天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4568号
上诉人（原审被告）：王庆浩,男，1965年10月14日出生，汉族，天津中医药大学第二附属医院研究员，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：崔倩颖，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李静，女，1984年12月12日出生，汉族，天津市格兰云天大酒店人事部经理，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：李志军（朋友关系），男，住天津市北辰区，由天津市北辰区XXXXXXX社区居委会推荐。
委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。
原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。
法定代表人：陆斌斌，董事长。
委托诉讼代理人：赵莹，该公司职员。
上诉人王庆浩因与被上诉人李静以及原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王庆浩上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项中的给付违约金107000元、买卖服务费10700元，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人是原审第三人的经纪人，其为本案房屋买卖提供了经纪服务，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定。二、一审判决认定事实不清，证据不足。《房产交易合同》存在无法履行的情况，被上诉人没有提交贷款必须材料，其没有贷款资格却签订了该合同，构成缔约过失。即使2017年2月6日至3月6日期间双方没有协商成功，但之后一旦协商成功，照样可以办理，关键是被上诉人没有贷款资格,又明确表示不一次性付款；其作为经纪人不能承购其服务的房屋，本身又已有一套房屋，违反了天津市2017年4月1日出台的限购规定；这其中任何一项均造成该合同客观上无法履行，合同目的无法实现的责任在被上诉人。《委托评估协议》不真实不可靠，是伪造的，被上诉人和原审第三人提交的手机短信证据不能作为定案依据。三、一审判决适用法律错误。被上诉人存在预期违约，其没有按揭贷款资格，拒绝一次性付款，致使上诉人的合同目的落空；在上诉人发现对方预期违约后，一再要求被上诉人出示资料证明其有贷款资格，对方一直不出示，在此情况下,上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定中止履行合同，并要求被上诉人承担违约责任。《房产交易合同》缺少原审第三人印章和签名，应当适用《房地产经纪服务合同》，故应判决房产交易合同未成立，解除合同，恢复原状。房产交易合同有涂改，应适用《天津市商品房买卖合同》，判决该合同未生效，解除合同，恢复原状。四、违约金约定过高，应予减少。五、一审法院违反法定程序。
李静辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉。一、贷款的问题需要相关银行机构进行审核，《房产交易合同》中并没有约定将贷款资料提交给上诉人进行审核，上诉人此主张属无理要求，没有相关事实和法律依据，被上诉人并不存在预期违约的问题。二、上诉人与被上诉人签订的是双方合同，并不是三方协议，因此原审第三人是否在《房产交易合同》上签字、盖章并不影响合同的效力。三、《房产交易合同》里实际有两处涂改，但确实为2017年2月6日双方当事人签订，且该合同的定金条款约定买方在本合同签订之日交付卖方2万元，定金收据时间也是在2017年2月6日，这个时间是属于双方、原审第三人所确定无误没有争议的签约时间，时间的更改并不产生合同无效的后果，同时也没有影响合同中相关权利义务的约定；上诉人讲到曾有三次协商过程，所谓协商是上诉人意图要求重新签订合同，被上诉人拒绝了上诉人的无理要求与主张，合同的两处修改并不影响合同的效力。四、关于中介服务费，《房产交易合同》约定，违约方承担相关赔偿损失和中介服务费，因此中介服务费不应由被上诉人承担。五、上诉人称被上诉人是原审第三人的员工，但被上诉人并没有自己买卖自己销售的房屋。六、关于贷款问题，《房产交易合同》明确约定如果买方贷款不符合银行审批条件，买方在一定期限内支付全部房款，否则视为违约，此约定也是对上诉人房款的救济条款。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，一、双方签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，当日被上诉人交纳定金，上诉人以定金形式签收，此合同生效并且合法有效；二、签订《经纪服务合同》以及《房产交易合同》之前，我公司经纪人曾带被上诉人去看房，签订合同后多次协商等都是与我公司经纪人房新成、李洪英联系的，提供了经纪服务；三、被上诉人交纳中介服务费，我公司开具发票，符合《房产交易合同》4.2项约定。
李静向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签署的《房产交易合同》；2、判令被告退还原告购房定金20000元;3、判令被告支付原告违约金107000元；4、判令被告支付原告经纪服务费10700元；5、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：坐落天津市河北区××里××号私产房屋（以下简称：讼争房屋）产权人系王庆浩。2017年2月6日，通过第三人提供的经纪服务，王庆浩（卖方）与李静（买方）签订《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY），合同约定卖方愿意出售讼争房屋，买方愿意买受。合同第二条房产价款、相关税费及付款方式约定，房产成交价格为1070000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款1050000元，以银行贷款方式支付，贷款种类为按揭贷款。即卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准；买方须在2017年3月6日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年3月6日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年3月6日前办理贷款申请手续。合同第三条权利义务3.6项约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期三十日（自未按一次性付款到期日起算）卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。3.7项约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。第四条违约责任4.1项约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。4.2项约定，如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。第五条通知与送达约定，买卖双方在合同交易方留存信息表中所留存的联系地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达的，均视为付邮日即送达日。若任何一方联系地址变更的，应及时书面通知另一方。第九条合同效力9.1项约定，本合同自买卖双方签字（盖章）之日生效。卖方由王庆浩签字捺印，买方由李静签字捺印。签订合同当日，李静给付王庆浩定金20000元。
2017年2月6日，为便于双方办理出售房屋的相关手续，李静与王庆浩共同委托第三人代为寻找评估公司，并出具评估报告。为此，原、被告及第三人签订《委托评估协议》，并对委托事项、费用承担、卖方权利义务、经纪方的权利义务等进行了约定。卖方由王庆浩签字捺印，买方由李静签字捺印，经纪方由第三人盖章确认。2017年2月9日，李静向第三人支付买卖服务费10700元。2017年3月2日、3月3日，李静分别以邮寄和短信方式通知王庆浩于2017年3月6日到河北区房管局办理相关手续，第三人工作人员李红英于2017年3月5日以短信形式通知王庆浩于2017年3月6日到河北区房管局办理相关手续。2017年3月6日，李静与第三人工作人员房新成到河北区房管局准备办理相关手续，王庆浩以其未收到李静已经准备好贷款材料和首付款的通知为由未到场。
一审法院认为，原、被告于2017年2月6日签订的《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY）经买卖双方签字捺印，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对合同的法律效力予以确认。就被告提出的原、被告签订的《房产交易合同》是法定要式合同，必须符合法律、法规规定的特殊要件即需要第三人盖章和经纪人签名才成立和生效的抗辩理由，一审法院论述如下：一、《房产交易合同》系原、被告双方订立，第三人并不是合同一方当事人，故第三人是否在合同上盖章、经纪人是否签名不影响合同的成立。二、被告未提交证据证明双方已明确约定以签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效的要件。三、被告认为双方签订的《房产交易合同》没有盖章，违反了《房地产经纪管理办法》，导致合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的法定情形的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效。《房地产经纪管理办法》不属于法律和行政法规，被告该项理由不属于合同无效的情形。四、契约自由原则（或称意思自治原则）是我国合同法的一项基本原则，即在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由。任何单位和个人不得非法干涉。《房产交易合同》系原、被告双方自愿订立，合同内容不违反法律和社会公共利益，充分体现了双方买卖房屋的真实意思，被告的抗辩理由违反合同法的基本原则，亦于法无据。综上，一审法院对被告该项抗辩理由，不予支持。就被告提出合同存在两处涂改（第一处：第二条2.3项（2）Ⅳ“3日内”改为“叁日内”；第二处：签订时间：“2017年2月6日”中“2”有涂改），所以合同未生效的抗辩理由，就第一处涂改已经原、被告双方捺印确认，视为双方认可；就第二处涂改，被告对2017年2月6日签订合同的事实并无异议。且该两处涂改未对双方履行合同的主要义务产生影响，故并不影响合同效力。另外，从维护市场交易安全考虑，亦应保护合同的效力，不应随意变更、解除和确认无效。因此对被告该项抗辩理由，一审法院亦不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案，虽原、被告就合同的变更事宜进行过协商，但在未达成一致意见的情况下，应视为合同未变更，双方仍应当按原合同约定履行自己的义务。根据合同第二条第3款第2项之约定，作为卖方的被告，应当在2017年3月6日前到房地产行政管理部门签署《天津市房产买卖协议》，在原告及第三人多次通知被告于2017年3月6日到河北区房管局办理手续的情况下，被告仍以其未收到原告已经准备好贷款材料和首付款的通知为由未到场的行为是否正当，一审法院认为，一、买方是否具有办理银行贷款的能力资格问题应当由贷款银行进行审查，首付款应存入房地产行政主管部门指定的资金监管账户。在双方就贷款资料、首付款审查未作特别约定的情况下，原告不存在向被告出具相关材料并由被告先行审查的义务，法律对此亦无限制。故被告以此抗辩理由未履行合同义务无法律和合同依据，存在过错。二、即使被告对原告的贷款资格和付首付款能力存疑，但《房产交易合同》第三条3.6款已对此种可能出现的情形进行了约定，该约定是对被告权益的保护和救济，不存在被告行使不安抗辩权的情形。在有此约定的情形下，被告仍以上述理由拒绝到房管局办理相关手续，违反了合同法的诚实信用原则。三、在被告明知2017年3月6日是合同履行的最后期限，且在原告及第三人工作人员再三通知被告于2017年3月6日到河北区房管局办理手续的情况下，被告仍未到场亦未主动联系原告及第三人的行为视为被告作出不同意履行合同的意思表示。因此，被告未按照合同约定如期到房地产行政主管部门与原告签署《天津市房产买卖协议》的行为，存在过错，应当依照合同约定承担违约责任。现原、被告均要求解除《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY），一审法院不予置疑。原告要求被告退还定金20000元、支付违约金107000元、支付经纪服务费10700元，符合合同第三条3.7项、第四条4.1项、4.2项的约定，一审法院依法予以支持。关于被告提出违约金约定过高，请求按照原告的实际损失予以调整的抗辩理由，现原告认为因被告违约导致交易未能完成，遂产生2017年4月1日天津市限购政策出台后对原告购房影响的客观情况和房屋价格涨跌差价损失。就损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格跌涨情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，该利益应计算在原告的实际损失范围内，故被告应当举证证明原告的实际损失过分低于约定的违约金数额。经本院释明被告，被告不同意就价格跌涨差价进行协商，亦不同意通过专业机构评估确定房屋涨跌差价，故被告应当承担举证不能的法律后果，因此对被告该项抗辩，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条的规定判决：一、原告李静与被告王庆浩于2017年2月6日签订的《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY）自本判决生效之日解除；二、本判决生效后十五日内，被告王庆浩给付原告李静定金20000元、违约金107000元、买卖服务费10700元，以上合计137700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3054元，减半收取1527元，由被告王庆浩负担。
本院二审期间，被上诉人自认其为原审第三人的经纪人，但不在提供经纪服务的门店工作，亦在天津市格兰云天大酒店兼职。上诉人提交新证据，本院组织当事人进行了质证。因上诉人提交的诊断报告、短信记录，与本案不具有关联性，本院对其证明力不予确认。上诉人提交格式的《天津市房屋买卖协议》，能证明上诉人作为卖方，应向房管局提供银行一般结算账户，用于收取房款，但上诉人未提供银行帐户。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《房产交易合同》的目的，在于以转移讼争房屋所有权的方式，收取作为对价的购房款，该合同并不具有人身依附性。上诉人通过原审第三人提供经纪服务，对买受人的身份未提出特别要求；被上诉人虽为原审第三人的经纪人，其是否主动披露职业情况，对于上诉人实现其出卖讼争房屋并收取相应对价的合同目的并无影响，对《房产交易合同》的后续履行亦不造成妨碍。况且现有证据不能证明被上诉人为讼争房屋提供了经纪服务，因此并未违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项的规定。《委托评估协议》有上诉人签字捺印，且与签订《房产交易合同》时间相同，因此上诉人主张该协议不真实，本院不予采信。经审查，一审法院审判程序符合法律规定。关于上诉人其他上诉理由，一审判决已进行了充分阐述，本院予以确认,并不再赘述。上诉人未按照合同约定如期到房地产行政主管部门与被上诉人签订《天津市房产买卖协议》，其应依照合同约定承担违约责任。
综上所述，王庆浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2654元，由王庆浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕洪宁
审 判 员 朱菊玲
代理审判员 刘 艳
二〇一七年八月八日
法官 助理 史军锋
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；