江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4755号
上诉人（原审被告）：李斌，男，汉族，1970年12月25日生，住江苏省如皋市。
被上诉人（原审原告）：如皋文峰大世界有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人：顾建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石海英，江苏雉水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐征曦，江苏雉水律师事务所律师。
上诉人李斌因与被上诉人如皋文峰大世界有限公司（以下简称文峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院(2016)苏0682民初8173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回文峰公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由文峰公司承担。事实和理由：1.一审法院认定实际装潢时间错误，文峰公司一直处于装潢状态，直至庭审时装潢都没有结束。2.文峰公司2016年4月的会议传达了将于2016年5月3日开始装潢的通知，李斌完全有理由推断文峰公司将无法提供符合经营条件的租赁房产，丧失履行的可能，有权行使不安抗辩权。综上，请求二审法院支持上诉请求。
文峰公司辩称，1.文峰公司2016年5月3日开始装潢，2016年9月13日重新开业，四楼的基础装潢涉及顶部和地面的改造时间为2016年5月3日至5月27日；品牌调整是由调整的品牌自行装潢，从2016年7月28日开始，分块进行，装潢期间李斌正常营业，对其有影响仅在于2016年5月3日至5月27日，一审时文峰公司已自愿免除此期间的租金，且文峰公司已按照合同约定，与李斌多次协商对租赁位置进行调整，并提供三处区域供李斌选择，但李斌一直拒绝调整。李斌因违约造成的损失应自行承担。2.李斌与文峰公司2015年11月27日订立合同约定，李斌应当在2016年4月20日向文峰公司支付下一季度的租金2.5万元，但李斌未能按约支付，经文峰公司催缴后仍未补缴，李斌行使不安抗辩权没有依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
文峰公司一审法院起诉请求：1、返还房屋；2、李斌给付到实际交付房屋止的租金（年租金是10万元，日租金为273.97元，从5月1日起至实际交房止）。
一审法院认定事实：2015年11月27日出租方（甲方）文峰公司与承租方（乙方）签订如皋文峰租赁合同一份，约定：租赁期为一年，自2016年2月1日起至2017年1月31日止。年租金为10万元，租金支付方式为按照先缴租金后使用原则，乙方应在每一个租赁年度分四次缴纳租金，每季度一次，即分别于2016年1月20日前、4月20日前、7月20日前、10月20日前交清季度费用2.5万。合同第四条第一项载明：甲方为乙方提供租赁房产及相关经营条件，保障乙方正常营业。第五条第五项约定：根据合同履行乙方全部义务，包括但不限于按期向甲方交纳租金、物业管理费、电费及相关维修护理费等费用。如有延期未交则每天需向甲方交纳应交费用总额的1%作为滞纳金。如逾期支付累计超过30天的，甲方有权解除合同，且乙方同意甲方采取必要行动停止乙方在甲方商场的营业行为。第六条第二项约定：如甲方因经营需要布局调整，乙方必须配合服从。因乙方配合调整而导致乙方租赁面积增加或减少的，或租赁位置发生变化而导致租金价格增加或减少的，或导致乙方装修费用损失的，甲乙双方到时协商处置，但乙方不得以此为由拒绝调整。第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止或解除本合同，乙方应于合同终止或解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，乙方应于合同终止或解除之日起30日内按合同约定的租赁年度租金标准向甲方支付3个月租金的违约金，甲方如因此而遭受损失的，乙方还应赔偿甲方的损失。（1）逾期一个月未支付租金，或应由乙方支付的费用超过30日未支付的。
另查明，2016年7月8日文峰公司向李斌送达催交费用通知书一份，载明李斌仅交纳2016年2月2日至4月30日的租赁费，而5月1日至7月30日的租赁费用按照合同约定应当于2016年4月20日前交付，但至今未交，其要求李斌于收到通知三日内即7月11日前交清租赁费用。李斌于当日收到该通知书并在上面注明：我店在贵商场装修期应领导要求提交过两份申请，麻烦尽快答复后，我店立即续交租金，开张营业。
2016年7月29日文峰公司向李斌送达解除合同通知书一份，载明因李斌违约未按期缴纳租金，按照合同约定，书面通知解除租赁合同，要求李斌补缴租金并承担违约责任。李斌于2016年7月30日签收该份解除合同通知书，于2016年8月1日诉至本院。
2016年7月29日，李斌向文峰公司邮寄协商函一份，要求协商房租以及店铺搬迁等事项。文峰公司当庭确认收到该份协商函。
再查明，文峰公司于2016年5月3日开始装潢，2016年9月13日重新开业，文峰公司陈述装潢分为基础装潢和品牌调整，四楼的基础装潢涉及顶部和地面的改造时间为2016年5月3日至5月27日；品牌调整是由调整的品牌自行装潢，是从2016年7月28日开始，是分块进行，装潢期间文峰公司正常营业。文峰公司在基础装潢及布局调整期间，曾与李斌协商并要求李斌搬至五楼经营，提供了三处可供李斌选择的经营地址，但李斌未予同意，调整未成。文峰公司在庭审中自愿免除李斌2016年5月3日至5月27日的租金。
还查明，李斌向文峰公司租赁的房屋为如皋文峰大世界四楼建筑面积（含公共面积）约65平方米的房产及四楼大桥西北区域仓库区约100平方米。
综上所述，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，李斌与文峰公司所签订的租赁合同是当事人双方真实意思的表示，并未违反法律规定，属合法有效合同，当事人应当按照约定履行合同义务。
现文峰公司诉至法院要求李斌返还房屋、补缴租金，该诉讼请求的前提是李斌存在过错，因李斌的违约行为才导致合同解除。文峰公司认为按照租赁合同的约定，租金的支付方式为先缴租金后使用，李斌作为承租方应该在2016年4月20日向文峰公司支付下一季度的租金2.5万元，但是李斌在2016年4月20日未向文峰公司支付租金，且李斌于2016年7月8日收到文峰公司的催交费用通知书之后仍未补缴租金，逾期支付租金超过一个月，李斌逾期不缴纳租金的行为已经符合租赁合同中约定的解除合同的条件，故，文峰公司于2016年7月29向李斌送达解除合同通知书一份，书面通知解除租赁合同，要求李斌补缴租金并承担违约责任，李斌于2016年7月30日签收该份解除合同通知书。对此，李斌辩称文峰公司在其店铺租赁期间进行装潢致使其无法营业，其不缴纳租金并无过错，是行使不安抗辩权。首先，按照租赁合同约定，李斌作为承租方应该在2016年4月20日向文峰公司即承租方支付下一季度的租金2.5万元。庭审中经双方确认，2016年4月20日李斌未向文峰公司支付下一季度的租金，且李斌于2016年7月8日收到文峰公司的催交费用通知书之后仍未补缴租金，逾期支付租金超过一个月，李斌未按照合同约定缴纳租金，已经违约在先。其次，法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：1、经营状况严重恶化；2、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3、丧失商业信誉；4、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。李斌在2016年4月20日未按期缴纳租金的行为并不符合法律规定的不安抗辩权行使的要件；再次，文峰公司于2016年5月3日开始装潢，2016年9月13日重新开业，文峰公司陈述装潢分为基础装潢和品牌调整，四楼的基础装潢涉及顶部和地面的改造时间为2016年5月3日至5月27日；品牌调整是由调整的品牌自行装潢，是从2016年7月28日开始，是分块进行，装潢期间文峰公司正常营业。考虑到装潢会对营业造成一定的影响，文峰公司自愿免除李斌2016年5月3日至5月27日的租金，且按照双方签订的租赁合同第六条第二项的约定，与李斌协商将李斌的租赁位置调整至五楼，并提供了三处区域供李斌选择，李斌出于人流量、经营环境等因素考虑一直拒绝调整。综上，文峰公司的装潢调整是会对李斌在一定时间内造成一定的影响，对此，文峰公司已经以免除李斌2016年5月3日至5月27日的租金作为补偿，同时为了减少损失，也已经按照合同约定提供了新的区域供李斌继续经营，但李斌拒绝调整，该拒绝调整行为亦构成违约，李斌以此为理由抗辩不缴纳租金，理由不能成立。文峰公司按照合同约定向李斌催缴租金未果，在李斌又不能按照文峰公司要求进行布局调整的情况下，文峰公司按照合同约定行使解除权，该行为符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现文峰公司要求李斌返还房屋，符合法律规定，一审法院予以支持，李斌应向文峰公司返还如皋文峰大世界四楼建筑面积（含公共面积）约65平方米的房产及四楼大桥西北区域约100平方米的仓库区，并自行将货物、货柜等撤离租赁房产及仓库区。文峰公司诉求李斌给付到实际交付房屋止的租金（年租金是10万元，日租金为273.97元，从5月1日起至实际交房止），按照合同约定年租金为10万元，租赁期一年，日租金为273.97元。文峰公司已经在2016年1月20日之前缴纳了2016年2月1日至2016年4月30日的租金，在合同约定的2016年4月20日未缴纳2016年5月1日及以后的租金。文峰公司在庭审中自愿免除李斌2016年5月3日至5月27日的租金。2016年7月29日，文峰公司向李斌送达解除合同通知书一份，载明因李斌违约未按期缴纳租金，按照合同约定，书面通知解除租赁合同，要求李斌补缴租金并承担违约责任，李斌于2016年7月30日签收该份解除合同通知书，双方之间的租赁合同自2016年7月30日解除。对于文峰公司主张的2016年5月1日至2016年7月30日的租金，按照租赁合同的约定，李斌应支付文峰公司2016年5月1日至2016年5月2日，2016年5月28日至2016年7月29日的租金共计16986.14元，但鉴于文峰公司的装潢调整确实会对李斌的经营造成一定的影响，故，一审法院酌情减少装潢期的租金，李斌需向文峰公司补缴租金8000元。对于文峰公司主张的2016年7月30日到实际交付房屋止的租金，因文峰公司、李斌之间的租赁合同已经于2016年7月30日解除，租赁合同解除之后，承租人占有使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，但鉴于文峰公司之前确实存在装潢调整且于2016年9月13日重新开业，故一审法院酌情认可从2016年9月13日至实际交付房屋之日止按照日租金200元计算房屋使用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、李斌于判决生效后立即向文峰公司返还如皋文峰大世界四楼建筑面积（含公共面积）约65平方米的房产及四楼大桥西北区域约100平方米的仓库区，并自行将货物、货柜等撤离租赁房产及仓库区。二、李斌于判决生效后立即支付文峰公司欠付租金8000元。三、李斌于判决生效后立即给付文峰公司从2016年9月13日至实际交付房屋之日止按照日租金200元计算的房屋使用费。四、驳回文峰公司的其他诉讼请求。案件受理费315元，由李斌负担（此款已由文峰公司先行垫付，李斌于判决生效后一并向文峰公司支付）。
二审中，双方当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据文峰公司（甲方）与李斌（乙方）签订的租赁合同第六条第二项约定：如甲方因经营需要布局调整，乙方必须配合服从。因乙方配合调整而导致乙方租赁面积增加或减少的，或租赁位置发生变化而导致租金价格增加或减少的，或导致乙方装修费用损失的，甲乙双方到时协商处置，但乙方不得以此为由拒绝调整。文峰公司2016年5月3日开始装潢改造，而李斌应当在2016年4月20日交纳下一季度的租金，李斌以行使不安抗辩权为由拒绝交纳租金，但装潢改造属于文峰公司的内部改造，且文峰公司免除了基础装潢期间即2016年5月3日至5月27日的租金，亦提供了五楼场地供李斌临时营业，但李斌考虑人流量和经营环境，拒绝调整，文峰公司在出租期间装潢改造行为符合双方的合同约定，如李斌认为文峰公司的装潢改造对其造成损失，可以另行主张，但李斌并未举证证明其损失，其主张不安抗辩权拒付租金并无依据，本院不予支持。由于李斌逾期未交纳租金，文峰公司有权依据租赁合同约定解除租赁关系，文峰公司于2016年7月29日向李斌发出解除合同通知书，李斌于2016年7月30日签收，故文峰公司与李斌的租赁合同自2016年7月30日解除。
综上所述，李斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人李斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年三月八日
书 记 员 施惠惠