成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第458号
原告杨帆，女，1982年10月18日出生，汉族，住成都市锦江区工农院街*号。
原告孙涵，男，1982年10月8日出生，汉族，住成都市武侯区一环路南一段*号*栋*单元**楼****号。
委托代理人杨砚，四川德能律师事务所律师。
被告王琳，女，1982年9月4日出生，汉族，住成都市武侯区玉林北街*号*栋*单元****号。
被告栾海英，女，1979年2月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区龙泉龙都南路***号*栋*单元**号。
委托代理人于跃帮，四川展新律师事务所律师。
原告杨帆、孙涵诉被告王琳、栾海英租赁合同纠纷一案，及被告王琳、栾海英反诉原告杨帆、孙涵租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年12月24日、2014年3月27日受理后，依法适用简易程序于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告孙涵及原告的委托代理人杨砚、被告栾海英及被告委托代理人于跃帮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙涵、杨帆诉称，2013年2月25日，罗军与王琳、栾海英就位于成都市武侯区科华北街6号附41号房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期自2013年3月1日至2016年2月29日，如承租方逾期支付租金超过7日，则出租方有权单方面解除合同。8月后，罗军与原告就该房屋签订《房屋买卖合同》，在两原告支付完全部房款后，该房屋正式过户给原告。依据买卖不破租赁原则，该房屋转让后，原房主罗军在合同中的权利和义务应当由新房主即两原告承继，故依据《房屋租赁合同》的约定，两被告在合同规定的期限内既没有向原告房主罗军支付租金，也没有向新房东即两原告支付租金，故原告有权解除两被告租赁合同。但在原告向被告发出解除合同的通知后，两被告即以各种理由拒绝腾退房屋，造成原告损失，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告就武侯区科华北街6号附41号房屋的租赁关系；2.被告腾退承租的房屋；3.被告赔偿原告租金损失（按每月1000元计算，至起诉之日暂为4000元）支付至腾退房屋之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告栾海英、王琳反诉及答辩称，2013年2月25日，王琳、栾海英与何淼签订《转让协议》，由何淼将罗军所有的位于成都市武侯区科华北街6号附41号铺面转交王琳、栾海英经营，转让价1.5万元。签订后，王琳、栾海英与罗军就该铺面签订《房屋租赁合同》，约定租期3年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止，租金1000元每月。合同签订后，王琳、栾海英按约支付租金，并委托装修公司和广告公司对房屋进行了装修和经营宣传。此后，在王琳、栾海英不知情的情况下，罗军与杨帆、孙涵签订了《房屋买卖合同》，将房屋卖与杨帆、孙涵。但此后杨帆、孙涵拒绝收取租金，经王琳、栾海英多次要求支付租金未果。2013年11月5日，杨帆、孙涵带人突然闯入王琳、栾海英正常经营的铺面，要将店内物品搬出，后又用自己带来的锁具强行锁门，导致王琳、栾海英无法继续使用房屋和正常经营。故王琳、栾海英提起反诉，请求判令：1.解除杨帆、孙涵与王琳、栾海英关于武侯区科华北街6号附41号房屋的房屋租赁关系；2.杨帆、孙涵向王琳、栾海英返还占有的佛牌（价值约7万元）；3.杨帆、孙涵赔偿王琳、栾海英损失23万元；4.本案诉讼费用由王琳、栾海英承担。
原告杨帆、孙涵针对反诉答辩称，王琳、栾海英具有向杨帆、孙涵交付租金的条件，但有意拖延支付租金，已构成违约。锁闭商铺是由于派出所就双方发生纠纷为保证物品安全而加锁，现在物品无损失，可以向王琳、栾海英返还。
经审理查明，涉案房产原所与人为罗军。2013年2月25日，王琳、栾海英自何淼处转租取得该房产使用权，并于当日与罗军签署《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年3月1日至2016年2月29日，月租金1000元，每三月支付一次。其中合同第六条第1款约定：“乙方因使用需要，在征得甲方同意后，并在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修……”。同时，王琳、栾海英向何淼支付转让费15000元。
2013年8月10日，杨帆与罗军签订《房屋买卖合同书》，确认由杨帆向罗军购买涉案商铺。2013年9月24日，杨帆与罗军办理了涉案商铺产权过户后续。据中介方成都领房科技信息服务有限公司员工刘福磊出庭作证陈述：其于2013年9月27日晚，与孙涵前往涉案商铺告知栾海英商铺出售一事，要求重新签订合同，但未能达成一致。同时，杨帆、孙涵向本院提交照片，以证明现场告知属实。
另查明，自王琳、栾海英承租涉案商铺之日起，均向罗军的委托代理人罗仲金交付租金。2013年10月19日，王琳、栾海英向罗仲金交付2013年9月1日至11月30日租金3000元；2013年11月25日，王琳、栾海英再次向罗仲金交付2013年12月1日至2014年2月28日租金3000元。就王琳、栾海英向罗仲金交付租金的原因，王琳、栾海英庭审中称系杨帆、孙涵拒绝收取租金，且拒不提供收取租金的方式所致。为此，王琳、栾海英提交短信记录，其中有短信编辑的《关于提供付款方式的函》，双方于短信中就支付租金一事发生争执。
2013年11月5日，杨帆、孙涵与王琳、栾海英再次因商铺使用问题发生纠纷并报警处理，成都市武侯区公安分局望江派出所以《接（报）处警登记表》备案处理。
另被告王琳、栾海英提交《装饰工程设计合同》、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，以证明被告为商铺支付设计费21000元、装修费68000元。另被告提交《印刷合同书》及《收据》，以证明被告为商铺经营支付广告印刷费15717元；另被告提交《员工工资表》、《解除劳动关系协议》、《收条》，以证明解除劳动关系所支付员工工资补偿共计21000元；
庭审后，原、被告双方在法院主持下，于2014年5月15日在成都市武侯区科华北街6号附41号房屋现场办理物品交接手续，由王琳、栾海英自行领取商铺内物品，并签署协议确认解除双方租赁合同关系。
上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同书》、《短信记录》、《照片》、《接（报）处警登记表》、《装饰工程设计合同》、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《印刷合同书》及《收据》、《员工工资表》、《解除劳动关系协议》、《收条》、及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，王琳、栾海英与罗军之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现罗军已将涉案商铺出售予杨帆、孙涵，原《房屋租赁合同》继续有效，应当由杨帆、孙涵与王琳、栾海英之间继续履行。在本案审理过程中，原、被告双方在法院主持下于2014年5月15日办理物品交接并确认解除双方租赁合同关系，故本院对原告、被告起诉要求解除合同关系、腾退房屋的本诉及反诉请求，以及被告要求原告返还占有物品的反诉请求不再审理。
关于原告要求被告支付房屋租金，及被告要求原告赔偿相应损失一事，本院认为：原告所提交证据可证明于2013年9月27日晚向被告告知房屋转售一事，但基于“买卖不破租赁原则”，原告无权要求被告另行签订新的租赁合同。同时，对于被告未向原告交付租金，而是向原房主罗军的委托代理人罗仲金的原因，双方的陈述无法达成一致，而从本案现有证据材料显示，原告于2013年9月27日告知房屋转售一事时，并未同时告知被告具体付款方式；同时，从双方短信记录显示，在栾海英向原告孙涵发出《关于提供付款方式的函》之前后，未见原告向被告提交要求付款以及付款方式的证据材料。对此本院认为，如原告存在继续履行合同，要求被告按期支付房租的真实意愿，作为新的房屋所有权人，同时作为新的租赁合同出租人，应当在2013年9月27日或相近日期，以明确的方式向被告提供收取房租的付款方式，否则原告将绝对享有收取或者不收取房租的人身自由权，从而令被告属于拒绝交付房租还是无法交付房租的情形在事后无法进行判明。综上，在原告无证据显示曾明确向被告提供收取房租的方式的情况下，本院有理由认为原告存在阻碍被告履行的行为，继而应当视为被告无违约行为。
关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为，自2013年9月27日，原告向被告告知房屋转售一事开始，涉案房产的租金应当由原告收取。在此期间，被告分别于2013年10月19日向罗仲金交付2013年9月1日至11月30日租金3000元；于2013年11月25日向罗仲金交付2013年12月1日至2014年2月28日租金3000元。虽然如前所述，本院不认为被告此举系违约行为，但仍为支付对象的错误，对于该已交付的租金，被告可自行向罗军或罗仲金要求返还，对于2013年9月27日至双方协议解除合同并实际搬迁的2014年5月15日期间的租金，被告仍应当向原告交付，共计7890.4元。此外，由于缺乏证据证明原告已收到原房屋所有权人转交的保证金15000元，故被告应当自行向罗军或者罗仲金要求返还该保证金。
关于被告反诉要求原告赔偿损失的请求，本院认为，被告与罗军签署《房屋租赁合同》第六条第1款约定：“乙方因使用需要，在征得甲方同意后，并在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修……”。现无证据显示被告投入装修经原房屋所有权人罗军或者其委托代理人罗仲金的同意，故虽然被告作为经营而装修房屋存在合理必要，但基于《房屋租赁合同》的约定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，本院对被告要求原告赔偿装修损失、包括相应广告牌位损失的诉讼请求不予支持。此外，对于被告要求赔偿与员工解除劳动关系的损失部分，缺乏相应人员出庭作证，在证据形式上具有瑕疵；对于印刷的费用属正常经营支出，且在正常经营期间已将产生效益。故针对被告所提出的赔偿请求，本院考虑到被告因原告的违约行为而导致的未履行合同期限，以及搬迁所产生的必要花费，酌情判令原告向被告承担赔偿责任10000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王琳、栾海英于本判决生效之日起五日内向原告杨帆、孙涵支付租金7890.4元；
二、原告杨帆、孙涵于本判决生效之日起五日内向被告王琳、栾海英支付赔偿款10000元；
三、驳回原告杨帆、孙涵其他诉讼请求；
四、驳回被告王琳、栾海英其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费470元，由被告栾海英、王琳负担；反诉受理费2900元，由原告杨帆、孙涵承担1450元，由被告栾海英、王琳自行负担1450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 谢再琼
人民陪审员 薛 峰
二〇一五年一月五日
书 记 员 赖 婷