上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第17989号
原告上海宝矿钻石酒店管理有限公司。
法定代表人石厚庆。
委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。
被告朱锦发。
委托代理人王伟俊。
委托代理人钱强。
原告上海宝矿钻石酒店管理有限公司（以下简称宝矿公司）诉被告朱锦发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年11月29日公开开庭进行了审理，原告宝矿公司的委托代理人朱小红，被告朱锦发的委托代理人钱强、王伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝矿公司诉称，2011年7月15日被告以个体工商户上海市浦东新区金桥镇一龙餐厅（以下简称一龙餐厅）名义与原告签订了《租赁合同》，约定一龙餐厅向原告承租上海市浦东新区碧云路XXX号上海碧云钻石酒店大厦底层部分裙房（以下简称系争房屋）；租期从2011年9月10日至2012年12月31日，年租金为人民币（以下币种相同）110.80万元，物业管理费9.72万元；租金和物业费先付后用，在当期的第一个月的10日前支付；并约定逾期支付租金的，按照每天0.3%标准支付给原告滞纳金。但被告自2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金和物业管理费虽经原告多次催讨却至今未付，故原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2012年10月1日到2012年12月31日的租金277，000元，并支付逾期支付租金的滞纳金（以277，000元为基数，每日千分之三为标准，自2012年10月11日起算至判决生效之日止）2、判令被告向原告支付拖欠2012年10月1日到2012年12月31日的物业管理费24，300元及逾期利息（以24，300元为基数，以银行同期贷款利息为标准，自2013年1月1日起算至判决生效之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告朱锦发辩称，2008年被告就发现系争房屋多处漏水。2011年，由于漏水问题造成大厅和包房严重发霉造成被告无法营业，只能重新装修。被告与原告进行多次协商，原告承诺将来续签新合同给予相应的装修免租期补偿。2011年9月，被告将店铺重新装修，原来预计一个半月完工，因原告要承办相应会务多次要求被告中途停工，造成被告的装修期延长至两个半月。2011年9月至12月，被告照常支付租金给原告。原定租期届满，原告和大房东之间的租赁合同到期，没有再续约，导致原告也无法将系争房屋租赁给被告，原告的承诺也没有兑现，装修期损失一直无法得到弥补，所以最后三个月的租金没有支付给原告。2013年1月被告与原告工作人员（物业经理孙宏伟、法务代表潘某、酒店管理公司的副总丰某）最后一次谈话中，原告表示他们知道漏水的事，因为和大房东的合同没有签下来，所以补偿的事他们无法做决定，回去会和老板商量关于装修期补偿的事。装修期间未能营业产生的停工损失已经和租金相抵了。滞纳金不同意支付给原告。如果法院认为被告违约，对原告主张的违约金起算时间无异议，但违约金标准约定过高，要求调低违约金。最后两个月，原告并未进行实际管理，而是由别的公司进行管理，被告对该家公司并未欠付物业管理费，所以最后两个月的物业管理费被告不应支付。
经审理查明，2003年开始，被告向原告承租系争房屋。原租赁合同到期后，2011年7月15日，原、被告又续签了租赁合同。当天，原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《租赁合同》，约定租期从2011年9月10日至2012年12月31日止；从2011年9月10日起，租金为110.80万元，每年乙方还需支付给甲方物业管理费97，200元，另外如乙方进行停业装修，则乙方在此装修期间2011年9月10日至2011年11月30日止，乙方仍需交付租赁费20.25万元和物业管理费2.43万元，且租赁费和物业管理费均按季支付，先付款，后使用；合同9-2约定，“乙方逾期交付租金的，除应支付的租金外，每逾期一天，还应按照每天3‰的标准支付滞纳金。”原告在合同落款处盖章确认。合同落款处“朱锦发”签名为王伟俊（即本案被告的代理人）代签，联系人处由朱锦发的女儿朱兰签名。2011年9月开始，被告对系争房屋进行了装修，装修期间的租金和物业费，被告也按合同约定支付给了原告。2012年12月31日，租赁合同到期，双方没有再续签合同，终止了租赁合同关系。
审理中，原、被告一致认可合同有效，租赁合同的主体为本案原、被告。原告承认被告2012年10月1日之前的租金已经支付。原告认为被告欠付2012年10月1日到2012年12月31日的租金277，000元及物业管理费24，300元，并提交了朱兰签字确认的单据。被告对朱兰所签单据真实性无异议。
被告为证明因系争房屋漏水影响到其经营才进行装修，申请证人张某、周某某、焦某某、童某出庭作证，证人均称2011年装修前发现有漏水的问题；提交系争房屋的产权人上海宝钢新宝工贸实业有限公司认可漏水情况属实的情况说明。原告认为被告未提交相应报修的证据，对证人证言的真实性有异议，而证人只能证明装修前确实有漏水，但无法证明漏水是被告提供的房屋本身有问题；系争房屋交由原告管理和维修的，上海宝钢新宝工贸实业有限公司难以掌握真实情况。
被告为证明原告承诺给补偿，提交2013年1月被告的代理人王伟俊与原告的工作人员协商过程的录音证据一份。谈话中王伟俊提及漏水、装修、租金和物业管理费的减免等问题，被告的工作人员表示了解具体情况后会向领导反映情况，协商是否减免租金和物业管理费。被告认为，其并未直接答应过原告减免租金和物业管理费。
另查明，2013年9月，上海宝矿钻石酒店公寓有限公司名称变更为上海宝矿钻石酒店管理有限公司。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、房地产权证、催告函及回执、朱兰签字确认的欠费单据、装修合同、张某、周某某、焦某某、童某等人的证人证言等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告欠付2012年10月至12月的租金277，000元及物业管理费24，300元，此节事实被告方联系人朱兰签字的单据可以佐证，本院予以确认。原合同到期后，原、被告又续签了《租赁合同》，合同明确约定装修期间被告仍应支付租金及物业管理费，被告也实际支付，可见即便漏水情况属实，被告也认可支付装修期间的相应租金。被告辩称原告曾经答应过给补偿以及2012年11月、12月原告未进行物业管理，故不同意支付租金和物业管理费的意见，缺乏事实及法律依据，本院难以采纳。原告要求被告支付欠付的租金277，000元及物业管理费24，300元，本院予以支持。原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但以每日千分之三的标准支付滞纳金，明显高于原告的实际损失，法院酌情调整为以每日万分之五的标准支付滞纳金。原告要求被告按照同期银行贷款利率支付逾期缴纳物业管理费的损失，于法有据，本院予以支持。被告认为最后二个月由其他公司进行物业管理，原告否认，被告也未提供证据证明。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告朱锦发应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝矿钻石酒店管理有限公司欠付的租金277，000元及滞纳金（以277，000元为基数，每日万分之五为标准，自2012年10月11日起算至判决生效之日止）；
二、被告朱锦发应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝矿钻石酒店管理有限公司欠付的物业管理费24，300元及逾期利息（以24，300元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2013年1月1日起算至判决生效之日止）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，819元，财产保全费2，026元，共计7，845元，由被告朱锦发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杨立转
人民陪审员 梅丽华
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。