广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初6158号
原告深圳市资安物业开发有限公司，地址深圳市宝安区宝城三区新安二路68号，组织机构代码73304389-2。
法定代表人杨成勇。
委托代理人江洪伟，广东盟凯律师事务所律师。
委托代理人钟丽容，广东盟凯律师事务所律师。
被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司，地址深圳市前海深港合作区前湾—路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），组织机构代码359473250。
法定代表人谭玉金。
委托代理人邓子健，系该公司的财务总监。
委托代理人陈星宝，系该公司的总经理助理。
原告深圳市资安物业开发有限公司（以下简称资安公司）与被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司（以下简称东大源隆公司）侵权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江洪伟、钟丽容，被告委托代理人邓子健、陈星宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与案外人深圳市耀陆实业有限公司（以下简称“耀陆公司”）于2007年7月11日就涉案资安大厦签订《租赁合同书》，双方约定赁期限为20年，从2011年8月1日起开始向原告交租。然而耀陆公司自2015年8月起开始拖欠原告租金。经多次催收无果后，原告向深圳市宝安区人民法院（以下简称“宝安法院”）提起诉讼，宝安法院经审理依法做出（2015）深宝法西民初字第1730号判决书，依法判决原告与耀陆公司之间签订的《租赁合同书》解除。后耀陆公司向深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）提起上诉，深圳中院经审理依法做出（2015）深中法房终字第2324号民事判决书，维持宝安法院关于解除上述《租赁合同书》的判决。上述（2015）深中法房终字第2324号民事判决书于2016年1月6日生效。因耀陆公司拒不执行，原告迫不得已只好申请执行（2015）深中法房终字第2324号民事判决书，宝安法院随即向耀陆公司及资安商务大楼的各次承租人送达了（2016）粤0306执1772号《执行令》及《通知书》，原告也于2016年4月13日收回资安商务大楼。收回资安商务大楼后，原告亦通过各种方式向包括被告在内的次承租人要求腾房及支付逾期腾房占有使用费及水电费等。但被告均不予理睬，拒不腾房又不支付占有使用费，已经严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告将深圳市宝安区新安街道龙江二巷71号资安大厦2F整层、0116室、705、20F整层（含空中花园）腾退给原告；2、被告向原告支付2016年4月14日起至实际腾房之日止的占有使用费（占有使用费按每个月人民币131,842.7元计算，从2016年4月13日起暂计至2016年11月30日止占有使用费为人民币1,054,741.6元）；3、被告向原告支付2016年4月14日起至实际腾房之日止使用的水、电费，从2016年4月14日起至2016年10月30日止暂计为人民币91,166.7元；4、被告赔偿原告从起诉之日起至实际收到被告款项之日止的利息（利息按银行同期贷款利息计算）5、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中变更其上述第1、2、3项诉讼请求为：1、被告将深圳市宝安区新安街道龙江二巷71号资安大厦20楼画展和前台、21层（包括2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116）、705房腾退给原告；2、被告支付2016年4月14日起至实际腾房之日止的占有使用费（占有使用费按每月55元/平方米计付，占有面积共计1,395平方米，即每月占有使用费人民币76,725元）；3、被告支付2016年4月14日起至实际腾房之日止使用的水、电费（电费按1.35/度计算，水费按5.35元/平方米计算，从2016年4月14日起暂计2017年4月30日止水电费共计18,907.1元）。原告在庭审中明确其主张的第4项诉讼请求为应付未付的占有使用费的利息。
被告答辩称，1、原告选择的案由为租赁合同纠纷，但是原被告之间不存在租赁合同关系，与被告建立租赁合同关系的主体是耀陆公司，与原告无关，故原告对被告的起诉违反了合同相对性原则，依法应驳回原告对被告的起诉。2、被告与耀陆公司签订的《房屋租赁合同书》为两方真实意思的表示，具有法律效力，依法应当继续履行，根据买卖不破租赁的原则，原告与耀陆公司之间的争议不应当影响被告继续合法占有承租房屋。3、原告主张被告支付自2016年4月14日至实际腾房之日止的占有使用费，被告按照与第三方耀陆公司的约定占有使用705房、21楼，但是，耀陆公司交付给被告的21楼卫生间一直荒废、破损，无法正常使用，从2017年2月起，原告用长锁封锁被告的办公室门，并张粘封条，导致被告长期无法正常使用，经被告多次要求耀陆公司与原告协商解决未果。根据《合同法》第228条第1款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。4、原告主张的水电费缺乏依据，一方面，原告主张的水电费金额明显超过一家办公型小微公司的正常使用数值，不符合常理。原告应当具体说明电费及水费的详细计算方法，包括原告实际已交付的整栋大厦的水电费，被告具体用水用电数等，否则原告应承担举证不能的法律后果；另一方面，被告从未拒绝支付实际应承担的水电费，但是由于原告与耀陆公司之间存在纠纷，导致2017年3月21日前被告的用水用电度数无法确认，因此无法计算电费。而原告与耀陆公司一直未与被告就水电费问题进行过有效磋商。原告既然在2016年4月14日已从法院收回涉案大厦的所有权，有义务及时通知被告，并及时对水电表数进行抄录，但原告怠于行使其权利，直到2017年3月21日才抄水电表，因此，该后果应由原告自行承担。5、原告要求被告赔偿付款利息没有法律依据，被告是依据与耀陆公司建立租赁合同关系使用承租房屋，并按照约定承担了租金，被告对原告没有付款义务。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月11日，资安公司与耀陆公司签订了《租赁合同书》，约定资安公司将位于深圳市宝安区新安街道新安二路资安商务大厦整体出租给耀陆公司，建筑面积共计约26,000平方米，2016年8月1日至2017年7月30日每月租金为人民币624,000元，2017年8月1日至2018年7月30日每月租金为人民币650,000元，2018年8月1日至2019年7月30日每月租金为人民币676,000元。
2015年7月15日，耀陆公司作为甲方（出租方），东大源隆公司财务总监邓子健作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租赁资安商务大楼7楼705房，租赁期限从2015年7月15日至2018年6月30日，租金为每月每平方米人民币55元，面积为144.5平方米。东大源隆公司在庭审中主张签订上述合同后，其从2016年8月才开始实际使用705房，存在空置期是因其自身原因。
2015年8月18日，资安公司以耀陆公司拖欠租金为由，将耀陆公司诉至法院，本院经审理作出（2015）深宝法西民初字第1730号《民事判决书》，判令资安公司和耀陆公司签订的《租赁合同书》于本判决生效之日起解除，耀陆公司应于判决生效之日起二十日内搬离涉案房产，资安公司有权没收耀陆公司支付的履约保证金，耀陆公司应当向资安公司支付拖欠的租金。耀陆公司不服，提起上诉后，深圳市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）深中法房终字第2324号《民事判决书》，仅对应付租金数额进行了调整，维持一审的其他判项。
2015年12月21日，耀陆公司作为甲方（出租方），东大源隆公司作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租赁资安商务大楼21楼2103、2108、2107、2111、2112、2113、2116房，租赁期限从2015年12月21日至2021年11月30日，租金为每月每平方米人民币38元，面积为480平方米，租金每三年上调5%。
上述判决2016年1月6日生效后，资安公司申请了强制执行[案号为（2016）粤0306执1772号]。2016年5月11日，本院以“资安大厦各租户”为通知对象，作出《通知书》，告知各租户：关于资安公司申请执行耀陆公司房屋租赁合同纠纷一案，（2015）深中法房终字第2324号民事判决已经判令资安合同和耀陆公司签订的《租赁合同书》于判决生效之日起解除，深圳市宝安区人民法院已经于2016年4月13日将涉案房产交付给资安公司，相关租赁事宜请各租户与资安公司协商解决。资安公司主张该日张贴了该《通知》，东大源隆公司主张其于2017年3月29日才知道涉案房屋的相关事宜。
2017年3月27日，东大源隆公司员工邹庆珍在八份《资安商务大楼房屋使用确认书》中签字确认，上述确认书中载明东大源隆公司作为房屋使用者使用了资安商务大楼20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116、7楼705房，且对2017年3月抄电表的度数进行了确认。东大源隆公司主张其签字仅是表明对水电表的抄表度数进行确认。
另查，1、东大源隆公司主张因资安公司将办公室门封锁并停水停电，致使办公室无法正常使用，东大源隆公司提交了其分别于2017年3月29日、3月30日、4月19日向耀陆公司发出的《关于与资安物业协商调解的函》、照片证明其该主张。资安公司确认2016年5月对被告进行了停水停电，要求被告协商处理占用房屋的相关事宜。
2、资安公司主张经其申请强制执行，耀陆公司已经于2016年4月13日向资安公司以书面方式返还了资安商务大厦，且耀陆公司已经支付完毕2016年1月之前的租金。
3、东大源隆公司主张其从2016年8月开始使用了资安商务大厦705房，从2016年11月开始使用20楼前台、2106、2108、2116（但因为存在漏水损坏，实际在2016年11月份装修后才使用的）；2103、2107、2111、2112虽然合同租赁合同中有约定是东大源隆公司承租的，但因存在漏水损坏，并没有实际使用；2101、2102、2104、2105、2109、2110与东大源隆公司无关。
4、东大源隆公司主张因耀陆公司欠其款项人民币75万元，双方约定以租金方式予以抵扣，故东大源隆公司未再向耀陆公司支付过费用。
5、资安公司主张从2016年4月14日起计算至2017年4月30日止水电费为人民币18,907.1元，资安公司仅提交了其单方制作的收费通知单、水电费明细以及《资安商务大楼房屋使用确认书》证明其该主张，东大源隆公司对资安公司的上述主张和证据均不予认可。经查，原告提交的收费通知单、水电费明细并无东大源隆公司确认的内容，原告提交的《资安商务大楼房屋使用确认书》仅载明了2017年3月抄电表的度数。
6、关于涉案房屋的面积。资安公司主张705房为144.5平方米，20楼前台为84平方米、2101、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2111、2112、2116每间房均各为53平方米、2102房为408平方米，2110房为175平方米，上述共计1,395平方米。东大源隆公司主张7楼705房为144.5平方米、20F前台为30平方米、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116均各为40平方米。
7、资安公司主张占有使用费标准应当按照每月每平方米人民币55元计算，资安公司提供了其与资安大厦其他租户签订的租赁合同证明其该主张，东大源隆公司对资安公司上述主张和证据均不予认可。另，涉案房产2016年、2017年房屋租赁指导租金为每月每平方米人民币25元、33元。
以上事实，有租赁合同书、房屋租赁合同、（2015）深宝法西民初字第1730号《民事判决书》、（2015）深中法房终字第2324号《民事判决书》、（2016）粤0306执1772号执行令、通知书、资安商务大楼房屋使用确认书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为侵权纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，生效判决已经判令耀陆公司向资安公司返还资安商务大厦，且资安公司申请强制执行后，耀陆公司已经于2016年4月13日将涉案房产返还给资安公司，在东大源隆公司已经充分知悉涉案房产的相关事宜的情况下，东大源隆公司拒绝向资安公司返还涉案房产的行为构成无权占有，资安公司有权主张东大源隆公司搬离涉案房产并支付占有使用费。另，根据合同相对性原则，东大源隆公司可就其与耀陆公司签订的租赁合同，另行向耀陆公司主张权利。
关于涉案房产的返还。虽然东大源隆公司主张部分房产并非其使用，但东大源隆公司已经于2017年3月27日以在《资安商务大楼房屋使用确认书》中签字确认的方式，明确确认了其作为使用人使用资安商务大楼20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116、7楼705房的情况。在东大源隆公司未提供充分有效证据予以反证的情况下，资安公司主张东大源隆公司向其返还20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116、7楼705房，本院予以支持。
关于占有使用费标准。资安公司主张占有使用费标准应当按照每月每平方米人民币55元计算，资安公司提供了其与资安大厦其他租户签订的租赁合同证明其该主张。结合本院查明的事实，根据耀陆公司和资安公司签订的《租赁合同书》进行核算，2016年8月1日至2017年7月30日租金标准为每月每平方米人民币24元，2017年8月1日至2018年7月30日租金标准为每月每平方米人民币25元；根据耀陆公司和东大源隆公司签订的《房屋租赁合同》可知，705房的租金为每月每平方米人民币55元，2103、2108、2107、2111、2112、2113、2116房的租金为每月每平方米38元；涉案房产2016年、2017年房屋租赁指导租金为每月每平方米人民币25元、33元。本院认为资安公司和东大源隆公司并不存在租赁合同关系，在东大源隆公司对资安公司主张的与其他租户约定的租金标准不予认可的情况下，结合上述事实以及东大源隆公司的实际使用情况，本院在计算占有使用费时，705房以每月每平方米55元的标准进行计算，20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116房均参照每月每平方米人民币38元的标准进行计算。
关于计算占有使用费时的房屋面积。根据耀陆公司和资安公司签订的《租赁合同书》中已经明确约定705房的面积为144.5平方米，2103、2107、2108、2111、2112、2113、2116房的面积共为480平方米，在原、被告均确认2103、2107、2108、2111、2112、2113、2116房面积均相等的情况下，根据双方的主张进行核算，本院认定705房的面积为144.5平方米，2103、2107、2108、2111、2112、2116房每个房间面积均为68.57平方米。资安公司既未提交证据证明20楼前台、2101、2102、2104、2105、2106、2109、2110房的面积，又明确表示不申请测绘，在东大源隆公司主张2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116面积均相等的情况下，根据谁主张谁举证原则，结合双方的主张，本院在计算占有使用费时20楼前台按东大源隆公司主张的面积30平方米进行计算，2101、2102、2104、2105、2106、2109、2110房每个房间面积均为68.57平方米进行计算。
关于占有使用费的计算期间。耀陆公司已经于2016年4月13日将涉案房产返还给资安公司，故东大源隆公司自2016年4月14日起应当就其实际占有涉案房产的状态向资安公司支付占有使用费。东大源隆公司主张其从2016年8月开始使用了资安商务大厦705房，从2016年11月开始使用20楼前台、2106、2108、2116，并未使用其他房屋。根据耀陆公司和资安公司签订的房屋租赁合同可知，705房的租赁期限从2015年7月15日开始计算，2103、2108、2107、2111、2112、2113、2116房的租赁期限从2015年12月21日开始计算，结合东大源隆公司2017年3月27日在《资安商务大楼房屋使用确认书》中确认使用20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116、7楼705房的情况，在资安公司未提交证据证明东大源隆公司开始使用2101、2102、2104、2105、2109、2110的时间的情况下，根据谁主张谁举证原则，计算2101、2102、2104、2105、2109、2110房占有使用费的时间从2017年3月22日计算至本判决确认返还之日，20楼前台、2106房占有使用费的起算时间从2016年11月1日开始计算至本判决确认返还之日，705、2103、2108、2107、2111、2112、2116房占有使用费的起算时间从2016年4月14日开始计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日。
关于占有使用费及利息。2016年5月11日，本院以“资安大厦各租户”为通知对象，作出《通知书》，向各租户告知涉案房产的相关事宜，本院认为东大源隆公司作为承租方知悉或者应当知悉上述情况。根据本院认定的事实，结合原告关于从起诉之日起即2017年2月24日计算占有使用费利息的主张，东大源隆公司应当向资安公司支付2101、2102、2104、2105、2109、2110房占有使用费[按每月人民币15,633.96元（411.42×38）的标准，从2017年3月22日计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日]以及利息（每月占有使用费的利息逐月计算，均以当月占有使用费人民币15,633.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，当月占有使用费的利息从次月1日计算至款项付清之日）、20楼前台、2106房占有使用费[按每月人民币3,745.66元（98.57×38）从2016年11月1日开始计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日]以及利息（每月占有使用费的利息均以当月占有使用费人民币3,745.66元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，2016年11月1日至2017年2月24日期间的占有使用费利息从2017年2月24日起计算至款项付清之日，其余各月当月占有使用费的利息逐月计算，从次月1日计算至款项付清之日），705、2103、2108、2107、2111、2112、2116房占有使用费[按每月人民币23,581.46元（144.5×55+411.42×38）的标准，从2016年4月14日开始计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日]以及利息（每月占有使用费的利息均以当月占有使用费人民币23,581.46元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，2016年4月14日至2017年2月24日期间的占有使用费利息从2017年2月24日起计算至款项付清之日，其余各月当月占有使用费的利息逐月计算，从次月1日计算至款项付清之日）。
关于水电费。资安公司主张从2016年4月14日起计算至2017年4月30日止水电费为人民币18,907.1元，资安公司仅提交了其单方制作的收费通知单、水电费明细以及《资安商务大楼房屋使用确认书》证明其该主张，且资安公司提交的《资安商务大楼房屋使用确认书》仅载明了2017年3月22日抄电表的度数，无法据此推算出东大源隆公司使用水电的情况和费用，资安公司提交的收费通知单中的数额与其主张亦不一致，根据谁主张谁举证原则，本院无法对资安公司主张的上述水电费数额予以支持。另，资安公司主张水电费计算至房屋返还之日，但资安公司未提交证据证明2017年5月1日之后的水电费数额，且本案无法对尚未发生的水电费数额进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案资安商务大厦20F前台、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2116、7楼705房返还给原告深圳市资安物业开发有限公司；
二、被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市资安物业开发有限公司支付2101、2102、2104、2105、2109、2110房占有使用费（按每月占有使用费人民币15,633.96元的标准，从2017年3月22日计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）以及利息（每月占有使用费的利息逐月计算，均以当月占有使用费人民币15,633.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，当月占有使用费的利息从次月1日计算至款项付清之日）；
三、被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市资安物业开发有限公司支付20楼前台、2106房的占有使用费（按每月占有使用费人民币3,745.66元的标准，从2016年11月1日开始计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）以及利息（每月占有使用费的利息均以当月占有使用费人民币3,745.66元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，2016年11月1日至2017年2月24日期间的占有使用费利息从2017年2月24日起计算至款项付清之日，其余各月当月占有使用费的利息逐月计算，从次月1日计算至款项付清之日）；
四、被告东大源隆农业科技（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市资安物业开发有限公司支付705、2103、2108、2107、2111、2112、2116房占有使用费（按每月占有使用费人民币23,581.46元的标准，从2016年4月14日开始计算至本判决确认返还之日，如东大源隆公司实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）以及利息（每月占有使用费的利息均以当月占有使用费人民币23,581.46元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，2016年4月14日至2017年2月24日期间的占有使用费利息从2017年2月24日起计算至款项付清之日，其余各月当月占有使用费的利息逐月计算，从次月1日计算至款项付清之日）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币15,113元，因原告变更诉讼请求，变更为人民币9,795元，由原告负担人民币6,875元，由被告负担人民币2,920元。本案受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 李玉婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据