江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1349号
上诉人（原审被告）：张正，男，汉族，1967年2月28日生，住南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：南京天安物业服务有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人：郑晓民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周鸣，江苏苏韬律师事务所律师。
上诉人张正因与被上诉人南京天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初5770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月27日公开开庭进行了审理，上诉人张正，被上诉人天安物业的委托诉讼代理人周鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张正上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）涉案小区的前期物业为南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称中鹏物业）,该公司已于2008年10月13日注销，其不欠该公司物业费，且该公司选聘为前期物业公司时，未经过招投标程序；（二）被上诉人在前期物业公司注销后进驻小区并未与2008年9月13日成立的业委会签订物业服务合同；（三）被上诉人辩称“吸收合并”前物业公司的《物业服务合同》，违反合同相对性的原则，其认同前期物业公司提供的物业服务，不代表接受被上诉人的物业服务；（四）被上诉人强行进驻小区，遭业委会多次书面撤离要求，被上诉人拒绝退出、移交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人主张支付物业费无法律依据；（五）被上诉人不履行物业服务行业规范，未对其楼顶渗水进行维修，影响其正常生活；（六）被上诉人还存在垃圾成堆、杂草丛生，管道堵塞，不维修电梯入口大理石，不清理楼道杂物，不修理监控，不维护绿化的行为；（七）被上诉人自知其房屋渗水严重，自行修复难度大，故一直未向其索要物业费；（八）涉案小区其他同类案件调解都是按物业费9折处理，本案判决结果也是9折，其怀疑法院于被上诉人合伙损害其与小区大部分业主的财产权益；（十）自天安物业拒绝搬离和交接后，小区大部分业主就拒绝支付物业费，但支付公摊水电费和停车费。
被上诉人天安物业辩称：（一）其与上诉人存在物业服务关系；（二）上诉人服务漏水系服务质量问题，应由开发商解决；（三）其提供的物业服务虽有瑕疵，但已尽到相关义务；（四）其从未收到过相关解聘和交接的通知。
一审中，天安物业向一审法院起诉请求：1、张正立即支付自2008年10月至2015年10月止的物业管理费10531.8元；2、本案案件受理费由张正负担。
一审法院认定事实：
张正系南京市玄武区红山路192号韵致居小区4幢902室房屋产权人，房屋面积为112.64平方米。2005年9月，张正与中鹏物业签订了《韵致居小区前期物业管理服务协议》，合同约定由中鹏物业为小区提供物业管理服务，业主按约交纳物业服务费。物业服务费为每月每平方米1.1元，每六个月交纳一次，交费时间为每季度前5日。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并，天安物业继续为小区提供物业服务。
南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司为该小区物业服务企业，但业主委员会与南京鑫涛物业管理有限公司并未签订物业服务合同，且该公司亦未实际进入小区提供物业服务，小区由天安物业提供物业服务至2015年10月31日。自2008年10月1日起，张正未交纳过物业服务费。后天安物业通过发律师函的方式向张正催交，但张正仍未交纳。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张正与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在双方间产生法律效力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照法律规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效；新的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，故本案中，原合同对张正仍具有约束力。张正以与天安物业间不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，本院不予支持。对于张正提出的房屋渗水等抗辩理由，因维修义务方为中鹏建设，天安物业并无过错，张正以此为由拒交物业服务费亦不成立，本院不予支持。因天安物业在物业管理过程中存在垃圾未清理及楼内设施损坏的情况，可视为天安物业物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定根本违约，不能成为业主拒交物业服务费的理由。鉴于物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，本院认为按90%交费为宜。经本院核算，张正自2008年10月1日起至2015年10月31日止应缴纳物业服务费9478.62元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
张正于本判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2008年10月1日起至2015年10月31日止的物业服务费9478.62元。
案件受理费32元，由张正负担。
本院二审期间，张正提交了照片12张，以证明天安物业未履行维修义务，以致其房屋至今仍漏水严重。对此，天安物业认为，漏水系上诉人怠于履行义务导致损失扩大。
对于一审判决中查明事实部分，张正认为，一审判决遗漏天安物业吸收前期物业后并未与业委会签订物业服务合同及业委会解聘天安物业后，天安物业拒不撤出的事实。同时张正二审庭审中陈述由于天安物业自知其房屋漏水维修困难，故一直未向其收取物业费，直到天安物业退出小区时，才向其主张。
本院二审补充查明以下事实：
一、涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》约定“本协议前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，同时该协议第二条第一款约定涉案小区房屋主体承重部位（包括基础、户外承重墙体、屋顶等）由中鹏物业负责维修管理。
二、2008年6月6日，天安物业与中鹏物业签订合并协议。2008年6月27日，天安物业与中鹏物业就双方合并事宜在报纸上刊登了合并公告。
三、2008年12月16日，曾有人电话报警称，涉案小区因物业交接，受到老物业公司恐吓，准备明天到派出所报警。事后再无其它报警记录。
四、2009年12月11日，张正与涉案小区的开发商南京中鹏建设有限公司在南京市玄武区人民法院主持下达成和解协议，由南京中鹏建设有限公司在2010年5月31日前对涉案房屋阳台所在房间及装潢无偿进行维修。
本院认为：
本案中，上诉人张正于2005年9月23日与中鹏物业签订了《韵致居小区前期物业管理服务协议》，协议签订后中鹏物业实际为涉案小区提供了物业服务，上诉人张正也支付了相应的物业服务费用。后虽中鹏物业被天安物业吞并吸收，但双方合并方式符合法律规定，已经工商部门备案登记，并登报公告，涉案小区也实际转由天安物业提供物业服务，故可以认定涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》对张正、天安物业具有法律约束力，双方应依约履行各自义务。
2008年12月，涉案小区虽经业主投票通过不再聘用天安物业作为涉案小区的物业服务人，但事后涉案小区业委会并未与选聘的南京鑫涛物业管理有限公司签订物业服务合同，涉案小区实际仍由天安物业提供物业服务。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，结合涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》中关于“本协议前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理”的约定，可以认定涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》对张正、天安物业仍具有法律约束力，张正应根据合同约定支付相应的物业服务费用。
关于张正应支付的具体物业服务费用，本院认为，根据上诉人张正提交的相关证据可以证明涉案房屋漏水严重，因张正居住顶楼，根据涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》天安物业对屋顶应履行维修与维护的义务。虽天安物业辩称涉案房屋漏水系房屋质量问题，应由开发商进行维修，并就相关维修事项张正已与开发商达成和解协议。但本院认为，屋顶的维修维护系涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》中的明确约定，即使张正与开发商就此达成和解协议，也不能因此免除天安物业的合同义务。据此，本院综合考虑涉案房屋的位置和漏水情况，天安物业怠于履行维修义务的情形，酌定上诉人张正按60%比例支付物业服务费用6319.08元（10531.8×60%）。
综上，上诉人张正的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初5770号民事判决为张正于本判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2008年10月1日起至2015年10月31日止的物业服务费6319.08元。
本案一审案件受理费32元，由张正负担16元，南京天安物业服务有限公司负担16元。二审案件受理费32元，由张正负担16元，南京天安物业服务有限公司负担16元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年六月二十七日
书记员 倪 辉