湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二初字第228号
原告石门县农村信用合作联社，住所地湖南省石门县楚江镇荷花居委会澧阳中路051号，组织机构代码18687997-2。
法定代表人杨坤忠，该社理事长。
委托代理人邓智军，男，湖南楚江律师事务所律师，特别特别授权代理。
委托代理人罗霞，女，石门县楚江法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告湖南锦鸿化工有限公司，住所地石门县经济开发区天供山居委会五组，企业组织机构代码69404592－3。
法定代表人王计频，该公司董事长。
委托代理人王飞霖，男，1981年7月29日出，汉族，居民，住湖南省石门县楚江镇渫阳路***号，公民身份号码4307261981********。特别授权代理。
原告石门县农村信用合作联社（以下简称信用联社）与被告湖南锦鸿化工有限公司（以下简称锦鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告信用联社的委托代理人邓智军、罗霞，被告锦鸿公司的委托代理人王飞霖均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月16日，被告在原告所属的易家渡信用社借款300万元，用于购买设备，约定年利率为11.52%，结息方式为按月结息。并由被告提供房产做为抵押，现被告已经违约，未按合同约定履行还款义务。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决被告偿还贷款本金300万元及利息；对被告提供的抵押物行使抵押权（石国用2011第053号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号），对抵押财产依法以予处置，变现所得价款享有优先受偿。
信用联社为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据1、企业营业执照、机构代码证、企业法定代表人身份证明、公司董事长王计频的身份证、户口本复印件各一份，用以证明原、被告的诉讼主体资格的事实；
证据2、湖南锦鸿化工有限公司的营业执照、机构代码证复印件各一份，用以证明湖南锦鸿化工有限公司系被告王计频开办的个人独资企业的事实；
证据3、编号为1073395号全国农村信用合作社借款借据》、编号为2011－97号《固定资产借款合》、《石门县房屋最高额抵押权登记（询问）申请表》、编号为（易家渡）高抵字（2011）第004号《最高额抵押合同》、《财产抵押书》、石国用（2011）第053号国有土地使用证，石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号房屋所有权证，石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号房屋他项权证复印件各一份，用以证明被告以其房屋作抵押向原告贷款300万元用于购买设备，并按合同约定借款期限为3年，自2011年5月17日至2014年5月25日，其中2012年5月20日还款30万元，2013年5月20日还款90万元，2014年5月25日还款180万元，约定月利率为9.6‰，被告用自己开办的湖南锦鸿化工有限公司的全部房产提供抵押担保，并到石门县房地产管理局办理了他项权手续的事实。
证据4、利息清单一份，用以证明被告对欠款利息付至2014年5月14日，至2014年11月24日止还下欠利息219153元，其中正常利息有168780元，逾期利息有50373元的事实。
被告辩称。原告所诉贷款及贷款用房屋抵押均属实，由于工厂未能开工生产，没有实现盈利，故未能及时偿还，但对下欠借款会想办法积极偿还。
被告就其辩解主张未提交证据。
对原告提交的证据，经被告质证，被告均无异议，本院予以确认。
根据本院认定的证据和原、被告的陈述，确认事实如下：
2011年5月16日，被告锦鸿公司与原告所属易家渡信用社签订编号为1073395号的《全国农村信用合作社借款借据》、编号为2011－97号《固定资产借款合》、编号为（易家渡）高抵字（2011）第004号《最高额抵押合同》、《财产抵押书》各一份，约定向原告贷款300万元用于购买设备，借款期限为3年，自2011年5月17日至2014年5月25日止。约定月利率为9.6‰。在双方签订的《借款合同》第三条利率和利息中约定，在合同项下的借款按日计息，按月结息，借款到期，利随本清，结息日为每月20日。同时约定，合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%确定。在第五条还款计划中约定，对借款本金300万元，定于2012年5月20日还款30万元，2013年5月20日还款90万元，2014年5月25日还款180万元。双方在固定资产借款合同第九条违约中约定，借款人未按照约定偿还合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下的陈述、保证或承诺的，则构成借款人违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。借款人到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按进支付的利息，按逾期罚息计收复利。
为保证贷款实现，被告锦鸿公司与原告于同日签订了《最高额抵押合同》一份，约定对借款合同项下的借款，被告锦鸿公司用锦鸿公司所属的国有国有土地使用证号为：石国用（2011）第053号；房屋所有权证号为：石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号石房权证石门字第000345**号房产提供抵押担保。对抵押房屋双方到石门县房管局办理了他项权证，分别为：石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号、石房他证石门字第000073**号的房产提供最高本金额主债权为300万元的抵押担保。
合同履行中，被告于2012年5月28日向原告提出降息申请，双方在同月29日对借款利率进行了重新约定，约定利率按8.7‰执行。实际履行中被告对下欠贷款300万元，已将利息支付至2014年5月14日止，至2014年11月24日止尚下欠正常利息有168780元，逾期利息有50373元，共计利息219153元。
另查明，中国人民银行金融机构2012年7月6日调整的最新三年期贷款基准利率标准为6.15%，即月5.125‰，按原被告约定月利率8.7‰上浮30%后为11.31‰。
本院认为，本案所涉《全国农村信用合作社借款借据》、《固定资产借款合》、《最高额抵押合同》、《财产抵押书》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告信用联社已履行借款义务，被告锦鸿公司应依约按期返还借款本金并支付利息。锦鸿公司不履行合同约定义务，应当承担返还借款本金及支付利息的违约责任，对原告要求被告锦鸿公司返还借款及支付利息及逾期利息的主张，本院予以支持。
对原告请求将被告锦鸿公司所有的抵押物，将被告锦鸿公司的资产行使抵押权，对抵押物优先受偿的主张，被告在向原告贷款时，自愿用所属企业房产抵押进行贷款，并登记办理他项权手续，抵押合同成立，原告可依法优先实现抵押权，对原告的该主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、被告湖南锦鸿化工有限公司于本判决生效后十日内返还原告石门农村信用合作联社贷款本金300万元，支付至2014年11月24日止的利息168780元及逾期利息50373元，共计219153元，并自2014年11月25日起按月利率11.31‰的标准支付利息至偿清之日止；
二、如被告湖南锦鸿化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，原告石门农村信用合作联社可以被告湖南锦鸿化工有限公司所有的房屋所有权证号为石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号、石房权证石门字第000345**号，国有土地使用权证号为石国用（2011）第053号的房屋折价或者申请拍卖、变卖，在抵押登记确定的300万元债权数额范围内优先受偿。
如被告湖南锦鸿化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费32554元，减半收取16276元由被告湖南锦鸿化工有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 曾昭勇
二〇一四年十一月二十四日
书记员 覃业楚