广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13605号上诉人（原审原告）：黄永华，男，1945年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：宋筠、张紫钰，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李斌，女，1967年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：李彪，男，1970年3月31日出生，汉族，住广州市越秀区。上列二被上诉人共同委托代理人：邹少铜、杜均品，广东格士律师事务所律师。上诉人黄永华因与被上诉人李斌、李彪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1245号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄永华上诉请求：1.变更一审判决第一项的赔偿数额，改判李斌、李彪向黄永华赔偿两员工的工资、经济补偿金、生活费的损失合计165466.26元；2.变更一审判决第二项的赔偿数额，改判李斌、李彪向黄永华赔偿仓库租金损失48000元；3.撤销一审判决第四项，改判解除黄永华与李斌、李彪签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，且李斌、李彪向黄永华支付违约金79367.5元；4.由李斌、李彪承担一、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、涉案合同合法有效，一审认定事实错误。⒈双方当事人均具有民事权利能力和民事行为能力，从2005年5月起，我方的承租行为及李斌、李彪的出租行为均系双方真实意思表示。李斌、李彪也提供了涉案商铺所在楼层的房产证（二审提交的材料可证实涉案商铺是在房产证范围之内的），并办理了涉案合同的租赁备案手续，而我方多年来也依据该房产证及涉案合同分别向工商部门办理了涉案商铺的营业执照及食品流通许可证，即双方订立的房屋租赁合同不存在合同无效或撤销的法定情形。故涉案合同有效，双方当事人存在合法房屋租赁关系。⒉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，李斌、李彪对证明涉案合同无效的主张应当负有举证责任，故李斌、李彪在没有证据证明其主张的前提下，应承担举证不能的不利后果，涉案合同应被认定为合法有效。二、在李斌、李彪严重违反涉案合同约定的情况下，我方要求解除涉案合同及追索违约金，于法有据，一审以涉案合同无效，不存在解除、违约的问题为由，驳回我方诉讼请求，属于认定事实错误。三、李斌、李彪作为涉案商铺的产权人及出租人，对涉案商铺是否取得建设工程规划许可及产权、是否符合租赁规定等相关情况应当十分清楚。而我作为承租人，对涉案商铺的信息主要来源于李斌、李彪，即双方信息完全不对称。我自2005年5月承租涉案商铺，双方在签订涉案合同时，李斌、李彪没有告诉我涉案商铺位于消防通道中。我承租多年来均无相关政府部门提及涉案商铺可能涉及违建或阻碍消防通道等的问题。退一步来说，即使认定涉案合同因涉案商铺没有取得建设工程规划许可而无效，导致合同无效的原因在于李斌、李彪而非我，故李斌、李彪在明知涉案商铺不满足出租条件的情况下仍向我出租，明显属于故意隐瞒，故李斌、李彪应当承担导致涉案合同无效的全部责任，一审认定我与李斌、李彪负有同等过错系认定事实错误。被上诉人李斌、李彪共同辩称：一、一审法院已查明涉案商铺确实位于规划之外，没有进行报建，故涉案租赁合同应属无效。二、黄永华主张的员工工资、经济补偿金、生活费等损失，与本案的租赁合同分属不同法律关系。我方不应承担该部分款项。三、关于黄永华主张的租金损失。由于黄永华提交的证据不足以证明其租用了场地放置设备，而且一审判决黄永华与我方的租赁合同已于2015年10月27日经双方协商解除，故我方不应承担此后产生的所有费用。四、因涉案租赁合同无效，而无效合同不存在违约金问题，故黄永华有关违约金的诉请应予驳回。黄永华于2017年1月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除黄永华与李斌、李彪签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；二、李斌、李彪向黄永华支付违约金79367.5元（其中，2014年8月1日至12月31日按8144元/月×1%×153日计为12460.32元，2015年1月1日至12月31日按8551元/月×1%×365日计为31211.15元，2016年1月1日至12月31日按8979元/月×1%×365日计为32773.35元，2017年1月1日至1月31日按9428元/月×1%×31日计为2922.68元）；三、李斌、李彪向黄永华赔偿两员工工资、经济补偿金、生活费等合计165466.46元，仓库租金48000元（按每月1600元计，暂计至2017年1月），营业损失150000元（2014年8月起至2017年1月共30个月，按5000元/月），合计363466.46元；四、李斌、李彪返还租赁保证金16588元；五、一审案件受理费由李斌、李彪承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区长寿西路28-34号房屋是一幢七层高的楼房，其中广州市荔湾区长寿西路28-34号一楼、一楼阁楼的产权人是李斌、李彪。经一审法院现场勘查查明，广州市荔湾区长寿西路28-34号首层自编西侧1号档商铺（现地址是广州市荔湾区长寿西路荔中丽工艺城明兴珠宝48档，以下简称“涉案商铺”）高一层（含阁楼），建在广州市荔湾区长寿西路28-34号房屋《房地产权证》附属的用地界址图所示的西北侧余地的地方，该余地实际是消防通道，即该商铺建在消防通道的北端出口处。该商铺的后面是通往广州市荔湾区长寿西路28-34号二、三楼的通道楼梯，该商铺呈梯形，门口宽2.55米，底端宽2.35米，铺位深度即长度4.97米，商铺后面是通往二、三楼楼梯的通道，与铺位相连的有上盖的通道深即长度3.2米，宽度分别是2.34米、2.10米。该商铺原包含上述与铺位相连的有上盖部分，后李斌、李彪装修商铺时将商铺的后墙向北移动了3.2米，导致商铺的深度即长度宿小的3.2米，而变成现状。另，广州市荔湾区长寿西路28-34号的建筑面积不包括该商铺的建筑面积，该商铺的建设没有取得建设工程规划许可证，没有产权证。又查，2014年1月1日，李斌、李彪（甲方）与黄永华（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区长寿西路28-34号一楼自编西侧一档商铺房号的房地产出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积18平方米，租赁期限2014年1月1日至2018年12月30日，月租金额人民币2500元等等。2014年1月10日，李斌（甲方）与黄永华（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，双方于2014年1月1日签订的位于广州市荔湾区长寿西路28-34号一楼自编西侧1号档口的《广州市房屋租赁合同》作如下补充仅供双方共同遵守：租赁期限变更为从2014年1月1日到2018年12月31日止；每月标准租金为人民币3800元，标准租金缴纳的租赁税费由甲方承担；由于甲方额外提供水、电、空调设备、公共水防、卫生及公用面积等及日常管理等业务，为乙方经营提代良好的经营环境，经甲乙双方友好商，乙方提出对上述事项除对租金档口支付标准租金外每月另外以现金方式对上述事项进行补偿给甲方（下称：补偿费），乙方需每月支付补偿费人民币4344元，如若补偿费需要支付租赁税费由乙方承担，补偿费为甲方实收金额；乙方每月实际缴纳金额为标准租金加补偿费合共人民币8144元，标准租金和补偿费每年递增5%，补偿费支付时间从2014年1月1日到2018年12月31日止；甲乙双方协定的租赁期限、缴纳费用情况如下：2014年1月1日至2014年12月31日月缴纳金额人民币8144元，2015年1月1日至2015年12月31日月缴纳金额人民币8551元，2016年1月1日至2016年12月31日月缴纳金额人民币8979元，2017年1月1日至2017年12月31日月缴纳金额人民币9428元，2018年1月1日至2018年12月31日月缴纳金额人民币9899元。标准租金及补偿费按月结算，甲乙方在每月的10号前以现金转账方式缴纳给甲方指定的账号；乙方向甲方交纳人民币16588元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日乙方清缴所有费用及税费后将保证金无息原额退回给乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月交付金额的1%向乙方支付违约金等等。上述《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，李斌、李彪依约将涉案商铺交黄永华使用，黄永华也依约向李斌、李彪交纳了保证金16588元及每月依约向李斌、李彪交纳租金及补偿费。而黄永华向李斌、李彪承租涉案商铺后，用涉案商铺经营广州市荔湾区浩东凉茶店并办理营业执照，黄永华为该店的经营者。后来黄永华与李斌、李彪协商一致由李斌、李彪收回涉案商铺进行统一装修，装修期间不用黄永华交纳租金、补偿费，待李斌、李彪将涉案商铺修好交回黄永华使用，黄永华才重新交租金、补偿费。2014年8月1日，黄永华迁出涉案商铺并把涉案商铺交回李斌、李彪。黄永华向李斌、李彪交纳租金、补偿费至2014年7月31日止，以后再没有向黄永华交纳过租金、补偿费。2015年5月下旬，李斌、李彪发短信通知黄永华涉案商铺已经装修好，请其收回商铺继续经营。经察看，黄永华发现涉案商铺经李斌、李彪装修后，李斌、李彪将商铺的后墙向北移动了很多，导致商铺的深度即长度缩小了很多，使用面积减少了很多，而李斌、李彪还要求黄永华按原来的租金标准支付租金，黄永华于是拒绝接收涉案商铺。李斌、李彪于是委托邝生与黄永华协商收铺事宜，经二次协商不成，2015年10月27日第三次协商时，邝生代表李斌、李彪提出单方解除李斌、李彪与黄永华的租赁关系，请黄永华提出赔偿；而黄永华表示同意解除租赁关系，并表示统计好损失再与李斌、李彪协商赔偿。李斌、李彪于是将涉案商铺另行出租他人使用。一审再查，杨某英、郝某斯均原是广州市黄家庄凉茶销售有限公司长寿分店的员工，均是2005年入职，该分店的经营地址是涉案房屋所在地。2014年7月20日，黄永华经营的广州市荔湾区浩东凉茶店（甲方）与杨明英（乙方）签订劳动合同变更协议约定：“从2014年8月1日起，需将甲方承租的档口暂时收回进行统一装修，装修期间，浩东凉茶店无法继续经营，为此，甲乙双方友好协商，兹将双方于2014年5月20日签署的劳动合同暂时做如下变更：一、原合同约定甲方支付乙的工资为4000元/月，装修期间，甲方暂停发放工资，转为发放给乙方生活费1500元/月，直至装修完毕，浩东凉茶店重新恢复经营后，甲方再与乙方协商新的工资标准。”同日，黄永华经营的广州市荔湾区浩东凉茶店（甲方）与郝锐斯（乙方）签订劳动合同变更协议约定：“从2014年8月1日起，需将甲方承租的档口暂时收回进行统一装修，装修期间，浩东凉茶店无法继续经营，为此，甲乙双方友好协商，兹将双方于2014年4月20日签署的劳动合同暂时做如下变更：一、原合同约定甲方支付乙的工资为6000元/月，装修期间，甲方暂停发放工资，转为发放给乙方生活费2000元/月，直至装修完毕，浩东凉茶店重新恢复经营后，甲方再与乙方协商新的工资标准。”2016年4月23日，黄永华经营的广州市荔湾区浩东凉茶店分别向杨某英、郝某斯邮寄送达了解除劳动合同通知书。杨某英、郝某斯于是分别向广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁。2016年9月21日，广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会作出穗荔劳人仲案字[2016]704号仲裁裁决书，裁决：一、确认申请人（指杨某英，下同）与被申请人（指广州市荔湾区浩东凉茶店，下同）2011年5月20日至2016年4月23日的劳动关系于2016年4月23日解除；二、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人出具解除劳动证明给申请人；三、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人解除劳动关系经济补偿金20845元；四、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人额外的当时5倍工资的补偿20000元；五、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费31150元。同日，广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会作出穗荔劳人仲案字【2016】705号仲裁裁决书，裁决：一、确认申请人（指郝某斯，下同）与被申请人（指广州市荔湾区浩东凉茶店，下同）2011年5月9日至2016年4月23日的劳动关系于2016年4月23日解除；二、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人出具解除劳动证明给申请人；三、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人解除劳动关系经济补偿金22000元；四、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人额外的当时5倍工资的补偿30000元；五、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费41471.26元。上述两份裁决书作出后，各方当事人均没有向一审法院提起诉讼而发生法律效力。事后，黄永华向杨某英支付了解除劳动关系经济补偿金20845元、额外的当时5倍工资的补偿20000元、2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费31150元，共计71995元；黄永华向郝某斯支付了解除劳动关系经济补偿金22000元、额外的当时5倍工资的补偿30000元、2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费41471.26元，共计93471.26元。以上合计165466.26元。一审又查，黄永华以每月租金1600元的价格从2014年8月1日起至2017年1月31日止期间向案外人梁某琼承租了广州市番禺区大石镇沙溪村东华路XX号作仓库，用于存放涉案商铺的凉茶设备及杂物。在一审案件庭审中，李彪表示追认李斌（甲方）与黄永华（乙方）于2014年1月10日签订的《补充协议》。一审法院认为：李斌、李彪出租给黄永华的涉案商铺是座落于消防通道上的商铺，没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定。李斌、李彪（甲方）与黄永华（乙方）于2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》以及李斌（甲方）与黄永华（乙方）于2014年1月10日签订的《补充协议》无效。由于合同无效，不存在解除的问题，故黄永华诉请判令解除其与李斌、李彪签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。由于合同无效，不存在违约的问题，故黄永华诉请李斌、李彪支付违约金79367.5元（其中，2014年8月1日至12月31日按8144元/月×1%×153日计为12460.32元，2015年1月1日至12月31日按8551元/月×1%×365日计为31211.15元，2016年1月1日至12月31日按8979元/月×1%×365日计为32773.35元，2017年1月1日至1月31日按9428元/月×1%×31日计为2922.68元）的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案商铺是座落于消防通道上，明显不可能取得建设工程规划许可证，黄永华与李斌、李彪还签订租赁合同，故对于合同的无效，黄永华、李斌、李彪均有同等的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，黄永华按生效的劳动仲裁裁决支付其两员工的工资、解除劳动关系经济补偿金、生活费合计165466.26元的损失，应由黄永华与李斌、李彪各承担一半，即由李斌、李彪向黄永华赔偿82733.13元（165466.26元÷2）。黄永华以每月租金1600元的价格从2014年8月1日起至2017年1月31日止期间向案外人梁钰琼承租了广州市番禺区大石镇沙溪村东华路10号作仓库，用于存放涉案商铺的凉茶设备及杂物。而黄永华于2016年4月23日已经向其员工杨明英、郝锐斯邮寄送达了解除劳动合同通知书，证实此时黄永华已经不打算继续经营广州市荔湾区浩东凉茶店，故此时黄永华应以出售等方式处理广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，而不应继续承租房屋存放广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，2016年4月23日后黄永华继续承租房屋存放广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，属于黄永华故意扩大损失，其扩大的损失应由黄永华自行承担，故从2014年8月1日起至于2016年4月23日止共20个月又23天期间，黄永华向案外人梁钰琼承租广州市番禺区大石镇沙溪村东华路10号作仓库的租金损失33226.67元（1600元/月×20个月+1600元/月÷30天/月×23天），由黄永华与李斌、李彪各承担一半，即由李斌、李彪向黄永华赔偿16613.33元（33226.67元÷2），黄永华诉请的其他租金损失，一审法院不予支持。黄永华诉请李斌、李彪赔偿营业损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。双方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》后，黄永华向李斌、李彪交纳了保证金16588元，故黄永华诉请李斌、李彪返还租赁保证金16588元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，于2017年4月25日作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起七日内，李斌、李彪向黄永华赔偿两员工的工资、经济补偿金、生活费的损失合计82733.13元；二、自一审判决发生法律效力之日起七日内，李斌、李彪向黄永华赔偿仓库租金损失16613.33元；三、自一审判决发生法律效力之日起七日内，李斌、李彪向黄永华返还租赁保证金16588元；四、驳回黄永华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8192元，由黄永华负担5573元，由李斌、李彪共同负担2619元。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，黄永华提交了一份编号为粤房地证字第C3601751号、登记日期为2005年3月31日的房地产权证复印件，并称该材料是涉案商铺第一手业主的房产证复印件，涉案商铺位于该房产证后面所附的《房地产分户图》的中间图中，拟证明涉案商铺属于房产证载明的范围之内。经本院主持质证，李斌、李彪共同表示：黄永华在一审中已提交过上述房地产分户图，我方对其真实性没有异议，但对合法性有异议，且一审法院经两次现场勘查后认定涉案商铺不是位于该附图中图二的范围内。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。黄永华以涉案合同合法有效，被上诉人违约为由，上诉请求解除涉案合同，要求被上诉人支付违约金、赔偿损失等，并为此在二审中提交了一份房地产权证复印件。但一方面，该房地产权证仅为复印件，且形成于一审之前，并非二审新证据，另一方面，从房产证及其附图来看，亦不足以充分证明黄永华的上诉主张或推翻一审相关举证和认定，故本院对该证据不予采纳。一审在查明涉案商铺位于消防通道，不可能取得建设工程规划许可证的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案租赁合同应属无效，并在此基础上判令双方当事人各自承担相应责任，合理有据。故此，在黄永华现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审认定的情况下，黄永华的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5692元，由上诉人黄永华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二Ｏ一七二Ｏ一七年九月十二日书记员 梁少欣林飘云