北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第04939号
原告：北京恒久电子技术服务有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街27号。
法定代表人：赵国荃，总经理。
委托代理人：刘金刚，北京诵盈律师事务所律师。
委托代理人：李锦星，女，1970年6月14日出生，北京诵盈律师事务所实习律师，住北京市海淀区上园村*号院塔*楼****号。
被告：北辰正方建设集团有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇龙马街15号院1幢1层101号。
法定代表人：顾平圻，董事长。
委托代理人：高玲芝，女，1982年11月28日出生，北辰正方建设集团有限公司职工，住该单位宿舍。
第三人：北京市东城区教育委员会房管所，住所地北京市东城区地安门东大街47号。
法定代表人：荆金山，所长。
委托代理人：王天然，男，1987年3月11日出生，北京市东城区教育委员会房管所职工，住北京市东城区富强胡同27号。
委托代理人：王聚光，男，1987年9月20日出生，北京市东城区教育委员会房管所职工，住北京市平谷区马坊镇梨羊南街23号。
第三人：北京中恒电人力资源管理有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街27号。
法定代表人：赵国荃，总经理。
委托代理人：赵国治，男，1959年6月9日出生，北京中恒电人力资源管理有限公司职工，住北京市东城区灯市口大街27号。
原告北京恒久电子技术服务有限公司（以下简称恒久公司）与被告北辰正方建设集团有限公司（以下简称北辰公司）合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理。本院依法追加北京市东城区教育委员会房管所（以下简称东城教委房管所）、北京中恒电人力资源管理有限公司（以下简称中恒电公司）作为第三人参与诉讼，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒久公司法定代表人赵国荃、委托代理人刘金刚、李锦星，被告北辰公司的委托代理人高玲芝，第三人东城教委房管所委托代理人王天然，第三人中恒电公司委托代理人赵国治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒久公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告因无法恢复位于北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房南侧的办公用房及简易仓库赔偿原告18万元。2、被告按每月6000元标准自2015年1月16日至实际支付之日向原告赔偿租金补偿费。3、被告向原告赔偿搬家费2303元。4、被告向原告赔偿物品损失119900元。案件受理费由被告负担。事实与理由：原告租赁第三人东城教委房管所管理的位于北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房。2014年，被告对老旧小区进行加固改造工程，与原告签订《协议书》，约定原告于2014年11月15日前腾出位于北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房的部分自建办公用房及简易仓库，交由被告拆除。被告承诺于2015年1月15日完成加固施工，并将原告的办公用房及院内简易仓库按照原装修标准予以恢复。此外，被告在院内搭建一处简易棚用作原告周转，被告将原告的物品转移至棚内，待两个月恢复办公用房后再搬回。但因被告搭建的棚过于简陋，且周转时间过长，导致棚内原告的物品被雨水浸湿，给原告造成损失，理应赔偿。协议期限届满后，被告仍未完成施工，未对原告的办公用房及简易仓库进行恢复，构成违约，故原告诉至法院，诉如所请。
被告北辰公司辩称：原、被告签订的《协议书》第五条关于租金补偿的费用标准是4000元，共计3个月。协议约定的搬家费是800元，包括搬走和搬回的费用，合同上没有写明标准，但所有住户都是按照800元的标准进行一次性补偿。被告已经按照协议的约定补偿了相关费用。原告承租第三人东城教委房管所的房屋，其自行建设的涉诉办公用房等，被告事后得知系违章建筑，产权单位执行政府要求不让恢复。原告与第三人东城教委房管所之间的租赁合同已经终止，原告没有新的租赁协议，向被告主张赔偿无法律和事实依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人东城教委房管所述称：第三人系北京市东城区灯市口大街××号院西侧平房的管理单位。原告自2000年承租第三人东城教委房管所的上述房屋。之后，原告提出要加盖简易仓库，第三人东城教委房管所当时不同意。但原告承诺，是临时用房，该拆除的时候拆除。故不同意恢复被拆除的简易仓库和办公用房。对于原被告之间的纠纷不发表其他意见。
第三人中恒电公司述称：意见与原告一致。同意原告的诉讼请求。被拆除的简易仓库和办公用房系原告自行建设，原告主张赔偿损失的物品（以法院现场清点为准）中没有第三人中恒电公司的物品，与第三人中恒电公司无关。
经审理查明：2014年，原告恒久公司（作为乙方）与被告北辰公司（作为甲方）签订《协议书》，约定乙方灯市口大街××号院×号楼一层西边平房，因甲方对×号楼进行抗震加固和节能改造工作，需要乙方首层住户对房屋暂时腾空，在此期间乙方需自行周转。经双方协商达成如下协议条款：1、乙方在2014年11月15日前腾空所居住房屋。2、甲、乙双方在第三方见证下对所腾房屋及院落进行验收，并留有原始照片（三方各执一份）。3、甲方在2014年1月15日前对首层室内外进行加固施工、恢复装修完成。4、甲方按照乙方原始装修标准进行室内外恢复，甲方经乙方及第三方见证交付乙方。5、乙方外租房费用由甲方承担，费用标准按照东城区住房和城市建设委员会东住建发【2013】5号文参照执行即租金补偿4000元每月，搬家费（标准未填写）2次。6、甲方待乙方将自己所居房屋腾空后，一次性向乙方支付租金及搬家费用。……8、如有违约由责任方向无责任方进行经济补偿，标准按甲方与建设方所签《施工合同》和甲、乙双方所签协议书执行。第三方北京新森智业工程咨询有限公司作为监理单位在协议书上盖章。合同签订后，被告因加固工程需要拆除原告自建的办公用房等，至约定之日未能恢复拆除的自建办公用房等，致原告起诉。
审理中，原告提交《北京市东城区住房和城市建设委员会关于印发〈东城区抗震节能综合改造中商业店铺等房屋综合补偿方案〉的通知》，证明按照建筑面积给予一次性搬家补偿。属办公类无经营收入的房屋按照建筑面积及周转时间给予租金补偿及一次性搬家补偿。对此，被告认可真实性，不认可证明目的。第三人东城教委房管所认可真实性。原告提交《公司住所证明》，载明原告租赁第三人东城教委房管所所有的房屋32平米用于企业使用，证明原告主张恢复的办公场所系合法住所。对此，被告认可真实性，不认可证明目的。第三人东城教委房管所认可真实性。原告提交光盘一份，证明办公用房被拆之前的原状，原告要求以此为标准恢复所拆房屋。对此，被告认可真实性。第三人东城教委房管所认可真实性。原告提交租金凭证，证明院内西侧平房系第三人东城教委房管所的房屋，系合法房屋。原告提交被拆房屋的草图及说明、平面图。对此，被告不认可真实性。第三人东城教委房管所认为如果和现场一致就认可。被告提交补偿领款单一份及协议书5份，证明被告已经向原告支付了搬家费和补偿费用。且补偿院内其他住户的费用都是统一标准，均已足额支付。对此，原告不认可真实性，主张有伪造和涂改的嫌疑，原告没有领取800元的搬家补偿费，12000元的周转租金确实收到了。被告提交来信及信访回复一份，证明被拆房屋系违章建筑。对此，原告不认可真实性及证明目的，但是认可被拆的房屋没有合法建房手续。第三人东城教委房管所对被告提交的证据均认可。第三人中恒电公司认可原告的证据，对被告的证据的质证同原告的意见。
经询，案外人北京新森智业工程咨询有限公司称，该公司接受北京市东城区房管部门的委托测量需要拆除部分的面积，见证原、被告双方签订的协议关于原拆原建部分的履行，但不清楚具体拆除什么，怎么拆除。对此，原、被告及第三人均认可真实性。
诉讼中，原告申请对北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房的办公用房及院内简易仓库重新建造价格进行评估；因被鉴定对象已被拆除，现场留有痕迹，故本院为鉴定需要，组织双方进行了现场勘验。经查看被拆前房屋、棚的照片及现场查看、测量痕迹，各方共同确认原告所搭建简易办公房二间系指在距离北京市东城区灯市口大街27号院西北角正式房南墙约3.3米处及5.5米处分别搭建两堵墙，与原院墙、楼墙进行封闭空间，加顶形成。两堵墙高约2.43米及2.23米，长约3.3米-3.4米（数据含门窗），位置在北的简易房长宽高尺寸分别为5.3米，3.4米，2.43米。墙面刷白，有一扇防盗门、一个塑钢窗，一片暖气片，地面铺地板。对于地板材质，屋顶材质，双方有争议。位置在南的简易房屋顶为玻璃。地面是否铺地板有争议，长宽高尺寸分别约为3.3米,2.2米,2.23米。墙面刷白，有一扇防盗门、一个塑钢窗、一片暖气片。简易房南为露天，东面楼墙上加装塑料瓦的简易棚，双方对尺寸存在争议。西面院墙加装玻璃顶的简易棚和彩钢顶的简易棚，双方对尺寸有争议。本院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）进行鉴定。京评公司于2016年11月15日作出京评（涉）字2016第4032号价格评估报告书，评估结论为按照法院勘验笔录、谈话笔录确认的事宜及照片进行评估，评估对象市场价格为42523元，其中含主材的双方无异议部分26805元，被告有异议部分为15718元。不含主材无异议部分为11082元，异议部分为31442元。按一方当事人提供的材料，结合勘验笔录、谈话笔录及照片进行评估，评估对象的价格为66176元。对此，原告提出异议申请，指出评估结论中“重置成新价”为“重置价格”70%的依据不明。报告中的《工程计算表》各项数值的计算依据不明。评估项目不完整，双方认可的照片中缺项有：大间塑钢窗、地板、空调、南立面砍墙、防盗门；小间的钢架结构、塑钢窗外防盗护网、防盗门；院落防盗门。对此，京评公司答复：1、本次评估对象的北侧房建于2006年、南侧房及北侧房顶建于2009年。本次评估基准日为2015年1月15日。至价格评估基准日，评估对象已使用6-9年。依据委托方提供的房屋拆除前的照片，及《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作规范》房屋完损等级评定参考，确定评估对象完损程度为“基本完好”，综合成新率按70%计算。《工程计算表》中工程量依据现场勘验记录确定，各项单价、人工费及材料费等依据《北京市2012建设工程预算定额》及相关取费标准。本次评估对象无实物，在现场勘验过程中，当事人一致认可的部分作为无争议部分，当事人意见不一致的作为异议部分，按各自意见分别计算，资料不足无法满足计算要求的，不予评估。委托方及当事人提供资料与现场勘验不符的，以现场勘验记录数据为准。各方当事人对上述内容未提出异议。京评公司另作出说明：评估结论中“含主材”指装修主材不可重复利用情况下的价格，“不含主材”指装修主材可以重复利用、扣除主材材料费情况下的价格。经核查评估结论，装修无异议项目中第13项“砖砌体内墙”0.92立方米为2道墙体积，第18项“防盗门”4.32平方米为2樘门面积，第19项“塑钢窗推拉”7.2平方米为2间房塑钢窗的面积。经核查勘验记录，未记录院落防盗门项目，如需重新安装，在原主材无法继续使用的前提下，该项目重置价格为1601元，重置成新价为1121元。经核查勘验记录，未记录小间塑钢窗外防护网项目，但委托方提供的双方认可的照片中该项目存在，在原主材无法继续使用的前提下，该项目重置价格为868元，重置成新价为607元。对此，原、被告及第三人均认可评估报告、答复及工作说明的真实性。原告主张评估价格过低，被告不认可评估结论。原告申请对现场清点的简易棚的原告物品进行损失评估。经委托，北京中评联合价格评估有限公司向本院提交说明函，指出因无法提供涉案物品的相关票据、购买日期及使用年限，故鉴定条件不满足，不能作出相应的评估，并请求退案。经再次委托，北京腾骐资产评估有限公司作出终止评估说明函，指出因未能获得涉诉财产在损失之前的状态及相关资料，本次评估不具备评估条件，故终止评估。
关于搬家补偿费，被告提交领款单并作出说明，因在原有租金补偿费基础上手写添加搬家费，所以要求原告再次加盖公章以示存在两笔款，因原告的法定代表人同时为中恒电公司的法定代表人，所以原告拿中恒电公司的章进行盖章。对此，原告的法定代表人称，中恒电公司和原告在同一地址办公，因原告与被告签署涉诉协议书约定的租金补偿比其他户标准高，所以多加盖一个公章。
另查，北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房原由第三人东城教委房管所出租给原告，原告承诺租赁期间对房屋进行维护与装修，如遇双方租赁协议解除，承租方不因此与出租方发生争议。2009年1月15日，第三人中恒电公司与第三人东城教委房管所签署了关于北京市东城区灯市口大街××号院内西侧平房的租赁合同。原告与中恒电公司住所相同，法定代表人均为赵国荃。此后，原告仍在上述地址办公。原告在上述房屋南侧的院内空地上加盖简易办公房等作为办公场所及仓库使用，自建部分依约交由被告拆除后未能恢复。中恒电公司当庭表示，原告在本案中的诉讼主张与中恒电公司无关。
上述事实，有双方当事人陈述，勘验笔录，价格评估报告书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，被告因承接政府抗震加固和节能改造工作，与原告签订涉诉协议书。因原告腾交拆除的房屋系未取得合法建房手续的房屋，双方就该房屋进行恢复验收的具体约定应为无效，对无效部分，原告亦存在一定责任。被告对因拆除办公用房导致原告的损失负有赔偿责任，应按照相应责任予以折价赔偿。现原告就被拆房屋已经申请评估，因被拆房屋的照片显示北侧一间有地板，南侧一间有防护网及院门，本院参考评估结论予以确定。原告依据协议书向被告主张因无法依约恢复并验收房屋的租金补偿，本院依照双方的过错程度予以确定。因涉诉协议书约定租金标准为4000元每月，故原告关于6000元每月的标准，本院不予采信。关于搬家费，因没有证据显示原告的租金补偿标准比他人标准高，故对于原告主张因补偿标准高加盖两个公章的意见，本院不予采信。被告关于领款单上加盖中恒电公司的印章系因增加搬家费800元的意见，本院予以采信。故原告关于被告另行支付搬家费的诉讼请求，本院不予支持。关于物品损失，因原告无法举证物品的具体损失及损失系被告造成，故对于该项诉讼请求，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北辰正方建设集团有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京恒久电子技术服务有限公司因无法恢复被拆办公用房等的损失三万零六百九十六元；
二、被告北辰正方建设集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京恒久电子技术服务有限公司支付租金补偿费四万元；
三、驳回原告北京恒久电子技术服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7900元，由原告北京恒久电子技术服务有限公司负担2900元（已交纳），被告北辰正方建设集团有限公司负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费3150元，由原告北京恒久电子技术服务有限公司负担1150元（已交纳），被告北辰正方建设集团有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄琼蕙
审 判 员 张 提
人民陪审员 苏莹菲
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 关雅晴