重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第13058号
原告郑晓凤，女，1981年7月11日出生，汉族，重庆奥格机电设备有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人万红平，重庆承羲律师事务所律师。
被告龙远青，女，1966年4月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告郑晓凤与被告龙远青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告郑晓凤及其委托代理人万红平，被告龙远青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晓凤诉称，2015年3月17日，原、被告签订房屋买卖合同书，约定由原告以125000元的价格购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街112-6-2、面积23.4平方米的住房一套。合同签订后，原告当天支付被告定金40000元。2015年5月15日，在办理过户手续当日，原告又向被告支付了30000元购房款，后在办理过户手续时，得知涉案房屋并非被告所有的房产，而系未分割的遗产，被告当时承诺尽快处理好遗产分割事宜并办理房屋过户手续，余款55000元应于取得房产证并交付房屋当日支付。但至今已逾半年，被告并未取得该房屋的产权。原告多次要求被告退还房款，被告均以各种理由拒绝。原告于2015年10月28日，向被告邮寄了关于解除房屋买卖合同书的函，明确告知其合同已经解除，并要求其双倍返还定金并退还房款，被告对此仍不予理会。故请求法院判令：1、解除原、被告于2015年3月17日签订的房屋买卖合同书；2、被告立即双倍返还定金50000元；3、被告立即返还原告购房款45000元；4、被告从2015年11月1日起至退还购房款之日止，以70000元为基数，按照年利率24%向原告支付资金占用利息；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告龙远青辩称，原告所述2015年3月17日，原、被告签订房屋买卖合同书并先后支付购房款共计70000元，以及原告于2015年10月28日向被告邮寄了解除房屋买卖合同书的函属实。但原告所述涉案房屋是未分割的遗产不属实。涉案房屋系公有房屋，出租人为重庆市沙坪坝区房屋管理局小龙坎房管所，承租人是龙芳国，系被告龙远青的父亲，经办人为被告龙远青。2015年3月17日，龙芳国授权原告与被告签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖与原告，并将房屋过户到原告丈夫彭阳名下。在办理过户手续时，因被告父亲龙芳国与被告母亲侯在容的结婚证遗失，房产登记机构不予办理登记。被告父亲龙芳国于2015年8月去世，所以到现在房产证一直没办下来。
经审理查明，2015年3月17日，原告郑晓凤（乙方、买方）与被告龙远青（甲方、卖方）签订房屋买卖合同书，约定甲方将坐落在重庆市沙坪坝区小龙坎正街112-6-2（建筑面积23.4平方米）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。原、被告同时约定，“双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹拾贰万伍仟元整，即人民币小写125000”，“乙方在签订合同当天，支付定金肆万元整，即小写40000”，“甲、乙双方约定在2015年4月30日前办理房产过户手续，在办理房产过户手续当天，乙方向甲方支付第二笔款项，共计陆万元整，即小写60000”，“乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下并取得房产证当日，乙方应向甲方付清全部房款余额，共计贰万伍仟元整，即小写25000”，“甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）”，“甲方应在办理房产过户手续当日将该房屋交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等”，“本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付壹万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约”。同日，被告龙远青出具“收条”，载明，“已收购房定金40000，肆万元整，收款人：龙远青”。
2015年5月15日，龙芳国、彭阳向重庆市沙坪坝区房屋管理局小龙坎房管所提交的“更名申请”载明，“小龙坎房管所：承租人龙芳国住你所公房小龙坎正街112号6-2，因年岁已高，现自愿申请将该房屋的使用权更名为彭阳，我的住房问题自行解决，如今后出现因更名所产生的一切法律纠纷也由本人负责解决，与房管所无关”。申请人龙芳国、彭阳，同意人侯在容、龙远青、龙远批在该“更名申请”上签名捺印。同日，被告龙远青出具“收条”，载明，“今收到重庆市沙坪坝区小龙坎正街112-6-2第二笔房款，共计30000（大写叁万元整），余下房款共计55000（大写伍万伍仟元整），在取得房屋当日支付，收款人：龙远青”。
后，该“更名申请”因故未得到批准。被告龙远青未将涉案房屋交付原告郑晓凤。
2015年10月28日，原告郑晓凤向被告龙远青发出关于解除房屋买卖合同书的函，要求，“解除郑晓凤与龙远青20**年3月17日签订的房屋买卖合同书，请龙远青于收到本函之日起三日内退还郑晓凤已付购房款45000元，并双倍返还定金50000元”。2015年10月29日，被告龙远青签收该函件。
另查明，重庆市沙坪坝区小龙坎正街112-6-2房屋系公有房屋，出租人为重庆市沙坪坝区房屋管理局小龙坎房管所，承租人为龙芳国，承租人的经办人为龙远青。该房屋计租面积23.4平方米。
上述事实，有原告举示的房屋买卖合同书、关于解除房屋买卖合同书的函、收条，被告举示的重庆市公有房屋住宅租约、更名申请、户口本，以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。本院现就原、被告签订的合同效力及相应的合同解除及违约责任，作如下评述：
关于合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同书，买卖的重庆市沙坪坝区小龙坎正街112-6-2房屋系公房。承租人龙芳国拥有该房屋的使用权而非所有权，但房屋买卖合同书是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
关于合同解除问题。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，承租人龙芳国及经办人龙远青并未取得涉案房屋的所有权，该房屋所有权不能转移，原、被告签订的合同事实上无法履行，买受人郑晓凤要求解除合同，理应得到支持。故，本院对原告关于请求解除原、被告于2015年3月17日签订的房屋买卖合同书的诉讼请求予以支持。
关于违约责任问题。因无所有权或无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案中，主合同标的额为125000元，合同中约定的定金为40000元，庭审中，原告主张2015年3月17日给付被告的“购房定金40000元”中，包括定金25000元和购房款15000元。本院对此一主张予以认可。故，定金为25000元，双倍即为50000元；此处的购房款15000元加上2015年5月15日原告给付被告的购房款30000元，购房款总额即为45000元。本院对于原告要求被告双倍返还定金50000元及购房款45000元的诉讼请求予以支持。关于原告诉讼请求中的资金占用利息问题，因被告占用原告资金数额不大、时间较短，加之原告诉讼请求中主张了双倍返还定金，且定金数额为法律规定的上限，已经可以适当弥补其实际损失，故本院对此一诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告郑晓凤与被告龙远青于2015年3月17日签订的房屋买卖合同书于本判决发生法律效力之日立即解除。
二、被告龙远青于本判决发生法律效力之日立即双倍返还原告郑晓凤定金50000元，购房款45000元，合计95000元。
三、驳回原告郑晓凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元（原告已预交1400元），减半交纳1400元，由被告龙远青负担。此款限被告龙远青于本判决发生法律效力后立即给付原告郑晓凤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 陈劲松
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张 伟