江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04956号
上诉人（原审被告）董永余。
委托代理人孙磊，江苏尚韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏常熟服装城管理委员会，住所地江苏省常熟市商城中路1号。
法定代表人陆建达，主任。
委托代理人高虹，江苏华元民信律师事务所律师。
上诉人董永余因与被上诉人江苏常熟服装城管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟虞民初字第1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于常熟市新建支路建筑面积为222.16平方米的混合房屋系宣祖德所有。董永余向宣祖德承租上述房屋用于经营快餐业，双方未签订书面租赁合同。
2008年12月15日，江苏常熟服装城管理委员会作为拆迁单位（甲方），宣祖德作为被拆迁人（乙方）签订《服装城民房拆迁安置补偿协议书》一份，约定“根据市委、市政府的工作部署，因服装城发展建设需要，须拆除乙方房屋，经甲、乙双方协商确定，甲方依据有关国家法律、法规及政策，结合服装城实际情况妥善安置补偿乙方，约定如下：一、拆迁补偿1、乙方原房屋产权面积350平方米，房屋重置评估价146352.78元，装修99635.2元，小计245987.98元。2、过渡费、搬家费5000元，甲方不再安排乙方过渡房。3、乙方原旧房包括主房、附房在房屋里外门窗完整无缺的情况下自己不需要的由甲方按残值收购，残值收购价29270.56元（房屋重置评估价的20%）。4、按规定土质补贴：全农户40000元，半农户30000元，乙方属全农户，小计40000元。5、水电安装补偿每平方米20元，全农户按建筑面积280平方米计算，半农户按建筑面积196平方米计算，乙方属全农户，小计5600元。6、综合补贴：（1）房屋商业经营用途补偿：按规定商业经营（有证合法）面积计算标准以底层实际经营合法建筑面积为准，但最高上限全农户不超过168平方米，半农户不超过112平方米，价格计算标准：一类（沿街、沿市场通道）250元／平方米，二类150元／平方米，乙方属一类，经营面积168平方米，小计42000元。（2）房屋出租经营损失补偿：按全农户2000元／月，半农户1300元／月，按10个月计算，乙方属全农户，小计20000元。7、以上合计387858.54元。……”
2008年12月23日，宣祖德将房屋所有权证原件交付江苏常熟服装城管理委员会保管，并已领取了绝大部分协议约定的款项，所安置宅基地上的房屋已建造完毕并实际入住。
2008年12月26日，常熟市城市管理行政执法局服装城分局、苏州市常熟工商行政管理局服装城分局以及江苏常熟服装城管理委员会下属的常熟市虞山镇招商城街道办事处向董永余发出书面《通知》，内容为：“董永余经营户：根据常熟市人民政府［常发08年］62号文件精神，江苏常熟服装城管委会已经同你所租住房屋的户主签订了动迁协议，目前该房屋户主已将整幢房屋及附房全部移交给服装城管委会，鉴于上述情况，请你在接到本通知后，积极配合服装城的动迁工作，在2009年1月10日前把你在该动迁房屋中所属物品搬离，停止营业，逾期将依法按有关规定拆除。特此通知。”后董永余未搬离，前述三家单位于2009年1月12日再次向董永余发出书面《通知》，载明：“董永余经营户，2008年12月26日通知你户在2009年1月10日前将在动迁房屋内的物品搬离，停止营业。到目前为止经查实，你户尚未在规定时间内搬离。鉴于上述情况，请你户在接到本通知后尽快搬离物品，停止营业，服装城管委会将在近期组织相关部门依法按规定拆除房屋，一切后果由你自负。特此通知。”之后，董永余仍未搬离至今。
再查明：2011年5月16日宣祖德以董永余为被告向原审法院提起诉讼［案号：（2011）熟民初字第0681号］，要求董永余立即无条件搬离位于常熟市新建支路属宣祖德所有的私有房屋，并支付因其占用发生的占用使用费200000元。原审法院审理后认为，所涉租赁房屋已由宣祖德与江苏常熟服装城管理委员会签订安置协议，宣祖德并已取得协议约定的绝大部分权益，宣祖德将房屋所有权证原件交由江苏常熟服装管理委员会保管，江苏常熟服装城管理委员会为房屋的管理人，应由江苏常熟服装城管理委员会主张房屋上的相关权利，现宣祖德主张房屋上的实体权利，缺乏依据。原审法院于2011年11月2日依法作出裁定：驳回宣祖德的起诉。
庭审中，董永余陈述：1998年的时候就承租宣祖德的房屋用于经营快餐，双方没有签订书面租赁合同，因为宣祖德告知房屋就要拆了，而且房屋的墙上写了“拆”字，所以双方约定租赁房屋到拆迁为止。当时租赁的是房屋底楼边的一间和底楼西边楼梯口的一小间，年租金约定为30000元。第二年，又承租了二楼的全部房屋，年租金约定共计50000元。2009年12月31日前的租金我已全部交清，2010年至今的租金我没有交纳。期间，我曾通过邮寄的方式寄给招商城，但他们没有收。对于江苏常熟服装城管理委员会自2010年起按年租金50000元计算房屋使用费的计算方式是没有异议的。
以上事实，有房屋产权证、拆迁安置补偿协议书、证明、（2011）熟民初字第0681号民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。
原审原告江苏常熟服装城管理委员会的诉讼请求：要求原审被告立即搬离其占用的位于常熟市新建支路的房屋，并支付自2010年起至实际搬离之日止按年租金5万元计算的房屋使用费（暂计算至2014年12月31日为250000元）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，董永余与宣祖德未签订书面房屋租赁合同，没有明确约定租赁期限，仅口头约定至房屋拆迁时止，故双方为不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2008年12月15日宣祖德与江苏常熟服装城管理委员会就本案所涉租赁房屋签订了拆迁安置协议书，宣祖德已取得协议约定的权益，并将房屋所有权证原件交付给江苏常熟服装城管理委员会保管，故江苏常熟服装城管理委员会为该租赁房屋的管理人，应由其来主张房屋上的相关权利。2008年12月26日、2009年1月12日江苏常熟服装城管理委员会分别书面通知董永余搬离租赁房屋，但董永余均未搬离。2011年5月16日宣祖德向原审法院提起诉讼，要求董永余搬离。上述事实均属于在合理期限内通知，故董永余与宣祖德的租赁合同关系应予以解除。房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。至目前为止，董永余仍占用租赁房屋，江苏常熟服装城管理委员会有权要求其迁让房屋并支付占用期间的房屋使用费。庭审中，董永余对于江苏常熟服装城管理委员会自2010年起按年租金50000元计算房屋使用费的计算方式不持异议，故江苏常熟服装城管理委员会要求董永余支付自2010年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金50000元计算的房屋使用费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。董永余认为江苏常熟服装城管理委员会与宣祖德签订的拆迁协议并不是合法的拆迁协议，其无权要求自己搬离，且租赁合同约定解除的拆迁条件尚未成就，同样不应搬离的抗辩意见，无事实和法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百零三十二条之规定，判决：
一、董永余于本判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市新建支路原属宣祖德所有的房屋，并交付江苏常熟服装城管理委员会。
二、董永余支付江苏常熟服装城管理委员会自2010年1月1日起至腾空迁让之日止按年租金50000元计算的房屋使用费，于本判决生效之日起三十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入江苏常熟服装城管理委员会指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5130元，由董永余负担（江苏常熟服装城管理委员会同意其预交的诉讼费用由董永余向其直接支付，原审法院不再退还，由董永余在本判决生效之日起十五日内支付）。
上诉人董永余不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、原审审理程序违法，本案应当中止审理。一审中我方另案提起诉讼，要求确认江苏常熟服装城管理委员会与宣祖德之间的拆迁安置补偿协议书无效，并判决我方对涉案房屋享有优先购买权，上述协议的性质及效力是对方主张权利的基础和前提，我方据此申请中止审理但是未获准许。2、江苏常熟服装城管理委员会与宣祖德之间的拆迁安置补偿协议实质上属于房屋买卖协议，其无权要求我方搬离。另外我方与宣祖德约定的合同解除条件尚未成就，同样不应当搬离。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人江苏常熟服装城管理委员会辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、原审审理程序是否合法？2、江苏常熟服装城管理委员会是否有权要求董永余交还房屋及支付占有使用费？
本院认为：江苏常熟服装城管理委员会与宣祖德签订的《服装城民房拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上述协议已经实际履行，宣祖德依约取得了补偿款及安置房屋之后，已经将涉案房屋的权属证书交付给江苏常熟服装城管理委员会，故江苏常熟服装城管理委员会有权在本案中主张权利。宣祖德与董永余就房屋租赁事宜未签订书面协议，且双方对租赁期限的约定不明确，故双方之间应当视为不定期租赁关系，被上诉人江苏常熟服装城管理委员会在通过拆迁方式取得涉案房屋的权利后，已经在合理期限内以书面方式通知董永余搬离，故双方之间的租赁合同依法解除。合同解除后董永余仍然拒绝交还租赁房屋，原审法院判决其限期搬离，并支付房屋使用费符合法律规定。另本案并非必须以另一案的审理结果为依据，原审法院未中止审理，程序上亦并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5130元，由上诉人董永余负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 柳 璐