广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1893号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘娟。
委托代理人：谭冬梅，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫海萍，香港居民。
委托代理人：彭云瑛，广东鹏翔律师事务所律师。
上诉人刘娟因与被上诉人莫海萍租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1045号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、案件的基本事实：2004年10月29日深圳市国土资源和房产管理局宝安分局出具深房地字第5x**号房地产证，载明权利人为莫海萍，房地产名称为优品建筑10栋（2）15，用途为商业金融业。
2012年3月1日，莫海萍与刘娟签订《租房�议》一份，载明“……一、莫海萍将座落在深圳市宝安区龙华建设西路优品建筑十栋二层x号的商铺出租给刘娟使用。……二、……租赁期限自2012年3月1日至2013年2月28日24时止。……”莫海萍作为出租方，刘娟作为承租方在《租房协议》尾部均签名予以确认。
房屋租赁合同到期后，双方未再另行签订书面房屋租赁合同，但优品建筑10栋（2）x商铺一直由刘娟使用，并向莫海萍缴纳租金。此后，双方产生争议。莫海萍、刘娟均确认刘娟于2015年2、3月期间搬离优品建筑10栋（2）15商铺。
2015年6月12日，莫海萍与李兰、深圳市某投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条莫海萍李兰通过深圳市某投资发展有限公司租赁深圳市宝安区建设路优品建筑10栋2楼x号铺物业，……第二条租期自2015年7月1日起至2016年6月30日止，房产交付使用期限�2015年6月13日前；……”莫海萍作为出租方，李兰作为承租方在《房屋租赁合同》尾部签名，深圳市某投资发展有限公司作为经纪方在《房屋租赁合同》尾部加盖公章，各方均予以确认。
2015年6月15日刘娟出具收据一份，载明“今收到优品建筑十栋2-x商铺以先的物品及装修补贴费3900元整。注：此价格为商铺内（此商铺内）的协商结果。以此收据为证。”刘娟作为收款人，李兰作为付款人，徐海艳作为中间人，莫海萍作为房主，均在收据下方签名予以确认。
2015年7月17日李兰出具收条一份，载明“今收到龙华建设路优品建筑10栋（2）x商铺业主莫海萍退还房押金5000元，一个月房租2500元，租赁中介费2500元，装修款3150元，合计13150元整。”李兰在收条下部签名并加盖指印予以确认。
二、其他情况：
刘娟为优品建筑10栋（2）X商铺所有权人。
依照莫海萍、刘娟所提交之照片，优品建筑10栋（2）x商铺门上方现有“小天使艺术教学”字样及小房子图像的蓝底白字牌匾一块。二楼所有商户共用一条长廊，长廊在商户大门门前。长廊上有廊柱，廊柱上有蓝底白字牌匾，及张贴有书画作品。长廊外侧亦装有多块牌匾。刘娟认可优品建筑10栋（2）x商铺门上方的牌匾，长廊廊柱上的牌匾，长廊外侧的牌匾均系由其安装。
莫海萍于原审庭审中确认其诉讼请求中的“租金损失30000元”为按每月租金2500元从2015年7月1日计至2016年6月30日的租金数额。莫海萍确认诉讼请求中的“租赁佣金3750元”为其自行向深圳市某投资发展有限公司交纳的租赁佣金1250元，及2015年7月17日其向李兰支付的租赁中介费2500元之和。莫海萍确认诉讼请求中的“装修费3150元”为其2015年7月17日向李兰支付的装修款3150元。
莫海萍未能提交充分证据证实其与李兰之房屋租赁合同之解除系因刘娟过错所致。莫海萍称刘娟在收取物品及装修补贴费3900元后将商铺内物品拆下搬走，商铺内所遗留空调亦不能使用，刘娟对此不予认可，莫海萍未能提交充分证据证实其陈述。
刘娟称其2015年6月15日所出具收据系受胁迫所写，但对此未能提交充分证据予以证实。
刘娟确认其诉讼请求中的“因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元”为一年之经营收益数额。刘娟未能提交任何证据证实预期利益之必然受损及损失之具体金额。
莫海萍向原审法院提出的诉讼请求为：刘娟拆除深圳市龙华新区龙华办事处建设路优品建筑10栋（2）x商铺门上方、门外廊柱上、商铺正前方阳台上的广告招牌，恢复原状；赔偿租金损失30000元，租赁佣金3750元，装修费3150元；返还商铺内物品、装修补贴费3900元，并承担本案诉讼费。
刘娟向原审法院提出的反诉请求为：莫海萍赔偿深圳市宝安区龙华镇建设路北侧优品建筑10栋（2）15商铺装饰装修残值损失20000元；赔偿因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元，并承担本案的诉讼费和反诉费。
原审法院认为，莫海萍、刘娟于2012年3月1日签订《租房协议》，莫海萍将优品建筑10栋（2）x商铺出租给刘娟使用。双方所签订《租房协议》符合法律规定，合法有效。2013年2月28日《租房协议》到期，此后双方未再签订书面房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”莫海萍、刘娟之间就优品建筑10栋（2）x商铺形成不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁关系。
（一）关于本诉。
1、关于拆除广告招牌，恢复原状。优品建筑10栋（2）x商铺门上方现有“小天使艺术教学”字样及小房子图像的蓝底白字牌匾一块。二楼所有商户共用一条长廊，长廊在商户大门门前。长廊上有廊柱，廊柱上有蓝底白字牌匾，及张贴有书画作品。长廊外侧亦装有多块牌匾。刘娟认可优品建筑10栋（2）x商铺门上方的牌匾，长廊廊柱上的牌匾，长廊外侧的牌匾均系由其安装。
优品建筑10栋（2）x商铺门上方牌匾附着于优品建筑10栋（2）x商铺房产之上。现莫海萍、刘娟已解除双方的房屋租赁关系，刘娟亦早已搬出优品建筑10栋（2）x商铺，莫海萍要求刘娟拆除优品建筑10栋（2）x商铺门上方现有的有“小天使艺术教学”字样及小房子图像的蓝底白字牌匾的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。而商铺门前长廊廊柱、长廊外侧均为二楼所有商铺的共用区域，并非优品建筑10栋（2）x商铺所有权范围，就此部分区域产生的法律关系为相邻权调整的法律关系。若作为优品建筑10栋（2）x商铺所有权人的莫海萍认为作为优品建筑10栋（2）X商铺所有权人的刘娟侵犯其相邻权，可就此另行提起相邻权纠纷之诉。
2、关于租金损失30000元。莫海萍未能提交充分证据证实其与李兰之房屋租赁合同之解除系因刘娟过错所致，且未能提交充分证据证实优品建筑10栋（2）x商铺在与李兰解除房屋租赁合同之后未能再次出租系因刘娟过错所致，又未能提交充分证据证实自2015年7月1日至12个月之后的2016年6月30日优品建筑10栋（2）x商铺均不能出租而造成租金损失。莫海萍要求刘娟赔偿租金损失之诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院对莫海萍此项诉讼请求不予支持。
3、关于租赁佣金3750元。莫海萍未能提交充分证据证实其与李兰之房屋租赁合同之解除系因刘娟过错所致。莫海萍要求刘娟赔偿租赁佣金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院对莫海萍此项诉讼请求不予支持。
4、关于装修费3150元。莫海萍未能提交充分证据证实其与李兰之房屋租赁合同之解除系因刘娟过错所致，且李兰所做之装修留存于莫海萍所有的优品建筑10栋（2）x商铺，装修仍有使用价值，莫海萍要求刘娟赔偿装修费之请求缺乏事实及法律依据，原审法院对莫海萍此项诉讼请求不予支持。
5、关于返还商铺内物品、装修补贴费3900元。莫海萍称刘娟在收取物品及装修补贴费3900元后�商铺内物品拆下搬走，商铺内所遗留空调亦不能使用，刘娟对此不予认可，莫海萍未能提交充分证据证实其陈述。莫海萍要求刘娟返还商铺内物品、装修补贴费之请求缺乏事实及法律依据，原审法院对莫海萍此项诉讼请求不予支持。
（二）关于反诉。
1、关于装饰装修残值损失20000元。2015年6月15日刘娟出具收据一份，载明“今收到优品建筑十栋2-x商铺以先的物品及装修补贴费3900元整。注：此价格为商铺内（此商铺内）的协商结果。以此收据为证。”刘娟作为收款人，李兰作为付款人，徐海艳作为中间人，莫海萍作为房主，均在收据下方签名予以确认。刘娟称其2015年6月15日所出具收据系受胁迫所写，但对此未能提交充分证据予以证实。刘娟既已出具书面收据载明收取优品建筑10栋（2）x商铺物品、装修补贴费3900元，现又再次要求莫海萍赔偿装饰�修残值损失，明显缺乏事实及法律依据，原审法院对刘娟此项诉讼请求不予支持。
2、关于因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元。2013年2月28日《租房协议》到期，此后，双方未再签订书面房屋租赁合同。莫海萍、刘娟之间就优品建筑10栋（2）x商铺形成不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁关系。在此情况下，刘娟应当明知刘娟与莫海萍之间就优品建筑10栋（2）x商铺的租赁关系随时可能解除之现状，对租赁关系的解除应做好充分的心理准备。此后，双方产生争议，导致优品建筑10栋（2）x商铺租赁关系解除，双方均未违反法律规定。刘娟确认其诉讼请求中的“因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元”为一年之经营收益数额。刘娟未能提交任何证据证实预期利益之必然受损及损失之具体金额。刘娟要求莫海萍赔偿因解除商铺租约遭受预期�益损失之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院对刘娟此项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、刘娟于判决生效之日起三日内拆除莫海萍所有的深圳市龙华新区龙华办事处建设路优品建筑10栋（2）x商铺门上方现有的有“小天使艺术教学”字样及小房子图像的蓝底白字牌匾一块；二、驳回莫海萍其他诉讼请求；三、驳回刘娟的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费820元，已由莫海萍预交，此款由刘娟负担25元，余款由莫海萍自行负担。本案反诉案件受理费525元，已由刘娟预交，此款由刘娟自行负担。
上诉人刘娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法改判第三项，莫海萍应赔偿刘娟深圳市宝安区龙华镇建设路北侧优品建筑10栋（2）x商铺（以下简称商铺）装饰装修残值损失20000元及因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元；2、一、二审诉讼费由莫海萍承担。事实与理由：一、一审在刘娟与莫海萍对商铺内装修残值补偿为3900元存争议的情况下未根据商铺现实情况进行审判，同时，遗漏对商铺外装修残值补偿作出处理。刘娟对商铺里外墙面的粉刷，砌的墙，铺的商台石，装的表演镜，安装的新门（门装了两次，刚租莫海萍商铺时新装了门，后来门自己碎了刘娟又安装）、装监控、空调、窗帘等，并在门外及走廊挂的广告招牌均为不可拆除之装修物品，刘娟在一审时已提供了装修票据证明刘娟装修费用支出。一审既对刘娟所提供的装修票据不作处理，也没有选定鉴定机构对涉案商铺的装修残值进行评估。而是在刘娟有充分证据证明刘娟是在受胁迫的情况下同意莫海萍商铺内的装修残值补偿为3900元。一审对刘娟所提交其受胁迫的证据没有审查，在刘娟与莫海萍均存在较大争议的情况下，未进行必要的调查取证，直接依收据作出判决是错误的。同时，该收据上明确写明3900元是商铺内的补偿协商结果，对于商铺外的装修残值赔偿，刘娟与莫海萍均在庭上确认双方未达成协商结果，但一审并没有对此进行处理，遗漏了这一重要的事实没有查明，导致对装修残值损失裁判错误。二、一审遗漏审查莫海萍无故单方解除租赁合同，未在合理期限内通知刘娟这一事实，片面适用法律，造成裁判错误。刘娟租用莫海萍商铺是从事少儿艺术培训的。如上所述，莫海萍商铺是空铺出租的，商铺内没有任何�品，刘娟承租后对商铺进行了装修，配置了教学物品，刘娟还做了很多活动宣动。同时于2013年10月注册成立深圳市娟子文化艺术发展有限公司（以下简称公司），经过3年多的运营，已在社区周围有一定的知名度和影响力。莫海萍无故单方解除租赁合同，致使刘娟所招的学生没有地方上课，教师面临遣散，更重要的是3年来的公司的运营投入才初见效果，因莫海萍解除租赁合同迫使刘娟缩小经营，前期的装饰装修、运营投资及预期利益遭受严重损失。根据《合同法》第二百一十五条和第二百三十二条规定，刘娟与莫海萍形成的是不定期租赁关系，莫海萍应在合理期限之前通知刘娟才能解除租赁合同。莫海萍并没有举证证明其在合理期限内通知刘娟而解除租赁合同，一审对此没有进行审查，且在适用《合同法》第二百一十五条和第二百三十二条规定时有意回避“但出租�解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，造成该查明的事实没有查清，片面适用法律，导致对刘娟遭受预期利益损失裁判错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律、法规错误。请求二审法院根据事实和法律，作出公正判决，支持刘娟的全部上诉请求。
被上诉人莫海萍答辩认为，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求依法维持。刘娟的上诉事实不成立，也没有法律依据，请予以驳回。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另，上诉人刘娟二审申请证人张苑媚、张敬坤、蔡小娟出庭作证，拟证明被上诉人与上诉人协商租房时是明确要办教育的，同时证明被上诉人是胁迫上诉人签了3900元的装修补偿协议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审双方的争议焦点主要是上诉人�娟主张的莫海萍应赔偿涉案商铺装饰装修残值损失20000元及因解除商铺租约遭受的预期利益损失30000元能否成立的问题。
关于刘娟主张的装饰装修残值损失20000元的问题。2015年6月15日刘娟出具收据一份，载明“今收到优品建筑十栋2-x商铺以先的物品及装修补贴费3900元整。注：此价格为商铺内（此商铺内）的协商结果。以此收据为证。”刘娟作为收款人，李兰作为付款人，徐海艳作为中间人，莫海萍作为房主，均在收据下方签名予以确认。刘娟上诉主张其出具该收据系受胁迫所写，但对此未能提交充分证据予以证实，本院依法不应采信。刘娟既已出具收据载明收取优品建筑10栋（2）x商铺物品、装修补贴费3900元，又再次要求莫海萍赔偿装饰装修残值损失，缺乏依据，理由不成立，不应支持。
关于刘娟主张的因解除商铺租约遭受预期利益损失30000元�问题。由于莫海萍、刘娟于2012年3月1日签订的《租房协议》于2013年2月28日到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，双方之间就涉案商铺形成了不定期租赁关系，依照法律规定，双方均可随时解除租赁关系。因此，因双方产生争议导致涉案商铺租赁关系解除，双方均未违反法律规定。刘娟确认其诉讼请求中的“因解除商铺租约使刘娟遭受预期利益损失30000元”为一年之经营收益数额。刘娟未能提交充分证据证实预期利益之必然受损及损失之具体金额。刘娟要求莫海萍赔偿因解除商铺租约遭受预期利益损失之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，理由不成立，不应支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者�法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。