湖北省荆州市沙市区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂1002行初54号
原告：杨长林，男，1967年11月6日出生，汉族，住荆州市沙市区，
原告：汪某，女，1974年10月13日出生，汉族，住荆州市沙市区，
原告：杨宇宸，男，2002年5月20日出生，汉族，住荆州市沙市区，
法定代理人：汪某,系原告杨宇宸母亲。
上列原告共同委托代理人：舒炎，湖北博智律师事务所律师。
被告：荆州市人民政府，住所地湖北省荆州市江津西路262号。
法定代表人：崔永辉，荆州市市长。
委托代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。
被告：荆州市国土资源局，住所地荆州市江津西路228号。
法定代表人：冯斌，该局局长。
委托代理人：李亮，该局工作人员。
委托代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。
第三人：徐武凤，女，1944年10月25日出生，汉族，住荆州市沙市区，
第三人：孙德英，女，1969年8月23日出生，汉族，住荆州市沙市区，
第三人：杨雨默，男，1991年1月30日出生，汉族，住荆州市沙市区，
原告杨长林、汪某、杨宇宸诉被告荆州市人民政府（以下简称市政府）、荆州市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人徐武凤、孙德英、杨雨默土地行政登记一案，于2016年12月2日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2017年2月28日公开开庭审理了本案，后追加荆州市人民政府为被告，于2017年7月19日再次公开开庭审理了本案。2017年2月28日，原告汪某及原告共同委托代理人舒炎，被告市国土局的委托代理人李亮、吴海，第三人杨雨默到庭参加诉讼，第三人徐武凤、孙德英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭；2017年7月19日，原告汪某及原告共同委托代理人舒炎，被告市政府和被告市国土局的委托代理人吴海，第三人徐武凤到庭参加诉讼，第三人杨雨默、孙德英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
第三人徐武凤与ＸＸＸ（已故）育有两子，长子杨长林，次子杨美林（已故）。原告汪某系杨美林之妻，杨宇宸系原告汪某与杨美林的婚生子。第三人孙德英系杨美林前妻，杨雨默系第三人孙德英与杨美林的婚生子。ＸＸＸ于2009年去世，杨美林于2010年去世。ＸＸＸ遗留有位于荆州市××××376.91平方米宅基地使用权，经徐武凤、孙德英、杨雨默申请,荆州市国土资源局荆州开发区分局（以下简称市国土局开发区分局）于2012年8月30日变更登记孙德英、杨雨默为集体土地使用权人。
原告诉称:ＸＸＸ于2009年12月17日去世，其次子杨美林于2010年6月24日去世。按照《中华人民共和国继承法》相关规定，ＸＸＸ去世后其遗留的位于胜利村××组的房地产份额应由其配偶徐武凤、其子杨长林、杨美林继承，但是按照我国的日常生活习惯，未对ＸＸＸ遗产进行分割。然而2012年8月30日市国土局开发区分局将该遗产所涉土地的使用权人变更登记为孙德英、杨雨默。为维护权益，原告多次书面向被告反映情况未果。原告认为被告变更该土地使用权属的程序违法，被告未调查该土地使用权人身亡后其法定继承人的范围，仅凭第三人孙德英采取不正当方式获取的材料草率办理土地使用权变更登记。按照《土地登记办法》第四十五条规定，“因继承、受遗赠取得的土地使用权，当事人申请登记的，应当持死亡证明、遗嘱等相关材料，申请土地使用权变更登记”。第三人孙德英作为ＸＸＸ次子杨美林的前妻，不属于法定继承人。如第三人孙德英是受遗赠，就应该有遗赠协议及相关证明材料。原告杨长林、汪某作为ＸＸＸ的法定继承人，从未作出过放弃继承ＸＸＸ遗产的声明，也从未作出过同意将孙德英和杨雨默变更登记为案涉土地使用权人的书面材料。被告的变更登记行为，侵犯了原告的合法权益，是违法的行政行为。综上请求人民法院判令，
1.确认被告将ＸＸＸ遗留的土地使用权人变更登记为孙德英、杨雨默的行政行为违法；2.撤销被告变更登记的行政行为。
原告向本院提交了如下证据：
1.荆州开发区联合乡胜利村村委会证明一份，拟证明①ＸＸＸ在该村二组建有私房一栋，面积376.91平方米，该房现由其子杨长林使用；②ＸＸＸ、徐武凤系在该村二组居住，育有二子杨长林和杨美林；③ＸＸＸ2009年12月17日去世，杨美林2010年6月24日去世。
2.杨美林、汪某结婚证和户口簿，拟证明原告汪某系ＸＸＸ次子杨美林之妻子，以及婚生子的情况。
被告市政府辩称：根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条的规定，不动产登记由不动产登记机构自行完成，市政府不再负有不动产登记审批的职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因为市政府不再负有不动产登记的审批职责，所以市政府不是本案的适格被告。
被告市国土局辩称：一、本案的登记发证行为程序规范。2012年4月26日，第三人徐武凤、孙德英、杨雨默向市国土局开发区分局提出土地登记申请，并同时提交了申请人的身份证明、原《集体土地建设用地使用证》、赠与协议、见证书等土地权属来源证明；2012年6月5日，开发区国土分局对本案所涉宗地进行了地籍调查，其所在联合乡胜利村村民委员会在《地籍调查表》上签章，调查表明本案所涉宗地权属清楚；2012年7月19日，市国土局开发区分局在《荆州日报》上进行公告，拟对本案所涉宗地进行登记发证，公告期内未有人提出异议；2012年8月30日，经报荆州市人民政府批准，市国土局开发区分局为第三人孙德英、杨雨默登记颁发了土地使用证。可见，本案所诉的登记行为完全符合法定程序，登记发证程序规范。二、本案的登记发证行为内容适当。2012年4月16日，第三人向市国土局开发区分局提交了变更登记申请人的身份证明、赠与协议、见证书、《全户人员基本情况》，根据以上材料显示，全户仅有徐武凤、孙德英、杨雨默三人，该三名家庭成员之间的财产赠与，在形式上完全合法有效。根据《土地登记办法》第九条之规定，由申请人对材料内容的真实性负责，登记部门没有义务对申请人的家庭成员情况以及其《赠与协议》的内容进行审查。既然申请人的材料形式合法，符合《土地登记办法》的规定，开发区国土分局当然应当为其进行登记。三、原告与第三人的民事纠纷，应先行另案处理。原告所称ＸＸＸ的法定继承人应享有本案所涉宗地的继承权，与三名第三人在申请土地变更登记时所主张的权利相冲突，而原告与第三人之间的民事法律关系是本案所诉行政行为是否正确的基础，所以三名原告应先行提起民事诉讼，确定三名原告的继承权利，再行提起行政诉讼，主张登记权利。综上，被告认为本案所诉行政登记行为依据充分，程序规范，内容适当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告市国土局向本院提交了如下证据：
1.土地登记申请书、申请人户口本表及身份证、原《集体土地建设用地使用证》、赠与协议、见证书，以上证据皆为复印件，拟证明：①申请人提交的申请材料符合相关规定；②申请人提交的《全户人员基本情况》显示，申请人全户仅有徐武凤、孙德英、杨雨默三人，不存在其他家庭成员，申请人的赠与协议有效。
2.地籍调查表、宗地图、在荆州日报上的公告、土地登记审批表，以上证据皆为复印件，拟证明被告的登记行为程序合法，内容适当。
法律依据：
《土地登记办法》第九条。
第三人杨雨默述称：之前徐武凤与ＸＸＸ名下有房产两处，分给原告杨长林（我的伯伯）一处，本案所诉的房屋是我的爷爷奶奶分给我的，之前已经达成协议，而且杨长林也给我们写了承诺的，也有见证人，相关的资料在奶奶（第三人徐武凤）那里。同时，同意被告的答辩意见。
第三人徐武凤述称：我的小儿子杨美林原来偷偷把家里的土地证拿去贷款，抵押给别人了。小儿子去世后，为了拿回土地证，家里与孙德英商量，由孙德英拿出八万块钱撤销土地抵押，将土地证拿回来，后来各方商议同意将土地权证变更登记为孙德英、杨雨默的名字了。
第三人未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对提交的证据作如下认定：
原告对被告所提出的证据1的真实性有异议；对证据2没有异议。第三人对被告所提交的证据没有异议。本院认为，被告所提交证据1无论是否真实，与其要证明的行政行为合法性之间皆没有关联性，案涉土地原土地使用权证所载土地使用者为ＸＸＸ，被告所提交的《赠与协议》、见证书等皆为ＸＸＸ身故后所订立，不能证明系ＸＸＸ的生前真实意思表示，不能以此为依据来申请进行土地使用权的变更登记。故本院对证据1依法不予采信，证据2真实合法有效，本院依法予以采信。
被告对原告所提交证据1没有异议；对证据2中的户口本有异议，认为与本案都没有关联性。第三人对原告所提交的证据没有异议。本院认为，原告所提交证据为证明案涉房屋的基本信息以及原告的诉讼主体资格，真实有效，本院依法予以采信。
本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：
第三人徐武凤与ＸＸＸ（已故）育有两子，长子杨长林，次子杨美林（已故）。原告汪某系杨美林之妻，杨宇宸系原告汪某与杨美林的婚生子，第三人孙德英系杨美林前妻，杨雨默系第三人孙德英与杨美林的婚生子。ＸＸＸ于2009年去世，杨美林于2010年去世。ＸＸＸ遗留有位于荆州市××××376.91平方米宅基地使用权，经徐武凤、孙德英、杨雨默申请，并提交了身份证明、原《集体土地建设用地使用证》、赠与协议、见证书等材料，被告于2012年8月30日变更该宅基地的使用权人为孙德英、杨雨默。原告不服该变更登记，遂向本院提起诉讼。
本院认为：虽然本案所涉土地变更登记后的土地登记卡上，盖有荆州市人民政府的土地登记专用章，但根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条的规定，不动产登记自记载于不动产登记簿时完成登记，荆州市人民政府不再负有不动产登记审批职责。按照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因此市政府不是本案的适格被告。根据《土地登记办法》第三条，对土地使用权进行登记是被告市国土局的法定职责，土地使用权的变更登记应严格按照《土地登记办法》中的规定进行。本案中第三人申请变更登记的依据为“受遗赠”，按照《土地登记办法》第四十五条第一款“因人民法院、仲裁机构生效法律文书或因继承、受赠与取得土地使用权，当事人申请登记的应当持生效的法律文书或死亡证明、遗嘱等相关证明材料申请土地使用权变更登记”的规定，本案中第三人向被告申请变更登记所提交的材料没有原土地使用权人的死亡证明和有效的遗赠协议，所提交的材料不齐全，被告未进行审慎的形式要件审查，未严格履行法定的审查职责，被告据此作出变更登记不符合法律法规的规定。故对原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告荆州市国土资源局于2012年8月30日作出的将ＸＸＸ遗留的位于荆州开发区胜利村二组376.91平方米的宅基地使用权人变更登记为孙德英、杨雨默的行政行为。
案件受理费50元，由被告荆州市国土资源局承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 香
人民陪审员 马 君
人民陪审员 张明红
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 喻昭成