北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初14392号
原告（反诉被告）孙永安，男，1951年11月7日出生。
委托代理人孙晓震（孙永安之子），男，1976年8月9日出生，北京市崇文区居民，住北京市海淀区。
委托代理人刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）李洋，女，1987年8月10日出生。
委托代理人白良君，男，1974年4月29日出生，辽宁省本溪市南芬区，住辽宁省本溪市。
原告（反诉被告）孙永安诉被告（反诉原告）李洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林媛媛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）孙永安及委托代理人孙晓震、刘明哲，被告（反诉原告）李洋委托代理人白良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙永安诉称：
2015年12月20日，原、被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将位于北京市顺义区x园x区x号楼x单元x号房屋出租给被告，面积79.39平方米，租赁期限自2016年1月10日起至2017年1月9日止，为期1年。房屋月租金3500元，押金3500元，租金每季度支付一次。合同第七条约定，房屋及其附属物品、设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应承担维修或赔偿责任。在合同解除条款中约定，因保管不当或者不合理使用导致物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他条款。2016年9月14日，原告接到物业通知，得知出租的房屋发生漏水事故，于是原告马上给被告打电话，发现被告及其家人在国外旅游，无法马上回到承租房屋。原告于接到通知2个小时左右赶到出租房屋，之后报警打开房门，发现在厨房水盆下方进水口连接处发生断裂，该进水口位置之前有承租人用胶布进行的简单处置。房屋内自来水总阀门未关闭。该漏水导致出租房屋被浸泡，两个卧室的实木地板完全报废，同时，楼下二层、一层、地下室均有不同程度损害。2016年9月18日9时许，原、被告共同到涉诉房屋处，共同打开房门，并协商赔偿问题且报警，被告以无任何责任为由拒绝对原告进行赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、解除原、被告于2015年12月20日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告承租房屋内两个卧室实木地板损失10000元；三、被告立即将承租房屋腾退、返还原告；四、被告支付从2016年10月10日起至实际腾退之日止的房屋租金，按月租金3500元的标准计算；五、被告支付原告违约金3500元；六、被告支付原告开锁费350元；七、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）李洋辩称：
不同意原告的诉讼请求，对于第一项诉讼请求在2016年9月18日已经通知原告解除合同，所以双方的租赁关系在2016年9月18日已经解除；对于第二项诉讼请求没有事实及法律依据；第三项、第四项诉讼请求不予认可，被告已经在2016年9月18日通知原告解除合同，将房屋钥匙放在涉诉房屋内后就搬离了；对于第五项新增加的诉讼请求已经过举证期限；对于第六项、第七项诉讼请求不予答辩。
反诉原告（本诉被告）李洋反诉称：
2015年12月20日，反诉人因工作业务需要与被反诉人签订租房合同，租期从2016年1月10日至2017年1月9日，反诉人交租金至2016年10月10日，每月3500元。2016年9月14日，反诉人因工作业务需要出国4天，刚走的当天，所承租的房屋洗手盆下方的橱柜里，装修在墙体内的出水管与软链接结合的角阀断裂发生跑水事故。反诉人回国后，经找有关建筑装修方面的专业人员多次多方咨询现场查看，确认是该处隐蔽设施因年久不更换老化所致断裂造成的跑水事故。根据《合同法》第220条规定，被反诉人应当交付承租人有安全保障和正常情况下安全使用的租赁房屋。该处设施投入使用年限只有出租人自己清楚，因此，出租人疏于维护和更换，应当承担本次跑水事故的全部责任。
2016年9月18日，反诉人回国后，找被反诉人维修保证出租房屋的正常使用，被反诉人却以没有责任为由不给维修，因断水及跑水造成的潮湿不敢用电致使反诉人因安全和正常生活严重影响无法居住，《合同法》第233条规定，反诉人当面通知及电话通知被反诉人解除出租合同。被反诉人拒绝返还房屋租金和押金及交接该房，拒收该房钥匙，反诉人找到当时的出租中介，中介也说没法处理不接受钥匙，无奈，反诉人只能将钥匙放在出租屋内，搬出该房。
反诉人交房租至2016年10月10日，9月18日通知被反诉人解除合同搬出出租屋，被反诉人应当返还房租2566元及押金3500元，还应当赔偿反诉人9月18日住宾馆300元，中介费1160元。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、反诉被告返还反诉原告租房押金3500元及2016年9月18日至10月9日房租款2566元；二、反诉被告赔偿反诉原告经济损失1704元；三、反诉被告赔偿反诉原告开锁费200元；四、案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）孙永安辩称：
不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告当庭也变更了诉讼请求，我方认为是否能够增加诉讼请求的权利在法院。2016年9月18日双方就涉诉房屋进行了交接并不存在这一事实，反诉原告从未将涉诉房屋与反诉被告进行交接，也没有取得反诉被告的同意。目前涉诉房屋仍在反诉原告的承租状态中，反诉原告在没有实际腾退之前，仍然负有按照约定进行支付房租的义务。根据合同约定，3500元的押金在合同解除后应扣除反诉原告承担的押金、赔偿之后再予以返还。反诉原告在本次跑水事故中给我方造成的损失远远大于3500元，所以对于反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据。涉诉房屋仍然由反诉原告承租使用，但是其增加的费用与我方无关，所以其是否在外住宾馆、花费多少不能找我方报销。中介费1160元是双方订立租赁合同的时候，反诉原告交付中介公司的佣金，与我方无关，中介公司提供的居间服务已经到位，收取相应的居间服务费是他们之间的关系，双方合同解除的时候，不能认定是反诉原告的损失。
经审理查明：
2015年12月20日，出租人（甲方）孙永安与承租人（乙方）李洋在北京丁丁优房科技信息有限公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：房屋坐落于顺义区x家园x区x号楼x层x单元x，建筑面积79.39平方米；租赁期为1年，自2016年1月10日起至2017年1月9日止；租金标准为3500元/月，租金支付方式为按季支付；押金为3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于房屋的维护与维修，合同约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因为修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生的损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同的解除，双方约定甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。关于违约责任，双方约定甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同，应向乙方支付违约金，违约金以押金金额为准，给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同的，应向甲方支付违约金，违约金以押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。2015年12月20日，李洋交付租房押金3500元。
2016年9月14日涉诉房屋发生漏水事故，因李洋当时在国外，孙永安联系开锁公司进入涉诉房屋进行清理。2016年9月18日，双方共同进入涉诉房屋进行勘查。孙永安提交照片四张，证明李洋在承租使用期间发现水管部位出现问题，但未通知其进行维修才导致漏水事故发生以及出现因漏水导致地板被泡坏的情况。李洋一方对照片的真实性认可，但主张并不是胶带缠绕的部位漏水，而是角阀破裂造成，且胶带也不是李洋缠绕，承租之前就已经存在。同时李洋亦提交当日照片证明损坏的设施在柜子中，柜门在承租之前已经损坏无法打开，所以是隐藏部位损坏，损坏部位属于基础设施，应当由孙永安负责维修，且损坏是由于材质和年久失修，因此李洋没有任何责任。孙永安对此表示通过照片并不能判断是因为材质和年久失修造成的漏水。李洋一方另提交物业查验交接单，证明在固定设施一栏载明整体橱柜的石头面断裂，以证明因断裂导致柜门无法打开，所以无法发现水管断裂问题。孙永安一方对该证据真实性认可，但主张交接单上只是记载石头面断裂，并未记载下水管道有胶带缠绕，两者之间不存在因果关系。
庭审中，李洋一方另主张2016年9月18日其告知孙永安将漏水部位进行维修，否则就解除合同，但孙永安说要先行赔偿损失才能维修，李洋就将钥匙放在涉诉房屋中搬离。孙永安对该主张不予认可，其主张在当日将房屋钥匙交给李洋后就没有进去过，不清楚其是否搬离。双方一致认可李洋交付房租至2016年10月9日。
本院于2016年11月18日对涉诉房屋现场进行勘验，勘验结果为：厨房的三通接门角阀进水管断裂，排污管有胶带缠绕，厨房和卫生间分别有两个水管和总接门；进门的时候水和电的总闸都是关闭状态，房屋钥匙放在茶几上，打开电总闸，房屋的电视通的，打开卫生间水闸，水是通的；主卧和次卧的四周围郡翘裂。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、照片、不动产权证书、勘验笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中的《北京市房屋租赁合同》系各方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同应为合法有效。各方当事人均应遵循诚实信用的原则，依约履行各自义务。本案中，孙永安请求解除双方之间的租赁合同，李洋一方亦主张其已经实际搬离涉诉房屋，故对于孙永安要求解除双方之间的租赁合同的请求本院予以认可。双方租赁合同解除，孙永安应当将李洋交付的租房押金予以退还。
涉诉房屋在出租期间，水管发生断裂导致出现漏水现象，因水管属于房屋基础设施，且处于较为隐蔽的位置，作为房主的孙永安应当比承租人李洋对于该设施的材质及使用年限等情况更为熟悉，具有更高的注意义务，因此在孙永安未能举证证明是因李洋保管不当或不合理使用导致水管断裂的情况下，要求李洋承担因水管断裂漏水造成的损失及支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。
李洋主张于2016年9月18日起搬离涉诉房屋，在孙永安否认的情况下，李洋并未举证证明其进行了正常的房屋交接手续，因此其主张本院不予认可，李洋的实际腾退时间由本院依照现场勘验情况确定为2016年11月18日，故李洋应当支付孙永安2016年10月9日至2016年11月18日的房屋租金，对于孙永安要求李洋将承租房屋腾退的请求已无事实基础，本院不予支持。
对于双方主张的开锁费，因孙永安作为房主，房屋发生漏水时有义务将房门打开，因此其应当承担由此产生的开锁费；而李洋作为承租人，未进行正常的房屋交接就将钥匙留在房间内，由此产生的开锁费应当由其自己承担。
对于李洋主张的经济损失没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告孙永安与被告李洋于二○一五年十二月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、被告李洋支付原告孙永安自二○一六年十月十日至二○一六年十一月十八日房租四千六百六十六元；
三、反诉被告孙永安返还反诉原告李洋租房押金三千五百元；
四、驳回原告孙永安的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）孙永安负担二十五元（已交纳）；反诉案件受理费二十五元，由反诉原告（本诉被告）李洋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 林媛媛
二〇一六年十二月十九日
书记员 张宏阳