贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第247号
上诉人（原审被告）贵州鑫前（集团）建设工程有限公司。住所地：遵义市汇川区广州路万豪国际。
法定代表人吴永忠，经理。
委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人黄文江，贵州义遵律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）遵义明顺房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市遵湄路金帝世家小区******号。
法定代表人陈道元，经理。
委托代理人郑纪刚，贵州乾锋律师事务所律师。
委托代理人郑兴，贵州乾锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王长寿，男，1965年7月19日出生，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人韩金华，贵州典正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）朱显忠，男，1969年12月8日出生，汉族，贵州省遵义市人。
被上诉人（原审第三人）朱显华，女，1968年1月4日出生。
被上诉人（原审第三人）王桂珍，女，成年人。
被上诉人（原审第三人）朱显梅，女，成年人。
上诉人贵州鑫前（集团）建设工程有限公司（以下简称贵州鑫前（集团）公司）、遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称遵义明顺公司）为与被上诉人王长寿、朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民一初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，2006年，遵义明顺公司因开发“金帝世家”楼盘，将王长寿及朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅等人的房屋拆迁并签订拆迁安置协议。后因遵义明顺公司资金链断裂，遵义明顺公司拖欠王长寿及朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅20余万元的过渡费未能支付。2011年9月30日，遵义明顺公司与王长寿签订了《商品房买卖合同》，约定将遵义明顺公司“金帝世家”A栋负一层11号、12号房屋出售给王长寿，该房屋单价为每平方米6000元，总金额为527100元。后遵义明顺公司在开发“金帝世家”楼盘过程中因资金问题，在建设尚未竣工情况下停工。2012年初，包括王长寿及朱显忠等人在内的该楼盘被拆迁户自行占用了相应的安置还房等，并各自出资对占用的尚未完工的房屋进行了完善并投入使用。王长寿、朱显忠等人占用了“金帝世家”A栋负一层11号、12号房屋后已自行对该房屋进行了施工，并已投入使用。2012年6月11日，贵州鑫前公司与遵义明顺公司建设工程施工合同纠纷一案，经贵州省遵义市红花岗区人民法院审理并作出（2012）红民商初字第280号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、由遵义明顺房地产开发有限责任公司在2012年7月10日前支付给贵州鑫前（集团）建设工程有限公司工程款及逾期利息共计人民币3580000元，二、贵州鑫前（集团）建设工程有限公司对所承建的“金帝世家”项目的营业房（除拆迁安置还房部分）享有建设工程价款优先受偿权。后贵州鑫前（集团）建设工程有限公司持该调解书向原审法院申请执行，原审法院于2012年7月25日以（2012）红执字第1038号民事裁定书将“金帝世家”A栋负一层11号、12号房屋查封。在执行过程中，王长寿提出查封执行异议，一审法院审查后作出（2012）红执异字第57号执行裁定书，驳回了王长寿的执行异议请求。王长寿不服，向一审法院提起执行异议之诉，请求判令解除查封，确认其与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》有效。
另查明，贵州省高级人民法院审理的（2010）黔高民一终字第36号民事判决书中，确认了袁冬与遵义明顺房地产开发有限责任公司于2008年6月10日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定：袁冬购买遵义明顺房地产开发有限责任公司开发的位于遵湄路“金帝世家”A幢负一层1号至20号、32号至56号及63号商业用房。遵义明顺公司与袁冬在次日办理了预售合同登记备案，因房屋不具备交付条件，所售房屋至今未予交付。
一审法院认为，遵义明顺公司因拖欠王长寿及朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅的拆迁还房过渡费，双方签订了《商品房买卖合同》以抵偿所欠王长寿等人的过渡费，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，该合同应为有效。对王长寿要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持。遵义明顺公司辩称其与王长寿之间实为抵押关系而非买卖关系，因双方并未签订相应的抵押合同，遵义明顺公司也未提供其他充分证据证明双方之间抵押关系成立，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对遵义明顺公司的该辩称意见，不予采纳。贵州鑫前（集团）公司辩称其与遵义明顺公司建设工程施工合同纠纷一案中已明确了其对该房屋享有优先受偿权并提供了生效的民事调解书予以证明，但在本案中，王长寿与遵义明顺公司签订了《商品房买卖合同》，王长寿及朱显忠等人以过渡费抵偿了应支付的购房款，且贵州鑫前（集团）公司主张优先受偿权也是在王长寿与被告遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》之后。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，贵州鑫前（集团）公司享有的优先受偿权不能对抗王长寿及朱显忠等人。王长寿与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》约定的“金帝世家”A栋负一层11号、12号房屋所有权虽然尚未登记到王长寿及朱显忠等人名下，但王长寿等人已将该房屋投入使用，且王长寿在签订合同过程中不存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条关于“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”的规定（注：该解释中的“民事诉讼法第二百零四条”为修订后现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条），王长寿在执行过程中提出的执行异议成立，理应解除对本案争议房屋的查封，并停止对本案争议房屋的执行。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百八十六条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、王长寿与被告遵义明顺公司于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》有效；二、本院停止对位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”A栋负一层11号、12号房屋的强制执行。案件受理费60元，由王长寿承担30元，遵义明顺房地产开发有限责任公司承担30元。
宣判后，贵州鑫前（集团）公司和遵义明顺公司均不服，向本院提起上诉。贵州鑫前（集团）公司上诉称：原审判决错误，贵州鑫前（集团）公司应依法享有工程款优先受偿权。遵义明顺公司上诉称：原审判决不当，上诉人与王长寿之间系抵押担保关系，不是商品房买卖关系。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人王长寿、朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅在二审期间未作书面答辩。
本院认为，本案争议的焦点为王长寿与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。王长寿占有使用争议房屋的行为能否阻止贵州鑫前（集团）公司申请执行争议房屋。本案中，遵义明顺公司因拖欠王长寿及朱显忠、朱显华、王桂珍、朱显梅的拆迁还房过渡费，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人在平等、自愿的基础上订立，系双方真实意思的表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同签订时间先于遵义明顺公司与贵州鑫前（集团）公司达成的调解协议，王长寿在签订合同中无过错。现双方已按合同约定履行，王长寿占有使用该房屋有合法依据。王长寿要求确认《商品房买卖合同》有效的诉请成立，本院予以支持。遵义明顺公司上诉称其与王长寿之间是抵押关系而非商品房买卖合同关系，经查，因双方并未签订抵押合同，遵义明顺公司又未提供证据证明双方成立抵押关系，对遵义明顺公司的这一上诉理由，本院予以驳回。本案中，贵州鑫前（集团）公司所持依法享有工程款优先受偿权的主张不符合最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，故贵州鑫前（集团）公司享有的优先受偿权不能对抗王长寿及朱显忠等人，王长寿的执行异议理由成立，应停止对王长寿占有使用房屋的执行。对贵州鑫前（集团）公司的上诉理由，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由贵州鑫前（集团）公司承担60元，由遵义明顺公司承担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 妤
审 判 员 胡海燕
代理审判员 杨 宁
二〇一四年八月二十日
书 记 员 何 亮