山东省莱芜市钢城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1203民初956号
原告：杨纪夫，男。
委托诉讼代理人：蒋明波，莱芜钢城钢都法律服务所法律工作者。
被告：吕维儒，男。
原告杨纪夫与被告吕维儒确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨纪夫及其委托诉讼代理人蒋明波、被告吕维儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨纪夫向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告双方于2014年1月26日签订的房屋转让协议书无效；2.依法判决被告退还原告房屋转让款132000元及利息3000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原告与被告签订房屋转让协议书并支付给被告现金132000元，原告在准备入住时发现该房屋已经有人居住了，致使原告无法入住本该属于自己的房子，从而造成原告陷入困境遭受损失。原告多次找被告及现在该房屋的居住人商讨均无果。后经多方查证该房屋系钢城区颜庄镇乐善村的新村建设房，即小产权房，根据地随房走的制度和我国现行法律及有关政策规定，非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告吕维儒辩称，合同合法生效，不存在无效的法律情形，被告不同意退还房款，应依法驳回原告的诉讼请求。被告对房屋出现的产权纠纷并不知情，被告与原告签订合同前已将房屋来源和房屋性质即小产权房已告知原告，被告交付房屋后原告已具备入住条件，出现产权纠纷后被告已协助原告多次协商房屋产权问题，被告可以协助原告告现在的房屋居住人侵权。另外，被告与原告虽不是颜庄乐善村人，但都有合法的身份，有权购买小产权房。
本院经审理认定事实如下：2014年1月26日，杨纪夫与吕维儒签订房屋转让协议书一份，约定吕维儒自愿将其位于莱芜市钢城区颜庄镇乐善村中单元9#401室的房屋（建筑面积105㎡，无房产证）以人民币壹拾叁万贰仟元的价款出售给杨纪夫（含地下室2号，15平方米）。后杨纪夫支付了房款132000元，2014年1月26日，吕维儒为其出具收据一份，载明今收到杨纪夫购买莱芜市颜庄镇乐善村9#401室（含储藏室）房款总计现金壹拾叁万贰仟元整（132000元）。杨纪夫称购买房屋准备入住时发现已有人居住，因此并未实际入住，并多次报警，其提交了2016年1月29日莱芜市公安局钢城分局110处警现场情况登记及处结备案单一份，在现场情况及处警结果处载明2009年侯明昌将涉案房屋卖给赵俊春，2010年吕维儒从赵俊春手中购买此房，后在2014年杨纪夫又从吕维儒手中购买此房，因房主侯明昌与韩来刚有债务纠纷，现该房由韩来刚控制，韩来刚之岳父母武西和、张孝花居住，自2014年冬季入住至今，建议杨纪夫到法院起诉争取自身合法权益。杨纪夫称涉案房屋现由韩来刚的岳父母居住，涉案房屋因原房主侯明昌及韩来刚的债务纠纷已于2011年被查封，其提交了莱芜市钢城区人民法院（2010）钢民初字第742号民事判决书，判决结果为侯明昌偿还韩来刚借款100000元，还提交了韩来刚作为申请人的强制执行申请书及执行立案审查表证实已进入执行阶段。吕维儒称对查封情况并不知情。对于该涉案房屋的买卖过程，吕维儒提供了2009年5月1日莱芜市钢城区颜庄村颜庄村民委员会与侯明昌签定的购房合同书，证实侯明昌自莱芜市钢城区颜庄村颜庄村民委员会与侯明昌购买了涉案房屋，后2009年6月5日，侯明昌与赵俊春签订了房屋买卖合同，将涉案房屋卖给了赵俊春，后2010年9月6日，赵俊春与本案被告吕维儒签订楼房买卖合同，将涉案房屋卖给了吕维儒，2014年1月26日，吕维儒与杨纪夫签订房屋转让协议书，将涉案房屋卖给了杨纪夫。另查明，双方均认可该涉案房屋系“小产权房”。杨纪夫、吕维儒均非莱芜市钢城区颜庄镇乐善村集体经济组织成员。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的房屋转让协议书是否无效，被告是否应退还房屋转让款及利息。首先，双方均认可该涉案房屋系“小产权房”，双方均非莱芜市钢城区颜庄镇乐善村集体经济组织成员。虽然并无明确的法律禁止性规定禁止买卖小产权房，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据有关法律精神，审理民事案件如果法律没有明确规定而国家政策有规定的，应当适用国家政策进行裁判。而根据相关法律精神，对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发小产权房的行为是不受法律保护的，买卖小产权房是指变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此应当认定为无效。并且由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体质，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋，原则上也应当确认为无效。其次，从合同法关于无效合同的规定来看，损害社会公共利益的合同无效，根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据，如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的，可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）指出，其出台目的是为了“进一步加强土地转让管理，防止出现新的‘炒地热’，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）还指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。”由上可见，非本村集体经济组织成员购买农村房屋，不利于保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展、保护全民族的根本利益。而无论是保护农民利益、保持农村稳定还是保障经济社会可持续发展，都属于社会公共利益的范畴。因此，非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同，在违反现行国家政策的同时，也损害了其所维护的社会公共利益，故应按照合同法第52条第4项的规定认定无效。综上，本案中原、被告均非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其签订的交易涉案“小产权房”的合同应认定无效。第三，关于原告主张的被告退还原告房屋转让款132000元及利息3000元，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告的房屋转让协议应认定为无效，因此原告主张被告返还房屋转让款132000元的诉讼请求应予支持。关于原告主张的利息3000元，因原、被告之间的房屋转让协议，双方都知道涉案房屋系“小产权房”，双方亦非莱芜市钢城区颜庄镇乐善村集体经济组织成员，因此应认定双方对于合同的无效都存在过错，应当各自承担责任。原告主张的利息，应属原告的损失，因其存在过错，对损失应自行承担。因此，关于原告主张被告支付利息应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杨纪夫与被告吕维儒于2014年1月26日签订的房屋转让协议书无效；
二、被告吕维儒于本判决生效之日起十日内返还原告杨纪夫房屋转让款132000元；
三、驳回原告杨纪夫其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告杨纪夫负担33元，由被告吕维儒负担1467元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审判员 朱琳
二〇一六年十一月十八日
书记员 李惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。