广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初5309号原告（反诉被告）：陈菲菲，女，1980年6月22日出生，汉族，住海南省临高县，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：李芳，女，1989年12月18日出生，汉族，住江西省新余市渝水区，委托诉讼代理人：朱观生，系被告丈夫。（委托期限自2017年7月25日至2017年9月5日止）委托诉讼代理人：吴伟，北京市金杜（广州）律师事务所律师。（委托期限自2017年9月5日起。）委托诉讼代理人：邓如钢，广东天穗律师事务所律师。反诉第三人：广州邦优房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街马鞍山居委凤凰北路8号之十一111房，统一社会信用代码91440114MA59DK2H1L。法定代表人：谢小燕。原告（反诉被告，以下统称原告）陈菲菲与被告（反诉原告，以下统称被告）李芳、反诉第三人广州邦优房地产代理有限公司（以下简称邦优公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理，于适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告陈菲菲及其委托诉讼代理人王启星、被告李芳的委托诉讼代理人邓如钢到庭参�两次诉讼，被告李芳的委托诉讼代理人朱观生到庭参加第一次诉讼、被告李芳及其委托诉讼代理人吴伟到庭参加第二次诉讼，反诉第三人广州邦优房地产代理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈菲菲向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行合同并协助原告办理房屋买卖过户手续；2、被告向原告支付违约金，违约金从起诉之日起至办理完过户手续止，每日按总楼款的千分之一计算；3、判令本案的诉讼费及律师费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金159000元；3、被告向原告退回定金10000元；4、被告向原告支付中介费8000元，按揭费2000元；5、本案的诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月10日签订买卖合同，合同约定原告以159万元购买被告位于广州市花都区凤凰南路83号3栋809房一套，双方约定于2017年3月13日办理申请银行贷款手续，由于原告的丈夫因工作出差，在征求被告理解并同意的情况下在原告的丈夫出差回来后继续办理贷款申请手续，原被告在办理完手续后原告于2017年5月18日取得《同意购房抵押贷款通知书》。由于房价涨幅趋势明显，被告屡次以原告的先生出差延迟办理贷款申请为由声称原告违约，企图以此解除合同。被告于2017年5月31日向原告发出《解除合同通知书》，随后原告向被告发出继续履行合同告知函，明确催促被告继续履行合同，直到起诉之日被告依然坚持解除合同。原告合法权益已受到严重侵害，故起诉至法院，恳请法院依法判决。被告辩称，我方不同意原告的诉讼请求：1、因原告的违约行为，双方签订的买卖合同解除条件�就，被告依法享有解除权；2、被告从始至终未有违约行为，故原告没有任何理由要求被告承担违约责任。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，我方不同意的诉讼请求，被告之所以向原告提出解除合同，是因为原告在先的违约行为，故原告无权要求被告承担违约责任，我方同意解除合同。被告李芳向本院提出反诉请求：1、确认被告、原告与第三人于2017年3月10日签订的《买卖合同》（NO:0000058）自2017年6月2日起解除；2、原告向被告支付等额于总楼价百分之十的违约金（扣除原告以定金方式支付的一万元，计149000元）；3、原告赔偿律师费用50000元；4、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为了改善居住条件需要，于2017年3月10日与原告、第三人签订《买卖合同》(NO：0000058)，约定以一百五十九万元的价格被告向原告出售位于广州市花都区凤凰南路83号�祈福生活无限小区）3栋809房的房屋。《买卖合同》约定：由原告按“涂销抵押按揭付款”方式办理交易付款给被告（见买卖合同附件）；原告应于签订本合同后3天（即2017年3月13日）内签署《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（买卖合同附件第4条第2款）。三方在签订《买卖合同》时口头约定原告应于2017年4月10日前向被告支付首期款四十九万元；《买卖合同》还约定交易手续约70工作日完成（买卖合同附件第4条第5款）；原告以商业贷款方式支付房款（买卖合同附件第4条6款）。《买卖合同》第六条约定了双方不履行或怠于履行合同义务的违约责任，“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同�下义务：则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）……。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”合同签定后，被告积极配合原告签定网签及按揭所需资料，并协助原告签定按揭手续。收到第三人的提前还贷通知后，及时配合办理了银行按揭提前还贷手续（商贷提前还贷手续于2017年4月11日完成，公积金提前还贷手续于2017年4月15日完成）；然而原告不顾被告、第三人的催促仍未按照合同约定履行其主要义务：1、未能在2017年3月13日前签署《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，逾期远超5天；2、未能在2017年4月10日前支付首期款四十九万元，拖延至今（2017年7月3日）未付；3、据向第三人了解，第三人曾再次催促原告在2017年5月10日前支付首期款，但原告不管不顾，至今未付。被告于2017年4月22日与向案外人谭洁娥达成意向向其购买改善型住房，但因原告的违约行为而被迫终止。改善居住条件的目的也无法实现。为了维护被告的合法权益，根据《买卖合同》第六条的约定及《合同法》等法律规定，诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）陈菲菲反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求：1、于我方本诉起诉状中的一致；2、双方约定的按揭贷款时间，原告是配合被告在3月10日3天内去办理了按揭手续的，恰巧是当天原告的丈夫要出差，从原告的证据可以看出，原告已经出了同贷书，被告是配合了原告办理了相应�手续，被告不可能会有提前还贷，甚至同贷书也出具了。就是从被告方的提前还贷的时间，和我方最终微信的对话和同贷书的出具，可以见出双方对同贷书的出具是没有异议，如果有异议，当初是不会配合办理同贷书的。现在是同贷书已经出具了，而且原告的首期款已经准备了，双方是约定了在过户当天支付的。提前还贷是被告的义务，原告是7月25日到银行打印资金流水，足以证明原告有能够购买涉案房屋。本案同贷书已经出具，而且原告是具备支付余款的能力，合同可以继续履行，但鉴于被告不诚信的行为导致违约，请求法院驳回被告的反诉。反诉第三人邦优公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰南路83号祈福生活无限3栋809房，权属人为被告。2017年3月10日，原�（买方）、被告（卖方）以及第三人（中介方）签订《买卖合同》，就涉案房屋的买卖事宜作出约定，涉案房屋的总房价款为1590000元，买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户当天。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下亦无，则，（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，若违约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守�方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元或详见买卖代理费支付承诺书（买方）。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方出按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。买方按照涂销抵押按揭付款的方式付款，签订本合同时支付10000元作为定金。于_年_月_日前支付部分楼款（不含定金）共490000元，卖方首款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助买方完成申请银行贷款手续。买方在签订本合同后3天内签署《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。1090000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执的当天支付。交易手续约70工作日完成，如因银行或房管局原因导致延误，则时间相应顺延。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，原告向被告支付了定金10000元，2017年3月13日，被告配合原告办理了按揭手续，2017年4月11日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行向被告发出《提前还款受理通知书》，被告认为取得提前还贷的通知书后通知了中介，在小区遇到原告时也口头通知了原告，要求原告5月10日支付首期款490000元，原告对此不予确认，认为不知何时要支付首期款。2017年5月31日，被告向原告发出《解除合同通知》，载明因原告迟延履行合同义务，造成被告重大财产损失，通知原告解除双方之间签订的《买卖合同》。2017年6月12日，原告向被告发出《继续履行合同告知函》，载明在被告的同意及协助下，原告已于2017年5月18日取得了《同意购房抵押贷款通知书》，要求继续履行合同。庭审中，原、被告双方关于何时支付首期房款490000元各执一词，原告认为出同贷书递件当天支付首期房款490000元，被告认为虽然合同未约定支付首期款的时间，但根据双方之间的口头约定，4月10日是支付首期款的时�。原告提交了微信对话记录等拟证明其上述主张，被告提交了微信对话记录、聊天录音等拟证明其上述主张。本院认为，原告、被告与第三人签订的《买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。上述合同包含两个法律关系，即原、被告之间的房屋买卖合同关系及原、被告与第三人之间的居间合同关系，因本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告与第三人之间的居间合同关系不属于本案的审理范围。根据原、被告的举证以及合同的履行情况可看出，虽然合同并未对支付首期款的时间进行书面约定，但是原告确认因其丈夫的原因导致迟延办理按揭手续，被告认为在其接到银行的提前还贷通知后，通知原告支付首期款偿还贷款，但原告不予确认�被告亦未提交充分证据予以证明，因此，原、被告在合同履行过程中均存在怠于履行自己义务的行为，原、被告对于合同不能继续履行下去均存有过错。因此，原告要求被告支付违约金、中介费、按揭费、律师费，被告反诉要求原告支付违约金、律师费，依据不足，本院不予支持。同理，被告认为其作为守约方享有合同解除权，请求确认合同于2017年6月2日已经解除，于法无据，本院不予支持。被告虽不具有合同解除权，但原、被告双方于诉讼过程中就解除合同达成一致，因此，原告要求解除合同，本院予以支持。根据合同解除的法律后果，原告要求被告返还定金10000元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解�》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈菲菲与被告（反诉原告）李芳、反诉第三人广州邦优房地产代理有限公司于2017年3月10日签订的《买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）李芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈菲菲返还定金10000元；三、驳回原告（反诉被告）陈菲菲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20591元，由原告负担10295.5元，由被告负担10295.5元。反诉案件受理费10450.5元，由被告李芳负担。如不服本判决，可�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  高 媛二〇一七年十二月十三日书 记 员  郑 萍