浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初11500号
原告：张南聪，女，1964年9月27日出生，汉族，住所慈溪市。
委托诉讼代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。
被告：徐祥表，男，1954年10月15日出生，汉族，住所慈溪市。
委托诉讼代理人：阮建波，宁波市经纬法律服务所法律工作者。
原告张南聪与被告徐祥表房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日、12月4日公开开庭进行了审理。原告张南聪及其委托诉讼代理人郎慈甬、韩晓梅，被告徐祥表及其委托诉讼代理人阮建波到庭参加上述第一次庭审，原告张南聪、被告徐祥表及其委托诉讼代理人阮建波到庭参加上述第二次庭审。因原、被告对案件事实争议较大，本案于2018年1月22日依法转为普通程序，并于2018年2月8日再次公开开庭进行了审理。原告张南聪及其委托诉讼代理人郎慈甬、韩晓梅，被告徐祥表及其委托诉讼代理人阮建波到庭参加诉讼。审理过程中，本院根据原告张南聪的申请，依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场交易价进行司法评估。本案现已审理终结。
原告张南聪起诉称：原、被告双方于2009年12月20日签订《拆迁安置房屋基转让协议书》一份，约定原告向被告购买位于慈溪市白彭安置区内的一间拆迁安置房屋基，房屋转让总价为56万元，在双方签约后一个工作日内，原告支付首付款50万元，剩余款项6万元在原告取得土地使用证等相关证件后当日付清。协议并约定，被告取得产权证后七个工作日内，无条件协助原告办妥房地产过户手续，并提供相关资料，不得无理拖延办理相关手续及补贴费用。
协议签订当日，原告按约向被告支付房屋基首付款50万元，并由被告出具收条。2014年8月19日，被告向原告出具委托书，委托书载明被告特别授权委托原告在东南片骨干道路工程安置房分房期间，全权代为办理东南片骨干道路工程调产安置拆迁协议（编号120-1）前应路东延工程下与拆迁安置房分房相关的所有事项。
协议所涉拆迁安置房已于2014年9月完成安置分房，房号为白彭小区兴隆苑21-2号。被告于2017年7月14日取得不动产权证，证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0050633号。被告至今未向原告交付房屋基及办理房地产过户手续。
原告认为，涉案《拆迁安置房屋基转让协议书》合法有效，合同双方均应按约履行，但被告至今未按约交付房屋基并办理过户手续的行为已经构成违约，原告有权按照法律规定和合同约定向被告主张相关权利并要求其承担违约责任。
原告诉请：判令被告继续履行《拆迁安置房屋基转让协议书》，将位于房屋中的一间交付给原告，并协助原告办妥房地产过户手续，本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告补充陈述：案件审理过程中，双方向有权机关核实确认该份协议属无法履行的情形。又因被告至今未按约定交付房屋基并办理过户手续的行为已经构成违约，并造成原告合同目的不能实现，原告有权按照法律规定主张解除与被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告承担相应的违约责任。上述合同解除后，被告应返还原告房屋基转让款50万元。由于近年来房地产市场价格波动，上述协议解除后将给原告造成巨大的差价损失。损失应按涉案一间房地产目前的市场价值减扣协议约定的房屋基转让款56万元及由被告向拆迁事务所缴纳的统建安置房款。因涉案协议解除是由被告的违约行为造成即被告存在过错，该损失应由被告负责赔偿原告。
故原告变更诉讼请求：解除原、被告双方于2009年12月20日签订的《拆迁安置房屋基转让协议书》，被告立即返还原告转让款50万元，并赔偿原告经济损失798534.5元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
针对原告变更后的诉讼请求，被告徐祥表答辩称：被告要求继续履行双方签订的《拆迁安置房屋基转让协议书》，西边有楼梯的一间按目前市场价125万元转让给原告，产权证做成按份共有，中间砌墙费用双方各半承担。若协议解除，被告同意返还50万元，双方纠纷到此结束，因为被告并无过错，原告提出的赔偿损失的主张不能成立，诉讼费和司法评估费也不应由被告承担。
本院经审理认定事实如下：
2009年，因慈溪市前应路东延建设工程需要，被告位于慈溪市的住宅被列入拆迁范围。被告于2009年10月腾空了旧房，并于同年11月3日与慈溪市市政工程管理处、慈溪市拆迁事务所签订了《统建房安置补偿协议》，协议载明慈溪市市政工程管理处安置被告的二间三层统建房位于白彭安置区内，具体坐落位置根据抽签所确定的签约和选房顺序由被告选择。
2009年12月20日，原、被告经人撮合，双方签订一份《拆迁安置房屋基转让协议书》，该份协议书的主要内容为：一、被告系隆兴村拆迁户，拥有两间拆迁安置房屋，位于白彭安置区内，土地使用性质为国有划拨，现无明确位置，待统一建成后，抽签确定房屋具体位置。二、被告保证把拆迁安置的一间房屋基转让给原告，被告在接到拆迁事务所安置房交付通知后，立即通知原告，原告应按规定在七天内付清房屋款缴市拆迁事务所，具体需缴费用按安置最终结算为准。被拆迁房屋的补偿金及相关奖惩等款项由被告自行与拆迁事务所结算，与原告无涉。房屋转让价为56万元一间，双方签约后一个工作日内原告支付首付款50万元，余款6万元在原告取得土地使用证等相关证件后当日付清。三、被告取得产权证后七个工作日内，无条件协助原告办妥房地产过户手续，并提供相关资料，不得无理拖延办理相关手续及补贴费用。原告接到被告缴房屋款通知书，应及时办妥，在取得土地证等相关证件后，及时付清余额，不得拖欠。本协议一经签订，不再应市场价格波动而调整。违反以上条款均视为违约，经双方协商确定，违约金为50万元。原告向被告所买拆迁安置房屋基，必须为所拆旧房的实足面积。相关一切费用及房产税均由原告负担，房地产过户时，原告有权更换产权人姓名，付清房款后，被告交付钥匙。
签约当日，原告按约向被告支付了首付款50万元，被告向原告出具了收条予以确认。
2014年8月19日，被告向原告出具了一份授权委托书，载明被告特别授权委托原告在安置分房期间，全权代为办理与拆迁安置房分房相关的所有事项，原告在代理期间所实施的与安置房分房相关的一切行为，被告均予以承认并承担其法律责任。
经原告摇号，被告的二间三层统建安置房确定位于。
2014年9月13日，被告与慈溪市市政工程管理处、慈溪市拆迁事务所签订了《统建房安置补偿协议》，协议载明慈溪市市政工程管理处安置被告的二间三层统建房位于，被告需交安置统建房款232931元。原2009年11月3日签订的《统建房安置补偿协议》作废，以此协议为准。
2017年7月13日，被告完成交房手续。次日，被告取得白彭小区兴隆苑21幢2号房屋的产权证，权证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0050633号。
另查明：经本院向慈溪市不动产登记服务中心了解核实，被告的二间三层统建安置房不能仅就其中一间办理所有权转移登记手续。
又查明：被告的二间三层统建安置房经司法评估，在未考虑转让需补缴的土地出让金与交易过户费用的情况下目前市场价为295万元。
以上事实由原告提供的《拆迁安置房屋基转让协议书》、收条、授权委托书、慈溪市不动产登记查询证明，杭州永正房地产土地评估有限公司出具的《估价报告书》及本院依法调取的《统建房安置补偿协议》、《拆迁住宅统建房安置结算单》、被告签名确认的交房手续等证据及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《拆迁安置房屋基转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点在于，在合同履行过程中，原、被告是否存在违约行为，原告是否有权解除合同，被告是否应向原告承担赔偿损失的违约责任。
首先，原、被告双方在《拆迁安置房屋基转让协议书》中约定，被告在接到拆迁事务所安置房交付通知后，立即通知原告，原告应按规定在七天内付清房屋款缴市拆迁事务所。被告主张其已向原告履行了上述通知义务，但原告未向拆迁事务所交纳安置统建房款，原告构成违约。对此，原告认为被告从未通知原告去交纳安置统建房款。因原告对被告主张的已履行通知义务的事实予以否认，被告也未举证证明其已履行了通知义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，应当认定被告未按约向原告履行上述通知义务，构成违约。
其次，根据审理查明的事实，上述安置统建房款已由被告自行向拆迁部门交纳，且被告已于2017年7月14日取得了涉案房屋的产权证。根据双方签订的协议约定，被告在取得产权证后七个工作日内无条件配合原告将其中一间安置房所有权过户给原告。但经审理查明，被告实际无法仅就其中一间安置房履行所有权转移登记手续，且经实地查看涉案房屋，被告的两间安置房不宜作实体分割，故被告在事实上和法律上均不能向原告履行合同义务，原告作为买受人签订合同的目的无法实现，其有权解除合同，并要求被告承担违约责任。
第三，原、被告在协议中约定一间安置房的转让价为56万元，再由原告根据被告的通知向拆迁部门交纳相应的安置统建房款。经审理查明，被告应交纳的安置统建房款为232931元。若合同得到履行，原告应承担其中一半费用即116465.5元。因被告的两间安置房的价值不能分别进行评估，只能总体进行评估，经司法评估，目前被告的两间安置房在未考虑转让需补缴的土地出让金与交易过户费用的情况下目前市场价为295万元，故对其中一间安置房的价值可认定为147.5万元。因被告不能向原告履行合同义务，构成违约，原告产生了房屋差价损失798534.5元（1475000元-560000元-116465.5元），上述798534.5元系合同履行后原告可以获得的利益，原告有权要求被告予以赔偿。虽然原、被告在协议中约定违约金为50万元，但双方约定违约金低于原告实际损失，原告要求被告按照原告的实际损失予以赔偿，于法有据，应予支持。
综上所述，被告未举证证明其已向原告履行过交纳安置统建房款的通知义务，且被告在事实上和法律上均不能向原告履行交付房屋及办理所有权转移登记手续，原告签订合同的目的无法实现，原告有权解除合同，并要求被告承担赔偿损失的违约责任。原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。
被告主张在履约过程中原告存在违约行为，未提供证据证明，不予采信。被告在庭审中表示要求继续履行协议，西边有楼梯的一间按目前市场价125万元转让给原告，产权证做成按份共有，该主张违反双方合同约定内容，亦可认定被告违约。被告关于若协议解除，被告同意返还50万元，双方纠纷到此结束，因为被告并无过错，故原告赔偿损失的主张不能成立，被告也不应承担本案诉讼费和司法评估费的辩称缺乏事实和法律依据，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告张南聪与被告徐祥表于2009年12月20日签订的《拆迁安置房屋基转让协议书》；
二、被告徐祥表向原告张南聪返还500000元，并赔偿原告张南聪经济损失798534.5元，合计1298534.5元，款于本判决生效之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16487元，由被告徐祥表负担，于本判决生效后七日内交纳本院；司法评估费8375元，由被告徐祥表负担，该款已由原告张南聪预交，被告徐祥表于本判决生效后七日内向原告张南聪履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐 升
审 判 员 黄金锦
人民陪审员 黄国元
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 杨芳芳