湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2503号
原告:武汉市华源毅志电力有限公司。
法定代表人：曹定毅，该公司董事长。
委托代理人：陈春晓，湖北成和诚律师事务所律师。
被告：武汉国测科技股份有限公司。
法定代表人：侯铁信，该公司董事长。
委托代理人：廖佩，湖北獬志律师事务所律师。
被告：湖北世纪泓源置业发展有限责任公司。
法定代表人：钟祖兴，该公司总经理。
委托代理人：黄小汉，该公司员工。
原告武汉市华源毅志电力有限公司（以下简称：华源公司）诉被告武汉国测科技股份有限公司（以下简称：国测公司）、湖北世纪泓源置业发展有限责任公司（以下简称：泓源公司）建设工程合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员黄桂武独任审判，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告华源公司的法定代表人曹定毅及委托代理人陈春晓、被告国测公司的委托代理人廖培、被告泓源公司的委托代理人黄小汉到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解但至今未果。本案现已审理终结。
原告华源公司诉称：
2012年5月18日，原告华源公司与被告国测公司签订了武汉国测科技总部空间二、三期供电工程承包合同，施工合同约定由原告承建被告国测公司武汉国测科技总部空间供电工程——从供电公司提供的高压电源接口至项目内部二、三期用电单元配电箱、配电柜的线路、变配电设备的施工。2012年10月18日开工，竣工日期为上级开闭所送电后15天内。工程造价1100万元。合同签订后，原告按时进场施工，但两被告未按合同约定支付工程款，且表示无力支付后续工程款。双方决定终止合同。经原被告协商确认，原告前期施工工程款及保证金为210万元（不含逾期付款利息）。
2008年3月27日，被告国测公司、泓源公司签订“武汉国测高新技术产业园”项目联合开发合同书。合同约定双方联合开发被告国测公司所有的武汉理工大学科技园内汤逊湖、湖滨路、理工园一路、理工园二路围合区域土地，成立项目公司运作项目开发，项目公司由被告国测公司出土地，被告泓源公司出资2000万元开发，被告泓源公司行使项目公司人事管理权并享有开发项目的建设、管理、销售等全部经营管理权。
2008年4月23日，被告国测公司根据上述联合开发合同书向被告泓源公司出具委托书，委托被告泓源公司负责联合项目开发，包括项目开发过程中项目管理架构、人事任免、项目建设、项目销售等全部经营管理权。协议签订后，因其他原因，被告国测公司并未成立项目公司运作项目开发，但仍然由被告国测公司出土地、被告泓源公司出资联合开发房产项目。
2015年2月，原被告方协商终止供电工程承包合同，并签订了房屋抵偿工程款协议，约定以被告国测公司总部空间科研2号楼房屋按面积作价4000元/平方米抵偿给原告华源公司及其他工程施工方，以保证原告方的工程价款优先受偿权，但该科研2号楼房屋因规划原因不能办理验收，未完全履行，故两被告应向原告支付工程款利息。
原告认为与被告国测公司签订建设工程施工合同及房屋抵偿工程款协议后，已按约定履行了合同义务，两被告系合作建设关系，均应对建设工程款承担及时付款义务，两被告均未按照合同约定及时支付工程款，应承担逾期付款利息。根据合同法第六十条、第二百八十六条的规定，原告作为武汉国测公司总部空间二三期工程项目园区建设的基础配套设施工程项目承包人，对承建的武汉国测公司总部空间二三期所有建设工程均享有优先受偿权。
为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告连带支付武汉国测科技总部空间二、三期供电工程款210万元及逾期付款利息；2、原告对武汉国测科技总部空间二、三期项目园区内所有建设工程享有优先受偿权；3、被告负担本案全部诉讼费用。
被告国测公司辩称：对原告华源公司诉称的事实、欠款金额均无异议，但提出：1、原被告已经达成抵房协议以房抵债，原告已在协议中表示放弃利息，原告华源公司系重复主张权利。2、原告仅施工供电工程，优先受偿权的范围也应该仅限于供电房、配电房等由原告施工的范围，原告如果对楼栋主体享有优先受偿权，将会侵犯其他案外人的优先受偿权。3、供电工程已经验收，原告优先受偿权的期限已经超过了法律规定的自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月的期限。请法院依法裁判。
被告泓源公司辩称：对原告华源公司诉称的事实、欠款金额均无异议，对原告提出在武汉国测科技总部空间二、三期项目园区内所有建设工程享有优先受偿权亦无异议，请法院依法裁判。
经审理查明：
2008年3月27日，被告国测公司、泓源公司签订《武汉国测高新技术产业园项目联合开发合同书》一份，约定双方共同开发位于武汉东湖新技术开发区武汉理工大学科技园内区域土地。2008年4月23日，被告国测公司向泓源公司出具《委托书》一份，主要内容为，被告泓源公司受托全权经营管理联合项目开发，包括项目开发过程中项目管理架构、人事任免、项目建设、项目销售等全部经营权。上述合同及《委托书》签订后，工程实际主要由被告泓源公司进行开发管理。
2012年5月18日，原告华源公司与被告国测公司签订《供电工程承包合同》，承建武汉国测科技总部空间二、三期供电工程，约定合同总价暂定1100万元，不含开闭所分摊费；合同价款组成，从配电房高压进线侧至各用电单元配电柜、配电箱的有关报装设计、设备材料采购、设备安装及线路敷设、验收送电交钥匙包干价870万元，从高压电源接口至配电房高压进线侧报装设计、规划红线和施工临时占道审批、设备材料采购、施工、验收送电暂定价为230万元，此部分实际发生的费用据实结算（不含开闭所分摊费用，开闭所分摊费由发包方直接支付给开闭所建设单位或承包方代为支付）。供电部门预算核准后，按供电部门缴款通知，由发包人直接向供电局缴费（约400万元以实际缴款通知为准），若设备乙方自购，设备到场后支付合同总价的40%，电缆进场后支付合同总价的70%，调试完成及验收通电前付合同价的90%，余款待验收通电后60天内付清。承办方必须在合同签订当天将100万元履约保证金汇入发包方账户内，设备进场后发包人退还50%履约保证金给承包人，余款50%待工程完工通电后30天内无息返还给承包方等内容。
在诉讼中，原告华源公司提交2015年2月3日《工作联系函》和供电方案答复函，载明原告华源公司提出已完成上述合同部分工程量和花费款项221万元等内容，因两被告资金不能按时到位，请求两被告支付221万元，《工作联系函》上有被告泓源公司管理人员黄小汉签字“经核实完成工程量属实，协调费用过高可减少，建议包含保证金合计金额为210万元，请叶总审核”，叶勤签字“同意项目部意见”，并加盖“武汉国测科技股份有限公司理工园项目工作联系章”和“湖北世纪泓源置业发展有限公司”印章。被告国测公司对上述《工作联系函》真实性有异议，提出虽然有该公司的盖章，但是否属于本案的涉案工程不能明确，该证据与本案无关，该公司的联系章不在该公司，而是由被告泓源公司管理。被告泓源公司对上述证据无异议。
2015年2月10日，因两被告未付清工程款，原告华源公司与被告国测公司、泓源公司（统称甲方）以及其他施工单位（统称乙方）共同签订《房屋抵偿工程款协议书》一份，载明：现以总部空间科研2号楼房屋现状（未竣工、未获政府部门批准办理销售许可、房屋用于银行贷款抵押并已到期尚未偿还贷款、有法院查封）抵偿给各施工单位，该房屋总价款为15264000元（按照规划建筑面积总计3816m2，单价4000元/m2计算）。一、各施工单位欠款费用如下：……2、武汉市华源毅志电力有限公司未支付工程款及保证金合计210万元；……三、保证条款。1、乙方各施工单位已全面了解并认可科研2号楼的现状，同意甲方出售抵工程款房屋并优先偿还施工方上述工程款，但甲方在出售前需征得乙方书面同意。2、乙方在履行本协议第二条条款后，在有效消除科研2号楼存在的法律和政策障碍后，甲方保证在房屋通过有关部门竣工验收备案并取得政府同意办理抵房过户手续后90日内提供房屋权属证明与各施工单位办理产权证。三、本协议签订后，乙方即各施工单位即对上述房屋享有所有权并承担上述房屋的毁损、灭失等一切风险……该协议签订后，原告华源公司未获实际办理产权登记过户等手续。各方当事人在诉讼中对《房屋抵偿工程款协议书》真实性无异议，但被告国测公司提出已以房抵债，原告华源公司系重复主张权利。
以上事实，有当事人陈述、《武汉国测高新技术产业园项目联合开发合同书》、《委托书》、《供电工程承包合同》、《工作联系函》、供电方案答复函、《房屋抵偿工程款协议书》等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告华源公司与被告国测公司签订的供电工程承包施工合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方有约束力。
原告华源公司提交《工作联系函》和供电方案答复函，被告国测公司对《工作联系函》有异议，但该函有被告泓源公司管理人员签字盖章及被告国测公司盖章，结合两被告的共同开发关系、被告国测公司向被告泓源公司出具委托书并由被告泓源公司进行项目施工管理以及有供电方案答复函佐证等情况，故应为两被告方对原告华源公司已完成涉案合同内容金额等的确认。
原告华源公司按合同约定进行了施工等，被告国测公司应当承担按约付款的合同义务，其未按约足额付款构成违约。被告泓源公司与被告国测公司系共同开发单位，应当连带承担付款责任。被告国测公司提出已签订《房屋抵偿工程款协议书》以房抵债，但该协议书所指向的房屋抵债事项涉及案外人合法权益，且并未实际完成抵偿行为，故原告华源公司的债权未得到实现，其起诉不构成重复主张权利。双方当事人对《房屋抵偿工程款协议书》确认的欠款数额210万元等均无异议，原告华源公司主张按照该协议书中载明的欠款数额210万元付款，本院予以支持。
关于欠付工程款的利息问题。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。原告华源公司主张欠款利息，可参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，按照双方确认的价款和利息起算日期等进行处理。原告华源公司承建的武汉国测科技总部空间二、三期供电工程因被告欠付210万元，本院根据原被告双方的意见，确认利息从2015年2月10日起算。
关于原告华源公司提出的建设工程优先受偿权问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。但建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。对双方争议的优先受偿权问题，具体辨析如下：1、原被告签订的《供电工程承包合同》属于建设工程施工合同。原告承建的武汉国测科技总部空间二、三期供电工程，系服务于房屋建筑主体部分的配套附属工程项目，有助于实现房屋主体部分的功能价值，对主体部分有增值，因此原告作为该部分配套工程的施工人，属建设工程优先受偿权的合法主体。虽然建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，但涉案工程因被告方未依约付款造成工期延误而并未实际完全竣工亦无法按照约定确定竣工日期，考虑到上述因素对原告行使优先受偿权会造成影响，且原告也已在合理的诉讼时效期限内起诉主张权利，故本院认为原告系建设工程价款优先受偿权的适格主体，另被告对尚欠原告工程款的事实亦不持异议。2、《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，在可拍卖的楼房等专有部分所得价款中包含供电工程等公用共有配套附属部分的价值。3、建设工程价款优先受偿权应系承包人就与其所直接施工的工程有性质功能密切联系的相关工程整体折价或拍卖所得价款享有优先受偿权，不应脱离工程整体功能价值而单独地理解为仅对承包施工人直接施工的部分才有优先受偿权，但也不能及于与承包人所施工的工程无性质功能密切联系的其他相对独立工程。原告直接承包施工的武汉国测科技总部空间二、三期供电工程服务配套的是武汉国测科技总部空间二、三期工程，故原告按其所直接施工的武汉国测科技总部空间二、三期供电工程所值的相应价款在武汉国测科技总部空间二、三期工程整体拍卖、折价价款中所占比例享有建设工程价款优先受偿权。对涉案武汉国测科技总部空间二、三期供电工程价款在武汉国测科技总部空间二、三期工程整体价款中所占的比例，可通过司法评估或成本核算等方式确定。因此，对原告华源公司的该诉讼请求本院予以支持；对被告国测公司提出“原告仅施工供电工程，优先受偿权的范围也应该仅限于供电房、配电房等由原告施工的范围，原告如果对楼栋主体享有优先受偿权，将会侵犯其他案外人的优先受偿权”的意见，本院根据上述相关法律规定及辨析理由对该意见不予采纳。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百六十九条、第二百八十三条、第二百八十六条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉国测科技股份有限公司、湖北世纪泓源置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市华源毅志电力有限公司支付欠款210万元，并从2015年2月10日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准承担欠款利息，计算至本判决确定的给付之日止；
二、原告武汉市华源毅志电力有限公司在上述欠款210万元范围内，对原告施工的武汉国测科技总部空间二、三期供电工程价款在武汉国测科技总部空间二、三期工程折价或拍卖的价款中所占比例范围内优先受偿；
三、驳回原告武汉市华源毅志电力有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11800元（已减半收取），由被告武汉国测科技股份有限公司、湖北世纪泓源置业发展有限责任公司负担（此款原告武汉市华源毅志电力有限公司已垫付，被告武汉国测科技股份有限公司、湖北世纪泓源置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄桂武
二〇一七年二月二十三日
书记员 于振婷