广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第542号
原告王常会，男，身份证住址：河北省沧州市海兴县。
委托代理人温祖发、李国平，广东君一律师事务所律师。
被告东莞市南天大新集团有限公司，住所：东莞市。
法定代表人程志平，董事长。
被告东莞市南天大新集团有限公司塘厦第二分公司，营业场所：东莞市。
负责人程志坚，经理。
共同委托代理人马海岸，广东信而立律师事务所律师。
原告王常会诉被告东莞市南天大新集团有限公司（以下简称“大新公司”）、东莞市南天大新集团有限公司塘厦第二分公司（以下简称“大新第二分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王常会及其委托代理人温祖发、李国平，被告大新公司、大新第二分公司的共同委托代理人马海岸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王常会诉称，2012年7月被告商场装修期间，原告得知被告商场正在招商后，与被告招商人员何锦裕取得了联系。该招商人员极力推荐TXY-B802号商铺，并承诺：按商场规划，开业后该商铺门口电梯全部下行，是整个商场唯一出口，人流很旺，该商铺旁边消防通道可以给原告使用以便原告自己控制营业时间。原告遂与被告于2012年8月8日签订《专柜（商铺）租赁合同》一份、《百货专柜（商铺）租赁、联营合同费用支付协议》一份，约定原告租用被告TXY-B802号铺面专用于经营“麻里麻里香锅”，租金每月10900元，租期七年，并约定了履约保证金、品牌终端宣传费等内容。2012年8月14日原告将履约保证金、品牌终端宣传费一次性足额交给了被告，并经被告同意进行装修，于2012年9月20日开张营业。然而原告开张营业后，被告未按承诺开放电梯，拒绝让原告使用消防通道，也没有任何宣传活动。原告后来得知商场消防还存在很多问题，签订合同时被告向原告隐瞒了。原告多次找商场管理人员反映上述情况未得到解决，被迫与被告协商撤场。被告于2012年10月31日同意原告撤场，但被告却拒绝退还履行保证金、品牌终端宣传费、装修费用。双方签订的合同是被告提供的格式合同，合同里的条款大多是霸王条款，对原告明显不公平，原告仅仅租用被告商铺一个月即亏损近二十万。原告多次找被告协商解决，被告不愿意协商，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：一、被告退还原告履约保证金30000元、赔偿装修损失37700元、退还品牌终端宣传费36000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告大新公司、大新第二分公司辩称，一、原告王常会主动申请撤场的行为，属于提前解除合同，其行为构成违约，应当按照《租赁合同》及相关约定进行处理。2012年8月8日原告与被告签订《租赁合同》后，原告以“开张至今一个月严重亏损，从而造成我店无法继续经营”为由，于2012年10月26日向被告提出撤场申请。原告主动申请撤场的行为，属于提前解除合同，其行为构成违约，应当按照《租赁合同》及相关约定进行处理。二、原告违约后，要求被告退还履约保障金30000元没有依据。《租赁合同》第八条第四项约定：本合同履行期限内，乙方要求提前解除合同的……乙方缴纳的履约保证金作为违约金，甲方不予退还给乙方。因为原告提前解除合同构成违约，因此，原告要求被告退还履约保证金30000元没有依据。三、原告违约后，要求被告退还商品终端宣传费36000元没有依据。《费用支付协议》第14条约定：因为乙方违约导致合同终止……乙方无权要求甲方全部或者部分返回上述费用。因为原告提前解除合同构成违约，因此，原告要求被告退还商品终端宣传费36000元没有依据。四、原告违约后，要求被告赔偿装修损失37700元没有依据。原告提前解除合同构成违约，根据我国法律规定，因为违约行为造成自身的损失，守约方无需赔偿。原告违约后，要求被告赔偿装修损失37700元没有事实依据与法律依据。综上，被告认为原告的诉求没有事实依据与法律依据，应依法予以驳回。
经审理查明，东莞市华毅投资有限公司系位于东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺的产权人。2009年7月23日东莞市华毅投资有限公司与被告大新公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定东莞市华毅投资有限公司将上述商铺出租给被告大新公司，租赁期限自2009年7月1日起至2024年6月31日止，并约定被告大新公司具有转租权。被告大新第二分公司系被告大新公司的分公司，无独立法人资格。
2012年8月8日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了一份《专柜（商铺）租赁合同》，被告将从东莞市华毅投资有限公司承租来的上述商铺的其中一部分、编号为TXY-B802号的商铺转租给原告用于经营“麻里麻里香锅”餐饮店，租赁期限自2012年6月18日起至2019年6月17日止。合同第五条第1款约定原告应向被告缴纳履约保证金30000元；第八条第4款约定在合同履行期内原告要求提前解除合同的，原告缴纳的履约保证金作为违约金，被告不予退还。合同第十条第15条约定“甲方特别提醒乙方注意本合同中限制或免除甲方责任的条款以及增加乙方责任的条款，乙方已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。乙方代表签字确认：”，原告在该条款旁签名确认。同日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了一份《百货专柜（商铺）租赁、联营合同费用支付协议》，约定该协议系《专柜（商铺）租赁合同》的附件。该协议第1条约定原告支付被告商品终端宣传费36000元／店总计人民币36000元，适用于原告首次进入被告分店销售以及协议到期续约；协议第14条约定因原告违约导致合同终止的，原告无权要求被告全部或部分返还上述费用。
合同签订后原告向被告缴纳了30000元合同保证金、36000元“日常管理服务费”即商品终端宣传费。2012年10月26日，原告向被告提交一份《申请书》，以被告未按原先承诺的让全部电梯从TXY-B802号商铺门口下行、不许可原告使用消防通道、不许可原告做宣传等导致客流量稀少、原告生意亏本为由，主张被迫撤场。2012年10月31日，被告签发一份《商户撤柜审批表》，同意了原告的撤场申请并表示不退还合同保证金及其他合同费用。
原告主张被告在招商时承诺让商场的全部电梯从TXY-B802号商铺门口下行、承诺让原告使用消防通道。对此主张，原告只举证了两份电话录音为证，第一份是原告与被告招商部张总经理的电话录音，第二份是原告与所谓原先招商人员何先生的电话录音。对于第一份录音的真实性，被告予以确认。经审查，该份录音中被告招商部张总经理并未明确认可原告的上述主张。对于第二份录音的真实性，被告不予确认，指出无法确认通话对方是否为原先招商人员何先生。原告未能向本院提供其他证据证明该通话对方的身份。庭审中，原告确认是被告招商人员作出上述承诺在先，双方签订《专柜（商铺）租赁合同》在后。
此外，原告主张其装饰涉案商铺共支出工程款40000元，除去可搬走的以外，原告尚损失37700元。对此主张，原告举证了五份收据为证；被告对此不予确认，并主张因原告违约故其损失自行承担，另主张被告还得花费清理原告未搬走的装饰残留物。另，被告向本院举证了DM海报宣传单，其中一份宣传单上显示“麻里麻里香锅”的招牌挂在涉案商场的外墙上。原告认为被告举证的宣传单系事后制作，但确认“麻里麻里香锅”招牌挂在涉案商场外墙上的事实，并确认该招牌悬挂时原告只需向被告申请、无需再向被告缴纳费用的事实。
以上事实，有原告提供的《专柜（商铺）租赁合同》、《百货专柜（商铺）租赁、联营合同费用支付协议》、录音光盘及文字说明、收款收据、《申请书》、《商户撤柜审批表》，被告提供的《专柜（商铺）租赁合同》、《百货专柜（商铺）租赁、联营合同费用支付协议》、《申请书》、DM海报宣传单等及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，被告从案外人东莞市华毅投资有限公司处承租了已取得房地产权证的涉案商场，并获得了转租权，故被告有权将涉案商铺转租给原告，双方签订的租赁合同合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于：原告的撤场行为是否构成违约，被告应否退还原告履约保证金、商品终端宣传费及赔偿原告装饰损失。
本案中，对于原告申请撤场的行为，原、被告双方均予以认可，本院予以确认。原告主张其撤场系因为被告在招商时承诺让商场的全部电梯从TXY-B802号商铺门口下行、承诺让原告使用消防通道，但之后被告违反了该承诺。对原告主张的该承诺，被告予以否认，原告只提供了两份电话录音为证。其中第一份与被告招商部张总经理的录音中，张总经理并未明确认可曾作出上述承诺，不能证明原告的主张；第二份与所谓原先招商人员何先生的电话录音，原告未能向本院提供其他证据证明该通话对方的身份，该份录音存在疑点。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，存在疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，故不能单凭原告举证的这两份录音来认定存在被告作出上述承诺的事实。且招商在先、签订《专柜（商铺）租赁合同》在后，但合同并无对上述承诺内容进行任何记载，也与原告的主张明显不符。综上，原告主张被告作出上述承诺，无事实依据，本院不予采信。既然被告未曾作出上述承诺，则原告以被告违反上述承诺的撤场理由并不成立。此外，原告撤场《申请书》还主张其撤场理由之一是被告不许可原告做宣传。庭审中，原告确认了被告许可“麻里麻里香锅”招牌挂在涉案商场外墙上，并确认该招牌悬挂时原告只需向被告申请、无需再向被告缴纳费用的事实。将“麻里麻里香锅”招牌挂在涉案商场外墙，是被告许可原告做宣传的表现，故原告主张被告不许可其做宣传，无事实依据，该撤场理由也并不成立。
综上，原告撤场《申请书》中主张的撤场理由均不成立，原告无正当理由中途撤场，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。《专柜（商铺）租赁合同》、《百货专柜（商铺）租赁、联营合同费用支付协议》系原、被告双方协商一致达成的协议，对双方的权利义务都进行了相应的约定，并无明显的加重原告义务、减轻被告义务，不构成显失公平，合法有效。这两份协议明确约定了双方的违约责任，原告因违约而承担的违约责任应按照这两份协议执行。依据协议的约定，原告违约，被告有权不退还原告已缴纳的履约保证金、商品终端宣传费，故原告主张被告退还履约保证金、商品终端宣传费的诉讼请求，本院不予支持。同时，关于原告主张的装饰损失，因该损失是因原告违约造成，被告并无过错；且对原告遗留的装饰物，被告并未表示同意利用。故该损失应由原告自行承担，对原告要求被告赔偿装饰损失的诉讼请求，本院也不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告王常会的全部诉讼请求。
本案受理费1187元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 黎杰安
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。