江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00882号
上诉人（原审被告）如皋千翠湖房地产综合开发有限公司，住所地如皋市原桃园镇天堡村十八组2号，现住所地如皋市红星社区所属房屋内。
法定代表人裴建平，总经理。
委托代理人水爱平，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）陈玉建。
被上诉人（原审原告）缪晓红。
原审被告南通天友置业有限公司，住所地如皋市常青镇育贤东路1号。
法定代表人陈险峰，总经理。
委托代理人沈斌，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
上诉人如皋千翠湖房地产综合开发有限公司（以下简称千翠湖公司）因与被上诉人陈玉建、缪晓红，原审被告南通天友置业有限公司（以下简称天友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月6日，陈玉建、缪晓红（乙方）与千翠湖公司（甲方）签订《商品房预订协议》一份，约定乙方预订桃园镇人民路《桃园商业街》壹号3层303室，甲方已领取该房屋土地使用权证证号8211807，并经如皋市规划局测绘机构预测，该房屋建筑面积为116.88平方米，其中套内建筑105.575平方米，该房屋预计于2011年12月交付。乙方预订的房屋每平方米买卖单价为人民币2310.5元，总价款为270056元。乙方同意签订协议时，支付定（订）金人民币伍仟元，作为双方签订商品房预（出）售合同的担保，签订商品房预（出）售合同后，乙方支付的定（订）金转为房价款。预订期为15天，乙方于2011年5月20日前到甲方公司签订商品房预售合同，逾期不享受优惠等。协议后，陈玉建、缪晓红于2011年5月6日、5月18日、5月19日、10月30日分别给付南通天德置业有限公司（以下简称天德公司）5000元（定金）、65000元、20000元、35000元，于2011年10月7日、12月30日、2012年3月14日给付天友公司65000元、40000元、50000元。以上合计280000元。2011年12月31日千翠湖公司将陈玉建、缪晓红预订的房屋交付。
2012年3月31日，陈玉建、缪晓红与千翠湖公司签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人为千翠湖公司，买受人为陈玉建、缪晓红。合同第一条项目建设依据：出卖人以挂牌竞买方式取得位于如皋桃园镇、编号为PY2010-47#的地块的土地使用权，土地批准文件为国用2010第8211807号。建设工程规划许可证号为建字第镇320682201100231号，施工许可证号为320682020110026。第二条商品房销售依据，批准机关为如皋市建设局，预售许可证号为皋建房销字第2011049号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第5幢2单元303号房，用途为居住，建筑面积116.88㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2310.5元，总金额270056元，车库11#，面积5.65㎡，单价为1760元／㎡，总价9944元。2012年6月13日购车库10#共计6.4㎡，单价为1760元／㎡，总价11264元。第六条付款方式及期限，总房款270056元，车库款为9944元，2011年10月30日付190000元，2012年3月14日付90000元，一次结清。第八条交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人等，合同中还约定了相关内容。第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1．5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。合同签订后，2012年6月14日天友公司法定代表人黄建平出据函一份给陈玉建、缪晓红，内容：经双方协商同意补贴陈玉建业主（303）住房公积金利息差额玖仟玖佰肆拾肆元整在总房款中扣除（包含车库款在内）总计贰拾玖万壹仟贰佰陆拾肆元整，扣除后应付款为贰拾捌万壹仟叁佰贰拾元整。黄建平在该条上签字。2012年7月12日千翠湖公司出具一份合计金额为281320元的《销售不动产统一发票》给陈玉建、缪晓红。2014年5月9日、2014年6月13日给付天友公司开户预存电费1000元、维修基金2579元。后双方因房屋验收及产权登记问题发生纠纷，陈玉建、缪晓红于2014年8月26日向原审法院起诉，要求千翠湖公司、天友公司继续履行商品房买卖合同，协助办理权属登记，按承诺书约定赔偿房款总价10%的损失28132元，支付自2013年5月31日的利息损失。
另查明，如皋市房地产监理所至原审判决时未收到千翠湖公司开发的桃园镇范扬新村小区房产初始登记的任何材料，目前仍无法对该小区的房产办理权属登记手续。天友公司法定代表人黄建平既是天友公司的股东又是天德公司的股东，天德公司法定代表人刘娜是天德公司的股东。天友公司与千翠湖公司合作开发了桃园镇范扬新村小区商住楼。
原审审理中陈玉建、缪晓红变更诉讼请求：1、要求千翠湖公司、天友公司共同办理退房，即解除商品房买卖合同，返还房款291264元及不能办证补贴房款总价10%的损失29126.4元，以上共计320390.40元。2、要求千翠湖公司、天友公司共同支付陈玉建、缪晓红2013年5月31日起利息损失按购房款总291264元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息。3、退还房屋维修基金2579元，电开户700元，预存电费300元。4、诉讼费由千翠湖公司、天友公司承担。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案陈玉建、缪晓红与千翠湖公司所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，陈玉建、缪晓红已支付了购房及水电开户等款284899元，其中包括预存电费1000元、维修基金2579元。千翠湖公司及天友公司已开具正式票据及收据给陈玉建、缪晓红。陈玉建、缪晓红缴款后，千翠湖公司按约应当于2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付，但千翠湖公司至今交付陈玉建、缪晓红的房屋未经验收合格并未能提供房产初始登记的任何材料，目前仍无法对该小区的房产进行权属登记。双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现千翠湖公司仍未履行上述义务，故可视为陈玉建、缪晓红购买房屋目的不能实现，现其要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，予以准许。合同解除后，陈玉建、缪晓红应退还千翠湖公司商品房，而千翠湖公司作为签订商品房买卖合同的预订协议及出卖方，陈玉建、缪晓红购房款项的最终收受方应承担退还购房款的民事责任。对陈玉建、缪晓红主张解除商品房买卖合同的其他损失，双方在《商品房买卖合同》中未作出约定，故考虑千翠湖公司已实际交付讼争房屋，陈玉建、缪晓红也已占有使用的实际情况，又因陈玉建、缪晓红在千翠湖公司出具正式票据之前的缴费的收据原件已无法取得，故利息起算之日应自千翠湖公司出具正式票据之日起计算，即千翠湖公司应支付陈玉建、缪晓红自2012年7月12日已付购房款281320元起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。陈玉建、缪晓红其他损失主张，法院依法难以采信。
对陈玉建、缪晓红主张的天友公司出具的10%违约金的承诺书，因陈玉建、缪晓红未能提供原件，天友公司又予以否认，故法院难以采信。
千翠湖公司与天友公司承认合作开发了争议的房屋，故天友公司对陈玉建、缪晓红的承诺及收取购房款的行为，均应视为陈玉建、缪晓红己履行《商品房买卖合同》缴费义务。《商品房买卖合同》第六条约定，总房款为291264元（房款270056元、车库9944元、车库11264元），天友公司法定代表人黄建平出具给陈玉建、缪晓红的函中，承诺可在总房价中扣除9944元，陈玉建、缪晓红应缴购房款281320元，其已按此缴纳购房款281320元，千翠湖公司出具281320元的《销售不动产统一发票》，亦是对天友公司、天德公司收取房款的确认，故千翠湖公司所辩陈玉建、缪晓红未足额缴费及未收到陈玉建、缪晓红购房款理由不能成立，但天友公司收取陈玉建、缪晓红预存的电费1000元、维修基金2579元，应由天友公司返还。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除陈玉建、缪晓红与千翠湖公司于2012年3月31日签订的商品房买卖合同；二、千翠湖公司于判决生效后立即退还陈玉建、缪晓红281320元；三、天友公司于判决生效后立即退还陈玉建、缪晓红预存电费、维修基金3579元；四、陈玉建、缪晓红将位于如皋市桃园镇范扬新村小区5幢2单元303号商品房及9#、11#车库于判决生效后立即退还给千翠湖公司；五、千翠湖公司支付陈玉建、缪晓红281320元自2012年7月12日起至该判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息；六、驳回陈玉建、缪晓红其他诉讼请求。案件受理费人民币6105元，由千翠湖公司、天友公司负担。
宣判后，上诉人千翠湖公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、对于陈玉建、缪晓红向天德公司给付的125000元，其所提供的证据是复印件，天德公司并非当事人，上述证据的真实性、关联性并未得到天德公司的确认，即使天德公司收款属实，也不排除其向天德公司另行购买商品房，天德公司、天友公司与千翠湖公司都是独立法人，千翠湖公司从未授权或委托天德公司收款；二、陈玉建、缪晓红并未交清购房款，即使天友公司原法定代表人黄建平出具的函中陈述是真实的，仅仅说明同意减让房款9944元，不能证明陈玉建、缪晓红已经支付了281320元，千翠湖公司开具《销售不动产统一发票》，并不代表对天友公司、天德公司收款的确认，房产公司开具发票给购房者，购房者收到发票后再支付房款，符合交易惯例，原审法院认定千翠湖公司出具发票的行为就是对天友公司、天德公司收款的确认，没有任何证据证明；三、陈玉建、缪晓红应在2012年3月14日前付清全部房款，至今千翠湖公司都未收到购房款，陈玉建、缪晓红存在严重违约行为，千翠湖公司根据合同法第六十七条的规定行使先履行抗辩权，故千翠湖公司未给陈玉建、缪晓红办理房产证并不违约；四、根据合同相对性原则，陈玉建、缪晓红与千翠湖公司签订合同，应将房款全部向千翠湖公司交付，陈玉建、缪晓红将房款交给天友公司及天德公司，天友公司及天德公司并未将上述款项交给千翠湖公司，千翠湖公司也没有法律依据和事实依据要求该两公司支付房款，千翠湖公司在没有收到房款的情况下，却要退还购房款281320元，违反了公平原则，原审法院要求千翠湖公司退还购房款没有事实依据。综上，一审判决认定事实错误，严重损害千翠湖公司合法权益，请求予以撤销，依法改判双方继续履行合同或者发回重审。
被上诉人陈玉建、缪晓红答辩称，我们是在千翠湖售房中心交的钱，当时出具的收据就是天德公司盖的章，一审法院判决正确。
原审被告天友公司答辩称，千翠湖公司的上诉请求是正确的，一审判决错误，一审查明如皋房管部门没有收到千翠湖公司的房产初始登记资料，没有任何证据证明，即使有证据，一审中没有经过庭审质证，不应作为认定事实的依据。
本院经审理查明，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，陈玉建、缪晓红在原审中从如皋市房地产监理所取得说明一份，内容为至2014年11月20日该所未收到千翠湖公司开发的桃园镇范扬新村校区房产初始登记的任何资料，故无法对该小区的房产进行登记。千翠湖公司认为自2014年10月就可以办理房产登记，并提供如皋市房地产监理所提供的产权初始登记证明单一份，该证明单的签发日期为2015年4月9日。此外，陈玉建、缪晓红于2014年5月9日所支付的维修基金，由天友公司出具收据，经手人刘梅系千翠湖公司原审委托代理人，其身份为千翠湖公司工作人员。
审理中，陈玉建、缪晓红向本院提交了千翠湖公司与丁春明、王其华、许应军签订的商品房买卖合同、天德公司、天友公司收款的收据、千翠湖公司出具的发票（上述证据均为复印件），以证明千翠湖公司出售商品房均由天德公司、天友公司收款出具收据，由千翠湖公司出具销售房地产统一发票，合同中由唐小敏签字。唐小敏是天德公司及天友公司的财务总监、副总经理。对于上述证据，千翠湖公司对真实性没有异议，但在其公司持有的合同中仅有该公司陈圣荣的签字，没有唐小敏的签字，唐小敏的名字系事后添加。天友公司认为上述证据不属于新证据，且仅有复印件，无法确认真实性及与本案的关联性。针对千翠湖公司的质证意见，本院要求千翠湖公司限期提供其持有的上述商品房买卖合同原件，千翠湖公司未能提供。基于在发生上述商品房买卖时，天友公司原法定代表人兼任天德公司、天友公司股东，本院要求天友公司陈述天德公司收取相关款项的依据，天友公司表示不清楚天德公司收款的依据及事实。陈玉建、缪晓红另申请缪德红、陈素珍、纪爱明出庭作证，以证明签订房屋预定协议及缴款的事实，三位证人系陈玉建、缪晓红的亲戚，且证言内容相互矛盾，对具体过程均不能准确陈述，不能反映签订协议和缴款的具体过程。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：在案涉商品房买卖合同中是否存在一方违约并致合同达到解除的条件。
本案中，陈玉建、缪晓红与千翠湖公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。
对于陈玉建、缪晓红而言，其应履行按期交付购房款的义务。陈玉建、缪晓红购买房屋及车库总价款为291264元，根据其在原审中提供的证据，其于2012年3月14日前先后向天德公司给付125000元，向天友公司给付155000元，加上此后黄建平出具的减免9944元的书面凭证以及天友公司出具的收款1320元的收据，合计291264元，其中陈玉建、缪晓红实际交付281320元。至于陈玉建、缪晓红向天德公司、天友公司付款的行为，综合本案证据分析，可以认定其按合同约定支付了购房款。理由如下：第一，根据预定协议书约定，陈玉建、缪晓红签订该预定书时需支付定（订）金5000元，作为签订商品房预（出）售合同的担保，而同日，陈玉建、缪晓红交纳的5000元由天德公司出具收据，如果该款陈玉建、缪晓红并未交纳，千翠湖公司完全可以拒绝与其签订买卖合同；第二，根据案涉合同约定，房屋及价款的交付时间均发生在合同签署之前，显见该合同系事后补签，如果陈玉建、缪晓红未交付房款，其签订合同即意味着发生了违约的事实，这显然不符合社会公众的正常认知；第三，签订商品房买卖合同后，由购房者付款，开发公司根据付款情况开具统一发票属于商品房销售中的通行做法，千翠湖公司开具发票时已远远超过陈玉建、缪晓红的履行期，如陈玉建、缪晓红未支付相应的款项，千翠湖公司未采取任何方式催要款项或者追究违约责任，而是出具正式发票，显然有违正常的商业规律，故千翠湖公司开具正式发票的行为应视为对天德公司、天友公司收款行为的确认；第四，根据千翠湖公司及天友公司的陈述，两公司系合作开发关系，作为购房户而言，其在特定的地点签订合同并交付款项，其并不清楚案涉公司之间的法律关系，由于天友公司与天德公司股东之间存在牵连，天友公司有责任举证证明天德公司的行为与其无关，从刘梅作为经手人出具维修基金的收据加盖天友公司的公章以及唐小敏在合同中千翠湖公司委托代理人一栏中签字也可以看出案涉公司在出具相关资料时的混乱，足以造成合同相对人的认知混同。综上，千翠湖公司关于陈玉建、缪晓红未履行交付房款义务，其不为陈玉建、缪晓红办理权属登记系行使先履行抗辩权的主张，本院不予支持。
对于千翠湖公司而言，其义务是交付验收合格的房屋并将权属登记资料报产权登记机关备案以便购房人领取权属证书。由于不动产的权属变更以登记为准，如果不能办理产权登记，对于购房人而言，其取得房屋所有权的购房目的就无法实现。本案中，千翠湖公司在约定的期限内并未将房屋产权初始登记资料向登记部门提供，直至原审结束之后都未能提交，千翠湖公司的行为构成迟延履行主要债务，且该迟延行为致陈玉建、缪晓红合同目的无法实现，虽然在本院审理过程中千翠湖公司已提交了相应资料，但该迟延履行行为亦已经超过合理期限，故陈玉建、缪晓红主张解除合同并要求支付已付房款的利息损失，本院予以支持。
合同解除后，陈玉建、缪晓红应将房屋及车库返还给千翠湖公司，基于上述认定，千翠湖公司应将购房款返还给陈玉建、缪晓红并承担其相应的利息损失，天友公司应将收取的维修基金及预存电费返还给陈玉建、缪晓红。
综上所述，千翠湖公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6105元，由上诉人千翠湖公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 沈征宇
二〇一五年六月十九日
书 记 员 瞿秀梅
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。