海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第2363号
原告：孟云飞，男。
委托代理人：喻学林，海南京园律师事务所律师。
委托代理人：卢积良，海南京园律师事务所律师。
被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。
委托代理人：王可键，该公司法务经理。
委托代理人：李迪，该公司法务员。
原告孟云飞诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人喻学林、卢积良，被告委托代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟云飞诉称，2013年6月2日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，第三条约定“买受人（原告）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的海南白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼（幢）13（层）12A02（房号），项目地址：海口美兰区南渡江东侧、白驹大道南侧；该商品房合同约定建筑面积共148.22平方米，其中，套内建筑面积119.95平方米，公共部分与共有房屋分摊建筑面积28.27平方米。第四条约定“出卖人（被告）与买受人约定按下述方式计算该商品房的价款：按建筑面积计价，每平方米（人民币）10595.2元，总金额（人民币）1570421元；第五条约定“付款方式及期限见补充协议”；第八条约定“出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作。第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付己付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款1570421元，2014年5月31日交房期限届满，且未出现本合同第八条约定的延期情况，然而，被告至今未向原告交房。综上，被告逾期交房的行为已经严重违反了合同的约定及损害原告的合法权益，其应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉请求依法判令被告向原告支付违约金至实际交房之日止，暂计违约金人民币376116元（从2014年6月1日暂计至2015年11月30日）；本案全部诉讼费用由被告承担。
被告天鹅湾公司辩称，原告所诉求不符合事实，请依法予以驳回不合理的诉求。第一，被告与原告所签订的《海口市商品房买卖合同》既补充协议是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，该合同第八条虽约定交付期限是2014年5月31日前，我司已于2014年7月29日邮寄了延期交房通知书，告知了延期交房的理由实属不可抗力。海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风被告的楼盘同样遭受重创空前，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归，惨景历历在目。紧接至第15号台风“海鸥”于2014年9月16日再次登录附近最大风力13级。海口两个月内，台风“威马逊”、“海鸥”连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定1款因不可抗力出卖人可据实予以延期，故被告的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的本院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二，按照2013年6月2日签订的合同及本合同补充协议之约定原告采用按揭贷款的则需原告7日内完成按揭所需资料的提供及签署，而原告直至2014年1月11日才履行相关的手续完成贷款到账，其行为已经构成事实违约达180天。原告的延迟付款，违约行为在先。综上所述，原告所诉的非事实，被告所述的以上事实是客观存在的。退一步说原告所购买的房屋需要解除合同及利息不该是原告所诉求，应该减去天灾不可抗力的负面影响。“参考本院已经生效的案例（2015）美民一初字第824号判决书中本院认为：我司停工重整的合理期限为两个月，该期间为天鹅湾公司延期交房的免责期限。”原告主张之诉缺乏事实和法律依据，请贵院依法查明事实，驳回原告于法无据的不合理的请求。
经审理查明，2013年6月2日，原告孟云飞与被告天鹅湾公司签订《海口市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议主要约定：被告将海南白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼12A02房预售给原告，该房建筑面积148.22m2，总价款人民币1570421元，付款方式为按揭贷款支付，即合同签订之日支付房屋首期款590421元，余款980000元采取按揭贷款方式支付。被告应于2014年5月31日交付该房，如逾期交房在90日之内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，每日按已付房款的万分之五支付违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：因不可抗力且被告在事实发生之日起15日内告知原告的。合同及补充协议签订后，原告于2013年6月7日支付房屋首期款590421元，2014年1月11日支付房款980000元。2014年7月18日海南遭遇41年来超强台风“威马逊”肆虐，涉案楼盘各房屋均遭受重大毁损，同时由于断水断电，施工进度受到严重影响，2014年7月29日，被告发送延期交房通知书，告知原告受台风重创，需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的影响，工期需相应顺延，具体交房时间再另予通知。由于逾期未能交房，2015年9月28日被告向原告发送致歉函，并承诺2015年11月30日完成涉案房屋的精装修工作。至今，该房尚未具备合同约定的交付条件，未予交付。原告遂诉至本院请求判决支持其诉讼请求。
以上事实有海口市商品房买卖合同及补充协议、致歉函、购房发票、延期交房通知书、圆通速递单以及当事人陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审核，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议依法成立并生效，原、被告双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告天鹅湾公司未能按约定期限交房，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房期间问题，2014年7月18日，海南遭受超强台风“威马逊”重创，被告开发的涉案楼盘位于南渡江东侧，受该台风影响，基础设施遭受重大损坏，且长时间断水断电，施工进度必然受到影响，该事实构成不可抗力，被告已依照合同约定书面告知原告。综合海口受灾情况及被告施工的实际需求，确定被告对天鹅湾项目停工重整的合理期限为两个月，该期间为被告延期交房的免责期限。台风“海鸥”虽也登陆海南，但强度为台风级别，通水通电情况良好，被告作为海南本地企业，应对汛期台风侵袭有充分的预计，并做好防风抗灾预案，故该台风不构成不可抗力。综上所述，自2014年6月1日起至2015年11月30日（原告主张之日）止，被告逾期交房538天，扣除两个月的免责期限，被告实际逾期交房478天，按照合同约定应承担的违约金为347063.04元[（1570421元×0.0003×90天）+1570421元×0.0005×（478-90）天]。天鹅湾公司认为孟云飞未依约支付购房款违约180天，构成违约在先，天鹅湾公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司于本判决生效后三十日内，向原告孟云飞支付违约金人民币347063.04元；
二、驳回原告孟云飞其他诉讼请求。
案件受理费人民币3470.87元由原告负担670.87元，由被告负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
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审 判 员 韦 王 文
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 林 书 辉
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附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。