清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初1311号
原告：孙亚梅，女，1973年7月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所实习律师。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。
法定代表人：薛锡洪，总经理。
委托代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
原告孙亚梅诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙亚梅的委托代理人卢威达到庭参加诉讼，被告威鹏公司的委托代理人何慧文、吕国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙亚梅诉称：一、原、被告于2013年7月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013070827249649），原告购买被告所有的位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，房屋总价款为448746元，《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价万分之五的违约金。二、原告已经按照合同确定支付全部购买款，被告也于2013年4月26日开具发票，但被告至今未向原告交房，按照合同第八条、第九条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋的次日即2013年7月1日起计算，暂计算至2015年12月27日为910天，违约金为229828元，被告构成违约但未支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金直至将房屋交付原告止（暂计至2015年12月27日为229828元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告孙亚梅提供的证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告的企业登记信息、组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同；4、原告购买房屋的完税证复印件，拟证明原告已完税；5、原告第二、三次交款收款收据复印件，拟证明原告已按《房屋买卖合同》支付房款。
被告威鹏公司辩称：一、答辩人开发的富景天下一区一期6号楼于2014年4月4日验收合格，逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政配套安装延误、政府市政道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，属于答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。答辩人因合同约定的免责事由逾期交楼不构成违约，被答辩人主张逾期交楼违约金没有事实和法律依据。二、被答辩人于2016年3月17日向人民法院提起诉讼，被答辩人主张的2014年3月16日前的违约金已超过二年的诉讼时效，请人民法院依法驳回被答辩人要求支付2013年7月1日至2014年3月16日逾期交房违约金的诉讼请求。根据《民法通则》第135条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条之规定，被答辩人主张的逾期交房违约金属于债权请求权，其主张的2014年3月16日之前的逾期交房违约金应在2016年3月16日前主张权利，被答辩人在2016年3月17日才向人民法院提出诉讼，因此被答辩人主张的2014年3月16日前的违约金已超过二年的诉讼时效，被答辩人要求支付2013年7月1日至2014年3月16日逾期交房违约金的诉讼请求，因诉讼时效届满而丧失胜诉权，依法应予以驳回。三、答辩人在2015年4月13日已邮件通知被答辩人收楼，通知之后被答辩人未前往收楼的责任应由被答辩人自行承担，被答辩人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议的约定，答辩人在2015年4月13日已以邮件方式通知被答辩人收楼，通知之后被答辩人未前往收楼，按上述双方的合同约定，视为买受人2015年4月13日已以该物业进行验收、接管和使用。同时，根据清远市清城区人民法院及清远市中级人民法院在陆锦祥等人的案件生效判决中，确认陆锦祥等人在2015年4月收到答辩人寄出的收楼通知书，而答辩人在2015年4月13日同批次寄出的挂号信清单中，同时出现陆锦祥及本案原告孙亚梅的名字，可以确认的事实是答辩人在2015年4月13日已经向本案原告寄出收楼通知。答辩人在2015年4月13日以后被答辩人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、退一步说，即使存在逾期交楼情形，本案中《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高。逾期交楼对原告造成的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失，逾期交楼也只影响被答辩人房屋使用和收益的权利，只有办理房产证后才可产生交易及其他物权问题。因此原告只有租金损失。而合同中约定的违约金明显过高，根据最高人民法院《合同法（解释二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元/平方米，本案房屋每月租金估价为952元/月。综上，按合同计算的违约金已远远高出被答辩人实际损失的百分之三十，因此我们请求法院可以充分考虑实际情况，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算逾期交楼实际经济损失，以体现公平、合理。综上，请人民法院依法查清事实，作出正确的判决。
被告威鹏公司提供的证据：1、竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋所在6号楼在2014年7月23日已验收合格。2、整付零寄交寄清单、邮件全程跟踪查询资料、民事判决书、挂号信，拟证明被告在2015年4月13日已以邮件方式通知原告收楼，通知之后原告未前往收楼的责任应由原告自行承担，原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据；已发生法律效力的法院判决已认定被告于2015年4月份同批次寄出的挂号信（包括寄给原告在内的邮件）是收楼通知书。3、《关于清远市清城区洲心街K4地富景天下5#、6#、7#、16#、17#、18#楼共5栋住宅房地产租金咨询报告书》，拟证明涉案房屋所在6#楼的报告有效期2016年4月18日至2017年4月17日内的租金为8-11元/平方米/月，因此若人民法院认定本案存在逾期交楼，被告恳请人民法院依法将违约金的比例调整为按涉案房屋面积8元/平方米/月计算逾期交楼实际经济损失。
经审理查明，2013年7月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为105.77平方米（第三条）；总金额为448746元（第四条）；买受人采取一次性付款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（第十一条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，原告依约定支付了购房款448746元，原告称被告至今没有交付符合合同约定条件的楼房。2016年3月17日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，原告提交的房屋买卖合同附件四《补充协议》中第十条第1点载明：买卖双方来往函按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送给对方，如买受人地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知出卖人，否则承担无法及时通知而产生的一切法律后果。本案所涉房屋在2014年7月23日通过竣工验收备案。
诉讼中，被告提交的交寄清单、查询单、挂号信没有显示所寄文件，挂号信因所寄地址长期无人而被退回。原告否认收到收楼通知书。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年6月30日）前将符合约定条件的楼房交付给原告，被告至今没有交付楼房，违反合同约定，存在违约行为，原告选择继续履行合同，要求被告支付违约金的诉求，合理合法，本院予以支持。被告称延迟交楼是因为政府配套安装延误、市政工程封闭施工及天气原因造成，但没有提供相应的依据，对其辩解意见本院不予采信。被告提交的交寄清单、查询单、挂号信不能显示所寄发的文件，且挂号信被退回，即使所寄文件是收楼通知书，被告也没有将收楼的通知送达给原告，双方在合同中没有约定寄出通知便完成通知收楼义务，在原告没有变更地址的情况下，被告没有按合同约定尽到通知的义务，致原告至今未收楼的责任在于被告，违约责任应由被告承担。原、被告在合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，以交付的楼价款按日万分之五计算违约金，并不过分高于实际损失，被告要求按同地段房屋租金计算违约金缺乏事实依据，对其主张本院不予采纳。原告要求被告从约定交付楼房的期限届满次日（2013年7月1日）起以448746元为基数按日万分之五支付违约金至交楼日的请求，合理合法，本院予以支持，暂计至2015年12月27日为910天，违约金为204179.43元（448746元×0.0005×910天）。被告的违约行为具有持续性，其认为原告的起诉已超过诉讼时效，缺乏相应的依据，本院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付至2015年12月27日的逾期交房违约金204179.43元（违约金从2015年12月28日起以448746元为基数按日万分之五计算至交付合同约定的楼房之日止）给原告孙亚梅。
本案受理费2374元，由原告孙亚梅负担265元，被告清远市威鹏房地产有限公司负担2109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 招跃温
二〇一六年六月十七日
书记员 毛敏灵
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。