湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初931号原告：李细宝，女，1962年7月4日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。第三人：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，该公司执行董事。第三人：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，该公司总经理。上述第三人共同委托诉讼代理人：邓国明、陈程，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李细宝诉被告姚永忠、第三人李名忠、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李细宝、被告姚永忠、第三人天域公司的委托诉讼代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣发源公司、圣山房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李细宝向本院提出�讼请求：1、确认天域·名流天地二期7号楼1单元501号房屋产权属原告所有；2、判令解除对天域名流天地二期7号楼1单元501号房屋的查封并终止对该房屋的执行。事实和理由：因第三人天域公司差欠黄石市华厦建设集团（以下简称华厦集团）工程款，第三人天域公司与华厦集团于2015年10月21日签订《工程款置换商品房协议》，双方约定将天域·名流天地二期7号楼1单元501房全额置换抵付工程款，抵付工程款金额为620692元。同时约定将该置换抵付的商品房转让给武汉安利系统工程有限公司指定的人，即本案原告。同日，原告与第三人天域公司签订了《天域·名流天地二期认购书》，且向第三人天域公司支付了620692元。原告取得房屋后对房屋进行了装修。2016年11月20日，第三人天域公司工作人员告知原告，法院在执行被告姚永忠与第三人李名忠、圣发源公司、圣山房地产、天域公司借款合同纠纷一案过程中查封了原告房屋。原告为此向法院提出异议申请，请求撤销（2016）鄂0203执字第29-1号裁定书并解除对天域·名流二期7号楼1单元501室的查封，终止拍卖行为。法院随后作出（2017）鄂0203执异52号执行裁定书，驳回了原告的申请。该裁定认为原告在购房时没有实际支付购买款与事实不符，原告在2015年10月21日就已向第三人天域公司实际支付了620692元。第三人天域公司与华厦集团之间的《工程款置换商品房协议》实质上是对该房屋的买卖行为，且该协议签订时间在法院查封房屋之前。原告对该房屋享有足以排除强制执行的权益。被告姚永忠辩称，一、原告李细宝欲排除人民法院的执行查封和拍卖，依法应同时满足三个条件。根据我国对商品房预售行为的强制性法律规定，买卖双方必须签订《商品房预售合同》，且合同必须在不动产权管理部门登记备案方才成立生效。原告李细宝与第三人天域公司签订的《认购书》为预约合同，而非正式的商品房买卖合同。原告李细宝的房屋系天域公司欠付华厦集团的工程款置换而来，购房款没有实际支付。因原告李细宝未同时满足法律规定的三个条件，故不能排除人民法院对其房屋的执行查封和拍卖。二、涉案房屋至今未办理竣工验收，不具备法定交付条件。即使原告李细宝完成交付并占有房屋，也不能产生占有房屋的法律效果。三、涉案房屋由于未办理商品房预售登记手续依法不能转移所有权，产权仍登记在第三人天域公司名下。四、第三人天域公司作为抵押人转让涉案房屋时既未通知抵押权人，也未告知原告李细宝，故天域公司的房屋转让行为无效。综上所述，涉案房�的权属系第三人天域公司所有，人民法院对涉案房屋的查封行为符合法律规定，应依法驳回原告李细宝的全部诉讼请求。第三人李名忠、圣发源公司、圣山房地产未作陈述。第三人天域公司述称，一、天域公司开发的房屋已取得预售许可证，均可以预售且进行产权转移。二、涉案房屋的第一权利人是华厦集团，其主张权利的依据是建设工程款优先受偿权。该权利优先于抵押权、优先于法院查封。华厦集团受偿后将涉案房屋转让给原告李细宝，李细宝对房屋享有的权利是不受法院查封影响。三、涉案房屋的认购书具备买卖房屋合同的所有条款，只是标题定为认购书。该认购书实为房屋买卖合同。四、天域公司在签订认购书时已向原告交付钥匙，形成现实交付状态。虽然不符合法律规定，但是交�双方对此均予认可。本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，第三人天域公司与案外人华厦集团签订了一份《工程款置换商品房协议》，协议约定：一、华厦集团与天域公司2012年7月28日订立了建设工程合同，并从合同订立后至2013年11月29日工程基本完工，现华厦集团同意天域公司用天域·名流天地二期项目7号楼1单元501号房进行置换抵付工程款金额为620692元；二、置换抵付商品房的具体状况为：7-1-501房，面积132.74㎡，单价为5276元/㎡，经协商给予优惠后的最终成交价为620692元；三、天域公司同意华厦集团就置换抵付的商品房转让给华厦集团指定的李细宝，并与其签订商品房买卖相关合同及办理相关购房手续；四、华厦集团向天域公司开具620692元的工程款发票后，天域公司向华厦集团指定购房人李细宝开具购房发票�办理相关手续。第三人天域公司于签订上述协议当日又与原告李细宝签订了《天域·名流天地二期认购书》，约定：认购房源为杭州西路与白马路交汇处7栋1单元5层501号房，暂测建筑面积为132.74㎡，单价为4676元/㎡，合计总价620692元；付款方式：工程款转抵购房款；本认购书壹式叁份，均具有法律效力，自签署《商品房买卖合同》之日起失效。该认购书对面积差异的处理方式和违约责任进行了约定，但对交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等未作约定。同日，被告天域公司还向原告李细宝出具收据一份，载明：兹收到李细宝交来7-1-501华厦工程款抵购房款人民币620692元。李细宝现已对涉案房屋进行了装修。另查明，本院在执行被告姚永忠诉第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司借款合同纠纷一案过程中于2016年1月28日查封了原告李细宝认购的涉案房屋，原告李细宝因此向本院提出执行异议。对其异议，本院经审查作出（2017）鄂0203执异52号执行裁定书，裁定驳回异议。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以在判决中一并作出裁判。关于原告是否享有涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。涉案房屋至今仍登记在第三人天域公司名下，�告李细宝并不享有其所有权。同时，占有不动产并不产生物权变动效力，即使原告李细宝已占有涉案房屋，也不能据此认定其获得了涉案房屋的所有权。关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房。原告李细宝提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。该司法解释第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动�；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告李细宝与第三人天域公司签订的认购书未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖�同。因此，该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，应认定为商品房买卖合同的预约合同。原告李细宝未与第三人天域公司就涉案房屋签订书面的买卖合同。其次，原告李细宝主张其以房抵债方式受让涉案房屋。从现有证据，本院无法确认天域公司是否差欠华厦集团工程款、差欠的具体金额以及该事实与原告李细宝有无法律关系。由于原告李细宝针对以房抵债的基础法律关系未能充分举证，故本院对原告主张的以房抵债行为的客观真实性不能确认。即使原告主张的以房抵债行为真实，以物抵债协议具有实践性合同的性质，债权人取得债务人用于抵债的房屋产权时才发生以物抵债的效力，但涉案房屋并未过户给原告李细宝，以房抵债行为并未实际完成。原告主张的以物抵债协议所涉债权与被告姚永忠对第三人所享有的债权均属于金钱债权。基于债权的平等性，抵债协议意图消灭的债权也不应优先于姚永忠所享债权的实现。原告对未依法办理过户登记的涉案房屋所享有债权请求权不能排除人民法院的查封。最后，原告李细宝系抵债房屋的受让人，不属于上述司法解释第二十九条意图保护的消费者买受人。综上，原告李细宝的异议主张不符合上述司法解释规定的排除执行的条件，其要求解除对涉案房屋的查封并终止执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持。李名忠、圣发源公司、圣山公司作为无独立请求权的第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、三百零七条、三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告李细宝的全部诉讼请求。案件受理费160元，由原告李细宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年九月二十八日书记员  肖 方