陕西省兴平市人民法院民 事 判 决 书(2015)兴民初字第00513号原告杨云刚，男，1974年2月3日生，汉族，委托代理人黄宏润，陕西润丰律师事务所律师。委托代理人杨倩，陕西润丰律师事务所律师助理（未出庭）。被告陕西森海实业投资有限公司,法定代表人林杰，系该公司董事长。被告陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部，负责人林杰，系该项目部经理。委托代理人张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托代理人许婷，女，1991年11月21日生，汉族，原告杨云刚诉被告陕西森海实业投资有限公司（以下简称森海公司）、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部（以下简称森海公司兴平项目部）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨云刚及其委托代理人黄宏润、被告委托代理人张宏伟及代理人许婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨云刚诉称，2009年9月14日我与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层共计149个商铺、建筑面积4087.93平方米的物业，总金额为840万元，原告向被告分期支付800万元，剩余40万元待被告为原告所购买物业办理房屋产权证书后，一次付清；合同还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”。现原告已按照约定支付了800万元购房款，但被告至今不给原告办理该物业的房地产权属证书，原告曾多次找被告协商此事，被告均予拒绝不予答复。故诉请：1、判令两被告按照《商品房买卖合同》约定，为原告所购买的149个商铺办理产权登记备案；2、判令两被告向原告支付因其违反《商品房买卖合同》约定的违约金40万元。被告陕西森海实业投资有限公司及该公司兴平金城广场项目部辩称，一、原告与我公司关于兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层149个商铺在购买时，仅在图纸中标明其对应位置，现实中缺乏房屋四面独有围墙的基本特征，不具有所有权人对所有物行驶排他支配权的可能性，属标的物不确定，原告与我公司关于兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层149个商铺的《买卖合同》应确定为无效。二、假定《买卖合同》有效，原告与我公司之间就该149套商品房并不具备法定的验收合格情形，犹未履行相关的检验交付程序，实际并未完成交付，不具备合同约定的办理房屋产权登记的前提条件。由于我公司为原告办理房产登记的条件未成就，办理房产登记的义务未产生，原告要求我公司应为其办理房屋产权登记并应承担未及时办理登记的违约责任不成立。三、假定《买卖合同》有效，由于咸阳市中级人民法院关于原告与我公司及项目部之间《买卖合同》的解除权确认之诉的终审及再审的不同判决所造成的权利冲突致使原告的诉讼请求在法律角度已属标的嗣后客观不能。根据原告诉讼请求和被告答辩意见，本案争议焦点为:1、本案原告杨云刚与被告森海公司及兴平项目部所争议的《商品房买卖合同》是否有效；2、本案所争议的标的物149套商铺的所有权状态是什么?3、本案的商品房买卖合同是否能够履行，被告森海公司及其兴平项目部是否构成违约；4、原告的诉讼请求中“判令两被告按照《商品房买卖合同》的约定，为原告所购买的149个商铺办理产权登记备案”是否成立。庭审中，原告杨云刚提交了以下证据：第一组证据：2009年9月14日杨云刚与森海公司及兴平项目部签订的《商品房买卖合同》及四个附件。证明:1、2009年9月14日双方约定，杨云刚出资购买被告开发的兴平市金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺，共计149个人商铺，总面积为4087.42平方米，房屋总价款840万元；2009年9月15日前首付200万元，2009年9月30日再付600万元，余款40万元待房产证办理后一次付清，建立了商品房买卖合同法律关系。2、合同附件一、附件二明确了杨云刚所购买的149个商铺的具体位置、每个商铺的建筑面积、四至界限和独立的装饰，每个商铺都是独立空间，并非虚拟产权。3、买卖合同第15条约定:关于产权登记，被告商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因逾期不能办理房产证，出卖人按已付房价款的5%承担违约金。被告质证对其真实性认可，但以该商品房只是表达图纸的位置，并未标明四至也无证据证明，在现实状态中这四周界限也不存在；合同第八条也明确约定为现实交付，合同第十五条的交付也是基于现实交付后未及时办理产权登记的违约金。本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。第二组证据：2009年9月21日《补充协议》，2009年9月29日《补充协议二》。证明：商品房买卖合同签订后，原、被告双方又签订了两份补充协议，对《商品房买卖合同》约定的房款支付办法、付款期限进行了变更。补充协议一变更为：甲方已于2009年9月15日支付首付款200万元，为确保项目顺利进行，如乙方在2009年9月25日下午6点前未能开工，甲方可以延期支付购房款，如能按期开工须在2009年9月25日下午6点前在支付购房款二百万元。补充协议(二)变更为甲方已于2009年9月15日支付首付款200万元。于2009年9月25日二次付款200万元；剩余400万元付款分三次支付，第一次在2009年9月30日前支付100万元，第二次在华润爱家进场施工开始后支付150万元，剩余150万元在华润爱家商品上货开始后扣除2009年第四季度托管金257539.59元，如华润爱家上货时间超过2009年12月20日则同时扣除2010年第一季度托管金257539.59元，亦即双方在此同时达成了以托管金折抵购房款的协议。被告质证对其真实性无异议，但以商品房买卖合同与房屋托管合同是紧密联系的，原、被告就800万元购房款是否因抵扣托管金已经付清存在异议，托管合同纠纷至今尚在陕西省高级法院审理中为由，对原告所要证明的目的不予认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均与认可。第三组证据：杨云刚2009年9月15日、2009年9月27日、2009年9月30日、2009年10月21日、2009年12月28日、2010年6月4日支付购房款票据共计六张，咸阳市中级人民法院（2013）咸民再字第00021号民事判决书。证明：杨云刚与被告商品房买卖合同纠纷已经咸阳市中级人民法院（2013）咸民再字第00021号民事判决书依法认定如下:1、森海公司及其兴平项目部与杨云刚签订的《商品房买卖合同》及相关协议，双方意思表示真实，合法有效。2、《商品房买卖合同》及补充协议签订后，杨云刚依约于2009年9月15日支付购房款200万元、2009年9月27日支付200万元、2009年9月30日支付100万元、2009年10月21日支付150万元、2009年12月28日支付20万元、2010年6月4日支付269841.64元，综上六次共计支付购房款6969841.64元，剩余1030158.36元，杨云刚已用2009年10月1日至2010年9月30日四个季度的托管金冲抵，800万元应付款已经付清。3、关于杨云刚是否存在付款违约的问题，杨云刚主张去没有违约的理由成立；森海公司及其兴平项目部认为杨云刚未按约定支付购房付款构成违约的理由没有依据。根据最高人民法院关于民事诉讼法司法解释第93条“（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证”的规定，杨云刚已经按照商品房买卖合同约定支付了购房款800万元，杨云刚在付款上没有违约行为。被告质证对其真实性认可，但对其证明目的不予认可；理由是原告所据判决是说明杨云刚认为，并非法院查明的事实，该判决的依据是杨云刚支付了房款的五分之四，并未付完全款，并未说明杨云刚支付完了这500万元，只说明杨云刚未违约。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。第四组证据；2009年9月30日杨云刚与森海公司及其兴平项目部签订的《托管协议》，森海公司及其兴平项目部与西安爱家、咸阳华润万家受托后就原告所购买的商铺签订的《租赁合同》及补充协议、《协议书》，咸阳市中级人民法院(2014)咸中民初字第00024号民事判决书。证明：1、双方签订商品房买卖合同后，原告杨云刚又与两被告签订了《托管协议》，将其购买的149个商铺全部交付给两被告统一经营，随后被告又将杨云刚购买的149个商铺已经实际出租给了西安爱家超市有限公司和华润万家，租期15年。2、经2013年11月5日双方对账，被告承认拖欠杨云刚10个季度托管金263万元。3、原告杨云刚与被告委托经营合同纠纷一案已经咸阳市中级人民法院判决，根据商品房买卖合同约定的90天办证期限，被告已经严重超过了合同约定的办理产权证书的期限，存在严重的违约行为。被告质证对该证据的真实性予以认可，但不予认可其证明目的。理由是其交付的不仅是原告的商铺还有其他商铺，双方之间的交付没有完成，实际出租的不是原告的商铺；2013年11月5日的对账是在法院主持下达成的协议，不是原告的举证所说；托管纠纷虽经咸阳市中级法院一审判决，但还有二审尚在省高院审理中。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均与认可。第五组证据：2009年9月30日被告森海公司兴平项目部作为出售方由陕西金城商贸有限公司向杨云刚做出的承诺书，2009年9月30日森海公司兴平项目部向杨云刚做出的承诺书。证明：两被告已经确认将原告所购房的房产交付给了原告，并且，两被告承诺为原告所购买的房产办理产权证书。被告质证对该组证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可；理由是，第一份承诺书的承诺人为其他第三人，与原告所要说的无关；原告所说的承诺书加盖的印章并不包括森海公司本部的印章，该承诺也不符合抵押、质押的形式、内容要件。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予认可。第六组证据：中共咸阳市委、市人民政府督查室对业主反映问题的回复。证明：1、业主因被告森海公司拒不办理房产证问题向政府信访，经政府调查核实，被告森海公司自统一运营以来，一直未按合同约定支付业主租金，也未按约定为业主办理产权证。2、经政府调查核实，森海公司为给业主办理房产证的原因是，森海公司尚未缴纳不动产销售税和契税，加之法人变更，建设资料不齐全，尚未竣工验收等原因；导致原告所够买的149个商铺不能办理房产证的原因是被告违约造成的，原告并没有过错。依据商品房买卖合同第15条的约定，现被告已严重超过了合同约定的办理产权证书的期限，应当向原告支付40万元的违约金。被告质证以该证据为电子档，也无辅助证据证明其合法性而不予认可其真实性。由于该证据是下载人民网地方领导留言板于2015-04-14对2015-03-09匿名网友的回复，本院并不否认其真实性、合法性，但正因其为匿名网友，故不予认可本回复必然与原告杨云刚所诉有充分的关联性。两被告提交以下证据：第一组证据：《买卖合同》。证明:按照《买卖合同》第八调剂第十五条的约定，原告与森海公司之间就该149套商品房并不具备法定验收合格的情形，又未履行相关的检验交付程序，实际并未完成使用交付，不具备合同约定的办理房屋产权登记的前提条件。原告质证对该证据的真实性无异议，但以合同只是证明对双方权利和义务的要求，而对其证明目的不予认可。本院对其真实性、合法性以及其与本案全部事实的关联性予以认可。第二组证据：（2012）咸民中字第00939号民事判决书和（2013）咸民再字第00021号民事判决书。证明：证明：咸阳市中级人民法院的终审及再审的判决关于森海公司及兴平项目部之间《买卖合同》的解除权确认之诉的不同判决所造成的权利冲突，致使原告的诉讼请求在法律角度已属标的嗣后客观不能。原告质证对该证据的真实性予以认可，但以这是咸阳市中级法院对前一判决的纠错，并不是权利冲突而认为被告所要证明的目的违法。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但不认定被告所要据以证明的目的。第三组证据：森海公司及兴平项目部与其他第三人签订《买卖合同》的花名册。证明：原告请求进行备案登记的诉请客观上已经无法实现。原告质证以被告未向法庭提供其与这些人合同、这些人的身份证，足以说明此事不存在而对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；同时认为被告买房行为违法，并对被告所说办理产权登记客观不能提供一组反证用以证明被告这一说法不成立：兴平市住房和城乡建设局撤销被告与其他第三人的备案登记的兴建发【2015】238号--《关于金城广场翔宇大厦有关事项的通知》(复印件)；2、被告为其他人办理的房产证的复印件。被告对此反质证为：原告未提交所举证据原件，自己也未见过证据而否认其真实性；并且认为，即使这个证据为真的，该行为与能否进行房产登记以及该149各房产归谁无关。由于该通知原件尽管在被告森海公司兴平项目部门口张贴过，众所周知；而原告所举案外人房产证复印件所在房产与本案标的物毗邻，有一定的相互印证关系，本院故对此亦与认定。第四组证据：（2014）咸中民初字第00024号民事判决书。证明：原告是否完成800万元购房款的支付义务，正处于陕西省高级人民法院二审审理过程中，该案审理终结前，房屋交付是否成就不明。原告质证对该证据的真实性、合法性予以认可，但对其与被告所要证明的目的认为没有关联性，理由是：该判决是处理原、被告双方托管纠纷的，与双方的买卖合同纠纷无关，原告是否支付完800万元房款与被告所说的判决无关，双方也未将交付房屋作为办理房产证的条件。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第一次庭审后，原告杨云刚又提交陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书，附件咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书。证明：杨云刚与森海公司及兴平项目部商品房托管合同纠纷已经2015年6月24日陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书审理终结，陕西省高院依法维持了咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书。1、已经生效的两级人民法院判决书依法认定杨云刚与森海公司及兴平项目部签订的商品房买卖合同、托管合同依法有效。2、两级法院判决森海公司及兴平项目部依法向杨云刚履行商品房买卖合同，向杨云刚返还金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺共计149个商铺，建筑面积及铺位以商品房买卖合同约定为准。3、杨云刚请求被告森海公司办理房产证诉讼请求合法有据。被告质证对其真实性、合法性予以认可，但又以判决内容所显示的与本案对其证明目的不予认可。本院认定该组证据的真实性、合法性以及与本案事实的关联性。根据以上认定的证据及当事人陈述等，本院综合认定以下案件事实：2009年9月14日森海公司及其兴平项目部与杨云刚签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定杨云刚购买项目部开发的祥瑞大厦二、三层共计149个商铺，建筑面积共计4087.42平方米；第四条约定每平方米单价2055.09元，总金额840万元；第六条约定付款方式为分期付款，2009年9月15日前首付200万元，2009年9月30日前再付600万元，剩余40万元待房产证办理后一次付清；第七条约定逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；第八条约定出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方又签订《托管协议》，该协议第一条约定杨云刚将其购买的商铺委托森海公司整体经营，统一管理；第二条约定托管期限2009年10月1日起至2023年4月30日止；第四条约定双方签订协议之日起前三年，托管金每月每平方米21元，每三年递增3%，托管金按季度支付，每季度第一只第十个工作日内，由森海公司将托管金直接汇入杨云刚指定的银行账户，无论该物业是否出租，森海公司均应按期足额支付托管金；第十条约定本协议于签订的之日起生效，托管金在杨云刚支付购房款800万元后，最早从2009年10月1日起计算支付，但该协议落款日为2009年9月30日。上述合同签订后，杨云刚按照约定于2009年9月15日支付购房款200万元。2009年9月21日森海公司兴平项目部与杨云刚签订《补充协议》，载明双方于2009年签订了祥瑞大厦二、三层商铺购买合同，同签订了定了该商铺《托管协议》，杨云刚已于2009年9月15日首付房款200万元，为确保华润爱家按期开业，经双方协商达成以下协议：1、杨云刚有权对祥瑞大厦后期工程进度、施工质量进行监督、督促。2、项目部如在2009年9月25日下午6点前现场未能开工，杨云刚可以延期支付剩余房款；如能按期开工，杨云刚在2009年9月25日下午6点前再支付购房款二百万元……该协议签订后，杨云刚于2009年9月27日支付购房款200万元。2009年9月29日，森海公司兴平项目部与杨云刚又签订了《补充协议二》，载明双方于2009年9月14日签订祥瑞大厦二、三层商铺购买合同，同日签订了该商铺《托管协议》，于2009年9月25日签订了《补充协议》，杨云刚已于2009年9月15日首付房款200万元，2009年9月27日二次付房款200万元，为确保剩余工程顺利竣工、华润爱家按期安全进场，杨云刚所付款项专款专用与剩余工程，双方就剩余400万元支付达成以下协议：1、剩余房款分三次支付，杨云刚于2009年9月30日前支付100万元；第二次在华润爱家进场施工后支付150万元，剩余150万元在华润爱家商品上货开始后扣除2009年第四季度托管金257539.59元，将剩余款一次付清；如华润爱家商品上货时间超过2009年12月30日，则同时扣除2010年第一季度托管金257239.59元。2、其他事项按原《购房合同》、《托管协议》、《补充协议》执行。该协议签订后，杨云刚按照约定于2009年9月30日支付购房款100万元，2009年10月21日支付购房款150万元，后又于2009年12月28日支付购房款20万元，2010年6月4日支付购房款269841.64元。综上，杨云刚六次共计支付购房款6969841.64元，其余1030158.36元购房款，杨云刚认为已经用2009年10月1日至2010年9月30日四个季度的托管金冲抵，800万元应付款已经付清。森海公司及其兴平项目部则认为，按照《补充协议二》的约定，扣除2009年10月1日至2010年3月30日两个季度的托管金515079.18元，800万元应付款中杨云刚仍然拖欠515079.18元购房款。2011年4月18日至5月5日，森海公司兴平项目部通过委托兴平凌云百货公司四次共向杨云刚支付托管金772620元，之后再未支付。2011年8月17日森海公司及其兴平项目部在兴平市公证处公证员的见证下，向杨云刚送达了其2011年8月10日《关于解除、、、及相关合同附件的通知》。该通知亦载明《托管协议》2009年9月14日签订，并告知杨云刚1、解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》及相关合同附件；2、杨云刚在收到本通知之日起三日内向森海公司提供账号，办理合同解除后的相关事宜；3、森海公司及其项目部保留向杨云刚主张违约责任的权利，主要理由是：华润爱家2010年4月20日开始上货，2010年6月30日开业至今，杨云刚累计支付购房款6969841.64元，尚欠购房款1430158.36元拒不支付，已严重违反了《商品房买卖合同》、《补充协议二》的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，导致双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》无法履行，合同目的无法实现。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》及相关合同附件符合解除条件。2011年8月18日，森海公司及其兴平项目部向一审法院起诉，要求确认其解除合同的行为有效，2011年8月29日又以双方正在协商为由，请求一审法院暂缓向杨云刚送达相关的应诉法律文书，直至2011年11月15日，其告知一审法院双方协商未果。2011年12月21日，一审法院向杨云刚送达了相关的应诉法律文书。杨云刚2011年12月30日向一审法院提出答辩，2012年1月17日，杨云刚一审法院提出反诉。2012年6月1日，一审法院以(2011)兴民初字第00918号民事判决书作出判决。宣判后，杨云刚与森海公司及其兴平项目部均不服判并提起上诉。2012年12月20日，二审法院以（2012）咸民终字第00939号民事判决书作出判决。2013年3月6日，陕西省咸阳市中级人民法院以（2013）咸民监字第00004号民事裁定书，对本案提起再审。而在审理中，森海公司及兴平项目部又提出撤回起诉的申请，杨云刚表示不同意对方撤回起诉。该案经一审、二审、再审审理，最终于2013年9月16日，由陕西省咸阳市中级人民法院以（2013）咸民再字第00021号民事判决书作出判决，该生效判决确认：一、撤销（2012）咸民终字第00939号民事判决及（2011)兴民初字第00918号民事判决第二条、第三条；维持（2011)兴民初字第00918号民事判决第一条。二、森海公司及兴平项目部与杨云刚签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》为有效合同；森海公司及其兴平项目部解除行为合法无效；三、准许森海公司及其兴平项目部撤回对杨云刚的起诉。2013年11月5日，森海公司兴平项目部与杨云刚就项目部拖欠2011年7月1日至2013年12月31日其间10个季度托管仅263万元及2014年度全部托管金约160万元(具体以托管协议为准)的支付达成协议。当协议签订后，森海公司及兴平项目部仍然未按约定继续支付托管金，也一直不为原告所购买的149个商铺提供产权登记备案资料、办理房屋产权证书。杨云刚就委托合同纠纷起诉后，陕西省咸阳市中级人民法院于2014年7月17日以（2014）咸中民初字第00024号民事判决书作出判决，宣判后，杨云刚与森海公司及其兴平项目部均予上诉，2015年6月24日陕西省高级人民法院以（2014）陕民一终字第00170号民事判决书作出判决，该生效判决确认：一、维持（2014）咸中民初字第00024号民事判决第一、二、四项；变更该判决第三项。二、解除杨云刚与森海公司签订的《托管协议》；森海公司向杨云刚返还兴平市金城路与中心大街交汇处“金城广场祥瑞大厦”二层35个商铺、三层114个商铺共计149个商铺(建筑面积及铺位以双方签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件为准)，同时移交与该物业相关的经营手续。杨云刚应予维持华润万家超市已付租金期间即2018年12月31日之前该托管物业租赁合同的稳定。同时查明，兴平项目部为森海公司的下设单位，领取营业执照，不具备法人资格。本院认为，出卖人森海公司及其兴平项目部作为甲方，与买受人杨云刚作为乙方，签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，将位于兴平市金城路与中心大街交汇处“金城广场祥瑞大厦”二层35个商铺、三层114个商铺，共计149个商铺，以840万元人民币的总价款计价出售，双方意思表示真实，符合相关法律规定，应是不容置疑的有效合同；被告对本合同所做的全部解除行为，已经人民法院在二审程序终结后，以审判监督程序作出发生法律效力的再审判决纠错，确认为无解除权而属无效行为，故原告对本合同继续履行的主张依法应予支持。该《商品房买卖合同》及附件的两份商户清单、图纸、说明等四项，均足以说明该商铺作为合同标的物并非虚拟空间，在本买卖合同的履行过程中，双方又以《托管协议》、《补充协议》、《补充协议二》等约定，对该房产的交付已经做了实际变更和完成，并将付款期限、付款方式做了扩展、变更；但是，双方却未约定华润爱家上货的具体时间，又未约定华润爱家上货后杨云刚应支付购房款的具体时间，也未明确华润爱家上货时间超过2010年第二季度后购房款应如何支付；扣除两个季度托管金后，剩余应付购房款515079.18元，杨云刚具体应在何时以何种方式支付，双方约定并不明确；诸此种种原因均可说明，原告杨云刚主张自己并未违约的理由成立，本院予以支持；被告答辩原告没有足额交付800万元购房款属于违约，以及合同应予解除、驳回原告请求的说法并无事实根据，法院不予认定。根据查明的事实，杨云刚已经依约支付6969841.64元购房款，扣除两个季度托管金515079.18元，剩余应付款515079.18元，由于双方对支付方式及时间约定不明确、不具体，原告杨云刚不仅先后六次累计交付购房款6969841.64元，其余购房款，用2009年第四季度至2010年前三季度的托管金，进行了扣除，总购房款800万元已付清，而且，森海公司实际支付托管金772620元外，还在2013年11月5日就拖欠托管金达成的《协议书》中，明确承认拖欠原告杨云刚2011年7月1日后的托管金，这是被告方对违约行为的自认，故不存在原告杨云刚拒不依约支付购房款、导致合同目的不能实现的情形，而且被告已为案外多人在祥瑞大厦为其他商铺办理了房屋产权证书，根本就不存在不能为原告所购买的物业办理产权登记备案的情形；被告据以辩称为原告办理房产证已在客观上嗣后不能的理由是，由于咸阳市中级人民法院的终审判决与再审判决形成权力冲突，导致该房产已经另易他手、善意第三人的利益应当保护，本院认为这个说法的错误在于，被告无视人民法院依照审判监督程序作出的判决，既然已经不同于终审判决，本身就是对判决纠错在立法上的程序设置；法有明文规定“按照审判监督程序审理的案件，决定再审的案件裁定中止原判决、裁定、调节的执行……”，本案作为商品房买卖合同纠纷，并不存在“但书”情节，后一买房人虽可善意，但被告毕竟错在又将尚有产权瑕疵、遗留问题未得彻底清除的物业出售；所以，案外人房屋买卖的合同利益应予保护，尽管应由被告向其赔偿除权损失，但不能与本案原告形成抗辩，原告这一请求应予得到充分满足；被告作为房屋买卖合同的出卖方，有义务依法有义务向买受人按照双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，为原告尽快办理商品房产权证书的备案。依照双方合同的约定，即使不起算由被告向原告缴纳托管金的2009年10月1日为被告房产交付房产完成的时间，以被告所主张的华润爱家实际开始上货的2010年4月20日为界限，被告未给杨云刚办理房产证的行为也已经已经严重超过期限，故应由被告按照已付房价款的5%承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一、二款，第二百条，第二百零六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第九十三条第一款（五）之规定判决如下：一、本判决生效后三十日内由被告陕西森海实业投资有限公司、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部为原告杨云刚办理《商品房买卖合同》及相关合同附件所载明购买的兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层共计149个商铺的房屋产权登记备案。二、由被告由被告陕西森海实业投资有限公司、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部向原告杨云刚支付因房屋出卖方违反《商品房买卖合同》中有关办理房产证的约定而产生的违约金40万元人民币。如果被告陕西森海实业投资有限公司、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债案件受理费7400元人民币，由被告陕西森海实业投资有限公司、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  南 云审 判 员  解联库人民陪审员  陈 龙二〇一五年十一月五日书 记 员  滕朝侠附适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一、二款：各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第九十三条下列事实，当事人无需举证：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实；