湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民二初字第672号
原告李根。
委托代理人李安华，特别授权。
委托代理人康小平。
被告湖南省煤业集团资兴实业有限公司。
法定代表人何建辉，系该公司总经理。
委托代理人张斌。
原告李根诉被告湖南省煤业集团资兴实业有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法由审判员赵伟担任审判长，与代理审判员谢龙飞、人民陪审员袁春美组成合议庭于2015年11月6日公开开庭进行了审理。书记员�若可担任记录。原告委托代理人李安华、康小平及被告委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李根诉称，2013年年初，被告宣传其开发的田心村棚改小区为资兴市规模最大的居住小区，常住人口超过20000人，入住率90%以上，小区商业大道与资兴市大全路直线贯通，环城北路直接连通，小区内规划建设沿渠商业风光带，商机无限。原告见该工程为政府重点工程，被告为省属国有企业，相信被告的宣传，于2013年3月6日预定了资兴棚户区小区第2区第2－3栋2－03－M01号门面及2－03－M02号门面，每个门面缴纳定金50000元，共缴纳定金100000元。2015年，小区主体工程完工，原告发现小区实际情况与被告宣传相去甚远。时至原告起诉时，被告开发的棚改小区没有取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工�施工许可证》及《商品房预售许可证》，属五证不全，无证销售。小区内被告宣称的大全路南面因夜宵城未拆迁，无法拉通，北面是农田，成了一条断头路，原规划的商业交通要道变成交通死角。小区门面设计极不合理，里面杂乱无章的水泥柱达五、六根，门面结构不规则，严重影响商业利用，原宣传的沿渠商业风光带未建成，小区入住人口更是一户都没有。
原告认为，被告收受定金作为一种预销售行为，至今未取得商品房预售许可证，违反了法律、法规的强制性规定。被告违背宣传承诺，小区实际不足10000的人口，完全不足以支撑小区内390个门面的商业需求，致使原告的合同目的完全落空，且被告小区道路等基础设施不配套，违反了省政府的规定。综上，根据《担保法解释》第一百二十条规定，原告特向法院起诉，要求：1、判决被告双倍返还定金200000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
证据1、原告身份证复印件，拟证明原告身份信息；
证据2、预定证明，拟证明预交定金10万元；
证据3、棚户区建设商业配套建筑预定资料，拟证明被告宣传其开发的棚户小区交通便捷发达，规模最大，入住率高，商业氛围浓，并设定了销售单价；
证据4、施工标段划分图、棚户区改造项目修建性详细规划说明书，拟证明原建设规划中大全路与城区拉通，小区配备2所幼儿园，沿渠规划为商业步行街，上述规划均未实现；
证据5、第84栋2单元502房承重墙照片2张、防盗门照片3张，拟证明被告小区房屋存在严重的质量问题；
证据6、大全路照片3张、夜宵城照片1张、兴宁路照片1张、排水渠照片1张、门面内部布局照片2张，拟证明小区内重要道路与城区不通，沿渠商业步行街还是水沟，门面内部不规则，妨碍正常商业使用，前述现象从而造成门面价值减损。
被告湖南省煤业集团资兴实业有限公司（以下简称资兴实业公司）辩称，一、原告在诉讼中要求返还双倍定金是不妥的。1、本案具有很强的政策性，棚户区是民生工程，不能完全套用房地产开发的法规，资兴市政府因棚户区的特殊性，同意棚户区不使用预售许可证，到时一并办理房产证，2、本案中，被告的门面已建设完成，没有一房二卖的问题，也不存在不对被告出售的问题，原告购门面的目的完全可以实现，故被告不存在违约，3、违约金明显偏高，担保法第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；二、原告在诉状中称：“小区实际不足10000的人口，完全不足以支撑小区内390个门面的商业需求”是没有证据的，门面经营是业主自己的事，不可能由被告负责；三、关于门面设计中水泥柱问题。这是房屋建设的需要，在原告选择门面之前就已设计并已施工完毕，被告自己选择这样的门面，自己应当负责。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其答辩主张向本院提交了下列证据：
证据1、被告营业执照，拟证明被告的主体资格不适，因棚户区建设的主体是资兴矿区棚户区指挥部，不是资兴实业有限责任公司；
证据2、湘煤集工管函（2012）52号《关于煤矿棚户区改造有关工作的复函》，拟证明资兴矿区煤矿棚改项目建设领导机构是湘煤集团批复设立的，资兴实业公司只是牵头单位；
证据3、资规委办（2015）28号、29号文件，拟证明棚户区的门面可以办证；
证据4、2012年4月19日《关于中央下�煤矿湖南省煤业集团所属煤矿棚户区改造项目建设有关问题会议纪要》，拟证明资兴市政府要求资兴实业公司、周源山煤矿、宝源公司尽快成立湖南省煤业集团资兴矿区煤矿棚改项目指挥部，并服从资兴市棚改指挥部的领导和调度指挥；
证据5、《资兴市人民政府办公室关于印发资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目实施办法的通知》资政办发（2011）37号文件，拟证明资兴实业公司、周源山煤矿、宝源公司三个单位的棚户区改造，按隶属关系依据本办法由湖南省煤业集团公司牵头组织实施；
证据6、2014年12月1日致资兴市书记、市长的一封信，拟证明小区外配套实施建设由资兴市负责，湘煤集团支付了全部费用，但两年没动工，证明延期交付的原因；
证据7、照片，拟证明防洪渠的现状。
被告资兴实业公司对原告李根提交证据的质证意见为：
对原告所举的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，是否是被告公司发出不清楚；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，是否是被告公司制作不清楚；对证据5照片里防盗门认为是施工时安装的临时门，且该小区房屋质量与本案无关联性，如果是被告的责任被告愿意负责；对证据6的真实性无异议，是棚户区早期建设照片，现在情况不是这样，对证明方向有异议，道路是属于小区的配套工程，不属于被告的责任。
原告李根对被告资兴实业公司提交证据的质证意见为：
对被告所举证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为指挥部只是协调机构，主体是被告；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告单位是实施棚户区改造开发的主体；�证据3的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，被告是否能办证还是未知数，即使以后能办证，现在销售也是违反相关的法律法规；对证据4的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关联性；对证据5的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为湖南省煤业集团牵头组织实施，并不是组织实际的建设开发，同时该证据第10条第三款说明棚户区改造应在2014年竣工验收，全面完成改造任务；对证据6的真实性有异议，认为该份报告是谁提交的不清楚，延期交付情况不清楚，对证明方向有异议，延期交付的原因是因为被告违约；对证据7的真实性无异议，对关联性认为状况比起诉时的稍微有改善。
根据证据认证规则，经合议庭合议，本院对原告李根所举证据认证如下：经被告质证，本院对原告所举证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据3、4可以证实被告就资兴矿区棚户建设商业配套建筑作出相关的宣传、价格规定、预定说明及规划；对证据5照片可以反映原告所指资兴矿区棚户区小区第84栋2单元502房的墙体及防盗门的状况；对证据6可以反映原告所指资兴矿区棚户区小区道路、排水渠等状况。
本院对被告资兴实业公司所举证据认证如下：经原告质证，本院对原告所举证据1、2真实性、合法性予以认定，关联性可以证明被告具有本案被告的主体资格；对证据3、4、5真实性、合法性均予以认定，可以证实资兴市人民政府就资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目下发了一系列文件；对证据6系复印件，从该证据本身也无法证明被告的证明方向，本院无法认定；对证据7的真实性、合法性、关联性本院均予以认定。
根据双方当事人的举证、质证，以及当庭陈述，依照证据规定，本院经审理�明认定本案如下事实：
2010年3月，根据中央有关文件精神，湖南省人民政府颁布了湘政发（2010）5号文件，决定对中央下放煤矿集中连片棚户区实施改造，并在建设用地方面、住房产权方面、税费减免方面、审批服务方面等各方面作出了相关的扶持政策。
2012年2月，湖南省煤业集团有限公司为加快资兴矿区周源山煤矿、宝源矿业有限公司、资兴实业有限公司三个中央下放煤矿棚户区改造项目的顺利实施，确保按期完成改造任务，湖南省煤业集团有限公司作出了湘煤集工管函（2012）52号《关于煤矿棚户区改造有关工作的复函》，指定资兴实业有限公司为牵头单位，全权负责周源山等三个煤矿棚改项目建设全过程管理，并负责与资兴市进行工作汇报、工作联系及相关合同文件的签订，同时决定了成立湖南省煤业集团资兴矿区煤矿棚改项目建设领导小�。之后，资兴实业有限公司为牵头单位与周源山煤矿、宝源矿业有限公司根据文件要求设立了湖南省煤业集团资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部，在资兴市晋兴东路以北、铁路许三线以西唐洞街道办田心村地域进行棚户区项目改造建设。同时，该指挥部印制了相关的“资兴矿区棚户建设商业配套建筑预定资料”，对棚户区改造项目建筑底层建设了一定比例的门面、车库、杂房进行了宣传和说明，宣传内容为：“1、小区规模大，常住人口超过20000人，商机多；2、小区入住率高，入住率达到90%以上；3、商业氛围浓，该小区紧邻民生路、大全路和环城北路，交通发达，小区内规划有沿渠商业风光带等”，并注明了门面、车库等商业配套建筑的价格及订购预交金额，交款户名为湖南省煤业集团资兴实业有限公司。
2013年3月6日，原告得知该信息后，决定预�资兴矿区棚户区小区第2区第2－3栋，编号2－03－M01及编号2－03－M02两间门面，并分别向被告的银行帐号交付了各50000元定金，共计100000元，资兴矿区棚户区项目建设指挥部并向原告出具了两张预定证明，但双方未签订购房合同。2015年，该棚户区主体工程建设完毕，原告认为被告违背了其宣传承诺，所购买的门面的商业价值大为减损，致使原告的合同目的完全落空，为此多次与被告协商，但未果。2015年9月23日，原告为此诉至法院，要求判如所请。
另查明，截止到法庭辩论结束时止，被告未向本院提交资兴矿区煤矿棚改项目小区的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等相关证照。2015年10月21日，资兴市城乡规划委员会组织召开了资兴市中央下放煤矿棚户区规划调整审议�，原则同意了该项目范围内的78870.23平方米门面、车库及杂房调整用地性质，由原来的居住用地调整为商住混合用地，项目业主应严格依法按程序组织上报，并办理相关手续。
本案经本院组织调解，因双方分歧较大，调解未成。
本院认为，本案原、被告所涉及的定金合同是根据双方房屋（门面）买卖意向而达成的合同，定金合同和其它担保条款一样，并不是主合同的一部分，而是被担保的主合同的从合同，其效力从属于主合同，主合同无效则定金合同也无效。定金作为一种担保形式，是指合同当事人约定的一方向对方给付定金（即一定的款项）作为债权的担保。合同履行后，定金应当返还，或抵作价款，给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金，接受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。本案中，棚户区改造是我国政府为改�城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。湖南省棚户区改造项目被列为全省重点工程，享受省重点工程最优惠政策。现资兴矿区棚户区项目主体工程及原告所预定的门面已建设完毕，原告向被告预交定金用以购买门面的主要目的已经实现。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条之规定，当事人迟延履行合同或有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则，如果当事人迟延履行或者其他违约，并不导致合同目的不能实现，或者法律另有规定，当事人另有约定的，不适用定金罚则。因此，本案定金合同用于担保原、被告订立房屋门面买卖合同的功能并未丧失，原告向被告交付定金用于购买门面的合同目的并非不能实现，被告能够履行向原告提供门面的合同义务，故本院对原告的诉讼请求依法不予以支持。
对于原告诉状中陈述的“小区内被告宣称的大全路南面因夜宵城未拆迁，无法拉通，北面是农田，成了一条断头路，原规划的商业交通要道变成交通死角。小区门面设计极不合理，门面结构不规则，严重影响商业利用，原宣传的沿渠商业风光带未建成，小区入住人口更是一户都没有。”等问题，鉴于目前该工程尚未全部完工，原告所诉称的上述问题尚处于待定状态，原告可在与被告达成的房屋门面买卖合同中另行协商。
综上，依照《中华人民共和国合同法》一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告李根的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告李根负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 赵 伟
代理审判员 谢龙飞
人民陪审员 袁春美
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李若可
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条�事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需�的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。