天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终103号上诉人（原审被告）：沈国伟，男，1954年8月29日生，汉族，天津市阿尔斯通水电设备有限公司退休工人，住天津市。上诉人（原审被告）：沈佳，女，1981年10月5日生，汉族，天津市阿尔斯通水电设备有限公司工程师，住天津市。委托诉讼代理人：沈国伟（父女关系），住天津市南开二马路仁善里2-4-604。被上诉人（原审原告）：天津华厦物业管理发展有限公司，住所地天津市和平区鞍山道129号。法定代表人：刘文浩，董事长。委托诉讼代理人：边玉力，该公司职员。上诉人沈国伟、上诉人沈佳因与被上诉人天津华厦物业管理发展有限公司（以下简称“华厦物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈国伟、上诉人沈佳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人华厦物业公司赔偿因物业不作为给上诉人造成的损失23283元。包括14年10月至16年10月的24个月房屋租金19200元，因维修不到位下雨造成的重新修复费用200元，精神损失费800元，两年度供热采暖费3083元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2014年1月1日交齐各种费用后才取得新房钥匙。在没有任何人员的陪同下，上诉人自己对房屋质量进行了验收后，发现该房屋有多处质量问题。上诉人填写了房屋配套属实验收清单提交给一名工作人员，依据有关法律、规定应由开发商与物业参与验收。在等候数十日后毫无音讯，经上诉人与物业人员电话及上门联系登记后，物业人员让听信。但又过了十日及数月后仍无音讯。14年间上诉人往返几十次上门找物业人员或打电话近百次联系物业人员及开发商。上诉人又给华厦物业公司报修热线打电话反馈物业人员不作为，华厦物业公司报修热线也讲华厦物业公司将报修事宜，打报告给开发商了，让上诉人找开发商解决。上诉人找到开发商，开发商又让找华厦物业公司负责维修，现场有负责维修人员。比较简单的房屋质量维修问题，被华厦物业公司与开发商相互推诿，一拖再拖，拖了近两年多都没能得到妥善解决。物业墙上明显公示《天津市商品住宅工程质量缺陷报修规定》，保修期内出现的房屋质量缺陷问题，因物业不能及时协调处理解决，物业人员讲我们只负责通知联系维修人员，能不能及时维修，却让找房屋开发商解决。明显是物业人员不作为的具体体现。按照有关法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定物业承担保修及违约、违规的责任。根据《天津市新建商品住宅质量保证书》第六条第五款、第七条、第八条之规定，天津华夏物业不但不能及时提供检修服务，反而采用现代化手段不给上诉人激活电梯卡，造成上诉人不能正常使用电梯、继续进行装修、顺利入住等正常使用，严重侵害业主利益。上诉人曾多次找华厦物业公司要求其解决遗留问题。例如，2014年上诉人找到华厦物业公司登记，华厦物业公司答应更换新窗户，却久久没有音讯。2015年1月上诉人找到华厦物业公司要求激活电梯卡，但华厦物业公司要求先给付物业费。华厦物业公司管理不规范，岗位人员的岗位分工并未公示。2016年7月20日，因窗户密封胶开裂造成房屋漏水，上诉人找华厦物业公司维修，华厦物业公司敷衍了事，综上，在销售商业惯例中，应先验房后接收，而住宅集团此次售房则是采取先接收，后验房的方式明显不符合商业惯例及有关法律法规。多数情况是业主在入住使用以后发生门窗翘裂情形，而我的房屋是在接收钥匙后验房情况下，就发生门窗翘裂情形。因开发商及华厦物业公司对该房屋存在的质量问题，不能及时处理更换窗户及修复，而是相互推诿。华厦物业公司则是采用不给上诉人正常使用的电梯卡激活的方式，剥夺了上诉人对电梯使用权，由此导致造成上诉人不能上楼顺利进行装修、入住，严重侵害上诉人的合法权益。给业主造成经济损失，及精神上伤害。根据相关法律规定，华厦物业公司及开发商应承担违约责任。被上诉人华厦物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人沈国伟、沈佳上诉的请求均属于开发商的房屋质量问题，与华厦物业公司无关。华厦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令沈国伟、沈佳给付华厦物业公司2015年1月1日至2016年7月31日共计19个月的物业管理服务费2076.7元及违约金1869元，合计3945.7元；2、本案诉讼费及其他费用由沈国伟、沈佳承担。一审法院认定事实：2010年12月10日，华厦物业公司与天津住宅集团津城置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，由华厦物业公司承担天津市北辰区淮盛园小区的前期物业服务工作，合同期限自2010年12月10日至小区业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。业主每月物业费应于当月10日前交纳，逾期从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。沈国伟、沈佳系天津市北辰区淮盛园14-1-1002房屋的所有权人。沈国伟、沈佳房屋建筑面积为72.91平方米，每月应缴物业管理服务费为109.3元，沈国伟、沈佳自2015年1月至2016年7月未缴物业管理服务费，共欠缴19个月，总计欠缴物业管理服务费数额为2076.7元。《天津市住宅前期物业服务合同》中约定业主应于每月10日前交纳物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。一审法院认为，本案争议焦点为华厦物业公司是否应当向沈国伟、沈佳收取物业费。华厦物业公司与天津住宅集团津城置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。华厦物业公司依约为沈国伟、沈佳提供了物业管理服务，沈国伟、沈佳应按照合同约定向华厦物业公司交纳物业费。沈国伟、沈佳以其未在北辰区淮盛园14-1-1002房屋居住为抗辩理由，一审法院不予支持。沈国伟、沈佳抗辩称其房屋质量存在问题，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，沈国伟、沈佳可另行解决。逾期未交纳物业管理服务费的，应按约定交纳违约金。华厦物业公司主张沈国伟、沈佳给付违约金1869元，不符合《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金的规定，一审法院不予支持。沈国伟、沈佳自2015年1月至2016年7月应交物业管理服务费2076.7元，按合同约定其应给付违约金6.2元。华厦物业公司、沈国伟、沈佳其他主张因没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈国伟、沈佳于本判决生效之日起五日内给付原告天津华厦物业管理发展有限公司2015年1月至2016年7月期间物业费2076.7元、违约金6.2元，合计2082.9元；二、驳回原告天津华厦物业管理发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由沈国伟、沈佳负担。二审中，上诉人沈国伟、沈佳提交如下证据：证据一、五组照片，证明交房当天发现房屋有质量问题；证据二、报修记录，证明报修事实；证据三、报修证据，证明被上诉人不作为，拖延4个月维修；证据四、两组照片，证明上诉人要求被上诉人进行修复没有修理的照片；证据五、维修登记表，没有上诉人签字的不认可；证据六、拆除楼道窗户把手照片；证据七、照片，证明房屋有质量问题；证据八、住宅质量保证书、保修期内售后服务流程图，证明华厦物业公司不作为；证据九、2016年7月31日大雨后楼道中公用面积漏雨照片；证据十、2016年7月31日大雨后屋内漏雨照片；证据十一、上诉人缴纳了三年的暖气费，但是没有享受到相应服务，上诉人要求被上诉人给予补偿。被上诉人华厦物业公司对上诉人沈国伟、沈佳二审提交的证据质证如下：上诉人提供的证据三、五、八足以证明华厦物业公司给上诉人售后进行登记、联系维修。上诉人提出的房屋质量问题，与华厦物业公司无关。二审中，被上诉人华厦物业公司提交如下证据：维修分派单两张，证明上诉人主张的门把手、窗户开胶漏水问题，被上诉人已经维修完毕且有上诉人沈国伟签字确认。上诉人沈国伟、沈佳对被上诉人华厦物业公司二审提交证据的真实性认可，本院亦予以确认。上诉人所提供的证据均不属于新证据范畴，本院均不采信。上诉人对被上诉人所提供的证据的真实性认可，进一步补充证明了上诉人所主张的维修事项均已维修完毕，综上，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。本院认为，被上诉人华厦物业公司与天津住宅集团津城置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于该小区的全体业主具有法律约束力。被上诉人华厦物业公司依约为上诉人沈国伟、沈佳提供了物业管理服务，上诉人沈国伟、沈佳应按照合同约定向被上诉人华厦物业公司交纳物业费。上诉人沈国伟、沈佳上诉主张的门把手问题、窗户开胶漏水问题，华厦物业公司二审提交的维修分派单可证明其已进行相应维修，上诉人沈国伟对此亦签字确认，故上诉人沈国伟、沈佳上诉主张没有享受物业服务，不应当缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人沈国伟、沈佳主张的房屋质量问题，不属于本案审理范围，上诉人沈国伟、沈佳依据相关证据可另行主张。关于上诉人沈国伟、沈佳上诉主张被上诉人华厦物业公司赔偿损失的问题，经二审释明，被上诉人华厦物业公司对此亦不同意调解，对此，根据民事诉讼法的相关规定，上诉人沈国伟、沈佳可另行主张，本院不再评述。关于上诉人沈国伟、沈佳上诉主张追加开发商作为本案第三人参加诉讼的问题，经本院审查，本案不属于第三人必须参加诉讼的情形，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人沈国伟、沈佳的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人沈国伟、沈佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 捷代理审判员  张振超代理审判员  李兴明二〇一七年二月十七日书 记 员  周 昊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……