广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2636号
上诉人（原审被告）：苏友，男，汉族，1953年7月3日出生。
委托代理人：雷亚香，广东联睿律师事务所律师。
委托代理人：张小伟，广东联睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡冰，男，汉族，1969年7月14日出生。
委托代理人：胡杰，广东冠杰律师事务所律师。
委托代理人：案外人一，女，汉族，1970年12月14日出生，系胡冰妻子。
原审第三人：深圳市中投房地产经纪有限公司。
法定代表人：仇政通。
上诉人苏友因与被上诉人胡冰及原审第三人深圳市中投房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第432号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡冰在原审中的诉讼请求为：1、苏友返还胡冰定金10万元；2、苏友承担本案诉讼费。
原审法院审理查明：A花园4栋7C（涉诉房产）于2011年4月11日登记至苏友名下，建筑面积118.27平方米，登记价472752元，房产证号：40××24。
2013年6月16日，在中投公司的居间下，苏友（卖方）与胡冰（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：苏友向胡冰出售涉诉房产，房产转让成交价为228万元；胡冰在签订本合同时向苏友支付定金10万元，该定金由双方指定的第三方监管，胡冰将定金支付给监管方或存入监管账号，视为苏友已收讫定金；胡冰通过向银行按揭贷款的方式支付定金之外的购房款，胡冰应于签订本合同之日起十五日（含当日）内付清首期款（不含已付定金，以银行贷款为准），并于首期款交付之日起十五日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，苏友须无条件配合胡冰提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起十日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉诉房产无抵押；如胡冰未按照本合同约定的期限履行义务，苏友有权要求胡冰以转让成交价为基数按日万之十支付违约金并继续履行合同，如胡冰逾期履行超过十日，苏友可解除合同并选择要求胡冰支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收胡冰已支付的定金；如苏友未按照本合同约定的期限履行义务，胡冰有权要求苏友以转让成交价为基数按日万之十支付违约金并继续履行合同，如苏友逾期履行超过十日，胡冰可解除合同并选择要求苏友支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还胡冰已支付的定金；备注（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：买卖双方同意如买方按揭贷款不了，要首付六成，买卖双方同意合同无效，卖方退回买方定金，双方不追究对方责任；及其他条款。2013年6月17日，苏友出具收据，载明收到胡冰支付的定金10万元。双方确认，定金10万元现在苏友处。
胡冰提交了身份证、结婚证、房产证、土地使用证、契证，证明其与妻子一已在江西省购买了三套房产。以上证件显示：胡冰与案外人一于1997年3月9日登记结婚；2012年7月23日，深圳市公安局南山分局向一签发居民身份证；2008年6月26日，江西省某市国土资源局向一颁发10-1-302号房的土地使用证；2008年11月18日，江西省某市2-501房登记至胡冰名下；2010年5月10日，江西省某市东门7号1、3、5层房屋登记至一名下。胡冰另提交了中国人民银行征信中心个人信用报告，该报告显示，2007年10月23日，中国工商银行某市分行向一发放14万元个人住房公积金贷款，截至2013年6月，贷款余额为68364元。
胡冰于原审庭审中称，其夫妻双方在深圳未购买过房产，签订买卖合同并支付定金后，中投公司建议胡冰与其妻一通过假离婚的方式获取较高的银行贷款，一不同意，故胡冰未向银行申请贷款。苏友主张，胡冰从未将其在江西省购买了三套房产且有住房贷款的情况告知，苏友为履行买卖合同将涉诉房产内的家私、电器全部清空，做好交接准备，而胡冰夫妇向苏友透露出对贷款压力、房款负担的担忧，希望苏友能予以体谅。2013年7月5日，苏友向胡冰发出《告知函》，表示胡冰本应于2013年6月30日之前付清首期房款，现催告胡冰于2013年7月10日将首期房款付清，否则解除买卖合同并没收定金10万元。2013年7月9日，胡冰向苏友发出《律师函》，表示胡冰此次购房属第四次购房，无法获得银行贷款，根据买卖合同约定，该合同无效，苏友应退回定金10万元。2013年7月13日，苏友向胡冰发出《律师函》，表示胡冰不再履行合同构成违约，苏友无需退还定金10万元。双方均确认收到对方发出的上述函件。
原审法院认为，中投公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身权利的处分，由此引起的不利法律后果由其自行承担。胡冰、苏友签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。
根据合同约定，胡冰通过向银行按揭贷款的方式支付定金之外的购房款，胡冰应于签订合同之日起十五日（含当日）内付清首期款，并于首期款交付之日起十五日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。胡冰当庭表示因其妻不愿通过假离婚的方式获取较高银行贷款，故其未向银行申请贷款，并不再继续履行合同。按照2011年1月26日国务院常务会议确定的政策措施，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。根据原审法院查明的事实，胡冰夫妇已在江西省购买了三套房产，并有住房贷款记录，该贷款目前尚未偿清，故虽然胡冰未按照合同约定向银行申请贷款，但按照现行住房信贷政策，即使胡冰申请银行贷款，其购买涉诉房产仍须支付不低于转让价格60%的首付款，也即在合法且不违反政策的情况下，胡冰支付的首付款低于转让价格60%属客观不能。而双方买卖合同备注条款约定，如果胡冰要首付六成，则苏友应退还胡冰定金，双方不追究对方责任。苏友辩称签订合同时胡冰故意隐瞒其购房及贷款情况，构成缔约过失，原审法院认为，苏友作为一名完全民事行为能力人，自愿与胡冰达成以上备注条款约定，其应对约定的内容有足够的认知与判断，对相应的法律后果有所预见，故原审法院对苏友的抗辩意见不予采纳。胡冰请求苏友返还定金10万元，符合合同约定，原审法院予以支持。胡冰请求返还定金，已含解除合同的意思表示，苏友亦无意继续履行合同，双方合同备注条款约定合同无效，于法无据，原审法院不予采纳，并确认双方签订的《房地产买卖合同》解除。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：苏友于本判决生效之日起十日内返还胡冰定金100000元。案件一审受理费1150元，由苏友负担。
上诉人苏友不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判、撤销或者变更原审判决。事实与理由：一、原审部分认定事实错误，涉案合同无法实际履行是胡冰故意隐瞒其夫妇已在江西购买了三套房屋的事实造成，胡冰存在重大过失，苏友对此没有过错也不应承担责任。1、胡冰家庭的房屋购买信息属于公民的一项隐私，只有胡冰自己才了解，在胡冰未告知的情况下，苏友未能也无法通过正常途径知悉和确认。2、胡冰故意隐瞒其夫妇已在江西购买了三套房屋的事实，与苏友签订以按揭贷款要首付六成作为合同无效条件的《房屋买卖合同》，并导致合同最终无法实际履行，胡冰对此存在重大过失。3、苏友具有完全民事行为能力，不能排除胡冰在交易中提供真实信息的义务，苏友不应对胡冰的欺瞒违约行为承担责任。合同最终无法实际履行的原因是胡冰在签订合同前未告知苏友其家庭购买房屋的真实情况，胡冰欺瞒重要交易信息导致交易失败的行为不仅违反了合同义务，同时也破坏了正常的经济秩序。原审认定因苏友是完全民事行为能力人而对胡冰的欺瞒行为负责，不符合法律逻辑，也无法律依据。二、原审适用法律错误。原审在认定《房地产买卖合同》合法有效并且胡冰存在严重违约事实的情况下，却又以合同条件客观不能实现免除胡冰的合同义务和违约责任，违反合同法规定。l、原审首先认定苏友与胡冰签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。而胡冰在庭审中承认其未按照合同第五条的约定向银行申请贷款，并不再继续履行合同，导致合同最终无法继续履行。胡冰应按照合同约定对其违约行为承担违约责任，不能以合同条件客观不能实现而免除胡冰的履约义务和违约责任。2、合同第五条履约条款和合同第二十条合同解除条款是分别对胡冰的履约行为和履约结果的约定，二者是一种延续的关系而并不是排除适用的关系。原审无权也不应行使合同当事人的权利排除胡冰的合同义务，也不能将政策措施直接认定为胡冰的履约结果。综上，原审认定因苏友具有完全民事行为能力而对胡冰的欺瞒行为承担责任，从而排除胡冰的过失责任，认定事实错误。原审在认定合同合法有效并且胡冰存在严重违约行为的情况下，单独适用合同解除条款而排除履约条款的适用是对合同进行断章取义的理解，违背了合同当事人的真实意思表示。
被上诉人胡冰答辩称，1、苏友称胡冰故意隐瞒其在江西已购买三套房屋的事实是错误的，胡冰在购买苏友房屋时已将该事实告诉苏友。基于上述事实在房屋买卖合同上签署了关于未获得三成房贷的优惠条件及解除合同的这一约定。2、基于合同对合同解除条件有明确的约定，故原审判决正确。3、在合同签署后一周内胡冰经与银行沟通得知无法获得三成首付贷款，及时通知了苏友，未造成苏友的任何损失。
原审第三人中投公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审法院认定双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效正确，本院予以确认。涉案合同备注条款约定，买卖双方同意如买方按揭贷款不了，要首付六成，卖方退回买方定金，双方不追究对方责任。该条款为双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据原审法院查明的事实，胡冰夫妇已在江西省购买了三套房产，并有住房贷款记录。根据现行住房信贷政策，胡冰申请按揭贷款，其购买涉诉房产仍须支付不低于转让价格60%的首付款。该事实符合双方约定的苏友退还定金的条件，故胡冰请求退还定金有事实和合同依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。综上，苏友的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人苏友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原审、裁定；
（二）原审、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审认定基本事实不清的，裁定撤销原审，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原审遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原审，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。