江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03838号
上诉人（原审被告）姜开永。
被上诉人（原审原告）苏州市东吴装饰市场有限公司。
上诉人姜开永因与被上诉人苏州市东吴装饰市场有限公司（以下简称东吴公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第1101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案所涉租赁物为苏州高新区横塘东吴装饰市场，其房屋所有人为东吴公司，姜开永于2012年4月13日与东吴公司签订第一份租赁合同，承租东吴公司装饰市场胶合板区南二号区67-68号（二间）商位。合同约定：用途仓储商用，租赁期限半年（2012年4月13日起至2012年10月12日），租金16000元／年／间；姜开永于2012年7月1日与东吴公司签订第二份租赁合同，承租东吴公司装饰市场胶合板区南二号区45-48号（四间）商位。合同约定：用途经营，租赁期限三个月（2012年7月1日起至2012年9月30日），租金15000元／年／间；姜开永于2012年7月6日与东吴公司签订第三份租赁合同，承租东吴公司装饰市场胶合板区南二号区69-74号（六间）商位。合同约定：用途经营，租赁期限三个月（2012年7月6日起至2012年10月5日），租金15000元／年／间。
上述三份租赁合同，均约定为先交租金后使用，租金内含有10%物业费。并约定了各自的权利义务。其中有：（1）在租赁期内不得加租；（2）租赁期届满出租方如需继续出租，承租方享有优先承租权，但需要另订租赁合同协商租金；（3）若合同期内需拆迁，其全部补偿金归出租方所有，承租方服从市场计算安排或撤离，租金从实际租赁日至拆迁日止计算多退少补。
2012年8月15日，东吴公司通知对市场摊位租金调整，南一号、南二号租金全部调为18000元／年／间，南平方统一调至16000元／年／间，一、三、四、五区租金全部调为22000元／年／间，决定于2012年9月1日执行。据东吴公司所述，此通知张贴在市场内。
另查明，在前述三份合同分别到期后，未见双方续签固定期限的租赁合同文本，姜开永也一直继续经营，也未见东吴公司在诉前发函通知姜开永要求姜开永在合理期限内迁让承租商位之作为。
东吴公司在庭审提出要求姜开永按调价后的租金支付商位使用费，姜开永不予认可，认为仍应按租赁合同约定的租金结算。东吴公司提出价格鉴定，原审法院依法委托苏州市价格认证中心进行司法鉴定。2014年4月29日，该中心出具苏价证民鉴（2014）33号关于房屋使用费的价格鉴证结论书，其价格鉴证基准日期为苏州市东吴装饰市场45-48号商位从2012年10月1日至2014年3月31日，共546天；69-74号商位从2012年10月6日至2014年3月31日，共541天；67-68号商位从2012年10月13日至2014年3月31日，共534天，价格鉴证结论为：（1）南二号45-48号商位价格鉴证基准日的价格为107704元（日使用费为197.26元／天），（2）南二号69-74号商位价格鉴证基准日的价格为160076元（日使用费为295.89元／天），（3）南二号67-68号商位价格鉴证基准日的价格为58521元（日使用费为109.59元／天）。对此姜开永提出质疑要求重新鉴证，该中心于2014年6月16日以书面答复形式予以回复。后姜开永仍坚持质疑观点，原审法院经审查认为姜开永要求重新鉴证因无新证据事实存在，明确告知不再采纳，价格鉴证费用4550元由东吴公司先行垫付。同时姜开永提出东吴公司曾收取广告费而未做广告，要求对其经济损失予以鉴证，原审法院经审查后认为姜开永因未能举证实际损失客观事实，庭审中回复不予采纳。
以上事实，由东吴公司提交的租赁合同三份、调价通知，姜开永提交的物损图片与说明，房屋征收决定公告文件三份，以及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审原告苏州市东吴装饰市场有限公司的诉讼请求为：依法判令姜开永立即搬离所租商位（南二号区67-68号、南二号区45-48号及南二号区69-74号），并支付商位使用费214195元（暂计至2013年9月26日，后续按实结算），本案诉讼费由姜开永承担。
原审法院认为，东吴公司对苏州市东吴装饰市场的财产依法享有所有权，应受法律保护。双方签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点系双方签订的租赁合同在期限届满又维持一段期间后，东吴公司按其意愿通知姜开永迁让，而姜开永却提出赔偿损失要求。原审法院认为东吴公司其意思表示明确，具有法律与合同依据，根据合同法规定，不定期租赁当事人可以随时通知承租人迁让出租赁物，但应当给予一定的合理期限便于承租人履行其义务，现东吴公司在诉前与诉后这段期间，己给予了充足的宽限期，满足了姜开永迁让所需时间，可认定东吴公司已履行了其法定义务。姜开永作为承租方虽表示接受，但其不作为而且所述理由至今并无客观事实存在，也无法律依据，姜开永继续占有租赁市场商位，对东吴公司行使商位的使用权构成了障碍。违背了法律明确规定合法所有的财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占的原则。双方的权利义务应根据合同之间的约定，按自愿、公平、诚实信用的原则处理。东吴公司与姜开永既然已实际建立了不定期限租赁关系，并也一直按约履行至今，作为不定期限的租赁关系当事人一方均有权可以随时解除租赁关系。现东吴公司在合理期限内履行了其应尽义务。姜开永强加另一方必须承担赔偿损失，其理由不当，无法律与合同依据。由此，东吴公司此项诉请予以支持。姜开永应及时从市场商位中迁出。
综上，由于姜开永至今拒不归还租赁市场商位，拒不退出的行为，导致东吴公司无法行使其合法权益，给东吴公司造成了直接经济损失，而姜开永却获取了不当利益。根据合同相对性，合同终止后，姜开永应负责返还租赁市场商位，其未返还商位构成违约行为，故东吴公司诉请的姜开永应支付商位使用费，其理由正当，予以支持，应按市场价格认定标准交纳。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，原审法院判决：一、姜开永于判决生效之日起十日内立即迁让出苏州市东吴装饰市场有限公司所有的苏州市东吴装饰市场45-48号商位、69-74号商位、67-68号商位。二、姜开永于判决生效之日起十日支付苏州市东吴装饰市场有限公司（截止2014年3月31日）的商位使用费326301元。三、姜开永从2014年4月1日起至实际迁让日止，以南二号45-48号商位日使用费197.26元／天、南二号69-74号日使用费295.89元／天、南二号67-68号日使用费109.59元／天，支付苏州市东吴装饰市场有限公司商位使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7569元，价格鉴证费用4550元，合计12119元，由姜开永负担，姜开永负担部分于判决生效之日起十日内直接给付苏州市东吴装饰市场有限公司，苏州市东吴装饰市场有限公司预交的案件受理费原审法院不再退还。
上诉人姜开永不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院在未组织上诉人对苏州市价格认证中心出具的价格鉴证结论书进行质证的情况下，将价格鉴证结论书作为认定商位使用费的唯一依据，严重违反法定程序，导致认定事实不清。苏州市价格认证中心作出价格鉴证结论书后，上诉人提出了详细的书面质疑，并要求重新鉴定，苏州市价格认证中心仅对上诉人的质疑进行了简要的书面回复。原审法院不但未准许上诉人的重新鉴定申请，也未安排鉴定人员出庭接受质询及对价格鉴证结论书进行当庭质证，程序严重违法。二、原审法院未平等对待、充分保护上诉人的程序权利，原审法院不予受理上诉人的反诉请求，不同意上诉人的损失鉴定申请，严重侵害上诉人的程序权利。三、原审对法律关系的定性前后矛盾。原审法院先认定本案为不定期租赁合同关系，后又认定为不当得利，适用法律明显错误。四、原审未给予上诉人合理的腾让房屋的时间，上诉人因此丧失了因政府征收房屋而应得的补偿款的权利。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判按原租赁合同计算商位使用费，上诉人在获得因政府征收房屋而应得补偿款后腾让房屋。
被上诉人东吴公司二审答辩称：一、原审依据通过合法程序、合法机构出具的价格鉴证结论书认定商位使用费价格，并无不当。二、双方之间构成不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同，并给予上诉人一定的合理期限。现被上诉人已给予上诉人充足的时间，故请求上诉人搬离并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，姜开永与东吴公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租赁期届满后姜开永继续使用租赁物，东吴公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东吴公司提起诉讼要求姜开永搬离承租商位，系合法通知姜开永解除不定期租赁合同的一种方式，而从东吴公司提起诉讼至原审法院作出判决之前的期限，可视为给予姜开永的合理期限，故双方之间的不定期租赁合同应予以解除。不定期租赁合同解除后，姜开永应迁让出涉案商位，并支付东吴公司占有使用期间的商位使用费。
关于姜开永应支付的商位使用费的价格，原审法院依法委托苏州市价格认证中心进行鉴定，该中心出具的价格鉴证结论书，原审法院已送达双方当事人发表质证意见，对姜开永提出的书面质疑，苏州市价格认证中心也作出了书面答复，鉴定及质证程序并无违法之处，也无证据证明价格鉴证结论书明显依据不足，故原审法院对姜开永的重新鉴定申请未予准许，并采信价格鉴证结论书，并无不当。
关于姜开永上诉提出的原审法院严重侵害其诉讼权利的问题，经审查，原审中姜开永曾于2014年1月28日提出反诉，要求东吴公司赔偿损失其经济损失3万元（以最终鉴定为准），后又于2014年5月26日向原审法院申请撤回了反诉。因姜开永已撤回反诉且未对其受损的基础事实予以举证，原审法院对姜开永的损失鉴定申请未予准许，亦无不当。关于姜开永上诉提出的政府征收房屋所涉补偿款的问题，因与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，本案不予理涉。
综上，姜开永的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7569元，由上诉人姜开永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 王文君