吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终401号上诉人（原审原告）：杨春风，干部，现住吉林省长岭县。上诉人（原审原告）：符永静，现住吉林省长岭县。上诉人（原审原告）：杨佳林，现住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长岭县骏城房地产开发有限公司。住所地：吉林省长岭县天�商城东侧。法定代表人：季学峰，经理。委托诉讼代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张田锋，上诉人杨春风、符永静、杨佳林因与上诉人长岭县骏城房地产开发有限公司（简称“骏城房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长岭县人民法院（2017）吉0722民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨春风及其委托诉讼代理人王照林、上诉人骏城房地产公司委托诉讼代理人潘石、张田锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春风等三人上诉称，原审将案件定性为互易合同纠纷并�此判令支付的款项为违约金以及予以酌减显属错误。上诉人杨春风与被上诉人骏城房地产公司系拆迁安置补偿合同纠纷，要么按约回迁安置房屋，要么进行货币补偿。骏城房地产公司将楼房建设完毕，应给予回迁上诉人的楼房出售或安置他人，就应按照合同约定给付上诉人赔偿金380万元。原审法院为达到定性为违约金并予以酌减的目的而擅改案件性质，严重悖于司法中立性原则。二是原审参照被上诉人骏城房地产公司单方制作的售楼处的房屋价格及面积、长岭县尊翼房地产销售服务有限公司的证明计算违约金明显不当，即便该参照成立，骏城房地产公司则应依法至少承担回迁标的价款一倍赔偿损失，故上诉人诉请380万元赔偿金亦予以支持。综上，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人骏城房地产公司赔偿380万元及逾期利息（利息自2017年5月21日起至实际给付之日�按照中国人民银行同期同类贷款利息计息）或裁定发回重审。骏城房地产公司答辩，原审法院没有查清合同中第八条是否经过双方签字认可的。二是上诉人安置过程中拒接回迁，存在违约在先。不同意上诉人的诉讼请求。骏城房地产公司上诉称，上诉人对原审判决认定的事实没有异议，但对判决所依据的楼号和楼层面积有异议。双方实际诉争的楼房为一号楼对应的楼层，而原审法院按照六号楼对应的楼层及其面积判决的，一号楼对应楼层的面积比六号楼实际面积小的多。所以原审没有按照实际面积进行判决，属认定事实错误。请依法撤销原审判决，依法改判驳回杨春风的上诉请求或发回原审法院重审。杨春风等三人辩称，原审判决离开原审合同按照回迁楼房的面积及其价格赔偿损失是错误的，不同意骏城房地产公司的上诉请求，应予驳回其诉讼请求。原告杨春风、符永静、杨佳林起诉请求：1.请求依法判令解除原告杨春风、符永静、杨佳林与被告长岭县骏城房地产开发有限公司于2015年5月12日签订的“回迁楼房合同书”；2.请求依法判令被告长岭县骏城房地产开发有限公司立即向原告杨春风、符永静、杨佳林给付回迁赔偿款人民币380万元整及逾期利息（逾期利息自2017年5月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月12日原告杨春风、符永静、杨佳林（夫妻与长子关系）与被告长岭县骏城房地产开发有限公司签订了“回迁楼房合同书”，双方约定：“被告在2017年5月20日前向三原告回迁交付其开发的位于原林业局家属楼旧址第1栋90m2以上的楼房在10楼1套、在12楼1套、100m2以上的楼房在7楼1套以及第二栋90m2以上1楼东侧或12楼1套（不要边楼）并两个相连的地下停车位，楼房所产生的税费等全部由被告承担。如被告未能按约交房，则其一次性付给三原告3800000元赔偿金”。合同签订后，三原告按约在2015年5月20日前向被告交付了拆迁房屋及占用范围内的土地。现被告虽已将回迁楼房建设完毕，但其对应给予回迁三原告的房屋另行出售或安置给了他人，由此导致三原告无法按期按约进行原址回迁。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四项）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，三原告请求解除双方签订的“回迁楼房合同书”于法有据。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三原告按照合同约定请求被告给付回迁赔偿款人民币3800000元整及逾期利息亦应得到人民法院的支持。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理；商品房买�合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”据此，三原告诉至法院，以使自身的合法权益得到维护。合同第一条已经明确约定回迁380m2楼房，其中100m2以上1套，90m2以上三套，两个停车位，原告有权自主选择回迁的楼房，现被告不能按照原告的要求回迁，且将回迁给原告的楼房另行进行了处置，根据合同约定，回迁的目的不能实现，应当一次性向原告支付3800000元赔偿金，原告的要求合理合法，请求法院支持。回迁标的不存在，所以合同没有存在的意义，要求解除，解除合同后要求被告承担赔偿责任。被告长岭县骏城房地产开发有限公司辩称，1.同意原告提出的解除合同；2.原告的第二项请求没有事实依据和法律依据；3.根据法庭的调查原告的证据不能证明原告选择房屋，被告如何答复，根据合同第一条即使原告有权利随意指定房屋，但是并没有去指定房屋，也就是原告没有按照合同约定行使自己的权利与被告没有关系；4.根据我方认可的回迁按照合同内容，并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；5.原告并没有提供证据证明我方构成了违约。即使双方就回迁不能达成一致意见，因我方没有构成实质违约，所以对原告的赔偿应仅限于实际发生的和房屋的市场价值。长岭县人民法院经审理查明，2015年5月12日原告杨春风、符永静、杨佳林与被告骏城房地产公司签订了“回迁楼房合同书”，合同约定：“一、甲方给乙方无偿提供回迁楼房肆套，地下停车位贰个，回迁楼面积共叁佰捌拾平方米（380m2）,分别是壹佰平方米以上（100m2）一套，玖拾平方米（90m2）叁套……五、乙方必须于2015年5月20日前，把现有房屋及院内面积交由甲方处置，即确定为甲方施工之日，交付回迁楼房使用时间确定2017年5月20日施工完毕，甲乙双方决定到期不能按合同完工（交钥匙），甲方愿一次性付给乙方叁佰捌拾万元（￥3800000）人民币赔偿金，做为甲方违反合同规定赔付乙方合法收入的凭证。否则按照司法程序乙方提出申请后，追究甲方的法律责任。”原告方提供的合同大部分内容为打印形成的文字，第八条为手写形成，内容为：“八、回迁到原林业局家属楼旧址第1栋90m2以上的楼房10楼1套、12楼1套，100m2以上的楼房在7楼1套�第2栋90m2以上在1楼东侧或12楼1套不要边楼，地下车位两个并列在一起，楼房所产生的费用全部由甲方负责”。原告方依约交付了自有的房屋，被告已在该地块建完小区。经查，双方诉争房屋小区名称为天赋馨家园，开工时间为2015年5月，竣工时间为2016年11月。该小区销售面积及价格（非边楼）为：12楼128.31×3880＝497842.8、140.98×3880＝547002.4、137.7×3780＝520506、128.31×3780＝485011.8；10楼128.31×3780＝485011.8、140.98×3780＝532904.4、137.7×3850＝530145、128.31×3780＝485011.8；7楼128.31×3650＝468331.5、140.98×3650＝514577、137.7×3680＝506736、128.31×3680＝472180.8。地下停车位价格为每个70000-80000元。现原告诉讼来院，要求与被告解除合同，给付回迁赔偿款3800000元及逾期利息，被告承担诉讼费用。被告同意解除合同，认为不存在违约行为，不同意给付3800000元，同意按实际发生的和房屋的�场价值给付原告赔偿金。经法庭调解达不成一致意见。长岭县人民法院认为，原、被告按照所有权调换形式订立的房屋置换协议系在双方自愿的基础上签订的，不违反法律规定，合法有效。双方自愿解除该合同，本院准予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。双方在合同中约定了被告骏城房地公司有两种履行义务的方式，即房屋置换和现金补偿，约定交付回迁楼房使用时间确定2017年5月20日施工�毕，到期不能按合同完工（交钥匙），甲方愿一次性付给乙方3800000元赔偿金。原、被告双方在庭审中均确定本合同一式两份，甲乙双方各执一份。被告认为合同第八条手写部分不真实，但在法庭限定的时间内未提供其持有的另一份合同原件，故对该手写部分的内容作出不利于被告的解释，即确定第八条是真实存在的。2017年5月20日被告未能依约向原告交付置换的房屋，应当履行现金补偿的约定。原告代理人认为，赔偿金3800000元包括实际损失及惩罚性质的赔偿金。关于实际损失原告方未提供证据证实，惩罚性质的赔偿在合同法中即为违约责任。双方在合同中明确约定了不能按期完工（交钥匙）就赔偿3800000元赔偿金，作为甲方违反合同规定赔付乙方的合法收入，能够认定该内容为对于迟延履行、拒绝履行等整体违约责任的约定。被告方未能依照约定的期限交付房屋即�在违约行为，被告代理人认为不存在违约行为的观点本院不予支持。被告方认为约定的3800000赔偿金过分高于实际损失及获得的利益，并提供了该小区的房号价位表、长岭县尊翼房地产销售服务有限公司证明来证实原告的损失数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款、第二款对于违约金条款的适用及调整作出了明确规定，被告方就原告方的实际损失提供了证据支持，能够认定原告方的损失包括置换后房屋价值及税费、房屋租金、可预期的利息等。因合同�约定的房间号不确定，但约定的楼层去掉边楼后均符合合同约定的面积，因此，取相应楼层均价后计算可得原告置换后四套住宅楼价值为2023906.08元，办理入住手续相关费用法庭酌定保护40000元，两个车位按均价75000×2＝150000元，共计2213906.08元。因被告迟延履行合同义务，应当承担自2017年5月21日起至执行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息。因原告未在约定期限内入住，被告方预期到原告的损失还包括租赁房屋的租金，参考长岭县尊翼房地产销售服务有限公司证明中提供的租金价格，法庭酌定按照年租金10000元的价格保护为妥，即原告的损失还有自2017年5月21日起至执行完毕之日止按年租金10000元计算的房屋租金。综上所述，双方在合同中约定的赔偿金3800000元高于实际损失的百分之三十，当事人请求予以减少，人民法院以实际损失为基础，兼顾合�的履行情况及预期利益等综合因素，总体予以衡量，适当做出调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2015年5月12日签订的《回迁楼房合同书》予以解除；二、被告长岭县骏城房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告杨春风、符永静、杨佳林违约金2213906.08元及相应利息（自2017年5月21日起至执行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），并支付房屋租金（自2017年5月21日起至执行完毕之日止按年租金10000元计算）。被告如未按本判决指定的期间履行上述中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37200元，原告负担12689元；剩余24511元及保全费5000元，共计29511元，由被告承担。经本院审理查明，查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杨春风与上诉人骏城房地产公司签订的《回迁楼房合同书》时双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同为有效合同，原审法院对此予以认定是正确的。该合同是骏城房地产公司以回迁楼房或支付价款380万元两种履行方式对杨春风以被拆迁人作为回迁补偿方式安置的约定。由于骏城房地产公司没有履行合同约定，且在原审庭审中亦明确表示不能按照合同的约定予以回迁楼房，上�人杨春风主张按照《回迁楼房合同书》第五条约定履行支付价款380万元，符合合同约定，本院应予支持。由于杨春风原审解除合同的诉求与其上述主张矛盾，故对其此项请求不予支持。杨春风请求支付相关利息，依照合同第五条约定，予以保护，计息起始时间应为本案起诉之日即2017年6月20日。原审判决抛开《回迁楼房合同书》，以杨春风欲回迁的楼层面积及其价格进行赔偿处理没有法律依据，应予纠正。上诉人骏城房地产公司上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销长岭县人民法院（2017）吉0722民初2297号民事判决；二、上诉人长岭县骏城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付上诉人杨春风、符永静、杨佳林赔偿金380万元及相应利息（自2017年6月20日起至执行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、驳回原审原告杨春风、符永静、杨佳林其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37200元、保全费5000元、二审诉讼费74400元由上诉人长岭县骏城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牟凤桐审 判 员  魏 巍代理审判员  乔文彬二〇一八年四月二十五日书 记 员  张 丽