福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3668号
原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城办事处普莲路323号，组织机构代码：85630320-1。
负责人吴玉川，该支行行长。
委托代理人吴诗南，该支行员工。
被告艾韶峰，男，1978年8月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
被告曾立娥，女，1976年7月25日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
被告南安市凯盛房地产开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园，组织机构代码：57704108-5。
法定代表人吕孙权，系该公司负责人。
委托代理人李明吉，福建义全律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）与被告艾韶峰、曾立娥、南安市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员谢梓东担任审判长、代理审判员陈渲、人民陪审员张建设共同组成合议庭，并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告中行南安支行的委托代理人、被告凯盛房地产公司委托代理人到庭参加诉讼，被告艾韶峰、曾立娥经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中行南安支行诉称，2013年1月16日，原告与被告艾韶峰签订编号为2012年南贷字STAA2012148号为《个人一手住房贷款合同》，约定：被告艾韶峰向原告贷款人民币230000元，用于购买址在南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产；贷款年利率6.55%，贷款期限240个月，自2013年4月1日起至2033年3月31日止，还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告艾韶峰、曾立娥还提供其所购买的址在南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记。被告凯盛房地产公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2013年4月1日将贷款本金230000元划入被告艾韶峰指定的账户，即原告已经依约履行了向被告艾韶峰提供贷款的义务。但被告艾韶峰却未能依约按期归还约定的贷款本息，截止至2015年4月10日，被告艾韶峰已累计拖欠贷款本金3329.66元及利息7184.23元，罚息226.89元未归还。经原告催讨后，被告凯盛房地产公司也未履行连带清偿责任。根据合同附件一通用条款第三条第2款约定，被告艾韶峰逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告艾韶峰立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告凯盛房地产公司履行保证责任，对被告艾韶峰归还上述借款本息承担连带清偿责任。另外，根据最高人民法院《关于适用［中华人民共和国婚姻］若干问题的解释（二）》第24条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方经个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。……”，本案借款是在艾韶峰、曾立娥夫妻关系存续期间产生的，且被告曾立娥亦在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中以抵押人的名义签字，由此可以认定被告曾立娥对被告艾韶峰向原告借款的事实是知情的，因此，被告曾立娥应与被告艾韶峰共同偿还原告全部借款本息。综上，原告请求依法判令：1、被告艾韶峰、曾立娥立即偿还原告编号为2012年南贷字STAA2012148号《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金221882.78元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止，暂计至2015年4月10日利息为7184.23元，罚息为226.89元）；2、被告凯盛房地产公司对被告艾韶峰、曾立娥归还上述贷款本息承担连带保证责任；3、确认原告有权以被告艾韶峰、曾立娥提供的抵押物（址在南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；4、本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由三被告承担。
被告艾韶峰未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告曾立娥未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告凯盛房地产公司辩称，原告应提交贷款账户基本信息，以证明被告三尚欠本息情况。被告凯盛房地产公司确实为本案贷款提供阶段性连带担保责任。被告艾韶峰、曾立娥因本案提供房产抵押，及提供相应的物的担保，应先实现物的担保。若法院判决被告凯盛房地产公司应承担保证责任，应同时判决被告凯盛房地产公司履行保证责任后有权向被告艾韶峰、曾立娥追偿。
经审理查明，被告艾韶峰、曾立娥于2000年9月6日登记结婚，系夫妻关系，本案借款发生在两被告夫妻关系存续期间。被告艾韶峰、曾立娥、凯盛房地产公司于2013年1月16日与原告签订一份编号为2012年南贷字STAA2012148号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告艾韶峰因个人购房需要向原告借款230000元，借款期限为240个月，自2013年4月1日起至2033年3月31日止，借款年利率为6.55%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告凯盛房地产公司的账户。还款日为每月的10日，采取按月等额本息还款的方式。合同通用条款中约定：若被告艾韶峰未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告艾韶峰、曾立娥以购买的南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产为被告艾韶峰向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，合同通用条款的开发商保证条款中约定：被告凯盛房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人履行期届满（包括借款提前到期的情况）之日起两年，自借款人办妥合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下的债务以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人，等等。涉案房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2013年4月1日汇至被告凯盛房地产的账户。借款后，因被告艾韶峰仅偿还本息至2014年9月10日止，截止2015年10月12日止尚欠原告借款本金221882.78元及利息13589.26元、罚息292.07元未归还，被告凯盛房地产公司也未履行保证责任。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告艾韶峰、曾立娥没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的被告艾韶峰、曾立娥的居民身份证复印件、结婚证复印件，编号为2012年南贷字STAA2012148号的《个人一手住房贷款合同》，个人消费贷款借款借据，预购商品房抵押权预告登记证书，个人逾期还款明细表、贷款已还款明细清单以及原告中行南安支行的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，三被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，被告艾韶峰、曾立娥、凯盛房地产公司于2013年1月16日与原告签订一份编号为2012年南贷字STAA2012148号的《个人一手住房贷款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告艾韶峰发放230000元的贷款，按照合同约定，被告艾韶峰未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告艾韶峰已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告艾韶峰提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。被告艾韶峰向原告借款时与被告郑曾立娥系夫妻关系，且被告曾立娥亦在合同中以抵押人的名义签字，其对被告艾韶峰向原告借款的事实是知情的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为被告艾韶峰、曾立娥的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务，因此原告要求被告艾韶峰、曾立娥共同偿还尚欠原告的本金221882.78元及从2014年9月11日起的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告艾韶峰、曾立娥以其向被告凯盛房地产公司购买的南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告艾韶峰、曾立娥不履行债务时，原告有权以南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告凯盛房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告艾韶峰、曾立娥提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告凯盛房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告艾韶峰、曾立娥未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告艾韶峰、曾立娥以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告凯盛房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告凯盛房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告艾韶峰、曾立娥追偿。被告艾韶峰、曾立娥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、被告艾韶峰、曾立娥应于本判决生效后10日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本金人民币221882.78元及从2014年9月11起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
二、被告南安市凯盛房地产开发有限公司对被告艾韶峰、曾立娥上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告艾韶峰、曾立娥追偿。
三、对被告艾韶峰、曾立娥的上述借款本息，原告中国银行股份有限公司南安支行有权从被告艾韶峰、曾立娥提供的抵押物（南安市水头镇海联创业园A-1地块凯盛蓝湾＊国际城＊号楼＊层＊＊＊室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4628元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 谢梓东
代理审判员 陈 渲
人民陪审员 张建设
二〇一五年十一月三日
书 记 员 卢小琳