重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第02860号
原告重庆海伦橡塑制品有限公司（原重庆海伦娱乐有限公司），地址：重庆市璧山区。
法定代表人蔡光容，公司执行董事。
委托代理人朱明，重庆言诚律师事务所律师。
委托代理人李俊桥，重庆言诚律师事务所律师。
被告聂明麟，男，生于1983年5月14日，汉族，住重庆市。
委托代理人李科林，重庆嘉凯律师事务所律师。
被告何世健，男，生于1980年7月22日，汉族，住重庆市。
委托代理人颜君，重庆潜卫律师事务所律师。
原告重庆市海伦橡塑制品有限公司（以下简称海伦公司）与被告聂明麟、何世健租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员徐丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱明、李俊桥，被告聂明麟的委托代理人李科林、被告何世健的委托代理人颜君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海伦公司诉称，2008年10月15日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，由被告租赁原告位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道15号的房屋853.8平方米，租赁期限5年，从2009年1月15日起至2014年1月14日止。租赁期满，被告既不交回租赁房屋，又未与原告签续租协议，继续使用至2014年7月12日，在未通知原告的情况下搬离了租赁的房屋，之后原告才收回了租赁房屋。为此，根据合同约定，特依法提起诉讼，故起诉法院要求判决：1、判令被告赔偿逾期交回租赁房屋损失611320.8元（计算方式：逾期交房时间2015年1月15日至2015年7月15日共179天，面积853.8平方米，依据合同第二条约定第九条第六项违约责任每平米每天4元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告聂明麟辩称，一、本案第一被告不是适格主体。二、原告所主张的连带责任没有事实和法律依据，应该驳回。三、原告并没举示其遭受损失的证据。四、原告在庭审中要求第二被告返还房屋，并认可第二被告占有房屋事实，原告已经收取租金，原告与第二被告之间形成新的与第一被告无关的租赁关系。如果租赁合同继续履行，则租金为每月10240元，现第二被告于2013年12月7日已经向原告支付30000元租金，加上第一被告已经交清合同届满前的所有租金，原告实际收到2014年1月15日至2014年4月15日的租金。原告承认第二被告使用至2014年4月，故第二被告未将房屋交还原告的损失不足一个月租金。综上，请求驳回对第一被告诉讼请求。
被告何世健辩称，一、原告没有证据证明将房屋交付第一被告，以及交还房屋的情况，说明双方之间进行房屋的交付是事实交接，没有书面依据，从而可以推断2014年1月14日合同届满后被告也是按照事实交付交还房东，没有必要书面交付。二、假设法院认定2014年1月14日届满后被告存在占用房屋，原告作为出租人，没有任何催告，依据损失减少原则，原告具有重大过错，不应该由被告承担扩大的损失。同时原告主张每平米每天4元严重过高，基于合同约定不明，应该按照前期租金状况执行，按照每月10000元支付。三、原告诉讼请求超过诉讼时效。四、2013年12月7日，第二被告支付向原告支付过3万元租金。
经审理查明，2008年10月15日，出租方（甲方）重庆海伦娱乐有限公司，承租方（乙方）聂明麟签订了《房屋租赁协议》，协议尾部有甲方法定代表人蔡光容与乙方聂明麟的签字及捺印确认。房屋位置为璧城街道红宇大道15号海伦综合楼第二层的一部分。该协议第二条约定租期五年，从2009年1月15日起至2014年1月14日，每年租金递增，第五年月租金为每平方米14元（从2013年1月15日至2014年1月14日），每月租金为9856元，加第一层通道月租金384元，每月租金共计人民币10240元。协议第五条约定房屋交付方式是甲方与乙方签订本协议的当日将乙方租赁的房屋交付乙方使用。协议第七条约定履行期满，乙方如需续租应在期限届满前六个月与甲方另行签订书面协议，否则甲方有权另行处理；如乙方不再续租应在期限届满的次日将租赁的房屋完好的交还甲方，乙方在租赁期间进行装饰的物品不得拆卸、毁损（空调、音响设施、用具除外），在交房时一并无偿移交。协议第九条6款约定租赁期满乙方应将房屋完好的交还甲方，如有损毁应赔偿由此造成的损失，如租赁期满，乙方既不交房，又未签续租协议，每逾期一天按房屋产权证确认的建筑面积每平方米4元向甲方赔偿损失。
依据原告提供重庆市电力公司出具的涉案房屋的2014年1月至3月的电费账单和重庆市渝山水资源开发有限公司出具的涉案房屋的2014年1月至4月的水费账单，显示以上期间该房屋均有聂明麟用电用水情况。
根据原告在璧山区工商局查询提交的2013年12月1日与被告何世健签订的《网吧转让协议书》，显示聂明麟以一万元转让普罗旺斯网吧给何世健，未约定网吧转让后的涉案房屋租赁相关事宜。
根据被告何世健提供的银行交易明细和被告聂明麟提交的谈话录音，显示原告方陈述从2014年1月起的租金为每月3万元，原告方已收到何世健支付的2014年1月份租金3万元。之后何世健于2014年5月搬出租赁房屋，但因消防设施等损坏而未达到还房条件而原告方未收回房屋，后至2014年7月份原告方主动收回房屋，何世健至今未支付2014年2月至7月期间的租金。何世健未对录音作出说明，庭审陈述支付3万元是2014年1月至3月三个月的租金。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、《房屋租赁合同》、用电用水账单、《网吧转让协议书》、录音等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院认为，原告与被告聂明麟签订的《房屋租赁协议》，明确租期自2009年1月15日起至2014年1月14日，期满后双方未再续签新的租赁协议，原告与聂明麟租赁关系终止。原告要求被告聂明麟支付租赁损失的请求，本院不予支持。从何世健提供的银行交易明细和聂明麟提交的谈话录音，可以认定原告与何世健从2014年1月起形成事实的租赁关系。原告要求按每月30000元标准计付租金的依据仅是谈话录音，但录音中被告何世健未以明确，对于该租金标准，本院不予采信。自2014年1月起，原告与何世健成立房屋租赁合同关系，后原告履行了交付房屋等出租方义务，被告何世健履行了支付部分租金30000元的承租方义务，何世健于2014年5月搬出该房屋，租赁期间该房屋消防设施有损，被告未主动与原告进行交接，原告于2014年7月自行接手房屋，至今被告何世健仍未支付完毕原告租金，被告行为构成违约，被告何世健的租赁期间本院认定为2014年1月至7月。对于原告请求的按建筑面积每平方米4元赔偿租赁损失，本院认为原告与聂明麟签订的《房屋租赁协议》已经解除，且该请求金额过高，对该赔偿标准，本院不予采信，考虑到租赁关系的特征与惯例，该租赁损失认定为被告尚欠原告的租金和违约金。综上，结合原告与聂明麟签订了《房屋租赁协议》的租金标准和年上浮幅度，本院按每月12000元标准，计算2014年1月至7月七个月的租金，主张被告何世健支付原告租金84000元，扣除已支付的30000元，还应支付租金54000元。因拖欠租金时间较长，本院酌情主张被告何世健支付原告违约金16000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何世健于本判决生效后十日内支付原告重庆海伦橡塑制品有限公司租金54000元。
二、被告何世健于本判决生效后十日内支付原告重庆海伦橡塑制品有限公司违约金16000元。
三、驳回原告重庆海伦橡塑制品有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9913元，减半收取4956.5元，由被告何世健承担（此款已由原告垫付，限被告何世健于给付案款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
本案申请执行的期限为两年，从本判决确定的履行义务期间的最后一日起计算。
代理审判员 徐丽娜
二〇一六年三月八日
书 记 员 徐 珍