江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终76号
上诉人（原审原告）：蔡忠保，男，1957年9月19日生，汉族，住镇江市。
被上诉人（原审被告）：镇江佳祺置业有限公司，住所地镇江市丹徒新区谷阳大道168号。
法定代表人：卢亚雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐军，该公司法务部员工。
上诉人蔡忠保因与被上诉人镇江佳祺置业有限公司（以下简称佳祺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第00805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
蔡忠保上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审诉状中第五项请求，判令被上诉人支付惩罚性赔偿金490720元，一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人是以欺诈侵权为由提起诉讼，一审法院却称合同纠纷和欺诈侵权不属于同一法律关系，只同意上诉人增加惩罚性赔偿金额，诉讼中对上诉人主张的合同欺诈、价格欺诈、违建、毁绿以及故意隐瞒未拆迁房的事实视而不见；一审法院将本案定性为商品房买卖合同纠纷，于法无据，以此为基点的审判必然事实不清，适用法律错误；被上诉人价格欺诈严重损害了上诉人的利益，侵害了上诉人的知情权、选择权、公平交易权等合法权利，造成了精神伤害和精神损失，花费了大量时间、精力和费用，上诉人还要重新购房，必定多付出购房款，要求被上诉人承担惩罚性赔偿金合理合法；上诉人损失已付购房款贷款利息以及提前还款赔偿金89755元、因价格欺诈多付购房款61953元、被侵害名誉权造成间接损失33672元、重新购房增加购房款281164元、精神抚慰金3万元，故要求支付惩罚性赔偿金497544元，为简便计算，主张以多支付购房差价的十倍计算惩罚性赔偿金；上诉人十倍差价的赔偿主张符合消费者权益保护法的规定。
佳祺公司二审辩称，一审法院已经在查清事实的基础上做出了裁判，该公司服从一审判决。请求驳回上诉，维持原判。
蔡忠保向一审法院起诉请求：1、要求撤销双方当事人于2013年4月26日订立的商品房买卖合同；2、要求佳祺公司退还购房款778202元；3、要求佳祺公司赔偿利息损失89755元，以购房款778202元为基数，按照贷款合同约定的利率计算25个月合计88190元（自首次偿还贷款之日2013年5月至起诉之日2015年5月，之后的利息在本案中不主张）以及提前还贷银行加收的利息损失1565元；4、要求佳祺公司给付劳务费7950元；5、要求佳祺公司支付惩罚性赔偿金490720元（以商品房买卖合同约定的面积122.68平方米为基数，以恒大绿洲同期5号楼2508商品房的价格为参照，差价每平方米400元，按照10倍进行计算）；6、要求佳祺公司负担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月26日，双方当事人签订商品房买卖合同，该合同约定：出卖人为佳祺公司，买受人为蔡忠保；建设工程规划许可证号为建字第321112201200232号，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为镇江市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为122035；商品房为第003幢16层1602室，商品房的用途为普通住房，建筑面积共122.68平方米；商品房价格为每平方米6343.35元，房款为778202元；2013年4月26日前支付房款234202元，余款544000元于2013年4月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。
2013年4月27日，佳祺公司向蔡忠保出具销售不动产统一发票，载明预收蔡忠保购房款234202元。
2013年5月2日，蔡忠保与中国银行股份有限公司镇江京口支行签订个人一手住房贷款合同，该合同约定：贷款金额为544000元，贷款月利率为4.533‰，还款方式为等额本息；对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按提前还款部分加收一个月利息。贷款合同签订后，蔡忠保自2013年5月13日起每月按照贷款合同约定偿还贷款本金和利息。
2015年4月3日，佳祺公司通过EMS方式通知蔡忠保接收恒大绿洲3-1602号房屋，蔡忠保发现该房屋与佳祺公司的宣传大相径庭，拒绝受领。2015年4月27日，佳祺公司再次通过EMS方式通知蔡忠保接收3-1602号房屋，蔡忠保仍拒绝受领。
佳祺公司向蔡忠保书面承诺，因蔡忠保介绍刘红霞认购镇江恒大绿洲项目7-3203室房屋，佳祺公司与刘红霞已办理签约手续，承诺免收蔡忠保购置的镇江恒大绿洲楼盘3-1602室房屋的3年物业管理费。佳祺公司于2015年4月3日通知蔡忠保接收房屋的收楼通知书第二条第三项载明物业管理费为每平方米1.8元。
对双方有争议的事实，一审法院对双方提交的证据审核认定如下：
1、佳祺公司所作的宣传资料以及于2013年2月5日在中国房产超市网刊登的销售广告与镇江市住房和城乡建设局于2015年4月1日、11月2日分别制作的镇建信依（2015）第5号-登记与第16号-登记政府信息公开告知书相互印证，从镇江市住房和城乡建设局政府信息公开告知书可以看出，镇江市并没有“中央景观楼王”、“全景楼王”、“钻石楼”以及“9A级豪装”的规定，足以证明佳祺公司宣传称本案诉争的3号楼为“中央景观楼王”、“全景楼王”、“钻石楼”和“9A级豪装”的内容虚假不真实的事实。
2、佳祺公司于2013年2月27日、3月20日在《京江晚报》分别刊登的恒大绿洲销售广告与镇江市丹徒区市场监督管理局于2015年10月16日制作的徒市监罚字（2015）177号行政处罚决定书相互印证，能够证明该公司宣传的“双语幼儿园”在2014年12月9日才取得建设工程规划许可证。结合《江苏省广告条例》的规定分析，房地产广告涉及文化、教育公共设施尚处于规划中的，应当注明，使用效果图的，也应当注明。佳祺公司上述宣传时未注明真实情况，使用效果图时，也未注明真实情况。
3、佳祺公司于2013年2月27日与3月20日在《京江晚报》分别刊登的恒大绿洲销售广告以及于2013年2月5日在中国房产超市网使用的效果图与镇江市城市管理行政执法局于2014年8月12日制作的镇城罚字（2014）第510005号行政处罚决定书、镇江市规划局于2015年4月20日制作的镇规信依（2015）第0014号信息公开告知书和镇江市规划局于2015年3月13日向蔡忠保答复信访事项意见书相互印证，能够证明佳祺公司宣传的“15000㎡商业街”配套的建筑9号楼的4层商业楼，截止2015年3月13日，尚未取得建设工程规划许可手续。结合《江苏省广告条例》的规定分析，房地产广告涉及商业公共设施尚处于规划中的，应当注明，使用效果图的，也应当注明。但佳祺公司宣传的商业公共设施“15000㎡商业街”配套的建筑9号楼4层商业楼在宣传时尚处于规划中，该公司未注明真实情况，使用效果图时也未注明真实情况。
4、佳祺公司在新浪乐居网站所作的销售广告与恒大绿洲总平面图相互印证，能够证明佳祺公司宣传的绿化率与规划的绿化率误差10%左右。绿化率是指规划地块内各类绿地面积的综合占规划地块面积的比率。根据恒大绿洲总平面图一期地块的规划指标注明，规划总用地面积为6.58ha，可开发用地面积为6.34ha,绿地面积为28500㎡，绿化率计算约为44%。但佳祺公司宣传的绿化率为54.2%。该公司宣传的绿化率存在不实之处。
经证据分析与认定，对有争议的事实，一审法院认定如下：
佳祺公司所作的宣传资料注明：“低首付淘钻石3号楼，20000㎡皇家园林，5200㎡五星会所，15000㎡商业街，4800㎡双语幼儿园”字样。
2013年2月27日、3月20日，佳祺公司在《京江晚报》刊登的恒大绿洲销售广告注明：“20000㎡皇家园林，5200㎡五星会所，15000㎡商业街，4800㎡双语幼儿园”字样，同时使用效果图。
2013年2月5日，佳祺公司在中国房产超市网刊登的恒大绿洲销售广告注明：“恒大绿洲3号楼王舍我其谁！360度全景体验，全新3号中央景观楼王”字样，同时使用效果图。
佳祺公司在新浪乐居网站刊登恒大绿洲销售广告中注明绿化率为54.2%。
2014年8月15日，蔡忠保向镇江市规划局申请公开恒大绿洲项目总平面图的信息。镇江市规划局向蔡忠保提供复印件，该总平面图信息注明：规划总用地面积为6.58ha，可开发用地面积为6.34ha,幼儿园面积4820平方米，商办建筑面积18672㎡，绿地面积为28500㎡。
2015年2月3日，镇江市丹徒区市场监督管理局接到群众举报，称佳祺公司开发的楼盘存在违法行为。经查，2015年10月16日，镇江市丹徒区市场监督管理局作出的徒市监罚字（2015）177号行政处罚决定书，注明：2013年1月11日至2月25日期间，佳祺公司在中国房产超市网委托镇江典嘉科技信息有限公司发布网站广告，称恒大绿洲360度全景体验，同时使用一张效果图作宣传，但未注明；2013年2月27日和3月30日期间，佳祺公司在《京江晚报》A1版分别刊登广告，均使用“4800㎡双语幼儿园”字样作宣传，截止2014年12月9日，方才取得该幼儿园的建设工程规划许可证，目前仍在建设中，根据江苏省广告条例的相关规定，责令佳祺公司立即改正违法行为，并处罚款54000元。
2015年3月12日、10月27日，蔡忠保向镇江市住房和城乡建设局申请政府信息公开：镇江市有无中央景观楼王、全景楼王、钻石楼、9A级豪装的品质规定以及检验商品房质量等级单位。2015年4月1日、11月2日，镇江市住房和城乡建设局分别向蔡忠保作出镇建信依（2015）第5号-登记以及第16号-登记政府信息公开告知书，公开信息的内容为：镇江市没有中央景观楼王、全景楼王、钻石9A豪装的规定；建筑工程的质量等级按照GB50300-2013分为合格与不合格；建筑工程的施工质量验收应在施工单位自检合格的基础上进行，由参建各方（建设、勘察、设计、监理和施工单位）具备相应资格的人员共同验收。
2014年8月12日，镇江市城市管理行政执法局制作的镇城罚字（2014）第510005号行政处罚决定书，注明：经查，佳祺公司在恒大绿洲小区建设2号楼即20层住宅楼与9号楼即4层商业楼，未能提供建设工程规划许可证，责令该公司向规划部门申请补办建设工程规划许可手续，并处罚款528230元。
2015年3月13日，镇江市规划局向蔡忠保答复信访事项意见书，注明：镇江市规划局尚未办理恒大绿洲2号楼与9号楼的建设工程规划许可证。
2015年4月2日，蔡忠保向镇江市规划局申请公开恒大绿洲2号楼、3号楼、5号楼建设工程规划许可信息。2015年4月20日，镇江市规划局作出镇规信依（2015）第0014号信息公开告知书，公开信息的内容为：提供3号楼、5号楼的建设工程规划许可证的复印件；无建设单位和个人办理2号楼的建设工程规划许可手续，申请公开的信息不存在。
一审法院认为，根据认定的事实和相关法律，本案的争议焦点如下：
1、蔡忠保是否有权撤销商品房买卖合同以及其享有的法定撤销权是否已经消灭；
2、商品房买卖合同被撤销后，蔡忠保是否有权主张退还购房款以及利息损失；
3、商品房买卖合同被撤销后，蔡忠保是否有权主张惩罚性赔偿金；
4、蔡忠保主张的劳务费是否可在本案中一并处理。
就上述争议焦点，一审法院分析如下：
1、根据法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。一方以欺诈使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。结合认定的证据和事实分析，佳祺公司所作的销售广告和宣传资料的内容中部分虚假不实，且故意隐瞒相关真实情况，佳祺公司所作的上述宣传可以认定为欺诈行为。蔡忠保相信了佳祺公司的宣传，误以为自己购买的商品房是“中央景观楼王”、“全景楼王”、“钻石楼”并且是“9A级豪装”，并且具有配套的商业、文化、教育等公共设施环境和绿化环境，在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。因此，蔡忠保有权请求撤销商品房买卖合同。
根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，蔡忠保于2013年4月26日订立了商品房买卖合同；之后，在2014年8月至2015年11月期间，其通过相关政府部门公开信息以及相关政府职能部门作出的行政处罚决定陆续获知，佳祺公司所作的销售广告和宣传资料中的内容部分存在虚假情况和故意隐瞒相关真实情况；在此期间，佳祺公司分别于2015年4月3日和4月24日通知蔡忠保办理房屋交接手续，蔡忠保均提出交涉也拒绝受领房屋；2015年5月19日，蔡忠保起诉要求撤销商品房买卖合同。由此可见，自蔡忠保知道撤销事由之日起至起诉之日未超过一年，蔡忠保在法定期间内行使了撤销权。故佳祺公司辩称蔡忠保的撤销权已经消灭，与事实不符。蔡忠保作为受损害方在法定期间内请求撤销商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。
佳祺公司辩称其所作的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，且不存在欺诈行为。佳祺公司的宣传依法被认定为欺诈行为。该公司所作的销售广告和宣传资料就“幼儿园”、“商业街”以及绿化率所作说明和允诺具体确定，且在商品房开发规划范围内，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。
2、根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因双方订立的商品房买卖合同依法被撤销，因该合同收取的购房款，佳祺公司应当返还。蔡忠保要求佳祺公司返还购房款778202元符合法律规定，应予支持。
根据法律规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。同时，合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方订立的商品房买卖合同被撤销，过错在佳祺公司，给蔡忠保造成损失，该公司应当承担赔偿责任。自首次偿还贷款之日2013年5月至起诉之日2015年5月，蔡忠保已付购房款的利息损失88190元，2015年5月以后购房款的利息损失，蔡忠保不要求在本案中处理，可另行主张权利。
按照贷款合同约定，如果蔡忠保提前偿还贷款，除计收正常利息外，银行有权按提前还款部分加收一个月利息。但蔡忠保尚未提前偿还贷款，银行加收一个月利息的数额也尚不能确定，现蔡忠保主张因提前偿还贷款而加收的一个月利息1565元，缺乏事实依据，不予支持。
3、蔡忠保以其购买的商品房价格与同期其他业主购买的相似商品房价格进行对比，价格误差400元以上，认为佳祺公司存在价格欺诈和其他侵权，在撤销商品房买卖合同的基础上，按照《消费者权益保护法》和国家工商总局关于侵权的相关规定，以商品房合同约定的面积，主张差价10倍的惩罚性赔偿金490720元。其主张惩罚性赔偿金的基础情形是因其购买的商品房价格与同期其他业主购买的相似商品房价格误差400元以上，而这种情形不是适用商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿责任的情形，故其主张惩罚性赔偿金，不符合法律规定，不应支持。具体理由如下：关于商品房买卖合同纠纷的惩罚性赔偿责任，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、第九条明确规定，适用情形有以下几种：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因上述五种情形导致商品房买卖合同被撤销时，买受人除可请求出卖人返还已购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，蔡忠保以佳祺公司存在价格欺诈和其他侵权的情形，要求该公司承担惩罚性赔偿责任，与上述规定的五种情形不符。
按照国内房地产行业的交易习惯或行业惯例，实行的是一房一价，商品房与商品房之间的价格不具有绝对的可比性。根据我国所生效的法律、行政法规，在商品房买卖合同纠纷中，也没有价格欺诈而差价10倍赔偿的相关规定。
此外，蔡忠保主张按《消费者权益保护法》惩罚性赔偿责任和国家工商总局关于侵权的相关规定，主张惩罚性赔偿金，属侵权之债，与本案不属同一法律关系；且商品房不是普通的商品，最高人民法院在商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿责任方面作了专门规定，《消费者权益保护法》惩罚性赔偿责任的规定不能直接适用于商品房买卖合同纠纷。
4、蔡忠保向佳祺公司提供与他人订立合同的媒介服务，不仅为佳祺公司寻找到订约人刘红霞，还促成了佳祺公司与刘红霞完成签约手续，佳祺公司承诺免除其三年的物业管理费作为报酬，符合媒介居间合同的法律特征。因媒介居间合同与本案不属同一法律关系，且佳祺公司不同意在本案中一并处理，蔡忠保可持相关证据另行主张权利。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第五十四条第二款、第五十五条第一项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销蔡忠保与佳祺公司于2013年4月26日签订的商品房买卖合同；二、佳祺公司于判决生效后十日内返还蔡忠保购房款778202元；三、佳祺公司于判决生效后十日内赔偿蔡忠保利息损失88190元；四、驳回蔡忠保对佳祺公司的其他诉讼请求；案件受理费17100元，由蔡忠保负担4636元，由佳祺公司负担12464元。
本院对一审查明的事实予以确认。
一审期间，上诉人曾经要求增加诉讼请求，要求将佳祺公司列入“缺德失信”征信系统“黑名单”。
上诉人二审期间还称，案涉合同被撤销后，因房价上涨，给上诉人造成了经济损失，被上诉人获得了巨大利益，对上诉人不公平。
本院认为，上诉人与被上诉人建立了商品房买卖合同关系，双方纠纷源于建立该合同关系时，是否存在因欺诈等导致订立合同的意思表示不真实的情形。根据双方当事人的诉辩情况，双方之间不存在独立于该纠纷缘由以外的侵权纠纷。因存在于该纠纷缘由中，可能导致合同被撤销的意思表示不真实的欺诈或者其他行为，引发撤销合同的纠纷后，相应的民事责任纠纷，属于因合同产生的纠纷。一审法院确定本案案由为商品房买卖合同纠纷符合法律规定，本院予以支持。一审法院称上诉人主张按《消费者权益保护法》惩罚性赔偿责任和国家工商总局关于侵权的相关规定，主张惩罚性赔偿金，属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系的意见，应予纠正。上诉人称其一审主张的是侵权责任纠纷，一审法院不应依照合同责任纠纷的思路审理案件的意见不正确，本院不予支持。
案涉合同被撤销后，双方当事人应当按照法律的规定，行使权利、履行义务。任何一方要求对方承担法律规定的责任以外的责任，或者超过法律规定的限度的责任，均不应支持。
本案被上诉人与上诉人订立案涉合同时，存在价格欺诈与否，在案涉合同被撤销，被上诉人返还全部购房款的情况下，上诉人以价格欺诈导致合同价格偏高，主张合同价格与正常价格差价的十倍的损失，没有法律依据，本院不予支持。
上诉人一审期间没有主张精神抚慰金、名誉权损失、重新购房多支付的购房款损失，本院对上诉人二审期间主张的上述损失不予理涉。上诉人以其存在其在二审期间主张的各项损失，为了简便计算，主张合同价格与正常价格的差额，即400元每平方米的十倍，计算惩罚性赔偿金的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
上诉人一审期间要求将佳祺公司列入“缺德失信”征信系统“黑名单”，该项请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不予理涉符合法律规定。
综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8661元，由蔡忠保负担。
本判决为终审判决。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一七年六月二十九日
书记员 韩蓉蓉