安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00198号
上诉人（原审被告）：吴长河。
委托代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏国华。
被上诉人（原审原告）：杨莉。
被上诉人（原审原告）：王海锐。
被上诉人（原审原告）：吕廷梁。
上述四被上诉人共同的委托代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。
上述四被上诉人共同的委托代理人：周文，安徽治邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蚌埠基业房地产开发有限公司。
法定代表人：马连，该公司总经理。
委托代理人：潘俊生，男，1989年3月6日出生，该公司法务部员工，住安徽省蚌埠市禹会区建设街三巷14号，身份证号3403041989********。
原审第三人：蚌埠大家名酒城有限责任公司。
法定代表人：吴长河，该公司董事长。
委托代理人：汤忠新，该公司总经理。
上诉人吴长河因与被上诉人苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁、蚌埠基业房地产开发有限公司（以下简称基业公司）、原审第三人蚌埠大家名酒城有限责任公司（以下简称大家名酒城）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2013年12月3日作出的（2013）蚌山民一初字第00198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人吴长河的委托代理人张林，被上诉人苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁的共同委托代理人周文、被上诉人基业公司的委托代理人潘俊生、原审第三人大家名酒城委托代理人汤忠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月10日，吴长河与基业公司签订了坐落于蚌埠市升平街111号时代广场E区1、2、3号房屋《租售合同》，该合同是一份以租待售、租赁可以有条件地转化为买卖合同，如约定的买卖条件成就，则租赁关系转化为买卖合同。该合同对租赁房屋有关约定为：双方的租赁期限为5年，时间自2007年11月15日起至2012年11月15日止。前三年的租金定为税后每年80万元，第四年租金为税后每年85万元，第五年租金为税后每年90万元。双方因该合同产生争议，后经法院审理认定吴长河放弃了诉争房屋的优先购买权，房屋买卖合同不成立。2010年6月9日，基业公司与苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁签订了诉争房屋商品房买卖合同，同时约定该诉争房屋房租由苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁收取，苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁于2012年7月4日取得了该诉争房屋产权证。
另查明：基业公司与苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁约定租金自2010年6月9日之后诉争房屋租金由苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁收取，基业公司已将2010年6月9日之后的租金133.4万元给付苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁。之后苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁未再收取到租金。
再查明：诉争房屋由吴长河承租后，一直由第三人大家名酒城使用至今。
原审法院认为：吴长河与基业公司签订的《租售合同》，经法院生效判决书确认双方履行的是房屋租赁内容，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。基业公司将诉争房产出售给苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁后，苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁取得了房屋所有权证，房屋所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。该房屋租赁合同对苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁及吴长河之间发生法律效力，双方应按合同约定全面履行各自义务，现租赁合同已到期，苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁要求腾房，吴长河理应及时将租赁房屋返还苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁，因吴长河拒绝腾退房屋导致本案发生，过错在于吴长河，第三人大家名酒城作为实际房屋使用人，有腾退房屋的义务，故对苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁要求解除其与吴长河之间的租赁关系、腾退房屋并支付房租75万元及利息的诉讼请求予以支持。基业公司已将租金给付苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁，故苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁主张基业公司承担连带责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除四原告与被告吴长河之间的租赁关系。二、被告吴长河、第三人蚌埠大家名酒城有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内将位于升平街111号时代广场E区1号、2号、3号房屋腾退给四原告。三、被告吴长河于本判决书生效之日起十五日内支付给四原告房屋租金75万元及利息（按银行同期贷款利息从2011年11月2日起计算至实际履行时止）。四、驳回四原告对被告基业房地产公司的诉讼请求。案件受理费11300元，由被告吴长河负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
吴长河上诉称：一审法院认定事实错误，从而导致案件法律关系性质出现偏差，判决背离了事实和法律，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁的诉讼请求。理由如下：一是上诉人吴长河与基业公司之间只存在房屋买卖关系而不存在房屋租赁关系；合同中虽然约定有租赁有买卖，但是按照现行法律以及双方履行合同的情况，双方之间的买卖关系已经成立。二是房屋所有权变动系被上诉人基业公司与被上诉人苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁恶意串通的违法行为所致，因此所有权变动不能对抗吴长河。三、已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2012）皖民四终字第00023号民事判决书存在错误，安徽省人民检察院已经向最高人民检察院提起抗诉。
被上诉人苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁共同答辩称：上诉人的陈述与本案没有关联性；四被上诉人作为涉案房屋的所有权人，基于买卖不破租赁原则，有权主张房屋租赁费。
被上诉人基业公司答辩称：诉争房产系基业公司开发，2007年9月11日基业公司与吴长河签订过房屋租售合同，但最终只履行了合同的租赁部分。基业公司已经将吴长河前期交纳的房租交给了苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁，后期房租应由吴长河直接交给苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁。
原审第三人大家名酒城述称：房屋是大家名酒城委托吴长河购买的；苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁与基业公司有恶意磋商买卖行为，请求驳回苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁的诉讼请求。
经审理查明：各方当事人对原审判决认定事实均无异议，本院予以确认。
另查明，自合同签订后截止至2009年1月1日前，吴长河共向基业公司付款100万元。
再查明，吴长河与基业公司签订自2007年11月15日至2012年11月15日为期五年，租金共计415万元的租售合同。吴长河共向基业公司支付了340万元。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：吴长河与基业公司之间的租售合同是否是房屋买卖合同？诉争房屋所有权变动的效力是否及于吴长河？吴长河及大家名酒城是否应向苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁腾退房屋并交纳房屋租金？
本院认为：吴长河与基业公司签订的《租售合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当作为确认合同当事人权利义务的依据。该合同明确约定了租赁和买卖两个方面的内容，其中特别约定了双方签订商品房买卖合同及将已付租金及30万元定金转化为购房款的条件，因吴长河未按照认购书中约定期限（即2009年1月1日前）支付购房款（即1220万元的40%首付款），故双方之间签订商品房买卖合同及将已付租金和定金转化为购房款的条件未能成就，双方之间仍是租赁合同关系。吴长河关于与基业公司之间买卖关系已经成立，不存在房屋租赁关系的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。因此，吴长河仍应当按照合同约定支付房屋租金。
由于基业公司将涉案房屋出售给苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁，且房屋已办理所有权登记手续，故苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁已取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在涉案房屋所有权发生变动后，该租赁合同对吴长河以及苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁继续有效。吴长河应依照合同约定向苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁履行支付房屋租金的义务。吴长河关于基业公司与苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁之间恶意磋商购买房屋以及房屋所有权变动对其不产生效力的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
根据合同约定，吴长河应于每年11月1日前支付下一年房租，未在约定时间支付房租的，苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁有权收回房屋。因吴长河未在约定期限内支付房租，故苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁有权根据合同约定，要求解除合同并收回房屋。且根据合同约定，房屋租期于2012年11月15日届满，故本案房屋租赁合同关系已因租期届满而终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故吴长河和大家名酒城作为涉案房屋的承租人和实际使用人，负有腾退房屋的义务。
综上，原审法院判决认定主要事实清楚，处理结果适当，依法予以维持。吴长河的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人吴长河负担（已缴纳）。
审 判 长 张 凯
审 判 员 王朝霞
代理审判员 陈二伟
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 贡雪洁
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；