江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10149号上诉人（原审原告）：南京德嘉置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦3301室。法定代表人：程允中，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁勇，江苏共盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京华纳茶餐厅（普通合伙），住所地南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦5F。法定代表人：杨超，该企业执行事务合伙人。委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇丰锦律师事务所律师。上诉人南京德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）诉被上诉人南京华纳茶餐厅（普通合伙）（以下简称华纳茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初7522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院简单地依据租赁合同中关于租赁房屋位置的模糊表述，无视合同中关于租赁面积的具体约定，推测双方房屋租赁范围的合意为金峰大厦整个五楼，且认定上诉人以实际行动认可被上诉人承租并适用涉案房屋整个五楼，与事实不符。二、一审法院法律适用错误。被上诉人仅支付700平方米的房租，却使用远超700平方米的房屋，不符合双方租赁合同的约定，明显构成不当得利，侵害上诉人合法权益。华纳茶餐厅辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。理由：一、一审法院认定事实正确，双方确定的房屋租赁范围为金峰大厦五楼整层。双方签订的租赁合同明确约定将金峰大厦五楼出租给被上诉人，并未约定是五楼中某处具体范围。被上诉人在取得案涉房屋后，便对金峰大厦五楼整层进行装修使用，经过签订两期租赁合同，一直到现在，上诉人从未提出异议。二、一审法院法律适用正确。上诉人已按合同约定足额支付案涉房屋租金，不构成不当得利，无需支付使用费。德嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令华纳茶餐厅腾空并返还南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦五楼508室房屋；2.判令华纳茶餐厅支付房屋占用使用费280123.27元（按双方2009签订的房屋租赁合同约定的租赁标准，计算至2017年7月）；3.诉讼费用由华纳茶餐厅承担。一审法院认定的事实：德嘉公司系位于南京市××号土地合法使用权人，其在该土地上建设金峰大厦，后该房屋门牌号变更为本市鼓楼区中央路19号。2008年12月17日，德嘉公司对位于上述房屋的建筑面积进行测量，其中五楼的建筑面积为790.69平方米。2009年5月18日，德嘉公司（甲方，出租方）与华纳茶餐厅（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在中央路19号金峰大厦5F出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共700平方米；租赁期72个月，自2009年3月1日起至2015年2月28日止；鉴于租赁地系大楼物业的配套服务设施，第一年免租金，从第13个月开始该房屋租金为327600元，从第37个月开始每三年递增5%，租金支付方式半年一付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金按提前15天支付；甲方将位于大楼北面厚载巷的侧门两部电梯供乙方使用（乙方的主入口处），大楼内部四部电梯可以运行到乙方承租的五楼等等。合同签订后，华纳茶餐厅支付租金，对金峰大厦全部五楼部分进行装修并实际使用。2015年3月2日，双方再次签订《写字楼租赁合同》，约定德嘉公司将坐落在南京市中央路19号金峰大厦5F房屋出租给华纳茶餐厅使用，房屋面积700平方米，租赁期限2015年3月1日至2020年2月29日等等。一审法院另查明，2016年10月17日，华纳茶餐厅因房屋租赁合同纠纷将德嘉公司诉至南京市鼓楼区人民法院，并提出诉讼请求：1.德嘉公司继续履行与华纳茶餐厅于2015年3月2日签订的《写字楼租赁合同》；2.德嘉公司支付擅自解除合同违约金87500元。德嘉公司在答辩期间内提出反诉请求，请求判令：1.确认解除合同通知书有效并自2016年9月3日起解除德嘉公司与华纳茶餐厅于2015年3月2日签订的《写字楼租赁合同》及补充协议；2.华纳茶餐厅腾退房屋并恢复原状；3.华纳茶餐厅按年租金65万元的标准支付自2016年9月3日起至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费；4.华纳茶餐厅支付违约金37170元；5.华纳茶餐厅支付自腾退租赁房屋之日起的租赁房屋闲置期间租金损失108333.33元。经审理，南京市鼓楼区人民法院于2017年3月23日作出（2016）苏0106民初9466号民事判决，判决内容为：一、被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司继续履行2015年3月2日与原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）就位于南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦5F700平方米面积房屋签订的《写字楼租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司的反诉请求。后德嘉公司在上诉期内上诉于江苏省南京市中级人民法院，目前该案正在审理过程中。案件审理过程中，德嘉公司陈述，按照合同约定，德嘉公司应向华纳茶餐厅主张返还90.69平方米的房屋，因508室的面积为84.31平方米，数据较为接近，为方便执行考虑，遂仅要求华纳茶餐厅返还该508室，房屋使用费按90.69平方米计算；德嘉公司将金峰大厦五楼交付华纳茶餐厅时，对房屋测绘上存在划分，但物理上未进行分割，现房屋已分割完毕。德嘉公司、华纳茶餐厅一致认可，自承租开始，华纳茶餐厅对整个五楼部分进行装修并使用至今。一审法院认为，有相对人的意思表示的解释，应当按照使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，德嘉公司、华纳茶餐厅之间签订两份《写字楼租赁合同》，并实际履行，现双方就合同中约定的房屋租赁的范围存在异议。鉴于两份合同中对租赁房屋的表述均为“中央路19号金峰大厦5F”，第一份合同中合同亦表述为“乙方承租的五楼”，均未明确租赁房屋的具体位置以及范围，德嘉公司向华纳茶餐厅交付的房屋亦未进行物理分割，故结合条款内容、合同语境以及交易习惯，德嘉公司、华纳茶餐厅双方在签订两份合同时关于房屋范围的真实意思表示应为金峰大厦整个五楼部分。且在华纳茶餐厅将五楼全部装修并使用的过程中，以及双方履约的八年时间内，德嘉公司并未提出证据证明其在该期间内就租赁房屋面积问题向华纳茶餐厅提出异议，故德嘉公司以实际行动对华纳茶餐厅承租并使用整个五楼部分表示认可。现其提出租赁房屋面积应为700平方米，不符合合同约定及诚信原则，不予采信。华纳茶餐厅基于房屋租赁合同按约缴纳租金，并对金峰大厦五楼全部房屋进行使用，不存在违背合同约定或法律规定的行为。德嘉公司主张华纳茶餐厅对涉案房屋内90.69平方米的面积无权使用，并要求华纳茶餐厅返还房屋，支付房屋使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回德嘉公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5502元，减半收取2751元，由德嘉公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审中，德嘉公司对一审查明的事实中“2008年12月17日，德嘉公司对位于上述房屋的建筑面积进行测量，其中五楼的建筑面积为790.69平方米”有异议，认为该测量是由房产测绘部门进行，测量时间是在2009年。德嘉公司对一审查明的其他事实无异议。华纳茶餐厅对一审查明的事实无异议。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，从双方的约定来看，德嘉公司、华纳茶餐厅之间签订的两份《写字楼租赁合同》均约定，德嘉公司将坐落在南京市中央路19号金峰大厦5F房屋出租给华纳茶餐厅使用，并未明确租赁的房屋是五楼的某个的具体位置。从双方的租赁物交付情况来看，虽然约定的租赁房屋面积为700平方米，但德嘉公司向华纳茶餐厅交付房屋时亦未进行物理分割，并没有划定该700平方米在五楼所处的位置，还是五楼整层。从双方合同履行情况来看，德嘉公司并无证据证明其在华纳茶餐厅将五楼全部装修并使用的过程中，或双方第一期《写字楼租赁合同》履行完毕之时，抑或是双方履约的八年时间内，曾就租赁房屋面积问题向华纳茶餐厅提出过异议。因此，德嘉公司主张其出租房屋面积应为五楼中的700平方米，没有事实依据，本院不予采信。华纳茶餐厅基于房屋租赁合同按约缴纳租金，并对金峰大厦五楼进行使用，不存在违背合同约定或法律规定的行为。德嘉公司要求华纳茶餐厅腾空并返还金峰大厦五楼508室房屋并支付房屋占用使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，德嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5502元，由上诉人南京德嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一七年十二月二十八日书记员  王 笑