上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8194号
上诉人(原审原告)：潘飞，男，1982年1月6日出生，汉族，户籍地江苏省，现住地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：赵敏，上海城开律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海泽鹏实业发展有限公司，所在地上海市青浦区。
法定代表人：朱毅，董事长。
委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
上诉人潘飞因与被上诉人上海泽鹏实业发展有限公司(以下简称“泽鹏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘飞上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项，依法改判支持潘飞原审全部诉请；2、本案诉讼费、评估费由泽鹏公司承担。事实和理由：1、原审判决对双方《上海市商业用房房屋租赁合同》的效力认定错误，应为无效。上述租赁合同约定泽鹏公司将上海市青浦区赵巷镇崧泽村中泽路XXX号北侧第七、八间房屋(以下简称“系争房屋”)出租给潘飞使用，但系争租赁房屋权属不明，泽鹏公司不能提供系争房屋位置的房屋产权证书或登记信息，其为潘飞办理营业执照之用所提供的房地产权证仅有土地登记信息而无房屋信息，导致潘飞无法办理营业执照，泽鹏公司也无证据证明系争房屋为崧泽村委会建造的社区综合服务中心其中的两间；即使房地产权证所列位置与《建设工程规划许可证》之建设位置为同一位置，且系争房屋位于其中，亦因下列原因无效，泽鹏公司并非系争房屋权利人，无出租权，且未取得权利人的追认；违反土地用途，规划与建设不符；2、泽鹏公司应承担造成合同无效的全部责任。泽鹏公司作为出租人，提供格式合同文本；泽鹏公司承诺其有权出租；泽鹏公司违反土地用途，承诺系争房屋为商业使用土地；泽鹏公司提供系争房屋钥匙、同意潘飞对系争房屋进行装修、提供无违建和配套房的证明等行为导致潘飞相信其有权出租系争房屋，且可作为商业用途。综上，潘飞请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
泽鹏公司辩称，不同意潘飞的上诉请求。1、系争房屋权属明确，有建设规划许可证，系争房屋是合法建筑。根据一审法官到相关部门调查的结果显示，系争房屋可以用作商业用途并办理营业执照，所以本案租赁合同不涉及欺诈，也就不存在合同无效的情形；2、泽鹏公司有权出租系争房屋，潘飞实际使用系争房屋至2017年6月5日。综上，泽鹏公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘飞向一审法院起诉请求：1、确认潘飞、泽鹏公司于2016年5月4日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》无效；2、判令泽鹏公司立即返还潘飞房屋租金人民币(以下币种均为人民币)110,000元；3、判令泽鹏公司立即返还潘飞保证金10,000元；4、判令泽鹏公司赔偿潘飞房屋装修损失(具体金额待评估后确定)；5、判令泽鹏公司赔偿潘飞加盟损失费33,620元；6、判令泽鹏公司赔偿潘飞转让费60,000元；7、判令泽鹏公司赔偿设施设备损失22,570元。一审审理中，潘飞变更第一项诉讼请求为确认潘飞、泽鹏公司于2016年5月4日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2016年11月8日解除。
一审法院认定事实：2016年5月4日，潘飞作为乙方(承租方)，泽鹏公司作为甲方(出租方)，双方签订《上海市商业用房房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于青浦区赵巷镇崧泽村中泽路XXX号北侧第七、八间，约180平米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于签约之日向乙方交付该房屋，房屋租期5年，自2016年6月1日至2021年5月31日止，租金起算日为2016年6月1日；2016年6月1日至2019年5月31日期间年租金为110,000元，2019年6月1日至2021年5月31日期间年租金为120,000元；租金先付后用，每年支付一次，乙方第一次支付一年的租金110,000元及保证金10,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方承担违约责任：…2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的…10、乙方不依法办理各类经营执照的；其他条款约定自本合同签订之日起，乙方必须办理齐备经营执照，符合国家相关法律法规，依法经营，如因无证经营造成的一切后果，乙方承担全责，甲方可立即中止合同。合同还约定了其他内容。合同签订前后，潘飞按约向泽鹏公司支付租金110,000元及保证金10,000元，泽鹏公司亦按约向潘飞交付了房屋。潘飞租赁系争房屋实际用于餐饮经营，后潘飞因无法办理出营业执照导致无法实际经营，又与泽鹏公司协商未果，故于2016年10月诉至一审法院。该案审理期间，潘飞、泽鹏公司一致同意双方签订的房屋租赁合同于2016年11月8日解除。因潘飞无正当理由未到庭参加第二次庭审，一审法院依法裁定按潘飞撤回起诉处理。但因潘飞、泽鹏公司之间的纠纷仍无法协调一致，故潘飞于2017年2月再次诉至一审法院。
一审另查明，系争房屋系青浦区赵巷镇崧泽村委会建造的社区综合服务中心其中的两间。2010年4月14日，青浦区赵巷镇崧泽村委会就该综合服务中心取得建设工程规划许可证。2013年2月28日，崧泽村委会取得上海市房地产权证，载明系争房屋所在的土地权属性质为集体建设用地使用权，登记的权利人为青浦区赵巷镇崧泽村民委员会，登记的土地用途为公共基础设施用地，登记的房屋状况栏中为空白。
一审又查明，泽鹏公司的其他承租户就承租的青浦区赵巷镇崧泽村中泽路XXX号北侧第一间、第六间房屋已分别就商店、药店经营办理了营业执照。为查明本案系争房屋能否用于商业用途，一审法院于2017年3月31日至青浦区赵巷镇市场监督管理所进行调查，该所工作人员告知一审法院，凭借该案的房屋合法使用证明能够办理非餐饮类的营业执照，但2016年办理餐饮类营业执照前提还需通过环评。潘飞未能就其餐饮经营通过环评审批，故未能办理营业执照。
一审审理中，双方一致同意解除合同，对于房屋返还，潘飞要求鉴定单位对其装饰装修损失鉴定后进行返还。一审法院根据潘飞的申请通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司就系争房屋内潘飞的装饰装修进行审价。2017年5月15日，该公司作出鉴定意见书，结论为：“青浦区赵巷镇崧泽村中泽路XXX号北侧第七、八间房屋装饰装修造价为93,937元。”潘飞为此，花费鉴定费4,000元。2017年6月5日，潘飞自系争房屋内腾退，双方办理房屋交接手续，潘飞水电费已经结清。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，潘飞、泽鹏公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守。合同约定潘飞承租系争房屋应作为商业使用，未明确潘飞应用于餐饮用途，故泽鹏公司提供的房屋只需具备普通商业用途即可。本案中，潘飞、泽鹏公司就系争房屋能否用于商业用途存在争议。根据在案证据及一审法院的调查，系争房屋能够用于商业用途且具备办理非餐饮类相关营业执照的条件。潘飞认为泽鹏公司提供的房屋无法用于商业用途，缺乏依据，法院不予采纳。潘飞因无法办理餐饮类营业执照导致不能经营餐饮，双方协商一致于2016年11月8日解除合同，法院予以确认。潘飞支付租金至2017年5月31日止，合同经双方合意解除后，潘飞理应及时将房屋返还泽鹏公司，但潘飞因自身原因实际于2017年6月5日将房屋交还泽鹏公司，故潘飞要求泽鹏公司返还其支付的全部租金，缺乏依据，法院不予支持。对于潘飞支付的保证金，因潘飞已结清相关费用，故泽鹏公司应全额返还。对于潘飞主张的各项损失，因合同约定潘飞对其营业执照负有办理义务，潘飞未能办理营业执照导致其不能履行合同，责任在于潘飞自身，泽鹏公司已配合潘飞办理营业执照提供相关材料，泽鹏公司对此不存在违约行为。潘飞要求泽鹏公司赔偿各项损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、潘飞与泽鹏实业发展有限公司签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2016年11月8日解除；2、上海泽鹏实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还潘飞保证金10,000元；3、驳回潘飞其余诉讼请求。
二审审理中，潘飞提供一份加盟协议书复印件，证明本案租赁合同签订前系争房屋已经在经营一家餐饮企业，潘飞想承兑该企业，加盟经营小龙虾，泽鹏公司对于潘飞承租系争房屋是为了开设餐饮是明知的。泽鹏公司对于该份材料的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为签订租赁合同时约定房屋用途是商用，并未明确约定用途为开设餐饮。本院认为，根据潘飞提供的加盟协议书复印件并无法证明当时其与泽鹏公司签订租赁合同时已明确告知泽鹏公司其是用于经营小龙虾。
泽鹏公司提供由上海市青浦区赵巷镇崧泽村民委员会出具的证明，以证明系争房屋为该村委会与泽鹏公司共同开发，崧泽村民委员会作为系争房屋的产权人同意由泽鹏公司对系争房屋进行使用及管理，泽鹏公司有权出租系争房屋。潘飞对于该证明的真实性予以认可，但认为该证明未经村民会议讨论决定，违法法律规定，不具备法律效力。对此，本院认为，现泽鹏公司已出具由崧泽村民委员会加盖公章的证明，潘飞认为该证明违法法律规定而作出，但并未就此提供证据予以证明，故本院采纳泽鹏公司的观点。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,首先，就潘飞提出的租赁合同无效的主张，根据已经查明的事实，系争房屋所在地块具备建设工程规划许可证，嗣后崧泽村委会也已取得房地产权证，故系争房屋应属合法建筑。根据一审法院的调查笔录显示，系争房屋能够办理非餐饮类的相关商业用途的营业执照，故本案租赁合同中关于系争房屋用于商业用途的约定并不违反法律、法规及行政性强制规定，潘飞上诉称其在签订租赁合同时已告知泽鹏公司其是经营小龙虾之用，但其并未提供证据予以证明，泽鹏公司对此予以否认，故本院对潘飞上述主张无法采信，本案租赁合同并不存在欺诈之情形；其次，崧泽村民委员会作为系争房屋的产权人，其已出具证明认可系争房屋由泽鹏公司使用及管理，故泽鹏公司属有权出租。综合以上两点，本院认为本案的租赁合同应为合法有效，故潘飞对于租赁合同无效及合同无效后果之诉请一审法院不予支持并无不当；其次，一审审理中，潘飞及泽鹏公司均一致同意租赁合同于2016年11月8日解除，一审法院据此判决系争房屋的租赁合同于2016年11月8日解除亦无不当，应予维持。合同解除之后，潘飞直至2017年6月5日才将系争房屋返还泽鹏公司，理应承担期间的房屋占有使用费，一审判决对于潘飞要求返还租金之诉请不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，潘飞的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,692.80元，由上诉人潘飞负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年九月二十六日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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