广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第412号
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。
负责人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，汉族。
委托代理人洪钰云，汉族。
被告徐勇，汉族。
被告谭娟，汉族。
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告徐勇、谭娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年5月24日购买佛山市禅城区岭南大道北131号6座2605房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费294.18元，逾期支付的逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年4月开始拖欠原告物业服务费，至2015年2月2日拖欠的款项已经达5883.60元。原告于2014年12月22日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2013年4月至2014年12月的物业服务费5883.60元；2、被告向原告支付违约金（以每月294.18元为本金，按5‰的标准从2013年5月1日分段累计至被告实际付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月2日为9357.88元）。
两被告共同辩称：一、前期服务协议从属于购房合同，根据法律的权利义务对等原则，该协议对被告的义务规定过多，损害对被告应享受的权利。二、协议中对被告的不利条款未作明确标识，相关滞纳金条款为格式条款，显失公平，需根据合同法进行调整。三、被告对原告起诉的事实有异议。原告在2013年5月至2015年1月期间，未对被告提供相应服务。自2012年11月收楼以来，涉案房屋大阳台栏杆倾斜，严重影响人身安全，滴水线处理不当造成阳台严重积水。被告已多次向原告反映上述问题，并计划收楼后即开始装修，但原告一直没有解决问题，也不承诺该问题不影响装修。上述问题导致被告不能按期装修和入住，给被告造成极大的经济损失。被告曾因为对原告的信任按时缴纳了四个月的物业管理费，但被告在收楼后多次以电话联系、书面投诉等方式要求原告跟进阳台护栏歪斜和滴水问题，但至今尚未完全修复，亦无人员跟进维修的具体事宜。四、被告认为原告存在过错在先，亦不认可原告提供的物业服务，具体理由为：1、被告自2012年11月收楼以来，一直反映涉案房屋存在相关质量问题，但原告迟迟没有解决；2、被告多次投诉，原告每次都要求被告填写纸质表格，但系统却未做完整记录，即使有系统记录，也没有服务时间；3、根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，负责质量保修部门为碧桂园城市花园物业服务中心，规定的答复时限为72小时，但原告却要求被告自行找碧桂园房地产开发有限公司解决工程质量问题，并与碧桂园房地产开发有限公司相互推诿；4、被告多次找原告协商无果，造成被告经济损失；5、原告内部管理混乱，涉案小区存在如报警提示铃不响、未设置合规信报箱等问题，对全体业主权利造成损害。五、被告不同意支付滞纳金，被告未按时交纳物业管理费的主要原因是原告未依约提供房屋质量保修的物业服务，根据《合同法》的相关规定，被告无需支付滞纳金，即使法院认为被告未依约支付物业管理费构成违约，原告的主张亦远超合同约定的30%范围。六、被告不同意交纳全部物业管理费，仅同意补交2014年7月至今的费用，原告还需向被告承诺护栏和滴水线达到国家标准，且不影响被告装修，被告保留另案起诉追究责任的权利。七、根据被告的存折记录，原告曾在2013年6月30日扣费888.54元，于2015年1月9日扣费395.67元，所以原告主张的被告欠费时间段有误。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书。证明原告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称。
2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城区碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故原告有权向两被告收取物业服务费。
3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主住户资料登记表、业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明两被告是涉案佛山市禅城区岭南大道北131号6座2605房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，两被告办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准及时向原告缴纳物业管理费，否则将承担违约责任。
4、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明。证明被告自2013年4月开始长期拖欠物业服务费，经过原告多次催缴仍拒不缴纳，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
5、物业服务费发票（4张）。证明原告已经依据合同约定扣取被告2012年12月-2013年3月、2014年9月的物业服务费，2014.9的物业服务费发票尚未开具。
诉讼中，两被告共同提交以下证据：
1、照片（17张）、工作联系单、录音录像光盘。证明涉案房屋存在质量问题，原告没有尽到物业服务职责，致使被告房屋的质量问题长期没有得到解决，影响被告入住。另外，根据佛山日报及网站的相关报道，均可以反映原告在涉案小区中存在物业管理问题。
2、存折。证明根据被告的存折记录，原告曾在2013年6月30日扣费888.54元，于2015年1月9日扣费395.67元，原告主张的被告的欠费时间段有误。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋房地产登记信息查询结果，并向中国建设银行股份有限公司佛山普君支行调取被告谭娟名下账户（账号：31×××46）从2013年1月9日至2015年3月11日的账户流水明细，该行向本院出具《个人活期明细信息》一份。
本院认证：原告的证据1-3、5，两被告均无异议，本院予以采信。原告的证据4，物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定；两被告对该组证据中的其他证据无异议，本院予以采信。两被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2011年5月24日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人与两被告作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号六座2605房，合同约定建筑面积共117.34平方米，套内建筑面积92.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.12平方米。上述《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定：“……负责质量保修部门：碧桂园城市花园物业服务中心；联系电话：0757-8331****；答复时限：72小时内。1、保修项目：地基和主体结构。保修期限（在正常使用条件下）：合理使用年限内。保修责任：返修，加固。2、保修项目：屋面防水。保修期限（在正常使用条件下）：5年。保修责任：返修。……附注说明：……2、保修期限内，在正常使用情况下，发生上述项目的质量问题，由出卖人负责保修。因该商品房的使用人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任。……”。
同日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为：92.22平方米；该物业的公用分摊建筑面积为25.12平方米；合计该物业的房屋建筑面积为117.34平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按293.35元／月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。
2012年11月18日，两被告分别签订《业主住户资料登记表》、《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。
2014年12月22日，原告向两被告发出《律师函》，要求两被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
2015年3月17日，中国建设银行股份有限公司佛山普君支行就被告谭娟名下账户（账号：31×××46）出具《个人活期明细信息》，其中显示：①2013年1月15日扣取物业费294.18元；②2013年2月22日扣取物业费294.18元；③2013年3月12日扣取物业费294.18元；④2013年4月10日扣取物业费294.18元；⑤2015年1月9日扣取物业费395.67元。
诉讼中，原告陈述：原告是具有一级资质的物业服务公司，涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月5日前收取上月物业服务费。两被告已支付2012年12月-2013年3月、2014年9月共五个月的物业服务费，分别于2013年1月15日、2013年2月22日、2013年3月12日、2013年4月15日、2015年1月9日以银行代扣方式扣取，其中2015年1月9日扣取的费用395.67元包含物业服务费及违约金，其他月份的物业服务费被告至今尚未缴纳。《广东省房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》中附录一负责质量保修部门碧桂园城市花园物业服务中心是原告，涉案房屋也的确存在被告所述的质量问题，被告也向原告反映过，原告已联系开发商工作人员现场查看并拍照，也曾发过工作联系单给开发商由开发商进行维修。两被告陈述：现涉案房屋仍为毛坯房，处于空置状态，尚未装修。涉案房屋存在的质量问题主要是房屋大阳台栏杆往外倾斜、阳台滴水线倾斜，被告从2012年收楼后就开始向原告反映过，期间有人上去照相，但是后续无人跟进。涉案房屋的阳台栏杆和滴水线曾有维修过，但栏杆维修后仍有倾斜，原告亦未通知被告已维修完毕。另，两被告未曾以现金方式缴纳过物业服务费。
另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北131号六座2605房，建筑面积117.67平方米，由两被告按份共有。
再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与两被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与两被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张两被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，两被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张两被告仅支付2012年12月至2013年3月、2014年9月共五个月的物业服务费，分别于2013年1月15日、2013年2月22日、2013年3月12日、2013年4月15日、2015年1月9日以银行代扣方式扣取，并提供物业服务费发票等证据予以证明，上述事实亦经中国建设银行股份有限公司佛山普君支行出具《个人活期明细信息》予以证实，本院依法予以确认，则两被告的欠费时间段应为2013年4月至2014年8月、2014年10月至2014年12月。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，两被告需向原告支付2013年4月至2014年8月、2014年10月至2014年12月物业服务费共计5883.60元（2.50元／月／平方米×117.67平方米×20个月）。至于两被告认为原告未依约修复涉案房屋质量问题、未提供符合合同约定的物业服务的抗辩意见，《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”，根据佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，而涉案《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》虽约定负责质量保修部门为碧桂园城市花园物业服务中心，但该补充协议亦明确保修期限内房屋相关质量问题由出卖人即佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司负责保修，根据该协议上下文逻辑及该房屋买卖合同主体的相对性，承受房屋质量问题维修义务的主体应为佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，原告则负责业主就房屋质量问题的受理、登记及跟进等。结合两被告的证据及当庭陈述，原告确已对两被告反映的质量问题进行受理并登记，两被告亦陈述涉案房屋问题部位确有维修，故综合上述分析，两被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务，本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。
关于原告主张两被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合本案事实，两被告系因房屋质量问题未能妥善解决而未依约缴纳物业服务费，确事出有因，并非故意违约，而原告在对两被告反映的质量问题跟进处理的过程中亦存在一定瑕疵，故对原告主张两被告支付违约金的诉请，本院不予支持。另因原告确认曾于2015年1月9日以银行代扣方式扣取两被告2014年9月物业服务费及违约金共计395.67元，故该费用中两被告已缴纳的违约金应予冲抵，则两被告实际应缴纳的2013年4月至2014年8月、2014年10月至2014年12月物业服务费为5782.11元（5883.60元-（395.67元-294.18元）】。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谭娟、徐勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司交纳2013年4月至2013年8月、2013年10月至2014年12月的物业服务费共计5782.11元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。
被告谭娟、徐勇如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取91元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担56元，由被告谭娟、徐勇负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年三月十九日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。