河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1103民初2045号原告：河南省新都汇企业管理有限公司，住所地，漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口昌建东外滩A7号楼4—5层，统一社会信用代码91411103079429853C（1—1）。法定代表人：张文博，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢书威，河南展骥律师事务所律师。被告：漯河市熙茂企业管理咨询有限公司，住所地，漯河市郾城区双汇国际花园B09号2单元601室法定代表人：安广军，该公司经理。被告：安广军，男，1977年6月25日出生，汉族，住漯河市郾城区。二被告委托诉讼代理人：张明堂、李亚红，河南平允律师事务所律师。原告河南省新都汇企业管理有限公司（以下简称新都汇公司）诉被告漯河市熙茂管理咨询有限公司（以下简称熙茂公司）、安广军租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新都汇公司的委托诉讼代理人卢书威、被告熙茂公司和安广军的共同委托诉讼代理人张明堂和李亚红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新都汇公司向本院提出诉讼请求：1、二被告支付原告租金、物业费、违约金共计330765元；2、诉讼费及其他费用均由二被告承担。事实与理由，原告于2014年8月20日和被告签订新都汇休闲美食娱乐广场房屋租赁合同一份，被告租赁原告位于漯河市郾城区金山路与××交叉口昌建东外滩A7号四层的商铺，面积1325.70平方米，经营品牌为米兰后街，合同约定租赁期限为5年，自2015年7月25日（商场开业日期）起至2020年7月24日止，租金每平方米每月40元，每一年支付一次租金，被告在新都汇休闲美食广场开业时先支付一年租金，前两年租金价格不变，第三年以每年10%递增，并交纳租赁保证金100000元、营销推广费10000元和公共区域公摊费用。合同签订后，被告在租赁期间第一年按照合同约定支付了部分租金，剩余租金未按照约定支付，租赁保证金也只交纳了50000元，后经原告多次通知被告交纳租金、公共区域公摊费用，违约金费用，但是被告以种种理由拒绝支付。原告认为，原、被告双方之间签订的房屋租赁合同为合法有效的协议，被告未按照合同约定期限支付租金、公共区域公摊费用，违约金费用已构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。被告熙茂公司和安广军共同辩称，原告要求被告支付租金、物业费、违约金330765元没有任何事实和法律依据。造成合同解除的原因是原告非法停电、堵门造成的，在原告堵门和停电之前，被告不拖欠原告租金、电费、水费，物业费的问题合同中没有约定具体数额，原告要求40元/每平方没有任何事实依据，并且原告通知被告交物业费之后，被告积极的向商户发出了通知，后在协商未果的情况下，原告不是通过正常的法律途径解决，而是采用非法手段，堵门、停电、威胁被告下面的商户，造成合同无法履行。原告在诉状中，称是因为被告未按照合同约定期限支付租金、租金保证金、营销推广费和公共区域公摊费用的诉请不属实，在双方合同签订后，双方对合同的内容于2015年10月1日又进行了协商变更，为此，不存在拖欠租赁费等问题。综上，被告认为造成本次纠纷的原因完全是原告的非法行为造成，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告新都汇公司（出租方、甲方）与被告安广军（承租方、乙方）签订《新都汇休闲美食娱乐广场房屋租赁合同》，该合同第一部分通用条款约定，（1.1）房屋租赁位置位于漯河市××路交叉口昌建东外滩A7#四五六层；（1.2）租用面积按照建筑面积计算；（4.2.1）乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费；（10.2）乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项，超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；（12.2）甲乙双方同意，一方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还需支付甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失与违约金之间的差额：……（4）逾期支付租金或为其他任何应付款项超过一个月的……（7）违反本合同的其他约定，给甲方造成实际损失且在甲方书面通知七日内乙方未予纠正的；第二部分适用条款约定，（19.1）该铺位编号423，租赁面积1325.70㎡；（19.2）该铺位经营品牌名称米兰后街；（20.1）合同期限为5年；（21.1）租金按面积交纳，单价40元/㎡/月，前两年租金价格不变，第三年以每年10%递增，租金案件起交，每次交付总额为424224元；（21.6）物业费由商户以租赁面积按商场统计的实际支出费用进行摊销；（24.5）租金一次性全年交付，可享受交八月送四月优惠政策。合同签订后，被告安广军分5次向原告交纳费用共计289000元（租金239000元、保证金50000元），双方均认可自2015年8月10日开始计租。被告熙茂公司为安广军投资的一人有限责任公司，公司成立日期为2014年7月15日，上述合同签订后，熙茂公司将承租房屋分成商铺向米兰后街的商户进行出租。庭审中，原、被告双方均认可双方之间的租赁合同已经实际解除，双方对计租期间、物业费标准以及违约金发生争议。原告主张计租期间为2015年8月10日至2016年5月10日，被告主张计租截止日期应为2015年11月18日，并提供案外人张梅、卢可乐起诉熙茂公司和安广军以及第三人新都汇公司租赁合同纠纷的民事判决书4份，漯河市郾城区人民法院（2016）豫1103民初456、457号民事判决书和漯河市中级人民法院（2016）豫11民终1653、1647号民事判决书，上述生效判决书确认：熙茂公司和新都汇公司在履行《新都汇休闲美食娱乐广场房屋租赁合同》过程中发生争议，熙茂公司拖欠租金及物业管理费，新都汇公司对商场采取了停电措施，2015年11月18日至11月26日停电9天，2016年1月18日再次停电后商场被围封，商户被要求撤场不能再继续经营。对物业费标准，原告提供2015年能耗费用统计表、购电明细报表和电表管理信息系统查询表，欲证明物业费每月11.67元，被告以上述证据均系原告单方制作为由不予认可。对违约金，被告提供2015年10月1日安广军和时任原告招商经理的阎堃签订的变更协议，证明安广军拖欠租金已经给原告打了欠条，不存在违约行为，不应当支付违约金，原告对该证据真实性不予认可。本院认为：原、被告之间签订的《新都汇休闲美食娱乐广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反我国强制性法律法规，合法有效，双方方均应恪守履行，现双方均认可该合同已经实际解除，本院予以确认。《新都汇休闲美食娱乐广场房屋租赁合同》系原告和被告安广军所签，合同签订之后安广军成立了熙茂公司对承租房屋进行经营，该公司为一人有限责任公司，原告主张二被告共同承担责任，熙茂公司辩称本案涉讼合同系安广军个人行为，与熙茂公司无关，对此，本院认为，被告安广军和原告之间的房屋租赁合同签订时间为2014年8月20日，而熙茂公司登记成立日期为2014年7月15日，安广军签订合同时熙茂公司已经成立，作为熙茂公司的法定代表人和唯一股东，安广军与原告签订房屋租赁合同后又以熙茂公司对涉讼房屋进行经营，向商户出租，在商户和熙茂公司发生纠纷时又以熙茂公司和新都汇公司在履行合同中发生争议为由抗辩，以上事实足以说明，本案涉讼房屋租赁合同在实际履行中的主体应当是被告熙茂公司和原告新都汇公司。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告安广军代表被告熙茂公司与原告签订合同，交纳租金，还代表公司与原告公司招商经理阎堃签订变更协议，其与熙茂公司之间意思表示一致，并不是相互独立的；此外，安广军作为熙茂公司的唯一股东，未能向法院提供证据证明熙茂公司的财产独立于其个人财产，故为防止一人公司的唯一股东滥用公司独立人格，增强对债权人的保护，安广军应当和熙茂公司对所欠原告各项费用承担连带清偿责任。对原告主张的租金，双方均认可计租开始日期为2015年8月10日，本院予以确认；对计租截止日期，根据生效判决书确认的事实，原、被告双方在履行涉讼合同过程中发生争议，原告于2015年11月18日和2016年1月18日对商铺进行了停电，同时商户被要求撤场不能再继续经营，据此，双方之间的租赁合同实际计租期间应为2015年8月10日至2016年1月18日，租金按月计费，故租赁期限不满6个月视为按6个月计算，应付租金数额为：40元/㎡/月×1325.70㎡×6个月=318168元，原、被告双方确认被告已付租金为239000元，加上被告已付保证金50000元用以折抵租金，剩余租金318168元－289000元=29168元。原告主张计租日期截止至2016年5月10日但未能举证证明，本院对超过生效判决认定的期间不予支持。对原告主张的物业费，虽然双方均认可在合同中约定有物业费，但对物业费收取标准并无具体约定，原告提交的物业费证据均是原告单方制作，不足以证实租赁房屋在实际经营过程中公摊部分实际损耗情况，本院不予支持。对于原告主张的违约金，根据合同第一部分通用条款（10.2）约定，违约金为逾期款项的1%，原告应付租金逾期金额为29168元，违约金数额为29168元×1%=291.68元。被告辩称2015年10月1日安广军和阎堃签订的变更协议中明确约定拖欠租金由安广军出具欠条，不存在违约情况，但根据双方合同约定，被告安广军未按时支付租金即为违约，是否就拖欠的租金出具欠条不影响认定安广军的违约行为，故对被告该辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告漯河市熙茂企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内支付拖欠原告河南省新都汇企业管理有限公司的租金29168元和违约金291.68元，合计金额29459.68元。二、被告安广军对上述第一项判决中被告漯河市熙茂企业管理咨询有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告河南省新都汇企业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费6260元，由被告漯河市熙茂企业管理咨询有限公司和安广军负担560元，由原告漯河市熙茂企业管理咨询有限公司负担5700元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  陈质彬审 判 员  王佳佳人民陪审员  王彦堂二〇一七年六月二十七日书 记 员  王 帅缴纳案件款账户：户名：漯河市郾城区人民法院账号：17×××56开户行：漯河工行沙北支行营业部地址：黄河广场物美廉东50米