北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终2476号上诉人（原审原告）：贾霄，女，1940年3月12日出生，汉族，北京天坛医院退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张亚杰，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付建民，男，1957年12月3日出生，满族，退休职工，住北京市大兴区。上诉人贾宵因与被上诉人付建民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初17855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾宵的上诉请求为：1.撤销一审判决或将本案发回重审；2.改判付建民承担延迟交房违约金1600元；3.改判付建民承担拒不维修马桶等设施的违约责任14400元；4.改判付建民返还租房押金2400元；5.改判付建民给付水电燃气充值剩余款项208.06元；6.改判付建民赔偿精神损失1000元；7.付建民承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审没有查清付建民把还住着人的房子出租给我的违约事实；2.一审没有查清付建民拒不履行维修义务，保证设施正常使用的违约事实；3.一审没有查清付建民拒不结算退房手续的违约事实。付建民辩称，我同意一审判决。贾宵应该向我交纳租金，我不应该给她。合同到期后，我让贾宵腾房，因房屋损坏严重，马桶堵塞，我表示扣一定的押金，但是贾宵拒绝交接。我要求按照合同约定处理相关争议。贾宵向一审法院起诉请求：1.付建民退还我房屋押金2400元；2.付建民退还我水、电、燃气费共计230元（水还剩0.5吨，每吨5元；电费还剩30元；燃气还剩77立方米，每立方米2.28元）；3.诉讼费由付建民承担。一审法院认定事实：2015年10月20日，付建民（出租人、甲方）、贾霄（承租人、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，各方约定付建民将901室租给贾霄居住，租赁期限为12个月，自2015年10月23日至2016年10月22日，甲方应于2015年10月23日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金为每月2400元，租金共计28800元，押金为2400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；关于租赁物返还，各方约定租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；关于其他相关费用的承担方式，各方在合同第五条约定，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；关于房屋维护及维修，各方在合同第7条约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担维修责任；关于违约责任，各方在合同第十条约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期1日，应按日租金的200%的标准支付违约金；合同签订后，贾霄、付建民未签订房屋交割清单，贾霄向北京我爱我家房地产经纪有限公司支付服务费用1400元；合同履行期间，贾霄依约定支付租金28800元、押金2400元、电视收视费200元；2016年4月14日，贾霄向901室所在小区的物业企业交纳901室的2016年度生活垃圾清运费30元；为证明交纳水、电、燃气费情况，贾霄提交1张水费收据、2张电费发票、1张燃气费发票、3张银行凭证，对上述证据材料的真实性付建民予以认可，但否认应退还贾霄所主张费用；为证明之前的承租人王治行已经将其在退租时的剩余水、电、燃气费赠与贾霄，贾霄提交电话录音，对该录音的真实性付建民不予认可；贾霄主张901室的马桶年久失修，在之前的承租人王治行使用时就经常堵，贾霄多次要求付建民维修及更换马桶，请中介公司、物业企业协调，甚至报警，但一直未能解决，并提交其自行书写的情况报告及联系记录，其向”瀛海家园3号院物业负责人”的报告显示：”......特此，对刘娜女士扬言''要重新办个电卡、燃气卡、水卡''，请不要给刘娜补办，待问题解决啦，贾（法院注：指贾霄）把三个卡给刘娜”。2016年10月19日，贾霄从901室搬家；贾宵与付建民约定在2016年10月23日办理901室的房屋交接；贾霄主张其在2016年10月23日向付建民交付水卡、电卡、燃气卡，但付建民不予接收，其亦向付建民交付门钥匙，但付建民不予接收，并主张自己去换锁；付建民主张贾霄并未向其交还水卡、电卡、燃气卡和房门钥匙；因房屋交接事宜，双方发生纠纷，贾霄报警，民警未能调解成功；贾霄主张其在2016年10月23日晚上再去901室时，发现房门已经换锁；付建民主张其并未在2016年10月23日对901室换锁，而是在1周后换锁，901室现已出租他人。为证明向贾霄发送短信息内容，付建民提交手机短信息记录，其中2016年10月23日5时17分的短信息显示：”房租10月22日到期了，房我已经租出去了，租金过一天我得从你定金扣，你东西都搬走了，马桶堵了......你看看把屋子收拾好，把钥匙、水电、燃气卡都拿过来给你退押金。你今天说走就走了，什么都没说清，门我把锁换了，屋里有东西我怕丢了......”，2016年10月23日15时30分的短信息显示：”打你手机关机，最后一次通知你一次，锁我换了”，2016年10月24日10时34分的短信息显示：”你电话还是关机，昨天你不是在警局吗，警察用你的手机给我打电话说跟你讲了我房子租出去了......给你发信息通知一下，你不来我们也不能等你不租房子......”、2016年10月24日10时38分的短信息显示：”租房日期已过两天我这人业主不进去得扣你费用房租是2800租出去的按合同的违约条款扣除是日租金的百分之二百，发此信息为证”。为证明在2016年10月23日的房屋状况（脏乱、物品损坏、马桶堵），付建民提交视频。一审法院认为，贾霄与付建民所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方争议焦点在于贾霄是否依约定向付建民交还901室；虽然贾霄主张其在2016年10月23日向付建民交还901室的电卡、水卡、燃气卡，系付建民拒绝收取，但付建民所提交短信息中明确要求贾霄返还水卡、电卡、燃气卡，贾霄所提交情况报告中亦明确要求物业企业不要给付建民一方补办水卡、电卡、燃气卡，而要求在问题解决后由贾霄返还，据此，对贾霄未依照合同在合同到期后向付建民返还901室水卡、电卡、燃气卡的事实，法院予以确认；虽然贾霄已在2016年10月19日合同到期前搬家，但根据合同约定，其应返还房屋及其附属物品、设备设施，但其未向付建民返还相应水卡、电卡、燃气卡，构成违约，对于付建民依据合同约定要求在押金2400元中扣除逾期交房违约金560元的意见，法院予以采纳，故剩余押金为1840元；因贾霄已向901室所在小区的物业企业交纳901室的生活垃圾清运费30元，故对付建民要求在押金中扣减垃圾费30元的抗辩意见，法院不予采纳；对于付建民要求在押金中扣除补办卡费300元、换锁费300元、通马桶费120元、保洁费500元的抗辩意见，因对所支出金额未提供充分证据证明，故法院不予采纳；综上所述，对剩余押金1840元，付建民应予返还。因对于合同到期时剩余水费、电费、燃气费金额，贾霄未提交充分证据证明，故对其要求付建民给付水、电、燃气费共计230元的诉讼请求，法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、付建民返还贾霄押金一千八百四十元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回贾霄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，贾宵向本院提交4份证据。证据1是双方签订的租赁合同，证明付建民违约；证据2是租户王治行的承诺书，证明王治行将剩余的水电燃气费用赠送给贾宵，且在涉案房屋里面多住了10天；证据3是我爱我家工作人员的证明，证明马桶一直处于损坏状态；证据4是房屋交割单，证明双方交接时未签订房屋交割单，付建民故意隐瞒违约事实。付建民对上述证据均不予认可，质证称：1.对延迟交房的事实不认可，与事实不符；2.对证据2不认可，与事实不符，贾宵入住时涉案房屋是空置的；3.对证据3不认可，马桶确有损坏的事实，但是在贾宵入住之后几个月后发生的，不是我造成马桶损坏；4.双方确实没有签署房屋交割单，我每次租房都没有签署过交割单，不存在我故意隐瞒事实。另，贾宵申请吴晓骑和吴智敏出庭作证，证明两人于2016年11月22日帮助贾宵查看水电燃气表的数字为：水表0.5吨，电表30元，燃气77立方米。付建民对于上述水电燃气表的数字予以认可，但主张上一租户王治行搬走时亦未对水电燃气费用进行结算，王治行搬走时剩余的费用远比贾宵搬走时剩余的费用多，故不同意返还上述费用。贾宵认可王治行搬走时水电燃气表均有剩余，但主张王治行已将上述费用赠送给贾宵。双方均未举证证明王治行搬离涉案房屋时水电燃气费表剩余的具体数字。关于2016年10月23日双方未办理交接的原因，付建民称交房时房屋比较混乱，便提出扣除一部分押金，贾宵不同意，之后离开涉案房屋，双方未进行交接。贾宵称双方并未谈交接事宜，付建民声称要扣除押金，其不同意，一气之下离开涉案房屋，未将水电燃气卡及钥匙交还付建民。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贾宵与付建民签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。现双方合同到期终止，付建民继续占有房屋押金，无法律依据，应当予以返还。根据双方合同约定，出租方未按约定时间交付房屋以及承租方未按约定时间交还房屋的，均应承担相应的违约责任。本案中，贾宵在与付建民因抵扣押金事宜产生争议后，将涉案房屋的钥匙及水电燃气卡带走，未能按时交接房屋，一审法院据此认定贾宵违约并从房屋押金中扣除部分违约金，无明显不当，本院予以支持。贾宵上诉主张付建民交付房屋存在违约行为，但未对其该项主张提供确实充分的证据，本院对此不予支持。关于水电燃气费用，虽然贾宵搬离涉案房屋时水电燃气表仍有剩余，但上一租户搬离涉案房屋时水电燃气表亦有剩余，贾宵提供的证据不足以证明上一租户已将剩余的水电燃气费用赠予贾宵，亦未提供证据证明上一租户搬离时水电燃气剩余的具体费用，故本院对其返还水电燃气费用的主张，难以支持。关于贾宵超出一审诉讼请求的上诉请求，因付建民均予以否认，双方调解不成，贾宵可另行起诉解决。综上所述，贾宵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贾宵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇一七年四月十七日书记员 耿 玉-8--9-