山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5101号
上诉人(原审原告)：肖文芬。
委托诉讼代理人：冯乐英，胶州华盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：青岛智华房地产开发有限公司。
法定代表人：薛月丽，经理。
被上诉人（原审被告）：青岛至祥置业有限公司。
法定代表人：周立亮，经理。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：石业臻，山东德衡（胶州）律师事务所律师。
上诉人肖文芬因与被上诉人青岛智华房地产开发有限公司（以下简称“智华公司”）、被上诉人青岛至祥置业有限公司（以下简称“至祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖文芬及其委托诉讼代理人冯乐英，被上诉人智华公司、至祥公司的共同委托诉讼代理人石业臻到庭参加诉讼。庭审后，本院于2017年8月25日至2017年12月20日对本案进行调解。本案现已审理终结。
肖文芬向本院上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人全部款项并赔偿上诉人全部经济损失，上诉标的额40634元。事实与理由：1、原审以上诉人在购买涉案房屋时未尽到充分注意义务为由认定上诉人有过错，违反公平原则。上诉人在购房时，被上诉人的销售人员宣称其已取得和房屋有关的许可并承诺所购房屋可以办理产权登记，其显然存在欺诈行为，应当赔偿因此给上诉人造成的全部损失。2、上诉人在接受房屋后进行了水电改造并装修，投入了大量的财力和人力。现双方签订的房屋买卖合同已被确认为无效，原审法院应通过对涉案房屋的水电改造及装修损失委托评估的途径，确认上诉人的损失。3、涉案房屋买卖合同订立后，上诉人依约向被上诉人支付了贷款。双方因房屋产权登记问题发生争议后，被上诉人通过停水、断电迫使上诉人于2015年10月搬出涉案房屋，故其应赔偿上诉人所付房款的利息损失。4、根据本案事实，上诉人有权要求被上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，赔偿上诉人的损失及利息。
智华公司、至祥公司共同答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
肖文芬向一审法院起诉请求：1、判决确认肖文芬、智华公司签订的购房协议无效，并判决智华公司、至祥公司返还肖文芬购房款167612元及给肖文芬造成的经济损失40000元，共计207612元；2、本案诉讼费用由智华公司、至祥公司承担。庭审时，肖文芬明确经济损失40000元，包括其对房屋水电安装改造花费的20000元及按银行同期贷款利率自2014年2月21日至2016年3月14日以167612元为基数按照月息千分之五计算的利息损失20000元。
一审法院认定事实如下：2014年2月21日，智华公司作为甲方，肖文芬作为乙方，签订《房屋订购协议书》，约定：乙方经过对现场及房屋认真考察和了解，自愿定购甲方坐落在胶州市北京路与杭州路交汇处“三河雅居”小区x号楼x单元x楼x房，面积90.83平方米，单价5050元，总金额458692元；双方签订本协议时，乙方支付购房定金10000元，于2014年3月12日前向甲方支付总金额的30%作为首次购房款，金额为138692元，贷款金额320000元。2014年2月21日，智华公司为肖文芬开具了收到定金10000元的收款收据；2014年3月12日，智华公司为肖文芬开具了收到首付款128692元的收款收据。
后，至祥公司作为甲方，肖文芬作为乙方，签订《借款协议》，约定：1、乙方因购买三合雅居小区x号楼x单元x楼x户（阁楼），总房款458692元，向甲方借款，借款金额320000元，期限20年，月还款额2628元，还款总额630758元，暂定借款年利率5%，以该房屋作抵押；2、按月还款，每月10日之前还款，逾期不还按日加收房屋还款额千分之五作为滞纳金，逾期三个月不还者，甲方有权追偿乙方借款的30%作为违约金，并收回该房屋（乙方的装修甲方概不负责）；3、还款期限自2014年7月1日至2034年7月1日；4、待此房可办理银行贷款时，乙方必须另行办理银行贷款，此借款协议作废。
2014年7月5日，至祥公司为肖文芬出具了其交纳x号楼x单元x楼x房2014年7月至12月物业费436元、公共维修基金4632元、装修垃圾清理费200元共计5268元的收款收据。2014年7月至2015年3月，肖文芬以贷款的方式向智华公司分别交纳了x号楼x单元x楼x房每月2628元合计23652元的房款，智华公司出具了九份合计23652元的收款收据。
涉案房屋坐落土地的性质为划拨土地，土地使用权属于三里河街道办事处战太安村委会。2011年10月24日，胶州市城市化建设领导小组办公室下达胶城领办字【2011】43号《关于对三里河街道办事处战太安村旧村改造搬迁安置补偿方案的批复》，同意三里河街道办事处报批的旧村改造搬迁安置补偿方案。2015年3月9日，胶州市三里河街道办事处出具《关于解决战太安村“三合雅居”购房问题的会议纪要》，研究决定为智华公司销售的战太安村所建楼房业户提供优惠政策：购房者可将户口落入战太安村，但不享受村民待遇；购房者子女在办事处中心小学、中学免收借读费用等。
肖文芬庭审中称：肖文芬购买涉案房屋时房屋还没有交工，主体框架已经建成，楼房已经封顶；当时买房子时销售人员告诉肖文芬与涉案楼房有关的许可证件都在赵家小庄智华公司，让肖文芬自己去看，肖文芬看好多人都在买房，就没有去看；2014年7月5日，其交纳物业费等费用时至祥公司出具了收据，肖文芬接收了房屋钥匙并对房屋进行了装修入住。
另，青岛市中级人民法院（2011）青民一初字第70号民事判决书查明，涉案项目于2006年11月17日取得建设用地规划许可证，2007年6月24日取得国有建设用地使用证，证号为胶国用（2007）第5-69号、第5-70号，地号分别为1-5-10-406、1-5-10-407，使用权类型：划拨，其中，B1、B2、B6楼曾取得了建设工程规划许可证；后因超过了有效期，涉案项目于2010年10月26日重新办理了建设用地规划许可证，于2010年11月29日重新办理了胶国用（2007）第5-69号、第5-70号国有建设用地使用证。
一审法院认为，涉案房屋系建设在集体土地之上的旧村改造安置房，且至今未取得商品房预售许可手续，双方达成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
肖文芬与智华公司签订的房屋买卖合同无效，智华公司应当将其收取肖文芬的购房款138692元、偿还的贷款23652元予以退还；关于至祥公司收取肖文芬的2014年7月至12月物业费436元、公共维修基金4632元、装修垃圾清理费200元，因肖文芬已经对涉案楼房实际装修入住，物业服务费用和装修垃圾清理费用已经实际产生，肖文芬主张智华公司返还交纳的物业费436元、装修垃圾清理费200元，原审不予支持；肖文芬和至祥公司存在的借款关系，属另一法律关系，可另行主张权利；但公共维修基金4632元是至祥公司基于无效的房屋买卖关系收取肖文芬的，没有合法依据，至祥公司应当予以返还。
肖文芬庭审中称购买涉案房屋时销售人员让肖文芬自己去看与涉案楼房有关的许可证件，肖文芬看好多人都在买房，就没有去看，肖文芬购买涉案楼房时没有尽到充分的注意义务，导致购买了没有办理出商品房预售许可证的楼房，且协议书中也载明肖文芬经过对现场及房屋认真考察和了解自愿定购，因此肖文芬应当对其过错行为自负一定的责任；智华公司明知涉案楼房非商品房而将房屋对外出售收取房款，本身也有过错，该双方均应承担一定的责任。关于肖文芬主张的对房屋水电安装改造花费的20000元损失及按银行同期贷款利率自2014年2月21日至2016年3月14日以167612元为基数按照月息千分之五计算的利息损失20000元，智华公司收取肖文芬房款产生的利息等损失，因肖文芬认可2014年7月5日即接收房屋并入住，且双方均有过错，因此肖文芬的利息损失与其应支付的房租，基于公平原则，原审确认以两两相抵为宜；肖文芬未提交对房屋水电安装改造花费的相关证据，因此肖文芬主张的该20000元损失，原审不予支持。
综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、2014年2月21日肖文芬与青岛智华房地产开发有限公司签订的《房屋订购协议书》无效；二、青岛智华房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内返还肖文芬人民币162344元；三、肖文芬于判决生效之日起二十日内返还青岛智华房地产开发有限公司三合雅居小区8号楼3单元2楼东户（阁楼）房屋；四、青岛至祥置业有限公司于判决生效之日起十日内返还肖文芬人民币4632元；五、驳回肖文芬的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4414元，由青岛智华房地产开发有限公司承担3550元，肖文芬承担864元。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，各方当事人未达成一致意见。
本院认为，智华公司虽向肖文芬出售了涉案房屋，但因其至今尚未取得商品房预售许可证明，故原审认定双方为此签订的房屋买卖合同无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本院予以确认。因上述房屋买卖合同无效，故原审在查明事实的基础上，判决肖文芬向智华公司返还涉案房屋、智华公司向肖文芬返还已付购房款162344元、至祥公司向肖文芬返还房屋公共维修基金4632元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定。因肖文芬已经实际入住并使用涉案房屋，相关物业服务费用和装修垃圾清理费用系其在自行使用该房屋过程中接受物业及其他服务所产生的费用，肖文芬主张智华公司予以返还，无事实及法律依据，原审不予支持是正确的。肖文芬上诉称智华公司应返还其物业服务费用和装修垃圾清理费用，于法无据，本院不予支持。虽然肖文芬在一审期间主张智华公司应赔偿其所交房款的利息损失，但因其依据无效合同占有使用涉案房屋也应向智华公司支付相应的占有使用费，原审基于二者在数额上大致相当且可以相互折抵的实际情况，对肖文芬主张房款利息的请求不予支持，并无不当。在此情况下，肖文芬再上诉主张房款利息损失，本院不予支持。因肖文芬未提交其对涉案房屋进行水电安装改造的相关证据，故原审对其主张该项费用损失2万元不予支持，亦无不当。肖文芬上诉称其对涉案房屋进行了水电安装改造并装修故应通过鉴定评估方式确认其该项损失费用，因无证据证明，本院不予采纳。待有相关证据后，肖文芬可对此另行主张权利。
综上，肖文芬的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费816元，由上诉人肖文芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一七年十二月二十日
书记员 杨倩倩
书记员 于国英