福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第1874号
原告饶光飞，男，1968年10月17日出生，汉族，住南平市建阳区。
原告苏水芬，女，1970年11月10日出生，汉族，住南平市建阳区。
以上二原告共同委托代理人王玲，福建心至律师事务所律师。
被告福建省同建房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区。
法定代表人何光戍，董事长。
委托代理人谢庆华，男，该公司员工，住南平市建阳区。
委托代理人常平华，福建心至律师事务所律师。
原告饶光飞、苏水芬诉被告福建省同建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理。依法由审判员吴光辉适用简易程序于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告饶光飞、苏水芬及其委托代理人王玲，被告福建省同建房地产开发有限公司的委托代理人谢庆华、常平华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶光飞、苏水芬诉称，原、被告于2012年10月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的尚书苑某幢某号房出卖给原告，总价276653元；付款方式按揭付款；合同第八条约定了交付条件和限期：被告应当在2014年1月30日前将经建设单位依法组织、设计、施工、监理等单位验收合格和消防验收合格及建筑物生活设施达到设计要求条件，公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，符合合同约定的各项条件的商品房交付给原告使用，如在规定日期内未达到上述条件，原告同意接收的，出卖人每日支付50元违约金；第十四条约定：如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金。合同生效后，原告如约履行，被告于2014年1月27日向原告交付所出售的房屋，但未一并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且未按合同附件三第3、5、6、8、9约定找平，经多次找被告协商未果，原告为尽快入住，只好自行解决，为此花费工料费2300元。后通过其他业主诉讼案件中，被告提供的证据中获悉，被告在交房时尚未通过竣工验收，直到2014年6月9日才完成竣工验收备案登记，交房时不符合合同约定的交房条件，拖延131天，依照合同约定每日支付违约金50元，应当向原告支付违约金6550元；在产权登记方面，被告应当在4月26日前向原告交付房屋所有权证书，但原告的房产登记日期9月29日，逾期156天，即使按业主中最早完成产权登记9月26日计算，被告也逾期153天，按合同约定，被告应当在按已付房款日万分之二支付违约金，应支付违约金8465.58元。现诉请，判令被告承担违约责任，向原告支付违约金17265.58元，其中交房未达到约定条件违约金6550元，未按合同约定找平工料费2300元，逾期办理房产证违约金8465.58元。
被告福建省同建房地产开发有限公司辩称，1.原告主张被告逾期交付房屋的违约金，不能成立。根据原、被告签订的商品房买卖合同规定，出卖人应当交付房屋的时间为2014年1月30日，被告在2014年1月22日就已经发出交房通知书；2014年2月7日，相关部门已验收合格，故被告交房时符合交房条件；原告按验收合格备案表的时间计算逾期天数不能成立，备案是行政行为，与验收是否合格是两个行为。2.关于要求被告支付找平工料费2300元。原告已接收了房屋，未提出需要找平，依据不充分；交接以后原告花费找平费2300元，但从原告证据中，无法证明已付找平费2300元。3.关于逾期办理房产证。房产证实际交付时间从2014年4月28日起算，原告实际收到房产证按日计算违约金，原告没有提供是何时收到房产证的证据。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.商品房买卖合同、不动产统一发票（含契税收据），拟证明原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：①交房期限：2014年1月30日前；②交房条件：经建设单位依法组织、设计、施工、监理等单位验收合格和消防验收合格及建筑物生活设施达到设计要求条件，公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，符合合同约定的各项条件的商品房交付给原告使用，如在规定日期内未达到上述条件，原告（买受人）同意接收的，被告（出卖人）每日支付50元违约金；③第14条“关于产权登记的约定”中约定：如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金；④附件三3.5.6.8.9约定了找平项目，被告均未做到。
2.交房通知书，拟证明被告于2014年向原告发出交房通知书，但没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
3.福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明被告在2014年6月11日才备案，却在备案前就交房了，说明在交房时并没有验收合格，不符合约定交房条件。
4.房产证，拟证明被告逾期办理房产证。
被告向本院提交了以下证据：
钥匙移交清单，拟证明很多业主根据交房通知书，已经收房。
经质证，被告对原告举有证据1、2无异议；证据3的证明对象有异议，可以证明房屋验收时间为2014年2月7日，而不是2014年6月11日；证据4证明对象有异议。原告对被告举有证据的真实性无异议。
本院为查明案件事实，依职权至南平市建阳区房地产管理处调取了建阳市商品房初始登记审批表、建阳市商品房初始登记申请书、建阳市房地产管理处领证记录表。
经质证，原、被告对本院调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，被告对原告举有证据1、2无异议，本院予以确认；证据3，被告提出证明对象的异议理由不成立，竣工验收非法定交房条件，而备案登记合格并取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》系法定交房条件，故本院对证据3予以确认。证据4，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告对被告举有证据的真实性无异议，本院予以确认。依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。
经审理查明，原告饶光飞、苏水芬与被告福建省同建房地产开发有限公司于2012年10月31日签订了合同编号为201202684号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，原告向被告购买位于南平市建阳区麻沙镇渡头1号（尚书苑）第某幢某单元某号房，建筑面积为107.23平方米，房屋总价款为276653元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币每日50元违约金。《商品房买卖合同补充协议书》中第六条第6项对《商品房买卖合同》第八条所指的“每日”进行补充，“每日”系自交付之日起至达到设计条件要求之日止的日历日。合同第十三条约定，出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.要求出卖人更换相同或相近的装饰设备或补偿差价。合同附件三规定了合同第十三条建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准。即3.内墙：水泥石灰膏砂浆找平，打底扫毛或划出纹道；5.顶棚：水泥石灰膏砂浆找平，打底扫毛或划出纹道；6.楼（地）面：混凝土垫层，水泥砂浆打底找平；8.厨房：混凝土垫层，水泥砂浆打底找平，地面防水处理；9.卫生间：混凝土垫层，水泥砂浆打底找平，地面防水处理。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同补充协议书》中第九条对《商品房买卖合同》第十四条进行补充如下：在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中全部合同责任和义务。在办理该商品房分户产权证中，出卖人可协助买受人统一向产权登记机关递送资料办理，但出卖人并不因此承担且买受人亦无权要求出卖人承担任何办理迟延或资料不符合规定无法办理的责任。如因为其他非出卖人自身原因（包含但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则合同第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任；买受人须在出卖人通知后十五日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之叁向出卖人支付违约金，同时出卖人不在承担本合同第十四条规定的产权登记备案的相关责任。被告2012年11月15日出具发票确认收到原告购房款106653元，2014年7月7日出具发票确认收到原告购房款170000元。2014年1月22日，被告通知全体主业于2014年1月27日至2014年1月28日办理交房手续。原告于2014年1月27日在钥匙移交清单上签字，领取钥匙。被告开发的尚书苑2、3号楼于2014年6月11日就工程竣工验收在南平市建阳区住房保障和城乡规划建设局备案，同日取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年8月27日，被告向南平市建阳区房地产管理处提交建阳市商品房初始登记申请书，于2014年9月3日记载登簿，完成房屋初始登记。2014年9月29日南平市建阳区房地产管理处完成商品房转移登记，原告取得房屋所有权证书。在审理过程中，经本院询问，原告对请求事项找平工料费2300元，自愿放弃50元，请求被告支付找平工料费2250元。民事起诉状中事实和理由部分，数字与日期书写错误：房号更正为某幢某单元某号房。
本院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容合法，为有效合同，对双方当事人均有约束力，原、被告均应按上述合同约定履行。本案双方争议的焦点为：1.商品房交房条件的标准。2.被告承担不符合交房条件违约责任的天数。3.被告是否应支付原告找平工料费2250元。4.原告逾期办理产权证书是否因被告的原因所致，被告应承担违约责任的天数。
对于第一个争议焦点，本院认为，判断商品房是否符合交房条件，应当以备案登记合格并取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为法定交房条件，因此，被告辩解以竣工验收为交房条件的标准，本院不予采纳。2014年6月11日被告取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这时房屋符合法定交房条件。
对于第二个争议焦点，本院认为，法律对商品房交付条件的规定是强行性的，即使购房者在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担，即购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交房条件时应承担的违约责任。符合交房条件的转移占有日期才是合法有效的“交房日期”，故已实际交房的情况下，以符合交房条件之日为交房日。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年1月30日前交房；而被告符合交房条件之日即被告取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，为2014年6月11日，且原告此前已实际接收房屋。综上，不符合交房条件违约责任的天数为2014年1月30日起至2014年6月11日止，但原告主张计算至2014年6月9日止，系原告对权利的处分，本院予以采纳，故被告应承担不符合交房条件违约责任的天数共计130天。
对于第三个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告应举证证明被告交付使用的房屋不符合《附件三》约定的标准及已花费找平工料费2250元，在法庭辩论终结前，原告未能提供相应证据，应承担不利的法律后果。
对于第四个争议焦点，本院认为，合同双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告于2014年1月27日将房屋交付给原告，按约定，被告应当在2014年3月28日之前将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中全部合同责任和义务，但被告却于2014年8月27日才向南平市建阳区房地产管理处提交商品房初始登记申请书等相关材料，同年9月3日记载登簿，完成房屋初始登记，即被告履行完毕产权登记中全部合同责任和义务。综上，原告未能及时申请办理房屋所有权证，被告应当承担由此产生的逾期办证的违约责任，被告应承担的违约天数应为129天（即合同约定被告应承担违约责任之日起计算至被告履行完毕产权登记中全部合同责任和义务之日止，也就是从2014年4月27日起计算至2014年9月3日止），故对原告主张被告原因导致逾期办理房屋权属证书天数为153天，本院予以支持129天，超出天数不予支持。
综上，对原告主张被告不符合交房条件违约金及逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持不符合交房条件违约金6500元（50元／天×130天）及逾期办理房屋权属证书违约金7137.65元（276653元×0.02%×129天），超过部分不予支持。对原告主张被告支付找平工料费2250元，因该项诉请原告依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建省同建房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告饶光飞、苏水芬不符合交房条件违约金6500元及逾期办理房屋权属证书违约金7137.65元。
如果被告福建省同建房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告饶光飞、苏水芬的其他诉讼请求。
本案受理费232元，依法减半收取116元，由原告饶光飞、苏水芬负担23元，由被告福建省同建房地产开发有限公司负担93元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 吴光辉
二〇一五年九月十六日
书记员 梁 娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。