山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1103号
原告（反诉被告）李海龙，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人吴静，女，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司执行董事。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷学理，男，汉族，住大同市南郊区。
委托代理人李迎春，山西瑜亮律师事务所律师。
原告（反诉被告）李海龙诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）殷学理所有权确认纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海龙及其委托代理人吴静、被告殷学理的委托代理人李迎春到庭参加诉讼。被告中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李海龙诉称，2014年8月10日，原告与被告中大公司签订了房屋认购协议书，协议中约定被告中大公司将华田苑府城二期X-X-
X房（建筑面积89.49平方米，单价4100元）以总价366909元价格出让给原告。合同签订后原告向被告缴纳了全部购房款，被告向原告发放了入住通知单并且原告缴纳了房屋入住各种费用共计19318元。原告入住后，发现被告中大公司同被告殷学理在2014年8月29日将华田苑府城二期X-
X-
X房办理了网签合同。原告认为虽然被告殷学理将标的房屋办理网签合同。但是该网签合同并非行政行为，并不具有房屋预售登记备案效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于诉争房屋所有权应当归原告所有。现原告起诉，1、请求确认原告与被告中大公司签订的房屋认购协议书有效，原告是华田苑府城二期X-
X-X号房屋的所有权人；2、请求判决撤销被告殷学理的网签登记；3、判决被告中大公司为原告办理华田苑府城二期X-X-
X号房屋的产权登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告提供以下证据：
1、房屋认购协议书、被告中大公司向原告发放的入住通知单，证明2014年8月10日原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X-X-X号房屋的事实。
2、收款收据8份，证明原告向被告中大公司缴纳了各项费用，并办理了入住手续的事实。
3、网络信息表，证明该诉争房屋的认购人是原告李海龙，原告的房子被殷学理网签了，而且留的电话与其他的网签人是同一个电话。
被告中大公司未出庭应诉，提交书面答辩状辩称，本案原告系真正的购房业主，中大公司与他没有任何借贷关系，而作为网签的被告殷学理，则是中大公司为了解决资金周转问题而向大同市昌宇宏盛投资有限公司于2014年9月1日预计借款人民币500万元（该笔借款未支付给中大公司），债权人为保证资金安全要求中大公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向中大公司提交了12个人的名单，要求办理19套房屋的网签手续。为此中大公司给债权人办理了19套房屋网签合同，同时开了38张收款收据（�别以卡转和现金形式开具）。但债权人未支付该笔借款也未退还19套房屋网签合同和38张收款收据。当时中大公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，中大公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然，这不能作为中大公司推脱责任的借口，中大公司只是想寻求相关当事人的一些理解。希望法庭依据事实和法律能调解的调解，实在不能调解的做出相应的裁决，中大公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。
被告中大公司未提供证据。
被告（反诉原告）殷学理辩称，原告与中大公司签订的协议为无效协议，被告与中大公司签订合同办理的是合法的网签，原告无权要求撤销。并反诉称，2014年9月1日，反诉原告购买了反诉被告中大公司开发的位于大同市府南街华田苑府城X-
X-
X楼房一套，付清了全部房款。签订了正式的商品房买卖合同，并在大同市房管局办理了商品房买卖合同的网签和登记备案手续。反诉原告认为，自己与反诉被告中大公司所签的商品房买卖合同真实有效，并在大同市房屋交易登记管理中心备案公示，自己是房屋的合法购买人。而两反诉被告恶意串通伪造合同，将其双方的合同故意约定在反诉原告合同签订日期之前，两反诉被告双方所签的合同损害反诉原告的合法利益，合同应当认定无效。反诉被告应将房屋及时交付反诉原告。因此，根据《合同法》等相关法律规定，请求法院1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的商品房买卖合同合法、有效，大同市府南街华田苑府城二期X-
X-X号楼房归反诉原告�有。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
针对自己的主张，被告（反诉原告）殷学理提供以下证据：
1、大同市商品房买卖合同，证明被告殷学理与被告中大公司签订的合同是真实有效的，而且加盖了中大公司的公章，有法定代表人的签字，并且通过了房产登记局的备案。
2、收款收据2份、证明被告殷学理通过银行给中大公司支付
房款。
3、申请法院和公安调取的合同，证明被告中大公司给公安机关的合同与原告李海龙提供的合同不一致，合同编号也与原告李海龙的合同不一致，中大公司公章底下有经办人的签字。
原告（反诉被告）李海龙针对反诉辩称，反诉原告所述与反诉被告中大公司网签的合同有效没有依据，原告李海龙认为反诉原告与反诉被告中大公司双方签订的合同是无效合同，是做的借款抵押担�，反诉原告不是真实的购房者。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2014年8月10日，未标明编号。约定原告自愿认购被告中大公司位于大同市府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅（建筑面积89.49㎡，单价4100元）一套，总价366909元。付款方式为一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司给原告出具了366909元的购房款统一收款收据1份（收据日期为2014年8月10日，标明的房号是X-
X-X）。原告交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6704.75元、暖气费1531.35元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税3665元（上述收据未标明日期，标明房号为X-
X-X），原告另交纳装修服务费626元、物业费（含电梯）1609元、装修保证金2000元（上述收据日期为2014年9月13日，标明房号为X-X-X）。
被告殷学理与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年9月1日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。约定：被告殷学理向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积89.39㎡，单价4000元，总价357560元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告殷学理出具了两张共计357560元的收据（收据日期为2014年，未标明月和日）。龚锁于2013年8月20日共汇给沈颂华480万元。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告殷学理提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、银行回单予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题，被告殷学�对原告提供的合同和收据的真实性不认可，对原告提供入住通知单无异议。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，可以证实被告中大公司将X号楼X单元X号房屋交付了原告。故可确认原告与被告中大公司签订的《认购协议书》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋。原告的房款收据中，标注的X-
X-
X系该小区楼号变更前的楼号，不影响合同的效力。被告殷学理虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实原告合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告殷学理认为原告与被告中大公司之间房屋的交付，损害了其合法权益，该交付行为无效。因原告的认购协议书合法有效，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告按约定付清了购房款，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋�备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，本院不予支持。被告殷学理反诉请求确认被告殷学理与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，大同市府南街华田苑府城二期X-
X-
X号房归反诉原告殷学理所有，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告殷学理就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告殷学理可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告李海龙与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的�华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告李海龙所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李海龙办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告李海龙的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告殷学理的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费200元，由被告（反诉原告）殷学理负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 张 丽 霞
人民陪审员 杜 晓 春
人民陪审员 任 俊 琳
二〇一六年三月三日
书 记 员 马羽佳竹