北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05316号
上诉人（原审被告）李继伟，男，1966年4月9日出生。
上诉人（原审被告）温大户，男，1972年5月7日出生，北京五谷老妈酒店管理有限公司公益西桥分公司负责人。
上诉人（原审被告）贾忠成，男，1974年4月28日出生。
上列三上诉人之共同委托代理人喻胜利，北京金虎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）竹永银，男，1956年12月30日出生。
委托代理人南珏，北京市易行律师事务所律师。
上诉人李继伟、温大户、贾忠成因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，竹永银起诉至原审法院称：我为北京市×××8-12房屋（下称涉案房屋）的产权人。2010年6月26日，我与北京缘分天空酒店管理有限公司（下称缘分天空公司）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，从2010年6月26日起至2020年6月25日止。合同签订后，我即向缘分天空公司交付了房屋，该公司随后也依照约定支付了租金。但2013年9月该公司突然要求我降低租金，我予以拒绝。随后该公司在约定日期拒不支付下一期租金，并且于2013年10月2日单方退还所承租房屋钥匙，搬离上述房屋。在此情况下，我多次尝试与该公司法定代表人沟通协商，但其均不予理睬，无奈之下我只得诉诸法律，但在我查询缘分天空公司工商登记信息时才得知该公司已于2011年10月20日向工商行政管理部门申请公司注销登记，并且已经办理完成注销登记程序。该公司股东为李继伟、温大户、贾忠成。我与缘分天空公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应本着诚实信用之原则履行。现在双方合同履行期间，李继伟、温大户、贾忠成擅自注销该公司，并在公司注销后做出严重违约行为，给我造成了极大的经济损失，李继伟、温大户、贾忠成对我的损失应当承担赔偿责任。现我诉至法院，要求李继伟、温大户、贾忠成赔偿：1、免租期2个月的房屋租金110496元；2、房屋空置期即自2013年9月26日起至2013年11月18日期间的房屋租金98841元；3、给新租户的免租期租金137742元。
李继伟、温大户、贾忠成辩称：事实部分竹永银所述有些不正确，双方协商变更租金是在2013年5月，但没有达成一致，我们在2013年10月2日把房屋交给竹永银。另外，缘分天空公司注销以后，李继伟依照合同支付租金，竹永银也没有提出异议。竹永银的诉讼请求没有事实及法律依据，不应支持。其中，1、免租期是双方合同约定的。竹永银交付的房屋是毛坯房，必须要给免租期装修，这是北京市场的交易习惯。免租期时间是双方的一致意见，不存在因其他问题而增长或缩短，合同亦没有约定。2、按合同约定承租人应该在2013年10月20日支付下一期租金，但我们在2013年10月2日就已经将房屋交还给竹永银，当期的租金没有到期，因此不存在房屋的空置期。3、新承租人与我们无关，自我们交还房屋之后合同就应终止了，其他问题与我们无关。因此，不同意竹永银的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：竹永银与缘分天空公司所签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应依协议约定享有权利、履行义务。缘分天空公司在2011年10月31日核准注销，李继伟、温大户、贾忠成作为该公司的股东理应继承其权利义务，继续履行与竹永银所签的《房屋租赁合同》，承继相关权利义务。根据已经查明的事实，李继伟、温大户、贾忠成于2013年10月2日将涉案房屋的钥匙交还竹永银，该行为显然属于李继伟、温大户、贾忠成在竹永银没有违约行为的情况下，主动提出解除合同，李继伟、温大户、贾忠成的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，赔偿竹永银的损失。李继伟、温大户、贾忠成主张在交还钥匙时，已与竹永银就解除合同达成一致意见，但并未就此向法庭提供证据，竹永银对此亦不予认可，因此法院难以采信。现竹永银要求李继伟、温大户、贾忠成赔偿免租期经济损失110496元，鉴于租赁合同系由于李继伟、温大户、贾忠成原因而未到期解除，使原本10年的租期仅履行了3年的时间，而合同中依据10年租期确定了4个月免租期，根据公平原则，合同解除后免租期亦应进行相应缩短，竹永银根据实际情况，要求李继伟、温大户、贾忠成按照减少2个月免租期的标准赔偿其经济损失，并无不当，法院应予支持。竹永银要求李继伟、温大户、贾忠成赔偿房屋空置期经济损失98841元，李继伟、温大户、贾忠成违约解除合同，竹永银显然无法即时找到新的承租人，由此产生的房屋空置期租金损失理应由李继伟、温大户、贾忠成予以赔偿。关于房屋空置期间，应从2013年10月2日李继伟、温大户、贾忠成交还房屋钥匙时开始计算至房屋另行出租之日，根据竹永银提供的其与孙胜群的《商业房租赁合同》，显示房屋另行出租的时间为2013年11月18日，该期间亦符合正常的商业招租期间，法院对此期间予以确认。同时，因李继伟、温大户、贾忠成支付了截至2013年10月25日的房屋租金，而10月2日至10月25日的租金应从房屋空置期经济损失中扣除。因此，竹永银的该项请求，其中合理部分43593元，法院予以支持，超出部分，不予保护。竹永银要求李继伟、温大户、贾忠成赔偿给新租户的免租期租金137742元，因竹永银已经在本案中主张了缩短免租期，同时考虑到竹永银给与新租户免租期系正常的商业行为，且新合同约定的房屋租金高于原合同约定的同期房屋租金，即竹永银无损失。因此，竹永银的该项请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年3月判决：一、李继伟、温大户、贾忠成于判决书生效之日起十日内赔偿竹永银免租期经济损失十一万零四百九十六元；二、李继伟、温大户、贾忠成于判决书生效之日起十日内赔偿竹永银房屋空置经济损失四万三千五百九十三元；三、驳回竹永银的其他诉讼请求。
判决后，李继伟、温大户、贾忠成不服，上诉至本院称：我们提前向竹永银提出解除租赁合同并将房屋和钥匙交还竹永银，竹永银并未拒绝接收，之后竹永银将房屋租赁出去，视为竹永银同意解除租赁合同，根据《房屋租赁合同》约定，双方协商解除合同的，免除双方的责任，因此我们不应当向竹永银承担赔偿责任；缘分天空公司的注销依照法律程序进行，我们并未利用缘分天空公司注销来逃避对竹永银的债务，在注销时，缘分天空公司并未拖欠竹永银的租金，缘分天空公司与竹永银之间不存在债权债务纠纷，我们并未滥用法人独立地位和股东有限责任损害竹永银的利益，原审判决我们作为缘分天空公司股东承担连带责任没有法律依据；《房屋租赁合同》约定的免租期即免除租金的期间，是竹永银自愿放弃4个月租金以达到和我们签订《房屋租赁合同》的目的，这是正常的商业行为，免租期的长短并不是根据租期的长短来定，不是说租期越长免租期越长，而是由双方协商确定，这体现合同意思自治的结果，《房屋租赁合同》并未约定承租方违约应当支付免租期的租金，相关法律亦未对免租期作出规定，原审判决我们承担2个月免租期的租金错误；我们支付租金至2013年10月25日，竹永银与新租户签订房屋租赁合同的时间为2013年11月18日，因此竹永银房屋的空置期为2013年10月26日至2013年11月17日共计23天，原审判决将空置期多算了一天，空置损失多计算了1815.8元，请求二审法院改判撤销原判第一、二项或者发回重审。
竹永银针对上诉答辩称：双方未就解除《房屋租赁合同》达成一致，李继伟、温大户、贾忠成把房屋腾退并交还钥匙，为了减少损失我拿回钥匙，但这并非双方达成合意的意思表示，不能因为我拿回房屋钥匙，就视为我同意解除合同；因承租人违约，致使我重新寻找新的租户，承租人应承担违约责任；房屋租赁合同的免租期与租期相适应，双方当事人签订租赁合同时考虑租期的长度以确定免租期，本案中双方根据10年租期的租金回报确定了4个月免租期，现在只租用了3年，却享有4个月的免租期，不符合房屋租赁惯例及公平原则；李继伟、温大户、贾忠成未走合法的清算程序，根据法律规定，李继伟、温大户、贾忠成应当承担赔偿责任；同意原判。
经审理查明：竹永银系涉案房屋的产权人。
2010年6月26日，竹永银（出租方、甲方）与缘分天空公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋（建筑面积478平方米）出租给乙方，租期为10年，租赁期限自2010年6月26日起至2020年6月25日止，租金（含物业管理费和供暖费）为3.8元／天／平方米，具体为半年331493元（合同签订第五年起每两年上涨6%），免租期为4个月，自2010年6月26日起至2010年10月25日止；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方全部投资损失，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方在交齐应付租金和日常费用后，赔偿甲方全部投资损失。合同签订后，竹永银将涉案房屋交付给缘分天空公司使用。缘分天空公司开始向竹永银支付房屋租金。
2011年1月26日，北京五谷老妈酒店管理有限公司公益西桥分公司成立，营业场所登记为涉案房屋，负责人为温大户。
2011年10月31日，北京市工商行政管理局丰台分局核准缘分天空公司注销。
2013年10月2日，李继伟向竹永银交还了涉案房屋的钥匙。
原审审理中，双方当事人均认可涉案房屋的租金支付至2013年10月25日。竹永银提交其与案外人孙胜群于2013年11月18日签订的《商业房租赁合同》，约定孙胜群承租涉案房屋，租赁期为10年，自2014年2月2日起至2024年2月1日止，免租期75天，月租金65345元，用于证明竹永银的空置期损失和给新承租人免租期所产生的损失。李继伟、温大户、贾忠成称其在2013年10月2日已与竹永银达成一致意见，解除了合同，交还房屋钥匙，没有主张装修折旧，因此不存在空置期，新租户的合同更是与其无关。竹永银认为2013年10月李继伟、温大户、贾忠成单方交还钥匙，给竹永银造成损失。本院审理中，李继伟、温大户、贾忠成主张2013年11月18日这一天不应计算入房屋空置期内。竹永银表示，关于空置期间租金损失，其同意从2013年10月26日计算至2013年11月17日。
另查，缘分天空公司系有限责任公司，股东为三人，即李继伟、温大户、贾忠成。缘分天空公司工商档案包含《缘分天空公司清算报告》、《公司制企业股东会决议》、《缘分天空公司第5届第2次股东会决议》等资料。其中，《缘分天空公司清算报告》记载：根据有关规定，缘分天空公司已于2011年7月10日召开解散决议，并成立清算组于2011年7月20日开始对公司进行清算，现将公司清算情况报告如下：1、债权债务已清理完毕；2、各项税款、职工工资已经结清；3、已经在《北京晨报》上发布注销公告。全体股东及清算组成员签字：”李继伟”、”温大户”、”贾忠成”。《公司制企业股东会决议》记载：缘分天空公司第5届第2次股东会决议，时间2011年8月20日，主持人李继伟，记录人温大户，应到会股东人数3人，实到会股东人数3人，经全体股东研究决定，作出以下决议，会议决议内容：1、同意公司注销，成立清算组；2、清算组成员是李继伟、温大户、贾忠成，清算组负责人是李继伟。到会股东亲笔签字：”李继伟”、”温大户”、”贾忠成”。《缘分天空公司第5届第2次股东会决议》记载：时间2011年8月20日，主持人李继伟，记录人温大户，应到会股东人数3人，实到会股东人数3人，经全体股东研究决定，做出以下决议，会议决议内容：1、同意公司注销；2、同意清算报告的内容。到会股东亲笔签字：”李继伟”、”温大户”、”贾忠成”。
本院审理中，竹永银表示其在欲起诉缘分天空公司、到网上查询缘分天空公司信息时才知道缘分天空公司已被注销。经询问，李继伟、温大户、贾忠成表示其并未将缘分天空公司解散清算事宜通知竹永银。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、营业执照、工商档案等证据在案佐证。
本院认为：竹永银与缘分天空公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《房屋租赁合同》约定，租期自2010年6月26日起至2020年6月25日止。合同履行中，合同一方当事人缘分天空公司于2011年10月31日注销。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款的规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。缘分天空公司注销后，其作为法人的民事权利能力和民事行为能力终止，不再具有法人资格，故其与竹永银签订的《房屋租赁合同》的权利义务终止，应认定缘分天空公司注销之日为双方《房屋租赁合同》解除日。李继伟、温大户、贾忠成上诉称其提前向竹永银提出解除合同并于2013年10月2日将涉案房屋及钥匙交还竹永银，竹永银未拒绝接收并另行出租，据此应视为该日竹永银同意解除《房屋租赁合同》。但缘分天空公司已早于2011年10月31日注销，不再具备法人资格，故李继伟、温大户、贾忠成主张的解除日不符合法律规定，本院不予采信。
缘分天空公司的注销行为导致《房屋租赁合同》提前终止，故缘分天空公司应当承担违约责任，赔偿由此给竹永银造成的经济损失。李继伟、温大户、贾忠成上诉主张本案系双方协商解除合同、免除双方责任，有违事实及法律规定，本院不予支持。
根据《中华人民共和国公司法》的规定，有限责任公司的清算组由股东组成，清算组在清算期间行使通知、公告债权人，清理债权、债务等职权，公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止，清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。本案中，李继伟、温大户、贾忠成作为缘分天空公司的股东，系法律规定的公司清算组的组成人员，在公司注销前，应当履行依法清算的法定义务，通知《房屋租赁合同》的相对人竹永银终止合同，清理缘分天空公司与竹永银之间的债权、债务。根据已查明的事实，李继伟、温大户、贾忠成没有履行通知义务，亦未清理缘分天空公司与竹永银之间因租赁合同终止产生的债权、债务，但其签字确认的《缘分天空公司清算报告》却记载”债权债务已清理完毕”，该内容与事实不符，清算报告存在虚假情形。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十九条的规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。故李继伟、温大户、贾忠成应当就缘分天空公司违约给竹永银造成的经济损失承担相应的赔偿责任。原审法院判令李继伟、温大户、贾忠成作为赔偿责任主体，并无不当。
《房屋租赁合同》约定租期10年、免租期4个月，2011年10月31日缘分天空公司注销，《房屋租赁合同》提前终止，虽然涉案房屋的租金交纳至2013年10月25日，但是距离合同约定的租期届满日尚有近7年之久，《房屋租赁合同》中出租人给予承租人的免租优惠是在满足租期10年为前提的约定，现合同提前终止，竹永银的合同目的未能完全实现，竹永银要求赔偿2个月免租期的房屋租金，未超出合理的损失范围，原审法院判决李继伟、温大户、贾忠成赔偿竹永银2个月免租期经济损失，符合公平原则，本院予以维持。李继伟、温大户、贾忠成上诉不同意赔偿2个月免租期损失的辩解意见，有违公平、诚实信用原则，本院不予采纳。
缘分天空公司注销造成《房屋租赁合同》提前终止，竹永银需另行招租。另行出租之前涉案房屋空置期间的租金损失系缘分天空公司违约所致，缘分天空公司应予赔偿，李继伟、温大户、贾忠成对此亦应当承担相应的赔偿责任。关于空置期间租金损失的计算标准，涉案房屋经竹永银另行招租于2013年11月18日出租与他人，此前租金已交至2013年10月25日，故该项损失应从2013年10月26日计算至2013年11月17日，原审判决对于该项损失的计算金额有误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十四条第（二）项、第（五）项、第一百八十五条第一款、第一百八十八条、第一百八十九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00197号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00197号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00197号民事判决第二项为：李继伟、温大户、贾忠成于本判决生效之日起十日内赔偿竹永银房屋空置经济损失四万一千七百七十七元；
四、确认竹永银与北京缘分天空酒店管理有限公司于二○一○年六月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二○一一年十月三十一日终止；
五、驳回竹永银的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3253元，由竹永银负担1353元（已交纳），由李继伟、温大户、贾忠成负担1900元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费3382元，由竹永银负担40元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由李继伟、温大户、贾忠成负担3342元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 祝 石