连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第05464号
原告秦华华。
委托代理人严立山、李华成。
被告连云港市富园房地产开发有限公司。
法定代表人姜道志，该公司董事长。
委托代理人马家麟，该公司职员。
委托代理人孙万金。
原告秦华华与被告连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，灌云县人民法院于2015年7月2日受理，经连云港市中级人民法院指定，由本院为本案的民事一审管辖法院。本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员胡明独任审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦华华的委托代理人严立山、被告富园房地产公司的委托代理人马家麟、孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦华华诉称，2008年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的富园广场小区的9幢1-14室房屋，并约定权属证书办理期限及违约条款。原告按约定履行了义务，但被告没有按合同的约定为原告办理产权登记。现要求：1、被告赔偿因延期办证给原告造成的违约损失400000元（以本金1080540元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2009年7月1日起计算至2013年8月29日止）；2、诉讼费用由被告承担。
被告富园房地产公司辩称，一、原告未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，对此被告不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因政府原因及不可抗力的因素导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免予承担责任。被告已经按照合同约定的时间交付房屋，并按期向行政机关提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，本案所涉房屋早已具备办理房屋产权证的条件，但由于以下几方面因素，政府迟迟不给办理：1、被告在2007年还以出让方式取得2007-6号地块使用权（即电信局地块），面积为8732平方米。该地块为毛地，地上建筑物尚未拆迁，主要是电信局建筑设施，由于省电信局干预，直到2012年底也未能拆迁，县政府要求富园公司将电信局地块一起动工建设，提升城市化建设的品味，电信局地块不开工建设，对富园广场小区建设就不给予综合验收，不综合验收就办不到产权证，但电信局拆迁工作又无法进行。2009年2月份小区已建的楼栋全部交付使用，但政府就是不给予综合验收。最后县政府协调未果，未达成拆迁协议，最终与富园公司解除电信局地块的出让合同，重新挂牌出让；2、由于富园广场北侧在规划中没有规划与公共绿地的隔离围墙，县政府要求富园公司在小区北侧建设隔离围墙，但小区业主极力反对，县政府带领相关部门出面协调处理却未能处理好，最后县政府要求富园广场小区业主签订一份“承诺书”，承诺山前河南岸的沿河绿地为市政公用绿地，小区原有围墙拆除和重新建设时不得干涉，在承诺基础上才能给予办理房产证，故逾期办证的原因是县政府的诸多因素对富园广场小区能办而不给予办证；二、即使被告负有责任，也只能参照双方合同中关于违约金的条款，并依据公平原则给付违约金，原告主张的标准没有法律依据；三、原告起诉已超过二年的诉讼时效。富园广场小区的买受人与被告签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年至2010年之间，被告最迟于2009年9月23日前交付房屋（仅有王华明1户是2010年10月26日上房）。被告最迟应于2009年12月底前，将房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但由于相关职能部门的原因未能及时办证登记。从2012年10月26日至2013年3月7日，被告已为富园广场小区的买受人办理了商品房初始登记。本案诉讼时效的起始时间应从2010年1月1日起计算，而原告直到2015年7月份才提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第9幢1-14室的商品房，商品房总金额1080540元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2009年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因及不可抗力因素除外），出卖人将按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
商品房建好后，2009年3月30日，被告将商品房交付给原告。2012年12月10日，被告为原告所居住的富园广场的第9幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。
另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园房地产公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，被告要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票、房产权，被告提供的常务会议纪要、《承诺书》、商品房初始登记证明等证据予以证实。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告所交房款金额的万分之零点五支付违约金。
因为原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即按原告所交房款金额的万分之零点五支付违约金，该约定为一时性债权，而不是没有约定违约金，也不是约定以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权。被告于2009年3月30日将涉案房屋交付原告使用，故被告应当于2009年7月1日前，将权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，至此原告应当知道其权利被侵害，原告最迟应当于2011年7月1日提起诉讼，而原告直到2015年7月2日才向法院提起诉讼，超过了二年诉讼时效期间，原告也未提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故本案已超过诉讼时效期间。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告秦华华的诉讼请求。
案件受理费7300元（原告已预交）由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费7300元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 胡 明
代理审判员 钱 永
人民陪审员 蒋桂红
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行