山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第2895号
原告郝洋。
被告冯晋。
被告孙杰，冯晋之妻。
被告马建珉。
委托代理人刘昌风。
原告郝洋与被告冯晋、孙杰、马建珉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告郝洋、被告冯晋，被告马建珉委托代理人刘昌风到庭参加诉讼，被告孙杰经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案于2014年7月29日中止审理，于2014年11月28日恢复审理。现已审理终结。
原告诉称，2012年10月，马建珉将其位于市北区*路8号的房屋租赁给冯晋。2013年5月，冯晋将其承租房屋的部分面积租赁给原告，合同约定租赁期限为2013年5月19日至2015年11月18日，租金为20000元/年。2013年5月19日签约时原告已支付全部房租。原告将房屋装修完毕刚要开业，因被告未向马建珉交付房租导致原告无法使用房屋进行营业，且冯晋之前没有交纳电费，导致房屋一直是停电状态，使我无法开业，所以才产生了损失。被告马建珉未通知原告擅自破门换锁，房内东西及财产也未与原告交接，给原告造成巨大损失。该债务系冯晋夫妻及马建珉共同债务，原告多次与被告协商处理，被告均以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，现原告当庭明确诉讼请求：1、要求三被告返还原告房屋租金2万元，赔偿原告违约金2万元、装修损失5万元；2、要求三被告因无法返还放在租赁房屋内的物品，共同补偿原告1万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告冯晋当庭口头辩称，一、关于租金，当时我与马建珉约定的是一年8万元，我以2万元一年将该房屋中70%的面积出租给原告，是因为我与原告的男朋友吕洋之间有协议，吕洋负担我剩下房租的一半，并且原告和我签订的这个房租再由吕洋给我1万元。我和吕洋之间的协议就等于吕洋和原告共同负担房租6万元。2013年6月份，原告和吕洋因违法被公安羁押了，这样6万元的房租原告和吕洋就不能负担了，在我和马建珉签订的合同到期的情况下，我就没有再继续租赁。二、原告主张的租金，其交纳了2万元租金，但使用了房屋9个月，原告是否营业与我无关。我之前的装修花了十多万元，原告把我原来的装修都给砸了，原告装修花费了多少只是凭口说，实际给我造成的装修损失也得四、五万元。如果不是把房屋转给原告和吕洋，我这个店本身转让费就得五六万元，当时我店里还带了半年房租。原告和吕洋找我的时候均是以“老公、老婆”相称，他们还带着小孩，让我错以为他们是夫妻。我和吕洋之间有些口头上的协议没有写在书面上，是因为吕洋本身欠我的钱，我们之间还有债权债务纠纷。吕洋被羁押后，我才知道原告和吕洋不是夫妻关系，孩子也不是吕洋的。现在原告和吕洋的意思是他们各人算各人的账，实际对我是欺骗。三、原告装修后房屋确实停电了，原因是在原告装修的这一个月间，原告的男朋友吕洋在店里吸毒被抓欠下的电费，而且2013年5月份的电费也有原告装修用的。
被告马建珉口头答辩称，原告不知道从什么途径得到我的电话和我联系上，想把当初她租的那块转租。但因为原告当时租的只是门面的前半部分，后半部分连个门都没有，如果她把前面转租了，后面我也租不出去，所以我不可能让她只转租前半部分。当时我同意原告可以整体对外转租，但原告一直没有将房屋转租出去。直到2013年12月份，我才将该房屋出租出去。原告所称造成的损失与我有关，这与事实不符。因为我和冯晋之间的合同2013年11月份就到期了。所以，我有权利再重新对外出租。
经审理查明，2012年11月2日，被告冯晋与被告马建珉签订《房屋租赁合同》，约定马建珉将青岛市市方区*路8号网点租赁给冯晋，租期3年，自2012年11月11日起至2015年11月10日止，年租金为8万元，付款方式为年付，每期租金应提前一个月支付。签订协议时冯晋一次性支付租金4万元，剩余4万元2013年4月1日前付清，第二年租金8.4万元，第三年租金9.6万元。并约定租赁期内，乙方如有下列情形之一，甲方有权立即终止合同收回房屋：擅自将承租房转借转租，利用该房屋进行违法活动、损害公共利益，改变房屋结构、损害屋内设施，拖欠房租超过5天的。并约定了双方其他具体的权利义务。
被告冯晋支付了2012年11月11日至2013年11月10日的房租，因未继续支付房租，被告马建珉于2013年11月10日根据合同约定将涉案房屋收回另行出租。
2013年5月20日，原告郝洋与被告冯晋签订《房屋租赁合同》，约定冯晋将青岛市市北区*路8号网点其中70㎡租赁给郝洋，租期2.5年，自2013年5月19日起至2015年11月19日止，月租金1667元，付款方式为年付。并约定双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付12个月的房租为违约金。签订合同时，郝洋已一次性支付租金2万元。
原告租赁涉案房屋后，以该房屋为经营场所，被告冯晋配合原告办理了个体工商户名称预先核准申请，注册名称为市北区美味小厨饺子馆。
原告郝洋陈述，承租涉案房屋后对该房屋予以装修，并提交装修费用证据如下：
1、装修工程预算表一份、材料清单及装修收据一宗，证明原告把涉案房屋的装修总包给了张仕杰。工程预算是62210元，装修实际花费可能超过预算，还有部分给工人开的工费没有单据。被告冯晋称，对于原告自己打印的装修工程预算表，我不予认可：对其中有些单据的真实性有异议，因为有些单据是2013年5月16日之前的，而我们是2013年5月19日才签订的合同，在签订合同之前不可能产生装修花费；其中有些食品、酒水和衣服的收据与装修无关；其中与装修有关的灶台等，原告已经回收了。该份预算表明显是为了凑原告主张的数额而有意作的表，与实际装修情况不符。被告马建珉称上述证据与其无关。
2、收条四份、原告自书的记账清单一份，证明原告已经付给张仕杰装修费37500元。被告冯晋称，收条的内容都记载在同一张纸上，上面写的是2013年5月19日出具，而在其下写的是2013年5月12日，反面又写的是2013年5月17日，这与通常我们书写顺序不一样，按常理，我们写收条都是按顺序一条条向下写，而且装修费也没有写明是装修哪里的装修费，原告也没有提供装修合同。被告马建珉称上述证据与其无关。
3、照片十一张，其中四张是房屋出租给原告前的状况，剩余七张是原告装修后的房屋状况，证明原告对房屋进行了装修。原告在签订合同之前给我让出了十几天的装修时间。被告冯晋称，照片证明了房屋出租给原告前我是精装修的，后来原告把房子砸了，重新进行了装修。在我出差河北的时候，我店里的人来电话说原告他们要在店里拆个门出来，当时我和吕洋联系，吕洋说没有事儿，我也就同意了。没有想到我回来看到的，把我原来的装修全部给我拆除了。而且现在照片上能看到的东西，大部分已经被原告拆走了。从照片上原告装修和吊顶和地砖材料都是最便宜的，所以原告现在要的这个数额，我不认可。被告马建珉称，我把房子出租后是原告的母亲开车把房屋内剩余的东西拉走了。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、个体工商户名称预先核准申请书等证据及原、被告双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，原告郝洋与被告冯晋就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，虽然被告冯晋与马建珉签订的房屋租赁合同约定不得擅自转租，但是郝洋作为善意第三人，其与冯晋签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。原告与被告冯晋签订租赁合同并缴纳房租2万元，办理了工商登记申请，并且为经营需要对涉案房屋予以装修，但因冯晋未按期交纳房租涉案房屋被房东马建珉收回，导致原告无法继续经营，原告已经缴纳的房租剩余部分（20000-1667×5-1667÷30×22＝10443元）被告冯晋应予以退还，被告冯晋还应按照合同约定承担违约金（1667×12＝20004元）。原告要求三被告赔偿装修损失5万元，其提交的装修工程预算表因属于预算无法认定为实际花费，其中的材料清单及装修收据记载的日期多为房屋租赁合同签订之前发生，原告陈述系与被告冯晋协商于合同签订前的十几日先行装修，被告冯晋对此不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证导致该项请求的事实本院无法查明，因此原告的该项请求本案不予合并处理。原告要求三被告因无法返还放在租赁屋内的物品，共同补偿原告1万元，但原告就租赁房屋内的物品存放情况未能提交证据予以证明，原告的该项主张，本院不予支持。根据婚姻法及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿的情形除外。因被告冯晋、孙杰系夫妻关系，原告要求被告冯晋、孙杰共同承担债务的请求符合法律规定，本院依法予以照准。因原告的损失并非被告马建珉造成，二者之间并无法律关系，原告要求被告马建珉共同承担责任的请求于法无据，本院不予照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯晋、孙杰于本判决生效之日起十日内返还原告郝洋剩余房屋租金人民币10443元；
二、被告冯晋、孙杰于本判决生效之日起十日内给付原告郝洋合同违约金人民币20004元；
三、驳回原告郝洋的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共计2050元，由原告郝洋负担1356元，被告冯晋、孙杰共同负担694元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张立桢
审判员 张 玲
审判员 周 敏
二〇一五年二月十二日
书记员 华 垒