广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2236号
原告江南，男，汉族，身份证住址
广东省深圳市福田区八卦岭8栋，身份证号码3604281982********。
委托代理人郑兵，广东华商律师事务所律师。
被告朱艳燕，女，汉族，身份证住
址深圳市宝安区福永金菊下路金域豪庭4栋海月阁3C，身份证号码3621011974********。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××8-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10
月12日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告江南及其代理人郑兵，被告朱艳燕，证人白嘉培到庭参加了诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月7日，原告将自己原位于深圳市宝
安区花乡家园D座13A（建筑面积37.52平方米）的房子卖掉，打算购置一套面积稍大一点的二手房，用于改善生活环境和孩子的学习环境。2015年4月5日，原告向中介方深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）支付了购房保证金人民币2万元。最终在世华地产的撮合下，原告与被告双方于2015年4月6日签订了《二手房买卖合同》（合同编号1507028），该合同约定，原告购买被告所有的位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭4栋海月阁3C房产一套，房产证号深房地字第500012058**，总价款160万元。双方签订合同后，原告遵守合同约定，于签订合同当日向被告支付定金人民币10万元，被告出具了收据。双方于2015年5月21日到中国银行股份有限公司深圳前进支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，并办理了首期款的资金监管，委托监管金额为38万元。原告如约履行了合同第五条的首期款资金监管手续。依照合同第六条产权状态及赎楼第2款的的约定，如涉案物业处于抵押状态，被告同意于签署本合同之日起90日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。但是，被告总是以工作忙等各种理由拖延办理自行筹资的赎楼手续。原告和世华地产工作人员多次催促，被告仍不办理。2015年9月24日，被告突然正式电话告知世华地产工作人员白某停止办理一切手续，�显以自己的行为表示不履行合同。2015年9月29日，原告委托律师再次给被告发函催促办理赎楼手续，被告收函后仍置之不理。时至起诉当日，被告仍未履行合同第六条规定的义务。原告因被告的毁约行为无法及时收房入住，无奈只有暂时租房，至今仍承担着高额的租金，损失惨重。原告还要独立承担因房价猛涨所带来巨大的市场风险。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。原告已按照合同约定向被告支付了定金和首期款，但是被告收款后却迟迟未办理赎楼和相关的房产过户手续，且经一再催告后仍拒不办理，毁约意图十分明显，性质十分恶劣。原告还认为，国家“3．30政策”即《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台后，深圳房价猛涨，是被告毁约的主因。被告的恶性�约行为必须得到法律的严惩。按照合同第十五条卖方的违约责任的约定，原告有权要求解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。此外，原告现阶段如果在同区域同地段再买同面积的房产，必然再增加购房支出，损失极为惨重。根据我国《合同法》第114条第2款的规定，原告请求贵院考虑其实际损失，酌情调高违约金金额。原告请求法院判令：1、解除双方于2015年4月6日签订的《二手房买卖合同》（合同编号1507028）；2、被告向原告支付违约金48万元（以转让成交总价160万元为基数按百分之三十计算，在合同约定百分之二十的基础上再增加百分之十）；3、被告向原告返还购房定金10万元；4、被告协助原告在中国银行股份有限公司深圳前进支行处办理解除二手楼交易资金监管手续；5、被告承担原告因本案所花费担保费用4800元；6、被告承担原告因本案所花费的律师费用4万元；7、被告承担本案全部诉中财产保全费用和诉讼费用。
被告答辩称：1、因前夫反悔，不同意履行离婚协议中将另
一套房提供给被告居住的约定，因此被告没有地方住，本案房产需要留给自己及小孩生活居住，无法继续履行与原告的买卖合同。2、被告同意解除合同，同意返还定金10万元，同意承担一半的诉讼费，不同意承担担保费、律师费，不同意赔偿违约金48万元，赔偿金额过高。
第三人世华地产未到庭，于2015年11月16日提交书面意见称：1、本案为房屋买卖合同纠纷，世华地产不是本案适格当事人。2、原告支付的2万元定金，现仍在世华地产处托管，世华地产同意遵循法院判决作相应处理。3、世华地产已履行居间媒介义务，有权主张佣金。4、2015年4月6日，原、被告签订《二手房买卖合同》，当天原告向被告支付10万元定金，其中2万元由世华地产托管，随后双方如约签订了二手楼交易资金委托监管协议，原告取得了贷款承诺书，后被告迟迟未办理赎楼手续，所以涉案房产至今未能完成过户。
经审理查明，2015年4月5日，原告向世华地产支付了购房保证金人民币2万元。次日，原告作为买方，被告作为卖方，签订了《二手房买卖合同》（合同编号1507028）。合同约定，原告购买被告所有的位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭4栋海月阁3C房产，房产证号深房地字第500012058**，转让成交价160万元；买方于合同签订时支付定金5万元，签订合同之日起10日内再付5万元，交由居间方监管，买方将定金支付居间方即视为卖方收讫定金；双方同意在定金中预留2万元作为交房保证金；买方应于签署合同之日起45日内付清首期款，首期款等于房款总价减去银行承诺贷款额，买�应于前述日期届满后3日内向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请，卖方应予配合；卖方应于签订合同之日起90日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方，100万以内的赎楼费用，由买方承担，超出部分由卖方承担，赎楼过程中产生的银行罚息由卖方承担；双方应于银行出具贷款承诺函且卖方已赎出房产证原件之日起3日内办理递件过户手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；任何一方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求对方承担转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。
签订合同当日，原告向被告支付定金人民币10万元，被告出具了收条。2015年5月21日，双方到中国银行股份有限公司深圳前进支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，并办理了首期款38万元�资金监管。资金监管协议约定，监管期限为180天，自38万元资金划入指定监管账户之日起计算，期限届满后买卖双方未共同到监管银行签署划款委托书的，由银行将监管资金划入买方指定账户内。原告取得中国银行深圳宝安支行的贷款承诺书，承诺贷款金额112万元。2015年9月，被告明确告知世华地产不再继续履行合同。2015年9月29日，原告委托律师给被告发函，催促被告在10月8日前办理赎楼手续。被告收函后未作回应。
以上事实，有二手房买卖合同、10万元定金收条、二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据、个人二手住房按揭贷款承诺书、原告与被告的微信记录、被告与白某的短信记录、催告继续履行合同的律师函及快递单、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行合同约定的支付定金和首期款、取得银行贷款函的义务，被告未在合同约定的期限内注销抵押登记，应承担违约责任。被告的答辩意见1不构成不履行合同的法定理由，不予采纳。原告主张解除合同，返还定金10万元，本院予以支持。
关于诉求5、6，本院认为，为申请财产保全而向担保公司支付担保费，以及律师代理制度均不是我国民事诉讼法的强制规定，担保费、律师费不属于原告的必然损失，不予支持。
关于违约金，原告提交的估价报告书的估价时点是2015年10月29日，而根据原告的自认，被告在9月24日已明确表示不再继续合同，因此，不能以10月29日的房价作为认定原告损失的依据。其次，原告并未另行购买房产，不能直接以涉案房产不同时间点的差价认定为原告的损失。考虑到合同的�行程度，本院对房产成交价20%的违约金予以支持，32万元的违约金足以弥补原告的损失，对超出部分不予支持。
关于诉讼请求4，根据买卖双方与资金监管银行的协议约定，监管期限为2015年5月21日起计180天，期限届满后银行将监管资金退回原告的账户。原告要求被告协助办理解除二手楼交易资金监管手续，缺乏依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
解除原告江南与被告朱艳燕于2015年4月6日签订
的编号1507028的《二手房买卖合同》；
二、被告朱艳燕于本判决生效之日起十日内一次性向原告江南返还定金人民币8万元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告江南返还人民币2万元；
被告朱艳燕于本判决生效之日起十日内一次性向原告
支付违约金人民币32万元；
驳回原告江南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5024元，原告负担1224元，被告负担3800元；财产保全申请费4520元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 龙 倩 虹
二〇一五年十一月二十日
书记员 张晶晶（兼）
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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