北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第02732号
原告北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人乔振林，该公司董事长。
委托代理人黄德增，男，北京市海淀区马连洼街道法律服务所法律工作者。
被告北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人苏继忠，该公司董事长。
委托代理人谭志旭，男，北京市第三建筑工程有限公司法务。
委托代理人秦智慧，男，北京市第三建筑工程有限公司法务。
原告北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）与被告北京市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告东居物业公司的委托代理人黄德增，被告三建公司的委托代理人秦智慧、谭志旭，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东居物业公司诉称，1997年海淀区检察院购置了海淀区马连洼菊园小区的32套住房，入住单位�建公司，先期入住28套房屋，建筑面积1947.11平方米。1997年8月20日，三建公司就上述房屋的供暖及代管费交纳问题向我公司作出说明，内容为市三建公司先期入住28套计1947.11平方米、另4套房计305.36平方米，由市三建公司交纳供暖费，同时补交95-96年度28套房供暖费等。最初三建公司尚能照约定履行付款义务，但是自2006年11月15日至2013年3月15日以来，其便不再按时向我公司交纳供暖费用。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令三建公司就位于北京市海淀区马连洼菊园小区21-1-102、21-5-101、21-5-201、21-5-301、21-5-401、21-5-501、21-5-601、21-5-202、21-5-302、21-5-402、21-5-502、21-5-602、21-6-101、21-6-201、21-6-301、21-6-401、21-6-501、21-6-601、21-6-102、21-6-202、21-6-302、21-6-402、21-6-502、21-6-602、26-4-403、26-4-503、26-4-603、26-4-101的28套房屋向我方支付2006年11月15日至2013年3月15日期间欠付的�暖费255573.59元。本案的诉讼费由三建公司负担。
被告三建公司辩称，不同意东居物业公司的诉讼请求，理由如下：第一，基本上，诉争房屋2010年11月15日之前的供暖费均由我方交给供暖单位，但2010年11月15日之后，均是由业主自行交纳供暖费，并凭交费发票到我公司进行报销。而且，2010年4月，北京市发布文件规定供暖费由使用人支付。第二，诉争28套房屋中绝大部分房屋的产权已经发生变更，已属于个人所有，我公司不再是房屋的产权人，而且东居物业公司与我公司之间没有供暖合同关系，其主张涉案28套房屋的供暖费，也应就我方与该28套房屋的产权关系进行举证。第三，就26-4-403号房屋，因该房屋应该还在许东升名下，但我方未能联系上房主，未能核实其供暖费交费情况，所以我方认为我方不应负担该房屋的供暖费；就21-6-602号房屋，根据东居物业公司提交的（2011）一中民终字第15378号民事判决书，该房屋自2007年2月27日起已经变更房主，我方联系不上新房主，也未能核实其供暖费的支付情况，但基于房主变更的事实，我方认为该房屋自2007年2月27日起的供暖费也不应由我方负担；就21-5-201号房屋，该房原房主杨福明已去世，杨福明的配偶不是我公司员工，现房主是谁我方不清楚，所以东居物业公司就该房屋主张的供暖费不应由我方负担；21-5-301号房屋的房主王岚巍、21-5-402号房屋的房主刘春玲、21-5-502号房屋的房主于春阳、26-4-603号房屋的房主刘志安、26-4-101号房屋的房主马长军，均不是我公司员工，所以东居物业公司就上述房屋主张的供暖费不应由我方负担；就21-5-401号房屋，我方不清楚该房屋的房主是白淑琴还是汤美丽，但二人都不是我公司员工，所以东居物业公司就该房屋主张的供暖费不应由我方负担；26-4-503号房屋的�主马艳红原是我公司员工，2008年4月份离职，现房主不清楚，所以东居物业公司就该房屋主张的2008年4月以后的供暖费我方不应负担。第四，东居物业公司主张的供暖费中截至2010年3月15日的供暖费已经超过诉讼时效。
经审理查明，1997年8月20日，北京市第三建筑工程公司出具《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖及代管费的说明》，内容为：海淀区检察院在西二旗房地产开发公司购房32套，共计2252.47平方米，入住单位北京市第三建筑工程公司，先期入住28套。经东北旺农场物业管理公司、海淀区检察院、北京市三建公司商洽，对入住前后供暖费、代管费如何交纳问题做以下几点说明，第一，市三建公司先期入住28套计1947.11平方米，入住后供暖费、代管费由市三建公司房管部门按时交纳，同时补交95、96年度28套房供暖费；第二，另4套房计305.36平方米（二�室一套，21号楼5门102室；三居室三套，21号楼1门201、202、302），待今后办理入住手续时，将95、96年度供暖费补交物业公司（按95、96年度供暖价格）；第三，另4套房办理入住手续后，市三建公司与物业公司签订正式供暖及代管协议。后北京市第三建筑工程公司入住北京市海淀区马连洼菊园小区21号楼1单元102室、5单元101室、5单元201室、5单元301室、5单元401室、5单元501室、5单元601室、5单元202室、5单元302室、5单元402室、5单元502室、5单元602室、6单元101室、6单元201室、6单元301室、6单元401室、6单元501室、6单元601室、6单元102室、6单元202室、6单元302室、6单元402室、6单元502室，6单元602室，26号楼4单元403室、4单元503室、4单元603室房屋、4单元101室。
2002年12月1日，北京市东北旺农场（甲方）与东居物业公司（乙方）签订《委托代收供暖费用协议》，双方约定：甲方向乙方所管理的北京市海淀区菊园小区等生活小区提供冬季供暖；供暖费价格按北京市物价局有关规定及海淀区住宅锅炉供暖管理办公室的批复标准执行；乙方负责及时向上述小区内的个人、单位等采暖用户收取供暖费用，乙方收取供暖费后应及时将全部供暖费用支付给甲方；本协议签订之前，甲方曾委托北京东居物业管理中心（乙方前身）对采暖用户欠交的供暖费进行催收，至今仍有部分供暖费用未能收回，自本协议签订之日起，对本协议签订之前采暖用户欠交的供暖费以及本协议签订后新发生的采暖用户欠交的供暖费，甲方授权乙方代为催收，必要时乙方有权采取法律诉讼措施进行催收。
本案诉争菊园小区28套房屋，在2007年11月15日之前接受的是锅炉燃煤供暖，自2007年11月15日起接受的是锅炉燃气供暖。自2006年11月15日至2013年3月15日期间，上述28套房屋欠交供暖费共计255573.59元。
另查，北京市东北旺农工商联合总公司物业管理公司原是东北旺农场下属公司，在1997年该农场正式成立了北京东居物业管理中心，该公司成立后原物业管理公司与用户签订的供暖协议全部交由东居物业管理中心履行，由东居物业管理中心负责提供供暖服务，有关供暖的债权全部转归东居物业管理中心。
2002年11月13日，经北京市工商行政管理局核准，北京东居物业管理中心名称变更为“北京市东居物业管理有限公司”。北京市第三建筑工程公司于2003年8月15日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京市第三建筑工程有限公司”。
庭审中，三建公司称，其已于2010年11月15日起口头要求涉案房屋房主自行交纳供暖费，在交费后持票到该公司报销，但未就此举证证明，东居物业公司亦不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述，东居物业公司提供的�托代收供暖费协议、关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖及代管费的说明等证据，三建公司提供的供暖费发票等证据，本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，三建公司入住的菊园小区28套房屋持续接受东北旺农场的供暖服务，双方已经形成事实上的供暖合同关系，根据东北旺农场与三建公司签订的《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖及代管费的说明》，三建公司理应就本案诉争28套房屋向东北旺农场支付供暖费，现其拖欠2006年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费，至今未付，已经构成违约。现东居物业公司主张的供暖费255573.59元，数额合理，又因东北旺农场已授权东居物业公司就上述房屋代收供暖费，故东居物业公司要求三建公司支付上述所欠供暖费255573.59元的诉讼请求，存�事实和法律依据，本院依法予以支持。因诉争28套房屋所接受的供暖服务持续提供，供暖费系持续发生，故三建公司关于东居物业公司主张的供暖费中截至2010年3月15日的部分已经超过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。三建公司以部分房屋的房主变更为由，要求从东居物业公司主张拖欠的供暖费中扣除该部分房屋的供暖费，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。三建公司称，其已于2010年11月15日起口头要求涉案房屋房主自行交纳供暖费，在交费后持票到该公司报销，但未就此举证证明，东居物业公司亦不予认可，故本院对于三建公司的上述主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
北京市第三建筑工程有限公司于本判决生效后十日内向北京东居物业管理有限公司支付二〇〇六年十一月十五日至二〇一�年三月十五日期间的供暖费人民币二十五万五千五百七十三元五角九分。
如果北京市第三建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百六十七元，由北京市第三建筑工程有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五千一百三十四元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈迎宾