北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第911号原告：北京市新华书店，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**号***室。法定代表人郑岩，董事长。委托代理人徐涌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人李小波，董事长。委托代理人彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。原告北京市新华书店（以下简称新华书店）与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店之委托代理人徐涌和王涛，被告强佑公司之委托代理人彭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新华书店向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令强佑公司赔偿因无法交付符合合同约定的还建商业用房给我书店造成的损失，损失数额为我书店现在时点购买符合同约定的商业用房的市场价格（房屋位于海淀区101号下一层即地上第一层，面积为625平方米，用途为商业，土地使用年限为32.82年，即32年零300天，暂按每平米5万元计算，共计3125万元）；2.请求人民法院判令强佑公司赔偿自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日止给我书店造成的经营损失，按照第一项诉讼请求中的房屋租金计算（按每年租金72万元计算）；3.判令强佑公司按照合同约定的每日1000元的标准支付我书店自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日的违约金；4.本案评估费、诉讼费由强佑公司承担。事实和理由：我书店与强佑公司于2005年9月1日签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定强佑公司应于2008年9月1日前无偿向我书店还建位于清河镇危房改造项目1号楼地上第一层相对独立的临街商业用房，建筑面积为625平方米，且还建给我书店的商业用房应具备独立的卫生间等设施。但是，强佑公司未按合同约定履行自己的义务，不但逾期交付，且拟交付的还建商业用房为地上二层。为此，双方虽多次沟通，但强佑公司拒绝赔偿因此给我书店造成的损失。我书店认为其行为违反了诚实信用原则，构成根本违约。故我书店诉至本院。强佑公司辩称，1.新华书店第一项诉讼请求，实质上是要求解除合同，我公司赔偿损失的前提就是解除合同。对方在没有要求解除合同的前提下，要求我公司赔偿损失没有依据。我公司拟安置的房屋、面积差等都符合合同约定。新华书店在本案审理中若干次提出的拟安置房屋目测是地上第二层，但是在规划图纸中，该房屋就是地上第一层。北京市规划委已经明确答复，由于当时地形如此，规划中已经列明，非我公司人为改变地形导致现状。故新华书店第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，我公司要求继续履行合同。2.第二项诉讼请求与第一项诉讼请求是关联的，也没有依据；3.不同意其第三项诉讼请求。合同约定的交房时间是2008年10月1日前，我公司确实没有及时通知对方入住。我公司是2009年6月通知新华书店入住的，但新华书店认为我公司2009年11月底通知其入住，因我公司没有证据证明于2009年6月通知入住，故同意新华书店关于通知入住时间的陈述。我公司同意给付对方2008年9月1日至2009年11月30日的违约金，违约金标准按照合同约定。我公司只存在逾期交房，没有其他违约。对于鉴定费，我公司认为应由新华书店承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：强佑公司是清河镇危房改造项目的建设单位。新华书店所有的、位于北京市海淀区清河的平房建筑面积623.9平方米在该项目范围内。一、协议内容2005年9月1日，强佑公司作为拆迁人（合同甲方）与新华书店（被拆迁人，合同乙方）签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定：补偿方式为“对甲方所拆乙方房屋采取房屋置换方式，互不找差价”；补偿面积为“乙方现被甲方拆除面积370.33平方米建筑面积及已被甲方先期拆除的乙方所属出租部分的429.67平方米建筑面积。甲方在该项目之内无偿还建给乙方营业用房625平方米建筑面积，房屋土地、产权归乙方所有；乙方不承担土地出让金”；“甲方在该项目之内无偿还建给乙方625平方米建筑面积的商业用房，建筑面积误差幅度为正负5%平方米，超出或不足的面积在开盘销售价基础上，按每平方米优惠人民币900元计算，支付对方”；还建商业用房的位置为“无偿还建的商业用房位于该项目1号楼地上第壹层相对独立的临街房，方向为坐南朝北（西北角）详见规划图纸，还建面积应在甲方本项目验收合格后，足面积一次性交付给乙方，确认还建面积的图纸作为本合同附件一并有效，如甲方改变设计变更图纸，必须在变更后10个工作日内通知乙方，并就涉及乙方利益部分进行协商达到乙方满意，同时签订补充协议”；还建商业用房所应具备的条件包括“独立卫生间及上下水设施齐全有效，照明及生活用电齐全有效，暖气、燃气设施齐全有效，上述设施有单独计量计价设备”；还建商业用房的交付时间为“本项目的开发期为四年。甲方还建乙方的商业用房交付日期为本合同生效之日起三年内（属于政府政策变动而影响开发周期例外）。甲方应保证乙方还建房屋建筑质量合格，配套工程完整有效，甲方不能按期还建乙方上述房屋应承担违约责任。每逾期一日向乙方支付滞纳金人民币1000元”。双方并就新华书店向强佑公司交付被拆迁房屋期限、强佑公司向新华书店支付停产、停业损失及搬家费等达成一致意见。同时，双方将规划总平面图、一号楼首层平面图作为上述《房屋拆迁补偿合同》附件。其中，规划总平面图中，1#楼坐南朝北，位于该项目西北角；2#楼位于其东侧，坐西朝东，其东侧为京昌高速辅路。上述《房屋拆迁补偿合同》签订后，新华书店依约交付了被拆迁房屋，强佑公司依约支付了停产、停业损失及搬家费。二、还建房屋建设后，经公安机关审核，规划总平面图中的1#楼经编号为某区2号楼（以下简称涉诉2号楼）。2006年5月19日，强佑公司就涉诉2号楼取得北京市规划委员会颁发的编号2006规（海）建字0098号建设工程规划许可证（以下简称涉诉规证）。涉诉规证附图显示规划总平面图中的1#楼的位置被标为2#，规划总平面图中的2#楼位置上标为1#楼；涉诉规证附件中记载：“2#住宅楼地上27层，高度86米；地下3层，高度负12米；备注：86米高度是以住宅外侧临街的正负零以下的自然地坪计算，如以楼间地面平台上部的地坪为室外地坪标高计算，则建筑高度为78.2米”，及“补充告知事项：2#住宅楼一至二层为配套公建，建筑面积共2451.72平方米，其中包含149平方米地上人防出口。地下一层为库房及车库等，不得改变其性质做经营性使用”。2006年9月17日，涉诉2号楼开工；2009年6月15日，该楼竣工验收。2009年6月15日，北京市规划委员会海淀分局出具了“2009规（海）竣字0158号”建设工程规划验收合格通知书，验收结论为合格；次日，北京市海淀区建设委员会就此进行竣工验收备案，经备案的涉诉2号楼竣工图中显示该楼地上27层、地下部分自下而上依次为底层商业、首层商业和2层商业。2011年3月25日，强佑公司取得涉诉2号楼房产证（房产证号：X京房权证海字第XX**号），其中，01层101号房屋建筑面积为597.43平方米，规划用途为配套公建；-1层房屋包括-101、-102、-103、-104，规划用途均为库房。三、还建房屋交付及由此引发的争议强佑公司拟将涉诉2号楼01层101号房屋交付新华书店，但强佑公司以该房屋不符合《房屋拆迁补偿合同》约定为由不同意接收。双方多次沟通未果，故引发本次诉讼。（一）诉前沟通2009年11月30日，强佑公司向新华书店寄送函件一份，主要内容为：“贵我双方签订《房屋拆迁补偿合同》后，因规划及公安机关楼座统一编号的原因，在原合同中所涉及的楼座进行了设计变更及楼号改动。有关变更的情况已向贵公司进行了通报，并与贵公司进行了多次的沟通与洽谈，同时，我公司要求贵公司与我公司补签变更合同，但贵公司一直未与我公司补签变更合同。还建交付工程早已竣工。我公司多次通知贵公司前来与我公司协商交接事宜，但贵公司迟迟未来。故，我公司再次致函贵方请接到此函后，七日内速来我公司协商相关交接事宜。否则将视为还建房屋已交付，一切后果将由贵公司自负。”2014年5月26日，新华书店向强佑公司致函，主要内容为：“就贵司违反贵我双方于2005年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》，逾期交付还建的商业用房、拟交付还建的商业用房不符合合同约定等事宜，贵我双方多次进行了沟通。2014年4月29日，我单位再次向贵单位发出函件，要求贵司就违约责任的承担再次与我单位进行会谈，贵司接到上述函件后，于2014年5月5日由贵司负责销售的胡经理致电我单位资产管理公司经营开发部李主任，要求我单位就贵司违约责任的承担提出具体诉求……我方提出如下补偿条件……”。2014年6月4日，强佑公司就新华书店上述函件中涉及的“关于还建房屋滞纳金问题”、“关于还建房屋的楼层问题”、“关于还建房屋的测绘及产权手续办理问题”、“关于房屋空置期间产生的费用问题”等进行回复，其中，“对贵部提出的延期交房期间既按照《房屋拆迁补偿合同》约定支付滞纳金、又要赔偿租金损失的要求，由于与双方签订的《房屋拆迁补偿合同》的约定不符，故我司不能同意”、“是否是‘第一层’，不能以感官确定，而是应以双方签订《房屋拆迁补偿合同》时的《规划批复》为准”。（二）诉中勘验、调查诉讼期间，本院组织双方就涉诉2号楼进行现场勘验：步行从某饺子馆消防通道上行一层至一相对独立空间，即为涉诉2号楼01层101号房屋，中心有楼梯间、管道井等相对独立部分（即核心筒），进门右侧墙角处有燃气管道一处，逆时针围绕核心筒行半周可达另一门，该门亦与消防通道相连，继续逆时针围绕核心筒行半周即达原入口。01层101号与01层102号由实体墙分割，已交付案外人。涉诉2号楼01层101号房屋下一层部分用作职工食堂，部分对外出租给某饺子馆对外营业。应新华书店的申请，本院就涉诉2号楼的楼层确定问题向北京市规划委员会海淀分局进行调查。该分局负责人答复：涉诉项目地形南高北低，以南侧为准设定±0.0，北侧下沉部分的地下建设会露出地面，规划中对此列明。该分局并出具复函，主要内容为：关于规证中“地下一层”的确定方式和依据问题，根据《住宅设计规范》、《建筑面积计算规范》等相关设计规范，住宅自然层数是按楼板、地板结构分层的楼层数，一般按±0划分地上与地下层数。根据申报总平面图，涉诉2号楼结合方案设计、参照周边环境确定±0.0，据此将±0.00以下楼面层依次设计为地下一层至地下三层。对于上述调查取证结果，双方当事人均表示认可真实性，但新华书店认为确定±0的依据及方式不明确，行政机关系根据强佑公司的申报和设计审核确定±0，但强佑公司未就设计、申报的实际情况以及是否进行变动向其告知，且行政机关针对楼层审核所作出的行政行为不能免除强佑公司交付约定还建商业用房的义务。为此，强佑公司提交一份快递发件人联，上载“客户申报内装物为：1、规划相关问题说明函；2、2号楼平面剖图；3、原（现）规划平面图；4、现规划平面图；5、2号楼产权证复印件”，证明其已向新华书店履行告知义务，但未提交证据证明该快递已实际寄出并由新华书店签收。新华书店否认收到类似函件。（三）争议焦点之一：楼层问题强佑公司拟将涉诉2号楼01层101号房屋交付新华书店，认为根据涉诉规证及房屋所有权证显示，该房屋为地上一层，符合《房屋拆迁补偿合同》关于还建的商业用房所在楼层的约定。新华书店对此不予认可，认为该房屋实际为地上二层，强佑公司应就此承担赔偿责任，赔偿损失数额为新华书店现在时点购买符合同约定的商业用房的市场价格（房屋位于海淀区101号下一层即地上第一层，面积为625平方米，用途为商业，土地使用年限为32.82年，即32年零300天）。诉讼期间，经新华书店、强佑公司申请，本院委托北京仁达房地产评估公司对涉诉101号及其对应的同位置-1层设定商业用房房地产市场价值进行评估。评估结果为，1层101号商业用房价值28827元/平方米，房地产价值总额1722万元；1层101号同位置-1层商业用房价值38436元/平方米，房地产价值总额2296万元。新华书店支付评估费35000元，强佑公司支付评估费30000元。因新华书店对于评估报告持有异议，认为根据新华书店与强佑公司签订的合同，强佑公司应于2008年9月1日前向新华书店交付约定的还建商业用房，强佑公司如按时向新华书店交付约定的还建商业用房，则新华书店在还建商业用房的批准土地使用年限内，可以使用32.82年，现《评估报告书》的评估仅剩余土地年限24.2年进行评估，对1层101号同位置-1层商业用房评估结果造成了严重影响，导致价格过低。对此北京仁达房地产评估有限公司回复：根据《房地产估价规范》，房地产市场价值评估应遵循价值时点原则，即评估价值应为根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。因此，评估报告的评估价值对应的价值时点是2017年4月13日，于该价值时点，估价对象的剩余土地年限为24.2年，评估报告采用该剩余土地使用年限客观、合理。因北京仁达房地产评估公司的评估程序、评估资质符合法律规定，评估结论依据充分，符合《最高人民法院》有关鉴定结论审核认定的规定，故本院对该公司的评估结论予以采纳。（四）争议焦点之二：新华书店所主张的经营损失问题新华书店要求按照第一项诉讼请求中的房屋租金计算。强佑公司认为，本案系新华书店拒绝收房，非强佑公司不交房，故新华书店主张的损失非强佑公司原因，不同意赔偿。（五）诉争焦点之三：逾期交房的期限本案中，新华书店公司与强佑公司均认可强佑公司存在逾期交付约定还建商业用房情形，但对逾期交房期限的截止时点存有争议。强佑公司表示其曾于2009年6月21日向新华书店发出《强佑清河新城入住通知书》，告知新华书店接收涉诉2号楼01层101号房屋。且根据政府相关规定，奥运会期间的2个月应当免除逾期交房责任。新华书店表示从未接收类似通知书，但自认强佑公司于2009年11月底电话通知其收房。新华书店主张的逾期交房的损失自2008年9月1日开始计算，计算至实际赔偿第一项损失之日止的违约金，按日1000元计算。诉讼中，强佑公司表示同意新华书店关于通知入住时间的陈述，认可违约金自2008年9月1日起开始支付，但认为新华书店已承认强佑公司于2009年11月底通知其收房，违约金应自2008年9月1日起计算至2009年11月30日。本院认为，强佑公司与新华书店签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依照合同履行相关权利与义务。合同签订后，新华书店已将房屋交付强佑公司拆除。强佑公司应当于2008年9月1日前将符合合同约定的房屋，即位于该项目1号楼地上第一层相对独立的临街房、面积为625平方米建筑面积的商业用房交付给新华书店。审理中经查明强佑公司实际交付给新华书店的是涉诉2号楼01层101号建筑面积为597.43平方米、规划用途为配套公建的房屋。该101号房屋虽然由规划部门认定属于一层，但实际目测显示为地上第二层。一般情况下，普通人对于楼层的概念与理解就是以视觉上的效果为标准；从双方签订的合同条款亦能判断新华书店希望得到补偿的是一层门面房，而强佑公司交付的房屋显然与新华书店的预期存在明显差异；在合同履行过程中，强佑公司未就设计、申报的实际情况以及是否进行变动向新华书店告知，以致于新华书店不能及时与强佑公司协商或变更合同，强佑公司负有过错；且，强佑公司交付的房屋不属于商业用房。新华书店系商业经营单位，该房屋的性质势必影响其今后经营。故强佑公司所交付房屋违反了合同约定，不能使新华书店实现合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现新华书店拒绝接收房屋，并要求强佑公司赔偿损失，有事实与法律依据，本院支持。具体到新华书店提出的三项诉讼请求，本院认为：一、关于新华书店要求强佑公司赔偿符合合同约定的房屋的市场价值一项，诉讼中，经强佑公司申请，本院委托评估机关对涉诉2号楼1层101号下一层即地上第一层的商业用房的市场价值进行了评估，该评估结果客观真实，可以作为确定具体赔偿数额的标准与依据。因新华书店主张以当前时点来计算房屋价值，故评估机关以当前时点计算，并确认剩余使用年限准确无误。新华书店要求计算32.82年的土地使用年限，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于新华书店主张营业损失争议。本院认为，合同违约后的损失赔偿，应当相当于因违约所造成的损失，包括守约方遭受的全部实际经济损失，也包括可得利益损失。本案中，新华书店作为商业经营单位，因强佑公司的违约行为，致使新华书店不能在合同约定交付的时间内接收并使用房屋，会给新华书店造成一定的经营损失。但同时要考虑到，新华书店自2009年11月底接到房屋入住通知以后，已对房屋状况有所了解，新华书店明确不接收房屋，为此应及时采取措施阻止其损失的扩大。诉讼中，新华书店未提供证据证明其经营损失，其要求比照房屋租金标准计算其营业损失，缺乏依据，故本院对于其要求评估房屋租金并按照该价格予以赔偿的请求不予支持。三、至于新华书店主张的逾期交房违约金，双方在合同中约定了违约金计算标准，故应当从合同约定的交付期2008年9月1日开始计算，计算至实际交房之日止。经核实，强佑公司于2009年11月30日向新华书店发出通知交房，故应以该日计算为交房时间。新华书店要求计算至赔偿款支付之日，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京强佑房地产开发有限公司赔偿北京市新华书店损失24022500元；二、北京强佑房地产开发有限公司支付北京市新华书店自2008年9月1日至2009年11月30日逾期交房违约金456000元；三、驳回北京市新华书店其他诉讼请求。案件受理费246880元，由北京市新华书店负担121025元，已交纳。北京强佑房地产开发有限公司负担125855元，于本判决生效后七日内交纳。评估费65000元，由北京强佑房地产开发有限公司负担，已交纳30000元，其余35000元于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  孙志坚人民陪审员  翟 彦二〇一七年十一月三十日书 记 员  孙真真