文书内容广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1423民初448号原告：中国农业银行股份有限公司丰顺县支行，住所地广东省丰顺县汤坑镇东山路12号，统一社会信用代码：914414231964721217。负责人：张壁，该支行行长。委托诉讼代理人：魏新民、黄尚骏，均系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：罗某，男，1986年1月22日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：罗某1，女，1985年10月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：丰顺碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省丰顺县汤坑镇新世纪开发区世纪大道供销社办公大楼四楼，统一社会信用代码：91441423081090959T。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：鲁乔，女，1989年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行(以下简称农行丰顺支行)与被告罗某、罗某1、丰顺碧桂园房地产开发有限公司（以下简称丰顺碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日受理后，依法适用简易程序，后发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告农行丰顺支行的委托诉讼代理人黄尚骏，被告丰顺碧桂园公司的委托诉讼代理人鲁乔到庭参加诉讼。被告罗某、罗某1经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行丰顺支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告农行丰顺支行与被告罗某于2014年6月27日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：××××）；2.依法判令被告罗某、罗某1立即归还尚欠原告农行丰顺支行的借款本金1213666.57元、利息21056.25元（此利息暂计至2017年3月20日止，之后至还清借款之日止的利息以实欠本金数额按双方合同约定的利率计算）；3.依法判令被告丰顺碧桂园公司对被告罗某、罗某1尚欠上述借款本息承担连带清偿责任；4.依法确认原告农行丰顺支行对位于丰顺碧桂园幸福里××街××号的抵押房产享有优先受偿权；5.本案律师费用15000元，由罗某、罗某1、丰顺碧桂园公司共同承担；6.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月28日，农行丰顺支行与丰顺碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定农行丰顺支行在符合其贷款条件的基础上向购买丰顺碧桂园公司新建的丰顺碧桂园项目房产的购房者提供以其所购买的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款业务，丰顺碧桂园公司依据《按揭业务担保合作协议》为购买上述房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向农行丰顺支行提供无条件、不可撤销的连带责任保证。罗某、罗某1夫妇于2014年6月27日与农行丰顺支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：××××），约定罗某向农行丰顺支行借款132万元，借款用于购买丰顺碧桂园幸福里××街××号房产，借款期限为360个月，借款利率以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，还款方式为等本递减还款法。罗某、罗某1提供本案按揭贷款购买的房屋作为抵押，丰顺碧桂园公司为上述借款合同提供阶段性保证担保。合同中，罗某、罗某1在抵押人处共同签字确认，丰顺碧桂园公司在保证人处盖章确认。上述按揭购买的房产已在丰顺县住房和城乡规划建设局办理了预告登记，证号为粤房地预登丰顺字第××××号。罗某于2016年6月30日在借款借据上签字，农行丰顺支行于同日向罗某发放借款132万元，按照《个人购房担保借款合同》（合同编号：××××）中的约定，农行丰顺支行将该笔款项直接支付到丰顺碧桂园公司的账户。借款后罗某于2014年7月20日起至2016年11月20日能按照约定偿还借款本息，但之后开始出现违约情况。农行丰顺支行分别于2017年1月5日、1月22日、2月21日向罗某寄送《债务逾期催收通知书》进行催收，还分别于2017年1月5日、1月22日、2月21日、3月22日四次向丰顺碧桂园公司发出《关于罗某房贷逾期未还的通知》，丰顺碧桂园公司亦对该通知签收确认，但上述逾期债务至今未得到清偿。罗某的行为已经构成根本违约，罗某1作为罗某的配偶应当对罗某的债务进行共同清偿。丰顺碧桂园公司应当根据与农行丰顺支行签订的《按揭业务担保合作协议》对罗某的债务承担连带责任保证。同时罗某、罗碧容以其所购的房产为本案借款本息提供了抵押，并办理了预告抵押登记，故农行丰顺支行对处置上述房产所得的价款享有优先受偿权。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗某、罗某1均未作答辩。被告丰顺碧桂园公司辩称，1.丰顺碧桂园公司并非对罗某的全部债务承担连带保证责任，仅就涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条的约定，在丰顺碧桂园公司保证期限内，若购房者拖欠农行丰顺支行贷款本息、逾期利息并由农行丰顺支行向有管辖权的法院提起诉讼的，农行丰顺支行承诺先行行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向丰顺碧桂园公司请求承担连带清偿责任；第十三条还约定，本协议生效后农行丰顺支行、丰顺碧桂园公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议的修改，本协议约定内容的效力优先于《个人购房担保借款合同》适用。2.农行丰顺支行请求丰顺碧桂园公司承担律师费，于法无据。在《按揭业务担保合作协议》的第五条中明确约定了保证范围为贷款本金和利息、逾期利息、复利及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，且以实际支出为准）。因此，丰顺碧桂园公司不应当负担农行丰顺支行主张的律师费。综上所述，请求法院驳回农行丰顺支行对丰顺碧桂园公司提出的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月28日，原告农行丰顺支行(甲方)与被告丰顺碧桂园公司（乙方，系丰顺碧桂园房地产项目开发商）签订《按揭业务担保合作协议》，第二条约定“凡购房者需要向甲方申请抵押贷款的，甲方同意在符合其贷款条件的基础上向购买乙方新建的该项目房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务”；第五条约定“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外”、“在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，且以实际支出为准）”、“乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止”，第十三条约定“在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担的责任的范围、方式等均以本协议的约定为限，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担”。2014年6月27日，原告农行丰顺支行与被告罗某签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：××××）。合同通用条款对相关事项有如下约定，第九条“9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担保证责任……（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款……9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用”；第十一条“11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整……11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利……11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”；合同的特别条款约定，农行丰顺支行向罗某提供借款本金132万元，借款用于购买丰顺碧桂园幸福里××街××号房产，借款期限为360个月，借款执行利率以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，还款方式为等本递减还款法，借款人不可撤销地申请并授权农行丰顺支行将全部借款直接划入丰顺碧桂园公司开设在农行丰顺锦江支行的账户（账号：44×××93）。罗某、罗某1提供本案按揭贷款购买的房屋作为抵押，丰顺碧桂园公司为上述借款合同提供阶段性保证担保，担保方式为连带责任保证，保证期间为罗某取得房地产权属证书，并办妥以农行丰顺支行为抵押权人的抵押登记手续。被告罗某在借款人处签字，并与被告罗某1在抵押人处共同签字确认，被告丰顺碧桂园公司在保证人处盖章确认。2014年12月29日，本案所涉的房产在丰顺县住房和城乡规划建设局办理了预告登记，证号为粤房地预登丰顺字第××××号。2014年6月30日，罗某在借款凭证上签字，农行丰顺支行于同日向罗某发放借款132万元，按照《个人购房担保借款合同》约定，将该笔款项直接支付到丰顺碧桂园公司的账户。被告罗某借款后于2014年7月20日起至2016年11月20日能按照约定偿还借款本息，但之后不再还款。农行丰顺支行分别于2017年1月4日、1月22日、2月22日以中国邮政EMS向罗某寄送《债务逾期催收通知书》进行催收，还分别于2017年1月5日、1月22日、2月24日、3月24日四次向丰顺碧桂园公司发出《关于罗某房贷逾期未还的通知》，丰顺碧桂园公司均对相应通知予以签收确认，但罗某的逾期债务至今仍未得到清偿。另查明，罗某与罗某1是夫妻关系。农行丰顺支行与广东世纪华人（梅州）律师事务所于2017年4月11日签订《委托代理协议（主诉案件）》，农行丰顺支行委托广东世纪华人（梅州）律师事务代理本案诉讼相关事宜，约定诉讼代理费总额为15000元，分二次支付，首期支付30%即4500元，余下70%依据案件的胜诉率支付。2017年7月31日，广东世纪华人（梅州）律师事务向农行丰顺支行出具增值税专用发票，载明律师费为4500元。本院认为，本案所涉的《个人购房担保借款合同》、《按揭业务担保合作协议》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护，各方当事人应依照合同的约定行使权利和承担义务。关于原告农行丰顺支行要求解除与被告罗某签订的《个人购房担保借款合同》的问题。农行丰顺支行按《个人购房担保借款合同》约定向罗某指定的账户发放约定的132万元借款，但罗某借得款项后，未按约定的期限偿还借款本金及利息。根据合同第11.4条约定，罗某未按约定期限足额偿还借款，农行丰顺支行有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，要求赔偿损失。罗某自2016年12月20日起未按约偿还借款本息，至农行丰顺支行提起诉讼之日即2017年4月14日止，已逾期4个多月，且罗某外出去向不明，原告亦通过邮寄方式对其进行多次催告，罗某至今亦未表明其愿意履行还款义务。因此，农行丰顺支行请求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告农行丰顺支行请求被告罗某、罗某1立即归还尚欠的借款本金1213666.57元和利息的问题。农行丰顺支行提交了由罗某签名确认的《个人购房担保借款合同》和借款凭证、罗某已偿还借款本息清单等证据证实，农行丰顺支行与罗某之间的借贷关系明确，罗某未按约定履行合同义务，现农行丰顺支行要求提前收回借款本息，符合双方的约定和法律的规定。被告罗某应偿还尚欠借款本金1213666.57元，2016年11月21日后的利息按合同约定计付。罗某1与罗某是夫妻关系，罗某1亦在《个人购房担保借款合同》作为抵押人签名，可知罗某1对罗某向农行丰顺支行借款购房是完全知悉并清楚的，讼争借款本息是罗某、罗某1的夫妻共同债务，二人应当共同向农行丰顺支行偿还。关于原告农行丰顺支行请求确认其对位于丰顺碧桂园幸福里××街××号的抵押房产享有优先受偿权的问题。经查，农行丰顺支行与罗某、罗某1对涉案房屋虽办理房地产预告登记，但至今尚未办理房屋所有权证书和抵押权登记。抵押权优先受偿效力根源于抵押权中对抵押物的直接支配性和排他性，优先受偿是抵押权发挥担保作用的本质属性，抵押权作为担保物权的一种，是基于物权设定的一种他物权，应从属于物权，现抵押人尚未取得抵押物的物权，抵押权尚未设立，故原告农行丰顺支行对涉案房屋并不享有优先受偿权。关于原告农行丰顺支行要求被告丰顺碧桂园公司对被告罗某所欠的借款本息承担连带清偿责任问题。农行丰顺支行与丰顺碧桂园公司在《个人购房担保借款合同》、《按揭业务担保合作协议》中约定，丰顺碧桂园公司为上述借款合同提供阶段性保证担保，担保方式为连带责任保证，保证期间为罗某取得房地产权属证书，并办妥以农行丰顺支行为抵押权人的抵押登记手续为止。丰顺碧桂园公司、罗某、罗某1到目前为止仍未对涉案房屋办妥抵押登记手续，故现仍是《个人购房担保借款合同》保证合同中约定的保证期间之内，丰顺碧桂园公司应对罗某的上述借款本息承担连带责任。丰顺碧桂园公司对罗某所欠农行丰顺支行的借款本息承担连带清偿责任之后，有权向罗某进行追偿。因原、被告约定的房屋抵押权尚未设立，故丰顺碧桂园公司要求仅对处置涉案房屋所得价款不能清偿罗某的借款本息的部分承担责任的意见，本院不予以采纳。关于原告农行丰顺支行请求被告罗某、罗某1、丰顺碧桂园公司承担律师费15000元的问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，罗某应当承担农行丰顺支行为实现债权所支付的律师费。农行丰顺支行与广东世纪华人（梅州）律师事务约定本案的代理费为15000元，但是根据现有证据，已经实际发生的律师费为4500元，故对此部分费用，本院予以支持。被告罗某1应当与罗某共同偿还此款4500元。农行丰顺支行与丰顺碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，《个人购房担保借款合同》中任何约定丰顺碧桂园公司应承担责任的，以双方签订的《按揭业务担保合作协议》为准，该协议中约定丰顺碧桂园公司的保证范围不包括农行丰顺支行为实现债权的律师费，故农行丰顺支行请求丰顺碧桂园公司与罗某共同支付律师费，依据不足，本院不予支持。被告罗某、罗某1经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃质证和抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行与被告罗某于2014年6月27日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：××××）；二、被告罗某、罗某1应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行的借款本金1213666.57元及相应利息（利息以实欠本金数额为基数，从2016年11月21日起至还清借款之日止按双方合同约定的利率计算）；三、被告丰顺碧桂园房地产开发有限公司对被告罗某、罗某1上述借款本息承担连带清偿责任，被告丰顺碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任之后，有权向被告罗某、罗某1追偿；四、被告罗某、罗某1应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行支付律师费4500元；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16047.5元，由原告中国农业银行股份有限公司丰顺县支行负担100元，被告罗某、罗某1、丰顺碧桂园房地产开发有限公司负担15947.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  杨伟雄人民陪审员  严文龙人民陪审员  潘洁琼二〇一七年八月十七日书 记 员  黄思婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。