江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧民初字第01285号
原告朱小丽。
委托代理人朱火保。
委托代理人宋文斌，江苏名扬律师事务所律师。
被告刘怀玉。
委托代理人朱炫彦，江苏顺邦律师事务所律师。
被告顾志芳。
被告史建法。
原告朱小丽与被告刘怀玉、顾志芳、史建法房屋迁让纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由审判员龚雪适用简易程序于2015年11月16日、2015年12月16日公开开庭进行了审理，原告朱小丽及其委托代理人朱火保、宋文斌，被告刘怀玉及其委托代理人朱炫彦，被告史建法到庭参加了诉讼，被告顾志芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱小丽诉称，2015年4月26日，原告委托父亲朱火保与被告顾志芳、史建法签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告顾志芳、史建法将自己所有的位于溧阳市东大街7号东起3-4间营业房出售给原告，过户时间最迟为5月10日，房款于过户时一次性付清；并约定于2015年10月1日交付房屋。后原告付清了所有房款及相关费用，并于2015年5月11日办理了房屋过户手续，将房屋登记于原告名下。因讼争房屋原由被告刘怀玉租赁使用，租赁到期日为2015年9月25日，故被告顾志芳书面通知刘怀玉于2015年9月30日前搬离该营业房。但到期后被告刘怀玉拒不迁让，原告再次书面通知其迁让房屋，但其置之不理，故原告诉至法院，请求判令被告刘怀玉立即迁让出位于溧阳市东大街7号东起3-4间营业房，并向原告支付占用期间的费用（按每月5000元的租金标准，自2015年10月2日起计算至被告迁出房屋之日止）
被告刘怀玉辩称，其并不知道讼争房屋已经出卖，原房屋所有人史建法于2015年5月17日已经向刘怀玉收取了讼争房屋后两年（自2015年9月26日至2017年9月25日）的租金120000元；即使讼争房屋已经买卖，根据买卖不破租赁原则，被告刘怀玉也应该继续承租讼争房屋。如果原告要求被告搬出，则原告应支付被告装修费用及办理营业执照、食品流通许可证、烟草营业执照的费用。
被告史建法辩称，刘怀玉所称的120000元是借款，不是房租，且向刘怀玉出具了借条，借款第二日被告已归还了50000元，现在只欠刘怀玉70000元；刘怀玉租用房屋时房屋很破旧，只有一个扣板吊顶，租用后刘怀玉进行了装修，现有的大部分装修都是刘怀玉做的。被告在与原告签订房屋买卖合同时告诉了原告与刘怀玉有租赁关系，并告知原告如果要让刘怀玉搬走，要承担刘怀玉一些损失，为了这个费用，双方商谈过很多次都没有谈成。
经审理查明，2012年9月19日，被告刘怀玉与被告顾志芳签订一份《租房协议》，约定由顾志芳将位于溧阳市东大街7号3-4间营业房出租给刘怀玉，租赁期限为2012年9月26日至2015年9月25日，租金为60000元／年；同时约定，租赁期满后，承租方要退租或房主要收回房屋需提前三个月通知对方，承租方享受优先租赁权。
2015年4月26日，被告顾志芳、史建法与原告父亲朱火保签订一份《房屋买卖协议书》，约定由顾志芳、史建法将位于溧阳市东大街7号东起3-4间房屋（58.9㎡）出卖给朱火保，房屋总价款为1250000元；同时，双方约定由朱火保于协议签订当日付定金30000元，于2015年4月28日前帮还银行贷款600000元并提出房产证，于2015年5月10日前办理过户手续并一次性付清剩余房款；2015年10月1日交付房屋。双方在协议上备注，由被告顾志芳、史建法退还房租8000元给朱火保。
2015年5月11日，原告与被告顾志芳、史建法就讼争房屋办理了产权变更登记手续，该房屋变更为由原告朱小丽单独所有。
2015年5月17日，被告史建法向被告刘怀玉出具一张借条，载明，“今借刘怀玉现金人民币壹拾贰万元整”。
2015年10月8日，原告向被告刘怀玉邮寄书面函件，要求其于收到函件3日内自讼争房屋内迁出，被告于2015年10月9日收悉函件。2015年10月15日，原告委托律师向被告刘怀玉邮寄律师函，要求其于收到函件后3日内自讼争房屋迁出，被告收悉后仍未搬离。由此，引发本案诉讼。
审理中，原告称，刘怀玉要求原告给予装修补偿毫无事实及法律依据，原告也不要刘怀玉的营业执照和许可证；被告顾志芳、史建法将讼争房屋出售给原告后，顾志芳曾于2015年6月15日书面通知被告刘怀玉，让其在2015年9月30日前迁出讼争房屋；后因被告未及时迁出，原告亦数次致函刘怀玉，但刘怀玉拒不迁出，故原告要求其立即搬离讼争房屋并向原告支付占用房屋期间的费用。
对此，被告刘怀玉表示，其未收到顾志芳的书面通知，按照其与原房东的租赁合同，顾志芳若不与被告续签合同，应提前三个月通知被告；被告在收到原告及其律师所寄函件后，一直与原告在协商，只是因对装修费用等补偿价款有异议而未能达成一致意见。
被告史建法提出，其将房屋出售给原告时已向原告言明要对刘怀玉适当补偿，当时双方协商由原告将货盘下来，装修上再适当补偿给刘怀玉，但双方为费用问题一直协商不成；房屋出售时，其已将收取的8000元租金给了原告，意味着之后的事情与被告顾志芳、史建法无关，应由原告与刘怀玉自行协商。
以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》、房产证、土地证、顾志芳与刘怀玉签订的租房协议、顾志芳所发书面通知、原告邮寄函件及查询记录、律师函以及原、被告双方当庭陈述予以佐证。
本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；他人无权占有不动产或动产的，所有权人可以请求返还原物；侵害物权造成损害的，所有权人可以请求损害赔偿。本案中，原告朱小丽作为讼争的溧阳市东大街7号东起3-4间营业房的所有权人，有权要求无权占有房屋者自讼争房屋中迁出并赔偿无权占用期间的相应损失。
被告刘怀玉作为讼争房屋的占有、使用人，其认为自己占有、使用房屋是基于与原房屋所有权人顾志芳、史建法之间的房屋租赁合同关系，并以此提出如下抗辩意见：一、其与顾志芳、史建法已续签房屋租赁合同，并于2015年5月17日向史建法交付了两年的房屋租金120000元；二、原租赁合同中约定，合同期满出租方不再续租的须提前三个月通知承租人；三、原告应补偿被告相应的装修费用及办理营业执照、食品流通许可证、烟草营业执照的费用。
对此，本院认为，首先，被告刘怀玉未能提供任何证据证明其与顾志芳、史建法就续签房屋租赁合同事宜达成一致意见，史建法亦对此表示否认，其向史建法交付的120000元从证据形式上看应属借款而不是租金；且原告已于2015年5月11日取得了讼争房屋的所有权，即使刘怀玉与顾志芳、史建法于2015年5月17日达成了续订合意，此举亦属顾志芳、史建法的无权处分行为，合同效力不能及于原告朱小丽，原告作为所有权人仍得以要求被告刘怀玉返还占用的房屋。其次，原租赁合同虽有合同期满不续签提前三个月通知的约定，却并未约定不履行该通知义务的后果，更不能视为未提前三个月通知合同即自动续约；且被告刘怀玉与顾志芳夫妇关于该条的约定不能及于原告朱小丽，在原租赁合同期满后，原告已给予被告刘怀玉一定的合理期间搬离讼争房屋，被告刘怀玉在与原告协商未果的情况下应当及时从讼争房屋内迁出。最后，被告刘怀玉要求原告补偿相应的装修费用及办理营业执照、食品流通许可证、烟草营业执照的费用，无事实及法律依据，本院不予认可；被告刘怀玉若认为基于原先租赁合同关系自己产生了相应损失，可向原租赁合同相对方另行主张权利。
综上，被告刘怀玉在原租赁合同期满后对讼争房屋的占有，属于无权占有，依法应向原告返还租赁物并赔偿损失。原告要求被告刘怀玉按照原先租赁合同中约定的租金标准支付房屋占用期间的费用，不违反相关法律规定，本院予以支持。由于原告是基于其对房屋的所有权向被告主张返还原物及赔偿损失，而被告顾志芳、史建法仅对原告负有合同义务，并未侵犯原告的物权，故在本案中无须向原告承担物权法上的责任。被告顾志芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘怀玉于本判决生效之日起三日内自溧阳市东大街7号东起3-4间房屋中迁出，并按照月租金5000元的标准向原告朱小丽支付占用上述房屋期间的费用（自2015年10月2日计算至实际迁出日止）。
二、驳回原告朱小丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65元（已减半收取），由被告刘怀玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费130元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交（户名：江苏省常州市中级人民法院，账号：80×××63，开户银行：江苏银行常州分行营业部），汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。（本院履行款账户：户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。）
审判员 龚 雪
二〇一五年十二月十六日
书记员 蒋红娟