江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第142号
上诉人（原审被告）许尤生，男，汉族。
委托代理人赵红宇，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京中鹏建设有限公司。
法定代表人程育民，该公司董事长。
委托代理人郎云云，江苏明弘律师事务所律师。
原审被告南京福世迪日用品有限公司。
法定代表人许尤生，该公司总经理。
上诉人许尤生因与被上诉人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）、原审被告南京福世迪日用品有限公司（以下简称福世迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2012）玄锁民初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人许尤生及其委托代理人赵红宇、被上诉人中鹏公司的委托代理人郎云云、原审被告福世迪公司的法定代表人许尤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中鹏公司原审诉称，2009年9月8日，其与许尤生签订了一份关于租赁南京市玄武区红山路1层南侧部分、2层南侧部分（共计约1288平方米）的房屋租赁合同，合同对租期、租金及违约责任等均进行了明确约定，福世迪公司出具担保函对许尤生可能承担的违约金及赔偿款向中鹏公司提供了担保。合同签订后，中鹏公司依约交付了租赁房屋，但许尤生仅支付了履约保证金38000元及第一期租金102000元，共计140000元。后因许尤生长期拖欠租金，中鹏公司曾向南京市玄武区人民法院起诉，法院作出（2010）玄锁民初字第202号民事判决书，判令许尤生支付中鹏公司2009年9月2日至2010年5月31日期间的租金345000元及逾期付款违约金，并由福世迪公司承担连带责任。许尤生、福世迪公司不服提起上诉，二审法院作出终审判决，维持原判。但判决生效至今，许尤生、福世迪公司仍未履行任何法律义务，且自2010年6月1日起至今的租金亦未支付给中鹏公司。故中鹏公司诉至法院，要求判令：一、解除中鹏公司与许尤生于2009年9月8日签订的房屋租赁合同，由许尤生将房屋腾空后返还中鹏公司，并将擅自改造占用的房屋北侧红山韵致居小区地下车库架空层公共区域恢复原状；二、许尤生向中鹏公司支付自2010年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（计算至2011年11月30日时止的租金为696900元），并承担逾期付款违约金（每逾期1日按逾期支付当期应付租金的5‰计算，自2010年6月2日起按230000元、2010年12月2日起按230000元、2011年6月2日起按236900元计算至上述租金付清时止）；三、许尤生向中鹏公司支付因其欠付租金达到合同解除的条件导致中鹏公司提出解约所应承担的违约金118450元；四、福世迪公司对许尤生应承担的上述义务承担连带给付责任；五、许尤生、福世迪公司承担本案的诉讼费用。
许尤生、福世迪公司原审辩称，一、中鹏公司交付的租赁物有严重的质量缺陷，中鹏公司的施工单位及中鹏公司给我方出具的函件，都能证实该房屋存在渗漏、伸缩缝盖板缺损等问题，中鹏公司业已承认，并承诺在我方列出损失清单交中鹏公司确定后将损失赔偿给我方。此后在中鹏公司出具的回函中，中鹏公司也承认收到了我方交付的损失清单，但在承诺落实赔偿方案的同时，又以另约时间等理由故意拖延，至今未予赔偿。二、合同约定租赁物的用途是开设KTV，但因房屋存在质量缺陷产生渗漏和多处霉烂，墙壁表层多处剥落，阴雨天在室内要用脸盆和木桶接水，完全不适于高消费的娱乐性经营场所。三、合同中共有五个条款反复强调租赁物的约定用途是开设KTV，但因为中鹏公司交付的租赁物不符合约定用途，消防设施不合格，不符合法律的强制性规定，致我方至今不能实现合同目的，给我方造成了巨大的损失。四、中鹏公司隐瞒租赁物存在缺陷的重要事实，经我方向专业人员了解，该房屋的渗漏和伸缩板裂缝不仅仅是因为施工和设计的原因，主要原因是由于该租赁场所依山而建，地势所致，地势沉降必然导致伸缩缝开裂，即使一次性维修止漏，时隔不久也会因为地势沉降再次开裂，而中鹏公司在出租时隐瞒了该事实。因中鹏公司未履行在先义务，未交付质量合格的、符合约定用途的租赁物给我方，根据合同法第六十七条规定，我方有权拒绝支付剩余租金，并要求中鹏公司履行质量维修义务和消防设施整改义务，交付合格租赁物。因此，不同意中鹏公司要求支付租金、违约金的主张。现因中鹏公司违约在先，故我方也主张解除合同，并将另案主张中鹏公司赔偿我方的经营损失。
原审法院经审理查明，中鹏公司系位于南京市玄武区红山路8幢101室、201室房屋的所有权人。福世迪公司系企业法人，其法定代表人为许尤生。
2009年4月15日，中鹏公司（出租方、甲方）与福世迪公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1-1、甲方出租给乙方的商铺座落于南京市玄武区红山路1层南侧部分、2层南侧部分，建筑面积约1288平方米，其中一层约467平方米，二层约821平方米；2-1、乙方向甲方承诺租赁房屋作为KTV营业场所使用，乙方保证遵守有关房屋使用和物业管理的法规；2-2、乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；3-1、房屋租赁期限为5年，自2009年6月1日起至2014年5月31日止；3-2、甲方于2009年6月1日前向乙方交付该房屋；……4-1、该房屋2009年6月1日至2011年5月31日年度租金为460000元，2011年6月1日至2012年5月31日年度租金为473800元，2012年6月1日至2013年5月31日年度租金为488014元，2013年6月1日至2014年5月31日年度租金为502654元；4-2、租金支付方式为先付后用，第一年度每三个月一付，2009年6月1日、9月1日、12月1日前，2010年3月1日前支付，自2010年6月1日起每半年一付，乙方应于每年6月1日前和12月1日前向甲方各付一次；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按当期应付租金的5‰支付违约金；……5-1、乙方应于本协议签订时，向甲方支付房屋租赁履约保证金38000元，在乙方如约履行完毕本合同的情况下，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；若因乙方原因导致本合同不能如约履行，则租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁履约保证金不予退还；5-2、租赁期间，乙方使用该房屋日常所发生的水电煤气、通讯及物业管理等费用、内部房屋和管线设备的维修由乙方承担，房屋交付前原有公共设备及管线、外部房屋维修由甲方承担（……房屋出现严重的、非乙方使用所造成的损坏产生的维修费用，由甲方承担，如墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨漏水）；……6-2、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；6-3、租赁期间，乙方可以根据使用之需要对房屋进行装修，如乙方装修需要改变房屋的内部结构或者增设房屋附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责；……6-6、乙方装修中涉及的消防验收，由乙方另行申报，直至通过，否则由此产生的损失由乙方自行承担；7-1、除甲方同意乙方续租外，乙方应于本合同租期届满当日内或者本合同终止时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同4-1所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用费；7-2、属于乙方的家具、电器等设备以及在不损坏该房屋内部状况的前提下可以拆卸挪动的装饰装修部分由乙方负责搬走，其他由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，同时甲方对此不予补偿；7-3、若本合同提前解除，则乙方应于收到解除通知之日起7日内返还该房屋，因乙方原因导致本合同提前解除的，该房屋租金计算至应当返还房屋时止；……9-3、甲乙双方同意有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，合同于通知到达对方时起解除，违反合同的一方应向另一方按当年度月租金的3倍支付违约金：……（一）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；……10-1、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任；……10-3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋的内部结构或者增设房屋附属设施的或者超出甲方书面同意的范围的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；10-4、租赁期间，乙方应遵守国家有关规定，自行维护本楼的环境，不得影响本楼及周边小区业主的正常经营和生活。否则甲方有权终止本合同收回房屋，乙方所交履约保证金不予退还，由此造成的一切损失及后果由乙方承担。中鹏公司与福世迪公司均在合同上盖章，许尤生在“承租方（乙方）”处署名。合同签订后，中鹏公司将涉诉房屋（毛坯房）交付福世迪公司。福世迪公司向中鹏公司交纳履约保证金38000元，支付租金62000元（2009年6月1日至8月31日）。2009年6月9日，福世迪公司又向中鹏公司支付租金40000元。
2009年10月13日，福世迪公司向中鹏公司出具《情况说明》一份，提出变更租赁合同的承租人为许尤生，待工商执照正式领取后，以南京壹捌壹捌娱乐有限公司签约；并保证，无论承租人是许尤生亦或即将成立的南京壹捌壹捌娱乐有限公司，均不影响双方已签订的租赁合同的正常履行。福世迪公司还向中鹏公司出具了担保函，内容为：“为保证许尤生先生与贵公司2009年4月15日签订的房屋租赁合同有效履行，我公司自愿为许尤生先生在合同履行过程中对贵公司可能承担的违约金及赔偿款提供担保”。福世迪公司在“担保人”处盖章，许尤生亦在“担保人”处署名，签署日期为2009年4月15日。
嗣后，中鹏公司与许尤生签订房屋租赁合同一份，除以下内容与上述合同不同外，其余内容基本相同：房屋2009年6月1日至2010年5月31日年度租金变更为447000元，2010年6月1日至2011年5月31日年度租金为460000元；……2009年6月1日前支付102000元，9月1日前支付115000元，12月1日前支付115000元；2010年3月1日前支付115000元，自2010年6月1日起每半年一付，双方同意乙方于每年6月1日和12月1日前向甲方各付当年度租金的一半；为保证本合同有效履行，乙方对其可能承担的违约责任及赔偿责任自愿提供担保（详见附件担保函）；……11-6、本合同经甲乙双方签署且担保函到位后生效。许尤生在“承租方”处署名，签署日期为2009年4月15日；中鹏公司在“出租方”处盖章，签署日期为2009年9月8日。
中鹏公司（甲方）与许尤生（乙方）还签订了补充协议一份，约定：“房屋租赁合同约定的第一年（2009年6月1日至2010年5月31日）租金应为460000元，之所以约定租金为447000元是因为甲方出租房屋范围内有缺损门窗需要补充或修复，故双方约定：甲方应承担的补充及修复门窗的费用（共计13000元）直接从乙方应支付甲方的第一年租金中扣除，相应地甲方不要求乙方提供门窗补修发票，甲方提供乙方的第一年租金发票金额为447000元；本补充协议自双方签字盖章时起生效。”许尤生签署的时间为2009年4月15日。
2009年12月，中鹏公司向许尤生发函催交租金，并向福世迪公司发函要求履行担保责任。2009年12月31日，中鹏公司向原审法院起诉，要求许尤生支付租金345000元及逾期付款违约金，并由福世迪公司承担连带担保责任。2010年4月1日，原审法院作出（2010）玄锁民初字第202号民事判决书，判决：一、许尤生给付中鹏公司租金345000元及逾期付款违约金（其中2009年9月2日起按115000元，12月2日起按115000元，2010年3月2日起按115000元，均按每日5‰标准计算至上述租金付清时止）；二、福世迪公司对许尤生上述付款义务承担连带清偿责任；三、福世迪公司承担保证责任后，有权向许尤生追偿。许尤生与福世迪公司对该判决均不服，提起上诉。2010年8月26日，南京市中级人民法院作出（2010）宁民终字第3267号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，许尤生、福世迪公司仍未按约向中鹏公司支付租金，中鹏公司于2012年2月21日提起本案诉讼。
原审审理中，中鹏公司与许尤生、福世迪公司双方的争议焦点主要是：
一、中鹏公司交付给许尤生、福世迪公司的涉诉房屋是否符合约定的条件和约定的租赁用途。
1、关于涉诉房屋的渗漏水问题。
中鹏公司称，2009年7月7日下了一场罕见的大暴雨，导致包括涉诉房屋在内的一排房屋都出现渗漏现象，因房屋尚在质保期内，故中鹏公司通知施工单位对8幢进行整体维修，其他业主都正常维修好，只有涉诉房屋因对方一直阻挠维修，不予配合，最终没有形成双方签字确认的维修材料。自中鹏公司维修过以后，涉诉房屋至今没有再发生过渗漏水现象，但对方仍认为没有修好。另外，对方承租房屋内部有一部分天花板因渗漏出现下塌的现象，自外墙维修后需要一段观察期，在确认经过几场大雨、小雨考验，没有再出现问题的情况下，中鹏公司找施工单位对被告的室内进行维修，但是对方仍不配合，2010年3月14日施工单位部门签字的维修记录中详细记录了许尤生不配合维修的经过。对于渗漏水部位及面积问题，渗漏水部位是1幢与8幢之间的一条伸缩缝，大约长3米左右，宽约10厘米左右，盖板有一块因故损坏，大雨漫过了伸缩缝的高度渗漏进了伸缩缝里面，造成房屋内墙一半高度的水迹。但该处渗漏水情况面积不大，相对于对方承租的1288平方米房屋而言，渗水造成的影响非常有限，并不影响对方对房屋的承租使用。因此，中鹏公司交付的房屋符合约定的条件，涉诉房屋存在轻微的渗水情况是许尤生拒不配合维修所致，并非中鹏公司没有履行维修义务，相反中鹏公司还在积极联系质保单位并协助维修，故中鹏公司不应承担交付房屋不符合使用要求的责任。
对上述陈述，中鹏公司原审提供的证据为：⑴有通州建总南京公司维修人员签字的《2010年3月14日红山韵致居1818KTV房屋维修记录》；⑵中鹏公司于2010年3月17日出具给许尤生的《关于立即停止侵占公共附属设施的函》及顺丰速运寄件存根联。许尤生、福世迪公司对上述证据的真实性无异议。
许尤生、福世迪公司原审称，租赁合同中第2-1、2-2、6-2、6-4、9-3-1条等条款多次强调中鹏公司交付的房屋应当符合约定的用途，但中鹏公司并未履行该义务。我方从未实施过阻挠维修的行为，虽然中鹏公司以2010年3月14日的维修记录单方认为我方阻挠维修，但是该证据内容也反映了中鹏公司在事前未约定的情况下，明知许尤生作息习惯是晚睡晚起，还采用早上8点突袭的方式突然到现场，制造许尤生拒不配合维修的假象。而且2009年7月23日那天，中鹏公司派来的维修人员经许尤生询问，既非中鹏公司的员工，也非承担质保责任的建筑施工单位，因涉及责任问题，故许尤生没有让到场人员对室内进行维修。对于渗漏水部位及面积，不仅是墙体渗漏，墙顶还滴水，有十几个滴水点，需要用盆和水桶接水，有一处渗水曾一个晚上接了大半桶，且很多渗水点是持续性的，至今多处渗漏仍在持续。而中鹏公司也承认了伸缩缝有积水，积水再由多处渗漏进内墙壁和内天花板。因此，中鹏公司交付的房屋存在质量缺陷，不符合约定的条件和用途。
对上述陈述，许尤生、福世迪公司提供的证据为：⑴房屋施工单位通州建总集团有限公司盖章的《红山韵致居维修情况》材料（复印件），欲证明房屋存在渗漏、伸缩缝盖板缺损等质量问题；⑵2009年12月23日中鹏公司出具的《关于1818娱乐会所相关事宜的函》（复印件），欲证明中鹏公司承认因为质量存在缺陷导致渗漏造成被告装修损失，并承诺在我方列出损失清单后将损失赔偿给我方，虽然该证据中中鹏公司自称伸缩板缺损部位已修理好，不再漏水，但该事实并未得到我方的确认；⑶2010年1月28日中鹏公司出具给我方的《关于商谈“1818会所经济损失清单”的函》，欲证明中鹏公司承认已收到我方出具的损失清单，并承诺尽快落实赔偿方案；⑷2010年4月22日中鹏公司出具给法院的《关于1818娱乐公司承租的房屋尚处于质量保修期的说明》（复印件），欲证明中鹏公司和我方对房屋渗漏问题进行过约定，约定的结果是中鹏公司进行了毫无止漏效果的维修；⑸2010年5月20日许尤生、福世迪公司出具给中鹏公司的《关于1818KTV会所漏水的函》，欲证明存在质量缺陷和损失；⑹渗漏水情况照片若干张。中鹏公司对上述证据⑴至⑷的真实性无异议，并陈述：证据⑶确系中鹏公司收到对方的损失清单后的回函，函中中鹏公司已明确提出要求对方制定规范的清单，经双方商请的中介机构审核后确定损失，但对方至今未提供损失清单，中鹏公司认为很可能是因为损失很小，且对方也未进行规范的维修，故对方不可能有规范的损失清单；证据⑷是中鹏公司在（2010）玄锁民初202号案件中向法院递交的说明，因为对方总是声称房屋渗漏修不好，中鹏公司声明房屋在质保期内，其他房屋都已维修好，后来涉诉房屋也已维修好，但许尤生仍认为没有修好；对证据⑸⑹认为均不能证明涉诉房屋存在大面积渗漏水的情形，故不予认可。
原审法院经查，施工单位通州建总集团有限公司盖章出具的《红山韵致居维修情况》的主要内容为：“2009.07.07凌晨大雨：早晨到1818回访渗漏情况，等到业主来后保安同意上楼察看；09.07.23下午雷阵雨：因KTV装修已做，渗水点不明朗，所以下午到1818查看渗漏情况，并就维修方案与业主交流，答：与施工无关，待与房屋出租方谈妥后再维修；09.07.29：1818由于业主干预维修，已向蒋总汇报；09.08.01：1818上午8：30至10：40未同意维修回其他工地，下午再次到1818，未开门；09.08.07下午：俞国泉修理01#二单元与08#之间伸缩缝盖板缺损部位；09.08.30：08#车库伸缩缝处做明沟。”
本案原审审理中，2012年3月13日，许尤生申请对涉诉租赁物内漏水部位、漏水原因等进行鉴定。原审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定。2012年8月9日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出（2012）司鉴字第6033号鉴定报告，结论为：1、一层（1-1）-（1-2）／E轴存在渗漏现象，为二层伸缩缝引起的渗漏沿着排水管流入一层；2、二层楼面板（1-23）-（1-25）／（A-C）、（1-23）-（1-24）／（C-D）板底漏水，由于该楼板处存在用水情况，同时楼板存在裂缝，从而出现渗漏；3、二层（1-1）-（1-2）／E轴、（1-4）／E轴均为伸缩缝存在渗漏点导致渗水。
双方对上述鉴定结论的真实性无异议。中鹏公司认为，鉴定报告中明确载明鉴定机构于2012年7月5日、2012年8月9日两次去现场进行鉴定，其中8月9日是下过大雨之后进行的现场勘察，在结果中仅记载是可见水滴并正在渗漏，其他多处是存在裂缝底板干燥，还有一处是石膏板潮湿，存在渗水痕迹，该表述是非常客观且与实际相符的。许尤生、福世迪公司则认为，鉴定报告中的几处勘察点只是鉴定机构采选的部分渗漏位置，由于渗漏是顺着伸缩缝往周边流淌，故渗漏点实际是不固定的，而渗漏面积本身就是一个不确定的范围，且我方经营的是高档娱乐消费场所，因渗漏导致的霉烂气味严重影响了许尤生的经营。
2、关于消防设施申报验收问题。
中鹏公司原审称，涉诉房屋为商业用房，已取得消防验收合格意见书，向许尤生出租时是以2009年时的房屋现状即商业用房的毛坯房出租，出租对价中并不包含经营KTV消防所需附属设施的租赁对价，对涉诉房屋内部装修工程中的消防验收应由许尤生自行申报。而许尤生无法取得消防资格，据中鹏公司了解是因为许尤生对涉诉房屋的装修格局导致，根本不是因为房屋质量问题导致消防不通过。
对此陈述，中鹏公司原审提供的证据为：南京市公安消防局（2006）消验字（373）号建筑工程消防验收意见书，题为《关于“红山韵致居”消防验收合格的意见》（2006年8月24日），该意见主要内容为：“南京中鹏建设有限公司：你公司申请红山路红山韵致居（01-08幢共8幢，层数为6-11层，及地下车库，建筑面积39000平方米）消防验收的报告及相关资料收悉，经我局派员进行消防验收，许尤生、福世迪公司认为该工程建设基本符合原设计和消防审核意见的要求，消防验收合格”。认为该证据仅能证明房屋符合居民住宅小区的消防标准，不能证明已符合KTV娱乐场所的消防标准。
许尤生、福世迪公司原审称，房屋建造之初的消防合格验收是委托开发商进行。根据消防法的规定，公共场所和娱乐场所消防设施的要求更加严格于商业和住宅用途的消防要求，我方在承租房屋后基于KTV娱乐场所的经营用途，需要改造消防设施，而消防设施和设备的变更必须由中鹏公司向公安消防机构申报和审核，故涉诉房屋涉及到消防设施设备的增减，都必须由中鹏公司向主管机关申请和实施。我方作为承租人，无权对租赁物的消防设施自行改动。我方在2010年时向消防管理部门申报验收过，消防管理部门来检查后，认为消防蓄水池的容量不够，消火栓泵还要增加两台。因我方只能对室内装修部分的消防承担申报施工义务，对于防火池和消防栓泵这些安置在租赁场所外的大型消防设施设备，法定义务应由中鹏公司承担。故我方找过中鹏公司，要求中鹏公司进行改造，但中鹏公司不予理睬，至今中鹏公司也未向我方交付符合合同约定开设KTV娱乐场所所必须具备的消防验收合格条件的租赁物。
对此陈述，许尤生、福世迪公司原审提供的证据材料为：自南京市公安消防局调取的宁公消验［2011］第0377号建设工程消防验收意见书（复印件），题为《关于南京壹捌壹捌娱乐有限公司内部装修工程消防验收不合格应改正后重新申报复验的意见》（2011年12月6日），该意见主要内容为：“南京壹捌壹捌娱乐有限公司：我局对你单位申报的壹捌壹捌KTV改建及内部装修工程进行了消防验收［该工程位于玄武区红山路红山韵致居08幢，沿红山路该建筑层数11层，属高层民用建筑，此次申报内容（1）、将1层（1）-（25）／（A），-（E）轴原生鲜净菜超市和2层（1）-（3）／（A）-（K）轴原商业营业用房变更为KTV，设包间26间，办公室5间、保安室1间、果盘间1间、仓库2间、更衣间1间，改建区域与建筑其它区域采用防火墙分隔；（2）、对改建区域进行内部装修，建筑面积1288平方米］，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：一、消防水池和消火栓泵现场不符合设计要求，未按设计要求增大消防水池和新增2台2**／S的消火栓泵。二、2层（P）、（7）轴两侧改建区域外窗与相邻其它区域外窗最近边缘水平距离小于2米，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第5.2.2条规定……七、该场所窗户用泡沫夹心板封堵，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.2条规定。”中鹏公司对该证据的真实性认为由法院认定，而从意见书的内容来看，恰恰说明涉诉房屋出租时已具备通过消防验收的条件，是对方未按消防相关规定的设计要求进行整改。
争议焦点二，许尤生欠付租金是否构成违约，以及双方解除合同后各应承担的责任问题。
中鹏公司原审称，对方长期拖延交付租金已构成完全违约，符合合同约定解除合同的条件，故中鹏公司要求解除合同，由对方承担相应的违约责任。
许尤生、福世迪公司原审称，中鹏公司交付的租赁物不符合质量要求，不符合约定的租赁用途，根据合同法的规定，系中鹏公司违约在先，我方有权拒付租金，且我方也要求解除合同，中鹏公司应赔偿我方相应的装修损失。
2012年9月12日，许尤生申请对涉诉租赁物的装修残值进行评估。原审法院依法委托江苏银信资产评估房地产估价有限公司进行评估。2013年5月6日，江苏银信资产评估房地产估价有限公司作出苏银信评报字（2013）第055号评估报告，结论为：评估基准日（2013年3月28日），租赁物装修残值为人民币460179元，装修评估原值为人民币1533930元。
双方对上述评估报告的真实性无异议。但中鹏公司认为，因本案中是对方完全违约导致中鹏公司提出解除合同，根据合同的约定，对对方的装修残值，中鹏公司不予补偿。许尤生、福世迪公司则认为，评估的价值远远低于实物的实际价格，且评估报告中对于残值的确定时间表述不准确，应当在违约事实发生时损失的价值叫残值，即2009年7月9日发生渗漏时损失的价值为残值，也就是评估报告中所称原值为1533930元，我方要求中鹏公司赔偿。
中鹏公司还提出，对方于2009年4月15日支付的合同履约保证金38000元并未折抵租金或其他款项，因合同中明确约定如其违约导致合同不能继续履行，租赁关系终止时，中鹏公司收取的房屋租赁履约保证金不予退还，故在本案中该款项不应退还对方，也不应折抵租金或其他任何费用。另外，因对方未经中鹏公司同意擅自占用改造了涉诉房屋北侧（面积约500平方米）红山韵致居小区地下车库架空层公共区域，虽该区域的权利人非中鹏公司，但对方系因承租中鹏公司房屋的便利而擅自占用改造，故中鹏公司要求对方交还房屋除合同约定的承租面积范围外，亦要求对方将该公共区域恢复原状，恢复为原来的架空层。许尤生、福世迪公司则认为，虽然在涉诉租赁房屋之外，我方是自行搭建了部分构筑物，但并非在涉诉租赁合同范围内，且所搭建构筑物的场所并非中鹏公司有权对外出租的范围，故该区域与中鹏公司无关。
因双方在上述问题上意见不一，致原审法院无法调解。
原审法院认为，中鹏公司与许尤生签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。
关于争议焦点一，根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，中鹏公司作为出租人，于2009年4月15日和福世迪公司签订房屋租赁合同后，即按约定时间和面积向福世迪公司交付了涉诉房屋。同年7月，涉诉房屋发生渗漏水情况，对此事实许尤生作为福世迪公司的法定代表人是明知的。在此情况下，许尤生、福世迪公司经与中鹏公司协商一致，又于同年9月8日由许尤生与中鹏公司签订租赁合同，由许尤生承接福世迪公司在原租赁合同中的权利义务，该事实证明涉诉房屋出现的渗漏水情况对于租赁用途的影响处于许尤生可以接受的范围之内。同时，根据渗漏水原因的鉴定结论，证明造成渗漏水的主因为两楼之间的伸缩缝，造成的损害后果相较于涉诉房屋的整体而言是局部的，尚不足以影响对涉诉房屋整体功能的使用。2009年7月涉诉房屋出现渗漏水情况后，中鹏公司于同年8月对外墙范围整体进行了修复，应认定其已履行了对涉诉房屋的主要维修义务。而对于涉诉房屋室内的局部渗漏水部位，中鹏公司虽未能与许尤生协商一致进行维修，但并不构成对租赁物在交付行为上存在违约。
中鹏公司与许尤生在合同第6-6条中明确约定：承租方装修中涉及的消防验收，由承租方另行申报，直至通过，否则由此产生的损失由承租方自行承担。根据该约定，许尤生对空置的涉诉房屋进行装修后用于经营娱乐场所，是否符合经营条件，能否获得消防验收等相关行政许可，自应由经营者即许尤生承担相应后果。根据双方提交的证据显示，涉诉房屋在整幢房屋竣工验收时已通过消防验收；而由许尤生改造为娱乐场所后，并不符合娱乐场所消防验收的合格条件，因此，许尤生辩称中鹏公司交付的涉诉房屋消防设施不合格，不符合约定用途的意见，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。
综上，许尤生以中鹏公司交付的租赁物存在质量缺陷、不符合租赁用途为由，主张中鹏公司违约在先，并据此拒付租金，其理由不能成立，原审法院不予支持。
关于争议焦点二，根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。许尤生在原审法院生效判决确定其支付租金义务后，始终未履行生效判决确定的义务，也未按约支付此后到期的租金，故中鹏公司要求解除合同、由许尤生支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。关于中鹏公司主张许尤生支付因许尤生违约导致合同解除的违约金118450元，因在双方的合同中有明确约定，故原审法院亦予支持。
关于履约保证金38000元，中鹏公司与许尤生在合同中第5-1条虽明确约定因承租方原因导致合同不能如约履行的，租赁关系终止时，出租方收取的租赁履约保证金不予退还，但根据有关规定，该履约保证金应属于违约金的性质，故应当与上述中鹏公司主张的违约金予以冲抵。经计算，许尤生应向中鹏公司支付违约金为80450元。
根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方在合同中约定了在租期届满或合同终止情况下装饰装修物的处理办法，但对合同解除情况下的处理办法则未作出明确约定，故对涉诉房屋装饰装修残值损失的处理，应当综合考虑双方在履行合同中的违约行为及其程度。如前文所述，许尤生无正当理由拒付租金的违约行为，是导致合同解除的主要原因，但涉诉房屋出现渗漏水情况并对装饰装修物造成了损害，中鹏公司作为出租人也未及时予以赔偿，故中鹏公司也存在违约行为；综合考量各自的过错大小，原审法院酌定许尤生对涉诉房屋的装饰装修残值损失承担80%的责任，中鹏公司承担20%的责任。据此，中鹏公司应补偿被告许尤生装饰装修残值损失92036元。
关于中鹏公司主张许尤生返还房屋时还应将擅自占用改造的涉诉房屋北侧红山韵致居小区地下车库架空层公共区域恢复原状的请求，因许尤生占用与涉诉房屋毗邻的公共区域，目的是为增加承租的经营场所的面积，没有合法依据，故许尤生在返还涉诉房屋时应对其改造占用的上述公共区域恢复原状，中鹏公司的该项诉请理由正当，原审法院予以支持。
根据福世迪公司提供的担保函，福世迪公司自愿为许尤生在合同履行过程中对中鹏公司可能承担的违约后果提供担保，现许尤生因拒付租金导致合同解除，许尤生由此产生的支付租金、逾期付款违约金等民事责任，福世迪公司均应按约承担保证责任。故中鹏公司要求福世迪公司承担保证责任的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十一条之规定，原审法院判决：一、解除中鹏公司与许尤生于2009年9月8日签订的关于许尤生承租南京市玄武区红山路1层南侧部分、2层南侧部分的房屋租赁合同。二、许尤生于判决生效之日起10日内，将上述涉诉房屋腾空后返还中鹏公司，并将占用改造的涉诉房屋北侧红山韵致居小区地下车库架空层公共区域（面积约500平方米）恢复原状。三、许尤生于判决生效之日起10日内，按双方于2009年9月8日签订房屋租赁合同中第4-1条约定的租金标准，给付中鹏公司自2010年6月1日起至合同解除之日止的房屋租金（截至2011年11月30日的租金为696900元）及逾期付款违约金（其中2010年6月2日起按230000元、2010年12月2日起按230000元、2011年6月2日起按236900元、2011年12月2日起按236900元、2012年6月2日起按244007元、2012年12月2日起按244007元，均按每日5‰标准计算至租金付清时止），并给付自合同解除之日起至许尤生将涉诉房屋返还中鹏公司时止的房屋使用费。四、许尤生于判决生效之日起10日内，给付中鹏公司违约金80450元。五、中鹏公司于判决生效之日起10日内，给付许尤生装饰装修残值损失92036元。六、福世迪公司对许尤生所负上述付款义务承担连带保证责任。福世迪公司承担保证责任后，有权向许尤生追偿。许尤生、福世迪公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向中鹏公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11954元，由许尤生负担；鉴定费20000元，由中鹏公司负担；评估费100000元，由中鹏公司负担20000元、许尤生负担80000元；福世迪公司对许尤生应承担的付款义务承担连带责任（其中案件受理费和评估费中由中鹏公司预付的部分，许尤生、福世迪公司于判决生效之日起10日内给付中鹏公司）。
许尤生不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人交付的房屋存在漏水的质量缺陷所致渗透霉烂，导致租赁物不适于使用。二、被上诉人交付的房屋不符合娱乐场所消防验收的合格条件。根据租赁合同，被上诉人应向上诉人交付符合约定用途的、适于开设KTV经营目的的房屋，但被上诉人提供的房屋因消防不合格，不符合消防法关于经营性场所房屋使用条件的强制性规定，致上诉人无法开业经营。我方在被上诉人交付租赁物前，如约支付了保证金和第一期租金14万元，但是在使用租赁物过程中，发现被上诉人交付的租赁物存在漏水、霉烂问题，且消防不符合合同约定的用途，根据合同法的规定，在被上诉人履行维修整改义务之前，上诉人有权拒绝支付剩余租金。综上，请求：1、依法撤销原审判决。2、改判驳回被上诉人要求上诉人给付租金、违约金的诉讼请求。3、依法改判驳回被上诉人要求原审被告南京福世迪日用品有限公司承担连带责任的诉讼请求。4、由被上诉人承担一、二审诉讼、鉴定费用。
中鹏公司答辩称，一、我方交付的涉案房屋符合约定条件，并且已经履行涉案房屋主要维修义务，没有构成违约。二、上诉人违约在先，应由上诉人全部承担违约责任。三、原审法院并没有剥夺上诉人的抗辩权。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
福世迪公司述称，当时，上诉人和被上诉人之间的租赁合同需要一家公司来做担保，所以我公司就为双方租赁合同中做担保。在壹捌壹捌娱乐有限公司营业执照批准以后，再由壹捌壹捌娱乐公司做担保。我方愿意承担担保责任。
二审中，除了上诉人和原审被告对原审查明的“评估基准日（2013年3月28日）”及对原审法院就交付的涉案房屋的是否合格、是否符合交房条件的认定有异议外，各方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，中鹏公司与许尤生签订的房屋租赁合同，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。许尤生使用涉案房屋，但未按约定方式支付租金，构成违约。中鹏公司要求许尤生支付所欠租金，并解除租赁合同，收回房产，支付违约金的诉讼请求应予支持。因双方合同约定，许尤生装修中涉及的消防验收，由许尤生另行申报，直至通过，否则由此产生的损失由许尤生自行承担，故许尤生上诉称中鹏公司交付的涉诉房屋消防设施不合格，不符合同约定用途的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。由于案涉房屋出现渗漏水情况后，中鹏公司对涉案房屋进行了整体维修，其已履行了主要维修义务。且根据鉴定机构作出的鉴定报告，造成渗漏水的主因为伸缩缝引起的渗漏，其损害后果，尚不足以导致涉诉房屋不能使用。许尤生亦未就渗漏造成的损失赔偿问题向中鹏公司主张权利，故许尤生上诉认为中鹏公司交付的房屋存在渗漏，产生霉烂，拒绝支付剩余租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11954元，由上诉人许尤生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一四年三月十四日
书 记 员 崔 鸣