山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2100号
上诉人（原审被告）刘某。
委托代理人孔庆燕。
委托代理人颜凤。
被上诉人（原审原告）冯某。
委托代理人王传征。
原审第三人林某。
原审第三人孟某。
上诉人刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任商初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2013年5月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于济宁市北门小区公建2号楼1-4层（除该楼一楼南侧三间门面房外）出租给被告使用，租赁期限自2013年8月1日至2031年5月31日止，原告于合同签订之日将房屋交于被告使用，2013年8月1日起年租金30万元，2023年8月1日起年租金为54万元，合同租金按一年结算一次，2013年8月1日前付清第一年的租金，以后租金交纳时间以此类推。同时合同约定被告出现不按时交付租金1个月以上行为时，原告有权单方面解除合同，收回租赁房屋。2013年6月3日，原、被告又签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于济宁市北门小区公建2号楼一层北数第三间门面出租给被告使用，每年租金为10万元，合同其他内容与2013年5月9日签订的房屋租赁合同内容相同。上述两份合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了第一年的租金40万元，2014年8月1日之后的租金未支付，截止到2014年11月30日，所欠租金的金额为133，330元。另查明，原告主张被告将承租房屋转租给第三人林某、孟某，但未提供证据予以证明，被告代理人亦表示不知情。
原审法院认为，原、被告分别于2013年5月9日、2013年6月3日自愿签订房屋租赁合同，双方应当按照约定履行各自义务。被告未能按照合同约定于2014年8月1日前支付到期的租金40万元，其应当承担违约责任，双方在合同中明确约定被告出现不按时交付租金1个月以上行为时，原告有权单方面解除合同，因此，原告要求解除上述两份房屋租赁合同，并由被告支付租金133，330元的诉讼请求，应予支持。原、被告于2013年5月9日、2013年6月3日签订的房屋租赁合同中明确约定，原告于签订合同之日将租赁房屋交于被告使用，被告于2013年8月1日之前支付租金。可以看出原告交付房屋先于被告支付租金，被告按照合同约定于2013年8月1日之前支付了第一年的全额租金，其在双方履行合同一年之后再主张房屋没有全部交付，与常理相悖，其亦未提供相应证据予以证明，被告关于原告未按照租赁合同约定将全部租赁房屋交付给被告使用的辩解意见，应不予采纳。第三人林某、孟某并非原告房屋租赁合同的相对人，被告是否将房屋转租给第三人，被告代理人庭审中表示不知惰，原告亦未提供相应证据予以证明，其要求第三人代被告支付拖欠的租金并自合同解除时向原告履行租金给付义务的诉讼请求，应不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，判决：一、自即日起解除原告冯某与被告刘某于2013年5月9日、2013年6月3日签订的房屋租赁合同。二、被告刘某于本判决书生效后五日内支付原告冯某2014年8月1日至2014年11月30日的租金133，330元。三、驳回原告冯某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，483元，由被告刘某负担。
刘某不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其理由主要为：一、一审程序违法，应发回重审。首先，本案一审适用简易程序有误，本案涉及当事人较多，权利义务并不明确，争议较大，上诉人在一审开庭审理前及审理时均要求转为普通程序审理，但一审却坚持按照简易程序独任审理，且审理期限超过法定三个月。其次，一审审判员应回避却没有回避，其与被上诉人存在其他可能影响案件公正审理的情形，上诉人对此提出回避申请，一审审判员未予审查就决定驳回。再次，本案一审开庭前以调解名义将上诉人传唤至法庭，实际却是开庭审理，后因上诉人提出审判员未书面通知第三人，审判员不得已才决定另行择日开庭。最后，一审判决于2015年4月28日就已作出，但5月中旬才通知上诉人领取。且一审在上诉人未收到判决书的情况下，电话告知上诉人上诉期限起算点为2015年5月19日，后改为5月16日，实际是5月21日才签收送达回证。二、一审认定事实错误，应依法改判。首先，被上诉人违约在先，上诉人拒付租金只是合法行使自己的抗辩权。双方2013年6月3日签订的合同第一条第一款关于租赁房屋位置“位于济宁市北门小区公建楼一层北数第三间门面”中“北数第”显然为被上诉人单方面手写添加，该处既没有双方当事人签字，也没有手印，不能认定为双方合意。从合同签订的意图、房屋使用的目的及交付的租金数额可以判断上诉人承租的是一层的三间门面房，而不是被上诉人所称的一间门面房，另外，结合房屋能够使用的实际状况也可以得知该点，故被上诉人没有依约交付全部房屋。其次，一审认为署名邵某的租金收条、案外人邵某与本案无关错误。正因为邵明岭对涉案房屋主张权利，相关房产实际上仍处于争议之中，且案外人与被上诉人约定第一年的房屋租金由双方共同收取，因此，上诉人拒绝交付相关房屋的租金。再次，一审认定上诉人在交付一年租金双方履行合同一年之后再主张房屋没有全部交付与常理相悖。一是常理不能作为认定案件事实的绝对依据，二是常理的标准是什么也无法认定。总之，由于被上诉人没有依据合同约定全部交付房屋，影响了被上诉人不能合理安排租赁房屋的用途，且涉案房屋处于争议之中，上诉人拒付租金只是合法行使自己的权利。
被上诉人冯某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人林某、孟某未到庭，亦未作书面陈述。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、一审程序是否合法；二、上诉人与被上诉人2013年6月3日签订的房屋租赁合同约定的标的物是一间门面房还是三间门面房，被上诉人冯某是否已依约交付；三、涉案房屋权属是否存在争议；四、上诉人刘某欠交房租的行为系行使合法抗辩权还是构成违约，被上诉人冯某能否因此主张解除合同、补交租金。关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人之间系较为清楚的房屋租赁关系，且签订有房屋租赁合同，事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，符合适用简易程序审理的情形，因此，一审适用简易程序审理该案并无不当；上诉人主张一审法官存在应回避的情形，但其在一审中明确表示不申请承办法官回避，且二审中亦未明确说明存在何种需回避的情形，因此对于上诉人的该项主张不予采信。上诉人提出的开庭方式、裁判文书领取时间等问题，亦未提供相应证据予以证实，故关于上诉人提出的一审程序不当的主张，本院均不予采信。关于第二个焦点问题，上诉人与被上诉人2013年6月3日签订的房屋租赁合同第一条对于租赁标的物进行了约定，但由于存在修改，双方对此存在争议。被上诉人冯某持有的合同中，手写添加了“北数第”三个字，租赁标的物为“位于济宁市北门小区公建2号楼一层北数第三间门面”，上诉人刘某持有的合同中，在相同位置亦有手写添加三个字的痕迹，但已被人为擦去，上诉人表示对此并不知情。根据上述事实分析，上诉人与被上诉人各自持有的两份合同中在租赁标的物处应均有添加“北数第”三个字，只是上诉人持有的合同后被人为涂改，在上诉人无法对该涂改作出合理解释的情况下，应认定被上诉人冯某持有的合同系合同双方的真实意思表示，即双方该份租赁合同的标的物为位于济宁市北门小区公建2号楼一层北数第三间门面房，对此被上诉人冯某已依约交付。结合租赁合同约定上诉人应在租赁物交付前付清一年的房租，且上诉人亦已依约在租赁物交付前付清了一年的租金，亦应佐证被上诉人已全部交付了租赁物，也即北数第三间门面房，上诉人在已实际承租房屋一年多之久后再以其租赁的系三间门面房，被上诉人并未完全交付为由进行抗辩，本院不予采信。关于第三个焦点问题，上诉人主张其承租的房屋权属存在争议，第一年的房租中5万元系由案外人邵某收取，且邵明岭与被上诉人约定共同收取第一年的房租，对此，上诉人仅提交了邵某出具的收条的复印件，并无其他证据证实其主张，且被上诉人对此不予认可，在上诉人无充分证据证实其该主张的情况下，本院对上诉人的该项主张不予支持。关于第四个焦点问题，如上所述，被上诉人已按与上诉人合同的约定交付了房屋，且涉案房屋权属并不存在争议，上诉人的抗辩事由均不能成立，也就是说，其欠付租金的行为并不能认定为行使法定的抗辩权，而应是一种违约行为。依据上诉人与被上诉人房屋租赁合同的约定，上诉人出现不按时交付租金1个月以上行为时，被上诉人有权单方面解除合同，收回租赁房屋，现上诉人刘某拖欠房屋租金的时间已超过1个月，故被上诉人冯某依约要求解除与上诉人的房屋租赁合同，并要求上诉人支付欠付的房屋租金符合双方合同约定及法律规定，依法应予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，967元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年十一月二日
书 记 员 刘 丹