内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终103号
上诉人（原审被告，反诉原告）：匡宁远，男，1951年11月10日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。
上诉人（原审被告，反诉原告）徐菊德，女，1952年8月26日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。
共同委托诉讼代理人：宋静，内蒙古寅辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张志军，男，1956年10月13日出生，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙雅敏，女，1956年11月20日出生，住内蒙古自治区牙克石市。
共同委托诉讼代理人：张建军，内蒙古喆林律师事务所律师。
上诉人匡宁远、徐菊德因与被上人张志军、孙雅敏买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2016）内0782民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人匡宁远、徐菊德的共同委托诉讼代理人宋静，被上诉人张志军、孙雅敏的共同委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼。本案现审理终结。
匡宁远、徐菊德上诉请求：1.撤销原判决，驳回张志军、孙雅敏的诉讼请求；2.解除双方签订的《房屋及无形资产转让契约》。事实和理由：1.匡宁远、徐菊德在办理完房产过户手续后，张志军、孙雅敏反悔要求退房、退钱，这一情况匡宁远、徐菊德的三名证人可以证实。一审判决却将张志军、孙雅敏退房、退钱称为新的法律关系而不予审理，属于认定事实不清，适用法律不当。2.本案的本诉和反诉均围绕《房屋及无形资产转让契约》进行，属于债权纠纷，而一审判决却认定是物权纠纷，只对合同的效力、房屋过户登记作了调查取证，没有对张志军、孙雅敏反悔要求退房、退钱的行为进行调查，张志军、孙雅敏的违约行为迫使匡宁远、徐菊德不得不解除合同。一审判决房屋归张志军、孙雅敏所有，是非混淆，司法不公。请求二审法院查明事实予以改判。
张志军、孙雅敏辩称，1.张志军、孙雅敏毁约不履行合同属于捏造事实。张志军、孙雅敏已经按照约定将4万元给付匡宁远、徐菊德，余款因匡宁远、徐菊德未按约定交付房屋及随附手续而没有支付。房屋买卖契约采用书面形式，解除合同也应当采用书面形式，单凭证人证言证实解约显然不能成立。2.房屋及土地已根据合同登记到张志军名下，债权已经转为物权，根据物权优于债权的原则，在办理过户手续后行使债权解除权没有法律依据。匡宁远、徐菊德应当将已经过户到张志军、孙雅敏名下的房产、土地及相关手续交付给张志军、孙雅敏。原审判决支付剩余款项4.5万元给匡宁远、徐菊德，已经充分考虑了匡宁远、徐菊德的利益。因此，一审判决正确，请求二审法院驳回匡宁远、徐菊德的上诉请求，维持原判。
张志军、孙雅敏一审诉讼请求为：将张志军、孙雅敏购买并已过户到其名下的的房产（位××里东侧一旧楼房）、产权证书返还给张志军、孙雅敏。并以实际面积为准补办另一部分产权证书，在此基础上张志军、孙雅敏交付给匡宁远、徐菊德剩余款项。
匡宁远、徐菊德一审反诉请求为：一、依法解除2010年11月4日双方签订的《房屋及无形资产转让契约》；二、判令张志军、孙雅敏将该房的产权证所有权人变更回匡宁远、徐菊德，并由张志军、孙雅敏承担两次房产变更登记的费用。匡宁远、徐菊德退回张志军、孙雅敏4万元；三、由张志军、孙雅敏承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：张志军与孙雅敏是合伙关系，匡宁远与徐菊德是夫妻关系。2010年11月4日张志军、孙雅敏与匡宁远签订《房产及无形资产转让契约》，双方约定，匡宁远将固定资产（原西尼气政府旧办公楼2.5层及东部40米×7.5米旧平房一栋及厂院栅栏）及无形资产（牙克石市华林罐头食品产相关证照及国家注册证书）转让给张志军和孙雅敏，其中固定资产作价2万元，无形资产作价6.5万元，共计8.5万元。签订合同双方均认可本案争议楼房总面积为611.8平方米。2010年11月4日，张志军、孙雅敏依照上述契约支付给匡宁远首付款4万元后，匡宁远于2010年12月23日办理了过户登记，现该争议楼房（原西尼气政府旧办公楼）登记所有人为张志军，共有状况为单独所有，建筑面积为326.54平方米。另查明，争议楼房过户于张志军名下后，匡宁远并未将该楼房交付于张志军、孙雅敏使用。
一审法院认为，本案争议的楼房是匡宁远与其妻子徐菊德婚姻关系存续期间所购买，在该楼房过户于张志军名下之前，应为匡宁远与徐菊德夫妇共同共有。2010年11月4日，张志军、孙雅敏与匡宁远签订的《房产及无形资产转让契约》（以下简称《契约》）中，明确约定固定资产作价2万元，并且匡宁远在签订合同当日收取了张志军、孙雅敏支付的首付款4万元。同时，匡宁远未提供证据证明签订合同时原告张志军与孙雅敏存在欺诈、胁迫等手段，徐菊德也未提供证据证明该合同双方当事人恶意串通损害其利益的法定无效情形。一审法院认为，应当确认合同双方当事人存在买卖楼房的真实意思表示。关于匡宁远、徐菊德以上述《契约》未有徐菊德签字为由，主张该契约无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款”夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，匡宁远为完全民事行为能力人，对自己以2万元转让包括争议楼房在内的固定资产应当具备相应的认知能力，并且原房屋所有权证书载明的所有权人仅为匡宁远一人，匡宁远、徐菊德亦没有证据证明该楼房转让的价格不合理，因而应确认张志军、孙雅敏与匡宁远签订合同购买楼房、支付首付款的行为是善意的民事行为。该房产转让合同也没有违反法律、行政法规的强制性规定。《房产及无形资产转让契约》中关于买卖争议楼房的部分应有效。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院对匡宁远、徐菊德反诉主张解除2010年11月4日双方签订的《房屋及无形资产转让契约》不予支持。
关于匡宁远、徐菊德是否应当将本案争议楼房交付于张志军、孙雅敏。一审法院认为，张志军与孙雅敏系合伙购买该争议楼房，并且本案争议楼房已于2010年12月23日过户登记在张志军名下，楼房转让的基础关系为《房产及无形资产转让契约》中关于固定资产买卖部分。根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”、第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，匡宁远、徐菊德应将本案争议楼房及房产证交付于张志军、孙雅敏。
关于张志军、孙雅敏主张以实际面积611平方米，要求匡宁远、徐菊德补办另一半房产证，在此基础上张志军、孙雅敏交付给匡宁远、徐菊德剩余款项。一审法院认为，因张志军、孙雅敏在诉讼请求中明确同意支付匡宁远、徐菊德剩余款项，虽然张志军、孙雅敏的前提条件是要求匡宁远、徐菊德补办另一半房产证，但房产证的办理并不是匡宁远、徐菊德的权利范围，而是国家行政机关的权利范围，应由原告张志军、孙雅敏向有关国家机关提出，因此，张志军、孙雅敏亦应按照其诉讼请求支付被告方剩余款项4.5万元。
关于张志军、孙雅敏在反诉答辩中要求匡宁远、徐菊德返还租赁收益的主张，因未提供相关证据，一审法院对该主张不予支持。
关于匡宁远、徐菊德答辩称，楼房过户在张志军名下后，张志军及孙雅敏均向匡宁远、徐菊德主张”退房还款”，以实际行动不履行契约，以此要求解除合同。一审法院认为，《房产及无形资产转让契约》分为两个部分，一是不动产转让；二是无形资产转让。在匡宁远收到4万元首付款，并办理楼房过户登记后，关于楼房部分的契约已经履行完毕，不存在合同解除的问题。关于张志军及孙雅敏在楼房过户后，要求”退房还款”，是新的法律关系，并且匡宁远、徐菊德并未归还张志军、孙雅敏支付给其的首付款。故对匡宁远、徐菊德的答辩主张不予支持。关于匡宁远、徐菊德主张，图里河镇人民政府城建环保管理处出具房产档案中的房屋买卖协议不是徐菊德和张志军签字，一审法院认为该争议楼房现登记在张志军名下，张志军的房产证取得程序是否合法，不属于该案审理范围。徐菊德主张，张志军及孙雅敏的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院认为，本案最终解决的是物权纠纷，因物权为对世权，不适用诉讼时效的规定，关于张志军、孙雅敏起诉已过诉讼时效的辩解意见于法无据，不予采纳。判决：1.匡宁远、徐菊德于一审判决生效之日起三十日内，将位于××里东砖木结构楼房（原西尼气政府旧办公楼）及房屋所有权证书交付于张志军、孙雅敏。同时，张志军、孙雅敏于一审判决生效之日起三十日内支付匡宁远、徐菊德剩余款项4.5万元；2.驳回张志军、孙雅敏的其他诉讼请求；3.驳回匡宁远的反诉请求。本诉案件受理费800元，由被告匡宁远、徐菊德负担，反诉案件受理费50元，减半收取由匡宁远负担。
本院审理期间，双方均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，2010年11月4日，张志军、孙雅敏与匡宁远签订的《房产及无形资产转让契约》,约定以2万元的价格转让楼房，以6.5万元的价格转让无形资产。匡宁远在签订合同当日收取了张志军、孙雅敏支付购买楼房的首付款4万元，匡宁远、徐菊德未提供证据证明签订合同时原告张志军与孙雅敏存在欺诈、胁迫等手段，且该转让楼房合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示。本案争议楼房已于2010年12月23日过户登记在张志军名下，《房产及无形资产转让契约》中房屋转让已经履行完毕，该房屋应为张志军、孙雅敏所有，匡宁远、徐菊德应当将争议房屋及房屋所有权证交还给张志军、孙雅敏。故匡宁远、徐菊德要求解除该合同的上诉请求没有事实及法律依据。匡宁远、徐菊德称，楼房过户在张志军名下后，张志军及孙雅敏均向被告方主张”退房还款”，以实际行动不履行契约，以此要求解除合同。本院认为，楼房已经过户到张志军名下，关于转让该楼房的合同已经履行完毕，不存在合同解除的问题。另外，匡宁远、徐菊德并未将张志军、孙雅敏支付给其的首付款返还给张志军、孙雅敏，匡宁远、徐菊德未提供证据证实双方就所谓”退房还款”达成一致。故对匡宁远、徐菊德的该上诉理由不予支持。
综上所述，匡宁远、徐菊德的上诉人理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由匡宁远、徐菊德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 子 学
审 判 员 傅 玺 发
代理审判员 张套特格胡
二〇一七年四月十日
书 记 员 姜 楠