宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第20号
原告：宁波市宏升房产经纪有限公司。
代表人：梁岳良。
委托代理人：童伊莉。
被告：吕翠英，无固定职业。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
上述两第三人共同委托代理人：杨静。
原告宁波市宏升房产经纪有限公司诉被告徐海根、孙尔英、吕翠英返还原物纠纷一案，于2014年12月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，原告申请撤回对被告徐海根、孙尔英的诉讼，不违反法律规定，本院予以准许。后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。审理期间，本院依职权追加宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）为第三人参与本案诉讼。本案于2015年4月23日公开开庭进行了审理，原告宁波市宏升房产经纪有限公司的委托代理人童伊莉，被告吕翠英，第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会的共同委托代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年4月11日原告与第三人宋诏桥村经济合作社签订了《房地产转让合同》，购买了永泰花园50幢187号106A室，并于2012年5月4日办理了过户手续。后原告发现被告吕翠英占用该房屋并将该房屋出租给徐海根、孙尔英，原告多次要求徐海根、孙尔英及被告吕翠英腾退房屋，三人均置之不理。现原告诉至法院，请求判令：1.被告吕翠英腾退位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园50幢187号106A室房屋；2.被告吕翠英支付原告房屋使用费38466元（使用费按照每月20元/平方米计算，自2012年5月4日暂计至2014年11月4日，实际计至被告实际履行之日）。
被告吕翠英答辩称：事实上本案讼争的房屋是第三人安置其父亲吕道法的，吕道法本人现已去世，去世时间忘记了。现在该房屋的钥匙在其手中，房屋被其租出去了，租金700元/月由其收取，归其所有。其有兄弟姐妹三人，家庭曾内部协商其在父亲生前尽照顾义务，该房屋买下来后归其所有。不同意腾退该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会陈述：原告诉称的内容属实，2006年7月8日，吕道法与其签订房屋租赁协议一份，由吕道法承租该村位于中河街道永泰花园50幢187号106A室房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，期满后未再续约。但是原告出具的房屋买卖协议的有效性正在另案处理，第三人的领导班子已换届，新的领导班子对房屋买卖协议的有效性无法确定。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告、第三人意见如下：
1.房地产转让合同一份，拟证明原告于2012年4月11日与宋诏桥村经济合作社签订房地产转让合同购买永泰花园50幢187号106A室的事实；
2.房产证、土地证、契证各一份，拟证明永泰花园50幢187号106A室归原告所有；
3.照片一份，拟证明原告向被告发通知要求被告搬离永泰花园50幢187号106A室的事实。
原告提交的证据1、2，被告对该证据的真实性无异议，第三人对证据真实性无异议，但是认为房地产转让合同的有效性在江东区人民法院审理的案件中会涉及，现第三人正在等待江东区人民法院的判决结果；原告提交的证据3，被告及第三人均表示不知道。
被告及第三人未向法院提交证据材料。
上述证据，经原、被告质证，第三人陈述意见，本院认证如下：
原告提交的证据1、2，具有真实性，能够证明宁波市鄞州区中河街道永泰花园50幢187号106A室房屋已由宋诏桥村经济合作社过户至原告名下的事实，本院予以认定；原告提交的证据3，照片显示拍摄地点为永泰花园50幢187号106A室，能够证明原告向被告发通知要求被告搬离讼争房屋的事实，本院对该证据予以认定。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
被告及其父亲吕道法均系宋诏桥村村民。2006年7月8日，吕道法与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由吕道法承租该村位于中河街道永泰花园50幢187号106A室房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为3300元，合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（本案被告）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，吕道法除用现金支付第一年房租3300元外，其余租金以其每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。2011年7月31日以后第三人宋诏桥村委会未向吕道法及被告收取租金。因合作开发建房欠款，第三人宋诏桥村经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理过户手续。后原告从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了上述房屋，房屋面积55.72平方米，售价724360元。但购房买卖合同订立的双方为原告和第三人宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2012年4月11日。同年5月4日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至原告名下。吕道法于2011年2月2日去世，该房屋由被告实际占有，被告将该房屋以700元/月的价格进行出租，租金归被告所有。2013年8月27日原告向被告发出书面通知，要求被告于2013年9月2日前搬离讼争房屋，但被告至今未搬离。
本院认为，本案被告之父吕道法与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租赁期间内，吕道法去世，被告作为近亲属实际占有并继续使用租赁物，视为本案被告继承讼争房屋的使用权，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在房屋租赁期间，第三人宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖予原告并已办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但第三人作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，原告在2012年5月4日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告与第三人之间的原租赁合同为不定期合同，原告取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求被告返还房屋。2013年8月27日原告向被告发出书面通知，要求被告于2013年9月2日前搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示，因讼争房屋钥匙在被告处，被告实际控制占有该房屋，租赁合同解除后被告无权占有该房屋，故原告要求被告腾退房屋的主张应当予以支持。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，原告与被告及吕道法的租赁合同于2013年9月2日解除。原告于2012年5月4日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向原承租人收取房屋使用费。因吕道法于2011年2月2日去世后，讼争房屋钥匙在被告处，该房屋由被告实际控制，故被告作为房屋实际占有人，应从2012年5月4日至2013年9月1日按原租赁合同的约定向原告支付房屋使用费1082.3元。2013年9月2日起原告解除租赁合同，但被告仍然占有该房屋，给被告造成损失，原告要求被告按照每月20元／平方米的标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告吕翠英于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告宁波市宏升房产经纪有限公司位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园50幢187号106A室房屋；
二、被告吕翠英于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市宏升房产经纪有限公司2012年5月4日至2013年9月1日期间的房屋使用费1082.3元；
三、被告吕翠英按照每月20元/平方米的标准向原告宁波市宏升房产经纪有限公司支付自2013年9月2日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费762元，由被告吕翠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 敏
人民陪审员 陈俊娥
人民陪审员 朱占年
二〇一五年六月十五日
代书 记员 沈璐瑶