温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第134号
原代：黄以贴。
委托代理人：黄新和。
委托代理人：陈伟。
被告：温州城市广场投资管理有限公司。
代表人：赵旭东。
原告黄以贴诉被告温州城市广场投资管理有限公司（以下简称城市广场）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，组成合议庭依法适用普通程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告黄以贴及其委托代理人陈伟到庭参加诉讼。被告城市广场经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄以贴诉称：2011年7月，被告取得温州饭店资产经营权的具体经营者及受益者，于是改变饭店经营方式，将一至四楼改成商铺出租。2012年2月25日，原、被告签订商铺租赁合同，合同期限为2012年4月23日至2013年4月22日，合同约定双方的权利与义务并确定了违约责任的处罚与赔偿。签订当日原告给付合同保证金5000元，并于2月28日、3月23日二次给付租金合计212264元，合同签订后原告对商铺进行装修于3月6日交被告装修押金3000元及垃圾清运费500元，原告花去各类装修费157500元，购进各类服装60多万元，迎接合同约定的2012年4月23日正式开业。因被告所经营管理的商场一直无法通过消防验收，致使原告无法办理营业执照，无法依法开业。被告的违约给原告造成了巨大的经济损失。纠纷发生后，原、被告经过多次协商，无法沟通。原告只得于2012年5月关闭店门撤出商场。2012年年底，原、被告再次协商，被告执行董事季建新答应于2013年5月前协商好纠纷但迟迟未能解决，给原告造成了巨大的经济损失。故请求判令：1、解除原、被告于2012年2月23日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告商铺租金212264元，合同保证金人民币2000元，出入证押金150元，营业员工号牌押金40元，装修押金3000元，装修费96000元，合计316454元。3、被告赔偿原告违约金（按年租金的25%计算）53066元。4、本案诉讼费由被告承担。
为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：
1.身份证，证明原告的主体资格。
2.企业登记情况，证明被告温州城市广场投资管理有限公司的主体资格。
3.租赁合同书，证明原告租赁被告商铺的事实及内容。
4.租金收据，证明原告向被告交纳租金的事实。
5.保证金收据，证明原告向被告交纳合同保证金的事实。
6.出入证押金收据，证明被告收取原告出入证押金的事实。
7.工号牌押金收据，证明被告向原告收取工号牌押金的事实。
8.装修押金收据，证明被告收取原告装修押金的事实。
9.资产评估报告，证明原告商铺装修支付的金额。
被告城市广场未到庭，视为放弃抗辩权。
被告城市广场亦未向本院提交证据。
本案审理中，经原告申请，本院依法委托温州兄弟资产评估有限公司对涉案房屋即温州城市广场1楼02号店面装饰装修价值及可回收价值进行评估。该所于2015年3月25日出具温兄评【2015】046号资产评估报告认为，温州城市广场1楼02号店面商铺装修重置价值为96000元、店铺装修可回收残值5600元
经审理，本院对事实认定如下：
2012年2月25日，原告黄以贴与被告城市广场签订《租赁合同》，被告将坐落于温州市鹿城区第一桥温州城市广场1楼02号店铺出租给原告黄以贴使用，建筑面积为45㎡，合同期限为2012年4月23日至2013年4月22日，年租金为212264元。原告于2012年2月28日、3月23日给付被告租金212264元及合同保证金5000元。后2012年3月6日，原告支付被告装修押金3000元及垃圾清运费500元，另支付出入证押金150元、营业员工号牌押金40元。2012年4月23日，原告完成装修正式开业，但一直无法办理营业执照，经营一个月后，被告关闭店门撤出商场。
另本院在审理温州城市广场系列案件中查明，被告经营的城市广场商场系原温州饭店建筑改建，由于存在建筑产权不全、店面部分规划审批未到位、房屋建筑原始资料不规范、建筑群间距不满足现有消防规范要求等原因，一直未通过消防、规划等验收，致使诸多商铺无法办理营业执照正常经营，有部分商铺因无营业执照从事经营活动被温州市工商行政管理局鹿城分局处作出处罚，本案所诉的店铺亦在该商场内。
本院认为，原、被告于2012年2月25日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。合同签订后，原告依据合同约定，向被告交付涉案店铺的租金212264万元、保证金5000元、装修押金3000元，出入证押金150元，工号牌押金40元，并依约装修开业经营，履行了合同义务。现因被告提供的涉案房屋无法通过政府相关验收，原告无法办理营业执照，致使原告的合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任。原告诉请被告解除双方的租赁合同关系，合法有据，本院予以支持。双方合同解除后，原告缴纳给被告的履约保证金5000元、装修押金3000元及出入证押金150元、营业员号牌押金40元，共计8190元应予以退还。另原告诉请被告退还支付给被告的所有租金212264元，本院认为，虽然原告未能取得营业执照，但其亦承认使用租赁物经营了一个月，原告经营期间的租赁费应支付给被告，故本院依法扣除该一个月的租金，被告返还给原告的租金应为212264元－212264元÷12月＝194575元。本案中因被告履行合同义务不符合约定，造成原告装修损失96000-5600＝90400元，本院考虑到双方签订的租赁合同期限为1年，现原告已经使用涉案租赁物30天，应扣除期间的装修折旧损失计7430元。对于剩余的装修损失82970元，本院认为，原告租赁涉案房屋未明确了解租赁物的实际情况就贸然进行装修，对装修损失应承担责任，本院酌情认定被告应承担剩余装修损失的50%，即41485元。另原告诉请要求被告按年租金25%计算赔偿原告违约金53066元。本院认为本案系被告原因导致乙方无法办理营业执行正常营业，并非被告单方无任何法定或者合同约定事由要求提前解除合同，故原告要求按当年租金25%赔偿违约金依据不足，但根据根合同第四条违约责任第6点、第8点的约定，因被告的原因导致原告开业日期延误超过30日或因被告设施设备故障导致原告无法营业累计超出30日而提前解除合同，被告需返还保证金并按保证金数额向原告赔偿。故本院认定被告需按保证金数额5000元赔偿原告的损失。被告温州城市广场投资管理有限公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四的规定，判决如下：
一、解除原告黄以贴与被告温州城市广场投资管理有限公司于2012年2月25日签订的《租赁合同》；
二、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告黄以贴租金194575元、合同保证金5000元、装修押金3000元、出入证押金150元、营业员工号牌押金40元，合计202765元；
三、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿黄以贴装修损失41485元；
四、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内按保证金金额赔偿原告黄以贴5000元；
五、驳回原告黄以贴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6842元，原告黄以贴负担1800元，被告温州城市广场投资管理有限公司负担5042元。鉴定费6000元（已由黄以贴垫付），由原、被告各半负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张乓乓
人民陪审员 陈丽微
人民陪审员 郭笑春
二〇一五年七月九日
代书 记员 蔡 帆
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；