浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初6449号原告：吴薇双，女，1982年5月14日出生，汉族，住桐庐县。委托诉讼代理人：傅林放、沈琼，浙江四海方圆律师事务所律师。被告：桐庐快吉包装材料有限公司，住所地桐庐县城迎春南路121号汇丰大厦11层南侧。法定代表人：李茂丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐快，男，系该公司员工。原告吴薇双与被告桐庐快吉包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告吴薇双的委托诉讼代理人傅林放、被告桐庐快吉包装材料有限公司的委托诉讼代理人徐快到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴薇双向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金18000元，物业费3800元，并支付违约金10000元，共计31800元；2、判令被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告房屋；2、判令被告支付原告租金、房屋占用使用费39000元，物业费8232元（自2015年10月1日起暂计至2017年11月30日，此后占有使用费、物业费计至被告实际返还房屋之日止）；3、判令被告支付原告违约金10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月16日，原、被告签订租房协议一份，约定原告将位于杭州市桐庐县白云源路767号绿城桂花园南屏苑1幢4单元401室房屋面积为126平方米的房屋出租给被告，租期为两年，自2014年10月1日至2016年10月31日止，租金为18000元/年。物业费3800元/年，由被告承担，在缴纳房租时一并支付。另，合同所涉条款若有违约，则违约方需支付违约金10000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告仅在2016年2月间支付了一年度（即2014年10月1日至2015年9月30日）的租金、物业费共计21800元，2015年10月1日起的租金、物业费未予支付，且经原告催讨，被告一直拒绝支付。原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告吴薇双为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、租房协议，证明原被告之间的房屋租赁合同关系以及房屋租赁的租金为18000元/年、物业费为3800元/年、租期为两年的事实；2、房屋产权证明，证明案涉租赁房屋由原告吴薇双夫妻共同共有的事实。被告桐庐快吉包装材料有限公司答辩称：我公司从没承租过原告的房屋，没有和原告签订过租房协议，该房租协议上的我公司的章是原告自己盖的。因为原告是我公司的会计，章由她保管的。该房屋是原告免费给我公司的员工住的。我公司员工于2016年上半年已经搬出该房屋，房屋钥匙根据原告的要求放在原告所住的世纪花城小区门卫处。房屋内只剩几张床，我们也不要了。因原告的房屋是免费给我们住的，所以我们从未交过租金，但交过一年的物业费。被告桐庐快吉包装材料有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：浙江省公章刻制备案单（复议件），证明公司的章一直在原告吴薇双处，租赁协议的章是吴薇双自己盖的，公司从来没有和原告吴薇双签过租房协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对于原告提供的证据1的真实性有异议，认为协议上公司的公章是原告自己加盖上去的，公司从未与原告签订过租房协议。本院认为原告提供的证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，能证明原告欲证事实，予以确认。对于被告提供的证据，原告对其关联性不认可，本院认为该证据无法证明被告所要证明的内容，故对该证据所证内容不予确认。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2014年10月16日，原告吴薇双与被告桐庐快吉包装材料有限公司签订租房协议一份，约定原告将位于桐庐县房屋面积为126平方米的房屋出租给被告作为职工宿舍使用，租用期间为二年，自2014年10月1日至2016年10月31日止。租金为18000元/年，物业费3800元/年，由被告承担，物业费在缴纳房租时一起支付给原告。合同还约定违约方需承担违约金1万元。合同签订后，原告将房屋出租给被告，但被告自2015年10月1日起的租金、物业费未予支付。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称其未与原告签订租房协议，租房协议上其公司的公章是原告自行加盖上去的，但未提供相应的证据予以证明，故对于该辩称本院不予采信。本院认为原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。被告应按合同约定支付租金18000元及物业费3800元（从2015年10月1日至2016年10月31日止）。关于原告主张被告返还房屋的问题，本院认为案涉租房协议到期后，被告并未提供证据证明已将案涉房屋返还给原告，且被告在庭上也自认案涉房屋中仍存放其所有的物品，未腾空房屋，本院认为原定期租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系中，出租房和承租方均可以随时主张解除双方的租赁关系。现原告要求被告返还房屋，本院予以准许。关于原告主张支付租赁合同到期后继续使用案涉房屋的房屋占用使用费及物业费的问题，本院认为原定期租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，被告应支付不定期租赁关系期间的租金及物业费。原告可主张自2016年11月1日起至被告实际返还房屋之日止按年租金18000元和年物业费3800元计算的房屋租金和物业费。关于原告主张的违约金问题，被告未予支付租金，已构成违约。按合同约定，被告应向原告支付违约金。本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益损失等综合因素，认为原告主张的违约金过高，依法调整被告应承担的违约责任为年租金的20%计3600元（18000元×20%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告桐庐快吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴薇双位于桐庐县房屋；二、被告桐庐快吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴薇双自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止按年租金18000元和年物业费3800元计算的房屋租金和物业费；三、被告桐庐快吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴薇双违约金3600元；四、驳回原告吴薇双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费595元，减半收取计297.5元，由被告桐庐快吉包装材料有限公司负担。原告吴薇双于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐快吉包装材料有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 倪 莎二〇一八年一月二十三日书记员 高柳萍?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?