河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民终1279号上诉人（原审原告）：闫新菊，女，1979年3月8日出生，汉族，住河南省汤阴县委托诉讼代理人：冯贺军，河南省汤阴县法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：安阳市信合置业有限公司，住所地：河南省安阳市龙安区文峰大道西段路南汇秀新城1号楼。法定代表人：王新刚，职务：经理。委托诉讼代理人：江丕贵，该公司职工。上诉人安阳市信合置业有限公司（以下简称信合置业公司）、闫新菊因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2017）豫0523民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫新菊上诉请求：请求二审法院改判原审判决第二项，判令信合置业公司从2014年12月1日起到交付符合合同约定的房屋止，按房款399072元的日万分之一赔偿违约金。事实和理由：信合置业公司辩称的违约免责事由不成立，不应采信，一审法院无视合同约定予以采信错误；根据合同约定，信合置业公司从2014年12月1日起到交付符合合同约定的房屋止，按房款的日万分之一赔偿违约金。信合置业公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判为：上诉人在房屋竣工验收合格后15日内向被上诉人交付案涉商品房；2、撤销原判第二项，驳回对方当事人关于违约金的诉讼请求。事实和理由：原判第一项在判决生效后90日内按照合同约定交房与客观事实不符，无法履行。延迟交房的原因是没有竣工验收，没有竣工验收的原因是不可控制的事件导致；一审判决第二项缺乏事实依据，合同约定免责条款有效，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因出卖人不可控制的事件，出卖人不承担延迟交房违约责任，不可控制的事件成立，应当免除责任，一审判决按日万分之一支付延期交房违约金没有合同依据和法律依据；闫新菊等为索要违约金故意不接房，使损失继续扩大；目前政府工作组正在协调施工方配合进行竣工验收，政府行政行为未结束前，法院不宜受理本案。闫新菊向一审法院起诉请求：1.要求被告履行与原告签订的合同编号201402309的商品房买卖合同，交付合同约定的翰林世家第6号楼1单元1层1-1-11号门面房；2.要求被告赔偿原告已付房款399072元的利息（自2014年12月1日起按合同约定的日万分之一计算至履行完毕）。一审法院认定事实：2014年6月16日，闫新菊作为买受人、信合公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO201402309）。合同约定，买受人购买�林世家住宅小区6号楼1单元1层1-1-11号房，于2014年6月15日付清首付209072元，剩余房款19万元以银行贷款方式支付,出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2.不可预见的自然灾害；3.国家政策变化，城市规划变更或出卖人不能控制的事件。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.空白。”闫新菊提交《商品房买卖合同》、交款收据证实上述事实。信合公司对上述证据真实性无异议，但认为不能证明闫新菊主张。信合公司主张涉案房屋已符合交付和使用条件，其他业主已经接房，其公司逾期交房系发生《商品房买卖合同》约定的不可控制事件，不应承担违约责任。为证实上述�实，信合公司提交安阳市处置非法集资工作领导小组【2014】9号文件，汤阴县处置非法集资工作领导小组【2014】40号文件，《补充协议书》《关于翰林世家项目为汤阴县政府帮扶项目的说明》《关于安居公司员工购买“翰林世家住宅小区”商品房的四方协议》（以下简称四方协议），《补充协议》（以下简称四方协议补充协议），其他业主接房协议及购买地下室交款凭证等，2013年1月6日相关政府部门领导就翰林世家销售事宜与业主见面谈话内容录音，85.26亩土地现状照片，（2016）豫0523民初1541号民事判决书，（2017）豫05民终1340号民事判决书，（2015）汤民二初字第356号民事判决书，（2015）汤少民初字第62号民事判决书，国有土地使用证，建设工�规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，翰林世家已接房业主将商铺出租的照片，2016年1月11日翰林世家交房须知公告照片，房产销售来访登记表，安阳中院民事二审案件调查笔录，2015年12月29日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方签字或盖章向翰林世家居住小区3#、5#楼工程验收小组出具的建设工程竣工验收质量整改回复单，2016年9月6日汤阴县公安消防大队【2016】第0011号建设工程竣工验收消防备案凭证及9月19日合格证明。闫新菊认为信合公司逾期交房理由不成立，政府部门处理过信合公司、安居公司之间经济纠纷后且政府部门解除信合公司售房限制、允许信合公司再次售房之后其与信合公司单独签订购房合同，其购买的商铺与之前的住房纠纷不同，信合公司、安居公司之间的关系与其合法购房的行为�关，他人接房并不意味着涉案房屋符合竣工验收条件，并提交翰林世家小区部分照片主张开发商未经审批擅自变更原规划设计等致使房屋无法通过竣工验收。2013年3月14日，信合公司、安居公司、天创资产管理股份有限公司、汤阴县韩庄乡人民政府签订《四方协议》；2014年12月30日，信合公司、安居公司、北京天创资产管理股份有限公司（系《四方协议》中天创资产管理股份有限公司）、汤阴县韩庄镇人民政府（系《四方协议》中汤阴县韩庄乡人民政府）签订《四方协议补充协议》，约定了“汤河风景旅游度假观光综合开发”项目资产收益归信合公司所有，由信合公司关联公司办理汤阴县文昌路与文博街交叉口东北方位G-14-61地块85.26亩土地使用权的摘牌手续（该土地目前尚未交付），缴纳土地出让金6821万元，其中2000万元专款用于翰林世家项目建设等内容。2014年10月29日，安阳市处置非法集资工作领导小组印发【2014】9号文件，将北京天创置业公司（汤阴安居房地产公司/安阳丰源房地产公司）列为监管帮扶企业。2014年12月，信合公司与河南省鑫河建设有限公司签订《补充协议书》，就翰林世家住宅小区项目施工期间多次停工损失计算和补偿办法等内容进行了约定。2017年6月21日，汤阴县住房和城乡规划建设局向本院出具《关于翰林世家项目为汤阴县政府帮扶项目的说明》。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定支付了房款，被告应当根据合同约定向原告交付房屋。涉案房屋系原告自信合公司处购买，并非以房抵债性质。被告称本案系以房抵债行为、法�不应受理的意见不予采纳；原告称信合公司、安居公司之间纠纷与其无关的意见予以采纳，信合公司认为因安居公司违约未及时支付款项等原因造成其逾期交房，可另行主张。安居公司被安阳市处置非法集资工作领导小组列为帮扶企业，出于社会稳定需要，在政府有关部门参与下信合公司、安居公司等单位签订了《四方协议》《四方协议补充协议》，涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因造成信合公司不能按期交房，其主张的不可控制事件理由成立，原告要求信合公司自2014年12月1日起承担违约金的主张不予支持，但信合公司应在合理期限内根据合同约定向原告交付经验收合格的房屋，该期限以判决生效后90日为宜，超出该期限后信合公司仍不能交付符合合同约定房屋的，应自逾期之日起，以房款399072元为基数、承担日万分之一的违约金至交付房屋之日止。综上�述，对原告的诉讼请求，本院支持交付符合合同约定房屋部分，违约金部分暂不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告安阳市信合置业有限公司应于本判决生效后90日内向原告闫新菊交付符合《商品房买卖合同》（合同编号：NO201402309）约定的经验收合格的翰林世家住宅小区6号楼1单元1层1-1-11号房；二、被告安阳市信合置业有限公司逾期不能履行上述义务的，自逾期之日起向原告闫新菊支付违约金，违约金以房款399072元为基数、按日万分之一的利率计算至交付房屋之日止；三、驳回原告闫新菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，由原告闫新菊负担778元，被告安阳市信合置业有限公司负担878元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方合同约定，合同履行过程中，遇有不可控制等事件，信合公司延期交房可以免责。本案中，汤阴县人民政府为稳定社会，在处理安居公司非法集资事件时组织信合公司、安居公司等单位签订了《四方协议》、《四方协议补充协议》，涉及主体众多，客观情况复杂，信合公司不能按期交房与参与政府该处理有不可分割的关联，信合公司主张存在不可控制事件理由成立。闫新菊上诉主张延期交房违约金缺乏事实与合同依据，一审未予采纳并无不当；关于交房期限，一审法院综合考量后判令信合公司在判决生效后90日内交房合情合理，信合公司应采取措施尽快竣工验收，逾期则承担相应违约责任，信合公司上诉请求理由不足，本院不予支持。综上，一审判决合法合理，应予确认。双方当事人上诉请求均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由上诉人安阳市信合置业有限公司负担878元，上诉人闫新菊负担778元。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  段合林审判员  付文华二〇一八年四月十九日书记员  刘 悦