江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02526号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴景。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港市连云港经济开发区新东方大道107号。
法定代表人范菲，该公司董事长。
委托代理人安小芳，该公司员工。
上诉人吴景因与被上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人吴景及其委托代理人郁翔、被上诉人锦绣香江公司的委托代理人安小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴景一审诉称：2012年11月22日，吴景、锦绣香江公司签订了《商品房买卖合同》一份，吴景购买锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区第2-11幢二单元2-1001室房屋一套，单价为2991.93元／平方米，房屋总价款为456000元，合同签订之日先付146000元，余款310000元采用按揭贷款方式支付。双方约定锦绣香江公司应于2013年12月30日前将房屋交付吴景，如逾期交付，合同继续履行，锦绣香江公司自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向吴景支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，吴景按约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，缴纳了房屋契税。交房期限届满后，锦绣香江公司至今没有交付房屋，亦未支付违约金。吴景认为锦绣香江公司逾期交房，依法应当承担违约责任，截至2015年2月13日，锦绣香江公司逾期交房天数为410天，按已付购房款456000元计算万分之一的违约金，锦绣香江公司应给付吴景违约金18696元。
锦绣香江公司一审辩称：1、商品房买卖合同附件四补充协议第五条，约定交房条件为五方验收，在约定交付时间之前，锦绣香江公司已经达到了交付条件，并通知吴景，但吴景一直迟迟不收房；2、2014年9月份，锦绣香江公司在吴景不收楼的情况下，又发了《催收楼通知》，告知吴景尽快前来办理手续，但吴景一直拒绝办理，关于房屋交付义务，锦绣香江公司已经按照合同约定履行完毕，与涉案房屋同期同栋的很多业主已经按照合同约定收楼了，不收楼的责任在吴景；3、假设2015年连云港交楼标准有所变化，涉案房屋在2014年已经备案且完成交付，根据民法溯及力的规定，涉案房屋仍应适用五方验收；4、对吴景主张的违约金的基数和计算标准没有异议，但认为不存在适用违约责任的事实基础。
锦绣香江公司一审反诉称：2012年11月22日，吴景购买锦绣香江公司开发的锦绣香江2-11幢2单元2-1001室住房，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：“采用按揭贷款方式，买受人在购房合同签订后七个工作日内办妥按揭手续，逾期办理，每逾期一日，买受人按贷款额的万分之三向出卖人支付违约金。”按照约定吴景应于2012年11月29日前办妥按揭手续。但实际上吴景直拖到2013年6月11日才提交材料去银行签订按揭合同，该部分逾期长达192天，逾期违约金17856元，为维护自身合法权益，请求判令吴景支付逾期办理按揭贷款的违约金17856元，并承担反诉费。
吴景针对一审反诉辩称：吴景没有拖延办理按揭贷款手续，办理的是商业银行按揭贷款手续，按揭贷款银行、贷款手续都是按照锦绣香江公司的要求提交的，不存在拖延，本案中锦绣香江公司直到2013年6月11日才办妥房屋抵押及借款手续，因此锦绣香江公司说吴景拖延办理没有事实依据，所以不应当支付违约金。违约金的适用是以损失为前提，从本案来看，锦绣香江公司并没有因此产生损失，因此不适用违约金。
原审法院经审理查明：2012年11月22日，吴景、锦绣香江公司签订《商品房买卖合同》1份，吴景购买锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江第2-11幢二单元2-1001室房屋一套，建筑面积共152.41平方米，单价为2991.93元／平方米，房屋总价款为456000元整，合同附件四补充协议中对付款方式进行了约定：买受人选择按揭贷款方式付款，首期房款在本合同签订之日支付，共计146000元，余款310000元由买受人在购房合同签订后七个工作日内办妥银行按揭手续，即按照银行要求提交齐全办理银行按揭所需的有关资料并签署按揭贷款合同。买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款一次性转付出卖人指定的账户……买受人在购房合同签订后七个工作日内办妥银行按揭手续，逾期办理的，则每逾期一日，买受人按贷款额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期达十五天则出卖人有权解除本合同。合同附件四第五条就收楼作出了约定：“1、出卖人应当按照合同约定的时间将该商品房交付买受人使用。出卖人无需向买受人发出书面收楼通知。无论出卖人是否向买受人发出书面收楼通知，买受人均应按照上述约定的交付日期自行到出卖人处办理收楼手续，且出卖人无任何催告义务。……”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……”。合同附件四对合同第八条的第一种条件作出了解释，即该商品房经设计、施工、建设、监理、勘察单位共同验收并盖章确认，出具竣工验收报告。2013年12月21日，连云港锦绣香江第2-11幢楼通过了建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格。
原审法院另查明：《商品房买卖合同》签订后，吴景按约向锦绣香江公司交付首付款146000元。2013年6月11日，吴景、锦绣香江公司及农业银行连云港分行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《农业银行借款合同》）及《房地产抵押合同》，农业银行于2013年7月1日发放贷款310000元。
原审法院根据双方的举证、质证情况对本案双方有争议的事实认定如下：
1、逾期交房的违约责任的主体。
吴景称其于2014年1月初、5日之前到锦绣香江公司，但没有收房。吴景称锦绣香江公司售楼处那边没有人，我也找不到人。我去看小区现场，按照我的理解，不符合居住条件，因为我找不到人。锦绣香江公司没有打电话通知我收楼。没有交房之前，我一直有去看这个楼盘。锦绣香江公司辩称已经提供了证据证明与涉案房屋同一栋的业主在2014年元月办理了收楼，一直有人在办理这个房屋交接手续。原审法院认为，根据合同附件四第五条的约定，吴景应当在2012年12月30日自行收楼，而吴景没有自行收楼，故逾期交房的违约责任应由吴景承担。
2、吴景逾期办理银行按揭手续是否是锦绣香江公司过错导致。
合同约定买受人在合同签订后七个工作日内（即2012年12月3日前）办妥银行按揭手续，吴景于2013年6月11日办理银行按揭手续，逾期190天。关于按揭手续办理逾期的责任问题，吴景称按揭贷款手续都是按照锦绣香江公司的要求提交的，不存在拖延，按揭手续是需要吴景、锦绣香江公司双方共同办理的；锦绣香江公司辩称办理按揭需要客户提供按揭材料，并且客户本人到银行去签字，如果客户不配合去，按揭贷款根本无法办理。借款合同签订的时间就是客户实际上去办理按揭的时间，已经是逾期了。原审法院认为，办理按揭需要吴景向银行申请，锦绣香江公司是配合吴景办理贷款手续，现吴景没有提供证据证明其逾期办理按揭贷款是由锦绣香江公司不予配合导致的，故应当承担按揭手续办理逾期的责任。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。目前我国法律、行政法规并未规定商品房取得竣工验收备案后才具备交付条件，江苏省也未有地方性法规规定商品房取得竣工验收备案方具备交付条件。吴景、锦绣香江公司签订的《商品房买卖合同》中关于吴景逾期办理银行按揭手续应每逾期一日按贷款额的万分之三向锦绣香江公司支付违约金的约定及屋交付条件为经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格的约定是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，故对双方均具有约束力。案件所涉房屋已经具备交付条件，而房屋未能交付的责任在于吴景未及时收房，故原审法院对吴景要求锦绣香江公司支付逾期交房违约金的诉求依法不予支持。吴景于2013年6月11日办理银行按揭手续，逾期190天，应当按照约定向锦绣香江公司承担贷款310000元按日万分之三计算的违约金（310000＊190＊3／10000）共计17670元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回吴景要求锦绣香江公司给付逾期交房违约金18696元的诉讼请求；二、吴景于判决生效之日起十日内给付锦绣香江公司违约金17670元。一审案件受理费270元，由吴景负担；一审反诉案件受理费125元，由吴景负担。
上诉人吴景不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定被上诉人的房屋在2013年12月30日达到交付条件，房屋未能交付系属于上诉人的责任，缺乏事实及法律依据。被上诉人虽提供了2013年12月21日五方验收报告，但未举证证明其在合同约定的交房日期履行了交房义务。在合同约定交房时，房屋不具备交房条件且被上诉人处无人履行交房义务，被上诉人直至2014年10月方通知上诉人收房，并不是上诉人不收房。被上诉人提供的五方验收不能作为房屋符合交付标准的依据，该五方验收明显不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。根据被上诉人提供的证据，直至2014年10月底方通过房地产主管部门组织的竣工验收。2、原审判决支持被上诉人的反诉请求，亦无事实及法律依据。虽然涉案房屋的房地产抵押合同于2013年6月11日签订，但按揭贷款所提供的材料、按揭银行的选择等事项，均是通过被上诉人办理，且所有按揭贷款的书面文件必须双方共同办理方可完成。上诉人认为，双方均于2013年6月11日签订了涉案的房地产抵押合同，被上诉人亦未就办理按揭贷款手续向上诉人催告。仅凭合同约定的应当于何时办妥按揭房贷手续，不能认定上诉人违约。综上所述，原审判决认定事实不当，适用法律错误，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人锦绣香江公司答辩称：（2015）连民终字第01901号判决已证实五方验收交房的合法性。锦绣香江公司已经举证证明2014年元月为与涉案房屋同一栋的业主办理了收楼手续，上诉人一审中也称去了售楼处看房了，至于其陈述的无人办理手续与事实不符。被上诉人于2014年10月发了催收楼通知，被上诉人已按合同约定尽到了通知义务，不收楼的责任在上诉人。关于反诉部分，付款是买受人的主要义务，出卖人只是协助其办理。上诉人未提供任何证据证明其按时提交相关贷款手续，也未能证明被上诉人未履行协助义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，上诉人吴景向本院提交照片一张，证明上诉人所购买楼房的屋顶上有两处移动电信基站，除了上诉人在上诉状中提到的理由外，被上诉人许可在上诉人楼房上设基站也是房屋未能按期交付的原因。
经质证，被上诉人锦绣香江公司质证意见为：上诉人一审未提供该证据，不属于新证据，且是单方制作的，不予认可，是否有基站代理人不清楚。
本院认证意见：因涉案房屋已经五方验收，上诉人吴景所举照片的内容不能证明涉案房屋未按期交付，本院对其不予确认。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人锦绣香江公司是否存在逾期交房的违约行为；2、上诉人吴景逾期办理贷款是否系被上诉人锦绣香江公司行为导致。
本院认为：上诉人吴景与被上诉人锦绣香江公司于2012年11月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，合同当事人均应按照合同履行各自义务。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋交付的条件是商品房经验收合格，且在合同附件四中对此作出了进一步的解释，即交付房屋应经设计、施工、建设、监理、勘察五单位共同验收并盖章确认，出具竣工验收报告验收合格，即已达到交付条件。被上诉人锦绣香江公司提供的《单位工程竣工验收报告》，可以证明涉案房屋已经于2013年12月21日经五家单位验收合格，符合合同约定的交付条件，上诉人吴景应按照合同附件四的约定办理收楼手续，故上诉人吴景关于被上诉人锦绣香江公司逾期交房的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于第二个争议焦点，上诉人吴景上诉称贷款延迟办妥系由于被上诉人锦绣香江公司未就办理按揭贷款手续向吴景催告、不配合办理贷款手续所致。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其附件并未约定被上诉人锦绣香江公司对上诉人吴景办理按揭贷款有催告义务，且按揭贷款的办理系应由吴景向银行申请，锦绣香江公司予以配合。上诉人吴景未能举证证明锦绣公司在其办理按揭贷款中有不予配合的情形，故吴景未在合同约定的期限内办妥按揭贷款手续，应按合同约定承担违约责任。上诉人吴景关于不应支付逾期贷款违约金的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人吴景的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费395元，由上诉人吴景负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。