南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第615号
原告张洁，女，汉族。
原告蒋成铜，男，汉族。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
被告南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人张在东，公司董事长。
委托代理人王瑞成，江苏三法律所事务所律师。
原告张洁、蒋成铜与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洁、蒋成铜的委托代理人赵仁明、魏伯宝，被告锋尚公司的委托代理人王瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洁、蒋成铜诉称：2012年10月30日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的南京市鼓楼区姜家园XX号XX幢房屋，购房价款为14950000元，约定的交房时间为2012年11月30日。上述房屋至今未通过验收，导致被告未能按期交房，因此被告的行为已构成违约。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金共计2418517元（2010年7月26日至2011年3月15日违约金为346462元，2011年5月11日至2012年10月23日违约金为575335元，2012年10月24日至2013年2月8日违约金为161460元，2013年2月9日至2013年12月31日违约金为1335260元）；2、被告承担诉讼费用。
被告锋尚公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖关系。双方首先签订了别墅定制协议书（以下简称定制协议），约定房屋价款为21099400元，双方也是以此履行义务的，但原告并未按约支付全部房款，仍有300余万元未付，原告构成违约。按照合同约定交付房款为先履行合同义务，故原告方无权主张逾期交房违约金。双方同日签订的商品房预售合同（以下简称预售合同）、建筑节能系统解决方案协议（以下简称节能协议）约定价款之和等于定制协议约定的价款，预售合同只是为定制协议服务；原告支付价款时，被告出具收据的收款事由均为别墅购房款，没有区分购房款与装修款，因此原告不能根据预售合同主张权利。对于定制协议、预售合同、节能协议，三者之间的法律关系以及约定的款项性质，与本案原告情况相同的其他业主已向南京市中级人民法院提起解除节能协议的诉讼，因此建议本案中止审理。原告主张违约金期限为2010年7月26日至2013年12月31日，部分超出诉讼时效，因此原告仅能主张未超过诉讼时效部分的违约金。综上，请求驳回原告的诉求。
经审理查明：2009年6月17日，原告蒋成铜（乙方）与被告锋尚公司（甲方）签订《别墅定制协议书》，约定由蒋成铜购买锋尚公司开发的编号为南XX别墅，预测建筑面积为542.51平方米；乙方知道施工到±0.000、取得《预售许可证》后再签订别墅房产交易合同；乙方对所购别墅无法实现个性化调整，要求甲方先签订本协议，以便于其更改户型格局。双方还约定：房屋优惠后总价款为21099400元，单价为51920.37元／平方米；甲方应于2010年7月25日前向乙方交付“标准配置”的该房屋；甲方延迟交付房屋的，按照已收价款的万分之一每天向乙方支付迟延交付期间的违约金；定制方式，乙方签订本协议并付定金后15日内，可根据自身情况对所购买别墅户型进行个性化设计需求调整，甲方将安排建筑师按乙方要求进行调整，双方在调整后的户型图上签字确认，甲方据此组织“该房屋”的施工，个性化调整时不可以对面积进行调整；室内装修，按甲方标准配置，装修施工开始前甲方向乙方提供标准图纸，由乙方选择确定，甲方负责据此精装修组织施工，等等。此后，原告张洁、蒋成铜与被告锋尚公司签订补充协议即《延期交付违约金计算》，该补充协议中约定锋尚公司按照每日万分之一的标准支付张洁、蒋成铜自2010年7月26日至2013年3月30日期间的延期交房违约金1255168元；补充协议第二条约定，双方签署《商品房预售合同》总金额应为21099400元-6944100元（装修及节能款）=14950000元，等等。
2012年10月30日被告锋尚公司（甲方）作为预售人与原告张洁、蒋成铜（乙方）作为预购人签订《南京市商品房预售合同》，约定由张洁、蒋成铜购买锋尚公司开发建设的南京市鼓楼区姜家园XX号XX幢（含-1、1、2层）房屋（即南XX别墅），双方约定：房屋总价款为14950000元，2012年11月5日前支付3000000元，余款通过向银行申请预购商品房抵押贷款支付；房屋交付时间，2012年11月30日前向乙方交付该商品房，交付日期为毛坯房交付日期，房屋建筑工程竣工验收备案证明材料为毛坯房标准；2013年3月30日后甲方须按乙方已付价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延交付期间的违约金；该商品房交付后90日内，甲乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。该预售合同经产权登记机关预售登记备案。同日，原告张洁、蒋成铜（甲方）与南京锋尚建筑节能环保科技有限公司（以下简称锋尚节能公司，乙方）签订《建筑节能系统解决方案协议》，双方认为甲方购买南京锋尚国际公寓南区XX#楼住宅毛坯房，需要参考样板间对房屋进行“建筑节能系统的精装修”；乙方在建筑节能减排方面具有专利，具有组织各方施工单位建设“建筑节能系统”的精装修房屋的经验和实现系统解决方案的能力。双方遂约定：乙方组织具有相应资质的设计和施工单位，对地源热泵系统、毛细管系统、新风系统、中央吸尘系统、室内精装修等进行设计、采购和施工；整体工期为120天，开工日期为2012年12月1日，竣工日期为2013年3月30日；为了便于装修，甲方授权乙方代表甲方与锋尚公司办理交付手续，乙方可在办理交付手续后进行本协议约定的装修施工工作；装修总价款6149400元，包括设计费、材料设备采购费、施工费、调试费、管理费、税金等，以及装修期内的物业费、水电费、能源费；支付方式，于本协议签订时支付定金1229880元，余款于本协议签订时一次性支付；乙方于2013年3月30日前向甲方交付精装修保洁后质量符合国家标准的房屋；违约责任，双方当事人中的任何一方因未履行本协议约定或违反国家法律法规及有关政策规定，给对方造成损失的，应承担赔偿责任；乙方延期向甲方交付，按本协议价款每天万分之一向甲方支付违约金，经甲方书面催告90日内仍未交付的，甲方有权解除本协议，乙方应退还已收款，应向甲方支付2013年3月31日至合同解除之日止已收价款每天万分之一的违约金，以上款项应于协议解除30日内向甲方支付；甲方所购本协议项下的房屋《商品房预售合同》存续期间，本协议不能被解除。
2012年11月13日锋尚公司（甲方）、张在东（丙方）与锋尚别墅业主（乙方）签订《协议书》，约定：甲方承诺于2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金；甲方于2012年12月13日上午前汇入2000万元精装修保证诚信金至甲乙双方共同制定的监管账户，确保该款用于乙方别墅装修，乙方保证不查封、不占用该账户款项……。原告蒋成铜在乙方栏签名。
另查明：原告方在签订定制协议前后，向被告支付款项情况如下，原告蒋成铜于2009年6月1日支付购房款600000元，于2009年6月17日支付购房款3150000元，于2009年6月22日支付购房款470000元，于2011年5月11日支付购房款1000000元，于2011年5月27日支付购房款1500000元，于2011年7月22日支付购房款2300000元，于2011年8月2日支付购房款2074000元；原告张洁、蒋成铜于2011年11月18日支付购房款2500000元；原告张洁于2011年12月5日支付购房款5000000元，上述款项合计18594000元。被告开发建设的涉案房屋至今通过竣工验收，不具备交付条件。因被告迟迟未能交付房屋，原、被告产生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。
经本院主持调解，双方因争议较大，未达成协议。
以上事实，有双方当事人陈述、别墅定制协议书、南京市商品房预售合同、补充协议、建筑节能系统解决方案协议、个人借款凭证、收据、协议书等证据予以证实。
本院认为：原告张洁、蒋成铜与被告锋尚公司签订的预售合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。在原、被告签订预售合同当日，两原告又与锋尚节能公司签订了节能协议，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据节能协议的性质及内容，该协议实质上是一份装饰装修协议。在原、被告首先签订的定制协议中，双方约定由被告锋尚公司负责涉案房屋的装修；而且节能协议约定的装修款与预售合同约定的购房款金额之和，与双方签订的定制协议约定的定制别墅总价款是一致的；两原告所支付18594000元款项也是以购房款的名义支付给被告锋尚公司的，并未区分购房款和装修款，因而节能协议与预售合同是定制协议后的协议，三份合同之间是相互联系的。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点之一是原告是否可以要求被告支付逾期交房违约金。被告锋尚公司认为原告张洁、蒋成铜尚未完成《别墅定制协议书》的付款义务，且原告已付款存在迟延支付的情形，故无权主张迟延交房违约金。在原、被告签订合同中，双方约定原告方支付总价款为21099400元，而原告方于2011年12月5日前支付价款18594000元，占总价款的88.1%，履行了大部分的付款义务。交付房屋是被告的主要义务，而被告具体交付情况为，在定制协议中双方约定在2010年7月25日前被告向原告方交付毛坯房，但到期后被告因种种原因没有交付毛坯房；在预售合同中双方又约定2012年11月30日向原告方交付毛坯房，但到期后被告仍然无法交付。至今涉案的房屋没有通过竣工验收，被告事实上不可能按期履行交付房屋的义务，以第一次约定交付时间2010年7月25日为准，已经推迟交付超过3年，被告已经以自己的行为表明现在无法履行合同确定的义务。因而原告依据不安抗辩权，有理由有权中止继续支付剩余相关款项的义务。被告的延期交房行为，已经构成违约，原告方根据双方签订的协议主张延期交房违约金，有事实基础，也有法律依据，故被告应支付原告逾期交付违约金。
本案争议的焦点之二是原告方是否履行完毕预售合同中约定的付款义务。原告方在履行定制协议签订预售合同以及节能协议之前共进行9次付款，9次付款均向被告支付且均为购房款，并未注明是为了履行后来的预售合同或是节能协议，9次付款与预售合同、节能协议约定的付款金额、付款期限等并不一致，因此原告方是将定制协议作为一个整体履行的，并没有区别装修款和购房款。对于原告剩余2505400元未支付的价款，不能直接认定为节能协议中应履行的款项。因此原告并未履行完毕预售合同约定的付款义务。
原告方没有履行完毕预售合同约定的付款义务，对于原告方以预售合同的约定购房款（14950000元）计算逾期交房违约金的主张，本院不予支持。本案应根据预售合同和节能协议约定的价款按比例计算原告已付预售合同的购房款，进而计算被告应支付的违约金。双方在签订补充协议以及预售合同中约定，被告逾期交房的应按照每天万分之一计算违约金，原告方以此主张被告支付2010年7月26日至2013年2月8日期间的违约金，符合法律规定，本院予以支持。双方于2012年11月13日签订的协议书中约定逾期交房的以总房款的10%年息计算违约金，该约定不违反法律的强制性规定，原告方以此主张自2013年2月9日起的违约金，本院亦予以支持。综上，原告主张的逾期交房违约金计算如下：1、2010年7月26日至2011年3月15日期间，原、被告于《延期交付违约金计算》中确定了被告应向原告支付的延期交房违约金为346462元，而根据协议的具体约定及违约金的具体数额及天数，该期间应为2010年7月26日至2012年10月23日，因此违约金为346462元（4220000×0.01%×821天）；2、2011年5月11日至2012年10月23日期间，被告在此期间应付违约金为575335元（1000000元×0.01%×531天＋1500000×0.01%×515天＋2300000×459天×0.01%＋2074000元×0.01%×448天＋2500000×0.01%×340天＋×5000000×0.01%×323天）；3、2012年10月24日至2013年2月8日期间，被告在此期间应付违约金为137017.9元（18594000元×14950000元÷21099400元×0.01%×104天）；4、2013年2月9日至2013年12月31日期间，被告在此期间应付违约金为1158660.2元（18594000元×14950000元÷21099400元×10%÷365天×321天），上述违约金合计为2217475.1元。同时扣除双方在延期交付违约金计算中约定的，原告方延期付款违约金235元，被告支付原告方违约金总额为2217240.1元。
被告锋尚公司认为具有相同情况的其他业主向南京市中级人民法院提起诉讼要求解除节能协议，因而建议本案中止审理。本案系因商品房买卖合同纠纷引起的违约之诉，没有法定的条件以其他案件的审理结果作为定案的依据，因此本案不应中止审理。同时被告锋尚公司认为原告方的部分主张，超过诉讼时效。本案被告锋尚公司一直没有交付房屋，违约行为一直存在，原告的主张也没有超过诉讼时效。对于被告锋尚公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洁、蒋成铜2010年7月26日至2013年12月31日期间迟延交房违约金2217240.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26148元，减半收取13074元，保全费5000元，合计18074元，由原告张洁、蒋成铜负担2074元，由被告南京锋尚房地产开发有限公司负担16000元。（此款已由原告预交，被告在给付上述判决款项时加付此款）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一四年四月二十日
见习书记员 庄 妮