广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第580号原告：林月女，住广州市海珠区。委托代理人：刘焱、刘国华，均为广东鹏瑞律师事务所律师。被告：陈丽冰，住广州市天河区。被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，职务执行董事。委托代理人：周乐忆、胡嘉琳，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师和实习律师。原告林月女诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘焱，被告添泽公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告陈丽冰下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月8日原、被告签订商铺买卖合同，该商铺地址位于广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层(80)号铺。合同签订后，原告依约付清全部款项，又签订补充协议变更买卖商铺地址为广州市海珠区昌岗中路151-161号B180号。但被告至今未办理任何商铺交易过户手续，并且该商铺仍在抵押状态。原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的商铺买卖合同；2、两被告返还原告已付购房款686703元及税费23563元；3、两被告向原告支付违约金（双倍定金）100000元；4、两被告承担本案诉讼费用。被告添泽公司辩称：1、原、被告在签订买卖合同时原告清楚并接受购买的涉案商铺有抵押的情形，同时涉案商铺是在一个较大面积的产权房屋基础上经过重新出图、测绘、分证，分为若干个较小的单位房屋所得。因此，210个工作日的期限事实上涵盖上述产权分割所需要的全部工作时限在内。2014年4月30日原告购买的涉案商铺已经取得单独的房产证。在办理产权过户中，抵押物的状况因为分割而发生了变化，相应的抵押登记也需要进行变更，但是抵押权人自始至今没有发生变化，故现实的抵押并非新的抵押，而是原抵押权的延续，在此情况下被告不构成对原告的欺诈或者故意隐瞒。2、原告购买的涉案房屋已取得房地产权证，原告也自行公证委托广东法全律师事务所工作人员为其办理按揭贷款及房产交易过户手续，但在涉案商铺已经具备交易过户条件且交易期限即将届满时，原告却自行撤销了上述委托并拒绝配合完成剩余的过户手续，导致涉案商铺至今仍未能完成过户，责任在于原告，故原告无权要求解除买卖合同，被告要求继续履行买卖合同。因此，不同意原告的全部诉讼请求。被告陈丽冰没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2013年12月8日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（80）号铺，该商铺建筑面积共3.8623平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为686703元（第三条）；付款方式为一次性付款：买受人应于2013年12月8日前支付定金100000元，2014年1月20日前支付586703元（第四条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款686703元（包括定金100000元）及税费21763元的《收据》。广东法全律师事务所于2013年12月10日向原告出具的1500元律师服务费的《发票》。2013年12月8日，原告（甲方）与广东法全律师事务所（乙方）签订《专项法律服务合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师或律师助理进行专项法律服务活动；甲方委托乙方协助甲方与卖方（商铺业主）签订《商铺买卖合同》、协助甲方办理购买商铺事项的授权委托公证手续、协助办理交易过户手续；等。再查，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B180商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。查册时间为2015年1月26日的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区昌岗中路151-161号B180商铺；中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行为抵押权人，登记时间2014年4月30日。原告于2015年3月2日提起本案诉讼。诉讼中，对合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间，原告表示是“2014年10月7日”，被告添泽公司表示是“2014年10月底”。原告确认向广东法全律师事务所作出撤销委托时间是2015年的2月。本院认为：原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告添泽公司对被告陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。根据合同中“出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款”的约定，即使如被告添泽公司所述届满时间“2014年10月底”，也违反了合同上述约定，已构成违约，故原告要求解除合同，被告陈丽冰退还房款686703元及税费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但税费金额应是21763元。本案原告要求被告陈丽冰以定金的标准支付违约金，是原告自行处分民事权利的意思表示，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《民法通则》第六十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告林月女与被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司于2013年12月8日签订的《商铺买卖合同》。二、被告陈丽冰在本判决生效之日起10日内返还原告房款686703元及税费21763元。三、被告陈丽冰在本判决生效之日起10日内支付违约金100000元给原告。本案受理费11903元，由被告陈丽冰负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告陈丽冰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  陈美卿二〇一五年十一月二十五日书记员曾思融张春映