广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18708号
上诉人(原审被告)：唐智军，住广州市越秀区。
被上诉人(原审原告)：广州城建开发物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杜凤君。
委托诉讼代理人：裴健源，该公司职员。
委托诉讼代理人：李晓靖，该公司职员。
上诉人唐智军因与被上诉人广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
唐智军上诉请求：1、撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部城建物业公司由承担。事实和理由：一、城建物业公司并没有完全履行双方签订的《前期物业服务合同》，以及相关维修、养护、管理、维护义务，上诉人提供的证据（包括照片及业主微信群聊天记录）确凿有力，并在一审庭审中提出请求法官到小区调查走访的建议，但一审法官并没有实地调查取证，只是凭城建物业公司提供的几张照片就轻易地做出了判决，实为认定事实不清，有证不依。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，首先，上诉人曾于2013年8月因涉案房屋入户花园窗台、主卧飘窗台、客卧飘窗台等部位渗水，向被上诉人反映过相关问题，但没有得到根本解决。近两年的时间内，上诉人又多次向被上诉人投诉涉案房屋前述部位仍多次出现鼓包渗水、白蚁侵蚀等现象，要求协调维修。但被上诉人一直配合开发商以人手不够、工作交接或相关负责人外出培训等借口一直推脱，没有积极予以处理，导致上诉人家中长期漏水，对生活产生了极大影响并造成了相关物品的损失。上诉人被迫于2016年5月23日书面致函被上诉人要求全面检讨涉案房屋墙体质量及维修处理方法,以及整个小区的白蚁防治工作。但一直没有获得被上诉人及开发商的任何回复。其次，被上诉人对涉案小区疏于管理，没有严格按照双方所签订的《前期物业服务合同》约定的标准提供服务，导致小区环境恶化、车辆乱停放、垃圾处理不及时、业主投诉档案管理缺失、公共配套设施损毁严重、业主乘坐楼巴无保障等问题丛生，属被上诉人违约在先，上诉人多次提醒被上诉人改进工作，并曾组织业主与被上诉人面对面谈判，要求被上诉人限期改进服务质量，共建和谐小区。但被上诉人事后均无改善，无视业主的合理化建议。二、上诉人为维护合法权益，曾于2015年6月在小区发起召开业主大会成立业主委员会的活动，并获得超过20%业主的签名支持，但由于被上诉人及开发商的阻挠，业主大会至今未能召开，成立业主委员会一事也遥遥无期。涉案小区有超过20%的业主因为房屋质量问题或不满被上诉人的服务质量拒交物业管理费。
二审庭询时，唐智军补充上诉意见：涉案小区公共收益，城建物业公司全部据为己有，并将小区的公共收益纳入到其收益中冲抵，上诉人多次要求物业公司公开财务信息，但物业公司都没有公开。
城建物业公司答辩称：不同意唐智军的上诉请求，请二审法院驳回唐智军的上诉，维持原判。
因本案纠纷，城建物业公司于2016年6月23日向一审法院起诉，请求判令：1.唐智军向城建物业公司支付拖欠的2015年2月至2016年6月期间物业管理费￥3922.79元；2.唐智军向城建物业公司支付物业费逾期缴纳违约金，按日3‰的标准从2015年3月1日计至实际付清之日止，暂计至2016年6月8日为2622.17元；3.唐智军向城建物业公司支付2014年9月至2016年3月期间拖欠的水费及公摊电费340.38元，以上1至3项合计6885.34元；4.唐智军承担本案诉讼费。诉讼中，城建物业公司变更第3项诉讼请求为：唐智军向城建物业公司支付2014年9月至2016年3月期间拖欠的公摊电费194.31元。其他诉讼请求不变。
一审法院查明事实：城建物业公司是具有一级物业管理资质的物业服务公司。2011年5月，城建物业公司与逸泉韵翠花园的开发商广州祥荷房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定城建物业公司对逸泉韵翠花园提供前期物业管理服务，至业主大会成立后业主委员会作出选聘物业管理企业决定为止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月于当月五日前交纳，高层住宅收费标准为2.2元/月/平方米。合同签订后，城建物业公司对涉案小区进行物业管理，提供物业服务。
2013年1月19日，唐智军（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由城建物业公司为唐智军购买的逸泉韵翠一街10号8栋某房提供前期物业管理服务。协议约定乙方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化景观、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务于管理，并达到相应服务质量标准。物业服务资金约定：物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.2元/平方米·月的收费标准收取，除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。物业服务资金以1个自然月为缴纳周期，业主或物业使用人于每月5日前向乙方缴纳，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。违约责任约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
唐智军确认其是涉案房屋的权属人，房屋建筑面积104.89平方米，每月物业管理费230.76元。2013年1月19日,唐智军办理了涉案房屋的收楼手续。
唐智军确认从2015年2月开始拖欠物业管理费，从2014年9月开始拖欠公摊电费，其主张将收楼时预交的200元电费抵扣公摊电费，城建物业公司表示同意抵扣，多出的金额抵扣唐智军拖欠的物业管理费。城建物业公司提交催缴通知书和律师函的快递单各一份，拟证明其于2015年5月3日、2015年6月16日向唐智军催收相关费用的情况，唐智军确认收到了上述文件。根据城建物业公司提供的由广州供电局有限公司花都供电局盖章出具的电费收取情况，公共电费分摊办法以及分摊户数说明，城建物业公司代缴的涉案房屋2014年9月至2016年3月的分摊电费合计为194.31元，唐智军对此予以确认。唐智军认为城建物业公司提供的物业服务未达到其承诺的标准，小区绿化景观、垃圾处理、车辆停放、业主投诉档案管理均不到位，达不到物业服务资质和合同约定的服务标准，故不同意按约定标准缴纳物管费，另外，唐智军抗辩认为协议约定的违约金标准过高，要求法院依法调整。
一审法院认为，城建物业公司与唐智军于2013年1月19日签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。城建物业公司依约为唐智军位于广州市花都区花东镇杨和村逸泉韵翠一街10号8栋某房提供了物业管理服务，唐智军应按协议约定交纳物业管理费。唐智军认为城建物业公司提供的物业服务未达到约定标准，收费偏高，但未提交有力证据证明，一审法院不予采纳。城建物业公司要求唐智军支付2015年2月至2016年6月的物业管理费3922.79元（230.76元/月×17个月）合法有据。
因唐智军迟延向城建物业公司支付物业管理费，根据前期物业管理服务协议的约定，唐智军应向城建物业公司支付滞纳金。根据协议约定，在下月首日以后缴纳的均视为逾期交纳，每逾期一日，按欠费总额的千分之三支付违约金，唐智军抗辩违约金过高，要求依法予以调整，因逾期支付物业管理费主要是利息损失，一审法院酌情调整违约金为从下月首日起以每月拖欠金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。
关于分摊电费问题，根据协议第三条第1款约定，共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费不包含在物业管理费中，由全体业主按政府规定另行分摊。唐智军确认从2014年9月开始的分摊电费未支付，根据城建物业公司提供的公摊电费代缴凭证及公共电费分摊计算办法，唐智军应承担上述期间的分摊电费为194.31元。因双方均同意将唐智军预交的200元电费抵扣公摊电费，多出的金额抵扣物业管理费，抵扣之后，唐智军无需支付该部分公摊电费，抵扣公摊电费后剩余的金额200元-194.31元=5.69元，经再次抵扣唐智军拖欠的物业管理费，唐智军应向城建物业公司支付的物业管理费为3922.79元-5.69元=3917.1元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院于2016年10月21日判决如下：一、唐智军于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州城建开发物业有限公司支付2014年2月至2016年6月期间拖欠的物业管理费3917.1元；二、唐智军于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州城建开发物业有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期的下月首日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，滞纳金以本金为限；三、驳回广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由广州城建开发物业有限公司负担11元，唐智军负担14元。
二审庭询中，唐智军认为原审有遗漏查明事实：物业办公的用水用电没有独立的水表、电表，证明这是由物业公司自己承担的。业主一直与物业公司进行过沟通，但被上诉人一直没有给业主回复。2015年6月业主就被上诉人对小区物业开支公开信息的问题与被上诉人进行交涉，被上诉人的代理人承诺会在2015年给业主回复，但至今还没有看到回复。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，双方当事人对于某审查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，城建物业公司起诉要求唐智军支付的物业管理费时间从2015年2月至2016年6月止。
本院认为，城建物业公司与唐智军签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，原审认定该协议合法有效正确，该协议对双方当事人具有法律约束力。城建物业公司依约为唐智军位于广州市花都区花东镇杨和村逸泉韵翠一街10号8栋某房提供了物业管理服务，唐智军理应按协议约定按时交纳物业管理费。因唐智军拖欠物业管理费构成违约，城建物业公司为此提起本案诉讼。审查一审判令唐智军向城建物业公司支付拖欠的物业管理费3917.1元并应支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金并无不当，但原审判令从2014年2月至2016年6月期间有误，应为2015年2月至2016年6月期间的物业管理费，本院予以纠正。唐智军上诉称城建物业公司对其居住的小区疏于管理，没有按合同约定的标准提供物业管理服务，服务质量差，且小区各项收费不合理等问题，未能提供充分证据证明，本院不予采纳。因其没有在一审诉讼中提出反诉，且该主张不属于本案审查范围，唐智军可另循法律途径解决，故本案对此不予处理。唐智军上诉的理据不充分，本院不予支持。
综上所述，唐智军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对本案事实的认定有所失误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5891号民事判决第二、三项；
二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5891号民事判决第一项为“唐智军于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州城建开发物业有限公司支付2015年2月至2016年6月期间拖欠的物业管理费3917.1元”。
本案二审受理费50元，由上诉人唐智军负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月十四日
书记员 张永亮