山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第874号
上诉人（原审原告）王艳艳，女，某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘云玲，山东洞察律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱宝强，男，某某某某某某某某某出生，汉族，住山东省莱州市。
委托代理人卢军，山东国栋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋卫国，男，某某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）杨根祥，男，某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
委托代理人宫大伟，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人袁玉涛，山东齐鲁律师事务所实习律师。
上诉人王艳艳因与被上诉人朱宝强、宋卫国、杨根祥确认合同无效纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王艳艳原审诉称，王艳艳与朱宝强系夫妻关系。2000年2月28日，双方在莱州市民政局办理结婚登记手续。2007年，夫妻双方共同出资购买了位于历下区工业南路26号16号楼2单元601室房产并登记在朱宝强名下（房权证号：历字第l214**号），2015年3月12日，在王艳艳不知情的情况下，朱宝强私自将房产变更到宋卫国名下（房权证号：历字第2712**号），且不存在真实的房屋买卖行为。2015年4月23日，宋卫国又将非法取得的房产变更为杨根祥名下（房权证号：历字第2732**号）。宋卫国、杨根祥与朱宝强恶意串通，损害王艳艳对上述房产的财产权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应当认定上述买卖合同无效。
在王艳艳与朱宝强婚姻关系存续期间，在王艳艳不知情的情况下，朱宝强私自将夫妻共同财产虚假卖给宋卫国的行为，违反了我国婚姻法及司法解释的规定，严重损害了王艳艳的财产利益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第四条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。在王艳艳不知情的情况下，朱宝强转移、隐藏夫妻关系存续期间的共同财产，严重违反了我国法律规定，严重损害了王艳艳的合法财产权益。宋卫国、杨根祥明知朱宝强进行违法转移夫妻共同财产行为，而仍然协助其虚假交易，将房产变更到自己名下，共同侵犯了王艳艳的合法财产权益，应当共同赔偿王艳艳的损失。现诉至法院，请求确认朱宝强与宋卫国签订的房屋买卖合同、宋卫国与杨根祥签订的房屋买卖合同无效；判令朱宝强、宋卫国、杨根祥共同赔偿王艳艳经济损失20万元，本案的诉讼费用由朱宝强、宋卫国、杨根祥承担。
朱宝强原审辩称，我认为朱宝强与宋卫国签订房屋买卖合同是合法有效的，朱宝强出售房产的行为王艳艳是明知的，且王艳艳同意出售房产，请求法院查明事实，王艳艳要求朱宝强赔偿损失于法无据，请求法院驳回王艳艳的诉讼请求，维护朱宝强的合法权益。
宋卫国原审辩称，我与朱宝强签订的房屋买卖合同是合法有效的，手续齐全。
杨根祥原审辩称，杨根祥与宋卫国之间签署的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均为完全民事行为能力人，具备缔约能力，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方已经办理房屋过户手续，杨根祥支付了合同约定的房屋价款及过户所需缴纳的全部款项，故宋卫国与杨根祥签订房屋买卖合同有效，杨根祥对涉诉房屋的所有权应该得到法律保护。杨根祥与朱宝强、宋卫国并不认识，杨根祥是通过宋卫国张贴的售房广告与宋卫国取得联系，通过宋卫国的陈述及其提供的信息资料，杨根祥有充分理由相信该房屋系宋卫国所有，且该房屋没有瑕疵。另外，根据合同相对性原则，杨根祥与宋卫国签订的房屋买卖合同与王艳艳没有任何直接的法律关系，王艳艳诉称经济损失20万元与杨根祥无关，且没有任何法律依据，不应该得到法律支持。
原审法院认定，王艳艳、朱宝强系夫妻关系，二人于2000年2月28日登记结婚。2007年朱宝强在双方婚姻关系存续期间购买了济南市历下区工业南路26号16号楼2-601室房产，并登记在朱宝强名下，该房屋面积58.06平方米，房屋所有权证号：济房权证历字第1214**号，该房屋所有权证并未记载共有人情况。
2015年3月l2日，朱宝强与宋卫国签订济南市存量房买卖协议一份，双方约定朱宝强将上述济南市历下区工业南路26号16号楼2-601室房产出售给宋卫国，房屋价款为30万元。协议签订后，双方办理了房屋过户手续，缴纳了相关税费，涉案房屋所有权证书变更为宋卫国名下，房屋所有权证号：济房权证历字第2712**号。
2015年4月20日，宋卫国又与杨根祥签订济南市存量房买卖协议一份，双方约定宋卫国将上述济南市历下区工业南路26号16号楼2-601室房产出售给杨根祥，房屋价款为30万元。协议签订后，双方办理了房屋过户手续，杨根祥缴纳了相关税费，涉案房屋所有权证书变更为杨根祥名下，房屋所有权证号：济房权证历字第2732**号，登记时间为2015年4月23日。2015年4月27日，杨根祥通过建设银行向宋卫国账户打款30万元。
王艳艳向法庭提交电话录音三段，其中二段系朱宝强与一姓米的女性电话通话录音，大体内容是：朱宝强与宋卫国办理完毕了房屋过户手续，第二天约定与宋卫国一起去房管局领取房产证，就如何在离婚时将涉案30万元售房款以及家中的空调、电视机、电脑、冰箱、洗衣机、家具等财产进行转移向该姓米的女性进行相关法律咨询，请求该姓米的女性予以指导，并约定见面细谈操作事宜。其中一段系朱宝强与宋卫国之间电话通话录音，大体内容是：宋卫国帮助朱宝强将涉案房产过户到自己名下，朱宝强很感激，约请宋卫国吃饭。同时因为宋卫国帮了很大的忙，要求宋卫国把银行卡账户发过来，要给宋卫国银行卡打一定数额的款项，表示感谢。宋卫国发送了卡号，表示收到了“感谢款”。
2015年3月28日，宋卫国通过手机号码139某某某某7868向朱宝强手机发送了中国工商银行账号160216050100000某某某某，朱宝强回复：银行今天不上班。2015年3月30日，朱宝强回复：已汇款，请查收。
2015年3月ll日至3月21日，朱宝强与上述姓米女性短信记录显示朱宝强、宋卫国的房产过户系在该姓米女性指导下完成，朱宝强、宋卫国还签订相关协议，内容为：甲方朱宝强与乙方宋卫国就位于济南市历下区工业南路26号东盛花园16号楼2单元601（房产证号l214**）房屋所有权过户行为是甲方朱宝强为规避今后经济活动中物权损失，经与乙方宋卫国协商同意暂时放置在乙方宋卫国名下保护的转移行为，甲乙双方并不是真实买卖交易主体。l、经双方约定过户于乙方宋卫国名下的房屋，乙方宋卫国不能买卖抵押变更于第三方或有其他处置行为发生。2、对此次房屋所有权过户乙方宋卫国未向甲方朱宝强给付购房款30万元。3、此次房屋所有权过户产生的所有费用由甲方朱宝强承担。4、此次房屋所有权过户给乙方宋卫国带来不便之处由甲方朱宝强深表感谢，给予甲方朱宝强的合作和帮助行为，甲方朱宝强将予以经济补偿以示答谢，具体数额双方商量后以银行转账形式汇入乙方宋卫国指定账户。5、甲方朱宝强如需将位于济南市工业南路26号东盛花园16号楼2单元601房屋所有权重新过户自己（他人）名下时乙方宋卫国要积极配合协助完成过户。6、房屋所有权过户后新的房屋所有权有关联的票据由甲方朱宝强保存保管。
杨根祥手机号码为l340220某某某某，该号码在2015年3月6日、3月25日、3月29日、4月2日、4月5日、4月7日、4月9日多次与朱宝强手机号码通话。
2015年4月16日，王艳艳以离婚纠纷诉至法院，要求与朱宝强离婚。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从现有的证据来看，2015年3月12日，朱宝强与宋卫国签订房屋买卖合同，因朱宝强、宋卫国双方恶意串通，损害王艳艳利益，故该合同为无效合同，原审法院依法予以确认。2015年4月20日杨根祥与宋卫国签订的房屋买卖合同未见违反法律、行政法规禁止性规定之处，故应为有效合同，王艳艳主张确认2015年4月20日杨根祥、宋卫国签订房屋买卖合同无效，不符合法律规定，不予支持。王艳艳主张赔偿损失20万元，其向宋卫国、杨根祥主张权利，于法无据；其向朱宝强主张权利，应在离婚时提出该项诉求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2015年3月12日朱宝强与宋卫国签订的涉案房屋买卖合同无效；二、驳回王艳艳其他诉讼请求。案件受理费人民币4300元，由王艳艳负担4200元，朱宝强、宋卫国负担l00元。
上诉人王艳艳不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、朱宝强将房屋卖给宋卫国的时间为2015年3月12日，宋卫国将房屋卖给杨根祥的时间为2015年4月20日。原审中我提交了朱宝强与杨根祥于2015年3月6日至2015年4月9日多达十几次的通话记录，杨根祥的电话号码为l340220某某某某，庭审中杨根祥对该号码予以认可。从时间上来看朱宝强将房屋转移到宋卫国名下之前与杨根祥就已经认识，如果杨根祥购买涉案房屋行为合法，为何否认其与朱宝强认识的事实，杨根祥的这一行为违反了我国民诉法中关于诚实信用原则的规定。与本案涉案房屋所在的同一小区同幢楼相同楼层相同面积的房屋在相近的时间内出售价格为46.5万元，而朱宝强将房屋出售给宋卫国的价格以及宋卫国将房屋出售给杨根祥的价格皆为30万元，该出售价格远低于市场价格，不属于合理价格，严重损害了我的利益。以上事实足以证明杨根祥取得该房屋不属于善意取得，系朱宝强与宋卫国、杨根祥三人恶意串通，应当认定宋卫国与杨根祥签订的合同无效。2、原审判决确认朱宝强与宋卫国签订房屋买卖合同无效后，对于宋卫国因该合同取得的30万元购房款去向及归属未予涉及。3、我与朱宝强的离婚纠纷尚在诉讼过程中，该三人恶意串通、非法处分本属于夫妻共同财产的涉案房产，明显是以合法形式掩盖非法转移夫妻共同财产的目的。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因朱宝强、宋卫国恶意串通以明显低价将房屋出售，给我造成损失，所以朱宝强、宋卫国、杨根祥三人应赔偿我损失20万元。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条的规定，申请对涉案房屋的价格进行鉴定，以证实宋卫国与杨根祥的交易明显低于市场交易价的70%，属于不合理价格。综上，请求撤销原审判决，依法改判确认朱宝强与宋卫国、宋卫国与杨根祥签订的房屋买卖合同无效，判令朱宝强、宋卫国、杨根祥赔偿我经济损失20万元，一、二审涉诉费用由该三人承担。
被上诉人朱宝强辩称，我与宋卫国签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，卖方交付了房产，买方支付了房款，并办理了过户手续，出卖该房屋也是王艳艳明知且同意的，在朱宝强急于还债的情况下，交易价款有所波动实属正常，且王艳艳的诉求应在离婚诉讼中主张，但王艳艳已经撤诉，其要求我赔偿经济损失20万元既无事实依据也无法律依据。我对杨根祥与宋卫国之间的买卖事宜不知情，不了解。请求法院依法审理，维护我合法利益不受侵害。其他意见同原审庭审意见。
被上诉人宋卫国辩称，同原审意见，我与朱宝强的房屋交易是合法有效的，没有损害国家及其他人的利益。和杨根祥的房屋交易是真实有效的，符合国家法律规定，没有损害国家及其他人的利益。
被上诉人杨根祥辩称，一、宋卫国与我签署的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方都是完全民事行为能力人，具备缔约能力，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方已办理房屋所有权转移登记手续，我亦支付了合同房屋价款及过户所需缴纳的全部款项，故双方所签订的房屋买卖合同合法有效，我对涉诉房屋的所有权应该得到法律保护。二、我与朱宝强、宋卫国并不认识，更不存在恶意串通的可能性。宋卫国提供了合法有效的房屋所有权权属证明，并称因急需用钱，可以合理价格出售，但须一次性付清全部房款。通过宋卫国的陈述及提供的信息、资料，我有充分理由相信该房产系宋卫国所有，该房屋权利无瑕疵。双方于2015年4月20日签订房屋买卖合同，2015年4月23日完成所有权过户，4月27日我将购房款支付给宋卫国。根据物权法、合同法等法律规定，该房屋买卖合同成立且已实际履行，我的房屋所有权应受法律保护。三、根据合同相对性原则，我与宋卫国签订的房屋买卖合同，与王艳艳无任何直接法律关系，王艳艳诉称经济损失20万元与我无关，且没有任何法律依据，不应当得到法律支持。鼓励交易原则是商法的重要原则之一，法律应当对合同的效力最大限度的予以维护。我没有必要也没有可能审查朱宝强与宋卫国之间的房屋买卖合同是否已经实际履行，在确认宋卫国对涉案房屋具有完全的、合法有效的权属信息后，与其签署房屋买卖合同并实际履行，完全符合相关法律规定，应该得到法律保护。四、王艳艳主张朱宝强与我联系唯一的纽带就是涉案房产，但其没有证据支持这一主张。王艳艳主张我知道宋卫国是无处分权人，也没有证据支持。我和宋卫国支付房款和所有权转移登记的顺序不违背法律、行政法规的强制性规定，不能以交易顺序来否认合同的有效性。王艳艳主张与朱宝强、宋卫国交易，该程序是朱宝强同意的，其亦没有证据。综上，本合同合法有效，请求人民法院驳回王艳艳的诉讼请求，维护我的合法权益。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，王艳艳以涉案房屋买卖期间朱宝强与杨根祥二人曾通过电话联系，据此主张杨根祥购买涉案房屋非善意，但二人间电话联系的表象无法直接证实双方系就涉案房屋的买卖进行串通以达到损害王艳艳利益的目的。宋卫国与杨根祥进行房屋买卖时，房屋所有权已变更至宋卫国名下，且宋卫国亦取得房屋所有权证书。不动产的权属登记具有权利推定效力和公示公信力，杨根祥基于对国家行政机关作出的权属登记的信赖与其签订买卖合同，已尽到了合理审查和注意义务，并无主观过错且为善意。杨根祥就房屋买卖一次性支付30万元，该价格与王艳艳主张的房屋市场价46.5万元虽具有差距，但房屋的价格受多方面因素决定，王艳艳虽对房屋价格申请鉴定，但就其主张的价格来看，亦不足以认定杨根祥支付的对价系不合理的低价，故王艳艳申请对房屋的价格进行鉴定，并非必要，本院不予准许。杨根祥支付对价并办理了权属登记，其取得房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，故其依法取得房屋所有权。王艳艳主张确认杨根祥买卖房屋合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。王艳艳主张的损失20万元，其向杨根祥主张权利，于法无据，其向朱宝强、宋卫国主张权利，因朱宝强处分房屋的行为发生在朱宝强与王艳艳婚姻关系存续期间，可在离婚诉讼时提出。综上，王艳艳上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人王艳艳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 吴 魁
代理审判员 孙延东
二〇一六年二月十五日
书 记 员 王宪峰