广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第2号
原告（反诉被告）：陈惠兰，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5460。
原告（反诉被告）：李新堂，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5456。
上述两原告委托代理人：吴国勋，系广东广中律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林根生，男，汉族，住广东省广州市番禺区，公民身份号码×××2731。
被告（反诉原告）：郭比生，男，壮族，住广西贵港市覃塘区，公民身份号码×××2337。
被告（反诉原告）：刘欧华，男，汉族，住湖南省桃江县，公民身份号码×××3750。
被告（反诉原告）：谭乐平，男，汉族，住湖南省衡山县，公民身份号码×××2510。
被告（反诉原告）：梁超荣，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6118。
上列五被告委托代理人：吴健祥、杨晓玲，分别、实习律师。
原告（以下简称原告）陈惠兰、李新堂诉被告（以下简称被告）林根生、郭比生、刘欧华、谭乐平、梁超荣，林根生、郭比生、刘欧华、谭乐平、梁超荣反诉陈惠兰、李新堂建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭进行审理，两原告委托代理人吴国勋、被告谭乐平、梁超荣及五被告委托代理人吴健祥、杨晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月13日，原告与五被告签订《土地转让合同书》，约定由原告向五被告转让位于中山市横栏镇政府办公区背后土地使用权，该地块面积共计4065.9平方米，实际支付面积为2732.7平方米。协议约定转上价格为1050元每平方米。总计价款2869335元，同时协议约定签订合同先支付定金100万元，此外于同年10月10日支付100万元，余款于同年12月10日前付清。在协议违约责任条款中约定：“乙方如未能按时付款超过五个工作日，视同终止履行本协议，甲方有权处置已付定金，”合同签订后，截止到2014年10月，乙方累计付款金额为200万元，剩余80多万元未能支付，经原告多次催收，五被告以种种理由拒不履行付款义务。为此向法院起诉，要求判令解除原告与五被告之间的《土地转上协议》，确认五被告支付的合同定金100万元归原告所有。
原告对其陈述事实及主张提交如下证据：
1、土地转让协议书，证明涉案土地使用权证的办理情况，双方在签订时是清晰知道的，同时涉案土地使用权证的办理及费用由被告承担。
2、购地转让合同书，证明本案原告从中山市横栏镇下属的公司获得该土地的权属，本案原告受让土地的情况及土地使用证的办理责任是出让方中山市横栏镇北区房地产开发公司；
3、企业机读档案资料，证明中山市横栏镇北区房地产开发公司是中山市横栏镇的下属企业。
五被告在法定期限内没有提出书面答辩。庭审中五被告辩称：本案合同签订后，被告共支付202万元给原告，但后来由于原告无法将商住地办证至被告名下，故尾款一直未支付给原告。至今涉案土地仍未确权至原告名下，原告无权转让土地，故请求法院确认合同无效。为此（按人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2011年8月13日至全部付清之日止）。
五被告广对其辩解及反诉提交如下证据：
1土地转让协议书，证明由于原告至今仍未取得土地产权证或政府许可导致合同无效；
2、银行个人业务凭证4张及银行账户流水账1张，证明被告向原告转账支付了137万元购地款，实际支付了202万元，林根生是通过其妻子名义向陈惠兰转账62万元，刘欧华向陈惠兰转账了37万。
原告对五被告反诉辩称：双方签订合同协议书是有效的，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，理由如下：1、根据最高院2005年5号法律适用解释，该规定不能当然推导出本案的合同无效；2、根据最高院2009年42号通知，审理该类案件第一、三条规定，应当尽可能维持该土地的使用权出让合同有效以保证土地的合理流转，涉案土地处理应当考虑；3、根据原、被告之间的转让协议书规定，办理国有土地使用权证的责任在被告及反诉人承担，且双方就办证方式、责任作出详细规定，能否办证的责任是由本案被告承担；4、涉案土地使用权证之所以没有办妥，是由于被告不能按合同约定支付相应的款项延误导致。综上，请求法庭支持原告诉求，解除本案合同，判令被告承担合同违约责任。
经审理查明：2003年9月29日，原告陈惠兰与中山市横栏镇北区房地产开发公司签订《购地转让合同书》约定中山市横栏镇北区房地产开发公司将位于中山市横栏镇政府办公区商住地转让给原告陈惠兰。该地块面积共计4065.9平方米，实际支付面积为2732.7平方米。2011年8月13日，原告与五被告签订《土地转让合同书》约定由原告向五被告转让上述土地，转上价格为1050元每平方米，总计价款2869335元，同时约定签订合同先支付定金100万元，此外于同年10月10日支付100万元，余款于同年12月10日前付清。在协议违约责任条款中约定：甲方（原告）保证该地块有完整产权处置权力，乙方（被告）如未能按时付款超过五个工作日，视同终止履行本协议，甲方有权处置已付定金，”合同签订后，截止到2014年10月，五被告累计付款金额为200万元。原告陈惠兰、李新堂于2014年11月14日向法院起诉，要求判令解除原告与五被告之间的《土地转上协议》，确认五被告支付的合同定金100万元归原告所有。五被告则以涉案土地仍未确权至原告名下，原告无权转让土地为由，反诉要求确认原被告与2011年8月12日签订的《土地转协议书》无效，原告向五被告返还购买款项200万元及利息损失
上述事实，有原、被告提交的购地转让合同书、土地转让合同书、银行个人业务凭证及银行账户流水账，双方当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。争议的焦点是双方签订的《土地转让合同书》是否有效，各自的诉讼请求有无法律依据。
《最高人民法律审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”原告至今未有证据证明其已经取得争议土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的证据，另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例法第十九条、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十九条等有关规定，土地使用权转让登记时应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让。原告也没有证据证明其对涉案房地产的投资完成开发投资总额25%。故原、被告之间所签订的《土地转让合同书》违反了国家法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，双方签订的《土地转让合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告起诉要求判令解除原告与五被告之间的《土地转上协议》、确认五被告支付的合同定金100万元归原告所有无法律依据，本院不予支持。五被告反诉要求确认原、被告与2011年8月12日签订的《土地转协议书》无效，原告向五被告返还购买款项200万元符合法律规定，本院予以支持。由于原告未取得争议土地而非法转让，造成合同无效的主要过错在于原告，被告要求原告支付其支付给原告款项的利息损失（按银行同期同类贷款利率计算），本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例法》第十九条、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈惠兰、李新堂的诉讼请求；
二、原告陈惠兰、李新堂与被告林根生、郭比生、刘欧华、谭乐平、梁超荣2011年8月12日签订的《土地转协议书》无效；
三、反诉被告陈惠兰、李新堂于本判决书生效之日起3日内返还给反诉原告林根生、郭比生、刘欧华、谭乐平、梁超荣土地转让款200万元，并从2011年10月10日起至清付之日止按人民银行同期同类贷款利率计付利息给反诉原告。
本案诉讼费13800元（原告已预交），反诉费12920元（被告已预交），共26720元，由原告陈惠兰、李新堂负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 刘旭桂
代理审判员 姚红波
代理审判员 黎 妙
二〇一五年四月七日
书 记 员 邓秋好
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