湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终75号
上诉人（原审原告）：常德金诺拍卖有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇老西门居委会澧阳中路001号。
法定代表人：覃军，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：石门县广发房地产开发有限责任公司，住所地湖南省石门县老西门居委会马家巷2号。
诉讼代表人：杨业福，系石门县广发房地产开发有限责任公司管理人常德市公正清算有限责任公司的负责人。
委托诉讼代理人：吴爱华，石门县广发房地产开发有限责任公司管理人职员。
被上诉人（原审第三人）：杜泽军，男，1967年3月20日出生，汉族，居民，住湖南省石门县新关镇新堰街***号。
被上诉人（原审第三人）：熊永忠，男，1969年1月18日出生，汉族，居民，住湖南省南县大通湖区金盆镇香稻村***号。
被上诉人（原审第三人）：万良昌，男，1973年2月19日出生，汉族，居民，住重庆市万州区高粱镇杨金5小区*号。
被上诉人（原审第三人）：周成欣，男，1972年2月19日出生，土家族，居民，住湖南省石门县白云乡温家溪村*组*****号。
杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣共同委托诉讼代理人：柳娟，湖南楚江律师事务所律师。
原审第三人：盛侠，男，1984年12月25日出生，土家族，居民，住湖南省石门县楚江镇澧阳中路***号。
原审第三人：杨婷，女，1982年4月30日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区西洞庭祝丰镇迎丰北路**号。
委托诉讼代理人：盛侠（系杨婷之夫），男，1984年12月25日出生，土家族，居民，住湖南省石门县楚江镇澧阳中路***号。
上诉人常德金诺拍卖有限公司（以下简称金诺公司）因与被上诉人石门县广发房地产开发有限责任公司（以下简称广发公司）、杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣及原审第三人盛侠、杨婷车库纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2015）石民简初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金诺公司法定代表人覃军，被上诉人杜泽军、熊永忠、周成欣及其与万良昌共同的委托诉讼代理人柳娟，被上诉人广发公司的委托诉讼代理人吴爱华到庭参加诉讼；原审第三人盛侠、杨婷经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
金诺公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判涉案车库的所有权归金诺公司所有。事实和理由：国家政法机关调查形成的证据的证明力应高于证人证言，一审判决对证据的认定带有偏向性，杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣没有支付车库价款，杜泽军是强迫广发公司负责人李振波以车库抵偿其高利贷，一审判决认定事实错误；一审判决超越当事人的诉讼请求将车库的所有权认定为杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣所有，违背了诉讼法的基本原则；金诺公司与广发公司签订合同在前、交付在前、使用在前，杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣占用车库系侵权行为。
杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣辩称：金诺公司与广发公司签订的两份《石门县商品房预售合同》编号重叠、前后矛盾，可见金诺公司与广发公司恶意串通，伪造合同与附件图纸及补充协议，合同内容不真实、标的物不存在，该两份合同及补充协议无效；涉案车库由杜泽军等人占有在先，一审判决据此认定杜泽军等人享有车库所有权并无不当，请求二审法院维持原判。广发公司当庭表示无答辩意见。
盛侠、杨婷未作答辩。
金诺公司向一审法院起诉请求：1、确认金诺公司与广发公司签订的“和福楼”车库买卖协议有效；2、确认金诺公司取得上述协议所涉30间车库的所有权。
一审法院认定事实：2011年6月22日，广发公司以出让方式取得石门县楚江镇站西路一处使用权面积为2646平方米的国有土地建设用地规划许可证，用以开发“和福楼”房地产项目。2011年6月28日，广发公司取得该宗土地的国有土地使用证；2011年11月30日，取得建设工程规划许可证；2011年12月22日，取得建筑工程施工许可证。2012年5月4日，“和福楼”经石门县房地产管理局批准销售，并取得预售许可证。2013年2月1日，广发公司与盛侠、杨婷签订《石门县商品房预售合同》，约定盛侠、杨婷购买“和福楼”第12号车库一间，价款为133185元。盛侠、杨婷已于2013年1月31日将购房款支付给广发公司。2015年1月23日，广发公司与杜泽军签订《石门县商品房预售合同》，约定杜泽军购买“和福楼”第6-11号、第13号、第15号、第25-34号共计19个车库，总价款为1020000元，当日杜泽军将购房款交与广发公司。2015年1月29日，广发公司与熊永忠签订《石门县商品房预售合同》，约定熊永忠购买“和福楼”第1号、第18号、第19号车库，总价款为110000元。2015年1月30日，广发公司与熊永忠再次签订《石门县商品房预售合同》，约定熊永忠购买“和福楼”第2号、第20号、第21号车库，总价款为150000元。2015年1月29日，广发公司与万良昌签订《石门县商品房预售合同》，约定万良昌购买“和福楼”第16号、第34号、第35号车库，总价款为190000元。2014年1月20日，广发公司与周成欣签订《石门县商品房预售合同》，约定周成欣购买“和福楼”第14号车库，总价款为101800元，周成欣于当日向广发公司支付了购房款。2014年9月23日，金诺公司与广发公司签订《石门县商品房预售合同》，约定金诺公司购买“和福楼”第1-10号车库，总价款为500000元。2014年11月27日，金诺公司与广发公司又签订《石门县商品房预售合同》一份，约定金诺公司购买“和福楼”第1-20号车库，总价款为1000000元。2014年12月27日，金诺公司与广发公司签订《关于和福楼车库出售的补充协议》，约定双方就“和福楼”一层车库原签订的两份协议系双方真实意思表示，合法有效，现因出卖人的原因，此前有南向共计三间车库已经出售，另有三间楼梯间计算在内买受人无法实际使用，现双方协商采取补救措施为：将北向车库补充六间给买受人。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，金诺公司、杜泽军等人与广发公司所签订的房屋买卖合同均无法律规定的无效情形，均为有效合同。广发公司先后将同一车库与多人签订商品房预售合同，且均未办理过户登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，该房屋的所有权仍归广发公司所有，买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用，并不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时该买受人基于买卖合同事实上管理使用该房屋，形成一种有权占有，这种占有应受法律保护。另外，房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。房屋交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于及时稳定财产关系。根据“债务人任意履行规则”，作为债务人的出卖人向哪个债权人(买受人)履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则和提高财产的利用价值。故在买受人均未办理房屋权属转移登记的情况下，应由先行占有的买受人取得房屋所有权。本案中广发公司已经将车库交与第三人使用，故本案所涉的车库应该属于第三人所有。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、金诺公司与广发公司签订的《石门县商品房预售合同》有效；二、驳回金诺公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由金诺公司负担40元，广发公司负担40元。
本院二审期间，因杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣主张金诺公司与广发公司恶意串通伪造合同损害了他人利益，合议庭依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款第四项规定，查看了现场，拍摄了照片，借取了广发公司负责人李振波涉嫌诈骗的刑事卷宗，当庭宣读了李振波和广发公司员工谢前柱关于“和福楼”朝向变化的叙述。金诺公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案起因系广发公司开发楼盘多、欠债多、资金链断裂、存在“一房（车库）多卖”的情形，且其负责人李振波对“一房（车库）多卖的情况进行隐瞒。广发公司因不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力，已被债权人湖南佳美建筑工程有限公司申请破产，湖南省石门县人民法院已于2016年5月23日作出（2016）湘0726民破1号民事裁定受理破产申请。杜泽军因承建了广发公司的工程项目，与广发公司有五十余万元工程款未进行结算，后广发公司负责人李振波又向杜泽军借款500000元，双方于2015年1月23日对上述两笔款项进行结算，结算金额为1020000元，双方合同约定以涉案的19间车库进行抵偿，合同第三条手写的“34”中的“4”字有涂改痕迹；因其中一间车库间隔为2间，故广发公司实际是以18间车库抵偿对杜泽军的债务。杜泽军针对其与广发公司签订的《石门县商品房预售合同》向常德仲裁委员会申请仲裁，请求裁决该合同有效。常德仲裁委员会于2015年7月12日作出（2015）常仲裁字第441号裁决，认为即使广发公司与他人签订的合同在先，因为车库没被他人实际占有，物权没有转移，没有出现无效的法律情形，杜泽军与广发公司于2015年1月23日签订的《石门县商品房预售合同》有效。金诺公司与广发公司签订的两份《石门县商品房预售合同》中均约定双方争议的解决方式为提交常德仲裁委员会（石门工作站）解决，但在《关于和福楼车库出售的补充协议》中，双方将争议解决方式变更为向湖南省石门县人民法院提起诉讼，该补充协议第二条约定，“对于车库买卖按相关规定无法取得房产证，故无法也无需到房地产管理局备案，合同一经签订即生效”。“和福楼”商品房系住宅拆除重建，最初的设计图纸为坐南朝北，后因原住户反对，施工时改为坐北朝南，金诺公司持有的车库平面图按原设计图纸编号，而杜泽军等人持有的车库平面图与建筑物实际情况一致。“和福楼”商品房竣工后，因广发公司欠案外人闫小华工程款三十余万元，闫小华遂占用车库屯放建筑材料，杜泽军为腾空车库一事，找到了李振波、闫小华等人，经协商，将“和福楼”顶层的3套住房给闫小华抵偿工程款，杜泽军便占用了其合同约定的18间车库。2015年6月9日，杜泽军之妻高小平发现车库门锁被换，墙面张贴了金诺公司主张车库所有权的公告，高小平遂将车库门锁又进行更换，为此，与金诺公司员工发生争执，高小平报警，公安110现场进行了协调。熊永忠、万良昌、周成欣签订购房合同后自行占用车库至今。金诺公司对原审第三人盛侠、杨婷购买并占有第12号车库没有异议。广发公司负责人李振波因涉嫌诈骗罪已被刑事立案，该案目前未作出判决。原判决认定的其他事实与本院认定一致，本院予以确认。
本院认为，金诺公司上诉提出其一审诉讼中提交的证据是国家政法机关调查形成的证据，证明力应高于对方出具的证人证言的问题，因证据证明力的高低、优劣主要看证据的真实性、合法性和关联性，即使是国家政法机关调查形成的证据也须审查判断，因此，金诺公司这一上诉理由，不能成立。闫小华虽不是广发公司的员工，但因其为“和福楼”商品房的建筑商，广发公司欠其工程款，闫小华利用建筑商的有利条件掌握车库钥匙合乎情理，故对金诺公司提出车库钥匙不可能在闫小华手中的主张不予支持。杜泽军的合同虽有涂改痕迹，但是能与合同价款和实际占有车库数字相呼应，并且广发公司没有提出异议。证人杨坤才、谢前柱的证言亦不能推翻闫小华清空车库后即由杜泽军占有车库的事实，杜泽军根据合同占有车库在先在证据上已经形成优势，一审判决认定杜泽军等人占有车库在先并无不当，但一审判决在本院认为部分对涉案车库的所有权归属作出认定，超越了当事人的诉讼请求，应予纠正。金诺公司与广发公司签订的两份《石门县商品房预售合同》和《关于和福楼车库出售的补充协议》，没有法律规定的无效情形，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，该合同合法有效，但车库属于不动产，应当依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，对该不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法进行登记，否则不发生效力。金诺公司所购车库没有依法登记，现车库被杜泽军等人依据合同先行占有，金诺公司虽有有效的合同依据，但因其没有合法占有车库，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，其不是“和福楼”建筑物的业主，没有法定优先权；其与广发公司之间的合同又已明确涉案车库无所有权，故其合同债权不具有对抗第三人的效力。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，对金诺公司要求确认其享有涉案车库所有权的主张，不予支持。
综上所述，金诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常德金诺拍卖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖具之
审判员 文国银
审判员 陈小莲
二〇一七年四月十日
书记员 方 芳