广西壮族自治区北海市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）桂05执异143号案外人：陈德华，女，1952年5月19日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区南康镇沿江路**号。申请执行人：安国堂，�，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区广场街付冲村**组**号。委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。被执行人：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区兴隆西二巷**号***房。在本院执行申请执行人安国堂与被执行人李敬人民间借贷纠纷一案中，案外人陈德华对本院查封位于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”3幢1层0101号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈德华称，其于2017年2月27日与北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订了商品房买卖合同，购买由创宇公司开发的位于北海市�苏路以南、上海路以西的“上海花园”3幢1层0101号房屋。陈德华已按合同约定支付了全部购房款5629448元，创宇公司于2017年3月3日向陈德华交付涉案房屋，并于2017年3月6日开具了收到该购房款的发票，故涉案“上海花园”3幢1层0101号房屋的权属属于陈德华。在安国堂与李敬人民间借贷纠纷一案中，法院的一、二审判决均驳回了安国堂对创宇公司的诉讼请求，因此该案中创宇公司并非义务人，故法院查封登记在创宇公司名下的涉案房屋是错误的，损害了陈德华的合法权益。请求解除对“上海花园”3幢1层0101号房屋的查封,中止执行。本院查明：2017年3月22日，本院作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准�以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对本院作出的（2016）桂05民初40号民事判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。广西区高院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。上述判决发生法律效力后，本院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封被执行人李敬人分配所得的坐落于北海市江苏路以南、上海路以西、登记在创宇公司名下的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房、2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。另查明，李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》�以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设上海花园项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的百分之六十七抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用。李敬人对抵偿的房屋具有处理权。李敬人与创宇公司还签订了《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把上海花园商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用。地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。在本案执行过程中，创宇公司出具《情况说明》确认上述协议载明的情况。本案中“上海花园”3幢1层0101号商铺属于上述《联建合同》中约定的抵偿给李敬人的房产范围，亦在本院查封范围内。还查明，2016年9月23日，廖元林向创宇公司出具通知，载明其曾于2013年10月25日至2013年11月6日期间，向创宇公司支付�1000万元购房款，用于购买创宇公司开发的“上海花园”项目的部分房屋，其中包括了“上海花园”3幢1层0101号房屋。现通知创宇公司，请创宇公司将其购买的该套房屋（“上海花园”3幢1层0101号商铺）的产权直接登记在廖民光、陈德华两人的名下。该套房屋其已向创宇公司支付了全额的购房款，创宇公司将上述房屋登记到廖民光、陈德华两人名下后，即视为创宇公司已向其履行了该套房屋的售卖义务。因该房屋变更登记到廖民光、陈德华两人名下所产生的税费，由廖民光、陈德华两人承担。陈德华、廖民光在该通知上签字确认。创宇公司同意在收到廖民光、陈德华按房屋开票金额13.3%的比例转来税费后，才能办理变更登记手续，并加盖公司印章。2016年10月29日，廖民光、陈德华与廖元林签订房屋买卖合同，购买涉案“上海花园”3幢1层0101号商铺，并对涉案房屋的合同备案登记、税费交纳等事项作了约定。之后，双方于同年12月22日签订《补充协议书》，确认2016年12月21日廖元林已与创宇公司解除涉案“上海花园”3幢1层0101号商铺的《商品房买卖合同》，廖民光、陈德华与创宇公司就上述商铺重新签订了商品房买卖合同等事实。2017年2月27日，陈德华、廖民光与创宇公司重新签订商品房买卖合同，购买位于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”3幢1层0101号房屋。该房屋为商铺，建筑面积为827.86平方米，单价为6800元每平方米，总价款为5629448元。合同签订后，双方办理了商品房预售合同备案登记。陈德华、廖民光已缴纳了相应契税，并自2017年6月开始将涉案商铺出租给创宇公司及兰玉峰、春海涛等使用至今。上述商铺的规划用途为商业，但未办理竣工验收手续。本院认为，涉案的“上海花园”3幢0101号房屋虽由创宇公司开发，但根据《联建合同》约定，创宇公司将含该房屋在内的部分房产抵偿给李敬人，在本案执行过程中，李敬人承认已将抵偿的房屋全部出售，创宇公司亦对李敬人以其公司名义销售房屋的行为予以认可，因此涉案房屋实际由被执行人李敬人处分转让，是其依《联建合同》分配所得，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本院裁定查封创宇公司名下“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房、2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）并无不当，且创宇公司是否为执行义务人应由该公司主张，因此案外人陈德华以生效判决驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求，创宇公司并非执行义务人为由，主张法院查封登记在创宇公司名下的涉案房屋错误的理由不成立，本院不予采纳。但案外人可主张相应的权益以排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案查明的事实，在本院查封之前，涉案“上海花园”3幢1层0101号商铺原由廖元林购买，创宇公司确认廖元林已向其支付涉案房屋的全部购房款，廖元林有权将涉案房屋转让给案外人陈德华。陈德华也与创宇公司另行签订了商品房买卖合同并缴纳了全部契税且实际占有使用涉案商铺。因“上海花园”项目未竣工，无法办理涉案房屋的产权登记，过错不在案外人，故案外人陈德华对本院查封“上海花园”3幢1层0101号房屋所提异议理由成立�其享有的权益足以排除本院对涉案房屋的执行，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对位于北海市江苏路以南、上海路以西“上海花园”3幢1层0101号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蔡 敏审 判 员  林少立审 判 员  魏 岚二〇一八年五月二十八日法官助理  邱愉茜书 记 员  覃 梅