广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5161号
上诉人(原审原告)陈孝杰，住广州市白云区。
上诉人(原审原告)詹苑峥，住广州市白云区。
两上诉人的共同委托代理人：刘景丽，广东穗峰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市xx区。
法定代表人：张光微，该公司董事长。
委托代理人:钟雄球，该公司职员，通讯地址。
上诉人陈孝杰、詹苑峥、广州天伦物业管理有限公司（下简称天伦物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初25760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈孝杰、詹苑峥上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、天伦物业公司立即对陈孝杰、詹苑峥的房屋内受损的天花板和墙体等进行修复并承担全部修复费用；3、天伦物业公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、陈孝杰、詹苑峥居住的房屋内天花板和墙体损坏是由屋顶渗漏所致，天伦物业公司对屋顶有及时检查、修缮的义务，但由于其无故的推诿、拖延致损失扩大，应对陈孝杰、詹苑峥房屋内天花板和墙体的损坏承担修复的责任，并承担全部修复费用，因此，一审法院事实认定错误。根据xx花园业主委员会与天伦物业公司签订的《xx花园物业服务委托合同》第二条第l款约定，天伦物业公司应提供的物业服务包括房屋建筑本体共有部分，即楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等的维修、养护和管理；以及陈孝杰与天伦物业公司签订的《xx花园前期物业服务协议》第一条第l款约定，天伦物业公司对xx花园小区房屋的共有部分承担维护、修缮和管理的义务。本案房屋位于楼层的顶层位置，该楼顶即屋顶，属于合同约定的房屋建筑共有部分，因此，天伦物业公司对本案房屋楼顶的渗漏问题有及时检查、修缮的义务。2015年年底，陈孝杰、詹苑峥发现本案房屋主人房楼顶天花板出现了霉点，2016年2月底，陈孝杰、詹苑峥发现该霉点面积扩大，随即向某物业公司反映了该天花渗水问题，天伦物业公司前往查看之后，初步判断是花基漏水，但天伦物业公司当时并未采取有效措施或提出解决方案，由此致陈孝杰、詹苑峥所受损失扩大。2016年4月7日，房屋的发霉渗水问题，已由主人房天花扩大至窗台、客房、儿童房及工人房，陈孝杰、詹苑峥当即向某物业公司反映，但该渗水问题仍未得到天伦物业公司正视。2016年4月13日，陈孝杰、詹苑峥再次强烈要求天伦物业公司前往检查渗水情况，双方确认陈孝杰、詹苑峥房屋的客房、儿童房及工人房均存在发霉情况，但天伦物业公司确认该发霉情况后，仍未对该房顶渗漏问题进行处理。陈孝杰、詹苑峥在一审中提交的《事件处理跟踪表》可证明上述事实。天伦物业公司在陈孝杰、詹苑峥首次反映屋顶天花板出现霉点时，就应对屋顶进行检查、修缮，但天伦物业公司没有及时采取有效措施进行修复，最终导致本案房屋内屋顶的天花板及墙壁发霉情况日益严重，部分天花板甚至存在脱落现象。由此可见，虽陈孝杰、詹苑峥房屋内天花板和墙体不属于《xx花园物业服务委托合同》及《xx花园前期物业服务协议》中约定的房屋建筑共有部分，但其发霉脱落问题与房顶的渗漏有直接的因果关系，天伦物业公司理应对陈孝杰、詹苑峥屋内天花及墙体受损部分作修复并承担相应费用。但一审法院却认为“楼顶渗漏是房屋出现质量问题而产生的后果，非被告原因造成”，并以此为由驳回了陈孝杰、詹苑峥的该项诉讼请求，是事实认定错误。二、一审法院认定天伦物业公司与陈孝杰、詹苑峥的房屋天花和墙体等受损无因果关系，属于事实认定错误及法律适用不当，天伦物业公司应对陈孝杰、詹苑峥房屋受损部位进行修缮，并承担相应费用。依据《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第1款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，天伦物业公司基于《xx花园物业服务委托合同》及《xx花园前期物业服务协议》的约定，对本案房屋屋顶渗水有检查和及时修复的义务，而因天伦物业公司的推诿和怠于履行，导致陈孝杰、詹苑峥的财产遭受更大损失，应当依法进行修复并承担全部费用。
天伦物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由天伦物业公司对需要维修的大楼楼顶渗漏部位进行实地评估，编制书面报告和预算，经业主委员会批准并取得三分之二业主同意后，向房管主管部门申请动用专项维修资金，由天伦物业公司组织进行维修，排除渗漏。事实和理由：一、天伦物业公司根据有关法律、法规及《xx花园前期物业服务协议》和《xx花园物业服务委托合同》的约定，提供物业管理服务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行日常维护、修缮、服务与管理，并向业主收取相应的物业服务费、特约服务费。物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域公共秩序及治安维护费用；6、社区文化活动及节日装饰费用；7、办公费用；8、物业管理企业固定资产购置、折旧及递延资产摊销；9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；10、法定税费。根据上述合同约定，很明显天伦物业公司提供物业管理服务所收取相应的物业服务费其开支并不包括楼顶渗漏的修缮。一审法院判决天伦物业公司对陈孝杰、詹苑峥所在大楼楼顶渗漏部位进行维修没有明确其费用应该由专项维修资金支出，明显不妥，应予纠正。二、根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主缴存的专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。换言之，维修屋顶由住宅部分的相关业主按照各自拥有的建筑面积比例共同分摊承担。因天伦物业公司仅负责保修期以外的共用部位、共用设施设备的日常维修、维护，该日常维修养护在业主交纳的物业服务费中支付。涉及楼宇天面这类大中修工程，金额数量比较大，就要启动物业专项维修资金直接从该资金中支出。对于物业专项维修资金的使用，《物权法》第七十六条的已作出明确规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故陈孝杰、詹苑峥可向某物业公司提出维修要求，由天伦物业公司对需要维修的部位进行实地评估，编制书面报告和预算，经业主委员会批准并取得三分之二业主同意后，向房管主管部门申请费用。陈孝杰、詹苑峥该栋楼相对专用的共用部位，只要取得该栋楼全体业主中的三分之二同意即可。而一审法院简单地判决天伦物业公司应对陈孝杰、詹苑峥所在大楼楼顶渗漏部位进行维修，缺乏法律依据，应予改判。
陈孝杰、詹苑峥向一审法院起诉请求：一、天伦物业公司立即采取有效措施维修广州市越秀区xx路45号之十一3001房屋顶的漏水问题，防止漏水损害陈孝杰、詹苑峥所有的上述房屋；二、天伦物业公司立即对陈孝杰、詹苑峥房屋受损的天花板和阳台墙体进行修复并承担全部修复费用。
一审法院经审理查明：广州市越秀区xx路45号之十一3001房是陈孝杰、詹苑峥共同共有的房屋，于2010年5月10日取得产权登记。天伦物业公司是上述房屋所在xx花园的物业管理服务公司。
2010年2月5日，陈孝杰（为乙方）与天伦物业公司（为甲方）签订《xx花园前期物业服务协议》，其中内容为：根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就xx花园前期物业管理服务事宜达成如下协议，并愿共同遵守及承担相应责任；甲方权利义务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；乙方权利义务，依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用等；物业管理服务内容，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月预先交纳，住宅单元每月每平方米建筑面积3.50元；物业服务费用按月交纳，业主应于发展商通知收楼之日起交纳首次物业服务费用，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其他由甲方代收代付费用的交纳义务；根据广州市物业专项维修资金管理办法规定，本物业建立物业专项维修资金，共用设施设备保修期满后的大中修、更新改造费用，由住宅部分的相关业主按照各自拥有的建筑面积比例共同分摊承担；专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门或业主委员会审核划拨；本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》自动终止等。
2016年2月29日，xx花园业主委员会（为甲方）与天伦物业公司（为乙方）签订《xx花园物业服务委托合同》，其中约定：乙方应当提供的物业服务包括以下内容，房屋建筑本体共用部位，是指楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、电梯井、物业服务用房等的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备，是指物业区域内给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备和相关场地的维修、养护、管理和运行服务等；甲方的权利，审定乙方提供的物业管理制度，与乙方议定年度管理计划、年度费用预算报告、物业配套工程、重大改造和维修工程方案，并监督实施等；甲方的义务，按照相关规定组织业主使用、续筹专项维修资金等；乙方的权利，根据有关法律、法规及本合同的约定，提供物业管理服务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理，并向业主收取相应的物业服务费、特约服务费等；乙方的义务，负责编制房屋及附属设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；物业服务期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日；专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定严格执行，日常维修养护费由管理费内列支，大中修及更新、改造费用经业主大会及相关政府部门确认后由专项维修资金列支；业主缴存的专项维修资金由甲方统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中维修和更新、改造等。
据陈孝杰、詹苑峥提交的天伦物业公司方所作的《事件处理跟踪表》记载：2016年2月23日，陈孝杰、詹苑峥房屋主人房天花渗水，天伦物业公司工作人员到陈孝杰、詹苑峥房屋现场查看，判断原因可能花基漏水。4月7日，陈孝杰、詹苑峥房屋主人房天花渗水部位扩大，靠窗那边天花，客房、儿童房天花发霉，工人房墙渗水；处理结果：写报告上公司，待跟进，因潮湿季节，空气进入房间，导致部分天花发霉，并非渗水；约时间上业主家看。4月13日，陈孝杰、詹苑峥房屋儿童房、客房、主人房天花发霉的状况；处理结果：天花是发霉，并不是渗水，潮湿天气，加上之前房间开空调、一打开窗户，跟外面暖气交接，自然而然产生凝珠，久而久之变成发霉。
因本案纠纷，陈孝杰、詹苑峥于2016年9月7日提起诉讼。
原审诉讼中，陈孝杰、詹苑峥称：小型的屋顶维修养护及管理应由天伦物业公司负责，但涉及大中维修的，天伦物业公司有义务主动启动物业维修资金程序。陈孝杰、詹苑峥在2016年2月向某物业公司提出过天台漏水渗水问题，开始天伦物业公司工作人员初步判断是天面渗水，之后由于天伦物业公司没有进一步跟进，陈孝杰、詹苑峥再次向某物业公司提出天台漏水渗水问题，天伦物业公司工作人员提出是陈孝杰、詹苑峥家里使用空调不但造成墙体发霉，并不承认是天台漏水。陈孝杰、詹苑峥不得不向法院起诉。漏水原因是天台漏水，不是陈孝杰、詹苑峥原因造成漏水。
天伦物业公司称：应该是天台漏水，不是陈孝杰、詹苑峥原因造成漏水。由于跟进的过程中判断过由于天台漏水，也分析过陈孝杰、詹苑峥使用涉讼房屋超过保修期的因素，故告诉陈孝杰、詹苑峥开发商出售房屋后的保修期过了，也希望陈孝杰、詹苑峥就屋顶渗漏问题提出申请动用物业维修资金。但陈孝杰、詹苑峥房屋中儿童房、主人房、客厅其他部位并非天台漏水导致的。
关于如何解决楼顶漏水问题方面，陈孝杰、詹苑峥称：基于天伦物业公司现在才承认是天台漏水造成陈孝杰、詹苑峥房屋受损。在起诉前天伦物业公司从未承认过是天台漏水造成陈孝杰、詹苑峥房屋受损。陈孝杰、詹苑峥认为应该申请动用物业维修资金。天伦物业公司称：是应该由陈孝杰、詹苑峥书面向某物业公司申请动用物业维修资金，天伦物业公司才能启动物业维修资金程序。
一审法院认为：陈孝杰、詹苑峥共有的广州市越秀区xx路45号之十一3001房所在大楼的楼顶属于xx花园小区共用部位，如楼顶出现渗漏现象，在保修期范围内，应由开发单位进行维修；超过保修期的，应用住宅专项维修资金进行维修。根据xx花园业主委员会与天伦物业公司于2016年2月29日签订的《xx花园物业服务委托合同》约定，天伦物业公司应当提供的物业服务包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，故涉讼3001房所在大楼楼顶的渗漏问题，应由天伦物业公司负责维修。陈孝杰、詹苑峥要求天伦物业公司对3001房所在大楼楼顶进行维修、排除渗漏，合法合理，一审法院予以支持。天伦物业公司可依照《xx花园物业服务委托合同》的约定“日常维修养护费由管理费内列支，大中修及更新、改造费用经业主大会及相关政府部门确认后由专项维修资金列支”，视情况采取相应措施进行维修。至于陈孝杰、詹苑峥要求天伦物业公司对陈孝杰、詹苑峥房屋受损部位作修复并承担相应费用，因大楼楼顶渗漏是房屋质量出现问题而产生的后果，非天伦物业公司原因造成，故一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告广州天伦物业管理有限公司对原告陈孝杰、詹苑峥共有的广州市越秀区xx路45号之十一3001房所在大楼楼顶渗漏部位进行维修，排除渗漏。二、驳回原告陈孝杰、詹苑峥的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈孝杰、詹苑峥负担50元，被告广州天伦物业管理有限公司负担50元。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈孝杰、詹苑峥与天伦物业公司均没有提交证据。
二审另查明，天伦物业公司在一审中确认涉案房屋屋面防水工程及外墙面的防渗漏已过了5年保修期。
二审中，1、陈孝杰、詹苑峥与天伦物业公司均确认涉案房屋有维修基金；2、天伦物业公司表示涉案房屋的维修方案仍未出具，需三分之二以上的业主签名后再对外出具，如果没有签完名，业主不同意就没有必要出具维修方案，至今仍未完成签名工作。
本院认为，本案争议的焦点为天伦物业公司是否有义务对涉案房屋受损的天花板和阳台墙体进行修复的问题。鉴于：1、陈孝杰与天伦物业公司签订《xx花园前期物业服务协议》约定了天伦物业公司的权利义务包括对房屋共用的部位进行维护、修缮，专项维修资金的使用由天伦物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门或业主委员会审核划拨；2、xx花园业主委员会与天伦物业公司签订的《xx花园物业服务委托合同》亦约定天伦物业公司的物业服务内容包括了屋顶等房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，天伦物业公司负责编制房屋及附属设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案等；3、天伦物业公司从2016年2月已知悉涉案房屋漏水，但其亦确认至今未出具维修方案。故天伦物业公司违反了其与陈孝杰所签订的合同的约定，亦违反了其与xx花园业主委员会所签订的合同的约定，渗漏问题长期未得到处理必然导致涉案房屋渗漏的加剧及受损部位面积扩大，因此，天伦物业公司不但应解决渗漏的问题，亦应修复因渗漏所造成的损害，原审判决无需对受损部位进行修复有误，本院予以纠正。至于维修的费用，如前所述，因天伦物业公司未按上述合同的约定出具维修方案，故维修费用应先由天伦物业公司支出后由天伦物业公司另行主张。
综上所述，陈孝杰、詹苑峥的上诉理由成立，本院予以支持；天伦物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初25760号民事判决第一项;
二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初25760号民事判决第二项为：自本判决发生效力之日起三个月内，广州天伦物业管理有限公司对陈孝杰、詹苑峥共有的广州市越秀区xx路45号之十一3001房因渗漏受损的天花及墙体进行维修。
本案一审受理费100元及二审受理费100元，均由广州天伦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一七年六月十三日
书记员 邹凌青