湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第00658号
原告（反诉被告）李慧。
委托代理人张帆，湖北楚义君律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭灵。
委托代理人魏成伟，湖北君涛律师事务所律师。
原告（反诉被告）李慧与被告（反诉原告）郭灵租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭，分别于2015年6月10日、8月31日、10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李慧的委托代理人张帆、被告（反诉原告）郭灵的委托代理人魏成伟到庭参加了诉讼，其中被告（反诉原告）郭灵的委托代理人魏成伟仅参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。
原告（�诉被告）李慧诉称，原告系武汉市东西湖区沐卉美容美甲中心经营者，该美容店位于东西湖区金南一路卧龙丽景湾翡翠大道123号。原告因怀孕需要长时间休养，于2014年7月27日将其经营的美容店转租给被告经营，双方签订了《美容院转租合同》，约定原告将美容院转租给被告使用，转租期限两年，自2014年7月26日至2016年7月26日，转租费用为人民币23，000元，并约定被告在承租期内不得转让、转租，两年期满后原告出资5，000元与被告共同经营该店，若被告违约，须向原告支付违约金20，000元。合同签订后，原告依约将美容店交给被告经营管理，但被告迟迟不按约定支付转租费用。2014年11月，被告未经原告同意，擅自将美容店转让，并另外在卧龙××翡翠大道××了一家美容店，被告的行为违反了《美容院转租合同》的约定，原告多次找被告协商未果。为维护原告合法权益�请求法院判令：1、被告立即向原告支付美容院转租费23，000元；2、被告向原告支付违约金20，000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）郭灵辩称，被告没有违反合同约定，也并未将房屋转让给他人，双方订立的合同因原告的欺诈行为而无法履行，事实上合同已解除，原告已收回此房屋，原告应当向被告退还转租费。请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）郭灵提出反诉称，2014年4月5日，反诉被告李慧与案外人代爱君签订了《房屋租赁合同》，合同约定了不得擅自转租，且代爱君不同意转租。反诉被告明知房屋不能转租而与反诉原告签订《美容院转租合同》，导致合同无法履行，合同目的无法实现，反诉原告据此依法解除合同，并要求反诉被告返还财产。请求法院判令：1、解除双方签订的《美容院转租合同》；2、反诉被告返还�诉原告转让费23，000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）李慧针对被告（反诉原告）郭灵的反诉辩称，转租合同是双方真实意思表示，且未违反法律、法规规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，非经法定事由任何一方不得单方终止或解除合同，否则应当承担相应的违约责任。反诉原告提出的解除合同的事由不符合法律规定，反诉被告不存在违约行为，在原承租人尚未解除与反诉被告房屋租赁合同的情况下，反诉原告以反诉被告与原承租人在合同中约定的事由作为解除合同的理由，不能成立。反诉原告擅自转让违约在先，其提出解除合同在后，其转让行为致使原来的租赁关系无法恢复。反诉原告将卧龙××翡翠大道××门面转让后又在该小区承租了127号门面，其可以按照转租合同约定继续履行合同。综上，反诉原�提出的反诉理由不能成立。
原告（反诉被告）李慧为支持其诉讼请求及对反诉的反驳，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、营业执照副本、《房屋租赁合同》，证明原告承租武汉市东西湖区卧龙××翡翠大道××门面经营武汉市东西湖区沐卉美容美甲中心；
2、《美容院转租合同》，证明原、被告之间存在房屋转租合同关系，以及双方的权利义务和违约责任等；
3、《租房合同》，证明被告擅自将丽景湾123号门面转让，另外承租127号门面从事经营的事实；
4、《通知》，证明被告承租了127号门面后，因不缴纳房租，房东向被告发出腾退房屋的通知；
5、金穗借记卡明细对账单（卡号：62×××77），证明被告代原告收取消费款16，774元。
被告（反诉原告）郭灵为支持其反驳主张及反诉请求，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》、《美容院转租合同》，证明原告李慧明知其与代爱君签订的《房屋租赁合同》约定了房屋不得擅自转租，而自行将该房屋转租给被告郭灵，导致被告面临随时被要求清退的情形，《美容院转租合同》无法履行，被告郭灵据此有权单方解除合同；
2、金穗借记卡明细对账单（卡号：62×××18）及邮政储蓄交易明细，证明被告郭灵以转账方式向原告李慧支付转让费17，840元，该款项应予返还；
3、工商银行客户凭条2份，证明被告郭灵向代爱君支付房租12，700元；
4、《证明》，证明代爱君不同意转租，原告李慧违反《房屋租赁合同》约定。
根据原告（反诉被告）李慧的申请，本院分别于2015年6月18日、8月13日向第一承租人代爱君的代理人龚明军及房屋出租人孙雷波�案件相关事实进行询问，并分别制作了询问笔录。
孙雷波陈述，东西湖区卧龙××翡翠大道××房屋登记业主系其妻子方勤，房屋对外出租事宜由孙雷波负责。2012年3月中旬，孙雷波将该房屋出租给代爱君，并签订了书面协议，明确约定承租期内未经业主方同意不得转租。2015年元月份，孙雷波得知该门面已被代爱君转租，但是鉴于合同即将届满，不愿与之发生纠纷，故没有向代爱君主张解除合同或要求其支付违约金。2015年3月份左右，房屋租赁期满，孙雷波收回出租门面。
龚明军陈述，2014年4月5日，代爱君将其承租的东西湖区金南一路卧龙丽景湾翡翠大道123号房屋转租给李慧，龚明军作为代理人也在合同中签字。合同约定租金为2，300元／月，按半年结算，代爱君收取李慧保证金3，000元，承租期内不得转租，如果李慧违约，保证金不予退还。2014年底，郭灵电话联系代爱君时，代爱君才得知李慧已将门面转租。李慧未经代爱君同意转租门面，代爱君对转租行为不认可，但事后并未向李慧主张解除合同，认定转租行为无效，而是根据合同约定，租赁期满不退还向其收取的押金3，000元。郭灵承租期间，向代爱君支付租金12，700元，并于2014年底将该门面转租出去。
经庭审质证，原告（反诉被告）李慧对被告（反诉原告）郭灵提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，原告李慧与代爱君签订的《房屋租赁合同》在租赁期内并未解除，该合同合法有效，被告不能以可能存在的风险作为解除合同的理由；对证据2的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，银行转账凭证不能明确收款对象是原告，且支付款项金额、时间与合同约定的转租费不相符，其中有2笔明细显示是消费款项，不是房屋转租费，因�该证据不能证明被告向原告支付了转租费；对证据3的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，不能证实该款项是否属于房屋租金；对证据4，属于证人证言，证人应当出庭作证，否则证言不能作为证据使用。
被告（反诉原告）郭灵对原告（反诉被告）李慧提交的证据1中的《房屋租赁合同》的真实性无异议；对证据1中的营业执照副本，与本案无关，不发表质证意见；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告将诉争门面转让给他人的事实；对证据4的关联性有异议，卧龙××翡翠大道××不是本案诉争门面，与本案无关；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认可原告收到该三笔转账的时间和金额，但上述款项为转租费。
原告（反诉被告）李慧、被告（反诉原告）郭灵对本院依法向孙雷波、龚明军制作的询问笔录均无异议。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：
原告（反诉被告）李慧提交的证据1中的《房屋租赁合同》及证据2，被告（反诉原告）郭灵对其真实性均无异议，本院予以确认；证据1中的营业执照副本，能够与证据2中载明的转让门面信息相互印证，本院予以采信；证据3、4系案外人与被告郭灵签订的《租房合同》及催缴房租通知，仅能证明被告郭灵租赁了其他门面，该证据与本案无关联性，本院不予采信；证据5系银行明细对账单，被告（反诉原告）郭灵对其真实性无异议，认可原告收到该三笔转账的时间和金额，且该证据与被告（反诉原告）郭灵提交的证据2能够相互印证，本院予以采信。
被告（反诉原告）郭灵提交的证据1、2、3，原告（反诉被告）李慧对其真实性均无异议，对证明目的、关联性有异议，�院对上述证据的真实性予以确认，对其证明目的及关联性，结合经庭审质证的其他证据及当事人陈述综合认定；证据4能够与龚明军的陈述相印证，本院予以采信。
对孙雷波、龚明军在询问笔录中的陈述，因原告（反诉被告）李慧、被告（反诉原告）郭灵均无异议，本院予以采信。
本院根据当事人提交的证据和庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
李慧系个体工商户，经营武汉市东西湖区沐卉美容美甲中心。
2014年4月5日，李慧（乙方）与代爱君（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于武汉市东西湖区卧龙丽景湾翡翠大道123号房屋出租给乙方，租赁期限自2014年4月5日至2015年3月19日。乙方于合同生效之日向甲方支付保证金3，000元，合同期满，若乙方无任何违约行为，甲方应在合同到期之日将保证金无息退还给�方。合同还约定，未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借或擅自调换使用的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在当天内退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。
2014年7月27日，李慧（转租方、甲方）与郭灵（顶租方、乙方）签订《美容院转租合同》，合同约定甲方将位于卧龙××翡翠大道××的美容院（沐卉美容美甲中心）转租给乙方使用，租期到期日为2016年7月26日，月租金为2，300元。乙方在2014年7月27日前一次性向甲方支付顶手费（转租费）23，000元，上述费用不包括甲方交给房东的押金、美容院的装修、装饰及设备费用。转让期间，门店不得转让转租。乙方接手后必须遵守与甲方签订的两年的租赁合同，如若违反，需赔付违约金20，000元。
2014年8月6日至8月9日，郭灵向李慧转账两次，每次转�5，000元；2014年9月12日，郭灵向李慧转账6，774元，三次共转账16，774元。
另查明，2014年9月30日，郭灵通过银行转账的方式直接向第一承租人代爱君支付房租12，700元，并于2014年底将该门面转租出去。2015年元月份，该门面业主得知第一承租人代爱君将该房屋转租后，未向其主张解除合同或要求支付违约金。2014年底，该门面第一承租人代爱君得知次承租人李慧将该房屋转租后，未向其主张解除合同，但表示不退还押金3，000元。
原告（反诉被告）李慧于2015年4月28日诉至本院，要求1、被告（反诉原告）立即向原告（反诉被告）支付美容院转租费23，000元；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金20，000元；3、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）因擅自转租对其造成的经济损失3，000元；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。审理中，原告（反诉被告）李慧放弃第三项诉讼请求，要求如诉称，被告（反诉原告）郭灵提出反诉。因双方意见分歧较大，本案调解不成。
本院认为，原告（反诉被告）李慧与被告（反诉原告）郭灵签订的《美容院转租合同》系当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形。原告（反诉被告）李慧作为东西湖区卧龙××翡翠大道××房屋的次承租人，其与第一承租人代爱君签订《房屋租赁合同》时，约定不得转租，但第一承租人代爱君在知道次承租人李慧转租后六个月内，并未以未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。故原告（反诉被告）李慧与被告（反诉原告）郭灵签订的《美容院转租合同》依法成立，转租期限在次承租人剩余租赁期限范围内的部分有效。依法成立、生效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面履行约定的义务。原告（反诉被告）李慧依照合同约定向被告（反诉原告）郭灵交付了东西湖区卧龙××翡翠大道××的美容院，被告（反诉原告）郭灵应当依照合同约定向原告（反诉被告）李慧支付转租费。经审理查明，被告（反诉原告）郭灵应付转租费23，000元，已付16，774元，尚欠6，226元。关于原告（反诉被告）李慧要求被告（反诉原告）郭灵立即支付美容院转租费23，000元的诉讼请求，本院在6，226元的范围内予以支持；超出部分，不予支持。
根据原告（反诉被告）李慧与被告（反诉原告）郭灵所签订《美容院转租合同》的约定，转让期间，门店不得转让转租，被告（反诉原告）郭灵在履行合同过程中，未经原告（反诉被告）李慧同意，转租该门店，系违约行为，应承担违约责任。原告（反诉被告）李慧根据合同约定：“乙方接手后必须遵守与甲方签订的两年的租赁合同，如若违反，需赔付违约金20，000元。”，主张被告（反诉原告）向其支付违约金20，000元，该违约金约定过高，本院予以调整，参照原告（反诉被告）李慧向第一承租人交付的保证金，酌定违约金3，000元。关于原告（反诉被告）李慧要求被告（反诉原告）郭灵支付违约金20，000元的诉讼请求，本院在3，000元的范围内予以支持；超出部分，不予支持。
关于被告（反诉原告）郭灵提出，双方订立的合同因原告（反诉被告）李慧的欺诈行为而无法履行，事实上合同已解除的辩称意见，因未提交证据支持，本院不予采纳。
关于被告（反诉原告）郭灵提出，原告（反诉被告）李慧与第一承租人代爱君签订的《房屋租赁合同》约定了不得擅自转租，原告（反诉被告）李慧未经代爱君同意擅自转租，并与被告（反诉原告）签订《美容院转租�同》，导致被告（反诉原告）的合同目的无法实现，要求解除双方签订的《美容院转租合同》，并主张原告（反诉被告）返还转让费23，000元的反诉请求，本院认为，第一承租人代爱君在知道次承租人李慧转租后六个月内，并未以未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，该合同成立并生效，被告（反诉原告）郭灵可在次承租人李慧剩余的租赁期限内实现合同目的，其将可能会发生的影响合同目的实现的风险作为解除合同的理由，不能成立。同时，在影响合同目的实现的情形尚未发生时，被告（反诉原告）郭灵已将承租门面再次转租，该行为致使双方的租赁关系无法恢复，违约在先。故对于被告（反诉原告）郭灵的上述反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告（反诉原告）郭灵于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李慧支付转租费6，226元、违约金3，000元，共计9，226元；
二、驳回原告（反诉被告）李慧的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郭灵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受�费950元［原告（反诉被告）李慧已预交］、反诉费375元［被告（反诉原告）郭灵已预交］，以上共计1，325元，原告（反诉被告）李慧负担760元，被告（反诉原告）郭灵负担565元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费950元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜树山
代理审判员 张 敏
人民陪审员 曾 晨
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 涂娅迪