为此原告提出起诉请求：1、请依法判决解除原告下属硚口支行与被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、依法判决被告邹细凤、宗夕粉立即向原告偿还贷款本金318，168.25元、利息1，055.84元（计算至2009年5月14日）及自2009年5月15日起至贷款本息清偿之日止的利息、罚息；3、依法判决原告对抵押房产享有优先受偿权；4、依法判决被告洪华公司承担连带还款责任；5、依法判决本案诉讼费用全部由被告承担。
被告邹细凤辩称，购房及贷款、抵押的事我一概不知。宗夕粉把房子卖给冯崇盈的时候我才知道这个事，就与冯崇盈办理了房产转让协议。银行贷款时我没有去办理过手续。现在房子已经卖给冯崇盈，与我无关，怎么处理我不管。
第三人冯崇盈述称，原告起诉的事实与本案的事实不符。邹细凤并未与原告签订抵押贷款合同，因此原告主张的2005年3月20日双方签订的个人抵押贷款合同无效。由于该合同自始无效，原告的诉讼请求应予驳回，并由贷款责任人承担银行的损失及相应的法律责任。
经审理查明，邹细凤、宗夕粉原系夫妻关系。2005年3月20日，邹细凤为甲方（借款人即抵押人）、交通银行武汉分行硚口支行（以下简称交行硚口支行）为乙方（贷款人即抵押权人）、洪华公司为丙方（保证人即房屋出卖人）签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：邹细凤、宗夕粉向洪华公司购买商品房，并以该房屋向交行硚口支行申请个人房产抵押贷款；贷款金额为360，000元，贷款期限为20年，自2005年3月20日至2025年3月20日；贷款用于购买武汉市洪山区洪山乡卓刀泉村学雅芳邻5栋1单元17层2室，建筑面积为167.71平方米，购房总价517，721元；贷款利率为年5.508%；贷款的偿还采用等额本息还款法，还款日为每月21日；共有人宗夕粉同意以该房屋为交行硚口支行在本合同项下债权提供抵押担保；邹细凤、宗夕粉负有按本合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本金并支付利息的义务，出现“邹细凤、宗夕粉违反合同约定”的情形时，交行硚口支行有权停止发放贷款，并单方宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求邹细凤、宗夕粉立即偿还所有到期本金并结清利息；邹细凤、宗夕粉未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交行硚口支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。在《个人房产贷款申请审批表》上，宗夕粉以共同还款人签字并捺印。此外，洪华公司在《个人房产抵押贷款合同》中约定，该公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证，邹细凤取得所购房屋的权利证明，且交行硚口支行取得抵押物的现房抵押证明文件正本后，洪华公司的保证责任解除。同年3月28日，交行硚口支行向邹细凤发放贷款360，000元。并对武汉市洪山区卓刀泉村学雅芳邻5栋1单元17层2室进行了期房抵押登记，抵押人为邹细凤，抵押权人为交行硚口支行，权利价值为人民币360，000元。但在合同履行期间，邹细凤、宗夕粉除偿还部分借款外，未按合同约定期限履行还款义务。截止2009年5月14日，邹细凤、宗夕粉差欠交行硚口支行借款本金318，168.25元。根据交银办（2007）84号《关于印发〈交通银行诉讼案件管理暂行办法〉的通知》和《说明》，交通银行股份有限公司诉讼案件实行集中统一管理的原则，由交行湖北省分行负责管理本级行及所辖分支机构诉讼案件。为此，交行湖北省分行向本院提起诉讼。
又查明，2005年12月23日，邹细凤与冯崇盈签订《房屋转让协议》一份，约定：1、邹细凤将洪山乡卓刀泉村学雅芳邻5栋1单元17层2室房屋转让给冯崇盈，总价款555，000元；2、协议签订之日，冯崇盈首付455，000元给邹细凤；3、邹细凤承诺在2006年6月30日前将房产证、土地使用证过户给冯崇盈，其他一切费用由冯崇盈承担，待两证过户完毕后，一周内冯崇盈支付余款100，000元等。同日，邹细凤向冯崇盈出具收到455，000元的收条一张。洪华公司也于同日向冯崇盈开具了票面金额为519，728元的购房款发票一张。2006年1月5日，洪华公司将上述房屋交付给了冯崇盈，冯崇盈装修入住后使用至今。因无法办理所有权登记，2009年8月冯崇盈以洪华公司为被告向武汉市洪山区人民法院提出起诉，请求判令确认学雅芳邻5栋1单元17层2室房屋所有权归冯崇盈所有。邹细凤及交行湖北省分行作为该案的第三人参加了诉讼。该院审理后认为，邹细凤与宗夕粉未按生效判决向交行湖北省分行履行还款义务，应以其抵押的房屋即涉案房屋依法拍卖、变卖后的价款由交行湖北省分行优先受偿。冯崇盈与邹细凤签订的《房屋转让协议》已实际不能履行。经该院多次释明，冯崇盈坚持确认该房屋所有权归其所有的诉讼请求，该院不予支持。对其受到的损失，冯崇盈可另行主张权利。为此，该院于2010年4月20作出（2009）洪民三初字第494号民事判决书，判决驳回了冯崇盈的诉讼请求。邹细凤与宗夕粉于2008年10月离婚。
本案在重审期间，对2005年3月20日邹细凤、宗夕粉与交行硚口支行签订的《个人房产抵押贷款合同》上有关邹细凤的签名和捺印，经邹细凤申请，本院委托中南财经政法大学司法鉴定中心作出中南大司法鉴定中心（2013）文鉴字第163号文书司法鉴定意见书和中南大司法鉴定中心（2013）痕鉴字第7号痕迹书司法鉴定意见书，鉴定意见分别为：签署日期为“2005年3月20日”的《交通银行个人房产抵押贷款》中的16面“甲方（签字）”处“邹细凤”签名字迹与样本不是同一人所写；签署日期为“2005年3月20日”的《交通银行个人房产抵押贷款》中的16面“甲方（签字）”处“邹细凤”签名字迹处指印不是邹细凤本人指印。对上述签名和捺印问题，本院在向宗夕粉调查时其承认均系其代邹细凤签名和捺印。
上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、《借款凭证》、个人房产贷款申请审批表、借款凭证、期房抵押证明、贷款详细信息表、邹细凤和宗夕粉的身份证复印件、中南财经政法大学司法鉴定中心中南大司法鉴定中心（2013）文鉴字第163号文书司法鉴定意见书、中南大司法鉴定中心（2013）痕鉴字第7号痕迹书司法鉴定意见书、《房屋转让协议》、邹细凤出具的收条、洪华公司出具的发票、（2009）洪民三初字第494号民事判决书及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案中，《个人房产抵押贷款合同》上邹细凤的签名虽系宗夕粉代邹细凤所签，而当时两人系夫妻关系尚未离婚，且邹细凤将所购房屋转让给冯崇盈并与冯崇盈签订了房屋转让协议收取了转让款，故邹细凤应当知道宗夕粉的上述代理行为，其未作出否认表示，应视为同意。因此，《个人房产抵押贷款合同》合法有效，邹细凤、宗夕粉应当承担偿还贷款责任并以所购房产承担抵押担保责任。洪华公司在《个人房产抵押贷款合同》中与交行硚口支行约定邹细凤取得所购房屋的权利证明，且交行硚口支行取得抵押物的现房抵押证明文件正本后，洪华公司的保证责任解除。因邹细凤尚未取得所购房屋的权利证明，交行硚口支行也未取得抵押物现房的抵押证明文件正本，故洪华公司解除保证责任的条件未成就，该公司仍应承担连带保证责任。由于上述《个人房产抵押贷款合同》合法有效，邹细凤在未解除期房抵押登记情况下，将所购房屋转让给冯崇盈，该行为与本案借款合同纠纷不属同一法律关系，由此产生的纠纷应另行处理，本案不宜一并审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司湖北省分行下属硚口支行与被告邹细凤、宗夕粉之间于2005年3月20日签订的《个人房产抵押贷款合同》；
二、被告邹细凤、宗夕粉于判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司湖北省分行借款本金318，168.25元、逾期利息1，055.84元（计算至2009年5月14日止）；
三、被告邹细凤、宗夕粉于判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司湖北分省行借款本金的利息损失（以318，168.25元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年5月15日起至本判决生效之日止）；
四、被告邹细凤、宗夕粉如不能履行上述一、二项的给付义务，以其抵押的位于武汉市洪山区卓刀泉村学雅芳邻5栋1单元17层2室房屋依法拍卖、变卖后的价款由原告交通银行股份有限公司湖北省分行优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归邹细凤、宗夕粉所有，不足部分由邹细凤、宗夕粉共同清偿；
五、被告武汉市洪华房地产开发公司对原告交通银行股份有限公司在抵押物优先受偿后的不足部分承担连带保证责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，080元、公告费600元、邮寄费60元，由被告邹细凤、宗夕粉共同负担，被告武汉市洪华房地产开发公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 王国林
审判员 程建军
审判员 张 渝
二〇一四年二月十九日
书记员 周 晖