浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终931号
上诉人（原审被告）：郑显方。
上诉人（原审被告）：杨彩琴。
上诉人（原审被告）：郑卫。
上诉人（原审被告）：郑咪。
上诉人（原审被告）：甘云贞。
上诉人（原审被告）：郑某甲。
法定代理人：郑卫（系上诉人郑某甲的父亲），1974年4月19日出生，汉族，住台州市椒江区白云街道五丰新村**幢*号。
被上诉人（原审原告）：徐向红。
委托代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。
委托代理人：项勇，浙江晓法律师事务所律师。
原审被告：洪招凤。
原审被告：郑再华。
原审被告：郑建玲。
原审被告：郑丽华。
原审被告：郑青君。
原审被告：郑雪青。
上诉人郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲因建设用地使用权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，被告郑显方曾于2001年委托横河头村委会出售地基一间。2002年10月19日，被告郑显方、杨彩琴和郑才清、陶玫瑶签订地基转让协议书，约定被告郑显方、杨彩琴将横河头村规划小区内一间地基转让给郑才清、陶玫瑶，转让价格为150800元（包括小区配套费及水电费）。被告郑显方已收到地基转让款150800元，并由被告郑卫将部分款项给予被告郑再华。2003年11月20日，丁小英和被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑某甲、郑咪、甘云贞以被告郑显方为户主、其他人为户内成员申请建房，于2003年12月获批在五丰新村新建三间楼房，使用国有建设用地125平方米。2003年，被告郑显方出售的建房用地经原告参与抽签确定坐落于五丰新村21幢4号，被告郑显方、杨彩琴、郑卫也在抽签现场，参与了另外二间建房用地的抽签。后原告于2005年左右出资建造了五丰新村21幢4号房屋并安装了水表、电表，房屋一直由原告管业至今。2015年3月27日，原告（乙方即买受方）为办理五丰新村21幢4号房屋的土地证、房产证过户手续，与徐云飞（丙方）和被告郑显方（甲方即出卖方）签订了过户协议，载明“1、椒江开发区五丰新村21-××号房屋已于2003年前出售给乙方，交易款已付清，见证人本村村干部郑某乙，村民陶梅姚。甲方已将所得现金分给丙方（按分家协议）。甲方承诺在乙方办理过户手续时提供一切有效证件，积极配合乙方办理土地证、房产证等过户时所需的一切手续。2、甲、乙、丙三方于2005年3月27日，为乙方办理五丰新村21-××号房屋过户手续的顺利进行，甲、乙双方商定办证后乙方付给甲方过户手续费58000元。甲方愿将所得的手续费分给丙方10000元。由乙方在甲方的手续费中扣除直接付给丙方，在此协议达成之日付给丙方。3、付款时间：在乙方取得椒江开发区五丰新村21-××号的土地证、房产证过户手续齐备后当日付清甲方的过户手续费。以上条款甲、乙、丙三方共同遵守。此协议一式三份，甲、乙、丙三方各一份。”被告郑显方于2015年3月9日办理了涉案房屋的土地使用权证，登记的权属性质为国有划拨，权利人为被告郑显方。被告郑再华认可原告已向其妻子徐云飞支付了过户手续费15000元。原告因本案纠纷曾起诉，后于2015年6月2日撤诉。另查明：丁小英（1911年出生）系郑官透和被告郑显方的继母，于1967年与郑官透和被告郑显方的父亲郑化森结婚，当时郑官透年约30余岁，被告郑显方年约15岁。丁小英于2004年死亡，郑化森早于丁小英死亡。郑官透于2008年死亡，其第一顺序继承人为被告洪招凤（妻子）、郑再华（儿子）、郑建玲（女儿）、郑丽华（女儿）、郑青君（女儿）、郑雪青（女儿）。被告郑显方和杨彩琴系夫妻，生育了被告郑卫、郑咪，被告甘云贞和被告郑卫系夫妻，生育了被告郑某甲。郑官透和被告郑显方作为丁小英的长子、次子，在村干部的见证下于2001年11月29日立下分家书，表示丁小英户口落实在被告郑显方家，拆建后在两子家轮流居住，丁小英有任何享受均由郑官透和被告郑显方分摊，医疗费用及百年后的费用等由两子各半负担。陶玫瑶曾于2002年7月3日在银行存入定期存款154000元，该存款于10月21日销户。被告郑卫曾于2002年10月21日存款83600元。
原审法院审理认为，本案以房屋买卖合同纠纷案由立案，但交易标的物为地基即国有划拨土地使用权，故案由应为建设用地使用权纠纷。关于涉案地基系被告郑显方直接出售给原告还是陶玫瑶、郑才清转卖给原告的问题。原告、陶玫瑶、郑才清和被告郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君均认为是被告郑显方直接出售给原告，被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑某甲、甘云贞等人认为涉案地基系出售给陶玫瑶、郑才清，由陶玫瑶、郑才清转卖给原告。首先，被告郑显方就涉案地基分别与陶玫瑶、郑才清和原告签订过地基转让协议书、过户协议，过户协议晚于地基转让协议书签订，过户协议明确约定五丰新村21-××号房屋由被告郑显方出售给原告，陶玫瑶为见证人，并非转卖人，可见原告和被告郑显方均认可双方之间存在直接的地基转让合同关系。其次，从地基交付情况看，被告郑显方、杨彩琴和陶玫瑶、郑才清签订地基转让协议书后，一直未向其交付地基，而原告却直接参与被告郑显方出售的地基的抽签，并在该地基上建房、管业，应视为被告郑显方直接向原告交付地基。再次，从付款情况看，被告郑显方、杨彩琴陈述原告曾于2002年7月3日向陶玫瑶支付地基转让款，缺乏依据；另外被告郑显方、杨彩琴陈述陶玫瑶、郑才清于地基转让协议书签订当天支付了地基转让款150800元，但其陈述的支付时间2002年10月21日与地基转让协议书签订时间2012年10月19日存在出入，陶玫瑶的定期存款金额154000元与地基转让款金额150800元、郑卫存款金额86300元均不相符，不足以证明陶玫瑶、郑才清本人曾向被告郑显方付款。原告和陶玫瑶均陈述被告郑显方收取的款项系陶玫瑶代原告转交，退一步讲，即使陶玫瑶向被告郑显方交付的款项并非转交，而系其本人支付，因其已从原告处收回该款项，结合地基交付和过户协议约定等实际情况，不能排除存在各方经协商将地基转让协议书中的受让人直接变更为原告，由原告继受合同权利、义务的情形，故不足以认定涉案地基系由陶玫瑶转卖给原告。因此，被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑某甲、甘云贞等关于涉案地基系由陶玫瑶转卖给原告的抗辩，依据不足，原审法院不予采纳。原告陈述的被告郑显方直接向原告出售地基的事实具有高度可能性，故原审法院认定原告和被告郑显方之间存在地基转让合同。被告郑显方、杨彩琴在庭审中又抗辩认为本案涉及国有划拨土地使用权的转让，未经相关部门批准，地基转让无效。因当事人在支付土地出让金后国有划拨土地使用权可以变更为国有出让土地使用权，故对于被告郑显方、杨彩琴的抗辩，原审法院不予采纳。原告和被告郑显方之间的地基转让合同以及2015年3月27日的过户协议，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，根据过户协议约定，被告郑显方有协助原告办理五丰新村21-××号房地产变更登记手续的义务。至于其余被告有无义务协助原告办理五丰新村21-××号房地产变更登记手续的问题。涉案地基的其中一个共有人丁小英已经死亡，没有依据表明存在除郑官透和被告郑显方之外的其他第一顺序继承人，根据分家书、横河头村的证明以及各方的陈述，可以确认其对地基享有的份额应由两个继子即郑官透和被告郑显方继承。郑官透后于丁小英死亡，其第一顺序继承人被告洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青有权转继承其享有份额。故除被告郑显方外，五丰新村21-××号地基的共有人还有被告杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青。现被告郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青均对原告的诉讼请求没有异议，应协助原告办理相应手续。而被告杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、洪招凤，虽未直接参与出售涉案地基，但从本应由被告郑显方户内成员进行的地基位置抽签由原告进行，以及原告在地基上建造房屋并占有房屋多年的情况来看，各被告对于地基被出售给原告应当知晓，但各被告在原告提起诉讼要求过户前从未提出异议，应视为对地基转让的认可。被告郑某甲尚未成年，不具有完全民事行为能力人，被告郑卫、甘云贞作为其父母，是法定代理人，有权代理其从事民事活动，被告郑卫、甘云贞事后认可的行为对其具有拘束力。因此，被告杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤亦应协助原告办理涉案地基的变更登记手续。因原告购买地基的目的是为了同时取得地上房屋部分，因此，根据诚实信用原则和合同的性质、目的，被告杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤亦应协助办理房屋所有权的变更登记手续。原告要求各被告委托原告办理涉案房屋的所有权登记，缺乏依据，原审法院不予支持。被告郑显方、杨彩琴抗辩认为涉案房屋在建设过程中存在超面积情形，无法办理产权登记，依据不足，原审法院不予采纳。被告郑卫申请原审法院调取郑官透和被告郑再华2002年10月21日的存款记录，鉴于与本案处理无关，原审法院不予准许。综上，原告诉讼请求合理部分，原审法院予以支持；不合理部分，原审法院予以驳回。被告洪招凤、郑雪青经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响原审法院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青于本判决生效后十日内协助原告徐向红办理将台州市椒江区五丰新村21幢4号房屋的土地使用权登记至原告徐向红名下的手续；二、被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青于本判决生效后十日内办理台州市椒江区五丰新村21幢4号房屋的房屋所有权的登记，并协助原告徐向红办理将房屋所有权登记至原告徐向红名下的手续；三、驳回原告徐向红的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告徐向红已预付），由被告郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲、洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青负担。
宣判后，郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲不服，向本院提起上诉称：一、原审认定案由不当。上诉人认为本案系宅基地买卖引发的建设用地使用权转让合同纠纷，并非原审认定的建设用地使用权纠纷。二、原审认定事实有误。原审认定“原告和被告郑显方之间存在地基转让合同”错误。针对协议签订与付款情况，上诉人郑显方、杨彩琴与陶玫瑶、郑才清存在书面的地基转让协议书，且有银行存取款凭据证明地基转让款已经交付；而上诉人与被上诉人之间仅有为逃税签订的过户协议，且没有任何付款凭据。针对地基交付情况，原审将被上诉人参与地基抽签并在涉案地基上建房管业视为上诉人向被上诉人交付地基的行为并不符合实情。上诉人将其出售的宅基地交付给陶玫瑶、郑才清，对陶玫瑶、郑才清之后如何处分该宅基地的行为并不知情，直至2015年3月被上诉人请求上诉人协助办理过户手续方知涉案地基系由上诉人出售。另外根据被上诉人提供的证据客户变更用电（丙类）申请表，涉案房屋原户名系徐向群，后变更为徐向红，被上诉人应向徐向群主张其权利。故上诉人与被上诉人之间不存在地基转让合同。此外，原审认定涉案房屋由被上诉人管业至今不符合实情。根据涉案房屋的历月电费明细以及现场环境，有理由相信被上诉人并没有对涉案房屋实施有效管业。三、原审程序不当。上诉人认为，通过原审法院依法调取被上诉人于2002年7月3日及前几天的银行交易记录与原审被告郑再华于2002年10月21日的存款记录即可知陶玫瑶是否向被上诉人出售地基以及陶玫瑶有无向上诉人支付地基转让款。而原审以该二项交易记录与本案处理无关为由未予准许，实属不当。四、原审适用法律不当。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一句，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，涉案地基是国有划拨土地，至今未办理相关批准手续，故本案宅基地转让行为应当被认定为无效行为。而原审以“当事人在支付土地出让金后国有划拨土地使用权可以变更为国有出让土地使用”为由认定宅基地转让行为有效，实属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
徐向红答辩称：一、过户协议第一条载明上诉人郑显方已于2003年前将涉案房屋出售给被上诉人且交易款已付清，并且上诉人知悉被上诉人抽签取得地基与出资建房管业的情况。原审被告亦承认上诉人将涉案地基转让给了被上诉人。至于涉案房屋原户名为徐向群系村委会笔误，实际上就是徐向红。二、被上诉人曾向台州市国土资源局开发区分局咨询且已实际取得了五丰新村21幢1、2、3号的土地使用权证，故涉案房屋程序上可以过户。要求二审法院维持原判。
洪招凤、郑再华、郑建玲、郑丽华、郑青君、郑雪青陈述称：涉案地基价格与协助过户的费用均是上诉人与被上诉人商量好后再与原审被告商量，经原审被告同意后签订地基转让协议书与过户协议。上诉人与被上诉人确实存在地基转让关系。原审认定事实正确，判决得当。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系建设用地使用权纠纷，各方当事人争议的主要焦点在于上诉人郑显方与被上诉人徐向红之间是否存在建设用地使用权转让关系。从本案现有的证据以及查明的事实来看，2002年10月19日，上诉人郑显方、杨彩琴与案外人郑才清、陶玫瑶签订地基转让协议书，约定上诉人郑显方、杨彩琴将横河头村规划小区内一间地基转让给郑才清、陶玫瑶，转让价格为150800元（包括小区配套费及水电费）。后上诉人方于2003年12月获批在五丰新村新建三间楼房，使用国有建设用地125平方米。同年，被上诉人徐向红参与其中一间地基的抽签，最终确定地基位置为五丰新村21幢4号，上诉人郑显方、杨彩琴、郑卫也在抽签现场参与了另外二间建房用地的抽签。后被上诉人徐向红于2005年左右出资建造了五丰新村21幢4号房屋并安装了水表、电表，房屋一直由原告管业至今。2015年3月27日，被上诉人徐向红为办理五丰新村21幢4号房屋的土地证、房产证过户手续，与徐云飞、上诉人郑显方签订了过户协议，协议中载明陶玫瑶为见证人。现上诉人与被上诉人关于讼争地基的使用权转让合同相对方的主张并不一致，其中上诉人方认为其与案外人郑才清、陶玫瑶就讼争地基订立使用权转让协议，而被上诉人方则主张其与上诉人郑显方就讼争地基形成使用权转让关系。本院认为，从上述两份协议签订的时间来看，地基转让协议书先于过户协议，其中地基转让协议签订之时，讼争地基的位置尚未确定；从签订协议的主体来看，地基转让协议书的两方主体参与了过户协议的签订过程，上诉人郑显方在两份协议中均为出卖方，而地基转让协议书的买受人之一陶玫瑶在过户协议中作为见证人；从协议的履行情况来看，本案中并无充分有效证据证明地基转让协议书已被实际履行。相反，被上诉人徐向红参与了讼争地基的抽签，并在地基之上实施建造行为的事实，另结合陶玫瑶的相关证人证言，均可印证被上诉人徐向红的法律关系主张。退一步讲，即使上诉人方与陶玫瑶、郑才清的地基转让协议书成立在先，从本案各方的实际履行行为、另行签订的过户协议以及相关意思表示等亦可视为各方协商一致变更了在先的地基转让协议书(实为解除在先地基转让协议书，在上诉人郑显方与被上诉人徐向红之间另行设立土地使用权买卖关系)，系各方对自身权利的正当处分。故原审据此认定上诉人郑显方直接向被上诉人徐向红出售地基的事实，同时认定双方存在地基转让合同，并无不当。至于上诉人关于合同涉及国有划拨土地使用权转让而归于无效的抗辩主张，讼争土地在缴纳土地出让金后可变更为国有出让土地，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第八条之规定，被上诉人徐向红亦有权要求上诉人方按照法律规定以及合同约定办理申请批准的相应手续，故本院对上诉人方关于合同效力的主张不予采纳。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郑显方、杨彩琴、郑卫、郑咪、甘云贞、郑某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一六年八月十五日
代书 记员 郭巧燕