天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初1448号
原告：游启枝，女，1962年12月28日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。
原告：宋瑾瑜，女，1988年11月7日出生，汉族，居民，住址同上。
二原告的委托诉讼代理人：李晓慧，天津钧兴律师事务所律师。
被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区周良庄镇珠江南路1号。
法定代表人：李军，总经理。
委托诉讼代理人：马国艳、李姝，该公司职员。
原告游启枝、宋瑾瑜与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因出现中止诉讼情形，本案中止审理；后中止诉讼原因消除后，本案恢复审理。二原告的委托诉讼代理人李晓慧、被告的委托诉讼代理人李姝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告对其销售的商品房承担质量责任，立即为原告修理房屋质量不合格的部位；2、请求法院依法判令被告承担逾期办理房地产权证的违约责任，给付原告违约金49649元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2010年6月24日，原、被告签订购房合同，约定：原告购买被告开发的坐落于天津市宝坻区××温泉城××号房屋一套，总价款3309932元；被告在2011年5月30日前将符合验收条件的房屋交付原告，合同附件三也明确了交楼标准。合同签订后，原告如期履行了付款义务，然而被告未能如期履行交房的义务，仅在2011年5月27日向原告以邮件方式邮寄了《收楼通知书》。而原告并未收到该通知书，邮局退回被告处。期间，原告多次向被告发送催促交付诉争房屋的函件，但被告均对此置之不理。后因购置的家具没有地方存放，为了避免遭受更大的损失，原告不得不于2013年8月12日办理了收楼手续。当时发现，房屋装修根本没有完工，且已完工部分存在诸多质量问题，被告也未向原告出示准许交付使用证，被告承诺尽快维修。但被告至今未对房屋质量作出全面的修缮，没有达到双方合同对交楼标准的约定。鉴于被告的上述行为，原告曾以逾期交房为由，向贵院起诉，要求被告承担逾期交房的违约责任。但贵院经过审理，以被告已经发出了收楼通知书，履行了交楼的义务，且在判决书中写明若房屋确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任。在这种情况下，原告多次找到被告，要求对房屋存在的质量问题进行修缮，但被告一直推诿至今。原告为了居住使用，不得已自行委托他人进行了部分维修，因此给原告造成了实际损失。除此之外，原告购买的房屋仍然存在诸多质量问题至今未予维修。鉴于此，原告请求法院委托司法鉴定机构对房屋质量进行鉴定，并由被告承担维修费用。
根据原、被告补充协议第十六条的约定，被告在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内，为原告办妥房屋所有权转移登记，否则每逾期一年支付已付房价款1%的违约金。据此，被告早应为原告办理完毕产权证，而实际上被告在2015年才将产权证办理完毕。因此，被告应承担迟延办证的违约金49649元。
综上所述，原告购买的房屋，是与被告有特别约定的房屋，不是普通的毛坯房，涉案房屋没有达到《商品房买卖合同》附件三中明确约定的交楼标准，给原告生活上造成了极大影响。被告推托维修及迟延办证的行为于法无据，被告应承担相应的法律责任，为原告修理质量不合格部位，并赔偿由此造成的其他损失。原告为维护自身的合法权益，故向法院起诉提出上述诉讼请求。诉讼中，原告变更、增加部分诉讼请求，要求被告给付原告维修本案涉诉房屋质量不合格部位的维修费用269560元，鉴定费用由被告负担。
被告辩称，原告虽然诉请被告对其销售的商品房承担质量责任，且天津元旭工程咨询管理有限公司也针对本案涉诉房屋存在质量问题的维修作出了鉴定意见书。但依据贵院作出的生效判决显示，原告在2011年6月1日已经收楼。而原告在2016年1月起诉本案涉诉房屋质量问题，已经超过被告承担维修保证责任期间，故应由原告自行承担或从维修基金的费用中支出相关维修费用。原告诉请逾期办证违约金，因原告在2013年8月12日进行办理的实际收楼手续，后被告在同年12月给原告邮寄发出了办证通知书，内含办证需要原告提供的相应材料，但因原告迟延提供办证的相关材料，导致被告于2015年3月才办理完毕，因此被告不存在违约行为，不应承担违约损失，且原告请求的迟延办证违约金，已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为了支持其诉讼请求，在举证期限内，向法庭提交了以下证据：1、《天津市商品房买卖合同》一份；2、本院（2013）宝民初字第2147号民事判决书和裁定书各一份；3、天津市第一中级人民法院（2014）一中民四终字第8号民事判决书一份；4、天津市高级人民法院（2014）津高民申字第932号民事裁定书一份；5、房地产权证一份；6、本院（2013）宝民初字第3567号民事判决书一份；7、鉴定费票据二张；8、申请对本案涉诉房屋存在的质量问题进行司法鉴定。
被告为了支持其诉讼请求，在举证期限内，向法庭提交了以下证据：1、本院（2013）宝民初字第2147号民事判决书一份；2、本院（2014）宝执字第1708号执行通知书一份；3、收楼表格、入住合约、紧急联络资料登记表、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份；4、EMS邮寄详情单及打印回执各一份。
在举证期限内，本院依职权调取了本院（2013）宝民初字第2147号民事案卷中原告的民事起诉状一份。
经审理本院认定事实如下：2010年4月27日，被告取得了宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园425-103住宅所在项目的竣工验收备案书；同年5月25日，被告取得上述房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。
2010年6月24日，二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：二原告（乙方，买受人）购买被告（甲方，出卖人）开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京康园425-103别墅一套，商品房价款为3309932元，被告向原告交付符合合同约定条件房屋的时间为2011年5月30日前。合同第八条约定：商品房质量及保修责任，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。第十二条双方约定，在补充合同约定的期限内，办结房屋权属登记，补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。补充合同第十九条约定：……买受人通讯地址以主合同载明的地址为准（主合同载明原告地址为天津市北辰区北仓镇仕名公寓17号楼2门402号，联系电话：134××××4880，邮政编码：300000），如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。主合同及本协议的通知应采用电报、挂号信或者特快专递方式，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第七日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第十五日即视为到达。……同时，合同还约定了其它权利义务。2010年6月24日，被告给原告出具收取房款999932元的发票一份；同年8月11日，被告给原告出具收取房款2310000元的发票一份。
2010年2月23日，被告与天津市南洋装饰工程公司签订（15#地）室内装修施工工程合同，工程为天津市宝坻区京津温泉城上京康园（15#地）E1b、E3b、F1b、F2b、E5b、E7b户型已售出别墅室内精装修施工工程，工期为2010年10月30日前，合同对承包范围和内容、承包方式和价款、工程质量、验收付款方式等权利义务进行了约定。该合同包括本案涉诉房屋室内精装修。2010年11月18日，包括本案涉诉房屋在内的第二批87幢别墅室内装修工程经承建、监理、设计、建设单位四方竣工验收。
2013年4月10日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告给付原告逾期交房违约金，同时主张了本案涉诉房屋存在的质量问题，以及保留请求被告承担逾期办理产权证违约责任的诉权。在该案诉讼中，原告主张在2012年5月验房时发现装修没有完工、完工部分存在质量问题、中水与温泉水未通，并因上述问题拒收房屋。本院经审理后，于2013年11月7日作出了（2013）宝民初字第2147号民事判决书，该判决认定原告于2011年6月2日收到被告用特快专递邮寄的收楼通知书，但未能收房，此后的责任在于原告（逾期收房），此前的责任在被告（逾期交房）。若涉诉房屋确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任。原告不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理后，于2014年5月14日作出了（2014）一中民四终字第8号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。此后，原告又向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审理后，于2014年9月10日作出了（2014）津高民申字第932号民事裁定书，裁定驳回了原告的再审申请。
2013年8月12日，原、被告办理了涉诉房屋交接手续。2015年3月11日，原告取得本案涉诉房屋的所有权证。2016年1月28日，原告来院起诉要求：1、请求法院判令被告对其销售的商品房承担质量责任，立即为原告修理房屋质量不合格的部位；2、请求法院依法判令被告承担逾期办理房地产权证的违约责任，给付原告违约金49649元；3、本案诉讼费用由被告负担。
诉讼中，经本院征询双方当事人意见后，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司，对本案涉诉房屋的如下问题进行鉴定：1、局部墙体、墙面返碱返潮及墙面开裂、脱落，一楼保姆房卫生间防水层有问题，导致楼下储藏间墙壁脱皮，存放的物品发霉。2、局部木地板靠墙处返碱、返潮、发黑变色，部分地面木地板起鼓拱起。3、墙体防潮层的施工及地面垫层结构的施工是否符合设计要求及验收规范。4、涉案房屋所有门是现场制作普通门，不符合合同约定的“贝格尼牌”复合实木门，对更换成该品牌实木门进行造价鉴定。5、小木屋屋顶部分垮塌。6、一楼大厅东侧地面砖松动、空鼓。7、门禁未装，外面线路不通；保姆间电路不通。8、厨房热水不通，热水管出冷水。2016年12月12日，天津元旭工程咨询管理有限公司针对本案涉诉房屋作出津旭（2016）函字第238号司法鉴定方案，该鉴定方案明确确定了鉴定事项、原、被告双方需要提供的鉴定资料及应配合的事项、鉴定方法和步骤、鉴定费（16.5万元）、以及鉴定工作实施等内容。该鉴定方案送达原、被告后，双方对该鉴定方案均未提出异议。2017年4月25日，天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2017）技字第029号司法鉴定意见书，该鉴定意见书确定本案涉诉维修造价269560元（关于鉴定的基本情况、基本案情、送检材料、鉴定依据、现场检测、技术分析、鉴定意见等详见卷内司法鉴定意见书）。原告支付鉴定费16.5万元。该司法鉴定意见书送达原、被告后，双方对该鉴定意见书均未提出异议。
诉讼中，原告主张请求被告给付逾期办理房产证违约金，期限一年零六个月，数额49649元。被告主张按原告在主合同中所留通讯地址天津市北辰区北仓镇仕名公寓17号楼2门402号（附联系电话：134××××4880），于2013年12月向原告邮寄了办证通知书，对此提供了国内特快专递邮件详情单（号码为：1022908948605），原告否认收到上述邮件。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。合同中对房屋价款、交付日期及违约责任等进行了约定，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。据此，本案应在查明事实的基础上，解决如下问题：
一、关于本案涉诉房屋的维修方案、维修费用问题。
鉴定意见是鉴定机构形成的专业结论，对于鉴定机构及人员、以及鉴定资质，法律都有严格的规定。而且本案司法鉴定是经当事人申请后启动的，由本院向鉴定机构出具司法鉴定委托函。本案在诉讼中，经本院征询双方当事人意见后，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司，对本案涉诉房屋存在的质量问题进行鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司针对本案涉诉房屋作出津旭（2016）函字第238号司法鉴定方案，该鉴定方案明确确定了鉴定事项、原、被告双方需要提供的鉴定资料及应配合的事项、鉴定方法和步骤、鉴定费（16.5万元）、以及鉴定工作实施等内容。该鉴定方案送达原、被告后，双方对该鉴定方案均未提出异议。此后，天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2017）技字第029号司法鉴定意见书，该鉴定意见书确定本案涉诉维修造价269560元（关于鉴定的基本情况、基本案情、送检材料、鉴定依据、现场检测、技术分析、鉴定意见等详见卷内司法鉴定意见书），故天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2017）技字第029号司法鉴定意见书，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。依据合同约定，原告购买的房屋在使用过程出现质量问题，被告应承担维修或赔偿责任，故原告依据上述鉴定意见书确定的维修造价（269560元），请求被告赔偿房屋维修损失269560元，理由充分，本院予以支持。
二、关于被告逾期办理房屋所有权证承担责任的问题。
1、原告已经如约履行了给付购房款的义务，被告亦应按合同约定期限履行交付验收合格房屋的义务，同时还应按合同约定为原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权证交付原告。根据《天津市商品房管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记。据此，本案中被告于2010年5月25日取得本案涉诉房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，该商品房交付使用时应当已竣工验收合格，故被告应于2010年6月25日前申请办理房屋所有权初始登记。依据合同约定，被告交付房屋的日期为2011年5月30日前，另依据双方签订补充合同第十六条的约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”，据此，被告应在2011年11月30日前为原告办理产权登记手续，而至2015年3月11日被告方为原告办理产权转移登记手续。综上，被告应当承担逾期办证的违约责任。被告主张其在2013年12月给原告邮寄发出了办证通知书，内含办证需要原告提供的相应材料，但因原告迟延提供办证的相关材料，导致被告于2015年3月才办理完毕，因此被告不存在违约行为，不应承担违约损失，理由不足，故本院不予支持。
2、如前所述，被告应在2011年11月30日前为原告办理产权登记手续，而至2015年3月11日被告方为原告办理产权转移登记手续。依据双方签订补充合同第十六条的约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”，故原告主张被告给付一年半的逾期办证违约金，违约金比例按原告已付房款的年1%计算，不违反法律规定，本院予以支持；但原告请求的违约金数额49649元有误，应以本院核算的数额49648.98元为准。
三、关于鉴定费用问题。
本案中，原告支付的鉴定费165000元，是因对本案涉诉房屋是否存在质量问题及维修造价等进行司法鉴定，在本次诉讼过程中产生的，该费用属于合理费用，应当纳入赔偿范围。
四、关于本案涉诉房屋质量保证期、以及逾期办证的诉讼时效问题。
诉讼中，被告主张原告在2011年6月1日已经收楼，而原告在2016年1月起诉本案涉诉房屋质量问题，已经超过被告承担维修保证责任期间；原告诉请的逾期办证违约金，已经超过诉讼时效。但，原告在2013年4月10日曾向本院提起诉讼，要求被告给付原告逾期交房违约金，同时主张了本案涉诉房屋存在的质量问题，以及保留请求被告承担逾期办理产权证违约责任的诉权。该案经本院审理后，于2013年11月7日作出了（2013）宝民初字第2147号民事判决书。原告不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理后，于2014年5月14日作出了（2014）一中民四终字第8号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。此后，原告又向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审理后，于2014年9月10日作出了（2014）津高民申字第932号民事裁定书，裁定驳回了原告的再审申请。原告在一审、二审以及申请再审过程中，一直持续主张上述权利，依据法律规定，诉讼时效应当中断，故至原告在2016年1月向本院起诉时，并未超过超过法律规定的诉讼时效。据此，被告主张本案涉诉房屋的质量问题，已经超过被告承担维修保证责任期间，原告诉请的逾期办证违约金，已经超过诉讼时效，理由不足，本院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告游启枝、宋瑾瑜房屋维修损失269560元，给付二原告司法鉴定费用165000元，共计人民币434560元。
二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司支付原告游启枝、宋瑾瑜逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金49648.98元（按原告已付商品房价款3309932元的年1%标准计算，期间一年半）。执行时间同上。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6088元，已减半收取3044元（原告预交），由被告负担，缴纳时间同上。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
>审
审判员 王 军
二〇一七年七月二十一日
书记员 杨旭凯
一、附相关法律条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《天津市房屋权属登记条例》
第二十四条第一款：房地长开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、上诉须知
上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费,并将相应票据提交本院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费或在上述期限内交纳后未将票据提交本院的，按不上诉处理。