安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第00578号
原告（反诉被告）：安徽文采大厦有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：陈培，董事长。
委托代理人：朱立海，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：郭靖，安徽美林律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽省对外经济贸易发展有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：许文祥，董事长。
委托代理人：牛宁，安徽省对外经济贸易发展有限公司办公室主任。
委托代理人：赖莉，安徽众城高昕律师事务所律师。
安徽文采大厦有限公司（以下简称安徽文采公司）与安徽省对外经济贸易发展有限公司（以下简称安徽省对外经贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，××担任审判长，与人民陪审员郭茂全、韩骏青组成合议庭于2015年9月24日公开开庭进行了审理。安徽文采公司的委托代理人朱立海，安徽省对外经贸公司的委托代理人牛宁、赖莉到庭参加诉讼。因安徽省对外经贸公司的申请，本院于2015年2月4日委托安徽中信房地产土地资源价格评估有限公司对合肥市益民街**号**大厦办公用房2007年2月至2015年1月期间的租金价值进行了评估，该公司于2015年8月8日出具了房地产估价报告。本案现已审理终结。
安徽文采公司诉称：安徽文采公司与安徽省对外经贸公司于2007年2月12日签订存量房买卖合同一份，约定安徽省对外经贸公司作为出卖人向安徽文采公司出售坐落于合肥市庐阳区益民街**号**大厦房屋，房屋类型为写字楼，房屋用途为办公使用，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积526.4㎡。双方同意上述存量房转让价款为人民币2421440元，安徽省对外经贸公司于安徽文采公司付款后三日内腾空该存量房，并通知安徽文采公司进行验收交接，自合同签订之后安徽省对外经贸公司收到首付款七日内，双方共同向房产管理部门申报存量房转移登记手续。同日，双方又签订补充协议一份，约定经双方协商，房屋价款可由安徽文采公司分三次付清，第一次在签订合同后三日内付80万元，第二次在2007年4月28日前付100万元，第三次在办理房产证变更后七日内付清余额621440元。合同签订后，安徽文采公司依照约定支付了180万元购房款，但安徽省对外经贸公司一直未能协助安徽文采公司办理房屋产权过户手续。2014年1月12日，安徽省对外经贸公司竟然来函要求解除双方签订的房屋买卖合同及协议，理由是认为安徽文采公司既未按时支付购房款，也未及时与安徽省对外经贸公司办理相关购房手续，故根据有关法律规定解除合同及协议。安徽省对外经贸公司上述解除合同的理由是完全违背事实和法律规定的，安徽文采公司与安徽省对外经贸公司在合同及补充协议中明确约定了在安徽文采公司支付180万元购房款后，余款在办理房产证变更后七日才付清，而协助办理房产过户手续又是安徽省对外经贸公司的主要义务，安徽省对外经贸公司无视自己应承担的义务，单方面强调所谓付清购房余款是本末倒置、回避合同约定的先后履行顺序，故安徽省对外经贸公司关于解除合同及协议的通知函是完全不能成立和无效的。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令如下：1、依法确认安徽省对外经贸公司的《通知函》中关于解除合同及协议的内容无效；2、安徽省对外经贸公司协助安徽文采公司办理存量房买卖合同项下的房屋过户登记手续；3、本案的诉讼费用由安徽省对外经贸公司承担。
安徽省对外经贸公司在庭审中辩称：1、安徽省对外经贸公司解除合同的通知函合法有效。涉案房屋系由安徽文采公司在1993年出卖给安徽省对外经贸公司，安徽省对外经贸公司业已支付购房款。到了2006年，由于涉案房屋无法满足安徽省对外经贸公司经营需要，安徽省对外经贸公司又重新购置了办公用房，文采公司主动要求回购涉案房屋，双方协商一致，由安徽文采公司按原价回购涉案房屋，同时双方协商确认营业税由安徽省对外经贸公司承担，缴纳契税等相关过户手续费由安徽文采公司承担。安徽省对外经贸公司根据合同约定负有协助安徽文采公司办理房屋产权过户的义务，但是由于涉案房屋所属土地为国有划拨土地，过户房屋需补缴土地出让金，安徽文采公司不愿意补交土地出让金，导致涉案房屋一直没有办理产权过户手续，故导致涉案合同解除的主要过错责任在安徽文采公司。
安徽省对外经贸公司认为：1993年2月2日，安徽省对外经贸公司与安徽文采公司签订了转让办公用房合同一份。合同约定：安徽省对外经贸公司购买安徽文采公司正在兴建的位于合肥市益民街**号**大厦办公用房，建筑面积合计526.44㎡，价款235万元。合同签订后，双方均按合同履行了各自的义务，安徽省对外经贸公司如数支付了购房款235万元，并在1995年10月11日将该办公用房的产权登记在安徽省对外经贸公司名下。2006年，由于上述办公用房无法满足安徽省对外经贸公司的经营需要，且安徽省对外经贸公司又重新购置了办公用房，安徽文采公司主动要求回购涉案房屋，为此，经双方协商，安徽文采公司按原价回购涉案办公用房，并协商确定营业税由安徽省对外经贸公司承担，因此回购价格略高于原始购价款。同时双方还在协议中明确，涉案办公用房交易产生的缴纳契税等相关过户手续费用均由安徽文采公司承担。为明确双方的权利义务，2007年2月12日，安徽文采公司与安徽省对外经贸公司签订了存量房买卖合同和补充协议，协议签订以后，安徽省对外经贸公司即将已腾空的办公用房交付给安徽文采公司，但是安徽文采公司未能按照合同约定交付房屋价款，也没有支付逾期付款违约金。由于合同明确约定，办理涉案房屋的过户手续时，需要双方共同办理，且过户的契税等（营业税除外）费用均由安徽文采公司承担，但安徽文采公司一直未按合同约定配合办理过户手续，故此合同未能履行。目前，安徽省对外经贸公司才得知安徽文采公司自行开发的文采大厦系在国有划拨土地上兴建的，安徽文采公司于1993年将该办公用房转让给安徽省对外经贸公司时，根本没有取得土地证，在订立协议时也未就上述事实明确告知，导致双方签订的回购房屋合同根本无法履行。自存量房买卖合同签订后，安徽省对外经贸公司就将涉案房屋按约定交付给安徽文采公司，安徽文采公司迄今已无偿使用上述办公用房7年多，而且也一直拒绝将剩余的回购房屋款60余万元支付给安徽省对外经贸公司。为此，安徽省对外经贸公司多次派员工主动要求解决上述房屋的遗留事宜，但安徽文采公司却以种种理由拖延。为避免扩大经济损失，安徽省对外经贸公司多次向安徽文采公司发函要求履约，并明确表示愿意配合办理过户手续，但由于该办公用房在开发兴建时就没有取得土地使用权证，故安徽文采公司一直找借口推托并拒绝履行合同。安徽省对外经贸公司为了维护合法权益，于2014年1月12日向安徽文采公司送达解除合同和协议的通知函，认为目前由于安徽文采公司的原因，致使存量房买卖合同和补充协议已无法履行，安徽省对外经贸公司要求解除合同和协议的请求符合法律规定。另，由于安徽文采公司的过错责任导致涉案合同和协议均无法履行，给安徽省对外经贸公司造成了巨大的经济损失，对此应予以赔偿。综上，由于安徽文采公司在出让其开发的办公用房时，未将开发房屋的土地真实状况告知安徽省对外经贸公司，导致本案所涉房屋买卖合同存在瑕疵，而且在存量房买卖合同中，安徽省对外经贸公司也是将14年前从安徽文采公司购买的房屋基本上按原价格由安徽文采公司回购，在该房屋买卖合同中，安徽省对外经贸公司并未获得任何利益，然而安徽省对外经贸公司在通知安徽文采公司尽快履行合同义务时，安徽文采公司不仅不履行约定，反而起诉安徽省对外经贸公司。由于安徽文采公司的责任，导致涉案合同、协议均无法履行，并致使安徽省对外经贸公司的资产遭受巨大的经济损失。为维护自身合法权益，现诉至法院，诉请如下：1、请求依法确认安徽省对外经贸公司向安徽文采公司送达解除合同和协议的通知函是合法有效的；2、请求判决解除安徽省对外经贸公司与安徽文采公司签订的存量房买卖合同和补充协议，并由安徽文采公司赔偿损失2093499元（计算方式：房屋租金损失1993400元，营业税、房产税损失合计100099元，其中房屋租金损失计算至2015年1月，此后按照评估报告确定的租金标准顺延计算至安徽文采公司返还房屋时为止）；3、本案的诉讼费用、评估费用由被安徽文采公司承担。
安徽文采公司针对安徽省对外经贸公司的反诉请求辩称：1、安徽省对外经贸公司向安徽文采公司送达的解除合同的通知函不合法。涉案房屋买卖合同无法履行的原因在于买卖涉案房屋时，附着土地上的土地出让金没有缴纳，合同仅约定安徽文采公司缴纳契税等相关过户手续费，没有对土地出让金缴纳人做出约定，此笔土地出让金应由房屋出卖人安徽省对外经贸公司承担。安徽省对外经贸公司未能履行其法定的合同义务，导致涉案房屋无法办理过户手续。关于安徽省对外经贸公司提出的房屋回购问题，根据安徽文采公司举证的涉案房屋档案，原房屋所有权人为某某基金会安徽办事处，在1994年8月，某某基金会安徽办事处将房屋出售给安徽省对外经贸公司，某某基金会安徽办事处与安徽文采公司是两个各自独立单位，安徽文采公司没有任何理由为某某基金会安徽办事处承担责任，安徽省对外经贸公司对于完成涉案房屋产权过户手续具有不可推卸的责任义务；2、对涉案评估报告有异议，涉案纠纷为房屋买卖合同纠纷，无需对房屋的租金价值进行评估，且评估报告所记载的市场租金价值远远大于正常的市场租金价，有失公平。综上，请求人民法院依法公正判决。
经审理查明：2007年2月12日，安徽文采公司与安徽省对外经贸公司订立存量房买卖合同一份，约定安徽省对外经贸公司将坐落于合肥市庐阳区益民街**号**大厦房屋出售给安徽文采公司，上述房屋权属证号为合产字0918**，房屋类型为写字楼，房屋用途为办公使用，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积526.4㎡。双方约定：涉案房屋转让价款为2421440元，安徽省对外经贸公司在安徽文采公司付款后三日内将房屋交付安徽文采公司，在合同签订后安徽省对外经贸公司收到首付款七日内，双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续，并由安徽省对外经贸公司交纳营业税，安徽文采公司缴纳契税等相关过户手续费。若安徽文采公司未能在合同约定期限内支付转让存量房价款，逾期超过二十日后，安徽省对外经贸公司有权单方解除合同，安徽文采公司应按日支付房屋价款万分之五的违约金。上述合同订立后，安徽文采公司与安徽省对外经贸公司又订立补充协议一份，约定房屋价款可由安徽文采公司分三次付清，第一次在签订合同后三日内付80万元，第二次在2007年4月28日前付100万元，第三次在办理房产证变更后七日内付清余额621440元。
上述合同及补充协议订立后，安徽省对外经贸公司即将涉案房屋交付给安徽文采公司使用，安徽文采公司于2007年2月27日支付安徽省对外经贸公司房屋价款80万元，并分别于2007年4月30日、2008年4月21日、2008年7月18日、2008年10月10日、2008年12月10日支付安徽省对外经贸公司房屋价款40万元、20万元、10万元、20万元、10万元，合计支付价款180万元，剩余房屋价款未能支付。此后安徽省对外经贸公司于2013年12月25日向安徽文采公司发函，称安徽文采公司未能及时付款，也未及时与安徽省对外经贸公司办理相关购房手续，经安徽省对外经贸公司多次联系购房事宜未果，故要求安徽文采公司至安徽省对外经贸公司商谈涉案房屋买卖合同事宜。因双方协商未果，2014年1月9日，安徽省对外经贸公司再次向安徽文采公司发函，称安徽文采公司未能按时支付购房款，也未及时办理相关购房手续，且未配合安徽省对外经贸公司进行协商，故解除2007年2月12日签订的存量房买卖合同及同日签订的补充协议。安徽文采公司于2014年1月12日收到该函。
另查明：关于涉案的合肥市庐阳区益民街**号**大厦房屋产权变更问题，经查，上述房屋由某某基金会安徽办事处向安徽省对外经贸公司出售，1995年9月25日，经合肥市房地产权交易部门审批通过，安徽省对外经贸公司购买上述房屋并办理了产权登记手续。合肥市庐阳区益民街**号**大厦房屋在建时附着土地性质为划拨土地。
本案审理期间，经安徽省对外经贸公司申请，本院于2015年2月5日委托了安徽中信房地产土地资产评估有限公司对位于合肥市益民街**号**大厦办公用房2007年2月至2015年1月期间的租金价值进行评估，该公司于2015年8月8日作出评估意见：合肥市益民街28号文采大厦十一层建筑面积为526.4㎡办公用房自2007年2月起至2015年1月期间的市场租金价值为199.34万元，并详列出2007年至2015年的年租金价值一览表（计算单位：元/㎡，其中2007年租金价值为373.81元/㎡，2015年为540元/㎡）。评估费1万元由安徽省对外经贸公司预缴。
上述事实，由安徽文采公司提交的存量房买卖合同及补充协议、解除合同通知函、汇款凭证明细账目及收据、房屋所有权证，安徽省对外经贸公司提交的转让办公用房合同书、存量房买卖合同及补充协议、通知函、评估报告、购房记账凭证以及双方当事人当庭陈述予以证实。安徽文采公司提交的案外人关于合肥市文采大厦的房屋租赁合同与本案关联性不足，其据此主张涉案房屋评估报告确定的房屋租金价值过高缺乏法律依据，本院对其证明目的不予采信。
本院认为：安徽文采公司与安徽省对外经贸公司于2007年2月12日签订的存量房买卖合同及附随的补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案争议在于，安徽省对外经贸公司发出解除存量房买卖合同及附随的补充协议通知是否符合合同约定或法律规定。
根据涉案存量房买卖合同及附随的补充协议约定，涉案房屋价款由安徽文采公司分三次付清，第一次在签订合同后三日内付80万元，第二次在2007年4月28日前付100万元。结合安徽文采公司付款时间来看，其履行合同约定180万元款项的付款时间已迟延至2008年12月10日，虽安徽省对外经贸公司迟延付款的行为未及时提出异议，但其在2014年1月9日再次就合同约定的解除权以发函形式向安徽文采公司进行了提示，但双方未能就此达成补充协议，安徽省对外经贸公司于2014年1月9日发函解除涉案存量房买卖合同及附随的补充协议条件成就，自2014年1月12日通知到达安徽文采公司时涉案合同及补充协议解除。
关于双方当事人争议的补缴合肥市庐阳区益民街**号**大厦房屋土地出让金与办理房屋买卖过户手续履行顺序的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。可见，涉案房屋办理产权转让手续时，必须经得有批准权的人民政府审批，在审批通过的情形下，承担缴纳土地出让金的义务人为安徽文采公司。现安徽文采公司要求安徽省对外经贸公司协助其办理涉案房屋过户登记手续，但缺乏履行合同的审批条件，且在本案审理过程中，安徽文采公司也表示不承担缴纳土地出让金的义务，故本案合同事实、法律上亦无法履行，安徽文采公司要求确认安徽省对外经贸公司的通知函中关于解除合同及协议的内容无效，并由安徽省对外经贸公司协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。
关于安徽省对外经贸公司房屋租金损失的诉请。2014年1月12日，安徽省对外经贸公司通知到达安徽文采公司时，涉案合同及补充协议解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故涉案合同及补充协议解除后，安徽文采公司负有向安徽省对外经贸公司返还涉案房屋的义务。截至本案庭审辩论期间，涉案房屋仍由安徽文采公司占有使用，据此，自2007年2月12日至2015年1月期间以及此后安徽文采公司占有、使用涉案房屋的行为无法通过恢复原状方式给与安徽省对外经贸公司补偿，故安徽省对外经贸公司主张参照上述期间房屋租金价值计算损失符合法律规定，该租金损失和依据涉案房地产估价报告中确定的房屋租金价值计算至安徽文采公司返还安徽省对外经贸公司涉案租赁房屋时为止。因涉案房屋于2007年2月12日交付，当年实际使用期间为323天，故2007年的涉案房屋租金价值为174131元（计算方式：373.81元/㎡×526.4㎡×323／365），2008年涉案房屋租金价值为207007元（计算方式：393.25元/㎡×526.4㎡），2009年涉案房屋租金价值为227500元（计算方式：432.18元/㎡×526.4㎡），2010年涉案房屋租金价值为253209元（计算方式：481.02元/㎡×526.4㎡），2011年涉案房屋租金价值为269412元（计算方式：511.8元/㎡×526.4㎡），2012年涉案房屋租金价值为273723元（计算方式：519.99元/㎡×526.4㎡），2013年涉案房屋租金价值为277555元（计算方式：527.27元/㎡×526.4㎡），2014年涉案房屋租金价值为280887元（计算方式：533.60元/㎡×526.4㎡），截至2015年1月，涉案房屋租金价值为23688元（计算方式：540元/㎡×526.4㎡×1／12），上述款项合计1987112元，此后款项可按照540元/㎡/年的标准顺延计算至安徽文采公司返还安徽省对外经贸公司涉案租赁房屋时为止。
关于安徽省对外经贸公司主张的营业税损失问题。根据安徽省对外经贸公司庭审中提交的证据，上述主张涉及涉案城镇土地使用税的承担。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条之规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。本案中，涉案房屋登记在安徽省对外经贸公司名下，同时涉案房屋在安徽文采公司实际占有、使用期间的租金价值均已经按照评估报告核算价值予以确认。此外，安徽中信房地产土地资产评估有限公司评估报告中亦指出在评估报告结果中没有单独列明应扣除的土地收益，故安徽省对外经贸公司主张由安徽文采公司负担上述费用，有悖等价有偿的公平原则，本院不予支持。关于安徽省对外经贸公司主张的房产税损失问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条第一款之规定，房屋房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。本案中涉案房屋产权所有人登记为安徽省对外经贸公司事实明确，其主张由安徽文采公司负担上述费用，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回安徽文采大厦有限公司的诉讼请求；
二、确认安徽省对外经济贸易发展有限公司于2014年1月9日向安徽文采大厦有限公司送达解除存量房买卖合同及附随的补充协议的通知函合法有效；
三、安徽文采大厦有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿安徽省对外经济贸易发展有限公司租金损失1987112元（自2015年2月1日起，安徽文采大厦有限公司应按照540元/㎡/年的标准赔偿安徽省对外经济贸易发展有限公司位于合肥市益民街28号文采大厦十一层建筑面积为526.4㎡办公用房租金损失，直至安徽文采大厦有限公司返还安徽省对外经济贸易发展有限公司上述房屋时止）；
四、驳回安徽省对外经济贸易发展有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费收取为34332元，由安徽文采大厦有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为11354元，由安徽省对外经济贸易发展有限公司负担577元，安徽文采大厦有限公司负担10777元。评估费1万元，由安徽文采大厦有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吕 炎
人民陪审员 郭茂全
人民陪审员 韩骏青
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王柳君
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》相关条文
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。