广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第103号
上诉人（原审被告）：江门市紫莱房地产开发有限公司
法定代表人：黄卫东。
委托代理人：何俊彦，广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区横岭村业主委员会
负责人：黄秋霜。
委托代理人：杨健强、梁健强，均系广东中权律师事务所律师。
原审被告：江门市宝成物业管理有限公司，住所地：江门市华园东路15号之七。
法定代表人：李剑亮。
上诉人江门市紫莱房地产开发有限公司（以下简称紫莱公司）因与被上诉人江门市蓬江区横岭村业主委员会（以下简称横岭村业委会）、原审被告江门市宝城物业管理有限公司（以下简称宝城公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月26日，横岭村业委会向原审法院提起诉讼，请求判令：1、紫莱公司、宝城公司向横岭村业委会移交住宅区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图，公共用水、用电设备的使用说明书、电路示意图，环保、绿化等相关工程竣工验收资料；2、紫莱公司、宝城公司移交公共用水、用电设施和物业管理用房给横岭村业委会；3、紫莱公司、宝城公司赔偿因没有移交物业管理用房而造成的损失给横岭村业委会（按物业管理用房每月租金1000元计算至移交之日止，计算至起诉日为12000元）；4、紫莱公司、宝城公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：紫莱公司是江门市横岭村5号、6号、7号、8号、15号的开发商，该小区建成后由紫莱公司委托宝城公司进行物业管理。2011年5月30日，宝城公司结束对上述小区的物业管理。2012年4月，横岭村业委会成立，开始管理小区并多次要求紫莱公司、宝城公司移交相应物业管理所需资料及设施，但紫莱公司、宝城公司不予配合。横岭村业委会曾就物业管理用房问题向江门市住房和城乡建设局反映，该局责令紫莱公司于2012年8月15日前移交被确认为物业管理用房的横岭村6号D101房、D105房给横岭村业委会，但紫莱公司、宝城公司一直不予移交，故横岭村业委会提起本案诉讼。
宝城公司答辩称：宝城公司要求业主在其于2011年5月30日撤出小区管理时接管相关资料和移交公共水电设施，同时报蓬江区仓后办事处要求接受该小区的楼宇管理，并向环境卫生管理局办理了移交手续。对于公共水电设施问题，宝城公司在撤离时已公告要求业主前来办理有关移交手续，但未有业主前来办理，宝城公司经公示后报相关部门拆除了公共水电设施。横岭村6号D101房、D105房是紫莱公司与旧城改造公司投资兴建并确权在紫莱公司名下，属紫莱公司的物业，不应作为物业管理用房。
紫莱公司答辩称：（一）2007年11月22日，房产管理部门向紫莱公司核发了《商品房权属登记证明书》，将横岭村6号D101房、D105房登记在紫莱公司名下，紫莱公司是合法所有权人。（二）上述房屋的用途是紫莱公司自行申报的，并不是由规划部门预先规划的，不属于我国《物权法》规定的物业服务用房。（三）上述房屋符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于建筑物专有部分，不是共有部分。（四）上述房屋没有分摊到户，全体业主也没有向紫莱公司支付过任何对价，横岭村业委会无权要求移交。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：本案所涉及的横岭村5号、6号、7号、8号、15号楼宇（原宝城苑小区）的开发商为紫莱公司，共有住宅136套。2007年1月22日，紫莱公司通过修改横岭村6号D101房、D105房的房屋用途为“物业管理用房”而取得证明书的涉案房屋商品房权属登记证明书，该证明书备注栏上记载有“管理用房（公共房屋）”的内容。紫莱公司向旧城公司出具的落款日期为2000年3月15日的《授权书》，以与旧城公司合作兴建涉案房屋所在楼宇商住小区、投资方为旧城公司为由，授权旧城公司独家代理该小区的业务经营、建设、管理和销售。2012年7月3日，旧城改造公司与横岭村业委会签订《协议书》，由旧城改造公司将横岭村6号地下D101房租赁给横岭村业委会使用，租赁时间从2012年7月3日至2013年7月2日。租赁期满后，横岭村业委会并没有将该房屋交回给旧城改造公司，旧城改造公司与紫莱公司提起诉讼，要求横岭村业委会清理上述房屋内物品并恢复原貌、返还房屋给旧城改造公司和紫莱公司。原审法院对此予以立案受理，审理案号为（2013）江蓬法民一初字第1654号。
另，宝城苑小区建成、交付使用后，由紫莱公司委托宝城公司进行前期物业管理。2011年4月22日，宝城公司就该公司实行有偿服务管理征求小区业主同意进行表决时，未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，宝城公司遂在2011年5月30日全面撤出该小区的管理。宝城公司与紫莱公司在庭审时确认紫莱公司在委托宝城公司进行前期物业管理时将涉案房屋移交给宝城公司使用，宝城公司结束管理后，横岭村6号D105房由旧城改造公司进行占有、使用。紫莱公司并确认除横岭村6号101房、105房外，涉案小区楼宇没有其他物业管理用房。
又，横岭村业委会为原宝城苑小区的住宅用户经过召开业主大会，于2012年4月12日向江门市蓬江区住房和城乡建设管理局、江门市蓬江区仓后街胜利社区居民委员会提交了业主委员会成立的备案资料予以成立。横岭村业委会成立后，因向紫莱公司、宝城公司交涉移交物业管理用房、公共水电设施等问题未果，去信江门市住房和城乡建设局要求其协助办理移交物业管理用房，该局于2012年7月6日向紫莱公司发出江建函《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》，要求紫莱公司根据1998年10月1日起实施的《广东省物业管理条例》第34条、第41条的规定，在2012年8月15日前向横岭村业委会移交横岭村6号地下D101房和D105房。但紫莱公司没有按照该通知向横岭村业委会移交涉案房屋，横岭村业委会遂于2013年8月16日向小区内的业主发出《横岭村小区（原宝城苑）业主向江门市紫莱房地产开发有限公司（原江门市紫莱房地产开发总公司）和江门市宝城物业管理有限公司追讨物业用房（6号D101、105房）授权签名表》，征求取得124户住宅业主的同意并授权横岭村业委会提起本案诉讼。
原审判决理由和结果
原审法院认为：横岭村业委会以经所在小区业主同意授权、行使业主对共有和共同管理的重大事项权利提起本案诉讼，因此本案为建筑物区分所有权纠纷。《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项规定下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而本案中，横岭村业委会所提起诉讼的各项请求均涉及其所在小区有关共有和共同管理权利的重大事项，故应由其所在小区的全体业主共同决定，并依据《物业管理条例》第十二条第三款关于“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定取得同意后，方可代表行使相关诉讼权利。但横岭村业委会所提供的《横岭村小区（原宝城苑）业主向江门市紫莱房地产开发有限公司（原江门市紫莱房地产开发总公司）和江门市宝城物业管理有限公司追讨物业用房（6号D101、105房）授权签名表》，仅为向业主们征求追讨物业管理用房的意见，对于本案诉讼的其他诉讼请求并没有征求意见，故横岭村业委会就本案诉讼除要求紫莱公司、宝城公司移交物业管理用房外提起的请求没有取得业主们的同意和授权，其直接提起本案诉讼侵犯了小区全体业主的有关共有和共同管理权利，原审法院依此不予受理，横岭村业委会可在经过合法程序取得上述法律规定的业主同意后另行提起诉讼。因此，本案只对横岭村业委会请求的紫莱公司、宝城公司移交物业管理用房、紫莱公司、宝城公司赔偿因没有移交物业管理用房而造成的损失进行审理。本案争议的焦点为横岭村6号地下D101房、105房是否为法律规定的物业管理用房而应由横岭村业委会无偿占有使用的问题。
《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。紫莱公司在取得涉案房屋的权属登记证书时，已改变该房屋的用途为“物业管理用房”，房产登记管理部门所发出的权属登记证书亦明确记载该房屋为“管理用房（公共房屋）”，紫莱公司亦确认除横岭村6号地下D101房、D105房外，没有配置其他物业管理用房的情况，故依照《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，涉案房屋应认定为上述法律规定的物业管理用房，应为横岭村业委会所代表的全体小区业主所有。横岭村业委会经过业主大会的授权依法主张上述房屋的权利，该房屋应由横岭村业委会代为行使所有权、进行物业管理之用。综上，紫莱公司虽依照《中华人民共和国物权法》的有关规定在房产管理部门取得涉案房屋对外公示的所有权，但依照特别法优于普通法的法律原则，紫莱公司作为建设单位依照上述《物业管理条例》的规定并不实际享有该房屋的所有权。横岭村业委会要求紫莱公司移交横岭村6号地下D101房、D105房合法有据，依法予以支持。由于横岭村6号地下D101房已实际由横岭村业委会占有、使用，故紫莱公司尚需向横岭村业委会移交横岭村6号地下D105房。另外，宝城公司虽是涉案小区的前期物业管理公司，曾占有使用横岭村6号地下D101房、D105房，但其在2011年5月30日已撤出对涉案小区的管理，上述房屋现并没有由其占有、使用，由此并没有侵犯横岭村业委会所在小区业主的权利，横岭村业委会要求其承担移交物业管理用房、赔偿损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。此外，横岭村业委会对于其主张的因紫莱公司没有移交物业管理用房而造成的损失没有提供证据予以证明，难以确定其损失的具体产生和金额，在紫莱公司提出质疑需进行相关的评估时，横岭村业委会依然没有提出评估申请，故横岭村业委会对该请求应承担举证不能的责任，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项、第十二条、第三十条、第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、紫莱公司应于本判决生效之日起三十日内向横岭村业委会移交横岭村6号D105房；
二、驳回横岭村业委会的其他诉讼请求。
本案受理费300元，减半收取150元，由横岭村业委会负担100元，紫莱公司承担50元。
当事人二审的意见
紫莱公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回横岭村业委会的诉讼请求。诉讼费用由横岭村业委会承担。主要事实和理由是：（一）本案涉及的横岭村房屋在1999年由紫莱公司报建开发，按照当时国家法律的规定，建设单位没有配置物业管理用房的义务，一审判决用现行《物业管理条例》的规定要求紫莱公司提供物业管理用房是适用法律错误。因此，横岭村小区配置物业管理用房问题，应适用当时的国家法律、法规，而不能用现行《物业管理条例》中关于物业管理用房由建设单位提供，并由全体业主共有的规定去规范当时的行为，一审判决违反了“法不溯及既往”的法律原则。（二）涉案房屋非小区式物业，按照当时市政府的规定，不实行小区管理楼房在建成后要移交给社区管理。涉案房屋在建成后，建设单位己按当时市政府的规定与仓后办事处签订协议，将涉案横岭村小区楼房移交给仓后办事处管理，并移交了相关的管理用房和管理费用。但一审又依据现行《物业管理条例》的规定要求建设单位提供物业管理用房，无疑是要求建设单位承担双重责任。（三）横岭村6号D101、0105房屋不属于《物业管理条例》规定的物业管理用房，一审判决认定为物业管理用房是错误的。根据《广东省物业管理条例》第三十九条规定，物业管理用房是指规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时就己明确位置和面积，并且房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时在房地产登记簿中载明用于物业服务用途的房屋。上述房屋在审批建设工程规划许可证时，其用途是车房。只是在房屋确权时，紫莱公司出于自身办公用房需要，而自行申报用途为管理用房，实际上是紫莱公司的自用办公用房，不属于《物业管理条例》规定的物业服务用房。上述房屋在办理所有权初始登记时，房产部门将其确权在紫莱公司名下，也表明房产部门确认上述房屋不是《物业管理条例》规定的物业管理用房。（四）房产部门向紫莱公司颁发的《商品房权属登记证明书》，将上述房屋确权登记在紫莱公司名下。根据《物权法》第十七条规定，紫莱公司是上述房屋的合法所有权人。《物业管理条例》是行政法规，不是特别法，其法律效力低于《物权法》，不能适用特别法优于普通法这一法律原则，应以《物权法》的规定为依据。一审判决认定紫莱公司依照《物业管理条例》的规定不享有该房屋的实际所有权没有法律依据，明显是适用法律错误。（五）《广东省物业管理条例》第三十四条明确规定了己分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房才需要移交，即按当时国家法律的规定，物业管理用房是有偿提供，不是无偿提供。上述房屋是《物业管理条例》规定的物业管理用房，但该房屋没有分摊到户，业主要求移交就应向紫莱公司支付对价。但一审法院只判决紫莱公司移交房屋，却不判决业主向紫莱公司支付对价，损害了紫莱公司的合法权益。涉案房屋的原规划用途是车房，如果强行改为物业管理用房，为今后使用留下安全隐患。涉案房屋现登记在紫莱公司名下，如果业主不去办理房屋产权变更登记手续，该房屋所产生的纠纷和责任仍由紫莱公司负责，对紫莱公司不公平。
横岭村业委会答辩称：（一）横岭村小区房屋是小区式物业，根据《物业管理条例》第三十条的规定，作为开发商的紫莱公司，应为横岭村小区提供物业管理用房。（二）横岭村小区6号D101号、D105号为物业管理用房，其所有权应为横岭村小区全体业主所有，从江门市规划局出具的地下层平面图纸可以知道，上述房屋的规划用途已经修改为物业管理用房，且紫莱公司所提供的《权属登记证明书》也记载该房屋为管理用房，与地下层平面图纸相印证。此外，江门市住房和城乡建设局出具的《关于横岭村业主来信的复函》和《关于责令紫莱公司移交管理用房的通知》，也明确上述房屋为物业管理用房。根据我国《物权法》第七十三条规定以及《物业管理条例》第三十八条的规定，上述物业管理用房应属于横岭村小区的全体业主所有。（三）横岭村业委会作为横岭村小区的业主委员会有权接收横岭村业委会物业管理资料和物业管理用房，紫莱公司应当将上述物业管理用房移交给横岭村业委会。
宝城公司陈述：（一）横岭村小区6号D101号、D105号按照我国《物权法》予以登记，是合法、有产权的房屋建筑物，适用我国《物权法》有关登记制度的规定，是紫莱公司合法的财产。因此，宝城公司依法将该物业的使用权和所有权移交紫莱公司。（二）建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按照规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房，而上述房屋具有独立的产权，不是分摊到户的公共用房和管理用房，紫莱公司不应向横岭村业委会移交上述管理用房。（三）横岭村小区于1999年兴建，报建时相关部门没有规定必须配备管理用房。因此，上述房屋在2007年确权时紫莱公司根据自身的需要，变更上述房屋的使用性质，并不影响所有权的转移。
二审期间，紫莱公司提供了《关于同意紫莱房地产开发总公司改造横岭村地块的批复》一份、《建设工程规划许可证》4份等证据，证明规划部门并未要求紫莱公司在横岭村小区楼房中配置物业管理用房。
经质证，横岭村业委会对上述证据的关联性有异议，认为规划图纸已修改，该证据不能反映本案的事实。
宝城公司对上述证据无异议。
经审查，紫莱公司提供的上述证据不属于二审期间的新证据，故本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点为：横岭村6号地下D101、105号房屋是否属于物业管理用房，紫莱公司应否将该房屋移交给横岭村业委会？
从查明的事实出发，涉案的D101、105号房屋在原先的规划时的用途为车库，但在2007年，紫莱公司经江门市规划局同意修改了设计图纸，将上述房屋的用途变更为物业管理用房，并据此向房屋产权登记部门申请产权登记。江门市房产管理局房地产交易登记所于2007年11月22日出具的D101、105号房屋的《商品房权属登记证书》中虽载明权属人为紫莱公司，但同时注明该房屋为管理用房（公共房屋）。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属。尽管紫莱公司认为《商品房权属登记证书》中载明的“管理用房”指的是其公司的办公用房，但对此无任何证据可以佐证，同时紫莱公司对涉案房屋在办理产权登记时既然是作为其公司的办公用房提出申请，但登记的结果却又载明是“公共房屋”的情况又没有作出合理解释，故本院认为，根据D101、105号房屋《商品房权属登记证书》的内容可以认定涉案房屋的性质属于物业管理用房。综合上述情况，应当认为横岭村6号地下D101、105号房屋的性质及用途已由紫莱公司自行变更为物业管理用房。根据我国《物权法》第七十三条关于“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”以及《物业管理条例》第三十八条关于“物业管理用房的所有权依法属于业主。……”的规定，上述房屋应属于横岭村小区的全体业主共有。
宝城公司作为横岭村小区的物业管理单位，其结束对该小区的物业管理时，应当根据《物业管理条例》第三十九条关于“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”的规定，将涉案的D101、105号物业管理用房移交给横岭村业委会。加之，江门市住房和城乡建设局亦于2012年7月6日向紫莱公司发出《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》，要求紫莱公司向横岭村业主委员会移交包括本案上述房屋在内的管理用房，故紫莱公司应将上述物业管理用房移交给横岭村业委会。由于涉案的D101号房屋已由横岭村业委会占有、使用，故紫莱公司尚需将涉案的D105号房屋移交给横岭村业委会。
至于紫莱公司辩称涉案的D101、105号房屋没有分摊到户，业主要求移交就应向其支付对价的问题，因属另一法律关系，本案对此不予调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由江门市紫莱房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年四月八日
书 记 员 尹焕好