湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初707号
原告李栋。
委托诉讼代理人周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所专职律师。
被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所专职律师。
原告李栋诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，适用普通程序，于2017年4月25日依法公开开庭进行了审理。原告李栋及委托诉讼代理人周娟，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期取得《竣工验收备案表》，逾期通过消防验收的违约金34967元；2、调整被告逾期办理好房产证、土地使用证的违约金为“按日以原告已付购房价款数额的万分之一计算”，判决被告支付逾期办理好房产证、土地使用证的违约金21459.2元（算至起诉日），并继续计算至房产证、土地使用权证办理之日。事实和理由：2012年8月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其位于�汉龙城兴龙府1栋22单元2201号房屋以总价款为479210元出售给原告。合同约定交房时间为2013年12月31日,并取得《竣工验收备案表》，但被告直至2016年6月才取得《竣工验收备案表》，已构成违约，也未按法律规定通过消防验收，不符合法定交付条件。《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”。但被告至今为办理好两证，被告应承担逾期办证的违约责任，但约定的违约金过低，低于原告的损失，故请求人民法院予以提高至按日以原告已支付购房价款数额的万分之一计算。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告已经履行了合同义务，原告请求被告�付逾期取得《竣工验收备案表》，逾期通过消防验收的违约金没有事实和法律依据。双方在《补充协议》第三条第三款对交房条件进行了变更，取消了须取得《竣工验收备案表》的交房条件，这表明双方并未约定取得《竣工验收备案表》的期限。被告所售房屋于2016年6月14日取得《竣工验收备案表》，因此不存在逾期取得《竣工验收备案表》的问题。被告所售的房屋已于2013年12月14日竣工验收，被告所售的房屋已于2014年1月4日与原告办理了房屋交接手续，被告将房屋交付原告。被告所售房屋于2015年1月26日消防验收合格。双方未在合同中约定、法律也未直接规定逾期通过消防验收和取得《竣工验收备案表》被告应当支付违约金，再者，被告也履行了合同。2、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。原被告双方签订的《补充协议》第九条的约定，是双方�实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，约定合法有效。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：原告李栋与被告于2012年8月23日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0101号，建筑层数为30层。合同约定：原告购买被告的第1栋22层2201号商品房，建筑面积143.67平方米，房屋总价款为479210元。2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告�理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。在协议第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告已向被告支付购房款479210元，原被告于2014年1月4日�理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告，原告于2014年1月4日向被告支付契税、两证代办费、房产国土部门费用等费用23693元。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区1栋工程质量经竣工验收合格，被告于2013年12月14日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。2015年1月26日，经怀化市公安消防支队审查，评定大汉·龙城兴龙府住宅小区1栋消防验收合格。2014年1月4日原告办理了收房手续。现被告未给原告办理好《不动产权证书》。
上述事实，经公开开庭审理，原告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据可以证明：
证据1、商品房买卖合同复印件、补充协议，证明原被告商品房买卖的相关事宜；
证据2、销售不动产统一发票，证明原告已向被告付清购房款；
证据3、收款收据二份（复印件），证明原告已向被告缴纳两证的手续费代办费、工本费，原告已交付房屋契税与维修基金；
证据4、工程质量竣工验收记录，证明被告所售的房屋已于2013年12月14日验收合格；
证据5、建设工程消防验收意见书，证明2栋房屋于2015年1月26日消防验收合格；
证据6、竣工验收备案表，证明房屋已于2016年6月14日取得竣工验收备案表；
证据7，房屋交接书，证明原被告双方已于2014年1月4日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于原告主张被告应支付其逾期取得《竣工验收备案表》，逾期通过消防验收的违约金34967元的诉请，因双方未在合同中约定、法律也未直接规定逾期通过消防验收和取得《竣工验收备案表》应当支付违约金，故该项诉讼请求本院不予支持；关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的最后交房时间(2013年12月31日之前)之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730内为原告办理好《不动产权证书》，本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告向原告交房的时间系2014年1月4日，根据双�的约定，被告应当在2016年1月4日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任；关于原告所请调整被告逾期办理好房产证、土地使用证的违约金为“按日以原告已支付购房价款数额的万分之一计算”，本院认为，原被告在协议第九条约定“…若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”，系约定不明确，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，对原告的诉请予以支持，即日违约金为479210元×0.0001=47.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告李栋支付逾期办证违约金21324.4元（自2016年1月4日起至2017年3月24日止）；
二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日47.92元的标准支付原告李栋逾期办理不动产权属证书违约金，从2017年3月25日起计算至被告办好不动产权属证书之日止；
三、驳回原告李栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1211元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担537元，原告李栋承担674元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 曾 涛
人民陪审员 沈 红
人民陪审员 向莱茵
二〇一七年八月二十六日
代理书记员 何 灵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。