连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初342号
原告李如虎，无固定职业。
委托代理人程岩、王可欣，江苏明智达律师事务所律师。
被告许开新，无固定职业。
第三人韩玉兵，无固定职业。
原告李如虎诉被告许开新、第三人韩玉兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由代理审判员张静适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人王可欣、被告许开新、第三人韩玉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李如虎诉称，2010年7月，原、被告签订协议由原告出资353000元购买由被告所有的港城蓝天A-1603号房屋。双方签订协议后，原告按照合同约定向被告付房款323000元款项后，被告将房屋交付给原告居住至今。居住期间，原告才得知该房屋产权尚登记在第三人韩玉兵名下，韩玉兵之前将房屋卖与被告，后被告又将该房屋卖于原告，但因该房屋并未实际办理房产证，故房屋产权未过户到被告名下。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求如下：1.确认港城蓝天A-1603号房屋产权归原告所有；2.依法判令被告与第三人协助原告办理房产证及办理过户手续；3.诉讼费用由被告承担。
被告许开新辩称，对港城蓝天A-1603号房屋产权归原告所有没有异议，同意协助原告办理房屋过户手续。原告尚有部分费用未付清，被告替原告垫付的维修基金5614元，临时水电及垃圾处理费1784元，以及装潢保证金2000元要求原告�以返还。房屋过户时要求原告向被告支付房屋购房余款30000元。
第三人韩玉兵述称，我过户可以，但是过户前要把我和被告许开新之间的账目理清。我购买房屋时花费了42万元，以36万元的价格卖给了被告，但是被告没有支付过一分钱。涉案房屋归原告所有，我跟被告之间的账理清了，这房子我也不要了。
经审理查明，2010年7月31日，原告李如虎（乙方）与被告许开新（甲方）签订《房地产买卖契约》，第一条，甲方同意将坐落在连云港市连云区中山西路56-A1603房屋计建筑面积102.08平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋，并承诺购买人的姓名不做改变。第二条，甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币353000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币323000元。第四条，甲方应于乙方付清房款后1日内将房屋交付给乙方。第五条，甲方保证上述房屋权属清楚，并承诺帮助乙方办理房屋所有权转移登记手续，甲、乙方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方承担。第十一条，甲方承担过户的营业税、个人所得税、增值税所有费用，乙方不承担由此发生的费用。第十三条，乙方在房产过户当日将购房余款叁万整付给甲方。契约还对其他事宜作了约定。契约落款处有甲方许开新及乙方委托代理人李晓樱（李如虎的女儿）的签字及捺印。
后原告李如虎将购房款32.3万元通过银行转账方式支付给被告许开新，对此许开新无异议。被告许开新替原告垫付了涉案房屋的维修基金5614元、临时水电及垃圾处理费1784元，装修保证金2000元，要求原告返还上述垫付款，对此原告李如虎予以认可。2010年下半年，许开新将涉案房屋交付给李如虎后，李如虎对房屋进行了装修，并一直居住至今。
另查明，连云港天元房地产开发有限公司将涉案房屋抵充工程款售予第三人韩玉兵，韩玉兵交纳了8186元的房屋契税，天元房产向其出具票面金额为409341元的发票。2010年5月12日，被告与第三人签订了《房地产买卖契约》，约定韩玉兵将涉案房屋以36万元的价格售予被告许开新。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖契约》、涉案房屋的水电费发票及物业费票据、被告提供的维修基金及临时水电费的票据、第三人提供的涉案房屋完税凭证、购房款发票及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
被告许开新向本院提供了第三人韩玉兵出具的两份《承诺》及《协议》，证明其已将购房款36万元交付韩玉兵，其中27.6万元用韩玉的债务抵消，剩余8.4万元通过现金支付给韩玉兵。
2010年5月28日，韩玉兵出具《承诺书》，“本人购房位于连云区中山西路56号港城蓝天A1603室房屋卖给许开新，等本人房产证办理后过户给许开新名下，房屋总价款叁拾陆万元已付清”。
2011年9月9日，韩玉兵出具《承诺》，“本人保证出售给许开新港城蓝天1603房屋银行贷款于2012年元月1日前还清，并办理产权过户手续，经许开新同意过入李如虎名下，如造成不良后果本人愿承担一切经济损失及赔偿李如虎的损失”。
2010年5月10日《协议》内容如下：“经许开新、杨恩芝、韩玉兵就杨恩芝欠许开新人民币贰拾柒万陆仟元债权转让给韩玉兵。韩玉兵同意冲减许开新购韩玉兵购房款达成一致意见，特立此据。”韩玉兵在协议上写“注我韩玉兵认23万贰拾叁万以港城蓝天一套房子抵冲”并签名捺印。协议下方记载“注杨恩芝4.6万元肆万陆仟元正从板桥工程款中扣除（付韩玉兵）冲抵许开新购房�”协议落款处有杨恩芝及许开新的签名及捺印。
第三人对被告提供上述证据的质证意见是，2010年5月28日的《承诺书》是因为当时被告要将房屋卖给原告才要求第三人写的，但是第三人没有收到被告支付的购房款。《承诺》和《协议》是真实的，第三人认可案外人杨恩芝所欠被告的23万元，如果杨恩芝打给被告4.6万元的欠条给第三人的话第三人也认可。当时涉案房屋第三人以36万元的价格卖给被告，第三人要求被告补齐余下的房款8.4万元。
第三人播放手机电话录音，证明到目前为止被告没有支付给第三人一分购房款。案外人杨恩芝欠被告27.6万元，我同意代杨恩芝偿还被告23万元，因第三人欠杨恩芝工程款4.6万元未还，故第三人同意代杨恩芝还被告27.6万元。
被告对该录音的质证意见为，通话录音是真实的，打电话的时候韩玉兵要求收回房屋，但是我跟杨恩芝之间的债权债务关系已经结束，所以我不同意。韩玉兵所说的27.6万元是事实。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖契约》及被告与第三人之间签订的《房地产买卖契约》均为双方自愿签订的合法有效合同，对当事人双方均有法律约束力，故双方均应按照协议的约定履行各自的义务。现原告已经履行了支付购房款的义务，且在涉案房屋中居住达五年之久，因不动产物权的变更应当办理变更登记，故被告应当按照协议约定协助原告办理房屋过户手续。根据协议约定，办理房产过户的手续费用应当由原告李如虎承担。因涉案房屋网签登记在第三人韩玉兵名下，按照法律规定，第三人须协助被告及原告将范围广过户至原告名下才能完成交付房屋的义务。
对于购房余款3万元，按照协议约定，在办理房屋过户手续时，由原告一�支付给被告。被告要求原告返还垫付的维修基金5614元、临时水电及垃圾处理费1784元，装修保证金2000元合计9398元，原告同意返还，本院一并处理，在办理房屋过户手续时由原告支付被告。即原告一共应当支付被告39398元。
第三人将涉案房屋以36万元的价格售予被告，其中27.6万元以被告许开新对案外人杨恩芝的债权予以抵充，对此被告与第三人均无异议，本院予以认定。对于被告是否向第三人支付了剩余的8.4万元购房款，被告陈述其于2010年5月28日通过现金给付第三人，给付地点为港城蓝天售楼处，由售楼处的销售人员打印承诺书，第三人在承诺书上签字，同时被告一并交纳了涉案房屋的维修基金，该票据的时间为2010年5月28日，此后被告与开发商办理了房屋交接手续。本院结合被告的陈述、2010年5月28日第三人出具的《承诺书》及《协议》认定被告与第三人之间的购房款已经结清。
第三人提供电话录音证明被告未向其支付购房款，因被告不予认可，且录音资料为视听资料其证明效力低于作为书证的《承诺书》。第三人抗辩2010年10月28日的《承诺书》是在被告要求之下书写的，因第三人为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负法律责任，故本院对于其未收到被告购房款8.4万元的抗辩不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于﹤民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十二条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告许开新及第三人韩玉兵于本判决生效之日起二十日内协助原告李如虎将港城蓝天A-1603号房产过户至原告李如虎名下，过户费用由原告李如虎承担�
二、原告李如虎于本判决生效之日起二十日内支付被告许开新人民币39398元。
案件受理费5800元，由被告许开新承担（因原告已预交，被告将该款于判决生效之日起十日内给付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费5800元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张 静
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 郭东方
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
《最高人民法院关于﹤民事诉讼证据�若干规定﹥》
第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。
第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：
国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；
物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；
原始证据的证明力一般大于传来证据；
直接证据的证明力一般大于间接证据；
证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于�他证人证言。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效额中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执�人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。