江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00743号
上诉人（原审原告）阚敏。
委托代理人曹立志、金菊，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永泰房地产集团（连云港）有限公司，住所地连云港市连云区海棠北路188号。
法定代表人戴迪，该公司总经理。
委托代�人蔡恒，江苏永信律师事务所律师。
上诉人阚敏因与被上诉人永泰房地产集团（连云港）有限公司（以下简称永泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人阚敏的委托代理人金菊，被上诉人永泰公司的委托代理人蔡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阚敏一审诉称：2011年7月6日，阚敏、永泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定由阚敏购买永泰公司开发的位于连云港市连云区连云新城永泰西墅海岸（山海自在）第C5幢五单元101室的商品房。合同约定，永泰公司应当在2011年12月31日前，将质量合格的商品房交付给阚敏。逾期超过90日后，阚敏作为买受方有权解除合同。
合�签订后，阚敏如约向永泰公司支付了全部的购房款。虽然永泰公司于2011年12月23日向阚敏发出了《入住通知单》，通知阚敏收房。但经阚敏实际考察后，发现永泰公司准备交付的房屋存在严重的质量问题，多处墙体存在裂缝、渗水问题，并且一楼及前院下雨积水非常严重，阚敏多次要求永泰公司予以维修，永泰公司也一直承诺维修，但至今也未能采取有效的维修措施修复该质量问题，导致该房屋一直未能交付。2014年9月5日，阚敏向永泰公司送达了《解除合同通知书》，要求解除双方的商品房买卖合同，并要求永泰公司返还购房款及支付违约金，但永泰公司却回函拒绝承认房屋存在质量问题，不同意解除合同。阚敏无奈，现特诉至法院，请求判决确认双方的《商品房买卖合同》已经解除；判令永泰公司返还阚敏购房款2611292元并支付违约金。
永泰公司一审辩�：1、本案所涉的商品房不存在质量问题，且交付的商品房是经过竣工、备案验收和质检部门的综合验收的。2、阚敏至今未能收取房屋是阚敏自身原因造成，与永泰公司无关，永泰公司依据商品房买卖合同约定的交房日期，向阚敏下发了入住通知，并在之后与阚敏多次沟通收房事宜，并且多次向阚敏下发催促办理收房手续，因此永泰公司不存在任何的违约行为，不应当支付任何违约金。
原审法院经审理查明：2011年7月6日，阚敏与永泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由阚敏购买永泰公司开发的位于连云港市连云区连云新城东哨路1号永泰西墅海岸（山海自在）C5幢1单元1号。双方在合同中约定，房屋总价款为2611292元，阚敏应当于2011年7月6日支付购房款1571292元，余款1040000元通过银行贷款方式支付。合同第八条约定，永泰公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付阚敏使用。第九条约定，除：1、遭遇不可抗力，且永泰公司在发生之日起90日内告知买受人的；2、因执行本合同签署后新颁布的法律、法规导致工期拖期。3、因法定传染病或其他重大流行病导致工期拖期或逾期交房的，这三种情形外，永泰公司如未按本合同规定的期限内将商品房交付阚敏使用。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，永泰公司按日向阚敏支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，阚敏有权解除合同。阚敏解除合同的，永泰公司应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按阚敏累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，永泰公司应当书面通知阚敏办理交付手续。双方进行验收交接时，永泰公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，永泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。永泰公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由永泰公司承担。双方在该《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，因永泰公司原因导致阚敏有权依约行使合同解除权时，阚敏应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向永泰公司书面提出解除《买卖合同》，阚敏逾期不主张退房的，视同阚敏放弃退房权利。合同签订后，阚敏按照约定向永泰公司支�了购房款。阚敏购买的涉案房产所属小区于2011年12月26日经勘查、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格，并于2011年12月29日进行了竣工验收备案。2011年12月23日，永泰公司向阚敏发出入住通知，称阚敏购买的房产已具备交房条件，要求阚敏前往办理入住手续。阚敏在前往永泰公司处收房时，因发现房屋存在进水现象，遂要求永泰公司维修后再予以收房。后阚敏分别于2012年、2013年均发现房屋在下雨天，一楼客厅前院存在雨水倒灌现象。故阚敏一直未与永泰公司办理收房手续。2013年7月20日，阚敏委托江苏苍梧律师事务所律师向永泰公司发出律师函，称，永泰公司于2011年12月23日向阚敏发出入住通知单后，经阚敏实际考察，发现房屋存在严重的质量问题，下雨时存在严重积水倒灌的情况。阚敏多次要求贵公司维修未果，导致该房屋不符合交付使用条件。贵公司依约�法均应向阚敏交付质量合格、保证正常生活居住的房屋，否则阚敏有权要求贵公司承担立即彻底修复的责任，期间有权要求贵公司承担逾期期间的违约金及其他损失。同时阚敏也有权要求解除合同与赔偿损失。请贵公司在收到律师函之日起十日内立即维修房屋下雨积水倒灌的质量问题，并给予书面答复。2014年6月5日，永泰公司再次通知阚敏，要求阚敏尽快办理入住手续。2014年9月9日，阚敏向永泰公司邮寄了解除合同通知书，阚敏在通知书中称，根据双方合同约定，贵公司应于2011年12月31日前，将质量合格的商品房交付本人，逾期超过90日后，本人有权要求解除合同。但贵公司于2011年12月23日通知本人收房时，本人考察房屋多处墙体存在开裂、渗水、一楼及院前下雨积水非常严重。本人多次要求贵公司维修，贵公司一直未能解决该问题，导致房屋一直未能交付。现本�依法行使合同解除权，并要求贵公司于收到本通知60日内返还本人的全部购房款及违约金，并赔偿本人造成的损失。永泰公司于2014年9月11日向阚敏邮寄了催促办理收房手续通知书，称收到阚敏的解除合同通知书，但经核实阚敏房屋不存在阚敏所称的质量问题，要求阚敏尽快前来收房。
原审法院认为：依法成立的合同对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。在本案中，阚敏、永泰公司双方于2011年7月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的义务。一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，享有解除权的一方应当在双方约定或者法律规定行使解除权的期间内解除合同，未在上述期间内行使解除权的，解除权消灭。在本案中，双方在合同中约定，永泰公司需于2011年12月31日前向阚敏交付经验�并符合合同约定的房产，而阚敏在永泰公司于2011年12月23日通知其收房时已经发现房产存在积水情况，根据其自己陈述在2012年、2013年亦均发现该问题同样存在，阚敏在2013年7月20日委托律师向永泰公司发出律师函后，该问题仍未解决，故若按阚敏自己陈述的质量问题，作为住宅使用的涉案房产，存在积水问题，已属严重影响居住使用的重大质量问题，但阚敏在2011年前去收房时就已经发现该问题，且2013年7月20日向永泰公司发出律师函后一年内问题仍未解决，其亦未向永泰公司提出解除合同的要求，直至2014年9月9日方才向永泰公司提出解除合同要求，故不论是根据双方在补充合同第十条约定的解除权行使期限15天，还是法律规定的未作明确约定的解除权行使期限为一年等相关约定及规定来看，阚敏的合同解除权均已消灭，阚敏无权再要求与永泰公司解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决驳回阚敏全部诉讼请求。一审案件受理费27690元，由阚敏承担。
上诉人阚敏不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清，本案争议焦点应为涉案房屋是否存在质量问题严重影响正常居住使用。永泰公司书面通知阚敏收房后，阚敏经实地考察发现涉案房屋存在严重质量问题，一楼及院前下雨积水严重，未达到收房条件。后阚敏多次要求永泰公司维修，但永泰公司未能采取有效维修措施。阚敏于2014年9月5日向永泰公司送达了《解除合同通知书》，要求解除涉案商品房买卖合同，并要求永泰公司返还购房款及支付违约金，但永泰公司回函拒绝，并拒绝承认房屋存在质量�题。原审法院未审查房屋是否存在质量问题就直接认定阚敏未在规定期限内行使合同解除权而丧失了该项权利，属于认定事实不清。2、原审法院适用法律错误，阚敏享有的法定解除权并未丧失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的适用情形是出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，对于因房屋质量问题行使解除权的期限，阚敏与永泰公司没有约定，也无法律规定，故阚敏可随时行使合同解除权。3、永泰公司在一审中从未提及阚敏行使合同解除权超过行使期限这一抗辩理由，原审法院违反法律规定主动审查时效错误。永泰公司对涉案房屋的质量问题是明知的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人永泰公司答辩称：1、原审判�认定事实清楚，上诉人购买的房屋存在的问题并未严重影响正常居住使用，且永泰公司已经履行了维修义务，阚敏未在约定期限内行使解除权，视同放弃退房权利。永泰公司对房屋存在的问题已进行维修并解决问题，阚敏并没有证据证实房屋存在的质量问题严重到影响正常的居住使用。2、原审判决适用法律正确，涉案商品房买卖合同补充协议第十条明确约定了解除权的行使期限，不收房是阚敏自身原因造成的。3、阚敏上诉称永泰公司未行使诉讼时效的抗辩与事实不符。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原判正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，上诉人阚敏主张永泰公司违约给其造成的损失构成为：购房款利息218131.51元、贷款服务费31200元，房屋购置税78338元、办理房屋产权手续费1020元，合计328689.51元。
本案二审争议焦点为：1、涉案房屋是否存在倒灌水现象并影响正常居住；2、上诉人阚敏是否有权解除涉案《商品房买卖合同》。
本院认为：关于涉案房屋是否存在倒灌水现象并影响正常居住的争议。上诉人阚敏主张在2011年、2012年、2013年均发现涉案房屋在下雨天一楼客厅、前院存在雨水倒灌现象；被上诉人永泰公司认可2012年涉案房屋存在倒灌水的现象，但主张倒灌水是市政部门公用管道导致，永泰公司已在2012年出钱进行维修解决该问题。对此，本院认为，永泰公司对阚敏提交的2013年7月7日的录像真实性无异议，从该录像的内容可以反映出涉案房屋在录像时仍然存在倒灌水现象，结合永泰公司未能提供充分证据证明其在2012年就市政部门公用管道进行维修，本院认定涉案房屋仍存在倒灌水的问题。上诉人阚敏与被上诉人永泰公司签订《商品房买卖合同》的目的系为了购买能正常居住的房屋，永泰公司作为开发商应按照合同约定交付质量合格的房屋，同时也负有保证与该房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑正常运行不影响房屋居住的义务。从阚敏提交的照片及录像，可以认定倒灌水已淹没一楼客厅及前院，足以影响阚敏的实际居住，故虽涉案房屋已经验收合格，但永泰公司作为开发商未能使雨水管道等配套设施达到正常使用的条件，致使阚敏购买涉案房屋的合同目的不能实现。
关于上诉人阚敏是否有权解除涉案《商品房买卖合同》的争议。本院认为，涉案《商品房买卖合同》补充协议第十条解除权行使的条件为约定的解约情形，涉案《商品房买卖合同》约定的阚敏有权解除合同的情形为永泰公司未按合同约定的期限将商品房交付阚敏使用超�90日。本案中，永泰公司于2011年12月23日向阚敏发出入住通知，但阚敏发现涉案房屋存在倒灌水现象并持续向永泰公司反映该问题，即永泰公司已在合同约定的期限内向阚敏交付涉案房屋，但阚敏拒绝接收，故原审法院依据该第十条的约定认定上诉人阚敏合同解除权消灭属认定事实错误，阚敏因房屋不能正常居住行使解除权的期限不受补充协议第十条期限的限制。关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限的问题，本院认为，该条规定的解除权行使期限适用的前提条件为出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付房款，并不包括因房屋不能正常居住不能实现合同目的的情形，故原审法院依据此法律条文认定阚敏合同解除权消灭属适用法律错误。本案中，永泰公司自阚敏和其协商解决房屋倒灌水问题期�并未催告阚敏解除合同，而是主张其对相关问题进行维修并已解决倒灌水问题，并催促阚敏收房，故在双方多次协商仍未能解决涉案房屋倒灌水现象的情况下，阚敏于2014年9月9日向永泰公司发出解除合同通知书，自该通知书到达永泰公司时合同解除。永泰公司于2014年9月11日收到该解除通知书后，并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故涉案《商品房买卖合同》已于2014年9月11日解除。阚敏要求确认其与永泰公司签订的涉案《商品房买卖合同》已经解除的诉讼请求与法有据，本院依法予以支持。
关于上诉人阚敏主张的损失问题。涉案《商品房买卖合同》解除系因永泰公司未能使雨水管道等配套设施达到正常使用的条件，致使阚敏购买涉案房屋的合同目的不能实现所致，故不适用《商品房买卖合同》及补充协议约定的违约金条款。阚敏主张的违�损失构成为购房款利息218131.51元、贷款服务费31200元，房屋购置税78338元、办理房屋产权手续费1020元，该费用为因《商品房买卖合同》目的不能实现给阚敏造成的直接损失，且永泰公司对上述金额的真实性无异议，本院审查后对阚敏主张的上述损失金额依法予以确认。综上，永泰公司因涉案《商品房买卖合同》解除应返还阚敏购房款2611292元并赔偿损失328689.51元。
综上，上诉人阚敏的上诉理由和请求成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第1682号民事判决；
二、确认阚敏与永泰房地产集团（连云港）有限公司2011年7月6日签订的《商品房买卖合同》已于2014年9月11日解除；
三、永泰房地产集团（连云港）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还阚敏购房款2611292元并赔偿损失328689.51元。
一审案件受理费27690元，二审案件受理费27690元，均由被上诉人永泰房地产集团（连云港）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合�应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。