湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终165号
上诉人（原审原告）：孙和平，男，1954年1月17日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托诉讼代理人：朱仪，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白露，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘永举，男，1972年10月25日出生，汉族，住湖北省随县。
委托诉讼代理人：黄大力，湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随州市曾都区东城办事处龙门街社区居委会。住所地：随州市曾都区东城办事处龙门街。
法定代表人：郑忠元，主任。
委托诉讼代理人：周忠洪，随州市炎帝法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李媛媛，随州市炎帝法律服务所法律工作者。
上诉人孙和平为与被上诉人刘永举、随州市曾都区东城办事处龙门街社区居委会（以下简称龙门街居委会）物权确认纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院(2015)鄂曾都民初字第02589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙和平及其委托诉讼代理人白露，被上诉人刘永举的委托诉讼代理人黄大力，被上诉人龙门街居委会法定代表人郑忠元及其委托诉讼代理人周忠洪、李媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙和平上诉请求：撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、我已于2006年以2.8万元的成本价购买了所居住的食品公司的房屋，原审认定我拆迁前没有房屋所有权错误。2、居委会未介入前，我还建房屋的位置为西单元西第一间。居委会介入建房后，因上述房屋需用于居委会办公，我的还建房位置改为西单元三楼西第一间。2013年7月16日，我与开发商签订了协议，约定我的还建位置为西单元三楼西（从地下室以上算起），如果从地下室以上算起，则为西单元402房屋。2014年的协议再次对此进行了确认。涉案的其他5户均已搬入居住。3、我在拆迁后的房屋建成后，即2013年已取得物权，后又办理了水电安装配套设施。2015年准备装修时，被刘永举强占。原审认定2014年的协议是为了解决刘永举控制房屋产生的争议，为事实认定错误。4、随州市城市规划管理局于2012年4月18日就诉争房屋办理了建设工程规划许可证，故原审认定诉争房屋无规划许可错误。二、原审适用法律错误：1、我对诉争房屋有合法所有权，涉案房屋未被行政机关认定为违章建筑，故本案属于民事法律调整范畴。2、我对房屋占有权现受到妨害，我有权提出排除妨碍。对于占有有关的法律关系，即排除妨碍，法院也应一并审理。3、我即使没有产权证，也有合法物权。一审既然认定涉案房屋为违章建筑，则龙门居委会对该建筑上的房屋也无处分权，更无权将涉案房屋抵押给他人。龙门居委会的侵权行为导致刘永举占有涉案房屋，我有权请求排除妨碍。
被上诉人刘永举辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉应予驳回。我与上诉人无法律上关系，应驳回对我的起诉。本案系物权确认纠纷，上诉人未提供房屋建设手续。2、我不是房屋的所有人，土地使用权人为居委会。上诉人未提供证据证明房屋所有权、土地使用权登记在其名下，其不是诉争房屋的权利人。没有证据证明我从居委会和胡星手上取得房屋就是上诉人的还建房。根据上诉人与胡星签订的多份协议，还建房屋的位置不明。胡星与居委会系合作建房关系，居委会对房屋有处分权，龙门社区将其自由房屋抵押担保，是对自己物权的处置，虽未进行登记，但不影响合同成立，我基于债务取得房屋所有权是合法的。综上，请求二审维持原判。
被上诉人龙门居委会辩称：1、原审认定事实清楚。2006年上诉人从随州市食品总公司购得被拆除房屋，但未取得房屋所有权和土地使用权。同年，与案外人胡星、张军签订了房屋拆迁、补偿的有关协议。2010年，我方向政府申请划拨相关土地用于业务用房建设，2011年2月，与案外人胡星签订了建房协议，约定除一二层归我方外，其余房屋由胡星自行支配。此后的2012年2月、2013年7月，上诉人多次与胡星签订协议。2012年2月，胡星与刘永举之间发生债务纠纷，胡星以原分配给上诉人的房屋作为抵押向刘永举借款，后双方发生纠纷，刘永举占用房屋。我方不是该抵押的当事人。2、我方不是涉案房屋的所有权人和实际占有人，不是适格主体。现涉案大楼相关手续还在办理中，即使手续办下来，我只拥有涉案大楼一二层的所有权和使用权，上诉人起诉的401室，与我方无关。我方与上诉人之间无任何协议，不存在事实上、法律上的关系。3、上诉人虽从原随州市食品总公司购得房屋，但未办理手续，后政府同意将原随州市食品公司的土地划拨给我方建设党员群众服务中心，上诉人未取得产权，房屋拆除后，上诉人一直是与胡星、张均签订拆迁协议。本案的发生是上诉人与胡星等的协议未履行到位造成的，上诉人不应起诉我方。
上诉人孙和平庭审时称，本案涉案的综合楼为六层建筑物。按2013年6月17日协议约定，最下面一层为车库，第二层至第六层表述为一楼至五楼。按2014年4月8日协议，和实际入住后房屋编号，第一层表述为一楼（车库），第二层至第六层表述为二至六楼。我的还建房位于该建筑物的第四层西单元的西面，与张建明的还建房是对面的邻居。
原审原告孙和平诉称，我和案外人张建明、胡俊莲、郭宗华等六户是随州市食品公司院内几十年的老居民。2006年间，我和上述住户与开发商胡星、张军签订了房屋拆迁还建安置合同，合同约定我的还建面积为79.3平方米。2011年间，我与上述住户为顾全大局同意将自己房屋所在土地以“龙门党员群众服务中心综合楼”的名义报建。2013年，该综合楼主体工程完工，同年7月16日，我和上述住户与开发商胡星、张军签订了《关于具体落实还建房屋坐落位置房号的协议》。我的还建房位于龙门街党员活动中心综合楼××单元××楼××室。2012年2月23日，在我不知情的情况下，被告龙门居委会以其名义将本属我的还建房作为抵押标的，为案外人刘厚运、胡海儒、黄玉向被告刘永举的借款行为提供担保。2015年，案外人张建明等已先后按上述拆迁还建安置合同和协议的约定搬迁到还建新房入住，在我正准备搬迁时，才得知本应属我享有的还建房已被被告刘永举侵占并正在进行装修。我的合法权益因此受到损害，请求依法确认我对曾都区龙门社区党员活动中心综合楼四单元4楼402室享有所有权并排除被告对该房屋正在进行的妨碍，诉讼费由被告负担。
原审查明，原告孙和平原一直居住在随州市食品总公司院内一间瓦房内，其相应土地使用权属随州市食品总公司。2006年6月16日，其以成本价28000元向随州市食品总公司购买了此房，但一直没有办理该房屋的所有产权证和土地使用证。2006年4月28日，原告孙和平等六住户与开发商胡星签订《住房协议》，其内容为：“经协商我们6户在楼房建好后分配居住楼层从西头孙和平向东头排的原则，具体方案如下：一楼：孙和平，二楼：张建明，三楼……以上分配方案由户主签字为准。注明：若不建车库孙和平应从二楼开始计算分配。2006年4月28日，胡星签名捺印。”同年7月17日，原告孙和平（甲方）与开发商张军、胡星（乙方）签订《合同书》，其主要内容为：“甲方位于随州市食品公司院内一间瓦房和乙方共同承建开发，经甲、乙双方协商如下：一、开发方式：甲方出地皮，乙方出资金。二、甲方买卖协议与公司办理好转让手续，以及建房的有关证件，处理好四邻周边关系。三、甲方必须在2006年7月26日搬出此房。四、甲方现有占地面积56.64平方米，乙方建好后应按甲方现占地面积按1:1.4平方米还给甲方，若每套建房面积在多或少的情况下，按600元/平方米多退少补……六、乙方必须按照随州市设计院、设计图纸施工，若房屋有断裂、倒塌给甲方造成经济损失全部由乙方承担。七、乙方交房后必须在1年内统一办理房产证，其费用由乙方承担，交房时未办房产证甲方押乙方办证保证金3000元。八、返还甲方楼房为西单元西头地下室以上一至六层，建筑面积为100㎡-120㎡，房屋设置与整体工程一致……甲方：孙和平签名乙方：张军签名并加盖印章，胡星签名捺印2006年7月17日。”2010年间，被告龙门街居委会为了扩大办公场所向曾都区人民政府请求扩大办公用房，2010年12月6日，曾都区人民政府以曾政文[2010]123号文件向随州市人民政府请示，拟在聚玉街××号建设社区党员群众服务中心，因该国有土地为原随州市食品总公司职工宿舍用地，当时由原告孙和平等几户职工临时居住，后经随州市人民政府协调，将随州市食品公司土地分割划拨了380平方米作为被告龙门居委会建设用地，并于2011年3月29日给被告龙门居委会颁发了随国用[2011B]第241号土地使用证，土地使用权类型为划拨。2011年2月13日，开发商胡星（甲方）与东城龙门社区（现为龙门居委会乙方）签订《建房协议》，其主要内容为：甲乙双方本着平等自愿、诚信互利的原则，经双方协商将甲方位于食品公司院内450平方米建筑的综合楼与乙方共同承建并达成如下条款：合作项目：办公综合楼（六层）。工程地址：食品公司院内。二、甲方的责任和义务：1、甲方负责提供土地无偿划拨给乙方所有，并协调处理好建筑施工中的四邻关系……4、在规划和施工手续办到位后，甲方负责在一个星期后必须施工……四、房屋分割：1、建筑工程竣工后，甲方负责向乙方无偿提供办公用房380平方米，其产权归社区所有，如超出380平方米以外的面积乙方按建筑成本价格付给甲方。2、为了方便居住，甲方所移交给乙方的房屋只限于一楼二单元，并装修到位。……3、其总体建筑，除交社区办公用房以外的房屋，由乙方自行安排。……甲方代表胡星、乙方代表黄敬东、王世国签名加盖社区印章。2011年2月13日。2012年3月9日，开发商胡星、张军（系合伙人）与案外人张建明六户代表又签订《补充协议书》，其主要内容为：经胡星、张军关于随州市食品公司院内原2006年7月17日与张建明、杨琼等六户签订的协议书另行补充，协商条件如下：一、现工程与龙门社区合建，工程名称：龙门党员群众服务中心。此工程位于随州市食品公司院内，此合建房由胡星具体管辖各方手续和工程分包由胡星具体实施。费用由胡星、张军各出50%……四、此合建房屋所得利润由胡星、张军各分50%，在此期间任何单方不得擅自卖房。如卖房必须经胡星、张军两人共同签字后龙门居委会认可方能生效。五、龙门社区居委会必须认可张军，并由胡星买卖，张军在龙门社区居委会与胡星签订联合建房协议上签名。张军与胡星在龙门社区居委会签订的协议书上具有同等法律效力。……合伙人签字：胡星、张军，见证人签字：六户代表张建明。2013年7月16日，该工程主体工程完工后，开发商胡星又与原告孙和平、张建明等六户签订《关于食品公司还建房屋位置的落实协议》，其主要内容为：“经建筑方和还建住户共同协议，依照原合同约定仍以西单元为还建房，同时依照原住户在拆房前的协商意见，还建房按原住房从西到东和建新房（从地下室以上算起）由低到高的顺序排列，具体还建房的楼层协议如下：西单元三楼西：孙和平（原住户由西到东第一家）、西单元三楼东：张建明（原住户由西到东第二家）……以上还建房由建筑方负责落实到还建住户，任何人不得侵占，其它方若有异议由建筑方负责解决并承担全部责任……建筑方：注明同意以上协议此房若有争议由我负责调解承担，胡星签名，还建住户：孙和平、张建明、胡俊莲、郭宗华、黄运权、徐大忠分别签名”。该工程完工后，按上述协议，胡俊莲、郭宗华、黄运权等搬入还建房屋中居住，而原告孙和平未搬入协议约定的房屋居住。其主要原因为：该工程拟建四层16套、每套100平方米，实建24套，由张军、胡星、刘辉、刘厚运四人合伙投资。其中应还建6套，龙门居委会4套，刘辉承建抵押4套，龙门担保抵押2套，而胡星、刘厚运采用对外签合同收取现金的方式超数量销售10套。投资商胡星现已受刑事追究。
另查明，投资商刘厚运、胡星（曾用名胡海儒）于2012年2月23日向被告刘永举借款40万元，并向刘永举出具借条，其内容为：今借到刘永举现金大写肆拾万元整（小写：400000.00）用于随州市龙门社区党员活动中心房屋建筑，房屋抵押西单元四楼2套，西单元车库一间（优先受偿），借款应每月按时付5%的利息，超过3天每天按利息1%计收滞纳金。被告龙门居委会在该借条上注明：“同意用食品公司院内龙门社区党员群众服务中心四楼西单元两套及一楼车库二间作抵押。并加盖龙门居委会印章。”刘厚运等三人借款后，已偿还刘永举借款20万元，由刘永举出具收条，其内容为：“今收到刘厚运现金贰拾万元，用食品公司院内党员群众服务中心西单元4楼401抵押给刘厚运”。剩余借款刘厚运、胡星未作偿还，被告刘永举以争议的该楼房西单元4楼401房已抵偿刘厚运、胡星下欠债务为由控制此房。为了解决此争议，2014年4月8日，由曾都区东城办事处党办主任胡道顺、东城司法所主任刘克英、片区民警汪新亭、建筑方张军、还建户孙和平、张建明、黄运权、郭宗华丈夫彭明海在曾都区东城龙门居委会再次协商，其意见为：该楼房西单元四楼西的一套房屋为孙和平的还建房；西单元四楼东的一套房屋为张建明的还建房；西单元五楼东的一套房屋为郭宗华的还建房……建筑方张军签名但注明：同意按胡星签订的分房协议执行。还建户张建明签名。该协议与2013年7月16日由胡星与还建户孙和平、张建明、胡俊莲、郭宗华、黄运权、徐大忠所签的《关于食品公司还建房屋位置的落实协议》中还建房的位置进行了调整。事实上，建筑方并未认可此调整方案。原告孙和平根据上述意见已为入住该楼房西单元西402室办理了水、电开户并交费，且购买了部分材料对该房屋装修，但受到被告刘永举的阻拦，目前该房屋因原、被告双方的争议都未入住。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原告诉请确认房屋所有权和排除妨碍。其两个诉请属两种不同的法律关系。根据一事一案的原则，原告两种不同法律关系的诉请，法院应根据本案实际，只对房屋确权纠纷予以审理，对其所诉排除妨碍在本案中不予处理。本案经双方当事人的陈述、举证、质证及审理查明的事实，原审法院认为，被告龙门居委会以建党员群众服务中心的名义与开发商协商建综合楼，由案外人胡星、张军、刘厚运等合伙投资建筑，由投资人向被告龙门居委会提供办公用房。因该综合楼其土地使用类型为划拨土地，在此幅土地上建筑房屋时，没有依法申请办理《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《建设用地规划许可证》等必须的法律文件，该建筑属违章建筑。此案中，原告孙和平与胡星、张军双方协商，拆除原告孙和平原以成本价在随州市食品总公司购买的瓦房一间，由于该房屋相对应的土地属划拨土地性质，原告孙和平并没有取得该房屋的所有权，在该房屋拆除后，投资商胡星、张军等人在与原告协商时，虽约定了还建房屋的位置，但一直指向不明，导致原告孙和平房屋至今未予还建，案外人胡星、张军等投资人不履行还建协议，原告孙和平应向胡星、张军等投资人主张权利。根据合同的相对性，原告孙和平与被告龙门居委会之间无合同关系，其向被告龙门社区居委会主张权利，法律依据不足。被告龙门居委会及案外人胡星、张军所建的龙门社区居委会党员群众服务中心综合楼，由于属违章建筑，原告孙和平请求确认曾都区龙门社区居委会党员群众活动中心综合楼西单元4楼402号房屋归其所有，应受行政法律、法规调整，不属民事法律关系调整的范围，故对原告孙和平的诉讼请求，不予支持。关于所争议的房屋该综合楼西单元4楼402、401号房及车库，以以物抵债方式经被告龙门居委会同意抵押之争议，该抵押合同是否合法有效，属另一法律关系，对此，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第九条、第十七条、第二十三条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告孙和平的诉讼请求。案件受理费500元，由原告孙和平负担。
被上诉人龙门居委会为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一、胡星与龙门居委会于2016年3月24日签订的房屋移交协议书一份，主要内容为：胡星将该居委会党员群众服务中心项目一楼、二楼交付给居委会，对超出380平米外的62平米，由居委会支付胡星18.6万元。
证据二、胡海儒（胡星）于2016年3月14日出具的收到龙门居委会18.6万元的发票一张。
被上诉人龙门居委会以上述证据证明其对诉争房屋无任何权利，不是本案诉争适格被告。上诉人孙和平认为上述证据并非新证据，不能达到其证明目的。被上诉人刘永举对上述证据无异议。
对上述有争议的证据，本院认为，上述证据证明了龙门居委会与胡星之间有关房屋交付的情况，龙门居委会系本案利害关系人，是本案适格被告，但其是否需要承担法律责任，需要结合本案案情和法律规定进行综合判断。
经审理查明，诉争房屋所在的位置为：诉争房屋所在的综合楼即“龙门社区党员群众服务中心”为六层建筑物。诉争房屋位于该综合楼的第四层的西单元的西面，与张建明的还建房对面相邻。诉争房屋所使用土地的土地证上注明位置为东城聚玉街××号。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
对上诉人上诉争议的焦点，本院综合评判如下：
关于诉争房屋位置是否明确的问题。根据2013年6月17日双方协议约定，孙和平的还建房位置为从地下室以上算起，为“龙门社区党员群众服务中心”综合楼西单元三楼西，与张建明的还建房为同层相对邻居。按双方2014年4月8日协议约定，孙和平的还建房位于“龙门社区党员群众服务中心”综合楼的第四层西单元的西面，与张建明的还建房是对面的邻居，该协议未指明还建房从地下室起算。本院认为，诉争房屋所在的综合楼即“龙门社区党员群众服务中心”综合楼为六层建筑物，上述协议中孙和平的还建房编号虽然不同，是因为第一层的起算标准不一样，如果地下室计算在内，孙和平的还建房应为“龙门社区党员群众服务中心”综合楼的第四层西单元的西面，与张建明的还建房是对面的邻居。同时，二审中，三方当事人已对该位置进行了确认。故本院认为，孙和平的还建房位置明确，原审认定其还建位置不明错误，应予纠正。
关于孙和平是否对拆迁前房屋享有产权的问题。本院认为，孙和平原系国有企业随州市食品总公司职工，其于2006年通过房改从该公司处购得国有划拨土地上的房屋，虽未在人民政府办理产权登记，但上述购房行为符合当时国家政策，孙和平对该房屋享有房屋所有权和土地使用权。
关于拆迁后还建的房屋是否有相应建设手续的问题。虽然孙和平一审提交了署名为随州市城市规划管理局制作的拆迁后建设房屋的建设工程规划许可证复印件，但未指明该复印件来源，且我市城市规划管理机构即随州市城乡规划局明确表示并无此证存档。本院认为，孙和平未能提交该证原件，且随州市城乡规划局并不认可该证存在，故孙和平应当承担相应举证不能的不利后果，即本院认定拆迁后还建房屋并无规划许可证。
关于孙和平是否对拆迁后还建的房屋有相应权利的问题。本院认为，孙和平与他人签订协议，约定将其房屋拆迁后还建。该协议系双方真实意思表示，有关拆迁后还建房屋的部分应当有效。因拆迁后还建的房屋现无合法建设手续，孙和平现并不能取得拆迁后还建房屋的房屋所有权。参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十一条“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”的规定，本案孙和平的房屋被拆迁后还建房屋建成后，现正在由居委会向人民政府申办有关建设手续，且诉争房屋的房产证尚未办理，孙和平虽不能取得房屋所有权，但在该房未被有关政府部门认定为违章建筑前，其对该房可以享有使用权。因诉争房屋系以龙门居委会名义向人民政府报批，孙和平于人民法院确定其享有使用权后，龙门居委会、孙和平应共同向人民政府报批，以取得房屋所有权。孙和平还应积极向人民政府缴纳土地出让金，以取得诉争房屋所在土地的国有出让土地使用权。
关于刘永举是否对诉争房屋享有相关物权问题。刘永举主张诉争房屋已由其债务人胡星设立抵押权，胡星在不能按期偿债的情况下，已将该房抵偿给刘永举所有。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，刘永举就诉争房产未办理抵押登记，有关抵押权不产生效力，故其无权要求以该房屋上有抵押权为由实现其债务清偿。即使存在抵押权，刘永举未按民事诉讼法的有关规定起诉实现担保物权，其主张现有权占有诉争房屋亦不符合法律规定，不应支持。
关于优先权的问题。现在双方对谁占有诉争房屋各执一词，均认为双方已实际占有诉争房屋而被对方妨碍，经本院勘察现场，双方现均未对诉争房屋进行实际有效控制和使用。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，孙和平作为被拆迁户取得诉争房屋的权利优先于刘永举以一般债权为由所提出的可以取得诉争房屋的权利。
综上，原判认定部分事实不清，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条、参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院(2015)鄂曾都民初字第02589号民事判决。
二、在人民政府未对诉争房屋确认为违法建筑之前，孙和平对诉争房屋（位置为随州市曾都区东城办事处聚玉街152号“龙门街社区党员群众服务中心”综合楼第四层的西单元的西面，所使用的土地为随国用[2011B]第241号土地使用权证上载明的土地的一部分）有使用权，其他人不得妨碍。
三、驳回孙和平的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，由孙和平负担200元，刘永举负担300元；二审案件受理费500元，由孙和平负担200元，刘永举负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 周 鑫
二〇一七年五月十六日
书记员 赵曼曼