上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13039号
上诉人（原审被告）：张国义，男，1957年2月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：王浩，上海市浦江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:闵永亮，男，1982年7月2日出生，汉族，户籍地河南省安阳县，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：梁利霞，女，1982年10月24日出生，汉族，户籍地河南省杞县，现住上海市浦东新区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龚清华，上海嘉路律师事务所律师。
上诉人张国义因与被上诉人闵永亮、梁利霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初32400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张国义上诉请求：撤销原审判决，改判其无需承担违约责任，赔偿闵永亮、梁利霞房屋差价损失，以及不返还购房款，或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由闵永亮、梁利霞承担。事实与理由：双方合同解除的根本原因在于对方没有履约能力。闵永亮、梁利霞无权要求解除合同。双方解除合同的原因不是审税问题，是因对方无法支付余款，且对方不具有办理贷款的资格。另外，原审审理程序也存在违法情形。
被上诉人闵永亮、梁利霞共同辩称，不同意张国义的上诉请求，原审认定事实清楚。其支付房屋余款需办理贷款，以贷款方式支付。因双方纠纷已经在诉讼中，对方也要求解除合同，闵永亮、梁利霞在不能贷款的情况下，无法以现金方式支付剩余房款，故只能变更诉请为要求解除合同、返还房款和赔偿差价损失。原审审理程序正确，不存在违法之处。
闵永亮、梁利霞向一审法院起诉请求：1、闵永亮、梁利霞与张国义就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋买卖合同继续履行；2、张国义配合闵永亮、梁利霞办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权变更登记至闵永亮、梁利霞名下；3、张国义于过户手续办理完毕后将上述房屋交付给闵永亮、梁利霞；4、张国义配合闵永亮、梁利霞办理上述房屋的贷款手续。
一审诉讼中，闵永亮、梁利霞因无法在没有贷款的情况下支付余下房款，故将上述诉讼请求变更为：1、判令解除双方就系争房屋签订的房屋买卖合同；2、判令张国义向闵永亮、梁利霞返还房款660,000元；3、判令张国义向闵永亮、梁利霞赔偿房屋差价损失820,000元（以目前市价与合同价的差价计算）。
一审法院认定事实：2016年7月23日，闵永亮、梁利霞（即买受人，为签约乙方）通过案外人上海XX有限公司居间介绍，与张国义（即卖售人，为签约甲方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》。双方约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为77.16平方米，转让价款为2,180,000元；甲方于2017年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；在2017年1月23日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
双方在合同第九条中规定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
合同第十条规定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
同时，双方在合同补充条款中约定，甲、乙双方约定于2016年10月25日前共同至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋审税手续；甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后的7个工作日内（双方税费审核完毕）至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2017年2月28日之前将该房屋交付乙方，款清后的房租由乙方收取，交付标志为甲方将房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算；甲、乙双方约定，该价格包含该房屋维修基金、煤气户头、有线电视初装费（若有）、固定装修等，买受方只支付该房屋的个税、契税、中介费；乙方于2016年10月25日前备齐贷款资料，若乙方未按约定及时备齐贷款资料，并且逾期达10日，则甲方有权单方面解除合同，乙方按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任，若在交易过程当中乙方贷款因国家政策而无法审批通过，则甲方退还乙方所有已支付的房款，互不承担违约责任；在办理审批贷款、审税手续、过户手续及后续该房屋交割验收、户口迁出手续期间由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割验收手续无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金（总房价的20%），本合同继续履行。
此外，双方在合同附件三的《付款协议》中约定，1、2016年7月23日乙方支付甲方20万元（含已付定金50,000元）；2、2016年10月25日之前乙方支付甲方460,000元；3、乙方通过向银行贷款方式申请1,500,000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；4、乙方于交付当日支付甲方剩余房款2万元。
签约当日，闵永亮、梁利霞除已于2016年7月15日支付的定金50,000元现金外，再通过银行转账方式向张国义支付了购房款150,000元。
2016年9月14日，梁利霞又通过银行向张国义转账支付了购房款460,000元。
2016年11月13日，居间方上海XX有限公司的工作人员李某向张国义发送短信称，买卖双方于2016年7月23日已经签订上海市房屋买卖合同，后买受人于2016年9月14日向出卖人支付房款460,000元，当日三方协商决定把审税时间延后至2016年11月中旬左右。居间方通知双方，审税时间已到，双方于2016年11月14日可以前往闵行区房地产交易中心就买卖房屋进行审税。梁利霞表示该时间进行审税没问题，等待张国义的答复。张国义收到上述短信后回复要求根据合同办事。此后，李某又回复短信表示居间方已再三通知买卖双方，谁不来审税算谁违约了，并表示闵永亮、梁利霞这边时间没有问题，让张国义安排一下时间。张国义收到后回复短信表示居间方的态度不好，其决定通过法律途径去解决。
2016年11月17日，梁利霞通过邮寄方式向张国义发送函件1份，询问了张国义对继续履行合同的考虑意见，并告知若张国义继续不配合，闵永亮、梁利霞将走司法程序。该函件于2016年11月18日由张国义本人签收。
2016年12月1日，闵永亮、梁利霞向法院提起诉讼。
一审审理中，为进一步查明有关事实，闵永亮、梁利霞向法院申请证人孙某、李某到庭作证。
证人孙某到庭述称，我现任职于上海XX有限公司。2016年9月，买方转钱给卖方，因买方想多贷一些公积金，买卖双方在工商银行旁我的车上商量，审税和贷款时间是否能够延迟到11月，当时卖方很爽快地答应了。那天三方谈得都很爽快，买卖双方也聊得很愉快，而且合同约定的时间也是比较充足的，卖方表示愿意等。因买卖双方对延迟审税时间和贷款时间都没有异议，故没有对延迟时间进行书面确认。2016年11月上旬，买方通知中介告知卖方办理审税，中介以电话及邮寄书面函件通知卖方，但卖方说其在外地，要周六回沪，所以中介就把时间定在卖方回沪后。但此后卖方联系中介说，时间已经过，表示不愿意配合办理审税。2016年11月该房屋的价格已涨到二百八九十万元了。
证人李某到庭后述称，我在上海XX有限公司工作。在给卖方转首付款的时候，买卖双方及中介在车里面商量，把审税时间往后延迟一个月，即迟延到2016年11月中旬左右。当时三方都同意的，我感觉卖方对变更时间无所谓，就是表示让中介尽快把这个流程走完，所以，卖方在原约定的2016年10月25日也没有联系中介要求办理审税。2016年11月，买方要我通知卖方办理审税，卖方称其在外地出差，要周末回来，所以中介就把审税时间定在下周一。但之后卖方打电话给中介，称中介没有诚意，并表示买方已经违约了，其不愿意继续履行合同。
一审诉讼中，张国义确认已收到闵永亮、梁利霞支付的购房款660,000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，闵永亮、梁利霞与张国义是否合意延迟了办理审税手续的时间是双方争议的焦点。买受人在购房时争取多贷些款项，以减轻首付之压力系一种正常想法，该想法并不损害出卖人的利益。就本案而言，通过证人的证言，可以确定闵永亮、梁利霞为争取多贷些款项而需延迟办理审税手续时间，同张国义进行过协商，且张国义对延迟办理审税手续时间不持异议，故双方合意将办理审税手续的时间延迟至2016年11月中旬。否则，双方均应该按原约定的2016年10月25日前往房地产交易中心办理该房屋审税手续。闵永亮、梁利霞没有按原合同约定的时间前往房地产交易中心办理审税手续，因为知道买卖双方已将办理审税手续时间延迟了。显然，张国义没有按原合同约定的时间前往房地产交易中心办理审税手续也是此原因。张国义拒绝按双方合意变更后的时间办理审税手续行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现闵永亮、梁利霞在无法实现合同目的的情况下，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求张国义返还购房款的诉讼请求成立，法院予以支持。其中，双方解除房屋买卖合同的时间以闵永亮、梁利霞变更诉讼请求后的庭审之日即2017年6月23日为准。
关于闵永亮、梁利霞要求张国义赔偿房屋差价之请求，法院根据闵永亮、梁利霞支付房款的金额，并参考房价上涨的因素，并根据本案的实际情况，酌定由张国义赔偿闵永亮、梁利霞损失400,000元。
张国义关于系闵永亮、梁利霞违约在先之辩称意见不能成立，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认闵永亮、梁利霞与张国义就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年6月23日解除；二、张国义于判决生效之日起十日内返还闵永亮、梁利霞购房款660,000元；三、张国义于判决生效之日起十日内向闵永亮、梁利霞支付赔偿款400,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,120元，财产保全费5,000元，合计17,120元，由张国义负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，张国义提供了其另案主张解除本案系争房屋买卖合同的相关材料，以证明原审审理程序违法，应当将两案合并审理。
本院认为，本案中，闵永亮、梁利霞与张国义经协商，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。一审中，一审法院指出，闵永亮、梁利霞与张国义是否合意延迟了办理审税手续的时间是双方争议的焦点。对此，一审法院根据在案事实进行分析，进而得出合乎情理的双方已合意延迟了办理审税手续的时间这一结论。因此，张国义拒绝按照双方合意变更后的时间办理审税手续的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。本院还要指出的是，根据合同中有关甲、乙双方约定于2016年10月25日前共同至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋审税手续的内容，办理审税手续应为双方所负的合同上的各自相应义务，并非仅属买受方闵永亮、梁利霞的义务。因此，即使双方并未合意延迟了办理审税手续的时间的事实存在，在张国义未举证证明其曾向闵永亮、梁利霞提出要求办理审税手续而未得到闵永亮、梁利霞相应回应与配合的情况下，张国义以闵永亮、梁利霞未及时办理审税手续构成违约为由，拒绝继续履行合同，配合闵永亮、梁利霞办理审税、贷款手续，缺乏充分的依据。张国义的行为构成违约，应当承担相应的法律后果。
在闵永亮、梁利霞提起本案诉讼之初，其诉请是要求继续履行合同，张国义则另案提起了解除合同之诉。因此，本案应当继续审理，另案应当中止审理，等待本案的审理结果。张国义认为两案应当合并审理的意见，缺乏相应的依据。原审审理程序不存在违法之处。
在本案的审理过程中，由于张国义拒不配合办理审税以及贷款手续，导致双方合同中约定的闵永亮、梁利霞以银行贷款方式支付剩余房款的条件难以成就，闵永亮、梁利霞又无法以现金方式支付剩余房款，故闵永亮、梁利霞变更诉请为要求解除合同，返还房款及张国义赔偿差价损失。二审中，张国义中所提出的有关双方合同解除的根本原因在于对方没有履约能力。闵永亮、梁利霞无权要求解除合同。双方解除合同的原因不是审税问题，是因对方无法支付余款等的意见，缺乏充分的依据，本院不予采信。在张国义未就其主张的对方不具有办理贷款的资格提供相应的充分证据的情况下，本院亦难以采信其该点上诉理由。
此外，一审结合闵永亮、梁利霞支付房款的金额，并参考房价上涨的因素，并根据本案的实际情况，对闵永亮、梁利霞诉请的差价损失予以综合考量，酌定由张国义赔偿闵永亮、梁利霞损失400,000元，尚属合理，本院予以确认。
综上，上诉人张国义的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24,240元，由上诉人张国义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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