上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初69165号
原告：上海高桥无缝弯头有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：沈佩中，总经理。
委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周杰，上海韩明志律师事务所律师。
被告：上海通豪置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：林文盛，董事长。
委托诉讼代理人：单胜利，上海市三石律师事务所律师。
原告上海高桥无缝弯头有限公司(以下简称高桥公司)与被告上海通豪置业发展有限公司(以下简称通豪公司)确认合同无效一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序。于2016年12月2日召集双方进行证据交换，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐丹、周杰，被告的委托诉讼代理人单胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2007年3月28日就上海市浦东新区杨高北路XXX号国有土地使用权及上附厂房、地面物所有权签订的《协议书》无效；2.判令被告将上海市浦东新区杨高北路XXX号土地及地上房屋归还原告；3.判令被告支付原告土地使用费，计算方式：以每年人民币(以下币种相同)40万元的标准，自2007年3月28日起算至被告实际归还上述土地及房屋之日止。事实和理由：上海市浦东新区杨高北路XXX号土地系国有划拨土地，使用权人为原告。1994年，原告与案外人在该地块上合作开发福星大厦，因资金短缺导致该项目一直处于停建状态，后由被告继续开发。2007年3月28日，原、被告签订《协议书》，约定原告将上述土地使用权及上附的厂房、地面物的所有权(扣除福星大厦项目用地土地使用权及地上建筑物)全部转让给被告，被告支付价款700万元。协议签订后，被告支付了300万元转让款，至今有400万元仍未支付。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下《司法解释》)，未经相关部门批准，转让划拨土地使用权系无效，故原告诉至法院。
被告通豪公司辩称，原、被告之间的《协议书》合法有效。第一，根据“房随地走”原则，原、被告之间系房地产买卖关系，并非土地使用权转让关系，本案不能适用原告提出的上述《司法解释》。第二，国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》明确规定，具有地上建筑物、其他附着物产权证明的划拨土地使用权可以转让。又根据《城市房地产管理办法》的规定，以划拨方式取得土地使用权，可以转让房地产，双方的转让行为并不违法法律强制性规定，即使转让行为未经政府批准，但仍不影响合同效力。第三，原告在《协议书》签订十年后主张合同无效，有违交易安全原则，亦是极不诚信行为。对于剩余的款项愿意按约在权利转让之后支付。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的上海市房地产权证、房地产登记薄、《协议书》、《拆迁补偿协议书》、《上海市国有土地使用权出让合同》、相关发票及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：上海高桥无缝弯头厂原系上海市浦东新区高桥镇集体企业，于2003年经企业改制为有限公司，即原告。坐落于上海市浦东新区杨高北路XXX号的土地系国有划拨土地，土地宗地号为浦东新区东沟镇镇南村7丘，用途为工业用地，总面积6,795平方米。根据沪房地浦字(2000)第030668号房地产权证记载，坐落于上海市浦东新区杨高北路XXX号的房屋权利人为原告，土地状况：权属国有、用途工业、地号浦东新区东沟镇镇南村7丘、总面积6,795平方米；房屋状况：所有权性质集体、建筑面积1,111平方米。
1994年，原告与案外人在该地块上合作开发福星大厦项目，该项目占地2,700余平方米，所占用土地为浦东新区东沟镇镇南村7丘的7/2宗地块，后由于资金短缺等原因，该项目停建。2006年10月16日，被告作为受让方(乙方)与上海市浦东新区建设和交通委员会(以下简称浦东建交委)(甲方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》[沪浦房地(2006)出让合同第68号]，约定甲方以现状条件出让浦东新区高桥镇(原东沟镇)镇南村7丘的7/2宗地块使用权给乙方，地块总面积2,721.50平方米，土地使用权出让金为2,424,286元，出让年限为商业40年、办公50年，自本合同签订之日起计算。合同签订后，被告支付了土地使用权出让金，办理相关批准手续，取得该地块的使用权。2007年3月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《拆迁补偿协议书》，双方就上海市浦东新区杨高北路XXX号福星大厦项目建筑物拆迁及其他等补偿达成约定：双方确认，乙方与浦东建交委签订的土地使用权出让合同时，尚未对甲方的土地及地上建筑物、搬迁等进行补偿，乙方对甲方的土地及地上建筑物、搬迁等一次性补偿800万元，该款项在本协议签订后5个工作日内一次性支付给甲方，乙方支付补偿费后，甲方应提供相关文件，并协助乙方办理上述地块的土地使用权证。协议签订后，被告支付了原告补偿费800万元。就7/2宗地块使用权出让，2011年4月8日，被告与上海市浦东新区规划和土地管理局(以下简称浦东规土局)就浦东新区高桥镇镇南村7丘的7/2宗地块使用权签订补充合同[沪浦规土(2011)出让合同补字第54号]，将出让方由浦东建交委调整为浦东规土局，并将土地使用条件相应调整为受让方应于2009年6月11日前动工建设，并在2011年9月30日竣工。
对于浦东新区杨高北路XXX号福星大厦项目用地之外的土地使用权及地上建筑，2007年3月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议书》，就上海市浦东新区杨高北路XXX号国有土地使用权及上附的厂房、地面物所有权(沪房地浦字2000第030668号房地产权证记载的全部权利，扣除福星大厦项目用地土地使用权及地上建筑物，协议中简称标的物)达成约定：双方同意对甲方就标的物拥有的全部权益(包括但不限于土地收储、建筑物拆迁、设备搬迁……)先行予以补偿，甲方同意将上述标的物的权益转让给乙方；双方确认上述补偿款为700万元，该款项第一期300万元在本协议签订后5个工作日内支付给甲方，余款在涉及地块划拨改出让、变更用途后支付。协议签订后，被告支付了原告第一期补偿款300万元，剩余400万元至今尚未支付。
另查，根据沪国用(浦94)字第XXXXXXX号国有土地使用证记载，坐落于上海市浦东新区杨高路XXX号(即现杨高北路XXX号)土地的使用者为原告，用地面积6,844平方米，该土地证已注销。2015年9月21日，上海市地籍事务中心根据原告委托进行地籍变更测量，并出具《房屋土地权属调查报告书》。
本院认为，本案主要争议在于原、被告双方签订的《协议书》的效力问题。对此，本院认为：1、关于原、被告双方交易的标的物的性质问题。我国《物权法》明确了土地使用权和地上建筑物、构筑物及附属设施一体化原则，即在土地使用权转让、互换、出资、赠与时，其地上建筑物等设施应一并处分，反之则同理。原告提出涉案房屋仅占土地的27.27%，所以因主要标的物为土地而应认定为双方系土地使用权转让关系，本院认为，一则被告提供的房地产权证记载，涉案房屋的权利人为原告，土地使用面积与房屋建筑面积并不当然相等；二则与该房地产权证相关的原土地使用证已经注销，也即不存在独立的土地使用权。故原告的该意见，本院不予采信。因此，无论原告所称的“房随地走”，还是被告所称的“地随房走”，本案交易的标的物，应当包括土地使用权及地上建筑物的共同体，也即房地产。2、关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据我国《合同法》关于认定合同无效所指的“强制性规定”，应当指效力性强制性规定，故只有合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定才归于无效。本案中，所涉房屋转让后，并未改变土地使用的性质，也未涉及损害国家利益、公共利益的情形。就原、被告已转让完成的同一地块另一部分房地产看，履行中也未存在障碍，即便根据相关规定需经有关部门审批或缴纳一定费用等，也仅属有违管理性强制性规定，故双方的转让的行为并不存在违反效力性强制性规定，不能轻易认定该转让行为无效。3、关于能否适用《司法解释》的问题。《司法解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，该规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能性改变土地使用性质，涉及规划变更，故需要政府部门审批前置，而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不应适用该《司法解释》对合同效力的规定。故原告依据该条来确认双方之间转让行为无效的理由，不能成立。综上所述，原、被告之间的转让行为，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。故原告主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告主张《协议书》无效的理由无法成立，故其据此向被告主张返还土地及地上房屋、支付土地使用费的请求，失去基础，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告上海高桥无缝弯头有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费86,400元，由原告上海高桥无缝弯头有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 李加平
人民陪审员 高天明
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。