上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6279号
上诉人(原审被告)：上海继林棋牌娱乐有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：郭继林，董事长。
委托诉讼代理人：郭明媚(系郭继林女儿)，女，1982年5月21日出生，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：杨卫华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海万荣物业有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：刘峰，总经理。
委托诉讼代理人：金宏林，上海市希望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨悦，上海市希望律师事务所律师。
上诉人上海继林棋牌娱乐有限公司(以下简称“继林公司”)因与被上诉人上海万荣物业有限公司(以下简称“万荣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初8424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
继林公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回万荣公司在一审中的全部诉请。事实与理由：一、万荣公司庭后补交的上海市静安区半二楼房屋(以下简称“系争房屋”)的自用声明与房屋实际状况不符。《上海市房屋租赁条例》规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。继林公司长期租赁系争房屋，也同意按万荣公司的要求同比例递增房租。因此，只要系争房屋继续出租，继林公司就享有优先承租权。且不能根据上海万荣投资管理有限公司的一纸声明就作出判断，而应根据系争房屋实际状况，在案证据来判断。系争房屋周边上下全是用于出租的铺面，根本不适合自用。万荣公司在之前的《不再续租通知书》等中都声称是因经营之需要才不续租的，从未提及自用。事实上，万荣公司是为了让自己的相关关系人来承租系争房屋；二、万荣公司庭后补交的系争房屋权利人自用声明未经当庭质证。一审的做法违反《民事诉讼法》的规定；三、一审庭审丧失中立性，违反法定程序。在一审庭审准备阶段、法庭调查阶段、法庭调解阶段，审判人员均存在先入为主，未审先判的情况。
万荣公司辩称，不同意继林公司的上诉请求，同意一审法院的判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：万荣公司与继林公司的租赁合同已经到期，且双方并无续租。虽然继林公司一直在强调优先承租权，但是万荣公司将系争房屋收回是用于自用，继林公司优先承租权的前提是不成立的。在一审中万荣公司也已经提交了一份声明，证明将系争房屋收回是出于自用的目的。
万荣公司向一审法院起诉称：一、判令继林公司立即搬离系争房屋；二、判令继林公司支付自2017年1月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，以每月4,600元为标准；三、判令继林公司支付2017年1月至3月止所拖欠的水费共计559.6元(其中2017年1月177.8元、2月177.8元、3月204元)。事实和理由：2015年11月18日，继林公司与万荣公司签订《商业用房租赁协议》一份，合同约定，万荣公司作为系争房屋的管理人，将上海万荣投资管理有限公司所有的系争房屋出租给继林公司使用，租赁面积154.68平方米，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止,全年租金为55,200元，租金每3个月为一期支付，租赁期间的水电等费用由继林公司承担。2016年10月18日、12月12日，万荣公司两次发函给继林公司，明确告知继林公司因万荣公司经营之需，合同到期后不再续签，希望继林公司能在合同期满后搬离系争房屋。然，合同到期后，继林公司仍继续占有使用系争房屋，且多次交涉未果，为维护万荣公司的合法权益，故起诉来法院要求判如所请。
一审法院审理中，继林公司辩称，承认万荣公司所主张的事实，但不同意万荣公司的诉讼请求。继林公司认为，其从2010年开始就租赁系争房屋开设足浴店，这是继林公司全家赖以生存的经济来源，故不同意搬离系争房屋，并同意按系争房屋的租赁市场价格，由继林公司继续租赁。而且，继林公司在2010年租赁系争房屋时，万荣公司就曾口头答应系争房屋长期租赁给继林公司，但合同得一年一签。继林公司实际承租系争房屋亦达六年时间，并对系争房屋进行了装修，若万荣公司不再续签，则应赔偿继林公司为此支付的装修损失。况且，万荣公司收回系争房屋，并非自用，而是要出租给他人，这违背了当初的承诺，亦侵犯了继林公司作为承租人所享有的优先承租权，继林公司有理由拒绝搬离系争房屋。对于万荣公司诉请要求继林公司支付房屋占有使用费的问题，继林公司认为，合同到期前，继林公司去万荣公司处缴纳新一期房租，要求续租系争房屋，但却遭到万荣公司拒绝。2017年1月12日后，万荣公司将系争房屋贴上了封条，致使继林公司无法正常使用，故继林公司并未占有使用系争房屋，亦不可能存在水费需要支付的问题。
一审法院审理中，系争房屋权利人上海万荣投资管理有限公司向法院提交声明，明确系争房屋收回后系自用，并未有出租的打算。并表示，如有变化，将按法律规定通知继林公司，给予继林公司以同等条件下的优先权。
一审法院认为：继林公司认可万荣公司在本案中主张的事实，故对万荣公司主张的事实予以确认。公民、法人的合法权益受法律保护。万荣公司与继林公司签订的《商业用房租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同届期后自然终止，继林公司理应在合同到期后将系争房屋返还万荣公司，故万荣公司诉请要求继林公司腾空并搬离系争房屋，于法有据，法院予以支持。对于继林公司主张的优先承租权，法院认为，享有该权利的基础是权利人将系争房屋用于出租，是同等条件下，与其他承租人而言的优先权。现系争房屋权利人明确表示房屋收回后将自用，不再出租，故继林公司的主张无权利基础，法院不予采纳。合同到期后，继林公司仍继续占有、使用系争房屋，致使权利人无法行使权利，客观上造成了权利人的损失。万荣公司作为系争房屋的管理人，有权就继林公司的妨害行为提出主张。虽继林公司辩称2017年1月12日后，万荣公司在系争房屋门上贴了封条，致使继林公司无法正常使用。然，继林公司的相关设备等在合同到期后仍保留在系争房屋内，继林公司占有系争房屋为不争事实，且双方一致确认封条贴上后不久就被撕掉，故继林公司的行为客观上造成了权利人无法对系争房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，现万荣公司按原合同约定的月租金4,600元为标准向继林公司主张2017年1月1日至继林公司实际搬离之日止的占有使用费，于法无悖，法院予以支持。继林公司占有系争房屋期间的水费，理应由占有使用人承担，故对万荣公司要求继林公司支付2017年1月至3月的水费559.6元的诉讼请求，法院一并予以支持。
一审法院据此作出判决：一、继林公司应于判决生效之日起三十日内搬离系争房屋；二、继林公司应于判决生效之日起十日内以每月4,600元的标准支付万荣公司2017年1月1日至搬离之日的房屋占有使用费；三、继林公司应于判决生效之日起十日内支付万荣公司2017年1月至3月的水费559.6元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。继林公司与万荣公司签订的《商业用房租赁协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。双方间租赁合同约定租期自2016年1月1日至2016年12月31日止，现租期已经届满，双方间的租赁关系自然终止。故继林公司理应将系争房屋返还万荣公司。继林公司主张合同期满后就系争房屋享有优先承租权，依据《上海市房屋租赁条例》的相关规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。本案中，上海万荣投资管理有限公司已明确表示收回系争房屋是出于自用目的，并非另行租赁，故继林公司主张行使优先承租权的前提条件并不成立，故对其主张本院无法支持。现继林公司仍未将系争房屋交还万荣公司，故万荣公司按双方间合同约定的月租金4,600元标准主张2017年1月1日至继林公司实际搬离之日止的占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于系争房屋内的水费，亦应由使用人承担，故一审法院认定继林公司支付2017年1月至3月的水费559.6元并无不当。继林公司上诉称，在一审中存在程序违法等事实，因缺乏证据证实，故本院难以采信。综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人上海继林棋牌娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 倪知良
审判员 卢薇薇
审判员 邬海蓉
二〇一七年七月二十一日
书记员 常 飞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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