河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终4358号
上诉人（原审被告）河南长金置业有限公司，住所地郑州市二七区京广南路9号2号楼3层北。
法定代表人王小兵，该公司董事长。
委托代理人赵明华、朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马二琴，女，汉族，1973年5月24日生，住河南省新郑市。
委托代理人姜辰亮，郑州市大学路法律服务所法律工作者。
上诉人河南长金置业有限公司（以下简称长金公司）与被上诉人马二琴诉房屋租赁合同纠纷一案,马二琴于2016年11月10日向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求依法判令长金公司:1、立即支付2014年6月14日前所欠租金20821.4元，并从2014年6月14日起按照银行同期贷款利息支付至结清租金为止；2、从2016年5月16日起按每月3574元租金支付至返还交付房屋之日止，截止2016年10月14日共计38691.4元。河南省郑州市二七区人民法院于2016年12月16日作出（2016）豫0103民初10690号民事判决。长金公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人长金公司的委托诉讼代理人赵明华、朱双阳，被上诉人马二琴的委托代理人姜辰亮于2017年3月16日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
原审查明：2009年6月，马二琴与长金公司签订委托书一份，约定：马二琴将其在现代鞋业广场内承购的三层A28号店面委托于长金公司出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，前三年每月租金为3177元，后二年每月租金为3574元。在本次庭审过程中，经本院，确认长金公司现仍有20821元在上述委托期限内的租金未支付。
另查明，马二琴、长金公司于2009年签订的委托书中约定，长金公司为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，长金公司并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯长金公司于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。长金公司于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还马二琴。协议签订后，马二琴即将上述房屋交给长金公司对外出租。2014年6月4日，长金公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在本公告发布之日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告”。2014年7月24日，该公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，长金公司未再向马二琴支付租金，也未将马二琴房屋恢复原格局交付马二琴。为此马二琴及其他多名业主向该院提起诉讼，要求：1、长金公司立即向马二琴支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金14296元；2、长金公司立即向马二琴交付房屋，并按房屋产权证图纸恢复原格局。该院审理后认为：本案马二琴、长金公司于2009年6月签订的委托书，名为委托，实为房屋租赁合同。长金公司在委托期限届满后，继续占用使用马二琴房产，应当按合同约定向马二琴支付租金。故该院于2015年9月25日作出判决：1、河南长金置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照马二琴持有的郑房权证字第××号房屋所有权证分户图恢复占有的马二琴的房产，并将该房产返还马二琴；2、河南长金置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月3574元的标准支付马二琴房产租金（自2014年6月15日起至判决确定给付之日止）。宣判后，长金公司不服，上诉于河南省郑州市中级人民法院。河南省郑州市中级人民法院审理后，于2016年4月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2016年5月5日送达各方当事人,马二琴及其他业主已向该院申请强制执行，现仍在执行过程中。
原审认为，本案马二琴、长金公司于2009年6月签订的委托书，虽名为委托，但根据合同和实际履行情况，应为房屋租赁合同，长金公司应当按照约定全面履行义务。经双方核对，确认长金公司仍欠马二琴2009年6月15日至2014年6月14日期间的租金20821元未予支付，应承担违约责任。另，长金公司在合同期间届满后，并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还马二琴房产的义务，而是继续占用使用，应当按照原租赁合同约定的金额向马二琴支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、河南长金置业有限公司于判决生效之日起十日内支付马二琴人民币20821元。二、河南长金置业有限公司于判决生效之日起十日内按每月3574元的标准支付马二琴房产租金（自2016年5月16日起至长金公司实际返还房屋之日止）。三、驳回马二琴的其他诉讼请求。案件受理费767元，由河南长金置业有限公司负担。
宣判后，长金公司不服原审判决，向本院提起上诉：上诉请求：一、撤销郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初10690号民事判决书的第二项判决，依法改判为按照房屋实际收取的租金计算合同期满后的房租或发回一审法院重审；二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决错误地将双方签订的《委托书》认定为房屋租赁合同，违反了当事人的真实意思表示。（1）本《委托书》从形式及内容来看均符合委托合同的要件，而非法庭认定的租赁合同。（2）本协议中关于给付金额的约定有其特殊的背景，予以考量不难认定当事人的真实意思。在一审中，上诉人多次向法庭释明，委托书中所约定的上诉人向被上诉人交付的金额同受托房产的实际承租价格差距甚大，此约定的金额包含：实际承租价款；上诉人基于在前的商品房买卖合同向被上诉人返还的购房优惠补贴。此委托关系的产生与双方在先的商品房买卖不可分割，被上诉人购置上诉人出售房产，上诉人向其作出一定经济收益的承诺，故而双方签订此《委托书》，被上诉人将房产交由上诉人对外出租，在实际租金收益之外由上诉人给予补贴以满足被上诉人的经济收益。（3）从当事人履约方式看，上诉人依《委托书》授权将受托房产对外出租，或再授权第三人河南长金物业公司（以下简称“物业公司”）对外出租，被上诉人对此内容明知，在长达五年的委托期限内也从未提出过异议。《委托书》约定期限届满后，上诉人告知被上诉人进行房产权利义务交接，双方出现纠纷的原因并非上诉人将受托房屋对外出租的事实，而是因去除购房补贴后，承租房产的实际收益较低，被上诉人想要继续坐享不合实际的高收益，上诉人表示无法接受。以上，法庭将此《委托书》认定为租赁合同既未考虑当事人的真实意思表示，也不符合协议履行的实际情况，属于事实认定错误。2.一审判决对2014年6月14日原委托书期限届满后，上诉人与被上诉人的关系认定错误。在2014年6月14日原委托期限届满前后，上诉人向被上诉人履行了交房告知的义务，明确表示不再续约，原委托协议即告终止。至于系争房产由第三人占有使用的事实也是基于原委托协议所生，上诉人仅负有将受托房产的权利义务概括交付被上诉人的义务，除此之外，上诉人与被上诉人并无其他法律关系的存续。法庭认定上诉人在委托期限届满后对受托房产“继续占有使用”不符合事实，在房产争议阶段，第三人占有使用是委托合同所产生状态的延续，被上诉人对于房产未顺利交接存在过错，且对此状态有自由处置之权利。被上诉人向上诉人主张房屋权利并无事实和法律依据。3.一审判决忽略系争房产的实际市场价值，显失公平公正。（1）系争房产的实际出租价格从未超过购房款数额的3.8%，就在争议期间，系争房产同商场其他近200户业主已与物业公司签订新的《委托租赁合同》，将其房产委托物业公司对外出租，其对于租金的返还也是以购房款数额的3.8%为限，而这一数额是广大业主与物业公司充分协商确定的，基本反映市场实际情况。（2）原《委托书》中双方约定上诉人按照购房款数额的9.0%向被上诉人支付的背景在前面已有释明，有其特殊背景，与系争房产的实际经济价值不符。（3）在委托书约定的期间届满后后，双方已明确表示或以行为表示不再续约，此种情形并不符合法律规定的合同到期自动续约的情况，自然也不能继续适用原委托合同条款中给付金额的约定。在原委托期限届满后，系争房产的实际占有使用人或其他义务人所应偿付的对价应为系争房产的合理市场价值，法庭以一个在特殊情况下所生的脱离市场价值的金额为标准加以判定显然违反公平正义的原则。综上所述，一审判决基本事实认定错误，背离当事人真实意思表示；权利义务界定不明，忽视客观实际，背离司法的公平、公正原则。上诉人依法提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人马二琴答辩称：原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：与本案关联的生效案件已将长金公司与被上诉人间的协议认定为租赁关系，关联生效案件亦判决支付相应租金。对该认定本院亦认同。长金公司所称涉案协议应为委托合同的上诉理由证据不足，本院不予采纳；涉案租赁合同到期后，长金公司继续占有使用涉案房产，长金公司应当支付相应租金。经审查，原判所认定的租金标准及数额均无误。综上，原判认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费767元，由上诉人河南长金置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一七年三月十七日
书记员 苑陈阳