山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2112号
上诉人（原审被告）张友谊。
委托代理人陈高华。
被上诉人（原审原告）青岛鑫吉潼包装有限公司。
法定代表人金钟海，经理。
委托代理人黄立显，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人朱本丛，山东文鼎律师事务所律师。
上诉人张友谊因与被上诉人青岛鑫吉潼包装有限公司（以下简称鑫吉潼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第2493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鑫吉潼公司在一审中诉称：2010年7月8日，双方签订《房屋租赁合同》，约定张友谊将其房屋租赁给鑫吉潼公司使用，供鑫吉潼公司分公司从事箱包加工生产等业务，租期5年，年租赁费16万元……。合同签订后，鑫吉潼公司按合同交付了租金，并已交至2014年7月8日。2013年末，由于订单少，招工难且费用高以及国际市场变化等原因，致使鑫吉潼公司无法正常生产经营，不能继续租用张友谊的房屋，于2014年1月27日工人已全部撤离出来。为此，鑫吉潼公司多次要求解除合同，但张友谊拒不同意。2014年2月25日，鑫吉潼公司又以书面形式通知张友谊解除双方的《房屋租赁合同》。之后，鑫吉潼公司多次联系张友谊对租赁物进行验收交接，但张友谊不予配合。2014年3月4日，鑫吉潼公司再以书面形式通知张友谊：“于2014年3月10日，在张友谊房屋所在地进行验收交接。如张友谊仍不配合进行验收交接，则视为鑫吉潼公司租用的一切租赁物符合要求完好无损，并已交付给了张友谊。此后如发生租赁物的损失均由张友谊承担责任”。但2014年3月10日，张友谊仍不配合鑫吉潼公司进行验收交接，鑫吉潼公司只好将所有的租赁物现状进行了拍录。鑫吉潼公司认为，由于鑫吉潼公司出现经营困难，不能继续租用张友谊的房屋，不得已解除房屋租赁合同，张友谊理应理解。同时，鑫吉潼公司多次口头和书面形式要求张友谊及早对房屋使用作出安排，鑫吉潼公司已尽到了合理的义务，张友谊不能强迫鑫吉潼公司不顾自己的实际经营情况强行继续租赁张友谊的房屋。无奈，为维护鑫吉潼公司正当的合法权益，依法起诉，请求法院依法判令：1、解除鑫吉潼公司、张友谊《房屋租赁合同》；2、张友谊返还鑫吉潼公司租赁费40000元；3、确认鑫吉潼公司已完好无损的交付了租赁物；4、张友谊承担诉讼费用。
张友谊在一审中辩称：鑫吉潼公司的各项请求无事实及法律依据。第一，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，依法不能随意解除。如要解除，鑫吉潼公司必须向张友谊支付16万元违约金作为损失赔偿。第二，鑫吉潼公司要求返还租赁费40000元不符合法律规定也不符合合同约定。鑫吉潼公司诉状中所称的“由于订单少，招工难且费用高及国际市场变化等原因，致使鑫吉潼公司无法正常生产经营，所以不想继续租用张友谊的房屋”，上述原因属于鑫吉潼公司自身经营方面的问题，与张友谊无关，该依法不能成为鑫吉潼公司要求退还房租的依据。双方房租的金额是用书面合同的形式依法予以确定下来的，一年16万元，即使鑫吉潼公司年创收益1个亿，张友谊依法也无权要求鑫吉潼公司多付一分钱的房租。同样的道理，鑫吉潼公司的经营如果效益不是那么理想，鑫吉潼公司依法也没有权利要求张友谊少收一分钱，更别说返还房租了。根据合同第六条之规定，“只有在国家占有土地或动迁时，乙方（鑫吉潼公司）需无条件退出，甲方（张友谊）应退还余下租金，双方均不属于违约”。本案不属于该第六条约定的情形，所以，鑫吉潼公司没有权利要求张友谊退还房租。第三，截至到现在，张友谊未收到过鑫吉潼公司的任何通知，也未与鑫吉潼公司办理过鑫吉潼公司交付租赁物的交付手续。综上，请法院驳回鑫吉潼公司的各项请求或判令《房屋租赁合同》解除，并由鑫吉潼公司赔偿张友谊经济损失16万元。
一审法院查明和认定的基本事实是：2010年7月8日，鑫吉潼公司与张友谊签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方（张友谊，下同）坐落于温泉镇东杨村的厂房（含院内所有房屋），租赁给乙方（鑫吉潼公司，下同）使用，工作台案，交给乙方无偿使用。二、租赁时间为五年，自2010年7月9日起，将出租房屋交付承租方使用至2015年7月9日收回。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。三、租金：年租金为壹拾陆万元整（￥160000元）。租金于2010年7月9日一次性交纳第一年的房租，以后每一年的3月9日前，交纳当年的租金。逾期未交租金，视为乙方中途退租。赔偿甲方违约金。四、租赁期内，乙方对房屋进行装修，装潢，不得破坏房屋的结构，期满后，不得恶意破坏。否则，甲方有权要求赔偿。五、房屋租赁期间，甲方出租的房屋无任何抵押，债务和其他纠纷。出租房屋所涉及水、电、卫生费和经营活动所产生的各种税费（如土地使用税，房屋租赁税等各种税金）由乙方承担，其它相关向镇政府交纳的土地费用由甲方承担。六、甲方中途终止合同要赔偿乙方年租金相等金额的违约金，乙方中途退租向甲方赔偿年租金同等金额的违约金。国家占有土地或动迁，乙方需无条件退出，甲方应退还余下租金，双方均不属于违约。七、乙方在租赁期间应注意做好防火、防盗等各项安全工作，不得进行非法活动。八、如果出租方将房产所有权转移费第三方时，本合同对新的房产使用权继续有效。出租人出卖房屋，应在三个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。九、乙方在生产经营活动中所涉及到的工商、税务、防火安全，招工等相关事宜，甲方有义务积极协助。十、乙方不准将房屋以其他方式转租给第三方，如果发生以上情况视为乙方违约甲方有权终止合同。十一、本合同未尽事宜，经双方做出补充规定，补充规定与本合同具有同等的效力。合同签订当日，张友谊将涉案房屋交付鑫吉潼公司使用。
2010年7月26日，鑫吉潼公司与张友谊签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：1、甲方（张友谊，下同）借给乙方（鑫吉潼公司，下同）使用工作台案数量如下：60CM×120CM，47个；120CM×240CM，48个；120CM×180CM，2个；190CM×240CM，3个；160CM×240CM，1个，工作台案数量总计：101个。2、院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。3、水设施：2吨压力罐一个，2千瓦潜水泵一个。4、暖气设施：2吨锅炉一台，2.2千瓦循环泵一个，暖气片40组。5、电力设施：配电箱8个，日光灯196根，吸顶灯38个，办公室吸顶灯10个。6、以上设施完整、正常工作。乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。7、乙方必须保证甲方西院的日常生活用水、用电。8、2010年7月14日晚抄电表度数为7848.6度。9、如乙方需要在院内扩建、改建需经甲方同意。
鑫吉潼公司向张友谊交纳租赁费至2014年7月8日。
2007年4月30日，张友谊与即墨市温泉镇东扬戈庄村民委员会签订《土地租赁协议》一份，主要约定，张友谊租赁地块位于即墨市温泉镇东扬戈庄村村北，莱青路路东侧，面积约为10.3亩，租赁期限为30年，即自2007年4月30日起至2037年4月30日止。
涉案房屋系张友谊所建，但涉案房屋未办理建设工程规划许可证。
鑫吉潼公司于2014年2月25日通过EMS快递向张友谊邮寄送达解除《房屋租赁合同》通知书，鑫吉潼公司提交了短信回复及EMS单号查询2014年2月28日张友谊签收，该查询单上盖有“山东即墨2014.03.14.17新兴路2”的邮戳，同时提交中国邮政速递物流公司即墨分公司出具《妥投证明》一份，载明：“原回执单已丢失，无法查询，开此证明，次查询单同样有效（1054129090703号）”，盖有“山东即墨2014.04.09.05速递（特）02”的邮戳。张友谊称未收到该通知，并提交邮件号码为1054129090703的查询单一份，该邮件于2014年3月7日投递并签收，投递结果兰友谊签收，盖有“山东即墨2014.04.30.11温泉1”的邮戳。鑫吉潼公司于2014年3月4日通过EMS快递向张友谊邮寄送达租赁物验收交接通知书，鑫吉潼公司提交了短信回复及EMS单号查询2014年3月10日投递并签收，＊代收，该查询单上盖有“山东即墨2014.03.14.17新兴路2”的邮戳，同时提交中国邮政速递物流公司即墨分公司出具《妥投证明》一份，载明：“原回执单已丢失，无法查询，开此证明，次查询单同样有效（1054129116003）”，盖有“山东即墨2014.04.09.05速递（特）02”的邮戳。张友谊称未收到该通知。
一审法院认为，根据本案诉讼当事人的诉辩、陈述及查明的事实，本案诉讼当事人争议的焦点问题是：一、鑫吉潼公司与张友谊签订的房屋租赁合同的效力问题；二、涉案房屋的占有使用费问题。关于本案的焦点问题，一、根据法律规定，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，应当具备建设工程规划许可证，建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，是确认有关建设工程符合规划要求的法律凭证。张友谊租赁给鑫吉潼公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，张友谊作为出租人对房屋的权利取得存在瑕疵，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，鑫吉潼公司与张友谊签订的租赁房屋合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，鑫吉潼公司应迁出并交付租赁张友谊的房屋。二、关于鑫吉潼公司要求张友谊返还2014年3月1日至2014年7月8日的租赁费40000元的诉讼请求。2010年7月8日，鑫吉潼公司与张友谊签订《房屋租赁合同》，鑫吉潼公司支付租赁费至2014年7月8日。由于双方签订的此合同属无效，根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院在2014年5月8日开庭审理时张友谊明确表示不能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，一审法院当庭释明合同效力问题并组织双方进行房屋交接，鑫吉潼公司当庭表示同意交接，张友谊表示庭后核实，庭后张友谊向一审法院邮寄了《意见书》一份，载明“如果法院认为在本案审理结果还不能完全确定，鑫吉潼公司要求解除合同的请求也还不能完全确定应该支持的情况下，现在审理期间必须和鑫吉潼公司办理交接，否则就要承担什么不利后果的话，那就请法院要求鑫吉潼公司将租赁物先恢复原样，再商量怎么样交接。”2014年5月26日，一审法院在开庭时再次当庭征求双方意见，是否同意交接，鑫吉潼公司表示同意，张友谊称同意见书，若法院要求必须交接，我方听从法院安排。张友谊经一审法院于2014年5月8日释明未表示同意交接房屋，参照双方约定的租金标准，张友谊应退还鑫吉潼公司自2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元（160000元／年÷12个月×2个月）。鑫吉潼公司的该诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于鑫吉潼公司要求确认已完好无损的交付了租赁物的诉讼请求，根据本案查明的事实，双方未进行涉案房屋的交接，鑫吉潼公司的该诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛鑫吉潼包装有限公司与张友谊签订的房屋租赁合同无效；二、青岛鑫吉潼包装有限公司于判决生效后十日内迁出并交付租赁张友谊的房屋；三、张友谊于判决生效后十日内返还青岛鑫吉潼包装有限公司2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元；四、驳回青岛鑫吉潼包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由青岛鑫吉潼包装有限公司负担333元，张友谊负担467元。
宣判后，张友谊不服，上诉至本院。
上诉人张友谊上诉称：一、一审认定房屋租赁合同无效错误，请二审予以纠正。涉案房屋租赁合同是双方在自愿情形下签订的，是各自真实意思的表示。该房屋是张友谊在与温泉镇东扬戈庄村委会签订了合法的《土地租赁协议》取得30年的土地使用权后，经村委会同意投资建造的，没有违反该村的建设规划，不属于违章建筑。对此，东扬戈庄村委会已经出具证明。鑫吉潼公司租赁张友谊房屋的目的是成立“青岛鑫吉潼包装有限公司温泉分公司”进行经营，合同履行后，鑫吉潼公司的合同目的也已完全实现，没有因为张友谊的房屋方面给其造成合同目的无法实现。从鑫吉潼公司一审诉状也可以看出，其要求解除合同的原因是其自身出现了经营方面的困扰，致使其无法正常生产经营。综上，张友谊认为，根据张友谊一审提交的《土地租赁协议》及村委会出具的房屋产权证明，足以证实张友谊是涉案房屋的合法所有者，其和鑫吉潼公司签订的房屋租赁合同（实际上既包括土地上房屋租赁也包括土地租赁）应是合法有效的，鑫吉潼公司因为自身经营不善导致无法正常生产经营，该后果不是因为张友谊方面的原因导致的，所以鑫吉潼公司据此主张解除合同，退还房租，依法不应成立。二、一审判决张友谊返还鑫吉潼公司2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占用费26666.67元，严重错误，张友谊对此不服。该判决书第二项判令鑫吉潼公司于判决生效后10日内迁出并交付租赁房屋被鑫吉潼公司一直占用着，一审判令张友谊应向鑫吉潼公司返还房屋占用费，于法于理都不通。鑫吉潼公司使用该房屋的四年间，导致租赁物破损严重（包括门窗、水、电、暖气等设施），无法正常使用。张友谊从未表示不同意交接，只要鑫吉潼公司将损坏的租赁物恢复原状正常使用，交接手续不管是在现场还是在法院都可以。但一审法院和鑫吉潼公司都无视张友谊的该意见。鑫吉潼公司一直占用租赁物不迁出，也不对损坏的租赁物进行修复，导致张友谊无法收回租赁物。张友谊多次联系鑫吉潼公司尽快修复办理交接未果，又于2014年7月9日，给一审法院递交书面申请一份，请法院协助尽快交接，避免损失扩大。总之，租赁物没能及时交付是由于鑫吉潼公司不及时修复租赁物所致。2010年7月26日，双方的补充合同明确注明：院内所有房屋门窗齐全、完整、无损，水设施、暖气设施、电力设施等设施完整、正常工作，乙方由责任维护、维修厂房及设施。所以鑫吉潼公司有责任将损坏的各种设施修复好再交接给张友谊。因鑫吉潼公司的原因产生的房屋占用费，应由鑫吉潼公司自己承担。综上，张友谊认为租赁合同合法有效，涉案房屋一直被鑫吉潼公司占用未迁出并交付给张友谊这是事实，张友谊不应返还房屋占用费。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审鑫吉潼公司的诉讼请求。
被上诉人鑫吉潼公司答辩称：张友谊的上诉理由不成立。一、双方签订的《房屋租赁合同》无效是一个不争的事实，也是一个浅显的法律常识问题。因为司法解释有明确的规定：房屋租赁必须取得房权证或建设规划许可证，否则出租合同无效。张友谊以“村委同意投资建设，没有违反村的建设规划”为由主张有效，缺乏法律常识，毫无法律依据。二、根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。鑫吉潼公司从2014年1月27日就从该房屋搬离出来，而使用费交至2014年7月8日，按理应当返还5个月零11天的使用费，但鑫吉潼公司考虑到毕竟是自己的原因不能继续使用。所以，只要求退还三个月的使用费，而法院仅又支持了两个月的，由于鑫吉潼公司仍基于减少双方不必要的损失扩大之考虑，没有上诉，但想不到，对方竟然提起了上诉。实际上，张友谊的这种做法是损人不利己。一审的判决结果是经得起事实、法律和历史检验的。要说有点不公平的话，只是对鑫吉潼公司大不公平。三、早在2014年1月27日前，即2014年春节放假前，鑫吉潼公司就告知张友谊，由于多种原因不能再继续使用该房屋，望对该房屋早作安排，双方进行交接验收，并只要求退还三个月的使用费即可，但张友谊一口咬定，必须继续租，否则支付16万元的违约金。鑫吉潼公司向其说明法律对违约金的规定，但张友谊的态度坚决而蛮横，再通过多种方式均无效的情况下，鑫吉潼公司最后只好通过法院起诉。从起诉到一审判决，历时4个多月，开庭三次，本案至今没有妥善解决，完全是张友谊的不当想法和做法所造成，使鑫吉潼公司从2014年1月27日至今仍安排2名工人看门，额外支付工资近2万元，而且还不知道再需要看护多长时间，对于鑫吉潼公司这部分损失，鑫吉潼公司保留追偿的权利。四、关于房屋交接问题。从2014年春节放假时，鑫吉潼公司的工人就全部搬出来，没再回去一个工人，房屋彻底腾了出来。鑫吉潼公司要求与张友谊验收交接，并强调先把房屋交接过去，有什么问题可以另行解决，避免双方损失的扩大，但张友谊根本听不进去，坚决不交接。就是鑫吉潼公司起诉到了法院在庭审期间，一审法官先后与2014年5月8日和2014年5月26日两次征求双方意见，是否进行交接（见一审判决书），鑫吉潼公司爽快回答同意交接，但张友谊的态度截然相反，其回答不伦不类、不阴不阳、不三不四，实质上就是不同意，任凭鑫吉潼公司的损失继续扩大，这再一次证明了是谁不想交接，谁善意？谁恶意？五、关于上诉引用一审判词：“一审判决生效后10日内鑫吉潼公司迁出并交付房屋。”充分证明房屋一直处于鑫吉潼公司占有使用状态的说法，完全是偷换概念、嫁祸于人、曲解一审判决的意思。由于张友谊一直拒绝交接，在2014年1月27日工人搬出后，为了张友谊的财产的安全，也怕让张友谊赖着，鑫吉潼公司只好安排两名工人为张友谊看门护院，给发着工资。张友谊拿一审判决这句话来证明该房屋一直由鑫吉潼公司占有使用，是对一审判决的有意歪曲，与客观事实背道而驰，相信任何一个思维正常的人，都不会做出这样的理解。六、关于租赁物的状态问题。除了几页玻璃有破损，鑫吉潼公司花37元钱换好后，一切完好无损。（电动门本身就是坏的，不能正常使用）。张友谊称其他设施破损严重，无法正常使用云云，完全是不实之词，无中生有。退一万步讲，即使有破损之处，双方完全可以根据《补充合同》列明的具体详见清单逐一核实，谁的责任谁承担，丝毫不影响房屋的交接。况且，这属于另一种法律关系。如有争议协商不成，完全可以提起侵权之诉予以解决。综上，张友谊的上诉理由既不正当，也不正常，更不正确。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，涉案房屋未取得建设规划许可手续，亦未取得权属证书，张友谊就涉案房屋与鑫吉潼公司签订的房屋租赁合同因违反了法律的强制性规定，应认定为无效，故本院对张友谊关于租赁合同合法有效的主张不予采信。根据合同法的相关规定，合同被认定为无效的，因此取得的财产应相互返还，鑫吉潼应当在本判决生效后及时腾出并返还涉案房屋。尽管租赁合同被认定无效，但鑫吉潼应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，鑫吉潼公司已经交纳了2014年7月8日之前的占有使用费，一审在审理中数次要求双方办理房屋交接手续，鑫吉潼公司当庭亦表示同意交接，但张友谊未明确表示同意交接，有鉴于此，一审法院酌情判令张友谊退还2014年5月9日至2014年7月8日期间鑫吉潼公司已交纳的占有使用费，基本妥当，本院不予变更。
综上，上诉人张友谊的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费467元，由上诉人张友谊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十二月八日
书 记 员 吴苗苗