杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第1462号
原告（反诉被告）：彭仕文。
委托代理人：徐安洲。
被告（反诉原告）：浙江卓凯投资管理有限公司。
法定代表人：张仲凯。
委托代理人：诸葛伟。
原告彭仕文为与被告浙江卓凯投资管理有限公司（以下简称卓凯公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2013年10月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，后被告提起反诉，本案依法转为普通程序，组成合议庭审理，在审理过程中，原告又向本院提出对案涉房屋内的设备设施以及装修价值进行评估的申请，本院予以准许并委托评估公司进行资产评估。本案分别于2013年10月16日、2013年11月8�、2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭仕文及其委托代理人徐安洲、被告（反诉原告）卓凯公司的委托代理人诸葛伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭仕文诉称：2012年6月，双方通过他人介绍而认识，原告想开舞厅需租房，被告承诺其永潮街XXX号的大楼适合原告行业所需，并说明各项设备齐备，可办证。双方于2012年7月9日签订合同，后征得被告同意进行装修和购置设备等，同时也向各部门审批证照。在办理证件过程中，原告发现被告该幢大楼均无基础消防设施，即使自身租房内的消防过关，但因涉及该幢大楼均无基础消防设施，也无法申领执照，此时的原告已完成各项设备购进和安装，室内装修也完成，基于原告投入大量资金，故在2012年10月17日发函给被告，要求其尽快完成基础消防设施，以便各租户尽早开业，减少损失，对此被告�之不理。2013年3月8日，被告出具书面文书给原告承诺：该房适合原告开舞厅行业，并保证三个月内完成各租户所需办证的大楼整体消防硬软件设施和文件，逾期愿承担一切损失，可后来又是不了了之。2013年8月4日，各租户闹事，被告又开会承诺15日内做好，可至今无任何有成效的行动。被告将他人非商业用房租进后又转租给原告等人，该租赁合同本身就违法无效，同时被告利用原告等人无知、不懂法的情况下，时间一拖再拖，承诺一次次无法兑现，造成原告等租户的合同目的落空，经济损失重大。原告为维护自身的合法利益，故诉讼来院请求：1.判令原被告的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还已交的定金5万元、租金24.576万元，并判令被告赔偿原告装修、设备、误工等各项经济损失计114.43万元，以上共计141.006万元（各项赔偿暂计至2013年8月30日止，实际以判决履行之日止）。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告的房屋租赁合同解除；2.判令被告返还已交的押金、定金7万元、租金24.576万元，并判令被告赔偿原告装修、设备、误工等各项经济损失计114.311万元，以上共计145.887万元（各项损失暂计至2013年8月30日止，实际以判决履行之日止）。
被告卓凯公司辩称：双方签订的合同是真实有效的，根据双方签订的合同，明确规定消防是由原告自行报批、自行建设，和被告没有任何关系，据此原告要求解除合同符合双方签订合同中单方解除的规定，但应当承担合同的违约责任即其他应当承担的责任。原告一直在实际使用房屋，从未停业，直至2013年8月8日，由于该舞厅在营业过程中有人猝死，导致石桥派出所让其停业整顿至今，因此舞厅停业原因是治安问题而非消防。一年以来，原告从未按时交纳房租，多次拖欠房租。被告已经尽到了合同上所要求的义务，并无违约，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
卓凯公司（反诉原告）反诉称：2012年7月9日反诉原告与反诉被告双方签订了《房屋租赁合同》，反诉被告应当在2013年2月1日交纳房租，但反诉被告至今只交纳了245760元，尚欠房租63000多元。根据双方签订的《房屋租赁合同》的有关规定，反诉原告要求解除合同，故诉至法院请求：1.判令反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同解除；2.判令反诉被告支付反诉原告房租63851.25元（暂计算至2013年9月30日），并按实际交付房屋之日止计算房租；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金74306.7元；4.判令反诉被告支付反诉原告的保证金50000元归反诉原告所有。
彭仕文（反诉被告）答辩称：1.反诉被告针对解除合同的请求无异议，但是各自目的不同。反诉被告要求解除合同是因为合同目的落空，无法履行，即因反诉原告的违约解除。定金50000元要求归反诉原告不成立。这50000元是反诉被告的租房定金，在合同履行过程中是可以折抵房租的，不存在保证金没收的问题。2.当事人增加、变更诉请或者提起反诉的，应在举证期限届满前提出，而本案中被告所提的反诉，已超出举证期限，故认为该反诉无效。3.即使该反诉成立，反诉被告也不存在拖欠租金的说法，反诉被告已支付租金31.6万元，这其中反诉原告也同意4个月的免租期，也就是说，反诉被告已多交房租，并没有拖欠租金。4.反诉被告不存在违约行为，在本案中，违约的应是反诉原告，反诉原告给反诉被告所出具的会议记录和承诺书足以说明一切。5.本案中诉争的焦点是因反诉原告整幢大楼的基础消防设施未建设，也无许可，导致承租户无法申领证照营业。反诉原告违约在先，根据合同法和民诉法的相关规定，反诉被�具有不安抗辩权。同时，合同法也明确规定，一方违约，造成损失的，另一方可解除合同，请求赔偿损失。综上，反诉被告建议法院驳回反诉原告的反诉请求。
在庭审中，原告彭仕文为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.租赁意向协议1份（2012年7月6日签订）、房屋租赁合同1份（2012年7月9日签订），用以证明原被告双方存在租赁关系；被告在履行合同过程中存在欺诈行为，具体表现在该幢房屋是违法建筑，未经消防验收，无法投入使用，且建筑平方在12000以上，按照消防法规规定，12000平方以上的应进行消防验收；该房屋使用性质改变，原系杭州XXXX总场的办公用户，非商业用户；该合同中第11条第5款约定的水泵、控制房等监控系统不明确，验收的消防设施均为整幢大楼所用，而非原告区域范围使用，造价达50-100万元，当时签订合同时，被告未向原告释明，�今被告以此条款为由推卸属于欺诈行为；双方签订合同时，原告的合同目的明确是开设歌舞厅，当时被告口头明确告知负责报批各项手续，但至今推卸造成原告重大损失。
2.装修施工安全管理责任书1份、物业进场装修施工申请表1份，用以证明被告收取原告装修押金2万元；被告知道并同意原告按照其设施目的进行装修，即原告是在被告的欺骗下进行装修，包括可报批各种手续，否则原告不可能进场装修。
3.企业名称预先核准审核表、纳管证明、杭州市公安消防局建设工程消防设计审核意见书、市政设施管理协议各1份、企业名称预先核准通知书2份，用以证明原告着手企业建设并通过部分相关部门的审核及之后所造成的损失。
4.函（原告发给被告）、EMS邮寄面单各1份，用以证明原告在办理企业营业执照时，遇到被告整幢房屋消防没有通过验收，造成无法继续办理经营执照手续。为此原告通知被告，要求其给付整幢房屋的消防验收文件，逾期由被告承担责任的事实。
5.房产证复印件1份，用以证明该幢房屋面积11504.44平方米，属于大型构造面积；所有人是杭州XXXX总场，该房屋经被告进行非法转租；该幢房屋为违法建筑，无任何消防设施，也没有表明涉案房屋是商业用房。
6.承诺书1份（被告写给原告），用以证明被告同意免租4个月；再次向原告承诺该房屋适合原告开设舞厅行业并能提供相关办证手续，并保证三个月内完成消防基础设施，未完成的责任由被告承担。
7.照片2张，用以证明该房屋整幢大楼无消防设施等。
8.照片5张，用以证明原告为此合同而投入的室内外设施以及室外广告、舞厅行业的设施；原告因被告的承诺而受骗造成重大经济损失的事实。
9.杭州市公安消防支队下城区大队行政处罚决定书1份、浙江省代收罚�款专用票据1份，用以证明原告投入了大量资金，在被告无法提供办证的条件下试营业，而被辖区的消防大队处罚，损失35000元；该消防大队也检查整幢楼，并明确告知该幢楼无整体消防水泵等消防设施，说明该幢楼是违法建筑。
10.通知书1份（原告发给被告）、快递邮寄面单各1份，用以证明原告在损失重大的情况下要求被告尽快完成消防设施，并明确时间要求被告履行自身的义务，但被告至今未作回复，也无音信，也未提供本案诉争的消防验收报告。
11.消防安装设计图纸1份、消防报警系统安装合同1份，用以证明原告在自身范围内构建了消防系统，且由正规资质单位的消防厂家构建。
12.订货合同1份、清单2份，用以证明原告为开设舞厅而购置材料以及相应的支出情况。
13.回龙路业主会议纪要1份，用以证明被告在原告无法办理营业执照的情况下，于2013年8月4日再次向原告等承租户承诺基础消防设施在15天内完成并报批，但至今未兑现；被告一再承诺是骗局，目的是将房屋进行非法转租。
14.收据2张、收条1张，用以证明被告收到原告支付的租金247500元、定金5万元的事实。
15.杭州市公安局建筑工程消防设计审核意见书1份，用以证明本案诉争的房屋系违法建筑，第四条明确该房屋未经消防验收，不可投入使用，而被告与原告签订合同是违反国家性强制性法规的，属无效合同。
16.原告申请消防公开信息登记回执1份，用以证明2001杭公消审第526号消防审核意见书就是该房屋的意见书。
17.资产评估报告1份，用以证明原告对涉案房屋装修以及购买设备所支出的各项财物损失共计775510元，其中还有装修设计费以及拆除墙面等前期费用共13万元未做评估。
18.（2014）杭下民初字第467号民事调解书，用以证明被告于2014年4月15日已与房东解除了包含涉案房屋在内的房屋租赁合同。故原被告之间的房屋租赁合同在诉讼未结束前系被告单方违约解除合同，本案合同标的不存在，无继续履行合同的可能。
上述证据经向被告卓凯公司质证，本院认证如下，被告对证据1的真实性合法性无异议，但对关联性提出异议，认为无法证明原告的证明对象，而该证据恰恰体现了双方的权利义务；本院对证据1中原被告之间存在租赁关系以及双方的权利义务予以确认，但对原告的证明对象不予确认。被告对证据2的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明原告的证明对象，也不能证明被告有欺诈原告进行装修的行为和目的；本院对证据2的证据三性予以确认，该证据证明了被告收取原告装修押金的事实，对其他证明对象不予确认。被告对证据3的真实性合法性均无异议，但对关联性提出异议，认为无法证明原告的证明对象，该材料均是相关职能部门颁发的，不能证明被告存在欺诈原告的行为；本院认为上述证据系书证，具有真实性合法性，对该证据的内容予以确认，但对原告的证明对象不予确认。被告对证据4的真实性无异议，认为被告确实收到过该函，但已经通过邮寄方式寄给彭俊虎，明确彭氏娱乐公司提到的内容应当由原告自行解决，被告不承担责任；本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据5的真实性合法性无异议，但对证明对象有异议，认为无法证明原告的主张。认为被告合法从杭州XXXX总场租得该具有三证的房屋，且征得杭州XXXX总场同意进行转租，无违法行为；本院认为该份证据与（2014）杭下民初字第467号民事调解书确认的事实相印证，故对该份证据的真实性予以确认，对原告的证明对象不予确认。被告对证据6的真实性合法性无异议，但对证明内容及�联性有异议，该房屋已经开设舞厅，被告承担的责任是相应的责任，是取决于原告在符合相关部门审批的情况下，被告办理好相应证照，但至今原告未取得有关部门审批其消防卫生合格的相关证照，也未给被告备案；本院对证据6的真实性、合法性和出具的内容予以确认。被告对证据7无异议，本院予以确认。被告对证据8的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为无法证明原告是受到被告欺骗才投入设施；本院对证据8的事实予以确认，对原告的证明对象不予确认。被告对证据9的真实性合法性无异议，但对证明对象有异议，认为无法证明原告的主张；本院认为该证据系书证，对真实性予以确认，但对原告的证明对象不予确认。被告对证据10的真实性合法性无异议，但对证明对象有异议，认为相应损失应由原告自行承担责任；本院对证据10的真实性予以确认，对原告�证明对象结合其他证据综合认定。被告对证据11的真实性无异议，但认为在合同中无法体现原告的外包单位具有相应资质，也未提供竣工及消防验收的材料证明该内部的消防设施已经经过下城消防部门验收合格，故无法证明原告的证明对象；本院对证据11的真实性予以确认，对原告的证明对象结合其他证据综合认定。被告对证据12的真实性、合法性和关联性均有异议，订货合同中无购买款项，购买的内容清单上加盖的是发票章而非企业合同章，购买的材料未提供发票或付款凭证，无法证明该货物已经购买或实际在原告的舞厅中使用；本院认为该份证据与本案无关联性，不予确认。被告对证据13的真实性合法性无异议，但对证明对象有异议，认为无法证明被告是骗局，该材料是为了某些业主未交水电费而出具的；本院对该份证据的真实性予以确认，但对原告的证明对象�予确认。被告对证据14无异议，本院予以确认。被告对证据15的真实性合法性均无异议，但对关联性以及证明对象有异议，认为无法证明原告的主张，本院对该证据的真实性合法性予以确认，但对原告的证明对象不予确认。被告对证据16的真实性无异议，但被告认为用该图纸无法证明是违法建筑，而且该图纸是从消防部门获得，说明房屋在消防部门备案过，反而可以证明房屋是合法的；本院对该份证据的真实性予以确认。被告对证据17的合法性没异议，但对评估数额的组成有异议。本院认为该份证据系本院委托鉴定机构所作，具有真实性、合法性，与本案相关联，但数额本院将根据原被告双方的责任大小参照认定。被告对证据18的真实性、合法性无异议，本院对该调解书中确认的事实予以确认，但对原告的证明对象不予确认。
被告卓凯公司围绕着自己的答辩内容向�庭提交了如下证据材料：
1.房屋租赁合同1份，用以证明被告于2011年12月28日向杭州XXXX总场承租涉案房屋的事实；证明原告现在租赁的房屋是被告向杭州XXXX总场租赁的。
2.同意转租证明1份，用以证明杭州XXXX总场同意被告分层出租的事实。
3.房屋租赁备案证1份，用以证明该房屋符合出租条件，已经在杭州下城区房管局备案。
4.承诺书1份，用以证明原告在2012年10月1日就开始营业的事实。
上述证据经向原告质证，本院认证如下：原告对证据1、2、3提出杭州XXXX总场是办公自用房非商业用房；该房屋并无消防设施；即使双方签订的合同是真实的，也属于违法的，故不具有合法性，本院认为该证据所证明的事实已经（2014）杭下民初字第467号民事调解书确认，故对该证据1、2、3予以确认。原告对证据4不予确认，认为原告未签字，也对该情况不知情，本院认为该份证据系�印件，也未经原告签字确认，故不予确认。
反诉原告将原告提交的证据1房屋租赁合同，作为其反诉的举证材料，用以证明反诉原告和反诉被告的房屋租赁关系以及要求反诉被告承担违约责任的事实。该证据经向反诉被告质证，反诉被告对该房屋租赁合同双方签订的真实性无异议，但对合法性关联性有异议。本院认为该份租赁合同具有真实性，故对双方之间存在租赁关系以及约定的相应权利义务予以确认。
反诉被告围绕着反诉答辩向法庭提交了如下证据：
1.通知书1份（原告发给被告）、快递邮寄面单各1份，用以证明原告在损失重大的情况下要求被告尽快完成消防设施，并明确时间要求被告履行自身的义务，但被告至今未作回复，也无音信，也未提供本案诉争的消防验收报告。
2.承诺书1份（被告写给原告），用以证明被告同意免租4个月；再次向原告承诺该房屋�合原告开设舞厅行业并能提供相关办证手续，并保证三个月内完成消防基础设施，未完成的话责任由被告承担。
3.回龙路业主会议纪要1份，用以证明被告在众多承租户无法办理营业执照的情况下，于2013年8月4日再次向原告等承租户承诺基础消防设施在15天内完成并报批，但至今未兑现。证明被告一再承诺是骗局，目的是将房屋进行非法转租。
4.收据2张、收条1张，用以证明被告收到原告支付的租金247500元、定金5万元以及房屋装修费。
5.原告申请消防公开信息回函1份，用以证明2001杭公消审第526号消防审核意见书就是该房屋的意见书。
6.杭州市公安局建筑工程消防设计审核意见书1份，用以证明本案诉争的房屋系违法建筑，第四条明确该房屋未经消防验收，不可投入使用，而被告与原告签订合同是违反国家性强制性法规的，属无效合同。
上述反诉被告提交的反诉证据与其在本诉中提交的本诉部分的证据6、10、13、14、15、16一致，经向反诉原告质证，反诉原告的质证意见与本诉的质证意见一致，本院对上述证据认证的意见与本诉部分的认证意见一致。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2012年7月6日，原告彭仕文通过彭俊虎与被告卓凯公司签订了一份租房意向协议，2012年7月9日，原告彭仕文与被告卓凯公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定：被告同意将坐落在本市下城区永潮街XXX号，XX总场综合大楼的房屋三楼东面出租给原告使用共计面积783平方米。房屋租赁期自2012年10月1日至2022年8月31日止，其中2012年7月10日至2012年8月31日为装修期，原告免付租金，自2012年10月1日起计收租金。第一年合计租金371533.5元。第二年房屋租金为371533.5元，从第三年起房屋租金每两年在前一年房屋租金总额的基础上递增5%，即第三年年租金为390110.17元，第四年年租金为390110.17元。上述租金不含租房税，即房屋税由原告承担。租金的支付方式为先付款后使用，本合同签订后原告向被告支付第一期租金，房屋租金半年一付，以后每期租金提前30天付款，第一年租金的支付时间为2012年7月9日与2013年2月1日；第二年租金的支付时间为2013年8月1日与2014年2月1日；第三年租金的支付时间为2014年8月1日与2015年2月1日等。原告承租房屋应缴纳履约保证金5万元作为原告承租房屋的水、电、房屋结构与设备的保证金及合同履约保证金，履约保证金不计利息。合同还对双方之间的责任、违约责任、退租处理以及其他事项作了约定。合同签订以后，原告向被告缴纳了5万元履约保证金以及2万元的装修押金，被告向原告交付了房屋。原告征得被告同意后对上述房屋进行装修和购置设备，用于开设杭州彭氏娱乐�限公司（彭氏舞厅）。2012年10月1日彭氏舞厅进行试营业，2012年10月13日，彭氏娱乐有限公司致函给被告称由于总体大楼的消防配套设施未施工完成和相关手续不齐全，导致消防验收不能正常进行极易影响整体开张，故要求被告在2012年10月25日前给予办好消防许可证。2012年11月22日，杭州市公安消防局向杭州彭氏娱乐有限公司出具了建设工程消防设计审核意见书，同意该工程的消防设计，但提出了需落实的内容，同时指出公司工程竣工后，应向杭州市公安消防局申报消防验收，验收后方可投入使用。2013年3月8日，被告卓凯公司致函原告对原告要求延长免租期、租赁面积、申领营业执照一事予以回复：被告同意延长免租期四个月，四个月房租分二期房租扣除。实际租赁建筑面积为753平方米，以后以上述建筑面积缴纳租金。根据双方合同，被告租给原告的房屋为商业用房�适合舞厅业态并能提供相关办证手续，在原告方符合相关部门审批的前提下，被告方确保大楼在三个月内完成消防基础设施。因消防基础设施而引起的责任由被告承担，内部环保问题由被告方配合协商解决。2013年3月28日，原告投资的杭州彭氏娱乐有限公司因在开业前未经消防安全检查擅自投入使用、营业被责令停产停业，并处罚款人民币35000元整的处罚。2013年8月初，彭氏舞厅停止营业。2014年7月30日，经原告彭仕文申请，本院委托坤元资产评估有限公司对租赁房屋内的设施设备以及内部装饰装修进行资产评估，结果为价值人民币775510元。租赁房屋至今仍未能通过消防验收。原被告双方租赁合同签订以后，原告向被告共计支付房屋租金人民币247000元。
另查明，杭州市下城区永潮街XXX号XX总场大楼一层至五层的房屋系被告卓凯公司于2011年12月28日向房屋所有权人杭州XXXX总场承租而来，杭州XXXX总场同意被告转租。2014年4月25日，被告卓凯公司与杭州XXXX总场自愿解除双方于2011年12月28日就杭州市下城区永潮街XXX号XX总场大楼1-5层房屋签订的房屋租赁合同，双方还约定鉴于被告卓凯公司已将房屋出租给次承租人，卓凯公司应自行解除与次承租人签订的租赁合同，如未能解除给杭州XXXX总场造成损失的，杭州XXXX总场有权另行向卓凯公司主张权利。
本院认为：原告彭仕文与被告卓凯公司之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。（一）关于本案的本诉部分：1.原被告之间的房屋租赁合同是否解除问题。原告彭仕文在合同履行过程中以房屋未经消防验收不能使用导致合同目的落空为由提出解除合同，根据双方合同约定，原告安装消防、安全设备，包�：（水泵房、水泵房控制箱、喷淋、防烟系统、消控室、烟杆、监控室系统）等，装修等设备设施由原告自行报批安装；被告有责任和义务协助原告处理其他经营单位、周围居民的关系，被告办理相关手续和审批报告，保证能取得合法证件。从原被告双方签订的上述合同中可看出，消防、安全设备等由原告自行报批安装，现原告方自行装修的内部工程的消防并未通过验收，同时开设舞厅，在使用和开业前，安装消防设备，向公安消防机构申报并报批也应是经营者的义务，而不是对经营者之外的房屋出租人的要求，因此造成合同目的不能实现的主要原因在于本案原告；但该合同中也同时约定了本案被告有办理相关手续和审批报告以及取得合法证件之义务，且被告也向原告做出承诺确保大楼在三个月内完成消防基础设施，但最终被告并未举证证明其消防基础设施已完成，合同义务已履行，被告对涉案租赁房屋的不能使用也存在过错，原被告双方均有违约行为。现原告提出解除合同，被告亦提出解除合同，本院确认原被告双方签订的租赁合同解除。2.关于原告诉请的租金、履约保证金、押金的返还以及赔偿经济损失的问题。原告在双方签订租赁合同以后，实际已使用了租赁房屋，故原告请求被告返还租金245760元的诉讼请求无依据，本院不予支持。原告要求被告返还履约保证金50000元的诉讼请求，因双方合同约定在结清水电费及各种费用后由被告收回房屋后再由原告按原额收取，现原被告双方并未对房屋进行交接，故原告的该请求本院不予支持。原告要求被告返还装修押金20000元的诉讼请求，被告对收取押金的事实无异议，现原告已装修完毕，故被告应返还原告装修押金20000元，原告的该诉讼请求本院予以支持。原告要求被告赔偿原�装修、设备、误工等各项经济损失计1143110元的诉讼请求，本院认为原告在出租房屋实际投入的设备损失应由违约方承担，本案中因原被告双方对合同的最终解除均存在过错，应各自承担相应的违约责任，其中原告应承担主要责任，被告承担次要责任。根据本案合同的履行情况，本案原告的装修经被告同意，原被告双方在租赁合同中对租赁房屋增添的附属物也已做约定，原告在合同终止后拆除并取回属于原告可移动的物品，所有电器设施、设备，固定的装修装潢不得拆除，故本案合同解除，未形成附合的装饰装修物，由原告拆除自行取回。因解除合同造成的损失，本院根据合同性质，考虑原告、被告的过错行为以及资产评估报告中的物品价值等因素，酌情支持被告赔偿原告的经济损失为150000元。（二）反诉部分：1.卓凯公司以彭仕文截止至2013年9月30日拖欠租金为由要求解除双方的房屋租赁合同。双方合同约定卓凯公司自2012年10月1日起向彭仕文计收租金，一年的租金为371533.5元，故截止2013年9月30日，彭仕文应支付的租金为371533.5元，但在合同履行过程中，卓凯公司于2013年3月8日回函彭仕文，其中对租金的支付做了变更补充，卓凯公司同意对彭仕文延长免租期四个月，四个月房租分二期房租扣除。故依照上述回函内容，扣除四个月的房租125201.7元，彭仕文实际应支付的租金为246331.8元，截止本案诉讼之日彭仕文已支付卓凯公司租金245760元，尚有571.8元的租金未支付。但彭仕文是在涉案房屋无法正常使用的情况下才停止支付租金，且未支付571.8元租金并非构成根本违约行为，不能成为卓凯公司单方行使合同解除权的理由，因此，卓凯公司以被告拖欠租金为由要求单方解除合同无依据。考虑到本案合同解除的原因在于合同目的不能实�，而双方当事人对于因消防未能通过审批致使舞厅不能营业、合同目的不能实现均存在不同程度的过错，应各自承担相应的责任。同时卓凯公司已于2014年4月25日自愿与杭州XXXX总场解除了双方于2011年12月28日就杭州市下城区永潮街XXX号XX总场大楼1-5层房屋签订的房屋租赁合同，2014年4月25日以后卓凯公司也已丧失转租权，租赁合同已经无法继续履行，现双方均提出解除合同，本院确认原被告双方签订的租赁合同解除。2.关于房租、违约金、保证金问题。截止2013年9月30日，彭仕文尚有571.8元的租金未支付，卓凯公司要求彭仕文支付租金的诉讼请求本院支持571.8元，超出部分不予支持。鉴于双方对合同的最终解除均有过错，应各自承担相应的违约责任，卓凯公司要求彭仕文支付违约金的诉讼请求本院酌情予以支持50000元。鉴于不能履行合同卓凯公司与彭仕文均有过错，故卓�公司要求彭仕文将50000元履约保证金均判归卓凯公司所有无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、彭仕文与浙江卓凯投资管理有限公司于2012年7月9日签订的房屋租赁合同解除；
二、浙江卓凯投资管理有限公司返还彭仕文装修费押金人民币20000元；
三、浙江卓凯投资管理有限公司赔偿彭仕文经济损失人民币150000元；
四、彭仕文支付浙江卓凯投资管理有限公司（截止2013年9月30日）租金人民币571.8元；
五、彭仕文支付浙江卓凯投资管理有限公司违约金人民币50000元；
六、上述第二、三、四、五项的款项相互折抵后，浙江卓凯投资管理有限公司应支付彭仕文人民币119428.2元，限于判决生效之日起十日内支付给彭仕文；
七、驳回彭仕文的其他诉讼请求；
八、驳回浙江卓凯投资管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17491元（彭仕文已预缴），由彭仕文负担13791元，浙江卓凯投资管理有限公司负担3700元（限判决生效后十日内缴纳）；反诉案件受理费2032元（浙江卓凯投资管理有限公司已预缴），由浙江卓凯投资管理有限公司负担968元，彭仕文负担1064元（限判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王晓芳
人民陪审员 王土根
人民陪审员 郝照兰
二〇一四年九月三日
书 记 员 俞梦潇