湖南省郴州市北湖区人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘1002执异14号异议人（利害关系人）：罗明聪，男，1974年12月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：周文新，湖南郴华律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司郴州分行。负责人：欧国华，系该行行长。委托诉讼代理人：谷志强，湖南五岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林昊，湖南五岭律师事务所律师。被执行人：骆玉兰，女，1969年10月20日生，汉族。被执行人：胡天华，男，1968年3月26日生，汉族,系被执行人骆玉兰丈夫。被执行人：郴州锦马置业有限公司。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司郴州分行（以下简称中国银行郴州分行）与被执行人骆玉兰、胡天华、郴州锦马置业有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，异议人罗明聪向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人罗明聪向本院请求：1、立即中止对罗明聪享有长期租赁使用权的五岭新天地1区1栋4C09号房屋采取强制执行移交给买受人陈诗灵的执行程序；2、撤销对五岭新天地1区1栋4C09号房屋的违法拍卖成交行为，依法对该房屋重新拍卖，以保障异议人对该房屋的承租使用权和竞买权。事实和理由：一、异议人依法对涉案房产享有20年的合法租赁使用权。异议人与被执行人骆玉兰于2012年9月24日签订《房屋租赁合同》，约定骆玉兰将诉争房产租赁给异议人，租赁期限为20年，异议人向骆玉兰支付了租赁费30万元（10万元转账支付、20万元现金支付），并自2012年10月以来，一直占有使用涉案房屋。二、贵院于2016年10月作出（2016）湘1002执异30号执行裁定书，以“房屋拍卖行为不会损害租赁人正常租赁关系”为由，驳回了异议人的异议申请，基于该理由，异议人未对上述裁定申请复议，甚至于2017年上半年投入巨资对房屋进行重新装修，但北湖区人民法院在明知存在租赁权负担的情况下，却以“无租赁权利负担”形式、通过淘宝网以低于合理市场价拍卖给买受人陈诗灵，并要求承租人腾房，与执行裁定书内容及“买卖不破租赁原则”相违背。三、贵院在拍卖房屋时，未尽必要通知、公示等职责，致使异议人不能行使承租人优先购买权的法定权利，未参与竞买，拍卖程序违法。申请执行人中国银行郴州分行辩称：一、诉争房屋系骆玉兰在中国银行郴州分行按揭贷款购买的，并已在房产部门设立了抵押登记；二、异议人所称的租赁关系发生在设立抵押权之后，且异议人与骆玉兰之间并非存在真实的租赁关系，实际是因骆玉兰欠异议人借款后，异议人强行占有诉争房屋；三、退一万步讲，如异议人与骆玉兰租赁关系真实合法，也未参与竞买，已经放弃了竞买权和优先购买权。综上，请求驳回异议申请。本院查明事实如下：（一）2007年4月3日骆玉兰向中国银行郴州分行申请贷款20万元，并自愿以坐落于郴州市五岭路1幢40C9号（后变更为4C09号）的房产作抵押。2008年8月22日，骆玉兰取得该套房屋的《房产证》，产权证号为郴房权证市测区字第000731**。2008年9月19日，骆玉兰与中国银行郴州分行共同前往房管局办理了抵押登记手续，抵押权人中国银行股份有限公司郴州分行。（二）2013年8月，中国银行郴州分行将债务人骆玉兰及其丈夫胡天华、连带责任担保人郴州锦马置业有限公司作为被告，起诉至本院。本院受理后，根据中国银行郴州分行的申请，进行了财产保全，以（2013）郴北民二初字第1616号《民事裁定书》和《协助执行通知书》查封了上述房产，并于2014年5月9日作出（2013）郴北民二初字第1616号民事判决书，判令借款人骆玉兰及其丈夫胡天华承担还本付息义务，担保人郴州锦马置业有限公司承担连带偿还责任。（三）判决生效后，当事人未依约履行，中国银行郴州分行依法向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为（2014）郴北执933号。在执行过程中，罗明聪向本院提出执行异议，理由：诉争房产已由骆玉兰于2012年9月24日出租给罗明聪，期限为20年，法院采取无权利负担的评估、拍卖，损害了异议人合法权益，故请求中止对该房的评估、拍卖。本院于2016年10月13日依法制作并送达了（2016）湘1002执异30号《执行裁定书》，该份裁定书在“本院认为部分”载明：“人民法院拍卖房屋的执行行为，并不违反法律规定，也不损害租赁人的正常租赁关系，罗明聪要求中止对租赁房屋拍卖的请求不予支持。至于罗明聪是否为合法的租赁人，应通过诉讼程序解决”，并最终裁定驳回罗明聪的异议请求。（四）对涉案房产进行评估后，本院依法作出（2014）郴北执字第933-1号执行裁定书，于2017年4月17日在湖南省郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖该套房产，其中：1、公布《拍卖标的调查情况表》，载明：“标的名称：郴州市青年大道五岭新天地一期（天一名邸）C栋4C09号住宅；面积130.61平方米；三室二厅一厨一卫；产权证：00073199；所有人：骆玉兰；评估鉴定基准日：2016年3月1日；未腾空；有出租；能落户；无经营；被法院查封；有抵押；标的评估总价659450元。”2、发布《拍卖公告》，载明：将于2017年5月18日10时至2017年5月19日10时止（竞价顺延除外）在郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖平台对骆玉兰房产进行网络司法拍卖；凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，包含与本标的物有利害关系的当事人。3、公布《网络司法拍卖竞买须知》，载明：优先购买权人参加竞买的，应于起拍前三个工作日之前向本院提交有效证明，资格经本院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并已优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买；已通知的优先购买权人未参与竞买的，视为放弃优先购买权。（五）罗明聪当庭陈述，虽知道拍卖事宜，但认为生效裁定书已经确定法院的拍卖不会影响正常租赁使用，故未参与竞买，也未按规定申报优先购买权。2017年5月19日买受人陈诗灵以527560元的最高价竞得，本院于2017年6月5日作出（2017）湘1002执恢32号执行裁定书，裁定上述诉争房产归买受人陈诗灵所有，并已将裁定依法送达。本院于2017年8月18日发出《公告》，责令罗明聪在2017年9月3日前迁出腾空该套房产。异议人因此不服，向本院提出执行异议。（六）异议人罗明聪在向本院提出执行异议时，依法向本院提交了：证据1、《房屋租赁合同》（签订时间2012年9月24日），合同约定甲方骆玉兰将位于郴州市五岭广场燕泉南路口五岭新天地住宅第一区一栋一层楼40C9号房（面积130.95平方米）出租给乙方罗明聪，租赁期限为20年，从2012年9月24日至2032年9月24日；房屋全部租金30万元，每年租金1.5万元（含应纳税费），由乙方在2012年9月24日以现金付账方式一次性付清，租赁期间内乙方有权自行租赁，甲方无权干涉以及租赁双方的其他权利义务等内容。证据2、转账凭证，显示：2012年5月24日罗明聪转账10万元给骆玉兰（文燕代）。证据3、收条一张，载明“今收到罗明聪房屋租赁款共计30万元整（郴州市五岭广场燕泉南路口五岭新天地住宅第一区一栋一层楼40C9号房），时间2012年9月24日至2032年9月24日，收款人骆玉兰”。证据4、收据七张，分别载明物业公司收取C3-101骆玉兰物业服务费、水电费时间、金额。证据5、（2016）湘1002执异30号《执行裁定书》和腾房公告、住宅调查情况表，罗明聪据此拟证明生效裁定认定拍卖不影响正常租赁关系，且法院拍卖调查表中也记载了房屋有出租，但法院要求其腾房的行为明显与裁定内容相违背。本院认为，本案的焦点问题在于：一、罗明聪请求撤销本次拍卖，并进行重新拍卖的请求应否支持；二、罗明聪请求中止移交房屋的请求应否支持。关于焦点问题一。1、罗明聪以拍卖侵害其优先购买权为由，请求撤销本次拍卖。本院认为，优先购买权是法律基于合法承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利，故应首先确定罗明聪是否是真实、合法的承租人。（2016）湘1002执异30号《执行裁定书》并未认定罗明聪是合法租赁人，从其提供的证据分析：罗明聪与骆玉兰签订《房屋租赁合同》约定“租期二十年、租金30万元一次性付清（10万元转账+20万元现金）”等内容，与当前市场经济的交易习惯不符；且转账10万元早于签订租赁合同5个月，对该笔款项是否用于支付租金无法核实，其余20万元的支付情况，亦无充分证据证明，故对于罗明聪是否属于合法承租人难以认定；即使罗明聪租赁涉案房产属实，罗明聪作为承租人依法享有优先购买权，但法院进行拍卖时已粘贴公告进行公示，并通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格，并告知优先购买权、竞买须知等，且罗明聪当庭陈述对拍卖事宜知情，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定，在起拍前三个工作日之前向法院提交有效证明，并由法院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权，其以自身未参与竞买为由，请求撤销本次拍卖，于法无据。2、法院拍卖具有公信力，竞买人通过法院拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是竞买人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。本案中，在竞买人陈诗灵为善意正当竞买，且法院已经裁定成交，房屋归陈诗灵所有，罗明聪亦未举证证明存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，其请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定情形。综上，罗明聪请求撤销本次拍卖并重新拍卖、变卖的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点问题二。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款之规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，即使认定租赁关系合法有效，因其发生在抵押登记之后，竞买人不受租赁合同的约束，故罗明聪请求中止对其强制迁出的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定如下：驳回异议人罗明聪的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。审 判 长  曹华英审 判 员  肖 娜人民陪审员  尹敏莲二〇一八年一月八日书 记 员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。