广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第81号
上诉人（原审原告，反诉被告）赖嘉雄，住广州市越秀区。
委托代理人赵圣军。
委托代理人赖铭豪。
被上诉人（原审被告，反诉原告）雪君，住广州市越秀区。
委托代理人钟旭娜、江永能。
上诉人赖嘉雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区越华路109号东座802房为登记于赖嘉雄名下的房产，建筑面积69.8031平方米，房管部门向赖某核发的该房屋《房地产权证》中附记栏记载：土地未办有偿使用手续。
2013年11月7日，赖嘉雄（甲方）与雪君（乙方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方，以下简称合富公司）签订《存量房买卖合同》，约定：赖嘉雄向雪君出售广州市越秀区越华路109号东座802房，建筑面积69.8平方米，使用性质为住宅，购房款总金额128万元，由买方承担全部税费；定金20000元某应在签署本协议时自行交付卖方，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续；首期楼款460000元买方应在不迟于递件日前直接支付卖方；楼价余款800000元由贷款银行直接划给卖方；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同等。
合同签订后，雪君向赖某支付了20000元定金。此后，双方未继续履行合同。
2013年12月9日，赖嘉雄向合富公司发出《关于要求广东合富房地产置业有限公司书面通知赖嘉雄、雪君在12月15日前到贵公司办妥“越秀区越华路109号东座802房”存量房买卖合同网签手续及赖嘉雄变更通讯地址的函》称，根据三方签订的《存量房买卖合同》规定，合富公司须按照《存量房买卖合同》的内容录入网签系统，并通知甲乙双方办理网签手续；请合富公司尽快书面通知甲乙双方在12月15日前到合富公司办妥网签手续，赖嘉雄通讯地址已更改为：广州市珠江新城华夏路1号，信合大厦9楼南翼，手机未作更改等。
2013年12月18日，广东品智律师事务所受赖嘉雄委托，指派黄仲光律师向雪君位于广州市越秀区北京路376号大院3号楼2604房的地址以特快专递方式发出《律师函》称，三方签订《存量房买卖合同》后，赖嘉雄按照合同约定向某提供办理雪君银行贷款所需的全部材料，并于2013年12月9日发函给中介方合富公司，要求尽快办理该房屋录入网签系统工作，但据合富公司告知及赖嘉雄、雪君的电话通话中得知，雪君打算不再履行合同，不购买涉讼房屋，为此，赖嘉雄特委托该律师正式通知雪君：1、如雪君打算不再履行合同，不购买涉讼房屋的，请于收到本律师函三天内以书面形式告知赖嘉雄；2、如雪君打算继续履行合同，购买该房屋的，请雪君务必于2013年12月24日上午10点前往广州市珠江新城华成路2号名悦大厦3楼合富公司，办理该房屋录入网签系统工作，逾期不到场办理的，视为雪君违约；3、如雪君在办理银行贷款时，需要由赖嘉雄补充材料的，请于收到本律师函三天内以书面形式告知赖嘉雄等。该律师函已于2013年12月19日妥投。
2014年1月2日，合富公司向赖某发出《通知函》称，合富公司于2014年1月2日收到买方出具的《履约通知书》（详见附件），请赖嘉雄在收到本函后与合富公司越华分行主管刘某甲先生或经办人李某联系，并就本次交易的相关事宜与买方协商一致。该函后附的雪君发出的《履约通知书》记载：签约之后，本人已向银行申请办理银行按揭手续，亦已于2013年12月24日到贵司办理申请网签手续事宜；根据卖方提供的房产资料显示，该物业的来源是房改售房，土地未办有偿使用手续，上述情况卖方未能提供已缴交的凭证，但就该事，合约未有约定由谁支付，卖方亦对此不置可否，根据本人理解，我国相关法规与政策，该土地出让金应由卖方缴交，就上述事宜，恳请贵司发函卖方，请卖方就此事作出书面回复，明确其已经实际补齐土地出让金，在该交易过程中无需再补足，或承诺或与本人重新约定该由哪方缴交，并明确约定于网签合同条款，并请贵司通知卖方，在明晰上述问题后，与本人择日到贵司办理网签手续。又，请贵司通知卖方协助办理余下的交易手续，保障本人贷款手续成功办理，并再次重申，针对首期，本人亦有足够的支付能力，并已准备妥当，现敦促贵司于接到此通知后三天内通知卖方，以保证上述交易过户手续能够顺利进行等。
2014年1月9日，赖嘉雄以特快专递形式向合富公司及雪君发出《关于请广东合富房地产置业有限公司书面通知雪君有关赖嘉雄愿意承担越华路109号东座802房土地出让金的事项并催告雪君尽快履约办理网签的函》称，贵司在2014年1月2日向本人送达《通知函》以及由雪君签署的《履约通知书》，现买方对房屋所需补缴的土地出让金由其承担提出异议，虽然在双方签订合同时已经约定价款为卖方“实收款”，但为使房屋买卖顺利完成，本人同意所需补缴的土地出让金改由本人承担，并请贵司通知买方；本人已向买方提供办理银行按揭的全部材料（须由本人提供），买方亦向本人确认无需再补交资料，但直至现在买方并未告知本人其办理银行按揭有关情况，为此请贵司尽快敦促买方办妥银行按揭贷款手续，以便办理房屋过户手续；请贵司通知买方在2014年1月15日上午10点到办理网签手续，并于2014年1月25日前办理房屋过户手续等。该函已分别于2014年1月10日妥投。
2014年1月13日，合富公司向赖某发出《通知函》称，合富公司于2014年1月13日收到买方出具的《知会函》（详见附件），请赖嘉雄在收到本函后与合富公司越华分行主管刘某甲先生或经办人李某联系，并就本次交易的相关事宜与买方协商一致。该函后附的雪君于2014年1月8日发出的《知会函》记载：就涉讼房屋所需补缴的土地出让金及公摊面积款的承担事宜，本人已于2013年12月31日发函通知贵司请卖方就此事作出书面回复，明确其已经实际补齐土地出让金及公摊面积款，在该交易过程中无需再补足，或承诺或与本人重新约定该由哪方缴交，并明确约定于网签合同条款，并请贵司通知卖方，在明晰上述问题后，与本人择日到贵司办理网签手续；又，因卖方的原因，未能提供上述的情况的相关文件，导致本人的银行审批一直未获批准，同时亦请贵司通知卖方协助办理余下的交易手续，保障本人贷款手续成功办理；但签约至今已经两个多月时间，及据本人寄发的知会函后，卖方拒不理会该事宜，亦未及时提供已办理缴交土地出让金和公摊面积款的收据，银行审批一直未获批准，现由于卖方的违约原因，导致该合同目的不能实现；本人作为守约方，现决定解除《存量房买卖合同》，同时本人将保留追究卖方违约责任的权利；现敦促贵司于接到此通知后立即通知卖方《存量房买卖合同》已经于2014年1月8日解除等。
赖嘉雄于2014年2月25日向原审法院提起诉讼称：合同签订后，赖嘉雄按照合同约定履行了义务，并敦促雪君尽快办理网签等相关手续，多次发函要求雪君及时履行合同，并为了使房屋买卖能顺利完成而作出让步，函复雪君同意由赖嘉雄补缴土地出让金。但雪君此后通过合富公司向赖某递交《知会函》，称因赖嘉雄违约导致合同目的不能实现，要求合富公司通知赖嘉雄双方签订的《存量房买卖合同》已经于2014年1月8日解除。赖嘉雄认为，雪君提出解除合同的理由不能成立，实际上，雪君在发出《知会函》前，就已收涉讼房屋没有电梯、老人家不方便等为由不打算履行合同。为此，起诉请求：一、判令雪君继续履行《存量房买卖合同》；二、判令雪君向赖某支付购房款126万元及逾期付款的违约金15090元。
雪君在原审中反诉请求：一、确认赖嘉雄、雪君签订的《存量房买卖合同》已经解除；二、赖嘉雄向某双倍返还定金40000元。
就赖嘉雄、雪君签订上述《存量房买卖合同》时，雪君是否清楚涉讼房屋是否已经缴纳土地出让金的情况，赖嘉雄表示：赖嘉雄及合富公司已将该情况告知雪君，合富公司已告知计算标准为交易款项的百分之一，而且房产证中载明涉讼房屋未办土地有偿使用手续，即表明涉讼房屋尚未缴纳土地出让金。雪君则表示当时不知道该情况。
就上述《存量房买卖合同》未继续履行的原因，赖嘉雄表示：是由于雪君一直拒绝办理网签手续导致合同未能继续履行。雪君表示：是由于在办理银行贷款时，银行要求赖嘉雄提供涉讼房屋地址变更的派出所证明，但赖嘉雄一直怠于提供，其提交相关证明的时间已经超过合同约定的时间，导致未能办理贷款，从而未能办理网签手续。
原审诉讼期间，赖嘉雄表示，假如法庭认为合同尚未解除，赖嘉雄亦不同意解除合同，坚持要求继续履行合同，在赖嘉雄收齐房款后，同意将涉讼房屋的产权过户登记至雪君名下。雪君则表示同意解除合同。
此外，雪君表示其没有能力一次性支付余下购房款，赖嘉雄对此表示，仍然坚持上述诉讼请求。
原审法院认为，赖嘉雄、雪君就买卖涉讼广州市越秀区越华路108号东座802房所签订的上述《存量房买卖合同》，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据上述合同约定，首期楼款460000元某应在不迟于递件日前直接支付赖嘉雄，楼价余款800000元由贷款银行直接划给赖嘉雄。目前除雪君向赖某支付了2万元定金外，双方未再继续履行合同其他义务，即合同约定的付款条件未成就；而且，赖嘉雄现要求雪君继续履行合同、向赖某支付余下购房款126万元，亦不符合合同约定的首期房款一次性支付、余款申请银行按揭贷款的付款条件；此外，雪君已明确表示其没有能力一次性支付余下购房款，因此，赖嘉雄要求雪君继续履行合同、向赖某支付余下购房款126万元及逾期付款违约金的诉讼请求，依据不足，对此不予支持。
至于雪君要求确认合同已经解除及赖嘉雄双倍返还定金40000元的诉讼请求，结合本案证据可知，涉讼房屋并未缴纳土地出让金，而对于该笔费用应当由何方承担的问题，赖嘉雄、雪君双方持有争议。虽然赖嘉雄认为根据合同约定雪君作为买方应当承担全部税费，但土地出让金作为影响房屋交易的一项重要因素，双方均应在合同签订前进行了解及告知。目前未有证据表明双方对该土地出让金的承担方作出约定，即双方对该笔费用的承担方约定不明，双方应当作进一步协商确定。雪君于2014年1月2日向赖某就该笔费用提出要求后，在赖嘉雄于2014年1月10日致函雪君表示同意承担该笔费用的情况下，雪君仍然于2014年1月13日通知赖嘉雄解除合同，且在其发出的《知会函》中还提及公摊面积款的问题，而目前亦未有证据反映此前双方曾就该笔款项进行过补充协商。因此，雪君在其提出的土地出让金问题得到赖嘉雄的明确答复后仍然要求解除合同，缺乏法律依据；而且雪君在并未就另一新问题即公摊面积款进行补充协商的情况下，向赖某提出解除合同，亦不具备解除条件，故雪君现要求确认上述合同已经解除的反诉请求，依据不足，不予支持。同理，在合同并未解除的情况下，雪君现要求赖嘉雄双倍返还定金，亦缺乏依据，对此亦不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条的规定，判决：一、驳回原告赖嘉雄的诉讼请求；二、驳回被告雪君的反诉请求。本案受理费16276元、反诉受理费800元，由原告负担16276元，被告负担800元。
判决后，赖嘉雄不服，向本院提起上诉称：1、虽然被上诉人雪君称其通知解除合同，但因不符法律规定，其《知会函》不产生解除合同的效力，双方签订的《存量房买卖合同》仍处于合法有效的状态，上诉人有权要求继续履行合同并支付购房款及违约金。2、金钱之债不存在不适宜强制履行的情况，另被上诉人曾明确表示“针对首期，本人亦有足够的支付能力”，原判不支持上诉人继续履行合同的诉讼请求错误。3、合同明确约定了首期楼款、楼价余款的支付时间，无论是首期款还是剩余楼款，双方均在合同中以递件过户日为付款的时间点，合同关于付款的约定为附时间而非付款条件，在时间届满的情况下，上诉人有权要求被上诉人支付全部购房款及逾期付款的违约金。4、即使将递件过户日作为付款条件理解，上诉人已经履行了包括交付资料在内的全部约定义务，2013年12月30日以前及以后未能办理包括网签、递件过户等手续的责任均在被上诉人，是被上诉人阻止了付款条件的成就，应视为付款条件已成就，基于被上诉人存在的逾期支付购房款的违约行为，上诉人有权要求被上诉人支付全部购房款及支付违约金。5、原判已认定双方签订的合同有效，均应自觉履行，同时又认为合同并未解除，即合同继续合法有效，当事人当然有权要求继续履行，而原审判决却驳回了上诉人要求继续履行合同的请求，该判决结果本身就是相互矛盾。综上，请求：一、撤销原判第一项，维持原判第二项；二、判令被上诉人继续履行《存量房买卖合同》；三、判令被上诉人支付购房款126万元及逾期付款违约金15090元（违约金以人民币46万元为本金，按每天0.05%为标准，自2013年12月31日起，计算至实际付款之日，暂计至2014年1月30日为6900元；违约金以人民币126万元为本金，按每天0.05%为标准，自2014年1月31日起，计算至实际付款之日，暂计至2014年2月12日为8190元）；四、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人雪君答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人赖嘉雄及被上诉人雪君在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人赖嘉雄、被上诉人雪君签订的涉案《存量房买卖合同》为合法有效合同正确，本院予以确认，双方均应依约自觉履行。
根据上述合同的约定，被上诉人雪君应在不迟于递件日前直接支付首期楼款460000元给上诉人赖嘉雄，楼价余款800000元由贷款银行直接划给上诉人赖嘉雄。根据本案查明的事实与证据，双方签订合同后，除被上诉人雪君向上诉人赖嘉雄支付了2万元定金外，双方未再继续履行合同其他义务，即合同约定的上述付款条件未成就，而上诉人赖嘉雄在本案中诉请要求被上诉人雪君继续履行合同、向其支付余下购房款126万元，亦不符合合同关于首期房款一次性支付、余款申请银行按揭贷款的付款条件的约定。另外，被上诉人雪君在原审庭审中已明确表示其没有能力一次性支付余下购房款。因此，原判认为上诉人赖嘉雄要求被上诉人雪君继续履行合同、向其支付余下购房款126万元及逾期付款违约金的诉讼请求依据不足而不予支持并无不当。
原判已就被上诉人雪君要求确认合同已经解除及上诉人赖嘉雄双倍返还定金40000元的反诉请求缺乏依据而不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，被上诉人雪君对此亦无提出上诉。在原审庭审中，被上诉人雪君坚持不同意继续履行合同，相关法律后果双方当事人可另行协商或另循法律途径解决。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16276元，由上诉人赖嘉雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年××月××日
书 记 员 党春婷