湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终541号
上诉人（原审原告）：方泽定，男,1951年5月25日出生，汉族，住襄阳市襄州区。
委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张义鑫，男,1957年3月26日出生，汉族，住谷城县。
委托诉讼代理人：张文扬，男,1981年6月18日出生，汉族，住址同上。系张义鑫之子。
上诉人方泽定因与被上诉人张义鑫返还原物纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2014）鄂谷城民一初字第00111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方泽定及其委托诉讼代理人吴鑫，被上诉人张义鑫及其委托诉讼代理人张文扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方泽定上诉请求：撤销原判，改判被告将所占有的房屋一套（原市制革厂院内四单元二楼东户）交还给上诉人，或按该房屋当时价款支付给上诉人房款9万元，或将该案发回重审；本案诉讼费全由被上�人负担。事实和理由：一、原判结果与查明的事实相矛盾。1.一审查明，原中新房地产综合开发有限公司（以下简称中新公司）将诉争房屋作为工程款抵偿给了襄樊市建科实业公司（以下简称建科公司），上诉人作为实际承建人，抵偿给建科公司的房屋，实际上就是抵偿给上诉人的。被上诉人以拖欠其水电工程款将诉争的房屋占有使用、收益，并给上诉人出具收条一份，承诺水电工程款结清后返还房屋。至本案诉讼时，上诉人已将水电工程款结清，但被上诉人却没有将房屋交还，导致这种后果的法律责任应由被上诉人承担。2.一审认定中新公司在2000年1月30日将诉争房屋出卖给案外人崔太春与实际情况不符。二、一审判决适用法律错误。一审既然认定留置房屋的约定无效，那么被上诉人应当向上诉人交还房屋，不能交还的，应当折价补偿。但一审一方面认定留置约定无效，另一方面又以上诉人诉请时被上诉人没有占有房屋来驳回上诉人的诉请，不能返还房屋并不代表不能折价补偿，一审判决属适用法律错误。三、一审程序违法。原判严重超审限；原判另查明一节所陈述的事实无证据支持。
张义鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
方泽定一审诉讼请求：被告将所占有的房屋一套（原制革厂院内三号楼××单元二楼东户）按该房屋当时价款9万元支付给原告房款，诉讼费用由被告承担。
一审法院认定：1999年6月21日，建科公司与中新公司签订协议，约定：“中新公司在原制革厂（已宣告破产）院内开发3号商住楼8层一栋由建科公司承建；每平方米420元一次性包死。”方泽定在建科公司代表处签名。1999年7月26日，建科公司（甲方）与方泽定（乙方）签订《合同书》，该�同约定：“工程名称为市制革厂3号8层商住楼；工程总造价为220万元；建筑面积为5700平方米；工程所需材料及价格都由乙方自行商定，其费用乙方承付；核算原则：乙方实行独立结算，自负盈亏，确保上交的原则。乙方承担本工程的各项有关费用及国家现行的税费。乙方在施工过程中及施工完毕后发生的一切质量事故概由乙方负责。乙方按本工程总造价的1%上交甲方管理费，工程开工时一次性付清；甲方为乙方提供有效的国营三级企业资质证书及营业执照；乙方负责筹资施工，弥补建设方工程款不到位；独立承担工程项目的有关法律责任。”合同签订后，方泽定进场施工。1999年11月7日，方泽定（甲方）又与张义鑫（乙方）签订水电内部施工合同，该合同载明：“一、甲方在中新公司承包一栋商品楼，其中水电单项工程发包给乙方实行包工包料，每平方米22元，�施工前五天由甲方通知，其人工、料机设备工具均由乙方负责；二、乙方必须接受甲方领导，按图施工，按建设方及甲方的要求施工，保质保进度，由于质量不符合引起返工由乙方自负；三、工程总面积5900平方米左右（据实结算），工程按进度付款，工程完工验收合格付总造价的90%，其余在2000年3月底一次性付清。”合同签订后，张义鑫即对该水电工程进行施工。2000年5月8日，该住宅楼整体工程竣工，张义鑫将完成的工程交给方泽定。2000年7月18日，由开发建设单位中新公司、承建方建科公司及项目经理方泽定、工程设计单位襄阳市建筑设计院分别在该住宅楼工程竣工验收证明上盖章签名并交付使用。2000年10月15日，中新公司因欠工程款与建科公司协商达成《以制革厂3号楼部分房屋抵偿部分工程款协议书》，协议载明：“一、甲（中新公司）乙（建科公司）双�曾于1999年6月21日签订协议一份，约定甲方在制革厂内开发的一栋住宅楼（3号楼）由乙方承建，工程价款为每平方米420元一次性包死。现乙方承建房屋已全部完工，而甲方却未依约支付工程款，造成乙方无法按时支付工人人工工资及材料款，为解决这一矛盾，甲方同意以该3号楼的如下十套房屋抵偿乙方的部分工程款：一单元五楼东户、一单元七楼东户、一单元四楼西户、二单元一楼东户、三单元三楼东户、三单元三楼西户、三单元五楼西户、三单元五楼东户、三单元六楼东户、四单元二楼东户。二、抵偿房屋的面积及单价：房屋面积以房管局的实际测量为准，单价为每平方米为捌佰捌拾元整（不分楼层、户型，以平均价计算）。该抵偿款项等最后结算时从甲方应支付乙方的工程款中予以扣除。三、甲方抵偿给乙方的房屋，由乙方自己负责销售、处理，所得款项由乙方所有，甲方不得干涉。四、甲方不得再将已抵偿给乙方的房屋出售给他人，否则应赔偿全部由此给乙方造成的经济损失。五、抵偿给乙方的房屋，甲方在办理房产证时统一办理，不得借故推托。”协议签订后，方泽定对抵偿的房屋进行销售处理。后原、被告因水电工程款结算发生纠纷。2001年7月6日，张义鑫给方泽定出具条据一张，注明：“四单元二楼东户留置使用，水电工程款结清后立即搬出”。随后占有该房屋，张义鑫在占有该房屋期间，将该房屋与中新公司进行调换，将其占有的四单元二楼东户换成四单元四楼西户，2001年10月张义鑫将调换的房屋出租给他人使用至2003年1月，以每月120元收取租金。2003年6月，原、被告因拖欠水电工程款纠纷，张义鑫向襄樊市樊城区人民法院提起诉讼，后经襄樊市樊城区人民法院依法判决，方泽定不服该判决提起上诉。2006年4月20日，襄樊市中级人民法院作出[2006]襄中民三终字第175号民事判决书，判决由方泽定支付张义鑫水电工程款59890.24元。2011年10月20日，方泽定诉张义鑫建设工程施工合同纠纷案件，襄樊市中级人民法院作出[2011]襄中民三终字第00416号终审判决，判决方泽定应扣减支付张义鑫水电工程中未做和更改的项目工程款33922.44元。以上两项相抵后，方泽定实欠张义鑫水电工程款为25967.80元。判决生效后，张义鑫申请执行，2013年7月，襄阳市樊城区人民法院将案件委托谷城县人民法院执行，该案尚在执行中。其间双方在为工程款问题产生纠纷时，均未提及留置、调换房屋之事，后原告以结清被告水电工程款而要求被告返还占有的房屋未果，引起本案诉讼。
另查，中新公司与建科公司未就建设工程款进行结算。2000年1月31日，中新公司与案外人崔太春签订商品房购销合同，约定：“中新公司将襄樊市制革厂院内3幢4单元二楼东户的商品房以每平方米760元，价值56369元出售给崔太春。合同签订时交定金31000元，余款于2000年8月以前全部交清。”2009年5月7日，崔太春申请办理房产权登记，2009年6月9日在房管部门领取了房屋所有权证。2002年11月5日，张义鑫与中新公司调换的3幢四单元四楼西户房屋，由中新公司与案外人王海成签订商品房购销合同，约定：“中新公司将襄樊市制革厂院内4单元四楼西户的商品房以每平方米773元，价值65705元出售给王海成。签订合同之日一次性付清全部购房款65705元。”2008年11月7日，王海成申请办理房产权登记，2008年12月1日在房管部门领取了房屋所有权证，2017年7月18日，该房屋由王海成转让给姜德柱并在房屋产权部门办理了房屋转移手续。2001年12月11日，中新公司变更为襄樊市佳宇房地产开发有限公司。2003年8月14日�该公司被襄阳市工商行政管理局注销。2009年5月4日，襄樊市建科实业公司工商营业执照被襄阳市工商行政管理局吊销。
一审法院认为，原告方泽定将其承建工程中的水电工程发包给被告张义鑫施工，双方并签订施工合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告张义鑫按合同约定履行其施工义务后，有权要求原告方泽定依合同约定履行给付工程款义务，由于原告方泽定拖欠被告张义鑫水电工程款，被告张义鑫于2001年7月6日占有原告方泽定从中新公司新建房屋中抵偿工程款的房屋一套使用至2003年1月，同时给原告方泽定出具“四单元二楼东户留置使用，水电工程款结清后立即搬出”的条据，现原告方泽定以工程款已结清，要求被告张义鑫按此条据承诺返还占有的房屋。根据《中华人民共和国担保法》有关规定，留置权的标的物必须是动产，不动产不得作为留置权的标的物。故原、被告此约定违反法律规定，留置不能成立，应当认定无效，且被告张义鑫亦非原告方泽定主张权利时的现时物权占有人。本案原告方泽定主张返还原物请求权，返还原物请求权是物权的追及效力，是物权对世权、绝对权效力的体现，是基于物权产生的权利，该请求权的主体必须是物权人，或者虽然不是物权人，但是法律规定的可行使返还原物请求权的人，如破产管理人、失踪人的财产代管人、遗嘱执行人等。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告方泽定主张物权请求权是基于中新公司与建科公司协商达成的《以制革厂3号楼部分房屋抵偿部分工程款协议书》，即以10套商品房抵付工程款，而中新公司在签订抵偿协议之前，已将其中一套房屋亦即本案诉争的四单元二楼东户房屋出售给案外人崔太春，并办理房产权登记手续。后中新公司又将被告张义鑫调换的四单元四楼西户房屋出售给他人，同时办理房产权登记。故此原告方泽定并非涉案物权的所有权人，被告张义鑫亦非涉案房屋的侵占人或处分人，现原告方泽定要求被告张义鑫返还房屋不能而要求张义鑫按当时价款9万元支付房款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国担保法》第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回方泽定的诉讼请求。案件受理费2050元，由方泽定负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，原审根据房屋产权产籍登记资料，认定中新公司将本案争议房屋出售给他人，并无不当。上诉人方泽定称上述认定事实与实际情况不符，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信。上诉人方泽定欠被上诉人张义鑫水电工程款，没能及时支付，双方约定将中新公司用作抵偿建科公司工程款的本案争议房屋交给被上诉人张义鑫使用，等水电工程款结清后搬出。后中新公司将该房屋与另外的房屋进行调换，并将本案争议房屋和所换房屋均以自己的名义向他人出售。虽然上诉人方泽定因欠付工程款，与被上诉人张义鑫约定将本案争议房屋在款项付清前由被上诉人张义鑫占有使用，对该不动产，被上诉人只享有使用收益权，并不享有所有权。在上诉人方泽定只是欠付工程款的情况下�被上诉人张义鑫在对本案争议房屋使用收益过程中，并未因自身原因形成相应的合同义务。中新公司虽然与建科公司签订了以房抵工程款协议书，但又以所有人的身份将本案诉争房屋出售给他人。在上诉人方泽定向被上诉人张义鑫支付剩余工程款的同时，上诉人方泽定请求被上诉人张义鑫将本案诉争房屋交还，或按该房屋当时价款支付相应房款，本院不予支持。
综上所述，方泽定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人方泽定负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 张耀明
审判员 陈瑞芳
二〇一八年三月七日
书记员 张诗怡