广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2779号
上诉人（原审原告）：开平市明亿物资贸易有限公司，住所地：。
法定代表人杨锦明，总经理。
委托代理人张富儒，该司职员。
委托代理人邝英衡，广东聚溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州杨明农资发展有限公司，住所地：。
法定代表人杨锦明。
委托代理人吴绍志，广东天环律师事务所律师。
原审第三人：广州市明亿贸易有限公司，住所地：。
法定代表人陈楚，总经理。
委托代理人区小良，该司职员。
委托代理人廖广涛，广东思哲律师事务所律师
上诉人开平市明亿物资贸易有限公司因与被上诉人广州杨明农资发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审第三人原名称为广州市新新文化传播有限公司（简称新新文化公司），2005年11月17日经工商部门核准变更为现名称。广州杨明农资发展有限公司原名称为广州市啡常品贸易有限公司（简称啡常品公司），2010年2月3日经工商部门核准变更为现名称。
2003年12月18日，新新文化公司（乙方）与案外人广州市天河区长湴经济发展公司（甲方）签订《场地租赁合同》（该合同已由广州市公证处办理公证手续），约定：甲方把位于长湴村西北边、山尾湖地段部分红线用地，总面积19051.2平方米，其中规划路占8047.7平方米，租给乙方使用；租赁期限自2004年1月1日起至2023年12月31日止；甲方配合协助乙方在建设项目开发过程中的有关报建审批等手续；该地块的用水、用电以及一切的基建投资由乙方负责；等条款。2007年2月8日，新新文化公司（乙方）与案外人广州市天河区长湴经济发展公司（甲方）双方签订《场地租赁合同补充协议》（该合同已由广州市公证处办理公证手续），约定：乙方名称“新新文化公司”经市工商局批准变更为广州明亿公司，该地的一切投资、经营、盈亏由变更名称后的广州明亿公司负责；乙方向甲方租赁该场地，已通过穗天规建证2004［122］号批准，建设4层库房1栋，框架结构；该项目由原审第三人（原新新文化公司）自筹资金并投资兴建的；项目门牌：广州市天河区天源路180号之一；在合作期内，乙方有权出租或转租乙方在该土地上所投资的物业，甲方应协助提供相关资料；等条款。2008年6月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了《集体土地房产证》，记载：权属人为广州市天河区沙河镇长湴村民委员会，权属来源为2004年新建，房地座落于天河区天源路180号之一，建筑结构及层数为钢筋混凝土4层（部分5层），总建筑面积为20443.48平方米，用途为工矿仓储用地，城市规划用途为厂房、杂物房、屋顶梯屋及电梯机房。2012年5月15日，广州市天河区沙河镇长湴村民委员会作出《声明》，内容包括：广州市天河区长湴经济发展公司是其用以对外联营、经济合作的单位；对上述《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》均予以认可；等。
2007年6月18日，原审第三人（甲方、出租方）与啡常品公司（乙方、承租方）签订编号为20070618A-FM的《厂房租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市天河区天源路180号之一的厂房（以下简称承租场地）出租给乙方使用；厂房第一至四层建筑面积为20451平方米，第五层（轴线：①-Ⓐ至①-Ⓔ×①-①至①-⑤）面积为390平方米（此面积另外计算，不含在建筑面积内），具体详见平面图；甲乙双方议定，该物业第一至四层租金按每月每平方米16元计算，第一至四层管理费按每月每平方米10元计算；该物业第五层（轴线：①-Ⓐ至①-Ⓔ×①-①至①-⑤）租金按每月每平方米12元计算，第五层管理费按每月每平方米8元计算；由2010年12月1日（含本年）开始，租金与管理费在前一年的基础上每两年递增6%，由2012年12月1日（含本年）开始，租金与管理费在前一年的基础上每两年递增10%，直至合同期满；租赁期共17年，由2007年7月1日起至2024年6月30日止；该物业管理费、治安费、清洁费环保费、工商费、市政设施使用费、电话费、电费、水费及其它费用，均由乙方负责缴纳，与甲方无关，租金与管理费不包含以上税费；（第四条第3款）乙方承租甲方的物业期间，未能充分利用该物业空间的，允许乙方在该物业的空间以合作形式或者招商形式再出租，甲方不得提出异议或干涉，乙方将该物业整体转租给第三方必须事先征得甲方同意；租赁期内，本合同甲方和乙方中任何一方法定代表人（或产权人）变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行；变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务；等条款。
上述合同签订后，原审第三人将承租场地交付啡常品公司使用。
2007年10月28日，啡常品公司（甲方）与开平市明亿物资贸易有限公司（乙方）签订《合作和转租赁合同》，约定：根据甲方与上手出租人（原审第三人）所签订的《厂房租赁合同》第4条第3项，双方以合作、招商以及可以部分转租赁的约定，为达到互惠互利、并防止如后纠纷，双方自愿协商一致，达成如下意见；乙方根据甲方不同时期用款需要，向甲方提供本金总额不超过1000万元人民币的资金支持；供款期限3年，从2008年1月-2010年12月；专款用于广州市天河区天源路180之一长湴村民委员会工业厂房的相关建设和业务展开使用；基于乙方投入资金对甲方的帮助，甲方同意将广州市天河区天源路180之一长湴村民委员会工业厂房铺位第一层部分（即首层的五分之一）110A-115A的铺位建筑面积为965.79平方米、第5层全部（轴线：①-Ⓐ至①-Ⓔ×①-①至①-⑤）面积为390平方米（含第4层天面）以及该大楼所有四边场地、围墙（以下简称案涉场地）全部免费转租赁给乙方使用、经营；范围以甲方与原审第三人签订的厂房租赁合同为准；乙方使用、经营的期限为2008年1月1日-2024年6月30日；基于是转租关系，若乙方为经营方便，乙方经营中产生合法税费也可以由甲方代交，乙方按实与甲方结算；乙方可以充分利用该物业第一层110A-115A的铺位和第5层（含第4层天面）的空间以及该大楼所有四边场地、围墙，以合作形式或招商形式再出租，甲方不得干涉；但是全部出租的，应经过甲方同意；物业自本合同租赁期限起始日起，视为交付乙方；除法定的不可抗力外，任何理由导致乙方无法经营的，甲方应全额退回乙方投入的资金，从投入日起按照每日万分之六点七计算利息，并支付乙方投入的资金额30%计算的违约金；合同期内，本合同中甲方和乙方任何一方法定人（或股东人）变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行；变更、合并后的一方即成为本合同执行人，并承担本合同的内容、权利和义务；本合同履行中发生争议无法解决的，由开平市人民法院处理；等条款。
在2014年3月28日的庭审中，开平市明亿物资贸易有限公司、原审第三人均确认案涉场地属于广州杨明农资发展有限公司向原审第三人承租场地的一部分。
另查明：2012年5月21日，原审第三人以广州杨明农资发展有限公司一直迟延支付、拖欠承租场地的租金和管理费，且经多次催讨无果为由，向原审法院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第1237号］。2012年12月27日，原审法院作出（2012）穗天法民四初字第1237号民事判决（简称1237号判决），判决：一、解除原审第三人与广州杨明农资发展有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、广州杨明农资发展有限公司将承租场地交还给原审第三人管业；三、广州杨明农资发展有限公司向原审第三人支付承租场地2012年1月至同年5月期间的租金和2011年11月至2012年5月期间的管理费；四、广州杨明农资发展有限公司向原审第三人支付迟延支付承租场地2011年5月至2012年5月期间租金及管理费的违约金；等等。原审第三人及广州杨明农资发展有限公司对1237号判决书均不服，上诉至广州市中级人民法院。2013年5月16日广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第664号民事判决（简称664号判决），判决驳回上诉，维持原判。1237号判决生效后，原审第三人向原审法院申请强制执行，原审法院予以受理［案号：（2013）穗天法执字第4571号，简称4571号执行案］。经原审法院强制执行，原审第三人于2013年8月6日收回广州杨明农资发展有限公司承租的场地。广州杨明农资发展有限公司因不服664号判决，向广东省高级人民法院申请再审，2013年9月2日广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民二申字第736号民事裁定书，认为广州杨明农资发展有限公司的再审申请不符合法定再审情形，裁定驳回广州杨明农资发展有限公司的再审申请。广州杨明农资发展有限公司因执行争议向广州天河区人民检察院提出监督申请，2013年12月5日广州天河区人民检察院作出天检民执不（2013）11号民事行政检察不支持监督申请决定书，决定不支持广州杨明农资发展有限公司的监督申请。广州杨明农资发展有限公司因不服664号判决，向广州市人民检察院申请再审，2013年12月25日广州市人民检察院作出穗检民不字（2013）281号民事行政检察不支持监督申请决定书，决定不支持广州杨明农资发展有限公司的监督申请。
另，开平市明亿物资贸易有限公司原本向广东省开平市人民法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认广州市天河区天源路180号之一大楼一层（即首层的五分之一）101A-115A的铺位和第5层（含第4层天面）的空间以及该大楼所有四边场地、围墙、天面的使用权从2008年1月1日-2024年6月30日，即16年6个月归开平市明亿物资贸易有限公司。2、本案全部诉讼费由广州杨明农资发展有限公司承担。广东省开平市人民法院予以立案受理，该院开庭审理后于2013年8月5日作出（2013）江开法民二初字第927号民事判决，判令支持开平市明亿物资贸易有限公司的诉讼请求。上述判决一审生效后，广州市明亿贸易有限公司向广东省江门市中级人民法院申请再审，该院于2013年9月27日作出（2013）江中法审监民提字第1号民事裁定书，裁定撤销广东省开平市人民法院（2013）江开法民二初字第927号民事判决，本案移送原审法院审理。
原审法院认为：开平市明亿物资贸易有限公司根据其与广州杨明农资发展有限公司之间签订的《合作和转租赁合同》提出本案诉请，要求法院确认其对案涉场地享有使用权。因案涉场地属于广州杨明农资发展有限公司向原审第三人承租场地的其中一部分，且开平市明亿物资贸易有限公司与广州杨明农资发展有限公司在《合作和转租赁合同》中明确该合同是根据广州杨明农资发展有限公司与原审第三人签订的《厂房租赁合同》第四条第3项关于广州杨明农资发展有限公司有权再出租的约定而订立的，开平市明亿物资贸易有限公司对案涉场地享有的使用权应建立在广州杨明农资发展有限公司、原审第三人之间租赁关系存续的基础上。按查明的事实，因广州杨明农资发展有限公司违约，原审第三人向原审法院提起诉讼，广州杨明农资发展有限公司、原审第三人签订的《厂房租赁合同》已经原审法院生效的1237号判决判令解除，广州杨明农资发展有限公司应向原审第三人交回承租的场地等。此后，经原审法院强制执行，广州杨明农资发展有限公司向原审第三人承租的场地（包括涉案场地）已由原审第三人收回。在广州杨明农资发展有限公司已丧失转租案涉场地的合法基础及涉案场地已由原审第三人收回的情况下，开平市明亿物资贸易有限公司要求确认其对案涉场地享有使用权，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
至于开平市明亿物资贸易有限公司无法使用案涉场地的权利救济，应由开平市明亿物资贸易有限公司、广州杨明农资发展有限公司自行协商或另循法律途径解决。广州杨明农资发展有限公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回开平市明亿物资贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由开平市明亿物资贸易有限公司负担。
原审判决后，上诉人开平市明亿物资贸易有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审回避上诉人与被上诉人所签订的合作投资协议效力问题。上诉人与被上诉人所签订的合作投资协议符合上手出租人的规定，没有侵害国家利益或者原审第三人合法权益，表明三方意思表示一致，是合法有效的，依法应当保护。二、天河法院（2012）穗天法民四初1237号并无判决涉案场地和物业使用权转移和改变，只是判决管理权改变。三、本案是合作关系而非普通租赁关系，上诉人具有用益物权。本案上诉人不是开始就使用租赁物而是参加建设，也不是交纳租金而是投入巨资。本案件是上诉人投资943万元于案涉场地建设并约定取得一定期限的经营权作为投资回报，期满后交回。故上诉人投资后应取得用益物权。四、上诉人的场地使用权不受广州明亿公司与广州杨明公司之间租赁纠纷的影响。即使广州明亿公司与广州杨明公司存在欠租金纠纷，上诉人已经提出在广州市参加诉讼，但是法院不准许。一审法院又拿出包括（2013）穗中法民五终664号判决书等没有上诉人参与诉讼的判决，作为本案的判决依据，否定上诉人的权利，这显示公平。五、天河法院无权审理本案。六、上诉人没有过错，其合同权利不应当被剥夺。广州杨明公司并无违反与开平明亿公司签订的合同。侵犯上诉人用益物权的，是广州明亿公司强抢，应当由广州明亿公司承担。七、一审判决适用法律错误。本案三方是“合作、招商”关系而非普通租赁关系。法院至今没有判决解除上诉人与原审第三人、被上诉人的“合作、招商”关系。参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定的“买卖不破租赁”原则，租赁权也有对抗物权的功能效力。另，一审并没有就涉案《合作和转租赁合同》的效力作出认定，这是说不过去的。一审判决是脱离本案事实，脱离本案权利义务关系的判决。无论是《合作和转租赁合同》还是《厂房租赁合同》都没有规定转租赁的使用权要建立在被上诉人与原审第三人之间的“租赁关系存续”的基础上，也没有相应的法律规定支持一审判决的这个论述。被上诉人已丧失转租赁场地的合法基础是被上诉人的问题，与上诉人无关。案涉场地由原审第三人收回并不影响《合作和转租赁合同》的效力。综上，请求：一、维持开平市法院（2013）江开法民二初字第927号生效判决书。二、撤销（2013）穗天法民四初字第2197号判决书。改判确认上诉人拥有广州市天河区天源路180号之一大楼第一层（即首层的五分之一）lOlA-115A的铺位和第5层（含第4层天面）的空间以及该大楼所有四边场地、围墙、天面免费使用权（用益物权），使用、经营的期限为2008年1月1日．2024年6月30日，即16年6个月。三、本案全部诉讼费由广州市明亿贸易有限公司承担。
被上诉人广州杨明农资发展有限公司答辩称：一、2007年10月28日杨明农资公司与开平明亿公司所签订的《合作和转租赁合同》是合法有效的，应当保护。二、本案是合作投资关系而非普通租赁关系，开平明亿公司的用益物权应优先保护。三、杨明公司与广州明亿公司的纠纷不会也不能影响开平明亿公司的用益物权的行使。综上，天河法院处理本案不仅适用法律错误，且不属于受诉法院，应坚决有错必纠，维护法律的公正性。维持原开平市法院的判决。
原审第三人广州市明亿贸易有限公司表示：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
上诉人二审期间表示其与被上诉人之间是租赁关系。
本院认为，原审第三人作为出租人，在与被上诉人签订的《厂房租赁合同》中约定“允许被上诉人以合作形式或者招商形式再出租”，被上诉人与上诉人签订的《合作和转租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《合作和转租赁合同》中明确约定“根据被上诉人与上手出租人（原审第三人）所签订的《厂房租赁合同》双方以合作、招商以及可以部分转租赁的约定，被上诉人同意将案涉场地全部免费转租赁给上诉人使用、经营；基于是转租关系…”，上诉人二审期间也表示其与被上诉人之间是租赁关系。故虽然上诉人与被上诉人之间的协议中有合作字眼，但上诉人与被上诉人之间就案涉场地应认定为租赁关系，上诉人是案涉场地的次承租人。生效判决已经解除了被上诉人与原审第三人之间的租赁合同，且被上诉人需将承租场地（包括案涉场地）交还给原审第三人管业。故上诉人依据其与被上诉人之间的次承租合同，主张其对案涉场地的使用权，与生效判决相矛盾，本院不予支持。上诉人上诉称其与被上诉人之间是合作关系而非普通租赁关系及上诉人的场地使用权不受被上诉人与原审第三人之间租赁纠纷的影响，没有法律依据，本院不予支持。上诉人上诉称原审法院对本案不具有管辖权，与（2013）江中法审监民提字第1号民事裁定相矛盾，本院不予采纳。上诉人与被上诉人之间的合同并不是因上诉人的过错而解除，只是由于被上诉人与原审第三人的合同解除而不能继续履行。所以无论上诉人在履约过程中有无过错，与其是否能继续使用案涉场地没有关联性。上诉人上诉人称原审法院适用法律错误，不能成立，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人开平市明亿物资贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年九月十一日
书记员 阮志雄