广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0226民初362号原告：广西航晨置业开发有限公司，住所广西南宁市青秀区蓉茉大道70-14号304号房，统一社会信用代码：9145010069536239XN。法定代表人：李永庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾翊邦，该公司员工。委托诉讼代理人：顾周平，广西冠益律师事务所律师。被告：莫丽霞，女，汉族，1982年6月18日出生，居民，户籍住址广西三江侗族自治县，原告广西航晨置业开发有限公司（以下简称航晨置业公司）诉被告莫丽霞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，因出现特殊情况，本院于2017年7月6日裁定本案由简易程序转为普通程序进行审理，由本院审判员苏进军担任审判长，与人民陪审员杨生才、梁仁峰共同组成合议庭进行审理，书记员吴肖夏担任法庭记录。本案于2017年7月6日和7月20日两次公开开庭进行了审理，原告航晨置业公司的委托诉讼代理人顾翊邦、顾周平，被告莫丽霞到庭参加诉讼。现已审理终结。原告航晨置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告航晨置业公司与被告莫丽霞于2014年7月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由原告航晨置业公司退还被告莫丽霞购房款项64310.87元；三、被告莫丽霞支付原告航晨置业公司违约金19919.05元；四、被告莫丽霞赔偿原告航晨置业公司律师代理费及差旅费损失25000元；五、判令案件受理费由被告莫丽霞承担。事实和理由：2014年7月12日，被告莫丽霞向原告航晨置业公司购买位于广西三江侗族自治县的“中央国际”第6栋1单元1603号的一套商品房，并签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“被告莫丽霞购买的房屋面积为122.53平方米，单价为3251.29元每平方米，总价为398381元；并约定被告莫丽霞向原告航晨置业公司支付120381元作为首付款，其余278000元房款通过向银行申请按揭贷款方式支付。”。被告莫丽霞应向原告航晨置业公司支付120381元首付款，被告莫丽霞实际只向原告航晨置业公司支付了70381元，剩余5万元被告莫丽霞尚未向原告航晨置业公司支付。为支付余下部分278000元的购房款，被告莫丽霞和中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行签订《个人购房担保借款合同》，被告莫丽霞向中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款278000元，原告航晨置业公司为被告莫丽霞的借款提供了保证担保。中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行已依约发放借款278000元，之后被告莫丽霞未按时偿还借款本息，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行于2016年6月28日依据《个人购房担保借款合同》约定，保证人应承担保证责任的约定，从原告航晨置业公司帐户上划扣284070.13元用于偿还被告莫丽霞拖欠的贷款本息及违约金。被告莫丽霞与原告航晨置业公司签订的《商品房买卖合同》附件五第一条（三）项第4.3中约定：“因被告莫丽霞未按时偿还银行贷款本息而导致原告航晨置业公司承担担保责任的，被告莫丽霞对原告航晨置业公司因此而产生的律师代理费用损失须承担全部赔偿责任。被告莫丽霞在原告航晨置业公司承担担保责任后90天内未向原告航晨置业公司赔偿全部损失及费用的，原告航晨置业公司有权单方解除《商品房买卖合同》，被告莫丽霞需按总房款的5%向出卖人航晨置业公司支付违约金。”。截止起诉之日，原告航晨置业公司尚未将“中央国际’’第6栋1单元1603号商品房交付被告莫丽霞，该商品房未办理房屋所有权登记。鉴于上述情况，原告航晨置业公司依法诉至法院，请法院支持原告航晨置业公司的诉讼请求。在举证期限内，原告航晨置业公司向法庭提供了4份证据材料：1、《莫丽霞身份证》复印件一份，证明被告莫丽霞是本案的适格主体。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》和《个人购房担保借款合同》复印件各一份，证明被告莫丽霞向原告航晨置业公司购买商品房，并向中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款支付购房款，原告航晨置业公司为被告莫丽霞的借款提供保证担保。3、《情况说明》和《扣款单》复印件十二页，证明因被告莫丽霞违约不按时偿还按揭贷款本息，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行扣划原告航晨置业公司的银行账户资金代替被告莫丽霞偿还借款本息，履行完毕保证责任。4、《借款协议》复印件一份，证明被告莫丽霞向原告航晨置业公司购买商品房，应当支付120381元首付款，实际上只付了70381元首付款，尚有50000元未支付。5、《委托代理合同》、《收款收据》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》复印件各一份，证明因被告莫丽霞违约，原告航晨置业公司为了主张权利，聘请律师提供法律服务，为此给原告航晨置业公司造成25000元的损失。被告莫丽霞辩称：我同意解除《商品房买卖合同》和支付违约金，对予以退还的购房款数额无异议，并承担本案诉讼费用，但不同意赔偿原告航晨置业公司支出的律师代理服务费和差旅费25000元。原告航晨置业公司在起诉之前应当找我协商处理，没有必要诉至法院，其雇请律师产生的费用应当由其自行承担，律师也不是非请不可，我也是自行出庭参加诉讼。我希望与原告航晨置业公司协商调解处理本案，如不能达成一致，请法院在确认本案事实基础上，依法作出裁判。在举证期限内，被告莫丽霞未向法庭提供证据材料。经庭审质证，被告莫丽霞对原告航晨置业公司提供的第1、2、3、4份证据材料无异议。被告莫丽霞对原告航晨置业公司提供的第5份证据材料的真实性无异议；对证明目的有异议，不同意赔偿律师代理服务费和差旅费，认为该费用应当由原告航晨置业公司自行承担。本院认为，被告莫丽霞对原告航晨置业公司提供的第1、2、3、4份证据材料无异议，为此本院予以确认，并附卷佐证。本院认为，被告莫丽霞对原告航晨置业公司提供的第5份证据材料的真实性无异议，为此本院予以确认；对于律师代理服务费和差旅费应当由谁承担，将由本院结合相关证据材料进行综合认定，对被告莫丽霞对该份证据材料证明目的发表的质证意见予以参考。根据上述有效证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：位于广西三江侗族自治县的“中央国际”楼盘由原告航晨置业公司投资兴建，2014年7月12日，被告莫丽霞和原告航晨置业公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，被告莫丽霞购买该楼盘第6栋1单元1603号的一套商品房。该合同主要内容为：出卖人：广西航晨置业开发有限公司，买受人：莫丽霞，房屋建筑面积为122.53平方米，单价为3251.29元/平方米，总房价为398381元。首付款为120381元，占购房款的30﹪，其余278000元购房款通过向银行申请按揭贷款方式支付。买受人未按期足额偿还银行贷款本息，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供所需的保证担保，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。若买受人未按贷款合同约定按时足额偿付贷款本息，导致出卖人作为贷款合同担保人向银行承担担保责任的，出卖人因此造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用、出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款约定应承担的责任等）买受人须全部赔偿承担。若买受人一年内连续三期或总共累计达六期以上未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息并导致出卖人作为贷款合同担保人向银行承担担保责任的，或买受人在出卖人承担担保责任后90日内未向出卖人赔偿全部损失及费用的，出卖人有权单方面解除《合同》及本补充协议，单方收回该房产并另行处置，且买受人须按照总房款的5﹪向出卖人支付违约金。出卖人：广西航晨置业开发有限公司加盖公司印章，并加盖法定代表人李永庆个人印章，买受人：莫丽霞本人签名及摁手印。落款时间：2014年7月12日，签约地点：三江。”。被告莫丽霞实际只向原告航晨置业公司支付了70381元购房首付款，剩余5万元被告莫丽霞未向原告航晨置业公司支付。2014年8月6日，被告莫丽霞到三江侗族自治县房地产管理所办理预售商品房抵押权预告登记，抵押期限自2014年8月6日起至2034年8月5日止，权利价值为贰拾柒万捌仟元整，抵押面积为122.53平方米，证书号码：三房预字第F3800462号，预告登记权利人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，预告登记义务人莫丽霞。2014年8月7日，被告莫丽霞、原告航晨置业公司与中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行签订《个人购房担保借款合同》，该合同主要内容为：“贷款人：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，借款人：莫丽霞，保证人广西航晨置业开发有限公司。第一部分通用条款第九条借款担保，9.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第二部分特别条款第二十三条借款金额为人民币（大写）贰拾柒万捌仟元整。第二十四条借款用途，24.1借款用途为购买房地产。第二十五条约定，借款期限自2014年8月7日起至2034年8月6日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率，26.1借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾（大写）后确定，即年利率为7.20500﹪，逾期借款年利率为10.80750﹪。第二十八条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名广西航晨置业开发有限公司三江分公司，开户行中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行营业室，账号20×××46。第二十九条还款，本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期末月的20日，每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户账号：62×××71。第三十一条借款担保，本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广西航晨置业开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押，抵押物三江县中央国际6幢1单元1603室房屋一套。借款人莫丽霞在合同上签字摁手印，贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行加盖单位印章，保证人广西航晨置业开发有限公司加盖单位印章和法定代表人李永庆印鉴。签约时间：2014年8月7日，签约地点：农行三江支行。”。借款合同签订当天，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行将借款27.8万元汇入广西航晨置业开发有限公司三江分公司的农行账户：20×××46，履行完毕自己的义务。之后被告莫丽霞只陆续偿还了约2万元借款本息，之后拖欠银行按揭贷款6个月以上，存在违约行为。为此，贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行依照《个人购房担保借款合同》的有关约定，于2016年6月28日从原告航晨置业公司帐户上划扣284070.13元用于偿还被告莫丽霞拖欠的贷款本息及违约金，其中借款本金270482.31元、利息13267.70元、违约金320.12元。从而使《个人购房担保借款合同》约定的债权债务关系得以消灭。截止本案一审辩论终结前，原告航晨置业公司未将“中央国际’’第6栋1单元1603号商品房交付被告莫丽霞，该商品房未办理房屋所有权登记。鉴于上述情况，原告航晨置业公司依法诉至法院，请法院支持原告航晨置业公司的诉讼请求。另查，为了本案诉讼，2017年5月15日，原告航晨置业公司与广西冠益律师事务所签订了《委托代理合同》，为此支出律师代理服务费和差旅费25000元，2017年5月18日，广西冠益律师事务所向原告航晨置业公司出具了《收款收据》，确认收到原告航晨置业公司交付的律师代理服务费和差旅费25000元。根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：原告航晨置业公司请求被告莫丽霞支付律师代理服务费和差旅费25000元是否有依据？本院将围绕该争议焦点进行评判。关于原告航晨置业公司请求被告莫丽霞支付律师代理服务费和差旅费25000元是否有依据的问题？本院认为，原告航晨置业公司请求解除其与被告莫丽霞于2014年7月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，对此被告莫丽霞予以认可，为此本院对此予以确认。在解除《商品房买卖合同》及《补充协议》之后，由原告航晨置业公司退还被告莫丽霞购房款64310.87元（398381元-284070.13元-50000元=64310.87元），对此被告莫丽霞无异议，本院予以确认。原告航晨置业公司请求被告莫丽霞赔偿违约金19919.05元（398381元×5﹪=19919.05元），对此被告莫丽霞无异议，本院予以确认。针对原告航晨置业公司的诉讼请求，被告莫丽霞表示不同意赔偿原告航晨置业公司因本案诉讼支出的律师代理服务费和差旅费25000元。审理合同纠纷案件，应当尊重当事人的约定，依照原告航晨置业公司和被告莫丽霞于2014年7月12日签订的《补充协议》第一条第三款第（四）项第三（目）之约定：“买受人未按期足额偿还银行贷款本息，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供所需的保证担保，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。若买受人未按贷款合同约定按时足额偿付贷款本息，导致出卖人作为贷款合同担保人向银行承担担保责任的，出卖人因此造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用、出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款约定应承担的责任等）买受人须全部赔偿承担。若买受人一年内连续三期或总共累计达六期以上未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息并导致出卖人作为贷款合同担保人向银行承担担保责任的，或买受人在出卖人承担担保责任后90日内未向出卖人赔偿全部损失及费用的，出卖人有权单方面解除《合同》及本补充协议，单方收回该房产并另行处置，且买受人须按照总房款的5﹪向出卖人支付违约金。”，由于被告莫丽霞超过6个月未偿还银行按揭贷款，为此贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行依照《个人购房担保借款合同》的有关约定，于2016年6月28日从原告航晨置业公司帐户上划扣284070.13元用于偿还被告莫丽霞拖欠的贷款本息及违约金，其中借款本金270482.31元、利息13267.70元、违约金320.12元。从而使《个人购房担保借款合同》约定的债权债务关系得以消灭。依照补充协议的约定，被告莫丽霞应当在2016年9月28日之前将中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行扣划原告航晨置业公司的银行资金284070.13元偿还给原告航晨置业公司。原告航晨置业公司自行向被告莫丽霞追偿该费用未果，原告航晨置业公司诉至法院，引发本案诉讼，为此原告航晨置业公司支出律师代理服务费和差旅费25000元，该费用已经实际产生，且具有合同依据，该费用为合理、必要的开支，应当予以支持。为此，本院判决被告莫丽霞赔偿原告航晨置业公司因本案诉讼支出的律师代理服务费和差旅费25000元；对被告莫丽霞不同意赔偿律师代理服务费和差旅费25000元的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广西航晨置业开发有限公司与被告莫丽霞于2014年7月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、原告广西航晨置业开发有限公司退还被告莫丽霞购房款64310.87元；三、被告莫丽霞支付给原告广西航晨置业开发有限公司违约金19919.05元；四、被告莫丽霞赔偿原告广西航晨置业开发有限公司因本案诉讼支出的律师代理服务费和差旅费25000元。案件受理费2484元（已预交），由原告广西航晨置业开发有限公司承担1484元，被告莫丽霞承担1000元。经抵扣，原告广西航晨置业开发有限公司还应当退还被告莫丽霞购房款19391.82元。上述应付款项，义务人广西航晨置业开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人莫丽霞可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  苏进军人民陪审员  梁仁峰人民陪审员  杨生才二〇一七年八月十四日书 记 员  吴肖夏