浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终735号
上诉人（原审原告）：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司，住所地嘉兴市水晶大厦1幢1303室。
负责人：蔡雪丹，该公司经理。
委托代理人：张力、赵哲，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈兵。
上诉人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称苏州中润嘉兴分公司）为与被上诉人陈兵合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南长巡民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，上诉人苏州中润嘉兴分公司的委托代理人张力、赵哲，被上诉人陈兵，到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2014年9月5日，苏州中润嘉兴分公司与陈兵签订备忘录，招商及入驻条件约定苏州中润嘉兴分公司提供起动期装修资金4000000元，4年免息，陈兵自取得合法经营权后三年内还清。约定2014年12月25日至2015年12月25日为陈兵免租期，2016年月（陈兵可合法经营日起）至2018年共3年每月计收应收租金50%，剩余50%三年后每月平移。并约定营业执照及相关许可证照由苏州中润嘉兴分公司申办，陈兵只提供身份证复印件及其他书面材料（如需）。备忘录双方签字或盖章生效，陈兵可入驻装修。备忘录亦作为双方签订商铺租赁合同中的主要条件，与租赁合同同效。2014年10月15日协议书约定双方本着合作共赢意愿，苏州中润嘉兴分公司邀请陈兵开办席家花园餐饮酒店，苏州中润嘉兴分公司或关联企业提供经营场所，租赁给陈兵开办餐饮，苏州中润嘉兴分公司借给陈兵人民币4000000元，用于嘉兴席家花园酒店的经营装修，该款项的具体提供方式为：陈兵办理进场装修手续三日内，苏州中润嘉兴分公司向陈兵提供3000000元，陈兵进场装修30日内，苏州中润嘉兴分公司向陈兵提供剩余的款项1000000元，苏州中润嘉兴分公司借给陈兵的装修款项在标的餐饮酒店合法开业后3年内，无论营利与否由陈兵分批予以返还。具体返还时间及数额为：第一年（2016年3月1日前）返还800000元，第二年（2017年3月1日前）返还1200000元，第三年（2018年3月1日前）返还2000000元。
2014年12月22日，苏州中润嘉兴分公司、陈兵签订房屋租赁合同，约定苏州中润嘉兴分公司向陈兵出租嘉兴市龙凤路169号中润嘉兴中心商业房产一层1-19-2号、三层3-16、3-17、3-18、3-19，约定该房屋用于计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算费用的租赁面积为1431.40平方米，陈兵承诺该房屋作为经营“席家花园大型酒楼”（以工商核准用名为准），房屋的租赁期限为2014年11月1日起至2022年5月31日止，共计7年7月。苏州中润嘉兴分公司同意给予陈兵该房屋交付之日起4个月的免租装修期（即2015年2月10日至2015年6月9日），陈兵于装修完成次日向苏州中润嘉兴分公司递交开业申请并对外进行营业，但苏州中润嘉兴分公司同意，自陈兵对外营业之日起至2015年6月9日止，仍为陈兵的免租期。前述免租装修期及免租期内，陈兵除遵守本合同规定外，还应遵守苏州中润嘉兴分公司的其他规定或者规章制度，并承担本合同第四条除租赁费用以外的其他费用，具体以苏州中润嘉兴分公司的租户装修手册和物业收费一览表为准。陈兵开业之前应向苏州中润嘉兴分公司递交开业申请，并由苏州中润嘉兴分公司按陈兵之前提供的装修计划图纸验收该房屋的装修情况，未经苏州中润嘉兴分公司验收合格，陈兵不得擅自在该房屋内开业，若陈兵擅自在该房屋内开业，苏州中润嘉兴分公司有权采取一切必要的措施（包括但不限于切断对该房屋的水、电供应），以防止陈兵擅自开业的行为。若陈兵提前营业（包括试营业），则须提前三（3）个工作日书面通知苏州中润嘉兴分公司，经苏州中润嘉兴分公司书面许可，陈兵可提前营业。反之，若陈兵逾期开业的，免租装修期不顺延，在不影响本合同项下苏州中润嘉兴分公司其它权利的前提下，陈兵除应按合同的规定按时支付本合同项下的租金、管理费及其它费用外，另须每日向苏州中润嘉兴分公司缴纳金额相当于合同第4.1条约定收费2倍的违约金至乙方实际正式对外营业之日止。若陈兵未经苏州中润嘉兴分公司书面同意逾期超过30日仍未开始营业，苏州中润嘉兴分公司有权解除本合同，陈兵应按本合同规定承担违约责任。3.1约定房屋的交付日期为2014年11月1日，最终以苏州中润嘉兴分公司实际交付之日为准。4.1自装修期限届满后的次日起，该房屋的租赁费用（即租金、场地管理费、设备租赁费、物业管理费）按下述规定计算。租金第一、二年（2015.06.10-2017.06.09）为0.90元/天/平方米，第三、四年（2017.6.10-2019.6.09）为0.945元/天/平方米。场地管理费第一、二年（2015.6.10-2017.6.09）为0.6元/天/平方米，第三、四年（2017.6.10-2019.6.09）为0.63元/天/平方米，苏州中润嘉兴分公司同意陈兵2016年6月10日-2019年6月9日期间的租金、场地管理费收取时暂收取50%，剩余的50%将分别分摊至2019年6月10日至2022年5月31日期间的管理费中。物业管理费，陈兵应于租赁期内（不包括装修期）向苏州中润嘉兴分公司或管理公司支付该房屋的物业管理费，目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照20元/月/平方米收取，苏州中润嘉兴分公司根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整，经双方协商后方可适用于陈兵。4.2租赁费用的支付方式：先付后用，陈兵应按上述4.1.1规定的租赁费用收取标准于每月的1号或之前向苏州中润嘉兴分公司支付该月的租赁费用。4.3如陈兵于苏州中润嘉兴分公司商场统一开业时间顺利开业的，苏州中润嘉兴分公司同意给予陈兵12个月的免租期（即2015年6月10日至2016年6月9日），免租期间免租金、场地管理费、设备租赁费，但物业管理费、水电等能源使用费陈兵需正常支付。5.1陈兵应于本合同签订之时向苏州中润嘉兴分公司支付房屋保证金150000元。5.2装修期间，苏州中润嘉兴分公司免收4.1条规定的租赁费用，但陈兵需支付装修管理费、装修保证金等其他费用，装修管理费为10元/平方米，装修保证金93936元。5.3如陈兵违反本合同之规定，则苏州中润嘉兴分公司有权以租赁保证金抵扣陈兵应付款项，和/或作为苏州中润嘉兴分公司因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如保证金金额不足时，陈兵应在前述事实发生后的五个工作日内补足该等差额。8.2双方同意，如陈兵有下列情形之一的，经苏州中润嘉兴分公司书面通知送达后7日内陈兵仍未进行整改的，苏州中润嘉兴分公司有权书面通知陈兵解除本合同，并有权按12.3款规定立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知陈兵的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按本条9.2追究陈兵违约责任：（2）超过本合同规定的时限十日以上未进场装修或未正常营业的；（7）逾期支付租赁费用或水、电、燃气等公共设施设备费用超过一个月的。9.2如苏州中润嘉兴分公司按本合同的规定解除本合同的，陈兵已支付的所有租赁费用以及租赁保证金均不予退还，同时，陈兵还需向苏州中润嘉兴分公司支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时，陈兵应赔偿因其违约而造成的苏州中润嘉兴分公司的损失。9.3陈兵逾期支付本合同租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向苏州中润嘉兴分公司支付违约金。9.4陈兵需在实际交房次日进场装修，如陈兵不能在第2.2条款规定的装修期截止日5日前，即2015年6月10日前完成装修工程，则苏州中润嘉兴分公司有权解除本合同。9.6陈兵未按本合同第5.1款之规定及时足额支付租赁保证金，或者陈兵未按本合同第5.2款之规定补足保证金的，每逾期一天，则按逾期之款项的0.1%支付违约金，逾期超过7天的，苏州中润嘉兴分公司有权解除本合同，并有权扣收陈兵已交纳的租赁保证金。18.2约定本合同共有附页3份，附件2份，备忘录2份附页和附件及备忘录，是本合同的组成部分，如本合同正文和附件的或附页相关内容不一致或存在冲突的，以附件或附页约定为准，如与备忘录不一致的，以备忘录为准。
合同签订后，苏州中润嘉兴分公司按约向陈兵交付了房屋，2014年10月15日陈兵进场装修。苏州中润嘉兴分公司分别于2014年12月2日转账给陈兵300000元，2014年10月24日转账给陈兵100000元，2014年12月19日转账200000元。陈兵出具上述600000元的收据。苏州中润嘉兴分公司2015年2月15日转账300000元。2015年6月18日苏州中润嘉兴分公司向陈兵发送告知函，要求陈兵立即整改，并应最迟于2015年6月26日前按照合同约定对外营业。2015年7月15日苏州中润嘉兴分公司向陈兵发出解除租赁合同告知函，函告陈兵自函发出日解除合同，并要求陈兵在函发出后的十日交还房屋，否则十日后，苏州中润嘉兴分公司将自行收回该商铺并处置其内一切物品，要求陈兵立即付清拖欠的租金、物业管理费、违约金等所有依房屋租赁合同应由陈兵承担的费用（截止2015年6月26日共拖欠租金36500.7元、物业管理费16222.5元及违约金等）。2015年7月20日陈兵回函苏州中润嘉兴分公司不同意解除合同。2015年8月26日店铺装修已基本完工，但未开业。彭喆为嘉兴丽丰购物中心(苏州中润嘉兴分公司管理的项目)总经理，自2014年4月入职，2014年10月24日离职。
苏州中润嘉兴分公司向原审起诉称，陈兵未按约开业，苏州中润嘉兴分公司曾于2015年6月18日向陈兵发出营业通知，并要求其最迟应在2015年6月26日前对外营业。后苏州中润嘉兴分公司又于2015年7月15日向陈兵发出解除租赁合同告知函，通知其由于未按合同规定时间开业及结欠租赁费用，苏州中润嘉兴分公司按合同约定行使解除权，解除通知以特快专递寄送并同时张贴在店门处。故请求判令：一、确认苏州中润嘉兴分公司、陈兵双方所签订的房屋租赁合同于2015年7月15日解除；二、判令陈兵将租赁房屋腾空并以完好可出租状态向苏州中润嘉兴分公司归还；三、陈兵支付所欠各项租赁费用，其中租金45089.1元，场地管理费30059.4元，物业管理费33400元（均从2015年6月10日计算至2015年7月14日计35天）；四、陈兵承担延迟支付上述第三项请求下的各项费用的违约金1000元（暂计，实际应以108548.5元为基数从2015年6月1日起按每日0.1%计算至实际清偿日止）；五、苏州中润嘉兴分公司没收陈兵支付的租赁保证金150000元、装修保证金93936元、能耗保证金2000元；六、陈兵支付违约金193239元（3个月的租金及场地管理费总和）；七、陈兵支付房屋占用费128826元（暂从2015年7月25日计至2015年8月25日，实际应按每日每平方米3元的标准计算至陈兵实际腾空并归还房屋之日）。
陈兵在原审中答辩称，苏州中润嘉兴分公司、陈兵之间的合同不仅包括双方签订的租赁合同，还包括备案录、合作备忘录、协议书等，按照约定苏州中润嘉兴分公司应向陈兵提供起动期装修资金4000000元，陈兵办理进场装修手续三日内，苏州中润嘉兴分公司应向陈兵提供1000000元，陈兵进场装修三十日内，苏州中润嘉兴分公司应提供剩余款项3000000元。2014年12月25日至2015年12月25日为乙方免租期，2016年（陈兵可合法经营日起）至2018年三年每月计收应收租金50%，剩余50%三年后每月平移。营业执照和相关许可证照由苏州中润嘉兴分公司申办，陈兵只提供身份证复印件及其他书面材料。然苏州中润嘉兴分公司未按期提供资金，也未办理相关执照。综上，苏州中润嘉兴分公司无权单方解除合同，陈兵认为双方合同应继续履行。要求驳回苏州中润嘉兴分公司的全部诉讼请求。
原审经审理认为，本案苏州中润嘉兴分公司、陈兵之间签订有备忘录、协议书、房屋租赁合同等一系列协议，按照协议的约定陈兵系苏州中润嘉兴分公司招商而来，苏州中润嘉兴分公司承诺为陈兵提供经营装修资金4000000元，陈兵负责装修并在装修完毕后经苏州中润嘉兴分公司验收同意进行营业。苏州中润嘉兴分公司、陈兵签订的上述一系列协议是一个整体，苏州中润嘉兴分公司、陈兵之间的法律关系并非简单的房屋租赁合同关系，本案案由应为合同纠纷。关于双方签订的租赁合同是否已于2015年7月15日解除，原审认为，1.在双方合同履行过程中，苏州中润嘉兴分公司依约向陈兵交付了房屋，但苏州中润嘉兴分公司未按合同约定的时间和金额向陈兵提供装修资金。按约苏州中润嘉兴分公司应为陈兵提供起动期装修资金4000000元，于陈兵办理进场装修手续三日内，苏州中润嘉兴分公司应向陈兵提供1000000元，陈兵进场装修30日内，苏州中润嘉兴分公司应向陈兵提供剩余的3000000元。合同履行中陈兵于2014年10月15日进场装修，然截止2015年2月15日苏州中润嘉兴分公司仅向陈兵提供装修资金900000元，存在严重的违约行为。2.按照合同约定2015年2月10日至2015年6月9日为陈兵的免租装修期，陈兵应于装修完成次日向苏州中润嘉兴分公司递交开业申请并对外进行营业。然苏州中润嘉兴分公司装修资金不到位，致使装修延误，直接影响了陈兵的装修进程，陈兵未能于2015年6月9日开业与苏州中润嘉兴分公司装修资金不到位存在联系。3.双方签署的租赁合同8.2约定，如陈兵超过合同规定的时限十日以上未正常营业，经苏州中润嘉兴分公司书面通知送达后7日内陈兵仍未进行整改的，苏州中润嘉兴分公司有权书面通知陈兵解除合同。该条是对陈兵违约行为的约定，然本案陈兵未能正常开业与苏州中润嘉兴分公司未能按期足额提供装修资金的违约行为具有必然联系，也就是说未能按期开业并非陈兵的行为导致，不能算作陈兵的违约行为，故原审认为租赁合同8.2适用的条件并未成就。综上，苏州中润嘉兴分公司基于此于2015年7月15日通知陈兵解除租赁合同的行为，因缺乏权利基础而不发生合同解除的效力。故苏州中润嘉兴分公司诉请第一项要求确认苏州中润嘉兴分公司、陈兵双方所签订的房屋租赁合同于2015年7月15日解除的请求，缺乏事实与法律依据，原审不予支持。因苏州中润嘉兴分公司诉请要求确认双方租赁合同于2015年7月15日解除的请求，原审不予支持，在此基础上苏州中润嘉兴分公司诉请的第二、三、四、五、六、七项亦缺乏事实与法律依据，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决驳回苏州中润嘉兴分公司的全部诉讼请求。案件受理费10576元，由苏州中润嘉兴分公司负担。
判决宣告后，苏州中润嘉兴分公司不服，向本院提起上诉称，原审审核证据不客观，逻辑推理严重错误。原审认定备忘录、合作备忘录及协议书，存有错误。事实上，上述证据均没有苏州中润嘉兴分公司的盖章或法定代表人的签字，时任嘉兴丽丰购物中心总经理的彭喆（上海人）对外招商与陈兵（上海人）签订了这些备忘录，其中签约主体不对，同时约定了无法兑现的内容，存在多处显失公平的内容，且未得到苏州中润嘉兴分公司的认可。彭喆与陈兵签订的这些备忘录或协议充其量只能算二人之间的谈判记录，属于要约邀请，而要约邀请能否进一步发展为要约和承诺是需要有可行性的。本案中陈兵提到的借款4000000元，开业后三年内返还（言外之意就是如果不开业就一直不用返还），如遇装修等建设项目优先由陈兵中标（一个餐饮公司或者个人根本无权承接装修工程），乙方解除租赁合同后由甲方无偿使用席家花园品牌（该品牌对于甲方毫无用处）等等这些约定，苏州中润嘉兴分公司是不可能接受的，因此苏州中润嘉兴分公司不同意在上述文件中签字盖章。而《房屋租赁合同》18.2条的约定明显存在语法上的错误，结合陈兵提供的装订完整的全套《房屋租赁合同》原件，其中第11页明示了租赁合同的附页及附件内容，上述备忘录、合作备忘录、协议书不是《房屋租赁合同》的附件，不应对苏州中润嘉兴分公司具有约束力。综上，请求撤销原审判决，发回重审或者改判支持苏州中润嘉兴分公司的原审诉讼请求。
陈兵在二审中答辩称，一、原审对确认合同解除的相关法律事实已经查清，原审认定苏州中润嘉兴分公司不具备解除合同的条件正确；二、协议书和备忘录由苏州中润嘉兴分公司前总经理签订，现苏州中润嘉兴分公司不予承认，但如果总经理没有盖章，后面为何又给陈兵承兑汇票进行付款。根据备忘录、协议书约定，提供款项在前、租赁在后，因苏州中润嘉兴分公司没有提供资金，导致装修不能完工，同时苏州中润嘉兴分公司也未将营业执照办出。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，苏州中润嘉兴分公司提供了下列证据：
证据一、民事起诉状一份，证明陈兵于2016年1月14日向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼，要求判令解除本案双方的房屋租赁合同，由此证明陈兵具有解除合同的意思表示；
证据二、房屋租赁合同（复印件）一份及收据（复印件）四份，证明苏州中润嘉兴分公司于2016年1月16日将涉案房屋租赁给案外人付建国，当时系在本案原审审理过程中。
陈兵质证意见：对证据一的真实性认可，但在起诉后其已经将诉讼请求变更为继续履行合同；对证据二的真实性不予认可，陈兵不清楚苏州中润嘉兴分公司与案外人之间的租赁合同。
本院认证意见：苏州中润嘉兴分公司提供的证据一，陈兵对真实性认可，本院予以确认，但本案审查的是确认苏州中润嘉兴分公司于2015年7月15日发出的解除通知是否发生单方解除的法律效果，在陈兵已回函不同意解除后即便又曾有解除的意思表示，也与本案争议焦点无涉；苏州中润嘉兴分公司提供的证据二系复印件，陈兵对真实性也不予认可，故本院不予认定。
陈兵在二审中未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、涉案备忘录、合作备忘录、协议书对苏州中润嘉兴分公司是否有约束力；二、涉案备忘录、合作备忘录、协议书与房屋租赁合同的关系，以及各自的效力如何认定；三、苏州中润嘉兴分公司于2015年7月15日向陈兵发送的解除合同通知能否发生合同解除的法律效果。
关于焦点一。陈兵提供了签署有“彭喆”名字的涉案备忘录、合作备忘录及协议书，苏州中润嘉兴分公司对此提出两点异议，一是对“彭喆”签名的真实性有异议，二是认为即使是真实的，因其上未加盖苏州中润嘉兴分公司公章，也不能认定对苏州中润嘉兴分公司有约束力。对此，本院认为，结合下述事实可以认定上述文件的真实性：1、涉案备忘录、合作备忘录及协议书签订时间为2014年9月至10月期间，房屋租赁合同签订于2014年12月，同时房屋租赁合同中并未约定苏州中润嘉兴分公司向陈兵负有支付款项的义务，而苏州中润嘉兴分公司于2014年10月起几次向陈兵支付款项，故可推定苏州中润嘉兴分公司系在履行备忘录、合作备忘录及协议书约定的出借启动期装修资金的义务；2、本案双方均认可的房屋租赁合同中约定本合同包含备忘录，并约定了备忘录的效力。同时，苏州中润嘉兴分公司虽对签名真实性提出异议，但并未申请鉴定，故原审认定涉案备忘录、合作备忘录及协议书真实，并无不当。因上述文件系由彭喆签订，而彭喆时任嘉兴丽丰购物中心(苏州中润嘉兴分公司管理的项目)总经理，结合房屋租赁合同约定的“合同正文如与备忘录不一致的，以备忘录为准”，可以认定彭喆有权代表公司与陈兵签订上述文件；退一步讲，即便为无权代理，作为相对人的陈兵也有理由相信其系有权代理，也应认定对苏州中润嘉兴分公司具有约束力。
关于焦点二。从双方签订的备忘录、协议书、租赁合同等一系列协议看，陈兵系苏州中润嘉兴分公司招商而来，苏州中润嘉兴分公司承诺为陈兵提供经营装修资金4000000元，陈兵负责装修并在装修完毕后经苏州中润嘉兴分公司验收同意进行营业。上述一系列协议的内容涉及为租赁而装修、为装修而由苏州中润嘉兴分公司提供资金、装修后营业等，故内容均围绕着租赁。同时，备忘录中明确约定备忘录作为双方签订商铺租赁合同中的主要条件，而租赁合同中也约定本合同包含备忘录并对备忘录的效力进行了确定，上述协议内容系双方真实意思表示，并不为法律所禁止。故原审认定上述一系列协议与双方此后签订的房屋租赁合同相互关联，为一个整体，对上述协议均认定有效，并将本案案由确定为合同纠纷，并无不当。
关于焦点三。根据本案双方签订的备忘录、协议书及房屋租赁合同，苏州中润嘉兴分公司具有提供启动期装修资金以及申办营业执照及相关许可证照的义务（苏州中润嘉兴分公司虽以备忘录中甲方为“中润集团”，认为自己不具有办理执照的义务，但该备忘录的签订主体系苏州中润嘉兴分公司，对苏州中润嘉兴分公司具有约束力，故对此辩称不予采信），同时提供装修资金及申办营业执照的义务履行时间应在陈兵合法开业的义务之前，故陈兵具有先履行抗辩权。苏州中润嘉兴分公司未按约定时间提供装修资金导致装修延误，同时又未履行申办营业执照及相关许可证照的义务，陈兵有权顺延开业的时间，苏州中润嘉兴分公司不能以陈兵未按期开业为由行使约定解除权。故苏州中润嘉兴分公司虽于2015年7月15日发函要求解除合同，但因缺乏权利基础，不能发生解除合同的法律效果。原审驳回苏州中润嘉兴分公司要求确认合同于2015年7月15日解除的诉请，并无不当。同理，苏州中润嘉兴分公司的其他诉请也缺乏依据，原审予以驳回，并无不当。
综上，苏州中润嘉兴分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10576元，由上诉人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 何周丹
代理审判员 章玉萍
二〇一六年五月十日
书 记 员 郑 茜