山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1540号
上诉人（原审被告）：李英梅，女，1974年3月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
被上诉人（原审原告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张科克，山东西政律师事务所实习律师。
上诉人李英梅因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李英梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华联公司的诉讼请求。事实与理由：1.华联公司原系国有企业，案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而进行的福利性分房，李英梅按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况，交纳1万元“集资款”才取得案涉房屋，后案涉房屋因华联公司原因未进行房改，1999年华联公司以扣除工�、收回房屋、辞退为要挟，强行与李英梅签订租房协议。福利分房是国家给予职工的优惠政策，华联公司不能随意决定分房政策与价格，因此华联公司要求收回房屋没有法律依据；2.华联公司职工及参与建房、分房的原公司领导均可证实案涉房屋系分配给李英梅的福利住房，即使租房协议有效，双方亦系公房租赁关系，不属于民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的相关规定，不属于人民法院的受理范围；3.案涉房屋未进行房改，亦未按照《山东省取消福利分房实行新房新制度暂行办法》给予李英梅一次性住房资金补偿。因此一审法院判决李英梅退还房屋，侵害了其合法权益。
华联公司辩称，1.李英梅在一审中无正当理由不到庭应诉，怠于行驶诉讼权利；2.李英梅的主张与事实不符，华联公司系案涉房屋的所有权人，双方于2002年4月签订的租房协议明确约定李英梅租房使用并非福利分房，协议签订时华联公司尚未改制，李英梅多年来按照协议履行，双方不存在所谓欺诈、胁迫签协议的情形；3.假设存在华联公司胁迫李英梅签订租赁协议，按照法律规定，李英梅亦应自知道或应知道撤销事由之日起1年内以诉讼或仲裁的方式行使撤销权，李英梅在该除斥期间内未申请撤销，该租房协议合法有效；4.双方对案涉房屋不存在任何权属争议，案涉房屋既不属于“公有住房、廉租房、经济适用房”，李英梅亦不属于“在职职工或离退休人员”，故李英梅所引用的最高法院通知等均不适用于本案。综上，一审判决正确，请求维持原判。
华联公司向一审法院起诉请求：1、判令李英梅立即向华联公司返还威海市古寨西路－64号406室房屋；2、李英梅向华联公司支付自2011年2月至2016年5月的房租14400元，�承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2002年4月8日，华联公司与李英梅签订一份租房协议书，约定，华联公司分给李英梅的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.9元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从李英梅工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；李英梅自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内李英梅要退还华联公司租房；李英梅租用的华联公司住房，产权属华联公司，李英梅只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，华联公司有权限期收回租房。华联公司称李英梅于2009年9月离职。李英梅认可协议的真实性，但认为当时是按照福利分房签订的协议。
华联公司提交了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号，发证时间2001年8月30日，李英梅对房证的真实性没有异议。
华联公司另提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。李英梅对该组证据的真实性有异议。
华联公司提交2011年1月21日收款收据一张，收据记载：今收到刘建华（李英梅丈夫）交来房租12月25.3元，房租1月225，共计250.3元，交款人处有刘建华的签名。华联公司据此主张，李英梅交纳案涉房屋租金至2011年1月，李英梅已按照每月225元的标准交纳房租，故应当以此标准交纳所拖欠的租金；李英梅对此收据及租金交纳截止时间均予以认可，但认为房租标准过高，故在之后没有再交纳房租。
一审法院认为，华联公司提交的租房协议书，李英梅对协议的真实性没有异议，对该协议书予以采信。根据双方当事人订立的租房协议书、李英梅交纳房租的收款收据，可以认定双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。租房协议书约定，在李英梅自由离职、被辞退、或解除劳动合同等情况下，李英梅要退还华联公司租房，李英梅已于2009年9月离职，依约应将房屋退还华联公�。因此，华联公司要求李英梅返还承租的房屋理由正当，予以支持。
华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录、2011年1月21日收款收据，李英梅在证据交换时对宿舍管理补充规定和会议记录的真实性提出异议，但没有提供反驳的证据，对华联公司的上述证据予以采信。李英梅对交纳房租的收据没有异议，认可房租交纳到2011年1月，予以确认。由收据记载的内容可以看出，李英梅在华联公司提起诉讼之前，已经按每月225元标准交纳了1个月的房屋租金，因此，对华联公司主张以该标准计算李英梅拖欠的租金理由正当，对华联公司要求李英梅支付自2011年2月至2016年6月的租金14400元(225元×64个月)，予以支持。对于2016年7月之后的房屋占用费用，李英梅亦应按此标�给付至实际返还房屋时止。
综上，华联公司诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。李英梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、李英梅于判决生效后十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路64号406室房屋返还给华联公司；二、李英梅于判决生效后十日内给付华联公司案涉房屋2011年2月至2016年6月的租金14400元；三、李英梅自2016年7月至返还承租房之日止，按照每月225元的标准向华联公司支付占用房屋的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。�件受理费160元，由李英梅负担。
本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。李英梅提交华联公司于1999年2月20日的通知书复印件及知情人员名单一份，拟证实案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而进行的福利性分房。经质证，华联公司认为上述证据均系复印件，对其真实性及证明内容均不予认可，李英梅在一审法定举证期限中放弃举证权利，上述证据不具备证据效力。
本院认为，本案二审争议的焦点为案涉房屋系福利性分房还是租房，本案是否属于人民法院受理范围，李英梅应否将案涉房屋返还华联公司并交纳相应租金。首先，李英梅作为完全民事行为能力人，应当知道签署相关文书即产生的法律后果。案涉租赁协议书经李英梅签字确认，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，�法有效。案涉房屋协议书中明确载明分给李英梅的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，李英梅主张案涉房屋系福利分房，房屋性质应结合相应权属证明等予以认定，非依据个人观点所能定性。案涉房屋产权登记在华联公司名下，根据李英梅的自认，由华联公司收取的1万元“集资款”已退还李英梅，李英梅多年亦按照租房协议约定交纳租金。李英梅主张签订案涉租房协议书系受华联公司胁迫不得已而为之，但未就此提交证据证实，亦未做出合理解释，据此一审法院认定双方系房屋租赁合同关系，并依法受理该案，于法有据，本院予以维持。其次，根据协议约定，若李英梅离职、被辞退、解除劳动合同或者李英梅将案涉房屋出租或出借他人，李英梅应退还华联公司租房，华联公司有权收回租房。李英梅已于2009年离开华联公司，一审法院根据合同约定，判令李英梅返还案涉房屋并交纳拖欠租金，并无不当，本院予以维持。
综上，李英梅的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由李英梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年八月三十一日
书记员 邓雯涛