南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民初字第2486号
原告四川省润无声物业发展有限责任公司。
法定代表人向国荣，董事长。
委托代理人吕伟（特别授权），系公司员工。
被告刘凤祥。
原告四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声公司）诉被告刘凤祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员冯欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润无声公司的委托代理人吕伟到庭参加了诉讼，被告刘凤祥无正当理由未到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与四川中虹房地产开发有限公司（简称中虹房产公司）于2009年4月22日签订了顺庆区“滨江首座”小区的前期物业管理委托服务合同，合同约定由原告为“滨江首座”的全体业主提供前期物业服务。2011年10月29日，原、被告签订前期物业管理服务协议，自2013年11月1日起被告一直拒交物管费。期间原告通过口头或书面方式多次催促被告交纳物管费，但被告仍未交纳，现诉至法院要求判令被告支付拖欠原告物业管理服务费2665元、垃圾清运费230元，违约金668.80元，共计3563.80元，并承担本案诉讼费。
原告为支持其主张，提供了以下证据：
1、业主入住登记表、验收交接单、装修申报表、入伙确认书、前期物业管理委托服务合同、前期物业管理服务协议，证明业主已于2011年10月29日接房入住，并与原告确立了物业服务合同关系。
2、南充市物价局城市生活垃圾处理费收费标准、催款通知单、照片、收费系统截图，证明业主欠缴物业费、垃圾处理费，原告进行了多次催告。
被告刘凤祥辩称，原告提供的服务质量不符合法律规定，也不符合双方约定，被告不交物管费合理合法，原告的请求不应得到支持。2014年7月业主委员会选取了新的物管公司，但原告却拒绝撤场，前期物业服务合同已经终止。原告与开发商签订的委托前期服务合同约定为《住宅物业服务等级指导标准》一级，原告服务未达到相应标准。
被告未出庭应诉，也未向法庭提供书面证据。
经审理查明，2009年4月22日“滨江首座”小区开发商中虹房产公司（甲方）与原告润无声公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务合同》，约定“甲方将滨江首座前期物业管理委托乙方，前期物业管理阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选举业主会之日止，前期物业管理服务管理期限为三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限至业主委员会正式成立之日另行签署合同之日为止。住宅物业管理服务标准住宅1.2元／平方米.月，本物业管理公共服务费向业主首次预收6个月，之后由业主自行选择月缴或季缴、年缴方式，业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费的千分之五交纳滞纳金”。2011年10月29日，原告润无声物管公司（乙方）与被告刘凤祥（甲方）签订了《滨江首座前期物业管理服务协议》，约定“甲方房屋位于滨江首座1栋1单元5楼3号，建筑面积93.83平方米，服务期限为三年，自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业环境设施维护标准为参照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》乙等，物业服务标准参照《住宅服务等级指导标准》一级标准执行，住宅物业按1.2元／平方米.月标准收取，第一次缴纳6个月物业管理服务费，之后由业主选择每年或每半年或每季度缴纳一次，物管区域内，供水、供电、供气、光纤、生活垃圾清运等单位应向最终用户收取的有关费用，由物管公司实行代收代缴；乙方违反本协议，未达到管理服务管理约定标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的责任，甲方违反本协议的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方应当承担相应责任。甲方违反本协议，不按本协议交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，并承担乙方依法诉讼产生的包括律师费在内的各种损失”。2011年10月29日，被告在《入伙确认书》上签名正式入住。自2013年11月起被告拒绝缴纳物业服务费，原告分别于2015年1月31日、3月30日向被告发出书面催收通知，被告未予理睬，原告遂诉至法院，提出了如前诉请。
另查明，2013年8月31日“滨江首座”召开业主大会，成立了滨江首座业主委员会，2014年7月12日业委会重新选聘南充市佳居物业管理有限公司作为新的物管单位，并在顺庆区舞凤街道办事处油院路社区备案。2014年7月15日业委会要求原告应在2014年7月23日完成全部交接手续并退场。2014年7月22日滨江首座业委会与南充市佳居物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定服务期限为2014年8月1日起至2019年7月31日止。2014年10月10日，滨江首座业主委员会因本案原告拒绝撤场，向顺庆区人民法院提出诉讼，要求判令原告撤场，2015年1月23日法院判决原告撤出滨江首座小区，原告提起上诉，二审法院驳回了原告的上诉请求。
本院认为，2011年10月29日，原告润无声物管公司与被告刘凤祥签订的《滨江首座前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原、被告均应按约履行合同，被告刘凤祥作为“滨江首座”小区的业主，已经获得了原告润无声公司提供的物业服务，理应按约交纳物业服务费、生活垃圾清运费。对于被告刘凤祥称物业公司服务不到位、不达标，该抗辩与本案不是同一法律关系，不能对抗其应缴物业服务费、垃圾清运费的合同义务，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告刘凤祥可待收集必要的证据之后，另案主张权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，本案中，原告要求被告交纳2013年11月起至判决之日止，欠缴的物业管理费和垃圾清运费，因滨江首座业主委员会已于2014年7月选聘出新的物管公司并要求原告撤出小区，且《前期物业管理服务协议》第一章第二节第十一条明确约定“合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，加之业主委员会要求原告撤场纠纷一案，已经过两级法院生效判决确认，故对2014年7月以后的物业管理费、垃圾清运费，本院不予支持。被告刘凤祥应向原告缴纳2013年11月至2014年7月的物业管理费901元（93.83㎡×1.2元／月×8个月）。居民生活用户垃圾清运费6.5元／月，属《城市生活垃圾处理费收费标准》规定的代收费用，被告刘凤祥自2012年11月起欠缴垃圾清运费，至2014年7月共20个月，应缴纳垃圾清运费130元（6.5元／月×20个月）。对于原告要求按《前期物业管理服务协议》第八章第四条的约定“从逾期之日起每天按3‰标准计收违约金”，该约定超过被告刘凤祥欠缴物业服务费给原告造成的损失，且明显高于银行同期贷款利率的四倍，故本院将逾期违约金调整为每天1‰。因《前期物业管理服务协议》约定业主可选择按年或半年或季度缴纳，被告刘凤祥可以选择按年缴纳，故违约金应从业主委员会要求原告完成全部交接手续并退场的2014年7月23日开始起算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十四条“?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、被告刘凤祥应于本判决生效后十日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付物业管理服务费、垃圾清运费共计1031元并承担逾期违约金（违约金以1031元为基数，从2014年7月23日起至实际给付之日止，按每日1‰标准计算）。
二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告刘凤祥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 冯 欢
二〇一五年十一月二十日
书记员 任思颖