湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0702民初2287号
原告（反诉被告）：湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店。住所地常德市武陵区城西办事处贾家湖社区朗州南路***号。
负责人：严海男，该店总经理。
委托诉讼代理人：陈素萍，广东君厚律师事务所律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）：常德市鼎城区藏龙电器有限公司。住所地常德市鼎城区玉霞街道永安社区新世纪家电城*****号。
法定代表人：姜常龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：常德市武陵区金桥电器销售有限公司。住所地武陵区城西贾家湖社区居委会朗州路***号（丹阳天桥旁）。
法定代表人：尹晓芳，该公司总经理。
原告（反诉被告）湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店（以下简称荷花酒店朗州路分店）与被告（反诉原告）常德市鼎城区藏龙电器有限公司（以下简称藏龙电器公司）、第三人常德市武陵区金桥电器销售有限公司（以下简称金桥电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理本诉后，藏龙电器公司于2016年9月1日向本院提起反诉，金桥电器公司于2017年3月6日向本院提出独立诉讼请求，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。荷花酒店朗州路分店的委托诉讼代理人陈素萍、藏龙电器公司的委托诉讼代理人蒋彬彦、金桥电器公司的法定代表人尹晓芳到庭参加诉讼。诉讼期间，藏龙电器公司申请对租赁房屋的漏水原因、财产损失、经营损失等相关事项进行司法鉴定，本院依法准予。本案现已审理终结。
荷花酒店朗州路分店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将湖南省常德市朗州南路457号3#4#（现门牌号为朗州路587号）商铺及洞庭大道1#（现门牌号为洞庭大道1093号）、洞庭大道2#（现门牌号为洞庭大道1097号）商铺归还原告。2、（诉讼过程中变更金额）判令被告立即向原告支付2015年9月1日至2016年2月27日的租金104154元、违约金272623元（违约金计至实际支付之日止，暂计到开庭当日即2017年3月23日为272623元）。3、（诉讼过程中变更金额）判令被告向原告支付占用湖南省常德市朗州南路457号3#4#（现门牌号为朗州路587号）商铺及洞庭大道1#（现门牌号为洞庭大道1093号）、洞庭大道2#（现门牌号为洞庭大道1097号）商铺的使用费462220元（占用使用费计至被告腾退之日，暂计到开庭当日即2017年3月23日为462220元）。4、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2011年1月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将常德市朗州南路457号3#4#商铺及洞庭大道1#2#商铺（以下简称案涉商铺）租给被告，租期自2011年2月28日起至2016年2月27日止，租金按季支付。如今租赁期限早已届满，但被告尚不支付2015年9月1日至2016年2月27日两个季度的租金，且至今拒不腾退案涉商铺并支付使用费。为此，原告曾于2016年4月27日向被告发出《关于通知租户撤离并催缴应收款项的函》，被告收到之后仍拒不支付租金、腾退案涉商铺及支付使用费。被告的行为侵犯原告之合法权益，依法应当承担相应的法律责任。
藏龙电器公司辩称：一、原告需举证证明其系本案适格原告，否则其根本无权向被告主张归还商铺、支付租金、违约金及使用费。二、如原告能够证明其为本案适格原告，但因原告提供的租赁商铺存在严重漏水致被告重大损失且原告拒绝退还被告已交保证金并按承诺续签合同等问题，被告亦有权拒付相关费用，且原告无权主张违约金。三、被告已经交还了案涉商铺。四、在与被告签订《商铺租赁合同》时，原告尚未办理工商登记。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
藏龙电器公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因租赁商铺漏水导致的财产损失15000元、重新装修损失94674元。2、判令被反诉人赔偿反诉人装修期间的租金损失3280元以及2015年11月至2016年7月期间的租金损失195000元、经营损失20700元；3、判令被反诉人赔偿反诉人未按承诺续签五年期租赁合同导致的装修损失183548元；4、判令被反诉人返还反诉人保证金14万元；5、本案反诉费用5161元、鉴定费13200元由被反诉人承担。
事实与理由：反诉人租赁被反诉人商铺期间，因租赁商铺漏水导致反诉人多项损失；反诉人就此曾多次向被反诉人反映，但被反诉人至今未予理会。同时在首次与反诉人签订五年期租赁合同时，被反诉人承诺合同期满将与反诉人续签五年期租赁合同，即保证反诉人的租赁期限为十年，现被反诉人违反承诺不再续签，应赔偿反诉人因此遭受的装修损失。此外反诉人在与被反诉人签订租赁合同后，反诉人向被反诉人交纳了保证金14万元，但被反诉人至今分文未退。特提起反诉，判如所请。
荷花酒店朗州路分店对藏龙电器公司的反诉辩称：一、反诉人诉请的漏水导致的财产损失15000元是指三台中央空调的维修费用。1、11月4日鉴定时已确定三台空调中有一台没有损坏，可以正常使用。2、鉴定时是反诉人找来其购买这些空调的公司的员工过来查看，该员工确定维修费15000元，鉴定人员就据此鉴定损失为15000元，鉴定程序违法，鉴定结论不应采信。3、鉴定时即2016年11月4日鉴定空调损坏，已是在反诉租期届满后，是反诉人拒不腾退并搬离资产，其资产如有损坏应自担损失。4、鉴于合同已终止，反诉人不可能再使用这些空调，即不产生维修费用，对于没有实际产生的费用，请应不予支持。
二、关于反诉人主张的重新装修损失94674元、装修期间的租金损失3280元、经营损失2300元（是指反诉人重新装修期间的经营损失，系鉴定意见书给出的）。1、损失是发生在2014年的2-3月期间，诉请已过诉讼时效，应依法驳回。2、反诉人未证明这段时间发生漏水且是因漏水进行维修，相反，反诉人提交的此次“重新装修”的项目表包含了树脂发光字、招牌的制作、购买电视等，明显是反诉人出于经营目的做出的装修，也就不存在租金损失、经营损失。
三、关于反诉人诉请的2015年11月至2016年7月的租金损失、经营损失。1、反诉人未经答辩人书面同意转租，根据合同约定，转租应为无效，反诉人不存在租金损失。2、反诉人租期于2016年2月27日届满之后即不享有合法承租权，不存在经营损失。不享有承租权即不享有转租权，不存在其转租的租金损失。
四、关于反诉人诉请的未按承诺续签五年期租赁合同导致的装修损失183548元。1、答辩人从未承诺反诉人会续签五年租赁合同，更无干涉反诉人装修的投入，应依法驳回。2、鉴定机构以重置成本计算装修损失，重置成本的计算应根据反诉人的装修现状来确定，而反诉人未提交此方面的证据作为鉴定材料，鉴定机构鉴定违法，其结论不应采信。
五、《商铺租赁合同》已明确约定保证金为零，反诉人也未提供向答辩人交纳保证金的凭证，请依法驳回。
六、鉴定程序违法，鉴定结论不应该被采信，鉴定费用应由反诉人承担。
综上所述，反诉人承租案涉物业长达五年，如确因漏水导致装修及经营损失，按常理应向答辩人反映或索赔，其在答辩人追索租金之后再提出房屋漏水及保证金是为继续拒付租金编造理由，请法庭依法驳回反诉人的反诉请求。
第三人金桥电器公司向本院提出诉讼请求：1、判令荷花酒店朗州路分店赔偿第三人因租赁商铺漏水导致的财产损失15000元、重新装修损失94674元。2、判令荷花酒店朗州路分店赔偿第三人装修期间的租金损失3280元，经营损失20700元。事实与理由：第三人金桥电器公司是洞庭大道1#（现门牌号为洞庭大道1093号）、洞庭大道2#(现门牌号为洞庭大道1097号)商铺的实际租赁人，因商铺漏水导致了财产损失、装修损失、租金损失及经营损失。
荷花酒店朗州路分店对第三人金桥电器公司的诉讼请求无新的答辩意见。
藏龙电器公司对第三人金桥电器公司的诉讼请求无新的答辩意见。
本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据综合认定如下：
一、对荷花酒店朗州路分店所提供的本诉、反诉共同举证证据的认定：藏龙电器公司及金桥电器公司对证据1《商铺租赁合同》、证据2记账凭证、证据4发票46张的真实性无异议，对关联性有异议；对证据3《关于通知租户撤离及催缴应收款项的函》的真实性有异议，没有收到该函件。本院认为，证据1、2、4真实、合法且与本案具有关联性，应予采信；证据3，结合庭审调查情况，对该证据真实性予以采信。
二、对藏龙电器公司提供的本诉抗辩证据的认定：1、荷花酒店朗州路分店对A组证据1、2的三性均无异议，只是对证明目的有异议；第三人金桥电器公司无异议；本院认为，A组证据应予采信。2、荷花酒店朗州路分店对B组证据均有异议；第三人金桥电器公司无异议；本院认为，B组证据1、2、3、4相互印证，对真实性、合法性、关联性均予以采信；证据5司法鉴定意见，经查，原、被告及第三人均有负责人或代理人在场参与现场勘验，司法鉴定人员亦做出了现场勘查咨询笔录，程序合法，并结合以下对B组证据的认证意见，对该证据部分予以采信。
三、对藏龙电器公司提供的反诉证据的认定：1、荷花酒店朗州路分店对A组证据1、2、3三性均无异议，对证据4、6、7的三性不予认可，对证据5的关联性、证据目的不予认可；第三人金桥电器公司均无异议；本院认为，邓颂丽系在《商铺租赁合同》上甲方：荷花酒店朗州路分店法定代表人（授权）处签字的代表，虽然《商铺租赁合同》上没有关于出租方向租赁方收取租赁保证金的约定，但在实际履行《商铺租赁合同》时，邓颂丽实际向藏龙电器公司收取了14万元的保证金，该行为应视为邓颂丽代表荷花酒店朗州路分店的职务行为，A组证据1-7能够相互印证，应予采信。2、荷花酒店朗州路分店对B组证据均不认可；第三人金桥电器公司均无异议；本院认为，B组证据1-13能够相互印证，应予采信；第三人金桥电器公司对B组证据14司法鉴定意见书中确定应由第三人承担的损失有异议，本院对司法鉴定意见部分予以采信，理由同上。
四、对第三人金桥电器公司所举证据的认定：藏龙电器公司对金桥电器公司提供的证据的真实性均无异议；荷花酒店朗州路分店对证据1中的《证明》、《企业法人营业执照》的真实性、合法性无异议外，对其他证据均有异议；本院认为，金桥电器公司所举证据1-4能够相互印证，应予采信；证据5是司法鉴定意见，部分予以采信，理由同上。
根据采信的证据及双方当事人对无争议事实的陈述，本院确认如下案件事实：
2010年10月18日，中国石油化工股份有限公司湖南常德石油分公司作为产权人将位于常德市朗州南路457号的常德石油老办公楼租赁给湖南华天之星酒店管理有限公司。荷花酒店朗州路分店系湖南华天之星酒店管理有限公司的全资子公司湖南荷花快捷酒店管理有限公司设立的分公司。
2011年1月9日，荷花酒店朗州路分店（甲方）与藏龙电器公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同尾部甲方法定代表人（授权）处由邓颂丽签名，乙方法定代表人（授权）处由姜常龙签名。该合同约定荷花酒店朗州路分店将常德市朗州南路457号3#4#商铺及洞庭大道1#2#商铺出租给藏龙电器公司。租期5年，自2011年2月28日起至2016年2月27日止。房屋租金标准：起始年租金为165000元，每年为一个递增周期，年递增比例为6%，……第五年租金标准为人民币52077元∕季度，年租金共计人民币208309元。租金按季支付。乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日至实际金额付清之日。本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。合同签订当天，荷花酒店朗州路分店邓颂丽收取了藏龙电器公司租赁保证金10万元，邓颂丽向藏龙电器公司法定代表人姜常龙出具了收条一份，2011年3月15日，邓颂丽再次向藏龙电器公司收取租赁保证金4万元，邓颂丽再次向藏龙电器公司法定代表人姜常龙出具收条一份。
因藏龙电器公司住所地位于常德市鼎城区，在常德市武陵区无法办理税务登记事项，无法在武陵区以藏龙电器公司的名义开展经营活动，姜常龙之妻尹晓芳及其兄弟尹大勇二人入股于2011年4月11日成立了金桥电器公司，公司住所地为常德市武陵区朗州南路457号，即金桥电器公司是上述租赁商铺的实际使用者，该公司成立后主要经营销售“美的”空调等家用电器。因经营规模受限等原因，经荷花酒店朗州路分店于2012年11月28日书面函件同意，藏龙电器公司与四川省永亨实业有限责任公司（以下简称四川永亨公司）于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，将常德市朗州南路457号1#2#商铺350㎡转租给四川永亨公司，合同约定租期三年零两个月，即2013年1月1日至2016年2月27日止，每年租金26万元。
藏龙电器公司租赁上述商铺后，雇请武陵区盛唐广告装饰器材服务中心于2011年1月25日至3月7日对所租商铺进行了整体装修，然后交由金桥电器公司经营销售“美的”空调等家用电器，金桥电器公司为经营需要在商铺内安装了4台空调（KF12-140T2W∕SDY-D）。自从租赁该商铺经营时起，因房屋漏水、无故停电等原因造成商铺内相关财产及经营损失，藏龙电器公司、金桥电器公司多次向荷花酒店朗州路分店反映情况并要求处理。其中，2011年7月3日9:00-16:30因荷花酒店朗州路分店无故停电，给金桥电器公司两天大型旺季促销活动造成一定影响，金桥电器公司为此于7月6日向荷花酒店朗州路分店发出公函要求赔偿，经双方协商，以荷花酒店朗州路分店少收5000元租金了结此事。2013年12月16日，因租赁房屋漏水导致四川永亨公司所售家具受损，藏龙电器公司向四川永亨公司赔偿经济损失5000元。因漏水原因造成商铺设施腐烂，2014年3月10日-17日（共计8天）金桥电器公司雇请常德市青蓝展示装饰有限公司（原鼎城区睿华广告装饰中心）重新制作展台，支付工程款89874元。2015年11月1日，因商铺多处漏水未予处理、续租合同未能签订等原因，四川永亨公司提前解除了与藏龙电器公司签订的《房屋租赁合同》，并于2015年11月1日搬离所租赁商铺。2015年11月13日，藏龙电器公司向荷花酒店朗州路分店发出书面《通知》，载明，因荷花酒店朗州路分店原法定代表人（授权）邓颂丽已在2011年7月携款离职，荷花酒店朗州路分店多年来一直不予解决14万元租赁保证金及10年合同租金不变之事，藏龙电器公司自今日起开始按合同约定不予交纳房屋租金。2017年4月27日，荷花酒店朗州路分店向藏龙电器公司发出书面《关于通知租户撤离及催缴应收款项的函》，要求藏龙电器公司支付所欠租金、滞纳金、商铺使用费、违约金并撤离商铺。2017年7月底，金桥电器公司停止经营并搬离商铺，藏龙电器公司将商铺钥匙交给荷花酒店朗州路分店。
荷花酒店朗州路分店诉至本院后，藏龙电器公司向本院提起反诉，并向本院申请对租赁房屋的漏水原因、财产损失、经营损失等相关事项进行司法鉴定。2017年2月，湖南德源司法鉴定所出具了湘德源（2017）质造估鉴字第01号《关于对商铺受损房屋建筑工程质量和工程造价的司法鉴定意见》，结论为：经现场检测和现场勘查，商铺受损情况为：1、家用电器展厅天棚吊顶以上渗水漏水严重，造成室内墙面装饰造型面与木质地台、木地板被水浸泡发涨变形。2、大厅天棚有两处明显渗漏点，木质地台被水渗漏、地砖发黄有锈斑痕迹。3、经检测，4台空调（KF12-140T2W∕SDY-D）中有3台压缩机和相序保护板因漏水损坏。藏龙电器公司租赁的商业门面房屋漏水是因为出租人的房屋改造（人为凿开墙洞、增设卫生间、对砼楼板钻孔）、外天沟内积水被堵未及时疏通和排水管通墙孔洞防水处理不当等原因造成的。一、该鉴定项目的装饰装修重置成本费用为346702元（见附件）。二、商铺门面经营损失费用：（一）财物损失：中央空调三台维修费15000元；（二）重新二次装修损失：仿实木地板费用4800元+展厅装饰二次装修费用89874元，计94674元。（三）重新装修期间的租金损失：2014年每季度租金为49129元，即每天租金为410元，故重新装修的8天期间租金损失为410元×8=3280元。（四）2015年11月至2016年7月间的（出租）租金损失为195000元=26万元÷12个月×9个月。（五）因鉴定申请方仅提供了2011年12月至2012年11月期间的部分财务凭证，不具备经营损失（利润）的估算，故仅比照同时期人员工资、水电费标准对上述期间承租方的损失进行估算，重新装修时间发生在2014年2-3月，半歇业时间为2015年11月至2016年7月。（1人工资2000元∕月+水电费300元∕月）×9个月=20700元。（六）装修损失：1、如按《商铺租赁合同》约定的可使用时间为59个月计算：评估现值=346702元×〔（59-56）÷59〕=17629元。2、如按出租方在签订合同时承诺续租5年的可使用时间为119个月计算：评估现值=346702元×〔（119-56）÷119〕=183548元。
本院认为：本案的争议焦点为：一、荷花酒店朗州路分店是否是本案适格的原告？二、本案中谁是违约方、谁先违约？民事责任谁应该承担？三、第三人金桥电器公司的诉讼请求是否应予支持？
一、荷花酒店朗州路分店是否是本案适格的原告？本院认为，荷花酒店朗州路分店是本案适格的原告。理由如下：1、中国石油化工股份有限公司湖南常德石油分公司作为产权人已将位于常德市朗州南路457号的常德石油老办公楼租赁给湖南华天之星酒店管理有限公司。2、荷花酒店朗州路分店系湖南华天之星酒店管理有限公司的全资子公司湖南荷花快捷酒店管理有限公司设立的分公司，其对外转租案涉商铺租赁合同的权利来源于上级公司的授权；中国石油化工股份有限公司湖南常德石油分公司曾与荷花酒店朗州路分店共同出具书面《证明》，向藏龙电器公司告知了荷花酒店朗州路分店享有转租案涉商铺的权利。3、荷花酒店朗州路分店与藏龙电器公司签订了《商铺租赁合同》且已实际履行。
二、本案中谁是违约方、谁先违约？民事责任谁应该承担？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；第二百二十六条规定，承租人应当承担按照约定的期限支付租金的义务。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，《商铺租赁合同》中对于出租人的维修义务和承租人支付租金的义务没有约定先后履行顺序，根据法律规定，应当同时履行。承租人藏龙电器公司在出租人荷花酒店朗州路分店没有履行租赁物维修义务的情况下，可以选择自行维修（实际由商铺使用人金桥电器公司维修），维修费用应由出租人负担。藏龙电器公司同时有权拒绝荷花酒店朗州路分店要求其按照合同约定期限交纳租金，但藏龙电器公司在租赁期内所欠租金及占用期内的使用费应向荷花酒店朗州路分店付清，只是无需按照合同约定期限。
三、第三人金桥电器公司的诉讼请求是否应予支持？本院认为，金桥电器公司是商铺的实际使用人，该公司虽然没有与荷花酒店朗州路分店的直接合同关系，但对商铺由金桥电器公司实际使用这一事实荷花酒店朗州路分店是明知的，且在租赁期间未提出任何异议。荷花酒店朗州路分店在履行《商铺租赁合同》中，违反对租赁物的维修义务给第三人金桥电器公司造成的损失，应当承担违约损害赔偿责任。
综上所述，因金桥电器公司已于2017年7月底停止经营并搬离商铺，藏龙电器公司已将商铺钥匙交给荷花酒店朗州路分店，故对荷花酒店朗州路分店要求藏龙电器公司立即将湖南省常德市朗州南路457号3#4#（现门牌号为朗州路587号）商铺及洞庭大道1#（现门牌号为洞庭大道1093号）、洞庭大道2#（现门牌号为洞庭大道1097号）商铺归还的诉讼请求，本院不予支持；因荷花酒店朗州路分店未履行商铺维修义务，藏龙电器公司享有同时履行抗辩权，其有权暂不按约交纳租金，不能视为违约，但其在租期内的租金及租期外的商铺占用费（比照合同计算）应予交纳，故对荷花酒店朗州路分店要求藏龙电器公司支付自2015年9月1日至2016年2月27日止的租金104154元的诉讼请求和要求支付自2016年2月27日至2016年7月底的商铺占用费92003元=[208309元×（1+6%）÷12个月×5个月]的诉讼请求，本院予以支持。对荷花酒店朗州路分店其他诉讼请求，不予支持。
因商铺漏水导致的3台空调及重新二次装修均系金桥电器公司出资，故对藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿因租赁商铺漏水导致的财产损失（空调维修费）15000元、重新装修损失94674元的反诉请求，不予支持，该两项损失应赔偿给金桥电器公司，对第三人金桥电器公司的第一项独立诉讼请求除去购电视机1台23**元，其他本院均予以支持。因商铺漏水导致停业装修8天，在此期间，藏龙电器公司有权不向荷花酒店朗州路分店交纳租金，故藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿重新装修期间的租金损失3280元（2014年每季度租金为49129元，即每天租金410元，8天租金损失为410元×8天=3280元）的反诉请求，应予支持，第三人金桥电器公司的此项独立诉讼请求，不予支持。因《商铺租赁合同》只有五年租期，没有证据证明荷花酒店朗州路分店曾承诺到期后再续签五年合同，因此，对因商铺漏水导致四川永亨公司提前解除合同给藏龙电器公司造成的租金损失86667元=（26万元÷12个月×4个月，自2015年11月-2016年2月27日合同到期止）应予确认，对藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿租金损失195000元的反诉请求，本院予以部分支持。租赁期间商铺系金桥电器公司实际使用，但因证据不足，对藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿经营损失20700元的反诉请求及第三人金桥电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿经营损失20700元的独立诉讼请求，本院均不予支持。因没有证据证明荷花酒店朗州路分店曾承诺到期后再续签五年合同，因此，对藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店赔偿未按承诺续签五年期租赁合同导致的装修损失183548元的反诉请求，本院不予支持。因邓颂丽系《商铺租赁合同》甲方荷花酒店朗州路分店法定代表人的授权签约人，藏龙电器公司有理由相信邓颂丽有权收取租赁保证金，其行为应视为职务行为，且邓颂丽于合同签订当天及之后邓颂丽收取了藏龙电器公司租赁保证金共计14万元，由此产生的法律后果依法应由荷花酒店朗州路分店承担，故对藏龙电器公司要求荷花酒店朗州路分店返还租赁合同保证金14万元的反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条；第四十九条；第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，第一百二十一条；《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条之规定，判决如下：
一、常德市鼎城区藏龙电器有限公司应向湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店支付租金104154元和商铺占用费92003元，共计196157元；
二、湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店赔偿常德市鼎城区藏龙电器有限公司租金损失89947元（3280元+86667元）；
三、湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店向常德市鼎城区藏龙电器有限公司返还租赁保证金140000元；
四、湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店赔偿第三人常德市武陵区金桥电器销售有限公司财产损失及重新装修损失107274元（15000元+94674元-2300元）；
五、上述金钱给付义务，限各方当事人于本判决生效后10日内付清；
六、驳回湖南荷花快捷酒店管理有限公司常德朗州路分店的其他本诉请求；
七、驳回常德市鼎城区藏龙电器有限公司的其他反诉请求；
八、驳回第三人常德市武陵区金桥电器销售有限公司的其他独立诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12790元，荷花酒店朗州路分店负担10000元，藏龙电器公司负担2790元；反诉受理费5161元，藏龙电器公司负担3341元，荷花酒店朗州路分店负担1820元；第三人诉求受理费1486元，金桥电器公司负担268元，荷花酒店朗州路分店负担1218元。本案鉴定费13200元，荷花酒店朗州路分店负担5520元，藏龙电器公司负担7680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 单 亮
代理审判员 娄 琴
人民陪审员 丁丽斌
二〇一七年六月七日
代理书记员 刘 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。