安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终881号上诉人（原审原告）：涡阳县恒金置业有限公司，住所地：安徽省涡阳县高炉镇迎宾路118号，统一社会信用代码91341621051471961M。法定代表人：翟春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴传莲，女，1966年12月29日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李劲峰，广东中安律师事务所律师。上诉人涡阳县恒金置业有限公司（以下简称恒金置业公司）因与被上诉人戴传莲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初4248号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭对本案进行了审理。恒金置业公司的委托诉讼代理人王明红，戴传莲及其委托诉讼代理人李劲峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒金置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持涡阳县恒金置业有限公司一审第一项、第二项、第四项诉讼请求，对于一审诉讼请求第三项，要求戴传莲支付逾期付款违约金不在本次上诉范围内，但恒金置业公司不放弃该项权利，待日后另行主张；2.判令戴传莲承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，一审法院审理案件所依据的基础法律性质发生了错误，本案的基础法律关系应当为民间借贷，不应为房屋买卖合同。二、一审法院认定事实存在诸多错误。1.一审判决对于房屋买卖合同履行情况的事实认定错误。从抵付房款证据来看，戴传莲提交的《通知》中载明抵扣房款的借款本息仅为壹仟陆佰壹拾贰元整（1612元），但恒金置业公司同戴传莲签订的三份《商品房买卖合同》中约定的房款合计为14109444元。《通知》中载明抵扣的金额显然不可能抵扣全部房款。戴传莲未履行支付全部购房款的合同主要义务，已构成根本违约，恒金置业公司有权依据合同约定及法律规定解除《商品房买卖合同》。从办理预告登记手续来看。预告登记仅行政机关为了规范房地产市场交易所采取的监管措施之一，办理预告登记不是本案中《商品房买卖合同》所约定的主要权利义务，仅为从行政管理角度采取的交易保障而已。2.一审法院对戴传莲举证的《补充协议》认定为成立生效，显为错误。首先，一审判决对《补充协议》的认定可以看出本案属于以房抵债的民间借贷关系，恒金置业公司将《商品房买卖合同》当中约定的房产，作为对戴传莲债权履行的担保，在债务履行完毕后，可以返还房屋，在债务不能履行时，可以以房屋抵扣借款。根据《物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，该《补充协议》的约定违背法律强制性规定，应属无效。其次，《补充协议》第三条约定：本协议一式两份，甲乙双方各持一份，均具有同等的法律效力，在签字之日起生效。《补充协议》生成时，戴传莲并未进行签字确认，恒金置业公司依法发出解除通知后，戴传莲才予以签字，故案涉《补充协议》并未依法成立和生效。3.一审法院对于恒金置业公司、戴传莲、案外人翟春林之间的民间借贷关系所做的事实认定错误。无论一审法院基于何种法律关系进行裁判，均应就双方合同履行情况进行查明。对于恒金置业公司、戴传莲、案外人翟春林民间借贷关系中具体的本金数额、还款数额、利息支付数额、利息标准、利息计算方式、利息计算期间等具体情况，应进行核实审查。而一审法院无视恒金置业公司抗辩及付款举证，仅凭借据，就做出了案外人翟春林共向戴传莲借款1612万元的认定，侵害了案外人利益。前述行为，也违反《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第4条、第5条规定的人民法院审理相应案件的审查程序和审查标准。4.一审法院对于证据的认定存在错误。证据5有视频的原始载体，并且庭审时已经向一审法院提供并核对，所拍摄的视频过程系一审法院案件承办法官在现场时，恒金置业公司代理人进行的手机拍摄，对于视频录制的环境、场景、地点一审案件承办法官均是明确知晓。三、一审适用简易程序审理存在程序错误。综合本案的庭审过程以及双方的证据来看，对案件事实双方争议大，权利义务关系复杂，争议的焦点突出，应由简易程序转为普通程序审理，但一审法院并未采取相关程序转换措施，导致审判程序违法。戴传莲辩称，根据一审法院查明的事实，恒金置业公司与戴传莲签订的房屋买卖合同所确定的权力义务均已履行完毕，恒金置业公司以戴传莲未支付购房款构成根本违约为由，要求解除合同、注销房屋登记、支付违约金的诉请于法无据。戴传莲用本金1612万元支付并多付了购房款，且办理了房屋买卖合同的全部手续，本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。恒金置业公司法定代表人翟春林用欠条的形式确认欠戴传莲借款1612万元，恒金置业公司承担连带担保责任，事实清楚。恒金置业公司欠戴传莲1612万元是到期债务，并不属于《物权法》第一百八十六条关于“债务履行期届满前”的规定，从《补充协议》约定的内容看，当事人是对购房款付款方式的约定，并非约定抵押物如何处置，且案涉74套房产并非抵押物，而是买卖合同关系，故《补充协议》并不违反《物权法》第一百八十六条关于禁止“流押条款”的规定。一审时恒金置业公司并未向法庭出示补充协议，关于补充协议倒签问题，补充协议一式两份，我方保存的补充协议已经恒金置业公司盖章，戴传莲在补充协议上签字后，补充协议即成立并生效。恒金置业公司向一审法院起诉请求：1.确认恒金置业公司与戴传莲签订的三份编号为xh2014-7、xh2014-6、xh2014-1的《商品房买卖合同》已于2017年7月1日解除；2.判令戴传莲立即协助恒金置业公司办理案涉商品房销售备案注销手续；3.判令戴传莲立即支付恒金置业公司逾期付款违约金2821888.8元（自2014年10月17日起以未付房款14108944元为基数按日万分之二暂算至2017年7月13日，其后顺延，款清息止)；4.判令戴传莲承担本案诉讼费。事实和理由:2014年9月16日戴传莲与恒金置业公司签订三份编号为xh2014-7、xh2014-6、xh2014-1的涡阳县香河花园小区房屋《商品房买卖合同》，按照合同第七条第二款的约定，戴传莲应在合同签订15日或30日内办妥按揭贷款，否则恒金置业公司自次日起每日向戴传莲收取未付房款万分之二的违约金，因戴传莲原因不能获得银行贷款的，应以现金方式补足房款，否则恒金置业公司有权单方面解除合同。合同签订后戴传莲既未支付首付款，也未办理银行贷款，至今已逾期付款三年有佘。2017年6月27日，恒金置业公司向戴传莲发出《解除合同催告通知书》，明确通知在见函3个工作日内未能按时支付全部未付房款，则双方签订的《商品房买卖合同》在期满后次日解除。然而戴传莲仍旧拒绝支付房款，已构成对合同的根本违约。为维护恒金置业公司的合法权益，故起诉至安徽省涡阳县人民法院。一审法院认定事实：2011年11月份至2014年9月份，恒金置业公司法定代表人翟春林从戴传莲处多次借款，2014年9月16日经双方结算，翟春林共计借戴传莲本金16120000元，当日翟春林出具欠条，并由恒金置业公司盖章担保。同日，原被告双方签订三份房屋买卖合同，戴传莲购买恒金置业公司开发的位于安徽省涡阳县高炉镇建设路东侧，耕耘路北侧恒金·香河花园房屋74套，共计价款14109444元，戴传莲书面通知恒金置业公司，以恒金置业公司为翟春林担保的借款冲抵购房款，恒金置业公司在通知上加盖公章，翟春林签字。2014年10月15日，恒金置业公司为戴传莲所购买的74套房屋，在涡阳县房产机关办理了预告登记，同日，双方签订补充协议，对关于买卖合同中购房款的支付条款进行了变更，恒金置业公司同意戴传莲暂不支付首付款，如恒金置业公司偿还戴传莲的借款，戴传莲可以返还房屋，恒金置业公司不能偿还担保借款，以担保借款偿还房款。恒金置业公司于2017年6月23日制作解除合同催告通知，并手机短息通知戴传莲。2017年7月，恒金置业公司以戴传莲未支付购房款，构成违约起诉至法院，请求依法判决解除双方签订的房屋买卖合同，注销戴传莲房屋备案手续，并支付违约金，戴传莲承担诉讼费用。一审法院认为：2014年9月16日，双方签订三份房屋买卖合同，戴传莲购买恒金置业公司开发的位于安徽省涡阳县高炉镇建设路东侧，耕耘路北侧恒金·香河花园房屋74套，此三份买卖合同经双方签字盖章，合同成立，合法有效。戴传莲以通知和补充协议的形式，经恒金置业公司签章认可，同意戴传莲以恒金置业公司担保的借款抵付购房款。2014年10月15日，恒金置业公司为戴传莲所购买的74套房屋办理了房产预告登记。至此，双方之间的买卖合同所确定的主要权利义务均已履行完毕，恒金置业公司以戴传莲未支付购房款，构成根本违约为由，要求解除双方签订的三份房屋买卖合同、注销房屋备案登记、支付违约金的诉请，于法无据，且与查明的事实不符，该院不予支持。对于恒金置业公司申请对双方签订补充协议签字时间的先后进行鉴定的问题，由于恒金置业公司已认可签章的真实性，即使戴传莲在恒金置业公司签章后，再签字也是对协议的追认，并不影响补充协议的成立生效，故对此鉴定申请，不予准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回恒金置业公司的诉讼请求。案件受理费29375元，减半收取14687.5元，由恒金置业公司负担。二审期间，戴传莲向本院新提交书面证据一份，为戴传莲发给翟春林、恒金置业公司要求其转让房屋并冲抵购房款的《通知》，证明戴传莲曾向翟春林、恒金置业公司发出过通知，要求其转让房屋并冲抵购房款，且恒金置业公司在《通知》上盖章确认。恒金置业公司对上诉证据质证认为：《通知》中的“壹仟陆佰壹拾贰万元”中的“万元”两字系事后添加。本院对恒金置业公司提交的上述证据认证如下：从《通知》的内容来看，能够证明戴传莲曾向翟春林、恒金置业公司发出过要求其转让房屋并冲抵购房款的通知，且恒金置业公司在《通知》上盖章。综合全案其他证据，能够印证《通知》中“壹仟陆佰壹拾贰万元”为1612万元。各方当事人所举其他证据与原审相同，本院认证意见与原审一致。一审法院认定“翟春林共计借戴传莲本金16120000元”明显超出一审原告的诉讼请求，本院依法予以纠正。本院二审对原审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是双方当事人之间法律关系的性质和效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条的立法本意是指出借人（本案戴传莲）向人民法院起诉借款人（本案恒金置业公司）要求履行房屋买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。而本案是由恒金置业公司以未支付购房款为由起诉戴传莲要求解除合同并承担违约责任。按照“不告不理”原则，人民法院应围绕诉讼请求进行审理，故该条并不适用本案。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《补充协议》关于“如恒金置业公司偿还戴传莲的借款，戴传莲可以返还房屋，恒金置业公司不能偿还担保借款，以担保借款偿还房款”的约定，实际上是以签订商品房买卖合同的方式为借款协议所借款项提供担保，即双方当事人实际上是用74套商品房的《商品房买卖合同》为签订的《借款协议》提供担保。《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案《补充协议》并非约定恒金置业公司到期不能偿还借款，案涉商品房所有权转移为戴传莲所有。恒金置业公司到期不能偿还借款，戴传莲并不能直接按上述约定取得案涉商品房所有权，戴传莲要想取得案涉商品房所有权只能通过履行《商品房买卖合同》实现。故《补充协议》的约定，并非法律上禁止的流押条款。案涉《商品房买卖合同》、借款协议和《补充协议》，不违反法律的强制性规定，均为依法成立并生效的合同，是双方当事人基于各自当时的经济状况和利益衡量做出的商业安排。无论是履行《商品房买卖合同》还是借款协议均符合双方当事人的意思表示。恒金置业公司在未偿还借款的情况下，主张解除《商品房买卖合同》违反诚实信用原则，且没有事实依据和法律依据，不应得到支持。一审法院适用简易程序审理该案虽有不妥，但双方当事人在一审时并未提出异议，亦未影响双方当事人的实体权利，且判决结果并无不当。综上所述，恒金置业公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由涡阳县恒金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘秋菊审判员  马 超审判员  陈 芹二〇一八年五月十五日书记员  田林煜附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。