广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初3003号
原告（反诉被告）东莞市冠宇木业有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇槎滘村。
法定代表人梁国培，总经理。
委托代理人吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市道滘湘兰卡板厂，住所地：广东省东莞市道滘镇昌平村（昌平水闸旁）。
经营者李学标。
被告（反诉原告）李学标，男，1967年9月26日出生，汉族，住广东省东莞市，。
两被告的共同委托代理人周长城，广东泰旭律师事务所律师。
原告（反诉被告）东莞市冠宇木业有限公司（以下简称冠宇公司）诉被告（反诉原告）东莞市道滘湘兰卡板厂（以下简称湘兰卡板厂）、李学标租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员陈静适用简易程序，分别于2016年3月7日、3月28日、4月15日公开开庭进行了审理。原告冠宇公司的委托代理人吕文亮，被告湘兰卡板厂的经营者李学标、被告李学标、两被告的共同委托代理人周长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冠宇公司诉称，其与湘兰卡板厂于2011年10月24日签订了《工厂设施租用合同》，约定湘兰卡板厂租用冠宇公司的堆木场、地锯车间，月租金为57000元，合同约定“每月5日前交清当月租金，如果湘兰卡板厂逾期交付租金，则每逾期一日须按本合同约定的月租金的1%支付违约金”，至今，湘兰卡板厂共拖欠多个月的租金未缴纳。冠宇公司多次催促，湘兰卡板厂和李学标仍分文未付，李学标作为湘兰卡板厂的经营者，应连带支付案涉租金。为维护自身合法权益，原告冠宇公司依法起诉，请求判令：一、被告湘兰卡板厂、李学标连带向原告冠宇公司支付2016年1月26日前12个月的租金684000元及违约金600000元；二、若案涉《�厂设施租用合同》被认定为无效，则被告湘兰卡板厂、李学标连带向原告冠宇公司支付房屋使用费684000元及相应的利息（以684000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告湘兰卡板厂、李学标连带承担。
2016年3月7日，冠宇公司将其诉讼请求变更为请求判令：一、被告湘兰卡板厂、李学标连带向原告冠宇公司支付2014年8月1日至2016年1月31日期间的租金1026000元及违约金258000元；二、若案涉《工厂设施租用合同》被认定为无效，则被告湘兰卡板厂、李学标连带向原告冠宇公司支付2014年8月1日至2016年1月31日期间的房屋使用费1026000元及利息（以1026000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2014年9月1日起分段计算至实际清偿之日止，即当月的使用费从次月1日起计算）；三、本案的诉讼费用全部由被告湘兰卡板厂、李学标负担。
被告湘兰卡板厂、李学标辩称，冠宇公司的诉请没有事实依据，且其诉请的租金已经超过了一年的诉讼时效；湘兰卡板厂、李学标没有向冠宇公司缴纳租金，是因为冠宇公司没有履行案涉《工厂设施租用合同》第五条约定的保底加工量30000立方米/年，冠宇公司没有履行合同义务在先，湘兰卡板厂、李学标拖欠租金的行为也是有合理的抗辩理由的。
被告湘兰卡板厂、李学标提起反诉称，湘兰卡板厂、李学标与冠宇公司签订案涉《工厂设施租用合同》之日，湘兰卡板厂、李学标向冠宇公司交纳了110000元的保证金，现冠宇公司应将上述保证金退还给湘兰卡板厂、李学标。综上，请求法院判令：一、原告冠宇公司向被告湘兰卡板厂、李学标返还保证金110000元；二、本案的诉讼费用全部由原告冠宇公司承担。
原告冠宇公司对被告湘兰卡板厂、李学标的反诉辩称，如果案涉《工厂设施租用合同》有效，冠宇公司不同意退还保证金；如《工厂设施租用合同》无效，冠宇公司同意向湘兰卡板厂、李学标退还110000元保证金，但冠宇公司应退的保证金应在湘兰卡板厂、李学标应付的使用费中抵扣。
经审理查明，2011年10月24日，冠宇公司作为出租方，与承租方湘兰卡板厂签订一份《工厂设施租用合同》，合同约定：1、湘兰卡板厂因生产需要，租用冠宇公司的堆木场6000平方米、地锯车间1800平方米等工厂设施作生产加工用途；2、租用的期限为5年，租期从2011年11月1日起至2016年10月31日；3、该工厂设施每月租金总额为57000元（不含税），湘兰卡板厂应在每月5日前交清当月租金，逾期交付须按1%/日向冠宇公司计付违约金，当月20日仍未依约交付租金的，视为湘兰卡板厂违约，冠宇公司可单方面取消合同并没收湘兰卡板厂的全额保证金；4、在本合同签订之日，湘兰卡板厂需要向冠宇公司支付首月租金57000元、交付110000元作为履约保证金；5、冠宇公司保证每年30000立方米原材或板材供湘兰卡板厂加工，湘兰卡板厂需无条件配合冠宇公司进行加工，加工费用按照市场平均价格计算；6、租赁期间，若冠宇公司违反该合同约定的，冠宇公司将赔偿两个月租金给湘兰卡板厂作为违约金；7、因不可抗力原因造成本合同无法履行或部分不能履行，冠宇公司与湘兰卡板厂互免承担责任，并应终止合同或变更相应条款。
2012年3月11日，冠宇公司与湘兰卡板厂签订一份《加工协议书》，约定湘兰卡板厂为冠宇公司提供保管仓储、原木开鎅、边角余料处理等服务，其他条款约定如下：1、冠宇公司提供所有的原材料，加工量每年�须不低于30000立方米，否则年终结算以保底加工量进行加工费差额补偿；2、据以计算加工费的加工量以湘兰卡板厂的鎅木标准计算，加工单价为50元/立方米，此价格不含税；3、加工费的结算方式为月结30天；4、任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全改造的理由，在取得双方同意后，允许延期履行、部分履行或不履行合同，双方对此互不提出赔偿责任。
2015年11月5日，因穗莞深城际轨道交通项目建设需要，东莞市××镇人民政府与冠宇公司签订一份《穗莞深城际轨道交通中堂段土地房屋征收补偿协议》，协议约定征收冠宇公司位于东莞市××镇槎滘工业园的土地房屋等建（构）筑物，被征收的土地面积为40000平方米（60亩），补偿协议签订后，东莞市××镇人民政府于15个工作日内将征收补偿款的80%支付给冠宇�司，冠宇公司收到补偿款后于30日内将征收范围内的设施搬迁完毕，并把土地房屋完好交给东莞市××镇人民政府。
冠宇公司主张，案涉租赁物位于东莞市××镇槎滘元洲工业区华龙面业旁边，没有门牌号，××平方米、地锯车间1800平方米等工厂设施，包括土地与地上的简易建筑物；案涉租赁物所在的土地是冠宇公司于2008年12月22日与东莞市××镇资产经营管理有限公司签订《土地转让合同书》后受让而来的，案涉的工厂设施、土地与地上的简易建筑物没有土地证、房产证及建设工程规划许可证，但是有用地规划证明，属于工业用地。对此，冠宇公司提供了签订日期为2008年12月22日的《土地转让合同书》、东莞市××镇规划管理所于2007年7月17日出具的《证明》（复印件）、东莞市中堂资产经营管理有限公司2011年9月1日出具的《证明》（复印件）佐证。
�宇公司还主张，自双方签订案涉《工厂设施租用合同》之日起，湘兰卡板厂一直使用案涉租赁物，至今湘兰卡板厂还没有搬走案涉租赁物上其所有的机器；2015年6月前，湘兰卡板厂一直在案涉租赁物上断断续续地进行生产活动，因为涉及案涉租赁物被政府征收的问题，所以生产量有所减少；2015年9月，湘兰卡板厂留有1、2个工人在案涉租赁物上看管其机器，但2015年9月后，湘兰卡板厂未再安排人员留在案涉租赁物上了，对上述情况冠宇公司没有书面证据可以证实；湘兰卡板厂的机器一直堆放在案涉租赁物里，导致冠宇公司无法使用案涉租赁物，亦阻碍了政府对案涉土地的征收，故冠宇公司起诉要求湘兰卡板厂支付相应的使用费；至于现在湘兰卡板厂的机器被安置在哪里，冠宇公司也不清楚，应该是在原先的场地内集中堆放。
湘兰卡板厂主张，其自双方签订�涉《工厂设施租用合同》之日起，湘兰卡板厂一直使用案涉租赁物至2015年10月，2015年10月后，湘兰卡板厂已把所有员工撤走，但由于冠宇公司未将征收的机器补偿款支付给湘兰卡板厂，故湘兰卡板厂一直都没有将其机器搬走，现在湘兰卡板厂的机器集中堆放在案涉租赁物内，是冠宇公司在没有经过湘兰卡板厂同意的情况下擅自将机器集中堆放的。
2016年4月15日的庭审中，湘兰卡板厂向本院提交一份《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金》对账表，主张该对账表是冠宇公司与湘兰卡板厂于2015年10月28日对2013年10月～2015年7月的费用结算，由冠宇公司制作后交给湘兰卡板厂核对，湘兰卡板厂经核对后也对该对账表的数额予以确认，该对账表是双方生意往来、经济关系的结算�包括了本案冠宇公司诉请的场地使用费，但是不包括湘兰卡板厂在（2016）粤1971民初633号案件中诉请的加工费差额，双方一直都是用互相抵扣的方式进行结算的。
《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金》对账表记载的对账项目包括加工费、货款、发票税点款、租金（地锯费用）、水电费、叉车费等费用，自2015年起，租金项目的金额大多少于《工厂设施租用合同》约定的租金标准，还有某些月份的租金项目并未在对账表上记载，对账表小结一列记载“截止到7月费用，湘兰卡板厂尚欠冠宇公司费用26702.9元”。湘兰卡板厂据此主张其仅欠冠宇公司租金26702.9元。
冠宇公司主张，确认《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金》对账表的真实性，双方确实就2013年10月～2015年7月期间双方的所有应收应付账款进行过对账；对账表上的项目包括了冠宇公司应付给湘兰卡板厂的加工费、湘兰卡板厂应该支付给冠宇公司的租金、双方在《加工协议书》中约定的加工费差额及其他杂费，对账后双方均确认了截至2015年7月湘兰卡板厂仍欠冠宇公司费用26702.9元；之所以该对账表有部分月份的租金项目金额较少，是因为双方已将《加工协议书》中约定的加工费差额与租金进行相互抵扣；若湘兰卡板厂坚持在另案中主张加工费差额，则冠宇公司主张要求湘兰卡板厂支付相应的租金，若湘兰卡板厂在另案中不再要求冠宇公司支付加工费差额，则冠宇公司同意按照该对账表的结算金额结算。
湘兰卡板厂对《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金》对账表中租金项目金额的计算表示不清楚，其还主张，每个月冠宇公司都是直接通知湘兰卡板厂其应缴费用的金额，湘兰卡板厂也是没有计算的，即使确实存在租金减免，也是冠宇公司基于湘兰卡板厂的成本上涨而减免的，湘兰卡板厂在另案中诉请的加工费差额明显高于租金的金额，湘兰卡板厂也不可能同意进行相互抵扣。
关于湘兰卡板厂向冠宇公司支付过多少租金的问题。冠宇公司提交了其制作的《湘兰租金明细》统计表佐证，该统计表记载了2014年8月～2015年12月期间，湘兰卡板厂只支付了111000元的租金，其余均未支付。湘兰卡板厂对冠宇公司提交的《湘兰租金明细》统计表记载的租金支付情况不予确认，但主张由于有一部分租金是用冠宇公司欠湘兰卡板厂的加工费进行抵扣的，湘兰卡板厂已经不记得曾经支付过多少租金了。
另查明，2016年3月5日生效的（2015）东一法堂民一初字第282号民事判决书已认定案涉《工厂设施租用合同》无效。2015年12月30日，湘兰卡板厂、李学标就案涉《加工协议书》提起诉讼，诉请冠宇公司支付加工费差额，案件案号为（2016）粤1971民初633号。
以上事实，主要有原告冠宇公司提供的《工厂设施租用合同》、《湘兰租金明细》、东莞市××镇规划管理所于2007年7月17日出具的《证明》（复印件）、《土地转让合同书》、东莞市中堂资产经营管理有限公司出具的《证明》（复印件）、《穗莞深城际轨道交通中堂段土地房屋征收补偿协议》，被告湘兰卡板厂、李学标提交的《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金�对账表，以及本院庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，冠宇公司提供的证据足以证明其将案涉租赁物（位于东莞市××镇槎滘元洲工业区华龙面业旁边的堆木场6000平方米、地锯车间1800平方米等工厂设施，包括土地与地上的简易建筑物）出租给湘兰卡板厂的事实，本院予以确认。案涉租赁物无房产证及建设工程规划许可证，故冠宇公司与湘兰卡板厂于2011年10月24日签订的《工厂设施租用合同》为无效合同。
无效合同自始无效，故冠宇公司应向湘兰卡板厂返还保证金110000元，湘兰卡板厂、李学标的反诉请求符合法律规定，本院予以支持。湘兰卡板厂实际已经使用了案涉租赁物，亦理应向冠宇公司支付相应的使用费，冠宇公司与湘兰卡板厂间关于保底加工量的约定与使用费的支付属两个不同的、独立的法律关系，湘兰卡板厂以冠宇公司未提供保底加工量为由拒付使用费的主张，没有法律依据，本院不予采纳。
关于湘兰卡板厂应向冠宇公司支付使用费多少的问题。本院认为，虽然湘兰卡板厂、冠宇公司均确认《2014-2015年应收湘兰货款及税点款、应收湘兰地锯部门费用及其他（应付湘兰加工费抵扣此部分费用）、湘兰卡板厂在我司押金》对账表的真实性，也确认双方确实存在对账行为，但双方对该对账表内容的理解存在较大差异：首先，湘兰卡板厂认为该对账表的对账项目并不包含另案的加工费差额在内，只是一般费用与案涉使用费的对账，且冠宇公司已减免了湘兰卡板厂的部分使用费；而冠宇公司则认为该对账表的对账项目包含案涉使用费及另案的加工费差额在内，加工费差额已经与案涉使用费相抵扣；其次，冠宇公司虽然主张该对账表是双方所有经济往来的结算，也包含了另案的加工费差�，但又在庭审中表示，假如湘兰卡板厂坚持在另案中主张加工费差额，则冠宇公司亦会要求湘兰卡板厂支付租金，实际上，湘兰卡板厂已就加工费差额的问题提起另案诉讼，冠宇公司也在本案中诉请湘兰卡板厂支付租金。综上，湘兰卡板厂、冠宇公司双方虽然确认对账的行为，但实际上对对账表的内容并不认可，结合该对账表上没有任何记载表明该表是双方所有经济往来的总结算的事实，故上述对账表的对账金额不能作为本案的认定依据。
冠宇公司主张，2014年8月1日～2016年1月31日期间，湘兰卡板厂一直占有、使用案涉场地，但仅支付了111000元使用费，仍应以57000元/月的标准支付尚欠的使用费及逾期支付利息。湘兰卡板厂则主张，2015年10月后，湘兰卡板厂已将案涉租赁物上的员工全部撤走，故湘兰卡板厂对案涉租赁物的使用在2015年10月终止，案涉租赁物上的机器湘兰卡板厂一直没有搬，但现在冠宇公司已经将机器都集中堆放起来了。本院认为，冠宇公司对湘兰卡板厂使用案涉租赁物的起止时间未能提供证据予以证实，根据湘兰卡板厂的自认，湘兰卡板厂于2015年10月撤走员工后并没有搬走案涉租赁物上的机器，属于继续占有使用案涉租赁物，应向冠宇公司支付相应的使用费；冠宇公司作为出租方，在湘兰卡板厂已经撤走案涉租赁物的员工后，于2015年11月5日与政府机关签订了《穗莞深城际轨道交通中堂段土地房屋征收补偿协议》，补偿协议中已约定了需将征收土地建筑物内所有设施搬迁完毕的时间，本院有理由相信冠宇公司已将案涉租赁物上湘兰卡板厂的机器搬离案涉租赁物，上述机器搬离后，湘兰卡板厂无需向冠宇公司支付使用费。结合双方的陈述及举证责任的分配，本院酌定湘兰卡板厂应向冠宇公司支付2014年8月1日～2015年11月30日期间的使用费，使用费的计算标准可以参照案涉《工厂设施租用合同》的约定，按57000元/月的标准计算，即2014年8月1日～2015年11月30日期间的使用费共912000元。湘兰卡板厂对其曾支付过多少使用费表示不清楚，亦不能提供任何证据予以证实，本院采信冠宇公司的主张，认定该期间湘兰卡板厂支付了111000元使用费，故湘兰卡板厂仍需向冠宇公司支付使用费801000元。
至于使用费的违约金、逾期支付利息的问题。案涉《工厂设施租用合同》是无效合同，冠宇公司依据该合同要求湘兰卡板厂支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。冠宇公司要求对占有使用费计付利息，没有法律依据，本院亦不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。本案中，湘兰卡板厂是个体工商户，经营者为李学标，故李学标应对湘兰卡板厂上述债务承担清偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限原告东莞市冠宇木业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市道滘湘兰卡板厂、李学标返还保证金人民币110000元；
二、限被告东莞市道滘湘兰卡板厂、李学标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市冠宇木业有限公司支付使用费人民币801000元；
三、驳回原告东莞市冠宇木业有限公�的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8178元（原告冠宇公司已预付），由原告冠宇公司负担人民币3076元，被告湘兰卡板厂、李学标负担人民币5102元；反诉受理费人民币1250元（被告湘兰卡板厂、李学标已预付），由原告冠宇公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈 静
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 卢嘉雯
黎满多
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。