浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍执异初字第5号
原告：李孝宝。
原告：秦丽洲。
上列原告共同委托代理人（特别授权）：何晓群，系浙江正昌律师事务所律师。
被告：何继城。
被告：浙江苍南建信村镇银行股份有限公司。
负责人：王如来。
委托代理人（特别授权）：陈中查，系浙江玉苍律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：李上樟。
原告李孝宝、秦丽洲与被告何继城、浙江苍南建信村镇银行股份有限公司（以下简称苍南建信银行）案外人执行异议之诉一案，于2015年1月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何晓群、被告苍南建信银行的委托代理人陈中查、李上樟到庭参加诉讼。被告何继城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李孝宝、秦丽洲诉称：两原告于2012年3月23日登记离婚。2011年6月18日，被告何继城将其所有的坐落在苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室及车库一间，以人民币1919432元的价格转让给原告李孝宝，原告李孝宝依约暂扣转让款500000元，支付其余款项并装修入住至今。由于被告何继城借故推拖，一直未办理产权过户手续。苍南县人民法院依据浙江苍南建信村镇银行股份有限公司的申请，作出（2014）温苍商特字第90号民事裁定书，裁定对何继城名下的该套房屋准予采取拍卖、变卖等方式，原告依法提出执行异议，但被裁定驳回异议。为维护原告的合法权益。原告诉请判令：一、依法确认原告与被告何继城之间关于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋买卖合同有效；二、停止对上述房屋的执行；三、依法判决被告何继城协助原告办理上述房屋产权过户登记手续。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1、两原告的身份证及离婚证、被告何继城的户籍信息，用以证明原、被告的身份主体资格及两原告于2013年3月23日办理离婚登记手续的事实；2、契证，用以证明涉案房屋权属的事实；3、房地产交易合同书、契约，用以证明房屋转让的事实；4、信用社帐单、农行回单，用以证明原告已支付购房价款的事实；5、装饰工程施工合同、数字电视收视发票及转换登记表、电信客户登记地和服务协议、物业费发票、管道燃气抄度表、照片，用以证明涉案房屋一直由原告居住、使用的事实；6、（2014）温苍商特字第90号民事裁定书、（2014）温苍执异字第41号执行裁定书，用以证明涉案房屋被裁定准予拍卖、变卖及原告提出执行异议被裁定驳回的事实。
本院依据原告的申请，准许证人叶某、郑某出庭作证。证人叶某在庭审中陈述：我住在3幢406室，与涉案房屋是相对门。涉案房屋是原告秦丽洲居住，比我迟几个月搬来居住。证人郑某在庭审中陈述：我住在3幢606室，涉案房屋是原告李孝宝于2011年间搬来居住，当时的房款是190多万元，但款项怎么支付我不清楚。
被告苍南建信银行辩称：1、驳回原告的诉讼请求。原告提供的材料，涉案房屋买卖合同依法不成立，双方买卖关系缺乏依据；2、原告提供的2011年6月28日的契约中载明当日契币签收完毕，原告提供的转帐单据时间与契约签订付款方式不一致，被告怀疑买卖合同的真实性；3、原告提供的服务站合同书的第四项约定，产权证明应交付给原告，该合同第八项约定在2011年10月办理过户，但被告何继城在2012年7月24日持涉案房屋的相关材料到苍南建信银行办理抵押登记手续，原告未在合理期限内办理产权过户是原告自身原因造成的，原告存在过错；4、如法院认定买卖合同是真实的，这只是普通债权，根据物权优先债权的原则，苍南建信银行享有优先权。
被告苍南建信银行提供了下列证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法人身份证明、身份证，用以证明被告苍南建信银行的身份主体资格；2房屋产权、他项权证，用以证明涉案房屋登记在何继城名下及其已办理抵押登记的事实；3、（2014）温苍商特字第90号民事裁定书，用以证明涉案房屋被裁定准予拍卖、变卖以实现抵押权的事实；4、离婚协议书，用以证明两原告协议离婚时没有对涉案房屋进行处置的事实；5、水电费清单，用以证明被告何继城在使用涉案房屋的事实。
被告何继城未提出答辩意见，且在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。
对原告提供的上述证据经庭审出示质证，被告苍南建信银行对原告提供的证据1、2、6的“三性”没有异议。对此，本院予以确认；对证据3的真实性有异议，认为该份证据上的相关人员未到庭证明，无法证实其真实性。本院认为，“契约”系买卖双方真实意思表示，被告并没有提供相反证据证明，其内容的真实性可予以确认，但并不以此证明原告对涉案房屋占有、管理、使用的事实；被告对证据4的真实性没有异议，但称信用社的帐单上没有显示汇款对方姓名，另两份汇款单是案外人汇款给被告何继城，该组证据不能证明原告已支付购房价款的事实。本院认为，该组证据系金融机构出具的有效凭证，其真实性应予确认。但在没有其他证据证明原告支付价款的情况下，不能直接证明原告已支付购房对价，且在农行苍南支行出具的两份帐单的帐户名称是“李姿香”，而李姿香并非本案的当事人，原告也没有证据证明系原告委托李姿香将购房款汇给被告何继城，应视为李姿香与被告何继城之间的款项往来，不能证明原告的待证事实。对该组证据的证明力，本院不予认定；被告对证据5中的“装饰工程施工合同”的内容有异议，不能证明涉案房屋系原告装修。对该组证据的其他证据没有异议，但不能证明原告的待证事实。本院认为，“装饰工程施工合同”系合同双方当事人经协商自愿达成一致意见，其真实性可予确认。
对证人叶某、郑某所作的证言，本院认为，两位证人所作的证言，只能证明原告当时居住涉案房屋的事实，不能证明本案其他相关事实。
对被告提供的上述证据，原告认为被告未在举证期限内提供证据，对其提供的证据不予质证。本院经庭审出示审查认为：被告1、2、3，系国家法定职能机关及本院的生效法律文书，具有社会公示力和公信力，对其证明力，本院予以确认；对证据4，系原告双方自愿协商达成的合意，且离婚事实原告予以认可，对其真实性本院予以确认；对证据5，不符合证据的形式要件，本院不予认定。
被告何继城未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的权利。
本院经审理，认定事实如下：原告李孝宝于2011年6月18日经他人介绍向被告何继城购买坐落于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋，双方签订房屋买卖契约，约定价款为人民币1919432元，原告支付部分价款。原告对涉案房屋进行装修后搬入居住，并缴纳相关费用，但未办理产权变更登记手续。原告李孝宝、秦丽洲于2012年3月23日办理离婚登记手续。
另认定：坐落在苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋的所有权证、土地使用权证登记在被告何继城名下。
还认定：申请人浙江苍南建信村镇银行股份有限公司与被申请人何继城实现担保物权一案，于2014年8月26日向本院提出实现担保物权的申请，经本院审查认为，申请人与被申请人签订的最高额抵押合同，双方意思表示真实，并不违反法律规定，应认定合法有效。被申请人何继城以其名下的坐落于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋为债权设定抵押并经登记，抵押权依法设立，申请人对抵押物的变卖或者拍卖所得款在最高额150万元内享有优先受偿权。遂于2014年9月19日作出（2014）温苍商特字第90号民事裁定：对被申请人何继城名下的坐落于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室套房准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人浙江苍南建信村镇银行股份有限公司对变价后所得款项在150万元的范围内优先受偿。
又认定：本院在执行申请执行人浙江苍南建信村镇银行股份有限公司与被申请人何继城实现担保物权一案中，依法查封登记在被执行人何继城名下的坐落于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋一间。李孝宝于2014年11月12日向本院提出书面异议，经本院审查听证后，于2014年11月20日依法作出（2014）温苍执异字第41号执行裁定书，裁定驳回李孝宝的异议。李孝宝不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，判断不动产权属的依据应以登记为准。本案涉案房屋坐落于苍南县灵溪镇怡和城市家园3幢405室房屋登记在被告何继城名下，具有社会公示力和公信力。虽然双方签订房屋买卖契约，但原告只支付部分价款，未尽履行合同的全部义务。原告未办理涉案房屋产权过户登记，依法未取得涉案房屋的财产所有权。在另案中，被告何继城与苍南建信银行签订了最高额抵押合同，并将涉案房屋设定抵押，且办理了抵押登记手续，抵押权依法设立。本院作出裁定对涉案准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。根据物权优先债权的原则，苍南建信银行依法享有优先权。本案原告与被告何继城之间的房屋买卖效力不足以对抗另案抵押优先权。原告提出关于停止对涉案房屋的执行及协助办理产权过户等请求，于法无据，本院不予支持。至于双方之间的房屋买卖合同纠纷，可另案解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告李孝宝、秦丽洲的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费13800元［（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈诗意
人民陪审员 沈华共
人民陪审员 许 吉
二〇一五年五月二十四日
书 记 员 林志书
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《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。