辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二初字第240号
原告：沈阳华宝房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区滑翔路15号。
法定代表人：纪永久，该公司经理。
委托代理人：张旻之，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：石冲，辽宁同方律师事务所律师。
被告：关爱民，男，1969年6月24日出生，满族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：关忠，北京盈科律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：韩钰琪，北京盈科律师事务所沈阳分所律师。
第三人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。
负责人：李桂林，该分行行长。
委托代理人：钱江，女，1983年5月10日出生，汉族，该分行员工。
委托代理人：马延平，男，1978年4月13日出生，汉族，该分行员工。
原告沈阳华宝房地产开发有限公司（以下简称“华宝公司”）与被告关爱民、第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（“以下简称“哈尔滨银行沈阳分行”）商品房销售合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。原告华宝公司的委托代理人张旻之、石冲，被告关爱民的委托代理人关忠，第三人哈尔滨银行沈阳分行的委托代理人钱江、马延平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华宝公司诉称：2012年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（一）、补充协议（二），原告将开发的位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋出售给被告。合同约定购房款总额8，473，250元，其中原告以自有资金支付4，243，250元，应当于2012年12月31日前付清，其余423万元购房款以贷款方式支付。
2012年8月8日，被告与第三人签订《个人房屋贷款借款合同》和《个人贷款抵押合同》，被告向第三人贷款423万元，并将所购房屋向第三人进行抵押。
2012年8月2日，被告向原告支付80万元购房款，其余3，443，250元购房款被告虽经原告多次催要至今未付。目前上述房屋原告已经交付被告，并办理了《商品房买卖合同》备案登记，商品房预告登记，商品房抵押权预告登记。
现原告根据法律规定及合同约定，请求法院判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告将上述房屋返还原告，协助原告办理相关注销手续，并支付违约金。
诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（一）、补充协议（二）；2、请求被告将位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋返还原告；3、请求被告关爱民协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；请求被告关爱民协助原告办理商品房预告登记注销手续；请求被告关爱民和第三人哈尔滨银行沈阳分行共同办理商品房抵押权预告登记注销手续。4、请求被告向原告支付违约金2，703，534.25元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告关爱民辩称：1、被告现在经济困难，已无力支付余下房款，因此对于解除合同没有异议，对返还房屋及配合办理相关注销手续也没有异议，但原告也应当依法返还已收取的部分房款及银行贷款；2、被告认为原告约定及主张的违约金过高。
第三人哈尔滨银行沈阳分行述称：没有答辩意见。
第三人哈尔滨银行沈阳分行诉称：第三人与被告关爱民于2012年08月08日在平等自愿的原则上签订了《个人房屋贷款借款合同》（合同编号：沈阳分行2012年个借字第2012-0313号），并与被告关爱民签订《个人贷款抵押合同》（合同编号：沈阳分行2012年个抵字第2012-0313号），在办理预购商品房抵押权预告登记后，第三人向被告关爱民发放贷款423万元，被告关爱民及原告取得贷款。
借款人关爱民已于2014年02月开始欠息，我行已要求被告履行合同偿还贷款，但经过我行多次催收，被告人均未偿还贷款本息。
为保证第三人合法利益，依据中华人民共和国《民法通则》、《合同法》、《担保法》《物权法》等相关法律规定，第三人现就被告欠款提起诉讼，请求人民法院依法判令被告偿还本金、利息及复利、罚息，并承担本次诉讼费用及其他费用；第三人对抵押房产享有优先受偿权。
诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还贷款本金3，657，563.56元，截止2014年12月18日贷款利息、复利、罚息合计211，354.49元，以后产生的贷款利息、复利、罚息以法院最后执行完毕之日为准。2、请求法院判令第三人对抵押房产享有优先受偿权。3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用及其他费用。
华宝公司辩称：1、本案第三人（哈尔滨银行）诉请第2项对抵押房产享有优先受偿权，答辩人认为，第三人不应对房产享有优先受偿权，而是应对答辩人与被告关爱民签订的《商品房买卖合同》解除后，答辩人返还被告的购房款享有优先受偿权。2、本案第三人（哈尔滨银行）诉请第3项，关于诉讼费由本案原告或者被告承担诉讼费，答辩人认为应由本案被告关爱民承担诉讼费而非答辩人。
关爱民辩称：1、第三人主张解除合同，在合同解除之后第三人无权依据合同的相关约定，再重复主张利息、复利罚息等。2、第三人向被告发放贷款，由本案原告实际收取。
经审理查明：2012年8月8日，华宝公司（出卖人）与关爱民（买受人）签订备案的《商品房买卖合同》，约定关爱民购买华宝公司开发的位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号1-1-1号房屋（1-4层，建筑面积439.01平方米），单价为19，300.81元／平方米，总金额8，473，250元。第六条付款方式及期限，合同签定时支付保证金400，000元，支付购房款400，000元；其余首付款3，443，250元在2012年8月5日前付清；剩余4，230，000元在2012年9月5日前以贷款方式付清。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）
2012年，华宝公司（出卖人）与关爱民（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议（一）》，第五条，如因买卖双方任何一方原因导致《商品房买卖合同》终止执行的，合同终止后30日内，买受人需协助出卖人办理该房屋抵押注销和《商品房买卖合同》注销登记等事宜。第六条，如因买受人原因导致合同终止的，如买受人已经接收该商品房，买受人应当在合同终止后三十日内向出卖人交还房屋；如买受人已经对该商品房进行装修的，对于买受人发生的任何直接或间接损失及费用（包括但不限于：买受人入住房屋发生的装修费用，相同地域房价上涨产生的利益损失，因订立合同丧失的其他缔约机会，出卖人占用房款期间的利息），出卖人不承担任何赔偿责任。第七条，因买受人的原因导致合同终止，在办理完解除该房屋抵押登记、《商品房买卖合同》注销登记等相关手续后，并在出卖人将该商品房销售给第三人之日起30日内，出卖人将已经收到的房款在扣除违约金、定金及出卖人已经支付的合同鉴证、登记费等费用后无息返还买受人。第八条，若买受人采取按揭方式支付房款，买受人已经完全明了按揭流程，出卖人只负责协助工作，且买受人应在合同约定的时间办妥按揭付款手续并由银行划入出卖人帐户，否则买受人将承担相应责任。如出现延迟放款或其它情况，买受人应按照与银行签订的有关协议，向银行方主张权利。出卖人与买受人之间权利义务关系应以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准。第九条，无论何种原因造成买受人在2012年9月5日前不能以贷款的方式支付423万元购房款，买受人须在2012年10月5日前以现款的方式付清423万元购房款，否则，出卖人有权解除本合同；第十条，买受人如未按期偿还贷款导致出卖人为其承担担保责任的，买受人按照出卖人经济损失的双倍标准赔偿出卖人经济损失。第十三条，本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议约定为准。出卖人的楼书、广告等宣传资料上所记载的内容和销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。出卖人展示的样板间，仅为空间布局导向，装修装饰和家具摆放指引，不能作为房屋交付的标准或合同的样品。出卖人与买受人对本补充协议的条款全部内容均已经充分知悉和理解，本补充协议是双方协商一致达成的。
2012年8月2日，华宝公司（出卖人）与关爱民（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，第一条，根据《商品房买卖合同》的约定，买受人应交纳购房首付款为4，243，250.00元，考虑买受人资金问题，出卖人同意在买受人支付人民币800，000.00元后，为其开据4，243，250.00元的收款收据用于办理银行按揭贷款，买受人少交纳的剩余首付款人民币3，443，250.00（叁佰肆拾肆万叁仟贰佰伍拾元整），买受人承诺在2012年12月31日前全部付清。第二条，在买受人按揭贷款4，230，000.00元（肆佰贰拾叁万元整）划入出卖人帐户后，可进场装修，但不视为正式入住。第三条，相关约定：1.买受人第一笔支付的80万元购房款，其中40万元为买受人违约保证金。2.买受人无论何时入住，买受人均须交纳2012年11月1日至2013年3月31日的采暖费。3.买受人在支付全部购房款后，出卖人为买受人办理正式入住手续。第四条，如买受人在2012年12月31日前未全部付清少交纳的3，443，250.00元剩余首付款，买受人承担以下违约责任：1.买受人按延期付款天数，以应付未付金额的日千分之一的标准向出卖人支付违约金。如因买受人违约造成《商品房买卖合同》被解除，违约金计算至买受人将该商品房交还给出卖人并且在房产部门办理完毕《商品房买卖合同》注销登记手续。2.如买受人延期付款天数超过90日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，如出卖人解除《商品房买卖合同》，买受人承担以下责任和义务：（1）买受人须立即将该商品房交还给出卖人。（2）买受人须立即协助出卖人办理该商品房抵押注销和《商品房买卖合同》注销登记等事宜。在办理该商品房抵押注销手续前，出卖人应替买受人直接向购房贷款银行偿还尚欠的抵押贷款本金。（3）买受人的房屋装修损失和买受人发生的任何直接或间接损失及费用（包括但不限于：买受人入住房屋所发生的装修费用，相同地域房价上涨产生的利益损失，因订立合同丧失的其它缔约机会，出卖人占用房款期间的利息），出卖人不承担任何赔偿责任。（4）在办理完解除该商品房抵押登记、《商品房买卖合同》注销登记等相关手续后30日内，出卖人将已经收到的房款，减去出卖人替买受人向贷款银行偿还的贷款本金，并在扣除买受人应承担40万元违约保证金、延期付款违约金和出卖人已支付的合同鉴证费、登记费等款项后无息返还买受人。第五条，特别约定：出卖人为买受人开据的收款收据不能作为买受人已支付购房款的凭证，仅用于买受人办理银行按揭贷款之用。第六条，本补充协议与双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（一）》，具有同等法律效力，如有冲突以本补充协议为准。
另查明：2012年8月8日，关爱民（借款人）与哈尔滨银行沈阳分行（贷款人）签订《个人房屋贷款借款合同》（合同编号沈阳分行2012年个借字第2012-0313号），约定关爱民借款用于购买坐落于沈阳市铁西区北一东路112甲1号1-1-1号住房，建筑面积为439.01平方米。借款期限自2012年8月8日至2022年8月7日。第四条借款利率按法定基准利率执行，即借款年利率为6.55%，借款期限一年以内（含一年）的，按合同利率执行。借款期限一年以上的，遇法定基准利率调整，于次年1月1日按本合同约定的浮动标准执行新的利率，贷款人不再另行通知借款人。第十一条，如借款人未按约定期限还款且未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止；如借款人未按约定用途使用贷款，贷款人有权就贷款挪用部分从挪用之日起按照贷款挪用罚息利率计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止。逾期是指：1、到期一次性还本付息的，到期未偿还的；2、分期按计划还款的，一次到期未偿还的；贷款逾期罚息利率为本合同约定借款利率的150%；贷款挪用罚息利率为本合同约定借款利率的200%。如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。同一笔贷款既逾期又挪用，按照贷款挪用罚息利率计收复利。如贷款本金正常，则按照贷款逾期罚息利率计收复利。计收罚息和复利，遇本合同约定的借款利率调整，自调整之日分段计算罚息和复利。借款人偿还违约本息的顺序为先偿还最先违约期数的本息，然后按顺序一次偿还。第十七条，在本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息。（四）借款人逾期未付本金或利息超过7日或逾期及挪用款项总额达1元人民币。
2012年8月8日，关爱民（抵押人，甲方）与哈尔滨银行沈阳分行（抵押权人，乙方）签订《个人贷款抵押合同》（合同编号沈阳分行2012年个抵字第2012-0313号）。第一条，本合同所担保的主合同为乙方与债务人关爱民于2012年8月8日签署的个人房屋贷款借款合同（编号：沈阳分行2012年个借字第2012-0313号）。本金金额为人民币4，230，000元。第二条，甲方抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括但不限于贷款本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及乙方实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。本合同独立于主合同，不受其效力的影响。第三条，甲方应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押物清单载明，该清单为本合同的组成部分。第二十条，在以下情形下，乙方有权依法处分抵押物以实现抵押权（一）债务人违约的；（二）发生主合同项下乙方可以提前实现债权的情形的；（三）甲方构成本合同项下违约的。第二十一条，债务履行期届满乙方未受清偿的，可以与甲方协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款受偿；协议不成的，乙方可以向人民法院提起诉讼。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归甲方所有，不足部门由债务人清偿。合同附件一为抵押财产清单，抵押人姓名为关爱民，抵押财产为铁西区北一东路112甲1号1-1-1房屋，建筑面积439.01平方米，抵押财产的价值8，473，250元。抵押权利价值为4，230，000元。
2012年8月31日，哈尔滨银行沈阳分行向关爱民发放贷款423万元。
2012年8月29日，哈尔滨银行沈阳分行取得位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋的《预购商品房抵押权预告登记》（沈房预中心字第0212093813号）。
截止2014年12月18日，关爱民尚欠哈尔滨银行沈阳分行贷款本金3，657，563.56元、欠还利息、罚息、复利共计211，354.49元。
又查明：2012年8月2日，关爱民交纳涉案房屋购房款40万元及违约保证金40万元。2012年9月25日，华宝公司为关爱民开具5，030，000元的预收购房款发票。2013年3月17日，关爱民交纳涉案房屋2013年度采暖费111，007元、垃圾清运费2000元、预收水费500元、物业费21，072元、预收电费500元。
2012年8月9日，关爱民取得位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋的《预购商品房预告登记》（沈房预中心字第0112084378号）。
再查明：诉讼中，原告华宝公司明确其诉请中第四项要求被告关爱民支付违约金2，703，534.25元具体计算方式为按照应付未付金额3，443，250元的日千分之一计算，自2013年1月1日暂计至2014年10月31日，共计669天，数额为2，303，534.25元及根据《商品房买卖合同补充协议（二）》第三条第1项，被告所交80万元购房款中40万元作为违约保证金，总计违约金数额为2，703，534.25元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一）》、《商品房买卖合同补充协议（二）》、《个人房屋贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》、借款凭证、收款收据、发票、《预购商品房预告登记》、《预购商品房抵押权预告登记》、本金及利息清单及当事人陈述笔录在卷为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：原告华宝公司、被告关爱民签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（一）》、《商品房买卖合同补充协议（二）》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同补充协议（二）》约定，被告关爱民应在2012年12月31日前付清剩余首付款3，443，250.00元，逾期付款超过90日，原告华宝公司有权解除合同。现被告关爱民并未履行付清房款义务，原告华宝公司诉请解除合同，系行使合同约定的解除权，对其要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告关爱民于签订合同后，向原告华宝公司支付了首付款80万元及银行贷款423万元，原告华宝公司向被告关爱民交付了房屋。合同解除后，被告关爱民应向原告华宝公司返还案涉房屋，原告华宝公司亦应向被告关爱民返还已收取的房款。关于原告华宝公司主张要求扣除被告关爱民违约保证金40万元的主张。根据《商品房买卖合同补充协议（二）》约定，被告关爱民支付的购房款中有40万元为违约保证金，在被告关爱民延期付款超过90日，原告华宝公司行使合同解除权时，原告华宝公司可扣除该40万元违约保证金。现被告关爱民未按约定支付购房款且原告华宝公司诉请要求解除合同，故华宝公司可扣除该40万元违约保证金。
关于原告华宝公司主张要求被告关爱民承担逾期付款违约金的问题。根据《商品房买卖合同补充协议（二）》约定，被告关爱民按延期付款天数，以应付未付金额的日千分之一的标准向原告华宝公司支付违约金。如因被告关爱民违约造成《商品房买卖合同》被解除，违约金计算至被告关爱民将该商品房交还给原告华宝公司并且在房产部门办理完毕《商品房买卖合同》注销登记手续。本案中，被告关爱民未按合同约定的期限履行付款义务，构成违约，应承担违约责任。另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告关爱民现提出合同约定的违约金过高，考虑到被告关爱民购买的房屋为预售房屋，被告关爱民实际于2013年3月17日办理房屋入住，原告华宝公司因被告关爱民未按合同约定期限履行付款义务造成的实际损失为未付房款的利息损失，而且若按照协议约定的违约责任标准计算，承担的违约责任标准高于银行贷款利率四倍，违约金数额过高，本院酌定被告关爱民按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准向原告华宝公司支付自2013年1月1日至原告华宝公司主张的2014年10月31日止的未付房款3，443，250元的违约金。
第三人哈尔滨银行沈阳分行与被告关爱民签订的《个人房屋贷款借款合同》及《个人贷款抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据《个人房屋贷款借款合同》第十七条第（四）项约定，被告关爱民存在逾期还款的违约行为，第三人哈尔滨银行沈阳分行有权要求被告关爱民偿还全部贷款本息。合同签订后，第三人哈尔滨银行沈阳分行按约定履行了发放贷款义务，被告关爱民未按约定偿还贷款本息及相关费用，应承担逾期还款的违约责任。第三人哈尔滨银行沈阳分行与被告关爱民签订了房产抵押合同，并办理了抵押权预告登记，故第三人哈尔滨银行沈阳分行对被告关爱民设定抵押的位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋依法享有优先受偿权。现被告关爱民未能履行合同约定的还款义务，第三人哈尔滨银行沈阳分行有权按照合同约定要求被告关爱民清偿贷款及相关费用。被告关爱民用争议房屋作抵押为该笔贷款提供抵押担保，在其未能按时偿还贷款的情况下，应在担保范围内承担担保责任。
关于原告华宝公司主张要求被告关爱民协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续的问题。根据《商品房买卖合同补充协议（二）》第四条约定，原告华宝公司行使合同解除权后，原告华宝公司应先行替被告关爱民在贷款本金范围内偿还银行购房贷款，再由被告关爱民协助办理商品房抵押注销及商品房买卖合同注销登记手续，故应由华宝公司在收取的抵押贷款本金范围内履行偿还银行贷款义务后，再由被告关爱民履行协助注销抵押及合同登记义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳华宝房地产开发有限公司、被告关爱民于2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》及2012年签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》、2012年8月2日签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》；
二、被告关爱民于本判决生效后七日内返还原告沈阳华宝房地产开发有限公司位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋；
三、原告沈阳华宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告关爱民购房首付款40万元及银行贷款423万元；
四、被告关爱民于本判决生效后十日内支付原告沈阳华宝房地产开发有限公司未付房款3，443，250元的违约金，自2013年1月1日至2014年10月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准计算。
五、被告关爱民于本判决生效后十日内向第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行偿还合同编号为沈阳分行2012年个借字第2012-0313号《个人房屋贷款借款合同》项下剩余贷款本金3，657，563.56元；
六、被告关爱民于本判决生效后十日内向第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行偿还合同编号为沈阳分行2012年个借字第2012-0313号《个人房屋贷款借款合同》项下剩余贷款本金3，657，563.56元的利息、复利、罚息（截止2014年12月18日为211，354.49元，从2014年12月19日起至借款付清之日止的逾期罚息利率为合同约定借款利率的150%计算，到期未付的利息按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利）；
七、上述判项第三项给付款在冲抵第五项、第六项款项后，剩余部分用于抵扣第四项应付款项，不足部分，由被告关爱民于本判决生效后十日内给付原告沈阳华宝房地产开发有限公司；
八、上述第五项、第六项款项到期未受清偿时，第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告关爱民提供的抵押房产（位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利。
九、上述第五项、第六项款项清偿完毕后三十日内，被告关爱民、第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行协助原告沈阳华宝房地产开发有限公司办理位于沈阳市铁西区北一东路112甲1号楼1-1-1室房屋（建筑面积439.01平方米）的《预购商品房抵押权预告登记》（沈房预中心字第02120938**号）注销手续，被告关爱民协助原告沈阳华宝房地产开发有限公司办理《预购商品房预告登记》（沈房预中心字第0112084378号）注销手续及《商品房买卖合同》（编号：GF—2000—0171）备案登记注销手续；
十、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告沈阳华宝房地产开发有限公司交纳的案件受理费88，861元，由被告关爱民负担；第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行交纳的案件受理费18，876元，由被告关爱民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押权人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者以拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。