北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初31658号原告张悦林，男，1932年6月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人张宇，男，1968年9月30日出生，汉族，住北京市西城区。被告泥军儒，男，1972年12月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人王站，北京市浩天信和律师事务所律师。委托代理人顾蕾，北京市浩天信和律师事务所实习律师。原告张悦林与被告泥军儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张悦林及委托代理人张宇、被告泥军儒及委托代理人王站到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张悦林向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约赔偿从2016年8月15日至2016年10月15日共计30000元；2.被告支付装修漏水损失3000元；3.被告支付装修抵扣的房租19200元（房租差额）；4.被告支付原告按被告要求交接造成的往返交通费用10000元；5.被告支付因装修不符合规范导致原告重新装修造成空置损失至今5000元；6.被告支付空调费用1000元；7.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1.根据借住协议，只要求本人居住，不允许别人居住。我方发现被告借住给同事，被告已经违约，合同自动解约，我没有按照第一条解除合同，而是按照合同约定，到期终止后，被告故意拖延交房，此后，我方要求被告按照每天500元的标准支付房租。被告说为其看护房屋，但是一个一个家庭在看护，不符合情理，我方认为被告违约。我已经口头书面告知被告，合同终止后，不能再有人居住，被告仍找人在房屋内居住。2.被告违反合同第七条，被告在居住期间装修未按标准施工造成楼下屋顶、墙面污损，被告也认可给楼下1000元的损失。根据第7条，我方要求被告恢复原状，被告迟迟不给恢复原状，造成了拖延至10月份交接，这是我方诉讼请求第2项和第5项的依据。3.要求装修抵扣的费用，2015年涉案房屋市场租金为2500元一个月，被告在签约时承诺按施工标准装修该房屋，提出装修部分抵扣一部分房租，所以按照每月900元的房租收取。被告在归还房屋时并未兑现装修承诺，我方主张此部分12个月的差额共计19200元即第三项诉讼请求。我方要求被告将房屋恢复原状，所以装修部分就不存在了，所以我方主张租金差额部分。同时我方重新装修需要两个月的时间，按照去年的房租标准，造成空置损失5000元。4.在被告提交的交接照片里面，我方看到有空调，根据合约第10条，但是10月14日交接时候，空调没有了，我方增加一项诉讼请求要求被告支付空调费用1000元。5.被告要求我方父母亲自交接，我方提出交通费用由被告支付，也提出钥匙交给第三人，但是被告拒绝，有微信记录为证。被告泥军儒辩称：原告的所有请求没有法律依据，应当全部驳回。1.针对第一项诉讼请求违约赔偿，约定不明确，合同第6条约定作出违约之日起至搬出之日的相应赔偿，约定不明。被告在合同期内没有任何违约行为，不存在合同第6条的行为。退一步讲，即使存在违约，我方要求降低违约赔偿。2.针第二项诉讼请求，关于漏水损失3000元，首先侵权与合同是两个法律关系，其次即使侵权，被侵权人也不是原告，原告无权要求赔偿，最后对于该损失，原告没有证据证明。漏水系房屋质量问题。3.针对第三项诉讼请求，对方没有合同依据，其要求的诉求与借住协议内容不符，我方不予认可。4.针对第四项诉讼请求，我方认为交接房屋是原告的义务，履行义务由履行义务人承担，我方承担赔偿需要有违约行为、损害，因果关系、过错才能构成，以上要件我方均不符合。5.针对第五项诉讼请求，我方认为没有合同依据，空置不是我方过错，不应当承担该费用。6.针对第六项诉讼请求，原告的这一诉求没有证据证明，我方不承担费用。本院经审理认定如下事实：张宇系张悦林之子，2015年8月25日，张宇接受张悦林（甲方）委托与泥军儒（乙方）签订《借住协议》，协议约定一、甲方将南礼士路三条北里3号楼8号房屋借给乙方居住。甲方承诺，甲方为该房屋的唯一合法居住人，且甲方没有将该房租给或借给除乙方之外的任何其他人。乙方承诺，本房屋只能由乙方本人，其妻子和儿子3人居住。如未经甲方同意，乙方带其他人入住该房屋，甲方有权立即终止本协议，乙方立即需无条件搬出。二、借住期自2015年8月16日始至2016年8月15日止。……五、借住期间，因造成甲方需另找地方存放个人物品产生的额外费用，乙方自愿赔偿甲方共计13800元。其中3000元为房屋借住保证金，协议到期后，房屋如无损坏，该3000元保证金将退回乙方，否则维修及赔偿将从该保证金内扣除，不足部分乙方将以现金形式补偿。至本协议签订之日，乙方已将10800元通过转账汇入甲方账户，余款3000元将以现金或转账支付。六、乙方借住期间不得进行任何商业活动或不法行为，不得私自转租、群组、借住乙方家人（3人）的其它人。如乙方实施上述行为，甲方有权立即终止本借住协议，乙方立即无条件搬出。同时，乙方同意并按照市场价500元/日租金做出自违约之日起到搬出的相相应赔偿，并负责上述行为造成的一切相关责任。七、未经甲方书面许可，乙方不得随意装修、换锁，不得破坏房屋结构，如有上述行为或因借住期间操作或使用不当，造成建筑及人员财物损失，乙方均将承担全部责任，并须按照装修前恢复原状。房内设备如有认为损坏，由乙方赔付。但日常正常磨损，乙方不承担。……十、借住期满，即2016年8月15日，乙方将归还甲方的全部大门钥匙，并于当日晚上六点之前清理所有个人物品，将房屋打扫清洁。如借期超出1日乙方未能搬出所有个人物品，视为乙方放弃屋内物品所有权。乙方在此同意交由甲方全权处理滞留未搬物品。乙方如到期未能归还全部钥匙，房屋内所有乙方个人物品视为放弃，甲方有权全权处置，乙方明确不予追究……协议即将到期终止时，双方就房屋交接问题产生争议，张悦林要求泥军儒将房屋恢复交房时原状，表示已口头委托他人代为办理交接，泥军儒要求必须张悦林本人或受委托人携带张悦林书面授权才可办理交接，双方未就交接方式达成一致意见。2016年8月15日，协议到期终止，双方未对涉案房屋进行交接，泥军儒亦未将房屋恢复原状。庭审中，原、被告双方对如下事实没有争议，本院予以确认：涉案房屋位于北京市西城区南礼士路三条北里3号楼8号，房屋一间，面积19.7平方米，方向朝南。《借住协议》上约定的10800元费用的性质系房屋租金，泥军儒已将该笔租金给付张悦林，泥军儒未给付张悦林《借住协议》上约定的保证金3000元。张悦林最初将涉案房屋交予泥军儒时房屋内配有家具，没有配置家电，包括没有配置空调。2016年10月14日，双方就涉案房屋进行交接，届时涉案房屋已恢复原状，张悦林对涉案房屋及房屋内所有物品进行了接收。针对《借住协议》开始及终止，双方均未签订书面交接协议。原、被告双方对如下事实存有争议：1.《借住协议》到期终止前，张悦林是否口头告知泥军儒其会委托他人在协议到期终止前办理房屋交接。对此，张悦林称其曾电话告知泥军儒其委托他人在协议终止时代为领取房屋钥匙及办理交接，当时泥军儒对其身份未表示疑问。张悦林提交微信聊天记录予以证明。泥军儒对微信聊天记录的真实性不持异议，称其曾接到过电话告知，但是无法确认是否张悦林本人。通过微信聊天记录及泥军儒与张悦林相识已久的事实可以推定，泥军儒应有理由相信张悦林已口头委托他人代为办理房屋交接。2.2016年8月15日至2016年10月15日期间，针对涉案房屋，泥军儒是否存在转租行为。对此，张悦林提交载有证人李某作证的录像视频、录音音频，且证人李某在其居住的房屋内（涉案房屋楼下）及到庭陈述“我上楼上找被告，发现有人住，2016年8月16日至2016年10月14日一直有人居住，9月25日或26日有个卖粮食的找了个人在那住，住了两三天后就漏水，然后就不住了，被告后来又找了山西的一家三口住到十一之后。被告说他表妹在涉案房屋居住，实际上是山西来看病的，是被告租给他们的。楼上漏水导致我家房顶及墙面多处漏水，因为漏水的事，被告给了我孙子1000元，说如果漏水就留下钱，我让我孙子把钱还给他了。”李某对其提到的泥军儒存在转租行为的事实称系其听说，未提出相关证据予以证明。泥军儒称李某所述内容的真实性无法确认，关于此段期间的房屋使用情况，泥军儒称“8月15日至8月25日房屋空置；8月26日至8月30日，其让老乡代看几天房子，有证人范某的笔录为证；8月31日至10月14日期间一直没有人居住，李某所说的山西一家三口是在涉案房屋对面居住。”证人证言均为证人本人在承诺如实陈述的前提下出示的言论，对上述证人证言及录音、录像的真实性本院予以确认。据此，本院认定2016年8月15日至2016年10月15日期间，在没办理房屋交接的情况下，至少有两段时间涉案房屋内存在有人居住的情况，但无法确认是否系泥军儒转租行为所致。张悦林表示如果法院不予认定泥军儒2016年8月15日之后的行为系违约，其要求泥军儒按照市场价格每月2500元的标准支付2016年8月15日至2016年10月15日的房屋占有使用费。3.张悦林与泥军儒之间是否就装修抵扣房租存有约定。对此，张悦林称签订合同时泥军儒口头说房屋内有装修，可抵用一部分房租费用，所以房租才很低，只有900元每月。张悦林未向本院提交相关证据予以证明。泥军儒称关于租金的约定未附条件与期限，并在合同签订前已经支付。鉴于张悦林未向本院提交证据，故本院对泥军儒所称装修抵扣房租的事实不予认定。4.关于涉案房屋房租的市场价格。张悦林主张每月房租为2500元，并提交郝广州证人证言予以证明，郝广州未出庭作证，张悦林亦未申请价格评估。泥军儒对该证据的真实性不予认可，并提交租房户租金调查情况明细、租房契约及与租户的微信聊天记录证明涉案房屋租金的市场价格在900元左右。张悦林质证意见为真实性无法确认。张悦林、泥军儒提交的证据均不符合有效证据形式，故本院均不予确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张悦林与泥军儒签订的《借住协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《借住协议》的内容及双方对协议约定的10800元性质系房屋租金的确认，本院认为双方之间的关系名为借住合同关系，实际上双方存在房屋租赁合同关系。关于张悦林主张的违约赔偿一节，根据双方提交的证据显示，涉案房屋内存在有人居住的情况，但无法确认是否系泥军儒转租行为所致，且《借住协议》已于2016年8月15日到期终止，此后双方仅就交接问题产生争议，协议终止后泥军儒让他人居住涉案房屋的行为不属于协议中约定的违约行为，故张悦林主张违约赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋延期交接，究其原因，泥军儒在不接受对方代理人代为办理交接事宜、让他人居住涉案房屋、未在协议终止前将房屋恢复原状等方面确实存有过错，故泥军儒应给付张悦林此期间的房屋占有使用费，房租价格受市场因素、房屋性质、状况等多种因素影响，双方提交的证据均不能证明其主张的租金市场价格标准，故本院参照《借住协议》中约定的900元/月的租金标准确定泥军儒应给付张悦林房屋占有使用费的金额。关于张悦林主张的装修漏水损失一节，系民事侵权类纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。张悦林要求泥军儒给付装修抵扣的房租之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。张悦林主张的往返机票不属于泥军儒的过错造成的直接损失，且能够避免该损失，张悦林该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。张悦林对涉案房屋进行重新装修，发生在双方最后交接涉案房屋之后，属于其自己的受益行为，与泥军儒无关，故张悦林主张重新装修致房屋空置的空置费之诉讼请求，理由不当，本院不予支持。双方在最初交接涉案房屋时，房屋内未安装空调设施，且之后的空调设施并非张悦林安装，故张悦林要求泥军儒支付空调费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告泥军儒给付原告张悦林2016年8月16日至2016年10月14日期间的房屋占有使用费1800元；二、驳回原告张悦林的其它诉讼请求。如果被告泥军儒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百一十五元，由原告张悦林负担七百元（已交纳）；由被告泥军儒负担十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一七年一月十六日书记员  苗冠琼