湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0204民初341号原告：陈钢，男，汉族，1974年1跃7日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。原告：马超军，女，汉族，1981年10月17日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：余浩，湖南天隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师。被告：湖南中天恒基房地产开发有限公司，住所地株洲市荷塘区新华东路1197号。法定代表人：唐起雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧明，女，汉族，1955年12月17日出生，住广东省深圳市福田区，系该公司法务。委托诉讼代理人：唐海翠，女，汉族，1984年10月20日出生，住长沙市芙蓉区，系该公司法务。原告陈钢、马超军诉被告湖南中天恒基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈钢、马超军委托诉讼代理人余浩、被告湖南中天恒基房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐海翠到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告陈钢、马超军向本院提出诉讼请求：1、判决被告湖南中天恒基房地产开发有限公司为原告办理莱茵小镇21栋304号房屋房产权属证书；2、判决被告湖南中天恒基房地产开发有限公司向原告支付逾期办证违约金（违约金以540458.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月1日开始计算，至被告湖南中天恒基房地产开发有限公司为原告办理恒基莱茵小镇21栋304号房屋房产权属证书完毕之日止，暂计算至2017年12月31日违约金为42834元）；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告湖南中天恒基房地产开发有限公司与原告签订株洲市商品房（预）销售合同。合同约定，原告购买被告恒基莱茵小镇房屋。合同还约定，被告定于2015年5月1日前将该房屋交付给原告，房屋交付的标志为甲方向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲乙双方在签署房屋交接书之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。后原、被告双方进行了房屋交接，被告将房屋交付给原告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告接收房屋后，一直居住在该房屋内。但被告未按合同约定办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证），是严重的违约行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告湖南中天恒基房地产开发有限公司辩称，被告在房屋初始登记（大产权证）办理中不存在违约行为，不应承担违约责任。在大产权证的办理过程中，被告尽到了应尽的全部义务，大产权证未能及时办理的原因系政府职能部门职能不清，相互推诿所致，非被告所能控制，原告不能因被告不能控制的客观原因造成的后果要求被告承担违约责任。被告在原告不动产权证（分户证）的办理过程中仅仅系协助义务，原告未书面委托被告代为办理，被告尽到了相应的协助义务，无违约行为，不应承担违约责任。综上，被告按照规定和合同约定履行相应的办证义务，在原告办理分户证的程序上履行了相应的协助义务，不存在违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《株洲市商品房（预）销售合同》复印件，被告对证明目的有异议，本院认为该证据形式来源合法，内容客观真实，能证明双方在合同及补充条款中明确约定办理房屋所有权总证及房屋所有权证的期限，予以采信。2、原告提交的住房公积金担保贷款合同，被告对证明目的有异议，本院认为，该证据形式来源合法，内容客观真实，能证明原告完成合同约定的付款义务的事实，予以采信。3、被告提交的莱茵小镇二期项目建设及竣工验收情况汇报、关于莱茵小镇项目情况的说明（2016年5月30日）、湖南中天建设集团股份有限公司关于“企业帮扶”项目情况汇报、企业帮扶工作现场办公会议纪要（2017年4月18日，株府阅[2017]35号），原告对合法性、真实性、关联性均有异议；被告提交的株洲市建设工程竣工规划核实测量成果报告书、株政办函（2015）32号文件、株政办函（2016）74号文件，原告对关联性及证明目的有异议；对被告提交的建设工程竣工验收备案表、株洲市土地管理委员会会议2016年度第二次、第三次会议纪要，原告对证明目的有异议；本院认为，被告提交的上述证据形式来源合法，内容客观真实且相互印证，可以证明被告办理莱茵小镇21栋不动产权证（大产证）的过程，予以采信。4、被告提交的《不动产登记暂行条例》、株洲市人民政府关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告、株国土资告（2016）1号文件，原告对合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，本院认为该证据形式来源合法，内容客观真实，予以采信。5、被告提交的紧急通知复印件，原告对合法性、真实性、关联性均有异议，本院认为，该证据虽系被告单方制作，但张贴于21栋电梯间，内容为通知提交资料不全或证件过期的业主，可以证明被告履行了通知义务，予以采信。6、被告提交的委托代理协议，原告对关联性及证明目的有异议，本院认为该证据形式来源合法，内容客观真实，予以采信。根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：原告与被告于2013年9月5日签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告向被告购买位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基莱茵小镇21栋304室商品房，购房总价款为540458.25元。双方在合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”合同补充条款第8条约定：“甲方在乙方收房后365天内办理好新建商品房所有权初始登记并取得房屋所有权证总证（大产证）。”合同签订后，原告向被告支付购房款540458.25元。被告依约将房屋交付给原告。另查明，恒基莱茵小镇21栋建成后，被告将莱茵小镇二期21、22、29栋及地下车库进行建设工程竣工验收备案，在《建设工程竣工验收备案表》中，勘察、设计单位于2015年2月2日验收合格，监理、施工、建设单位于2015年2月3日验收合格，城建档案管理部门于2015年7月验收合格。在建设工程竣工验收备案期间，2015年5月8日株洲市人民政府办公室发布了《株洲市建设投资项目审批改革实施方案（试行）》文件（株政办函[2015]32号），对株洲市建设投资项目审批进行改革，根据文件规定，莱茵小镇二期21#、22#、28#、29#及地下室于2016年3月23日取得《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。2016年3月24日备案机关在上述《建设工程竣工验收备案表》中签署意见“该工程的竣工验收备案文件已于2016年3月24日收讫，文件资料基本齐全。同意备案。”再查明，因被告在办理莱茵小镇二期不动产权证问题上受阻，2017年3月2日湖南中天建设集团股份有限公司在《湖南中天建设集团股份有限公司关于“企业帮扶”项目情况汇报》中提到“二、协调解决莱茵小镇二期因规划方案和拆迁等原因不能一次性验收以致无法办理不动产证等问题。……现国土部门检测以20#栋未建对该项目二期只能一次办理国土验收，不同意对莱茵小镇二期20#栋之外的其他栋号先行办理不动产证，而规划部门坚持原代征地块未拆除为由不审批20#栋规划，导致莱茵小镇二期已建四栋无法办理不动产证，住户反应强烈，多次投诉。……”2017年5月16日《株洲市人民政府专题会议纪要》（株府阅[2017]35号）登载了2017年4月18日企业帮扶年工作现场办公会的《企业帮扶工作现场办公会议纪要》，其中“二、湖南中天建设集团有关事项……（二）莱茵小镇二期建设问题，1.不动产登记证办理问题。为维护社会稳定、支持企业发展，由市国土资源局负责，抓紧办理已竣工验收4栋建筑的国土验收手续，并尽快为住户办理不动产登记证。……”，该会议纪要同时对莱茵小镇二期20#栋规划审批问题、B地块土地报批等前期手续、周边土地整体开发问题分别作出了处理。2017年5月8日，株洲市规划局颁发莱茵小镇二期21#、22#、28#、29#栋《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》，2017年6月8日，株洲市规划局出具该四栋的《建设工程规划核实审批单》。2017年6月26日，被告办理了位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基莱茵小镇21栋的不动产权证（湘（2017）株洲市不动产权第0027097号）。2017年12月28日，被告在莱茵小镇21栋电梯间粘贴了不动产权证办理的紧急通知，通知21栋部分办证资料过期或缺失的业主，要求该部分业主补齐办证资料。2018年4月11日，原告所购位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基莱茵小镇21栋304号房屋完成了不动产登记，不动产权证为湘（2018）株洲市不动产权第0019217号。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2013年9月5日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告应按约定全面履行自己的义务,包括办理产权证的义务。根据原告与被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十四条及补充条款第8条约定被告应在交房后365天内完成新建商品房初始登记并取得所有权证总证（大产证），并在取得所有权证总证（大产证）之日起365天内办理不动产权证（分户证）。被告依约在2015年5月1日前将房屋交付给原告后，于2017年6月26日取得莱茵小镇21栋的不动产权证（湘（2017）株洲市不动产权第0027097号），2018年4月11日完成涉诉房屋的不动产登记（湘（2018）株洲市不动产权第0019217号）。办理大产证的期间已超过合同约定收房后的365天，办理分户证的时间未超过合同约定的总证出来后的365天。故本案的争议在于莱茵小镇二期21栋商品房所有权初始登记时间超过合同约定是否由于出卖人即被告的原因所致？本院对本案争议评议如下：本案中，新建商品房所有权初始登记并取得不动产权证（大产证）是被告方的义务，虽行政审批、登记制度的变化及登记机关的效能不受被告控制，但被告应在建设项目合法、履行合同义务勤勉的基础上在合理的期间内完成初始登记。因此，导致登记时间延迟的被告方的原因应为被告建设项目违法（包括未取得规划、土地等手续，擅自变更规划设计等），或被告怠于履行合同义务。根据证据显示，被告于2015年2月2日即进行莱茵小镇二期21、22、29栋及地下车库建设工程竣工验收备案，所有竣工验收单位于2015年2月3日前均验收合格，作为备案机关之一的城建档案管理部门也于2015年7月验收合格。2015年5月8日《株洲市建设投资项目审批改革实施方案（试行）》（株政办函[2015]32号）实施后，莱茵小镇二期21#、22#、28#、29#及地下室于2016年3月23日取得《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。一天后，即2016年3月24日，备案机关在上述《建设工程竣工验收备案表》中签署“同意备案”的意见。针对莱茵小镇二期规划审批及国土验收等原因导致不动产登记无法办理的情况，湖南中天建设集团股份有限公司于2017年3月2日以书面形式将此问题向有关部门反映。2017年4月18日，株洲市人民政府组织相关单位负责人召开企业帮扶年工作现场办公会议，将已建成的4栋房产的不动产登记证办理、20#栋规划审批问题、B地块土地报批、周边土地整体开发等问题分别处理，要求尽快办理已竣工验收4栋建筑的不动产登记证。2017年5月8日，2017年6月8日，株洲市规划局分别出具《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》和《建设工程规划核实审批单》。2017年6月26日，被告完成莱茵小镇二期21栋的初始登记并取得不动产权证（湘（2017）株洲市不动产权第0027097号）。株洲市政府的现场办公会作出的安排与湖南中天建设集团股份有限公司反映的问题相互印证，可以证明不是由于出卖人的原因导致的办理初始登记的延迟，且在初始登记受阻的情况下，被告积极协调了相关部门予以解决。关于原告是否有变更规划容积率或未足额缴纳办证费用的行为。本院认为，建设工程规划许可证与建设工程竣工规划核实合格证明中的数据不一致是因为本案提交的建设工程规划许可证是21、22、29栋住宅及地下室的数据，而建设工程竣工规划核实合格证明是21、22、28、29栋的数据，不能证明被告有变更规划容积率的行为。《企业帮扶工作现场办公会议纪要》中明确湖南中天集团缴纳的是征拆费，不是办理已建成的4栋商品房初始登记应当缴纳的费用，亦不能证明是被告未缴纳相关费用导致涉诉商品房办证延迟。综上，莱茵小镇二期21栋商品房所有权初始登记时间超过合同约定不是由于出卖人即被告的原因所致，且原告无证据证明莱茵小镇二期21栋是由于被告的建设项目违法或被告怠于履行合同义务而导致初始登记延迟。原告所购位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基莱茵小镇21栋304号房屋已于初始登记后的365天内完成了不动产登记（不动产权证：湘（2018）株洲市不动产权第0019089号），对原告诉请被告为其办理恒基莱茵小镇21栋304号房屋房产权属证书及向原告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈钢、马超军的诉讼请求。本案案件受理费870元，减半收取435元，由原告陈钢、马超军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：株洲市财政局非税收入专户，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 张 雷二〇一八年四月二十八日书记员 蒋中素