广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2244号
原告：钟瑞轩，男，1969年8月27日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。
法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。
原告钟瑞轩与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟瑞轩及其委托诉讼代理人黄振杰、被告凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟瑞轩向本院提出诉讼请求：1、判令被告凤迪公司向原告支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金，违约金调整至以购房款393073元为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准自2014年10月1日起计算至商品房实际交付之日止，暂计至2017年5月8日为47794元；2、判令被告凤迪公司在指定期限内办理清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区二号楼规划验收、消防验收和竣工验收备案手续；3、判令被告凤迪公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为393073元。合同约定，被告须于2014年9月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房和因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。合同签订后，原告依约支付全额房款，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于凤迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成规划验收、消防验收和竣工验收备案手续，导致被告至今未能向原告交付符合合同约定标准的商品房。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付符合合同约定标准的房屋并协助买受人办理房地产权属证书是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付符合合同约定标准的房屋、未依照规定期限协助原告办理房地产权属证书的行为，且逾期长达两年以上，已严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，被告依法应承担支付违约金的违约责任。因合同约定的逾期交付的违约金标准仅为已付房价款每日万分之零点一，约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为。参照同一楼盘由清城区法院作出的生效判决，原告请求法院依法将逾期交房违约金调整至以总购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告提起诉讼，请法院依法判决支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
原告提供如下证据：1、原告身份证、企业信用信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明被告应当在2014年9月30日前将经建设局竣工验收备案的商品房交付原告使用，并在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房或逾期办理产权登记的，须承担支付违约金的责任；3、售房款发票、税收转账专用完税证，拟证明原告依约向被告支付售房款、取得被告开具的售房款发票和清城区地方税务局开具的契税完税证；4、清远市住房和城乡建设管理局关于“凤迪豪庭”来访咨询事宜的复函，拟证明凤迪豪庭项目至今未通过规划验收和消防验收、未组织竣工验收。
被告凤迪公司辩称：1、答辩人逾期交楼是政府原因造成的，根据《商品房买卖合同》附件四第9条的约定，应免除答辩人的逾期交楼违约责任。《商品房买卖合同》附件四第9条约定：甲方延期交楼的免责条款其中第三点约定“市政规划改变、政府行为（包括政府行政部门未能按时批出批文相互矛盾的、改变原规划的…）”。涉案的房地产项目在2011年报建，而在规划验收时验收标准的改变才导致逾期交楼。为此，清远市政府为解决历史遗留问题出台相关文件，原则上同意2014年7月1日前已核发建设工程规划许可证的项目，可按照方案（在楼面砌筑0.3米以上的窗台，保证窗净高小于2.2米）对建筑飘窗进行整改。若建设项目仍有未销售的商业裙楼等合适位置，也可改为架空公共活动空间，以消除增容情形，达到计容建筑面积不超出规划条件的要求。因规划验收标准的改变导致答辩人没有按合同约定交付房屋给原告的责任并不在于答辩人，依约定应免除答辩人的逾期交楼的违约责任。2、2013年5月18日双方签订的《商品房买卖合同》约定，答辩人应于2014年9月30日前将房屋交给原告使用，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，商品房买卖合同是当事人双方自愿订立的，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效。在本案中，原告亦无实际损失，因此原告将违约计算标准提升至按中国人民银行同期贷款利率的主张，违反了合同的约定，亦没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请法院依法作出判决。
被告提供如下证据：政府会议纪要中的其中一页，拟证明政府更改了规划验收的标准，导致被告无法按期规划验收。
本院经审理认定事实如下:2013年5月18日，原告钟瑞轩与被告凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为104.21平方米，房屋总价款为393073元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
合同签订后，原告已付清购房价款393073元。约定的交楼期限届满后，因涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，原告拒绝收楼。至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未经过竣工验收备案。
另查明，本院在2016年受理的凤迪豪庭商住小区业主起诉被告凤迪公司房屋买卖合同纠纷的部分案件中[案号分别为（2016）粤1802民初3311号、3328号至3333号、3394号、3395号]，合同约定的逾期交房违约金为按日以已交付房价款的万分之0.1计算，本院经过审理，依法作出民事判决书，在支持了逾期交房违约金的案件中均将违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。本院作出的（2016）粤1802民初3311号、3330号、3331号、3332号民事判决书已生效，其余5件案件经广东省清远市中级人民法院二审，作出终审民事判决书，均维持了本院对于逾期交房违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但是涉案商品房至今仍未符合合同约定的交付条件且被告也没有向原告实际交付涉案商品房。对于被告提出的逾期交楼是政府原因造成的、应予免除其违约责任的答辩意见，其所提供的依据并不能认定其理由成立，本院不予采纳。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为按日计算已交付房价款万分之0.1，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。所以，被告迟延交楼的违约行为导致原告不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失必然不断扩大。按照合同约定的违约金计算方法，被告逾期一年交房产生的违约金为1434元（393073元×0.1÷10000×365），显然合同约定的违约金数额并不能弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金属于过低。此外，为保持同类案件裁判标准的一致性，对于本案逾期交房违约金本院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整。对于违约金的计算起止时间，则应按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2014年10月1日起计至被告向原告实际交付房屋之日止。
对于原告要求被告在指定期限内办理清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区二号楼规划验收、消防验收和竣工验收备案手续的请求，因原告并无提供证据证明该楼房已具备验收的相关条件，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，判决如下：
一、限被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钟瑞轩支付逾期交房的违约金（该违约金从2014年10月1日起以总购房款393073元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至被告向原告交付位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区一号楼二梯8层01号的商品房之日止）;
二、驳回原告钟瑞轩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费994元，减半收取计497元，由被告清远市凤迪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘献春
二〇一七年八月四日
书记员 潘秋旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。