北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第15261号
原告臧延林，男，1961年11月2日出生。
委托代理人孙立格，北京市京悦律师事务所律师。
被告樊胜强，男，1981年6月11日出生。
原告臧延林与被告樊胜强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臧延林及其委托代理人孙立格、被告樊胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告臧延林诉称：2012年8月10日，被告樊胜强以房主身份与我签订《房屋租赁协议书》，约定樊胜强将位于北京市顺义区X区X号楼X门X室的门面房出租给我使用，租期为6年，自2012年12月1日至2018年11月30日止，每年租金75000元，自2014年12月1日起每年租金递增5%（证据1租赁协议）。
我于签订合同的当日即支付给被告租金4万元（证据2樊胜强出具的收条），被告樊胜强将房屋交付给我。我租赁该房屋是为经营咖啡屋，2012年8月20日，我与秦皇岛市金旭装饰工程有限公司签订《小酒吧装修改造工程施工合同》，根据实际经营需要，开始装修、装饰，装修工程总造价233500元（证据3施工合同、证据4金旭公司出具的收取工程款收据）。我对承租的房屋刚装修完毕，还没有正式营业，即接到顺义区法院追加我为被告的传票，原来是在北京金卫华宇保安咨询服务有限公司（以下简称金卫华宇公司）起诉秦国山续租《房屋租赁合同》一案中，秦国山反诉要求金卫华宇公司腾退房屋，并支付违约金，该房屋的真实房主秦国山以我为该房屋的实际占有人为由，将我追加为反诉被告，但后来秦国山又撤回了对我的起诉，此时，我才知道樊胜强不是顺义区X区X号楼X门X室的所有权人，真正的所有权人原来是秦国山。
金卫华宇公司起诉秦国山签订续租合同，秦国山反诉要求金卫华宇公司腾退房屋、支付违约金一案，经北京市第三中级人民法院二审后，认为原审违反法律程序，发回重审。案件重审中，秦国山撤回反诉，法院判决驳回金卫华宇公司要求与秦国山续订租赁合同的诉讼请求，而秦国山将金卫华宇公司、樊胜强、臧延林作为共同被告，以租赁合同纠纷为案由，另行提起民事诉讼，即顺义法院（2013）顺民初字第15252号民事案件(证据5判决书)。该案件在审理过程中，樊胜强私下找到我，交代我在法庭上千万不要讲其将房屋出租给我的事情，不让我向法庭提交他与我签订的《房屋租赁合同》，而要我陈述是与他合伙开冰激凌店，由他提供房屋，由我负责装修。他忽悠我说只有这样在法庭上陈述，才能保留住我对房屋的使用权。由于我不懂法律，只想我投资了近30万，不能还没开业，就被人家把房子收回去，于是就答应按照他教给我的陈述，结果一审法院判决金卫华宇公司、樊胜强、臧延林共同腾退房屋并恢复原状，原被告双方均不服该判决，提起上诉，经二审，法院维持原判，驳回上诉。
该房屋的所有权人是秦国山，我被秦国山追加为反诉被告时才知道这个情况的。
我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
根据该条的规定，樊胜强不是顺义区X区X号楼X门X室的所有权人，其未经真实房主秦国山同意，擅自将该房屋出租给我，其行为构成无权处分，樊胜强与我签订的房屋租赁合同属于效力待定合同，因秦国山未予追认，且樊胜强事后也未取得处分权，故其与我之间的房屋租赁合同应属于无效。
《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
樊胜强在与我签订房屋租赁合同时，谎称其是该房屋所有权人，致使其与我签订的合同因权利人不予追认而无效，我认为过错方完全是樊胜强，其应返回基于该无效合同而向我收取的租金4万元，并赔偿我装修损失233500元以及造成我未能营业的损失。现我提起民事诉讼，要求：1.请求法院依法判决被告返还原告已支付的租金4万元，并赔偿原告装修损失233500元以及未能营业的经营损失。
2.诉讼费由被告承担。
被告樊胜强辩称：2012年8月10日我与臧延林签订房屋租赁协议，租赁期间2012年12月1日至2018年11月30日，年租金为7.5万元。原告说签订房屋租赁协议书时不知道还有房东，我方不认可。不认可原告的事实理由，诉讼请求也不认可。
经审理查明：
位于顺义区X区X号楼X门X号房屋登记于秦国山名下，属秦国山所有。
2007年12月1日，秦国山作为甲方与乙方金卫华宇公司签订《商店续租合同书》（实为初次租赁）。秦国山将位于顺义区X区X号楼X门X号房屋出租给金卫华宇公司。合同约定租期为2007年12月1日至2012年11月30日，租金为每年3万元。合同第四条第五款第二项约定：“合同租期满，合同及时终止，若乙方愿意续租，必须提前一个月与甲方签订新的租赁合同（合同具体内容双方另行约定），如果乙方不再续租，乙方可以处置自己投入的能够移动的财产，但不能移动的财产必须完整的移交甲方，不得有意破坏，否则承担违约责任，同时乙方承（担）违约金20000元。租期期满后，如果乙方不及时退房，则每超过一天，收取本年度租金总额的百分之一作为违约金，直至全部搬出为止。”第十一条约定：“乙方所用的水、暖气、天然气、物业、卫生、绿化、市政等设施的费用，自己承担。”合同乙方签字处加盖有金卫华宇公司公章，且有樊胜强签名。
2012年10月24日，金卫华宇公司的住所由“北京市顺义区X地区X区X号楼X门X室”变更为“北京市顺义区X镇X区X号楼X层X”，法定代表人由“樊胜强”变更为樊胜强之妻“商聚霞”。
2012年10月30日，金卫华宇公司以秦国山为被告提起民事诉讼，主张2012年8月10日其公司原法定代表人樊胜强按照合同约定与秦国山电话商谈房屋续租事宜，樊胜强提出每年房租65000元，每两年上涨10%，租赁期限为6年的要约邀请；秦国山也作出承诺同意了，并且让其公司该装修装修；故金卫华宇公司认为双方已达成一致意见，续租合同成立，遂开始装修，且已装修完毕；但秦国山后来表示不能签订续租合同了，致使其公司装修无用，造成重大损失。故金卫华宇公司请求判令秦国山履行口头承诺与其公司签订商铺续租合同。立案后，秦国山以金卫华宇公司及樊胜强为被告提出反诉，要求判令：1.金卫华宇公司、樊胜强立即腾退涉诉房屋；2.金卫华宇公司、樊胜强按照每日300元的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的违约金；3.樊胜强按照每日222元（按年租金81000元÷365天计算）的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的逾期腾房使用费；4.金卫华宇公司、樊胜强给付涉诉房屋供暖费866.3元、物业费435.3元。该案审理中，秦国山曾申请追加臧延林为被告，后又撤回对臧延林的起诉。该案庭审中，樊胜强到庭参加诉讼并认可其占有使用房屋。
综上，本院于2013年5月29日判决金卫华宇公司、樊胜强于本判决生效之日起一个月内腾空位于顺义区X区X号楼X门X号房屋，将上述房屋交还给秦国山；金卫华宇公司自2012年12月1日起至实际腾退之日止按照每日300元的标准向秦国山支付违约金；樊胜强自2012年12月1日起至实际腾退之日止就每日房屋使用费205元的标准承担连带给付义务；金卫华宇公司支付秦国山2012年物业费435.3元，樊胜强就36.28元承担连带责任；金卫华宇公司支付秦国山2012年11月至2013年3月供暖费866.3元，樊胜强承担连带责任；驳回了金卫华宇公司的全部诉讼请求及秦国山的其他反诉请求。本案判决后，金卫华宇公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年8月16日以原判违反法定程序为由发回重审。发回重审后，秦国山撤回反诉，并另行提起诉讼，即（2013）顺民初字第15252号案件。就金卫华宇公司诉秦国山续租房屋一案，本院经审理后于2014年3月13日判决驳回了金卫华宇公司的诉讼请求。金卫华宇公司亦不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年5月14日做出驳回上诉、维持原判的终审结果。
（2013）顺民初字第15252号案件审理中，金卫华宇公司认可系其公司允许臧延林对涉诉房屋进行装修，其公司与臧延林准备合伙开冰淇淋店，其公司出资一部分，臧延林出资一部分，其公司负责出房屋，臧延林负责装修与经营。臧延林陈述樊胜强给秦国山打电话协商续租事宜，秦国山同意樊胜强先装修，其当时就在旁边听着，所以才决定进入，并拿钱装修，其和樊胜强准备重新办理营业执照，并以其名义办理，与樊胜强没有谈经营利润问题，并主张涉诉房屋由其出资进行装修。本院于2014年11月4日作出（2013）顺民初字第15252号民事判决书：一、被告北京金卫华宇保安咨询服务有限公司、樊胜强、臧延林于本判决生效之日起一个月内腾空位于顺义区X区X号楼X门X号的房屋并恢复原状，将上述房屋交还给原告秦国山；二、被告北京金卫华宇保安咨询服务有限公司自二○一二年十二月一日起按照每日三百元的标准向原告秦国山支付违约金,至实际腾退之日止；三、被告北京金卫华宇保安咨询服务有限公司支付原告秦国山二○一二年和二○一三年物业费八百七十元六角，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告北京金卫华宇保安咨询服务有限公司支付原告秦国山二○一二年十一月至二○一四年三月供暖费一千七百三十二元六角，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告秦国山的其他诉讼请求。秦国山及北京金卫华宇保安咨询服务有限公司不服此判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2015年1月20日作出（2015）三中民终字第00120号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
臧延林提交2012年8月10日樊胜强（甲方）与臧延林（乙方）签订的《租房协议书》，该《租房协议书》的内容为：1.甲方樊胜强将顺义区X区X号楼X门X室商用楼租给乙方使用。2.年租金为75000元/年，租用时间定为6年，即自2012年12月1日至2018年11月30日止。房屋租金为半年一付，以后乙方每次提前一个月缴纳下半年租金给甲方。合同期内如乙方中途退房所交租金概不归还。自2014年12月1日起每两年租金递增5%……5.租赁期间，乙方对房屋的改造、装饰、装潢必须征得甲方同意，不得损坏房屋的主体结构，在租赁期间对房屋及供水供暖供气设备的一切维修、修缮等费用由乙方负责……。尾部有甲方樊胜强签字并注有同意装修，有乙方臧延林签字。樊胜强对租房协议书的真实性认可。但主张其是代表金卫华宇公司签字的，就该协议书上为何没有金卫华宇公司的公章，樊胜强称是因为金卫华宇公司与房东的租赁合同已经到期了，所以就没有金卫华宇公司的公章，只有樊胜强的签字。
臧延林提交2012年8月10日樊胜强出具的收条，证明其向樊胜强支付了4万元的房屋租金，且臧延林表示其并不知道涉诉房屋不是樊胜强的。该收条的内容为：今收到臧延林房租（X区X室，2012年8月10日至2012年11月30日）人民币肆万元。樊胜强对收条的真实性认可，亦认可收到臧延林支付的4万元，但主张该收条上的4万元支付的是2012年8月10日至2012年11月30日的费用，臧延林认可该4万元支付的是2012年8月10日至2012年11月30日的费用，双方均认可该段期间涉案房屋的实际使用人是臧延林。
臧延林提交《小酒吧装修改造工程施工合同》，证明其为经营需要，对承租的X区X号楼X门X室进行了装修装饰，且其不知道涉诉房屋不是樊胜强的，才会对涉诉房屋进行装修装饰，资金投入巨大。该施工合同系臧延林与秦皇岛市金旭装饰工程有限公司签订的，工期为2012年8月20日至2012年10月30日竣工，合同价款为贰拾叁万叁仟伍佰元整。樊胜强对《小酒吧装修改造工程施工合同》的真实性不认可。
臧延林提交秦皇岛市金旭装饰工程有限公司向其出具的收据，证明其装饰装修承租的门面房支付了233500元的费用，因为樊胜强的过错给其造成了巨大损失。该收据日期为2012年12月20日，系秦皇岛市金旭装饰工程有限公司向臧延林出具的，内容为收到臧延林贰拾叁万叁仟伍佰元整。樊胜强对收据的真实性不认可，且主张臧延林只是简单装修，大概花费一两万元。
本案审理中，臧延林认可腾退涉案房屋时，将涉案房屋的装修均拆除了，拆了之后能卖的都卖了。且臧延林认为即使其将装修拆除了，也不值钱了，根本不是原物的价值，其为装修所付出的费用根本不能拿回来了。
臧延林就其主张的未能经营的损失，没有向本院提交证据。
另，本院庭审中，金卫华宇公司到本院接受询问表示是其公司同意樊胜强收取臧延林支付的2012年8月10日至2012年11月30日的租金。
以上事实有庭审笔录、小酒吧装修改造工程施工合同、租房协议书、收据、（2013）顺民初字第15252号民事判决书、（2015）三中民终字第00120号民事判决书、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
双方均认可臧延林给付给樊胜强的4万元租金系2012年8月10日至2012年11月30日的租金，臧延林认可该期间是其实际使用北京市顺义区X区X号楼X门X室房屋，金卫华宇公司与秦国山就涉案房屋签订的租赁合同的期限为2007年12月1日至2012年11月30日，2012年10月24月之前樊胜强系金卫华宇公司的法定代表人，且金卫华宇公司亦认可樊胜强是代其公司收的租金，故本院对臧延林主张的要求樊胜强退还其租金4万元的主张不予支持。
樊胜强与臧延林就北京市顺义区X区X号楼X门X室房屋签订的期限为2012年12月1日至2018年11月30日的《租房协议书》，因北京市顺义区X区X号楼X门X室房屋的所有权人并非樊胜强，樊胜强亦并未得到房主的授权出租涉案房屋，本院认为双方签订的该《租房协议书》系无效合同。
樊胜强在没有取得涉案房屋处分权的情况下，便以自己的名义出租涉案房屋，并与臧延林签订了租房协议书，臧延林在与樊胜强签订租房协议书时，亦没有尽到审慎审查的义务，且（2013）顺民初字第15252号案件审理中，臧延林表示其和樊胜强一起装修涉案房屋，并表示其听到樊胜强和秦国山打电话，秦国山同意续租其才装修的涉案房屋，故本院认为双方在签订《租房协议书》时均有一定的过错。
臧延林认可腾退涉案房屋时，将涉案房屋的装修均拆除了，拆了之后能卖的都卖了，亦表示没有其他证据证明涉案房屋的装修情况，在樊胜强对其提交的《小酒吧装修改造工程施工合同》及收据的真实性均不认可的情况下，本院无法判断装修的价值，亦无法对装修的价值进行评估鉴定。双方均认可臧延林对涉案房屋进行了装修，因双方在签订《租房协议书》时均有一定的过错，故本院对臧延林主张的装修损失酌情予以确定。
《租房协议书》系无效协议，且就未能营业的损失臧延林未向本院提交证据予以支持，臧延林据此主张未能营业的经营损失无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，判决如下：
一、被告樊胜强给付原告臧延林装修损失七万元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、驳回原告臧延林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百元，由原告臧延林负担四百元（已交纳），由被告樊胜强负担四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张洁培
人民陪审员 王淑蚕
人民陪审员 王莎玲
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 李 康