广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第06130号
上诉人（原审被告）何浩林，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）孔莹莹，住广东省广州市海珠区。
委托代理人张雪云，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人何浩林与被上诉人孔莹莹物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆于2015年8月17日出具的房地产登记簿查册表显示，广州市天河区广和路广和一街15号804房（以下简称涉案房屋）的产权人为孔莹莹。
2015年2月2日，孔莹莹（乙方／买方）与案外人陈健光（甲方／卖方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：按整套出售并计价，总金额1050000元整；按照一次性付款方式按期付款；该房地产以现状售予孔莹莹，该房地产无户口等。
2015年2月4日，广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋向孔莹莹核发编号为粤房地权证穗字第××号房地产权证。
2015年3月25日，孔莹莹委托案外人广东金桥百信律师事务所向何浩林发出《告知函》，函告何浩林：涉案房屋系孔莹莹合法拥有所有权的不动产，敦促何浩林于收到本告知函之日起五日内与孔莹莹联系，清空屋内物品，并将户口从涉案房屋内迁出等。
原审庭审中，孔莹莹出示《社区法律顾问工作日志》（2015年4月13日），其中何浩林所述情况如下：“这套房是公路局分给我的房改房，2007年，新洋创业投资有限公司的施某承诺帮我在工商银行贷款，我给了他房产证，经公证处公证的委托书，其中可能包括全权处理房产，至2012年我才知道该房被施卖了，现已转让几手，我才得到借款20万＋5万，现联系不上施，2014年9月16日报案。”。
何浩林出示：1、编号为穗房地证字第16�×90号的房地产权证（复印件，何浩林表示原件已交给案外人施某办理抵押贷款，该证系从广州市国土资源和房屋管理局档案复制调取，其上盖有“注销”章）；2、《房地产买卖合同》（合同签订日期为2007年12月12日，何浩林为卖方，代理人为施某，约定：何浩林将涉案房屋以256800元的价格出售给案外人范某甲茹，卖方签名处为施某签名）；3、广州市公证处于2007年11月13日作出的（2007）穗证内经字第191698号《公证书》（称兹证明何浩林于2007年10月29日在前面的《委托书》上签名，该公证书内附的《委托书》内容为委托施某代为出售、转让涉案房屋），孔莹莹对证据1的真实性不予确认，对证据2、3的真实性予以确认，并认为涉案房屋已经过多次转手，上述证据均与本案无关。
原审庭审中，何浩林提交《户口簿》，其上显示何浩林户口登记在涉案房屋地址。另，何浩林确认涉案房屋现由其控制，并由其在内居住。
因本案纠纷，孔莹莹于2015年6月17日向原审起诉请求：1、何浩林立即清空其在广州市天河区广和路广和一街15号804房内的所有物品并腾出上述房屋；2、何浩林将户籍从上述房屋迁出；3、何浩林向孔莹莹赔偿房屋占有费13416元（按每月3354元的标准，从2015年2月5日起计至实际腾空上述房屋之日止）；4、本案诉讼费由何浩林承担。
何浩林原审辩称：一、何浩林与孔莹莹没有直接关系，广州市天河区广和路广和一街15号804房是孔莹莹从陈某手中购买，如有问题应找陈某解决。二、房屋是何浩林于1992年11月向广东省公路局买来的房改房，何浩林从未出卖涉案房屋，房屋一直由何浩林居住使用，何浩林才是涉案房屋的真正产权人。三、2007年下半年，何浩林因办理房屋抵押贷款将房产证原件交给案外人施�，在2012年发现房屋被施某卖了，房屋售价仅为250000元，而且何浩林也没有收到出卖房屋的款项，因当时忙于其他事情，就把此事搁置下来，只是给施某打过几个电话要求其将房产证转为何浩林的名字，虽然房屋被卖，但一直没有人前来向何浩林要房，房屋一直由何浩林居住和使用，因此何浩林以为不会有什么事，到时将贷款本息还给施某再向他要回自己的房产证，不然再告他也不迟，施某是滥用了何浩林的委托公证书才得以将涉案房屋卖掉，应由其承担责任。四、此后何浩林的房屋一共被偷卖了四次，分别在2007年、2012年、2014年及2015年，虽然涉案房屋多次被偷卖，但一直没有人来收房，一直由何浩林居住和使用，怎能说是强占呢？五、上述房屋是孔莹莹通过房产交易中心从不法之徒手中买来的，其也是不法之人。2014年9月16日，我回到涉案房屋发现房屋被盗，当即向天河南派出所报警，后经了解，是陈某拿着房产证作案，陈某还换了门锁，何浩林在征得派出所的同意后换回自己的门锁，在清理财物时发现被盗了一大批由何浩林历年收藏的珍贵古董，数量达100多件以上，价值数十亿之巨，案发第二天，派出所找到陈某要求其将财物退回，但其至今尚未退回，而陈某又将何浩林的房产证出卖给孔莹莹。孔莹莹也如法炮制，拿着房产证作案，被邻居和物管发现后告知何浩林，被何浩林当场抓住，当时，孔莹莹带着一大批人已将一大批财物从8楼搬到了1楼的大门外，经何浩林的阻止仍不罢手，后何浩林又多次报警，警察到场后加以制止才肯罢休，何浩林认为2015年2月4日和4月7日的两次被盗也是孔莹莹所为，孔莹莹伙同他人不断损害何浩林的利益，何浩林已对该系列案件报案，派出所正在处理中，何浩林暂未对他们提出起诉。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据广州市房地产档案馆于2015年8月17日出具的房地产登记簿查册表显示，涉案房屋登记于孔莹莹一人名下，孔莹莹据此认为涉案房屋属其所有，提起本案诉讼，并无不妥。
孔莹莹作为涉案房屋全部产权的合法权属人，享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，何浩林未取得孔莹莹的许可，居住使用涉案房屋缺乏法律依据，孔莹莹要求何浩林搬离涉案房屋是行使物权排他权利，原审法院予以支持。至于搬迁时间，本院酌情定为30日。何浩林辩称其为涉案房屋的实际产权人缺乏依据，原审法院不予采纳。关于何浩林所述涉案房屋被案外人偷卖，何浩林可另寻合法途径解决。
户口登记工作由各级公安机关主管，迁移户口属于行政管理的范畴，不属于法院民事案件的受理范围。孔莹莹要求何浩林将户口从涉案房屋迁出，原审法院不予处理，由当事人另循法律途径解决。
何浩林占用涉案房屋，理应支付占用费，孔莹莹要求何浩林支付房屋占用费并无不当，原审法院予以支持。孔莹莹自2015年2月4日取得涉案房屋产权证，占用费应从2015年2月5日起算。但孔莹莹主张占用费以每月3354元计算缺乏依据，占用费标准应按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，如评定的租金标准超过每月3354元，则应以孔莹莹主张的每月3354元为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月2日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告何浩林腾空广州市天河区广和路广和一街15号804房，将上述房产交付原告孔莹莹。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告何浩林向原告孔莹莹支付上述房产自2015年2月5日起至其实际搬迁之日止的房屋占用费（占用费按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，每月占用费的金额以原告主张的3354元为限）。三、驳回原告孔莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费570元，由被告何浩林负担。
判后，何浩林不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院未对本案中案外人施某恶意处分讼争房屋�事实进行查明，错误认定房屋权属。根据何浩林提供的房地产权证（编号为：穗房地证字第16××90号）显示，讼争房屋是何浩林于1992年11月向广东省公路局购买的房改房，房款已付清，即何浩林系讼争房屋的合法所有权人。2007年10月29日，何浩林因生意资金周转需要，委托案外人施某向银行办理房屋抵押贷款，但是未成功。2007年11月14日，施某出借20万元给何浩林，双方同时签订抵押借款合同，约定施某借20万元给何浩林，借款期为120个月，同时以讼争房屋作担保财产，房地产权证原件交付由施某保管。2007年12月12日，施某擅自与范某甲茹签订房地产买卖合同，由范某甲茹购买讼争房屋，房价为256800元，且何浩林未收到任何的房价款。施某利用何浩林对其的信任，在取得何浩林的委托即擅自出卖讼争房屋，范燕茹则以远远低于当年正常的房屋市场交易价购买讼争房屋�而且在此过程中亦不存在何浩林因未能偿还借款而需以担保财产实现债权的事实。结合上述过程中各个时间点的紧迫性可见，施某与范某甲茹系恶意串通，以侵犯何浩林合法财产为目的的。但是，一审法院对上述事实未进行查明，事实不清，导致直接地错误认定房屋权属为孔莹莹。二、何浩林系讼争房屋的合法所有权人，但是一审法院适用法律错误，严重侵害何浩林的合法权益。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）�合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”在本案中，即使施某与范某甲茹在买卖房屋后即办理房屋过户手续，但是实际是双方以侵害何浩林合法财产为目的而恶意进行的买卖，且支付的对价极其不合理，即并不能全部满足物权法第106条规定的受让人合法取得所有权的三个条件。而且，何浩林根本不承认施某的处分行为，因此施某与范某甲茹签订的买卖合同系无效合同，何浩林系讼争房屋的唯一合法所有权人。也就是说，讼争房屋的任何买卖在未经何浩林追认的前提下都是无效的，孔莹莹并未合法取得所有权。何浩林上诉请求：撤销（2015）穗天法民四初字第1112号民事判决，并将本案发回重审。
孔莹莹二审答辩称上诉状陈述的何浩林与施某的相关纠纷，该纠纷与孔莹莹无关，何浩�应当找施某维权，并不应非法侵占孔莹莹已经合法取得的房屋。施某与范某乙的交易发生在2007年，此后又有两次买卖涉案房屋，孔莹莹不了解也不可能了解该买卖情况，更不知道第一手转卖的价格，故何浩林与施某的纠纷不应牵扯至本案。一审时何浩林确认且提交证据其签署了包括买卖权限在内的公证委托，所以该买卖为有权处分并非上诉状陈述的无权处分。施某的买卖行为发生在2007年，而一审中证据资料表明以及何浩林也曾明确其于2012年就知道房屋被卖却未起诉进行维权，早已经过了诉讼时效。孔莹莹在购买涉案房屋时得知涉案房屋并无查封也没有异议登记，并且转让行为得到抵押权人同意，且已经完全支付对价并已经合法取得涉案房屋产权。何浩林却不寻求合法的途径解决其纠纷问题而采用无权占用涉案房屋的行为纠缠孔莹莹，甚至曾经威胁孔莹莹的人身�全。孔莹莹作为年轻单身女士其合法权益受到非法侵害人身安全受到严重威胁，因此请法庭依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求，维护孔莹莹的合法权益。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
二审期间，何浩林向本院提交：1、2015年7月31日广州市公安局天河区分局穗公天群（2015）198号《受理信访事项告知单》；2、2015年9月15日广州市公安局天河区分局穗公天群（2015）198号《信访事项告知单》证明其向上级公安机关投诉的事实。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对何浩林的上诉请求和孔莹莹答辩意见，分析如下：
首先，从本案证据及当事人的陈述可知，何浩林对其于2007年10月29日所办理公证委托�某出售涉案房屋的事实并无异议，而何浩林所述其与施某所存在的抵押借款关系与其出具给施某出售涉案房屋的委托之间，现何浩林提交的证据不足以证明存在直接的关联。其次，何浩林对其所出具的上述公证委托并无证据证明其已予撤销，且何浩林在知道涉案房屋多次转让后，亦无提起确认转让合同无效之诉。再次，何浩林所称其就涉案房屋被骗、多次被转卖涉及的刑事犯罪，本案亦无证据显示公安机关已予立案。据此，何浩林上诉认为施某恶意处分涉案房屋主张依据不充分。鉴于涉案房屋已登记在孔莹莹名下，在孔莹莹已取得涉案房屋全部产权合法权属的情况下，何浩林未取得孔莹莹的许可，居住涉案房屋缺乏法律依据。原审法院判处何浩林向孔莹莹交付涉案房屋及支付房屋占用费并无不妥，本院予以维特。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理�无不当，本院予以维持。何浩林上诉理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费570元，由何浩林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年一月十二日
书 记 员 罗 涛