福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第4015号
上诉人（原审被告）泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人黄素春，福建顺济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱幼梅。
委托代理人杜桥生，福建志立律师事务所律师。
委托代理人丁华，福建志立律师事务所律师。
上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）因与被上诉人邱幼梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2014）洛民初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2008年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买祥光花苑三期5#楼606号房，建筑面积87.47平方米，每平方米3526.15元，总金额308432元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。2008年4月22日，原、被告与中国银行股份有限公司泉州分行洛江支行签订了《住房借款合同》，即为本案房产按揭贷款合同。2012年6月7日，原、被告签订补充协议，双方确认经泉州洛江城建测绘队测量，房屋实际建筑面积为87.34平方米，被告退还面积差额458元，总金额变更为307974元。原、被告双方确认交房时间为2010年6月21日。泉州市洛江区房地产管理处于2013年1月23日受理本案商品房分户登记申请。原告于2014年5月6日提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款308432元的万分之二计逾期办证的违约金（暂计至2013年1月23日止逾期违约金16100.2元）；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原、被告确认请求被告支付逾期办证的违约金的截止日为2013年1月22日止。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效。结合之后双方签订的《商品房买卖合同》补充协议及销售不动产统一发票，可以确认本案诉争商品房的实际总价为307974元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。本案诉争商品房于2010年6月21日交付使用后，被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应承担逾期的违约责任。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。被告主张违约金以2012年9月7日为起算日，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年5月6日才起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即自2012年5月7日起二年内。现原告只请求从2012年5月8日起，予以采纳。庭审中，双方均同意违约天数计算至原告向房管部门申请权属登记之前一天即2013年1月22日。故被告逾期办证天数从2012年5月8日起至2013年1月22日止，计260天。由于之前对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，已统一调整按日0.02%（即万分之二）计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜，逾期办证违约金为实际交房款×0.02%×逾期天数即307974元×0.02%／天×260天=16014.65元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告邱幼梅逾期协助办证违约金16014.65元；二、驳回原告邱幼梅的其他诉讼请求。案件受理费202元，减半收取101元，由原告负担1元、被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担100元。
宣判后，被告华祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华祥公司上诉称，一、上诉人于2011年12月12日取得该项目总证权属登记，已具备办理产权分户证条件，上诉人协助办证确实存在逾期，但商品房权属登记出证时至被上诉人向一审法院起诉时已超诉讼时效，其诉求依法应予驳回。二、原审法院认定上诉人应承担逾期协助办证的责任明显错误。首先，根据有关规定，上诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，向房屋登记机构申请所有权初始登记并于2011年12月12日依法取得房屋备案初始登记，即已履行了向房管部门申请办证的义务，被上诉人在备案完毕之后即可自行申报产权。因此，上诉人逾期协助办证的违约截止时间应为2011年12月12日。其次，在诉争房屋具备办理产权分户条件后，上诉人多次以各种方式通知被上诉人，但直至上诉人发出催告函后，被上诉人才办理，故逾期协助办证的责任不在上诉人。上诉人已经履行了办理总证及协助被上诉人办理分证的义务，系因被上诉人自身原因导致诉争房屋权属证书逾期办理。第三，上诉人已按合同约定适当、全面履行了应尽义务，但被上诉人迟延办理，加之办理过程中手续繁杂，相关部门办理期限拖沓，限制颇多，最终导致迟延情形的出现，故上诉人无需承担责任。第四，本案中，被上诉人无法按时取得房屋权属证书系因政府拆迁进度迟缓、拆迁面积不足导致设计变更等不可抗力及第三人原因造成的，上述不可抗力可使办证期限相应顺延，上诉人无需承担相应的违约责任。三、退一步说，即使上诉人应承担违约责任，但被上诉人没有因逾期办证造成具体损失的相关证据，未因逾期办证造成实际损失，其关于逾期办证违约金的请求不应得到支持。原审法院关于违约金起算时间的认定错误及违约金的认定标准过高，应予调整。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人邱幼梅辩称，被上诉人向上诉人主张逾期协助办证的违约金诉讼时效并未超过，因为合同约定是按日计算违约金，原审按日计算违约金的判决是正确的。上诉人没有在合同约定期限内履行协助办证义务，其在原审也未提供证据证明其向被上诉人履行通知、告知的义务。原审法院认定上诉人存在逾期协助办证的违约行为是正确的。上诉人主张其规划因政府原因发生变更属于不可抗力不能成立，该事由均发生在《商品房买卖合同》签订前。原审判决的违约金标准是合理、适当的。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：1.上诉人是否应承担逾期协助办证的违约责任；2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证的违约金是否超过诉讼时效；3.违约金标准是否过高，起算时间是否正确。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人提供证据1.委托办理拆迁许可证协议书一份；2.报告一份；3.承诺函一份；4.泉州市房地产管理局泉房（2006）60号批复一份；5.泉州市房地产管理局泉房（2006）203号批复一份；6.泉州市房地产管理局泉房（2007）51号批复一份；7.泉州市房地产管理局泉房（2007）177号批复一份；以此证明涉案土地拆迁主体系泉州市洛江区双阳镇人民政府，因其原因导致拆迁期限多次延长，该情形属不可抗力，上诉人可相应顺延协助办证时间。8.报告一份；9泉州市城乡规划局泉规（2003）336号通知一份；10.泉州市城乡规划局泉规（2003）372号通知一份；11.泉州市国土资源局洛江分局泉国土洛（2013）101号请示一份；12.泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复及泉洛地（2014）补合2号国有建设用地使用权出让补充合同各一份；以此证明因政府原因导致多次规划变更，该情形属于不可抗力，上诉人可顺延协助办证的时间。13.建设用地规划许可证一份；14.建设工程规划许可证一份；15.申请报告一份；16.房产测绘成果报告书一份；17.分期验收申请及说明各一份；18.关于祥光花苑三期地下建筑情况的说明；以此证明因拆迁面积不足导致诉争楼盘停车位不足，该不可抗力导致诉争楼盘总证及分证办理延期，上诉人无需承担逾期协助办证的违约责任。被上诉人邱幼梅质证认为，首先，上诉人提供的证据均不属于新的证据；其次，除了证据11、12、16、17、18以外，其他证据载明的内容均发生在《商品房买卖合同》签订前，不属于不可抗力；证据11、12、16、17、18系《商品房买卖合同》签订前的行为的延伸；总之，上诉人提供的证据无法证明其主张。本院经审查认为，上诉人华祥公司与被上诉人邱幼梅于2008年4月15日签订《商品房买卖合同》，上诉人主张的诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形均发生在双方当事人签订合同之前，故上诉人主张的上述情形不属不可抗力，上诉人二审提供的证据无法证明其因不可抗力可以顺延协助办证期限、其无需承担逾期协助办证违约责任的主张。
本院认为，上诉人华祥公司与被上诉人邱幼梅之间的商品房预售合同关系，有双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为证，应予认定。因上诉人未能在商品房交付使用后90日内协助被上诉人办理房屋所有权证，现被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。而上诉人提供的证据无法证明其关于诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形可顺延其协助办证期限的主张，其认为无需承担逾期协助办证违约责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。上诉人主张其已于2011年12月12日履行完协助办理房屋权属登记义务，但上诉人未能提供证据证明其已于2011年12月12日前将办理权属登记所需的材料交付给被上诉人或通知被上诉人领取办证的相关材料，亦未能举证证明迟延办证系由被上诉人自身原因导致。上诉人主张2011年12月12日应作为其承担逾期办证违约金的截止时间，没有事实依据，不予采纳。因合同约定，逾期协助办证的违约金系按日计算，其诉讼时效期间也应相应的按日单独计算，被上诉人于2014年5月6日主张权利，请求从2012年5月8日开始计算违约金并无不当，原审法院根据生效判决认定本案违约金标准为日万分之二亦无不妥。而《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人对面积误差进行协商、确认并达成一致的结果，并非上诉人所主张的已进入办证流程。上诉人认为违约金起算时间错误及违约金标准过高，均缺乏依据，不予支持。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币202元，由上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李翔峥
审判员 戴 强
审判员 吴梅芳
二〇一四年十二月十六日
书记员 康艳华
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。