湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初4300号
原告浏阳市利通物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲。
法定代表人邹剑文，执行董事。
委托代理人余继红、黄希，系公司法律顾问。
被告李欢春，男，1976年10月23日出生，汉族。
被告邓美君，女，1980年4月3日出生，汉族。
原告浏阳市利通物业管理有限公司与被告李欢春、邓美君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理，依法由审判员苏逢连适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人余继红、黄希及被告李欢春、邓美君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市利通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费3449元、环卫费312元及二次供水加压电费177元，共计3938元；2、判令被告向原告支付滞纳金689.8元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告李欢春、邓美君辩称：1、原告称被告多次拒交物业费不属实，被告曾找原告多次进行协商，原告服务不到位。被告因房屋存在质量问题一直与原告进行沟通，且原告也是因为知道该原因才在被告没有交纳物业费的情况下给被告办理了电梯通行卡；2、被告的车子被锈水污染，清洗了很多次没有清理掉，被告也多次找过原告；3、可视对讲机没有安装是因为被告的房屋没有经过验收，且被告所住房屋整栋楼房均未安装。
本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2011年9月25日，原告与浏阳利通置业有限公司签订《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，约定由原告对浏阳利通·水岸山城一期小区提供前期物业管理服务；小区住宅物业服务费按1元/月/㎡收取，二次供水加压电费按0.6元/吨收取，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原告的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等多项内容。其中物业共用部位包括1、房屋承重结构：框架；2、房屋主体结构：框架。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业管理服务。被告于2010年8月29日入住该小区1栋1801号房，住房面积为93.23㎡，现因其欠原告2012年9月1日至2015年9月30日的物业服务费、环卫费及二次供水加压电费，原告诉至本院，并要求被告支付逾期付款滞纳金。
诉讼过程中，一、被告对欠费事实及所欠金额无异议；原告自愿放弃要求被告支付二次供水加压电费177元的请求；二、被告陈述其房屋质量问题包括房屋客厅靠窗户因雨水漏水导致大面积墙块脱落、主卧室承重墙及次卧室有裂缝、洗手间下沉，以及玻璃起雾；原告承认因房屋质量问题被告找其协商过，并原告向开发商反映过。
另查明，一、根据浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件的规定，浏阳利通·水岸山城一期小区环卫费收费标准为8元/月/户，该费用在原告统一向环卫部门先行缴纳后再由其向小区业主或物业使用人收缴；二、被告入住小区时，小区开发商浏阳利通置业有限公司向其出示《水岸山城业主临时管理规约》1份，并被告在该临时规约上予以签字。规约第六章“违约责任”第二十八条约定：“业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金”；三、被告拖欠物业费期间，原告曾分别于2013年7月15日、2014年7月15日、2015年7月15日向被告发出收费通知，通知被告交纳物业服务费。
以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、水岸山城业主入伙交接单、《水岸山城业主临时管理规约》、物业服务费收费通知单、浏阳市政府文件、房产登记信息表等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳利通置业有限公司签订的《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，通过法庭调查，原告已间接认可了被告房屋存在质量问题的事实，被告房屋客厅靠窗户因雨水漏水导致大面积墙块脱落，以及主卧室承重墙发生开裂，属物业共用部位出现问题，其维修包含在原告的服务范围之内，现原告没有证据证实已进行修缮，可见原告服务存在瑕疵，应承担相应的民事责任，为此，对被告应交纳的物业服务费本院将予以酌情扣减，扣减后应交金额，综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告向原告支付物业服务费2500元。被告另行抗辩的房屋次卧室有裂缝、洗手间下沉，以及玻璃起雾等房屋质量问题，因这些问题均属于住房本身的质量瑕疵，其维修责任不包含在原告的服务范围之内，被告理应要求开发商进行维修或予以赔偿，而不能成为其拒付物业服务费的理由。
对于欠交环卫费312元，被告没有异议，现原告请求判令其交付，本院予以支持。原告自愿放弃要求被告支付二次供水加压电费的主张，系其对自身权益的合法处置，且其意思表示真实，本院依法予以准许。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告之间属于平等民事主体，原告向被告收取滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、李欢春、邓美君于本判决生效之日起5日内支付浏阳市利通物业管理有限公司物业管理服务费2500元及环卫费312元，共计2812元；
二、驳回浏阳市利通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由李欢春、邓美君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 苏逢连
二〇一七年七月三十一日
书记员 罗 静
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。