深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第847号
原告：深圳市联合X泰物业管理有限公司。
法定代表人：温某青，董事长。
委托代理人：刘某、龙某波，广东深X律师事务所律师。
被告：吴某瑞。
原告深圳市联合X泰物业管理有限公司诉被告吴某瑞物业管理费纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某、龙某波、被告吴某瑞已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年1月1日与被告所在小区深圳宝安区西乡X社区宝源B区（现改为宝源二区）业主委员会签订了《物业管理合同书》，合同约定由原告对被告所在小区内的物业进行管理，被告向原告缴纳管理服务费用，即住宅用房每月每平方米物业管理费为0.65元，以上费用按月支付，逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的万分之五缴纳滞纳金。合同签订后，原告对小区提供了专业化、一体化的管理服务，但被告自2008年1月1日起拖欠原告物业管理费至2009年8月31日，经原告多次催讨无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：l、被告支付拖欠原告的物业管理费5928元及滞纳金暂计至2010年4月30日为711.36元，合计：6639.36元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，一、原X村第二经济合作社无权代表答辩人及其他业主签署物业管理合同，其2004年违法与被答辩人签署的《物业管理合同》无效，对答辩人没有法律约束力。X源B区的土地原系原X村第二经济合作社集体所有。答辩人与其他全体业主通过土地使用权转让取得相应土地使用权，并根据受让土地面积单独办理建筑许可证、施工许可证，自行购置建筑材料，以私人住宅的名义自行建设，并且以个人名义向有关部门交纳建房管理费、城市建设税等税费，原X村第二经济合作社并不是X源B区的开发建设单位。依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十六条之规定：住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理，但本案劳动村第二经济合作社并不是开发建设单位，其未经答辩人及其他全体业主的同意，无权代表答辩人签署《物业管理合同》。X源B区第一届业主委员会的成立不合法，其无权代表答辩人认可和接受被答辩人与劳动村第二经济合作社签署的《物业管理合同》。答辩人和其他业主从入住X源B区至今，从来没有参加业主大会或接到参加业主大会的通知，至今没有召开业主大会选举业主委员会，根本无从产生业主委员会。被答辩人提供的2005年6月6日深圳市宝安区住宅局宝业委（2005）007号《业主委员会备案通知书》并不能证明该届业主委员会的成立符合法律规定。事实上，第一届业主委员会成员全部都是劳动村指定的亲信，根本不能代表全体业主的利益，该违法成立的业主委员会无权代表全体业主认可或接受原X村第二经济合作社与被答辩人签署的《物业管理合同》。“X源B区业主委员会”未经全体业主大会的批准，擅自认可和接受原X村第二经济合作社与被答辩人签署的《物业管理合同》无效，对答辩人没有法律约束力。退一步说，即使目前备案的X源B区业主委员会有权代表业主签署《物业管理合同》，但根据《深圳经济特区住宅局物业管理条例》第十九条之规定，本案X源B区业主委员会擅自认可和接受的原劳动第二经济合作社与被答辩人签署的《物业管理合同》，并未经业主大会的批准。因此，X源B区业主委员会认可和接受原X村第二经济合作社与被答辩人签署的《物业管理合同》对答辩人没有法律约束力。二、《物业管理合同》约定的物业管理费既未报物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过，对答辩人没有法律约束力，答辩人依法有权拒绝交纳物业管理费。根据深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局2007年10月16日深价规（2007）1号《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》第五条规定，由于被答辩人收取的物业管理服务费远远高于政府公布的收费指导标准，且至今没有将物业管理收费标准交物价部门备案。根据深圳市物价局、深圳市住宅局2000年3月8日深价（2000）41号《关于物业管理服务收费若干问题的通知》第一条规定，即使被答辩人与劳动村第二经济合作社签署的《物业管理合同》有效，即使X源B区第一届业主委员会有权接受和认可该《物业管理合同》，但是本案物业管理服务收费没有经业主大会讨论通过，仍然对答辩人没有法律约束力。三、被答辩人未履行《物业管理合同》约定的管理事项，答辩人有权不交纳物业管理服务费。根据被答辩人与劳动村第二经济合作社签署的《物业管理合同》第四条之规定，被答辩人接受管理至今，却根本没有履行或完全履行第四条的管理事项。小区临时停车场杂草丛生，而且堆放了大量杂物，根本无法用于停车；小区公共通道车辆乱停放，严重影响通行；小区道路两旁杂物乱摆乱放，被答辩人根本就没有派员处理和管理；社区文化娱乐活动也从来没有组织过；小区里面发生赌博、打架事件，业主举报后抓不到人；小区里面发生盗窃事件，无法抓到犯人；午夜后摩托车到处跑动；小区里有业主遭到勒索；物业管理的老板娘与业主发生争执后行为粗鲁，答辩人要求其向业主书面道歉。小区业主每人支付了4.5万元修建道路，被答辩人进来应当经过业主的同意。上述管理事项，被答辩人完全有能力和条件完成，但是被答辩人在答辩人等业主多次反映和要求改善管理的情况下，却从来没有进行改善。一直以来答辩人所在的小区仍然是小区道路两旁杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放等景象。根据《合同法》的规定，被答辩人未履行物业管理合同义务，答辩人完全有权拒绝其支付物业管理服务费的要求。四、被答辩人在X源B区的物业服务收费0.65元／平方米，高出“深圳市物业管理服务”的指导标准，是乱收费，答辩人有权不予交纳不合理的物业管理服务费，深圳市物业管理服务收费指导标准第四级，每平方米0.5元。被答辩人在X源B区的服务表现，深圳市中级人民法院在（2009）深中法民五终字第819号中陈述：“从本院调查的情况看来X源B区管理混乱，小区居民与安X公司的矛盾十分尖锐。安X公司没有完全履行物业管理公司所约定的管理事项。本院认为物业管理费以每平方米每月人民币0.4元标准计算较为合理。又有安X公司违约在先，无需支付滞纳金。”如上所述，被答辩人在X源B区的收费远高于“深圳市物业管理服务”指导标准，并在深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第819号中作出合理的收费后，仍坚持其不合理收费和乱收费的行径。答辩人完全有权拒交物业管理服务费的要求。五、被答辩人的部分诉讼请求超过诉讼时效而不受法律保护。根据我国法律规定，民事诉讼的诉讼时效为二年。而本案被答辩人诉讼要求2008年1月份以来的物业管理服务费已超过二年的诉讼时效，依法不受法律保护，人民法院应依法驳回被答辩人要求2008年1月份以来的物业管理服务费的诉讼请求。综上所述，答辩人认为被答辩人与劳动村第二经济合作社签署的《物业管理合同》无效，对答辩人没有法律约束力。况且，被答辩人根本没有履行《物业管理合同》约定的管理义务，答辩人依法有权不予支付物业管理服务费。请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。再者，有关政府对我们小区业主的体恤，三年的管理费补助金原告却瞒骗我们全小区业主，既不作公告也不通知我们，竟独自领取归其所有，瞒上欺下，辜负国家和政府对业主的关怀。现在答辩人要求法院主持公道，立即勒令原告退回答辩人的政府补助金，金额如下：（1）2006年4月至12月，原告申报政府领取补助每平方米0.8元的80%，即0.8×600平方米×9个月=4320×80%=3456元；（2）2007年1月至12月，原告申报政府领取补助每平方米0.8元的60%，即0.8×600平方米×12个月×60%=3456元；（3）2008年1月至12月原告申报政府领取补助每平方米0.8元的40%，即0.8×600平方米×12个月×40%=2304元。合计9216元。
经审理查明，2005年5月18日，深圳市宝安区X源B区第一届业主委员会成立并经深圳市宝安区住宅局备案。2006年1月1日，原告与X源B区业主委员会签订了《深圳宝安区西乡X社区X源B区物业管理合同书》，约定X源B区业主委员会委托原告为X源B区小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期限自2006年1月1日起至2014年8月30日止；住宅用房管理服务费为每月每平方米建筑面积0.80元；逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的万分之五缴纳滞纳金。签约后，原告对小区进行物业管理，实际按每月每平方米0.65元收取物业管理费。被告自2008年1月1日起至2009年8月30日止未向原告交纳物业管理费。
根据《宝安区推广社区物业管理暂行办法》规定，非开发商开发并实行物业管理的住宅小区，物业管理公司享受三年管理经费补贴。具体标准为第一年由区、街道两级财政承担80%，业主承担20%，第二年由区、街道两级财政承担60%，业主承担40%，第三年由区、街道两级财政承担40%，业主承担60%，第四年起由物业管理公司按物价部门核定的收费标准足额收取，自主经营、自负盈亏。
庭审中，原告称业主按每平方米0.65元的标准缴纳物业管理费后，原告才可以按照每平方米0.8元的40%即0.32元申领补贴，因被告未交纳2008年1月1日至2009年8月30日的物业管理费，原告至今未申报到2008年1月至12月的政府补贴。
深圳市宝安区西乡街道X社区居民委员会证明该居委会下属X社区X源B区228号楼（旧号245号楼）为被告购地所建私房，建筑面积为600平方米。
原告为具备二级资质的物业管理企业。我院作出的已生效（2009）深宝法民三初字第1586号民事判决书认定，深圳市中级人民法院关于原告与X源B区业主就涉案小区物业管理纠纷案件已经作出生效民事判决书，该判决书认为X源B区整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，原告没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，鉴于原告也为小区管理做了一定的工作，将物业管理费以每平方米每月人民币0.4元标准计算，又由于原告违约在先，因此业主无需支付滞纳金。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的证明、业主委员会备案通知书、物业管理合同书、联合公告、物业管理收费公示，被告提供的（2009）深宝法民三初字1586号民事判决书、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，深圳市宝安区X源B区第一届业主委员会成立后已经行政管理部门依法备案登记，原告与其签订的《深圳宝安区西乡X社区X源B区物业管理合同书》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。被告答辩称X源B区第一届业主委员会为非法成立，与事实不符，被告辩称业主委员会与原告签订的合同无效的意见，本院不予采纳。原告为X源B区的物业管理单位，已经为被告提供了物业服务，则被告应向原告支付相应的物业管理费。但原告请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，自2008年1月被告未交纳物业管理费时，原告即知道其权利受到侵害，但原告于2010年5月19日才向本院提起诉讼，原告未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断等事由，则自起诉之日倒推两年即2008年5月19日之前的物业管理费已经超过了法律规定的二年诉讼时效，本院不予支持。被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的意见本院予以采纳。原告请求被告交纳的物业管理费应自2008年5月19日起计至2009年8月30日。
本案争议的焦点问题为物业管理费标准。深圳市中级人民法院关于原告与X源B区其他业主就涉案小区物业管理纠纷案件已经作出生效民事判决书，该判决书认为X源B区整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，原告没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，鉴于原告也为小区管理做了一定的工作，将物业管理费以每平方米每月人民币0.4元标准计算，又由于原告违约在先，因此X源B区业主无需支付滞纳金。本院认为，X源B区其他业主与原告的纠纷系原告在涉案小区提供服务所产生，深圳市中级人民法院已经调查到涉案小区管理混乱，小区居民与原告的矛盾十分尖锐，遂作出了上述生效判决。原告于2010年5月19日向我院起诉时并未提供证据证明其采取了改进措施提高物业管理服务质量，因此，原告在无证据证明其已提高物业服务质量的情况下仍然按照每月每平方米0.65元的标准要求被告支付物业管理费明显不当，原告的物业管理费标准应以已生效的民事判决书为依据按每平方米每月人民币0.4元标准计算较为合理，又由于原告违约在先，因此被告无需支付滞纳金。因此，被告应向原告支付2008年5月19日至2009年8月30日的物业管理费3696元（600平方米×0.4元×15.4个月）。
被告辩称政府已对原告进行物业管理经费补贴，要求原告退回政府补贴金，被告未提起反诉，本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴某瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市联合X泰物业管理有限公司支付2008年5月19日至2009年8月30日的管理费人民币3696元；
二、驳回原告深圳市联合X泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年七月二十七日
书记员 吴跃娇
书记员 李燕妮
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