济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1842号
原告中国人民解放军七一九八八部队，住所地济南市。
法定代表人刘海波，团长。
委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。
被告师娟，女，1976年10月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
原告中国人民解放军七一九八八部队（以下简称七一九八八部队）与被告师娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年5月16日依法公开开庭进行了审理。原告七一九八八部队的委托代理人李守存，被告师娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告七一九八八部队诉称：2001年4月12日，原、被告签订《幼儿园租用协议书》，被告承租原告位于济南市槐荫区段店东街某某号东门大平房一处，租赁用途为幼儿园，合同期限为2001年4月至2006年底，租金为每年1万元。2005年7月6日双方又重新签订《军队地产租赁合同》，将合同期限修改为2005年10月1日至2015年9月30日，并将租金降低为每年5000元。被告仅于2011年缴纳了2500元的租金，其余租金一直拖欠。现合同已经到期，根据部队租赁的有关规定，也不允许续签合同。原告多次通知被告搬迁，但被告拒不搬迁。原告七一九八八部队诉至本院，要求判令被告师娟：1、向其腾交所承租的《军队地产租赁合同》项下的坐落于山东省济南市槐荫区段店东街某某号东门大平房；2、向其支付房屋租金25000元；3、承担本案诉讼费。
审理中，原告七一九八八部队主张因涉案土地为划拨的军事用地，故其认为双方之间签订的租赁合同无效，第二项诉讼请求中的租金25000元为房屋占有使用费。
被告师娟辩称：第一，原告说的2001年我租的房子在东门大平房这里，这个协议，我不是租的这个地方，二层小楼已经拆掉了，2001年签订协议书不是原告要求腾交的协议所指向的房屋；第二，原协议已经作废了；第三，我要求原告提交补充协议的原件，现住房子是我用着，但是原告主动找的我，让我自己盖房子，不是租的，是免费给我用的。在2005年免费给我用的某某号东门的地，我在地上建的房子。原告凭什么让我腾房子，我不同意支付租金及腾房。
经审理查明，济南市槐荫区段店东街某某号院（以下简称某某号院）的土地使用权人为原告七一九八八部队，土地用途为军事建设用地，使用权类型为划拨土地，使用面积为180212㎡，该院东门有大平房一处，现为被告师娟经营的槐荫区防化团幼儿园使用。原、被告均称该房屋既未办理房屋所有权登记也未办理建设规划许可手续。
2001年4月12日，原告七一九八八部队政治处作为甲方与作为乙方的被告师娟签订《幼儿园租用协议书》一份，约定：一、乙方承租甲方原幼儿园的全部房屋和设施，用于重办幼儿园。乙方经营幼儿园方面甲方不得干预，乙方在经营过程中的一切风险与甲方无关。二、本协议期限为：2001年4月至2006年底。三、乙方向甲方交纳租赁费，第一年（2001年4月至2001年12月）每季度交纳1800元，第二年、第三年每年为10000元。第四年和第五年根据情况而定。交款方式，分季度交纳，每季度交纳1次，每年交4次。四、甲方保证幼儿园内水、电、气的供应，有关费用由乙方承担。五、乙方应爱护承租设施，如有损坏，照价赔偿。六、乙方对幼儿园设施的维修费用，租用期满后不得向甲方索要。七、甲方如因营房统一规划，原幼儿园需拆除，双方应中止此协议。但甲方应提前三个月告知乙方，以便乙方妥善按照幼儿。甲方再建幼儿园，乙方有优先承租权力。八、本协议双方签字生效，以前所签协议自动作废。对以上协议双方应严格履行，无客观原因，不得单方违约，如有未尽事宜，双方应互谅互让，协调解决，此协议一式两份。附：设施明细表一式两份。甲方落款处加盖了原告七一九八八部队政治处印章，乙方处由被告师娟签字。
被告师娟称其与原告七一九八八部队签订上述合同后，原告七一九八八部队将位于某某号院内原幼儿园的房子租赁给其开设幼儿园使用。2003年时因上述合同所涉及的幼儿园房屋被拆除，其搬到了某某号院内的二连的食堂，对该食堂改造后继续经营幼儿园。这两处幼儿园房产均非原告七一九八八部队所称的涉案的某某号院东门大平房。
原告七一九八八部队称，其与被告师娟签订上述合同后，双方又于2005年7月6日签订了一份《军队房产租赁合同》。其提交的合同复印件显示约定的内容为：原告七一九八八部队（甲方）将某某号院东门大平房（济鲁营字第40**号）的房屋出租给被告师娟（乙方）使用，租赁期间为2005年10月1日起至2015年9月30日止。乙方征得甲方同意，对所租的房屋进行改造、装修、增扩设备，费用自理，甲方免除乙方2005年10月1日至2010年9月30日的租金，另2010年10月1日至2015年9月30日每年缴纳租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）5000元，租金每年分两次缴纳，乙方于每年10月1日及3月1日前缴纳给甲方。第六条租赁期内，乙方应当履行的义务第（三）项约定乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备、必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第（四）项约定，乙方需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租用期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交甲方。第七条合同的解除与终止第（一）项约定，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，对乙方投资的地上建筑物进行资产评估，乙方应当对甲方提供有关设计图纸、投资金额，审核审计，每使用一年按10%折价后，折价补偿给乙方。该合同还约定了其他事项。甲方合同落款处加盖原告七一九八八部队印章并由其委托代理人张吉来签字，乙方落款处为被告师娟签字。
被告师娟对上述合同的真实性不予认可，其称没有签订过上述租赁合同，其要求原告七一九八八部队提交上述合同的原件。其认可上述合同中的房屋即涉案房屋，其称因按照军队规定，原告七一九八八部队应有自己带有编制的幼儿园，但当时原告七一九八八部队将其经营的幼儿园上报为部队编制的幼儿园，通过这种方式原告七一九八八部队获益，故当时系将涉案房屋无偿交给其使用，双方并不存在租赁关系。为证明其主张，其向本院提交【2005】济政联字第5号中国人民解放军济南军区政治部、联勤部共同发出的《关于颁发的通知》复印件一份，显示二十六集团军防化团幼儿园为不确定编制登记的幼儿园。其还提交《山东省学前教育办园许可证》一份，显示其经营的幼儿园为槐荫区防化团幼儿园，地址在槐荫区段店东街某某号。
原告七一九八八部队认可被告师娟经营的幼儿园为槐荫区防化团幼儿园，但对其他主张不予认可。其称因时间久远已经无法找到上述合同的原件。
以上事实有原告七一九八八部队提交的《幼儿园租用协议书》复印件、《军队房产租赁合同》复印件，被告师娟提交的《关于颁发的通知》复印件、《山东省学前教育办园许可证》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
原告七一九八八部队称，因其与被告师娟签订的《军队房产租赁合同》已经届满，且军产不再允许对外租赁，故其于2015年9月25日在被告师娟经营的幼儿园张贴了《房屋租赁期满不再续租通知书》，告知其因营房建设需要，拟合同期满终止后，不再与被告师娟续租。要求被告师娟最迟在2015年10月10日前搬出涉案房屋。因被告师娟仅在2011年交纳了2500元租金，故其要求被告师娟参照上述合同的约定每年5000元的标准，向其支付2011年7月至2016年4月30日期间的房屋占有使用费。
被告师娟认可原告七一九八八部队在幼儿园张贴上述通知的事实，但其主张双方并不存在租赁关系，其系无偿使用的某某号院东门大平房，且其使用该房屋时，该房屋仅存墙体，已经没有了屋顶，是其对该房屋进行的修缮和装修，故如其腾房原告七一九八八部队应当对其进行赔偿。但被告师娟向本院表示，对于修缮和装修房屋的赔偿问题，其在本案中暂不主张，其保留案后向原告七一九八八部队索赔的权利。被告师娟另提交原告七一九八八部队于2011年6月27日向其发出的《关于协商解决幼儿园善后事宜》函件一份，载明，按照营区规划要求，现幼儿园位置以规划为军官公寓范围，需进行拆除。为合理解决拆除善后事宜，请幼儿园法人代表师娟同志携租赁合同及相关手续（办学资格证、卫生许可证、消防合格证等），于6月29日前到团政治处协商解决善后事宜。逾期不到，视为幼儿园放弃权利诉求，团将按上级规划如期进行施工建设。被告师娟称，2011年原告七一九八八部队曾要求其腾交房屋，但双方没有协商好，原告七一九八八部队对幼儿园进行了停水停电。
原告七一九八八部队，对上述函件的真实性认可，其称2011年要求被告师娟腾房，但被告师娟一直拒绝协商，经营至今。其认可被告师娟对涉案房屋进行了内部的装饰装修，且称如果腾房其对被告师娟进行的装修装修不同意利用。
以上事实有原告七一九八八部队提交的照片打印页，被告师娟提交的《关于协商解决幼儿园善后事宜》函件及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”此即谁主张，谁举证的举证责任原则。原告七一九八八部队主张其与被告师娟存在房屋租赁合同关系，其应当就此提交证据证明。同理，被告师娟确实在使用涉案房屋但主张原告七一九八八部队系无偿向其提供房屋使用，其也应就此提交证据。经审理，原告七一九八八部队向本院提交了《幼儿园租用协议书》复印件、《军队房产租赁合同》复印件两份证据，以证明双方租赁合同关系的存在。被告师娟对《幼儿园租用协议书》复印件的真实性予以认可，但对《军队房产租赁合同》复印件的真实性不予认可，并称在原告七一九八八部队无法提供《军队房产租赁合同》原件的情况下，其不认可原、被告双方之间就涉案合同之间存在租赁合同关系。
《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条规定：“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；……前款规定的情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的证据。”根据该规定，书证复印件不应一律不予采信，能否采信书证的复印件，应当结合整个案件审理中原、被告双方提供的相关证据和具体的案件情况进行判断。
现原告七一九八八部队以原件遗失为由无法提供租赁合同原件，但本院认为结合原、被告双方所提交的其他证据及案件具体情况可以采信该复印件。理由如下：一是从双方均认可的事实来看，被告师娟自2001年即与原告七一九八八部队签订了《幼儿园租用协议书》，开始租用某某号院内的房屋经营幼儿园，双方租赁关系长期持续，且《军队房产租赁合同》所约定的租金标准低于《幼儿园租用协议书》约定的标准，由有偿租赁变为无偿使用，有违一般的民事行为习惯。二是被告师娟持有的《关于协商解决幼儿园善后事宜》函件中提到了双方存在租赁合同。三、被告师娟所提交的《关于颁发的通知》无法证明原告七一九八八部队系无偿给其使用涉案房屋，除该证据外，其也未提交其他证据证明无偿使用的事实。四是《军队房产租赁合同》与《幼儿园租用协议书》中被告师娟的签名均书写自然，字体相似度很高。综上，原告七一九八八部队所提交的证据明显比被告师娟所提交的证据具有优势，故本院采纳原告七一九八八部队的主张，认定原、被告双方于2005年7月6日签订了《军队房产租赁合同》。
原、被告双方在《军队房产租赁合同》约定，由原告七一九八八部队将某某号院东门大平房一处租赁给被告师娟使用。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，某某号院东门大平房所占用的土体为国有划拨土地，土地性质为军事用地，且双方均称该房屋未办理所有权登记及未取得建设工程规划许可证。由上述法律规定可知，原、被告双方将未取得建设规划许可证且所占土地为军事用地的房屋签订租赁合同用于经营幼儿园，改变了土地的用途，违反了法律的强制性规定，双方签订的《军队房产租赁合同》应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，在原、被告双方签订的《军队房产租赁合同》被认定为无效的情况下，被告师娟应当将其占有的某某号院东门大平房返还原告七一九八八部队。原告七一九八八部队要求被告师娟向其腾房的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于幼儿园搬迁存在着一定的特殊性，现又正值暑假期间，本院酌定腾房期限为两个月。
原告七一九八八部队还要求被告师娟参照租赁合同约定的租金标准向其支付2011年7月至2016年4月期间的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”根据该司法解释的规定，在本院认定双方签订的房屋租赁合同无效的情况下，因被告师娟一直占有涉案房屋，原告七一九八八部队有权要求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告师娟一直称原告七一九八八部队系将涉案房屋无偿交其使用，实际承认了未交纳房屋占有使用费的事实。经核算，2011年7月至2016年4月期间，被告师娟应向原告七一九八八部队支付房屋占有使用费24166.67元。原告七一九八八部队要求25000元不准确，应以本院核定的数额为准。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第七十三条第一款之规定判决如下：
一、被告师娟于本判决生效之日起六十日内向原告中国人民解放军七一九八八部队腾交济南市槐荫区段店东街某某号东门大平房；
二、被告师娟于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军七一九八八部队支付房屋占有使用费24166.67元；
三、驳回原告中国人民解放军七一九八八部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，减半收取262.50元，由原告原告中国人民解放军七一九八八部队负担62.50元，由被告师娟负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年七月四日
书 记 员 官静