河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终2275号
上诉人（原审被告）：河南省天厦房地产开发有限公司。
法定代表人：李天成，经理。
委托诉讼代理人：王江立，河南大乘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉彩，女，汉族。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
原审第三人：李杰，男，汉族。
原审第三人：刘爱杰，女，汉族。
原审第三人：姚莉，女，汉族。
原审第三人：师丽霞，女，汉族。
第三人刘晓丽，女，汉族。
原审第三人：李绘敏，女，汉族。
原审第三人：梁建伟，男，汉族。
原审第三人：王文召，男，汉族。
原审第三人：张秋英，女，汉族。
原审第三人：苏学政，男，汉族。
原审第三人：王宁，男，汉族。
原审第三人：郑海军，男，汉族。
原审第三人：孙耀辉，男，汉族。
原审第三人：胡庆贺，女，汉族。
原审第三人：刘朋飞，男，汉族。
原审第三人：武荣安，男，汉族。
第三人陈轲，男，汉族。
原审第三人：王新丽，男，汉族。
原审第三人：吴东刚，男，汉族。
原审第三人：赵玉超，男，汉族。
原审第三人：王东红，男，汉族。
原审第三人：安景松，男，汉族。
原审第三人：李旗，男，汉族。
原审第三人：吴东召，男，汉族。
原审第三人：任彦巍，女，汉族。
原审第三人：臧俊平，女，汉族。
原审第三人：刘红巍，男，汉族。
原审第三人：刘彦昌，男，汉族。
原审第三人：杨丽，女，汉族。
以上原审第三人共同委托诉讼代理人：闫正，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
原审第三人：叶县城乡建筑安装工程公司。
法定代表人：张国生，总经理。
委托诉讼代理人：杜润普，河南星烁律师事务所律师。
上诉人河南省天厦房地产开发有限公司（以下简称：天厦公司）因与被上诉人张玉彩，原审第三人李杰、刘爱杰、姚莉、师丽霞、刘晓丽、李绘敏、梁建伟、王文召、张秋英、苏学政、王宁、郑海军、孙耀辉、胡庆贺、刘朋飞、武荣安、陈轲、王新丽、吴东刚、赵玉超、王东红、安景松、李旗、吴东召、任彦巍、臧俊平、刘红巍、刘彦昌、杨丽（以下简称：李杰等29人）、原审第三人叶县城乡建筑安装工程公司（以下简称：城乡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2015）叶民初字第2055、2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人天厦公司委托诉讼代理人王江立，被上诉人张玉彩及委托诉讼代理人李春雷，原审第三人李杰等29人委托诉讼代理人闫正，原审第三人城乡公司委托诉讼代理人杜润普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天厦公司上诉请求：1、撤销河南省叶县人民法院（2015）叶民初字第2055、2056号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审庭审已查明，但判决认定的事实部分却遗漏了涉及案件定性的基本事实，属认定事实错误。（一）、原审判决对已查明的案涉借款已全部偿还、利息业已全部支付给了被上诉人的事实未予认定。1、上诉人实际收到被上诉人的借款为950万元。2、被上诉人故意隐瞒其私自从上诉人账户转到自己信用卡1076.9万元用于扣收借款，而向上诉人隐瞒并谎称转出400万元用于扣收借款的事实。3、上诉人已全部支付了借款利息。（二）、上诉人与被上诉人之间仅发生过借款合同关系，从未设立房屋买卖关系的事实。（三）、原审判决错误的以存伪的《盛世佳园认购协议书》作为定案根据的事实。1、2012年2月3日是农历正月十二日，当日上诉人在舞钢市工地的所有人员正在过年放假期间，包括家居信阳的上诉人公司聘用的工地监工工程师刘树森。2、上诉人提供的第七组证据已证实，刘树森非房屋预售或签订认购协议人员。3、被上诉人在本案原审多次庭审中均陈述，其在上诉人办公室由法定代表人及公司会计共同给其出具了注明“今收到张玉彩购房款人民币陆百万，系付：5＃楼48套房子（作抵押）5＃楼2个单元”（加盖公司财务专用章）的收据，而其拿到收据当日（2012年2月3日），又跑到舞钢市盛世佳园工地找到刘树森签订的《盛世佳园认购协议书》，可当日正是春节放假期间，作为居住在信阳的刘树森，怎么会与被上诉人签订协议呢？4、2012年4月28日之前，上诉人所有的公司行政章、合同专用章、财务专用章以及相关公司印章、证照，均在公司的会计赵秀荣处保管，被上诉人所持有的《盛世佳园认购协议书》中的合同专用章究竟是谁在何地加盖的，被上诉人未予以回答。5、被上诉人所持有的《盛世佳园认购协议书》格式、内容与上诉人印制的重复使用的填充式《盛世佳园认购协议书》格式、内容显然是不一样的，被上诉人所提供的是伪造的《盛世佳园认购协议书》。二、原审判决将被上诉人提供的认购协议，认定为商品房买卖合同，属定性错误。被上诉人提供的《盛世佳园认购协议书》，既不具有真实性，又不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定要求的主要合同内容，更没有被上诉人已经支付了购房款的事实。三、原审判决的理由，违反法律规定，应当依法予以纠正。（一）、被上诉人提起本案诉讼后的2012年9月18日，上诉人与被上诉人又进一步明确了被上诉人所持有收据所表达的真实意思表示是房屋抵押的民间借贷合同关系，原审法院以公权干预当事人已定型的意思表示的行为，显然违反了《合同法》第四条、第八条，《民法通则》第五十七条的规定。（二）、原审直接判决上诉人以15套房屋交付给被上诉人抵偿600万元债权，违反法律规定。根据有关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。而原审判决将属于上诉人的房屋折抵给被上诉人，显而易见是枉法裁判。四、原审判决适用法律错误。（一）、被上诉人所持有的假协议已被原审判决认定为无效，因而被上诉人所持有的假协议自始没有法律约束力，其法律后果是返还财产，原审判决上诉人向被上诉人交付15套房屋没有法律依据。第二、原审判决将上诉人与被上诉人之间的民间借贷合同认定为商品房买卖合同无法律依据。
张玉彩辩称，一、原审判决认定基本事实清楚，适用法律基本正确，虽然判决的15套房屋不能全额弥补被上诉人的本金，但为了减少诉讼，被上诉人认可原审判决。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人称借款已经清偿完毕是错误的。2011年7月20日、22日、26日三天，上诉人分三次向被上诉人的账号转款800万元属实，上诉人也是知道的。被上诉人提交的证据（对账明细单据），对该800万元的叙述也很详细。上述费用一共是719万元，剩余81万元退还给了李天成。对800万元的去向有李天成的签名。经过多方核实签字后，李天成代表上诉人在被上诉人持有的原借条上注明：已还本金400万元，下欠600万元。上诉人支付给被上诉人的1076万元中包含有替李天成偿还的债务，另外还返还给李天成80万元。上诉人称共支付被上诉人1500万元不是事实。2、双方签订的《盛世佳园认购合同》真实有效。原审法院认定合同无效的原因是其认为48套房屋的购买价格偏低，同时考虑到本案第三人相关利益等，综合各方面因素才调整为冲抵15套房屋的。请求二审法院尽快判决驳回上诉，维持原判。
李杰等29人述称，一、第三人对涉案房屋有独立的请求权，原审法院将本该属于第三人的房屋判归第三人所有，第三人表示认可。二、上诉人有关其与被上诉人之间法律及事实关系的陈述，第三人表示认同，二者之间只是借贷关系，不存在房屋买卖关系，且上诉人的款项已经还清。请求二审法院予以确认。
城乡公司述称，一、上诉人的上诉理由符合客观事实和法律规定。二、上诉人与被上诉人之间的借贷关系中的债务已经清偿完毕，该借贷关系已归于消灭。三、城乡公司对涉案房屋享有优先受偿权，原审法院将房屋直接判决给被上诉人违反法律禁止性规定，应当予以改判。
张玉彩向一审法院起诉请求：判令天厦公司向张玉彩支付舞钢市××与××交叉口“盛世佳园”项目5号楼的房屋24套，并承担本案诉讼费。一审庭审中，对因天厦公司已经出卖而造成不能交付的部分房屋，张玉彩变更诉讼请求为按照欺诈双倍支付房款、或者按照银行利率4倍支付利息。
一审法院认定事实：2010年7月15日，张玉彩与天厦公司签订借款合同书一份，合同主要内容约定，天厦公司向张玉彩借款壹仟万元整，借款期限为10个月，利率为每月5%，自2010年7月15日起至2011年5月15日止。合同签订的当天，天厦公司法定代表人李天成又书写了一份借据，载明：“今借张玉彩现金壹仟万元整（10000000.00元）。借款人李天成天厦公司2010年7月15日”（加盖有天厦公司的印章）。2011年7月26日，天厦公司法定代表人李天成在上述借据上又补充如下内容：“已付（400万）四佰万元，下欠600万元六百万元2011年7月26号李天成”。2012年2月3日，天厦公司向张玉彩出示收据一份，载明“今收到张玉彩购房款人民币陆佰万元整，系付5#楼48套房子（作抵押）5#楼2个单元”。该收据加盖有天厦公司的财务专用章，并由李天成、会计赵秀荣签字。庭审中，张玉彩出示了同日的加盖天厦公司合同专用章、由经手人刘树森（甲方）签字的与张玉彩（乙方）签订的盛世佳园认购协议书一份，该协议书约定“乙方认购的甲方开发的位于舞钢市××与××交叉口盛世佳园项目房源为五号楼。建筑面积：5622.848平方米，认购房款总价款为人民币6000000元整。”。双方为此发生争议，天厦公司认为该收据是双方抵押关系证明，用于抵押天厦公司欠张玉彩的借款600万元，张玉彩所持有的“盛世佳园认购协议书”与天厦公司方的“盛世佳园认购协议书”不一致，天厦公司对其真实性不予认可。天厦公司认为所欠张玉彩的借款已经还完，并且已超付款。审理中，天厦公司申请对盛世佳园认购协议书的时间、人工填写字迹内容及盖章的时间进行鉴定。后退回鉴定。另查明：一、第三人苏学政于2012年1月19日与天厦公司签订一份盛世佳园认购协议书，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼西单元7层中户，建筑面积109.50平方米，总价款为310871元，已付房款200000元。第三人刘晓丽于2012年5月27日交付天厦公司定房款贰万元，系5号楼东单元3层中户，面积110.74平方米。第三人师丽霞于2011年8月29日与天厦公司签订盛世佳园认购协议书一份，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼西单元3层西户，建筑面积125.72方米，总价款为344347元，已付房款218000元。第三人王文召于2012年1月3日与天厦公司签订盛世佳园认购协议书一份，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼西单元6层中户，建筑面积110.74平方米，总价款为322916元，已付房款147570元。第三人李杰于2012年6月13日交付天厦公司定房款伍万元，系5号楼西单元7层西户，面积128.08平方米，于2012年7月12日交付首付款132663元。第三人刘爱杰于2012年7月22日交付天厦公司首付款117214元，系5号楼东单元7层中户，面积115.92平方米。第三人姚莉于2012年7月9日与天厦公司签订盛世佳园认购协议书一份，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼东单元6层东户，建筑面积128.08平方米，总价款为367462元，已付房款260000元。第三人李绘敏于2012年5月11日与天厦公司签订盛世佳园认购协议书一份，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼东单元3层西户，建筑面积117.26平方米，总价款为321000元，已付房款100000元。第三人梁建伟于2011年5月28日交付天厦公司定房款20000元，系5号楼西单元2层中户，面积109.50平方米。第三人张秋英于2012年5月7日交付天厦公司购房款1200000元，系5号楼东单元5、6、7层东户，5号楼西单元4层西户，6号楼东单元8层东户，6号楼东单元8层西户，6号楼西单元4层西户。第三人刘红魏于2012年5月14日交付天厦公司购房款115747元，系5号楼东单元6层西户604号房。第三人杨丽于2012年5月14日交付天厦公司购房款110000元，系5号楼西单元东户7层703号房。第三人王东红于2012年5月12日交付天厦公司购房款326000元，系5号楼东单元4层东户406号房。第三人吴东刚于2012年3月18日交付天厦公司购房款165400元，系5号楼西单元4层东户403号房。第三人孙耀辉于2012年5月18日交付天厦公司购房款160000元，系5号楼东单元1层东户106号房。第三人李旗于2011年5月27日交付天厦公司购房款94898元，系5号楼西单元5层中户502号房。第三人安景松交付天厦公司购房款149314元，系5号楼西单元5层西户501号房。第三人武荣安于2012年5月29日交付天厦公司购房款290000元，系5号楼西单元3层东户303号房。第三人郑海军于2011年8月3日交付天厦公司购房款277800元，系5号楼东单元1层中户105号房。第三人赵玉超于2012年2月27日交付天厦公司购房款324000元，系5号楼东单元4层西户404号房。第三人吴东超于2011年5月17日交付天厦公司购房款共166147元，系5号楼西单元5层东户503号房。第三人王新丽于2012年4月18日交付天厦公司购房款共105262元，系5号楼西单元4层中户402号房。第三人臧俊平于2011年11月6日交付天厦公司购房款共220000元，系5号楼西单元6层西户601号房。第三人刘朋飞于2011年5月27日交付天厦公司购房款共176225元，系5号楼西单元3层中户302号房。第三人陈轲于2012年1月11日交付天厦公司购房款共307000元，系5号楼东单元3层东户306号房。第三人刘彦昌于2012年1月15日交付天厦公司购房款共162000元，系5号楼东单元6层中户605号房。第三人任彦巍于2011年5月27日交付天厦公司购房款共96147元，系5号楼东单元5层西户504号房。第三人胡庆贺于2011年5月17日交付天厦公司购房款共90047元，系5号楼东单元2层中户205号房。第三人王宁于2011年8月27日交付天厦公司购房款共123628元，系5号楼西单元1层中户102号房。二、在第三人城乡公司与天厦公司建设工程施工合同纠纷一案中，城乡公司已申请舞钢市人民法院对5号楼两套房屋（房号为103、206）予以查封，【（2012）舞民初字第104号民事裁定书】。三、第三人姚莉于2012年7月9日与天厦公司签订一份盛世佳园认购协议书，认购盛世佳园项目房源1套，房号为5号楼东单元6层东户，该房与第三人张秋英2012年5月7日交付天厦公司购房款1200000元，购买的其中的5号楼东单元6层东户为同一套房（房号为606）。
一审法院认为，天厦公司下欠张玉彩款600万元，为偿还该款，天厦公司向张玉彩出具收据一份，又签订认购协议一份，天厦公司以48套房屋600万元的价值冲抵600万元的借款，价款为每平方米1067.07元，与第三人购房价每平方米近2900元相比，明显偏低，该房屋买卖合同显系双方恶意串通，损害第三人利益，应认定为无效合同，双方各自的财产应予返还。对于张玉彩的600万，应以天厦公司价值相当的房屋折抵。因此，对于第三人李杰、苏学政、刘晓丽、师丽霞、王文召、刘爱杰、李绘敏、梁建伟、张秋英、王宁、郑海军、孙耀辉、胡庆贺、刘朋飞、武荣安、陈轲、王新丽、吴东刚、赵玉超、王东红、安景松、李旗、吴东召、任彦巍、臧俊平、刘红巍、刘彦昌、杨丽购买的房屋应当归上述第三人所有。已经舞钢市人民法院查封的两套房屋，本案中予以保留，由舞钢市人民法院依法予以处置。除去以上房屋，对其他15套房屋归张玉彩所有，从总体来看，该15套房屋价值与600万元基本相当。至于姚丽与张秋英房屋重合的问题，双方与天厦公司可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条第二款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南省天厦房地产开发有限公司将盛世佳园5号楼的15套房屋交付给原告张玉彩（分别为5号楼西单元1层西户101号、5号楼东单元1层西户104号、5号楼西单元2层西户201号、5号楼西单元2层东户203号、5号楼东单元2层西户204号、5号楼东单元4层中户405号、5号楼东单元5层中户505号、5号楼西单元6层东户603号、5号楼东单元7层西户704号、5号楼西单元8层西户801号、5号楼西单元8层中户802号、5号楼西单元8层东户803号、5号楼东单元8层西户804号、5号楼东单元8层中户805号、5号楼东单元8层东户806号）；二、被告河南省天厦房地产开发有限公司将盛世佳园5号楼的30套房屋交付给第三人李杰、苏学政、刘晓丽、师丽霞、王文召、刘爱杰、李绘敏、梁建伟、张秋英、王宁、郑海军、孙耀辉、胡庆贺、刘朋飞、武荣安、陈轲、王新丽、吴东刚、赵玉超、王东红、安景松、李旗、吴东召、任彦巍、臧俊平、刘红巍、刘彦昌、杨丽，分别为：5号楼西单元1层中户102号房交付给第三人王宁；5号楼东单元1层中户105号房交付给第三人郑海军；5号楼东单元1层东户106号房交付给第三人孙耀辉；5号楼西单元2层中户202号房交付给第三人梁建伟；5号楼东单元2层中户205号房交付给第三人胡庆贺；5号楼西单元3层西户301号房交付给第三人师丽霞；5号楼西单元3层中户302号房交付给第三人刘朋飞；5号楼西单元3层东户303号房交付给第三人武荣安；5号楼东单元3层西户304号房交付给第三人李绘敏；5号楼东单元3层中户305号房交付给第三人刘晓丽；5号楼东单元3层东户306号房交付给第三人陈轲；5号楼西单元4层中户402号房交付给第三人王新丽；5号楼西单元4层东户403号房交付给第三人吴东刚；5号楼东单元4层西户404号房交付给第三人赵玉超；5号楼东单元4层东户406号房交付给第三人王东红；5号楼西单元5层西户501号房交付给第三人安景松；5号楼西单元5层中户502号房交付给第三人李旗；5号楼西单元5层东户503号房交付给第三人吴东召；5号楼东单元5层西户504号房交付给第三人任彦巍；5号楼西单元6层西户601号房交付给第三人臧俊平；5号楼西单元6层中户602号房交付给第三人王文召；5号楼东单元5层东户506号、5号楼东单元7层东户706号，5号楼西单元4层西户401号房交付给第三人张秋英；5号楼东单元6层西户604号房交付给第三人刘红魏；5号楼东单元6层中户605号房交付给第三人刘彦昌；5号楼西单元7层西户701号房交付给第三人李杰；5号楼西单元7层中户702号房交付给第三人苏学政；5号楼西单元7层东户703号房交付给第三人杨丽；5号楼东单元7层中户705号房交付给第三人刘爱杰；三、驳回原告张玉彩的其他诉讼请求；以上第一项、第二项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。（2015）叶民初字第2055号案件受理费51900元，由原告张玉彩负担16985.76元，被告河南省天厦房地产开发有限公司负担34914.24元。（2015）叶民初字第2056号案件受理费51160元，由被告河南省天厦房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审判决认定事实相一致。
本院认为，截至2011年7月26日，天厦公司尚欠张玉彩借款600万元的事实，有天厦公司法定代表人李天成在原借据及对账明细单据上的文字记载内容予以佐证，该借据及对账明细单据上载明的内容相互印证，事实清楚，足以认定，天厦公司上诉称已全部偿还借款本息的理由不能成立。2012年2月3日，就上述600万元的借款，张玉彩与天厦公司协商后双方同意以天厦公司开发的涉案的48套房屋予以相互折抵，为此双方签订了盛世佳园认购协议书，同时把原来的600万元借款也变更为了购房款。虽然天厦公司不认可认购协议书的真实性，有关600万元的购房款收据中也载明有作抵押的内容，但天厦公司并不能否认认购协议书中加盖的其合同专用章是真实的，以及经手人刘树森系其工作人员的真实身份，且该认购协议书也与同一天形成的收据中的购房款的载明内容相互印证。据此可以认定，以房抵债系天厦公司与张玉彩双方之合意表示。然而48套房屋折抵600万元后的每平方米平均价款仅为1067.07元，明显低于本案第三人每平方米2900元的购房平均价款，且早在双方实施以房抵债行为前，涉案的部分房屋已由本案部分第三人所认购，因此，天厦公司与张玉彩上述以房抵债行为属于恶意串通，损害第三人合法利益，依法应认定无效。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经查，本案天厦公司尚欠张玉彩600万元债款系事实，而将涉案房屋以房抵债亦是双方的真实意思表示，原审法院在依法保护相关第三人合法权益不受侵犯的情况下，将涉案的不存在相关争议的其他15套房屋以房抵债，既符合天厦公司与张玉彩的意思表示，亦与上述法律规定相一致。关于15套房屋的价值是否与600万元的债款等值的问题，天厦公司未举证证明有关15套房屋的价值大于600万元，依据本案第三人所购房屋的平均价款计算，15套房屋的价值也未大于600万元，因此该以房抵债的结果并未加重天厦公司的相关义务，原审判决以房抵债并无不当。
综上所述，天厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由上诉人河南省天厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张大民
审判员 郭国会
审判员 张姗姗
二〇一六年九月二十六日
书记员 李晓岩