江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第1655号
上诉人（原审原告）李艳。
上诉人（原审原告）冯小刚。
委托代理人李传远。
上诉人（原审被告）徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡佳园72号楼。
法定代表人秦毅纲，董事长。
委托代理人张玉龙。
委托代理人陈凤礼。
上诉人李艳、冯小刚与上诉人徐州日成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人李艳、冯小刚的委托代理人李传远，上诉人徐州日成房地产开发有限公司的委托代理人张玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年3月29日，李艳、冯小刚签订商品房销售合同，李艳、冯小刚购买徐州日成房地产开发有限公司开发的位于徐州市铜山路康怡佳园49-1-1703室房屋一套。合同约定房屋价款为421401元，李艳、冯小刚已经付清全部房款。徐州日成房地产开发有限公司同时收取了李艳、冯小刚暖气初装费12736元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的银行同期存款利息支付违约金。徐州日成房地产开发有限公司于2008年6月28日实际向李艳、冯小刚交付了所购房屋。上述房屋所有权登记时间是2010年8月6日，土地使用权登记时间是2012年5月14日。
庭审中，就“银行同期存款利率”计算标准的问题，李艳、冯小刚主张按银行同期存款利率分段计算，徐州日成房地产开发有限公司主张按活期存款利率年息百分之零点三六计算。
另查明，李艳、冯小刚购买房屋所在的小区至今未能供暖。涉案的铜山路康怡佳园49号楼的土地分割证颁发给徐州日成房地产开发有限公司的时间是2009年10月26日，此后李艳、冯小刚才能办理土地证。之前，李艳、冯小刚已经能够办理房产证。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。徐州日成房地产开发有限公司收取了李艳、冯小刚暖气初装费12736元，该收费违反了建设管理部门关于住宅商品房销售“一价清”的规定，且至今未能给涉案小区正常供暖，导致李艳、冯小刚缴纳该费用的目的不能实现，徐州日成房地产开发有限公司又未能采取其他措施向业主提供供暖服务，故该费用应全部返还。该状态一直延续至今，故李艳、冯小刚的起诉未超过法定诉讼时效。考虑各业主缴纳暖气初装费后，一直未能正常供暖，客观上存在利息损失，依法应予支持。但双方未约定不能供暖情况下的处理方式，故该利息应以12736元为本金，按照银行同类贷款利率计算，自李艳、冯小刚来院主张权利之日即2012年12月14日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。
徐州日成房地产开发有限公司违反合同第十五条约定，直至2009年10月26日才取得49号楼的土地分割证，此后各业主才能办理土地证，故徐州日成房地产开发有限公司应向李艳、冯小刚支付逾期办证违约金。该违约金以421401元为本金，按照银行同期存款利息计算，自2008年12月28日计算至2009年10月26日。本案中，由于银行存款有定期、活期之分，双方对合同约定的“银行同期存款利息”计算标准有争议，因双方签订的房屋买卖合同系徐州日成房地产开发有限公司提供的格式条款，故对上述理解争议应按照有利于李艳、冯小刚的方式解决，故采纳李艳、冯小刚的计算主张，即均以421401元为本金，分时间段计算，从2008年12月28日至2009年6月27日以银行同期半年期定期存款利率计算；从2009年6月28日至2009年9月27日以银行同期三个月定期存款利率计算；从2009年9月28日至2009年10月26日以银行同期活期存款利率计算。
上诉人李艳、冯小刚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：徐州日成房地产开发有限公司收取各业主的暖气初装费违反了建设管理部门关于住宅商品房销售“一价清”的规定，且至今涉案小区未能供暖，导致不能实现合同目的，一审判决徐州日成房地产开发有限公司将业主缴纳的暖气初装费全部返还是正确的。但是对于业主缴费之后小区未能实现供暖的利息损失计算不正确，应当增判各业主缴费之后至权利人到法院主张权利这期间的利息损失。故请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
针对李艳、冯小刚的上诉，徐州日成房地产开发有限公司辩称：对方上诉请求不能成立。我公司认为不应当返还暖气初装费，所以更不应当支付暖气初装费的利息。请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人徐州日成房地产开发有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判令返还暖气初装费及利息无事实和法律依据。徐州日成房地产开发有限公司按照合同补充协议的约定履行了合同义务，安装了供暖设施，并按照合同约定和物价部门核准的收费标准进行收费。至于上房后如何供暖、何时供暖与初装费不是同一法律关系。至今没有供暖有多个主客观因素，现在小区整体入住率仅50%左右，要求供暖成本过高，业主不愿承受。因此以未能实现正常供暖目的而判决公司退还初装费无事实和法律依据。本案中双方约定了收费方法和收费标准，且向有关机关备案，并未违反“一价清”制度。一审判决退还初装费是错误的，更谈不上支付利息了。2、一审法院判决支付逾期办证违约金是错误的。合同第十五条约定，在房屋交付使用后180日内备案，我公司在2008年12月28日前就进行了备案，已履行合同义务，不应支付办证违约金。综上，请求二审法院在查明事实基础上依法改判。
针对徐州日成房地产开发有限公司的上诉，李艳、冯小刚辩称：1、一审法院判令返还暖气初装费事实清楚，适用法律正确，并且应该在原审判决第一项的基础上增判以暖气初装费为本金，从缴费之日计算至主张权利之日的利息。2、一审法院对逾期办证违约金的计算事实清楚、适用法律适当，应当予以维持。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：各业主缴纳的暖气初装费是否应当返还；如应返还，利息如何确定；徐州日成房地产开发有限公司是否应当支付逾期办证违约金。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院依职权向徐州坝山热电厂制作调查笔录一份，双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，因徐州日成房地产开发有限公司未足额向热电公司缴纳暖气开户费，导致热电公司不能向小区供暖。
本院认为，一、关于是否应当返还暖气初装费及支付利息的问题。李艳、冯小刚与徐州日成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违法相关法律、行政法规规定，为有效合同。各业主付清房款后向徐州日成房地产开发有限公司交纳了暖气初装费，视为双方对涉案小区冬季进行统一供暖达成一致意见。根据查明事实，现该涉案小区一直未能实现冬季供暖的原因在于徐州日成房地产开发有限公司收取各业主的暖气初装费后虽铺设了每栋楼内部的暖气管道，但一直未向热电公司足额缴纳暖气开户费用，热电公司不予实施供暖，故各业主缴纳暖气初装费的合同目的不能实现，因此一审法院判令徐州日成房地产开发有限公司返还各业主暖气初装费，并无不当。各业主对涉案小区的供暖问题与徐州日成房地产开发有限公司协商未果，于2012年12月14日诉至法院主张该项权利，一审法院以已缴纳的暖气初装费为本金，按照银行同类贷款利率，自业主主张权利之日即2012年12月14日至判决确定的履行期限届满之日止计算利息，并无不当。
二、关于徐州日成房地产开发有限公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。本院认为，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，买受人可自行申办产权，但其间需开发商提供相应材料的，开发商负有协助义务以及为买受人主动办理单元权属证书的义务。本案中，李艳、冯小刚等六人在庭审中认可于2008年6月28日涉案商品房交付使用，徐州日成房地产开发有限公司于2009年10月26日取得49号楼的土地分割证，至此各业主才具备办理其房屋土地使用权证的条件。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，徐州日成房地产开发有限公司应承担逾期办理涉案房屋的土地分割证的法律后果，其以完成初始登记备案为由提出不予支付逾期办证违约金的抗辩主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人李艳、冯小刚负担50元（已预交），由上诉人徐州日成房地产开发有限公司负担118元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 石镜霞
代理审判员 宋璐璐
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 孟 娟