内蒙古自治区太仆寺旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2527民初816号
原告杨润秀，女，1969年11月6日出生，汉族，内蒙古自治区人，现住内蒙古自治区，系个体工商户。
委托代理人王继有，男，系内蒙古自治区太仆寺旗”148”法律服务所法律工作者。
被告张润梅，女，1969年10月3日出生，汉族，内蒙古自治区人，现住内蒙古自治区，系个体工商户。
委托代理人董英涛，男，系内蒙古自治区太仆寺旗法律援助中心律师。
被告俞莲，男，1955年8月20日出生，汉族，内蒙古自治区人，现住内蒙古自治区，系个体工商户。
被告张瑞仙，女，1954年8月5日出生，汉族，内蒙古自治区人，现住内蒙古自治区，系退休职工。
原告杨润秀与被告张润梅、被告俞莲、被告张瑞仙申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨润秀及其委托代理人王继有，被告张润梅及其委托代理人董英涛、被告俞莲、被告张瑞仙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称,原告认为内蒙古自治区太仆寺旗法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，”中止对（2016）内2527执129-1号裁定书的执行”，在事实认识上和适用法律上是错误的，导致作出错误的裁定，严重侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，并恢复原执行。理由如下：
一、案外人（被告）张润梅与被告俞莲所签订的房屋买卖协议不是双方真实意思的表示，因为两人关系非常好，现被告俞莲在蒙都赛宾馆给案外人张润梅打工。此协议从形式上看，案外人张润梅与被告俞莲签订了《房屋买卖协议》，此协议实际上是案外人张润梅与被告俞莲恶意串通，帮助被告俞莲逃避债务所签订的。价值30万元的购房款是以现金还是以转帐的形式支付的？查清30万元的资金来源和去向对于查清《房屋买卖协议》真相很关键，案外人张润梅称已占有和使用该房屋的理由不成立，该涉案房屋已是危房，没有使用价值，不能交付任何人使用，案外人张润梅并没有实际占有该涉案房屋。
二、案外人张润梅存在过错，案外人张润梅事先知道《关于宝昌镇棚户区改造项目房屋征收范围内暂停办理相关手续的通知》，案外人张润梅明知不能过户，还要进行房屋买卖，其根本目的在于帮助被被告俞莲逃避债务。案外人张润梅提供的《房屋买卖协议法律文书见证书》属于虚假证据，因为内蒙古宝达律师事务所已于2015年6月5日前被”取缔”不再存在，律师事务所不具有”见证”资格，既使”见证”也是形式上的”见证”，而不”见证”事实真伪。
三、案外人张润梅在存在过错，同时也没有实际占有该涉案房屋的情况下。不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对抗查封。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，涉案房产至今登记在被告俞莲名下，案外人张润梅虽主张其已受让了涉案房屋，但从案外人张润梅提交的证据来看，并不足以证明其主张的观点。涉案房产并未确权给案外人张润梅，根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，即使被告俞莲、被告张瑞仙与案外人张润梅转让涉案房产的行为属实，在未依法进行产权转移登记的情况下，该转让行为所产生的仅是债权债务关系，不具有物权的排他性，因此不能对抗执行法院的司法查封。
综上所述，涉案房屋系被告俞莲所有，案外人张润梅提出的执行异议不应当得到支持。原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，并要求被告承担本案诉讼费用。
被告张润梅辩称：一、被告张润梅在涉案房屋查封前已经购买并占有房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定中止执行，适用法律正确。原告要求恢复执行，缺乏法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，停止对该涉案房房屋的执行。1、被告张润梅已经合法购买了涉案房屋。被告张润梅提供的《房屋买卖协议书》、《太仆寺旗国有土地上房屋征收货币化安置协议书》、《房屋买卖协议法律见证书》证明被告张润梅在2015年6月已经购买了涉案房屋。《欠条》证明俞莲欠张润梅人民币50万元，房屋抵顶30万元，尚欠20万元，房款交易采用抵账方式，购房款已全部交付。2、被告张润梅已合法占有涉案房屋。《房屋买卖协议书》签订后，俞莲就将该涉案房屋的房屋产权证书和钥匙交付给张润梅，被告张润梅购买了涉案房屋后，与太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室签订了《货币化安置协议书》、证明被告张润梅占有该房屋和持有该房屋产权证原件，出卖人已经交付了房屋。3、涉案房屋没有办理产权过户登记不是由于被告张润梅的原因。未办理房产过户登记的原因是太仆寺旗政府发过《宝昌镇棚户区改造项目房屋征收范围内暂停办理相关手续的通知》文件，依据该”文件”暂停办理房屋产权过户登记,致涉案房屋至今未办理过户手续。二、原告认为被告对涉案房产不享有物权，则可以查封、执行，该观点是错误的。合法占有房产的购买人对于房产的拥有超出普通债权的优先受让权，其基于占有的请求权也具有了物权属性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债务执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。这些都是对占有房产的购买人特殊权利的认可。被告在涉案房产查封前已经购买并占有房产，拥有优先对原告普通债权的权利。三、原告提出”中止对（2016）内2527执129-1号裁定书的执行”，在事实认识上和适用法律上是错误的，请求人民法院依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，不是执行异议之诉审理的范围。执行异议之诉只需要审查案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而且法院依法进行书面审理，作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》并不违法。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，停止对该执行标的物的执行。
被告俞莲、被告张瑞仙同意被告张润梅的答辩意见。
经审理查明，2015年6月5日，被告俞莲、被告张瑞仙与被告张润梅签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告俞莲、被告张瑞仙将其名下的坐落在太仆寺旗宝昌镇广场西街二道巷56号房屋及附属设施（土地证号：太国用2011第0018**号；房产证号：太房权证2000字第XX**号）以30万元的价格转让给被告张润梅，甲方（被告俞莲、被告张瑞仙）协助乙方（被告张润梅）办理房屋的权属证件登记、过户手续，过户所需费用由乙方承担。被告俞莲于2015年6月10日给被告张润梅出具了”欠条”一张，内容为”欠张润梅现金伍拾万元，房子顶账叁拾万元，还欠贰拾万元，欠利息壹拾贰万元，以前所有条子作废。”付款方式是以涉案房屋抵顶30万元，《房屋买卖协议书》签订后，被告俞莲就将该涉案房屋的房屋产权证书和钥匙交付给被告张润梅，于2016年6月10日内蒙古宝达律师事务所出具一份”法律见证书”。2016年6月28日被告张润梅与太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室签订了《货币化安置协议书》，涉案房屋属于宝昌镇棚户区改造项目房屋。被告张润梅未办理房产过户登记的原因是因为太仆寺旗政府发过《宝昌镇棚户区改造项目房屋征收范围内暂停办理相关手续的通知》文件，依据该”文件”暂停办理房屋产权过户登记,致使涉案房屋至今未办理过户登记手续。
另查明：原告杨润秀于2015年11月4日向本院起诉被告俞莲、被告李建祥民间借贷纠纷一案。本院于2016年3月8日作出（2015）太民初字第378号《民事判决书》，判决该案被告俞莲于该判决生效之日起十日内给付原告杨润秀借款206400.00元。判决生效后，原告杨润秀向本院申请执行，本院在执行申请人杨润秀申请执行被执行人俞莲民间借贷纠纷一案中，案外人张润梅于2016年6月14日对执行标的提出书面异议。经审查，太仆寺旗人民法院于2016年8月4日作出（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，中止对被执行人俞莲名下的涉案房屋的执行。原告杨润秀不服执行裁定，于2016年9月12日向本院提起执行异议之诉，提出请求”依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，并恢复原执行”的诉讼请求。
原告向法庭提供的证据有：1、太仆寺旗人民法院（2015）太民初字第378号《民事判决书》，欲证明被告俞莲、被告张瑞仙欠原告杨润秀借款206400.00元，原告已此判决书申请强制执行涉案房屋。2、太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，欲证明该《执行裁定书》是一份错误的裁定书，”中止对（2016）内2527执129-1号裁定书的执行”是错误的，证明该涉案房屋属于被告俞莲、被告张瑞仙所有。3、”照片”4张，欲证明被告张润梅称已占有和使用该房屋的理由不成立，该涉案房屋已是破烂不堪属危房，没有使用和居住价值，被告张润梅并没有实际占有该涉案房屋。
被告张润梅质证意见：对太仆寺旗人民法院（2015）太民初字第378号《民事判决书》的真实性予以认可，但是原告已此判决书申请强制执行涉案房屋是错误的，张润梅不是被执行人，涉案房屋属于张润梅；太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》并不违法，裁定中止执行，适用法律正确；”照片”不能证明涉案房屋的产权属于俞莲，《房屋买卖协议书》签订后，俞莲就将该涉案房屋的房屋产权证书和钥匙交付给张润梅，张润梅已实际占有该涉案房屋。
被告俞莲、被告张瑞仙同意被告张润梅的质证意见。
被告张润梅向法庭提供的证据有：1、被告张润梅与被告俞莲、被告张瑞仙签订的《房屋买卖协议书》，欲证明已签订了合法有效的房屋买卖合同；2、《太仆寺旗国有土地上房屋征收货币化安置协议书》，证明张润梅与太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室签订了《货币化安置协议书》，被告张润梅已合法占有涉案房屋，被告张润梅是被安置人；3、《房屋买卖协议法律见证书》，证明被告张润梅在2015年6月已经购买了涉案房屋，房屋所有权已转移给张润梅。4、《欠条》证明被告张润梅与被告俞莲存在债权债务关系，俞莲欠张润梅人民币50万元，房屋抵顶30万元，尚欠20万元，购房款交易采用抵账方式，购房款已付清。5、《房屋所有权证和土地使用证》，证明被告张润梅已占有该房屋和持有该房屋产权证原件，出卖人已经交付了房屋。被告张润梅未办理房产过户登记的原因是因为太仆寺旗政府发过《宝昌镇棚户区改造项目房屋征收范围内暂停办理相关手续的通知》文件，依据该”文件”暂停办理房屋产权过户登记,致使涉案房屋至今未办理过户登记手续；6、张润梅身份证复印件，证明张润梅身份。
原告质证意见:1、对《房屋买卖协议书》的真实性不予认可，被告张润梅与被告俞莲有利害关系，不动产产权转移是已登记为准，此房屋未过户登记，房屋产权仍然是被告俞莲的；2、《太仆寺旗国有土地上房屋征收货币化安置协议书》是太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室在不知道有争议的情况下与被告张润梅签订的，此协议与本案没有关联性，也不能证明此房屋所有权是被告张润梅的；3、太仆寺旗律师事务所已取缔无资格，律师事务所是中介机构，以营利为目的，《房屋买卖协议法律见证书》的见证意见不具有任何法律效力。4、对《欠条》的真实性不予认可，被告张润梅与被告俞莲有利害关系；5、对《房屋所有权证和土地使用证》的真实性无异议，恰好证明了房屋所有权人是俞莲；6、对张润梅身份证的真实性无异议，但是与本案无关。
被告俞莲、被告张瑞仙未提供相关的证据。
本院认为：本案系执行异议引起的纠纷，原告请求依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院作出的（2016）内2527执异2号《执行裁定书》，不是执行异议之诉审理的范围。执行异议之诉只需要审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案原、被告争议的焦点是登记在被执行人俞莲名下的涉案房屋能否继续执行。本院认为，被告张润梅对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，其理由如下：
一、关于《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题，被告张润梅提供《房屋买卖协议书》，证明涉案房屋其在2015年6月已向被告俞莲、被告张瑞仙购买。而原告认为被告张润梅与被告俞莲所签订的《房屋买卖协议书》不是双方真实意思的表示，认为该《房屋转让协议书》实际上是案外人张润梅与被告俞莲恶意串通，被告俞莲为逃避债务所签订的。但原告提供的现有证据不能证明张润梅与俞莲之间存在恶意串通逃避债务的主观故意；二、关于被告俞莲与被告张润梅抵顶购房款的《欠条》是否真实合法的问题。张润梅提供《欠条》证据，证明其已支付全部购房款，购房款交易采用抵账方式。原告认为《欠条》不真实，被告张润梅与被告俞莲有利害关系，且没有通过现金交易或银行转账，违反常理，但是原告对其主张未能提供反证加以证明；三、关于涉案房屋被告张润梅是否有合法占有的问题，被告张润梅提供《太仆寺旗国有土地上房屋征收货币化安置协议书》、《房屋所有权证和土地使用证》，证明被告张润梅已合法占有该房屋和持有该房屋产权证原件，出卖人已经交付了该房屋。原告不予认可，认为张润梅已占有和使用该房屋的理由不成立，该涉案房屋已是危房，没有使用价值，不能交付使用，张润梅并未实际占有该涉案房屋。还认为不动产产权转移是以登记为准，此房屋未过户登记，房屋产权仍然是被告俞莲的，但是原告对其主张未交付房屋不能提供证据加以证明，原告的主张不能成立，本院不予支持；四、关于涉案房产没有办理过户登记手续，被告张润梅是否存在过错的问题。涉案房屋没有办理产权过户登记不是由于被告张润梅的原因。未办理房产过户登记的原因是太仆寺旗政府发过《宝昌镇棚户区改造项目房屋征收范围内暂停办理相关手续的通知》文件，依据该”文件”暂停办理房屋产权过户登记,致使涉案房屋至今未办理过户手续。原告认为案外人张润梅存在过错，张润梅事先知道政府的”通知”文件，明知涉案房屋不能过户登记，还要进行房屋买卖，其根本目的在于帮助被告俞莲逃避债务，《房屋买卖合同》是在2015年6月5日签订，太旗政府的”通知”文件是于2016年3月16日出台，《房屋买卖合同》签订在先，”通知”文件出台在后，原告的主张不成立，本院不予支持。本院对被告张润梅提出没有办理房屋过户登记手续的责任不在于其本人的主张予以支持。
在本案中，被告张润梅在本院查封前已与被告俞莲、被告张瑞仙签订合法有效的书面《房屋买卖协议书》，并抵账的方式支付房屋全部价款，在查封之前已经合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所规定的四种情形，被告的抗辩理由成立，本院应予以支持，被告提供的证据本院予以采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；被告张润梅未办理涉案房屋过户登记手续并不存在过错。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，原告对其主张不能提供相关证据加以证明，故原告应承担举证不能的法律后果，原告请求恢复执行涉案房屋理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告杨润秀的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告杨润秀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 马 军
审 判 员 杨春娟
人民陪审员 左淑琴
二〇一七年二月二十日
书 记 员 周策策