山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第544号
上诉人（原审被告）：张宝宁，女，1975年1月18日出生，居民，住临沭县。
委托代理人：袁春贺，山东苍马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沭县爱家商贸有限公司。住所地：临沭县中山路。
法定代表人：汪富欣，经理。
委托代理人：高永，山东金星伟业律师事务所律师。
上诉人张宝宁因租赁合同纠纷一案，不服临沭人民法院（2014）沭民一初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月13日临沭县日日顺商贸有限公司变更为临沭县爱家商贸有限公司。2012年7月26日临沭县日日顺商贸有限公司与被告签订《房屋租赁协议书》，约定：临沭县日日顺商贸有限公司将沿街房一间约35平方米租赁给被告，租赁期限为二年，自2012年7月26日起至2014年7月26日止，租赁用途仅限于经营婴儿用品，租金为每年85200元，签订合同时付清第一年租金，以后年度租金在上一年到期前2个月一次性付清，每拖延一天按日万分之二十收取滞纳金；另外约定非经出租方书面同意，被告不得擅自转让、转租经营场地，不得改变经营项目，必须按时交纳租金，否则出租方有权解除协议，任何一方违约向对方支付违约金10万元。合同签订后，临沭县日日顺商贸有限公司将房屋交付给被告，被告交纳了第一年的租金，但第二年的租金被告未予交纳。被告对于原告的变更情况没有异议，被告对于协议书的真实性没有异议，对于租金的交纳情况没有异议，但被告对于《房屋租赁协议书》的合法性提出异议，被告主张协议书中的出租物系商场，该商场没有经过消防安全验收，不得出租，协议应为无效协议。
原审法院认为，原告与被告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告交付了租赁物，但被告未按合同约定向原告交纳租金，致使合同目的不能实现，被告的行为达到了合同约定的解除条件，因此原告与被告所签订的租赁合同应予解除。被告应将租赁物返还给原告，并承担自2013年7月26日起至判决确定的履行之日止的占用期间的租赁费57654.74元（自2013年7月26日起至判决确定的履行之日止的占用期间的租赁费，每天按233.42元）。原、被告既约定了违约金，又约定了滞纳金，违约金和滞纳金都是对于违约的惩罚，因此只能选择其一；无论违约金还是滞纳金的约定都过高，法院认定违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（（2003）民一他字第11号）》已于2013年4月8日废止，因此被告主张合同无效，法院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定判决：一、解除原告临沭县爱家商贸有限公司与被告张宝宁于2012年7月26日签订的《房屋租赁协议书》。二、被告张宝宁于判决生效后十日内将租赁物返还给原告。三、被告张宝宁于判决生效后十日内向原告交纳租赁费57654.74元及违约金（本金57654.74元，利息按人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月26日起至判决确定的履行之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4072元，减半收取2036元，原告负担500元，被告负担1536元。
张宝宁不服原审判决上诉称，原审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判支付租金至2013年10月9日。理由如下：一、上诉人有新的证据证明被上诉人自2013年10月10日派员砸店收回所租房屋单方终止合同。2012年7月26日双方签订租赁合同后，上诉人交纳第一年的租金，被上诉人未给出具收款收据，按合同约定交纳第二年租金时，要求被上诉人补开发票，因被上诉人拒开双方产生纠纷，上诉人未交第二年租金。2013年10月6日，被上诉人掐断租赁房屋电源，10月9日被上诉人指派职工李长华、李长锋纠集二十余人砸店，故意损坏店内东西、物品，并封门加锁，单方强行收回租赁房屋，终止合同，张贴广告另行出租。被上诉人的违法行为，经临沭县公安机关立案侦查，直接负责人李长华、李长锋因涉嫌故意损坏公私财物罪取保候审，该起犯罪行为经公安机关委托物价部门评损，造成上诉人的店和另外一个店直接经济损失达23928元，该案正按法定程序办理未结案。这两名犯罪嫌疑人是受被上诉人指示，履行职务行为，涉嫌犯罪。被上诉人依法应当承担民事责任，应当认定被上诉人单方违约，承担违约责任。二、被上诉人已于2013年10月9日派员砸店锁门单方终止合同，一审判决第一项和第二项已无实际意义，第三项判决确有错误，不但未判决被上诉人应承担单方终止合同违约责任，反而判决上诉人交纳57654.74元租赁费及违约金。事实上，自2013年7月26日起至2013年10月9日被上诉人单方终止合同，砸店、锁门，并广告另行租赁，时间为74天，按合同约定租金每年85200元，实际应交租金17273.88元（233.42元×74天），一审判决交纳57654.74元租金错误，显失公正，应当依法予以撤销，改判。
临沭县爱家商贸有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决认定上诉人拒不支付租金从而解除上诉人与被上诉人之间的租赁协议完全符合法律规定，房屋到期前，上诉人至今仍然占有涉案房屋，致使被上诉人无法正常出租，一审仅判决上诉人支付一审判决履行之日止的租金明显过低，对于被上诉人在二审终结前的租金问题仍然无法解决，实际被上诉人租金应当计算到二审判决之日。
经审理查明，2013年10月11日，李长华在临沭县公安局城里派出所的讯问笔录中称：“我是临沭县三联商贸有限公司的副总经理，负责三联商贸有限公司的日常管理、运营等工作。临沭县独辫子专卖店以及璟璇专卖店等几个商店租用我公司的地方，每三年签一次合同，在合同期内房租不变，一年一交。今年5月份是我公司与独辫子专卖店以及璟璇专卖店等几个店合同第二年交房租的时候，但是独辫子专卖店以及璟璇专卖店等几个专卖店一直以经营不赢利为由不交房租，我公司多次与他们协商未果。今天上午10时许，我在办公室通知三联美家商场经理高文萍以及三联家电商场的经理陈令峰，我给他们说：你把商场的人员集合好，咱去要房租，他们要是不给钱，咱就封他们的门。我等他们集合好人后就一起到临沭县独辫子专卖店。我进了临沭县独辫子专卖店后，就问导购员李江民在不在，她们说不在，然后我就说你们都走，我清场锁门，我来收这个场地的。那些导购员都站在一边也不走也不说话。然后我就给我带去的人说：你们把他们衣服收拾一边去，不让他们经营了。然后我就用我手里拿着的一把本来要锁店门的大锁，从西往东将其店内的玻璃台子给砸坏了，具体砸了几个我想不清楚了，我边走边把店里的衣服架子给推倒在地。和我一起去的人跟在我后边的，他们也有人推衣服架子。我从西头砸到东头之后就出了店门，我把我手里的锁放在车上，并从车上拿了一把铁锨，我用铁锨将独辫子专卖店的门头上边的字给砸坏了。之后我就带人往南走，独辫子专卖店南边的几个没交房租的店铺都关门了，我走到景璇专卖店发现还开着门，我就带人进去了。我让他们抓紧时间走，我好锁门，他们不说话也不走。然后我用手里拿的那把要锁门的大锁将他店里的木制展台及北面墙上的一个货架给砸坏了，我还推倒店里的一两个衣服架子。别人都没有动手。……大约集合了两个店里的二十多人去的，因为他们拒不交房租，我就想赶他们走。”
上诉人在租赁房屋后经营服装，店名为璟璇专卖店。2013年11月21日，临沭县公安局出具沭公（城里）鉴通字（2013）136号鉴定意见通知书，确定独辫子服装店、璟璇服装店被砸损失价值为23928元。
本院查明的其他案件事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人张宝宁与被上诉人临沭县爱家商贸有限公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效协议。《房屋租赁协议书》约定：“签订合同时付清第一年租金，以后年度租金在上一年到期前2个月一次性付清。……必须按时向被上诉人交纳租金，否则被上诉人有权解除本协议”。协议签订后，上诉人依约交纳了第一年度的租赁费，对于第二年度的租赁费，上诉人以被上诉人未开具发票为由拒绝交纳，其迟延履行合同义务致使合同目的不能实现，构成违约，原审法院依据被上诉人的请求判决解除双方签订的《房屋租赁协议书》，由上诉人向被上诉人交纳自2013年7月26日起至判决确定的履行之日止的占用期间的租赁费并无不当。根据临沭县公安局城里派出所作出的讯问笔录，因上诉人不交纳租赁费，被上诉人的工作人员对上诉人店里的物品进行了打砸，上诉人所主张被上诉人于2013年10月9日将其经营的店铺强行锁门，证据不足，本院不予支持。对于被上诉人派其工作人员打砸上诉人经营的专卖店已构成侵权，被上诉人所造成的经营损失及财物损失可另案起诉。合同解除权属形成权，需以合同双方当事人意思表示解除为前提，发生砸店事故，合同任何一方均未明确表示解除合同，故合同未解除，上诉人主张合同已解除，对砸店之后租金不予支付，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4072元，由上诉人张宝宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一四年八月六日
书记员 杨竣然