福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3442号
原告林财河，男，1981年11月4日出生，汉族。
被告厦门华通国际招商有限公司。
法定代表人高扬敏，总经理。
委托代理人钟喜华，福建知圆律师事务所律师。
原告林财河与被告厦门华通国际招商有限公司（以下简称华通招商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄建和独任审判，公开开庭进行了审理。原告林财河，被告华通招商公司的委托代理人钟喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林财河诉称，2009年3月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01505401），约定原告以552045元（人民币，下同）的价格向被告购买位于厦门市海沧新市区01-4号地块海银大厦28层XX单元的房产。《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告应当在房产交付使用后60个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起按照原告已付款的0.01%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告积极履行合同义务。依照合同，被告应在2012年4月9日前办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告。但被告直至2013年9月17日才在海银大厦贴出《通告》通知具备办理房产证条件。原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付逾期办证违约金32239.43元（以552045元为基数，按照日万分之一的标准，自2012年4月9日起计算至2013年11月14日止）。
被告华通招商公司辩称，1、原告起诉已经超过诉讼时效，被告若存在逾期办证，那么应当从2012年5月9日起开始计算违约金，但是原告到2014年11月才起诉，因此原告起诉已经超过了两年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。2、违约金起算时间与合同约定不符。原告主张从2012年4月9日起开始计算逾期办证违约金不符合合同约定。合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，因此假使被告存在逾期办证，那么违约金起算点应当是交房后90日第二天，被告于2012年5月4日交房，因此违约金起算点应当是从2012年5月9日起算。3、违约金计算终止时间与合同约定、法律规定不符。被告认为违约金计算终止时间应当计算至被告向房管部门办理房屋所有权初始预登记之日，被告于2013年6月28日向厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市土房局）窗口递交了地价缴清证明、竣工验收备案证明等项目初始登记所需的全部资料，办理了房屋所有权初始预登记，房管部门出具收件收据并载明在2013年8月12日取件，至此被告完成了合同约定的协助办证义务，因此违约金计算应当只计算至2013年6月28日。4、2013年6月28日之后，因厦门市土房局海沧工作站与测绘科之间对于面积测绘方法等存在不同的理解，导致海银大厦项目在完成面积测绘、并于2013年4月19日缴清了增容地价后，在2013年8月再次进行面积测绘，因此在2013年9月4日厦门市土房局再次通知被告补缴增容地价，被告于9月6日再次补缴增容地价。由此到2013年9月12日厦门市房地产交易权籍登记中心才批准即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。因厦门市土房局不同部门之间对于面积测绘等方面存在不同理解，导致被告无法在2013年8月12日取件，该原因属于行政机关原因非出卖人原因。因此2013年6月28日之后的期间是因行政机关原因导致的而非出卖人的原因导致的，故该段期间依法不属于被告应当承担违约责任的期间。4、被告在2013年6月28日办理了房屋所有权初始预登记，并将办理房屋产权证需被告提交的全部资料交付给原告后，因原告自身原因未及时办理产权证，不属于被告应承担逾期办证的期间。综上，请求依法裁判。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2009年3月6日签订一份编号为01505401的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门海沧新市区海银大厦28层XX单元的房产出售给原告，房款总价为552045元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……”；合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“……买受人同意出卖人履行合同第十四条办理房屋所有权初始预登记、协助买受人取得房屋权属证书义务的时间定为60个工作日……”。合同签订后，原告依约支付了购房款。2012年2月9日，被告向原告交付了讼争房产。2013年6月28日，被告向厦门市土房局窗口办理了房屋所有权初始登记，厦门市土房局出具收件收据并载明在2013年8月12日取件。2013年9月12日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》给被告，告知海银大厦可以办理分户登记及转移登记手续。2013年9月23日，原告林财河签署《确认书》，确认于2013年9月17日接到被告发出的办理讼争房屋产权证的通知，同时确认于2013年9月24日向被告领取了土地房屋产籍调查表、房屋平面图、厦门市宗地图。2014年11月，原告以被告存在违约行为为由，诉至本院，提出如上诉请。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件，购房发票三份、《商品房买卖合同备案证明》一份，被告提供的《收件收据》一份、《项目土地房屋权属登记通知书》一份、《缴款通知书》及《收据》共四份、《确认书》一份、《房屋交接表》一份及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力。2012年2月9日，被告向原告交付房产，根据合同及补充协议约定，被告应当在商品房交付后60个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，被告直至2013年6月28日才向厦门市土房局完成房屋所有权初始预登记，明显违反约定，导致原告在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，具有合同和法律依据，本院予以支持，被告应依约支付原告逾期办理权属登记违约金22965.07元（以552045元为基数，按日0.01%的标准，自违约次日2012年5月9日起计算，直至2013年6月28日止，共计416天）。原告要求从2012年4月9日起计算违约金至2013年9月17日，与合同约定相悖，也与事实不符，本院不予采纳。被告于2013年6月28日才向厦门市土房局完成房屋所有权初始预登记，案涉房产的逾期办证违约金到完成初始登记才能确定，诉讼时效的期间也应从完成初始登记后才计算。因此，被告认为原告起诉已经超过了两年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门华通国际招商有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林财河支付逾期办证违约金22965.07元；
二、驳回原告林财河的其余诉讼请求。
如果被告厦门华通国际招商有限公司未按照本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费606元减半收取303元，由原告林财河负担84元，被告厦门华通国际招商有限公司负担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一四年十二月四日
代书记员 陈丹雯
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。