湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第00767号
原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司。
法定代表人周卫军，董事长。
委托代理人徐秋先，湖北卓胜律师事务所律师。
委托代理人黄威，公司法务。
被告张勇。
委托代理人刘光如，北京大成（武汉）律师事务所律师。
原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司（以下简称高尔夫房地产公司）与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张敏独任审判，于2015年9月24日公开开庭对本案进行了审理。原告高尔夫房地产公司的委托代理人徐秋先、黄威，被告张勇的委托代理人刘光如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高尔夫房地产公司诉称，2012年7月27日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于武汉市金山大道特8号万科高尔夫城市花园入口商业项目xx、xx室出租给乙方经营xx咖啡，租赁期限自2012年10月1日至2015年2月28日，租金按每季度为一个支付期，被告需在每月支付期开始前5个工作日向原告缴纳租金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物业，但被告拒绝缴纳2013年10月1日之后的所有租金，经原告多次催要，被告仍然拒绝缴纳。2015年2月28日合同到期后，被告拒不按照合同约定返还租赁物业，经甲方多次协调、催告，截止目前被告仍然拒不支付其拖欠的2013年10月1日之后的所有租金、拒不依约返还租赁物业。原告认为，被告拒不履行合同约定的义务，严重损害了原告的合法权益。请求判令：1、被告立即向原告支付租金195，160元及逾期支付违约金23，140.4元（逾期支付违约金计算期限自逾期支付之日起至实际付款之日止，暂计算至2015年5月31日）；2、被告立即向原告支付逾期返还租赁物业的违约金88，560元（逾期返还租赁物业违约金自2015年3月1日开始计算，至被告实际返还租赁物业时止，暂计算至2015年5月31日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告张勇辩称，对原告高尔夫房地产公司诉请中租金的金额无异议，原、被告在承租期间对涉案物业的买卖存在纠纷，双方曾就购买意向达成过认购书，被告也支付了部分房款及定金。在被告差欠原告租金的情况下，原告可以留置该款项并进行冲抵。但原、被告与物业三方曾经协商并达成了口头协议，原告放弃租赁费用的主张，由被告方向涉案物业的新业主交付物业，另行签订新的合同。原告高尔夫房地产公司向被告张勇返还了部分房款及定金，该行为表明其认可了三方口头协议，基于原告的起诉被告保留另行主张违约责任的权力。请求驳回原告全部诉请。
原告高尔夫房地产公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《商铺租赁合同》，证明原、被告双方之间的关系；
2、催收函及邮寄回单，证明原告多次向被告催缴房屋租金；
3、被告与案外人周平的租赁合同，证明该房屋现租金为25，026元。
被告张勇在举证限期内未提交证据。
被告张勇对原告高尔夫房地产公司提供的全部证据的真实性和证明目的均无异议，本院对上述证据均予以采信。
本院根据庭审中确认的证据，结合当事人庭审陈述，综合认定本案事实如下：
2012年7月27日，原告高尔夫房地产公司（出租方、甲方）与被告张勇（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于武汉市金山大道特8号万科高尔夫城市花园入口商业项目xx、xx室出租给乙方经营xx咖啡，租赁期限自2012年10月1日至2015年2月28日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁物业，乙方应如期返还。2012年10月1日至2013年2月28日，共5个月，月租金为9，840元；2013年3月1日至2015年2月28日，共24个月，月租金为11，480元。乙方需按合同约定的方式和时间，如期缴纳租金。乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按逾期交纳租金部分的0.03%支付违约金。乙方应在签订本合同时支付保证金20，000元，甲方应于租赁期满且乙方将租赁物业恢复原状，并付清所有租赁物业的应付费用后的十个工作日内，将保证金全额无息退还乙方。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴款项。该物业在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如甲方将该租赁物业出售给第三方，第三方应按本合同约定继续履行合同。乙方应在本合同的租赁期届满后的5日内返还租赁物业，未经甲方同意逾期返还物业的，每逾期一天，乙方应向甲方支付本合同规定的第一个月租金折算成每日日租金3倍的违约金。乙方归还租赁物业必须满足恢复原状、共同验收、交还钥匙、结清费用的条件。租赁期限届满，双方没有续约，乙方逾期不返还租赁物业超过10天的，甲方不保证乙方正常的经营条件和环境，保证金抵作违约金不予退还，由此造成的损失由乙方承担。原告高尔夫房地产公司在甲方处加盖其合同专用章，被告张勇在乙方处签字并捺印。
合同签订后，原告高尔夫房地产公司向被告张勇交付了上述房屋，被告张勇按合同约定支付租金，并交纳了保证金20，000元。但从2013年10月1日起，被告张勇未再按合同约定向原告高尔夫房地产公司支付租金。原告高尔夫房地产公司曾多次联系被告张勇，要求其支付租金，但被告张勇仍未支付。
2015年2月28日，双方之间的《商铺租赁合同》到期后，被告张勇未按照合同约定返还租赁物业。2015年3月13日，原告高尔夫房地产公司向被告张勇邮寄了租赁期满收回房屋通知书，要求其腾退租赁物业，但被告张勇仍未腾退。2015年5月5日，原告高尔夫房地产公司又向被告张勇邮寄了催缴通知书，催缴其于2013年10月1日至2015年2月28日所欠租金195，160元，但被告张勇收到该通知后，仍未支付租金。
另查明，2014年6月10日，原告高尔夫房地产公司将位于武汉市金山大道特8号万科高尔夫城市花园入口商业项目xx、xx室的商铺出售给案外人周平，双方约定原告高尔夫房地产公司于2015年5月31日前向周平交付该物业。2015年5月28日，周平与被告张勇签订了《商铺租赁合同》，约定被告张勇自2015年6月1日起继续承租上述物业，租金为每月25，026元。
2015年5月28日，原告高尔夫房地产公司起诉来院，请求如诉称。审理中，原告高尔夫房地产公司自愿将被告张勇占用房屋期间的违约金调整为第一个月租金的1.5倍计付，被告张勇坚持其辩称意见，本案调解不成。
本院认为，原告高尔夫房地产公司与被告张勇之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。原告高尔夫房地产公司已经向被告张勇交付了租赁房屋，被告张勇应当履行支付房屋租金的义务。被告张勇不及时交纳房租，违反了双方《商铺租赁合同》的约定，侵害了原告高尔夫房地产公司的合法权益。现被告张勇对差欠原告高尔夫房地产公司租金的金额195，160元不持异议，但在双方签订合同时，被告张勇已经向原告高尔夫房地产公司支付了保证金20，000元，原告高尔夫房地产公司、被告张勇均同意将该金额从欠付租金中进行抵扣，本院予以照准。综上，对原告高尔夫房地产公司要求被告张勇支付欠缴房屋租金195，160元的诉讼请求，本院在175，160元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
被告张勇拖欠租金的行为已经违约，其还应当向原告高尔夫房地产公司承担违约责任。对于原告高尔夫房地产公司要求被告张勇承担违约金23，140元的诉讼请求，应当在扣除被告张勇已经交纳的保证金后，按照合同约定每日0.03%的违约金计算标准，分段计算。具体为：2013年10月1日至2013年12月31日，逾期租金为14，440元（租金为34，440元-保证金20，000元），逾期天数为606天（2013年10月1日至2015年5月30日），金额为2，625.2元；2014年1月1日至2014年3月31日，逾期租金为34，440元，逾期天数为516天（2014年1月1日至2015年5月30日），金额为5，331.3元；2014年4月1日至2014年6月30日，逾期租金为34，440元，逾期天数为426天（2014年4月1日至2015年5月30日），金额为4，401.4元；2014年7月1日至2014年9月30日，逾期租金为34，440元，逾期天数为336天（2014年7月1日至2015年5月30日），金额为3，471.6元；2014年10月1日至2014年12月31日，逾期租金为34，440元，逾期天数为246天（2014年10月1日至2015年5月30日），金额为2，541.7元；2015年1月1日至2015年2月28日，逾期租金为22，960元，逾期天数为156天（2015年1月1日至2015年5月30日），金额为1，611.8元；违约金的总金额为19，983.3元。故对于原告高尔夫房地产公司要求被告张勇支付逾期给付租金的违约金23，140元的诉讼请求，本院在19，983.3元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
因为原告高尔夫房地产公司与被告张勇并未就合同期外占用达成新的一致意见，而根据双方《商铺租赁合同》的约定，被告张勇应在本合同的租赁期届满后的5日内即2015年3月6日前返还租赁物业，逾期返还物业的，每逾期一天，应支付合同规定的第一个月租金折算成每日日租金3倍的违约金。现原告高尔夫房地产公司自愿将该占用期间的违约金调整为第一个月租金的1.5倍，不违反法律规定和合同约定，本院予以照准。双方合同约定的第一个月租金为9，840元，折算成日租金为328元（9，840元÷30天），每日违约金为492元，逾期天数为86天（原告高尔夫房地产公司与被告张勇的《商铺租赁合同》约定的最后返还租赁物业的时间为2015年3月6日，而原告高尔夫房地产公司与周平约定的交付租赁物业的时间为2015年5月31日，在该房屋向周平交付后，原告高尔夫房地产公司即无权再向被告张勇主张房屋占用费，故原告高尔夫房地产公司可以向被告张勇主张的占用期间为2015年3月6日至2015年5月30日），违约金为42，312元（492元／天×86天）。对于原告高尔夫房地产公司要求被告张勇支付逾期返还租赁物业的违约金88，560元（自2015年3月1日起至被告实际返还租赁物业时止，暂计算至2015年5月31日）的诉讼请求，本院在42，312元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
对于被告张勇辩称原、被告与物业三方曾经协商并达成了口头协议，原告放弃对被告租赁费用的主张，因其未能提供相应的证据加以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对该辩称意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告张勇于本判决生效之日起十日内向原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司支付房屋租金175，160元及违约金19，983.3元；
二、被告张勇于本判决生效之日起十日内向原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司支付逾期返还租赁物业的违约金42，312元；
三、驳回原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，951元，由原告武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司负担520元，由被告张勇负担2，431元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5，902元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张敏
二〇一五年十二月七日
书 记 员 谈靖