浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第3615号
原告：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司。住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路***号负*层**层。组织机构代码：05284234-9。
法定代表人：陈金迪，系公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
被告：卓水娟，女，1982年7月18日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）：寿可，浙江越晖律师事务所律师。
原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（以下简称雄风公司）与被告卓水娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由代理审判员徐怡燕适用简易程序独任审判。审理中，因被告卓水娟下落不明，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托代理人俞岚、被告卓水娟及其委托代理人寿可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雄风公司诉称：被告因经营所需向原告租赁场地，双方签订租赁合同一份，约定，被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利广场（东广场）第5层南区域场地，建筑面积237平方米，租赁期限为五年，即2014年1月13日至2019年1月12日，实行“先缴费后使用及押一付三”原则。此外，双方对租金标准、费用、支付时间、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，被告使用原告提供的场地，本应依约交纳相应租金、商品及服务质量保证金等款项，但被告未按时支付，仅陆续向原告缴纳保证金、押金等共计99024元。另，因被告在五年承租期内违约，不享受免租装修期，故从进场日（即2013年11月25日）起计算租赁费。原告曾多次发函催讨，被告至今未予支付。现原告起诉要求确认原、被告之间的租赁合同已于2015年7月9日解除，并要求被告立即腾退承租场地；被告向原告支付2013年11月25日至2015年7月9日止的租赁费251736元（该费用已经扣除被告向原告缴纳的99024元保证金、押金），2015年7月10日起至2015年11月24日止的场地占用费81765元（该费用按照租赁合同约定对应租赁期的租金标准计算），且一直计算至被告实际腾退场地日止；被告支付原告自2014年1月13日至2015年11月12日的物业管理费47916元（该费用一直计算至实际腾退日止），周年庆活动费6000元，电话网络费1837.77元；被告按租赁合同约定向原告支付违约金64878.7元；被告承担本案律师费14500元及诉讼费用。审理中，原告明确场地已由第三方进场，无需再行腾退；场地占用费的请求为2015年7月10日起至2016年2月22日止计226天，费用为133905元；物业费从2014年1月13日起至2016年2月22日止计25个月零10天，合计54036元；违约金请求为64878元。
被告卓水娟辩称，原、被告签订的房屋租赁合同，是在被告被欺骗的情况下签订的，被告方仅认可从2014年1月13日至2015年2月7日期间的租金费用，请法庭驳回原告的不合理诉讼请求。理由如下：1、原告用虚假承诺的形式向被告承诺五楼商铺将同步开业，但最后开业的时只有被告方一家商铺，如果不是听信原告的承诺，被告方不可能承租原告商铺；2、原告方承诺同类餐饮不开第二家，结果在未经被告同意情况下，开了第二家火锅店；3、原告强行在被告方装修好已经在营业的店面里开设了消防通道，减少了被告的承租面积，对店面形象也大有影响，并且给客人跑单创造了有利条件，给被告造成了比较大的损失，被告曾多次要求协商解决，原告置之不理。基于原告方的上述违约情况，被告方已于2015年2月7日向原告方发出了具有解除合同效力的撤柜申请。综上所述，原告无权要求被告支付违约金和免租期租金以及双方合同解除之后的场地占用费。
原告雄风公司为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，原告为出租人，被告为承租人，且合同就租赁期限、租金、费用、支付方式及违约责任等做了明确约定；
2、收款收据一份、记账凭证一份、转账通知单、预收履约保证金明细一份，证明被告向原告支付了履约保证金94024及装修保证金5000元的事实；
3、电话费清单一份，证明被告商铺产生的电话和网络费用为1837.77元；
4、解除租赁合同通知一份、快递寄送单一份，证明被告多次逾期支付租金、物业管理费等，原告于2015年7月9日向被告发送书面催告函要求解除租赁合同，并要求被告承担违约责任；
5、委托代理合同及代理费发票各一份，证明原告为主张权利所支付的律师代理费14500元的事实。
上述证据，被告对真实性质证无异议。
被告卓水娟为证实自己的主张，向法院提交了下列证据：
6、与斯朝雷的短信一份，证明原告欺诈被告称有其他商铺同步开业，事实是到2014年5月整个商场只有3家商铺开业的事实；
7、邮件两份，证明被告于2015年1月9日向原告发送过邮件要求协商解决双方合同履行过程中的相关问题，因被告方没有妥善解决上述问题，被告于2015年2月7日向原告发送了具有合同解除效力的撤柜申请的事实；
8、名片一张，证明证据7中两份邮件的收件人是原告的管理人员赵海涛的事实；
9、照片一组，证明原告在被告装修好的店内开设消防通道的事实。
对于证据6，被告质证认为因时间较长斯朝雷手机中短信已不存在，对短信内容无法核实，就短信内容而言，原告也只是说五楼餐饮会开，并没有承诺同时开张；证据7，赵海涛邮箱中没有相关邮件收到，内容无法核实；证据8，被告质证无异议；证据9，被告认为消防通道是为消防安全而预留的，其一直存在，在被告装修前原告已明确告知该消防通道应当留存，且该消防通道在商铺的角落，并不影响商铺的经营。
本院对上述证据的分析、认证情况如下：证据1-5，被告对其真实性无异议，本院予以认定；证据6，从短信内容看并不能证明原告对被告有过同时开业的承诺，不能达到被告的举证目的；证据7，2015年1月9日和2015年2月7日的邮件只能证明被告向原告发送过反映商铺存在的问题及撤柜申请的事实，至于能否达到被告想证明的具有合同解除的效力，本院在下文中予以论述；证据8，原告无异议，本院予以确认；证据9，仅能证明在被告承租商铺内设有消防通道的事实，并不能证明该消防通道是在被告商铺装修结束后另行开设的事实。
经审理查明，2013年11月15日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）第5层的南区域场地，经双方确认，该场地的计租实际经营面积为172平方米，建筑面积为237平方米，租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为30天。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用。免租装修期是以被告方承租5年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但被告方提前开业的，应从实际开业之日为计租日，被告延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日。
本合同项下的租金实行“先缴费后使用及押一付三”原则，以三个月为一个缴租期。本合同项下第一期租金的支付时间为双方确认的开业日前30日。在第一个缴租期，被告应向原告支付四个月租金，其中三个月为租金，一个月为保证金。从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月的七日前向原告一次性足额支付下个缴租期的三个月租金。自计租日开始，被告应当承担该场地的租金。租金按照计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算），标准如下：第一个租约年每天每平米人民币2.5元，即每月租金为人民币1.84万元，每三个月租金为人民币5.52万元；第二个租约年每天每平米人民币2.5元，即每月租金为人民币1.84万元，每三个月租金为人民币5.52万元……被告在该场地内经营的业态为辅营，品类为餐饮，品牌为红舵码头。在本合同签署当日，被告应向原告支付人民币94024万元履约保证金。双方约定，本合同项下的进场日为2013年11月25日，开业日（即正式开始营业日）为2014年1月13日。被告应当自计租日起向原告缴纳该场地的物业管理费，收费标准为：按计租面积242平方米计算，每平方米每月9元人民币，支付方式为每三个月为一个支付期，被告应在每个支付期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费。双方确认首个支付期的物业管理费在被告进场日后7日内支付。自进场日起，被告应当承担并支付该场地发生的水、电、煤气、热力（含热水、采暖，下同）等能源费用。能源费用每一个月为一个支付期，被告应当在本支付期后的3日内向原告一次性足额缴纳。如逢雄风永利商业广场（东广场）周年庆举办促销活动，被告同意举办相应促销活动以配合雄风永利商业广场（东广场）周年庆，并同意向原告支付周年庆活动分担费用人民币3000元。
本合同签署后，双方不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额的30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失。被告迟延缴纳本合同项下的租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除被告应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，原告有权单方解除合同。双方确认，在被告欠付租金、物业管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该场地内的货物、财物转移出场地。双方确认，原告由权单方面解除合同的方式为“通知”送达对方视为解除合同，通知送达的地址为被告合同确定的地址和联系人，如被告方需要变更地址和联系人应书面通知原告方。被告方确认的地址为诸暨市暨阳街道江东街道83弄81号，收件人为被告卓水娟。
本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将场地交还原告。该期限为本合同项下该场地之交还期。交还期内，被告应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该场地恢复至符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过原告验收。双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止或解除的，则在前述第23.1款所述交还期内，被告仍应当按照本合同约定的标准向原告支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款违约责任。
合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告用于经营餐饮。被告向原告缴纳了装修押金5000元及履约保证金94024元，合计人民币99024元。原告商场的实际开业日为2014年1月13日。因被告承租期间未按约缴纳租金、物业管理费、周年庆活动分担费等费用，原告于2015年7月9日向被告发送解除租赁合同通知一份，以被告违约为由，要求解除本案租赁合同，并要求被告腾空场地，支付租金、物业管理费、违约金等各项费用。原告于2015年11月25日向本院起诉要求判如所请。
另查明，被告经营的商铺于2014年11月20日已处于停业状态，2016年2月22日第三方进场承租该商铺。2014年，原告方举办过周年庆活动。原告认可物业费按照237平方为基数进行计算。
还查明，被告自2014年1月至2015年6月尚欠原告电话网络费1837.77元。原告为向被告主张权利，支出律师代理费14500元。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。原、被告应按合同约定履行各自义务。租赁合同签订后，原告按合同约定向被告交付了涉案房屋，被告亦实际使用了涉案房屋，对于已经履行部分应予确认，现双方争议的焦点为：双方合同解除的时间？合同解除后被告是否应支付场地占用费及物业费？免租装修期是否可以计算租金？被告是否需要支付违约金以及违约金是否过高？
焦点一，原告认为双方合同在于2015年7月9日被告收到原告向其寄送的解除租赁合同通知书时合同解除，而被告主张合同于2015年2月7日被告向原告发送撤柜申请邮件时合同解除。被告发送的申请书载明：“本店因种种原因，再加上位置不好，严重被新开火锅店遮住，故提出撤柜申请，望批准！”，本院认为，上述申请若需具备合同解除效力，则其需满足有双方当事人合同约定的解除条件成就或有法定解除事由出现，而本案中，被告并不能举证证明在其发送申请书时，有发生合同约定的可单方解除的事项或法定的解除事由，故该申请书不具备解除合同的效力。原告主张在被告收到解除租赁合同通知书时合同解除，本院认为至2015年7月9日，被告仅支付了保证金、押金等99024元，其欠付的租金时间已超过30日，根据双方合同“被告迟延缴纳本合同项下的租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除被告应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，原告有权单方解除合同”的约定，原告方已享有单方解除权，且合同在享有解除权的一方的解除通知书到达对方时解除。故本案合同的解除时间为2015年7月9日。
焦点二，原告认为，合同解除后被告并未完全腾空场地，故对其占用场地期间的占用费应予以支付；而被告认为，其于2014年11月20日就搬离部分设施，对于剩余设施考虑到可能对下一承租方有利用价值，放弃了所有权，其无需支付占用费。本案中，在原告向被告寄送的解除租赁合同通知书第二条载明“请贵方自收到本通知书之日起七日内将承租场地腾空交还我公司，否则将视为贵方放弃场内物品的所有权，由我司处置”，被告在收到该通知后并未对该条款提出异议，且亦未在七日内处置店内物品。因此，在七日处置期限届满后，原告已取得店内物品的处置权，此时本案涉案商铺已完全处于原告控制，其已能再行处分，因此自2015年7月9日起经过7天处置期后即2015年7月17日起的场地占用费不应再由被告支付。
焦点三，原告认为，根据合同第三条3.1、3.2的约定，因被告违约，故免租装修期不免租；而被告认为，免租期应理解为租赁期限内免租，租赁期限外不存在免租一说。本院认为，合同第三条3.2明确约定，如被告违约或被告单方解除合同，则免租装修期不免租，租金按照合同约定的第一租约年租金标准收取。故本案中，因被告未按期缴纳租金，存在违约行为，原告主张免租装修期内的租金于法有据，本院予以支持。被告的主张和事实不符，本院不予采纳。
焦点四，原告认为其按照合同第21.1条之约定有权要求被告支付当年合同金额30%的违约金，而被告认为违约金过高，要求调整。本院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告在合同履行期间一直未缴纳租金和其他费用，对原告造成了损失，原告对此没有过错，合同约定的违约金并不存在过高的现象，被告应予支付。
综上，根据本案事实，对原告的诉讼请求分析如下：原告要求确认双方合同于2015年7月9日解除，理由正当，本院予以支持；原告要求被告支付2013年11月25日至2015年7月9日止（其中租赁期限前的免租装修期为2013年11月25日至2014年1月12日计18天，租期内为2014年1月13日至2015年7月9日）的租赁费350760元，扣除被告已缴纳的99024元保证金、押金后尚应支付251736元，理由正当，本院予以支持；原告要求被告支付2015年7月10日起至2016年2月22日止的场地占用费133905元，根据上文分析，本院仅支持2015年7月10日至2015年7月16日计7天，费用为4147.5元；原告要求被告支付自2014年1月13日起至2016年2月22日止的物业费54036元，根据上文分析，本院仅支持2014年1月13日至2015年7月16日，计38607.3元；原告要求被告支付两年的周年庆活动费共计6000元，因租赁期内第二年的周年庆举行时合同已经解除，故本院仅对其中第一年的费用3000元予以支持；原告要求被告支付电话网络费1837.77元，被告无异议，予以支持；原告要求被告支付违约金64878元和律师费14500元，符合合同约定，且其金额亦属合理，予以支持。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司和被告卓水娟于2013年11月15日签订的租赁合同于2015年7月9日解除；
二、被告卓水娟应支付原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司租金251736元（已经扣除保证金、押金99024）、占有使用费4147.5元、物业管理费38607.3元、周年庆活动费3000元、电话网络费1837.77元、律师费14500元和违约金64878元，合计人民币378706.57元，款限于本判决生效之日起二十日内付清；
三、驳回原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费7103元，财产保全费用2870元，合计9973元，由浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司负担973元，被告卓水娟负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 徐怡燕
人民陪审员 周苗来
人民陪审员 楼烨玲
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨科晔