浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第1017号
原告：倪玉花。
委托代理人：张建良、沈云，浙江圣文律师事务所律师。
被告：陆夏其。
被告：钱雪东。
上述两被告共同委托代理人：何寅良，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
被告：陈土其，现羁押于浙江省南湖监狱。
原告倪玉花与被告陆夏其、钱雪东、陈土其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告倪玉花及其委托代理人沈云，被告陆夏其、钱雪东的共同委托代理人何寅良，被告陈土其到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告倪玉花起诉称：2006年6月30日原告与三被告签订了《房地产转让契约》一份，约定将座落于嘉善县魏塘街道车站村谈公浜40号农村宅基地作价人民币700000元转让给三被告。后双方履行了各自的义务。原告认为，双方之间的买卖标的物涉及农村集体土地，且未取得相关政府部门的批准。本案受让人系非农户口，根据《物权法》、《土地管理法》的相关规定，原、被告之间的房屋转让行为属法律明确禁止的行为，属我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形之一。原告认为该农村宅基地房的买卖违反了法律规定，故请求法院确认原告与三被告签订的房屋买卖合同无效，并返还诉争房屋，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、请求法院确认原告与三被告于2006年6月30日签订的《房地产转让契约》无效，并返还原告所有的座落于嘉善县魏塘街道车站村谈公浜40号农村宅基地房及讼争房屋的农村集体土地使用权证；2、原告自愿返还三被告购房款人民币700000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为自己的主张提供以下证据：
1、原告身份证、三被告人口信息证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、农村私人建房用地呈报表、集体土地使用证、家庭成员共同约定书、同意变更申请人的声明复印件各1份，证明原告系嘉善县魏塘街道车站村谈公浜40号农村宅基地使用权人。
3、房地产转让契约复印件1份，证明原、被告之间转让诉争房屋的事实及双方的权利义务。
4、证明复印件1份，证明原告系出于生活困难出售宅基地房。
被告陆夏其、钱雪东答辩称，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，涉案房屋已交付；2、原告出卖宅基地系抛弃宅基地所有权；3、原告出于牟利，2006年至今房价翻番，原告的起诉是恶意的。综上，原告抛弃宅基地所有权，为获取利益，属恶意诉讼，请求驳回原告诉请。
被告陆夏其、钱雪东为其抗辩向本院提供以下证据：
收条一份，证明三被告支付原告700000元购房款。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：三被告对原告提供的证据1、证据2中的呈报表真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。三被告对原告提供的证据2中的集体土地使用证认为是复印件，不予认可，本院认为上述证据能与本院认定的有效证据相印证，对该证据本院予以确认。三被告对原告提供的证据2中的约定书、声明不予认可，本院认为该证据与本案原、被告房屋买卖合同纠纷无关联，对该证据本院不作认定。三被告对原告提供的证据3认为系拼接而成，对真实性不予认可，本院认为三被告对与原告签订《房地产转让契约》一事并无异议，且三被告并未举证双方存在另外的房地产转让协议，原告所举证据虽存在形式上的瑕疵，但与事实相符，对该证据本院予以认定。三被告对原告提供的证据4认为村委会不能证明村民的经济状况，本院认为该证据内容与本案无关联，对该证据本院本院不作认定。
原告、被告陈土其对被告陆夏其、钱雪东提供的证据均无异议，本院予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：1993年4月，原告及其父亲倪阿毛、母亲宋瑞英共同申请建造位于嘉善县魏塘镇车站村二社，地号为201-6-5、证号为201-1面积110㎡的农村宅基地房屋一幢。2006年7月11日，原告（甲方）及涉案房屋共有人宋瑞英与三被告（乙方）签订《房地产转让契约》一份，约定：一、甲方自愿将座落于车站村201-6-5-1的房地产（占地面积为110平方米，共三层，计建筑面积330平方米的房屋及其南侧原场地上的二间平房）转让给乙方，乙方愿意受让该房产。二、甲乙双方议定上述房地产转让价格为人民币（大写）：玖拾壹万元，上述转让价由甲方已收取的房屋转让后的租金145000元及其孳息65000元，和乙方向甲方支付700000元组成。三、双方同意于2006年7月10日由甲方正式将上述房地产交付给乙方，同时乙方将房款700000元一次性交付给甲方。房屋交付给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。房屋交付时，甲方应将此房产的有关权属证明文件的原件同时交给乙方。协议签订后，被告陆夏其将700000元交付原告倪玉花，原告及其母亲荣瑞英亦搬离涉案房屋并将涉案房屋交付给被告，之后涉案房屋一直由被告出租、出借使用至今。原告现诉至本院要求确认上述《房地产转让契约》无效，三被告返还原告涉案房屋及集体土地使用权证，原告返还三被告700000元等。
另查明，原告及其母亲与三被告签订《房地产转让契约》时，原告父亲倪阿毛已经去世。
本院认为：本案系一起农村房屋买卖纠纷，双方争议的焦点在于：一、《房地产转让契约》的效力问题；二、本案讼争房屋是否应当返还。针对焦点一，原告主张《房地产转让契约》无效，其理由为：原、被告之间的买卖标的涉及农村集体土地，被告系非农户口，双方之间的房屋转让行为属法律明确禁止的行为。本院认为，首先，本案讼争房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，三被告未举证其为该村集体经济组织成员，至今也未取得该村集体经济组织成员资格，三被告对讼争房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因三被告的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故三被告与原告签订的《房地产转让契约》因违反法律强制性规定应当认定无效。关于争议焦点二，本院认为，取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。本案原告倪玉花作为出卖人为原宅基地的使用人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则，倪玉花因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的请求。本案《房地产转让契约》虽被确认为无效，在双方不能就房屋的返还问题达成一致意见时，原告要求三被告返还房屋及集体土地使用权证的请求应不予支持。综上所述，原告要求确认《房地产转让契约》无效的诉讼请求成立，但要求三被告返还涉案房屋及集体土地使用权证的请求缺乏依据，本院不予支持，故原告要求基于涉案房屋返还前提下返还三被告购房款700000元，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告倪玉花与被告陆夏其、钱雪东、陈土其于2006年7月11日签订的房地产转让契约无效；
二、驳回原告倪玉花的其他诉讼请求。
本案受理费10800元，减半收取5400元（原告已预交），由原告倪玉花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 赵玲莉
二〇一五年十月二十八日
书记员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。