河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郾民初字第714号
原告庞建娥（被反诉人）。
委托代理人刘启伟，河南九九律师事务所律师。
被告魏红耀（反诉人）。
被告乔慧枝（反诉人）。
二被告委托代理人刘金华，河南汇恒律师事务所律师。
二被告委托代理人孙闯，河南汇恒律师事务所律师。
原告庞建娥诉魏红耀、乔慧枝侵权一案，本院于2013年3月21日受理后，被告魏红耀、乔慧枝于2013年4月26日以房屋买卖合同纠纷为由提起反诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭对本案进行了审理。原告庞建娥及其委托代理人刘启伟，被告魏红耀、乔慧枝及其委托代理人刘金华、孙闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告庞建娥系城关镇居民，1988年8月17日原郾城县人民政府为原告颁发了宅基地使用权证，原告在该宅基地上建起住房。2000年3月，原郾城县人民政府为原告换成了国有土地使用权证。原告系被告的嫂子，几年前，因被告无房可住，原告为照顾被告让被告暂时居住，现原告因居住需要，多次要求被告搬离均遭到拒绝。原告请求：1、判令二被告停止侵权行为，判令二被告归还房屋。2、本案诉讼费由二被告负担。
被告魏红耀、乔慧枝答辩称：一、庞建娥所述与事实不符，实际情况是庞建娥于2001年以59000元的价格将涉案房屋卖给了答辩人，而答辩人和庞建娥系叔嫂关系。2001年，答辩人想在市区买房子，庞建娥夫妻听说后，愿意将涉案房屋以60000元的价格卖给答辩人，因答辩人经济紧张，庞建娥夫妻实际收答辩人房款59000元，并称也不是外人，下余1000元不要了。2003年春节，庞建娥夫妻将房屋交给了答辩人，答辩人一家居住至今，答辩人先后对该房屋进行了装修、改造等。二、庞建娥应当履行合同义务，协助答辩人办理房屋产权过户手续。
魏红耀、乔慧枝反诉称：二反诉人与反诉人庞建娥系叔嫂关系。2002年，二反诉人与庞建娥及其丈夫李水彦（系魏红耀二哥，2010年因车祸去世）经协商达成口头协议，被反诉人庞建娥夫妻将位于漯河市郾城区拥军路1巷24号房屋以60000元的价格出卖给二反诉人。因二反诉人经济紧张，庞建娥夫妇实际收到二反诉人59000元。2003年春节，庞建娥夫妇将该房屋交付给二反诉人，反诉人一家一直居住至今，并先后对该房屋进行了装修、改造、新添建了厨房，并增添了天然气等设施。自房屋买卖合同成立后，二反诉人多次向庞建娥提出办理房屋产权过户手续，但庞建娥一直推脱。2010年春节，二反诉人再次请求办理房屋过户的事，庞建娥矢口否认曾将房屋卖给反诉人一事。反诉人请求：1、确认反诉人与被反诉人存在房屋买卖合同关系；2判令被反诉人协助反诉人办理房屋产权过户手续和国有土地使用权证过户手续。3、本案诉讼费由被反诉人承担。
庞建娥针对二反诉人的反诉请求答辩称：原、被告双方根本不存在房屋买卖合同关系。庞建娥及其丈夫均未口头承诺将涉案房屋卖给魏红耀和乔慧枝，之所以让二被告居住至今，完全是顾及被告在城里没有房子，念及亲情，照顾二被告暂时居住，条件是二被告一旦有了房子就搬走。被告称的59000元，实际上是原告的丈夫李水彦向被告所借的款，并不是购房款，对于该笔借款庞建娥并不知情而是事后得知。二被告所谓的装修、改造，均是为了自己生活便利经庞建娥同意后，在房屋主体之外添加了部分附属物，这不能改变原告庞建娥拥有所有权主体资格。庞建娥和二被告从未有过买卖涉案房屋的协议，退一步讲，即使如二被告称原告丈夫李水彦生前曾与被告有口头协议，那么该协议也是无效的，该房屋所有权人是原告庞建娥，属夫妻共同财产，李水彦无权自行处分。根据房地一体的原则，本案诉争的房屋系宅基地，并未经有关部门的批准不能私自流转。不动产物权变动，依法应当登记，未经登记不发生物权效力，即诉争房屋所有权人仍是庞建娥。故应当驳回被告的反诉。
经审理查明：原告庞建娥与被告魏红耀系叔嫂关系，二被告系夫妻关系，2010年2月份，原告庞建娥丈夫李水彦因车祸去世。1988年8月17日原郾城县人民政府为原告庞建娥颁发了宅基地使用权证，原告庞建娥夫妇在该宅基地上建起住房。2000年3月，原郾城县人民政府将原告庞建娥的宅基地使用权证换成国有土地使用权证，土地使用权类型是“划拨”。但该房屋一直没有办理房屋所有权证。
2002年，被告魏红耀将59000元给了庞建娥夫妇，庞建娥夫妇于2003年初将位于漯河市郾城区拥军路1巷24号房屋交给魏红耀夫妇，魏红耀一家开始在该房屋居住至今。魏红耀说59000元是购房款，庞建娥称59000元是借款，让被告住进该房是念及亲情，是照顾被告。庭审中，庞建娥称“当时如果他（魏红耀）不拿这59000元钱，我就不会让他（魏红耀）住，俺丈夫如果说这房子卖给他的话我绝不会借魏红耀的钱。”按照庞建娥称59000元是借魏红耀的钱，旦该款至今一直未还。
魏红耀一家住进该房10年来，先后安装了天然气、有线电视、添建了厨房，对房屋部分进行了改造。并且魏红耀的养母（魏红耀自小跟随其舅舅、舅母长大，其养母即其舅母）去世办丧事也在该房屋。
本院审判委员会研究后认为：本案争议的焦点是，原、被告双方所说的59000元是借款还是房款？是被告魏红耀、乔慧枝侵权，还是原、被告之间存在房屋买卖关系？
原、被告双方所说的59000元是借款还是房款？原告庞建娥称59000元是借被告魏红耀的钱，但被告魏红耀、乔慧枝称是购买原告庞建娥夫妇房屋的房款。通常情况下，借钱的表现形式是有借有还，但本案中，59000元钱是在2002年时给付原告丈夫李水彦的，对此原告庞建娥也认同，并在庭审中称：“当时如果他（魏红耀）不拿这59000元钱，我就不会让他（魏红耀）住。”，但10多年来，原告庞建娥从没有说要还被告魏红耀、乔慧枝借款，被告也从来没有向原告索要借款，事实的表现形式不符合借款的表现形式。而如果是购房款，买卖的表现形式是一方支付款项，另一方交付物品，双方完成交易后，没有后续的表现形式，不像借款之后还有还钱的后续表现形式。本案中，被告魏红耀支付原告庞建娥夫妇59000元，原告庞建娥夫妇将房屋交付被告，形式上符合买卖合同的要件和表现形式。因此，应当认定庞建娥夫妇收到被告的59000元是购房款。虽然原、被告双方没有签订书面协议，但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”合同形式只是当事人意思的载体，合同的目的也是为了保障当事人的交易安全，如果一方当事人已经按约定履行完成主要任务，说明双方有交易的事实，如果在强调合同的形式就毫无意义了。本案中，庞建娥夫妻接受了被告的59000元房款，同时也已经把该房屋也交给了被告，合同双方均履行了主要义务，因此应当确定原、被告双方房屋买卖合同合法有效。被告对原告没有构成侵权。
但是，本案所诉争房屋没有进行房屋所有权登记，因此，反诉人魏红耀、乔慧枝要求被反诉人庞建娥协助办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。本案中争议房屋的土地使用权类型是“划拨”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”也就是说，对于划拨方式取得的土地转让，必须具备一定的条件才能成就，而本案中的条件未成就，因此，对于二反诉人请求庞建娥协助办理国有土地使用权证过户手续的请求，本院不予支持。
庭审中，原告庞建娥称根据物权法规定，不动产物权的变动，应当依法进行登记，未经登记的不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同的效力是独立存在的，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，也就是说，不能说办理了物权登记，合同就有效，没有办理物权登记，合同就无效。因此，对于庞建娥上述辩称，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十四条之规定，判决如下：
一、魏红耀、乔慧枝和庞建娥之间存在房屋买卖合同关系。
二、驳回原告庞建娥的诉讼请求
三、驳回魏红耀、乔慧枝的其他反诉请求。
本案诉讼费300元，由原告庞建娥负担；反诉费640元，由被告魏红耀、乔慧枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审 判 长 许凤梅
审 判 员 曹耀星
人民陪审员 王春雨
二〇一三年九月十一日
书 记 员 赵乐乐