天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终216号上诉人（原审被告）：高均，男，1968年8月15日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李秋石，天津百策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙智勇，男，1962年12月26日出生，汉族，天津市光达电力有限责任公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：胡明，天津良泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙名成，男，1989年2月4日出生，汉族，天津市普迅科技有限公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：胡明，天津良泽律师事务所律师。上诉人高均因与二被上诉人孙智勇、孙名成房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2017）津0103民初4956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月2日公开开庭审理了本案。上诉人高均的委托诉讼代理人李秋石，被上诉人孙智勇及二被上诉人共同的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高均上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、改判高均无需向二被上诉人支付房屋差价损失1960000元或将本案发回重审；3、一、二审相关费用由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人同意原审判决第一项至第三项，仅对第四项有异议，认为应当重新鉴定。上诉人不同意一审法院既判决支付违约金又判决支付房屋差价损失的认定。二者不能同时兼得，只能判决一项。上诉人认为在300000元之内可以接受，即按照300000元封顶的原则，赔偿二被上诉人违约金，除此之外，就不另行支付房屋差价了。一审法院委托了评估单位对涉诉房产评估，对鉴定单位选取的评估时点上诉人无异议，但鉴定单位未做到准确勘察，报告书中对涉诉房屋的情况描述不实，该房屋没有燃气，评估报告上却写明“七通”；评估报告用比较法作为评估方法也不准确，上诉人认为应该兼用收益法、比较法等四种评估方法评估涉诉房屋；评估的房屋单价也虚高了，经上诉人自行从搜房网下载得知，类似房屋的单价在25000元至29000元之间，而评估单位却每平方米评估了38000余元。孙智勇、孙名成均辩称，不同意高均的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。孙智勇、孙名成向一审法院起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还二原告定金100000元及部分购房款700000元，并赔偿上述款项从2016年1月29日起至实际返还之日止的利息损失；3、被告支付二原告违约金295000元；4、被告赔偿二原告超出上述违约金部分的房屋价格上涨差价损失2459411元；5、被告赔偿二原告房屋装修损失84310元；6、被告赔偿二原告居间服务费损失2000元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告通过案外人李军介绍相识，2016年1月29日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的诉争房屋一套，房屋总价款为2950000元；其中购房定金为100000元，诉争房屋房管局过户价格为2150000元，差额款为700000元；原告于2016年1月29日前支付被告购房定金及差额款合计800000元，于2016年4月25日前将购房首付款650000元存入被告房管局指定监管账户；协议签订后，如原告反悔则被告不退还定金，如被告反悔则双倍退还定金给原告，并支付原告合同额10%作为违约金；在原告贷款获得批准后，被告应在3个工作日内配合原告完成过户手续；被告收到房屋全款2950000元后的七个工作日内将房屋腾空交付原告。合同签订当日，被告收到原告支付的购房定金100000元和房屋差额款700000元。2008年7月15日，被告将诉争房屋抵押给招商银行股份有限公司天津分行，权利价值为945000元。原告与被告签订上述房屋买卖合同时约定由被告偿还银行贷款并处理撤销抵押事宜。后直至2016年11月30日，被告清偿诉争房屋贷款，上述抵押注销。2016年6月30日，天津市和平区人民法院做出（2016）津0101民初2812号之一民事裁定，写明：“2016年6月6日，一审法院依法作出（2016）津0101民初2812号民事裁定书，现因被保全人高均提供等值担保财产天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201号房屋，有利于本案执行，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条的规定，裁定如下：一、解除对高均名下位于天津市和平区福安大街新文化花园xx房屋查封。二、查封高均名下位于天津市和平区福安大街新文化花园xx房屋”。2016年12月16日，被告向原告主张解除合同，原告未予同意。2017年1月5日，被告与案外人庄明、罗红梅签订天津市房产买卖协议，将涉诉房屋出售给庄明、罗红梅，2017年1月13日涉诉房屋不动产权过户至罗红梅、庄明名下。一审法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同有效。双方应按照约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告支付了定金和部分房款，履行了相关合同义务。被告未按照其承诺及时解决诉争房屋抵押问题，且提供诉争房屋作为担保财产造成诉争房屋产生被查封问题；后被告又向原告主张解除合同，在原告表示不同意解除后被告将诉争房屋出售给他人。被告的行为违反了其合同义务，致使合同目的不能实现，应承担相应法律责任。对于二原告请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，被告上述行为构成合同解除的法定情形，原告要求合理，予以支持。被告称其于2016年12月16日向原告宣读律师函，主张解除合同，双方房屋买卖合同已于当日解除。对此，由于被告未能及时解决诉争房屋抵押问题，双方无法至房管机关办理签订《天津市房产买卖协议》等事宜，原告无法按照合同约定的日期将首付款存入被告由房管机关指定的资金监管账户内，原告不存在违约行为且在被告提出解除合同后明确表示不同意，被告自身作为违约方其提出解除合同的行为于法无据，不具有法律效力。对于二原告请求判令被告返还定金100000元及部分购房款700000元的诉讼请求，要求合理，有相关证据证明，予以支持；对于二原告请求判令被告赔偿上述款项从2016年1月29日起至实际返还之日止利息损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。对于原告请求被告支付违约金295000元的诉讼请求，按照双方签订的房屋买卖合同约定，违约方应按合同额的10%支付对方违约金。诉争房屋交易金额为2950000元，被告作为违约方应按房款10%即295000元支付二原告违约金。对于二原告请求判令被告赔偿超出上述违约金部分的房屋价格上涨差价损失的诉讼请求，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋买卖合同签订后，出卖人违约且发生房屋价格上涨情形的，上涨差价属于该合同履行后买受人可以获得的利益或实际损失。结合诉争房屋所处区域实际情况、原告履行合同情况、订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，及已判令被告支付违约金295000元的情况，确定被告赔偿原告损失金额为1960000元。对于二原告请求判令被告赔偿房屋装修损失的诉讼请求，二原告未能提供充分、有效的证据证明其对诉争房屋进行装修经过了被告同意，对其此项诉请，不予支持。对于二原告请求判令被告赔偿居间服务费损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原、被告签订的关于坐落于天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201室房屋买卖合同；二、被告高均自本判决生效之日起十日内返还二原告定金100000元、购房款700000元；三、被告高均自本判决生效之日起十日内给付二原告违约金295000元；四、被告高均自本判决生效之日起十日内赔偿二原告损失1960000元;五、驳回二原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54774.48元，由原告负担9487.48元，被告负担45287元；保全费5000元,由原告负担866元，被告负担4134元；评估费16761元，由原告负担2903元，被告负担13858元。二审期间，上诉人向本院提交其自行从搜房网上下载涉诉新丽居小区房屋成交记录截屏一页，证明评估单位对涉诉房屋单价的评估值不真实，涉诉房屋在评估时点的成交价每平方米单价在25000元至29000元之间，二被上诉人未提交新证据。本院对上诉人提交证据的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、一审判决高均向二被上诉人支付违约金并赔偿房屋差价损失是否具有事实和法律依据。2、如高均需要支付房屋差价损失，则一审法院将其确定为1960000元，是否有事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：关于上诉人主张的违约金与房屋差价损失不能同时兼判的问题，合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，当事人约定有违约金，但违约金尚不能弥补给守约方造成的损失时，还应赔偿损失。本案中，高均对于在履行同二被上诉人的房屋买卖合同过程中，将房屋卖给案外人并过户的违约事实不持异议，二被上诉人在履行合同的过程中并无违约情节事实清楚。故高均应依约支付相应的违约金，同时，因房屋市场价格变化，给守约方二被上诉人造成损失，按照上述规定，还应当支付差价损失。故一审法院在判决支付违约金的同时，判令违约方支付房屋差价损失的认定于法有据，本院予以维持。关于上诉人主张一审法院将高均应支付的房屋差价损失确定为1960000元与事实不符，存在虚高的问题，上诉人二审期间提交自行从搜房网上下载的类似房屋成交记录截屏证明房屋的成交单价，对此，本院认为，网站上信息发布由该房屋中介机构自行掌握，房源挂出的价格均属于要约邀请，并非最终真实的成交记录，且亦未附标价合理性的依据，故其据此主张评估单位评估单价虚高，事实依据不足，本院不予采信。另，上诉人主张评估鉴定单位未做到准确勘察，报告书中对涉诉房屋的情况描述不实，该房屋没有燃气，评估报告上却写明“七通”的问题，经核实，评估报告明确记载的是针对评估对象所在区域土地至红线范围具备给水、燃气等七种条件，与上诉人主张的是对涉诉房屋具备七种条件描述并非同一概念，因此，上诉人的上述主张，无事实依据，不予支持。基上，天津市维德源丰房地产评估有限责任公司受一审法院委托，对涉诉房屋进行价格评估作出的津维房评（2017）字第17032号鉴定估价报告书客观真实反映了评估时点的涉诉房屋价值，一审法院结合上诉人的违约事实，房屋所在区域的实际情况、房屋涨跌情形的预见能力等因素，确定，高均除了支付295000元违约金外，还需支付房屋差价损失1960000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人高均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21540元，由上诉人高均负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静代理审判员  李冬梅代理审判员  苏美玉二〇一八年五月三日书 记 员  丁 宁