湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第185号
上诉人（原审原告）胡慈珍，女，1961年5月29日生，汉族，湖南省醴陵市人，住醴陵市。
委托代理人荣海龙，男，1959年10月8日生，汉族，湖南省醴陵市人，住醴陵市。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉等。
被上诉人（原审被告）湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地：醴陵市都汇城商业步行街。
法定代表人ＸＸ川，系该公司董事长。
委托代理人周耀平，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人刘智，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉等。
上诉人胡慈珍因与被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2014）醴法民一初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人胡慈珍委托代理人荣海龙，被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司的委托代理人周耀平、刘智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2005年12月28日，原告（乙方）与醴陵市长江房地产开发有限公司（甲方）签订《内部认购协议》一份，该协议的主要内容为：1、具体位置：醴陵市文化北路商业步行街G区1层8号商铺。2、面积：43.95m2（最终以房产局核准的面积为准），单价为15500元／平方米，总价681225元。3、认购方式：乙方支付20000元作为认购定金，并在七天之内付足房款总额的35%。逾期不付则视为乙方违约，定金不退，同时甲方有权处置乙方所认购的商铺。乙方购房款采取银行按揭的付款方式。4、甲方在收取乙方定金后，在乙方不违约的前提下不得将乙方所认购的商铺转卖他人，否则视甲方违约，甲方返还乙方双倍的定金。5、签署《商品房买卖合同》的约定：乙方在接到甲方通知签订《商品房买卖（预售）合同》时，乙方须在15日内与甲方正式签订好《商品房买卖（预售）合同》，否则视为乙方违约，届时甲方有权自行处置乙方所认购的商铺或住宅。协议签订后，原告于2006年1月6日向醴陵市长江房地产开发有限公司支付了购房款238000元，并于同日与长江公司签订了《内部认购协议补充条款》。在《内部认购协议补充条款》第一条中，长江公司保证于2006年12月31日前交付房屋归原告使用，但长江公司未按约定交房。2009年1月7日，原审法院依法受理醴陵市轻工业总公司、醴陵市集体工业联社申请醴陵市长江房地产开发有限公司破产清算一案。2009年4月23日，经醴陵市长江房地产开发有限公司申请，该院作出（2009）醴破字第1-3号民事裁定书，裁定对醴陵市长江房地产开发有限公司重整。在重整期间，于2009年6月24日召开了第一次债权人会议，债权人对醴陵市长江房地产开发有限公司提交的《公司重整计划（草案）》进行表决，而未获通过。2009年7月23日召开了第二次债权人会议，债权人对醴陵市长江房地产开发有限公司提交的《醴陵市长江房地产开发有限公司重整计划草案（调整）》进行表决，各表决组均通过了该重整计划草案。该草案已写明“凡购买步行街商铺，而未签订‘商品房买卖合同’的，由长江公司与各购房户另行协商解决”。2009年8月1日，醴陵市长江房地产开发有限公司提出批准重整计划的申请，原审法院于2009年8月31日作出（2009）醴破字第1-5号民事裁定书，批准2009年8月28日醴陵市长江房地产开发有限公司提交的重整计划书，重整原则为全额清偿，所有的债权清偿比例为100%，该计划书第7页第六条“购房户债权组”第2项关于“购买商铺的”承诺为：A、凡购买步行街商铺客户，已签订“商品房买卖合同”的，按合同约定价格、质量标准履行交房；B、交房时间：自开工之日起B、C、E、F区12个月内交房；调规的A、D、G区18个月内交房；C、其延期交房违约金以已交房款总额计算，按一年期人民银行存款利率补偿；D、凡购买步行街商铺客户，而未签订“商品房买卖合同”的，由债务人与各债权人另行协商解决。2009年9月18日，被告向原审法院出具承诺书，承诺由其接收醴陵市长江房地产开发有限公司全部财产，承担醴陵市长江房地产开发有限公司所负的全部债务，并由其负责执行经法院批准的应由醴陵市长江房地产开发有限公司执行的重整计划，该院对被告提出的申请于2009年9月21日作出了（2009）醴破字第1-8号民事裁定书。被告于2009年9月28日启动项目建设，对步行街G区进行了规划设计变更，该变规已由醴陵市规划局审批。2012年6月21日被告向长江公司破产管理人作出《关于文化北路“都汇城”商业街原G区购铺户的历史问题解决方案》，由于被告对步行街G区进行了调规，使原告原认购商铺发生一些变化。原告被安排至G区临街一楼1-41、42、43、199、200、201号商铺位置，同时，被告将商铺重新定价，现价格高于《内部认购协议》约定的价格，原告无法接受。因原、被告对调规后商铺的面积、位置、价格等不能达成一致意见，致使原、被告之间一直未签订“商品房买卖合同”。2014年9月1日，原告向本院起诉，要求依法确认原告和醴陵市长江房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》合法有效，判决被告履行承继醴陵市长江房地产开发有限公司债务的义务，并按照《内部认购协议》的约定履行交付商铺给原告的义务，被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为请求法院判决被告返还原告购房款238000元，赔偿损失869175元，合计1107175元。
另查明，原审法院于2009年8月22日作出（2009）醴民二初字第442号民事调解书，确认本案原告胡慈珍在醴陵市长江房地产开发有限公司的破产债权金额为238000元，如醴陵市长江房地产开发有限公司不能执行重整计划草案，则按合同约定计算本案原告胡慈珍的债权金额。
原审法院认为：该案为商品房销售合同纠纷。该案争议的焦点是：一、原告与醴陵市长江房地产开发有限公司签订的认购协议是否有效。二、原告是否有权要求被告返还购房款238000元并要求被告赔偿损失869175元。关于第一个争议的焦点，原告与长江公司签订的《内部认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，双方就商铺的位置、面积、单价、付款方式等进行了明确的约定，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《内部认购协议》应当认定为商品房预售合同。因该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，故该《内部认购协议》合法有效，对双方均具有约束力，被告根据重整计划继受长江公司的权利、义务，故该《内部认购协议》也对其具有约束力。关于第二个争议的焦点，长江公司在开发文化北路商业步行街的过程中，因多种原因而进入破产清算。2009年7月23日召开的第二次债权人会议对长江公司提交的《醴陵市长江房地产开发有限公司重整计划草案（调整）》进行表决，各表决组均通过了重整计划草案。该重整计划确定重整的原则为“全额清偿原则，所有的债权清偿比例为100%”，（2009）醴民二初字第442号民事调解书也已经确认了原告胡慈珍在长江公司的破产债权金额为238000元，故该债权已经由生效法律文书所确定，原告有权要求被告返还购房款238000元。根据重整计划的“D、凡购买步行街商铺客户，而未签订商品房买卖合同的，由债务人与各债权人另行协商解决”。由于被告对步行街G区进行了规划设计变更（该变规已由醴陵市规划局审批），致使原告原认购商铺发生一些变化。双方对商铺的面积、位置和价格无法协商达成一致，造成重整计划实际上无法全面履行，原告在诉讼中也将诉讼请求由要求被告交付商铺变更为要求被告返还购房款及赔偿损失。原告比照法院对同类案件的判决确定商铺现价格为32000元进而推算出损失为869175元［（32000元-15500元）×43.95=725175元，租金损失4000元／月×36个月=144000元］。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因原告认购的商铺可能增值并产生租金等孳息收益，但同样也承受贬值或闲置等市场风险，故原告计算的损失金额已超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对原告所主张的损失计算方法及计算出的损失金额，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与长江公司于2006年1月6日签订的《内部认购协议补充条款》中第四部分关于违约责任的约定：“甲方延期交房超过3个月，则视为甲方不履行本协议，乙方有权按下列B种约定，追究甲方违约责任。A、终止合同，甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。B、甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。C、甲方延期交房超过6个月，乙方有权选择A条。”该条款可视为当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故被告应向原告支付的损失赔偿金为11900元（238000元×5%=11900元）。（2009）醴民二初字第442号民事调解书已经确认本案原告胡慈珍在醴陵市长江房地产开发有限公司的破产债权金额为238000元，该债权应得到清偿而债务人一直未予清偿，故债务人还须按同期人民银行贷款利率向债权人支付该债权的利息，利息计算至2015年2月22日止为84478.1元（23800元×（5.94%×4／12＋5.94%＋6.4%＋7.05%＋6.55%＋6.55%＋6.15%×2／12）=84478.1元］。上述三项共计334378.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡慈珍返还购房款238000元，并支付利息84478.1元及损失赔偿金11900元，上述三项共计334378.1元；二、驳回原告胡慈珍的其他诉讼请求。一审案件受理费用14765元，由原告胡慈珍承担10306元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担4459元。
宣判后，胡慈珍因不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院改判被上诉人返还购房款238000元并赔偿损失869175元。事实与理由：一、原审认定“因原告认购的商铺可能增值并产生租金等孳息收益，但同样也承受贬值或闲置等市场风险，故原告计算的损失金额已超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对原告所主张的损失计算方法及计算出的损失金额，本院不予支持。”这种认定是错误的。二、判决不公正。原判适用《内部认购协议补充条款》判决被上诉人支付上诉人损失赔偿金为11900元，很显然是偏袒被上诉人的。按同期银行贷款利率计算利息来赔偿损失于法无据。为此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
针对胡慈珍的上诉请求和理由，被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司辩称：答辩人是破产重组企业，须严格按《破产法》、《重整计划书》规定执行。被答辩人的门面位置属于调规范围。答辩人调规后，被答辩人的门面要进行调整。被答辩人未付清房款。根据《重组计划》的约定，凡购买长江公司步行街商铺的客户，而未签订“商品房买卖合同”的，由债务人与各债权人另行协商解决，如协商不成，答辩人可按被答辩人已交房款按照银行同期贷款利率退还房款给被答辩人。为此，答辩人不存在违约行为，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人胡慈珍、被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司没有提交新的证据材料。在二审期间，上诉人胡慈珍申请法院调取了醴陵市房产登记中心出具的《回复函》，用以证明现在文化路商业街G区108商铺的销售单价为35000元／平方米。
上诉人胡慈珍质证意见是：对该证据无异议。
被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司质证意见是：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案涉及的门面不是回复函中同一个门面，被上诉人进行了规划调整。
本院认为该证据符合证据要求，本院予以采信。
二审查明：湖南嘉茂房地产开发有限公司开发的“文化路商业街”G区108商铺状态为已售，销售单价为35000元／平方米，并于2012年12月14日在醴陵市房屋登记中心办理预购商品房预告登记手续及商品房买卖合同备案手续。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：上诉人胡慈珍要求被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司赔偿869175元的损失有无事实和法律依据？现综合分析如下：
一、上诉人胡慈珍与长江公司签订的《内部认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，双方就商铺的位置、面积、单价、付款方式等进行了明确的约定，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《内部认购协议》应当认定为商品房预售合同。因该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，故该《内部认购协议》合法有效，对双方均具有约束力，被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司根据重整计划继受长江公司的权利和义务。
二、在《内部认购协议补充条款》第一条中，长江公司保证于2006年12月31日前交付房屋归胡慈珍使用，但长江公司未按约定交房。被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司继受权利义务后没有将涉案商铺交付给上诉人胡慈珍，在没有与上诉人胡慈珍协商的情况下将上诉人胡慈珍被安排至G区临街一楼1-41、42、43、199、200、201号商铺位置。同时，湖南嘉茂房地产开发有限公司要求调规后的商铺重新加价，现价格高于《内部认购协议》约定的价格。在双方还存在纠纷的过程中，湖南嘉茂房地产开发有限公司又未经胡慈珍同意，将调规后的G区108商铺出卖给他人，造成商铺交付不能，双方签订的《内部认购协议》无法继续履行。湖南嘉茂房地产开发有限公司这种行为属于恶意违约，应当承担违约责任。解除合同后湖南嘉茂房地产开发有限公司应当退还胡慈珍所交房款，并按合同约定承担违约责任，赔偿胡慈珍因此所遭受的损失。根据法律规定，合同解除后赔偿损失原则上限于直接损失，但如果赔偿直接损失仍致使双方利益明显失衡，依法还应赔偿可得利益损失。胡慈珍所购买的商铺所处位置是醴陵市的交通便利、商业繁华地区，该地区的价格也位于醴陵市商品房价格前列，因湖南嘉茂房地产开发有限公司不能按照合同约定向胡慈珍交付商铺，势必造成了胡慈珍再次购买同地段商铺需多支出房款，多支出房款也应属于胡慈珍的损失，湖南嘉茂房地产开发有限公司对此亦应当予以赔偿。结合醴陵市房产登记中心出具的《回复函》可以看出，涉案同地段商铺的销售单价为35000元／平方米，当时合同约定的价格为15000元／平方米，故该损失为857025元［（35000元-15500元）×43.95=857025元。长江公司申请破产前房屋尚未建成，被上诉人接盘后重新投资建设时的原材料、人工等建设成本上涨而导致房价上涨的因素，以及胡慈珍办理银行按揭需自行承担利息成本的因素，考虑到本案的实际情况，本院酌定湖南嘉茂房地产开发有限公司赔偿857025元损失中的60%即514215元给上诉人胡慈珍。至于上诉人胡慈珍要求赔偿869175元的损失，本院予以部分支持。为此，上诉人胡慈珍上诉的理由部分成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理部分不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省醴陵市人民法院（2015）醴法民一初字第1450号民事判决第二项；
二、变更湖南省醴陵市人民法院（2015）醴法民一初字第1450号民事判决第一项为被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向上诉人胡慈珍返还购房款238000元，并损失赔偿损失514215元，上述二项共计752215元。
若未按照上述判决的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费11528元，由上诉人胡慈珍负担4528元，湖南嘉茂房地产开发有限公司承担7000元。一审案件受理费用14765元，由胡慈珍承担10306元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担4459元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年九月十七日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。