山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第4号
上诉人（原审被告）：李林奇，农民。
委托代理人：刘军波，山东高创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴卫东，城镇居民。
委托代理人：李伟伟，莱州文昌第四法律服务所法律工作者。
原审被告：周敬凯，农民。
上诉人李林奇因与被上诉人吴卫东、原审被告周敬凯房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2013）莱州民初字第5240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李林奇及其委托代理人刘军波，被上诉人吴卫东的委托代理人李伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，李林奇系周敬凯的姐夫。2011年8月15日，吴卫东与周敬凯签订房屋租赁合同，约定，乙方（指周敬凯）租赁甲方（指吴卫东）位于莱州市莱州北路二层商业楼（东临莱州市第二实验小学，建筑面积约210m2），年租金39998元，双方签订合同，乙方支付给甲方房屋租金39998元，租赁期限自二0一一年十月一日至二0一四年九月三十日，租期三年，租金一年一付，于每年的九月三十日前缴清，方可继续租赁，若乙方不再租赁此房屋，需于租赁期满两个月前以书面形式通知甲方，征得甲方同意后，双方可解除租赁合同，若租赁期未满一年，甲方不再退还当年租金，若乙方需对甲方房屋进行装修，装修发生的一切费用由乙方自行承担，乙方租赁该房屋用于办公使用，不可转租给他人，乙方须保证该房屋的使用安全，因乙方使用不当造成房屋损失，由乙方承担全部责任。该合同由吴卫东和周敬凯分别签字。同日，李林奇在“红领楼上办公室用品清单”上签署了“租房人签字：李林奇电话：136××××5111”内容。合同签订后，周敬凯给付了吴卫东第一年度租赁费39998元。
庭审中，吴卫东主张，涉案房屋是李林奇和周敬凯共同租赁的，现仍在租赁使用；李林奇和周敬凯主张周敬凯只是受委托代李林奇与吴卫东签订合同，涉案房屋实际承租人是李林奇，2012年4月24日晚12时许，所租赁房屋楼顶下水管道漏水，漏下的水将李林奇装修的木地板全部泡了，导致无法进行使用，为此，周敬凯将吴卫东和莱州润德物业管理有限公司起诉至法院，要求吴卫东和莱州润德物业管理有限公司赔偿经济损失，该案起诉前几个月李林奇即搬出了涉案租赁房屋，2012年、2013年未使用租赁房屋，不应再向吴卫东支付租赁费。吴卫东对关于实际承租人是李林奇的主张不认可，亦不认可李林奇搬离了租赁房屋。
对自己的主张，吴卫东提供了上述房屋租赁合同、“红领楼上办公室用品清单”及涉案房屋房产证、莱州润德物业管理有限公司于2014年6月13日出具的关于2012年4月27日该公司为吴卫东涉案租赁房屋的屋顶下水道进行维修、当天施工结束内容的证明，经质证，李林奇和周敬凯对房屋租赁合同、“红领楼上办公室用品清单”、房产证表示无异议，对莱州润德物业管理有限公司证明，表示维修时李林奇和周敬凯不在场，不清楚维修时间。
李林奇和周敬凯对自己主张的实际租赁人和搬离租赁房屋的事实未能提供相应证据予以证实。
原审法院认为，周敬凯与吴卫东签订了涉案租赁合同，李林奇在“红领楼上办公室用品清单”上以租赁人身份签字，审理中，李林奇和周敬凯主张李林奇是实际租赁人，吴卫东不认可，李林奇和周敬凯对此未能提供相应证据予以证实，故李林奇和周敬凯应对所欠吴卫东租赁费承担民事责任。吴卫东与李林奇、周敬凯并未协商解除租赁合同，房屋租赁合同约定的租赁期至2014年9月30日，租赁费于每年的9月30日前交清，李林奇和周敬凯亦认可2012、2013年度租赁费未向吴卫东交纳，故吴卫东要求李林奇和周敬凯给付2012、2013年度租赁费，支付自起诉之日即2013年11月28日起按银行同期贷款利率计算的利息，理由正当，但依据法律规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，故本案因租赁房屋进水、下水道维修，导致李林奇不能正常使用期间的租赁费，吴卫东不应向李林奇收取，此期间以一个月为宜，即李林奇和周敬凯应给付吴卫东2012、2013年度租赁费76662.83元（39998元／年×2年-39998元／年÷12个月），按欠款额76662.83元支付吴卫东自2013年11月28日起至判决生效确定给付之日止比照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息。李林奇和周敬凯辩称已于2011年搬离租赁房屋，吴卫东不认可，李林奇和周敬凯未提供相应证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：李林奇、周敬凯给付吴卫东2012年、2013年度房屋租赁费76662.83元，同时按欠款额76662.83元支付吴卫东自2013年11月28日起至判决生效确定给付之日止比照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由吴卫东负担83元，李林奇、周敬凯负担1717元。
宣判后，上诉人李林奇不服，提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查清事实，依法改判驳回吴卫东的诉讼请求或发回重审。一、吴卫东出租的房屋存在隐患。1、出租房屋时，吴卫东对穿过房屋内的水管用途未履行告知义务，上诉人李林奇也不知道是作何之用。2、租赁期间，楼顶多次出现漏水现象，吴卫东未对房屋内设施进行安全检查。3、排水管道存在隐患，致李林奇财产受损。二、吴卫东提供的房屋不符合办公用途，且李林奇实际租住房屋时间较短，原审法院判决李林奇支付两年的租金，认定事实和适用法律存在错误。在吴卫东未能提供符合办公用途的房屋，未能赔偿财产损失之前，李林奇完全可以行使先履行抗辩权得，拒绝支付租金。三、关于本案的诉讼主体。租赁合同的承租人签字虽是周敬凯，但周敬凯有自己的工作，未对承租房屋进行投资，未对承租房屋进行装修，也没有实际使用该房屋，其不属于租赁合同的相对方，周敬凯充其量只能算作是李林奇的代理人而已。原审法院简单地以周敬凯是签订合同的一方，以李林奇在办公用品清单上租房人签字为由，判决李林奇和周敬凯承担全部租金认定事实不当。
被上诉人吴卫东答辩称，吴卫东租给李林奇的房屋不存在隐患问题，关于租赁期间漏水的问题法院已经处理完毕，与本案无关。原审法院认定事实清楚，判决正确，要求维持。
本院二审审理期间，李林奇提交涉案租赁房屋排水口维修前和维修后的状况，以及进水后走廊、墙面受损情况的照片7张，证明租赁房屋的排水口对租赁的房屋构成影响，存在一定隐患，而吴卫东没有告知。经质证，吴卫东提出异议，主张照片无法证实是诉争房屋的状况，即使存在进水情况也与本案无关，因为本案处理的是房屋租赁合同纠纷而不是财产损害赔偿纠纷。李林奇提交光盘2张，证明涉案房屋进水后室内情况及财产受损情况。经质证，李林奇认可地面是瓷砖的房屋内有积水，但主张木地板地面的房屋没有积水。
李林奇主张2012年4月24日大雨后，不在租赁房屋内办公了，只是偶尔去看看，2012年8月搬走了沙发，但办公桌、床及其他小件仍放在租赁房屋内。李林奇提交了其与刘召萌签订的租赁合同及收款收据，主张2012年8月从涉案的租赁房屋内搬走了，重新租赁了办公场所。经质证，吴卫东提出异议，主张李林奇提交的证据不能证明其不再租赁吴卫东的房屋，也不能证实解除了房屋租赁合同。
李林奇提交周敬凯所在公司出具的证明，证明周敬凯有正式的工作，并没有使用过租赁的房屋。经质证，吴卫东对证明的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为并不能证明周敬凯有正式的工作就不能与吴卫东签订房屋租赁合同，也不能证明周敬凯从未使用过租赁的房屋。
另查，2012年6月1日，莱州市人民法院对周敬凯起诉吴卫东和莱州润德物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案立案。诉讼中李林奇仍占用租赁房屋，吴卫东没有提出租赁费的诉讼请求，周敬凯也没有提出解除房屋租赁合同的诉讼请求。2014年10月10日，莱州市人民法院作出（2012）莱州民初字第2665号民事判决，以吴卫东要求赔偿损失65262.50元证据不足为由驳回其诉讼请求。该判决已发生法律效力。
本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，2011年8月15日周敬凯与吴卫东签订了房屋租赁合同；李林奇在双方移交租赁房屋内的办公用品清单上签名，确认已收到相关物品，并开始使用租赁房屋；周敬凯在租赁期间因涉案房屋漏水又以承租人身份对吴卫东提起财产损害赔偿诉讼，据此原审法院认定吴卫东与李林奇、周敬凯二人形成租赁关系并无不当，李林奇主张周敬凯不应承担责任，理由不成立，依法不予支持。
双方约定租赁期限至2014年9月30日，李林奇主张2012年8月即从租赁房屋搬走，证据不足，且与其自认的尚有办公桌、床及其他小件存放在租赁的房屋内的事实相矛盾。李林奇虽主张漏水影响其使用，但并未提交证据证明已向吴卫东提出解除合同。李林奇提交的与刘召萌签订的租赁合同及收款收据，并不能证明其已与吴卫东解除租赁合同的事实。李林奇占用租赁的房屋，依法应按照合同约定支付租赁费。原审法院认定李林奇、周敬凯支付吴卫东2012年、2013年度房屋租赁费76662.83元，符合合同约定，依法予以维持。
综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人李林奇的上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人李林奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一五年一月十六日
书记员 陈蒙蒙