广州市天河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0106执异150号
异议人（案外人）：刘小玲，女，1971年12月26日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：邓攀，广东南日律师事务所律师。
申请执行人：伍小琼，女，1969年8月11日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：杨坚、陈思婷，系北京市盈科（佛山）律师事务所律师、实习律师。
被执行人：杨贵，男，1974年7月10日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。
本院在执行申请执行人伍小琼申请执行杨贵民间借贷纠纷一案中�案外人刘小玲提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人刘小玲称：申请执行人伍小琼与被执行人杨贵民间借贷合同纠纷一案，经广州仲裁委员会作出仲裁裁决书，已由贵院受理该仲裁裁决案件的执行，贵院执行案号为（2016）粤0106执10593号。因上述纠纷，致使本人所有的位于广州市天河区华景路171号707房（以下简称涉案房屋）被贵院查封至今，现对该查封执行行为提出执行异议。卖方柳丹、杨贵（共同共有人）与买方刘小玲经中介方介绍，于2016年3月1日签订《存量房买卖合同》，卖方将涉案房屋出售给异议人，房屋总价款人民币295万元，三方并于2016年3月15日办理网签备案手续。合同签订后，买方支付了定金50000元，首期楼款170万元存入买方贷款银行账户内，为卖方提前还款涂销抵押进行赎契；同时，买方向银行申请按揭贷款人民币90万元，并约定双方应在买方取得银行出具同意贷款通知书15天内到房地产登记机构申请办理产权转移登记，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方须将剩余首期楼款30万元支付给卖方。此后，买方于2016年3月29日如期获得了光大银行出具《同意购房抵押贷款通知书》。当三方于2016年4月12日至广州市天河区房屋管理局办理房屋产权转移登记时，方才得知涉案房屋属于杨贵占有的产权份额已于2016年3月29日被贵院财产保全查封，交易递件因此未能成功。卖方柳丹、杨贵佯表示继续履行双方的合约，尽快处理解封事宜后，再办理产权过户登记手续。因合同约定不迟于2016年5月10日交楼，异议人在合同签订后定做了家具家私，租住的房屋租期已届满，后与卖方办理了涉案房屋的交接手续并正式入住。
贵院强制执行被执行人的财产，�涉案房屋属于杨贵占有的产权份额问题，作为买受人的异议人认为，虽然涉案房屋尚未成功办理房屋产权过户的转移登记手续，但买受人在贵院查封涉案房屋前已经与柳丹、杨贵签订了合法有效的书面《存量房买卖合同》，办理了网签备案手续，异议人已按约定支付了大部分房屋价款，计175万元，也依合同约定办理了收楼入住交接事宜、合法的占有该房产，虽未办理产权过户登记，并非异议人的自身原因，我方愿意按照贵院的要求将剩余房款支付执行。请求贵院依法中止本案执行，解封房屋，并确认涉案房屋的所有权归异议人。请求法院责令被执行人杨贵为我方办理涉案房屋产权转移过户登记手续。
申请执行人伍小琼称：我方与被执行人杨贵民间借贷合同纠纷，由广州仲裁委于2016年9月9日作出生效裁决，根据生效的仲裁裁决，被执行人应按照仲裁裁决确定的义务向我方履行偿还责任。但截止至申请人提出本案执行申请，被执行人一直怠于履行，迫于无奈，我方申请法院执行被执行人的房产。异议人提出本次执行异议，无法律及事实依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，其不是涉案房屋权利人。2016年2月12日，我方已向广州仲裁委提请仲裁申请，异议人与被执行人签订《存量房买卖合同》的时间是2016年3月1日，距离我方提起仲裁申请相隔2个月，在签署存量房买卖合同之时，异议人有充分时间了解被执行人关于涉案的诉讼。房产查封时间2016年3月29日，被执行人与异议人及案外人柳丹办理交接的时间异议人称是5月份，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人在房产查封之后才入住涉案房屋，且支付部分价款，异议人提出的执行异议无任何法律依据。经与当事人沟通，如果涉案房屋涂销后，异议人将剩余的价款给法院，由法院执行支付给我方，且我方为唯一分配人，我方再另行向法院申请解封。
被执行人杨贵称：我方对异议人提出的执行异议没有意见。申请执行人提出被执行人知情涉案房屋查封，故意发生买卖合同关系，与事实不符。在广州仲裁委的裁决，一开始是我方向仲裁委提起申请伍小琼的纠纷，后申请执行人伍小琼向仲裁委提出反申请，我方在不知情涉案房屋被查封的情况下，才与异议人签署房屋买卖合同。如房屋解封后，我方愿意与异议人办理过户手续。广州仲裁委作出裁决后，认定申请执行人与我方之间的民间借贷关系存在，我方委托申请执行人的理财纠纷另案处理，我方已另案向法院主张，并申请诉讼保全，案号（2016）粤2071民初20533号，如果异议人将钱交至法院，我方已向中山市人民法院申请保全相应金额。
本院查明，申请执行人伍小琼与被执行人杨贵民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会（2016）穗仲案字第148号裁决书已发生法律效力。根据上述裁决书，杨贵向伍小琼偿还借款本金108万元及支付逾期还款违约金。因被执行人未履行上述裁决书确定的义务，根据申请执行人的申请，本院于2016年11月10日以（2016）粤0106执10593号立案执行。
本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行义务。逾期被执行人未履行。
在仲裁程序中，本院根据中国广州仲裁委员会提交伍小琼的财产保全申请，依法作出（2016）粤0106财保95号协助执行通知书及民事裁定书，于2016年3月29日裁定查封涉案房屋，查封期限至2019年3月28日。
涉案房屋登记在杨贵、柳丹名下，杨贵、柳丹各占涉案房屋一半产权。2016年7月29日，柳丹、杨贵向招商银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押后，又向该行办理抵押登记。该行为权利抵押人。
另查明，2016年3月1日，柳丹与刘小玲签订存量房买卖合同，以2950000元的价格购买涉案房屋。2016年3月15日，杨贵、柳丹与刘小玲再签订一份《存量房买卖合同》，合同约定付款方式、交楼时间、产权转移登记等条款，三方并办理网签。
2016年3月1日、3月2日，刘小玲两次付给柳丹定金共50000元。2016年3月22日，刘小玲通过银行转账汇给柳丹购房款1700000元。2016年3月29日，经刘小玲申请，中国光大银行广州分行同意就涉案房屋发放贷款830000元给刘小玲。2016年5月10日，柳丹与刘小玲签订交楼确认书，柳丹将涉案房屋移交刘小玲居住使用，并注明，由于该房屋被查封，目前还�过户，该物业水电费等由甲方（卖方、柳丹）代交。
庭审期间，异议人刘小玲表示同意将购房余款交付本院支付执行款项，但因申请执行人伍小琼与被执行人杨贵未能达成执行和解，故异议人未将相关款项交付本院。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人杨贵与异议人刘�玲虽在本院查封之前双方签订了涉案房屋买卖合同，将涉案房屋出售给异议人，异议人已支付了一半以上购房款，但异议人在法院查封之后才入住涉案房屋，至今也未能将余款交付法院执行，因此，案外刘小玲要求对涉案房屋予以解封的异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘小玲的异议。
本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审
审 判 长 黄谷宜
人民陪审员 胡雪军
人民陪审员 吴文涛
二〇一七年五月十九日
书 记 员 曾 妍
本裁定于年月日送达