江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01683号上诉人（原审原告）江苏腾龙教育发展有限公司，住所地大丰市西康路大丰职教中心综合楼二楼。法定代表人肖建中，腾龙发展公司董事长。委托代理人孙俐，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）柏桂银，个体工商户。委托代理人蔡春文，柏桂银超市职工。委托代理人左兵，江苏知本律师事务所律师。上诉人江苏腾龙教育发展有限公司（下称腾龙发展公司）因与被上诉人柏桂银房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2014）大民初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审中腾龙发展公司诉称，大丰市职业技术教育中心的创业大楼由原告投资建设，根据相关协议和授权，原告有权对外出租并收取租金。2008年4月9日，原告与被告签订了房屋租赁合同，根据合同约定，原告将创业大楼出租给被告，并开始装潢和开业前的准备，被告经营的真情1+1超市也于2008年8月1日前开始对外营业。但被告没有按照约定及时缴纳房屋租赁保证金100万元。被告于2008年4月25日、7月24日、10月22日分三次合计缴纳90万元。另10万元保证金一直拖延至2009年12月31日才缴纳。根据《房屋租赁合同》和双方履约情况，被告应给付原告2008年8月1日至2014年5月31日期间的房屋租金和房屋占有使用费436.630137万元，扣减原告承诺的装潢及基础设施补贴款15万元、金融危机补贴款10万元、已付租金12.5万元，可抵销债务的消费款142.8524万元后，被告尚欠原告2008年8月1日至2014年5月31日期间的房屋租金和房屋占有使用费合计人民币256.277737万元。因被告长期拖欠租金且擅自改变房屋结构和房屋租赁用途，2010年10月7日原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求被告在接通知后十五日内将承租房屋腾空并移交给原告，但被告未能履行。现请求1、判令被告将大丰市职业技术教育中心创业大楼腾空并恢复原状后移交给原告；2、判令被告立即给付原告2014年5月31日前的房屋租金和房屋占有使用费合计人民币256.277737万元，并承付上述款项中的812808.08元自2010年10月8日起至2011年1月14日止、712808.08元自2011年1月15日起至2011年5月10日止、687808.08元自2011年5月11日起至2013年1月24日止按照同期银行贷款基准利率（年利率6.15%）的三倍计算的利息合计人民币29.976639万元；3、判令被告参照原被告双方于2008年4月9日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付2014年6月1日起至被告将大丰市职业技术教育中心创业大楼腾空并移交给原告之日期间的房屋占有使用费。4、本案诉讼费用由被告承担。一审中柏桂银辩称，其一，由于原告不履行合同主要义务，导致纠纷的发生其主要责任在原告，原告无权提出解除合同，依照合同的约定，原告应每年度在被告超市消费额不少于100万元，而合同中约定的被告于每年年底支付租金70万元，只要原告按约履行消费义务，被告支付租金的义务自然履行。近六年来，原告在被告超市消费仅1397116.84元，少消费4436216.49元，原告应按约赔偿被告的损失，且由于原告消防设施不完善，停车场不能及时修建，其中，被告为原告垫资了基础消防费用313618元、电梯安装费5万元等相关费用，原告迟迟不予被告结算抵算租金，如原告按期结算，则被告不差欠租金，被告柏桂银享有后履行义务抗辩权，而在被告不差欠原告分文租金的情况下，原告却在2012年向盐城仲裁委提起仲裁，要求解除合同，导致纠纷的发生，严重影响被告的正常生产经营。其二，双方签订的租赁合同仍在继续履行过程中，并未解除，被告从未收到原告解除合同通知书。其三，被告对租赁物投入巨大，原、被告之间的租赁合同不宜解除，原、被告所签订合同的租期为10年，被告按此标准先后投入近2000万元，如果合同一旦解除，不仅破坏了诚实信用，等价公平原则，同时将对被告及家庭产生巨大的经济损失，也对社会和谐造成极大隐患。综上，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2005年7月21日，江苏腾龙实业集团与大丰市教育局签订合同书，双方共同出资成立腾龙发展公司，从事职业教育工作，所投资建设的创业中心大楼的所有权人登记在“大丰市职业技术教育中心”名下，其建筑面积6150.80平方米。2008年4月9日，原告腾龙发展公司（甲方）与柏桂银（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：一、房屋的基本情况，1、出租房屋座落于大丰市区西康路西侧大丰市职教中心大门北侧，建筑面积约为6200平方米（具体面积以实际移交状况为准），2、出租的房屋可用于举办大型超市营业活动，二、租赁期限1、租赁期限为十年，自甲方向乙方交房后三个月起开始计算租赁期限。2、本合同签订后至计算租赁期限前，甲方给予乙方二个月的开业准备期，开业准备期内，甲方不计收租金。三、租金及保证金，1、第一至第三年的租金为每年70万元，第四至第七年的租金为每年80万元，第八至第十年的租金为每年90万元。2、租赁保证金为人民币100万元。四、租金及保证金的支付，结算时间：1、乙方于每年的12月31日前一次性付清本租赁年度租金，2、本合同签订时，乙方给付保证金50万元。甲方向乙方交房时，乙方再给付保证金50万元，租赁期满，双方结清所有一切相关帐目后，乙方将房屋移交给甲方，甲方一次性无息返还保证金。五、房屋及设施的建设、维修、保养：1、房屋内外粉刷由乙方负责，甲方作适当贴补。房屋外装潢由乙方参照甲方提供的设计图纸实施，费用由乙方承租，租赁期满，房屋的内粉刷和外装潢随房无偿移交甲方所有。2、甲方移交房屋前将场地绿化带清除，并将场地平整浇筑成停车场使用。3、水电及消防、安全等基础设施的建设由甲方负责，房屋内超市营业专用的消防、安全设施由乙方负责。4、租赁期限内基础设施的维修、保养由乙方负责，乙方发现房屋、设施等出现故障、安全防患时，须告知甲方及时消除。5、电梯由乙方投资，甲方建设，租赁期满后，电梯产权归属甲方，甲方按照评估价对乙方予以补偿。6、乙方需要装饰、装修时，须通报甲方并不得破坏房屋的基本结构。五、合同终止：1、任何一方不得无故单方终止履行本合同，因特殊情况，乙方确实无法履行本合同时，须提前一个月通知甲方，并经甲方书面同意且结清所有租金、水电费用后方可终止本合同。2、租赁期满或者经双方协商一致的，本合同即行终止。乙方于合同终止之日迁出房屋并向甲方办理房屋移交手续。六、违约责任，1、任何一方违反法律规定或者本合同约定无故单方面履行或者不完全履行本合同致另一方提出解除合同的，不履行或者不完全履行合同的一方向对方支付违约金30万元。2、甲方不按期移交房屋时，每逾期一天，支付违约金1000元，超过三十天仍不移交房屋的，乙方可解除本合同。3、乙方逾期给付租金的，按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率计算的三倍利息，超过一个月仍不给付的，甲方可解除本合同。4、因乙方原因造成房屋、附属物及基础设施损坏的，乙方负责修复或赔偿。七、房屋移交，甲方于本合同签订后七十日内将本合同约定租赁的房屋、设施等移交给乙方。八、争议解决方式：因本合同的订立、履行、变更、解除、终止等发生争议的，由双方协商解决，双方不愿协商或者协商不成的，提交江苏省盐城市仲裁委员会按照该会的仲裁规则进行仲裁。九、其他事项。1、甲方承诺在同等价格条件下每年度在乙方超市消费额不少于人民币100万元。2、乙方开办超市的各项工商、消防、安监、卫生、环保等行政许可手续由乙方自行办理。3、政府部门收取的与乙方营业活动有关的费用（包括但不限于城市垃圾处理费、排污费等）由乙方缴纳，与甲方无关。4、乙方须按照规定时间缴纳水电费用，如乙方逾期缴费，经甲方催告后三日内仍不缴纳的，甲方可采取断水、断电等管理措施，因此而产生的一切损失由乙方自行承担等内容。2009年7月4日，腾龙发展公司（甲方）与柏桂银签订房屋租赁合同补充协议，约定房屋租金从2008年8月1日起开始计算，甲方一次性贴补超市开张前乙方垫支的装潢及基础设施工程款15万元，因金融危机影响，2009年12月底租金结算时，一次性减免10万元租金作为补偿。在本协议签订后，乙方于2009年7月15日前付2008年度租金14万元（已扣除补偿款15万元）。乙方配合甲方积极完善消防验收手续。合同签订后，原告将房屋移交给被告承租使用，被告分别于2008年4月25日、2008年7月24日、2008年10月22日、2009年12月31日缴纳保证金50万元、30万元、10万元、10万元，上述共计100万元，被告还分别于2011年1月14日、5月10日向原告缴纳了10万元、2.5万元，合计12.5万元租金。2009年12月13日，被告向原告送了工作联系函，该函载明：“腾龙发展公司：在我们双方共同努力下，2009年我们合作非常愉快，根据我们2008年4月9日所签房屋租赁合同约定，应在十二月底结清本年度房租，为了我们来年更好的合作，请贵单位在本月20日前将我们租赁合同所约定的一百万消费差额补足，以便我单位尽快与贵单位结清本年度房租。附2009年消费明细。”2010年8月28日，原告委托江苏涤非律师事务所律师孙俐向被告发出《关于敦请柏桂银先生交清租金的函》，载明：“截止2010年7月31日，你应交租金140万元，扣减已交的租金25000元和腾龙公司消费442603.00元，你尚欠租金932397元。另查，你未经腾龙公司同意正在对房屋进行大规模改建，拟将房屋用于开设宾馆、酒店，破坏了房屋的原有格局和结构，本律师认为你未能按约交纳租金，且未经腾龙公司同意擅自改建房屋已经构成违约。你称因腾龙公司在超市消费未达到每年100万元，故应扣减租金36.18万元。因合同约定每年在超市消费不少于100万元的条件是“同等价格”，而超市所售商品比大丰市场上的同种商品价格高许多，如腾龙公司购买的洋河蓝色经典（海之蓝）单价为人民币95元/瓶，而你超市同期销售价格在120元/瓶以上。故腾龙公司消费未达每年100万元的责任不在腾龙公司。腾龙公司从你处购买消费卡是从帮助你提升销售额角度考虑的，不代表腾龙公司已经放弃了消费的“同等价格”条件。你还要求腾龙公司支付基础设施工程款、金融危机补贴、行政罚款、道路施工封闭造成的损失等，本律师认为你的要求无事实依据和法律依据，腾龙公司无义务承担上述款项。据此，本律师敦请你接此函后立即停止改建房屋并在15日内交清所欠租金932397元。如不立即停止改建或届期不能交清租金，腾龙公司将按照合同约定和法律规定解除房屋租赁合同，并向你追索所欠租金及按照合同约定计算的利息。”该律师函于2010年8月30日邮寄给被告。2010年10月18日，被告发给原告一份《工作联系函》载明：“贵公司敦促本人缴纳房屋租金的函已经收到多时，现请贵公司领导告知本人与你司相关财务人员对帐的联系人及通讯方式，以便我们尽快对清账务。”2010年11月1日，原告又向被告发出一份《江苏腾龙教育发展有限公司工作函》，载明：“我公司委托律师于2010年8月30日向你发出催交大丰市职教中心创业中心大楼租金的律师函后，你于2010年10月18日发函要求我公司派员与你核对租金往为账务，并于2010年10月25日提交了应扣减相关费用的凭据。经核对，截止2010年7月31日，你尚欠我公司租金计人民币682397元。因你未能提供我公司2010年7月1日至31日在你处消费的具体金额，故上述数据未扣减该时段的消费金额。如有，则在缴纳租金时据实扣减。2013年1月24日，原、被告双方签订一份确认书，确认原告截止2012年10月10日在真情壹加壹购物广场实际消费1231902.74元，在腾龙商务大酒店实际消费196622元，总合计消费1428524元。”另查明，被告提供了电梯安装收据，费用数额5万元。还提供了2010年5月27日，大丰市公安消防大队向被告发出了《重大火灾隐患限期整改通知书》，要求被告就该通知书中所提出的火灾隐患问题，即：一、室内消火栓系统自动喷水及水系统无水。二、未设火灾自动报警系统。三、未设封闭楼梯间。在2010年7月31日前整改完毕。被告就此提供了南京市消防工程有限公司盐城三分公司的施工明细及支付消防工程安装费31万元的收据。被告腾龙商务酒店开张时原告赠送礼品表示祝贺。审理中，原告还向本院提交了《国内特快专递邮件详情单》其交邮时间为2010年10月7日，大丰市邮政速递局派送的到达时间为2010年10月8日10时，签收人为陆玉波，以证明原告向被告邮寄了《关于解除的通知》，该通知载明：“柏桂银先生，截止2010年9月30日，你租用大丰市职教中心大门北侧营业用房的应交房屋租金达151.67万元。2010年8月28日，我公司曾委托律师书面通知你缴纳2010年7月31日前的租金，你接到通知30日后仍未缴纳，且你未经我公司同意于2010年7-8月期间对租赁的房屋进行大规模改建装潢，我公司发现后委托律师发函制止，但你接函后继续施工，破坏了房屋原有的结构格局并改变了租赁房屋的约定用途。根据《房屋租赁合同》第六条第3款及《合同法》等有关规定，我公司现通知你解除2008年4月9日双方签订的《房屋租赁合同》。请你接此通知后15日内将承租的房屋腾空并移交给我公司，双方之间关于租金、保证金等账务往来在房屋移交后依法结算，江苏腾龙教育发展有限公司。2010年10月8日。”对此被告提出异议，认为邮件内容载明落款时间后于交邮时间，不具有真实性，并认为从未收到此解除通知，且认为原告在2010年11月1日的函件中仅提到了2010年8月30日的函件，也未提及本次函件。再查，原告腾龙发展公司作为申请人于2012年就此纠纷向盐城仲裁委员会以被告柏桂银为被申请人申请仲裁。在仲裁庭审理过程中，大丰市职业技术教育中心于2012年9月26日向盐城市仲裁委出具“关于创业中心大楼所有权和经营权分离的情况说明”，载明：“根据有关协议，我校创业中心大楼由江苏腾龙教育发展有限公司投资建设。房屋建成后产权为我校所有，但在大楼建成后到2018年12月30日止，腾龙教育发展有限公司对创业中心大楼有权使用或出租经营，租金暂为江苏腾龙教育发展有限公司享有，特此说明。”2014年1月10日，盐城仲裁委员会作出盐仲[2012]裁字第297号裁决书：一、被申请人于本裁决收到之日起15日内将大丰市职业技术教育中心创业大楼腾空后交还给申请人。二、被申请人支付给申请人2012年10月10日前的房屋租金和房屋占用费共计1252092.4元，并承担其中800000元自2012年1月1日起至2012年10月10日的银行利息122166.56元。三、被申请人支付给申请人自2012年10月11日起至本庭裁决之日止的房屋占有使用费1001643.46元。四、准许申请人撤回第一项仲裁请求。五、驳回申请人的其他仲裁请求等内容。被告柏桂银不服该裁决，向盐城市中级人民法院提出撤销申请，盐城市中级人民法院于2014年5月16日作出（2014）盐民仲审字第0023号民事裁定书，撤销盐城仲裁委员会作出的盐仲（2012）裁字第297号仲裁裁决。原告遂于2014年6月5日向一审法院提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、房产证、情况说明、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、律师函、工作联系函、收据、解除通知及快件查询函、确认书、整改通知书、工程项目汇总表等证据在卷证实。一审法院认为，原被告之间所签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。而在合同实际履行过程中，原告腾龙发展公司未能按约足额在被告柏桂银超市每年度消费100万元，被告柏桂银未能按约履行支付租金的义务，双方均存在不同程度的违约行为。双方应根据各自的违约行为承担相应的责任。一、关于原被告之间的合同是否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从原告所举的证据来看，原告向快递公司的交邮时间为2010年10月7日，邮政快递公司查询单中载明的签收人为陆玉波，其邮件内容载明落款时间后于交邮时间，存在矛盾，被告柏桂银又不予认可收到过此通知，原告也未提供陆玉波系被告工作人员的证据。故原告腾龙发展公司不能证明向被告发出的解除合同通知已有效送达，因此，应该认定该租赁合同尚未解除。故原告腾龙发展公司要求被告将大丰市职业技术中心创业大楼腾空并恢复原状后移交给原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。二、就原告腾龙发展公司所主张的租金和利息问题，依照双方合同的约定，租金应从2008年8月1日起计算，其租金分别于每年的12月31日前履行，法庭辩论终结前，被告柏桂银应给付2008年8月1日起至2013年12月30日的租金4035342.46元，扣减原告腾龙发展公司认可抵算租金的超市开张前被告柏桂银垫支的装潢及基础设施款15万元，因金融危机影响减免10万元，2011年1月14日、5月10日缴纳的租金计12.5万元，2012年10月10日前超市和酒店的实际消费1428524元，合计抵扣1803524元，相抵后被告柏桂银尚应给付原告腾龙发展公司租金2231818.46元，逾期给付租金应按约定支付中国人民银行同期贷款利率三倍计算的利息。三、就被告认为原告违约，未能在其超市中每年度足额消费100万元给其造成损失，以及为原告垫付消防整改费及相关费用应在租金中抵扣的问题，因被告未提起反诉，且原告也不予认可。故被告就原告在该租赁合同中的违约行为以及给其造成的损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告柏桂银给付原告腾龙发展公司2008年8月1日起至2013年12月31日止的租金2231818.46元，同时给付143424.66元自2009年1月1日起、600000元自2010年1月起、700000自2011年1月1日起至实际履行之日止，616917.8元自2012年1月1日起至2012年10月10日止，11606.2自2013年1月日起，800000元自2014年1月1日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款基准利率三倍计算的利息，于本判决生效后一个月内履行。二、驳回原告腾龙发展公司其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29780元，由原告腾龙发展公司承担3780元，被告柏桂银承担26000元。上诉人腾龙发展公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人于2010年10月7日通达大丰市邮政局寄出的《关于解除房屋租赁合同的通知》，已通知被上诉人解除双方于2008年4月9日所签订的房屋租赁合同。该邮件于次日送达到被上诉人开办的真情1+1超市，由被上诉人的同事“陆玉波”签收。并且在仲裁庭第一次庭审中，被上诉人的委托代理人明确承认已收到上诉人寄出的《关于解除房屋租赁合同的通知》，虽然之后被上诉人在仲裁及法院庭审中对此事实均予以否认，但并未提供相反证据证实。故一审法院应认定《关于解除房屋租赁合同的通知》已有效送达被上诉人，被上诉人在解除通知送达后，未提出异议也未向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，故依法案涉的房屋租赁合同已经解除。虽然解除通知上的时间后于邮寄时间，但因被上诉人已承认收到该解除通知，两者时间上的矛盾不应成为认定解除通知未有效送达被上诉人的理由。一审法院认定解除通知未有效送达，合同尚未解除明显错误，驳回上诉人要求被上诉人将案涉房屋腾空并恢复原状后移交给上诉人的诉讼请求不当。二、根据房屋租赁合同第四条约定，乙方（被上诉人）应于每年的12月31日前一次性付清本租赁年度的租金，在签订合同时，交纳保证金50万元，甲方交付房屋时，乙方再交纳50万元保证金……第九条约定了甲方承诺在同等价格条件下每年度在乙方超市消费额不少于100万元……但在合同签订后，被上诉人未能按约交纳保证金，也未按约交纳每年度的租金。因被上诉人未履行先义务的情况下，依法有权行使“先履行抗辩权”，拒绝在被上诉人开办的超市消费每年度100万元不属于违约行为。一审法院认定上诉人因此构成违约定性错误。三、房屋租赁合同第四条约定乙方（被上诉人）应于每年的12月31日前一次性付清“本租赁年度”的租金，而并非“本年度租金”。依据租赁合同及补充协议，“租赁年度”应确定为每年的8月1日起至次年的7月31日止。到一审法庭辩论终结前，被上诉人应当给付上诉人2008年8月1日至2014年7月31日前的租金。一审法院认定案涉合同未解除的前提下，应根据上诉人主张的诉讼请求，就法庭辩论终结前所有到期租金进行了处理，但一审法院仅判决支持到2013年12月30日的租金，对已到期的2014年1月1日至7月31日的租金未予处理不当，违反了当事人的真实意思。恳请二审法院撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人柏桂银答辩称,一、双方合同仍在履行中，我方从未收到其解除合同的通知书。1、对方所提交的解除通知送达回执，签收人是陆玉波，并非是被上诉人柏桂银，并且我方超市中没有陆玉波这个人，经一审法院到公安机关了解，大丰境内并无陆玉波，由此可见我方从未收到解除合同通知；2、在腾龙公司于2010年10月31日向我方发出的工作函中，腾龙公司也未提及该解除合同的通知，由此可见腾龙公司未向我方发出解除合同通知；3、腾龙公司2012年10月份向仲裁委申请仲裁时，第一仲裁理由就是请求裁决解除案涉租赁合同，由此可见双方合同不可能于2010年10月就已经解除；4、事实上双方的合同在正常履行，在2011年腾龙公司还收取了我方的两笔租金，合计12.5万元，并在腾龙大酒店开业的时候，还亲临现场送礼物表示祝贺，腾龙公司一直在我方所开的超市和酒店进行消费，来冲抵租金，由此可见双方的合同从未解除。另外，腾龙公司诉请中没有解除合同，也没有确认合同已经解除，因此其直接要求腾空并迁让租赁合同，不符合法律逻辑，应予驳回，故一审法院驳回腾龙公司要求腾空并迁让的诉请是完全正确的。二、本案中上诉人是否违约在先的问题，本案收取租金起始时间是2008年8月1日，但是其提供的房屋不符合消防相关规定，在2009年双方签订补充协议时，腾龙公司认可消防要进一步完善，因此腾龙公司所交付的房屋从未达到应当交付的标准。对于消费100万元问题，我方交付租金是每年的年底，其消费100万元是从房屋租赁合同开始起算，因此应当是腾龙公司消费在前，我方缴纳租金在后，因此本案中腾龙公司违约在先，有权行使先抗辩权的应该是我方。三、腾龙公司认为还有部分租金没有计算的问题，一审法院按照自然年度来计算租金，便于双方权利义务的确定，符合判决文书方便群众的要求。况且一审法院对于2014年度的相关租金并未判令不予给付，腾龙公司在符合相关条件的情况下，仍有继续主张的权利，我方认为一审法院该方面的判决并无不当。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人腾龙发展公司与被上诉人所签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于案涉租赁合同是否已解除的问题。虽然上诉人腾龙发展公司于2010年10月7日通过快递公司发出了解除合同通知，但经查询，该邮件的签收人为陆玉波，并非被上诉人本人，也无证据证明陆玉波是被告的工作人员，被上诉人也否认收到该通知，且其邮件内容载明落款时间后于交邮时间，存在矛盾。综合上述情况，上诉人腾龙发展公司所发出的解除合同通知未能有效送达给被上诉人，依法不能产生合同解除的法律后果，一审法院认定该租赁合同尚未解除并无不当。二、关于上诉人腾龙发展公司主张的租金和利息应否全部支持的问题。对于被上诉人每年租金的交纳时间，双方房屋租赁合同及补充协议中约定，被上诉人从2008年8月1日起开始计算，应于每年的12月31日前一次性付清“本租赁年度”的租金，故“租赁年度”应确定为每年的8月1日起至次年的7月31日止。一审中上诉人主张2008年8月31日至2014年5月31日期间的租金，计为4366301.37元，扣减上诉人腾龙发展公司认可的被上诉人应冲减的各项费用计1803524.00元，被上诉人仍应支付的租金数额应为2562777.37元。但一审法院仅判决支持到2013年12月30日的租金计2231818.46元，对2014年1月1日至5月31日的租金未予支持不当，依法予以纠正。上诉人腾龙发展公司的该上诉理由成立，本院予以支持。三、关于上诉人腾龙发展公司在履行案涉合同中是否构成违约的问题。双方在案涉租赁合同中第九条约定：甲方承诺在同等价格条件下每年度在乙方超市消费额不少于100万元……。但在合同履行过程中，虽然上诉人腾龙发展公司每年在该超市消费未能达到100万元，但应结合约定的“同等价格条件下”才每年消费100万元的前提条件，还须考虑到被上诉人未能按约交纳保证金、租金的客观事实情况，一审法院直接认定上诉人腾龙发展公司因此构成违约依据不足，但因一审法院在本案中对违约责任并未处理，被上诉人也未对此提出反诉。故一审法院判决并未影响上诉人腾龙发展公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省大丰市人民法院（2014）大民初字第1244号民事判决。二、被上诉人柏桂银给付上诉人江苏腾龙教育发展有限公司2008年8月1日起至2014年5月31日止的租金2562777.37元，同时给付143424.66元自2009年1月1日起、600000元自2010年1月起、700000自2011年1月1日起至实际履行之日止，616917.8元自2012年1月1日起至2012年10月10日止，11606.2元自2013年1月1日起，1130958.91元自2014年1月1日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款基准利率三倍计算的利息，于本判决生效后一个月内履行。三、驳回上诉人江苏腾龙教育发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29780元，由上诉人江苏腾龙教育发展有限公司承担3780元，被上诉人柏桂银承担26000元；二审案件受理费3780元，由上诉人江苏腾龙教育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 曹 荣代理审判员 秦广林二〇一五年七月三十一日书 记 员 吴思懿附录法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；……