广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2222号
原告：赵大满，身份证登记住址浙江省永嘉县。
委托代理人：黄树豪、何雁英，广东宏力律师事务所律师。
被告：耿海霞，身份证登记住址湖北省红安县。
委托代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。
被告：广州市瑶台经济发展公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：梁润兴。
委托代理人:肖健，广东沁森律师事务所律师。
被告：广州市瑶台实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：陈顺英。
委托代理人:肖健，广东沁森律师事务所律师。
原告赵大满诉被告耿海霞、广州市瑶台经济发展公司（以下简称发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称实业公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁志铭独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄树豪、何雁英，被告耿海霞的委托代理人官选斌，被告发展公司、实业公司的共同委托代理人肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告发展公司于2004年1月9日签订《广州市房地产买卖合同》，由原告向被告发展公司购买位于广州市广园西路瑶池西街55号502（瑶台中心花苑B幢1梯502）房屋，总价款179974元，原告支付部分房款后，被告发展公司为原告办理房产证，其余房款在办理房地产过户之日支付。原告依照合同向被告发展公司支付了部分房款，被告发展公司也在同年4月30日向原告交楼。此后，原告要求被告发展公司协助其办理房产证过户手续，但被告发展公司一直拒不办理。原告遂于2013年1月向法院起诉要求被告发展公司、实业公司协助原告办理产权过户手续。但在案件审理过程中，才知悉涉讼房屋已于2011年10月份登记在被告耿海霞名下。后经调查发现，被告耿海霞与被告实业公司于2010年12月26日在原告不知情的情况下，签订《房地产买卖合同》，将涉讼房屋的产权转移登记在被告耿海霞名下。为此，起诉请求法院判令：1、被告耿海霞与被告实业公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房签订的《房地产买卖合同》无效。2、被告耿海霞将上址房屋过户至被告实业公司名下。
被告耿海霞辩称：不同意原告诉讼请求。我方是通过正常手续购买房屋，并取得房地产权证的，原告方的请求没有法律依据。
被告发展公司、实业公司共同辩称：同意原告的诉讼请求，被告耿海霞和被告实业公司的买卖合同是虚假的。因我司曾经委托中介公司办理包括涉讼房屋在内的一批房屋的房地产权证，故而在空白的《房屋买卖合同》上加盖了公章，本案用于过户给被告耿海霞的《房屋买卖合同》就是这些盖好了公章的合同之一，而该合同上“严某”的签名并非其本人所签。此外，我司从来没有收到被告耿海霞所支付的房款。
经审理查明，2004年1月9日，原告（买方）与被告发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定房地产座落于广州市广园西路瑶池西街55号502房，建筑面积62.06平方米，交易价为179974元，签订本合同时，买方已支付23000元作为定金支付给卖方，余额156974元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方等。因原告除向被告发展公司购买涉讼房屋外，还另外购买了5间房屋，总额合计1173456元，故向被告发展公司支付了首期房价款合计363456元。
2004年4月30日，被告发展公司将涉讼房屋交付给原告使用至今。
2008年3月17日，涉讼房屋的所有权登记在被告实业公司名下。
据广州市房地产档案馆2011登记1004395号档案资料显示：2010年12月26日，被告实业公司（甲方）与被告耿海霞（乙方）的委托代理人何某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，交易价格为170330元，乙方一次性付款，甲方应当在2004年5月30日前，将涉讼房屋交付给乙方占有使用等。2011年10月12日，房管部门将涉讼房屋的所有权登记在被告耿海霞名下。
另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为被告实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。
据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为被告实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为被告实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。
在本案庭审过程中，被告耿海霞称其将现金20多万元交给一个姓宋的朋友，由其作为购房款转交给被告实业公司；合同约定2004年5月30日交楼是笔误。被告实业公司称从未收到该笔购房款。
2014年11月27日，被告耿海霞向本院补充提交如下证据：1、被告发展公司于2011年1月19日开具的收据，内容为收到被告耿海霞55号502房购房款2898元；2、户名为刘某的中国建设银行存折，其中100925转存1100000元手书备注为宋某转入的购房款；3、署名为刘某于2014年11月26日的《证明》，内容为其是涉讼项目的销售承包人，涉讼房屋是宋某先购买的，共计购房款110万元，在2010年9月已交款，后来宋某转售给被告耿海霞，因没有办理备案所以就直接过户，合同上所写的房款是净购房款未计费用，所以合同价款低于实际交付的款项等；4、署名为何某于2014年11月26日的《证明》，内容为其代被告耿海霞签订房屋买卖合同时，由于其他合同的交楼时间都是写2004年，所以也按其他合同写了，这是个笔误，当时销售人员向被告耿海霞说涉讼房屋出租了，要晚几个月才交楼，所以没有约定具体交楼日期，所以其也没有注意交楼时间。原告及被告发展公司、实业公司均以上述证据的提交超过举证期限为由不予质证。
在本案审理过程中，本院向案外人严某询问，其称上述广州市房地产档案馆档案资料中的《房地产买卖合同》上“严某”的签名非其所签，没有办理过将涉讼房屋过户给被告耿海霞的手续，亦从未代理被告发展公司、实业公司收取过被告耿海霞支付的购房款。
本院认为，关于原告与被告发展公司签订的《广州市房地产买卖合同》的效力问题。虽然原告与被告发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经规划验收合格和办理初始登记，也就是说，涉案房屋已具备办理过户登记手续的条件；另一方面，在土地性质仍为集体所有时，双方已就办理房屋过户手续问题进行了约定，显然，签约双方签订该买卖合同的真实意思表示是原告购买涉案房屋并取得产权，在合同目的能够实现的情况下，认定该《广州市房地产买卖合同》为有效合同，不但符合双方的真实意思表示，亦有利于维护合同交易关系的稳定。而且，被告发展公司早已于2004年就将涉讼房屋交付原告使用，因此，原告作为利害关系人提起本案涉讼主体适格。
关于在广州市房地产档案馆档案资料中留存的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，该合同签订于2010年，但约定交楼时间却为2004年，交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，但该合同却在此处出现被告耿海霞认为的“笔误”，明显不符合常理。其次，该合同约定的交易价格为170330元，而被告耿海霞却称其向案外人而非出卖人支付了20余万元的购房款，且是以现金形式支付，既不符合交易习惯更不符合常理。再次，被告耿海霞于2011年取得涉讼房屋物权后至今已逾三年，却从未向被告实业公司主张交付房屋的权利，亦未向该房屋的实际使用人主张权利，亦有悖于常理。综上，结合被告实业公司称是有人利用空白的、已加盖了其司公章的合同骗取房管部门办理交易过户手续的抗辩，本院有理由相信该合同非被告实业公司的真实意思表示。被告耿海霞持该《房地产买卖合同》将涉讼房屋的所有权过户至自己名下的行为损害了原告及被告实业公司的合法权益，应属无效行为。故原告提出的诉讼请求合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：
一、确认被告耿海霞与被告广州市瑶台实业有限公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房签订的《房地产买卖合同》无效。
二、被告耿海霞应在本判决发生法律效力之日起7日内，协助被告广州市瑶台实业有限公司将广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房的所有权过户至被告广州市瑶台实业有限公司名下。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告耿海霞负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁志铭
二〇一四年十二月一日
书记员 黄丽蓉