上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18128号
原告：徐嫣枫，女，1991年9月23日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。
被告：吴训，男，1973年11月25日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：朱平，上海市润和律师事务所律师。
第三人：王晓娟，女，1980年7月15日生，汉族，户籍地江苏省泗洪县归仁镇凌汪村王圩组15。
原告徐嫣枫与被告吴训房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人顾建明、被告及其委托诉讼代理人朱平到庭参加了诉讼。本院于2016年12月27日应被告申请追加王晓娟为第三人，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人顾建明、被告及其委托诉讼代理人朱平以及第三人王晓娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐嫣枫向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2016年7月14日签订的《居间合同》、2016年7月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及补充条款，协助原告办理位于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室房屋的产权变更过户手续；2.被告将位于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室的系争房屋按上述居间合同、房屋买卖合同约定交付原告；3.被告支付原告违约金20万。审理中，原告增加诉讼请求要求判令被告赔偿原告中介费2万元。事实和理由：被告是位于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的登记所有权人。原告与被告于2016年7月14日签订《居间合同》、7月20日网签《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以200万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约支付购房款60万元，顺利通过银行贷款审批，但是被告却明确表示拒绝出售系争房屋，故原告诉至本院请求判如所请。
被告辩称：系争房屋虽登记在被告一人名下，但是实为被告与妻子王晓娟的夫妻共同财产，被告愿意出售系争房屋，但是妻子王晓娟不同意，中介没有审查系争房屋实为夫妻共同财产的事实，没有征询妻子王晓娟的意见，故合同在法律上已经不能继续履行了。房款60万元已经收到，尚未退回。申请追加妻子王晓娟为第三人。
第三人述称，不同意原告诉请，系争房屋是夫妻双方的共同财产，买卖合同系被告背着第三人与原告签订，第三人不同意卖房也没有在合同上签字，另外孩子读书也需要继续居住在系争房屋内。
根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为被告吴训，系被告吴训于2013年12月28日自案外人方志明、戚建苹处购买，核准登记于被告吴训名下日期为2014年4月4日。为购买系争房屋，被告吴训及第三人王晓娟于2014年3月26日自案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行处贷款45万元，系争房屋上的抵押于2015年8月28日注销。被告吴训与第三人王晓娟系夫妻关系，于2012年10月9日登记结婚。
2016年7月14日，被告作为甲方、出售方，原告作为乙方、买入方及案外人上海余轩房产经纪事务所作为中介方、丙方签订《居间合同(出售)》约定，甲方将系争房屋出售给乙方，面积为83.91平方米；乙方同意以总价200万元购买系争房屋，分别于2016年7月14日支付定金5万元、8月5日前支付二期购房款55万元、于10月20日前支付138万元(乙方申请银行贷款，以银行放贷日为准)尾款留2万元；本协议生效后，如乙方违约则按总价房屋市场价20%支付甲方违约金及支付佣金，如甲方违约则按总价房屋市场价20%支付给乙方违约金及丙方佣金，等。
2016年7月20日，被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订网签版本《上海市房地产买卖合同》约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积83.91平方米，转让价款为200万元；2.甲、乙双方同意，甲方于2016年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；3.甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方任何一方违约需赔偿守约方总房价20%的违约金，并全额支付买卖双方的中介费，但在甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的违约责任未作明确约定；5.乙方于2016年7月14日前支付甲方定金5万元、于2016年8月5日前支付甲方房款55万元，乙方向银行申请贷款138万元，付款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分由乙方自行补足，乙方于交房之日时支付甲方尾款2万元；等。原告分别于2016年7月14日以现金方式、于7月21日、8月2日以转账方式向被告吴训支付房款5万元、30万元、25万元，共计60万元。
合同签订后，中介人员陆金凤于2016年8月4日短信通知第三人次日办理贷款，第三人短信回复“哦”并于次日与被告一起前往指定地点，陆金凤表示办理贷款时第三人并未提出异议。第三人于2016年8月13日与陆金凤短信联系，表示因为第三人看中的房子涨价故不想卖房子，后又表示“那我就脱(拖)着，也不过户”、“你让他们再补我们三十万，她们还是几十万”、“那就违约好了”、“我怕什么现在有两家要买我们房子250净到手”、“不违约可以加钱30万”等。2016年9月28日，原告与被告等在中介处接洽时，被告吴训提出加价40万元。
原告曾于9月21日、9月24日短信通知被告配合过户，被告于2016年11月30日回复要求原告于2016年11月30日过来办理过户手续。同日，被告向上海余轩房产经纪事务所及上海言亭房产经纪事务所发出协助过户通知书要求其通知原告在2016年11月30日16时30分到松江区房地产交易中心办理过户相关手续，并表示已经通过银行渠道及银监会渠道进行投诉。但是原告于2016年11月30日前往松江房地产交易中心，被告却没有到。
再查明，2016年8月30日，原告与案外人签订了合计贷款138万元的抵押借款合同。原告系本市户籍居民，自述名下无房不限购。审理中，原告向本院以现金缴纳代管款140万元表明自己的履约能力。
上述事实，主要有《居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿信息、收条、银行转账凭证、短信、函、录音、证人证言、上海市房地产登记申请书、委托书、贷款补充协议及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同以及居间协议，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。原、被告签订的网签版本《上海市房地产买卖合同》签订在后，对双方履行房屋买卖合同的权利义务做了进一步明确的约定，因此本院认为原被告应该按照《上海市房地产买卖合同》履行。原告签订合同后，根据约定如期支付了首付房款并办理了贷款，没有任何违反原被告约定之行为。退一步说，即便如被告认为原告在取得贷款时存在虚构材料之行为而导致原告最终无法取得银行或公积金贷款，也不影响被告主张原告直接向其以现金方式补足房屋余款，在该假设情形尚未出现的情况下，被告就认为原告无法支付房款显然没有依据，被告应继续合同。被告提出其愿意履行合同，但是合同不能继续履行的原因在于作为系争房屋共有人之一的第三人并不知情，第三人也表示不同意继续履行，因此本案的争议焦点即在于第三人对于原告和被告之间的房屋买卖是否知情并同意。对此本院认为，首先，从系争房屋的权利登记时间和被告与第三人的结婚登记时间来看，争房屋确实是在被告与第三人夫妻关系存续期间取得，因此从形式上看本院首先推定系争房屋为被告和第三人的共同财产。其次，从第三人的种种表现来看，第三人对于原告和被告之间签订的合同显示是知情并且在被告签订合同后没有提出异议，最明显的表现就在于当中介人员陆金凤短信通知第三人配合办理贷款时第三人欣然前往且没有提出异议，并且是直到合同签订后的8月13日才向陆金凤表示因涨价决定不卖房。在被告与原告的交流过程中，被告也从未提到第三人拒绝出售系争房屋的事实反而是提出了涨价，被告或者第三人没有提供任何证据可以显示第三人不知被告卖房或明确提出异议。另外陆金凤关于第三人的证词与陆金凤与第三人之间的短信内容也可以相互印证，也表明第三人并没有反对向原告出售系争房屋。综上，本院认为第三人是明知被告出售系争房屋且不持异议，仅仅是因为在合同签订后的履行过程中因为对已经商定的价格不满意而不愿意继续售房。基于此，本院认为原告与被告就系争房屋建立的房屋买卖合同应继续履行，也不存在事实上或法律上不能继续履行的障碍。被告应配合原告办理产权过户及交付房屋。原告也应向被告继续支付房款余款140万元。
至于违约金，尽管合同对于被告违约的条款选项上为空白，但是根据上文对于原告违约责任约定的行文以及被告违约条款(第十条)中对第三条作出的重点划线表明，原被告对于被告违约的后果同样约定为承担总房价20%的违约金，因此被告拒绝继续履行合同进行过户交易构成违约理应承担违约金，但因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，考虑到原告已付房款的情况，酌情确定被告向原告支付违约金12万元。至于中介费，现原告尚未产生该项损失，而且该中介费的受付主体亦非原告，故原告主张被告向其赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告徐嫣枫与被告吴训就位于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告吴训于本判决生效之日起十日内协助原告徐嫣枫办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告徐嫣枫名下并交付房屋；
三、原告徐嫣枫于本判决生效之日起十日内向被告吴训支付房款1,400,000元；
四、被告吴训于本判决生效之日起十日内向原告徐嫣枫支付违约金120,000元；
五、驳回原告徐嫣枫的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22,800元，减半收取11,400元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,400元，由被告吴训负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年三月十日
书记员 李 胜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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