湖北省鹤峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2828民初103号
原告唐思悌，男，1979年3月13日出生，土家族，初中文化，个体工商户，住。
原告张冬红，女，1987年11月25日出生，土家族，初中文化，个体工商户，住。系唐思悌之妻。
二原告委托代理人（一般代理）汪子相，鹤峰县走马法律服务所法律工作者。
被告印相会，男，1948年8月8日出生，汉族，小学文化，农民，住。
被告罗淑琼，女，1951年6月21日出生，土家族，高小文化，铁炉卫生院退休职工，住。系印相会之妻。
被告印洪涛，男，1977年4月22日出生，土家族，大专文化，鹤峰县医保局干部，住。系印相会之子。
三被告委托代理人（一般代理）田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。
第三人姜甫平，男，1971年6月16日出生，土家族，初中文化，农民，住。
第三人向金玉，女，1969年9月1日出生，土家族，小学文化，农民，住。系姜甫平之妻。
第三人胡周红，女，1982年9月13日出生，汉族，小学文化，农民，住。
原告唐思悌、张冬红诉被告印相会、罗淑琼、印洪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，因本案的处理结果与姜甫平、向金玉、胡周红有法律上的利害关系，本院依法追加三人为第三人参加诉讼。2018年2月28日本案适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年3月30日，因案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院裁定将本案转为普通程序。2018年4月17日，本案再次公开开庭进行了审理。原告唐思悌、张冬红及其委托代理人汪子相，被告印相会、罗淑琼及其委托代理人田曾玉，第三人姜甫平到庭参加了诉讼，被告印洪涛、第三人胡周红、向金玉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐思悌、张冬红向本院提出诉讼请求：一、确认被告印相会、罗淑琼于2018年1月12日送达的解除《租赁合同》的通知无效；要求三被告遵守诚实信用原则，继续履行2015年10月1日与我们签订的租赁合同。二、由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我们原本在铁炉集镇桥头王翠英家经营服装超市，2015年下半年被告印相会找到我们，邀约我们租其儿子、儿媳的房屋（即现在的租赁房屋）。我们便与被告印洪涛的前妻刘丽丽进行商谈。双方达成协议，刘丽丽于2015年8月1日给我们出具了当年房屋租金收据，同时拟定书面《租赁合同》，约定我们装修两个月不交租金，租期十年。合同签订后，我们双方均按照约定履行义务、行使权利。2017年9月，被告印相会、罗淑琼二人找到我们说，要出卖租赁的房屋，要我们准备购买，后我们就该房的买卖达成初步意向，交易价为100万元人民币。2017年9月22日，我与被告印洪涛的前妻刘丽丽联系交房租事宜，刘丽丽以该房屋要出卖为由拒收。同年10月3日，我们再次与刘丽丽联系交房租事宜，其仍以可能出卖该房屋为由拒收。同月18日、20日我们两次找到被告印洪涛交租金仍未收，后来我们又与罗淑琼联系交租金仍未果。2018年1月12日，被告印相会、罗淑琼两人突然给我们送来一份《特此告知》，说租赁的房屋已经出卖给新房主，或租或卖的事，他们已无权决定，其意是要求解除《租赁合同》。三被告的解除合同行为不符合法律规定，我们双方签订的合同受法律保护，被告方单方解除合同是一种不诚信的违法行为，依据相关规定，我们坚决要求继续履行租赁合同，请人民法院依法予以判决。
三被告辩称，第一、原告起诉要求确认解除合同行为的效力，属超法律规定请求确认合同效力范畴。解除合同的效力与解除合同的行为效力是有区别的。第二、被告在2018年1月12日送达给原告的《特此告知》，并不是解除租赁合同的意思表示，而是告知原告该租赁房屋已经出卖及其权利义务。第三、原告要求被告继续履行2015年8月1日签订的《租赁合同》，没有法律依据及事实依据。租赁合同第五条明确约定租金一年一交方可使用，原告没有按时交纳租金则违约，合同已无法履行。第四、原告将印洪涛作为被告属于主体错误。该租赁房屋的产权人是印相会、罗淑琼，租赁合同中印洪涛的签名是刘丽丽代签，且该房屋已于2017年11月出卖。因此，原告的请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
第三人姜甫平辩称，2017年10月，我听说原被告的合同到期。2017年11月9日，我以550000元的价格购买了被告的两间房屋。2017年11月15日胡周红以528000元的价格购买了被告的两间房屋。
第三人胡周红辩称，我买该房屋已三个月，我只认房子。
当事人围绕诉讼请求和抗辩理由提交了证据，本院组织当事人对提交的证据及本院依职权调取的证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三：印洪涛、刘丽丽与张冬红、唐思悌签订的《租赁合同》；证据四：2017年10月3日张冬红与刘丽丽、2017年10月18日张冬红与印洪涛的短信记录；证据五：刘丽丽收取房租开具的收条两份；证据六：印相会与唐思悌、张冬红租房纠纷协调会的两份笔录；证据七：印相会于2018年1月4日书写的《特此告知》。被告及第三人对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的及与本案待证事实的关联性有异议。本院认为，上述证据，真实、合法，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。
对于被告提交的证据四：被告印相会、罗淑琼书写的五次通知，其中1月4日书写的《特此告知》，原告已收，故本院予以采信，其余4通知无其他证据佐证已送达给原告，故对该证据本院不予采信；证据六：对姜甫平的调查笔录，姜甫平系本案第三人，与本案有利害关系，故对该证据本院不予采信；证据七：《农村房屋买卖合同书》，该合同的主要内容是空白，没有签字及日期，不能证实是双方合意，也不能证实买卖合同的成立，故对该证据本院不予采信。证据八：印洪涛的指印，当事人均认可，在《租赁合同》上印红涛的签名系刘丽丽代签这一事实。故，该证据本院予以采信；证据九：印安格与印相会、罗淑琼签订的《房屋互换协议》，该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2010年被告印相会在取得《湖北省村镇建设项目开工许可证》后，在鹤峰县铁炉乡集镇修建了本案所涉房屋。2015年8月1日，刘丽丽与唐思悌、张冬红就涉案房屋签订《租赁合同》，其主要内容为“第一条、甲方（印洪涛、刘丽丽）现有一楼门面三间，二层住房，位于铁炉乡小雨天宾馆对面，提供给乙方租赁，租赁期十年；第五条、租赁期限十年，租赁期间租费分两段计价，从租赁之日起五年，每年租费18000元，第五年至第十年租费每年20000元，交纳方式为一年一交方可使用，不得拖延违约；第八条、本合同一式两份……，自2015年10月1日起开始计算房屋租赁费”。印洪涛系印相会、罗淑琼的儿子，在签订《租赁合同》时，刘丽丽与印洪涛为夫妻关系，系印相会、罗淑琼的儿媳。2015年签订合同后至2017年发生争议前，原告与刘丽丽一直按照《租赁合同》履行，原告一直将房租交于刘丽丽，被告对该《租赁合同》也一直未提出异议。2017年9月22日、10月3日原告联系刘丽丽要求交纳房租未果。同年10月18日、20日，原告联系印洪涛要求交纳房租未果。2017年11月9日、15日，被告印相会、罗淑琼分别与第三人姜甫平、向金玉、胡周红签订《房屋买卖合同协议书》，分别以550000元、528000元的价格购买本案所涉房屋。2017年12月12日、2018年1月4日，鹤峰县铁炉白族乡人民调解委员会先后两次对双方的矛盾进行调解未果。2018年1月4日，被告印相会、罗淑琼书写《特此告知》一份送达给原告。其主要内容为“本案所涉房屋已经出卖，原告如果要租或者卖，需与新房主协商。”原告认为该通知是解除租赁合同的意思表示。故，诉至本院，请求确认被告送达的《特此告知》无效，并继续履行《租赁合同》。
本院认为，本案的争议焦点有5点。1、《租赁合同》的效力；2、被告送达的《特此告知》是否为要求解除《租赁合同》的意思表示；3、被告印洪涛的诉讼主体资格是否适格；4、原告是否违约，《租赁合同》已解除；5、被告与第三人签订《房屋买卖合同协议书》后，对《租赁合同》效力的影响。
关于《租赁合同》的效力。原告与刘丽丽就本案所涉房屋签订《租赁合同》时，由于刘丽丽系印相会儿媳的特殊身份，足以让原告相信是代表被告印相会的行为，符合表见代理的构成要件。在签订《租赁合同》后，双方均按照《租赁合同》履行，足以证明此合同是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律的规定。因此，该《租赁合同》合法有效。
关于被告送达的《特此告知》是否为要求解除《租赁合同》的意思表示。原告认为该《特此告知》是被告要求解除《租赁合同》的通知，但从《特此告知》的内容分析，其并不包含解除《租赁合同》的明确意思表示。同时，被告当庭否认此《特此告知》是要求解除《租赁合同》。故，原告请求确认印相会、罗淑琼送达的《特此告知》无效，没有事实依据，本院不予支持。
关于被告印洪涛诉讼主体不适格的抗辩意见，本案所涉房屋没有办理房屋产权证，但从《湖北省村镇建设项目开工许可证》所注明的建设单位，该房屋系印相会所修建，该房屋的所有人不是印洪涛。因此，对于被告印洪涛的该项抗辩意见，本院予以采纳。被告印洪涛在本案中不承担责任。
关于原告是否违约，《租赁合同》已解除。被告主张原告没有按《租赁合同》约定按时交纳房租，已构成违约，《租赁合同》已无法履行。在2015年、2016年原告都将房租交给刘丽丽，2017年原告按交易习惯在多次联系刘丽丽要求交纳房租未果的情况下，又与印相会之子印洪涛联系要求交纳房租，其行为是积极履行《租赁合同》确定的义务，并不构成违约，双方应继续按照《租赁合同》所确定的权利义务履行。因此，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告与第三人签订《房屋买卖合同协议书》后，对《租赁合同》效力的影响。2017年11月9日、15日，被告印相会、罗淑琼与第三人姜甫平、向金玉、胡周红签订《房屋买卖合同协议书》，将本案所涉房屋卖给第三人姜甫平、向金玉、胡周红。但是双方没有办理产权变更登记，其房屋所有权还没有转移。因此，被告印相会、罗淑琼应当继续履行《租赁合同》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条第一款、第二百四十条、第二百四十一条的规定，判决如下：
一、被告印相会、罗淑琼继续履行与原告签订的《租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，原告负担40元，被告印相会、罗淑琼负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××10OO078O4（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 芳
审 判 员 李 颉
人民陪审员 刘明治
二〇一八年四月十八日
书 记 员 曾 铸
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第八十一条第一款根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。