安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终562号
上诉人（原审被告）：朱金成，男，1956年11月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹仕宏，女，1971年2月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
被上诉人（原审原告）：冯大厂，男，1968年7月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。系曹仕宏丈夫。
上诉人朱金成因与被上诉人曹仕宏、冯大厂排除妨害纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初57号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱金成及其委托诉讼代理人黄世亮、被上诉人曹仕宏及冯大厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱金成上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回曹仕宏、冯大厂的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清,朱金成不是适格主体。首先，朱金成与第三人鲍某签署了书面租赁合同截止至2016年12月31日,2016年12月31日起即形成了不固定期限的租赁合同,也就是说,鲍某在租赁期限未通知并征询朱金成是否在同等条件下放弃优先购买权情况下擅自将房屋出售给曹仕宏、冯大厂，侵犯了朱金成优先购买权；其次，朱金成对曹仕宏、冯大厂与鲍某之间的房屋买卖行为不知情,也未作出承诺，而原房主鲍某在2015年7月20日承诺书中承诺合同到期后保证收回房屋并转交给曹仕宏、冯大厂，根据合同相对性原则,曹仕宏、冯大厂应起诉鲍某承担法律责任。2、一审适用法律错误,依据“买卖不破租赁”原则,曹仕宏、冯大厂即使是房屋的产权登记人,也无权要求朱金成立即交付房屋。首先，租赁合同到期后,朱金成未收到鲍某要求归还房屋的通知,自2017年1月1日起一直租赁该房,双方已经形成无固定期限租赁合同,曹仕宏、冯大厂或鲍某依法解除租赁合同后,方可要求朱金成返还房屋；其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力；再次，曹仕宏、冯大厂与此鲍某侵犯朱金成合法权益，侵犯朱金成优先购买权在先，在未解除无固定期限租赁合同情况下要求返还房屋，侵犯朱金成合法经营权。3、本案案由定性不准。朱金成不存在非法、不正当行为,该案案由应是租赁合同纠纷，曹仕宏、冯大厂应按合同纠纷证明其履行了解除合同义务。
曹仕宏、冯大厂辩称,朱金成与鲍某租赁合同于2016年12月31日到期,“买卖不破租赁”原则适用于租赁物在租赁期限内的产权交易过程中,本案租赁期限届满，鲍某明确告知朱金成不再续租情况下,不应适用上述原则。请求驳回朱金成的上诉请求。
曹仕宏、冯大厂向一审法院起诉请求：1、要求朱金成立即交付官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点；2、判决朱金成从2017年1月1日起按照每季度8100元的租金标准支付逾期腾房占有使用费，至实际交付房屋时止；3、此案的诉讼费由朱金成承担。
一审法院认定事实：2015年5月31日，曹仕宏与案外人鲍某签订《房屋买卖合同》，双方约定：鲍某以85万元的价格将官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点出卖给曹仕宏。2015年6月15日，曹仕宏、冯大厂在铜陵市房屋产权监理处就××室办理了产权登记手续，2015年7月24日，曹仕宏、冯大厂又在铜陵市房屋产权监理处就官××号办理了产权登记手续。2015年7月20日，鲍某曾向曹仕宏、冯大厂承诺租房合同到期后负责将房屋收回，并将房屋租金支付曹仕宏、冯大厂。另查明，2013年1月7日，朱金成与鲍某签订《房屋租赁合同》，双方约定：鲍某将官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点出租给朱金成，租期一年，时间为2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为每季度8100元。2015年1月30日，双方续签房屋租赁合同，约定租期从2015年1月1日至2016年12月31日止，租金仍为每季度8100元。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，根据已查明的事实，涉案房屋的权利人系曹仕宏、冯大厂，朱金成与鲍某的租房合同期限届满后，朱金成应当将涉案房屋交还给曹仕宏、冯大厂。现曹仕宏、冯大厂要求朱金成腾退涉案房屋，排除妨碍，并从2017年1月1日起按照每季度8100元的租金标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。朱金成以曹仕宏、冯大厂与鲍某恶意串通侵害其合法权利为由继续占用涉案房屋缺乏法律依据。故本院对于朱金成的辩解理由不予采纳。关于朱金成另提，其使用涉案房屋是与鲍某签订了不固定期限租赁合同，从鲍某出具的承诺书看，鲍某与朱金成之间的租房合同期限届满后，鲍某从未同意朱金成继续使用涉案房屋。朱金成对于其此项辩解意见未能提供证据予以证实，故朱金成此辩解意见缺乏事实依据，本院亦不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告朱金成于判决生效之日起十日内腾退坐落于安徽省铜陵市铜官区官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点；二、被告朱金成从2017年1月1日起按每季度8100元的标准向原告曹仕宏、冯大厂支付安徽省铜陵市铜官区官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点房屋占有使用费，至实际交付房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取25元，由朱金成负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。曹仕宏提交证据：1、鲍某与朱金成之间短信三份，证明卖房时鲍某已经通知朱金成；2、证人鲍某出庭作证，证明鲍某卖房时已经通知朱金成。朱金成对曹仕宏证据质证意见:2015年5月到8月，朱金成手机坏了，没有收到短信，即便收到短信，该证据也不具有合法性，侵犯了朱金成的优先购买权，因为违反了民法通则第118条规定，应提前3个月通知；证人所述到现场看房那天说的话不是事实。冯大厂对曹仕宏证据质证意见：证据是真实的，认可。对当事人二审争议的事实,本院认定如下：双方对曹仕宏证据短信真实性没有异议，予以确认，鲍某证言内容有短信等证据印证的,应予采信,无相应证据印证的,真实性不能确定，不予采纳；对当事人在一审提交的证据认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，曹仕宏、冯大厂从案外人鲍某处购买本市官塘新村111栋201室和官塘一路一号网点房，并于2015年6月15日办理了产权登记手续，取得房屋所有权,其作为权利人有权请求行为人对妨碍其权利实施的障碍予以排除,朱金成与曹仕宏、冯大厂均是本案利害关系人,参加本案诉讼,符合法律规定,朱金成称自己不是适格主体、本案应是租赁合同纠纷，事实依据不足。朱金成与鲍某签订的房屋租赁合同期限至2016年12月31日止，租赁合同期限届满，双方合同权利义务终止，朱金成继续占有使用该房屋，无事实依据。朱金成称未收到鲍某要求归还房屋的通知,双方之间于2017年1月1日起形成无固定期限租赁合同,无法律依据,朱金成据此主张曹仕宏、冯大厂或鲍某解除租赁合同后,方可要求朱金成返还房屋，应不予支持。朱金成主张曹仕宏、冯大厂侵犯其优先购买权、合法经营权，与本案不是同一法律关系,可另行解决。综上所述，朱金成上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由朱金成负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 慧 萍
审判员 珠 容
审判员 范 道 云
二〇一七年九月二十二日
书记员 刘苑（代)
附:本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……