南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第465号
原告南京金盛物业管理有限公司，组织机构代13549764-0，住所地在江苏省南京市和燕路356号。
法定代表人侯廷元，该公司总经理。
委托代理人张芳，江苏宁诚律师事务所律师。
被告胡继良，男，汉族，1964年10月5日出生。
原告南京金盛物业管理有限公司（以下简称金盛物业公司）与被告胡继良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告金盛物业公司委托代理人张芳、被告胡继良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金盛物业公司诉称：被告购买本市栖霞区万寿某居XX幢X单元XXX室并于2007年10月入住，拖欠2009年1月30日至2014年12月31日期间的物业管理服务费9845.6元，其间原告多次采用电话联系、发律师函、上门催收等方式均未果。故为维权原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的2009年1月30日至2014年12月31日期间的物业费9845.6元，被告承担诉讼费用。
针对被告的答辩提出如下意见：由于业主不缴纳物业费，导致相关配套服务可能达不到优良标准，但物业公司提供的物业服务符合正常的服务标准和水平。业主以被盗作为不缴纳物业费的理由并不成立，盗窃系刑事案件，报警后由公安部门进行处理，相关损失应当由公安部门追赃的发还。
被告胡继良辩称：1、关于原告所述内容的不同意见：原告称多次发律师函，我没有收到；原告称多次上门催收物业费不是事实，我在2012年我家被盗之前是交物业费的，被盗之后物业部门到我家收物业费，我们想和物业部门协商对方对我家被盗造成的损失能否给予补适当补偿，可物业人员称自己一点责任也没有，因此我们争执了起来，从此物业部门再也没有上门收过，他们不但对我家丢失的物品不承担责任，甚至让人申辩的机会都不给，物业部门收物业费的依据是什么？2、我们家2012年被盗，当时我们报了警，派出所民警当场拍了照，我认为物业部门负有赔偿责任，理由如下：第一，物业部门没有按照物业管理条例配齐保安人员；第二，人员配置有多少，配置的人员有无相关的职业证书，人员不足就不能有效防止小偷进入小区，人员素质达不到要求就不能防止小偷的偷盗行为；第三，安保人员是否按照相关要求定时定点巡查，我们家住在小区后面的高层，我们家被盗就是小偷从后面爬上去的，我们没有看到过保安人员在后面巡查过，小区被盗多次，没有听说过保安发现过一次；第四，物业管理部门对保安的失职行为有无问责监督及考核，管理部门的管理职能是不是缺失了；第五，在我家被盗之前，我家住的高层楼房门面房上方没有安装电子防护栏设施，这就给小偷行了方便，与我家被盗是直接相关的，安防设施不按装，安保人员巡视不到位，死面死角不到位。这是物业渎职的行为，物业部门应当承担赔偿责任；第六，小区的单元门经常损坏，经常没有人修，闲杂人员随意出入，物业部门不及时采取防护措施。3、小区内不少公共照明已损坏，长期也不更换，小区道路有些道路是用很光滑的大理石板铺设的，下雨天很滑，加上晚上无照明，很容易滑到，物业部门是有责任的。4、小区共用部分的使用情况我们不知情，我们也无法监督，物业部门有义务推动业主成立业主委员会，可至今也没有推动过。我认为物业公司的存在不仅仅是收钱，重要的是要为广大业主服务，不能收钱就了事。综上，请法院依法驳回原告的起诉，并要求原告赔偿我家被盗经济损失1万元。如果原告承认自己有过错，承担相应的法律责任，物业费我们如数缴纳。
经审理查明，2007年8月28日，南京栖霞房地产开发有限公司（甲方，法定代表人为刘新生，以下称开发商）和原告金盛物业公司（乙方，法定代表人为侯廷元）签订物业服务委托合同（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某居小区（以下简称小区）提供前期物业管理服务；约定的合同期限自2007年3月28日至小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务委托合同生效时自动终止（前期合同第二十九条）；约定物业服务费用实行包干制，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.75元、小高层住宅每月每平方米1.5元、高层住宅每月每平方米1.5元（前期合同第六条第1项），物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务（前期合同第七条第5项）；约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额的万分之五向乙方支付违约金（前期合同第二十四条）。2007年10月20日，南京市栖霞区物价局作出《关于某居四期高层住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》（宁栖价字（2007）62号），批复小区高层住宅公共服务费试行收费标准为每月每平方米1.5元，该批复自物业交付之日起试行，试行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。
被告的物业为本区某居XX幢X单元XXX室房屋，该房屋总层数为20层，为成套住宅，建筑面积为111.2平方米。2014年11月21日，原告委托江苏宁诚律师事务所，以特快专递方式向被告的上述物业地址邮寄送达了律师函，书面向被告催交所欠的物业服务费。
以上事实，有原告举证的前期合同、南京市栖霞区物价局宁栖价字（2007）62号文件、房屋登记簿、律师函和特快专递单据等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，在本院释明后，被告逾期未提起反诉。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告金盛物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力，原被告均应按约履行。原告金盛物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。
关于被告辩称其家中被盗，系物业公司不按装安防设施，安保人员巡视不到位，死面死角不到位，属于渎职行为，物业公司应当承担赔偿责任的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告因家中被盗所造成的损失系偷盗人的违法犯罪行为直接导致，物业公司是否应当承担赔偿责任及赔偿责任大小的确定，现有法律法规缺乏相应的具体明确规定。但被告主张原告赔偿损失，按照诉讼程序其应当依法提起反诉，本案中被告在本院释明后逾期未提起反诉，其可依法另行主张，但据此理由不交纳物业费或扣除物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予采纳。
至于被告陈述原告在提供物业服务管理过程中存在着不到位问题，原告不予认可。本院认为，前期合同并未约定被告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。被告以此为由不交或少交物业费，缺乏合同和法律依据，对其他已交纳物业费的业主来说也是不公平的。周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务质量和水平，加强与业主间的沟通交流，以更好地为业主服务。前期合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额的万分之五向乙方支付违约金。被告以原告的物业管理服务存在问题为由迟延交纳物业费，双方就被告迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，故被告迟延交纳不属于主观故意无故拖欠，被告为此可不承担支付迟延履行违约金的责任；且原告在本案中也未主张违约金，故本案对此不予处理，但在本判决生效后被告应当及时向原告支付物业费。
综上所述，原告金盛公司主张的物业费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积111.2平方米，按每月每平方米1.5元计算，被告应支付的物业服务费为111.2平方米×1.5元／平方米／月×71个月（2009年1月30日至2014年12月31日期间）=11842.8元。因此，原告金盛物业公司主张被告支付物业费9845.6元的请求，合法有据，且系其在法律权利范围内的自愿处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告胡继良于本判决生效之日起五日内支付原告南京金盛物业管理有限公司物业服务费9845.6元（截止2014年12月31日）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡继良负担（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一五年四月二十四日
见习书记员 马 倩