江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终819号
上诉人(原审原告)：江西皇庭物业管理有限公司。住所地：江西省铜鼓县。
法定代表人：陈振春，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曾东发，铜鼓县法律援助中心律师。
上诉人(原审被告)：谭咏晗，女，住江西省铜鼓县。
委托诉讼代理人：谭晓毅，男，住江西省铜鼓县。
委托诉讼代理人：尹晓岚，女，住江西省铜鼓县。
上诉人江西皇庭物业管理有限公司（以下简称皇庭物业公司）与上诉人谭咏晗物业服务合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2016）赣0926民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人皇庭物业公司的委托诉讼代理人曾东发、上诉人谭咏晗的委托诉讼代理人谭晓毅、尹晓岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
皇庭物业公司上诉请求：1.撤销铜鼓县人民法院(2016)赣0926民初82号民事判决；2.改判支持皇庭物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.皇庭物业公司与谭咏晗签订的《商品房买卖合同》与《前期物业管理服务协议》明确约定：房屋交付自交房通知发出十日内未来办理交房手续的，视为房屋已经交付。房屋的顺利交付需要双方当事人积极配合，《商品房买卖合同》明确约定：自交房通知发出之日起十日内未来办理房屋交房手续的，视为房屋已交付。且交钥匙不等于交房，交钥匙仅是交房的一个要素，此外还包括其他要素，如对补齐房屋差价、结清前期物业费、领取房屋质量合格证书、双方在房屋接收文件上签字等；2.前期物业管理费应从交付时开始计算，而不是从业主违约接收房屋的时间开始计算。实际的物业管理服务，从统一的房屋验收时间(即房地产开发商与物业管理公司之间的房屋验收与交接时间)就已经进行。从统一的房屋验收时间开始，皇庭物业公司即提供物业管理和服务，就会产生物业管理费，包括谭咏晗在内的业主也已经开始享受物业管理服务。因此，从统一的房屋验收时间开始计算物业费合理合法。本案所涉物业小区的大部分业主对物业费的缴纳都没有意见，都是在统一的时间节点开始计算物业费。如每个业主都象谭咏晗这样消极缴纳物业管理费，物业管理则难以运转下去，业主的居住环境将受到严重影响。综上，一审判决未严格依照双方签订的合同处理本案，损害了皇庭物业公司的合法权益，请求二审法院支持皇庭物业公司的上诉请求。
谭咏晗辩称，一、皇庭物业公司只能按住宅建筑面积每月每平方米1.0元的标准收取物业管理服务费用，并且在业主入住前一年内只能按住宅建筑面积每月每平方米0.5元的标准收取物业管理服务费用，不能另外收取任何费用。1.根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，谭咏晗只需按住宅建筑面积每月每平方米1.0元的标准向皇庭物业公司交纳物业管理服务费用。并且该协议的第四条第四款约定：“因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米元(交房一年内0.5元/平，满一年按照1.0元/平收取)。”以及在签定该合同时，房屋销售人员称：“在没有入住的情况下，物业费按0.5元／平收取。”除此之外，双方再没有约定其他任何费用(停车费除外)。根据《消费者权益保护法》第八条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况”以及第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”规定。谭咏晗作为消费者应该明明白白消费，除协议约定的应该交纳的物业管理服务费用外，皇庭物业公司不能再另行收取其他任何费用。《前期物业管理服务协议》中从未提到要另外收取能耗费等费用，谭咏晗认为合同上所订立的物业费包括了能耗费。在双方合同没有约定的情况下是不能擅自增加收费项目，皇庭物业公司收取的能耗费是不合理不合法的。2.皇庭物业公司所收的物业管理服务费用超过了法律规定的标准。《江西省物业管理服务收费管理办法》第十六条规定：“物业管理企业受业主委员会(或业主)委托管理物业，其收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务量和服务深度等实行分等定级，按不同等级实行不同收费标准的质优价、按质论价的等级定价制度。”物业公司在没有取得物价部门颁发的收费许可证或者相关收费文件的情况下，要求向一期交房的业主收取物业费1元/平方米，能耗费0.5元/平方米等费用，其请求不应得到支持。根据《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准》的规定，目前皇庭御景城硬件环境性能的条件只能达到四级标准，应在每平方米0.3至0.5元范围内收取物业费。结合铜鼓县其他小区及宜春市区目前物业收费情况可知，皇庭物业公司收取的物业费过高，与铜鼓县经济发展状况不符。二、物业公司收取物业管理服务费用只能在房地产开发公司交钥匙后才能收取。1.皇庭物业公司存在强迫交易的违法行为：2013年11月13日，江西皇庭房地产开发有限公司与谭咏晗签订了商品房买卖合同，合同规定江西皇庭房地产开发有限公司应当在2014年12月30日前将经验收合格的合同约定的商品房交付给谭咏晗使用。2014年12月下旬，当事人通过报刊、信件、短信等方式通知相关业主只要交清了购买房屋的款项(按揭贷款业主必须是银行审核通过并放款并且相关办证费用交清，一次性付款必须全部款项付清)的业主可以前来办理交房手续。当业主们接到相关通知后到房地产开发商处拿本属于自己房屋的钥匙时，却告知必须到皇庭御景城的前期物业江西皇庭物业管理有限公司处拿钥匙。业主到皇庭物业公司处拿钥匙时，被告知前提是必须缴清相关的物业等费用才能拿到本属于自己的房屋钥匙，如不缴清全部费用，则无法拿到钥匙。皇庭物业公司收取物业费用包括：A物业服务费包括：住宅物业费1.0元/平米/月；能耗分摊费0.5元/平米/月(含电梯、水泵等高能耗费)；车位管理费30元/月(场地管理费)；B地下车位租赁费120元/个/月；C水电费预交500元/户；D装修管理：装修垃圾清运费(100平米及以下为600元：100-120平米为800元；120平米以上为1000元)(装修垃圾清运费指由施工单位清运至小区定点位置，物业公司清运处理)、文明施工保证金1500元/户、装修管理费100元/户(一次性费用，提供30个垃圾清运袋、备用灭火器、临时出入证等物品)。正因为皇庭物业公司存在不合理的收费和其它原因造成60多位业主联名举报江西皇庭房地产开发有限公司存在强制交易等违法行为。针对此行为，江西省铜鼓县工商局铜工商公处字[2015]1号处罚决定书、江西省铜鼓县人民政府铜府复决字[2015]第3号复议决定书、江西省铜鼓县人民法院行政判决书(2015)铜行初字第2号及宜春市中级人民法院行政判决书(2016)赣09行终39号都认定江西皇庭房地产开发有限公司构成强迫他人之间进行交易的违法行为。既然是违法收取的费用，皇庭物业公司就必需退还不合理的强制收费，更不能收取交房(以交钥匙为准)前的物业管理服务费用。2.根据《江西省物业管理服务收费办法》第二十条“业主或使用人在办完购房或租赁手续后，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50％物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费”的规定，由于皇庭物业公司的违法行为造成谭咏晗2015年7月6日才拿到房屋钥匙，因此，谭咏晗应交2015年物业费为：实测面积122.5×已收房6个月×物业费0.5元/平/月＝367.50元。三、商品房的交易，双方都应该遵守公平、公正、平等、自愿及诚信原则。购房人交清了房款、税费等，开发商就应该把房屋钥匙交给业主完成交房手续。皇庭物业公司有关房屋交付及物业管理费起算时间的的主张不能成立。综上所述，请求二审法院驳回皇庭物业公司的诉讼请求，支持谭咏晗的上诉请求。
谭咏晗上诉请求：1.请求二审法院改判谭咏晗缴纳2015年物业费366.24元;2.驳回皇庭物业公司的其它诉讼请求。事实和理由：一、根据《前期物业管理服务协议》第四条第四款规定：因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米
元。(交房一年内0.5元/平，满一年按照1.0元/平收取)。以及在签定该合同时，房屋销售人员根据以上条款，向谭咏晗称：“在没有入住的情况下，物业费按0.5元/平收取。”《前期物业管理服务协议》未提到要另外收取能耗费，在合同没有约定的情况下是不能擅自增加收费项目，皇庭物业公司收取的能耗费是不合理不合法的。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条“业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，己购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50％物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费”的规定，谭咏晗应补交2015年物业费为：实测面积122.08×已收房6个月×物业费0.5元/平/月＝366.24元。二、皇庭物业公司存在强制交易的违法行为。江西皇庭物业管理有限公司强制小区业主交纳一年的物业费1元/平方米和能耗费0.5元/平方米；地下车库车位租用费120元/个/月，车位管理费30元/月，水电预交费500元/户，装修垃圾清运费600-1000元不等，文明施工保证金1500元/户，装修管理费100元/户的收费标准，业主如不及时交纳上述费用就不交钥匙，严重侵犯了业主的利益。根据《江西省反不正当竞争条例》第二十条“经营者不得实施下列强迫交易行为：(一)强迫他人同自己进行交易或者强迫、阻碍他人之间进行交易”和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”及我国《合同法》“合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，交房前收取物业管理费以及一些不合理的费用明显违背了上述规定，开发商显然是将接收房屋的附加条件——交纳物业管理费以及一些不合理的费用强加给了业主。同时，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》在业主交清购房款后，房屋验收合格后，就应该按合同约定办理交房手续，但是通知交房时开发商却没有交房，而是要先到物业管理公司缴纳以上不合理的费用才能办理交房手续，这属于明显的强制交易行为。正因为物业公司存在不合理的收费和其它原因造成60多位业主联名举报江西皇庭房地产开发有限公司存在强制交易等违法行为，针对此行为铜鼓县工商局作出了铜工商公处字[2015]l号处罚决定书和铜鼓县人民政府铜府复决字[2015]第3号复议决定书以及江西省铜鼓县人民法院行政判决书(2015)铜行初字第2号都认定江西皇庭房地产开发有限公司构成强迫他人之间进行交易的违法行为。违法行为造成的延期交房责任在开发商，同时也因其违法造成延期交房，物业公司收取物业费也应该从交付钥匙起计算。三、谭咏晗曾多次到皇庭物业公司交纳合同约定的物业服务费，该物业公司以各种理由拒绝收取。造成谭咏晗至今都没有拿到小区门卡，直至现在都无法入住，严重损害了谭咏晗的合法权益，皇庭物业公司要求全额收取谭咏晗的物业费和能耗费是不合理不合法的。综上，请求二审法院支持谭咏晗的上诉请求。
皇庭物业公司辩称，1、皇庭物业公司与谭咏晗之间的法律关系为委托与受托、服务与被服务的关系，收费应依据合同规定，但对合同没有涉及部分并非是提供无偿服务。对于能耗费，房屋交付之后服务就已经开始，房屋建设之后开发公司将房屋交给皇庭物业公司，皇庭物业公司进行一般性管理，即便没有直接交付给购房人，但服务和管理在皇庭物业公司从房地产开发公司处接收房屋时已经开始，在买卖合同中明确约定通知交房10日之内不来接收房屋，视为已经交付。皇庭物业公司在催谭咏晗一方接收房屋的时候，对方又主张物业收费过高，谭咏晗的主张没有事实和法律依据；皇庭物业公司是依据合同保管钥匙，皇庭物业公司已经进行钥匙保管、提供物业服务等，谭咏晗一方依法应当缴纳物业管理费及能耗费等费用。2、收费项目应依据合同约定，如没有合同约定，追加了服务，也构成无因管理，皇庭物业公司可以据此收取费用。至于谭咏晗所称收费不合理，如收取不合理费用，违反了物价管理的规定，应由物价管理部门处理。
皇庭物业公司向一审法院起诉请求：请求判令谭咏晗向皇庭物业公司缴纳2015年物业管理费1831元。
一审法院认定事实：2013年11月13日，谭咏晗与江西皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭房地产公司）签订《商品房买卖合同》，同日，谭咏晗与皇庭物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。在《商品房买卖合同》第十一条中约定：买受人应于出卖人发出《入住通知书》中约定商品房交付日期起10日内办理商品房验收交接手续，逾期仍未办理交接的，即视为出卖人已将本合同项下物业交付了买受人，物业管理等相关费用自《入住通知书》中约定交付之日起计算。在《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用中约定：乙方（谭咏晗）缴纳费用时间为交付通知约定之日起；住宅建筑面积每月每平方米1元；因乙方原因空置房屋交房一年内0.5元/平，满一年按照1元/平收取。2014年12月16日，谭咏晗向皇庭房地产公司支付了购房款、维修资金、办证费用等。2014年12月24日，皇庭房地产公司通知谭咏晗办理交房手续，因皇庭房地产公司于2014年12月底将房屋钥匙交给皇庭物业公司，故告知谭咏晗到皇庭物业公司处领取房屋钥匙。皇庭物业公司要求谭咏晗预先支付装修保证金、水电周转金、一年的物业管理费等相关费用才能将房屋钥匙交付给谭咏晗。为此皇庭物业公司与谭咏晗未达成一致意见，故谭咏晗一直没有收房。直至2015年7月6日，谭咏晗向皇庭物业公司缴纳了垃圾清运费、水电周转金、装修保证金后，皇庭物业公司将房屋钥匙交付于谭咏晗，但至今谭咏晗未向皇庭物业公司缴纳物业管理费。故皇庭物业公司向法院起诉，要求判令谭咏晗立即缴纳物业管理费。一审法院认为，皇庭物业公司与谭咏晗自愿签订《前期物业管理服务协议》，双方之间已形成物业服务合同关系。皇庭物业公司应按合同约定提供相应的物业服务，谭咏晗应向皇庭物业公司缴纳物业管理费。本案中皇庭物业公司要求谭咏晗缴纳2015年的物业费标准为：实测面积122.08平方米×未收房的6个月×（物业费0.5元/平方米/月﹢高层能耗费0.5元/平方米/月）﹢实测面积122.08平方米已收房6个月×（物业费1元/平方米/月﹢高层能耗费0.5元/平方米/月）＝1831元。2015年7月6日之前皇庭物业公司以谭咏晗未向皇庭物业公司缴纳物业费等相关费用为由拒绝将钥匙交付给谭咏晗，谭咏晗未占有、使用房屋，故对皇庭物业公司要求谭咏晗缴纳2015年前6个月的物业管理费的诉讼请求该院不予支持。谭咏晗以皇庭物业公司收取物业费的收费标准过高且未经过物价部门的审批为由拒绝向皇庭物业公司缴纳物业费没有事实和法律依据。根据该院在铜鼓县物价局调取的关于皇庭御景城物业费收费标准的备案材料，铜鼓县物价局根据赣发改收费（2014）1423号文件，同意皇庭御景城小区按与业主签订的《前期物业管理服务协议》进行物业收费备案，现非保障性住房的物业管理服务收费已经放开，实行市场调节。故本案中谭咏晗应向皇庭物业公司支付的2015年物业费为：实测面积122.08平方米×已收房6个月×（物业费1元/平方米/月﹢高层能耗费0.5元/平方米/月）＝1098.72元。对谭咏晗所称皇庭房地产公司交付的房屋未按约定做间隔墙、皇庭物业公司还应退还皇庭物业公司保证金等问题，与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理。审理中调解未果，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：谭咏晗在判决生效起十日内支付皇庭物业公司2015年物业费1098.72元。如谭咏晗未按判决确定的期间给付，还应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由谭咏晗负担。
本案二审期间，谭咏晗为证明其上诉主张提交了江西省铜鼓县人民法院（2015）铜行初字第2号行政判决书、江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09行终39号行政判决书各1份。拟证明：皇庭物业公司将房屋钥匙扣留是违法的。
皇庭物业公司质证认为，对谭咏晗提交的上述两份行政判决书的真实性没有异议，但对判决书认定的事实有异议，皇庭房地产公司不存在强迫交易的行为，皇庭房地产公司将钥匙交给皇庭物业公司，皇庭物业公司是业主的受托人，钥匙交给了皇庭物业公司就是交给了业主。
皇庭物业公司在本案二审期间未提供证据。本院对谭咏晗提供的证据认证如下：上述两份行政判决书系对江西皇庭房地产开发有限公司不服铜鼓县市场监督管理局工商行政处罚一案作出的行政一审、二审判决，江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09行终39号行政判决书对铜鼓县市场监督管理局2015年6月12日作出的铜工商公处字（2015）1号《行政处罚决定书》中对皇庭房地产公司作出的行政处罚全部予以维持，已确认皇庭房地产公司存在强迫交易行为。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：一、皇庭物业公司向谭咏晗交房的时间如何确定；二、谭咏晗2015年应缴纳的物业费如何计算。本院对争议焦点分析、评判如下：
一、关于皇庭物业公司何时向谭咏晗交房的问题。本院认为，根据江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09行终39号行政判决书,皇庭房地产公司在谭咏晗交清房款、契税及办证相关费用后，未将房屋钥匙交付给谭咏晗，而是交给皇庭物业公司，并以预缴一年物业费作为交房的条件。皇庭房地产公司放任皇庭物业公司的做法，其主观上具备强迫业主提前支付物业费的故意，客观上违背了消费者的意愿，皇庭房地产公司的上述行为属强迫交易行为。因此，谭咏晗拒绝预交一年的物业管理费、拒绝接收房屋的行为并无不当，导致房屋未能按期交付的责任不在谭咏晗。综上，皇庭物业公司根据《商品房买卖合同》第十一条和《前期物业管理服务协议》的有关约定，以未能按期交付系谭咏晗原因导致，主张按《入住通知书》约定交付日期届满10日即视为交付的理由不能成立。谭咏晗在向皇庭物业公司缴纳垃圾清运费、水电周转金、装修保证金等费用后，皇庭物业公司于2015年7月6日向谭咏晗交付房屋钥匙，故本案谭咏晗房屋的交付时间为2015年7月6日。
二、关于谭咏晗应向皇庭物业公司缴纳的2015年物业费的计算问题。本院认为，皇庭物业公司与谭咏晗签订了《前期物业管理服务协议》，双方当事人之间的物业服务合同关系合法有效。皇庭物业公司应按合同约定提供相应的物业服务，谭咏晗应按合同约定向皇庭物业公司缴纳物业管理费。本案谭咏晗房屋的交付时间为2015年7月6日，且谭咏晗的房屋未如期交付的原因在于皇庭房地产公司的强迫交易行为，因此，皇庭物业公司主张自《入住通知书》中约定的交付之日开始计算物业费的主张不能成立。本案谭咏晗房屋的钥匙至2015年7月6日由皇庭物业公司交付给谭咏晗，皇庭物业公司没未提供证据证明谭咏晗在2015年1月至6月期间占有、使用了房屋。故对皇庭物业公司上诉要求谭咏晗缴纳2015年1月至6月物业费的理由不能成立，本院对该部分上诉请求不予支持。谭咏晗主张因房屋空置应按每月每平方米0.5元计算物业管理服务费，但谭咏晗未提供证据证明所涉房屋在2015年期间为空置，故对谭咏晗要求按0.5元/月/平米计算2015年物业管理费的上诉请求，本院不予支持，根据《前期物业管理服务协议》约定，谭咏晗应按每月每平方米1元缴纳物业管理服务费。综上，谭咏晗应缴2015年物业管理服务费金额为：122.08平方米×6个月×1元/平米/月＝732.48元。此外，《前期物业管理服务协议》中未对高层能耗费进行约定，故谭咏晗关于不予缴纳高层能耗费的上诉理由成立，本院对其要求扣减高层能耗费的上诉请求予以支持。
综上所述，上诉人皇庭物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人谭咏晗关于不予缴纳高层能耗费的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定本案基本事实清楚，但处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更江西省铜鼓县人民法院（2016）赣0926民初82号民事判决为：上诉人谭咏晗在本判决生效之日起十日内支付给上诉人江西皇庭物业管理有限公司2015年物业管理服务费732.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人江西皇庭物业管理有限公司负担100元，由上诉人谭咏晗负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 帅晓东
审 判 员 马文利
代理审判员 谢 琤
二〇一六年十一月七日
书 记 员 管林健