江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1177号
上诉人（原审被告）杨洪保，男，汉族，无业。
委托代理人沈海荣，男，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）何仲禹，男，汉族。
上诉人杨洪保与被上诉人何仲禹房屋买卖合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2014年1月14日作出（2013）玄民初字第1591号民事判决，杨洪保不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨洪保的委托代理人沈海荣，被上诉人何仲禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何仲禹原审诉称，其与杨洪保于2013年5月11日订立房屋买卖合同，约定杨洪保将南京市玄武区某地10号406室房屋出售给何仲禹，于2013年5月22日办理过户手续。何仲禹于签约当日向杨洪保支付了定金8万元。2013年5月18日，杨洪保通知何仲禹因该房屋的学区问题，不愿将该房屋出售给何仲禹。何仲禹遂要求杨洪保双倍返还定金，但杨洪保拒绝。此后，双方未能就违约金问题协商一致，故诉至法院，请求判令杨洪保双倍返还何仲禹定金16万元并赔偿何仲禹该16万元的利息损失（按照银行一年期存款利率自2013年5月18日计算至杨洪保实际返还定金之日），赔偿何仲禹2013年7月和8月在外租房的费用6000元、2013年5月至同年7月房价上涨给何仲禹造成的买房损失25600元（按160万元总房款计算，房价涨幅按国家统计局数据每月0.8%计算）。
杨洪保原审辩称，2013年5月12日报纸刊登消息称北京东路小学可能与中央路小学合并，可能会对房价产生影响，故其于2013年5月20日口头告知何仲禹不再履行合同；其于2013年5月26日准备继续履行合同，但因中介公司关门而未果；按照双方合同约定，何仲禹应于2013年5月26日先向杨洪保支付一笔房款，但何仲禹于2013年5月22日就向法院起诉杨洪保，何仲禹提前起诉导致合同终止，故何仲禹存在违约行为，8万元定金不应退还何仲禹；房屋买卖应当以书面合同为准，杨洪保的口头表述不具有效力，故应当以2013年5月26日杨洪保是否接受何仲禹的首付款来确定杨洪保是否违约。请求驳回何仲禹的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年5月11日，何仲禹与杨洪保及案外人南京利众房屋销售有限公司（以下简称利众公司）共同签订房屋买卖居间协议一份（以下简称协议），利众公司为居间人。协议的主要内容为：杨洪保将南京市玄武区某地10号406室（以下简称406室）房屋出售给何仲禹；房屋价格为154万元；何仲禹于2013年5月11日向杨洪保支付房屋定金8万元；何仲禹于2013年5月26日过户当日支付房款42万元，于2013年6月15日拿证当天交付房款94万元，杨洪保迁出户口并交房后，何仲禹支付尾款10万元；杨洪保交房日期为2013年6月30日之前；如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力导致合同不能全面履行的，何仲禹、杨洪保及利众公司互不承担违约责任。此外，协议第六条还对违约责任进行了如下约定：1、杨洪保须保证该房屋权属无争议，若发生与杨洪保有关的权属纠纷或债务纠纷，由杨洪保负责解决并承担一切后果及违约责任；2、何仲禹、杨洪保须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责；3、杨洪保认可何仲禹贷款方式付款时：（1）贷款过程中，何仲禹提出终止贷款行为，则何仲禹须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失；（2）何仲禹须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够等个人原因造成贷款未果，何仲禹承担相应的责任及经济损失；（3）何仲禹须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由何仲禹承担；4、何仲禹、杨洪保任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。签订协议当日，何仲禹向杨洪保支付了购房定金8万元。2013年5月20日，杨洪保在电话中告知何仲禹因406室房屋成为北京东路小学的学区房，出于杨洪保孩子上学的需要，不再出售该房屋；何仲禹在电话中要求杨洪保双倍返还定金，杨洪保则表示按道理虽应如此，但要求降低赔偿数额，导致双方对违约责任问题未能协商一致。
2013年5月20日，杨洪保在“365地产家居网”发布了406室房屋的售房信息，诉讼中杨洪保将此行为解释为：因何仲禹在电话中说要起诉杨洪保，故杨洪保要重新出售该房屋。
因何仲禹与杨洪保对违约责任问题协商未果，何仲禹于2013年5月22日诉至原审法院。
诉讼中，杨洪保称2013年5月26日其准备继续履行合同。但杨洪保未提供证据证明2013年5月20日之后其向何仲禹表达过继续履行合同的意思。何仲禹则称，2013年5月20日之后，杨洪保未向何仲禹表达过继续履行合同的意思。
诉讼中何仲禹表示协议已解除；杨洪保表示因何仲禹已起诉，故不同意继续履行协议。
原审法院认为，何仲禹与杨洪保于2013年5月11日签订的房屋买卖居间协议中关于何仲禹和杨洪保之间的权利义务的约定合法有效，双方均应严格履行。杨洪保在协议约定的房屋过户日期之前明确表示不再履行该协议，违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。
关于杨洪保主张的因何仲禹的起诉导致合同终止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。杨洪保已于2013年5月20日明确告知何仲禹不再履行合同，且双方对违约责任无法协商一致，杨洪保也无证据证明其在约定的房屋过户日期之前表达过继续履行合同的意思，故何仲禹诉至法院要求杨洪保承担违约责任是何仲禹行使权利的正当方式，杨洪保的该辩称意见不能成立。
杨洪保收取何仲禹的8万元定金后不履行出售房屋的义务，故何仲禹要求杨洪保双倍返还定金16万元，有事实与法律依据，予以支持。双倍返还定金16万元即是杨洪保承担违约责任的法定方式，故何仲禹要求杨洪保再支付该16万元的利息损失于法无据，不予支持。双方虽同时约定了定金和拒绝履行合同的违约金，但根据法律规定仅能适用其中之一。现何仲禹主张杨洪保双倍返还定金，且何仲禹主张的租房费用6000元及2013年5月至同年7月房价上涨给何仲禹造成的买房损失25600元即使客观存在，也未超过8万元定金的范围，故对何仲禹主张的上述两项赔偿不予支持。
原审审理中，何仲禹、杨洪保一致表示不再履行房屋买卖居间协议，原审法院予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决：一、杨洪保于判决生效之日起十日内双倍返还何仲禹定金16万元。二、驳回何仲禹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4162元，由何仲禹负担731元，杨洪保负担3449元（该款何仲禹已预交，杨洪保于判决生效之日起十日内支付3449元给何仲禹）。
杨洪保不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2013年5月11日其与何仲禹签订的房屋买卖合同约定，何仲禹应当在5月26日支付首付款，但因杨洪保有让自家小孩使用该房而不想继续出售该房的想法，只是想法还没有成为现实的时候，何仲禹于5月22日提起诉讼，终止了合同。签订合同就是白纸黑字的要求双方按合同办事，如果口头都是有效的话，签订合同就是多此一举，但何仲禹未按合同约定在5月26日付款，且在5月22日就起诉提前终止合同，系为逃避付款，形成事实上的违约。何仲禹起诉要求双倍赔偿定金而不是继续履行合同，表明何仲禹想违约的内心想法，何仲禹完全可以等到5月26日看杨洪保是否按合同收取房款，但何仲禹提前起诉系想掩盖不想付款的目的，想骗取定金。5月26日，杨洪保到中介处时，中介公司锁门没有人，说明何仲禹未来付房款，因此何仲禹应当赔偿杨洪保定金8万元。请求二审法院撤销原判，驳回何仲禹原审的诉讼请求，改判何仲禹赔偿杨洪保定金8万元。
被上诉人何仲禹辩称，2013年5月11日，其与上诉人杨洪保签订购房协议，但5月18日杨洪保通过中介告知不再出售房屋，理由是涉案房屋学区发生变化。5月20日，房主在365房产交易网上重新发布涉案房屋出售信息，售价比我们合同金额提高了20几万元。随后其亲自向房主电话确认，杨洪保回复说不愿卖房并愿意赔偿其3万元违约金。之后，其与杨洪保、中介就违约金进行协商，但是没有达成一致意见，遂于5月22日向法庭提起诉讼。杨洪保上诉称其不要求继续履行合同不是事实，在起诉后原审法院的调解、开庭过程中，其都表示愿意履行合同，现在其仍然表示如果杨洪保愿意售房，其愿意购买。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律行政法规规定采用书面形式的，或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，上诉人杨洪保在与被上诉人何仲禹、利众公司订立书面的《房屋买卖居间协议》后，以电话形式明确告知何仲禹不再出售诉争房屋，因双方当事人并未约定解除合同必须通过书面形式，现行法律、行政法规对此亦无禁止性规定，故杨洪保认为双方签订的合同只能以书面的为准，其口头告知解除合同无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人杨洪保还认为何仲禹未在约定时间支付首付款构成违约，因杨洪保在合同履行期限届满前已经明确表示不再履行合同义务，故何仲禹无需等待合同的履行期限，其在与杨洪保协商无果后直接起诉要求杨洪保承担违约责任，符合法律规定，上诉人杨洪保此项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。综上，上诉人杨洪保的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4162元，由上诉人杨洪保承担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年四月十一日
书记员 罗程允