上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初32142号
原告：上海张江微电子港有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区碧波路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。
法定代表人：陈干锦，董事长。
委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
被告：上海费尼阁餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区碧波路XXX号XXX-XXX室。
法定代表人：叶平。
委托诉讼代理人：李炜，上海志良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白宇晨，上海志良律师事务所律师。
原告上海张江微电子港有限公司诉被告上海费尼阁餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后依法适用普通程序审理，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告上海张江微电子港有限公司的委托诉讼代理人徐臻佳、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人白宇晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海张江微电子港有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1、立即迁出张江高科技园区碧波路XXX号XXX-
XXX室(以下简称系争房屋)，并将该房屋恢复原状后返还原告；2、支付原告自2016年11月1日起至2017年3月31日止欠付的租金人民币(以下币种同)570,116.73元(按3,775.61元/天计算)、自2017年4月1日起至被告实际迁出并返还系争房屋之日止的房屋使用费(按7,551.22元/天计算)；3、支付原告自2017年1月1日起至2017年3月31日止欠付的物业费110,868元(按0.9元/平方米/天计算)、自2017年4月1日起至被告实际迁出并返还系争房屋之日止的物业费(按1.8元/平方米/天计算)；4、支付原告自2016年12月1日起至2017年4月30日止的水费7,229.75元、电费59,829元，合计67,058.75元；5、支付原告违约金344,524元(计算标准为3,375.61元/天×365天÷12月×3月)。事实与理由：原告为系争房屋所有权人。2013年4月25日，原、被告签署《商业广场租赁合同》，约定原告向被告出租系争房屋，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式、合同解除、违约责任等事宜。签约后，被告使用系争房屋至今，但自2016年11月起就欠付租金、物业费、水电煤费。原告多次发通知催款，被告仍未支付。2017年3月20日，原告向被告发送《终止租赁合同函》，并要求其支付上述欠费。2017年3月24日，被告向原告回函称其已于2017年3月21日收到解除函，并同意支付各项费用。之后，被告未迁出系争房屋以及支付欠费，已侵害原告利益，故为维护自身合法权益，原告起诉至法院，诉请如前。
被告上海费尼阁餐饮管理有限公司辩称：被告于2017年2月1日向原告申请退租并搬离、返还系争房屋，原告于2017年3月20日发出终止函，系回复被告意见，故认为租赁合同解除于2017年2月1日，房屋已于该日返还原告。对于各项欠费，仅同意支付2017年1月的租金，不认可2017年2月1日之后的租金，被告于2017年3月24日的回函已明确以系争房屋内的设备、物品抵扣2016年的租金；同意支付2017年1月的物业费，但物业费应由物业管理公司主张；同意支付水电费至2017年2月1日。对于违约金，认为计算标准过高，请求以欠付一个月房租的30%为标准予以调整。
本院经审理确认如下事实：碧波路XXX号房屋权利人系原告。2013年4月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《商业广场租赁合同》。该合同第6.1条约定，本合同期满终止或因任何原因提前解除时，乙方应在终止或解除日之前，将租赁用房恢复原状交还甲方并办妥退租手续。所谓恢复原状是指将租赁用房恢复至本合同或双方签署的租赁用房交付使用书所表明的原有状况(自然磨损、损耗除外)并腾空该房屋(无任何人员或物品占据该租赁用房)。因恢复原状所发生的费用由乙方承担；对租赁用房及其原有装潢、设施造成的损坏，乙方须予修复或赔偿。乙方应在本合同终止或解除日之前，将租赁用房恢复原状完毕经甲方验收合格(需书面确认，包括认可损坏赔偿金额)及交还房屋钥匙，方为办妥退租手续，否则，甲方有权按双倍计收自本合同终止或解除日起至办妥退租手续之日乙方超期的租金及物业管理费。第21.4条约定，若乙方出现以下情况之一，甲方有权书面通知乙方，要求乙方于该通知发出之日起3天内予以纠正、或提供担保、或恢复履行能力或商业信誉水平，若乙方在上述期限届满时仍不能满足上述要求，甲方有权立即解除本合同，收回租赁房屋，甲方并有权追究乙方、乙方应按以下规定承担违约责任：甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方无权要求退还当月已付租金、物业管理费和其他费用(若有)，并且乙方还需赔偿甲方相当于三个月租金的预期利益损失的违约金……21.4.3乙方未能如期支付物业管理费、其他任何应付费用包括但不限于水、电、煤气、通讯、额外空调的费用、滞纳金、违约金、损害赔偿等，且逾期60天仍未支付的，或未能如期支付应付款项累计达2次的，或乙方支付之票据，因乙方有欺诈行为或其他违法之恶意行为而遭到拒付。合同附表一约定，租赁用房实测建筑面积2157.49平方米，乙方不得以该面积与其他测绘机构所测出的面积有差异为由，提出更改房屋租赁面积及相应的租金、物业管理费及其他费用的金额。附表三约定了被告接收租赁房屋时的装修、设备标准：外墙采用大理石饰面，内部公共区域的走道、电梯厅、厕所、楼梯间装饰已由开发商完成。租赁区域的装饰由承租方自行解决，交付标准地面为细石混凝土面层，墙面经加强处理，顶棚面不设吊顶等。附表四约定，租赁期限自2013年5月1日起至2017年4月30日止。续租期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止。附表五约定，租金按建筑面积2157.49平方米计。2015年5月1日～2017年4月30日租金为1.75元/平方米/天……乙方租金实行先付后租原则，租金支付方式为月缴付，乙方在上月25日前支付下月租金。附表六约定，乙方应向甲方交纳租金保证金328,775元，相当于三个月租金，乙方现有保证金15万元，乙方须于本协议签署后五个工作日内，将保证金差额178,775元补足；向物业公司交纳物业管理费保证金111,200元(按使用面积1354计)，相当于三个月管理费。附表七约定，该租赁用房物业管理费自2013年5月1日起按使用面积0.90元/平方米/天支付。
因被告欠付租金等费用，2017年3月16日，原告向被告发出《催款通知》，称被告累计拖欠租金、物业费、水电费共计747,769.03元。另载明现有物业保证金2万元、租金保证金15万元。2017年3月20日，原告向被告发出《终止租赁合同函》，称鉴于被告欠付2016年11月起5个月租金及3个月物业管理费、水电费，故自即日起解除双方之间的租赁关系，并要求被告在2017年3月24日内将房屋恢复原状后归还原告。2017年3月24日，被告向原告发出《终止租赁合同函回复函》，称已于2017年3月21日收到上述终止函，同意终止租赁关系，且被告在2017年2月1日已向原告申请退租。对于原告在上述终止函中提及的费用，可以就百合食屋内的设备及餐饮经营用品作为相应的租赁费予以抵扣支付，具体方案原告决定即可。
根据物业公司出具的结算通知，被告欠付2016年12月21日起至2017年3月20日止的水费7,229.75元、电费59,829元。
审理中，原、被告一致确认，被告承租房屋系用于餐饮经营，租赁合同至2017年4月30日期满，之后非自然续租。月租金计算方式为1.75元/平方米/天×2157.49平方米×该月天数。
原告称，被告已支付租金至2016年10月31日，不同意被告以设备抵扣租金。被告欠付水电费周期以物业公司出具的结算通知所载为准。日物业管理费计算方式为0.9元/平方米/天×1350平方米=1,215元，月物业管理费计算方式为日物业管理费×该月天数。另，被告支付过租赁保证金15万元用于充抵拖欠的租金及使用费、物业管理费保证金2万元用于充抵被告应缴纳的物业管理费。
被告称，其已支付租金至2016年11月，以设备抵扣了2016年12月的租金。对于物业管理单位出具的水电费材料无异议。若被告主张的解约时间2017年2月1日不成立，则认可原告主张的解约日，即2017年3月21日。
以上事实，有上海市房地产权证、《商业广场租赁合同》(含附表)、《终止租赁合同函》、《终止租赁合同函回复函》、物业公司结算通知以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商业广场租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方均应全面遵照履行。支付租金系承租人的主要合同义务，本案中，被告拖欠租金等费用已构成违约，且未限期纠正，原告向其发出终止函，具有合同依据。根据原、被告在庭审中的意见，租赁合同于被告收到终止函之日即2017年3月21日解除，本院对此在判决内容中予以明确。被告称其在原告发函之前即提出解约并已搬离房屋，仅同意支付各项费用至2017年2月1日，但其并未提供相关证据，且涉案租赁关系中，被告系违约方，其并无单方解约权，本院对其主张不予采信。合同解除后，被告应按约将房屋按照合同附表三的交付标准恢复原状后返还原告，双方应按实结算相关费用。原告要求被告支付拖欠的水电费以及截至返还房屋之日止的租金(合同解除后为使用费)、物业管理费，均具有合同依据，本院予以支持。原告认为租金已支付至2016年11月并以设备抵扣部分租金的意见，均未提供证据且原告不予认可，本院不予采信。关于违约金，被告认为计算标准过高。鉴于原告起诉本案时，双方约定的租赁期限已经届满，本院根据原告的实际损失情况，将违约金酌情调整为相当于一个月的租金数额。合同第6.1条约定了被告逾期返还房屋时的房屋使用费、物业管理费的标准，即按该两项费用的两倍计算。对于该房屋使用费标准，被告认为过高。对此本院认为，解约后的房屋使用费、物业管理费标准具有惩罚承租人未按约搬离行为的违约金性质，在被告主张该标准过高、请求本院予以调整的情况下，本院根据双方履行合同的情况、原告损失以及被告违约程度等，酌情调整为原租金及物业管理费标准的1.3倍。关于保证金，原告同意用于抵扣被告相关欠费，经查并无不当，本院据此判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海张江微电子港有限公司与被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于2013年4月25日就上海市张江高科技园区碧波路XXX号XXX-
XXX室房屋签订的《商业广场租赁合同》于2017年3月21日解除；
二、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市张江高科技园区碧波路XXX号XXX-
XXX室房屋，并将该房屋恢复原状后返还原告上海张江微电子港有限公司；
三、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江微电子港有限公司自2016年11月1日起至2017年3月31日止的租金及使用费420,116.73元(已扣除被告支付的租赁保证金15万元)；
四、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江微电子港有限公司自2017年1月1日起至2017年3月31日止的物业管理费89,350元(已扣除被告支付的物业管理费保证金2万元)；
五、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按照6,487.79元/天的标准支付原告上海张江微电子港有限公司自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及物业管理费；
六、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江微电子港有限公司自2016年12月21日起至2017年3月20日止的水费7,229.75元、电费59,829元；
七、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江微电子港有限公司违约金114,841元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,633元，保全费5,000元，合计19,633元，由原告上海张江微电子港有限公司负担2,392元、被告上海费尼阁餐饮管理有限公司负担17,241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年九月十九日
书 记 员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。