浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0726民初00670号
原告郑雄胜,男,1975年1月4日出生，汉族，住浦江县，现住浦江县。
委托代理人余青，浙江振进律师事务所律师。
被告浙江嘉毅置业发展有限公司，住所地：浦江县人民东路33号恒昌财富广场1529-1535号。
法定代表人黄初。
诉讼代表人浙江嘉毅置业发展有限公司问题应急处置工作领导小组办公室（系浙江嘉毅置业发展有限公司破产管理人）。
委托代理人汪君瑞，浙江泽鉴律师事务所律师。
原告郑雄胜诉被告浙江嘉毅置业发展有限公司（以下简称“嘉毅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日、5月10日、10月28日三次公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年10月31日签订《定金合同》一份，该合同对原告购买房屋的位置、面积、房价等均作了约定，原告依约向被告交付房款共计2019161元（约定房款的50%）。被告于2011年3月30日通知原告交付房屋。原告接收交付的房屋后，装修入住至今已经四年多。现被告公司已进入破产清算程序，嘉毅公司管理人对双方签订的定金合同不予确认，并要求原告腾空房屋。原告花费巨资购买房屋，并进行装修，实际也已经居住了四年多，被告方对此不予承认。现原告起诉到法院要求判令：一、依法确认原告与楼顺强于2010年10月31日签订的《定金合同》合法有效（已按合同约定支付房款50%）；二、原、被告双方继续履行合同，由被告方办理房产过户登记手续；三、由被告方承担本案诉讼费用。
为了主张其权利，原告提供了以下证据：
1、《定金合同》一份，证明:原、被告双方对涉案房屋的位置、面积、价格等进行约定的事实。
2、收条二份、银行流水三份，证明：原告交付房款的事实。
3、《入伙通知书》一份，证明被告通知原告交付房屋的事实。
4、《入伙流程表》、《业主领房验收交接表》、物业费发票各一份，证明：被告交房、原告验收交付物业费的事实。
5、浙江嘉毅置业发展有限公司文件二份，证明：楼顺强为该公司总经理助理兼望族一号销售部经理等事实。
6、照片两份及电费单一份，证明：原告入住的事实。
7、《关于嘉毅一期部分排屋销售拟确认对象公示》一份，证明：针对与原告相同情形的购房户，被告方已经进行了确认。
被告辩称：1、嘉毅公司没有与原告签订定金合同，楼顺强与原告签订的定金合同系其受楼理宣委托的个人行为。2、楼顺强与原告签订的定金合同无效，本案所涉房屋已在2009年1月办理预抵押登记，未经预抵押权人同意转让该房产的行为是无效的。楼顺强系受楼理宣的委托出卖本案房屋，但楼理宣尚未取得本案房屋的产权，嘉毅公司将嘉毅望族一号4-5、4-6房屋以以物抵债的方式卖给楼理宣，用于充抵所欠楼理宣借款，由于该以物抵债行为因物权尚未转移不成立，且上述借款涉及刑事犯罪，应通过刑事追赃程序处理。3、楼顺强在本案中不构成表见代理，原告在签订合同时不是善意相对方。
为了主张其事实，被告提供了以下证据：
1、《浦江县人民法院民事裁定书》一份，证明：2013年11月11日，浦江县人民法院受理嘉毅公司破产清算的事实。
2、《浦江县人民法院决定书》一份，证明：2013年11月11日，浦江县人民法院指定嘉毅公司问题应急工作领导小组办公室担任嘉毅公司管理人的事实。
3、《房屋买卖合同》一份、《浦江县房地产抵押登记申请核准表》一份，证明：2008年底嘉毅公司就本案房屋与黄淑珍签订《房屋买卖合同》，该房屋已在建设银行浦江县支行办理按揭贷款，并在抵押登记部门办理预抵押登记的事实。
4、浦江县公安局经侦大队对楼顺强、楼理宣的谈话笔录，证明：楼顺强与郑雄胜签订《定金合同》系楼顺强受楼理宣委托的个人行为，且其收取的购房款支付给何遵云、张康锋、楼理宣，并没有缴纳给嘉毅公司的事实。
5、《浦江县公安局立案决定书》二份，证明：2013年10月30日，浦江县公安局决定对黄初涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查；2014年4月21日，浦江县公安局决定对嘉毅公司涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查的事实。
6、《购房协议》、《借据》一组，证明：2010年9月14日，嘉毅公司将嘉毅望族一号A4-5、A4-6房屋以以物抵债的方式卖给楼理宣，用于充抵所欠楼理宣借款的事实。
7、浦江县公安局经侦大队于2016年9月18日对王林桥的询问笔录一份，证明本案所涉的房子系黄初抵账给楼理宣，后由楼理宣卖给原告的事实。
8、浦江县公安局经侦大队于2016年9月12日对何遵云的询问笔录一份，证明2009年上半年楼理宣曾将嘉毅望族一号的排屋挂到中介出售，本案所涉房屋的房款100万元是楼理宣归还何遵云的欠款。
9、浦江县公安局经侦大队于2016年9月9日对楼顺强的询问笔录一份，证明本案房屋是由黄初抵账给楼理宣，再由楼理宣卖给原告的事实。
原被告双方质证及本院认证：
被告对原告方证据的质证意见：对证据1的真实性无法判断，被告方档案中没有该合同，该合同是楼顺强与原告签订的，不是被告方与原告签订的。对证据2中收条的真实性、合法性都有异议，只能证明该款项是由楼顺强等人收取，被告收到款项都是出具正规的收款收据，不会由个人出具收条；对银行流水的真实性没有异议，但是并不能证明该款项已经交付给被告方。对证据3的真实性有异议，该通知书与定金合同不相符。对证据4的真实性没有异议。对证据5楼顺强任职的事实没有异议。对证据6的真实性无法确认，对证明目的有异议。对证据7的证明目的有异议，公示的目的是明确定金金额，被告方已收到公示房屋的房款金额，但被告方未收到原告方的房款。
原告对被告方证据的质证：对证据1、2的真实性由法院审核。证据3中的房屋与原告所住的房屋并非同一房屋，且被告并没有证据证明买房人已交付房款，被告交付房屋的事实。对证据4的三性有异议，楼理宣涉及的案件还在侦查中，所涉的笔录并不能作为证据使用。证据5、6系复印件不予质证，且与本案没有关联性。对证据7的三性均有异议，黄初涉及刑事案件，并未结案，该笔录涉及刑事保密，不可能对外。证明目的也是不能达到的，谈话中王林桥对房子是怎么卖给原告的也不清楚，并不能证明被告待证的事实。对证据8的三性均有异议，何遵云所讲的与本案缺乏关联性。对证据9的三性均有异议，楼顺强说的并不属实，也不能证明被告的待证事实。
本院认证：原、被告双方所提交的证据均真实、合法，与本案具有一定的关联性，本院对证据中与本案相关的部分予以采信。
根据采信的证据及原被告双方当事人的庭审陈述，本院审理查明以下事实：
楼顺强原系嘉毅公司的总经理助理兼金色海岸、望族一号销售部经理，协助总经理分管金色海岸、望族一号的销售业务。2010年10月31日，楼顺强作为甲方与原告郑雄胜（乙方）签订《定金合同》一份，双方约定：乙方向甲方预订嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋，房屋预测建筑面积为251.54平方米，单价为每平方米15800元，总价为3974332元。乙方于本合同签订时支付定金50万元，在签订房屋买卖合同后，定金转为房价款。甲、乙双方约定房屋交付乙方使用时，乙方需增加支付定金至总房价50%。待该房屋产权落实后，甲、乙双方办理过户手续，过户产生的费用由乙方承担。合同签订�，原告于合同签订当日向张康锋的工行账户支付定金50万元,于2011年1月10日向房产中介何遵云支付预付款50万元，楼顺强后出具收条对上述款项100万元予以确认。2011年3月30日，原告向楼顺强支付房款1019161元。2011年3月25日，嘉毅公司向郑雄胜发出《入伙通知书》，告知：嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋可以向郑雄胜交付使用，交房时间为2011年3月28日至4月1日，按实测面积房屋总价为4038322元。在原告交付房款栏中将原告已交付的房款与还需交付的房款用横线划去。嘉毅公司于2011年3月30日向郑雄胜交付房屋。此后，嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋由郑雄胜占有使用至今，但该房屋至今未过户到郑雄胜名下，郑雄胜也未交付剩余房款。
另查明：2008年12月31日，嘉毅公司就嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋与黄淑珍签订《房屋买卖合同》，该房屋以黄淑珍的名义已在建设银行浦江县支行办理按揭贷款，并办理了预抵押登记，预抵押权人为建设银行浦江县支行。2010年9月14日，黄初及嘉毅公司与楼理宣签订购房协议一份，约定用以物抵债的形式将嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋出卖给楼理宣。楼理宣后将嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋挂牌在何遵云开办的浦江县鼎鑫房地产经纪有限公司处出售，同时也委托楼顺强寻找买家以出售该房屋。
还查明，2013年10月30日，浦江县公安局对黄初涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。2014年4月21日，浦江县公安局决定对嘉毅公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。2013年11月11日，浦江县人民法院依法受理嘉毅公司破产清算案，并指定嘉毅公司问题应急处置工作领导小组办公室为破产管理人。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、楼顺强与原告签订《定金合同》的行为系履行职务行为还是个�行为，该定金合同是否对嘉毅公司具有法律约束力。二、嘉毅公司向郑雄胜发出《入伙通知书》及交付争议房屋的行为，是否可以认定为嘉毅公司对《定金合同》效力的追认。关于争点一，楼顺强与原告签订《定金合同》的行为，系楼顺强代理楼理宣买卖争议房屋的代理行为，与嘉毅公司无关，该《定金合同》对嘉毅公司不具有法律约束力。理由如下：1、2010年9月14日，黄初及嘉毅公司与楼理宣签订购房协议一份，约定用以物抵债的形式将嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋出卖给楼理宣。楼理宣后将嘉毅.望族一号一期A4-5室房屋挂牌在何遵云开办的浦江县鼎鑫房地产经纪有限公司处出售，同时也委托楼顺强寻找买家以出售该房屋。根据楼顺强在公安侦查机关的证言，楼顺强在与原告签订《定金合同》时，其明确告知原告该房子系嘉毅公司以房抵债的形式销售给楼理宣，楼理宣委托其销售，非公司行为。2、《定金合同》中只有楼顺强个人签字，没有嘉毅公司签章，原告的房款也未支付给嘉毅公司，嘉毅公司未收受过房款。因此，《定金合同》的相对人是楼顺强个人。3、从定金合同的内容上看，合同的第四条明确告知原告该房屋产权情况未落实：“待该房屋产权落实后，甲方与乙方办理过户手续，过户所产生的所有费用由乙方承担”。如楼顺强代表公司行为，该房产应属一手商品房买卖，房屋产权应该清晰，一手商品房消费者更不应承担过户费，故原告应明知其非一手商品房买卖且产权未落实。既然涉案房产非一手商品房，商品房的出卖主体也不可能是开发商嘉毅公司。4、楼理宣与嘉毅公司之间签订的以物抵债的购房协议，实质上形成的只是债权关系，是交付房屋的债权请求权，只是引起物权变动的原因，但还未引起物权变动。退�步讲，如果楼顺强与原告签订的《定金合同》是楼理宣将应属于嘉毅公司与楼理宣之间以物抵债协议中的相关权利义务概括转移给本案原告，因原告未支付全部房款，权利义务概括转移并未完成。而嘉毅公司宣告破产清算后，楼理宣与嘉毅公司之间的以房抵债合同已解除。因此，定金合同的合同相对方只能是原告与楼顺强或楼理宣，非原告与嘉毅公司。关于争点二，嘉毅公司向郑雄胜发出《入伙通知书》及交付争议房屋的行为，也不能推定为嘉毅公司对《定金合同》效力的追认。嘉毅公司向原告交付房屋的行为，系嘉毅公司在履行与楼理宣的以物抵债协议，同时也是协助楼理宣履行《定金合同》的行为，即嘉毅公司不是争议房屋买卖关系中的出卖人，而仅是协助履行人。理由如下：嘉毅公司签发的《入伙通知书》，无论其形式还是内容均不应认定为对定金合同效�的追认。《入伙通知书》有两项内容，一项是交付的房屋情况及交付时间；另一项是还应支付给嘉毅公司的房款情况。嘉毅公司在支付的房款栏中用横线划去，表明房款已支付或是否支付与嘉毅公司无关。因此，发放《入伙通知书》或交付房屋的行为，是嘉毅公司基于与楼理宣之间的以房抵债合同而产生的协助履行行为，尚不能由此认定为对《定金合同》效力的追认。综上，嘉毅公司既非争议《定金合同》的签订人，事后也未对该《定金合同》予以追认，故该《定金合同》对嘉毅公司不具有法律约束力，原告对嘉毅公司的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告郑雄胜的诉讼请求。
本案受理费22953元，由原告负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费22953元，款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 王宏宇
代理审判员 张婉君
人民陪审员 洪惠昌
申请执行时效贰年逾期不予执行
二〇一七年二月二十三日
代书 记员 张思明