河北省石家庄市中级人民法院
民事判�书
2015年石民二终字第00169号
上诉人（原审被告）石家庄海悦天地企业管理有限公司，住所地石家庄市桥西区工农路255号。
法定代表人杨超，该公司董事长。
委托代理人常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。
委托代理人张冠男，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘旭峰，无业。
委托代理人宋彦茹，河北正大祥实律师事务所律师。
上诉人石家庄海悦天地企业管理有限公司（以下简称海悦天地企业管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省桥西区人民法院（2014）西民商初字第00931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月13日，原告与被告（原石家庄威城商业管理有限公司）签订租赁合同一份，约定被告将海悦天地广场内购物中心中室内步行街的二层0-205号商铺出租�原告，用于经营摩天轮（水吧）。计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年依此类推；租赁期限为1个租约年，自计租日开始计算；第一个租约年每月租金为2458元；合同签订之日原告应当向被告支付履约保证金4915.89元，同时向物业服务公司支付相当于两个月的物业服务费、空调费4447.71元作为物业服务费、空调费保证金。合同终止30日内，如不存在原告未能按合同约定开业日实现该房屋开业的情形，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；原告保证遵守被告或物业服务公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店，被告或物业服务公司有权按情况需要经提前通知原告修改营业时间，原告必须遵守，不得异议；原告一次性支付半年租金，享受被告第一年合同结束后赠送2个月租期的政策。合同签订后，原告按约定交纳�约保证金4915.89元、物业保证金4447.71元及6个月的房租、物业费14747.67元。2014年4月11日，原、被告签订补充协议，约定合同计租日调整为2014年3月1日，第一期即2014年3月1日至8月31日的租金、物业费按原政策的50%收取；如续约，商户原交剩余的费用按随行就市价格在9月1日后转为新签合同的租金及物业费，如不续约，商户在8月31日合同到期后，履约保证金4915.89元、物业保证金4447.71元及剩余房租物业费14045.40元在30日内退还原告；如原告连续3天无故关店，违反海悦天地管理规定，随意张贴标语，给被告造成负面影响的，视同原告违约，履约保证金、物业保证金及其他费用不予退还；如遇被告楼体装修悬挂吊篮影响商户不能正常经营的，则免除原告期间租金及物业费，被告应以书面形式告之原告。2013年7月29日，包括原告在内的多名商户向被告递交了一份名为海悦天地香港�商户集体退租事宜的申请，称要求退还缴纳的全部费用和装修费用，并将该申请张贴于店铺玻璃门内。8月1日，被告因原告上述行为，将原告商铺加锁封闭，并在原告店铺门口张贴通知，称因原告违反海悦天地管理规定，随意张贴标语、擅自闭店，通知原告解除与原告签订的租赁协议，履约保证金、物业保证金及其他费用将不予退还，要求原告3日内清退房屋内的物品。
以上事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同及补充协议、海悦天地香港街商户集体退租事宜申请、被告要求解除合同的通知等证据能够证实，足以认定。
关于合同履行过程中，何方存在违约行为，原告提交了如下证据：
1、视频资料，视频显示2014年3月1日后被告曾进行过施工，被告亦认可其除吊篮施工外，还进行过地面瓷砖的维护，LED灯网施工，但认为时间很短，对原告店铺不造成影响。LED灯网施�目的是给香港街增添亮色，吸引顾客。被告称签订补充协议时口头说明吊篮可能会继续使用，因此才约定2014年3月1日至8月31日之间租金及物业费减半。原告不认可，被告未提交证据证明该事实；
2、2014年8月3日原告报警后的谈话录音，录音中被告工作人员也认可当时仍在进行少量施工，民警要求先开门拿东西。被告称其8月3日在原告同意摘除张贴在店内的标语后，即可将原告店外加装的锁具摘除，并已告知原告。原告不认可，被告也未提交证据证明，因此，对被告的说法不予认定。
关于原告的损失，原告提交了如下证据：
1、装修费用收据，金额为45600元、原告交纳装修费尾款4500元的银行转账凭证。原告仅主张其中的18000元。原告装修前已在被告处备案。被告认为装修为原告使用租赁物的必经程序，不应由被告承担该笔费用，且双方签订的合同租期只有一年；
2、食品变质损失，原告提交了商品清单，主张变质食品总价值873元，被告对原告主张的损失数额无异议，但认为其2014年8月1日已通知原告3日内清退房屋内的物品，原告不及时取回物品造成的损失应由原告自行承担；
2014年10月30日，本院组织双方当事人到租赁房屋现场进行了交接，租赁房屋被告原在玻璃门上所加锁具已经取下。经清点，原告店铺内有价值873元的商品已经变质（详见附表）。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。原告于2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为确有不妥，但是并非合同约定的张贴标语的情形，在此情况下，被告无权对原告承租的房屋加锁，关闭原告的店铺。因被告上述违约行为，原告要求解除租赁协议，应予准许。合同解除后，被告应承担的责任如下：
因2014年8月1日后因被告对原告店铺加锁，原告不能正常使用承租房屋，因此，其后的房屋租金及物业费14045.4元被告应退还原告。关于原告要求被告免除2014年7月31日前的租金的诉讼请求，因原告提交的证据仅能证明被告在计租日后进行过部分施工，但该施工仅对原告经营有一定影响，并未使原告不能正常经营，且影响原告经营时间长短无法确定，被告也已减半收取房租及物业费，因此，对原告该项请求本院不予支持。
原告所交履约保证金4915.89元、物业保证金4447.71元，因原告已经开业且不拖欠被告费用，被告应返还原告。关于原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，因该保证金并非定金，原告要求被告双倍返还没有法律依据，本院不予�持。
原告在租赁房屋前，对房屋进行了装修，并支出装修费用45600元。双方所签租赁合同的租期为1年，但因被告违约行为，2014年8月1日后原告不能正常使用房屋，原告的装修投入无法通过经营活动取得应有的收益。自计租日起至2014年8月1日原告仅使用承租房屋5个月，被告应按原告剩余7个月的租赁期间所占合同约定的1年租赁期间的比例即7／12赔偿原告装修损失。原告要求被告赔偿18000元不超过该比例，应予支持。
因被告将原告店铺加锁，致使此期间原告无法进行店铺经营或取出货物，交接时确认的原告店内超过保质期的货物损失873元被告应赔偿原告。
此案经调解无效，原审法院判决为：一、原告刘旭峰与被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于2013年6月13日签订的租赁合同及2014年4月11日签订的补充协议终止履行；被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决�效之日起十日内返还原告刘旭峰房屋租金及物业费14045.4元、履约保证金4519.89元、物业保证金4447.71元，共计23013元；二、被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘旭峰经济损失18873元；三、驳回原告刘旭峰的其他诉讼请求。被告石家庄海悦天地企业管理有限公司如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1374元，因适用简易程序减半收取为687元，原告刘旭峰负担217元，被告石家庄海悦天地企业管理有限公司负担470元。
判后石家庄海悦天地企业管理有限公司不服，其上诉理由为：一、原审判决判令上诉人单方违约，不符合事实情况；二、原审判决关于装修损失计算方式错误，且该损失不应由上诉人一方承担；三、被上诉人店内货物变质损失不应由上诉人承担。请求撤销原判，驳回被上诉人要求上诉人承担经济损失18873元的诉讼请求。
经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。上诉人在非合同约定情形下对被上诉人承租的房屋加锁，关闭被上诉人的店铺属于违约行为，应承担相应的民事责任。基此，上诉人的上诉理由不能成立，原判并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人石家庄海悦天地企业管理有限公司负担。
本判决�终审判决。
审判长 高瑞江
审判员 张景芳
审判员 李 伟
二〇一五年三月十三日
书记员 李 站