北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）一中民再终字第02664号
申请再审人（原审第三人）：邹以学，男，1964年2月4日出生。
申请再审人（原审第三人）：谢纯衡，男，1964年11月7日出生。
申请再审人（原审第三人）：杨振生，男，1957年5月2日出生。
以上三申请再审人之委托代理人：刘少莹，北京市众鑫律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：童国金，男，1962年6月12日出生。
委托代理人：孟令欣，北京市法大律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京良工房地产开发有限公司。
法定代表人：赵卫民，总经理。
委托代理人：姚丽，北京市昭德律师事务所律师。
委托代理人：李妍，北京市昭德律师事务所律师。
申请再审人邹以学、谢纯衡、杨振生因与被申请人童国金、北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）一中民终字第9646号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年11月16日作出（2011）高民申字第859号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。邹以学、谢纯衡及其二人与杨振生之共同委托代理人刘少莹，童国金及其委托代理人孟令欣、良工房地产公司之委托代理人姚丽、李妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年11月12日，童国金起诉至一审法院称：2007年6月28日，童国金与良工房地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，童国金购买房屋。合同约定房产面积2295.1平方米，良工房地产公司于2007年7月15日前将房屋交付给童国金，合同签订之日起10日内，双方共同向权属登记部门申请办理转移登记手续。如因良工房地产公司原因，童国金未能在房屋交付之日起30日内取得房屋所有权证书的，童国金不退房的，自童国金应当取得房屋所有权证书期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，良工房地产公司按日计算向童国金支付全部已付款（9072500元）万分之八的违约金。合同签订后，童国金付清房款、缴纳契税。但在双方准备去办理权属转移登�时，良工房地产公司突然提出将房产的一部分无偿划拨给他人，并拒绝为童国金办理权属转移登记。诉讼请求：1、请求依法判令良工房地产公司立即继续履行合同，办理房屋权属转移登记手续。2、请求依法判令良工房地产公司支付自2007年8月15日至童国金实际取得房屋所有权证书之日的违约金（暂计算至2007年11月13日，计653220元）。
良工房地产公司辩称：童国金所诉不是事实。我公司与童国金担任法定代表人的北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称科豪公司）于2007年5月15日签订一份《土地房产出让合同》，土地及房产坐落在，交易价格为955万元。合同签订后，科豪公司交纳了95％的出让金计907.25万元。2007年7月4日，童国金谎称缺钱要向银行贷款装修，要求我公司在已备好的日期为2007年6月28日的《北京市存量房屋买卖合同》上签字盖章。童国金一再强调该合同只是�作贷款，不作它用。我公司认为与科豪公司的合同已经履行大部分付款义务，在童国金再三要求下，我公司就在童国金备好的合同上签字盖章。童国金依据该合同要求不属于《土地房产出让合同》中约定的部分房产，因此发生争议。我公司认为，《北京市存量房屋买卖合同》并非我公司真实意思表示。首先，童国金并非争议房产的承租人，没有优先买房资格；其次，我公司于2007年5月6日和5月15日分别与承租人科豪公司、邹以学、谢纯衡、杨振生签订《土地房产出让合同》，将前述房产出售给上述承租人，再卖给童国金就是一房二卖；最后，我公司和童国金提交的两份合同有三十多处不一致，连价格都没有约定，正好证明合同目的并非交易房产。合同中将当时还没有办理完毕的土地使用出让证号都填上了，进一步证明合同虚假性。还有管辖的约定问题、房款支付方�等诸如此类的问题有几十处之多，这两份合同约定不一致的条款都应认定无效。综上，童国金为达到非法目的，以欺诈手段骗取了我公司的信任签订合同，违背我公司的真实意思表示，我公司不同意童国金的诉讼请求，并反诉要求依法撤销2007年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
邹以学、谢纯衡、杨振生称：2007年5月6日，我们与良工房地产公司签订《土地房产出让合同》，约定我们购买宗地及地上物。合同明确约定了四至范围，包括京房权证房股字第号的一部分及全部。合同签订后，我们依约支付了款项859.75万元。童国金曾于2007年5月15日与良工房地产公司签订合同购买房产的其余部分，该合同明确约定的四至范围并不包括我们购买的部分。良工房地产公司擅自重复销售已售给我们的部分房产，侵害了我们的合法权益。我们不同意良工房地产公司给童国�办理房产的全部房产手续。现房产的拐角部分218平方米已经过户在我们名下。我们要求确认原良工房地产公司合同中涉及拐角的部分无效；确认我们与良工房地产公司之间购买宗地行为有效。
一审法院审理查明：2004年12月，良工房地产公司购买了全部房产，包括10号楼、20号楼、21号楼。21号楼为独立建筑。10号楼与20号楼相临，10号楼的南侧和东侧由20号楼所包围。
2006年1月，良工房地产公司取得了房产的所有权证书。51号房产共登记两个产权证书，其中京房权证房股字第证书的房屋为20号楼，房屋总层数为4层，该楼东北拐角部分为3层，建筑面积合计2295.1平方米，设计用途为商业。京房权证房股字第证书的房屋包括10号楼及地下室和21号楼。10号楼总层数为3层，21号楼总层数为2层，建筑面积合计2541.18平方米，设计用途为工交。第0600007号房屋（即20号楼）东北拐角部分，属于邹以学承租范围，经营拱辰茶庄。
2007年5月，经三方协商，良工房地产公司分别与邹以学、谢纯衡、杨振生和科豪公司签订土地房产出让合同，将土地房产出让给邹以学等三人和科豪公司。
2007年5月6日良工房地产公司与邹以学等三人签订《土地房产出让合同》，约定的土地面积为2273.13平方米，地上建筑物面积为2541.18平方米。合同约定的四至范围为：（1）东前至楼东门外5米；东后至科豪楼西墙8米；南前至科豪楼北墙伸缩缝；南后临楸树街；西至三街老史家墙；北至拱辰大厦南墙伸缩缝。（2）北至三街商业二楼南楼；东至拱辰大厦西墙；南至三街居民院北院墙；西至朝辉物业东墙。出让给科豪公司的土地及房产四至范围为：北至旧三楼南墙伸缩缝，东至楼东门外5米，南至楼南门2米，西至楼西西墙外8米，土地面积750平方米，地上物建筑面积2295.1平方米，价款共计955万元。合同签订后，科豪公司于2007年5月18日、6月5日、6月13日分三次向良工房地产公司交纳了购房款907.25万元。此后，良工房地产公司将第号证书和第号证书分别交付邹以学等人和科豪公司收持。
2007年5月2日，科豪公司与童国金签订协议，双方约定将科豪公司与良工房地产公司所签土地房产出让合同中的买方变更为童国金，科豪公司将合同全部权利义务转让给童国金。
2007年6月28日，童国金与良工房地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定良工房地产公司将房屋卖给童国金，房屋总层数为4层，建筑面积2295.1平方米。所有权证为：房权证字第号。土地使用证为：京房国用号。价格为652万元。合同约定出卖人应当在2007年7月15日前交付房屋。关于权属转移登记，合同约定：自合同签订之日起10日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登�手续。买受人未能在房屋交付之日起30日内取得权属证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得权属证书期限届满之次日起至实际取得权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之八的违约金。该合同还对双方其他权利义务作了约定。2007年10月22日、25日，良工房地产公司向童国金出具了两张房款发票共计720万元，童国金按652万的计税金额缴纳了买卖20号楼的契税。此后，因办理房产权属转移登记问题，童国金与良工房地产公司发生争议。
审理中，经良工房地产公司申请，该院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对童国金提供的2007年4月15日《土地房产出让合同》第一页和2007年5月18日股东（董事）会决议中良工房地产公司印章和决议中“吴占河”签字进行鉴定，鉴定结论为：检材与样本中所盖良工房地产公司印章是同一枚印章盖印。股东（董事�会决议中“吴占河”与样本中“吴占河”不是同一人书写。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，童国金主张良工房地产公司将房屋出让给自己，并就此提供了《北京市存量房屋买卖合同》、房款发票、完税证明等证据材料。良工房地产公司辩称该合同系童国金采取欺诈手段骗取公司信任而签订，违背了公司的真实意思。但良工房地产公司未能就上述主张提供证据，故该院对其答辩意见不予采信。良工房地产公司作为完全的民事行为能力主体，应当对自己实施的行为承担法律责任。
关于童国金与邹以学、谢纯衡、杨振生争议的房产（即20号楼）东北拐角部分属于谁购买范围的问题，应当根据各自与良工房地产公司签订的合同内容予以确定。邹以学等三人的合同和科豪公司的合同对购买的四至范围均有所表述，虽然本案三方对合同表述的四至范围解释不一致，但两份合同，包括此后童国金签订的合同对地上建筑物的面积均有明确约定，邹以学等三人购买的建筑物面积共计2541.18平方米，与证书完全一致。童国金购买的建筑物面积为2295.1平方米，与证书完全一致。根据以上合同约定的建筑物面积判断，房产（即20号楼）东北拐角部分应属于童国金购买的范围。邹以学、谢纯衡、杨振生述称其购买范围包括房产的一部分，依据不足，该院不予认定。良工房地产公司作为出卖方与童国金签订《北京市存量房屋买卖合同》后，未按约定协助对方办理房屋权属转移登记，应当承担继续履行合同、支付违约金的法律责任。
良工房地产公司反诉要求撤销2007年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由不能成立，该院不予支持。邹以学、谢纯衡、杨振生要求确�原良工房地产公司合同中涉及房产拐角的部分无效，该院不予支持。其要求确认其与良工房地产公司之间购买宗地行为有效，不属于本案审理范围，可另行解决。遂判决如下：一、北京良工房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助童国金办理京房权证房股字第房产权属转移登记手续。二、北京良工房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向童国金支付违约金（按六百五十二万元的日万分之八计算，自二○○七年八月十四日起至童国金实际取得房屋所有权证之日止）。三、驳回北京良工房地产开发有限公司的反诉请求。四、驳回邹以学、谢纯衡、杨振生的诉讼请求。
良工房地产公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求发回重审或依法改判。其上诉理由是：良工房地产公司未与童国金就房屋及其价款达成一致意见，双方的买卖合同未成立；一审判决将属于邹以学等三人的房屋无偿给予童国金所有，损害了邹以学等人的利益；一审法院认定的违约金高达423万元，有失公允；最高人民法院（2009）民监字第585号民事裁定指令北京市高级人民法院再审邹以学、谢纯衡、杨振生与科豪公司、良工房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，该案审理结果可能与本案存在冲突，申请中止审理本案。
邹以学、谢纯衡、杨振生不服一审判决，向一审法院提交了上诉状，但在一审法院指定期限内未交纳上诉案件受理费，故按撤回上诉处理。邹以学、谢纯衡、杨振生经本院依法传唤，以书面形式表示拒绝到庭参加诉讼。
童国金同意一审判决，但不认可良工房地产公司的上诉请求和理由。
针对良工房地产公司提出的异议，本院二审对本案的事实进行了审查，查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：二审诉讼中，良工房地产公司提交最高人民法院（2009）民监字第585号民事裁定书。良工房地产公司向本院提起申请，以另案与本案存在关联关系为由请求中止审理本案。
本案事实，有北京市存量房屋买卖合同、第7号房产证、第8号房产证复印件、完税证明、房款发票、第三人提供的土地房产出让合同及当事人陈述、鉴定报告、最高人民法院（2009）民监字第585号民事裁定书等在案佐证。
本院二审认为：科豪公司与童国金签订协议，双方约定科豪公司将该公司与良工房地产公司所签合同的全部权利义务转让给童国金；后童国金与良工房地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定良工房地产公司将房屋卖给童国金，该房屋买卖合同视为对科豪公司与童国金所签订协议的确认；诉讼中，童国金还提交了房款发票、完税证明等证据材料。以上事实足以表明良工房地产公司与童国金缔结了房�买卖合同，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当有效。关于争议的东北拐角部分是否为童国金购买范围问题，童国金购买的建筑物面积为2295.1平方米，与第7号证书完全一致；且本院（2008）一中民终字第8354号民事判决认定，东北拐角部分房屋属于20号楼的一部分，与20号楼均登记在京房权证房股字第7号房屋所有权证上，故东北拐角部分房屋应为童国金所购买房屋的范围，一审法院的认定并无不当。二审诉讼中，良工房地产公司称一审法院认定的违约金过高，但其在一审诉讼中未要求调整违约金，故一审法院基于双方约定确认的违约金数额并无不妥。良工房地产公司以另案与本案存在关联关系为由请求中止审理本案，但本案无须以最高人民法院指定再审案件的审理结果为依据，故本院对良工房地产公司的申请不予同意。判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人邹以学、谢纯衡、杨振生称：因科豪公司单方面变更买受人，未与出卖人良工房地产公司协商，故科豪公司与童国金签订的《房屋及土地购买人变更协议》应为无效；童国金提交的《北京市存量房屋买卖合同》其伪造的，应为无效；童国金以欺骗手段骗取良工房地产公司吴占河、王东起给伪造的合同盖章，原判未予认定；良工房地产公司法人是否授权吴占河、王东起给伪造的合同盖章，以及合同上法人张耀春的签字是否本人所签的事实未予查清；原判决与最高法院指令高院再审的案件相悖；良工房地产公司、吴占河证实2007年10月25日没有给童国金盖过章。故请求：中止本案判决的执行；依法撤销本案原两审判决；依法将童国金涉嫌伪造公司印章、妨害作证的犯罪事实移交公安机关立案侦查。
被申请人童国金辩称：原判决认定事实�楚，适用法律正确，应予维持。存量房买卖合同加盖有良工房地产公司印章和童国金的签字，不违反国家禁止性法律规定，具有法律效力；良工房地产公司持有的条款不完备的合同并不能否决童国金持有的条款完备的存量房买卖合同的效力；就存量房买卖合同是童国金欺骗良工房地产公司签章的，没有证据支持；良工房地产公司与童国金签订的土地房产出让协议、和解协议中，良工房地产公司明确确认与童国金签订了存量房买卖合同。
被申请人良工房地产公司辩称：支持法院判决。
本院再审认为，原判认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2010）一中民终字第9646号民事判决和北京市房山区人民法院（2007）房民初字第8796号民事判决；
二、本案发回北京市房山区人民法院重审。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年四月十七日
书 记 员 张 莹