福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初3464号原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：连江县潘渡乡贵安村科技大楼。负责人：郑长建，副总经理。委托诉讼代理人：李凤华，男，公司员工。被告：龚奶旺，男，1978年11月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司与被告龚奶旺物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李凤华到庭参加诉讼，被告龚奶旺经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司向本院提出诉讼请求：龚奶旺支付2014年1月1日起至2016年12月31日止物业管理服务费3869.94元、2014年6月1日起至2016年8月31日止水电公摊费413.5元和违约金（从2015年1月1日起以1289.95元为基数按每日千分之三的标准支付违约金至还清欠款之日）。事实和理由：龚奶旺系福建省××潘渡乡贵安新天地贵香宛18#702的业主，该房屋面积为89.58㎡，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。双方签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜，约定每平方米物业费为1.2元，并约定龚奶旺对《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》的内容予以认可，并接受昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条规定，业主未按规定缴纳物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按所欠费用加收千分之三滞纳金，以及《贵安新天地前期物业服务合同》第32条规定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。龚奶旺于2012年10月29日收房，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司依约提供物业管理服务，但是龚奶旺从2014年1月1日起截止2016年12月31日期间，拖欠物业费3869.94元（89.58㎡×1.2元/月/㎡×36个月）、水电公摊费413.5元（根据每月实际产生的费用进行平均分摊），经多次催缴，龚奶旺拒不缴纳。龚奶旺未作答辩。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依职权调取龚奶旺的身份信息。龚奶旺未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，其对昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的证据和本院调取的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司、福建欢乐天地置业有限责任公司签订了《贵安新天地前期物业服务合同》，约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅；坐落位置：福州市连江县贵安旅游度假区；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元月.平方米（贵雅苑、贵香苑、贵邦苑）；1.35元月.平方米（贵荣苑、贵居苑、贵岚苑。），以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第七条业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用。……业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用及水电预存金。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十内履行交纳义务。第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效。”龚奶旺于2012年7月22日签署《承诺书》一份，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》等。另查明，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司于2012年7月3日成立，经营范围：物业管理。龚奶旺为福建省××潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵香苑18#楼7层702单元的业主，该房屋建筑面积为89.82㎡，每月每平方米按1.2元交纳物业服务费。龚奶旺已缴纳2013年5月1日至2013年12月31日的物业管理费859.98元，2014年1月1日起截止2016年12月31日，累计拖欠物业服务费3880.22元。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司曾通过邮寄缴费通知单的方式向龚奶旺催收拖欠的物管服务费用，但龚奶旺仍未交纳。综上所述，本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，在福建省××潘渡乡贵安新天地业主选聘新的物业服务企业之前，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司及福建省××潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表现，虽未注明签订时间、无法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且龚奶旺在2012年7月22日签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的服务，并按合同约定的标准缴纳了2013年5月1日至2013年12月31日的物业管理费，该合同已实际履行，对龚奶旺有约束力。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司依约向龚奶旺提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；龚奶旺作为业主，有交纳物业服务费的义务。现龚奶旺拖欠物业服务费，违反了合同的约定，因此，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司请求龚奶旺支付物业服务费及滞纳金，依法予以支持；双方约定的滞纳金日3‰偏高，予以调整，滞纳金按银行同期贷款利率计算，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司主张按1289.95元为基数从2015年1月1日起计算滞纳金是对自己权利的处分，本院予以准许。对于水电公摊费的诉求，因《贵安新天地前期物业服务合同》约定水电公摊费每月按实由全体业主（或使用人）分摊，但昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司未提交证据证明实际使用水电公摊费的数据，故不予支持。诉讼中，龚奶旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、龚奶旺应在本判决生效之日起10日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司物业服务费3869.94元及滞纳金（从2015年1月1日起以1289.95元为基数按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）；二、驳回昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由龚奶旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 ：林上筹人民陪审员 ：林昌开人民陪审员 ：郑后赛二〇一七年四月二十一日书 记 员 陈 晶 晶附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。