广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民二终字第180号
上诉人（原审原告）：中山市峰泰房地产代理有限公司，住所地中山市火炬开发区。
法定代表人：钟映强。
委托代理人：梁小凤，广东广瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾祥文，男，1989年10月24日出生，汉族，原住广东省五华县，现住中山市火炬开发区。
委托代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。
上诉人中山市峰泰房地产代理有限公司（以下简称峰泰公司）因与被上诉人曾祥文居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民二初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月15日，峰泰公司与曾祥文签订看楼确认书（编号：ft0000362）一份，约定：曾祥文确认峰泰公司已向其提供了签订位于中山市火炬开发区江尾头村康怡路12号名嘉花园D1幢X座XXX房买卖合同或租赁合同的信息和机会，并确认在此前未通过其他途径获得该房地产的任何信息；如曾祥文要求与业主签订该房地产合同关系，在签订合同之时，曾祥文应向峰泰公司支付佣金，买卖的收费标准为成交价的1.5%，租赁为租金的50%；如业主为实收时，曾祥文应支付峰泰公司成交价的3%或租赁价格的100%作为佣金；曾祥文承诺，在一年内，若曾祥文或曾祥文的亲属、配偶、朋友、授权人购买或租用该房地产但未通过峰泰公司而与业主达成交易的（跳单、私交），视同已通过峰泰公司居间代理，应支付峰泰公司佣金（买卖交易为成交价的3%，租赁交易为一个月租金），支付时间为该房地产买卖或租赁成交之时（第4条）；若曾祥文未遵守本看楼确认书第4条造成峰泰公司需要通过法律途径解决的，除支付峰泰公司全额佣金外，还承担全部诉讼费用及乙方聘请律师的费用（第5条）。2013年4月21日，曾祥文通过中山市恋家房地产代理有限公司（以下简称恋家公司）向出卖人吕小勇、周灿购买上述房地产，三方共同签订房地产买卖（居间）合同（编号：zs0001603），约定：房地产转让价款为388000元，佣金11640元为成交价的3%，由曾祥文支付给恋家公司。2013年6月9日，曾祥文向恋家公司支付佣金11000元，恋家公司向曾祥文出具收款收据，并备注因曾祥文介绍客户，优惠佣金640元。2013年7月9日，涉案房地产过户至曾祥文、宋映婷名下。峰泰公司认为曾祥文违约，遂诉至法院，请求判令：1.曾祥文向其支付居间代理佣金11400元；2.曾祥文赔偿其律师费3000元；3.曾祥文承担诉讼费用。
另查：峰泰公司聘请律师参加本案诉讼，支出律师费3000元。
诉讼期间，曾祥文申请证人邱XX出庭作证，法院予以准许。证人邱XX述称，其是恋家公司的员工，涉案房地产买卖的中介手续之前由恋家公司员工刘X和另外一个同事负责，合同主要内容也是刘X手填的，恋家公司收了曾祥文中介费1万多元；“跳单”指的是中介带顾客看房子之后，顾客通过别人成交，“私交”指的是不通过中介，客户直接与业主成交。峰泰公司与曾祥文均认可证人证言。
原审法院审理认为：看楼确认书确认峰泰公司有为曾祥文提供购买特定房地产的机会，并约定曾祥文成功购买后应支付佣金，符合居间合同的构成要件，在法律性质上属居间合同。该看楼确认书编有特定的号码，属为重复使用而预先拟定的格式合同，峰泰公司作为提供格式合同的一方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，其中第4条、第5条共同组成违约条款。曾祥文与峰泰公司签订看楼确认书后，未通过峰泰公司的居间服务行为，而是通过恋家公司的居间服务行为向出卖人购买涉案房地产。曾祥文的上述行为即是房地产居间买卖中常见的“跳单”行为。峰泰公司为防止客户利用其提供的房源信息却“跳过”峰泰公司购买房屋，造成其无法得到应得的佣金，在违约条款中规定禁止“跳单”行为。但是涉案房地产的出卖人在委托峰泰公司挂牌出售的同时也委托了恋家公司，曾祥文实际通过恋家公司购买了涉案房地产，并支付了佣金11000元（另有640元经恋家公司同意予以减免），其并无与出卖人私下串通的行为，也没有通过第三方规避峰泰公司的恶意，而是行使了其应有的选择权。在此情况下，违约金条款中关于禁止“跳单”的约定，限制了曾祥文作出由其他也有该套房源但服务更好的房地产中介公司进行居间的选择，损害了曾祥文的利益，因而该约定在此情形下当属无效。故峰泰公司起诉要求曾祥文按此约定支付佣金及律师费，于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回峰泰公司的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由峰泰公司负担。
上诉人峰泰公司不服原审判决，向本院上诉称：一、《看楼确认书》中第4条关于视为居间代理完成的约定，是基于诚实信用的原则作出的公平约定，并没有剥夺曾祥文的选择权，一审法院认为该条款无效，并没有结合房地产中介市场的实际情况分析，是不恰当的。曾祥文接受了峰泰公司的服务，又转而找其他中介公司来帮忙办理交易手续，其在接受服务之前有选择权，不能在接受服务之后，才说有不接受服务的选择权，否则，就是等于认可了其有免费享用了中介公司的服务成果的权利，显然是一种无偿占用他人服务成果的不诚信表现，不应得到支持。二、一审法院认为《看楼确认书》约定的违约责任过重，最多也只是适当调整违约金的问题，而不应当认为该条款无效。若法院心证认为违约责任过重就可以免除其违约责任，反过来是对守约者的不公。三、一审法院的判决会对房地产中介市场产生错误的示范效应，导致正常的市场交易秩序陷入混乱，诚信缺失。四、曾祥文提供的恋家公司的证据和证言不足以采纳。涉案交易是由刘韬完成，故刘韬作证才有证明力。另，恋家公司提供的只是《收款收据》，并不是正式发票，也没有提供银行转账记录，该收据不能证明确实足额支付了该款项。综上，请求：一、撤销（2013）中一法张民二初字第478号民事判决；二、判决曾祥文向峰泰公司支付居间代理佣金11400元；三、判决曾祥文向峰泰公司赔偿律师费3000元；四、判决曾祥文承担诉讼费用。
被上诉人曾祥文答辩：一、《看楼确认书》系峰泰公司拟制的格式合同，第4条明显存在限制、排斥曾祥文的居间服务选择权等情形，依据合同法第39条、第40条及其它司法解释，该条款应当无效；二、本案涉案房源并非峰泰公司独家提供中介居间服务，曾祥文并未利用峰泰公司的房源信息和机会，恶意规避、绕开峰泰公司，避免佣金支付而私下与业主进行交易，而是通过其他中介，并在该中介居间服务下，在同样按照3%的居间服务收费标准，结付居间服务费后，与业主达成房屋买卖交易的，系正常的选择居间服务的结果；三、如果判决支持上诉人的请求，才会像上诉人所说的违背公序良俗、诚信经营原则，限制正常的市场竞争，纵容不良市场中介利用其拟制格式合同的优势地位和经验，造成不良的社会负面效应。综上，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审庭审中，峰泰公司确认最初报给曾祥文涉案房源的价格是40万元。但峰泰公司称，其对曾祥文说过该价格可以谈。
除上述事实外，本院对原审法院查明的事实予以确认。双方当事人在二审中未提交新的有效证据。
本院认为：本案为居间合同纠纷。本案所涉《看楼确认书》中第4条的约定属于峰泰公司为防止买方利用其提供的房源信息却“跳过”其作为中介方，恶意或故意为规避中间服务费用而采取直接或间接途径与第三方达成买卖合同，而使其无法得到中介佣金的格式条款，该条款并不存在课以曾祥文过重的责任和义务、免除峰泰公司一方责任等符合格式条款无效的情形。本案中，峰泰公司作为居间人，不仅要提供订立合同的媒介服务，还要与第三人即涉案房源的产权人居中斡旋，代为传达买方和第三人的意思，努力促成合同成立，才可以请求报酬，故本案的关健并不是《看楼确认书》中第4条的约定是否有效的问题，而是峰泰公司为曾祥文提供了房源信息并是否最终促成了房屋买卖合同成立。
结合本案证据、证人证言及事实分析，本案房源出卖人既委托了峰泰公司，也委托了恋家公司出售该房产，峰泰公司给曾祥文提供的涉案房源的最初报价是400000元，但曾祥文通过恋家公司的居间服务行为以388000元的价格购买涉案房地产，并且支付了佣金11000元。曾祥文虽与峰泰公司签订看楼确认书，但其有权选择恋家公司提供的报价低的服务信息并在恋家公司的斡旋下促成合同成立。该行为并没有与出卖人或第三方私下串通，也没有恶意规避佣金。故曾祥文并没有利用峰泰公司的信息和服务，不构成违约。另，峰泰公司虽主张恋家公司出具的收款收具和其员工邱XX的证言不足以采信，但峰泰公司并无相反证据予以反驳，涉案房产系恋家公司居间促成交易，其员工的证言当然有一定的证明力，故本院对峰泰公司该上诉意见不予支持。综上，本院对峰泰公司的诉讼请求不予支持。
综上所述，上诉人峰泰公司的上诉理由缺乏理据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人峰泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
审 判 员 胡怡静
代理审判员 钟国平
二〇一四年四月八日
书 记 员 谢 冰
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