山东省乐陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1481民初1144号
原告：孙凤姣，女，1987年3月15日生，汉族，住乐陵市。
委托诉讼代理人：吴立珂，山东天航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李泽峰，山东天航律师事务所实习律师。
被告：乐陵市中泰房地产开发有限公司，住所地乐陵市阜盛东路南侧，统一社会信用代码：9137XXXX78。
法定代表人：秘建明，董事长。
委托诉讼代理人：崔述博，山东胜券律师事务所律师。
原告孙凤姣与被告乐陵市中泰房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤姣的委托诉讼代理人吴立珂、李泽峰、被告乐陵市中泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔述博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙凤姣向本院提出诉讼请求，1、依法裁决被告退还原告天然气、暖气开口费共计6365元；2、被告向原告支付18022元逾期交房的违约金（暂计至起诉之日止），其后违约金计算至被告符合交房条件之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月28日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，同日，原告依约向被告支付了305259元首付款，其后，原告又以公积金贷款的方式向被告支付了110000元的购房款。原、被告双方约定，被告于2015年12月31日前将商品房交付给原告使用，并达到交付标准。直至2017提2月16日，被告才向原告通知交房，并要求原告支付2200元天然气开口费及4165元的暖气开口费。原告在房屋交接过程中，发现商品房并未达到交房要求，暖气开口费及天然气开口费也属于国家明令取消的收费项目，为此，原告多次找被告协商要求其支付延期交房的违约金及返还天然气、暖气开口费，怎奈被告置之不理。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉求。
被告乐陵市中泰房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与原告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家法律与行政法规，是一份有效合同。根据《中华人民共和国合法法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的商品房买卖合同附件六：合同补充协议第10条的约定，出卖人向买受人交房时，买受人应向出卖人交纳如下费用，（3）天然气开户费；（4）暖气开户费按政府实际规定费用为准；备注：以上费用如有调整，按政府规定或实际发生数额为准。该条款约定明确，应当由原告承担。现该合同双方已经履行完毕，而原告又违反合同约定要求退还，于法无据。二、答辩人与原告签订的商品房买卖合同第八条的约定与商品房买卖合同附件六：合同补充协议第10条的约定并不矛盾。第八条约定的是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，即交付的商品房达到使用条件的标准，没有说费用的承担问题，而补充协议约定的是费用由哪一方承担问题。合同约定不重复也不矛盾，更不违法，因此双方应按合同约定执行。三、国家计委、财政部及山东省物价局、山东省财政厅、德州市政府、乐陵市政府的文件都是行政公文。他们约束的范围的针对各级政府有关部门下发并提出相应的要求，而非对市场主体的交易行为直接发文约束。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条与《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第十四条的规定，上述行政文件并不是法律规定与行政法规，更不是效力性强制性规定，并不约束答辩人与原告签订商品房买卖合同，也不存在开发商趁原告当时不知情，而收取原告的暖气开口费与天然气开口费，不能以此为借口认为合同或合同条款无效而不履行自己的义务。1、乐政字（2012）46号文件适用“配套费不得直接向最终消费者收取”是有前提的，一是一般类建设项目配套费包括了综合配套费，与专项配套费（供水设施建设配套费、管道供气设施建设配套费、集中供热设施建设配套费）的征收问题，根据文件约定应为建设单位在办理《规划许可证》前，到市政务中心住房城乡建设窗口一次性缴清配套费。二是配套费计入项目建设成本。2、答辩人开发的中泰新城小区建设用地规划发证于2010年12月4日，二期建设工程规划许可证1#、6#、7#、沿街楼发证于2012年2月24日。而乐政字（2012）46号文件是2012年10月1日起开始执行。也就是说答辩人在批规划许可证时该文件还未开始执行。也就是说不存在答辩人要求规划证之前一次性缴清配套费，以便计入项目建设成本的问题。3、答辩人实际上并未将暖气、天然气开口费计入房价中。答辩人与乐陵市中石油昆仑燃气有限公司签订有乐陵市城市天然气工程委托建设协议书，按每户2200元向该公司交纳了工程建设费用。答辩人与乐陵市创新热力科技有限公司签订了供热管网工程协议书，按每平方米40元交纳了工程建设费用。另答辩人又与济南雪山节能科技有限公司签订乐陵市供热计量施工合同，为每户安装供热计量系统，每户每块单价1400元/套，该三项费用都是答辩人单独、直接向施工的这三个公司交纳，市政府既未因收了配套费而无偿给答辩人配套。三公司也未因答辩人交了配套费进行建设而不再要钱。因此答辩人给这两个公司的钱与配套费无任何关系，也未计入建设成本，有签订的协议与交款单为证。答辩人已向原告交房，原告也已收取。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第4项的规定，答辩人给付100元的违约金。2、原告计算的违约金过高，答辩人要求调整至合理水平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，原告未按约定时间入住所购买的房屋，原告产生的损失为逾期交房而租房产生的租赁费的损失，同地段同类房屋年租金在三千五百元左右，原告计算的违约金显然过高，应予调整减少。因此，答辩人与原告签订的商品房买卖合同依法有效，依法成立的合同，当事人应当履行，请依法驳回原告对被告要求退还两气开口费的诉讼请求，另外对逾期交房违约金依法调整至合理水平。
经审理本院认定，2015年1月28日，原告孙凤姣与被告乐陵市中泰房地产开发有限公司签订了编号为201502380的《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买由被告开发建设的位于乐陵市魏王城路西侧的中泰新城（第二期）的7幢4单元502室的楼房（包括车库C11）一套，总价款415259元，付款方式为2015年1月28日前付款305259元，2015年4月28日前以公积金贷款的方式向被告付余款110000元。该合同第八条规定，出卖人应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付于原告使用。第九条第1项第（2）款规定出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金”。第二十二条规定，本合同未尽事项，可由双方约定签订补充协议（包括附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条规定，本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十四条规定，本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力。附件六即合同补充协议第10条约定：出卖人想向买受人交房时，买受人应向出卖人交纳如下费用：（1）……（3）天然气开户费；（4）暖气开户费按政府实际规定费用为准；（5）……备注：以上费用如有调整，按政府规定或实际发生数额为准。该补充协议并约定了其他事项。原告已依约向被告支付了上述购房款。2017年2月20日，被告向原告送达了中泰花园业主交房通知书，该通知书第二条第3、4款分别规定了天然气、暖气开户费计算公式及数额。第四条规定，以上费用为代收费用，标准执行办证时各主管部门标准文件，最终收费标准和数额以房管局数据为准。当日，原告在该通知书上签字并摁印，并向被告交纳了天然气开口费2200元、暖气开口费4165元、补交差额房款6374元及契税、维修基金。
另查明，被告开发的中泰新城1#、6#、7#、沿街楼建设工程规划许可证（发证机关：乐陵市城市规划局；编号：建字第371481201000010号）发证于2012年2月24日。乐陵市人民政府下发的乐政字（2012）46号文件于2012年10月1日起开始执行。
又查明，乐陵市住房和城乡建设局于2017年8月24日出具了名为关于乐陵市中泰房地产开发有限公司在我单位交费情况说明，载明：1、乐陵市中泰房地产开发有限公司一期、二期工程综合配套费执行乐政字〈2009〉82号文件政策。2、供水、供气、供暖属专营配套费应由中泰房地产开发有限公司自行向供水、供气、供暖部门缴纳相关费用。另，被告分别与乐陵中石油昆仑燃气有限公司、济南雪山节能科技有限公司、乐陵市创新热力科技有限公司等签订了供气、供暖等安装施工合同，并交纳了相关安装施工等费用。
经被告委托，济南正源房地产土地评估事务所有限责任公司作出了编号为济正估（2017）字第05983号的房地产估价报告，该报告结论为：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象诸因素的基础上，选择比较法和收益法作为本次评估的基本方法，确定估价对象（孙凤姣所购买的涉案楼房）在2016年的租金为4581元、在2017年的租金为4673元，原告对此不予认可。
在庭审中，原、被告均认可合同约定交房时间为2015年12月31日，实际交房时间为2017年2月20日，现原告实际占有涉案楼房。
以上事实有双方当事人当庭陈述、商品房买卖合同（包括附件）、购房发票、两气收据、照片、政府文件、安装施工合同及收费单据、规划许可证、证明、交房通知书、家庭情况表、验收表、房地产估价报告等证据在卷为凭。上述证据经当庭质证、认证，依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个：一、关于天然气、暖气开口费是否由被告乐陵市中泰房地产开发有限公司退还给原告孙凤姣的问题；二、关于逾期交房是否支付违约金问题；三、关于违约金如何计算问题。
一、关于天然气、暖气开口费是否由被告乐陵市中泰房地产开发有限公司退还给原告孙凤姣的问题。1、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。2、关于国家计委、财政部等各级政府的文件规定。各级政府文件是取消涉及住房建设的行政事业性收费和城市基础设施配套、专项配套费的管理规定，属于行政管理的范畴。乐陵市人民政府的乐政字（2012）46号文件规定，建设单位在办理《规划许可证》前，到乐陵市政务服务中心市住房城乡建设窗口一次性缴清配套费，并将配套费计入项目建设成本，配套费不得直接向最终消费者收取，该文件于2012年10月1日起开始执行。本案中，(1)原、被告签订的《商品房买卖合同》，是在平等主体之间设立的民事权利义务关系；(2)被告与供气、供暖等部门签订了相应的安装施工合同，交纳了相应的费用。原告也按合同约定向被告交纳了供气、供暖开口费，且已履行完毕；（3）被告开发的中泰新城小区建设工程1#、6#、7#（涉案楼房）、沿街楼建设工程规划许可证发证于2012年2月24日。被告在审批建设工程规划许可证时，乐陵市人民政府的乐政字（2012）46号文件尚未执行；（4）被告所收取的供气、供暖开口费，在政府有关部门未作处理的情况下，是否属违规收费，该费是否计入了项目建设成本，原告未能提供证据证实。原告可提供证据后另行主张。综上，原告要求被告退还已按合同约定履行的供气、供暖开口费，于法无据，本院不予支持。
二、关于逾期交房是否支付违约金问题。原告诉称，被告逾期交房，责任在被告方。理由是合同约定交房时间为2015年12月31日前，但被告通知原告收房时间及实际占有时间均为2017年2月20日，被告对此予以认可。本院认为，因被告逾期交付房屋，其存在违约情形，造成原告未能在约定时间内入住所购买的房屋，被告应按合同约定承担支付违约金的责任。
三、关于违约金如何计算问题。原告要求被告每日按已交纳房款总额的万分之一计算，自2016年1月1日起至符合交房条件之日止。被告认为，违约金按合同约定的100元进行赔偿。如果按原告要求赔偿，违约金过高，要求进行调整，并按租金价格进行赔偿，并计算至2017年2月20日实际交房时。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第八条规定，在2015年12月31日前未达到合同约定的交房标准的，买受人同意接收房屋的，出卖人支付买受人100元违约金。此100元违约金并非逾期交房的违约赔偿方式，故被告要求只付给原告100元违约金的辩解，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，即逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《商品房买卖合同》第九条已约定了逾期交房违约金及违约金的计算方式，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十七条的规定，故被告要求按租金进行赔偿，本院不予支持。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。被告虽称违约金数额过高，但其未能提供证据证明违约金约定不合理，且原、被告关于逾期交房承担违约金的条款不违反法律规定，依据契约自由的原则，本院对双方约定的违约金不再予以调整。故违约金应按约定交房前（2015年12月31日）原告已付款415259元为基数，每日按万分之一自2016年1月1日起计算至2017年2月20日止，共414天，计款17192元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告乐陵市中泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内付给原告孙凤姣逾期违约金17192元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
被告乐陵市中泰房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费410元减半收取205元，由被告乐陵市中泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 曹振锋
二〇一七年九月十九日
书记员 崔凤娜