湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂洪山和民商初字第00011号
原告：李春峰，华城起点房地产中介公司负责人。
委托代理人：黄鑫，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告：武汉汇峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道949号。
法定代表人：王菁，该公司董事长。
委托代理人：陈喆，北京金台（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告李春峰诉被告武汉汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年XX月XX日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陈钢担任审判长，同代理审判员罗熊、人民陪审员杨琴组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告李春峰的委托代理人黄鑫，被告汇峰公司的委托代理人陈喆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李春峰诉称：原告于2007年4月30日与被告签订了编号分别为“GCSW007070810188”、“GCSW008070810189”、“GCSW009070810190”的《武汉市商品房买卖合同》，购买了被告所开发的坐落于武汉市洪山区友谊大道676号华城广场23-26栋1-2层的25-2-a、25-2-b、25-2-c三套商铺，并于2009年2月27日结清全部房款，取得购房发票（发票号码分别为：00044431、00044432、00044434）。被告依据合同约定于2009年3月2日交付了以上3套商铺钥匙、编号分别为武房商证洪字第2008004968号、武房商证洪字第2008004969号、武房商证洪字第2008004970号的武汉市商品房权属证明书以及其他相关资料。因当时所交付以上三份商品房权属证明书上所载房屋建筑面积与合同约定面积分毫不差，分别为70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米，故原被告在房屋移交时对房屋面积差异处理结算金额为零元。随后，原告入住上述房产后发现房屋实际面积与以上权属证明书上所载面积、合同约定面积严重不符。原告将上述面积不符之情况反映至武汉市洪山区住房保障和房屋管理局及武汉市住房保障和房屋管理局。2012年9月，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局更正了以上三份商品房权属证明书上所载面积，分别更正为80.28平方米、194.47平方米、440.06平方米。依据房屋买卖合同第八条“面积确认及面积差异处理”规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。若买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告多支付的购房款392272元。故，原告向本院提起诉讼，请求：1、判令被告根据双方所签的三份《武汉市商品房买卖合同》之约定，依据房屋面积差异结算购房款项，返还原告购房款392，272元；2、本案案件受理费由被告负担。
原告李春峰为支持其诉讼请求，依法向本院举证如下：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》三份、购房发票三张、商品房合同备案清册表一份，拟证明原告与被告签订商品房买卖合同，依合同结清购房款，并办理了合同备案登记，约定购房面积为：70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米，合同约定了房屋面积出现差异的购房款结算方法。
证据二、武汉市商品房权属证明书，拟证明被告依据合同约定交付的商品房权属证明书，所载的房屋面积分别为：70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米。
证据三、更正后的武汉市商品房权属证明书、房产登记信息查询单，拟证明武汉市住房保障和房屋管理局的档案记载与更正后的权属证明书所载面积，更正后面积为：80.28平方米、194.47平方米、440.06平方米。
被告汇峰公司辩称：1、原告诉请已超过法律的诉讼时效，原告所述双方结算在2009年2月27日，距今已超过2年的时效。2、双方在买卖商铺时达成协议以均价（10008元）进行结算，总面积是714.81平方米，总面积不变，结算价款就不会改变。3、将商铺划分为三档是为了李春峰的贷款需要，贷款额度可以达到六成，带来差异的后果也应由李春峰承受。4、关于权属证明书面积的变化，是由于虚拟划分后面积计算的方式不同（关于楼梯的计算方式），不是建筑施工和测绘数据发生的差异，实质上使用状况和划分没有发生改变，总面积还是714.81平方米，对原告没有造成任何损害。5、我方销售的楼盘，购房合同和权属证明书后的附图是房产部门核发给我们的，虽然后来更改了，但都是是房产部门的行为，与开发商无关，开发商不应就此承担任何责任。
被告汇峰公司武为支持其抗辩，依法向本院举证如下：
证据一、《武汉市房产平面图（分户平面图）》一份，拟证明华城广场25号综合楼2号商铺的建筑面积为714.81平方米，其中套内建筑面积680.07平方米，分摊共有面积34.74平方米。25－2商铺内的套内楼梯按投影计算面积，不是（亦不能）按照套内公摊计算面积。
证据二、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》一份，拟证明华城广场25号楼在2006年11月2日已进行竣工验收备案。2007年4月30日李春峰购买25－2号商铺时，商铺为现房销售，不存在因施工造成买卖合同约定面积和实际交付面积之间差异的可能性。
证据三、李春峰2007年10月15日的电子邮件一份，拟证明双方买卖针对的标的物为25－2号商铺，将25－2虚拟分割成三档，分别签订三份买卖合同是为了满足李春峰贷款额度需要。
证据四、售楼人员刘元源2007年9月27日的电子邮件、售楼人员刘元源2007年11月15日的电子邮件、李春峰2007年11月15日的电子邮件、售楼人员刘元源2007年11月16日的电子邮件各一份，拟证明双方在买卖25－2商铺时，约定商铺均价为每平方米10008元。
证据五、《武汉市商品房买卖合同》三份，拟证明：1、李春峰的贷款额度达到了6成。2、三份合同附图标明建筑面积分别为：建筑面积：70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米；套内建筑面积：67.18平方米、207.22平方米、405.67平方米；分摊共有面积：3.43平方米、10.59平方米、20.72平方米。三份合同的建筑面积相加为714.81平方米；套内建筑面积相加为680.07平方米；分摊共有面积相加为34.74平方米，与25－2整套商铺测量的数据完全相等。套内楼梯按照投影面积计算，计算进b、c两档内。
证据六、原武汉市商品房权属证明书六份，拟证明：1、汇峰房地产已取得洪山房地产局下发的三份权属证明书，并将其交付给李春峰，权属证明书记载的面积和合同约定面积完全一致，权属附图与买卖合同附图相同。2、权属证明书的记载面积虽发生改变，但对比附图可以看出，前后附图商铺所有的测绘数据完全一致。唯一不同在于：原附图将商铺套内楼梯投影面积直接计进b、c两档，而现附图将套内楼梯投影及其前室面积拿出来作为套内公摊，按照套内公摊比例分摊在a、b、c三档，使a、b、c三档面积发生改变，这是计算建筑面积的方式不同造成的差异，并不是测绘数据发生改变造成的差异，三档内的实际使用面积和原来完全一样没有发生任何改变。
证据七、《信访答复函》一份，拟证明25－2号商铺进行二次分户分成三档是为了满足李春峰贷款需要，无论怎样分户，商铺714.81平方米的总面积始终是一致的。
证据八、收据一份，拟证明李春峰收房及房款结算时间为2009年3月2日，其如对房款结算价格有异议，应在房款结算后两年内提出，其提出此次房款结算异议时已超过法律规定的两年诉讼时效，法庭对于其诉请应不予支持。
证据九、情况说明一份，拟证明商铺总面积是714.81平方米，为了贷款才进行了分成了三户，两次面积差异是由于计算方式（楼梯面积的计算，第一次是将楼梯投影面积算在B、C档中，与A档无关，第二次计算是将楼梯的投影面积分摊到A、B、C三档作为公摊）造成的，而不是因为其他原因，所有的分户都是以25-2整体商铺为基础，对实际使用没有造成影响。
证据十、照片复印件六张，拟证明李春峰收房时房屋未进行隔断，是一个整体的商铺。
经庭审质证，被告汇峰公司对原告李春峰提交的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，不是依照三份合同结清房款，而是一次性整体结清的。对证据二、证据三真实性无异议。原告李春峰对被告汇峰公司提交的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，套内楼梯能否算做公摊面积应由房产局和相关测绘部门确认；对证据二真实性无异议，证明目的有异议，并不能证明无面积误差，竣工为一套，购买为三套；对证据三、证据四真实性有异议，没有网络公证，证据内容有异议，原告没有任何意思表示；对证据五真实性无异议，证明目的有异议，面积如何计算应以房产局为准；对证据六真实性无异议，证明目的有异议，关于公摊的面积计算应以房产局为准；对证据七真实性无异议，总面积即使一致也是应依据合同和商品房权属证明书以三户分别计算；对证据八真实性无异议，证明目的有异议，原告是在房产局在2012年更改权属证明书后及时提出诉讼的；对证据九真实性无异议，证明目的有异议，因为是按照三个商铺购买的，对每个商铺的使用都有个体影响；对证据十真实性、合法性、关联性均有异议，因为只是复印件，都看不清，如果有卷宗可以核实原件则对真实性予以认可。
本院对原告提交的证据一、二、三，因被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据一、二、五、六、七、八、九，因原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据三、四、十，结合原被告的陈述及其他证据，本院对其真实性予以确认。
根据原、被告诉辩及举证，本院确认下列事实：
位于武汉市洪山区友谊大道676号华城广场25-26号综合楼由被告汇峰公司开发建设，并于2006年11月2日进行了竣工验收备案。《武汉市房产平面图（分户平面图）》记载该综合楼2号商铺建筑面积为714.81平方米，其中套内建筑面积680.07平方米，分摊共有面积34.74平方米。2007年初，原告李春峰欲购买该综合楼商铺。经前期考察和协商，原告确定购买武汉市洪山区友谊大道676号华城广场25-26号综合楼2号二层复式商铺，该商铺建筑面积714.81平方米，其中套内建筑面积680.07平方米，分摊共有面积34.74平方米，商铺均价10008元。该商铺作为一个整体，没有进行内部隔断，原告李春峰也以方便使用为由不要求进行隔断。因原告需要以按揭贷款的方式支付购房款，为了使原告能获得更多的银行贷款，原被告协商将该商铺分成a、b、c三档，分别签订三份购房合同。被告汇峰公司遂向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局申请，要求将诉争商铺分成a、b、c三档。武汉市洪山区住房保障和房屋管理局在核实确认是一个自然人整体购买的前提下，从便民服务角度出发，在将铺内楼梯按投影面积计算进b、c两档的情况下，于2007年4月29日将诉争商铺分成了a、b、c三档，三档面积分别为2-a：70.61平方米，2-b：217.81平方米，2-c：426.39平方米，总面积仍为714.81平方米。随后，原被告于2007年4月30日签订了编号分别为“GCSW007070810188”、“GCSW008070810189”、“GCSW009070810190”的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告李春峰购买被告汇峰公司所开发的坐落于武汉市洪山区友谊大道676号华城广场23-26栋1-2层的25-2-a、25-2-b、25-2-c三套商铺，面积分别为为70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米，单价分别为13000元／平方米、13000元／平方米、7984.14元／平方米，三套商铺的总面积为714.81平方米。原告李春峰于2009年2月27日结清全部房款，取得购房发票（发票号码分别为：00044431、00044432、00044434）。被告汇峰公司依据合同约定于2009年3月2日向原告李春峰交付了上述商铺的钥匙、编号分别为武房商证洪字第2008004968号、武房商证洪字第2008004969号、武房商证洪字第2008004970号的《武汉市商品房权属证明书》以及其他相关资料。2012年4月，原告李春峰以其所购买的三套商铺的合同约定面积与实际面积不符为由，向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局申请变更登记。武汉市洪山区住房保障和房屋管理局经重新核查后认为，由于前次分户时未将铺内楼梯作为套内建筑面积进行分摊，造成三套商铺的登记面积与实际面积存在差异。武汉市洪山区住房保障和房屋管理局随后改变了套内面积计算方式，将该2号商铺的铺内楼梯作为套内建筑面积进行分摊，分摊在a、b、c三户内，三户面积分别更正为2-a：80.28平方米，2-b：194.47平方米，2-c：440.06平方米，总面积仍为714.81平方米，并以此变更了武房商证洪字第2008004968号、武房商证洪字第2008004969号、武房商证洪字第2008004970号《武汉市商品房权属证明书》记载的面积，变更时未通知被告汇峰公司。随后，原告李春峰以其所购买的三套商铺产权登记面积与合同约定面积不符为由，要求被告汇峰公司退还购房款。因原被告未能达成一致，原告李春峰遂向本院提起诉讼，诉请如前。
本院认为，本案争议的焦点是原告李春峰所购买的商铺实际面积与合同约定面积是否存在差异的问题。通过法庭调查，原被告举证、质证及原被告的陈述可以确认，被告汇峰公司所开发的武汉市洪山区友谊大道676号华城广场25-26号综合楼2号二层复式商铺，初始登记为一套房屋，建筑面积714.81平方米，其中套内建筑面积680.07平方米，分摊共有面积34.74平方米，且该套商铺在对外出售前后都没有进行内部隔断。原告李春峰在购买该商铺时，对该商铺没有隔断及作为一套房屋出售的情况是明知的。根据当时的房屋贷款政策，如果该套商铺作为一套房屋申请按揭贷款的话，其贷款额度要比将该套商铺分成三户分别申请按揭贷款要少很多。在这种情况下，原告李春峰为了获得更多的银行按揭贷款，在与被告汇峰公司协商后，原则上同意被告汇峰公司将前述2号商铺划分成3档并签订三份商品房买卖合同，以方便贷款，该事实有原告李春峰于2007年10月15日发给被告汇峰公司工作人员刘元源的电子邮件为证。随后，被告汇峰公司于2007年4月29日取得了武汉市洪山区友谊大道676号华城广场23-26栋1-2层25-2-a、25-2-b、25-2-c三套商铺的《武汉市房产平面图（预测）（分户平面图）》，三套商铺面积分别为为70.61平方米、217.81平方米、426.39平方米，总面积714.81平方米，并于2007年4月30日与原告签订了编号分别为“GCSW007070810188”、“GCSW008070810189”、“GCSW009070810190”的《武汉市商品房买卖合同》。因此，从房屋买卖合同的签订过程来看，原告李春峰与被告汇峰公司所要买卖的房屋实际上就是被告汇峰公司所开发的武汉市洪山区友谊大道676号华城广场25-26号综合楼2号二层复式商铺，其建筑面积为714.81平方米。至于武汉市洪山区住房保障与房屋管理局变更了三套商铺的《武汉市商品房权属证明书》所记载的面积，事实上无论是变更前记载的三套商铺总面积，还是变更后记载的三套商铺总面积都是相同的，只是因为套内面积的计算方式不同而对三套商铺各自的面积进行的变更，并不是因为实际使用面积的减少或增加而进行的变更，原告李春峰所获得的房屋面积并没有减少，被告汇峰公司没有违约行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”，原被告在签订、履行合同过程中，都应遵循诚实信用原则。原告李春峰以其所购买的三套商铺产权登记面积与合同约定面积不符为由而要求被告汇峰公司退还购房款的诉讼请求，与客观事实不符，也违背了法律规定的诚实信用原则，故对原告李春峰的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告李春峰的全部诉讼请求。
本案受理费元，由原告李春峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈刚
代理审判员 罗熊
人民陪审员 杨琴
二〇一四年××月××日
书 记 员 余浪