广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初2316号
原告：郭超，男，1988年4月27日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市磁县，
委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嘉麒，广西维冠律师事务所实习律师。
被告：广西三润投资发展有限公司，住所地广西北流市北流镇陵宁路0107号。
法定代表人：何海生，该公司董事长。
被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。
法定代表人：谢龙，该公司董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。
原告郭超与被告广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭超的委托诉讼代理人李忠臻、王嘉麒，被告三润公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭超向本院提出诉讼请求：1.解除郭超与三润公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》（以下简称《建房合同书》）；2.三润公司、富乐华公司连带返还郭超购房款401633元并支付利息（利息以401633元为基数，从2014年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至债务清偿之日止，暂计至2016年11月16日为48195元，以后另计）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年10月，郭超来到防城港市旅游，在旅游过程中被导游带至富乐华公司开发的案涉楼盘售楼部并在销售人员的推介下于三润公司签订《建房合同书》，并按要求分别于2014年6月12日、2014年6月19日和2014年10月29日共支付401633元购房款。直到2016年10月，郭超接到三润公司通知前来换签《商品房买卖合同》时发现，案涉商品房尚未完工，而富乐华公司也明确告知原告无法再约定的期限交付使用，郭超也无法办理银行按揭手续。然而郭超受到环境影响经济较为困难，以至于确实无法一次性或分期支付剩余房款。
被告三润公司、富乐华公司辩称，郭超要求解除合同、退还购房款没有事实和法律依据。郭超起诉时还没有到合同约定的交房日期。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对郭超提交《解除合同通知书》，该通知书的买受人非本案原告且该证据与本案无直接关联，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为乙方与被告三润公司为甲方于2014年10月28日签订一份《建房合同书》，约定原告购买三润公司与开发商富乐华公司合作建房防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5号地块）5号楼B幢28层13号房，建筑面积为90.58平方米，每平方米单价为8850元，总金额为801633元；开发商将于2015年8月25日前完成合作建房预售许可证办理；乙方在签订本合同当日交清首付款5万元，签订本合同之日起30日内付至总房款的50%即401633元（含定金），余款向银行申请按揭贷款方式支付（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方必须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7日内一次性付清余款）；乙方在本协议签订后，不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如违约的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；开发商应在2016年12月30日前将经五方验收并符合本合同约定的合作建房交付给乙方使用；开发商据实可予以延期的情形包括：遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的；在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放贷款及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；合同并对违约责任、房屋交接、登记备案等作具体约定。
三润公司分别于2014年6月12日、2014年6月19日、2014年10月29日向郭超出具三张《收据》（编号：8911829、8911837、1000878），表示收到郭超5号地块5B-2813号房定金及部分首付17万元、部分首付款3万元、首付款201633元。
另查明，三润公司代理销售富乐华公司开发的案涉商品房项目。富乐华公司开发的中央商务区（CBD）北部湾滨海中心5号楼于2015年7月20日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015036号）。
本院认为，本案的争议焦点为：一、郭超要求解除《建房合同书》是否有事实和法律依据；二、三润公司、富乐华公司应连带偿还401633元并赔偿利息损失。
关于第一个争议焦点。郭超与三润公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，三润公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与郭超签订《建房合同书》但在本案起诉前已经取得，《建房合同书》应属有效。现郭超主张案涉商品房尚未竣工且其无法办理按揭贷款而要求解除合同。需要明确的是，郭超作为具有完全民事行为能力的自然人且年纪较轻，其在购买房产时应对自己的支付能力及需求进行预判。到目前为止，郭超尚未支付完全部购房款，即使工程已经符合交房条件其也尚不能主张三润公司交房，且郭超也未举证证明其无法办理按揭贷款系银行政策原因或其他不能归责于双方的原因导致，故郭超不能因此要求解除合同。然而，依据《建房合同书》的约定，如乙方要求退房则已付购房款作为违约金支付给甲方，合同自动解除。现郭超要求解除合同即退房，在其尚未能举证证明三润公司存在合同约定或法定的解除情形的情况下，应由其承担违约责任。本院对郭超要求解除《建房合同书》的诉讼请求予以支持，但须承担违约责任。
关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同约定将郭超已支付购房款作为违约金支付给三润公司，在三润公司未举证证明其因郭超违约造成的实际损失以及订立合同时可预见的损失的情况下，根据各方的履约情况以及郭超的过错程度，违约金数额为64130元较为适宜。而根据现有证据，合同相对方为三润公司，收款方为三润公司，故对三润公司收取的401633元应为购房款。现郭超未就三润公司与富乐华公司存在连带责任的法定情形进行举证，故上述三润公司收取的款项在扣除违约金后即337503元应由其退还给郭超。对该部分款项的利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定，判决如下：
一、解除原告郭超与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》；
二、被告广西三润投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告郭超购房款337503元；
三、驳回原告郭超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8047.42元（原告郭超已预交），由原告郭超负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费8047.42元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 潘泽耀
人民陪审员 刘敬佳
二〇一七年四月十三日
书 记 员 黄富林
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。