.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0202民初3860号原告：郭某某，女，1966年2月8日出生，汉族，个体。被告：宁夏瑞和物业服务有限公司，住所地大武口区朝阳东街25号二楼。法定代表人：张华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。原告郭某某与被告宁夏瑞和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭某某、被告宁夏瑞和物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡翠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告将物业费由现在每平米2元的收费标准降至每平米6角的收费标准；2.请求依法判决被告自2017年开始向原告房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上；3.请求依法判决被告免除原告2011年至2016年度全部的采暖费；4.请求依法判决被告向原告退还改电费1290元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告购买位于××区房屋后，于2011年入住该小区。被告于2011年作为物业服务公司进驻该小区提供物业服务，原告与被告未签订过相关物业服务合同。首座龙庭小区的物业费由被告私自决定按照每平米2元的标准进行收取，采取物业自建锅炉供暖的方式，向小区内业主集中供暖。但长期以来，被告的物业服务非常差，每年供暖室内温度都达不到18摄氏度的标准，业主无法正常取暖。且被告长期以来存在乱收费、卫生绿化差、收费不透明及偷税漏税不向业主出具正式发票等问题，给小区业主造成了极大的生活不便和困扰。尤其是被告在收取电费时存在乱收费问题，因为当时房屋买卖合同约定是房屋水电暖三通，但业主入住后发现全小区只有一个电表，被告在计量及收费时，乱计量收费问题严重，为此小区业主迫于无奈每人又向物业缴纳了1290元改电费，物业才为业主每家更换了独立的电表。另外，被告的物业服务质量一直非常差，也从不向业主公布相关物业费用明细，为此，多位业主联合向被告反映上述问题，一直未能解决。更重要的是，被告每年按照每平米2元的收费标准向原告收取物业费明显与其服务质量存在巨大差距，且2元的收费标准也从未与业主进行过约定便私自定价进行收取。原告作为物业公司，应当履行其相关维修、管理等义务，现被告不完全履行义务的行为，给原告造成了损失，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。现原告特向贵院提起诉讼。宁夏瑞和物业服务有限公司辩称，一、前期物业服务合同明确约定该小区商业用房物业费每月每平米2元，该合同对原告具有约束力，而且被告公司目前对于商业用房物业费的标准降至每月每平米1.4元，原告也长时间没有缴纳物业费；二、原告2011至2016年的采暖费已交纳，上述年度内被告也履行了供暖义务，所以其主张免除2011年至2016年度采暖费已然不能实现。《宁夏供暖条例》规定居民用户卧室、起居室温度不得低于18度，非居民用户的室内温度由双方在合同中约定。涉案房屋为商业房而非住宅，原被告双方并未签订书面供热合同，也未对供热温度作出约定，原告要求将温度供至18度没有事实及法律依据，即便双方有相关约定，要求供热温度达标的诉求也超出了法院裁判范围，不是其实现相关权益的合理合法的诉求；三、改电事宜经广大商业业主同意，并由商业业主代表协同他方同被告签订委托书，由被告代收所需费用，已收费用均用于改电事宜并支付给第三方。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：1.郭某某围绕其诉讼请求依法提交了四组证据（均为复印件）：证据一、石嘴山市信访督办局协调会议纪要第13号关于大武口区首座龙庭小区物业等信访事项协调会议纪要一份，证明大武口区首座龙庭商户反映该小区暖气不热，出行受阻，小区硬化、绿化改造、降低物业费等问题，其他内容见证据；证据二、被告出具给业主的关于2017至2018年首座商业供暖方案，被告明确承认暖气不热有三个原因：1.部分商业业主将户内格局改造，把本来的墙面拆除改造成橱窗，造成保温层破坏，无法保证户内温度（个别业主的现象）；2.采用燃气锅炉为商户提供热源，因设计之初存在缺陷，导致供暖一直达不到要求，加之7-8户共用一个分水器，户内地热管道管径较细，无法有效热循环，造成室内温度不达标；3.锅炉设计使用年限为10年，今年已经第7个年头，锅炉老化严重，虽经物业公司精心维护，但老化问题依然严重。说明被告自己承认长期以来锅炉存在问题，其三个理由都是企业内部的管理问题；证据三、大武口区人民路街道红星社区居民委员会2017年5月23日出具的情况说明，主要内容是首座龙庭因暖气不热（12-15度），物业费过高的问题，多次向红星社区反映，要求暖气达到正常法定温度18度以上，物业费与周边小区收费标准基本一致（0.6元），被告隔壁惠通街的小区物业费0.6元；证据四、物业服务合同首页一张，证明被告应按三级资质收取各项费用。本院认证，原告提交的证据一、证据二、证据三，被告质证对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认可，但在证据关联性上与本案争议缺乏实质性联系，达不到其证明目的。证据四系复印件，真实性无法核实，且被告质证不予认可，故本院不予确认。2.宁夏瑞和物业服务有限公司向本院提交了两组证据（复印件）：证据一、《前期物业服务合同》一份、《前期物业服务协议》一份，证明被告于2010年5月17日同开发商宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订前期物业服务合同，约定由被告对首座龙庭小区提供前期物业服务，原告购房后也与被告签订前期物业服务协议，均约定商业房的物业费每月每平米2元；证据二、申请一份、委托书一份、公告两份、石嘴山市信访督办局会议纪要一份，证明首座龙庭小区商业用电改造是经广大商业业主要求，由该小区商业业主代表、红星社区、该小区业主委员会与被告签订委托书，就改造收费事宜达成一致，约定由被告代收费，并进行公示公告，得到相关管理部门认可。本院认证，被告提交的证据一、证据二真实、合法，原告质证对其真实性亦无异议，且与本案争议事实相关，本院予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的上述证据，本院认定案件事实如下：原告购买宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司开发的××区号商业房后，于2011年入住该小区。被告于2010年5月17日同开发商宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告对首座龙庭小区提供前期物业管理服务，物业服务费高层住宅0.9元／月.平方米，商业2元／月.平方米。原、被告又于2011年12月26日签订了《前期物业服务协议》，再次约定由被告对首座龙庭小区提供前期物业管理服务，物业服务费住宅0.9元／月.平方米，非住宅2元／月.平方米。上述合同签订后，原告认为被告存在乱收费、物业服务不达标、卫生绿化差、收费不透明等问题，经信访投诉未能解决，故诉至法院，要求判如所请。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同，具有法律效力。《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十一条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》第六条规定，物业管理企业为普通住宅的业主提供的公共性的服务收费标准实行政府指导价，为普通住宅以外的其他住宅、办公、生产、商业等房屋的业主提供的公共性的服务收费实行市场调节价。本案中，原告购买涉案房屋系商业用房，属于非住宅物业，物业服务价格系双方根据市场价格进行约定，属于合同双方意思自治的范畴，故原告要求被告将物业服务费由现在每平方米2元的收费标准降至每平米0.6元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。《宁夏回族自治区供热条例》第二十一条规定，供热期间，居民用户卧室、起居室温度不得低于18℃。非居民用户的室内温度由供热双方在合同中约定。本案原告要求被告自2017年开始向原告涉案商业房室内供暖达到18℃以上，但原告并未提交能够证实涉案房屋供热温度现状的证据，同时该诉求也缺乏法律和合同上的依据，本院不予支持。原告要求被告免除其2011年至2016年度全部的采暖费，但原告并未提交证据证实被告在采暖期内被告完全未履行供热义务，也未提交证据证实其缴纳采暖费用的具体数额，同时原、被告双方亦未对供热温度作出具体约定，因此，原告的该项诉讼请求亦缺乏法律和事实依据，本院不予支持。被告向原告收取的改电费1290元系经过相关部门认可、公示，原告小区业主委员会与被告协商一致的结果，故原告要求被告退还改电费的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原告郭某某的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭某某的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员郜金喜二〇一七年十一月二十八日书记员杨红霞附：本判决适用的有关法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。