上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3874号
上诉人(原审原告)：漏一平，男，1958年9月22日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：漏某某，女，1988年7月18日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审被告)：丁芝萍，女，1964年3月28日出生，汉族，住上海市普陀区。
被上诉人(原审被告)：丁善福，男，1936年9月5日出生，汉族，住上海市普陀区。
被上诉人(原审被告)：张巧英，女，1940年6月15日出生，汉族，住上海市普陀区。
三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨志虹，江苏广泽律师事务所律师。
上诉人漏一平因与被上诉人丁芝萍、丁善福、张巧英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初24705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人漏一平上诉请求：变更一审判决第四项为被上诉人丁芝萍、丁善福、张巧英赔偿上诉人漏一平经济损失1,503,000元。事实与理由：上诉人与被上诉人就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“祁安路房屋”)签订房屋买卖合同后，上诉人依约支付了相应的购房款，现因被上诉人的原因导致无法进行产权过户，被上诉人已构成违约，应当赔偿上诉人的损失。至2016年3月12日，祁安路房屋市场价值已是2,631,400元，与上诉人购房时的价格差为1,481,400元。该价格差额即为上诉人的损失。一审法院酌情确定被上诉人仅赔偿上诉人50万元，该数额明显偏低。
被上诉人丁芝萍、丁善福、张巧英共同辩称：不同意漏一平的上诉请求。一审法院判令被上诉人赔偿上诉人50万元，已经保护了上诉人的合法权益。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人在2013年购房时明知祁安路房屋是动迁房，三年内不能转让，仍坚持购房，自应承担相应的风险。而且，自2014年下半年开始，被上诉人多次主动要求上诉人解除合同，并同意对其进行适当赔偿，但上诉人坚持要求继续履行合同，导致损失扩大，上诉人也有责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
漏一平向一审法院起诉请求判决：一、判令解除双方就祁安路房屋签署的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、判令丁芝萍、丁善福、张巧英返还漏一平已支付的购房款800,000元及按照同期银行贷款利率计算的利息损失；三、判令丁芝萍、丁善福、张巧英赔偿漏一平因其违约行为给漏一平造成的经济损失1,503,000元。
一审法院认定事实：祁安路房屋于2013年5月22日经核准登记为丁芝萍、丁善福、张巧英共同共有，并备注为“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2013年6月5日，漏一平与丁芝萍、丁善福、张巧英经上海万利房地产顾问有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，主要约定以下内容：房地产转让价款为1,150,000元，其中首期房价款800,000元于合同签订后一日内支付，第二期房价款350,000元于办理产权过户手续并由上海万利房地产顾问有限公司执收件收据当日支付；双方同意于2013年8月31日前腾出房屋并进行验收交接，并确认于2016年6月30日之前共同申请办理转让过户手续；补充条款(一)中载明“乙方已了解该房屋为动迁房，按国家现有政策规定需房屋产证满三年方可过户”。2013年6月14日，丁芝萍、丁善福、张巧英及案外人张国强办理出具委托书并予以公证，委托案外人漏某某代为办理房地产转移登记、过户手续等事项。2013年5月28日至6月15日，漏一平转账款项四笔至丁芝萍名下银行账户，金额共计800,000元。
截止2016年9月30日，祁安路房屋登记的房地产权利限制状况信息显示，共有司法查封四项，其中首次查封的起始时间为2014年11月18日。
2016年4月1日，祁安路房屋因涉及一审法院(2015)普执字第3982号一案，委托上海科东房地产土地估价有限公司对该房屋市场价值予以估价，确定在2016年3月12日的价值时点，该房屋市场价值为2,631,400元。
2013年7月20日，漏一平向上海万利房地产顾问有限公司支付佣金23,000元。
一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。祁安路房屋系动迁安置房屋，产权登记信息备注明确载明“3年内不得转让、抵押”，但该权利限制并不必然导致房屋买卖合同无效。双方当事人就祁安路房屋的买卖自愿签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容并不违背法律规定，且双方当事人均明知该房屋的权利限制内容，故双方约定的办理过户手续的时间系在2016年6月30日之前，即已超过该房屋首次产权登记的时间三年，已满足可转让过户的条件。因此该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现漏一平已支付首付款800,000元，作为出售方的丁芝萍、丁善福、张巧英理应保证在2016年6月30日前该房屋处于权利无瑕疵的状态，以满足转让过户的条件。现因丁芝萍、丁善福、张巧英所涉债务纠纷，导致房屋处于查封状态，无法进行产权过户，合同主要目的无法实现，丁芝萍、丁善福、张巧英已构成违约，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法应予解除，丁芝萍、丁善福、张巧英应返还已收取的购房款800,000元，漏一平应返还祁安路房屋；同时，丁芝萍、丁善福、张巧英应就此承担违约责任，对造成漏一平的经济损失予以赔偿。针对漏一平主张的已支付的购房款利息损失，依法应予支持，丁芝萍、丁善福、张巧英应按照中国人民银行同期贷款利率支付漏一平利息损失。针对漏一平主张的经济损失，其中支付的中介服务佣金23,000元，系已实际发生的损失，依法应予支持；因合同解除导致漏一平无法取得祁安路房屋产权，鉴于房地产市场价值上涨，若另购置同等条件的房屋需支付更多款项，一审法院参考祁安路房屋所涉执行案件中的评估价格，酌情确定丁芝萍、丁善福、张巧英应再予赔偿500,000元。此外，针对丁芝萍、丁善福、张巧英主张的因漏一平造成的房屋内财产损失及出租收益应从已收取的购房款中扣除的意见，并不属于本案所涉房屋买卖合同纠纷案件的审理范围，丁芝萍、丁善福、张巧英可另行予以主张。
据此，一审法院作出判决：一、解除漏一平与丁芝萍、丁善福、张巧英就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)；二、漏一平应于判决生效之日起十日内将上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋返还丁芝萍、丁善福、张巧英；三、丁芝萍、丁善福、张巧英应于判决生效之日起十日内返还漏一平购房款800,000元，并按照中国人民银行同期同档贷款利率支付自2013年6月15日起至本判决生效之日止的利息；四、丁芝萍、丁善福、张巧英应于判决生效之日起十日内赔偿漏一平经济损失500,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2013年6月5日就祁安路房屋签订的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现因被上诉人的原因导致祁安路房屋被司法查封，无法办理产权过户手续，被上诉人构成根本违约。因此，上诉人要求解除合同、返还已支付购房款800,000元、支付利息损失的诉请，于法有据，应予支持。此外，上诉人主张的经济损失，一是上诉人已经支付的中介服务佣金23,000元，二是因房屋市场价值上涨，另行购置同等条件房屋需支付更多款项而产生的购房差价损失。上诉人已支付的中介服务佣金是已实际产生的损失，依法应予支持。根据一审法院在祁安路房屋所涉执行案件中所做的评估，祁安路房屋在2016年3月12日价值时点的市场价值为2,631,400元。该价格与双方当事人买卖合同约定的价格1,150,000元之间已相差1,481,400元。而对于购房差价损失的产生，被上诉人作为违约方应当承担主要责任。一审法院酌情确定被上诉人赔偿上诉人经济损失共500,000元，明显较低，本院予以调整。本院参考上述评估市值，并根据双方当事人对合同解除的责任大小、上诉人已支付购房款的比例等具体案情，酌情确定被上诉人赔偿上诉人经济损失共1,000,000元。因一审判决第一项主文中存在笔误，本院一并予以更正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初24705号民事判决第二、三项；
二、变更上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初24705号民事判决第一项为：解除漏一平与丁芝萍、丁善福、张巧英就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)；
三、变更上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初24705号民事判决第四项为：丁芝萍、丁善福、张巧英应于本判决生效之日起十日内赔偿漏一平经济损失1,000,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12,600元，由漏一平负担2,740元，由丁芝萍、丁善福、张巧英负担9,860元；二审案件受理费13,827元，由漏一平负担6,913元，由丁芝萍、丁善福、张巧英负担6,914元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年九月二十五日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。