福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初2934号原告：莆田市祥和物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区嘉新商业城1幢139号。统一社会信用代码：91350300777532460L。法定代表人：潘晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁金花，女，汉族，该公司员工，住所地莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：姚猛，福建典冠律师事务所执业律师。被告：刘各忠，男，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：方俊飞，福建品义律师事务所执业律师。原告莆田市祥和物业管理有限公司与被告刘各忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莆田市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）的委托诉讼代理人梁金花、姚猛和刘各忠的委托诉讼代理人方俊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决刘各忠支付截止2017年5月31日拖欠的物业管理费13315元、小额维修基金2803元；2、刘各忠支付逾期交纳上述费用的滞纳金人民币33231.2元。事实和理由：2008年8月31日，祥和物业公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由祥和物业公司对金威豪园小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，并约定逾期交纳物业管理费及其他运行能耗费按日2%收取滞纳金。该合同到期后，祥和物业公司与小区业主委员会续签了合同。刘各忠系金威豪园小区6幢1梯101室的业主，物业面积215.63平方米。刘各忠自2012年1月1日起至2017年5月31日止累计拖欠物业管理费13315元、小额维修基金2803元、水费328.6元、水电公摊169元等费用。祥和物业公司多次向刘各忠催讨上述费用，但刘各忠均以各种理由推脱，不予交纳。刘各忠作为小区业主，享受了祥和物业公司提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成违约，还应按照合同约定承担自逾期之日起每日按未付款项的2%计算的滞纳金，现祥和物业公司暂主张按逾期未交纳费用的2倍缴纳滞纳金并保留追索其他滞纳金的权利。故提起诉求。起诉时祥和物业公司还要求刘各忠支付水费328.6元和水电公摊169元，后祥和物业公司撤回该项诉讼请求。刘各忠辩称：一、小区业主委员会尚未依法产生，个别人无权代表业主与祥和物业公司签订物业服务合同，本案《物业管理服务合同》无效，祥和物业公司作为原告主体不适格。二、祥和物业公司管理不到位，致小区管理混乱并存在许多隐患，祥和物业违约在先，业主有权拒绝缴纳物业费作为抗辩。三、祥和物业公司主张的2013年8月之前的物业服务费已超过诉讼时效。四、祥和物业公司要求答辩人支付滞纳金于法无据，滞纳金与违约金不同，合同中关于滞纳金的条款是无效，即便该约定有效也是约定过高，答辩人拒交物业费是因为祥和物业公司违约，故答辩人无需承担滞纳金义务。五、根据法律规定小额维修基金征收的主体是业主委员会，祥和物业公司无权答辩人支付小额维修基金。六、祥和物业公司没有提供证据证明其主张的物业管理费、小额维修基金等各项费用的具体数额依据，应当承担不利的法律后果。请求驳回祥和物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院予以分析认定如下：一、祥和物业公司提供的：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，欲证明原、被告主体适格的事实；2、《物业管理服务合同》三份、《证明》一份，欲证明其与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会签订物业服务合同，且合同对物业管理费、小额维修基金、滞纳金等费用的收取作了相应规定的事实；3、物业费用催款文书二份、欲证明刘各忠系金威豪园小区6幢1梯101的业主，物业面积215.63平方米，自2012年1月1日起至2017年5月31日止累计拖欠物业管理费13315元、维修基金2803元、水电公摊169元、水费328.6元的事实；4、莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第3253号民事判决书一份，欲证明拖欠物业管理费、水电费等是违约行为，应按合同约定承担相应违约责任的事实；5、落款为“莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会”的《证明》一份，欲证明祥和物业公司自2008年8月开始受聘管理金威豪园小区物业至今，每年其都有对向逾期未交或欠缴物业管理费等费用的业主上门进行催讨，业主委员会在其中数年也有派人配合原告向欠费业主进行催讨，且在召开业主代表大会时也有要求拖欠物业费等费用的业主交费，物业公司每季度在未交或欠缴物业费的业主门口张贴催款通知的事实；6、照片一组、《莆田市城厢区金威豪园业主委员会关于做好小区公共场地停车位管理征求意见的通告》一份、《业主违章整改通知》四份，欲证明祥和物业公司受聘管理金威豪园小区物业的过程中依约履行义务，积极配合业主委员会开展工作，并通过发通知、向城管部门举报等手段制止小区业主的不文明及损害其他业主公共权益的行为，祥和物业公司已尽职尽责地履行了物业管理服务合同的事实；7、莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第867号民事裁定书一份、录像一组，欲证明其已多次向刘各忠书面催讨的事实；8、物业管理企业资质证书一份，欲证明其是依法成立的享有合格资质的物业公司的事实。刘各忠质证认为：对证据1和证据8的真实性没有异议，但不能证明祥和物业公司作为原告主体适格；对证据2的真实性有异议，业主委员会尚未换届成功，个别业主无权代表其他业主与祥和物业公司签订物业管理服务合同；对证据3、证据5、证据6和证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明祥和物业公司想要证明的内容；对证据4的真实性没有异议，但与本案无关。本院经审查认为，祥和物业公司提供的证据1、证据2、证据4和证据5均是原件或与原件核对无异的复印件，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据3中的催款通知文件是祥和物业公司单方制作的，刘各忠是否拖欠相关费用应当结合本案其他证据综合认定；证据6可以证实祥和物业公司对莆田市城厢区金威豪园小区进行物业服务管理；对证据7中的民事裁定书的真实性予以认可；证据7中的录像体现了祥和物业公司的工作人员几次到刘各忠家黏贴书面催交物业费用材料，其中一次刘各忠的家人亦在场，故本院对该录像的真实性亦予以认可，可以证明祥和物业公司已向刘各忠进行了书面催讨。二、刘各忠提供的照片一组，欲证明小区物业管理混乱、频繁出事，存在许多安全隐患的事实。祥和物业公司质证认为，该照片没有体现拍摄时间、地点，真实性由法院依法审查，不能归责与祥和物业公司，无法证明刘各忠想要证明的内容。本院经审查认为，该照片没有体现拍摄时间，而物业管理服务是长期动态的过程，刘各忠提供的照片即便是真实的，也只能证明在某一时间小区的情况，不足以证明祥和物业公司没有履行物业服务合同义务。根据到庭当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：刘各忠系莆田市城厢区金威豪园小区的业主，物业面积215.63平方米。2007年10月18日，莆田市建设局向祥和物业公司颁发物业管理企业资质证书，资质等级为三级。2008年8月31日，祥和物业公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：祥和物业公司对金威豪园小区进行物业管理服务，期限一年，自2008年8月31日起至2009年8月31日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括物业管理费（多层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算且含维修基金每月每平方米0.2元、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算）、公共水电费、电梯维保费等，公共水电费按实由业主按户分摊，电梯超过免费保修期后所产生的维保费用由业主分摊；小高层及高层住户的水费由物业公司每3个月收取一次；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金等内容。2009年11月18日，祥和物业公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会续签《物业管理服务合同》。该合同变更约定：祥和物业公司对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2009年11月19日起至2011年11月19日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括物业管理费（多层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元计算且含维修基金每月每平方米0.2元、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算且含维修基金每月每平方米0.2元）、公共水电费、电梯维保费等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的5%收取滞纳金等，其他合同内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。2012年1月25日，祥和物业公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会再次签订《物业管理服务合同》。该合同变更约定：祥和物业公司对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2012年2月1日起至2015年1月31日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括多层住宅物业管理费按每月每平方米0.75元计算、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.95元计算、电梯维保费按实各梯位平均摊（一层不计算在内）、水电公摊费按实各梯位按层高递增（每月与水费一起交纳）、小额维修基金按每月每平方米0.2元计算（由业主委员会委托物业管理公司代收代支，定期公示）等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金等内容，其他内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。上述合同到期后，祥和物业公司继续对该小区进行物业管理至今。2015年2月11日，祥和物业公司曾以刘各忠拖欠自2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费、小额维修金额等为由向本院提起诉讼。后经开庭审理，本院于2015年8月3日作出（2015）城民初字第867号民事裁定书裁定驳回祥和物业公司的起诉。2015年3月8日，莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会出具证明一份，内容为：莆田市祥和物业管理有限公司自2008年8月起受聘管理金威豪园小区物业至今，每年最后一个月都有向逾期未交或欠缴物业管理费、水电费、小额维修基金等费用的业主上门进行催讨，业主委员会在其中数年也有几次派人配合原告向欠费业主进行催讨。莆田市祥和物业管理有限公司每个季度都有在未交或欠缴费用的业主门口张贴《催款通知单》，业主委员会在每年召开业主代表大会时也有要求拖欠物业费等费用的业主交费。因刘各忠未支付2012年1月1日起的物业管理费、小额维修基金等费用，2017年6月12日祥和物业公司的工作人员就截至2017年5月31日止尚欠的物业管理费等费用上门对刘各忠进行书面催讨，要求刘各忠在6月15日前履行支付义务。2017年6月19日祥和物业公司的工作人员又到刘各忠家书面催收，要求刘各忠在5日内履行支付义务。催讨无果后，祥和物业公司于2017年6月27日向本院提起诉讼。本院认为，祥和物业公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会先后签订的三份《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，未违反法律效力性、强制性规定，合法有效。莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会作为金威豪园小区业主的代表，其与祥和物业公司签订的合同内容对包括刘各忠在内的全体业主均有约束力。自2008年8月起至今，祥和物业公司一直为莆田市城厢区金威豪园小区提供物业管理服务，虽在2015年1月31日之后双方没有继续签订物业管理服务合同，但其与刘各忠在内的小区业主已形成事实上的物业管理服务合同关系，刘各忠在享受该物业服务的同时也应缴纳相应的物业管理服务费。根据《最高人民法院》第六条的规定，只有在业主经书面催交仍未交纳物业费的情况下，物业服务企业才能向法院提起诉讼，现祥和物业公司已就刘各忠拖欠的截至2017年5月31日止的物业费进行书面催讨，故祥和物业公司本次提起诉讼符合法律规定。现祥和物业公司要求刘各忠支付截止2017年5月31日拖欠的物业管理费人民币13315元，经核算，刘各忠应支付的物业管理费为13239.68元。《物业管理服务合同》约定业主应向祥和物业公司支付每平方米每月0.2元的小额维修基金且该费用由业主委员会委托祥和物业公司代收代支，故刘各忠应依约向祥和物业公司支付合同期限内的小额维修基金；祥和物业公司虽未能提供自2015年2月1日起小额维修基金的支出情况，但按照常理，物业公司在进行物业管理时确需对物业服务范围内公用设备等进行日常维护，故本院对祥和物业公司要求刘各忠支付截至2017年5月31日止的小额维修基金2803元的诉讼请求予以支持。祥和物业公司同时要求刘各忠支付按逾期未交金额两倍计算的滞纳金人民币33231.2元，因《物业管理服务合同》关于“未按时缴纳物业服务费用的，应自逾期之日起每日按未付款项的2%支付滞纳金”的约定实际双方系对违约金的约定，但该约定明显过高，本院酌情调整为以不超过本金的一倍处理，经计算在刘各忠应支付给祥和物业公司在该合同期内其逾期缴纳物业服务费用的违约金人民币9099.58元；因祥和物业公司和刘各忠自2015年2月1日起形成事实上的物业管理服务合同关系，考虑到刘各忠自2015年2月1日起至2016年9月30日未能按时缴纳物业服务费的违约行为对祥和物业公司造成的损失主要是利息的损失，就该部分违约行为产生的违约金本院酌情认定为以6943元为基数自2017年6月25日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。刘各忠的其他辩解亦缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘各忠应在判决生效之日起十日内支付莆田市祥和物业管理有限公司截止2017年5月31日的物业管理费人民币13239.68元、小额维修基金人民币2803元；二、刘各忠应在判决生效之日起十日内支付莆田市祥和物业管理有限公司逾期缴纳物业服务费用的违约金人民币9099.58元及以人民币6943元为基数自2017年6月25日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1034元，减半收取为517元，由莆田市祥和物业管理有限公司负担255.9元、刘各忠负担261.1元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  谢倩倩二〇一七年八月二十五日书记员  吴进伟附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。