四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第1038号
上诉人（原审被告）自贡市家和超市有限责任公司。住所地：自贡市。
法定代表人林盛，总经理。
委托代理人范明星，四川祟理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安岳县柠都物业管理有限公司。住所地：安岳县。
法定代表人陶世辉，总经理。
委托代理人许珂，四川强德律师事务所律师。
上诉人自贡市家和超市有限责任公司（以下简称家和公司）与被上诉人安岳县柠都物业管理有限公司（以下简称柠都公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省安岳县人民法院于2015年9月17日作出（2015）安岳民初字第2737号民事判决。宣判后，家和公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人家和公司法定代表人林盛的委托代理人范明星，被上诉人柠都公司法定代表人陶世辉的委托代理人许珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月5日，一审原告柠都公司起诉至四川省安岳县人民法院称，柠都公司与家和公司于2007年7月20日签订“房屋租赁合同”，约定：柠都公司将安岳柠都广场商场共2层租赁给家和公司从事超市零售经营，租赁期限为9年，自2007年7月20日起至2016年7月19日止，租金自2012年6月20日至2016年7月19日，每年租金为1314530元，此款在每年6月20前以转账或汇款方式支付当年6月20日至次年6月19日的租金；若家和公司在本合同履行期间未按期和按约定金额向柠都公司支付房租（30日），视为家和公司违约，柠都公司有权终止合同；本合同履行期间，若单方面终止合同，须向对方支付租赁总期限内租金总额10%的违约金，并赔偿一切直接和间接经济损失。合同签订后，家和公司在2015年6月19日之前按约定全面履行了合同的权利和义务。依合同约定家和公司应在2015年6月20日付清2015年6月20日至2016年6月19日的租金，因家和公司未向柠都公司支付，经柠都公司多次催收，家和公司在2015年7月7日向柠都公司支付一个季度的租金后，书面承诺在2015年8月10日前将全部租金支付完毕；家和公司的承诺逾期后，仍不支付拖欠租金。家和公司的行为已构成根本违约，为维护柠都公司的合法权益，现依据法律、法规的规定，特向法院起诉，请求依法判令：1、解除柠都公司与家和公司签订的《房屋租赁合同》，将承租的房产交还原告；2、由家和公司支付柠都公司违约金131453元；3、由家和公司承担本案受理费。
一审法院经审理查明，安岳县柠都广场经营管理有限公司成立于2004年11月24日，于2006年3月20日更名为安岳县柠都物业管理有限公司。2006年初，安岳县柠都广场300余户业主分别与柠都公司签订《商铺委托经营合同》，将业主所有的商铺委托安岳县柠都广场经营管理公司经营，委托期限为2006年7月1日至2016年6月30日。
2007年7月20日，柠都公司与家和公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁房屋面积：乙方（家和公司）租赁商场共4层，建筑面积按现状不低于7226.06平方米。第二条租赁期限：租赁期限为9年，自2007年7月20日到2016年7月19日止。第三条租赁价格：乙方租赁甲方（四川安岳县柠都广场经营管理公司）柠都广场商场的租赁价格采取按月计算、按年支付的方式，租金价格如下：自2007年7月20日到2008年3月19日止租金为864959元：自2008年3月20日到2008年6月19日止租金为433563元：自2008年6月20日到2009年6月19日止，全年租金为1734254元：自2009年6月20日到2010年6月19日止，每年租金为1907679元：自2010年6月20日到2011年6月19日止，每年租金为2081105元：自2012年6月20日到2016年7月19日止，每年租金为2254530元。第四条，租金的支付方式：……乙方于每年6月20日前，以转账或汇款方式向甲方支付当年6月20日至次年6月19日租金。……第九条乙方的权利、义务：应支付对租赁房屋及设施、设备的使用而产生的水费、电话费、电视收视费、光纤使用费等费用，其中所用电费甲方负责将增值税票由供电局提供给乙方，其余向甲方收取的费用乙方只提供收据。第十条物业管理及费用：租赁期间，乙方物业与大楼物业各自分管，商场内保安、保洁及设备的使用和维护及所产生的费用由乙方负担，乙方每月支付2000元／月公共部分物业管理费，该费用由甲方收取后交物业管理公司。第十二条违约责任：甲乙双方应自觉遵守本合同的条款，不得违约。如有违约，按如下条款执行：1、若甲方未按期和合同约定标准全部交房及配套设施、设备、场地给乙方，则甲方构成违约。甲方应按租赁总期限内租金总额的1%计付违约金给乙方。乙方有权终止合同。如乙方要求继续履行合同，合同继续履行，甲方除应按本条款约定给付违约金外，逾期30天以上交付的还应按房租总额的2％支付滞纳金至实际交付日止；2、本合同履行期间，若单方面终止合同，须向对方支付租赁总期限内租金总额的10%违约金并赔偿一切直接和间接经济损失。3、若乙方在本合同履行期间未按期和按约定金额向甲方支付房租（30日），视为乙方违约，甲方有权终止合同。
房屋租赁合同签订后，家和公司实际租用该房屋时间是从2008年3月20日起租用至今，在2009年6月19日之前家和公司实际租用商场3层。2009年7月23日安岳县柠都广场经营管理公司与家和公司及房屋所有权人付志强达成补充协议，该协议主要约定：付志强所有的房屋自2009年6月20日至2016年7月19日的房租由家和公司按每年94万元直接支付给付志强，其租赁所产生的税费由家和公司、付志强协商承担。此后，付志强将其一楼B区房屋直接出租给家和公司，家和公司按每年94万元租金支付给付志强，该费用在家和公司应付柠都公司的房屋租金中扣减。
合同履行过程中，在2015年6月19日之前柠都公司、家和公司双方均按合同约定全面履行了各自的权利和义务。依照合同约定家和公司应在2015年6月20日前付清2015年6月20日至2016年6月19日的商场租金，因家和公司未履行其给付租金的义务，经柠都公司多次催收，家和公司在2015年7月7日向柠都公司支付了3个月的租金，并于2015年7月21日向柠都公司出具《家和超市致柠都物业承诺书》，承诺书载明的主要内容：“由于家和超市资金困难，我超市应付柠都物业2015年7月至2016年6月的房租，目前只支付了第一个季度的租金，剩余租金，我超市承诺在2015年8月10日之前支付完毕。如果届时未支付到位，柠都物业有权以其他途径解决拖欠未付租金事宜。望理解支持，并请柠都物业告知各摊位业主。”后因家和公司仍未按其书面承诺时间给付下欠的租金，致形成本案诉讼。本案在审理过程中，柠都公司增加以下诉讼请求：要求家和公司给付合同约定的2015年8月的物业管理费2000元，截止2016年8月10日止的水费9445元，电费65364元，以上合计76809元。为了减少诉累，家和公司同意将柠都公司在庭审中追加的上述诉讼请求在本案中一并处理。家和公司租赁柠都公司房屋经营家和超市的过程中，累计应向柠都公司支付租金10675826元，其中2008年3月20日一2008年6月19日433563元，2008年6月20日一2009年6月19日1734254元，2009年6月20日一2010年6月19日967679元，2010年6月20日一2011年6月19日1141105元，2011年6月20日一2012年6月19日1141105元，2012年6月20日一2015年6月20日每年1314530元，2016年6月20日一2016年6月19日应付租金为1314530元。
原审法院认为，柠都公司与家和公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护，柠都公司与家和公司均应依照《中华人民共和国合同法》和租赁合同的约定全面履行各方的义务。按照《房屋租赁合同》的约定，家和公司应在2015年6月20日前交付2015年6月20日至2016年6月19日一年的租金，因家和公司未能及时给付，经柠都公司催收，家和公司仅支付3个月的租金，并承诺在2015年8月10日支付下欠租金。到期后，家和公司仍未履行给付租金的义务。家和公司的行为已违反合同的约定，构成违约。依照《中华人民共国合同法》第九十四条第三项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。因家和公司的行为已构成根本性违约，故柠都公司要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，予以支持。关于柠都公司要求家和公司支付违约金131453元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条违约责任中约定，“甲方（安岳县柠都物业管理有限公司）构成违约，应按租赁总期限内租金总额的1%计付违约金给乙方”，但违约责任中未对家和公司违约时违约金如何支付进行约定。合同双方的权利义务是对等的，根据合同的相对性及公平性原则，家和公司违约时亦应适用该条规定。家和公司租赁柠都公司房屋期间的租金总额是10675826元，其应承担的违约金应为106758.26元。柠都公司主张的违约金按131453元支付是依照《房屋租赁合同》第十二条第2项，该项是针对“单方终止合同时，须向对方支付租赁总期限内租金总额的10％的违约金并赔偿一切直接和间接经济损失”，该项在本案中并不适用。柠都公司在庭审中增加要求家和公司支付2015年8月物业管理费、水费、电费76809元的诉讼请求，为了减少诉累，家和公司同意该请求在本案中一并处理，故对柠都公司该增加的诉讼请求予以支持。家和公司提出柠都公司主体资格不适格，无权代表业主解除合同，柠都公司与业主签订了《商铺委托经营合同》，已取得该房屋商铺对外出租的权利，并以柠都公司之名义与家和公司签订了《房屋租赁合同》，根据合同主体相对性原则，在家和公司违约的前提下，柠都公司要求解除合同，其主体并无不当。家和公司提出未按合同约定缴纳房租，是因柠都公司明确表示合同期满后不再将该商铺租赁给家和公司的前提下行使的不安抗辩权的答辩意见，因不安抗辩权是指当事人互负债务，先履行债务的一方有确切依据证明另一方丧失履行债务的能力时，在对方没有恢复能力或者提供担保前，有权中止合同的履行。家和公司作为应支付房屋租金的一方，以得不到商铺续租权就拒绝缴纳房屋租金为由提出不安抗辩权，其主张并不符合法律规定。故对家和公司上述两项答辩意见均不予采纳。据此，依照《中华人民共国合同法》第九十四条第三项、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告安岳县柠都物业管理有限公司与被告自贡市家和超市有限责任公司于2007年7月20日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告自贡市家和超市有限责任公司在本判决生效后十日内腾空租赁原告位于安岳县柠都广场的两层商铺，并将该租赁商铺返还原告安岳县柠都物业管理有限公司；三、限被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告安岳县柠都物业管理有限公司支付违约金106758元；四、限被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告安岳县柠都物业管理有限公司支付代为交纳的2015年8月的物管费、水费、电费76809元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由被告自贡市家和超市有限责任公司负担。
宣判后，原告家和公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决适用法律不当，因而判决错误，请求二审法院撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回柠都公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由柠都公司负担。其事实和理由为：家和公司与柠都公司签订的《房屋租赁合同》中第十五条第2项约定了家和公司对租赁房屋享有续租优先权。在本合同到期前，考虑到该房屋的所有权属三百多户业主，柠都公司需要获得业主的授权才能保证家和公司的续租优先权。但经家和公司多次提出要求，柠都公司拒绝召集业主大会，并明确表示不能给予家和公司的续租优先权。为此，家和公司依法行使不安抗辩权是于法有据。而且家和公司已将租金交付至2015年9月20日，只是要求柠都公司及时召集业主大会，以明确家和公司的续租优先权，并明确承诺只要能够明确家和公司的续租优先权，家和公司就及时结清租金，并且马上可以提高租金标准。柠都公司违背了诚实信用原则，弃广大业主的利益于不顾。综上所述，柠都公司已明确表示将不给予家和公司续租优先权，家和公司行使不安抗辩权中止履行合同是符合《中华人民共和国合向法》的规定的，一审法院判决解除合同并支付违约金是错误的，应当依法予以改判。
被上诉人柠都公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十五条“其他约定事项”第2项约定：“在同等条件下，乙方（家和公司）对租赁物业享有购买和续租优先权。在租期内，甲方（柠都公司）出场卖、抵押租赁物业的，不得损害乙方的承租利益。如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。租赁物业产权变动的，不影响租赁合同的效力。”
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
证明本案的事实，有柠都公司与家和公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证，家和公司基本信息，企业名称变更核准通知书；商铺委托经营合同，房屋租赁合同，补充协议；家和公司致柠都公司承诺书；税收完税证明3份，柠都公司收取家和公司租金明细及收取租金收据24份；2015年8月水费、电费、物业管理费缴费收据及双方当事人的陈述等。
本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同合法、有效。《房屋租赁合同》第四条约定，家和公司应于2015年6月20日前，以转账或汇款方式向柠都公司支付2015年6月20日至2016年6月19日租金，但家和公司在上述时间内未给付柠都公司租金。后经柠都公司催收，家和公司仅支付了3个月的租金，并书面承诺在2015年8月10日之前支付剩余租金。但家和公司事后未履行承诺，至今未将剩余租金给付柠都公司。支付租金是承租人家和公司最重要的一项合同义务，其应当按照约定的期限向出租人柠都公司支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，一审判决认定家和公司的行为已构成根本违约，对柠都公司要求解除合同的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。因家和公司已构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审判决对柠都公司要求家和公司给付违约金的主张予以支持正确。双方签订的租赁合同约定的“应按租赁总期限内租金总额的1%计付违约金”是指柠都公司违约时的违约金计算方式，违约责任中未对家和公司违约时违约金如何支付进行约定。一审判决家和公司按上述约定确定应承担的违约金为106758元偏高，本院予以调整。鉴于本案租赁合同到期日只有9个月，本院酌情确认家和公司承担的违约金为76758元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审判决家和公司将租赁商铺返还柠都公司正确，本院予以确认。《房屋租赁合同》第十五条“其他约定事项”第2项约定的续租优先权，是指在当事人间的租赁合同期限届满，租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同行条件下优先于其他人承租房屋的权利。本案租赁合同于2016年7月19日到期，因此，家和公司主张的续租优先权应该在2016年7月19日以后，其在合同履行期间要求柠都公司给予租赁房屋的续租优先权的主张不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的“不安抗辩权”，是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金，以逃避债务，或者丧失商业信誉，以及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止自己的履行。家和公司享有的租赁房屋的续租优先权，不属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的四种情形，因此，家和公司主张柠都公司现未明确租赁房屋的续租优先权而拒绝支付房屋租金是依照上述法律规定行使不安抗辩权中止履行合同的理由不成立，一审对其主张不予采信正确。综上，上诉人家和公司关于其不构成违约的上诉理由不能成立，对该上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确认的违约金偏高，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”、第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第2737号民事判决第一、二、四项；
二、变更四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第2737号民事判决第三项“限被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告安岳县柠都物业管理有限公司支付违约金106758元”为：“限上诉人自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向被上诉人安岳县柠都物业管理有限公司支付违约金76758元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1460元，由被上诉人自贡市家和超市有限责任公司负担。二审案件受理费2435元，由上诉人自贡市家和超市有限责任公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 梅 波
审 判 员 孙祖亮
代理审判员 刘兆阳
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 卓浩军