四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民终字第698号
上诉人（原审原告）高志熙，男，汉族，1954年3月7日出生。
被上诉人（原审被告）中国农业银行西昌市支行。住所地：四川省西昌市大巷口*号。
法定代表人曲比木洛，行长。
委托代理人杨鸥，四川万鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川远景拍卖有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路*号*栋*单元**层****号。
法定代表人杜震，总经理。
委托代理人徐兆，该公司员工。
上诉人高志熙因与被上诉人中国农业银行西昌市支行（以下简称农行西昌市支行）、四川远景拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（以下简称凉山中院）（2013）川凉民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人高志熙，被上诉人农行西昌市支行的委托代理人杨鸥，被上诉人拍卖公司的委托代理人徐兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1996年12月24日，农行西昌市支行与凉山州外贸畜产品公司（以下简称畜产公司）签订最高额抵押担保借款合同，合同约定：农行西昌市支行向畜产公司提供短期贷款，畜产公司以自有房产和土地作为抵押担保。合同签订后，农行西昌市支行于1998年8月14日和1998年10月30日分两次向畜产公司发放贷款人民币80万元和39万元，共计人民币119万元。畜产公司除归还本金人民币19万元及部分利息外，尚欠人民币100万元及部分利息无法归还，经农行西昌市支行多次催告无果后，农行西昌市支行向凉山中院提起诉讼，凉山中院经审理后作出（1999）凉法经初字第23号民事判决书，判决：1.由畜产公司偿付农行西昌市支行贷款人民币100万元及相关利息；2.畜产公司到期不能清偿以上款项，则用其抵押的资产相应部分等值清偿。由于畜产公司无法归还农行西昌市支行的贷款本金、利息及其他债权人的债务，2001年4月19日，凉山州信托投资公司（甲方）、农行西昌市支行（乙方）及凉山州财政局（丙方）共同就畜产公司债务达成了《关于凉山州外贸畜产公司偿债资产受偿及分割事宜的协议》，该协议约定“兹因畜产公司分别欠付甲、乙、丙三方贷款本金330万元及应付利息。甲、乙、丙三方就畜产公司债务偿付一事提起法律诉讼，经凉山中院判决，畜产公司应在判决确认期限内分别如数偿还甲、乙、丙三方借款本金及利息。后因畜产公司无力偿还所欠借款本金及利息，甲、乙、丙三方向凉山中院提请强制执行，对畜产公司在西溪乡的冻库及马水河街办公大楼等资产（含土地使用权，下同）实行了保权封存，用于抵偿欠付甲、乙、丙三方的债务。由于畜产公司可用以抵偿债务的资产现有价值低于三方的债权总额，且资产分布于两处，经甲、乙、丙三方2001年4月3日协商，并经2001年4月19日在凉山中院执行庭三方共同确认，就受偿畜产公司资产及分割达成如下协议：一、由甲、乙、丙三方按其债权共同对畜产公司的西溪冻库及马水河街办公大楼等资产执行抵偿，共同受偿畜产公司的上述资产。二、协议三方对上述的受偿资产按本条约定的原则进行分割：丙方80万元（本金）的债权按6：4的比例划分，60%部分计48万元与甲方150万元（本金）的债权一并对畜产公司在西溪的冻库资产进行受偿，40%部分计32万元与乙方100万元（本金）的债权共同对马水河街办公大楼的资产进行受偿。三、乙、丙方对受偿资产经协商，原则上按上述有关比例受偿，若上述受偿不能保证丙方宿舍区的进出通道的现有宽度，乙方愿意增加丙方的债权比例，以保证丙方宿舍区的进出通道和大门不受影响。……”随后，农行西昌市支行和另一债权人凉山州财政局向凉山中院申请执行，凉山中院作出（2002）凉法执第13号民事裁定书，裁定：1.用畜产公司位于西昌市马水河街84号的公司办公楼房地产、抵偿市农行的全部债权和财政局债权的40%（（财政局债权的60%已于2001年6月8日受偿）；2.从本裁定书送达之日起，畜产公司将其办公楼移交给申请人，并即行办理该楼有关产权变更手续，办理变更手续所需费用，由申请人承担。凉山州财政局40%的债权是畜产公司的另一幢房屋，现财政局已将该房屋重新修建成了宿舍并已实现了债权的过户。凉山中院于2002年10月8日作出（2002）凉法执第26号通知，内容为“本院（2002）凉法执第13号民事裁定书已发生法律效力，凉山州外贸畜产公司位于马水河街84号的办公楼已依法抵偿给农行西昌市支行和凉山州财政局，现暂时居住在该办公楼的畜产公司的职工，由其所在单位妥善安置，并于2002年12月31日前迁出该办公楼，其他已租用该办公楼的用户，在收到本通知后7日内与农行西昌市支行依法办理相关手续”。2003年7月18日中国农业银行凉山州分行对农行西昌市支行作出凉农银复（2003）149号《关于凉山州外贸畜产公司资产实施以资抵债的批复》，该批复内容为“根据你行上报的《关于对凉山州外贸畜产公司资产实施以资抵债的请示》及相关材料，经州分行2003年7月18日第23次贷审会审议通过，并报行长审批，同意你行以资抵债方案，但要抓紧对7户职工的搬迁工作落实，尽早接收和完善相关手续”。由于案涉楼房居住有畜产公司的职工，这部分职工一直不能得到妥善安置，故案涉楼房的产权一直未过户至农行西昌市支行名下。2004年农行西昌市支行委托西昌市房地产测量队对案涉楼房面积进行丈量，丈量结果为该办公大楼的面积为628.74平方米，其中一楼商业房面积为71.49平方米，2-5层办公用房面积为557.25平方米。2006年2月16日农行西昌市支行委托成都泰宇房地产交易评估有限责任公司对位于西昌市马水河街84号（现为64、66号）房地产作出价格评估报告，该房地产评估公司于2006年3月28日对案涉楼房作出价格评估结论为：估价对象在估价时点2006年2月16日的建议处置底价为75.07万元。2006年10月23日中国农业银行凉山州分行对农行西昌市支行作出凉农银复（2006）247号《关于对原凉山州外贸畜产公司抵债资产处置方案的批复》，该批复内容为：一、同意你行关于对原凉山州外贸畜产公司抵债资产进行公开拍卖处置，处置底价75.07万元。二、抵债资产处置中你行不得承担原住户搬迁费和办理过户的税、费。三、州分行将按相关办法遴选产生承担本次公开拍卖业务的中介机构。2006年11月30日，农行西昌市支行与拍卖公司签订了一份《委托拍卖合同》，该合同对拍卖标的，即位于西昌市马水河街84号（现为64、66号）建筑面积约628.74平方米的房产及其应分摊的土地使用权；其中：第一层商业用房建筑面积约71.49平方米、2-5层办公用房建筑面积约557.25平方米、拍卖标的的保留价即75.07万元、佣金的收取等作出了约定。2006年12月1日，拍卖公司在《凉山周末》报刊登拍卖公告：“……2.就位于西昌市马水河街84号（现为64、66号）建筑面积约628.74平方米的房产及其应分摊的土地使用权；其中：第一层商业用房建筑面积约71.49平方米、2-5层办公用房建筑面积约557.25平方米。参考价：75.07万元；竞买保证金：10万元。……”高志熙看到该拍卖公告后找到拍卖公司，在对该拍卖办公楼的现状进行了解后，于2006年12月9日签订了《西昌市马水河街84号抵债资产竞买须知》（以下简称《竞买须知》），其中特别提示：“1.根据委托人的介绍，拍卖房屋未办理过户登记手续；委托人也未掌握拍卖房屋前期报建材料及工程竣工、验收相关资料。2.拍卖房屋所占宗地土地使用权为划拨方式取得。3.标的拍卖成交价款为委托人的回收净价款。买受人须承担包括但又不限于标的在拍卖前应补交的土地出让金、欠交税费、过户费（含买卖双方应交）、物管费、清场费等既有的、以及可能发生的所有支出、规费和税款。本条解释权归农行西昌市支行。4.拍卖房屋所在大楼目前有7户畜产公司职工居住；拍卖成交后，由买受人自己负责拍卖标的清场工作并承担由此带来的一切费用和后果。5.拍卖房产所在大楼跨越财政局和畜产公司宿舍的进出通道，买受人在使用、改造或对该楼作其他处理时，不得随意变更、挤占、堵塞现有通道。”，高志熙在该《竞买须知》中签字、捺印。2006年12月11日，高志熙与拍卖公司签订了《西昌市马水河街84号抵债资产竞买协议》（以下简称《竞买协议》），其中第二款“乙方（高志熙）权利义务”第2条约定“乙方签定《竞买须知》和本《竞买协议》即表明竞买人已经了解拍卖标的的所有现状和品质（包括标的的瑕疵），因对标的不了解而参加竞买的，愿意承担相应后果”、第四款“关于标的交割的约定”第2条约定“成交标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，买受人应当持委托人、拍卖人出具的相关资料，到相关部门办理过户手续。进行土地使用权、房屋所有权变更应交纳的各项税收、费用（含买卖双方应交）均由买受人全额承担和支付”，双方在该协议中签字盖章予以确认。高志熙按协议约定缴纳了10万元的保证金。2006年12月12日，高志熙参加了由远景拍卖公司组织的拍卖活动，并最终以75.10万元的成交价拍得案涉楼房，双方于当日签订了《四川远景拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》（以下简称《拍卖成交确认书》），《拍卖成交确认书》除对高志熙竞买成功位于西昌市马水河街84号（现为64、66号）楼房予以确认外，还在第九款“其也需要约定的事项”第1条约定“拍卖成交后，拍卖标的土地使用权及房屋所有权发生转移（过户）过程中（从资产权证载明的所有人-
被执行人凉山州外贸畜产公司-申请执行人中国农业银行西昌市支行、凉山州财政局-
买受人）应缴纳的各种税、费（含买卖双方应交及土地出让金）均由买受人自己承担并全额缴纳，标的拍卖成交价款为委托人的回收净价款，买受人须承担包括但又不限于标的在拍卖前应补交的土地出让金、欠交税费、过户费（含买卖双方应交）、物管费、清场费等既有的、以及可能发生的所有支出、规费和税款。”、第3条约定“拍卖标的实际面积（含土地和房屋）以颁证机关确定的面积为准，最终面积的增加或减少均不影响本次拍卖成交价格”。2006年12月22日高志熙向农行西昌市支行缴纳了成交价款75.10万元，根据协议，拍卖公司向高志熙收取了3000元的佣金。2006年12月29日农行西昌市支行向高志熙进行拍卖标的移交，移交的财产有：银行内部的相关文件、凉山中院的判决、裁定、房产证、土地证及办公楼钥匙等物品，双方在移交清单上签字确认。由于高志熙在办理产权过户过程中遇到困难，农行西昌市支行于2007年申请凉山中院强制执行办理过户，并申请将申请执行人变更为高志熙。2007年4月16日凉山中院作出（2007）川凉中执他字第25号协助执行通知书，该通知书要求西昌市国土资源管理局、西昌市房屋管理局协助执行以下事项：请按（2002）川凉中执字第13号民事裁定书内容变更畜产公司位于西昌市马水河街84号的公司办公楼的土地使用权和房产权。2007年6月19日，凉山州国土资源局作出凉国土资函（2007）172号《关于对高志熙申请办理国有土地使用证的答复》，该答复称：一、按照有关规定，凉山中院将房地产裁决给农行西昌市支行后，农行西昌市支行应及时到有关部门办理房地产产权过户手续，其中土地使用权的过户，应到国土资源管理部门办理国有土地使用权变更手续，并按规定缴纳土地出让金。而农行西昌市支行在未办理国有土地使用权变更手续的情况下拍卖产权，严重违反了土地管理法律、法规。二、申请登记资料的土地状况不清，提供的土地使用证登记的内容和裁决不一致。畜产公司土地存在争议，没有提供相关证明材料，是否已经解决不清楚。鉴于上述原因，暂不办理土地登记手续。高志熙在办理产权过户的过程中还多次找到政府有关部门要求解决问题，凉山州商务局于2007年3月20日作出凉商务函（2007）3号关于对州委、州政府访字（2007）1号函《关于“高志熙竞拍购得州外贸畜产公司相关房产后发生分割异议”的情况调查的回函》，该回函称：由于历史原因，现办公楼四楼有畜产公司的16户职工在居住，由于该16户职工无法得到妥善安置，故凉山中院判决后，农行西昌市支行无法接收该大楼，也未进行产权分割。并认为：农行西昌市支行拍卖时如果考虑这部分职工的利益，适当提高标的，成交价可能不是75.10万元，拍卖过程州商务局也一概不知情。2007年3月20日，凉山州商务局在写给凉山州政府的凉商务（2007）55号《关于州外贸畜产公司16户无房职工安置问题的请示》，内容为：由于历史原因，目前该大楼居住有畜产公司职工16户，该16户住户职工无其他住房，由于公司经营不善，无法安置此16户职工。农行西昌市支行通过法院判决取得该办公楼所有权后，现已将办公楼进行拍卖，而拍卖时并未通知国有资产管理部门（国资委）和企业的代管部门（州商务局），在拍卖过程中也未考16户职工的安置问题，我们认为，企业资产拍卖后，首先是安置企业职工，然后才谈得上偿还债务。现在应由农行西昌市支行妥善解决16户无房职工的住房补偿。如不给予补偿，建议对该办公楼重新组织拍卖。2007年9月17日凉山州商务局再次出文给州政府凉商务（2007）156号《关于高志熙竞拍购得州外贸畜产公司相关房产无果和该公司16户无房职工安置问题的请示》，提出如下解决意见：1.农行西昌市支行拍卖办公楼时未通知国资委和商务局，也未考虑16户职工的安置问题，现应由农行西昌市支行将拍卖所得，拿出部分资金妥善解决16户无房职工的住房补偿。2.如不给予补偿，建议收回该办公楼重新组织拍卖，使职工得到安置。3.如上述意见不妥，现报州政府从企业改制资金给予解决，以便妥善处理好目前的房权纠纷。高志熙从竞拍成交至今，涉案办公楼的产权一直未能过户，经多次与农行西昌市支行协商，双方未能就产权过户及赔偿达成一致，高志熙遂于2013年4月8日起诉至凉山中院，请求农行西昌市支行办理拍卖办公楼产权过户及赔偿损失。
原审法院认为，本案应首先明确农行西昌市支行是否取得位于西昌市马水河街84号（现为64、66号）楼房的所有权问题。从查明的事实看，该楼房产权原属畜产公司，因畜产公司拖欠农行西昌市支行的贷款，经凉山中院（1999）凉法经初字第23号民事判决及（2002）凉法执第13号民事裁定，农行西昌市支行取得由畜产公司用于抵偿贷款的该处房产。双方的分歧是，农行西昌市支行从法院的裁判中对案涉楼房取得的是所有权还是一种期待权。原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，上述法条实际包含两层意思，第一、当事人通过法院的裁判对裁判标的物取得的是财产所有权；第二、该财产所有权在法律文书生效时发生效力，排除了不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记，发生效力的法律规定，故农行西昌市支行通过法院的生效裁判已依法取得案涉楼房的所有权，对此原审法院予以确认。高志熙认为，农行西昌市支行因未到相关行政部门办理产权过户，相关行政部门的产权登记仍然是畜产公司，故农行西昌市支行并未取得案涉楼房的所有权，而只是一种期待权，该理由因无法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，农行西昌市支行依据法律赋予的权利处分案涉楼房并无不当，其辩称理由成立，原审法院予以支持。关于凉山州国土资源局、凉山州商务局出具的批复、答复及请示中提到的土地出让金、该楼房居住的原畜产公司职工的安置问题属行政管理的范畴，不属于本案的审理范围。
其次，农行西昌市支行在拍卖案涉楼房时对案涉楼房的现状及瑕疵是否存在隐瞒、欺诈的问题。从原审法院审理的情况看，农行西昌市支行在取得案涉楼房的所有权后，经上级银行部门批准，委托了成都泰宇房地产交易评估有限责任公司对案涉楼房进行了房地产价格评估，并委托成都远景拍卖公司对案涉楼房进行拍卖，拍卖前又在《凉山周末》报进行了公告，其准备工作程序合法，并无不当。从拍卖公司与高志熙签订的《竞买须知》、《竞买协议》及《拍卖成交确认书》可见，拍卖公司与农行西昌市支行已对案涉楼房的现状及瑕疵履行了告知义务，双方还就高志熙所要承担的义务进行了约定，即买受人持相关材料、手续到相关部门办理权证过户事宜、并承担办理产权过户时需缴纳的土地出让金、过户费、税费等所有支出、规费及税款，同时买受人还应承担当时大楼居住的7户畜产公司职工的清场工作并承担由此带来的一切费用和后果。故农行西昌市支行在拍卖过程中并不存在隐瞒、欺诈的行为，双方权利义务规定明确，高志熙也是在“明知”的状态下自愿参加案涉楼房的竞拍，高志熙诉称，应由农行西昌市支行办理过户并承担相关费用的请求，因未提供充分证据证明，原审法院不予支持。综上，农行西昌市支行在此次拍卖过程中并无违反法律、法规的情形，该房屋产权至今未办理过户并不是因农行西昌市支行造成，故其不应承担由此而产生的损失，高志熙主张农行西昌市支行赔偿其因双证未按时办理造成的逾期利息损失422384.00元，并计算至双证办到其名下为止的请求，因其未提供充分证据证明，原审法院不予支持。
再次，关于该房屋16户住户的房屋占用费问题。高志熙在与拍卖公司签订相关的拍卖协议时，拍卖公司已明确告知其该房屋现有住户7户，由高志熙负责该7户住户的清场工作并承担费用，高志熙也在相关文书中进行了签字确认。为什么现在会增加到16户，其责任并不在农行西昌市支行。高志熙在竞拍成功后，农行西昌市支行已依约将该房屋的相关材料、手续、钥匙等交由高志熙，即高志熙在收到上述物品后就对该房屋负有占有、管理的义务，故对于增加住户的责任应由高志熙自行承担。由于该房屋并不是农行西昌市支行占有、使用，故其不应承担房屋占有、使用的费用，高志熙主张农行西昌市支行支付该笔费用的请求，因未提供充分证据证明，原审法院不予支持。至于该16户住户的房屋占用费问题，因属另一法律关系，本案不作审理。
最后，关于高志熙请求拍卖公司退还佣金3000元及拍卖公司、农行西昌市支行承担高志熙律师费5万元的问题。拍卖公司在拍卖过程中，履行了合同义务，按合同约定收取一定佣金并无不当，至于拍卖标的不能过户，并不是拍卖公司造成，故高志熙请求拍卖公司退还佣金的主张，原审法院不予支持。关于高志熙要求拍卖公司及农行西昌市支行承担律师费的问题，原审法院认为，高志熙在诉讼过程中，选择聘请律师，当然要支付一定的费用，该费用的支出是当事人自己选择的结果，并不是对方给其造成的损失，故高志熙请求由对方承担该笔费用的主张于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第二十七条、第二十八条第二款、第四十五条、第四十八条、第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回高志熙的诉讼请求。第一审案件受理费27007.39元，由高志熙负担。
宣判后，高志熙不服，向本院提起上诉。高志熙上诉称：（一）拍卖公司系违法拍卖，一是在拍卖前没有如实告知案涉楼房的土地系划拨。二是拍卖公司组织的拍卖活动系乘人之危，《竞买须知》是在拍卖结束后才交给高志熙看的，高志熙在此之前并不知道标的物的瑕疵状况，此时，高志熙已在不知情的情况下缴纳了10万元保证金并竞标成功，如果不签订《拍卖成交确认书》就会丧失10万元保证金，因此高志熙被迫签订《拍卖成交确认书》。三是农行西昌市支行在拍卖前未办理完毕案涉楼房、土地的税、费缴纳，应当承担因双证逾期过户所发生的各种税、费并承担因双证未按期过户的违约责任，向高志熙支付2007年1月1日至2013年4月30日所产生的逾期银行贷款利息422384元，并按银行逾期贷款利息计算支付到双证过户到高志熙名下为止，并协助将土地使用权证、房屋所有权证登记在高志熙名下。（二）农行西昌市支行仍然占有、管理案涉楼房。一是农行西昌市支行只完成了一、二楼的交付，没有完成三、四、五楼的交付，即没有全部完成案涉楼房移交，高志熙不能正常使用案涉楼房。二是至今凉山中院没有批准将案涉楼房的申请执行人变更为高志熙，因此本案标的法定申请执行人仍然是农行西昌市支行。应当由农行西昌市支行承担案涉楼房的清场工作。请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。在二审中，高志熙将对律师费的请求降为3万元。
农行西昌市支行答辩称：（一）原审判决认定事实清楚。《竞买须知》和《竞买协议》是一组材料，被高志熙分拆了，签订时间都是2006年12月11日，即拍卖活动的前一天。并且高志熙也并未提供证据证明《竞买须知》是在拍卖活动结束后再签订。（二）原审判决适用法律正确。农行西昌市支行取得所有权是依据生效的法律文书，符合法律规定。在合法的基础上委托拍卖公司进行处分并无不妥，由此产生的办理过户等手续，依据高志熙签订的《竞买须知》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》约定，均应由高志熙自行办理和承担相应费用。（三）拍卖公司的拍卖程序合法。根据现有证据，拍卖公司在拍卖前对标的进行了全面的展示，高志熙在竞买之前对标的物的现状、后期规划、办过户的主体、出让金的缴纳、税费的承担等权利义务是清楚知晓的，否则高志熙不会轻易的缴纳10万元的保证金。（四）高志熙主张的75.10万元的交易款项包括土地出让金并无事实依据。《竞买须知》已经明确告知拍卖房屋所占宗地土地使用权为划拨方式取得，《竞买协议》明确约定办理过户手续、缴纳有关税费等均由高志熙承担，农行西昌市支行将案涉楼房的钥匙、证照等交付给高志熙后，案涉楼房的经营、维护等均应由高志熙进行。并且案涉楼房的占用人并不是农行西昌市支行，因此农行西昌市支行不应承担支付租金的义务。请求驳回上诉，维持原判。
拍卖公司的答辩意见与农行西昌市支行一致。
二审中，除高志熙对原审查明的以下事实有异议外，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认，作为本案的定案事实。
高志熙对原审查明的以下事实有异议：
1.高志熙对原审查明的高志熙在对案涉楼房的现状进行了解后，其于2006年12月9日签订了《竞买须知》的事实有异议，认为该协议签订的时间不是2006年12月9日，而是在其中标以后。拍卖公司认为，2006年12月9日的确只是《竞买须知》的制作时间，但是高志熙签订该协议的真实时间是在2006年12月11日，即与《竞买协议》是同一天签订，都是在拍卖活动之前。
本院经审查认为，《竞买须知》由高志熙亲笔签字并捺手印，应当视为其对《竞买须知》内容的认可，现在其单方面要推翻其已经认可的协议，应当提供更具说服力的证据，但是高志熙并未向法院提交任何证据，因此，高志熙应当承担举证不能的责任。并且高志熙于2006年12月11日签订的《竞买协议》的落款日期是由高志熙亲笔填写并由高志熙认可，该时间应当准确无误。根据《竞买协议》第二款“乙方（高志熙）权利义务”第2条约定“乙方签定《竞买须知》和本《竞买协议》即表明竞买人已经了解拍卖标的的所有现状和品质（包括标的的瑕疵），因对标的不了解而参加竞买的，愿意承担相应后果。”可以看出，此时，《竞买须知》已经签订。因此，本院认为，高志熙签订《竞买须知》的时间应当不晚于2006年12月11日，即在2006年12月12日竞拍活动之前。
2.高志熙对原审法院查明的2006年12月29日农行西昌市支行向高志熙进行拍卖标的移交，移交的财产有：银行内部的相关文件、凉山中院的判决、裁定、房产证、土地证及办公楼钥匙等物品，双方并在移交清单上签字确认的事实有异议。高志熙认为，农行西昌市支行只完成了案涉楼房一、二楼的交付，没有完成三、四、五楼的交付。
本院经审查认为，高志熙所称的案涉楼房三、四、五楼没有交付只是没有将上述楼层的钥匙交给高志熙，因高志熙已经拍卖取得了案涉楼房的所有权，因此，上述楼层钥匙没有交给高志熙并不影响高志熙取得案涉楼房的所有权。并且，上述楼层是由畜产公司的职工居住，根据《竞买须知》特别提示第四条“拍卖房屋所在大楼目前有7户畜产公司职工居住；拍卖成交后，由买受人自己负责拍卖标的清场工作并承担由此带来的一切费用和后果”，因此，上述楼层的具体清场工作应由高志熙自行负责。
二审开庭前，高志熙向本院申请调查取证：1.向中国人民银行凉山分行调查取证2007年3月至2013年5月的6年期银行逾期贷款利息表；2.向西昌市房管局调查取证2003年1月1日至2013年5月1日的西昌市商用房租赁价格。本院经审查认为，对第一项调查取证申请，因为申请调取的是众所周知的事实，所以不需要法院调取；对第二项调查取证申请，本院委托凉山中院到凉山州房管局和西昌市房管局调查，得到答复是房管局不收集、储存这方面的信息，不能提供西昌市商用房租赁信息。
本院认为，本案争议的焦点为：（一）农行西昌市支行是否需将案涉办公楼的双证过户到高志熙名下，并赔偿高志熙因双证未按时办理的逾期利息损失；（二）农行西昌市支行是否应支付高志熙房屋占用费；（三）拍卖公司是否需退还高志熙佣金3000元；（四）农行西昌市支行、拍卖公司是否应承担本案诉讼费、律师费。
（一）关于农行西昌市支行是否需将案涉楼房的双证过户到高志熙名下，并赔偿高志熙因双证未按时办理的逾期利息损失的问题。
本院认为，拍卖前，高志熙在《竞买须知》上签字确认并捺手印的行为，应当视为其对《竞买须知》内容的知晓和认可。拍卖公司在《竞买须知》中的特别提示部分已对案涉楼房的瑕疵状况做了全面、充分的说明，根据《竞买须知》特别提示第一条“根据委托人的介绍，拍卖房屋未办理过户登记手续；委托人也未掌握拍卖房屋前期报建材料及工程竣工、验收相关资料”、第二条“拍卖房屋所占宗地土地使用权为划拨方式取得”、第三条“标的拍卖成交价款为委托人的回收净价款。买受人须承担包括但又不限于标的在拍卖前应补交的土地出让金、欠交税费、过户费（含买卖双方应交）、物管费、清场费等既有的、以及可能发生的所有支出、规费和税款。本条解释权归中国农业银行西昌市支行”的内容，拍卖公司在拍卖前已经向包括高志熙在内的竞买人明确告知案涉楼房的土地性质系划拨，未办理房屋产权过户登记、标的拍卖成交价款为委托人的回收净价款以及标的在拍卖前应补交的土地出让金、欠交税费、过户费（含买卖双方应交）等税、费由买受人自行承担等重要事实，因此，并不存在高志熙所称的农行西昌市支行、拍卖公司隐瞒标的物瑕疵的事实。农行西昌市支行在拍卖后已将案涉楼房移交给高志熙，高志熙在二审庭审中也陈述案涉楼房是可以办理土地所有权过户以及房产证变更手续，只是认为所缴纳的税、费应由农行西昌市支行承担，因此，案涉楼房并不存在双证不能办理过户的问题，案涉楼房的双证过户工作应由高志熙自行办理，相应的税、费缴纳也应由其自行承担，农行西昌市支行只有协助义务。综上，本院对高志熙关于农行西昌市支行是否需将案涉楼房的双证过户到高志熙名下，并赔偿高志熙因双证未按时办理的逾期利息损失的主张不予支持。
（二）关于农行西昌市支行是否应支付高志熙房屋占用费的问题。
本院认为，根据本案已查明的事实，案涉楼房三、四、五楼由畜产公司职工居住，农行西昌市支行并未占有使用，高志熙向农行西昌市支行主张房屋占用费于法无据。并且，根据《竞买须知》特别提示第四条“拍卖房屋所在大楼目前有7户畜产公司职工居住；拍卖成交后，由买受人自己负责拍卖标的清场工作并承担由此带来的一切费用和后果”的内容，案涉楼房的清场工作应由高志熙自行负责，也与农行西昌市支行无关。综上，本院对高志熙关于农行西昌市支行应支付其房屋占用费的主张不予支持。
（三）关于拍卖公司是否需退还高志熙佣金3000元的问题。
本院认为，高志熙并未提供证据证明拍卖公司在案涉楼房拍卖过程中存在违法情形，未履行明确、充分的告知义务，因此本院对高志熙关于拍卖公司退还佣金的主张不予支持。
（四）关于农行西昌市支行、拍卖公司是否应承担本案诉讼费、律师费的问题。
本院认为，因为农行西昌市支行、拍卖公司在案涉楼房拍卖过程中并无违法、违约之处，本院也已对高志熙的诉讼请求不予支持，因此对高志熙关于农行西昌市支行、拍卖公司应当承担本案诉讼费、律师费的主张也不予支持。
本院认为，高志熙在其亲自签订的《竞买须知》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》已明确告知其案涉楼房瑕疵状况、高志熙应当履行支付土地出让金等税、费等事项的情况下，还主张自己对案涉楼房本身状况、后续需要办理的事项不知情，有违诚实信用；高志熙一方面认为农行西昌市支行没有变更土地性质，拍卖活动违法，一方面又认为其已经通过事实买卖关系获得案涉楼房所有权，有违公平原则。高志熙的上诉主张无论在法律上还是在情理上都难以得到支持，本院对其上诉主张亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，高志熙的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案第一、二审案件受理费各27007.39元，由高志熙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周述蓉
代理审判员 何 杉
代理审判员 梅华军
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 唐 辉