浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第233号
上诉人（原审被告）：毛小青。
委托代理人：赵翠。
委托代理人：方能地。
被上诉人（原审原告）：浙江新晶都置业有限公司。
法定代表人：陈小平。
委托代理人：朱明光。
上诉人毛小青为与被上诉人浙江新晶都置业有限公司（以下简称新晶都置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2012）金浦民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告新晶都置业在原审中起诉称：2006年6月19日，原、被告签订《预售合同》，原告将位于“晶都产业园”第26号单元，占地面积约为753.51平方米，建筑面积约为1049.43平方米的房屋出售给被告，合同总价款约为205万元。合同第四条约定：本合同签订之日起三日内支付合同总价款的40%；一层主体完成，支付合同总价款的10%；四层主体结顶，支付合同总价款的10%；剩余40%待甲方竣工交房（交钥匙）时，乙方一次性付清。原告按合同约定于2007年1月20日前将房屋竣工，并于2007年1月20日交付被告使用，由被告在“厂房竣工交接凭证”上签字确认。交付后，被告已实际使用上述房屋，但被告先后仅支付购房款120万元，尚欠购房款85万元，至今未付。根据合同第六条第三款约定：乙方如未按合同第四条规定时间支付房款的，逾期30天内，每逾期一日，按总款的万分之一向甲方支付违约金。故被告应支付违约金。原告认为，原、被告之间签订的《预售合同》合法有效，被告应及时支付房款，被告逾期付款的行为，已构成违约，应支付违约金。原告提出诉请：1、确认原、被告于2006年6月19日签订的《预售合同》合法有效。2、判令被告立即支付尚欠购房款85万元及违约金412050元（按205万元，每日万分之一计算，暂从2007年1月20日计算至2012年8月19日止。以后另计，计算至实际付清之日止），合计1262050元。3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告毛小青在原审中辩称：原、被告签订预售合同时合同效力待定，原、被告之间的预售合同在原告取得标准化厂房项目资产后，属于有效合同。预售合同签订后，一直由原告保存，直到2012年8月份，经被告等的要求，原告才将预售合同归还给被告。签订合同时，原告的法定代表人承诺房款的40%在办理完房产产权证之后支付。原告迟延办理房产证的违约行为明显，被告保留追究原告迟延做证的违约责任。原告在将标准化厂房交付给被告后到现在，从未向被告要求支付剩余房款，且在2008年6月28日对新晶都26号地块厂房的付款进行对账时，原告也未要求被告支付剩余40%的房款。根据合同第六条第三款约定：逾期30天内每日按万分之一支付利息，逾期超过30天的，原告有权解除合同，但并未约定支付违约金。原告以该条款主张违约金没有依据。请求驳回原告支付违约金的诉请。因原告迟延办理房屋产权证的原因，原告从未协助被告向银行办理房产抵押贷款，原告对被告在2008年6月30日后多次要求尽快办理产权证及交纳剩余房款的催促，不予理睬，故由此产生的未交余款的责任应由原告自行承担。被告愿意在原告办理完产权证后支付剩余40%的房款，对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，请求法庭予以驳回。
原审法院审理查明：2006年6月19日，原告新晶都置业（甲方）与被告毛小青（乙方）签订《预售合同》，该合同约定原告新晶都置业（甲方）通过出让方式取得月泉工业园区“晶都产业园”的土地使用权，开发建设标准厂房和服务配套用房。原告新晶都置业后将位于“晶都产业园”第26号单元，占地面积约为753.51平方米，建筑面积约为1049.43平方米的房屋出售给被告毛小青（乙方），合同约定房屋单价按建筑面积计算，合同总价款约为205万元。该合同第四条付款方式约定：本合同签订之日起三日内支付合同总价款的40%（其中10万元为定金）；一层主体完成，支付合同总价款的10%；四层主体结顶，支付合同总价款的10%；剩余40%待甲方竣工交房（交钥匙）时，乙方一次性付清。如乙方交款发生困难，则由甲方协助乙方办理向有关银行申请房产抵押贷款；如经努力乙方仍不能申请到贷款的，乙方可向甲方借贷，另签借贷协议。该合同第六条交付期限及违约责任约定：1、甲方于2007年2月15日前向乙方交付上述单元房屋的使用权。双方签署“房屋交付使用”交接单，乙方收到该单元的钥匙后即视为甲方正式向乙方交付使用。若遇到政府部门变更规划、实施公共基础设施配套或其它不可抗力原因，甲方应当在发生之日起15日内告知乙方，交付期限可予以延期。2、甲方如未按合同规定的期限将该单元的房屋交付给乙方使用的，逾期30天内，甲方应向乙方支付违约金，违约金按每逾期一日支付已付房款的万分之一计算；若超过30天，违约金加倍支付，乙方也可要求解除合同，甲方双倍返还定金。3、乙方如未按合同第四条规定时间支付房款的，逾期30天内，每逾期一日，按总房款的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30天时，甲方有权解除违约金，乙方交纳的定金不予返还。该合同第八条产权登记约定：1、乙方应在付清所有房款五天内将办理产权属登记中需由乙方提供的资料交给甲方。2、甲方在收到乙方提交的资料齐全后30日内，将办理权属登记资料报产权登记机关办理产权登记手续，在2008年6月30日前办好产权证。如由于甲方原因在约定时间内不能办理产权证的，甲方返还一半已收取的房屋借款的利息（合计46600元）作为赔偿。如由于乙方原因不能办理产权证的，乙方向甲方赔偿房屋借款利息的0.5倍。3、在办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》过程中所需要的契税、印花税、工本费、手续费等均由乙方承担，在提交权属登记资料时预缴给甲方，届时多退少补。原、被告签订的《预售合同》中同时约定了“乙方所购单元的基本情况”、“计价方式与价款”、“面积确认及面积差异处理”和“交房程序”等内容。事后，被告毛小青按约定进行支付了部分购房款，原告新晶都置业按合同约定于2007年1月20日前将房屋竣工，并于2007年1月20日交付被告毛小青使用，由被告毛小青在“厂房竣工交接凭证”上签字确认。交付后，被告毛小青（从事水晶加工的个体工商户）已实际使用上述房屋至今。2008年6月28日，经原、被告双方对账确认，被告毛小青已先后于2005年11月10日、2006年6月21日、2006年10月27日和2006年12月23日支付给原告新晶都置业购房款120万元。2010年3月29日，原告新晶都置业与浙江省浦江经济开发区有限公司签订“资产转让合同”一份。在该合同中约定，浙江省浦江经济开发区有限公司将已由原告新晶都置业开发建设的、位于浦江县月泉工业功能分区石马路以北、西山路以东地块的浙江省浦江经济开发区标准厂房项目资产，即“晶都产业园”整体转让给新晶都置业。2010年11月15日，浦江县人民政府浦阳街道办事处、浦江县建设局印发《浙江新晶都置业有限公司“晶都产业园”规划许可问题协调会议纪要》，该纪要中写明：同意参照“百乐兴业园”项目规划核实的办法对经过规划许可的主体建筑给予核实并办理相应的竣工备案和房产登记（总证）。办理各业主房产分证的应先行完成对临时建筑物的整改，经核实符合相关规范要求后办理该用户的房产分证。该工作由开发商在完成总证办理后三个月内完成，并确保期间的消防安全。2010年4月16日，原告新晶都置业取得浦江县石马路以北、西山路以东地块的土地使用权登记。2012年2月28日，原告新晶都置业取得浦江县浦阳街道西山北路183号的房屋所有权证。原告新晶都置业在提起本案的诉讼前，原、被告双方已进行过多次协商，均因为违约金问题而协商不成。
原审法院审理认为：原告新晶都置业与被告毛小青于2006年6月19日自愿签订《预售合同》时，对该合同的标的，原告新晶都置业尚属无权处分，该合同的效力属待定。原告新晶都置业于2010年3月29日通过“资产转让合同”，向浙江省浦江经济开发区有限公司受让已由其开发建设的“位于浦江县月泉工业功能分区石马路以北、西山路以东地块的浙江省浦江经济开发区标准厂房项目资产”，即本案诉争房屋所在的“晶都产业园”，并经浦江县人民政府浦阳街道办事处、浦江县建设局于2010年11月15日印发《浙江新晶都置业有限公司“晶都产业园”规划许可问题协调会议纪要》通知后，原告新晶都置业取得了出售本案厂房的许可，原、被告之间的合同生效。对该合同的效力，原、被告在庭审中亦予以认可，故予以认定。比较原、被告签订的《预售合同》第四条、第八条的内容，被告毛小青支付购房款给原告新晶都置业属于先履行义务。被告毛小青在庭审中辩称“签订合同时原告的法定代表人承诺房款的40%在办理完房产产权之后支付”与《预售合同》约定不符，亦得不到原告新晶都置业的认可，且被告毛小青未能提交有效证据予以证明，故被告毛小青的该意见不能成立。原、被告之间的《预售合同》生效后，在原、被告双方未对原付款约定作出变更的情形下，对《预售合同》中的付款约定应得到追认，即对原、被告具有约束力。被告毛小青应承担按《预售合同》第四条约定付款给原告新晶都置业的责任。被告毛小青答辩称“愿意在原告办理完产权证后支付剩余40%的房款”，与合同约定不符，不能成立。故被告毛小青应按合同约定付款85万元。对于逾期付款违约金的计算标准，根据《预售合同》中“逾期30天内，每逾期一日，按总房款的万分之一向甲方支付违约金”的约定，在逾期30天内，被告毛小青应按总房款的万分之一向原告新晶都置业支付违约金；对逾期30天后的违约金标准，原、被告未作具体约定，现又无证据证明原告新晶都置业对被告毛小青明确表示免除违约金，故原审法院认为依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》的规定和本案实际，被告毛小青应按实际尚欠购房款85万元的同期同档次金融机构的贷款基准利率计算的利息数额标准支付逾期30天后的违约金。综上，被告毛小青辩称原告新晶都置业曾作出对付款时间、条件方面的承诺缺乏事实依据，不能成立。对原告新晶都置业诉请的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》之规定，判决：一、确认原告浙江新晶都置业有限公司与被告毛小青于2006年6月19日签订的《预售合同》合法有效；二、限被告毛小青于本判决生效后十五日内支付给原告浙江新晶都置业有限公司购房款85万元；并支付从2007年1月21日起至2007年2月19日止每天按总房款205万元的日万分之一计算的逾期付款违约金，计6150元；2007年2月20日起至本判决确定的履行日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算购房款85万元的利息额标准支付违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费16158元，由原告浙江新晶都置业有限公司负担2058元，被告毛小青负担14100元。
上诉人毛小青不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人认为原审对逾期违约金的计算标准认定不当。该条款并非未约定违约金支付标准，而是对于逾期付款30天之后根本未约定违约金，且赋予了甲方单方解除权。原审在双方当事人未约定违约金的情况下，主动判决要求上诉人支付被上诉人违约金，明显系错误。2、原审对证据的采信明显不公。在原审庭审中，上诉人申请了某证人出庭作证，该几位证人均是从被上诉人处购房的业主，对整个购房过程相当了解，但是原审以证人不某证明力而不予采信。上诉人认为原审应结合案件的实际情况全面、客观的审查证据，对于案件事实的认定有重要影响的证人证言不予采纳，明显是对上诉人极为不公平的。3、被上诉人在将讼争的标准化厂房交付给上诉人后一直到现在，从未向上诉人要求支付剩余房款。本案讼争的房屋是从2007年1月20日交付给上诉人使用，到现在已达六年之久，在这六年之中，被上诉人从未用口头或者书面的形式通知上诉人要求缴纳剩余的房款，在原审中被上诉人也从未向法院提交过有关催讨过的证据。根据有关法律规定诉讼时效已过。4、被上诉人于2010年3月29日通过“资产转让合同”向浙江省浦江县经济开发区有限公司受让本案讼争房屋的土地、“晶都产业园”标准化厂房项目资产，即被上诉人在2010年3月29日才取得出售本案厂房的许可。2010年3月29日前本案讼争厂房的所有权为浦江县经济开发区有限公司，被上诉人无权在2010年3月29日前处置。原判从2007年1月21日起至2007年2月19日止每天按总房款205万元的日万分之一计算逾期付款违约金，计6150元，2007年2月20日起至本判决确定履行日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算购房款85万元的利息额标准支付违约金，存在明显错误。请求：驳回新晶都置业在原审的诉讼请求或发回重审。
被上诉人新晶都置业答辩称：一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一、根据上诉人与被上诉人在2006年6月19日签订的合同，逾期30天的，被上诉人有权解除合同，享有合同解除权，作为被上诉人这一方基于本案的实际情况不选择解除合同，双方均要求继续履行合同，对规定的时间支付购房款，应当按预售合同支付，不付的应当承担逾期付款的责任，这个是基于公平原则，一审法院考虑了逾期付款的利息，我们认为是正确的，一审对逾期支付利息的利率问题，充分考虑了上诉人的利益，按规定应是每日万分之一。二、关于证据的采信问题，上诉人讲三个证人出庭作证的问题，这三个证人中有二个证人与本案当中的被上诉人没有签订书面合同，没有签订书面合同的与签订合同的法律后果是不一样的，一审法院对证人证言不某有证明力不予采信是完全正确的。三、关于诉讼时效问题，本案不存在诉讼时效问题，作为上诉人没有说不支付余下的购房款，而双方是因为违约金的问题有分歧，对支付余下的房款双方无争议，一审也没有提出时效问题，根据相关司法解释和本案实际，一审中也明确上诉人愿意支付购房款，只不过对利息计算有异议，本案不存在诉讼时效问题。四、关于逾期付款违约金计算问题，2010年3月29日资产转让合同，这个合同是后来补签的。实际上，上诉人与被上诉人之间的交房是在2007年1月20日，上诉人所讲的所谓的资产转让合同是以后补的，所以不存在什么时候取得厂房的问题，而且上诉人已经在实际占有使用，并且收益房屋的相应权利。根据合同的规定，逾期应当支付相应的违约金，一审法院已经对逾期付款违约金做了调整，已经考虑到上诉人的情况。尽管被上诉人有异议但我们也没有提出上诉，一审这个认定是有利于上诉人的，被上诉人对此有不同看法。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院认为：一、关于支付逾期付款违约金标准问题。本案中毛小青与新晶都置业签订的《预售合同》中对逾期30天内的违约金作了约定，对超过30天的违约金未作约定，根据有关法律规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。原审法院按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算逾期付款的违约金并无不当。二、关于证人证言的采信问题。证人中有与新晶都置业签订过合同，也有没有签订合同的，但本案毛小青与新晶都置业签订《预售合同》，应按双方签订的书面合同来履行，证人证言在本案中不某证明力，不予采信。三、关于诉讼时效问题。在原审中毛小青答辩愿意在办理完产权证后支付剩余40%的房款，现双方对是否支付逾期付款的违约金产生争议，毛小青是同意履行义务的，现又以诉讼时效期间届满进行抗辩，不予支持。四、关于违约金从何时始计算问题。新晶都置业是在2007年1月20日将房屋交付给毛小青的，原审法院从2007年1月21日开始计算逾期付款的违约金并无不当。综上，上诉人毛小青的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16158元，由上诉人毛小青负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年四月十七日
代书 记员 朱 丽 敏