新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）新2801民初4598号原告：巴州竟安物业服务有限公司，住所：新疆巴州库尔勒梨乡路财富公馆3幢1-502室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：郭俊杰，公司经理，身份证号：×××。委托诉讼代理人：陈波，新疆陆君律师事务所律师。被告：刘栋，男，1969年10月16日出生，汉族，现住库尔勒市，公民身份证号码为×××。委托诉讼代理人：安君美，新疆西昭律师事务所律师。原告巴州竟安物业服务有限公司（以下简称竟安公司）与被告刘栋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告竟安公司及其委托诉讼代理人陈波、被告刘栋及其委托诉讼代理人安君美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竟安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付28个月的物业服务费，共计2396.66元；2、判令被告承担逾期缴纳违约金719元；3、判令被告向原告缴纳代收的垃圾清运费189元；4、判令由被告向原告承担本案律师费3000元，以上合计6304.66元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月21日，原告同库尔勒财富公馆业主委员会签《物业服务合同》，约定由原告向小区提供物业服务，2015年10月30日双方又签订了《财富公馆小区物业服务合同补充协议》，约定了双方的权利义务，并约定了物业费收费标准和缴费时间。原告入住被告小区开始提供物业服务后，按照约定标准提供了物业服务，但被告在享受服务后，无故欠缴物业费。原告为维护自身权益，诉至法院。庭审中，原告主张律师代理费为2000元。刘栋辩称，原告违约在先，违背诚实守信原则。原告物业服务未完全履行，没有按照合同全面履行义务，清理楼道和道路垃圾，构成违约，无权收取物业费及垃圾清运费。同时，原告未经被告同意，将被告的水表卸走，以断水的方式威胁被告，原告违法在先，被告不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：被告刘栋系库尔勒市梨乡路财富公馆2幢1单元2305室业主，房屋面积为90.1㎡。2015年5月21日，原告竟安物业与被告刘栋所居住的小区库尔勒财富公馆业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告竟安物业为库尔勒财富公馆小区提供物业服务，约定双方权利和义务、物业服务质量和标准、及物业管理服务费用，期限为2015年5月21日起至2018年5月20日止。2015年10月16日，经财富公馆业主委员与原告竟安物业协商，约定从2015年6月份起，物业收费标准为住宅0.8元/㎡。2015年10月30日，原告竟安物业与库尔勒财富公馆业主委员会签订《财富公馆小区物业服务合同补充协议》，对双方签订的《物业服务合同》进行了补充，协议内容包含了物业基本情况、委托服务事项及物业服务质量，同时，将服务期限变更为自2015年6月2日起至2020年10月25日止，约定物业服务费按照平方米/月收取，每3个月收取1次，每季度最后1天为该季度物业服务费的机制日期，业主逾期缴纳物业服务费将按照2‰/日向原告支付违约金。业主如违反合同约定，逾期缴纳物业服务费，原告有权提起诉讼，由此而引起的诉讼费、财产保全费、律师代理费等合理费用由业主承担。2016年7月25日，经财富公馆业主委员与原告竟安物业协商，约定从2016年8月份起，物业收费标准调整为住宅1.1元/㎡。库尔勒市市容环境卫生管理局自2015年6月2日至2017年12月31日委托原告竟安物业代为收取垃圾清运费，标准为6.75元/户/月。2017年1月5日左右，因被告刘栋长期拖欠物业服务费，原告竟安公司自行将被告刘栋的水表卸载。被告为了用水，自行在水表卸载处连接水管，保证自己的用水。原告为提起本次诉讼，聘请律师花费代理费2000元。本院认为，在被告居住的小区成立业主委员会后，业主委员会与原告签订了《物业服务合同》及《财富公馆小区物业服务合同补充协议》。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故被告作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订物业管理合同的约定。双方理应按合同的约定全面履行义务，物业公司已经为被告居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告应当交纳物业服务费用。双方约定物业服务费的支付时间，被告应当按照约定的时间进行支付物业服务费。被告拖欠物业服务费自2015年6月起算至2016年12月底计为90.1㎡×0.8元／月·㎡×14月（2015年6月至2016年7月）+90.1㎡×1.1元／月·㎡×5月（2016年8月至2016年12月）=1504.67元，关于2017年1月至2017年9月的物业服务费，因原告竟安物业为了收取物业服务费，采取了不恰当的自助措施，自行卸载住户水表，虽未对被告刘栋自行连接水管用水的方式予以制止，但也给被告刘栋的生活造成了一定的影响，该时间段的物业服务费应当予以扣减，以支付50%的物业服务费为宜，应为90.1㎡×1.1元／月·㎡×9月×50%=446元。故被告刘栋合计欠缴的物业费应为1504.67元+446元=1950.67元。业主委员会与原告签订的《财富公馆小区物业服务合同补充协议》中约定了违约责任及计算标准，被告逾期未缴纳物业管理服务费，被告应当承担违约金。但《补充协议》约定按每日千分之二计算违约金，其所约定的标准过高，原告主张按照未支付物业费的30%计算违约损失，未违反法律规定，予以支持，应为1950.67×30%=585.2元。关于原告代收的垃圾清运费，被告刘栋庭审中表示愿意缴纳，应为6.75元/月×28月=189元。业主委员会与原告签订的《财富公馆小区物业服务合同补充协议》同时约定了因业主逾期缴纳物业费而产生的律师代理费亦由业主承担，不违反法律规定，对原告要求被告承担律师代理费2000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告刘栋在答辩时提起反诉，要求原告恢复供水的诉讼请求，本院认为，原告自行卸载住户水表，属于侵害业主的财产权，被告要求原告恢复供水的诉讼请求应当属于要求原告将卸载的水表恢复原状，属于物权纠纷，而本案属于合同纠纷，且原告亦表示将及时将被告的水表恢复原状，如被告刘栋认为自己的权利受到侵害，可另行起诉，故对被告提起的反诉，不予受理。庭审中，被告刘栋亦表示，如果原告能够保证其正常用水，将按时缴纳物业费。原告作为物业服务企业，应在职责范围内不断提高服务标准与水平，被告作为住宅房屋业主，也应支持、理解物业公司的工作，如有意见，应当及时反映，而不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式抗议。只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘栋于本判决生效后五日内支付原告巴州竟安物业服务有限公司28个月的物业费1950.67元；二、被告刘栋于本判决生效后五日内支付原告巴州竟安物业服务有限公司逾期缴纳违约金585.2元；三、被告刘栋于本判决生效后五日内支付原告巴州竟安物业服务有限公司缴纳代收的垃圾清运费189元；四、被告刘栋于本判决生效后五日内支付原告巴州竟安物业服务有限公司律师代理费2000元；五、驳回巴州竟安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘栋负担（原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。代理审判员  张和箭二〇一七年十一月一日书 记 员  袁经伟