江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01274号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈顺涌。
委托代理人金江强，江苏江太律师事务所律师。
委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）谢冰。
委托代理人涂礼艳，江苏水城律师事务所律师。
委托代理人刘志发�江苏水城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴玉芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江羽薇。
上诉人陈顺涌、上诉人谢冰因与被上诉人吴玉芳、江羽薇房屋租赁合同纠纷一案，均不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江汾民初字第0421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于苏州市吴江区北厍农贸街17号的房屋所有权人为陈顺涌，吴玉芳系陈顺涌之妻。该房屋建造于1982年左右，建造时安装有电气线路，之后由陈顺涌、吴玉芳居住。2000年左右，陈顺涌、吴玉芳因将该房屋给其亲戚结婚作新房用而找包工头重新装修，并对房屋电气线路进行了重新安装。
原审另查明：2010年4月1日，吴玉芳将该房屋出租给江羽薇，�签订《房屋租赁合同》，实际由谢冰、江羽薇一家人租住。2013年6月3日，吴玉芳再次与江羽薇签订《房屋租赁合同》，实际由谢冰、江羽薇一家人租住。关于涉案房屋租赁关系的主体，原审庭审中，当事人一致确认自2010年4月1日至房屋发生火灾时，出租人为吴玉芳、陈顺涌，承租人为谢冰、江羽薇。期间，曾有案外人赵某租住涉案房屋中的一间一个月，并交付给谢冰一个月租金；但火灾事故发生前赵某早已搬离。
原审又查明：2014年2月14日晚，在谢冰、江羽薇等租住人外出时涉案房屋发生火灾，吴江北厍保安队赶赴现场扑救。苏州市公安消防支队吴江区大队对此进行调查并出具《火灾事故认定书》，认定：该起火灾起火部位位于一楼走廊东南角吊顶内，可排除人为放火、外来火源和遗留火种；不排除电气线路故障引发火灾所致。
原审再查明：经吴玉芳、陈顺涌申请，原审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋火灾后损伤现状、基本建造情况、鉴定该房屋修复还是重建、制定相应的修复方案进行鉴定。该公司经鉴定出具《苏州市吴江区黎里镇北厍吴玉芳、陈顺涌房屋火灾损伤及修复方案司法鉴定报告》，对现场检查结果、火灾后结构构件安全性评价、修复加固方案作出说明。经吴玉芳、陈顺涌申请，原审法院委托苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司对上述房屋修复工程造价进行鉴定。该公司出具《关于吴玉芳、陈顺涌与谢冰、江羽薇房屋租赁合同纠纷案工程造价鉴定报告》，认为南京东南建设工程安全鉴定有限公司在《苏州市吴江区黎里镇北厍吴玉芳、陈顺涌房屋火灾损伤及修复方案司法鉴定报告》中确定的房屋火灾修复方案工程造价为221335.25元。为此吴玉芳、陈顺涌分别花费鉴定�27000元、30000元。经谢冰、江羽薇申请，原审法院委托苏州市价格认证中心对房屋内火灾受损财产进行鉴定。该中心出具《关于房屋内财产的损失价格鉴证结论书》，认为：价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为人民币贰万零贰佰捌拾玖元整（￥20289.00元）。为此，谢冰、江羽薇花费1200元。
以上事实，由吴玉芳、陈顺涌提供的《房屋租赁合同》、《火灾事故认定书》、《苏州市吴江区黎里镇北厍吴玉芳、陈顺涌房屋火灾损伤及修复方案司法鉴定报告》、《关于吴玉芳、陈顺涌与谢冰、江羽薇房屋租赁合同纠纷案工程造价鉴定报告》、鉴定费发票、北厍派出所所作询问笔录、苏州市公安消防支队吴江区大队所作火灾现场勘验笔录，由谢冰、江羽薇提供的《关于房屋内财产的损失价格鉴证结论书》、鉴定费发票等证据证明，以及双方当事人的陈述在卷佐证�
原审原告吴玉芳、陈顺涌的诉讼请求为：请求判令谢冰、江羽薇赔偿其损失221335.25元，并承担本案鉴定（评估）费、诉讼费。
原审反诉原告谢冰、江羽薇的诉讼请求为：请求判令吴玉芳、陈顺涌赔偿其损失235809元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、吴玉芳、陈顺涌及谢冰、江羽薇的损失是否因一方或双方当事人违约所致；二、房屋毁损如不能归责于本案当事人，风险由谁负担。
吴玉芳、陈顺涌认为：谢冰、江羽薇在整个租赁过程中存在不当行为，没有尽到房屋的妥善保管义务，包括转租给他人开棋牌室、添置了大量的大功率家用电器、使用工业用的电锯，如磨光机；谢冰、江羽薇的上述不当使用行为导致电器电路不堪重负最终引发火灾，其过错和火灾的发生具有因果关系。即使在本案中双方均没有过错，根据合同法规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。租赁合同的风险负担，应参照买卖合同的相关规定。吴玉芳、陈顺涌已将租赁房屋交付谢冰、江羽薇，因此，涉案房屋毁损的风险应由承租人谢冰、江羽薇负担。
谢冰、江羽薇认为：其将涉案房屋用于居住生活，未用于其他用途；其添置的家用电器仅限于满足正常的日常居家生活，未超范围用电；其在租赁期间虽有转租行为，但已得到房东吴玉芳的认可，且火灾发生前几个月转租客已经搬离，与本案没有关联性；磨光机系临时存放在家，发生火灾时，其家庭成员均不在现场，并非因为使用磨光机而发生火灾；房屋吊顶内的电器线路系吴玉芳、陈顺涌自行找不具备资质的人装修时铺设，其未对该房屋进行过重新装修，毁损前的状态系房东交付�其的原状，电器线路系隐蔽装修项目，不属于保管的范围；《火灾事故认定书》在原因认定中排除人为放火、外来火源和遗留火种。因此，谢冰、江羽薇已在合同约定的范围内合理使用该房屋，并已尽合理保管的义务；吴玉芳、陈顺涌的房屋存在安全隐患，不具备安全居住的条件，因该违约行为造成承租人的损失应予赔偿。谢冰、江羽薇居家生活用品已经全部化为灰烬，鉴定报告未能全部罗列，要求法庭予以酌情认定。吴玉芳、陈顺涌系涉案房屋的所有权人，也是该房屋的受益人，享有使用、处分该房屋的权利，应对该房屋的毁损的风险承担相应的责任。
原审法院认为，关于争议焦点一，首先在违约事实认定上，双方均未对对方的违约事由进行充分举证；其次，本案双方当事人虽各对其损失进行了评估，但因火灾原因不明确，现有证据无法确定火灾是否�一方或双方当事人违约所致，即损害后果与违约行为之间的因果关系亦未得以证明。关于争议焦点二，双方未对租赁房屋毁损的风险进行约定，参考“天灾归物权人负担”的学说，本案中租赁房屋毁损的风险应当由所有权人即吴玉芳、陈顺涌负担。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。该规定表明出租人承担因租赁物毁损、灭失所致租金收益的风险，体现了上述学说的思想。另外，原审法院认为，买卖合同中风险负担的规则并非有偿合同普遍适用的规范，在租赁合同中不能参照适用。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高�民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回吴玉芳、陈顺涌的诉讼请求；二、驳回谢冰、江羽薇的反诉请求。本诉案件受理费5476元，由吴玉芳、陈顺涌负担；反诉案件受理费减半收取为2460元，由谢冰、江羽薇负担。
上诉人陈顺涌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、根据涉案火灾事故认定书认定，本案火灾发生的原因不排除电气线路故障所致，因此该火灾系属人祸，而不是天灾。2、谢冰、江羽薇从事字牌加工业，并在承租房屋内存放磨光机，上诉人有理由相信谢冰、江羽薇在房屋内使用工业用磨光机。且谢冰、江羽薇在租赁期间将房屋转租他人用于开办棋牌室，长时间外出时也未将房屋电源关闭。本案火灾发生前，房屋内电气线路已发生故障，但谢冰、江羽薇未采取任何防护措施。谢冰、江羽薇的上述行为违反了房屋租赁合同的约定，产生和增加了房屋毁损、灭失风险，最终导致火灾的发生。二、原审判决适用法律错误。1、虽然合同法对租赁物毁损、灭失的风险未作规定，但根据合同法第142条、174条之规定，房屋租赁合同是有偿合同，且涉案房屋已于2010年4月1日交付谢冰、江羽薇使用至火灾发生。因此，涉案房屋毁损、灭失的风险应由谢冰、江羽薇承担。2、根据合同法规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，上诉人的房屋在谢冰、江羽薇实际控制期间被烧毁，而谢冰、江羽薇又不能证明房屋毁损、灭失不能归责于自己。据此，谢冰、江羽薇对租赁房屋未尽妥善保管之责，依法应承担赔偿责任。综上所述，上诉人陈顺涌特提起上诉，请求撤销原判，依法改判。
上诉人谢冰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。1、根据火灾事故认定书的认定，本案火灾系因房屋一楼走廊东南角吊顶内的电气线路故障而引起。该认定书说明吴玉芳、陈顺涌违反合同法及双方合同的约定，提供给上诉人居住的房屋存在安全隐患，不具备安全居住的条件。2、上诉人的损失明确。火灾发生后，原审法院虽委托鉴定部门对上诉人的损失进行了评估，但上诉人的损失远远不止鉴定报告所列明的损失。因为已经完全烧毁的部分财产鉴定部门无法鉴定，请二审法院对上诉人的损失予以酌情认定。综上，上诉人谢冰特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法予以改判。
对于上诉人陈顺涌的上诉，上诉人谢冰答辩称：1、关于火灾发生的原因，一审法院认定是天灾没有事实依据。火灾认定书已经明确载明火灾原因，并非因为天灾等不�抗力因素所致。我方认为是陈顺涌、吴玉芳装修时候遗留的安全隐患，陈顺涌、吴玉芳构成违约。2、谢冰虽有存放工业用电锯及转租的行为，但该行为与火灾发生没有因果关系，不是导致火灾发生的因素。事发当时，谢冰全家不在家，所有用电均为日常居家生活用电，不存在使用不当的行为。3、本案是房屋租赁合同纠纷，承租人仅仅享有使用权，且需要支付相应的租金。若由承租人承担房屋灭失的风险，显然极不公平。综上，请求人民法院驳回上诉人陈顺涌的上诉请求。
对于上诉人谢冰的上诉，上诉人陈顺涌答辩称：1、根据消防支队的认定书，不能确定发生火灾的原因肯定是电气线路故障。2、承租人从未向出租人提过房屋电气线路存在安全问题或者其他问题。3、谢冰、江羽薇的损失应当由其自己承担。4、谢冰、江羽薇应当举证证明自己不存在过错，�则应推定承租人有过错。谢冰、江羽薇作为房屋承租人对租赁的房屋负有管理义务，对装修多年的房屋更应该谨慎管理。5、根据苏州市吴江区公安局北厍派出所的询问笔录，火灾发生前1个小时左右，涉案房屋又发生了不正常的断电现象。谢冰、江羽薇不仅没有采取适当措施，反而外出吃饭。现虽然不能确定房屋断电与火灾必定有关，但可以明确谢冰、江羽薇没有尽到妥善保管、看护、防火的法定义务。
被上诉人吴玉芳未作答辩。
被上诉人江羽薇未作答辩。
二审中，本院查明，在本案一审期间，陈顺涌、吴玉芳及谢冰、江羽薇向原审法院明确：双方均是基于合同约定提起相关诉讼，要求对方当事人承担违约责任。
本院另查明，本案火灾发生后，谢冰向苏州市吴江区公安局北厍派出所陈述：2014年2月14日18时30分左右，涉案房屋二楼东面书房和卫生间断电，二楼东北面房间电路正常，其他房间断电情况其本人不清楚。涉案房屋断电后，其就外出吃饭，后接到他人电话，告知其涉案房屋着火了。
二审中，上诉人陈顺涌向本院提交情况说明一份，认可本案火灾起火部位的吊顶系全封闭吊顶。
以上事实，由陈顺涌提交的情况说明、苏州市公安局吴江区北厍派出所询问笔录及当事人在原审期间的陈述等予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，出租人陈顺涌、吴玉芳有义务向承租人谢冰、江羽薇提供符合安全居住条件的房屋，保证房屋可以正常使用；谢冰、江羽薇也应按照合同约定妥善保管涉案房屋、屋内装潢及配套设施。根据苏州市公安消防支队吴江区大队出具的苏江�消火认字（2014）第0005号《火灾事故认定书》认定，该起火灾起火部位位于涉案房屋一楼走廊东南角吊顶内，可排除人为放火、外来火源和遗留火种；不排除电气线路故障引发火灾所致。原审法院依据上述《火灾事故认定书》的内容，认定本案火灾原因不明并无不当，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条、第一百七十四条之规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。陈顺涌依据上述法律规定，上诉认为涉案房屋已交付谢冰、江羽薇使用，并在谢冰、江羽薇承租期间发生火灾，导致房屋毁损，故谢冰、江羽薇应承担房屋毁损的风险。但本案火灾原因不�，且涉案房屋一楼走廊东南角吊顶系全封闭吊顶，吊顶内的起火部位系属房屋隐蔽部位。依据前述法律规定，陈顺涌就涉案房屋隐蔽部位起火造成房屋毁损的风险要求谢冰、江羽薇承担赔偿责任，明显违背民事活动应当遵循的公平原则，加重了谢冰、江羽薇的房屋保管义务及风险责任。故就陈顺涌的前述上诉主张，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。陈顺涌依据上述法律规定，上诉认为本案火灾发生前，房屋内电气线路已发生故障，但谢冰、江羽薇未尽妥善保管义务，未采取任何防护措施，导致火灾发生房屋毁损，故谢冰、江羽薇应承担相应的损害赔偿责任。但根据涉案《火灾事故认定书》的内容，本案火灾原因不明，火灾起�部位位于涉案房屋一楼走廊东南角全封闭的吊顶内；且陈顺涌也无证据证明火灾发生前的房屋电气线路故障与本案火灾之间明确存有因果关系。故就陈顺涌的前述上诉主张，本院不予采信。
陈顺涌同时上诉认为，基于谢冰、江羽薇在涉案房屋内使用工业用磨光机；谢冰、江羽薇将房屋转租他人开办棋牌室；谢冰、江羽薇长时间外出时未关闭房屋电源等违约行为，导致本案火灾发生，谢冰、江羽薇应承担相应的违约责任。因陈顺涌未能举证证明谢冰、江羽薇在涉案房屋内违规使用工业用磨光机，且谢冰、江羽薇对此也不予认可，故就陈顺涌该项上诉主张，本院不予采信。因谢冰、江羽薇将涉案房屋用于生活居住，房屋内放置了不宜关闭电源的冰箱，且陈顺涌并无证据证明本案火灾发生前涉案房屋内有其他电器设备处于通电状态。故陈顺涌认为谢冰、江羽薇长时间外出未关闭房屋电源，系属违约行为的上诉主张，本院不予采信。至于陈顺涌认为谢冰、江羽薇将涉案房屋转租他人开办棋牌室、构成违约的上诉主张，因无证据证明谢冰、江羽薇的上述行为与本案火灾发生之间存有因果关系，故本院亦不予采信。综上，陈顺涌要求撤销原审判决、依法予以改判的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因本案火灾原因不明，涉案房屋由谢冰、江羽薇实际控制使用；且谢冰也未提交证据证明陈顺涌、吴玉芳在出租涉案房屋期间存有其他违约行为，导致本案火灾发生。据此，谢冰认为本案火灾原因明确、陈顺涌、吴玉芳构成违约、要求依法改判的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈顺涌、上诉人谢冰的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10396元，由上诉人陈顺涌负担5476元，上诉人谢冰负担4920元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 黄 婷