浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初8962号原告：杭州物华物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区西溪谷商务中心17号楼9层。法定代表人：陈为民，董事长。委托诉讼代理人：胡佳炜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张鑫，浙江五前律师事务所律师。被告：凌裕玉，男，1954年3月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：徐云妹，女，1954年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。两被告共同委托诉讼代理人：凌林（两被告之子），住浙江省杭州市西湖区。原告杭州物华物业服务有限公司与被告凌裕玉、徐云妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19立案后，依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡佳炜、张鑫与两被告的共同委托诉讼代理人凌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令两被告：1、支付物业服务费16024.20元；2、支付滞纳金51119元（以每月所欠物业费为基数，按每日3‰的标准自次月首日起计算至2017年8月31日止）；3、承担本案诉讼费用。审理中，原告变更其第2项诉讼请求中的金额为4807.26元（16024.20元×30%）。事实和理由：两被告是华海园14幢2单元1602室的业主。根据《华海园小区物业管理服务合同》约定，原告已依约提供了物业管理服务，但两被告未按约交纳自2010年5月16日起至2016年8月31日止的物业费16024.20元，并由此产生滞纳金51119元。原告经多次催讨未果。因两被告拒交物业费期间过长，滞纳金高，故原告将滞纳金调整为两被告所欠物业费的30%即4807.26元。两被告辩称：一、其自2005年7月入住案涉房屋以来一直交纳物业费，直至2010年8月底，两被告发现案涉房屋窗台外墙面渗漏，故要求原告进行维修，但原告置之不理。两被告委托律师分别于2010年10月21日、11月19日向原告发函，要求其及时履行维修义务。之后，原告派员工前来了解外墙面渗漏情况，但只告知维修需高空作业，难度太多，成本太高，便无下文。两被告只好再次委托律师于2012年7月18日、2015年3月24日发函催告原告维修，避免因房屋外墙渗漏造成装修受损，原告无任何反馈。因此，原告未按约履行合同义务在先，两被告有权拒付物业费。二、滞纳金经百度查询是指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项的一种措施，具有法定性、强制性、惩罚性的特点。原告提出的滞纳金依据不足。况且，物业服务合同未约定物业费的支付时间，故滞纳金的起算时间无从产生，且滞纳金的计算标准过高，显失公平，应予以调整。三、根据《临时委托物业管理服务合同》约定，物业服务费按月计算，每月包干费用158932.90元，由华海园业主委员会经营性收入垫付，故原告要求物业费依据不足。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据：1、《物业管理服务合同》两份、《临时委托物业管理服务合同》一份，为原件，本院予以认定；2、律师函及邮寄单、快递物流查询打印件，相互印证，本院予以认定；3、公告、杭州“华海园”小区物业事务第7次协调会会议纪要、华海园小区“垫付物业费”返还补充协议，为原件，本院予以认定。被告提交的证据：1、华海园交房通知书，为原件，本院予以认定；2、房屋外墙面渗漏及室内装修损坏照片，律师函及邮寄单，该证据与本案处理无关，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系杭州市西湖区华海园14幢2单元1602室的房屋所有权人，该房屋建筑面积为139.19平方米。2009年11月23日，杭州市西湖区华海园业主委员会作为甲方、原告作为乙方签订《物业管理服务合同》一份，其中约定：甲方将华海园小区委托乙方实行物业管理服务；委托管理期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止；业主、物业使用人应按时交纳物业服务费，物业服务费收费标准为（含电梯、水泵运行能耗费用）高层住宅五楼（含）以上为1.35元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三的标准加收滞纳金。上述合同到期后，杭州西湖区华海园业主委员会与原告于2013年1月1日又签订《物业管理服务合同》一份，其中约定：物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，上期合同自2012年11月15日延长至2012年12月31日，该期间物业服务费用标准按上期合同标准收取；物业服务费收费标准为（含电梯、水泵运行能耗费用）高层住宅五楼（含）以上为1.65元/月·平方米。其他内容与上份合同一致。2015年1月22日，杭州市西湖区华海园业主委员会、杭州市西湖区西溪街道白荡海社区作为甲方、原告作为乙方签订《临时委托物业管理服务合同》，其中约定：因华海园小区业主委员会换届，新一届业主委员会未能及时成立，导致物业管理企业暂时不能确定……由甲方暂时行使华海园小区业主委员会职责，委托原告为华海园小区提供物业管理服务，管理服务期限自2015年1月1日起至由华海园小区业主大会所确定的物业管理企业与乙方交接完成止，此期限少于6个月的，以6个月为准；物业服务费按月计算，每月包干费用为158932.90元，先由华海园业主委员会经营性收入垫付，支付时间为次月10日前支付上月包干费用的90%，在临时托管即将结束前，由华海园第三届业主委员会以书面形式召开全体业主大会，对物业公司服务品质进行满意度投票，“满意”的每月再增加包干基数的5%，“较满意”的每月不再增加费用。2016年6月8日，杭州市西湖区西溪街道白荡海社区居民委员会制作了杭州“华海园”小区物业事务第7次协调会会议纪要一份，其中载明《临时委托物业管理服务合同》至2016年6月20日到期，街道、社区再次诚邀原告继续开展物业管理工作延至2016年8月31日。2016年8月2日，杭州市西湖区华海园第三届业主委员会、杭州市西湖区西溪街道白荡海社区居民委员会和原告作出致华海园小区全体业主的公告，其中载明：2015年按原物业费的90%收取，2016年按原物业费的80%收取，华海园小区物业折扣收费期限自公告日起至2016年8月20日止，逾期物华物业将按原金额收取，不再进行折扣。两被告未向原告交纳2010年5月16日至2016年8月31日的物业服务费。2016年10月17日，原告委托浙江智仁律师事务所向被告凌裕玉邮寄《律师函》，要求被告凌裕玉支付物业服务费，该邮件于2016年10月25日签收。本院认为，原告与华海园业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》、《临时委托物业管理服务合同》对华海园的业主具有约束力。《临时委托物业管理服务合同》于2016年6月20日到期后，原告继续为华海园小区提供物业管理服务至2016年8月31日止，在此期间原告与华海园小区业主形成事实上的物业管理服务合同关系。两被告作为华海园的业主，接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当依法交纳物业服务费，现其未依约交纳，已构成违约，应支付相应的违约金。经计算，被告应支付原告2010年5月16日至2016年8月31日的物业服务费16024.20元（1.35元÷2×139.19平方米+1.35元×139.19平方米×31个月+1.65元×139.19平方米×24个月+1.65元×139.19平方米×20个月）。关于违约金，原告诉请按两被告所欠物业服务费的30%计算，经计算为4807.26元，远低于按合同约定的每日千分之三计算所得金额，本院予以支持。两被告辩称案涉房屋外墙面渗漏，原告未尽到维修义务，本院认为，原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，不构成拒付物业服务费的合理抗辩，两被告可依法要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、凌裕玉、徐云妹于本判决生效之日起十日内支付杭州物华物业服务有限公司物业服务费16024.20元；二、凌裕玉、徐云妹于本判决生效之日起十日内支付杭州物华物业服务有限公司滞纳金4807.26元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取160元，由凌裕玉、徐云妹负担。凌裕玉、徐云妹于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；杭州物华物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  潘素哲二〇一八年一月二十二日书记员  龚 濛