上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2406号
上诉人（原审原告）刘荣群。
委托代理人杨天杰，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海融港置业有限公司，住所地上海市浦东新区某新城主城区环湖西一路＊＊＊号6号楼A座207-2室。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人施雨，上海市达辰律师事务所律师。
上诉人刘荣群因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第8338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2012年5月21日，刘荣群（为合同乙方）与上海融港置业有限公司（以下简称“融港公司”，为合同甲方）签署《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买上海市甲路＊＊＊弄［乙商业广场（一期工程）］6号1层107室（以下简称“系争房屋”），甲方暂测系争房屋建筑面积为55.01平方米，乙方购买系争房屋的总房价款暂定为人民币（下同）1，900，000元。合同第10条约定：系争房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件……贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对系争房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同。合同第11条约定：甲方定于2013年12月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第12条约定：甲方如未在本合同第11条约定的期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任，壹、乙方有权单方面解除本合同……合同第14条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理系争房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起45天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第19条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10.00%，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同附件一约定：双方确认乙方的付款方式和贷款期限为：1、在签订本合同时乙方已支付房款950，000元，2、尚有房款950，000元按揭贷款，在2014年2月15日前按揭贷款到账。合同补充条款一第7条约定：乙方体谅甲方在办理产权登记时存在较多不可预见的客观情况，如甲方确实无法按本合同第14条约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意再给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任。超过宽限期后，乙方仍不能与甲方一起办理房地产转移登记的，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，违约金总额不得超过总房价的1%……合同补充条款一第10条约定：发生本合同约定的乙方有权解除合同的情形时，乙方应当在甲方交接通知书确定的交房日前向甲方书面提出解除合同通知，如乙方逾期未提出的，则视为乙方放弃解除本合同的权利，而无条件选择继续履行合同；乙方解除合同通知经甲方确认后，乙方应当在甲方确认之日起15日内到甲方处签署解除协议及相关文件，并与甲方代表共同到合同登记备案机构办妥合同注销手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及乙方自行在系争房屋上设定的抵押等任何限制），甲方应在乙方办理完成上述全部注销手续后60日内退还乙方全部已付房款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。如乙方尚有系争房屋抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由乙方补足。若乙方未能在该时限内办理上述合同注销登记手续的，即视为乙方放弃单方解除合同的权利，并无条件继续履行合同。同日，融港公司开具了付款方为刘荣群的销售不动产统一发票（自开）发票联，其中载明销售的不动产为系争房屋，款项性质为购房款，金额为950，000元。
2014年1月10日，融港公司（甲方）与刘荣群（乙方）签订《补充协议》一份，约定：一、确定甲方实际交房时间在2014年3月31日，其余条款无另行约定，则不变；二、甲乙双方一致同意变更预售合同附件一的内容为，乙方确认不晚于甲方实际交房日前的15个工作日付清该房屋剩余房款，共计950，000元，（若系争房屋的剩余款项乙方采用贷款方式，则乙方确认不晚于甲方实际交房日前的15个工作日贷款到账）；其余条款无另行约定，则不变；三、甲方在签署本协议后30个工作日内向乙方支付一次性逾期交房违约金共计25，650.00元，该违约金已包括实体交房逾期和产证交付逾期的补偿；四、乙方承诺不得再以任何方式向甲方追索逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）违约金，并承诺不以逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）提出解除预售合同；五、双方承诺对本补充协议予以保密，若违约应向甲方返还本补充协议第二条约定的逾期交房违约金，并向甲方承担违约金25，650.00元；六、双方对逾期交房事宜别无其他争议。
2014年2月14日，融港公司向刘荣群支付了违约金25，650元。2014年4月2日，融港公司开具了付款方为刘荣群的销售不动产统一发票（自开）发票联，其中载明销售的不动产为系争房屋，款项性质为购房款，金额为950，000元。同日，刘荣群与融港公司办理了系争房屋的交接手续，领取了系争房屋的钥匙，并签署了系争房屋的交房验收记录单、交楼套件签收单。同时，刘荣群缴纳了2014年4月3日至2015年4月2日期间的物业管理费。
2014年5月27日，刘荣群委托上海丙律师事务所何某某律师向融港公司发送了一份律师函，内容为：2012年5月委托人刘荣群与贵司签订《上海市商品房预售合同》，约定由贵司作为卖方，将具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件的位于上海市甲路＊＊＊弄［乙商业广场（一期工程）］6号1层107室的房屋出售给我方委托人，合同约定贵司的交房时间为2013年12月31日，其后，双方协商将交房日期推后至2014年3月31日。然，推迟后的期限业已经过，时至今日，贵司仍未完成合同约定之交房义务，已严重违约，对我方委托人的利益造成严重侵害。故，作为合同守约方，我方委托人根据合同约定，现正式函告贵司：1、我方委托人与贵司签订的《上海市商品房预售合同》于送达贵司之日起解除；2、贵司应在收到该律师函后60日内付清如下款项，（1）返还购房款1，900，000元，（2）返还购房价款银行同期定期存款利息85，856.25元，（3）支付违约赔偿金190，000元，（4）支付房屋溢价损失550，000元。为此，本律师特致函贵公司，请贵公司按期支付前述款项，如果贵公司不能履行上述付款义务的，本律师将接受委托人的委托，依法通过包括但不仅限于司法诉讼等一切为法律所许可的途径向贵公司主张履行题述付款义务的权利。本律师函系本律师代表委托人刘荣群向贵公司提出权利主张的书面形式，其中之法律观点系由截止目前委托人提供的证据材料所反映的事实予以支撑。本律师函不作为可能对该委托人形成不利的书面记载，也非该委托人放弃对其他合同主体或合同权利主张的意思表示。该委托人对其认为负有义务的主体或权利，均有提出主张的权利。
2014年6月16日，融港公司向刘荣群发送了一份回复函，内容为：我司不同意解除上海市甲路＊＊＊弄＊＊＊号1层107室房屋的《上海市商品房预售合同》，要求双方继续履行合同。具体理由如下：我司与刘荣群于2012年5月签订预售合同，根据预售合同约定实体交房时间为2013年12月31日；2014年1月10日双方签订补充协议，双方协商实体交房日期推后至2014年3月31日；2014年3月31日经我司通知刘荣群实体交房后，刘荣群已于2014年4月2日办理交房手续，已完成验收房屋、收取房屋钥匙并付清了购房余款95万元和12个月的物业管理费；我方已实际履行了房屋实体交付的义务，刘荣群也实际接受了房屋实体交付；我司销售的该房屋已经取得竣工验收报告，符合上海市商业用房的实际交房条件，目前还在积极办理大产证，预售合同约定的小产证办证时间尚未到期；至今为止，我司根据双方合同及补充协议约定尚不存在逾期交房违约行为，故该预售合同依法应当继续履行；另在预售合同实体交房的条款约定中，有关于开发商取得《住宅交付使用许可证》的相关条款，而根据上海市商业用房的交房条件规定只要取得新建商品房竣工验收报告即可，且商业用房是不存在办理《住宅交付使用许可证》的规定，故我司实际在实体交房时已经符合相关标准；对于预售合同中直接使用了住宅商品房的预售合同范本而引起的误解在此深表歉意，并请房屋购买人谅解；按双方签订的《上海市商品房预售合同》第十九条及补充条款一第十条约定，截止现在刘荣群应当继续履行合同。因购买人自身原因坚持要求解除合同的，从有利于购买人利益考虑，我司同意退还刘荣群所支付的房价款，退款时应扣除已向刘荣群支付的逾期交房违约金25，650元。刘荣群的其它要求均不能同意。
2014年11月15日，融港公司向刘荣群发送了一份《某商业广场通知书》，内容为：您所购买的6号107室房屋所属项目的大产证已经办理完毕。现我司特通知请您于收到本通知即日起7个工作日内，前往某新城甲路＊＊＊号1楼物业用房领取相关办理房屋小产证的资料和手续。之后，刘荣群并未前往某新城甲路＊＊＊号1楼物业用房领取相关办理房屋小产证的资料。
2014年12月5日，刘荣群委托北京大成（上海）律师事务所的杨天杰律师向融港公司发送了一份律师函，内容为：经查，2012年5月，贵司与我方委托人签订合同，约定将符合预售条件的位于上海市甲路＊＊＊弄［乙商业广场（一期工程）］6号1层107室的房屋出让给我方委托人，房屋规划用途为商业用房。合同签订后，我方委托人按约支付首期房价款950，000元。根据合同的约定，上述房屋的交房时间为2013年12月31日前。其后，双方协商将交房日期由2013年12月31日推迟至2014年3月31日，后我方委托人已按约将剩余的房价款950，000元支付给贵司。但遗憾的是，贵司却未能按约将房屋交付给我方委托人，我方委托人曾多次催促，但时至今日，贵司仍未按约交付房屋，并办理相关的法律手续，贵司的上述违约行为给我方委托人造成了巨大的损失，致使我方委托人表示强烈不满。前述有鉴于上，本律师受我方委托人的委托，郑重函告如下，1、贵司与我方委托人签订的上述合同于本律师函送达之日起解除，2、请贵司于收到本函后10日内，以正式的书函回复，并且向我方委托人付清如下款项：（1）退还全额购房款1，900，000元；（2）退还购房款银行同期存款利息108，378元（计至2014年12月5日）；（3）支付违约赔偿190，000元；3、如贵司未能在上述日期内付清款项，本律师将根据我方委托人的进一步委托，通过法律途径追究贵司相关的法律责任，包括但不限于追究贵司的违约责任，追索应付款项之本金、利息及违约金，以及由此给我方委托人造成的其它实际经济损失，包括但不限于所需之诉讼费、律师费等。
2014年12月17日，融港公司向刘荣群发送了一份回复函，内容为：我司不同意解除上海市甲路＊＊＊弄＊＊＊号1层107室房屋的《上海市商品房预售合同》，要求双方继续履行合同。具体理由如下：我司与刘荣群于2012年5月签订预售合同，根据预售合同约定实体交房时间为2013年12月31日；2014年1月10日双方签订补充协议，双方协商实体交房日期推后至2014年3月31日。2014年3月31日经我司通知刘荣群实体交房后，刘荣群已于2014年4月2日办理交房手续，已完成验收房屋、收取房屋钥匙并付清了购房余款95万元和12个月的物业管理费。我方已实际履行了房屋实体交付的义务，刘荣群也实际接受了房屋实体交付。2014年7月30日，我司取得房地产大产证，遂多次口头通知刘荣群前来领取办理小产证的资料，2014年11月25日我司书面通知刘荣群领取办理小产证的资料。根据双方预售合同及补充协议的约定，小产证办证时间尚未到期，我司尚不存在逾期办理小产证违约情况，故该预售合同依法应当继续履行。
原审另查明，2014年7月30日，融港公司取得系争房屋的大产证。2014年9月5日，融港公司办理了系争房屋的抵押注销登记手续。
原审审理中，刘荣群请求判令：1、解除刘荣群与融港公司于2012年5月签订的《上海市商品房预售合同》；2、融港公司返还刘荣群全额购房款共计1，900，000元；3、融港公司支付刘荣群违约金190，000元；4、本案诉讼费用由融港公司承担。融港公司则不同意刘荣群的全部诉请，且认为合同约定的违约金数额过高，如果法院判决融港公司承担违约金，则要求法院对违约金数额进行调整。
原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘荣群与融港公司就系争房屋签署的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。鉴于《补充协议》中明确约定融港公司实际交房时间在2014年3月31日，融港公司一次性向刘荣群支付的逾期交房违约金25，650元包括实体交房逾期和产证交付逾期的补偿，刘荣群承诺不得再以任何方式向甲方追索逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）违约金，并承诺不以逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）提出解除预售合同，且融港公司已实际向刘荣群支付了上述违约金，刘荣群亦于2014年4月2日付清了全部的购房款并与融港公司办理了系争房屋的交接验收手续，领取了系争房屋的钥匙，刘荣群当时并未对系争房屋大产证的办理事宜提出过任何异议。双方实际上对原合同约定的交房时间进行了变更，刘荣群放弃了相应的产证逾期的合同解除权。2014年7月30日，融港公司取得系争房屋的大产证后于2014年11月15日通知刘荣群领取相关办理房屋小产证的资料和办理相关手续，并未超过预售合同所约定的办理小产证的时限。此外，预售合同补充条款一第7条明确约定，在90个工作日的办理房地产转移登记宽限期内，乙方（指刘荣群）不追究甲方（指融港公司）的违约责任。超过宽限期后，乙方仍不能与甲方一起办理房地产转移登记的，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，违约金总额不得超过总房价的1%。故现刘荣群以融港公司逾期办理大产证为由要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》、融港公司返还刘荣群全额购房款1，900，000元并支付违约金190，000元，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后于二○一五年五月十四日作出判决：驳回刘荣群的全部诉讼请求。案件受理费24，387元，减半收取计12，193.50元，由刘荣群负担。
判决后，刘荣群不服，上诉于本院称：1、上诉人与被上诉人于2014年1月10日签订的《补充协议》只是双方对延迟实体交房达成了一致意见，双方对预售合同的其他条款并未作变更；《补充协议》第四条关于上诉人“不得以逾期交房为由解除合同”的约定，是被上诉人提供的格式条款，应属无效；2、被上诉人于2014年7月30日取得大产证后，直至2014年11月15日才通知上诉人签署《房屋交接书》，显属违约，上诉人有权行使合同解除权；3、上诉人接收钥匙并不能当然推定上诉人已放弃合同解除权；4、被上诉人向上诉人发出的《回复函》应当视作双方协商解除合同的意思表示。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人融港公司辩称：1、上诉人已在《补充协议》中承诺不以逾期交付产证为由提出解除预售合同；2、上诉人于2014年5月27日向被上诉人发送解除合同的律师函后，实际未接受被上诉人同意解除合同的方案，上诉人也未在15日内与被上诉人签署解除协议并办妥合同注销手续，视为上诉人放弃单方解除合同的权利，预售合同继续履行；3、上诉人于2014年12月5日再次提出解除合同，已超过合同约定的解除合同的期限，双方应当继续履行合同。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对上诉人关于《补充协议》第四条的约定是格式条款应为无效的意见，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《补充协议》第四条是双方经协商一致后确定的条款，不属于格式条款。上诉人作为具有完全民事行为能力人，应当对自己签订协议的后果有一定的预见性并承担相应的后果，故对上诉人该项意见，本院不予采纳。
《预售合同》虽对被上诉人交付房屋以及办理产证的期限作了约定，但双方在之后签订的《补充协议》中对延迟交房达成了一致，协议也明确，被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，该违约金包括实体交房逾期和产证交付逾期的补偿，上诉人承诺不再以任何方式向被上诉人主张逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）违约金，不以逾期交房（包括实体交房和产证交付逾期）提出解除合同。上诉人在收取被上诉人支付的违约金后，再以被上诉人逾期办证为由，主张解除合同，并要求被上诉人返还房款、支付逾期办证违约金，缺乏依据，也有违诚信原则，本院不予支持。
上诉人于2014年5月27日委托律师发函给被上诉人，提出解除合同、返还房款、支付利息损失、支付违约金以及房屋溢价损失等要求，被上诉人于同年6月16日的回复函中明确表示不同意解除合同，并写明因上诉人自身原因而坚持要求解除合同的，被上诉人仅同意退还房款，对上诉人其他要求均不予同意。由此，双方对解除合同的条件并未达成一致，不能以此认定双方协商一致解除合同。
综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币23，520元，减半收取计11，760元；二审案件受理费人民币23，520元，皆由刘荣群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……