广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第268号
原告叶河清，男，1979年3月4日出生，汉族，住湖北省英山县。
被告梁观洪，男，1991年9月11日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人张爱文，广东广中律师事务所律师。
原告叶河清诉被告梁观洪租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法由审判员陈德玉独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告叶河清、被告梁观洪的委托代理人张爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月2日原告与被告协商一致，被告转租给原告位于珠海吉林大学学苑超市内专柜铺位，双方在超市主管谢科亮的同意下并签订合同，租期起止日期为2012年9月2日至2014年1月31日，约定二年一签，租金1500元／月，寒暑假三个月免租金，原告交纳转让费用12，000元及合同定金1000元。原告在签订合同后开始装修，投入装修费用8000元，期间原告正常经营按时交租，但原告在2013年6月份交租时发现被告在原告毫不知情的情况下将此专柜转租给其同学林永亮，并让林永亮来收取原告的租金，出现一铺二租的违约行为，原告发现后及时联络被告并提示其错误行为时，被告态度极其不端正，并以在外地实习工作为由拒不纠正，多次交涉无果后，林永亮以新主租人身份紧逼原告交租，原告多次明确提出本人与林永亮没有签订任何合同，与被告还在签约合同期内，此时原告迫于压力还得继续经营，让林永亮与原告沟通好，并以被告身份行使并担当起原告与被告签订的合同权益保障与责任，但林永亮以没有收取并受益转让费12，000元与定金1000元为由，拒不承担起被告的相关权益与责任。据此，原告与超市主管谢科亮交涉，2013年10月在超市主管谢科亮的同意下并开始停交租金，期间为了争取权益与保障，多次与超市主管谢科亮与林永亮与交涉，联系被告均失败，直至2014年1月31日合同期满后原告才联系上被告，在2月份开学后原、被告、林永亮、超市主管谢科亮四方见面约谈时，原告表明被告错误行为时，被告态度极其傲慢，拒不履行合同约定意欲变更其主租人身份为学苑超市，还聚众三个同学帮腔声援扰乱会谈现场；其同学反咬原告侵占专柜为由，要挟搬离专柜物品为唬吓，会谈无果而终。在此正常合同期内原告经营深受影响，经营严重受损。期间，想租转专柜无人出面担责签订主租合同，继续跟被告续签难成事实，此状态一直僵持至2014年3月。春节开学后不久，原告接林永亮通知已将专柜强行转租给他人，当晚原告到达专柜现场查看，原告的招牌装饰已撤换，放置的存余货及物品被清理干净（初步估计损失约2000元），专柜被他人摆设其新店招条幅，引起原告与新租方、林永亮严重冲突。林永亮以原告侵占其专柜为由并报警，超市董经理与学校吉姓教导员到现场调解，在当晚的磋商中，依然是众人联系不上被告，手机拒接，原告发短信联系如同石沉大海，当晚超市董经理摸清了事情缘由，一致认为出现一铺二租的事情起因均出自于被告的违约暗箱操作引起，超市董经理并认定林永亮与他人签约无效，决定收回专柜不再出租及时联系被告再决定，并督促超市主管谢科亮与学校教务处跟进解决。时至今日，原告发短信也不回，超市主管谢科亮也多次联系未果，被告仍然是失联状态中。事已至此，纵观本案，被告严重违反了原、被告签订的合同约定条款（甲乙双方签订合同后，甲方不得再转让第三方之明文之条款）与《合同法》。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判令：一、被告因在合同期内提前解约支付违约金13，000元；二、被告赔偿原告装修损失费用8000元；三、被告因提前解约，赔偿致原告无法正常继续经营损失25，000元；四、被告因提前解约，赔偿原告因开发顾客推广投入费用损失5000元；五、被告支付原告误工费8000元，精神损失费8000元并致歉；六、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称提交的证据材料有：1.第三方更改装修图片；2.铺位名品尚汇装修结算表；3.名品尚汇广告制作结算表；4.第三方收租单；5.原、被告签订合同；6.被告与超市所签合同与押金单；7.录音光盘及文字版。
被告梁观洪辩称：一、被告已经履行了租赁合同的义务，原告也享受了租赁合同的全部权利，被告没有违约，不应承担违约责任。二、被告不存在将专柜转租给他人的事实。三、被告收回租赁物是对自己合法权利的保护，不属违约，也没有给原告带来任何损失。四、原告所主张的损失没有任何证据证明其合法性、真实性、关联性。1.关于提前解约违约金13，000元。首先，被告并未提前解约。原告使用租赁物直至2014年3月份，而双方合同约定的期限日为2014年1月31日，被告并未提前通知解约也不存在造成提前解约的事实。其次，原告主张的13，000元违约金包含12，000元转让费，该12，000元属柜台买卖合同性质，柜台已向原告交付，买卖合同已履行完毕，退款没有任何法律依据。原告据此将其作为违约金请求支付更没有任何事实和法律依据。再次，原告主张的13，000违约金中包含1000元定金，鉴于被告没有违约，而原告却因欠缴租金而违约，原告无权要求返还。同时，原告将定金变成违约金要求支付也没有法律依据。2.关于装修损失8000元。首先，原告没有提交证据证明其真实性、关联性。其次，被告没有违约行为，不应对所谓损失承担责任。再次，原告已足期使用了租赁物，租赁物的装修价值已用尽。最后，根据双方合同第九条第4项之约定，合同届满时，被告应按原告使用状态收回，原告不存在损失。3.关于无法正常继续经营损失25，000元。首先，该项所谓损失没有任何证据支持。其次，该项诉求的前提是被告提前解约，而被告未提前解约。再次，不存在原告“无法正常继续经营”的事实。4.关于推广投入费5000元。首先，该项所谓的损失无证据证明其真实性、关联性。其次，被告无提前解约行为，原告对租赁物的占有、使用不仅足期，还超出了租赁期限。最后，因推广成本因原告的合同期届满而实现了利益的最大化，至于有无产生效益是原告经营的正常风险，与被告没有关系。5.关于误工费8000元和精神损失费8000元。首先，原告的该诉求没有证据支持。其次，本案是合同之诉，在合同之诉中主张误工损失和精神损失赔偿没有法律依据。6.关于诉讼费。诉讼费应由人民法院依案件的胜诉程度依职权确定，原告的此项请求缺乏依据。综上，被告认为，被告在本案租赁合同中没有违约行为，原告已经实际上足期且不受任何限制地占用、使用、经营了涉诉租赁物，其利益没有因被告的任何行为受到任何影响，如其经营出现亏损是其应承受的正常商业风险。原告对被告的起诉没有任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。对原告拖欠租金的违约行为，被告将另行向贵院起诉。
被告梁观洪对其辩称提交的证据材料有：1.花时间生活馆股权转让协议书、花时间生活馆股权证书；2.学苑超市专柜租赁合同二份。
经审理查明：2012年9月2日，以被告梁观洪为甲方、以原告叶河清为乙方，双方签订《学苑超市专柜租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方位于吉林大学珠海学院综合服务楼B2（门口侧）的柜台位，经营皮具、鞋及衣物；租期起止日期为2012年9月2日至2014年1月31日，租金1500元／月，于每月5日前交清，寒暑假三个月免租金；乙方须一次性向甲方交纳12，000元柜台顶手转让费，乙方应向甲方缴纳合同定金1000元；如乙方不按期缴纳应缴款项，未经甲方同意停业8小时以上、违法经营等情形甲方可单方解除合同，乙方转让费装修费保证金不予退还；乙方续约前甲方在合约期内因不正常解约的情况下提前解约，甲方须退还乙方转让费用。乙方须在本合同期满前一个月以书面形式向甲方提出续签合同申请，并双方商定有关合同续签手续。在同等条件下，乙方享有优先续签权，否则，本合同期满后自行失效；合同终止、解除、届满时，甲方应按乙方使用的实际状态收回。
被告出租的商店，是被告向金湾区学苑商店租赁，被告开办“花时间.生活馆”经营学苑商店。原、被告合同签订后，原告依约向被告交纳柜台顶手转让费12，000元（被告表示该费用是柜台的装修及进场费用）及1000元定金，期间于2013年7月4日被告将其“花时间.生活馆”的股权60%的股权转让给了案外人林晓媚、林永亮，从2013年7月8日开始由林小媚收取合同中的有关款项。原告按约交纳租金至2013年10月8日，原告认为被告违约将柜台位转让给了他人，所以不再交纳租金。2014年2月底，金湾区学苑商店收回了原告经营的柜台位，原告认为是因为金湾区学苑商店认为原、被告有纠纷所以收回，而被告认为是因为合同期满自然收回。
另查明，原告主张于2012年9月2日至2014年1月31日期间通过口头及电话的方式向被告提出续租专柜，原告没有提供书面续租申请，原告仅提供了录音，原告表示三份录音的形成时间分别为2013年12月、2014年1月及2014年2月，被告表示录音的内容没有被告的声音，2014年2月的录音内容有关林永亮表示可以按照原合同续签合同，说明原告已经超过了合同约定的期限才提出续签合同的要求，且原告已明知被告将股权转让给了林永亮等人、林晓媚并向他们交纳了有关款项，是原告不同意续签合同导致不能续签。
再查明，被告主张的经营损失、投入损失及务工费损失，精神损失，原告提供了改装图片、装修结算单。被告认为原告未在合同约定的期限内申请续租，原告提供的图片及结算单也不能证明是用于涉案柜台位的装修，因此不认可。
以上事实有经庭审质证的原、被告提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《学苑超市专柜租赁合同》是双方自愿所签，不违反法律强制性规定，本院认定有效。虽然合同约定被告不得将专柜让与第三方，合同履行期间被告实际将经营学苑商店所开办“花时间.生活馆”，通过股权转让的方式转让了60%给他人，参照合同法规定租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，况且转让后原告也向新的受让人交纳租金，说明原告明知道转让行为，所以该行为并未导致双方租赁合同的解除。原、被告约定的双方合同届满时间是2014年1月31日，合同约定续签条件是原告在合同期满前一个月以书面形式向被告提出续签合同，但原告没有足够证据证明其按合同的要求提出，因此，原告租赁的柜台位于2014年2月被收回，属合同期限届满的自然收回，不存在违约行为。虽然被告认为原告欠交租金，被告没有以此提出解除合同，因此本案双方是合同届满而终止。租赁期间原告已向被告交纳租金，合同终止，被告已按柜台位的实际状态收回，因此，被告应将柜台位的转让顶手费及订金退回给原告。被告对原告欠交租金的说法没提出反诉主张，本案不作处理，被告可另行解决。同样因为合同是届满终止，且原告的证据也不能证明其实际发生了装修，即便原告确有装修，但双方合同中没有约定对租赁物进行装饰装修，原告也没有证据证明是经被告同意进行装修，因此原告主张的装修损失、经营损失、投入费用损失及精神损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁观洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶河清支付租柜台位定金人民币1000元；
二、被告梁观洪于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告叶河清租柜台位转让费人民币12，000元；
三、驳回原告叶河清其它诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费738元，由被告梁观洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 陈德玉
二〇一四年七月二十日
书记员 钟得科