广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14093号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳春，女，汉族，1983年2月10日出生，住所地：陕西省南郑县。
委托诉讼代理人：严鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田梦丹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：迟书君，女，汉族，1954年1月7日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人刘艳春因与被上诉人迟书君房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2171号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，被上诉人迟书君经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人刘艳春上诉请求：1、依法撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2171号民事判决第一项，改判迟书君应于本案判决生效之日起十日内向刘艳春返还租房押金人民币16600元及水电押金人民币1512.33元；2、在第1项上诉请求基础上，维持深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2171号民事判决第二项、第三项；3、本案一审本诉及反诉诉讼费用和上诉费用由迟书君承担。事实与理由：
一、一审判决认定刘艳春存在损坏案涉房屋的事实是错误的。1、刘艳春租赁案涉房屋用于家庭生活，并在依约支付房租等费用基础上依法正常使用案涉房屋，并未损坏案涉房屋。2、即便案涉房屋内设施及物品存在损坏的情况，但迟书君提交的证据材料也无法证实该等损坏是刘艳春造成的，理由如下：(1)刘艳春已于2015年5月30日与迟书君交接了案涉房屋，房屋内设施、物品当时均处于能正常使用状态，按照案涉租赁合同第5条的约定，如不能正常使用的，迟书君应当当场提出异议，但迟书君并未提出异议且还完成了房屋交接。直到刘艳春因迟书君拒不结算费用和拒不返还押金而依法起诉后，迟书君才诉称刘艳春对案涉房屋进行“破坏性使用”，离接收房屋的时间间隔已长达7个月之久。(2)迟书君一审提交的案涉房屋水、电、煤气缴费清单均证实自2015年5月30日刘艳春退租后，案涉房屋一直处于有人居住、使用的状态。并且，一审开庭时迟书君也承认案涉房屋有人居住、使用。(3)一审法院2016年3月9日查勘案涉房屋的记录显示“客厅木地板上有多处脱色及磨损、一楼与二楼的多个卧室的地板有脱色磨损现象、室内楼梯拐角处的小窗户的木质窗台爆皮现象严重、二楼书房窗台前的木质栏杆扶手有脱色爆皮现象、一楼厨房的灶台有爆裂后的裂纹两条”等，抛开查勘程序是否符合规定不说，仅就该等情况来看，这些所谓的“损坏”可能是自然损耗，但一审判决在认定事实时并未关注这一情况，更未说明不是自然损耗的依据和理由。3、一审判决认为“且原告并未举证证明其在承租涉案房屋时，房屋内的设施设备存在损坏，合同也未注明原告在承租涉案房产之前，屋内设施设备存在损坏的情形。”，并以此作为认定刘艳春存在损坏案涉房屋的理由，这实际上将迟书君应承担的举证责任转嫁到刘艳春，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条关于举证责任的规定。4、一审开庭时刘艳春对证人张某进行询问时，张某明确告知在案涉房屋交接时其不在现场，从证据材料来看，证人张某及章某当时也均不在现场；并且，证人张某与迟书君是同学，证人章某与迟书君是多年邻居、关系很好。在没有其他证据材料可以证实刘艳春存在损坏案涉房屋的情况下，这两位与刘艳春存在利害关系的证人证言不应作为认定案件事实的证据，但一审判决仍采信了该证人证言。二、一审判决认定“被告无需向原告返还租赁保证金16600元”是错误的、不合理的。1、迟书君提交的证据材料并不能证明刘艳春存在损坏案涉房屋的事实。2、即便刘艳春损坏了案涉房屋内设施、物品，也应按照刘艳春与迟书君签订的案涉房屋租赁合同第四条第1款的约定赔偿实际经济损失，在迟书君未依法举证证明具体损失的情况下，一审判决就直接认定无需返还全部租房押金，违反了公平合理原则，况且该租赁合同并未约定案涉房屋内设施、物品有损坏的就可以直接没收租房押金，也没有法律明确规定此情形下可以直接没收租房押金。特别说明的是，刘艳春依约支付的是“租房押金”，并不是一审判决所说的“租赁保证金”。三、一审判决中部分内容有失“中立、客观”的立场，对刘艳春存有偏见。
二审期间，刘艳春补充其上诉理由称，一审法院的现场查勘记录与事实情况不相符，主要体现在：1、查勘记录记载的木质的地板、木质的窗台、窗户前的木质栏杆脱皮等情况，可能与房屋的朝向及太阳的暴晒等有关系；并且在刘艳春承租之前，迟书君的房屋已经使用了很多年，所以，这并不是刘艳春造成的。2、查勘记录记载的“楼梯顶部的灯座有脱离墙体现象”的情况，据刘艳春的陈述，房屋是复式房屋，就将近6米的高度，在一楼和二楼的楼梯的中间，即便借助梯子都很难够着灯座，因此认定灯座遗失是刘艳春造成，也是不合理的。3、一审法院查勘认定“一楼厨房的灶台有爆裂后的裂纹两条”的情况，按照正常的生活常识，这是炉灶火焰长期高温造成的，不能归责于刘艳春。综上，上述情况均非刘艳春原因造成。
被上诉人迟书君未应诉亦未答辩。
刘艳春向一审法院起诉请求：迟书君退还刘艳春租金押金16600元及水电押金5000元。
迟书君向一审法院反诉请求：1、刘艳春支付因其对涉案房产内家具、木质地板、墙壁、纱窗、大理石茶几及灶台等破坏性使用，迫使迟书君重新维修、维护和购置更换费用三万元；2、支付水电费4602.56元；3、本诉讼费用由刘艳春承担。迟书君并明确诉讼请求第二项计算方式为迟书君替刘艳春支付的2月份支付的物业费费272.99元、煤气费87.5元；3月份支付的物业费272.99元、电费518.01元、水费92元、排污费32.4元、卫生费27元、煤气费136.5元；4月份支付的物业费272.99元、煤气费84元；5月份支付的物业费272.99元、电费517.2元、水费94.3元、排污费33.3元、卫生费27元、煤气费140元；6月份支付的物业费272.99元、煤气费66.5元；7月份支付的电费1227.3元、7月份支付的水费94.3元、排污费33.3元、卫生费27元。共计4602.56元。
一审法院经审理查明：2013年5月14日,刘艳春(承租方)与迟书君（出租方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：出租方将位于深圳市福田区梅L一村70栋903单位物业出租给承租方使用，租期自2013年6月1日起至2015年5月31日止；租金每月8300元，承租方应于每月5日前支付当月租金；承租方在本合同签订之时向出租方支付16600元作为押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、燃气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由承租方支付；合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清上述杂费之日起三日内，将押金退还承租方；承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失毁损，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如因租赁期届满而又不续租，承租方应在合同期限届满之日起3日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业时保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当场提出。在该合同备注栏内注明该房产租金2013年6月1日至2014年6月1日为8300元；2014年6月1日至2015年5月31日该房产租金为每月8500元。
同日，刘艳春向迟书君支付押金16600元。2013年5月31日，刘艳春向迟书君支付水电押金5000元。
2015年5月底，双方前往涉案租赁物业现场进行退房前交接。迟书君主张因为发现房屋存在多处的损坏，就向刘艳春指出。刘艳春承认部分损坏系其儿子过失导致，并非故意。退房交接时，仅有刘艳春、迟书君与物业公司的员工在场，迟书君邻居章某在一楼的门口。最后仅仅是抄了水电读数后，没有进行结算。刘艳春则称房屋没有被损坏，没有结算的原因是迟书君说要进行结算，但是迟书君一直未能进行结算。
庭审中，刘艳春确认物业管理费支付到2015年2月份，电费和水费支付到2015年1月7日、煤气费支付到2015年1月11日。迟书君提交的水务集团出具的当前应缴费用清单显示：2015年1月7日-2015年3月7日水费92元、排水费32.4元、垃圾费27元，当月总计151.4元；2015年3月8日-2015年5月7日水费94.3元、排水费33.3元、垃圾费27元，当月总计154.6元；2015年5月8日-2015年7月7日水费94.3元、排水费33.3元、垃圾费27元，当月总计154.6元。
燃气公司出具的气费账单显示：2015年1月11日-2015年2月7日燃气费87.5元、2015年2月8日-3月11日燃气费136.5元、3月12日至4月1日燃气费84元、4月2日至5月14日燃气费140元、5月15日-6月12日燃气费66.5元。
深圳供电局有限公司出具的收款单据显示2015年1月7日-3月6日电费518.01元、3月7日-5月6日电费517.2元、5月7日-7月6日电费1227.3元。
另查，迟书君申请证人张某出庭作证称：张某为迟书君的大学同学，居住在梅L一村小区。迟书君退休后前往上海照顾儿子，涉案房产就交由张某打理。第一任租客是张某寻找的，退房时，由张某去收楼，当时房屋内的地板都是完好无损的。后来再次出租时，是迟书君自行出租的，承租人为刘艳春，刘艳春搬走后，是刘艳春与张某结算的水电费。后来听说迟书君收房时与刘艳春发生了矛盾，刘艳春搬走后，张某前往房屋内看到阳台、客厅、房间的地板都被磨损了。后来刘艳春找到张某，称地板是被太阳晒坏的，至于房屋内的茶几、地板上的坑，是刘艳春儿子砸坏的，但他不是故意损坏的。
庭审结束后，迟书君向一审法院提交申请称另一个证人章某因年龄过大，无法出庭作证，要求一审法院前往其住所对其进行调查取证。且鉴于庭审时，刘艳春拒不承认任何的房屋损坏，要求一审法院前往涉案房屋内进行查勘。
一审法院于2016年3月9日前往梅L一村70栋904房，向证人章某询问相关情况。章某居住的70栋904房在涉案房产的对门。章某称2015年6月份刘艳春与迟书君在房屋内进行协商时，章某在迟书君房屋的一楼。听见刘艳春陈述不是故意损坏凳子等物品，迟书君的房屋内地板上的磨损，可能是落地空调拖动时被拉坏的。因为当时小刘拒不道歉，所以迟书君称无法跟她沟通，让章某出面沟通，但沟通无果。
一审法院于当日前往涉案租赁物业内查勘并拍摄照片。显示房屋内部分凳子表面肮脏、客厅茶几上有多个小洞、木地板上有多处脱色及磨损、地板上有多个细小的洞眼、客厅的条形柜子上有个抽屉损坏、一楼厨房的灶台有爆裂后的裂纹两条、一楼餐厅与房屋拐角处的墙体有多个小坑、一楼洗手间顶灯中一盏的灯罩遗失、一楼与二楼的多个卧室的地板有脱色磨损现象、卧室内的书桌前摆放凳子处的木地板有磨损、室内楼梯拐角处的小窗户的木质窗台爆皮现象严重、楼梯处墙体有涂画的痕迹、楼梯顶部的灯座有脱离墙体现象、二楼书房的沙发上有多处油渍、二楼书房窗户前的木质栏杆扶手有脱色爆皮现象、二楼走廊处摆放有一张已经散架的凳子。
一审法院认为，刘艳春与迟书君签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。刘艳春在使用房屋时，因本着诚实信用原则，使用房产并爱护房屋内的设施设备，因故意或过失损坏，应负责维修或者赔偿迟书君的损失。刘艳春虽对于损坏房屋的事实不予确认。但首先，涉案房屋是双层复式结构，全屋除厕所厨房外均铺设了实木地板，装修费用不菲。客观上来说，迟书君也不可能为了拒不返还刘艳春的租赁押金，而擅自损坏房屋内的设施设备的情况。且刘艳春并未举证证明其在承租涉案房屋时，房屋内的设施设备存在损坏，合同也未注明刘艳春在承租涉案房产之前，屋内设施设备存在损坏的情形。其次，迟书君申请的证人张某和章某均指认称刘艳春存在损坏房屋的现象，章某还陈述在刘艳春、迟书君退房之时，其因为听到双方争执而前往涉案房屋的一楼，发现房屋存在损毁。虽然证人证言不能作为直接认定刘艳春存在损坏房屋的情况，但结合一审法院现场查勘的情况，以及证人证言中的陈述，足以认定刘艳春存在损坏房屋的情形。在签订房屋租赁合同同时，要求租客支付租赁保证金，事实上是对于承租人能按照租赁合同约定履行合同义务的一种担保，在刘艳春未能如约妥善使用涉案房产内的设施设备，导致设施设备存在损坏的情况下，一审法院认定迟书君无需向刘艳春返还租赁保证金16600元。对于刘艳春的该项诉讼请求，一审法院予以驳回。迟书君反诉请求维修费3万元，因迟书君并未举证证明其维修涉案房产支付的维修费用，且一审法院已认定其无需向刘艳春返还租赁保证金，对于迟书君的该项反诉请求，一审法院予以驳回
关于刘艳春诉请迟书君退还水电押金5000元。因双方并未举证证明在房屋交接时，对于水电费、燃气费的度数进行抄表确认。则一审法院确认5月份的上述费用以刘艳春实际居住的天数来进行计算。
刘艳春须向迟书君支付的水费为370.5元【2015年1月7日至3月7日的水费92元+排水费32.4元+垃圾费27元+2015年3月8日至5月7日水费94.3元+排水费37元+垃圾费27元+2015年5月8日至5月31日的水费37.1元（94.3元÷61天×24天）+排水费13.1元（33.3元÷61天×24天）+垃圾费10.6元（27元÷61天×24天）】
刘艳春应向迟书君支付的电费为1538.21元【2015年1月7日至3月6日电费518.01元+3月7日至5月6日的电费517.2元+5月7日至5月31日的电费503元（1227.30元÷61天×25天）】
刘艳春应向迟书君支付的燃气费为487元【2015年1月11日至2月7日燃气费87.5元+2月8日至3月11日燃气费136.5元+3月12日至4月1日燃气费84元+4月2日至5月14日燃气费140元+5月15日至5月31日燃气费39元（66.5元÷29天×17天）】。
刘艳春应向迟书君支付的物业管理费为1091.96元（272.99元×4个月）。
上述刘艳春拖欠的费用共计3487.67元，则迟书君还需向刘艳春返还款项1512.33元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、迟书君应于本判决生效之日起十日内向刘艳春返还款项1512.33元；二、驳回刘艳春的其他诉讼请求；三、驳回迟书君的其他反诉请求。本诉案件受理费340元（已由刘艳春预交），由刘艳春负担261元，迟书君负担79元。反诉案件受理费665元（已由迟书君预交），由刘艳春负担67元，由迟书君负担598元。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于涉案房产是否存在被承租人刘艳春损坏的事实。从一审法院现场勘查的情况来看，涉案房产存在木地板脱色、磨损、灯罩遗失、墙体有涂画痕迹等损坏，上述损坏并不属于一般正常使用可能导致的破坏，结合证人章某的陈述，一审法院认定刘艳春在使用期间存在破坏涉案房产的情形具有相应依据，本院予以确认，刘艳春对于其损坏的部分应当承担损坏赔偿责任。因双方签订的《房地产租赁合同》中约定的刘艳春支付的16600元为押金，并非租赁保证金，并且合同中也未约定可以没收租金押金的情形，因此，一审法院迳行判令不予返还押金不当。对于损坏部分的赔偿，考虑到涉案房产由迟书君收回后已自行使用一段时间，损坏的范围及损坏部分恢复、维修费用也难以确定，因此，本院酌定刘艳春向迟书君承担8300元的损坏赔偿责任，即迟书君应向刘艳春返还8300元的押金，刘艳春请求超过部分，本院不予支持。
综上，刘艳春的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2171号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2171号民事判决第二、三项；
三、迟书君应于本判决生效之日起十日内向刘艳春返还押金8300元；
四、驳回刘艳春的其他诉讼请求；
五、驳回迟书君的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计1258元，由刘艳春负担481元，由迟书君负担777元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。