江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异7号
异议人全艳清，女，1978年6月21日生，汉族，住上海市青浦区。
原案申请人平安普惠融资担保有限公司昆山分公司,住所地昆山市前进西路296号中茵世贸写字楼902室，组织机构代码：69790336-4。
法定代表人：刘飞,该公司总经理。
原案被申请执行人昆山万茂电子有限公司,住昆山市玉山镇城北城北路1255号,机构代码：74248050-9。
法定代表人：刘圣西,该公司负责人。
原案被申请执行人万成继,男,1979年2月13日出生,汉族，住山东省单县。
原案被申请执行人严洁,女,1984年9月16日出生,汉族，住上海市浦东新区。
原案被申请执行人太仓金贝服饰有限公司,住金浪镇时思时兴路,机构代码：72742853-4。
法定代表人：万成继,该公司负责人。
原案被申请执行人江阴市简智电子科技有限公司,住江阴市临港新城璜土迎宾西路56号,机构代码：58842605-2。
法定代表人：严洁,该公司负责人。
原案被申请执行人刘圣西,男,1975年6月23日出生,汉族，住山东省单县。
原案被申请执行人嘉善恒茂电子材料贸易有限公司,住嘉善县西塘镇西园路38号,机构代码：56698039-4。
法定代表人：万成继,该公司负责人。
在本院执行申请执行人平安普惠融资担保有限公司（以下以下简称平安普惠公司，曾用名富登投资信用担保昆山分公司）与被申请执行人昆山万茂电子有限公司（以下简称万茂公司）、万成继、严洁、太仓金贝服饰有限公司（以下简称金贝服饰公司）、江阴市简智电子科技有限公司（以下简称简智公司）、刘圣西、嘉善恒茂电子材料有限公司（恒茂公司）担保追偿权纠纷一案，异议人毛川宝对本院（2015）昆执字第02948号案件中执行标的为金贝公司名下的太仓市浮桥镇金浪区时思区鹿新村X组X幢（房屋所有权证号XXXX、XXXX）及相应土地使用权（使用权证号太国用（2011）第XXXX）主张权利，书面提出异议请求解除上述房屋产权及土地使用权的查封措施。本院受理后，依法成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人全艳清异议称，昆山市人民法院受理的（2015）昆执字第2948号申请人平安普惠公司与金贝服饰公司等担保追偿权纠纷执行一案，在执行过程中，查封了金贝服饰公司位于太仓市浮桥镇鹿新村六组的一处非居住房产（证号：XXXX），并准备将上述房产进行公开拍卖。而事实上，上述房产在第13间早在2012年10月27日，就由金贝服饰公司出卖给了异议人，双方签订了《房屋买卖合同》，异议人也根据合同支付了购房款350000元。购房后，异议人一直对该房屋进行占有至今。异议人认为上述房产是由异议人从金贝服饰公司处合法取得，支付了相应的对价，并占有使用至今，房产所有权应属异议人。另据异议人所知，争议房产早于抵押，有金贝服饰公司分割成16间出售给10户人家，这10户人家也分别对房产进行了装修并占有使用至今。故请求法院停止对异议人所有的房产进行评估、拍卖，解除对上述房产的查封。
原案申请执行人平安普惠公司称，关于申请人平安普惠公司与被执行人金贝服饰公司担保追偿权纠纷一案中，案外人王玉康等5人以其在抵押权设立之前就已购买被执行人的厂房并居住至今为由提出的执行异议，平安公司认为案外人的异议理由不成立，依法应当驳回异议申请，具体理由如下：
一、案外人与被执行人金贝服饰公司的房屋买卖合同应属无效，其买卖关系不得对抗申请人的抵押权。
涉案抵押房产非居住用房，房屋及土地均不可分割，也无法办理单独的房产证、土地证，双方的房屋买卖合同已违反国家法律法规规定，应属无效。且案外人提交的房屋买卖合同未经房产交易中心备案（事实上也无法备案），故其实际上仅享有对金贝服饰公司或收款人龚建平的债权，而对抵押房产不享有任何权利，反而应当配合法院尽早迁出，否则应当对申请人的损失承担赔偿损失责任。
二、案外人应当通过再审程序主张权利，且再审不应当影响本案执行。
昆山市人民法院（2014）昆商初字第0931号民事调解书已确认申请人可依法就抵押财产拍卖款优先受偿权，案外人主张权利应当申请再审撤销该调解书。但即使案外人申请再审，根据民事诉讼法相关规定，再审也不应当影响本案执行程序。
三、申请执行人抵押权已依法登记，抵押权具有公示效力。
案外人虽提供了买卖合同，但该合同未经交易中心备案，其效力低于申请人的抵押权，故不得对抗申请人的抵押权，更不应当影响本案执行。
四、案外人不属于善意第三人，其异议不应影响本案执行。
案外人将房款付给龚建平而非金贝公司，根据工商登记信息，龚建平既非金贝公司股东，也不是法定代表人，与金贝公司没有任何关联。且案外人在购房之初就应当知道该房屋不能过户、办理房产证土地证。
五、案外人涉嫌伪造证据，请求法院依法追究其相应责任。
根据申请人前提调查，抵押房产的住户中多数没有购房合同，部分有购房合同的住户在前期调查时出具的合同与本次执行异议调查时出具的合同不一致，涉嫌伪造证据，应当承担相应的责任。
综上，案外人与金贝公司的房屋买卖合同为无效合同，其对抵押房产不享有权利，所提异议依法应当驳回，申请执行人依法享有对抵押房产的优先受偿权，本案应尽早继续执行。为维护申请执行人合法权益，请求法院依法裁定。
原案被申请执行人未作答辩。
本院查明，原案申请人平安惠普公司与原案被执行人万茂公司、万成继、严洁、金贝服饰公司、简智公司、刘圣西、恒茂公司担保追偿权纠纷一案，本院于2014年6月18日作出（2014）昆商初字第0931号民事调解书，调解协议约定：一、被告昆山万茂电子有限公司于2014年7月5日前返还原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司代偿款7816164.6元，支付逾期付款利息（以7816164.6元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍，自2014年3月25日起算至调解协议确定的履行日止）。
二、其他被告对昆山万茂电子有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、被告昆山万茂电子有限公司不履行上述债务的，原告有权就被告太仓金贝服饰有限公司抵押的下列财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿：1、坐落于太仓市浮桥镇鹿新村六组、权证号太国用（2011）第XXXX的国有土地使用权；2、坐落于太仓市浮桥镇鹿新村六组、权证号XXXX的房产；3；坐落于太仓市浮桥镇金浪区时思区鹿新村X组X幢、权证号XXXX的房产。担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。四、各方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。五、案件受理费66757元，减半收取33378.5元，保全费5000元，合计38378.5元，由七被告负担，此款原告已预交，本院不再退还，被告于2014年7月5日前一并支付原告。该调解协议生效后，因义务人金贝服饰公司等未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人平安普惠公司据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述调解协议所述，该案于2015年4月7日立案受理，执行案号（2015）昆执字第02948号。执行过程中，原案申请人富登投资信用担保昆山分公司于2016年11月4日向本院申请变更平安普惠融资担保有限公司为原案的申请执行人，根据其提供的工商名称变更材料，本院出具（2015）昆执字第2948-1号民事裁定：“变更平安普惠融资担保有限公司为本案的申请执行人”。
原案执行中，本院对登记在被执行人金贝服饰公司名下的位于太仓市浮桥镇金浪区时思区鹿新村X组X幢（房屋所有权证号XXXX、XXXX）及其土地使用权（使用权证号太国用（2011）第XXXX）予以查封。根据产权登记薄记载，上述涉案房屋系独立所有，且属非居住房。2016年6月9日，本院公告金贝服饰公司及同住人员限期迁出涉案房屋，评估拍卖用以清偿债务。
另查明，2012年10月27日，金贝服饰公司（甲方）与全艳清（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方向乙方出让企业房产（房产证号：太房权证浮桥字第××号），建筑面积149.06平方米，房屋总价为35万元(金贝公司已收取)。双方同时约定，合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户手续成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的一切税费由乙方承担。后全艳清占有使用涉案房屋至今。
本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权对被执行人查封、扣押、冻结、变卖被执行人名下的财产。原案被执行人未向申请人履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院对被执行人名下涉案房地产采取查封措施，并进行评估拍卖用以清偿债务，并不违反法律规定。此外，根据我国物权法规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，案外人与原案被执行人金贝服饰公司虽然签订了房屋买卖合同并支付了对应价款，但是金贝公司出让给案外人的房屋系企业房产属于非居住房，不能办理房产过户手续，对此，案外人主张争议房产早于抵押，要求对涉案房产予以解除查封并要求法院中止评估、拍卖程序，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形。对案外人的执行异议，本院不予支持。
另，因被执行人金贝服饰公司作为涉案房产的所有权人，将登记在其名下的房产设定了抵押登记，抵押权人即原案申请平安普惠公司对担保物享有优先受偿权，案外人全艳清在本案中所主张的权益亦不能对抗抵押权人的优先受偿权以排除执行。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人全艳清的执行异议。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 王缀成
人民陪审员 孙红芳
二〇一七年二月十三日
书 记 员 潘 华