青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第418号
原告：张某某，女，汉族，1958年某月某日出生。
委托代理人：李某某，男，汉族，1956年某月某日出生。
委托代理人：李某，青海某某律师事务所律师。
被告：纪某某，男，汉族，1964年某月某日出生。
委托代理人：叶某某，某某法律服务所法律工作者。
委托代理人：颜某，某某法律服务所法律工作者。
被告：高某某，男，汉族，1971年某月某日出生。
委托代理人：李某甲，某某法律服务所法律工作者。
原告张某某与被告纪某某、高某某一般委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张金红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及委托代理人李某某、李某、被告委托代理人叶某某、李某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2003年10月28日，第一被告与西宁某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西宁市城北区朝阳东路某号某号楼某单元某室的房产。之后，第一被告委托第二被告代为对外转让该处房产。第二被告受第一被告的委托于2006年6月9日经朋友岳某某介绍与原告签订《房屋出售协议书》，约定将该处房产转让给原告，房屋转让款102000元，原告共计给付第二被告房屋转让款92000元，剩余10000元房款约定待房产证办好后原告十日内给付。2006年原被告签订了《房屋出售协议书》后，第二被告便将转让的房屋交付给了原告，但2006年至2013年间二被告一直未能协助原告办理房屋产权证。直至2014年2月25日，原告突然收到城北区人民法院的一纸传票，才知道被告竟将2006年转让给原告的房屋产权证办理到了第一被告名下，且无理诉求法院要求原告返还房产。基于以上事实，原告认为第二被告经第一被告授权转让房产，二被告之间的委托代理行为成立，第一被告应依法履行转让房产的相关过户手续。为此，原告特向法院提起诉讼，望法院查明事实后，依法维护原告的合法权益。依法确认二被告转让房屋的委托代理行为有效；判令第一被告向原告履行房屋产权过户手续；判令二被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告依据双方签订的房屋出售协议中第九条约定如果一方违约要承担2000元的违约金及返还定金2000元，增加诉讼请求，请求法院判令被告承担违约金2000元。
被告纪某某庭审中辩称，2006年纪某某确实曾经委托第二被告高某某将本案争议的房屋转售出去，并且高某某和张某某签订的合同纪某某是知晓的，但是高某某没有将房款交付给纪某某，在这个房屋出售协议中没有纪志方签字，我们不予追认这个合同，并且合同约定甲乙双方无论哪方不按合同履行，就视为合同作废，所以认为合同是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。另，本案的四项诉讼请求有确认之诉、给付之诉，这几个诉讼相互矛盾，不能存在于同一个诉讼中，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告高某某庭审中辩称，第一被告曾经口头委托第二被告代办房产转售，高某某确实与原告张某某签订了房屋出售协议书。由于二被告是老乡，关系比较近，高某某收到房款后想等开发商与原告签订商品房预售合同后一并给第一被告纪某某，但由于后来这些手续没有办下来，高某某就把这个钱挪用了。签订《房屋出售协议》确实是事实，同意第一被告的辩论意见，委托代理行为是无效的，应该驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交八组证据：2014年4月21日西宁市城北区人民法院法庭审理笔录12页；2003年10月签订的《商品房买卖合同》一份；2006年6月9日被告高某某与原告张某某签订的《房屋出售协议书》一份；收条二张；调查笔录一份；西宁铁军物业管理有限公司物业收费收据5张；税收通用完税证、房屋所有权证存根二张；私营企业基本查询单一份。拟证明2003年10月，被告纪志方从西宁富昌房地产开发有限公司购买本案争议房产（西宁市朝阳东路8号某某小区某号楼某室）；被告高某某受被告纪某某的委托与原告签订了《房屋出售协议书》，约定房屋出售价为102000元，签约时原告给付被告购房款92000元，余款10000元待房产证办好后10日内给付，双方约定了违约责任，依据约定被告应向原告承担违约金4000元；2006年6月8日及9日被告高某某收取原告给付的购房款92000元，同日被告高某某将房屋交付原告占有使用至今；被告纪某某违约将已出售给原告的房屋产权手续办理到了自己名下；2008年11月20日，因富昌公司被吊销营业执照，所以原告没有办法取得相关证据。
被告纪某某对原告提交的证据真实性没有异议，但对证明方向质证认为，卖房及签订的《房屋出售协议书》被告自始至终是承认的，但是纪某某作为房屋的所有权人，至今没有收到高某某和张某某支付的房款，购房款的收条也不是纪某某出具的，且纪某某至今未对《房屋出售协议书》进行追认，所以被告认为《房屋出售协议书》早已作废；被告将自己房屋登记在了自己名下，并无违约；2008年11月20日，省工商局只是吊销了富昌公司的营业执照，不是注销了富昌公司。
被告高某某对原告提交的证据质证认为，对原告提交的证据一至七的真实性均无异议、证明方向没有异议，对证据八证明方向不予认可，认为只是吊销了营业执照，不能证明富昌公司已注销。
被告纪某某为证明反驳意见提交了房产证及购房发票各一份，拟证明纪某某是本案争议房屋的所有权人，不存在违约等责任；《房屋出售协议书》一份，拟证明该协议中第九条中约定甲乙双方无论哪一方违约，该协议书确认无效，通过这项认定，合同是自愿行为，双方自然约定达到一定条件，合同确认无效。所以本合同早已经失效作废。
原告对被告提交证据的真实性、合法性均无异议，但对证明方向持有异议，认为2014年1月9日将已经出售并交付给原告使用的房产办理到自己名下，2006年被告纪某某已经将房屋出售给了本案原告，从而进一步证实了被告纪志方的违约行为。
被告高某某对被告纪某某提交的证据没有异议。
本院认为，原、被告提交的证据真实合法，且与本案具有关联性，可以证明案件的基本事实。
经审理查明，2003年10月28日被告纪某某与西宁富昌房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被告纪某某购买了位于西宁市城北区朝阳东路8号（某某小区）1号楼4单元411室房屋一套。后，被告纪某某口头委托被告高某某将该房产出售，被告高某某便经人介绍，与原告张某某达成该房屋买卖意向，并于2006年6月8日由被告高某某收取原告张某某交付的定金2000元。次日即2006年6月9日，被告高某某以卖方的名义与原告（买方）签订了《房屋出售协议书》，约定房屋出让金为102000元；卖方办好购房合同后，买方向卖方缴付定金2000元及购房款90000元；余款10000元待房产证办好后10日内一次性付清；约定双方无论那方不按本协议执行视为违约，合同作废；如果卖方违约则将定金2000元退还买方，并付违约金2000元；如果买方违约2000元定金不予退还；如在办理房产证时开发商不认可，由卖方负责。协议签订后，当日，原告向被告高某某给付了购房款90000元，同时被告高某某将房屋钥匙交付原告，自此原告对该房屋占有使用至今。但被告高某某取得原告交付的定金2000元及购房款90000元后，一直未给原告办理《商品房买卖合同》，也未将收取的92000元交付给被告纪某某。至2014年1月9日，被告纪某某将该房屋产权手续办理登记在自己名下，取得了该房屋的所有权。
本院认为，委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。其效力直接归属于被代理人。根据《民法通则》的规定，委托代理的形式主要有两种，即书面和口头形式，当事人在实际运用中，可以用口头形式，也可以用书面形式，但法律规定用书面形式的，应按法律规定，采用书面形式，如诉讼代理，代签经济合同等，均应采用书面形式。本案中，被告纪某某虽未向被告高某某出具书面的委托书，但对曾委托高某某将自己所有的房屋出售给原告张某某的事实予以认可，且将房屋钥匙经被告高某某交付给了原告张某某，在原告张某某实际占有使用过程中也未提出异议，并对被告高某某实施代理行为未作否认表示，应视为被告纪某某对被告高某某的托代理行为是同意的，被告高某某与原告张某某签订的《房屋出售协议书》中，被告高某某是被告纪某某的委托代理人。被告纪某某以未取得售房款及对签订的协议至今未追认为由否认对被告高某某的授权委托，与事实相悖，被告辩称理由不能成立，对原告要求确认二被告转让房屋的委托代理行为有效的请求应予支持。但二被告间在转让房屋过程中的委托代理行为有效，并不能必然使委托代理人被告高某某与原告张某某之间签订的《房屋出售协议书》依法成立，原告以委托代理行为有效后，《房屋出售协议书》必然依法成立为由，诉求被告纪某某向原告张某某履行房屋产权过户手续；承担违约金2000元的理由不能成立，对原告该项诉讼请求不予支持。确认委托代理行为有效与履行房屋产权过户手续、承担违约金属不同的法律关系，原告应另案主张其请求。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，第六十五条第一款，第六十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告纪某某委托被告高某某与原告张某某签订《房屋出售协议书》时的委托代理行为有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费4890元，本院减半收取2445元，由原、被告各承担1222.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 张金红
二〇一三年八月十三日
书记员 孔令云
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。
收取诉讼费用的办法另行制定。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。