浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初字第185号
原告：赵向民。
原告：蒋坚毅。
原告：蒋翘尔。
三原告委托代理人：范琴。
被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司。
法定代表人：蔡丽萍。
委托代理人：凌巧荣、郑一平。
原告赵向民、蒋坚毅、蒋翘尔与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月9日受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。原告赵向民及三原告委托代理人范琴、被告委托代理人凌巧荣、郑一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵向民、蒋坚毅、蒋翘尔起诉称，2013年6月29日原告与被告签订编号商351的商品房买卖合同一份，由原告向被告购买利丰商业中心第8幢13号房，合同约定购房款1474396元，因实际面积少了0.97平方米，实际房价应为1453973.84元。原告在约定的期限内向被告支付了全部购房款、契税、维修基金、办证工本费等。根据购房合同第十六条的约定，出卖人承诺于2014年8月30日前取得土地、房屋权属证书并交付原告，超过约定日期90日以后出卖人仍不能交付房屋权属证书的，双方同意按买受人选择退房或者不退房两种方式处理。在约定的期限届满后，原告多次催促被告交付权属证书，被告总是以各种理由推托。2015年8月18日原告发函给被告，要求解除商品房买卖合同，但被告置之不理。原告认为被告未能按约定履行合同义务，已构成严重违约，原告有权要求解除合同，故诉请判令：一、解除三原告与被告签订的编号商351的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告返还购房款1453973.84元，契税43619.22元、维修基金5524.80元以及办证工本费903元；被告支付自2014年8月31日起至2016年2月1日的违约金75606.64元。
被告嘉兴中润公司答辩称，一、被告没有违反合同第十六条的约定，从合同约定上看，具备交房条件后，到办理初始权属登记有一个时间差，期限为三个月，本案中约定交房时间为2014年5月30日，被告在2014年7月24日向原告发出交房通知，通知7月28日交房，至办证时间为三个月，因此权属证书的交付应为2014年10月28日，再根据第十六条约定，该日后还可以延长90天时间，至2015年1月28日，此时被告已取得初始产权登记，原告可以随时来办理产权转移登记；二、合同第十六条属于约定不明确，是否解除需要双方协商确定；三、双方曾签订补偿协议，约定原告自愿放弃合同解除权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.浙江省商品房买卖合同一份，证明双方于2013年6月29日签订商品房买卖合同（编号351），被告未按约定的期限取得并交付房屋权属证书，原告主张退房有合同依据。
2．补偿协议一份，证明原、被告就被告逾期交房达成补偿协议，被告向原告支付了逾期交房的违约金21485.65元，同时证明房屋实际面积有误差，实际购房款为1453973.84元。
3．不动产销售发票一份，证明原告支付购房款1453973.84元的事实。
4．收款收据三份，证明原告向被告支付了契税43619.22元、维修基金5224.80元（被告代收）、嘉兴麟来房地产信息咨询有限公司收取的办证工本费903元的事实。
5.微信截屏、解除合同告知函、国内挂号信函收据、查询单，证明原告认为被告未及时办理房屋权属证书，按被告工作人员提供的地址发函，要求退房并支付违约金，被告于2015年8月20日签收。
6．原告与被告工作人员微信通话截屏，证明原告于2015年8月向被告发挂号信要求退房，被告工作人员承认很多业主都没有拿到房产证，由于被告公司资金紧张，契税还没有付给代办公司，导致无法办产权证。
7．收件清单，证明原告方将资料交给被告，积极配合办证。
经质证，被告对原告证据1-4及证据7的真实性无异议，但认为根据证据1购房合同，被告没有逾期交付权属证书的违约情形，合同第十六条合同解除的条件约定不明，证据2中违约金已支付给了原告，原告放弃了解除合同的权利，证据4中的办证工本费与本案的关联性不清楚，证据7被告确认收到两份资料，但办证还是需要原告亲自到交易中心办理。证据5、6有异议，被告没有收到挂号信，也无法核实微信的真实性，原告不具有单方面的合同解除权，并且办理产权登记需要原告到场配合。
针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：
1．交房通知书一份，证明2014年7月24日被告通知原告，请其在2014年7月28日来被告处办理房屋交付手续。
2．房产证、土地使用权分割凭证各一份，证明被告在2015年1月20日取得涉案房屋的初始产权登记凭证，于2015年1月15日取得土地使用权凭证。
3．嘉兴市南湖区人民法院民事判决书一份，证明法院认定对于商品房买卖合同第十六条第四款第2项属于约定不清。
经质证，原告对证据1无异议，被告通知交房属实，对证据2无异议，但认为不清楚该情况，对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
本院认证如下：原告的证据1-4及证据7的真实性予以认定，证据5中的挂号信寄送事实予以认定，证据5、6的微信通话截屏无法确定其真实性，也不能根据双方交谈内容确认被告公司的真实情况，对该证据不予认定。被告的证据1、2予以认定，证据3与本案无关联性。
本院经审理，认定案件事实如下：2013年6月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买利丰商业中心8幢13号房，该商品房的设计用途为商业服务，建筑面积约70.03平方米（套内建筑面积36.45平方米），总价1474396元，付款方式约定为：买受人于签订合同时付清房款。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条约定出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
在涉案的商铺竣工验收合格后，2014年7月24日被告向原告发出交付通知书，通知于2014年7月28日办理交付手续。2014年8月6日前双方办理了房屋交付手续，并签订补偿协议一份，明确被告支付原告逾期交房违约金21485.65元，被告退还房屋面积差价20422.16元、被告代收契税43619.22元，维修基金5524.80元，并且约定原告自愿放弃就原合同要求被告承担违约责任，解除合同的权利。在两者相抵之后，原告支付了上述款项，同时向代办产权证的“嘉兴市麟来房地产信息咨询有限公司”支付了办证工本费903元，被告开具了不动产销售发票。2015年1月20日被告取得涉案商铺的房屋所有权初始登记。2015年8月17日原告向被告发函，认为被告逾期没有向原告交付商铺权属证书，要求依据合同第十六条的约定向被告退房并返还购房款等。后双方就此事未达成一致。
本院认为，本案被告系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告是否有权依据合同第十六条的约定主张解除合同。该条款双方有两项争议：
1、是否约定不明。根据合同约定，被告应在2014年5月30日前向原告交付涉案商铺，于2014年8月30日前取得初始产权登记证书并交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，自“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理”，1为买受人退房、2为买受人不退房的相关后果。该表述原告理解为在符合前款的条件下，买受人可以选择1或者2中的任意一条适用，被告理解为约定不明。由于内容上1、2两条款互不冲突，故原告的解释，即由守约的买受人选择适用更符合合同本义及公平原则。故被告对于该条款的辩解不予采纳。
2、是否存在被告超过承诺期限90天以上，且未取得并交付初始产权证书的的情形。根据合同约定，交付房屋与取得初始产权登记分别为2015年5月底和8月底，间隔三个月时间，在到期后又有90天的宽限期限，该90天内买受人仅可要求出卖人承担违约责任但不享有合同解除权，从条款目的考察，90天内买受人应当容忍而不得主张解除合同，均是为了合同能够继续履行、留给出卖人办理初始产权登记的必要合理的期间以促成交易。在被告逾期交付房产的情况下，双方达成补偿协议且原告放弃因逾期交房的合同解除权，应当认为双方均愿意继续履行合同，以达成各自合同目的。双方对合同的履行均应当具备诚信、诚意的态度，故被告辩称交付房屋延期，其取得初始登记的期限也应顺延的观点具有合理性。故应当给予被告必要合理的期间用以办理初始产权登记，以尽量促成合同的履行。被告通知2014年7月28日可以交房，即使从2014年8月6日办理房屋交付手续起，按三个月期间计算，被告应当于2014年11月6日之前取得产权初始登记，在该日后的90天内原告可以向其主张违约金，只有在超过90天，即2015年2月6日后才可以行使合同解除权。本案中被告于2015年1月20日取得初始登记，未超过该期限；关于产权转移登记的问题，因产权变更登记故被告非单方面能够独自完成，需要原告方的配合，故转移登记尚未完成不能仅归责于被告。综上，原告主张适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同，但根据查明的事实不符合约定解除的条件，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告赵向民、蒋坚毅、蒋翘尔的诉讼请求。
案件受理费9466元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 成剑斌
二〇一六年二月二十二日
书记员 王 欢