昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民二初字第31号原告：张燕，女，1984年10月18日生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托代理人：普波三，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南丰联房地产经纪有限公司。（以下简称：丰联公司）地址：昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城1幢503室。法定代表人：朱柯锦，该公司总经理。委托代理人：魏鸿翔，男，1972年7月16日生，汉族，该公司法律顾问，住昆明市官渡区。特别授权代理。被告：云南建展房地产开发有限公司。（以下简称：建展公司）地址：昆明市盘龙区北京路延长线世纪俊园二期1幢16层16A号。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托代理人：沈慧、谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告张燕诉被告云南丰联房地产经纪有限公司、云南建展房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告张燕及其委托代理人普波三，被告云南丰联房地产经纪有限公司的委托代理人魏鸿翔，被告云南建展房地产开发有限公司的委托代理人谢寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月9日，原告与被告云南建展房地产开发有限公司经双方协商达成口头协议，原告以总价483269元人民币购买溪畔丽景小区12幢36层3603号房，同时原告向被告缴纳了购房款订金10000元人民币，被告云南丰联房地产经纪有限公司向原告出具了一张《收据》；于2013年4月14日原告又交纳了购房款13506元、153269元，被告云南丰联房地产经纪有限公司、云南建展房地产开发有限公司分别向原告各出具了一张《收据》，当日原告与被告补签了一份《商品房购销合同》。根据原告与被告云南建展房地产开发有限公司所签订的《商品房购销合同》第四条之规定，原告所购买的商品房套内建筑面积为51.92平方米，单价为每平方米9307.95元，总金额为483269元人民币。按双方所签订的《商品房购销合同》第四条之规定：原告以贷款方式支付，首期支付购房总价款的31.72%，金额153269元，其余房款330000元向建行昆明环城西路支行贷款支付。被告无任何法律依据和事实理由向原告多收取了购房款23506元。现原告诉至法院，主张：1、判令二被告退还购房款人民币23506元；2、由二被告承担本案诉讼费。被告丰联公司辩称：原、被告双方是有协议的，原告对多出的钱是知情的，诉前原告已经向发改委等相关部门进行了投诉，相关部门经过处理认为投诉没有道理。被告丰联公司是按照建展公司的委托收取的款项，合法有效。被告建展公司辩称：丰联公司与建展公司对销售价格及优惠幅度进行确认，丰联公司可以在双方确认的销售价格之内销售房屋，但是丰联公司在向原告销售商品房的时候收取工程款并没有通过建展公司的授权，丰联公司也没有将收取的工程款交给建展公司，丰联公司提供的是销售代理服务，无权收取工程款。原告按照购销合同的约定向建展公司交付了购房款，建展公司在收到原告交付的款项后，向原告出具了相关的收款收据。建展公司除了收取原告购房款外，未收取过原告其他的任何款项。在审理过程中，原告为证明其观点向本庭提交证据如下：一、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明原告与被告于2013年4月14日签订《商品房购销合同》，合同约定商品房套内建筑面积51.92平方米，单价为每平方米9307.95元，总金额为483269元人民币。原告以贷款方式付款，首期支付购房总价款的31.72%，金额153269元，其余价款330000元已向中国建设银行昆明环城西路支行贷款支付；二、丰联地产公司出具的购房收据、建展房地产公司出具的住房首付款收据、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，欲证明原告向被告支付的首期购房总价款为153269元，被告无任何法律依据和事实理由向原告多收取了购房款23506元。经当庭质证，被告丰联公司对原告方提交的证据一、二三性均予以认可，但是购房款的收据上已经注明了款项的来源，一部分是房地产公司的房价，一部分是经纪公司的佣金，佣金和房款是分离的。经当庭质证，被告建展公司对原告方提交的证据一三性均予以认可，购销合同中已经明确约定了房屋的价款，建展公司按合同收取了房款，除此之外建展公司没有收取过其他的款项；对证据二中建展公司开具的收据三性予以认可，丰联公司分别向原告提交的收据是丰联公司开具的，不予质证。被告丰联公司为证明其答意见向法庭提交如下证据：一、授权委托书，欲证明云南建展房地产开发有限公司授权云南丰联房地产经纪有限公司销售商品房及其授权范围约定；二、收据，欲证明原、被告协商一致，被告收取了原告支付的佣金；三、到款承诺书，欲证明原告与云南丰联房地产经纪公司的收款及已付款情况，在该协议中，对商品房的价格及代理费以及按揭款都做出了约定。经当庭质证，原告对被告丰联公司提交的证据一、二真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，被告丰联公司提供的委托书与被告建展公司提供的代理合同内容不一致，有冲突，且委托书及代理合同是两被告订立的，对两被告具有约束力，对原告没有约束力，根据国家计委及建设部发布的关于房地产中介服务收费管理的通知规定，收取代理佣金的规定是不能超过成交价的百分之三，两被告订立的销售委托书及代理合同违反了法律的规定，应当视为无效。销售代理合同及授权委托即便真实有效，该费用也应当是被告建展公司向被告丰联公司支付，不应当由原告承担；对证据三到款承诺书真实性认可，但是合法性及关联性不予认可，原告看房和交定金的时候都是按照合同总价来洽谈的，原告根据合同总金额交纳了定金后，丰联公司才提出还有工程维修基金，说是代施工方收取的。原告当时以为与其对接的系开发商，后来才知是丰联公司且非开发商，建展公司才是开发商。丰联公司没有资格订立到款承诺书，也没有见过现场负责人的授权委托书。到款承诺书中没有任何关于代理费的明确约定，只是说以工程款的方式。经当庭质证，被告建展公司对被告丰联公司提交的证据一、二真实性、合法性认可，关联性不予认可，建展公司没有授权丰联公司收取任何款项，包括购房款，根据授权委托书，丰联公司根据市场情况可以自行调整对外销售价格，超过超过销售基准价格的部分作为丰联公司销售溢价佣金，溢价佣金是购房者向建展公司交付了购房款后再由丰联公司向建展公司进行结算，而非由丰联公司自行向购房者收取，且丰联公司收取的是工程款；证据二三性均不予认可，并非是建展公司签发的，内容的真实性无法核实。被告建展公司为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：一、销售代理合同及其附件，欲证明：1、丰联公司与建展公司共同对销售价格及优惠幅度进行确认，丰联公司可以在双方确认的销售价格之内向客户销售商品房；2、丰联公司与客户确定购房意向后，由建展公司负责对客户的购房意向（包括房源、销售价格、购房资格等）进行核实，审核无误后，建展公司与客户签订《商品房购销合同》并由客户向建展公司交付购房款；二、《溪畔丽景》签约明细表、《商品房销售合同》及其补充协议、商品房买卖合同登记备案表、住房首付款收据、房款收据，欲证明：1、经原告、丰联公司及建展公司三方进行确认，原告同意以483269元的价格向建展公司购买12栋3603号商品房。原告与建展公司以此价款订立了《商品房购销合同》，并进行了商品房合同备案登记；2、原告按照《商品房购销合同》的约定向建展公司交付了购房款，其中包括首付款：153269元，以及通过银行办理贷款交付的房款：330000元，共计483269元，建展公司在收到原告交付的款项后，向原告出具了相关的收款收据。建展公司除收取原告购房款外，未收取过原告其他任何款项。经当庭质证，原告对被告建展公司提交的证据一真实性认可，合法性及关联性不予认可，原告在前期看房及交纳定金时一直以为是与开发商接触；对证据二中销售合同可以看出原告向建展公司所购买的房屋是优惠后的总价，并非是包括了工程款后的总价，是最终成交的金额；对签约明细表真实性认可，但是签约的日期并非是上面记载的日期，实际是以后面原告自己落款的时间为准，原告交纳了所有款项后才知道两家公司之间的关联；对其余证据真实性、合法性及关联性均予以认可。经当庭质证，被告建展公司对被告丰联公司提交的三性均予以认可，建展公司与丰联公司订立合同后，收取到的款项仅为销售合同中约定的款项。本院对原、被告双方提交的证据的真实性予以确认，对于欲证明目的，本院将待后进行综合评判。综上所述，本院确认以下案件事实：2013年3月8日，被告建展公司（甲方）与被告丰联公司（乙方）签订《销售代理合同》、《授权委托书》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发的“溪畔丽景”项目住宅89套，甲方确定房源的销售基准价格，甲方按照销售基准价格1%支付乙方销售代理佣金，最终成交价格不低于销售基准价格；乙方根据市场情况自行调整对外销售价格，超过销售基准价格部分为乙方销售佣金；合同还约定了其他相关事宜。2013年3月9日，原告与被告丰联公司的工作人员签订了到款承诺书，承诺书约定，原告于2013年3月9日认购溪畔丽景12-3603号住宅，本人自愿选择工程款的优惠方式，享受总价优惠20271元，即最终成交总价为506775元，并以总价483269元进行合同备案，备案价与成交价之间差额23506元以刷卡方式于2013年3月24日补齐。2013年3月9日，原告向被告丰联公司支付定金人民币10000元，2013年4月14日，原告向被告建展公司支付购房首付款人民币153269元，同日向被告丰联公司支付工程款人民币13506元。2013年4月14日，原告（乙方）与被告建展公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方购买甲方建设的房屋，购房总金额为483269元；乙方首期支付购房总价款的31.72%，人民币153269元，付款时间为2013年4月14日，余款330000元向建行昆明环城西路支行贷款支付；合同还约定了其他相关事宜。合同签订当日，原告与被告建展公司、丰联公司签订了《溪畔丽景签约表明细》，三方再次对《商品房购销合同》中约定的购房总价款、首付款金额、贷款金额予以确认。《商品房购销合同》中约定房屋成交总价系被告建展公司提供给被告丰联公司的该房源销售基准价格。2013年6月4日，原告向中国建设银行昆明环城西路支行贷款330000元用于购房。综上，原告共向被告建展公司支付款项人民币483269元，向被告丰联公司支付款项人民币23506元。现原告认为，被告丰联公司隐瞒其并非房地产开发商的身份让原告签订了到款承诺书，并向原告收取超出《商品房购销合同》约定的价款23506元，故诉至法院，主张其诉请。本院认为，在本案中，原告对于2013年3月9日出具的《到款承诺书》真实性无异议，故该承诺书系原告的真实意思表示，对其具有法律约束力，其应当按照合同约定履行自己的义务。根据该承诺书载明内容，被告丰联公司可以向原告收取23506元的款项。根据《到款承诺书》的约定，原告以506775元的价格购买房屋，并同意合同备案价为483269元，本院认为，原告与被告丰联公司之间通过签订《到款承诺书》建立商品房买卖合同关系，在实际履行合同过程中，原告向被告丰联公司交纳483269元合同备案价款，并以定金和工程款的形式向被告丰联公司交纳了23506元款项，上述款项合计506775元，而该506775元系原告所认可的房屋最终成交价格，即原告所主张的23506元款项实为房屋价款，原告无权要求被告丰联公司、建展公司返还，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条之规定，判决如下：驳回原告张燕的诉讼请求。案件受理费388元，由原告张燕承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起瑞遥人民陪审员  陈金芝人民陪审员  杨 坤二〇一五年六月二十四日书 记 员  李 艳