北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民再初字第224号
原审原告王淑云，女，1940年1月26日出生。
原审原告王桂英，女，1950年12月17日出生。
原审原告王桂芙，女，1953年6月12日出生。
原审原告王桂琴，女，1958年8月11日出生。
原审原告王桂如（兼王桂英委托代理人），女，1963年3月16日出生。
原审原告委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。
原审被告王树廷，男，1942年10月5日出生。
原审被告王树怀，男，1946年10月19日出生。
原审被告王树川（兼王树廷委托代理人），男，1956年10月9日出生。
原审被告张子玉，男，1954年10月16日出生。
再审第三人孙玉光，男，1946年1月3日出生。
委托代理人孙祥军（孙玉光之子），1968年6月14日出生。
委托代理人韩东，北京市玄德律师事务所律师。
原审原告王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如与原审被告王树廷、王树怀、王树川、张子玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月10日作出（2011）门民初字第2317号民事调解书，已经发生法律效力。因案外人孙玉光向北京市第一中级人民法院申请再审，北京市第一中级人民法院于2012年8月22日指令本院自行审查处理。经本院审判委员会讨论决定，于2012年12月19日作出（2012）门民监字第2870号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王桂琴、王桂如（兼王桂英委托代理人）及原审原告委托代理人王汉民，原审被告王树怀、王树川（兼王树廷委托代理人）、张子玉到庭参加诉讼。�外人孙玉光申请并经本院准许作为再审第三人参加诉讼。再审第三人孙玉光的委托代理人孙祥军、韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年7月11日，原审原告王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如诉至本院称，我们与王树廷、王树怀、王树川系兄弟姐妹，我们的父母王文广、安春荣分别于1986年5月20日、2008年8月9日死亡，遗有北京市门头沟区XXX23号（简称XXX23号）西大门内西房三间。1997年7月27日，王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订买卖房屋协议书，将上述房屋以4000元的价格卖给了张子玉。上述房屋属于我们的共有财产，被告的行为侵犯我们的合法权益，故我们起诉要求确认王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的买卖房屋协议书无效。
原审被告王树廷、王树怀、王树川、张子玉辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
在原审审理期间，张子玉委托王树怀为代理人参加诉讼。2011年8月10日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：王树廷、王树怀、王树川与张子玉于1997年7月27日签订的买卖房屋协议书无效。据此，本院制作（2011）门民初字第2317号民事调解书，送达双方当事人。
本院再审过程中，原审原告王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如以王树廷、王树怀、王树川无权处分与原审原告共有的房产，要求确认王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的买卖房屋协议无效，并以此为由，要求确认张子玉与孙玉光签订的转变产权协议书无效。
原审被告王树廷、王树怀、王树川答辩称，农村习俗是儿子继承房屋，所以卖房时没有告知母亲和原审原告，虽然卖房符合农村习俗，但没经过原审原告同意，不符合法律，故买卖房屋协议书应为无效。
原审被告张子玉答辩称，我购买王树廷、王树怀、王树川家房屋是先租后买，在租房期间，是王树怀先提出将房屋卖给我，房价4000元也是王树怀提出的，我认为可以接受，就同意了。按照习俗，我要求王树怀兄弟三人对卖房一事意见一致并共同与我签订协议，所以没有和安春荣及原审原告接触。两份房屋买卖合同均是经过双方协商一致签订的，应为有效。
第三人孙玉光述称，从1997年张子玉买房到2011年原审原告起诉时已14年之久，原审原告的起诉超过诉讼时效。王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的房屋买卖协议是当事人真实意思表示，不违反法律，应属有效。我与张子玉签订的房屋买卖协议也是当事人真实意思表示，请求法院确认我与张子玉签订的房屋买卖协议有效。
本院再审查明，原审原告王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如与原审被告王树廷、王树怀、王树川系兄弟姐妹关系。其父王文广于1986年5�20日死亡后，其母安春荣与王桂琴在XXX23号居住生活，1990年之后，安春荣随王桂琴搬离XXX23号到门头沟城区生活，后于2008年8月9日死亡。位于XXX23号西大门内的三间西房（北数第1、2、5号）系王文广的祖遗产，该房没有进行房屋登记，没有房屋所有权证，该房占用的土地属于国有土地。
张子玉家在房山区河北镇河南村，原系大台矿工人，1986年之后一直承租XXX23号的5号西房1间，后于1997年7月27日，王树廷、王树怀、王树川将XXX23号西大门内的三间西房（北数第1、2、5号）以4000元的价格卖给张子玉，双方签订了买卖房屋协议书，并如约履行了价款和房屋交付义务。张子玉于1998年从大台矿下岗后回房山居住，即将XXX23号西大门内的三间西房出租他人。孙玉光系XXX人，在大台矿工作，经刘国芳介绍，张子玉于2002年7月29日将XXX23号西大门内的三间西房以3600元的价格卖给孙玉光，双方在王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的买卖房屋协议书的下方书写了转变产权协议书的内容，并履行了价款和房屋的交付义务。孙玉光购买XXX23号西大门内北数第1、2、5号三间西房后，与王金良商定，用北数第5号房屋与北数第3号房屋进行了调换，孙玉光占有、使用XXX23号西大门内北数第1、2、3号三间西房至今。
在再审期间，本院与王树廷谈话时，王树廷陈述，卖房之事是母亲安春荣告诉我的，并通知我去签字。
上述事实，有买卖房屋协议书、证明、死亡证明书、证人证言和当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，根据王树廷的陈述，可以认定安春荣知道并同意王树廷、王树怀、王树川卖房。卖房时及之后，安春荣与王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如生活，王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如应当知悉王树廷、王树怀、王树川卖房�事，从张子玉买房至原审五原告起诉时已近14年之久，经过了两手买卖，涉案房屋一直由买房人占有、使用，王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如均没有提出异议，故王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如应当知道王树廷、王树怀、王树川卖房，据此应当认定王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的房屋买卖协议有效。本院（2011）门民初字第2317号民事调解书确认王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的房屋买卖协议无效不当，应予纠正。王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如以王树廷、王树怀、王树川对涉案房屋没有处分权为由，主张王树廷、王树怀、王树川与张子玉签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
张子玉与孙玉光签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效。对孙玉�请求确认其与张子玉签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如以王树廷、王树怀、王树川对涉案房屋没有处分权为由，主张张子玉与孙玉光签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）门民初字第2317号民事调解书。
二、王树廷、王树怀、王树川与张子玉于1997年7月27日签订的买卖房屋协议书有效。
三、张子玉与孙玉光于2002年7月29日签订的转变产权协议书有效。
四、驳回王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如的诉讼请求。
原审案件受理费三十五元，由王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如负担，已交纳。
再审案件受理费七十元，由王淑云、王桂英、王桂芙、王桂琴、王桂如负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 谌蜀梅
人民陪审员 闫锐伶
人民陪审员 聂熙宁
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 曹 蕾