福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终172号
上诉人（原审原告）：吴妙容，女，汉族，1970年10月16日出生，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘舒明，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兴业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市五一中路32号。
负责人：苏军良，行长。
委托诉讼代理人：何妍君，公司员工。
委托诉讼代理人：陈海阳，公司员工。
被上诉人（原审被告）：福建省泓业进出口有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦第八层A1。
法定代表人：苏新灿。
被上诉人（原审被告）：王翠容，女，汉族，1979年1月20日出生，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：林长书，男，汉族，1969年10月26日出生，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：苏新灿，男，汉族，1962年10月18日出生，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：吴锦通，男，汉族，1966年5月5日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区。
被上诉人（原审被告）：福州立宝房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界。
法定代表人：吴锦通。
上诉人吴妙容因与被上诉人兴业银行股份有限公司福州分行（下称兴业银行福州分行）、福建省泓业进出口有限公司（下称泓业公司）、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、福州立宝房地产有限公司（下称立宝公司）执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴妙容的委托诉讼代理人吴建萍、潘舒明，被上诉人兴业银行福州分行的委托诉讼代理人何妍君到庭参加诉讼，被上诉人泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴妙容上诉请求：1、撤销一审判决。2、判决确认吴妙容对福州市鼓楼区利嘉大世界6层、7层、8层、9层房产享有租赁权至2020年10月30日止；3、判决撤销福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告书提及的责令福州市鼓楼区利嘉大世界第6、7、8、9层商场及地下一层商场承租人强制撤离的强制执行措施。
事实和理由：一、原审判决认定事实错误，吴妙容与立宝公司已经形成合法有效的租赁关系。2012年10月30日，吴妙容与立宝公司及福建天和建材市场管理有限公司（下称天和公司）签订了《租赁协议书》一份。协议书约定：三方一致同意并确认自本协议签订之日起，天和公司将2010年9月28日《租赁协议书》及2010年10月8日《补充协议书》中5层、6层、7层、8层、9层和地下一层的剩余租赁期限全部转让给吴妙容，其权利义务由吴妙容与立宝公司直接履行。同时，确认租赁期限至2020年10月30日止，租金每平方米30元，协议签订后五日内吴妙容向立宝公司付清2012年10月30日至2016年10月30日的租金2700万元。由于立宝公司法定代表人吴锦通为经营需要，向吴妙容陆续借款用于公司经营，到期不能偿还。在双方互负债务的情况下，吴妙容与立宝公司对租金债务和欠款债务以债务抵销的方式进行结算，确认吴妙容向立宝公司一次性清偿了2012年10月30日至2016年10月30日的租金2700万元。在合同签订后，吴妙容也实际占有并使用了房屋。因此，吴妙容与立宝公司所签订的《租赁协议书》是合法有效的房屋租赁合同，并且，吴妙容也已经履行了合同约定的付款义务，依法享有承租房屋的权利。原审法院未对吴妙容通过债务抵销的方式履行付款义务的事实予以查明，而认为吴妙容所提交的转账凭证不足以证明已支付租金，显然属于事实认定错误。二、吴妙容对讼争房屋享有的合法承租权应当予以保护。根据前述，吴妙容对讼争房屋享有合法的承租权，其在签订租赁合同后，即交付租金，并占有、使用了房屋，立宝公司也并未告知吴妙容房屋已经设定抵押的事实，吴妙容承租房屋系出于善意，而非通过租赁权对抗执行行为。此外，吴妙容继续承租房屋也不妨碍兴业银行福州分行抵押权的实现，因此，采取强制吴妙容搬离房屋的执行措施并无必要。
兴业银行福州分行辩称：一、吴妙容主张其与立宝公司存在租赁关系，缺乏事实依据。本案中吴妙容提交的三方在2012年10月30日签订的《租赁协议书》中明确约定：“立宝公司已于2010年9月28日将五一北路186号利嘉大世界5-9层和地下一层出租给天和公司，租赁期限10年，自2010年11月1日至2020年10月30日止”，但是在吴妙容提及的立宝公司与天和公司在2010年9月28日签订的《租赁协议书》中，却明确约定：“双方一致同意租赁期为5年，起租日自2010年11月1日起计算”。由此可见，两份租赁协议书在租赁期限上存在明显的矛盾，吴妙容主张的租赁关系显然虚假。此外，吴妙容主张已经实际向立宝公司支付了租金2700万元，但从吴妙容提交的转账凭证来看，吴妙容与立宝公司、天和公司签订租赁协议的时间为2012年10月30日，但是吴妙容的转账时间却是在2010年，而且转账对象均不是协议约定的收款人立宝公司。因此，吴妙容并不能证明其事实上向出租人立宝公司实际支付过2700万元的租金。未经抵押权人同意在抵押物上设定租赁关系的不得对抗已登记的抵押权。本案中涉及的五一北路186号利嘉大世界6层所有权人为立宝公司，该公司作为抵押人在2012年6月21日与兴业银行福州分行签订的编号为“授抵118332012031-1”的《最高额抵押合同》，约定立宝公司将五一北路186号利嘉大世界6层抵押给兴业银行福州分行，同时，抵押物承租人天和公司于2012年6月21日向兴业银行福州分行提供的《承诺函》中明确承诺“若泓业公司未按授信合同及其分合同约定的期限和金额归还贷款，在贵行行使抵押权时，本人自愿解除抵押房产的房屋租赁合同，并不可撤销地放弃优先购买权，以确保贵行抵押权的实现。”同时，双方在2012年6月28日办理了榕房他证TR字第××号房屋他项权证。假设吴妙容签订租赁协议是真实的，其签订的时间是2012年10月30日，那么吴妙容主张的租赁关系也是在租赁物设立抵押权之后且并未经过抵押权人同意的情况下设立的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，兴业银行福州分行合法享有对抵押物的抵押权，包括不受未经其同意的租赁合同约束的权利。综上所述，吴妙容的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
吴妙容向一审法院起诉请求：1、确认吴妙容对福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告涉及的执行标的（立宝公司所有的福州市鼓楼区利嘉大世界第6、7、8、9层商场及地下一层商场）享有承租权及转租权；2、撤销福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告提及的责令福州市鼓楼区利嘉大世界第6、7、8、9层商场及地下一层商场承租人强制撤离的强制执行措施。
一审法院认定事实：兴业银行福州分行因与泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝公司金融借款合同纠纷，向福州市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年12月17日作出（2014）榕民初字第182号民事判决，该判决已发生法律效力。该院根据兴业银行福州分行的申请，于2015年6月29日作出（2015）榕执字第629号执行裁定：拍卖被执行人立宝公司所有的位于福州市利嘉大世界6层商场、7-9层商场、地下一层商场、地下二层及5-70#车位、地下三层、夹层的房地产。吴妙容不服向该院提起书面异议。该院于2015年9月1日作出（2015）榕执异字第82号执行裁定：驳回吴妙容的异议。吴妙容不服，遂提起本案执行异议之诉。
一审法院另查，2012年6月21日，兴业银行福州分行与立宝公司签订的《最高额抵押合同》，约定立宝公司将其名下位于福州市鼓楼区利嘉大世界6层商场作为抵押物为泓业公司对兴业银行福州分行所负债务提供最高本金余额3000万元抵押担保，并于2012年6月28日办理了抵押登记手续。福州市中级人民法院（2014）榕民初字第182号民事判决亦确认兴业银行福州分行对该抵押财产享有优先受偿权。立宝公司另将利嘉大世界7-9层商场、地下一层商场分别向招商银行股份有限公司东水支行及上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理抵押贷款，抵押权均已依法设立，并经生效判决确认。
天和公司以其与立宝公司就利嘉大世界6层商场、7-9层商场、地下一层商场签订有《房屋租赁合同》为由，对福州市中级人民法院于2014年12月31日在上述房产处张贴搬离上述房产的公告不服，向该院提起书面异议。该院经审查于2015年3月13日作出（2015）榕执异字第8号执行裁定：驳回天和公司的异议。裁定送达后，天和建材公司未在法定期限内提起异议之诉。
一审法院再查，吴妙容提交的吴妙容与立宝公司、天和公司签订的《租赁协议书》的签约落款时间为2012年10月30日，立宝公司出具落款时间为2012年10月30日的《收条》记载收到吴妙容支付的2012年10月30日至2016年10月30日的租金2700万元。但吴妙容提交的支付租金凭证，形成时间为2010年3月至12月，相关款项均非汇给立宝公司。
一审法院认为，生效判决已确认兴业银行福州分行对案涉抵押房产享有优先受偿权，吴妙容主张其与立宝公司存在租赁合同关系并支付了租金，但其提交的付款凭证形成时间均早于《租赁协议书》签约时间，且款项亦非汇给立宝公司，故吴妙容提交的当前证据不足以证明吴妙容已与立宝公司形成租赁合同关系并已实际支付了租金。并且，吴妙容提交的《租赁协议书》落款的签约时间亦在案涉抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，其不得对抗在先已登记的抵押权。此外，吴妙容主张其承租权系承继天和公司享有的承租权，但天和公司已就案涉抵押房产向福州市中级人民法院提出过执行异议，该院经审查后驳回了其异议申请，即吴妙容所述的天和公司承租权经该院审查依法不得对抗案涉抵押权，吴妙容又据此提起执行异议，不能成立，不予采纳。泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝公司经传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回吴妙容的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴妙容负担。
二审中，双方当事人对一审认定的事实，除吴妙容对“但吴妙容提交的支付租金凭证，形成时间为2010年3月至12月，相关款项均非汇给立宝公司”有异议，并认为遗漏查明天和公司在抵押时已经形成合法的租赁关系，并已经占有使用外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，对此，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
二审另查明，兴业银行福州分行于2016年5月24日向一审法院提交天和公司《承诺函》一份，拟证明天和公司承诺兴业银行福州分行在行使抵押权时自愿解除租赁合同。吴妙容对该《承诺函》的真实性无异议，但表示该《承诺函》是天和公司与兴业银行福州分行签订的，吴妙容并不知情，讼争抵押物的租赁权已经转让给吴妙容，《承诺函》的效力不及于吴妙容，相应的法律后果应当由天和公司承担。天和公司在《承诺函》中表示：“本人承诺：若泓业公司未按授信合同及其分合同约定的期限和金额归还贷款，在贵行行使抵押权时，本人自愿解除抵押房产的房屋租赁合同，并不可撤销地放弃优先购买权，以确保贵行抵押权的实现”。
本案二审争议焦点是：吴妙容对讼争抵押物是否享有承租权，如享有，其承租权能否对抗兴业银行福州分行的抵押权。对此，本院予以分析、认定如下：
首先，吴妙容主张其与立宝公司形成合法有效的租赁关系并履行了付款义务，但其提供的租金支付凭证时间均早于《租赁协议书》的签订时间，所汇款项均不是汇入立宝公司。吴妙容主张其与立宝公司之间是通过对租金债务和欠款债务以债务抵销的方式进行结算，但其所提供的《收条》和付款凭证无法体现双方是对债务抵销的结算。因此，吴妙容提供的现有证据不足以证明其对讼争租赁物享有承租权。其次，即便吴妙容与立宝公司之间存在租赁关系，其租赁关系亦是成立于讼争抵押物抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。吴妙容与立宝公司之间的租赁关系不得对抗登记在先的抵押权。再次，吴妙容还主张其承租权是承继了天和公司享有的承租权，该承租权成立于讼争抵押物设立抵押权之前。根据天和公司向兴业银行福州分行出具《承诺函》的内容，天和公司自愿于兴业银行福州分行行使抵押权时解除抵押房产的房屋租赁合同，即天和公司放弃了其享有的承租权对抗抵押权的权利，如吴妙容承继了天和公司的承租权，上述承诺的后果也应当及于吴妙容。综上，吴妙容对讼争抵押物不享有承租权，即便享有承租权，亦不能对抗兴业银行福州分行的抵押权。
综上所述，吴妙容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴妙容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 挺
代理审判员 王雅芳
代理审判员 李振云
二〇一七年七月十九日
书 记 员 张秋梅