广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终369号
上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司。
法定代表人：陈伟锋。
委托代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：黄振杰，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司清远清新支行。
负责人：成晓红。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈振杰，男，汉族，住清远市清新区。
被上诉人（原审原告）：范燕夏，女，汉族，住清远市清新区。
上列被上诉人的共同委托代理人：詹锦敏，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人清远城建房地产有限公司、中国银行股份有限公司清远清新支行因与被上诉人陈振杰、范燕夏商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月8日，陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》购买位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾×座×房，房屋总金额480000元。第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，陈振杰、范燕夏向清远城建房地产有限公司支付了购房款480000元。其中陈振杰、范燕夏支付首期款144000元，并与中国银行股份有限公司清远清新支行签订《个人一手住房贷款合同》贷款336000元用于支付剩余房款。截至2015年10月21日，城建世纪湾尚未办理消防验收、规划验收和竣工验收备案手续。
原审法院审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。关于合同的解除问题，《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”陈振杰、范燕夏已按照合同约定支付了购房款，清远城建房地产有限公司理应在2015年4月30日前交付房屋，陈振杰、范燕夏已按合同约定缴纳相关房款。清远城建房地产有限公司未于2015年4月30日交楼给陈振杰、范燕夏，截至庭审日已逾期超过60日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方约定的解除合同条件成就，陈振杰、范燕夏有权依约解除与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》。清远城建房地产有限公司辩称该房已经通过承包单位、勘察单位、设计单位、监理单位的验收，具备了交付使用的条件。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”因此，规划验收明确为竣工验收的前置程序，且作出了强制性规定，又由于竣工验收合格是商品房交付的必要条件，清远城建房地产有限公司尚未对房屋进行规划验收及竣工验收备案，陈振杰、范燕夏拒绝接收房屋理由成立，故陈振杰、范燕夏诉请解除《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》，予以支持。中国银行股份有限公司清远清新支行请求解除《个人一手住房贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”故中国银行股份有限公司清远清新支行诉请解除《个人已收住房贷款合同》及判令陈振杰、范燕夏、清远城建房地产有限公司偿还借款本金321747.50元及利息，亦予支持。关于购房款的退还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，本案中，在商品房买卖合同和借款合同均予以解除后，清远城建房地产有限公司作为出卖人，是购房贷款和购房款的本金及利息的返还义务人。故陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》解除后，清远城建房地产有限公司应退还陈振杰、范燕夏已付首期款144000元及已还银行贷款本金、利息。中国银行股份有限公司清远清新支行诉请解除《个人一手住房贷款合同》，要求清远城建房地产有限公司返还陈振杰、范燕夏剩余所欠银行本金及利息，亦予支持。中国银行股份有限公司清远清新支行诉请要求的律师费，根据《个人一手住房贷款合同》附件一第三点第二项第六款约定，该案借款人陈振杰、范燕夏并未有违约行为，故不符合上述条款，因而中国银行股份有限公司清远清新支行该诉请不予支持。关于违约责任问题。由于陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》的解除系由清远城建房地产有限公司逾期交房的违约行为所导致，清远城建房地产有限公司应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房不超过60日的，清远城建房地产有限公司应按日向陈振杰、范燕夏支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定，逾期交房超过60日的，清远城建房地产有限公司应退回全部已付房款，并按已付购房款的10%支付违约金。故陈振杰、范燕夏要求清远城建房地产有限公司按约定支付违约金18982.28元，于法有据，予以支持。但陈振杰、范燕夏在要求退还购房本金、利息及违约金的情况下，再同时要求本金、利息、办证综合费、契税、住宅专项维修资金等款项的利息，无法律依据，不予支持。关于办证综合费、契税、住宅专项维修资金问题，上述款项并非清远城建房地产有限公司收取，只是代缴性质，该款不是清远城建房地产有限公司收取的房屋对价，清远城建房地产有限公司已完成代缴的义务，实际上也没有占有该款项，该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。陈振杰、范燕夏应按规定向相关部门申请退还，清远城建房地产有限公司负有协助的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、解除陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》。二、解除陈振杰、范燕夏与中国银行股份有限公司清远清新支行签订的《个人一手住房贷款合同》。三、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内退还陈振杰、范燕夏购房首期款144000元、已偿还中国银行股份有限公司清远清新支行的贷款及利息。四、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金18982.28元给陈振杰、范燕夏。五、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司清远清新支行偿还陈振杰、范燕夏未付的借款本金及利息。六、驳回陈振杰、范燕夏的其他诉讼请求。七、驳回中国银行股份有限公司清远清新支行的其它诉讼请求。案件受理费4888元，反诉费50元，由清远城建房地产有限公司负担。
原审宣判后，清远城建房地产有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回陈振杰、范燕夏及中国银行股份有限公司清远清新支行的诉讼请求，案件受理费由陈振杰、范燕夏、中国银行股份有限公司清远清新支行负担。主要事实和理由是：根据相关法规的规定，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中“该商品房经验收合格”的记载应理解为商品房只要经过质检机构确认的四方竣工验收合格，即建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工验收合格意见或结论，即为验收合格。涉案商品房已于2015年3月9日符合《广东省商品房买卖合同》约定的交付使用条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。上诉人又于2015年7月1日以邮寄特快专递的方式向陈振杰、范燕夏送达了《收楼通知书》，已经履行了通知收楼义务。被上诉人陈振杰、范燕夏在本案中行使不安抗辩权解除合同是缺乏事实和法律依据的，本案《广东省商品房买卖合同》可以依约继续履行。原审判决认定事实及适用法律均有不当。
中国银行股份有限公司清远清新支行亦不服，向本院提起上诉，请求维持原判第一项、第二项，撤销原判第五项、第七项，判令陈振杰、范燕夏及清远城建房地产有限公司连带偿还借款本金317226.51元及利息，判令陈振杰、范燕夏及清远城建房地产有限公司连带支付为实现本案债权的律师费23000元，并确认中国银行股份有限公司清远清新支行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。主要事实和理由是：根据中国银行股份有限公司清远清新支行与陈振杰、范燕夏签订的贷款合同，在购房合同被解除后，陈振杰、范燕夏负有偿还出借的本金及利息的义务，根据中国银行股份有限公司清远清新支行与清远城建房地产有限公司签订的《个人房屋贷款合作协议》的约定，清远城建房地产有限公司对业主承担连带清偿责任，因此，陈振杰、范燕夏及清远城建房地产有限公司应连带偿还借款本金317226.51元及利息。原审判决片面适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，驳回中国银行股份有限公司清远清新支行该节请求，处理不当。清远城建房地产有限公司在本案中存在违约行为，陈振杰、范燕夏解除购房合同，根据中国银行股份有限公司清远清新支行与陈振杰、范燕夏签订的贷款合同，亦属违约行为，应判令陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司连带承担支付为实现本案债权的律师费23000元。根据中国银行股份有限公司清远清新支行与陈振杰、范燕夏签订的贷款合同，中国银行股份有限公司清远清新支行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。原审判决未确定中国银行股份有限公司清远清新支行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，应予纠正。
被上诉人陈振杰、范燕夏答辩认为原审查明的事实清楚，适用法律正确。清远城建房地产有限公司及中国银行股份有限公司清远清新支行上诉主张均缺乏依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、陈振杰、范燕夏请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由清远城建房地产有限公司承担违约责任的依据是否充分；2、中国银行股份有限公司清远清新支行请求判令陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司连带偿还借款本金317226.51元及利息的依据是否充分；3、中国银行股份有限公司清远清新支行请求陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司连带偿还为实现本案债权的律师费23000元的依据是否充分；4中国银行股份有限公司清远清新支行请求在本案中确认其对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的依据是否充分。
关于陈振杰、范燕夏请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由清远城建房地产有限公司承担违约责任的依据是否充分的问题。陈振杰、范燕夏在案中以清远城建房地产有限公司未能依约交付符合条件的商品房为由请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》。在商品房买卖合同的履行过程中，商品房交付使用是买受人交易的根本目的之一，是出卖人的重要义务。因此，清远城建房地产有限公司是否有依约向陈振杰、范燕夏交付符合约定条件的商品房是本案的关键。清远城建房地产有限公司上诉提出双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中“该商品房经验收合格”应理解为建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的四方验收。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。另外，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确，商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。据此，本案双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中关于“该商品房经验收合格”的约定依法应理解为涉案商品房应在竣工验收合格的基础上，经建设行政主管部门审核备案，经备案合格，由建设行政主管部门核发《商品房竣工验收备案表》。原审判决对双方该节争议问题适用法律分析认定准确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。清远城建房地产有限公司上诉缺乏事实和法律依据。
关于中国银行股份有限公司清远清新支行请求判令陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司连带偿还借款本金317226.51元及利息的依据是否充分的问题。鉴于本案《广东省商品房买卖合同》因清远城建房地产有限公司未能依约交付符合条件的商品房而由陈振杰、范燕夏行使解除权予以解除。陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行股份有限公司清远清新支行所借出的款项。中国银行股份有限公司清远清新支行要求陈振杰、范燕夏承担连带偿还借款本息责任，缺乏依据。原审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款所确立的规则，判令违约方清远城建房地产有限公司分别返还所收取的款项，处理正确，本院予以维持。
关于中国银行股份有限公司清远清新支行请求陈振杰、范燕夏与清远城建房地产有限公司连带偿还为实现本案债权的律师费23000元依据是否充分的问题。从中国银行股份有限公司清远清新支行与陈振杰、范燕夏签订的《个人一手住房贷款合同》相应条款来看，中国银行股份有限公司清远清新支行请求赔偿实现债权的律师费，应以陈振杰、范燕夏存在违约行为为事实基础。如前所述，涉案《广东省商品房买卖合同》因清远城建房地产有限公司的违约行为而解除，中国银行股份有限公司清远清新支行作为第三人参加诉讼并提出独立的诉讼请求，《个人一手住房贷款合同》因而解除。涉案系列合同解除后，在陈振杰、范燕夏不存在违约过错的情况下，中国银行股份有限公司清远清新支行请求陈振杰、范燕夏偿还为实现本案债权的律师费23000元缺乏依据。中国银行股份有限公司清远清新支行与清远城建房地产有限公司签订的《个人房屋贷款合作协议》亦未对实现债权费用的负担明确约定，中国银行股份有限公司清远清新支行要求清远城建房地产有限公司偿还为实现本案债权的律师费23000元亦缺乏合同依据。原审判决据此驳回中国银行股份有限公司清远清新支行该节请求，并无不当。
关于中国银行股份有限公司清远清新支行请求在本案中确认其对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权依据是否充分的问题。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，并结合中国银行股份有限公司清远清新支行与陈振杰、范燕夏签订的《个人一手住房贷款合同》的约定看，中国银行股份有限公司清远清新支行所主张的优先权，应以抵押权登记办理成功，抵押权成立为基础。且该种优先权的内容应理解为在陈振杰、范燕夏一方不履行偿还借款本息债务时，中国银行股份有限公司清远清新支行可享有涉案房屋依法拍卖、变卖价款的优先受偿权。但本案中，涉案房屋仅办理了抵押预告登记，《广东省商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》均予以解除，陈振杰、范燕夏依法不承担向中国银行股份有限公司清远清新支行偿还借款本息的责任。因此，中国银行股份有限公司清远清新支行请求确认优先权，缺乏依据。
综上，原审判决实体处理符合法律规定，本院依法予以维持。清远城建房地产有限公司及中国银行股份有限公司清远清新支行的上诉请求均缺乏理据，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4888元，由清远城建房地产有限公司负担3000元，由中国银行股份有限公司清远清新支行负担1888元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 郑家驹
代理审判员 何 燕
二〇一六年四月二十日
书 记 员 汤有金