北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3369号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋振启，男，1953年8月28日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵起芬，女，1953年11月23日出生。
二上诉人之委托诉讼代理人：王嘉欣，男，住北京市房山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李淑生，男，1949年6月15日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭永珍，女，1981年3月21日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：胡斌云，北京汇鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街35号。
法定代表人：孙雅芹，经理。
委托诉讼代理人：杨会娥，女，该公司工作人员。
上诉人宋振启、赵起芬因与被上诉人李淑生、郭永珍、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
宋振启、赵起芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭永珍、李淑生的诉讼请求，支持宋振启、赵起芬的反诉请求。事实和理由：宋振启、赵起芬与郭永珍签署买卖合同，在宋振启、赵起芬不知情情况下增加了两个买受人导致无法正常过户，签字也是在不知情的情况下增加上去的，直到去年（2017年）4月去找昊鑫伟业公司询问不能过户的原因，才在中介处发现上面增加了李淑生，所以不能过户是因为郭永珍变更买受人导致，现在无法履行，应予以解除。
郭永珍、李淑生辩称，同意一审判决，不同意宋振启、赵起芬上诉请求。
昊鑫伟业公司辩称，无意见。
郭永珍、李淑生向一审法院起诉请求：判令宋振启、赵起芬继续履行双方于2016年12月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并协助郭永珍、李淑生将位于北京市房山区×××303号的房屋过户登记至李淑生名下。
宋振启、赵起芬向一审法院反诉请求：1.判令解除宋振启与郭永珍、昊鑫伟业公司于2016年12月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.昊鑫伟业公司返还宋振启房屋所有权证原件一份、户口本及结婚证复印件各一份、宋振启与赵起芬的身份证复印件各一份；3.李淑生、郭永珍、昊鑫伟业公司赔偿经济损失40064.54元。
一审法院认定事实：2016年12月，经昊鑫伟业公司提供居间服务，宋振启（出卖人，甲方）、赵起芬（委托代理人）与李淑生、郭永珍（买受人，乙方）、昊鑫伟业公司（居间方，丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E0000749），合同约定：甲方所售房屋坐落为北京市房山区×××303号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积74.54平方米，房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号。该房屋性质为已购公有住房；房屋已经设定抵押，出卖人应向银行申请提前还款手续；出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹。房屋未出租。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为83万元。买受人采用一次性付款的方式付款，于合同签订之日交纳购房定金2万元，暂交丙方保存，该定金用于冲抵信息费，多退少补；于过户当天支付全部房款83万元。当事人双方同意，售房核验及购房申请合格通知过户后7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。出卖方应当在收到全部房款后20日内将该房屋交付给买受人。合同第十二条“违约责任”条款约定：“自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第七条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。”双方在合同第十九条“补充协议”条款约定：“1.此房款八十三万元整为房主净得，过户所需一切费用均全部由买方承担及信息费；2.合同签订当日卖方收到买方购房定金二万元整，过户当天转为购房款。收款人签字：赵起芬，2016.12.14。”合同落款处“出卖人”、“委托代理人”处由宋振启、赵起芬签名并捺印；合同落款“买受人”处由郭永珍、李淑生签名并捺印；合同落款“居间方”处由昊鑫伟业公司盖章。合同落款日期为2016年12月14日。
涉案合同后有附件一《共有权人同意出售声明》，赵起芬在“声明人”处签名并捺印，落款日期为2016年12月14日。涉案合同后有附件三《购房承诺书》，郭永珍、李淑生分别在“购房承诺人”处签名并捺印，落款日期为2016年12月14日。涉案合同后有附件五《家庭购房申请表》，“购房人姓名”处填有“李淑生”，“其他家庭成员信息”-“成员姓名”处填有“李某”，“与购房人关系”处填有“夫妻”；郭永珍、李淑生分别在“购房人签字”处签名并捺印，落款日期为2016年12月14日。
关于上述涉案合同及附件的落款处买受人李淑生的签名，双方在庭审中一致认可，李淑生的名字系其于2016年12月14日之后补签。对此，宋振启、赵起芬主张其对李淑生作为买受人补签合同的事情并不知情且未经其同意；郭永珍、李淑生主张签订合同当日李淑生虽未在场，但其代理人郭某在场，且宋振启对买受人之一系李淑生的事实知情且同意。
合同签订后，郭永珍于合同签订当日向宋振启支付定金2万元。2017年1月13日，郭永珍向宋振启支付首付款34万元（含定金2万元）。2017年1月24日，涉案房屋上设立的抵押登记注销。2017年2月6日、2月18日，宋振启将房产证、购房合同、计价表、房款发票等材料交给昊鑫伟业公司。其后，买卖双方共同办理涉案房屋上市出售审批手续，后勤服务管理中心经办人员分别于2017年2月23日、2月27日在《燕山石化公司已购公有住房上市出售审批表》（以下简称《上市出售审批表》）上签字并盖章；2017年3月2日，土地房产管理中心房产管理部经办人在《上市出售审批表》上签字。后昊鑫伟业公司的经纪人员张进松通知买卖双方于2017年3月31日继续办理上市出售审批手续，但因买受人原因未能如期办理。2017年4月5日，郭永珍向宋振启提出将买受人李淑生变更为罗春的请求，昊鑫伟业公司表示如变更买受人需重新办理上市出售审批手续；2017年4月5日至4月18日，宋振启因病住院。在上述期间内，双方一直未办理上市出售审批手续。2017年4月23日，宋振启以办理手续时间过长、不同意变更买受人为罗春等为由，通过昊鑫伟业公司告知郭永珍，表示其不同意配合郭永珍继续履行合同。2017年4月25日，买卖双方在昊鑫伟业公司进行协商未果。2017年5月8日，李淑生、郭永珍将宋振启诉至一审法院，要求宋振启继续履行涉案合同，配合其将房屋过户至李淑生名下。宋振启于2017年5月30日提出反诉，要求解除涉案合同，并赔偿经济损失。
一审法院就双方办理涉案房屋上市出售审批手续过程中的物业结清时买卖双方的到场情况向北京中燕物业管理有限公司东风服务站进行调查核实。该服务站物业班班长表示，办理物业结清手续时买卖双方必须均到场，根据物业班2017年2月27日的登记本显示，登记的买受人为李淑生、李某，出卖人为宋振启、赵起芬，当天是李淑生、宋振启两人一起办理的物业结清手续。一审法院就涉案房屋是否符合上市出售条件询问中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）意见，燕化公司行政管理部出具书面意见，表示涉案房屋系燕化公司分配给宋振启及配偶赵起芬的房改房，该房屋在经过燕化公司审批后，在同等价格条件下，燕化公司放弃优先购买权，同意上市出售。一审法院依申请调取了《燕山石化房屋上市出售及抵押管理办法》，该办法“买方购房条件”一项规定：房屋首次上市出售的，买方本人具有北京市正式城镇户口，年满十八周岁且具备民事行为能力。
另查，宋振启与赵起芬系夫妻关系，二人于1978年11月27日登记结婚，双方于婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。另，李淑生为北京市非农业户口。2018年1月3日，李淑生在京购房资格初步核验通过。
在本案审理过程中，李淑生、郭永珍于2017年11月24日向本院提出财产保全申请，要求对涉案房屋进行查封，并提供担保。一审法院于2017年11月24日出具（2017）京0111民初8997号民事裁定书，裁定对宋振启名下的涉案房屋进行查封；对郭永珍名下在广发银行股份有限公司中轴路支行开立的账号为×××账户内存款49万元进行冻结。本院于2017年11月27日对涉案房屋进行了查封，对担保财产进行了冻结。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李淑生、郭永珍与宋振启、赵起芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人之真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。
本案中，双方的争议焦点之一：李淑生是否系涉案房屋的买受人之一？根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭永珍、李淑生提供了有李淑生签名的涉案合同，主张李淑生系买受人之一，宋振启、赵起芬对此知情，且对李淑生补签合同亦无异议，对此，昊鑫伟业公司表示认可，且其提交的三方合同与郭永珍、李淑生提交的合同内容及落款一致，但宋振启、赵起芬对此不予认可，称昊鑫伟业公司未将涉案合同交付己方，自己对买受人有李淑生并不知情。由于涉案房屋系央产房，合同履行中需要买卖双方配合办理上市审批手续。根据法院调查核实的情况，宋振启与李淑生于2017年2月27日共同办理了上市审批手续中的物业结清手续，而办理该手续时物业部门要求买卖双方本人必须共同到场，且物业部门登记的买受人亦为李淑生。法院据此有理由认为，宋振启作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当对李淑生作为买受人之一知情。退一步而言，即使郭永珍在签订合同时未主动向出卖人披露未到场的李淑生亦为买受人之一，涉案房屋将过户至李淑生名下，但双方在办理上市审批手续时李淑生作为购房人本人到场，宋振启并未提出异议，且双方继续履行合同，应当视为宋振启对李淑生作为买受人之一、房屋过户至李淑生名下等事项不持异议，且李淑生作为买受人之一，对宋振启合同权利的实现并无不利影响。综上，法院对郭永珍、李淑生关于李淑生系买受人之一的主张予以采信；对宋振启、赵起芬关于李淑生并非买受人的答辩意见，法院不予采信。因此，对宋振启、赵起芬以郭永珍、李淑生与昊鑫伟业公司恶意串通篡改合同，导致合同不能继续履行为由要求解除涉案合同的主张，法院不予支持。
双方的争议焦点之二在于：涉案房屋交易手续时间过长，及郭永珍、李淑生在合同履行过程中提出变更买受人，是否构成根本违约？关于宋振启提出双方办理房屋交易手续时间过长一节，一方面，系由于涉案房屋需要办理解押和上市审批手续所致；另一方面，截至2017年3月31日，双方均不存在违约行为。2017年3月31日因买受人原因，双方未能如期提交上市审批材料，但合同中对上市审批手续办理期限等并无明确约定，买受人的该行为不足以构成根本违约。关于郭永珍提出变更买受人一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。郭永珍向宋振启提出将买受人李淑生变更为案外人罗春，将房屋过户至罗春名下的请求，对此，宋振启表示不同意。根据相关法律规定，双方没有就变更合同达成一致意见，应当视为双方未变更原合同，应当按照原合同约定继续履行。因此，郭永珍、李淑生在双方就变更买受人未达成一致意见的情况下，要求宋振启按原合同履行，将房屋过户至李淑生名下，具有事实与法律依据。宋振启以郭永珍、李淑生提出变更合同买受人为由，不同意继续履行合同，于法无据，其行为已经构成违约。综上，对宋振启、赵起芬以郭永珍、昊鑫伟业公司迟迟不履行合同，且多次变更买受人，导致其无法另行购房为由要求解除合同的主张，法院亦不予支持。
关于郭永珍、李淑生要求继续履行合同，配合其将涉案房屋过户至李淑生名下一节，涉案合同签订后，郭永珍已交纳首付款34万元（含定金2万元），同时，涉案合同中未明确约定将房屋过户至郭永珍或李淑生名下，现李淑生、郭永珍作为涉案合同的买受人一方，要求将涉案房屋过户至李淑生名下，李淑生亦具有在京购房资格，且燕化公司同意该房屋上市出售，故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。另，依据双方约定，因过户产生的税费由郭永珍、李淑生负担。因此，对李淑生、郭永珍要求宋振启、赵起芬继续履行涉案合同，配合其将涉案房屋过户至合同买受人李淑生名下的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；对宋振启、赵起芬以涉案房屋系央产房，郭永珍系农业户口，无购买涉案房屋的资格为由要求解除合同的主张，无事实与法律依据，法院不予支持。另外，根据权利、义务对等原则，买受人应将剩余全部购房款一次性支付给出卖人，法院对此一并处理。
关于宋振启、赵起芬反诉要求昊鑫伟业公司返还房产证和户口簿、结婚证、身份证复印件一节，于法无据，法院不予支持；关于宋振启、赵起芬反诉要求经济损失一节，宋振启、赵起芬主张因郭永珍及昊鑫伟业公司迟延不履行合同，导致其产生租赁费、装修费、住院费、律师费等，无事实与法律依据，对其上述诉讼请求，法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2018年2月8日判决：一、李淑生、郭永珍与宋振启、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司继续履行双方于二○一六年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E0000749）；二、李淑生、郭永珍于判决书生效后七日内支付宋振启剩余购房款四十九万元；三、宋振启、赵起芬于判决书生效后七日内协助李淑生、郭永珍将位于北京市房山区×××303号房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号）过户至李淑生名下，因过户产生的全部税费由李淑生、郭永珍负担；四、驳回宋振启、赵起芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：宋振启、赵起芬是否享有解除权。宋振启、赵起芬有解除权的情况下，郭永珍、李淑生的诉讼请求自不能成立；相反，宋振启、赵起芬要求解除合同便能成立。宋振启、赵起芬对于李淑生作为合同当事人的身份提出异议，虽然2016年12月14日李淑生并不是买受人，之后增加了李淑生的买受人身份，宋振启、赵起芬表示自己对该增加不知情，但双方办理物业结清手续时李淑生到场参与，并将李淑生登记为买受人，所以宋振启、赵起芬辩称不知晓李淑生为买受人，难以成立。在履行合同中，郭永珍、李淑生提出变更买受人，由于双方未就变更达成一致意见，双方均应按照合同履行。郭永珍、李淑生提出变更买受人，不足以使宋振启、赵起芬享有解除权。综上，宋振启、赵起芬没有解除权。郭永珍、李淑生要求宋振启、赵起芬履行合同，应予支持。
综上所述，宋振启、赵起芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12100元，由宋振启、赵起芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年四月二十七日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹