湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民初174号
原告：中国工商银行股份有限公司三峡临江支行，住所地宜昌市夷陵大道176号。统一社会信用代码91420500714619067Y。
负责人：张小红，支行行长。
委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。（一般授权代理）
委托诉讼代理人：郑鹏，湖北楚星律师事务所律师。（一般授权代理）
被告：宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼。统一社会信用代码91420500780940078N。
法定代表人：邹君红，董事长。
被告：宜昌恒和置业有限公司，住所地宜昌市西陵一路50号新世纪广场A座011402室。统一社会信用代码9142050076741492XM。
法定代表人：程中良，董事长。
被告：邹君红，男，1957年1月9日出生，汉族，住湖北省大冶市。
被告：程菊英，女，1963年4月6日出生，汉族，住湖北省大冶市。（系邹君红妻子）
被告：程良文，男，1968年7月9日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
被告：朱桐，女，1981年10月10日出生，汉族，住成都市青白江区。（系程良文妻子）
被告：陈紫东，女，1974年10月23日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。（系程中良妻子）
上述被告的共同委托诉讼代理人：程中良，男，1974年4月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
被告：程中良，男，1974年4月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
原告中国工商银行股份有限公司三峡临江支行（以下简称工行三峡临江支行）因与被告宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）、宜昌恒和置业有限公司（以下简称恒和置业公司）、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、程中良、陈紫东金融借款合同一案，本院2017年8月1日立案受理后，于2017年8月28日依据原告工行三峡临江支行的财产保全申请，作出（2017）鄂05民初174号民事裁定书，裁定冻结仁恒置业公司、恒和置业公司、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、程中良、陈紫东的银行存款人民币5200万元或者查封、扣押上述被告同等价值的其他财产。2018年1月9日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行三峡临江支行的委托诉讼代理人何金涛，被告仁恒置业公司、仁和置业公司、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、陈紫东共同委托被告程中良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行临江支行向本院提出诉讼请求：1.被告仁恒置业公司立即偿还借款本金及利息52378179.68元，并自2017年7月4日起至借款清偿之日止，以49730000元为基数，按中国人民银行同期基准贷款利率上浮50%支付利息。2.工行三峡临江支行对仁恒置业公司位于宜昌市城东大道与中南路交汇处“春立方”项目的25060.81平方米，土地证号为宜市国用（2012）第1401024**号的国有土地使用权享有抵押权，并以该抵押物折价或变卖、拍卖的价款优先受偿借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。3.恒和置业公司、程中良、陈紫东、邹君红、程菊英、程良文、朱桐对上述借款本金、利息、罚息及实现债权费用等承担连带清偿责任。4.案件诉讼费、保全费等实现债权费用由被告承担。在审理过程中，原告工行三峡临江支行当庭变更第二项诉讼请求为：原告工行三峡临江支行对“春立方”项目中没有出售的商铺、地下车位进行评估、拍卖、变卖的价款在案涉债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：2013年7月1日，工行三峡临江支行与仁恒置业公司签订一份《房地产借款合同》，合同编号：2013年大公桥（房贷）字00001号，合同约定由工行三峡临江支行向被告仁恒置业公司提供借款5000万元用于“春立方”住房项目开发，合同对借款期限、利息、提款、还款、违约、争议解决等内容都进行了明确约定。2013年7月8日，工行三峡临江支行与被告仁恒置业公司签订《抵押合同》，仁恒置业公司将其位于宜昌市城东大道与中南路交汇处“春立方”项目的25060.81平方米国有土地使用权抵押给工行三峡临江支行，用于担保本借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。并办理了抵押登记。同时，工行三峡临江支行还与恒和置业公司、程中良、陈紫东、邹君红、程菊英、程良文、朱桐签订了《保证合同》，各保证人对上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等承担连带保证责任。合同签订后，工行三峡临江支行于2013年8月2日按照合同约定向仁恒置业公司发放借款5000万元。工行三峡临江支行至今仅收回借款27万元，剩余4973万元本金及利息，被告未偿还。经多次催收，仁恒置业公司仍未履行还款义务，保证人也没有履行保证责任。为保护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求法院支持原告工行三峡临江支行的诉讼请求。
被告仁恒置业公司、恒和置业公司、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、程中良、陈紫东辩称，1.仁恒置业公司向工行三峡临江支行借款5000万元并逾期偿还属实。2.各保证人为仁恒置业公司向工行三峡临江支行的借款提供担保属实，但恒和置业公司及程中良、陈紫东的担保是在借款后的2016年1月8日才签订。3.仁恒置业公司以其享有的土地使用权向工行三峡临江支行抵押并办理登记属实，但抵押的土地上已经修建“春立方”项目，“春立方”项目的住房均已出售，不能进行评估、拍卖。4.对工行三峡临江支行主张的借款本金、利息均没有异议，但请法院考虑企业目前经济困难的情况，对罚息予以考虑。5.借款应先由仁恒置业公司偿还，在仁恒置业公司无力偿还的情况下才由保证人承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告仁恒置业公司等八被告对原告工行三峡临江支行提交的工行三峡临江支行营业执行复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件、仁恒置业公司、恒和置业公司营业执照复印件、各被告的身份证复印件、房地产借款合同、借款凭证、转账凭证、抵押合同、他项权证书、保证合同、催收通知书均无异议，本院予以确认并在卷佐证。仁恒置业公司等八被告未提供证据。
经审理查明，原告工行三峡临江支行诉称该行于2013年7月1日与仁恒置业公司签订《房地产借款合同》，并依据约定向仁恒置业公司提供了5000万元借款，仁恒置业公司尚欠借款本金、利息、罚息合计52738179.68元逾期未还；2013年7月8日，仁恒置业公司与工行三峡临江支行签订《抵押合同》，约定仁恒置业公司将其位于宜昌市城东大道与中南路交汇处“春立方”项目的25060.81平方米国有土地使用权抵押给工行三峡临江支行，用于担保案涉借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等并办理抵押登记；以及被告邹君红、程菊英、程良文、朱桐与原告工行三峡临江支行于2013年7月8日签订《保证合同》、被告恒和置业公司、程中良、陈紫东与原告工行三峡临江支行于2016年1月8日签订《保证合同》的上述事实属实，本院予以确认。
本院认为，原告工行三峡临江支行与仁恒置业公司签订的《房地产借款合同》对贷款金额、利率、罚息、借款期限等事项进行了明确约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人发生法律效力。诉讼过程中，被告仁恒置业公司等八被告对工行三峡临江支行主张仁恒置业公司向原告借款5000万元、逾期后仁恒置业公司尚欠借款本金及利息52378179.68元，以及仁恒置业公司与工行三峡临江支行对借款利息、罚息、抵押、担保等事项进行了约定的事实均无异议。故本院对原告工行三峡临江支行要求仁恒置业公司偿还借款本金、利息合计52378179.68元的请求予以支持。仁恒置业公司等八被告主张，双方虽对涉案借款罚息进行了约定，但希望原告工行三峡临江支行考虑借款企业的实际困难对罚息予以减免。原告工行三峡临江支行认为其主张的罚息系严格按照合同约定标准计算，仁恒置业公司应当依照约定承担支付罚息的责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条关于“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，工行三峡临江支行要求仁恒置业公司自2017年7月4日起至借款清偿之日止，以4973万元（借款本金）为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率上浮50%计算逾期利息（罚息）的请求符合法律规定。本院对工行三峡临江支行要求被告仁恒置业公司承担逾期利息的请求亦予以支持。
关于抵押权是否成立有效，工行三峡临江支行对抵押财产是否享有优先受偿权的问题。仁恒置业公司与工行三峡临江支行签订了《抵押合同》，约定仁恒置业公司将其位于宜昌市城东大道与中南路交汇处“春立方”项目的25060.81平方米国有土地使用权（证号：宜市国用（2012）第140102406号）为公司向工行三峡临江支行获得的贷款提供抵押担保，并于2013年7月6日办理他项权证登记，抵押权设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，工行三峡临江支行主张对抵押财产享有优先受偿权具有事实和法律依据。因仁恒置业公司在案涉抵押登记的土地上修建了房屋并已对外出售，工行三峡临江支行在庭审过程中变更诉讼请求为要求对抵押登记的土地使用权范围内尚未出售的商铺和车位评估、拍卖的价款优先受偿。原告工行三峡临江支行该项请求符合法律规定，本院予以支持。
关于保证是否成立有效，保证人的保证责任承担问题。恒和置业公司、程中良、陈紫东、邹君红、程菊英、程良文、朱桐分别与工行三峡临江支行签订《保证合同》，约定对仁恒置业公司在主合同项下[2013年大公桥（房贷）字00001号借款合同]全部债务，包括主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）提供连带责任保证，是上述保证人真实意思表示，形式合法，内容真实，双方的保证担保关系依法成立有效。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。被告恒和置业公司、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、程中良、陈紫东主张应当先由仁恒置业公司承担还款责任，在仁恒置业公司不能清偿债务时才由各保证人承担责任的抗辩意见与法律规定相悖，本院不予采信。各保证人与工行三峡临江支行在保证合同中还约定，“甲方（工行三峡临江支行）主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。因此，工行三峡临江支行要求保证人恒和置业公司、程中良、陈紫东、邹君红、程菊英、程良文、朱桐对涉案债务本息承担连带责任的请求成立，本院予以支持。
综上所述，原告工行三峡临江支行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，判决如下：
一、宜昌仁恒置业有限公司自本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司三峡临江支行清偿借款52378179.68元，并以49730000元为基数，自2017年7月4日起至贷款清偿之日止，按中国人民银行同期基准贷款利率上浮50%计算利息。
二、若宜昌仁恒置业有限公司未按期履行本判决第一项义务，则中国工商银行股份有限公司三峡临江支行对该公司位于宜昌市城东大道与中南路交汇处“春立方”项目的25060.81平方米国有土地使用权范围内尚未出售的商铺及车位（证号：宜市国用（2012）第140102406号），进行评估、拍卖、变卖的价款在本判决第一项确定的债务数额范围内享有优先受偿权。
三、宜昌恒和置业有限公司、邹君红、程菊英、程良文、朱桐、程中良、陈紫东对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费303691元，保全费5000元，合计308691元，由宜昌仁恒置业有限公司负担（原告已预缴，由被告宜昌仁恒置业有限公司履行还款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审判长 鄢 睿
审判员 王明兵审判员易正鑫
二〇一八年一月十二日
书记员 彭 泽 燕