辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01195号上诉人（原审被告)：大连金阳进出口有限公司，住所地大连市中山区人民路55号7层。法定代表人：张钢，该公司总经理。委托代理人：刘颖，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：付桂芬，该公司职员。被上诉人（原审原告）：大连东港房地产开发有限公司，住所地大连市中山区人民路55号。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。原审原告大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）与原审被告大连金阳进出口有限公司（以下简称金阳公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月15日作出（2015）中民初字第1528号民事判决，金阳公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金阳公司的委托代理人刘颖、付桂芬，被上诉人东港公司的委托代理人刘鲜芳、李雅清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东港公司一审诉称:2011年11月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心806号房屋。合同约定，2011年12月31日前支付2万元，余款1492840元，在可以办理房地产权属证书之日起10日内付清。如被告逾期付款，按日万分之四支付违约金至款项付清之日止。合同签订后，原告依约将该房屋登记备案在被告名下。2014年5月13日，原告书面通知被告，可以办理房屋权属证书，并通知被告支付剩余购房款，然而被告拒绝支付。故诉至法院,要求判令被告支付购房款1492840元，并按日万分之四支付至付清之日止的违约金。被告金阳公司一审辩称：双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。该合同第六条明确约定，我方于2011年12月31日前支付2万元，余款1492840元于出卖人办妥该房屋权属证书之日起10日内付清，而不是原告所称的在可以办理房屋权属证书之日起10日内付清。到目前为止，原告只是通知我们可以办理房屋权属证书，但并未提供可以办理产权证的必备文件，致使出卖人至今也未办理出房屋产权证书，既然出卖人至今未给被告办理完房屋权属证书，合同约定的付款条件未成就，故原告无权要求被告履行付款义务，且合同违约金按日万分之四计算过高，应不超过逾期人民银行贷款利率。故不同意原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2011年11月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买原告位于大连市中山区人民路55号806号房屋，该商品房用途为写字间，建筑面积108.06平方米，总价款为1512840元。付款方式为分期付款，即于2011年12月31日前支付2万元，余款1492840元于出卖人办妥该房屋房地产权属证书之日起10日内付清。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；双方未对买受人逾期付款超过30日的违约责任作出具体约定。双方亦未约定具体的房屋交付期限。合同签订后，被告向原告支付了购房款2万元。2011年11月28日，原告将案涉房屋登记备案在被告名下。2014年5月12日，原告取得大连市中山区人民路55号房屋的权属证书，2014年5月13日，原告以书面的形式向被告发出通知，告知被告从即日起，可以到大连市房地产交易所办理所购买的案涉房屋的所有权证书。该通知被告工作人员已签收。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案的焦点在于如何理解双方签订的商品房买卖合同第六条第二款中关于“出卖人办妥该房屋产权证书”。原告认为该款规定是指出卖人办妥大连市中山区人民路55号房屋的房地产权属证书即完成合同约定的义务，而被告认为，原告履行的义务应该是办妥大连市中山区人民路55号806号房屋的权属证书。当事人就有关合同内容约定履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，双方均表达了买卖房屋的意愿，原告于2014年5月12日取得了大连市中山区人民路55号房屋的初始登记证书，并于次日以书面的形式履行了告知被告可以办理产权证书的义务，自此，如被告缴纳相应的房款，即可到部门办理房地产权属证书。而原告即使有为被告办妥大连市中山区人民路55号806号房屋的权属证书的意愿，没有被告的配合，也无法进行办理。故双方合同中约定的“出卖人办妥房屋产权证书”应理解为原告办理完大连市中山区人民路55号房屋的房地产权属证书为宜。现原告要求被告支付大连市中山区人民路55号806号房屋的购房款1492840元的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持。关于原告要求被告自2014年5月24日起至付清购房款之日止，按照日万分之四给付违约金的诉讼请求，双方只约定了买受人逾期在30日之内付款，按照日万分之四支付违约金，并未约定超过30日后违约金的支付方式。故原告主张按照日万分之四给付违约金无法律依据，不予支持，应按照被告未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的数额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，作出如下判决：一、被告大连金阳进出口有限公司给付原告大连东港房地产开发有限公司购房款人民币1492840元；二、被告大连金阳进出口有限公司自2014年5月24日起至一审法院判决所确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准给付原告大连东港房地产开发有限公司购房款1492840元的违约金；上述款项，于判决发生法律效力之日起10日内付清，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19680元，由被告负担。宣判后,金阳公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原判，解除金阳公司与东港公司于2011年12月26日所签订的商品房买卖合同。其基本上诉事实和理由为：本案标的物为大连市中山区人民路55号806号房屋，而不是大连市中山区人民路55号整栋房屋，商品房买卖合同第六条第二款明确约定“出卖人办妥该房屋房地产权属证书之日起十日内付清”余款。如何理解“该”字，不具有法律常识的人都会理解为合同所指向的对象即大连市中山区人民路55号806号房屋，而一审法院故意混淆是非，理解为大连市中山区人民路55号整栋楼的房地产，令人匪夷所思。双方于2011年12月16日，东港公司至今也未将案涉806号房屋房产证办理至金阳公司的名下，一审法院以2014年5月24日起算违约金没有依据，且以东港公司办完整栋楼的房产证为依据，向金阳公司主张所欠房款，不符合合同约定。2014年8月6日，东港公司向金阳公司发出催款通知，2014年8月13日，金阳公司向东港公司发出关于催款通知的回复，已明确由东港公司自行销售案涉房屋，金阳公司撤销案涉房屋的备案，双方的合同终止履行，东港公司至今未将案涉房屋交付给金阳公司，也没有办理产权登记超过一年，上诉人有权解除合同。2014年6月19日，金阳公司交给东港公司解除合同的协议书，东港公司在法定期限内没有答复，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，金阳公司认为双方的合同已经解除。东港公司亦未将案涉房屋交付给金阳公司，且将案涉房屋出租，应赔偿金阳公司的损失。东港公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同约定的“出卖人办妥房屋产权证书”应理解为办妥案涉中山区人民路55号房屋的权属证书，而不应理解为办妥案涉806号房屋的权属证书，上诉人的理解既有悖于合同法的理解解释，也有悖于客观规律，即如上诉人不交付房款，被上诉人则无法出具销售不动产统一发票，而没有发票的情况下是无法办理权属证书的，故上诉人的上诉请求不应实现。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，金阳公司与东港公司双方签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。根据双方合同约定金阳公司应支付的总房款为1512840元，于2011年12月31日前支付2万元，余款1492840元于出卖人（即东港公司）办妥该房屋房地产权属证书之日起10日内付清,现双方对于上述合同约定的“出卖人办妥该房屋房地产权属证书之日起十日内付清”余款产生争议，金阳公司主张应由东港公司办妥大连市中山区人民路55号806号房屋的产权证书后10日内付清余款，而东港公司则主张由其办妥大连市中山区人民路55号房屋的产权初始登记之后10日内付清余款，因此，如何理解办妥该房屋房地产权属证书即为本案焦点问题，对此，本院认为，办妥该房屋房地产权属证书应理解为东港公司办妥大连市中山区人民路55号房屋的产权初始登记，理由如下：第一，从双方签订合同的目的看，东港公司的目的是通过出售案涉房屋而获得房款，而金阳公司的目的是出资购买房屋而获得房屋所有权，金阳公司如想得到案涉房屋，则必须支付房款；第二，从双方应履行的合同义务看，金阳公司应履行的合同义务是支付房款,东港公司应履行的合同义务是交付房屋并协助办理产权;第三,从买卖房屋的日常生活经验看，通常情况下，在双方签订购房合同后，购房人在向房地产开发商即出卖人足额支付房款的情况下，出卖人才向购房人交付房屋，并协助购房人办理产权登记，出卖人在协助购房人办理产权登记之前需要将其开发的房产在房屋产权管理部门完成产权初始登记，即取得其开发的房屋产权证书（产权初始登记），在此之后，购房人才能办理其所购买的房屋产权登记，购房人到房屋管理部门办理其所购买的房屋产权登记应由其自行办理，出卖人仅仅是协助义务，而并非出卖人应履行的合同约定的主要义务，具体到本案，在金阳公司与东港公司签订房屋买卖合同后，在金阳公司足额向东港公司支付房款后，东港公司应向金阳公司交付房屋并协助金阳公司办理案涉房屋的产权登记，东港公司在完成案涉大连市中山区人民路55号房屋的产权初始登记之后，金阳公司才能办理案涉大连市中山区人民路55号806号房屋的产权证，而东港公司已于2014年5月12日取得了大连市中山区人民路55号房屋的初始登记证书，由于案涉房屋已于2011年11月28日登记备案在金阳公司名下，金阳公司如办理806号房屋的产权登记，东港公司仅仅是协助义务，即金阳公司交付全额房款之后，东港公司向金阳公司出具全额购房款发票等，金阳公司持购房发票等并按照国家法律或政策规定交纳税款后才能办理房屋产权登记证书，而购房交税是金阳公司的义务，亦是办理产权登记的前提，至本案二审庭审结束时止，金阳公司仅仅向东港公司交纳了2万元购房款，东港公司亦不可能向其出具全额购房款发票，且金阳公司亦没有提交证据证明其交纳了相关税款，如金阳公司不交纳相关税款，则亦不能办理产权登记。综上，金阳公司仅仅向东港公司支付了2万元购房款，并未完全履行付款义务，东港公司已于2014年5月12日取得了大连市中山区人民路55号房屋的初始登记证书，具备了合同约定的支付房款的条件，一审判决金阳公司承担给付房款的责任，并无不妥，本院予以维持。金阳公司关于应由东港公司办妥大连市中山区人民路55号806号房屋的产权证书后付清余款的主张，无充分事实根据和法律依据，本院不予支持。金阳公司关于要求解除案涉商品房买卖合同的上诉请求一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，金阳公司虽然在二审中提出了解除案涉商品房买卖合同的上诉请求，但二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审没有提出的诉讼请求或者虽提出但一审法院未予审理的诉讼请求，不属于二审法院的审理范围，由于金阳公司在一审诉讼中并未提出解除案涉商品房买卖合同的反诉请求，在二审中提出该诉请，不属于二审法院的审理范围，本院对此不予审理。金阳公司关于一审法院以2014年5月24日起算违约金没有依据一节，本院认为，由于双方合同约定金阳公司应于东港公司办妥案涉房屋房地产权属证书之日起10日内付清余款，本院前述已认定金阳公司应于东港公司办妥案涉大连市中山区人民路55号房屋的产权初始登记之后10日内付清余款，东港公司已于2014年5月12日取得了大连市中山区人民路55号房屋的初始登记证书，并于2014年5月13日通知金阳公司可以办理案涉806号房屋的产权，金阳公司已签收了东港公司发出的前述通知，故根据双方约定，金阳公司应于2014年5月24日前向东港公司支付剩余房款，而金阳公司并未履行付款义务，故一审法院以2014年5月24日作为起算违约金的时间节点，符合双方约定，金阳公司该主张，无充分事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，金阳公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19680元（上诉人已预交），由上诉人金阳公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奎哲审判员  阁成宝审判员  张萍萍二〇一五年九月十八日书记员  宋 敏