广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3956号原告：中国农业银行股份有限公司中山三角支行，住所地广东省中山市×××。主要负责人：陈金池，行长。委托诉讼代理人：朱文萍，系广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，系广东邦仁律师事务所实习律师。被告：降亚超，男，1987年8月27日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：贾焕焕，女，1991年4月4日出生，汉族，住河南省鲁山县。被告：中山市悦信房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇孝福路15号。法定代表人：秦瑞。原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行与被告降亚超、贾焕焕、中山市悦信房地产有限公司（以下简称悦信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱文萍，被告降亚超到庭参加了诉讼。被告贾焕焕、悦信公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告降亚超立即向原告清偿贷款本金286975.53元、利息[暂计至2017年2月9日，上述利息包括：正常利息3684.03元、罚息12.6元、复利27.67元）及从2017年2月10日起至实际还清款项之日止的利息（含正常利息、罚息、复利），计算方式按《个人购房担保借款合同》约定利率计收]；3.被告降亚超支付原告实现债权、抵押权产生的律师费14535元；4.原告对被告降亚超、贾焕焕名下位于中山市××家园××房的房产（抵押登记编号：易房抵字第××号）处置后的价款就上述诉求款项享有优先受偿权；5.被告贾焕焕、悦信公司对被告降亚超的上述债务承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2015年12月，被告降亚超因购买中山市××家园××房向原告申请贷款300000元，并以上述房地产为该笔贷款提供抵押担保，被告贾焕焕、悦信公司为该笔贷款承担连带保证责任。各方签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为300000元，借款期限为300个月；借款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基数上浮5%，遇基准利率调整，借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；还款方式为等额本息还款法，每月借款发放日对应日（4日）为还款日；如借款人未按约定归还借款，原告有权收取罚息和复利。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告降亚超自2015年9月起未能按时还款，至2017年2月已连续拖欠到期贷款本息共3期，经原告多次催告，仍怠于清还。原告认为被告降亚超未按时足额归还贷款本息已构成违约，根据借款合同第12.4条的约定，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权（即解除借款合同）。根据借款合同第12.9条的约定，原告采取诉讼方式实现债权的，律师费等实现债权的费用应由借款人、担保人承担。本案抵押房地产已于2014年1月3日办理抵押登记手续，故原告对该抵押房地产享有优先受偿权。根据借款合同的相关约定，被告贾焕焕、悦信公司为连带责任保证人，应对被告降亚超的债务承担连带责任。为此，原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告补充事实如下：由于被告降亚超在2017年2月至6月期间有还过款，其中归还了本金3962.43元、正常利息8562.18元、罚息42.04元、复利91.44元，共12658.09元，因此原告在庭审中将其诉讼请求2变更为截至2017年7月5日被告降亚超尚欠原告借款本金283013.1元、利息1213.42元，罚息暂时没有，从2017年7月6日起至借款全部清偿之日止的借款本金、正常利息、罚息、复利按个人购房担保借款合同的约定计算。被告贾焕焕、悦信公司在法定期限内没有提交任何的书面答辩及证据。被告降亚超辩称，降亚超确认截至2017年7月5日尚欠原告本金283013.1元、利息1213.42元；其他起诉事实也确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，原告作为贷款人（抵押权人）、被告降亚超作为借款人（抵押人）、被告贾焕焕作为保证人（抵押人）及被告悦信公司作为保证人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：被告降亚超向原告借款300000元用于购买位于中山市××家园××房；借款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用以下担保方式，由被告贾焕焕提供保证担保，由阶段性保证人被告悦信公司提供保证担保；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式担保人担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式担保人担保物来实现全部或部分债权；发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。……（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……；抵押人与抵押物共有人同意以位于中山市××家园××房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。……（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……；阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。上述合同签订后，被告降亚超与被告贾焕焕于2014年1月3日将其共有的位于中山市××家园××房[合同编号：HTN2013058135]办理了抵押备案登记于原告名下（抵押登记备案编号为：易房抵字第DY201400290号）。2014年7月4日，原告向被告降亚超发放了贷款300000元。被告降亚超收取贷款300000元后，从2015年9月起已连续多期没有按时足额偿还本息，经原告多次催告，截至2017年2月9日止，被告降亚超仍尚欠原告借款本金286975.53元、正常利息3684.03元、罚息12.6元、复利27.67元。原告与被告降亚超均确认上述商品房至今仍未办理房地产权属证书。被告悦信公司也未能提供证据证明上述商品房已经出具了房地产权属证书并交付给了被告降亚超。现被告降亚超拖欠原告贷款本息未还，被告贾焕焕及悦信公司也没有履行保证责任。为此，原告以被告降亚超拖欠其贷款本息构成违约为由诉至本院，请求判如所请。又查，原告确认被告降亚超在诉讼期间已支付部分到期贷款及逾期利息。原告与被告降亚超确认被告降亚超截至2017年7月5日止尚欠原告借款本金283013.1元、利息1213.42元。另查，原告为实现本案债权支出了律师费14535元，提供了律师费发票、委托代理协议证明。再查，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]，第三条规定：“关于罚息利率的问题，逾期贷款罚息利率由现行日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应予恪守。合同签订后，原告依约向被告降亚超发放了贷款300000元，但被告降亚超从2015年9月起连续多期未按时足额偿还贷款本息，经原告多次催告，虽然被告降亚超在诉讼期间已支付部分到期贷款及逾期利息，但被告降亚超的行为确已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，根据合同关于借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款的约定，原告请求提前收回被告降亚超的剩余贷款本金及支付利息、罚息、复利，并解除《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告降亚超确认被告降亚超截至2017年7月5日止尚欠原告借款本金283013.1元、利息1213.42元，本院予以认定。关于律师费的问题。因被告降亚超连续多期未能按时足额偿还贷款本息构成违约，导致原告诉至本院实现债权，支出了律师费14535元，提供了律师费发票、委托代理协议证明，本院予以认定。根据合同关于因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用的约定，该律师费14535元应由被告降亚超承担，故原告请求被告降亚超支付律师费14535元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于抵押担保的问题。被告降亚超、贾焕焕在合同上签字自愿以其共有的位于中山市××家园××房对被告降亚超合同项下的借款本金、利息、罚息、复利承担担保责任，并办理了抵押登记，现被告降亚超没有按时足额偿还贷款本息构成违约。根据合同关于债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿及保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及为实现债权支出的律师费等一切费用的约定，原告对被告降亚超、贾焕焕共有的位于中山市××家园××房以折价、拍卖、变卖所得价款就被告降亚超上述欠款范围内享有优先受偿权。关于被告贾焕焕、悦信公司是否承担保证责任的问题。被告贾焕焕、悦信公司在合同上自愿签盖对被告降亚超合同项下的借款本金、利息、罚息、复利承担保证责任，并约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及原告为实现债权支出的律师费等一切费用。原告与被告降亚超均确认涉案商品房至今仍未办理房地产权属证书，被告悦信公司又未能提供证据证明涉案商品房已出具房地产权属证书并交付被告降亚超或贾焕焕，现被告降亚超没有按时足额支付贷款本息构成违约，被告贾焕焕、悦信公司应承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。……”及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。……”的规定，被告降亚超、贾焕焕以其共有的上述商品房对上述借款作抵押，被告贾焕焕、悦信公司应对被告降亚超、贾焕焕就上述商品房以折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿被告降亚超上述欠款的部分承担连带清偿责任。综上所述，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。被告贾焕焕、悦信公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证和抗辩等权利，但不影响本案的判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行与被告降亚超、贾焕焕、中山市悦信房地产有限公司于2013年12月23日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告降亚超于本判决生效之日起7日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行清偿截至2017年7月5日的借款本金283013.1元、利息1213.42元及之后至清偿之日止的利息（利息包括正常利息、罚息、复利，正常利息、罚息、复利的计算标准按《个人购房担保借款合同》及中国人民银行的有关规定执行）；三、被告降亚超于本判决生效之日起7日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行支付律师费14535元；四、原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行对被告降亚超、贾焕焕共有的位于中山市×××[合同编号：×××，抵押登记备案编号为：易房抵字第×××号]以折价、拍卖、变卖所得价款就被告降亚超上述欠款范围内享有优先受偿权；五、被告贾焕焕、中山市悦信房地产有限公司对被告降亚超、贾焕焕就上述商品房以折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿被告降亚超上述欠款的部分承担连带清偿责任；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5878元，减半收取2939元，诉讼保全费2046元，合计4985元，由被告降亚超、贾焕焕、中山市悦信房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院审判员  蒋伟成二〇一七年七月十日书记员  曾晓佳