贵州省思南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第674号
原告（反诉被告）贵州华语堂广告策划有限公司。
法定代表人罗晓浪，系公司董事长。
委托代理人张玲，系公司员工。
委托代理人陈大强，腾峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘亮军，男，1982年6月11日出生，汉族。
委托代理人郭育银，腾峰律师事务所律师。
原告贵州华语堂广告策划有限公司（以下简称华语堂公司）诉被告刘亮军房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2014年5月29日、7月18日立案受理本诉与反诉后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了合并审理，原告华语堂公司授权其委托代理人张玲、陈大强、被告刘亮军及其委托代理人郭育银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华语堂公司诉称并辩称：江岸名都三、四、五组团系贵州隆昌房地产开发有限公司（以下简称隆昌公司）开发，原告华语堂公司经隆昌公司授权取得江岸名都三、四、五组团门面招商招租权利。2012年4月27日，原被告签订《江岸名都精品商业街商铺租赁经营协议》（以下简称租赁协议�。协议约定：原告将位于江岸名都三组团4号楼第一层4-17号（建筑面积91㎡）商铺出租给被告经营服装；租赁经营期限自2012年5月1日起至2017年1月1日止，第一年的月租金为70元／㎡，第二年的月租金为77元／㎡，逐年递增，租金按年度计算，每年收取一次，每年开始被告需提前一个月支付原告全年租金。同时被告还享受了180天的房屋免租期。协议签订后，原告按照合同约定履行了交房义务，但被告未按约支付租金，自2012年11月1日起至2012年12月31日止共欠租金12740元；自2013年1月1日起至2013年12月31日止共欠租金84084元。原告多次催收未果，特诉至人民法院，要求被告立即支付拖欠的租金合计96824元。被告提出的反诉请求不属实，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告方为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交了下列证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、税务登记证、授权书，用以证明原告华语堂公司的法人身份情况及其适格的诉讼主体资格。
2、原被告签订《江岸名都.精品商业街商铺租赁经营协议》，用以证明原被告于2012年4月27日签订的协议合法有效。
3、宣传策划资料及宣传图片资料等，用以证明原告按照合同约定已经积极对商圈进行宣传和推广。
4、思南县住房和城乡规划建设局证明，用以证明关于租赁资质的审查登记，思南县相关部门目前尚未开展房屋租赁登记业务，未办理房屋租赁许可证。
5、催收租金的通告，用以证明因被告拖欠原告房屋租金，原告曾多次书面催收的事实。
6、隆昌公司建设工程规划许可证、商品房预售许可证，用以证明原告招租的房屋系合法建造。
7、现场平面图，用以证明招租率已达80%以上。
8、被告刘亮军出具的承诺书，用以证明被告对租金和合同的认可�
被告刘亮军辩称并反诉称：2012年4月初被告应邀参加原告在远航大酒店的招商会，招商会上原告承诺将大力宣传打造商圈，商圈招租率达80%才收取承租人租金，经原告虚假宣传利诱，被告误以为该项目有投资价值，遂于2012年4月27日与原告签订《江岸名都精品商业街商铺租赁经营协议》。协议签订后，被告向原告交纳了宣传费和保证金并开始对商铺进行装修，共花费15多万元。经营中被告发现原告未兑现在招商会上的承诺，对商圈进行大力宣传，导致整个商圈人气不旺，店铺招租率也从未达到80%，商圈的承租人都是亏损着勉强经营。2013年7月底，原告还将商圈里的所有店铺上锁、贴封条，造成被告的店铺严重亏损。原告不具有租赁房屋的资质，虚假并夸大宣传自己的招租条件，属于欺诈行为，违反诚实信用原则，且商圈里的承租人向丽娟向原告缴纳2013年的年租金为25480元（月租金为23元／㎡），也可以证明原被告签订的合同显失公平。特诉至人民法院，请求依法撤销原被告于2012年4月27日签订《江岸名都精品商业街商铺租赁经营协议》，返还保证金10000元，并赔偿被告装修损失50000元。
被告方为支持自己的主张，在举证期下内向法庭提交了下列证据：
1、被告身份证，用以证明被告身份情况。
2、原被告签订的《江岸名都精品商业街商铺租赁经营协议》，用以证明被告是在原告的欺骗下签订房屋租赁合同，合同显失公平，原告未履行合同义务。
3、缴费收据，用以证明原被告签订合同后，被告向原告交纳保证金和宣传广告费用的事实。
4、对杨全、敖以芬、贾茂平、曹德辉的调查笔录，用以证明原告招商时向租户作出虚假承诺，被告是在原告的欺骗下签订的合同，合同签订后原告未履行其招租时的承诺和约定，导致商圈严重亏损，2013年8月原告将商圈的商铺上锁并贴上封条，导致被告无法正常经营，商铺严重亏损。
5、照片，证明目的同4号证据。
6、通告、民事调解书，用以证明因原告的欺骗和未兑现的承诺，在整个商圈的租金方面做出更改，同时说明原被告签订的合同显失公平。
7、被告刘亮军在举证期限内申请证人杜平出庭作证。证人杜平出庭证实：原告招商时向租户作出虚假承诺，租户在原告的欺骗下签订合同，合同签订后原告未履行其招租时的承诺和约定，导致商圈严重亏损。2013年原告将商圈的商铺上锁并贴封条，并先后于2013年、2014年在商铺广场开展销会，导致通道堵塞，无法正常经营。
反诉被告华语堂公司为支持自己的主张，当庭提供隆昌公司与华语堂公司签订的《商业经营管理协议》，用以证明原告具有租赁店铺的资质。
被告刘亮军对原告华语堂公司提交的证据中的宣传策划资料及宣传图片资料等真实性、证明目的均有异议；对催收租金的通告无异议；对证人杜平的证言有异议，认为证人与本案有利害关系，不认可证人所述未对商圈进行宣传；对其他证据真实性无异议，但对证明目的有异议。原告华语堂公司对被告刘亮军提交的证据中的合同2份真实性无异议，但对证明目的有异议；对照片有异议，无拍摄时间及地点；对通告、民事调解书有异议，不具有关联性；对证人杜平的证言有异议，不客观真实；对其他证据均无异议。
经审查，原告提交的证据及认可被告方的证据来源合法、客观真实，予以认定。
经审理，本院认定以下案件事实：经隆昌公司授权，原告华语堂公司取得思南县城北街江岸名都三、四、五组团门面招商招租权。2012年4月27日，被告刘亮军与原告华语堂公司签订《江岸名都精品商业街商铺租赁经营协议》（�下简称租赁协议）。租赁协议约定：原告将位于江岸名都三组团4号楼第一层17号商铺（建筑面积91㎡）出租给被告经营服装；租赁经营期限自2012年5月1日起至2017年1月1日止，第一年的月租金为70元／㎡，第二年的月租金为77元／㎡，逐年递增，租金按年度计算，每年收取一次，每年开始被告需提前一个月支付原告全年租金。被告至今仍在租赁房屋经营服装，2012年11月1日至2012年12月31日期间共欠租金12740元未支付；2013年1月1日至2013年12月31日期间共欠租金84084元未支付。
本院认为：原告华语堂公司经隆昌公司授权，获得出租资格后，与被告签订的《房屋租赁合同》未违反法律的强制性规定，合法有效。租赁合同是双务有偿合同，出租人华语堂公司将租赁物17号商铺交付给承租人刘亮军经营，已完成其出租交付义务，承租人接受了商铺并已实际使用，根据《中华人民共和�合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，承租人刘亮军按照约定按期支付租金是其基本义务。被告方提供的证据不足以证明其拖欠租金存在正当理由，本院对其抗辩不予采纳，对原告华语堂追索租金的诉讼请求，予以支持。出租屋系独立店铺，承租人是否经营获利，与出租人没有直接关系。对租金单价的约定，是合同双方的真实意思；租赁关系已经存在2年之久，而且至今仍系合同约定的租赁期内，被告方反诉原告方存在欺诈行为和显失公平情形，缺乏事实根据，本院对其反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第一百零八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规�，判决如下：
一、由被告刘亮军向原告贵州华语堂广告策划有限公司支付租金人民币96824元，限判决生效之日起10内履行完毕。
二、驳回被告刘亮军的反诉请求。
本诉案件受理费2220元，反诉案件受理费减半收取650元，合计2870元，由被告刘亮军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。
权利人可自本判决确定的履行期限届满之日起二年内依法向本院申请强制执行。
审 判 长 杨 庆
审 判 员 孙凡卿
代理审判员 谭景俊
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 周胜红
附相关法律条文：
1、合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
民法通则
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
3、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。