云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5459号上诉人（原审原告）云南涛和文化传播有限公司。住所：云南省昆明市西山区广宁路*号大院*层。法定代表人刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人杨静萍，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人陈慧，云南上义律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）中国人民武装警察警卫部队云南省警卫局。住所：云南省昆明市广福路*号。法定代表人韩玉，该局局长。委托诉讼代理人陈奕，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南涛和文化传播有限公司（以下简称涛和公司）与被上诉人中国人民武装警察警卫部队云南省警卫局（以下简称云南警卫局）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人涛和公司的委托诉讼代理人杨静萍与被上诉人云南警卫局的委托诉讼代理人陈奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人涛和公司上诉称：1、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初57号民事判决，改判驳回被上诉人所有反诉请求，被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋租赁合同》；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认《房屋租赁合同》已经解除是错误的，二、一审判决上诉人支付租金、房屋占用损失及违约金错误，三、被上诉人的行为给上诉人造成了巨大的损失。被上诉人云南警卫局辩称：一、上诉人所谓的“上诉人并不存在合同约定的被上诉人可以单方面解除合同的违约行为，也不存在被上诉人可以行使法定解除权的情形”的上诉理由是不成立的。上诉人存在“逾期一年多未交房租、未经被上诉人同意擅自分租、擅自搭建违章建筑”等严重违约行为，被上诉人系依据合同约定及法律规定解除合同。二、上诉人所谓的“与被上诉人原负责人有过口头约定，由上诉人变更变压器，并用变换新变压器的费用抵一年的房租”的上诉理由是不成立的。一审法院认定事实：云南警卫局（甲方）与涛和公司（乙方）于2010年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西山区广宁路4号2栋房屋（涛和大厦）出租给乙方，租赁期限为10年，自2010年8月1日起至2020年7月30日止。每年租金为280000元（租金从第四年起每年递增5%），租金按年支付，2011年起的租金应当在每年6月30日之前付清。若乙方未按时缴纳房屋租金，经甲方催告并给予10天宽限期后仍未缴纳租金，甲方有权解除本合同并要求乙方立即返还房屋。若乙方未按照合同约定向甲方支付租金，则每逾期一日按应缴未交租金的1%向甲方支付违约金。2015年9月2日，涛和公司向云南警卫局缴纳2015年1月至6月期间的租金，2015年7月1日起的租金至今并未缴纳。2016年11月1日，涛和公司的法定代表人刘涛向云南警卫局缴纳2015年3月30日至2016年3月30日止的水电费共计15440元。2016年12月19日，云南警卫局在云南省昆明市国正公证处公证员的陪同下到西山区广宁路4号2栋房屋（涛和大厦）张贴《通知-关于解除的通知》，该通知称，涛和公司自2015年7月起欠缴租金，在云南警卫局的催促下一直拒绝缴纳，现单方解除《房屋租赁合同》，若涛和公司在三日内日不退还房屋，云南警卫局将于2016年12月31日收回房屋，并将房屋内的废弃物丢弃、清扫。涛和公司陈述云南警卫局张贴通知当日就已获悉，但认为云南警卫局无权行使单方解除权。庭审中，云南警卫局陈述，因双方合同约定违约金过高，下调为按所欠租金20%计算，涛和公司认为应当以所欠租金10%计算适宜。另，涉案涛和大厦的房屋所有权人为云南警卫局。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，涛和公司与云南警卫局于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审查明，涛和公司于2015年9月2日向云南警卫局缴纳2015年1月至6月的租金后，未再缴纳之后的房屋租金，涛和公司对于自2015年7月1日起未缴纳房屋租金的抗辩理由为，第一，曾与云南警卫局的“舒明”口头约定涛和公司为云南警卫局更换变压器冲抵一年房屋租金；第二，云南警卫局拒绝收取房屋租金。对于涛和公司的抗辩理由云南警卫局并不认可，认为并未与涛和公司针对更换变压器冲抵房租事宜进行约定，2016年11月1日亦收取涛和公司交来的水电费，由此佐证云南警卫局并不存在拒收租金的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，涛和公司并未对上述抗辩理由提供证据证明，故一审法院确认涛和公司未按照约定向云南警卫局支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”按照双方合同约定，若涛和公司逾期十天支付租金的，云南警卫局有权单方解除合同，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”涛和公司当庭陈述，云南警卫局在没有征得涛和公司同意的情况下于2016年12月19日张贴解除合同的公告致使其无法正常办公，即说明解除通知涛和公司于2016年12月19日已经获悉，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月19日解除，故驳回涛和公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求。现云南警卫局要求涛和公司支付自2015年7月1日起至2016年12月31日止的房屋租金，一审法院认为，双方合同于2016年12月19日解除，故一审法院确认涛和公司拖欠云南警卫局房屋租金期间为2015年7月1日起至2016年12月19日止，即480429元（2015年7月1日至7月31日为25725元；2015年8月1日起至2016年7月31日为324100元；2016年8月1日起至12月19日为130604元）。由于2016年12月20日至31日涛和公司仍在占用该房屋，应当承担该期间的房屋占用损失，即11188元（340300元÷365天×12天）。至于违约金，云南警卫局主张按照拖欠租金的20%计算，涛和公司认为过高，要求一审法院进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现云南警卫局并未举证证实因涛和公司的违约行为导致其实际损失的产生，一审法院认为违约金以所欠租金10%计算为宜，即48043元。涛和公司向一审法院提出对涉案房屋装修价值、更换变压器价值、云南警卫局提交《承诺书》中“刘涛”笔迹进行司法鉴定，一审法院认为，房屋装修价值与涛和公司的诉讼请求没有关联性，变压器价值与本案无关联性，“刘涛”笔迹是否属实不是认定本案结果的关键性证据，故一审法院不同意对上述内容进行鉴定。云南警卫局认为涛和公司还存在非法转租的违约情况，涛和公司并不认可，一审法院认为云南警卫局仅以无法确认拍摄时间的视频照片以及未到庭陈述的申请书作为证据不足以证明涛和公司非法转租，故一审法院对云南警卫局的该项主张不予支持，至于云南警卫局称涛和公司还存在非法搭建的情况，涛和公司并不认可，在双方签订《房屋租赁合同》时并未附有移交涉案房屋时的照片资料，一审法院不能确认搭建事实的存在以及该搭建行为系涛和公司所为，故对云南警卫局提出的该主张不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）涛和公司与被告（反诉原告）云南警卫局于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月19日解除。二、原告（反诉被告）涛和公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南警卫局租金480429元以及房屋占用损失11188元，共计491617元。三、原告（反诉被告）涛和公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南警卫局违约金48043元。四、驳回原告（反诉被告）涛和公司的全部诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）云南警卫局的其他反诉请求。本案本诉案件受理费已减半收取即人民币50元，反诉案件受理费已减半收取即人民币4595元，均由原告（反诉被告）涛和公司承担。本案二审期间被上诉人提交了两组新证据。第一组证据：《租房合同》、《营业执照》、《身份证复印件》、云南中科城安信息技术有限公司《企业信用信息公示报告》；第二组证据：云南中序投资有限公司《企业信用信息公示报告》。欲证明上诉人云南涛和文化传播有限公司违反合同约定，擅自将租赁房屋转给第三方使用，经质证，以上证据及证人证言均具备本案证据的一般特征，本院依法予以收录。一审判决认定事实清楚，本案二审认定事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。在合同期内，上诉人自2015年7月1日起就未缴纳房屋租金，且现有证据并不能证明上诉人主张的曾约定上诉人为被上诉人更换变压器冲抵一年房屋租金及云南警卫局拒绝收取房屋租金的事实。上诉人的违约行为已经符合双方签订的《房屋租赁合同》中解除合同的条件，故该合同应于被上诉人2016年12月19日张贴解除合同的公告时即解除。上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4645元，由上诉人云南涛和文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  饶丽佳审判员  吴 娴审判员  白 皓二〇一七年十一月二十四日书记员  李 哲