广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初5086号
原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路26号之一，统一社会信用代码914420006633583105。
法定代表人：马英文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶绮琦，广东凡是律师事务所律师。
被告：潘玲玲，女，1992年2月23日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，
被告：中山市中山广场开发建设有限公司，住所地广东省中山市西区升华路8号西区办事处211室，统一社会信用代码914420007977028508。
法定代表人：郭梓宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘敏华，该公司员工。
委托诉讼代理人：谭倩婷，该公司员工。
原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）诉被告潘玲玲、中山市中山广场开发建设有限公司（以下简称中山广场开发建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告中山农商银行诉称，因被告潘玲玲拖欠住房贷款款项未按时足额归还，被告中山广场开发建设公司亦未履行保证责任，请求判令：1.解除原告中山农商银行与被告潘玲玲于2013年5月6日签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》【编号：中农信（联社）一手楼按借字[2013]第210167号】；2.被告潘玲玲向原告中山农商银行清偿借款本金380742.43元及利息15808.32元、罚息733.51元、复利13.63元（暂计至2017年10月20日，之后的利息、罚息、复利按合同约定利率计至贷款清偿完毕之日止）；3.原告中山农商银行对被告潘玲玲名下位于广东省中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾3期2区3幢1601房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告潘玲玲承担原告中山农商银行因实现债权产生的律师费19794元及其他费用；5.被告中山广场开发建设公司对被告潘玲玲上述债务承担连带清偿责任。
庭审中，原告中山农商银行当庭明确第4项诉讼请求中的因实现债权所产生的其他费用指诉讼费和财产保全费。
被告潘玲玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间提交书面答辩状及证据。
被告中山广场开发�设公司辩称，本案债务有抵押物，也有保证，根据担保法的相关规定，应先处理抵押物，不足部分再由我方承担连带清偿责任。
经审理查明：
贷款人：中山市农村信用合作联社。
借款人：潘玲玲。
抵押人：潘玲玲。
保证人：中山广场开发建设公司。
签约情况：2013年5月6日签订《购房（一手楼）按揭贷款合同》【编号：中农信（联社）一手楼按借字[2013]第210167号】。
贷款金额：400000元。
贷款期限：360个月，从2013年7月4日起至2043年7月4日止，还款日为每月20日。
约定还款方式：等额法，即按月等额归还贷款本息。
贷款执行利率：浮动利率，按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，年利率为5.5675％。遇法定利率调整，合同项下贷款利率从次年1月1日起作相应调整。
罚息计收标准：借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权就逾期供款部分（包括本金及利息）计收逾期罚息。罚息利率为合同执行的贷款利率水平上加收50%。
复息计收标准：对借款人不按期偿还的未支付利息计收复息，按罚息利率计收复利。
解除合同收贷约定：借款人连续三期或累计六期未能按合同约定还本付息的，贷款人有权书面通知借款人解除合同，提前收回贷款并按合同约定处分抵押物。
抵押担保情况：合同约定潘玲玲向中山农商银行提供其位于广东省中山市××区××房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。2013年7月29日，潘玲玲与中山农商银行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案证明号:易房抵字第DY201327088号，销售合同编号：HTN2013028080）,抵押贷款金额为400000元。
保证担保情况:�同约定中山广场开发建设公司为涉案债务提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至中山农商银行取得并正式执管本案合同项下抵押物的《房地产权证》及《他项权证》正本之日，保证范围包括本合同项下的贷款本息、违约金及实现债权的费用（含律师费等），但未约定多个担保并存的清偿顺序。至今，潘玲玲未办理好该抵押房产的《房地产权证》及《他项权证》。
贷款发放情况：2013年7月4日，中山农商银行向潘玲玲发放贷款400000元。
欠款违约情况：截至2017年10月20日，潘玲玲尚欠中山农商银行贷款本金380742.43元、利息15808.32元、罚息733.51元（其中本金罚息268.39元、利息罚息465.12元）、复利13.63元。
律师费用情况：贷款人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费等费用或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担。为追收涉案贷款，中山农商银行委托广东凡是律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支出了律师费19794元。
另查，2013年5月30日印发的【银监复（2013）264号】中国银监会文件批复：同意中山农商银行开业，该行开业的同时，中山市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为中山农商银行债权债务。
本院认为，中山市农村信用合作联社因单位名称变更登记，由中山农商银行承继原有权利，符合相关规定，中山农商银行提起本案诉讼，具有原告诉讼主体资格。中山农商银行与潘玲玲签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中山农商银行依约发放贷款，已履行了�借款项的义务，潘玲玲借款后未按期足额还款，已构成违约，中山农商银行有权按照合同约定行使合同解除权并提前收回全部贷款本金，潘玲玲还应承担支付利息、罚息、复利等违约责任。对于中山农商银行主张潘玲玲欠款的数额，虽有中山农商银行提交的借款借据、系统截屏图、贷款利息结构清单、贷款明细等证据予以证实，潘玲玲也没有提供相反证据予以推翻，但具体数额应以本院依法核实为准。由于中山农商银行已诉请解除合同，故合同解除前的贷款正常利息及复利应计算至合同解除之日止，中山农商银行主张贷款正常利息及复利计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。中山农商银行主张的罚息中除了本金的罚息，还有利息的罚息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，利息的罚息即为复利，因此中山农商银行主张的“罚息”实际包含本金的罚息268.39元、利息的罚息（即复利）465.12元，其主张额外的“复利”13.63元没有事实和法律依据，本院予以驳回。
关于中山农商银行主张的优先受偿权问题。因本案合同约定潘玲玲以其名下的位于广东省中山市××区××房的房地产作为涉案债务的抵押物，该房地产已办理了抵押登记备案手续，中山农商银行是抵押权人，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，中山农商银行在潘玲玲不履行还款义务时，对处理该抵押房屋所得的价款享有优先受偿权。
关于中山农商银行主张的律师费的问题。中山农商银行主张其�本案诉讼所支出的律师费为19794元，并提供了委托代理协议及律师费发票佐证，该费用符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定，根据原被告签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》的约定，该费用应由潘玲玲负担。
关于中山广场开发建设公司的责任问题。中山广场开发建设公司自愿为潘玲玲的上述债务提供了阶段性连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故中山广场开发建设公司依约应对潘玲玲的上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担�的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，潘玲玲的上述债务有潘玲玲提供的物的担保，又有保证人中山广场开发建设公司提供的保证担保，且未约定担保履行的先后顺序，故中山农商银行应先以潘玲玲提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分由中山广场开发建设公司承担连带清偿责任。中山广场开发建设公司提出先处置抵押物、不足部分再由其清偿的辩解有理，本院予以采信。
潘玲玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中�人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中山农村商业银行股份有限公司与被告潘玲玲于2013年5月6日签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》【编号：中农信（联社）一手楼按借字[2013]第210167号】；
二、被告潘玲玲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司清偿贷款本金380742.43元及利息、罚息、复利（暂计至2017年10月20日，利息为15808.32元、罚息为268.39元、复利为465.12元，从2017年10月21日起至本判决发生法律效力之日前，未到期本金按中国人民银行颁布的贷款基准利率计算利息，逾期本金按合同执行贷款利率上浮50%计算罚息，对应付未付的利息按罚息利率计算复利；从本判决生效之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）；
三、被告潘玲玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司支付律师费19794元；
四、如被告潘玲玲不履行本案债务，原告中山农村商业银行股份有限公司对被告潘玲玲名下的位于广东省中山市西区爱琴湾3期2区3幢1601房的房地产（抵押登记备案证明号:易房抵字第DY201327088号，销售合同编号：HTN2013028080）以折价或者以拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内享有优先受偿权，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告潘玲玲所有；
五、被告中山市中山广场开发建设有限公司对被告潘玲玲的上述债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市中山广场开发建设有限公司承担保证责任后，有权向被告潘玲玲追偿；
六、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7556元，减半收取3778元，财产保全费2605元，合计6383元（原告中山农村商业银行股份有限公司已预交），由被告潘玲玲、中山市中山广场开发建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 朱婉芬
二〇一八年五月八日
书记员 李桦诗
书记员 周晓文