苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初5257号
原告王后兵。
原告宋秋琴。
两原告共同委托代理人杨丽泉，江苏尚维律师事务所律师。
被告葛红琴。
委托代理人唐斌蓉，吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。
委托代理人王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。
原告王后兵、宋秋琴诉被告葛红琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法由代理审判员李娜适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭于2016年10月24日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告王后兵、宋秋琴的委托代理人杨丽泉均到庭参加诉讼，被告葛红琴的委托代理人唐斌蓉到庭参加第一次诉讼，2016年8月4日被告将委托代理人由唐斌蓉更换为王艳辉，王艳辉作为被告葛红琴的委托代理人到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告王后兵、宋秋琴共同诉称：原被告于2016年1月10日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告将位于苏州市吴江区松陵镇水乡花园19幢103室房屋以936000元的价格有偿转让给两原告。原告于合同签订当日向被告支付了购房定金20000元。双方约定于2月初办理托管贷款手续，然被告多次拒绝原告配合办理托管手续的要求。原告为了维护自身的合法权益，不得已诉至法院，法院依法判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，协助办理资金托管及过户手续。2、请求判令被告向原告支付违约金18720元；3、诉讼费由两被告承担。第二次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告之间的房屋买卖合同。2、判令被告返还定金20000元。3、判令被告赔偿损失344100元（具体是房屋的差价损失332000元及评估费12100元）。4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告葛红琴辩称：第一、同意原告的第一项和第二项诉讼请求；第二、关于损失赔偿部分，原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》是一份初步协商了买卖意向的居间合同。因为双方签订的合同对于首付款比例、付款时间、过户时间、交房期限这些房屋买卖的主要条款没有约定，双方最终没有完成合同的交易导致合同的解除，并不是由于被告的违约行为造成的，而是双方在进一步磋商的过程中无法达成一致意见而造成的，被告并无过错，因此不应当承担赔偿损失的责任；第三、关于房屋评估报告，案涉房屋早在2016年2月份、3月份已经确定了因为客观原因无法交易过户，评估报告的时间点是2016年7月21日，以该时间点的房产价值来评价原告损失是不准确的。
经审理查明：2016年1月10日，葛红琴作为出卖方（甲方），王后兵、宋秋琴作为买受方（乙方），吴江市花园房产中介服务部作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号1801793）一份，主要约定出卖方将坐落于苏州市吴江区松陵镇水乡花园19幢103室房屋（含空调1个、沙发1套、电视机1个、机顶盒1个、洗衣机1个、热水器1个、餐桌椅1套、床1个）及配套车库出售给买受方，房屋所有权证为吴房权证松陵字第××号，土地使用证为江国用（2007）第01095005-1930号，均登记于葛红琴名下。该房屋产权登记面积115.21平方米，车库15.2平方米，房屋成交价格为936000元；买受方于2016年1月10日支付定金20000元，双方约定于2016年1月25日前去房管交易中心办理资金托管贷款手续，等贷款下来后一星期内办理过户手续。双方在交易过户时，买受方于托管后八个工作日内向银行申请贷款。该合同第六条第一款约定，甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若房屋为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。该合同第六条第五款约定甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。葛红琴在落款处甲方签名，王后兵、宋秋琴在落款处乙方签名，吴江市花园房产中介服务部在落款处丙方盖章。同日，王后兵、宋秋琴向葛红琴支付购房定金20000元。
另查明，2016年3月20日，葛红琴向王后兵、宋秋琴发送短信，主要内容为“耽误你们这么久实在不好意思，我之前也配合你们过户的，过不了我也没办法，下学期我女儿回吴江也需要学区房，我把订金退给你再赔你违约金，我真的是自己要住的，不是因为房价高了才不卖的，之前我去签字的时候就知道房价涨了，也没说不签字不卖啊。”
2016年4月12日，王后兵、宋秋琴通过EMS向葛红琴发出通知，内容为“2016年1月10日我方作为买方与你方签订了关于水乡花园19#103室房屋的买卖合同，现合同约定的办理资金托管手续的时间已经超过2月，但你方迟迟不愿配合办理资金托管手续。现我方正式通知你方于2015年（应为2016年）4月17日前办理资金托管手续”，该信件于2016年4月13日被签收。
再查明，苏州市吴江区松陵镇水乡花园19幢103室房屋房产证号为吴房权证松陵字第××，建筑面积115.21平方米，车库建筑面积15.20平方米，房屋所有权人为葛红琴。苏州市吴江区松陵镇水乡花园19幢103室房屋土地证号为江国用（2007）第01095005-19**号，土地使用权人为葛红琴。
还查明，经原告申请，江苏苏信房地产评估咨询中心对苏州市吴江区松陵镇水乡花园19幢103室（含车库）房地产在2016年7月21日的价值进行评估，并于2016年9月6日出具鉴定报告，确定估价对象在价值时点的房地产价值为126.80万元。为此原告支出评估费12100元。
本院至苏州市吴江区房产局调取了案涉房屋私房申报登记表，申请情况一栏中填写的申请人姓名为葛红琴，共有情况一栏为空白，需要说明的问题一栏中注明“家庭人员：夫：孙标，年龄27岁。”
庭审中被告陈述，其曾与原告一起去办理资金托管手续，但是房管部门要求其提交两份离婚证明，其无法提交与孙标的离婚证明，因为当时被告为了享受购房优惠，虚构了孙标的身份信息进行权属申报。实际上被告当时在购房时并未结婚，所以资金托管手续也无法办成。
以上事实，由原告提交的《房屋买卖（居间）合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、收款收据、短信截图、通知及邮寄凭证、评估报告，本院调取的房屋私房申报登记表及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告葛红琴签订的《房屋买卖（居间）合同》包含了当事人信息、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等内容，已具备合同成立的必要条款。《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，双方均应按约履行。《房屋买卖（居间）合同》明确约定原被告双方于2016年1月25日左右办理托管贷款手续，但被告于2016年3月20日向原告发送的短信，已经明确表明其无法配合两原告办理相应的资金托管手续。此外根据本院调取案涉房屋私房申报登记表，在需要说明的问题一栏中注明了“家庭人员：夫：孙标”的信息，被告称该信息系其虚构，致该《房屋买卖（居间）合同》存在继续履行的障碍，原告有权单方解除《房屋买卖（居间）合同》，解除通知到达被告即发生法律效力。原告在第二次庭审中变更诉讼请求为解除双方的《房屋买卖（居间）合同》，被告表示同意，因此该《房屋买卖（居间）合同》于2016年10月24日解除，被告葛红琴收取的定金20000元亦应返还，故本院对原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》并要求被告返还定金20000元的诉讼请求本院予以支持。《房屋买卖（居间）合同》明确约定一方违约的，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案中，案涉房产的房产证及土地证上登记的房产所有人及土地使用权人均只有被告葛红琴一人，两原告在与被告签订《房屋买卖（居间）合同》时，有理由相信被告葛红琴是案涉房产的唯一所有权人，原告在签订《房屋买卖（居间）合同》后，按约支付了购房定金并催告被告协助办理资金托管手续，原告在签订及履行该《房屋买卖（居间）合同》中没有过错。被告为了享受购房优惠，虚报了其有家庭成员丈夫孙标的情况，并记载于案涉房屋私房申报登记表中。而这一该信息影响了《房屋买卖（居间）合同》的进一步履行，且被告在与两原告签订《房屋买卖（居间）合同》时未披露该信息，现《房屋买卖（居间）合同》未能继续履行的过错完全在于被告方，其理应承担相应的违约责任。根据江苏苏信房地产评估咨询中心出具的评估报告，案涉房屋于两原告申请评估时的价值为1268000元，原告的实际损失即为房屋差价损失332000元，远高于双方约定的违约金，现原告要求被告赔偿其房屋差价损失332000元，符合双方的约定，本院予以支持。关于原告主张的评估费12100元，该费用系原告为确定其实际损失而产生，被告亦应予以承担。依照《中华人民共和国民法通则》第十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四的规定，判决如下：
一、原告王后兵、宋秋琴与被告葛红琴签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号1801793）于2016年10月24日解除。
二、被告葛红琴于本判决生效之日起十日内返还原告王后兵、宋秋琴定金20000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告王后兵、宋秋琴指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
三、被告葛红琴于本判决生效之日起十日内支付原告王后兵、宋秋琴房屋差价损失332000元及评估费12100元。（如采用转账方式支付，请汇入原告王后兵、宋秋琴指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13160元，保全费1924元，合计15084元，由被告葛红琴负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告王后兵、宋秋琴。原告王后兵、宋秋琴已预交的案件受理费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 沈舜心
人民陪审员 丁松林
二〇一七年一月九日
书 记 员 刘佳佳