昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第3048号原告（反诉被告）:朱亚，男，1980年3月10日生，汉族，云南省昆明市人。原告（反诉被告）:王梦妮，女，1979年1月8日，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：杨国社，男，1975年6月25日生，汉族，云南省昆明市人，特别授权代理。被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。法定代表人：叶文武。委托代理人林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告朱亚、王梦妮诉被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）及反诉原告俊发公司与反诉被告朱亚、王梦妮房屋买卖合同纠纷本反诉案件，本院于2015年12月15日受理后，被告俊发公司于2016年1月8日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。本院依法适用普通程序在第六法庭公开开庭进行了审理。原告朱亚及委托诉讼代理人杨国社，被告俊发公司的委托诉讼代理人林丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱亚、王梦妮向本院提出诉讼请求：1、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告违约责任变更为与被告俊发公司违约责任一致。2、变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，被告俊发公司向原告退还多收的车位款人民币38000元及自2013年11月15日起至支付之日止按照同期银行利率计的利息。3、被告俊发公司向原告支付逾期交房的违约金人民币16193元。4、被告俊发公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年11月15日起至支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。5、被告俊发公司将防火门更换为防盗门。6、被告俊发公司立即对电梯进行改造、修理、使电梯通达地下车库。7、被告俊发公司立即对不达标的车位进行改造，使之达标。8、被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年11月15日，原告与被告签署住宅《商品房购销合同》和（车位）《商品房购销合同》，房屋单价为套内建筑面积每平方米3454.25元，车位价款为118000元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。2015年4月至6月期间，原告发现被告俊发公司在签订合同时采用了欺诈手段，导致原告在违背真实意思的情况下订立了内容显失公平的合同，由于协商未果，故诉至法院。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年10月，被告告知原告本案所涉及地产项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有2009年7月至2011年12月新增的市级机关公务人员才有资格购房。2012年7月16日，被告俊发公司向原告收取了认购资格确认金人民币250000元。2013年11月15日，被告俊发公司就本案所涉及房屋告知原告签订正式合同，在合同签订前，被告俊发公司告知原告本案所涉及地产项目属于政府工程，谎称：合同的所有条款均不得协商，如果讨价还价则取消原告的购房资格；房屋与车位必须捆绑销售，如果不购买车位则取消原告的购房资格；车位售价一律为人民币118000元，如果讨价还价则取消原告的购房资格；要交配套费人民币15700元，如果不交则取消原告的购房资格。由于被告俊发公司的欺骗与威胁，原告虽然认为被告提供的合同内容不公平，但迫于无奈签订了《商品房购销合同》（车位）。2015年3月，由于被告俊发公司未能按合同约定的期限交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：本案所涉及地产项目属于限价房项目，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处，系被告俊发公司于2011年12月30日以8.388亿元拍下，约932亩，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右，最高销售价格每平方米不得高于3000元（建筑面积）。被告俊发公司对于这些情况非但未告知原告，反而刻意隐瞒并捏造事实，让原告误以为被告俊发公司拥有随意取消原告购房资格的权限，更误以为本案所涉及房屋与车位在该区域属于物美价廉型，最起码也是团购中的最低价。但实际并非如此，被告俊发公司向原告出售的是高价小车位，被告俊发公司根本就没有权利取消原告购房资格，而原告却有权利就合同条款与被告协商进行变更。一、违约条款问题。合同规定被告俊发公司逾期交房的违约责任是：前10天每天违约金为10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行；而原告逾期接房的违约责任是：逾期30天则按总房款的5%计算违约金，被告俊发公司有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。该条款显然不公平，双方责任不对等，应该将原告违约责任变更为与被告俊发公司违约责任一致（同为0.02%来计算违约金）。二、车位价款条款问题。合同涉及地块开发只规定了房屋与车位建设比例为1：1，并未规定房屋与车位必须捆绑销售，更未规定车位售价为人民币118000元。实际上被告俊发公司向社会公开出售该小区房屋并没有要求捆绑销售车位，被告俊发公司向昆明市中级法院、昆明市检察院及社会公众销售的车位价为人民币80000元，周围小区的车位价也就是人民币80000元左右。因此，应该变更合同中的车位价款条款，被告俊发公司向原告退还多收的车位款人民币38000元及相应利息。三、违约金问题。合同规定被告俊发公司向原告的交房期限为2015年3月31日，但被告俊发公司于2015年6月6日才向原告交车位，按照违约金的计算方式，被告俊发公司应该向原告支付逾期交房的违约金人民币16193元。四、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》（发改价格〔2011〕548号）和云南省物价局云价检查〔2011〕38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用。因此，被告俊发公司向原告收取配套费无合法根据，应该返还13200元（已扣减被告返还的2500元）。五、房屋质量问题。被告在房屋未通过竣工验收不具备交付条件的情况下，于2015年4月17日在《都市时报》仓促公告，要求原告接房，原告发现房屋有严重质量问题。（一）地面不平，被告在《商品房购销合同》第14页附件二中，明确标明地面要原浆赶平，但实际客厅、厨房、卫生间地面上有一条高出地面(高3厘米宽为5厘米)的水泥埂，且屋顶成斜面高低相差达4厘米以上；（二）墙体空洞现象严重。（三）屋顶未按合同要求刮腻子；(四)主卧窗台未按国家建筑设计标准强制性条文中要求外窗窗台或平台净高低于0.9米时应有防护措施，而主卧窗台净高只有0.2米，外面只有一层玻璃无任何防护措施非常危险。(五)房屋的层高未达到国家标准。国家在设计规范中规定的普通住宅层高为2.8米标准，而实际上时代俊园的房子的层高只有2.7米，大大的缩水了。这些问题给原告后期使用和装修上带来了很大的损失和危险，强烈要求被告将房屋地面不平及质量不合格的地方立即进行维修。六、入户门问题：被告俊发公司在《商品房购销合同》第14页附件二明确标明入户门为防盗门，但被告呈贡俊发伟业房地产有限公司却把入户门安装成防火门，防火门与防盗门虽只有一字之差，但在功能和价格上却相差很大，达不到入户防盗的要求，应向原告赔偿一定费用。七、电梯问题。合同上明确注明车库通电梯，但被告俊发公司向原告交付的车位所在地下车库却未通电梯，被告俊发公司应该立即对电梯进行改造，使电梯通地下车库。八、车位不达标问题。根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》和地下车库车位设计中，要求地下车位横向停车位宽度应在2.5米，停车后两车之间间隔大于0.60米，而实际停车位宽度（含划线）2.4米，而随意两张小车停进车位后，两车间隔可能小于0.6米，造成车停进车位人却无法下车的局面，这样的车位就无法正常使用，也为后期使用埋下了不安全和产生纠纷的隐患，鉴于被告销售高价不达标的车位，原告要求被告在10天内整改不合格车位。被告（反诉原告）俊发公司答辩并反诉称：1、原告的第一项和第二项诉讼请求不存在可以变更的事实及法律依据，我方不同意变更。2、我公司不存在没有支付的违约金，原告存在逾期接房的事实，被告提起反诉。3、收取配套费是因为房价不包含配套费，原告应该按照规定立即缴纳，并且双方之间的配套配缴纳行为已经履行完毕，不存在返还的事实及理由。4、本案中被告交付的门具有防盗功能的防火门，符合规定也满足消防的要求，其他问题本项存在问题早就整改完毕。5、电梯能够到达地下车库，符合约定。6、车位符合设计标准，符合双方约定。7、诉讼费由原告承担。同时，为维护合法权益，特提起反诉：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金24500元。2、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。综上请求法院驳回原告对我方的诉讼请求，支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）朱亚、王梦妮辩称：原告是按照被告的要求进行接房，被告实际向原告支付付款违约金，被告的反诉没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据一、证据七、证据八、证据十因不能核实其真实性，且不符合证据的形式要件，本院不予采信；对于原告提交的证据五，因不符合证据的形式要件，本院不予认可。对于原告提交的证据六、证据九的照片不能确定拍照时间和拍摄地点，且不能证明与本案具有关联性，故本院不予采信。对于被告俊发公司提交的证据，来源合法，客观真实，符合证据的形式要件，本院予以采信。本院认定事实如下：2013年10月27日，朱亚（乙方）与俊发公司（甲方）签署金盾俊园(住宅)《商品房购销合同》和（车位）《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于金盾俊园A5地块第9栋第21层2103号房屋和第A5地下室第-1层车位B009号。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日前，若甲方（俊发公司）未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，（甲方）俊发公司按每天10元向（乙方）朱亚支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。另查明，原告朱亚与王梦妮系夫妻关系。被告俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。昆明市住房和城乡建设局于2015年4月23日向俊发公司金盾俊园A5地块发放了昆明市建设工程竣工验收备案证明书。原告于2015年6月6日办理了房屋和车位的接房手续。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，情况说明载明：“三、项目组织。为推进项目建设，……，按照领导小组的工作开展要求，市检察院、市中院、市司法国安局、市司法劳教所等单位工会统一委托市公安局工会，参照一期建设标准及运作模式，与经过法定程序产生的项目开发商进行协商，推进项目建设事项。……”。昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“一、认购原则（一）整体规划、规范操作、市场运作、购房自愿。二、商品房基本情况（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个，每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。另查明：2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“六十二、16点42分，进入到紫韵馨苑大门，在小区内17幢单元门前，可见一部只可向下的观光电梯。走到电梯前按下电梯控制面板中的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，门口是地下停车场C区。可到A区、B区、C区、D区、E区、F区，可到B009,即本案所诉争车位。还查明：金盾俊园A3-2地块地下车位的车位宽度为2.4米，长度为5.5米。本院认为，关于双方签订的合同是否存在变更的法定或约定事由以及应如何变更的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，朱亚、王梦妮与俊发公司签订的房屋和车位《商品房购销合同》系双方自愿协商一致签订的，系双方真实意思表示，朱亚、王梦妮也未能举证证明双方签订的合同存在法定解除的情形，且俊发公司表示不同意协商变更合同条款，即双方未能就合同变更达成一致，故双方应当按照其约定全面履行自己的义务，因此，对朱亚、王梦妮主张双方签订的《商品房购销合同》的违约条款和车位价款条款应予变更的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告是否存在逾期交房责任，应否或如何承担违约责任的问题，本院认为：双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，被告俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。2015年6月6日朱亚、王梦妮办理了接房手续，因此根据俊发公司发布的公告可以确定，俊发公司存在逾期交房行为，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告俊发公司需承担向原告支付违约金的义务。同时，被告的交房时间应从2015年5月5日起计算，而非被告所称的从2015年4月25日起具备交房条件。从2015年5月5日起被告具备交房条件，也即终止了原告计算违约金的截止时间。故，俊发公司支付违约金的时间应从2015年4月1日计算至2015年5月4日（共计34天），综上，本案原告主张被告逾期交房（住宅）违约金应为1885.64元【（10元∕天*10天）+（房屋价格372009元*0.0002*24天）】和（车位）违约金应为666.4元【（10元∕天*10天）+（车位价格118000元*0.0002*24天）】，故俊发公司仍需向朱亚、王梦妮支付逾期交房违约金2552.04元。故本院对朱亚、王梦妮提出的要求俊发公司支付逾期交房违约金的部分诉讼请求予以支持，对俊发公司提出的不存在没有支付的违约金的辩解不予支持。对于朱亚、王梦妮主张返还配套费及支付利息的请求，朱亚、王梦妮认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定，商品房实行一房一价，房地产开发公司按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用，该配套费应当予以退还。该两份规定中将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何履行应当以双方合同为准；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，朱亚、王梦妮在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在朱亚、王梦妮购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前俊发公司已经明确告知了买受人朱亚、王梦妮房屋价格的组成及相应费用的收取方式，因此根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。本案中，原告朱亚、王梦妮选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故朱亚、王梦妮主张退还配套费及支付利息的诉请不符合双方合同约定，本院不予支持。对于朱亚、王梦妮主张将防火门更换为防盗门的请求，本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，朱亚、王梦妮并未提交证据证明俊发公司交付的房屋入户门存在质量或安全隐患，同时根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。另外，双方签订的合同中对于防盗门等级并未作出明确约定，且朱亚、王梦妮未举证推翻对方的证据，故本院对朱亚、王梦妮的该主张不予支持。对于朱亚、王梦妮主张俊发公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，因此双方对“有电梯”的理解应综合合同中所使用的语句、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定其本意。根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。朱亚、王梦妮主张“有电梯”的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，俊发公司所设置的电梯不满足该条件，因此构成违约。但在俊发公司不予认可的情况下，朱亚、王梦妮并不能举证双方合同作出过该项约定，并且双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出朱亚、王梦妮所理解的含义，朱亚、王梦妮对“有电梯”的理解不符合合同的文意表述，因此本院对其主张不予采纳。对于朱亚、王梦妮主张俊发公司立即对不达标车位进行改造，使之达标的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，朱亚、王梦妮并未提交证据证明俊发公司交付的车位存在不达标的问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的车位已经达到国家车位建筑标准且符合合同约定，故本院对朱亚、王梦妮的该主张不予支持。对于俊发公司要求朱亚、王梦妮支付逾期接房违约金24500元的诉讼请求，本院认为，双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，2015年4月15日被告俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。按照俊发公司发布的公告可以看出，朱亚、王梦妮除了可以在上述规定的时间内接房，还可以等俊发公司另行安排时间集中办理接房手续，因此朱亚、王梦妮于2015年6月6日办理接房手续并没有超出俊发公司接房公告预先规定的接房截止时间，因此本院对俊发公司提出的要求朱亚、王梦妮支付逾期接房违约金24500元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二十二条、第二十六条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效十日内向原告（反诉被告）朱亚、王梦妮支付逾期交付房屋和车位的违约金2552.04元。二、驳回原告（反诉被告）甘蓉、王国平的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1485元、反诉案件受理费206元，由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  顾崇元人民陪审员  王顺才二〇一七年四月二十日书 记 员  谭玲艳