广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初10913号
原告（反诉被告）尹化庆，女，汉族，1970年9月1日出生，住址湖南省澧县。
委托代理人孙小燕，广东格衡律师事务所律师。
委托代理人李得志，广东格衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）查俊，男，汉族，1987年5月2日出生，住址河南省淮阳县。
委托代理人罗普跃，广东迪光律师事务所律师。
委托代理人罗欣，广东迪光律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房AlX。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人张逸茹，女，汉族，1989年10月26日出生，系公司员工。
原告尹化庆与被告查俊、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，查俊在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙小燕、被告委托代理人罗普跃、第三人委托代理人张逸茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方经第三人介绍于2016年3月19日签订了《二手房买卖合同》，约定被告购买原告位于深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋3座X的房产，成交价为人民币536万元；买方应于签署本合同之日起四十五日内付清首期款（按银行承诺贷款金额而定），并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；买方逾期履行合同义务超过十天的，卖方可以单方解除合同并要求买方支付转让成交价20％的违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了定金人民币30万元（其中l万元作为交房保证金由第三人监管），但因深圳市二手房行情突然变化，二手房价格出现大幅度下降，被告就恶意违约不支付首期款，也拒不办理按揭贷款手续。经原告和第三人多次催告，被告截至起诉前仍未按合同约定支付首期款也未办理按揭贷款手续。被告的违约行为不仅造成原告资金周转困难，也造成原告遭受房屋降价的损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《二手房买卖合同》已经解除；2、被告向原告支付违约金人民币107.2万元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告反诉并答辩称，2016年3月19日，原、被告签订了《二手房买卖合同》。签订合同时，原告和第三人明确知道被告属于限购限贷的购房人，房产过户必须登记在被告亲戚刘志红名下，所以双方在签订第三人提供的格式《合同》第十九条备注条款上，特别用手写注明：卖方同意买方以第三方名义过户。签订合同后，被告按照《合同》约定于2016年3月19日支付了定金人民币5万元，于2016年3月24日支付了定金人民币25万元，2016年3月25日，深圳市人民政府办公厅出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办（2016）12号），将非深户的人员购房资格，由原来的购买社保满一年，改为满三年的，而被告亲戚刘志红社保在过户前仅仅满一年，结果造成被告与原告签订的《合同》不能如约履行。“3.25新政”是双方在签订《合同》时，没有预见到的情形，属于不可抗力。为了能够继续履行双方的《合同》，被告积极采取补救措施，并且曾多次与原告沟通，希望原告允许被告能延期履行合同，但原告于2016年5月4日送达《催告函》坚持按原合同履行，并于2016年5月17日送达了《通知》通知立即解除《二手房买卖合同》。原告要求解除《二手房买卖合同》，被告只能接受。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条和第一百一十七之规定，被告与原告签订的合同因不可抗力不能如约履行，原告应当返还被告定金人民币30万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求，且被告依法提起反诉，请求判令：1、原告返还被告定金人民币30万元；2、原告向被告支付定金的利息（从判决确定的支付之日起计至实际履行之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，“3.25新政”对双方继续履行《二手房买卖合同》没有影响，被告没有继续履行合同义务的真正原因是，深圳市二手房行情发生重大变化，被告担心二手房价格出现较大幅度下降，故恶意违约，试图将风险转嫁给原告。首先，3.25新政规定“购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”，即涉案合同并不存在履行不能的情况；其次，3.25新政并非是不可抗力，是被告可以预见并能够克服的；再次，涉案房产实际发生交易发生在2016年3月25日之前，按规定于2016年6月24日之前申请登记的，可按3.25新政发布前的政策执行，涉案合同完全符合上述政策规定，可以按3.25新政发布前的政策执行；最后，双方从未约定涉案房产拟登记在刘志红名下，合同也没有约定，涉案房产必须以刘志红名义过户。退一步来讲，即便被告打算以刘志红名义过户，从被告提供的证据《深圳市社会保险参保证明》来看，到2016年4月底，刘志红购买社保就满一年，也满足购房条件，不影响被告履行合同义务。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，1、本案系房地产买卖合同纠纷，第三人与原、被告双方为居间合同关系，所以第三人并非适格当事人。2、第三人处现托管1万元定金，愿根据法院判决予以处理。3、2016年3月19日，在第三人居间撮合下，原、被告双方签订合同，当日被告向原告支付定金5万元，3月23日又支付25万元，第三人处仅托管定金1万元，后因双方因首期款按揭贷款手续问题无法协商一致。4、第三人作为居间方已经履行了全面的居间服务义务，有权收取佣金。
经审理查明：2016年3月19日，原告作为卖方，被告作为买方，双方签订了编号为1526432的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、原告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋3座X房（房地产证号码500××××4883）转让给被告，转让成交价为人民币536万元；2、定金共计人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币5万元，买方在签署本合同之日起5日内（含当日）再向卖方支付定金人民币25万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起45日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日内（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则；7、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币1万元作为交房保证金，交由居间方托管；8、双方在备注条款中注明：①买卖双方签署本协议前中介方已查档，买卖双方均已签字确认产权清晰；②签约时买卖双方一致同意以下内容：交易过程中因相关政策变动导致交易税费增加，买方自行承担，与卖方无关；③卖方同意买方以第三人名义过户。另，被告主张双方口头约定上述备注条款第③项中过户的“第三人”为刘志红，但被告未提供证据予以证明其该主张；原告和第三人主张双方从未约定过户的“第三人”为刘志红。
2016年3月19日，原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），第三人作为丙方（托管方），三方签订了《定金托管协议》，约定甲乙双方将定金人民币1万元交由丙方进行托管。
原、被告以及第三人在庭审确认：被告分别于2016年3月19日、3月23日分别支付定金人民币5万元、25万元，现有定金人民币1万元在第三人处托管，且第三人愿意将该托管定金根据法院判决予以发放。
2016年3月23日，原告办理了公证委托手续，将包括办理赎楼手续在内的转让涉案房产的相关权限委托给深圳市万通融资担保有限公司、李闽、杨佳佳、曾伟东、庄玮霆。
2016年5月4日，原告通过特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，向被告告知：应当在2016年5月14日前办理银行首期款资金监管和按揭贷款手续。被告主张其并未收到上述《履约催告函》，但快递查询详情单中显示2016年5月5日“本人签收”。
2015年5月17日，原告通过特快专递的方式向被告发出《通知》，向被告告知：经原告和第三人多次催告，被告至今未支付首期款并办理按揭贷款手续的行为构成违约，原告现通知解除双方签订的《二手房买卖合同》，且被告应当向原告支付违约金人民币107.2万元（扣除已经支付的定金人民币30万元外，还应当另行支付人民币77.2万元）。被告在庭审中确认其于2015年5月18日收到上述《通知》。
原告主张被告未按约定办理首期款资金监管和按揭贷款手续，故原告现诉至法院，请求确认涉案《二手房买卖合同》已经解除，且被告应当按照转让价款的20%向原告支付违约金人民币107.2万元，被告提出原告主张的违约金过高。被告主张原告存在以下违约行为：1、未按约定办理公证委托赎楼手续；2、原告明知被告没有购房资格还与被告签订房屋买卖合同；3、原告单方解除合同，故被告提起反诉，请求判令原告向其返还定金以及利息。
另查，1、2016年4月9日，深圳市不动产登记中心发布了《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》规定：“未能在3月25日（含25日当天）前网签的市民，须在6月24日（含6月24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证”。
2、被告主张未办理首期款资金监管和按揭贷款手续的原因是3.25新政出台后，约定过户的“第三人”刘志红因社保不满三年而不符合购房条件。另，根据原告提交的刘志红的《深圳市社会保险参保证明》可以看出，刘志红从2015年6月开始持续购买社保至今。
以上事实，有房地产买卖合同、房地产证、收据、POS单、定金托管协议、公证委托书、履约催告函、快递查询详情单、通知、深圳市社会保险参保证明等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，根据本案查明的事实，原、被告2016年3月19日签订合同后，被告已经支付了定金，原告办理了公证委托手续，即使双方在3月25日网签的条件并不成就，但如双方按照合同约定履行相应的义务，足以在6月24日（含6月24日）之前申请登记，由此可知被告关于因“3.25新政”致使合同无法继续履行的主张缺乏事实和法律依据；其次，涉案《房地产买卖合同》的备注条款第③项中约定，卖方同意买方以第三人名义过户。本案中，被告主张双方口头约定上述备注条款第③项中过户的“第三人”为刘志红，但被告未提供证据予以证明其该主张，在原告和第三人对此亦均不认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告的上述主张不予支持，即被告不得以刘志红不符合房产登记条件为由作为拒绝履行合同的抗辩；最后，被告作为具备完全民事行为能力的买方主体，应当对其是否具备购房能力负有审慎的注意义务，即因不具备购房能力而致使合同无法继续履行的责任承担方为买方，被告主张过错方为原告的抗辩事由不成立。综上，原告已经履行合同义务，而被告未按合同约定履行办理首期款资金监管和按揭贷款手续的义务，且被告未依约履行已经超过10日，被告的行为构成根本违约，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告和被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即2015年5月18日被告收到原告通知解除的《通知书》之日解除。
关于违约金。在原告在选择解除合同的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务。基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度、原告的损失情况以及本案的案情，本院酌情将违约金调整为人民币53.6万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金和补偿款。根据本院查明的事实，被告已经支付了定金人民币30万元，现有定金人民币29万元在原告处，有定金人民币1万元在第三人处进行托管，且第三人表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，原告应当向被告返还定金人民币29万元、第三人应当向被告返还定金人民币1万元。另，上述定金的返还是基于合同解除的处理原则，并非被告主张的因不可抗力而导致的返还，被告主张的定金利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告尹化庆和被告查俊2016年3月19日签订的编号为1526432的《二手房买卖合同》于2016年5月18日解除；
二、被告查俊应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告尹化庆支付违约金人民币53.6万元；
三、原告尹化庆应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告查俊返还定金人民币29万元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告查俊返还定金人民币1万元；
五、驳回原告尹化庆的其他诉讼请求；
六、驳回被告查俊的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币14,448元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币9,724元，由被告负担人民币9,724元；本案反诉受理费人民币2,900元，由被告负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈文伦
人民陪审员 刘水英
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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