上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第39599号
原告上海锐甲房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。
法定代表人刘冬迎，总经理。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告郭宜芬，女，1940年12月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ艳，上海市鸿生律师事务所律师。
原告上海锐甲房地产经纪事务所诉被告郭宜芬居间合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告上海锐甲房地产经纪事务所的委托代理人卞东风、被告郭宜芬的委托代理人王京普、ＸＸ艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锐甲房地产经纪事务所诉称，2015年4月27日，在原告居间撮合下，被告以上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室产权人代理人的身份与案外人即购房方签署了房地产买卖居间协议、房屋买卖合同。同时，被告向原告及买方出具承诺书，承诺其签署的上述合同经房屋产权人合法授权，若产权人否认授权或不出售该物产，导致交易无法进行，其愿意按照该物业总价2%支付原告居间补偿费。后因产权人否认授权且拒绝出售该物业，导致交易失败。上述房屋约定成交价为人民币6，700，000元（以下币种均为人民币），被告应按承诺承担佣金134，000元。原告已完成促成涉案房屋买卖合同签订、清点房屋内移交财产等居间义务，被告却至今未支付约定补偿佣金，故原告现诉至法院，要求判令被告郭宜芬支付原告居间报酬134，000元并承担本案诉讼费。
被告郭宜芬辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋产权人梅某某是被告的女儿。原告确实签订了涉案居间协议等合同，但因原告没有与产权人签订合同，且2015年5月1日原告发给产权人征询邮件可以反映出其之前没有核实产权人是否出售房屋的意见，原告提供的被告录音资料亦能证明被告没有取得产权人代理权限，故房屋居间协议、买卖协议依法应为无效。原告就相关协议的无效持放任的态度，其提供的居间协议上单位章是后补的，操作不规范。被告对合同内容不知情，原告没有就整个合同内容向被告告知。两份协议是格式条款，居间协议第七条约定承担1%的居间费，加重了签字人员的责任，免除了原告的责任，该约定与合同法的规定相违背，原告没有明确告知被告该条款。原告提供并由被告签字的承诺书是格式文书，原告没有向被告告知其内容，只是让被告签字，该承诺书应为无效条款，其内容本身不具有合法性，原告不应当依据承诺书收取居间费。中介公司自己保管房屋买方定金，亦能证明原告不敢交定金给被告，据被告了解，该款后被买方取走。
经审理查明，上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为案外人梅某某。被告郭宜芬以梅某某代理人的名义于2015年4月26日与案外人武某以及原告上海锐甲房地产经纪事务所签订房地产买卖居间协议，约定：原告提供居间服务，武某购买上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋房产，购房总价为6，700，000元；定金为200，000元；买卖合同成立，即表明上海锐甲房地产经纪事务所居间成功，买卖双方应按房屋总价款1%支付佣金；协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无无权代理或无权处分，导致本协议或房屋买卖无法成立、生效的，该方签署人应向上海锐甲房地产经纪事务所支付居间服务补偿金，数额为房屋总价款的1%，本条款独立发生法律效力等内容。同日，被告郭宜芬以梅某某代理人的名义与案外人武某签订了房地产买卖合同，约定梅某某以6，700，000元价款出售上述房地产等内容。签约后，案外人武某将意向金100，000元交付原告保管，被告将涉案房屋产权证交原告保管。同时，被告出具承诺书，主要内容为其承诺已得到房屋产权人梅某某的合法授权，若之后权利人否认授予权或因出售方的原因，最终导致所签署合同无效或房屋买卖无法顺利，其愿意按该房地产总价20%支付买方违约金并按该房地产总价2%支付居间方居间补偿款等。次日，原、被告以及案外人武某协商将上述房地产买卖居间协议中合同定金变更为300，000元，其他内容不变，并重新签署了房地产买卖居间协议。2015年4月28日，房屋买卖双方及原告签署涉案房屋内财产清单。2015年5月1日，原告工作人员发电子邮件征询案外人梅某某房屋出售意见，梅某某表示从未委托被告出售涉案房屋。案外人武某于2015年6月提起诉讼，要求解除涉案房屋买卖合同。现因被告拒绝支付房屋中介费，原告遂向本院提起诉讼。
以上事实，由原告上海锐甲房地产经纪事务所提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、承诺书、房屋清单（买卖）、买卖定金保管书、收款收据、产证保管书、原告邮件、原告工作人员与梅某某的录音整理稿、民事诉状及开庭传票，以及当事人陈述等证据证实。被告郭宜芬在诉讼中提供了就医记录及就医资料，欲证明其患有高血压、焦虑症、青光眼等疾病，无法看清居间协议上的内容。
本院认为，民事活动应依法进行。根据法律有关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案被告以涉案房屋产权人的代理人名义与原告等人签订房屋买卖居间合同，因合同双方签约时未得到房屋权利人对被告出售房屋的有效授权确认，事后房屋权利人亦未予以追认被告代理权，故原、被告等人签订的房屋买卖居间合同应为无效，被告应承担无代理权实施民事行为的相应民事责任。依照法律规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺通知到达要约人时生效。原告已在被告承诺取得房屋权利人同意出售房产的前提下应约为被告提供了房屋买卖居间服务，被告为此承诺如因出售方原因导致房屋无法交易，其按房地产总价2%支付居间补偿费，故被告应按其出具的合法有效承诺书意思表示为原告的居间服务支付必要费用。同时，因原告作为专业房屋居间公司，其工作人员理应具备一定法律知识，现其工作人员在被告未取得房屋权利人授权又未及时征求房屋权利人售房意见的情况下即让被告以房屋权利人名义签订房屋居间买卖合同并予履行，具有一定过错。据此，本院依据原告提供居间服务的内容、当事人的过错程度、房屋居间合同和承诺书约定的房屋居间补偿费标准等综合因素，本院酌情确定被告支付原告居间报酬为20，000元。被告辩称其患有高血压、青光眼等疾病，无法看清居间协议内容，因其提供的证据不足以证实被告对签订的协议、承诺书等多份书面材料内容不知晓，故本院对其上述辩称意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告郭宜芬于本判决生效后十日内支付原告上海锐甲房地产经纪事务所房屋居间报酬人民币20，000元；
二、驳回原告上海锐甲房地产经纪事务所的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，980元，减半收取计人民币1，490元（原告上海锐甲房地产经纪事务所已预交），由原告上海锐甲房地产经纪事务所负担人民币1，260元，被告郭宜芬负担人民币230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 丁峰
二〇一五年十二月十六日
书记员 张伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
二、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。