北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2556号
上诉人（原审原告）：吴勇，男，1971年9月11日出生。
被上诉人（原审被告）：汇豪实业投资有限公司，住所地北京市房山区窦店镇交道东大街5号405室。
法定代表人：梁汝明，总裁。
委托诉讼代理人：雷志军，男，该公司法工委主任。
委托诉讼代理人：刘琳琳，女，该公司销售部主管。
被上诉人（原审被告）：杭州银行股份有限公司北京分行，住所地北京市东城区建国门内大街26号一层南侧、九层、十层、十一层。
负责人：陈岚，行长。
委托诉讼代理人：王丽杰，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：北京山水汇豪物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼。
法定代表人：孙波，经理。
委托诉讼代理人：彭会明，男，该公司经理。
吴勇因与汇豪实业投资有限公司（以下简称汇豪实业公司）房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，该院于2016年9月8日作出（2016）京0111民初8360号民事判决。吴勇不服，向本院提起上诉，本院于2016年11月23日作出（2016）京02民终9455号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审过程中，根据吴勇申请追加杭州银行股份有限公司北京分行（以下简称杭州银行北京分行）、北京山水汇豪物业管理有限公司（以下简称汇豪物业公司）做为共同被告参加诉讼，该法院审理后做出（2017）京0111民初950号民事判决，吴勇不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持我除第12项请求之外的全部诉讼请求。事实和理由：我提出的证据符合《中华人民共和国合同法》第94条的规定，且在北京市商办类房屋限购政策出台后，汇豪实业公司已经没有能力为我办理房屋的所有权转移登记手续，我的合同目的无法实现，涉案房屋买卖合同应予解除。我明确要求追究三被上诉人的侵权责任，一审法院也应该以我诉求的法律关系确定案由，但该院对此未予以审理。内部认购书是合法合同，应予履行。杭州银行北京分行没有举证证明，在汇豪实业公司以在建工程抵押期间，恶意向我出售房屋的过程中，该银行没有过错，故应承担侵权责任。汇豪物业公司伙同汇豪实业公司侵犯我的财产权利，亦应承担侵权责任。
汇豪实业公司辩称，不同意吴勇的上诉请求。房屋已经交付吴勇，并由其使用多年，故并不存在吴勇主张的侵权行为和侵权后果。没有证据证明为吴勇办理房屋所有权转移受限购新政的影响，如果不是他提出无理要求，房产证已经办理完毕了。
杭州银行北京分行辩称，我行对吴勇没有侵权行为，没有损害后果。我行与汇豪实业公司的抵押行为发生在吴勇购买房屋之前，我们与汇豪实业公司不存在勾结串通事实。我行不是房屋买卖合同的相对方，没有违约行为。不同意吴勇的上诉请求。
汇豪物业公司辩称，我公司与吴勇是物业服务合同关系，其至今欠付相关费用。不同意吴勇的上诉请求。
吴勇向一审法院起诉请求：1.请求解除业已生效的商业用商品房买卖合同并判令汇豪实业公司返还购房款325019元；2.判令汇豪实业公司返还我预交的契税、维修、代办和登记费用总计21478.56元；3.判令汇豪实业公司返还2014年3月17日至2017年3月26日期间的购房款、税费、维修费、代办费和登记费的总利息67074.33元；4.判令汇豪实业公司和杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向我返还2012年9月25日至2014年3月17日期间的购房款利息29024.64元；5.判令汇豪实业公司承担侵权责任，向我返还2012年9月25日至2014年3月17日期间的税费、维修费、代办费和登记费利息总计1918.06元；6.判令汇豪实业公司赔偿我2014年3月17日至2017年3月26日期间总房款损失按罚息计49889.53元；7.判令汇豪实业公司和杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向我赔偿2012年9月25日至2014年3月17日购房款罚息28314元；8.判令汇豪实业公司承担侵权责任，向我赔偿2012年9月25日至2014年3月17日期间的税费、维修费、代办费和登记费罚息1918.06元；9.判令汇豪实业公司与杭州银行北京分行赔偿我自禁售日2017年3月26日至宣判日按照诉讼请求1、2、3、4、5、6、7之和为本金，年利率为4.35%之利息；10.判令汇豪物业公司承担侵权责任，返还我2012年12月至2014年3月无法律依据的物业费和供暖费4922元；11.判令汇豪物业公司返还2014年3月之后的物业费和供暖费2733.13元；12.判令汇豪实业公司因违约赔偿我损失之其它损失21986.42元；13.诉讼费用由汇豪实业公司、汇豪物业公司和杭州银行北京分行共同承担。
一审法院认定事实：2012年9月25日，汇豪实业公司与吴勇签订认购书。双方约定：吴勇购买汇豪实业公司开发建设的位于北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建6#楼3单元1102号房屋（北京市房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼3单元1102号房屋），该商品房的用途为商业，预测建筑面积为51.44平方米，其中套内建筑面积37.65平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.79平方米。按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米8607.49元，总价款为324072元。吴勇于2012年9月25日一次性交付房款324072元。汇豪实业公司应该在2012年12月30日前交付房屋。汇豪实业公司应当在商品房交付使用之日起24个月内，办理权属登记，有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准。双方于2013年7月30日前换签北京市住房和城乡建设委员会监制的《商品房现房买卖合同》，签订正式合同当日，认购合同自动失效。双方在认购书中还对逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等事项进行了约定。
认购书签订后，吴勇向汇豪实业公司交纳了认购书约定的全部购房款，并于2012年12月29日向汇豪实业公司交纳了房屋面积差价、契税、维修、代办、登记费用共计22425.56元。2012年12月29日，吴勇与汇豪实业公司进行了房屋的交接验收，汇豪实业公司将房屋交付吴勇使用。2014年3月21日，汇豪实业公司取得房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼房屋所有权登记。2014年5月30日，汇豪实业公司向吴勇发出《告知函》，告知吴勇务必于2014年6月15日前到汇豪实业公司办理换签备案及逾期不履行相关配合义务的后果。吴勇前往汇豪实业公司处换签《商品房现房买卖合同》时，双方就逾期换签的赔偿及合同条款等问题发生争议，未能办理换签备案。
2014年6月，吴勇诉至一审法院，要求汇豪实业公司赔偿损失、换签《商品房现房买卖合同》、提供房屋差价计算方法、出示房产分户平面示意图和房屋面积测算草图。该院作出（2014）房民初字第08374号民事判决，判令汇豪实业公司向吴勇出示房产分户平面示意图，并驳回吴勇的其他诉讼请求。吴勇不服提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第11150号民事判决，驳回上诉，维持原判。
吴勇与汇豪实业公司至今未换签《商品房现房买卖合同》，案涉房屋未办理所有权转移登记。
另查明，2012年7月19日，汇豪实业公司与杭州银行北京分行签订《最高额抵押合同》（以下简称抵押合同），约定汇豪实业公司以在建工程房山区窦店镇山水汇豪苑配套公建6号楼设定抵押。2014年3月17日，双方办理了抵押注销登记。
一审法院审理认为，吴勇与汇豪实业公司签订的认购书，对房屋坐落、面积、价款及其支付方式、房屋交付、权属登记、违约责任等事项均作出了明确约定，吴勇已按照约定交纳了全部购房款，认购书应认定为商品房买卖合同。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。吴勇要求解除其与汇豪实业公司的商品房买卖合同，汇豪实业公司表示不同意，吴勇应当提供证据对该合同满足解除条件的事实予以证明。
《中华人民共和国合同法》第九十三条约定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”吴勇与汇豪实业公司签订的认购书仅在逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、买受人逾期办理房屋交接违约责任条款中对合同解除条件作出了约定。依据查明的事实，吴勇已履行了合同约定的付款义务，汇豪实业公司已于2012年12月29日将案涉房屋交付吴勇使用。本案不满足合同约定的解除条件。吴勇与汇豪实业公司已于2012年完成了商品房买卖合同的订立、房价款的给付及房屋的交付。虽然双方因合同条款细节等问题发生争议，至今未能按约定换签备案合同，且2017年3月26日起北京市对商业、办公类商品房销售政策发生变化，但是吴勇未提供证据证明其已丧失办理案涉房屋产权转移登记的可能或存在其他无法继续履行合同、实现合同目的的情形，亦不满足合同法定解除条件。吴勇要求解除其与汇豪实业公司商品房买卖合同的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
吴勇交纳购房款、税费、维修费、代办费及登记费等费用，系履行商品房买卖合同义务的行为，现双方买卖合同关系仍在履行过程中，既不存在合同无效或被撤销的情形，也不存在合同解除的情形，吴勇要求汇豪实业公司返还全部购房款、契税、维修、代办和登记费用并给付利息、罚息的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
杭州银行北京分行不是商品房买卖合同关系的主体，吴勇亦未提供证据证明因杭州银行北京分行的过错对其造成了损失，吴勇要求杭州银行北京分行给付利息、罚息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
吴勇以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，其要求汇豪物业公司返还物业费、供暖费的主张与本案不属同一法律关系，法院不予处理。汇豪物业公司经法院传唤未到庭参加第二次庭审，法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴勇的诉讼请求。
本院二审期间，吴勇提交如下证据：1、北京市住房城乡建设委（2018）第10号告知书、京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，欲证明国家对商办类房屋颁布了限购政策；2、吴勇自行制作的《山水汇豪苑2012-2016年度小户型商用办公房市场租金评估》表，欲证明其房屋租金损失按照每日每平方米2.13元为标准计算；3、吴勇自行制作的误工时间表，欲证明其在看房、买房、起诉等期间付出的时间，以每年45人次计算其误工损失。汇豪实业公司对证据1表示认可，但认为与本案没有关联性；认为2、3并非证据，没有证明效力。杭州银行北京分行认为证据1与其无关，对证据2、3不予认可。汇豪物业公司认为上述证据均与其公司无关，不发表质证意见。
本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为吴勇购买涉案房屋所签买卖合同目的是否不能实现。本院认为，涉案房屋买卖合同已经被生效判决确定为有效合同。依据双方当事人确认，2014年即可以换签商品房现房合同并办理网签手续，涉案房屋已经具备了办理分户所有权转移登记的条件,双方当事人因产生纠纷未实际办理相关手续。本案诉讼期间，2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合颁布《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办类房屋的购买人资格予以限制，但涉案买卖合同成立于上述限购政策实施之前，现不能仅据此即行确认吴勇难以通过与汇豪实业公司协商或通过诉讼方式取得涉案房屋的所有权登记，故在没有证据显示该买卖合同的履行存在法律及政策性障碍的情况下，吴勇所述其合同目的不能实现一节，本院难以确认。
另，吴勇主张的法律关系的实质内容与其举证的证据及一审法院适用《中华人民共和国合同法》相关规定审理的房屋买卖合同纠纷相一致，故一审法院审理确定之法律关系正确。吴勇要求解除与汇豪实业公司签订的商业用商品房买卖合同的请求缺乏事实和法律依据，一审法院对此已经进行了详尽的阐述，本院不持异议，在此亦不再赘述，该院判决驳回吴勇该项诉讼请求之处理正确，吴勇向汇豪实业公司主张之其他诉讼请求均基于合同解除之前提，故一审法院一并予以驳回之处理亦正确。杭州银行北京分行与汇豪物业公司均非上述商品房买卖合同的相对方，吴勇向其主张侵权责任与本案亦均非同一法律关系，本案在此不予审查处理。
综上所述，吴勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9343元，由吴勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 李 淼
二〇一八年五月二十九日
书记员 张邵青