南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终112号
上诉人（一审被告）：韦韩生，男，壮族，1957年4月2日出生，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：潘惠英，广西八桂律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：南宁市新渠道寄递服务有限公司，住所地南宁市青秀区锦春路琅西一组5栋9号1楼，组织机构代码：56157506-6。
法定代表人：周建明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：温晓华，广西伟宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦李波，广西伟宁律师事务所律师。
上诉人韦韩生因与上诉人南宁市新渠道寄递服务有限公司（以下简称新渠道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦韩生及其委托诉讼代理人潘惠英，上诉人新渠道公司的委托诉讼代理人温晓华、韦李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦韩生上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第647号民事判决第一、第二项，改判驳回新渠道公司的起诉；2.本案的诉讼费用由新渠道公司承担。事实和理由：1.周建明与韦韩生签订《铺面租赁合同》时未披露新渠道公司的存在，也未出具新渠道公司的授权委托书，根据合同约定的租赁用途不能证实其是履行职务行为。2.合同履行期内均是周建明个人向韦韩生支付租金，韦韩生与新渠道公司没有发生合同关系。新渠道公司不是合同当事人，不是本案适格的主体。
新渠道公司辩称，在本案租赁合同中，双方明确约定该铺面的用途是用于经营“圆通速递”，周建明是新渠道公司的法定代表人，其与韦韩生签订合同的行为是履行职务行为。双方的租赁关系实际上从2013年3月15日开始至2015年6月25日前新渠道公司迁出涉案房屋，新渠道公司一直在涉案商铺经营圆通速递，韦韩生知道是新渠道公司在涉案商铺进行经营活动，且未提出任何的异议。韦韩生的上诉理由不成立，请求法院依法驳回。
新渠道公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第647号民事判决第三项，依法改判韦韩生赔偿新渠道公司装修费用75748元、营业损失5万元、因停业所支付的员工的待业期间生活补助3.6万元及铺面转让费4.5万元。2.一审、二审诉讼费由韦韩生承担。事实与理由：合同履行期间，新渠道公司均按照租赁合同约定履行了自己的义务。新渠道公司承租后对涉案商铺进行了装修，自2015年6月25日起直至另行找到铺面开业期间，产生了员工生活补助费，以及新渠道公司为承租新的商铺支付的转让费，上述费用是因韦韩生的原因所必然产生的，应由韦韩生赔偿。
韦韩生辩称，新渠道公司不是本案的适格主体，无权提起本案诉讼。上林县人民法院的民事裁定书中并未写明禁止出租涉案房屋，且韦韩生至今未收到上林县人民法院发出的查封公告，亦不存在违约行为，无需对新渠道公司承担违约赔偿责任。新渠道公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回。
新渠道公司向一审法院起诉请求判令：1、韦韩生支付违约金1万元；2、韦韩生退还新渠道公司房屋押金5000元；3、韦韩生赔偿新渠道公司装修费用75748元；4、韦韩生赔偿新渠道公司营业损失5万元；5、韦韩生赔偿新渠道公司因停业所支付的员工的待业期间生活补助3.6万元；6、韦韩生向新渠道公司支付铺面转让费4.5万元；7、由韦韩生承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：周建明为新渠道公司的法定代表人。2013年3月15日，周建明与韦韩生签订了一份《铺面租赁合同》，约定由韦韩生（甲方）将位于南宁市长湖路69号维也纳森林住宅小区11号楼11-1号铺面出租给周建明（乙方），作为“圆通速递”的铺面经营使用，合同期限自2013年3月15日至2015年3月30日止。合同签订生效的当日，乙方交付履约押金5000元给甲方，任何一方有违约行为，应向另一方支付1万元违约金。双方还约定了租金、违约责任等其他权利义务事项。合同签订后，新渠道公司向韦韩生支付了履约押金5000元，韦韩生也依约将房屋交付新渠道公司使用。2014年12月26日，周建明与韦韩生经协商一致，同意将原租赁合同的期限续至2018年3月30日，还约定了新的租金金额、租金交付方式以及支付租金的账号，并约定其他条款不变。2015年6月11日广西上林县人民法院查封了涉案商铺，并发出《公告》，要求韦韩生于2015年6月25日前自动迁出涉案房屋，新渠道公司看到该公告后，于2015年6月25日前迁出了涉案房屋。2013年4月30日至2016年12月31日间，新渠道公司与上海圆通速递有限公司（原名：圆通速递有限公司）签订有4份《特许经营合同》，上海圆通速递有限公司特许新渠道公司在南宁市琅东地域范围内使用上海圆通速递有限公司授予的特许经营权。
一审法院认为，周建明为新渠道公司的法定代表人，其与韦韩生签订《铺面租赁合同》中，明确约定该商铺的用途是用于经营“圆通速递”，可以认定周建明与韦韩生签订租赁合同的行为为职务行为，因此该《铺面租赁合同》的相对人为新渠道公司、韦韩生，新渠道公司的主体适格，韦韩生提出新渠道公司主体不适格的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。本案《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于韦韩生支付违约金1万元及退还房屋押金5000元的问题。韦韩生因不主动履行案外的其他法定债务，使涉案房屋被上林县人民法院查封，并最终导致新渠道公司在租赁期限内无法继续使用该涉案房屋，属于严重违约，故应按双方合同第七条的约定，支付违约金1万元给新渠道公司。因新渠道公司实际已无法使用并已搬离涉案房屋，新渠道公司之前支付的履约押金5000元应退还。新渠道公司要求韦韩生支付违约金1万元及退还房屋押金5000元的诉求一审法院予以支持。关于新渠道公司要求韦韩生赔偿装修费用75748元、营业损失5万元、因停业所支付的员工的待业期间生活补助3.6万元的问题，新渠道公司提出的装修费用数额，主要是依据新渠道公司自行委托北京市国宏信价格评估有限公司做出的《价格评估结论书》，但这份评估为新渠道公司单方面委托，且其中的项目包括电脑显示器、铁货架、饮水机等可移动物品，不能证明其装修损失，一审法院对该证据不予采纳，故对新渠道公司赔偿装修损失的诉求不予支持。新渠道公司获准在南宁市琅东范围内进行圆通速递的特许经营，新渠道公司除了将其工商注册登记地作为其总部的营业地址外，还在涉案房屋等十个地点设置了营业网点，而新渠道公司提供的关于其营业损失及所支付员工生活补助的证据材料，无法证实其在涉案房屋营业网点的单独营业收入，也无法证明其支付了生活补助的12名员工为涉案房屋网点的员工。因此新渠道公司要求韦韩生支付营业损失、因停业所支付的员工的待业期间生活补助的证据均不足，故一审法院对该诉求不予支持。关于新渠道公司要求韦韩生赔偿铺面转让费4.5万元的问题。韦韩生确因其违约行为导致新渠道公司无法使用涉案铺面，应根据双方合同约定承担相应的违约责任，但新渠道公司另寻门面要支付的铺面转让费不是韦韩生违约必然导致的费用，因此新渠道公司要求韦韩生赔偿铺面转让费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，一审判决如下：一、韦韩生支付新渠道公司违约金1万元；二、韦韩生退还新渠道公司房屋押金5000元；三、驳回新渠道公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3834元（新渠道公司已预交），由新渠道公司负担3000元，由韦韩生负担834元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。新渠道公司对一审认定的事实无异议，但认为一审遗漏认定新渠道公司实际产生的装修费、营业损失、员工待业补助、转让费等事实。韦韩生对一审查明的事实提出如下异议：1.一审认定2015年6月11日上林县人民法院查封了涉案商铺，新渠道公司于2015年6月25日前迁出涉案房屋是错误的。韦韩生从未收到该《公告》，新渠道公司至今仍未归还涉案商铺。2.新渠道公司注册地址不是涉案房屋地址，其与圆通公司签订的《特许经营合同》与本案无关。
对当事人二审争议的事实本院认定如下：依据本案租赁合同中对违约责任的约定，结合本案现有证据，并不足以认定新渠道公司所主张的装修费用、营业损失、员工生活补助、转让费等损失的具体数额以及是否实际产生，故新渠道公司对该部分事实提出的异议不能成立，本院不予支持（详细分析见本院认为部分）。根据新渠道公司一审期间提交的上林县人民法院于2015年6月11日发出的《查封公告》、《公告》证实，涉案房屋于2014年6月13日被登记查封，该期间任何人不得对被查封的房产有出租等处分行为，并要求韦韩生于2015年6月25日前自动迁出，逾期不搬出的，法院将依法强制执行。韦韩生亦未提供证据证实新渠道公司至今仍在使用涉案商铺。新渠道公司成立于本案租赁合同签订之前，公司注册地址不是涉案房屋与其将涉案房屋作为圆通速递业务的一个经营网点并不矛盾。故韦韩生对一审认定事实提出的异议不能成立，本院不予支持。
经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.周建明与韦韩生签订本案租赁合同并缴纳租金的行为是否属于职务行为，新渠道公司是否为本案适格主体；2.新渠道公司要求韦韩生支付违约金、退还房屋押金，赔偿装修费、营业损失、员工生活补助、商铺转让费是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，周建明与韦韩生签订本案租赁合同的时间为2013年3月15日，新渠道公司营业执照上载明的成立日期为2010年9月19日，法定代表人为周建明，本案合同签订时新渠道公司已经成立。周建明作为法定代表人对外进行的、与公司经营有关的民事法律行为，应认定为履行职务的行为，民事权利义务应由公司承担。在本案租赁合同中，明确约定了房屋的用途是用于经营圆通速递，再结合新渠道公司与圆通速递有限公司签订的《特许经营合同》，证实周建明签订本案并向韦韩生支付租金的行为，均属于履行职务行为，法定代表人履行职务不需要公司另行授权，新渠道公司是本案的合同相对人，是本案的适格主体。韦韩生主张新渠道公司并非本案适格主体没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，1.违约金及押金的问题。在本案租赁合同履行过程中，由于韦韩生的原因导致涉案房产在合同期限届满前被法院查封，新渠道公司无法继续使用涉案房屋开展正常的经营活动，于2015年6月25日前搬离了涉案房屋，韦韩生存在违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任。根据本案租赁合同第七条第1款约定，韦韩生应向新渠道公司支付违约金1万元。新渠道公司不存在违约行为，韦韩生应当向新渠道公司退还5000元押金。2.装修费的赔偿问题。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释﹥》第十二条之规定，合同期限届满后承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。新渠道公司若是在双方签订的第一份房屋租赁合同期间进行了装修，由于合同期限已届满，对装修损失不能向韦韩生主张。新渠道公司未举证证实其装修的时间，对评估报告中包含的可移动的物品现状如何亦未予以证实，故新渠道公司要求韦韩生赔偿装修费用的主张没有依据，本院不予支持。3.营业损失、员工生活补助的问题。新渠道公司提交的《增值税纳税申报表》反映的是整个新渠道公司的纳税申报状况，并不能直接证明涉案房屋所在营业点的营业收入状况，亦无法证实因本案造成的实际营业损失。新渠道公司提交的《快递公司雇佣合同》、生活补助发放表，不能直接证实该12名员工就是涉案房屋所在营业点的员工，且生活补助发放表是新渠道公司单方制作的，没有其他的转账凭证或者正规的财务工资发放手续，对该笔费用是否实际发生无法确认。故新渠道公司要求韦韩生承担前述两项费用没有事实和法律依据。4.转让费的赔偿问题。该笔费用是新渠道公司与他人之间的租赁合同关系产生的费用，与本案租赁合同关系并无直接、必然的关联性，新渠道公司要求韦韩生承赔偿该笔费用没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人韦韩生、新渠道公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元（上诉人韦韩生已预交），由上诉人韦韩生负担；二审案件受理费4401元（上诉人南宁市新渠道寄递服务有限公司已预交），由南宁市新渠道寄递服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 赵能洋