河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1425民初1410号原告：彭红洲，男，1977年8月28日出生,汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人：王言岭，河南万特律师事务所律师。被告：赵倩，女，1986年3月10日出生，汉族，医生，大学文化，住河南省商丘市虞城县，户籍所在地河南省商丘市睢县。委托代理人：焦广华，河南方邦律师事务所律师。第三人：谢银宽，男，1965年5月23日出生，汉族，无业，大专文化，住河南省商丘市睢阳区。第三人：余秀粉，女，1969年8月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。原告彭红洲与被告赵倩、第三人谢银宽、余秀粉执行异议之诉一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭红洲的委托代理人王言岭，被告赵倩的委托代理人焦广华，第三人谢银宽、余秀粉到庭参加诉讼，第三人余秀粉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭红洲向本院提出诉讼请求：1、依法解除对谢银宽名下位于商丘市睢阳区北海路林河酒厂商住楼西第3-4间房屋（产权证号为商丘市房权证2010字第××号）的查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告彭红洲与第三人谢银宽于2016年7月1日签订《房屋买卖合同》，谢银宽将其名下位于商丘市睢阳区北海路林河酒厂商住楼西第3-4间房屋（产权证号为商丘市房权证2010字第××号）出卖给彭红洲，合同约定了房屋转让价款、付款方式及房产手续办理等事项。合同签订后，彭红洲于2016年7月4日按照合同约定支付房屋转让价款，谢银宽于合同签订之日将房屋交付给了彭红洲占有并使用至今。被告因与第三人民间借贷纠纷申请财产保全，法院查封了涉案房产。彭红洲于2016年11月份提出异议，法院于2017年3月3日作出（2016）豫1425民初3393号之一民事裁定书，驳回彭红洲的异议申请。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十九条及相关司法解释的规定，提起执行异议之诉。被告赵倩辩称，原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告诉讼请求。理由如下：1、本案是诉讼程序，没有到执行程序，不适用执行异议之诉；2、原告对执行异议的房产不享有物权，物权法第六条、第九条有明确的规定；3、原告涉嫌虚假诉讼，被告保留另行控告的权利。第三人谢银宽述称，涉案房屋卖给原告是事实，因为忙没有过户也是事实。现在房屋已由原告出租给他人。第三人余秀粉未答辩。根据原、被告及第三人的诉辩意见，本院总结本案争议的焦点是：1、原告与第三人是否存在真实合法的房屋买卖合同关系？2、原告是否已经付清房款，取得房屋所有权？3、房屋没有过户，原告是否存在过错？围绕本案争议焦点双方当事人向本院提交了下列证据材料：原告提交的证据材料有：1、房屋买卖合同一份；2、银行转账证明一份；3、收据一份。证据1-3证明第三人的房屋已经于2016年7月1日出卖给了原告，原告于2016年7月4日将全部房款支付给第三人。4、房屋出租协议一份，证明第三人将房屋交付给原告后，原告又将该房屋出租给案外人夏永博。以上证据证明，原告享有涉案房屋的物权，依据相关法律规定，不应因被告对第三人的诉讼查封涉案房屋，应依法解除查封。被告赵倩、第三人谢银宽、余秀粉未提交证据材料。庭审中，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：除证据2以外，其余证据都是假证，属于事后补的，达不到原告的证明目的。理由为：1、谢银宽无权出卖，虽然房屋在谢银宽名下，因在出卖时，谢银宽与余秀粉已经离婚，离婚时涉案房屋所有权归谁，原告及第三人均没有提供证据证明；2、原告代理人说原告无业，购房款来源是否合法没有证据证明；3、原告与第三人签订的《房屋买卖合同》约定30日内办理过户手续而没有过户，原告存在明显过错，该《房屋买卖合同》明显是假的；4、被告的丈夫在银行工作，在2016年8月中旬，第三人持涉案房产证到邮政银行办理抵押贷款，当时评估价值为130余万元，而合同显示价值为261.9万元，高于市场价值一倍，不符合常理，明显是原告与第三人利用原有的交易记录作假；5、租赁协议的真实性，没有旁证，不具有真实性。第三人谢银宽，对原告提交的证据没有异议。第三人余秀粉，经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩。经审理查明，本院于2016年9月19日立案受理了赵倩诉余秀粉、谢银宽民间借贷纠纷一案。在审理中，根据赵倩的申请依法查封了谢银宽名下的位于商丘市睢阳区××河酒厂商住楼西××3-4间（房产证号为：商丘市房权证2010字第××号）。彭红洲以该房已从谢银宽手中购买并交付使用，且已出租给他人为由提出异议，本院于2017年3月3日裁定驳回案外人彭红洲的异议申请。彭红洲不服裁定，于裁定送达之日起十五内提起执行异议之诉。并依法提交了房屋买卖合同一份、银行转账证明一份、收据一份、房屋出租协议一份。本院认为,人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。所以，本案的焦点问题在于，彭红洲对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：一、关于彭红洲对涉案房屋是否享有所有权的问题彭红洲主张其系从谢银宽处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋登记在谢银宽名下，在不动产登记没有变更的情况下，彭红洲对涉案房屋不享有所有权。彭红洲对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权实践中，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。案外人亦即受让人，在涉案财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合上述法律规定的第（一）项至第（四）项规定的四个要件，必须全部具备，缺一不可。本案中，原告彭红洲、第三人谢银宽，于2016年7月1日签订房屋买卖合同，双方已按合同约定履行交付房屋、支付全部购房款的义务，谢银宽接受房屋后已与他人签订租赁合同，将房屋出租给他人，上述事实行为均发生在房屋查封前，由原告提交的房屋买卖合同、银行转账证明、收据、房屋出租协议在卷佐证。关于涉案房屋没有办理过户手续的问题，谢银宽认可是因为自己事务繁忙造成，与彭红洲无关。被告虽对原告的陈述举证有异议，但未提供证据支持，其异议理由不成立。彭红洲在涉案房屋之上的物权期待权成立。在彭红洲的物权期待权成立的情况下，人民法院对涉案房屋不得查封。综上，彭红洲的执行异议之诉成立，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：不得查封原告彭红洲购买的登记在谢银宽名下的位于商丘市睢阳区北海路北林河酒厂商住楼西数第3-4间房产（房产证号：商丘市房权证2010字第××号）。案件受理费17400元，由被告赵倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  田仲秋审 判 员  梁大红人民陪审员  张 超二〇一七年五月十九日书 记 员  李慧芳