新疆生产建设兵团第七师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵07民终164号上诉人（原审原告）:孟庆江，男，1960年4月14日出生，汉族，个体经营者，住新疆奎屯市。上诉人（原审原告）:邢凤云（孟庆江之妻），女，1959年7月1日出生，汉族，个体经营者，新疆奎屯市。委托诉讼代理人：邵荣松，新疆翰兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:翟玉航，男，1976年10月23日出生，汉族，个体经营者，住新疆奎屯市。被上诉人：（原审被告）:新疆万华天居房地产开发有限公司，住所地新疆奎屯市天北新区绿源里79幢332号，统一社会信用代码91654003564383561C。法定代表人：张献军，该公司经理。上诉人孟庆江、邢凤云与被上诉人翟玉航、新疆万华天居房地产开发有限公司（以下简称万华天居公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区法院（2017）兵0701民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟庆江、邢凤云、被上诉人新疆万华天居房地产开发有限公司法定代表人张献军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆江、邢凤云上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销奎屯垦区人民法院作出的（2016）兵0701民初1102号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由上诉人负担。事实与理由:孟庆江、邢凤云与万华天居公司于2016年7月27日签订的系列《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并于2016年8月1日在奎屯市房地产管理局进行了预售备案，应受法律保护，虽然付款时该公司账户已被法院查封，但按照万华天居公司的法定代表人的张献军要求打入其个人账户的交易行为，万华天居公司出具了收据并盖有公司印章，并不影响双方的交易合法有效，交房款在前，法院查封冻结房产在后,一审依据《最高人民法院关于法院民事执行查封扣押冻结财产的规定》第17条规定是错误的，虽然这种备案是不具有物权效力，但是已经有物权的期待权，购房人这种期待权是具有物权的性质的，涉案的房产已经发生了物权的变动，翟玉航与万华之间的纠纷属于债权债务关系，不能对抗买受人之间的物权期待权，因此，法院执行涉案房产的案件应该给与撤销。翟玉航未出庭答辩。万华天居公司辩称，上述人陈述属实。孟庆江、邢凤云向一审起诉请求：1、停止解除对位于奎屯市胡杨河路56幢2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、21号、22号房屋的强制执行并确认上述房产归原告所有；2、本案诉讼中的一切费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年7月28日，翟玉航与万华天居公司因借贷纠纷诉讼至本院，经调解作出（2016）兵0701民初695号民事调解书，万华天居公司于2016年8月1日前返还翟玉航借款200万元，并支付利息28万元。2016年8月3日，本院依翟玉航申请查封涉案预售房产。2016年11月3日，原告对本院查封的涉案房产提出执行异议。2016年11月14日，本院作出（2016）兵0701执异28号执行裁定，驳回孟庆江、邢凤云的执行异议。2016年7月27日，孟庆江、邢凤云与万华天居公司签订了10份商品房买卖合同（预售），约定：购买涉案上述10套房产，总价款为6,398,928元，房款均于2016年7月27日付清，万华天居公司张献军要求将购房款打入其个人账户，因为万华天居公司的账户被查封，该涉案10套房产均系商业用房，现尚未建成。2016年8月1日，涉案10份房产预售合同在不动产登记部门进行了预售备案登记。一审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告虽然与万华天居房公司签订了商品房预售合同，并在本院查封房产的前两天对涉案房屋进行了预售备案登记。但是，预售登记备案仅是房产主管部门对预售行为的一种监督制度，与预售许可的性质一致，都是为了约束房地产开发公司“一房多卖”的行为，并不是物权变动行为，双方未办理过户登记，当然不产生物权变动的效力。故对原告请求确认房屋所有权的诉讼请求不予支持。涉案房屋均系商业用途，尚未建成，原告明知万华天居公司账户被查封，不向公司交纳房款，却向张献军个人账户打款，张献军个人的收款行为不能代表公司行为，故原告未向万华天居公司支付房款，未办理过户且未实际占有房产，法院依法可以查封涉案房产。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定判决：驳回原告孟庆江、邢凤云的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据，二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是上诉人孟庆江、邢凤云对其所主张的涉案房产是否拥有物权权利或者已经取得占有、使用、收益等实体权益，以阻止原审法院将上述争议房产依法强制执行。孟庆江、邢凤云购买万华天居公司大量的商业房产足以证明不是自己居住，显然不符合《最高人民法院关于建设工程款有先受偿权问题的批复》所规定的消费者，不符合优先受偿权的主体，其认为购买的涉案房产已取得了物权的上诉请求没有法律规定，我国《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条列》和《城市商品房预售管理办法》虽规定了预售人持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案的手续，其主要目的是房地产管理部门对合同的一种行政管理措施，对开发商预售行为的合法性审查，对登记的效力和性质未做明文规定，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予以支持。该司法解释明确了房屋买卖合同登记备案不是确立合同效力的必要条件，目前尚无根据相关法律规定得出购房者在预售登记后权利优先其他权利人的结论；预售登记和产权权属登记是两个不同的法律概念，我国《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。”预售登记不属于不动产登记，在办理权属登记前，购房人只拥有商品合同的债权，而不可能取得所购房屋的物权，上诉人孟庆江、邢凤云虽然已支付全部购房款，已办理合同备案手续，但并未实际取得对争议房产的物权，也没有取得占有、使用、收益等实体权益，其与万华天居之间依然属于普通债权债务关系，法院对涉案房产予以强制执行，既不会导致孟庆江、邢凤云对万华天居公司合同债权的丧失，也不必然对孟庆江、邢凤云的实体权益造成损害。涉案执行查封的房产产权均登记在万华天居公司名下，故万华天居公司对外尚存未履行的债务的情况下，翟玉航作为万华天居公司的债权人，要求查封该公司名下的房产并申请强制执行符合法律规定。上诉人孟庆江、邢凤云依据涉案《预售商品房合同》要求确认涉案房产的所有权属其所有并要求解除对涉案房产的司法查封、停止对诉争房产的执行的诉讼请求没有法律依据，本院不予以支持。综上所述，上诉人孟庆江、邢凤云对争议房产不享有所有权，也没有其他可以阻止争议房产转让、交付的实体权利。其上诉请求与理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费200元，由孟庆江、邢凤云负担。本判决为终审判决。审判长  王卫海审判员  姚春辉审判员  刘双全二〇一七年九月二十八日书记员  张甜瑞1