南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄商初字第273号
原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行，住所地在南京市玄武区洪武北路139号。
负责人李冬，该行行长。
委托代理人张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告刘洋，男，汉族，1990年6月19日生。
被告郝敬伟，男，汉族，1970年10月21日生。
被告沙兰兰，女，汉族，1973年1月3日生。
本院受理原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称工商银行）诉被告刘洋、郝敬伟、沙兰兰借款合同纠纷一案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人张铮到庭参加诉讼，被告刘洋、郝敬伟、沙兰兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称，2012年8月17日，原告与被告刘洋签订了《个人购房借款／担保合同》，同时签订一份《南京市江宁区房地产抵押合同》。借款合同约定：被告刘洋借款126万元，期限30年，利率为同期贷款基准利率下浮10%，还款方式为按月等额本息还款法，借款人不按约还款，贷款人有权罚息，计收复利，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息，即构成违约，贷款人有权要求借款人立即清偿未还款项以及�产生的利息、罚息及其他费用。抵押合同约定被告刘洋以南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室作为本次借款的担保，并办理了抵押登记手续。被告郝敬伟书面承诺共同承担该笔借款的还款义务。被告沙兰兰书面承诺为被告刘洋该笔贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用提供连带保证担保。合同签订后，原告于2012年9月21日一次性发放被告借款人民币126万元。但至今被告刘洋已连续3个月逾期还款。被告刘洋的违约行为，致使原告的贷款面临巨大风险。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求判令：1、被告刘洋、郝敬伟立即偿还借款本金1243453.93元及相应利息、罚息（截止2013年12月25日的利息18469.33元，2013年12月26日至实际给付之日的利息、罚息、复利按借款合同计收）。2、被告沙兰兰对被告刘洋、郝敬伟的上述欠款承担连带还款责任。3、原告有权对被告�洋名下位于南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室的房产以折价或者拍卖、变卖的价款在抵押范围内优先受偿。
被告刘洋、郝敬伟、沙兰兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2012年8月17日，原告工商银行（贷款人、抵押权人）与被告刘洋（借款人、抵押人）、南京汉典房地产开发公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定的主要内容有：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币126万元。2、本合同项下贷款用于购买坐落于南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室房屋。3、贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分与本合同具有同等法律效力。4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据�确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款利率期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。5、借款人授权贷款人将贷款一次性划入南京汉典房地产开发有限公司账户。6、借款人按月等额本息还款法，借款人自愿选择每月25日为还款日。7、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。8、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。9、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。10、抵押物为江宁区秣陵街道清水亭东路158号恒大绿洲花园8-903室（产权证号江转字第J××号）。11、抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
同日，原告工商银行（乙方）与南京汉典房地产开发公司（丙方）、被告刘洋（甲方）签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），该合同约定的主要内容有，1、本合同所对应担保的主债合同为《个人购房借款／担保合同》，借款人计人民币126万元。2、甲方将所购房屋南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室抵押给乙方。3、�押担保的范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。4、丙方自愿为甲方以上借款承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。
2012年9月18日，南京市江宁区住房和城乡建设局对被告刘洋名下位于南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室房屋进行了他项权登记，登记债权数额为126万元，并对《个人购房借款／担保合同》进行了备案。
2012年9月21日，原告工商银行向被告刘洋发放贷款126万元，并在借款凭证上约定借款当期执行年利率为5.895%，借期自2012年9月21日至2042年9月21日，等额按月还本付息。
另查明，1、截止2013年12月25日，被告刘洋尚欠本金124.345393万元、利息18469.33元。2、2012年5月28日，被告郝敬伟向原告工商银行出具共同还款承诺书，承诺愿意为被告刘洋与原告工商银行的126�元借款本金承担共同还款责任。3、2012年8月15日，被告郝敬伟、沙兰兰向原告工商银行出具担保承诺书，承诺对被告刘洋与原告工商银行的126万元借款本金及所产生的利息、罚息、复利、实现债权的费用承担连带保证担保。
以上事实由《个人购房借款／担保合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、共同还款承诺书、担保承诺书、个人借款凭证、欠款明细及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告工商银行与被告刘洋签订的借款合同合法有效，被告应按照合同约定归还借款本息。但被告刘洋未能按约还本付息，已构成违约，截止2013年12月25日，被告刘洋尚欠借款本金124.345393万元、利息18469.33元，因此，原告有权依约向被告刘洋主张该笔欠款。被告刘洋以其名下位于南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室房屋为其与原告的借款设立抵押，因此，原告有权以该房屋以折价或者拍卖、变卖的价款在上述欠款范围内优先受偿。被告郝敬伟为被告刘洋的上述借款向原告工商银行出具共同还款承诺书，应是其真实意思表示，被告郝敬伟应承担共同还款责任。被告沙兰兰为被告刘洋的上述借款向原告工商银行出具担保承诺书，自愿承担连带还款责任，本院认为，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，因此，被告沙兰兰应对被告刘洋抵押房产不能清偿之外的债务承担连带还款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘洋、郝敬伟于本�决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行借款本金124.345393万元及相应利息、罚息、复利（计算至2013年12月5日的利息18469.33元，2013年12月6日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定标准计算）。
二、原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行有权对被告刘洋名下位于南京市江宁区XXX路XXX号XXX幢XXXX室房屋（产权证号江转字第J××号）以折价或者拍卖、变卖的价款在上述欠款范围内优先受偿。
三、被告沙兰兰仅对被告刘洋抵押财产不足以清偿的债务承担连带还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16157元，保全费5000元，共计21157元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：03×××76。
审 判 长 吕 彬
人民陪审员 韩中强
人民陪审员 潘秀华
二〇一四年八月一日
书 记 员 朱 佳