甘肃省临洮县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民二初字第358号
原告任祥如，男，汉族，1946年3月15日出生。
委托代理人任焱，又名任某某，男，汉族，1971年12月24日出生。
委托代理人李相国，甘肃中规律师事务所律师。
被告孔德俊，男，汉族，1976年08月01日出生。
委托代理人张理业，男，汉族，1967年3月23日出生。
本院于2014年10月28日立案受理了原告任祥如诉被告孔德俊房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员师亚丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任祥如的委托代理人任焱、李相国，被告孔德俊的委托代理人张理业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告任祥如诉称，原、被告经平等协商，于2010年10月18日签订租房合同，原告将自己位于临洮县北关红星庄19号一套3层房屋出租给被告使用，双方约定租期自2010年10月18日至2015年10月19日，租金为前两年每年18000元，后三年每年20000元，其余合同内容见租房合同。被告租用原告的房屋经营茶园生意。合同签订后，原告便将该房屋交付给被告使用，被告在前两年按时支付租金，但后来，由于被告经营的茶园生意不景气，从2013年4月18日开始便拖欠租金，至今拖欠一年半房租共计30000元。依双方合同约定，被告的严重违约行为，已使合同无法继续履行，应终止合同，被告还应承担违约金7200元。被告在使用原告房屋过程中，违反合同约定，将原告的房屋屋顶及顶棚、灯具、蹲便池、室内墙面等损毁，给原告造成较大的经济损失。故请求：1、要求终止原、被告之间的租房合同；2、要求被告支付原告拖欠的房租30000元；3、被告支付原告违约金7200元；4、被告支付原告拖欠的水电费、碳费2141元；5、被告支付原告造成房屋毁损的损失费15585元。以上费用共计54926元；6、诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：
1、原告身份证复印件1份，用以证明原告具有诉讼主体资格；
2、租房合同1份，用以证明原、被告之间租房的事实；
3、维修清单1份、发票5张，用以证明了原告所出租房屋的损失；
4、照片20张，用以证明原告房屋的实际受损情况；
5、短信照片复印件1张、田某某2014年6月的电信通话记录1份6张，用以证明与被告方（张理业）电话联系要钥匙是在2014年6月20日左右；
6、田某某情况说明1份，用以证明被告私自改装水管，将屋顶捅破，导致雨水进入室内，造成很大的经济损失，且将自来水管弄破、水表弄坏，以致自来水泄漏不止，泡坏了房屋后墙，经向被告及张理业打电话要求维修，对方置之不理，于是要钥匙自己维修，被告直至7月中旬才送来钥匙。
被告孔德俊辩称，交房租超过三个月出租方有权解除合同，自被告未交房租，原告收取钥匙至今已一年多，现在诉讼及请求违约金不合理；可能有两个月的水、电费未交，但没有那么多，对合理的水、电费及一吨半的碳费愿意承担；原告所说的房屋漏雨损坏，是原告本身的的房屋结构自行造成的，维修费被告不应承担，被告当初给原告告知过房屋有漏雨，原告说是小问题，让被告想办法用塑料纸挡住。
被告无证据向法庭提交。
法庭依职权调取的证据：
1、孔德俊身份证明一份，证明被告自然状况；
2、孔德俊询问笔录一份，证明与原告签订租房合同，租赁原告的房屋经营茶园属实。但自己只经营了一年半，后经原告口头同意，已于2012年4月将该茶园转让于朋友张理业经营，自己经营期间的租费已付清；
3、张理业调查笔录一份，证明2012年4月20日左右，经原告之子任某某同意，从孔德俊处转让到张某某租赁原告房屋经营的茶园，开张后，经营了8个月，给任某某支付了自2012年4月至2013年4月一年的房租。2013年6、7月，任某某打电话要钥匙，自己将钥匙交给任某某妻子的事实。
对于以上原告提交的证据，被告对于证据1、2、5无异议；对于证据3有异议，认为原告所交的单据都是2014年的，张理业给原告交房时水表、电表都完好，不需要更换；对于证据4有异议，认为在张理业离开时，房屋只是漏雨，没有损坏，没有照片上显示的这么厉害，原告是否维修房屋被告不清楚，既使维修产生如此多的费用也不应由被告承担；对证据6情况说明认为不实，认为水管系原告自己装的，被告并未改装，仅使用了该原有的水管，田某某称7月中旬交还钥匙不实，钥匙是2014年6月底之前，原告电话联系后隔几日就交还了，交回时水管并未破裂，房屋后墙湿是因屋顶漏雨积水造成的。对法庭调取的证据，被告无异议，原告对于证据1无异议，对于证据2有异议，认为没有转租之事，是编造的，被告房租也未交清，至今拖欠1年半的房租30000元；对于证据3有异议，认为张理业既当证人又当委托代理人不合法，根本没有转租的事，张理业既无转租合同也未与原告签订租房协议，原告从未向张理业收取房租，是张理业替被告代交的，张理业所谈用租房内的设施顶房租之事原告不知情；张理业所谈交钥匙之事，是由于被告的行为对原告房屋造成较大损失，原告一直找被告要求被告维修房屋，被告置之不理，无奈之下，原告只有向被告要钥匙自己维修房屋，要钥匙只是为了维修房屋，防止房屋损失的扩大，而不是为了收回房屋，
以上原告提交的证据，被告对证据1、2、5无异议，予以确认。对证据3被告有异议，因5张票据中购买水表、电表及交纳水费票据系原告实际花费，被告认为水表、电表未坏，无需更换及原告所购买物品不一定使用在租房内，但无证据证实其异议成立，对该4张票据予以确认；维修费发票系正规税务发票，予以确认；维修清单中（四）至（八）项更换、维修费用数额因系原告估算数额，无证据证实，不予确认。证据4反映了租房内实际损失情况，予以确认。证据6田某某所谈情况无其他证据印证证实，不予确认。对法庭调取证据，原告对证据1无异议，予以确认，对证据2被告所谈转租及租费已付清的情况原告不认可，被告另无证据证实其主张，对该部分内容不予确认。对证据3原告有异议，因张理业在案件中作为被告代理人，故对其证言不作为定案证据使用。
据上已经认定的证据，经审理查明，原、被告于2010年10月18日签订租房合同，原告将自己位于临洮县洮阳镇某某庄一套3层房屋出租给被告经营茶园，双方约定租期自2010年10月18日至2015年10月19日，租金为前两年每年18000元，后三年每年20000元等事项。合同签订后，原告将该房屋交付给被告使用，经营期间，被告将房租支付至2013年4月18日，对之后的房租因故未付。2014年6月底，原告从被告代理人张理业处收回了房屋钥匙，被告有部分物品未搬出，双方对于存留物品未登记确认。对合同约定的被告支付原告1000元作为押金被告实际未支付。
另查明，2014年6月30日原告方交水费378元，2014年7月31日购买水表1块138元，2014年10月13日购买电表1块价105元及10月14日购买电能表1块价20元。对于请求的损失15585元，原告提供于2014年10月17日开具的房顶漏水修补费发票1张498元，其余损失费原告称实际未发生，系按照行业标准估算的。对于被告所谈转让茶园一事，原告称不知此事，认为张理业所付租费系替被告代交的。对于房门钥匙收回时间，原告称大约为2014年7月中旬，被告在对原告补充提交的通话记录等证据质证后认可是2014年交还的，但交还时间为6月底。被告认可使用了原告原有的碳1.5吨。
又查明，合同第二条4款约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第三条3款约定：每年租金分两次付清，每一年付一次（即2010年10月18日止2011年10月19日至交清全年租金，以此类推，以后每年租金按相同的方式、相同的时间付清）等。第七条约定：1、租赁期间，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施由甲方负责，乙方因管理不当造成房屋及其相连设备损坏的，应由乙方维修并承担赔偿责任；2、正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方负担等；3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或装饰灯，应事先征得甲方同意后方可施工，租赁期满后，乙方应将房屋按照甲方要求恢复原状，按照甲方要求粉刷后交还甲方，依附于房屋的装修归甲方所有。第八条约定：3、乙方未经甲方同意转租、转借承租房屋，私下变动房屋结构，损坏房屋，或拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权解除合同。第九条约定：租赁期间，任何一方违反本合同规定，按年度向对方交纳三个月租金作为违约金。另合同第六条约定，被告支付原告1000元作为押金，但押金被告实际未支付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应及时履行各自的义务。本案中，原、被告签合同后，原告将房屋交付给被告使用，被告在合同期内应按约定及时支付房租，被告不及时支付房租的行为侵犯了原告的合法权益，原告请求支付房租的请求依法予以支持，但依原告提交的交纳水费票据日期2014年6月30日，应认定为出租房屋原告已于2014年6月底收回，收回房屋表明该合同已终止。租费应计算至合同终止即房屋收回之日，按截止2014年6月30日计算，拖欠租费应为24000元。对于原告请求的违约金，因按合同约定类推的租金交付期限，2013年4月20日至2014年4月21日应交清全年的租金，被告在约定期限届满后未支付该年度租金的行为已构成违约，按合同第九条约定应承担违约金7200元，被告对于该违约金数额认为过高，不同意承担，要求调整，依相关法律规定按不超过其损失即一年租费20000元的30%确定为6000元。原告请求的水电费641元，包括交纳的水费及更换电表、水表费用有证据证实，碳款1500元合理，应予支持。对于请求的房屋修缮费用，因被告在租用期间未尽到管理职责造成屋顶漏水导致的屋内墙面等受损，依合同约定被告应对损失部分进行维修，现原告自己进行了部分维修，对原告所支出费用以原告提供的房顶漏水修补费498元的有效票据为据应由被告承担，对于其余尚未支出原告估算的费用，因缺乏依据，本院不予审查，原告可在实际修缮后另行主张。被告辩称房屋漏雨损坏是原告本身的房屋结构造成的，被告不应承担维修费的意见，对此被告无证据证实，且漏雨致屋内墙面等损坏发生在被告租赁期间，其辩解理由不能成立。至于被告辩称所租房屋经原告同意转让经营问题，因原告不予认可，被告又无充足证据证实，该辩解理由亦不能成立。对于被告未搬出的物品，因双方无清单，对于具体物品名称、数量等诉讼中均未提供，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百一十四条二款、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告孔德俊于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告任祥如租赁费24000元，违约金6000元，水费、更换水表、电表费用及碳款2141元，维修费498元，以上合计32639元；
二、驳回原告任祥如的其他诉讼请求。
案件受理费1173元，因适用简易程序审理减半收取622元，由原告任祥如负担252.40元，被告孔德俊负担369.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。
审判员 师亚丽
二〇一四年十二月三十一日
书记员 杜云霞