江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠商初字第1065号
原告中国银行股份有限公司无锡惠山支行。
被告凌良柳。
被告林康旺。
原告中国银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称中行惠山支行）与被告凌良柳、林康旺金融借款合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行惠山支行的委托代理人鲁x到庭参加诉讼，被告凌良柳、林康旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行惠山支行诉称：凌良柳因购房向其贷款，林康旺承诺承担共同还款责任。借款发放后，凌良柳、林康旺未按约归还借款本息。故诉至本院请求判令：1、凌良柳、林康旺立即归还剩余借款本金624215.42元及利息、罚息10740.92元（暂计算至2013年7月5日，自2013年7月6日起至判决给付之日止，按借款合同约定的标准计算罚息），并承担律师费20474元；2、中行惠山支行有权以坐落于阳光壹佰国际城135-701号的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告凌良柳、林康旺未作答辩。
经审理查明：2009年10月24日，凌良柳与中行惠山支行签订编号为2009年房字6366的个人一手住房贷款合同一份。双方约定，凌良柳为购买xx的房屋向中行惠山支行借款700000元；借款期限为20年；借款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从中行惠山支行实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；借款直接划至凌良柳指定的无锡苏源置业有限公司的专用帐户；还款方式为按月等额本息；若凌良柳未按期归还借款本息则构成违约，中行惠山支行有权宣布本合同项下借款本息全部提前到期，并从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收40%；凌良柳以借款所购房产向中行惠山支行提供抵押担保；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费、公证费、诉讼费、保险费等费用）均由凌良柳承担。
同日，林康旺向中行惠山支行出具共同还款承诺函一份。载明，自愿作为上述借款合同的共同债务人，对凌良柳在上述借款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。
同日，凌良柳、林康旺与中行惠山支行签订贷款抵押合同一份。双方约定，为确保凌良柳与中行惠山支行签署的编号为2009年房贷6366的个人一手房屋贷款合同（以下简称主合同）而产生的全部债务的履行，凌良柳、林康旺愿意以其有权处分的财产为该合同项下的全部债务提供抵押担保；本合同项下的担保为普通担保，担保的本金金额为人民币700000元，抵押担保的主债务包括但不限于主合同项下的贷款本金、利息（包含罚息）以及主债务人在主合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、律师代理费、诉讼费、保全费等实现债权的费用）；抵押财产为坐落于xx的房屋。
2012年4月20日，凌良柳、林康旺将其名下坐落于xx的房屋办理了抵押登记手续，他项权利人为中行惠山支行，权利证书号为锡房他证字第**号，他项权利种类为抵押，债权数额为人民币700000元。
2010年11月5日，中行惠山支行按约发放借款700000元。但凌良柳、林康旺自2013年3月5日起未按约足额归还借款本息，至2013年7月5日，凌良柳尚结欠中行惠山支行借款本金624215.42元及利息、罚息10740.92元。
另查明：中行惠山支行与江苏神阙律师事务所（以下简称神阙律所）签订《委托代理协议》一份。双方约定，中行惠山支行委托神阙律所参与其与凌良柳、林康旺金融借款合同纠纷一案的第一审诉讼，根据《江苏省律师服务收费标准》，向神阙律所支付代理费20474元。2013年8月5日，神阙律所向中行惠山支行开具相应律师费收据。
上述事实，有个人一手住房贷款合同、借款借据、共同还款承诺函、贷款抵押合同、他项权证、贷款已还款明细清单、委托代理协议、律师费收据及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：凌良柳、林康旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩及举证、质证权利。根据现有证据，本案各方当事人签订的个人一手住房贷款合同、共同还款承诺函、贷款抵押合同及委托代理协议均系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。凌良柳未按照借款合同约定归还借款本息，中行惠山支行有权宣布借款全部提前到期并要求凌良柳承担相应的违约责任。至2013年7月5日，凌良柳尚结欠中行惠山支行借款本金624215.42元及利息、罚息10740.92元（暂计算至2013年7月5日，自2013年7月6日起至判决给付之日止的罚息，以624215.42元为基数，按借款合同约定的标准进行计算），事实清楚、证据充分。林康旺自愿作为上述借款的共同还款人，对凌良柳在上述借款合同项下的债务的偿还承担责任。故中行惠山支行要求凌良柳、林康旺归还借款本金624215.42元及相应利息、罚息，并承担中行惠山支行为实现债权所支付的律师费20474元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。凌良柳、林康旺将所购房屋抵押给中行惠山支行，抵押担保的主债务包括贷款本金、利息（包含罚息）以及主债务人在主合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、律师代理费、诉讼费、保全费等），并将房屋办理了登记手续，他项权利人为中行惠山支行，抵押权自登记时设立，故中行惠山支行有权要求对抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款对上述债务优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、凌良柳、林康旺于本判决生效后10日内向中国银行股份有限公司无锡惠山支行支付借款本金624215.42元及利息、罚息10740.92元（暂算至2013年7月5日，自2013年7月6日起至判决给付之日止的罚息，以624215.42元为基数，按借款合同约定的标准进行计算），并支付律师代理费20474元。
二、中国银行股份有限公司无锡惠山支行有权就本判决第一项债权以及本案诉讼费用14974元在700000元范围内以登记编号为锡房他证字第**号他项权证下的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10354元，财产保全费4020元，公告费600元，合计14974元，由凌良柳、林康旺负担（该款已由中行惠山支行预交，凌良柳、林康旺于本判决生效后10日内径行支付中行惠山支行，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 徐 辉
代理审判员 张 露
人民陪审员 张 靖
二〇一四年一月八日
书 记 员 戴秋莹
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。