广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终94号上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：陈国伦，该公司执行董事。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金容,女，1950年12月24日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：邝健华，女，1975年5月9日出生，汉族，住址：广东省清远市清城区，系陈金容之女。上诉人清远市联亿房地产开发有限公司（以下简称联亿公司）因与被上诉人陈金容房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。联亿公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回陈金容的诉讼请求；2、判令陈金容承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、由于政府行为，市政配套安装延误或第三方责任，导致XX花园小区部分配套工程的工期被延误，联亿公司有权根据《商品房买卖合同》第八条的约定，对合同原约定的交付日期，即2015年4月30日进行相应的延期，故不存在逾期交楼的问题。首先，因作为政府代表的“飞来湖市政道路建设指挥部”擅自在联亿公司工程停工达六个多月，联亿公司有权依约主张延期六个月。其次，我方早在2013年4月12日就向供电局报送的《供电方案》，但供电局指导2014年12月22日才配套做好XX花园小区的永久居民用电接通工作，这当中出现了十九个月的时间拖延。即交楼日期可从合同约定的2015年4月30日，至少延期至2016年11月30日。而我方实际是在2015年7月4日就已经交楼给陈金容，因此，我方不存在逾期交楼问题，不应当支付逾期交楼违约金。二、在清城区人民法院和清远市中级人民法院已经审理的同类案件作出的生效判决中均部分支持了我方的观点，对交楼期限酌情给予延期五个月。因此，对于本案的交楼期，起码也应该同样延期五个月。退一步说，即使不支持延期五个月，但我方早在2015年7月4日就已经交楼给陈金容，有《业主资格确认书》作为证据，陈金容也已经同意自愿收楼，因此，收楼日期应按2015年7月4日确定。陈金容在收楼之后，又以存在一些房屋质量瑕疵为由否认收楼，所以其后我方又于2016年1月25日再次向其发出收楼通知书。房屋存在质量瑕疵并不能成为陈金容拒绝收楼的理由，因此，我方认为实际收楼日期应以2015年7月4日为准。逾期交楼违约金也应从2015年5月1日起计至2015年7月4日止。陈金容答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、联亿公司认为其迟延交付涉案房屋的原因归责于第三方，属于合同约定的免除责任是由没有充分证据。联亿公司认为其迟延交付涉案房屋的原因是政府行为及市政配套工程问题。该事实在已有生效判决进行了认定，原审法院认定联亿公司迟延交付使用时间已经充分考虑到该因素，因此，联亿公司该上诉理由不成立。三、我方确实是2016年2月1日由本人女儿邝建平代为收楼的。联亿公司提交的《业主资格确认书》中的日期并非收楼时间，仅是开发商登记业主情况的业主资格确认时间，并没有实际收楼，也没有实际交付房屋给我方。综上，联亿公司上诉没有事实和法律依据。陈金容向原审法院起诉请求：一、判决联亿公司向陈金容支付逾期交房的违约金14519元（以531845元为基数每日万分之一从2015年5月1日起计算至2016年1月28日）；二、判决本案诉讼费用由联亿公司承担。原审法院认定事实：2014年9月22日，陈金容与联亿公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由陈金容购买联亿公司开发建设的位于清远市清城区XX座XX花园XX幢XX层XX号房屋，套内建筑面积104.34平方米，房屋总价款531845元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见合同补充协议。”合同附件四合同补充协议第3条第2款约定：“买受人应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到出场人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期起视为买受人已收楼，……。”合同签订当天，陈金容向联亿公司支付了全部房价款。合同约定的交房期限届满后，由于涉案房屋未满足合同约定的交付条件且认为房屋存在质量问题，陈金容拒绝收楼。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2016年1月28日，联亿公司向陈金容发出《收楼通知书》，安排2016年2月28日前办理收楼手续。2013年1月28日，因联亿公司在XX花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10KV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向联亿公司发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，联亿公司认为该10KV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10KV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10KV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10KV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，被告认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。2013年4月12日，联亿公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，约定用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含联亿公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，联亿公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。联亿公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经供清城供电局检验合格。联亿公司为证明其已向陈金容交付房屋，其庭后补充提交了一份业主资格确认书，其中一栏印有文字“本人已依照《房屋买卖合同》履行约定的付款义务，知悉XX花园住宅工程的建设情况，本人自愿收楼。”陈金容在该栏签名，时间为2015年7月4日。陈金容则认为该确认书是当时联亿公司为给陈金容办理产权证书而要求陈金容所签，并不能证明房屋的交付时间，且陈金容实际收楼的时间大概在2016年年底。联亿公司为证明应对合同约定的房屋交付期限进行顺延，提供了原审法院（2016）粤1802民初4272号民事判决书以及广东省清远市中级人民法院（2017）粤18民终62号民事判决书，该案件的陈金容为XX花园业主陈X玲、被告为XX花园的建设单位即本案被告，陈雁玲在该案中提出的诉讼请求中有一项为要求联亿公司支付逾期交房违约金23345.74元（按每日总购房款522276元的万分之一，从2015年5月1日起计算至2016年7月21日止），双方所签合同约定的交楼期限与本案一致，联亿公司在该案中提出可以对合同约定的房屋交付期限据实顺延而提交的证据与本案的相同。该案经过审理，清远市清城区人民法院认为：“……原告已支付全部购房款，被告按约定应在2015年4月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。根据被告在本系列案件中提供的证据显示，被告与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为XX花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为XX花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给XX花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等验收工作才能进行；另在被告对XX花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就被告施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，被告为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给XX花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，本院认定上述原因符合《商品房买卖合同》第八条中‘政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期’的约定，对本系列案中合同约定的2014年10月30日前交付商品房给原告的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。本案合同约定交付日期在顺延时间之后，应按合同约定确定应交楼时间为2015年4月30日前，涉案房屋直至2015年10月27日才完成工程竣工验收备案，故被告已构成逾期交楼违约，涉案合同约定的交付日期在上述期限之后，故违约金起算日应从约定期限界满后次日即2015年5月1日起计算，原告诉称涉案房屋质量问题是属于房屋质量保修范围，不能以此为由拒绝接收经验收备案合格房屋，故违约金计算至被告书面通知限期收楼日即2016年2月28日止，违约金计算标准按合同约定的按已付购房款日万分之一计算。根据合同约定2016年2月28日可视为原告应收楼日期。……”因此判决：“一、限被告清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈玲雁支付逾期交楼违约金（违约金以购房款522276元为基数按其日万分之一从2015年5月1日起计算至2016年2月28日止）；……”原审法院作出（2016）粤1802民初4272号民事判决书后，联亿公司上诉，广东省清远市中级人民法院经过审理，作出（2017）粤18民终62号民事判决书，认为：“……上诉人提出涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是飞来湖市政道路建设指挥部在XX花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的条件，故其行为不构成违约。……鉴于上诉人并未提供证据证明飞来湖市政道路建设指挥部在XX花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉请求，本院不予支持。……”因此判决“驳回上诉，维持原判。”。原审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、陈金容提出的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效；2、联亿公司抗辩认为其有权对合同约定的交房期限进行顺延的意见是否依据充足，联亿公司是否存在逾期交房的违约行为。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。对于逾期交房违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期交房违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即陈金容主张的逾期交房违约金从被告实际交付房屋之日起计算。因此，陈金容主张的逾期交房违约金没有超过诉讼时效。对于第二个争议焦点，陈金容与联亿公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。此前同一楼盘同类案件原审法院对于联亿公司抗辩提出的可据实予以延期的意见予以采纳，对于该系列案中合同约定的2014年10月30日前交付商品房的期限酌定顺延至2015年3月31日前，但由于陈雁玲案的合同约定交付日期为2015年4月30日，在顺延时间之后，故认定按合同约定确定应交楼时间为2015年4月30日前，违约金起算日从约定期限届满后次日即2015年5月1日起计算。广东省清远市中级人民法院二审认为联亿公司没有提供证据证明其抗辩的事由实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对联亿公司的上诉请求不予支持。为保持同一楼盘同类案件裁判的统一，原审法院认定联亿公司应交付房屋的期限亦为合同约定的交付期限--2015年4月30日前，故逾期交房违约金的起算时间为从2015年5月1日起计算。对于截止日期，联亿公司虽然提供了一份业主资格确认书，但该证据的内容只能证明陈金容签字自愿收楼，但是联亿公司是否实际向陈金容交付了房屋该证据并不能证实。因此，由于联亿公司提供的证据无法证明陈金容已于2015年7月4日收楼以及陈金容实际收楼的具体日期，故原审法院按照合同第十一条以及补充协议第3条第2款的约定，以联亿公司发出的收楼通知书中指定的收楼日期（2016年2月28日前）作为违约金的计算截止时间，陈金容请求计算至2016年1月28日止，予以支持。对于计算标准，按照合同第九条的约定，按日以房价款531845元的万分之一计算。经计算，联亿公司应支付的逾期交房违约金为14519元（531845元×1÷10000×273天）。因此，陈金容提出的诉讼请求，事实和法律依据充分，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年9月27日判决：清远市联亿房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向陈金容支付逾期交房违约金14519元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取计81元，由清远市联亿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，陈金容提交了一组证据，该组证据为联亿公司于2016年1月25日发出的《收楼通知书》及邝健平于2016年2月1日代为签署的《入户（物业接收）声明书》，拟证明陈金容已于2016年2月1日自愿收楼，但实际收楼的时间应为2016年9月26日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。联亿公司认为陈金容提交的《收楼通知书》不属于新证据。对于《入户（物业接收）声明书》，因陈金容无提交原件，故对其真实性不予认可。其次，该声明书只有邝健平单方签名，无法确认其与陈金容之间的关系，不能与联亿公司提交的《业主资格确认书》对抗，且该声明书只是提交给清远市瑞丰物业服务公司，联亿公司对其不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，结合联亿公司的上诉请求与陈金容的抗辩意见，归纳本案争议焦点：联亿公司是否构成逾期交楼，应否支付违约金。关于联亿公司是否构成逾期交楼。本案中，联亿公司与陈金容签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定，联亿公司应于2014年4月30日前将经建设局工程竣工验收备案合格的商品房交付陈金容。合同约定的交付期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，联亿公司称涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是政府行为及市政配套安装延误的原因，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的情形，故其行为不构成违约。对此，本院已在该楼盘同类案件作出生效判决，认定联亿公司未能举证证明市政配套安装延误对延期交楼造成实质影响，交房日期应为2015年4月30日前。即联亿公司的主张不属于顺延范围，故对联亿公司该理由，本院不予支持。原审法院判令清远市联亿房地产开发有限公司支付逾期交楼违约金，处理正确。关于违约金的截止日期认定问题。联亿公司认为应依据《业主资格确认书》认定其已于2015年7月4日交付涉案商品房于陈金容，故违约金应计付至2015年7月4日。本院认为，《业主资格确认书》并不能证明联亿公司实际履行了交付涉案房屋的义务，且其无其他证据对其实际交房日期进行证明，故本院对其该主张不予采纳。此外，双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第3条第2款的规定，陈金容收到联亿公司发出《收楼通知书》之日起到指定的地点办理收楼手续，逾期不收的，从通知发出之日起视陈金容收楼。陈金容按照通知的要求，于2016年2月1日到联亿公司指定地点收楼。原审法院对违约金的认定处理正确，本院予以维持。综上所述，清远市联亿房地产开发有限公司上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由清远市联亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年二月二十八日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。