广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4327号
上诉人（原审被告）：杨琦。
委托代理人：何结文，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴仁浩。
委托代理人：卢建雄，广东强邦律师事务所律师。
原审被告：何春和。
上诉人杨琦因与被上诉人朴仁浩、原审被告何春和所有权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区三元里大道水边街193号907房（以下简称涉案房屋）原登记权属人是朴仁浩，已办理抵押登记。
2010年3月19日，朴仁浩在广东省广州市南方公证处办理公证委托书，受委托人杨琦、陈某、何春和，委托内容为“委托人朴仁浩，依法是座落于广州市白云区三元里大道水边街193号907房屋的产权人，现委托受委托人为我的合法代理人，全权代表委托人执行和处理上述房产的下列事项：一、提前清偿典当贷款本金、利息并支付各项相关费用，领取房地产权证明原件等相关文件；二、涂销房产抵押登记，及退案手续；三、办理产权证的更正、加密、改密码事宜；四、有权代理我出售、出租、转让上述房屋、收取售房款及租金、办理交易和过房手续，签订《房屋买卖合同》；办理房产产权登记、办理测绘手续、抵押登记及备案手续；代委托人签署借款抵押合同及估价协议书等相关贷款文件；领取他项权证或抵押备案证明文件，缴纳一切税费；五、代委托人办理银行贷款手续及签署相关的贷款文件；六、代为开立账户领取存折；七、如上述房屋已涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼的要求，进行和解、提起反诉上诉、签收法律文件；八、申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更执行要求、进行和解、签收法律文书、领取执行标的、缴纳所有相关费用；九、以上受委托人任其一人办理上述事项都具有同等效力；十、此委托书有转委托权；上述任一受委托人均可单独行使上述权利。受委托人依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任及经济责任。此委托书有效期从签署之日起至此事项完成为止。”。
同日，朴仁浩（乙方）与杨琦及案外人陈某（共同作为甲方）签订《附加协议书》，约定现甲乙双方已作公证文件外，另必须遵守以下条款：“1、现乙方签定之委托公证及甲方所签定之购房协议书只因纯向甲方借贷而订立，乙方还款期为30天，故由甲方贷款给乙方当天起计，即2010年3月19日至2010年4月18日内，甲方委托人、皆禁止对广州市白云区三元里大道水边街193号907房进行或任何有关出租、转按、赎契、出售、抵押及转让等事项；2、乙方将人民币贰拾万元全数还清给甲方后甲方必须立即将所有经双方签定之文件，已作公证委托书及乙方签定文件包括承诺书、借据、声明书、购房协议书、收款收据（正本）归还乙方，甲方不得保留乙方签署之有关文件”；3、如经甲乙双方协商后，延迟还款期限，此协议之时限顺延；4、当款额还清后，所有有关甲乙双方之文件即时取消法律效用，此协议经甲乙双方签定后，均对双方具有法律约束力。”同时由杨琦开具收条给朴仁浩载明“收到朴仁浩签名纸张拾张。收到供楼存折一本和卡一张”。
另外，杨琦（甲方）与朴仁浩（乙方）签订一份《购房协议书》，内容为“甲方向乙方购买房屋事宜，双方签订协议如下：一、乙方自愿将座落广州市白云区三元里大道水边街193号907房房屋，建筑面积为66.3408平方米，产权证号（第C27××94）出售给甲方，产权证属朴仁浩，登记用途住宅，建筑结构钢筋混凝土，以下简称房屋。二、房屋交易总额为人民币97.5万元整，另外，转户契税由乙方支付，转户评估费用由乙方支付。三、……。四、交吉时间乙方须在2011年10月31日前将该房屋交付给甲方使用（逾期交吉视为违约），房屋交付甲方使用后所产生的孽息归甲方所有，原置室内家电归甲方所有……。五、乙方保证该房屋在本协议签订日前未予出租或租赁……。六……。七、乙方保证在该房屋办理转户、转按时其提供的文件合法有效，反之承担由此产生的一切法律责任……。八、甲、乙双方必须严格遵守协议条款，如单方违约，违约方除赔偿对方损失外，并按该房屋交易总额的20%向对方支付违约金。九、……。十、……。特别约定：本协议第二条交易总额（扣除银行贷款）用以抵消乙方尚欠甲方的借款128万元及逾期利息，抵消以后甲方无须另行支付购房款给乙方。”上述协议签署日期为“2011年10月10日”，除了第十条特别约定的内容是手写的外，其余内容均为打印。
2011年10月27日，何春和以作为甲方朴仁浩（卖方）的委托代理人身份与乙方杨琦（买方）签订出售涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》），约定：甲方将位于白云区三元里大道水边街193号907房，房屋权属人为朴仁浩，房地产权证号为27××94，建筑面积66.3408平方米，套内面积53.8588平方米的住宅房屋出售给乙方；房地产按整套出售并计价，总金额为人民币75万元；付款甲、乙双方选择自行交割房款，采用一次性付款方式付款，并于2011年11月5日前向甲方支付；房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲、乙双方于2011年10月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；延期交房应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等等。随后，杨琦偿还了涉案房屋尚欠银行贷款25.5万元，何春和与杨琦办理了涉案房屋的涂销抵押手续和产权过户手续。现白云区三元里大道水边街193号907房屋的房地产权属人为杨琦。
另查明：讼争房屋目前登记在杨琦名下，但朴仁浩至今未交付房屋给杨琦。
原审庭审中，对于2010年3月19日的公证委托书，朴仁浩解释原因如下：2010年3月19日其向杨琦所借的20万元已还清，涉案公证委托书只是为这笔贷款而办理，附加协议是对委托公证的限制，且约定借款还清后该委托公证没有法律效力。同时，朴仁浩对《购房协议书》质证认为：《购房协议书》中“朴仁浩”的签名是朴仁浩于2010年3月19日所签，但第十条特别约定的手写内容当时是空白的，应是杨琦后来添加，朴仁浩从未做出过该意思表示，因为当时房屋已抵押给银行故无法再办理抵押登记，所以该合同实际是抵押合同，而非房屋买卖合同。杨琦解释手写内容确是由杨琦填写，但该格式合同是由朴仁浩提供。
原审诉讼中，双方确认之前双方之间存在多项借款往来。杨琦向原审法院提供了朴仁浩于2011年1月至10月期间所写的3张借据以及借款纠纷案件的民事起诉状及证据，拟证明朴仁浩尚欠杨琦借款本金共计129万元、滞纳金19.28万元，还款期限为1个月，杨琦已另案起诉朴仁浩要求还款（扣除杨琦代朴仁浩偿还银行按揭贷款后，杨琦应付朴仁浩购买涉案房屋购房款74万元，该74万元购房款可以与朴仁浩尚欠杨琦借款本金及滞纳金共148.28万元相抵消）。
原审法院依朴仁浩的申请，依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对相关事项进行司法鉴定，鉴定意见如下：“1、《购房协议书》中的“朴仁浩”签名与该协议书中其他手写内容不是同时、同一支笔书写形成；无法判断该协议书中“朴仁浩”签名与该协议书其他手写内容的书写先后、相差时间。2、《附加协议书》中的“朴仁浩”签名与《公证委托书》中的“朴仁浩”签名是同时、同一支笔书写形成，与《购房协议书》中的“朴仁浩”签名不是同时、同一支笔书写形成；无法判断《购房协议书》中的“朴仁浩”签名与《附加协议书》、《公证委托书》中的“朴仁浩”签名的书写先后、相差时间。3、《购房协议书》中的“杨琦”签名与《广州市存量房买卖合同》中的“杨琦”签名不是同时、同一支笔书写形成；无法判断《购房协议书》中的“杨琦”签名与《广州市存量房买卖合同》中的“杨琦”签名的书写先后、相差时间。鉴定费30680元已由朴仁浩预付。朴仁浩对上述鉴定意见不满，认为需要进一步鉴定，并申请重新鉴定。杨琦对上述鉴定意见无异议。
杨琦于2012年11月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1.杨琦与何春和于2011年10月27日签订的《存量房买卖合同》无效，并确认广州市白云区三元里大道水边街193号907房归朴仁浩所有，杨琦与何春和将上述房屋返还给朴仁浩；2.杨琦与何春和承担案件全部诉讼费。杨琦在原审答辩称：1.朴仁浩与杨琦签订的《存量房买卖合同》合法有效。该合同的签订是基于朴仁浩欠杨琦128万元，在签订存量房合同及办理过户之前，朴仁浩已经与杨琦签订购房协议书同意将涉案房屋转让给杨琦，而转让的购房价款用于抵消朴仁浩欠杨琦的128万元借款及逾期利息。该购房协议是双方真实意思表示，合法有效。朴仁浩代理人基于朴仁浩的授权有权代理朴仁浩出售、转让涉案房屋、办理交易过户手续，并且该房屋已经在房管部门依法完成过户手续的办理，杨琦已经取得房管部门核发的房地产权证。2.朴仁浩无证据证明杨琦非法过户侵占其财产，涉案的存量房合同不符合合同法关于无效合同的法定情形。朴仁浩的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请法庭予以驳回。
何春和在原审辩称：2011年10月27日，何春和代理朴仁浩与杨琦签订《广州市存量房买卖合同》，并办理了广州市白云区三元里大道水边街193号907房的过户手续，是合法有效的代理行为。以上签约和过户手续是在朴仁浩委托授权的情况下实施，由朴仁浩向何春和提供了经公证的委托书。何春和并无虚构事实，欺骗房产管理机关，何春和所有的代理行为均经过朴仁浩同意和合法授权，因该代理行为产生的法律后果应由朴仁浩承担，与何春和无关。
原审法院认为：何春和是根据公证委托书作为朴仁浩的委托代理人而签订《存量房买卖合同》并办理产权过户手续的，所以本案处理关键在于公证委托书能否作为朴仁浩授权何春和签订《存量房买卖合同》的合法依据？《存量房买卖合同》是否朴仁浩委托杨琦签订？该合同是否有效并对朴仁浩具有约束力？具体分析如下：
第一，《公证委托书》和《附加协议书》均是2010年3月19日作出。《购房协议书》所署日期是“2011年10月10日”，朴仁浩对此日期有异议。《存量房买卖合同》是2011年10月27日签订。由于《附件协议》已明确写明办理委托公证及签订《购房协议书》纯粹是因为朴仁浩向杨琦借款20万元，在还清20万元之后所有文件即时失效，延迟还款期限则顺延。由此可见，上述公证委托是附限制条件即仅限于解决20万元借款问题，且在《附加协议》之前双方已签订《购房协议书》。但杨琦未能提供在之前的《购房协议书》，而是提供了日期为“2010年10月10日”的《购房协议书》。
第二，《存量房买卖合同》约定的交易金额75万元，明显超出《附加协议书》所约定的20万元借款。由于双方存在多笔借款往来，故即使双方存在其他借款，但无明确指明是哪一笔借款。所以何春和称依据供公证委托书而处分讼争房屋与上述约定不符。
第三，双方有存在其他借款、朴仁浩借20万元时讼争房屋确实已登记抵押给银行属实，而房屋一直无交付给杨琦。结合2010年3月19日杨琦出具给朴仁浩的收条内容载明“收到朴仁浩签名纸张拾张”、《鉴定意见书》中鉴定结论第1点“《购房协议书》中的“朴仁浩”的签名与该协议书中的其他手写内容不是同时、同一支笔书写形成”，原审法院认为现有证据可以形成证据链，相互印证，证明朴仁浩主张的签订《购房协议书》应是2010年3月19日、朴仁浩签名时该合同无手写内容的意见更符合情理，原审法院予以采纳。
综上，在无证据证明朴仁浩已另行委托何春和出售讼争房屋、或者朴仁浩与杨琦已取消上述《附加协议》约定，现又未经朴仁浩追认的情况下，原审法院认为，不排除《存量房买卖合同》是何春和与杨琦在朴仁浩不知情的情况下擅自签订的可能。现有证据不能认定《存量房买卖合同》是朴仁浩委托授权杨琦签订。简言之，公证委托书不能作为认定是朴仁浩授权何春和签订《存量房买卖合同》的合法依据，朴仁浩没有授权委托何春和签订合同出售讼争房屋给杨琦，何春和的签约行为属于无权处分，故《存量房买卖合同》是无效合同，对朴仁浩不具有约束力。杨琦、何春和将讼争房屋过户至杨琦名下，侵犯了朴仁浩的合法权利。朴仁浩请求确认该合同无效、讼争房屋归其所有、杨琦及何春和返还该房屋的诉讼请求合理合法，予以支持。由于本案已无再做司法鉴定的必要，故对朴仁浩申请重新鉴定的意见不予采纳。至于朴仁浩与杨琦之间涉及的相关借款问题，应由双方另行协商或另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、第五十六条之规定，于2014年8月11日作出如下判决：一、杨琦和何春和于2011年10月27日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、广州市白云区三元里大道水边街193号907房归朴仁浩所有；三、在判决生效之日起五日内，杨琦、何春和将广州市白云区三元里大道水边街193号907房返还给朴仁浩。案件受理费11500元、鉴定费30680元，由杨琦、何春和负担。
判后，上诉人杨琦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院未能正确认定何评析鉴定意见，对该证据断章取义，属认定事实错误。关于鉴定意见第1点的问题，因为《购房协议书》是经杨琦本人填写并签名后，再送给朴仁浩签名，因此，才会出现朴仁浩签名与其他书写内容不是同时、同一支笔书写形成，以及朴仁浩签名与其他书写内容有先后，存在时间差的情况。关于鉴定意见第2点的问题，《购房协议书》是《附加协议书》的附件之一，《购房协议书》中的朴仁浩签名必然与《附加协议书》、《公证委托书》中的朴仁浩签名是同时、同一支笔书写形成的，但鉴定结论第2点却证明《附加协议书》中的朴仁浩签名与《购房协议书》中的朴仁浩签名不是同时、同一支笔书写形成的，也无法判断签名的书写先后、相差时间，根据该结论，足以证明《购房协议书》与朴仁浩主张的其于2010年3月19日签署并作为早期20万元借款担保的《购房协议书》无关。（二）《公证委托书》是为了2010年3月19日借款20万元而办理的，虽然20万元借款已还清，但不影响双方基于后期借款而凭该委托书办理涉案房屋的提前还贷和买卖交易的效力。1.根据本案的证据及生效的（2014）穗中法金民终字第5号案可知，朴仁浩从2010年3月至2011年10月份间，向杨琦借款几十笔，共128万元，虽然朴仁浩还清早期的20万元，但基于后期的多次借款，双方达成了以房抵债的协议，由杨琦为朴仁浩代偿银行按揭款25.5万元，涉案房屋作价97.5万元抵偿朴仁浩拖欠杨琦的借款128万元及逾期利息。2.《委托公证书》并没有撤销，故该委托书仍具合法效力，法律并无禁止其用于后期借款的以房抵债用途，因此，何春和根据朴仁浩的授权所代理的行为合法有效。在《公证委托书》没有失去法律效力的情况下，原审判决作出的认定具有主观臆断，缺乏法律和事实依据。（三）涉案房屋是朴仁浩以银行按揭贷款方式购买的房屋，原由朴仁浩按月还本付息给银行，双方达成以房抵债协议并由杨琦代偿银行的按揭付款25.5万元后，朴仁浩在涉案房屋以房抵债一年时间里并未提出过任何异议，因此，足以证明以房抵债是双方的真实意思表示，是合法有效的民事法律行为，故《购房协议书》、《广州市存量房买卖合同》是合法有效合同。原审判决认定合同无效不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。（四）朴仁浩在原审法院有多宗债务纠纷案件，其个人信用存在严重问题，本案完全是为了逃避债务，拖延时间而提出的诉讼，其主张不应采纳。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回朴仁浩的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费均由朴仁浩承担。
被上诉人朴仁浩答辩称：1.杨琦所述的128万元的债权债务是不存在的，这有生效判决可以证明；2.2010年3月19日的《附加协议书》已约定在20万元借款还完之后《公证委托书》无效，杨琦没有证据证明何春和签订的《存量房买卖合同》得到朴仁浩的授权，该合同不是朴仁浩的真实意思表示；3.何春和从本案一审开庭至今从未出现过，朴仁浩不清楚《存量房买卖合同》的签名及原审答辩状的签名是否为何春和本人所签，也没有其他材料中反映有何春和本人的签字。因此，朴仁浩同意原审判决，不同意被上诉人杨琦的上诉请求。
原审被告何春和未到庭发表意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：证人陈某在原审庭审中表示《购房协议书》的签订日期是办理《公证委托书》当日签订，上述协议书除了朴仁浩的签名外，其他空白的地方都是空白的，没有该协议中的特别约定内容。
本院认为：本案双方争议的焦点是《存量房买卖合同》是否为朴仁浩的真实意思表示以及该合同的效力。
关于《存量房买卖合同》是否为朴仁浩的真实意思表示问题。2010年3月19日的《附加协议书》约定办理《公证委托书》及签订《购房协议书》是因为朴仁浩向杨琦借款20万元，在还清20万元后，包括《公证委托书》及《购房协议书》在内的所有文件即时取消法律效用。杨琦认为在朴仁浩还清上述20万元后已将上述《购房协议书》还给朴仁浩，其在原审提交的《购房协议书》是与朴仁浩之间就后来的借款达成以物抵债的协议，对此，朴仁浩不予确认，并称本案的《购房协议书》就是《附加协议书》所提及那份协议，且明确其签名时《购房协议书》中第十条特别约定的手写内容当时是空白的。杨琦未能提供交还《购房协议书》的证据，也无法提供之前的《购房协议书》。而其提供的《购房协议书》约定涉案房屋于2011年10月31日前交付使用，至今也未举证证明其要求朴仁浩交房，结合2010年3月19日杨琦出具收到朴仁浩签名纸张拾张的收条、证人陈某关于签订《购房协议书》日期等证言及鉴定意见第1点关于《购房协议书》中朴仁浩的签名与该协议书中的其他手写内容不是同时、同一支笔书写形成的结论，本院采信朴仁浩主张的本案《购房协议书》是《附加协议书》中所提及的《购房协议书》，且该协议书无手写内容的意见。杨琦认为本案的《购房协议书》与朴仁浩主张的为20万元借款担保的《购房协议书》无关依据不充分，本院不予采信，因此，根据《附加协议书》的约定，《公证委托书》及《购房协议书》在朴仁浩还清了20万元后应即时失效。故杨琦依据《购房协议书》而签订的《存量房买卖合同》不是朴仁浩的真实意思表示，对朴仁浩没有法律约束力。
关于《存量房买卖合同》的效力问题。根据《公证委托书》的约定，何春和就涉案房屋有代为出售、收取房款、办理交易过户等权利。但本案中没有证据证实何春和在签订《存量房买卖合同》前后向朴仁浩报告涉案房屋相关交易事项，也未代为收取房款，根据日常生活经验法则，何春和作为朴仁浩的委托代理人，其与杨琦签订上述合同的行为不符合正常交易习惯，也有违常理。而杨琦明知《公证委托书》已失效，即何春和在未获得朴仁浩重新授权的情况下与何春和签订《存量房买卖合同》具有主观故意，且何春和与杨琦签订的上述行为损害了朴仁浩的利益，其行为符合恶意串通的法律规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原审法院认定《存量房买卖合同》无效正确，本院予以维持。杨琦认为《存量房买卖合同》有效缺乏理据，其上诉要求驳回朴仁浩的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨琦的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11500元，由上诉人杨琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月八日
书 记 员 肖和念
陆洁雯