福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）安民初字第2422号
原告林德业，男，1973年5月22日出生，汉族，住福安市。
原告徐彬，女，1974年7月14日出生，汉族，住福安市。
委托代理人陈明、陈凡，福建创元律师事务所律师。
被告福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市。
法定代表人林春华，经理。
委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。
原告林德业、徐彬与被告福建绿地房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2012年10月11日、2013年2月4日公开开庭进行了审理。原告林德业、徐彬的委托代理人陈明、陈凡，被告福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘春光、刘少铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林德业、徐彬诉称，原、被告于2010年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第2幢3层C301号房以人民币344072元的价格出售给原告，合同第八条约定“被告应当于2010年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用……”，合同第九条约定，“逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金。”合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.012%向买受人支付违约金。”合同就原、被告之间的其他权利义务进行的约定。合同签订后，原告依约如期支付了全额的购房款，但被告至2011年9月6日才交付讼争房产。根据上述合同约定被告已构成逾期交房，应按照合同约定以原告已付购房款人民币344072元为本金，按日0.05%计付，向原告支付自2010年12月1日起至2011年9月6日止的逾期交房违约金。另由于被告的原因，导致原告至今未能取得房屋权属证书，根据上述合同约定，被告还应按照合同约定以原告已付购房款人民币344072元为本金，按每日0.012%计付，向原告支付自2011年9月6日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金（以344072元为本金，按每日0.012%计付）。请求本院依法判决：一、被告向原告支付自2010年12月1日起至2011年9月6日期间逾期交房违约金（以344072元为本金，按每日0.05%计付，该项违约金为人民币48170.1元）；二、被告向原告支付自2011年12月7日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金人民币9785.4元；三、本案受理费由被告承担。
被告福建绿地房地产开发有限公司辩称，一、关于逾期交房问题。依照合同约定被告确实存在逾期交房。但由于“望江花苑”在建设期间，频繁出现极端天气等不可抗力，“出卖人可据实予以延长”。另外原告存在不同程度的逾期支付购房款情况。根据双方合同第八条第三款第二项约定，买受人未按约定付清全部购房款的（以银行按揭贷款方式交付的以合同约定的全部按揭到达出卖人指定的账户的），出卖人可予以延期。二、关于逾期办证问题。依照《中共福安市委福安市人民政府关于进一步明确人口和计划生育工作领导小组成员单位工作职责的通知》之规定，自2009年11月14日起，个人申请办理房屋所有权证登记必须提供户籍所在地的有效计生证明。若逾期也是原告怠于提供计生证明有关，正因如此，原告主张所谓“逾期办证”违约金，缺乏应有的依据。三、关于“违约金”问题。被告认为合同违约金超过违约所造成的损失。因此依据《合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第16条之规定，请求人民法院依法予以酌减。综上，请求人民法院依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。
在庭审过程中，原告提供证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。合同双方就讼争房产交付时间、办证时间以及逾期交房、办证的违约责任进行了明确约定。依据合同约定被告已构成违约应向原告支付相应的违约金。2、《销售不动产统一发票》及中国农业银行个人借款凭证，证明原告依约支付了全额的购房款。3、福安市住房专项维修资金缴款凭证、完税凭证，证明原告已经交纳了房产维修基金及契税。
被告对原告提供的证据质证如下：对原告提供证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这些证据不足以认定原告不存在逾期付款的情形。
在庭审过程，被告提供证据如下：1、企业法人营业执照、2组织机构代码证，证明被告主体信息；3、法定代表人证明、4法定代表人身份证，证明林春华为法定代表人；5、福安市气象资料证明、6、工期延期申请表、7、工期延期签证，证明诉争房产在建设过程中频繁出现异常天气气象状况，因不可抗力而延期90天；8、销售不动产统一发票、9、个人借款凭证，证明原告存在逾期付款情况；10、安房管（2009）47号文件、登记材料清单，证明办证需用材料；11、福安市计划生育证明，证明原告提供计生证明时间；12、房屋所有权证，证明房产登记时间。13、委托书，证明被告已按合同约定办理了房屋初始预登记，办证义务是原告不是被告，被告只是受委托代为办理两权证书；14、福安市商品房初始登记证明，证明被告办理房屋产权初始预登记的时间是2011年8月26日，竣工的时间是2011年3月10日，被告已履行了合同第十四条约定的义务。
原告对被告提供的证据质证如下：对被告提供的证据1、2、3、4无异议。对证据5、6、7，气象资料证明不能证明气候变化和本案诉争工程延期存在因果关系，如果存在不可抗力，被告应当在发生之日起60日内告知原告，才能作为不可抗力免除其责任，但是被告并没有履行其告知义务，而且本案台风实际上是在楼房已经竣工的时候才发生的，并不会影响房产的竣工。至于连续强风和暴雨造成护坡垮塌，是被告施工质量的问题，与不可抗力造成的延期竣工不同，不能作为被告免责的理由。对证据8、9的真实性没有异议，但是不能证明原告逾期付款的事实。对证据10、11的真实性无异议，作为被告应当在签订合同时要告知原告，在签订合同时原告并不知道这种情形，因此该证据不能排除被告需要承担的合同义务，即使存在这种情形，也只有在被告尽到告知义务后才对原告产生约束。对证据12的真实性有异议，没有原件核对，房产证办理的时间与合同约定的时间已经存在差异，因此被告应当承担相应的违约责任，对证据13真实性没有异议，但是委托书出具的时间并不能作为被告逾期办证的截止时间；对于证据14真实性有异议，对房产竣工时间被告确认是2010年12月28日，这时间与证据上的时间存在偏差。
本院对原、被告提供的证据进行综合分析并作如下认定：一、原告提供的证据1，可证明原告向被告购买“望江花苑”商品房一套，双方并于2010年10月13日签订了《商品房买卖合同》，双方就讼争房产交付时间、办证时间以及逾期交房、逾期办证的违约责任进行了明确约定的事实，本院予以采信；原告提供的证据2，可证明原告于2010年10月13日支付第一期购房款104072元，及2011年2月22日原告第二期购房款240000元，通过中国农业银行按揭贷款方式已发放到被告指定的账户上的事实，本院予以确认；原告提供的证据3，可证明原告已经于2010年10月10日、2010年10月27日分别交纳了房产维修基金及契税的事实，本院予以确认。二、被告提供的证据1至4，可证明被告身份情况，本院予以确认；被告提供的证据5至7，无法达到被告证明目的，本院不予采信；被告提供的证据8、9，可以证明原告支付两期购房款时间，但由于被告没有提供证据证明双方约定的支付购房款的具体时间，故该组证据无法证明原告存在逾期支付购房款的事实，本院不予采信；被告提供的证据10，可证明办理产权登记时，原告所需提供的材料情况，本院予以确认；被告提供的证据11，可证明原告于2011年11月22日提供计划生育证明的事实，本院予以确认；被告提供的证据12，可证明本案诉争房产证登记时间是2011年12月23日的事实，本院予以采信；被告提供的证据13，可证明原告于2011年11月22日委托被告办理产权证明的事实，本院予以确认；被告提供的证据14，可证明被告于2011年8月26日办理诉争房产所有权证初始登记，本院予以确认。
经审理查明，被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第2幢第三层C301号房以人民币344072元的价格出售给原告，双方于2010年10月13日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），原告支付全部购房款的30%，计104072元（备注“第一期为现金”）；原告支付全部购房款的70%，计240000元（备注“第二期为银行按揭”）；合同八条第一款约定，被告应当于2010年11月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；合同第九条约定，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款0.012%向原告支付违约金。
另查明，原告于2010年10月13日支付第一期购房款104072元，2011年2月22日，原告的第二期购房款240000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，已发放到被告指定的账户上。
原告向被告提供了2011年11月22日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份，并于2011年11月22日委托被告代为领取诉争房屋所权证及国有土地使用权证。
被告于2011年9月6日将诉争商品房交付给原告使用，并于2011年8月26日办理诉争房屋所有权初始预登记。原告的安房证福安字第0120120021号《房屋所有权证》登记时间是2011年12月23日。庭审中原、被告确认逾期交房的天数是280天。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。被告未按《商品房买卖合同》的约定，于2010年11月30日前将商品房交付原告使用的行为，已构成违约。且庭审中原、被告确认逾期交房天数是280天，依《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定，被告应按日支付给原告已付款项即344072元的万分之五的违约金，即被告应支付给原告逾期交房违约金为48170.1元（280天＊0.05%＊344072元）。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》中，未明确约定支付购房款的具体时间，且庭审中被告未提供原告逾期支付购房款的证据予以证明，故被告抗辩原告逾期支付购房款88天的主张，本院不予支持。另本案原、被告合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，折算月利息仅为1.5%，并未明显超过原告实际损失的30%，故被告以双方约定违约金偏高为由，要求减少的主张，本院不予支持。本案原、被告之间在合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故本案被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所权证初始预登记并告知原告。而本案被告在商品房交付（2011年9月6日）给原告之前即于2011年8月26日已办理房屋所有权初始预登，且原告亦于2011年11月22日委托被告领取房屋两产权证，为此，被告不存在逾期办证的情形。故原告要求被告支付逾期办证违约的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告林德业、徐彬逾期交付商品房违约金48170.1元。
二、驳回原告林德业、徐彬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1249元，由被告福建绿地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 叶晓明
代理审判员 杨 胜
人民陪审员 王 华
二〇一三年七月十六日
书 记 员 程 宏
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。