云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初3496号
原告：曲燕，女，汉族，1986年2月8日出生，住昆明市富民县，
委托诉讼代理人：吕超，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨晓宇，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南万通房地产开发有限公司，住所地昆明市高新区昌源北路1069号，统一社会信用代码91530000748261235Ｋ。
法定代表人：王磊鑫，经理。
委托诉讼代理人：熊瑶、乔小炜，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。
原告曲燕与被告云南万通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲燕的委托诉讼代理人吕超、杨晓宇，被告云南万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔小炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曲燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告十日内将验收合格并符合合同约定的位于昆明市高新区前所村鑫金花园二期第2幢2××5号房屋交付给原告；2、判令被告向产权登记机关申请办理位于昆明市高新区前所村鑫金花园二期第2幢2××5号的房屋产权登记手续；3、判令被告支付原告违约金49500元（从2014年7月1日计算至2017年3月30日）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2013年2月7日签订《商品房购销合同》，约定原告以614259元的价格向被告购买位于昆明市高新区前所村鑫金花园二期第2幢2××5号房屋。原告已按合同约定履行完毕，支付给了被告全部购房款614259元，并且支付了办理房屋权属登记所需的费用。但时至今日，被告仍然没有交房，没有按照合同约定为原告办理该房屋的房地产权属证书，并且拒绝支付违约金。经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿办理，故原告提起诉讼。
被告云南万通房地产开发有限公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求不成立，诉争房屋已经按照合同约定完成竣工验收合格且原告已经实际接收了房屋并已投入使用。二、原告的第二项诉讼请求也是不成立的，根据双方签订的商品房购销合同约定，原告需先行交纳相关费用，出具授权委托书，现原告尚未办理上述工作，办理产权登记的条件尚不成熟。三、针对原告的第三项诉讼请求，首先，被告延期交房的原因属于双方合同约定的不可抗力因素，不应视为逾期交房。被告于2013年开始开发楼盘，对于小区的燃气管道统一按照煤气的标准设计，后因昆明市进行天燃气置换工作，被告因此停止了对煤气管道的施工，等待燃气公司对管道重新的统一设计和施工安排，因燃气公司需合理、恰当地安排所有小区的置换工作，因此被告所开发小区的燃气设计及施工遭到延迟，进而影响了整个工程进度。因此，原告延迟交房的原因是由于市政燃气建设工程尚未完工导致的，被告的延迟交房不应视为逾期交房，可部分或全部免除违约责任。其次，若被告确实构成违约，原告主张的违约金计算依据不明，计算期间错误，过分高于其实际损失。本案被告按照合同约定已于2016年7月15日对涉案房屋进行竣工验收，于2016年11月30日在《春城晚报》发布交房公告，原告未按照交房公告要求时间办理接房手续，对损失的扩大应由原告承担相应责任。因此，对原告主张的违约金，请求人民法院予以纠正减少。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案审理中，原、被告无争议的事实是：一、原、被告于2013年2月7日签订《商品房购销合同》，原告向被告购买被告开发建设的位于昆明市高新区前所村鑫金花园二期第2幢2××5号房屋，房价为614259元的事实；二、原告已向被告付清房款614259元的事实；三、2017年3月22日，原告向被告领取了房屋钥匙的事实。原、被告无争议的事实，本院予以确认。
审理中，原、被告对被告延迟交房的事实没有异议，双方争议的是原告向被告领取钥匙的事实是否视为被告已交房，被告为此还提交了证据材料—工程竣工验收证明书、《春城晚报》的交房公告，以证明涉案房屋已于2016年7月15日进行了竣工验收，被告也于2016年11月30日发布了交房公告，通知购房者办理房屋交接手续。原告对工程竣工验收证明书的真实性提出异议并未提交相应反驳证据，本院认为，被告提交的工程竣工验收证明书系原件，从形式上证明书上均加盖有工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的公章，内容清楚记载工程竣工的时间，该证明书可以证明被告主张的涉案工程已于2016年7月15日竣工验收的事实；对《春城晚报》的交房公告的真实性，原告无异议，本院据此认定被告于2016年11月30日以报纸公告的方式通知购房者办理房屋交接手续的事实存在。对于原告领取钥匙的行为的认定，本院将结合合同约定及本案事实以下评述。审理中，被告为证明其延迟交房是因为昆明市进行天燃气置换工作所导致，提交了证据材料—燃气公司下发给被告的说明、昆明市人民政府下发的关于天燃气置换的实施意见、以及被告在售楼部张贴的情况说明，原告除了对实施意见外，对其余证据的真实性不认可，认为被告没有提交原件。对于被告的这一主张，本院将以下全案综合评述。
据此，本院确认本案法律事实如下：2013年2月7日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》，约定原告（合同乙方）向被告（合同甲方）购买其开发的位于昆明市高新区前所村鑫金花园二期第2幢第21层的2××5号房屋，房屋套内建筑面积为67.38平方米，单价每平方米9116.34元，房屋总价614259元。乙方采取贷款方式支付房款，除首付款324259元外，余款290000元由原告向建行昆明佳华广场支付贷款支付。合同约定，甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以《春城晚报》公告形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；甲方逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向乙方支持违约金，合同继续履行；逾期60天后，乙方有权解除合同，甲方按合同总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。对于房屋产权登记，合同约定：甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款、维修基金、契税及其它各税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料。甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移。合同还对双方其他一些权利义务作出了约定。2013年2月20日，原、被告签订的《商品房购销合同》进行了登记备案，原告按合同约定直接支付或通过银行贷款方式支付了全部购房款。2016年7月15日，涉案房屋所在的建设工程经建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工单位共同竣工验收合格。2016年11月30日，被告在《春城晚报》上刊登公告，通知涉案房屋所在的鑫金花园业主于2016年12月9日至24日集中办理交房手续。2017年3月22日，原告向被告领取了所购房屋的钥匙。
本院认为：原、被告于2013年2月7日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，有效的合同对合同当事人有约束力，双方均应按照合同约定履行合同。本案合同明确约定原告所购房屋应于2014年6月30日前交付，交付的前提是房屋经建设单位组织验收合格并符合合同约定。但本案所涉房屋工程2016年7月15日才竣工验收合格，被告于2016年11月30日才根据合同约定的方式通知业主接房，在交房时间上，被告已经违约。对于被告辩称的其逾期交房系因天然气置换工程导致，可部分或全部免除违约责任的主张，本院认为，原、被告合同约定的交房时间为2014年6月30日，但昆明市政府关于天然气置换的相关文件下发的时间是2014年7月11日，在约定的交房时间之后，且本案审理中，被告也没有提交充分证据证明其逾期交房确系天然气置换工作所致，被告的该主张本院不予支持。本案原告于2017年3月22日领取了所购房屋的钥匙，虽然原告在领取所购房屋钥匙时，双方没有办理房屋的交接手续，但本院认为，原告领取钥匙的时间是在房屋所在工程已办理竣工验收合格手续，被告发出交房公告时间之后，房屋按合同约定已具备交房条件，原告通过接受房屋钥匙的行为实际占有、使用了房屋，应视为原告对房屋状况予以的认可，被告实际交房时间应认定为2017年3月22日。此前被告已通过合同约定的方式通知包括原告在内的业主接房，通知接房的截止时间是2016年12月24日，该时间应视为被告履行交房义务的时间。根据合同约定，被告逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支持违约金，合同继续履行；逾期60天后，原告有权解除合同，被告按合同总房价款的10%向原告支付违约金，被告退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由被告承担。本案诉讼中，原告并不请求解除合同，退还房屋，因此，被告应承担的违约责任方式为向原告支付违约金。合同约定的交房时间为2014年6月30日，自2014年7月1日至2014年8月29日共60天的违约金按每天50元计算为3000元；自2014年8月30日至2016年12月24日期间违约金的确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋标准确定”的规定，结合人民法院生效判决确定的与原告类似案件确定的违约金标准，本院确认自2014年8月30日至2016年12月24日期间的违约金标准按每月1500元的租金标准予以确定，共28个月，逾约金总额为28х1500＝42000元，被告应向原告支付的违约金总额为45000元。对于原告请求判令被告向产权登记机关申请办理所购房屋产权登记手续的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告申办产权登记前原告应完成一系列行为，本案审理中，原告并没有提交证据证明其已完成了合同要求的行为，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告曲燕逾期交房违约金45000元；
二、原告曲燕的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1038元，简易程序审理减半收取为519元，由原告曲燕承担47元，由被告云南万通房地产开发有限公司承担472元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 贾 军
二〇一七年五月二十六日
书记员 王月康