安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01162号
原告（反诉被告）：安徽省胜者投资管理有限公司（以下简称：胜者公司）。住所地安徽省淮南市田家庵区永安建材市场内。组织机构代码57444131-5。
法定代表人：王保胜，该公司总经理。
被告（反诉原告）：淮南市永安实业有限责任公司（以下简称：永安公司）。住所地淮南市田家庵区淮舜中路。组织机构代码15030100-1。
法定代表人：王士成，该公司董事长。
委托代理人：胡弟昌，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）安徽省胜者投资管理有限公司诉被告（反诉原告）淮南市永安实业有限责任公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告安徽省胜者投资管理有限公司的法定代表人王保胜、被告淮南市永安实业有限责任公司的委托代理人胡弟昌到庭参加诉讼，被告淮南市永安实业有限责任公司的法定代表人王士成因事未到庭。本案现已审理终结。
原告胜者公司诉称：2012年8月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定，被告将其位于本区香港街东段永安装饰建材博览中心面积约6.5万平方米房屋租赁给原告。2014年5月26日，被告以原告拖欠租金2个月为由，向原告出具“解除合同通知书”，但原告已于2014年4月1日向被告交纳了100万元的房屋租金，因此，原告并未违约，被告应当继续履行合同，以保证原告正常经营。综上，请求法院依法判令：1、确认被告出具的“解除合同通知书”不具有法律效力；2、判令被告继续履行房屋租赁合同。
被告永安公司辩称：1、原告交纳房租的时间为2014年3月21日，存在拖欠房租费事实，其次原告应当交纳的房租费用计164余万元，原告仅交纳100万元，尚欠64余万未支付；2、因原告未按合同约定交纳房租费用，被告向原告送达解除合同通知书具有法律效力。综上，请求法院判令：驳回原告的诉讼请求。
反诉原告永安公司诉称：2012年8月15日，反诉原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，反诉原告将其位于本区香港街东段永安装饰建材博览中心6.5万平方米房屋租赁给反诉被告经营，租赁期10年，反诉被告应当提前10天交纳下月房屋租金……。合同签订后，反诉原告按约将房产交付给反诉被告。在2014年3月21日，反诉被告应当向反诉原告交纳第2季度房租，但反诉被告于4月1日仅交纳100万元房租费，至今拖欠房租64余万。2014年5月26日，反诉原告向反诉被告送达了“解除合同通知书”，明确告之其已违约，因此，请求法院判令：1、反诉原、被告签订的房屋租赁合同已经解除；2、反诉被告给付拖欠租金648515.78元；3、反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告胜者公司辩称：没有足额交纳房租费，系反诉原告擅自向居然之家经营商户发出解除合同通知，而导致各承租居然之家的商户未能及时向反诉被告交纳房租，因此反诉原告要求解除合同的请求不能成立。另外，反诉被告正在积极筹款，近期能够将剩余房租补齐。
原告胜者公司为证明其主张，在举证期内对本、反诉向本院提交下列证据：
1、营业执照、组织机构代码，证明其主体资格；
2、租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系；
3、租金收据，证明2014年4月1日交纳租金100万；
4、解除合同通知书，证明解除无效；
5、债权人银行存单，证明现已筹集资金30余万；
6、银行汇款单，证明已将拖欠房租64余万元汇款至法院。
被告永安公司为证明其主张，在举证期内对本、反诉向本院提交下列证据：
1、租赁合同，证明合同合法有效，合同约定支付房租的期限及价款；
2、解除合同通知书，证明因反诉被告违约，反诉原告可依法解除合同。
原告（反诉被告）胜者公司对被告（反诉原告）永安公司的证据1无异议，对证据2有异议，认为尚不具备解除合同的条件。本院认为：解除合同通知书系被告永安公司单方制定，原告胜者公司在收到该通知后，已向人民法院提起诉讼，因此，该通知应当由人民法院确定法律效力。
被告（反诉原告）永安公司对原告（反诉被告）胜者公司的证据1、2、3、4无异议，本院予以确认，认为证据5与本案无关联。本院认为：证据5系他人存款单，是否为交纳拖欠房租不能确定，且与本案无实质关联，本院对该证据不予认证。对证据6有异议，认为已超过合同履行期限。本院认为：原、被告双方因解除合同产生纠纷，并提起诉讼，在案件尚未判决前，一方支付拖欠租金的行为，履行合理支付期限。
经审理查明：2012年8月15日，原、被告签订“淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书”一份，合同约定，被告永安公司将其位于淮南市田家庵区香港街东段淮南市永安装饰建材博览中心房屋约6.5万平方米房屋，租赁给原告胜者公司，用于“淮南市居然之家”经营，租赁期限自2012年8月15日至2023年1月1日止。合同第四条约定了房租价款，即前3年，负一层每平方米2.25元／月，一至四层4.5元／月，第4-5年提高10%......，承租方按季度向租赁方交纳租金，应提前10天缴纳下一季度租金（经核算，前三年房屋租金549505元／月，1648515元／季度）。合同第十条三款约定，非租赁方原因，承租方拖欠租金超过2个月的，租赁方可以解除合同。合同签订后，被告永安公司将其所有的博览中心交付给原告胜者公司，用于经营居然之家淮南店，胜者公司按合同约定履行支付房租义务。2014年3月21日，原告胜者公司应当交纳第2季度房租，于同年4月1日支付房租100万，尚欠648515.78元。
另查明：2014年5月26日，被告永安公司向原告胜者投资公司发出“解除合同通知书”，通知书指出，截止2014年5月31日，你公司拖欠房屋租金2个月，已构成严重违约，限你公司在5月31日之前，按照租赁合同约定如数交纳所欠租金，否则，本公司将在2014年6月1日与你公司正式解除租赁合同。同时，向北京居然之家投资控股集团有限公司和居然之家各位商户发出告之函和告之书，明确于2014年6月1日将与原告胜者公司解除合同及全面收回出租房屋，导致双方产生纠纷。
再查明：本案在审理过程中，原告胜者公司于2014年8月1日将拖欠房租64万余元转账至本院账户。
本院认为：本案争议的焦点为：1、原告胜者公司有无延期交纳房屋租金；2、被告永安公司出具的“解除合同通知书”是否具有法律效力。原、被告签订的“淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书”，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方应当按照合同的约定，履行合同义务。依据租赁合同第四条，原告胜者公司应当于2014年3月21日向被告永安公司交纳第二季度房租，由于其未按合同约定，及时、足额交纳房租，存在过错。反诉原告永安公司诉请支付房租64万余元的请求，本院予以支持。依据《合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告永安公司以原告胜者公司没有按期交纳房租为由，要求解除合同，应当在合同约定的期满之后，即2014年6月1日之后，先予向原告胜者公司下达催款通知书，并给与合理的支付期限，如原告胜者公司仍然不能给付房租，被告永安公司则可以要求解除合同。由此，本院可确定被告永安公司在2014年5月26日下达“解除合同通知书”的时间和程序部当，且未给予合理支付拖欠房屋的期限，该通知书的效力，本院依法确认不具有法律效力。另外，原告胜者公司在本案审理过程中，已将所欠房租全额交纳，表示出继续履行合同的诚意和意愿，因此，原告胜者公司诉请确认被告永安公司下达的“解除合同通知书”无效，以及继续履行合同的请求，本院予以支持；反诉原告永安公司请求判令双方签订的房屋租赁合同已经解除的请求，本院予以支持；反诉原告永安公司请求判令双方签订的房屋租赁合同已经解除的请求，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告淮南市永安实业有限责任公司出具的“解除合同通知书”不具有法律效力；
二、继续履行原告安徽省胜者投资管理有限公司与被告淮南市永安实业有限责任公司签订的“淮南市永安装饰博览中心租赁合同书”。
三、反诉被告安徽省胜者投资管理有限公司于本判决生效后五日内一次性支付反诉原告淮南市永安实业有限责任公司房屋租金648515.78元。
四、驳回反诉原告淮南市永安实业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费80元，计80元，由被告淮南市永安实业有限责任公司负担；反诉案件受理费5414元，由反诉被告安徽省胜者投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 汪 涛
审 判 员 张 毓
代理审判员 赵 松
二〇一四年八月十四日
书 记 员 ＸＸ晶
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。