广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初16985号
原告：邓爱创，男，1965年9月12日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：邓凤娟，女，1992年12月22日出生，汉族，住广东省东莞市。
被告：欧凡标，男，住广西壮族自治区南宁市宾阳县。
原告邓爱创诉被告欧凡标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓爱创的委托代理人邓凤娟到庭参加诉讼，被告欧凡标经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓爱创向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付使用费17688元（自2014年6月2日至2016年6月止）及逾期支付租金的违约金5700元（合同约定被告欠租金不满一个月，应支付当月租金30%违约金），租赁期间产和生的水电费3919.70元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2015年8月22日，邓爱创通过自称是“东莞市和通房地产经纪有限公司”中介经纪人覃华山介绍而出租厂房给欧凡标，并支付了覃华山中介费3800元。同日，欧凡标与邓爱创签订了《厂房租赁合同》，约定邓爱创将位于东莞市石排镇水贝邓屋村沙子地68号的厂房租赁给欧凡标使用，租赁期为2年，即从2015年9月6日至2017年9月6日止，租金每月6日前由欧凡标支付邓爱创3800元，如欧凡标拖欠租金不付满一个月，应当支付当月租金30%的违约金，租赁期间欧凡标使用该厂房的包括但不限于水电费、话费等由欧凡标承担。
被告欧凡标没有答辩，亦没有向本院提交任何证据材料。
本院经审理认定如下事实，位于东莞市石排镇水贝邓屋村水沙子地68号的厂房没有办理房地产权证及建筑工程规划许可证，故邓爱创与欧凡标就上述厂房签署的租赁合同为无效合同。经本院释明后，邓爱创增加诉讼请求为确认双方于2015年8月22日签订的厂房租赁合同为无效合同，并将原来由租金请求变更为占地使用费。
邓爱创提交了《厂房租赁合同》，主张邓爱创与欧凡标签署了厂房租赁合同，欧凡标应按合同的约定履行支付占地使用费及水电费、话费等义务。该厂房租赁合同约定：甲方将东莞市石排镇水贝邓屋村沙子地68号的厂房租给乙方使用，合同租用期为2年，即由2015年9月6日起至2017年9月6日止，面积约为600平方米，租金为3800元／月，于每月6号前支付当月租金；租赁保证金为7600元，此后作为租赁期满前或解除合同前最后两个月租金；租赁期间乙方应及时支付房租及其他应支付的费用，如拖欠不付满一个月，支付当月租金30%作为违约金，并按每日万分之六支付滞纳金，并有权终止租赁协议，收回厂房的使用权，等等。该合同甲方（出租方）处有“邓爱创”字样的签字，乙方（承租方）处有“欧凡标”字样的签字，落款时间为2015年8月22日。
邓爱创提交了收据9张，主张邓爱创只收取了欧凡标自2015年9月份至2016年1月份的占地使用费，欧凡标尚拖欠2016年2月至6月份的占地使用费及2016年5月份、6月份的水电费和话费。上述收据分别记载了今收欧凡标租厂房押金2个月7600元、2015年10月6日至2015年11月5日租金3800元、2015年11月6日至2015年12月5日租金3800元、2015年12月6日至2016年1月5日租金3800元、2015年12月份水电费1405.2元、2016年1月份水电费2182.9元、2016年2月份水电费151.7元、2016年3月份水电费1629.8元及2015年9月份话费234元。
邓爱创提交了短信信息，主张欧凡标已明确向其表明不履行合同支付租金。该短信内容：邓生，这段时间工厂不景气，再加上前几天环保的又过来了，不知道是谁又投诉了，我又没钱交下去，房租都没得交给你，实在顶不下去了，我只有回家了，工人工资我跟他们说好了，真的对不起。
邓爱创在庭审中有如下主张：1、欧凡标支付了7600元的保证金，厂房租赁合同上约定了该保证金作为租赁期满前或解除合同前最后两个月租金，故邓爱创将该保证金抵扣了2016年7、8月份的占地使用费。2、欧凡标于2016年6月份搬走了部分设备并从该月份开始下落不明，截至庭审为止，欧凡标尚有部分物品存放在该厂房处，邓爱创没有将厂房再租赁出去，一直留空等欧凡标回来结算占地使用费及清理全部物品，故占地使用费应计至庭审之日。由于邓爱创已支付了保证金，邓爱创已扣减了最后两个月的占地使用费，故只诉求2016年2月至6月份的占地使用费。3、欧凡标拖欠邓爱创2016年5、6月份水电费3919.70元，但没有证据证明。4、由于双方签署的合同无效，故邓爱创现放弃诉求欧凡标逾期支付租金的违约金。
本院认为，邓爱创以与欧凡标存在租赁合同关系而诉求欧凡标支付租金，故本案为租赁合同纠纷案件。被告欧凡标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状和任何证据，应视为放弃质证及抗辩的权利，因此而产生的法律后果应由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，原、被告签订的《租赁厂房合同》应为无效合同。邓爱创无权据此无效合同诉求逾期支付租金或占地使用费的违约金，故邓爱创在庭审中表示放弃诉求欧凡标支付逾期支付租金的违约金，符合法律的规定，本院予以准许。
至于邓爱创诉求的占地使用费问题。由于上述厂房租赁合同为无效合同，但欧凡标实际占用了该厂房，故本院酌定以该厂房租赁合同约定的租金作为占地使用费的使用标准。邓爱创主张一直留空厂房等待欧凡标结算占地使用费并清理全部物品，扣减已收取7600元作为最后二个月的占地使用费，故只诉求2016年2月至6月的占地使用费。欧凡标未提交证据证明其已搬离案涉的厂房，故本院对邓爱创主张的一直留空该厂房给欧凡标予以采信，故欧凡标应支付占地使用费至其搬离之日。邓爱创确认已收取欧凡标7600元的保证金，此主张属于不利于其自身权益的自认，本院予以认定，邓爱创以此保证金作为扣减欧凡标最后二个月的占地使用费并无不妥，本院予以准许。根据邓爱创提交的收据显示，欧凡标已支付了2016年2月份部分占地使用费1312元，未支付2016年2月份部分占地使用费2488元及2016年3月份至6月份占地使用费15200元，共计拖欠占地使用费2488元＋15200元=17688元。上述占地使用费，欧凡标没有提交证据证明其已支付该费用，故本院对邓爱创诉求欧凡标支付此款予以支持。
至于邓爱创诉求的水电费问题。由于邓爱创未提交证据证明欧凡标于2016年2月至6月占用使用该厂房时产生水电费及具体产生的金额，故本院对此无法确认，邓爱创此诉求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告邓爱创与被告欧凡标于2015年8月22日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告欧凡标应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓爱创支付2016年2月至6月期间厂房使用费17688元；
三、驳回原告邓爱创其他诉讼请求。
如被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费241.35元（已由原告邓爱创预交），由原告邓爱创负担41.35元，由被告欧凡标负担200元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 苏俏针
二〇一六年十月十日
书 记 员 李沿桦
卢月珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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