浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙07执复2号
复议申请人（异议人、被执行人）：义乌市中冠工贸有限公司，住所地：义乌市上溪镇将军路8号。
法定代表人：沈银法，董事长。
委托代理人：沈财云，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。
申请执行人：义乌市嘉卿投资管理有限公司，住所地：义乌市北苑工业区步行街1号楼32号地块。
法定代表人：方旭。
被执行人：义乌市江都建筑工程有限公司，住所地：义乌市稠江街道童店新村F区5幢。
法定代表人：虞天星，经理。
被执行人：虞天星，男，1963年3月30日出生，汉族，住义乌市。
被执行人：徐卫芬，女，1972年9月22日出生，汉族，住义乌市。
被执行人：义乌市华昌建设工程有限公司，住所地：义乌市香山路560号二楼。
法定代表人：朱宗华，经理。
被执行人：郑华东，男，1977年3月23日出生，汉族，住义乌市。
被执行人：何凌虹，女，1976年5月19日出生，汉族，住义乌市。
复议申请人义乌市中冠工贸有限公司（以下简称“中冠公司”）不服义乌市人民法院（2017）浙0782执异134号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
义乌市人民法院查明，2010年3月23日，该院对原告中国银行股份有限公司义乌市支行诉被告义乌市江都建筑工程有限公司、虞天星、徐卫芬、义乌市华昌建设工程有限公司、中冠公司、郑华东、何凌虹金融借款合同纠纷一案作出（2009）金义商初字第4381号民事判决：一、被告义乌市江都建筑工程有限公司于判决生效后一个月内归还原告中国银行股份有限公司义乌市支行借款本金500万元及利、罚息（按双方签订的合同计付）。二、被告义乌市江都建筑工程有限公司支付原告律师代理费48420元。三、被告虞天星、徐卫芬、义乌市华昌建设工程有限公司、中冠公司、郑华东、何凌虹对判决第一、二项及本案的诉讼费费承担连带偿还责任。四、原告中国银行股份有限公司义乌市支行对被告虞天星、徐卫芬所有的坐落于义乌市北苑秀禾小区21-2-201号房地产及架空层享有优先受偿权。判决生效后各被告未履行，原告于2010年7月14日向该院申请强制执行，该院于同日立案执行。2010年10月13日，该院作出（2010）金义执民字第5237-3号执行裁定，查封被执行人中冠公司所有的座落于义乌市××南××1855.5平方米工业用地【义地（乡镇）合字（1995）第361号】及地上建筑。后该院将该查封裁定张贴于中冠公司厂房大门。2013年7月2日，中国东方资产管理公司杭州办事处向该院申请变更其为本案申请执行人，该院经审查后于2013年7月29日作出（2010）金义执民字第5237-6号执行裁定，变更中国东方资产管理公司杭州办事处为本案的申请执行人。2017年7月19日，义乌市嘉卿投资管理有限公司向该院申请变更其为本案的申请执行人，该院经审查后于2017年7月19日作出（2010）金义执民字第5237号执行裁定，变更义乌市嘉卿投资管理有限公司为本案的申请执行人。2017年8月4日，该院作出（2010）金义执民字第5237号之四执行裁定，查封被执行人中冠公司所有的座落于义乌市××南××1855.5平方米的土地【出让合同号：义地（乡镇）合字（1995）第361号】及地上建筑。2017年8月28日，该院作出（2010）金义执民字第5237号执行裁定，拍卖被执行人中冠公司所有的座落××义乌市××房产【出让合同号：义地（乡镇）合字（1995）第361号】。2017年9月11日，该院作出（2010）金义执民字第5237号公告，责令被执行人中冠公司及其相关人员于2017年9月30日前将该处房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，该院依法强制腾空。
另查明，1995年12月15日，义乌市土地管理局（出让方、甲方）与中冠公司（受让方、乙方）签订义地（乡镇）合字（1995）第361号国有土地使用权出让合同，约定甲方以现状（或几通一平）出让给乙方的宗地位于吴店镇××，面积为1855.5平方米。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设工业厂房项目。该宗地的土地使用权出让金为每平方米100元人民币，总额185550元人民币。本合同经双方签字后15日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的100%共计185550元人民币，作为履行合同的定金，定金抵作出让金等内容。
义乌市人民法院认为，义乌市嘉卿投资管理有限公司受让本案债权并经该院裁定变更为申请执行人，主体适格。该院于2010年10月13日裁定查封中冠公司所有的座落于义乌市××南××1855.5平方米工业用地及地上建筑时，曾将该查封裁定张贴于中冠公司厂房大门；于2011年3月9日裁定拍卖被执行人虞天星、徐卫芬共有的坐落于义乌市××小区××室房产时，将该拍卖裁定邮寄给中冠公司，中冠公司予以签收。故异议人中冠公司早在2010年就应当知晓其在本案中为被执行人。中冠公司在本案中承担连带偿还责任，该院在其承担责任的范围内可依法对其财产进行处置。中冠公司于1995年12月15日与义乌市土地管理局签订了义地（乡镇）合字（1995）第361号国有土地使用权出让合同，根据该合同可以确定中冠公司为上溪镇沈宅村南畈的1855.5平方米土地的受让方，且中冠公司自述其在涉案土地上建造了房屋并出租给他人，故该院裁定拍卖中冠公司所有的座落义乌市××房产【出让合同号：义地（乡镇）合字（1995）第361号】并无不妥。涉案厂房内承租户的租赁权是否予以保护，该院会依法进行审查。综上，异议人的理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回中冠公司的异议请求。
中冠公司向本院申请复议，请求撤销义乌市人民法院（2017）浙0728执异134号民事裁定，支持复议申请人的异议申请，停止拍卖。事实和理由如下：复议申请人向义乌市人民法院提出执行异议，义乌市人民法院以“复议申请人系土地受让方，自述在涉案土地上建造房屋并出租他人，裁定拍卖涉案房屋并无不妥”的认定不能成立。复议申请人于1995年12月份与义乌市土地管理局签订土地出让协议，但本案产权不明，至今未取得涉案房屋产权证，受让的该土地至今还尚欠部分土地出让金。拍卖前的资产评估依据标准就是要求产权清楚，要有相关的产权证明，未取得产权证的前提下不具有评估的先决条件。因此涉案房产不具备评估、拍卖的法律基础。综上所述，义乌市人民法院仅仅以复议申请人系土地出让合同的受让方作为权属依据，就裁定拍卖复议申请人的房产明显是产权依据不足，一审法院拍卖理由不充分，本案应当停止拍卖。
本院查明的事实与义乌市人民法院查明的事实基本一致。
另查明，《国有土地使用权出让呈报表》【义证土字（1996）4号】载明中冠公司于1995年11月28日申请受让义乌市吴店镇××1855平方米土地使用权，义乌市土地管理局于1996年1月12日、义乌市人民政府于1996年1月16日分别批准同意出让该土地。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案中，中冠公司于1995年12月15日与义乌市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，且根据《国有土地使用权出让呈报表》，义乌市土地管理局和义乌市政府均批准同意出让该土地。故义乌市人民法院依法裁定拍卖并无不当。复议申请人中冠公司的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回义乌市中冠工贸有限公司的复议申请，维持义乌市人民法院（2017）浙0782执异134号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郭召军
审 判 员 金卓颖
审 判 员 陈晓欢
二〇一八年三月五日
代书记员 吴旭辉