关于原告南阳市正扬商贸有限公司（以下简称正扬公司）与被告南阳市华益物业管理有限责任公司（以下简称华益公司）、河南省华恩商业经营管理有限公司（以下简称华恩公司）租赁合同纠纷一案的民事判决书
河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宛龙卧民初字第295号
原告南阳市正扬商贸有限公司。
法定代表人王海坡，任公司经理。
住所地：南阳市建设西路**号。
委托代理徐强，河南南都律师事务所律师。
被告南阳市华益物业管理有限责任公司。
住所地：南阳市车站路**号华恩大厦。
法定代表人张振武，任该公司经理。
委托代理人王东平，男，56岁，华益物业管理有限公司总经理。
被告河南省华恩商业经营管理有限公司。
法定代表人：范恩山，任该公司董事长。
住所地：南阳市车站路**号华恩大厦。
委托代理人冯建军，男，任华恩商业经营管理有限公司有限责任公司职员。
原告南阳市正扬商贸有限公司（以下简称正扬公司）与被告南阳市华益物业管理有限责任公司（以下简称华益公司）、河南省华恩商业经营管理有限公司（以下简称华恩公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告正扬公司的委托代理人徐强，被告华益公司的委托代理人王东平，华恩公司的委托代理人冯建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正扬公司诉称：2011年5月13日，正扬公司与华恩公司经充分协商后，签订《房屋租赁合同》，约定：华恩公司将位于本市建设西路80号的房屋（面积1050平方米，含后院使用权）出租给正扬公司经营销售使用，租期十年，自2011年8月13日起至2021年8月12日止。房租交付办法为：每半年交付一次，交付时间为：前半年为每年的8月13日止，后半年为每年的2月13日止。合同签订后，华恩公司将租赁房屋交付正扬公司使用，正扬公司交付了房租。2013年春节，华恩公司以正扬公司擅自转租房屋违约为由，通知正扬公司解除租赁关系，正扬公司遂诉至卧龙区法院，本院以（2013）宛龙卧民初字第102号民事判决书判决双方2011年5月13日签订的合同有效，正扬公司无违约行为，合同应继续履行。判决送达后，双方均未上诉。
2013年8月底，华益公司书面通知正扬公司，华益公司受华恩公司委托将对静园小区门面房进行全权管理，同时告知正扬公司应与该公司重新签订租赁合同，所涉及的六间门面房因其中四间由业主收回，剩余两间门面房房租上涨为每年20万元，经交涉未果，正扬公司诉至本院，请求：1、继续履行原合同。2、确认合同中所涉及的四间门面房因业主收回，对该部分的租赁合同自2013年8月13日起无效。诉讼费由被告承担。开庭审理中正扬公司增加新的诉讼请求：要求被告返还4间门面已缴纳的租金（2013年8月13日已缴纳的92500元费用应该按现在正扬公司与各业主签订的价格予以扣除，即每间3万元，一年12万，半年应为6万元，故应退还6万元）。庭审结束后，原告提出书面申请，撤回对该部分租金要求返还的诉讼请求。
被告华益公司及华恩公司辩称：1、要求终止合同。前面6间门面中有四间房是通过业主手中租过来后向原告转租的，现该四间门面已经由业主收回，故现在已经只剩两间门面房，原合同租赁物已发生较大变更，要求终止合同。2、不同意返还四间门面房租金。原合同中当时给原告签的房租太低，明显低于市场价。3、另外涉及的两间门面由于也是从其他业主手中租来的，所以也要求原告支付与四间门面相同的租金。4、我们当时对正扬公司所收租金是以从业主手中每月每间1300元房租直接转租，正扬公司按现在与其他业主签的高价给我们算是不合理的。我们现在要求按照合同总价款18万除于合同总面积1050平米计算所退的租金。
经审理查明：2011年5月13日，华恩公司作为出租方，正扬公司作为承租方，在协商一致的基础上，签订了房屋租赁合同。合同中约定，由华恩公司将位于南阳市建设西路，门牌号为80号（面积共1050平方米，其中包括建设西路80号静园小区临街门面一号楼自西向东109房房屋面积约40平方米，110房房屋面积约55平方米，111房房房屋面积约50平方米，112房房屋面积约50平方米，113房房屋面积约50平方米，114房房屋面积约50平方米，另含后庭和后院使用权）的房屋出租给正扬公司，由正扬公司经营销售副食品、日用百货。该房屋租期共十年，自2011年8月13日起至2021年8月12日至。双方约定房屋租金分别为：2011年8月13日起至2013年8月12日止为175000元；2013年8月13日起至2016年8月12日为180000元；2016年8月13日起至2021年8月12日年租金根据市场行情双方另行协商。交付办法为每半年交付一次，以先交后用为原则……先约定每年租金交付时间前半年为每年的8月13日前，后半年为每年的2月13日前。后院租金为每年5000元。双方还约定，在租赁期间，经甲方即华恩公司同意后，乙方即正扬公司可在租赁期间内转租、转让该房屋的使用权。同时双方还约定，在租赁期间，正扬公司逾期支付有关费用，每逾期一天，按应缴费用的百分之十五支付滞纳金，逾期三十天以上时，华恩公司有权单方面解除本合同，收回场地使用权，本合同自华恩公司解除合同通知送达正扬公司时解除，合同解除后，正扬公司应向华恩公司支付相当于六个月的租金作为赔偿，按原租金承担至退还场地之日为限。
合同签订后，华恩公司将其所经营的租赁房屋交付正扬使用，正扬公司向华恩公司交付了房租。正扬公司经营的福尔玛超市面积为1050平方米，分别为六间门面（临建设路）和后院板房的使用权。按合同约定，正扬公司应在2013年2月13日前交付2013年下半年的房租，否则构成违约。因此，正扬公司多次找到华恩公司负责人交付房款，华恩公司拒不接收租金。2013年2月5日，正扬公司负责人王海坡通过公证处对应缴纳款项进行了提存，并与该办公室张经理联系协商交款事宜，未果，故诉至卧龙区法院，本院以（2013）宛龙卧民初字第102号民事判决书判决双方2011年5月13日签订的合同有效，正扬公司无违约行为，合同应继续履行。判决送达后，双方均未上诉。2013年8月13日，正扬公司向华益公司缴纳了关于2013年8月13日上半年度租金共计92500元。
另查明，华益公司隶属于华恩公司，本案所涉及的临街六间门面房分别属于业主党建波、靳国保、高金松、余培红所有。2010年8月18日、2010年8月1日、2010年8月18日，华益公司先后与党建波、靳国保、高金松签订房屋租赁合同，党建波将位于建设西路静园小区1号楼门面两间出租给华益公司，租期为2010年7月1日至2013年6月30日：靳国保将位于建设西路静园小区1号楼门面一间出租给华益公司，租期为2010年8月1日至2013年7月31日：高金松将位于建设西路静园小区1号楼门面一间出租给华益公司，租期为2010年8月1日至2013年7月31日：合同约定，租期均为三年，租金为每月每间1300元，支付方式为按季度支付，自合同生效之日起计算费用。2013年6月31日、2013年7月31日合同到期后，业主党建波、靳国保、高金松分别收回四间门面房，不再与华益公司续签合同，同时三业主分别与正扬公司签订了租赁合同，每间每月2500元。下余两间门面房业主为余培红所有，华益公司称未与业主余培红签订租房协议，华益公司也未提供业主余培红委托华益公司出租该两间门面房的委托手续。
以上事实，有原被告陈述、判决书、租赁合同、公证书、告知函、集资建房协议书等证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。
本院认为：被告华恩公司将位于南阳市建设西路、门牌号为80号的房屋出租给原告正扬公司，由原告正扬公司经营销售副食品、日用百货超市，并签订书面合同，双方形成租赁合同关系。对于原告请求继续履行合同的诉讼请求，华益公司、华恩公司均辩称原合同租赁物因六间门面中四间已由业主收回，合同标的物已发生较大变更，要求终止合同。根据合同法第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订了租赁合同，并约定租期为十年，自2011年8月13日起至2021年8月12日止，在合同履行过程中，虽有租赁物租赁权发生了变化，但不影响剩余租赁物的使用价值，且双方的合同既不符合法定的合同终止的情形，也不符合法定的合同解除的情形，双方也未对租赁合同的解除情形作出约定。但结合本案，合同所涉及的六间门面房中的四间门面原告已与实际业主签订了租赁协议，导致该四间门面房部分合同终止，另外两间门面房因华益公司至今未取得该门面房对外转租的权利，故2011年5月13日租赁合同涉及余培红的两间门面房无效，无法继续履行，根据合同法规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，故原被告均应继续履行2011年5月13日签订的合同中未发生变更部分的约定。对于正扬公司提出退还已缴纳的四间门面房租金的诉讼请求，因庭审结束后原告正扬公司撤回对已缴纳房租要求返还的请求，故本院对该请求不予处理。根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
原告南阳市正扬商贸有限公司与被告河南省华恩商业经营管理有限公司2011年5月13日签订的租赁合同除六间门面房外其余部分有效，应继续履行。
案件受理费100元，由被告南阳市华益物业管理公司、河南省华恩商业经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
审 判 员 赵显洲
人民陪审员 邓士旭
二〇一四年十二月二十八日
书 记 员 魏妍冰