江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3624号
上诉人(原审原告)：南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地南京市鼓楼区东门街148号102室。
法定代表人：徐健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱荣，女，1987年7月4日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：王成荣，江苏益和律师事务所律师。
上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司(以下简称好邻居公司)因与被上诉人邱荣居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进�了审理。本案现已审理终结。
好邻居公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人应全额支付上诉人居间代理费，一审法院扣减居间代理费没有事实及法律依据。涉案《居间服务合同》的条文完全符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，《居间服务合同》明确上诉人收取居间代理费的条件是促成买卖双方签订房屋买卖合同。上诉人全面履行了合同约定的居间服务，促成被上诉人与案外人签订《南京市存量房屋买卖合同》。合同明确约定因买卖双方的原因致房屋买卖合同不能继续履行，居间方有权收取合同约定的居间代理费。涉案《南京市存量房屋买卖合同》不能继续履行系因被上诉人拒绝购买案涉房屋，并非上诉人过错所致。一审法院扣减居间代理费违背合同约定。2.一审法院违法行使裁量权，实体处理违反公平原则。法律明确规定在没有政府定价或者政府指导价时按当地的市场价格履行。南京市房产协会经纪人专业委员会于2008年下半年正式公布了南京市本地的行业指导价。法院在裁判时应当遵照行业指导价，一审法院随意酌定扣减居间代理费，属违法行使裁量权。根据南京市市场价格规定，代办产权过户、代办银行贷款服务费用只占全部中介服务费的8%左右。房地产中介服务收费无论是在执行政府指导价时还是在执行市场价时，代办产权过户、代办银行贷款服务的收取占重比例都较低。本案中，居间代理费为房屋成交总价的1.6%左右，远低于2.4%，对应的服务不可能包含代办服务，即使本案中的居间代理费对应的服务包含代办产权过户、代办银行贷款等内容，但上诉人已完成最核心的义务（促成房屋买卖合同成立），一审法�酌定减免的居间代理费用达到67%，严重不当，违反了公平原则。南京市中级人民法院关于中介费相关指导意见规定“房地产中介机构已促成买卖双方签订房屋买卖合同，因买卖双方或一方原因导致没有办理房屋产权过户的，对于中介费用的支付，中介合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，人民法院斟定的中介费用一般不应少于合同约定的全部中介费用的70%。”3.被上诉人未按约定时间向上诉人支付居间代理费，已经构成违约，应承担迟延履行违约金。涉案《民间服务合同》第五条第2款约定：“甲乙双方或一方迟延向丙方支付本协议第三条约定的居间代理费，该迟延方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其为支付部分，按照每日1%标准支付违约金”，符合合同法的相关规定，现被上诉人没有完全按合同约定及时足额支付居间代理费，构成违�，应承担迟延履行违约金。
邱荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，公平公正。1.上诉人要求被上诉人全额支付居间代理费缺乏事实和法律依据。本案中所涉的《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，其性质仅属于居间合同。根据相关规定，真实的房地产买卖合同需要买卖双方到房地产管理部门签订统一制作的《南京市存量房买卖合同》，因此，双方之间合同并未成立。从涉案合同就买卖的部分内容约定来看，其仅属于房屋买卖的意向约定，不能视为正式的房地产买卖合同。根据法律规定，上诉人未促成《南京市存量房买卖合同》，依法不能收取报酬。上诉人并未履行居间合同所约定的全部居间义务。另有，涉案居间合同中的格式条款，免除其责任，加重对方责任，该条款无效。2.上诉人违反忠实居间义务，采取欺诈手段，误导被上诉人签订�同。2016年6月3日，上诉人提供虚假信息欺骗被上诉人，称如上诉人购买了涉案房屋就能上南京市实验幼儿院（方圆绿茵幼儿园），尤其是上诉人未引领被上诉人看房，在被上诉人不知道出售房屋的实际情况下，上诉人催促被上诉人签订合同，事后发现该房采光严重不足。还有,被上诉人贷款条件严重受限上诉人也是知晓的。据上，上诉人违反忠实居间义务，剥夺被上诉人的知情权，误导上诉人签订合同，直接损害了被上诉人利益。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
好邻居公司向一审法院起诉请求：邱荣立即支付居间代理服务费3万元，并支付逾期付款违约金；邱荣承担本案诉讼费。
一审法院查明事实，2016年6月3日，在好邻居公司的居间服务下，邱荣与案外人徐鹏签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定徐鹏将位于南京市栖霞区长营村15幢一�元404室房屋卖与邱荣，房屋总价款为185万元；买卖双方协商一致，邱荣于2016年6月3日先付定金0.5万元，2016年6月7日前追加定金4.5万元，定金合计5万元。2016年6月3日，好邻居公司与邱荣以及案外人徐鹏签订《居间服务合同》，约定在好邻居公司的居间服务下，双方签订了案涉房屋的买卖合同；好邻居公司提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看卖房人身份情况，引领买房人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人房屋买卖合同的相关条款内容；好邻居公司提供的代办服务包括房屋的权属变更登记手续及相关事宜、房屋贷款手续及相关事宜；邱荣承担居间服务费3万元，应于合同签订当日向好邻居公司支付。合同签订后，房屋买卖合同并未继续履行。好邻居公司现依据居间服务合同及相关法律规定，要求邱荣支付居间服务费及违约金。
一审庭审过程中，好邻居公司举证房产证复印件、收据原件、配偶同意出售证明、买房声明、资金自行划走证明，拟证明案外人徐鹏对案涉房屋有处分权，邱荣对案涉房屋的情况有详细的了解，邱荣自己确定购房案涉房屋，且有购房资格，双方自行办理资金交易手续，但邱荣认为买卖合同系好邻居公司制作，居间合同存在欺诈，没有看房就让邱荣签了合同，承诺能上方圆绿茵幼儿园。邱荣举证与好邻居公司工作人员的手机短信、与徐鹏的微信聊天记录，拟证明在未引领邱荣看房的情况下，好邻居公司催促邱荣签订了合同，徐鹏已将房屋出售给他人，并退还了邱荣定金，好邻居公司不认可该两份证据的真实性，好�居公司的工作人员多次带邱荣看房，且合同签订后，是邱荣不按约定支付剩余定金，明确告知好邻居公司与徐鹏不再购买房屋；邱荣举证户口本、购房流程，拟证明且邱荣的收入和经济能力与购买房屋不相称，好邻居公司未履行告知义务，但好邻居公司认为邱荣作为完全民事行为能力人，购买房屋系邱荣的真实意思表示；邱荣举证报警记录，拟证明好邻居公司采取欺诈手段，与邱荣产生纠纷，但好邻居公司并不认可；邱荣举证南京市房屋中介合同、存量房买卖合同样本及房屋户型图，拟证明好邻居公司并未促成邱荣与徐鹏签订南京市规定的标准房屋买卖合同，案涉房屋的采光严重不足，但好邻居公司并不认可；邱荣提交通话记录、户口本，拟证明邱荣于2016年6月6日，通过查询114得知方圆绿茵幼儿园的电话，并且拨打幼儿园电话咨询，购买案涉房屋后，不能直接上幼儿园，但邱荣购房就是为了子女上学，好邻居公司认可通话记录的真实性，但邱荣并无证据证明其购房目的为上幼儿园，且如果邱荣购房的目的是上幼儿园，应该在购房前就应该问清楚，而不是在合同签订后才问。
一审法院另查明，在邱荣提交的与好邻居公司工作人员于6月3日的短信显示，邱荣告知好邻居公司的工作人员“看房的事等你电话，我好安排明天的班”，对方回复是“好”，邱荣又告知“就因为没有看到房子就签了合同家里骂死了，跟你讲”，对方回复是“租客晚上回去商量一下，到时我在打电话说说”。邱荣的配偶胡桂超在出庭作证时陈述，“一起看了16栋204室房屋，当时房主不在，没有进去看，后来约时间一起看了204房屋，但房屋不卖了，后来又看了404，这套是租给别人的，房主没有钥匙，看不了，很便宜，户型和204一样，后来房主要涨价，相信好邻居公司就把合同签了”，“要先报亲子班，之后考试才能上”。
一审法院认为，好邻居公司、邱荣双方签订的居间服务合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，好邻居公司应按合同约定提供居间服务，邱荣亦应按合同约定支付居间服务费。合同签订后，邱荣未按约定支付好邻居公司居间服务费。好邻居公司现依据合同约定要求邱荣支付居间服务费，邱荣则以好邻居公司并未带其看房，即催促邱荣签订合同，在签订合同时，并未告知邱荣考虑经济能力与履行能力，案涉房屋阳光严重不足，且不能直接上小区内的幼儿园为由，主张好邻居公司存在欺诈，合同无效，不同意支付好邻居公司居间服务费，本院认为，一则，邱荣作为完全民事行为能力人，在决定购买房屋前，应综合衡量其自身各方面情况，�括自身经济情况，决定是否购房；二则，好邻居公司作为房屋买卖中介，为邱荣提供房屋买卖居间服务，邱荣并无充分证据证明好邻居公司并未带领邱荣看案涉房屋，且邱荣的配偶作为证人在庭审中陈述，好邻居公司曾带领邱荣看二楼房屋；三则，即使好邻居公司未带领邱荣看案涉房屋，邱荣在未看房屋的情况下，即在好邻居公司的居间服务下，与房屋所有权人签订了买卖合同，视为放弃相关权利；四则，邱荣并无充分证据证明其购买房屋是为了子女上幼儿园，且据邱荣及证人的陈述，购买案涉房屋后，并非完全不可能上小区内的幼儿园；五则，好邻居公司亦未完全按照居间服务合同的约定居间服务，尚有部分服务并未完成，故综合根据查明的事实、好邻居公司与邱荣提供的证据以及案涉房屋内的幼儿园相关情况，一审法院酌定邱荣应支付好邻居公司的居间服务费数额为1万元。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：邱荣于判决发生法律效力之日起十日内支付好邻居公司居间服务费用人民币1万元。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费550元，由好邻居公司负担400元，邱荣负担150元。
二审中，双方当事人未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，好邻居公司与邱荣及案外人徐鹏签订的《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。一、虽邱荣与案外人徐鹏在好邻居公司的居间下于2016年6�3日涉案房屋签订了《南京市存量房买卖合同》与《居间服务合同》，根据《居间服务合同》的约定，邱荣应向好邻居公司支付3万元居间费，但《居间服务合同》同时约定，好邻居公司还应代为办理涉案房屋权属变更登记手续、购房贷款手续及相关事宜，而好邻居公司实际并未提供上述代办服务。二、根据双方当事人陈述，被上诉人未到涉案房屋内查看就签订涉案房屋买卖合同，其责任虽不在上诉人，但此情况对涉案房屋买卖合同未实际履行客观上也亦有一定的影响。双方当事人对在合同签订前是否口头约定购买案涉房屋能否确保案涉幼儿园名额的事宜陈述不一致，但购买涉案房屋并不能确保案涉幼儿园名额属客观事实,故一审法院依据好邻居公司提供居间服务的情况及《居间服务合同》的实际履行情况，综合考量全案，酌定邱荣给付1万元居间费并无不当。上诉人�求被上诉人给付3万元的居间费用的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，好邻居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年六月二十二日
书记员 王 慧