西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初3428号
原告（反诉被告）：刘和平，男，1967年1月23日出生，汉族，住陕西省神木县。
原告（反诉被告）：奥惠忠，男，1969年10月15日出生，汉族，住陕西省神木县。
共同委托诉讼代理人:韩小菲、张西安，陕西法智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘珂，女，1984年2月7日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：张敏、吴成琼，陕西克利律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠与被告（反诉原告）刘珂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠及其委托诉讼代理人韩小菲、被告（反诉原告）刘珂委托诉讼代理人张敏、吴成琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠诉称，2013年6月17日，原告与刘珂签订《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于西安市高新区高新路88号尚品国际第五幢10102室，租期6年，自2013年9月18日至2019年9月18日。每半年租金为384,137元，房租从第三年开始每年递增8%。2014年5月6日，双方签订《补充协议》，将原合同租金支付方式变更为“租金每月支付一次”，约定原合同虽加盖了陕西一木商业有限公司印章，但合同承租方为刘珂、范奕译，由刘珂代范奕译签约，刘珂保证其享有代理权并愿意承担签约的所有责任。合同签订后，原告如约交付房屋，被告未按约支付租金，截止2016年3月17日，被告拖欠原告租金共870,278.96元。原告多次催交，但被告拒绝支付且态度恶劣。另据了解，被告未经原告同意擅自将合同标的物转租他人。原告现诉至法院，请求判令：1、解除双方于2013年6月17日签订的《商铺租赁合同》和2014年5月6日签订的《补充协议》。庭审中，刘和平、奥惠忠表示其诉请法院判令自2016年3月18日起解除合同。2、被告腾交、返还位于西安市高新区高新路88号尚品国际第五幢10102室。3、被告支付拖欠的租金835,455.96元（2013年9月18日至2016年3月17日的租期为二年又六个月，其中二年的年租金为按768,247元计算，六个月的租金按69,144.66元计算，计得1,951,415.96元，刘珂已支付包含押金64,022元在内的款项共计1,115,960元，据此相减后计得刘珂尚未支付的租金为835,455.96元），支付违约金69,000元。4、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）刘珂针对本诉答辩称，1、其同意自2016年3月18日起解除合同。2、其对原告主张的已付租金1,115,960元无异议，被告在此之外于2014年10月2日左右以现金的形式向刘和平支付了8万元租金。同时，租金应自2013年11月1日起计算，且双方协商一致决定自2015年4月起按月租金53,000元交纳。再扣除已交纳1,115,960元后，未付租金为528,514元。3、原告交付的房屋不符合房屋可从事餐饮的约定，构成违约，故被告有权拒付违约金。
被告（反诉原告）刘珂反诉称，2013年6月17日，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，刘和平、奥惠忠将拥有的位于西安市高新区高新路88号尚品国际第5幢10102室建筑面积435.53平方米的建筑出租给刘珂。双方还约定保证商铺能够经营餐饮。合同签订后，刘珂将房屋进行了装修，并与他人签订了经营餐饮的合作经营合同，投入合作费用，购买了相应设备，投入了大量的装修费和合作费后，通过工商局办理营业执照，被告知必须通过环评后才能经营餐饮。事实上，涉案房屋根本不可能通过环评，无法经营餐饮。刘珂及时将此情况反馈给刘和平、奥惠忠。刘、奥二人告知需再等一年就可办理，刘珂无奈继续租赁场地，同时通过各种渠道办理营业执照，但至今未果。综上，刘和平、奥惠忠交付的房屋无法用于经营餐饮，属于严重违约行为，故诉至法院，请求判令：1、刘和平、奥惠忠向刘珂支付违约金128,044元。2、刘和平、奥惠忠赔偿损失787,423元（评估鉴定及评估外的装修损失、环评费用、增容电费用、加盟损失）。3、刘和平、奥惠忠向刘珂开具已支付租金的发票。4、本案诉讼费由刘和平、奥惠忠承担。
原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠针对反诉答辩称，1、租赁合同中未明确约定房屋的具体用途，故原告无违约行为。相反，刘珂有逾期支付房屋、未经出租人同意而转租房屋等违约行为。2、涉案房屋的部分面积、时间在刘珂占用期间未从事餐饮行为，且在刘珂有违约行为的情形下，刘珂无权主张装修损失。另外，装修损失的具体数额、折旧等无任何依据。
经审理查明，2013年6月17日，刘和平、奥惠忠（出租方、甲方）与刘珂（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》。租赁合同约定，出租方将位于本市高新区高新路88号尚品国际第5幢10102室出租给承租人使用，建筑面积为435.53平方米；租期自2013年9月18日起至2019年9月18日止共六年，每半年租金为384,137元，由承租方以现金或者转账的方式支付租金，租金每半年支付一次，押金为一个月租金，支付时间为每半年租期开始前10天内支；租金从第三年开始递增，每年递增8%，即自2015年9月18日开始递增；甲方承诺给乙方三个月装修期，装修期从交房之日计算；承诺于2013年6月17日交付房屋。租赁合同第四条第2款约定，甲方确保此商铺可经营餐饮。租赁合同第五条约定，乙方违约，以一个月租金作为违约金及承担由此给甲方造成的其他损失；甲方违约，应全额退还乙方未使用的租金、双倍押金及由此给乙方造成的其他损失。
2014年5月6日，刘和平、奥惠忠与刘珂签订了《补充协议》并约定，租金、押金支付变更为：租金每月支付一次，支付时间为每月租期开始前5日内；付款时间从2014年5月1日开始每月一付。补充协议序言部分载有“甲方与乙方于2013年6月17日签订了商铺租赁合同，合同开始履行后，由于乙方经营不善，在支付了半年租金后，不能按照原合同第三条`半年支付一次‵的约定履行。经双方协商，现签订补充协议如下”。庭审中，原被告双方一致确认租赁合同主体为刘和平、奥惠忠与刘珂。
合同签订后，刘和平、奥惠忠于2013年6月17日向刘珂交付了房屋。2013年6月17日至2016年2月，刘珂向刘和平、奥惠忠交纳了包含押金64,022元在内的款项共计1,115,960元.其中，2014年5月至2016年2月的期间除个别月份未交纳外，其余月份虽有交款，但未按照合同约定的款项交纳。刘珂之父刘某出庭作证称，刘珂丈夫在2014年10月2日左右以现金的方式交给刘和平租金8万元。庭审中，刘珂之父刘某、自报时任刘珂牛肉拉面店厨师长的路某出庭作证称，2015年3月左右，刘珂与刘和平、奥惠忠经协商后将租金降低至每月53,000元。刘和平、奥惠忠对证人刘某、路某的证言、以及2014年10月2日左右收现金租金8万元的事实均不予认可。
庭审中，刘珂方提交了加盖有印文为“西安伟志物业管理有限责任公司尚品·国际管理处”印章的《证明》。该证明载明尚品国际城，楼体在建筑时楼体外部及内部并未设计安装外置公共烟道，一层商业商铺内未设置隔油池及相关设备，不得从事餐饮经营。刘珂还提交了加盖有印文为“西安伟志物业管理有限责任公司尚品·国际管理处”印章的电增容管理费收据，欲证明刘和平、奥惠忠提供的房屋电容量符合合同约定，存在违约行为,以及电增容费损失的事实。刘和平、奥惠忠以无法证实出具证明的公司为物业公司为由对《证明》不予认可；对电增容费的收款收据真实性予以认可，但对刘珂主张的证明目的不予认可。
在本院审理期间，刘珂申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定，后虽经西安市中级人民法院委托鉴定机构评估鉴定，但因双方对涉案房屋大部分装修范围不能达成一致意见，致使鉴定无果。刘珂后单方委托陕西运华资产评估有限责任公司以2016年3月31日为评估基准日期，并采用成本法对建筑面积为435.53平方米，上下两层的涉案房屋装修进行了评估。该评估报告认为涉案房屋在评估基准日的装修剩余价值为341,560元。刘和平、奥惠忠对评估报告不予认可。经询，双方均认可签订租赁合同后交付的涉案房屋为未装修的房屋，涉案房屋为上下两层结构，上下两层面积相等。
另查明，涉案房屋的二楼被刘珂转租给案外人用于非餐饮经营；涉案房屋的一楼先用于经营牛肉拉面，后又用于重庆小面。庭审中，刘珂方还提交了与案外人就加盟经营牛肉拉面的经营合同、厨房设备、餐凳等费用的书证材料，以及刘珂出具的改造消防、排污等设施费用情况说明，欲证明其主张的评估鉴定之外的损失事实。刘和平、奥惠忠对前述证据材料均不予认可。
上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、证人刘某、路某的证言、《证明》、收款收据、收条、评估报告、庭审笔录等相关证据在卷佐证。
本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。本案中，原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠与被告（反诉原告）刘珂均认可租赁合同关系自2016年3月18日起解除，本院予以确认。
关于原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠主张的刘珂未依约交纳租金、擅自转租构成违约，以及应当支付租金、违约金的问题。经查，根据《商铺租赁合同》关于每半年租金384,137元、租金自2015年9月18日起每年递增8%、租期自2013年9月18日起，以及甲方给予乙方三个月装修期并自交房之日起计算的约定来看，本案涉案房屋的交房日期为2013年6月17日，再计算三个月装修期后，涉案房屋应自2013年9月18日起计算租金。现双方均认可租赁合同自2016年3月18日起解除。故被告（反诉原告）刘珂自2013年9月18日起至2016年3月17日止应交租金为1,951,415.96元（2013年9月18日至2015年9月17日，按年租金768,274元计算，年租金按38,4137/半年乘以2计得，共计得二年租金为1,536,548元；2015年9月18日至2016年3月17日，按照768,274元乘以递增比例后的1.08的年租金829,735.92元的标准计算，计得六个月租金414,867.96元），双方均认可包含押金在内的已付租金为1,115,960元，故扣减1,115,960元后，计得被告（反诉原告）刘珂欠付2013年9月18日至2016年3月17日的租金为835,455.96元。被告（反诉原告）刘珂仅交纳了2013年9月18日至2016年3月17日的部分租金，其行为显然构成违约。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定来看，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，刘珂将涉案房屋的二楼转租给案外人使用，但并未提交该转租行为经过刘和平、奥惠忠同意的证据材料，故刘珂转租涉案房屋二楼的行为构成违约，应当按照《商铺租赁合同》第五条关于违约责任的约定，向刘和平、奥惠忠交纳一个月租金的违约金。至于被告（反诉原告）刘珂主张双方经协商后降低了租金、2014年10月2日左右以现金的形式支付租金8万元的问题，因刘珂欲证明该事实的证据为证人刘某、路某的证言，两位证人均与刘珂有利害关系，证明力较低，不能单独证明降低租金、已交现金租金8万元的事实。被告（反诉原告）刘珂亦未提交其他证据材料印证证人证言，且原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠亦否认降低租金和以现金形式交纳租金8万元的事实，故本院对被告（反诉原告）刘珂的前述主张，不予支持。
关于被告（反诉原告）刘珂认为刘和平、奥惠忠交付的房屋不符合餐饮经营、电容量不符合使用条件，构成违约的问题。经查，被告（反诉原告）刘珂提交的《证明》和电增容管理费《收款收据》均加盖了印文为“西安伟志物业管理有限责任公司尚品·国际管理处”的印章。原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠对电容增容管理费的《收款收据》的真实性予以认可，对同一主体出具的《证明》不予认可，又无合理解释，故本院对原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠关于《证明》的质证意见，不予采信。另外，出租人负有交付符合合同约定的租赁物的义务，而本案中租赁合同第四条第2款亦已明确约定，出租人确保此商铺可经营餐饮。故原告（反诉）刘和平、奥惠忠应承担租赁物符合合同约定的可用于经营餐饮的举证责任。在刘珂提出涉案房屋不符合餐饮用途的证据情况下，刘和平、奥惠忠虽否认刘珂的主张，但并未提供证据证明涉案房屋符合同约定的餐饮用途的证据材料，故应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠交付的涉案房屋不符合租赁合同关于可经营餐饮的约定，其行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。根据双方在合同中关于出租人违约责任的约定，退还双倍押金是双方设定的违约责任的一种，故原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠应承担退还双倍押金的违约责任。因已交纳的押金64,022元已计入已付租金内，故原告刘和平、奥惠忠应支付双倍押金中的一倍部分即64,022元。至于被告（反诉原告）刘珂主张涉案房屋电容量不符合合同约定而构成违约的问题，电容量是根据承租人的使用情况来确定是否增加，与出租人提供的租赁物是否符合合同约定无涉，故本院对刘珂的该主张，不予支持。
关于被告（反诉原告）刘珂主张的装修损失、环评费用、电增容费用、加盟损失的问题。经查，原被告双方在书面合同中并未对装修装饰的归属进行明确约定，且双方均有违约行为，故应根据双方的过错对形成附合的装修装饰在剩余租赁期内残值承担相应的责任。至于形成附合的装修装饰在剩余租赁期内残值问题。原被告双方均陈述称交付给刘珂的房屋系未装修装饰的房屋，刘珂在接收房屋后的部分期间内使用了涉案房屋。由此可见，刘珂对涉案房屋进行装修装饰以及形成附合的装修装饰物属客观存在的事实。唯因双方对刘珂对涉案房屋的装修范围无法取得一致意见，致使对形成附合的装修装饰在剩余租赁期内的残值范围无法进行鉴定，故本院根据原被告认可的涉案房屋上下两层面积相等、涉案房屋二层转租给案外人使用，以及双方均认可自2016年3月18日起解除合同等情形，参酌被告（反诉原告）刘珂单方委托鉴定形成的装修装饰剩余残值341,560元的评估报告，酌定按照341,560元的70%计算刘珂形成附合的装修装饰在剩余租赁期内的残值损失，即按239,092元为形成附合的饰装修装物剩余租赁期的残值。本院结合双方均有违约行为的情形，酌定双方各承担50%的责任。综上，原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠应当承担119,546元的损失。至于被告（反诉原告）刘珂主张的评估之外的损失，因刘珂主张的该损失项目中，部分项目已附合于涉案房屋，已在本院前述认定的附合装修装饰残值范围内予以评价；另外的项目则属于未形成附合的装修装饰，可由承租人拆除，不属于损失，故本院对刘珂主张的评估鉴定之外的损失，亦不予支持。至于环评费用、电增容费用的问题，因该两项费用属刘珂在经营期间应当支出的费用，不是损失的组成部分，故本院对两项损失的主张，不予支持。至于加盟损失的问题，从原被告双方在补充协议中关于由于乙方经营不善的表述以及刘珂在经营加盟的牛肉拉面之后还在涉案场所经营过重庆小面的情形来看，难以认定刘珂主张的加盟牛肉拉面损失与刘和平、奥惠忠的违约行为之间有因果关系，故本院对加盟损失的主张，不予支持。
关于被告（反诉原告）刘珂要求刘和平、奥惠忠开具已支付租金发票的问题，因开具发票事宜不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院对此主张，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠与被告（反诉原告）刘珂于2013年6月17日签订的《商铺租赁合同》以及于2014年5月6日签订的《补充协议》自2016年3月18日起解除；
二、被告（反诉原告）刘珂于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠支付租金835,455.96元、违约金69,000元，前述金额共计904,455.96元；
三、被告（反诉原告）刘珂于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠腾还位于西安市高新区高新路88号尚品国际第5幢10102室；
四、原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘珂支付违约金64,022元；
五、原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘珂赔偿形成附合的装修装饰在剩余租赁期内的残值损失119,546元；
六、驳回被告（反诉原告）刘珂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13,193元，由被告（反诉原告）刘珂负担。反诉案件受理费6,775元，由被告（反诉原告）刘珂负担5,000元，由原告（反诉被告）刘和平、奥惠忠负担1,775元。因双方各自预交了本案本诉、反诉案件受理费，故双方应当将各自应负担的受理费于本判决生效之日起十日内直接支付给对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 赵小环
人民陪审员 颜建设
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 林 怡
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