河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1219号
上诉人（原审被告）：章怀义
委托代理人：张英杰，河南森合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳艺赢房地产开发有限公司
法定代表人：李丹圣，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：孙文龙
上诉人章怀义因与被上诉人洛阳艺赢房地产开发有限公司、孙文龙确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2014)洛龙民初字第1043号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法按照普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告洛阳艺赢房地产开发有限公司的委托代理人郭兴旺、李世安，被告章怀义及其委托代理人张英杰到庭参加了诉讼。被上诉人孙文龙、洛阳艺赢房地产开发有限公司经过本院依法传唤，无正当理由未到庭。经缺席审理，本院现已审理终结。
原审查明：原告洛阳艺赢房地产开发有限公司同被告孙文龙于2004年6月15日签订由原告建设的位于洛阳市洛龙区龙门镇广化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现为艺龙小区3号楼）的《3号楼投资和施工条约》，进行合作建房，由原告洛阳艺赢房地产开发有限公司提供建设用地及相关批准手续，由被告孙文龙出资并主持选择有资质的建筑企业，经洛阳市洛龙区建委认可后签订施工合同，进行施工。该条约约定：“孙文龙作为投资人，承诺向艺赢公司建设的位于洛龙区龙门光化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现改名为艺龙小区3号楼）投资，……3、由投资人主持选择有资质的建筑企业，经洛龙区建委认可后，签订施工合同实施施工。投资人要担保建筑企业能严格按照设计图纸施工，服从建委质检部门和监理单位领导、管理和监督，遵纪守法，按章纳税�4、楼房建成后，投资人按总建筑面积的35％向艺赢公司交付成品房，成品房的认定为：建委质检站颁发的《工程建设备案证书》到位;5、艺赢公司负责给投资人办理3号楼65％面积的房权手续，但该房产的契税和管理费由投资人交纳；6、施工工期自2004年7月1日起至2005年元月25日，竣工3号楼所有建设项目”。期间，原告洛阳艺赢房地产开发有限公司于2005年9月16日取得洛龙区龙门村广化街洛南4096.20m2土地使用权〔证号：洛市国用（2005）第05000167号〕，该3号楼工程竣工后，还未验收，因诉讼被本院以2006年5月8日下达的（2006）洛龙法民保字第08号民事裁定书进行诉讼保全，予以查封。该3号楼被本院查封期间，原告于2006年12月19日取得该3号楼洛阳市商品房预售许可证（编号：洛房市商预字第006-093），被告孙文龙未经授权，私自于2007年元月16日将该艺龙小区3号楼4单元201室以145000元之价卖给了被告章怀义。被告章怀义并由此占居该房至今。且原告洛阳艺赢房地产开发有限公司与被告孙文龙合作建设的艺龙小区3号楼至今还未结算。现原告为维护自己权益，为该建设工程在连年诉讼期间，状诉来院。本院受理后，依法审理，多次调解，但双方意见对立，致使本案调解不能。
原审认为：原告洛阳艺赢房地产开发有限公司取得国有土地使用权及洛阳市商品房预售许可证后，表明原告洛阳艺赢房地产开发有限公司具有艺龙小区3号楼的预售权。而被告孙文龙在与原告洛阳艺赢房地产开发有限公司合作建设的艺龙小区3号楼尚未清算的情况下，未经原告授权，在本院对该艺龙小区3号楼查封期间，私自将该艺龙小区3号楼4单元201房卖给被告章怀义，其买卖行为违法，买卖行为无效，且被告孙文龙庭审中已表明与被告章怀义买卖无效。被告章怀义辩称�告的诉讼时效已超，但被告章怀义从被告孙文龙处购买房屋至今一直占居，没有停止侵权，且被告章怀义从被告孙文龙处购买该房屋时，时值本院对该房查封期间，未经本院允可，私自出卖法院查封房产，严重违犯有关法律规定，因此，被告章怀义的辩称，本院不予采信。原告请求的律师代理费系其自己要求法律帮助而支出的费用，非其自己必要的支出，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告孙文龙与被告章怀义之间关于艺龙小区3号楼4单元201房屋的买卖行为无效。二、驳回原告洛阳艺赢房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3240元，由被告孙文龙负担。
章怀义上诉称：一、一审法院认定事实错误,上诉人房屋未在法院查封范围之内。2006年5月8日洛龙区人民法院(2006)洛龙法民保字第08号民事裁定书及《查封(扣押)物品清单》显示:上诉人房屋未在查封范围之内,该证据可证实一审法院认定事实错误。二、一审法院认定被上诉人孙文龙未经授权,私自将涉案房屋卖给上诉人属认定事实错误。1、2004年6月15日,孙文龙与洛阳艺赢通信设各有限公司(2005年4月7日变更为艺赢房地产开发公司)签订《3#楼投资和施工条约》显示:由艺赢公司提供建设用地,孙文龙出资并主持施工,楼房建成后,孙文龙将35%的成品房交付给艺赢公司,艺赢公司负责给孙文龙所售房屋办理产权手续,但孙文龙要按规定缴纳自己房产的契税和管理费,二者系合作开发房地产的关系。在艺赢公司诉孙文龙、西平柏城街道办事处、洛阳盛地监理公司建设工程施工合同一案中,艺赢公司又强调《3#楼投资和施工条约》合法有效,双方均按《条约》履行,房子已按约定分成,且已经卖完,艺赢公司卖了14套,剩余的都是孙文龙卖的,表明艺赢公司是同意并认可孙文龙的售房行为的,孙文龙并非是私自将房屋卖给上诉人;2、艺赢公司售楼部一直在艺龙小区存续,且有工作人员在办公,章怀义等业主一直在艺龙小区居住长达八年之久,艺赢公司说对孙文龙的售房行为不知情不符合常理;3、艺龙小区业主入住之后至2009年底,艺赢公司一直在管理艺龙小区物业,其法定代表人王敏曾在艺龙小区收过物业费,有王敏所开收据可以证实,艺赢公司说对孙文龙售房一事不知情不符合常理;4、经孙文龙之手出售的房屋多套已得到艺赢公司认可,甚至有些在查封范围内的房屋也�到了认可,侧面反映艺赢公司是认可孙文龙的售房行为的,艺赢公司作为一个有资质的房地产开发商不可出尔反尔,任凭自己意志随意否认孙文龙的售房行为。三、一审法院适用法律错误,不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。一审法院判决套用的法律依据是:《房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,进而适用《民法通则》58条、《合同法》52条“违反法律规定的行为无效”,但本案的情形是章怀义房屋并未在查封范围内,也不符合上述规定中的任何一种无效情形,不应适用上述规定。本案中,孙文龙作为个人,虽无预售许可证,但涉案3号楼系其与艺赢公司共同开发,艺赢公司有预售许可证,二者在对内关系上是按比例分成;在对外关系上,二者应共同承担连带责任,共同为章怀�购房办理购房相关手续,故不存在无效合同的情形。孙文龙作为投资商,不可出尔反尔,仅因为章怀义未交全款即否认售房行为的有效性,系对法律关系的误解,章怀义未交清房款系债权债务关系,其可以向章怀义继续主张债务,但不可否认售房行为的有效性。况且章怀义已按洛龙区法院执行通知书的规定将余款缴纳给法院,故不存在未交余款的情形。本案的实际情况是:2006年,西平县柏城建筑公司曾以要求支付工程款为由将艺赢公司、孙文龙诉至洛龙区人民法院并申请诉前保全,查封了涉案3#楼部分房屋。2014年3月,执行局通知业主与孙文龙进行调解,孙文龙对购房价格反悔,要求业主按3600元每平方米支付房款,业主不同意;2O14年4月2日,执行局再次安排与艺赢公司进行调解,因购房价格问题达不成意见再次不欢而散。2014年4月16日,艺赢公司与孙文龙见调解无望,为了达到抬高房价的目的,�意串通,设置圈套,由艺赢公司作为原告、孙文龙作为被告与艺赢公司里应外合,一纸诉状将章怀义告至一审法院。上述事实系本案的来龙去脉,请一审法院查明事实真相,维护弱小购房者的合法权益!也请被上诉人作为房地产合作开发者,作为有资质的开发商,应诚实守信,树立企业品牌,承担起一个企业应当承担的责任,不可出尔反尔,为一己私欲,弃广大业主的利益于不顾,以致自毁企业声誉。请求:一、撤销原判,改判驳回洛阳艺赢房地产开发有限公司诉求;二、本案上诉费用由二被上诉人承担。
本院二审经审理，查明的事实与原审基本一致。
本院认为：本案所涉房产的商品房预售许可证和国有土地使用权虽然登记在艺赢公司名下，但根据查明的本案案情，该房产属孙文龙根据其与艺赢公司签订的《3号楼投资和施工条约》的约定所取得的房产中的一部分，艺赢公司应按约定负责给孙文龙办理相应面积的房权手续。此外，根据他案生效裁判，对孙文龙已实际占有和控制的房产已经进行了确认，且在另一案中，孙文龙已实际占有和控制的部分房产已被法院作为孙文龙的财产予以查封、将查封房产尚欠的购房款作为孙文龙的到期债权予以执行，以抵偿孙文龙的债务。据此本院认为，孙文龙对本案所涉房产有进行处分的权利足以认定；在本案一审判决作出前，章怀义从孙文龙处购买该涉案房产后尚欠的购房款已经交到执行法院，并已被法院作为孙文龙的到期债权予以执行以抵偿孙文龙的债务，不应再认定章怀义与孙文龙之间的买卖行为无效。综上，本院认为，艺赢公司要求确认章怀义与孙文龙所签订的关于本案所涉房产的房屋买卖行为无效的诉求没有事实依据和法律依据，不应予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律和处理结果有误，�院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2014)洛龙民初字第1043号民事判决。
二、驳回洛阳艺赢房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费3240元，二审案件受理费100元，均由洛阳艺赢房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴文娟
审 判 员 姬秋萍
代审判员 黄兴东
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 徐笑龙