上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第322号
原告吴耀庭。
委托代理人蒋依蕾。
委托代理人徐菁。
被告黄立波。
被告黄友。
委托代理人黄立波。
第三人上海万利房地产顾问有限公司。
法定代表人李斌。
委托代理人亓晓丽。
原告吴耀庭与被告黄立波、黄友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。本院依法追加上海万利房地产顾问有限公司作为第三人参加诉讼。原告吴耀庭的委托代理人蒋依蕾、徐菁、被告黄立波、黄友、第三人上海万利房地产顾问有限公司的委托代理人亓晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴耀庭诉称，2011年5月30日，原、被告经第三人居间介绍，就被告购买原告所有的上海市宝山区祁连四村XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格为135万元，被告先后向原告支付132.3万元，尚余2.7万元未支付。2011年9月14日，双方对房屋进行交接，原告同意从房屋尾款中补贴被告1万元用于装修，该款可以从2.7万元尾款中扣除。故原告起诉要求被告支付剩余房款1.7万元。并按日万分之五计算，支付该款自2011年9月15日起至判决生效之日止的违约金。
被告黄立波、黄友辩称，关于7，000元房款，被告已于2011年8月26日当着第三人业务员卫福建的面交给原告，此后，原告从未要求被告支付该款，直到2013年10月6日才上门催讨，已经超过了诉讼时效。关于房屋尾款2万元，根据原被告与第三人之间的居间协议，约定被告可以自行或者通过第三人支付房屋尾款，被告已于2011年7月21日将2万元尾款支付至第三人账户，由于系争房屋有地板异样、墙壁霉斑等情况，2011年9月14日双方签订结论合同，约定原告自愿从尾款中补贴1万元给被告装修。此后，被告从第三人处取回了1万元。因此，被告已经履行了全部付款义务，被告无需再支付房款和违约金。综上，不同意原告的全部诉请。
第三人上海万利房地产顾问有限公司述称，2011年7月21日被告在第三人的门店以刷卡形式支付2万元尾款至第三人处，同年9月14日，原、被告与第三人的业务员卫福建一同签订了关于系争房屋的结论合同，根据合同约定，1万元是原告自愿补贴给被告的，因此第三人将尾款中的1万元以现金的形式返还给被告，剩余的1万元也以现金的形式支付给了原告，但由于时间过去两年多，相关的书面凭证无法查实。对于原告诉请，请求法院依法判决。
经审理查明，2011年5月8日，原告（甲方、出卖人）、被告（乙方、买受人）与第三人（丙方、居间人）签订房地产买卖协议，约定，经丙方居间介绍，由乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋总价为135万元，首期房款为40万元（含定金5万元），第二期房款70万元通过银行贷款支付，过户前乙方支付房款23万元，乙方应于甲方交房且迁出户口（若有）的同时自行或通过丙方支付尾款2万元，交易税费全部由乙方负担，佣金由乙方支付2%，其中1%系代甲方负担。2011年5月30日，原告（甲方、卖售人）与被告（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方购买甲方的系争房屋，房价款为135万元，双方同意于2011年8月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，于2011年9月30日前进行房屋验收交接；乙方应于签订买卖合同当日支付甲方25万元，于2011年6月10日前支付16万元，乙方通过向银行申请贷款70万元支付第二期房款，乙方应于过户当日支付房款22万元，乙方应于交房之日支付甲方尾款2万元。2011年7月22日，原被告至交易中心申请办理房屋过户手续。2011年8月5日，两被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
另查明，2011年7月21日，被告在第三人处刷卡2万元用于支付尾款。2011年7月22日，被告黄立波出具说明，表示还有2.7万元购房余额未交付原告。2011年9月14日，原、被告及第三人业务员卫福建签订关于系争房屋的结论合同，主要内容为，被告购房后发现房屋地板出现异样，墙出现霉斑，要求原告补足全额进行装修，经协商达成如下协议：1、原告从房屋尾款中补贴1万元给被告装修；2、原告支付现金5，000元给被告，由被告向物业结清尚欠的物业费，被告同时交清水费320吨；3、本协议经三方签字后生效，原被告购房完成。
还查明，系争房屋原系原告与案外人陈建华共同共有，原告与陈建华原系夫妻关系，2011年2月，本院作出（2009）宝民一（民）初字第7217号民事判决，准予陈建华与原告解除婚姻关系，系争房屋归原告所有。此后原告上诉，二审法院于2011年4月作出维持原判的终审判决。
审理中，原告提供《证明》两份，证明自2011年交房后，原告一直在向被告催讨房屋尾款，后由于身体状况不好，行动不便，就将催尾款的事情委托给侄子吴彦文和朋友谭玉绮，吴彦文《证明》的主要内容为，自2012年开始就不断拨打被告黄立波的电话XXXXX****XX进行催款，一开始能接通，但对方听到原告的名字就挂断电话，后来该号码就变成空号，2012年国庆前吴彦文再次拨打该电话，仍是空号。谭玉绮《证明》的主要内容为，曾打过电话XXXXX****XX进行催款，一开始能接通，对方听到原告的名字就挂断电话，再打就变成空号，2012年五一时将上述情况告知了原告。对于两份《证明》，被告表示不予认可，提供《证明》的是原告的朋友和亲戚，与原告有利害关系，2012年五一和国庆被告都在使用XXXXXXXXXXX这个号码，2012年10月21日被告还为该号码充值，可以提供相应充值记录。
关于尾款的支付，原告认为，由于房款都是被告直接向原告支付的，因此尾款也应由被告支付给原告，尾款应当于交房同时支付，实际交房时间为2011年9月14日；原告不清楚被告是否将2万元尾款支付给第三人。被告认为，被告只要在交房前将尾款支付到第三人处就不属于违约，原告于2011年8月26日将钥匙交给被告，此后房屋由被告控制，因此该日就是交房时间。第三人认为，协议确实约定为交房时支付尾款，第三人已经收到被告支付的尾款，结论合同签订后，第三人也已将1万元尾款支付给原告。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房地产登记信息、房地产登记簿、说明、《证明》，被告提供的《房地产买卖协议》、签购单、民事判决书、结论合同，及当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于原告主张的7，000元房款，根据双方约定，尾款应当于交房之日支付，而2011年9月14日是原告自认的交房时间，如被告未于该日履行付款义务，根据法律规定，原告应当于自2011年9月15日起的二年内向被告行使支付房款的请求权。然，原告虽提供两名案外人于2012年时向被告进行催讨的《证明》，但被告对此予以否认，且由于案外人未能出庭作证，原告亦未提供通话记录等其他证据予以佐证，原告无法证明其在诉讼时效内向被告主张过房款，因欠缺相应的中断、中止事由，原告诉请已超诉讼时效，难获本院支持。关于原告主张的1万元房款，根据原、被告及第三人签订的《房地产买卖协议》，被告应于交房之日自行或通过第三人支付尾款2万元，该协议表明原被告及第三人在尾款的交付上协商一致，即第三人具有代原告收取尾款的权利。被告提供签购单证明其于2011年7月21日向第三人支付了2万元尾款，第三人也确认收到，因此被告的行为符合协议约定，应认定其完成付款义务，本院予以确认。根据合同约定，尾款应于交房时支付，现买卖双方已经完成交房手续，也签订了结论合同确认双方购房完成，第三人应当履行支付尾款的义务，第三人称已根据结论合同将1万元退还给被告，并将剩余的1万元支付给原告，但不能提供向原告支付的凭据，原告对此也予以否认，本院难以采信。第三人至今未履行向原告支付尾款的义务，违反协议约定，应当承担违约责任。房地产买卖协议未就第三人的违约责任进行约定，故原告要求按日万分之五计算违约金的诉请，缺乏合同依据，本院难以准许，但由于原告迟迟未能收到尾款，已受到实际损失，故第三人应按中国人民银行同期贷款利率标准，向原告赔偿相应的利息损失。原被告认定的交房时间分别为2011年9月14日和2011年8月26日，原告自认的交房时间晚于被告的认定，原告依据较晚的2011年9月14日之次日作为主张赔偿损失的起点，于法不悖，本院可以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三的规定，判决如下：
一、第三人上海万利房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告吴耀庭支付房款10，000元；
二、第三人上海万利房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，向原告吴耀庭支付上述10，000元房款自2011年9月15日起至本判决生效之日止的利息；
三、原告吴耀庭的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为425元，由原告吴耀庭和第三人上海万利房地产顾问有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 朱旻卿
附：相关法律条文
一、《民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。