湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0304民初429号
原告：华融湘江银行股份有限公司湘潭分行，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道45号。
主要负责人：曹毅，该分行行长。
委托诉讼代理人:李苏，男，该单位工作人员。
被告：陈铁山，男，1986年3月14日出生，汉族。
被告：耿维蔚，女，1987年7月1日出生，汉族。
被告：湘潭市三星房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区迎宾东路32号楼414号。
法定代表人：许海池，该公司总经理。
原告华融湘江银行股份有限公司湘潭分行（以下简称华融湘江银行）与被告陈铁山、耿维蔚、湘潭市三星房地产开发有限公司（以下简称三星房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告华融湘江银行的委托诉讼代理人李苏到庭参加诉讼。被告陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华融湘江银行向本院提出诉讼请求：1.陈铁山、耿维蔚立即向华融湘江银行偿还贷款本金3397650.45元以及至清偿之日止的全部利息（包括利息、复利、罚息），截至2017年2月19日拖欠的全部利息为65053.9元，2017年2月19日之后产生的利息按照《个人购房借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算至清偿之日，同时对未按期支付的全部利息按照上述利率标准计算复利；2.确认华融湘江银行对陈铁山、耿维蔚提供的已办理预告抵押登记的房产享有优先受偿权，并就处置所得价款优先受偿；3.三星房地产公司为陈铁山、耿维蔚偿还上述债务承担连带清偿责任；4.陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司承担本案华融湘江银行为实现债权而产生的必要费用。事实和理由：陈铁山、耿维蔚为购买三星房地产公司开发的位于XX房屋而向华融湘江银行申请房屋按揭贷款，并与华融湘江银行于2012年6月28日签订了《个人购房借款合同》，双方在《个人购房借款合同》中约定了贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式、违约条款等内容。华融湘江银行按照合同的约定于2012年7月16日向陈铁山、耿维蔚发放了贷款500万元，贷款期限10年，贷款到期日为2022年7月15日，采取按月等额本息的方式还款。为了担保陈铁山、耿维蔚能够按照约定偿还债务，陈铁山、耿维蔚与华融湘江银行签订了《抵押合同》，其夫妻二人提供上述购买的房屋作为抵押担保，并且向登记机关申请办理了预告抵押登记，华融湘江银行依法取得他项权利证书，成为合法的预告抵押登记权利人。此外，三星房地产公司与华融湘江银行签订了《保证合同》，承诺为陈铁山、耿维蔚偿还上述债务承担连带责任保证担保。自从华融湘江银行发放贷款之后，陈铁山、耿维蔚屡次未按照约定按时足额向华融湘江银行偿还贷款本息，还款意愿严重不足，保证人三星房地产公司亦未按照要求履行代偿义务，均已经构成了违约，严重威胁到华融湘江银行的债权安全。华融湘江银行于2016年7月分别向陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司送达了《提前到期通知书》，宣布《个人购房借款合同》项下的全部贷款到期，陈铁山、三星房地产公司分别在上述《提前到期通知书》上签字确认，并且承诺在收到通知书后的三个工作日内清偿全部债务，但是至今没有按照承诺清偿债务。截至2017年2月19日，陈铁山、耿维蔚欠贷款本金3397650.45元，拖欠的利息合计65053.9元，华融湘江银行遂向法院起诉。
陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年6月28日，陈铁山、耿维蔚夫妇为购买三星房地产公司的商铺与华融湘江银行签订《个人购房借款合同》，约定华融湘江银行贷款500万元给陈铁山、耿维蔚夫妇购买XX的商铺，借款时间为10年，借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，合同期内遇贷款利率调整则借款利率相应调整，每月21日陈铁山、耿维蔚需以等额本息对华融湘江银行进行还款，逾期归还的贷款本金则在原利率基础上上浮50%计息，对未按时归还的利息还需以计息利率计收复利。同日，陈铁山、耿维蔚与华融湘江银行签订《抵押合同》，约定陈铁山、耿维蔚以其在三星房地产公司购买的XX房屋向华融湘江银行的该笔借款设定抵押，因房屋尚不符合办理房产证的条件，华融湘江银行办理了预告抵押登记。2012年7月4日，三星房地产公司与华融湘江银行签订《保证合同》，约定三星房地产公司为陈铁山、耿维蔚在华融湘江银行的该笔贷款本息承担连带保证责任。2012年7月16日，华融湘江银行向陈铁山、耿维蔚发放了500万元贷款。借款发放后，陈铁山、耿维蔚未按照约定及时足额归还借款本息，华融湘江银行向陈铁山、三星房地产公司送达了《提前到期通知书》，截止2017年2月19日，陈铁山、耿维蔚所欠贷款本金3397650.45元，拖欠的全部利息65053.9元。
本院认为，陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司与华融湘江银行签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》均系各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法应予以保护。华融湘江银行按照合同约定向陈铁山、耿维蔚夫妇足额发放了借款，合同履行期间，陈铁山、耿维蔚未按照约定还本付息，构成违约，应该按照合同约定承担相应的违约责任。三星房地产公司作为陈铁山、耿维蔚该笔借款的连带责任保证人，现陈铁山、耿维蔚不能归还借款本息，保证人应该承担保证责任。陈铁山、耿维蔚虽将购买的商铺与华融湘江银行约定设定抵押，但华融湘江银行办理的是预告抵押登记，并非抵押登记，不能产生抵押的效力，华融湘江银行在陈铁山、耿维蔚购买的商铺上不存在抵押权，亦无法享有优先受偿权。华融湘江银行未提供相关证据证实为实现本案债权产生了其他费用，陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司亦无需承担。
综上所述，华融湘江银行要求陈铁山、耿维蔚立即偿还贷款本金3397650.45元以及至清偿之日止的全部利息（包括利息、复利、罚息），截至2017年2月19日拖欠的利息、罚息、复利65053.9元，2017年2月19日之后产生的利息按照《个人购房借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算至清偿之日，同时对未按期支付的全部利息按照上述利率标准计算复利的诉讼请求，予以支持；华融湘江银行要求确认对陈铁山、耿维蔚提供的已办理预告抵押登记的房产享有优先受偿权，并就处置所得价款优先受偿的诉讼请求，不予支持；华融湘江银行要求三星房地产公司为陈铁山、耿维蔚偿还上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持；华融湘江银行要求陈铁山、耿维蔚、三星房地产公司承担本案为实现债权而产生的必要费用的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、陈铁山、耿维蔚于本判决生效之日起三日内一次性支付华融湘江银行股份有限公司湘潭分行借款本金3397650.45元及利息（利息包括正常利息、复利、罚息，计算至2017年2月19日止为65053.9元，后续利息、复利、罚息自2017年2月20日起按《个人购房借款合同》约定的标准计算至实际清偿之日止）；
二、湘潭市三星房地产开发有限公司对本判决第一项向华融湘江银行股份有限公司湘潭分行承担连带保证责任；
三、驳回华融湘江银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34500元，减半收取计17250元，由陈铁山、耿维蔚、湘潭市三星房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
代理审判员 刘 婧
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 尹秋容