广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第66号
上诉人（原审原告）黄衍山。
委托代理人顾德仁，广东中大中律师事务所律师。
委托代理人杨凤杰，广东中大中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈叙灿。
委托代理人王文奕，广东法厚律师事务所律师。
上诉人黄衍山因与被上诉人沈叙灿房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法外民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人黄衍山的委托代理人顾德仁和杨凤杰、被上诉人沈叙灿及其委托代理人王文奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，黄衍山、沈叙灿于2012年12月1日自愿签订一份《铺面出租协议书》，约定：沈叙灿向黄衍山租赁其享有出租处分权的位于外砂镇政府前东一幢一层09号、三层05号房屋，租期从2012年12月1日起至2015年11月30日，租期租金共计72000元。在协议签订日沈叙灿支付黄衍山租金24000元，黄衍山将房屋交给沈叙灿使用。剩余租金48000元，沈叙灿应于2013年及2014年9月30日前分两次（每次24000元）付清。沈叙灿于协议签订之日支付黄衍山第一期租金24000元。截止2013年9月30日，沈叙灿未按约定支付第二期租金24000元给黄衍山。黄衍山于2013年10月3日、2013年11月1日两次在租赁铺面外及三楼住宅门口粘贴《租金催讨通知书》，向沈叙灿追讨第二期租金；于2013年11月7日在租赁铺面外粘贴《解除合同通知书》；于2013年11月18日在租赁铺面外粘贴《再致铺面租户沈叙灿通知书》；于2013年12月15日在租赁铺面外粘贴《三致铺面租户沈叙灿通知书》，要求沈叙灿限期搬离租赁铺面。2014年1月13日，黄衍山诉至原审法院。另查明，本案争议位于外砂镇政府前东一幢一层09号、三层05号的出租房屋（房产证号：粤房地产证字第01534**）所有权人为黄耀声，系黄衍山的父亲，黄衍山于2012年1月1日接受黄耀声委托全权对该房屋进行出租和日常管理，委托期限自2012年1月1日至2016年12月30日止。
原审法院经审理认为，黄衍山作为该房屋租赁委托人，有权就租赁房屋事项与第三方签订协议。黄衍山、沈叙灿于2012年12月1日自愿签订的《铺面出租协议书》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为黄衍山是否有权解除租赁合同的问题。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。本案双方对合同的解除无法达成一致意见，协议中也没有约定解除合同的条件。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款规定，拖欠租金达六个月以上的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并可以解除合同。截止黄衍山向原审法院起诉之日，沈叙灿迟延支付租金的期限未满6个月，故沈叙灿的行为并未达到法定解除合同条件。对黄衍山要求确认双方签订的《铺面出租协议书》已经解除及要求沈叙灿腾退房屋的主张不予支持；对沈叙灿认为本案不存在合同解除的法定事由的答辩意见予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄衍山的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由黄衍山负担。
上诉人黄衍山不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，改判为：1、确认黄衍山与沈叙灿双方的合同已经解除，判决沈叙灿腾退租赁房屋；2、判决沈叙灿付还黄衍山从合同解除之日（2013年11月7日）起至腾退房屋之日止的租金（按现时周边铺面出租价格每月3000元计算，暂计至5月7日，共18000元）；3、一、二审的全部诉讼费用由沈叙灿承担。事实和理由如下：一、原审法院认定了沈叙灿的违约事实正确，但适用法律错误。2012年12月1日，黄衍山与沈叙灿经协商自愿达成《铺面出租协议书》。双方约定沈叙灿向黄衍山租赁外砂镇政府前东一幢一层09号、三层05号房屋，租期从2012年12月1日起至2015年11月30日，租期租金共计72000元。在协议签订之日，沈叙灿应付还给黄衍山租金24000元，余下欠款48000元分两次（每次24000元）在2013年及2014年的每年9月30日前还清。协议签订后，沈叙灿按约定支付租金24000元，黄衍山也将房屋交付给沈叙灿使用。双方约定，2013年9月30日前，沈叙灿支付欠款租金24000元给黄衍山，但沈叙灿在期限届满之前及期限届满之后也没有支付所欠款项的意思表示。为此，黄衍山多次向沈叙灿催讨欠款，沈叙灿均置之不理，继续占用租赁房屋。2013年10月3日、2013年11月1日，黄衍山两次在租赁铺面外粘贴《租金催讨通知书》，催促沈叙灿支付拖欠的租金，但沈叙灿均不予理睬。2013年11月7日，由于沈叙灿逾期不支付租金，黄衍山根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，书面通知沈叙灿解除合同并要求其搬离租赁房屋，但沈叙灿再次未予理睬，继续占用租赁房屋。2013年11月18日、2013年12月15日，黄衍山在租赁铺面外粘贴《再致铺面租户沈叙灿通知书》、《三致铺面租户沈叙灿通知书》，均通知沈叙灿合同已解除，要求其返还租赁房屋，但沈叙灿继续拒绝支付租金并占用租赁房屋。但是，原审法院在确认了以上事实之后，却依据地方规定的《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款规定，拖欠租金达到六个月以上的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并可以解除合同。原审法院据此认为，截止黄衍山向法院起诉之日，沈叙灿迟延支付租金的期限未满6个月，故沈叙灿的行为并未达到法定解除合同条件。二、原审法院在本案中适用法律法规明显错误。1、我国的合同法和民法通则已经明确的规定了合同解除的条件。作为地方法规，无权对上位法进行修改。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”具体到本案，在沈叙灿无正当理由拖延支付租金后，黄衍山给予其两次合理的期限支付租金，但其均未履行支付租金的义务，黄衍山有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，本案中黄衍山与沈叙灿双方签订的合同已经于2013年11月7日解除。2、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条规定的并不是租赁合同解除的必要条件和前提，而是规定了承租人违约的情况下，出租人可以拥有的权利和选择。《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法活动的；（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；（三）擅自将房屋转租或者转借给第三人的；（四）拖欠租金达六个月以上的。这个规定表述的是“出租人有权”要求赔偿和解除合同，并不是只有在“拖欠租金达到6个月以上”的情况下才可能解除合同。也就是说“拖欠租金达到6个月以上”，并不是一个必要的条件和前提。如果“拖欠租金达到6个月以上”是一个前提和必要条件，那么这个法规的表述应该是“承租人有下列行为之一的，出租人才能要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同”。3、《广东省城镇房屋租赁条例》作为地方性规定，其法理及位阶显然低于法律法规，同时也并不能作为对《中华人民共和国合同法》中法律条文的解释，《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款中的“六个月以上”并不是对《中华人民共和国合同法》第二百二十七条中的“合理期限”的具体解释。况且，《广东省城镇房屋租赁条例》中的第二条特别规定：“本省区域内城镇、工矿区的房屋租赁适应本条例，法律、法规另有规定的，从其规定。”因此，本案的具体争议不应当适用《广东省城镇房屋租赁条例》而应当适用《中华人民共和国合同法》。4、原审法院的判决明显是支持了违约一方。在沈叙灿无正当理由拖延支付租金后，黄衍山给予其两次合理的期限支付租金，但沈叙灿均未履行支付租金的义务，虽然起诉时尚未达到3个月。但是到原审法院判决的时候，沈叙灿拖欠租金的时间已经远远超过了6个月。另外，根据《铺面出租协议书》中甲乙双方的约定：自2012年12月2日之后，沈叙灿实际已经结欠了黄衍山48000元，并应在2012年12月2日至2013年9月30日前，在这期间付还欠款24000元给黄衍山。因此，本案适用法律严重错误，应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，确认黄衍山与沈叙灿双方的合同已经解除，判令沈叙灿腾退租赁房屋。综上所述，原审法院认定沈叙灿的侵权违约事实正确，但适用法律错误，因而做出了错误的判决。
被上诉人沈叙灿答辩称，一、原审判决适用《广东省城镇房屋租赁条例》这一地方性法规是正确的，该条例第二十四条第四款已经明确规定作为出租人必须在承租人拖欠租金达到6个月以上的才能请求解除租赁合同，本案的事实也证明沈叙灿在原审时候未支付租金并未达到6个月期限，不存在解除租赁合同的情况。二、《广东省城镇房屋租赁条例》与《中华人民共和国合同法》第二百二十七条并不冲突，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条明确规定若承租人逾期不支付租金，出租人才可以解除合同。承租人可以在合理期限内支付，但合理期限是多久并无规定，《广东省城镇房屋租赁条例》是对该条文的补充。本案不存在沈叙灿逾期不支付的事实。沈叙灿并未违反合同法的规定。三、沈叙灿多次要求付还黄衍山租金，但黄衍山拒绝收取，并非是沈叙灿不支付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案因承租人沈叙灿未按约定于2013年9月30日前支付租金，黄衍山已于2013年10月3日、11月1日在租赁铺面外粘贴《租金催讨通知书》催促沈叙灿支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，黄衍山已要求沈叙灿在合理期限内支付租金，沈叙灿仍未支付，黄衍山请求解除合同和沈叙灿腾退，应予支持。黄衍山上诉请求的第二项系在二审增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，经本院调解不成，黄衍山可另行起诉。《广东省城镇房屋租赁条例》第20条第4款规定承租人拖欠租金达六个月以上的，出租人有权解除租赁合同，但该规定并不是将拖欠租金六个月作为解除合同的前提和必要条件，原审判决根据该规定认定截止至黄衍山起诉之日，沈叙灿迟延支付租金的期限未满六个月即未达到法定解除合同条件，适用法律错误，应予纠正。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法外民初字第8号民事判决。
二、解除上诉人黄衍山与被上诉人沈叙灿签订的《铺面出租协议书》。
三、被上诉人沈叙灿应于本判决生效之日起三个月内腾退出租赁铺面。
二审案件受理费50元，由被上诉人沈叙灿负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘静文
审判员 庄晓燕
审判员 姚瑞标
二〇一四年九月三十日
书记员 林佳俊