广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）星民初字第521号
原告：广西瀚特信息产业股份有限公司，住所地桂林市朝阳路信息产业园创新大厦。
法定代表人：蒋泰，董事长。
委托代理人：蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。
被告：桂林汉山生态农业开发有限公司，住所地桂林市七星区朝阳乡丫吉村委横塘村。
法定代表人：罗庆球，总经理。
原告广西瀚特信息产业股份有限公司与被告桂林汉山生态农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法由代理审判员廖诺担任审判长、人民陪审员邓茹萍、谭继元组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒙风璇到庭参加诉讼，被告桂林汉山生态农业开发有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月11日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于桂林市桂磨路创意产业园8#楼的第二层房屋，租期3年，租金（含物业费）为13140元／月（第二年起递增）；拖欠租金则违约金为5%╮每日且达30日原告可解除合同。被告自2014年1月起欠交房租，经原告多次催收未付。2014年2月21日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同通知函》，告知被告解除房屋租赁合同，并要求被告于2014年3月23日撤离场地。但被告拒不交付租金，也不离场，故原告于2014年4月17日收回了房屋，为此产生搬运费3980元。原告认为，解除房屋租赁合同的通知到达被告处时双方的租金合同即已解除。因被告违约拖欠租金，构成违约，其仍应支付拖欠的租金及每日按拖欠租金的5%来支付违约金。被告拖欠未付的2014年1月至4月17日的租金为42486元，违约金为136656元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金42486元、违约金136656元，共179353元；2、被告赔偿原告腾退房屋费用3980元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、电脑咨询单，证明原、被告诉讼主体情况；2、房屋租赁合同1份，证明双方的租赁关系及相关约定；3、付款通知函3份，证明被告欠缴租金及原告的催收情况；4、关于解除房屋租赁合同通知函，证明原告解除租赁合同并要求被告限期腾退房屋；5、房租、违约金、水电费付款通知函及承诺书各1份，证明被告拒不支付租金及腾退房屋；6、发票6份，证明原告清理、收回房屋产生的费用。
被告未到庭应诉，亦未提交答辩材料。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：2013年7月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的座落于桂林市桂磨路创意产业园8#楼第2层（面积730平方米）的房屋出租给被告做办公用途；租赁期限自2013年7月12日（交房日）至2016年7月11日止；第一年房租13140元／月（含物业管理费）；房租自2013年8月12日起计收；每月10日前交纳当月房租；被告逾期未交付租金，每逾期一日按月租金的5%支付原告违约金；被告拖欠租金达30日，原告有权单方解除合同，并通知被告限期还房，被告继续占用房屋的，应按每日租金支付房租直至返还房屋为止。合同签订后被告依约向原告交付了保证金3万元。2013年1月7日，原告向被告发出《付款通知书》，要求其于2014年1月10日前支付房租13140元，被告员工彭东林在该函上签名表示已签收。2014年1月22日，原告再次向被告发出《付款通知函》，要求其支付房租13140元，至2014年1月25日未付则原告依约收取违约金；被告员工彭东林在该函上签名表示已签收。2014年2月18日，原告第三次向原告发出《付款通知函》，称被告员工彭东林于2014年1月27日签收付款通知函后截至2月18日，被告仍未支付房租及违约金，故要求被告于次日前交付1、2月房租及违约金共57159元，被告法定代表人罗庆球在该函上签名表示认可。2014年2月21日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同通知函》，称已先后三次向被告送达《付款通知函》，但截至2月21日，被告已拖欠房租42日未交，故通知被告解除双方《房屋租赁合同》，要求被告最晚于2014年3月23日前撤出租赁场地，应付的房租、违约金及水电费用按照实际使用时间计算；被告员工彭东林于2014年2月27日在该函上签名表示已签收。2014年3月24日，被告向原告送达《承诺书》，承诺于2014年4月1日前按原告的通知函确认的付款数额付款给原告，并请求原告适当减少部分违约金。2014年4月17日，原告将被告在涉案房屋中的物品强制搬离，产生费用3980元。因被告至今未付款，为维护合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，原、被告于2013年7月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，故合法有效。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，被告也应依约按时交纳房租，但被告从2014年1月起即未支付房租，后原告于2014年2月27日向其送达《关于解除房屋租赁合同通知函》，称即时解除双方的房屋租赁合同，本案中原告主张该函送达被告时合同已解除，被告应依约按照13140元／月的标准支付2014年1月12日至2014年2月27日期间的房租及支付2014年2月28日至4月17日（原告收回租赁房屋日）期间的占用房屋租金，此意见有充分事实及法律依据，本院予以采纳，对原告要求被告支付房租的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照月租的5%／日的标准支付违约金136656元，此计算标准过高，违约金已超过了原告被拖欠的房租42486元这一实际损失的30%，超出部分无充分依据，故对原告此项请求，本院予以部分支持。违约金的数额为：42486元x30%=12745.8元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。原告主张合同解除后被告拒不搬出租赁房屋，原告为避免进一步的损失将被告的物品强制搬迁，产生必要支出3980元，对项经济损失被告应予承担，该主张符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、桂林汉山生态农业开发有限公司支付原告广西瀚特信息产业股份有限公司房屋租金42486元及违约金12745.8元；
二、桂林汉山生态农业开发有限公司支付原告广西瀚特信息产业股份有限公司清退房屋费用3980元。
本案收取案件受理费4096元、财产保全费520元，共计4616元（原告已预付本院），由被告负担。
上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4096元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 廖 诺
人民陪审员 邓茹萍
人民陪审员 谭继元
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 杨 丹