上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14330号
上诉人（原审原告、反诉被告）：魏军，男，1972年12月5日出生，汉族，户籍地四川省绵阳市涪城区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：顾文珉，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐昀，女，1974年8月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：张玉，上海小城（苏州）律师事务所律师。
上诉人魏军因与被上诉人徐昀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏军及其委托诉讼代理人顾文珉，被上诉人徐昀的委托诉讼代理人张玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
魏军上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实调查情节。双方商铺租赁合同第五条约定，甲方在本合同签订3日内必须向乙方提供商铺产权归属的证明文件，正是被上诉人做出了该承诺，上诉人才同意签署合同。二、基于上海市商品房预售合同上诉人能否办出营业执照并非本案的关键。上诉人去工商机关和代理办理营业执照的中介机构了解过，办理营业执照和环评审批等手续确实需要房产证原件及复印件，而并不了解没有房产证也能办理营业执照的文件。即便如此，上诉人也没有必要非要租赁被上诉人的商铺去承担本来不需要承担的繁琐办照手续。三、上诉人解除商铺租赁合同毫无恶意，更无违约，一审法院对此定性有误，导致错误判决。四、一审法院对于违约金的判定无法律依据，无合同依据。
徐昀辩称，一审中上诉人没有提交任何证据证明双方曾对于产权归属证明文件仅是房产权证做过明确、具体界定。上诉人在承租系争房屋前已经向房屋中介了解过房屋状况。故不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
魏军向一审法院起诉请求：1.解除魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》；2.徐昀返还魏军已支付的押金人民币（币种下同）255,000元；3.徐昀偿付魏军因徐昀违约过错导致的损失65,000元。一审诉讼过程中，魏军认为其已于2017年1月3日正式提出解除合同及索赔要求，故明确上述第1项诉讼请求为确认魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月3日解除。
徐昀向一审法院提出反诉请求：1.确认魏军解除与徐昀所签订的《商铺租赁合同》为违约解除；2.魏军承担因违约解除《商铺租赁合同》而应承担的违约金510,000元。一审诉讼过程中，徐昀撤回上述第1项要求确认魏军解除与徐昀所签订的《商铺租赁合同》为违约解除的反诉请求。
一审法院认定事实：2015年11月11日，徐昀（作为买方，签约乙方）与案外人上海A有限公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX街XX中心XX号XX层XX室房屋（以下简称涉案房屋），甲方承诺在2016年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
2016年11月18日，因魏军欲租赁涉案房屋，案外人李某作为徐昀的联系人以拍照方式通过微信向魏军发送了涉案房屋《上海市商品房预售合同》中的部分内容。
2016年11月27日，魏军（作为承租方，签约乙方）与徐昀（作为出租方，签约甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方同意将坐落于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX街XX中心XX号XX层XX室出租给乙方经营青花椒砂锅鱼，未经甲方同意不得经营其他项目；双方商定房屋租期为5年，自2017年2月1日至2022年1月31日止；第一、二年租金1,020,000元，第三年租金1,071,000元，第四年租金1,124,550元，第五年租金1,180,777元，租金付一月押三月，每月1号前支付，到期没有全额付清租金，乙方必须另交差额部分的滞纳金每天按年租金的千分之一支付给甲方，直到全部付清，全年晚交累计14天，甲方有权终止租赁合同并追究违约责任及没收全额押金；乙方在本合同签订时向甲方投交营业执照、身份证明、税务登记证等资料；甲方在本合同签订3日内必须向乙方提供商铺产权归属的证明文件，同时甲方还需在乙方办理营业手续的过程中提供必要的材料文件；未经甲方同意乙方不得更改房屋的内外部结构，乙方如需装修或改变房屋配套设施须由甲方书面同意；乙方需交押金255,000元，不计利息，房屋到期时，水电费、钥匙、房屋结构等验收合格后，十五日内凭收据无息退还押金，乙方过期交房、在租赁期内中途终止或违约租赁，乙方将向甲方赔偿全额押金两倍的违约金。
上述合同签订后，徐昀向魏军交付了涉案房屋。
2016年12月5日，魏军与案外人上海B有限公司就涉案房屋的室内装饰设计签订了《上海市室内设计委托合同》。
2016年12月20日，上海市工商行政管理局同意预先核准魏军作为投资人之一出资，住所设在上海市的企业名称为XX有限公司。
2016年12月29日，案外人李某向魏军发送微信称：“魏先生：产证办好了”。
2016年12月30日，魏军向徐昀及案外人李某发送《函告》1份，载明：根据双方于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》第五条之约定，徐昀应于合同签订之日起三日内将房产证明给魏军，但截止今日已超出期限30日徐昀仍未履行合同约定，现正式告知，从即日起三日内徐昀必须将真实有效的房产证复印件给予魏军，若逾期不能给予，则魏军要求立即解除双方签订的《商铺租赁合同》，并返还全额租赁押金，同时保留采取进一步相关措施的权利。
同日，案外人李某通过微信回复魏军称：“魏先生，产权证明我11月发过预售合同给你，你需要复印件我再提供给你”，并再次以拍照方式通过微信向魏军发送了涉案房屋的《上海市商品房预售合同》。
2017年1月3日，魏军向徐昀及案外人李某发送短信称，根据2016年12月30日魏军发给徐昀的函告（同时通过微信及短信将函告通知），截止今日已超出函告最后期限，徐昀已构成事实合同违约，现正式告知魏军对此事的解决态度及几点诉求，一、希望能够和平快速的解决此事；二、从即日起魏军要求立即解除2016年11月27日双方签订的《商铺租赁合同》；三、全额返还租赁押金255,000元，如若能够以和平的方式快速解决此事，魏军前期投入的65,000元损失由其自行承担，同时放弃采取进一步相关措施的权利，反之如若采取司法途径解决，魏军必会追索全部损失及要求与之相关的全部利益诉求，上述通知请务必在三日内给予回复意见。
同日，徐昀收到上述《函告》和短信，并向魏军发送《关于继续履行通知》1份，告知其双方签订的《商铺租赁合同》已生效，且双方已开始履行，魏军依据《商铺租赁合同》第五条解除双方合约的理由不充分，徐昀于11月18日就已将该商铺产权归属的证明文件通过微信的方式发送至魏军的微信号核查，在《商铺租赁合同》签署后，徐昀又再次以微信的方式发送至魏军的微信号，徐昀已按照合约的约定全部履行了合同义务，就魏军于2016年12月30日、2017年1月3日连续两次发函要求单方解除《商铺租赁合同》的行为，徐昀正式通知魏军：1、双方签订《商铺租赁合同》是双方真实的意思表达，该合同已生效，并对合同双方具备约束力；2、希望魏军按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，全面履行合同义务；3、如魏军在本合同履行过程中，仍坚持单方解除合约，该行为已构成违约，徐昀保留进一步法律追诉权利。
2017年1月10日，徐昀取得涉案房屋的《不动产权证书》。
2017年1月18日，魏军将涉案房屋钥匙通过快递方式交还给了徐昀，徐昀确认于2017年1月19日收到了涉案房屋的钥匙。
2017年2月23日，魏军以诉称之理由诉至一审法院。
一审另查明，魏军向徐昀分别于2016年11月19日转账50,000元、于2016年11月21日转账35,000元、于2016年11月28日转账170,000元,共计支付了押金255,000元。
一审还查明，上海市闵行区人民政府于2016年8月8日发布的《闵行区人民政府关于印发的通知》（闵府发[2016]49号文件）第八条规定：企业办理住所登记时使用自有房屋的应当提交房屋产权证，租赁他人房屋的应当提交房屋产权证和租赁协议，提供经备案的非居住用房租赁合同，可以免于提交房屋产权证，企业使用的住所无法提交房屋产权证的，可以提交以下相关证明材料：…（九）已竣工未取得产权证的房屋，是单位或个人购买的商品房，提交商品房预售许可证、商品房预售合同或者商品房出售合同、预售商品房屋交接书或者付款凭证、建筑工程竣工验收备案证书及房屋用途证明文件…。
一审法院认为，魏军与徐昀签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。本案的争议焦点为：一、魏军是否有权解除《商铺租赁合同》；二、《商铺租赁合同》解除的后果及责任承担。
针对争议焦点一，虽然双方在《商铺租赁合同》中约定了徐昀在合同签订后3日内必须向魏军提供商铺产权归属的证明文件，同时还需在魏军办理营业手续的过程中提供必要的材料文件，但双方并未在合同中明确该产权归属的证明文件仅系涉案房屋的房地产权证，而徐昀已在签订合同前向魏军出示了涉案房屋的《上海市商品房预售合同》，魏军理应知道涉案房屋的产权情况，且企业办理住所登记时使用的住所无法提交房屋产权证的，也可以提交商品房预售许可证、商品房预售合同等其他相关证明文件，本案中，魏军既未提供其无法办理营业执照的相关材料以证明涉案《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，亦未提供证据证明双方曾对于《商铺租赁合同》中“产权归属的证明文件”做过明确具体的界定，且无证据证明徐昀提供的预售合同对于魏军的实际经营活动构成实质的损害，故魏军以徐昀未能提供涉案房屋产权证致其无法办理营业执照为由要求解除合同，缺乏合同依据，也不符合法定的解除条件，现魏军在无权依据诉称之理由行使解除权的情况下，通过邮寄房屋钥匙的方式向徐昀作出明确不再履行合同主要义务的意思表示，导致双方的《商铺租赁合同》已无法实际履行，显然违背了租赁合同的合同目的，故魏军的行为构成违约，鉴于徐昀确认其已于2017年1月19日收到了涉案房屋的钥匙，故双方的《商铺租赁合同》应于2017年1月19日解除。
针对争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方在《商铺租赁合同》中的约定，徐昀有权没收全额押金的条件仅为魏军逾期支付租金导致合同终止，故涉案《商铺租赁合同》解除后，徐昀应向魏军返还押金。同时，双方在《商铺租赁合同》中还约定，魏军过期交房、在租赁期内中途终止或违约租赁，将向徐昀赔偿全额押金两倍的违约金，虽然魏军认为双方在租赁期限还未正式开始前就已解除了合同，故不存在上述约定支付违约金的情形，但从双方合同履行的情况来看，虽然双方约定的租赁期限自2017年2月1日开始，但徐昀于2016年11月27日签订合同后就已将涉案房屋交付给魏军，魏军自接收房屋之日起，即获得了对涉案房屋的使用权，且其也已按照合同约定交付了押金并在接收房屋后进行开业的准备工作，故双方的合同实际已经开始履行，虽然双方约定的租期及租金起算时间晚于魏军实际接收房屋的时间，但是结合商铺租赁的特点，较多商业惯例中，出租人愿意给予承租人一定期限的装修期，且出租人同意在装修期内不收取承租人租金，故徐昀在交付租赁房屋之后，即转移了涉案房屋的占有、使用的权利，即使徐昀在装修期内不收取魏军相应的租金，但这并不影响租赁期的开始日期从魏军实际接收租赁物开始起算的客观事实。现由于魏军在接收租赁房屋之后，以不能办理营业执照为由不再租赁涉案房屋，导致双方的合同解除，故魏军理应承担相应的违约责任。但考虑到魏军实际违约行为给徐昀所造成的实际损失，且魏军不认可违约金的计算依据可视为对违约金计算标准提出异议，一审法院根据魏军的违约行为及过错程度，对于徐昀主张的违约金予以调整，酌定由魏军向徐昀支付违约金170,000元。由于涉案《商铺租赁合同》的解除系由于魏军的违约行为导致，故魏军要求徐昀偿付损失之诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年9月29日作出判决：一、魏军与徐昀就位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX街XX中心XX号XX层XX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年1月19日解除；二、徐昀于判决生效之日起十日内返还魏军押金255,000元；三、魏军于判决生效之日起十日内支付徐昀违约金170,000元；四、驳回魏军的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,050元，由魏军负担619.53元，徐昀负担2,430.47元，反诉案件受理费减半收取计4,450元，由魏军负担1,483.33元，徐昀负担2,966.67元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被上诉人将系争商铺交付上诉人，合同已实际履行。嗣后，上诉人以被上诉人未依约提供系争商铺产权归属证明文件为由要求解除合同，并将系争商铺钥匙邮寄归还被上诉人。一审法院根据查明事实，确认系争合同于2017年1月19日解除，于法有据，本院予以认同。
本案二审的争议焦点在于，上诉人解除合同的行为是否构成违约，是否应按照合同约定支付被上诉人违约金。上诉人主张被上诉人未按照合同约定提供系争商铺产权归属证明文件，上诉人继续履行合同的风险很大，故有权解除合同。对此，本院认为，其一，如上诉人所述，上诉人在租赁系争商铺前即已向有关部门和机构咨询办理相关证照所需材料，被上诉人亦在签约前告知上诉人系争房屋尚未取得产权证书。在此情况下，上诉人对房屋产权状况及可能带来的风险应有所了解和预判，然双方在签订系争合同时仍未明确约定需提供商铺产权证书，而是“商铺产权归属证明文件”。故上诉人关于合同约定“商铺产权归属证明文件”即商铺产权证书的主张缺乏证据支持，本院不予采信。其二，从一审法院从相关部门调取的文件来看，系争商铺未取得产权证书并不影响上诉人办理相关营业手续。上诉人称继续履行合同风险很大，然始终未提供证据证明继续履行合同有何“风险”，或者被上诉人暂时不提供商铺产权证书对其经营有何实质损害。其三，双方约定系争商铺租期起始于2017年2月1日，亦即上诉人提出解除合同时尚处于免租期内。在被上诉人已经明确产证已办出，完全可以在租期正式开始前提供产权证书的情况下，上诉人仍执意解除合同，实有违诚信。故上诉人单方解除合同的行为无法律和合同依据，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院结合上诉人违约行为、过错程度和被上诉人实际损失情况，酌定上诉人向被上诉人支付违约金170,000元，较为合理，本院予以认同。鉴于上诉人违约导致系争合同解除，其要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。一审法院对此已做详细阐述，本院予以认同，不再赘述。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,825元，由上诉人魏军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
审 判 员 娄永
二〇一八年一月三十日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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