河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8760号上诉人（原审被告）：郑州拓普轧制技术有限公司，住所地郑州。法定代表人:赵林珍，总经理。委托诉讼代理人:柳宝宝，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人:王烁，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州绿山企业管理咨询有限公司，住所地郑州市。法定代表人:岳英，总经理。委托诉讼代理人：赵福智，男,1959年10月25日出生，汉族，住郑州市。系该公司员工。上诉人郑州拓普轧制技术有限公司因与被上诉人郑州绿山企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郑州拓普轧制技术有限公司委托诉讼代理人柳宝宝、王烁、被上诉人郑州绿山企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人赵福智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑州拓普轧制技术有限公司上诉请求：撤销再审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人提交的10万元收条的出具方为郑州拓普精密带钢有限公司，与上诉人无关，且该收条的出具日期早于上诉人与被上诉人合同签订日期。再审判决认定郑州拓普精密带钢有限公司出具的10万元收条折抵上诉人租金错误。双方签订的租赁合同显示，房屋的租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。上诉人已于2013年8月1日前就将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人虽对交房时间有异议，但并未提交证据，但一审法院违背证据规则相关规定，要求上诉人承担举证责任，并认定涉案房屋的交付时间为2013年8月1日实属错误。被上诉人共计向上诉人缴纳了58935元租金，至今仍欠上诉人大量租金，依据合同约定已构成违约应当赔偿上诉人损失。原审法院认定上诉人违约并退还租金和赔偿损失错误。郑州绿山企业管理咨询有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。郑州绿山企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：解除原、被告2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》；被告赔偿原告租金损失16.2万元，退还预付租金3.28万元，合计19.48万元；被告承担诉讼费。再审法院认定事实：2013年7月31日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定内容包括：1、出租房坐落地址及数量：公司职工公寓楼东1单元1至6层共12套。2、租赁期限：自2013年8月1日至2018年7月31日，为期5年共60个月。3、费用及交纳：租房押金15万元相当60台空调（每个房间和客厅各1台），具体根据需要安装以发票或收据为准，由乙方负责购买和安装；全年租金10万元，每半年交纳一次；乙方自本合同签字生效后5日内向甲方一次交纳半年租金，以后的交纳时间为期满前提前一个月交纳半年租金，逾期交纳租金按银行贷款计算利息。4、甲方义务包括提供室内设施完好的房屋、水电正常不加价、房屋自身维修（不包括房屋的附属设施）、在乙方正常履行义务的前提下不得提前终止合同等等。5、乙方的义务包括按时交纳租金、使用房屋前检查好所用房屋及附属设施、对使用后发生的一切事故承担修复和赔偿责任等等。合同签订后，被告将合同约定的12套房屋中的11套交付给原告，原告将房屋进行了转租。2014年10月13日原告向被告交租金32000元，2015年3月19日，原告向被告交租金26935元，上述两份租金收据上均写明交款人是赵福智。之后原告没有交过租金。2015年4月21日，被告在所涉房屋的单元门口贴出通知，内容为“一单元各住户：我司与绿山公司租房协议已到期，从2015年4月25日起，我司将收回一单元房屋，各住户如需继续住房，请尽快到拓普公司办公室与吴大海联系，办理住房手续，逾期将不再办理，请各住户抓紧时间”，并在通知上留下了联系电话。2013年5月31日，案外人郑州拓普精密带钢有限公司出具收据一张，载明：今收到现金10万元。绿山公司称，其与郑州拓普精密带钢有限公司并没有业务往来，当时拓普公司和郑州拓普精密带钢有限公司法定代表人均为赵林珍，绿山公司股东赵福智与赵林珍私人关系较好，赵林珍说月底还银行利息，要10万元，所以赵福智就将10万元现金交给了公司财务张xx，财务向我出具收据，当时没有注意，并认为拓普公司和郑州拓普精密带钢有限公司是混同的；绿山公司除了与拓普公司有房屋租赁关系，没有其他业务往来，在2015年4月21日之前，拓普公司一直认可10万元是房屋租金，而且绿山公司近年来一直没有主张10万元就是基于冲抵租金的事实，10万元是赵福智本人交的，后来转给绿山公司冲抵租金，赵福智是绿山公司股东。拓普公司认为，10万元借款是郑州拓普精密带钢有限公司和赵福智之间的借款，与绿山公司没有直接的关系。关于涉案房屋交付时间，绿山公司与拓普公司存在争议。绿山公司认为，房子签订合同之后，没有交接房屋和钥匙，因为房屋电路、水路和门被破坏，当时绿山公司向赵林珍要钱，拓普公司在2013年10月底自行打开门，钥匙在门上放着，没有办理房屋交接手续；赵林珍不还钱，绿山公司只好自行维修并对外出租；并认为，租金应从2013年11月1日起计算。拓普公司认为，租赁房屋1单元大门本就没有锁，2013年8月1日交付的房屋，把钥匙交给绿山公司，没有相关证据。庭审中，绿山公司称，拓普公司将合同约定的12套房屋中的11套交付给绿山公司进行转租，2013年11月份出租一套房屋，2014年2月份出租两套房屋，2014年9月份出租8套房屋。自2015年6月2日以来，被告一直向11户承租人收取租金，标准是按照原告的租赁合同执行。再审法院认为，绿山公司（承租方，乙方）与拓普公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同履行自己的义务。上述租赁合同签订后，拓普公司向绿山公司交付了11套房屋，绿山公司将房屋进行了转租收益。当事人协商一致，可以解除合同。拓普公司以向次承租人发通知的方式要求与绿山公司终止或解除合同，绿山公司也起诉要求解除合同，绿山公司与拓普公司对于解除合同一事协商一致，原审对于绿山公司解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当，该院予以维持。2013年5月31日，案外人郑州拓普精密带钢有限公司出具收据一张，载明：今收到现金10万元。绿山公司与拓普公司对该款是否折抵租金认识不一致。该院认为，2015年4月21日，拓普公司在所涉房屋的单元门口贴出通知，内容为：一单元各住户，我司与绿山公司租房协议已到期，从2015年4月25日起，我司将收回一单元房屋，各住户如需继续住房，请尽快到拓普公司办公室与吴大海联系，办理住房手续，逾期将不再办理，请各住户抓紧时间。从《房屋租赁合同》签订之日至通知之日2015年4月21日，除上述10万元外，绿山公司分别于2014年10月13日、2015年3月19日向拓普公司交租金32000元、26935元。结合上述事实该院认定，10万元已折抵租金。关于涉案房屋交付时间，绿山公司与拓普公司存在争议。该院认为，涉案房屋何时交付，应当由拓普公司举证，其未提交证据证明交付时间，应当承担不利后果。绿山公司称，租金应从2013年11月1日起计算，该院予以采信。《房屋租赁合同》约定出租房屋共计12套，年租金为10万元，拓普公司实际向绿山公司交付房屋11套，年租金该院认定为91666.67元，自2013年11月1日起计算，绿山公司共向拓普公司支付租金158935元，绿山公司共支付了633天租金，即支付租金至2015年7月26日。2015年4月21日，拓普公司在所涉房屋的单元门口贴出通知，以该公司与绿山公司租房协议已到期为由，从2015年4月25日起，将收回一单元房屋。拓普公司向次承租人发通知的方式称租房协议已到期，违反了《房屋租赁合同》的约定，应当承担相应的违约责任。2015年4月21日至2015年7月26日，共计96天，租金共计24109.6元。故绿山公司诉请拓普公司退还预付租金款3.289万元，该院予以部分支持。原审判决驳回绿山公司该项诉请，处理不当，该院予以纠正。原告绿山公司诉请拓普公司赔偿租金损失16.2万元的诉讼请求，该院认为，拓普公司采取向次承租人发通知的方式称租房协议已到期，违反合同约定，侵犯了承租人绿山公司的合法权益，应当赔偿绿山公司损失，其具体数额该院根据年租金数额、合同约定租赁期限等酌定为5万元。原审判决驳回绿山公司该项诉请，处理不当，该院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持（2015）开民初字第11715号民事判决第一项；二、原审被告郑州拓普轧制技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告郑州绿山企业管理咨询有限公司退还预付租金款24109.6元；三、原审被告郑州拓普轧制技术有限公司于本判决生效之日起十日内向赔偿原审原告郑州绿山企业管理咨询有限公司损失5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4196元，原审原告郑州绿山企业管理咨询有限公司负担2543元，原审被告郑州拓普轧制技术有限公司负担1653元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与再审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人郑州绿山企业管理咨询有限公司提交的10万元收条的出具人虽为郑州拓普精密带钢有限公司,但上诉人郑州拓普轧制技术有限公司在二审庭审期间陈述该笔款项是其法定代表人赵林珍所借，而赵林珍同时也是郑州拓普精密带钢有限公司的法定代表人。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限始自2013年8月1日，被上诉人郑州绿山企业管理咨询有限公司每半年交纳一次房租5万元，并约定自合同签字生效后5日内被上诉人向上诉人一次交纳半年租金，但直到2014年10月13日被上诉人才向上诉人交纳租金32000元，并且上诉人也未提交证据证明其在此期间曾向被上诉人催缴租金。结合以上事实，本院认为，双方虽未书面约定以赵林珍的借款十万元折抵被上诉人应交纳房租，但在履行合同过程中，双方以实际行为默认了该折抵事实。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，房屋租赁期限始自2013年8月1日至2018年7月31日，现被上诉人对该租赁起算日期不予认可，但又不能提交有力证据对其主张的租赁起始日期予以证实，故应依《房屋租赁合同》认定2013年8月1日为涉案房屋的租赁起始时间，房租应从2013年8月1日起开始计算。从2013年8月1日起，被上诉人共缴纳房租158935元，按照双方约定的房屋租金、上诉人应交付被上诉人的房屋套数以及上诉人实际交付被上诉人的房屋套数计算，被上诉人共支付了633天的租金，即交至2015年4月25日，而根据一审查明的事实，上诉人张贴租约到期的通知，通知租户2015年4月25日收回涉案房屋。故上诉人不应再退还被上诉人房租。双方在《房屋租赁合同》中对涉案房屋的租金约定为全年10万元，每半年交纳一次，而被上诉人交纳房租的数额不符合双方的约定。被上诉人称因其在接收房屋后，对房屋的厨卫设备进行了维修和安装，而根据约定该费用应由上诉人承担，故其在交纳房租时将该费用予以扣除。上诉人对此不予认可，现被上诉人既不能提交证据证明其实施该行为事先征得了上诉人的同意，也无有力证据证明其实际花费，且双方签订的协议中也没有该部分花费须由上诉人承担的约定，故被上诉人主张将部分款项从应交纳房租中予以扣除没有依据。本案中，上诉人以向次承租人发通知的方式要求与被上诉人终止或解除合同，被上诉人也起诉要求解除合同，且庭审中上诉人也同意解除合同，故对于被上诉人要求解除合同的诉讼请求予以支持。因被上诉人未足额缴纳房屋租金，导致双方解除合同，被上诉人没有证据证明上诉人存在违约行为，也不能证明其超付租金，故其要求上诉人退还预付租金以及赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，郑州拓普轧制技术有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民再3号民事判决第一项（维持（2015）开民初字第11715号民事判决第一项）；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民再3号民事判决第二项（原审被告郑州拓普轧制技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告郑州绿山企业管理咨询有限公司退还预付租金款24109.6元）；三、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民再3号民事判决第三项（原审被告郑州拓普轧制技术有限公司于本判决生效之日起十日内向赔偿原审原告郑州绿山企业管理咨询有限公司损失5万元）；四、驳回郑州绿山企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4196元，由郑州绿山企业管理咨询有限公司负担3196元，郑州拓普轧制技术有限公司负担1000元；二审案件受理费1653元，由被上诉人郑州绿山企业管理咨询有限公负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  赵建伟审判员  张 晔二〇一七年八月二日书记员  宋亚瑞