江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初560号
原告：徐会恩，男，1951年6月3日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人:孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告：苏州市方舟物业发展有限公司，住所地苏州市姑苏区西北街201号。
法定代表人：胡剑明，总经理。
委托诉讼代理人:包国山，江苏加得律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王延侠，江苏加得律师事务所律师。
原告徐会恩与被告苏州市方舟物业发展有限公司房屋产权交换协议纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理，经审理发现案情复杂，裁定转为普通程序，于2016年7月15日、12月21日公开开庭进行了审理。原告徐会恩的委托诉讼代理人孙善伟、被告苏州市方舟物业发展有限公司的委托诉讼代理人王延侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐会恩向本院提出诉讼请求：１．请求法院判令原、被告于1993年5月18日签订的房屋产权交换协议无效；2．判令被告折价补偿原告70万元(原告愿意将现有祥符寺巷52号201室房屋返还被告)。经本院对合同效力进行释明后，原告变更第一项诉讼请求为判令解除《房屋产权交换协议》，变更第二项诉讼请求为判令被告折价补偿原告80万元。事实和理由是：被告原名称为苏州市平江区城市建设开发公司（以下简称平江城建公司）及苏州市平江区城市建设开发有限公司。1993年5月18日，被告与原告签订房屋产权交换协议，约定被告自有祥符寺巷52号201室产权房一套建筑面积约66平方米与原告自有娄江新村12号303室产权房一套建筑面积60.12平方米进行产权交换，双方均须协助对方办理产证手续事宜，并各自承担税费。嗣后，原、被告按协议约定，将各自所有的产权房交换给了对方。1998年8月28日，原告为协助被告办理产证手续，即将自己的娄江新村12幢303室注册登记证明交给了被告，但被告未将祥符寺巷52号201室房屋产证办理到原告名下，致使原告一直未能取得该房屋的房地产权属证书。原告不断催索，直到2008年8月11日和2011年11月29日，被告还书面允诺“目前该处房屋的产权证及土地使用证均有我单位办理之中”。被告虽然反复允诺，但始终不见兑现，后被告称其根本无法办理房地产权属登记证书，原告要求换回原来的房屋，被告又称已经出卖给他人，无法再调换回来。被告将无法取得房地产权属登记证书的房屋交换给原告，责任在于被告，故原告提起诉讼。
被告苏州市方舟物业发展有限公司辩称：一、基本事实。被告公司是由原平江城建公司于2003年改制而来，本案所涉事宜发生在被告改制之前。1992年，平江城建公司向政府申请收购祥符寺巷52号私房用以翻建使用，后得到政府许可后予以翻建，但其间并未以平江城建公司的名义办理用地和建设规划等手续，也未将房屋过户至平江城建公司名下。1993年，考虑到原告为平江区建设局干部，经原告向平江城建公司多次请求，平江城建公司同意将翻建后的祥符寺巷52号201室房屋与原告所有的娄江新村12幢303室房屋交换，并由平江城建公司于1995年将201室房屋交付原告，由其一直占有至今，原告则于1999年才将娄江新村12幢303室房屋注册登记证交付平江城建公司，同时该房屋于1999年底被平江区政府直接调度用于拆迁安置，安置给案外人严伟杰。2003年，平江城建公司改制为苏州市平江城市建设开发有限公司，后于2007年变更名称为被告苏州市方舟物业发展有限公司。本案所涉及的房屋交换事宜，属于特定历史背景下的遗留问题，只能通过与政府协调处理，而不是民事法律关系，请求法院驳回原告的起诉。二、法律请求。原告与平江城建公司的房屋交换行为，虽以产权交换协议形式进行，但平江城建公司当时收购祥符寺巷52号私房后进行翻建，目的是解决体制内一些人员的住房问题，该房屋有别于一般的产权房屋。因此，原告基于当时为平江区建设局干部的身份，将自有的娄江新村12幢303室房屋与祥符寺巷52号201室交换，不属于民事法律关系中的房屋产权交换纠纷。娄江新村12幢303室房屋于1999年被平江区政府直接调度用于拆迁安置，该安置行为未通过平江城建公司，也未有任何对价，此点也证明本案不属于民事法律关系范畴。祥符寺巷52号201室没有先登记于平江城建公司名下再过户给原告，原告的娄江新村房屋也没有过户给平江城建公司，原告与平江城建公司之间实际没有发生真实的房屋置换事宜。原告于1995年接收祥符寺巷52号201室，1999年才将娄江新村的房屋注册登记证交给平江城建公司，期间相隔四年之久。其自身作为平江区建设局专职私房翻建审批工作人员，未能及时联系祥符寺巷52号原业主协助办理过户手续，其自身的拖延对最后未能过户具有明显过错。本案所涉事项发生在平江城建公司转制之前，因此现在由被告来承担转制之前政府许可下的事宜，被告根本无能为力，被告无法处理且房屋不属于被告所有，而原告同时要求被告支付对价，但被告根本没有得利，原告的诉请显然单方面加重了被告的负担，对被告也是极不公平且不合理的。综上，本案所涉房屋交换事宜，属于特定历史背景下的遗留问题，只能通过与政府协调处理，而不是民事法律关系，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明：1992年12月，平江城建公司经当时的苏州市平江区人民政府办公室同意，收购苏州市祥符寺巷52号私房，面积为214.05平方米。1993年1月13日，平江城建公司与原私房业主签订协议书进行收购。之后，平江城建公司以原业主的名义申领了私房建筑执照，建筑面积为326.17平方米，开工日期为1993年1月11日，竣工日期为1994年7月12日。房屋翻建完成后，祥符寺巷52号房屋的权属证书至今未重新申请办理。苏州市房地产测绘队于2000年9月对祥符寺巷52号房屋进行测丈，房屋面积测丈报告中记载的201室建筑面积为63.73平方米。
原告系原苏州平江区建设局干部。1993年5月18日，原告(乙方)与平江城建公司(甲方)签订房屋产权交换协议1份，约定甲方自有祥符寺巷52号201室产权房1套建筑面积约66平方米，乙方自有娄江新村12幢303室产权房1套建筑面积60.12平方米，双方同意进行产权交换并协助对方办理产证手续，各自承担税费。
平江城建公司于1995年左右将祥符寺巷52号201室交付给了原告，之后(原告称1998年、被告称1999年)，原告将娄江新村12幢303室房屋的注册登记证交付给了平江城建公司。娄江新村12幢303室房屋系原告拆迁安置取得，1999年9月该房屋由苏州市观前建设开发有限公司作为拆迁安置房屋安置给了案外人严伟杰。因平江城建公司未能重新办理祥符寺巷52号201室的房屋权属证书，原告曾多次催促其为原告办理权证，平江城建公司均表示该房屋为原告所有，房屋的产权证及土地使用证均在办理之中，但至今被告未能办理。
平江城建公司于2003年改制，变更为苏州市平江城市建设开发有限公司，2007年变更为苏州市方舟物业发展有限公司，即本案被告。
2016年9月8日，原告向本院申请评估涉案房屋该时点的市场价格，本院遂委托苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司进行评估。苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司认为评估项目估价资料不完整、不充分（未能提供合法的权属证明材料，缺乏估价过程中必须的房屋产权性质、建成年代、土地权属类型及性质、用途、无证房产是否符合城市规划等估价依据），其无法对涉案房屋的市场价格作出鉴证性估价报告，故其于2016年9月30日向本院退回该项目的委托。本院向其进行了咨询，苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司表示，其接受委托后到祥符寺巷实地查勘过，该地段同样类型的房屋，如果有合法的产权证，目前的市场价格大约在每平方米12000元至13000元；土地使用权属于分摊面积，土地性质对于房价的影响不大。
上述事实，由原告徐会恩提交的工商登记资料、房屋产权交换协议、收条、评估申请书、被告苏州市方舟物业发展有限公司提交的关于收购祥符寺巷52号私房的请求、抄告单、委托书、协议书、补充协议书、私房建筑执照、苏州市房地产测绘队登记报告、房屋面积测丈报告、苏州市房屋拆迁个人购买安置房产权协议书、拆迁费用结算表、情况说明、苏州市房屋拆迁安置用房专用收款收据、企业转制资产协议书、本院调查笔录以及当事人陈述在案证实。
本院认为，原告与平江城建公司于1993年5月18日签订的房屋产权交换协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，故协议成立、有效。原告已经按协议的约定向平江城建公司交付了娄江新村12幢303室房屋及注册登记证，平江城建公司理应按协议约定协助原告办理祥符寺巷52号201室的不动产权证。娄江新村12幢303室房屋虽由苏州市观前建设开发有限公司作为拆迁安置房屋安置给了案外人，但系平江城建公司与苏州市观前建设开发有限公司之间的关系，与原告无关。被告以娄江新村12幢303室房屋被政府直接调度用于拆迁安置，没有通过平江城建公司，也未支付任何对价为由，主张原告与平江城建公司之间的房屋交换行为不属于民事法律关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告系平江城建公司转制而来，其应当对转制前平江城建公司的相关债权债务向原告承担民事责任。被告承担民事责任后，如认为该债权债务应当原企业资产管理人承担，可另行处理。
现被告表示无法办理祥符寺巷52号201室房屋的权属证书，原告因此要求解除房屋产权交换协议，于法有据，本院予以支持。房屋产权交换协议解除后，尚未履行的终止履行，原告愿意向被告返还祥符寺巷52号201室房屋的意见，本院予以采纳；原告按协议交付给平江城建公司的娄江新村12幢303室房屋，已经作为拆迁安置房屋安置给了案外人，无法返还，根据原告与平江城建公司对于房屋产权交换协议的履行情况，原告有权要求被告赔偿损失。
诉讼中，原告申请对祥符寺巷52号201室房屋的市场价格进行评估，尽管由于该房屋缺乏合法权属证书及相关资料，评估委托被退回，但经本院向专业机构咨询，了解到在具备合法权属证书的情况下，该地段同类型房屋的市场价格为每平方米12000元至13000元左右，则涉案房屋2016年9月的价格大约在764760元至828490元之间。因协议解除，祥符寺巷52号201室房屋由原告返还给被告，故可以由被告参照该房屋在具备合法权属证书情况下的市场价格合理赔偿原告相应的损失。考虑到原告本人对于签订房屋产权交换协议时的风险认知度，本院酌情确定由被告赔偿损失78万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除徐会恩与苏州市平江区城市建设开发公司于1993年5月18日签订的《房屋产权交换协议》；
二、原告徐会恩向被告苏州市方舟物业发展有限公司返还苏州市祥符寺巷52号201室房屋，被告苏州市方舟物业发展有限公司向原告徐会恩赔偿损失78万元。本项于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由原告徐会恩负担295元，被告苏州市方舟物业发展有限公司负担11505元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 郁 明
二〇一七年二月十五日
书 记 员 蒋志芳