宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民终字第1169号
上诉人（原审被告）李功，男，1977年9月2日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）宁夏中恒房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁北街107号。
法定代表人王志乾，该公司董事长。
委托代理人秦华，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人李功因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人李功，被上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司的委托代理人秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年8月7日、2005年12月26日，李功与宁夏中恒房地产开发有限公司分别签订了关于银川大世界商厦一层一部分、二层、三层、四层及地下室东部的《租赁合同》和《房屋租赁合同》各一份。双方在合同中分别约定了租赁期限、权利义务及违约责任。其中，《租赁合同》中约定，李功如果不能按期支付租金，逾期一天偿付原告违约金1000元，逾期超过三十天不能支付，宁夏中恒房地产开发有限公司可收回房屋并终止合同，不承担任何损失和责任。2009年9月18日，双方就银川大世界商厦一层、二层、三层、四层及地下室重新签订了《大世界租赁补充协议》，该协议约定：一、李功应交纳自2006年7月1日起至2009年12月30日的房屋租金735万元，实际交纳270万元，考虑到乙方经营亏损，宁夏中恒房地产开发有限公司同意减免李功2009年12月30日以前的租金总计465万元；二、自2010年1月1日至2012年1月1日止，年租金160万元，支付方式为半年付，2009年12月30日前支付租金80万元，以后每半年租金在前半年租金到期前一个月内交清，李功如不能按约定交纳房屋，宁夏中恒房地产开发有限公司有权利按合同约定追究被告的违约责任。合同签订后，宁夏中恒房地产开发有限公司依约向李功交付了涉案房屋，但是李功未按合同约定期限内交付租金，故宁夏中恒房地产开发有限公司于2010年2月21日将李功诉至法院，要求与李功解除《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《大世界租赁补充协议》，并支付2010年1月1日至2010年2月7日期间的房屋租金及违约金；李功支付2010年2月8日至搬离之日的租金。后经开庭审理，法院于2010年11月11日作出判决：一、李功支付2010年房屋租赁费160万元，同时支付2010年1月1日至2010年2月7日期间的违约金，驳回宁夏中恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。因宁夏中恒房地产开发有限公司对该判决结果不服，上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院于2011年3月18日作出了民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决书已生效。庭审中，双方均认可就2010年的租金事宜已支付完毕。
原审法院另查明，在承租期间，宁夏回族自治区银川热电有限责任公司曾发出《采暖费催缴通知单》，通知中恒银川市大世界用户向其缴纳2009年至2010年度的采暖费。2009年4月25日，李功在征得宁夏中恒房地产开发有限公司同意后将涉案的房屋转租给第三人经营。2012年5月8日、2012年12月26日，宁夏中恒房地产开发有限公司在报纸上刊登公告二则，要求李功交付2011年的房屋租金，但因催要无果，故宁夏中恒房地产开发有限公司诉至法院，请求依法判如所请。
原审法院认为，《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《大世界租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法予以确认。其中《大世界租赁补充协议》是在承继双方签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》对租赁场地、租期、租金变更的补充约定，三份合同在内容上存在一致性和连贯性。故三份合同对双方均具有约束力。李功在租赁期间未按照合同的约定向宁夏中恒房地产开发有限公司交纳租赁费，其行为已构成违约，李功应当按照年租金160万元的标准向宁夏中恒房地产开发有限公司支付自2011年1月1日起至2012年1月1日止的房屋租赁费及逾期付款违约金。宁夏中恒房地产开发有限公司主张违约金的计算标准按照每天1000元计算，符合法律规定，予以支持。因《大世界租赁补充协议》中仅注明承租的场地为银川大世界商厦一层、二层、三层、四层及地下室，并未明确约定涉案场地的具体面积。李功自2010年承租至今从未向宁夏中恒房地产开发有限公司主张实际的承租的面积少于合同约定面积，且2010年的场地租赁费已经按照合同约定履行完毕，应视为双方对租赁的涉案场地并无异议，故对于宁夏中恒房地产开发有限公司的该项抗辩主张，法院不予采信。对于李功辩称其在承租期间所垫付的除承租场地以外的五、六、七层的采暖费、消防费及清理原承租户的费用应当与应付房屋租赁费进行债务抵消的抗辩主张，因其未提供相应的证据予以证明，故对该项主张亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十四条之规定，判决：李功于判决生效之日起五日内向宁夏中恒房地产开发有限公司支付自2011年1月1日起至2012年1月1日期间的房屋租赁费160万元并支付自2011年1月1日起至房屋租赁费实际付清之日的逾期付款违约金（按照每天1000元计算）。如果李功未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22494元，由李功负担（此款宁夏中恒房地产开发有限公司已预交，李功随上述款项一并支付给宁夏中恒房地产开发有限公司）。
判决宣告后，李功不服提起上诉称，宁夏中恒房地产开发有限公司原审主张2012年1月1日起至2012年12月31日的违约金，但原审判决李功支付自2011年1月1日起的违约金，超诉讼请求裁判，程序违法。原审判决遗漏重要事实，2011年租金李功曾采用打入宁夏中恒房地产开发有限公司账户的方式积极缴纳，宁夏中恒房地产开发有限公司因租金数额分歧，将租金退回李功账户，上述情况可以证明李功积极缴纳2011年度租金的事实。原审判决遗漏上述事实，认定李功违约，错误判决李功承担违约责任。关于租金数额，由于租赁期限较长，李功主张应将其为宁夏中恒房地产开发有限公司垫付的采暖费等与租金抵扣，清算帐目后据实结算，宁夏中恒房地产开发有限公司推诿不结算。请求：1、撤销原判，依法改判驳回宁夏中恒房地产开发有限公司诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由宁夏中恒房地产开发有限公司承担。
被上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不应获得支持。上诉人称已支付2011年年度租金与事实不符，且无证据支持，不能成立。涉及385492.65元系其单方计算扣款后的余额，未经宁夏中恒房地产开发有限公司同意，该扣款是否实际发生或者应由谁承担，均无证据证实，且一审中已对该部分查实，属无证据证实的内容，不应得到认定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审时，李功提交宁夏银行进帐单两张、录音光盘两张，欲证明李功于2011年1月4日将租金打入宁夏中恒房地产开发有限公司账户，宁夏中恒房地产开发有限公司2011年1月7日退回，李功于2011年1月12日又将2011年上半年（1月至6月）的385492.65元租金实际交付给了宁夏中恒房地产开发有限公司，李功积极缴纳房屋租金，宁夏中恒房地产开发有限公司拒绝领受的事实。宁夏中恒房地产开发有限公司质证认为，进帐单不属于新证据，单据的真实性无法认定，内容与本案无关，应当为2010年应付的部分租金。宁夏中恒房地产开发有限公司拒收，是因为宁夏中恒房地产开发有限公司不认可李功单方扣款。
庭审中法庭释明李功于2014年2月27日下午15时向法庭提交录音证据的原始载体及文字整理件，同时释明宁夏中恒房地产开发有限公司核实2011年1月12日进账单款项是否收到及退回。双方当事人在2014年2月27日下午15时到庭，针对李功录音证据及宁夏中恒房地产开发有限公司进账单进行质证，李功认可宁夏中恒房地产开发有限公司于2011年1月13日将385492.65元通过建设银行退还的事实。录音光盘宁夏中恒房地产开发有限公司不认可。
李功提交两张宁夏银行进帐单、录音光盘，不能证明李功全面缴纳涉案房屋租金，不予采信。李功认可宁夏中恒房地产开发有限公司提交进账单，予以确认。
经审理查明，李功于2011年1月4日将385492.65元打入宁夏中恒房地产开发有限公司账户，宁夏中恒房地产开发有限公司2011年1月7日退回，李功又于2011年1月12日将385492.65元打入宁夏中恒房地产开发有限公司账户，宁夏中恒房地产开发有限公司于2011年1月13日将385492.65元通过建设银行退还给李功。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，按照双方签订的《租赁合同》第六条“租金逾期一天偿付违约金1000元”及《大世界租赁补充协议》第二条“租期自2010年1月1日至2012年1月1日，年租金160万元，支付方式为半年付，2009年12月30日前支付租金80万元，以后每半年租金在前半年租金到期前一个月内交清”的约定，李功最迟应在2010年12月31日前、2011年6月30日前分别交清2011年上半年及下半年各80万元的租金，现二审审理查明虽然李功分别于2011年1月4日、2011年1月12日将其认为应当支付的房屋租金385492.65元两次汇入宁夏中恒房地产开发有限公司帐户，宁夏中恒房地产开发有限公司未受领。但李功的上述行为不能视为其全面履行合同义务，构成违约，原审法院按照合同约定判决李功付自2011年1月1日起至房屋租赁费实际付清之日（按照每天1000元计算）的逾期付款违约金正确，李功上诉称其在承租期间所垫付的五、六、七层的采暖费、消防费及清理原承租户的费用应当与应付房屋租赁费进行债务抵消的抗辩主张，因其未提供证据予以证明，可在相应证据收集齐全后另案起诉处理。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22494元，由上诉人李功负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟 锦
代理审判员 吕婷婷
代理审判员 徐玉芳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。