杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余民初字第1951号
原告：李继弟。
委托代理人：孙建荣。
被告：杭州北岸物流有限公司。
法定代表人：郑利东。
委托代理人：王新辉。
原告李继弟与被告杭州北岸物流有限公司（以下简称北岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理，依法由审判员朱艳适用简易程序，于2013年10月28日公开开庭进行了审理，2014年1月20日转为普通程序，于2014年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告李继弟的委托代理人孙建荣，被告北岸公司的法定代表人郑利东及委托代理人王新辉两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李继弟起诉称，2012年10月6日，李继弟与北岸公司的法定代表人郑利东口头协商由李继弟租用北岸公司的厂房。协商时，因北岸公司没有正规的税务发票，李继弟提出稍后签定合同并由北岸公司开具发票，但北岸公司提出因公司资金紧张，希望李继弟先将三年租金9万元和保证金2万元交给北岸公司，由北岸公司开具收条，等公司发票到后再签订书面合同并开具发票。李继弟表示同意并将上述款项交给北岸公司，北岸公司出具了收条。两天后，当李继弟提出要签订书面合同并由北岸公司开具正规税务发票的要求时候，北岸公司开始推诿，并提出要增加租金否则不予出租。李继弟无奈之下只能要求提出退还租金和保证金，但经多次协商北岸公司不予退还。现起诉，请求判令：北岸公司返还租金和保证金共计11万元。
原告李继弟为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：收条一份，用以证明被告收到原告租金和保证金合计11万元的事实。
被告北岸公司答辩称，李继弟系杭州轩逸物流有限公司（以下简称轩逸公司）的法定代表人。2012年9月18日，李继弟及案外人葛红伟（共同租赁人）来到北岸公司租用仓库，并与北岸公司的法定代表人郑利东达成口头协议：北岸公司把编号A区（11号）的一个物流简易房（宽13.8米，深25米，345平方米），二套综合办公用房（120平方米），一套生活配套用房（20平方米）租赁给李继弟使用，租期三年。第一年的租金16万元（其中管理费3万元，卫生费和治安费3万元），第二年租金17.6万元，第三年为18.4万元。李继弟以交纳2万元保证金形式承诺会租用三年，否则自愿放弃该保证金。双方同时约定李继弟交给北岸公司的款项不含租金税费，若需开具发票则由李继弟负担相应的税费。双方达成口头协议后，李继弟于2012年9月20日入驻北岸公司仓库。但李继弟以资金紧张为由仅于2012年10月6日交纳保证金和租金共计11万元，北岸公司开具了相应的收款收据。但之后李继弟一直未交清房�，经北岸公司多次催缴，葛红伟于2013年3月30日交纳涉案租赁仓库的房租3万元，剩余租金一直未付。因李继弟未交纳租金及支付税费导致双方正式合同无法签订，也无法开具租金发票。李继弟使用北岸公司的仓库至2012年8月25日，不仅未按约定履行协议，且在未交清水电费1086.80元和房租费3万元的情况下搬出，严重损害了北岸公司的利益。综上，要求驳回李继弟的诉讼请求。
被告北岸公司对所述事项，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、催缴房租通知单二份，未缴水电费证明一份，水电费收款收据十一份，保证金和房租收据三份，用以证明李继弟已经实际使用北岸公司的房屋，且曾交纳过水电费用及续交过房租，双方存在事实上的房屋租赁关系。
2、公司基本情况以及公证书一份，用以证明原、被告之间的租赁关系，李继弟所属的轩逸公司实际使用北岸公司房屋�事实。
3、印有轩逸公司物流信息的鼠标垫及发票各一份，用以证明北岸公司在2013年3月11日做宣传印刷时，李继弟仍在北岸公司的场地进行经营的事实。
4、租赁合同三份，用以证明原、被告之间的房屋租赁关系及北岸公司与他人签订的租赁协议相关情况。
经庭审质证，对李继弟提交的证据，北岸公司没有异议。对北岸公司提交的证据，李继弟对证据1中的催缴房租通知单、未缴水电费证明三性均有异议，认为李继弟是以个人名义与北岸公司签订合同，该通知单及证明与李继弟个人无关，且李继弟并未收到过该通知；对水电费收款收据、保证金和房租收据的三性均有异议，认为系北岸公司单方制作，没有李继弟签字确认，轩逸公司、葛红伟与李继弟无关，李继弟是以个人名义和北岸公司签订合同，且并没有续交过3万元租金。对证据2中的公司基本情况的真实性没有异议，但认为李继弟是轩逸公司的法定代表人，但本案与轩逸物流无关；对公证书的三性有异议，认为其中关于轩逸物流照片上的横幅并非李继弟拉设，轩逸物流从未使用和租赁过照片上的房屋，且该照片系第一次开庭后形成。对证据3的三性均有异议，认为该证据系北岸公司自行制作，无法证明其待证事实。对证据4的三性均有异议，认为无法证明北岸公司的待证事实。本院经审核，对李继弟提供的证据予以认定，并据该证据所载内容认定本案相关事实。对北岸公司提供的证据结合本院调查的相关情况认定本案相关事实。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2012年9月，李继弟与北岸公司的法定代表人郑利东口头协商租赁事宜，由李继弟租赁北岸公司位于余杭区乔司街道和睦桥村的简易房。2012年10月6日，北岸公司出具收条一份，载明收�李继弟交纳的租金和保证金共计11万元。双方未签订正式的书面合同。李继弟于2013年9月2日向本院提起诉讼，要求返还租金及保证金11万元。
2013年10月30日，经北岸公司申请，杭州市禹航公证处对位于杭州市余杭区乔司街道和睦桥村北岸公司的相关场地现状进行了证据保全公证，其中一张照片拍摄有横幅，载明“轩逸公司上海宁波专线电话8919×××3、8919×××51333608007913362161022”。经本院核实，上述公证书照片中的电话“8919×××3、8919×××5”开户人为李继弟，开通时间为2012年9月20日，开户地址为余杭区乔司街道和睦物流基地北岸物流北面第一间，2013年4月24日该号码移至余杭区运河街道兴旺工业城五洲路38号9-10号2楼宿舍。
另查明，李继弟为轩逸公司的法定代表人，轩逸公司登记营业地址为余杭区余杭经济开发区五洲路38号-10，登记的营业期限自2012年11月7日自2032年11月6日。北岸公司物流场地内租赁1个物流单元（简易棚）一年的租金约为12-15万元左右，并需交纳经营保证金2万元。
本案审理过程中，李继弟认可已交纳给北岸公司租金9万元、保证金2万元；北岸公司认可已收取案涉租赁房屋的租金13万元（含葛红伟交纳的3万元租金）、保证金1万元及截至2013年6月的水电费用，并确认李继弟自2013年8月25日搬离北岸公司物流场地。其中对保证金的用途，双方均认可为保障合同的履行，租赁不到三年，保证金不予退还。
本院认为，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，应结合案件情况，对证明力较大的证据予以确认。结合本案的实际，双方争议的焦点问题是李继弟是否实际租赁并使用北岸公司的房屋。从原、被告提供证据及本院查明的相关情况来看，北岸公司的陈述更符合物流租赁的商业�惯及常理，且提供的证据证明力明显大于李继弟提供的证据，故本院对北岸公司陈述的李继弟实际租赁并使用案涉房屋的事实予以确认。因本院确认李继弟实际租赁并使用案涉房屋，且李继弟未能提供相反的证据否认北岸公司陈述的其搬离案涉房屋的时间，故本院对该搬离时间予以确认，并结合同地段类似房屋的租赁价格判定该租赁期间的租金已超过9万元，故对李继弟要求返还租金9万元的诉讼请求，本院不予支持。因李继弟在案涉房屋并未租赁满三年，故北岸公司有权根据双方的约定不予退还保证金，故对李继弟要求返还保证金2万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告李继弟的诉讼请求。
本案案件受理费2500元，由原告李继弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68】。
审 判 长 朱 艳
人民陪审员 高 翔
人民陪审员 章银凤
二〇一四年四月三十日
书 记 员 刘丽萍