福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初1206号原告（反诉被告）：厦门鑫融博电子商务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路97－99号（宝远集团大厦）七楼2单元。法定代表人：林甘泉，公司总经理。委托诉讼代理人：杨诚，福建九信律师事务所律师。被告（反诉原告）：宝远实业集团有限公司，住所地厦门�湖里区安岭二路99号901单元。法定代表人：陈文海，公司总裁。委托诉讼代理人：吴晓华，公司员工。委托诉讼代理人：林浩夫，福建天衡联合律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门鑫融博电子商务有限公司(以下简称鑫融博公司)与被告（反诉原告）宝远实业集团有限公司（以下简称宝远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厦门鑫融博电子商务有限公司的委托诉讼代理人杨诚，被告（反诉原告）宝远实业集团有限公司的委托诉讼代理人吴晓华、林浩夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门鑫融博电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认宝远公司解除房屋租赁合同的行为无效；2.确认鑫融博公司无需支付宝远公司关闭租赁房屋期间的租金（自2016年1月27日起至恢复履行房屋租赁合同之日止）；3.本案诉讼费用由宝远公司承担。事实和理由：2015年9月1日，鑫融博公司与宝远公司签订了《房屋租赁合同》，约定：宝远公司将其位于湖里区安岭二路97—99号七楼2单元之一的房屋出租给鑫融博公司作为办公使用，租赁期限为五年，租金为每平方米45元，每两个月支付一次租金。同时约定宝远公司将其地下负一层第48号停车位提供鑫融博公司使用，停车位租金（不含税）为每月260元，未约定支付期限。合同签订之后，鑫融博公司依约交纳了租金和保证金，但因合同对“租赁税和房产税等相关税费”的约定不明确，鑫融博公司与宝远公司就税种范围、税费计算标准、税费数额等认知不一，宝远公司即于2016年1月20日向宝远�司发出《关于解除租赁合同的通知》。鑫融博公司认为，《房屋租赁合同》第十二条约定出租方有权提前解除合同的情形是承租方拖欠租金累计长达15天，但是鑫融博公司没有拖欠租金。宝远公司所谓的税费问题，可以在明确税种并计算清楚后，由鑫融博公司补交。即使鑫融博公司未及时缴纳，根据合同约定，也不构成解除租赁合同的条件。现宝远公司拒不明确与核定税费，执意解除合同并强行关闭租赁房屋。自此，鑫融博公司无法正常使用租赁房屋，根据合同法的有关不安抗辩权之规定，在此期间鑫融博公司无需支付租金。宝远实业集团有限公司辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的结果，是双方真实意思的体现，受法律保护，双方应严格遵守，以确保合同的严肃和有效性。2.车位租金是合同约定租金的�部分，与物业租金共同体现在合同的第四条约定范围内，与第四条项下其它条款，形成了对租金的完整描述和具体的约定。鑫融博公司恶意拖欠车位租金达103天之久，且在宝远公司于2015年11月5日向鑫融博公司下发宝物字2015110401号《费用催缴通知函》后，鑫融博公司仍无理由拒缴，依《房屋租赁合同》第四条第7款约定，鑫融博公司的行为已属严重违约，宝远公司有权单面解除合同，提前收回物业，并可向鑫融博公司追讨逾期付款违约金。3.《房屋租赁合同》第四条第2款已明确租赁税费由鑫融博公司承担，并每期随同租金一起支付给宝远公司。鑫融博公司于2015年8月17日与宝远公司沟通、明确了税种并双方对税费金额进行核算和确认后，鑫融博公司支付了2015年4月16日至2015年8月15日期间的租赁税费，但之后的租赁税费鑫融博公司均拖欠未支付。宝远公司在多次口头催�无效后，鉴于鑫融博公司的行为违反了《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，宝远公司根据《房屋租赁合同》第十二条第5款的约定，于2015年11月5日，向鑫融博公司下发了宝物字2015110401号《费用催缴通知函》，鑫融博公司在收到上述通知函后二十天后仍拒不支付相关税费，已属符合“甲方有权提前解除合同且不负违约责任的情形”的相关约定，2016年1月20日，宝远公司向鑫融博公司下发了《关于解除租赁合同的通知》，要求解除租赁关系。4.鑫融博公司除拖欠车位租金、租赁税费外，其所租赁物业2015年11月5日至今的物业服务费、公维金及2015年10月份至今的水电费均未按物业公司发出的“缴费通知单”每月按期向宝远公司缴纳，严重违反了《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，鑫融博公司的行为再次属严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回物业。对于鑫融博公司的多项严重违约行为，在近半年时间里，宝远公司前期均采取多方沟通和包容的方式，尽量以缓和的方式进行处理，但鑫融博公司对宝远公司的善意置之不理，一意孤行。为保障宝远公司的合法权益，宝远公司根据《房屋租赁合同》相关约定，对鑫融博公司行使了提前解除合同的权力，并对鑫融博公司的恶意违约采取适当措施的行为，是有依、有据、合理、合法的，应受法律的保护。宝远实业集团有限公司向本院提出反诉请求：1.确认宝远公司与鑫融博公司之间签订的编号为BY－ZL－2015031201和BY－ZL－2015090101两份《房屋租赁合同》均已经解除；2.鑫融博公司立即将租赁房屋腾空返还给宝远公司；3.鑫融博公司支付宝远公司自2016年1月21日起至腾空交付日止的房屋占用费和拖欠的物业管理费1219.35元、公维金195.1元、水电费796.81元、租赁税费1942.43元等相关费用（按照《房屋租赁合同》约定的标准）；4.鑫融博公司支付宝远公司自2015年10月16日至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元；5.鑫融博公司按合同约定支付宝远公司其将租赁房屋腾空搬迁交付给宝远公司之日起两个月的物业管理费用和公维金1624元；6.确认宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金；7.本案诉讼费用由鑫融博公司承担。事实和理由：2015年3月15日，宝远公司与鑫融博公司签订了《房屋租赁合同》（BY－ZL－2015031201），合同约定宝远公司将位于湖里安岭二路97－99号（宝远集团大厦）七楼02单元161.52平方米出租给鑫融博公司作为办公使用，租赁期限为五年，租金为每平方米45元/月（不含税），同时将地下负一层第48号车位有偿提供给鑫融博公司使用，车位每月租金为260元/车位（不含税）。上述租金为宝远公司实收的净租金，租赁税和房产税等相关税费由鑫融博公司承担，相关税费鑫融博公司每期应随同租金一起支付给宝远公司，由宝远公司开具或代为办理租赁发票。租金每期（每两个月）支付一次，且在当期最后一个月的25日前全额付清下一期租金。2015年9月1日，经鑫融博公司申请，宝远公司同意出租给鑫融博公司的面积调整为140平方米，除相关条款进行相应调整外，其它条件不变，双方签订了《房屋租赁合同》（BY－ZL－2015090101）；702单元剩余21.52平方米出租给鑫融博公司的关联公司即厦门信钇会计师事务所有限公司，详见《房屋租赁合同》（BY－ZL－2015090102）。鑫融博公司自2015年8月17日按《房屋租赁合同》（BY－ZL－2015031201）第四条第二款约定向宝远公司支付2015年4月16日至2015年8月15日期间的租赁税费5330.11元后至今，就再未向宝远公司支付过租赁税费；且鑫融博�司自2015年10月16日起也未按租赁合同约定，向宝远公司支付过车位租金及相关税金，至2016年1月26日，已累计欠交车位租金872.26元。2015年9月至2015年11月期间，宝远公司多次向鑫融博公司催收其分别应于2015年8月25日前（支付的2015年8月16日至2015年10月15日期间）及10月25日前（支付的2015年10月16日至2015年12月15日期间）支付相应的租赁税费和车位租金（2015年10月16日至2015年12月15日期间）未果。针对鑫融博公司上述违约行为，宝远公司于2015年11月5日向鑫融博公司下发了《费用催缴通知函》（宝物字2015110401号），向其催收所欠租赁税费及车位租金。但鑫融博公司在收到该敦促纠正违约行为的书面通知20天之内拒不纠正，根据《房屋租赁合同》中第十二条第5款的约定，宝远公司有权提前解除合同。2016年1月20日，在宝远公司多次努力与鑫融博公司沟通及协调无效的情况下，根据《房屋租赁合同》第四条、第十二条约定，宝远公司于当日向鑫融博公司下发了《关于解除租赁合同的通知》，终止与鑫融博公司的租赁关系，并要求鑫融博公司自收到上述通知日起三日内以书面形式确认其在702单元内的具体范围及清空其在702单元内的所有物品，将相关物业交还给我公司。宝远公司认为：1、双方签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的结果，是双方真实意思的具体体现，受法律保护，双方应严格遵守，以确保合同的严肃和有效性；2、车位租金是合同内约定租金的一部分，与物业租金共同体现在合同的第四条约定范围内，与第四条项下其它条款，形成了对租金的完整描述和具体的约定。鑫融博公司恶意拖欠车位租金达103天之久，且在宝远公司于2015年11月5日向鑫融博公司下发《费用催缴通知函》（宝物字2015110401号）后，鑫融博公司仍无理由拒缴，依《房屋租赁合同》第四条第7款约定，鑫融博公司的行为已属严重违约，宝远公司有权单面解除合同，提前收回物业，并可向鑫融博公司追讨逾期付款违约金；3、《房屋租赁合同》第四条第2款已明确租赁税费由鑫融博公司承担，并每期随同租金一起支付给宝远公司。鑫融博公司于2015年8月17日与宝远公司沟通、明确了税种并双方对税费金额进行核算和确认后，鑫融博公司支付了2015年4月16日至2015年8月15日期间的租赁税费，但之后的租赁税费鑫融博公司均拖欠未支付。宝远公司在多次口头催缴无效后，鉴于鑫融博公司的行为违反了《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，宝远公司根据《房屋租赁合同》第十二条第5款的约定，于2015年11月5日，向鑫融博公司下发了《费用催缴通知函》（宝物字2015110401号），鑫融博公司在收到上述通知函后二十天后仍拒不支付相关税费，已属符合“甲方有权提前解除合同且不负违约责任的情形”的相关约定，2016年1月20日，宝远公司向鑫融博公司下发了《关于解除租赁合同的通知》，要求解除租赁关系；4、鑫融博公司除拖欠车位租金、租赁税费外，其所租赁物业2015年11月5日至今的物业服务费、公维金及2015年10月份至今的水电费均未按物业公司发出的“缴费通知单”每月按期向宝远公司缴纳，严重违反了《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，鑫融博公司属严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回物业。根据合同第六条第5款规定，因鑫融博公司违约而导致宝远公司提前解除合同的，宝远公司有权没收鑫融博公司全部履约保证金。根据合同第九条第5款规定，因鑫融博公司原因而提前解除合同的，鑫融博公司应向宝远公司支付自完全搬出之日起两个月的物业管理费用和公维金。鉴于上�鑫融博公司的多项严重违约行为，宝远公司向贵院提起反诉，请求支持全部反诉诉求。厦门鑫融博电子商务有限公司辩称，因双方无法达成一致意见，宝远公司将房屋租赁他人，鑫融博公司已无法进入使用，事实上对鑫融博公司造成损失，鑫融博公司确实拖欠房屋租赁税金1942.43元及车位154.39元、物业费、水电费，车库已经退还宝远公司，不存在继续拖欠车位租金一说。鑫融博公司要求宝远公司出具发票，但宝远公司未出具，所以尚未缴纳，鑫融博公司同意待合同继续履行后继续缴交。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，鑫融博公司与宝远公司签订了编号为BY－ZL－2015090101的《房屋租赁合同》，约定：1、宝远公司将其位于厦门市湖里区安岭二路97—99号（宝远集团大厦）七楼02单元之一出租给鑫融博公司作为办�使用，建筑面积140平方米，租赁期为五年，自2015年9月1日起至2020年3月15日止；2、前两年租金标准为每月每平方米45元，每两个月付一次租金，在当期（每两个月）的最后一个月25日前全额付清下一期租金，每两个月租金为12600元，宝远公司在收到鑫融博公司支付的租金后应开具或代为办理租赁发票；3、本合同期内，宝远公司将其地下负一层第48号停车位有偿提供给鑫融博公司使用，停车位不含税租金为每月260元；4、若鑫融博公司逾期支付租金，则每逾期一天，按照逾期付款金额的1‰/日向宝远公司支付逾期付款违约金，逾期支付租金超过十五天则视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权单方面解除合同，提前收回；5、物业管理费每月每平方米5元，公维金每月每平方米0.8元，物业管理费、公共维修金、车位管理费、水电费及应当分摊的其他费用由鑫融博公司承担，�期支付超过30天则视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回，因鑫融博公司原因提前解除合同的，鑫融博公司应以书面形式向宝远公司提出，鑫融博公司除承担相关违约责任外，应在提出之日起一个月内搬出，结清相关费用并支付自完全搬出之日起两个月的物业管理费用和公维金，以补偿提前空置而导致物业管理处的管理费损失；6、鑫融博公司应在2015年9月1日前向宝远公司支付履约保证金18900元，因鑫融博公司违约导致宝远公司提前解除合同的，宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金作为鑫融博公司赔偿给宝远公司的违约金。2015年11月5日，宝远公司向鑫融博公司发《费用催缴通知函》，通知鑫融博公司应缴交2015年8月16日至2015年12月15日的房屋租赁税等相关税费4987.29元及车位租金（2015年10月16日至2015年12月15日）520元，两项费用合计5507.29元至今未缴。2016年1月20日，宝远公司向鑫融博公司送达了《关于解除租赁合同的通知》，告知鑫融博公司截止2016年1月15日，车位租金260元已拖欠36天未缴，宝远集团大厦702单元租赁税费5918.31元和车位租赁税费230.1元未缴纳，鉴于上述违约事实，宝远公司现通知鑫融博公司解除租赁合同，并要求鑫融博公司在收到通知三日内及时清空物品、交付租赁物等。2016年1月27日，宝远公司对鑫融博公司办公区域上锁，但宝远公司主张其已于2016年1月29日解锁，且鑫融博公司仍在正常上班，锁办公室的行为只是警示鑫融博公司，并不影响其使用。鑫融博公司表示宝远公司到2016年3月12日才将锁打开，鑫融博公司没有搬离任何东西，也未再使用702单元。2016年6月14日，本院组织双方到�场进行勘察，发现鑫融博公司与案外人厦门信钇会计师事务所有限公司于2015年9月1日起共同租赁宝远集团大厦702单元，为此宝远公司提交了两份租赁合同对此进行了说明，鑫融博公司与案外人厦门信钇会计师事务所有限公司分别与宝远公司签订了租赁合同，鑫融博公司租赁702单元中的140平方米，案外人厦门信钇会计师事务所有限公司租赁702单元中的21.52平方米。在现场勘察时，鑫融博公司表示宝远公司直至2016年2月23日才恢复供电，之前停电情况下鑫融博公司根本无法正常办公。宝远公司提交了照片和视频，拟证明鑫融博公司一直在正常上班，鑫融博公司当场否认，并指出视频中的人员并非鑫融博公司的职员，而是案外人厦门信钇会计师事务所有限公司的职员，另鑫融博公司在宝远公司解锁后已经将办公电脑搬离702单元，但认为合同并未解除，要求继续履行合同，�该阶段租金不用支付。2016年11月4日，案外人厦门信钇会计师事务所有限公司在鑫融博公司见证下向宝远公司出具《交接证明》，确认返还宝远集团大厦702单元，宝远集团大厦702单元内放置的所有财物系厦门信钇会计师事务所有限公司所有，鑫融博公司对此现场确认，宝远公司允许厦门信钇会计师事务所有限公司搬离。宝远公司确认宝远集团大厦702单元已经清空。庭审中，双方共同确认702单元租金支付至2016年2月15日，车位租金支付至2015年10月15日，物业管理费、公维金支付至2015年9月4日，车位管理费支付至2015年8月31日止，水电费支付至2015年7月31日，税费支付至2015年8月15日。以上事实，有鑫融博公司提供的《房屋租赁合同》、《关于解除租赁合同的通知》、图片、公司人员名单、交接证明�宝远公司提供的《房屋租赁合同》3份、光盘、照片和视频、费用催缴通知函、情况说明以及庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录等为证。本院认为，鑫融博公司与宝远公司于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。鑫融博公司诉请确认宝远公司解除房屋租赁合同的行为无效，宝远公司反诉请求确认宝远公司与鑫融博公司之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，本院认为，鑫融博公司对《费用催缴通知函》、《关于解除租赁合同的通知》真实性均无异议，鑫融博公司拖欠房屋租赁税、车位租金超过30天，根据合同约定视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回，宝远公司已于2016年1月20日向鑫融博公司发函解除�争合同，故本院对宝远公司的上述反诉请求予以支持，确认鑫融博公司与宝远公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年1月20日解除，对鑫融博公司的上述主张不予支持。因宝远公司已确认宝远集团大厦702单元已经清空，鑫融博公司在清空过程中也进行了现场确认，故宝远公司主张鑫融博公司立即将讼争房屋腾空返还给宝远公司，没有事实依据，本院不予支持。因宝远公司已于2016年1月27日对讼争房屋上锁，其已实际控制讼争房屋，故宝远公司主张鑫融博公司应按合同约定的租金标准支付自2016年1月27日起的房屋占用费，没有事实依据，本院不予支持。同理，宝远公司主张鑫融博公司支付2016年1月27日起的物业管理费、公维金、水电费、租赁税费等相关费用，没有事实依据，本院不予支持。鑫融博公司主张确认无需支付�远公司自2016年1月27日起的租金，本院予以支持。因双方共同确认702单元租金已支付至2016年2月15日，鑫融博公司并未拖欠宝远公司房屋租金，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的租金，没有事实依据，本院不予支持。因宝远公司未提供证据证明鑫融博公司自2015年7月31日起拖欠的水电费金额，故宝远公司要求鑫融博公司支付拖欠水电费，因证据不足，本院不予支持。因双方共同确认税费支付至2015年8月15日，而在《费用催缴通知函》显示2015年8月16日至2015年12月15日的房屋租赁税等相关税费为4987.29元，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的租赁税1942.43元，本院予以支持。因双方共同确认物业管理费、公维金支付至2015年9月4日，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的物业管理费1219.35元、公维金195.1元，本院予以支持。�双方在庭审中已确认车位租金支付至2015年10月15日，故宝远公司主张鑫融博公司应向其支付自2015年10月16日起至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元，有事实和合同依据，本院予以支持。因合同约定如因鑫融博公司原因提前解除合同的，鑫融博公司除承担相关违约责任外，应在提出之日起一个月内搬出，结清相关费用并支付自完全搬出之日起两个月的物业管理费用和公维金，以补偿提前空置而导致物业管理处的管理费损失，故宝远公司主张鑫融博公司按合同约定支付宝远公司其将讼争房屋腾空搬迁交付给宝远公司之日起两个月的物业管理费用和公维金，有合同依据，本院予以支持，根据合同约定物业管理费每月每平方米5元，公维金每月每平方米0.8元，讼争房屋建筑面积140平方米，即鑫融博公司应支付宝远�司管理费损失1624元。因合同约定如因鑫融博公司违约导致宝远公司提前解除合同的，宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金作为鑫融博公司赔偿给宝远公司的违约金，故宝远公司请求确认其有权没收鑫融博公司的全部履约保证金18900元，有事实和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门鑫融博电子商务有限公司与宝远实业集团有限公司于2015年9月1日签订的编号为BY－ZL－2015090101的《房屋租赁合同》已于2016年1月20日解除，厦门鑫融博电子商务有限公司无需支付宝远实业集团有限公司自2016年1月27日起的租金；二、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付物业管理费1219.35元、公维金195.1元和租赁税1942.43元；三、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付自2015年10月16日起至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元；四、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付两个月的物业管理费用和公维金作为管理费的损失1624元；五、宝远实业集团有限公司有权没收厦门鑫融博电子商务有限公司的履约保证金18900元;六、驳回厦门鑫融博电子商务有限公司的其他诉讼请求;七、驳回宝远实业集团有限公司的其他反诉请求。如果厦门鑫融博电子商务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由宝远实业集团有限公司负担；反诉案件受理费247元，由宝远实业集团有限公司负担35元，由厦门鑫融博电子商务有限公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  范功怡二〇一七年六月二十三日代书 记员  马承威附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼�》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。