浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭桐民初字第961号
原告：费秀琴。
委托代理人：邵万高。
被告：桐庐五鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：张加金。
委托代理人：唐为群。
原告费秀琴与被告桐庐五鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月24日立案受理。依法组成合议庭分别于2012年12月4日、2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵万高、被告的委托代理人唐为群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费秀琴起诉称：2009年10月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了大奇庄园湖景房30-1号楼，合同约定：房屋建筑面积为425.85平方米（负1-3层），总房价为4089168元（其中1-3层面积344.73平米，单价11156元；地下层面积81.12平米，单价3000元），交付时间为2011年5月31日，并约定若被告逾期交房且原告愿意继续履行合同的，被告每日按已支付房款的万分之六支付违约金。合同签订不久，原告付清了全部房款。但交付日期到了后，原告发现事先被告承诺的该房屋面临的水库由其长期维护管理全是虚假，因此原告认为，此房的单价比不面临水库的房价高出4356元每平米毫无理由。此外，被告的房屋渗水非常严重、楼板存在多处结构性裂缝、地下层卫生间没有下水管道。更让人难以接受的是被告建造的砖体围墙庭院超出红线范围达60平方米，因验收没有通过，被告拆除了砖体围墙并用木栏栅敷衍了事。后原告多次与被告协商房屋质量问题，被告只口头承诺整改，毫无动静。2012年4月原告发函交涉，被告回复称其交房没有逾期，房屋质量没有任何问题，对于虚假广告及房屋质量造成的损失如何处理，被告不做回应。现逾期交房已达一年多，无奈，原告诉至法院，请求判令被告：1、支付原告逾期交付房屋违约金1177680元；2、赔偿原告因庭院土地使用面积减少造成的经济损失411740元；3、赔偿原告重新建造围墙造成的经济损失41135元；4、赔偿原告房屋质量瑕疵整改造成的经济损失70000元；5、赔偿原告因室外临湖景观虚假宣传造成原告房屋价值损失1501643元；合计3202198元；6、本案诉讼费用全部由被告负担。庭审中，原告增加了一项诉讼请求：要求被告承担鉴定费125000元。
被告桐庐五鑫房地产开发有限公司答辩称：1、逾期交房的法律责任完全应当由原告自己承担。答辩人于2011年5月26日依法取得建设工程竣工验收备案证明，将符合合同约定的房屋交付给原告，并于2011年5月31日前书面通知原告前来办理交房手续，已经完全履行有关合同交房义务；2、答辩人对自己开发建设的“大奇庄园”从来没有作过“湖景房”宣传，也从来没有对“大奇庄园”旁湖泊作出过长期维护管理的承诺。此外，原告购买的“大奇庄园”30-1房屋，无论在“庭院”还是在一、二、三楼，都能够欣赏享受到美丽的山水风景，“虚假宣传”，无凭无据，不应采信；3、原告诉称的“庭院”实际是指围墙内的绿化用地，不是交易标的物，“庭院面积少了60平方米”要求赔偿，没有事实和法律依据；4、“围墙”问题，答辩人已经完全按照合同附件三第2条第2款约定履行，有关管理部门在验收时发现答辩人建造的围墙有部分超出用地红线，应该拆除，答辩人已按约拆除，不存在任何违约问题；5、在办理交房手续时，若原告对房屋质量有异议，应当按照合同约定，委托有资质的权威房屋质量检测机构进行检测，但原告拒绝，现房屋已空置一年多，房屋的风险责任按约已依法转移给原告，答辩人将不再承担风险责任。此外，地下层原本就没有卫生间，一层的一个房间本来就是作为“阳光房”出售，设计建造时本来就没有门窗，原告在购买时就一清二楚，“房屋质量”问题责任，于法无据；6、原告提出增加新的诉讼请求违反诉讼程序、内容不明确且无事实与法律依据；7、原告存在恶意诉讼，要求驳回原告全部的诉讼请求。
原告费秀琴为支持其主张，在审理中向本院出示并陈述了以下证据材料：1、商品房买卖合同复印件1份，欲证明购房的事实；2、收据联复印件2份，欲证明原告已经支付房款的事实；3、承包鱼塘的申请1份，欲证明被告向原告承诺有鱼塘，但是国土部门没有批准的事实；4、催告函复印件1份，欲证明原告及其他业主与被告进行交涉的事实；5、快递回函1份，欲证明催告函通过邮政特快方式发送给被告的事实；6、预算表1份，欲证明承建围墙所需的工程款的事实；7、竣工图2张，从桐庐县建设局城建档案馆复印，欲证明竣工图上有卫生间标示，但是交付的时候却没有的事实与根据竣工图，一楼平面有一个储藏室的事实；8、宣传画册1份，欲证明庭院是业主的私人空间，不是公共绿化、宣传册上围墙是砖体围墙并对尺寸有明确具体的标示，最外围的围墙跟房屋有八米的距离、底层有卫生间、楼盘上有很漂亮的湖景公园，但房屋交付后根本就没有，被告有虚假宣传的事实；9、照片打印件1份，欲证明当时围墙的现状是砖体围墙且有一个圆洞门的事实；10、公证书、光盘各1份，由原告申请公证处到现场对房屋质量问题进行取证，公证部门于2012年4月11日到现场进行的取证，拍摄的照片，欲证明房屋质量存在瑕疵的事实；11、浙江增值税普通发票3张及浙江展诚建筑设计有限公司出具的《关于桐庐县新城区大奇庄园30-1号、30-2号商品房鉴定费说明》1份，欲证明原告支付鉴定费用125000元的事实。
被告桐庐五鑫房地产开发有限公司对原告提交的证据质证认为：证据1合同的真实性没有异议，但最后一页补充协议内容附件八，原告未复印完全，应以完整的合同为准；证据2虽然是复印件，但是真实性没有异议；证据3真实性没有异议，证明对象有异议，不能证明我们曾向原告承诺这个水塘就是我们维护管理的；证据4、5真实性没有异议，但是我们有一份回函给原告；证据6系原告单方面制作，真实性有异议；证据7来源的真实性没有异议，但是内容真实性有异议，当时是否变更过我们还要核实；证据8真实性没有异议，对原告想证明的目的有异议；证据9真实性有异议，这个照片来源不清楚，上面也没有门牌号，现状并非如此；证据10公证书的真实性没有异议，但不能证明交房时的真实状况；证据11对发票本身无异议，但对原告是否支付的真实性存在异议，因为无相应的支付凭证，此外对于合法性有异议，司法鉴定收费违反了《司法鉴定收费管理办法》。
被告为支持其答辩意见，在庭审中共同向法庭出示并陈述了以下证据：1、商品房买卖合同1份，欲证明2009年10月13日，诉讼双方就购买“大奇庄园”30一1房屋事宜签订《商品房买卖合同》（编号为0001925）一份及相应合同内容的事实；2、住宅使用说明书、住宅质量保证书1份；3、桐庐县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份；4、桐庐县房屋建筑工程竣工验收备案证明书1份；5、桐庐县建设工程竣工验收规划确认书、建设工程竣工验收消防备案情况登记表各1份；6、五鑫房产大奇庄园配电工程验收纪要、中国农业银行交电费存折、浙江省农村信用社交水费存折各1份；7、中华人民共和国房屋所有权证1本，证据2-7欲证明合同签订后，答辩人按约完成房屋建设，于2011年5月26日依法取得建设工程竣工验收备案证明，按约将符合《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付给原告的事实；8、交房通知、邮寄凭证和公函各1份，欲证明答辩人在2011年5月31日前通知原告前来办理交房手续，已经完全履行合同交房义务的事实；9、大奇庄园楼书1份，欲证明答辩人对自己开发建设的“大奇庄园”从来没有作过“湖景房”宣传，也从来没有对“大奇庄园”旁湖泊作出过长期维护管理的承诺的事实；10、今日桐庐复印件、桐庐新区40号地块商住项目公示公告1份；11、桐庐县县城新区40号地块国有土地拍卖出让资料复印件、新区40号地块规划设计条件书（桐建设2007规条字第17号）各1份，证据10、11，欲证明桐庐县国土资源局公示的桐庐县县城新区40号地块国有土地拍卖出让资料中的新区40号地块规划设计条件书第五条第4项明确规定，地块西南侧的湖泊必须保留，不得填埋，必须维护好湖体岸线的自然生态性，不得因建设而破坏湖体和堤坝结构，现大奇庄园旁湖泊没有填埋，运行正常的事实；12、桐庐五鑫房地产开发有限公司大奇庄园竣工地形图复印件1份，欲证明有关管理部门在验收时发现答辩人建造的围墙有部分超出用地红线，应该拆除，答辩人已按约拆除的事实。
原告费秀琴对被告提交的证据质证认为：证据1真实性没有异议，但合同附件八不能说明原告在签订被告事先制作好的合同时可以预见围墙会超过红线范围，可以拆除的情况；证据2为被告自行制作，实际上质量保证书无法证明房屋当时的状况；证据3至5真实性、合法性都有异议；证据6、证据7，与本案没有关联性；证据8不能证明房屋交付符合条件；证据9该售楼书恰恰证明了原告的主张；证据10关联性有异议，只能证明建设局刊登过这样的公告，不能证明该楼盘的交付符合当初的承诺；证据11与本案无关联性；证据12恰恰证明了被告在售楼时作了虚假宣传。
本院出示浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的司法鉴定报告1份（报告编号为RB2013-FJS01-008）、浙江展诚建筑设计有限公司出具的司法鉴定报告1份（报告编号2013-021）、浙江展诚建筑设计有限公司编制的加固工程造价评估书1份、浙江经纬房地产评估有限公司出具的估价报告书1份（报告编号：浙经纬（2013）估字第A05-05号）。
经庭审质证，对第一份鉴定报告原、被告均无异议；对第二份鉴定报告：原告认为修复加固方案过于简单且存在缺陷，围墙的处理方案不符合原来围墙的实际情况，围墙的风格没有具体的设计做法，卫生间的设计方案没有提到设备的安装等，涉及的管道的连接方法等均没有明确的方案。被告认为该鉴定公司超范围鉴定，并未按照第一份鉴定报告中列明的质量问题予以鉴定，围墙问题，我们已经按鉴定机构和法院的要求拆除重建，根本不存在第一个鉴定报告中所陈述的围墙开裂的质量问题，对排水的问题，合同上没有约定卫生间，鉴定机构出的答复函也是避重就轻，对实质性的问题，根本没有答复；对第三份造价评估书：原告认为造价计算的人工费的标准和目前社会上的客观的价格脱节，且未涉及到围墙的重建费用问题、卫生间、地面层降处理方案、阳台加固方案等方面，这份报告是无法付诸于实施，不予认可。被告认为该份评估报告的人员没有司法鉴定职业证，不认可。对第四份估价报告书，原告无异议，被告对其三性均有异议，认为鉴定结论是虚假的，不能作为本案认定事实依据。
本院对各方当事人提交的证据认证如下：一、对原告的证据：原告提交的证据1与被告的证据1，经核对以被告提供的商品房买卖合同为准；原告提交证据2、4、5被告无异议，予以认定；证据3、证据8的真实性被告无异议，予以认定，对原告所要证明的内容不予认定；证据6由原告单方制作，被告提出异议，不予认定；证据7桐庐县城建档案馆提供的竣工图、证据11鉴定发票，予以认定；证据9被告提出异议，原告也未能证明此图为涉案房屋，不予认定；证据10的真实性，予以认定；二、对被告提交的证据：证据1原告无异议，予以认定；证据2为被告对房屋质量做出的承诺，予以认定；证据3-7为有关资质机构提供的工程验收备案证明与房屋产权证明，真实性予以认定；证据8原告自认被告曾经通知过原告交房，与被告所要证实的内容一致，本院予以认定；证据9无法体现被告要证明的内容，不予认定，证据10、11与本案无关联性，不作认定；证据12的真实性，予以认定。三、对本院出示的浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的司法鉴定报告（报告编号为RB2013-FJS01-008）、浙江展诚建筑设计有限公司出具的司法鉴定报告（报告编号2013-021）、浙江展诚建筑设计有限公司编制的加固工程造价评估书、浙江经纬房地产评估有限公司出具的估价报告书（报告编号：浙经纬（2013）估字第A05-05号），原、被告对部分报告提出异议，鉴定机构对原、被告的异议已作出相关说明，庭审中，原、被告对鉴定机构的说明仍有异议，但双方均未申请重新鉴定，且该四份鉴定报告均由有相关资质的鉴定机构出具，故本院对四份鉴定报告均予以认定。
经审理查明：2009年10月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0001925），约定原告购买的商品房为大奇庄园30-1号楼，总价款为4089168元，预售许可证号为：售许字（桐城）第348号。
合同第九条约定：出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因相关主管部门依职权采取某项行政措施，或因施工中遇到重大技术问题，或因暴雨、台风、停水电，以及其它出卖人无法控制等原因而导致工程延期的，由出卖人在上述情况发生之日起60日内书面告知买受人。
第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。
第十八条约定：出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
合同签订后，原告付清了全部价款。该住宅于2008年8月18日开工，后经有关部门测量原告等业主房屋庭院用地超过用地红线范围，被告将原告的庭院围墙拆除，于2011年5月26日取得了竣工验收备案证明。围墙整改后，原告购买的房屋庭院面积减小，原告以房屋质量问题，房屋结构与竣工验收图上不一致等问题拒绝接受房屋。2012年4月原告在桐庐县公证处进行保全证据公证，并同其他两位业主共同发函给被告提出房屋质量问题，要求被告及时整改。至今，原、被告对房屋问题协商未果。
本院认为：原告费秀琴与被告桐庐五鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0001925）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房的责任。根据合同约定，被告应当在2011年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告提供了证据用以证明其于2011年5月31日前以书面形式通知了原告。原告辩称被告曾经通知过其交房，但通过现场查看原告认为房屋质量不合格而没有接受。本院认为，被告提供的证明足以证明房屋已具备合同第九条约定的各项条件，而交付使用的房屋若存在质量问题，则买受人在保修期内可要求出卖人承担修复责任，若出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担，并不属于逾期交房责任范围。故原告因质量瑕疵拒绝收房而要求被告支付逾期交房违约金的主张不成立，本院不予支持。二、被告出售给原告的房屋是否存在质量问题，若存在，被告应当承担何种民事责任。经浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的司法鉴定报告（编号为RB2013-FJS01-008）的鉴定结论证实，原告购买的房屋存在裂缝、沉降、墙体渗漏等问题，这是一个客观事实，可认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷。被告出具的《住宅质量保证书》中承诺了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另外根据合同第十八条的约定，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。根据浙江展诚建筑设计有限公司编制的加固工程造价评估书，该房屋加固修复工程所需费用为116974元。现原告主张要求被告支付原告房屋质量瑕疵整改造成的经济损失70000元小于鉴定报告的评估数值，故予以支持。关于原告要求被告承担相关重新建造围墙经济损失，因该费用尚未实际发生且不明确，故不予支持。三、交付房屋的庭院面积减小是否影响房屋的整体价值，若影响，被告应承担何种民事责任。庭审中被告辩称，庭院面积减小是由于原告的房屋超出了用地红线只能拆除，合同附件三第2条第2款约定：“商品房的围墙在签订本合同时已建好。今后，若有关管理部门提出该围墙不符合有关规定，则乙方无条件同意甲方拆除该围墙。该围墙拆除后，若乙方仍需要围墙的，则甲方同意无偿按有关管理部门的规定予以建造”、合同附件八第3条约定：“买受人签订本合同时，所购的商品房已是准现房，出卖人负责建设政府有关部门对本项目用地红线内的规划批复，买受人对此已充分了解”。本院认为，上述附件条款的字体比合同的其他条款字体要小，且增加了买受人的义务，若开发商不作出充分的说明与解释，买受人很难注意到，而且也很难理解其含义。对于合同附件三第2条第2款的约定，一般普通人的理解，应为：“如围墙本身不符合相关规定，需要拆除重建”，无法预见会因庭院的用地红线超出了规划范围而需拆除围墙的情形。合同附件八第3条的约定，一般普通人的理解，应为：“关于本项目用地红线的规划批复手续由出卖人负责办理”，无法预见开发商建造的房屋用地会超出红线范围而影响买受人庭院面积的情况。通过法院现场勘查发现，房屋庭院面积减小程度严重，基于别墅的特殊性，业主花费巨额资金购买该房屋，注重的不仅是房屋内的各项设计，房屋外的庭院亦影响着别墅的总体住宅效果。原告在庭审中表示，买房时房屋是准现房，庭院的大小已成形。在这样的前提下，原告才可能与被告签订《商品房买卖合同》，衡法酌理，不能在一般人不可能预见的情形下，因开发商的原因而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。另外，经浙江经纬房地产评估有限公司出具的估价报告书（报告编号：浙经纬（2013）估字第A05-05号）的结论证实，该房屋庭院面积减小造成房产价值下降329200元。故被告交付给原告价值下降的商品房已构成实际违约，应当承担违约责任，被告应赔偿原告房产价值下降的损失329200元。四、宣传画册上的临湖景观是否属于合同内容，被告是否应该承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案原告举示的《宣传画册》，画面反映有湖景公园，有平台水景，但湖景公园、水景的大小均没有文字或数字标注，不符合上述规定之“具体确定”的条件。故本案《宣传画册》仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为合同内容。原告以此主张被告违约，要求被告赔偿因室外临湖景观虚假宣传造成的损失，于法无据，本院不予支持。另外，原告在庭审中增加了要求被告承担鉴定费的请求，并提交了相关发票用以证明其支付了鉴定费用的事实，被告辩称其对原告是否支付的真实性有异议，司法鉴定费也违反了《司法鉴定收费管理办法》，但并未提供充分证据证明其主张，故对被告的辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条之规定，判决如下：
一、被告桐庐五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告费秀琴房产价值下降的损失329200元；
二、被告桐庐五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告费秀琴房屋质量瑕疵整改的损失70000元；
三、被告桐庐五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告费秀琴鉴定费125000元；
四、驳回原告费秀琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费33418元、保全费5000元，由原告费秀琴承担24376元（含保全费），由被告桐庐五鑫房地产开发有限公司承担14042元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费33418元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 昊
人民陪审员 袁中军
人民陪审员 周玉琴
二〇一四年三月十八日
书 记 员 宋红英