天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初65857号
原告：天津市滨海新区大港校办产业服务中心。
法定代表人：李殿生，该单位主任。
委托诉讼代理人：刘桂升，该单位工会副主席。
委托诉讼代理人：邱完秋，天津正阳律师事务所律师。
被告：天津市海城餐饮有限公司。
法定代表人：王子领，该公司�理。
委托诉讼代理人：王文娟，该公司员工。
第三人：天津市滨海新区宗胜老年养护院。
法定代表人：谢宗胜，该单位经理。
第三人：谢宗胜，男。
原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心与被告天津市海城餐饮有限公司、第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院及谢宗胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心的委托诉讼代理人刘桂升、邱完秋、被告天津市海城餐饮有限公司的法定代表人王子领及委托诉讼代理人王文娟、第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院的法定代表人谢宗胜、第三人谢宗胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市滨海新区大港校办产业服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令第三�立即腾退房屋并交还给原告，被告予以协助；2.判令被告支付拖欠的房屋租金320000元、拖欠的电费47525.4元，上述费用合计367525.4元，及逾期付款利息；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.判令第三人立即腾退房屋并交还给原告，被告予以协助；2.判令被告支付拖欠的房屋租金320000元、拖欠的水电费125097.9元；3.判令被告支付自2017年10月1日至实际腾退房屋之日止的占有使用费，按年32万元计算；4.判令被告支付违约金（自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日，每日按3000元计算）。事实和理由：原、被告于2007年7月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告将天津市滨海新区大港旭日路6号东侧第三门1至4楼共计2480平方米门脸房出租给被告经营宾馆业务，租赁期限自2007年10月1日至2017年9月30日止，年租金320000元，由被告承担租赁期间的水电气暖等费用。合同签订�，被告初期尚能依约履行，后被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，且拖欠2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金320000元及水电费。第三人谢宗胜以租赁房屋为住所地开办了天津市滨海新区宗胜老年养护院。租赁期限到期后，原告给予被告及第三人两个月腾房，因被告及第三人至今未腾房，故成诉。
天津市海城餐饮有限公司辩称，同意腾房，不同意原告其他诉讼请求。原告明知转租事宜，且房屋由第三人实际使用，合同到期后被告找过第三人，但第三人不腾房，水电费一直由第三人与原告沟通，故2017年之后的费用应由实际占有人承担。
天津市滨海新区宗胜老年养护院及谢宗胜辩称，驳回原告的诉讼请求。第三人与被告系房屋租赁关系，第三人已履行了主要义务向被告交付租金，虽然欠缺一些费用，但原告未得到租金不能归责于第三人，没有交租金的是被告，并非第三人。关于第三人腾退房屋，原告的诉讼请求依据合同法，但原、被告的矛盾冲突不应该影响养老院的发展。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《天津市房屋租赁合同》及《通知》，被告无异议，第三人表示无意见，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的《关于天津市海城餐饮有限公司拖欠水电费具体情况说明》，载明自2014年11月28日至2018年3月20日电费245320元、自2014年11月28日至2018年2月23日水费14777.9元，截至2017年12月14日，扣除已交135000元，共欠水电费125097.9元。被告对该证据表示不知道，交费是第三人与原告联系的；第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院及谢宗胜对该证据不认可，该说明未核实，字是谢宗胜的爱�所签。庭审后，第三人谢宗胜与原告对水电费进行对账后，第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院及谢宗胜确认尚欠水电费125097.9元。本院认为，第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院系租赁房屋实际占有使用人，该证据有第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院盖章，真实、合法，且与本案有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。
结合当事人陈述和审查认定的证据，本院经审理查明后认定事实如下：涉诉标的物大港旭日路6号房屋系案外人天津市滨海新区大港教育局技术装备管理站所有，天津市滨海新区大港管理委员会教育局授权本案原告对该房屋进行管理、出租。2007年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于大港旭日路6号东侧第三门1—4楼房屋出租给乙方经营宾馆，房屋面积为2480平方米，租赁期限自2007�10月1日起至2017年9月30日止，年租金320000元。合同第三条第三款（3-3）约定“租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应提前壹个月与甲方协商。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日叁仟元向甲方支付违约金”。合同第四条第二款第四项（4-2-4）约定“每年分两次付租金，第一次付款时间10月1日前，第二次付款时间为来年的4月1日前，每次租金为壹拾陆万元”；该条第三款（4-3）约定“乙方延期支付租金，甲方有权按下述第1种约定追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方除应当支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日叁仟元向甲方支付违约金”。合同第五条第二款（5-2）约定“租赁期间，使用该房屋所�生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，所产生的一切上述费用由乙方承担；其他有关费用，均由乙方承担”。合同第七条第一款（7-1）约定“经甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用。转租期限不得超过本合同约定的终止日期。乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效。未经甲方同意，乙方擅自转租的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。”合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，原告于2017年9月1日向被告发出《通知》表示，双方租赁合同于2017年9月30日到期，要求被告于2017年11月30日前腾退房屋，被告已签收该《通知》。
另查明，被告已将租赁房屋转租给第三人谢宗胜，第三人谢宗胜于2017年12月18日以该租赁房屋为住所地注册登记成立天津市滨海新区宗胜老年养护院，该房屋至今由第三人天津�滨海新区宗胜老年养护院占有使用。庭审中，原告认可知道被告转租后未提出异议。
本院认为，本案争议的焦点为：1.第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院及谢宗胜是否应向原告腾交房屋，被告予以协助；2.被告是否应向原告支付2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金320000元、拖欠的水电费125097.9元、自2017年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止的违约金。
一、关于第三人是否应当腾退房屋的问题
原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意将租赁物转租第三人的，出租人可以解除合同。�审中，原告表示于2016年底知道被告转租，但未提出异议，可视为原告默认同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的约定应属无效。根据原、被告双方签订的租赁合同第三条第三款（3-3）约定“租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应提前壹个月与甲方协商。……”且原告已向被告发出《通知》限期腾房，庭审中，被告表示合同到期后其亦无续租的意思，故原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后解除，第三人谢宗胜及天津市滨海新区宗胜老年养护院继续占用该房屋没有法律依据，原告作为诉争房屋的管理人，其有权要求第三人返还房屋。鉴于被告系诉争房屋承租人，其转租行为存在一定过错，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
二、关于被告是否应当承担违约责任�问题
本案中，原告在知道或者应当知道转租之日起合理期限内虽然未向被告提出解除合同的主张，但原告作为出租人，仍有权要求被告承担承租人义务，被告应当按约向原告支付房屋租金。租赁期限届满，被告还应当返还租赁房屋。根据原、被告双方租赁合同第四条第二款第四项（4-2）对租金支付期限的约定“每年分两次付现金，第一次付款时间10月1日前，第二次付款时间为来年的4月1日前，每次租金为壹拾陆万元”，故2016年10月1日至2017年9月30日的租金320000元，被告应当于2016年10月1日之前支付160000元，于2017年4月1日之前支付160000元。因被告将房屋转租，租赁到期后无法将房屋返还给原告，致使原告利益受损，被告应当承担相应违约责任。所以，被告抗辩应由实际使用人承担费用的理由，本院不予采信。原告有权要求被告继续支付拖欠的租金及水电费、�付房屋占有使用费，并按合同约定承担违约责任，故原告诉请被告支付2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金、自2014年11月28日起至2018年3月20日拖欠的水电费及自2017年10月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费参照原、被告双方租赁合同约定的租金标准（320000元/年÷365天），酌定为每日876.7元。
关于违约金，根据双方租赁合同第三条第三款（3-3）“租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。……甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日叁仟元向甲方支付违约金”及合同第四条第三款（4-3）“乙方延期支付租金，甲方有权按下述第1种约定追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方除应当支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日叁仟元向甲方支付违约金。”因此，原告向被告主张按每日3000元标准计算支付自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人天津市滨海新区宗胜老年养护院、谢宗胜于本判决生效后三十日内将天津市滨海新区大港旭日路*房屋腾退并交付原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心，被告天津市海城餐饮有限公司予以协助；
二、被告天津市海城餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金320000元及自2014年11月28日起至2018年3月20日拖欠的水电费125097.9元；
三、被告天津市海城餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心自2017年10月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费，按照每日876.7元计算；
四、被告天津市海城餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市滨海新区大港校办产业服务中心自2016年10月1日起至实际交房之日止的违约金，按照每日3000元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7976.5元（原告已预交），由被告天津市海城餐饮有限公司负担（于本判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递�上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 薛淑霞
人民陪审员 刘卫东
人民陪审员 房四利
二〇一八年六月十九日
书 记 员 于立云
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当�人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。