重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初16889号
原告：重庆中川建设有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道莲花路50号4-1号，统一社会信用代码91500226787492554W。
法定代表人：邓成孝，董事长。
委托诉讼代理人：杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河三村5号14-3号，统一社会信用代码91500105762680137N。
法定代表人：杨德明，职务不详。
原告重庆中川建设有限公司（以下简称中川公司）诉被告重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告中川公司的委托诉讼代理人杨运禄到庭参加诉讼，被告森柯公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现�审理终结。
中川公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令森柯公司支付工程款86万元并返还质保金18万元；2.森柯公司支付违约金50万元；3.判令中川公司就前述款项对森柯自然印象工程中仍登记在中川公司名下的房屋及车库享有建设工程价款优先受偿权。事实和理由：2009年7月3日，我公司与森柯公司签订建设工程施工合同，约定森柯公司将其作为业主方开发的森柯自然印象工程总包给我公司，工程于2011年4月1日开工，2013年8月8日竣工验收合格，现已交付使用。2014年1月26日，双方进行了结算，结算总价款为3800万元，双方还达成了支付协议，约定分期支付未付的工程款。但之后森柯公司没有按约支付，2014年9月29日，森柯公司又重新出具了一份支付承诺书，承诺剩余款项于2014年10月30日前付清，如果逾期未全额支付，则另行支付给中川公司50万元违约金。之后森柯公司支付了一部分，现在尚欠中川公司的金额为工程款86万元，质保金18万元。由于森柯公司没有按照其承诺的期限全额付清，因此还应支付中川公司50万元违约金。根据相关法律规定，我公司可以就施工的森柯自然印象工程享有建设工程价款优先受偿权。
被告森柯公司未答辩。
经审理查明，2009年7月3日，中川公司与森柯公司签订建设工程施工合同，约定森柯公司将其作为业主方开发的森柯自然印象工程总包给中川公司。中川公司为建筑工程施工总承包一级资质，注册资本5010万元。双方在合同中约定质保期为：1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；3.装修工程为一年；4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为两年。以上质保期均自工程竣工验收合格之日起计算。工程于2011年4月1日开工，2013年8月8日竣工验收合格，现已交付使用。2014年1月26日，双方进行了结算，结算总价款为3800万元，双方还达成了支付协议，约定分期支付未付的工程款。但之后森柯公司没有按约支付，于是2014年9月29日，森柯公司又重新出具了一份支付承诺书，承诺剩余款项（含工程尾款86万元、质保金100万元、利息14万元，共计200万元）于2014年10月30日前付清，如果逾期未全额支付，则另行支付给中川公司50万元违约金。
庭审中，中川公司称其是依据2014年9月29日森柯公司出具的支付承诺书来起诉的，并自认在森柯公司在出具该承诺书后，先后支付了部分工程款，现尚欠的金额为工程款86万元、质保金18万元。
庭审中，中川公司还举示了三张确认函，载明系森柯公司出具给中川公司的，时间分别为2013年11月7日、2014年1�26日、2015年1月26日，该确认函上均确认了中川公司可对森柯自然印象工程享有建设工程价款优先受偿权，确认函上没有加盖森柯公司的公章，只有杨德明的签字，中川公司拟证明其在涉讼工程竣工验收后六个月内行使了建设工程价款优先受偿权。
另查明，2012年至今，杨德明均系森柯公司的法定代表人。
以上事实，有建设工程施工合同及补充协议、工程结算及尾款支付协议、支付承诺书、确认函、工商档案资料、资质证书等书面证据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为，中川公司为建筑工程施工总承包一级资质，注册资本5010万元，根据《建筑业企业资质等级标准》中《施工总承包企业资质等级标准》的规定，房屋建筑工程施工总承包一级资质的企业可以承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工，涉讼工程的结算总价为3800万元，因此中川公司有承包涉讼工程的资质，故本院认定中川公司与森柯公司签订的建设工程施工合同有效，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此中川公司和森柯公司均应当按照合同约定享有权利、履行义务。森柯公司于2014年9月29日向中川公司出具支付承诺书，承诺于2014年10月30日前全部付清，且中川公司也依据该支付承诺书来起诉，因此该承诺书应视为双方对于合同约定的变更，森柯公司应依照其承诺来履行支付义务。现未付的工程款为86万元，森柯公司应全部支付给中川公司。
对于质保金，工程于2013年8月8日竣工验收合格，虽然根据双方质保期的约定，现工程仍处在质保期内，但森柯�司在支付承诺书中承诺于2014年10月30日前返还质保金100万元，系对其自身民事权利的处分，应当予以尊重。现中川公司自认森柯公司未付的质保金为18万元，本院予以支持。
对于违约金，森柯公司承诺上述款项于2014年10月30日前全部付清，逾期未全额支付的，则须向中川公司支付50万元的违约金。因森柯公司确实未如期全额支付工程款和质保金，故森柯公司应支付给中川公司50万元违约金。
关于中川公司是否可以就以上款项享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”涉讼工程于2013年8月8日竣工验收，森柯公司分别于2013年11月7日、2014年1月26日、2015年1月26日向中川公司出具�认函，均确认了中川公司可对森柯自然印象工程享有建设工程价款优先受偿权，虽然确认函上没有加盖森柯公司的公章，但有其法定代表人杨德明的签字，因此应当认定为中川公司在六个月内行使了建设工程价款优先受偿权。对于可享有建设工程价款优先受偿权的金额，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。”故中川公司仅可就86万元工程款以及18万元质保金，即在104万元范围内享有建设工程价款优先受偿权，对于中川要求就50万元违约金享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告重庆市森柯地产集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆中川建设有限公司工程款86万元、质保金18万元、违约金50万元。
二、确认原告重庆中川建设有限公司对森柯自然印象工程折价或者拍卖的价款在104万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告重庆中川建设有限公司其他诉讼请求。
案件受理费23170元，由被告重庆市森柯地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 韩玉成
代理审判员 王 丹
代理审判员 施荣鑫
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 宋 烨