上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异12号
案外人：黄振飞，男，1953年3月5日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。
申请执行人：上海鸿洋企业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：连自立，董事长。
委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。
被执行人：黄钢，男，1963年7月7日出生，汉族，住上海市。
本院在执行(2015)徐民四(民)初字第685号原告上海鸿洋企业管理有限公司(以下简称“鸿洋公司”)诉被告黄钢房屋租赁合同纠纷一案中，黄振飞对执行上海市崇明区东风农场三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，黄振飞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
黄振飞称，其与黄钢由中间人叶某某介绍相识。黄钢借用该房屋办理产权证领取他本人公积金，但实际购房人为黄振飞，并由黄振飞支付所有房款、税费及交易费。该房屋的交易买卖手续均由房屋中介办理，且中介可以证明房款、税费均为黄振飞支付，亦有转账凭证。该房屋登记在黄钢名下后，因公积金政策原因未及时过户至黄振飞名下。黄振飞要求黄钢办理公证委托书，之后叶某某被监押。该房系黄振飞用于投资，故未入内居住。综上，从维护善意当事人利益出发，提出异议申请，请求法院：1.撤销上海市徐汇区人民法院(2016)沪0104执4391号执行裁定书；2.解除对系争房屋的查封并停止拍卖。
鸿洋公司称，黄振飞的异议不成立，要求法院依法予以驳回。黄振飞提供的证据中缺乏签订的房屋买卖合同等。申请人的理由也不成立，中间人叶某某现在被抓起来了，也无从寻找。另外，领取公积金有多重途径，不必通过购房的方式。房屋价款均为黄振飞支付亦不是事实，实际上纳税人是黄钢。中介张某某与黄振飞的关系不明，明细清单中显示双方有频繁钱款往来。不动产以登记为准，系争房屋登记在黄钢名下，理应属于黄钢所有。至于黄振飞对黄钢的债权，可另外进行主张。另公证委托书亦显示系争房屋所有权人是黄钢。
黄钢称，对黄振飞提出的申请无所谓。黄钢去年欠他人钱款，希望取出公积金进行还债。经过介绍认识黄振飞，之前并不相识。黄钢出借身份证给黄振飞办理购房手续，但对系争房屋买卖经过均不知情。
经审查查明，本院依法受理鸿洋公司诉黄钢房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月19日作出(2015)徐民四(民)初字第685号民事判决：一、鸿洋公司、黄钢签订的《房屋租赁合同》于2014年1月11日解除；二、黄钢于本判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付房屋租金219,609元(其中房屋租赁合同项下自2013年8月28日至2014年1月11日止的一半租金计202,500元，补充合同项下自2013年5月28日至2014年1月11日止的租金共计17,109元)；三、黄钢于本判决生效之日起十日内，按2000元每月，向鸿洋公司支付自2013年4月28日至2014年1月11日止的物业管理费；四、黄钢于本判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付免租期租金105,000元；五、黄钢于本判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付违约金18万元；六、黄钢于本判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付水电费2万元(该款项折抵房屋押金2万元)；七、黄钢于本判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付合同解除后的房屋使用费27万元等等。后黄钢不服，提起了上诉。2016年8月17日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民终3100号民事判决书，维持原判。嗣后，黄钢向上海市高级人民法院提起申诉，目前正在处理中。
因黄钢未履行生效判决所确定的义务，鸿洋公司向本院申请强制执行，执行案号为(2016)沪0104执4391号。执行过程中，本院查封了黄钢名下的系争房屋。鉴于其仍未履行法定义务，本院于2017年2月13日出具评估、拍卖黄钢名下系争房屋的执行裁定书。黄振飞认为系争房屋归其所有，遂提出书面异议。
上述事实，有(2015)徐民四(民)初字第685号民事判决书、(2016)沪01民终3100号民事判决书、强制执行申请书、(2016)沪0104执4391号执行裁定书、以及庭审笔录等为证，本院予以确认。
在立案时，黄振飞提交了房屋出售居间合同、公证委托书、上海市房地产权证、税收完税证明、活期历史明细清单、收条、购房发票、签购单、上海市个人住房房产税认定通知书、非税收入一般缴款书、见证书等证据，但均未提交原件。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明。即使黄振飞与黄钢约定：由黄振飞出资但以黄钢名义购房，但在2016年9月23日鸿洋公司向本院申请强制执行时，系争房产仍登记在黄钢名下，权属未转移至黄振飞，故本院查封系争房屋等执行行为并无不当。
另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条规定，异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。本案中，黄振飞虽然提供了房屋出售居间合同、公证委托书、上海市房地产权证等证据，以证明系争房屋的实际所有权人系黄振飞，由于其未参加听证，亦未提交证据的原件，故本院对房屋出售居间合同、见证书等证据的真实性不予认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。黄振飞自认未实际居住系争房屋，故由于其未提交合法占有不动产的证据，不得主张系争房屋的权利，亦不能排除执行。
综上，黄振飞提出的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第二十八条规定，裁定如下：
驳回黄振飞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 单春梅
人民陪审员 王兰芳
二〇一七年三月十七日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
……
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十四条异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。