上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6331号
上诉人（原审被告）上海美宫足部保健有限公司。法定代表人王惠春，职务董事长。委托代理人马天林，上海国定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海欣民地下空间开发有限公司。法定代表人徐荣平，职务董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。上诉人上海美宫足部保健有限公司（以下简称美宫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人美宫公司的委托代理人马天林，被上诉人上海欣民地下空间开发有限公司（以下简称欣民公司）的委托代理人高荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，上海市长宁区XX路XX弄XX号地下民防工程系上海市长宁区民防办申请建造，建造后由其管理使用。2001年12月25日，上海市长宁区民防办出具委托证明，将系争房屋全权委托欣民公司开发管理。2006年2月23日，欣民公司（甲方）与美宫公司（乙方）就系争房屋签订《租赁协议》，约定：由美宫公司承租上海市长宁区XX路XX弄XX号地下民防工程（建筑面积约700平方米），用于办公及保健按摩经营。租赁期限5年，自2006年2月28日至2011年2月27日。租金每年10万元（人民币，下同），租金以6个月为一个支付期，协议一经双方签字确认，乙方即向甲方支付首期租金5万元，第六个月的下旬，向甲方支付下期的租金。先付后用，发生拖欠，甲方有权加收拖欠款总额2%/天的滞纳金。拖欠超过十五天，视作乙方自动放弃工程使用权，由甲方收回。乙方使用期间，必须严格遵守使用民防工程有关法律、法规和规定。使用期间发生的水、电等一切费用，由乙方承担。协议履行完毕，工程内可移动财产归乙方所有，在不损坏工程结构和甲方财产的前提下，由乙方自行处理。不可移动的装修成果归甲方所有。乙方须保证工程结构和甲方财产的完好，乙方人为造成工程结构或甲方财产损坏的，由乙方负责修复和承担赔偿责任。租赁期间，任何一方不得违约或单方终止合同，如有违约（包括单方终止合同），则须承担违约责任并支付给对方违约金10万元。乙方使用工程期内，若发生战争或不可抗力的自然灾害时，甲方可根据需要收回工程的使用权，乙方应无条件撤出，上述客观原因消失后，乙方可以继续使用该工程。合同签订后，欣民公司将系争房屋交付给美宫公司使用，美宫公司则按约支付租金。2011年2月18日，欣民公司与美宫公司就系争房屋签订《补充协议》，约定欣民公司同意美宫公司继续承租系争房屋，用途不变；租期5年，自2011年2月28日起至2016年2月27日止；租赁期内其他条款不变，仍按原协议执行。2014年8月1日，上海市长宁区民防办向欣民公司发出《关于撤销开发管理委托授权的通知》，决定撤销欣民公司对上海市长宁区XX路XX号、XX弄4号地下民防工程的开发管理委托授权，要求欣民公司于2014年11月30日前终止相关租赁合同，将工程交还上海市长宁区民防办。2014年8月19日，欣民公司致函美宫公司，书面通知美宫公司解除租赁合同，并要求美宫公司于2014年11月30日前搬离。因美宫公司拒绝解除租赁关系且长期拖欠租金，2015年6月11日、7月23日，欣民公司又两次致函美宫公司要求解约，美宫公司未予理会。2015年9月2日，上海市长宁区民防办向欣民公司出具委托书，授权其向美宫公司主张解除租赁协议、租赁合同关系及结欠租金及相关费用，并在收回地下民防工程后将工程交还上海市长宁区民防办。2016年2月，欣民公司诉至原审法院，请求判令：1、美宫公司立即搬离系争房屋；2、美宫公司向欣民公司支付拖欠的租金及使用费（自2014年7月1日起至实际搬离之日止，按每年10万元计）；3、美宫公司承担逾期付款的利息损失（按逾期金额以每日0.00021计算，以每半年5万元为一期分段计算至判决生效之日止）4、美宫公司承担合同违约金10万元。美宫公司不同意欣民公司的诉讼请求并辩称，一、对欣民公司主体资格有异议。系争房屋产权归属不明确，上海市长宁区民防办没有房地产权证。而欣民公司与上海市长宁区民防办仅为委托关系，欣民公司只是上海市长宁区民防办的代理人，其无权独立起诉，美宫公司也非适格被告。二、关于系争房屋的租金。美宫公司在2014年共支付过三笔租金，其中两笔为10万元和5万元，对应的是另一个租赁房屋2014年上半年租金和2014年下半年租金的一半。除此之外，2014年美宫公司还支付了10万元，对应的是系争房屋整个2014年合同自然年的租金。三、美宫公司2014年8月得知上海市长宁区民防办撤销了欣民公司对系争房屋的管理权。故欣民公司已无权管理房屋并收取租金，美宫公司不清楚应该将租金付给谁，故未支付此后的租金。四、本案纠纷系因欣民公司在系争房屋房顶搭建违章建筑，造成周边居民投诉，欣民公司迫于压力拆除了违章建筑，导致其自身办公地方不够，强行要求收回系争房屋。在交涉过程中，欣民公司采取卑鄙手段威胁美宫公司，并在周围散播谣言，严重影响美宫公司正常经营，继而造成美宫公司入不敷出。虽然本案租赁合同已经到期，但鉴于欣民公司之前的骚扰行为给美宫公司造成了巨大损失，故美宫公司在得到相应赔偿后才会搬离。但美宫公司不在本案中向欣民公司主张赔偿。原审法院另查明，2004年12月13日，欣民公司与案外人上海XX商行（邓某某）就上海市长宁区XX路XX号建筑面积约570平方米地下民防工程（以下简称XX号房屋）签订《租赁合同》，约定由上海XX商行承租上述房屋，租期自2004年12月13日至2005年2月1日；三年租金中，第一年租金为20万元，第二年租金为21万元，第三年租金为22万元。2007年12月8日，邓某某作为美宫公司的代表人又与欣民公司就XX号房屋签订《租赁合同》，约定由美宫公司承租上述房屋用于足浴保健场所，租期自2008年2月1日至2013年1月31日，租金为每年二十一万元，第二年起在首年租金的基础上递增3%。该合同履行完毕后，2012年12月10日，双方又续签了合同。合同约定由美宫公司继续承租XX号房屋，租赁期限5年，自2013年2月1日至2018年1月31日，租金每年210,000元，租金半年为一个支付期，先付后用。上述两处房屋租金支付情况如下：2004年至2005年，邓某某共向欣民公司支付了19.3万元。2006年全年，美宫公司共向欣民公司支付了238,834元。2007年全年，美宫公司共向欣民公司支付了19万元。2008年全年，美宫公司共向欣民公司支付了31.42万元。2009年全年，美宫公司共向欣民公司支付了30万元。2010年全年，美宫公司共向欣民公司支付了20万元。2011年全年，美宫公司共向欣民公司支付了41.5万元。2012年全年，美宫公司共向欣民公司支付了31万元。2013年全年，美宫公司共向欣民公司支付了20万元。2014年1月2日，美宫公司向欣民公司支付了10万元；2014年3月25日，美宫公司向欣民公司支付了10万元；2014年6月26日，美宫公司向欣民公司支付了5万元。虽然美宫公司实际向欣民公司承租了两处房屋，但美宫公司交付租金时所有票据均未注明具体指向哪处房屋。对于上述款项，美宫公司确认支付，但认为可能还有一些美宫公司的付款欣民公司未入账，美宫公司自身也未保留相关凭证。关于2014年的三笔付款。欣民公司表示，其中2014年1月2日的该笔款项应为补付2013年的租金。2014年3月的10万元是美宫公司支付XX号房屋2014年上半年的租金，2014年6月的5万元是美宫公司支付XX弄房屋上半年的租金。美宫公司则表示，2014年1月2日的该笔款项应为XX号房屋2014年上半年租金，2014年3月的10万元是XX弄房屋2014年全年的租金，2014年6月的5万元是XX号房屋下半年第三季度的房租。目前系争房屋仍由美宫公司占有使用。原审法院审理中，欣民公司确认，尽管对照根据付款明细及合同约定的付款金额，2013年年底之前美宫公司仍有欠付部分租金，但在本案中不再主张。欣民公司仅要求美宫公司支付2014年之后拖欠的费用。经原审法院释明，美宫公司明确不要求调整违约金标准。原审法院认为，关于欣民公司的主体资格。系争房屋无论产权是否归上海市长宁区民防办所有，但的确系由上海市长宁区民防办申请并建造，并且根据法律规定上海市长宁区民防办具有系争房屋的管理使用权。在此前提下，上海市长宁区民防办将系争房屋转交欣民公司开发管理，欣民公司继而出租系争房屋并无不当。因此，欣民公司与美宫公司就系争房屋订立的《租赁合同》为双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。由于系争房屋的租赁合同已于2016年2月27日到期，双方并未续签合同。合同到期后，美宫公司应立即搬离系争房屋并将房屋返还给欣民公司。美宫公司关于欣民公司扰乱其经营，其要得到赔偿后才考虑搬离的辩称意见，并无相关证据予以佐证，且美宫公司也不在本案中主张赔偿，故该辩称意见缺乏事实和法律依据，不予采信。对欣民公司要求美宫公司搬离的诉请，依法予以支持。关于拖欠的租金。美宫公司承租的两套房屋总年租金应为31万元左右。美宫公司在2008年至2012年年均支付了31万元左右。然2013年仅支付了20万元，结合2013年之前数年的付款情况及2014年三笔款项的支付时间，2014年1月的一笔10万元为补付2013年租金的讲法较为符合一般常理。照此推理，2014年3月的10万元是美宫公司支付XX号房屋2014年上半年的租金，2014年6月的5万元是美宫公司支付系争房屋上半年的租金。美宫公司关于已付清2013年之前的租金，2014年的三笔付款是支付两套房屋2014年租金的辩称意见，并无相关付款凭证等证据佐证，且根据2004年至今的付款明细，即使2014年1月的付款系支付2014年的租金，美宫公司仍有租金拖欠，故对于该辩论意见难以采信。至于美宫公司辩称，上海市长宁区民防办已经撤销了欣民公司的管理权，故欣民公司无权收取租金。原审认为，欣民公司是在具备合法管理权的前提下与美宫公司签订的租赁合同。尽管此后其管理权被撤销，但双方此前签订的租赁合同仍然合法有效，并不能以欣民公司目前无管理权而否定合同的效力。根据合同相对性原则，美宫公司仍然须向欣民公司履行合同义务。且目前上海市长宁区民防办也授权欣民公司与美宫公司解除相关合同，结清租金、收回系争房屋，故欣民公司有权在本案中向美宫公司主张权利。根据合同履行期限（2月28日至次年的2月27日为一个合同年），美宫公司仅支付了系争房屋截至到2014年8月31日的租金，故美宫公司应按年租金10万元的标准，向欣民公司支付2014年9月1日至2016年2月27日的租金15万元。2016年2月27日之后，由于美宫公司继续使用系争房屋，欣民公司按照租金标准要求美宫公司支付房屋占用费，具有事实和法律依据，原审法院同样予以支持。关于违约金。由于美宫公司在2014年7月起便再未支付过租金，该行为已经构成违约。根据合同及法律规定，美宫公司应向欣民公司承担违约责任。合同约定的违约金为10万元，鉴于美宫公司明确不要求调整违约金标准，原审法院确定美宫公司需向欣民公司赔偿违约金10万元。关于逾期付款违约金。由于原审法院已经根据美宫公司拖欠租金的行为判令其承担违约金10万元，而欣民公司再另向美宫公司主张逾期付款违约金有重复之嫌，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2016年4月25日作出判决：一、上海美宫足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号地下民防工程；二、上海美宫足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内向上海欣民地下空间开发有限公司支付拖欠的租金人民币15万元；三、上海美宫足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内按每年人民币10万元的标准，向上海欣民地下空间开发有限公司支付自2016年2月28日起至上海美宫足部保健有限公司实际搬离之日止的房屋使用费；四、上海美宫足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内向上海欣民地下空间开发有限公司支付违约金人民币10万元；五、驳回上海欣民地下空间开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,079.20元，减半收取计2,539.60元，由上海美宫足部保健有限公司负担。原审法院判决后，上诉人美宫公司不服，上诉于本院称：一、被上诉人系区民防办的委托代理人，作为受托方其无权以自己名义起诉，故本案原告主体不适格。《合同法》第402条规定受托人以自己名义与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。《合同法》第403条规定了隐名代理受托方的披露义务，上诉人作为第三人在此情况下有权选择委托人即民防办作为相对人主张权利，故上诉人一直坚持选择民防办作为诉讼主体。二、被上诉人起诉时明确上诉人2013年的租金已付清，且2014年上诉人仅支付了两笔租金，与事实不符。上诉人一直是提前支付租金，且不存在欠付租金的情形。原审法院认定上诉人支付的租金总额少算了三十几万元。三、本案纠纷起因系民防办在合同正常履行过程中，要求被上诉人解除租赁合同，上诉人不存在任何违约行为，完全系被上诉人违约解除合同在先。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。被上诉人欣民公司辩称：一、被上诉人受区民防办委托管理涉案地下民防工程，被上诉人有权依据该经营管理权直接与上诉人签订租赁合同，并因租赁合同纠纷而提起本案诉讼。二、上诉人从未按期支付过租金。对于上诉人两处租赁房屋共计支付的租金，原审中经打开账目发现上诉人历年欠租达64万元。为先解决本案纠纷，被上诉人才向原审法院明确，在本案中仅主张上诉人2014年之后拖欠的租金。若上诉人称尚有三十几万元租金漏算，则应提供相关付款凭证予以佐证。综上，要求驳回上诉，维持原判。上诉人美宫公司在二审审理中，向本院提交双方分别于2006年2月23日、2007年12月8日、2012年12月10日签订的三份租赁协议，及上诉人美宫公司企业流水账，以证明该三份租赁协议约定的首付款共计26万元，在签约时均已支付，故在被上诉人欣民公司的付款记录中没有体现，也未入账；每逢端午、中秋和春节，被上诉人欣民公司均向上诉人美宫公司索要礼金，共六笔，合计金额43,000元。被上诉人对此质证认为，上诉人在租赁协议履行期间，每期付款并不对应相关的租赁合同；且上诉人从未按期支付租金，故其新付的租金应先冲抵先前结欠的租金，系滚动付款；上诉人2006年、2007年及2012年支付的款项在原审中已全部列入付款范围，若上诉人主张另有三笔款项未予计入，应提交相应的付款凭证。对此，本院认为，上诉人提交的三份租赁协议并非付款凭证，无法证明在原审法院认定的上诉人已付租金外还有此三笔租金未予计入。至于上诉人提交的关于被上诉人索要节日礼金的企业流水账，系上诉人单方制作，且尚无法反映其与本案欠租之间的关系，故亦无法作为本案证据予以采纳。经本院审理查明，2004年12月13日，欣民公司与案外人上海XX商行（邓某某）就XX号房屋签订的《租赁合同》，约定的租期自2004年12月13日至2008年1月31日。原审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、被上诉人是否系本案适格诉讼主体；2、上诉人是否存在拖欠租金的行为，被上诉人据此行使合同解除权是否有合法依据。关于本案诉讼主体资格的争议。系争房屋系地下民防工程，由上海市长宁区民防办申请建造，并享有管理使用权。而被上诉人系接受上海市长宁区民防办的授权委托对系争房屋进行开发管理，故被上诉人据此将系争房屋出租给上诉人，双方就系争房屋签订的租赁合同，不存在违反我国法律法规禁止性规定的情形，该合同合法有效。现因双方在租赁合同履行过程中产生争议，被上诉人作为出租方提起本案诉讼，符合合同相对性原则。即便被上诉人在租赁合同履行后期，其对系争房屋开发管理的授权被上海市长宁区民防办撤销，但并不妨碍被上诉人作为上述依法设立的租赁合同一方当事人主张合同权利；而且，上海市长宁区民防办在被上诉人提起本案诉讼之前也出具委托书，授权被上诉人向上诉人主张解除租赁合同、结欠租金、收回系争房屋等善后处理事宜。因此，被上诉人符合本案诉讼主体资格的条件，系本案适格诉讼主体。上诉人对被上诉人的诉讼主体资格提出质疑，其理由并不成立，故本院不予采信。关于上诉人是否拖欠租金，被上诉人行使合同解除权的合法依据之争议。根据本案所查明的事实，包括系争房屋在内，上诉人向被上诉人同时承租了两处房屋，年租金共计31万元左右，且支付租金时并未区分具体指向哪处房屋。根据原审审理时，双方对于2004年至2014年租金支付情况的对账显示，2008年至2012年年均支付租金31万元左右，而2013年仅支付租金20万元，2014年1月支付了10万元、3月支付了10万元、6月支付了5万元，原审法院结合双方历年支付租金的情况，2013年欠付租金的数额以及2014年三笔款项的支付时间、数额等情况，采信被上诉人关于2014年1月的10万元系补付2013年欠租的讲法，尚属合理。而上诉人主张原审遗漏30余万元已付租金未予以计入，但上诉人并未提供相关支付凭证，故本院不予采信。据此，原审认定上诉人自2014年下半年起开始欠付租金，该行为已构成违约，当属正确。根据双方租赁合同约定，租金半年为一个支付租期，先付后用，若发生拖欠，视作承租人自动放弃系争房屋的使用权，由出租人自动收回。被上诉人据此行使合同解除权，既符合双方合同约定，又于法不悖。上诉人以2014年8月1日上海市长宁区民防办撤销了被上诉人的开发管理权作为其不履行租金支付义务的抗辩，一则上诉人2014年下半年的租金支付义务在先，而上海市长宁区民防办收回开发管理权在后；二则即便被上诉人自2014年8月1日起丧失开发管理权，也不影响上诉人依据双方依法设立的租赁合同履行支付租金的义务。因此，上诉人该抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。上诉人关于其不存在任何违约行为，而被上诉人违约解除合同在先的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。鉴于本案项下的租赁合同之租期已于2016年2月27日届满，双方之后也未再续签合同，故被上诉人现起诉要求上诉人返还系争租赁房屋，并按照合同约定支付拖欠的租金及实际占用房屋期间的房屋使用费，并承担相应的逾期付款之违约责任，于法有据。原审法院在查明事实的基础上，已充分阐述了相应判决的事实理由和法律依据，并无不当，本院予以确认。综上，原审判决当属正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,079.20元，由上诉人上海美宫足部保健有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……