江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0524号
上诉人（原审被告）连云港登泰实业有限公司，住所地连云港经济技术开发区临港产业区242省道117号。
法定代表人许春元，董事长。
上诉人（原审被告）连云港登泰实业有限公司登泰大酒店，住所地连云港市海州区通灌南路98号。
负责人许春元，总经理。
二上诉人的共同委托代理人郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张学林。
委托代理人曹立志、金菊，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘克坚。
被上诉人（原审第三人）刘臻磊。
上诉人连云港登泰实业有限公司（以下简称登泰实业）、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店（以下简称登泰大酒店）因与被上诉人张学林、刘臻磊、刘克坚房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月29日，登泰大酒店（甲方）与刘克坚（乙方）订立登泰大酒店内部承包经营合同一份，刘臻磊为该承包合同担保人，该合同主要内容为：承包经营范围为登泰大酒店及其附属配套用房、设施、设备及各类资产；承包经营期限为十年，乙方每年向登泰大酒店交纳承包费、资产折旧费290万元；承包期间，乙方出于经营运作的需要，一楼门面房可对外出租；乙方承包经营甲方的登泰大酒店不得向外转包、分包，若乙方将酒店部分配套功能对外分包，必须征得甲方同意并办理相关手续后，乙方方可分包，否则，甲方有权追究乙方违约责任；承包期间，甲方同意乙方使用新的财务印章、合同章，乙方应负更换使用、保管财务印签章和合同章的一切责任，甲方概不承担因章印被窃、丢失等所产生的一切经济责任；一方确因无法继续履行并说明欲提前终止承包合同的原因，经友好协商达成一致意见后可签署提前终止履行的补充协议，合同可以终止，有一方不同意终止，双方应继续履行本合同等。刘克坚与刘臻磊系叔侄关系，在承包经营过程中，刘臻磊为登泰大酒店的实际经营人。合同签订后，首年的承包费和保证金以及次年的承包费均由刘臻磊交纳给登泰大酒店。2010年12月4日，刘克坚发函给登泰大酒店，告知其将解除合同。登泰大酒店复函给刘臻磊表示其行为违约，刘臻磊随后复函给登泰大酒店称，要求解除合同一事其并不知情，并非其真实意思表示，而是刘克坚所为。
2011年2月28日，刘臻磊以登泰大酒店的名义（甲方）与张学林（乙方）签订了《租赁协议》一份，双方约定，甲方有权将登泰大酒店大门南侧一楼门面茗食阁（约450平方）及一楼后楼梯口厨房（约50平方）租给乙方经营使用；租赁期限为2011年3月1日至2019年8月30日，共计8年6个月，租金为每年12万元整；合同签订之日乙方先付前4年租金48万元整给甲方，并向甲方支付保证金10万元，乙方一次性付给甲方先期装潢费用32万元整；租赁期间水电气由甲方提供，乙方按月向甲方支付水电气费用（按国家标准）；租赁期限未满，甲方不得单方解除租赁合同，否则除应退还乙方交付的所有租金并按同期银行贷款利息四倍支付利息，还要赔偿乙方装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元。2011年3月1日、5月18日，刘臻磊以登泰大酒店的名义分别出具收据给张学林，收到承包费58万元、装潢及厨房设备费用32万元。上述两笔款项，均于当日被刘臻磊所领取。张学林承租门面房以后用于经营饭店。因刘克坚致函登泰大酒店要求解除租赁房屋，致刘克坚与登泰大酒店就租赁合同履行产生纠纷。登泰大酒店遂诉至原审法院。2011年6月14日，经原审法院调解，登泰大酒店与刘克坚达成承包终止协议，该协议主要内容为：1、刘克坚于2010年12月4日单方终止《登泰大酒店内部承包经营合同》。2、刘克坚于2011年6月16日前退出登泰大酒店，返还承包使用的一切财产。3、承包金按《登泰大酒店内部承包经营合同》的标准，计收至刘克坚实际返还财产之日。4、未尽事宜，按《登泰大酒店内部承包经营合同》的约定另行处理。
以上调解协议生效后，登泰大酒店遂要求张学林返还租赁房屋，而张学林则认为其系合法租赁，拒绝返还。2011年9月6日，张学林与登泰大酒店协商不成，登泰大酒店对其采取了断水、电、气等措施。该租赁房屋现实际由登泰大酒店控制。
另查明，登泰大酒店系登泰实业的分支机构，有营业执照，但不具有独立法人资格。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按约定全面履行义务。在2010年12月4日至2011年6月13日之间，刘克坚与登泰大酒店仅对解除承包合同进行磋商，双方并未对此达成合意。原审法院确认该承包合同实际解除的时间为2011年6月14日。而根据刘克坚与登泰大酒店签订的内部承包合同，刘臻磊转租上述门面房的行为无需登泰大酒店同意。因此，刘臻磊在2011年2月28日以登泰大酒店的名义与张学林签订的将一楼门面房租赁给张学林的协议，合法有效。根据相关规定，发生诉讼时，原承包合同被依法解除的，按照承包合同的约定，承包人对其承包期间的债务应当承担责任的，应以企业为被告，企业要求按照承包合同的约定由承包人承担责任的，由企业向对方当事人承担责任，由承包人按承包合同向企业承担责任。现刘克坚已与登泰大酒店解除了承包合同，故刘臻磊实际承包经营登泰大酒店期间所产生的民事责任，应由登泰大酒店对外承担责任。刘克坚、刘臻磊再依据承包合同的约定向登泰大酒店承担责任。因此，张学林与登泰大酒店之间存在房屋租赁合同关系。张学林交纳了相应租金，租赁房屋却被收回，无法经营的相关损失，应由登泰大酒店承担。登泰大酒店系登泰实业领取营业执照的分支机构，不具有独立法人资格，依据相关法律规定，登泰大酒店不能偿还部分，由登泰实业承担补充责任。
刘克坚为承包合同的相对人，其于2011年6月14日未经刘臻磊同意，自行与连云港登泰实业有限公司登泰大酒店解除承包合同的行为，证明其实际参与了承包经营。因此，刘克坚亦应对承包期间的债务承担民事责任。刘臻磊虽然在承包合同上作为担保人，但实际上其为登泰大酒店的实际承包人，依据承包合同的约定，对其承包期间所产生的债务，应承担民事责任。本案在审理过程中，登泰大酒店将租赁房屋收回，合同实际已无法履行。张学林的各项诉求，综合认定如下：1、退还租金48万元、保证金10万元及装修费32万元，张学林与刘臻磊以登泰大酒店的名义签订的租赁协议中已约定，租赁期限未满，甲方不得单方解除租赁合同，否则除应退还乙方交付的所有租金并按同期银行贷款利息四倍支付利息，还要赔偿乙方装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元。本案中，张学林实际仅使用该房屋6个月（2011年3月1日-2011年9月6日），远未达到租赁期限约定的8年6个月。因此，对于其要求退还租金、保证金10万元及装修款的诉求，予以支持，但张学林实际已对该租赁房屋使用了6个月，这部分期间的租金、装修款及利息应当予以相应折旧和扣除，对其要求返还租金的诉求，确定应为42万元，对于要求返还装修款32万元的诉求，确定应为301176元{32万元-（32万元÷102个月×6个月）}。2、装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元，关于装潢费用一项，张学林已在第一项诉求中予以请求，此处属重复计算，不予支持。而逾期利润一项，原告并未举出确凿证据证明其营业期间的实际收入，且餐饮行业的经营具有不确定性，对其要求逾期利润的诉求，不予支持。违约金一项，在租赁协议中，双方并未明确约定，属约定不明，难以确定。对张学林的这一诉求，不予支持。原审法院遂判决：一、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店于判决生效后十日内返还张学林租金、保证金、装修款合计821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）。二、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店不能偿还部分，由连云港登泰实业有限公司承担给付责任。三、刘克坚、刘臻磊待连云港登泰实业有限公司登泰大酒店、连云港登泰实业有限公司履行完给付义务后十日内给付连云港登泰实业有限公司登泰大酒店821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）。四、驳回张学林其他诉讼请求。
上诉人登泰实业、登泰大酒店不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、判决错误。一、上诉人与刘克坚签订的承包经营合同已经于2010年12月4日终止，一审法院判决认定实际解除时间为2011年6月14日没有事实和法律依据。刘克坚于2010年12月4日已经向上诉人发函，要求提前终止承包合同，并声明：“自本人发出函件之日起，本人不再承担登泰大酒店经营的任何责任。”刘克坚作为承包经营人已经于2010年12月4日书面终止承包经营合同，上诉人对其终止行为予以认可。一审法院对刘臻磊举证的登泰大酒店的复函予以认定，该复函清楚表明刘克坚是合同相对方，且上诉人认可刘克坚于2010年12月4日终止承包经营合同的行为，同时复函要求收回房屋并追究刘克坚的违约赔偿责任，刘臻磊作为担保人应当承担连带赔偿责任。上诉人与刘克坚2011年6月4日签订的《协议书》也明确“乙方已于2010年12月4日单方终止《登泰大酒店内部承包经营合同》，”说明上诉人对于刘克坚于2010年12月4日单方终止承包经营合同的行为是认可的。2011年6月14日原连云港市新浦区法院（2011）新民调初字第0092号民事调解书也确认“刘克坚于2010年12月4日单方终止《登泰大酒店内部承包经营合同》。”这些证据均说明2010年12月4日上诉人与刘克坚签订的承包经营合同即已经终止。上诉人与刘克坚双方对于合同终止时间为2010年12月4日达成一致意见，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，2011年6月14日生效调解书只是对2010年12月4日合同终止事项予以确认，一审法院判决认定实际解除时间为2011年6月14日没有事实和法律依据。二、被上诉人刘臻磊与张学林签订《租赁协议》，将涉案房屋出租的行为属于无权处分，是无效合同。1、上诉人系与刘克坚签订《登泰大酒店内部承包经营合同》，合同相对人是刘克坚，刘臻磊只是担保人。刘臻磊举证的收条不能证明刘臻磊是合同相对方，不能当然享有合同项下的权利。因刘臻磊是担保人，刘臻磊代刘克坚交付承包费，上诉人收到刘臻磊代刘克坚交付的承包费后出具收条给刘臻磊是合情合理的。至于刘克坚是否将登泰大酒店转包给刘臻磊，刘臻磊是否是实际承包经营人，均与上诉人无关。即使刘臻磊是实际承包经营人，但他与上诉人之间没有合同关系，无权当然享有合同项下的权利，无权将涉案房屋对外出租，其擅自出租的行为属于无权处分，上诉人不予认可，根据《合同法》第48条之规定（行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。），本案应当由刘臻磊自行承担责任，与上诉人无关。2、上诉人与刘克坚签订的承包经营合同已经于2010年12月4日终止，承包经营合同终止后，无论是刘克坚还是刘臻磊均无权再行出租上诉人的财产，刘臻磊于2011年2月29日与张学林签订租赁协议完全是刘臻磊的个人行为，刘臻磊无权处分上诉人的财产，其行为也未经上诉人追认，构成无权处分，刘臻磊与张学林签订的租赁协议无效。3、上诉人与刘克坚签订的承包经营合同已明确约定：“乙方承包经营甲方的登泰大酒店不得向外转包、分包，若乙方将酒店部分配套功能对外分包，必须征得甲方同意并办理相关手续…”即使涉案房屋可以对外出租，也应当经过上诉人的同意，刘臻磊是无权擅自对外出租的。一审法院认为“第三人刘臻磊转租上述门面房的行为无需被告登泰大酒店同意”，属认定事实错误。三、被上诉人张学林明知刘臻磊没有处分权仍然与其签订《租赁协议》，应当对合同无效承担全部过错责任。一审庭审中，张学林明确表示对上诉人与刘克坚签订的《登泰大酒店内部承包经营合同》知情，且也将该承包经营合同作为证据提交，说明张学林知道登泰大酒店的承包人是刘克坚而不是刘臻磊，有权签订协议的应当是刘克坚而不是刘臻磊。同时该内部承包经营合同虽约定可以对外出租，但同时也明确约定应当征得上诉人的同意。张学林在明知刘臻磊不是合同相对人，无权处分合同项下的房屋、明知合同约定对外出租需经上诉人同意的情况下，仍与刘臻磊签订租赁协议，主观存有重大过错。一审庭审中，刘臻磊作为第三人，是最终责任的实际承担者，却“据理力争”的维护张学林的利益……这种种迹象表明张学林与刘臻磊有恶意串通、损害上诉人利益之嫌。根据《合同法》第58、59条的规定，张学林与刘臻磊对租赁协议无效应当承担全部过错责任。此外，张学林对承包经营合同的知情，说明张学林对上诉人与刘克坚之间承包经营关系是明知的，对双方之间的权利义务是明知的，对该合同约定：“因承包经营合同发生的一切经济纠纷均由承包人承担，与甲方（即登台大酒店）无关”也应当是明知的。上诉人与刘克坚之间承包经营合同的约定完全可以对抗张学林，张学林与刘臻磊之间发生的纠纷，应当由刘臻磊承担责任，无权要求上诉人承担责任。四、上诉人与被上诉人张学林不存在租赁合同关系，也没有收到张学林所称的租金48万元、保证金10万元及装潢装修费用32万元，一审判决要求上诉人返还上述款项没有依据。上诉人不认识张学林，从未与张学林签订过任何租赁合同。张学林诉争租赁协议系张学林与刘臻磊个人签订，与上诉人无关，且是无效的。刘臻磊既不是上诉人的工作人员，更不是上诉人的负责人，上诉人也从未授权刘臻磊与张学林签订租赁合同，租赁协议上盖有的登泰大酒店印章，系刘臻磊私刻的，并未得到上诉人的认可或追认，系刘臻磊的个人行为，与上诉人无关，对上诉人不发生效力，原审法院及连云港市中院生效民事判决均予以确认。所以，上诉人与张学林与刘臻磊之间不存在合同关系，张学林诉争纠纷与上诉人无关，一审法院认定张学林与上诉人之间存在租赁合同关系，属认定事实错误。被上诉人张学林诉称已经支付上诉人租金48万元、保证金10万元及装潢装修费用32万元，一直没有拿出银行的转账凭证记录，而仅凭刘臻磊出具的收款收据声称已经支付，不能证明该款项实际交付，一审法院仅凭两份收款收据即认定该笔费用实际发生没有依据。同时即使该笔款项实际发生，也是张学林直接支付给了刘臻磊，上诉人根本没有收到该笔款项，一审判决要求上诉人返还上述款项没有依据。综上请求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人张学林答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人张学林承租房屋有充分的理由相信行为人刘臻磊有权代表上诉人登泰大酒店，理由如下：2009年8月29日上诉人与刘克坚、刘臻磊签订了登泰大酒店内部承包合同，承包期限为10年，其中约定由刘克坚、刘臻磊承包登泰大酒店，合同第三条第五款明确写明承包期间承包人出于经营需要一楼门面房可以对外出租（就是本案涉及的房屋），并且该合同第5条、第18条约定，承包期间，承包人使用新的财务印鉴章和合同章。后上诉人将整个登泰大酒店交给刘臻磊实际经营。2011年2月28日，被上诉人与登泰大酒店签订了租赁协议，约定承租该一楼门面房，合同是与刘臻磊签订的，但是刘臻磊持有登泰大酒店的合同专用章，并且让被上诉人将其中的款项支付至登泰大酒店的银行账户，向被上诉人出具了带有财务专用章的收款收据，将一楼门面房交给了被上诉人实际使用经营，被上诉人有充分的理由相信刘臻磊的处分行为是职务代表行为。其行为对上诉人有效。直至4个月之后被上诉人才通知上诉人称刘臻磊无权出租该房屋，并将门面房强行停水停电，引发本案纠纷。二，上诉人的上诉观点均不能成立，本案中第三人刘臻磊和刘克坚是叔侄关系，据被上诉人了解，刘臻磊之所以不以自己的名义承包登泰大酒店是因为刘臻磊有公务员的身份，因此，其在签订承包协议之前，即2009年8月20日刘克坚就与刘臻磊的妻子陈静签订了协议书一份，明确写明只是以刘克坚的名义进行承包，刘克坚吴任何出资，不享有任何权利，也没有任何法律义务。对此，上诉人显然是明知的，在2009年8月31日和2010年5月26日上诉人的法定代表人许春元在收取刘臻磊支付的承包金而出具的收条中明确写明，收到刘臻磊和陈静承包登泰大酒店的承包费，因此，上诉人对于实际承包人和显名承包人之间的关系是明知的。上诉人在上诉状中提出的刘克坚于2010年12月4日出具的终止函件，实际承包人刘臻磊根本不知情。之后也明确表示反对，通过案件的调查可以反映出，这实际是上诉人与刘克坚之间串通的结果。2011年6月14日，原审法院出具了民事调解书，并且由上诉人申请法院强制执行，才将登泰大酒店收回，在此之前，一直是刘臻磊实际控制登泰大酒店。因此，作为被上诉人无从得知其内部之间存在的承包纠纷，早在登泰大酒店被收回的4个月之前，被上诉人就已经实际承租并使用了该房屋。因此，其内部承包纠纷不影响本案租赁合同的效力。三、刘臻磊是登泰大酒店的实际承包人，上诉人亦予以认可。上诉人在上诉状中称登泰大酒店不得转包分包，该条款指的是整个登泰大酒店，而非一楼的门面房。四、上诉方登泰大酒店实际收到了被上诉人支付的全部款项。一审庭审中，上诉人将登泰大酒店的财务凭证进行出示，明确承认了被上诉人向登泰大酒店转账支付的部分款项，又向其交付了部分现金。只不过是款项汇入登泰大酒店财务账户后，又被刘臻磊以借款的名义将该款项借出。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘克坚、刘臻磊的答辩意见同张学林。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，合同是确立民事法律关系的依据，依法成立的合同应受法律保护。现各方争议的焦点为，刘臻磊是否是登泰大酒店的实际承包人及是否有权出租涉案门面房的问题。首先，登泰大酒店的法定代表人许春元在2009年8月31日和2010年5月26日的收条中明确写明，收到刘臻磊和陈静承包登泰大酒店的承包费，故登泰大酒店明知刘臻磊系登泰大酒店的实际承包人。其次，虽然刘克坚于2010年12月4日发函给登泰大酒店，要求提前终止承包合同，登泰大酒店收函后即发函给刘臻磊表示其行为违约，随后刘臻磊复函称，其对要求解除合同一事并不知情，并非其真实意思表示，而是刘克坚所为。登泰大酒店在收到刘臻磊的明确告知后，应当尽到合同履行中的谨慎注意义务，在实际承包人刘臻磊未明确确认合同提前终止的情况下，刘臻磊有权承租登泰大酒店至第三年租期届满之日，即2011年5月26日。再次，根据2009年8月29日的《登泰大酒店内部承包经营合同》第三条第五款关于“承包期间，乙方（刘克坚）出于经营运作的需要，一楼门面房可对外出租”的约定，实际承包人刘臻磊在承包期间有权转租涉案一楼门面房且无需征得登泰大酒店的同意。最后，张学林在与刘臻磊签订租赁协议时，在租赁协议上加盖了登泰大酒店的合同专用章、并将涉案门面房实际交付张学林使用，张学林亦将租金汇入登泰大酒店的银行帐户，张学林尽到了谨慎的合同注意义务，并支付了合理对价，对此无过错，其有理由相信刘臻磊出租门面房的行为就是登泰大酒店的行为。根据相关规定，发生诉讼时，原承包合同已经期满或被依法解除，原承包人按照承包合同的约定，应对其承包期间的债务承担责任的，可以企业为被告，企业要求按照承包合同的约定由承包人承担责任的，可将原承包人列为第三人参加诉讼。由企业向对方当事人承担责任，由承包人按照承包合同向企业承担责任。故原审判决登泰大酒店向张学林承担法律责任，并在履行完毕后，刘克坚、刘臻磊再向登泰大酒店承担责任，并无不妥。综上，上诉人登泰实业、登泰大酒店的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决审判程序合法，适用法律正确，判决结果妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1680元（连云港登泰实业有限公司已预交），由上诉人连云港登泰实业有限公司和连云港登泰实业有限公司登泰大酒店均半负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 庞月侠
审 判 员 应庆国
代理审判员 陈其庆
二〇一四年十一月一日
书 记 员 韩增丽
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；