四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1622号原告：巴中市恒大市场经营管理有限公司。法定代理人：吴某，系该公司总经理。委托（特别授权）代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。被告：孙继怀，男，汉族，生于1965年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告巴中市恒大市场经营管理有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告孙继怀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒大公司的特别授权委托代理人王晔到庭参加了诉讼，被告孙继怀经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大公司诉称：贾万、姜科良、邹晓涛分别购买了位于中国·巴中西部国际商贸城建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺，后将该商铺交于恒大公司，全权委托恒大公司同意招租招商、统一经营管理、统一市场推广并承担相关费用。在委托期间，商铺所有权对恒大公司可能使用商铺的形式及许可使用商铺的使用人不持任何异议，恒大公司有权以自己名义直接行使属于所有权人的权利。2013年10月19日，恒大公司与被告签订了《商铺租赁合同书》，将建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺，合计总面积113.64平方米出租给被告使用，期满后经协商双方约定续租一年，其余条件案按原合同执行，租期自2016年3月15日起至2017年3月14日止。原合同对租金、支付方式、违约责任等都做了详细的规定。在合同履行期间，被告欠原告一年的租赁费用47728元未付，经恒大公司多次催收，被告拒不按照约定履行付款义务。因被告严重违约，恒大公司主张解除合同、要求被告将商铺腾空返还给恒大公司，并支付下欠租金，被告对恒大公司的合理合法要求却置之不理，仍然强行占用。故向法院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即将《中国·巴中国际西部商贸城》建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺腾空并返还给原告；2、依法判令被告立即向原告支付欠下欠的租赁费用47728元及商铺超期占用费、违约金；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告孙继怀未作答辩。经审理查明，贾万、姜科良、邹晓涛分别购买了位于中国·巴中西部国际商贸城建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺，后将该商铺交于恒大公司，全权委托恒大公司统一招租招商、统一经营管理、统一市场推广并承担相关费用。贾万、姜科良、邹晓涛（为委托人）分别与恒大公司（受委托人）签订了《市场培育协议书》，在委托期间，商铺所有权对恒大公司可能使用商铺的形式及许可使用商铺的使用人不持任何异议，恒大公司有权以自己名义直接行使属于所有权人的权利。委托培育期内，恒大公司因经营管理商铺与第三人发生纠纷需要通过有关部门调解、仲裁或诉讼解决的，恒大公司有权以自己的名义直接行使属于委托人的权利（包括从第三人处收回商铺、向第三人追索违约金、赔偿金等）。2013年10月19日，原告恒大公司（为甲方）与被告孙继怀（为乙方）签订了《商铺租赁合同书》约定，甲方恒大公司将建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺，合计总面积113.64平方米出租给被告使用，租赁期限为自2014年3月15日起至2016年3月15日止；乙方一次性付两年租金人民币95456元，乙方在本合同签订当日一次性付清租赁费用；在本合同有效期内，乙方出现迟延支付租金、物业服务费、广告宣传费、水电费等相关费用超过15日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后，乙方退还的商铺应当保持商铺及设施、设备的完好状态；在本合同有效期内，乙方延迟支付租金、物业服务费、广告宣传费、水电费等相关费用的7日后，每日按应付费用的1‰支付违约金，并补足应交金额；本合同因期限届满、解除合同等原因而终止后三日内，乙方未将所租赁商铺腾空退还给甲方的，应当根据迟延腾退商铺的时间，按照合同第三条约定的“租金”日标准的两倍赔偿甲方的损失并承担甲方或其他权利人为追索上述赔偿金二而支付法人的律师费用；一方违约的，应当承担甲方或者其他人为追索违约金或者赔偿金和收回商铺而支付的律师费用（追索违约金或赔偿金的律师费用按照违约金或者赔偿金数额的20%计算）；在本合同期限内双方发生任何争议，管理公司有权直接代理甲方处理，无须另行向乙方提供《授权委托书》；恒大公司在甲方处签字，并加盖公司合同专用章。孙继怀在乙方处签字并捺印。合同签订后被告恒大公司即将案涉商铺交由被告孙继怀，被告孙继怀用于经营“陶仙坊”陶瓷使用。庭审中，原告恒大公司认可被告孙继怀付清了2014年3月15日至2016年3月15日租金。庭审中，原告称2016年3月15日，原、被告又口头按原租赁合同条件续租涉案商铺一年。另查明，被告孙继怀使用涉案商铺至今现仍未返还。原告恒大公司另向本院提供了《四川宏坤律师事务所委托代理合同》和“诉孙继怀租赁合同案法律服务费”5000元的四川增值专用发票（NO:01972429）。以上事实有，原告诉称，原、被告身份信息，《市场培育协议书》，《商铺租赁合同书》，询问笔录，四川增值税专用发票，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据从充分，足以认定。本院认为，本案中原告恒大公司与被告孙继怀于2013年10月19日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性约定规定，系合法有效的房屋租赁合同。当事人均应当按照该《商铺租赁合同书》的约定全面履行自己的义务。《商铺租赁合同书》约定的租赁期限为2014年3月15日起至2016年3月15日止，现合同租赁期限已经届满，被告孙继怀继续占有涉案商铺既无约定又没有法律上的依据。故本院对于原告恒大公司主张被告将《中国·巴中国际西部商贸城》建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺腾空并返还给原告的诉讼请求予以支持。根据原、被告签订的《商铺租赁合同书》约定的两年商铺租金为95456元，则商铺日租金为：95456÷2÷365≈130.76元。《商铺租赁合同书》约定的租赁期限届满后，被告孙继怀应当返还原告恒大公司出租商铺，被告继续占有使用商铺系无权占有，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认为被告孙继怀应当支付原告商铺占用费（商铺占用费的计算方式为：以每日130.76元为基准，以从2016年3月16日起算至被告将房屋腾空退还给原告恒大公司为止之日止。关于原告主张2016年3月15日，原、被告又口头按原租赁合同条件续租涉案商铺一年的事实，由于原告没有提供相应证据佐证，原告应当承担举证不能的不利后果，故本院对于原告恒大公司主张租赁期满后双方达成续租口头协议的事实，不予确认。但被告孙继怀至今未返还租赁物仍应当承担占用费用。关于原告恒大公司主张被告支付违约金问题。法律规定的违约责任以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明其损失的大小，被告违约造成的原告方损失实际为占有期间的租金损失，该部分损失本院已经支持该部分损失，故原告主张的其他违约金，本院不予支持。关于原告恒大公司主张的被告孙继怀承担律师费问题。双方签订的《商铺租赁合同书》第九条约定了因被告方违约应承担原告方为追索违约金、赔偿金和收回商铺而支付的律师费用。原告向本院提供了《四川宏坤律师事务所委托代理合同》和“诉孙继怀租赁合同案法律服务费”5000元的四川增值专用发票（NO:01972429），且四川宏坤律师事务所已经履行了代理职责，原告恒大公司也按照《四川宏坤律师事务所委托代理合同》约定支付了律师代理费5000元，故原告恒大公司主张的律师代理人5000元，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零九条，第二百三十五条及《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙继怀于本判决生效之日起后30日内将《中国·巴中国际西部商贸城》建材装饰交易中心第10栋1层103、104、128号商铺腾空并返还给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司。二、被告孙继怀于本判决生效之日起后15日内支付给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司商铺占用费（商铺占用费的计算方式为：以每日130.76元为基准，以从2016年3月16日起算至被告孙继怀将房屋腾空退还给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司为止之日止）。三、被告孙继怀于本判决生效之日起后15日内支付给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司已负担的律师代理费5000元。四、驳回原告巴中市恒大市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费990元，由被告孙继怀负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费990元，由被告孙继怀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  苟中学人民陪审员  韩保伦二〇一七年十月十八日二〇一七年十月二十四日书 记 员  孙晓琴