江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1220号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏超越超市连锁发展有限公司，住所地南通市工农南路156号鑫乾国际广场A5层室。
法定代表人：周军，执行董事。
委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南通苏宁云商销售有限公司，住所地南通市南大街2号华联商场地下一层。
法定代表人：赵蓓，总经理。
委托诉讼代理人：杨皓明，北京市金杜（苏州）律师事务所。
委托诉讼代理人：皇甫瑶，北京市金杜（苏州）律师事务所。
上诉人江苏超越超市连锁发展有限公司（以下简称超越公司）因与被上诉人南通苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人超越公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、一审判决适用法律错误。1、本案系苏宁公司严重违约引起，一审法院已查明本公司不存在根本违约的情形，同时也认定苏宁公司不享有单方解除权，但其后仍以苏宁公司函件中所确定的5月31日作为双方租赁合同的解除时间，明显自相矛盾。2、一审以苏宁公司在5月31日已腾空房屋，合同事实已无履行可能，认定合同在5月31日解除也是错误的。首先，本案中苏宁公司的合同义务为支付租金，完全具有可履行性，一审法院以不宜强制继续履行为由，驳回本公司的诉讼请求显然属于适用法律错误。其次，一审判决认为苏宁公司单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋、移交钥匙的行为不具有单方解除合同的效力，但其后又以本合同无实际履行之可能，认定合同解除，实际上认可了苏宁公司搬离房屋的行为导致合同解除，前后矛盾。第三，一审法院以苏宁公司搬离房屋的时间作为合同解除时间，实际上纵容、鼓励租赁市场的违约行为，不利于正常稳定的市场秩序。二、一审判决认定事实不清，漏判了本公司要求支付水电费的诉讼请求。一审中，本公司除了要求继续履行合同，支付租金以及逾期付款违约金外，还要求苏宁公司支付租赁期内的水电费，一审法院也在开庭时审查了水电费的缴纳情况，但在判决文书中却没有涉及到水电费是否缴纳的事实，并且最终直接驳回了本公司的全部诉讼请求，未曾谈及水电费不予支持的理由，是明显的漏判。
被上诉人苏宁公司辩称，1、一审判决确认房屋租赁合同于2015年5月31日解除符合法律规定。承租人在租赁期内搬离房屋并通知出租人收回房屋的，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同。经法院释明出租人坚持不解除合同的，考虑到承租人不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，法院可以直接判决解除合同。出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素酌情确定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。司法实践中也有判例进一步确认了履行不能的标准。一审中，法院向超越公司进行了释明，告知其租赁合同不宜继续履行，超越公司可就本公司拒绝履行合同主张违约责任。超越公司撤回要求本公司继续履行合同的诉讼请求，保留追究本公司违约责任的权利，将来另行主张。因此一审判决确认租赁合同于2015年5月31日解除，属于超越公司认可的事项，其不得就此提出上诉。2、一审判决已驳回超越公司关于水电费的诉讼请求，上诉人认为一审漏判不能成立。按照双方的合同约定，超越公司在收取电费时，应当提供税率为17%的增值税专用发票。在此之前的经营过程中，双方均是按此方式履行。超越公司未能提供符合约定的发票，尚未满足付款条件，本公司不存在迟延付款的情形。3、超越公司拒绝接收房屋，放任损失扩大，对于2015年5月31日之后的损失，应当由超越公司承担。综上，上诉人超越公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。
超越公司向一审法院起诉请求：双方于2010年6月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定本公司将位于南通市南大街89号弘集时尚购物中心内的房产出租给苏宁公司，合同约定，租赁期限为9年4个月，自2010年7月1日至2019年10月31日，第一年租赁费用680万元，之后每一年在前一年基础上递增5%，首个租赁年度指2010年7月1日至2011年6月30日，第二年开始的租赁费用采取“先付后租”的方式按季度以电汇方式支付,乙方于每季度末提前十日向甲方缴纳下一季度租赁费用。在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上支付租赁费用，每延期一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收滞纳金。前述合同签订后，本公司按约向苏宁公司交付了房屋，其亦按约支付了部分租金。但2014年起，苏宁公司就多次以经营亏损为由要求本公司降低租金标准，本公司出于长期合作的考虑最终答应2014年7月1日至2015年６月30日当年租金下调50万元。即使如此，苏宁公司对于2015年4月1日至2015年6月30日该季租金仍然不肯按约支付。其后于2015年５月18日致函本公司，要求解除房屋租赁合同。本公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：１、苏宁公司支付租金人民币670794.66元，并承担违约金人民币19965.13元（自2015年3月23日暂算至2015年5月31日）及至实际付款之日止的违约金；2、判令苏宁公司继续履行双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费用由苏宁公司承担。
苏宁公司反诉称，2010年6月8日，双方签订《房屋租赁合同》，约定本公司承租南大街89号弘集时尚购物中心面积约6538.84平方米房产，租赁期限自2010年7月1日至2019年10月31日。合同约定超越公司应当提供合格并正常使用的消防系统、供水供电系统等。同时，在租赁期内，超越公司保证附属设备设施正常运行，并承担维修保养责任，如上述设备设施达到报废年限或实际无法正常使用的，其应负责更换、配置标准不低于原设备设施的配置。在租赁中，超越公司提供的租赁场地及附属设施存在诸多质量问题，如仓库漏水、电梯故障导致乘客摔伤、空调设备老化一直无法正常工作等。为此本公司向超越公司发函要求尽快处理上述问题，然其却一直未能妥善解决。因此，本公司于2015年5月15日向超越公司发出解约函，通知其租赁合同于2015年5月31日解除，并要求超越公司于该日办理场地交付。故请求法院依法判令：1、确认双方于2015年5月31日已解除案涉的《房屋租赁合同》；2、确认租赁物已于2015年5月31日交付超越公司；3、反诉案件受理费由超越公司承担。
一审法院审理查明，2010年6月8日，超越公司（甲方、出租方）与南通苏宁电器有限公司，（后更名苏宁公司、乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方向乙方出租位于南通市南大街89号弘集时尚购物中心内一、二、三层房屋，合同租赁期9年4个月，自2010年7月1日至2019年10月31日。第一年租赁费用为680万元，之后每一年在前一年基础上递增5%，一年556.7万元，第二年714万元，第三年749.7万元，第四年787.19万元，第五年826.54万元，第六年867.87万元，第七年911.27万元，第八年956.83万元，第九年1004.67万元，第十年351.63万元。首个租赁年度是指自2010年7月1日至2011年6月30日，以后每年的7月1日至次年6月30日为一个租赁年度，第十年是指自2019年7月1日至2019年10月31日，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度）。甲方给予乙方60天的装修期，装修期间甲方除收取水电费外，不予收取其他任何费用，首个租赁年度的租赁费用为566.7万元。本合同签订后5日内乙方应向甲方支付定金166.7万元，同时甲方应向乙方开具等额收据。此笔定金交房后冲抵第一租赁年度费用，甲方交房后5日内乙方向甲方支付第一年剩余租赁费用400万元。第二年开始租赁费用采取“先付后租”的方式按季度以电汇方式支付。乙方于每季度未提前10日向甲方缴纳下一季度租赁费用，具体支付时间为6月21日，9月21日，12月22日，3月22日，支付日期如遇国家法定节假日，双休日相应顺延。甲方在收取租赁费用前5日向乙方提供符合部法规定的房屋租赁专用发票。租赁费用包含物业管理费、消防设施及相关费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约情况下，如延期10天以上支付租赁费用，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收滞纳金；逾期超过三个月，超甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万。合同签订后，超越公司将该租赁房屋交付给苏宁公司。苏宁公司一直支付租金截止至2015年5月31日。
租赁期间，苏宁公司曾就吸顶空调无法使用等问题，一直发函至超越公司，要求重新安装空调。2014年4月，超越公司通知苏宁公司，向其催缴2015年4月1日至2015年6月30日的租金。2015年5月15日，苏宁公司提前解除合同函至超越公司，鉴于经营亏损，物业出现现故障、房屋漏水、空调长期无法使用等原因，严重影响经营环境，经营受损，故决定关闭此店，特通知超越公司：1、于2015年5月31日解除双方的《房屋租赁合同》及相关补充协议，租金计算至2015年5月31日；2、于2015年5月31日向超越公司返还租赁物，请超越公司安排授权代表按时与苏宁公司办理交接手续，否则自该日起因该租赁物产生的一切责任与苏宁公司无关。2015年5月18日，超越公司收到该解约函。2015年5月29日，苏宁公司又发函告知超越公司，基于双方租赁合同将在2015年5月31日解除，目前租赁物内部全部腾空，达到交付条件，要请超越公司安排授权代表2015年5月31日15时在南通市南大街89号弘集时尚购物中心办理租赁物交接手续。该函超越公司拒绝签收。2015年6月1日，超越公司以维护其合法权益为由，诉至法院提出上诉诉请。答辩期中，苏宁公司提出反诉，提出上述反诉请求。在审理中，超越公司增加诉讼请求，请求依法判令苏宁公司支付2015年度第4季度、2016年度第1季度、第2季度的租金合计6509025元，并承担2015年第4季度的租金逾期付款违约金4556.32元（以2169675元为基数，按照日万分之二点一的标准自2015年9月22日起暂算至2015年10月1日）及至判决给付日止的违约金。2016年6月23日，苏宁公司注销了苏宁公司南大街长桥店。
审理中，一审法院依向超越公司进行法律释明，案涉房屋租赁合同不宜继续履行，租赁合同权利义务关系终止，超越公司可就苏宁公司拒绝履行租赁合同在本案中主张违约责任。超越公司表示撤回要求苏宁公司继续履行合同的诉讼请求，超越公司保留追究苏宁公司违约责任的权利，不再本案中一并处理，将来另行主张。
另查明，苏宁公司于2015年5月31日前已搬离该租赁房屋，现该房屋已腾空闲置。2015年7月31日庭审中，苏宁公司当庭要求将租赁屋的钥匙交付给超越公司，超越公司拒绝接收。
一审法院认为，双方签订房屋租赁合同，内容未违反国家法律、法规等强制性规定，应为有效。
本案的争议焦点如下：一是苏宁公司发出的解除函是否发生合同解除的法律后果；二是苏宁公司已实际搬离租赁房屋，以行为表示不再履行合同，双方的租赁合同是否已解除。
苏宁公司发出的解除函是否发生合同解除的法律后果。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”苏宁公司主张超越公司提供的空调多次出现故障,房屋漏水致仓库货物损失,电梯故障致顾客摔伤,严重影响经营环境,该行为构成超越公司根本违约。根本性违约是指出租人的违约行为而使承租人的主要利益不能满足。苏宁公司仅凭几张照片及函仅能证明案涉租赁房屋存在漏水和空调故障的问题，这属于出租人保修的范围，不足达到对承租人日常经营得不到满足的条件，故对苏宁公司主张超越公司根本性违约的主张，明显证据不足，法院不予采信。苏宁公司因经营亏损，已搬离租赁赁屋，并发书面解除合同函至超越公司，以实际行动表示不再履行合同，鉴于苏宁公司不享有单方的解除权，该解除函不发生法律效力。
苏宁公司已实际搬离租赁房屋，以行为表示不再履行合同，系争的租赁合同是否已解除。承租人苏宁公司于2015年5月31日前单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋移交钥匙的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人超越公司有权据此解除合同，苏宁公司据此承担违约责任。法院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质非金钱给付之债，又不宜强制履行，苏宁公司函告超越公司于2015年5月31日解除合同，并于5月31日前实际搬离系争房屋并通知超越公司办理交接手续，故可认定苏宁公司以行为表示不再同意继续履行系争租赁合同，因合同无实际履行之可能，系争的租赁合同于2015年5月31日解除。苏宁公司已付清合同解除前的房租，故超越公司提出的支付2015年5月31日之后房租的诉讼请求不予支持。
关于苏宁公司确认租赁物已于2015年5月31日交付给超越公司的反诉请求。法院认为，租赁物涉及到房屋面积大、还包含空调等设施设备，返还租赁物不能仅仅以通知交付钥匙为准，故苏宁公司主张以其函告超越公司接收房屋的时间为准，确认系争租赁屋已交付，明显与事实不符，法院难于支持。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，苏宁公司虽然构成违约，但超越公司亦负有减损义务。为了防止损失的进一步扩大，实现社会资产的有效利用，双方应尽快完成租赁物的交接。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、确认双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除。二、驳回江苏超越超市连锁发展有限公司的全部诉讼请求。三、驳回南通苏宁云商销售有限公司其它反诉请求。本案的本诉案件受理费人民币62230元，保全费人民币4020元，合计人民币66250元，已由超越公司预交。反诉的案件受理费140000元，已由苏宁公司预交。本、反诉案件受理费合计人民币206250元，由双方各半负担。
二审中，上诉人提供以下证据：1、北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答，证明承租人搬离房屋的行为并不能认定合同已经解除，同时也明确法院可以判决解除，最终解除的时间不可能是一审认定的2015年5月31日。2、2015年6月10日由上诉人开具给被上诉人的水电费增值税发票，证明上诉人已经向被上诉人开具过增值税发票，被上诉人拒绝接受，且根据合同约定，被上诉人不能以上诉人没有提供发票拒绝支付电费。被上诉人质证认为：1、上诉人用这份解答作为证据，与其上诉请求直接矛盾。被上诉人以实际行动不再履行合同，一审认定双方于2015年5月31日解除合同并不错误。2、对发票真实性没有异议，但是苏宁公司从未收到这张发票。如果上诉人早就开具这张发票，其应当在一审中提供。被上诉人提供两份函件（复印件），2015年12月7日被上诉人发给上诉人的函件以及上诉人的回函。证明2015年5月31日合同解除后，损失扩大的责任不在被上诉人。上诉人质证认为：对证据的真实性、合法性予以认可，上诉人在回函中说的非常明确，目前为止，本案的诉讼没有生效判决，上诉人没有义务与被上诉人办理交接手续。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，通常情况下，只有当一方违约达到法定或约定的解除条件时，守约方要求解除合同的，才能得到人民法院的支持，但为了充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产浪费，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法履行的房屋租赁合同，即使不完全符合解除条件，也应解除。从减轻损害规则角度看，在承租人明确表示或者以其行为表示不履行合同后，出租人有义务采取措施防止损失的扩大。本案中，苏宁公司以自己搬离租赁房屋的行为不再履行租赁合同，一审认定搬离时间为合同解除时间并无不当，超越公司应当及时收回房屋，防止房屋闲置造成更大损失。当然，本案违约方系苏宁公司，其应当赔偿超越公司的损失，鉴于超越公司在一审明确本案中不追究苏宁公司的违约责任，故本案不再理涉，超越公司可另行主张。关于水电费，双方在一审中对数额予以确认，但对于履行顺序产生争议，按照双方的租赁合同约定，超越公司在收取电费时，应提供税率为17%的增值税专用发票，一审中超越公司未能证明其将发票送至苏宁公司而苏宁公司不支付水电费，因此本案中不再处理。二审中超越公司提供了水电费发票，苏宁公司应当及时支付，如双方仍有争议，超越公司可在另案主张违约责任时一并主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81188元，由上诉人超越公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年九月五日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。