山西省临汾市中级人民法院
& # x B ; 民 事 判 决 书
（2017）晋10民终143号
上诉人（原审被告）：贺青岩，女，1972年5月13日出生，汉族
委托代理人：张志章，山西晋都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹广选，男，1954年1月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：李爱华，女，1958年6月26日出生，汉族，系曹广选之妻。
共同委托代理人：张龙，山西晋都律师事务所律师。
原审第三人：马安龙，男，1955年10月1日出生，汉族。
原审第三人：马秀丽，女，1961年9月8日出生，汉族。
上诉人贺青岩因执行异议之诉一案，不服山西省曲沃县人民法院（2016）晋1021民初892号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审认定无争议的事实为：双方所争执的曲沃县XX大楼XX房及XX楼XX门面房现登记在马安龙名下。贺青岩诉马安龙、马秀丽民间借贷纠纷一案本院作出了（2016）晋1021民初39号民事判决书，判决内容为：“被告马安龙、马秀丽于判决生效后十日内归还原告贺青岩55万元，并从2015年10月1日起按月利率2%给付利息”。判决后双方均未上诉，该判决发生法律效力。在该案诉讼中，贺青岩申请对马安龙、马秀丽采取财产保全措施，2016年1月8日，曲沃县人民法院以（2016）曲民初字第39号民事裁定书，将上述两处争议房产采取了查封措施。2016年6月23日原告得知上述情况后即在2016年6月24日以该两处房产属于自己为由向本院提出了“执行异议申请书”，曲沃县人民法院在2016年7月28日给原告送达了“（2016）晋1021执异23号执行裁定书”，驳回异议人的申请，同时告知原告若对裁定不服15日内提起诉讼。马安龙与马秀丽原为夫妻关系，双方于2016年1月登记离婚。
对双方有争议的证据和事实，原审认定如下：
争议焦点为：原告曹广选与第三人马安龙分别在2002年8月21日、2013年2月20日订立的房屋买卖协议是否有效。
（一）对2002年8月21日的买卖协议。
原告曹广选提供如下证据：
1、2002年8月21日马安龙向曹广选出具的收据一张，载明：“今收到曹广选购XX房款陆万元整，到本年12月给手续，我不负责过户，马安龙2002年8月21日”。
租户王XX与曹广选签订的XX房2010年、2011年、2012年租房协议。
租户陈X与曹广选签订的XX房2013年、2014年、2015年租房协议。
针对上述证据经质证，被告贺青岩认为证据1的收据只是收款收据，不是购房协议。针对证据1、2、3的整体质证意见认为房产登记在马安龙名下，在没有变更登记之前所有权仍是属于马安龙所有。
第三人马秀丽质证意见为：对原告曹广选提供的证据1、2、3均予以认可，认为在其与马安龙夫妻关系存续期间将购XX房在2002年8月21日卖给原告曹广选属实。
针对此争议，原审认为原告曹广选与第三人马安龙2002年8月21日的XX房买卖协议有效，理由如下：
马安龙虽然向曹广选出具的是收条，但该收条不仅仅在明了收到的款项的数额，还明确了该款系XX房款，约定了交付房屋手续的时间，约定了过户费用由谁负担，该条据实际已经具备了买卖协议的基本要素。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法签订的合同，自成立时生效”。办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案中马安龙与曹广选合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
曹广选已经实际支付相应房屋价款，并实际占有该房屋十四年，并已行使占有、收益权利。马安龙前妻马秀丽对马安龙向曹广选出具的条据认可，对房屋属于曹广选也予以认可。该房屋承租方王XX、陈X与曹广选的多年的书面租赁协议也对上述事实予以佐证。
3、原告曹广选并无过错。
第三人马安龙在出具的“收据”上约定：“当年12月给手续，我不负责过户”。交付手续的义务履行方系马安龙，付款义务履行方系曹广选，曹广选履行了付款义务。但是至今，第三人马安龙都未按照约定将相关手续交付给曹广选，曹广选并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”所以，人民法院不得对原告曹广选的两处门面房进行执行。
（二）曹广选与第三人马安龙于2013年2月20日订立的房屋买卖协议是否有效。
原告曹广选提供如下证据：
曹广选与第三人马安龙于2013年2月20日订立的《出售房屋合同》，约定马安龙将位于曲沃县XX房62平米以肆拾万元出售给曹广选。
马安龙于2013年2月20日出具10万元收条以及2013年3月15日出具的30万元收条。
租户宋XX马安龙2009年的《房屋租赁协议》、宋XX与曹广选签订的2013年、2014年、2015年书面《租房协议》
曹广选之妻李爱华的银行流水明细账单，证明40万元房款资金来源。
针对原告曹广选、李爱华提供的上述证据，被告贺青岩质证意见认为房屋登记在马安龙名下，未办理变更登记就应该仍然是马安龙的。且2013年2月20日的收条上的时间不清晰严谨。宋XX与马安龙的《租房协议》不真实，自己有与宋XX的录音。
第三人马秀丽对曹广选、李爱华提供的证据均予以认可，认为属实，位于XX房确实卖给了曹广选，马安龙向曹广选出具的合同、收据均无误。
针对此争议，原审认为原告曹广选与第三人马安龙2013年2月20日签订的关于XX房《出售房屋合同》买卖协议有效，理由如下：
1、马安龙与曹广选签订《出售房屋合同》系双方真实意思表示，且均具备完全民事行为能力，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
2、曹广选已经实际支付相应房屋价款，并实际占有该房屋3年，并已行使占有、收益权利。马安龙前妻马秀丽对马安龙向曹广选出具的条据认可，对房屋属于曹广选也予以认可。该房屋承租方宋XX与曹广选的3年的书面《租房协议》及支付房租账单也对上述事实予以佐证。
被告贺青岩在开庭时提供了如下证据：
1、2016年1月9日对宋XX的录音。内容概要为：贺青岩以马安龙要在她处贷款需要核实XX房为由向宋XX询问该房的房主是否为马安龙以及询问房租情况，宋XX电话回答自己签租房协议是与马安龙签署的，房租是一年一交，协议一签好几年的，现在房租一年24000元。
2、2016年4月12日贺青岩与马安龙的电话录音，内容概要为：XX楼XX间与曲沃县XX房的房产证曾在许XX处抵押贷款，后来钱归还了，房产证取回来了。但是贺青岩申请将两处房产查封，马安龙没有办法借到钱。
3、2016年8月26日贺青岩与曲沃县XX公司法人代表许XX的电话录音，内容概要为：2015年马安龙用XX楼XX间与曲沃县XX房的房产证在许XX处抵押贷款，后来将借款还清后，将房产证拿走了，房产证登记的是马安龙。
针对贺青岩当庭提供的电话录音，原告曹广选同意质证，质证意见为：针对录音1，认为贺青岩刻意隐瞒了自己的身份，也隐藏了自己的目的，是一种误导。且录音与宋XX书面签署的协议相矛盾，应以书面证据为准。针对录音2以及录音3,认为自己毫不知情，录音的事情否定不了自己购买马安龙房子的事实。
第三人马秀丽针对被告贺青岩提供的录音认为否认不了房子已经销售给曹广选的事实。
针对被告贺青岩提供的三组录音，原审认为：录音1（宋XX的录音），贺青岩确实没有向宋XX表明身份以及问话的目的，确实不能保证宋XX的电话录音与事实本身的统一性。且录音与宋XX与曹广选签署的书面《租房协议》相矛盾，根据证据规则的相对性，书证的效力要优于其他证据，结合宋XX向曹广选缴纳房租的情况，故该录音本院不予采纳。针对录音2及录音3，仅仅证明马安龙用两份登记在自己名下的房产证在许XX处借过款。与本案中马安龙本人签署的协议、收条等证据相对照，马安龙确有隐瞒事实向他人借款的行为。但该录音不能否认马安龙确实与曹广选有出售两处争议房产、收取房款等事实。
原审法院认为：原告曹广选与第三人马安龙分别在2002年8月21日、2013年2月20日订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不损害国家和社会公共利益，办理所有权变更登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。曹广选已经实际支付两处房产相应价款，并实际占有该房屋多年，并已行使占有、收益权利，且在协议签订及履行过程中并无过错，该两份房屋买卖协议合同有效，且已履行，故曲沃县XX楼XX间与曲沃县XX房归原告曹广选、李爱华夫妻所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中曹广选已经支付全部价款并实际占有，且没有过错，虽然没有办理变更登记，但符合上述规定的情形，即应依法停止对上述争议房产的执行。综上所述，原告曹广选、李爱华的诉讼请求合法有据，应予支持。被告贺青岩所提供的录音证据与原告所提供的且马秀丽予以认可的书面的协议、收据、银行账单等证据相比较，原告所提供的证据更具备证明力。原告曹广选与第三人马安龙分别在2002年8月21日、2013年2月20日订立的房屋买卖协议有效，并已经实际履行，应依法停止对上述争议房产的执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、原告曹广选与马安龙于2002年8月21日订立的关于曲沃县XX楼XX房的房屋买卖协议有效。二、原告曹广选与马安龙于2013年2月20日订立的关于曲沃县XX房《出售房屋合同》有效。三、停止对上述两处房产的执行。案件受理费8200元，由被告贺青岩承担。
上诉人贺青岩不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，请求：撤销一审判决书并改判依法对曲沃县XX楼XX房及XX房继续执行。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。在一审审理过程中，上诉人向法院提供了第三人马安龙、马秀丽二人2016年1月21日双方在民政局办理离婚时的离婚协议，该协议明确约定了XX房及XX大楼XX房的产权归第三人马安龙所有，同时上诉人与XX房的租赁户宋XX侧面谈话并录音，该录音证实了租赁户宋XX租赁的是第三人马安龙的房子，二份证据互相证实，形成了一个完整的证据链条，即充分证实了XX房和XX大楼XX房截止2016年1月21日确属第三人马安龙所有这一铁的事实，而一审法院判决未对上诉人提供的第三人马安龙、马秀丽离婚协议做出任何评价而单独对租赁户宋XX的录音做出评价，使二者能够相互印证，形成完整的证据链条的两个证据缺少一个证据。截止到2016年1月21日XX房与XX楼XX房均属马安龙所有，同时也证明该商业房、门面房第三人马安龙没有出让，被上诉人所提交的证据与上诉人提供的证据相互矛盾，不能排除被上诉人与马安龙互相串通规避法律的强制执行。第三人马安龙位于XX房地处黄金阶段且2013年正值房市价格最高时间，其两间门面房在当时不可能仅仅值40万元，这完全不符合常理且在一审判决之前，被上诉人没有提供房屋产权证书，被上诉人若要买方索要房产手续这一常识是不可能不知道吧，这完全不符合一正常人的逻辑思维。2、一审判决适用法律错误。我国《物权法》对不动产的变更以登记为物权公示原则，房产登记在谁的名下即谁为权利人。时至今日，XX与XX楼XX房仍然登记在马安龙名下，该房产的所有权仍属马安龙所有。一审判决混淆了债权与物权的区别。法院查封第三人马安龙的财产合法。此案为执行异议之诉，本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，新法优于旧法、特别法优于普通法，而一审判决适用旧法同时《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》32条明确规定“本规定施行后尚未审查终结的执行和复议案件，适用规定。”所以曲沃县人民法院执行第三人马安龙财产并依法查封第三人马安龙的房产合法有效。综上所述，望二审法院能够查清事实，依法公正裁决。
被上诉人曹广选、李爱华答辩称，1、从客观事实上讲，被上诉人曹广选取得的XX大楼XX房及XX房与上诉人贺青岩无关。早在2002年8月21日、2013年2月20日，被上诉人曹广选就与第三人马安龙分别订立了XX大楼二XX房、XX房买卖合同协议，也就是说在2002年8月21日、2003年2月20日被上诉人曹广选已取得了上述房产的所有权。曹广选取得XX大楼营业用房后，将XX大楼的营业用房连续分别承租给薛XX、王XX、陈X等直到现在。曹广选取得XX房后，连续出租给宋XX使用，直到现在。而上诉人贺青岩与马安龙的民间借贷事实发生在2014年9月5日，人民法院确认他们之间的借贷事实的判决书发生在2016年3月29日，即单从时间方面讲，马安龙转让给曹广选的二处商业用房与上诉人贺青岩是没有任何关系的，因为XX大楼的营业用房早在13年之前，就归曹广选所有了，XX房在马安龙与贺青岩产生借贷关系一年之前就归曹广选所有了。因此，从客观事实方面讲，本案争议的二处商业用房与上诉人贺青岩无关。2、被上诉人曹广选、李爱华与第三人马安龙之间绝对不存在互相串通、侵害上诉人权益的行为。首先，被上诉人与上诉人素不相识，双方之前也不存在利益冲突，更无经济往来，所以被上诉人与上诉人之间没有权益争纷的基础；其次，被上诉人承诺：与第三人马安龙所形成的所有书面协议、收据、合同、转账凭证均为真实、客观的证据，没有一份是虚假的、编造的。上诉人虽在一审中没有对被上诉人的书证提出鉴定的要求，但现在被上诉人仍愿意接受司法鉴定的检验。3、从法律事实方面讲，该二处商业用法与上诉人无关。2002年8月21日、2013年2月20日，马安龙与曹广选分别签订的房屋买卖协议，而曲沃县人民法院在2016年1月8日以马安龙对贺青岩负有债务，将上述二处营业用房查封，2016年6月23日，曹广选得知该二处营业用房被查封后，便向曲沃县人民法院提出了执行异议申请。曲沃县人民法院在2016年7月28日给曹广选送达了（2010）晋2021执异23号执行裁定书，因此，曹广选提出执行异议之诉。曹广选提出执行异议之诉的诉求是：确认买卖协议有效，停止对争议的二处营业用房执行。在诉讼过程中，曹广选不仅提供了买卖协议证据，而且还向人民法院提供了资金来源证据，支付房款的证据，而对于资金来源证据、支付证据，上诉人是不持有任何异议的。由于双方签订的买卖协议，不违反国家强制性规定，不损害社会公共利益，所以该协议是合法有效的协议，所以从法律事实方面讲，该二处营业用房与上诉人贺青岩无关。4、一审判决适用法律并无过错，而是上诉人混淆了本案的法律事实关系。即确定合同的效力和物权转移、变更是不同的法律关系。被上诉人曹广选的诉讼请求是：确认合同的效力，一审判决也是针对合同的效力进行审查、审理和判定的。而上诉人贺青岩的第二个上诉理由，却是以物权变更、物权转移的相关法律规定上诉的。这种上诉理由与本案根本不是同一法律关系。因此，不是一审判决适用法律错误，而是上诉人故意混淆视听，将本案的法律关系混淆。5、一审判决认定的事实并无错误之处。上诉人贺青岩错误地认为其在一审过程中提供的马安龙与马秀丽的离婚协议没有被评判，致使他们的证据链条缺失。对此，被上诉人认为：在一审过程庭审前，上诉人的确给一审法院提交过该协议，但是在一审开庭审理过程中，马安龙虽未参加诉讼，第三人马秀丽亲自出庭参与了诉讼，第三人马秀丽的辩解理由是：对马安龙买卖房屋的事情和马安龙借贺青岩款项的事情，她本人均不知晓。对马安龙的买卖行为予以认可。同意该二处商业用房早已归曹广选所有和支配的事实。当贺青岩听到马秀丽的辩解和质证意见后，轮到他们举证时，贺青岩一方却不将该离婚协议作为证据使用了。所以，并不是一审判决未对该证据进行评判，而是上诉人自己方面的原因没有举证，没有请求质证。6、关于特别法、普通法的问题。本案是针对曲沃县人民法院在执行过程中，因查封行为而引发的诉讼，肯定要以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来衡量具体查封行为是否得当。这个规定才是特别法。况且该规定至今有效，并没有宣告该规定被废止。需要说明的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并不冲突，也不矛盾。况且两个规定中详细地说明了本案项下的房产不得予以查封，完全可以证实一审判决是正确的。7、一审判决认定事实清楚，适用法律得当，没有任何错误之处。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人马秀丽答辩称，一审判决正确，应予维持。
原审第三人马安龙未提供书面答辩。
经审理，本院认定的事实与原审认定事实一致。
本院认为，曹广选与马安龙分别在2002年8月21日、2013年2月20日订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，办理所有权变更登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。曹广选已经实际支付两处房产相应价款，并实际占有该房屋多年，已行使占有、收益权利，在协议签订及履行过程中并无过错。涉案的两份房屋买卖协议合同有效，且已履行。原审根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，认为曹广选已经支付全部价款并实际占有，且没有过错，依法停止对上述争议房产的执行并无不当。马安龙、马秀丽的《离婚协议》中约定涉案房产归马安龙所有，并不影响根据本案相关证据认定马安龙已将其名下房产转让的事实。不动产登记只是物权公示的手段，在马安龙将其名下房产转让并交付以后，该房产的实际权利人与登记的权利人已经不一致，马安龙应当协助受让方办理产权变更登记，涉案房产虽然尚未办理产权变更登记，但实际权利人已经不是马安龙，马安龙基于房屋买卖合同的履行已经丧失了对其名下房产享有的权利。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房产买卖符合上述规定情形，原审判处停止对上述涉案房产的执行也无不当。综上，上诉人的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由上诉人贺青岩负担。 本判决为终审判决。
审判长 周 峰
审判员 张 琼
审判员 姚应宝
二〇一七年二月二十八日
书记员 刘 涛