陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终478号上诉人（原审被告、反诉原告）：李小青。上诉人（原审被告）：李风山。共同委托代理人：高敏，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ岗。上诉人李小青、李风山因与被上诉人ＸＸ岗合同纠纷一案，不服陕西省西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2016年9月初，ＸＸ岗与李小青协商转让商铺事宜期间，ＸＸ岗于2016年9月2日向李小青、李风山交纳500元，于2016年9月3日向李小青、李风山交纳10000元。2016年9月4日，ＸＸ岗（乙方）与李小青（甲方）签订了一份《商铺转让协议》，约定的主要内容有：甲方将长安区韦曲南站惠欧超市D23号门面店铺转让给乙方，乙方向甲方支付104000元，2016年7月20日至2017年7月19日的部分房租已交；甲方有义务配合乙方与惠欧超市变更合同；甲方应将押金、天然气等所有价款条据给乙方；甲方将空调、冰箱、卷闸门、厨具等设备给乙方；乙方向甲方交纳定金10500元，合同签订后，乙方向甲方交纳73500元，乙方给甲方交清此费用后甲方1日内将店铺交乙方使用；剩余20000元，在乙方与惠欧超市变更合同成功后1日内向甲方全额支付。签订合同当天，ＸＸ岗向李小青、李风山交纳73500元转让费，至此，ＸＸ岗已向李小青、李风山交纳了84000元，李小青于当天下午将商铺的钥匙交给了ＸＸ岗，李小青、李风山方的空调、冰箱、卷闸门、厨具等设备也在该商铺之内。另查，李小青转让给ＸＸ岗的商铺，来源于西安市长安区尚品惠欧超市（以下简称惠欧超市），该超市的负责人是周祝海，李小青和惠欧超市于2015年5月20日签订了《商铺租赁合同》，李小青根据该合同从惠欧超市处承租了涉案商铺，该租赁合同的期限自2015年7月20日起至2020年7月19日止，前两年的租金为每年141912元，后三年的租金为每年158941元，该合同约定李小青租赁该商铺的经营品类为“餐饮”，品牌为“陕北小吃”。李小青根据该合同的约定，向惠欧超市交纳了第一年（自2015年7月20日至2016年7月19日）的租金，还交纳了天然气预交款20000元，合同保证金20000元。2016年7月30日，李小青与惠欧超市补充签订了一份《协议》，李小青根据该协议的约定，于2016年8月1日向惠欧超市交纳了2016年7月20日至2017年7月19日的部分租金40000元。2016年9月4日，李小青与ＸＸ岗签订了《商铺转让协议》之后，ＸＸ岗与惠欧超市协商签订新的商铺租赁合同时，李小青也进行了配合，但终因惠欧超市不同意ＸＸ岗经营砂锅串串而未能成功签订合同，ＸＸ岗也没有向惠欧超市补交李小青欠付的下一年度的租金。ＸＸ岗随后在承租的店铺内，张贴了“转让”广告。惠欧超市发现后，于2016年10月6日派人将ＸＸ岗已经从李小青处承租的商铺换锁并予以收回。ＸＸ岗无法经营该商铺，在与李小青、李风山协商无果后，于2017年3月以诉称诉至原审法院，要求解除合同、返还转让费。庭审中，ＸＸ岗坚持其诉称的事实、理由及诉讼请求，并补充以下事实：ＸＸ岗与李小青签订转让合同之前已经明确告知李小青自己要经营砂锅串串，在ＸＸ岗于2016年9月3日向李小青交完10500元定金之后，李小青带ＸＸ岗去惠欧超市见到索经理时，索经理回答要与“周总”商量，再加上李小青在明知ＸＸ岗要经营砂锅串串的情况下仍要将商铺转让给ＸＸ岗，导致ＸＸ岗对李小青已经产生了信赖利益，认为此事的成功率很大，所以，ＸＸ岗才在9月4日又向李小青支付了73500元并与李小青签订了商铺转让协议，交钱之后，ＸＸ岗、李小青一起去见惠欧超市的负责人时，惠欧超市的负责人不同意ＸＸ岗经营砂锅串串，在9月4日至10月6日期间，ＸＸ岗多次与惠欧超市的负责人协商此事，但惠欧超市的负责人坚决不同意ＸＸ岗经营砂锅串串，10月6日，惠欧超市在未通知任何人的情况下，砸了ＸＸ岗承租商铺的地板和墙面并更换了门锁、收回了店铺。李小青、李风山均承认李小青与ＸＸ岗签订商铺转让协议的事实，也承认收取ＸＸ岗84000元转让费的事实，对于84000元的组成，李小青、李风山认为是20000元合同押金（合同保证金）、20000元天然气押金、24000元店铺内财产的转让费、20000元租金；李小青、李风山坚持辩称意见，不认可ＸＸ岗所说的己方承诺过让ＸＸ岗经营砂锅串串的意见，也不认可己方让ＸＸ岗产生信赖利益可以开办砂锅串串的意见，辩称ＸＸ岗在与李小青正式签订转让合同之前就知道惠欧超市不同意ＸＸ岗经营砂锅串串，在ＸＸ岗与李小青签订转让合同之后，ＸＸ岗还向惠欧超市表示过自己可以经营陕北面，所以，ＸＸ岗与惠欧超市未能签订新的合同的过错在ＸＸ岗方，坚决不同意ＸＸ岗要求解除合同和返还转让费的诉讼请求。原审法院认为，关于本诉案件，本诉ＸＸ岗与李小青于2016年9月4日签订的《商铺转让协议》，是双方真实意思表示，真实有效，予以确认。ＸＸ岗根据该协议约定，向李小青和李风山交纳了84000元转让费，本案双方当事人也无异议，亦予认定。虽然李小青、李风山对84000元转让费的具体组成性质没有书面约定、且陈述意见不完全一致，但根据李小青、李风山双方的陈述意见及案件实际情况，可确认该84000元转让费中，首先包含有20000元的合同保证金（合同押金）、20000元的天然气押金；其次，李小青认为其中还包含了24000元的商铺内财产转让费和20000元租金，而ＸＸ岗则认为是22000元商铺内财产转让费和22000元租金，在双方对商铺内财产转让费意见不一致的情况下，宜按财产出卖方即李小青的意见认定所转让的财产之价值，即84000元转让费中包含24000元的商铺内财产转让费和20000元租金。本案ＸＸ岗、李小青、李风山签订的协议虽名为商铺转让协议，但因为ＸＸ岗交纳的转让费中有20000元租金，所以也具有商铺出租的合同性质。在李小青、李风山签订协议之后，因惠欧超市一直未能同意ＸＸ岗经营砂锅串串、双方未能签订新的商铺租赁合同，直至2016年10月6日惠欧超市将涉案商铺换锁并查封收回，此状况属于ＸＸ岗在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对ＸＸ岗一方明显不公平，ＸＸ岗方也无法实现合同目的，故ＸＸ岗起诉要求解除合同的诉讼请求成立，依法应予判决支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因为本案ＸＸ岗先与辛鑫旺公司签约并交纳了砂锅串串的加盟费之后，才与李小青签订的商铺转让协议，基于常理，应推断ＸＸ岗在与李小青签约之前已经告知李小青该项特定的经营范围；况且ＸＸ岗、李小青、李风山明知其签订的商铺转让协议应当得到李小青的出租方惠欧超市的同意才可以，但ＸＸ岗、李小青、李风山就此项特定的经营范围并未事先取得惠欧超市的同意就签订了商铺转让协议；即ＸＸ岗、李小青、李风山的上述行为与ＸＸ岗最终未能与惠欧超市因经营范围达成一致意见并签订新的商铺租赁合同的结果，有一定的因果关系，所以，本案ＸＸ岗、李小青、李风山对于合同解除之后果的发生，均负有一定的过错。对于ＸＸ岗向李小青、李风山交纳的20000元合同保证金损失，在ＸＸ岗、李小青、李风山对于如何返还没有明确约定的情况下，应按照公平原则由ＸＸ岗、李小青、李风山各半予以承担，即判由收款人李小青、李风山向ＸＸ岗返还10000元。至于ＸＸ岗向李小青、李风山交纳的20000元的天然气押金，因ＸＸ岗并未实际经营商铺并使用天然气，应判由收款人李小青和李风山予以返还。至于ＸＸ岗交纳的租金20000元，应扣除ＸＸ岗实际占有商铺期间（自2016年9月5日至2016年10月5日共计31天）的租金费用之后再由李小青、李风山予以返还；至于租金的计算标准，宜按照李小青向惠欧超市交纳的租金标准计算，即一年租金141912元、一日租金为141912元÷365=388.8元，即ＸＸ岗实际占有商铺期间的租金为388.8元×31=12052.8元，那么，应向ＸＸ岗退回的租金为20000元-12052.8元=7947.2元。至于ＸＸ岗向李小青、李风山交纳的24000元商铺内财产转让费，也应由李小青、李风山向ＸＸ岗予以返还，但因上述财产在惠欧超市查封并收回商铺之后已由惠欧超市转移占有，本案ＸＸ岗、李小青、李风山现在均不是上述商铺内财产的实际占有和控制人，李小青、李风山可在向ＸＸ岗退款之后，有权以财产所有权人的身份向惠欧超市主张返还权利。ＸＸ岗在本诉案件中的其余诉讼请求，缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。至于反诉案件，李小青要求ＸＸ岗继续支付20000元转让费的诉讼请求，因ＸＸ岗与惠欧超市并未变更签订新的合同，该款的付款条件并不具备，且因法律规定合同解除后尚未履行的终止履行，所以，李小青的此项反诉请求，缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。本案本诉及反诉案件中，ＸＸ岗、李小青、李风山的其余诉、辩称意见均不能成立，均不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除ＸＸ岗与李小青于2016年9月4日签订的《商铺转让协议》；二、李小青、李风山于判决生效之日起十日内向ＸＸ岗返还合同保证金10000元；三、李小青、李风山于判决生效之日起十日之内向ＸＸ岗返还天然气押金20000元；四、李小青、李风山于判决生效之日起十日之内向ＸＸ岗返还租金7947.2元；五、李小青、李风山于判决生效之日起十日之内向ＸＸ岗返还商铺内财产转让费24000元；六、驳回ＸＸ岗之其余诉讼请求；七、驳回李小青的反诉请求。李小青、李风山如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期中国人民银行贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1931元，ＸＸ岗已预交，由ＸＸ岗自行承担231元，由李小青、李风山承担1700元，并连同上述案款一并给付ＸＸ岗；本案反诉案件受理费150元，李小青已预交，由李小青自行承担。宣判后，李小青、李风山不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实错误，不能经营砂锅串串ＸＸ岗是有预知的；2、ＸＸ岗未补交李小青所欠租金导致惠欧超市换锁并予以收回转让商铺责任在ＸＸ岗；3、法律适用错误，本案不宜适用《合同法》第九十四条之规定解除合同。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回ＸＸ岗的诉讼请求，支持李小青、李风山的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由ＸＸ岗承担。ＸＸ岗答辩称，原审认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，李小青、李风山，ＸＸ岗签订协议之后，因惠欧超市一直未能同意ＸＸ岗经营砂锅串串、ＸＸ岗未能与惠欧超市签订新的商铺租赁合同，直至2016年10月6日因作为原承租人李小青、李风山未能按期支付惠欧超市租金，惠欧超市将涉案商铺换锁并查封收回，导致ＸＸ岗不能继续履行合同实现合同目的，现ＸＸ岗起诉要求解除李小青、李风山，ＸＸ岗之间的转让合同，应予支持。原审法院考虑双方在缔结合同时对ＸＸ岗特定的经营范围未事先取得惠欧超市的同意，双方对于合同解除之后果的发生，均负有一定的过错，判决由收款人李小青、李风山向ＸＸ岗返还保证金10000元（扣除保证金10000元）并扣除ＸＸ岗占用商铺期间的租金损失妥当。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审诉讼费负担不变，上诉费1649元由李小青、李风山负担。本判决为终审判决。审判长  马春哲审判员  季立耘审判员  孙 鹏二〇一八年二月二十六日书记员  杜涤非