广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第115号上诉人（原审被告）：广西巨隆房地产开发有限责任公司。法定代表人：李克雨。委托代理人：叶彦军，广西冠益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂珍。委托代理人：兰国乔，广西国海律师事务所律师。委托代理人：徐荣山，广西国海律师事务所实习律师。上诉人广西巨隆房地产开发有限责任公司（以下简称“巨隆公司”）与被上诉人李桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服江南区人民法院（2013）江民一初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年01月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年03月03日公开开庭进行了审理。上诉人巨隆公司的委托代理人叶彦军，被上诉人李桂珍的委托代理人兰国乔、徐荣山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：李桂珍与巨隆公司于2010年8月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定李桂珍向巨隆公司购买南宁市江南区星光大道×号巨隆大厦第一层×号房屋，房款总金额为239649元。出卖人应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人使用。于2010年8月27日进行了商品房买卖合同登记备案证明，登记编号×。巨隆公司于2010年8月27日出具共计4000000元的收款收据一张，金额为李桂珍购买的包括本案商品房在内的五套商品房的房款。另查明，南宁市江南区平西村村民委员会与巨隆公司2009年5月11日签订《星光大道13号巨隆大厦一、二层商场产权分割协议》，其中约定在巨隆大厦一、二层每层各取肆仟伍佰平方米建筑面积共计玖仟平方米（含公摊）给南宁市江南区平西村村民委员会，产权归南宁市江南区平西村村民委员会所有。庭审中巨隆公司对2009年5月11日《星光大道×号巨隆大厦一、二层商场产权分割协议》的真实性没有异议。2013年2月，李桂珍诉至一审法院，请求判令：1、确认李桂珍与巨隆公司签订的《商品房买卖合同》无效，巨隆公司返还已经支付的购房款239649元及利息；2、巨隆公司赔偿李桂珍损失239649元。一审法院认为：关于2010年8月27日李桂珍、巨隆公司签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。李桂珍主张2009年5月11日巨隆公司已经将涉案的商铺商场作为与南宁市江南区平西村村民委员会拆迁补偿的房屋分配进行了约定处分，产权归南宁市江南区平西村村民委员会所有，故2010年8月27日李桂珍、巨隆公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。巨隆公司认为没有收到李桂珍所支付的4000000元合同款，该款项是巨隆公司法定代表人李克雨个人以2010年11月26日《借款房屋抵押协议》向李桂珍的借款。巨隆公司对李桂珍提交的证据《星光大道13号巨隆大厦一、二层商场产权分割协议》真实性予以认可，仅提出其还可以继续履行给付铺面的意见，但并未就此提交任何证据。李桂珍对巨隆公司提出的李克雨个人借款问题认为是购买铺面几个月以后其与李克雨个人之间的法律关系与本案无关。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，2009年5月11日巨隆公司与南宁市江南区平西村村民委员会签订《星光大道13号巨隆大厦一、二层商场产权分割协议》将涉案的商铺商场约定产权归南宁市江南区平西村村民委员会所有，2010年8月27日巨隆公司才与李桂珍签订《商品房买卖合同》，且直至本案审理终结前巨隆公司仍无法提供可以履行该合同可能性的任何证据，故对李桂珍提出2010年8月27日李桂珍、巨隆公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同的主张一审法院予以采信。李桂珍主张巨隆公司返还已经支付的购房款239649元，支付利息，利息按人民银行同期贷款利率计算，从2010年8月27日起计至本案判决生效之日止，并赔偿李桂珍损失239649元。根据上述司法解释，合同无效买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，故对李桂珍主张返还已经支付的购房款239649元及支付利息，利息以购房款239649元为本金，按人民银行同期贷款利率从商品房买卖合同签订之日2010年8月27日起计至本案判决生效之日止，此主张符合上述规定一审法院予以支持。对李桂珍主张损失239649元，但李桂珍并未提交主张此损失的任何证据，故对李桂珍主张损失239649元不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李桂珍与巨隆公司于2010年8月27日签订的《商品房买卖合同》无效；二、巨隆公司应将购房款239649元退还给李桂珍；三、巨隆公司向李桂珍支付购房款利息，利息计算以购房款239649元为本金，按人民银行同期贷款利率从2010年8月27日起计至本案判决生效之日止；四、驳回李桂珍的其他诉讼请求。案件受理费8489元，由巨隆公司负担。上诉人巨隆公司上诉称：李桂珍与巨隆公司之间并不存在商品房买卖合同关系，而是李桂珍与李克雨之间的借款纠纷。一、巨隆公司的法定代表人李克雨个人与李桂珍签订《借款房屋抵押协议》，约定李克雨向李桂珍借款400万元，用巨隆公司的房屋以买卖合同方式作为借款担保。李桂珍于2010年8月27日转入李克雨账户400万元人民币，李克雨已经于2012年10月24日前分六次，总共归还给李桂珍430万元。巨隆公司手中根本就没有李桂珍的购房款，513号《判决书》判决上诉人退还239649元给李桂珍没有事实依据。2、一审法院认定上诉人收到李桂珍400万元整，但是511、512、513、514、515号五份判决书的判决总数则是4010375元，无端多出10375元，说明一审法院没有认真审理本案。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李桂珍答辩称：巨隆公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。当事人争议的焦点是：1、李桂珍与巨隆公司之间是否存在商品房买卖合同关系？2、巨隆公司应否向李桂珍返还购房款？二审期间，上诉人巨隆公司向本院提交了如下证据：1、银行转账凭证（6张），证明李克雨已经分六次还给李桂珍430万元，其中两次是李克雨应李桂珍的要求转到徐杰账户，两次是李克雨的前妻梁小凤转到李桂珍账户，两次是李克雨转到李桂珍账户；2、梁小凤的证明，证明李克雨委托梁小凤付款32万元给李桂珍。被上诉人经质证认为，对证据1中李克雨转给徐杰的转款凭证，是李克雨支付给徐杰的货款，与本案无关，徐杰与李桂珍也没有关系；梁小凤转给李桂珍的转款凭证是梁小凤与李桂珍的资金往来，与本案无关；李克雨转给李桂珍的转账凭证，发生在李桂珍向巨隆公司购买商品房之后，是李克雨与李桂珍另外的法律关系。对证据2有异议，梁小凤没有出庭作证，无法证实上诉人的主张。被上诉人李桂珍向本院提交如下证据：1、江南法院的案件受理通知书与传票，证明李桂珍与巨隆公司还有商品房预售合同的纠纷未处理，起诉的是该栋楼二楼共9间铺面；2、转款凭证3份，收款收据2张，这是另案9间商铺的支付凭证，证明双方之间不仅是本案5套房子的纠纷还有另案9间商铺的纠纷。上诉人经质证认为，对上述证据的真实性没有异议，双方确实另外有纠纷。对于双方当事人提交的上述证据，本院将结合本案其他证据综合予以认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：李桂珍与巨隆公司于2010年8月27日除签订本案涉及的《商品房买卖合同》外，还签订有四份《商品房买卖合同》，约定李桂珍向巨隆公司分别购买南宁市江南区星光大道×号巨隆大厦第一层×、×、×、×号房屋。巨隆公司在一审期间提交了李桂珍（甲方）与李克雨（乙方）于2010年11月26日签订的《借款房屋抵押协议》，该协议载明：“本着自愿、平等的原则，经双方协商一致，就乙方向甲方借款一事达成以下协议：一、乙方用广西巨隆房地产开发有限责任公司一层×（195.19平方米）、×（212.82平方米）、×（217.09平方米）、×（43.18平方米）、×（54.31平方米）商铺（总面积722.59平方米）以买卖合同方式向甲方借款人民币肆佰万元正（4000000.00），并按买卖合同方式开具收款收据及办理房屋买卖合同备案。二、借款期限一个月，如乙方到期不归还，广西巨隆房地产开发有限责任公司一层×（195.19平方米）、×（212.82平方米）、×（217.09平方米）、×（43.18平方米）、×（54.31平方米）商铺（总面积722.59平方米）就归甲方李桂珍所有，乙方需无偿配合办理该商铺的产权证。三、本协议适用中华人民共和国法律、法规。诉讼管辖地为甲方所在地管辖权人民法院。”李桂珍在一审时对该《借款房屋抵押协议》的真实性没有异议，但认为该协议签订于《商品房买卖合同》之后，与本案没有关联性。二审期间，李桂珍自认上述《借款房屋抵押协议》中所涉及的5间商铺就是其与巨隆公司所签订的五份《商品房买卖合同》中的5间房屋；2010年8月27日，李桂珍委托南宁市万万鑫典当行转入李克雨账户100万元，另外李桂珍向雷天霞借款300万并由雷天霞直接将该款转入李克雨账户。另查明，李克雨系巨隆公司的法定代表人。李克雨于2011年1月26日、2012年10月24日分别向李桂珍账户转款16万元、250万元。本院认为：关于李桂珍与巨隆公司是否存在商品房买卖合同关系。首先，李桂珍认可其与李克雨签订《借款房屋抵押协议》的真实性，并认可抵押协议中用于抵押的5间商铺就是其与巨隆公司签订五份《商品房买卖合同》中的5间房屋，李桂珍虽主张《借款房屋抵押协议》签订于《商品房买卖合同》之后，与《商品房买卖合同》无关，但未能对其购买该5间商铺后李克雨仍将该5间商铺向其抵押借款作出合理解释。其次，李桂珍与巨隆公司签订五份《商品房买卖合同》后，并未直接向巨隆公司支付购房款，仅于2010年8月27日分两次转入李克雨个人账户400万元，该款项与《借款房屋抵押协议》中约定的借款数额一致。再次，《借款房屋抵押协议》签订后，李克雨确实存在向李桂珍转款的行为，李桂珍主张并非李克雨向其返还借款，但未有证据证实其与李克雨还存在其他经济往来。综上，李桂珍与巨隆公司签订五份《商品房买卖合同》并办理合同备案，以及巨隆公司向李桂珍出具收款收据的行为，实际上是李桂珍与李克雨履行《借款房屋抵押协议》的内容，李桂珍主张其与巨隆公司之间存在商品房买卖合同关系，理据不足，本院不予采信。因此，李桂珍要求巨隆公司返还购房款，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第513号民事判决；二、驳回被上诉人李桂珍的诉讼请求。一审案件受理费8489元，由被上诉人李桂珍负担；二审案件受理费4895元，由被上诉人李桂珍负担。本判决为终审判决。审判长张雪梅审判员高翔宇审判员刘萌二〇一五年七月六日书记员王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。