重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0113民初705号
原告：重庆市巴南区长江卷闸门厂，住所地重庆市巴南区花溪街道其龙村2组，组织机构代码X2207360-6。
负责人：陈德利，厂长。
委托代理人：冉文俊，重庆盛全律师事务所律师。
被告：重庆西部国际汽车城有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道20号，组织机构代码74287089-X。
法定代表人：唐文华，执行董事。
委托代理人：杨光、张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
第三人：陈德华，男，1961年12月16日，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆市巴南区长江卷闸门厂（以下简称卷闸门厂）与被告重庆西部国际汽车城有限公司（以下简称西部车城）、第三人陈德华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。于2016年2月3日中止诉讼，于2016年6月22日恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卷闸门厂的委托代理人冉文俊，被告西部车城的委托代理人杨光、张幸到庭参加了诉讼，第三人陈德华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。2016年7月22日原告卷闸门厂、被告西部车城、第三人陈德华向本院申请了2个月的和解期限，但是期满未能成功和解。本案现已审理终结。
原告卷闸门厂诉称，2002年，原告因自有的经营性用房严重受损，需对房屋进行改造，于同年4月取得了全部危房改造建设的合法手续。在原告对房屋进行改建时，被告于2002年6月3日，向原告发出虚假的《重庆市巴南区国土资源局要求停止施工的通知》，要求原告正在施工改建工程项目停工。2003年4月23日，被告向原告发出《通知》称：被告的西部汽车城工程项目已取得合法手续，原告全部土地及房屋已被其征用，并要求于2003年4月30日前无条件全部搬出。此后，被告采取断水、断电的方式，逼迫被告停工、停产，强制拆除原告在建房屋。2003年5月9日，原告在迫不得已，并在深信被告已取得西部汽车城项目全部合法手续的情况下，原告与被告签订了《拆迁协议》，协议约定：原告同意将其地处在被告规划红线内位于娄溪沟路口处的1165平方米房屋及1300平方米左右的集体土地使用权转让给被告；被告支付原告转让及拆迁包干费用120万元；双方签字，并完成拆迁房屋所规定的房产与地产权属证明文件转移手续后生效。2006年7月7日，因《拆迁协议》补偿金额较低和第三人陈德华（原被告股东代表）在履行职务中的口头承诺无法兑现，原告、被告、第三人三方又达成《协议》约定：转让及拆迁包干费用由原协议约定的120万元变更为250万元，支付时间分别为，截止2006年7月1日，被告已共计向原告支付人民币100万元；被告在2006年10月30日向原告支付58.5万元；被告在2006年12月30日前向原告支付61.5万元；合同生效后，90日内为解决原告的生产经营需要，被告同意在配电房后区向原告协调转让面积为约300平方米的划拨土地，由原告自行建设，并由第三人陈德华协助落实，被告协助办理相关建设手续；原、被告共同办理土地过户手续和国土证，费用由第三人陈德华负责；被告协助在统一规划中为原告提供水、电气接口和排污口；被告承诺供给原告使用的房屋不收取房屋使用费；被告同意原告在西部汽车城规划的还建房公路处搭接通道，被告负责拆迁。协议签订后，原告就将位于重庆市巴南区花溪镇其龙村二社房屋（巴字第43**号）移交给了被告，但被告未按约定支付相应的款项，并且未协调解决经营用地事宜，给原告造成巨大的生产经营损失，原告多次找到被告理论，双方因此多次发生激烈冲突。以后，原告得知被告未取得《建设用地批准书》、《专项资金证明》等办证要件，不具备核发《房屋拆迁许可证》的条件。现依据《中华人民共和国土地管理法》六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定，以及《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定，要求确认原、被告之间于2003年5月9日签订的《拆迁协议》，以及原告、被告、第三人陈德华之间于2006年7月7日签订的《协议》无效；判令被告返还位于重庆市巴南区花溪镇其龙村二社房屋（巴字第43**号）。
被告西部车城辩称，原告陈述严重不实，被告没有采取断水、断电的方式；原、被告双方签订的《拆迁协议》和《协议》是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫行为，两份协议合法有效；被告根据巴南区国土局的委托和授权，有权和原告就农村土地上集体企业房屋在内的拆迁安置事宜签订拆迁补偿安置协议；原告对涉案房屋进行全部拆除后开始重建，原告交给被告的房屋只重建了一层，未取得物权凭证；被告已通过合法程序取得了涉案房屋所在地的国有土地使用权，房地不可分，没有返还房屋的可能性。要求驳回原告的诉求。
第三人陈德华未提交述称。
经审理查明，原告卷闸门厂系1993年4月8日成立的个人独资企业，投资人为陈德利；被告西部车城系2002年9月29日成立的有限责任公司，原告卷闸门厂的投资人陈德利与第三人陈德华系弟兄关系。1995年2月16日，原告卷闸门厂取得涉案土地登记审批用地面积1197.68平方米，用地类别为工业，土地所有权性质为集体。1998年8月28日，原告卷闸门厂取得涉案房屋的乡村房屋所有权证（巴字第4396号)，来源系自建，房屋用途为车间、办公室，建造年代1997年，房屋状况为：车间、办公室，砖混结构，2层，建筑面积691.45平方米；住宅、宿舍，砖混结构，2层，建筑面积198.55平方米；车间，砖瓦结构，1层，建筑面积102.09平方米；合计建筑面积992.09平方米。2002年1月22日，涉案房屋被重庆市国土资源和房屋管理局鉴定为整幢危房，建议拆除改建。2002年4月22日经规划许可批准建设办公楼（框架结构、底层面积473平方米，3层，建筑面积1545平方米，高度9米）、厂房（框架结构、底层面积473平方米，1层，建筑面积473平方米，高度4米），合计建筑面积2018平方米。
在原告卷闸门厂对涉案房屋拆除扩建期间，因原告卷闸门厂涉案房屋和使用的土地被征收，扩建工程尚未完工，原告卷闸门厂作为乙方，被告西部车城作为甲方，甲、乙双方于2003年5月9日签订《拆迁协议》约定：乙方同意将其地处在甲方规划红线内位于娄溪沟路口处的1165平方米房屋及1300平方米左右以集体土地使用证面积为准的集体土地使用权转让给甲方，并保证上述权属的合法性以及面积的准确性；甲方支付乙方转让及拆迁包干费用120万元，在本协议签定生效之日支付20万元定金，在2003年5月20日前乙方将二楼平街层580平方米房屋交给甲方后支付80万元，在甲方整体拆迁该房屋的时候，乙方无条件搬出底层房屋，搬出后，余下的20万元由甲方支付给乙方；乙方在本协议签定之日即将上述有关集体土地的所有权属证明及规划、建委批准建房的文件（合法手续）移交给甲方；本协议经双方签字，并完成房产与地产权属证明文件转移手续后生效。该协议签订后，原告卷闸门厂将涉及的房屋、土地移交给被告西部车城，但因陈德利的家人阻挠，被告西部车城未能完成拆迁。
2006年7月7日，原告卷闸门厂作为甲方，被告西部车城作为乙方，第三人陈德华作为丙方，三双方签订《协议》约定：一、甲、乙、丙三方共同确定，鉴于原拆迁补偿协议补偿金额较低和丙方（曾系乙方股东代表）在履行职务中的口头承诺无法兑现，为妥善解决原股东遗留问题，现就转让及拆迁包干费用由原协议约定的120万元变更为250万元；该250万元中由乙方承担191.5万元，由丙方承担58.5万元和暂留1万元国土手续过户费（多退少补）；上述250万元费用的支付方式及时间如下，（一）甲、乙双方共同确定，截止2006年7月1日，乙方已共计向甲方支付人民币100万元；（二）乙方在2006年10月30日向甲方支付58.5万元；（三）乙方在2006年12月30日前向甲方支付61.5万元；（四）本协议生效之日起15个月之内，乙方需要使用或拆迁现借给甲方使用的房屋，乙方应提前30日向甲方发出搬出的书面通知，甲方应在收到书面通知之日起30日内无条件搬出现其借用的房屋；自甲方搬出之日的同时乙方向甲方付清剩余的转让及包干费用30万元；（五）甲方租用乙方房屋自行安装的门窗甲方自行拆除；二、本合同生效后，90日内为解决甲方的生产经营，乙方同意在配电房后区向乙方协调转让面积约300平方米的划拨土地（土地价格按40万元/亩计算），由甲方自行建设，并由丙方对前述事项负责协助落实；乙方协议办理相关建设手续，费用由甲方自行承担；甲、乙方共同办理土地过户手续和国土证，费用由丙方负责；乙方协助在统一规划中为甲方提供水、电气接口和排污口；三、其他约定，（一）甲、乙双方确定，原《拆迁协议》约定的底层房屋自本协议生效之日起甲方即正式移交给乙方；（二）本合同履行期间，乙方承诺，对乙方现借给甲方使用的房屋不收取房屋使用费；（三）乙方同意甲方在西部汽车城规划的还建房公路处搭接通道，其施工费用甲方自理，乙方负责拆迁；四、违约责任（一）若甲方接乙方通知超过30日未搬出其现借用的房屋，则构成违约；违约方向守约方支付违约金30万元；（二）乙方未协助办理相关土地过户和报建手续及未支付2006年10月31日的58.5万元和12月30日支付61.5万元则视为违约；违约方向守约方支付违约金30万元；本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效；本协议未约定的，甲、乙双方的权利义务仍按原签订的《拆迁协议》执行。协议签订后，截止2007年6月1日，被告西部车城向原告卷闸门厂合计支付约定款项193.5万元。2010年1月15日，被告西部车城向原告卷闸门厂发出《领款函告》，通知原告卷闸门厂领取转让及拆迁包干费尾款56.5万元，但至今，原告卷闸门厂未领取该笔款项，被告西部车城也未取得涉案房屋的拆迁许可证。
审理中，原告卷闸门厂撤回要求被告返还位于重庆市巴南区花溪镇其龙村二社房屋（巴字第43**号）的诉讼请求，本院予以准许。被告西部车城辩称自己取得了政府毛地出让及划拨的被征收土地的国有土地使用权，受土地行政主管部门委托与原告卷闸门厂签订的拆迁协议有效。
上述事实，除双方当事人陈述外，原告卷闸门厂提交了《拆迁协议》（2003年5月9日）、《协议》（2006年7月7日）、通知（2003年4月23日）、关于重庆西部国际汽车城项目办理拆迁手续的函（2003年5月13日）、重庆市巴南区国土资源局要求停止施工的通知（2002年6月3日）、乡村房屋所有权证（巴字第4396号)、重庆市房屋安全鉴定报告、建设工程规划许可证、规划红线图、重庆市建设工程方案设计审查意见通知书、重庆市建设项目环境保护申报审批意见书、重庆市建设项目环境保护设计审批意见书、建筑工程消防设计审核意见书、缴费书、收费通知书、重庆市建设工程参建单位管理人员登记表、函告3份（2009年12月8日、2011年8月3日、2013年7月16日）、土地登记审批表、房屋产权异动申请表，被告西部车城提交了《重庆市人民政府关于同意巴南区实施城市总体规划建设征用土地的批复》、《重庆市巴南区人民政府关于重庆西部国际汽车城有限公司修建重庆西部国际汽车城工程征用土地的通知》、重庆市巴南区人民政府批转区国土资源局《关于重庆西部国际汽车城有限公司修建重庆西部国际汽车城工程征用土地拆迁安置补偿的方案》的通知、《重庆市巴南区人民政府关于征用花溪镇其龙村二社六社土地的通告》、《委托征地拆迁安置补偿协议书》（2002年11月7日）、《重庆市发展计划委员会关于同意重庆八公里汽车交易市场项目立项更名的批复》、《委托征地拆迁安置补偿协议书》（2003年4月21日）、《房屋拆迁安置协议书》（2003年3月13日）、巴南区国土局与拆迁户吴荣签订的《征地拆迁房屋安置协议书》（于2003年4月11日）、《拆迁协议》（2003年5月9日）、被告与华联公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《关于办理拆迁手续的请示》、关于重庆西部国际汽车城项目办理拆迁手续的函（2003年5月13日）、房权证202字第0211**号房地产权证、《协议》（2006年7月7日）、20万收据1张、80万领款申请1张、16万的支票存根5张、58.5万领款申请1张、收据1张、被告委托书1张、35万支票存根1张、领款函告、股东会决议（董事会成员名单）、董事会决议、工商档案查询记录（含企业名称变更核准通知书）、《重庆市巴南区人民政府关于重庆西部国际汽车城征用土地有关问题的函》、《国有土地使用权出让合同》、202D房地证2009字第00947号房地产权证、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》、《乡村房屋所有权证》（九字第48456号）、《重庆市巴南区乡村房屋产权异动登记申请表》、村镇房屋产权登记卡、重庆市房屋安全鉴定报告、重庆市建设工程方案设计审查意见通知书、建设工程规划许可证及附页等证据，经当庭质证，予以采信。
本院认为，被告西部车城提交的相关证据证明，征地补偿、安置方案的实施是土地行政主管部门职权职责，农村集体土地被征收，是由土地行政主管部门按照政府批准的征地补偿、安置方案与被征收人签订征地补偿、安置协议；被告西部车城取得政府毛地出让及划拨的国有土地使用权，与土地行政主管部门签订委托协议，只是落实应承担的征地补偿、安置费用，并不能证明被告西部车城有权与被征收人签订征地补偿、安置协议。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施；被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记；市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见；征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施；对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决；征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。据此，征地补偿、安置方案的实施是土地行政主管部门职权职责，原告卷闸门厂正在扩建的涉案房屋和使用的土地被征收，应由土地行政主管部门与其按照政府批准的征地补偿、安置方案签订征地补偿、安置协议，被告西部车城是取得政府毛地出让及划拨的被征收土地的国有土地使用权人，依据与土地行政主管部门的委托协议，只是应承担征地补偿、安置方案费用，而不是由被告西部车城与被征收之前的农村集体土地使用权人（原告卷闸门厂）签订征地补偿、安置协议；因此，原告卷闸门厂与被告西部车城签订的拆迁协议无效。同时，农村集体土地被征收后，被征收土地上的原集体使用权人对其房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应参照城市房屋予以补偿安置；按当时的法律法规，被告西部车城如果作为拆迁人，也应取得房屋拆迁许可证，因此，原告卷闸门厂与被告西部车城签订的拆迁协议也是无效的。
为此，原告卷闸门厂、被告西部车城之间于2003年5月9日签订的《拆迁协议》，原告卷闸门厂、被告西部车城、第三人陈德华于2006年7月7日签订的《协议》，有关补偿安置的条款，违反法律、行政法规的强制性规定，归于无效。原告卷闸门厂要求确认原、被告之间于2003年5月9日签订的《拆迁协议》，以及原告、被告、第三人之间于2006年7月7日签订的《协议》无效，部分符合法律规定，应予以部分支持。第三人陈德华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响依法审判。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告重庆市巴南区长江卷闸门厂与被告重庆西部国际汽车城有限公司于2003年5月9日签订的《拆迁协议》无效；
二、原告重庆市巴南区长江卷闸门厂、被告重庆西部国际汽车城有限公司、第三人陈德华于2006年7月7日签订的《协议》中有关补偿安置的条款无效；
三、驳回原告重庆市巴南区长江卷闸门厂的其他诉讼请求。
本案案件受理费7800元（原告重庆市巴南区长江卷闸门厂已垫付）由被告重庆西部国际汽车城有限公司负担，被告重庆西部国际汽车城有限公司于本判决生效之日起十五日内迳付原告重庆市巴南区长江卷闸门厂，本院预收的诉讼费用不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢再祥
二〇一六年十月二十六日
书记员 侯华贞