浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第330号
上诉人（原审被告）：张挺。
上诉人（原审被告）：葛增丹。
上述二上诉人的共同委托代理人：叶建江，浙江知仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董德香。
被上诉人（原审原告）：芦金娥。
被上诉人（原审原告）：王北燕。
上述三被上诉人的共同委托代理人：林德华，浙江五奎律师事务所律师。
上诉人张挺、葛增丹因与被上诉人董德香、芦金娥、王北燕确认合同效力纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年4月2日作出的（2014）甬象民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组�合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年5月18日，三原告的被继承人王友永与二被告签订《房屋买卖中介合同》一份，约定王友永将其名下的案涉房屋［房产证号为宁房权证宁城字第××号、土地证号为宁国用（2002）字第0030076号］转让给被告张挺、葛增丹，价款25万元，签约当天支付2.5万元定金，2010年5月28日支付余款22.5万元，并约定2010年5月28日为买卖房屋交接日，合同自王友永与二被告及中介方宁海县城关合利房产信息部三方签字盖章后生效，案外人方胜永在该中介合同上以“见中人”身份签字。该中介合同以“备注”形式特别约定：案涉房产过户的一切税费均由王友永承担，未尽事宜由双方另行协商订立补充协议，补充协议与该合同具有同等法律效力。
上述中介合同签订当天，王友永与二被告签订《房屋买卖补充�议》一份，该补充协议第一条约定，上述中介合同之合同价款25万元整，系王友永向二被告借款之款额，月息为2%，借款期限自2010年5月18日起至2011年5月17日止，在王友永每月按时向二被告支付全额利息的前提下，上述中介合同不具有任何法律效力，且借期届满时二被告须无条件将案涉房产重新过户至王友永名下，但过户税费由王友永承担。如王友永提前归还借款，须向二被告额外支付一个月利息作为违约金。该补充协议第二条约定，如王友永超过一个月未按时支付全额利息，则王友永自愿承认上述《房屋买卖中介合同》自签订之日起生效，且王友永无权要求案涉房产产权，同时二被告借给王友永之25万元整自动转为中介合同之房款，王友永无需归还，但二被告之前收取的借款利息不予退还王友永。该补充协议自各方签字之日生效，王友永、二被告及中介方宁海�城关合利房产信息部在该补充协议上签字；案外人方胜永仍在该补充协议上以“见中人”身份签字。
上述中介合同与补充协议签订后，王友永虽已于2010年5月18日与二被告一同申请将案涉房屋过户至二被告名下，但并未按中介合同等约定于2010年5月28日将房屋交付二被告。2010年5月21日，二被告取得案涉房屋的所有权证，权证号为：宁房权证宁海字第××、X0054875号。2010年5月24日，王友永向二被告出具收条一张，收条载明：王友永收到二被告购房款25万元整，该房屋坐落于跃龙山路18-34号1幢206室。案涉房屋现仍由王友永的继承人即原告芦金娥、王北燕等人占有、使用。
2012年5月28日，本案二被告张挺、葛增丹为与王友永返还原物纠纷一案，向宁海县人民法院起诉。后该案依法移送至原审法院处理。该案审理中，王友永曾提供借条一份，载明：我ＸＸ通今向王友永借房产证、国有土地权证、房契各一本，借期一年，如一年到期未还，以上证件折合人民币伍拾万元整作为借款。借款人“ＸＸ通”，并加盖“宁海县凯通机电有限公司”印章，落款时间为2010年5月19日。审理中，王友永意外死亡，后其法定第一顺序继承人即本案原告芦金娥、董德香、王北燕依法参加诉讼。2014年11月17日，该院作出（2012）甬象民初字第1325号民事判决书，以王友永与二被告之间关于房屋买卖的意思表示不真实，相关买卖与过户行为因违法而无效，依法判决驳回了二被告的诉讼请求。二被告对该判决不服，已向宁波市中级人民法院提起上诉，该案上诉现尚在审理中。
2013年4月16日，案外人赵鸿云（本案原告董德香丈夫）为与被告王友永、第三人（即本案二被告）张挺、葛增丹债权人撤销权纠纷一案，向宁海县人民法院提起诉讼，后�案依法移送至原审法院处理。经该院释明，案外人赵鸿云将诉请变更为确认王友永与张挺、葛增丹之间的房屋买卖等行为无效。2014年6月23日，该院依法作出（2013）甬象民初字第737号民事判决书，判决王友永与张挺、葛增丹之间的房屋买卖等行为无效。张挺、葛增丹不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，本院依法作出（2014）浙甬民二终字第542号民事裁定书，该裁定确认（2013）甬象民初字第737号民事判决书认定事实的同时，以赵鸿云原告主体不适格为由，裁定撤销（2013）甬象民初字第737号民事判决，驳回赵鸿云起诉，该终审裁定现已生效。
另查明，王友永与原告芦金娥于1993年2月22日登记结婚，案涉房屋原登记在王友永个人名下。
原审原告董德香、芦金娥、王北燕于2014年5月13日诉至原审法院，请求判令：确认2010年5月18日王友永与葛增丹、张挺签订的《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》无效，并将已转户至二原审被告名下的宁房权证宁海字第××号、第××号、宁国用（2010）第02929号房屋恢复登记至王友永名下。后当庭变更为恢复登记至三原审原告名下。
原审法院经审理认为：王友永与二被告系签订案涉《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》的当事人，三原告作为王友永的法定第一顺序继承人，主张确认该相关协议无效等诉请，诉讼主体适格。本案争议焦点主要在于：王友永与二被告之间签订的讼争《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》的法律性质、效力问题。
本案中，根据王友永与二被告之间签订的《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》关于案涉房产从王友永处过户至二被告名下、借款期满或本息收回时从二被告名下登记过户等约定内容显示�王友永与二被告之间的民事行为，并非房屋买卖法律关系，而是借款担保关系。王友永与二被告所签订的《房屋买卖中介合同》及相应的补充协议作为一个整体，实质内容主要包括融资借款而形成的债权债务关系、以买卖房屋的方式体现的借款担保关系，以及买卖房屋的形式体现的以房抵债的约定。
根据补充协议约定：王友永超过一个月未支付全额利息，则双方签订的《房屋买卖中介合同》自签订之日起生效，案涉房屋产权归二被告所有，二被告已收取的利息不予退还，王友永也无须归还25万元借款。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流押条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。显然，王友永与二被告签订的《房屋买卖中介合同》本质是为担保借款债务履行而存在，其本身并不具有独立性，是为规避担保法关于流质的禁止性规定而设，属于变相的流质契约，故相应的《房屋买卖中介合同》应属无效。同理，补充协议中关于以房抵债的约定也应无效。
但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《房屋买卖中介合同》和《房屋买卖补充协议》在前述意义上的无效，仅涉及双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在王�永等人不按约归还本息情形下，二被告可以通过拍卖或变卖案涉房屋的方式担保其债权的实现。因而在王友永的继承人即本案三原告等人与二被告之间的借款或担保事项未理清前，三原告关于确认《房屋买卖补充协议》全部内容无效（该诉请的目的在于将案涉房屋恢复登记至三原告名下）的请求，该院不予支持。
三原告关于案涉房屋系其与王友永的共有财产，在婚姻关系存续期间，王友永未征得原告芦金娥等人同意，将案涉房屋转让给二被告的行为亦属无效的主张，虽然二被告在上述相关案件中陈述其知悉王友永生前签订案涉房屋买卖等协议时，与原告芦金娥处于婚姻关系存续期间而未征得原告芦金娥同意，王友永与二被告对此均有过错，但因《中华人民共和国物权法》规定不动产物权以登记为准，未经登记，不得对抗善意第三人，因而未取得共有权人�意，并不必然导致真实、善意的房屋买卖行为无效，据此，故对该主张不予采纳。
当然，关于二被告提出其与王友永之间的《房屋买卖中介合同》及《房屋买卖补充协议》是一种附解除条件的合同，是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，王友永等未按约归还二被告购房本金和利息，应当继续履行《房屋买卖中介合同》、三原告应当向其交付房屋的抗辩意见，该院认为，王友永等因对外融资需要，以出售房屋的方式为（他人）借款设立担保，这种为担保债权而签订的《房屋买卖中介合同》不具有独立性，明显不符合二手房正常交易的惯例，合同约定的内容有失公平，也违反物权法、担保法禁止流质契约的相关规定，不应简单地以支付对价、形式上签订《房屋买卖中介合同》便认为其有效，故对其抗辩意见不予采纳。二被告关于该院在相关案件中认定案涉房屋买卖等行为，名为买卖，实系为他人借贷提供担保，但未具体查明借款人与担保人的身份及借款与担保相关情况，因其他相关案件与本案的法律关系均非民间借贷与担保关系或房屋买卖纠纷，且案件当事人未就相关借贷与担保事项提供证据，或取得一致意见，本案对该相关事项亦不做进一步审查。至于二被告是否实际向王友永或案外人ＸＸ通等支付25万元款项及其利息损失，当事人可另行依法处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第57条第一款以及《中华人民共和国继承法》第十条之规定，作�如下判决：一、确认王友永与被告张挺、葛增丹于2010年5月18日签订的《房屋买卖补充协议》中关于王友永未按约归还借款本息，则被告张挺、葛增丹有权取得坐落于宁海县跃龙街道跃龙山路18-34号1幢206室（现房产权证为宁房权证宁海字第××、X0054875号，土地证号为宁国用2010第029**号）房屋的相关内容无效；二、确认王友永与被告张挺、葛增丹于2010年5月18日签订的《房屋买卖中介合同》中关于王友永应于2010年5月28日将坐落于宁海县跃龙街道跃龙山路18-34号1幢206室房屋交付被告张挺、葛增丹的相关内容无效；三、驳回原告芦金娥、董德香、王北燕的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告芦金娥、董德香、王北燕共同承担50元，被告张挺、葛增丹共同承担50元；本案财产保全费1770元，由原告芦金娥、董德香、王北燕共同负担885元，由被告张挺、葛增丹共同负担885元。
宣判后，原审被告张挺、葛增丹不服，共同上诉至本院，称：一、根据原审判决，原审法院认定《房屋买卖中介合同》与《房屋买卖补充协议》系部分无效，即上述合同与协议应是有效的，由此，上诉人与王友永之间的房屋买卖行为也是合法有效的；二、原审法院认定王友永等因对外融资需要，以出售房屋的方式为（他人）设立担保。上述认定中，“王友永等”与“他人”的具体指向不明确，故该认定缺乏事实依据；三、原审法院对于涉案法律关系的认定是错误的。ＸＸ通本人的身份并未说明，属于凭空出现。至于原审法院作出的本案实系为他人借贷提供担保的认定，其中的借款人与担保人并不明确；四、本案不存在流质的情形。在未予认定具体的债权债务关系的情况下，难以确定抵押物的存在，也就无法认定是否存在变相的流质契约；五、原审法院适�法律不当。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人芦金娥、董德香、王北燕共同答辩称：一、原审法院关于涉案《房屋买卖中介合同》与《房屋买卖补充协议》的法律性质与效力的认定是正确的。1.上诉人未举证证明其与王友永之间存在着真实的民间借贷关系或房屋买卖关系，该二人之间名为房屋买卖，实为因案外人ＸＸ通向第三人借款需要抵押而借用王友永的房产证、土地证，并将房屋流押登记到第三人名下的方式作为民间借贷担保。该事实已经（2013）甬象民初字第737号民事判决予以认定，后该判决虽被宁波市中级人民法院撤销，但该院对象山县人民法院所认定的事实均予确认。2.王友永与上诉人之间没有房屋买卖的合意。结合涉案合同、协议与借条等证据，可以说明王友永主观上并无卖房的意愿，其仅是以房屋�行过户的形式为案外人提供担保，在借款人按时付息还本后，上诉人仍须将房屋产权重新过户至王友永名下。3.无论是房屋价格的确定、房款交付方式与时间，还是房屋产权的交接等，王友永与上诉人之间均未达成真实的交易合意及付诸全面履行；二、涉案房屋系王友永与被上诉人卢金娥的夫妻共同财产，在未经共有人同意的情况下，王友永将该房屋过户转让予他人，违反了《物权法》第97条之规定，故上述处分行为应属无效。原判引用了《民法通则》第4条与《担保法》第3条的规定，表明涉案房屋的转让价过低，违背了被上诉人卢金娥的意愿，故上诉人不能善意取得涉案房屋所有权。另外，上诉人与王友永之间的转让行为违反了禁止流质抵押的规定，应属无效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋买卖补充协议》第一条明确约定，《房屋买卖中介合同》所涉合同价款即250000元系王友永向二上诉人的借款。据此，可认定王友永与二上诉人之间存在债权债务关系。结合上述合同与协议中有关房屋过户、《房屋买卖中介合同》的效力与利息支付等相关约定，原审法院认定王友永与二上诉人之间实系以房抵债，依据充分，并无不当。关于担保物权的实现方式，依约王友永超过一个月未支付全额利息的，则《房屋买卖中介合同》自签订之日起生效，涉案房屋产权即归二上诉人所有，且王友永亦无须归还其借款。因该部分内容违反了《中华人民共和国物权法》有关禁止流押条款的规定，故应属无效。现二上诉人认为涉案纠纷中并无流押情形，该主张缺乏事实依据，故本院不予支持。合同部分无效，并不影响其他部分的效力。对于《房屋买卖中介合同》与《房屋买卖补充协议》除流押约定以外的条款，原审法院均认定为有效，于法有据，并无不妥。至于涉案债权债务关系中的债务主体，虽原审法院未予明确，但并不影响本案的实体处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张挺、葛增丹共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 张梦霞
代理审判员 郑 辉
二〇一五年七月二十三日
代书 记员 陆 琼