北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第26585号
原告刘XX，女，1982年9月10日出生。
委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室，注册号110000004291040。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
原告刘XX（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员蔡峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘延俊、被告委托代理人郎敬禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我于2008年5月8日购买了被告开发的位于北京市朝阳区雅成三里12号楼4层1单元XX号房屋，约定房屋套内建筑面积为119.75平方米，建筑单价为38956.99元／平方米，总价款为4665099元。我首付2105099元，银行贷款256万元整。2010年9月21日我入住至今。合同第二十条约定，出卖人应当在2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该条第二款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。而被告并未按合同约定的日期给我进行该房屋的产权转移登记，直到2013年8月7日，被告才给我完成了该房屋的产权转移登记。被告初始登记从2011年2月1日至2013年7月31日止，违约长达911日。被告给我办理房屋转移登记从2012年3月16日至2013年8月7日，违约长达508日。现要求：1、被告支付我北京市朝阳区雅成三里12号楼4层1单元XX号房屋初始登记违约金851330元（从2011年2月1日至2013年7月31日共计911日，按总房款4672501元的日万分之二计算）；二、被告支付我北京市朝阳区雅成三里12号楼4层1单元XX号房屋转移登记违约金474726元（自2012年3月16日至2013年8月7日共计508日，按总房款4672501元的日万分之二计算）。
被告辩称：一、导致延期办理楼栋权属证书及房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非我公司的原因。我公司于2007年取得建设工程规划许可证，于2008年3月取得建筑工程施工许可证，于2008年3月取得建设工程规划验收合格通知书，于2010年11月取得涉案楼栋的《北京市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理。在此过程中，我公司一直在与政府相关部门进行沟通、以求尽快解决。由于此种不可抗力的客观因素存在，我公司无法也无能力要求政府部门尽快完成其本职工作。其次，政府部门登记制度长期相对不规范，拖延时间导致办理时间过长，无法按时完成。因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。现我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，现不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。二、我公司认为原告主张的的违约金过高，目前因首都北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，故对购房者来说并未造成实际损失，因此我公司请求法院予以降低至日万分之0.3的标准，根据目前的市场调研结果，该标准的违约金足以对原告的实际损失能够补偿。原告主张的违约金在长达一年之久就已经达到总房款的20%，远远超出了实际损失（且无实际损失），这严重与我国违约金的立法精神相悖。综上，应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、我公司的过错程度以及原告已获得的房价升值利益等综合因素，对合同约定的违约金数额予以酌减，以保障我公司的合法权益，不存在有违公平的判决结果。
经审理查明：原、被告于2008年5月8日签订《北京市商品房预售合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区雅成三里12号楼4层1单元XX号房屋一处，总价款为4665099元，出卖人应当在2010年4月30日前向买受人交付该商品房。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
合同签订后，原告依约实际支付购房总价款4665099元。2010年10月9日，原告实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用，并补交面积差价款7402元。
经查，涉案房屋所在楼栋于2013年5月28日取得楼栋权属证，被告于2013年8月7日为原告办理了房屋权属转移登记。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、房屋所有权证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但被告实际于2013年5月28日取得权属证明，共逾期482天。并于交付房屋之日起540日内即2012年4月1日之前为原告办理完房屋权属转移登记，被告实际于2013年8月7日办理，共逾期493天。被告应就上述违约行为依据合同约定承担违约责任。上述两项违约金的计算在2012年4月2日至2013年5月28日存在重复期间，本院仅择一支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘XX逾期办理初始登记违约金三十九万八千零九十七元零九分（自二〇一一年二月一日至二〇一二年四月一日共计四百二十六天）；
二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘XX逾期办理房屋权属转移登记违约金四十五万九千九百七十八元七角（自二〇一二年四月二日至二〇一三年八月七日共计四百九十三天）；
三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千三百六十七元，由原告刘XX负担一千元（已交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担七千三百六十七元（已由原告刘XX预交，于本判决生效后七日内给付原告刘XX）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡 峰
二〇一四年九月十五日
书记员 张凯华