北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1056号
上诉人（原审被告）：石磊，男，1986年3月9日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：程燕云（石磊之母），1961年12月16日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：徐喆，北京市京银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区供销合作社，住所地北京市朝阳区五里桥一街1号院13号楼1层。
法定代表人：李建军，主任。
委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘文亮，男，1976年7月10日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审第三人）：张韧东，男，1968年2月11日出生，住北京市朝阳区。
上诉人石磊因与被上诉人北京市朝阳区供销合作社（以下简称朝阳供销社）、刘文亮、张韧东返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第11787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石磊的委托诉讼代理人徐喆、程燕云，被上诉人北京市朝阳区供销合作社的委托诉讼代理人于向东，被上诉人刘文亮、张韧东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石磊上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法改判驳回朝阳供销社的诉讼请求。3.一、二审诉讼费由朝阳供销社承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院以租赁合同纠纷进行裁决，没有搞清双方之间是物权纠纷，还是合同纠纷。一审法院没有查明涉案房屋的所有权。一审法院对于涉案房屋的来源没有进行司法确认。2.一审法院适用法律错误。涉案房屋是城镇房屋，一审法院曲解了相关司法解释。一审法院适用《合同法》对双方之间的物权关系视而不见。3.一审法院的处理没有化解矛盾反而激化了矛盾。
朝阳供销社辩称：同意一审法院判决，请求驳回上诉，维持原判。一审法院查明的事实是清楚的，双方签订有合法有效的租赁合同，朝阳供销社是涉案房屋的合法所有人。一审法院适用法律没有错误。有关激化矛盾的问题，不是法律调整的范围，是双方在法律之外进行协商的问题。
刘文亮辩称：与一审时答辩意见一致。
张韧东辩称：与一审时答辩意见一致。
朝阳供销社向一审法院起诉请求：1.判令石磊立即腾退承租北京市朝阳区供销合作社的房屋；2.判令石磊向北京市朝阳区供销合作社支付自2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费共计6825元。
一审法院认定事实：2013年1月6日，朝阳供销社作为出租方（甲方）与石磊作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于北京市朝阳区×××房屋出租给乙方使用，上述租赁标的占地面积为133.61平方米，建筑面积为80平方米（具体面积以测量为准）；租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金0.72万元。《房屋租赁合同》第六条“室内装修和改造”第二款约定“本合同履行期限届满或由于任何一方的原因造成本合同提前解除或不能履行，乙方所租房屋内的所有装修、改造均无偿归甲方所有，乙方不得用装修改造来抵偿租金或要求甲方补偿，并不得自行拆除该装修、改造设施，如因此给甲方造成损失，乙方负赔偿责任”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第六款约定“在租期届满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）或乙方进行装修改造后的状态交还甲方，乙方购置的不可移动的物品由甲方处理，可移动的物品由乙方处理”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第八款约定“乙方承租的租赁区域在遇国家拆迁占地时，乙方必须无条件搬出，由甲方与拆迁单位进行联系解决，所有拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无关”。合同后附场地平面图。石磊认可《房屋租赁合同》的真实性，但是不认可其合法性，主张出租人未取得建设工程许可证，订立的租赁合同应属无效。双方均认可依照《房屋租赁合同》后附场地平面图实际履行合同；石磊将涉案房屋北数第一间门面房转租给张韧东用于羊肉销售，将涉案房屋北数第二至第六间门面房及四间后背房转租给刘文亮用于超市经营。
经询，石磊主张因租赁房屋没有建设许可审批手续，故朝阳供销社、石磊于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》应属于无效，且无论是原始取得还是继受取得，租赁房屋均应属于石磊，朝阳供销社主张返还原物的期限已过，故其主张返还原物的事实和法律基础均不存在。朝阳供销社主张其持有涉案房屋的产权证书，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且双方已经实际履行。
庭审中，朝阳供销社提交《房屋所有权证》，上载房屋所有权人为朝阳供销社，房屋坐落于朝阳区×××，建筑面积为202.90平方米，填发日期为2002年5月17日。石磊对于该证据的真实性表示认可，但主张《房屋所有权证》中平面图与《房屋租赁合同》附图不一致，租赁房屋在房产证办理时不存在，房产证上只有北侧二处建筑。
庭审中，朝阳供销社提交2014年6月23日《通知》，欲证明其曾向石磊送达该通知。《通知》上载“你方承租我单位位于朝阳区×××部分房屋，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。现通知你方：你方自收到此通知5日内，与我单位签订租赁合同，如逾期未签，我单位将收回你方所承租的房屋及场地，同时我单位将采取法律途径维护我单位的正当权益”。石磊称没有收到前述通知，双方签订有租赁合同，其中有完备的联系方式和沟通方式，且石磊的母亲是×××单位的职工，朝阳供销社本可以采取便捷的方式通知送达，但朝阳供销社没有采取，仅凭照片无法认定在2014年6月23日进行了通知，证明效力很低。
庭审中，石磊提交北京市朝阳东三间房煤炭经销部（以下简称东三间房经销部）营业执照副本复印件、东三间房经销部组织机构代码证副本复印件、北京市煤炭经营许可证副本复印件、东三间房经销部2000年12月20日出具的《证明》、北京市工商行政管理局朝阳分局行政处罚决定书、东三间房经销部工商登记信息查询打印件、朝阳供销社2013年5月24日出具的《证明》，欲证明朝阳供销社的前身东三间房经销部曾出具证明确认承租物的来源，东三间房经销部的债权债务应由朝阳供销社承担。东三间房经销部的《证明》上载“东三间房经销部为解决职工、工资吃饭问题于2000年10月进行了集资建房，其中包括下属×××场。由北向南共建10间门面房和4间后背房。此14间屋全部由程燕云家出资，包括建房费用陆万元……集资建房共计花费人民币捌万元整。基于此，东三间房经销部以单位的名誉承诺：门面房部分留给程燕云家人（可以是程燕云家里指定的其它成员）合法条件下最长期租用，承租期内也可以转租，且租金长期优惠不变。建房款捌万元作为借款，五年内向程燕云家偿还完毕。该房屋如遇企业进一步深化改革、机构调整及国家各级政府拆迁占地等情况发生时给予最大限度补偿。对以上约定双方无异议”。落款处东三间房经销部加盖公章、法定代表人程某加盖个人人名章。2011年10月12日，东三间房经销部被吊销营业执照。工商登记信息查询打印件显示东三间房经销部的投资人为“北京市朝阳区三间房基层供销社”。朝阳供销社出具的《证明》，上载“东三间房经销部原为北京市朝阳区供销合作社的下属企业。该单位为法人企业，法定代表人为程某”。朝阳供销社主张东三间房经销部与朝阳供销社是两个独立的法人，东三间房经销部属于二级下属企业。
案件审理中，石磊申请证人程某到庭作证，程某陈述其代表东三间房经销部曾向程燕云承诺租金不涨也不变，但是实际上涨了20%，借款也没有归还程燕云。朝阳供销社认可石磊建房的事实，但不认可东三间房经销部在《证明》中所做的承诺，并主张证人程某与朝阳供销社、石磊双方均存在利害关系，证人证言的效力有待确认。
庭审中，石磊提交朝阳供销社于2011年12月1日出具的同意转租证明、2013年3月25日出具的同意出租证明，欲印证2000年12月20日《证明》内容。朝阳供销社对于前述证明的真实性认可，对于证明目的不认可。石磊还提交维修费收据两份，欲证明朝阳供销社没有尽到相应的维修义务。朝阳供销社对于收据的证明目的不予认可。
庭审中，石磊提交2013年朝民初字第21409号民事案件卷宗，欲证明涉案租赁物来源。朝阳供销社对于案卷真实性认可，并主张在该案中，石磊认定朝阳供销社作为房屋产权人的身份。该案卷第126页庭审笔录中法官问“（涉案房屋）产权人是谁”该案件朝阳供销社（本案石磊）代理人回答“北京市朝阳区供销合作社”；法官问“煤炭经销部与供销合作社是何关系”该案件朝阳供销社（本案石磊）代理人回答“供销合作社是独立的法人，煤炭经销部只是一个下属的机构，现在煤炭经销部已经没有了”。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同。
关于石磊依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”主张涉案《房屋租赁合同》无效的抗辩意见，该司法解释第一条明确规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，故结合本案租赁标的及合同实际履行情况，朝阳供销社、石磊签订的《房屋租赁合同》应属有效。
关于石磊主张其对租赁标的物进行改建、添建，朝阳供销社对于租赁标的不享有物权的抗辩意见，朝阳供销社已提交涉案地块及地上物的房屋所有权证，石磊对于地上物的改造，不影响朝阳供销社对于涉案地块及地上物的权属。关于石磊主张朝阳供销社要求返还原物已超过一年时效的抗辩意见，返还原物请求权不同于占有回复请求权，物权请求权不适用诉讼时效，也不适用除斥期间，故对于石磊的该项抗辩意见，法院亦不予采信。
本案中，朝阳供销社、石磊签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁标的、租赁期限，现租赁期限届满，石磊无权继续占有、使用租赁标的，理应及时向朝阳供销社返还租赁标的，故对于朝阳供销社要求石磊立即腾退承租朝阳供销社的房屋的诉讼请求，法院应予支持。双方确认石磊已将租金交至2013年12月31日，此后，石磊仍占有、使用租赁标的，理应支付使用费用，朝阳供销社要求石磊参照双方约定的租金标准支付使用费并无不当，故对于朝阳供销社要求石磊支付2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。一审法院判决：一、石磊于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×××的房屋腾空并返还给北京市朝阳区供销合作社；二、石磊于判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区供销合作社支付房屋占有使用费六千八百二十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，由石磊（于本判决生效后七日内交纳）。
二审中，双方均未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同。本案中，朝阳供销社、石磊签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁标的、租赁期限，现租赁期限届满，石磊无权继续占有、使用租赁标的，理应及时向朝阳供销社返还租赁标的，故对于朝阳供销社要求石磊立即腾退承租朝阳供销社的房屋的诉讼请求，本院应予支持。双方确认石磊已将租金交至2013年12月31日，此后，石磊仍占有、使用租赁标的，理应支付使用费用，朝阳供销社要求石磊参照双方约定的租金标准支付使用费并无不当，故对于朝阳供销社要求石磊支付2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。经本院审查，一审法院适用的法律及案由无误，本院不予调整。
综上所述，石磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由石磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 孙 妍
代理审判员 张 弘
二〇一八年二月七日
书 记 员 王 雨
书 记 员 李月明