福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初9904号原告：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元，统一社会信用代码913502035750280631。法定代表人：候团圆，执行董事。委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：冯伟民，男，1980年10月4日出生，汉族，住厦门市思明区。被告：张斌钐（曾用名张斌），女，1984年2月27日出生，住址同上。委托诉讼代理人：冯伟民（系张斌钐之配偶），自然情况同上。原告厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）与被告冯伟民、张斌钐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新凯宾物业公司委托诉讼代理人张静蓉与被告冯伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯宾物业公司向本院提出诉讼请求：判令冯伟民、张斌钐支付2016年1月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费3679.88元、房屋公共维修金588.78元及逾期付款违约金384.18元（以每季度欠费总额为基数，自次季度首月1日起按日万分之五的标准分段计算至实际缴清之日止）。事实和理由：新凯宾物业公司系源昌山庄（源昌君悦山）小区前期物业服务企业，冯伟民、张斌钐系源昌山庄×号楼×梯×室房屋业主。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定及厦门市发展改革委《关于源昌山庄物业服务费备案信息公示》文件，冯伟民、张斌钐需按2.5元/月/平方米的标准交纳物业服务费，按0.4元/月/平方米的标准交纳公共维修金，逾期未交纳的按日万分之五支付违约金。冯伟民、张斌钐自2016年1月1日起拒不交纳物业服务费及公共维修金，其行为已构成违约，经新凯宾物业公司多次催缴，仍拒不支付。冯伟民、张斌钐辩称，对欠费时间和金额无异议，但物业公司提供的服务未能达到合同约定的标准，物业管理费应按一级标准1.07元/月/平方米收取。一、其自2015年2月接收房屋以来，及时并足额缴纳物业管理费等相关费用至2015年12月；二、新凯宾物业公司提供管理的二年多时间内，未能按照合同约定提供服务，具体如下：1.黑箱作业，无视法规规定，物业服务费、水电公摊、公共收入、公维金使用、服务标准等级均没有向业主公示；2.管理品质低下，质价不符；3.放任开发商和其他商家占用业主的架空层，对小区不进行封闭式管理，放任小区外的人员随意进出，甚至遛狗，小区卫生糟糕至极，垃圾遍地、污水横渡、野狗横行等；4.藐视业主的人身安全，消防设施形同虚设，消防通道擅自封闭，电梯安全隐患严重；业主生命安全都不能保障，导致大批业主自发维权并提交联名函，要求物业公司整改并提高服务质量；三、合同未明确缴费时间，故不应主张滞纳金。本院经审理认定事实如下：冯伟民、张斌钐系厦门市思明区龙源里×号×室的所有权人，该房屋建筑面积98.13平方米。2015年2月12日，冯伟民、张斌钐办理讼争房屋的入住手续，并与新凯宾物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：由新凯宾物业公司为源昌山庄（源昌君悦山）提供物业管理服务。委托管理期限为两年，自2005年1月1日起生效，两年后业主委员会仍未成立，则该协议自动延期；新凯宾物业公司提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等；物业管理服务费收费标准为：住宅按2.5元/平方米·月收取，若不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新凯宾物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金。合同签订后，新凯宾物业公司依约为源昌山庄（源昌君悦山）提供物业管理服务。2015年3月26日，厦门市发展改革委为对源昌山庄（源昌君悦山）物业服务费备案信息作出公示：物业服务费标准为住宅2.5元/平方米·月；日常专项维修资金标准为0.4元/平方米·月。冯伟民、张斌钐自2016年1月1日起未缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金。《前期物业服务协议》期限届满后，源昌山庄（源昌君悦山）尚未成立业主委员会，小区至今仍由新凯宾物业公司提供物业管理服务。以上事实，有新凯宾物业公司提供的《前期物业服务协议》、《钥匙收领单》、《房屋分户面积明细表》、《关于源昌山庄（源昌君悦山）物业服务费备案信息公示》及双方当事人的庭审陈述为证，冯伟民、张斌钐对新凯宾物业公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。庭审中，冯伟民、张斌钐围绕其答辩意见提交了以下证据：1.照片，拟证明源昌君悦山小区管理品质低下，存在以下问题：小区卫生脏乱差，小区未封闭、外来人员随意进出，公共部位失修，电梯存在安全隐患，2号楼发生电梯着火事件，消防水管破裂导致车库被淹等；2.致新凯宾物业公司的《关于要求整改的反馈函》。新凯宾物业公司的质证认为：对照片真实性、关联性无法确认，亦不足以证明小区管理长期存在脏乱差现象。本院分析认为，从冯伟民、张斌钐提交的照片来看，新凯宾物业公司确实存在卫生保洁不到位、垃圾清运不及时、消防通道擅自封闭、公共部位失修、电梯设备维护不力等情形，故本院认定新凯宾物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。综上，本院认为，新凯宾物业公司与冯伟民、张斌钐签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行。冯伟民、张斌钐作为源昌君悦山小区的业主，接受了新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应缴纳物业管理费。业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的理由，故冯伟民、张斌钐应按照合同约定的物业管理服务费的收费标准缴纳相关费用，即应支付自2016年1月1日至2017年3月31日物业管理服务费3679.88元（98.13平方米×2.5元/平方米·月×15个月）；同时，新凯宾物业公司作为源昌君悦山小区的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务，对物业管理服务中存在的不足之处应加以改进。冯伟民、张斌钐提供的照片可以证明新凯宾物业公司为源昌君悦山小区提供的物业管理服务存在瑕疵，对冯伟民、张斌钐迟延缴纳物业管理服务费以此进行救济和抗辩的行为不宜认定为违约，故新凯宾物业公司要求冯伟民、张斌钐支付逾期交纳物业管理服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，故新凯宾物业公司要求冯伟民、张斌钐按建筑面积0.4元/平方米·月的标准支付2016年1月1日至2017年3月31日的房屋公共维修金588.78元（98.13平方米×0.4元/平方米/月×15个月）有事实和法律依据，本院予以支持。因合同未约定逾期支付房屋公共维修金的违约责任，故新凯宾物业公司要求冯伟民、张斌钐支付逾期交纳房屋公共维修金的违约金的诉讼请求，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、冯伟民、张斌钐应于本判决生效之日起七日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付厦门市思明区龙源里×号×室房屋自2016年1月1起至2017年3月31日止的物业管理服务费3679.88元及房屋公共维修金588.78元。二、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，厦门新凯宾物业服务有限公司负担2元，冯伟民负担23元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年九月二十九日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……有关规定交纳专项维修资金。（五）按时交物业服务费用。……。最高……。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。