广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初2731号原告：广州羽泊投资有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路196号-101房自编B1-012，统一社会信用代码91440101058901039U。法定代表人：梁颜浩，经理。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。第三人：广州建南房产发展有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路敦仁里9号二楼自编201，统一社会信用代码91440101618425959C。原告广州羽泊投资有限公司诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人广州建南房产发展有限公司房屋登记一案，于2017年8月2日向本院提起行政诉讼，本院于8月7日立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。原告广州羽泊投资有限公司称，2015年3月4日，原告广州羽泊投资有限公司（以下简称“羽泊公司”）与第三人广州建南房产发展有限公司（以下简称“建南公司”）依法签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告羽泊公司承租经营建南公司位于广州市海珠区**号铺位（《房地产权证》编号：粤房地产权证穗字第××号），承租建筑面积共计1910.36㎡。合同履行过程中，承租商铺天花出现了大面积漏水的现象。涉案商铺虽经屡次维修，但漏水现象不能根治，严重影响了原告的正常经营。为避免重大公共安全隐患（有部分居住业主已因本栋建筑的部分墙体开裂，向街道及派出所投诉），查清有关施工建设的真实情况，原告向被告申请依法公开涉案商铺的《竣工图》，并于2017年5月获得被告出具的《依申请公开政府信息答复书》及《竣工图》。经比对核实，原告羽泊公司发现涉案商铺所在楼层的《报建图》与《竣工图》大相径庭，第三人建南公司违反《城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》的有关规定未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，擅自将涉案商铺楼层向北扩建长约149米、宽约6米（共计超过800㎡的面积），严重违反了国家关于建筑面积合理误差、用地红线及建筑退缩的有关要求，属于违法建筑。原告认为，第三人建南公司违章扩建即为涉案商铺漏水并形成重大公共安全隐患的根本原因。对于第三人建南公司的违章施工，被告应当依据《城乡规划法》第64条、《广东省城乡规划条例》第80条及有关规定，责令其“停止建设”、“限期拆除”。原告认为，被告为第三人建南公司颁发涉案《房地产权证》的行政行为，不符合国家有关法律法规，导致原告遭受了巨大经济损失，合法权益受到了严重侵犯。原告请求法院判令：1、撤销《房地产权证》（粤房地产权证穗字第××号，房产登记号：2014登记字13***99号）；2、被告承担本案诉讼费。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、我委与原告核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行政行为不具有利害关系，原告不具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公司、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”核发涉案房地产权证是确认第三人享有涉案房屋所有权的行政确认行为，原告仅仅为涉案房屋的承租人，不是涉案房屋的产权人。该房地产权证的产权人及行政相对人是本案第三人，原告在既不是涉案房屋的买受人，也不是涉案房屋的抵押权人，更不是涉案房屋合法的产权人的情况下，其与我委向第三人核发房地产权证的行为没有利害关系，我委向第三人颁发涉案房屋房地产权证对原告的权利义务不产生实际影响。因此，原告既非涉案房屋登记行为的相对人，又与该行政行为没有利害关系，原告不具备提起本案诉讼要求撤销被告核发的涉案房地产权证的原告诉讼主体资格。二、原告的起诉已超过法定起诉期限。根据2014年11月1日修订，2015年5月1日起施行的《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条第一款规定：“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。”原告与第三人于2015年3月4日签订《广州市房屋租赁合同》，原告在与第三人签订房屋租赁合同时，即已知晓我委向第三人核发涉案房地产权证的行政行为。根据以上法律法规以及司法解释规定，原告直接向人民法院起诉的，应在2015年9月3日前提起诉讼。但是原告至2017年8月2日才向贵院直接提起行政诉讼，原告的起诉已超过法定起诉期限。三、我委核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行政行为认定事实清楚，适用法律正确。2014年6月13日，第三人委托邓仕良作为代理人，向我委申请办理座落于海珠区××房的登记，提交有以下申请材料：l、《广州市房地产登记申请书》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》；2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3、(91)穗城规地1514号《建设用地规划许可证》及附图；4、穗城规南片地复字[1996]第80号《关于同意将(91)穗城规地第1514号文的建设用地单位转为项目公司的复函》；5、穗国土建用字[1996]422号《建设用地批准书》及附图；6、穗府国有(1996)字第特027号《国有土地使用证》；7、土地使用权出让合同；8、穗规建证[2009]415号《建设工程规划许可证》及附件；9、穗规函[2010]6095号《关于要求调整建筑设计的复函》；10、穗规验证[2013]549号《建设工程规划验收合格证》及附件；11、测字110112700《房屋面积测量成果报告书》；12、(2014)100号《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》；13、穗规函(2014)3313号《广州市规划局海珠分局关于更正规划验收明细表的复函》；14、门牌证明；15、登记费票据。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十二条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一，申请房地产登记的，由权利人中请；（二）新建房屋的初始登记”；第十四条第一款规定：“当事人可以委托代理人申请房地产登记”：第二十八条第一款规定：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明。”我委经审查认为，第三人为涉案房屋开发商，因合法建造房屋取得房屋权利，为涉案房屋的合法权利人，符合法定的申请人身份，其提交的申请材料齐全，符合法定形式。因此，我委于2014年6月13日以2014登记字13***99号受理了第三人的登记申请，于2014年11月10日核准登记，第三人已于2014年11月16日领取了《房地产权证》。我委核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行政行为认定事实清楚，申请登记材料齐全且符合法定形式，适用法律正确。四、我委核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行政行为符合法定程序根据《广州市城镇房地产登记办法》第九条规定：“房地产登记，按照以下程序进行：（一）申请；（二）受理申请：（三）审核；（四）核准登记并发给房地产权证书。本办法另有规定的从其规定。”第三人向我委提出涉案房屋登记申请，经询问第三人，其保证所提交的材料原件及复印件内容的真实、合法有效性；否认涉案房屋存在共有、优先购买权的情况；否认存在隐瞒事实或提交虚假材料获取登记的情形：否认房屋存在灭失、改建、扩建、加建的情况。2014年6月13日，我委以2014登记字13***99号受理了第三人的登记申请。在审核环节，我委依据法对涉案房屋进行了实地查看，对申请资料进行了审慎核查。经审核，第三人申请登记的房屋与其提交的规划证明材料一致，申请登记内容与有关材料证明事实一致，第三人为涉案房屋的所有权人，该房屋不存在查封、抵押，无共有人，不存在权属争议。我委认为第三人提交的材料符合法律规定的条件及程序，不存在不予登记的法定情形，由此依照《广州市城镇房地产登记办法》的相关规定于2014年11月10日依法将申请登记事项记载于房地产登记簿上，于2014年11月16日向第三人颁发了《房地产权证书》，上述行政行为符合法律规定，程序合法、正当。五、原告提出的诉讼请求无任何事实与法律依据。穗规验证[2013]549号《建设工程规划验收合格证》及其所附竣工图显示，地下一层7-(1/53)/J-P轴为商铺。根据测字110112700《房屋面积测量成果报告书》，实测的地下1-层-101房对应的位置与竣工图基本一致。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定，建设工程规划验收合格证及其附图、房屋测量成果报告为第三人申请登记时应当提交的材料，我委依据上述文件进行审核符合法律规定。原告以报建图与竣工图存在不一致为由，申请撤销涉案不动产登记以及颁发涉案房地产权证缺乏事实与法律依据。此外，原告作为承租人，对第三人提出的出租房屋质量存在异议，双方应当通过民事诉讼途径解决争议。我委向第三人颁发涉案房地产权不影响原告主张承租人权利，对原告权利不产生任何影响。原告因第三人提供的出租房屋存在安全隐患为由申请撤销涉案不动产登记以及颁发涉案房地产权证没有任何的事实与法律依据。综上所述，原告与我委核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行政行为没有利害关系，原告不具备提起本案诉讼的原告主体资格，原告的起诉己超过法定起诉期限，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释>第三条第一款第（一）项、第（二）项规定应驳回原告的起诉。我委核准2014登记字13***99号房地产登记并核发《房地产权证》的行为认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，恳请贵院依法查明事实，依法裁判，维护我委合法权益。第三人广州建南房产发展有限公司未提交陈述意见。经审查查明，被告广州市国土资源和规划委员会核发的粤房地权证字第××号《房地产权证》（即涉案房产证）载明：房地产权人为广州建南房产发展有限公司，登记时间为2014年11月10日，房屋座落于海珠区××房，登记字号为14登记13***99。第三人广州建南房产发展有限公司（出租方：甲方）与原告广州羽泊投资有限公司（承租方：乙方）就出租上述房地产于2015年3月4日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落于广州市海珠区××房号地下一层**号铺（即涉案商铺）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1910.36平方米。原告对被告核发涉案房产证的行为不服，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……。”本案中，原告广州羽泊投资有限公司是涉案商铺的承租人，其与被告广州市国土资源和规划委员会向第三人广州建南房产发展有限公司核发涉案房产证的行为没有利害关系，不具备原告主体资格，对原告的起诉依法应予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告广州羽泊投资有限公司的起诉。本案受理费50元，退回原告广州羽泊投资有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钟燕秋审 判 员  郭 嘉人民陪审员  梁敏勤二〇一七年九月十八日法官 助理  邵 艳书 记 员  王惠玲