湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏五民初字第00054号
原告杨文超，无固定职业。
委托代理人徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。特别授权。
委托代理人王甜，广东德纳（武汉）律师事务所律师。特别授权。
被告任作君，无固定职业。
委托代理人曾旭东，湖北佳哲律师事务所律师。特别授权。
被告叶悠悠，无固定职业。
委托代理人曾旭东，湖北佳哲律师事务所律师。特别授权。
第三人陈松林，教师。
第三人詹明，系中交二航设计院职员。
原告杨文超与被告任作君、叶悠悠租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理，本院依法追加陈松林、詹明为本案第三人参加诉讼，依法由审判员宋任忠适用简易程序分别于2014年3月14日、5月22日和8月6日公开开庭进行了审理。原告杨文超及其委托代理人徐涛、王甜、被告任作君的委托代理人曾旭东、被告叶悠悠及其委托代理人曾旭东、第三人陈松林、詹明到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告任作君、叶悠悠对原告杨文超出具的《资产评估报告书》有异议，申请重新鉴定。其后，被告任作君、叶悠悠撤回重新鉴定申请。本案在审理过程中，双方当事人向本院申请调解，调解期限不计入审限。本案现已审理终结。
原告杨文超诉称，2012年11月19日，我与被告任作君、叶悠悠签订《商业门面房租租赁协议》一份，合同约定被告任作君、叶悠悠将坐落于湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区栗庙村阳光一百大湖第二区7栋109-110号负一楼门面出租给我经营KTV歌厅，租赁期限为4年。租金2012年11月19日至2014年11月18日为42800元／年，2014年11月19日至2016年11月18日为47000元／年。合同签订之日，我向被告任作君交纳了半年的租金21400元，押金3000元。事后，我对该门面进行了装修。2013年4月28日，因该门面的主体结构存在缺陷，下雨时屋内漏水严重，进行多次修缮无果，导致KTV歌厅无法正常营业，给我造成了巨大的经济损失。因被告任作君、叶悠悠出租的门面存在严重的瑕疵，导致无法实现合同的目的，被告任作君、叶悠悠已构成违约。为维护我的合法权益，现起诉，请求判令解除原、被告之间签订的《商业门面房租租赁协议》；要求被告任作君、叶悠悠返还房屋租金21400元及押金3000元；由被告任作君、叶悠悠赔偿预期收益20000元；由被告任作君、叶悠悠赔偿财产经济损失162524.36元。
被告任作君、叶悠悠共同辩称，合同约定：“乙方承租期间，如甲方因该门面或门面的范围内的土地与第三方发生或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该门面及门面范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的及租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同。”原告杨文超现提出解除合同的理由不符合合同的约定，我们不同意解除合同，租赁合同应当继续履行。承租门面交付原告以后，原告杨文超一直都在经营使用，租金21400元不应退还，押金3000元应当在双方办理全部结算手续完毕以后才能退还。原告杨文超主张预期收益20000元，缺乏事实依据及法律依据，不应得到支持。原告杨文超主张财产经济损失162524.36元，包括部分可移动、拆卸设备，该部分不应计算在损失内。
第三人詹明述称，我与被告任作君的租赁合同约定被告任作君可以对外分租，但必须经营同一类型项目。被告任作君将负一楼门面分租给原告杨文超时曾经打电话告知过，我同意他的分租行为。
第三人陈松林述称，我与被告叶悠悠签订的租赁合同约定可以对外分租，但必须经营同一类型项目。因原告杨文超对门面进行了装修，投入较大，对于被告叶悠悠的分租行为，我是认可的。
经审理查明，被告任作君与第三人詹明于2012年6月29日签订《商业门面房租赁协议》一份，双方约定第三人詹明将其坐落在湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区栗庙村阳光一百大湖第二区7栋110号地上、地下两层、建筑面积为120平方米的门面房出租给被告任作君经营美发，租赁期限为5年。出租人詹明允许承租人将该门面的部分对外分租，分租的经营项目必须是同一类型。承租人未经出租人詹明的同意，不得擅自转租和转让该门面。同日，被告叶悠悠之父叶秀群与第三人陈松林签订《商业门面房租赁协议》一份，双方约定第三人陈松林将其坐落在湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区里庙村阳光一百大湖第二区7栋109号地上、地下两层、建筑面积为120平方米的门面房出租给其经营奶茶。出租人陈松林允许承租人将该门面的部分对外分租，分租的经营项目必须是同一类型。未经出租人陈松林的同意，承租人不得擅自转租和转让该门面。合同签订后，叶秀群将109号门面交由其子被告叶悠悠经营、管理。同年11月19日，原告杨文超与被告任作君、叶悠悠签订《商业门面房租租赁协议》一份，合同约定被告任作君、叶悠悠将其经营的109、110号门面房地下一楼出租给原告杨文超经营KTV歌厅，租赁期限为4年，自2012年11月19日上午八时起至2016年11月18日上午八时止。2012年11月19日至2014年11月18日的租金为42800元／年，2014年11月19日至2016年11月18日租金为47000元／年。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告杨文超向被告任作君、叶悠悠支付了押金3000元及2012年11月19日至2013年5月19日期间的租金21400元。被告任作君、叶悠悠依约向原告杨文超交付了承租的门面，原告杨文超对该门面进行了包括砸墙开门等装修行为并对外公开营业。2013年4月28日开始，只要天降大雨，原告杨文超经营的KTV歌厅的地面即出现渗水，被告任作君、叶悠悠多次派人进行了维修仍未阻止渗水，导致原告杨文超2013年4月28日至8月31日期间停止营业。2013年9月1日，原告杨文超恢复营业。同年11月13日，因降大雨，原告杨文超经营的KTV歌厅的地面再次出现渗水，原告杨文超遂停业至今。2014年1月20日，原告杨文超与被告任作君、叶悠悠共同委托湖北长江求实资产评估有限公司对KTV室内装修及设备价值进行评估，评估结果为配套设备价值86362.88元，装修工程价值74161.48元，合计160524.36元。因双方就赔偿事宜未达成协议，原告杨文超遂向本院五里界人民法庭起诉。
上述事实，由双方当事人的陈述，原、被告提交的《商业门面房租租赁协议》、收款收条、照片、资产评估报告、录音资料、第三人提交的《商业门面房租赁协议》、本院依职现场勘验形成的勘验笔录等证据证实，上述证据并经当庭质证、论证，足以认定。
本院认为，被告任作君、叶悠悠分别与第三人陈松林、詹明签订《商业门面房租赁协议》后，承租了第三人陈松林、詹明所有的门面房。其后，被告任作君、叶悠悠与原告杨文超签订《商业门面房租租赁协议》一份，将其承租的部分房屋分租给原告杨文超用于经营KTV歌厅。第三人陈松林、詹明获悉原、被告之间签订上述合同后，未表示反对。故原、被告签订的《商业门面房租租赁协议》是合同当事人真实意思的表示，该合同的约定不违反法律规定及公序良俗，依法成立、生效，合同当事人应当严格履行合同义务。原、被告双方当事人当庭确认，因房间的地下防水层的缺陷非因原告杨文超装修的行为，导致遇大雨时，该合同项下租赁房屋的地面即出现渗水。原、被告双方当事人在签订的《商业门面房租租赁协议》中约定原告杨文超承租房屋用于经营KTV歌厅，由于被告任作君、叶悠悠所提供的合同项下房屋存在遇降大雨即渗水，经常性的渗水易导致房屋内出现阴霉现象，被告任作君、叶悠悠不能提供基于经营KTV歌厅需要干净卫生环境特性的房屋，其行为违约，导致了原告杨文超不能实现合同目的。现原告杨文超依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第（三）项的规定，主张解除与被告任作君、叶悠悠签订的《商业门面房租租赁协议》，有理合法，本院予以支持。原告杨文超主张被告任作君、叶悠悠返还房屋租金21400元，因被告任作君、叶悠悠收取的该21400元租金系2012年11月19日至2013年5月19日期间的租金，在该期间，双方当事人并未协商解除合同或由人民法院、仲裁机构裁决解除合同，双方当事人签订的《商业门面房租租赁协议》仍在履行过程中，故原告杨文超主张返还该期间的房屋租金，无合同及法律依据，本院不予支持。原告杨文超主张被告任作君、叶悠悠返还押金3000元，因上文论述了依法解除双方当事人签订的《商业门面房租租赁协议》，被告任作君、叶悠悠再占有因合同约定而获取的押金3000元，已无合同及法律依据，被告任作君、叶悠悠依法应当返还。故原告杨文超的该主张，有理合法，本院予以支持。原告杨文超主张由被告任作君、叶悠悠赔偿预期收益20000元，无合同及法律依据，本院不予支持。原告杨文超主张由被告任作君、叶悠悠赔偿财产经济损失162524.36元，原告杨文超租赁房屋进行KTV歌厅经营后对房屋进行了装修并采购了相关设备，因被告任作君、叶悠悠的违约行为导致原告杨文超不能实现合同目的，被告任作君、叶悠悠依法应当赔偿原告杨文超的相关损失。因原告杨文超采购配套设备可移动另作他用，该采购配套设备的损失不应计入原告杨文超的损失范围。原告杨文超租赁房屋后对房屋进行了装修，该部分财产不能移动另用，该部分财产应当计入原告杨文超的损失，但赔偿金额应当扣减该部分财产的折旧。本院依据原告杨文超实际经营KTV歌厅的时间7.5个月与合同总期限4年的比例予以平均核算，折旧率为15.6%，装修工程残值比例为84.4%，装修工程残值为62592.29元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第（三）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告杨文超与被告任作君、叶悠悠于2012年11月19日签订的《商业门面房租租赁协议》。
二、由被告任作君、叶悠悠于本判决生效后五日内共同返还原告杨文超押金3000元。
三、由被告任作君、叶悠悠于本判决生效后五日内共同赔偿原告杨文超装修损失62592.29元。
四、驳回原告杨文超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
本案受理费4604元，减半收取2302元，由原告杨文超负担1151元，由被告任作君、叶悠悠负担1151元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审判员 宋任忠
二〇一四年十一月二十七日
书记员 赵佶英