重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沙法民初字第09957号
原告邱和平，男，1950年7月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托代理人胡政武，大工律师事务所律师。
原告杜绍先，男，1975年7月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人胡政武，大工律师事务所律师。
被告重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号24楼，组织机构代码69393241－6。
法定代表人汪文洋，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
原告邱和平、杜绍先与被告重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月26日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2013年4月16日、2014年7月3日、8月26日公开开庭进行了审理。原告邱和平、杜绍先的委托代理人胡政武，被告新永基公司的委托代理人刘四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱和平、杜绍先诉称，2011年1月1日，原告与被告双方签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定被告将位于重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层＊号建筑面积约1600㎡的商铺及其设施租�给原告邱和平，租赁期间为2011年1月1日至2015年12月31日，租金按建筑面积计算，原告交纳履约保证金336000元。合同签订后，原告邱和平与原告杜绍先等一起组建了沙坪坝金顺娱乐厅。由于被告将消防通道出租给原告，造成停业整改，现诉请法院：1、判令被告返还多收原告的房屋租金565600元；2、判令解除原告与被告签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，由被告返还原告履约保证金336000元；3、判令被告赔偿原告的装修损失费508000元。
被告新永基公司辩称，被告租赁给原告的商铺中不包含消防通道，所有租赁面积被告有权出租；经双方确认，原告实际缴费面积1494.9㎡，且在该面积中，还有145.9㎡房屋是原告作为办公室使用；被告不存在将消防通道出租的违法行为，也不存在其他违反合同约定的行为，因此，原告主张解除合同的理由不成立，进而，其�求退还保证金和要求赔偿装修损失的请求也缺乏事实和法律依据，依法不能成立。
经审理查明，2011年1月19日，原告邱和平（乙方）与被告新永基公司（甲方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层＊号商铺及其设施租赁给乙方经营使用，该商铺承租面积为约1600㎡（包括商铺的内墙、立柱的面积及公用建筑空间之间的分隔墙、外墙（包括山墙）以及其他商铺的分隔墙的一半计入承租面积），双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用和款项的计算依据。该商铺位置参见附件一：《商铺平面位置图》所示的特定部分；租赁期为60个月，自2011年1月1日至2015年12月31日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，�者之中甲方取其高；租赁商铺实行“先交费后使用”；2011年2月15日至2011年12月31日期间的保底租金为70元／月／㎡，月租金合计为112000元，2012年1月1日至2012年12月31日期间的保底租金为75元／月／㎡，月租金合计为120000元，2013年1月1日至2013年12月31日期间的保底租金为80元／月／㎡，月租金合计为128000元，2014年1月1日至2014年12月31日期间的保底租金为85元／月／㎡，月租金合计为136000元；保底租金以每1个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳。2011年1月1日至2011年12月31日期间的抽成租金为乙方月总销售额的13%，2012年1月1日至2015年12月31日期间的抽成租金为乙方月总销售额的18%；抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后次月的1-5日将超出保底租金部分缴纳给甲方，租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该�然月租用天数依比例支付。商铺交付：乙方须在2011年2月15日前按照甲方要求前往指定地点接收商铺，如因施工或验收手续办理原因，甲方不能按时交付商铺，则以实际交付商铺时间为接铺日，乙方同意甲方不承担任何违约责任。开业时间：乙方须在2011年4月15日或之前完成装修工程及其它开业准备工作并开业。装修期：乙方装修期为2011年2月15日至2011年4月15日，如甲方提前交付商铺，则按实际交付商铺之日起算装修期，如乙方提前开业，则以提前开业之日为起租日，合同约定的装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方应按约定交纳物业服务费、水电费等。物业管理：甲、乙双方一致同意由“重庆市宾华物业管理有限公司”对该租赁物业实行物业管理。物业管理费自甲方实际交付商铺之日起计收，装修期间物业管理费按租赁面积每月每平方米10元计算。履约保证金：乙�须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物管费总额的履约保证金，该保证金的金额为336000元，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。合同解除：在承租期内，一方向另一方书面申请，并经另一方书面确认和同意后合同解除；在承租期内，一方因出现合同约定的违约行为致使合同不能履行，并由另一方给予书面通知后合同解除。违约责任：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方。
合同签订后，被告将位于重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层＊号商铺交付给原告，原告接受商铺后即开始进行装修。此后，原告邱和平以自己的名义或者以案外人杨春燕、杨海霞的名义通过银行支付了部分款项，具体付款情况如下：
2011年1月30日支付336000元，2011年3月7日支付82000元，2011年7月11日支付179284元，2011年10月17日支付323725.07元，2012年2月21日支付204158.20元，2012年4月27日支付204158.20元，2012年8月21日支付250000元，合计1579325.47元。
另外，被告新永基公司出具收据三份，其中，2011年3月8日的收据载明收到邱和平交纳装修管理费32000元，收款方式为汇款；2011年3月8日的收据载明收到邱和平交纳履约保证金336000元，收款方式为汇款；2012年3月16日的收据载明收到邱和平交纳电费50153.60元，收款方式为现金。
2011年5月12日�重庆市沙坪坝区公安消防支队作出《关于同意杜绍先重庆金顺娱乐厅装修工程建设工程消防设计的审核意见》：同意杜绍先报送的装修工程消防设计，请按照审核批准的消防设计文件进行施工。经此次审核的装修工程消防设计如需变更，应当重新报送我支队审核。
2011年9月16日，位于重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层＊号铺的沙坪坝区金顺娱乐厅取得重庆市沙坪坝区公安消防支队发出的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证上的消防安全责任人为杜绍先。
根据本院的要求，被告提供了一份加盖有重庆市公安局消防局印章的重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层平面图（以下简称消防平面图），该平面图明确了重庆市某区某街＊号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层商铺的位置、面积及消防通道的位置、面积。
原告邱和平举示的《商铺（场地）交接书》载明：商铺（场地）交接时间为2011年10月13日，商铺名称：电玩城，区域（部位）：煌华·新纪元购物广场B1楼层＊号铺位。
2012年8月21日，重庆市沙坪坝区公安消防支队作出《公安行政处罚决定书》，该决定书载明：被处罚人：沙坪坝区金顺游戏厅，法人代表：杜绍先。现查明2012年8月20日我支队消防监督执法人员对位于某区双巷子步行街＊号负一层＊号的沙坪坝区金顺游戏厅进行监督检查时，发现该场所所在楼层的疏散通道上放置物品、设置卷帘，影响商场人员疏散，随即发出《责令改正通知书》。沙坪坝区金顺游戏厅的行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第（三）项的规定，决定给予沙坪坝区金顺游戏厅罚款人民币5000元的处罚。
原告接到处罚决定书于2012年8月21日即停止经营。此后，原被告双方发生争议，原告于2012年9月26日诉至本院，要求判如所请。
另查明，被告新永基公司于2012年10月11日签收民事起诉状副本。
审理中，本院根据原告邱和平、杜绍先2013年4月16日的申请，于2013年5月8日委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对涉案商铺的实际租赁面积进行测绘。2013年12月23日，本院根据原告邱和平、杜绍先2013年12月11日的申请，委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对涉案商铺实际租赁面积中消防通道面积进行测绘。2014年2月24日，本院向重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心发出《重庆市沙坪坝区人民法院关于要求重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心尽快作出书面鉴定结论的函》，要求该鉴定中心尽快就本院的两次鉴定委托作出书面鉴定结论。
2013年12月28日，重庆市土地房屋勘�司法鉴定中心渝地房司鉴中心（2014）房鉴第004号司法测量鉴定报告书，该报告书的鉴定意见为：被告新永基公司交付给邱和平的位于重庆市某区某街＊号商铺及其设施房屋的水平投影建筑面积为1493.80㎡。
2014年4月28日，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心渝地房司鉴中心（2014）房鉴第001号司法测量鉴定报告书，该报告书的鉴定意见为：被告新永基公司交付给邱和平的位于重庆市某区某街＊号商铺及其设施房屋的水平投影建筑面积为：1号房套内面积为1080.28㎡，2号房套内面积为61.38㎡，3号房套内面积为136.58㎡，消防通道套内面积为215.56㎡。
2014年2月18日，原告邱和平向鉴定机构交纳鉴定费（房测服务费）5412元。2014年6月10日，原告邱和平向鉴定机构交纳鉴定费（房测服务费）5787元。
2014年6月16日，本院向原被告双方送达司法测量鉴定报告书。
原告邱和平、杜绍先签�司法测量鉴定报告书后认为被告出租消防通道违反法律强制规定，合同有关出租消防通道的合同约定无效，并于2014年7月10日向本院提出变更诉讼请求申请，将其诉讼请求变更为：1、判令被告返还原告多交的房屋租金503307.13元；2、判决确认原告与被告签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效，判令被告退还原告交纳的该部分房屋租金155272.74元；3、判令解除原告与被告签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中除消防通道合同约定以外部分的合同，由被告返还原告履约保证金336000元；4、因租赁场地含有消防通道导致使用价值降低而减降30%的房屋租金，判令被告退还原告房屋租金276223.54元；5、判令被告赔偿原告的装修损失费606656元。被告新永基公司针对原告邱和平、杜绍先变更后的诉讼请求答辩称：1、租赁商铺中不存在消防通道，因此被告不同意向原告退还所谓涉及消防通道部分的租金，也不同意将合同所约定的租金标准降低30%；2、本案租赁合同的解除是因为原告违约所造成，原告所产生的装修损失应由原告自行承担，并且原告所缴纳的履约保证金也应作为违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告邱和平、杜绍先陈述称，除通过银行支付的租金1579325.47元外，另行交纳了履约保证金336000元，依据为被告于2011年3月8日出具的收据一份。被告对原告主张的通过银行支付的款项均予以认可，但认为其于2011年3月8日出具的收据载明的履约保证金336000元与原告于2011年1月30日通过银行支付的336000元系同一笔款项。
审理中，本院通知原被告双方的代理人于2013年5月24日到庭，以询问笔录的形式告知双方当事人：邱和平、杜绍先申请对租赁房屋的面积进行鉴定�鉴定机构已于2013年5月22日对涉案房屋进行了测量，当时本院已口头要求原被告双方尽快协商解决租赁房屋移交事宜。现再次以笔录的形式进行明确：本限双方在2013年5月31日前完成租赁房屋移交事宜，如因一方的责任造成租赁房屋不能移交并导致损失的扩大，由相应的责任方依法承担相应的法律责任。本次笔录的主要目的是表明法院及承办人尽到了提醒的义务。如果被告方不同意原告搬走租赁房屋内的财产，则应另行提供面积较小、租金较低的房屋堆放。但双方未在本院指定期限内办理租赁房屋移交事宜。2014年4月16日，被告与案外人签订新的房屋租赁合同，已将涉案房屋另行租赁给案外人使用。
原告邱和平、杜绍先为了证明被告明知涉案租赁商铺中含有消防通道等事实，还举示了其以机器人动漫的名义向被告发出的《情况说明》、《申请报告》、《申请停业撤场�告》，但未举证证明上述三份文书已送达被告。
原告邱和平、杜绍先为了证明其装修损失，举示了本院（2012）沙法民初字第09226号民事判决、重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第03217号民事判决、工程承包合同、装修工程合同书、收据、银行个人业务凭证（填单），上述证据证实杜绍先、杨新渝、杨春燕三人系合伙关系，三人共同对重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层16号商铺进行了装修并支付装修费用758000元。
原告邱和平、杜绍先为了证明其被公安消防主管部门罚款5000元，举示了缴款书（付款凭证），该缴款书载明：消防罚款；金额5000元；本联系第二联，缴款单位的开户银行作付出传票。
审理中，原告杜绍先以其不是适格原告为由于2014年10月17日申请撤回起诉，本院已口头裁定准许原告杜绍先撤回起诉。
上述事实，有原告提供的重�“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同及平面图、商铺交接书、关于同意杜绍先重庆金顺娱乐厅装修工程建设工程消防设计的审核意见、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、处罚决定书、银行转帐凭证、收据、司法测量鉴定报告书，被告提供的加盖重庆市公安局消防局印章的涉案房屋负一层消防平面图以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，被告新永基公司出租给原告邱和平的重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层商铺中包含了套内建筑面积215.56㎡的消防通道，此行为违反了法律、法规的强制性规定，致使公众聚集场所存在极大的安全隐患，因此，原告邱和平与被告新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效。但是，被告新永基公司将消防通道以外部分的商铺出租给原告邱和平并为此而签订的合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原告邱和平与被告新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中除消防通道部分以外的合同约定为有效合同。
关于被告是否退还原告已交纳的消防通道部分房屋租金的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租�合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告邱和平与被告新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效，被告新永基公司因该合同取得的财产，应当予以返还。但原告邱和平实际使用了该215.56㎡的消防通道，故原告邱和平也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此，本院对原告邱和平要求被告返还已交纳的消防通道部分房屋租金155272.74元的请求不予支持。
关于原告邱和平要求解除有效部分合同及返还原告履约保证金的问题。
被告新永基公司出租给原告邱和平的商铺中包含了套内建筑面积215.56㎡的消防通道，涉及消防通道部分的合同无效，原告邱和平依法应当返还，返还后必然影响原告邱和平签订合同的目的，因此，原告邱和平以�要求解除其与被告签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中除消防通道合同约定以外部分的合同并由被告返还原告履约保证金336000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告邱和平在起诉前未向被告发出解除合同的通知，而是起诉要求解除合同，被告新永基公司于2012年10月11日签收民事起诉状副本，原告邱和平要求解除合同的意思表示到达被告新永基公司，因此，本院确认上述合同解除的时间为2012年10月11日。
关于原告邱和平要求减少租金的问题。
虽然被告新永基公司出租给原告邱和平的商铺中包含了套内建筑面积215.56㎡的消防通道，但原告邱和平并未举证证明其在使用租赁商铺时因承租消防通道导致经营上的损失的事实，要求其使用商铺期间减少30%的租金，没有事实依据，本院对原告邱和平因此要求被告退还房屋租金276223.54元的请求�予支持。
关于被告新永基公司是否应当返还原告邱和平多交的房屋租金503307.13元的问题。
第一、原告邱和平支付租金的开始时间。
双方签订合同约定2011年2月15日前交付租赁商铺，2011年2月15日至2011年4月15日为装修期，装修期不交租金。而原告邱和平与被告新永基公司于2011年10月13日签署《商铺（场地）交接书》，该交接书载明：商铺（场地）交接时间为2011年10月13日。依照合同约定，原告邱和平应从2011年4月16日开始支付租金。被告新永基公司未举示证据证明实际交付商铺的时间，从本案的情况看，原告邱和平在2011年9月16日已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，说明被告新永基公司此前已经向原告邱和平交付租赁商铺。双方明知商铺已经交付，却于商铺交接后签署《商铺（场地）交接书》，并明确商铺（场地）交接时间为2011年10月13�，应解释为双方就原告邱和平从2011年10月13日开始支付租金达成协议，因此，本院认定原告邱和平应从2011年10月13日开始支付租金。
第二、原告邱和平应支付租金的金额。
依照合同约定，2011年2月15日至2011年12月31日期间的租金标准为70元／月／㎡，2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金标准为75元／月／㎡，原告邱和平应从2011年10月13日开始至2012年10月11日合同解除时应支付的租金（包含215.56㎡消防通道的占有使用费）为1321290.19元（70元／月／㎡×1493.80㎡÷31天×19天＋70元／月／㎡×1493.80㎡×2个月＋75元／月／㎡×1493.80㎡×9个月＋75元／月／㎡×1493.80㎡÷31天×11天）。
第三、原告邱和平已经支付租金的金额。
原告邱和平通过银行支付的款项为1579325.47元，此款项包含了其于2011年1月30日通过银行支付的336000元。原告邱和平认为除此之外，还交纳了履约保证金336000元，依�为被告于2011年3月8日出具的收据一份。但该收据载明原告邱和平汇款方式支付，现原告邱和平未举证证明除2011年1月30日通过银行支付的336000元外，另外还以汇款方式支付了336000元，因此，本院认定原告邱和平通过银行支付的款项1579325.47元包含了履约保证金336000元，其实际支付租金的金额为1243325.47元。
综上，原告邱和平应付租金（包含消防通道占有使用费）1321290.19元，已付租金1243325.47元，尚有77964.72元未付，因此，对原告邱和平要求被告新永基公司返还其多交的房屋租金503307.13元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告邱和平主张的装修损失费问题。
被告新永基公司出租给原告邱和平的商铺中包含了套内建筑面积215.56㎡的消防通道，导致合同部分无效，部分被解除，应当依法承担相应的赔偿责任，但原告邱和平举示的本院（2012）沙法民初字第09226号民事判决、�庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第03217号民事判决等证据，可以证实杜绍先、杨新渝、杨春燕三人系合伙关系，三人共同对重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层商铺进行了装修并支付装修费用758000元，不能证明原告邱和平本人产生了装修损失，根据合同相对性原理，本院对原告邱和平要求被告赔偿装修损失费606656元的诉讼请求不予支持，原告邱和平在有证据证明其确实产生了损失时可以另行协商解决或另案诉讼。
被告抗辩称其出租给原告邱和平的商铺没有包含消防通道，但被告提供的加盖有重庆市公安局消防局印章的重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场负一层消防平面图明确了被告出租商铺前的商铺位置、面积和消防通道位置、面积，根据该消防平面图与商铺实际位置、面积进行对比所作的鉴定认定被告出租商铺前的商铺包含了套内建筑�积215.56㎡的消防通道，因此，本院对被告的此项抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告邱和平与被告重庆新永基商业管理有限公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效。
二、原告邱和平与被告重庆新永基商业管理有限公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中除消防通道合同约定以外部分的合同于2012年10月11日解除。
三、被告重庆新永基商业管理有限公司在本判决发生法律效力后立即退还原告邱和平履约保证金336000元。
四、驳回原告邱和平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19340元（原告已预交9670元），减半收取9670元，鉴定费11199元（原告已预交），合计20869元，由被告重庆新永基商业管理有限公司承担，此款限被告重庆新永基商业管理有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告邱和平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 谢凤鸣
二〇一四年十月二十六日
书记员 任琴琴