陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01205号
上诉人（原审被告）肖保民。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾玲健，个体工商户。
委托代理人侯琰，陕西知本律师事务所律师。
委托代理人郑涛，陕西知本律师事务所律师。
上诉人肖保民因与被上诉人顾玲健房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖保民及其委托代理人鲁超美，被上诉人顾玲健的委托代理人侯琰、郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾玲健向原审法院起诉称，2013年5月1日，其与肖保民签订了房屋租赁合同，约定肖保民将位于西安市雁环路红星建材市场东区2楼1排15、16号商业用房出租给其使用，租金为每月每平方米60元，租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日。合同签订后，其如约履行，但目前雁环路拆迁改造已严重影响顾玲健的正常经营，且给其造成了严重的损失。故诉至法院要求解除租赁合同，并要求肖保民退还顾玲健押金10000元，赔偿其租赁费及各项损失19800元，各项损失共计70000元，由肖保民承担本案全部诉讼费。
肖保民辩称，首先，顾玲健的起诉没有法律依据，关于合同的解除是有条件和前提的，解除合同的前提是一方向另一方发出解除通知，对通知不服的另外一方才向法院起诉，这是法定程序。故顾玲健要解除合同的诉讼请求依法应予以驳回。其次，现在红星建材东区商场没有拆迁，而且合同也在履行过程中，肖保民至今也没有收到佳鑫公司要拆迁或其他关于拆迁的通知，顾玲健就因为可能拆除而要求解除合同是无事实和法律依据的。第三，顾玲健的投资行为是有商业风险的，现顾玲健受周边环境影响要求解除合同于法无据，且根据合同法解释二亦规定，这属于商业风险，做生意是有赔有赚的。综上，对于顾玲健的诉请法院应当依法驳回。
原审法院经审理查明，2012年11月8日，肖保民、案外人李梦启与陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司签订《商场“建材东区”合作开发协议书》，合同约定，红星建材东区项目系临时建筑，所在的土地亦属临时性质。如遇商场规划建设需要拆除的，肖保民应接到佳鑫公司通知后一个月内，无条件的将“建材东区”内商户清理后予以拆除（建筑材料归肖保民）。陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司不给肖保民及商户任何赔偿。2013年5月1日，顾玲健与肖保民签订了房屋租赁合同，双方约定，顾玲健承租位于西安市雁环路“红星建材市场东区”2楼1排15、16号两间共计66平方米的商业用房。租金为每平方米每月60元。租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日。合同签订后，顾玲健交纳了10000元押金，并交纳了1年的租金47520元，肖保民交付了房屋。顾玲健对该房屋进行了装修并使用。2013年10月31日，陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司下发《停业拆除告示》，告知建材东区全体商户，鉴于西沣路区域整体规划改造要求，决定2013年12月1日全商场正式停止营业，并进行拆迁。红星建材东区市场位于红星美凯龙市场东边，两者没有明显分割，由于附近拆迁，造成雁环西路道路改造封锁出口，从而影响红星建材东区市场内人员及车辆的出入。拆迁工作开始后，红星商户多次找肖保民协商未果。2013年11月，街道办事处曾组织佳鑫公司、肖保民及商户代表进行了调解，但未果。2013年11月，红星建材东区市场全体商户联名向肖保民及市政府信访办公室递交了《红星建材东区商户请愿书》，要求解除与肖保民之间的房屋租赁合同，并要求其返还租金、押金、赔偿相应损失。
原审法院经审理认为，顾玲健与肖保民签订的房屋租赁合同系当事人之间真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，依法予以确认。合同签订后，顾玲健、肖保民均应当按合同约定履行自己的权利和义务。顾玲健按时交纳租金，肖保民提交符合约定的房屋。在双方合同履行期内，因为该地区拆迁而导致合同无法实际履行，也并非双方当事人不愿意履行或存在违约行为。现在因为客观情况而使合同无法实际履行，况且顾玲健也提前给肖保民提交过请愿书，要求解除房屋租赁合同，故顾玲健要求与肖保民解除合同的诉讼请求，依法予以支持。关于顾玲健要求肖保民返还10000元押金一节，符合法律规定，予以支持。至于顾玲健要求退还5个月的租金19800元一节，因合同已经解除，后期房屋已无法实际使用，但考虑到该合同现无法履行并非肖保民违约，肖保民也受到相当了的损失，故而顾玲健要求返还19800元租金，酌情返还3／5为宜。至于顾玲健要求赔偿38800元的装修一节，因合同无法履行的责任并非肖保民主观故意所致，况且合同在履行过程中，也存在一定的风险，故不能将合同履行不能的责任全部归责于肖保民。故对顾玲健的该项请求，不予支持。至于肖保民辩称不同意退还租金及押金，要求继续履行合同一节，因该地区已经进行拆迁，道路封闭，现合同没有实际履行的可能性，故对其该项辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除顾玲健与肖保民签订的《房屋租赁合同》。二、肖保民于本判决生效之日起十日内返还原告顾玲健押金10000元、租金11880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回顾玲健的其他诉讼请求。一审案件受理费1450元，由顾玲健承担650元，肖保民承担800元；因顾玲健已预交，肖保民在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于顾玲健。
宣判后，肖保民不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决仅凭顾玲健所持的一张复印件即认定佳鑫公司下发了《停业拆除告示》，系事实认定错误，且上述告示针对的仅是佳鑫公司的商户与建材东区，并非本案双方当事人之间约定之房屋。其租给顾玲健的房屋至今未停水、停电，更未被拆迁，至今仍存在并经营。红星美凯龙市场为升级改造及市政道路改造的拆迁均始终未封锁红星建材东区市场的出入口，故原审判决认定拆迁造成雁环西路道路改造封锁出口无事实依据。本案并不具备我国合同法第九十四条规定之任何一条解除合同的情形。其与顾玲健签订的《房屋租赁合同》项下的房屋至今仍由顾玲健占有使用，且其在履行合同过程中没有违约，故原审法院判决其向顾玲健返还租金没有道理。顾玲健的请愿书对应的主体是各级政府，故原审判决认定顾玲健向其提交过请愿书要求解除合同无任何依据。根据双方合同约定，承租期间需终止合同，必须提前一个月提出书面理由，顾玲健未依约而直接通过诉讼要求解除合同，既违法又违反合同约定。请求：撤销原审判决第二项中判决其返还顾玲健租金11880元的内容，依法改判或发回重审。
被上诉人顾玲健答辩称，其主张解除合同不仅因红星美凯龙拆迁，还因道路封锁，相关证据其已全部提交。现其承租的房屋已不具备经营的条件，原审审理时其已提交了停业的照片与录像。其已履行了解除合同的通知义务。原审判决正确，肖保民的上诉请求不能成立。
本院经审理查明，2012年11月8日，肖保民以案外人李梦启（协议乙方）委托代理人名义与陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司（协议甲方）签订《商场“建材东区”合作开发协议书》，该协议书第十五项特别约定：1、红星建材东区项目属临时建筑，如遇商场规划建设需要拆除的，乙方应接到佳鑫公司通知后一个月内，无条件的将“建材东区”内商户清理后予以拆除（建筑材料归乙方）。甲方不予乙方及商户任何赔偿。2、乙方向招租的商户必须将上述第1款约定在租赁合同中明确予以约定。2013年5月1日，顾玲健与肖保民签订了房屋租赁合同，该合同中没有约定《商场“建材东区”合作开发协议书》第十五项特别约定的内容。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，肖保民与顾玲健签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，顾玲健向肖保民支付了一年租金，肖保民向顾玲健提供了合同项下的商业用房，双方均按合同约定履行了自己的义务。但在该合同履行过程中，顾玲健租赁的商业用房所在区域因整体规划改造的需要，面临停业拆迁，顾玲健租赁涉案房屋的合同目的已不能实现，且肖保民在与顾玲健签订的《房屋租赁合同》中亦未就《商场“建材东区”合作开发协议书》第十五项特别约定的内容做出约定，原审法院根据本案实际情况，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并无不当。关于肖保民上诉请求撤销原审判决第二项中判决其返还顾玲健租金11880元一节，考虑到在与顾玲健签订的《房屋租赁合同》中未就《商场“建材东区”合作开发协议书》第十五项特别约定的内容做出约定，亦没有证据能够证明肖保民就《商场“建材东区”合作开发协议书》第十五项特别约定的内容告知顾玲健，缔约中没有履行如实告知的义务，原审法院根据本案实际情况判决由肖保民向顾玲健酌情返还租金11880元，并无不妥。综上，肖保民的上诉请求不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97元，由上诉人肖保民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 张安品
代理审判员 马延环
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李洪星