重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初10006号
原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行，住所地重庆市南岸区。
负责人曹涌涛，行长。
委托代理人贺政，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人吕佳苓，重庆索通律师事务所律师。
被告高容平，男，1965年10月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。
被告重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。
法定代表人向勇，董事长。
委托代理人张璐璐，女，1984年3月16日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区西营盘梁印刷厂宿舍*栋*排*号，公民身份号码1502021984********。
原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称：工行南坪支行）诉被告高容平、重庆众诚物业发展有限公司（以下简称：众诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告高容平下落不明，本案依法适用普通程序组成合议庭，并于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告工行南坪支行的委托代理人吕佳苓到庭参加诉讼，被告众诚公司的委托代理人张璐璐到庭参加诉讼，被告高容平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告工行南坪支行诉称，2010年5月12日，原告与被告高容平签订《个人购房借款/担保合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告高容平向原告贷款110万元用于购买重庆市南岸区茶园新区玉马路1号7组团13-3号房屋，被告高容平并以所购房屋向原告设立抵押担保。借款合同约定了贷款利率、违约责任等内容。合同签订后，原告于2010年5月17日发放贷款110万元，但被告高容平未严格按照合同约定履行还款义务，截至2016年3月21日，被告高容平逾期累计拖欠贷款本金905441.66元、利息21827.81元、罚息666.47元。原告认为，被告高容平的行为已经严重违约，应当承担违约责任，原告有权提前收回全部贷款并行使担保物权。与此同时，被告众诚公司为被告高容平向原告所负债务提供了连带保证责任担保，应当承担连带保证责任。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告高容平立即偿还原告借款本金905441.66元及截止于2016年3月21日的利息21827.81元、罚息666.47元，合计927935.94元；并从2016年3月22日起继续计收罚息和复利(其中罚息以未偿还的贷款本金905441.66元为基数，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率下浮25%再上浮30%计收；复利以未偿还的利息21827.81元为基数，按前述罚息率计收)，直至清偿本息为止；2.被告高容平向原告支付律师费41757元；3.请求判令原告对被告高容平名下位于重庆市南岸区茶园新区玉马路1号7组团13-3号房产折价或者拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、被告众诚公司对原告第1、2两项诉讼请求承担连带清偿责任。
被告高容平未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告众诚公司辩称，按照法律规定，保证人承担保证责任的顺序，应当晚于债权人对债务人提供的物的抵押，而本案中被告高容平提供的抵押物是一套联排别墅，价值远高于债权金额，因此被告众诚公司不应当承担保证责任。同时，延期办证的责任不在被告，而是债务人其他债务纠纷所致。再者，按照合同约定，众诚公司为被告高容平向原告所负债务应当承担的保证责任，是阶段性连带责任保证。保证人免除保证责任的条件，是正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。现被告众诚公司已经完成上述义务，向原告交付了不动产权登记证书，被告应当承担的阶段性连带责任保证已经予以免除。请求人民法院判驳回原告对被告众诚公司的诉讼请求。
经本院审理查明，2010年5月12日，原告作为贷款人，高容平作为借款人，众诚公司作为保证人，三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定高容平向原告借款110万元用于购买南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋；借款期限240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率下浮25%计收贷款利息。《个人购房借款/担保合同》同时约定了以下内容：
放款：借款人授权贷款人将贷款一次性划入约定账户，约定账户为众诚公司在中国工商银行开设的个人账户。
还款：还款方式采用按月等额本息还款法，在每个自然月的17日归还当期应还贷款本息。
罚息和复利：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。
抵押担保：本合同项下抵押物为坐落于南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋，抵押物认定价值158万元，权利人为高容平。抵押权人对抵押物享有第一顺位优先受偿权。
保证：本合同项下贷款由第三方提供保证担保，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。本合同项下保证范围为借款的连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。
合同第16.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。
违约及违约责任：下列任一事项均构成借款人在本合同项下的违约：……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息……借款人发生约定的违约情形的，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
费用：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。
借款人和担保人承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要去保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
同日，原告作为贷款方和抵押权人，高容平作为借款人和抵押人，众诚公司作为担保方和开发商，三方共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以高容平向众诚公司购买的南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋为原告的债权设立抵押登记。合同签订后，众诚公司将抵押登记手续送交重庆市南岸土地房屋权属登记中心进行登记。
2010年5月17日，原告依约发放贷款110万元。南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋竣工验收完毕并交付高容平后，不动产登记部门为高容平办理了产权登记手续，亦为原告办理了抵押登记。但因高容平拖欠他人债务被起诉，2015年7月28日，重庆市巴南区人民法院对南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋采取查封措施；2015年11月30日，重庆市江北区人民法院对该房屋采取轮候查封措施。因房屋被人民法院依法查封，不动产登记部门未颁发重庆市房地产权证书，原告亦未取得他项权登记证书。
2015年9月17日之前，高容平均能按时、足额偿还贷款本息。但自2015年9月17日起，高容平即未再足额履行还款义务。截至2016年3月21日，高容平逾期未偿还借款本金26049.54元、利息22494.28元。2016年3月21日，原告委托重庆索通律师事务所向高容平发出律师函，宣布贷款立即到期，并要求高容平立即还清全部贷款本息，并按约支付罚息、复利。之后，高容平仍未履行合同义务。为此，原告于2016年4月22日起诉来院。
因高容平下落不明，本院依法采用公告方式向其送达法律文书，为此原告交纳公告费600元。
本案在审理过程中，众诚公司继续向不动产登记部门申请办理涉案房屋的不动产登记和抵押登记。2016年11月2日，重庆市南岸不动产登记中心完成登记并颁发不动产权证书。登记证书记载，不动产权利人为高容平，坐落地址为南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号；证书编号为：渝（2016）南岸区不动产权第000904381号。2016年11月9日，众诚公司将该不动产权证书提交质证，原告对证据无异议，并当场接收众诚公司交付的不动产权证书。
上述事实，有原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、个人借款凭证、还款明细、《律师函》、EMS特快专递交寄凭据，被告众诚公司提交的渝（2016）南岸区不动产权第000904381号不动产登记证书，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。
按照合同的约定，原告履行了贷款发放义务的，被告高容平作为借款人，应当按月履行还本付息义务。借款人不能按时支付利息的，其行为即构成违约。违约时，原告有权要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，同时有权计收罚息，并对欠息计收复利。本案中，高容平自2015年9月17日之后未再偿还任何借款本息，其行为已经严重构成违约，应当承担违约责任。高容平的行为已经表明其不履行合同义务。因此，原告于2016年3月21日宣布贷款提前到期并要求借款人立即清偿贷款本息的行为，符合法律规定，具有法律效力。自2016年3月21日全部债务到期后，原告起诉要求高容平提前偿还全部未偿还的借款本金905441.66元的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
因被告高容平未履行还款义务，应当按照合同的约定向原告支付罚息。《个人购房借款/担保合同》约定贷款采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率下浮25%计收；罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮30%计收。按照上述约定，被告应当自违约之日起，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率下浮25%再上浮30%计算罚息至本金付清为止，该部分罚息在2016年3月21日时已产生666.47元。原告起诉要求被告高容平支付罚息、复利的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
截止2016年3月21日，原告应当收取的正常利息为21827.81元，该利息被告高容平没有支付。按照合同约定，该部分利息应当按照罚息的计算方式计收复利。其约定不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。因此，被告高容平应当自2016年3月22日起，对未偿还部分的正常利息21827.81元支付复利。复利计算方式与罚息一致。
《个人购房借款/担保合同》的同时，原、被告三方又签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以被告高容平购买的南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋为借款设立抵押担保。该房屋完成不动产登记的同时，一并办理了抵押登记，抵押权成立。因此，高容平所有的，坐落于南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋（不动产权证书编号：渝（2016）南岸区不动产权第000904381号），原告享有优先受偿权。原告起诉要求对该不动产享有优先受偿权的理由成立，相应的诉讼请求本院予以支持。
关于律师费。《个人购房借款/担保合同》约定了当借款人违约时应当向贷款人承担包括律师费在内的实现债权的费用。本案中，原告亦委托律师作为诉讼代理人参加诉讼。但原告在案件审理过程中并未举示证据证明其要求主张的律师费41757元已实际产生，对此原告应当承担举证不能的不利后果，相应的诉讼请求本院不予支持。
关于众诚公司在本案当中责任承担方式和范围的认定问题。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，众诚公司在合同中就高容平向原告所负责债务提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利等；阶段性连带责任保证的免除条件，须同时具备抵押物完成抵押登记和贷款人收到记载有抵押登记的房屋他项权证书。本案中，虽然就抵押物登记没有完成并向原告交付证书并非被告众诚公司所致，但合同并未就此将其作为阶段性连带责任保证人保证责任免除的约定条款。因此，在阶段性责任保证免除条件尚不具备时，众诚公司作为阶段性责任保证人，应当继续承担连带保证责任。本案中，抵押物完成登记并颁发证书的时间为2016年11月2日，交付贷款人的时间为2016年11月9日。因此，众诚公司在2016年11月9日时，其阶段性连带责任保证义务方能免除，在此之前，均应当继续承担阶段性责任保证义务。
就担保物权实现顺序的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，债权人可以基于约定选择担保物权的实现顺序。而本案中，《个人购房借款/担保合同》就此已经作出明确约定，“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要去保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”因此，原告主张对众诚公司行使担保权利的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，众诚公司的抗辩理由不能成立。
根据上述分析，众诚公司应当就2016年11月9日前，高容平向原告所负全部合法债务承担连带保证责任。自2016年11月9日起，高容平新形成的债务，众诚公司不再继续承担连带保证责任。原告在2016年3月21日即宣布借款提前到期并要求全部清偿，因此众诚公司应当就高容平未偿还的全部借款本金905441.66元，以及截止2016年11月8日的利息、罚息和复利承担连带清偿责任。原告在宣布债务全部到期后六个月内向阶段性连带责任保证人主张了权利，没有超过保证期间，其权利应当得到保障。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告高容平于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行借款本金905441.66元及截止于2016年3月21日的利息21827.81元、罚息666.47元，合计927935.94元；
二、被告高容平于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行继续支付罚息和复利，继续支付的罚息和复利均从2016年3月22日起计收，罚息以未偿还的贷款本金905441.66元为基数，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率下浮25%再上浮30%计算至本金偿清时止，复利以未偿还的利息21827.81元为基数，按前述罚息率计算至利息清偿完毕时止；
三、被告重庆众诚物业发展有限公司对2016年11月8日以前，被告高容平应付未付的借款本金、利息、罚息和复利，向原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行承担连带清偿责任；
四、被告高容平不履行本判决所确定的还款义务的，原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行有权就被告高容平所有的，坐落于南岸区玉马路1号7组团13栋1-3号房屋（不动产权证书编号：渝（2016）南岸区不动产权第000904381号）予以折价、或者以申请拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13497元、公告费600元，合计14097元，由被告高容平负担13000元，原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行自行负担1097元（此款原告中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行已缴纳，限被告高容平于本判决生效后十日内将应负担部分直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 罗阳清
人民陪审员 黎海星
人民陪审员 赖喜富
二〇一六年十一月十日
书 记 员 马永芹