湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03104号
上诉人（原审被告、反诉原告）韦妙。
委托代理人刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘海涵。
委托代理人赵桂娥。
委托代理人舒洪武，湖南融邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉第三人）长沙联诚房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区望城大道19号。
法定代表人王德良，董事长。
被上诉人（原审第三人、反诉第三人）湖南省乐商商业经营管理有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园13栋。
法定代表人朱滔，总经理。
委托代理人谢兆佳，湖南星城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉第三人）刘俊杰。
上诉人韦妙与被上诉人刘海涵、长沙联诚房地产开发有限公司（以下简称联诚公司）、湖南省乐商商业经营管理有限公司（以下简称乐商公司）、刘俊杰房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2015年4月8日作出（2014）望民初字第01739号民事判决。韦妙不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月，联诚公司与乐商公司签订一份《望城步行街委托经营管理合同》，合同约定，联诚公司将投资开发建设并合法享有其物业所有权、使用权或管理权的望城步行街项目全权委托乐商公司经营管理，由乐商公司组建专业的经营管理团队，按合同约定，实施对望城步行街项目的经营管理。2011年4月18日，乐商公司与刘俊杰签订一份《长沙.望城步行街经营管理合同》，双方约定：乙方（刘俊杰）经营商铺（场地）位于长沙望城高塘岭路望城步行街A区A8栋1层1109-1113号，建筑面积为330.35平方米；乙方（刘俊杰）同意遵守甲方（乐商公司）商业整体功能分区规划和统一管理，乙方（刘俊杰）经营项目为餐饮，经营品牌为重庆鸡公煲等；经营期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。本经营管理合同期内，甲方（乐商公司）同意给予乙方（刘俊杰）12个月经营管理费免收期。双方在第六条约定，“经营管理费缴纳标准为77元／月／平方，合计25437元／月，经营管理费递增方式为从第4年开始每1年递增8%。缴纳方式为每3个月为一期一次性提前预缴。”第二十六条约定，“在本经营管理合同期内，由于乙方（刘俊杰）单方面原因，须将该商铺经营权转让第三方，须经过甲方（乐商公司）同意，并交纳更名服务费500-1000元／户／次，方可办理该商铺转让手续。”第四十三条特别约定：“1、本店与主力超市进场装修开业同步。2、租金在进场前交清。3、如步行街正式开街日延迟，本合同起始日免租期相应顺延。”2011年5月18日，刘俊杰与刘海涵签订一份《望城步行街商铺分租合同》，合同约定：乙方（刘海涵）经营商铺（场地）位于长沙望城高塘岭路望城步行街A区A8栋1层1109-1111号，建筑面积为220.23平方米；经营期限自2011年5月28日起至2016年5月27日止；本经营管理合同期内，甲方（刘俊杰）同意给予乙方（刘海涵）9个月经营管理费免收期。双方在第六条约定，“经营管理费前三年每年按9个月收取，标准为前三年每年95元／月／平方，从第四年开始，房租每年递增10%，支付方式为每半年一次提前交清。”合同第二十六条约定，在本经营管理合同内，乙方（刘海涵）可以转租给第三方经营。2011年6月20日，刘海涵与韦妙签订一份《门面租赁合同》，合同约定：韦妙经营商铺（场地）位于长沙望城步行街A区8栋1层1109门面计73.41平方米，经营品牌为第一站服饰；经营期限自2011年5月28日起至2016年5月27日止；本经营管理合同期内，刘海涵给予韦妙9个月经营管理费免收期，即第一年免租3个月计9个月房租，第二年免租3个月计9个月房租，第三年免租3个月计9个月房租，第四年计12个月房租，第五年计12个月房租，每年房租分二期付清，每年第二期房租必须提前一个月交下期租金，超过7天需按10%收取滞纳金。合同第五条约定，本经营合同管理期内，每月每平方米按115元交纳房租，物管费每平方米3元／月，卫生费每平方米2元／月。双方在第十七条特别约定，交付该商铺的时间为2011年5月28日。韦妙在签订该合同后，即进场经营第一站服饰并按期交齐了2011年5月28日起至2012年5月27日止的租金（第一年免租3个月）、物管费、卫生费，同时交纳门面押金10000元。
2011年11月17日，刘俊杰授权委托赵桂娥代为改签《长沙.望城步行街经营管理合同》第二条“经营项目和经营品牌”的内容。在原审法院审理2012年度望民初字第1243号民事案件的过程中，赵桂娥已代为办理授权范围内的改签事项，即将经营品牌由“重庆鸡公煲等”改签为“第一站服饰、紫牡丹、百味粉店”。乐商公司在改签后的合同条款上予以盖章确认。刘俊杰与刘海涵在双方签订的合同中也已明确约定，在经营管理合同期内，刘海涵可以将商铺转租给第三方经营。2011年5月28日望城步行街开街后，乐商公司为了进一步扶持商户，营造良好的经营环境，于2011年9月20日向望城步行街商户发出一份通知，通知第1条内容为“凡在2011年9月12日（中秋节）之前开业的步行街商户（售货亭等除外），可享受相当于1个月租金标准的额外免租支持”。通知第2条内容为“步行街家润多超市定于2011年10月31日之前开业，如逾期未开业，则逾期内（即2011年11月1日起至家润多正式开业之日止），步行街入场经营商户（售货亭等除外）在此期间的租金予以免收”。2012年1月12日，望城步行街家润多超市开业。根据乐商公司与刘俊杰之间签订的合同，乐商公司从2012年1月12日起向望城步行街A区A8栋1层1109-1113号商铺计租收费，从2011年5月28日望城步行街正式开街之日起至2012年1月12日家润多超市开业之日止的经营管理费，乐商公司予以免除。故2011年9月20日的通知中提到的免租事宜，乐商公司未重复给予望城步行街A区A8栋1层1109-1113号的商铺。
2013年4月10日，韦妙与赵桂娥出具条据载明：“步行街A区A8栋1层1109号门面因个人问题不能再继续营业，2013年4月10日已把门面交给了甲方，但2012年5月28日至2013年2月28日共9个月租金未交（也就是一年租金没交）。乙方移交人韦妙，甲方赵桂娥。”在原审庭审中，刘海涵对由赵桂娥签字的该条据予以认可并自认韦妙所承租的1109门面于2011年8月曾出现过漏水情况。
2013年6月7日，刘俊杰授权刘海涵、赵桂娥与乐商公司签订一份《合同终止协议》，解除了乐商公司与刘俊杰签订的《经营管理合同》，刘俊杰将A区A8栋1层1109-1111店面按“来装去留”的原则将门面交付给乐商公司，不再享有该门面的使用权，同时针对紫牡丹铺面收回，给刘俊杰造成的经营损失，乐商公司同意一次性给予补充人民币10万元。2013年6月18日，乐商公司将收回的A区A8栋1层1109门面另行租赁给他人。
刘海涵诉至原审法院，请求判令：1、韦妙向刘海涵支付拖欠的合同约定第二年门面租金75979.35元、物管费、卫生费等4404.60元、小计80383.95元；2、韦妙向刘海涵补交第一、二年度免租的6个月的租金50652.9元；3、韦妙向刘海涵支付未按期缴纳门面租金的滞纳金12663.23元；4、韦妙赔偿因单方面解除合同给刘海涵造成的损失48450.6元；5、韦妙承担本案全部诉讼费用，押金不退还。韦妙提起反诉，请求判令：1、刘海涵返还因无效租赁行为、未提供经营管理服务、物业不合格等原因收取的高于其租赁标准的所得17618元；2、刘海涵就本诉欺诈行为在市级报纸向韦妙公开赔礼道歉；3、刘海涵就本诉欺诈行为向韦妙赔偿16000元损失（其中误工费10000元，按实际误工时间计算，律师费5000元，精神损失赔偿1000元）；4、驳回刘海涵本诉诉讼请求；5、刘海涵承担本诉、反诉诉讼费用；6、湖南省乐商商业经营管理有限公司，刘俊杰对上述第3、5项请求承担连带责任。
原审法院认为，刘海涵与韦妙签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反社会公共利益，在乐商公司追认上述转租的行为、刘俊杰同意将商铺转租给第三方经营的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，除刘海涵与韦妙签订的《门面租赁合同》中关于租赁期限即自2013年5月29日起至合同期限届满之日止的部分约定为无效外，该《门面租赁合同》其余部分合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
乐商公司虽在2011年9月20日向望城步行街商户发出一份通知，望城步行街的商户据此通知可享有相应的免租权利，但该通知内容不是刘海涵与韦妙协商一致后对合同的变更。根据合同的相对性，乐商公司向望城步行街商户发出的通知对刘海涵不具有约束力。在庭审中，刘海涵对2013年4月10日韦妙与赵桂娥达成的条据予以认可，应视为刘海涵与韦妙双方达成合意解除合同，该条据注明韦妙于2013年4月10日将门面交还给刘海涵，故韦妙第二年实际承租期为2012年5月28日至2013年4月10日，约10.5个月。韦妙第二年虽未承租满12个月，但根据双方签订的条据，韦妙自认2012年5月28日至2013年2月28日共9个月租金未交，故原审法院认为韦妙应向刘海涵支付2012年5月28日至2013年2月28日门面租金75979.35元（115元／平方／月x9个月x73.41平方）；物管费和卫生费未在该条据中重新约定，故应按原合同约定及实际租赁期限计算为3854.03元（5元／平方／月x10.5个月x73.41平方），故对于刘海涵要求韦妙支付拖欠的第二年租金、物管费、卫生费的诉讼请求，原审法院予以部分支持。韦妙与刘海涵系双方达成合意解除合同，故对于刘海涵要求韦妙赔偿因单方面解除合同给其造成的损失及刘海涵主张不退还门面押金诉讼请求，原审法院不予支持，对韦妙主张刘海涵应退还门面押金10000元的抗辩意见，原审法院予以采纳，该押金在韦妙应向刘海涵缴纳的租金75979.35元中予以抵扣，韦妙还应支付租金65979.35元。刘海涵要求韦妙补交第一、二年度免租期的租金，无合同依据和法律规定，原审法院不予支持。韦妙主张因刘海涵提供的物业服务不合格导致影响韦妙经营、且双方达成了以门面装修冲抵租金的协议，则韦妙无需再交纳租金的抗辩意见，无相关证据证实，原审法院不予采纳，因刘海涵与韦妙双方就第二年租金支付期限未达成新的合意，故韦妙应根据合同的约定，按未付款项即69833.38元（65979.35元＋3854.03元）的10%支付滞纳金为6983.34元，故刘海涵要求韦妙支付滞纳金12663.223的诉讼请求，原审法院予以部分支持。
对于韦妙要求刘海涵返还因无效租赁行为、未提供经营管理服务、物业不合格等原因收取的高于租赁标准的费用17618元，要求刘海涵就欺诈行为在市级报纸向韦妙公开赔礼道歉及赔偿损失，驳回刘海涵的本诉的诉讼请求并要求乐商公司、刘俊杰对刘海涵的欺诈行为赔偿损失和诉讼费用承担连带责任的以上反诉请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韦妙在本判决生效后十五日内向刘海涵支付门面租金65979.35元、物业管理和卫生费3854.03元；二、韦妙在本判决生效后十五日内向刘海涵支付6983.34元滞纳金；三、驳回刘海涵的其他诉讼请求；四、驳回韦妙的全部反诉请求。本案受理费4143元，由刘海涵负担2600元，由韦妙负担1543元；反诉受理费640元，与本诉合并审理减半收取320元，由韦妙负担。
上诉人韦妙不服判决，上诉称：1、一审主体不适格。上诉人在一审庭审中明确提出，本案合同当事人为宝岛眼镜店和韦妙，刘海涵在日常事务中可以代理宝岛眼镜店，但在诉讼行为中，应提供宝岛眼镜店授权刘海涵诉讼的委托书或刘海涵是宝岛眼镜店经营者的证明材料，但一审法院在没有落实的情况下做出判决系严重错误。2、一审判决对涉案租赁房屋严重漏水等情况的审理事实不清。上诉人在一审中提交了多份证据证明漏水情形，但一审法院均未采信，且拒绝调查取证，致使对该事实的认定不清。3、一审对上诉人是否应享受步行街整体免租政策认定有误。4、一审判决对案件性质定性错误，此案应属于知识产权纠纷案件，应由具有专业水准的知识产权法庭审理。围绕“望城商业步行街”这一特定商号，本案多个当事人构成了一个特定的包含知识产权服务的商业关系，本案应参照有关特许经营权的审理标准进行审理。5、一审适用法律错误。根据合同法的相关规定，承租人可以就租赁物影响使用行使租金缴纳抗辩权。6、一审存在重大程序错误。一审诉讼合同当事人刘海涵、刘俊杰均为参加庭审，诉讼真实性存在疑问。一审无正当理由拒绝上诉人的调查取证申请和鉴定申请，驳回上诉人的回避申请和管辖权异议申请，分配举证责任错误。综上，请求撤销原判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的全部反诉请求、驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人刘海涵答辩称：1、涉案租赁房屋不存在上诉人所称的严重漏水情形，且上诉人未提供充分证据证实其该项主张。2、本案主体不存在问题，刘海涵系合同当事人，为本案适格当事人。3、关于免租的问题，根据合同相对性原则，上诉人不应享受免租，且乐商公司也未在合同外另行对刘俊杰免租。4、上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，一审法院定性准确。5、一审不存在程序错误，分配举证责任准确。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人乐商公司的答辩意见与刘海涵的答辩意见一致。
在二审过程中，上诉人韦妙提交了如下证据：
证据1、验房报告。拟证明涉案房屋存在严重漏水问题；
证据2、照片。拟证明涉案房屋存在严重漏水问题；
证据3、第一站服饰移交条据。拟证明该条据与刘海涵持有的在原审中提交的条据系一式两份，但韦妙持有的条据上无“欠条”两字，刘海涵持有的条据上的“欠条”两字系其事后私自添加；
证据4、天气记录及雨天统计。拟证明上诉人租赁期间望城多雨，涉案房屋漏水给上诉人的经营造成严重影响。
被上诉人刘海涵提交了望城县高塘岭镇宝岛眼镜店的个体工商户营业执照一份，拟证明被上诉人刘海涵系该店经营者，刘海涵系本案适格当事人。
被上诉人刘海涵及乐商公司对上诉人韦妙提交的证据的质证意见为：证据1真实、合法、关联性均有异议；证据2来源不清，真实性、关联性有异议；证据3真实性无异议，系在韦妙签署己方持有的条据后应韦妙的要求重新书写的，但该条据上“也就是一年租金没交”的记载被划掉，与己方持有的条据不符；证据4真实、合法、关联性均有异议。上诉人韦妙对被上诉人刘海涵提交的个体工商户营业执照真实、合法性无异议，但该证据反而证明刘海涵非本案适格当事人。对于上诉人韦妙与被上诉人刘海涵提交的上述证据，本院作如下认定：上诉人提交的证据1验房报告的结论为“经现场目测，该门面门框上方有二处渗水痕迹，推测以前有漏水现象”，该结论系经目测和推测得出，且该验房报告系上诉人单方委托相关机构出具，不足以达到证明目的，故不予采信；证据2系照片，不足以达到证明目的，且被上诉人对真实性有异议，故不予采信；证据3真实性无异议，与原审中被上诉人提交的证据7的内容部分一致，但该条据上“也就是一年租金没交”的记载被划掉，仅对真实性予以采信；证据4系从网上打印及自行制作，不足以达到证明目的，且被上诉人对真实性有异议，故不予采信。被上诉人刘海涵提交的个体工商户营业执照能够证明刘海涵系望城县高塘岭镇宝岛眼镜店的经营者，且上诉人对真实性无异议，故予以采信。
本院二审查明，被上诉人刘海涵之母赵桂娥代表刘海涵作为甲方与上诉人韦妙作为乙方于2011年6月20日签订的《门面租赁合同》上加盖了“长沙望城县宝岛眼镜专用章”，刘海涵系该店经营者。刘海涵在二审过程中向本院出具《说明》，陈述称：“母亲赵桂娥代表自己处理包括与韦妙签订《门面租赁合同》在内的望城步行街门面租赁事宜均系出自自己的授权，自己对赵桂娥的行为均予以认可。提起本案诉讼并委托母亲赵桂娥代表自己参与诉讼均系自己的真实意思表示”。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案中，虽刘海涵与韦妙于2011年6月20日签订的《门面租赁合同》及2013年4月10日双方达成的退租条据均系刘海涵之母赵桂娥代刘海涵签署，但刘海涵对赵桂娥代为作出的上述行为均予以了认可和追认。《门面租赁合同》系刘海涵与韦妙的真实意思表示，无法定无效情节，且乐商公司、刘俊杰认可了转租行为，该合同在原承租人剩余租期内合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。2013年4月10日，双方签署共同条据，载明“步行街A区8栋1109门面因个人问题不能再继续营业，2013年4月10日已把门面交给了甲方，但是2012年5月28日至2013年2月28日共9个月租金没交”，该条据应视为双方就解除合同及韦妙欠付的租金达成一致意见，原审法院根据双方一致意见判令韦妙支付9个月租金及根据合同约定和实际租赁期限判令韦妙支付物管费、租金并无不妥。另，韦妙欠缴租金构成违约，原审法院依照合同约定判令韦妙按照欠缴款项的10%支付滞纳金亦无不妥。
对于韦妙提出的要求享受乐商公司提供的免租政策的主张，根据合同相对性原则，因韦妙与乐商公司并不存在租赁合同关系，故对其该项主张不予支持。对于韦妙提出的涉案房屋存在漏水等严重影响其经营的情形，故其有权拒交租金的主张，因其未提供充分证据予以证实，故不予支持。对于韦妙提出的原审定性错误的主张，本案韦妙与刘海涵系房屋租赁合同关系，原审法院定性准确。对于韦妙提出的原审在管辖权、回避、调查取证等方面存在重大程序错误的主张，经查，原审并不存在严重违反法定程序的情形，故对韦妙的该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4463元，由上诉人韦妙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。