上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4459号
上诉人（原审原告）上海浦东新区东集房地产实业有限公司。法定代表人陈青，总经理。委托代理人曹黎丽，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人胡枝东，上海市联诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海飞鸣物业管理有限公司。法定代表人黄轶飞，总经理。委托代理人祝伊成，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人席圣超，上海市理诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）杨银娣，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）丁克荣，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人上海浦东新区东集房地产实业有限公司（以下简称东集公司）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第42942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案受理后依法组成合议庭，于同年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人东集公司的委托代理人曹黎丽，被上诉人上海飞鸣物业管理有限公司（以下简称飞鸣物业公司）的委托代理人祝伊成，被上诉人杨银娣、丁克荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋从1998年4月2日起产权登记在上海市浦东新区房地产实业总公司名下。2003年5月14日上海市浦东新区房地产实业总公司委托上海飞鸣物业发展中心办理房改售房的手续。2012年5月10日，杨银娣出资购买了上述房屋使用权。于是，上海市浦东新区房地产实业总公司XX物业公司与杨银娣建立了租赁关系，并向杨银娣发放了公有住房租赁凭证，同住人为丁克荣（杨银娣丈夫）、丁某甲（杨银娣女儿）。2013年5月5日，上海飞鸣物业发展中心与杨银娣、丁克荣签订了《上海市公有住房出售合同》，将上述房屋产权出售给杨银娣、丁克荣，飞鸣物业公司将售房款汇入原告账户。2015年11月，东集公司起诉至原审法院，要求判令杨银娣、丁克荣迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。原审另查明，2007年5月上海浦东新区房地产实业总公司更名为上海浦东新区东集房地产实业有限公司；2006年1月上海飞鸣物业发展中心更名为上海飞鸣物业管理有限公司。原审认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案东集公司虽然在2007年5月名称作了变更，但房地产权证上仍为上海浦东新区房地产实业总公司，上海飞鸣物业发展中心虽然在2006年1月名称变更为上海飞鸣物业管理有限公司，但仍从事物业管理职能。飞鸣物业公司凭借2003年5月14日上海市浦东新区房地产实业总公司的委托书，并以上海市浦东新区房地产实业总公司名义与杨银娣、丁克荣签订《上海市公有住房出售合同》，杨银娣、丁克荣有理由相信飞鸣物业公司有代理权，故杨银娣、丁克荣为善意第三人，杨银娣、丁克荣签订的《上海市公有住房出售合同》应为有效。东集公司的诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后于2016年2月22日作出判决：驳回原告上海浦东新区东集房地产实业有限公司的诉讼请求。案件受理费252元，减半收取计126元，财产保全费5,000元，合计5,126元，由原告上海浦东新区东集房地产实业有限公司负担。判决后，东集公司不服，上诉至本院称，原审判决的主要依据是所谓的“委托书”，按照相关证据规则的司法解释，被上诉人飞鸣物业公司提供的证据应当是原件，但“委托书”仅为复印件，没有原件可以核对，且东集公司对“委托书”的真实性予以否认，故“委托书”不能作为合法证据在本案中予以采纳。被上诉人杨银娣、丁克荣将房款交给陈某某，由陈某某帮助其办理房屋的相关手续，其取得公有住房使用权的过程是非法的，在本案房屋买卖中不存在�意。故请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人飞鸣公司辩称，其不同意上诉人东集公司的上诉请求。“委托书”的真伪从房地产交易登记的行为就可以推定出“委托书”是真实有效的。被上诉人凭借伪造的“委托书”是无法通过房地产交易中心审核通过的。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人杨银娣、丁克荣辩称，其不同意上诉人东集公司的上诉请求。其出资购买房屋没有任何过错，故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。审理中，本院向上海市浦东新区房地产交易中心调取XX路XX弄XX号XX室房屋交易过户过程中的“委托书”原件，该交易中心工作人员表示，交易中心存档的没有原件，只有复印件，因为牵涉的房屋套数很多，而“委托书”原件只有一份，故交易中心不可能收取原件�本案审理中，被上诉人飞鸣物业公司表示，在上述房屋买卖过程中，飞鸣物业公司并不是直接派员工办理房屋过户手续，而是由当时上诉人东集公司的关联企业员工石某找到了飞鸣物业公司要求办理过户手续，“委托书”由石某取得，并且由石某实际操作，飞鸣公司并没有派员到交易中心。被上诉人杨银娣、丁克荣表示，其系通过案外人陈某某购买上述房屋使用权，没有看到过“委托书”，XX物业公司给其租用公房凭证，后来陈某某通知被上诉人办理房屋产证，被上诉人就去交易中心办理过户手续，没有关心“委托书”的事情。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人飞鸣物业公司（即原上海飞鸣物业发展中心）主张根据上诉人东集公司（即原上海浦东新区房地产实业总公司）委托其办理房改售房手续的“委托书”，其有权与被上诉人杨银娣、丁克荣签订《上海市公有住房出售合同》；东集公司对“委托书”的真实性提出异议。对此，本院注意到，其一，无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。飞鸣物业公司主张其与东集公司之间存在委托售房的法律关系，但其只提供“委托书”的复印件，然而公有住房出售对东集公司而言系重大事项，按常理，如果东集公司确系委托飞鸣物业公司办理房改售房手续，其必然将“委托书”原件交付飞鸣物业公司，现飞鸣物业公司自始至终不能提供“委托书”原件，与常理不符，本院亦无法单独根据“委托书”复印件确认双方之间存在委托售房的法律关系，故飞鸣物业公司对此应承担举证不能的法律后果。其二，根据杨银娣、丁克荣在庭审中的陈述，无论其购买XX路XX弄XX号XX室房屋的使用权还是产权，都是通过陈某某办理相关手续，其自始至终没有看到过“委托书”，也没有关心“委托书”的事情，因此，杨银娣、丁克荣对上述房屋是否存在合法来源未尽到合理程度的注意义务，对飞鸣物业公司是否有权代理东集公司出售房屋更是漠不关心，故其不属于善意第三人。综上，本院难以认定东集公司就上述房屋委托飞鸣物业公司办理房改售房手续的事实成立，鉴此，飞鸣物业公司在没有代理权的情形下以东集公司名义与杨银娣、丁克荣签订的《上海市公有住房出售合同》当属无效。原审认定飞鸣物业公司有代理权，缺乏依据；以及杨银娣、丁克荣为善意第三人，系认定事实有误，故本院依法予以纠正。鉴于东集公司在本案中要求确�《上海市公有住房出售合同》无效，并未主张杨银娣购买房屋使用权的行为无效，故其要求杨银娣、丁克荣迁出房屋的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第42942号民事判决；二、确认上海飞鸣物业管理有限公司与杨银娣、丁克荣签订的《上海市公有住房出售合同》无效；三、驳回上海浦东新区东集房地产实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币252元，减半收取计126元，财产保全费5,000元，合计5,126元，由上海飞鸣物业管理有限公司负担；二审案件受理费人民币252元，由上海飞鸣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审�判员翟从海
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……