上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2177号
原告上海昊辰房地产经纪事务所。
法定代表人马月。
委托代理人周洪恩。
被告杨婷婷。
委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
原告上海昊辰房地产经纪事务所与被告杨婷婷居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张廷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海昊辰房地产经纪事务所的委托代理人周洪恩，被告杨婷婷的委托代理人葛文昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海昊辰房地产经纪事务所诉称，2013年7月23日，在原告的居间介绍下，被告杨婷婷与案外人沈甲、张某某、沈乙（以下简称案外人）就上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）及《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），原、被告并于当日签订《佣金确认书》，确定被告应支付原告佣金15，000元。2013年7月28日，被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》。原告居间成功，被告应当支付原告佣金。故要求判令被告支付原告佣金15，000元，并向原告支付逾期违约金（每日按照迟延支付数额�千分之一计算，自2013年8月1日计算至实际付款日止）。
被告辩称，被告购房时告知原告需要组合贷款，被告是在原告出具保证被告购房贷款能够获得审批的保证书情况下，才签订的《居间协议》及《买卖协议》，整个过程中原告没有尽职尽责告知房屋的房龄，之后被告才得知房屋是1984年竣工的，并且内有他人户口无法迁出，在签订《上海市房地产买卖合同》前被告才知道房屋非“满五年唯一”房屋。签订《上海市房地产买卖合同》后，原告告知被告需再支付7000元“包装费”通过“非正常途径”办理商业贷款。后被告向多家银行了解，得知房龄超过20年的二手房不能办理商业贷款。故被告与案外人经协商后解除了《上海市房地产买卖合同》，又与原告协商解除了《居间协议》。被告认为，《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）约定，若因房龄问题导致被告贷款未能办妥，合同自动解除，双方及房产经纪不再追究各自责任。故不同意支付原告佣金15，000元及违约金。
经审理查明，2013年7月23日，原、被告签订《保证书》，约定：原告保证被告贷款能审批下来，如贷款审批不下来，原告赔偿被告贰万定金。2013年7月23日，原告（居间方，丙方）、被告（买受方，乙方）及案外人（出卖方，甲方）签订《居间协议》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就买卖甲方名下的上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋协商一致，乙方向丙方支付意向金2万元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；总房价款为135万元；《买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金；被告及案外人在《居间协议》�方签字确认：签署上述协议时，其已认真查阅了协议的全部内容，原告已对协议第六至九条及其他条款内容进行了明确提示，并已按其要求进行了详尽的解释和说明，其对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议约定严格履行；附件一《买卖协议》是《居间协议》不可分割的部分，与《居间协议》具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。
签订《居间协议》的同时，被告和案外人签订了《买卖协议》作为《居间协议》的附件，《买卖协议》对系争房屋的交易条件、房价款、买卖合同示范文本的签订、房款支付、办理交易过户手续、交房、交易税费承担、违约责任等事项作出了约定，双方并确认《买卖协议》与《居间协议》同时成立，作为买卖合同成立，独立发生法律效力。《买卖协议》约定：根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由被告承担，案外人需在过户时承诺该房地产是其唯一一套住宅。《居间协议》和《买卖协议》签订后，被告支付了案外人定金2万元。当日，原、被告又签订《佣金确认书》，约定佣金金额15，000元；支付期限：被告与案外人签订正式的买卖合同当日；被告未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金（每日按照迟延支付佣金数额的0.5%计算）。
2013年7月28日，被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款（一）约定：若因房龄问题导致被告贷款未能办妥，案外人退还被告首付款人民币48万元整，合同自动解除，双方及房产经纪不再追究各自责任。合同附件六，居间介绍、代理等中介服务情况：居间介绍的房地产经纪公司（章）处盖有上海泰丰房地产经纪有限公司印章。（被告起诉时提供上海泰丰房地产经纪有限公司出具的说明，明确该公�曾代表原告作为居间方协助被告和案外人就上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋签订买卖合同，相关权利、义务均由原告享有和承担）。
2013年7月29日，被告向案外人发出《合同解除通知》，并于当日电话通知原告解除《居间协议》。
另查明，上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋竣工时间为1984年。案外人沈乙名下另有上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋。
上述事实，有原告提供的《居间协议》、《买卖协议》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》，被告提供的《保证书》、录音资料、《合同解除通知》、《上海市房地产登记簿》及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为：原、被告签订的《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。被告经原告居间介绍，与案外人签订了《买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》，具备房�买卖合同的主要条款，故买卖双方的买卖合同关系成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，但对此不能机械理解。房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。现被告因贷款问题不愿继续购房，买卖双方虽然最终未能完成交易，但因原告已促成买卖合同成立，故被告仍应支付相应的佣金。被告辩称原告居间服务过程中未尽职尽责，在房屋房龄、性质、户籍等方面未如实告知，导致原告无法办理贷款进而解除合同，本院认为，虽然此类信息为案外人做出承诺，原告应自行核实，但原告作为专业的居间服务公司，对此类关系重大的事项理应尽职核实并告知客户。鉴于买卖合同解除后，后续应由原告负责办理的相关事宜已免除，故原告不应全额收取佣金，具体金额，由本院根据原告提供居间服务的实际情况予以酌定。关于原告要求被告支付逾期违约金，该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨婷婷于本判决生效之日起10日内支付原告上海昊辰房地产经纪事务所佣金4，500元；
二、原告上海昊辰房地产经纪事务所的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，减半收取100元，由原告负担70元，被告负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达�日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张廷奎
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 王 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。……
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……