广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终544号
上诉人（一审被告、反诉原告）：陈作彬，男，1978年8月11日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司。住所地：珠海市斗门区井岸镇江湾二路东一苑*栋***室。统一社会信用代码91440400747073814D。
法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和(珠海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和(珠海)律师事务所实习律师。
�审被告陈作彬因与一审原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（下称怡景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2007年1月1日珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与怡景公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡景公司为位于珠海市斗门区白蕉南路6号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月1日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司再与怡景公司签订《前�物业服务合同》，除约定服务期限5年自2012年1月1日起至2016年12月31日止外，合同其他约定内容与上述合同一致。
2017年8月31日珠海市斗门区白蕉镇虹桥社区居民委员会出具证明，称自2007年1月起至出具本证明之日止一直为丽湖名居小区提供物业管理服务。
陈作彬系珠海市斗门区白蕉南路6号丽湖名居×栋××房的权属人，该房建筑面积108.06平方米，2011年8月3日登记在陈作彬名下。
2013年5月23日怡景公司发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》，对丽湖名居小区的物业服务费作出调整，将多层楼梯房的物业服务费由2006年的每平方米0.48元调整为每平方米0.8元；将高层电梯房2-6层的物业服务费由2006年的每平方米0.8元调整为每平方米1.1元；将高层电梯房7层以上含7层的物业服务费由2006年的每平方米1元调整为每平方米1.3元；物业服务费均不含�共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊；从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。怡景公司提交了该“公示”在小区公告栏张贴的照片。
怡景公司2013年6月30日制作的《珠海市丽湖名居住户手册》第八章“管理费用”中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所以属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月1.1元人民币；7楼以上每平方米每月1.3元人民币（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）。二、多层住宅管理费标准：每平方米每月0.8元人民币（不含公共水电费的分摊）。……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金……”
怡景公司案中提交了以下证据证明为案涉小区提供了物业服务：1.第三方2014年2月至2016年12月间出具维护丽湖名居对讲机的收款收据；2.怡景公司分别于2013年6月21日、2014年6月19日与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，约定电梯每月维修保养费3040元。2015年7月20日与广东西江电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，约定电梯全年保养费35520元。2016年与广东林元电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，约定电梯全年�养费35520元，及电梯保养相对方出具的发票；3.怡景公司丽湖名居管理处交纳水、电费取得的发票，及第三方出具的维修门禁系统等公摊费收据。
怡景公司还提交了“2014年、2016年管理费、公摊费等部分业主收据”，证明涉案小区包括陈作彬在内的大多数业主按照调整后的物业服务费收费标准缴纳了相关费用，认为陈作彬接受调整后的物业服务费收费标准。陈作彬在一审开庭审理中确认依据怡景公司2013年5月23日《关于调整小区物业管理服务费的公示》的标准，交纳了2014年12月前的物业服务费，因2014年4月家中被盗而怡景公司就赔偿协商不成才未交纳此后的物业服务费。
2015年10月17日怡景公司发出《催缴物业费的通知》，要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴�欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。怡景公司提交了该通知在小区公告栏张贴公示的照片。
怡景公司提交了1.陈作彬“欠费明细及公摊费收费明细表”，证明陈作彬拖欠物业服务费、公摊费的情况和应当支付的违约金；2.丽湖名居2014年、2015年、2016年用电电费明细、公共分摊水费明细，证明陈作彬应承担的具体公摊水、电费用；3.丽湖名居2014年、2015年、2016年公共分摊费用明细表，证明公摊费用的数额、构成和具体分摊计算方法。
怡景公司提起本案诉讼，请求判令陈作彬1.支付物业服务费2853.6元（自2015年1月至2016年12月止）及违约金475.84元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2016年1月1日起计算至实际付清之日止。暂计至2017年5月31日），共计3329.44元；2.支付公摊费466.18元（自2015年11月至2016年12月�）及违约金49.88元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2016年1月1日起计算至实际付清之日止。暂计至2017年5月31日），共计516.06元。
陈作彬提出反诉，请求判令怡景公司1.依法合规经营；2.赔偿财产被盗损失3000元；3.返还公摊费2181.6元（自2010年1月至2015年10月止）；4.双倍返还擅自提高物业费778元。
对于怡景公司的主张，陈作彬提交如下证据予以反驳并证明其反诉主张。1.2014年4月28日珠海市公安局白蕉派出所受理陈作彬报称入室盗窃案而出具的回执；2.怡景公司2014年3月、12月及2016年5月出具收取公摊费的收据，证明陈作彬已交清2015年10月前的公摊费用；3.国家发改委、建设部“发改价格[2003]1864号”《物业服务收费管理办法》，证明物业公用部位共用设施设备日常运行维护费，包括水电费、电梯维护费等公摊费应当包括在物业�务费中，怡景公司另行收取公摊费不符合规定；4.丽湖名居中小区消防设备锈损图片、护栏损毁图片、小区“荒漠化”图片及“督查记录”，证明怡景公司维护、管理不当；5.投币洗车机图片、电梯内外广告、存车收费、存物柜图片、儿童滑梯捐款图片，证明怡景公司违反住户手册中的承诺，侵吞业主收益。陈作彬称自家中被盗，经与怡景公司协商赔偿不成后即未再交纳物业费；怡景公司在前期物业服务合同期满后，继续管理案涉小区并收取费用没有依据；怡景公司擅自提高物业服务费，违反规定，多收取的费用应当返还；怡景公司违背承诺，违反合同规约，只收费不服务。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，怡景公司与涉案小区开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的两份涉案合同（签订时间分别为2007年1月1日、2012年1月1日）属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。
虽然涉案合同无效，但是怡景公司提供的证据可以证明怡景公司为涉案小区提供了相应的物业服务。陈作彬作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了怡景公司提供的相关服务，根据《中华�民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈作彬应当对怡景公司的服务做出相应的补偿。怡景公司主张陈作彬拖欠2015年1月至2016年12月的物业服务费，陈作彬当庭确认。关于物业服务费的标准，怡景公司主张自2013年7月起按照每月每平方米1.1元收取，庭审中陈作彬确认其按照此标准支付了2013年7月至2014年12月期间的物业服务费，陈作彬只是在其家中被盗后才拒绝支付2015年至2016年的相关费用，一审法院认为陈作彬对怡景公司将案涉小区的物业服务费调整为每月每平方米1.1元予以接受，并未提出异议，且该标准符合该类型房屋在珠海市斗门区当地的物业服务费的一般水平，故一审法院对怡景公司主张按此标准计算物业服务费予以支持。经一审法院核算，从2015年1月至2016年12月陈作彬应向怡景公司支付未按期缴纳的物业服务费为2852.78元（108.06平方米×1.1元/平方米/月×24个月）。怡景公司主张超出法院核算部分不予支持。陈作彬反诉要求怡景公司双倍退还多收的物业服务费没有依据，一审法院不予支持。
关于陈作彬反诉要求怡景公司赔偿其财产被盗损失3000元的诉请。一审法院认为，陈作彬家中被盗的原因在于案外人实施了不法盗窃的侵权行为，怡景公司作为物业服务企业，并不能保证杜绝发生盗窃等事件，陈作彬没有证据证明监控设备的损坏与其家中被盗存在因果关系，也没有证据证明其损失的大小，故陈作彬的该反诉请求没有依据，一审法院不予支持。陈作彬以此为由拒绝交纳物业服务费亦没有依据。
关于怡景公司起诉要求陈作彬支付逾期支付物业服务费的违约金的诉请。一审法院认为，怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。上文确定陈作彬向怡景公司支付的物业服务费是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由陈作彬对怡景公司提供的物业服务作出的折价补偿。据此，怡景公司要求陈作彬承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有根据，一审法院不予支持。但是陈作彬迟延支付物业服务费的行为确给怡景公司造成了损失，一审法院根据陈作彬迟延支付物业服务费给怡景公司可能造成的损失，酌情确定由陈作彬按中国人民银行同期贷款利率赔偿怡景公司的利息损失。由于怡景公司主张按年度计算，故一审法院确定2015年的物业服务费1426.39元（108.06平方米×1.1元×12个月）的利息从2016年1月1日起计算，2016年的物业服务费1426.39元的利息从2017年1月1日起计算，计至法院确定的付款之日，但欠缴当年物业服务费的利息累计不超过欠缴当年物业服务费的本金1426.39元。
怡景公司起诉主张陈作彬支付公摊费用及其违约金，但怡景公司提交的证据不足以证明其主张的公摊费用是如何产生的，其也没有提交充分证据证明陈作彬应当负担的公摊费用的金额，一审法院无法核算出陈作彬应当支付的公摊费用，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院对怡景公司的该项诉请不予支持。
陈作彬反诉主张物业服务费中包含了公摊费，要求怡景公司退还重复收取的公摊费。一审法院认为，怡景公司每月按固定的金额向陈作彬收取物业服务费，而公摊费应按实际发生额每月由业主分摊，�摊费用的数额每个月不是固定的，而且怡景公司在住户手册和《关于调整小区物业管理服务费的公示》中也明确物业服务费不包含公摊费用。因此，陈作彬反诉请求怡景公司退还重复收取的公摊费用没有依据，一审法院不予支持。
陈作彬反诉要求怡景公司依法经营，合同规约，否则陈作彬不接受怡景公司提供的有偿服务。一审法院认为，陈作彬的该项反诉请求事项不明确，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决一、陈作彬于判决生效之日起七日内向怡景公司支付2015年1月至2016年12月的物业服务费2852.78元；二、陈作彬于判�生效之日起七日内向怡景公司支付欠缴上述物业服务费的利息（其中2015年的物业服务费1426.39元的利息从2016年1月1日起计，2016年的物业服务费1426.39元的利息从2017年1月1日起计，按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院确定的付款之日止，但欠缴当年物业服务费的利息累计不超过欠缴当年物业服务费的本金1426.39元）；三、驳回怡景公司的其他诉讼请求；四、驳回陈作彬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由怡景公司负担15元，陈作彬负担35元；反诉受理费25元，由陈作彬负担。
当事人二审的意见
一审本诉被告、反诉原告陈作彬不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决书第一条、第二条、第四条，发回重�或依法改判；2.判令怡景公司返还擅自违法收取的提价物业费778元，按同期贷款利息自2014年1月1日起计息；3.判令怡景公司赔付因失盗导致的财产损失3000元。
据此陈作彬提出以下事实与理由：一、怡景公司与业主之间没有签订过物业服务合同，因此不存在契约关系，怡景公司无权起诉业主。二、物业费涨价应走法定程序：如前期物业服务合同期满，但未成立业委会的，则必须双过半业主同意，即人数和面积都要过半，需签订合同确认并报当地价格主管部门核定。但怡景公司未与业主商议，未经业主同意，擅自提高物业费0.3元/平方米，违反了法定程序。怡景公司自2014年向陈作彬乱收费108.06×0.3×12=389元，按双倍返还计算389×2=778元。怡景公司违反国家规定收取物业费，应向陈作彬返还778元。三、根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履�物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。2013年5月，怡景公司公摊收费安装了监控设备，2014年4月陈作彬家中被盗。由于不及时维护，不到一年时间，监控设备成了摆设，没有发挥应有的作用，怡景公司没有落实安全措施，应对陈作彬家中被盗产生的损失承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判。
一审本诉原告、反诉被告怡景公司答辩称，陈作彬作为小区业主，自接受案涉房产之日起就已经享受了怡景公司提供的物业服务，其也在原审庭审中当庭确认拖欠2015年1月至2016年12月的物业管理费。陈作彬对调整后的小区物业费收费标准予以接受且该标准符合斗门区当地的一般水平，其要求退还物业服务费没有依据。陈作彬家中被盗属于治安事件，不属于物业服务公司的职责范围，没有证据证明被盗是小区监控设备存在损坏及监控设备损坏与其家中被盗存在因果关系，也没有证据证明被盗财物的具体损失数额，其要求怡景公司赔偿损失没有依据。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，陈作彬的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。
本院判决的理由与结果
本院认为，怡景公司非依据国务院《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，通过招投标方式与案涉小区建设单位订立《前期物业服务合同》，违反了行政法规的强制性规定，合同无效。但怡景公司经已自2007年1月始对案涉小区管理、服务至今，陈作彬已依时交纳了2014年12月前的物业服务费、公摊的水电费，包括2013年5月23日怡景公司公示自同年7月起调整后的物业服务费，双方已形成事实上的权利义务关系。
至于陈作彬抗辩称因怡景公司未能履行合同约定，致其家中被盗，故未交纳2015年1月起的物业服务费、公摊水电费。《物业管理条例》第三十五条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”陈作彬认为被盗系因怡景公司未能履行物业服务合同的约定导致，当有权在未能与怡景公司就相关情况协商一致的情况下循法律途径主张权利，但在怡景公司仍旧对小区进行管理、为业主提供服务，陈作彬仍旧居住在小区主动或被动接受服务的情况下，拒交相关物业服务费、公摊水电费并不是权利义务对等之行为，故陈作彬以此为由对怡景公司主张的物业服务费提出上诉，本院不予支持。本案中陈作彬反诉主张怡景公司赔偿被盗财物之损失，并未能提交证据证明家中被盗的具体物品及其直接损失金额，故一审判决驳回陈作彬该项请求并无不当，本院予以维持。
归根到底，怡景公司对丽湖名居中小区进行管理，为小区业主提供服务，陈作彬作为该小区业主获取怡景公司服务的利益，双方间形成的是民事法律关系，是平等民事主体对权利义务协商一致――包括一方提出要约，另一方承诺――的结果，怡景公司固然无权单方擅自提高物业服务费价格，但陈作彬在家中被盗前已依怡景公司公示提高后的物业服务费标准交纳了费用，即系双方达成一致之结果，故陈作彬上诉主张怡景公司返还物业服务费778元并支付利息，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由陈作彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年四月二十四日
书记员 潘淑恩