海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1519号
原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司。
法定代表人唐红玉，董事长。
委托代理人甘力，该司法律顾问。
被告赵辅甲。
委托代理人么东升，海南肖明德律师事务所律师。
委托代理人郭世伟，海南肖明德律师事务所律师。
被告雷杰迤。
委托代理人么东升，海南肖明德律师事务所律师。
委托代理人郭世伟，海南肖明德律师事务所律师。
原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司与被告赵辅甲、雷杰迤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司的委托代理人甘力，被告赵辅甲、雷杰迤的委托代理人么东升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月22日，原告与被告签订《房地产转让协议书》，并先后签订两份补充协议，约定原告将自有位于海口市滨海大道23号华凯大厦四楼东侧、八楼、十楼房产出卖给两被告，总房款为9209110元。合同签订后，两被告先后支付原告购房款8809110元，尚余400000元未付，依约应承担相应违约责任。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、判决两被告支付原告剩余购房款400000元，并以未付款为基数自2011年7月17日起至实际支付之日止按日千分之一向原告支付违约金（暂计至2013年6月14日共298天违约金为279200元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告辩称，原告与被告于2010年3月22日签订《房产转让协议书》，约定原告将其所有位于海口市滨海大道23号华凯大厦四楼东侧、八楼、十楼房产总计2467.21平方米共75套房屋转让给被告，当时约定价款每平方米4200元，总计转让款10362282元，后因原告申请法院解除查封缓慢，无法按期交房，双方于2011年4月14日又签订《房产转让第二次补充协议》，将房屋价格变更为9209110元，同时约定了付款方式和交房时间。被告已按约定向原告支付转让款8809110元，尚有300000元属于原告的赔偿款不再支付，还有100000元不具备付款条件，需待原告办理土地证过户手续后再支付。1、《房屋转让协议书》约定，原告转让的“标的房产按现状转让，室内的家具、用具、空调、电视机等属于华凯公司待处置资产，不在甲乙双方转让之列。”其他的都在转让之列。但华凯公司在清理房屋可移动物品时，对房屋内不可移动的附属物品，包括水电设施等进行了破坏性拆除。2011年6月初，经海南省新谊佳设计装饰工程有限公司评估后制作了《工程预算书》，确认华凯大厦4F、8F、10F水电、装饰恢复工程总计需要368643.08元，据此，2011年6月21日双方经协商后签订了《房屋移交谅解协议》，主要内容为：甲方同意乙方将房屋恢复原状的要求，乙方谅解甲方因房屋被破坏不能按时移交的难处，双方共同确定恢复原状费用300000元整，在乙方接收房屋后，从剩余房款中扣除。根据这一约定，原告向被告转让房屋总价值由9209110元减为8909110元，原告主张被告欠款400000元其中的300000元没有事实依据。2、2011年6、7月间，原告办理完转让过户手续后向被告移交房屋产权证，但没有办理土地过户，没有移交土地使用证，被告强烈要求原告必须办理土地过户，原告当时承诺保证办理，因此在2011年7月7日被告在原告付款时经双方协商暂扣100000元作为办理土地证的保证金（或押金）。由于原告至今没有办理完土地证过户，因此不具备100000元付款条件，该款自然没有支付。（1）双方转让房屋除有《房屋转让协议书》及补充协议等总合同外，还就75套房屋其中的每一套单独签订了《房地产买卖契约》，每个契约的第三条都约定“双方同意于2011年月日由甲方将上述房产正式移交给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”（2）我国土地管理第十二条规定：“依法改变土地权属或用途的，应当办理土地变更登记手续。”（3）我国城市房地产管理法第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”（4）我国合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的的履行要求。”以上说明，无论合同约定还是法律规定，原告都应当为被告办理转让房屋土地使用权过户，原告没有办理，被告按双方约定暂扣100000元转让款完全合理，同时也符合合同法履行抗辩权的规定。3、原告主张违约金没有事实依据。原告请求违约金必须存在被告违约事实，本案中被告没有违约，前述事实充分说明，原告主张的300000元是经双方协议确定不再支付的，另100000元不支付是因为原告违约不为被告办理土地使用证过户，被告依法使用抗辩权的合法行为。（1）原告多次严重违约延期交房。《房产转让协议书》第五条约定“签订合同后30日内甲方应将该房产四楼东侧及十楼移交给乙方；八楼待华凯公司清理资产、搬运档案完毕后，于2010年7月1日前移交乙方。”原告违约，一间房屋也没有移交。2011年4月14日，双方签订《房产转让第二次补充协议》再次约定“附加”条款：“交房时间从本协议签订之日起最迟不能超过五十天“。但实际最晚一批交房办证在7月18日。超期一个多月。（2）原告至今没有为被告办理土地证。原告违约，反过来要求被告承担违约金279200元既没有事实依据，也不符合法律规定。根据以上事实及理由，法院应当依法驳回原告的诉讼请求
经审理查明，2010年3月22日，原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司与被告赵辅甲、雷杰迤签订《房地产转让协议书》和《房产转让补充协议》，约定原告将自有位于海口市滨海大道23号华凯大厦四楼东侧、八楼、十楼房产总计2467.21平方米共75套房屋转让给两被告。当时约定价款每平方米4200元，总计转让款10362282元，后因原告申请法院解除查封缓慢，无法按期交房，双方于2011年4月14日又签订《房产转让第二次补充协议》，将房屋价格变更为9209110元，同时约定了付款方式和交房时间及产权证办理事项。若被告未按约定支付购房款，则按日千分之一支付违约金。被告已按约定向原告支付转让款8809110元，尚有400000元未付。《房屋转让协议书》约定，原告转让的“标的房产按现状转让，室内的家具、用具、空调、电视机等属于华凯公司待处置资产，不在甲乙双方转让之列。”原告在清理房屋可移动物品时，对房屋内不可移动的附属物品，包括水电设施等进行了破坏性拆除。2011年6月初，海南省新谊佳设计装饰工程有限公司评估后制作了《工程预算书》，确认华凯大厦4F、8F、10F水电、装饰恢复工程总计需要368643.8元，据此，2011年6月21日，原、被告经协商后签订了《房屋移交谅解协议》，主要内容为：甲方（原告）同意乙方（被告）将房屋恢复原状的要求，乙方谅解甲方因房屋被破坏不能按时移交的难处，双方共同确定恢复原状费用300000元整，在乙方接收房屋后，从剩余房款中扣除。根据这一约定，原告向被告转让房屋总价值由9209110元减为8909110元，被告未付的购房款为：8909110元-8809110元=100000元。被告所购的房屋至2011年7月18日已办妥全部房屋所有权证。
以上事实有《房地产转让协议书》、《房产转让补充协议》、《房产转让第二次补充协议》、《工程预算书》、《房屋移交谅解协议》、《光大银行进帐单》、购房发票、当事人的陈述及庭审笔录为据，足以认定。
本院认为，原、被双方签订的《房地产转让协议书》、《房产转让补充协议》、《房产转让第二次补充协议》是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，合同依法有效，应受法律保护。合同在履行过程中，双方根据房屋移交的实际情况签订的《房屋移交谅解协议》合法有效，协议约定从被告应付的剩余购房款中扣除300000元，则被告未付的购房款应认定为100000元。原告移交房屋并协助办理了产权证后，被告没有依约支付剩余的购房款已购成违约，应承担约定的违约责任，但每日千分之一的违约金过高，应调整为每日万分之二点一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决如下：
一、限被告赵辅甲、雷杰迤于本判决生效后十日内，向原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司支付购房款100000元及违约金（违约金计算方法：从2011年7月19日起至本判决限定履行之日止，以本金100000元，按每日万分之二点一计算）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10592元，被告赵辅甲、雷杰迤负担4792元，原告湖南瑞祥高新技术创业投资有限公司负担5800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯平山
审 判 员 王天贵
人民陪审员 黄循洪
二〇一四年五月十二日
书 记 员 林一苗