江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05214号
上诉人（原审被告）苏州华美宾馆。
上诉人（原审第三人）朱宗奎。
上诉人（原审第三人）邢建锋（曾用名邢建军）。
上诉人（原审第三人）姑苏区五福楼菜馆。
上诉人（原审第三人）刘兴南。
委托代理人刘翼明，江苏永德律师事务所律师（代理上述五上诉人）。
被上诉人（原审原告）苏州市营财投资集团公司。
委托代理人高得生，江苏金砖律师事务所律师。
委托代理人张盼盼，江苏金砖律师事务所实习律师。
上诉人苏州华美宾馆（以下简称华美宾馆）、朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南因与被上诉人苏州市营财投资集团公司（以下简称营财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市人民路1647号（原为人民路597号3幢）2911.50平方米房屋原系苏州财政局名下的国有房产。2004年12月8日，苏州市财政局与苏州市营财投资集团公司签订资产转让协议，将包括涉案房屋在内的资产转让给苏州市营财投资集团公司。
华美宾馆原承租苏州市人民路1647号房屋开设宾馆。2010年7月30日，营财公司与华美宾馆签订房屋租赁合同，约定营财公司将其所有的苏州市人民路1647号房屋出租给华美宾馆，租赁总建筑面积2912.55平方米，华美宾馆承诺租赁该房屋作为宾馆经营；租赁期限2年，自2010年8月1日起至2012年7月30日止，年租金61万元，先付后用，签订合同时华美宾馆支付5万元保证金，合同到期退还。合同第七条约定，除营财公司同意华美宾馆续租外，华美宾馆在合同期满或终止后如期返还房屋；合同期满如不再续约，华美宾馆投资的装修装饰等固定财产均无偿归营财公司所有；合同期满双方没就续租事项达成一致，华美宾馆应在合同期满后10日内迁让完毕，逾期应按现在租金的两倍标准支付逾期迁让违约金直至华美宾馆实际迁让止。
2012年7月30日，营财公司与华美宾馆签订补充协议，约定原合同租赁时间延长至2014年7月31日，其他条款不变。合同签订后，华美宾馆按约支付了保证金5万元。
2014年4月8日，营财公司委托苏州市国发物业管理有限公司（以下简称国发公司）对包括涉案房屋在内的不动产进行管理。2014年7月9日，国发公司委托江苏省惠隆拍卖有限公司苏州分公司依法拍卖苏州市人民路1647号房屋使用权。江苏省惠隆拍卖有限公司苏州分公司于2014年7月11日在《城市商报》刊登拍卖公告，对苏州市人民路1647号房屋的使用权整体拍租。2014年8月4日，国发公司委托律师向华美宾馆发函，认为营财公司与华美宾馆签订的房屋租赁合同已经于2014年8月1日终止，要求华美宾馆于2014年8月10日前迁让并返还房屋。华美宾馆于次日收到律师函。
另查明：华美宾馆与第三人朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南分别签订租赁合同，将华美宾馆一楼南第1间、南往北第2－3间、北面第2间、北面第1间分别出租给上述第三人，其中与邢建锋签订的租赁合同约定的租赁期间自2013年2月1日起至2016年1月31日止，其余租赁合同约定的租期均至2014年7月31日止。上述第三人分别以承租的房屋开设酸菜鱼小吃店、电信营业厅、苏州市姑苏区五福楼菜馆、苏州手表厂服务部。
审理中，第三人邢建锋主张其以苏州市奥菲斯文化传媒有限公司名义与电信局签订合同，开设了电信营业厅，电信营业厅不允许只租1年，当时给营财公司看过租赁合同，营财公司承诺续租到2016年。为此，第三人邢建锋提交了从工商档案调取的证明1份，内容为营财公司同意华美宾馆将人民路1647号2－3室出租给苏州市奥菲斯文化传媒有限公司作为公司营业用房。华美宾馆对上述证据无异议；营财公司认为该证明只能证明其同意华美宾馆转租。
在2014年12月2日的庭审中，营财公司表示，涉案房屋经过司法鉴定程序后就华美宾馆的装修损失愿意进行合理的补偿，华美宾馆当庭向原审法院提出评估申请，并表示对于营财公司补偿的装修损失中属第三人的装修愿意在本案中一并处理归第三人。原审法院遂委托苏州市价格认定局对苏州市人民路1647号房屋内的固定装修残值进行评估。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具报告书，其评估后的结论是：华美宾馆固定装修为1172153元，酸菜鱼小吃馆为38693元，电信营业厅为111963元，苏州市姑苏区五福楼菜馆为173325元、手表厂维修部为2560元。营财公司在2015年6月26日最后一次开庭时又表示不同意给予装修补偿。
上述事实，由营财公司提交的房屋租赁合同及补充协议、房屋所有权证、资产转让协议、委托管理协议、律师函、寄件联、邮件查询记录、拍租公告、华美宾馆与第三人签订的租赁合同、华美宾馆提交的评估报告书及申请、第三人邢建锋提交的租赁合同、证明以及当事人陈述等在案证实。
原审原告营财公司的诉讼请求为：判令华美宾馆立即支付逾期迁让的违约租金123671.20元（以每日61万元×2／365日的标准，自2014年8月11日起计算至实际返还房屋之日止），要求第三人迁离上述房屋。
原审法院认为：营财公司与华美宾馆于2010年7月30日签订的房屋租赁合同成立、有效。租赁合同期满后，双方又签订补充协议，约定租期延长至2014年7月31日，其余条款不变，该补充协议亦成立有效，故双方应当按照租赁合同的约定履行各自的义务。因租赁期限于2014年7月31日届满后，双方未达成新的租赁协议，营财公司委托国发公司通知终止合同、返还房屋，故华美宾馆应当搬离并将其承租的房屋返还营财公司，搬离时可移动的装修可以拆除。华美宾馆与营财公司之间的租赁合同已经期满终止，第三人继续使用涉案房屋缺乏法律依据，故对于营财公司要求第三人搬迁的请求，原审法院亦予支持。关于营财公司主张的自2014年8月11日起至实际返还房屋之日止的违约租金，可以按营财公司的实际损失计算，故可参照合同约定的年租金61万元的标准计算，华美宾馆已经支付的保证金5万元可予抵扣。
关于华美宾馆对房屋投入的装修，租赁合同中约定合同期满不再续租的，固定装修无偿归出租方所有，尽管在诉讼过程中营财公司曾经表示适当补偿装修损失，原审法院因此根据华美宾馆的申请对装修残值启动了评估程序，但营财公司最终确定对装修不予补偿，系其处分权利的方式。在合同对装修归属有约定的情况下，是否补偿应当以营财公司自愿为前提，现营财公司不同意补偿装修损失，华美宾馆要求营财公司补偿装修损失的意见缺乏事实依据和法律依据，故原审法院难以采纳。对于因营财公司同意补偿装修损失而提起评估所产生的评估费用，则应当由营财公司承担。关于第三人所述装修损失，因第三人与营财公司之间不存在合同关系，在营财公司不同意自愿补偿的情况下，第三人要求营财公司赔偿损失缺乏法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条的规定，判决：一、苏州华美宾馆于判决生效之日起15日内搬离苏州市人民路1647号，将房屋返还苏州市营财投资集团公司，并向苏州市营财投资集团公司支付自2014年8月11日起计算至实际返还房屋之日止房屋使用费（按年使用费671000元的标准计算，并扣除苏州华美宾馆已经支付的5万元保证金）。二、第三人朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南于判决生效之日起15日内搬离苏州市人民路1647号。案件受理费14865元，由苏州华美宾馆负担；司法鉴定费9400元，由苏州市营财投资集团公司负担。
上诉人华美宾馆、朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、华美宾馆于2013年2月1日与邢建锋签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限自2013年2月1日至2016年1月31日止。事后，华美宾馆和邢建锋分别向营财公司汇报该租赁事实，营财公司于2013年9月3日分别发函给华美宾馆和邢建锋，书面同意华美宾馆将一楼部分门面出租，并书面函告华美宾馆同意将人民路1647号2-3室出租给苏州市奥菲斯文化传媒有限公司作为公司营业用房。上述事实足以说明营财公司对华美宾馆与邢建锋签订的租赁合同的租期是明知且同意的，其没有对华美宾馆的出租行为予以任何限制，两份书面函是对华美宾馆的出租行为的事后认可。因此一审法院认定租赁期限截止至2014年7月31日是错误的。2、既然营财公司同意华美宾馆与邢建锋的《租赁合同》延期至2016年1月31日，那就意味着营财公司同意华美宾馆的租赁期限也截止为2016年。在此期间营财公司未经上诉人同意单方终止租赁协议已构成严重违约。3、在2014年12月2日开庭审理中，营财公司明确表示涉案房屋只要经过司法鉴定程序后就上诉人的装修损失愿意进行合理的补偿，这是双方在法院主持下就装修损失补偿事宜达成了新的补偿协议。一审法院据此委托评估。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条，营财公司理应赔偿上诉人的损失。请求二审法院撤销原判。
被上诉人营财公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。华美宾馆与营财公司之间租赁合同对于双方租赁期限和期限届满迁离的约定非常清楚，如华美宾馆逾期迁离将承担相应的违约责任。请求维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
二审另查明，在一审开庭时，原审法院询问对于补偿双方能否达成协议，营财公司陈述：“从合同上讲我方认为无需向被告及第三人支付任何补偿费用……但基于历史原因，我方在涉案房屋经过司法鉴定等合法程序之后可以就被告的装修损失进行合理补偿。合理补偿的范围等鉴定结果出来后再说。”其后原审法院询问了原审被告及原审第三人关于装修资料的问题，并明确“所有这些都是以原告自愿为前提”。
二审中，上诉人提交营财公司2013年9月3日的情况说明一份，其中载明“经协商营财公司同意，华美宾馆一楼部分门面出租”。上诉人以此证明营财公司在2013年9月3日已经同意华美宾馆一楼部分门面出租。营财公司对该证据的真实性无异议，但认为只能证明营财公司同意华美宾馆转租，不存在华美宾馆的租赁合同延期的问题。
上述事实，由上诉人提交的情况说明、原审法院庭审笔录以及本院调查笔录为证
本院认为：本案二审争议焦点之一在于租赁期限的认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张营财公司已同意华美宾馆将房屋转租给邢建锋至2016年1月31日，应提供证据予以证明。上诉人为此提交了营财公司出具的证明及情况说明各一份，但是从证明及情况说明的内容上只能反映营财公司同意华美宾馆将房屋转租，未能体现营财公司同意转租至何时。上诉人称在营财公司出具证明和情况说明之前华美宾馆、邢建锋均已将转租合同的期限告知过营财公司，营财公司对此不予认可，上诉人也未提交充分证据证明营财公司当时知道或者应当知道邢建锋的承租期限。上诉人主张营财公司同意邢建锋及其他次承租人租赁到2016年1月31日止依据不足。华美宾馆的租赁期限仍应按照其与营财公司签订的补充协议确定，即应于2014年7月31日届满。上诉人主张华美宾馆的租赁期限应截止至2016年1月31日的上诉理由不能成立，本院不予采信。
本案二审争议焦点之二在于营财公司与上诉人就装修损失补偿是否达成了新的协议，营财公司是否应对上诉人给予补偿。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；承诺的内容应当与要约的内容一致。营财公司在一审诉讼过程中表示愿意对装修损失进行合理补偿，但未明确补偿金额或者确定补偿金额的方式，更未认可按照评估报告的鉴定结论给予补偿，不能认定其已发出了内容具体确定的要约，更不能认定其作出了对自身有约束力的承诺。上诉人认为双方已经达成了新的补偿协议没有事实和法律依据。营财公司最终确定对装修不予补偿系其对于权利的处分，不违反法律规定。租赁合同约定合同期满不再续租的，固定装修无偿归出租方所有，在合同期满且营财公司不同意补偿的情况下，华美宾馆要求补偿装修损失缺乏事实和法律依据；朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南与营财公司无合同关系，其要求赔偿损失也无依据，本院均不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人华美宾馆、朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14865元，由上诉人苏州华美宾馆、朱宗奎、邢建锋、姑苏区五福楼菜馆、刘兴南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陆晓婷