山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终8761号
上诉人（原审被告）：赵树本。
委托诉讼代理人：张吉青，山东汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张静。
上诉人赵树本因与被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵树本上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人张静之间买卖涉案房屋，形式合法，内容完备，意思表达真实，并已经过户交房，房屋买卖合法有效。被上诉人诉称的“刑事犯罪、合同诈骗”等，与本案毫无关系，且并不影响房屋买卖法律行为的合法性、有效性。二、被上诉人张静出具借条的时间为2014年11月1日，与其诉称的2015年8月17日、12月3日的刑事侦查措施没有任何联系。一审判决以涉嫌“刑事”否定房屋买卖合同的合法性，显属主观臆断，应予纠正。三、被上诉人张静在诉状中主张以“欺诈”为由解除合同，而判决中认定为“重大误解”，该认定违反不告不理及谁主张谁举证原则，且于法无据。即使是“重大误解”，也应由被上诉人承担因房屋买卖给被上诉人造成的全部经济损失，而不应由被上诉人承担相关费用。四、上诉人与被上诉人之间的债权债务关系，有书面借条为证，涉案双方均确认无误，是履行房屋买卖合同的前提，进一步证明借款折抵卖房款的基本事实。房屋交易结束后，被上诉人收回全部债务凭证，合理合法。若确需举证，应由被上诉人承担举证义务。
被上诉人张静答辩称，一审判决正确，请求维持原判。
张静一审起诉请求：撤销张静与赵树本于2015年12月8日签订的房屋买卖合同；判令赵树本立即将×房屋返还给张静；判令赵树本协助张静办理×房屋过户手续；判令赵树本承担房屋过户所需的一切税费；判令赵树本承担诉讼费用、财产保全及担保费用。
一审法院认定的事实：2015年8月17日，青岛市公安局出具青南公（经）传唤字〔2015〕7号传唤证传唤张静；2015年12月3日，青岛市公安局出具青南公（经）取保字〔2015〕305号取保候审决定书，对张静取保候审。张静名下、座落于×房产及座落于×房产均被查封。2015年12月6日，赵树本出具借条一份，载明“现借×房产一套……及房屋内家具、设施情况”，赵树本签名予以确认。2015年12月8日，张静与赵树本签订青岛市存量房买卖合同，约定张静将座落于×房产一处出售于赵树本，总价款60万元：赵树本于2015年12月8日前支付10万元，于2015年12月12日前支付50万元。张静于2015年12月8日前腾让房屋，双方于2015年12月12日前共同办理房屋过户手续。双方均签名、捺印予以确认。2014年11月1日，张静出具借条一份，载明“今借赵树本人民币壹佰伍拾万元整，月息2%，还期：（2014.11.1-2015.5.17）逾期不还，愿把张静在×房屋更名给赵树本”，张静签名予以确认。2015年12月31日，双方共同出具书面材料一份，载明“张静2014.11.1所借赵树本人民币壹佰伍拾万，不存在壹佰伍拾万的债务关系。×的房租，由张静管理，实际不归赵树本管理”，双方均签名予以确认。赵树本出具书面材料，载明“张静原借赵树本人民币贰佰叁拾万元整已全部还清”，赵树本签名予以确认。
一审庭审中，张静提交以下证据：一、提交2015年12月28日张静与赵树本的对话录音记录，证明：整个事情的经过，双方真实意思表示不是房屋买卖，而是赵树本及中间人得知张静的窘迫境况以帮助张静保住财产为名，采取欺诈手段，致使张静对房屋过户的作用产生重大误解，最终在无正常对价情况下将涉案房屋过户到赵树本名下，并将房屋交付给赵树本占有使用。1、赵树本谎称可以帮助张静保全财产，让张静将房屋过户到赵树本名下，并给赵树本出具了230万元的借条，双方真实意思表示不是买卖房屋；2、房屋过户后赵树本以让其孩子当作婚房、房屋已经装修等借口，并夸大装修房屋支付巨额费用，意为强迫张静同意其占用房屋三至五年；3、赵树本谎称自己的律师说，让张静将户口迁至被查封房屋，可以“座实”该房屋，不让侦查机关拍卖；4、赵树本强调为张静保住财产的方法、了解有关张静刑事案件情况非常严重均是律师所说，目的是使张静对其所述信以为真，并按照他的要求去做，以实现最终取得房屋使用权及所有权的计划；5、在张静强烈要求下，赵树本给张静出具了“230万已还清”的条子，但是关于房屋过户真实情况的说明最终没有出具。赵树本质证后表示：对录音的真实性有异议，张静采取胁迫手段待在赵树本处强制其几小时的谈话，赵树本系70多岁的老人，在该种情况下无法正确表达自己的意愿，但赵树本未提交相关证据予以证明；录音涉及内容与房产登记、借条等原始证据相抵触，即使这些内容是赵树本所说，也不能采信，因为录音手段不合法，且严重误导，对于录音都不认可。二、提交2016年1月赵树本与中间人的微信记录，证明赵树本与中间人联合，为了能用欺诈手段得到涉案房屋，曾经提出用80万元购买房屋。赵树本质证后表示：对微信记录的真实性有异议。三、提交刑事判决书，证明赵树本曾经因合同诈骗被判刑，有相关犯罪前科和经验。赵树本质证后表示：对刑事判决书的真实性有异议。四、提交为了本案其所支出的担保费用单据，证明张静因本案所支出的担保费用共计7100元。赵树本质证后表示：对单据真实性无异议。
一审法院认为，2015年8月17日，市公安局传唤张静；2015年12月3日，市公安局对张静取保候审；张静名下×房产及×房产均被查封。2015年12月6日，赵树本出具借张静×房产的借条；2015年12月8日，双方签订存量房买卖合同，约定张静将×房产出售给赵树本，总价款60万元。后赵树本未支付房款。2014年11月1日，张静出具借条载明借赵树本150万元，若逾期张静将其×房产更名给赵树本；2015年12月31日，双方共同出具书面材料载明2014年11月1日借条，双方不存在150万元债务关系，×房租，由张静管理，实际不归赵树本管理。赵树本出具书面材料，载明张静借赵树本230万元已全部还清。且双方均未提交赵树本支付购买×房产购房款的相关证据，故一审法院无法认定赵树本已付给张静购买×房产的购房款。结合张静提交的2015年12月28日张静与赵树本的对话录音记录、2016年1月赵树本与中间人的微信记录及刑事判决书，可以认定双方签订的存量房买卖合同存在重大误解，非双方的真实意思表示。综上，张静请求撤销双方于2015年12月8日签订的房屋买卖合同；赵树本立即将×房屋返还给张静；协助张静办理市南区×房屋过户手续并承担房屋过户所需的一切税费；赵树本承担担保费用7100元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，一审判决：一、撤销张静与赵树本签订的购买座落于×房产之存量房买卖合同；二、赵树本立即将座落于×房产返还给张静；赵树本协助张静办理上述房产过户手续并承担房产过户所需的相关税费；三、赵树本于判决生效之日起十日内付给张静担保费用7100元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元及诉讼保全费3520元，由赵树本负担。因张静已预交，赵树本于判决生效之日起十日内付给张静。
经审理查明，一审查明的事实基本属实。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：张静与赵树本就涉案的×房屋所签订的《青岛市存量房买卖合同》的效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，录音证据能够证明赵树本与张静的真实意思表示并非买卖涉案房屋，且赵树本并未提交有效证据证明其已支付涉案房屋的购房款，并结合张静签订房屋买卖合同时的相关背景，能够认定双方系以合法形式掩盖非法目的，故张静与赵树本就涉案房屋所签订的《青岛市存量房买卖合同》依法应认定无效。原审认定涉案合同属可撤销的合同，属适用法律不当，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方所签订的《青岛市存量房买卖合同》无效后，赵树本因该合同取得的财产，应当予以返还。故赵树本应于本判决生效之日起十日内将座落于青岛市×房产返还给张静，并应协助张静办理上述房产过户手续。但双方对涉案合同的无效均负有过错，基于本案案情，本院认为，应由赵树本承担60%的责任，张静承担40%的责任为宜。因此，关于房产过户所需的相关税费及张静支付的担保费用7100元，一、二审案件受理费19600元，诉讼保全费3520元，均应由双方依法予以分担。
综上，原审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(三)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初557号民事判决；
二、确认张静与赵树本就×房屋于2015年12月8日签订的《青岛市存量房买卖合同》无效；
三、赵树本于本判决生效之日起十日内将座落于×房产返还给张静，并应协助张静办理上述房产过户手续，并由赵树本按60%的比例承担房产过户所需的相关税费；
四、赵树本于本判决生效之日起十日内支付张静担保费用4260元（7100元×60%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9800元，诉讼保全费3520元，二审案件受理费9800元，由上诉人赵树本负担13872元，由被上诉人张静负担9248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 迟金铜
代理审判员 王 蕾
二〇一七年七月六日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 王 晶