江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第221号
上诉人（原审原告）：吉安市新世界物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区人民广场北路1号五楼。
法定代表人：吴旭阳，总经理。
委托代�人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江峰，个体。
委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。
上诉人吉安市新世界物业有限公司（以下简称新世界公司）因与上诉人江峰物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第389号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月28日，原告新世界公司受吉安市九天房地产有限公司选聘，对新世界广场提供前期物业管理服务，双方签订了前期物业服务合同，约定物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡，物业管理区域东至广场东路，南至广场北路，西至井冈山大道，北至孔家湾路。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓物业每月2.58元／㎡，业主或物业使用人应在每年的12月20日之前（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。合同期限自2011年12月1日起至2014年11月31日止。业主可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定的，业主应承担连带责任等。2012年12月12日，原告新世界公司与被告江峰签订物业管理服务协议，约定被告承租吉安新世界广场二层，使用面积210平方米商铺。被告江峰按承租商铺的使用面积缴纳物业服务费和公共维护费。物业服务费、公共维护费的缴纳标准为：第一、二计租期为44元／㎡，月物管合计为9240元；第三计租期每月为54元／㎡，月物管合计为11340元。为确保被告按本协议约定支付物业服务费用，被告应于本协议签订之日一次性缴纳相当于两个月的物业服务费和公共维护费作为履约保证金，计18480元。如被告逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他�缴费用的，被告除如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金等。当日，被告江峰向新世界公司支付了18480元物管保证金。新世界公司为三级物业服务企业，提供的物业服务存在不足，电梯管理不畅、路标指示不明，因其装修安排不合理，导致被告店铺内的空调无法正常使用等。
原审法院认为：原告新世界公司由吉安市房管局经评标委员会评审决定，为新世界广场小区前期物业管理服务中标单位，并由吉安市九天房地产有限公司选聘对新世界广场提供前期物业管理服务，双方签订了前期物业服务合同，符合法律规定。后原、被告签订了物业管理服务协议，被告承租商铺使用面积为210平方米，月物管费用为9240元。合同签订当日，被告未对月物管费用9240元的计算提出异议，并按该标准缴纳了两个月的物业服务费和�共维护费18480元作为履约保证金，不属于对格式条款的理解发生争议。新世界公司为三级物业服务企业，根据《物业管理企业资质管理办法》（建设部令164号）第八条规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，原告物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡，被告未提供证据证明该合同违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定，不因此认定该合同无效。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当缴纳物业管理费、公共维护费，但原告提供的物业服务存在不足。原告要求被告支付违约金的请求，依法不予支持。物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务，物业服务收费应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，原告按每月44元／㎡收取物业服务费过高，按物业服务费、公共维护费的缴纳标准的60%予以收取。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江峰支付原告吉安市新世界物业有限公司2014年4月1日至2014年6月60日的物业服务费、公共维护费16632元，限判决生效后7日内付清；二、驳回原告吉安市新世界物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费680元，由原告新世界公司负担272元，被告江峰负担408元。
上诉人新世界公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并依法改判支持上诉人的诉请。其理由为：一、原审判决已经认定上诉人新世界公司与上诉人�峰签订的《吉安新世界广场物业管理服务协议》真实、合法有效，但原审法院无权变更合同主要内容，即无权变更当事人约定的物业服务收费标准。上诉人新世界公司属于商业综合体，提供的服务属于城市商业综合体内的物管服务，不属于住宅类性质，物业收费完全由市场调节，即由物业服务企业与经营商户自主约定。新世界公司与江峰签订的物业服务合同是当事人意思自治的结果，体现了《合同法》的立法精神。二、原审判决认定事实错误，上诉人新世界公司提供的物业服务完全符合涉案物业服务合同的约定。原审判决认定新世界公司“电梯管理不畅，路标指示不明，因其装修安排不合理，导致被告店铺内的空调无法正常使用等”，是一种主观推断的认定，并没有指明新世界公司没有按涉案服务合同哪一条哪一款履行自己的义务，完全�离了客观事实和合同内容进行判决。相反，新世界公司提供24小时安保人员值班及巡更，24小时配电房值班，各商业小区保洁，中央空调运行等等，性质决定了该一类商业地段的物业费、公共维护费要远远高于一般性商业。三、原审法院无权变更当事人合同约定的物业费及公共维护费收费标准，不能因商业风险变更合同内容。原审判决按物业费、公共维护费缴纳标准的60%予以收取，擅自裁量变更合同主要合同条款没有法律依据。四、江峰应按合同约定承担违约金。江峰经营过程中一直未缴纳物业费、公共维护费，不遵守合同约定，根据合同条款的明确约定，应当承担相应的违约金。原审法院驳回新世界公司主张违约金的诉请，没有阐述理由，也没有适用法律法规及司法解释。
上诉人江峰答辩称：一、《前期物业服务合同》是处理本案的依据。新世界公�与吉安市九天房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对业主、物业使用人具有约束力，新世界公司应当依据该《前期物业服务合同》的约定委托和授权，履行受聘的职责，依法不得超越受聘约定的授权范围，超越授权范围所实施的行为无效；二、《物业管理服务协议》中物业服务收费标准违反了《前期物业服务合同》约定的每月2.58元／㎡标准，无效。《前期物业服务合同》约定的物业服务范围、物业类型、服务项目和质量等内容已全部涵盖《物业管理服务协议》内容。新世界公司没有为江峰提供额外的物业服务，就无权单独提高物业服务收费标准，否则就违反了《前期物业服务合同》，构成违规收费，江峰有权拒绝缴纳。三、原审法院认定《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》同时有效缺乏法律逻辑常识。《前期物业服务合同》�《物业管理服务协议》是同一标的的两份合同，两份合同对物业服务费标准的规定相互矛盾，依照法律逻辑，只能是其中一份合同有效，不可能是两份合同同时有效。
上诉人江峰亦不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回上诉人新世界公司的诉请。其理由为：一、新世界公司招标时资质不明，不具有签订物业管理合同、收费的资格。二、新世界公司与江峰签订物业合同时存在欺诈、重大隐瞒及显失公平。1、新世界公司隐瞒了其不合法的主体资格，新世界公司在投标时非法串标、违法中标，对江峰隐瞒了其资质问题，而且存在超资质经营的问题。新世界公司是三级资质，根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，涉案物业均是非住宅项目，建筑面积达134666平方米，已远远超过了该管理办法规定的服务范围。2、新世界公司还对上诉人江峰隐瞒了前期物业管理合同的存在，因前期物业管理合同的存在，江峰与新世界公司不应当再重新签订新的物业管理合同，应当直接适用前期物业管理合同，并按前期物业管理合同的约定缴纳物业管理费。3、新世界公司招商时承诺的是第一戴维斯太平物管服务，且提供一对一咨询服务，事实上被上诉人新世界公司没有提供相应服务，存在欺诈。4、新世界公司与建设单位签订的前期物业合同的内容和新世界公司与江峰签订的物业服务合同的内容不一致，江峰合同中约定的物业费20倍于前期物业合同载明的物业费，违反了物业服务收费的同一性原则，而且合同中没有额外增加服务项目，显失公平。物业企业签订合同应当根据招投标文件签订，不能违背招投标时的文件，擅自提高物业服务标准的，江峰有权拒绝缴纳超额部分。5、新世界公司与江峰签订的物业合同只载明“计租期每月为44元，月物管合计为9240元”，该载明的价格有几种解释，具有误导和欺诈性，应当做出不利于新世界公司的解释。6、与新世界广场同地段的天虹购物广场收取的管理费仅10元／㎡，还包括空调设施费用和电费，新世界公司收取的物管费显失公平。三、新世界公司无资质无经验导致其管理混乱，物管质量差，严重影响江峰经营。
被上诉人新世界公司答辩称：1、江峰行使撤销权的权利已消灭。江峰签订合同并且缴纳物管、公共维护保证金的时间是2012年12月12日，但其起诉时是2014年9月16日，明显超过一年，因此江峰的撤销权已消灭。而且，江峰与新世界公司签订的合同不存在�大误解和显失公平的内容。签订合同时，江峰显然知道物业单位就是新世界物业公司，并且按照合同约定支付了物管和公共维护保证金，表明其本人同意接受新世界公司的物业服务，江峰在签订物业合同前后都可以通过房管局了解物业公司的资质等级情况，江峰自身不去了解或者当时是明知的，所以其主张撤销权不能得到支持。2、新世界公司与江峰签订的物业服务合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，该协议真实合法有效。新世界广场是商业综合体，不同于住宅物业，没有法律强制规定需要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是，新世界公司仍然通过了公开招投标中标了新世界广场小区前期物业管理项目，并与九天房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，因此，新世界公司对新世界广场小区前期物业管理服务具有合法的经营管理服务权。3、新世界公司承接新世界广场小区的物管业务符合行政部门规章的内容。《物业管理企业资质管理办法》是建设部颁布的部门规章，该部门规章的规定“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，该条部门规章规定的内容是授权性规定，不是禁止性规定。4、江峰经营期间至今没有缴纳物业费和公共维护费，不守商业信用。
根据双方上诉人的上诉理由和辩称意见，归纳本案的争议焦点为：1、江峰是否应当向新世界公司缴纳物管费、公共维护费，如应缴纳？应按何种标准缴纳及缴纳多少2、江峰是否应当缴纳违约金？
二审过程中，上诉人新世界公司向本院提交新世界公司自2015年6月以来发生的费用开支票据共18份，证明新世界公司从开业至今一直在发生包括安保、保洁、垃圾处理等在内的合理费用。上诉人江峰质证后认为，该证据的真实性、合法性无法确认，关联性与其诉请无关。本院认为，新世界公司提供的开支票据中有正式的发票证实其开支，本院对其真实性、合法性予以确认。但新世界公司的开支问题与江峰是否应当缴纳物业费、公共维护费及应当缴纳多少的问题没有实际关联，因此本院对其关联性不予确认。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于上诉人江峰是否应当向新世界公司缴纳物管费、公共维护费及应按何种标准缴纳多少的问题。江峰上诉称，新世界公司与江峰签订物业合同时，隐瞒了其违法中标取得物业管理资格、资质不明、超资质承接业务、存在前期物业管理合同重要问题；新世界公司招商时承诺了由第一戴维斯太平物管提供服务；双方物业管理协议中约定的物业管理费远远高于前期物业管理合同中约定的物管费，新世界公司与江峰所签物业合同存在欺诈、重大隐瞒及显失公平；而且签订合同后，新世界公司提供的物业服务质量较差，与其收取的物业管理费不匹配，严重影响江峰的经营。该物业管理服务协议应当予以撤销。本院认为，1、2011年11月，新世界公司经过评标委员会评审成为新世界广场小区的中标单位，吉安市房管局物业管理科向新世界公司颁发了《吉安市物业管理服务项目招标中标通知书》，而江峰并没有提供证据证明新世界公司存在违法中标的事实，故江峰的该上诉理由依据不足，本院不予支持。2、根据新世界公司的物业服务企业资质证书，新世界公司自2011年9月21日开始准予从事物业管理活动，资质等级为三级，新世界公司与江峰签订物业管理服务协议的时间是2012年12月12�，即在此之前新世界公司就取得了相应的资质，不存在资质不明的问题。新世界广场的物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积达134666㎡，新世界公司的资质为三级，根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，但是《物业管理企业资质管理办法》是建设部颁发的部门规章，不属于法律法规，也不属于法律法规规定的禁止性规定和强制性规定，而是属于授权性规定，违反了该授权性规定也不是撤销合同的法定事由，江峰的该上诉理由缺乏依据，本院不予支持。3、新世界公司中标后与吉安市九天房地产有限公司签订了前期物业服务合同，符合法律规定，双方仅约定公寓物业费为每月2.58元／㎡，对商业类物业没有进行约定。后江峰通过招商承租了新世界广场小区的商铺。根据合同相对性原则，前期物业服务合同的合同相对方是新世界公司与吉安市九天房地产有限公司，江峰不是合同的相对方，不能受到该合同的约束，而应当与新世界公司签订新的物业管理协议。江峰也自认，在签订物业管理协议时系自愿，明知道签订合同的相对方是新世界公司而不是招商时承诺的第一戴维斯太平物管，也未对合同中约定的“第一、二计租期为44元／㎡，月物管合计为9240元；第三计租期每月为54元／㎡，月物管合计为11340元。为确保乙方按本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于两个月的物业服务费和公共维护费作为履约保证金，计18480元”等内容提出异议，且江峰也按照该条约定缴纳了相应的履约保证金。因此，在签订合同时江峰系意志自由，不存在受到胁迫、乘人之危等情况，新世界公司也不存在欺诈的情况，合同内容亦不存在显失公平的情况。江峰的该上诉理由亦缺乏事实依据，本院不予支持。新世界公司上诉认为，其与江峰签订的《物业管理服务协议》真实、合法有效，提供的物业服务完全符合涉案物业服务合同的约定，应当按照当事人合同约定的物业费及公共维护费收费标准进行收费，不能因商业风险变更合同内容，原审判决按物业费、公共维护费缴纳标准的60%予以收取没有法律依据。本院认为，根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，新世界公司为三级物业服务企业，所管理的新世界广场小区面积达134666㎡。虽然该管理办法是建设部颁布的部门规章，属管理性�定，不是强制性、禁止性的法律规定，不影响其合同效力，但事实是新世界公司承接了超越其现有资质能力和范围的业务项目，与新世界广场要求的规模和能力存在差距。且经一审法院查明，新世界公司提供的物业服务存在不足，电梯管理不畅、路标指示不明，并因其装修安排不合理，导致江峰店铺内的空调无法正常使用等问题。因此，新世界公司的收费应当合理，收费标准也应与其服务水平相匹配。按照新世界公司的服务水平，合同中约定的每月44元／㎡过高，原审法院酌情调整为原标准的60%并无不妥。因此，上诉人新世界公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于江峰是否应当缴纳违约金的问题。新世界公司上诉认为，江峰经营过程中一直未缴纳物业费、公共维护费，不遵守合同约定，应当依据合同约定的条款支付相应的违约金。本院认�，新世界公司超资质承接业务项目，提供服务存在不足，亦存在瑕疵履行的问题，因此，对新世界公司的该上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费480元，由上诉人吉安市新世界物业有限公司负担264元，由上诉人江峰负担216元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 张志坚
二〇一五年九月十八日
书 记 员 郭 琴