江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终207号
上诉人（原审被告）：周水根。
上诉人（原审第三人）：周建青。
上诉人（原审第三人）：刘静。
被上诉人（原审原告）：金秀珍。
原审被告：陈菊珍。
上诉人周水根、周建青、刘静因与被上诉人金秀珍、原审被告陈菊珍物权保护纠纷一案，不服江苏省工业园区人民法院（2015）园民初字第01702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周水根上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回金秀珍全部诉讼请求，并由金秀珍负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：金秀珍并非被拆迁房屋所有权人，也未补足涉案房屋拆迁安置差额，即使涉案房屋登记在其名下，也非房屋初始所有权人。周水根与陈菊珍、谈大男于1996年、1999年分别签订房屋买卖协议，1996年签订协议时并未明确指向金秀珍名下房屋，且请村治保主任李某草拟协议并见证，后1999年签订协议时，陈菊珍告知周水根其有权处分金秀珍名下房屋并出具了金秀珍授权委托书（一审法院从房管局调取的档案资料中未见金秀珍授权委托书，明显有缺页修改痕迹），涉案房屋由陈菊珍交付至周水根，房管局也办理过户手续，周水根已尽到审慎注意义务，为善意取得。一审法院对涉案两份协议效力认定不一，进而否定涉案房屋物权变动的法律后果及不动产登记的行政行为效力，并错误适用本案一审受理后才实施的物权法司法解释（一）进行裁判，显属有误。陈菊珍、周水根、周建青、刘静等各方关系均围绕涉案房屋形成物权保护纠纷而非合同纠纷，一审判决上述各方另诉，显失公平。
金秀珍辩称，由于金秀珍个人原因，政府同意给金秀珍安置一套小户，有房产证和土地证，金秀珍是房屋的所有权人，并不是把户口转到父母处才得到拆迁房屋。周水根明知金秀珍1996年被羁押，陈菊珍私刻金秀珍私章系无权处分，却仍与陈菊珍进行涉案房屋交易，上述交易未经金秀珍追认，是非法交易。
周建青、刘静述称，其同意周水根的上诉意见。
陈菊珍未作陈述。
周建青、刘静上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回金秀珍对周建青、刘静的全部诉请，并由金秀珍承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：周建青、刘静就涉案房屋已与周水根签订存量房买卖契约、缴纳契税、办理过户登记，周建青、刘静据此取得物权。周建青、刘静受让涉案房屋时对金秀珍是否能刑满释放、1999年协议及转移登记效力均不知情，不存在恶意串通转移产权的前提，一审法院仅以周水根、周建青之间的父子关系、转让金额1万元为由，否定涉案房屋产权转移效力不当。周水根、周建青、刘静是独立的法律主体，一审判决未予区分并认定上述三方一并承担诉讼费有误。一审错误适用本案一审受理后才实施的物权法司法解释（一）进行裁判有误。一审法院未在本案中一并处理周建青、刘静与周水根之间的纠纷，要求各方另诉，但基于双方的父子关系，不具有另诉的可能性，客观剥夺了周建青、刘静的物权利益及合同利益。
金秀珍辩称，坚持对周水根的答辩意见。
周水根述称，其同意周建青、刘静的上诉意见。
陈菊珍未作陈述。
金秀珍向一审法院起诉请求：1、陈菊珍、周水根将涉案房屋过户并交付给金秀珍；2、周建青、刘静将涉案房屋归还并过户给金秀珍；3、陈菊珍、周水根赔偿自2015年1月起至房屋归还之日起的房租费，每月420元；4、陈菊珍、周水根赔偿从卖掉房屋时的1999年2月1日开始计算16年房租（暂按每月650元乘以12月乘以16年，即124800元），共计124800元。
一审法院认定事实：1999年2月1日，周水根在一份《房地产买卖契约》（以下简称契约）上乙方（买方）处盖章，该契约甲方（卖方）名为金秀珍，该契约上“卖方”处盖有“金秀珍”的私人印章。契约第一条：甲方自愿将坐落在原斜塘镇莲香新村9幢306室的房地产（房屋建筑面积65平方米；土地面积49.44平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于甲方持有的房屋所有权证和国有土地使用权证。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的愿意购买该房地产。契约第二条：甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币43368元。
2009年5月20日，周水根与周建青、刘静签订《存量房买卖契约》，约定周水根将涉案房屋以1万元价格转让给其儿子周建青和儿媳刘静。2009年6月5日，涉案房屋登记在周建青、刘静共同名下，现被周建青、刘静占有使用。
一审另查明：1996年8月12日，金秀珍户口所在的斜塘龙北村遇拆迁，金秀珍一人作为一户进行了拆迁安置登记。同年8月21日，苏州工业园区拆迁部门安置给金秀珍一套位于新村10幢西单元306室房屋（动迁编号），面积为44.987平方米。1998年12月4日，涉案房屋所有权证办出，所有权人为金秀珍，房产证号为苏房字02319**，建筑面积45.65平方米，附属车库14.28平方米。1998年3月，涉案房屋国有土地使用证办出，编号为苏工园国用（98）字第02671号，登记土地使用者为金秀珍。
一审庭审中，金秀珍陈述其于1996年10月26日因犯罪被羁押，2015年1月5日被释放。周水根、陈菊珍及周建青、刘静对此均无异议。经一审法院释明，金秀珍对租金损失不申请鉴定。金秀珍主张2015年1月5日出狱后每月房租费420元，周水根、陈菊珍及周建青、刘静对此表示认可。陈菊珍提交其公公谈黑男出具的书面证言证明谈黑男以30080元卖给周水根，金秀珍对此不予认可，周水根及周建青、刘静质证认为支付的价款为31000元，出卖人为陈菊珍、谈大男，谈黑男和江大妹应该知道这个事情。
周水根陈述：房地产买卖契约是和陈菊珍和谈大男签订的。第一次签协议是在陈菊珍租住的李福元的房子里签订，在场人有陈菊珍和谈大男夫妻、周水根夫妻及李某、周建东。当时周水根问陈菊珍和谈大男夫妻有没有房子卖。他们说有的，小户46平米卖给周水根，价格31000元。签订有协议，儿子周建青一直保留的，直到去年搬家时弄丢了。陈菊珍手里应该也有一份。当时是一式两份的。金秀珍和周水根是一个生产队的，前后排错开，周水根家在前面，相差两排人家。签订协议时金秀珍已经嫁出去了，金秀珍大概是1993年嫁出去的。1996年买卖双方签协议时周水根不知道房子是金秀珍的，1997年付房款2万元。第二次付款是在过户签订协议拿房产时再支付1.1万元，这个时候才知道房子是金秀珍的。1999年2月1日房地产买卖契约上周水根的章是其自己盖上去的，金秀珍的章是陈菊珍和谈大男盖上去的。房地产买卖契约是房管局草拟的。当时陈菊珍和谈大男、周水根、江大妹、谈黑男，房管局还有几个人，具体是谁记不清了。房管局只要求盖金秀珍的章就可以过户。过户时陈菊珍和谈大男夫妻是同意卖的。当时拆迁的时候陈菊珍家里7个人，分别是陈菊珍和谈大男夫妻及两个子女、谈黑男、江大妹、金秀珍。金秀珍是谈黑男、江大妹的养女。他们是整体安置的，可以分配到1大户、一中户、两小户。为了拿到更多的拆迁补偿款，他们就把金秀珍单独立户。当时周水根向他们买的实际是一个小户名额所分配的房屋。但是在拆迁安置的时候，谈家只拿了一大户、一中户、一小户（即是在金秀珍名下的小户），谈家自己放弃了另外一套小户的名额。每家每户的安置情况大家都是知道的，都是一个队的人。陈菊珍把金秀珍这户另立，根据当时的拆迁规定，一户只可以一处主房，这样另立便可以把原来的辅房当成主房来拆迁安置，能多拿到一些安置款。签契约时金秀珍在外吃官司，不在家。周水根问陈菊珍和谈大男两夫妻了，他们说他们4个是同意的。陈菊珍和谈大男在家里都是陈菊珍做主。家里的事情谈大男不怎么管的。协议签订后，房款交给陈菊珍，他们拿到房产证就将房屋交付给周水根了。在1996年签订协议后1年多一点时拿到房屋钥匙。1996年签订有买卖协议，当时是周水根与谈家陈菊珍、谈大男协商，具体还有人记不清楚了，具体是谈家谁签字的，也记不清了。时间太长，协议也找不到了。
陈菊珍经一审法院询问：“莲香新村9幢306室房屋是什么时候卖的？是谁的、谁卖的？房屋及车库钥匙是谁拿的？周水根说他把购买9幢306室房屋房款全交给你了，是否属实？”陈菊珍均回答不知道。另，陈菊珍陈述:金秀珍是谈大男父母领养的。对于莲香新村9幢306室房屋动迁编号是不是10幢西单元306室房屋不知道，只知道当时拿2套房屋。金秀珍和公公婆婆关系一直不好的，金秀珍来来回回好几次，她是陈菊珍婆婆妹妹的小孩，在喝奶的时候就被抱过来了。自从金秀珍出嫁后就没来过陈菊珍家。陈菊珍和她老公、公公婆婆都不识字。大概在1995年的时候，派出所的人来找过金秀珍一次，说犯了什么罪，当时在抓她。谈大男是傻子，有残疾证，陈菊珍当家作主。一审法院在询问拆迁共安置了几口人，陈菊珍回答：“6个人（谈大男、陈菊珍、儿子、女儿、公公婆婆），2套房子。”一审法院询问：“据承办人去当地社区、村委会以及证人处调查，他们告知9幢306室房屋是你卖掉的，这是怎么回事？”陈菊珍回答：“我不认识字，我不知道。”一审法院向陈菊珍出示一份房地产买卖契约，她仍回答：“我不知道。”当一审法院询问陈菊珍家庭情况时，她回答：“低保户，儿子19岁时（2005年）就患了白血病。儿子患白血病之前就不好，患病后家庭条件就更不好了，因为谈大男不会赚钱。大女儿今年37岁，小儿子31岁。”
一审诉讼中，周水根申请证人李某（时任龙北村治保主任）出庭作证，李某陈述：“陈菊珍有房源，周水根缺房源，他们之间是买卖关系，我是村上治保主任。18年前，他们两家人找我作证人，他们要写房屋买卖协议，他们不会写字，当时找我写房屋买卖协议，房产产权登记中心应该有房屋买卖协议这份资料，上面有房屋买卖价格，根据惯例，涨价了也不要还，跌价了也不要退，具体内容都写在房屋买卖协议里了。签订协议时，金秀珍应该不在家。陈菊珍说房屋是她自己的。但她没有拿出相应的证据给我看。当时价格3万元左右，符合当时市场价格。”后在一审庭审笔录签字时，李某又将当时签订有协议的内容划掉。
以上事实，由金秀珍提交的存量房买卖契约、房屋所有权证、土地使用权证、证人证言、当事人陈述以及庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、金秀珍作为原告主体是否适格；二、涉案房屋出卖人是谁，其是否有权处分；三、周水根及第三人周建青、刘静是否是善意第三人；四、金秀珍的损失如何确定。
一、金秀珍作为原告主体是否适格
根据1996年8月21日的苏州工业园区拆迁补偿协议书，涉案房屋系政府部门安置给金秀珍的动迁房，登记安置人口为金秀珍一人，故金秀珍系该安置房屋初始所有权人，金秀珍就涉案房屋主张初始安置所有权利，符合法律规定，金秀珍作为原告主体适格。
二、涉案房屋出卖人如何确定，其是否有权处分涉案房屋
根据陈菊珍自述，其丈夫谈大男系残疾人，智商不高，其公公婆婆年龄较大，也不识字，结合一审法院调查走访当地基层干部、基层组织人员材料反映，陈菊珍在家庭面对重大决策时均由其作出，周水根亦陈述房款交付给陈菊珍，证人证言亦予以佐证，故一审法院合理推断涉案房屋系陈菊珍出售于周水根。陈菊珍明知涉案房屋系金秀珍动迁房，在未经金秀珍授权下擅自将涉案房屋出售并收取交易款项，构成无权处分。
三、周水根及第三人周建青、刘静是否是善意第三人
物权法规定，受让人受让不动产，即在完成不动产物权转移登记之时不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案周水根在办理涉案房屋过户登记时明知房屋所有权人是金秀珍，其在过户时未审查陈菊珍是否有授权委托情况下仍继续与陈菊珍办理过户手续，属于相关法律、司法解释规定的受让人知道转让人无处分权。周水根明知陈菊珍无处分权仍与其签订购房合同，应认定为周水根受让该不动产时存在过错，不应认定为善意第三人。
四、损失如何确定
金秀珍主张自2015年1月出狱后每月租金420元，金秀珍虽不申请对涉案房屋租金的鉴定，但其房屋被陈菊珍转让与周水根致其无房居住，其在外租房造成房租损失符合客观实际，其主张的每月420元也并不高于本地涉案房屋同面积、同地段租金价格，一审法院酌情比照该房租价格予以认定。关于金秀珍主张周水根、陈菊珍赔偿涉案房屋被他人占有期间的租房损失，一审法院认为，涉案房屋被他人占有期间，均为金秀珍服刑期间，陈菊珍作为金秀珍嫂子代为收取安置房屋，并未对外出租，金秀珍主张陈菊珍返还房屋的诉讼请求，应予以支持；金秀珍出狱后要求陈菊珍、周水根赔偿出狱前房屋被他人占有期间租金损失有违公序良俗，并无法律依据，不予支持。
综上，陈菊珍与周水根签订了房屋买卖合同，一审法院未能查明该合同违背双方真实意思表示，并不排除陈菊珍基于家庭生计原因作出卖房决定，故双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。但陈菊珍未经权利人金秀珍授权擅自将金秀珍所有的涉案房屋转让于周水根，金秀珍事后不予追认，陈菊珍出售房屋的行为属无权处分。周水根在办理过户时明知陈菊珍不是涉案房屋权利人，在未审查对方授权情况之下仍继续与其办理过户手续，属于受让人知道转让人无处分权。双方签订合同并办理过户手续的行为侵犯了金秀珍对涉案房屋的物上请求权，故不发生不动产物权变动的法律后果。陈菊珍、周水根应当将涉案房屋返还金秀珍。涉案房屋虽然已由周水根以1万元低价过户至其儿子周建青、儿媳刘静名下，并且被其占有和使用，但因周建青、刘静取得并无合法根据，为避免诉累，一审法院对第三人占有房屋一并作出判决，周建青、刘静应当腾退并返还房屋，并将该房过户至金秀珍名下。至于陈菊珍与周水根、周水根与第三人周建青、刘静之间的纠纷，根据合同相对性原则，不属本案理涉范围，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈菊珍、周水根于判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋返还金秀珍，第三人周建青、刘静负有协助腾退并返还上述房屋义务；二、陈菊珍、周水根、第三人周建青、刘静于判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋过户至金秀珍名下；三、陈菊珍、周水根于判决生效之日起十日内赔偿金秀珍自2015年1月5日起至实际支付之日止按每月420元计算的房租损失；四、驳回金秀珍的其他诉讼请求。案件受理费6094元，保全费2117元，共计8211元，由金秀珍承担2117元，陈菊珍承担3047元，周水根、第三人周建青、刘静承担3047元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
周水根委托诉讼代理人于二审中陈述，周水根与陈菊珍、谈大男是同村，对每家能安置到多少房屋是大概清楚的，按照政策，谈家可以取得一大一中两小户，签订1996年房屋买卖协议时，周水根买的仅是谈家基于拆迁可能分配到的小户，并未明确指向金秀珍名下房屋。后来谈家拿到一大一中一小户，因为没钱，把小户卖给了周水根。
二审另查明，一审法院于2016年8月16日作出（2015）园民初字第01702号民事裁定，将（2015）园民初字第01702号民事判决书中第九页第一段“《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条”更正为“《中华人民共和国民法通则》第七十二条”。
上述事实，有当事人陈述、（2015）园民初字第01702号民事裁定及庭审笔录在案佐证。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，涉案房屋是以金秀珍名义单独立户进行拆迁安置登记并经分配所得，系金秀珍基于拆迁享有的合法利益，且涉案房屋所有权证、国有土地使用权证均于1998年办至金秀珍名下，金秀珍据此对涉案房屋拥有所有权。陈菊珍没有取得金秀珍授权，以金秀珍名义将涉案房屋转让给周水根并订立房屋买卖协议，该协议未经金秀珍追认，对金秀珍不发生效力，金秀珍有权要求周水根返还涉案房屋。周水根作为无处分权人，将涉案房屋以1万元的不合理低价转让于周建青、刘静，虽涉案房屋已过户至周建青、刘静名下，但周建青、刘静并非善意取得，故不能据此取得所有权。金秀珍作为涉案房屋所有权人，有权向周建青、刘静追回涉案房屋。因涉案房屋目前登记于周建青、刘静名下且实际由其占有，应由周建青、刘静返还房屋并过户至金秀珍名下，陈菊珍、周水根向金秀珍承担赔偿房租损失的责任。
综上，上诉人周水根、周建青、刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省工业园区人民法院（2015）园民初字第01702号民事判决第三、四项及案件受理费负担部分。
二、撤销江苏省工业园区人民法院（2015）园民初字第01702号民事判决第一、二项。
三、周建青、刘静于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋返还金秀珍。
四、周建青、刘静于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋过户至金秀珍名下。
二审案件受理费12188元，由上诉人周水根负担6094元，由上诉人周建青、刘静负担6094元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 陈 莉