河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终1008号上诉人（原审被告）：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司。住所地：新野县城小阁口*号。统一社会信用代码：91411329757145113A。法定代表人：李占聚，任经理。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓东，男，1988年2月15日出生，汉族，农民，住新野县。委托诉讼代理人：罗景明，新野县德永法律服务所法律工作者。原审第三人：中国建设银行股份有限公司南阳分行。住所地：南阳市新华路**号。统一社会信用代码91411300615300325X。法定代表人：张中歌，任行长。委托诉讼代理人：王永浩，河南雷雨律师事务所律师。上诉人新野县瑞祥房地产开发有限责任公司因与被上诉人孙晓东，原审第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1329民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新野县瑞祥房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周小伟，被上诉人孙晓东的委托诉讼代理人罗景明，原审第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行的委托诉讼代理人王永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新野县瑞祥房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销一审法院（2017）豫1329民初3129号判决，驳回孙晓东的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由孙晓东承担。事实与理由：一、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据本条规定，可以看出借款合同的解除，必须以商品房买卖合同的确认解除以后为前提条件，一审判决将商品房买卖合同和担保借款合同同时解除，违反法律规定。二、一审判决新野县瑞祥房地产开发有限责任公司向中国建设银行股份有限公司南阳分行偿还贷款，违反法律规定。本案中，借款合同双方当事人是孙晓东和中国建设银行股份有限公司南阳分行，该合同只在合同相对人之间产生权利、义务。合同的基本原则是当事人意思自治，一审判决新野县瑞祥房地产开发有限责任公司向中国建设银行股份有限公司南阳分行偿还贷款等于强制在新野县瑞祥房地产开发有限责任公司与中国建设银行股份有限公司南阳分行之间形成一种借贷合同，明显违反法律规定。孙晓东辩称，一审判决商品房买卖合同已经解除，住房借款合同也无存在意义，且借款合同的标的也是新野县瑞祥房地产开发有限责任公司占有使用，一审法院在解除商品房买卖的基础上解除住房借款合同是正确的，请求维持原判。中国建设银行股份有限公司南阳分行辩称，第二点上诉意见不合适，一审判定也不正确。无论是合同约定还是法律规定，是两个合同清楚以后才能解除的。一审判决没有根据。孙晓东向一审法院起诉请求：1、判令解除孙晓东、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司之间编号为ATMZ-0713商品房买卖合同；2、判令新野县瑞祥房地产开发有限责任公司返还首付款102073元和办证费12026元；3、判令新野县瑞祥房地产开发有限责任公司支付违约金570元[（102073+12026）×0.5%得出]；4、判令解除孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司之间编号为412752288-20150924705《个人住房（商业用房借款合同）》。5、判令新野县瑞祥房地产开发有限责任公司返还孙晓东贷款210000元和已付银行利息。6、诉讼费用由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。一审法院认定事实：2012年5月3日，孙晓东与新野县瑞祥房地产开发有限责任公司签订了编号为ZH2011225的《商品房买卖合同》，该合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1【幢】【座】2【单元】19【层】03号房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥3032.73元，总金额（人民币）×千×百贰拾陆万肆千伍佰肆拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款。……3、其他方式买受人于2012年5月3日支付出卖人首付房款壹拾万零陆仟伍佰肆拾伍元整余款壹拾伍万捌仟元整申请按揭贷款。……第八条交付期限出卖人应当在2012月12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款的1%赔偿买受人损失。……。”孙晓东在签订合同当日缴纳了首付款106545元，缴纳契税2645.45元、大修基金5670元、价调基金1323元、测绘费119元、登记费140元、交易费262元、贷款立项298元等费用共计10457.45元。2012年6月23日，孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司担保，签订编号为2012年新中银房贷（正弘）字1-2-1903号的《个人一手住房贷款合同》，由孙晓东在中国建设银行股份有限公司南阳分行按揭贷款158000元，作为购房款支付给新野县瑞祥房地产开发有限责任公司。此后，孙晓东按时向中国建设银行股份有限公司南阳分行偿还该笔贷款及利息至今。新野县瑞祥房地产开发有限责任公司按合同于2012月12月交付了房屋，但至今未为孙晓东办理房权证书，故引起诉讼。一审法院认为，孙晓东与新野县瑞祥房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。新野县瑞祥房地产开发有限责任公司在孙晓东已缴纳购房款后至今未为其办理该房的权利证书，违反了合同的约定，孙晓东有权解除双方所签的商品房买卖合同，现孙晓东请求解除双方所签的商品房买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，新野县瑞祥房地产开发有限责任公司应退还孙晓东支付的购房款106545元，并按合同约定支付1%的违约金1065.45元，孙晓东支付的契税、大修基金等10457.45元由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司支付给孙晓东。因孙晓东、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司的商品房买卖合同解除后，孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行所签的个人一手住房贷款合同的合同目的已无法实现，孙晓东请求解除该合同，一审法院予以支持。孙晓东已归还中国建设银行股份有限公司南阳分行的贷款本息由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司支付给孙晓东，下余贷款本息由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司直接支付给中国建设银行股份有限公司南阳分行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款规定，判决：一、解除孙晓东与新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于2012年8月5日签订的编号为ATMZ-0713的《商品房买卖合同》。二、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还孙晓东首付款102073元、办证费12026元。三、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付孙晓东违约金570元。四、解除孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行于2012年6月23日所签的编号为2012年新中银房贷（正弘）字1-2-1903号的《个人一手住房贷款合同》。五、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还孙晓东已向中国建设银行股份有限公司南阳分行归还的按揭贷款210000元和已付银行利息，未支付部分由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司直接向中国建设银行股份有限公司南阳分行支付。（具体数额以第三人的计算为准）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元，由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙晓东与新野县瑞祥房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、及与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。依据孙晓东与新野县瑞祥房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。新野县瑞祥房地产开发有限责任公司在孙晓东已缴纳购房款后至今未为其办理该房的权利证书，违反了合同的约定。现孙晓东请求解除双方所签的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定。因双方的商品房买卖合同解除后，孙晓东与中国建设银行股份有限公司南阳分行所签的个人一手住房贷款合同的合同目的已无法实现，且该合同属双方签订的商品房买卖合同的附属合同，孙晓东请求解除该合同，应予以支持。一审判决对案件事实及孙晓东所交房款和相关费用的数额认定计算符合相关法律规定，本院予以确认。新野县瑞祥房地产开发有限责任公司的上诉请求，因未能提供相关证据证实，本院不予采信。综上，新野县瑞祥房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  孙建章审判员  姜付强二〇一八年四月四日书记员  马赟赟