北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5391号
上诉人（原审被告、被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴×园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生。
上诉人（原审第三人）：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座123室。
法定代表人：付春玲，经理。
委托诉讼代理人：黄必达，男，1976年7月15日出生。
委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：耿荣华，女，1974年11月9日出生。
原审被告、申请执行人：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，营业场所北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。
负责人：龚秀娟，行长。
委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。
负责人：王晓军。
原审第三人：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦。
法定代表人：赵连刚。
上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、上诉人润木财富投资管理集团有限公司（以下简称润木公司）因与被上诉人耿荣华，原审被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行（以下简称农商行南独乐河支行）、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达公司北京分公司）、原审第三人中润经济发展有限责任公司（以下简称中润公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认飞弘日公司与耿荣华不存在房屋买卖合同关系，驳回耿荣华诉讼请求。事实与理由：就×中心×座×单元×号（现路兴×园×号楼×单元×号，以下简称涉案房屋），耿荣华曾起诉要求飞弘日公司履行合同，交付房屋。一审法院跳过基础法律关系直接审理执行异议之诉，变相剥夺了飞弘日公司的诉讼权利，程序违法。飞弘日公司与耿荣华不存在房屋买卖合同关系。依照飞弘日公司与耿荣华签订的《商品房优先认购协议书》第三条、第四条规定，该协议的性质是在耿荣华支付认购款的前提下，飞弘日公司保留其将来签订房屋买卖合同的权利。在耿荣华迟延半年支付认购款，并且在接到飞弘日公司《签约告知函》后没有与飞弘日公司签约，且未支付三分之二以上购房款的情况下，按照《商品房优先认购协议书》的约定，其优先认购的权利早已丧失，因此双方不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋系被耿荣华抢占。耿荣华没有任何交房的证据，足以证明其通过不合法手段抢占房屋的事实。一审法院以耿荣华交纳水电费为依据认定其合法入住，明显缺乏事实依据。
润木公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行涉案房屋，耿荣华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：耿荣华对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权利。耿荣华与飞弘日公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。耿荣华并未提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。耿荣华并未支付房屋价款，即使按其支付给王某个人的款项计算，其支付金额也未达到合同约定总价款的百分之五十。耿荣华也并未实际将所谓的剩余房款交付给执行法院。耿荣华提出执行异议之诉要承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。
耿荣华辩称：同意一审判决，不同意飞弘日公司、润木公司的上诉请求。
耿荣华于2017年9月向一审法院起诉请求：1.依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异88号《执行裁定书》；2.依法解除对涉案房屋的查封措施；3.本案诉讼费用由农商行南独乐河支行、飞弘日公司承担。庭审中，经一审法院释明，耿荣华变更诉讼请求为：1.不得执行涉案房屋；2.本案诉讼费用由农商行南独乐河支行、飞弘日公司承担。事实和理由：农商行南独乐河支行依据法律文书申请执行飞弘日公司一案，在执行过程中，2011年9月21日，法院查封了涉案房屋，耿荣华依法提出案外人执行异议申请，2017年9月5日，法院作出（2017）京0117执异88号《执行裁定书》（以下简称涉案裁定），并于当日送达给耿荣华。耿荣华不服上述裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：第一，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足。2009年9月27日，耿荣华与飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，耿荣华以870290元认购涉案房屋。耿荣华分别于2009年9月28日和2010年3月18日向飞弘日公司支付房款共计270290元。2011年5月16日，耿荣华收到签约告知函并向飞弘日公司提供所有相关手续等待办理网签手续。飞弘日公司称耿荣华的房款交给了王某个人与耿荣华向法院提供的书证相矛盾，耿荣华提供的收款收据上明确收款人为飞弘日公司。耿荣华与飞弘日公司房屋买卖合同纠纷一案，2013年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05958号判决，判决飞弘日公司继续履行与耿荣华签订的房屋买卖合同，此案经二审法院作出发回重审的民事裁定，现该案正在审理中。耿荣华的买房事实发生在2009年9月27日，农商行南独乐河支行提供的是土地抵押他项权利证书，其并未享有涉案房屋的抵押权，所以农商行南独乐河支行不能因此剥夺耿荣华的正常住房需求。耿荣华携带与飞弘日公司签订的购买手续，在区政府认定所购房屋达到入住条件的情况下，耿荣华已经到电力公司、自来水公司、有线电视公司、天然气公司都办理了开通入住手续，相关部门均认可耿荣华对所购房屋的所有权。耿荣华一直居住此房，而且耿荣华所购房屋在建委已经有购买涉案房屋的备案，为网签办理状态中，如果耿荣华再购买其他商品房，属耿荣华购买二套房屋，会按照二套房屋办理相关手续，给耿荣华造成极大的经济损失。第二，涉案裁定适用法律错误。法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第465条第一款第一项之规定认定耿荣华对涉案房产享有的权利不足以排除法院的执行是错误的。耿荣华与飞弘日公司有合法有效的房屋买卖合同，且耿荣华已经交付相应的合同款项，履行了合同的相关义务，且该房产已经交付给耿荣华占有、使用，不再适宜被第三人执行，足以排除本案的执行。因此，依法应当适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第465条第一款第二项之规定，裁定执行异议成立，解除对涉案房屋的查封措施。综上所述，耿荣华认为，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足，适用法律明显错误，裁定结果有悖法律规定。望法院依法查明案件事实后，依耿荣华诉求裁判终止对涉案房屋的查封执行，以维护普通公民基本生存居住的权利。
农商行南独乐河支行在一审法院辩称，农商行南独乐河支行已将债权转让给信达公司北京分公司，对本案不发表意见。
飞弘日公司在一审法院辩称，不同意耿荣华的诉讼请求，依法应予驳回。理由如下：第一，耿荣华未办理网签手续。第二，飞弘日公司未收到耿荣华交付的购房款。第三，耿荣华提供的收款收据上的公章为王某私刻，与飞弘日公司无关，且该公章已被鉴定为假章，涉及刑事犯罪，建议移送公安机关处理。第四，耿荣华未通过建委办理合法入住手续，属于非法入住。
信达公司北京分公司、中润公司在一审法院未发表意见。
润木公司在一审法院述称，农商行南独乐河支行将本案债权转让给信达公司北京分公司，信达公司北京分公司又将其转让给中润公司，后中润公司将其转让给润木公司，现润木公司正在进行执行主体变更工作，因材料不齐，尚未办妥，但润木公司应是实质意义上的申请执行人，应以被告身份参与诉讼。耿荣华就执行标的不享有足以排除执行的权益，故不同意耿荣华的诉讼请求，依法应予驳回。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，法院认定如下：2006年12月26日，北京众鑫宏盛贸易有限公司（以下简称众鑫宏盛公司）（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以坐落于北京市平谷区平谷北街3号，地号为F-15-01-674的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）第133号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至法院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对飞弘日公司提供的京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，法院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载“双方当事人自愿达成如下协议：一、众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。”后因众鑫宏盛公司未按调解书确定的期限履行给付义务，农商行南独乐河支行向法院申请强制执行。2011年9月21日，法院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，法院查封了涉案房屋，并于2013年9月22日续封，涉案房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经法院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。
2009年9月27日，飞弘日公司（甲方）与耿荣华（乙方）签订《商品房优先认购协议书》，约定由乙方认购涉案房屋，房屋暂定面积为128.97平方米，单价为6748元/平方米，房款总价为870290元，付款方式为银行按揭方式。耿荣华同意在本协议签署的同时向飞弘日公司支付认购房款270290元（含定金2万元）。当日，飞弘日公司收取耿荣华涉案房屋房款10万元。2010年3月18日，飞弘日公司收取耿荣华涉案房屋房款170290元。2011年5月5日，飞弘日公司向耿荣华发出签约告知函，告知其所认购的上述房屋已具备签约条件，通知其于收到告知函之日起七日内携带相关手续资料及票据到开发商指定地点办理签约工作，逾期未办理视为自动放弃所认购房屋的购买权，开发商有权将该房屋另行出售，所交房款不予退还，一切后果由本人承担。庭审中，耿荣华述称其于2015年年底入住至今。对上述事实，耿荣华提交了商品房优先认购协议书、签约告知函、购房款收据、×中心交款确认单（×座）、水电费、燃气费收据等证据予以证明。飞弘日公司及润木公司主张，依据平谷公安分局出具的鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），耿荣华提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；耿荣华未办理合法的入住手续，属于非法入住。
2013年10月22日，耿荣华将飞弘日公司诉至法院，要求交付涉案房屋。2013年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05958号判决，判决飞弘日公司继续履行与耿荣华签订的房屋买卖合同，在×园工程经竣工验收合格后十五日内向耿荣华交付×园×层×单元×号房屋；耿荣华应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，二审法院作出（2014）三中民终字第01694号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后耿荣华向法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，法院作出（2017）京0117执异88号裁定，裁定驳回耿荣华的异议请求。
另查明，2016年3月25日，北京农村商业银行股份有限公司平谷支行（甲方）与信达公司北京分公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达公司北京分公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达公司北京分公司与中润公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润公司与润木公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木公司，并履行了通知义务。
一审法院认为：耿荣华与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明耿荣华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对该意见法院不予采纳。协议书签订于法院查封涉案房屋之前，无证据证明耿荣华购买涉案房屋非用于居住，且耿荣华已实际入住至今。飞弘日公司及润木公司主张耿荣华系非法入住，但涉案房屋所在小区有物业管理，耿荣华已交纳水电费及燃气费，证明涉案房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及润木公司亦未提交充足证据予以证明，故对该意见法院不予采纳。协议书签订后，耿荣华交纳了部分房款，但飞弘日公司未按约给耿荣华办理购房手续，导致剩余房款无法交付。诉讼中，耿荣华表示同意一次性给付剩余房款。综上，耿荣华对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行×园×号楼×单元×号房屋。一审案件受理费70元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限判决生效后七日内交纳）。
二审中，本院调取了耿荣华与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见，代理意见中飞弘日公司表示“加盖有被告单位（即飞弘日公司）的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可”，本院向飞弘日公司询问现其变更原有陈述、对于前述证据中印章的真实性提出异议的理由及依据，飞弘日公司就此提交2001年《刻制印章通知单存根》，称存根所载印章为该公司2011年4月15日前所使用的有效公章，并表示前述商品房买卖合同案件审理时该公司的法定代表人仍为王某，该案代理人对于前述耿荣华提交证据中的公章、财务章的真实性认可，如果前述证据中加盖的印章与有效印章一致的其现仍予以认可，但如系王某个人私刻的公章其不予认可。
另查，×中心项目经核准名称为“×园”。耿荣华已将涉案房屋的部分剩余房款17万元交至一审法院。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行，具体到本案，耿荣华提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其主张，耿荣华提交了涉案房屋的《商品房优先认购协议书》、签约告知函、购房款收据、×中心交款确认单（×座）、水电费、燃气费收据等证据予以证明。飞弘日公司以平谷公安分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中其公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明耿荣华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据的真实性予以确认，故本院对飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据的真实性予以确认。耿荣华与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》虽名为认购协议，但审查其内容包含有拟购房屋的房号、暂定面积、价款数额等买卖合同必备条款，已具备买卖合同的性质，且上述约定均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。同时，再结合房款收据等证据，以及耿荣华实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定耿荣华对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于耿荣华所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：耿荣华与飞弘日公司所签订的《商品房优先认购协议书》签订于法院查封涉案房屋之前；且耿荣华已经按照上述认购协议书约定支付了部分房款，后续房款双方约定通过按揭贷款方式支付，没有证据表明至今未办理相应贷款事宜应归责于耿荣华，且本案审理中耿荣华同意一次性给付剩余房款并已将部分剩余房款交至一审法院；同时，耿荣华已经实际入住涉案房屋至今，飞弘日公司及润木公司虽主张耿荣华系抢占涉案房屋，润木公司主张耿荣华购买房屋非用于居住，均未提供相应证据，且与耿荣华已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，耿荣华就涉案房屋与飞弘日公司在法院查封前即签订有买卖合同，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非耿荣华自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为耿荣华对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
综上所述，飞弘日公司、润木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担70元（已交纳），由润木财富投资管理集团有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年七月十六日
法官助理 仵 霞
书 记 员 卢园园