天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2323号
原告（反诉被告）：天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司，住所地天津市西青开发区大任庄工业园内。
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法定代表人：戴永清，董事长。
委托代理人：郑颖，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人：陈存亮，天津张盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王富艳，
委托代理人：赵树松，天津法睿律师事务所律师。
委托代理人：李佳欢，天津法睿律师事务所律师。
第三人：天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺工业园津荣道15-1号。
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法定代表人：李芩，总经理。
委托代理人：王洪刚，该公司职员。
原告（反诉被告）天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司与被告（反诉原告）王富艳租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法由审判员高建忠适用简易程序于2015年5月15日、2015年6月15日、2015年11月13日、2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑颖、陈存亮，被告王富艳及其委托代理人赵树松、李佳欢到庭参加了诉讼。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司诉称：2012年10月19日原告与被告签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，约定原告将位于天津市西青开发区大任庄工业园津荣道15号A区8号商铺租赁给被告，计租面积为540平方米。该认租表约定“双方在约定的时间、地点按上述位置区域签订《101汽车文化广场租赁合同》。”第五条约定“本协议生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。乙方未履行本协议在约定时间签订合同，则所交定金不予返还，甲方可将上述位置区域出租他人。”该认租表签订后，被告进驻并开始装修，随后开业经营至今。在此期间，原告多次要求被告签订租赁合同并交纳租金，但被告拒绝签约且不交租金。因与被告协商无果，原告于2015年3月20日向被告送达了《解除房屋租赁关系通知函》，通知被告解除租赁关系并限期搬离，但被告拒不腾房。被告不签约、不交租金的行为已经构成根本违约，严重影响原告的商业经营，致使原告合同目的不能实现。故原告起诉请求判令被告将壹零壹汽车文化广场A区8号商铺腾空恢复原状并返还原告；被告支付壹零壹汽车文化广场A区8号商铺的租金563760元（自2012年10月19日至2015年3月20日），并且按照日租金1.2元的标准支付自2015年3月21日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；被告支付壹零壹汽车文化广场A区8号商铺的配套设施费128271元（自2014年1月1日至2015年3月20日），并且按照每日0.3元的标准支付至被告实际返还房屋之日止；被告承担本案全部诉讼费用。
被告王富艳辩称：被告与原告未签订租赁合同。2012年10月19日被告与原告签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》并非合同，系被告与天津壹零壹文创市场管理有限公司签订的，与原告无关。天津壹零壹文创市场管理有限公司于2012年11月2日正式成立，在其成立前，于2012年10月19日签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》时不具备主体资格，故《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》依法应属无效。2014年4月25日天津壹零壹文创市场管理有限公司申请更名为天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司，而非原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司。该《认租申请表》未明示租金、规定承租时间，无约定签订合同的时间。原、被告之间形成事实租赁关系，应始于2014年9月1日之后。原告于“101汽车文化广场”即将开业之际给被告送达一份盖有原告公章的《租赁合同》格式文本、一份盖有天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司公章的《管理协议》格式文本，该《租赁合同》中确定是原告委托的运营管理公司。协议中明确原、被告之间的“租赁期限为三年，即从2014年9月1日起至2017年8月31日止。”原告给被告“六个月的免租期”，租金起算日为2015年3月1日，日租金0.95元/日/平方米。被告认为原告起草的租赁合同格式文本部分条款显失公平，原告未与被告协商一致。原告没有尽到出租方应尽义务，至今没有给被告承租房屋的漏水情况进行维修、没有安装消防喷淋设备。原告于2015年3月20日送达给被告的《解除房屋租赁关系通知函》明确与被告解除租赁关系，原告的行为给被告造成巨大的经济损失。原告主张的租金已经超过诉讼时效。故被告请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告王富艳诉称：2012年10月19日反诉人与天津壹零壹文创市场管理有限公司签订了“入驻企业认租申请表”，并未签订任何协议，因为当时101汽车文化市场还是一座废弃的工业厂房，天津壹零壹文创市场管理有限公司要求反诉人先行进驻，且须按照被反诉人的要求标准进行装修，以此为样板间帮助其招揽商户，鉴此，天津壹零壹文创市场管理有限公司允诺反诉人的付出与工作以该“101汽车文化广场”正式开业之日再让度六个月装修期开始起算租金为等价。而被反诉人却于实际租赁关系确立后六个月之时，该“101汽车文化广场”已初具规模之际，为利益所驱动，悍然将反诉人逐出门外。故请求法院判令被反诉人支付反诉人广告、房屋装修损失费共计1357830元；被反诉人支付反诉人补偿金350000元；反诉费及其他相关费用均由被反诉人承担。
反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司辩称：2012年10月19日反诉人签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，随后入驻装修，自2013年9月20日开业经营至今。被反诉人从未要求过反诉人先行入驻，也未要求过反诉人进行装修并作为样板间招揽商户，更未承诺过在101汽车文化广场证实开业之日再让度六个月装修期。被反诉人多次通知反诉人签订正式的房屋租赁合同，但反诉人以“客源稀少”为由拒绝签约。在反诉人坚持既不签约、交租，也不撤场，并且提出无理补偿的情形下，被反诉人于2015年3月11日发出最后通牒，向反诉人送达了《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》，限期两日内签订合同交租金，对此反诉人仍然置之不理。在多次签约、催租被拒后，被反诉人只能选择与反诉人解除租赁关系，反诉人已经签收确认《解除房屋租赁关系通知函》。反诉人主张的广告费、房屋装修损失1357830元，无事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案中被反诉人没有同意反诉人装修，反诉人装修的费用应当由反诉人自行承担。反诉人主张的补偿金350000元，无事实和法律依据，应当依法予以驳回。
第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司述称：第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司（更名前“天津壹零壹文创市场管理有限公司”）成立于2012年11月2日，是为服务“101汽车文化广场”项目而设立，受原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司（更名前“天津胜兴家具有限公司”）委托，负责“101汽车文化广场”项目的相关事宜。天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司成立后曾接受原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司的委托在认租客户签字的《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》上签章，其中包括王富艳。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司不参与招商工作，因此不会发生被告所称的“允诺在101汽车文化广场正式开业之日再让度六个月装修期”，事实上第三人只是在认租商户已经签好了的认租表上签章。
经审理查明：原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司原名称为“天津胜兴家具有限公司”，于2014年4月22日变更为现名称。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司原名称为“天津壹零壹文创市场管理有限公司”，于2014年4月25日变更为现名称，该企业营业期限起始日期为2012年11月2日。
2012年10月19日，天津壹零壹文创市场管理有限公司（甲方）与王富艳（乙方）签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，双方约定甲方将101汽车文化广场A区08号出租给乙方使用，计租面积540平方米，乙方应在本协议签订之日起三日内向甲方交付定金35000元，按计租面积总金额的15%交付，甲方收取定金后向乙方开据收取凭证。双方在约定的时间、地点按上述位置区域签订《101汽车文化广场租赁合同》。双方正式签订《101汽车文化广场租赁合同》后，乙方交付的定金直接计转入正式租金。本协议生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。乙方未履行本协议在约定时间签订合同，则所交定金不予返还，甲方可将上述位置区域出租他人。
被告王富艳在签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》后交纳定金35000元，装修押金10000元。并入驻租赁房屋进行装修，于2013年9月20日开业经营汽车美容，至今被告在租赁房屋中继续经营。2014年12月22日，被告王富艳向原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司交纳空调费10000元。
2014年8月底，原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王富艳送达盖有原告公章的《租赁合同》，该《租赁合同》有“租赁期限为三年，即从2014年9月1日起至2017年8月31日止，甲方给予乙方六个月的免租期，租金起算日为2015年3月1日，租金按0.95元/日/平方米计算，年租金为187938.50元”的内容。被告王富艳未签署该《租赁合同》。
2015年3月11日，原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王富艳发出《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》，内容为“2012年10月19日您与我公司签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，租赁我公司西青区大任庄津荣道15号A区008号房屋经营使用。您于2012年领取房屋钥匙，办理了进驻手续。经我公司多次要求，时至发函之日您未与我公司按照《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》的约定签订租赁合同，并交纳租金。现书面通知您于2015年3月13日之前到我公司办理签订租赁合同及交纳租金事宜，否则我公司将按照法律规定诉至司法机关，因此造成进一步损失由您承担。”被告王富艳在《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》接收确认单上签字。
2015年3月20日原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王富艳发出《解除房屋租赁关系通知函》，内容为“您租赁我公司位于天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号101汽车文化广场A区08号的商铺，近期因您不能妥善处理与我公司签订租赁合同及交纳租金问题，已致使我公司出租上述房屋的合同目的无法实现，我公司作为出租方现依法通知您：一、自本通知函签收之日起，您我之间房屋租赁关系解除，请您在收到本书面通知后十日内（最迟在2015年3月31日前）搬出位于天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号101汽车文化广场A区08号的商铺。二、解除租赁关系因您的原因导致，您已构成根本违约，请务必于2015年3月31日前将A区08号的商铺恢复原状并办理交接事宜。三、若您在上述期限内不搬出上述房屋，我公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。”被告王富艳在《解除房屋租赁关系通知函》上签字。
庭审中，被告（反诉原告）王富艳申请对租赁房屋的装修费用及残值进行鉴定。本院委托天津市房屋安全鉴定检测中心进行鉴定，天津市房屋安全鉴定检测中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为“房屋装修工程鉴定造价为1011879.30元，装修残值为1011879.30元×80%=809503.44元。”被告（反诉原告）王富艳对该鉴定结论无异议，提出因鉴定报告中明确不包括暗埋的给排水电气工程的改造费用，请法院对该费用给予考虑。原告（反诉被告）天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司认为该鉴定书中工程项目的鉴定范围超出反诉人的请求范围；地砖的工程量依据不足；部分项目工程单价依据不足；监控设备、格栅灯、筒灯、热水器、吊灯不属于添附物，不应计入装饰装修工程造价；工程预算造价不合理，施工措施费（安全文明施工措施费和竣工验收存档资料编制费）、规费和税金，不应计入工程造价；该鉴定书没有考虑建筑市场报价行规以及鉴定鉴材《装饰装修合同》的约定，致使鉴定造价远远高于反诉人主张的装修费。
涉案房屋原产权人为天津胜兴家具有限公司，现产权人为原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司。
本案中涉案的101汽车文化广场一期建设工程于2014年5月30日经消防验收合格、二期建设于2015年10月8日经消防验收合格。
关于被告王富艳何时入驻租赁房屋的问题。原告称被告王富艳签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》后即入驻涉案房屋，被告王富艳称于2013年1月底开始对房屋进行装修。对该事实，应由原告提供证据证实，现原告未提供证据证实，故本院以被告王富艳认可的时间为准，即被告王富艳入驻涉案房屋的时间为2013年1月底。
关于被告王富艳主张原告没有尽到房屋修缮和安装消防喷淋义务的问题。原告否认。被告提供的照片和《商户需解决问题登记表》等证据不能证实被告王富艳主张的事实。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司与被告王富艳签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，系双方真实意思表示，虽签订时天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司未完成工商登记，但在完成工商登记后在《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》上盖章，对该行为进行追认，应为合法有效。
根据第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司认可与被告王富艳签订的《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》系受原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司委托所实施的行为，且涉案房屋的产权人为原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司，在签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》后，被告王富艳实际入住使用涉案房屋及向原告交付空调费的事实，本院认定原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司与被告王富艳之间为事实租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案原、被告双方为不定期租赁。
关于被告王富艳主张因原告出租未经消防验收合格房屋的行为无效的问题，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告王富艳应向原告支付租金的开始时间问题。原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司主张应自2012年10月19日双方签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》之日开始给付租金。被告王富艳主张事实租赁关系成立于2014年9月1日，按照原告向被告送达盖有原告公章的《租赁合同》中原告承诺六个月免租期，租金给付应该是自2015年3月1日起计算。在原、被告签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》后，原告将涉案房屋交给被告装修使用，但未对交付租金的时间进行约定，且原告没有证据证明在2014年8月底向被告送达《租赁合同》前向被告主张过租金。被告主张原告承诺六个月免租期，虽《租赁合同》中有此内容，但被告没有签署该《租赁合同》，双方未就此达成一致，不能作为依据。故本院认定被告应当自2014年9月1日起向原告支付租金。
关于原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司请求判令被告王富艳将壹零壹汽车文化广场A区8号商铺腾空恢复原状并返还原告的诉讼请求。2015年3月11日，原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王富艳发出《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》，被告王富艳未与原告签订租赁合同且未给付原告租金。2015年3月20日原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王富艳发出《解除房屋租赁关系通知函》。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告要求与被告解除合同的理由符合法律规定，本院予以支持。至2015年3月20日原、被告之间的租赁合同关系已经解除。被告王富艳应将租赁物返还给原告。
关于原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司要求被告王富艳给付租金及使用费的诉讼请求。虽双方未签订书面租赁合同，但按照《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》中关于“计租面积540平方米，乙方应在本协议签订之日起三日内向甲方交付定金35000元，按计租面积总金额的15%交付”的内容可以推算出当时双方确定的房屋日租金为639元/日（35000元÷15%÷365天）。被告应按照该标准自2014年9月1日起给付原告至2015年3月20日的租金128439元（201天×639元）。因被告王富艳现仍在使用租赁房屋，故应自2015年3月21日起按照上述租金标准给付原告房屋使用费至被告实际将房屋交还原告之日止。
关于被告王富艳主张向原告交付的35000元定金应抵作事实租赁关系成立后的租金的问题。原、被告在签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》中约定“双方正式签订《101汽车文化广场租赁合同》后，乙方交付的定金直接计转入正式租金”。现虽然双方未签订书面《租赁合同》，但双方已经成立事实租赁关系，且未签订书面《租赁合同》不可归责任何一方。故被告王富艳交付的35000元定金应在被告应付租金中扣除。
关于原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司要求被告王富艳支付壹零壹汽车文化广场A区8号商铺的配套设施费128271元（自2014年1月1日至2015年3月20日），并且按照每日0.3元的标准支付至被告实际返还房屋之日止的诉讼请求。因双方没有明确约定，且原告没有提供有力证据证实，故本院不予支持。
关于被告王富艳主张原告关于租金诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩。因双方未就租金的履行确定履行期限，依法应自被告王富艳应向原告支付租金的2014年9月1日起开始计算诉讼时效，至原告起诉之日未超过一年，故被告王富艳的该项抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。
关于反诉原告王富艳主张经反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司同意对涉案房屋进行装修的问题，反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司予以否认，但反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司对涉案租赁房屋进行装修的情况明知，且未对此提出异议，应视为反诉被告同意反诉原告对涉案租赁房屋的装修行为。
关于反诉原告王富艳要求反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司支付给反诉原告广告、房屋装修损失费共计1357830元的诉讼请求。因广告费属于反诉原告王富艳经营范围之内的经营行为，与反诉被告无关，该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于房屋装修损失问题，虽被告王富艳未交付租金的行为不当，但因反诉原告与反诉被告在未协商确定租赁期限等租赁合同具体内容的情况下，反诉被告同意反诉原告进行装修，故反诉被告对于解除合同造成反诉原告王富艳装修损失存在过错。本院酌定反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司应赔偿反诉原告王富艳装修残值809503.44元的50%，即404751.72元。被告王富艳在返还租赁物时，应将装修鉴定范围内的财物一并交付给原告。
关于反诉原告要求反诉被告支付补偿金350000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王富艳于本判决生效之日起30日内将坐落于壹零壹汽车文化广场A区8号商铺腾空交还原告。
二、被告王富艳于本判决生效之日起30日内给付原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司租金128439元（被告交付给原告的定金35000元应在上述款项中扣除）。并自2015年3月21日起按照每日639元的标准给付原告房屋使用费至被告实际将房屋交还原告之日止。
三、反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司于本判决生效之日起30日内给付反诉原告王富艳装修损失费404751.72元。
四、驳回原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王富艳其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5360元，反诉案件受理费10085元，鉴定费20000元，由原、被告平均承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一六年二月二日
书记员 岳春林