湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂应城民初字第00220号原告吴艾蓉，女，1967年10月12日出生，汉族，湖北省应城市人，户籍地湖北省应城市，现租住原应城市。原告薛石桥，男，1962年3月1日出生，汉族，湖北省应城市人，户籍地湖北省应城市，现租住原应城市。委托代理人杨雄刚，湖北横空律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、签收法律文书）。被告吴小明，男，1964年12月4日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市，被告赵红艳，女，1967年5月7日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市，委托代理人张鹏，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉、调解，承认、放弃、变更诉讼请求、代收法律文书）。原告吴艾蓉、薛石桥诉被告吴小明、赵红艳合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，于2015年6月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴艾蓉、薛石桥及其共同委托代理人杨雄刚，被告吴小明以及其与被告赵红艳共同委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴艾蓉、薛石桥诉称：两原告系夫妻关系，原均住城中办事处碾屋村吴家湾，与被告为叔伯自家。两家为改善居住条件，经协商于2012年12月19日签订《协议书》一份，约定原告将自家房屋及土地80m2交被告拆建，被告在原告宅基地原址还建返还原告门面两间（由北向南第三间、四间，面积约100平方米）及三楼建筑面积不少于100平方米房屋一套，被告为还建门面及房屋办理产权证及承担办证费用；同时约定交付还建门面及房屋的时间为协议签订之日12个月，逾期每超过一日被告承担违约损失50元；房产交付12个月为原告办理全部产权证，如逾期被告不能办理，应向原告承担违约金叁万元整等，该《协议书》于同日在公证处进行了公证。被告在原告土地原址和其他居民的土地上现已建成一个单元六层房屋一栋（2014年7月底竣工），但至2014年10月被告仅将合同约定的第三层一套房屋交付给了原告，对已建成的门店却不按协议约定交付，为此原告多次找被告索要，2014年12月25日原被告同意将协议书中约定的该楼房中的由北到南第四间门店替换为由北到南第一间门店，该由北到南第一间门店也实际交与了原告，但被告对协议书中约定的由北到南第三间门店仍找无理借口和斗狠不予交付。现具状法院，诉讼请求：1、判令被告将应城市王桥路116号南侧新建的50平方米门店（由北到南第三间）交付原告所有；2、判令被告向原告支付逾期交付门面的违约金18750元（计算至起诉之日，50元/天×375天）、向原告支付未办理房产证的违约金30000元；3、判决被告承担本案诉讼费用。原告吴艾蓉、薛石桥的委托代理人为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告吴艾蓉、薛石桥的居民身份证、户口簿、结婚证复印件。拟证明原告吴艾蓉、薛石桥系夫妻关系及诉讼主体资格。证据2、被告吴小明、赵红艳的户籍证明。拟证明被告吴小明、赵红艳的诉讼主体资格。证据3、（2012）鄂应城证字第3821号公证书及协议书复印件。拟证明2012年12月19日原告吴艾蓉、薛石桥与被告吴小明、赵红艳签订的《协议书》内容及该协议已经公证。证据4、收条复印件。拟证明被告吴小明出具收条，收到原告吴艾蓉于1995年9月审批40m2的建房手续，总价约3800元，占地40m2，建筑面积80m2，规划许可证。证据5、私人住宅建设工程规划许可审批单、建设工程规划许可证、建设用地批准书复印件。拟证明原告吴艾蓉原房屋办理了相关建房审批手续。证据6、应城市国土资源局城区分局出具的农村村民建房用地审批呈报表复印件。拟证明2013年4月18日，原告吴艾蓉经居委会、土管部门、办事处审批获得40平方米建设用地使用权。证据7、证人吴某1、吴某2提供的书面证言，拟证明内容“2012年12月19日吴艾蓉、薛石桥与吴小明、赵红艳签订《协议书》。2014年12月25日，吴艾蓉、薛石桥与吴小明、赵红艳双方协商，将协议书中约定的该楼房中的由北到南第四间门店替换为由北到南第一间门店，该由北到南第一间门店也实际交与了吴艾蓉、薛石桥。”证据8、涉案房屋照片。拟证明被告出资在原告等人享有土地使用权的土地上建成的房屋。证据9、应城市国土资源局城区分局出具的农村村民建房用地审批呈报表复印件。拟证明2013年4月18日，陈小芳及被告吴小明经居委会、土管部门、办事处审批各获得40平方米建设用地使用权。被告吴小明、赵红艳的委托代理人辩称：原告起诉的事实不符。原告实际交付的土地是40平方米，不是80平方米，也不是原告的宅基地。原告不是本村村民，双方签订的合同名为合作建房，实为小产权房开发，合同应为无效。请求判决驳回原告的诉讼请求。被告吴小明、赵红艳的委托代理人为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、应城市国土资源局城区分局出具的关于城中碾屋社区村民吴小明建房用地的情况说明。拟证明城中碾屋社区村民吴小明、吴艾蓉、陈小芳分别申请在城中南门路东建房两间、一间、一间，占地面积80平方米、40平方米、40平方米，用地类型为集体未利用地，符合土地利用总体规划，其建房用地手续正在申报中。证据2、应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会土地补偿费收款凭证和应城市国土资源局城区分局收费凭证，拟证明2012年11月17日吴小明向应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会交纳土地补偿费30万元及吴小明、吴艾蓉、陈小芳分别向应城市国土资源局城区分局交纳代理登记费2万元、1万元、1万元。证据3、吴艾蓉、薛石桥出具的收条。拟证明内容：“吴艾蓉、薛石桥于2012年12月19日收到吴小明还建房办理产权证押金3万元，产权证办好后全额退还”。庭审中，双方当事人发表质证意见如下：对原告吴艾蓉、薛石桥的上述证据，被告吴小明、赵红艳的委托代理人经质证对证据1、2、4、7、8不持异议；对证据3、5、6、9有异议。证据3属无效协议。原告是城镇居民，不应该在农村申请宅基地；合同名为合作建房，实为小产权房开发；协议内容违反了国家规定，侵犯了土地审批的面积。证据5没有原件核对，1995年申报的私人住宅建设工程规划许可审批单、建设工程规划许可证、建设用地批准书在2005年应重新申报。证据6应城市国土资源局城区分局出具的农村村民建房用地审批呈报表原告只申请了土地40平方米，没有获得村、办事处、市政府批准。证据9应城市国土资源局城区分局出具的农村村民建房用地审批呈报表记载内容不真实，吴小明获得审批的土地是80平方米。对被告吴小明、赵红艳的上述证据，原告吴艾蓉、薛石桥的委托代理人经质证对证据3不持异议；对证据1、2有异议。证据1应城市国土资源局城区分局出具的情况说明不符合证明的形式要件，没有单位负责人和经办人签字，且证明的内容不真实，记载的吴小明占地面积80平方米与原告证据9农村村民建房用地审批呈报表记载的内容不一致。证据2应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会不是行政机关也不是行政事业单位，出具的票据不合法不合规，与本案无关联。本院对上述证据综合认证如下：原告吴艾蓉、薛石桥提供的证据1、2、4、7、8和被告吴小明、赵红艳提供的证据3经对方质证均无异议，本院对其证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。原告吴艾蓉、薛石桥提供的证据3是经（2012）鄂应城证字第3821号公证书公证的协议书，该协议系双方的真实意思表示，且经过公证机构公证，其来源合法、与本案具有关联性，可以作为证据使用；证据5私人住宅建设工程规划许可审批单、建设工程规划许可证、建设用地批准书虽然是复印件，但被告吴小明已出具收条收到此件，且其当庭亦认可，故可以作为证据使用；证据6、9应城市国土资源局城区分局出具的农村村民建房用地审批呈报表，系行政机关公文书证，且加盖公章，可以作为证据使用。被告吴小明、赵红艳提供的证据1应城市国土资源局城区分局出具的关于城中碾屋社区村民吴小明建房用地的情况说明，系行政机关对本案土地使用申报情况作出的情况说明，其来源合法，与本案具有关联性，可以作为证据使用；至于该情况说明记载的吴小明占地面积80平方米与原告证据9农村村民建房用地审批呈报表记载的内容不一致，应由相关行政机关作出解释，原告可通过行政申请、复议或行政诉讼等途径解决，本院在民事诉讼中不予审理。证据2应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会土地补偿费收款凭证和应城市国土资源局城区分局收费凭证，可证明2012年11月17日吴小明向应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会交纳土地补偿费30万元及吴小明、吴艾蓉、陈小芳分别向应城市国土资源局城区分局交纳代理登记费2万元、1万元、1万元。本院根据确认有效证据及当事人的陈述，认定本案事实如下：经审理查明：原告吴艾蓉、薛石桥系夫妻关系；被告吴小明、赵红艳系夫妻关系。1995年9月，原告吴艾蓉经应城市规划管理局、应城市城中街道办事处审批获得私人住宅建设工程规划许可审批单、建设工程规划许可证、建设用地批准书，许可原告吴艾蓉在城中碾屋新建二层私房，批准用地40平方米，建筑面积80平方米。2012年12月19日，被告吴小明、赵红艳为甲方，原告吴艾蓉、薛石桥为乙方，双方就拆屋还建经应城市公证处（2012）鄂应城证字第3821号公证书公证，签订《协议书》一份，约定：“一、拆屋还建地址为应城市王桥路116号南侧。二、拆屋还建土地的占地面积80平方米。三、甲方同意在该原址还建返还乙方门面两间，面积约100平方米，由北向南第三间、四间，返还乙方房屋壹套，楼层为一单元三楼，建筑面积不少于100平方米。如实际面积超了或缩小，双方互找差价，住房单价按2600元/平方米计算，门面单价按5000元/平方米计算。四、乙方拆迁后的土地再无任何补偿费用，乙方原建房手续全部交甲方。五、还建门面、房屋建成后，门面和房屋的产权证分开办，办理房屋产权费用由甲方承担，乙方须全力配合，甲方付乙方的押金叁万元整，乙方取得门面和壹套房屋的产权证后，才全额返还给甲方押金，还建房竣工后，办证时间为12个月。七、从本协议签订之日起12个月内甲方必须向乙方交付门面及房屋，逾期每超过一日甲方承担违约损失50元。八、甲方必须在交付门面及房屋后12个月内为乙方办理门面和壹套房屋的全部产权证，如逾期甲方不能办理，甲方应向乙方承担违约金叁万元整。十一、甲方返还乙方门面房100平方米，壹套房屋面积共100平方米及互找差价后，再办理产权证互不相欠，未尽事宜另行协商。”协议签订当日，原告吴艾蓉将其1995年9月审批的建房手续交付被告吴小明；被告吴小明向原告吴艾蓉、薛石桥交付办理产权证的押金3万元。2013年4月18日，原告吴艾蓉、被告吴小明及邻居陈小芳分别申请应城市城中街道办事处碾屋社区居民委员会、应城市国土资源局城区分局、应城市城中街道办事处审批用地面积各为40平方米。被告吴小明在上述土地上组织施工，建造六层（含门面4间）楼房一栋。该栋楼房至今未经有关部门竣工验收。2013年9月18日，应城市国土资源局城区分局对原告吴艾蓉、被告吴小明及陈小芳建房用地分别作出情况说明，被告吴小明、原告吴艾蓉及陈小芳申请在城中南门东路建房两间、一间、一间，占地面积80平方米、40平方米、40平方米，用地类型为集体未利用地，符合土地利用总体规划，其建房用地手续正在申报中。2014年12月25日，原告吴艾蓉、薛石桥与被告吴小明、赵红艳经协商，同意将协议书约定的该楼房中由北向南第四间门面替换为由北向南第一间门面，并已实际履行。因被告吴小明、赵红艳拒不交付该楼房中由北向南第三间门面，原告吴艾蓉、薛石桥遂于2015年2月5日向本院提起诉讼,要求被告交付应城市王桥路116号南侧新建的50平方米门店（由北到南第三间），并由被告向原告支付逾期交付门面的违约金18750元、未办理房产证的违约金30000元。本院认为：原告吴艾蓉、薛石桥与被告吴小明、赵红艳就拆屋还建签订的协议系双方的真实意思表示，双方均应当按照协议约定的内容，依据诚实信用原则去实际履行。1995年9月，原告吴艾蓉为建私房经相关部门许可，批准用地40平方米，建筑面积80平方米，相关手续已交付被告吴小明，被告吴小明出具有收条，且庭审中也承认，本院对该事实予以确认。被告辩解原告实际交付的土地是40平方米，不是80平方米，也不是原告的宅基地，对此事实其未提供证据予以证实，故不予采纳。我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原告吴艾蓉、被告吴小明均系碾屋社区吴家湾居民，双方具备享有宅基地使用权的主体资格，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。应城市国土资源局城区分局对原告吴艾蓉、被告吴小明及陈小芳建房用地已分别作出情况说明，该申请用地为集体未利用地，符合土地利用总体规划，相关建设用地手续正在申报中。被告吴小明所建房屋是否违章，应属相关行政机关的职权范围，不属人民法院主管工作范围，故本院对此建筑房屋是否违章不作处理。被告辩称原告不是本村村民，以及双方签订的协议属名为合作建房合同，实为小产权房开发合同，但其未提供证据证实，故本院不予采纳。原告已按照协议将其使用的宅基地上房屋交被告拆除还建，被告应当按照协议约定履行。关于原告要求被告交付应城市王桥路116号南侧新建的由北到南第三间门店50平方米的诉讼请求，双方的协议第三项约定有“甲方同意在该原址还建返还乙方门面两间，面积约100平方米，由北向南第三间、四间，返还乙方房屋壹套，楼层为一单元三楼，建筑面积不少于100平方米”，被告不履行合同义务，应承担继续履行的责任，故对原告此项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付逾期交付门面违约金18750元（计算至起诉之日，50元/天×375天）的诉讼请求，双方的协议第七项约定有“从本协议签订之日起12个月内甲方必须向乙方交付门面及房屋，逾期每超过一日甲方承担违约损失50元”，被告未按此约定交付，已构成违约，故对原告此项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付未办理房产证的违约金30000元的诉讼请求，双方的协议第八项约定有“甲方必须在交付门面及房屋后12个月内为乙方办理门面和壹套房屋的全部产权证，如逾期甲方不能办理，甲方应向乙方承担违约金叁万元整”，因门面尚未交付，且被告已向原告交付办理产权证的押金3万元，故对此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴小明、赵红艳于本判决生效后三十日内向原告吴艾蓉、薛石桥交付应城市王桥路116号南侧新建的由北到南第三间门店50平方米。二、被告吴小明、赵红艳于本判决生效后三十日内向原告吴艾蓉、薛石桥支付逾期交付门面违约金18750元。三、驳回原告吴艾蓉、薛石桥的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由被告吴小明、赵红艳负担。二被告应于本判决生效之日起三十日内直接支付原告，本院不再退还原告预交的受理费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行给付其他义务的，应当支付迟延履行金。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王毅群审 判 员  陶北华人民陪审员  章忠新二〇一五年七月二十四日书 记 员  姜晓樵