湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初9291号原告（反诉被告）：长沙市雨花区圭塘街道办事处，住所地湖南省长沙市雨花区月塘村金字垛组。法定代表人：肖向东，主任。委托诉讼代理人：周春，湖南君安达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓文，湖南金凯华律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘帮，男，1979年6月19日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。第三人：长沙市雨花区圭塘街道劳动东路社区居民委员会，住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路508号。负责人：沈辉。委托诉讼代理人：杨美银，女，1963年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告（反诉被告）长沙市雨花区圭塘街道办事处（简称圭塘街道）与被告（反诉原告）刘帮，第三人长沙市雨花区圭塘街道劳动东路社区居民委员会（简称劳动东路社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，于2016年4月8日作出（2015）雨民初字第01921号民事判决，被告（反诉原告）刘帮不服，提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2016年11月4日作出（2016）湘01民终5593号民事裁定，撤销原判并发回重审。本院于2016年12月12日重审立案，依法另行组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圭塘街道的委托诉讼代理人周春、被告（反诉原告）刘帮及其委托诉讼代理人许红祝到庭参加了诉讼，第三人劳动东路社区经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圭塘街道向本院提出诉讼请求：1、解除第三人与被告于2013年12月20日签订的《租赁协议》；2、判令被告腾退所租赁的原告房屋；3、被告向原告支付房租16200元。庭审中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2013年4月6日，原告将位于长沙市劳动东路596号的技校楼委托给第三人管理。2013年12月10日，第三人与被告签订《租赁协议》，约定将技校楼五楼租赁给被告使用，租赁期为三年。原告按照合同约定履行了义务。2014年5月4日，原告接到征收通知，并于2014年5月28日通知了被告，后多次与被告协商赔偿事宜，但被告拒绝接受且拒绝搬离，同时，被告尚拖欠原告2014年6月后的房屋租金16200元。被告刘帮辩称：租赁标的现已拆除，解除合同请求没有事实与法律基础；被告此前按期支付了租金，2014年5月底原告下达了限期搬迁通知后，被告仍每月主动向第三人交租但被拒收；房屋拆除非被告原因造成，原告仅告知拆迁而未通知被告参与拆迁协议磋商与签订，且对被告经营场所设置围挡导致被告无法正常经营，故其16200元房租支付请求应予驳回。被告刘帮（反诉原告，下同）向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告，下同）支付被告停业综合损失200000元；2、原告支付被告装饰装修损失832926元；3、原告支付被告搬迁损失76000元；4、原告支付被告房屋租金差价损失100000元；5、第三人对上述损失承担连带赔偿责任。被告刘帮当庭增加反诉请求：请求返还租金55000元及押金5000元。事实和理由：被告与第三人签订租赁协议后，被告支付了租金和信誉保证金，并对房屋进行了装修。2014年5月28日，原告告知被告其系房屋产权人并要求搬迁，随后在房屋前后设置了围挡，被告被迫停止营业，被告装修及配套设施随即化为乌有，后经查询得知，涉案房屋2009年已由长沙市发展与改革委员会建议纳入劳动路跨京广铁路改造工程征收范围。针对被告刘帮的反诉，原告圭塘街道辩称：1、房屋租赁合同解除系基于政府征收的不可抗力情形，双方均不构成违约；2、在征收过程中，征收部门发出五次公告，被告应当知晓征收相关事宜；3、征收补偿对象是产权人而非承租人，被告作为承租人不是征收主体，没有必要参与征收协议签订；4、对5000元押金返还无异议，即便被告声称其代前承租人支付了55000元租金属实，但原告收取的系是前承租人款项，被告无权要求返还；5、停业综合损失、搬迁损失、房屋租金差价损失等均是补偿给原告，被告索取于法无据；6、被告关于装饰装修损失主张过高。第三人劳动东路社区未到庭，无述称。经审理查明：产权登记地址为长沙市雨花区劳动东路101号第007栋楼房的所有权人系原告，其于2013年4月5日与第三人签订《房屋委托管理协议》，委托第三人进行出租、维修等经营管理。2013年12月20日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《租赁协议》，其中约定：乙方租赁劳动东路社区596号综合楼（即前述楼房，亦称技校楼）第五层作为客房部场地使用，面积约340平方米，租赁时间从2013年12月20日至2016年12月20日；租赁价格为21600元/年（1800元/月）；乙方须向甲方交纳5000元的信誉保证金，本协议生效，合同期满且乙方未任何违反合同规定的行为时，由甲方不计息退还乙方；除本协议规定外，甲方不得单方终止协议，如遇国家建设需要或开发商进行开发拆迁腾地时，甲方应提前一个月通知乙方，其中房屋建筑面积拆迁款项归甲方，装修补偿款项归乙方，同时甲方退还乙方未到期的租金和信誉保证金。上述协议签订后，被告向第三人支付了押金5000元，并以“卫生管理费”名义缴纳了截止2014年6月20日的租金共计9000元。随后，被告对租赁房屋以及一至五层楼梯进行了装饰装修，并从案外人黄宇处取得了一楼门面作为大厅，具体经营“白云宾馆”项目。2014年5月4日，拆迁部门通知原告因跨京广铁路改造工程项目建设需要涉案房屋将予征收拆除；2014年5月6日，长沙市雨花区人民政府发布征地公告；2014年5月28日，原告将拆迁事项告知被告，并在涉案房屋周围设置围挡；2014年10月25日，原告与拆迁部门就包括涉案房屋在内的整栋房屋拆迁达成征收补偿协议，期间未曾征求被告意见。各方因腾退与补偿等问题发生纠纷，遂诉至本院。本案原审期间，三方于2015年7月14日达成调解协议，内容为：一、原告与被告于2013年12月20日签订的《租赁协议》于本协议签订之日解除；二、被告于2015年7月19日前腾空雨花区圭塘街道劳动东路社区综合楼第五层（产权证地址为长沙市雨花区劳动东路101号第007栋五楼）并交付给原告；三、原告在被告腾空房屋后三日内预先支付被告350000元，原告最终需要赔偿被告因解除《租赁协议》的损失金额以人民法院的生效裁判文书为准，由原告和被告结算后多退少补；四、若任何一方不履行本调解协议的内容，对方均可向人民法院申请强制执行；本诉案件受理费205元，因调解减半收取102.5元，由原告负担。该调解协议经本院（2015）雨民初字第01921号民事调解书予以确认，并已履行完毕。就被告的具体损失事实，分别审查如下：1、装饰装修损失。原审期间，本院根据被告申请委托湖南广联工程项目管理有限公司进行造价鉴定，该公司于2015年6月30日出具《司法鉴定报告》（征求意见稿，无异议则视为正式鉴定报告），结论为五楼及楼梯装饰装修工程为427561.5元（其中宾馆房间324628.85元、楼梯43763.59元、安装59169.06元），大厅为15555.61元，不包括屋顶卷材防水工程与招牌灯箱工程。被告认为楼梯系其投资装修而应赔偿，大厅虽系向他人承租亦请一并处理；原告认为楼梯虽非租赁范围但基于实际关联考虑同意赔偿，大厅装饰装修与本案无关。被告还主张存在屋顶防水工程款14390元、灯箱招牌制作安装费3800元，为此提交了二份收据为据，原告对其真实性均持异议。2、实物资产损失。为经营需要，被告购置了床椅、电视机、电脑、空调、麻将机等物资，原审期间，本院根据被告申请委托湖南英特资产评估有限公司进行价值评估，该公司于2015年8月19日出具《评估报告书》，结论为涉案房屋实物资产在评估基准日（2015年6月8日）的评估净值为160487.24元（评估原值189743.92元，资产清查清单包含电视机17台、空调18台、空气能热水系统1套）。原告对评估价值有异议，并称实物还有继续使用价值，但可以考虑给予适当补偿；被告称物品均已搬出，现存放于仓库，因许多物品系按房间大小定制，不能再利用。3、2014年8月29日《长沙市雨花区人民政府关于劳动路跨京广铁路桥改造项目房屋征收决定》中，相应补偿方案规定单位非住宅房屋原则上实行货币补偿，按房地产评估价格结合装饰装修、设备设施、搬迁补助、停产停业损失等计算补偿，征收生产经营性用房造成被征收人停产停业直接损失的，每月按被征收房屋评估价值的7‰给予补偿，停产停业期按3个月计算。根据原告与拆迁部门签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，其被征收房屋合法建筑面积共3223.98平方米（其中经营性用房即技教楼宾馆1673.2平方米），征收补偿款总额26304917元，其中：房屋补偿款为22598653元（非住宅评估总价18852988元中技教楼宾馆面积按1673.2平方米计12334830元）；装饰装修、附属设施及其他补偿费为2980044元（搬迁补助费按3223.98平方米计算为26352元，宾馆装饰装修按580元/平方米计算，停产停业费用按非住宅房评估价格×7‰×3月计算为395913元，数字电视300元/台，分体式空调200元/台，宽带网络100元/台，热水器100元/台）；各项奖励726220元（含门面上浮奖励与住宅提前搬迁奖）。另查明：1、被告提交了第三人出具的收据一张，载明付款人为李瑞兰、项目为李瑞兰白云招待所2010年11月1日－2013年12月20日卫生管理费55000元，被告称该款实为原承租人李瑞兰前欠三年租金，单据为补开，其并不认识李瑞兰，系第三人提出的合同签订条件，当时考虑到有三年租期才愿交纳，现合同目的不能实现应当退还；第三人认可此收款事实但称系被告自愿代交；原告认可收到该款项但称此系另外法律关系。第三人曾向本院起诉李瑞兰，双方于2013年11月26日达成调解协议并经（2013）雨民初字第2893号民事调解书予以确认，主要内容为解除租赁合同关系、李瑞兰腾退房屋并支付拖欠各项费用55000元。2、就涉案租赁房屋的面积，原告称根据测绘结果实为265.28平方米，被告对此持有异议，主张按合同约定面积340平方米核定。3、被告在原审期间为前述司法鉴定与评估分别支付了费用6750元、3000元。以上事实，有产权证、委托管理协议、租赁协议、房屋征收决定、收条、房屋征收补偿协议、司法鉴定报告、评估报告等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与第三人就涉案房屋出租事宜存在委托关系，第三人在授权范围内与被告签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，亦无违法阻却情形，合法有效，原告作为委托人应受合同约束，本案中，其亦表示愿承担全部合同责任。嗣后该租赁协议因故不能继续履行，第三人已向被告批露委托人信息，被告可以选择原告或第三人作为相对人主张权利，其在明确向原告主张权利同时要求第三人承担连带责任，于法无据，本院不予支持。涉案租赁房屋被依法征收，相应事宜已为《租赁协议》第五条明确约定，系双方合同签订时的预见范畴，因此造成合同解除的后果互不承担违约责任。就原告提出的合同解除与房屋腾退诉请，双方于原审已达成调解协议，相应民事调解书已经发生法律效力，本案不再处理，但因该次调解内容未涵盖原告全部诉请，故其中诉讼费用负担部分应全案重新决定。原告主张被告支付2014年6月后房租，鉴于此时征收事实已然确定，双方因此发生纠纷并在协调处理过程中，且原告设置围挡事实导致被告难以经营，故对该项诉请本院不予支持。被告要求退还押金5000元（即信誉保证金），原告表示同意，本院予以认可。被告以李瑞兰名义交纳了原承租人所欠租金费用55000元，无证据证明被告曾与李瑞兰就代偿事宜进行协商，结合各方关系与当时情势，可以认定被告单向给付行为与涉案协议签订密切相关，被告该行为客观上系应第三人要求而为，主观上与其对合同履行利益的预期存在直接关联，属于涉案合同权利义务审查范围，第三人知晓房屋拆迁隐患，利用合同签订机会转嫁执行风险，但嗣后被告实际经营时间短暂，合同预期利益无法实现，由其负担显失公平，相应款项理当退还，该款项虽系第三人经手收取但原告认可收到，故由原告承担返还责任。虽然原告称实际只按580元/平方米获得装饰装修补偿，但其明知被告与拆迁事宜存在利害关系，在租赁关系正式解除并妥善结算清理之前径行与拆迁部门签订征收补偿协议，期间不告知亦不邀请被告磋商，导致被告未能参与拆迁协议过程，故装饰装修补偿应据被告的实际损失情况确定。原告同意对五楼宾馆及楼梯装饰装修进行补偿，相应鉴定结论为427561.5元（含配套安装工程，因实际经营时间较短，且综合全案处理情况，不予考虑折旧），本院据此认定。大厅系被告自案外人处取得，非涉案租赁合同范围，原被告不存在直接租赁合同关系，且被告与案外人的具体关系、实际履行、合同解除及其结算清理等事实不明，故对被告主张一并处理大厅装饰装修补偿问题的请求，本院不予支持。被告还主张未能鉴定的楼顶防水与灯箱招牌工程费用，仅有收据为证，在原告异议情形下未能进一步举证证明实际发生情况，司法鉴定的现场踏勘与征求意见过程中亦未有要求与异议，故对其相应请求本院亦不予支持。被告购置的宾馆经营用品，合同解除后应由其自行妥善处理，但客观上因毁损、贬值、处置等将产生一定的损失或费用，原告亦同意对此适当补偿，本院酌情确定补偿金额为评估净值的20%，即32097.45元（160487.24元×20%）。原告所获征收补偿款项中，部分搬迁补助费、停产停业费用、设备设施移装费用溯源于被告权益，双方协议对此未有约定，根据公平原则，原告应将其收取的相应份额补偿费用支付给被告；原告主张租赁面积以实测的265.28㎡为准，无证据可予确证且与合同约定不符，本院不予采纳；据上计算被告可得搬迁补助费为2779.07元[26352元×340㎡/3223.98㎡]、停产停业费用为52636.11元[395913元×（12334830元/18852988元）×（340㎡/1673.2㎡）]、设备设施移装费用8900元[17台电视×300元/台+18台空调×200元/台+1户宽带×100元/台+热水系统1套×100元/台]。被告主张的租金差价损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告应退还被告押金与代交租金计60000元，应支付各费补偿费用计523974.13元（427561.5元+32097.45元+2779.07元+52636.11元+8900元），合计583974.13元，已经支付350000元，故原告尚应支付被告233974.13元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长沙市雨花区圭塘街道办事处应于本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）刘帮233974.13元；二、驳回被告（反诉原告）刘帮的其他反诉请求；三、驳回原告（反诉被告）长沙市雨花区圭塘街道办事处关于要求被告（反诉原告）刘帮支付房租16200元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，反诉费7840元，鉴定费9750元，合计17795元，由原告（反诉被告）长沙市雨花区圭塘街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈金磊人民陪审员  刘 静人民陪审员  朱建辉二〇一七年九月十三日书 记 员  谢倩云附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。