重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初20591号原告：重庆贝蒙物业服务有限公司，住所地：重庆市北部新区泰山大道西段2号6幢3-1，统一社会信用代码91500000567887490T。法定代表人：张婷谊，经理。委托诉讼代理人：王灏，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。被告：吴小红，女，1974年2月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：冯建伟（系吴小红的配偶），住重庆市渝北区。原告重庆贝蒙物业服务有限公司与被告吴小红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告重庆贝蒙物业服务有限公司的委托诉讼代理人王灏、陈瑶，被告吴小红到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告重庆贝蒙物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈瑶，被告吴小红及其委托诉讼代理人冯建伟到庭参加了诉讼。2017年2月28日，本案依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员彭家玲、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告重庆贝蒙物业服务有限公司的委托诉讼代理人王灏、陈瑶，被告吴小红及其委托诉讼代理人冯建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆贝蒙物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业服务费21851元、资金占用损失暂定291.35元（以21851元为基数按每月2%的标准从2016年6月30日起计算至实际付清之日止，现暂算至7月20日）。事实和理由：原告由重庆德驰物业服务有限公司变更而来。2012年9月18日，重庆德驰物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定了服务面积、金额、违约责任等。被告自2015年6月1日开始拒不交纳物业服务费，原告多次催收未果。被告吴小红辩称，1.原告称被告拒不交纳物业服务费不属实，被告已经按照5元/月/平方米的标准交纳了物业服务费，且原告也予以了默认；物管公司的经理与被告达成口头协议，约定按照5元/月/平方米的标准交纳。2.对原告的物业服务资质有意见；重庆市城市物业服务收费实施办法规定了收费标准，业主对超过指导价的部分可以拒绝交纳；原告没有公布物业服务收费价格的核定情况。3.被告不清楚电梯广告费；电梯广告收益业主不知晓；公摊水电费没有公示。4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原名重庆德驰物业服务有限公司，于2012年12月10日经工商部门准许变更名称为重庆贝蒙物业服务有限公司。被告吴小红系房屋的业主，该房屋建筑面积为198.88平方米，用途为办公用房。2012年9月18日，原、被告签订一份以原告为甲方、被告为乙方的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的本案房屋提供前期物业管理服务。该协议第四条约定，乙方每次交纳物业服务费的时间为每季度首月的1日-10日（物业费按季度收取）；写字楼按建筑面积每月8.5元/平方米收取；门面、商业按建筑面积每月5元/平方米收取；空置房屋（以水、电、气三表计量数均未走动为准）按物业管理服务费标准的50%收取。该协议第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。该协议还对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、违约责任等进行了约定。上述物业服务协议签订后，原告对本案房屋提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。2013年1月8日，被告按照8.5元/月/平方米的标准向原告预交了6个月的物业服务费共计10142.9元。2013年7月24日至2016年12月23日，被告分15次，每次向原告交纳物业服务费2983.2元，共计交纳了44748元；对于该期间的费用，被告称系与原告口头约定按5元/月/平方米交纳，原告对此不予认可，被告未提供证据证明5元/月/平方米的标准经过了原、被告的一致合意。因原告认为被告未足额交纳物业服务费，2016年9月27日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告说明本案物业服务费的计算截止时间为2016年6月30日。另查明，2013年1月9日，原、被告就本案房屋签订《装饰装修服务协议》一份。原告称本案房屋自2013年1月10日开始装修，并自愿要求被告第一次交纳物业服务费的时间从2013年1月10日开始计算，自愿放弃要求被告交纳2013年1月1日至2013年1月9日期间的物业服务费。上述事实，有准予变更通知书、房屋产权查询信息、前期物业管理服务协议、交费发票及收据、装饰装修协议、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方当事人均应按照该协议行使权利、履行义务。本案原、被告的争议焦点在于物业服务收费标准问题。被告称系其与原告口头约定按5元/月/平方米交纳物业服务费，审理中，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明5元/月/平方米的标准经过了原、被告的一致合意，故被告应当承担举证不力的后果。《前期物业管理服务协议》明确约定写字楼的物业服务收费标准为8.5元/月/平方米，故被告应当按照该标准向原告交纳物业服务费。被告辩称重庆市城市物业服务收费实施办法规定了收费标准、业主对超过指导价的部分可以拒绝交纳，因重庆市城市物业服务收费实施办法中规定的标准只是指导标准，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准系双方当事人的意思自治，其效力应高于指导标准，因此，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。审理中，原告称本案房屋自2013年1月10日开始装修，并自愿要求被告第一次交纳物业服务费的时间从2013年1月10日开始计算，自愿放弃要求被告交纳2013年1月1日至2013年1月9日期间的物业服务费，不违反法律规定，本院予以准许。因此，在2013年1月10日至2016年6月30日期间，被告应当交纳的物业服务费为198.88平方米×8.5元/月/平方米×（22天/31天+41个月）=70509.38元，扣除被告已经交纳的物业服务费54890.9元，截止2016年6月30日，被告还应交纳15618.48元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于该物业服务费，被告提出诉讼时效的抗辩；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……”的规定，被告在2013年7月24日至2016年12月23日期间分15次向原告交纳物业服务费应当优先抵充前期未足额交纳的部分物业服务费；按照本案房屋的建筑面积198.88平方米及物业服务收费标准8.5元/月/平方米计算，截止2016年6月30日被告未交的15618.48元为9个多月的物业服务费，从2016年6月30日倒推，欠费期间应从2015年9月开始计算；原告在2016年9月27日向本院提起诉讼，按照诉讼时效两年的期间计算，2015年9月至2016年6月期间的物业服务费未超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于资金占用损失，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：一、被告吴小红在本判决生效之日起五日内支付原告重庆贝蒙物业服务有限公司物业服务费15618.48元；二、驳回原告重庆贝蒙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由原告重庆贝蒙物业服务有限公司负担106元，被告吴小红负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  彭家玲人民陪审员  罗继碧二〇一七年三月二日书 记 员  温 娟