河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第00045号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南兴华机械制造有限公司。住所地：河南省济源市承留镇卫河。
法定代表人：王志林，该公司董事长。
委托代理人：朱业津，河南中豫律师事务所律师。
委托代理人：师登科，河南中豫律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州康亨服饰有限公司。住所地：郑州市惠济区兴隆铺路*号。
法定代表人：梁俐，该公司总经理。
委托代理人：张效棋，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人：郭杰，河南豫都律师事务所律师。
再审申请人河南兴华机械制造有限公司（以下简称兴华公司）因与被申请人郑州康亨服饰有限公司（以下简称康亨公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2014）郑民四终字第725号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月16日作出（2015）豫法立民申字第00018号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人兴华公司的委托代理人朱业津、师登科，被申请人康亨公司的委托代理人张效棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月22日，康亨公司向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉称，其与兴华公司于2009年7月20日签订房屋租赁协议，约定兴华公司将位于郑州市科学大道70号的房屋整体出租给康亨公司使用。2013年初，康亨公司接到郑州高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）通知，该房屋在市政府拆迁范围以内。康亨公司就拆迁补偿事宜与高新区管委会协商时，被告知该房产实际属于河南兴华机械制造厂（以下简称兴华机械厂）的破产财产，兴华公司提供虚假材料骗取房产证，现该房产证已被撤销。因此，高新区管委会未对涉案房屋的装修费用进行补偿，对康亨公司造成经济损失。康亨公司请求判令兴华公司赔偿经济损失313.14万元，并承担诉讼费用及鉴定评估费用。
郑州高新技术产业开发区人民法院一审查明，涉案房屋位于郑州市科学大道70号，原为兴华机械厂所有。2003年11月10日，济源市中级人民法院作出（2003）济中民破字第1号民事裁定，宣告兴华机械厂破产。2004年6月21日，该院出具（2003）济中民破字第1-2号民事裁定，确认兴华机械厂破产清算组提出的破产分配方案合法有效，予以执行。2004年12月22日，兴华公司通过济源市拍卖行以2400万元竞买取得兴华机械厂的破产资产、抵押资产及待处理的资产。2008年3月21日，兴华公司持济源市中级人民法院《关于协助办理河南兴华机械制造有限公司房产转移的函》至郑州高新技术产业开发区房产管理局（以下简称高新区房管局）办理了产权变更，取得该房屋所有权。该函的主要内容为：该院于2003年11月5日立案受理兴华机械厂破产一案，在破产清算过程中，中国建设银行郑州市金元支行申报有担保债权300万元，担保资产为该厂所有的郑州房产“科技综合楼”，并请求对上述债权优先受偿。该厂资产依法进行评估后，破产财产不足以支付职工安置费用，因此，郑州建行金元支行申报债权并要求优先受偿依法不予支持。综上，鉴于该行申报的担保债权受偿率为零，其抵押权相应丧失，予以解除。请贵局协助办理兴华机械厂位于郑州高新区科学大道科技综合楼过户给兴华公司的相关手续。高新区房管局依据该函，将位于郑州高新区科学大道科技综合楼房屋所有权由兴华机械厂转移登记给兴华公司。
2013年1月19日，高新区房管局作出《关于郑州神思企业管理咨询有限公司申请撤销河南兴华机械制造有限公司名下科技综合楼产权登记的会议纪要》（郑开房管会纪3号），其中载明：2013年1月10日，本局向济源市中级人民法院发函，要求该院确认2008年3月21日向本局出具的《关于协助办理河南兴华机械制造有限公司房产转移的函》是否真实有效，并在该函中告知如该文件不是济源市中级人民法院出具的，本局将依法撤销依据该文件所做的房屋登记。2013年1月15日，该院工作人员表示，该函属于兴华公司断章取义，更改济源中级人民法院下发的一个证明文件。至今，济源中级人民法院未有书面复函。为维护当事人的合法权益，经会议研究决定：1、将该房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状，在此基础上作出行政限制；2、将处理结果书面告知兴华公司及济源市中级人民法院。
2009年7月20日，兴华公司与康亨公司签订房屋租赁协议一份，约定兴华公司将本案所涉房屋出租给康亨公司，租期五年，租金80万元；康亨公司的责任为合理使用房产及附属设施，在符合建筑安全要求并征得兴华公司同意的基础上，根据企业要求对房屋进行改造、装修；违约责任为兴华公司因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，兴华公司负责赔偿康亨公司损失。2009年11月26日、2010年5月19日、2012年1月20日，兴华公司与康亨公司分别签订补充协议共3份，约定在原来租赁协议的基础上，租期延长十五年，至2029年7月20日止；延长期限内租金每年20万元，每年增加1000元；若遇不可抗力或因地方政府统一规划或征用，导致无法继续履行时，本合同自动终止。
2010年5月24日，康亨公司向兴华公司出具装修变更申请一份，显示兴华公司同意康亨公司对该房屋进行装修做酒店使用。2012年3月23日，康亨公司向兴华公司出具申请一份，显示兴华公司同意康亨公司在偏房二层的基础上加接会议室和员工宿舍。
2012年5月3日，郑州市二环十五放射道路绿化提升工程建设指挥部下发郑绿指（2012）24号文件，本案所涉房屋被列入拆迁范围。2013年初，兴华公司接到高新区管委会的拆迁通知，并口头通知了康亨公司。2013年3月15日，兴华公司向高新区管委会出具情况说明一份，载明涉案房屋内部装修均由郑州康亨中州商务酒店管理有限公司（以下简称康亨中州商务酒店）投资，收益归其所有。兴华公司委托评估机构作出的评估报告中不包含房产内部装饰装修，贵委可以单独委托评估机构对房产内部的装饰装修进行评估，并可对此部分直接向康亨中州商务酒店作出补偿。同日，康亨公司委托河南中财德普资产评估事务所有限公司（以下简称中财资产评估事务所）对该房屋装修工程价值进行评估。2013年4月20日，中财资产评估事务所出具评估报告一份，显示评估基准日委估资产评估净值账面原值994.14万元，评估净值612.14万元。康亨公司支出评估鉴定费3万元。
2013年4月26日，康亨中州商务酒店与高新区管委会房屋征收办公室签订《科学大道绿化提升工程拆迁补偿协议》，其主要内容为：“根据郑绿指19号”通知要求，郑州市“二环十七放射”绿化提升工程科学大道段涉及原重阳街70号房产征收，康亨公司为房产实际使用人，双方达成如下协议：郑州高新区房屋征收办公室对康亨中州商务酒店的停产停业损失补偿、搬迁补助和奖励：1、按停产停业3个月，给予共计31万元停产停业损失补偿；2、按被拆迁房屋面积4722.17平方米，每平方米40元的标准给予拆迁补助，计19万元；3、康亨中州商务酒店承诺协议生效后3日内（2013年4月29日）完成搬迁，郑州高新区房屋征收办公室支付其299万元奖励，以上合计349万元，协议生效后当日一次支付康亨中州商务酒店。2013年11月12日，康亨中州商务酒店出具情况说明一份，证明系康亨公司对该涉案房屋进行了装修，并无偿交付其经营使用，其承诺以后不会对该房屋的装饰装修部分主张任何权利。
郑州高新技术产业开发区人民法院一审认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。2013年1月19日，高新区房管局办公会议纪要（郑开房管会纪3号）决定将兴华公司房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状即房屋所有权仍归河南兴华机械制造厂所有。故自2013年1月19日始，该决定发生法律效力，兴华公司自始对该房屋即不具有所有权。兴华公司未提交证据证明其经过该房屋权利人追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，双方所签订的房屋租赁协议书及三份补充协议均为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。兴华公司违法取得该房屋所有权，与康亨公司签订房屋租赁合同，后该房屋所有权被依法撤销，兴华公司具有重大过错，且房屋租赁协议约定兴华公司因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，兴华公司负责赔偿康亨公司损失。故对康亨公司因此所受到的损失，兴华公司应当承担赔偿责任。在合同履行过程中，经兴华公司批准，康亨公司对所租赁的房屋进行装饰装修。因该房屋兴华公司不具有合法所有权致被政府征用后，康亨公司不能依法取得相应的装修部分补偿。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条之规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”，该房屋的评估结果显示其房屋装修工程的评估净值为612.14万元，但康亨公司仅得到299万元房屋搬迁奖励补偿，尚有313.14万元的损失。故康亨公司请求判令兴华公司赔偿其经济损失313.14万元、鉴定评估费3万元，合法有据。
2013年12月6日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2013）开民初字第4947号民事判决：河南兴华机械制造有限公司赔偿郑州康亨服饰有限公司经济损失313.14万元。本案受理费31851元、鉴定评估费3万元，由河南兴华机械制造有限公司负担。
兴华公司不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
郑州市中级人民法院二审认为：康亨公司与兴华公司签订房屋租赁协议后，经兴华公司同意，对房屋进行装修做酒店使用。房屋装修系康亨公司出资完成，康亨中州商务酒店系该酒店的管理人而非所有人，且其已经出具情况说明，不再主张对该房屋装修部分的权利。现政府相关部门已将兴华公司房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状即房屋所有权仍归河南兴华机械制造厂所有。依据康亨公司与兴华公司所签订的租赁协议明确约定，因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效的，兴华公司负责赔偿康亨公司损失。康亨公司与政府达成的拆迁补偿协议中，载明的赔偿范围不显示包含装修部分的损失，故康亨公司委托评估后，就房屋装修损失，可向兴华公司主张赔偿。兴华公司如认为政府相关部门将其房屋所有权证予以撤销存在不当，可通过其他途径予以解决。2014年10月22日，郑州市中级人民法院经该院审判委员会研究决定，作出（2014）郑民四终字第725号民事判决：驳回上诉，维持原判。
兴华公司不服二审判决，向本院申请再审称，1、兴华公司系经拍卖程序合法取得涉案房屋所有权，原审根据高新区房管局内部会议纪要认定兴华公司丧失所有权错误。2、涉案装修资产系康亨中州商务酒店所有，康亨公司无权提出诉讼请求。3、康亨公司或有损失系政府拆迁行为导致，原审判令兴华公司承担赔偿责任缺乏法律与合同依据。兴华公司请求改判驳回康亨公司诉讼请求。
康亨公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。1、兴华公司伪造法律文书骗取房产登记，已被高新区房管局予以撤销，致使康亨公司未获得应有补偿，依法依约应赔偿该部分损失。2、康亨中州商务酒店认可涉案装饰装修系属康亨公司出资，故康亨公司有权获得装修补偿。康亨公司请求驳回兴华公司再审申请，维持一、二审判决。
本院再审查明的事实与一审、二审一致。
本院再审认为，一、原审判决认定兴华公司与康亨公司签订的租赁合同无效属于适用法律不当。兴华公司将涉案房屋出租给康亨公司使用时，系该房屋登记的所有权人。其与康亨公司签订的房屋租赁协议及3份补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，自签订之日起发生法律效力。上述协议履行过程中，高新区房管局于2013年1月19日作出撤销涉案房屋产权登记的处理，但该处理不能等同于人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，并不必然导致物权变更或消灭。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故上述处理对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。原审根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，认定兴华公司对于涉案房屋自始不具有所有权，并据此判决认定租赁合同无效属于适用法律不当，依法应予纠正。
二、康亨公司有权对涉案房屋装修补偿主张权利。本案中，涉案房屋被拆迁以前，作为出租方的兴华公司出具《情况说明》，认可其内部装饰装修由实际使用房屋的康亨中州商务酒店投资，并同意由高新区管委会直接向其补偿。高新区管委会与康亨中州商务酒店签署拆迁补偿协议，说明其亦认可直接对房屋实际使用人作出补偿。现康亨中州商务酒店在本案中出具《情况说明》，证明涉案房屋实际装修人为康亨公司，并承诺不对该房屋的装饰装修部分主张任何权利，故康亨公司有权请求赔偿涉案房屋的装修损失。
三、康亨公司不应向兴华公司请求赔偿装修损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房屋被高新区管委会拆除时，其物权归于消灭，故导致本案租赁合同不能履行的根本原因系高新区管委会拆除涉案房屋的行为。根据房屋征收与补偿的相关法律规定，拆迁补偿的责任应由拆迁人承担。涉案房屋被拆除以前，兴华公司应康亨公司请求，书面同意由高新区管委会对房产装修价值进行评估，并直接对实际使用人作出赔偿，已尽到协助义务。如康亨公司认为其未获房屋装修赔偿或所获赔偿不足以弥补损失，可依相关法律规定，另行提出赔偿请求。
综上，本案原审适用法律及判决结果均有错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市中级人民法院（2014）郑民四终字第725号民事判决和郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4947号民事判决；
二、驳回郑州康亨服饰有限公司的诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆国安
代理审判员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一五年八月七日
书 记 员 罗楠楠