江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1953号上诉人（原审原告）:吴静。委托诉讼代理人：顾明，江苏德沛律师事务所律师。上诉人（原审被告）:薛玉磊。上诉人吴静与上诉人薛玉磊房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人吴静不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。具体理由如下：1、根据双方签订的合作协议的约定，协议执行期限为三年，中途未经双方同意不得终止或变更，薛玉磊违反协议约定，单方终止合同，其行为应是无效行为，且薛玉磊通知吴静终止合同的方式、内容及终止合同的时间明显不妥，终止合同的理由亦不能成立。因此，吴静主张薛玉磊应支付2016年10月至2017年2月期间的租金45000元应予以支持。2、本案协议约定的违约金数额为5万元。在薛玉磊租赁期间，吴静投入的电脑设备等价值10余万元，由于薛玉磊单方终止合同，吴静的房租损失亦有7万余元。一审判决违约金数额为27000元明显不合理，不能弥补吴静的损失。3、一审判决遗漏了吴静要求继续履行合同的诉讼请求。薛玉磊上诉并答辩称：1、一审判决违约金过高，即使存在违约，也只应支持2万元。2、双方于2016年10月已经终止合同，吴静的上诉理由不能成立。吴静针对薛玉磊的上诉答辩称，在租赁期间，吴静投入了电脑等设备，还需要支付房租，一审判决的违约金过低，薛玉磊上诉理由不能成立。吴静向一审法院起诉请求：判令薛玉磊继续履行双方于2015年10月5日签订的合作协议，薛玉磊给付吴静合作款48000元、违约金50000元，共计98000元。事实和理由：2015年10月5日，双方经协商，订立合作协议，吴静提供位于沭城街道锦辉佳苑住宅小区的商铺及电脑20台作为薛玉磊创业所用，薛玉磊按月支付吴静合作款项。合作时间为三年。如有一方违约行为，给付对方违约金5万元。根据该约定，吴静提供了相应的房屋及电脑，薛玉磊方入住该场所并在该场所办公。2016年10月，薛玉磊无故拒绝给付吴静合作款，并单方表示要终止合同，吴静不同意薛玉磊的行为，并多次向薛玉磊索要合作款，但薛玉磊拒绝给付，截止2017年2月，薛玉磊共欠吴静合作款46500元。另薛玉磊于2016年2月尚欠吴静租金1500元。一审法院认定事实：2015年10月5日，吴静、薛玉磊签订《合作协议》约定，吴静将位于锦辉佳园二幢北二号商铺所开的嘀嘀叭叭二手车店铺及屋内设备与薛玉磊共同合作。合同签订之日起，吴静免除薛玉磊第一、二月使用费，第三个月支付6500元人民币，第四个月起每月支付8500元，从第二年10月1日起每年每月有偿使用增加500元，即第二年每月9000元，第三年每月9500元，并于每月于5号前付清当月费用。具体时间为2015年10月5日至2018年10月5日。协议期间所产生的水电费由甲方负责。协议第三条约定：乙方（吴静）不得随意收回投资设施（包括房屋、电脑、空调等），如遇特殊情况，必须与甲方（薛玉磊）协商并经甲方同意可收回正常使用权。第十条约定：本协议执行三年，中途未经双方同意不得终止或者变更。第十二条约定：一行协议共同遵守，如有违约，违约方须向对方支付五万元违约金。后薛玉磊因经营困难，于2016年8月通过短信的方式告知吴静将于2016年10月5日解除合同。2016年10月5日，薛玉磊通过微信、短信等方式告知吴静已搬离涉案房屋，并告知吴静不再租赁涉案房屋。薛玉磊尚欠吴静2016年2月租金1500元。一审法院认为：合同解除权是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更和消灭的权利。本案中，薛玉磊于2016年8月向吴静告知将于2016年10月5日解除涉案合同，并于2016年10月5日通过微信、短信等方式告知吴静已搬离涉案房屋，且告知吴静不再租赁涉案房屋。故双方于2015年10月5日签订的《合作协议》于2016年10月5日已解除。吴静要求薛玉磊继续履行合同并支付自2016年10月6日至2017年2月5日租金的诉讼请求，不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方于2015年10月5日签订的《合作协议书》系租赁合同，该合同约定薛玉磊对涉案房屋的租期自2015年10月5日至2018年10月5日，现薛玉磊于2016年10月5日因经营困难而提前解除该租赁合同不符合法律规定的法定解除租赁合同的情形，也不符合合同约定，系薛玉磊违约。故吴静要求薛玉磊向其支付违约金的诉讼请求，予以支持。对于违约金的具体数额，因约定的违约金过高，支持薛玉磊向吴静支付违约金27000元。吴静还要求薛玉磊向其支付2016年2月尚欠付的房租1500元的诉讼请求，薛玉磊表示认可，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、薛玉磊于判决发生法律效力之日起十日内向吴静支付租金1500元；二、薛玉磊于判决发生法律效力之日起十日内向吴静支付违约金27000元；三、驳回吴静其他诉讼请求。案件受理费1106元，由吴静负担780元，薛玉磊负担326元。二审期间，吴静补充提供2015年4月16日吴静丈夫与苏恒波签订的房屋租赁合同以及2015年10月8日薛玉磊要求吴静增加电脑设备的申请及购货清单，证明涉案房屋是吴静租赁而来，租期十年，年租金3万元，至第四年时还要增加租金，吴静还对房屋进行了装修并购买了电脑等设备，一审判决的违约金过低。薛玉磊应继续支付租金。薛玉磊质证认为，对吴静提供证据的真实性认可，但不能达到其证明目的。本院认为，因薛玉磊对吴静提供证据的真实性无异议，故对吴静提供证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的……第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案薛玉磊于2016年10月5日告知吴静不再租赁涉案房屋，并已搬离涉案房屋，吴静虽对薛玉磊解除合同的行为有异议，但并未在三个月以内提起诉讼，而是在三个月以后才提起诉讼，故应确认薛玉磊解除合同的效力。因合同已经于2016年10月5日解除，故吴静关于薛玉磊应支付2016年10月至2017年2月的租金45000元的主张不应支持。关于本案的违约金，因薛玉磊存在违约行为，应向吴静支付违约金，至于具体数额，一审结合案件的实际情况确定违约金的数额为27000元并无不当。一审法院已认定双方之间的合同已经解除，并判决驳回吴静其他诉讼请求，吴静上诉提出一审遗漏其要求继续履行合同的诉讼请求，不能成立。综上，上诉人吴静及薛玉磊的上诉理由均不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2732元，由上诉人吴静负担2212元，薛玉磊负担520元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇一七年八月二十六日书记员  汤媛媛