上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初5828号
原告：上海澄兴动漫产业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：周勇，总经理。
委托诉讼代理人：孙义荣，上海孙义荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
被告：上海南炻餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：朱南海，总经理。
委托诉讼代理人：沈云如，上海市养和律师事务所律师。
原告上海澄兴动漫产业发展有限公司(以下简称澄兴公司)与被告上海南炻餐饮有限公司(以下简称南炻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝洋、被告的法定代表人朱南海及其委托诉讼代理人沈云如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告澄兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同解除，被告向原告返还位于上海市宝山区沪太路XXX号文渊楼101、102、103室的租赁房屋；2、判令被告向原告支付违约金人民币213,378元(以下币种均为人民币，按月租金71,126元的三倍计算)；3、判令被告向原告支付逾付租金违约金39,474.93元(以欠付租金213,378元为基数，按日千分之五为标准，计算37日)；4、判令被告向原告支付房屋使用费(自2016年8月1日起算，以每月142,252元为标准，计算至实际返还房屋之日止)；5、判令被告向原告支付律师费80,000元。事实与理由：2015年11月，原、被告就上海市宝山区沪太路XXX号文渊楼101、102、103室房屋(以下简称为系争房屋)签订了租赁合同，由被告承租上述房屋。合同约定，租赁期限自2015年11月21日起至2020年11月30日止，租金为每月71,126元，付三押二，被告应于每期最后一个月25日前支付下一期租金，若逾期不付或不足额支付的，则按欠付租金的0.5%支付逾期违约金，逾期累计超过15日的，则原告有权单方面解除合同。租赁期间，被告屡有拖欠租金的行为，2016年7月至9月租金更是逾期支付达37日，故原告按约行使合同解除权，书面通知被告于2016年8月1日解除租赁合同，要求被告支付违约金并交还房屋，但被告置之不理，故原告向本院提起诉讼。
被告南炻公司辩称，1、不同意解除租赁合同及返还房屋，被告实际欠付租金部分仅3万余元，且直至2016年8月1日，2016年7月至9月租金及相关费用均已付清，原告无权据此行使合同解除权，被告要求继续履行租赁合同。2、第二、三项诉请的违约金重复主张，且租赁合同为格式合同，违约金约定过高。若判决解除合同，不同意支付解约违约金，逾付租金违约金应按未付款的日万分之五来计算，房屋使用费应按租金标准支付，不同意支付律师费。3、根据合同约定，原告收到租金后应于5个工作日内向被告开具正规发票，但是原告未按约开票，被告为此事一直与原告交涉，故延付了3万余元租金，故系原告违约在先。4、被告承租系争房屋后将其转租，其中一家为上海吴苑饼家餐饮管理有限公司，装修费用约160万元，另一家为上海福满家便利有限公司，装修费用约65万元，且于2016年7月刚装修完毕，即将开张，原告现解除合同，存在恶意。
经审理查明，2015年11月，澄兴公司(出租方，甲方)与南炻公司(承租方，乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定，由南炻公司向澄兴公司承租系争房屋，建筑面积为584.6平方米，租赁用途为商用，租赁期限自2015年11月21日起至2020年11月30日止。该合同第四条约定，月租金为71,126元，自第三年起租金递增；付款方式为付三押二，先付后用；乙方应于当月25日前向甲方支付下一期的租金款，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延；如乙方逾期支付的，逾期一日，则乙方须按欠付金额的0.5%支付滞纳金；乙方对甲方的所有付款，应电汇至甲方书面指定之账号，或以甲方届时指定的其他方式支付；甲方在收到乙方应付租金后的5个工作日内，向乙方开具相应的合法正规发票。该合同第五条约定，乙方应向甲方支付房屋租金保证金，保证金为等额于第一年2个月的租金及物业管理费，共计160,033.6元；乙方支付的物业管理费为每月合计8,890.8元；乙方应每三个月支付一次物业管理费，支付时间为当期末月25日之前支付下期的物业管理费，逾期则应承担每日千分之五的滞纳金，支付至甲方委托物业管理公司“上海兹加仁物业管理有限公司”(以下简称兹加仁公司)的账号；如果乙方违反本合同的规定或合同解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务；乙方同意，经甲方催告后7日内，乙方仍拒不改正违约行为，或仍不履行本协议下任何付款责任的，甲方有权对该房屋进行断水断电，除非乙方补交完全上述欠费，否则，甲方还可解除本合同。该合同第七条约定，乙方应在本合同计租租赁期届满或合同解除等提前终止当日17点之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。该合同第十条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向相对方按第一年月租金的3倍支付违约金：……(四)乙方逾期支付、未足额支付租金、物业管理费和其他费用累计超过15日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金……。该合同第十一条约定，因一方违约行为，导致相对方向违约方主张权利的费用，包括聘请律师费、财产保全费、诉讼费等，由违约方承担。
上述合同签订后，被告将系争房屋部分转租给上海吴苑饼家餐饮管理有限公司，租期为2016年4月1日至2020年3月31日止；部分转租给上海福满家便利有限公司，租期为2016年3月15日至2020年11月30日止。
2016年7月4日，被告向兹加仁公司支付186,834元，用途备注为7月至9月租金；于7月14日向澄兴公司支付15,768元；于7月14日向兹加仁公司支付1,970元，备注为物业费；于7月31日向兹加仁公司支付2万元；于8月1日向兹加仁公司支付16,000元，上述款项合计240,572元。原告开具了部分发票。
同年8月1日，澄兴公司向南炻公司发出收房通知单，主要内容为：因贵司一直拖欠租金逾期已有37天，并未在指定的时间内补齐所欠租金及滞纳金等各项费用。根据所签租赁合同，已造成实际违约。我方按照合同约定决定终止本合同，没收房屋租赁押金、收回房屋另行出租并按法律条款追偿我司其他相应损失。同年8月12日，南炻公司向澄兴公司回函，主要内容为：五年前从贵司租赁房屋经营餐饮，因管理不善，一直处于亏损，直至今年已投入300万元，经贵司看在我实际情况下同意我转租，现分别转租于吴苑饼屋和全家。我与贵司7月至9月租赁费为213,378元，因吴苑饼屋已经贵司同意，于6月底已直接汇入贵司总计186,834元，我于6月底前汇入贵司17,600元，还余欠贵司35,400元，经贵司经理同意，拖至7月15日付清，可因故失信于月底前才付清，还望贵司看在我无恶意欠款之情节，请别解除我与贵司的租赁合同。后，原、被告双方就系争房屋租赁事宜协商未果，原告向本院提起诉讼。为诉讼原告支付律师费8万元。
审理中，关于2016年9月底后被告支付房租的情况。原告表示，截止至2017年5月，被告尚欠房租20,234元。被告表示，截止至2017年6月底，已付清应付所有款项。为此，被告在本院指定的期限内向本院提交了付款明细及支付凭证等证据，证明被告支付2016年10月至12月租金及物业费合计240,050元，原告开具发票186,834元；支付2017年1月至3月租金及物业费合计239,834元，原告开具发票186,834元；支付2017年4月至6月租金及物业费合计239,834元，原告开具发票186,834元。原告对上述真实性无异议。
审理中，关于被告逾期支付房租的情况。原告表示，被告自2015年11月始就逾期支付房租，且在原、被告双方之前签订的租赁合同履行过程中，被告从未有一笔租金按时支付，一贯逾期付租，逾期时间自7日至40日不等。
以上事实，有《房屋租赁合同》、通知、回函、银行明细单、支票存根、转账凭证、律师合同、发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应按约履行。根据租赁合同约定，房屋租金先付后用，被告逾期支付、未足额支付租金及物业费累计超过15日的，原告可单方面解除合同，但从已查明的事实来看，从2015年11月至发生本案诉讼之前，被告已付清了全部租金及物业费，履行了合同主要义务。同时，根据原告自述，被告在原、被告之间的前次及本次租赁合同履行过程中一贯迟延支付租金，也就是说，根据原、被告之前的实际履约行为，被告支付租金的时间与合同约定并不相符，原告在此之前未提出异议，且与被告续签了租赁合同，可视为原告接受了被告的上述履行方式，被告就此享有了一定的信赖利益。在被告逾期支付小部分房租的情况下，原告未经催告径行向被告发出收房通知，有违诚实信用原则。另外，在诉讼过程中，被告付清了至2017年6月底的租金及物业费，原告业已接受上述款项，并开具了部分发票。综上，本院认为，原告认为被告未足额支付租金逾期37日，并据此主张解除合同，依据不充分。考虑到双方长期以来的实际履行情况，同时考虑长期租赁合同的稳定性，系争房屋商用、转租及成本投入情况，该合同仍有较好的继续履行条件等因素，故对原告要求解除租赁合同、被告返还房屋、赔付解约违约金及房屋使用费的诉讼请求，不予支持。被告未按合同约定期限支付租金，构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付2016年7月至9月该期租金的逾期付款违约金，可予支持，被告认为约定违约金过高，本院酌情予以适当调整，确认被告支付原告逾期付款违约金1,500元。被告应在今后的合同履行过程中按约及时支付租金及物业费。关于律师费，租赁合同中约定如一方违约，律师费由违约方承担，故本院根据实际情况，酌定由被告承担律师费5,000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海澄兴动漫产业发展有限公司逾期付款违约金1,500元；
二、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海澄兴动漫产业发展有限公司律师费5,000元；
三、驳回原告上海澄兴动漫产业发展有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5,698元，财产保全费4,318元，由原告上海澄兴动漫产业发展有限公司负担9,916元，由被告上海南炻餐饮有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄蔚
二〇一七年七月十四日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。