文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初1445号原告：唐南林。原告：朱桂芬。上述二原告委托代理人：颜伟，湖南衡州律师事务所律师。被告：衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区环城南路63号。法定代表人：陈济泽。被告：中国银行股份有限公司衡阳分行，住所地：衡阳市雁峰区先锋路70号。负责人：何远年。委托代理人：张富强，湖南广裕律师事务所律师。。原告唐南林、朱桂芬与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）、中国银行股份有限公司衡阳分行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐南林及原告唐南林、朱桂芬的委托代理人颜伟和被告中国银行的委托代理人张富强到庭参加了诉讼，被告鸿源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐南林、朱桂芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告唐南林于2014年11月19日与被告鸿源公司签订的《商品房买卖合同》，返还原告唐南林购房款本金4309400元、利息及购房贷款本金938003元、利息和支付违约金；2、请求法院依法判决解除二原告与被告中国银行于2014年12月10日签订的《个人贷款抵押合同》、《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款保证合同》，并判令鸿源公司直接向中国银行偿还购房贷款；3、判令被告鸿源公司承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月19日，唐南林与鸿源公司签订了一份《商品房买卖合同》，并办理了预售登记，约定由唐南林向鸿源公司购买其开发的衡阳市雁峰区环城南路47-59号衡泽大厦二期雁府铭座103室，并约定了双方的权利义务及交房、办证时间。此后二原告与中国银行就此签订了《个人贷款抵押合同》、《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款保证合同》。至今鸿源公司不能交房亦未办证，原告所购房屋亦被衡阳市中级人民法院列入拍卖名单，现因合同目的不能实现，故提起诉讼。被告鸿源房地产公司未予答辩，亦未提供相应证据。被告中国银行辩称：同意解除与二原告签订的《个人贷款合同》，不同意解除《个人贷款抵押合同》和《个人贷款保证合同》；两原告要求鸿源公司归还贷款是不当的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审核认定的证据及各方当事人及其委托代理人的当庭陈述，本院确认以下事实。2014年11月19日，唐南林与鸿源公司签订了一份《商品房买卖合同》，并办理了网签登记，约定由唐南林向鸿源公司购买其开发的衡阳市雁峰区环城南路47-59号衡泽大厦二期雁府铭座103室，并约定了双方的权利义务及交房、办证时间。建筑面积共191.32平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积49.83平方米，单价为45000元/平方米，总金额为8609400元。合同签订后，唐南林即向鸿源公司支付了首付款4309400元，鸿源公司开具的正式税务发票。余款唐南林向中国银行贷款4300000元，贷款期限为120个月。唐南林与中国银行签订了《个人商业用房贷款合同》（2014年湘衡中银罗个贷合字023号），中国银行向唐南林发放了贷款并直接转入鸿源公司帐户。唐南林用所购的衡泽大厦二期雁府铭座103室向中国银行为该笔贷款办理了抵押手续，双方签订了《个人贷款抵押合同》（2014年湘衡中银罗家井个抵字023号）。同时，唐南林之妻朱桂芬为该笔借款提供担保，并与中国银行签订了《个人贷款保证合同》。另查明，唐南林与鸿源公司在所签订的《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……。鸿源公司至今未向唐南林交付该房，亦未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。唐南林在办理按揭贷款手续后，依约向中国银行归还了19期贷款共计938880.25元，第20-22期应还贷款系中国银行从鸿源公司的保证帐户中扣除。截止到2016年11月23日，尚欠到期本金29227.73元，未到期本金3684786.97元，合计3714014.7元。本院认为：唐南林与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。鸿源公司在唐南林支付首付款并办理好贷款手续，中国银行已将贷款足额支付给鸿源公司的情况下，未按照合同约定向唐南林交付房屋，亦未能在合同约定的期限内将办理产权证书所需资料报产权登记机关备案，构成根本性违约，致唐南林不能实现合同目的，鸿源公司应当承担本案的全部责任。现唐南林要求解除与鸿源公司所签订的《商品房买卖合同》，理由充分，本院依法予以支持。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条、第二十五条之规定，鸿源公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（中国银行）和买受人（唐南林）。基于商品房买卖中按揭贷款合同的特殊性，当购房这一根本目的不能实现时，本案随着唐南林与鸿源公司所签订《商品房买卖合同》的解除，唐南林与中国银行所签订的《个人商业用房贷款合同》和唐南林之妻朱桂芬与中国银行所签订的《个人贷款保证合同》依法应当解除，唐南林的还款义务和朱桂芬的保证责任随之免除；同时，为保障担保权人（中国银行）和买受人（唐南林）在合同解除后的合法权益，防止开发商在解除抵押合同后处置抵押物而不履行还款义务，在鸿源公司向唐南林和中国银行返还所取得的贷款本息前，涉案房屋的抵押合同暂不宜解除，待所欠本息还清后再解除抵押为妥。唐南林已归还贷款本息938880.25元，诉请返还金额为938003元，其余部分视为唐南林对其民事权利的自由处分行为，本院予以支持。原告要求被告鸿源公司承担违约责任的同时支付购房款利息，不符合合同约定，本院不予支持；鸿源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐南林与被告衡阳市鸿源房地产开发有限公司于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号HY2014052062）；二、解除原告唐南林与被告中国银行股份有限公司衡阳分行于2014年12月10日签订的《个人商业用房贷款合同》；三、解除原告朱桂芬与被告中国银行股份有限公司衡阳分行于2014年12月10日签订的《个人贷款保证合同》；四、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还给原告唐南林购房款本金4309400元；五、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还给原告唐南林所还贷款本息共计938003元；六、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还给被告中国银行股份有限公司衡阳分行贷款本金3714014.7元（所欠贷款金额截止到2016年11月23日止）及其利息（利息按原告唐南林与被告中国银行股份有限公司衡阳分行签订的《个人商业用房贷款合同》第三条计算至实际付清之日止）；七、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告唐南林违约金430470元（按已付房款8609400元×5%）；八、驳回原告唐南林、朱桂芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48532元，由被告衡阳市鸿源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 李 小 兵人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 谢 景 华二〇一七年一月十七日代理书记员 李  晨校对人：李  晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。