北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10280号
上诉人（原审原告，执行案外人）：北京奥利维亚服装服饰有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路32号。
法定代表人：赵忠福，董事长。
委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所实习律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志远，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院1号楼七层702室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
上诉人北京奥利维亚服装服饰有限公司（以下简称奥利维亚公司）因与被上诉人中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）、北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
奥利维亚公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求或者将本案发回原审法院重审。其主要上诉理由为：我公司与西曼公司签订的《资产转让合同》系依法成立的合同，双方应严格履行合同约定；本案的涉案房产不属于商品房，而属于自建、参建或委托建房的房产，同时该房产又主要用于自用；双方已按约定履行了合同，我公司基于原始取得享有涉案房产的所有权以及所占用土地的使用权；中建投公司与西曼公司明知我公司与西曼公司之间系合作共建的情况下，通过伪造相关材料恶意对北京经济技术开发区X6M1地块进行抵押登记，该登记应属无效；我公司作为北京市经济技术开发区X6M1地块上C区18栋房产的合法权利人，权利应受保护。
中建投公司答辩称，同意一审判决，不同意奥利维亚公司的上诉请求。奥利维亚公司与希曼公司签订的《资产转让合同》因违反法律强制性规定而属于无效，并且该无效事实已被法院生效法律文书所认定；本案所涉土地及地上建筑物已抵押给了我公司，且办理了抵押登记手续，并经原审法院（2015）大民特字第35号裁定书予以确认。目前西曼公司涉案的债务已逾9亿元，而且债务不断扩大，债权人数量增加，现案外人的主张已经被生效法律文书认定为无效，在缺乏事实和法律依据的情况下故意阻挠执行，不应得到支持。综上，请求法院查清事实后维持一审判决。
西曼公司答辩称，同意一审判决，不同意奥利维亚公司的上诉请求和理由。我公司作为涉案项目的开发商，是涉案土地及在建工程的唯一所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权，奥利维亚公司与我公司之间的合同权益不足以对抗及排除抵押权人实现抵押权。
奥利维亚公司向一审法院起诉的请求为：1、不得执行关于（2015）大民特字第35号民事裁定书和（2015）大执字第6469号执行裁定对于位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上C区18栋房产及其所属土地使用权；2、律师费15000元由中建投公司、西曼公司负担；3、诉讼费用由中建投公司、西曼公司负担。
一审法院经审理查明的事实为：2013年6月23日，奥利维亚公司与西曼公司签订《资产转让合同》，内容为：西曼公司作为出卖人以出让方式取得坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证为：京开国用（2012出）第00007号，土地使用权面积为：147422.1平方米，受让人（买受人）购买的房屋（以下简称该资产）所在土地用途为工业用地，土地使用年限自2012年4月1日至2056年8月8日止。本合同中出让方同意向受让方转让的资产为第一条规定项目中的C区18栋房屋。其预测建筑面积共2500平方米，最终结算面积以测绘机构测绘数据为准。签订本合同时该资产所在楼栋的建设工程进度状况为在建。奥利维亚公司和西曼公司约定按照下列方式计算该房屋价款。按预测建筑面积2500平方米/栋，房屋单价7160元/平方米，该房屋总价款为1790万元整。双方约定的付款方式为分期付款，合同签订后7日内付总款的50%，即895万元整，西曼国际项目在办理入住手续时付清剩余款项，即895万元整。交付条件，西曼公司应当于2013年12月31日前向奥利维亚公司交付该房屋。该房屋交付时已经符合下列条件：房屋完成四方验收，具备四方验收手续。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。奥利维亚公司法定代表人赵忠福在尾部受让人处签字，西曼公司在尾部出让人处加盖公章、高金魁签字确认。
同日，双方签订《股东会决议》，载明西曼公司全体股东一致同意将坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1项目C区18栋房屋转让给奥利维亚公司，全体股东签字处有高金魁签字和北京紫都恒盈投资管理有限公司盖章。
合同签订后，奥利维亚公司分别于2013年10月20日向西曼公司交付20万元、2013年11月20日交付20万元、2013年8月13日交付17.7855万元、2013年6月18日交付300万元、2013年5月8日交付50万元、2013年8月20日交付33.388万元、2013年6月16日交付20万元、2013年7月1日交付10万元、2013年12月5日交付19.5481万元、2013年7月21日交付21.4098万元、2013年6月20日交付19.4083万元、2015年6月25日分别支付13.3185万元、19.424万元、2013年7月2日支付290万元、2015年3月15日交付20万元、2015年5月15日交付10万元、2013年7月1日交付10万元、2013年12月5日交付19.5481万元。
以下几组收据日期无法识别，但有相应金额，收据号为0204990收据载明交付20万元、收据号为0176868的收据载明交付25.4343万元、收据号为0469290的收据载明交付290万元，收据号为0469319的收据载明交付18.026万元，收据号为0204993的收据载明交付30万元，收据号为0444060号收据载明交付2.7万元。
截至法院查封时，奥利维亚公司尚未就涉案房屋与西曼公司办理入住手续,亦未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称石家庄分行）向原审法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。
原审法院以（2015）大民特字第35号案件受理该申请。法院经审查查明的事实如下：2013年12月10日，石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。2013年12与10日，石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。
2013年12月13日，石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，原审法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，石家庄分行向原审法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，原审法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，原审法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在上述案件执行过程中，奥利维亚公司以其购买的房屋在法院查封范围内向原审法院提出执行异议。原审法院经听证审查后，认为西曼公司并未取得政府主管部门的房屋预售许可，将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，奥利维亚公司与西曼公司之间的房屋买卖合同违反相关规定。且奥利维亚公司明知西曼公司对涉案房屋不能预售和办理过户登记，仍然与西曼公司签订协议，奥利维亚公司对未能办理过户登记存在自身原因。因此，认定奥利维亚公司提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回奥利维亚公司的案外人异议。
2017年3月28日，原审法院向奥利维亚公司送达驳回执行异议的执行裁定书。
2017年4月10日，奥利维亚公司不服驳回执行异议裁定，向原审法院提起执行异议之诉。
一审法院经审理认为：本案系案外人奥利维亚公司在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中,对执行标的提起的执行异议之诉,请求排除执行的理由为奥利维亚公司基于其与西曼公司签订的《资产转让合同》，对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，奥利维亚公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。法院认为，中建投公司基于抵押登记,对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权;奥利维亚公司与西曼公司签订的股权投资协议,虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动,取得相应房屋及土地的权属，故其享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，奥利维亚公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2017年8月判决：驳回北京奥利维亚服装服饰有限公司的全部诉讼请求。
二审诉讼中，奥利维亚公司对一审判决认定的事实“截至法院查封时，奥利维亚公司尚未就涉案房屋与西曼公司办理入住手续”有异议，称其于2015年10月已经实际占有房屋，但该公司无法提供相应房屋交接手续。对此，中建投公司与西曼公司均不予认可，并称奥利维亚公司未占有房屋也未办入住手续。
当事人对一审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。二审诉讼中，当事人没有提交与本案具备关联性的新证据。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，奥利维亚公司基于《资产转让合同》主张其对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权，虽奥利维亚公司与西曼公司签订《资产转让合同》，约定了房产交付及产权转移事宜，但该不动产物权的归属应以登记为准，现涉案房屋尚未进行物权登记，故产权未发生变动。因中建投公司对执行标的享有的权利源于已依法进行登记的抵押权，奥利维亚公司主张享有的合同权利不能对抗已经登记的担保物权。故奥利维亚公司提供的证据不足以证明其对涉案标的房屋享有足以排除强制执行之民事权益，该公司之权利依据尚不能排除法院对涉案标的的强制执行措施。至于奥利维亚公司主张的抵押权无效及不成立的相关诉讼理由，已超出执行异议之诉案件的审理范围，一审法院对此不予处理，适用法律正确，本院予以确认。
综上所述，奥利维亚公司之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由北京奥利维亚服装服饰有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 周梦峰
二〇一七年十月三十一日
书记员 李 丽