南京市秦淮区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）秦行初字第62号
原告王玉云，女，1971年1月7日生，汉族。
委托代理人孔晓雪，北京圣运（天津）律师事务所律师。
被告南京市住房和城乡建设委员会，住所地本市鼓楼区广州路185号。
法定代表人周金良，该委员会主任。
委托代理人徐宏，该委员会工作人员。
委托代理人杨堂友，该委员会工作人员。
第三人南京城建历史文化街区开发有限责任公司，住所地本市秦淮区熙南里街区1号。
法定代表人尹小兵，该公司总经理。
委托代理人孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人刘新，江苏共盈律师事务所律师。
第三人南京白下房地产拆迁有限公司，住所地本市秦淮区甘雨巷22-24号。
法定代表人马文斌，该公司总经理。
委托代理人张毅，江苏德擎律师事务所律师。
委托代理人陈青，江苏德擎律师事务所律师。
原告王玉云诉被告南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）要求撤销宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书一案，本院于2015年1月8日立案受理，并于2015年1月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因南京城建历史文化街区开发有限责任公司（以下简称历史文化街区开发公司）、南京白下房地产拆迁有限公司（以下简称白下拆迁公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。原告王玉云及其委托代理人孔晓雪，被告市住建委的委托代理人徐宏、杨堂友，第三人历史文化街区开发公司的委托代理人刘新，第三人白下拆迁公司的委托代理人张毅、陈青到庭参加诉讼。本案经江苏省高级人民法院批准延长审理期限三个月。本案因须以另一案的审理结果为依据中止审理238天。本案现已审理终结。
被告市住建委根据第三人历史文化街区开发公司的申请，于2013年9月26日对第三人历史文化街区开发公司与原告王玉云之间的房屋拆迁纠纷作出宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，裁决如下：一、历史文化街区开发公司应当按照评估机构出具的本市绫庄巷x号房屋的评估价款229139元，计算被拆迁房屋的货币补偿金额。二、历史文化街区开发公司可以提供幸福城润康里x幢1507室（建筑面积47.58平方米，按照与被拆迁房屋相同的评估时点进行评估，总价为281674元）的住房，对王玉云位于绫庄巷x号的房屋进行补偿，双方结清差价后房屋归王玉云所有。实际交付面积与该裁决书裁定的房屋面积有出入的，按照《江苏省城市房地产交易管理条例》第17条的规定办理。历史文化街区开发公司应当在该房屋交付之日起30日内，协助王玉云办理房屋权属登记手续。历史文化街区开发公司与王玉云应当在该房屋交付之日前3日内，结清补偿金额与所提供房屋的差价。三、历史文化街区开发公司应当按照规定标准向王玉云支付拆迁补助费。四、王玉云应当在接到该裁决书之日起的第16日，完成本市绫庄巷x号房屋的搬迁。
原告王玉云诉称，第三人历史文化街区开发公司作为开发商于2007年领取房屋拆迁许可证的南捕厅历史街区环境改造工程从2007年10月12日起进场拆迁，于2009年7月5日被中央人民政府及国务院叫停，直至2013年3月又重新启动，但重新启动后没有国务院重新审批的房屋拆迁许可证及相关的五项批准文件，违背了《南京市城市房屋拆迁管理办法》第七条所规定的拆迁所必须具备的法定手续。一、程序违规。1、裁决机关未依法召开协调会议、未依法送达会议通知，剥夺了当事人的申辩权、听证权、救济权，违反了《中华人民共和国行政许可法》所规定的作出一般行政行为的程序要求，应认定为程序违规。2、拆迁主管机关和拆迁人没有履行法定的公告、公布责任。房屋拆迁许可证超期限，延期无公告，以此为依据的裁决当然不合法。《南京市城市房屋拆迁管理办法》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁许可证号等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁许可证未经公告的无效。特别在延期的情况下，更应公告。因此，被告下达的裁决书依法应当撤销。3、评估不合法，确认的面积与附属物不能作为裁决的依据。（1）拆迁方选择的江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道天诚公司）的“国家基本建设征用拆迁补偿评价表”没有拆迁单位和被拆迁人的签字盖章和日期，没有双方当事人确认的评价表，本身就因不符合程序没有法律效力。以此不合法的评估作为裁决书裁决的依据，这份裁决书当然应该撤销。（2）根据有关规定，评估机构的产生有三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人抽签的方式确定。而本案中的评估机构德道天诚公司是拆迁人指定的，其作出的房屋估价报告存在四大纰漏：①估价报告适用的补偿标准不恰当；②估价报告作为中介性质的专家意见，事先未征求被拆迁户意见；③事后未告知提出异议的方式和途径，报告内容不符合实际；④评估公司人员上门时，没有出示相应评估公司的资质及上岗证。另外，在裁决程序上，被告对于第三人提交的相关证据没有进行事实调查，也没有核实证据来源是否合法。二、实体与评估严重不符。1、《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十五条规定，拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。市房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人选择。而被告在没有出具任何材料的情况下，私自用几年前就已被国家废止的所谓的市场评估价对原告的房屋进行裁决，可见被告的裁决书违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的“补偿不得低于类似房地产的市场价格”和第二条规定的“给予公平补偿”的精神。2、根据《中华人民共和国宪法》第十三条规定，公民的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《中华人民共和国物权法》亦明确，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国宪法》第五条规定，一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。被告的裁决书违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定的“先安置、后拆迁、再开发”，“政府不得责成有关部门进行强制拆迁”的原则。综上所述，原告认为，被告的裁决书事实认定不清，程序违法，证据不足，适用的补偿标准显失公平，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求依法判决撤销被告作出的宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，并判令被告承担本案诉讼费。
原告起诉时，提供了宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，用以证明被诉行政行为客观存在，原告的起诉符合起诉条件，同时证明该裁决书违法。
被告市住建委辩称，一、我机关作出宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书的具体行政行为，程序合法，适用依据正确。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”的规定，受理当事人拆迁纠纷裁决申请属我机关的行政职权。我机关作出的宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，是根据拆迁人历史文化街区开发公司提供的宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证、原告的公有房屋租赁证明、经公证摇号确定的德道天诚公司对本市绫庄巷x号房屋作出的住宅房屋拆迁补偿金额评估表、申请人与被申请人的协商记录等证据材料，证实原告承租的本市绫庄巷x号房屋属拆迁许可证批准的拆迁范围内，房屋建筑面积为34.01平方米。经评估，房屋拆迁补偿款为229139元。拆迁人因与原告经协商达不成拆迁补偿安置协议，申请我机关进行行政裁决，我机关依法受理，按照规定的程序进行了审理。二、原告认为我机关未召开协调会议，违反裁决程序。对此，我机关认为：我机关受理裁决申请后，向原告送达了裁决申请书副本和答辩通知书，书面告知其应当在规定的期限内提出答辩意见、主张相应权利；其后，又依法向原告送达了书面函告，督促其前来主张权利，但原告仍未向我机关提交答辩意见、主张相应权利。鉴于原告在裁决审理过程中既未就拆迁补偿事宜主张权利，又未向我机关作出有调解意向的意思表示，我机关根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第五十四条“当事人经两次书面通知仍不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁决”的规定，依法对本案的缺席裁决并无不当。三、原告认为拆迁许可超期限，延期无公告，因此要求撤销裁决。对此，我机关认为，其一，拆迁人历史文化街区开发公司依据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第十一条第三款规定，向市房屋拆迁管理部门多次提出延期申请，市房屋拆迁管理部门均同意该项目拆迁期限延长，并无超期；其二，拆迁许可是行政机关作出的一个具体行政行为，原告对此有异议，应当另行诉讼解决。四、原告认为评估不合法，实体与评估结果严重不符。对此，我机关认为，其一，因拆迁人和被拆迁人不能共同选定评估机构，市房屋拆迁管理部门根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条规定，组织抽签摇号选定评估机构，有（2007）宁证内经字第92307号公证书佐证。其二，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条、《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条规定，拆迁当事人对评估结果有异议，但在规定的期限内未重新委托评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的货币补偿金额。本案中，原告未在规定的期限内主张权利，拆迁人提出按照评估机构确定的、并已送达原告的评估结果确定被拆迁房屋货币补偿款的主张，有评估机构出具的评估表佐证，我机关依据上述规定，采信并支持拆迁人的主张，并无不当之处。综上，我机关作出的裁决决定，程序合法，适用依据正确，并无不当之处。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告市住建委于2015年1月19日向本院提供了作出被诉行政行为的证据：
1、南京市房屋拆迁裁决申请书，用以证明拆迁人历史文化街区开发公司因本市绫庄巷x号房屋拆迁事宜，与原告无法达成协议，向被告提出裁决申请；
2、法定代表人身份证明书和授权委托书，用以证明拆迁人历史文化街区开发公司的法人资格以及委托其工作人员作为裁决代理人；
3、本市绫庄巷x号房屋租赁证明，用以证明被拆迁房屋的自然情况；
4、住宅房屋拆迁补偿金额评估表及其送达回证、选定评估机构公证书、评估结果公示证明，用以证明原告房屋的评估结果及其送达情况，经公证摇号选定的评估机构以及公示了评估结果；
5、拆迁补助费明细，用以证明原告房屋的拆迁补助费用情况；
6、房屋现场勘查记录，用以证明评估机构对被拆迁房屋进行了实地勘查；
7、协商记录，用以证明拆迁人与原告就拆迁补偿事宜进行了协商；
8、宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证，用以证明第三人与原告之间的争议属于裁决范围；
9、未达成协议的被拆迁人比例及原因说明，用以证明未达成协议的被拆迁人户数，占被拆迁人总数的比例及原因；
10、补偿安置方案，用以证明拆迁人就被拆迁房屋的补偿与安置提供了相应的方案；
11、安置房屋评估价值说明及公示证明，用以证明拆迁人提供了相应的房源用于对原告的拆迁安置；
12、答辩通知书、裁决申请书副本和答辩通知书的送达回证、函告及其送达回证，用以证明被告向原告送达了相关文书；
13、裁决书的送达回证，用以证明宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书已送达当事人；
14、拆迁上岗证，用以证明动迁员持证上岗。
同日，被告提供了据以作出被诉行政行为的法律依据：
1、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条；2、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；3、《南京市城市房屋拆迁管理办法》（南京市人民政府令第227号）；4、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
两第三人均述称同意被告的意见。
第三人历史文化街区开发公司未提供证据。
第三人白下拆迁公司提供了宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证，用以证明被告保留的该许可证复印件与原件一致。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告及两第三人对其真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。
对被告提供的证据，原告对其中第1项证据形式上的真实性不持异议，但不认可其内容，并提出原告在裁决过程中没有收到过该申请书。对被告提供的其余证据，原告均不予认可。原告提出，第2项证据中没有法定代表人的身份证明信息，无法核实法定代表人陶文祥的身份情况，同时根据授权委托书内容显示，受委托人为白下拆迁公司的工作人员，但被告没有提供拆迁人与白下拆迁公司之间的书面委托合同。第3项证据被告没有提供原件，无法核实该复印件与原告的租赁证是否一致，其中的公房证明中记载的房屋面积与原告房屋的实际面积也不一致。第4项证据中的住宅房屋拆迁补偿金额评估表中没有注册房地产估价师的签字，不符合法律规定；估价时点为2009年2月28日，被告于2013年进行裁决时，不应当以2009年的估价作为依据；评估机构德道天诚公司是第三人自行委托的，未与原告进行协商，该评估机构的选定也是不符合法律规定的。第5项证据不符合拆迁评估规范的规定，对于该补助费用是如何计算的，被告也没有提供相关材料予以证明。第6项证据中仅凭第三人提供的一张照片无法显示任何内容，不能证明评估机构对被拆迁房屋进行了实地勘查；该项证据同时证明被告未对第三人提供的证据进行调查核实，对事实认定不清，程序违法。第7项证据属于伪造的证据，原告没有与拆迁人进行过任何的谈话，该协商记录里记载原告拒绝签字不是事实。第8项证据不具有合法性，原告已经就此另案提起了行政诉讼。第9项证据显示其作出时间为2013年3月6日，其内容显示截至2013年3月1日，还剩余944户未达成拆迁补偿安置协议，而据原告了解，当时未达成协议的应为1500余户，占被拆迁人总数的30%以上，被告依法应当在受理裁决申请前组织听证。第10项证据是白下拆迁公司作出的，而依照相关规定，补偿安置方案应当由拆迁人作出，被告亦未提供拆迁人与白下拆迁公司之间的书面委托合同。第11项证据中的“附件”中完全无法显示是什么内容，无法证明与本案具有关联性；其中显示的公示地点为“3号地块指挥部”，而根据相关规定应当在拆迁现场进行公示；其中的安置房屋也没有产权证明原件。第12项证据中的裁决申请书副本和答辩通知书的送达回证显示收件时间为晚上7点40分，晚上向原告送达裁决文书不符合逻辑，原告也没有收到过该项证据中的相关文书。第13项证据记载2013年9月27日上午10时5分在原告家中由原告本人收不符合事实，实际原告当时正在工作。第14项证据没有原件，无法证明相关人员持有拆迁上岗证，且拆迁过程中也从未有人向原告出示过该证件。
两第三人对被告提供的证据均无异议。
对第三人白下拆迁公司提供的证据，原告对其合法性不予认可，并提出白下拆迁公司提供的该证据原件与被告提供的该证据复印件不一致，原件中多了一个同意该项目拆迁期限从2015年6月26日延至2016年6月25日的章。
被告及第三人历史文化街区开发公司对第三人白下拆迁公司提供的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据经被告及两第三人质证对其真实性不持异议，其来源合法，形式真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告和第三人白下拆迁公司提供的证据亦均来源合法，形式真实，与本案具有关联性，证据之间能够相互印证；原告对被告及第三人白下拆迁公司提供的证据虽有异议，但未能提供相应证据予以佐证，且其异议理由均系其主观意见或是其本人关于事实经过的陈述，不影响证据的证明力。其中第4项证据中的住宅房屋拆迁补偿金额评估表仅有评估机构和注册房地产估价师的签章，没有注册房地产估价师的签字，形式上存在瑕疵，但该瑕疵并不足以否定该评估表的真实性和合法性。至于原告提出的被告提供的宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证复印件与第三人白下拆迁公司提供的该许可证原件不一致问题，本院认为，第三人白下拆迁公司提供的该许可证原件中的关于该项目拆迁期限的延期许可，发生在被告的裁决行为作出之后，被告和第三人白下拆迁公司提供的该许可证仅有这一点不同，符合常理，不能否定该许可证的真实性、合法性。综上，对被告和第三人白下拆迁公司提供的证据，本院均予采信。
经审理查明，坐落于本市秦淮区绫庄巷x号、建筑面积为34.01平方米的房屋为南京市房产经营有限公司城南公司所有，由原告王玉云承租使用。因南捕厅历史街区环境改造工程（3号地块）项目建设需要，第三人历史文化街区开发公司于2007年9月27日申领了宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证，拆迁实施单位为第三人白下拆迁公司。经被告市住建委多次审核批准，该项目拆迁期限自2007年10月11日起续延至2016年6月25日止。原告王玉云承租使用的上述房屋位于宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证批准的拆迁范围内。德道天诚公司经抽签摇号，被确定为该拆迁项目的评估机构。2009年2月28日，德道天诚公司对绫庄巷x号房屋进行了实地查勘。2009年3月5日，德道天诚公司对绫庄巷x号房屋作出住宅房屋拆迁补偿金额评估表，评估该房屋补偿金额为254599元，其中产权人补偿款25460元，承租人补偿款229139元。当日，第三人白下拆迁公司将该评估表送达原告王玉云。同日，第三人白下拆迁公司在该地块动迁指挥部公示了房屋拆迁评估结果及产权调换房源。此后，第三人白下拆迁公司与原告王玉云就房屋拆迁补偿事宜多次进行了协商，但未能达成安置补偿协议。2013年8月23日，第三人历史文化街区开发公司向被告市住建委提起房屋拆迁裁决申请，请求根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定裁决：1、按评估结果229139元对原告王玉云进行货币补偿。2、为保证原告王玉云买得起房，历史文化街区开发公司提供本市幸福城润康里x幢1507室（建筑面积47.58平方米）的房屋，以与被拆迁房屋相同的评估时点进行评估（房款总价为281674元），供原告王玉云选择购买，并结清差价。3、原告王玉云在规定期限内将绫庄巷x号房屋腾空并移交历史文化街区开发公司。随申请，历史文化街区开发公司提供了法定代表人身份证明书、授权委托书、绫庄巷x号房屋的租赁证、南京市房产经营有限公司城南公司出具的公房证明、抽签摇号确定评估机构的公证书、住宅房屋拆迁补偿金额评估表及其送达回证、补偿安置方案、评估结果及产权调换房源公示证明、未达成协议的被拆迁人比例及原因说明、协商记录、宁拆许字（2007）第056号房屋拆迁许可证等证据材料。被告市住建委受理了历史文化街区开发公司的申请后，于2013年8月25日向原告王玉云送达了裁决申请书副本和答辩通知书，又于2013年8月31日向原告王玉云送达了函告，催促原告王玉云提交答辩书及相关证据，以保护自身合法权益。但原告王玉云未在规定期限内向被告市住建委提交答辩书及相关证据。2013年9月26日，被告市住建委作出宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，并于2013年9月27日送达原告王玉云。原告王玉云不服，在法定期限内诉至本院。
本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被告市住建委作为本市房屋拆迁管理部门，具有对房屋拆迁补偿纠纷进行裁决的法定职权。本案中，被告市住建委根据第三人历史文化街区开发公司的申请，在审查了历史文化街区开发公司提交的申请材料后，在原告王玉云经催告仍未按期提交答辩书及相关证据材料的情况下，于2013年9月26日作出宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序亦无不当。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条规定，拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构；拆迁人和被拆迁人不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织抽签确定。本案中，德道天诚公司经抽签摇号被确定为南捕厅历史街区环境改造工程项目的评估机构，不违反上述规定。原告王玉云主张德道天诚公司系拆迁人单方指定的评估机构，没有事实依据。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。自接到书面解释、说明之日起的5个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。本案中，原告王玉云对绫庄巷x号房屋的评估结果有异议，但未在法定期限内委托拆迁评估机构重新评估。因此，被告市住建委根据德道天诚公司出具的评估结果确定被拆迁房屋的拆迁补偿金额，并无不当。原告王玉云主张截至2013年3月1日，该地块尚有1500余户未达成拆迁补偿安置协议，占被拆迁人总数的30%以上，并据此主张被告依法应当在受理裁决申请前组织听证，亦无事实依据。且受理裁决申请前的听证程序并非法定强制性必经程序。综上所述，原告王玉云要求撤销被告市住建委作出的宁房裁字（2013）第06x号城市房屋拆迁纠纷裁决书，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告王玉云的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告王玉云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王 璐
人民陪审员 李 明
人民陪审员 王光瑞
二〇一六年三月二日
见习书记员 王宠芳