南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁汤民初字第810号
原告吴益华，男，1984年7月11日生，汉族。
委托代理人方亚，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告姚春彬，男，1983年6月26日生，汉族。
委托代理人邱加明、蒋皓，江苏和忠律师事务所律师。
原告吴益华与被告姚春彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴益华及其委托代理人方亚，被告姚春彬及其委托代理人邱加明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴益华诉称，2013年8月3日，其与被告姚春彬及中介方签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将其位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第六街区17幢601室房屋出售给其，并于当天签订了补充协议。其按约定向姚春彬支付了10000元定金，但此后姚春彬未能按合同约定履行义务，导致合同无法继续履行。为此，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除其与姚春彬签订的《房地产买卖中介合同》；2、姚春彬赔偿其已支付的中介费13784元、返还定金10000元并支付违约金77600元及律师费3000元；3、姚春彬赔偿其房产升值造成的损失80000元。
被告姚春彬辩称，1、同意解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、原告吴益华一直未提供贷款通过预审的书面材料，系吴益华违约，其不同意支付违约金、中介费及律师费，亦不同意返还其定金；4、吴益华要求的房产升值损失没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月3日，经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司居间，原告吴益华（乙方）、被告姚春彬（甲方）及南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》及补充协议。约定，甲方将其所有的位于江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第六街区17幢601室房屋出售给乙方，房屋售价为776000元，佣金和代办费（中介费）13784元由乙方支付。合同第九条违约责任条款第（三）项约定违约方支付守约方违约金77600元。三方在补充协议约定：“1、乙方办理商业贷款530000元。由丙方负责办理。乙方应于本合同生效之日起7日内提供贷款所需材料。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内须自筹资金补足房款……如因乙方贷款材料未能及时送达丙方，导致甲方不能及时取得房款，由甲乙双方协商解决，丙方作为见证方……3、（3）甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币壹万元整，（4）乙方借给甲方贰拾叁万元，用于乙方贷款审核通过后办理解押手续，解押后两个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款……（12）如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金……。合同签订当日，吴益华向姚春彬支付了定金10000元，并交付丙方中介费13784元。之后，原告通过南京恒泰投资担保有限公司办理贷款事宜。原被告双方及中介公司约定2013年9月2日由吴益华当天带230000元和姚春彬及中介一同到银行办理讼争房屋贷款解押手续，但2013年9月2日，因故各方均未如期能前往办理解押。2013年9月13日，姚春彬向吴益华发出通知1份，该通知载明：在收到此通知二日内，本人若再未收到由交银行出具的通过贷款预审的书面文件，则视为未通过银行贷款预审，吴益华应在收到本通知之日起十五日内一次性足额支付全部房款……。同年9月13日，在姚春彬的要求下，吴益华及中介带其至申请贷款的交通银行（原被告双方对该行表述不一致，吴益华认为该行为交通银行华侨路支行，姚春彬认为该行为交通银行新街口支行）进行贷款预审查询，但没有获得审批通过的书面文件。2013年9月14日，姚春彬再次向吴益华华发出通知1份，该通知载明：本人在2013年9月3日和2013年9月6日分别通过电话通知你、中介公司，在规定的时间内向本人提供银行出具的银行贷款预审通过的书面文件。截止2013年9月12日晚，本人尚未收到相关书面文件……现通知你，在收到本通知之日起十五日内，一次性足额支付全部房款……。上述两份通知，吴益华均已收到。2013年9月17日，吴益华通过邮件形式向姚春彬于《房地产买卖中介合同》上预留的地址发出了告知函1份，载明：中介已于2013年9月2日电话通知你，我方贷款预审已通过，……现书面通知你于2013年9月26日前往办理房屋解押等合同约定的相关手续……。但该邮件被退回。2013年10月11日，姚春彬再次向吴益华发出“通知”1份，载明截止2013年10月10日晚，本人尚未收到任何房款。现通知你：本人与你、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司共同签订的《房地产买卖中介合同》在你和中介公司收到本通知之日起正式解除。如有异议，请在收到本通知之日起三十天内向人民法院起诉。
另查明，2013年9月2日，吴益华向其银行账户（紫金农商银行：6223240111003340798）中存入了260000元。
2013年10月，吴益华向本院提起诉讼。审理中，被告姚春彬陈述其之所以要求对方出具银行预审批通过的书面文件系因担心在过户之后原告不能正常贷款，其权利得不到保障。吴益华则认为，根据合同约定如其房贷未获批准，则其有义务以现金方式补足剩余房款，故姚春彬以未收到银行贷款审核通过的书面通知为由不履行合同的抗辩理由是不能成立的。此外，姚春彬认为《房地产买卖中介合同》中所约定的违约金过高，要求吴益华举证证明其实际损失。对此，吴益华陈述其实际损失包含1、因被告违约致其延期另购他房造成的房价升值损失74000元；2、因延期购房导致其多支出的房租21600元；3、中介费13784元。因双方意见不一，致调解未成。
以上事实，有《房地产买卖中介合同》、告知函、通知、收据、银行转账凭条及当事人陈述等证据证明。
本院认为，原告吴益华与被告姚春彬之间的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方签订的合同约定，原告办理商业贷款530000元，如经银行审核，吴益华不能贷款或不能足额贷款，吴益华在接到中介公司通知后三个工作日内须自筹资金补足房款。如吴益华不能贷款或不能足额贷款，并经通知后三个工作日未补足房款，吴益华要承担违约责任，姚春彬的权益是有保障的。姚春彬因未见到原告贷款通过预审的书面材料，出于对自身权益能否得到保障的担心，怀疑对方不能贷款或不能足额贷款，从而不办理房屋解押手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方并未约定原告需提供贷款通过预审的书面材料，故姚春彬辩称原告已构成违约的意见无事实依据，本院不予采纳。吴益华根据《房地产买卖中介合同》补充协议的约定，要求姚春彬作为违约方赔偿其中介费13784元，于法有据，本院予以支持。
当事人协商一致，可以解除合同。对于双方签订的《房地产买卖中介合同》中关于房屋买卖的内容，原告吴益华要求解除，被告姚春彬亦同意解除，本院照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，姚春彬应返还吴益华定金，故对于吴益华要求姚春彬返还定金10000元的诉讼请求，本院予以支持。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，姚春彬认为合同约定的违约金过高，要求降低。对于吴益华提出的中介费损失，因其在前项诉讼请求中已进行主张，且本院已予支持，故其不得重复计算。对于其主张的房租损失及房价升值损失，因其未提供充分证据证明，本院根据本案房屋价款及双方履行合同的情况综合考虑，对该部分违约损失酌定为10000元，对于吴益华主张的超过该部分的违约损失，本院不予支持。
对吴益华主张姚春彬赔偿律师代理费3000元的诉讼请求，并无法律依据，故本院不予支持。对于吴益华主张的房屋升值损失80000元，因其已在违约损失中涉及，且其并未提供充分证据证明，故本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴益华与被告姚春彬于2013年8月3日签订的《房地产买卖中介合同》。
二、被告姚春彬返还原告吴益华定金10000元，并支付吴益华违约损失10000元、中介费13784元，合计33784元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、驳回原告姚春彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费15295元，由原告吴益华负担2399元，由被告姚春彬负担12896元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10105901040001276。
审 判 长 王 波
人民陪审员 吴宝生
人民陪审员 赵 青
二〇一四年七月九日
见习书记员 郭 辉