浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第225号
上诉人（原审被告）舟山凤凰岛置业发展有限公司，住所地浙江省舟山市定海区兴丰路1号。
法定代表人邵朝辉，董事长。
上诉人（原审被告）舟山凤凰岛游艇俱乐部有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环南街道盘峙村吕家1号。
法定代表人庄金雄，执行董事。
上述两上诉人的委托代理人杨燚、胡华伟，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张美英。
委托代理人陈焕章，浙江明策律师事务所律师。
原审被告庄金雄。
原审被告邵朝辉。
上诉人舟山凤凰岛置业发展有限公司（以下简称凤凰岛置业公司）、上诉人舟山凤凰岛游艇俱乐部有限公司（以下简称凤凰岛游艇俱乐部）因商品房预约合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定临民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日立案受理后依法组成合议庭，并于2014年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人凤凰岛置业公司和上诉人凤凰岛游艇俱乐部的共同委托代理人杨燚，被上诉人张美英的委托代理人陈焕章到庭参加诉讼。原审被告庄金雄、邵朝辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，2010年6月中旬，张美英和凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部就张美英购买游艇俱乐部会员卡、游艇泊位使用权及私家商务官邸事宜达成合意，并签订了《凤凰岛置业公司协议书（商务官邸）》（以下简称《协议书》）。约定：张美英向凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部购买坐落于舟山市定海区皇地基岛上位于凤凰岛游艇俱乐部施工号为c-14号商务官邸1幢（价值618.4万元），俱乐部会员卡1张（价值28万元），拥有长期使用权的游艇泊位一个（未计价），三者整体出售，总价646.4万元；张美英在签定该合同后7天内，按协议总价首付50%后，该协议生效。其余50%房款待签订正式购房合同时一次性付清或办理银行按揭贷款付清；会员卡费和游艇泊位使用权费由凤凰岛游艇俱乐部收取，余下618.4万元由凤凰岛置业公司收取；标的物交付期限暂定2012年7月底前，具体交付时间以正式购房合同为准。协议签订后，张美英于2010年6月17日支付首付款323万元，凤凰岛置业公司于2011年12月29日向张美英出具收款收据。因协议签订后双方未签订正式购房合同，也未交付合同标的物，故在2014年2月19日，张美英与凤凰岛置业公司的法定代表人邵朝辉、凤凰岛游艇俱乐部的法定代表人庄金雄签订了《解除协议暨退款协议书》，约定：凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部于2014年3月31日退还张美英本金323万元，利息自2010年6月18日起按年息15%计付，如逾期未支付，导致张美英因追索发生债权费用，包括但不限于诉讼费用、调查费用、律师代理费、鉴定费等，均由凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部负担；邵朝辉、庄金雄对上述款项提供连带责任保证，保证期限自约定退款期满后两年。邵朝辉、庄金雄作为凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部的法定代表人和保证人分别在该协议上签名。因约定期限届满后未予退款，张美英遂于2014年5月13日向原审法院起诉，请求判令：1、解除其与凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部于2010年6月签订的《协议书》；2、凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部共同返还购房本金323万元，支付利息189.7625万元，合计512.7625万元，并支付其律师代理费5万元；3、庄金雄、邵朝辉对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，张美英变更利息的计付标准为自2010年6月18日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息。张美英因本案诉讼聘请律师支出律师代理费5万元。凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部至张美英起诉时未取得商品房预售许可证。
原审认为，根据三方于2010年6月所订立的《协议书》内容看，虽然对拟购买的房屋位置、面积、价款以及支付方式等主要条款进行明确的约定，但双方签约时的真实意思是在凤凰岛置业公司取得合法销售房屋手续后双方再重新签订正式购房合同，故该协议书性质属于包含主要条款的预约合同。此后，由于建设项目规划调整等客观原因，凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部不能按预约合同的约定与张美英订立正式买卖合同，基于此，各方当事人于2014年2月19日签订《解除协议暨退款协议书》，就预约合同的解除、预付房款的退还及利息的计付标准等事宜达成一致意见，系各方真实意思表示，合法有效。凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部应按约定履行给付义务，张美英为诉讼聘请律师而支出律师代理费5万元经查证属实且系合理支出，应由两公司依约负担。庄金雄、邵朝辉为两公司的前述债务作连带责任保证，应依法承担连带清偿责任。张美英自愿降低利息的计付标准，不违反法律规定，应予准许。故对张美英的诉讼主张，予以支持。凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部、邵朝辉、庄金雄经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认张美英与凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部在2010年6月签订的《协议书》已于2014年2月19日解除；二、凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部自判决生效之日起二日内共同返还张美英购房款323万元，并支付该款自2010年6月18日起至判决确定给付日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；三、凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部自判决生效之日起二日内共同支付张美英为实现债权而支出的律师代理费5万元；四、庄金雄、邵朝辉对上述第二款、第三款确定的凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部的债务负担连带清偿责任；五、庄金雄、邵朝辉承担保证责任后，有权就承担部分向凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部追偿。案件受理费47693元，财产保全申请费5000元，合计52693元，由凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部共同负担。
宣判后，凤凰岛置业公司、凤凰岛游艇俱乐部不服，向本院上诉称：1、2010年6月所订立的《协议书》明确约定了双方交易标的，即商务官邸的位置、面积、价款、支付方式、平面图等，且张美英支付了部分购房款。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《协议书》的性质为商品房预售合同，非预约合同；2、在未取得商品房预售许可证的情况下，《协议书》无效，张美英自身负有过错，应承担相应损失，包括利息、律师费、案件受理费、财产保全费；3、邵朝辉、庄金雄在《解除协议暨退款协议书》签字未经公司授权，对邵朝辉、庄金雄签名的真实性不予认可；4、对张美英是否真实支付过购房款有异议。为此，请求二审依法撤销原判，依法判决。
被上诉人张美英答辩称：1、《协议书》性质属于包含主要条款的预约合同，原审定性正确；2、《解除协议暨退款协议书》约定明确、手续齐全，合法有效。两公司法定代表人的签字与公司盖章具有同等效力，公司章程或其内部约定的效力不及于张美英；3、上诉人未与张美英签订正式购房合同，构成违约，张美英无任何过错。本案应由两上诉人及庄金雄、邵朝辉承担全部民事责任。为此，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提交了以下证据：一、2010年6月签订的《协议书》、2014年6月24日原审法院《调解笔录》、张美英的《民事起诉状》及原审庭审的《代理意见》，拟证明被上诉人主张《协议书》为商品房买卖合同；二、《记账联》，拟证明张美英的款项内容为往来款，而非购房款；三、《凤凰岛置业公司章程》及该公司第二届董事会第二次会议决议》、《凤凰岛置业公司印信管理制度》、《解除协议暨退款协议书》，拟证明庄金雄、邵朝辉签字无效，公司未授权两人签订《解除协议暨退款协议书》。被上诉人张美英认为上诉人提供的不是新证据，不予质证。本院认为，上诉人二审提供的证据，均不属新证据。部分系被上诉人在原审中提供的证据，而《凤凰岛置业公司章程》及该公司第二届董事会第二次会议决议》、《凤凰岛置业公司印信管理制度》系该公司内部管理职权、流程的规定，在没有证据证明被上诉人知道该规定的情形下，对被上诉人没有约束力。上诉人二审中请求延期举证，本院认为该请求不符证据规则，也无足以推翻基本事实的证明目的，不予准许。二审庭审后，庄金雄、邵朝辉到本院确认《解除协议暨退款协议书》系其本人签名。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案各方当事人2010年6月签订的《协议书》系真实意思表示，虽未取得预售许可证，但明确约定了交易标的位置、面积、价款、支付方式、平面图等事项，且张美英按约支付了部分购房款，因此，该《协议书》合法有效。张美英与庄金雄、邵朝辉签订的《解除协议暨退款协议书》虽未加盖公司公章，但作为两上诉人公司法定代表人代表公司对外签订合同，根据合同法第五十条的规定，该代表行为有效。上诉人公司内部授权制度的效力不及于张美英，且上诉人也无证据证明张美英签订合同时知道或应当知道庄金雄、邵朝辉超越权限，故庄金雄、邵朝辉在《解除协议暨退款协议书》上签字行为有效，两上诉人应承担《解除协议暨退款协议书》约定的义务。张美英提供了付款证据，上诉人也无相反证据予以推翻，故上诉人对付款真实性有异议的上诉理由不能成立。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39282元，由上诉人舟山凤凰岛置业发展有限公司、舟山凤凰岛游艇俱乐部有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 高嘉侃
二〇一四年十月二十二日
代书 记员 毛 赟