大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第4209号
原告大连恒德物业服务有限公司。
法定代表人关峻菁，系该公司总经理。
委托代理人乔如柏。
被告曹洁娜。
委托代理人袁伟东（系被告母亲）。
原告大连恒德物业服务有限公司与被告曹洁娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连恒德物业服务有限公司的委托代理人乔如柏，被告曹洁娜的委托代理人袁伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连恒德物业服务有限公司诉称，原告系经“橄榄季小区”开发单位委托，并与全体业主签订“物业管理服务协议”的物业服务单位。原告接管该小区物业服务后，即按合同约定和相关管理规定开展物业服务。被告系该小区*房屋业主，房屋面积*平方米。按合同约定，被告应在每半年的首月10日交纳物业服务费，物业服务费标准为1.8元/平方米/月。但被告自2011年1月1日开始至2014年12月31日止，已拖欠物业服务费4,933元。经原告多次催告后被告仍未交纳。故原告诉至法院，请求：依法判令被告支付2011年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业费4,933元及滞纳金1,000元。
被告曹洁娜辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，被告对原告所述的房屋面积、拖欠物业费的时间及数额均无异议。被告不缴纳物业费的理由为：房屋存在质量问题。房屋位于8层，被告当时购买房屋时，开发商的售楼人员表示房屋的外阳台可以自行封闭，增加面积。但开发商和原告没有告知被告应注意外墙防水。待被告封闭阳台后，原告2010年才提示业主应注意防水。每当下雨时，墙体有不同程度的流水或渗水的情况，一年比一年严重。被告要求原告维修。被告曾召集近百家漏水的业主开会讨论解决方案。2012年，原告找来人给维修，只是在外墙抹胶，但漏水问题没有根本解决。后原告给被告家楼上的房屋维修了，仍未给被告家维修。被告无奈，只好自己找人维修，维修费用票据未保留，花了多少钱被告也记不清了。因此，被告认为房屋存在质量问题，故不同意缴纳物业费。
针对被告的上述答辩意见，原告表示曾联系施工单位到被告的房屋查看，施工单位表示被告是自行将内部墙体和外面阳台打通，且自行封闭外阳台，导致墙体有漏水现象，因此，施工单位认为该漏水情况不是房屋质量问题造成，因此不属于施工单位的维修范围。因此，被告以此为由不交物业费没有依据。
经审理查明，2009年3月18日，“恒德·橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“橄榄季”小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区哲林北园“橄榄季”小区65号1-8-3房屋的业主，该房屋建筑面积为57.09平方米。2009年8月23日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。2009年12月被告领取了案涉房屋钥匙。《前期物业管理委托合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2011年1月1日起至2014年12月31日止一直未交纳物业费，拖欠物业费合计4,933元。另查明，被告接收房屋后，自行封闭外阳台。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理委托合同》、收费许可证、物业服务费用催缴通知单及本案庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系。被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业费。根据合同约定及《收费许可证》记载，被告交纳物业费的标准应为每月每平方米1.8元。因此，被告理应依法交纳2011年1月1日起至2014年12月31日止拖欠的物业费4,933元，借故拖欠无理。
对于被告所提房屋漏水的问题。因原告主张被告系自行封闭外阳台时未做好外墙防水导致的漏水，而被告亦认可曾在接收房屋后自行封闭外阳台。因此，被告自行封闭的外阳台墙壁发生漏水情况，不能认定属原告提供物业服务的范畴，故被告以此为由拒绝交纳物业费没有法律依据。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，本案中，被告所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明原告尽其所能的提供了物业服务。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。
关于原告主张被告支付滞纳金1,000元的问题。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告曹洁娜于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒德物业服务有限公司2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费4,933元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告曹洁娜负担。被告负担部分，于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 陈袁媛
代理审判员 张金霞
代理审判员 刘 瑾
二〇一五年六月三十日
书 记 员 刘英俊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。