盘锦市大洼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1121民初1662号
原告：大洼事事灵物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。
法定代表人：魏重阳，该公司经理。
委托代理人：刘殿双，该公司法律顾问。
被告：张岩鹏，男，1980年4月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。
委托代理人：张永胜,系被告父亲。
原告大洼事事灵物业有限公司为与被告张岩鹏物业服务合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员盖宏菊独任审判，于2016年8月18日公开开庭审理了本案。原告大洼事事灵物业有限公司的委托代理人刘殿双，被告张岩鹏的委托代理人张永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大洼事事灵物业有限公司诉称：2013年11月18日，原告与被告签订了林海景天小区2号楼1单元302室房屋的物业管理服务协议，协议第四条中约定：原告按年度向被告收取物业费，且被告应预交一年的物业服务费，自业主入住开始按1.5元/平方米/月收取。双方在协议中约定不按期交付的按千分之二交付滞纳金。被告自2012年4月1日起便没有交纳物业费用。根据双方签订的协议，被告现应交纳2012年4月1日至2016年12月31日期间的物业费8210元，并应承担自违约之日起的滞纳金2851元。以上款项经原告多次催要，被告一直没有给付。为此，原告诉至法院，请求判令被告给付物业费8210元及延期给付的滞纳金2851元。
被告张岩鹏对自2012年4月1日起未交物业费的事实予以认可，同时辩称：我不交物业费是有理由的：一、按照买房时业主手册的交费规定，交物业费每平方米1.2元。2013年，物业把原来的业主手册收回，发了新手册，在业主不知情的情况下，将物业费修改为每平方米1.5元，这对业主是一种欺诈行为。二、我们是2011年5月10日购买的林海景天林香墅2号楼1单元302室，购买前此房住过建筑人员，电表数字是7746度，我们找物业公司人员，他们解释说没影响，以后会重新调表。我们是2012年6月5日入住的，到2013年1月份就按8546度电收费的，我多交了电费3873元，找物业也没给我处理。我现在要求物业退还。三、小区各项管理和服务不到位，物业费最多按每平方米1元收。小区的绿化程度和场地面积、活动场所和安全管理都很差。我跟物业反映的问题得不到解决，物业经理更换频繁。四、小区脏、乱、差，进户门锁坏了几年也不修，保洁人员严重不足，设施保障不到位，路灯坏了修理不及时。管理人员不到位，工作不作为，车辆乱停没人管。物业公司违反规定随心所欲，从未成立过业主委员会，从未召开过业主会议，物业费擅自改变欺诈业主。90%以上的业主不满意物业的做法，不给业主解答问题，所以我们没按物业的不合理要求缴纳物业费。
经审理查明：原告大洼事事灵物业有限公司是大洼县田家镇林海景天小区的物业服务公司，被告张岩鹏是该小区业主。2013年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲、乙双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业管理服务费等内容。甲方按年度向乙方收取物业管理费。收费标准为：洋房、高层住宅：1.5元/平方米/月（建筑面积）。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。被告是该小区洋房区2号楼1单元302室业主，其所有的房屋建筑面积为95.88平方米，其自2012年4月1日起至今未交纳物业费，共拖欠物业费8198元（95.88平方米×1.5元/平方米/月×57个月），该款被告至今未交纳。现原告起诉至法院，请求判令被告给付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费8210元及滞纳金2851元。
上述事实有原、被告陈述及《物业管理服务协议》一份在卷佐证。证明原告是林海景天小区的物业服务企业，该小区物业费的收费标准、逾期交费的违约责任以及被告是作为林海景天小区洋房区业主，其所有的房屋建筑面积95.88平方米，其自2012年4月1日起至今未交纳物业费的事实。
以上证据材料，经庭审质证及本院审查，确认为有效证据。
经审查，被告提供的13张照片，因照片拍摄的时间、地点无法确定，不具有客观真实性，且原告不予认可，故本院不予采信。
本院认为：原、被告之间签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体小区业主具有约束力。现原告依据该协议对林海景天小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照协议的约定履行交纳物业费的义务。又因协议中约定乙方在办理入住手续时预交一年物业费，故对原告主张被告交纳2012年4月1日至2016年12月31日物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，应视为被告逾期交纳物业费的违约金，因《物业管理服务协议》中约定了违约责任，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但协议中约定按照“每逾期一日加收应缴额的千分之二”的标准过高，应予以适当减少，本院调整为按照人民银行同期贷款利率支持违约金。因《物业管理服务协议》未约定物业费交纳时间，故被告所欠2012年4月1日至2013年3月31日物业费所产生的违约金，应自2013年4月1日起计算；2013年4月1日至2014年3月31日物业费所产生的违约金，应自2014年4月1日起计算；2014年4月1日至2015年3月31日物业费所产生的违约金，应自2015年4月1日起计算；被告所欠2015年4月1日至2016年3月31日物业费所产生的违约金，应自2016年4月1日起计算；被告所欠2016年4月1日至2016年12月31日物业费所产生的违约金暂不支付。关于被告辩称原告自2013年起擅自提高物业费收费标准，欺诈业主的抗辩主张，因未提供之前的业主手册予以核对，且其自2012年4月1日开始就未交纳物业费，故对被告该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告辩称原告多收取电费3873元，要求原告退回的主张，因与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理，被告可以另行提起诉讼主张权利。关于被告辩称其不交纳物业费是因为原告服务不到位等原因的抗辩主张，因未提供证据予以证明，且即使原告存在物业服务不到位的情况，但未根本性地违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告张岩鹏于本判决生效后七日内给付原告大洼事事灵物业有限公司拖欠的2012年4月1日至2016年12月31日的物业费8198元及违约金（违约金按照人民银行同期贷款利率计付,2012年4月1日至2013年3月31的违约金以1，725.84元为基数，自2013年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；2013年4月1日至2014年3月31日的违约金以1，725.84元为基数，自2014年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；2014年4月1日至2015年3月31日的违约金以1，725.84元为基数，自2015年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；2015年4月1日至2016年3月31日的违约金以1，725.84元为基数，自2016年4月1日起计算至本判决确定给付之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77元（原告已预交），减半收取38.50元，由被告张岩鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
代理审判员 盖宏菊
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 宋 丹