福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第962号
原告陈李福，男，1977年7月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
原告张彤，女，1976年10月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人于宏亮、黄寒粮，福建达业律师事务所律师。
被告泉州市阳光置业发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区交通局二楼，组织机构代码76859885-5。
法定代表人王瑞宵，执行董事兼总经理。
委托代理人张炳华、蔡跃峰，福建师友律师事务所律师。
原告陈李福、张彤与被告泉州市阳光置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员庄玉燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈李福、张彤的委托代理人于宏亮、黄寒粮、被告泉州市阳光置业发展有限公司的委托代理人张炳华、蔡跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年5月22日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买阳光国际广场5#楼XXXX室商品房，总价款为人民币571554元，被告应于2010年10月10日前将商品房交付原告使用，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起按原告已付购房款的0.003%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告已支付所有购房款人民币571554元。商品房交付使用后，因被告原因，原告至今未能取得房地产权属证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告的行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。请求依法判令：1、被告立即协助原告办理土地使用权属证书；2、被告立即向原告支付自2011年12月10日起至被告实际履行协助办证义务之日止每日按原告已支付购房款571554元的0.003%计算的逾期办证（房屋和土地证）违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告仅负有协助办理房屋所有权证的义务，合同并未约定被告有协助办理土地使用权属证书的义务，原告要求被告履行该协助义务并承担逾期履行协助办证义务的违约金没有合同依据。2、原告购买的房屋至今未能办理土地使用权属证书并非因被告原因造成的，被告不构成违约。2014年5月14日泉州市国土资源局洛江分局下发《关于印发实施﹤洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案﹥的通知》，而在此之前泉州市国土资源局洛江分局没有明确办理国有土地使用权分割登记应提供的具体材料，也不受理国有土地使用权分割登记办证工作。该文件下发后，被告已着手开始进行诉争的阳光国际广场项目的土地面积分摊计算工作，在上述文件下发之前由于土地面积分摊计算标准未明确，该工作一直未能进行。该工作完成后，被告即可办理项目土地分割总登记。由此可见，原告购买的房屋至今未能办理土地使用权属证书并非因被告原因造成的。原告主张被告不履行合同义务，构成违约没有事实依据。3、原告请求自2011年8月29日起的逾期办证违约金也已经超过了法定的诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
经审理查明，2008年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告向被告预购阳光国际广场5#楼XXXX室商品房，总价款为571554元。对产权登记双方约定即合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金”。庭审中，原、被告双方确认被告于2010年10月10日将商品房交付原告使用，泉州市洛江区房地产管理处于2011年12月13日受理原告房产所有权预受理登记，房产登记时间为2011年12月23日。原告自2008年9月11日至2010年12月3日交付被告购房款为572617元。
上述事实有以下有效证据证明：双方当事人的陈述；原告提供的双方签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票；泉州市洛江区房地产管理处出具的房产所有权办理情况。
在审理过程中，本院依法向泉州市国土资源局洛江分局发函，该局复函称：1、自2003年2月21日《福建省国土资源厅关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》{闽国土资综（2003）97号}实施以来就可以受理国有土地使用权分割登记。2、为提高审批效率，区国土分局于2014年5月19日印发《关于印发实施〈洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案〉的通知》，进一步精简收件材料，压缩审批流程和工作时限。3、国有土地使用权分割登记为依申请登记项目，在2014年5月19日前，没有收到各开发主体关于国有土地使用权分割登记的申请。
本院还调取泉州市国土资源局洛江分局于2014年5月19日作出的泉国土资洛（2014）38号《关于印发实施〈洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案〉的通知》，该实施方案的工作内容“在土地初始登记及房屋登记的基础上，以宗地为单位、以户（套）为单元进行变更登记，并颁发《国有土地使用证》保护房所有权人合法的土地使用权、保持房屋权利主体和土地权利主体的一致性，为城镇居民房权益保障给予‘双保险’。洛江区行政区域内各行政机关、企事业单位和个人在国有土地上建造的产商品房、经济适用房、拆迁安置房、职工集资房、房改房都将纳入本次办理分割登记的范围”。
本院认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应依约履行义务。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，房屋产权证和国土使用权证均为房屋权利凭证，本案《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2010年10月10日交付使用后，虽然房管部门于2011年12月13日受理本案诉争商品房所有权登记，但对土地使用权证书，原告未能在商品房交付使用后90日内取得，被告有义务协助原告办理土地使用权变更手续，故对原告请求被告协助办理土地使用权证，本院予以支持。被告辩称合同未约定其应承担协助办理土地使用权义务，不予采纳。3、本案原、被告约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告于2014年7月21日向本院主张权利，故诉讼时效应倒推二年即自2012年7月22日起计算，且原告也于2011年12月取得房屋所有权证书，故对其请求被告支付逾期协助办理房屋所有权证书的违约金，本院不予支持。关于逾期协助办理土地使用权证的问题，虽然福建省国土资源厅于2003年2月21日出台《福建省国土资源厅关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》，但洛江区并没有商品房用地国有土地使用权分割转让及登记工作的具体操作规范，直至2014年5月19日出台《洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案》，才将商品房纳入本次办理分割登记的范围。因此，被告应从2014年5月20日起协助原告办理土地使用权证。根据原、被告的约定，违约金应按已付房款572617元的日0.003%计付，但原告请求按已付房款571554元的日0.003%计算违约金，本院予以照准，故违约金应按已付房款571554元的日0.003%从2014年5月20日起计算至被告将办理土地使用权属登记需由其提供的全部资料交付给土地使用权属登记的管理部门止。原告请求超出此范围的，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告泉州市阳光置业发展有限公司应协助原告陈李福、张彤办理土地使用权属证书。
二、被告泉州市阳光置业发展有限公司应向原告陈李福、张彤支付自2014年5月20日起至被告泉州市阳光置业发展有限公司将办理土地使用权属登记需由其提供的全部资料交付给土地使用权属登记的管理部门止按已付房款571554元的日0.003%计算的违约金。
三、驳回原告陈李福、张彤的其他诉讼请求。
本案案件受理费361元，减半收取180.5元，由原告陈李福、张彤负担155.5元，被告泉州市阳光置业发展有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 庄玉燕
二〇一四年十二月八日
书记员 赖昕晟
附：
一、所引用的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
4《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。