广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10498号
原告：广东邓华实业投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区保安前街17号一、二楼*，统一社会信用代码9144010130434091X2。
法定代表人：谢光颂，董事长。
被告：黄艳汶，女，1987年8月24日出生，汉族，住广东省中山市西区，
委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。
被告：中山市哈特贸易有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神溪村军民路18号天喜电器有限公司办公楼B座108室，统一社会信用代码91442000763807742F。
法定代表人：赵建军，该公�董事长。
委托诉讼代理人：冼康喜，该公司监事。
委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。
本院立案受理原告兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）与被告黄艳汶、中山市哈特贸易有限公司（以下简称哈特公司）金融借款合同纠纷一案，兴业银行中山分行将其与黄艳汶、哈特公司在本案中的债权转让给广东邓华实业投资有限公司（以下简称邓华公司），邓华公司申请替代兴业银行中山分行承担诉讼，本院于2017年8月31日裁定准许邓华公司替代兴业银行中山分行作为本案原告参加诉讼。本案适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告邓华公司，被告黄艳汶委托诉讼代理人杜文樯，哈特公司委托诉讼代理人冼康喜、康一丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓华公司向本�提出诉讼请求：1.被告黄艳汶向原告偿还借款本金946817.44元整及利息、罚息、复利（计算方式：借款定价基准按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次；借款利率定价公式按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1。借款利率浮动方式按固定日浮动，利率浮动周期为月；罚息利率、复利均为借款利率上浮50%；逾期利率在约定浮动比率基准上比上期借款利率上调5%，合同约定的违约责任及罚息、复利也相应按合同约定比例在此基础上上浮，直至贷款本息结清为止。利息、罚息、复利暂计至2016年4月18日为52596.25元）；2.被告黄艳汶向原告支付违约金95300元；3.被告哈特就上述款项承担连带还款责任；4.如被告黄艳汶不履行债务，原告有权以被告黄艳汶提供之位于中山市神湾镇××阳光花园（××）39幢4单元（建筑面积164.13㎡）抵押房产折价或者以拍卖�变卖该财产的价款优先受偿。事实和理由：因被告黄艳汶拖欠贷款未依约归还。
被告黄艳汶辩称，涉案房屋买卖及借款合同系假按揭，是公司为了还兴业银行中山分行利息而让我去签的房屋按揭合同，所使用资金也是用于偿还公司债务，兴业银行对虚假购房和虚假房贷应当是知情的，房屋买卖合同上写的资金是放贷到资金监管账户上的，该账户是兴业银行中山分行的，被告黄艳汶和另外几个同事所有的首期款都没有付。
被告哈特公司辩称，被告黄艳汶在诉讼过程中提交了还款担保协议一份及财产权益确认协议、反诉状声称涉案购房抵押贷款实际为虚假按揭，是为协助哈特公司办理套取银行贷款所签订的购房合同及抵押借款合同。被告黄艳汶也承认了该事实，被告哈特公司对该事实予以确认，确认被告哈特公司当时办理了虚假按揭，兴业银行中�分行是不知情的。因此，按照广东省高院2017年10月11日印发的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引第12条规定，涉案商品房买卖合同应当认定为无效合同。同时该文件第45条规定出卖人被告哈特公司可以主张由被告哈特公司偿还贷款以消灭涉案房屋的抵押权，请求返还房屋。被告哈特公司根据庭审查明的事实提出诉讼要求请求法院确认被告哈特公司与被告黄艳汶所签订的商品房买卖合同为无效合同，请求法院判令由被告哈特公司将原告所交的按揭购房款95.3万元本金及相应的贷款利息支付给债权人原告，消灭抵押权后，注销涉案房屋的销售备案登记。此外原、被告之间还存在被告哈特公司曾经支付被告黄艳汶9.1万元退房款的事实，但至今被告黄艳汶没有与被告哈特公司办理退房手续。
本院经审理认定事实如下：
债权人：邓华公司。
�务人：黄艳汶。
保证人：哈特公司。
签约情况：2015年1月6日，兴业银行中山分行与黄艳汶、哈特公司签订编号为兴银粤个抵借字（中山）第391500229501000号的个人购房抵押（保证）借款合同。
贷款金额：953000元。
贷款期限：240个月，从2015年1月9日起至2035年1月9日止。
约定还款方式：等额本息还款。
贷款执行利率：借款定价基准按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次；借款利率定价公式按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1；借款利率浮动方式按固定日浮动，利率浮动周期为月。
罚息计收标准：罚息利率为借款利率上浮50%。
复利计收标准：不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利。
欠款情况：截至2016年4月18日，黄艳汶尚欠兴业银行中山分行借款�金946817.44元、利息49685.73元、罚息2910.52元。
违约金计收标准：如债务人未按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额一定比例的违约金；按借款金额10%计收违约金。违约金为95300元。
贷款提前到期：如债务人未按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。
抵押担保情况：兴业银行中山分行与黄艳汶就位于中山市神湾镇××阳光花园（××）39幢4单元的房地产办理了抵押登记备案手续。
保证担保情况：根据兴业银行中山分行与黄艳汶、哈特公司签订的个人购房抵押（保证）借款合同的约定，哈特公司在本合同项下承担连带责任保证；黄艳汶无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括因黄艳汶或哈特公司违约而要求提前收回的借款本息），哈特公司都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及兴业银行中山分行实现债权的费用等。担保期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年；当黄艳汶未依约履行本合同项下债务时，无论兴业银行中山分行对合同项下的债权是否拥有其他担保，业银行中山分行均有权直接要求哈特公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
另查，2015年4月26日，哈特公司（甲方）、中山市天喜电器有限公司（乙方）、冯艺雄（丙方）与黄早明（丁方）、黄艳汶（戍方）共同签订还款担保协议，约定甲、乙、丙方确认丁、戍与兴业银行所签订购买中山市神湾镇天熹阳光花园（1期）39幢3单元、39幢4单元的按揭借款合同所借款项实为甲、乙、丙方利益所借，故该款由甲、乙、丙方共同偿还，为确保丁、戍不会因此受银行追偿，甲、乙、丙方同意以下财产对丁、戍方向兴业银行中山分行的贷款（共1856000元）提供担保，甲方应予必要的配合义务；各方当事人还约定了其他权利义务。
庭审中，哈特公司确认不需要黄艳汶承担银行债务，邓华公司予以同意。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。兴业银行中山分行与黄艳汶、哈特公司签订的编号为兴银粤个抵借字（中山）第391500229501000号的个人购房抵押（保证）借款合同是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。黄艳汶借款后长期未按合同约定还款，构成违约，兴业银行中山分行有权依照合同约定提前收回已发放的贷款本息。诉讼中，哈特公司确认贷款资金是哈特公司使用，不需要黄艳�承担银行债务，邓华公司亦同意，系哈特公司对自己民事权利的自由处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。关于拖欠的借款数额，有兴业银行中山分行提交的欠款清单予以证实，且哈特公司确认，故本院予以确认。黄艳汶的上述债务属于哈特公司提供的连带责任保证范围且尚在保证期间内，哈特公司应承担连带清偿责任。当黄艳汶未依约履行本合同项下债务时，无论兴业银行中山分行对合同项下的债权是否拥有其他担保，兴业银行中山分行均有权直接要求哈特公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。涉案的房地产已抵押给兴业银行中山分行并办理了抵押登记手续，当黄艳汶不履行债务时，兴业银行中山分行有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。兴业银行中山分行将其与黄艳汶、哈特公司在本案中的债权转让给邓华公司，并已经通知债务人，故邓华公司主张哈特公司向其履行债务，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，判决如下：
一、被告中山市哈特贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东邓华实业投资有限公司清偿贷款本金946817.44元以及利息（暂计至2016年4月18日，利息为49685.73元，罚息为2910.52元。从2016年4月19日起至本判决发生法律效力之日止，未到期部分本金以借款定价基准按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次；借款利率定价公式按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1计算利息；逾期本金按罚息利率即贷款利率水平上浮50%计算罚息；对应付未付利息，按罚息利率计收复利；本判决生效后至清偿之日�，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）、违约金95300元；
二、原告广东邓华实业投资有限公司对位于中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元[合同编号：HTN2014077855；抵押登记备案证明号：易房抵字第DY201502551号]的房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14652元，诉讼保全费5000元，合计19652元（原告广东邓华实业投资有限公司已预交），由被告中山市哈特贸易有限公司负担（被告中山市哈特贸易有限公司负担款项于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告广东邓华实业投资有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈 睿
审 判 员 张剑峰
人民陪审员 黄瑞芬
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 滕云龙