河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终7187号上诉人（原审被告）：河北新东方房地产开发有限公司。住所地：石家庄珠峰大街湘江道交叉口。组织机构代码：74544818—4。法定代表人：孙明，该公司董事长。委托代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石丽亚,女,汉族,1969年11月6日出生,住辛集市。委托代理人：张畅，河北沧澜律师事务所律师。上诉人河北新东方房地产开发有限公司（下简称新东方公司）因与被上诉人石丽亚房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2015）辛民二初字第00311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新东方公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判委托有资质的鉴定机构重新鉴定租赁损失；2、撤销原判第二项，改判新东方公司以已付房款为基数，按合同约定的标准支付至将权属资料报送房地产行政主管部门之日止计算逾期办证损失，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审对大众评估公司出具的评估报告予以采信无法律依据，原审认定的逾期办证起算点无法律依据，原审判令上诉人承担逾期办证全部责任显失公平。石丽亚向一审法院起诉请求：1、被告支付原告延期交房损失50889元;2、要求被告给付自2012年12月31日至2015年9月10日逾期办理商品房权属证书的违约金216138元,自2015年9月11日到权属证交付之日止之间的违约金由被告支付;3、被告返还建筑面积小于协议面积3%的房价款,双倍返还超出3%的房价款,合计213150.78元;4、要求被告就已交付使用的尚都东明城市花园小区3期11号商铺的排水管道、墙面渗水、地下窗户进水进行全面维修,并赔偿原告由于造成的损失5万元,并恢复本商铺房顶交工时的原样,因现在已铺成地面,由于产生的费用由被告承担;5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。一审法院认定事实：新东方公司是从事房地产开发与经营的企业。2011年7月20旧,新东方公司与石丽亚签订了房屋认购协议,约定石丽亚认购新东方开发的位于辛集市××大街东段南侧尚都.东明城市花园。小区三期11号商铺,地上建筑面积94.82平方米,单价8172元/平方米,地下建筑面积94.815平方米,单价4000元/平方米,总价人民币1254130元。协议约定以上面积为图纸面积,最终以房管局确权面积为准,多退少补据实结算。协议签订之日起5日内交纳首期款100万元,于本楼工程进度到正负零时,剩余房款一次性交清。认购房屋交付时间为2012年12月31日。房屋交付使用180个工作日办理合法产权手续。新东方公司于2011年7月8日预收石丽亚首付款100万元。认购房屋实际交房时间为2014年1月23日。各方当事人的观点、证据和对方当事人的质证意见如下:一、关于延期交房的损失问题。原告的观点:协议交房曰期2012年12月31日,实际交房日期是2014年1月23日,经过评估该期间内的租赁损失经鉴定为50889被告的质证意见为:对评估报告有异议。出具评估报告的机均不具备房地产评估资质,没有注册房地产估价师;评估报告律依据是错误的,它的依据是国有资产评估管理规定、企业国资产评估管理暂行办法、国有资产评估管理办法事实细则,但评估标准不属于国有资产;评估基准日选取错误,根据鉴定申人的申请其所评估的租金为2013年的租金,基准日选取201512月没有法律依据;评估规范是错误的,应当适用房地产估价.范即GB/T50291一1999。庭审中,评估师董沛携带河北大众资产评估有限责任公司营执照、资产评估资格证书、个人的资格证书复印件到庭接受了方当事人的质询。认为该公司是石家庄中级人民法院和河北省级人民法院入围的评估机构,评估范围包括房产、土地、机器备及各类资产评估,所出具的报告具有法律效力。关于评估43年租金的评估基准日为2015年12月10日的原因,评估基曰是法定资产评估机构接受客户的委托评估任务后,确定委托估对象在评估当曰的公允价值。二、关于逾期办证违约金问题月31日后是180个工作日,从2013年8月10日至2015年9月10日,共760天,但是被告开工日期和交工曰期上一拖再拖,仍逾期交工760天,是被告违约在先;参加中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金,是日万分之2.1,上浮30%-50%,2.1x760天x100万元x150%=239400元,从2015年9月11日起到办理房产证止,按照每天315元计算违约金。被告认为,关于逾期办证问题,五个原告要求被告办理房产证没有法律依据,不应支持。被告没有义务为原告办理房屋权属证书,法律规定的义务只是将相关资料备案;被告办理房产证的条件也不具备,没有签订合同,没有缴纳契税维修基金。原告的起算日期错误,即便计算也应自2014年1月23曰即实际交房日延后180个工作曰开始计算,不能以约定的交房曰期开始起算,终止日期只能计算到初始登记;日万分之五的标准没有法律依据。田双喜的承诺书是适用于赵广的案件,在本案中没有提交原件,我方不认可,一份证据适用于所有案件,这个说法没有依据。被告的证据:1、房管局网签的商品房买卖合同,证明原告所出售的商品房已经五证齐全,由于原告拒不签署这个合同,不结算房款,导致后续工作无法进行。2、房管局测绘图。原告的质证意见为,商品房买卖合同是被告方单方出具的,也没有向原进行过出示,不论是真实性合法性关联性都有异议,没有一份有原告当事人的签字。对于房屋分层分户平面图,这是一个复印件,对证据的真实性和关联性有异议。三、关于被告应否返还建筑面积差价款问题。原告认为,房屋交付使用后,因为房屋实际面积和协议面积少了20.385平方,差距较大,但是被告口头承诺以房屋面积款和未交房款差价相抵消,但是被告退的房屋面积款不是按照国家规定的超出3%的计算方法退的,我们不接受。协议中规定的是工程进行到正负零时,不知道具体是什么时间,交钥匙的时候没有通知我补齐余款。根据商品房销售管理办法第20条,最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题解释第14条,分实际面积误差比绝对值在3%内和超出3%两种情况,超出部分房价款应由出卖人双倍返还买售人,地上面积:(94.82协议面积—94.82实际面积)÷94.82=10.55%,地下面积同地上面积,被告应返还房屋面积差款。被告认为,司法解释第14条规定,面积差异的处理应以合同约定优先,合同有约定的按照约定处理,没有约定或者约定不明按照这个处理。按照双方签定协议第一条规定,据实结算。日万分之2.1是很早之前的,现在已经下降;司法解释规定也是按照逾期贷款利率计算,上浮50%没有依据;即便按照是考虑到面积差异退款,双方签订的合同总价款是1154130元,原告只支付了100万元,尚欠154130元,经过测绘面积少了20.384,扣除之后,原告尚欠2万多元的房款,当初少交15万元已经是合同违约了,即便是后面测绘了面积少,在原告没有补交房款之前,我们是不会协助原告办证的。四、关于排水管道、墙面渗水、地下窗户进水维修及赔偿。原告认为,请求被告因为商铺排水管道渗水造成的损失5万元,被告承诺二楼住户改成自由活动空间铺上瓷砖,加上围栏,要求被告把房顶恢复原状,产生的费用和损失由被告承担。开发商把整个楼住户排水走的我们商铺里面,下雨会造成的管道崩裂情况,会漏水。渗水对房屋造成的损失,我说的是渗水导致对我们房屋不能租赁的损失,这个时间段也不一样。管道问题,被告是开发商,应由被告拿出管道可以走商铺内部的证据。房顶问题,开发商承认许给二楼住户自由空间,对我方是违约。被告认为,原告提交租赁合同的真实性、合法性无法核实,与本案的关联性有异议,这个与被告没有关系;房顶是二楼住户问题,与我们没有关系,对照片不认可;关于管道也许事实在那,有没有法律依据,要拿出法律依据,没有法律依据我们不认可。诉讼请求说法确实比较模糊。经过当庭质证,结合庭审中当事人的陈述,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对证据的审核认定的规定,分析审核原、被告的证据后,对原告提交的房屋认购协议、交房款收据、鉴定费票据、资产评估报告书的真实性和关联予以认定。原审认为,原、被告之间签订了尚都·东明城市花园认购协议,且原告已经按照约交付了首付款100万元,该协议真实有效。河北大众资产评估有限责任公司的评估师到庭接受了双方当事人的质询,对该评估机构出具的评估报告的效力要本院予以采信。依据该评估报告,石丽亚于2012年12月31日至2014年1月23日期间房屋租赁费损失为50889元,渗水损失为2000元。日起,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,至被告完成原告涉诉房屋的初始登记止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情形作了规定,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照相关原则处理。本案中,新东方公司与石丽亚签订的房屋认购协议第一条约定,协议约定的地上和地下建筑面积均为图纸面积,最终以房管局确权面积为准,多退少补据实结算。既然购房协议中作了上述约定,原告再依据协议之外的计算方法由主张由被告给付面积价款,违反了合同的意思自治原则,原告的说法不能成立,本院不予采信。关于渗水损失,河北大众资产评估有限责任公司的评估报告已对渗水损失200O元作出评估,原告另行主张墙面渗水、地下窗户进水维修及赔偿,没有提供相关证据,本院不予支持;关于排水管道问题,原告未对排水管道的走向及位置提供证据,以证实被告违反建筑设计图纸施工而对自己造成侵权,故对原告的该项主张本院不予采信;至于商铺房顶装修问题,因涉及到案外人二楼住户,对原告的该项主张本院不作处理。综上所述,原告的诉讼请求部分成立,根据《中华人民共和国合同法》第六十条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、被告河北新东方房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告2012年12月31日至2014年1月23日期间房屋租赁费损失为50889元,渗水损失为2000元。二、被告河北新东方房地产开发有限公司从2014年8月31日起给付原告石丽亚逾期办证的损失,以已付房款100万元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,至被告完成原告涉诉房屋的初始登记止。三、驳回原告石丽亚的其他诉讼请求。案件受理费9293元,由原告石丽亚负担3980元,被告河北新东方房地产开发有限公司负担5313元;诉讼保全费3370元,鉴定费3000元,由被告河北新东方房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，河北大众资产评估有限责任公司评估师原审中到庭接受了双方质询，原审据此对该评估机构出具的评估报告予以采信，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并无不当。因新东方公司田双喜承诺2014年8月30日完善案涉房产的房产证，否则给付违约金，原审据此以购房人已付房款为基数由新东方公司从2014年8月31日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5313元，由上诉人河北新东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 林审判员 岳桂恒审判员 姜瑞祥二〇一七年八月七日书记员 唐 园