湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初3717号
原告：刘文，男，1979年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：邹兴洪，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：吴东方，男，1968年7月7日出生，汉族，住湖南省祁阳县。
第三人：欧阳敬，男，1989年5月9日出生，汉族，个体工商户，户籍地湖南省宁远县，现住湖南省永州市冷水滩区。
原告刘文与被告吴东文以及第三人欧阳敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文及其委托诉讼代理人邹兴洪、第三人欧阳敬到庭参加诉讼。被告吴东文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告间的《房屋承租合同》；2、依法判决被告支付原告2016年8月9日至2016年11月9日房屋租金12000元，另请求依法判决由被告支付房屋租金（按市场价格计算）至原告收回本案所涉房屋时止；3、依法判决原告有权扣除被告所交的租房押金4000元；4、依法判决由被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年8月9日签订《房屋承租合同》，原告依约将房屋租给被告使用，被告也依约支付了2013年8月9日至2016年8月8日的房租。2016年8月9日后，被告未支付第四年度的房租，原告多次找被告催要房租。催要房租过程中，原告发现被告在未经原告同意的情况下，于2015年1月1日将房屋转租给了第三方曾胜德，之后又将房屋转租给了本案第三人欧阳敬。根据《房屋承租合同》第二条约定，被告应当将每年房租提前2个月一次性支付给原告，且从第四年开始应当根据周边市场价格来确定房屋。现被告依据房屋周边市场价格已经收取了第三人欧阳敬每个月4000元的房租，却未将收到的房屋租支付给原告。被告的行为已经违反了《房屋承租合同》的约定以及《合同法》的规定。另《房屋承租合同》第四条约定，被告如果将房屋转让给第三方，应当经原告同意，否则原告有权扣除租房押金。被告的行为已构成根本违约，原告为此诉至法院。
被告吴东方向本院提交书面答辩状辩称，一、解除《房屋承租合同》的条件未成立：1、答辩人与曾胜德系内部承包关系，答辩人与曾胜德的合同约定，曾胜德承包一年后，该房屋的拆迁补偿归答辩人所有，曾胜德不占任何份额，说明承租房屋始终在答辩人控制中；2、曾胜德接手后，宴请原告时，原告并未提出异议，还接受了曾胜德缴纳的2015－2016年度全年租金。即使曾胜德系转租房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告以转租未经其同意，请求解除房屋租赁合同，依法也不应得到支持；3、合同第二条约定，第四年以后的租金根据周边市场价格来调整。对于2016年8月至2017年8月的租金，答辩人以原租金36000元每年缴纳，但原告却主张72000元每年来收取租金，而周边房屋并未加租，因双方就租金价格还在协商过程中，故答辩人不存在逾期缴租的情况。二、答辩人对承租房屋投入巨大，如原告强行要求解约，应承担答辩人的损失：原告出租房屋无房产证和建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的是无效合同。答辩人受骗签订合同，答辩人因该房屋装修及平整周边土地共花费50万元，此损失应由原告承担。综上，答辩人无违约，逾期支付租金系价格未定造成，转租征得了原告同意，如合同无效，原告应承担全部赔偿责任。
第三人欧阳敬述称：第三人与被告签订房屋转租合同是事实，被告也按每月4000元的标准收取了第三人的租金，希望第三人在经营过程中不会因为房屋租赁问题受到阻挠。
原告刘文在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、房屋承租合同，拟证实原告与被告签订了《房屋承租合同》，合同约定了房租问题，并约定必须经过原告同意后才能转租；
证据二、转租合同，拟证实被告将本案所涉房屋转租给了曾胜德；
证据三、现小天地土菜馆物品交接单，拟证实被告将本案所涉房屋转租给了曾胜德并完成了交接；
证据四、收条，拟证实被告将本案所涉房屋又转租给了本案第三人欧阳敬，并收取了第三人欧阳敬2016年10月1日至2016年12月30日的房租12000元；
证据五、冷水滩市私房动工临时批准书、冷水滩市个人建设用地批准书，拟证实原告对本案所涉房屋有处置权利，原告与被告签订的房屋承租合同为有效合同；
证据六、集体土地建设用地使用证，证明目的同证据五。
被告吴东方、第三人欧阳敬均未向本院提交证据。
本院对原告提交的证据进行审核后认为，证据与原件核对无异，真实性可予确认，第三人对于转租的相关证据亦无异议，故依法确认为有效证据。
经审理查明：原告刘文及其家人系永州市冷水滩区珊瑚乡忠烈村居民，以其父亲刘佳慧的名义报批用地，在该村修建有一栋二层房屋，并于1992年11月17日取得了原冷水滩市国土管理局核发的《集体土地建设用地使用证》。2013年8月9日，原告刘文与被告吴东方就该房屋租赁事宜签订《房屋承租合同》，约定被告向原告承租位于珊瑚乡忠烈村老屋组保管室右边的房屋一栋二层，包括房屋周边的空地；承租期从2013年8月9日至房屋拆迁为止，第一年租金为26000元，第二年租金为31000元，第三年租金为36000元，第四年以后根据周边市场价格来调整，租金每年提前2个月一次性支付；被告另付押金4000元，被告如合同期限没到搬走，原告有权扣除租房押金；被告需经过原告同意后才能转让门面，门面转让原告有权扣除租房押金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告亦依约向原告支付了2013年8月9日至2016年8月8日期间的房屋租金。2016年8月8日后的房屋租金，被告至今未交纳。
另查明，被告于2014年12月26日与曾胜德签订《转租合同》，将从原告处租赁取得的房屋（包括房屋周边的空地）转租给曾胜德，被告每月收取租金4000元。后曾胜德又将该房屋转租给本案第三人欧阳敬，被告于2016年11月5日收取第三人欧阳敬2016年10月1日至2016年12月30日三个月的租金共计12000元。
本院认为，本案所涉出租房屋系原告刘文及其家人在农村集体土地上依法报批修建，并取得了《集体土地建设用地使用证》，原告及其家人对该房屋依法享有相应的权益。原告刘文作为家庭成员之一，与被告吴东方就该房屋租赁事宜签订的《房屋承租合同》系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告提出原告出租房屋无房产证和建设规划许可证并由此主张合同无效的答辩意见，与事实及法律不符，依法不予支持。根据双方合同约定，被告需经过原告同意后才能转租房屋，转租房屋原告有权扣除租房押金。经审理查明，被告租赁原告房屋后存在将房屋转租的行为，且无证据证实该转租行为经过了原告方同意，已构成违约。原告因此享有合同约定的扣除租房押金的权利，并且根据《合同法》的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对于原告要求解除与被告间的《房屋承租合同》并有权扣除租房押金4000元的诉请，本院依法予以支持。原告在合同签订后已将租赁房屋交付给被告使用，被告对租赁房屋享有权利的同时也应当履行支付租金的义务。现查明，被告向原告支付了三年房租后，第四年即2016年8月8日后的房屋租金至今未支付。根据双方合同约定，第四年以后的房屋租金根据周边市场价格来调整，因被告转租收取的房屋租金为4000元每月，该转租的租金标准与周边市场价格应基本相符，原告亦同意按此标准收取租金，是原告对自己民事权利的处分，未超出法律规定的范围，也不违背双方约定的定价原则。故对于原告要求被告向其支付2016年8月9日至2016年11月9日房屋租金12000元并按4000元每月的标准向其支付房屋租金至原告收回本案所涉房屋时止的诉请，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘文与被告吴东方2013年8月9日签订的《房屋承租合同》；
二、原告刘文有权扣除被告吴东方交纳的租房押金4000元；
三、被告吴东方在本判决生效后十日内向原告刘文支付2016年8月9日至2016年11月9日期间的房屋租金12000元，并按4000元每月的标准向原告支付房屋租金至原告收回租赁房屋时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费400元，由被告吴东方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 伍建军
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 彭 松
二〇一七年四月十日
代理书记员 宋立辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。