重庆市沙坪坝区人民法�
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12362号
原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。
法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。
委托代理人宋丽，女，上海景瑞物业管理有限公司职工，住湖南省桃源县。
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
被告齐忠华，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。
被告齐攻科，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告上海景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）与被告齐忠华、齐攻科物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原�景瑞公司的委托代理人宋丽、葛春喜，被告齐忠华到庭参加诉讼。被告齐攻科经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告景瑞公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区＊＊＊＊小区的物业服务公司，被告是该小区11-1-32-8号房屋的业主。2009年12月2日，原、被告双方签订了《＊＊＊＊前期物业服务协议》，合同约定蓝溪谷地高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元／月／平方米，被告应当在每月10日之前向原告交纳当月物业服务费。逾期未交纳，被告应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2010年6月至2015年9月期间的物业服务费。现起诉至本院，请求判令被告支付原告2010年6月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6270.72元；2、判令被告支付原告逾期缴纳物�服务费的违约金，该违约金以2010年6月至2015年8月每月拖欠的物业服务费97.98元（72.58平方米×1.35元／月／平方米）为基数，按照每日千分之三，自2010年7月至2015年9月每月1日起计算至2015年10月1日止。
被告齐忠华辩称，被告房屋内房顶墙皮有大面积墙皮脱落，被告认为是楼上业主装修造成的，因为原告把楼上业主的装修保证金退给了楼上的业主，导致楼上业主不愿意为被告的房屋进行维修，房屋无法正常使用。故不愿意交纳2010年6月至2015年9月的物管费及违约金。
被告齐攻科未作答辩。
经审理查明，2008年景瑞公司（乙方）与齐忠华、齐攻科房屋所在小区建设单位重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订有《＊＊＊＊二期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对＊＊＊＊二期住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年。物业服务事�包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅的物业服务收费标准为1.35元／月／平方米（含电梯费使用费及公摊费）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2009年12月2日，景瑞公司委托上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与齐攻科签订了《＊＊＊＊前期物业服务协议》，进一步明确了双方的权利义务，并约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅的物业服务收费标准为1.35元／月／平方米，按月交纳，齐忠华、齐攻科�在当月10日前履行交纳义务，逾期则按日以欠费金额千分之三的标准向景瑞公司支付违约金。
齐忠华、齐攻科系重庆市沙坪坝区（＊＊＊＊小区）附13号32-8号房屋的业主，房屋建筑面积72.58平方米。齐忠华、齐攻科未向景瑞公司支付2010年6月1日至2015年9月30日期间物业服务费6270.73元（64个月×72.58平方米×1.35元／月／平方米）。
2011年11月28日、2012年9月17日、2015年5月16日，景瑞公司以邮寄方式向齐忠华、齐攻科发出催缴物业服务费的律师函。2012年8月1日、2013年4月15日，景瑞公司以邮寄的方式向齐忠华发出再次催缴物业服务费通知书。
另查明，＊＊＊＊小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由景瑞公司一直为齐忠华所在小区提供物业服务。
现景瑞公司向本院提起诉讼，要求判如所请�审理中，被告齐忠华提供了1份录像，证明其房屋屋顶墙皮脱落现象严重。原告对该录像的真实性及关联性均不予认可。另被告齐忠华认为原告主张的违约金标准过高。
上述事实，有原告提供的《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》、《蓝溪谷地前期物业服务协议》、档案查询结果证明、物业服务企业资质证书、律师函、再次催缴物业服务费通知书、邮寄单，以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与重庆景康置业发展有限公司签订的《＊＊＊＊二期前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依�与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述合同对被告齐忠华、齐攻科具有约束力。
《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2011年涉案的物业服务合同到期，但＊＊＊＊小区至今未成立业主委员会，也无其他相关部门组织召开业主大会，未作出选聘或续聘决定，故涉案的物业服务合同继续有效。原告继续按照涉案的物业服务合同提供物业服务，被告齐忠华、齐攻科应按照物业服务合同履行交纳物业服务费的义务。合同约定物业服务费收费标准为1.35元／月／平方米，被告的房屋建筑面积为72.58平方米，则被告齐忠华、齐攻科应支付原告2010年6月1日至2015年9月30日期间物业服务费6270.72元（64个月×72.58平方米×1.35元／月／平方米）。
被告对其抗辩只提供了一份录像，该份录像仅能看出房屋室内屋顶有墙皮脱落的现象，是否是涉案房屋无法确定，即使是涉案房屋，也无法看出墙皮脱落是谁造成的，也不能推定是因为原告退还了楼上业主的装修保证金造成的此种后果，故对被告的抗辩本院予以采纳。
《＊＊＊＊二期前期物业服务合同》以及《＊＊＊＊前期物业服务协议》约定，被告齐忠华、齐攻科应在每月前5日内或者前10日内交纳当月物业服务费，否则，按日以欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。被告齐忠华、齐攻科未按约交纳物业服务费，应当承担违约责任。本案中原告要求违约金计算的开始�间为拖欠物业服务费的次月1日，并放弃2015年9月物业服务费的违约金，是对其自己权利的处分，本院予以认可。被告齐忠华抗辩违约金的计算标准过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法予以调整。调整后违约金的计算方式为：以被告齐忠华、齐攻科2010年6月至2015年8月每月拖欠的物业服务费97.98元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2010年7月至2015年9月每月1日起计算至2015年10月1日止。
被告齐攻科经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此导致本院采纳原告主张的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同�若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告齐忠华、齐攻科于本判决发生法律效力后3日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司2010年6月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6270.72元。
二、被告齐忠华、齐攻科于本判决发生法律效力后3日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2010年6月至2015年8月每月拖欠的物业服务费97.98元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2010年7月至2015年9月每月1日起计算�2015年10月1日止。
三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费416元，减半交纳208元（原告已预交），由被告齐忠华、齐攻科负担。限被告齐忠华、齐攻科于本判决发生法律效力后3日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 马晓敏
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 卢 静