江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2377号
上诉人（原审被告）：江西南昌旅游集团有限公司，住所地：南昌市。
法定代表人：熊伟，该公司董事长。
委托代理人：胡兆红，江西全灵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市中盈物业管理有限公司，住所地：南昌市西湖区
法定代表人：汪斌，该公司执行董事。
委托代理人：陈文炎，江西求正沃德律师事务所律师。
原审被告：江西汇通旅游商务服务有限公司，住所地：南昌市西湖区。
法定代表人：竺敏，该公司董事长。
上诉人江西南昌旅游集团有限公司（以下简称旅游公司）因与被上诉人南昌市中盈物业管理有限公司（以下简称中盈公司）、原审被告江西汇通旅游商务服务有限公司物业服务合同纠纷一案。不服南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
旅游公司的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人不承担支付物业费的责任；3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实不清，证据不足。案涉物业费真正的缴纳义务人为江西大可堂文化传播有限公司及原审被告汇通公司，2005年11月30日，上诉人购买了西湖区中山路150号地王广场1栋8层的K、L、M、N室，作为写字楼使用。2012年4月23日，上诉人与汇通公司签订了房屋租赁合同，将L、K两套商铺出租给汇通公司，租期两年，自2012年5月1日起至2014年5月1日止，并约定租赁期间，该房屋内所发生的物业、水、电费由物业公司代扣代缴，费用由租赁户承担；2012年9月1日，上诉人与江西大可堂文化传播有限公司签订了房屋租赁合同，将M、N、S三套商铺出租给江西大可堂文化传播有限公司，租期两年，自2012年9月1日起至2014年9月1日止，并约定租赁期间，该房屋内所发生的物业、水、电费由物业公司代扣代缴，费用由租赁户承担。2、一审判决上诉人承担物业费，对上诉人不公。上诉人与汇通公司签订租赁合同后即在被上认人处备案，且在租赁期间物业费一直由汇通公司缴纳，被上诉人对上诉人与汇通公司所作由汇通公司承担物业费的约定是明知的，该约定的效力不仅及于租赁双方之间，对租赁双方及被上诉人三方均具有约束力，被上诉人未向物业承租人催缴过物业费，却直接起诉要求上诉人支付物业费，一审判决支持被上诉人的无理请求，明显偏袒被上诉人，对上诉人不公，案涉物业8-M、N、S出租给江西大可堂文化传播有限公司也是同样的情况。3、被上诉人在本案中存在过错，依法应当承担相应责任。2013年1月1日至2014年6月19日，被上诉人擅自将上诉人出租给汇通公司的物业上锁，导致上诉人未收到租金，严重损害了上诉人的合法权益；2014年6月19日，汇通公司前来案涉物业搬取房屋内物品时，上诉人已通过函件通知汇通公司主动追缴拖欠的物业费，被上诉人仅对汇通公司追缴一部分物业费，被上诉人主动放弃追缴剩余物业费的权利，与上诉人无关，相关放弃权利的后果应当由被上诉人承担。4、一审判决计算物业费数额有误。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第三条约定，物业管理服务费用，非住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，被上诉人未提供证据证明双方对物业费计算方式变更为每平方米3.8元，一审判决按3.8元计算物业费于法无据。
中盈公司辩称：1、双方签订的前期物业管理合同合法有效，被上诉人提供了物业服务，上诉人就应当向被上诉人缴纳物业管理费；2、根据物业管理条例42条及最高院解释第二条的规定业主应当对物业服务费承担连带责任，即使上诉人将房屋租赁出去，业主依然是该物业费的第一责任人，这是法定之债，虽然合同约定了是3.5元每平方，但该房屋若租赁出去了是按3.8元每平方收取，且在上诉人与汇通公司的租赁合同纠纷中其也是按3.8元每平方米来催缴的，说明上诉人是认可了按3.8元每平方来计算物业费的。综上，要求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
汇通公司未到庭。
中盈公司向一审法院起诉请求：1、判令被告旅游公司、汇通公司立即支付所欠缴的地王广场8-KLMNS5商铺的物业管理费47689.9元及滞纳金并负连带责任；2、判令被告旅游公司、汇通公司立即支付所欠的电费3686.7元；3、本案诉讼费由被告旅游公司、汇通公司承担。
一审法院认定事实：旅游公司为地王广场地王广场综合楼一单元8-K、L、M、N、S室建筑面积为1008.94㎡写字楼的业主。中盈公司向一审法院递交说明称，其诉状中所称的8-K、L、M、N、S室即是旅游公司购置的8-K、L、M、N室，房屋面积相同。根据旅游公司与中盈公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，由中盈公司为其所有的写字楼单位提供物业服务，其应依据该协议和《业主公约》向中盈公司交纳物业管理费、电费等相关费用，其中，非住宅建筑面积每月每平方米3.5元/㎡/月。另约定，业主转租物业，物业管理服务费由业主交纳，如业主与其承租人约定由承租人缴纳物业管理服务费用的可由物业承租人按时代为交纳，如物业承租人拒交，则由物业所有人负责缴纳。对于诉请中将物业费单价提高到3.8/㎡/月，中盈公司解释是因双方约定房屋在业主自用的情况下按3.5元/㎡/月标准收费，对外出租时也按3.8元/㎡/月的标准收费。2012年4月23日至2014年6月19日期间8-K、L写字楼由汇通公司租赁及占有使用，其中，2012年4月23日至2012年12月31日期间为正常经营，2013年1月1日至2014年6月19日期间该写字楼被中盈公司、附近打印店及汇通公司三把锁锁住。旅游公司、汇通公司的租赁合同约定，租赁期间，房屋所发生的物业、水、电费由物业公司代扣代缴、费用由承租人承担。汇通公司在2012年11月7日向中盈公司交纳了当年10月至12月的物业费4007.40元。2013年1月初，汇通公司曾派人到地王广场写字楼找到中盈公司协商支付物管费和电费，将汇通公司大门打开取出物品，因旅游公司不同意未谈妥。后旅游公司在（2013）西民初字第1563号案件中起诉汇通公司，主张汇通公司按1335.7元每月（351.5平方米×3.8/㎡/月）支付物业管理费、并立即支付电费2391.5元，汇通公司辩称水电费和物业费系该公司与中盈公司的事，与旅游公司无关。另，旅游公司称8-M、N、S室写字楼系租赁给大可堂公司，但未提交证据证实。
一审法院认为：中盈公司与旅游公司间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，予以确认。旅游公司出租8-K、L房屋时与汇通公司所作由承租人承担物业费的约定亦合法有效。但该约定的效力仅及于租赁双方之间，并不能对外免除旅游公司向中盈公司支付物业费的义务。《前期物业管理服务协议》中载明业主出租物业时，业主与其承租人约定由承租人缴纳物业管理服务费用的可由物业承租人按时代为交纳，如物业承租人拒交，则由物业所有人负责缴纳，也表明房屋所有权人与承租人在交纳物业费时具有连带责任。旅游公司对原告提出的物业费计算标准有异议，但在其起诉汇通公司要求支付物业费之时认可按3.8元/㎡/月、房屋面积351.5平方米的标准计算的物业费。故，一审法院采信中盈公司说法，即双方一致同意在房屋对外出租时按3.8元/㎡/月标准收费。因此，对于中盈公司要求旅游公司、汇通公司支付8-K、L在2013年1月至2014年2月间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。其费用明细中所列的2014年3、4月间的物业费用超出其起诉范围，一审法院不予审理，中盈公司可另行主张。8-M、N室房屋并非由汇通公司承租而是由其他承租人承租，中盈公司主张汇通公司共同承担支付物业费及水电费的义务于法无据，该三处房屋的物业费部分由房屋所有权人旅游公司向原告支付。旅游公司与承租人间有约定的，可向承租人追偿。水电费部分，中盈公司无指向性明确的证据证实数额，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：“一、被告江西汇通旅游商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中盈物业管理有限公司支付2013年1月至2014年2月期间面积为351.5平方米房屋的物业费18699.8元，被告江西南昌旅游集团有限公司承担连带责任；二、被告江西南昌旅游集团有限公司本判决生效之日起十日内向原告中盈物业管理有限公司支付2012年7月至2013年4月期间面积为657.44平方米房屋的物业费24983元；三、驳回原告中盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。”
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人旅游公司与被上诉人中盈公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应切实履行，虽旅游公司将8-K、L房屋出租给原审被告汇通公司时约定物业费由汇通公司承担，但根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故一审判决物业使用人汇通公司支付物业费，并由业主旅游公司承担连带责任正确，应予维持。至于8-M、N、S房屋，旅游公司称系由江西大可堂文化传播有限公司承租，应由其缴纳物业服务费，但未提供证据证实，旅游公司可另案向江西大可堂文化传播有限公司主张。关于物业收费标准的问题，旅游公司与中盈公司的物业管理服务协议中约定的是按3.5元/㎡/月标准收费，但旅游公司在二审询问笔录中认可双方口头约定如果是旅游公司自己缴纳就是按3.5元/㎡/月计算，承租人缴纳就是按3.8元/㎡/月计算，旅游公司另案起诉汇通公司亦是认可按3.8元/㎡/月计算，故一审判决认定物业收费标准按3.8元/㎡/月计算并无不当，应予维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人旅游公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费892元，由上诉人江西南昌旅游集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘卫平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 陈大奎
二〇一七年三月十三日
书 记 员 滕漪兰