广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7694号
上诉人（原审被告）：张进雄，男，1980年4月9日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人（原审被告）：凌华，女，1979年2月4日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：张进雄，男，1980年4月9日出生，汉族，住广州市天河区，与凌华系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司,住所地广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。
负责人：杨震，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柴森，该公司员工。
上诉人张进雄、凌华因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张进雄、凌华上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回金地物业广州分公司全部诉讼请求。事实与理由如下：一审判决存在事实认定不清，证据采信不当，适用法律错误等问题，判决结果对张进雄、凌华严重不公。一、金地物业广州分公司未尽服务义务，严重损害张进雄、凌华权益，无视张进雄、凌华作为业主的基本权益，且上述损害行为及金地物业广州分公司不作为行为持续存在，张进雄、凌华对此有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付物业管理费。（一）交楼后，在2014年下半年，张进雄、凌华房屋小阳台(朝湖方向)正对的商业街平台任人搭建大型玻璃房(见证据)，严重影响景观，与购房时环境景观不符，金地物业广州分公司未依法向城管部门报告亦未制止。（二）入住后在2017年上半年，张进雄、凌华房屋大阳台(东南向，朝山方向)下方与303房相邻外墙(共有部分，并非303房内)，303房擅自搭建大雨棚，经常堆积雨水、杂物，严重影响景观，也与购房时景观不符。经向金地物业广州分公司反映后，至今金地物业广州分公司亦未向城管部门报告。根据物业服务协议，及相关物业管理法规，金地物业广州分公司在一审中也承认其有报告的义务，但至今未向有关部门报告，亦未提交证据证明其履行了报告的义务。对此，正是由于金地物业广州分公司的不作为，才导致张进雄、凌华的权益不断被侵害，上述问题导致张进雄、凌华房屋前后景观被破坏，居住环境和感觉严重受影响，房屋价值直接受损(前后搭建玻璃房和阳台直接导致房屋评估值远低于正常市场价格，未有前后的玻璃房和雨棚，中介估价都多了近10万元)。因此，在金地物业广州分公司未履行其自身义务情况下，张进雄、凌华有权拒交物业管理费。二、涉案房产交付后屡次发生严重的安全事故，业主居住期间与物业使用相关的人身安危，物业服务公司有安全保障义务，但金地物业广州分公司对张进雄、凌华的人身安危冷血对待，在事故发生后也未协助消除安全隐患，未尽安全保障义务。（一）房屋交付后一直存在安全隐患并多次发生安全事故，包括煤气管被老鼠咬断发生严重的煤气泄漏(一家人全部在场)、卫生间墙体瓷砖大面积脱坠、卫生间隔离玻璃门爆炸(张进雄洗澡时被飞溅的玻璃碎片刺伤脸部、手和小腿，小腿伤口不少于3公分)。金地物业广州分公司在张进雄、凌华多次交涉后至今亦未组装人员上门查看，对张进雄、凌华反映的问题以开发商的姿态告知已经超过保修期，一切与其无关。张进雄、凌华多次告知是产品缺陷发生人身侵权责任问题而非产品质量问题，张进雄、凌华只是希望金地物业广州分公司重视业主的人生安全，要求其协调地产部(代表地产开发商)的工程师上门沟通，但金地物业广州分公司一直回避，一次次伤害张进雄、凌华的感情。张进雄、凌华也已经通过发律师函告知一而再发生安全事故，物业服务未跟进处理，且是产品缺陷责任，应由其与开发商负责解决安全隐患，否则有权拒交物业管理费，但金地物业广州分公司从来就没安排过工程人员上门查看两个浴室玻璃门是否还有安全隐患。三、开发商及金地物业广州分公司承诺给予减免半年物业管理费，但一审判决未作处理。本案中，涉案房产是样板房，实际上是精装房出售，并非商品房预售合同中提及的毛坯房，但开发商签署合同时以精装房的价格出售，超出政府限价，导致该房屋在2012年签署预售合同后无法办理登记手续，最后让张进雄、凌华多次往返增城、天河，亲自到增城区房管局解除合同又间隔一段时间重新签订合同并再次亲自到房屋局办理登记，张进雄、凌华2012年就支付了购房款，但到2013年底才能签署符合政府要求的预售合同，期间耽误张进雄、凌华很多时间和交通费用，开发商因此承诺免除半年物业费，相关免除凭证已经在金地物业广州分公司通知收楼时收取。本案中，涉案楼盘自2016年1月1日才具备永久性用电用水条件，即使张进雄、凌华需支付管理费，依法应自2016年1月1日开始计收，并扣减半年的管理费。张进雄、凌华认为，根据金地物业广州分公司的举证，张进雄、凌华在2014年7月1日收楼，但金地物业广州分公司起诉时也只是主张2015年1月1日起开始计算物业管理费，其是清楚并同意免除张进雄、凌华半年物业管理费的。基于诚信及公平原则，一审法院亦应认可张进雄、凌华的主张，予以扣除半年管理费。四、法院判决应有温情，但实际上，本案一审法官闭门造车，生硬理解法律精神，一味偏袒强势地位的金地物业广州分公司。五、补充意见：（一）金地物业广州分公司在2014年9月份才把房屋交付给张进雄、凌华，交付房屋并不是开发商，交房后的保修责任应由金地物业广州分公司负责。（二）收楼后张进雄、凌华发现煤气管道存在设计缺陷，与约定的交付标准不符。（三）张进雄、凌华向金地物业广州分公司反映房屋问题，但对方不理会。（四）在2015年1-2月份期间煤气管被老鼠咬断，导致煤气渗漏，后来张进雄、凌华找了煤气公司买了钢管，但有10公分没有办法接钢管。（五）张进雄、凌华向金地物业广州分公司反映房屋问题，对方要张进雄、凌华自己报城管处理。（六）张进雄、凌华购买的是样板房，沐浴间玻璃间隔属于装修范围，装修协议中没有约定保修期。
被上诉人金地物业广州分公司二审答辩称：同意原审判决；张进雄、凌华上诉主张的房屋质量问题与本案并非同一法律关系。
金地物业广州分公司于2017年10月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：张进雄、凌华向金地物业广州分公司支付拖欠的2015年1月至2017年8月期间的物业管理费10540.48元，滞纳金2464.06元（暂计至2017年8月），合计13004.54元。诉讼中，金地物业广州分公司变更其诉请为：张进雄、凌华向金地物业广州分公司支付拖欠的2016年1月至2017年8月期间的物业管理费6587.80元，滞纳金938.12元。
一审法院根据当事人的陈述和所提交的证据，认定事实如下：2013年9月21日，张进雄、凌华向广州市东凌房地产开发有限公司购买了位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号2幢403房的房产。2014年6月28日，金地物业广州分公司（甲方）与凌华、张进雄（乙方）签订《金地荔湖城前期物业管理服务协议》，载明“第一条物业基本情况乙方所购房屋物业类型：上城中路座落位置：1-2-403。第五条物业管理服务费用一、物业管理服务费的收取标准……上城中路1号洋房物业管理费标准为：2.60元/㎡?月×建筑面积……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业服务费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日计收欠交金额万分之五的滞纳金……”。2014年6月27日，凌华、张进雄办理了业主入住手续。
入住期间，凌华、张进雄屋内的煤气管被老鼠咬坏，洗手间的玻璃门破碎导致张进雄身体部分被刮伤，另张进雄向金地物业广州分公司反应过楼下303房擅自搭建雨棚。
（2016）粤01民终6393号民事判决书认定，涉案楼盘于2015年12月30日才具备永久通电的交付条件。
一审庭审中，金地物业广州分公司提交的欠费明细表显示凌华、张进雄现拖欠2016年1月至2017年8月期间的物业管理费共6587.80元，滞纳金938.12元，且金地物业广州分公司通过通知单、法律顾问函、催款函及EMS邮件向凌华、张进雄催收，但其至今仍未交纳。
一审另查明，2017年9月26日，增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房产的建筑面积为126.69平方米，产权人为张进雄、凌华。
一审法院认为：金地物业广州分公司与凌华、张进雄签订的《金地荔湖城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行义务。
金地物业广州分公司已依约对案涉房产提供了物业管理服务，但由于涉案房产在2015年12月30日才具备永久通电的交付条件，故凌华、张进雄应于2016年1月1日起交纳物业管理费。现金地物业广州分公司主张凌华、张进雄未交纳2016年1月至2017年8月的物业管理费，交费面积和欠费数额有产权情况表和欠费明细为证，一审法院予以确认。张进雄主张煤气管被老鼠咬坏、洗手间玻璃门破裂导致其受伤的事故，张进雄未提供证据证明该损害事故发生与金地物业广州分公司有直接关系，且上述事故并非金地物业广州分公司能够避免；张进雄主张楼下303房擅自搭建雨棚，金地物业广州分公司无拆除的权利，303房内搭建雨棚亦不属于金地物业广州分公司物业服务范围；张进雄主张对物业费计算方式有异议，但未提供证据予以证明。综上，一审法院对张进雄的抗辩不予采纳。现金地物业广州分公司起诉要求凌华、张进雄支付自2016年1月至2017年8月的物业管理费，合理合法，一审法院予以支持。经核算，凌华、张进雄应付的每月物业管理费为329.39元（建筑面积126.69平方米×2.6元/平方米），故上述期间内的物业管理费合计为6587.80元（329.39元/月×20个月）。
关于滞纳金的问题，涉案《金地荔湖城前期物业管理服务协议》约定，凌华、张进雄不按约定时间交纳费用的，金地物业广州分公司有权要求其支付从逾期之日起按每日万分之五计算的滞纳金。现金地物业广州分公司起诉要求凌华、张进雄支付从2016年1月至2017年8月的滞纳金938.12元（2016年1月物业管理费的滞纳金，从2016年2月1日开始，按1个月应交物业管理费为本金，每逾期一日按万分之五计算至付清之日止，以此类推，但每月物业管理费的滞纳金应以每月拖欠的物业管理费的本金为限），理据充足，一审法院亦予以支持。
凌华经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2018年1月8日作出判决如下：一、被告凌华、张进雄于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2016年1月至2017年8月共20个月的物业管理费合计6587.80元；二、被告凌华、张进雄于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2016年1月至2017年8月共20个月的滞纳金938.12元（2016年1月物业管理费的滞纳金，从2016年2月1日开始，按1个月应交物业管理费为本金，每逾期一日按万分之五计算至付清之日止，以此类推，但每月物业管理费的滞纳金应以每月拖欠的物业管理费的本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62.60元，由被告凌华、张进雄共同负担。
二审期间，张进雄、凌华向法院提交：1、装修委托协议书一份，拟证明涉案房产沐浴间玻璃间隔属于装修范围，装修协议中没有约定保修期，应该按照行业规范由金地物业广州分公司提供后续服务；2、照片九张（拍摄于2017年12月），拟证明金地物业广州分公司未尽到管理义务。对此，金地物业广州分公司质证称：对证据1的真实性、合法性认可，但关联性不认可，该主张与本案不属于同一法律关系；证据2中部分照片是反映房屋质量问题的，与本案无关；且所有照片拍摄时间是2017年12月份，也与本案无关，即便存在照片上的事实也不能以个别业主的单方证明来否定金地物业广州分公司对涉案小区物业管理责任，该服务应以绝大部分业主调查为准。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，一、张进雄、凌华在二审中陈述称：金地物业广州分公司未按照《金地荔湖城前期物业管理服务协议》的约定履行共同区域的消杀义务。
二、物业公司于二审庭后补充提交了2015年1月-2017年8月关于有害生物防治工作记录表1套，拟证明金地物业广州分公司已履行了前期服务合同所约定的消杀义务。对此，张进雄、凌华质证称对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并不能证明金地物业广州分公司已经履行了消杀物业的义务，且该记录反映其防治内容主要是蚊子和苍蝇，并没有针对老鼠，且只有一次消杀记录，事实反映因金地物业广州分公司没有进行相应环境消杀，导致张进雄、凌华的煤气管被老鼠咬断，造成煤气泄漏，金地物业广州分公司并没有履行相应的服务义务。
本院认为，一审法院认定金地物业广州分公司与凌华、张进雄签订的《金地荔湖城前期物业管理服务协议》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对张进雄、凌华的上诉请求，认定如下：
一、本案系物业服务合同纠纷，金地物业广州分公司与张进雄、凌华的关系是相辅相成的，双方应依约履行各自的义务，且营造小区美好和谐安全的生活环境需要物业公司和业主的共同支持、配合和理解。金地物业广州分公司作为涉案房产所在小区的物业管理服务公司负有涉案小区公共区域的各项服务管理，对于张进雄、凌华洗手间玻璃门破裂导致其受伤的事故，抗辩其不应向金地物业广州分公司支付物业管理费，与本案并非同一法律关系，张进雄、凌华可另循法律途径解决。至于张进雄、凌华主张楼下303房擅自搭建雨棚及商业街违建影响景观的问题，亦非金地物业广州分公司作为物业服务公司的职责所能解决；且张进雄、凌华如认为该行为损害其合法权益，亦可自行进行救济。因此，一审法院未采纳张进雄、凌华前述抗辩不交付物业管理费的主张，并无不妥。
二、张进雄、凌华以煤气管被老鼠咬坏抗辩金地物业广州分公司未尽到物业服务合同中约定的消杀义务的问题。因金地物业广州分公司二审庭后提供的消杀记录虽不能充分证明其依约全面履行了该合同义务，但亦不足以构成张进雄、凌华拒绝支付2016年1月至2017年8月全部物业管理费的理由。至于物业管理费的滞纳金问题，因如前文所述，金地物业广州分公司的服务确实存在瑕疵，且双方一直就相关问题进行沟通。因此，金地物业广州分公司诉请张进雄、凌华依约支付滞纳金，本院不予支持。
三、张进雄、凌华主张开发商承诺免除其半年物业管理费的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，张进雄、凌华应对其主张承担举证义务。现张进雄、凌华未能提供充分证据证明其主张，理应承担举证不能的法律后果。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，但对于滞纳金的处理，基于当事人二审提交了新的证据，本院予以纠正；上诉人张进雄、凌华的其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。本案一、二审案件受理费的负担主体，本院不作调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6855号民事判决第一项；
二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6855号民事判决第二项。
一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由张进雄、凌华负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年五月二十五日
书记员 莫善友