湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴民初字第1126号
原告：谢梁龙。
委托代理人：邵云天。
被告：李江。
委托代理人：陈卫兵。
第三人：湖州百姓家居装饰广场有限公司。
法定代表人：吴斌。
委托代理人：马国良、邱占芳。
原告谢梁龙诉被告李江、第三人湖州百姓家居装饰广场有限公司（下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由审判员沈毓明适用简易程序于10月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邵云天，被告李江及其委托代理人陈卫兵，第三人百姓公司委托代理人马国良、邱占芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢梁龙起诉称：2012年5月7日，2013年2月7日，被告李江分别与湖州市百姓家居装饰广场（下简称家居广场）签订了两份《家居广场营业房租赁合同》，租赁家居广场东街239号4幢、9幢二楼405号营业房（面积：123平方米）、409号营业房（面积：30平方米），租赁期为一年，分别为：自2012年5月8日起至2013年5月7日，年租金为21254元，服务费为49594元；自2013年2月8日至2014年2月7日，年租金为5184元，服务费为12096元，上述期限到期前，被告均承诺续租。截止2014年4月30日，被告欠405号营业房租金、服务费69489元，409号营业房租金、服务费3881元，合计73370元，因公司内部股权转让，公司已将该债权转让给原告。公司已于2014年6月24日将该债权转让的事实通知了被告。原告多次催款未果，于2014年7月24日起诉，2014年8月15日撤诉。家居广场的举办者是百姓公司。原告认为，本案租赁合同合法有效，债权转让也合法，被告理应支付租金、服务费。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告：1、支付给原告家居广场东街239号4幢、9幢二楼405号营业房租金、服务费69489元，409号营业房租金、服务费3881元，合计73370元；2、承担本案诉讼费。
被告李江辩称：1、租赁合同中的服务费条款显失公平；2、家居广场没有与李江形成有效的房屋租赁合同；3、家居广场改建装修造成被告的损失超过原告的诉请金额。综上所述，请求驳回原告的诉请。
第三人百姓公司认为：2014年4月30日第三人百姓公司办理了相关的股权转让的变更登记，并于2014年6月24日将家居广场4月30日前由原告谢梁龙经营期间的债权转让给了原告，原告主体适格。至于原、被告之间的债权数额，由法院根据租赁合同以及履行情况确定。
经审理查明：2012年5月7日，被告李江与家居广场签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2013年合同1）。合同约定：被告李江租赁家居广场东街239号4幢、9幢二楼405号营业房（下简称405租赁房）一间，租赁期限1年，自2012年5月8日起至2013年5月7日止，年租金为21254元、服务费为49594元，租金和服务费由被告于每期租金到期日前5日内支付。2013年2月7日，被告李江又与家居广场签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2013年合同2）。合同约定：被告李江租赁家居广场东街239号4幢、9幢二楼409号营业房（下简称409租赁房）一间，租赁期限1年，自2013年2月8日起至2014年2月7日止，年租金为5184元、服务费为12096元，租金和服务费由被告于每期租金到期日前5日内支付。此外，两合同还均约定了家居广场两种违约情形及其责任：1、家居广场未按合同规定的时间提供营业场地，每天按租金总额的千分之三支付违约金；2、家居广场违反合同提交收回营业场地，应双倍返还保证金，同时返还已经交纳的未履行期租金和服务费。合同签订后，家居广场按约提供了租赁房屋，被告按约付清了两租赁合同期内的租金和服务费。但合同期限届满后，被告虽同意续租，但双方未实际签订新的租赁合同，而被告仍占用405租赁房和409租赁房。2014年3月7日至6月28日家居广场进行改建装修，期间，家居广场与被告李江关于家居广场改建装修造成租赁房屋营业影响达成免租金8078元的条款，并列入双方新签订的《家居广场营业房屋租赁合同》（下简称2014年合同）的第12条中。2014年合同的签订落款时间为6月7日。期间因第三人百姓公司内部股权变更，由第三人举办的家居广场截止4月30日前对被告的租金和服务费债权转让给原告谢梁龙，6月24日家居广场和原告向被告作出债权转让的书面通知，通知明确转让债权金额为73370元。6月25日原告通过顺丰速运（湖州）有限公司向被告邮寄债权转让通知，但邮件并非由被告本人签收。7月24日，原告谢梁龙向本院提起诉讼，主张转让取得的债权，本院于7月28日向被告李江送达了起诉状副本以及作为随状证据的债权转让通知，8月15日庭审中，原告方出示债权转让通知并交由被告质证。该案庭审后，原告撤回了起诉。
另查明：坐落于湖州市吴兴区东街239号4幢、9幢房屋产权属于湖州建设房地产开发有限公司，该公司将前述房屋出租给家居广场，并同意家居广场转租，租赁期限自2011年1月1日起至2014年5月30日止。
上述事实由2013年合同1、2013年合同2、2014年合同、债权转让通知和快递单、房屋产权证和湖州建设房地产开发有限公司说明、家居广场说明、民事裁定书、百姓公司营业执照和工商登记资料、2013年3月3日家居广场改造装修通知和开业通知以及双方当事人的陈述等证据，并结合本院（2014）湖吴民初字第909号案件送达和庭审记录等相关资料予以确认。
本院认为：家居广场与被告签订的2013年合同1和2013年合同2系真实意思表示，内容也不违反法律、法规的禁止性规定，故确认两份租赁合同均合法有效，租赁期限届满后，被告虽同意续租，但未签订租赁合同又实际占用405租赁房和409租赁房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，被告仍应按原合同确定的租金和服务费标准履行相关义务，但租赁期限为不定期。因此，家居广场与被告之间在租赁合同期限届满后仍存在有效的租赁关系，被告主张双方未形成有效的租赁合同的辩解违背事实与法律规定，本院不予采纳。对于被告认为服务费条款显失公平的主张，根据合同的内容，服务费金额属于约定内容，并非格式确定，而且被告也没有提交有效证据佐证显失公平，故被告该主张本院不予采信。对于被告提出家居广场改建装修造成其损失超过原告诉请的辩解，因改建装修不属于本案租赁合同约定的家居广场承担违约责任的两种情形之一，即不属于家居广场未提供营业场所和提前收回营业场所这两种情形，故被告主张违约赔偿不符合合同约定，其辩解证据不足，本院不予采纳。虽被告与家居广场就改建装修造成租赁用房经营影响达成了补偿约定，但该补偿已经通过免租金方式实际履行，被告如主张约定赔偿也属于重复行使权利，本院不能支持。而原告受让家居广场对被告的债权后，向被告邮寄了债权转让通知，尽管被告辩称不知道债权转让，但之前的另案诉讼中，被告已经收到了债权转让通知，也在该案的庭审中对债权转让通知进行了质证。因此，本案债权转让通知已经到达被告，债权转让符合法律规定，原告据此主张受让债权于法有据，且其按原租赁合同标准主张租金和服务费符合法律规定。故原告的诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第八十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：
被告李江应给付原告谢梁龙租金和服务费73370元，限于本判决生效之日起十日内清偿。
如果被告李江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1634元，减半收取817元，由被告李江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 沈毓明
二〇一四年十月十四日
书记员 王 惠