广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4233号
上诉人（原审原告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜（女）、曹道雄（男），系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：李大湘，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告）：贺白兰，住广州市白云区。
上诉人广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中公司）、李大湘、贺白兰因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李大湘、贺白兰是位于广州市白云区同泰路倚翠街33号202房的业主。2010年1月9日，李大湘、贺白兰与广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第五条约定：银山公司已选聘云某公司进行前期物业管理服务。2010年3月31日，云某公司与李大湘、贺白兰签订《倚绿山庄西区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业管理服务合同》），约定：云某公司为李大湘、贺白兰提供物业管理服务，李大湘、贺白兰按照房屋建筑面积每月每平方米2元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；当月物业管理费的交纳时间是每月15日至22日……。后云某公司为该小区提供了物业管理服务。李大湘、贺白兰每月应当交纳的物业管理费是381.36元。2011年5月1日起，李大湘、贺白兰开始欠交物业管理费。经云某公司催收，至2014年10月31日，李大湘、贺白兰确认尚欠物业管理费16017.12元未支付。
2014年12月25日，云某公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、李大湘、贺白兰立即支付物业管理费，共计16017.12元（2011年5月1日至2014年10月31日）；2、李大湘、贺白兰支付逾期交纳物业管理费滞纳金（至2014年10月31日暂计15458.81元；3、本案诉讼费用由李大湘、贺白兰负担。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务的，业主应当依约交纳物业管理费。故云某公司要求李大湘、贺白兰支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持，但滞纳金标准过高，该院予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于李大湘、贺白兰关于物业服务合同无效，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，根据《物业管理条例》第二十四条规定，选聘前期物业服务企业的方式有招标、协议两种，李大湘、贺白兰并无提供证据证实建设单位违反上述规定选聘云某公司，且无论物业服务合同是否有效，只要物业服务企业提供了物业管理服务，业主交纳相应物业管理费的义务就无法免除，因此，李大湘、贺白兰的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于李大湘、贺白兰关于云某公司物业管理质量差，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，合同及法律赋予业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，故该抗辩意见无法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，于2015年3月18日作出如下判决：一、被告李大湘、贺白兰于本判决生效之日起5日内向原告广州市云某物业管理有限公司交纳2011年5月1日至2014年10月31日期间的物业管理费16017.12元。二、被告李大湘、贺白兰于本判决生效之日起5日内向原告广州市云某物业管理有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（以381.36元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2011年5月23日、2011年6月23日……2014年9月23日、2014年10月23日起，计至支付完毕之日止，以本金为限）。三、驳回原告广州市云某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，由被告李大湘、贺白兰负担并于本判决生效之日起5日内迳付原告广州市云某物业管理有限公司。
判后，上诉人云某公司、李大湘、贺白兰均不服原审判决，向本院提起上诉。
云某公司上诉称：一、双方签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同明确约定，逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。自2011年5月1日起在长达二年多的时间里，拒不履行按时缴纳物业管理服务费用的行为，构成根本违约，云某公司按照合同约定向其主张滞纳金合法有理。二、原审法院认为云某公司主张的按每日3‰缴纳滞纳金的标准过高，忽视了导致滞纳金额过高的主要原因在于李大湘、贺白兰恶意拖欠物业管理费的行为，李大湘、贺白兰拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见并无法律依据。原审法院在李大湘、贺白兰对于滞纳金标准没有提出异议的情况下，判令调整以银行同期贷款利率进行计算违约金，对云某公司显失公平。上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判支持云某公司所有的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李大湘、贺白兰承担。
李大湘、贺白兰上诉称：一、原审法院避重就轻，回避了李大湘、贺白兰一审答辩的主要诉求。云某公司与银山公司违法签订《前期物业管理合同》，该合同应属无效，不能对业主产生约束力。而原审法院回避了李大湘、贺白兰答辩时指证云某公司与开发商违法签订《前期物业管理合同》的相关证据。云中公司至今没有在广州市白云区国土资源和房屋管理局办理备案，而且，云某公司与建筑单位银山公司的法定代表人均为同一人，其自身的合法性得不到保障，没有提供物业服务的资格。银山公司至今没有办理过涉案物业竣工验收之备案，银山公司违法将没有通过验收合格的楼盘交付前期物业，应为业主支付应交物业管理费用，直到通过合格验收之日。由此可知云某公司没有到房管局物业科办理实质性备案，不具备办理进驻小区实施管理的条件。二、云某公司物业服务存在严重质量瑕疵，应按70％收取物业管理费。云某公司提供的物业服务，远远达不到《前期物业管理服务合同》中约定的标准，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标等现象。且云某公司收取2元／平方米高于广州市物业管理协会约定的1.8元／平方米指导价（三级资质物业，电梯楼）。三、李大湘、贺白兰不应该缴纳滞纳金。本案中，《前期物业服务合同》并没有具体约定违约金标准。原审法院支持云某公司收取滞纳金按同期银行贷款利率计算，实际上是套用了违约金的计算方式。云某公司因物业服务质量有瑕疵，达不到《前期物业管理服务合同》约定的服务标准，已经违约在先，不应再收取违约金（原审判决的滞纳金）。上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判：李大湘、贺白兰免交2011年5月18日前的物业管理费；依据云某公司物业服务质量瑕疵，按70%收取物业管理费；不予缴纳欠交物业管理费的滞纳金。2、一审及二审诉讼费由云某公司承担。
二审中，李大湘、贺白兰确认：对于2011年5月1日前的物业管理费的退还问题，李大湘、贺白兰另行主张，不要求在本案处理。明确其上诉请求为：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判为：李大湘、贺白兰免交2011年5月1日至5月17日止的物业管理费；2011年5月18日起至2014年10月31日止的物业管理费，李大湘、贺白兰按照原审判决的16017.12元的70%交纳给云某公司；不同意缴纳欠交物业管理费的滞纳金。2、本案一、二审诉讼费由云某公司承担。
云某公司与李大湘、贺白兰均答辩不同意对方的上诉请求。
云某公司与李大湘、贺白兰对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，李大湘、贺白兰向本院提交证据材料如下：1、《前期物业管理服务合同》第1页及银山公司与李大湘、贺白兰签订的《商品房预售合同》第1、2页，拟证明云某公司与银山公司的法定代表人为同一人。2、广州市住房和城乡建设委员会2015年4月3日《广州市住房和城乡建设委员会关于贺白兰公开政府信息告知书》（穗建法（2015）338号），拟证明李大湘、贺白兰所购买的物业至今未办理竣工验收备案手续。3、银山公司发出的2010年2月25日《收楼通知》，拟证明李大湘、贺白兰实际收楼是在2010年3月31日。4、涉案房屋内受损的图片，拟证明隔壁邻居将衣帽间改成了洗手间，由于衣帽间不具有防水功能，渗水导致涉案房屋内衣柜、主卧的墙体、主卧的实木地板受损。5、《前期物业管理服务合同》第2、3页其中第12、13条，拟证明隔壁邻居将衣帽间改成洗手间，云某公司没有将该情况告知李大湘、贺白兰，构成违约。证据6、7，本案一审判决后拍摄的涉案小区图片，拟证明云某公司管理瑕疵。8、半山雅墅管理处2015年1月6日《管理费收费通知》，拟证明云某公司以半山雅墅的名义通知收取管理费不合法。
对李大湘、贺白兰提交的上述证据材料，云某公司表示：该8份证据材料均不属于二审新证据。对证据1的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可。两公司的法定代表人为同一人也不代表是同一家公司。对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据3的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，收楼通知不能证明云某公司恶意欺诈以及威吓。证据4，属于涉案房屋相邻关系问题，现李大湘、贺白兰已将云某公司列为被告之一另案起诉，但该案一审判决云某公司无需承担赔偿责任，现该案二审（2015）穗中法民五终字第2965号案正在审理中。对证据5的真实性、合法性无异议，该证据云某公司在一审时已经提交。对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据8的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，云某公司以半山雅墅管理处的名义发通知是有效的，且半山雅墅管理处只有一个，就是云某公司的半山雅墅管理处。本案一审判决查明云某公司提交的催收函件也是以云某公司的名义发出的。
本院认为：云某公司与李大湘、贺白兰于2010年3月31日签订的《前期物业管理服务合同》是双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。李大湘、贺白兰虽主张该合同是“在欺诈威吓下”签订，但并未提供充分有效的证据予以证实，对此本院不予认定。在李大湘、贺白兰已实际收楼的情况下，云某公司提供了物业管理服务，李大湘、贺白兰则应承担缴交物业管理费的义务。至于李大湘、贺白兰提出涉案房屋开发商银山公司“欺诈李大湘、贺白兰”“定于2010年2月27日交付使用”一节，属另一法律关系，李大湘、贺白兰不能以此为由主张其有权不缴纳涉案房屋物业管理费。
关于物业服务质量的问题。李大湘、贺白兰认为云某公司提供的物业服务存在质量问题，应按70%的标准收取物业管理费。本院认为，物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业管理费也是全体业主享受物业服务的物质基础，对于李大湘、贺白兰以物业服务存在质量问题为由要求少交物业管理费的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如李大湘、贺白兰认为云某公司存在物业服务质量问题，可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于滞纳金的问题。根据《前期物业管理服务合同》的约定，拖欠物业管理费的，应“按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金”，该约定的滞纳金性质上属于违约金。李大湘、贺白兰认为《前期物业管理合同》无效而不同意交纳物业管理费及滞纳金，应视为对滞纳金的标准亦有异议。鉴于该滞纳金标准过高，原审法院将滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利息，较为公平合理，并无不当。
李大湘、贺白兰二审提交的上述证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人云某公司、李大湘、贺白兰的上诉理由均乏充分依据，其上诉请求应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费586元，由广州市云中物业管理有限公司负担293元，李大湘、贺白兰共同负担293元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十一月十六日
书记员 邹凌青
黄咏欣