宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终672号
上诉人（原审被告）：黎丽莎，女，1987年6月9日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：张保全，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辛玉忠，男，1952年2月14日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：辛琴，宁夏瀛智律师事务所律师。
原审被告：白天奇，男，1988年11月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人黎丽莎与被上诉人辛玉忠、原审被告白天奇因确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第2139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人黎丽莎委托诉讼代理人张保全，被上诉人辛玉忠委托诉讼代理人辛琴到庭参加了诉讼。原审被告白天奇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年5月23日，原告辛玉忠与妻郑金霞以其位于银川市××区号（建筑面积81.55㎡）、501号（建筑面积91.27㎡）、503号（建筑面积81.93㎡）、银川市金凤区蓝山名邸21号楼1单元702室（建筑面积145.81㎡）房屋共四套作抵押分别与第三人黎丽莎签订借款金额为38万元、44万元、38万元、80万元共四份《借款抵押合同》，均约定借款期限自2014年5月23日至2014年8月22日止，借款利利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。双方对上述《借款抵押合同》均进行了公证。同日，原告就上述易大紫荆花商务中心E座公寓501号、502号房屋办理房产相关事宜分别向被告白天奇出具委托书各一份，并进行了公证。其中委托事项包括：由受托人到房管部门办理房屋的民间借贷抵押登记的一切相关手续并签署相关文件；由受托人代为到房管部门办理房屋注销抵押登记手续，领取房屋所有权证；由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款、代交契税、代为办理产权过户等手续。被告黎丽莎当天向原告辛玉忠账户汇款170万元。之后，原告向被告黎丽莎偿还了部分利息。
2015年1月4日，被告白天奇以原告辛玉忠的代理人的名义与被告黎丽莎签订《房地产买卖契约》二份，分别约定易大紫荆花商务中心E座公寓501号、502号以51万元、45万元价格出售于被告黎丽莎，均约定于2015年1月4日付清房款。后被告白天奇持委托书及二份《房地产买卖契约》与被告黎丽莎到房管部门，将上述两套房屋过户至被告黎丽莎名下。现原告诉至法院，请求依法判令：一、请求依法确认二被告签订的位于银川市××区号、502号的《房屋买卖合同》（《房屋买卖契约》）无效；二、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，被告黎丽莎称与原告协商将上述两套房屋抵顶黎丽莎欠汤静茹债务均未支付房款，亦未提供与原告协商抵顶借款的相应证据，其认可未将四份借款抵押合同交与二原告。被告白天奇未提交证据证实其代原告与被告黎丽莎签订上述两套房屋买卖契约及办理过户后告知原告。
原审法院认为，原告与被告黎丽莎之间基础法律关系系民间借贷关系。被告白天奇持原告出具的委托书，与被告汤静茹签订《房地产买卖契约》将易大紫荆花商务中心E座公寓501号、502号分别以51万元、45万元价格出售于被告黎丽莎。之后，被告黎丽莎亦未向被告白天奇或原告未支付合理对价的房款。且被告及第三人均未能提供相应的证据证实原告将上述房屋抵顶给被告黎丽莎。原告与被告黎丽莎就上述两套房屋并未达成买卖的合意，且委托书上关于处分抵押房产的约定系流质契约，依据相关法律规定当属无效。故二原告主张确认2015年1月4日被告白天奇代原告与被告黎丽莎签订的银川市××区号、502号的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求成立，予以支持。二被告抗辩意见不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）之规定，判决：被告白天奇代原告辛玉忠于2015年1月4日与被告黎丽莎签订的银川市××区号、502号两份《房屋买卖契约》均无效。案件受理费100元，由被告黎丽莎、白天奇负担。
宣判后，原审被告黎丽莎不服，上诉称，第一、原审法院程序错误，遗漏了必须参加诉讼的当事人。涉案房产属于被上诉人与其妻子郑金霞共同所有，但郑金霞并未作为共同原告参加诉讼。第二、原审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害上诉人权益。上诉人与被上诉人协商后，用涉案房产抵顶了双方之间的部分借款；该抵顶行为发生在借款到期之后，且是双方协商一致的行为。协商完成后，原审被告根据被上诉人的指示完成了房屋抵顶手续，不存在上诉人还要支付房款的必要；签订的《房屋买卖契约》仅是房产过户时的形式性文件，不存在实际履行的必要。原审被告持公证过的《委托书》办理授权范围内的事务，产生的责任理应由被上诉人承担；原审被告能否举证证实其代理被上诉人签订《房屋买卖契约》并于办理过户后告知被上诉人，并不影响《房屋买卖契约》的效力。《委托书》的授权内容，并不属于法律规定的流质条款，不应当认定为无效。流质条款是抵押人与抵押权人之间的约定，并且是在债务履行期届满前产生的约定。而本案《委托书》是抵押人即被上诉人给其他人的授权行为，且达成的顶账协议也是发生于债务履行期届满后抵押权人未受清偿时。因此，原审法院认为《委托书》中处分抵押房产的授权为流质契约而无效，没有任何法律依据。第三、从解决双方矛盾和节约司法资源的角度看，本案判决合同有效，并且确认双方债务已经抵顶完毕最符合各方利益。被上诉人在双方协商用房产抵顶债务后，又要求确认无效，其实是增大各方成本的行为，对其本身没有任何益处。如本案《房屋买卖契约》无效，那么涉案借款也就未发生抵顶，被上诉人就应当按照法律规定及《借款合同》约定，承担逾期还款的违约责任，同时要承担上诉人追偿借款的相关费用，届时两套房产根本无法清偿已经抵顶的债务。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求或将本案发回重审；本案二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人辩称，上诉人和原审被告合谋的行为，并未告知被上诉人，原审法院确认合同无效，有理有据。即使原审被告得到的授权真实有效，也违背了被上诉人的意愿，并损害了被上诉人的利益。原审被告和上诉人均系宁夏累蚨祥小额贷款有限公司员工，为了达到涉案目的即以房屋抵顶借款，以转贷名义和被上诉人签订《委托书》、《借款抵押合同》，但实际控制人是宁夏累蚨祥小额贷款有限公司。《委托书》签订于债务履行期届满前，原审被告依据委托事项可随时将房屋解除抵押并出售。此授权等同于原审被告可随时将房屋转售给上诉人。原审法院认定流质契约无效，于法有据。被上诉人从未同意以房屋抵顶借款，上诉人与原审被告串通将房屋低价转让，损害了被上诉人的利益，确认房屋买卖契约无效，有利于解决矛盾。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人为支持其上诉主张，当庭提交《顶房协议书》两份（出示原件，提交复印件），据以证明：上诉人取得涉案两套房屋的所有权，办理了房屋产权证书；涉案房屋于2015年2月24日已经抵顶给案外人郭建强，并将房屋实际交付给郭建强占有；对于房屋抵顶的事实，上诉人在原审庭审已经向法院陈述，因为郭建强当时不在银川，故无法向原审法院提交本证据。
被上诉人对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。
经审查，本院认为，上诉人提交的证据，与本案无关，不予采信。
二审查明的事实同原审判决查明的事实，本院予以确认。
另，二审庭审中，上诉人称：涉案房产办理了抵押登记手续，后来又解除了抵押登记。被上诉人认可抵押登记的事实，但称其对解除抵押登记的事宜不知情。
本院认为，经审查全案事实，上诉人黎丽莎与原审被告白天奇就位于银川市××区号、502号房屋所签订的《房屋买卖契约》应当认定为无效，具体理由如下：第一，被上诉人辛玉忠向原审被告白天奇出具的《委托书》并非孤立存在，而与涉案《借款抵押合同》密切相关，所交易的房屋系抵押物；第二，从交易对象看，上述两套房屋的买受人系上诉人黎丽莎，而上诉人黎丽莎又同时为抵押权人。有鉴于此，虽然于借款期限届满后该二人签订房屋买卖合同，其行为本质上与流质条款规制的法意并无不同。
原审被告白天奇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相应的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黎丽莎负担。
审 判 长 牛有成
审 判 员 倪新秀
代理审判员 王 刚
二〇一七年九月五日
书 记 员 王 兰
附：本案适用的相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。