海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民初13号
原告（执行案外人）：赵心竹，女，1970年10月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区宝城八所新文阁****房。
委托诉讼代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田腾飞，海南瑞来律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：海南星禾装饰工程有限公司，住所地海南省海口市白龙路白龙大厦A座17F03室。
法定代表人：周斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。
被告（被执行人）：陵水骏高实业发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）椰林镇南干道旁。
法定代表人：耿春平，该公司总经理。
原告赵心竹与被告海南星禾装饰工程有限公司（以下简称星禾公司）、被告陵水骏高实业发展有限公司（以下简称骏高公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告赵心竹的委托诉讼代理人杨欢、田腾飞，被告星禾公司的委托诉讼代理人李双领到庭参加诉讼。被告骏高公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
赵心竹向本院提出诉讼请求：1.判令终止对位于海南省××县南干道旁的海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B座B302、B909号房的执行程序；2.判令被告骏高公司继续履行双方签订的备案号为LSL000051832、LSL000051472的《商品房买卖合同》，立即为原告赵心竹办理商品房销售书面备案确认；3.判令被告骏高公司按照收取房款总额开具正规不动产发票给原告赵心竹；4.判令被告星禾公司协助被告骏高公司履行上述备案手续，不得妨害被告骏高公司履行与原告赵心竹的《商品房买卖合同》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告赵心竹于2013年11月25日与被告骏高公司签订《珍珠大厦B座整体厨房供货及安装合同》。经结算，工程款合计3429886.13元，被告骏高公司尚欠1987886元。2016年5月25日，原告与被告骏高公司签订《房款抵工程款协议》，确定以海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B座B2503、B2507、B2508号房抵付工程款。2016年7月5日，被告骏高公司告知原告，只有将上述3套房变更为B302、B909号房，才能实现以房抵工程款的目的，并需要补交148150元的差价。原告根据被告骏高公司的指示补交完148150元差价后，被告骏高公司工作人员当场办理了该2套房产的网签备案手续。原告赵心竹于当天办理了收房入住手续，交纳了一年的物业管理费、燃气设施费、有线电视初装费、预充水电费及燃气费等。直到2016年10月25日，原告赵心竹收到被告骏高公司发过来的法律文书扫描件，才知道被告骏高公司涉嫌一房二卖，将上述房屋又抵偿给了被告星禾公司。原告赵心竹认为，其作为房屋买受人，支付了全部房款，实际入住使用涉案房产，并办理了网签备案手续，被告骏高公司与被告星禾公司达成的民事调解协议系不当处分了原告赵心竹的财产，二被告之行为不具有法律效力。综上，被告骏高公司应按照合同约定继续办理书面备案确认，并向原告开具不动产销售发票，请求法院依法作出公正判决。
被告星禾公司辩称，一、涉案房产的所有权属于被告星禾公司指定的受让人。2014年、2015年期间，被告星禾公司就与被告骏高公司达成以房抵部分工程款的协议，并指定受让人与被告骏高公司签订了《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》。涉案房产在签订合同后就已经交付给指定受让人占有、使用至今。二、被告骏高公司拒不履行生效法律文书，恶意串通案外人转移财产，恶意停水停电，在当地造成极其恶劣的影响和后果，其行为已涉嫌犯罪；三、本案原告赵心竹作为被告星禾公司申请强制执行一案的案外人，对涉案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。原告赵心竹既未实际占有和使用房屋，也没有实际支付房款的凭证，被告骏高公司系为了达到恶意转移财产的目的，才对涉案房产做了所谓的网签备案手续，原告赵心竹并非善意第三人。综上，请求法院依法驳回原告赵心竹的诉讼请求。
被告骏高公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原告赵心竹围绕诉讼请求依法提交了以下四组证据：第一组证据：1.（2016）琼96执107号执行裁定书，2.（2016）琼96执107号执行通知书，3.（2016）琼96执107号之三执行裁定书，4.（2016）琼96民初5号民事调解书，拟共同证明原告赵心竹已从被告骏高公司处合法购得涉案房产，并办理了网签备案手续，法院裁定将该2套房产备案至他人名下，侵犯了原告赵心竹的合法权益，且法院的执行依据（2016）琼96民初5号民事调解书中确定的执行内容是金钱债务，被告星禾公司不能根据该调解书要求对涉案房产进行执行。第二组证据：1.涉案房产的《商品房买卖合同》，2.《物业公司收楼交款单》，3.代收天然气设施费、代收有线电视初装费、预充水电费及燃气费、物业管理费的《收据》，拟共同证明原告赵心竹已经合法购得涉案房产并实际入住，依法取得涉案房产的所有权。第三组证据：1.《房款抵工程款协议》，2.《委托转款函》、房款《收据》，3.《海南中州国际酒店换房审批表》，4.当庭出示托管钥匙单据及B302号房钥匙，拟共同证明被告骏高公司与原告已经达成以房抵工程款的协议，原告已经支付了全部购房款，并实际占有使用涉案房产。第四组证据：陵房[2016]15号《关于协助执行海南省第一中级人民法院<执行裁定书>、<协助执行通知书>的通知》，拟证明涉案房产已于2016年7月5日网签备案至原告赵心竹名下。
被告星禾公司对原告赵心竹提交的四组证据质证如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该组证据不能达到原告赵心竹的证明目的；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据不能达到原告赵心竹的证明目的，且其恰恰证明被告骏高公司为逃避生效法律文书确定的债务，恶意转移财产给原告；对第三组证据中证据1的真实性予以认可，恰恰证明原告赵心竹与被告骏高公司恶意转移财产；对证据2的真实性没有异议，对其合法性、关联性不予认可，原告赵心竹不是合同相对方，《收据》中却写赵心竹的名字；对证据3的真实性不予认可，恰恰证明了原告与被告骏高公司合伙转移、隐匿财产的行为；对第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但是网签备案登记只是形式要件，原告赵心竹无权据此对抗被告星禾公司就涉案房产提出的主张。
被告星禾公司为证明其主张，提交了以下五组证据：第一组证据：1.《海南中州国际酒店特殊优惠申请表》，2.《海南中州国际酒店更名审批表》，3.被告骏高公司出具的星禾公司以房抵债、冲抵工程款的户名及房号清单，拟共同证明涉案房产在2014年就由被告骏高公司通过以房抵债的形式转让给了被告星禾公司指定的受让人。第二组证据：1.被告骏高公司2016年3月15日的《起诉状》，2.（2016）琼9028民初425、838、910号民事裁定书，3.B302号房的《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》，4.涉案房产的房款《收据》、物业费《收据》、水电费《收据》，拟共同证明涉案房产已于2014年交付给被告星禾公司指定的受让人，并签订了合法的《商品房买卖合同》，涉案房产的所有权属于被告星禾公司指定的受让人。第三组证据：1.2016年3月4日被告骏高公司出具的《李俊岭、丁伟祥、周斌工程款抵房款明细》，2.2016年5月8日的《协议书》，拟共同证明被告骏高公司一直认可涉案房产归被告星禾公司指定的受让人所有，并已经实际办理了网签手续，进一步佐证了被告骏高公司涉嫌恶意转移财产。第四组证据：1.（2016）琼96民初5号民事调解书；2.《协助执行通知书》；3.涉案房产的《商品房买卖合同》及其备案表，拟共同证明被告星禾公司申请强制执行合理、合法，涉案房产现已经办理完毕网签备案手续，原告赵心竹提出的执行异议之诉缺乏事实和法律依据。第五组证据：1.陵水县房产管理局下发的涉案房产的《恢复供水供电通知书》，2.陵水县房产管理局下发的责令被告骏高公司《立即停止违法行为的通知书》，3.（2016）琼9028民初2424、2460号民事判决书，拟共同证明涉案房产一直由被告星禾公司指定的受让人实际占有和使用，被告骏高公司恶意转移财产和停水、停电，制造社会不稳定因素。
原告赵心竹对被告星禾公司提交的五组证据质证如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，相关申请表、审批表系当事人自行制作，对其真实性存疑，抵债房源与（2016）琼96民初5号案中的抵债房源不一致，且该以房抵债协议并未最终形成一致意见并予以履行。对第二组证据中证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，其中证据1的真实性不能确认，也不能作为涉案房产抵债、交付使用的证据，证据2不具备证据效力；对证据3的合法性予以认可，但对其真实性、关联性不予认可，认为该合同并未实际履行，不能达到被告星禾公司的证明目的。对第三组证据不予认可，认为其不能证明涉案房产已经抵债给被告星禾公司。对第四组证据的证明内容不予认可，其中证据3备案表所体现的更改备案行为属于违法行为。对第五组证据中证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，其没有原件核对，且作为根据执行法院下发通知作出的文件，文件基础的合法性、客观性存在争议，不应作为证据使用；对证据3的真实性予以认可，但对其证明内容有异议，恰恰证明涉案房产已经备案给了原告赵心竹，且B302号房从未交付给被告星禾公司指定的受让人。
被告骏高公司未提交证据，亦未对其他当事人的证据发表质证意见。
经核对原件及庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告赵心竹所提交四组证据中的生效法律文书（第一组证据）及有原件核对的第二组证据中的证据1、3，第三组证据中的证据1、2，其真实性、合法性、关联性本院均予以确认；第三组证据中的证据3及第四组证据虽无原件核对，但证据3与其他证据能够相互印证，第四组证据的真实性有被告星禾公司的认可，对该两份证据的真实性、合法性、关联性，本院亦予以确认；第二组证据中证据2《收楼交款单》没有原件核对，单据上没有任何签名、盖章，不能体现其制作方及相应意思表示，对该份证据，本院不予采纳；第二组证据中原告赵心竹当庭出示的证据4，其中托管钥匙单据系拓印件，不能确认其真实性，单据上没有物业公司盖章，业主签名亦非原告赵心竹，对该份证据，本院不予采纳；另有一把贴附”B302号”标签的钥匙，本院不能确认其真实性、关联性，亦不予采纳。至于原告赵心竹于庭后提交的4份证据，部分与当庭出示的一致，其他证据因超出举证期限，且即使属实亦不足以充分证明本案基本事实，本院不予采纳。
对被告星禾公司所提交第一至四组证据中的全部法律文书及有原件核对的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《收据》、《协议书》、备案表的真实性、合法性、关联性，本院均予确认；对来源于其他案件卷宗的第一组证据、第二组证据中的《起诉状》、第三组证据中的《李俊岭、丁伟祥、周斌工程款抵房款明细》，虽不能直接核对初始原件，但结合被告星禾公司提交的其他证据材料，可以相互印证被告星禾公司主张的在（2016）琼96民初5号案受理前，被告星禾公司与被告骏高公司曾就涉案房产形成过以房抵债协议之事实，故，对其证明力，本院予以认可；对第四组证据中证据3里的《商品房买卖合同》，虽有原件核对，但是合同上没有双方当事人签名盖章，对其合同效力，本院不予认可；对第五组证据，因2016年7月29日的《恢复供水供电通知》没有明确载明与涉案房产的关联性，而其他材料又均发生于涉案房产的网签备案执行行为之后，故，该组证据与本案的审查处理没有直接关联，本院不予采纳。
通过对当事人所提交证据的质证、认证及综合审核评定，结合当事人的陈述，本院查明认定以下事实：2013年9月20日，被告星禾公司与被告骏高公司签订了《珍珠大厦B座A、B单元装修工程合同》、《珍珠大厦B座D、E单元装修工程合同》，约定由星禾公司承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦B座A、B、D、E四个单元的装修工程。此后，双方还就珍珠大厦A座、B座的其他装修事项作了实际履行。2014年12月，双方达成以涉案项目的37套房产抵付部分工程款的协议，涉案2套房产包括在上述37套房产中，并由骏高公司就涉案B302号房与星禾公司指定的受让人周斌签订了《商品房买卖合同》，就涉案B909号房是否签订《商品房买卖合同》，本案现无直接证据予以证明。后因工程款结算问题发生争议，2015年12月，星禾公司向本院提起诉讼，要求骏高公司支付工程款5306万元及逾期付款违约金，并解除双方于2014年12月签订的37份以房抵债、冲抵部分工程款的合同。本院于2016年1月4日受理该案，并于诉前根据星禾公司的申请，查封了骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元的房产。该案审理过程中，星禾公司与骏高公司经协商，于2016年5月8日达成调解协议，并签订了《协议书》，确认双方工程款结算总额及以房抵债具体条款、违约条款，该《协议书》所附三个附件明确罗列了以房抵债的具体房号清单及房屋价款，其中包括涉案2套房产。随后，双方当事人根据上述调解意向在承办法官主持下签署了《调解笔录》，《调解笔录》与《协议书》内容基本一致，只是未附抵债房源清单。本院于2016年5月24日制作了（2016）琼96民初5号民事调解书，对当事人的调解事项作了确认。其中包括：一、确认双方工程结算总额为79877315.87元；二、骏高公司已以货币支付4270.3万元，剩余37174315.87元用海南中州国际酒店（原珍珠大厦）的合法商品房抵付，骏高公司通过销售形式将抵偿工程款的房屋出让给星禾公司或星禾公司指定的受让人，骏高公司于约定的履约日期前为受让人办理网签备案登记，交付房屋并按房号分别开具全部商品房的销售发票，即视为骏高公司完成全部工程款的支付义务，双方互不追究各方的违约责任；三、履行期限：本调解协议约定的履行期限为法院解除查封次日顺延30日（节假日顺延）；四、违约责任：骏高公司未履行本协议约定的义务，在履约期限届满后一个月内骏高公司应无条件以货币支付所欠星禾公司工程款33733080.17元，并向星禾公司支付违约金100万元，星禾公司在取得上述款项后退回价值相对等的房屋给骏高公司；......七、星禾公司同意以生效的民事调解书向海南省第一中级人民法院申请解除查封骏高公司的房产（以法院最终裁定查封的房产为准）。该调解书生效后，本院根据星禾公司的申请，裁定解除了对骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元房产的查封。此后，骏高公司并未按照调解书第二项履行与星禾公司签订合同、办理备案的确定义务，而是于2016年7月5日签订《商品房买卖合同》将涉案2套房产出售给了原告赵心竹。
另查明，2013年11月25日，案外人深圳市中意集团有限公司（以下简称中意公司）与骏高公司签订《珍珠大厦B座整体厨房供货及安装合同》，承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦B座的橱柜安装工程。工程完工后，双方经结算于2016年5月25日签订了《房款抵工程款协议》，确定以骏高公司名下海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B座B2503、B2507、B2508号房共3套房产同骏高公司尚欠中意公司的1987886元工程款相抵，中意公司补足差价153539元后，双方之间的债务结清。该协议上中意公司的经办人处均加盖有赵心竹的私人印章，赵心竹称其是中意公司的法定代表人。2016年7月5日，中意公司与骏高公司签订《海南中州国际酒店换房审批表》，将上述3套抵债房产变更为涉案B302、B909号房这2套房产，并明确客户姓名为”赵心竹”。同日，骏高公司与赵心竹就涉案2套房产签订了《商品房买卖合同》，并出具了收到赵心竹B302、B909号房购房款的《收据》。当日，骏高公司还在海南省房产管理系统上办理了上述合同的网上备案提交手续。
星禾公司因骏高公司不履行已生效（2016）琼96民初5号民事调解书确定的义务，向本院申请强制执行。在该执行案件中，本院于2016年10月12日作出（2016）琼96执107号之三执行裁定书和（2016）琼96执107号之十协助执行通知书，责令被执行人骏高公司协助星禾公司办理涉案房产的网签备案登记手续。陵水县房产管理局亦根据上述法律文书，于2016年10月24日向骏高公司发出陵房[2016]15号《关于协助执行海南省第一中级人民法院<执行裁定书>、<协助执行通知书>的通知》，要求骏高公司协助星禾公司将涉案房产重新签订合同至星禾公司指定受让人名下。赵心竹不服，遂于2016年11月3日向本院提出案外人书面异议。其异议被裁定驳回后，依法向本院提起涉案房产的案外人执行异议之诉。
还查明，骏高公司曾分别于2016年3月、2016年8月以星禾公司2014年指定的涉案房产的受让人罗彩英、周斌为被告提起诉讼。在2016年3月起诉时，骏高公司要求解除与罗彩英就涉案B909号房签订的《商品房买卖合同》，撤诉后在2016年8月重新起诉时，则直接要求罗彩英搬离涉案房产。就涉案B302号房起诉时，骏高公司均要求解除与周斌签订的该房产的《商品房买卖合同》；各诉状中骏高公司均要求指定受让人支付2014年底至骏高公司起诉之日实际占用涉案房产的使用费。赵心竹与骏高公司于2016年7月签订买卖合同后，未曾实际控制、使用涉案B909号房，就涉案B302号房，其主张已于2016年7月取得钥匙并实际入住使用。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条”案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告”的规定，星禾公司作为申请执行人，在本案中应被列为被告。原告赵心竹在起诉状中将星禾公司列为第三人，经本院当庭释明后，原告赵心竹的代理人当庭表示同意将星禾公司列为被告，本院依法确定星禾公司在本案中的诉讼地位为被告。
作为案外人执行异议之诉，本案争议焦点为原告赵心竹对涉案房产B302、B909号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合分析原告赵心竹就涉案房产设置权益主张之过程，在2016年7月5日之前，无论是中意公司还是赵心竹，都未曾就涉案房产进行过任何协商或提出过主张，直至2016年7月5日，中意公司、原告赵心竹才与被告骏高公司通过变更原抵债房产的方式，将涉案2套房产确定为抵付工程款之房产，并形成商品房买卖合同关系；而被告星禾公司于2016年5月8日就在《协议书》附件中明确载明以涉案2套房产抵偿工程款，故，被告星禾公司以涉案房产为特定对象设置权益主张的时间在先。其次，原告赵心竹就涉案房产签订合同、抵付房款、办理备案均发生于2016年7月5日，但该时间段是法院根据被告星禾公司、骏高公司另案达成的调解协议，就涉案房产所在珍珠大厦项目解除诉讼保全措施后，给予当事人签订合同、办理备案之便利的义务履行期，涉案房产既属于合法商品房，被告骏高公司违背将合法商品房以销售形式抵偿给被告星禾公司的约定，在这一特定履行期作出将涉案房产转售他人之行为，恶意较大。在这一行为过程中，原告赵心竹亦不能充分证明自己的绝对善意，故，其以该行为之效力对抗被告星禾公司，本院不予支持。再次，根据被告骏高公司对被告星禾公司指定受让人罗彩英、周斌的起诉，可知，被告骏高公司认可其于2014年底就将涉案房产交付给了被告星禾公司指定受让人占有、使用；原告赵心竹则当庭自认其未曾接收过涉案B909号房的钥匙、未曾使用过该房产，至于B302号房，原告赵心竹主张自2016年7月5日起占有使用。二者相较，被告星禾公司就涉案B909号房的占有使用主张更占优势，而B302号房，双方对该房产历史占有状态及当前占有状态的主张不一，均不足以推翻对方之主张。另，从债权性质上看，双方对被告骏高公司主张的债权本质都是工程款，原始债权性质平等、一致，债权实现方式又均是以他物替代清偿，原告赵心竹对此并不享有优先权。综上，本院认为，原告赵心竹就涉案房产所主张的权益不足以排除法院之强制执行。至于原告赵心竹因为执行程序之依据问题，对法院执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院依法不予处理。另，原告赵心竹关于要求被告骏高公司继续履行合同、办理书面备案、开具发票的诉请，属于其与被告骏高公司之间的商品房预售合同纠纷，亦不在案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。
综上所述，原告赵心竹的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告赵心竹的诉讼请求。
案件受理费23888.28元，由原告赵心竹负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一七年三月二十二日
书记员 吴 灿