湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执复9号
复议申请人（被执行人）：余绍意，男，1961年10月15日出生，汉族，武汉市人，户籍地：武汉市江夏区，现住武汉市江夏区，
申请执行人：武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行，住所地：武汉市江夏区纸坊街文化路33号。
负责人：许智勇，该支行行长。
被执行人：黄佩香，女，1963年6月8日出生，汉族，住武汉市江夏区，
被执行人：皮本才，男，1971年11月27日出生，汉族，住武汉市江夏区，
复议申请人余绍意不服本市江夏区人民法院（以下简称江夏区法院）（2017）鄂0115执异61号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
江夏区法院查明：武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行（以下简称农商行江夏支行）与余绍意、皮本才金融借款合同纠纷一案，该院于2011年5月30日作出（2011）夏乌民初字第15号民事判决书，判令余绍意自判决生效之日起五日内偿还原告农商行江夏支行借款480,000元及利息（自2010年12月30日起按月利率8.52‰计算至履行完毕止），皮本才对上述款项承担连带清偿责任（皮本才承担保证责任后，有权向余绍意追偿）。判决书生效后，余绍意、皮本才未按期履行法律义务，农商行江夏支行于2011年6月27日向该院申请执行。执行过程中，该院于2011年8月10日作出（2011）夏执字第301-1号执行裁定书，追加被执行人余绍意之妻黄佩香为该案被执行人。同年8月17日，该院作出（2011）夏执字第301-2号执行裁定书，查封被执行人黄佩香购买（已签订商品房买卖合同但尚未进行产权登记）的位于武汉市江夏区纸坊街富丽奥林园（亚特兰大）××室的住房一套（商品房买卖合同备案登记证号夏0405523）。2011年11月18日，武汉博兴房地产评估有限责任公司评估案涉房产总价为794100元，单价3400元/平方米。2013年9月24日，该院作出（2011）夏执字第301-6号执行裁定书，裁定拍卖上述案涉房产。2013年11月13日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司评估案涉房产价值为920371元，单价4027元/平方米，房屋建筑面积228.55平方米。该院于2014年9月25日向余绍意、黄佩香送达了拍卖决定书及拍卖公告。后因余绍意对该房屋面积有争议，该院再次委托评估公司重新评估。2016年4月14日，案涉房屋经湖北大华房地资产评估有限公司作出（鄂）华房地评报字[2016]第029号房地产估价报告，评估价值为1,068,500元，单价4575元/平方米，房屋建筑面积233.55平方米，评估报告有效期为一年。2016年6月15日该院以评估价挂淘宝网司法拍卖网络平台进行首次拍卖，经过三次公开拍卖均流拍。2017年3月28日，该院作出（2011）夏执字第301-7号执行裁定书，裁定变卖案涉房产。2017年4月29日，买受人朱维奇以929,800元竞得。2017年6月4日，该院作出（2011）夏执字第301-8号执行裁定书，裁定案涉房产所有权及相应的其他权利归买受人朱维奇，该房屋的所有权自本裁定送达买受人朱维奇时转移。2017年6月6日，该院将（2011）夏执字第301-8号执行裁定书送达买受人朱维奇。
2017年6月19日，江夏区法院受理余绍意所提执行异议案件，余绍意主要异议理由为：1、武汉市江夏区纸坊街富丽奥林园（亚特兰大）××室的住房是其和子女居住的唯一住房，该住房在其与黄佩香离婚时已协议归儿子余蔚所有；2、案涉房产233.55平方米，评估总价106.85万元，折合单价4575元/平方米，与市场行情不相符，最终以929800元拍卖成交，折合单价只有3981.16元/平方米，本人不能接受；3、案涉房产评估报告有效期至2017年4月14日，已超过一年需要重新进行评估，法院依据此评估报告拍卖不符合有关法律规定；4、2017年6月8日，江夏法院在案涉房产上张贴了腾退公告，本人才知道房屋被拍卖的事实，拍卖的整个程序本人完全不知情，违反法律程序。据此，余绍意请求撤销（2011）夏执字第301-8号民事裁定书，重新对案涉房产武汉市江夏区纸坊街富丽奥林园（亚特兰大）××室进行评估。黄佩香对余绍意的异议请求予以认可，称异议人所陈述的事实与理由均属实，对异议人提交的证据均无异议。
该院另查明：余绍意、黄佩香原为夫妻关系，案涉房产系双方婚姻关系存续期间于2007年11月购买。2011年12月31日，双方协议离婚，约定案涉房产归双方之子余蔚所有，但未办理权属变更登记。
江夏区法院认为：该院在执行过程中，对被执行人余绍意、黄佩香共同所有的房屋进行评估、拍卖、变卖的行为符合法律规定，案涉房产拍卖程序合法，并不无当，异议人余绍意请求撤销本院（2011）夏执字第301-8号执行裁定书，缺乏法律依据，其异议理由不成立。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出（2017）鄂0115执异61号裁定，驳回余绍意的异议申请。
余绍意向本院申请复议请求撤销（2017）鄂0115执异61号执行裁定，对案涉房产重新进行评估，其所提复议理由与前述异议理由基本相同，另称：江夏区法院仅在第一次拍卖时告知本人，其余拍卖未告知其本人，江夏区法院将黄佩香追加为被执行人后，所有评估报告、拍卖公告、执行裁定均未送达黄佩香；案涉款项是以其公司厂房证抵押贷的，江夏区法院只能执行厂房。
本院对江夏区法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2014年9月25日，江夏区法院向余绍意送达拍卖决定书和拍卖公告。（2011）夏执字第301-8号民事裁定书于2017年6月9日送达余绍意。（鄂）华房地评报字[2016]第029号房地产估价报告于2016年5月3日送达余绍意。执行期间，江夏区法院多次通知余绍意就案涉房产处置问题作笔录，余绍意对数次拍卖流拍、流拍后法院即将对案涉房产进行变卖等事宜均已知悉。另，江夏区法院拟在案涉房产变现款中为被执行人预留房屋租金。
本院认为：本案的争议焦点为江夏区法院拍卖、变卖效力的认定问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条设定拍卖、变卖无效的原则是违反拍卖程序本质要求，并损害当事人、竞买人利益的行为应当撤销。其中，损害当事人利益为因违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格。针对余绍意复议理由及请求，本院评述如下：
首先，关于唯一住房能否执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，“唯一住房”不是排除执行的法定事由，即便被执行人名下仅有一套住房，如拒不履行义务，法院在保障其基本居住条件下(如保留租金等)，仍可依法强制执行拍卖其房屋。本案中，江夏区法院尚未发还房屋变现款，且已准备为被执行人预留房屋租金，被执行人基本生存权可以通过向执行法院主张预留租金的途径予以救济，本案唯一住房不能成为撤销变卖的事由，余绍意此节复议理由不能成立。
其次，关于离婚协议约定房屋权属的问题。执行程序根据登记、占有等权利表征来判断执行标的权属，如执行标的无登记、占有情况的，则根据合同等证明财产权属或权利人的相关证据进行审查。本案中，黄佩香已被追加为本案被执行人，江夏区法院可以执行由其购买的房产。案涉房产购买于黄佩香与余绍意婚姻关系存续期间，案涉债务发生以后，双方离婚关于房屋归余蔚所有的约定不能对抗债权人。案涉房产未办理物权登记亦不具有物权变动的公示公信力，不能对抗法院执行，余绍意此节复议理由不能成立。
再次，关于评估报告价值过低、有效期届满的问题。执行法院对拍卖、变卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估或拍卖、变卖的，本院不予支持。另，评估报告仅为执行法院确定首次拍卖价格提供参考，案涉房产评估报告有效期为2016年4月至2017年4月，江夏区法院在2016年6月启动首次拍卖，首次拍卖已在评估报告有效期内启动。进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债等程序的继续进行，余绍意此节复议理由不能成立。
最后，关于被执行人知情权等问题。网络司法拍卖无地域限制、受众面广、公开透明，当事人可通过互联网全程见证拍卖过程。江夏区法院执行案涉房产期间，亦曾多次通知余绍意就案涉房产处置问题作笔录，余绍意对数次拍卖流拍情况以及流拍后法院即将对案涉房产进行变卖的事宜均已知悉，故余绍意此节复议理由无事实依据。另，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院有权执行其名下所有财产，即便案涉款项是以公司厂房证抵押贷的，江夏区法院也可以执行案涉房产，且余绍意并未提交证据证明案涉款项是以其公司厂房证抵押的相关证据，余绍意此节复议理由不能成立。
综上，江夏区法院对案涉房产在淘宝网司法拍卖网络平台进行的拍卖、变卖公开、公平、公正，竞价充分，不存在违反拍卖程序导致变卖价格明显低于市场价格等应予撤销之情形。复议申请人余绍意复议理由不能成立，复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回余绍意复议申请，维持武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115执异61号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一八年三月十六日
书记员 彭 芳