深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深罗法民三初字第152号
原告广州市瑭泰家具制造有限公司。住所地广州市增城新塘镇西洲村五社西洲村侧。
法定代表人曹勇强，该司经理。
委托代理人ＸＸ平，广东德崇律师事务所律师。
被告刘丹。
被告刘如飞，曾用名刘宇荟。
委托代理人单国云，1965年5月12日。
被告深圳市华佳宏物业投资集团有限公司。住所地深圳市罗湖区文锦北路****号文锦广场文盛中心*楼。
法定代表人侯亚军，该公司董事长。
委托代理人赵彦武，系该司法律顾问。
上列原告诉三被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ平，被告刘丹，被告刘如飞委托代理人单国云，被告深圳市华佳宏物业投资集团有限公司（以下简称华佳宏公司）委托代理人赵彦武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年6月1日被告刘丹与原告签订《租赁合同书》（编号：20110523号），被告刘丹将位于深圳市罗湖区文锦广场文安中心4层西侧指定部分（约410平方米）出租给原告做展厅使用，该《租赁合同书》约定：租金为每月10250元，租金保证金人民币16250元，水电周转金人民币1000元，被告刘丹向原告保证两年内不用搬出。原告与被告签订《租赁合同书》后，遂对该物业进行装修、布置。2011年7月底，原告装修完毕，共花费装修费人民币286035.65元。2011年8月，原告布置展厅，2011年9月，原告开始营业。2011年10月被告华佳宏公司对原告租赁物业停水停电，要求原告从该物业中搬出。原告被停水停电后得知，三被告均不是物业产权人，也不是涉案物业的合法使用人，无权处置涉案物业（具体情况为：被告华佳宏公司将涉案房产出租给被告刘如飞后，被告刘丹将涉案物业出租给原告，并保证两年内不要搬出租赁物业）。2011年10月，被告华佳宏公司强迫原告从自己租赁的物业中搬出。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告与被告签订的《租赁合同书》为无效合同，《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。鉴于以上事实及法律规定，被告与原告签订的《租赁合同书》为无效合同，被告应将从原告处收取的租金、租赁保证金、水电周转金返还原告，并赔偿原告因装修等受到的损失。为此诉至法院，请求判令：1、确认编号为（20110523）号的《租赁合同书》为无效合同；2、被告返还原告全部租金及租赁保证金、水电周转金共计人民币59350元及逾期利息（自起诉日起至被告实际支付日止）；3、被告赔偿原告装修等损失共计人民币296071.65元及逾期利息（自起诉日起至被告实际支付日止）；4、被告承担本案诉讼诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用。2012年3月2日原告提交变更诉讼请求申请书，第2项诉讼请求变更为：被告返还原告全部租金及租赁保证金、水电周转金共计人民币68500元及逾期利息（自起诉日起至被告实际支付日止）。在第一次庭审中，原告将第三项诉讼请求的变更为被告赔偿原告装修等损失共计人民币247071.65元及逾期利息（自起诉日起至被告实际支付日止）。
被告刘丹答辩称，1、编号为20110523号《租赁合同书》为有效合同，以被告刘丹作为诉讼对象不成立。原告请求法院确认此《租赁合同书》为无效合同是缺乏法律依据的，请求法院依法予以驳回原告对我方的诉讼请求。2、原告的第二项对于被告刘丹的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回原告对被告刘丹的诉讼请求。3、原告的第三项对于被告刘丹的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回原告对被告刘丹的诉讼请求。4、请求法院依法予以驳回原告对被告刘丹的所有诉讼请求，所有关于本案的诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用应由原告自己承担。2011年4月，原告找到被告刘丹说想在深圳找租金比较低的地方做展厅。2011年6月1日，原告与被告刘丹商定并由被告刘如飞与被告华佳宏公司签订了“位于深圳市罗湖区文锦广场文安中心4层西侧指定部分”的《租赁合同书》（此份《租赁合同书》原告马上拿了副本走），并由被告刘丹陪同原告把展厅按金13000元交给被告华佳宏公司。当天，被告刘如飞授权委托被告刘丹以极低的价格25元（含场地费、管理费及电梯使用费）转租给原告（同一座大楼的租金为55元），并签订了编号为20110523号《租赁合同书》。原告一直参与了被告刘丹与刘如飞与被告华佳宏公司签订租赁合同的整个过程，被告刘丹和被告刘如飞从头到尾都没有欺骗原告和隐瞒任何事实，所以编号为20110523号《租赁合同书》是有效合同。被告刘如飞从没有逼原告搬走，从原告与被告华佳宏公司发生纠纷之日起，被告刘如飞与被告刘丹就一直积极协助原告向被告华佳宏公司追讨权益。被告刘丹虽然也是受害者之一（被告刘丹也因此受连累丢了工作而失业），却一直支持被告刘如飞按合同约定赔偿原告20000元整。编号20110523《租赁合同书》第二条规定“双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止。到时乙方应付清所有费用，无条件搬出。保证两年内不外搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币2万元整）”。所以原告的第二项和第三项诉讼请求是缺乏法律依据的，请法院依法予以驳回。鉴于以上事实及法律规定，被告刘如飞和被告刘丹与原告签订的《租赁合同》为有效合同。所有关于本案的诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用应由原告自己承担。请法院驳回原告对被告刘丹的所有诉讼请求。
被告刘如飞答辩，1、编号为20110523号《租赁合同书》为有效合同。原告请求法院确认此《租赁合同书》为无效合同是缺乏法律依据的，请求法院依法予以驳回原告对被告刘如飞的诉讼请求。2、原告的第二项对于被告刘如飞的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回原告对被告刘如飞的诉讼请求。3、原告的第三项对于被告刘如飞的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回原告对被告刘如飞的诉讼请求。4、请求法院依法予以驳回原告对被告刘如飞的所有诉讼请求，所有关于本案的诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用应由原告自己承担。2011年4月，原告找到被告刘如飞说想在深圳找租金比较低的地方做展厅。2011年6月1日，原告与被告刘丹商定并由被告刘如飞与被告华佳宏公司签订了“位于深圳市罗湖区文锦广场文安中心4层西侧指定部分”的《租赁合同书》，并由被告刘丹陪同原告把展厅按金13000元交给被告华佳宏公司。当天，被告刘如飞授权委托被告刘丹以极低的价格25元（含场地费、管理费及电梯使用费）转租给原告（同一座大楼的租金为55元），并签订了编号为20110523号《租赁合同书》。原告一直参与了被告刘丹与刘如飞与被告华佳宏公司签订租赁合同的整个过程，被告刘丹和被告刘如飞从头到尾都没有欺骗原告和隐瞒任何事实，所以编号为20110523号《租赁合同书》是有效合同。被告刘如飞从没有逼原告搬走，从原告与被告华佳宏公司发生纠纷之日起，被告刘如飞与被告刘丹就一直积极协助原告向被告华佳宏公司追讨权益，被告刘如飞虽然也是受害者之一，却一直愿意按合同约定赔偿原告人民币20000元整。编号20110523《租赁合同书》第二条规定：“双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止。到时乙方应付清所有费用，无条件搬出。保证两年内不外搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币2万元整）”。所以原告的第二项和第三项诉讼请求是缺乏法律依据的，请法院依法予以驳回。鉴于以上事实及法律规定，被告刘如飞和被告刘丹与原告签订的《租赁合同》为有效合同。所有关于本案的诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用应由原告自己承担。请法院驳回原告对被告刘如飞的所有诉讼请求。
被告华佳宏公司答辩称，1、被告华佳宏公司不是本案合同的当事人，根据合同相对性和债权债务关系特定的原则，被告华佳宏公司不是本案适格的主体，原告起诉被告华佳宏公司是滥用诉权。根据原告提交的租赁合同书等证据，原告是与被告刘丹签订的房屋租赁合同，而未与被告华佳宏公司建立合同关系。被告华佳宏公司与原告既无合同关系，也无法律规定的利害关系。所以，被告华佳宏公司不是本案适格的被告，原告诉我方是滥用诉权。2、原告要求被告华佳宏公司返还全部租金、租赁保证金和水电周转金59350元及逾期利息，没有事实和法律依据。如前所述，原告与被告华佳宏公司并未建立合同关系或形成事实上的租赁关系，原告是与被告刘丹建立的合同关系。原告所诉的全部租金、租赁保证金和水电周转金59350元，是由被告刘丹收取而不是被告华佳宏公司收取的，因此与被告华佳宏公司无关。没有任何事实根据和法律规定，被告华佳宏公司应对被告刘丹的民事行为承担民事责任。3、原告要求被告华佳宏公司赔偿装修等损失296071.65元，没有事实和法律依据。在本案中，被告华佳宏公司与原告既没有合同关系，即被告华佳宏公司对原告不构成未履约的违约损失；被告华佳宏公司也没有对原告实施财产侵权行为，即也不可能构成侵权损失。另外，虽然原告所谓的损失与被告华佳宏公司无关，但从证据要件来看，原告提交的装修合同和空调安装合同并不能作为认定所谓损失的依据。如合同金额是否真实，合同是否实际履行，工程是否有增减等等，都是直接影响损失有无和多少的因素。故原告要求被告华佳宏公司赔偿装修等损失，纯属无稽之谈。4、被告华佳宏公司曾与被告刘如飞就涉案房屋建立合法的租赁合同关系，但因合同约定的情势变更，双方已协议解除，被告华佳宏公司与被告刘如飞基于其租赁合同的债权债务关系已经清结，且不涉及被告华佳宏公司与原告之间的任何关系。2011年6月1日，被告华佳宏公司与被告刘如飞就涉案房屋签订《租赁合同书》，该合同主要内容：租赁房屋面积约300平方米，月租金6000元，租赁保证金12000元，水电周转金1000元。租赁合同为不定期合同，第2条约定：“租赁从2011年6月1日起至物业产权人要求或者产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止。到时乙方即承租人应付清所有费用，无条件搬出”。租赁合同第2条明确约定承租人转租，即“租赁期内，未经甲方即出租人书面同意，乙方不得将该物业全部或者部分转租他人使用；否则甲方将不予退还租赁保证金，并有权终止合同，产生的一切不良后果由乙方承担”。被告华佳宏公司有权对涉案房屋进行出租。被告华佳宏公司虽不是涉案房屋的产权人，但有对涉案楼宇文锦广场和涉案房屋的代为出租和提供物业管理服务的合法授权。由于政府部门对包括涉案房屋在内的文锦广场整体功能定位的改变，根据与被告刘如飞租赁合同约定的情势变更，被告华佳宏公司与被告刘如飞经协商解除了租赁合同。被告华佳宏公司与被告刘如飞基于租赁合同的债权债务关系已清结，且不涉及被告华佳宏公司与原告之间的任何关系。被告华佳宏公司与被告刘如飞之间从未产生过任何矛盾和纠纷。直至被告华佳宏公司与被告刘如飞解除租赁合同止，被告华佳宏公司对涉案房屋被转租的情况根本不知情，更不必说该转租已征得甲方书面同意。且根据租赁合同的约定，转租后产生的一切不良后果，不应由被告华佳宏公司承担。5、原告在民事活动中缺失必要的审查，具有明显过错，如有损失，只能由其自负或者寻求责任人分担，但与被告华佳宏公司无关。从涉案楼宇文锦广场竣工使用以来，被告华佳宏公司一直是该整体物业的合法管理人，且被告华佳宏公司的物业管理处就设在本楼宇五楼，但原告从未向被告华佳宏公司了解涉案房屋租赁的有关情况，更未调查了解被告华佳宏公司与被告刘如飞的租赁合同情况。原告在民事活动中缺失必要的审查，而与被告刘丹签订租赁合同。在原告与被告刘丹的民事活动中，被告华佳宏公司既无违约责任，也无侵权损害责任，即被告华佳宏公司没有任何过错。原告如有损失，只能由其自负或者寻求责任人分担。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律根据。请求法院依法驳回对被告华佳宏公司的起诉。
本院经审理查明：
（一）2011年6月1日，被告刘丹（甲方）和原告（乙方）签署了一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于文锦广场文安中心4层指定部分房产租给乙方做展厅使用，面积约为410平方米；每月租金（不含税）为人民币10250元（其中包括场地使用费、管理费及电梯使用费），乙方应于每月5日前向甲方交纳上述费用；双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时乙方应付清所有费用，无条件搬出，保证两年内不用搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币20000元整）；本合同签订时，乙方向甲方交纳人民币16250元作为租赁保证金，交纳人民币1000元作为水电周转金，合同期满乙方退房时无拖欠租金和其他费用，甲方将租赁保证金退还乙方，但租赁保证金不能作为尾期租金和抵扣尾期应交的其他费用；租赁期内，如甲方需提前终止本合同，应提前七天以书面形式通知乙方，如乙方提前终止本合同，应提前六十天以书面形式通知甲方，否则应赔偿甲方人民币12000元作为违约金，租赁期满或提前终止合同搬出时，乙方对房屋装修固定的物品非甲方书面要求一律不准拆除，否则甲方可不退换租赁保证金；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，两年后双方互不承担任何责任；另外合同还约定了其他一些权利义务。
（二）合同签订后，原告于2011年5月24日分别向被告刘丹缴纳了6月份租金人民币3750元，租赁保证金人民币3750元；5月31日又支付了租金人民币500元，租赁保证金500元；6月1日支付租金、管理费、电梯维护费人民币6000元以及租赁保证金12000元、水电周转金人民币1000元；7月6日支付了7月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；8月8日支付了8月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；9月7日支付了9月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；10月8日支付了10月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元。被告刘丹出具收据，在收据经手人处签署了“刘丹代”。
（三）被告刘如飞于2011年6月1日向被告刘丹出具授权委托书，委托被告刘丹代表其本人与原告签订转租深圳市罗湖区文锦广场文安中心第4层指定部分《租赁合同书》，委托有效期自2011年6月1日至2011年6月30日止。庭审中被告刘如飞亦对委托被告刘丹签署合同予以确认。
（四）2011年6月1日被告华佳宏物业（甲方）和被告刘如飞（乙方）签订了一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于文锦广场文安中心4层西侧指定部分房产租给乙方做展厅使用，面积约为300平方米；每月租金（不含税）为人民币6000元（其中场地使用费人民币3000元、管理费人民币2800元整及电梯使用费人民币200元），乙方应于每月5日前向甲方交纳上述费用；双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时乙方应付清所有费用，无条件搬出；本合同签订时，乙方向甲方交纳人民币12000元的租赁保证金，交纳人民币1000元作为水电周转金；租赁期内，如甲方需提前终止本合同，应提前七天以书面形式通知乙方，如乙方提前终止本合同，应提前六十天以书面形式通知甲方，否则应赔偿甲方人民币12000元作为违约金，租赁期满或提前终止合同搬出时，乙方对房屋装修固定的物品非甲方书面要求一律不准拆除，否则甲方可不退换租赁保证金；租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得将该物业全部和部分转租给他人使用，否则甲方将不予退还租赁保证金，并有权终止合同，产生的一切不良后果由乙方承担；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，双方互不承担其他任何损失。另外，合同还约定了其他一些权利义务。
（五）原告和被告刘丹签订合同后，原告委托案外人肖珊对涉案的房产进行了装修，合同的价款为人民币180300元，后双方又增加了部分工程。原告委托案外人伍芷兰通过银行两次向案外人肖珊转帐付款人民币191721元。案外人伍芷兰、肖珊对此出具了证言，并出庭作证接受了询问。原告提交了委托案外人葛职能安装中央空调的中央空调安装合同，合同约定总价款为人民币49000元，分部分项工程量清单计价表合计金额为人民币52146.95元，案外人伍芷兰称向葛职能支付了人民币14692元，但案外人葛职能未到庭接受询问。原告主张为此又支付消防工程款人民币4500元，并提供了收款收据两张。
（六）因涉案房产所属的文锦广场纳入了罗湖区水贝二期等项目，2011年10月8日被告华佳宏公司向文锦广场文安中心4层西侧租户刘如飞发出了通知，通知现物业产权人需收回该物业，根据双方签订的租赁合同第十一条款的相关约定，请你于2011年10月20日前结清所有费用搬离该物业。2011年11月7日被告华佳宏公司再次向被告刘如飞发出了通知，要求被告刘如飞于2011年11月7日将室内物品全部清理完，退还该物业，逾期将按照物业产权人的要求对该物业停水停电，由此造成的一切损失及纠纷全部有被告刘如飞承担。2011年11月18日以落款“文安四楼西”向被告华佳宏公司提出申请，称贵司要求我们在10月30日前自行搬离的通知已经收悉，且在这期间贵司相关工作人员多次口头与我们沟通，我们也在积极准备搬出的前期工作，但由于时间紧迫，难以立即找到合适的场地，故无法如期办理，请贵司体谅，在此特向贵司申请给予适当延长搬离时间至2011年11月30日。本人承诺如我们逾期不办理，贵司可采取一切措施，由此造成的后果全部由我们承担。被告刘丹在担保人处签名。
（七）在审理过程中，原告申请对涉案租赁房产的装修进行评估，本院委托评估机构拟对涉案物业的装修情况进行评估，但因涉案租赁房产的装修已经被拆除，评估公司复函无法进行评估。
（八）被告华佳宏公司接受康怡（中国）有限公司的委托对外出租。被告华佳宏公司称未同意被告刘如飞对外转租涉案的房产。
以上事实有原告与被告刘丹签订的《租赁合同书》、被告刘丹出具的收款收据、《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、及付款凭证、被告华佳宏公司的通知及被告刘丹及刘如飞的申请、被告华佳宏公司与被告刘如飞签订的《租赁合同书》、被告刘如飞出具的授权委托书、罗湖区委（政府）办公室会议纪要、案外人康怡（中国）有限公司的授权委托书、证人证言以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点是：1、原告和被告刘丹所签订的《租赁合同书》的效力？2、导致租赁合同不能完全履行的过错在哪方？原告要求被告返还租金及租赁保证金、水电周转金理由是否成立？3、被告是否需要赔偿原告的装修损失等？
对于第一个焦点，本院认为，原告与被告刘丹签署的《租赁合同书》，因被告刘丹是被告刘如飞的委托代理人，其代理被告刘如飞所签订的《租赁合同书》，合同的权利义务应当由被告刘如飞来承受。被告刘如飞和被告华佳宏公司签订了租赁合同后，被告刘如飞未能提供被告华佳宏公司同意其转租涉案房产的证据，并且被告华佳宏公司在庭审中明确表示未同意被告刘如飞转租涉案的房产。但是未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分的行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此出租人是否同意转租并不影响转租合同的效力。我国《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，发生转租情形时，出租人可以解除合同也可以不解除合同，出租人不解除合同的转租关系仍然存在，而当出租人解除合同时，转租合同当然应当终止。综上，原告和被告刘如飞的租赁合同应当为有效合同，原告主张被告无权处分而导致合同无效，理由不成立，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，原告和被告刘如飞在合同中约定，租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时原告应付清所有费用，无条件搬出，保证两年内不用搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币20000元整）；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，两年后双方互不承担任何责任。从上述约定可以看出，双方约定租赁的期限是至文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，但是同时又约定保证两年内不搬出，说明被告刘如飞作为出租方承诺原告使用涉案房产的期限最少为两年，两年后发生产权变化或用途改变等情形双方不承担任何责任。而在原告使用涉案房产至2011年10月，即由于被告华佳宏公司因改变涉案房产的用途而通知被告刘如飞、刘丹搬离涉案房产，从而造成原告搬离涉案房产，合同无法完全履行，原告无法使用涉案房产，其过错主要在出租方被告刘如飞。由于合同无法继续履行，原告要求被告刘如飞退还其交纳的租赁保证金人民币16250元及水电周转金人民币1000元及自起诉之日期的利息，理由成立，本院予以支持。被告刘丹系被告刘如飞的委托代理人，原告要求被告刘丹承担相应的责任，理由不成立，本院不予支持。原告要求被告退还其已经缴纳的租金，因原告确已使用了涉案的房产，其要求退还租金的理由不成立，本院不予支持。被告华佳宏公司并非原告和被告刘如飞所签订的《租赁合同书》的当事人，其与原告没有合同上的权利义务关系，故原告要求被告华佳宏公司承担返还租金、保证金及水电周转金，无事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，本院认为，原告和被告刘如飞签订租赁合同后，原告对涉案的房产进行了装修，以便其能够正常使用。再有鉴于租赁合同中有被告刘如飞承诺保证两年内不用搬出，故原告对涉案房产使用的期望为最少两年。而在原告使用至2011年10月后，即不得不搬离涉案房产，所造成原告的损失是显而易见的。结合原告向本院提交的装修的相关证据，及证人证言，可以认定原告为装修涉案的房产支付了装修款人民币191721元。原告又主张支付消防工程款人民币4500元，空调安装费人民币29392元，因原告只向本院提交了相关的收据，相关的证人未到庭接受询问，仅凭此项证据无法确认原告的实际支出，原告应当承担举证不能的责任，本院对此不予确认。对于原告的装修损失，因该装修已经被拆除，无法进行评估，考虑到被告刘如飞在合同履行中的主要过错责任，原告已经能够使用了一段时间以及原告本身亦存在对合同审查不严的过错，本院酌定被告刘如飞按照原告支付装修款项的一半即人民币95860.5元向原告赔偿损失。租赁合同中虽然约定，如两年内要搬出，被告刘如飞赔偿原告人民币20000元整，但该约定的数额不足以弥补原告的损失，故本院酌定上述赔偿数额。被告刘丹系被告刘如飞的委托代理人，原告要求被告刘丹承担相应的责任，理由不成立，本院不予支持。被告华佳宏公司并非原告和被告刘如飞所签订的《租赁合同书》的当事人，其与原告没有合同上的权利义务关系，原告亦未提供证据证明被告华佳宏公司在此过程中存在过错而导致其损失，故原告要求被告华佳宏公司承担相应的赔偿责任，没有合同依据以及法律依据，其这一诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告广州市瑭泰家具制造有限公司要求确认其和被告刘如飞所签订的《租赁合同书》（编号为20110523号）为无效合同的诉讼请求。
二、被告刘如飞应当自本判决生效之日起十日内向原告广州市瑭泰家具制造有限公司返还所收取的租赁保证金人民币16250元、水电周转金人民币1000元及该款的利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率计付从原告起诉之日即2011年1月11起计至实际支付之日止）。
三、被告刘如飞应当自本判决生效之日起十日内向原告广州市瑭泰家具制造有限公司赔偿装修损失人民币95860.5元。
四、驳回原告广州市瑭泰家具制造有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6632元，由原告负担人民币4521元，被告负担人民币2111元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
人民陪审员 许小莉
人民陪审员 谌小英
二〇一二年六月十九日
李文萍
书 记 员
谢莹
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