河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终6710号上诉人（原审被告）：冯安合，男，1970年12月5日出生，汉族，现住盐山县。上诉人（原审被告）：张景利，女，1971年3月1日出生，汉族，住址同上，系冯安合妻子。委托诉讼代理人：姜赛，男，1975年11月7日出生，汉族，住新沂市，与上诉人冯安合、张景利系朋友关系，系盐山县圣佛镇冯庄村村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：付化超，男，1988年1月29日出生，汉族，现住青县。委托诉讼代理人：李正强，河北精忠致远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北北明房地产开发有限公司。住所地：青县政府后配楼228。法定代表人：赵淑英，经理。委托诉讼代理人：陈健英，河北衡泰律师事务所律师。上诉人张景利、冯安合因与被上诉人付化超、河北北明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2016）冀0922民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯安合、张景利上诉请求：1.请求二审法院依法撤销河北省青县人民法院（2016）冀0922民初3701号民事判决，依法改判驳回付化超对上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人冯安合于2014年2月22日和付化超签订房产转让协议。协议书第一条已将房屋现状说的很清楚，付化超是在完全清楚房屋状况的情况下，自愿转让房屋，当时转让的房屋价格也比较便宜，双方共同到河北北明房地产开发有限公司办理了更名手续，付化超收走了冯安合的关于涉案房屋的购房合同和缴款票据，河北北明房地产开发有限公司也已为付化超签订了购房合同并出具了购房收款收据，房产办理了更名手续，等于河北北明房地产开发有限公司收取了付化超的房款，现在一审法院判决上诉人退款，于法无据。现在付化超已取得房屋，暂时未能办证，是被上诉人付化超和河北北明房地产开发有限公司之间的纠纷，不应该和冯安合有关，付化超在原审中起诉冯安合违反了合同相对性原则。一审法院认定冯安合与付化超签订的房屋买卖协议及付化超与河北北明房地产开发有限公司均无效是错误的。即使无效，一审法院也没有按照无效合同应该双向返还的结果来处理，这一点明显偏袒被上诉人。张景利虽然和冯安合是夫妻关系，但是张景利没有参与房屋买卖事宜，也没有收取付化超的售房款，冯安合也没有收取付化超的购房款，付化超的购房款完全不属于张景利及冯安合的家庭收入，所以一审判决张景利共同返还付化超购房款是错误的。被上诉人付化超答辩称：我方认为一审判决正确，应当予以维持。1.付化超与冯安合签订协议的第一条所说的买方对房产情况充分了解，指的是对第一条约定的情况的充分了解，并没有任何人告知我方该房屋之前已进行抵押，且被法院依法予以查封的情况，并且冯安合一方在合同的第6条明确承诺保证交易房屋不涉及第三方权利，卖方保证对该房屋有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，所以即使冯安合一方不算欺诈，但最起码有隐瞒事实的情况。2.付化超的购房款全部交给了冯安合，与北明公司另行签订购房合同是冯安合与北明公司协商确定的结果，本案中事实上收款人为冯安合，合同的相对人也是冯安合。3.根据冯安合的陈述，交易房屋是他为北明公司供应钢材用为抵顶钢材欠款的，按我国婚姻法规定，如无其他明确相反证据对北明公司享有的债权属于夫妻共同的财产权益，抵顶得来的房屋也属于夫妻二人的共同财产，出售该房屋所得是冯安合个人收取还是与张景利共同收取，并不影响在合同无效的情况下共同返还购房款的义务。4.导致合同无效的原因是上诉人隐瞒房屋以被抵押查封的事实，我方在此并无过错，综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人河北北明房地产开发有限公司辩称：1.在房屋买卖过程中是冯安合与付化超达成的房屋买卖协议并收取的购房款，冯安合才是房屋转让的相对方，所以二上诉人应当对付化超的诉求承担责任。北明公司与冯安合是以房抵账的法律关系，这与冯安合与付化超之间的房屋转让行为不是同一法律关系，不能等同于北明公司收取了购房款，北明公司在以房抵账时已经明确房屋的抵押情形，不存在隐瞒，2.二上诉人是夫妻关系，卖房款项是家庭收入，应当对本案承担连带责任。付化超向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告返还购房款332000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息48000元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由，原告付化超与被告冯安合于2014年2月22日签订房屋买卖协议，被告冯安合将青县观湖壹品小区1号楼2单元1301号房屋以332000元价格卖给原告付化超，并于当天到被告北明公司办理了更名手续，即原告付化超与被告北明公司签订了商品房买卖合同，被告冯安合承诺对该房屋有处分权，保证不涉及第三方的权利，房屋过户不存在法律上的障碍。但原告后来得知，该房屋于2011年7月14日在青县房管部门办理到严延雄名下，2013年5月9日沧州市中级人民法院又将该房屋查封，导致原告无法合法取得该房屋。被告冯安合、张景利一审辩称：原告就本案事实已经起诉过一次，原告付化超与被告北明公司协商后撤诉，从这个角度说与被告无关，这次起诉包括被告张景利，张景利不是合同相对人，与本案无关。被告冯安合于2014年2月22日和原告签订了房屋转让协议，协议第一条将房屋现状已经说清，原告是在完全清楚房屋现状的情况下，自愿和冯安合共同到北明房地产公司办理手续。被告北明公司收走被告冯安合的购房合同和缴款票据，被告北明公司与原告签订购房合同并出具购房收款收据，合同更名手续已完全办理完毕，被告冯安合完全按照约定履行了自己的义务。被告冯安合没有违反转让合同第六条的约定，所以原告起诉被告冯安合既没有事实依据也没有法律依据，本案的房屋买卖合同是原告付化超和被告北明公司签订的，售房款是北明公司收取的，而这份合同均和被告冯安合、张景利无关，所以请求法院驳回原告对被告冯安合、张景利的起诉。被告北明公司一审辩称：一、涉案房产是原告从第一被告冯安合处签订转让协议取得，原告没有向北明公司交过购房款，原告也不能向北明公司主张房款。二、根据合同相对性，转让协议是原告与冯安合签订的，北明公司不应作为本案当事人参加诉讼，不是本案的适格被告。原告付化超为支持其主张提交了以下证据：证一、原告与被告冯安合签订的房产转让协议书一份，证明被告冯安合与原告签订房屋买卖协议，约定了购房价格、转让、更名等事宜，被告冯安合保证自己对该房转让房产拥有处分权，转让该房产不存在法律上的障碍，保证该房产不涉及第三方权利；证二、房管局抵押查封手续一份，证明原告与被告冯安合对该房产进行交易时该房产已经处于抵押查封状态；证三、银行打款及取款证明，证明原告已将房款332000元交付被告冯安合；证四、商品房屋买卖合同一份及收据证明，证明原告将款项交付被告冯安合后，被告冯安合带领原告到被告北明公司将合同更名到原告名下。被告冯安合、张景利为支持其抗辩提交了以下证据：证一、2013年9月8日交房通知书，证明房产在2013年9月份就由北明公司合法交付，基于这种情况证明冯安合对该案情况不知情，不涉嫌欺诈；证二、和北明公司签订的商品房买卖合同及收款收据，证明与冯安合、张景利无关，原告与北明公司形成了房屋合同买卖关系，而原告基于这份合同主张权利。经过举证、质证，被告冯安合、张景利对原告证一的真实性认可，由于原告和北明公司已经签订商品房买卖合同，所以该协议已经履行完成，原告证明目的不能成立；对证二、冯安合对抵押不知情，且冯安合与原告之间只是转让更名问题，该义务已履行完毕，该查封不影响北明公司和原告之间买卖合同，对证明事项不认可。北明公司已经办理交房和入住的房产，即使房屋存在抵押情形是北明公司的债权债务关系，如果北明公司解决债权债务问题是不影响将房屋出售给原告的，北明公司与原告之间有合同,所以北明公司有义务解决原告诉讼请求问题；对证三的真实性认可，对证明目的不认可，该明细清单看不出与被告冯安合、张景利的关系；对证四的真实性认可，但不认可原告证明目的，该商品房买卖合同是合法有效的，能够证明冯安合履行了更名义务，也证明房产出售人是北明公司，房屋买受人是原告，被告冯安合、张景利与本案没有相对关系；收款收据的真实性认可，该证明北明公司收取了原告房款，无论该房款退与不退均属于北明公司与原告之间的房屋买卖合同纠纷。被告北明公司对原告的证一真实性予以认可，原告完全是基于该协议取得的涉案房产，协议双方为原告和冯安合，与北明公司无关；对证二、认可查封事实，但是该查封手续并不是房产确权的证据，不能证明房屋所有权的归属，也不能证明原告最终不能取得房屋所有权；对证三的真实性认可，该证据能够证明原告将房款交付冯安合也证明北明公司没有收到购房款；对证四的真实性认可，两份证据的来源及出具背景是在原告与冯安合签订转让协议后，应二人请求由北明公司出具的。合同第四条房款金额为360636元，而原告交付给冯安合的房款为332000元，与房屋约定价款有差距，关于该涉案房产查封涉嫌诈骗，公安机关已经立案侦查。原告对被告冯安合、张景利的证一不认可，不能证明此房产为冯安合所有，冯安合没有产权权利与原告进行合同交易，所以原告与冯安合签订的房屋协议书是无效的。被告北明公司对被告冯安合的证一、真实性认可，但该通知书的被通知人为冯安合而不是本案原告，关于涉案房产北明公司已经交付，不能证明被告的证明目的，与本案无关。一审法院对原告付化超提交的证一、证二、证三、证四真实性及证明目的予以确认。对被告冯安合、张景利提交的证一、证二真实性予以认可。另查明，被告冯安合给北明公司开发的青县观湖壹品住宅小区供应钢材，北明公司欠冯安合钢材款，被告北明公司将观湖壹品小区1号楼2单元1301号房屋给被告冯安合抵顶钢材款，并与冯安合签订了房屋买卖合同。因为被告北明公司欠严延雄款，该房屋于2011年7月14日在青县房管部门办理到严延雄名下，严延雄用于抵押贷款，2013年5月9日沧州市中级人民法院将该房屋查封并出示公告。2013年9月8日被告北明公司向被告冯安合发出交房通知书。又查明，被告冯安合与被告张景利系夫妻关系。一审法院认为，原告购买被告冯安合的房屋，双方签订协议后共同到被告北明公司办理购房合同，由被告冯安合名下变更到原告付化超名下，而该房屋实际在严延雄名下，严延雄已经抵押，且该房屋被沧州市中级人民法院查封并公示，被告北明公司称已将该情况告知冯安合，冯安合称不知道该情况，不予采信。被告北明公司在此前提下又将该房屋由被告冯安合名下变更到原告付化超名下并签订商品房买卖合同，导致原告付化超无法合法取得房屋。属于《最高人民法院》第九条规定的故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，所以被告冯安合与原告付化超签订的房屋买卖协议及被告北明公司与原告签订的商品房买卖合同均无效，原告有权要求退还购房款，并可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。被告冯安合与被告北明公司在与原告签订协议、合同中均存在过错，应当承担连带责任。被告冯安合与被告张景利系夫妻关系，被告冯安合的收入属于家庭收入，被告张景利应当与被告冯安合共同承担还款责任。被告冯安合收取原告的房款332000元，事实清楚，证据充分，原告要求被告冯安合、张景利、北明公司共同退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，予以支持。依照《最高人民法院》第九条之规定，判决：被告冯安合、张景利、河北北明房地产开发有限公司于判决生效后五日内共同返还原告付化超购楼款332000元及利息（利息以332000元为基数，自2014年2月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3500元，诉讼保全费2420元均由被告冯安合、张景利、河北北明房地产开发有限公司共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，均是围绕其上诉主张及答辩意见进行事实陈述和观点阐述，本院二审查明事实与一审认定事实一致，不再赘述。本院认为，上诉人冯安合、张景利主张在与被上诉人付化超签订房屋转让协议时，被上诉人付化超完全清楚案涉房屋当时的状况，而上诉人冯安合并不清楚案涉房屋已经抵押和被查封的情况，对此上诉人冯安合应当举证证明，但是在本案诉讼过程中上诉人冯安合、张景利并未就此举证证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院对于上诉人冯安合、张景利的该上诉主张不予采信。上诉人冯安合在与被上诉人付化超签订房屋买卖合同时隐瞒了案涉房屋的真实情况，依法应认定其双方签订的房屋买卖合同无效，上诉人冯安合应当返还被上诉人付化超购房款并赔偿相应的损失。因上诉人冯安合与上诉人张景利系夫妻关系，上诉人冯安合卖房收入属于家庭收入，上诉人张景利应当与上诉人冯安合共同承担返还购房款和赔偿相应损失的责任。被上诉人北明公司明知案涉房屋已经抵押和被法院查封的事实，对于促成被上诉人付化超与上诉人冯安合之间的交易存在明显的过错，但是在本案中直接判决其承担连带责任显然没有法律依据，应当予以纠正。上诉人冯安合根据合同相对性原则向被上诉人付化超承担法律责任后，可依据其与被上诉人北明公司之间的法律关系向北明公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省青县人民法院（2016）冀0922民初3701号民事判决；二、上诉人冯安合、张景利于本判决生效后五日内共同返还被上诉人付化超购楼款332000元及利息（利息以332000元为基数，自2014年2月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3500元，诉讼保全费2420元，均由冯安合、张景利负担。二审案件受理费7000元，由上诉人冯安合、张景利负担。本判决为终审判决。审判长 冉 旭审判员 张 珍审判员 张 梅二〇一七年十二月六日书记员 冯金平