上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1103号
原告上海自联工贸有限公司。
法定代表人金学勤，总经理。
委托代理人沈水英，女，在上海自联工贸有限公司工作。
委托代理人赵凤英，上海知者律师事务所律师。
被告上海联中橡塑有限公司。
法定代表人徐七妹，经理。
委托代理人徐婕，女，在上海联中橡塑有限公司工作。
委托代理人冯莹，女，在上海联中橡塑有限公司工作。
第三人上海金泽工业城发展有限公司。
法定代表人沈永才，总经理。
委托代理人池建芳，女，在上海金泽工业城发展有限公司工作。
原告上海自联工贸有限公司诉被告上海联中橡塑有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。本案于2014年4月29日第一次公开开庭进行了审理，原告上海自联工贸有限公司的委托代理人沈水英、赵凤英、被告上海联中橡塑有限公司的委托代理人徐婕、冯莹到庭参加诉讼。因工作安排，本案变更为由代理审判员侯芳独任审判。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间。因案情复杂，本案依法组成合议庭进行审理。审理中，因本案的处理结果与上海金泽工业城发展有限公司存在法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。2014年9月26日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告上海自联工贸有限公司的法定代表人金学勤、委托代理人赵凤英、被告上海联中橡塑有限公司的委托代理人徐婕、冯莹、第三人上海金泽工业城发展有限公司的委托代理人池建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海自联工贸有限公司诉称：2006年10月20日，原告与上海金淀实业有限公司（以下简称为“金淀公司”，该公司于2008年1月2日核准变更名称为被告）及第三人上海金泽工业城发展有限公司达成一份土地转让协议书，协议约定：根据青房地（2003）出让合同197号和沪青房地（2004）出让合同310号为依据，原告拥有该26.26亩土地中的6.34亩使用权，被告拥有该26.26亩土地中的19.92亩使用权，原告6.34亩土地挂靠在被告土地证上，土地及建筑物不属于被告，原告在该土地上建造的建筑物，所有权归原告，且该土地上发生的任何责任事项和费用全部由原告承担，但只以被告的名义提出申请，登记在被告名下。2008年6月20日，原、被告双方进一步达成协议，被告确认登记在被告名下的26.26亩土地中，北端6.34亩土地归原告所有，相关费用由原告承担。并且原告在2009年10月25日后，在北端6.34亩的土地上申请建造了2，899.76平方米的厂房。故原告诉诸法院，请求判令：1、青浦区金泽镇5街坊11／16丘的10，906平方米中的6.34亩土地使用权归原告所有；2、坐落于青浦区金泽镇罗田路10号的厂房归原告所有；3、被告协助原告办理土地使用权转让、房产产权过户登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉请中的前三项变更为：1、要求确认位于上海市青浦区金泽镇5街坊11／16丘土地使用权及地上厂房属原、被告按份共有，并明确原告占土地面积的31.8%，厂房100%；2、判令被告协助原告办理土地转让、房产过户手续。
被告上海联中橡塑有限公司辩称：不同意按份共有，同意协助原告办理过户手续，但除非该地块整体买卖，否则国家政策不允许办理过户手续或在产证上添加名字，所以无法配合原告办理转让、过户手续。系争土地征地时总面积为26.26亩，现两张产证总面积为23亩左右，当中的差额为带征绿化，这个是不登记在产证上的。原告所陈述的6.34亩应该包括带征绿化的，带征绿化面积没有写在产证面积上，但双方协商过原告实际面积为3，384.464平方米。
第三人上海金泽工业城发展有限公司述称：当时村里有土地，将指标给了金淀公司，后来该公司资金不够，第三人作为申报人，金淀公司就将土地还给了第三人，当时是否申报了国有土地第三人不清楚，但可能是相关手续没有办理，所以后来原、被告之间的土地交易还是由金淀公司出面的。在此过程中系争土地没有在第三人名下过，第三人只是中介方，其他是原、被告自己协商的，第三人不清楚。
经开庭审理查明：2002年8月8日，金淀公司（乙方）与第三人（甲方）签订《协议书》一份，约定关于购买上海金泽工业园区内批租土地建造厂房一事，土地面积约28亩（实际面积以房屋土地管理局测量为准，指净可用土地面积）。并约定土地批租及代办费用支付方式为：签约后乙方一次性付给甲方定金每亩人民币3万元，共84万元，乙方支付给甲方10万元作为办理乙方土地申报及其他手续费用，如有缺额，由乙方支付，剩余土地款按批租程序支付。2003年9月5日，青浦区人民政府出具《关于同意上海金淀实业有限公司划拨用地实施内资批租的批复》，同意金淀公司划拨经市府批准征用的金泽镇新池村九队耕地929平方米，非耕地11，386平方米，合计用地12，315平方米（其中绿化带征1，409平方米）作为新建厂房内资批租地块。2003年10月31日，上海市青浦区房屋土地管理局（作为甲方）与金淀公司（作为乙方）签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（青房地（2003）出让合同第197号），约定甲方以现状条件出让位于上海市青浦区2003年第180号地块，地块总面积为10，906平方米，乙方以436，240元的土地使用权出让金获得上述地块50年的土地使用权。2004年12月30日，上海市青浦区房屋土地管理局（作为甲方）与金淀公司（作为乙方）签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（沪青房地（2004）出让合同第310号），约定甲方以现状条件出让位于上海市青浦区2004年第316号地块，地块总面积为4，867平方米，乙方以194，680元的土地使用权出让金获得上述地块50年的土地使用权。2005年7月12日，原告（作为甲方）与金淀公司（作为乙方）签订《土地转让协议》一份，约定甲方将位于东面金泽镇，南面上海金淀实业有限公司，西面工业区一路，北面农田（到金淀公司北面30米距离）的5亩土地转让给乙方，转让价格为100万元，协议并约定了付款方式和其他内容。
2006年10月20日，金淀公司（作为甲方）、原告（作为乙方）、第三人（作为丙方）签订了《土地转让协议书》一份，其中对三方关系作出说明，甲方于2001年购买该地块和建造厂房，由于企业原因，未能支付该地块费用，因此，于2003年该地块退回丙方，厂房由建筑方负责出售。经丙方招商引资介绍，上海怡视光学眼镜有限公司购买该部分地块和厂房，乙方购买部分地块，两地块总面积26.26亩，其中，上海怡视光学眼镜有限公司购买15.064亩，乙方购买11.196亩。其后，甲方法人向启云因企业原因将地块15.064亩和法人营业执照转让给徐祖国。另外，原告将地块11.196亩中的4.856亩转让给徐祖国。协议并约定了转让金额和付款方式等内容，并约定乙方原留有部分6.34亩，挂靠在甲方土地证上，土地及建筑物不属于甲方，乙方在该土地上建造的建筑物，所有权属乙方，在建筑过程中只以甲方的名义提出申请。
2006年10月，金淀公司的股东向启云、孙志兰通过股权转让的方式将公司全部股份转让给徐祖国，2008年1月2日，经核准，金淀公司变更名称为上海联中橡塑有限公司。2008年6月20日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《土地转让费用协议书》一份，明确根据2006年10月20日土地转让协议书，在总面积26.26亩的土地中，徐祖国（甲方法人代表）为19.92亩，金学勤（乙方法人代表）为6.34亩，由于在办理土地证时，将全部土地26.26亩办在甲方名下（土地证办理的费用已由甲方全部垫付），甲方确认在甲方所有26.26亩土地证中，在北端有6.34亩属乙方，自乙方将32，697.26元交给甲方后，该地块（6.34亩）所有费用已全部结清，乙方有权在6.34亩范围内规划建设，甲方为乙方提供项目申报及建设全过程服务，所发生的一切费用由乙方承担，工程竣工后，在土地房产过户给乙方的过程中所发生的全部税费由乙方承担。2009年10月25日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《协议书》一份，双方就乙方在6.34亩土地上建房的事宜进行了约定，并明确甲方为乙方提供项目申报及建设过程中所需要的相关手续资料，乙方在建房过程中所有的债权、债务由乙方承担，房产权属乙方，乙方在建房过程中，甲方不承担任何费用（包括建房竣工后的房产过户办理费用）。其后，原告在合同约定归其使用的土地上建造了2，299.76平方米的厂房，并以被告的名义申报，该厂房由原告使用至今。
另查明：2012年6月12日，被告取得沪房地青字（2012）第004763号房地产权证，房地坐落青浦区金泽镇罗田路8、10号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为工业，宗地号为青浦区金泽镇5街坊11／16丘，宗地面积为10，906平方米，使用权面积为10，905.70平方米，建筑面积为2，299.76平方米（即原告建造的厂房），除此以外该地块上没有其他建筑物。2008年12月9日，被告取得沪房地青字（2008）第013106号房地产权证，房地坐落于青浦区金泽镇罗田路8号，使用权取得方式为出让，用途为工业用地，地号为青浦区金泽镇5街坊11／18丘，宗地面积为4，867平方米。
以上事实，由原、被告、第三人的陈述，原告提供的土地使用权出让合同、土地转让协议书、土地转让费用协议书、协议书、房地产权证、规划图、企业法人变更登记申请书及附件、股东决议及附件、股东会决议及附件等证据，被告提供的批复文件及平面图等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告提供第三人（作为甲方）与案外人上海怡视光学眼镜有限公司（作为乙方）签订的《协议书》一份，该协议书约定甲方将坐落于青浦区金泽镇工业城内，工业城一路一地块出让给乙方，出让面积为15亩，并对土地出让价格和付款方式等做了约定，另外约定乙方付金淀公司关于建造厂房前期费用。原告称此协议书证明金淀公司无力购买土地使用权，金泽工业城又将28亩土地中的15亩出让给了上海怡视光学眼镜有限公司，于此同时，原告受让了另外13亩中的一部分土地，但协议书遗失了。对此，被告对此证据的真实性无异议。第三人对此证据的真实性无异议。
审理中，原告认为其是从第三人处转让取得的土地，但当时土地性质不清楚，也无法提供发票或收据，无法提供政府批文或核实其是使用人的文件，2012年被告办理产证时，原告对此是知悉的，但没有考虑过办证问题。其后，原告又表示其是基于2006年与被告及第三人签订的《土地转让协议书》取得的土地，并认为土地使用权是原告购买的，厂房是原告建造的，只是因为历史原因登记在被告名下，所以要求与被告按份共有。
被告不同意原告按份共有的要求，认为原告只是有其中的一部分土地，大部分面积是被告所有的。另外，根据现行的国家政策，除非土地整体买卖，否则无法办理过户或加名手续，被告当时与原告签订《土地转让协议书》时本来是想再签订一份转让协议的，但当时没有签订。
第三人表示其仅是中介方，系争土地未曾登记在第三人名下。
根据庭审确认的事实，本院认为：不动产物权登记具有公信力，即具有使社会公众相信其正确、合法的效力。登记记载的权利人在没有变更登记或法院重新确权之前，在法律上应推定其为真正的权利人。被告依法办理了系争土地和建筑物的房地产权证，是系争房地产的登记所有权人。本案中，原告主张其基于2006年与被告及第三人签订的《土地转让协议书》取得土地使用权，但根据该协议及补充协议，原告对协议归其使用的土地挂靠在被告土地证上，且原告对其出资建造的建筑物只以被告的名义提出申请并登记在被告名下没有异议，据此原告享有的是协议项下土地和建筑物的使用和收益权，原告现要求确认对系争土地和建筑物按份共有，其实质是要求享有物权，原告基于土地转让关系主张房地产物权，本院不予支持。现原告同时要求被告协助办理相关的土地转让及房产过户手续，因双方对物权的登记已有约定，现原告要求被告办理相关手续，应取得被告同意，并且该申请必须符合法律和现行政策的的规定，现被告已明确表示不同意按份共有且不符合房地产登记的相关规定，故原告的该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条之规定，判决如下：
驳回原告上海自联工贸有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费人民币13，140元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
代理审判员 侯 芳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年三月十一日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
二、《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
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