重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初5153号
原告：重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司，住所地重庆市南川区金光大道8号浦江上海城，统一社会信用代码69927960-6。
法定代表人：王红，职务经理。
委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
被告：彭万华，男，1956年9月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：彭娟（系彭万华女儿），1986年5月6日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司诉被告彭万华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由代理审判员冯超独任审理，并适用小额诉讼程序于2017年8月31日公开开庭进行了审理，原告重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司的委托诉讼代理人赵兵、被告彭万华及其委托诉讼代理人彭娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付2014年1月1日至2017年12月31日物业管理费、公共照明费、二次供水费合计6683.6元；违约金1320元，共计8003.6元。事实和理由：原告是南川区XX·XX小区的物业管理公司，被告系该小区业主，双方在小区业主委员会成立之前就已签订《物业服务协议》。2014年12月31日，原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》，被告同意并接受原告对该小区的物业管理。被告房屋建筑面积117.18平方米，物业服务费为1.05元/平方米，公共照明费每户每月9元，代收二次供水费按实际使用吨数计收。自2014年1月1日以来，被告以各种理由拒绝交纳物业管理费，现原告为维护其他业主及自身合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告彭万华辩称：原告诉称的被告住宅面积、每月物业服务费标准以及拖欠的月份属实。原告管理服务不到位，被告房屋位于楼栋顶层，房屋楼顶、外墙、下水道存在漏水的情况，浸进房屋的水让家里的墙纸和房屋外墙发霉，阳台上面的漆也被浸泡。原告处理过两次漏水，但一直未处理好，被告去年还自费处理了一次漏水。因原告一直不更换较大功率的抽水泵，导致被告家里供水压力不足，生活用水极其困难。原告也未将楼顶的房门关掉，存在安全隐患。原告主张滞纳金不合理，服务费也不能计算到今年年底。如果原告把被告提出的问题解决好，被告愿意交纳物管费。
本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，南川区XX·XX小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《XX·XX小区物业服务合同》，合同约定原告为XX·XX小区实施物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。合同约定电梯房住宅（三楼及以上）物业服务费标准执行为1.05元/月·平方米（含电梯费），原告提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括…2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：…3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、有专业人员对公用绿地、花木等实施养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括…6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通及其他公共部分与环境相关的设施的清洁、维护和管理。7、对物业管理区域内交通秩序与车辆停放实行严格规范管理，坚决杜绝占用消防通道停车等现象发生。对按规定要求停放的车辆，乙方应对其安全负责。8、化粪池的清掏和管理…。9、电梯的日常维修、养护、运行和管理，按相关规定要求搞好年检。10、制定物业管理区域内安全防范应急预案…。11、建立健全公共秩序维护制度…。12、物业档案资料管理，保证物业资料的完整完好。13、按有关规定申报使用物业专项维修资金。14、装修管理。15、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。16、法律政策规定或者根据小区物业实际应由乙方管理服务的其他服务事项。在该合同中双方还约定了物业服务人员配备及服务质量、双方享有的权利义务等内容，合同第六条约定，“物业服务费用或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季初月5日前履行交纳义务。逾期未交纳物业服务的，物业公司按日向业主加收应交费用总额的千分之二支付违约金。”
XX小区业主委员会与原告签订物业服务合同之前，系由原告公司为XX小区实施物业管理服务。被告系南川区XX·XX小区XX号住宅用房的业主，其房屋建筑面积117.18平方米，每月每建筑平方米物业服务费为1.05元，被告从2014年1月1日起未交纳物业服务费。诉讼过程中原告确认本案中暂不主张公共照明费和二次供水费，原告主张的滞纳金系按所欠物业服务费总金额的20%以下计算。庭审中，针对被告提出的问题，原告表示对屋顶墙面漏水已经尽到维修义务；小区其他楼栋顶层也未出现供水压力不大的现象，故不一定是抽水泵的问题；物业管理公司会高度重视楼顶安全问题，也希望楼门上锁后业主不要再将门打开。
以上事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码、《XX·XX小区物业服务合同》等证据在案佐证以及庭审过程中原、被告双方的陈述证明，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，业主所在小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。原告公司为被告所在小区提供了物业服务，被告应当按该合同的约定履行交纳物业费的义务。针对被告所提出原告公司在实施物业管理服务的过程中存在的问题，被告也确认原告曾对漏水情况进行处理，原告作为物业管理公司，积极履行自身职责，其行为符合双方约定。现被告并未提交证据证明其主张的事实存在，故本院对被告不交纳物业服务费的抗辩主张不予支持。因被告不同意物业服务费支付到2017年12月31日，物业服务合同也约定有物业服务费用按季度支付以及业主应在每季初月5日前履行交纳义务的内容，故对原告主张的物业服务费，本院对自2015年4月1日至2017年9月30日期间被告应付的物业服务费予以支持。对于之后的物业服务费，原告可按照双方约定以及实际提供物业服务后，另行主张权利。根据合同约定及被告房屋的建筑面积，自2014年1月1日至2017年9月30日，被告应支付原告物业服务费共计5536.76元[﹙117.18平方米×1.05元)×45个月]。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其主观对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。本案被告拒交物业服务费存在一定的客观因素，本院对原告主张的滞纳金，酌情支持100元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告彭万华于本判决生效后十日内支付原告重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司2014年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费5536.76元、违约金100元。
二、驳回原告重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告彭万华负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 冯 超
二〇一七年九月三十日
书 记 员 宋小亚