河南省泌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泌民重初字第00025号
原告（反诉被告）泌阳县xx公司，住所地泌阳县花园路中段。
法定代表人杜xx，任公司总经理
委托代理人吕新如，河南文苑律师事务所律师�
被告（反诉原告）狄xx，男，1968年5月6日出生，汉族。
委托代理人赵保群，河南广义律师事务所律师。
被告李xx，男，1969年7月22日出生，汉族
委托代理人张毅，河南广义律师事务所律师。
第三人泌阳县xx专营公司，住所地泌阳县花园路中段泌阳县xx公司楼上。
法定代表人高x，任公司经理。
委托代理人李xx，男，1965年4月20日出生，汉族。
原告泌阳县xx公司与被告狄xx、李xx及第三人泌阳县xx专营公司确认合同效力纠纷一案，本院于2014年9月25日作出（2014）泌民初字第00312号民事判决，被告（反诉原告）狄xx不服该判决，向驻马店市中级人民法院提出上诉，该院作出（2014）驻民二终字第384号民事裁定，将该案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告泌阳县xx公司委托代理人吕新如、被告狄xx委托代理人赵保群、被告李xx委托代理人张毅及第三人泌阳县xx专营公司委托代理人李xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泌阳县xx公司诉称，1991年原泌阳县xx公司经县政府有关部门批准在花园乡南杨庄征用土地2.137亩用于建设炸药库房。土地性质为国有划拨土地，交由原告的下属企业泌阳县xx专营公司使用，随后泌阳县xx专营公司在该片土地上建设了部分地上附属物。2004年泌阳县xx专营公司将该片土地出租给狄xx，租赁期限五十年，狄xx一次性缴纳承包费三万元，因该协议违反规定没有履行。2005年泌阳县xx专营公司委托驻马店市天中拍卖有限公司对该片土地的地上建筑物进行拍卖，狄xx以三万元的价格拍得，但是狄xx没有拆除地上附属物反而长期使用该片土地并于2011年与李xx签订了转租协议，将该片土地及地上附属物以62万元的价格转租给李xx，李xx至今使用该土地。泌阳县xx公司认为该处土地�于国有划拨土地未经县人民政府批准，任何人无权处分，为此要求法院判决狄xx与泌阳县xx专营公司签订的“租赁承包合同”无效，被告狄xx拆除地上建筑物，李xx停止使用土地。
被告狄xx辩称：2004年4月1日狄xx与原告签订《承包租赁协议》，承包了原告的土地使用权和房屋。约定期限五十年。2005年4月1日答辩人又经公开拍卖取得了南杨庄炸药库的地上附属物并付清了全部房款和耕地占用税，答辩人基于《承包租赁协议》和竞拍取得房屋的事实，有权将其租赁和竞拍取得的房屋及土地转租给李xx，特请求驳回原告对其的起诉。同时反诉称，多年来反诉人数次找被反诉人及泌阳县xx专营公司要求协助办理所购房屋的所有权变更登记，但一直推拖，至今不予协助，请求法院判令被反诉人限期履行协助办理房屋所有权变更登记。
被告李xx辩称：1、狄xx与泌阳县xx专营公司签�的《租赁承包协议》是有效协议；2、原告要求拆除地上建筑物的请求没有依据；3、李xx对于炸药库房屋及其房屋占用范围内的土地具有合法的使用权。
第三人泌阳县xx专营公司辩称，我单位系泌阳县xx公司下属的独立法人单位。案件诉讼所争议的泌阳县xx专营公司炸药库所使用的土地是原告泌阳县xx公司征用后交给我单位使用，地上附属物由我单位投资建设。由于我单位现在没有任何经营活动，公司的一切债权、债务均由泌阳县xx公司统管。关于泌阳县xx公司起诉李xx、狄xx案件确认合同无效案件中泌阳县xx公司的诉讼请求我单位完全认可。该案件所产生的全部权利义务由泌阳县xx公司承担。
经审理查明：一九九一年九月六日，泌阳县国土资源局作出泌土征字（1991）07号文件。文件内容为：泌阳县xx公司，你单位关于征用土地的报告收悉，经审查并报县联席办公会议研究，同意你单位征用花园乡南杨庄村委耕地2.137亩用于建炸药库房用地。希接文后抓紧办理有关征地划拨土地手续并严格按照批准地点、数量和用途进行建设。
随后泌阳县物资公司和花园乡南杨庄村委会签订“征用土地协议书”一份。协议书约定：泌阳县xx公司因开展业务需要建造炸药库一处，经县政府和有关部门批准同意在花园乡区域征地，征地位置位于泌
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高公路西边，征地总面积为2.137亩。土地征用费及青苗费共计15279.55元放线动工时一次性付清。征地后泌阳县xx专营公司在征用土地上建设了平房及瓦房。
2004年4月1日，泌阳县xx专营公司与狄xx签订“租赁承包协议”一份，协议中泌阳县xx专营公司为甲方，狄xx为乙方。协议约定：甲方将位于城南杨庄西边的原炸药库租赁承包给乙方经营，租赁承包期限五十年。甲方一次性向乙方收取承包费三万元。乙方在租赁承包期间可以根据经营需要重新自主进行开发并可以自主转让。协议期满乙方在同等条件下有优先续租权，乙方不续租时地皮上的建筑物及附属物按当时的实际价值由甲方赔偿给乙方。协议签订后泌阳县xx专营公司没有收取狄xx承包费。
2005年3月20日泌阳县xx专营公司和驻马店市天中拍卖有限公司签订“委托拍卖合同”一份，合同约定：委托人委托拍卖人依法拍卖位于泌阳县城南杨庄西炸药库。2005年4月1日，狄xx和驻马店天中拍卖有限公司签订了“成交确认书”。“成交确认书”确认持16号牌的买受人2005年4月1日在拍卖人举行的拍卖会上通过公开竞价成交下列标的，双方签订“拍卖成交确认书”。拍卖品是位于泌阳县城南杨庄西炸药库地上建筑物瓦房及平房（不包括土地），成交价为人民币三万元，佣金比例为成交价的5%，买受人应当向拍卖人支付人民币3.15万元。买受人自行办理房屋过户手续，一切费用自理。协议签订后驻马店市天中拍卖有限公司收取了狄xx的拍卖款三万元，2006年5月24日泌阳县花园财税所收取了狄xx缴纳的2006年度的耕地占用税2027.01元。
2011年12月24日，以李xx为乙方、狄xx为甲方，双方签订“转租协议书”一份，协议书约定：根据甲方于2004年4月1日同泌阳县xx专营公司所签订的租赁承包协议和拍卖报告之规定，甲方自愿将原承包的炸药库转租给乙方。自协议签订之日乙方的一切经营活动及债权债务或由此引起的法律责任等均与甲方无关。转租费一次性付清以收据为准。2011年12月26日狄xx出具收条一份内容为：今收到李xx租赁炸药库租金六十二万元整。该片场地现由李xx实际使用。
另查明：第三人泌阳县xx专营公司营业执照现已被吊销，该单位的人、财、物统由泌阳县xx公司管理，泌阳县xx专营公司的全部权利和义务转�予泌阳县xx公司。原泌阳县xx公司在征用炸药库土地后没有缴纳过土地出让金。李xx、狄xx也没有就该片土地缴纳过土地出让金。李xx和狄xx不知道未经审批的情况。
本院认为，第三人泌阳县xx专营公司作为全民所有制企业，依法有权在法律规定范围内自主经营，对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。现泌阳县xx专营公司营业执照已经被吊销，且明确表示全部权利和义务转让予泌阳县xx公司，原告泌阳县xx公司作为其主管机关，承受其权利义务，且二被告占居的土地使用权属于原告所有，为此，原告在本案中主体适格。结合双方签订的《租赁承包协议》及《成交确认书》的内容和合同的目的，应当认定为原告请求确认无效的合同为地上建筑物买卖合同和土地租赁合同。本案所涉土地为国有划拨土地，原告泌阳县xx公司作为国有划拨土地使用权�，应当按照法律规定对国有划拨土地使用权及地上建筑物进行转让、出租，本案中第三人泌阳县xx专营公司对泌阳县城南杨庄西炸药库地附近的土地只有使用权，没有处分的权利，原告泌阳县xx公司作为权利人事后没有追认，且合同订立后第三人泌阳县xx专营公司也没有取得处分权，故原告泌阳县xx公司请求法院确认合同无效的理由成立，本院予以支持。
被告狄xx经拍卖竞得泌阳县城南杨庄西炸药库地上建筑物瓦房及平房（不包括土地），但根据相关法律规定，买卖国有划拨土地地上建筑物应当事先经过有关机关批准，并将所获效益抵交土地使用权出让金，本案中没有证据证明该买卖行为事先已经有权机关批准或事后予以追认，故被告狄xx辩称合同约定内容不违反法律规定的理由，及其请求反诉被告泌阳县xx公司限期履行为反诉人办理房屋所有权变更登记法定附随义�的诉讼请求，于法相悖，不予支持。
被告李xx辩称其具有合法使用权、属于善意第三人，本案中，该划拨用地尚未办理国有土地使用权出让，土地使用权人仍为原告泌阳县xx公司，被告狄xx未取得土地使用权的情况下将原属于泌阳县xx专营公司的地上建筑物等租赁给被告李xx，属于无权处分行为，原告泌阳县xx公司不予追认，故被告李xx不具有合法使用权。其应当知晓原泌阳县xx专营公司占用范围内的土地系国有划拨土地性质及被告狄xx没有办理原泌阳县xx专营公司炸药库房屋所有权证书事实，故其辩称理由不成立，不予采纳。
民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，系没有合法根据取得，应当返还给受损失的一方。原告泌阳县物质总公司应当将原泌阳县xx专营公司收取的“租赁承包费”及利息予以退还给被告狄xx。被告李xx作为该宗土地和房屋实际占有人，侵害了原告泌阳县xx公司的权利，应当将该宗土地和房屋返还给原告。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
一、第三人泌阳县xx专营公司与被告狄xx于2004年4月1日签订的《租赁承包协议》无效。
二、原告泌阳县xx公司于本判决生效后五日内返还被告狄xx人民币三万元及利息（从2005年4月1日起至还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。
三、被告李xx于判决生�后五日内将其使用的第三人泌阳县xx专营公司炸药库返还给原告泌阳县xx公司；被告狄xx对被告李xx上述返还行为应予协助。
四、将驳回原告泌阳县xx公司的其他诉讼请求。
五、驳回狄xx的反诉请求。
案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由被告狄xx负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。
审 判 长 段海鲁
审 判 员 张 克
人民陪审员 陈 辉
二〇一五年六月八日
书 记 员 焦明建