上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第255号
上诉人（原审原告）上海四平物业管理有限公司。
法定代表人陈益明。
委托代理人施锋，上海市凤凰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙瑾。
上诉人上海四平物业管理有限公司（以下简称四平物业公司）、上诉人孙瑾因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市长岭路XXX弄XXX-
XXX号房屋系案外人上海卫百辛（集团）有限公司所有。该公司先后于2003年12月2日、2008年12月11日出具《委托书》，委托四平物业公司经营、管理、出租上述房屋并收取租金，委托期限自2004年1月1日持续至2013年12月31日。
1997年7月1日，孙瑾搬入上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋居住，每月支付租金人民币（以下币种均为人民币）170元。
1998年1月，孙瑾填写《上海市房屋租赁登记申请表》，内容为：出租人系案外人上海百群物业有限公司，房屋承租人系孙瑾，出租房屋座落于上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室，所有权性质为全民，房屋类型为新工房，原始用途为出租，租赁面积为25.21平方米（建筑面积），租赁用途为居住，月租金为170元，租赁期自1997年7月1日起至1999年6月30日止。
2003年，孙瑾经调整搬入上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）居住至今，自2005年起，孙瑾按每月350元向四平物业公司支付房租至2011年12月31日，后孙瑾未再支付房租。
2012年7月，四平物业公司张贴告知书，内容为：“长岭路XXX弄XXX-
XXX号（鸳鸯楼）各承租租赁户：一、从2012年7月1日起，调整房屋租赁费收取标准，朝北房屋每间每月租赁费为人民币600元整，朝南房屋每间每月租赁费为人民币650元整。二、2012年1月-6月，房屋租赁费每间每月仍按照原来标准收取。三、为规范小区租赁秩序，杜绝各种转租现象产生，从2012年7月起，重新签订房屋租赁协议书，须本人居住为准，为实名制签订。签约时间从2012年7月16日-2012年7月31日结束，逾期作自动放弃处理，不再续约。特此告知！”
2012年12月，四平物业公司在小区楼道处张贴《催缴通知》，内容为：“长岭路XXX弄XXX号-
XXX号各租赁户：2012年即将过去，按时交纳月租是每个租赁户的应尽义务。最近有部分租赁户擅自张贴通告，煽动广大租赁户抵制或不交房租，为此，希望广大居民切勿听信谣言，要及时按月交纳房租，做一个遵纪守法的好公民。对一些不按时交纳房租的租赁户，我们将通过法律途径解决，同时我们对按时交纳房租的住户表示感谢。”
2013年4月22日，四平物业公司向孙瑾发出《解除房屋租赁关系通知》，内容为：“1997年7月，你作为承租人，租赁位于本市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋，后调整为本市长岭路XXX弄XXX号XXX室。2012年1月之前，你尚能履行支付租金的义务，但是此后，你便未再支付任何租金。我司多次向你催讨租金，但是你既不支付我司租金，也拒不搬出该租赁房屋。现我司通知你：根据国家相关法律的规定，从即日起，你与我司位于上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁关系解除，限你10日内付清欠付的租金并且腾空该房屋，从该房屋中搬出，届时该房屋内如有任何物品的，我司将作为废弃物处理。特此通知！”
2013年，四平物业公司起诉至原审法院，要求判令：1、确认四平物业公司与孙瑾之间的房屋租赁关系于2012年6月30日解除；2、孙瑾腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给四平物业公司；3、孙瑾支付2012年1月1日至2012年6月30日的欠租2，100元；4、孙瑾按每月350元支付2012年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
原审法院另查，孙瑾户籍地在上海市凤城三村XXX号XXX室房屋内，该房建筑面积为31.97平方米，原系孙瑾承租的公房，由孙瑾父母居住，2013年4月，该房买为孙瑾名下的产权房，目前由孙瑾父母居住，该房内现有孙瑾及其父母三人户籍。
原审法院再查，孙瑾与案外人出租人高留虎于2013年9月22日签订了《上海市居住房屋租赁合同》，约定孙瑾租赁上海市凤城三村XXX号XXX室房屋，租期自2013年1月1日起至2016年12月14日，月租金2，000元。该租赁合同在上海市杨浦区房地产交易中心进行了备案登记，交易中心出具了《上海市房地产登记证明》。2013年1月1日，杨浦区住房保障中心与孙瑾签订《上海市廉租住房租赁补贴协议》，按月给予租金补贴860元。上海市凤城三村XXX号XXX室房屋现由案外人桂广红等6名安徽省凤台县籍人员居住。
原审法院认为，四平物业公司得房屋产权人的授权管理经营系争房屋，有权以自己的名义出租房屋，孙瑾关于其就房屋产权证的异议，以及关于四平物业公司私搭房屋出售牟利等辩称意见，并非本案民事案件的审查处理范围。四平物业公司与孙瑾之间就系争房屋达成的租赁关系，与寻常单位分配、组织调配等形式有所不同，亦不同于完全市场化的租赁情形，自租赁开始的租金履行与同类房屋租赁价格相比相对低廉，故四平物业公司与孙瑾租赁现状的形成有其历史原因，并且孙瑾十数年持续居住于系争房屋，没有转租行为，在2012年前没有欠租行为，其生活条件等与1997年租住系争房屋时相比没有较大改变。虽然，孙瑾现获得廉租住房租金补贴，但该补贴系经相关职能部门审核后通过孙瑾自行租赁住房解决居住困难问题所给予的租金补贴，而孙瑾名下的他处产权房建筑面积仅有31.97平方米，实际由其父母居住，孙瑾无法入住该房。故四平物业公司现要求解除租赁关系、孙瑾迁离房屋的请求，法院难以支持。孙瑾租住系争房屋即应当按期付租，租赁双方应当本着公平、自愿的原则协商租赁事宜。2012年1月起的租金双方至今未有收、付，对此孙瑾理应支付。现四平物业公司以双方实际履行的租金数额，即每月350元的标准主张，并无不当，法院予以准许。至于孙瑾关于系争房屋租金应以每月每平方米1.14元计取的相关抗辩意见，不适用于本案系争租金的考量。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定，判决如下：一、孙瑾应于本判决生效之日起十日内支付上海四平物业管理有限公司2012年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按每月350元计算；二、上海四平物业管理有限公司的其余请求，不予支持。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由上海四平物业管理有限公司负担25元，孙瑾负担25元。
四平物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，孙瑾于1997年7月搬入上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋居住，于1998年1月填写上海市房屋租赁登记申请表，明确租赁期至1999年6月30日止，2003年，经调整孙瑾搬入系争房屋，2004年四平物业公司接管系争房屋后，自2012年起，孙瑾既不支付租金也不与四平物业公司签订租赁协议，经催讨，孙瑾仍不支付租金且拒绝搬出系争房屋，在这样的情况下四平物业公司才发函通知解除租赁关系，孙瑾与四平物业公司间的租赁关系符合完全市场化的租赁关系，应受合同法及上海市房屋租赁条例调整，即使如孙瑾所称，当时系争房屋属于结婚过渡房，按照相关规定，对于不支付租金、不符合条件的承租人，四平物业公司也有权收回房屋，故四平物业公司要求解除其与孙瑾的租赁关系、要求孙瑾迁出系争房屋符合法律法规规定，结婚过渡房作为某一历史时期的特定产物，已被廉租房及经适房所取代，孙瑾经政府相关部门审核，已经取得廉租房租金补贴，其居住困难问题已获解决，原审判决将四平物业公司与孙瑾间的租赁关系割离于单位分配等形式与完全市场化的租赁形式之外，以系争房屋租赁价格相比低廉，以及孙瑾他处无住房为由，剥夺四平物业公司对系争房屋租赁关系的解除权，侵犯了四平物业公司的合法权利，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持四平物业公司原审中的诉讼请求。
孙瑾辩称，不同意四平物业公司的上诉请求，不同意迁出及返还系争房屋及按照每月350元的标准支付租金，要求按照市政府的文件价及指导价来支付。
孙瑾亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋属于国有公益性质，四平物业公司提供的所谓企业持有系争房屋产权的材料存在虚假情况，四平物业公司不具有诉讼主体资格，四平物业公司不是系争房屋产权人，无权收取租金，依照相关法律，系争房屋作为国有公益性质的房屋其租金仅适用于政府文件价或政府指导价，不同意按照每月350元的标准支付租金，要求按照政府文件价和指导价支付租金，请求撤销原审判决，依法改判。
四平物业公司辩称，不同意孙瑾的上诉请求，原审法院已经查明四平物业公司具有诉讼主体资格，请求按照四平物业公司的上诉请求进行改判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，孙瑾提供上海市房地产登记簿及档案机读材料，证明原审中四平物业公司提供的产权证是虚假的，四平物业公司是个人集资公司，系争房屋是国有的，不是上海卫百辛（集团）有限公司的。四平物业公司对孙瑾提供的材料真实性无异议，但认为房地产登记簿记载内容与产权证内容一致，四平物业公司是受上海卫百辛（集团）有限公司委托对系争房屋进行管理。
本院认为，根据查明的四平物业公司与孙瑾建立租赁关系的过程及系争房屋租金价格的履行情况分析，四平物业公司与孙瑾间形成目前的租赁状态存在特定的历史原因，原审法院认定双方租赁关系既不同于寻常单位分配调配等形式，也不同于完全市场化的租赁形式，并无不妥。虽然孙瑾现获得廉租房租金补贴，但该补贴系经相关职能部门审核通过孙瑾自行租赁住房解决居住困难而给予的租金补贴，孙瑾名下的产权房又实际由其父母居住，基于上述情况以及孙瑾长期居住系争房屋，2012年之前不存在欠租，孙瑾目前的生活条件等与1997年开始租赁居住时并无大的改变等情况，原审法院对四平物业公司要求解除其与孙瑾的租赁关系、要求孙瑾迁出系争房屋的诉讼请求不予支持，具有合理性，本院予以认同。由于自2005年起，孙瑾已经按照每月350元标准支付系争房屋租金至2011年年底，现四平物业公司要求孙瑾按照每月350元标准支付租金，理由成立，原审法院予以准许，亦无不妥。孙瑾实际居住系争房屋且不同意搬迁，则理应按上述标准支付自2012年1月起的租金。孙瑾上诉不同意按照每月350元标准支付租金，主张按照政府文件价及指导价支付租金，理由不能成立，本院不予采纳。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。四平物业公司及孙瑾对原审判决所提异议均不能成立，本院对四平物业公司及孙瑾的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海四平物业管理有限公司与上诉人孙瑾各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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