广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第170号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟权辉。
委托代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶菊芳。
委托代理人：李永岳，系广东盛世律师事务所律师。
上诉人钟权辉与叶菊芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院于2015年4月10日作出的（2015）梅江法民三初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人钟权辉及其委托代理人杨春燕，上诉人叶菊芳及其委托代理人李永岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告钟权辉诉称：2011年12月1日，原、被告双方签订了一份《店铺租赁合同》，合同约定：被告将其位于东门塘一间店面租赁给原告使用，租赁时间从2011年12月1日至2014年12月1日止，租金为每月人民币3000元，合同签订后原告向被告缴交了店铺租赁保证金人民币9000元。被告按时足额缴交租金直至租赁合同到期。合同到期后，原告打算继续租赁被告的店铺，为了表示续租的诚意，原告预付了人民币5000元给被告，事后经协商，双方没有达成一致意见，双方确认于2014年12月31日解除租赁合同关系。原告按约履行店铺腾退的相关工作，2014年12月31日，原告将店铺清洁干净欲与被告进行交接，但被告却以种种理由不予退还原告店铺租赁保证金和多收的租金。综上所述，原告认为，按租赁合同约定，原告退回店铺时，被告应将店铺保证金退回给原告。现被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，特此提出诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方于2011年12月1日签订的《店铺租赁合同》已于2014年12月31日解除；2、被告向原告退还店铺租赁保证金9000元；3、被告向原告退还多收的租金2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告叶菊芳辩称：1、原、被告双方在合同到期后，经原告的要求双方同意继续租赁本案店铺，合同约定每月租金为5000元，而被告也按照双方的约定缴纳了当月的租金5000元，现原告要求返还租金与事实不符。2、鉴于本案原告未将所承租的店铺按原状返还给被告，因此原告应依法将店铺恢复原状并返还给被告，按照双方合同的约定，由于本案原告违反合同约定，因此对该保证金依照合同约定依法不予以返还。请求法院依法驳回原告的诉请。
叶菊芳反诉称：反诉人与被反诉人于2011年12月1日签订了一份《店铺租赁合同》，约定反诉人将位于梅州市东门塘DM02栋底层22号店面租给被反诉人使用，租赁时间为从2011年12月1日至2014年12月1日止，租金为每月3000元。合同签订后，在上述租赁期限内双方都能按照合同的内容履约。合同到期后，被反诉人打算继续租赁反诉人的店铺，因市场形势的变更，反诉人提出如果被反诉人想要继续租赁反诉人的店铺，租金应调整为5000元/月。经协商，双方口头约定由被反诉人再续租反诉人的店铺1个月，租金为5000元/月。协商后，被反诉人按约向反诉人汇款支付了5000元租金。2014年12月31日18时左右，因租期己届满，反诉人到店铺欲与被反诉人进行店铺交接，到达店铺门口后，反诉人发现店铺内无灯光，电表被移出店外，且满地堆满垃圾、泥水，无法检查被反诉人是否对店铺实施了违反双方所签订的《店铺租赁合同》的行为。为此，反诉人向被反诉人询问情况，岂知被反诉人以恶言相向，甚至以武力相威胁，阻止反诉人进行店铺交接。因反诉人人身受到威胁，反诉人立即拨打110报警，民警到场后，对被反诉人进行严厉警告，并保护反诉人离开现场，才阻止事态进一步扩大。反诉人认为，被反诉人对反诉人的店铺不进行清理，破坏店铺用电设施，把电表从店前移至店背，并阻止反诉人交接店铺的行为严重侵犯了反诉人的合法权益。特提出反诉，请求：1、确认原、被告双方于2011年12月1日签订的《店铺租赁合同》已于2014年12月31日解除；2、被反诉人将租赁的店铺清理干净、恢复用电设施、电表后返还给反诉人；3、被反诉人向反诉人支付从2014年12月31日至店铺移交之日止的占用费（按5000元/月的标准进行计算）；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告钟权辉辩称：答辩人认为叶菊芳的反诉没有事实法律依据：1、答辩人一直是按约交付了双方约定的每月3000元的租金，2014年12月双方约定续租一个月，答辩人也预交了5000元给反诉人，但该5000元只是预先交付的承租金，实际租金还是每月3000元。但因为之后双方之间对该续租问题没有达成一致的意见，所以只续租了一个月，即是2014年12月1日至2015年1月1日，反诉人未在租期届满前一天便向答辩人提出店铺交接，答辩人是按合同约定的店铺交接条件将店铺交还给反诉人，但是因反诉人自身的原因没有完成交接手续；2、答辩人认为没有完成交接手续是反诉人的原因造成，所以反诉人要求答辩人支付2015年1月1日起至店铺移交之日的占用费用没有法律依据，请求法院驳回叶菊芳的反诉请求。
一审法院查明的事实和判决结果
一审法院经审理查明：2011年12月1日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：经原告要求，被告同意将其共有的东门塘一间店铺（位于梅州市东门塘DM02栋底层店面22号）租赁给原告使用，租赁时间从2011年12月1日至2014年12月1日止，合同期满后，其固定装修为被告所有（含照明、水电管线），在同等条件下，原告有优先承租权，其租金及租赁方式另定。租金为每月人民币3000元。原告向被告缴交店铺租赁保证金9000元，保证金不计利息，退回店铺、交清店租和水、电费后，店铺租赁保证金退回给原告。租赁期内，原告中途提出退店，保证金不予退还。合同签订后，被告按约交付店铺给原告，原告亦按约向被告缴交保证金9000元及租金。合同期满后，双方协商续租事宜。期间，原告向被告转账5000元，继续使用店铺至2014年12月31日。此后，双方因店铺交接问题发生纠纷，原告遂于2015年1月诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩及提起反诉。
另查明，双方因店铺交接发生纠纷后，原告将店铺关门至今。原告已经缴清店铺水电费，水电正常使用。店铺招牌与另外两间店铺招牌为一体招牌。
庭审中，双方对于原告转账5000元的事实均无异议，但原告主张是双方协商续租时的预付租金，被告则表示双方已经口头约定再由原告续租一个月，租金为每月5000元。双方均确认租赁合同于2014年12月31日解除。另，被告明确第二项反诉请求为：“被反诉人将租赁的店铺墙面刮光、平整地板瓷砖、拆除招牌、电表移回原位、通水、通电后返还给反诉人。”。
一审法院审理认为：原、被告于2011年12月1日签订的《店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力。
关于合同期满后，双方是否重新订立了租赁合同。被告主张双方已经口头约定重新订立了月租金为5000元的租赁合同，因原告对此不予认可，且被告亦未提供充分证据证实其主张，本院不予支持。合同期满后，在双方未重新订立租赁合同的情况下，原告继续使用租赁物，视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因此，租金标准应按原合同3000元/月的标准计算。现原、被告均请求确认租赁合同于2014年12月31日解除，本院予以支持。因不定期租赁合同仅履行了一个月，原告应付租金为3000元，因此，被告应返还原告多支付的租金2000元（5000-3000）。
合同解除后，原告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，租赁物使用后的合理损耗应当是允许的。因此，对于被告反诉请求原告将店铺墙面刮光、平整地板瓷砖的主张，本院不予支持。根据合同约定，固定装修为被告所有，店铺招牌属于固定装修，归属于被告，原告无拆除店铺招牌的义务，且根据查明的事实，本案店铺招牌与另外两间店铺招牌为一体招牌，招牌底架可以循环利用，拆除不符合现实经济利益。因此，被告反诉请求原告拆除店铺招牌，本院不予支持。根据查明的事实，店铺水电正常使用，说明电表正常工作，且电表移至店铺侧面亦不影响店铺使用。因此，被告反诉请求原告将电表移回原位，理由不足，本院不予支持。
根据合同约定，原告退回店铺、交清店租和水、电费后，被告应将店铺租赁保证金9000元退还给原告。因此，被告应在原告交还店铺后退还保证金9000元给原告。虽然合同已经解除，但是因原告目前实际占用该店铺，依据公平原则，原告应当支付占用期间的占用费，标准可参照合同约定的租金标准（即3000元/月）计算。现被告反诉请求原告支付从2014年12月31日起至店铺移交之日止的占用费，标准按5000元/月计算。本院依法予以调整为原告支付从2015年1月1日起至交还店铺之日止的占用费，标准按3000元/月计算。原告主张当时店铺交接时已经符合交接条件，店铺未交接是由于被告原因造成，并未提供证据证实其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2011年12月1日签订的《店铺租赁合同》已经于2014年12月31日解除；二、原告（反诉被告）钟权辉应在本判决生效之日起5日内，将位于梅州市东门塘DM02栋底层店面22号的店铺交还给被告（反诉原告）叶菊芳；三、原告（反诉被告）钟权辉应从2015年1月1日起至交还上述店铺给被告（反诉原告）叶菊芳之日止，按月租金3000元的标准计付占用费给被告（反诉原告）叶菊芳；四、被告（反诉原告）叶菊芳应在本判决生效之日起5日内，退还租赁保证金9000元给原告（反诉被告）钟权辉；五、被告（反诉原告）叶菊芳应在本判决生效之日起5日内，退还租金2000元给原告（反诉被告）钟权辉；六、驳回被告（反诉原告）叶菊芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元，按规定减半收取37.5元（此款已由钟权辉预交），反诉案件受理费50元，按规定减半收取25元（此款已由叶菊芳预交），合计62.5元，由钟权辉承担30元，叶菊芳承担32.5元。
当事人二审诉辩意见
钟权辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定“虽然合同已经解除，但是因原告目前占用该店铺，依据公平原则，原告应当支付占用期间的占用费，标准可参照合同约定的租金标准（即3000元/月）计算。原告主张当时店铺交接时已经符合交接条件，店铺未交接是由于被告造成，并未提供证据证实其主张，本院不予支持”是错误的，理由是：第一、上诉人没有占用被上诉人的店铺，上诉人的租赁合同到期（2015年1月1日到期）前一天即2014年12月31日便通知被上诉人进行店铺交接，由此所产生的法律责任应当全部由被上诉人自行承担。事实是，上诉人从2014年12月31日租赁合同解除时，上诉人早已清空店铺，之后也没有再使用该店铺，但因被上诉人拒绝不交接店铺，上诉人为了防止不法分子破坏店铺，被迫替被上诉人代保管钥匙，上诉人都没有向被上诉人要求支付代管费用。第二、被上诉人不交接店铺，上诉人没有办法，只得选择通过法律途径解决问题，上诉人在2015年1月22日向法院提起诉讼。从上诉人通过协商最后诉讼，也可看出，正是被上诉人恶意不进行交接，不交接店铺，上诉人才会诉讼。上诉人的及时起诉可以说明，店铺未交接是被上诉人单方原因造成，上诉人无任何过错，上诉人无理由承担“占用费”。第三、上诉人租赁被上诉人店铺的同时，还租赁了相邻的其他两家业主的店铺，上诉人是同时租赁并装修了三间店铺进行营业。三间店铺也是同时于2014年12月31日解除租赁关系，其他两间店铺都已于2015年1月1日前完成交接工作，唯独被上诉人的店铺未能交接，如果说，上诉人交接的店铺不符合交接条件的话，其他两间店铺的业主，怎么可能接受？这也说明正是被上诉人的原因造成了未能交接。第四、被上诉人一审反诉时提出了多种无理诉讼请求，如要求上诉人将店铺的墙面刮光、拆除招牌、平整地板瓷砖、重装水电等，上诉人的这些无理请求均没有得到一审法院的支持，一审法院也认定被上诉人的这样主张是无事实和法律根据的。从侧面反映出是被上诉人的个人行为造成店铺未能交接。综上所述，从事实和证据上，上诉人都不存在占有店铺，均可证实：是被上诉人的多种无理原因造成店铺未交接，因此，被上诉人反诉请求上诉人支付占用费，是无任何事实和法律根据的，一审法院认定“上诉人实际占用店铺，应当支付占用费”是错误的，依法应予以改正。请求二审法院：一、依法撤销梅州市梅江区人民法院（2015）梅江法民三初字第72号民事判决书第二项、第三项判决；二、依法改判驳回被上诉人一审反诉所提出的全部诉讼请求；三、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人叶菊芳上诉称：一、原审以“店铺水电正常使用，说明电表正常工作，且电表移至店铺侧面亦不影响使用”为由驳回上诉人请求将电表移回原位的判决是剥夺上诉人行使财产所有权权能及无视用电安全的无理判决。二、被上诉人应当以双方约定的租金标准5000元/月计付占用期的占用费。综上，上诉人认为原审以电表正常工作，电表移至店铺侧面不影响使用为由驳回上诉人请求将电表移回原位的判决是剥夺上诉人行使财产所有权权能的无理判决；判决被上诉人以3000元/月计付占用期间的占用费属于判决错误。为此，特依法提起上诉，请求二审法院：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2015）梅江法民三初字第72号民事判决第六项；二、改判被上诉人恢复租赁房屋的用电设施及电表；三、被上诉人向上诉人支付2014年12月31日至2015年4月23日止以每月5000元标准计算的占用费；四、被上诉人承担本案诉讼费用。
针对钟权辉的上诉，叶菊芳辩称：一审认定合同期满后店铺未交接是由于上诉人造成的，上诉人应当支付占用期间的占用费正确、合法，但占用费应以双方约定的租金标准5000元/月计，答辩人认为一审认定合同期满后店铺未交接是由于上诉人造成的，上诉人应当支付占用期间的占用费正确、合法，应当予以驳回上诉人的上诉请求，但占用费不能以3000元/月的标准计算，应以双方约定的租金5000元/月计，对此法院应予纠正，以维护答辩人应有的合法权益。
钟权辉针对叶菊芳的上诉辩称：一、涉案店铺水电能正常使用，原审已经查清楚，而且电表从店前移至店侧也能使用，因此叶菊芳的请求不能支持。双方在期限届满后，口头约定由钟权辉续租，钟权辉支付5000元是预付租金不是一个月的租金，钟权辉要求续租店铺，预付租金为5000元，叶菊芳要求占用费为5000元/月没有任何依据。2015年1月以后的占用费，钟权辉已经积极履行交付义务，因为叶菊芳拒绝交接店铺，拒绝收取钟权辉的店铺钥匙，所以导致涉案店铺一直关门的原因，因此按照公平合理的原则，2015年1月份以后的占用费钟权辉是不应当承担的。综上，请求法院依法驳回叶菊芳的上诉请求，并支持钟权辉的上诉请求。
本院二审查明的事实及判决结果
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院二审另查明：上诉人叶菊芳已于2015年4月23日通过一审法院收回诉争店铺的钥匙，并出具了收条。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷案件。根据一审裁判结果和双方当事人二审诉辩主张，双方均认可本案诉争的房屋租赁合同已于2014年12月31日解除，故本案二审主要争议焦点为：1、双方当事人签订的房屋租赁合同于2014年12月31日到期后导致租赁店铺未能按时交接的过错责任由谁承担；2、迟延移交店铺造成的损失如何计算及如何承担。
关于造成租赁店铺在租赁合同到期后未能按时进行交接的过错责任由谁承担问题。由于双方均认可于2011年12月1日签订的《店铺租赁合同》于2014年12月1日到期后，经双方口头协商，又达成续租一个月的协议，并已履行完毕。在租赁合同约定的租赁期限届满后，双方在是否符合移交条件上存在异议，承租人钟权辉主张其已及时腾空店铺准备移交，但出租人叶菊芳无正当理由拒绝接受移交；而叶菊芳则主张钟权辉在使用和腾空店铺过程中改变了电表安装位置及对店铺内饰造成了损坏等，故在钟权辉未完全修复前拒绝接受店铺的移交。为此，钟权辉于2015年1月21日向一审法院提起本案诉讼，叶菊芳则提起反诉。依据双方签订的《店铺租赁合同》，钟权辉要取回租赁保证金的前提是期满退回店铺、交清店租和水、电费，除此之外并没有明确约定其他条件；而本案诉争的租赁合同租赁期限已经届满，钟权辉亦已腾空店铺及交清了水、电费。叶菊芳以钟权辉对店铺造成了损坏及改变了电表的安装位置等为由拒绝接受店铺的移交，依据不足。一是租赁合同没有约定移交的具体条件；二是如若钟权辉真的对店铺造成了较为明显的损坏，可要求钟权辉赔偿。况且，作为出租人的叶菊芳在通过出租标的物获取收益的同时，对承租人在符合约定或者租赁物的性质使用过程中所造成的合理损耗应当可以预见并且应予容忍。钟权辉虽能及时向一审法院起诉，但由于未能明确要求将店铺交回给叶菊芳，直至2015年4月23日才通过一审法院将诉争店铺的钥匙交回给叶菊芳，造成店铺迟延移交近四个月。对此，双方当事人均负有一定的过错。
关于本案迟延移交店铺造成的损失应如何计算及如何承担的问题。由于双方当事人均认可本案诉争的租赁合同已于2014年12月31日到期，且双方当事人并没有继续履行的意愿，也没有继续履行的行为，故本案不存在由定期租赁合同关系转为不定期租赁合同关系的事实。由于双方认可在租赁合同于2014年12月1日到期后，经口头协商达成再续租一个月的协议；但关于店租问题，双方说法不一。由于钟权辉在口头协议达成后支付了5000元给叶菊芳，结合其仍有9000元保证金在叶菊芳手尚未退回的事实，可以认定双方口头达成续租一个月的租金为5000元。钟权辉主张其多预付2000元租金与其主张续租一个月的事实不符，对其此一抗辩理由不予采信。鉴于诉争店铺已于2015年4月23日交回叶菊芳，据此，迟延移交店铺的损失计算期间为2015年1月1日至2015年4月23日。此期间诉争店铺的租金可视为损失，由过错双方承担。至于租金损失的计算标准问题，因双方最后口头达成的租赁合同的租金标准为5000元，故对钟权辉在租赁合同到期后的2015年1月1日直至将店铺交回叶菊芳的2015年4月23日期间造成的租金损失的计算标准可定为每月5000元。由于双方对店铺未能及时交接均有过错，由于叶菊芳拒绝接受店铺移交的理由不充分，应对店铺租金损失承担60%责任，钟权辉承担40%责任。一审法院判令由钟权辉承担迟延交付店铺期间的全部租金损失及没有明确将租金损失的计算截止时间定为实际移交店铺的2015年4月23日不当，应予纠正。叶菊芳上诉认为店铺租金损失应按每月5000元计算有理，予以采纳；但其上诉主张该租金损失应全部由钟权辉承担，则依据不足，不予采信。叶菊芳上诉主张的电表安装位置的改变及店内踢脚线部分损坏等，要求钟权辉全部修复的请求，因钟权辉已承担上述租金损失，且叶菊芳未能证明钟权辉存在违约使用店铺或违背租赁物的物理性质进行使用致店铺受损的情形，故对叶菊芳的此一上诉请求亦不予支持。钟权辉主张其对店铺租金损失不承担责任的上诉请求及要求全部驳回叶菊芳上诉请求的抗辩均理由不足，不予采纳与支持。
综上所述，钟权辉和叶菊芳上诉提出的理由均部分有理，予以采纳；部分无理，不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2015）梅江法民三初字第72号民事判决第一、四、六项及诉讼费负担部分；
二、撤销梅州市梅江区人民法院（2015）梅江法民三初字第72号民事判决第二、五项；
三、变更梅州市梅江区人民法院（2015）梅江法民三初字第72号民事判决第三项为“钟权辉应从2015年1月1日起至2015年4月23日止，按每月租金2000元的标准计付租金损失给叶菊芳”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费125元，由上诉人钟权辉和叶菊芳各负担62.5元。上诉人钟权辉已预交二审案件受理费62.5元，上诉人叶菊芳已预交二审案件受理费300元，由本院退回237.5元给上诉人叶菊芳。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖庆浪
代理审判员 黄伟玲
代理审判员 曾柳青
二〇一五年八月五日
书 记 员 朱 琪