济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第825号
原告席斌，男，汉族，1975年8月10日出生，系个体业主，住济南市。
委托代理人刘晔，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人包国为，山东众成仁和律师事务所律师。
被告山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘中胜，董事长。
委托代理人张益国，男，1981年11月3日出生，系本公司工作人员，住济南市。
原告席斌与被告山东大舜天成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席斌的委托代理人刘晔，包国为，被告山东大舜天成置业有限公司的委托代理人张益国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告席斌诉称，原告与被告于2007年1月31日签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告在济南市历下区燕子山路开发建设的“中国盒子”项目中的438B-b30房屋。总价款为962790元，原告首付392790元，余款570000元以按揭方式支付，被告于2007年12月31日之前交房，逾期交房的，被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。但直至起诉日，被告仍未向原告交付房屋，也未交付逾期交房违约金。原被告双方于2008年6月12日又签订了一份《协议书》，约定自2008年6月起被告代原告还付其向银行所付按揭款的90%。具体操作方式为原告按月按时还付银行按揭款，之后10日内被告依据乙方的还款凭证将每月按揭款90%的款项支付给原告。被告自签订《协议书》之日至2012年4月每月向原告还付所约定的款项，自2012年5月起改为每三个月向原告支付所约定的款项，但自2013年6月起，被告就未按照约定继续支付该按揭款项。原告多次向被告催告交房以及要求被告支付违约金和按揭款项，但至今无果。原告无奈，特根据《民法通则》第111条，《合同法》第107条等相关法律规定，向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、依法判令被告支付《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金共计527127元（截至2015年6月30日从2008年1月1日计算到2015年6月30日，共计527127元，按照2737天乘192.6元／天=527127元。）
2、依法判令被告支付《协议书》中约定的被告应代原告偿付的按揭款项共计129000元（截至2015年5月30日）（原告从2013年4月—2015年5月共付143333元，约定被告替原告承担90%。）
3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告席斌为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、商品房买卖合同一份、双方于2008年6月12日签订的协议书一份，证明双方存在合法的买卖关系，双方的权利义务应按照合同及协议书的约定进行。
证据2、原告购房收据5张，证明原告已经按照合同约定支付了其应交款项962790元，再加上1934.3元（后来房屋补交差价），证明原告按照合同约定支付了所有款项，完成了合同约定的所有义务。
证据3、银行活期账户明细12张，建设银行存折1本，证明原告按照合同约定按月向银行还付按揭款项以及钱数，同时证明被告垫付原告按揭款项90%的最后日期2013年3月17日。
被告山东大舜天成置业有限公司辩称1、原告与张莉委共同与被告签订合同，购买了涉案标的房屋，所以我方认为张莉委是对原被告双方争议标的具有独立请求权的第三人，所以应当追加张莉委为本案当事人参加诉讼；2、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合双方约定，根据2008年6月12日原被告双方签订的协议书，双方约定，在交付房屋前，对被告应承担的逾期交房违约金和被告代付的按揭款进行结算，结算后进行支付，因此，双方约定的结算和支付逾期交房违约金的时间是在交房前，现在原告起诉要求被告支付交房违约金明显不符合上述约定，即使被告需向原告支付违约金也应当将之前被告垫付的按揭款予以扣除，这是有明确约定的；3、对原告第二项诉讼请求，被告予以认可，同意支付，但具体金额需要根据银行实际扣款金额进行计算。
被告山东大舜天成置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：客户明细账，证明从2008年6月25日—2013年3月18日，被告共计代原告垫付按揭款346581.37元。
原告席斌与被告山东大舜天成置业有限公司对双方向本院提交证据的真实性均无异议。但对证明事项有异议。原告席斌认为双方的合同与协议为合法的法律协议，根据法律规定双方应该严格按照合同的约定履行自己的义务，原告已按照合同全部履行了自己的义务，我们要求被告也同样按照合同履行其应付义务。被告山东大舜天成置业有限公司认为违约金应付，按揭款也应该被告垫付，这是错误的，因为现在按揭款向银行的偿还主体应该是原告，我们按照合同约定替原告还了此部分，在最后结算时原告是要把这部分钱还给我们的。最终结算时我们要给原告逾期交房违约金，也就是说我们应承担的逾期交房违约金和原告应返还的被告垫付按揭款的部分进行结算，两者是做减法，不是做加法。
经审理查明，原告席斌和张莉委（席斌的妻子）与被告山东大舜天成置业有限公司于2007年1月31日签订《商品房买卖合同》。约定：原告席斌购买被告山东大舜天成置业有限公司在济南市历下区燕子山路开发建设的“中国盒子”项目中的438B-b30房屋。用途为商业，建筑面积79.64平方米，总价款为962790元，原告席斌首付392790元，余款570000元以按揭方式支付，被告山东大舜天成置业有限公司于2007年12月31日之前交房，合同第九条第二款之约定，逾期超过30日被告山东大舜天成置业有限公司应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。由于被告山东大舜天成置业有限公司未按约定向原告席斌交付房屋，原告席斌与被告山东大舜天成置业有限公司又于2008年6月12日签订了一份《协议书》，约定自2008年6月起被告山东大舜天成置业有限公司代原告席斌还付其向银行所付按揭款的90%。具体操作方式为原告席斌按月按时还付银行按揭款，之后10日内被告山东大舜天成置业有限公司依据原告席斌的还款凭证将每月按揭款90%的款项支付给原告席斌。该房屋具备交房条件后，由被告山东大舜天成置业有限公司书面通知原告席斌收房，被告山东大舜天成置业有限公司通知之日起，上述约定中止履行。原告席斌收房前，双方就被告山东大舜天成置业有限公司代付的按揭款和被告山东大舜天成置业有限公司应承担的逾期交房违约金进行结算，并结清结算数额，否则被告山东大舜天成置业有限公司有权拒绝交房。自签订《协议书》之后从2008年6月25日—2013年3月18日，被告山东大舜天成置业有限公司共计代原告席斌垫付按揭款346581.37元。此后，由于被告山东大舜天成置业有限公司未按约定向原告席斌按月还付银行按揭款，原告席斌从2013年4月—2015年5月共付143333元，按约定被告山东大舜天成置业有限公司应替原告席斌承担129000元（90%）。原告席斌诉至本院，双方形成纠纷。
本院认为，原告席斌与被告山东大舜天成置业有限公司于2007年1月31日签订《商品房买卖合同》和2008年6月12日签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效。原告席斌要求被告山东大舜天成置业有限公司支付《协议书》中约定的被告应代原告还付的按揭款项共计129000元，理由正当，本院予以支持。因为被告山东大舜天成置业有限公司未按《协议书》中约定为原告席斌按月按时还付银行按揭款，已构成违约，应承担违约责任。原告席斌要求被告山东大舜天成置业有限公司支付《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金共计527127元，根据原告席斌与被告山东大舜天成置业有限公司双方于2008年6月12日签订《协议书》的约定，目前被告山东大舜天成置业有限公司还不具备交房条件，原告席斌的按揭款也尚未还清，双方约定的逾期交房违约金和代付按揭款的结算条件尚未成就，因此，双方于2008年6月12日签订《协议书》还应继续履行。故原告席斌要求被告山东大舜天成置业有限公司支付逾期交房违约金，理由欠当，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告山东大舜天成置业有限公司于本判决生效后十日内向原告席斌支付按揭款129000元；
二、驳回原告席斌要求被告山东大舜天成置业有限公司支付《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金共计527127元的诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10360元，原告席斌负担8200元，被告山东大舜天成置业有限公司负担2160元。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币10360元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于 毅
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡丽颖
二〇一五年六月一日
书 记 员 韩冰清