山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终8772号上诉人（原审被告）：海上嘉年华（青岛）置业有限公司。法定代表人：景戈平，总经理。委托诉讼代理人：孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴李燕，山东首辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王静。上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人王静商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第6357号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉年华公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人王静的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人王静承担。事实和理由：一、一审法院认定嘉年华公司应承担2013年6月1日至2015年5月15日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。嘉年华公司按照合同约定支付被上诉人王静逾期交房违约金92226.91元，后涉案房屋已经具备实际交付使用条件，嘉年华公司通知王静办理房屋交付手续，但王静拒不办理。嘉年华公司已支付的违约金足以弥补王静逾期交付使用房屋期间遭受的实际损失，嘉年华公司不应再支付王静逾期交房违约金。且王静购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，嘉年华公司不应再继续承担逾期交房的违约责任。二、一审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据我国《合同法》第114条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因嘉年华公司逾期交房给王静造成的实际损失就是王静无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以嘉年华公司违约行为造成的实际损失为王静的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定王静的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定王静造成的实际损失及数额。三、一审法院认定的嘉年华公司应支付王静房屋面积差价款属认定事实不清。嘉年华公司与王静签订的《关于房屋建筑面积的补充协议》中并未约定具体付款时间，王静也未书面通知过嘉年华公司具体付款时间，嘉年华公司会合理安排付款。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误。王静答辩称，一审认定事实正确，判决并无不当，请求驳回上诉维持原判。王静向一审法院起诉请求：1.嘉年华公司支付王静逾期交房违约金270987.71元；2.嘉年华公司支付王静房屋面积差价4862.35元；3.嘉年华公司支付占用王静上述资金的利息损失；4.本案诉讼费由嘉年华公司承担。一审法院查明的事实：2010年10月27日，王静与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》，合同约定：乙方（王静）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价）人民币11307.79元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1897673.00元，该房屋全装修总价为1897673.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案（第十条）；甲方定于2012年9月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知；乙方于2010年10月27日前向甲方支付房款，计1897673.00元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续。王静提交的收款收据载明王静于2010年11月26日向嘉年华公司支付房款1897637.32元。王静购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。嘉年华公司已向原告支付逾期交房违约金至2013年5月31日。嘉年华公司主张于2015年5月5日向王静邮寄《关于收房的温馨提示》，通知王静前来收房，并提交邮政特快专递存根、邮政快递明细及《关于收房的温馨提示》予以证明，快递存根的显示收件人为王静，手机号码及地址与王静在《青岛市商品房预售合同》中所载一致，邮政快递明细显示的收寄时间为2015年5月6日，王静于2015年5月7日收到《关于收房的温馨提示》。嘉年华公司于2015年5月16日将涉案房屋交付给王静。2015年5月16日，王静、嘉年华公司签订的《关于房屋建筑面积的补充协议》载明（嘉年华公司为甲方，王静为乙方）：该房屋的实测面积比暂测面积少0.43平方米，甲方需向乙方退还房价款4862.35元。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：1、嘉年华公司是否应支付王静2013年6月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金及房屋面积差价款？2、嘉年华公司是否应向王静支付违约金及房屋面积差价款的利息？结合庭审情况，分析判定如下：1、王静、嘉年华公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王静要求嘉年华公司支付逾期交房违约金，嘉年华公司认为王静存在逾期付款行为，逾期付款违约金和逾期交房违约金应相互抵消。但合同补充协议第五条第四项约定王静未按合同约定的期限和数额付清房款，除承担违约责任外，无权要求嘉年华公司交付房屋，双方并未约定王静逾期付款，嘉年华公司可延期交房，且嘉年华公司已向王静支付逾期交房违约金至2013年5月31日，故对嘉年华公司的抗辩理由不予支持。按照合同约定嘉年华公司应于2012年9月30日前将该房屋交付给王静，且嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，因嘉年华公司取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，嘉年华公司向王静邮寄《关于收房的温馨提示》的时间为2015年5月6日，嘉年华公司向王静交付房屋的时间为2015年5月16日，且合同约定嘉年华公司应在收到该通知之日起30日内，会同王静对该房屋进行验收交接，故嘉年华公司应支付王静自2013年6月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金。嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定王静逾期付款的违约金亦为日万分之二，且嘉年华公司已支付王静逾期交房违约金至2013年5月31日，故对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。嘉年华公司应支付王静自2013年6月1日至2015年5月15日逾期交房违约金270987.70元（1897673.00元×714×2÷10000）。嘉年华公司在庭审中对王静要求其返还其房屋面积差价款4862.35元的主张予以认可，故对王静的主张予以支持。2、王静要求嘉年华公司支付逾期交房违约金及房屋面积差价款的利息，嘉年华公司对王静主张不予认可，认为利息与违约金不应同时主张。因王静主张于法无据，故对王静的主张不予支持。综上，一审法院据此判决：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付王静自2013年6月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金270987.70元；二、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付王静房屋面积差价款4862.35元；三、驳回王静的其他诉讼请求。案件受理费5438元，由嘉年华公司负担。二审审理期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：嘉年华公司应否支付王静自2013年6月10日至2015年5月18日的逾期交房违约金以及违约金的标准应否进行调整。嘉年华公司未按照与王静签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。嘉年华公司于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，王静有权拒绝收房。另外，嘉年华公司还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，嘉年华公司取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对嘉年华公司该主张本院不予采信。关于逾期交房违约金的标准，因双方合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，此标准没有明显过高，王静主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给王静造成的损失。故嘉年华公司要求调减违约金的要求不予支持。嘉年华公司在一审中认可应返还王静诉争房屋面积差价款4862.35元，故嘉年华公司上诉主张一审法院对此认定事实不清，无事实根据，本院不予支持。综上所述，嘉年华公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5438元，由上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年十二月二十九日书 记 员  王 繁