江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第01226号
再审申请人（一审原告、反诉被告；二审上诉人）：江苏置业有限公司。
法定代表人：楼香莲，该公司总经理。
委托代理人：卜林，江苏朱方律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告；二审被上诉人）：贡延德。
再审申请人江苏置业有限公司（以下简称置业公司）因与被申请人贡延德租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2014）镇民终字第0073号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
2012年12月31日，置业公司以贡延德未依约如期支付房屋租金为由将其诉至镇江市京口区人民法院。请求法院判令被告贡延德立即偿还所欠房租及房屋使用费51.5万元及相应的逾期付款滞纳金（按银行同期贷款基准利率四倍计算）。贡延德于2013年1月22日对置业公司提起反诉，请求法院判令反诉被告置业公司返还反诉原告保证金12万元，支付消防改造工程款10万元，赔偿贡延德损失56万元，违约金50万元，合计128万元。
镇江市京口区人民法院经审理查明：2007年10月9日，置业公司作为甲方与乙方贡延德签订一份租赁合同，约定甲方将甘露商城出租给乙方经营小商品批发、零售。租赁期限为6年，自2007年12月1日起至2014年2月28日止。租金为前三年度每年50万元，自第四年度起每年租金比上一年度递增3%。乙方先支付房租后使用甘露商城，乙方每半年度一次足额支付租金给甲方，逾期支付的，每天按未付租金千分之五收取滞纳金。乙方超过十五天未按期支付足额租金给甲方，甲方有权终止合同，没收经营保证金。另约定，在合同存续期间，如消防部门要求商城停业整改消防设施，由甲方负责协调，乙方负责施工，其费用在乙方支付给甲方的当期租金中扣除。2007年10月10日，贡延德向置业公司给付10万元保证金，置业公司出具收据一张（编号：5014581）。置业公司后将甘露商城交付给贡延德，贡延德按约支付前三年度租金。租金收取人为镇江市京口置业物业总公司。
因甘露商城消防设施存在安全隐患，需对甘露商城消防设施进行整改。2008年8月，贡延德向置业公司提交《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》，该报告载明消防改造施工期间为2008年8月22日至9月21日，改造实施及费用由贡延德负责，因贡延德垫资、停业损失及其他损失（合计56万元），公司同意在原合同期的基础上顺延4年。如合同不能履行延长期，贡延德有权从上交租金中扣除。置业公司的法定代表人朱明华在该报告上签字同意，且加盖镇江市京口置业物业总公司的印章。2009年10月，贡延德再次就改造消防设施一事向置业公司、消防大队等部门提交报告，表明消防设施的整改工作由贡延德负责。2010年4月23日，南京盛平消防安全工程有限公司镇江分公司出具收据一张（编号：0007542），收据上载明交款单位为置业公司，金额为7万元，收款事由为甘露商城消防喷淋工程款；2010年5月25日，该公司又出具收据一张（编号：0007548），收据载明，交款单位为置业公司，金额为3万元，收款事由为消防工程款。
自2010年12月1日起，贡延德便不再支付租金。2011年3月25日，置业公司向贡延德发出催款通知。2011年3月30日，镇江市京口公证处出具（2011）镇京证民内字第127号公证书，对置业公司向贡延德邮寄上述催款通知的事实予以公证，但贡延德仍未支付租金。2011年5月9日，置业公司向贡延德发出通知，表明鉴于贡延德的根本违约，置业公司根据合同约定解除双方的租赁合同。2011年5月11日，镇江市京口公证处出具（2011）镇京证民内字第204号公证书，对置业公司向贡延德邮寄上述解除租赁合同通知的事实予以公证。该通知发出后，贡延德未予理会，既未支付拖欠房租，也未搬出甘露商城。
另查明，因其他诉讼纠纷，一审法院委托拍卖公司对甘露商城进行拍卖。2011年11月9日，由贡竟成、贡延德取得甘露商城房屋所有权。
还查明，2003年6月，贡延德曾交付2万元经营风险金给江苏置业集团总公司（置业公司前身，以下简称置业集团公司），置业集团公司向贡延德出具收据一张。
镇江市京口区人民法院一审认为，置业公司与贡延德签订的甘露商城租赁合同合法有效，贡延德应当按照合同约定向置业公司支付租金。根据合同约定，贡延德逾期支付租金十五天以上，置业公司享有合同解除权。2011年5月9日，置业公司行使约定解除权，通过公证的方式向贡延德邮寄解约通知，解除了租赁合同。故置业公司所主张的租金期限应为2010年12月1日至2011年5月贡延德收到解约通知之日，自贡延德收到解约通知之日起至2011年11月9日房屋所有权变更之日止，置业公司主张的实为房屋使用费。参照租赁合同关于租金数额的约定，2010年12月1日至2011年11月9日之间房屋租金及使用费应为484958元。
鉴于置业公司客观上已不能再将双方租赁合同延长四年，根据双方的约定，应在所欠租金中优先扣减56万元。且双方合同解除后，贡延德交纳的保证金10万元不再返还，即贡延德已承担了10万元的违约金，故置业公司要求按银行同期同类贷款基准利率的四倍由贡延德支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，不再支持。
关于贡延德要求置业公司退还12万元保证金的反诉请求，法院认为，其中2万元由贡延德于2003年6月支付给置业集团公司，与本案无关，本案不予处理。另外10万元保证金，根据租赁合同的约定，实为履约定金，由于贡延德在合同履行过程中存在逾期支付租金的事实，构成违约，按合同约定，不予返还。
关于贡延德要求置业公司支付代为垫付的消防工程款10万元的诉讼请求，法院认为，根据租赁合同的约定及贡延德向置业公司等部门提交的报告可以看出，甘露商城消防设施改造工程具体由贡延德负责实施，相关费用最终由置业公司承担。贡延德要求置业公司支付代为垫付的消防工程款10万元的诉讼请求，予以支持。贡延德关于违约金50万元的主张没有事实和法律依据，不予支持。
2013年10月20日，一审法院作出（2013）京民初字第205号民事判决：一、贡延德给付置业公司484958元；二、置业公司给付贡延德660000元；三、上述二项折抵后，置业公司于判决生效之日起十日内给付贡延德175042元；四、驳回置业公司及贡延德的其他诉讼请求。
置业公司不服一审判决，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉。2014年4月29日，二审法院作出（2014）镇民终字第0073号判决：驳回上诉，维持原判。
置业公司申请再审称：被申请人贡延德要求再审申请人置业公司赔偿其2008年消防装潢损失56万元缺乏事实和合同依据，原审法院却错误支持其诉请并错误判决置业公司赔偿贡延德56万元损失。理由：1.镇江市京口置业物业总公司（以下简称物业总公司）无权代表再审申请人认可被申请人贡延德于2008年8月12日提交的《关于要求补偿消防装潢费用延长合同的报告》（简称《报告》），而一审法院却认定贡延德有理由相信物业总公司在报告上盖章确认行为是有效代理置业公司，缺乏依据；2.《报告》内容仅仅反映，被申请人贡延德提出准备于2008年8月22日至9月21日期间进行消防改造施工，且仅是预估如果实施消防改造施工，被申请人可能会产生56万元的损失，但目前尚无确切证据证明该56万元的损失已经实际发生。该报告仅对双方之间就未来可能发生的费用的付款责任进行约定，不能证明消防施工费用已经实际发生。3.根据《报告》所载内容，工程实施前，须提供施工方案，由再审申请人予以审查，且在工程竣工后由再审申请人予以验收，但贡延德对报告所明确的事项均未实施，一、二审法院却推定工程业已施工完毕，缺乏依据。4.迄今为止，被申请人贡延德除提供《报告》外，未提供包括消防施工合同、施工和竣工图纸、相关票据、消防验收证明在内的任何证据证明其于2008年确实实施了消防改造施工，一、二审法院却无端推定被申请人完成了消防整改工程且实际存在56万元损失，并判决申请人予以赔偿。5.《报告》仅表明申请人同意在原租赁合同的基础上顺延四年，如不能履行延长期，被申请人有权从上交租金中扣除56万元消防改造装潢损失。但是，“如不能履行延长期”并不包括因被申请人的根本违约而致申请人解除租赁合同的情形。本案中，租赁合同是因被申请人贡延德存在拒付租金的严重违约行为而被申请人依照约定解除，租赁合同不可能再延长四年，被申请人因为自身严重违约的过错丧失了合同顺利履行到期后再顺延四年的机会，这一后果完全是由其自身导致，故56万元消防装潢损失也应由其自行承担。综上，江苏省镇江市中级人民法院（2014）镇民终字第0073号判决认定事实及法律适用均有错误，判决再审申请人赔偿被申请人56万元消防装潢损失缺乏依据，请求依法予以再审。
根据当事人的申请再审理由，本院将本案需要审查的主要问题归纳为：贡延德是否于2008年对租赁房屋实施过消防改造，置业公司是否应当赔偿贡延德所主张的2008年消防改造垫资及停业损失计56万元。针对上述问题，本院认为，原审法院关于贡延德已实施并完成了2008年《报告》中载明的消防改造工程，置业公司应当承担其认可的消防改造垫资及停业损失56万元的认定，符合合同约定和法律规定，并无不当。理由如下：
第一，贡延德对租赁房屋实施消防改造且改造费用最终由置业公司承担具有合同依据。一是置业公司与贡延德于2007年10月9日签订的租赁合同明确约定：甲方置业公司将甘露商城出租给乙方贡延德经营小商品批发、零售，租期6年，在合同存续期间，如消防部门要求商城停业整改消防设施，由甲方负责协调，乙方负责施工，其费用在乙方支付给甲方的当期租金中扣除。二是贡延德于2008年8月12日提交的《报告》载明，经消防及相关部门多次要求且经置业公司领导批准，于2008年8月22日至9月21日间，针对甘露商城内的消防通道、电线老化、疏散标志、消防灭火器以及单间无阻燃分割等问题进行消防改造，具体实施及改造费用由贡延德负责，因贡延德垫资、停业损失及其他损失（合计56万元），公司同意在原合同期的基础上顺延4年。如合同不能履行延长期，贡延德有权从上交租金中扣除。对上述报告内容，时任置业公司法定代表人朱明华签字同意。故该报告实为双方当事人基于租赁合同而形成的新的合意，是基于租赁合同所衍生出的新的合同，对双方当事人具有约束力。即使《报告》存在所加盖的是镇江市京口置业物业总公司（简称物业总公司）而非置业公司的印章这一瑕疵，但因置业公司法定代表人已签字认可报告内容，且物业总公司系置业公司下属企业，负责履行收取租金和管理租赁房屋的职责，故上述瑕疵并不影响报告对置业公司的合同效力。
第二，原审法院认定贡延德于2008年对租赁房屋实施消防改造的事实具有相应依据。一是《报告》已经明确了双方当事人的权利和义务。报告规定，贡延德应当将改造方案及预算报送置业公司审核，工程完工后应由置业公司负责检查验收。若贡延德未及时提交改造方案、未如期进行消防改造施工，则置业公司理应及时督促；若贡延德根本没有进行消防改造施工，置业公司则应及时要求变更或废除报告内容，否则，不合常理。但是，在报告载明的消防整改施工期间届满后的数年内，置业公司从未对贡延德消防改造情况提出过异议，更未提出否决报告内容的主张。二是贡延德的施工范围系对甘露商城内的消防通道、电线老化、疏散标志、消防灭火器以及单间无阻燃分割等问题进行整改，改造施工期间为2008年8月22日至9月21日。改造期间届满后，消防及相关部门再未对报告载明的整改项目提出消防整改要求。置业公司嗣后应消防部门要求，虽于2009年实施了消防喷淋系统改造，但未再涉及《报告》所载消防问题项目的改造施工。三是二审法院案件承办人在审理期间通过前往甘露商城现场勘验，印证了贡延德进行消防改造施工并因此停业的相关情况。综合以上因素，原审法院推定贡延德已经完成《报告》所载项目的整改工程施工，置业公司应当依据合同约定承担贡延德消防改造的费用及损失，理由较为充分。
第三，双方当事人在《报告》中对贡延德2008年消防改造施工的垫资费用、停业损失与其他损失的数额业已确定为56万元，并且明确由置业公司通过延长租期或扣除等额租金方式最终承担消防改造费用及损失。由于消防改造费用的数额及其构成系双方当事人自愿商定，且内容具体明确，并无疑义，置业公司在未提供充分证据证明贡延德未实际实施消防改造的情形下，要求原审法院置当事人商定内容于不顾而另行查证消防改造费用的具体构成并重新确定数额，缺乏依据。
第四，再审申请人主张，虽然对贡延德消防改造施工的垫资与其他损失共计56万元，租赁合同规定由置业公司通过延长四年租期的方式承担，若不能履行延长期，贡延德有权从上交租金中扣除56万元，但是，租赁合同已因承租人贡延德拒付租金的严重违约行为而被出租人依约解除，贡延德丧失了租赁合同期限届满后延长四年的机会，该结果是由贡延德自身过错导致而无涉置业公司责任，故应由贡延德自行承担消防改造费用及损失而不应从其应付给置业公司的租金中扣除。本院认为：1.依据我国合同法的规定，置业公司作为出租人，有保证租赁房屋质量合格及使用安全的当然义务，因上述问题而产生的相应民事责任依法应当由其承担。而依据租赁合同，双方当事人也已约定，在合同存续期间，贡延德因甘露商城存在消防问题而停业整改产生的费用，在其应付租金中扣除。因此，无论依据法律规定还是合同约定，贡延德对甘露商城消防改造所产生的费用及相关损失，均应由出租人置业公司承担。2.双方当事人在租赁合同中约定贡延德的违约责任范围仅限于支付相应的违约金，并未约定由贡延德承担租赁房屋的消防改造费用及损失且不得要求置业公司承担等内容。在合同有效的前提下，贡延德承担违约责任的范围原则上不应超出双方的合同约定范围。基于上述理由，即便租赁合同因贡延德拒付租金原因被解除且贡延德为此丧失延长租期的机会，但并不因此而加重贡延德的违约责任，也不产生将应由置业公司承担的合同责任及法定义务转嫁给贡延德的后果，故置业公司不能免除因其自身过错所产生的承担56万元消防改造费用的法律责任。因此，二审法院判定再审申请人应当对被申请人2008年的56万元消防改造费用及损失承担赔偿责任并无不妥。
综上所述，再审申请人置业公司的申请再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回江苏置业有限公司的再审申请。
审 判 长 俞旭明
代理审判员 傅志成
代理审判员 谢春城
二〇一五年三月九日
书 记 员 占书鑫