山西省晋中市榆次区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民一初字第326号
原告（反诉被告）智润中。
委托代理人郭可淳山西国士律师事务所律师。
被告（反诉原告）王贵伟。
委托代理人韩哲山西五峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）智润中与被告（反诉原告）王贵伟财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告智润中及其委托代理人郭可淳，被告王贵伟及其代理人韩哲到庭参加诉讼。本庭现已审理终结。
原告智润中诉称，2012年3月28日被告王贵伟租赁原告位于榆次区开发区使张村厂房和办公楼及院落，用于其生产经营，合同约定租赁期为六年，从2012年4月1日起至2018年4月1日止，租金定为一年56000元，需一次性付两年租金，第三年起每年租金递增5000元，付款方式为一付两年。合同签订后原告将上述房屋交于被告王贵伟使用。2013年冬季原告发现租赁房屋大门外及院内出现大面积积冰，原告立即通知被告，进入院内发现跑水原因是由于院内自来水检查井内水管道被冻裂所致；2014年4月份又再次发生院内自来水检查井内水管道被冻裂跑水，并导致院内、院外大面积积水；2014年春季发现原告出租给被告的房屋地基下沉、墙体开裂的严重后果，原告多次与被告协商未能达成一致意见，被告最后提出让鉴定部门进行鉴定造成房屋损坏的原因，之后原告依法委托山西光启司法鉴定所对造成房屋受损的原因及维修费用进行司法鉴定，山西光启司法鉴定所经过现场勘查后分析认为造成房屋受损的原因是由于院内自来水管道跑水所致。故原告要求被告赔偿房屋维修费42114.95元及鉴定费6000元；支付拖欠租赁费5000.00元整。
被告王贵伟辩称，租赁合同明确约定原告提供水管及符合质量的房屋，水管冻裂是自然原因，不是被告人为所致，原告所作鉴定，是单方鉴定不具备法律效力，因原告的房屋为违章建筑，并受到过相应处罚，原告把不合格的房屋租赁给被告，给被告造成经济损失。同时反诉称，2013年冬季和2014年4月份，由于原告智润中的水管质量有问题存在设计原因，水管被冻裂，大面积跑水，导致房屋墙体大面积裂缝，双方的租赁合同明确表明，该水电设施由原告智润中提供。由于墙体大面积裂缝，该房屋已成危房，已不适合被告继续使用，特提起反诉申请终止与原告的租房协议。请求原告智润中返还被告已支付的租金122000元，并赔偿因跑水而遭受各种损失20000余元。
原告智润中针对被告王贵伟的反诉辩称，水管质量问题设计问题与是否冻裂无必然结果，且被告无证据证明水管有问题，被告无证据证明房屋已成危房不能使用，被告提出解除租赁合同属单方违约，被反诉人保留诉权，反诉人20000余元的损失的主张也无证据支持，应当驳回被告的全部反诉请求。
原告智润中为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一山西光启司法鉴定所建筑工程司法鉴定意见书一份，证据二视频资料光盘一份，证据三房屋租赁合同一份，证据四。鉴定费发票一份。
被告王贵伟为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一照片六张，证据二晋中经济技术开发区土地分局《询问笔录》复印件一份和《责令停止土地违法行为通知书》送达回证复印件两份。
经审理查明，原告智润中和被告王贵伟均系使张村村民，2012年3月28日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告智润中将位于使张村的房屋和院落租赁给被告王贵伟，租期六年，从2012年4月1日起至2018年4月1日止，每年租金56000元，一次性付两年租金，第三年起每年租金递增5000元，合同签订后被告王贵伟已足额支付原告智润中2014年4月1日至2016年4月1日两年租金122000元整并实际使用该房屋院落至今，该房屋院落的钥匙全部由被告王贵伟掌管，2013年12月底原告智润中发现租赁房屋院落内和大门外有大面积积冰，立即通知被告王贵伟进入院内发现院内自来水检查井水管冻裂漏水所致，2014年4月份该房屋院落再次发生院内自来水检查井水管冻裂漏水，原告智润中发现后通知被告王贵伟，2014年春节原告智润中发现租赁房屋地基下沉、墙体多处出现裂缝，2014年8月20日原告智润中委托山西山西光启司法鉴定所对租赁房屋受损原因及维修费用进行鉴定，2014年9月5日山西光启司法鉴定所作出的山西光启司法鉴定所（2014）建鉴字第45号《建筑工程司法鉴定意见书》认为，本案所涉房屋受损原因是由于院内自来水管道跑水所致，房屋维修费用为42114.95元，被告王贵伟则认为原告的损失与己无关，该房屋房屋墙体大面积裂缝已成危房，已不适合其继续使用，应终止与被反诉人的租房协议。请求被反诉人智润中返还其已支付的租金122000元，并赔偿因跑水而遭受各种损失20000余元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告智润中与被告王贵伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格遵守自觉履行。作为承租人，被告在承租房屋期间对承租房屋及其附属设施负有管理义务，被告王贵伟在承租期间，院内自来水检查井水管管道发生两次冻裂漏水情形，均系原告发现后告知知被告，并且原告将本案所涉房屋院落交付被告后钥匙全部由被告掌管，通过上述事实可证明被告王贵伟作为承租人，在租赁期间疏于对租赁物的管理，因此被告王贵伟对于其因管理不善造成本案所涉房屋地基下沉、墙体开裂的后果，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定应当承担赔偿责任；关于《建筑工程司法鉴定意见书》，被告王贵伟仅以原告单方委托为由不予认可，而没有提供其他相反有力证据予以反驳，故本院对被告对该证据的质证意见不予采纳，鉴定意见书属民事诉讼证据之一，山西光启司法鉴定所具有合法的鉴定资质，故对于山西光启司法鉴定所（2014）建鉴字第45号《建筑工程司法鉴定意见书》，本院依法予以采纳；关于被告王贵伟在其反诉中提出终止《房屋租赁合同》主张，符合合同法单方解除合同的情形的规定，故本院予以支持；关于被告王贵伟在其反诉中，要求原告智润中返还已支付的租金122000元的主张，应扣除已实际租赁使用原告房屋的时间的租金；关于其请求原告赔偿20000元的主张因无证据予以证实，故本院对此反诉主张，依法难以支持。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条租金定为一年56000元，需一次性付两年租金，第三年起每年递增5000元付款方式一付两年的约定。被告王贵伟在支付2014年4月1日至2016年4月1日的租金应当为127000元，被告王贵伟2014年3月25日只支付了原告智润中122000元，对于原告智润中要求被告支付拖欠租金5000元的诉求，因被告要求终止合同的反诉请求本院予以支持，故对此请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告王贵伟赔偿原告智润中房屋维修费42114.95元。
二、被告王贵伟支付原告智润中鉴定费6000元。
三、原告智润中按每日153.42元退还王贵伟租赁费。（从交还租赁物次日至2016年4月1日）
四、原告智润中与被告王贵伟签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日终止，被告王贵伟应在《房屋租赁合同》终止当日将租赁物交付原告智润中。
五、驳回被告王贵伟的其它反诉请求。
上述款项均应由本判决生效后十日内履行。
当事人在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1130元，专递费240，共计1370元，由原告负担50元，由被告王贵伟负担1320元。反诉费3140元，由被告王贵伟负担2140元，由原告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审 判 长 齐三虎
审 判 员 李 晖
人民陪审员 郑保安
二〇一五年三月三十日
书 记 员 董 娜