海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第602号
上诉人（原审原告）：海南金村物业管理有限公司。
法定代表人：赵蓉，董事长。
委托代理人：彭诗俊，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李伟，男，1960年2月13日出生，汉族。
上诉人金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）因与被上诉人李伟物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2013）龙民一初字第918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：金村物业公司与海口财盛大厦业主委员会分别于2008年5月20日、2010年5月20日签订了两份《物业管理委托合同书》，双方约定：海口财盛大厦业主委员会将财盛大厦委托给金村物业公司管理，并由金村物业公司为财盛大厦全体业主提供物业服务；委托管理期限自2008年5月20日至2013年5月19日；非住宅房屋由金村物业公司按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；公共设施养护费每月每平方米1元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天10‰交纳滞纳金。李伟系财盛大厦第四层A区面积共计738.84平方米的房屋业主。2007年12月，金村物业公司与李伟因物业管理纠纷向原审法院提起诉讼，在案件审理过程中，金村物业公司、李伟于2008年8月15日签订了和解协议、2009年1月9日签订了补充协议，最终明确了截至2008年7月31日，李伟应向金村物业公司支付物业管理费、公共设施维修费基金、水费、电费、停车费、排污费、广告费等共计165618.9元，并自补充协议签订7日内一次性支付拖欠费用60000元。和解协议及补充协议签订后，李伟向金村物业公司支付了60000元，金村物业公司就该案向原审法院申请撤诉，并得到原审法院准许。之后，经金村物业公司多次催告，李伟未向金村物业公司支付余款。除上述余款外，李伟亦拖欠2008年8月份至2013年12月的物业管理费82833.17元、公共设施日常养护费40636.2元。
另查明，金村物业公司、李伟于2008年8月15日签订的和解协议约定自2008年3月起，李伟继续使用自有物业或出租之前，其物业管理费按照政府规定收费标准的70%收取。
原审中金村物业公司的诉讼请求为：1、李伟向金村物业公司支付2006年9月至2008年7月拖欠的物业管理费、公共设施日常养护费、电梯费、水费、电费、排污费、广告费、停车费、违约金等共计人民币1967294.74元；2、李伟向金村物业公司支付2008年8月至2013年2月期间的物业管理费、公共设施日常养护费、滞纳金共计人民币313415.04元；3、本案诉讼费由李伟承担。
原审法院认为：金村物业公司与海口财盛大厦业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，李伟作为业主亦应受该合同约束，应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现李伟未按约支付物业费构成违约，理应承担相应的违约责任。金村物业公司要求李伟支付物业费、违约金的诉讼请求理由正当，原审法院予以支持。
根据查明的事实，李伟拖欠金村物业公司的物业费如下：一、金村物业公司、李伟于2009年1月9日签订的补充协议明确的，截至2008年7月31日，李伟拖欠物业管理费、公共设施维修费基金、水费、电费、停车费、排污费、广告费等共计165618.9元。李伟已付60000元，故仍拖欠的前述费用为105618.9元（165618.9元-60000元）；二、2008年8月至2013年2月李伟拖欠的物业管理费、公共设施养护费合计123469.37元（82833.17元＋40636.2元）。关于违约金，金村物业公司主张自逾期之日起按每日10‰交纳。原审法院以金村物业公司的实际损失为基础，兼顾物业服务合同的履行情况、根据公平原则和诚实信用原则，依法调整为按每日万分之五缴纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限李伟于本判决生效之日起十日内向金村物业公司支付2008年7月31日前的物业管理费、公共设施维修费基金、水费、电费、停车费、排污费、广告费共计105618.9元及其违约金（违约金以105618.9元为本金，自2009年1月10日至实际履行之日止，按每日万分之五为标准计算）；二、限李伟于本判决生效之日起十日内向金村物业公司支付2008年8月至2013年2月的物业管理费、公共设施养护费合计123469.37元及其违约金（违约金以每月实际拖欠的物业管理费、公共设施养护费为本金，自逾期之日起至实际履行之日止，按每日万分之五为标准计算）；三、驳回金村物业公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25046元，由金村物业公司承担15028元，李伟承担10018元。
金村物业公司上诉称：一、一审法院对本案的部分事实认定不清。
（一）一审法院对本案违约金标准的事实认定不清。1、一审法院未对《物业管理委托合同书》第二十二条约定的违约金标准作出认定，未查明《和解协议》第八条约定的违约金标准并作出认定。一审法院“经审理查明，金村物业公司与海口财盛大厦业主委员会分别于2008年5月20日、2010年5月20日签订了两份《物业管理委托合同书》，双方约定：……业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天10‰交纳滞纳金（一审判决书第3页第4-11行）”，但是，一审法院未对该违约金作出认定。2008年8月15日，金村物业公司与李伟签订《和解协议》，第八条约定：“自本合同签订三日内，即李伟一次性支付拖欠费用伍万元整（￥50000.00），余款于2008年11月30日之前一次性向金村物业公司支付。逾期支付，每逾期一天，按应支付费用的1%支付违约金”，但是，一审法院对该事实未予以查明并做出认定。2、《物业管理委托合同书》第二十二条和《和解协议》第八条关于违约金标准的约定符合相关法律规定和当事人意思自治原则，依法应得到支持和保护。《民法通则》第八十四条第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”；第八十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护”；第八十八条规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。《物业管理委托合同书》由金村物业公司与涉案小区业主委员会签订，其第二十二条约定的违约金标准对李伟具有约束力；《和解协议》第八条关于违约金标准的约定符合上述法律规定和当事人意思自治原则，依法应得到支持和保护。3、一审法院非法调整违约金标准，严重损害了金村物业公司的合法权益。一审法院认为：“关于违约金，金村物业公司主张自逾期之日起按每日10‰交纳，本院以金村物业公司的实际损失为基础，兼顾物业服务合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，依法调整为按每日万分之五缴纳（见一审判决书第4页倒数第2行至第5页第2行）”。一审法院的认定缺乏事实依据和法律依据。国务院颁发的《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：“……物业服务企业可以按照物业服务合同约定收取违约金”。《物业管理委托合同书》由金村物业公司与财盛大厦业主委员会签订，李伟应当依据《物业管理条例》第四十二条、第六十八条，《合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理委托合同书》第二十二条的约定，向金村物业公司交纳物业服务费用；逾期交纳，应当按照合同约定的违约金标准交纳违约金。《和解协议》是金村物业公司为了解决欠费与李伟达成的和解。为了解决李伟的长期欠费，金村物业公司做出了一系列让步，免除了李伟应当支付的滞纳金。双方在《和解协议》中约定违约金标准，是为了保证协议的履行。李伟未履行《和解协议》，应按照《和解协议》第八条约定的违约金标准承担违约责任。一审法院无视上述法律规定和合同约定，非法调整违约金标准，该认定不仅缺乏事实依据和法律依据，而且违反了公平原则和诚实信用原则，严重损害了金村物业公司的合法权益，依法应予以纠正。
（二）一审法院对物业管理的收费标准认定不清。一审法院查明：“金村物业公司、李伟于2008年8月15日签订的和解协议约定自2008年3月起，李伟继续使用自有物业或出租之前，其物业管理费按照政府规定收费标准的70%收取（见一审判决书第4页第3-5行）”。金村物业公司与李伟在《和解协议》中的上述约定，符合政府当时的规定。海南省发展与改革厅、海南省建设厅琼发改收费（2006）1052号《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条第二款规定：“经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收”。但是，一审法院忽视了金村物业公司与李伟在《补充协议》中的约定，忽视了相关法规规定和政府收费标准的变化，从而作出片面的理解和错误的认定。一审法院忽视了下列事实：1、2009年1月9日，李伟与金村物业公司在《补充协议》第四条约定：“乙方（即李伟）委托甲方（即金村物业公司）将海口市龙华路17号财盛大厦四层物业出租，所欠费用余额，从租金中扣减。乙方物业未能出租期间的费用，按照海南省物业管理相关规定办理”。《补充协议》第四条对《和解协议》第六条进行了修正。即：如果海南省的物业管理规定没有变化，李伟的物业未能出租期间的物业管理费，仍按照《和解协议》第六条约定的70%的标准收取；如果海南省的物业管理规定发生变化，李伟的物业未能出租期间的物业管理费，将按照新的规定执行。一审法院查明的只是部分事实，不能以此作为认定案件全部事实的依据。2、2011年1月1日施行的《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款规定：“物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳”。该条例颁布之后，海南省物价局和海南省住房和城乡建设厅发布的《海南省物业服务收费管理办法》（琼价费管（2011）154号）第三十一条明确规定：“原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发﹤海南省物业服务收费管理办法﹥的通知》（琼发改收费（2006）1052号）同时废止”，法规的强制性规定改变了政府之前制定的收费标准。因此，自2011年1月1日起，李伟应当按照《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款的规定，全额缴纳物业服务费用。一审法院仅仅以《和解协议》第六条约定的标准作为李伟计算欠费的依据，严重损害了金村物业公司的合法权益，有违司法公正。
（三）一审法院对李伟拖欠的物业费本金以及违约金计算标准的事实认定不清。1、一审法院对李伟2008年7月31日之前拖欠物业费的本金以及违约金计算标准的事实认定不清。一审法院判决：“限被告李伟于本判决生效之日内向原告金村物业公司支付2008年7月31日前的物业管理费、公共设施维修费基金、水费、电费、停车费、排污费、广告费共计105618.9元及其违约金（违约金以105618.9元为本金，自2009年1月10日至实际履行之日止，按每日万分之五为标准计算）（见一审判决书第5页第7-11行）。一审法院的判决与事实不符，确定的物业管理等费用的本金及违约金计算标准缺乏事实依据和法律依据。2008年8月15日，金村物业公司与李伟在《和解协议》第五条确认李伟拖欠的物业管理费等共计184021元；第八条约定：“自本合同签订三日内，乙方一次性支付拖欠费用伍万元整，余款于2008年11月30日之前一次性向甲方支付。逾期支付，每逾期一天，按应支付费用的1%支付违约金”。签约之后，李伟分文未付，已构成违约。按照《物业管理委托合同书》第二十二条、《和解协议》第八条的约定，李伟的违约金应以1%为标准，以184021元为本金，自2008年8月18日计算违约金至2009年1月9日。2009年1月9日，金村物业公司与李伟签订《补充协议》，将李伟截止2008年7月31日拖欠的184021元优惠至165618.9元。李伟依约支付了6万元，余款105618.9元一直未付。按照《物业管理委托合同书》第二十二条、《和解协议》第八条的约定，李伟的违约金应以1%为标准，以105618.9元为本金，自2009年1月10日计算违约金至李伟实际履行之日止。2、一审法院对李伟2008年8月至2013年2月拖欠物业费的本金及违约金计算标准的事实认定不清。一审法院认定：“2008年8月至2013年2月李伟拖欠的物业管理费、公共设施养护费合计123469.37元（82833.17＋40636.2元）（见一审判决书第4页倒数第3-2行）”；判决“限被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告金村物业公司支付2008年8月至2013年2月的物业管理费、公共设施养护费合计123469.37元及其违约金（违约金以每月实际拖欠的物业管理费、公共设施养护费为本金，自逾期之日起至实际履行之日止，按每日万分之五为标准计算）（见一审判决书第5页第12-16行）”。一审法院的认定和判决与事实不符，确定的违约金计算标准缺乏事实依据和法律依据。金村物业公司向一审法院提交的证据八详细陈述了主张物业管理等费用和违约金的计算依据和计算标准。依据李伟的房产面积，物业管理费、公共设施养护费交纳标准，以及金村物业公司与李伟在《和解协议》第六条的约定，李伟自2008年8月至2010年12月应当交纳的物业管理费（按70%计算）为59993.81元。依据《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款的规定和《补充协议》第四条的约定，自2011年1月1日起，李伟发生的物业管理费用应全额交纳。李伟自2011年1月1日至2013年2月应当交纳的物业管理费为76839.36元。依据《物业管理委托合同书》第二十二条的规定、《收费许可证》列明的收费项目和一审法院查明的事实，物业服务费和公共设施养护费是两个完全不同的收费项目。因此，公共设施养护费不应适用《和解协议》第六条的约定。李伟自2008年8月至2013年2月应当全额交纳公共设施养护费40636.20元。综上，李伟自2008年8月至2013年2月应当交纳的物业管理费和公共设施养护费共计人民币177469.37元。依据《物业管理委托合同书》第二十二条、《和解协议》第八条的约定，李伟在此期间的违约金应以1%为标准，以177469.37元为本金，自2008年8月1日计算违约金至李伟实际履行之日止。一审法院以123469.37元为本金，按每日万分之五计算违约金缺乏事实依据和法律依据。
二、一审法院判决适用法律错误。
金村物业公司在一审主张的各项权利，完全符合《民法通则》第八十四条第二款、第八十五条、第八十八条，《物业管理条例》第四十二条，《合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款、第六十八条的规定和《物业管理委托合同书》第二十二条、《和解协议》第八条的约定。但是，一审法院却错误的适用法律，并做出错误的判决。综上所述，一审法院对本案部分事实认定不清，适用法律错误，请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第918号民事判决书；2、支持金村物业公司在一审提出的各项诉讼请求；3、判令李伟承担本案的诉讼费用。
李伟未作答辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：金村物业公司与海口财盛大厦业主委员会签订的物业管理服务合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定为有效合同正确，本院予以确认。李伟作为海口财盛大厦的业主享有该合同的权利，同时亦应履行该合同的义务，即应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。李伟未依约交纳物业费服务费已构成违约，应承担交纳物业服务费的民事责任并承担相应的违约责任。金村物业公司诉请李伟支付物业费、违约金有合同依据和事实依据。原审法院予以支持正确。金村物业公司与李伟于2009年1月9日签订的《补充协议》明确约定，截至2008年7月31日，李伟拖欠物业管理费、公共设施维修费基金、水费、电费、停车费、排污费、广告费等共计165618.9元，李伟已支付60000元给金村物业公司，仍拖欠金村物业公司前述费用为105618.9元（165618.9元-60000元）。金村物业公司与李伟于2008年8月15日签订的和解协议约定，自2008年3月起，李伟继续使用自有物业或出租之前，其物业管理费按照政府规定收费标准的70%收取，原判据此计算出自2008年8月至2013年2月止李伟拖欠金村物业公司的物业管理费、公共设施养护费合计123469.37元（82833.17元＋40636.2元）。金村物业公司上诉称一审法院仅仅以《和解协议》第六条约定的标准作为李伟计算欠费的依据，严重损害了其的合法权益，忽视了相关法规规定和政府收费标准的变化，从而作出片面的理解和错误的认定，《补充协议》第四条对《和解协议》第六条进行了修正，李伟应当按照《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款的规定，全额缴纳物业服务费用。经审查，金村物业公司与李伟的该约定是双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规、地方法规的规定，《补充协议》第四条对《和解协议》第六条并未进行实质的修改，原判依据双方的该约定计算物业服务费并无不当。关于违约金标准问题，原审法院以金村物业公司的实际损失为基础，兼顾物业服务合同的履行情况、根据公平原则和诚实信用原则，调整为按每日万分之五支付违约金。金村物业公司上诉称一审法院非法调整违约金标准，缺乏事实依据和法律依据，违反了公平原则和诚实信用原则，严重损害了金村物业公司的合法权益，李伟应按照《和解协议》约定的违约金标准承担违约责任。经审查，金村物业公司与海口财盛大厦业主委员会签订的物业管理服务合同及金村物业公司与李伟签订的《和解协议》均约定业主逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应支付费用的每日1%元支付违约金（滞纳金），本院认为，我国设定违约金制度是以补偿实际损失为主，惩罚为辅，本案李伟拖欠金村物业公司的物业管理费造成金村物业公司的实际损失为利息损失，而双方约定该违约金的比例确实明显过高，原审法院综合考虑实际情况将违约金标准调整为按每日万分之五支付违约金并无不当。综上，金村物业公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25046元，由金村物业公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉臣
审 判 员 谭晓梅
代理审判员 周慧娟
二〇一四年六月二十日
书 记 员 郑珊珊