广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5303民初63号原告（反诉被告）余镜能，男，1969年12月15日出生，汉族，住云浮市云安区。委托代理人黎石贤，系广东石国律师事务所律师。被告（反诉原告）麦有坤，男，汉族，1970年12月16日出生，住佛山市顺德区。委托代理人何丽婷，系广东瀚杰律师事务所律师。委托代理人杨志强，系广东瀚杰律师事务所律师。原告（反诉被告）余镜能诉被告（反诉原告）麦有坤建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余镜能及其委托代理人黎石贤，被告麦有坤及其委托代理人杨志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余镜能诉称，2014年3月9日，原被告经协商，就买卖位于肇庆市高要白诸镇松云村委会新路口开发区面积为2939.60平方米的土地【证号：高要国用（2011）第110027号】达成协议，合同价格为5200000元。合同签订后，原告余镜能如约履行了合同并办理了过户手续，被告麦有坤却至今未付余款700000元。经原告多次追讨，被告均以各种理由拖延，意图拒绝履行。诉讼请求：1、请求法院判令被告麦有坤向原告余镜能支付土地转让款700000元，并承担逾期利息（以700000元为本金从2015年1月29日起按照人民银行同期贷款利息计算至支付完毕日止，计算至起诉日为77000元），本项合计777000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）麦有坤辩称，1、答辩人在签订合同后，分别在2014年3月支付了定金500000元、2014年7月9日支付了二期款项1100000元、2014年9月24日支付了二期款3000000元，合计支付了4600000元，被答辩人诉求计算错误。此外，本案是被答辩人违约在先，无权要求答辩人支付利息。2、答辩人并非被答辩人所述的意图拒绝履行合同及违反双方的契约精神，相反，是被答辩人因自身过错导致无法如约履行合同，违约在先。被答辩人不仅因自身过错导致无法按期完成土地过户手续的办理。合同签订后，答辩人如约向被答辩人支付相关款项，但是履约过程中由于被答辩人未付清银行贷款，导致涉案土地的过户手续一直未能办理。期间，答辩人为了更好的履行合同，甚至提前支付二期款项，答辩人自始至终都尊重契约精神。被答辩人不仅违约在先，而且还擅自收取本应由答辩人收取的租金，损害答辩人的合法权益。答辩人在2014年9月支付了二期款项，根据合同的约定，此后涉案厂房的租金应当归答辩人所有，租约也应当转移答辩人，但被答辩人至今都没有向答辩人转交租金。3、除此之外，被答辩人还占有使用涉案厂房而拒绝支付使用费。答辩人已经就本点及第二点所提及的事实提起反诉。综上，被答辩人诉求租金计算错误，而且被答辩人不守诚信，违约在先，应当向答辩人支付违约金、占有使用费等费用。被告（反诉原告）麦有坤反诉称，麦有坤与余镜能于2014年3月9日签订了土地出让合同，约定以5200000元的价格转让位于高要市白诸镇松云村委会新路口开发区的工业用地及地上建筑。合同约定转让款分三期支付，第一期支付500000元定金，第二期为3000000元，第三期为尾款。麦有坤在合同签订后，如期足额支付了款项，但是余镜能却因自身的原因导致不能按照合同约定的时间完成过户手续的办理。2014年7月6日，双方签订补充协议，约定由于甲方（即余镜能）未还清银行抵押贷款，致使双方无法办理土地过户手续，乙方（即麦有坤）同意借款1100000元给余镜能以还清贷款并办理过户手续，此借款视为第二期购地款的预付款。此外，麦有坤在履约过程中还替余镜能代垫中介费50000元。综上，由于余镜能原因导致土地过户手续未能在约定期限内完成，应当按照合同约定向麦有坤支付违约金210000元及中介费50000元。转让合同还约定，余镜能收到麦有坤第二期转让款后，厂房租金应由麦有坤收取，且租约移交麦有坤。但是，余镜能却擅自收取了第三人李国钊的租金46800元，并没有把租金转交麦有坤。而且，根据余镜能与李国钊的合同约定，李国钊提前退租的，应当赔偿余镜能三个月租金46800元。以上款项应当归麦有坤所有，但余镜能却一直没有把收到的款项转交给麦有坤。不仅如此，余镜能从2015年1月29日起一直占用厂房至今，双方协商确定余镜能按照每年73000元的标准向麦有坤支付使用费，但余镜能一直都未支付。此外，余镜能与麦有坤签订补充协议约定余镜能向麦有坤借款1100000元用于还清余镜能银行借款，1100000元作为第二期款项的预付款，收到款项四个工作日内办理手续，超出一天的，从第五天起支付违约金5000元/天。麦有坤于2014年7月7日将1100000元汇入余镜能指定账户，但是，余镜能直到2014年7月14日方办理手续。根据约定，应当支付违约金15000元。综上所述，余镜能的行为已经构成严重违约。诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告余镜能向反诉原告麦有坤支付违约金210000元；2、请求法院判令反诉被告余镜能向反诉原告麦有坤给付应由麦有坤收取的租金46800元、赔偿款46800元及利息5466元，合计99066元；3、请求法院判令反诉被告余镜能向反诉原告麦有坤支付占用涉案厂房的占有使用费152083元及利息19010元，合计171093元（使用费计算标准为73300元每年，使用日期从2015年1月29日暂计至2017年2月19日；利息计算标准为按照中国人民同期贷款利率从2015年1月29日暂计至2017年2月19日）；4、请求法院判令反诉被告余镜能向反诉原告麦有坤返还中介费50000元；5、请求法院判令反诉被告余镜能将过户手续完成后取得的各项票据交还反诉原告麦有坤（包括税费及税单、契税、印花税凭证）；上述暂计530159元。6、请求法院判令反诉被告余镜能向反诉原告麦有坤支付违约金15000元。7、本案诉讼费由余镜能承担。原告（反诉被告）余镜能对被告（反诉原告）麦有坤的反诉答辩称，1、造成办证延迟的原因是由于麦有坤，麦有坤无权要求余镜能承担逾期违约的责任210000元。余镜能已于2014年7月14日将办证所需要的资料全部提交给国土部门，根据当时的办证程序需要进行土地测量等手续，在国土部门基本办妥有关手续后，需签署《土地登记申请书》。余镜能在2014年8月26日通知麦有坤要求麦有坤“过国土所签申请书”，同时，也向案涉土地买卖介绍人杨林秋发出通知“通知麦有坤过来签名”，但麦有坤却以多种理由一直拖延至2015年1月5日才签署，因此，转户后的土地证在2015年1月29日才颁发。故导致办证延迟的原因应归于麦有坤。根据《合同法》第45条的规定，麦有坤的行为是意图使得余镜能承担违约责任为目的（自身不当利益），不当地促使办证延迟，应视为办证未延迟，麦有坤无权要求余镜能承担违约责任。另，麦有坤关于延迟办证的时间也是计算错误的。从2014年12月24日起计算至土地证颁发时间2015年1月29日，延迟的时间为一个月五天，应计算一个月。2、麦有坤要求余镜能支付违约金15000元是不能成立的。广东高要农村商业银行股份有限公司白诸支行出具的证明证实在2014年7月9日全额归还贷款。余镜能在归还贷款的次日即办理他项权证书的注销登记。具备过户条件只能在2014年7月10日之后。余镜能认为只有在具备办理过户条件才能起算“4个工作日”，因此，只能在2014年7月10日起算“4个工作日”，且麦有坤仅提供了有110万元的流水，没有收款账号的记载，没有证据证实该110万元是汇往广东高要农村商业银行股份有限公司白诸支行的。另，经余镜能在2014年7月10日多次通知，是因麦有坤迟迟不到白诸国土所的原因（麦有坤居住在东莞路途遥远）而致使合同在2014年7月14日才签署的，责任应归于麦有坤。另，麦有坤计算工作日的方法也是错误的，从2014年7月7日开始计算至2014年7月14日应为五个工作日。3、在麦有坤领取土地证前，余镜能已经将涉案厂房土地交给麦有坤，麦有坤要求余镜能支付从2015年1月29日至2017年2月19日期间的厂房占有使用费及利息是没有法律和事实依据的。4、中介费是麦有坤与中介人之间的关系，与余镜能无关。且支付中介费50000元也没有达到“麦有坤应按时支付购地款”的条件。5、过户费用是由余镜能支付的，票据应当由余镜能持有，即使法院认为需要向麦有坤交付有关的票据，麦有坤也应当向余镜能出具相关的收条。6、对于肇庆市中级人民法院判决由余镜能收取的46800元，余镜能同意在本案中抵扣，赔偿款46800元（余镜能也没有实际得到赔偿）应当由麦有坤向李国钊进行主张，对麦有坤主张的利息5466元不予认可。本院查明并确认如下事实：2014年3月9日，原告余镜能（甲方）与被告麦有坤（乙方）签订一份《土地出让合同》，约定如下内容：一、甲方出让位于高要市白诸镇松云村委会新路口开发区《高要国用（2011）第110027》的工业用地。二、甲乙双方确认本宗地的成交总价格为5200000元。三、付款方式：款项由乙方汇入甲方指定的银行账户中，甲方收到汇款并开出收款收据作为收款凭证，并经双方确认并同意分三期付款：1、第一期：签署本合同后，乙方即付款500000元作为定金。2、第二期：甲方在收到定金后30天内，双方备齐资料共同向当地国土部门申请办理变更过户手续，并经国土部门确认生效后，乙方即向甲方支付第二期转让款3000000元。3、第三期：办理完各项转让手续并取得土地证，且变压器过户后，乙方需向甲方支付余下款项并立收据注明已付清（此款应减除甲方已收第一、第二期转让款及已收未到期的租金及押金，作多除少补）。四、其他权利、义务及责任：1、甲方在收到乙方第二期土地转让款后60天内，应要积极办理完成各项的转让、过户审批手续；若90天内未能完成前述手续，则视违约（因政策因素制约外），从第91天起，乙方每月按第一、第二期转让款总和（即3500000元）的3%向甲方收取违约金。2、第三期转让款按上述付款方式，乙方须按时支付给甲方，否则，视乙方违约，甲方有权取消本次交易，并不退还所付款。4、甲方在收到乙方第二期转让款后第30天起，该地的厂房租金由乙方收取，租约由甲方移交给乙方。5、本宗土地过户手续完成后的税费、税单交由乙方保管，用作日后转让凭证……。签订合同后，麦有坤于2014年3月12日通过银行转账方式将第一期转让款500000元定金支付给余镜能。2014年7月6日，余镜能（甲方）与麦有坤（乙方）又签订一份《关于余镜能、麦有坤新路口土地转让合同的补充协议》，协议中载明由于甲方未还清该土地的银行抵押贷款，致使双方不能到国土部门办理过户手续，为了双方买卖土地的交易过程顺利进行，双方达成如下补充协议：1、对于甲方该土地的银行抵押贷款，由乙方先借1100000元给甲方还贷（此款视作乙方第二期购地款的预付款），待取得有效证件，双方到国土部门办理了过户手续后，乙方付第二期转让款的余款。2、甲方承诺：从乙方汇出款项的日期起计算到双方一起到国土部门办理签名过户不超过四个工作日。超一天，即从第五天起，甲方付乙方5000元/天……。3、经双方一致协商，以上还贷事宜及过程，双方授权委托由杨林秋办理，费用由甲方负责。乙方不能以任何理由拖延到国土部门办理过户手续，否则甲方不承担任何违约责任……。5、本协议适用于甲乙双方所签订的土地转让合同，本协议未列明的，按原合同执行……。补充协议签订后，麦有坤于2014年7月7日通过银行转账方式将第二期购地款的预付款1100000元支付给余镜能用以偿还银行贷款。2014年7月10日，余镜能前往国土部门办理案涉土地的注销抵押登记手续。2014年7月14日，原被告前往国土部门办理案涉土地签名过户手续。之后，麦有坤在2014年9月23日和9月24日通过银行转账方式分两次（每次汇款950000元）将第二期土地转让款的余款1900000元支付给余镜能，余镜能于9月24日立下收据给麦有坤，载明收到麦有坤第二期购地款3000000元。2015年1月5日，原被告前往国土部门办理土地登记申请签名等手续。2015年1月29日，案涉土地变更登记至麦有坤名下，并由麦有坤领取了土地使用证【证号：高要国用（2015）第00304号】。2015年2月16日，麦有坤通过银行转账方式向余镜能汇款1000000元后没有再支付余下土地转让款。2015年6月16日，原被告完成案涉土地变压器的过户手续。同时查明，余镜能曾于2014年8月、9月期间联系麦有坤及案涉土地买卖介绍人杨林秋，要求麦有坤前往国土部门办理案涉土地过户签名手续及支付土地转让款；后余镜能又于2015年2月至11月期间多次联系麦有坤，要求麦有坤提交资料办理变压器过户手续及支付土地转让款等事项。另查明，对余镜能与案外人李国钊的租赁合同纠纷，肇庆市中级人民法院于2015年12月11日出具（2015）肇中法民二终字第199号民事判决书，判令李国钊应于该判决发生法律效力之日起七日内向余镜能交纳2014年8月1日至2015年1月29日的租金共93600元。案件审理过程中，麦有坤称在2015年9月期间现金交付了100000元给余镜能，共计已向余镜能支付了土地转让款4600000元；另，麦有坤明确其提交的民事反诉状第五项诉讼请求中主张的票据具体包括土地交易契税、印花税发票原件。余镜能表示其曾经持有上述票据，但已经灭失。麦有坤表示若确实灭失，则要求余镜能提供与上述票据原件证明效力相当的证明文件。余镜能于2017年6月前往肇庆市高要区不动产登记中心复印上述票据并转交给麦有坤，并出具一份《关于本案发票问题的有关说明》。麦有坤遂向本院申请撤回请求法院判令余镜能将过户手续完成后取得的各项票据交还麦有坤（包括税费及税单、契税、印花税凭证）的诉讼请求。根据余镜能提出的诉讼财产保全申请，本院于2017年1月17日作出（2017）粤5303民初63号民事裁定：查封麦有坤位于肇庆市高要区白诸镇松云村委会新路口开发区面积为2939.6平方米的土地使用权【不动产单元号：44128310****GB99997W0000****，产权证号：高要国用（2015）第003**号】，期限为三年。查封金额以700000元为限。以上事实，有原告余镜能提交的1、身份证；2、土地出让合同；3、银行转账明细单；4、电话短信记录；5、土地登记申请书；6、还款证明；7、不动产登记资料查询结果证明。被告麦有坤提交的1、身份证；2、土地转让款收据；3、土地出让合同、关于余镜能、麦有坤新路口土地转让合同的补充协议；4、国有土地登记证；5、厂房租赁合同、（2015）肇中法民二终字第199号民事判决书；6、账户交易明细；7、转让合同；8、杨林秋的证人证言以及双方当事人陈述、本院庭审笔录等在案佐证，足资认定。本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。原告余镜能与被告麦有坤自愿签订的《土地出让合同》和《关于余镜能、麦有坤新路口土地转让合同的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照约定享受权利和履行义务。一、关于麦有坤尚欠余镜能土地转让款的数额及利息计付的问题。原被告在庭审中确认麦有坤已通过银行转账的方式共计已支付土地转让款4500000元给余镜能。麦有坤认为在2015年9月期间现金交付了100000元给余镜能，但没有提交证据予以证实，麦有坤该意见理据不足，本院不予采纳。综上，本院认定麦有坤已支付土地转让款4500000元给余镜能，尚欠700000元未支付。余镜能现起诉要求麦有坤支付上述款项700000元，合法合理，本院予以支持。关于逾期利息的计付问题。余镜能要求麦有坤以700000元为本金从2015年1月29日起至支付完毕日止按照人民银行同期贷款利率计算逾期利息给余镜能。本院认为，原被告在《土地出让合同》中约定办理完各项转让手续并取得土地证且变压器过户后，乙方需向甲方支付余下款项并立收据注明已付清。案涉土地变压器过户手续于2015年6月16日完成，根据双方约定，麦有坤应于变压器过户之次日（即2015年6月17日）起向余镜能支付余下土地转让款，麦有坤至今尚欠转让款700000元未支付给余镜能，已构成违约，故其应从2015年6月17日起至付清欠款日止以700000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计付逾期利息给余镜能。二、关于麦有坤要求余镜能支付210000元违约金的问题。本院认为，土地使用权过户手续的顺利完成，并非原被告中任意一方的单方行为可以完成，需要交易双方主观上互相积极配合并受客观因素影响。本案中，根据合同约定，案涉土地的各项转让、过户审批手续若在余镜能收到麦有坤第二期土地转让款后90天（即至2014年12月24日）内未能完成，则视违约（因政策因素制约外），从第91天起，麦有坤每月按第一、第二期转让款总和（即3500000元）的3%向余镜能收取违约金。但之后双方在补充协议中约定麦有坤不能以任何理由拖延到国土部门办理过户手续，否则余镜能不承担违约责任。原被告已于2014年7月14日到国土部门办理了签名过户手续，余镜能亦提供证据证实其在2014年8月、9月期间曾联系麦有坤，要求麦有坤配合前往国土部门办理过户手续。此外，过户手续能否按期完成，还需受国土部门各项审批手续的进度影响。综上，本院认为本案中案涉土地使用权的各项转让、过户审批手续并非余镜能的单方行为可以完成，造成上述手续未能按约定时间完成的原因在于原被告双方未能互相积极配合及受客观因素影响导致。此外，在案涉土地使用权转让过程中，麦有坤本身亦存在没有按合同约定时间支付土地转让款的违约行为。综上，麦有坤要求余镜能单方承担未能按约定时间完成案涉土地使用权转让、过户审批手续的违约责任并支付210000元违约金，理据不足，本院不予支持。三、关于麦有坤要求余镜能支付15000元违约金的问题。余镜能与麦有坤在补充协议中约定，从麦有坤汇出款项（第二期购地款的预付款1100000元）的日期起计算到双方一起到国土部门办理签名过户不超过四个工作日。超一天，即从第五天起，余镜能付麦有坤5000元/天。本案中，麦有坤汇出款项的日期为2014年7月7日，双方到国土部门办理签名过户的时间为2014年7月14日，已超出约定时间一个工作日。余镜能没有提供证据证实麦有坤在该过程中存在故意拖延办理手续的行为，故依双方约定，余镜能需支付5000元违约金给麦有坤。四、关于租金的处理问题。根据合同的约定，余镜能在收到麦有坤第二期转让款后第30天起，案涉土地的厂房租金由麦有坤收取，租约由余镜能移交给麦有坤。原被告双方确认余镜能在2014年9月24日最后一次收到第二期土地转让款，故从2014年10月25日起，案涉土地的厂房租金应由麦有坤收取。本案中麦有坤要求余镜能支付从2014年10月25日起计算的三个月租金合共46800元，对该款项余镜能同意在本案中予以抵减，本院予以准许。关于利息计算问题，本院综合（2015）肇中法民二终字第199号民事判决及双方的约定，酌情判令由余镜能从2015年12月11日起至付清欠款日止，以46800元为本金按中国人民银行同期贷款利率计付利息给麦有坤。关于麦有坤主张的赔偿款46800元的问题。麦有坤认为李国钊提前退租，应由李国钊向余镜能赔偿款46800元，且余镜能应交付该款项给麦有坤。本院认为，麦有坤未能提供证据证实余镜能曾实际获得该赔偿款，余镜能本人亦不予认可，且双方已约定余镜能在收到麦有坤第二期转让款后第30天起租约移交给麦有坤。故麦有坤现要求余镜能支付赔偿款46800元，理据不足，本院不予支持。五、关于麦有坤主张的厂房占用费及利息和中介费的问题。麦有坤认为双方曾协商确定由余镜能按照每年73000元的标准向麦有坤支付使用费，故要求余镜能支付从2015年1月29日暂计至2017年2月19日期间的厂房占有使用费及利息。本院认为，麦有坤既没有提供证据证实余镜能在2015年1月29日至2017年2月19日期间存在占用案涉厂房的行为，也没有提供证据证实双方曾对占用费的计算标准等事项曾进行协商及签订相关协议，余镜能亦对麦有坤该项主张予以否认，故麦有坤要求余镜能支付从2015年1月29日暂计至2017年2月19日期间的厂房占有使用费152083元及利息19010元，理据不足，本院不予支持。至于麦有坤要求余镜能返还50000元的问题。经查实，余镜能曾向案涉土地买卖介绍人杨林秋承诺由余镜能支付50000元给杨林秋作为协助案涉土地使用权交易的酬劳，但余镜能认为该款是在余镜能按时收取土地转让款的情况下才会支付给杨林秋，双方对此存在争议。麦有坤在未经余镜能同意且余镜能与杨林秋对款项存在争议的情况下支付50000元给杨林秋，并以此为由要求余镜能返还，理据不足，本院不予支持。六、关于票据的处理问题。余镜能于2017年6月前往肇庆市高要区不动产登记中心复印土地交易契税、印花税等票据并转交给麦有坤，麦有坤遂向本院申请撤回请求法院判令余镜能将过户手续完成后取得的各项票据交还麦有坤（包括税费及税单、契税、印花税凭证）的诉讼请求。原告撤回上述请求，没有违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，法释[2015]5号《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）麦有坤欠原告（反诉被告）余镜能土地转让款700000元及从2015年6月17日起至付清欠款日止以700000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计付的逾期利息，限麦有坤于本判决发生法律效力之日起10日内付清给余镜能。二、原告（反诉被告）余镜能欠被告（反诉原告）麦有坤51800元（其中租金46800元、违约金5000元）及从2015年12月11日起至付清欠款日止以46800元为本金按中国人民银行同期贷款利率计付的逾期利息，限余镜能于本判决发生法律效力之日起10日内付清给麦有坤。三、驳回原告（反诉被告）余镜能的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）麦有坤的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11570元，保全费4020元，合共15590元（该款余镜能已预交），由余镜能负担1545元，麦有坤负担14045元；反诉受理费4551元（该款麦有坤已预交），由麦有坤负担4106元，余镜能负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  张伟军人民陪审员  潘维周人民陪审员  李展俊二〇一七年七月十一日书 记 员  温闰霞