沈阳铁路运输中级法院民 事 裁 定 书（2017）辽71民终4号上诉人（原审被告）：丹东市国泰置业有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区兴四路45号。法定代表人：张月新，该公司总经理。委托诉讼代理人：于传杰，男，该公司财务经理。委托诉讼代理人：何忠，辽宁云舒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市和平区西塔街6号。法定代表人：郑宏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：程永铭，辽宁远方律师事务所律师。上诉人丹东市国泰置业有限公司因与被上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东铁路运输法院（2017）辽7104民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成由审判员张放担任审判长，与审判员曹英伟主审、审判员杨玉荣参加评议的合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人于传杰、何忠及被上诉人委托诉讼代理人程永铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹东市国泰置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、将案件移送有管辖权的人民法院管辖。事实和理由：一、虽双方当事人约定上诉人拖欠租金及其他应由上诉人承担的费用达1个月时，被上诉人可以解除合同，但依据合同法的规定，被上诉人必须将解除合同的通知送达上诉人并给上诉人必要的履行义务合理期限，合同才能解除。本案中，上诉人承认确实欠缴租金，对一审判决确定的租金欠款数额及违约金数额也没有异议，但被上诉人没有履行合同法规定的上述义务，故本案不具备法律规定的解除合同形式要件和实质要件，原审法院判决解除房屋租赁合同和变更合同主体的补充协议，违反合同法的相关规定，被上诉人请求行使合同解除权不应受到法律保护。二、虽房屋租赁合同约定双方发生争议时向丹东铁路运输法院起诉，但该约定违反了专属管辖的规定，根据《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》，铁路运输法院只受理11类民事案件，本案为房屋租赁合同纠纷，不在这11类案件之中。因此，协议管辖的约定无效，原审法院对本案没有管辖权。被上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司辩称，一、原审判决认定的事实符合法律规定，上诉人提出本案不具备合同解除要件的相关法律规定其实否认了双方合同约定的内容，即上诉人拖欠租金及其他应由其承担的费用达1个月的，被上诉人有权解除合同，被上诉人的该项权利具有排他性，该约定不违反法律规定，应受法律保护，故上诉人提出原审法院不应判令解除合同的上诉意见不能成立。二、关于管辖权的问题，本案房屋租赁合同签订的时间是2010年，而《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》是2012年施行的，合同双方约定选择原审法院管辖并不违反当时的法律规定，因此原审法院有管辖权。综上，希望二审驳回上诉，维持原判。沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令双方解除合同；2、依法判令被告将坐落于丹东市振兴区锦山大街185-3号建筑面积6047平方米房屋倒出，返还原告；3、依法判令被告支付给原告租金1715479.20元，违约金145000元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：沈阳铁道不动产运营有限公司与被告于2010年1月1日签订租赁合同，将丹东市振兴区锦山大街185-3号建筑面积6047平方米房屋出租给被告，租赁期限为8年，自2010年1月1日至2017年12月31日止。原告于2015年11月16日与沈阳铁道不动产运营有限公司及被告签订主体变更协议，由原告收缴自2015年10月1日起的房屋租金。原告多次催告被告交纳房屋租金，被告多次向原告承诺还款期限，最终均未按承诺履行。被告自2015年10月1日至今仅交纳10万元租金，截至2016年12月31日，尚欠租金1715479.20元。一审法院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。沈阳铁道不动产运营有限公司与被告签订的房屋租赁合同及与原、被告签订的变更合同主体的补充协议，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。原、被告应按照合同约定履行各自义务，但作为承租人的被告却未依约交纳房租，在原告多次催促下，仍欠原告2016年12月31日前的房屋租金1715479.20元，属违约行为，应当向原告承担违约责任。因此，原告要求其支付欠缴房租并给付按租赁合同约定缴纳年租金10%违约金的请求，符合法律规定，应予支持。关于解除合同及返还房屋的问题。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案房屋租赁合同第六条第(二)项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以随时解除合同、收回房屋：……3.乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月；”第四条约定：“租金和其他税费及其缴纳期限、支付方式……2.租金缴纳方式为上打租……每年乙方应在12月15日前缴纳下一年租金。”被告现已拖欠租金远超1个月。根据上述法律规定及合同约定，原告要求解除合同、收回房屋的请求，应予支持。根据合同法第九十六条之规定，有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，通知到达对方时解除。原告提供的证据不足以证明房屋租赁合同解除通知书已经到达被告，且被告不予认可，故合同解除通知到达被告的时间应为被告收到本案起诉状的时间，即2017年2月22日，该日为合同解除之日。综上，被告拖欠原告房屋租金，系违约行为，应向原告承担违约责任。原告要求解除房屋租赁合同，由被告返还房屋、给付租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百零七条之规定，一审判决：一、沈阳铁道不动产运营有限公司与被告丹东市国泰置业有限公司签订的房屋租赁合同及其与原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、被告丹东市国泰置业有限公司签订的变更合同主体的补充协议，于2017年2月22日解除；二、被告丹东市国泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，将其承租的坐落于丹东市振兴区锦山大街185-3号建筑面积6047平方米房屋返还给原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司；三、被告丹东市国泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司2016年12月31日前的房屋租金1715479.20元及违约金145000元，合计1860479.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24610元，减半收取计12305元，由被告丹东市国泰置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，本案为专属管辖，按照不动产纠纷确定管辖，应由不动产所在地人民法院管辖。虽双方当事人在房屋租赁合同中约定发生争议时向原审法院起诉，且上诉人在一审期间没有提出管辖异议并应诉答辩，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条和第一百二十七条第二款的规定，协议管辖和默示协议管辖不能违反级别管辖和专属管辖的规定，故一审法院受理本案违反专属管辖规定，应予以纠正。本案所租赁的房屋所在地位于丹东市振兴区，故本案应由丹东市振兴区人民法院管辖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款、第三百三十一条规定，裁定如下：一、撤销丹东铁路运输法院（2017）辽7104民初7号民事判决；二、本案移送丹东市振兴区人民法院处理。上诉人丹东市国泰置业有限公司预交的二审案件受理费24610元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张   放审判员 曹 英 伟审判员 杨 玉 荣二〇一七年六月十三日书记员 陈琳（代）