广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1203民初600号
原告：邵志强，男，汉族，1970年11月3日出生，住广东省肇庆市鼎湖区,
委托代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：肇庆鼎湖好世界房产有限公司，住所地:肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园。
法定代表人：谢结南。
委托代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：符微丽，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原告邵志强诉被告肇庆鼎湖好世界房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘祥健，被告的委托代理人姚元荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵志强诉称：原告向被告认购了由被告开发的位于肇庆市鼎湖区新城西五区：“凯旋荟花园”中的商品房（第T3幢15层1504号房），并在2013年8月1日，原被告双方共同就上述商品房购买事宜分别签订了《广东商品房买卖合同》（合同编号：20130801157304847）（以下将上述商品房合称“该商品房”，以及以下将上述合同合称为“合同”），其中合同第三条约定该商品房的用途均为普通住宅，层高为3.2米，建筑层数地上18.5层，以及合同第四条第1项约定总房价为580000元人民币，并且合同第八条约定被告均应当在2015年12月1日之前，依法将经验收合格和工程竣工验收备案，以及符合合同约定的商品房交付给原告使用，以及合同第十一条约定被告人在交付时应当出示工程竣工验收备案证明文件。
本案中，被告实际拟向原告交付的商品房的层高不符合合同约定的3.2米，实际上商品房楼层净高度约为2.8米，计算合理的楼板厚度15~17CM，商品房的实际层高约为3米，与合同第三条约定的3.2米的层高相差约20cm，层高缩水约为6.25%；以及依据合同第三条约定的层高为3.2米，建筑层数地上18.5层，那么，第T3幢15层1504号房的实际楼高为45米（地上15层*3米/层=45米），而依据合同约定的第T3幢15层1504号房楼高为48米（地上15层*3.2米/层=48米），两者相差了3米，因此，实际上商品房的楼高也同样缩水约6.25%。然而，合同中第三条约定的层高3.2米以及建筑层数地上18.5层的约定对双方有约束力，但被告实际上拟向原告交付的商品房的层高均没有达到合同约定的3.2米，即被告实际上拟交付的商品房不符合合同约定，构成了违约，由于房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能以及原告的期待利益造成影响，原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。根据涉案商品房属于住宅的性质以及房屋总价格、房屋所在地肇庆市鼎湖区的经济水平、层高实际缩水20CM和楼高缩水6.25%、住房舒适度以及使用功能降低，并结合被告单方过错以及被告因层高降低而节省了一层多的建筑成本的获利，参考广东省肇庆市鼎湖区人民法院作出的(2016)粤1203民初230、284、285、286、336、337、338、339、341、343、345、347号民事判决书认定按照4%比例赔偿，因此应按照原告支付的房价款的4%赔偿原告的损失，即23200元。
其次，本案中由于被告实际拟向原告交付的商品房的层高没有达到约定的3.2米（即不符合合同的约定的商品房），导致被告自2015年12月2日至今始终没有向原告交付符合合同约定的商品房，即被告的行为构成了逾期交付的违约，因此，除了层高不符的违约责任外，原告依法有权要求被告承担逾期交房的违约责任。而实际上被告人逾期2个月后才通知原告收楼，但实际交付的商品房的层高不符合同约定的3.2米，对此，原告有权在合理期限内考虑是否继续履行合同或解除合同以及被告始终不同意赔偿原告的损失，因此，造成逾期交付的责任应由被告承担，以及逾期2个月后另外给予原告一个月的合理期限作出决定也属于合理，所以自2015年12月2日起计算三个月的逾期期限也属于合理，根据合同约定的违约金（逾期未超过90天的）应每日按房价款的万分之三计算，自2015年12月2日开始计算至实际交付符合合同约定的商品房之日止，暂计三个月（90天）逾期的违约金为15660元。
鉴于，本案中被告实际上拟向原告交付的商品房的层高均没有达到合同约定的3.2米，构成了违约，以及被告因交付的商品房不符合合同约定和未依约出示相关证明文件，导致交付商品房逾期，亦构成了违约，原告依约履行了支付房价款的义务，原告对此不存在过错，原告有权要求被告承担相应的违约责任，据此，原告为维护自身合法权益，特此向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法判决：1、判令被告向原告赔偿因商品房层高不符导致的全部损失：按合同约定的房价款580000元的4%计算，即23200元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，每日按房价款580000元的万分之三计算，自2015年12月2日开始计算至被告实际交付符合合同约定的商品房之日止，暂计逾期三个月（90天）的违约金为15660元；上述第1、2条的金额合计：38860元人民币。3、由被告承担本案全部诉讼费。
原告提供证据如下：
1、《广东省商品房买卖合同》，证明：原告向被告认购了由被告开发的位于肇庆市鼎湖区新城西五区“凯旋荟花园”中的第T3幢15层1504号房，双方于2013年8月1日共同签订《广东省商品买卖合同》，合同第三条约定商品房为第T3幢15层1504号房，房价为580000元人民币，层高为3.2米，建筑层数地上18.5层。合同第八条第一款约定被告应在2015年12月1日前将经验收合格以及符合本合同约定的商品房交付给原告，否则原告有权拒收，并有权要求被告按照约定支付逾期交付违约金。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日内的，合同继续履行的，每日按照房价的万分之三支付违约金，自2015年12月2日开始计算至实际交付之日。
2、购房发票、完税证，证明原告依约向被告支付完毕了第T3幢15层1504号房的房价款580000元以及缴清契税。
被告肇庆鼎湖好世界房产有限公司辩称：一、被告虽然有逾期交楼的事实，但造成该逾期交楼的原因是政府迟延交地，导致被告无法建设施工造成的。根据国有土地使用证以及土地使用权出让合同，土地储备中心应当在2010年底将全部的土地交付被告使用，但实际上政府是在2015年10月底才将全部的土地交付被告使用，该迟延交付的土地是T1-T6幢的消防通道、煤气管道、下水道的施工所占土地的位置，施工必须要占用该土地，由于该土地不能按期交付，故导致被告不能如期施工，按时交楼。被告逾期交楼是因政府部门一直未能完成征地工作，所以迟迟没有交付给被告造成的，这一事实有肇庆市土地储备中心出具的证明、广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司出具的证明以及施工、规划设计图等证据证实。二、被告迟延交楼的行为属于原、被告双方约定“出卖人可据实予以延期”的情形，不属于违约行为。原、被告双方是在2013年9月27日签订《商品房买卖合同》，双方签订合同的时候，政府部门土地储备中心尚未将全部涉案商品房土地交付被告使用，鉴于政府行为是属于被告不能控制的因素，为明确出卖人因政府建设部门等行为或其他非出卖人的原因造成迟延交楼如何处理的问题，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第八条规定“水电、市政配套设施批准或安装延误，……或其他非出卖人所能控制的因素”，出卖人可据实予以延期。本案中，被告是由于政府迟延交地的非出卖人所能控制的因素导致水电、消防通道施工等安装延误，按照合同约定，在此情形下被告可以延期交楼，不属于违约行为，原告主张被告违约不成立。三、被告的房屋已符合交付条件，不存在被告违约的情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋的交付条件是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，被告已经于2016年1月28日办理了工程竣工验收备案手续，工程竣工验收备案手续已在收楼部公示，且备案手续中有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》的备案。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》的时间是双方进行房屋交接之时，因原告未前来办理收楼手续，所以被告才未将该“两书”交给原告，原告并没有任何证据证明被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全。四、被告已履行了交楼义务，原告拒不收楼并主张2016年1月29日之后迟延交楼的违约金没有事实和法律依据。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第2款约定，“经出卖人电话通知而买受人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书日起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品符合交楼条件，已实际交付买受人”的约定，涉案的商品房被告已经于2016年1月28日通过了施工验收备案，符合交楼条件，并且被告已于2016年1月29日向原告发出了书面的收楼通知书，原告拒不收楼的法律后果应当由原告自行承担，原告要求被告支付2016年1月29日之后迟延交楼的违约金没有事实和法律依据。涉案房屋的层高原本就是3米，被告提供给原告的房屋层高也是3米，原告主张层高误差的损失没有依据。1、涉案房屋的施工设计图层高就是3米，被告是按图施工。被告提供的施工设计图和综合验收合格图层高明确是3米，并且本案涉案的房屋是取得预售许可证的，政府颁发预售许可证时涉案房屋已建到第13层，层高全部是3米，原告购房时也已经去到现场看过所购买的房屋。2、双方《商品房买卖合同》约定的层高是3米，合同中的3.2并非是3.2米。《商品房买卖合同》第3条层高写的是3.2而非3.2米，因为并没有单位，3.2表示的是第三条第2款的意思，是由于被告工作人员的失误写上去的，并不能认定原被告约定的层高是3.2米。根据被告与其他业主签订的合同约定，层高明确写着3米也可以看出被告与原告合同写3.2纯粹是笔误。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，商品房预售后出卖人不能变更商品房的规划设计，如要变更，出卖人必须经得买受人的同意，而本案中，被告是不存在变更规划设计的，这个也反映了合同中的3.2并非指层高是3.2米，因此3.2是笔误，并不存在被告调低了设计的高度，被告不存在欺诈行为。3、被告提供的房屋层高3米是符合国家设计标准的，原告主张赔偿没有依据。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》普通住宅层高宜为2.8米。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米……。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，由此可见，被告提供的层高3米远远超过该国家设计的标准，竣工后房屋实际层高为3米亦符合审批标准，被告并未擅自更改层高。双方所签买卖合同中，没有约定层高不符而产生的违约责任，故原告提出的赔偿请求缺乏合同依据。现房屋实际层高没有给原告造成相应的损害后果，原告提出的赔偿请求缺乏事实依据。原告主张的赔偿标准既没有法律依据，也无合同约定，被告是按照面积计算房价的，而不是根据层高来计算房价，原告要求被告赔偿层高误差违反合同精神。
被告提供的证据如下：
1、《土地使用权出让合同》、《土地使用权证书》，证明土地储备中心应在2010年12月1日前将涉案土地交付被告使用。
2、《商品房买卖合同一》，证明原被告双方签订商品房买卖合同时双方都知政府部门尚未把部分涉案土地交付给被告使用，所以签订合同时双方在第八条约定因政府建设部门等行为造成交楼延误或其他非出卖人所能控制因素，出卖人可免责。
3、《土地储备中心出具涉案地块见地证明图纸》、《土地储备中心出具涉案地块见地证明》，证明土地储备中心延期将部分涉案土地交付，被告延迟交楼的原因是政府行政行为造成的，属于免责范围，不应承担违约责任。
4、《涉案地块消防报建总平面图》、《涉案地块施工总平面图》、《综合管线规划总平面图》、《庭院天然气管道平面图》、《室外污水排水总平面图》、《室外雨水排水总平面图》，证明政府延迟交付地块属于凯旋荟（T1-T6幢）工程施工范围，消防车道、地下排水管、排污管、煤气管道等配套设施是施工位置。
5、《施工合同》，证明广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司为政府部门延迟交付地块的施工单位。
6、《施工单位证明》，证明涉案工程总施工单位因延期交付土地导致无法进行消防车道、管道等工程施工，影响到工程进度，从而导致被告延期交楼；《燃气施工单位证明》，证明涉案工程燃气施工单位因延期交付土地导致无法进行燃气工程施工，影响到工程进度，从而导致被告延迟交楼。
7、工程竣工验收备案手续，证明涉案房屋已符合合同约定的交楼标准。
8、通知业主收楼的文件，证明被告已通知原告收楼，原告拒不收楼的法律后果由其自行承担。
9、消防验收的合格证明，证明涉案房屋包括电表电箱的安装符合消防安全标准，已验收合格，不需要另行迁移安装。
10、《商品房买卖合同二》，证明根据合同的约定涉案房屋的层高为3米，被告不存在违约。
11、规划设计未曾变更的证明（规划报建及验收图），证明涉案房屋设计的层高原本就是3米，被告不存在擅自变更层高设计施工，不存在欺诈行为，不存在违约行为。
经审理查明：2013年8月1日，原告与被告签订编号为20130801157304847号的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T3幢15层1504号房，该商品房的用途为普通住宅，层高为3.2，建筑面积108.77平方米，单价为每平方米5332.35元，总金额580000元；第八条：被告应当在2015年12月1日前，将该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的。3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素。4、因原告逾期付款或原告申请的银行按揭借款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。第九条第1款（2）：逾期超过100日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条第2款：经被告电话通知而原告未及时接受商品房时，被告按原告在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书日起超出20天，原告仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期该商品房符合交楼条件，已实际交付原告，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费）及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由原告承担。
另查明，因位于凯旋荟T1-T6幢侧因政府未完成土地的收地，直至2015年10月底才将土地交付给被告使用。该地块属凯旋荟T1-T6幢的消防车道、排水、排污等配套设施施工位置，被告于2016年1月20日完成上述配套设施，并于2016年1月29日在当地建设行政主管部门办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程》竣工验收备案手续。2016年2月1日，被告向原告发出《交楼通知书》。
再查明：被告出具的肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T2幢涉案房屋的施工设计图层高是3米，综合验收合格证也明确是3米，该幢楼是按设计层高3米建设的。
原、被告因被告延期交楼，以及预售商品房的楼层高度不足，不符合合同约定的原因产生纠纷，原告诉诸法院要求审理。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告主要
争议焦点：1、被告是否存在延期交楼违约行为。2、被告对
预售商品房的楼层高度不符合合同约定是否构成违约及违约责任如何承担。
关于被告是否存在延期交楼违约行为，根据《商品房买卖合同》第八条第2款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素。”的规定，本案因政府无法如期交付土地，迟延至2015年10月底才正式将土地交付给被告使用，被告要完成消防车道、排水、排污等配套设施工程的确需要一定时间，因此被告提供广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司出具证明符合客观事实，继而被告办理工程验收手续也需要时间，因此被告于2016年1月29日完成办理房屋工程竣工验收备案，以及于2016年2月1日通知原告收楼，视为被告积极履行交楼义务，被告的行为符合合同第八条特殊原因中第3点规定的情形，不构成违约。经审查，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定履行。综上，原告要求被告承担支付逾期交楼违约金的责任，理据不足，本院不予支持。
关于被告对预售商品房的楼层高度不符合合同约定是否构成违约及违约责任如何承担。从被告提供的肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T2幢涉案房屋的施工设计图层高标示是3米，综合验收合格证也明确是3米，可知涉案的T2幢商品楼是按设计层高3米建设的。被告在商品房预售过程中，没有变更规划设计。据此，被告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“层高3.2，”是没有高度单位的，造成原因是公司人员将“层高3.2，”中的单位“米”误写为“2”，实际层高为3米，被告不存在欺诈行为的解释虽然有一定道理，但对于购买者而言合同约定的“层高3.2”通常理解为“层高3.2米”，因此被告虽不存在欺诈，但有过失行为，正因被告过失造成原告对层高的错误认识，购买了层高只有3米的房屋，其主要过错责任在于被告。原告在签订合同时没有细心审查合同内容及相关资料，没有注意到约定的层高存在瑕疵或发现瑕疵后没有及时提醒被告纠正，对造成本案纠纷，原告也应承担一定的过错责任。原、被告对于合同约定楼层高度存在瑕疵均负有过错责任，双方应按各自过错大小承担违约责任。原、被告对于层高不足没有约定违约责任的处理方式，原告提出按合同约定的房屋总价×层高误差比例（0.2/3.2=6.25%）计算总损失金额有其合理性,但依照原、被告的过错责任，确定由被告承担房屋总价款的4%损失，原告自行承担房屋总价款的2.25%损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告肇庆鼎湖好世界房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邵志强赔偿损失23200元（580000元×4%）。
二、驳回原告邵志强的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费386元，由原告邵志强负担156元，被告肇庆鼎湖好世界房产有限公司负担230元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 黄力聪
二〇一七年九月二十九日
书记员 邵仲强