贵州省贵定县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2723民初427号
原告：贵州行之创意文化传播有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区外环东路227号久联华厦21层3号。
法定代表人：陈昌勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李娟，贵州仪程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云峰，贵州仪程律师事务所实习律师。
被告：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇新桥街农贸市场内。
法定代表人：赵耀君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁用安，贵州正苍律师事务所律师。
原告贵州行之创意文化传播有限公司诉与被告贵定县永耀房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭于2017年4月12日公开开庭进行了审理，原告的特别授权委托诉讼代理人马云峰、被告的特别授权委托诉讼代理人袁用安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贵州行之创意文化传播有限公司向本院起诉提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理服务费223183.28元（673183.28元－450000元）；2、判令被告支付原告2015年5月至2016年4月的实际损失383002元；3、判令被告支付原告策划费80000元；4、本案诉讼费及实现债权所产生的费用由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2015年5月1日签订《贵定县永耀商贸城房地产销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为甲方开发的贵定县永耀商贸房地产项目（商业和住宅）的营销策划、销售代理、广告策划和平面广告工作；委托期限为2015年5月4日至2016年5月3日止，由于甲方原因造成该项目工程延误，甲乙双方可协商将委托期限续延，另行签订补充协议；甲方必须确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处置权，没有其他权利人主张权利；双方同意，该项目的住宅部分和商业部分代理服务费按实际成交额的1.2%收取，并按月计算。甲方在第一次支付乙方代理服务费时保留人民币50万元作为乙方在履行合同条款的承诺保证金，如当月代理服务费不足人民币50万元时，甲方按实际成交额的0.75%支付给乙方，剩余代理服务费按实际成交额的0.45%由甲方扣除作为乙方在履行合同条款的承诺金，直至扣满50万元结束；乙方完成该项目总面积的95%，甲方一次性退还乙方承诺金人民币50万，由于甲方原因打折成交的，乙方视为实际销售价格为实际成交额并按本条（1）款计算代理服务费；每月25日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到请款单后7个工作日内向乙方支付当月全额代理服务费。原告从2016年4月至2017年1月签约102套，签约面积10904.2平方米，签约金额41110632元（该款已实际回款到被告）。2016年1月30日至2016年12月26日签约14套，认购面积1357.7平方米，认购总价14987975元，已付定金3780000元。原告认为，依照合同“该项目的住宅部分和商业部分代理服务费按实际成交额的1.2%收取”的约定，被告应向原告支付代理服务费673183.28元，扣减被告已支付的月费45万元，被告应支付原告代理服务费223183.28元。合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告于2016年1月4日才获得商品房预售许可证，2016年4月8日才开通1、2号楼住宅网签合同，致使2015年5月4日至2016年4月，原告不得不安排销售人员在销售现场等待，被迫额外承担该期间销售人员的工资以及费用，并已通过委托朱振华向公司相关人员支付工资360358元、生活费及杂费22644元，以上共计383002元。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百零七条的规定，因被告原因造成该项目工程延误，原告为防止损失扩大，按照合同约定安排销售人员在销售现场，但无法获得实际收益，故原告为此产生的费用383002元由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，合同履行后即可以获得策划费8万元的利益，因被告原因造成该项目工程延误，导致原告无法在合同约定期间内完成销售总面积的70%，被告的违约行为导致合同约定条件不能成就，应视为合同条件成就，被告应支付原告策划费8万元。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特起诉请求如诉判决。
被告贵定县永耀房地产开发有限公司辩称：被答辩人第一诉讼请求系由两部分组成。第一部分系已签订的并已缴纳房款的部分，按被答辩人计算方式为41110632元×1.2%＝493327.58元，但依据双方签订的《贵定县永耀商贸城房地产销售代理合同》约定：乙方的销售目标第一阶段为：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内，完成该项目可销售总面积的30%。第二阶段：于开盘后6个月（180天）内，累计完成该项目可售总面积的60%。第三阶段：代理期限内，累计完成该项目可售总面积95%。乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起七日后生效。甲方只需要支付乙方总成交量的0.75%代理服务费，不足部分甲方在乙方合同履行承诺金内扣除。因乙方未能按阶段完成销售目标，因此该部分销售代理服务费应当按照合同约定的乙方的总成交量的0.75%计算，即41110632元×0.75%＝308329.74元，而答辩人已支付被答辩人450000元，已超过应付金额。其次，即便按照被答辩人的计算方式，但按照合同的约定，被答辩人应当保留50万元合同履行承诺金，并在被答辩人完成该项目销售总面积的95%后，答辩人方一次性退还被答辩人承诺金。2016年5月销售合同到期后，答辩人多次联系被答辩人要求续签销售合同，但被答辩人一直未能办理，因此双方虽未续签销售合同，但仍然按原合同继续履行，直至2017年春节过后，被答辩人以其欠员工薪水为由，要求答辩人不按合同约定的方式计算给付费用，以其员工不再上班销售要挟，并在答辩人多次与其联系后于2017年春节过后再无人工作，其行为实际是被答辩人已单方主动终止合同，其行为给答辩人造成极大损失，因此第一部分销售代理费用应当按照0.75%的方式计算给付。答辩人已给付45万元，被答辩人应按合同约定向答辩人提供发票，被答辩人至今未提供，答辩人不应再继续给付费用。第二部分为被答辩人要求给付认购面积1357.7㎡，认购总价14987975元的销售代理费179855.7元。该部分被答辩人自认系认购而非销售，虽然签订了认购书并收取了定金，但未签订商品房买卖合同，且该批认购书所签时间从2016年1月30日至2016年12月26日，认购书上均明确若购买方在约定的时间前未支付相应房款并签订商品房买卖合同，则视为购买方自动放弃认购权利。该批认购人均未在约定的时间内签订合同，该销售代理行为并未完结，答辩人不应给付该笔销售代理费。被答辩人第二项诉请，首先双方已明确约定，被答辩人负责策划、销售代理工作而获得策划费和销售代理费的报酬，答辩人已依照约定给付了策划费10万元和销售代理费45万元，被答辩人亦应当自行承担进行先期市场调查、策划营销等期间的工作人员的工资支出。同时，答辩人按照合同约定于2016年1月14日依法取得商品房预售许可证，并在相关职能部门的批准下开通网签，手续完整合法，不存在违约行为。被答辩人第三项诉请，双方签订的代理合同约定：甲方在签署本合同之后3个工作日内支付策划费10万元给乙方，乙方提交完整营销报告给甲方并完成销售总面积的70%，甲方向乙方支付尾款8万元。现被答辩人未能达到约定的条件，并已多领取销售代理费141670.26元，且其单方终止销售工作的行为给答辩人造成极大损失，答辩人不应再承担该笔费用的给付义务。综上，请依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及提供的证据，本院认定如下：2015年5月1日，原告贵州行之创意文化传播有限公司与被告贵定县永耀房地产开发有限公司签订《贵定县永耀商贸城房地产销售代理合同》（下称代理合同），合同期限为一年，自2015年5月4日起至2016年5月3日止。签订合同的当月，原告入驻永耀商贸城进行先期市场调查、策划营销等工作。2015年10月，原告启动认筹工作。2016年1月，被告取得永耀商贸城商品房预售许可证，可预售房屋的建筑面积为40506.57㎡。2016年2月，住宅正式开盘销售。2016年4月，正式开通1、2号楼住宅网签合同。2016年5月，开始办理住宅贷款。2016年6月底，开通1、2号楼第一层商铺网签合同。2016年12月，商住楼开盘销售，并开通1、2号楼商业贷款。2017年1月，开始办理3号楼住宅贷款，原告亦于此时撤离永耀商贸城，停止销售工作。截止2017年1月，原告代被告签订了102套商品房的《商品房买卖合同》，签约面积为10904.2㎡，签约金额为41110632元，并代被告签订了14套商品房的《“永耀商贸城”认购合同书》，认购面积为1357.7㎡，收取认购定金3780000元，认购总价14987975元。另查明，被告于2015年5月8日给付原告策划费10万元，并从2015年7月起至2017年1月按月向原告预付代理服务费，共计给付450000元。在合同期限届满后，双方在结算时，仍然按照原来签订的合同约定结算代理费。至今，原、被告未就永耀商贸城项目的委托事宜签订补充协议，亦未签订其他代理合同。
本院认为，本案的争议焦点有三点：一、对于已签订《商品房买卖合同》的102套房屋，被告应按实际成交额的1.2%还是0.75%向原告支付代理服务费，对于已签订《“永耀商贸城”认购合同书》的14套房屋，被告应否向原告支付代理服务费。二、被告于2016年1月取得商品房预售许可证，被告是否构成违约，原告诉称的2015年5月4日至2016年5月3日期间，因等待售房所支出的工资等费用383002元是否应由被告承担。三、原告与被告终止代理合同后，被告是否仍应履行支付策划费尾款8万元的义务。
对上述三个争议焦点，本院作如下分析认定：原、被告签订的《代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。《代理合同》签订后，被告按约定支付10万元的策划费及按月预付代理服务费，原告亦按约定办理委托事宜。2016年5月3日，《代理合同》暂定的委托期限届满，双方未重新签订代理合同亦未签订补充协议，但原告仍按《代理合同》约定的事务办理至2017年1月，被告亦按《代理合同》约定按月向原告预付代理服务费至2017年1月，由此可以认定，双方仍按《代理合同》履行各自的义务。2017年1月，原告已撤离永耀商贸城，并在庭审中主张撤离行为系其解除合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故原、被告终止代理关系后产生的三项争议，应以《代理合同》的约定为事实依据较为妥当。
焦点一，对于已签订《商品房买卖合同》的102套房屋的代理服务费，《代理合同》约定该项目的住宅部分和商业部分代理服务费按实际成交额的1.2%收取。现原告诉请被告按102套房屋实际成交额41110632元的1.2%向其支付代理服务费，符合双方约定，本院依法予以支持。《代理合同》约定，项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。被告于2016年1月取得商品房预售许可证，《代理合同》暂定的委托期限至2016年5月3日止，为此，双方并未按《代理合同》的约定调整销售目标，故被告以原告不能按阶段完成《代理合同》约定的销售目标为由，提出按总成交量的0.75%给付原告102套房屋的代理服务费，不符合本案事实及双方约定，本院不予采纳。被告另辩称，因原告终止《代理合同》给被告造成极大损失，故102套房屋的代理服务费应按0.75%计付，被告的这一抗辩理由不能对抗原告请求给付代理服务费的诉请，且被告并未提供证据证实已造成损失的事实及具体金额，故本院不予采纳。对于签订《“永耀商贸城”认购合同书》的14套房屋，原告诉请按认购总价14987975元的1.2%支付代理服务费，因原告未完成销售14套房屋所有的委托事宜，只完成了部分事宜，被告实际收取认购金为3780000元，故依据《代理合同》的性质及履行的情况，被告按已收到的认购金3780000元的1.2%向原告支付代理服务费较为妥当。
焦点二，《代理合同》约定被告确保作为商品房开发手续的完整和合法，同时约定暂定委托期限从2015年5月4日起至2016年5月3日止，因被告原因造成该项目工程延误，原、被告可协商将委托期限延续，另行签订补充协议。从《代理合同》上述约定可知，双方并未明确办理商品房预售许可证的时间，被告于2016年1月取得商品房预售许可证后，双方亦未签订补充协议，故被告于2016年1月取得商品房预售许可证并未违反《代理合同》的约定，原告诉称被告违约的情形无事实依据，故原告以此为由诉请被告支付2015年5月至2016年5月期间所支出的工资等费用383002元不符合双方约定，本院依法不予支持。
焦点三，《代理合同》约定原告为该项目进行营销及广告策划费为人民币180000元，被告在签署合同后3个工作日内支付原告策划费100000元，原告提交完整营销报告给被告并完成销售面积的70%，被告向原告支付尾款80000元。现原告自动终止《代理合同》，并未完成合同约定的代理事务，原告以被告造成工程延误而违约为由诉请被告支付策划费尾款80000元，不符合双方约定及法律规定，本院依法不予支持。
综上所述，被告应向原告支付的代理服务费为（41110632元﹢3780000元）×1.2%=538688元（取整数），扣减被告已预付的450000元，被告还应向原告支付代理服务费88688元。对于原告的其余诉讼请求，本院均依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告贵州行之创意文化传播有限公司代理服务费人民币八万八千六百八十八元（￥88688）；
二、驳回原告贵州行之创意文化传播有限公司其余诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10662元，由原告贵州行之创意文化传播有限公司承担5331元，被告贵定县永耀房地产开发有限公司承担5331元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期满之日起两年内申请执行。
审 判 长 杨先茂
审 判 员 罗 涛
人民陪审员 刘 斌
二〇一七年六月八日
书 记 员 王炳娟