黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终387号上诉人（原审原告）：王项英，女，1979年12月6日出生，汉族，无职业。�托诉讼代理人：闫和军，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被上诉人（原审被告）：朱晓红，女，1966年1月26日出生，汉族，大庆市热力公司退休工人。委托诉讼代理人：王亚龙，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原审第三人：大庆市大正房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区新村纬六路47号。法定代表人：赵传文，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。上诉人王项英因与被上诉人朱晓红、原审第三人大庆市大正房地产开发有限公司（以下简称大正公司）案外人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院（2015）庆民一民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王项英的委托诉讼代理人闫和军，�上诉人朱晓红的委托诉讼代理人王亚龙、原审第三人大正公司的委托诉讼代理人汪耐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王项英上诉请求：撤销一审判决，改判支持王项英的上诉请求或将本案发回重审，诉讼费用由朱晓红承担。事实与理由：1.王项英与大正公司已经建立了合法的商品房买卖合同关系并已交纳全部购房款，一审法院未予认定错误。王项英虽然不是按普通的方式去购买大正公司的房屋，但工程款抵房款的现象在目前房地产市场极为普遍，一审中王项英举示相关证据证明其承包大正公司工程的客观事实，其与大正公司对于房屋抵偿工程款已达成合意，签订合同预签单，符合商品房买卖合同应具备的全部要件，并已经完成给付全部购房款的义务。预签单及收据的时间均为2013年，在朱晓红保全房屋之前，王项英获取房屋的事实客观真实。2.案涉�屋已经完成交付或已取得比交付更为重要的处分权，王项英已经实际占有房屋，一审未予认定错误。王项英对案涉房屋已经行使了处分权，将房屋抵押向他人借款以继续进行施工，这一事实大正公司知悉并认可（在财务收据上已注明更名事宜）。这是合同成立并有效且交付后才能产生的法律效果，这种权利的行使比简单交付的法律意义要大得多，或者说这种权利的行使就涵盖了交付的内容。3.工程款抵账房屋与一般房屋买卖的法律效果时相同的，对外具有对抗第三人的效力，一审法院否认这种权利的存在错误。王项英施工的工程即为房屋规划范围内应有的配套项目，大正公司欠付王项英的款项实际为劳务费，王项英具有一定的优先权。大正公司以房抵偿欠付王项英的工程款，以达到清偿目的，这种抵偿亦具有一定的担保功能与目的，即使房屋被他人采取措施，亦应�有优先受偿权，因此朱晓红没有理由再去查封这些具有特殊权利的房屋。4.一审法院使用最高人民法院司法解释第二十九条的规定错误。该司法解释适用范围为执行阶段，本案为执行异议之诉，仅具有参考的性质。即使按照该二十九条规定，王项英与大正公司已经签订买卖合同，已占有并行使处分权，已通过抵账方式支付了全部购房款，该房屋为住宅，王项英在本市并无其他居住房屋，因此王项英对案涉房屋享有排他权利，其权益应优先保护。朱晓红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由为：1.王项英与大正公司没有签订合法有效的书面买卖合同，合同预签单并不是正式的商品房买卖合同，双方也没有在房产部门办理备案手续，不能对抗第三人。2.王项英认为其购买的是抵账房，但购买抵账房的目的并不是为了居住。3.王项英并不�提交购房发票，也不能提交交付购房款的证据，不能证明交款事实。4.案涉房屋没有竣工验收，更没有交付王项英，王项英也不能提交占有使用房屋的相关证据，不能认定其占有房屋。王项英向一审法院起诉请求：法院依法判决对北国之春梦幻城8号楼公寓区GY1号楼1单元1218室房产不予执行；依法确认王项英与大正公司之间房屋买卖关系合法有效，确认王项英是北国之春梦幻城8号楼公寓区GY1号楼1单元1218室房屋的所有权人；依法判令大正公司履行协助义务，将房屋产权转移登记至王项英名下；案件受理费由朱晓红承担。一审法院认定事实：2015年1月20日，依据申请人朱晓红的申请，大庆市龙凤区人民法院作出（2015）龙民保字第20号民事裁定书，裁定依法对北国之春梦幻城8号楼公寓区GY1号楼1单元1218室予以查封。2015年3月18日，对朱晓红与大正公司、百信源公司借款合同纠纷一案，大庆市中级人民法院作出（2015）庆商初字第45号民事调解书，双方当事人自愿协议由大正公司给付朱晓红借款本金及利息。该调解书生效后，朱晓红向大庆市中级人民法院申请执行。在执行过程中，王项英对执行标的提出书面异议，大庆市中级人民法院于2015年7月22日作出（2015）庆执异字第5号执行裁定书，驳回王项英的异议请求。王项英遂向大庆市中级人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住�买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案中，在人民法院查封之前，王项英只是与第三人之间有签订合同预签单，并未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。其次，在人民法院查封之前王项英亦并未实际占有涉案房屋，王项英名下有其他用于居住的房屋，故王项英就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，法院不予支持王项英异议请求。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回王项英诉讼请求。案件受理费9046元，由王项英负担。本院二审期间，朱晓红举示一组证据，内容为案涉房屋照片6张，�摄时间为2016年8月10日，证明案涉房屋现在未竣工交付。王项英质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，照片只能证明房屋的现状，不能证实交付的行为是否存在。案涉房屋早在2013年大正公司就已经交付王项英，王项英对该房屋行使了处分权。本院认证认为，双方对证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对证明的问题，从该组照片中房屋的现状不能证明房屋是否竣工验收及交付的事实，对于该证据证明的问题本院不予采信。本院经审查确认原审法院认定的事实。另查明，（2015）庆执异字第5号执行裁定书认定如下事实：2015年7月15日，法院对案外人白金龙（王项英爱人）所作调查笔录显示，其未与大正公司签订商品房买卖合同，而是签订了合同预签单；8#公寓区GY1号楼一单元1218室房款为抵账款形�，其未交付现金，大正公司为其出具了收据；因该房屋未交工其未办理入住；其名下有一处住房，地址为沈阳市铁西区路官二街9-5号2162室。案涉房屋目前尚未办理竣工验收手续，没有为买受人办理进户手续。本院认为，本案争议焦点在于王项英对于本案诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产的要件。本案王项英虽然在人民法院查封前已与大正公司签订书面买卖合同并支付全部合同价款，但并未举示证据证明其在法院查封前合法占有案涉房屋，其主张已经将案涉房屋抵押借款，行使处分权，但该处分行为并不意味其对案涉房屋已经实际占有。在（2015）庆执异字第5号案件中，王项英丈夫承认由于房屋未交工，没有办理入住手续；本案二审庭审中，王项英亦承认没有办理进户手续，没有实际居住。王项英主张其有案涉房屋钥匙，但一审及二审期间均不能举示房屋钥匙，王项英以此主张案涉房屋已经交付其占有，不能成立。综合以上事实，王项英并未举示充分证据证明�涉房屋已经由其实际占有，一审判决认定王项英在人民法院查封之前并未实际占有案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，基于对于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据本案查明的事实，王项英与大正公司签订合同预签单是基于工程款抵账，王项英并未实际支付购房款，不属于为生活需要而购买商品房的消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的保护条件。因此，王项英对案涉房屋的物权期待权不具有优先于其他债权的效力，其主张应依照该条规定排除执行，不能成立。综上所述，王项英的上诉请求不能成立，应�驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9046元，由王项英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王广厚代理审判员  王晓兵代理审判员  王成慧二〇一六年八月二十二日书 记 员  刘 丹