广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1047号
原告和记物业服务（深圳）有限公司，地址深圳市。
法定代表人周伟淦，董事长。
委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
被告吴谢彬。
原告和记物业服务（深圳）有限公司（下简称和记物业）与被告吴谢彬物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、判令被告向原告支付2012年8月至2013年8月的物业管理费人民币10，063.3元、专项维修资金人民币71.1元及上述欠款逾期付款期间的违约金（按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2012年8月起计算至还清之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王仁端、被告吴谢彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、物业管理合同的签订时间：2011年1月11日，被告吴谢彬和深圳和记黄埔观澜地产有限公司（下简称和记黄埔地产公司）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定卖方即和记黄埔地产公司以招标方式聘请具有一级资质的物业管理企业和记物业服务（深圳）有限公司对本项目进行前期物业管理服务。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：位于深圳市宝安区观澜街道四黎公路东侧的观湖园。
三、物业管理合同约定的管理期限：被告吴谢彬和和记黄埔地产公司签订的《补充协议》第30条约定，“前期物业服务期限为：自《前期物业服务合同》签署之日起，至本房地产项目业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止”。
四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准：物业管理费为每月人民币4.9元／平方米，本体维修基金按政府规定的标准收取，本体维修基金为每月人民币0.15元／平方米。
五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十四约定，被告应当自首次入伙之日起缴纳物业管理费。在买卖双方补充约定中，双方约定“买方收到《交付使用通知书》后，应按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收并接受本房地产，卖方交付本房地产钥匙之日视为本房地产交付之日。除本房地产不符合本条第一款约定的交付标准或条件外，买方未能按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收房地产，或以其他理由拒绝验收本房地产、拒绝签收钥匙的，视为买方无正当理由拒绝接收本房地产并构成买方违约，本房地产的交付时间为卖方《交付使用通知书》中规定的入伙期限届满之日”。和记黄埔地产公司分别于2012年6月7日、2012年7月10日、2012年8月17日、2013年4月16日、2013年6月8日、2013年7月24日、2013年8月22日向被告寄出《观湖园交付使用通知书》、《观湖园催办入伙通知书》，告知被告应当于2012年6月11日办理入伙手续，物业管理费等费用应当于2012年6月12日开始计收。被告主张和记黄埔地产公司存在延期交房的情形，故和记黄埔地产公司向被告发出的《观湖园交付使用通知书》、《观湖园催办入伙通知书》没有法律效力，被告于2013年4月19日第一次对涉案房产进行验收。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：《观湖园临时管理规约》第十三条规定，任何业主如果逾期支付本规约、物业服务合同所规定的物业管理费、日常收取的专项维修资金、其他代收代缴的费用或其他应付费用的，物业服务企业有权按每日万分之五计收违约金，直至业主交清欠费为止。
七、物业管理公司的资质：一级物业管理资质。
八、业主房产位置：观湖园。
九、业主取得房产产权日期：2011年7月5日，涉案房产经核准，办理了预告登记，登记买方为被告。
十、房产用途：住宅。
十一、房产建筑面积：157.98平方米。
十二、业主每月应缴纳物业管理、本体维修基金数额：被告每月应缴纳的物业管理费为人民币774.1元（157.98平方米×4.9元／平方米），本体维修基金每月人民币23.7元（157.98平方米×0.15元／平方米）。
十三、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：原告主张被告拖欠2012年8月至2013年8月的物业管理费及本体维修基金。
十四、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：2012年8月至2013年8月期间的物业管理费为人民币10063.3元（每月人民币774.1元×13个月）、2013年6月至2013年8月期间本体维修基金为人民币71.1元（每月人民币23.7元×3个月）。
十五、业主拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：按每日万分之五计算。另查：1、《观湖园临时管理规约》第六条第10项约定，被告应于每个缴费周期（一个月为一个缴费周期）的第一天或之前向原告预缴当期的物业管理费。2、原告主张的每个月物业管理费和本体维修基金的违约金是从次月的1日起计算。
判决结果
原告为观湖园提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。同时房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，被告应当按照相关规定进行缴纳。本案中，和记黄埔地产公司向被告寄出《观湖园交付使用通知书》，告知被告应当于2012年6月11日办理入伙手续，物业管理费等费用应当于2012年6月12日开始计收，而被告于2013年4月19日才第一次对涉案房产进行验收。根据被告和和记黄埔地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议中的相关约定，因在《交付使用通知书》中规定的入伙期限内被告无正当理由未对涉案房产进行验收，故涉案房产的交付时间应当视为“卖方《交付使用通知书》中规定的入伙期限届满之日”，即2012年6月11日。本案属于物业服务合同纠纷，被告主张的延迟交付，以及房屋交付后的质量问题，不能构成对拒绝缴纳物业管理费用的抗辩，亦不属于本案审理的范畴，被告应当另循法律途径解决。关于违约金，结合被告的相关主张，2012年8月至2013年5月期间违约金应当以每月的物业管理费为人民币774.1元为基数，2013年6月至2013年8月期间违约金应当以每月的物业管理费和本体维修基金费用人民币797.8元为基数，按每日万分之五为计算标准，自每月应付物业管理费用之次月的1日起计至本判决指定的支付之日止。原告的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴谢彬应当于本判决生效之日起三日内向原告和记物业服务（深圳）有限公司支付2012年8月至2013年8月期间的物业管理费为人民币10，063.3元、2013年6月至2013年8月期间本体维修基金为人民币71.1元、以及违约金（2012年8月至2013年5月期间违约金应当以每月的物业管理费为人民币774.1元为基数，2013年6月至2013年8月期间违约金应当以每月的物业管理费和本体维修基金费用人民币797.8元为基数，按每日万分之五为计算标准，自每月应付物业管理费用之次月的1日起计至本判决指定的支付之日止）；
二、驳回原告和记物业服务（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币38元，由被告承担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一三年十二月十九日
书记员 李婷霞
书记员 刘 婷
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人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。