山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第399号
上诉人（原审原告）王同，男，系青岛乐怡联源经贸有限公司工作人员。
委托代理人王磊，山东齐海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛厚德房地产开发有限公司。
法定代表人陈吉光，系该公司董事长。
委托代理人张金秋，山东睿德律师事务所律师。
上诉人王同因与被上诉人青岛厚德房地产开发有限公司（以下简称厚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第1593号民事判决，于2013年12月3日向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人王同及其委托代理人王磊，被上诉人厚德公司的委托代理人张金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王同在一审中诉称，2012年7月25日，其与厚德公司签订了厚德森林国际购房小订单，王同从厚德公司处认购厚德森林国际小区××号楼×单元×××室房屋，支付给厚德公司定金20000元。厚德公司承诺2012年9月份办理房屋交付等手续。后厚德公司以种种理由拒绝办理房屋交付手续，并向王同告知上述房屋不能出售。厚德公司的行为给王同的生活和工作造成了极大的影响，资金使用上也造成了极大的财产损失，故请求判令厚德公司双倍返还王同购房定金40000元，诉讼费由厚德公司承担。
厚德公司在一审中辩称，厚德公司认为双方签订的是购房小订单，小订单只是优先的购买权，在双方签订小订单之后厚德公司向城阳区房地产管理处的规划申报过程中发现了配套问题，厚德公司也及时告知王同出现的问题，办理房产证会出现困难，双方进行了沟通及协商；王同、厚德公司签订的小订单，其中有一个“定”金，属于订单的印刷错误，其他对订金的表述均是“订”金；小订单中第一条“如买方未在约定的时间支付相应的认购定金视为自动弃权，卖方返还买方已支付的订金”，第二条“双方签订认购书后，订金自动转入认购定金”，该条表述证明了第一条的约定中的“定”金系印刷错误。根据以上事实，请求法院依法判决，驳回王同的诉讼请求。
原审查明，2012年7月25日，王同与青岛厚德房地产开发有限公司签订《厚德森林国际购房小订单》，约定：王同购买厚德公司厚德森林国际“××号楼×单元×××户房屋，房屋建筑面积约63.22㎡，单价5820元／㎡，预定总价367940元，应付定金20000元，实付定金20000元。附件约定：1、卖方在年月日时前为买方保留本小区房屋的优先购买权，如买方未在约定的时间来支付相应的认购定金，视为自动弃权，卖方有权将该房屋出售，同时返还买方已支付的订金。2、买卖双方签署《厚德森林国际认购书》后，本《小订单》即失去法律效力，买方向卖方缴纳的订金自动转入《厚德森林国际》认购定金。……6、本单相关性的任何文字表述上的争议或歧义，最终解释权归卖方所有。备注：1、当日认购优惠50元／㎡；2、一次性付款优惠50元／㎡；3、首付50%以上优惠30元／㎡；4、10天内签约优惠30元／㎡。”
另查明，涉案房屋所在小区已经取得预售许可证，涉案房屋所在的16号楼无法办理房屋产权手续。
原审认为，根据我国法律规定，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权，交付定金的一方不履行义务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。本案中，王同、厚德公司于2012年7月25日签订了《厚德森林国际购房小订单》，该订单中虽载明：“应付定金20000元，实付定金20000元”，王同主张其向厚德公司交付定金20000元，但涉案房屋无法办理房屋产权手续，属于厚德公司违约，因此应双倍返还该款项，厚德公司对此不予认可，认为双方在该小订单中所列“应付定金”“已付定金”属于印刷错误，根据双方在该订单中的其他约定可以看出，该款项应该是订金，因此不同意双倍返还。法院认为，双方签字认可的《购房小订单》的附件约定中明确载明：“卖方在年月日时前为买方保留本小区房屋的优先购买权，如买方未在约定的时间来支付相应的认购定金，视为自动弃权，卖方有权将该房屋出售，同时返还买方已支付的订金。买卖双方签署《厚德森林国际认购书》后，本《小订单》即失去法律效力，买方向卖方缴纳的订金自动转入《厚德森林国际》认购定金”，从该约定可以看出，在买方即王同不履行相应义务时，产生的相应法律后果是，卖方即厚德公司可以将预定房屋另行出售，同时返还王同已支付的“订金”，因此双方在《购房小订单》中虽载为“应付定金”“实付定金”，但从双方对违约产生的相应法律后果的约定可以看出，该“定金”并不适用定金罚则，实际应为“订金”，故对王同要求厚德公司双倍返还该款项的主张法院不予支持。但双方签订的《购房小订单》未能实际履行的原因是涉案房屋无法办理房屋产权手续，对此厚德公司应承担全部责任，因此厚德公司应将收取王同的20000元返还，并承担按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的自2012年7月25日至判决生效之日止的利息。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：青岛厚德房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王同20000元，并承担按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的自2012年7月25日至判决生效之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由王同负担450元，青岛厚德房地产开发有限公司负担350元。
宣判后，王同不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、一审法院对案件事实的认定出现理解错误，依法应予撤销或改判。一审依据《购房小订单》中附件的约定“卖方在年月日时前为买方保留本小区房屋的优先购买权，如买方未在约定的时间来支付相应的认购定金，视为自动弃权，卖方有权将该房屋出售，同时返还买方已支付的订金”，来作为判决的依据，是对事实认定的理解错误。该条款是卖方自己拟定的，并非双方合意，并不生效。且该条款系格式条款，卖方在签署小订单时，并未采取合理的方式对买方尽到告知和说明义务，所以该条款应属无效。而从《购房小订单》的内容来看，可以看出双方的本意就是由王同对该处房屋进行预定，并交付定金作为正式签订商品房买卖合同的保证；二、一审法院对法律的适用出现理解错误，剥夺了购房者处置其权利的自主选择权，依法应予撤销或改判。“卖方在年月日时前为买方保留本小区房屋的优先购买权，如买方未在约定的时间来支付相应的认购定金，视为自动弃权，卖方有权将该房屋出售，同时返还买方已支付的订金”。这一条款是卖方自己放弃对违约方的惩罚，但不能由此推论买方也会放弃对卖方违约双倍返还定金的主张。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条的规定，厚德公司应当向王同双倍返还定金。
被上诉人厚德公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案的诉争焦点为厚德公司收取王同的20000元是否是定金。对此本院认为，所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在订立合同时，或合同订立后、履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，定金的性质是担保债务履行，不履行债务的一方即面临着丧失定金或双倍返还定金的法律后果。在本案中，尽管王同与厚德公司签订的《厚德森林国际购房小订单》中有“应付定金人民币20000元整；实付定金人民币贰万元整”的字样，但在该订单的附件中同时约定：“卖方在年月日时前为买方保留本小区房屋的优先购买权，如买方未在约定的时间来支付相应的认购定金，视为自动弃权，卖方有权将该房屋出售，同时返还买方已支付的订金”。从该约定可以看出，在王同不履行相应义务时，其丧失的仅是涉案房屋的优先购买权，其已支付的“订金”厚德公司会予以返还。因此，厚德公司收取王同的20000元，尽管标注有“定金”字样，但其性质并非定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。故，原审对王同要求厚德公司双倍返还定金的主张不予支持，并无不当。
综上，上诉人王同的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 张 燕
书 记 员 王 晶