上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1760号
原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司。
法定代表人徐雄康。
委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。
委托代理人王政，上海徐伟奇律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司。
法定代表人许红萍。
委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。
第三人上海亿慧幕墙材料有限公司。
法定代表人陈祥林。
第三人上海跨跃物流有限公司。
法定代表人张小文。
委托代理人苟恩忠。
第三人上海康龙洗涤服务有限公司。
法定代表人张龙。
原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司（以下简称广海公司）与被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司（以下简称凌涵公司）、第三人上海亿慧幕墙材料有限公司（以下简称亿慧公司）、第三人上海跨跃物流有限公司（以下简称跨跃物流）、第三人上海康龙洗涤服务有限公司（以下简称康龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理。依法适用简易程序于2014年7月9日公开开庭进行了审理。后原告申请追加亿慧公司、跨跃物流、康龙公司作为第三人参加诉讼，本案又于2014年9月10日、10月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐雄康及其委托代理人王国钢、王政、被告委托代理人孙鸿书到庭参加三次庭审，第三人亿慧公司法定代表人陈祥林、第三人跨跃物流的委托代理人苟恩忠、第三人康龙公司的法定代表人张龙到庭参加第二次庭审。三名第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广海公司诉称：2014年3月24日，原、被告签订租赁协议书，约定被告向原告承租位于松江区新桥镇新润路XXX号的厂房，房租80万元／年，租金每三个月支付一次，首次支付日期为2014年5月15日前。被告自行承担电费、水费、电话费。同时双方还约定，未经原告书面同意，被告不得擅自转租，如违约的需向原告支付三个月租金作为违约金。协议签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告却以租金过高为由迟迟不愿支付租金。2014年4月，原告发现被告擅自转租多名房客，并提前预收了房客的大量租金。为此原告多次通告被告要求其停止转租行为并向原告支付租金，但被告未予理睬。2014年5月15日，原告向被告发送律师函，通知解除合同，但被告组织人员冲击原告厂房，并封锁大门。故原告起诉请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议书》于2014年5月16日解除；2、被告向原告支付违约金200，000元；3、被告搬离上海市松江区新桥镇新润路XXX号；4、被告支付房屋占有使用费（以66，666元／月为标准，自2014年5月15日起计算至实际搬离之日止）；5、被告支付电费7，551.36元、水费2，453.40元。
审理中，经本院对租赁协议书的效力释明后，原告变更其诉讼请求为：1、被告支付房屋占有使用费179，196元；2、被告赔偿损失68，019元。
被告凌涵公司辩称：租赁协议书签订后，双方未实际履行，被告进入厂房后发现原告还将房屋租赁给案外人上海赫鲁格精密橡胶有限公司（以下简称赫鲁格公司）使用，被告仅取得部分房屋，原告存在根本违约。经法院对租赁协议书效力释明后，被告认为本案租赁协议是无效的，原告没有将房屋完全交付给被告使用，故要求被告支付除赫鲁格公司使用部分之外的全部的房屋占有使用费是不合理的。被告原本打算对系争房屋进行装修，但遭到原告阻拦，导致被告无法进行招商。被告转租给第三人使用，也是经过原告同意的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
同时，被告凌涵公司反诉称：原告恶意阻挠被告对系争房屋进行装修，给被告造成了损失，故反诉要求判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议书》无效；2、原告退还押金66，600元；3、原告赔偿损失150，000元。
针对被告凌涵公司的反诉请求，原告广海公司辩称：合同效力由法院予以认定。原告按约将房屋交付给被告使用，被告并将房屋进行转租，应当向原告支付使用费。关于损失，认为被告的装修损失并未发生，即便有损失也是被告自己的原因导致的，应自行承担。
第三人亿慧公司述称：对原、被告的诉请没有意见，请法院依法判决。
第三人跨跃物流述称：对原、被告的诉请没有意见，请法院依法判决。
第三人康龙公司述称：对原、被告的诉请没有意见，请法院依法判决。
经审理查明：2013年3月17日，原告与赫鲁格公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将松江区新桥镇新润路XXX号约500平方米的厂房租赁给赫鲁格公司使用，租期三年，自2013年3月17日起，前43天为装修期，正式起租日期为2013年4月30日。
2014年3月24日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告原租用的位于松江区新桥镇新润路XXX号房屋租赁给被告作生产、经营之用，厂房面积3，025平方米，辅助房575平方米，年租金为80万元，第三年递增6%补偿收益。租金实行先付后用，按押一付三方式，租金每三个月支付一次，租金起算日期2014年5月15日。租期自2014年5月15日起至2019年11月30日止。厂房等从2014年4月30日起交付给被告。被告在租赁期内将租赁物转租给第四方时，须征得原告书面同意。双方并约定，原告原租客赫鲁格公司（租用日期2013年4月30日至2016年4月29日），被告同意从2014年5月15日起由原告交接给被告，房租金、水费、电费等相关费用由被告收取。协议签订后，被告支付原告押金66，600元。
2014年4月12日，被告与第三人亿慧公司签订《租赁合同》，将系争房屋中的约460平方米租赁给亿慧公司使用。租期自2014年4月25日至2016年4月24日，租金12，500元／月，半年支付一次，押金12，500元。
2014年4月15日，被告与第三人跨跃物流签订《租赁合同》，将系争房屋中的约210平方米租赁给跨跃物流使用。租期自2014年4月20日至2015年4月19日，租金5，744元／月，半年支付一次，无押金。
2014年4月14日，被告与第三人康龙公司（签约人为张龙）签订《租赁合同》，约定将系争房屋中的约195平方米租赁给康龙公司使用，租期自2014年4月14日起至2017年4月13日，租金5，660元／月，半年支付一次，押金5，660元。
上述三份租赁合同签订后，被告收取了亿慧公司75，000元租金、12，500元押金，收取了跨越物流34，465元租金，收取了康龙公司33，960元租金，5，660元押金。
2014年5月16日，原告向被告发送律师函，载明：租赁协议书签订后，原告依约将物业交付被告，被告亦实际入住该物业，但被告仅支付了押金，未支付租金，同时拖欠物业费、水电费、电话费等。2014年4月，原告发现被告在未经允许的情况下擅自转租，发现转租情况后，原告即向被告明示上述物业禁止转租，要求被告停止转租行为并支付租金，但被告一拖再拖。故函告如下：1、自本函发出之日解除租赁协议书，被告于收函后一周内搬离该物业；2、本函发出之日起三日内结清物业费、水电费、电话费等费用；3、收函后三日内支付违约金。被告认可收到该函，但对内容不予认可。
2014年9月，经原告申请，本院开具调查令给原告，向上海市松江区规划和土地管理局新桥所就本案系争厂房占用的土地性质、地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等情况进行调查，该所回复称：该土地因用地指标未落实，目前尚未能提供供地批文。
审理中，原告还提供了以下证据：1、房屋产权证明及原告与案外人上海永谊实业有限公司的租赁协议书，以证明原告从案外人处某某系争房屋，系争房屋未取得房屋产权证，房屋产权属上海永谊实业有限公司所有，现作为厂房使用。被告对真实性予以认可，但认为产权证明无法证明系争房屋为合法有效的。2、原告与案外人上海尚懿服饰有限公司（以下简称尚懿公司）的房屋租赁合同，以证明原告发出解除函后，自2014年7月1日起将系争房屋约1，888平方米的厂房（包括一楼前大门口及办公楼面积180平方米、2楼1，500平方米、辅助房208平方米）出租给尚懿公司使用。被告认可该租赁合同的真实性，但认为原告在与被告签订的租赁协议尚未解除前就对系争房屋作出处理，存在违约行为。3、赫鲁格公司出具的情况说明，以证明该公司已于2014年7月10日搬离，原因是被告的无理要求和骚扰。被告不予认可。
被告提供了以下证据：1、装潢承包合同、银行明细对账单、收据，以证明被告对系争房屋打算进行装修，支付15万元装修预付款，但因原告的阻挠导致被告无法进行装修，造成被告严重违约，预付款无法收回。原告对装潢承包合同真实性不予认可，认为租赁协议未约定被告必须对系争房屋进行装修，对被告是否进行了装修存有异议；对银行明细对账单的真实性无异议，但无法反映出12万元是支付给何人的，也无法看出12万元的用途，且3万元、12万元的金额与装潢承包合同约定的预付款30%的金额也无法对应；对收据的真实性、关联性、合法性均不予认可。2、证明，以证明15万元系被告支付给上海传拓实业有限公司，后因被告的违约，该15万元该公司未予返还。原告对证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为系虚假证据。
审理中，对房屋交付的时间和交付的面积原、被告说法不一，原告陈述2014年3月28日起即将系争房屋全部交付被告使用，被告认为原告是在4月中下旬交付使用，而且仅交付了部分厂房。关于被告的搬离时间，原告表示被告的门卫于2014年8月7日已搬离，故确认除三名第三人占用厂房范围之外，被告在2014年8月7日从系争厂房搬离，对三名第三人原告不提出搬离的诉讼请求。
以上事实，由厂房租赁合同、租赁协议书、租赁合同、收据、律师函、房屋租赁合同以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点有以下四点：1、租赁协议书的法律效力；2、系争房屋的交付时间、交付面积及占有使用费如何计算；3、原告主张的损失68，019元是否合理，被告应否赔偿；4、原告是否需赔偿被告的相应损失。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告就未取得建设工程规划许可证的厂房与被告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故租赁协议效力应属无效。在租赁协议被认定无效后，被告应当将系争房屋返还给原告，原告应将收取的押金66，600元返还给被告。现原告明确本案中不主张返还系争房屋，故本院对此不作处理。
关于争议焦点二，关于系争房屋的交付时间，因原、被告均未能提供证据证明各自主张的房屋交付时间，对其意见，本院均不予采信。结合被告与第三人签订租赁合同的时间，本院酌定交付时间为2014年4月1日。关于交付的面积，双方也未能提供证据，结合本案的实际情况，被告已经将系争房屋转租给三个第三人使用，且根据现场勘查，此三个第三人使用的厂房也不是在同一区域内，故被告关于原告交付的仅为三个第三人使用部分的厂房的辩称意见，明显与事实不符，本院不予采信。但同时，原告也认可赫鲁格公司实际使用了系争房屋约500平方米的厂房面积，且赫鲁格公司的租金并未交付给被告，故该部分厂房本院认为并未实际交付被告使用。且尽管原告认为赫鲁格公司于2014年7月10日搬离，但此时原告已向被告发送解除函且收回了部分厂房，故从常理理解，原告也不可能再将该500平方米的厂房交付给被告使用。此外，原告与尚懿服饰的房屋租赁合同约定2014年6月1日前原告应将房屋腾空交付给尚懿公司使用，故该1，888平方米的厂房本院认定自2014年6月1日起由原告自行收回使用。除上述面积之外的部分，被告未能提供证据证明其何时搬离并返还给原告，本院以原告自认的2014年8月7日为原告收回除三名第三人占用部分之外的系争房屋的日期。综上，本院参照租赁协议书约定的租金标准80万元／年，结合被告的实际使用面积，核算被告应当支付的自2014年4月1日起至8月7日止的房屋占有使用费165，115元。
关于争议焦点三，原告主张被告已经向三名第三人收取了租金，扣除8月7日前应当收取的部分，剩余的部分应当作为原告的损失由被告赔偿给原告。对此，本院认为，本院释明合同效力之后，原、被告双方均未对被告返还房屋问题提出相应的诉请，故本案中本院对房屋返还问题不作处理。但三名第三人占用部分的厂房，系因被告的转租行为导致的，应视为被告实际占用的部分，被告应当支付实际返还原告之前的占有使用费。综合租赁协议书及租赁合同中约定的租金及面积，本院酌定被告应当按照19，000元／月的标准向原告支付自2014年8月8日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费。
关于争议焦点四，被告提供的证据不足以证明15万元系其向上海传拓实业有限公司支付的15万元预付款，也不足以证明该预付款已被该公司作为违约金扣除，退一步讲，即便被告存在上述损失，其也未能举证证明是原告的过错导致，故被告的此项主张，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司与被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司签订的《租赁协议书》无效；
二、被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司自2014年4月1日起至8月7日止的房屋占有使用费165，115元；
三、被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司房屋占有使用费（以19，000元／月为标准，自2014年8月8日起计算至本判决生效之日止）；
四、原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司押金66，600元；
五、驳回被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，008元，减半收取2，504元，反诉案件受理费2，274.50元，合计诉讼费4，778.50元，由原告（反诉被告）上海广海拉链织造有限公司负担849.50元（已付），由被告（反诉原告）上海凌涵实业有限公司负担3，929元（已付2，274.50元，余款1，654.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一四年十一月十三日
书记员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。