广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4844号
上诉人（原审原告）：周达彝，住广州市荔湾区。
委托代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。
委托代理人：许西湖、黄志斌，系该公司职员。
上诉人周达彝、广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月25日周达彝（乙方、买方）与元邦公司（甲方、卖方）签订编号：20120216047X号《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买明月星辉楼第自编B幢6层601号房，房屋地址：荔湾区文昌北路268号（自编B栋）601房。房屋建筑面积107.18平方米，套内建筑面积78.47平方米，共有分摊面积约28.71平方米。该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米31096.30元，总房价为2440127元，其中首期款自预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的60.25%（即1470127元）。剩余房款970000元须于2012年2月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。甲方应当在2012年4月30日前将合同标的物的房屋交付乙方使用。房屋交付时，甲方应当向乙方提供《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》等。乙方应在接收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。合同约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同；乙方同意继续履行合同，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。另《补充协议》第六条约定：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据。2、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。第八条约定：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证将交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第九条约定：1、办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括合同约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2、乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同补充协议第八条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。
上述合同和补充协议签订后，周达彝依约向元邦公司支付了全部购房款2440127元及税费74615元。周达彝于2012年5月12日交纳物业维修基金，双方于2012年5月13日办理收楼手续，周达彝自行对房屋进行装修。2013年7月10日，涉案房屋产权登记至元邦公司名下。
因本案纠纷，周达彝于2015年9月24日向原审法院起诉请求判令：1、元邦公司立即为周达彝办理广州市荔湾区文昌北路268号（自编B栋）601房屋《房地产权证》；2、元邦公司向周达彝支付从2014年5月13日起至办妥《房地产权证》之日止的逾期办理《房地产权证》违约金；本金按总房价2440127元，违约金每天按总房价款0.008%计算，暂计至2015年9月12日违约金为94672元；3、元邦公司向周达彝支付其向周达彝收取的契税及办证费用38013.1元的利息【利息计算时间从2014年5月13日起至代缴税款完结为止，参照银行同期存款利率（定期一年），暂计至2015年9月12日利息为1905元】；4、元邦公司向周达彝退还多收的契税及办证费用36601.9元及利息（利息计算时间从2012年5月12日起至退还为止，参照银行同期贷款利率，暂计至2015年9月11日利息为8610元）；5、元邦公司为周达彝所购买的房屋按照《竣工图》恢复厨房的使用功能；6、本案诉讼费用由元邦公司承担。
元邦公司原审辩称：一、元邦公司长期催促周达彝配合办理产权过户手续，但周达彝未予理会，未办理产权证问题及过错均在周达彝，不应当由元邦公司承担。二、元邦公司随时可配合周达彝办理过户登记手续，周达彝要求元邦公司立即办证，又要求退回代缴契税，这种要求是自相矛盾的，强人所难。三、周达彝陈述的厨房问题不符合事实，周达彝从收楼至今，从未就厨房向元邦公司提出过异议，反而发现周达彝多次装修、多出违规，擅自改变房屋结构外立面。况且周达彝收楼并已装修后三年才提起厨房存在功能瑕疵，不符合生活常理。综上，周达彝的陈述和诉讼请求不符合事实，未办理过户手续的过错在于周达彝自身，周达彝要求元邦公司承担责任，空口无凭，且对元邦公司很不公平，请求法院依法判决，驳回周达彝的诉讼请求。
原审诉讼中，周达彝为证明涉案房屋不具备厨房使用，提供认购手册、《建设工程规划验收合格证》和《竣工图》、照片。元邦公司对该证据真实性不予确认，关联性不予确认。
元邦公司为证明曾催促周达彝及时提交办证所需资料，提供中国邮政特快专递（编号：1011615942406）邮件。周达彝不予确认，认为特快专递邮件并不能证明元邦公司何时发出该邮件及邮件的投递情况，所以周达彝对该证据的三性不予认可。
原审法院认为：周达彝、元邦公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照《商品房买卖合同》及《补充协议》第八、九条的约定，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为周达彝办妥产权登记，并将以周达彝为产权人的房地产权证交付周达彝。现周达彝实际收楼时间是2012年5月13日，但直至现在涉案房屋产权没有登记在周达彝名下，元邦公司对迟延办证应承担违约责任。根据《补充协议》第八条的约定违约金计算至元邦公司以周达彝为产权人的房地产权证交付周达彝，周达彝要求元邦公司支付2014年5月13日至办妥《房地产权证》之日止的诉讼请求，符合《补充协议》约定，原审法院予以支持。
对于元邦公司抗辩认为周达彝存在逾期提交办证资料的违约行为及没有支付超面积购房款，对逾期办证的后果具有过错。根据元邦公司提供（编号：1011615942406）邮件显示，该证据不能反映邮寄时间，也没退回信件的情况说明，没有邮局邮戳和收件确认。因此，元邦公司认为已经履行通知义务，迟办证的责任在于周达彝的抗辩理由不成立。对于涉案房屋超面积部分元邦公司可另遁法律途径解决。
对于周达彝要求元邦公司支付税费利息及退还多付税费和利息的问题。涉案房屋尚未办理产权过户，涉案房屋的税费应在房屋产权过户时由税务部门核定缴交。周达彝要求元邦公司支付税费利息及退还多付税费和利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于周达彝要求元邦公司按照《竣工图》恢复厨房的使用功能的问题。根据元邦公司提供的整改通知书、承诺书及庭审查明，涉案房屋是以毛坯房屋进行交易。周达彝在接收涉案房屋后，自行对涉案房屋进行装修，并对厨房的使用功能自行进行调整。在装修期间，周达彝并没有就厨房不具备使用功能提出异议。根据《广州市商品房买卖合同》第十六条第一款约定：“乙方应在接收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……”。由于以上原因，周达彝对涉案房屋厨房是否具有使用功能进行鉴定的申请，原审法院不予接纳。周达彝要求元邦公司按照《竣工图》恢复厨房的使用功能的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年12月21日作出判决如下：一、广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日十五日内为周达彝办理广州市荔湾区文昌北路268号（自编B栋）601房《房地产权证》。二、广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向周达彝支付从2014年5月13日至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（办证违约金按房屋总价2440127元，每日万分之一标准计算）。三、自本判决发生法律效力之次日起至为周达彝办妥广州市荔湾区文昌北路268号（自编B栋）601房《房地产权证》之日止的逾期办证违约金（办证违约金按房屋总价2440127元，每日万分之一标准计算），由广东元邦房地产开发有限公司按月向周达彝支付。四、驳回周达彝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1568元，由广东元邦房地产开发有限公司负担1030元，周达彝负担538元。
判后，周达彝、元邦公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
周达彝上诉称：原审认定事实错误。一、原审法院没有查明周达彝所购房屋是唯一住房且其契税应按购房价1.5％(即38013.1元)征收的事实。周达彝所购涉案房屋面积为107.18平方米，属于普通住房，且周达彝一审时已出具证据证明所购房屋为唯一住房。据此，（一）根据2010年10月1日起执行的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税的优惠政策的通知》财税[2010]94号“一、关于契税政策：(一)对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯—住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯—住房的，减按1％税率征收契税”。另根据2015年11月1日起施行的有效期五年的由广东省地方税务局等部门联合发布的《关于优化房地产交易环节契税征管工作的公告》解读第一点制定《公告》的背景：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，个人受让、购买、赠与、交换房屋权属，应按照房屋成交价格3％-5％的税率(广东省人民政府确定广东省的契税适用税率为3％)缴纳契税。经国务院批准，财政部等单位联合发布的前述财税[2010]94号文规定个人购买普通住房，且该项住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税……”。（二）周达彝于2012年2月28日办理银行按揭时，银行已经根据广州市房地产交易中心出具的唯一普通住宅证明和广州市地税局的核定，给予周达彝享受银行当时的基准利率。本案中，若周达彝没有委托元邦公司代办房屋过户及办理产权手续的话，那么周达彝在3月31日银行放款后就可以自行立即按1.5％税率缴纳契税及办理产权过户。而且只要元邦公司在交楼后的500个工作日内为周达彝办理房产证，周达彝购房完全能够享受国家税收1.5％税率的优惠政策。元邦公司在2013年7月30日才取得办理产权过户资格，其此后才能收取代缴契税等款项的费用。元邦公司不但一早就收取周达彝的契税及办证费用，而且是强行多收1.5%的契税款项，实际以此掩盖其非法占用周达彝资金的目的。此外，原审已判决元邦公司承担延期办理产权证的违约责任，那么在超出500个工作日后，即使国家税收政策调整引致税率上升，多出的税率费用也应由元邦公司承担。原审驳回周达彝要求元邦公司支付税费利息及退还多付税费和利息的诉讼请求有误，应予改判。（二）周达彝在2012年5月13日收楼时已注明“排水排污管道无法核验”，也即已经对房屋提出异议，原审未查明上述事实，也未查明涉案房屋没有厨房排水管、地漏和排烟管的事实。周达彝所购涉案房屋是以毛坯房状态交付，周达彝如对房屋的每个部分装修都须经广东元邦物业管理有限公司批准进行，故周达彝绝不可能对厨房公共设施功能进行毁损。周达彝所诉的是元邦公司没有建设涉案房屋所在大楼的公共生活设施即厨房的排油烟主管、排污主管、排水主管，而非起诉元邦公司没有建设涉案房屋的分户管道。正因为元邦公司没有建设大楼的公共管道导致周达彝所购的涉案房屋厨房功能无法恢复。原审依据《广州市商品房买卖合同》第十六条第一款规定认定周达彝没有在装修期间就厨房不具备使用功能提出异议，是错误的。（一）周达彝在收楼时已就无法查验厨房的分户管道提出异议，元邦物业管理有限公司人员指着相关柱体说相关管道在柱体内、未引接，故周达彝在收楼时特意注明“排水排污管道无法核验”。（二）周达彝在第二次装修时打开柱体，发现没有相关管道，立即向元邦物业管理有限公司反映并由该公司派人核实，周达彝当即要求通知元邦公司恢复相关管道。但元邦公司却没有理会。（三）元邦公司不依照《竣工图》建设601房厨房的排油烟主管、排污主管、排水主管，违反了《中华人民共和国建筑法》第58条、第62条的规定。此外，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第二十四条规定“甲方未按规定时间建成公共设施及附属配套项目并经验收合格的，…．乙方按照本合同第十四条约定主张权利”，并无时间限制规定。因此，原审法院以“周达彝在接收涉案房屋后，自行对涉案房屋进行装修，并对厨房的使用功能自行进行调整。在装修期间，周达彝并没有就厨房不具备使用功能提出异议为由”，驳回周达彝要求元邦公司按照《竣工图》恢复厨房的使用功能的诉讼请求，实属错误。综上所述，周达彝上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判元邦公司向周达彝支付其向周达彝收取的契税及办证费用38013.1元的利息【利息计算时间从2014年5月13日起至代缴税款完结为止，参照银行同期存款利率（定期一年），暂计至2015年9月12日利息为1905元】;2、撤销原审判决第四项，改判元邦公司向周达彝退还多收的契税及办证费用36601.9元及利息（利息计算时间从2012年5月12日起至退还为止，参照银行同期贷款利率，暂计至2015年9月11日利息为8610元）；3、撤销原审判决第四项，改判元邦公司为周达彝所购买的涉案房屋按照《竣工图》恢复厨房的使用功能；4、本案诉讼费用由元邦公司负担。
针对周达彝的上诉主张，元邦公司答辩称：周达彝提出的上诉请求与事实不符，周达彝已经在使用涉案房屋，应当驳回周达彝的上诉请求。周达彝没有交清房款所以未能办理房产证的责任不在元邦公司。根据合同的约定周达彝应先交清房款履行义务，经过实测结清面积差才能涉及到契税的问题。
同时，元邦公司上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、原审法院对周达彝是否付清全部房价款的事实认定错误。按照双方《广州市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》的约定，涉案房屋以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米31096.30元，预测套内建筑面积为78.47m2，总房价为2440127元。但套内建筑面积数据为预测数据，实际总房价应以用于产权登记的实测面积计算为准，故双方在《补充协议》第六条明确约定面积差异结算条款。根据实测测绘报告结果，涉案房屋实测套内面积为79.9978m2，比预测面积增大0.5278m2,周达彝应向元邦公司支付面积差价款16413元。但经元邦公司多次催促，周达彝至今仍未履行付款义务，已构违约。原审并未就周达彝不履行支付面积差异房款的事实予以认定，属于认定事实不清。二、未付清全部房价款(包括合同约定因面积差异而产生的差价)无法办理房屋产权登记，这是符合合同约定及交易习惯、登记规则的。首先，《补充协议》第九条第一款约定“办理产权登记之前，乙方（周达彝）必须向甲方（元邦公司）付清全部房价款及税费、维修基金(包括合同约定因面积差异而产生的差价及税费)，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方应提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任”。据此，付清全部房价款(包括合同约定因面积差异而产生的差价)是办理房屋产权登记的先行行为和前提条件。其次，从交易习惯及登记规则的角度，无论是登记递件要求还是契税核定需要，总房款全额发票是办理产权过户登记手续的必要凭证，是税务机关计税的依据。而总房款应以实测面积计算为准，故在周达彝未付清面积差异差价的情况下，元邦公司是无法向周达彝出具总房款的全额发票，更无法按产权登记机关的要求进行登记递件。综上，因周达彝自身怠于履行相关约定和法定义务，造成办理产权登记的障碍,按补充协议第九条约定，应免除元邦公司延期办证的责任，无需支付逾期办证违约金。三、原审判决关于逾期办证违约金的标准超越当事人诉讼请求范围，违反了民事诉讼法的相关规定。首先，周达彝诉请逾期办证违约金每日按总房价款0.008％计算，但原审法院擅自将逾期办证违约金标准提高至每日按总房价款0.01%的标准，违反了不诉不理的诉讼原则。其次，根据《补充协议》第九条第二款的约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同补充协议第八条约定期限办妥《房地产权证》，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：(1)逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准……；(2)逾期超过180日的，不超过365日，甲方每日按总房价款0.005%的标准……;（3）逾期超过365日，不超过730日，甲方每日按总房价款0.008%的标准……”，元邦公司认为，即当甲方逾期办证时，应分段按照约定的标准计算违约金。由此可见，原审判决中的违约金标准不符合合同约定，违反了当事人意思自治原则。四、经元邦公司多次催告，周达彝仍未按合同约定付清因面积差异而产生的房价款是至今无法为其办理产权登记的主要原因，周达彝其自身原因迟延履行合同义务，具有严重过错，应自行承担法律后果。鉴于原审法院对元邦公司原审提交的证据邮件(编号：1011615942406)因时间久远，邮政机构无法出具妥投或退件证明，进而不予采纳元邦公司的抗辩理由。元邦公司于2016年1月28日、4月13日先后两次又按照双方约定的通讯地址及周达彝现住地址通过EMS快递方式，向周达彝发出办理房产证的通知并明确催告其及时缴纳面积差异房款，但周达彝均拒收邮件，明显是故意为之。元邦公司已经履行通知义务后，由于周达彝故意不履行合同义务，至今仍未按合同约定付清面积差异差价，自元邦公司通知发出之日起至周达彝缴清面积差异房款之日止期间迟延办理房产证的责任在于周达彝，元邦公司理应免责。综上所述，元邦公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回周达彝原审全部诉请。
针对元邦公司的上诉主张，周达彝答辩称：不同意元邦公司的上诉请求。周达彝至今未收到元邦公司的办理房产证和房屋差价的通知，元邦公司有书面告知的义务，因元邦公司未履行义务不能免除其责任。涉案房屋是否存在面积差尚无证据证明，应予驳回。对于违约金的问题，由合同约定的万分之五后补充协议变更成十万分之八，是明显过低，根据最高院的规定应当每日最少万分之五，所以原审判决元邦公司按照万分之一的标准支付逾期办证违约金并无不妥。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院另查明，一、周达彝二审提交以下证据：1、广州市地方税务局稽查局检举税收违法行为受理回执，证明元邦公司收齐房款拒开发票的事实以及元邦公司怠于履行告知义务、怠于办证的事实；2、发票复印件，证明元邦公司在周达彝投诉后，经税务部门敦促下才将发票交付周达彝的事实；3、收据，证明周达彝通过税务部门收到金额为97万元涉案房款发票事实。对上述证据元邦公司质证称：对证据的真实性确认，但是关联性不予确认，发票的金额是97万元但是合同约定价款是200余万元，元邦公司没有给周达彝发票是因为其没有补交面积差，元邦公司告知其补交面积差但是其依然不补交，虽然现在给了对方发票但是元邦公司仍不认可对方交齐了房款。
二、元邦公司二审提交以下证据：1、快递单及通知，2、妥投证明，证明周达彝拒绝收取元邦公司通知，明知有面积差房价款仍拒绝交付，上述邮件已按法定程序送达。对于该证据，周达彝质证称：对证据1的三性均不予确认，周达彝未收到快递通知单，快递单上的联系电话与周达彝的联系电话是不一致的，签收并非是周达彝签收而是发件人自行签收的，所以元邦公司所谓已经履行告知义务与事实不符。
三、周达彝二审陈述称：周达彝认为元邦公司需要按照竣工图具体完成的事项是要求元邦公司对涉案房屋恢复排水管，排烟管，恢复地漏；竣工图就是按照设计完成施工图纸的工程，对照竣工图而言元邦公司应当恢复三个排水管道。另外，针对周达彝有无证据证明元邦公司在交付涉案房屋时没有按照竣工图交付以及房屋现状与竣工图不符应归责于元邦公司的问题，周达彝答复称：周达彝在收楼时在收楼通知书（房屋状况检查表）上有备注（排水污管无法检查），竣工图上显示的排烟管和水管与现状是不符的；周达彝没有证据证明涉案房屋的现状与竣工图不符应归责于元邦公司，由法院认定。
四、周达彝（乙方）、元邦公司（甲方）于2012年2月25日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定“乙方（买方）：周达彝，通讯地址：广州市白云区齐富路云逸苑A6栋xx房，通讯电话：135××××5619”；该合同附件七《本合同补充协议》第十二条约定“关于通知的约定，乙方声明所提供的资料全属真实正确，甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视为甲方已经正式通知乙方，由此引致的一切后果，一概由乙方依法承担……”。该合同附件七《本合同补充协议》第九条第二款约定“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第八条约定期限办妥《房地产权证》，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；(2)逾期超过180日，不超过365日(含)的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同……。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行”。
本院认为：原审对于元邦公司、周达彝签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》的效力认定，合法有据，不作赘述。针对周达彝、元邦公司的上诉主张，本院认定如下：
一、元邦公司上诉主张因周达彝未支付面积差价款，逾期办证的责任应由周达彝负担的问题。因双方《商品房买卖合同》及《补充协议》第八、九条的约定，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为周达彝办妥产权登记，并将以周达彝为产权人的房地产权证交付周达彝。周达彝实际于2012年5月13日收楼，但元邦公司至今未完成为周达彝办理产权登记的手续。同时，元邦公司二审所举其向周达彝发送邮件的证明所载明的联系电话并非双方合同约定的周达彝的联系电话，元邦公司亦无证据证明周达彝已变更通讯方式。上述证据并不足以证明元邦公司至今已有效通知周达彝提交相关办证资料。因此，元邦公司理应对迟延办证承担违约责任。原审认定元邦公司自2014年5月13日起向周达彝支付逾期办证违约金，合法有据。但因周达彝委托元邦公司为其办理涉案房屋产权证，需要周达彝提供相关办证资料，对于本判决生效之后逾期办证的后果应由谁来承担，本案无法认定，对于此后的逾期办证违约责任，双方可另案处理。原审判令元邦公司向周达彝支付逾期办证违约金至元邦公司办妥涉案房屋《房地产权证》之日止，本院予以纠正。另外，涉案房屋面积差价款的结算应在涉案房屋实测面积经房产部门登记确认后周达彝、元邦公司才进行结算，对此，元邦公司可另循法律途径解决，元邦公司以此为由抗辩其不应承担迟延办理涉案房屋产权证的违约责任，于法无据，本院不予采纳。
二、关于逾期办证违约金标准应否调整的问题。本案中，从涉案合同对于逾期交房违约金、逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低。周达彝主张违约金以每日按总房价款0.008%的标准调整，并无不妥。但是，原审判决判令元邦公司每日按总房价款0.01%的标准计付逾期办证违约金，超出当事人诉请，本院予以纠正。
三、对于周达彝要求元邦公司支付税费利息及退还多付税费和利息的问题。因双方《补充协议》约定，涉案房屋的产权登记由周达彝委托元邦公司办理，办理产权登记之前，周达彝必须向元邦公司付清全部房价款及税费。依据上述约定，元邦公司向周达彝代收争议契税用以办证具有合同依据，同时，周达彝对于原审判令元邦公司协助其办理产权登记并无异议。原审法院据此驳回周达彝的该项诉求合法有据，本院予以维持。
四、对于周达彝要求元邦公司按照《竣工图》恢复厨房的使用功能的问题。根据元邦公司提供的整改通知书、承诺书及庭审查明，涉案房屋是以毛坯房屋进行交易。周达彝在接收涉案房屋后，自行对涉案房屋进行装修，并对厨房的使用功能自行进行调整。在装修期间，周达彝并没有就厨房不具备使用功能提出异议。根据《广州市商品房买卖合同》第十六条第一款约定：“乙方应在接收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……”。另外，《竣工图》原本就是元邦公司对涉案房屋施工完成时的图纸，周达彝二审亦明确其没证据证明涉案房屋现状与《竣工图》不符应归责于元邦公司。因此，周达彝诉请元邦公司应按照《竣工图》恢复厨房的使用功能，依据不足，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，但案件部分处理结果不妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1404号民事判决第一、四项及原审判决对一审案件受理费负担的认定；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1404号民事判决第二项为：广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向周达彝支付从2014年5月13日至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（办证违约金按房屋总价2440127元，每日0.008%标准计算）；
三、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1404号民事判决第三项。
二审案件受理费3136元，由上诉人周达彝负担1076元、广东元邦房地产开发有限公司负担2060元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 璩方慧