上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第682号
原告张瑞杰，男，1987年1月3日生，回族，住上海市杨浦区。
委托代理人任文风，上海嘉路律师事务所律师。
委托代理人费崙，上海嘉路律师事务所律师。
被告范巧凤，女，1958年8月26日生，汉族，住上海市宝山区。
被告沈翠英，女，1956年8月23日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人沈佳晨（系被告沈翠英之子），1985年12月23日生，汉族，住址同上。
委托代理人程欣，上海市亚太长城律师事务所律师。
原告张瑞杰与被告范巧凤、沈翠英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员杨利民独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告张瑞杰的委托代理人费崙、被告范巧凤、被告沈翠英及其委托代理人沈佳晨、程欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑞杰诉称，被告范巧凤是张瑞杰的母亲。2012年11月25日，范巧凤和被告沈翠英在张瑞杰不知情的情况下，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋转让给沈翠英，并于产权证满三年后办理过户。2014年年底，沈翠英找到范巧凤要求过户，范巧凤才告知张瑞杰房屋出卖一事。由于张瑞杰为系争房屋的共有权人之一，范巧凤与沈翠英签订房屋买卖定金协议和《上海市房地产买卖合同》时，张瑞杰均不知情，也没有在合同上签字，故张瑞杰起诉要求确认范巧凤与沈翠英签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告范巧凤辩称，范巧凤在霍山路的老房子动迁安置获得了两套房屋，一套是系争房屋，产权登记为范巧凤和张瑞杰共同共有，另一套是系争房屋隔壁的504室，目前由范巧凤居住使用。张瑞杰确实不知道范巧凤向沈翠英出售系争房屋一事，也没有在合同上签字。直到要过户时，范巧凤才把卖房的事情告知张瑞杰，张瑞杰表示不同意过户。系争房屋出售给沈翠英的价格为人民币68万元，范巧凤已经收到沈翠英支付的60万元，主要都用于给范巧凤的丈夫治病。范巧凤同意张瑞杰的诉请，范巧凤与沈翠英签订的《上海市房地产买卖合同》当属无效。
被告沈翠英辩称，2012年11月12日，沈翠英为了给儿子购置婚房，来到范巧凤在杨浦区的家中签订房屋买卖定金协议，并支付了定金3万元。当时有一个年轻人在场，但范巧凤表示此人并非自己的儿子张瑞杰，张瑞杰正在外地出差。同年11月25日，沈翠英和范巧凤在中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》，张瑞杰不在场，但由于需要张瑞杰的身份证号码，范巧凤的丈夫特意打电话询问张瑞杰，张瑞杰在电话中也表示出售房屋是对的。为此，范巧凤还出具了承诺书。沈翠英于2012年11月和2013年的1月分别向范巧凤支付了27万元和30万元房款。范巧凤于2013年1月底将系争房屋交付，沈翠英装修后入住至今。后来范巧凤找沈翠英要求涨价，否则就不同意过户。范巧凤就居住在系争房屋隔壁，张瑞杰理应知道系争房屋由他人居住使用的实际情况，张瑞杰在房屋出售并交付的两年多时间内都没有提出异议，说明他知道并默认房屋出售的事实。另外，范巧凤也向沈翠英承诺已经获得所有权利人的同意，足以令沈翠英相信范巧凤有权出售房屋。综上，不同意原告的诉请。
经审理查明，系争房屋于2012年2月7日登记为范巧凤、张瑞杰共同共有，系动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2012年11月12日，范巧凤、张瑞杰（出卖人、甲方）与沈翠英（买受人、乙方）签订房屋买卖定金协议，约定，双方确认上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋为动迁安置房，根据国家规定按照产权证满三年后可以过户日期的15日内或国家政策允许过户后15日内办理过户手续，房屋成交价格为68万元，乙方于签订本协议当日支付甲方定金3万元，双方于2012年11月25日前签订买卖合同，乙方当日支付甲方首期房款30万元（含已付定金3万元），乙方于2013年1月15日前支付甲方房款30万元，于办理产权过户当日支付尾款8万元。协议第九条双方约定的其他事项第二款约定，本人范巧凤是房屋产权人之一，本人确认已告知张瑞杰出售该房屋的相关权利和责任并征得张瑞杰的同意出售该房屋。现全权代表张瑞杰签订本定金协议且履行相关权利义务，并承担一切责任。落款处，甲方签有“范巧凤并代张瑞杰”，乙方由沈翠英签名。当日，沈翠英向范巧凤支付定金3万元。同年11月25日，范巧凤、张瑞杰（卖售人、甲方）与沈翠英（买受人、乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房屋转让价款为68万元，甲方于2013年2月15日前腾出房屋并通知乙方进行交接，双方于2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同还对付款方式、交付标准、户口迁移及违约责任等事项进行了约定。合同落款处，甲方（一）由范巧凤签名，甲方（二）张瑞杰签章处为空白，乙方由沈翠英签名。当日，沈翠英向范巧凤支付购房款27万元。2013年1月3日，沈翠英向范巧凤支付购房款30万元。目前，系争房屋由沈翠英居住使用。
另查明，2012年11月25日，范巧凤签署承诺书，主要内容为，本人就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室物业买卖、抵押做出以下承诺，上述物业的产权证是范巧凤、张瑞杰的名字并所有，现本人全权办理上述物业的买卖合同，如果在物业买卖、过户中出现因家人闹纠纷导致违约时，本人按买卖合同对沈翠英负全部违约责任，按68万元（从收款之日算起）双倍赔偿。
在本案审理过程中，为证明张瑞杰知晓并同意出售系争房屋，沈翠英申请证人张某某出庭作证。张某某表示，自己是经办此次系争房屋买卖的中介公司业务员。2012年，范巧凤的丈夫刘志新到中介公司挂牌欲出售系争房屋，沈翠英则有意购买，经张某某居间磋商后安排双方签订房屋买卖定金协议。张某某通过产调查询得知系争房屋的产权人为范巧凤和张瑞杰，但11月12日签订协议当天张瑞杰未来，范巧凤称张瑞杰出差去了，他是同意出售房屋的。11月25日，范巧凤夫妻和沈翠英按照约定到中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，张瑞杰仍未到场，范巧凤称等张瑞杰春节回来后会让他在合同上补签名字。当时张某某要求范巧凤提供张瑞杰的身份证号码，范巧凤还当场打电话向张瑞杰询问。2013年春节过后，张某某又打电话给范巧凤，要求张瑞杰在合同上补签字，但范巧凤称他仍没有回来。2014年4、5月份，刘志新曾打电话给张某某，称张瑞杰要求沈翠英加价10万元才同意办理过户。2015年3月份，张某某找范巧凤谈过户的事情，范巧凤也要求沈翠英加价10万元，张某某在电话中与张瑞杰沟通，张瑞杰称不一定要10万元，还可以商量的，但后来就听说张瑞杰起诉到法院了。张某某从未见到过张瑞杰，范巧凤也从未提供过张瑞杰同意或授权范巧凤出售房屋的书面文件，但范巧凤签过承诺书。对于证人证言，张瑞杰表示，真实性有异议，刘志新打电话给张瑞杰只是询问身份证号码，但并未告诉他出售房屋的事情；范巧凤是2014年6月左右告诉张瑞杰出售房屋的，这与2015年3月时张某某与张瑞杰电话沟通并不矛盾，正是因为协商不成，张瑞杰才会起诉到法院，并不代表张瑞杰对出售房屋是知情的。范巧凤表示，张某某确实打电话给范巧凤要求协商，但张瑞杰不同意。沈翠英表示，认可证人证言，刘志新在签订合同当天打过电话给张瑞杰，证明张瑞杰对出售房屋是知晓的；且张某某也和张瑞杰商谈过，张瑞杰也从未表示其不知道出售房屋一事。
以上事实，有原告提供的房屋买卖定金协议、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿，被告提供的收款收据、承诺书，及当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。范巧凤与沈翠英就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是签约人的真实意思表示，即使张瑞杰作为房屋权利人没有在该合同上签字，也并不影响合同在范巧凤和沈翠英之间成立并发生效力。因此，张瑞杰以范巧凤未获得其授权而主张《上海市房地产买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。沈翠英主张张瑞杰知晓并同意范巧凤出售系争房屋，未提供确凿证据，本院不予采信。范巧凤与沈翠英签订的《上海市房地产买卖合同》因未获得权利人张瑞杰的同意实际上无法继续履行，沈翠英可另行向范巧凤主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
原告张瑞杰要求确认被告范巧凤与被告沈翠英就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉请，不予支持。
案件受理费减半收取为5，300元，由原告张瑞杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年八月四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。