温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第4170号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行。
负责人：杨锡舟。
委托代理人：叶小华。
被告：陈丽华。
被告：钱镭。
被告：浙江中梁置业有限公司。
法定代表人：杨剑。
委托代理人：董直清。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行温州分行）为与被告陈丽华、钱镭、浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告建设银行温州分行的委托代理人叶小华、被告中梁公司的委托代理人董直清到庭参加诉讼。被告陈丽华、钱镭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行温州分行诉称：2010年5月13日，被告陈丽华因购买房屋需要按揭贷款，原告（贷款人）与被告陈丽华（借款人及抵押人）、钱镭（抵押人）、中梁公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定：借款金额735万元；借款期限为240个月（即2010年5月13日至2030年5月13日，借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日为每年的1月1日；借款逾期罚息利率为在执行的贷款利率水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币54946.85元；担保方式为保证和抵押；违约救济措施中约定借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形时，贷款人有权行使宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等权利；被告中梁公司为被告陈丽华之借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等；被告陈丽华、钱镭将其贷款购买的坐落于温州市瓯海区瓯海大道ab地块香缇锦园6幢705室房屋抵押给原告，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续；被告陈丽华、钱镭签署承诺书，承诺如被告陈丽华无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产；贷款人记录的证据效力：贷款人记录构成有效证明借贷双方之间债权债务关系的确定证据，借款人、担保人不能仅因为贷款人记录由贷款人单方制作或保留而提出异议；合同约定争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。被告钱镭签署共同参与还款人承诺书，承诺对借款人（被告陈丽华）借款的还本付息义务承担连带责任、其承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止）。原告、被告陈丽华、钱镭及被告中梁公司三方于同日还签订了贷款及保证承诺书，对贷款及保证等内容作出承诺。借款合同签订后，原告于2010年5月25日依约发放贷款735万元。自2010年6月至2014年2月，被告陈丽华基本上能按期偿还分期到期的借款款项，但从2014年3月开始，被告陈丽华就未能偿还分期到期的借款款项。至2014年6月3日止，被告陈丽华拖欠原告借款本金余额6640543.54元、利息132272.22元（包括罚息）。被告陈丽华已逾期未按期偿还分期到期的借款本息，被告钱镭、被告中梁公司没有履行相应的偿还被告陈丽华拖欠的借款本息之连带责任及保证责任，原告多次催讨无果。故请求判令：1.被告陈丽华、钱镭及中梁公司连带偿还原告被告陈丽华所欠的借款本金6640543.54元及利息［含复利和罚息，利息算至被告实际偿还之日止，暂算至2014年6月3日止利息为132272.22元、本金及利息合计为6772815.76元；从2014年6月4日起对所欠的借款本金6640543.54元及利息132272.22元按年利率10.8075%计收罚息和复利］；2.原告有权就被告陈丽华、钱镭所抵押的坐落于温州市瓯海区瓯海大道ab地块香缇锦园6幢705室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由三被告承担。
庭审中，原告建设银行温州分行以被告中梁公司代偿部分借款本息为由，将其第一项诉请的借款本金金额减少128349.15元，将欠息金额减少287158.67元。
被告中梁公司辩称：对被告中梁公司的连带保证责任没有异议，但根据担保法的规定，既有物的担保又有人的担保，如果是债务人自己提供的抵押物，债权人应先就物的担保实现债权，不足部分才由保证人承担连带责任。被告中梁公司已经代为偿付部分借款本息，有银行出具的打款记录为依据。因原告主张的罚息是对违约行为的一个惩罚性措施，保证人已经代偿了款项，故请求法院对罚息和复利的主张不予支持。
被告陈丽华、钱镭未作答辩，亦未向本院提供证据。
为证明其诉称的事实，原告建设银行温州分行向本院提供了如下证据：
1.建设银行温州分行的营业执照、组织机构代码证，陈丽华、钱镭的身份证、户籍资料及结婚证，中梁公司的企业信息查询及组织机构代码证，证明原、被告主体资格以及被告陈丽华、钱镭系夫妻关系的事实。
2．《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告与三被告签订的借款合同的具体内容、借款合同关系、抵押及保证情况，合同约定争议解决方式为向贷款人（原告）住所地人民法院起诉。
3.共同参与还款人承诺书，证明被告钱镭作为共同参与还款人承诺对借款人（被告陈丽华）借款的还本付息义务承担连带责任、其承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止）。
4.承诺书，证明被告陈丽华、钱镭共同承诺如被告陈丽华无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。
5.贷款及保证承诺书，证明原告、被告陈丽华、钱镭及被告中梁公司三方签订贷款及保证承诺书，对贷款及保证等内容作出承诺。
6.开立贷款账户通知书及个人贷款支付凭证，证明原告已履行借款合同义务，按约定发放贷款。
7.预购商品房抵押权预告登记证，证明被告陈丽华、钱镭将购买的坐落于温州市瓯海区瓯海大道ab地块香缇锦园6幢705室房屋抵押给原告为被告陈丽华借款担保，原告对该抵押物享有优先受偿权。
8.人民币贷款利率表，证明人民币贷款基准利率情况，2010年5月25日起息日基准利率〈五年以上贷款〉为：年利率5.94%。2012年7月6日基准利率〈五年以上贷款〉为：年利率6.55%。
9.被告陈丽华贷款账户基本信息、结清试算，个人贷款对账单，拖欠欠款清单，欠款明细查询，还款明细，证明被告拖欠本息的情况。
被告中梁公司对原告提供的上述证据质证称：被告中梁公司已代偿的款项应在欠款余额中予以扣除。罚息、复利没有法律依据，应不予支持。对其他证据没有异议。
被告陈丽华、钱镭无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证抗辩的权利，经当庭举证、质证，对原告建设银行温州分行提供的证据，本院认定如下：第1-8组证据具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以确认。第9组证据，具有真实性以及与本案的关联性，对其中符合法律规定的欠息部分，本院予以确认。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案编号为330022300-011-2010001063的《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等方式），也不论上述其他担保是否由借款人自己提供，保证人的保证责任均不减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任；保证人的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。
个人贷款支付凭证上记载的实际放款日为2010年5月25日。被告陈丽华已足额分期偿付借款本息至2014年9月25日（其中415507.82元为被告中梁公司代偿）。截止2014年12月30日，被告陈丽华尚欠原告借款本金6512194.39元及利息124713.98元、逾期罚息616.11元、利息的复利1277.85元。
另查明：被告中梁公司已申请办理房屋所有权初始登记，但被告陈丽华、钱镭至今尚未办理房屋所有权转移登记。涉案房产未办理抵押他项权利证书。
本院认定的其他事实与原告诉称的事实一致。
本院认为：原告建设银行温州分行与被告陈丽华、钱镭、及被告中梁公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对合同当事人均具有约束力。原告已依约发放贷款，被告陈丽华未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据上述借款合同违约条款的约定，原告有权宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息。现原告诉请被告陈丽华偿还余欠的借款本金及利息、逾期罚息，并对未按时支付的利息计收复利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因逾期罚息已属于追究违约责任的性质，原告主张对逾期罚息再计收复利，缺乏依据，本院不予支持。被告陈丽华、钱镭自愿提供其坐落于温州市瓯海区瓯海大道ab地块香缇锦园6幢705室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，其后因被告陈丽华、钱镭自身原因，导致未能办理抵押他项权利证书，故原告应享有对上述房屋的担保物权。被告陈丽华到期未能履行上述债务的，原告有权以拍卖、变卖被告陈丽华、钱镭提供的抵押房产所得价款优先受偿。被告钱镭自愿出具共同参与还款人承诺书，自愿为被告陈丽华的还本付息义务承担连带责任，现原告诉请被告钱镭对被告陈丽华的上述债务承担连带偿还责任，于法有据，本院予以支持。被告中梁公司自愿为上述债务提供连带责任保证，保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案抵押房产尚未办理抵押权登记及取得他项权利证书，故被告中梁公司仍应对被告陈丽华的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因涉案借款合同约定了无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等方式），也不论上述其他担保是否由借款人自己提供，保证人的保证责任均不减免，贷款人可直接要求保证人承担担保责任。故原告有权直接要求被告中梁公司承担保证责任。被告中梁公司承担保证责任后，有权向被告陈丽华追偿。被告陈丽华、钱镭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈丽华于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金6512194.39元及利息、逾期罚息、复利（截止2014年12月30日的利息为124713.98元、逾期罚息为616.11元、利息的复利为1277.85元，之后的利息、逾期罚息和复利按编号为330022300-011-2010001063的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定及中国人民银行的规定计算至本判决确定的履行之日止，对逾期罚息不计收复利）。
二、若被告陈丽华未按期履行上述第一项债务，则原告中国建设银行股份有限公司温州分行有权以拍卖、变卖被告陈丽华、钱镭提供抵押的坐落于温州市瓯海区瓯海大道ab地块香缇锦园6幢705室房屋所得价款优先受偿。
三、被告钱镭、浙江中梁置业有限公司对被告陈丽华的上述第一项债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59210元，公告费420元，由被告陈丽华负担，被告钱镭、浙江中梁置业有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 郭靓斐
人民陪审员 郑 俊
人民陪审员 韩小宝
二〇一五年一月四日
代书 记员 董朵朵