湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴康商初字355号
原告：虞月琴。
委托代理人：李佳俊。
被告：金荣。
委托代理人：王宗伟。
原告虞月琴与被告金荣民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法由代理审判员黄剑适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告虞月琴的委托代理人李佳俊、被告金荣的委托代理人王宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞月琴起诉称：原告虞月琴曾以借款形式向被告金荣出借210万元，让被告向外投资，被告曾出具《借条》交于原告。至2014年1月30日前，被告已经归还原告95万元，尚欠原告借款115万元未能归还。经原告催讨，被告于2014年3月15日向原告出具书面《承诺》一份，该《承诺》写明：一、被告于同年3月27日前向原告兑现10万元；二、抵押骏明国际房产一套，价格控制在115万元（减去2014年3月27日还款数额），如不足115万或超出115万则多还少补；三、2014年3月20日前由原告选定房子，由被告办理相关锁定该房的手续，2014年5月30日前过户到原告名下；四、当被告把房产过户到原告名下后，不足或超出部分在过户当天结清；五、若以上承诺未能兑现，则由被告负责于2014年12月30日前清偿现金115万元整。如逾期则按银行贷款利息的4倍计算。该承诺由被告本人签名并交于原告收执。事后，被告仅向原告交付了10万元，而房产过户则一直拖欠到2015年4月15日才办理（逾期10个半月）。该房产（建筑面积83平方）价格为925810元。且被告至今仍未按照《承诺》的约定将差价124190元补偿给原告，也未兑现赔偿因逾期10个半月造成的利息损失计221200元的承诺。原告与被告多次交涉无果。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，依据我国相关法律，请求法院判令：1，被告支付原告骏明国际房产的差价计124190元并支付利息221200元；2、被告赔偿原告自2015年4月15日起至差价124190元付清之日止利息（注：利息均按照被告《承诺书》确定的银行贷款利息的4倍计算）：3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，经法庭释明，原告将诉讼请求第一项中利息部分明确为以1050000元为基数、按照银行同期贷款利率的四倍计算自2014年5月30日起至2015年4月15日止的利息。
被告金荣答辩称：第一，原告诉称被告曾向其借款210万元的情况属实，被告先后向原告还款95万元、10万元，合计归还105万元。故被告实际结欠原告的借款为105万元，已经用价值925810元的房产抵偿，对尚结欠原告124190元差价的事实予以认可。第二，对原告诉称被告逾期10个月办理房屋过户手续，与事实不符。双方变更了房屋落户的时间以及落户的户主，承诺签订后，原告要求被告将房屋过户在其儿子虞伟名下，且原告要求将房产直接出售并落户在买受人名下。故不属于被告逾期，被告对此不应当承担违约责任。第三，根据双方承诺书的约定，只有在被告无法履行前四条约定，以现金方式偿还借款且不能按期履行的情况下，才按照银行同期贷款利率的四倍承担逾期利息。现被告按照双方变更后的约定履行以变更登记房屋的方式偿还债务，应当支付差价，但原告主张的逾期利息没有事实依据。
原告为支持其诉讼请求请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据：
证据1，承诺书一份，欲证明被告向原告承诺相关具体事项的事实；
证据2，打款凭证三份，欲证明原告借款给被告合计210万元的事实；
证据3，房屋销售发票一份，欲证明房屋价值为925810元的事实；
证据4，房产证、土地证、地契证各一份，欲证明房屋的价值以及被告迟延履行承诺过户房屋的事实；
证据5，由被告于2014年12月6日出具的承诺书一份，欲证明被告承诺于2014年12月12日办妥房屋过户手续，即将房屋过户到原告儿子虞伟名下的事实。
对原告提交的证据，被告经质证发表如下质证意见：对证据1承诺书的三性没有异议，但对其证明目的有异议，按照该承诺书的约定，被告应将房屋过户到原告本人名下；但原告为了避税，提出先由其变卖本案房产，在变卖不成的情况下，落户到其子虞伟的名下，故房产未能及时落户到原告名下是原告所致，被告并未违约；该份承诺书并未约定违约责任以及差价延期交付的违约责任；承诺书约定在被告以现金还款的情况下逾期才适用逾期利息的约定；对证据2、3没有异议，对证据4的三性无异议，但是强调下房产实际是过户到虞伟的名下；对证据5的三性没有异议，但该份承诺是对当事人承诺在2014年12月12日前办妥购房合同。
被告为支持其抗辩意见，向本院提交并在庭审中出示了如下证据：
证据1，被告的丈人沈其昌与原告在2014年4月4日签订的协议书一份，欲证明根据该协议的约定，原告在被告承诺房产落户时间之前，已经要求变更履行方式，即要求对骏明国际2幢1302室房屋进行变卖而非落户的事实；
证据2，借条和转帐记录各一份，欲证明原告要求将房产过户至其子虞伟名下的事实，以及虞伟因该房屋落户向原告借款27784.30元的事实，请求法院在本案中予以抵扣；
证据3，原、被告双方对话录音资料一份，载体为电子光盘（附书面文字整理材料），欲证明原告要求暂停房屋落户转而变卖，后在变卖不成的情况下要求落户到其子虞伟名下的事实，即原告变更了双方承诺书约定的履行方式，并非被告没有及时落户到其名下，被告不存在逾期过户的违约行为的事实；
对被告提交的证据，原告经质证，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议，沈其昌系案外人，与本案没有关联性；证据2是虞伟与被告的借款关系，与本案没有关联性；证据3原告未能提交原件，对证据的完整性有异议，且被告取证的手续不合法，对证据的合法性有异议，该份录音也不能反映双方通话时间、电话号码等信息，不能证明录音中双方提到的房产和本案是同一套，故其不能作为本案认定事实的依据。
为查清本案相关事实，本院依职权向湖州市城市建设档案馆及湖州市住房和城乡建设局分别调取骏明国际2号楼竣工验收意见书及合同备案登记表各一份，上述证据显示，湖州骏明国际2号楼竣工验收时间为2014年10月9日；虞伟签订商品房买卖合同的时间为2014年12月10日，备案时间为2014年12月23日。
对原、被告双方提交的证据，结合对方的质证的意见，本院结合本案争议的焦点，作如下认证：对原告提交的双方于2014年3月15日签订的承诺书，被告质证对其真实性无异议，本院对其予以确认；原告提交的银行打款凭证，被告对原告出借其210万元借款的事实无异议，本院予以确认；双方对原告变更产权登记人为虞伟的事实无异议，结合原告提交的房屋三证及销售不动产发票能够证明骏明国际2幢1302室过户登记的时间是2015年4月16日，房屋价值为925810元，登记的产权人为虞伟的事实。被告金荣于2014年12月6日出具的承诺书能够证明被告金荣承诺于2014年12月12日办妥骏明国际2幢1302室的购房合同的事实。被告提交的虞伟于2015年4月15日出具的借条以及银联转账记录，借款人并非本案的原告，与本案争议的焦点没有关联性，故本院对其不予认定。本案争议的焦点在于被告有无迟延将涉案的房屋过户登记到原告的名下。对此，被告抗辩认为，因原告要求变更履行方式、期限及登记户主，原告出售房屋的过程导致被告延迟了过户时间；被告为证明其主张，向本院提交了原告与案外人沈其昌于2014年4月4日签订的协议书以及原、被告双方于2014年12月10日的通话记录一份，欲证明系原告要求变更履行导致被告延迟过户登记的事实。本院依法调取骏明国际2号楼工程竣工验收意见书显示，其竣工验收的时间为2014年10月9日，即2014年10月9日竣工验收前尚不具备办理产权过户登记的条件，被告承诺于2014年5月30日前办理过户不符合实际过户的条件，与被告抗辩系原告变更履行方式导致延期过户的事实，本院认定系被告存在延期过户的违约行为，对被告提交的2014年4月4日及电子录音证据的证明效力，本院不予确认。
本院经审理，认定事实如下：原告虞月琴与被告金荣之间素有借贷关系往来。2014年3月15日，原告虞月琴与被告金荣签订承诺书一份，双方约定：一、被告金荣尚结欠原告虞月琴的借款1150000元，被告承诺于2014年3月27日前归还100000元；余款用骏明国际的房屋抵偿，房屋的价值控制在1150000元范围内，不足部分多退少补。二、原告在2014年3月20日前选定房屋，并由被告办理相关锁定房屋的相关手续；2014年5月30日前过户到原告名下。三、被告将房屋过户到原告名下后，不足或者超出部分在过户当天结清。四、如被告未能兑现上述承诺，由被告于2014年12月30日前现金清偿1150000元；如逾期则按照银行贷款利率四倍计息。被告出具上述承诺后，于2014年3月27日前向原告归还借款100000元。原告于2014年4月4日前选定骏明国际2幢1302室房屋作为抵偿的房子，并且经被告同意，原告将产权拟登记人变更为其子虞伟。2014年12月10日，原告之子虞伟与骏明国际开发商湖州骏豪置业有限公司签订商品房买卖合同。2015年4月15日，原告之子虞伟办理了骏明国际2幢1302室房屋的过户登记手续，登记产权人为虞伟，房屋的价值为925810元。现原告以被告逾期办理过户登记且未按约定支付借款差价为由，诉至本院。
另查明，以925810元为基数、按照年利率5.6%计算自2014年5月31日至2015年4月15日止的逾期利息损失为45220.68元。
本院认为：原告虞月琴与被告金荣之间的民间借贷关系，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该关系合法有效，应受法律保护。原、被告双方就借款的还款方式、期限及违约责任等作了约定，并由被告出具了承诺书，该承诺书未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告金荣理应按照承诺书的约定及时履行相关义务。现双方约定以湖州骏明国际的房屋抵偿债务且被告金荣承诺于2014年5月30日前将房产过户到原告名下。后由原告选定骏明国际2幢1302室作为抵偿借款的房产后，被告未能在约定期限办理过户登记，构成违约。现原告依据双方于2014年3月15日签订的承诺书第五条的约定，要求被告以1050000为基数、按照银行同期贷款利率的四倍计算自2014年5月30日起至2015年4月15日的逾期付款利息损失。就原告的该项诉讼请求，本院认为，双方该承诺书约定了房产过户的时间，但未约定迟延登记的违约责任；承诺书中第五条“逾期按照银行同期贷款利率四倍计息”的适用条件应当是被告未能以房抵债的情况下，仍以货币偿还债务且未能按照承诺于2014年12月30日前偿还借款1150000元。因被告未能按照约定按期办理房产过户，在延期过户的期限内，本院认定被告应当以房产的价值为基数、按照银行同期贷款利率为计算标准支付原告逾期利息损失。对用骏明国际房产抵偿借款后的余款，因双方对差价的数额为124190元的事实确认一致，本院对原告要求被告支付差价款124910元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告以124910为基数、按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际清偿日止的延期付款利息损失，本院不予支持；同样以银行同期贷款利率计算为准。对被告提出系原告原因导致延迟过户登记房产的抗辩意见，与本院认定的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金荣应归还还原告虞月琴借款本金124910元，并以124910元为基数、按照银行同期贷款利率即年利率5.6%计算支付自2014年5月31日至实际清偿日止的逾期利息，限于本判决生效之日起七日内给付；
二、被告金荣支付原告虞月琴因迟延履行的逾期利息损失45220.68元，限于本判决生效之日起七日内给付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费6481元，减半收取3241元，由原告虞月琴负担241元，被告金荣负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 黄 剑
二〇一五年十月十八日
书 记 员 杨欢萍