台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1003民初6495号原告：章仁炎，男，1966年8月5日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：院桥镇后宅村民委员会，住所地：台州市黄岩区院桥镇后宅村。法定代表人：章高松，系该村委会主任。委托代理人：王秀英，台州市安永法律服务所法律工作者。原告章仁炎为与被告院桥镇后宅村民委员会（以下简称后宅村委会）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员胡尚慧适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告章仁炎、被告后宅村委会的法定代表人章高松及委托代理人王秀英到庭参加诉讼。被告后宅村委会申请的证人章某能出庭作证。本案现已审理终结。原告章仁炎起诉称：2017年6月29日，被告后宅村委会发布厂房招租公告，将后宅村原玻纤厂房对外进行公开招租，公告载明厂房面积1150平方米，水电齐全，道路畅通，每年租金标底为7万元，取最高额为中标者，租期年限5年。每位竞标者报名时交竞投保证金2万元。原告获知后于2017年7月5日向被告交纳了保证金2万元并在此后的竞标中以最高价95000元中标。原告中标后，被告将原告缴纳的2万元保证金转为定金，并给原告开具了一张收款收据。原、被告双方于2017年7月5日签订了一份《厂房出租协议书》，对租金数额、承租年限、租金付款方式等内容分别作了约定。协议签订后，原告去玻纤厂房实地查看，发现该厂房没有通电，也没有对出租厂房进出道路的杂物进行清理。原告要求被告在两天内接通出租厂房的三相四线用电并清除进出道路的杂物以保障原告马上能够进行生产，但被告称在短期内无法通电并清除杂物。原告要求被告返还定金无果，之后被告又将厂房另行出租给了他人。原告认为被告的行为严重损害了其合法权益，故请求判令：1、依法解除原、被告间签订的《厂房出租协议书》；2、被告立即双倍返还原告定金40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告后宅村委会未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告出租的厂房已通水、通电、通路，符合厂房招租公告中的约定。因原告违约未在规定期限内支付房租，故被告按协议没收保证金，并将厂房出租给了他人。原告要求双倍返还定金没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告章仁炎为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件、厂房招租公告各一份，拟证明原、被告诉讼主体适格，厂房招租公告中表明拟出租厂房应通水、通电、通路的事实。2、原、被告间签订的厂房出租协议书一份，拟证明原、被告于2017年7月5日签订厂房出租协议并约定相关权利义务的事实。3、押金（定金）票据一份，拟证明原告交纳押金（定金）20000元的事实。4、电能计量装接表一份，拟证明涉诉厂房的电表系于2017年7月21日获批并于同年7月27日安装的事实。5、厂房租赁协议书两份（复印件），拟证明被告已将涉诉厂房另租给他人的事实。6、租赁现场照片9张，拟证明涉诉厂房至今道路未通的事实。7、录音三份，拟证明原告向被告后宅村委会主任、书记反映厂房未通电、通路问题但未果及厂房前手承租人徐桂敏未将电表转让给被告的事实。被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但对证据3中原告交付的20000元款项的性质有异议，认为应系竞标保证金；证据4中2017年7月21日获批的电表系涉诉厂房新批的电表，前手承租人徐桂敏的电表也答应给被告使用，不能证明被告的厂房不通电；证据6中的道路非正大门的道路，正大门的道路是畅通的；证据7中原告提出的要求超出了合同范围，双方应以签订的合同为准；另徐桂敏尚欠被告租金3万余元，已同意将电表转给被告使用。被告后宅村委会为支持其抗辩理由，向本院提供了以下证据：一、院桥镇供电所出具的历月电费明细，拟证明涉诉厂房2017年1月至7月均通电的事实。二、现场照片及视频录像，拟证明涉诉厂房通路、通电的事实。三、后宅村委会2017年7月9日出具的告示一份，拟证明原、被告订立合同以后，原告未按约支付租金，被告按约没收原告交纳的保证金的事实。四、关于原玻纤厂三相电有关情况说明一份，拟证明徐桂敏所有的电表同意供被告使用的事实。原告对被告提供的证据一质证认为用电明细系徐桂敏的交电费清单，跟被告无关。对证据二的真实性无异议，但认为照片中的路原来是河，现在填起来的，车辆不能调头，路的通畅受影响。对证据三告示的真实性无异议，但被告没收原告保证金是不应该的。对证据四中徐桂敏签字是否为徐桂敏本人签名的不清楚。庭后本院向徐桂敏核实并制作了询问笔录，徐桂敏认可该情况说明上的签名系其本人所签，其同意电表供被告使用，但所有权还是其本人的。原告补充质证后对真实性没有异议，但认为徐桂敏没有将三相电转给被告，这样用电很危险，其与电力公司通过电话，电力公司称不能用的。被告申请证人章某能出庭作证，其证言证明被告于2017年7月7日为涉诉厂房从原徐桂敏的电表中分接电表供出租厂房用电的事实。原、被告对该证人证言的真实性均无异议。对原、被告提供的证据及证人证言等，本院综合认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，被告质证后对其真实性均无异议，故本院对原告提供的上述证据的真实性均予以认定。被告认为证据3押金收据中20000元款项应属保证金而非定金。本院经审查后认为，结合该票据中“收玻纤厂招租保定金2万”字样、原、被告签订的厂房出租协议中“三天内交清余额，不交的话，保证金没收”及被告2017年7月9日发布的告示中“按照协议规定保证金2万元如数没收”的描述，该款项的性质应确定为“保证金”而非“定金”。被告提供的证据一、二、三、四，原告在庭审中除对证据四情况说明中徐桂敏的签名是否系徐桂敏本人所签有异议外，对证据一、二、三的真实性均无异议，后结合庭后本院对徐桂敏制作的询问笔录，原告认可了该证据四的真实性。本院经审核后对上述证据的真实性均予以确认。有关涉诉厂房的道路是否通畅及是否通电问题，将在下面的论证中作详细阐述。原、被告对证人章某能的证言质证后均无异议，本院经审核后对该证言予以确认。综合原、被告提供的上述证据材料，并结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2017年6月29日，被告后宅村委会发布厂房招租公告，将属被告后宅村的原玻纤厂厂房通过公开竞标方式进行招租。公告载明：厂房面积1150平方米，水电齐全，道路畅通，每年租金标底7万元，取最高额为中标者，租期年限5年；每位竞标者报名时需交竞投保证金2万元。原告获知该厂房招租信息后于2017年7月5日向被告交纳了竞标保证金20000元并在之后的竞标中以最高价95000元/年中标。中标后，原、被告于2017年7月5日签订了《厂房出租协议书》一份，约定：被告将坐落在台州市黄岩区院桥镇后宅村西头的厂房（即原玻纤厂厂房）出租给原告使用，租期五年，自2017年7月5日起至2022年7月4日止；租金每年中标价为95000元，五年合计475000元；租金付款方式为按年支付，第一年在签订协议时一次性付清，以后每年租金须在协议日提前一个月（即每年6月5日）付清，如逾期上交租金，被告有权单方终止协议、收回厂房；租金余额三天内交清，不交的话，保证金没收等内容。2017年7月7日，被告安排电工章某能在涉诉厂房原电表中分接出另一电表供涉诉厂房使用，接分表时原告本人也在现场。后原告未按约支付当年租金余额75000元。被告于2017年7月9日发布告示，将原告交纳的保证金20000元予以没收归村集体所有。2017年8月23日，被告将涉诉厂房另行出租给了案外人杨挺（已搬入）。另查明，通往涉诉厂房正大门的道路畅通。涉诉厂房前一手承租人徐桂敏于2017年7月6日出具情况说明，同意将原厂房内的三相电供被告继续使用。2017年7月21日，被告向供电机构为涉诉厂房新申请了用电装置并进行了安装。本院认为：原、被告通过招投标方式签订了《厂房出租协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均有义务按约履行。被告发布的招标公告上关于厂房面积、通水通电通路情况的承诺，内容明确具体，也应成为租赁合同的组成部分。协议签订后，原告未在约定的三天内付清当年租金余款，被告事后将原告交纳的20000元予以没收并将涉诉厂房另租他人的事实，双方当事人均无异议，本院予以认定。该事实也表明被告通过其行为表示同意解除其与原告签订的合同，故原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。本案争议的焦点在于，导致租赁合同解除的原因在于原告未按约定的期限交纳租金还是被告提供的厂房是否符合厂房招租公告所描述的“通水通电，道路畅通”的条件。对于厂房是否通水双方当事人均无异议。关于厂房通电情况，双方当事人的陈述及提供的证据均表明，涉诉厂房的上一手承租人为徐桂敏，其在涉诉厂房中已安装有用电装置，能够正常通电，且徐桂敏也在情况说明中表明其愿意将其所有的用电装置供被告使用，原告也在合同签订后的2017年7月7日随被告安排的电工在涉诉厂房分接电表并对分接电表的位置提供意见，故应当认为被告提供的厂房符合厂房招租公告中约定的通电条件。原告称所接用电分表不能达到原告的用电负荷要求，但原、被告双方并未对厂房应达到何种用电负荷要求作出具体约定，且原告在庭审中也明确表示当时尚未确定将厂房用于何种用途，故用电应达到何种负荷亦无法作出明确约定；在被告已按约定提供通常用电的情况下，应认为厂房通电状况符合双方租赁协议约定。关于厂房通路问题，原、被告双方均认可通往厂房正大门的道路不存在堵塞，能正常使用，庭后本院也进行过实地查看，该道路情况属实，故按通常理解应属“道路畅通”。原告如对厂房道路有特殊要求，应当事先对拟出租厂房及周边状况进行细致考察、审慎选择，并在租赁合同中明确约定。原告当庭陈述其在竞标前曾到涉诉厂房进行实地察看，应对涉诉厂房的“三通”状况有一定了解，其参与竞标的行为也是对厂房现状某种程度上的认可。故其在通往涉诉厂房正大门的道路畅通的情况下，以周边旁道时有堵塞物为由主张厂房通路状况不符合约定的要求，本院不予支持。综上，被告提供的出租厂房符合租赁合同约定的“通水通电，道路畅通”的条件，原告主张导致合同解除的原因在于被告，与事实不符，本院不予支持。本案租赁合同解除的原因在于原告未按约定交纳当年剩余租金，被告没收保证金的行为符合合同约定与法律规定。原告要求双倍返还，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告章仁炎与被告院桥镇后宅村民委员会于2017年7月5日签订的厂房出租协议。二、驳回原告章仁炎的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告章仁炎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 胡尚慧二〇一七年十月十六日代书记员 李婉飞??