山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰民初字第4622号
原告王金龙。
委托代理人杨东，山东鹏哲律师事务所律师。
被告山东阜丰置业有限公司，住所地南坊新城广州路与汤河路交汇康桥郡小区。
法定代表人李广玉，总经理。
委托代理人寇兴良，该公司法务专员。
第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社，住所地莒南县天桥路。
负责人孙磊，主任。
委托代理人庄乾林，该公司办事员。
第三人临沂阜丰物业服务有限公司，住所地莒南县天桥路248号。
法定代表人王晓楠，经理。
委托代理人韩鹏飞，该公司职工。
原告王金龙诉被告山东阜丰置业有限公司、第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社、第三人临沂阜丰物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王孝振担任独任审判适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金龙及其委托代理人杨东、被告山东阜丰置业有限公司（以下简称阜丰公司）的委托代理人寇兴良、第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社（以下简称营南县信用社）的委托代理人庄乾林、第三人临沂阜丰物业服务有限公�（以下简称阜丰物业公司）的委托代理人韩鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金龙诉称，2014年12月22日，原、被告签订了商品房预售合同，原告购买被告阜丰康桥郡小区34号楼1单元501室房屋和34号楼-105号储藏室，总房款为1096113元。原告已经支付给被告首付款116113元，并在农村信用社办理贷款760000元，并约定剩余220000元由阜丰集团一家物业公司垫付，原告于2015年7月底之前偿还。2015年6月份，被告方擅自在34号楼负一层北侧承重墙位置截断钢筋，开凿了2个门，破坏了房屋原有的承重结构，给房屋带来了巨大的安全隐患。根据合同约定，原告有权解除合同。事后原告多次找被告方协商，被告不同意退房。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求法院判决原被告解除签订的房屋买卖合同，判决被告支付原告购房款876113元及利息并承担违约责任，�讼费由被告承担。因涉案房屋办理了按揭贷款，要求解除与第三人莒南县信用社之间的借款合同与抵押合同。
被告阜丰公司辩称，一、答辩人在与被答辩人之间的房屋买卖合同行为中不存在过错行为，无违反合同约定的情况，被答辩人诉求解除合同无事实依据，因此答辩人不同意解除房屋买卖合同，理由如下：被答辩人诉称答辩人擅自在其购买的34号负一层北侧承重墙位置开凿两个门破坏了房屋原有的承重结构，给房屋带来巨大的安全隐患，该诉称与事实不符，事实是答辩人在施工时完全按设计图纸严格施工，并根据施工实际情况考虑到楼体的整体性能及雨季施工等因素在一期34号负一层施工时将本应与二期35号楼之间的停车场预留的通道门在进行混凝土浇灌时一次性浇灌成型，后在二期35号楼建设完成后再行开挖，答辩人采取的这种方案不但不会对楼体�整体性能造成影响，其抗震效果、结构等方面反而更优于预先预留通道门的方案，因此答辩人在履行合同中无过错行为，不同意解除与被答辩人之间的房屋买卖合同。二、被答辩人要求答辩人返还购房款876113元及利息并承担违约责任更是毫无法律依据，被答辩人在诉状中已自认交纳首付款116113元，即使答辩人退款也只退回116113元，其余款项答辩人没有义务也无依据退给被答辩人。三、答辩人保留对被答辩人未按合同约定支付房款及收房等违约行为提出反诉的权利。综上所述答辩人完全按合同约定履行无违约行为，不同意被答辩人解除房屋买卖合同，请求法院依法查清事实驳回被答辩人的诉求。
第三人莒南县信用社述称，原告于2015年1月4日在我行贷款76万元，期限20年，到2015年10月9日止已经还本金28500.03元，利息34470.74元，还欠贷款731499.97元。该贷款用的涉案房产做的抵押，要求原告继续履行合同义务。
第三人阜丰物业公司述称，2014年12月22日，本案原告在本案被告开发的阜丰康桥郡小区购买了34号楼1单元501室房屋及34号楼负一层105号储藏室，房款共计1096113元，本案原告已支付首付116113元，办理信用贷款76万元，余款22万元由本案原告向我公司借款支付房款并于当日签订三方借款协议，协议签订后我方按约定将借款支付给本案被告，本案被告也按约定向本案原告出具收到条，但本案原告未按协议约定在2015年7月30日的还款日还款，我方多次催促至今未还，本案原告的行为已构成违约，为此我方请求法院依法判令或调解本案原告偿还借款22万元并按借款协议约定支付利息，诉讼费用由本案原告承担。
经审理查明，2014年12月22日，原告王金龙与被告阜丰公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被�开发的阜丰康桥郡小区34号楼1单元501室房屋及34号楼负一层105号储藏室，房款共计1096113元，付款方式为首付336113元，剩余房款760000元由买受人向银行或公积金管理机构申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后按本合同约定交付买受人使用；第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知买受人，出卖人未在规定时间内通知买受人的，�受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。第十八条约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。合同签订当日，原告向被告支付首付款116113元（含选房定金3万元）。并与第三人阜丰物业公司（甲方）及阜丰公司（丙方）签订借款协议一份，约定由原告向阜丰物业公司借款22万元，用于支付房屋首付款，借款期限自2014年12月22日起，至2015年7月30日还清，由阜丰物业公司直接支付给阜丰公司，借款人按期还款，本合同项下借款不计利息。第五条违约责任约定，若乙方（王金龙）不按本协议第三条约定的期限偿还借款的，除偿还全部借款外，应按每日万�之三的利率向甲方支付从借款之日起至实际还清之日止的利息。乙方（王金龙）不得以任何理由迟延或拒绝还款，如乙方未偿还借款超过30日以上的，除按本协议第五条第2款和甲方（阜丰物业公司）承担违约责任外，丙方有权选择解除与乙方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，丙方有权自行将《商品房买卖合同》项下的物业另行出售给他人而无须通知乙方。乙方已支付的购房款按如下方式处理：（1）乙方尚未偿还的按揭贷款本息部分，丙方可直接付至按揭贷款发放银行，因乙方逾期还款导致的违约责任，由乙方自行承担。（2）乙方已支付的购房款，丙方在扣除乙方依《商品房买卖合同》及相关协议约定应承担的违约金、甲方实际损失和乙方应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分有以偿还甲方在本协议项下的借款本金及违约金，直接付至甲方；在偿还借款及违约金后如仍有剩余，则剩余部分丙方应退还乙方。如剩余部分不足以偿还甲方借款，则不足部分由丙方补足。丙方承担担保责任后，有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失。上述借款由阜丰物业公司直接支付给阜丰公司，阜丰公司给原告出具收款收据一张，原告又给阜丰物业公司出具收条一张。原告又与第三人莒南县信用社签订贷款合同，向莒南县信用社贷款76万元，期限20年，并用涉案房产办理了抵押预告登记。后第三人依合同约定将上述贷款支付给被告。至2015年10月9日止，原告已还本金28500.83元，利息34470.74元，还欠贷款731499.97元。
另查明，涉案房屋买卖合同已在房产部门作了预告登记。原、被告双方签订购房合同时，涉案34号楼主体结构已完成。后因开发35号楼工程需要，被告于2015年6月份在34号楼负一楼北侧截断钢筋，开凿了两个通道门。原告认为被告开凿通道门的行为，破坏了房屋原有的承重结构，要求解除合同。为此诉至本院，形成涉案诉讼。
上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。
本院认为，原、被告于2014年12月22日签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行己方的义务。合同约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。出卖人经规划部门批准规划变更或设计部门的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。被告将涉案34号楼主体结构完成并与原告签订房屋买卖合同后，未经原告同意，擅自在34号楼负一楼北侧截断钢筋，开凿了两个通道门，改变了房屋的原有结构，违反合同约定。另外，建筑工程涉及居民安全利益，国家对建筑工程质量有严格限制，不允许开发商在建筑过程中擅自改变设计规划，以免给房屋造成安全隐患，被告的上述行为与国家的强制性规定亦相悖。原告以此解除合同，理由正当，应予支持。合同解除的法律后果是双方当事人的法律关系应当恢复至合同签订前的状态，被告并应承担因己方原因致合同解除所产生的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤�、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据上述规定，原告要求解除与第三人签订的个人住房借款合同，于法有据，应予支持。合同解除后，被告应当将原告交纳的首付款和已还银行贷款本金及利息返还给原告，将未还银行贷款本金及利息返还给第三人。原告与第三人应当协助被告解除房屋预告登记及有关抵押预告登记手续。原告借用第三人阜丰物业公司款项用于购房，未按时付款，应当按合同约定承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决如下：
一、解除原告王金龙与被告山东阜丰置业有限公司于2014年12月22日签订的《商品房预售合同》，合同编号为：YS429788；
二、解除原告王金龙与第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社签订的个人住房借款合同及抵押合同；
三、被告山东阜丰置业有限公司返还原告王金龙购房首付款336113元及利息（利率按同期人民银行规定的活期存款利率计算，自2015年9月1日起至生效判决确定的履行之日止）；
四、被告山东阜丰置业有限公司返还原告王金龙已偿还的第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社个人住房借款本息62971.57元；
五、被告山东阜丰置业有限公司返还第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社个人住房剩余贷款731499.97元及利息（利息按借款合同约定利息计算，自2015年10月10日起至生效判决确定的履行之日止）；
六、原告王金龙偿还第三人临沂阜丰物业服务有限公司借款220000元及利息（利率按合同约定日万分之三计算，自2014年12月22日至生效判决确定的履行之日止）；
七、第三人莒南县农村信用合作联社城区信用社协助被告山东阜丰置业有限公司办理涉案房产阜丰康桥郡小区34号楼1单元501室号房屋和34号楼-105号储藏室抵押注销登记手续；
八、原告王金龙协助被告山东阜丰置业有限公司办理涉案房产阜丰康桥郡小区34号楼1单元501室号房屋和34号楼-105号储藏室产权注销登记手续；
上述三至八项，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12561元，减半收取6281元，由被告山东阜丰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 王孝振
二〇一六年一月十八日
书记员 全俊龙