四川省遂宁市船山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船山民初字第1008号
原告李某某，男，生于1949年2月20日。
委托代理人杨国武，四川斗城律师事务所律师。
委托代理人罗勇，四川斗城律师事务所律师。
被告姜某某，女，生于1950年12月17日。系原告李某某之妻。
被告王某某，女，生于1972年8月27日。
特别授权委托代理人谢保勇，四川斗城律师事务所律师。
原告李某某诉被告姜某某、王某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人罗勇、被告姜某某、王某某及其特别授权委托代理人谢保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：原告与被告姜某某系夫妻关系，二人原系新桥镇新桥村×社村民，二人于婚后在该社修建了砖木结构的小青瓦正房三间及偏房一间。1993年，原告全家便搬迁至遂宁市城区内居住、生活，原房屋交由同村村民进行居住和使用。在进城居住后，原告与被告姜某某之间经常出现矛盾，双方关系一直不和，加上原告常年在外地打工，家中很多事情，被告姜某某从不向原告进行告知。近日，原告在清理家中衣柜时偶然发现了被告姜某某与王某某所签订的《购房协议》。在原告的一再追问下，原告才得知姜某某趁原告在外打工时，私自将与原告共有的位于新桥镇新桥村×社的房屋及房内设施、屋基地、院坝、自留地、树木、竹林等全部卖与了被告王某某。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”；《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”；最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效”；《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”等法律、司法解释的规定，根据法律规定，出卖房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人的同意才能出卖。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为无效。被告姜某某没有取得共有人原告的同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为应当无效，被告姜某某的行为侵犯了原告的房屋所有权。被告王某某作为原告与被告姜某某的邻居，其明知原告与被告姜某某系夫妻关系，该房系原告与姜某某共有，但却在没有原告同意出卖的书面文件及委托书等资料的情况下，仍然与被告姜某某签订《购房协议》，将房屋及房内设施、屋基地、院坝、自留地、树木、竹林等全部进行转让，事后也从不告知原告。原告认为二被告存在恶意串通，损害原告利益的故意。此外，我国法律、法规禁止农村自留地的买卖。《土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但二被告签订《购房协议》同时约定将屋基地、自留地等归被告王某某所有，即对自留地进行买卖显然违背了我国法律、法规禁止农村自留地的买卖的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款（五）项之规定，原告认为二被告签订的《购房协议》应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还等法律规定，被告王某某应当返还房屋及宅基地、院坝、自留地、树木、竹林等。原告遂诉至法院，请求判决确认二被告所签订的《购房协议》无效；判决被告王某某返还房屋及宅基地、院坝、自留地、树木、竹林；本案诉讼费由二被告承担。
被告姜某某辩称：原告与被告姜某某关系不好，原告并不知道被告姜某某把房屋卖给了被告王某某。
被告王某某辩称：原告李某某与被告王某某是亲属关系，与被告姜某某是夫妻关系，原告为了争夺不属于自己的利益而侵害被告王某某的利益，夫妻之间相互协商，原告就把自己的合法妻子姜某某告上法庭，此种行为有悖常理及违背人类伦理道德、道义。双方签订的《购房协议》真实、合法、有效，被告王某某的合法权益应受到法律的保护。签订购房合同时，有原、被告的亲戚在场。在被告王某某提供的电话录音中得知，在该案件未起诉之前，也就是2015年春节前，李某某、姜某某夫妻和王某某夫妻共四人在路边偶遇，王某某对此次谈话进行了录音，该录音可清楚反映出原告对出售该房屋是明知的。原告未在《购房协议》上签字，该协议确实存在瑕疵，但原告在处理过程中是明知的，事后长达六年之久也未提出任何异议，现该房屋因修遂宁市中环线而涉及拆迁补偿，原告才出尔反尔，其诉讼行为不应得到法律的支持。原告全家在1993年就全部迁入遂宁市城区生活，其户籍也随之迁入遂宁市城区，购房款也在当天一次性支付完毕，被告王某某作为本社村民，购买了房屋后，对其自留地、山林地等附属物均应接收。诉争房屋现已由被告王某某与拆迁办签订了《拆迁补偿协议》，拆迁补偿协议的签订也是对被告王某某是该房屋实际所有人的一种肯定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告李某某与被告姜某某系夫妻，均原系遂宁市船山区新桥镇新桥村×社村民，婚后修建位于新桥镇新桥村×社砖木结构小青瓦正房三间及偏房一间。2010年12月11日被告姜某某与被告王某某签订《购房协议》，协议载明：“一、甲方在遂宁市船山区新桥镇新桥村×社，原自建的一处砖木结构小青瓦房，紧邻乙方房屋。因甲方全家人多年在遂宁城区居住，现将该闲置房屋出售给乙方。购房款共计捌仟元整。签订本协议当日，乙方向甲方付清房款。二、乙方购买该房后，甲方原来所属房内设施、屋基地、院坝、自留地、树木、竹林等归乙方所有。三、如需办理产权转移手续时，甲方要协助乙方积极办理。…….卖方：姜某某，买方：王某某，执笔：林某某（新桥小学退休教师），林某某二0一0年十二月十一日”。被告姜某某、王某某在协议上签名并捺印。林某某在协议上签名。后被告姜某某按照协议约定向被告王某某交付房屋、院坝等。后原、被告为诉争房屋发生纠纷。原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。本案在审理中，因原、被告各执已见，无法达成一致协议，致本案无法进行调解。
上述事实，有原告的民事起诉状，身份证复印件，常住人口登记表复印件，购房协议，照片、证人证言及庭审笔录等证据材料在卷证实。
本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷。诉争房屋系原告李某某与被告姜某某夫妻关系存续期间修建，应为原、被告的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权“及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款规定”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。“被告姜某某与被告王某某自愿达成《购房协议》，该协议系双方当事人真实意思表示。本案中，原、被告原系同村村民，协议签订后被告王某某向被告姜某某支付购房款项，被告姜某某亦向原告交付房屋等，至今已逾四年。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告诉称，被告姜某某与被告王某某恶意串通侵害自己的合法权益，但未向法院提供证据予以证明，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告李某某的诉讼请求。
本案诉讼费人民币1000元，由原告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 李绍斌
审 判 员 夏双林
人民陪审员 向国强
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 杨颖辉