山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍商终字第638号
上诉人（原审原告）：万声信息产业有限公司。
法定代表人：于江。
委托代理人：程金磊，山东鸢都英合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东顺丰通讯服务有限公司。
委托代理人：刘洪川。
被上诉人（原审被告）：顺丰速运（集团）有限公司。
法定代表人：王卫。
被上诉人（原审被告）：顺丰控股（集团）有限公司。
法定代表人：王卫。
两被上诉人的共同委托代理人：刘洪川。
上诉人万声信息产业有限公司（以下均简称万声公司）、上诉人山东顺丰通讯服务有限公司（以下均简称山东顺丰）因与被上诉人顺丰速运（集团）有限公司（以下均简称顺丰速运）、顺丰控股（集团）有限公司（以下均简称顺丰控股）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开商初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万声公司的委托代理人程金磊，上诉人山东顺丰和被上诉人顺丰速运、顺丰控股的共同委托代理人刘洪川参加了诉讼。本案现已审理终结。
万声公司原审诉称：2013年7月12日，原、被告签订了《山东呼叫中心产业基地合作协议》，根据协议约定，被告承租原告办公场地7565.04㎡，租赁费每半年预付，每年的3月份预付本年4至9月的租赁费。被告自协议签订后支付了半年的租赁费。截至2014年3月份被告应当按照协议的约定支付2014年4-9月的租赁费，但是被告未按照约定预付租赁费。2014年4月2日，原告收到被告发来的通知函，告知原告因被告战略调整，终止与原告签订的租赁合同。根据协议的约定，被告应当在租赁期届满前10个月以书面形式通知原告终止合同或者续约。被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，为此，请求法院依法判令被告赔偿原告3个月的租金损失306384.12元（0.45元／平方／天×90天×7565.04㎡），本案的诉讼费用由被告承担。
顺丰速运原审辩称：原告主张被告赔偿306384.12元没有事实和法律依据，在合同中没有关于单方解除合同应当赔偿原告三个月租金的约定，另外顺丰控股于2013年9月26日支付给原告保证金50000元，合同终止后原告一直未返还。在合同中约定山东顺丰成立后，责任由山东顺丰承担。2014年3月25日，山东顺丰向原告支付2013年10月-2014年3月六个月的租金，计算标准就是按照全部面积的一半计算的，共计303862.09元，并且在被告要求终止合同时，原告尚未将房屋钥匙交给被告，被告从未使用过该房屋，因为被告单方面解除合同，给原告造成了一定的损失，50000元保证金作为赔偿金，超出该部分的，被告不能承担，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
顺丰控股原审答辩意见同上。
山东顺丰原审答辩意见同上。
原审法院审理查明：2013年年初，原告与被告顺丰速运签订《顺丰速运华北综合服务中心项目选址山东呼叫中心产业基地战略合作框架协议》，对被告顺丰速运山东呼叫中心产业基地选址进行了框架性的约定。2013年7月12日，被告顺丰控股、顺丰速运与原告签订《顺丰速运（集团）有限公司与山东呼叫中心产业基地合作协议》，该协议约定：顺丰速运与万声公司根据《战略合作框架协议》精神，由被告顺丰速运指定顺丰控股在万声公司区域投资设立被告山东顺丰，负责顺丰华北综合服务中心项目的资产管理和运营，被告顺丰控股有偿使用山东呼叫中心基地C座职场作为综合服务中心，原告万声公司提供职场服务，地址位于山东省潍坊市高新区××东街9266号，面积为7565.04㎡，合同期限为自2013年7月15日至2023年9月31日，其中，2013年7月15日至2013年9月30日为入驻准备期，免收服务费。保证金为50000元。服务费为1.3元／平方／天，合同期内按照优惠价格执行，前五年减免到0.45元／平方／天，第六年0.9元／平方／天，第七年起在前一年的基础上每年递增5%。2013年10月正式入驻到2013年12月，被告顺丰控股至少使用3层办公职场，原告万声公司需保留三层以上空置职场，2014年1月-9月，费用以实际使用面积缴纳……，房租每半年预付，分别为每年3月预付本年4-9月房租，每年9月预付本年10月-12月和次年1月-3月房租。被告顺丰控股应当在2013年10月1日前完成被告山东顺丰的注册，被告山东顺丰成立之前，被告顺丰控股承担责任，被告山东顺丰成立之后，由被告山东顺丰承担责任，被告顺丰控股承担连带责任。被告山东控股将保证金交付给原告万声公司，服务合同终止或者期满，被告顺丰控股于原告不再续约，在被告山东顺丰结清所有服务费、水电费等费用后七个工作日内，原告万声公司将保证金（不计利息）一次性退还被告山东顺丰。服务期满，被告山东顺丰是否续约，均须在服务期满10个月前，以书面形式通知原告，续约费用双方协议商定。在合同期内，签约三方均应当按照协议履行各自的义务，否则视为违约，违约方应当对守约方的直接经济损失承担赔偿责任。2013年9月26日，被告顺丰控股通过招商银行向原告在中国建设银行潍坊高新支行的账户（账号：37×××43）转账汇款50000元，备注为付房租保证金，同年9月22日，原告为被告顺丰控股出具50000元收款收据，载明为房租保证金，在庭审中，原告均予以认可。另查明，被告顺丰控股公司于2013年10月30日成立项目公司即被告山东顺丰，并支付了2013年10月-2014年3月份的房屋租赁费303862.09元，按照合同约定的一半面积即3782.5㎡计算，被告并未实际入驻该场地。2014年3月31日，被告顺丰速运、顺丰控股给原告发送通知函，告知原告因被告经营战略调整，与原告签订的合作协议于2014年3月31日终止。在庭审中，三被告认可系单方违约造成合同不能继续履行，愿意承担违约责任，同意将房租保证金50000元作为赔偿金以弥补原告的损失。原告提交其与案外人中国大地财产保险股份有限公司签订的《山东呼叫产业基地服务合作补充协议》证明原告于2014年12月22日将该房屋出租给案外人中国大地财产保险股份有限公司，该合同没有记载合同签订日期，并载明合作名称为山东呼叫中心产业基地C座，面积为7800平方米，服务期为2014年9月16日至2017年6月30日，被告对该合同不予认可。
原审法院认为：一、关于违约责任的承担。原告与被告顺丰速运、顺丰控股签订的《山东呼叫中心产业基地合作协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，确认为有效合同，各方当事人均应当按照合同的约定履行合同义务。2014年3月31日，被告顺丰速运、顺丰控股单方面提出终止合同，构成违约，三被告代理人在庭审中认可系被告方单方违约，愿意按照合同约定承担违约责任。根据该协议约定，“被告顺丰控股应当在2013年10月1日前完成被告山东顺丰的注册，被告山东顺丰成立之前，被告顺丰控股承担责任，被告山东顺丰成立之后，由被告山东顺丰承担责任，被告顺丰控股承担连带责任”，因此，违约责任应当由被告山东顺丰承担，被告顺丰控股承担连带责任。二、关于原告的直接经济损失如何确定。根据《山东呼叫中心产业基地合作协议》关于违约责任的约定，“违约方应当对守约方的直接经济损失承担赔偿责任”，合同中未明确约定违约金的数额、计算方式等。被告顺丰速运、顺丰控股，单方面解除合同且没有在合理期限内提前通知原告，违背诚实信用原则，损害了原告的合法权益，鉴于该合作协议的房屋租赁期限为10年，剩余租赁期限较长，原告要求被告赔偿三个月的房租损失符合法律规定，予以支持，但是被告对原告主张的房租金额及计算标准有异议，在庭审中原告要求三被告按照合同约定的优惠价格以全部面积计算三个月的房租损失，或者按照服务费1.3元／平方／天以全部面积计算一个月房租损失，三被告抗辩称签订的合作协议约定：“2013年10月正式入驻到2013年12月，被告顺丰控股至少使用3层办公职场，原告万声公司需保留三层以上空置职场，2014年1月-9月，费用以实际使用面积缴纳……”并且实际履行合同交纳2013年10月-2014年3月份的房屋租赁费303862.09元时均按照一半的面积计算，且被告并未实际入驻，原告主张按全面积计算既无合同约定亦不符合实际履行情况，缺乏事实依据，不予支持。在庭审中，原告主张根据《山东呼叫中心产业基地合作协议》的约定，“服务期满，被告顺丰控股续约或者不续约的，均须在服务期满前十个月前，以书面方式通知原告，续约服务费由双方协议确定”，被告顺丰控股应当提前十个月以书面方式通知原告解除合同，但是该条约定只是对合同各方是否续约的一个提前预告期，并不是当事人对于违约金或者损害赔偿的约定，该约定不能证明原告直接经济损失的具体数额。综上所述，按照弥补原告损失的原则，根据双方当事人的合同约定以及合同履行的实际情况，被告山东顺丰向原告支付3个月的房租（按照一半面积计算）损失151931元，被告顺丰控股承担连带责任。被告自愿将50000元房租保证金作为赔偿金，不再要求原告返还系被告对自己权利的处分，予以支持。依照规定，判决如下：一、被告山东顺丰通讯服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告万声信息产业有限公司支付损害赔偿金151931元；二、被告顺丰控股（集团）有限公司承担连带赔偿责任；三、驳回原告万声信息产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5896元，由原告万声信息产业有限公司负担2948元，被告山东顺丰通讯服务有限公司、顺丰控股（集团）有限公司负担2948元。
宣判后，上诉人万声信息产业有限公司不服原审判决上诉称：原审法院认定的案件事实不清，计算租金应当按照基准价格1.3元／平方／天计算，请求撤销（2015）开商初字第28号民事判决书，请求查明事实，依法改判租金损失306384.12元，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
上诉人山东顺丰通讯服务有限公司上诉人称：本上诉人一直主张，该5万元保证金的性质为支付租金的保证金，而不是违约金，同意将其作为赔偿金，在判决时一并扣除。而一审法院却错误的认为该保证金为上诉人另外自愿支付的赔偿金。在判决事项中并没有扣除，所以本上诉人认为，一审法院对此部分认定错误。
二被上诉人答辩称：同意山东顺丰通讯服务有限公司上诉请求。
本院审理查明的其他事实同原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案二审的争议焦点是：一、租金损失是否正确；二、5万元保证金是否应从赔偿金中扣除。
关于租金问题。本案中，万声公司与顺丰速运、顺丰控股签订的《山东呼叫中心产业基地合作协议》系双方当事人真实意思表示，为有效合同，一方违约应赔偿另一方损失。因顺丰速运、顺丰控股、山东顺丰等单方面解除合同且没有在合理期限内提前通知上诉人万声公司，损害了其合法权益，但该合作协议中的违约责任仅约定“违约方应当对守约方的直接经济损失承担赔偿责任”，并未明确约定违约金的数额、计算方式等，原审法院按照弥补上诉人万声公司损失的原则，根据双方当事人的合同约定以及合同履行等实际情况，判令山东顺丰向上诉人万声公司支付3个月的房租损失151931元，符合合同约定。上诉人万声公司关于依法改判租金损失306384.12元的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。
关于5万元保证金是否应从赔偿金中扣除的问题。上诉人山东顺丰通讯服务有限公司关于50000元保证金不是自愿作为赔偿金的问题，因其原审庭审中自愿以保证金5万元作为赔偿，原审法院结合本案情形未将5万元扣除，亦无不妥。对上诉人山东顺丰通讯服务有限公司的该上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，上诉人万声信息产业有限公司负担525元，上诉人山东顺丰通讯服务有限公司负担525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路志明
审 判 员 李金增
代理审判员 郭明明
二〇一五年九月十五日
书 记 员 周 晗