广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法沥民初字第287号
原告（反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所：广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，组织机构代码：61741540-9。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
委托代理人：孔志斌，男，汉族，1984年4月22日出生，住广东省广州市萝岗区，该公司工作人员。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：米丽思，女，汉族，1988年10月12日出生，住广东省清新县。
委托代理人：张建洪，男，汉族，1966年4月9日出生，住广东省广州市海珠区，原告的配偶。
委托代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。
原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）与被告米丽思居间合同纠纷一案，本院于2012年10月8日受理后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，被告提出反诉，本院审查后决定反诉与本诉合并审理。本案于2012年11月21日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柯柏松以及被告的委托代理人张建洪、黄永升均到庭参加了诉讼。本案笔迹鉴定期间自2012年11月21日起至2013年1月17日止，本案中止诉讼期间自2013年1月18日起至2016年7月12日止。本案于2016年8月3日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔志斌、被告的委托代理人黄永升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是房屋买卖的中介方。2011年11月17日，通过原告的努力，就被告购买张小芳的位于佛山市南海区黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸82座701房（以下简称涉案房屋）一事达成一致。同日，被告与卖方及原告签订了《房屋买卖合约》。该合约约定：基于原告提供的中介服务，被告同意成功签约当天向原告支付中介代理费及咨询费25200元，逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向原告支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。合约签订后，原告依约提供了居间服务予被告和卖方，但是被告却没有按照合约的约定履行义务，至今拖欠原告中介代理费及咨询费12600元未付。被告已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付中介代理费及咨询费12600元、滞纳金12600元（滞纳金自2011年11月17日起，按每日1%计算直至清偿之日止，以本金为限）；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院予以驳回。理由如下：一、被告的户籍是广东省清新县，被告在佛山市行政地区既没有缴纳社会保险也没有缴纳个人所得税。根据2011年3月18日佛山市人民政府发布的《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办（2011）28号）及佛山市住房和城乡建设局发布落实《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》有关事宜的通知（佛建（2011）16号）等“限购令政策”的法律禁止性强制性规定，被告不具备购买涉案房屋的购房资格。原告明知“被告不具备购房资格”仍然以虚假承诺等方式瞒真实情况、违规操作，恶意促成被告签订《房屋买卖合同》，严重损害被告的合法权益，依据合同法第四百二十五条第二款的规定，被告不得要求支付居间报酬（即中介代理费），并应当对被告因此造成的损失承担损害赔偿责任。二、原告恶意促成被告签订的《房屋买卖合约》因违反国务院的“限购令政策”的法律禁止性强制性规定，应当依法确认无效，在法律上及事实上均不能履行。原告应当依法将已收取的中介代理费12600元返还给被告。三、依据合同法的规定，合同的履行必须依法以合同有效且合同客观上能够履行为前提。本案双方签订的《房屋买卖合同》应属无效，不能履行，故不存在该合同的履行及继续履行问题，也不存在当事人是否违约及承担违约责任的问题。综上所述，原告请求被告支付居间报酬，依法不能成立，请求依法驳回。原告请求的滞纳金金额超高，依法不能成立，请求依法驳回。
被告（反诉原告）提出反诉，请求：1.原告立即向被告退还中介代理费12600元，并按中国人民银行公布金融机构同期贷款利率支付反诉之日起至清偿之日止的利息；2.原告立即赔偿被告律师代理费损失40000元；3.本案的诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）对反诉辩称：1.即便本案存在限购的问题，但根据原告提供的证据，被告自己在购房资格确认书上已经确认了自己有购房资格，不是原告明知被告没有资格而误导被告购房的问题，故责任在于被告。2.限购问题是一种政策问题非法律问题，不引起合同效力的问题，只是引起合同目的最终是否能实现的问题。3.原告不同意退回中介费，因为原告已经提供了居间服务，且交易没有完成是被告自身导致。被告反诉请求律师费，没有法律依据，律师费并非因诉讼产生的必要费用。原告也不同意承担本案的诉讼费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本案庭审中，本院出示了（2014）佛南法民三重字第7号民事裁定书、司法鉴定意见书及发票。经质证，原、被告对上述证据均无异议。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的购房资格确认书，结合本院出示的司法鉴定意见书的意见，本院予以确认；（2013）佛南法民三初字第183号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第596号民事判决书、（2015）粤高法民一申字第1865号民事裁定书是法律文书，本院予以确认。本院对被告提交的律师费发票的真实性予以确认，并综合认定证据的证明力。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸82座701房，权属人为张小芳。被告米丽思为非佛山市户籍居民，未在佛山市纳税或缴纳社保。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
2011年11月17日，被告米丽思（买方）、张小芳（卖方）、原告合富公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，约定：被告向张小芳购买涉案房屋；成交价840000元，首期楼款400000元于交楼当天支付；被告应向原告支付中介代理费25200元；若双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；……（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；……。若任何一方出现上列的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。该合约第十二条约定：①经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任；②买卖双方应于2012年8月前提供其符合限购限贷政策文件办理过户手续；③买卖双方同意首期楼款400000元于交楼当天支付。同日，张小芳出具收据，确认收取被告涉讼房屋定金10000元。同日，被告签订一份《购房资格确认书》，载明本人知悉并承诺执行佛山市商品住房限购政策，并确认购买方是非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），在本市没有住房，并能够提供自购房之日起算在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，保证符合限购政策的承购资格，本人保证上述提供的情况属实，如有虚假，自愿承担相关法律责任。
2012年1月3日，被告向张小芳帐户转入200000元。2012年1月6日，张小芳出具收据，确认收取被告涉案房屋部分首期楼款200000元。同日，被告向原告合富公司支付中介代理费及咨询费12600元。
2012年2月19日，被告向张小芳帐户转入10000元。同年2月23日，被告向张小芳帐户转入10000元。
2012年2月21日，张小芳以与被告米丽思发生房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求解除《房屋买卖合约》、搬离涉讼房屋、支付违约金84000元、自2012年1月6日起至实际交还房屋日止按每月2500元的标准支付房屋使用费等。本院于2012年4月17日作出（2012）佛南法民三初字第175号民事判决书，判决解除张小芳与米丽思就涉讼房屋的买卖合同关系；米丽思退还涉讼房屋予张小芳；米丽思向张小芳支付违约金84000元。被告不服上述民事判决而提起上诉。诉讼中，双方达成调解协议，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，内容为：双方就涉讼房屋签订的房屋买卖合同继续履行；米丽思于2012年8月30日前向张小芳支付所欠购房余款610000元，首期款逾期违约金60000元，合共670000元；米丽思在2012年9月22日前仍未能履行付款义务的，张小芳有权解除合同，并要求米丽思除支付首期款逾期违约金60000元外，另行支付违约金24000元，且按2500元／月的标准支付自2012年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋租金等。2014年8月6日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法审监民再字第29号民事裁定书，撤销（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书及（2012）佛南法民三初字第175号民事判决，将该案发回本院重审。2014年11月12日，张小芳向本院撤回该案起诉。2014年11月13日，本院裁定准许张小芳撤回该案起诉。
2013年2月21日，米丽思作为原告以与被告米丽思、合富公司发生房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求：确认《房屋买卖合同》无效；张小芳向米丽思返还230000元购房款并支付利息；张小芳赔偿米丽思因涉讼房屋产生的中介费12600元、律师费57000元等。2013年3月26日，被告张小芳向本院提起反诉。本院于2015年3月9日作出（2013）佛南法民三初字第183号民事判决书，判决：解除米丽思与张小芳于2011年11月17日签订的《房屋买卖合约》中围绕房屋买卖的约定；米丽思应于本判决发生法律效力之日起十日内退还涉案房屋予张小芳等多项内容。米丽思不服上述民事判决而提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）佛中法民三终字第596号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。米丽思不服上述判决曾申请再审，广东省高级人民法院于2016年3月30日作出（2015）粤高法民一申字第1865号民事裁定书，裁定如下：驳回米丽思的再审申请。
在本案审理过程中，本院根据被告米丽思的申请委托鉴定机构对《购房资格确认书》落款处“米丽思”签名上的指模是否为被告所加盖而进行鉴定。广东南天司法鉴定所于2013年1月17日作出了粤南（2013）痕鉴字第50048号痕迹司法鉴定意见书，鉴定意见为：日期为2011年11月17日的《购房资格确认书》落款处“米丽思”签名上的指印，与日期为2011年11月17日的《房屋买卖合约》（红联）第二页第十二条三方约定的其它事项栏米丽思签名处的红色指印，二者是米丽思本人同一手指捺印形成。被告米丽思预交指纹鉴定费2240元。
另查明，被告分别支付（2012）佛南法民三初字第175号案律师代理费25000元、（2012）佛中法民一终字第1293号案律师代理费15000元。
本院认为，原、被告及张小芳签订的《房屋买卖合约》是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人的利益，故该合约合法有效，各方均应按照该合约的约定履行各自的义务。政府部门出台的房屋限购政策并非法律法规的禁止性规定，被告是否具有涉案房屋的购买资格、是否违反政府部门出台的限购政策，并不影响合同的效力，故被告主张上述合约因违反限购政策而无效的辩解，没有依据，本院不予采纳。
《房屋买卖合约》既包含了被告与张小芳围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了原告向买卖双方提供服务的居间合同关系。被告与张小芳自2012年2月起因涉案房屋的买卖问题一直存在争议，并经过诉讼，已经发生法律效力的（2013）佛南法民三初字第183号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第596号民事判决书判决解除了被告米丽思与张小芳签订的《房屋买卖合约》中围绕房屋买卖的约定。因《房屋买卖合约》中围绕房屋买卖的约定已经解除，该合约中有关居间合同的约定客观上已经无法继续履行，而原告在促成各方签订该合约后客观上也未继续为被告及张小芳提供任何居间服务，且被告也已向原告支付了中介代理费及咨询费12600元，故根据公平合理原则，原告请求被告支付中介代理费及咨询费12600元、滞纳金12600元，本院均不予支持。
因被告未能在《房屋买卖合约》约定的时间具备购房资格导致该合约无法履行，且在签订合约时，被告已在合约中承认经纪方已向其解释限购限贷政策，并在购房资格确认书上签名，故原告作为中介方已经履行其告知义务，没有证据显示原告存在虚假承诺等行为，被告反诉请求原告退还中介代理费12600元及支付利息，没有依据，本院不予支持。律师费并非诉讼必要支出，故被告反诉请求原告赔偿律师代理费损失40000元，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的全部诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）米丽思的全部反诉请求。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取215元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费557.50元（反诉原告米丽思已预交），由被告（反诉原告）米丽思负担。本案鉴定费2240元（被告已预交），由被告米丽思负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李淑梅
二〇一六年八月二十四日
书记员 刘 方