德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0603民初105号原告：高正辉，男，汉族，1964年10月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：胡庆，四川仁泰律师事务所律师。被告：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地四川省什邡市蓥华山路北段，统一社会信用代码915106826602539193。法定代表人：黄仁芬，总经理。委托诉讼代理人：邹丽，四川山和律师事务所律师。被告：四川天福房地产开发有限责任公司，住所地四川省什邡市洄澜镇，统一社会信用代码915106827274856276。法定代表人：郑麟，总经理。委托诉讼代理人：李考会，四川言品言律师事务所律师。被告：成都长信房地产开发公司，住所地四川省成都市青羊区金丝街22号，统一社会信用代码915101002019118201。法定代表人：王忆北，总经理。委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。原告高正辉与被告四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称瑞麒置业公司）、四川天福房地产开发有限责任公司（以下简称天福房产公司）、成都长信房地产开发公司（以下简称长信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高正辉的委托诉讼代理人胡庆，被告瑞麒置业公司的委托诉讼代理人邹丽、被告天福房产公司的委托诉讼代理人李考会、被告长信房产公司的委托诉讼代理人胡家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高正辉提出诉讼清求：1.判令被告返还原告购买商业用房预付款20万元；2.判令被告按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年4月14日起支付资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在三被告共同开发的德阳市绵远商业街“瑞麟·旌都银座”项目中，选中了该项目商业用房4-1-13号门面，双方达成了口头购买合同。2011年4月14日，原告向被告缴纳了购买该商业用房的预付款20万元。由于三被告的内部原因，一直未通知原告签订书面购房合同，也未向原告交付房屋。为此，原告多次要求退还预付款，被告方均以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，遂诉至本院。被告瑞麒置业公司辩称，原告与答辩人未形成任何合同关系，也没有收取原告的任何款项；三被告为合资合作开发关系，系内部合作关系，故原告主张答辩人返还款项的诉讼请求应不予支持。被告天福房产公司辩称，答辩人与原告高正辉确实存在房屋买卖的意向，原告确实支付了20万款项购买房屋；当前该房屋已归成都市力达装饰实业有限公司所有；原告的主张超过诉讼时效。被告长信房产公司辩称，答辩人未与原告达成口头合同，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年4月4日，被告天福房产公司与被告长信房产公司、被告瑞麒置业公司三方签订《联合开发协议》，约定由三方共同投资开发四川省德阳市绵远商业步行街即“瑞麟·旌都银座”项目，由被告瑞麒置业公司投资50%、被告天福房产公司与被告长信房产公司共同投资50%，实行共同管理投资项目，共同承担投资风险，共同享有投资收益的开发原则。该协议规定，本项目在天福房产公司的财务系统内建立独立核算的专用账簿，项目经理部按月向投资三方报送财务报表；经营收益由三方联合决策机构依据投资比例和收益形式议定分配方式，并通过本项目财务决算结清各方的收益。2007年3月31日，被告三方在德阳市商业银行（德阳银行的前身）的帐户（开户帐号为：2010300002229712）印鉴卡留存印章为被告天福房产公司的财务专用章、吴世其及池友好的私人印章。2009年8月7日，德阳市住房保障和房屋管理局就“瑞麟·旌都银座”项目1栋发出德（2009）房预售证第014号《商品房预售许可证》，售房单位为被告天福房产公司和被告长信房产公司。2011年4月14日，原告高正辉使用中国工商银行卡（卡号为：6222082305000069458）通过四川银行卡POS机刷卡消费20万元。《四川银行卡POS凭证》的客户存根联载明，特约商户名称为：898510615200008，特约商户编号为：10065012。2016年11月10日，银联商务有限公司四川分公司出具《情况说明》，载明：被告天福房产公司于2009年4月7日成为该公司特约商户，并办理POS机一台，商户编号为：898510615200008；该POS机的入帐信息包括帐户开户银行为：德阳银行彩泉支行，开户户名为：四川天福房地产开发有限责任公司，开户帐号为：2010300002229712。同时注明，2009年4月7日至2015年11月9日期间没有帐户信息的变更记录。2011年4月14日，被告天福房产公司向原告高正辉出具《收据》一张，载明：高正辉购商业用房款，4-1-13，刷卡20万元。2011年4月15日，银联商务公司通过中国人民银行支付系统专用凭证向被告天福房产公司在德阳银行的帐户（帐号为：2010300002220712）入帐199940元，并收取手续费60元。2016年7月6日，四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德执字第172-3号《执行裁定书》，载明：根据四川省高级人民法院（2014）川民终字第396号民事判决书，因被告长信房产公司与被告天福房产公司应向成都市力达装饰实业有限公司支付4598976.50元及利息。四川省德阳市中级人民法院将被告长信房产公司的银行存款155万元进行扣划，扣除执行费后，将余款1501600元支付给成都市力达装饰实业有限公司；随后将被告长信房产公司与被告天福房产公司所有的、联合开发的位于德阳市区旌都银座1栋4-1-13号营业房（商品房预售许可证为：2009房预售证第014号，面积为206.89平方米）及分摊土地作价170万抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有；尚欠成都市力达装饰实业有限公司1397376.50元及其利息。三被告在庭审中一致认可原告高正辉于2011年4月14日通过POS刷卡消费的20万元款项已入帐三被告的共管帐户。原告高正辉当庭陈述，原告与被告天福房产公司口头达成商品房买卖合同，并缴纳20万预付款用以购买“瑞麟·旌都银座”项目1栋4-1-13号营业房，但一直未签订书面购房合同。被告天福房产公司对此事实当庭予以认可。以上事实，有当事人陈述、《联合开发协议》、《联合开发协议》、《商品房预售许可证》、《四川银行卡POS凭证》、《情况说明》、《收据》、《执行裁定书》、印鉴卡、银行流水查询单位等证据予以佐证。本案的争议焦点为：一是原告与被告天福房产公司之间是否形成商品房买卖合同关系；二是原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；三被告对原告高正辉通过POS刷卡消费的款项是否负有返还义务及由谁返还；四是原告所主张的资金占用利息是否应当得到支持。本院认为，一、原告与被告天福房产公司之间是否形成商品房买卖合同关系的问题。根据本庭查明的事实，双方虽未签订书面合同，但被告天福房产公司向原告高正辉出具的《收据》载明商品房买卖标的为德阳市区旌都银座1栋4-1-13号营业房等内容，且原告已预付20万元款项用以购买该房屋等行为，已证明原告与被告天福房产公司于2011年4月14日达成了商品房买卖关系的合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的商品房买卖合同，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方应当遵照履行。二、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。被告天福房产公司抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效。根据本案查明的事实，原告与被告已形成商品房买卖合同，但本案所涉标的已于2016年7月6日经四川省德阳市中级人民法院裁定抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有，在法律上及事实上均不能履行交付房屋的义务，故原告应从此时起方才知道或应当自己的权利受到了侵害，本案的诉讼时效期间应从2016年7月7日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效期间，本院对被告天福房产公司的抗辩理由不予采纳。三、三被告对原告高正辉通过POS刷卡消费的款项是否负有返还义务及由谁返还的问题。根据合同相对性原理，原告诉称的口头购房合同，系与被告天福房产公司订立的，被告天福房产公司在庭审中予以认可，而被告长信房产公司并不知晓口头协议的存在，因本案所涉合同现已实际不能履行，被告天福房产公司应对原告为履行该合同所支付的款项负有返还义务。根据《中华人民共和国民法通则》第五十二条的规定，合伙型联营是指企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。本案中，三被告签订的《联合开发协议》虽然约定了各自的投资比例，但投入资金采取封闭式管理，并同被告天福房产公司的财务系统内建立独立核算的专用帐簿进行财务管理，协议还约定该项目实行共同管理投资项目，共同承担投资风险，共同享有投资收益的合同开发原则，在项目实施期间发生的各项费用计入项目的开发成本及收益，故三被告的联营应为合伙型联营，且三被告均认可原告所支付的20万款项已进入三方的共管帐户，综上，被告瑞麒置业公司、被告长信房产公司应对被告天福房产公司返还原告高正辉的购房款项，承担连带支付义务。四、原告所主张资金占用利息是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉标的已于2016年7月6日经四川省德阳市中级人民法院裁定抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有，在法律上及事实上被告均不能履行交付房屋的义务，被告已构成违约，应当承担违约责任。合同因一方违约解除后，守约方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应予支持。向原告支付资金利息，计算方法为：以本金20万为基数，从2016年7月7日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准进行计算。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高正辉与被告四川天福房地产开发有限责任公司于2011年4月14日签订的房屋买卖合同于2016年7月7日解除；二、被告四川天福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告高正辉退还房屋预付款200000元，并从2016年7月7日起至本判决书确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付资金利息。若未按本判决确定的给付之日支付，上述利息计算至付清之日止；三、被告成都长信房地产开发公司与被告四川瑞麒置业有限责任公司对上述款项承担连带支付义务；四、驳回原告高正辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应减半征收案件受理费2750元，由被告四川天福房地产开发有限责任公司、被告成都长信房地产开发公司及被告四川瑞麒置业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员  蔡 静二〇一七年一月十六日法官助理  邓国康书 记 员  许 丽