广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3079号
原告：中山市中房物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区，组织机构代码××。
法定代表人：邱鹏镇，董事长。
委托代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。
被告：李晓岚，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0345。
被告：李旭，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0316。
上列两被告共同委托代理人：罗景山、许淑萍，广东全永律师事务所律师。
原告中山市中房物业管理有限公司（以下简称中房公司）诉被告李晓岚、李旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告中房公司委托代理人陈润明与被告李晓岚、李旭共同委托代理人许淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中房公司诉称：被告是中山市东区竹苑新村天竹街14号201房业主，该房建筑面积84.01平方米。2010年1月8日，原告与中山市竹苑小区业主委员会签订了物业服务合同，约定多层住宅已入住的按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费总额的1‰交纳滞纳金。2011年6月1日，双方签订补充协议，约定自2011年7月1日起，多层住宅物业服务费由每月0.5元／㎡调整为0.6元／㎡。2012年12月31日合同到期后，双方虽未续签书面物业服务合同，但事实上被告至今一直接受原告提供的物业管理服务。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定，被告仍需支付物业服务费，但被告从2012年7月起一直拖欠物业服务费未交。至2015年7月，被告共拖欠物业服务费1865.022元。被告拖欠物业服务费的行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠2012年7月至2015年7月期间的物业服务费1865.022元，并从逾期之日即2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付滞纳金；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告中房公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交了下列证据：1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；2.中山市竹苑新村物业管理服务合同及补充协议；3.（2012）中一法民一初字第1370号民事判决书。
被告李晓岚、李旭辩称：第一，原告的物业服务质量存在问题，管理存在混乱，小区车辆乱停放。原告应举证证明其服务项目及质量，用以其证明主张的服务费标准。第二，因为原告提供的物业服务存在问题，原告主张的滞纳金没有法律依据。第三，原告主张的从2012年7月至2013年6月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。
被告李晓岚、李旭就其辩解在举证期间内提交了如下证据：小区和房屋现场照片8份。
经审理查明：李晓岚、李旭是座落于中山市东区竹苑新村天竹街14号201房的房地产［土地证号：国（2012）21003**，房产证号：0112006690／01120066**）的业主。该房地产土地用途为住宅，建筑面积84.01平方米，层数为7层。中房公司与涉案小区业主委员会于2007年5月10日补签物业管理服务合同，约定由中房公司为该小区提供物业管理服务，时间从2007年1月1日起至2009年12月31日止。多层住宅已入住的为每月每平方米0.5元。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费总额的1‰交纳滞纳金。合同并约定了其他内容。中房公司依约提供物业管理服务。2010年1月8日，中房公司与涉案小区业主委员会再次补签物业管理服务合同，约定继续由中房公司提供物业管理服务，时间从2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同未对物业管理费的支付时间进行约定。2011年6月1日，双方签订补充协议，约定自2011年7月1日起，多层住宅物业服务费由每月0.5元／㎡调整为每月0.6元／㎡。前述物业管理服务合同约定的服务期限届满后，中房公司继续为涉案小区提供物业管理服务。自2012年7月起，李晓岚、李旭未按约向中房公司支付物业管理费。中房公司催收物业管理费未果，遂于2015年9月1日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：李晓岚、李旭提交的照片显示涉案房产外墙存在渗水情况，其两人称房屋渗水的原因可能是其楼上业主不当使用所导致，也可能是外墙质量问题所导致。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案物业所在小区业主委员会与中房公司所签订的物业服务合同为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。李晓岚、李旭系该小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。中房公司依约提供了物业管理服务，且在合同约定的服务期限届满后继续提供物业管理服务。涉案物业所在小区业主委员会与中房公司虽然没有续订物业服务合同，但李晓岚、李旭事实上已接受了物业服务。现中房公司主张李晓岚、李旭按照物业服务合同约定的物业费支付标准支付相应的物业费，对此本院予以支持。至于李晓岚、李旭提出其房屋外墙存在渗水以及小区管理混乱、车辆乱停放的问题，其未能举证证明导致渗水的原因，且如果中房公司有违物业合同约定的车辆停放秩序的管理义务，李晓岚、李旭作为业主可以要求中房公司采取补救措施或赔偿损失，但不能作为拒交物业管理费的抗辩事由。每月的物业管理费属于独立债务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，中房公司未能提交证据证明本案诉讼时效存在中止、中断或者延长的情形，故本院对李晓岚、李旭认为2012年7月至2013年6月期间物业管理费已经超过诉讼时效期间的抗辩主张予以采信，李晓岚、李旭无需向中房公司支付2012年7月至2013年6月期间的物业管理费，应支付2013年7月至2015年7月期间的物业管理费1260.15元（0.6元／㎡×84.01㎡×25个月）。
关于滞纳金问题。本案中，物业管理合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。中房公司的实际损失为物业服务费的利息损失，物业服务合同中约定从逾期之日起按每月应交物业服务费总额的1‰标准交纳违约金，该约定标准过高，本院依法调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院对中房公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计付违约金的请求不予支持。虽然双方对物业管理费的支付时间未作约定，但双方所约定的收取标准系按月计算，从次月1日作为逾期之日起算点计收违约金较为符合常理，故违约金应按实际欠款额，从次月1日开始起算。
综上，中房公司诉求合理部分，本院予以支持；李晓岚、李旭抗辩合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李晓岚、李旭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中房物业管理有限公司支付2013年7月至2015年7月期间的物业管理服务费1260.15元及违约金（违约金计算方法：在2013年7月至2015年7月期间，分别从次月1日起，以每月欠款额50.406元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，计至款项清偿之日止）；
二、驳回原告中山市中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由原告中山市中房物业管理有限公司负担5元，被告李晓岚、李旭负担20元（两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 丁向娜
二〇一五年十一月二十六日
书记员 梁心然
许丽凤
第6页共6页