杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1535号
原告：杭州学大教育咨询有限公司。
法定代表人：李如彬。
委托代理人：方建江。
被告：杭州豪泰投资管理有限公司。
法定代表人：王浩。
委托代理人：郭惕平。
原告杭州学大教育咨询有限公司为与被告杭州豪泰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。2012年10月8日，被告提出管辖异议申请。本院以（2012）杭下民初字第1535－1号民事裁定书驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院以（2012）浙杭辖终字第648号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2013年1月23日，本院公开开庭审理了本案。原告委托代理人方建江、被告委托代理人郭惕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州豪泰投资管理有限公司起诉称，坐落于杭州市建国北路711号1-3层房屋原系被告所有，2010年3月15日，被告将上述房产与杭州海威集嘉典当有限责任公司签订抵押典当合同一份，约定将建国北路711号的房屋典当给该公司，抵押期限是从抵押登记之日至主债务履行完毕止。2010年10月14日，被告隐瞒房屋被抵押的事实，与原告签订房屋租金合同，租赁期限从2010年10月14日-2015年11月13日，共计五年，免租期为2010年10月14日-2010年11月13日，约定年租金638000元，按半年付一次，抵押保证金80000元，被告必须保证此房屋系其租赁权所有。若因房屋所有权发生变更等原因，导致合同不能履行，按双倍返还保证金，如在租赁期第一年，按月租金的100%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了下半年的租金及押金。2011年2月26日，杭州市中级人民法院因另案查封了上述房产，之后裁定被告名下位于杭州市建国北路711号1－3层的房产，建筑面积3054.4平方米和上述房产所分担的土地使用权，面积642平方米归买受人郑阳所有，所有权自本裁定书送达买受人郑阳时起转移。因原租赁合同无法履行，原告为继续经营，只能与郑阳达成新的房屋租赁合同，为此原告在三年中多支付了租金444531.4元。原告认为被告未告知房屋已抵押的事实，致使原、被告之间的房屋租赁合同无法履行，给原告造成了经济损失，对此被告应予以赔偿。此外，被告还经常纠结一些社会闲散人员到原告的教学场地进行骚扰，严重影响原告的教学秩序，要求被告停止侵害，消除影响。为维护自身合法权益，特提起如下诉讼请求，请求依法判令：1.被告支付原告333453.60元（实际损失444531.40元、双倍保证金160000元、违约金53166元，减去原告应支付的租金324243.80元（2011年5月14日-2011年11月16日），实际支付333453.60元）；2.由被告承担本案诉讼费；3.被告停止侵害，消除影响。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房产查询信息1份，证明：1.杭州市建国北路711号1-3层房屋为被告所有的事实；2.2010年3月9日，被告将上述房屋抵押给案外人，抵押期限自2010年3月9日-债务履行完毕时；3.杭州市中级人民依法查封上述房屋的事实。
2.房屋租赁合同1份，证明原、被告于2010年10月14日签订租赁合同，约定将涉案建国北路的房屋出租给原告，租金638000元／年。
3.租金及保证金票据1组，证明原告依法向被告支付租金和保证金的事实。
4.执行裁定书1份、协助执行通知书1份、拍卖成交确认书，证明经杭州法院执行，案外人郑阳取得涉案建国北路711号房屋所有权的事实。
5.租赁合同1份，证明原告与郑阳签订合同。
6.付款凭证3份，证明原告分别于2011年12月11日、2012年6月21日、2013年1月11日按照合同约定，向郑阳支付相应租金的事实。
被告杭州豪泰投资管理有限公司答辩称，1.原告所陈述的理由并不成立。原告陈述是被告将房屋典当给了案外人，导致原告受损。但是被告与典当行的房屋抵押合同，典当时间是从2010年3月9日-2010年9月10日，因此从2010年9月10日起，双方之间的典当日期结束，而在此后的一个月左右，被告才将房屋出租给原告。原告以典当抵押为理由，要求被告赔偿，该请求不成立。2.原告以中级法院的相关判决来认定，建国北路719号的房屋之后的实际所有权人为第三方案外人，与其签订的房屋租赁合同的租金高于之前所签订的合同，并不成立。根据中级法院的判决书，该案外人并不涉及在中级法院的判决书中，而第三方提高房屋租赁价格，跟被告也无关。3.被告与案外人的案件，也由下城法院判决，目前正在中院审理中，尚未发生法律效力。因此郑阳取得房屋是否合法还是未知数。综上，原告的起诉并不成立，请求法院驳回原告的全部诉请。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
典当合同1份，证明被告与杭州海威集嘉典当有限责任公司所签订的抵押典当合同的期限是2010年3月9日-2010年9月4日。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六份证据，被告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，因为该查询记录下面记载，仅限于房屋过户，故不能作为证据使用。对证据2的三性无异议，但是该证据可以证明，原、被告之间的租赁关系，期限为2010年10月14日-2015年10月14日。该期限与房屋典当无关。对证据3没有异议。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据跟本案无关。对证据5的真实性无法核实，该组证据跟本案无关。对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，原告与案外人之间的租金支付情况，跟被告无关。本院对证据1－6的真实性予以确认，该六组证据均与本案具有关联，故对其证据效力均予以确认。
被告提交的一组证据，原告对其真实性有异议，因被告未提供证据原件，即便该合同是真实的，被告可在2010年9月4日之前回赎，但是因为被告未履行合同义务按期回赎，导致该房屋被法院查封拍卖，被告丧失了房屋的所有权。被告在隐瞒房屋存在抵押的情况下，与原告签订房屋租赁合同，侵害了原告的合法权益。本院认为被告虽未提供证据原件，但该证据与原告提交的证据4相印证据，证明由于被告将他项权证尚未注销的涉案房屋出租给原告，及该房屋因被告未及时回赎而被法院拍卖的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2010年10月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的杭州市建国北路711号星汇大厦3层出租给原告用于办公、教育辅导、培训、咨询等，建筑面积约650平方米。房屋租赁期限为2010年10月14日至2015年11月13日，其中2010年10月14日至2010年11月13日为免租期。租金每日2.69元／每平方米，年租金638000元。合同明确房屋未设立抵押等他项权利。被告向原告交付房屋时，原告支付80000元保证金。合同第十五条第（2）项约定：因被告未按约定履行义务造成原告人身、财产损失的，被告应承担赔偿责任。合同第十一条约定：被告必须保证此房屋是其租赁权所有，若因房屋所有权发生变更等原因，导致合同不能继续执行，按双倍返还租赁保证金，如在租赁期第一年内，将已收取的租金余额退还原告并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了2010年11月14日至2011年5月13日半年租金319000元，并支付押金80000元。
2011年11月16日，杭州市中级人民法院以（2011）浙杭执民字第74－3号执行裁定书，裁定被告杭州豪泰投资管理有限公司名下位于杭州市建国北路711号1－3层的房产，建筑面积3054.4平方米和上述房产所分摊的土地使用权，面积642平方米归买受人郑阳所有，所有权自裁定书送达郑阳时起转移。2012年7月6日，原告与郑阳、潘燕就案涉房屋重新签订《房屋租赁合同》，确定建筑面积642平方米，单价含税为3.3元／平方米。2012年7月23日、2013年1月11日，原告分两次向郑阳支付了2011年12月21日至2012年12月20日的租金共计773289元。
另查明，被告在与原告签订房屋租赁合同前已将杭州市建国北路711号1－3层的房产，建筑面积3054.4平方米和上述房产所分摊的土地使用权，面积642平方米抵押典当给杭州海威集嘉典当有限责任公司，典当金额为6500万元，典当期180天，自2010年3月9日至2010年9月4日。典当期满后，被告未向杭州海威集嘉典当有限责任公司回赎。后杭州海威集嘉典当有限责任公司提起诉讼，法院执行过程中杭州市建国北路711号1－3层的房产，建筑面积3054.4平方米和上述房产所分摊的土地使用权，面积642平方米被拍卖。
再查明，原、被告合同中约定的2011年5月14日至11月16日的租金共计324243.8元，原告尚未向被告支付。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。被告未告知原告案涉房屋已抵押典当且到期未回赎的事实，将房屋出租给原告，导致合同因房屋所有权发生变更而无法履行，对此原告应按合同约定承担违约责任，即双倍返还保证金160000元，并承担一个月房租的违约金53166元。由于原告与案外人重新签订了房屋租赁合同，租金在原合同基础上有所增加，原告已向案外人支付了2011年12月21日至2012年12月20日的租金共计773289元，比原合同多支付租金135289元，该部分租金系原告因被告的违约行为所遭受的损失。根据合同约定，被告未按约定履行义务造成原告人身、财产损失的，被告应承担赔偿责任。故被告应赔偿原告额外支出的租金损失135289元。余下两年，原告分别应向案外人支付的年租金为773289元、811953.4元，与原、被告之间约定的租金，总计相差309242.4元，该部分租金差额系原告预计将来可能产生的损失，但鉴于目前尚未实际产生，故本案中不作处理。综上，被告应向原告支付的违约金及租金损失合计为348455元，因原告尚欠被告租金324243.8元，其愿意在本案中进行冲抵，故两者抵扣后，被告需再向原告支付24211.2元。原告主张被告停止侵害，消除影响，系侵权责任的承担方式，而本案系合同纠纷，故原告的该项请求，与法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州豪泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州学大教育咨询有限公司支付违约金、租金损失共计24211.2元；
二、驳回原告杭州学大教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6302元，因适用简易程序而减半收取3151元，由原告杭州学大教育咨询有限公司负担。余款3151元退还原告杭州学大教育咨询有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6302元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一三年三月二十五日
书记员 王忠可