广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2705号
上诉人（原审被告）：蔡慧颖，女，1974年10月28日出生，汉族，住。
委托代理人：冯国斌、陈立，均系广东晟晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明，该公司总经理。
委托代理人：陈凯伟，男，1981年10月28日出生，该公司职员，联系地址。
上诉人蔡慧颖因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月5日，蔡慧颖与广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）签订《商品房买卖合同》，合同注明蔡慧颖的住所（址）是广州市越秀区瑶台朝阳大街5号。合同约定蔡慧颖向东凌公司购买荔湖城一百坊五街2号101号房屋，房屋建筑面积343.95平方米；物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由东凌公司选聘物业管理公司提供；东凌公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》；东凌公司应制定《业主临时公约》向蔡慧颖明示并予以说明，蔡慧颖在签订本合同时对遵守《业主临时公约》作出书面承诺；东凌公司应当在2009年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付蔡慧颖使用；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件等内容。
同日，金地公司（甲方）与蔡慧颖（乙方）在合同附件三前期物业管理服务合同上签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》，协议约定“……第二条双方的权利义务。一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……。二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。第五条物业管理服务费用。一、物业服务费标准为3.60元／㎡.月×建筑面积＋0.8元／平方米×花园面积；二、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……。第十条违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。”金地公司与蔡慧颖在合同附件三的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》上分别盖章和签名。
合同附件五《本合同补充协议》约定买方应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收。若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收；买方享有该商品房附属的花园约545㎡的使用权；买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）或公告送达。采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时日期，如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则出卖人按照买卖合同载明地址发出通知后即视为送达；本补充协议为买卖双方所共同提出和约定，为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，对买卖双方具有约束力，如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准等内容。
2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东凌公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东凌公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
2010年8月9日，增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋的房地产权证，编号粤房地权证穗字第××号，房地产权证载明房地产权属人为蔡慧颖，房屋坐落新塘镇永和荔湖城一百坊五街2号，建筑面积375.06平方米。
2011年11月4日，金地公司按蔡慧颖与东凌公司签订《商品房买卖合同》约定的住址广州市越秀区瑶台朝阳大街5号用国内特快专递邮件（编号EP947315205CS）向蔡慧颖邮寄物业管理费催收函，因蔡慧颖一直未支付物业管理费，金地公司于2012年7月9日向原审法院提起诉讼，案号（2012）穗增法民一初字第1784号，2012年10月9日，金地公司向原审法院提出撤诉申请，原审法院于同月10日裁定准许金地公司撤回起诉。
2013年11月28日，金地公司再诉至原审法院，诉称，2009年4月5日，金地公司与蔡慧颖签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司对蔡慧颖房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3.6元，花园管理费为每月每平方米0.8元，在每月的l0日交纳，即蔡慧颖每月应向金地公司交纳物业管理费1350.22元，花园管理费436.8元，逾期交纳的金地公司自逾期之日起有权按日向蔡慧颖加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但蔡慧颖自2009年5月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地公司多次催收，蔡慧颖却拒绝支付。金地公司认为，蔡慧颖的欠费行为不但严重影响了金地公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，蔡慧颖的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令：一、蔡慧颖立即向金地公司支付拖欠房屋的物业管理费67511元、花园管理费21859.5元以及滞纳金（自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由蔡慧颖承担。
蔡慧颖一审辩称，不同意金地公司提出的诉讼请求。1、金地公司不具备物业管理的相应资质，金地公司提供的《前期物业管理中标备案书》，只是证明了金地公司中标备案，不能证明金地公司为小区提供的物业服务，而且金地公司不具备法人资格。2、根据购楼时所签订的前期物业服务合同，该合同虽然已经签订，但并没有生效，而且蔡慧颖认为该合同由于金地公司的资质、身份问题，是无效的合同。合同约定的条款是格式条款，对相关物业管理费收取的约定是无效的。3、即使物业管理合同有效，双方约定的物业管理费，收取的条件尚未成立。根据国务院物业管理条例、广东省物业管理条例的相关规定，应由建筑单位缴纳。所以，金地公司的诉讼请求应依法予以驳回。蔡慧颖希望将开发商追加为本案的第三人。而且房屋存在严重的质量问题，虽然与金地公司无关，但可以证明房屋是未交付，物业管理费的收取条件未成立。金地公司现在向蔡慧颖追讨管理费，已经超过了诉讼时效。
原审法院认为：蔡慧颖与金地公司签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
根据蔡慧颖与东凌公司签订的《商品房买卖合同》“东凌公司应当在2009年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用”，以及合同附件五《本合同补充协议》“若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收”的约定，蔡慧颖应当在2009年9月1日前接收涉案房屋，蔡慧颖提出涉案房屋未交付使用但没有提供合法有效的证据证实，故原审法院不予采信。因此，金地公司主张蔡慧颖从2009年9月1日起交付物业管理费，原审法院予以支持。
至于蔡慧颖提出金地公司追讨物业管理费已经超过了诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）第十条第一款第（一）项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则﹤javascript：SLC（2780，0）﹥第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。”和第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”的规定，蔡慧颖从2009年9月1日起应交纳物业管理费，但金地公司在2011年11月4日才按蔡慧颖签订《商品房买卖合同》中约定的住址用特快专递向蔡慧颖邮寄物业管理费催收函，向蔡慧颖主张权利，蔡慧颖在2009年11月4日前的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，原审法院依法不予保护。蔡慧颖在2009年11月5日（含该日）起所欠的物业管理费因金地公司在2011年11月4日主张权利和在2012年7月9日向原审法院提起诉讼而诉讼时效中断，因此，蔡慧颖从2009年11月5日起至2013年10月的物业管理费，蔡慧颖应予付清给金地公司。对蔡慧颖抗辩未收到金地公司的催收函但蔡慧颖未能提供合法有效的证据证实，原审法院不予采信。
根据《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》约定，蔡慧颖的物业管理费按收费标准3.60元／㎡.月×建筑面积＋0.8元／平方米×花园面积计算，蔡慧颖从2009年11月5日起至2013年10月31日的物业管理费为85500.40元［（3.60元／㎡.月×375.06平方米＋0.8元／平方米×545平方米）×47个月26天］。
至于滞纳金的问题，因蔡慧颖一直就房屋的维修问题与金地公司及东凌公司交涉，蔡慧颖并不存在违约的恶意，故金地公司主张蔡慧颖支付滞纳金，缺乏依据，原审法院不予支持。
对于蔡慧颖所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处。对蔡慧颖主张东凌公司不符合交房条件造成其物业管理费损失，蔡慧颖可另案主张，本案亦不作调处。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项、第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：一、被告蔡慧颖于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2009年11月5日起至2013年10月31日的物业管理费85500.40元。二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担802元，被告蔡慧颖负担1938元。
判后，上诉人蔡慧颖不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定房屋己于2009年9月1日交付，故蔡慧颖应向金地公司交付物业管理费，属认定事实错误。原审法院罔顾实情，违反相关证据规定，采信毫无证明力的证据，推导出房屋已交付给上诉人，并支持金地公司要求支付物业管理费的主张，是毫无事实和法律依据的。二、原审法院认定金地公司追讨物业管理费未超出诉讼时效，不符合法律规定。三、金地公司提供的《收费通知单》系凭空捏造，原审法院忽视金地公司伪造证据的违法事实，并以该伪造证据作为计费依据，是错误的。四、物业管理费不应由蔡慧颖交纳，依法应由建设单位交纳。五、在金地公司提供物业服务的资质尚待查证的情形下，其根本无权向蔡慧颖收取物业管理费，蔡慧颖也无需向其支付物业管理费。原审法院在对资质问题未做任何查证的情形下就判定蔡慧颖需支付物业管理费，属认定事实错误。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项判决。二、驳回金地公司的全部诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费用由金地公司承担。
金地公司辩称，涉及房屋交付问题和诉讼时效的问题，在房屋交付，一审判决认定清楚，2009年9月1日实际交付了，我方主张2009年9月1日起的物业管理费有合同和法律依据，上诉人没有提供证据证明开发商未按时交付房屋，房屋存在严重的质量问题。竣工备案表的问题，增城法院受理该批案件中，在其他案件查明了竣工备案的问题。诉讼时效的问题，我方一直以收费通知的形式向上诉人发出通知书，符合物业管理的惯例，我方在2011年11月4日按照上诉人在买卖合同约定的特定地址使用EMS邮寄催交管理费的通知书，详情单上写明房屋的房号，也写明催收物业管理费，我方于2012年7月9日向增城法院起诉，当时由于想继续跟上诉人协商，后来又撤诉了，上诉人没有跟我方达成调解协议，我方又向增城法院起诉，诉讼时效是中断了，没有超过诉讼时效。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审审理中，金地公司提供《入伙通知书》及《关于您所购房产符合交付条件且已交付的通知》作为证据，拟证明东凌公司向蔡慧颖发出了收楼通知。蔡慧颖称这两份证据应该准备好的证据，不能认为东凌公司没有提供给其就认定为新证据，故认为不属于新证据，法院不应接纳。
本院认为，蔡慧颖与金地公司签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
金地公司在二审中提交的证据，并非形成于一审判决后且其在一审中就应提供，故不属于二审新证据。根据蔡慧颖与东凌公司签订的《商品房买卖合同》“东凌公司应当在2009年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用”，以及合同附件五《本合同补充协议》“若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收”的约定，蔡慧颖在本案中提出涉案房屋未交付使用，但没有提供前述的其与东凌公司沟通该商品房交付使用事宜或涉案房屋不具备交付条件等证据证实，故原审法院认定蔡慧颖应当在2009年9月1日前接收涉案房屋而支持金地公司主张蔡慧颖从2009年9月1日起交付物业管理费，并无不当，本院予以维持，蔡慧颖该上诉主张，理据不充分，本院不予支持。
至于蔡慧颖提出金地公司追讨物业管理费已经超过了诉讼时效问题。如上所述，蔡慧颖从2009年9月1日起应交纳物业管理费，但金地公司在2011年11月4日才按蔡慧颖签订《商品房买卖合同》中约定的住址以特快专递的方式向蔡慧颖邮寄物业管理费催收函，向蔡慧颖主张权利，蔡慧颖在本案一审中已提出诉讼时效的抗辩，故蔡慧颖在2009年11月4日前的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，依法不予保护。原审法院关于诉讼时效的认定及处理正确，本院予以确认。蔡慧颖称没有收到金地公司的催收函并在本案中主张金地公司的催收函是凭空伪造，但未能提供相关证据证实，本院不予采信。原审法院根据双方《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》的约定，计算出蔡慧颖从2009年11月5日起至2013年10月31日的物业管理费为85500.40元［（3.60元／㎡.月×375.06平方米＋0.8元／平方米×545平方米）×47个月26天］，并无不当。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。蔡慧颖上诉理据不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1938元，由上诉人蔡慧颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年九月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵