四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1002民初683号原告：吴俊，男，汉族，1976年3月14日出生。委托代理人：张军，四川平新律所事务所律师。被告：威远县邦达汽车贸易有限责任公司内江市市中区分公司，住所地，内江市市中区双苏路104-106-108号。负责人：廖宣政，经理。统一社会信用代码：91511000097071832P。委托代理人：苟凌、北京安博（成都）律师事务所律师。委托代理人：陈杨，北京安博（成都）律师事务所律师。被告：威远县邦达汽车贸易有限责任公司。住所地，威远县严陵镇二环路东段********号。法定代表人：陈宇，经理。统一社会信用代码：915110240807448852。第三人：陈彦，男，汉族，1979年1月16日出生。原告吴俊与被告威远县邦达汽车贸易有限责任公司内江市市中区分公司（以下称邦达汽车市中区分公司）、威远县邦达汽车贸易有限责任公司（以下称威远邦达汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，因被告邦达汽车贸易市中区分公司申请，本院依法通知陈彦作为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊的委托代理人张军，被告邦达汽车市中区分公司的委托代理人陈杨，第三人陈彦到庭参加诉讼。被告威远邦达汽车公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴俊向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付房屋租金460,000元，违约金114,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告邦达汽车市中区分公司签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于内江市市中区双苏路299号门面4间，面积748.24平方米，租期三年，从2014年11月6日起至2017年11月5日止，第一年年租金540,000元，以后每年租金按每年递增5%计算，以及违约责任等。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。从2015年11月起，被告开始拖欠原告租金。原告多次催收，被告仅支付了部分租金，尚欠460,000元未付，已构成违约。被告邦达汽车市中区分公司辩称，一、被告是与陈彦签订的租赁合同，房屋租金是按时足额交给了陈彦，被告与原告之间不存在直接租赁合同关系；原告与陈彦签订的租赁合同上被告的公章是陈彦偷盖的，不是被告的真实意思表示，原告无权要求答辩人向其支付欠付的房租。二、原告主张的部分租金已超过诉讼时效，依法不应当支持；三、原告主张的违约金过高，依法应当调整，应按照同期银行存款利率标准计算。被告威远邦达汽车公司未答辩，也未提交证据。第三人陈彦述称，原告与第三人签订的租赁合同是事实，该租赁合同上被告的公章是第三人私自加盖的；第三人将租赁原告的房屋转租给被告邦达汽车市中区分公司，并签订了租赁合同，被告邦达汽车市中区分公司按时足额将房租交给了第三人，2015年11月至2016年11月的租金第三人已挪作他用，未按时交给原告，应由第三人承担支付租金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了如下证据：1、房产证复印件，拟证明原告是租赁房屋的合法产权人；2、原被告的身份信息，拟证明原被告的主体资格；3、租赁合同，拟证明原告与被告邦达汽车贸易市中区分公司于2014年11月3日签订租赁合同，陈彦是作为被告邦达汽车贸易市中区分公司经办人的身份代表被告邦达汽车市中区分公司与原告签订的合同；4、原告出具给被告邦达汽车市中区分公司函和通知，证明被告承认了租赁合同，缴纳保证金20,000元。被告邦达汽车贸易市中区分公司和第三人陈彦对原告提交的证据的1和2无异议，对证据3和4的真实性和合法性无异议，但认为证据3是第三人陈彦偷盖被告的公章，不是被告的真实意思表示，证据3和证据4均不能达到原告的证明目的。被告邦达汽车市中区分公司提交了以下证据，1、被告邦达汽车市中区分公司与陈彦签订的房屋租赁合同，2、转账凭证，拟证明被告与陈彦签订了租赁合同，并将租金按约定交给了陈彦，被告邦达汽车市中区分公司与原告不存在合同关系，更不存在欠原告租金的情形。原告对被告出示的证据的三性均有异议，第三人陈彦对被告邦达汽车市中区分公司提交的证据无异议。原告和被告邦达汽车市中区分公司提交的证据具有真实性、合法性，所载内容与本案存在关联，本院予以采信。根据以上证据，本院查明：被告威远邦达汽车公司投资成立被告邦达汽车市中区分公司，被告邦达汽车市中区分公司办理了营业执照。陈彦与原告和被告邦达汽车市中区分公司的管理人员系朋友。2014年11月3日，陈彦2014年11月3日，陈彦与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：承租人承租原告位于内江市市中区双苏路2xx号门面4间，面积748.24平方米，租期三年，从2014年11月6日起至2017年11月5日止，第一年年租金540,000元，以后租金按每年递增5%计算，承租人缴纳保证金20,000元以及违约责任等。陈彦以承租人经办人身份在租赁合同上签名，并在租赁合同上加盖了被告邦达汽车市中区分公司的公章。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付给陈彦，陈彦收到房屋后，向原告缴纳了保证金20,000元和第一年的房屋租金540,000元。同年11月6日，陈彦与被告邦达汽车市中区分公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈彦将位于内江市市中区双苏路2xx号门面4间，面积748.24平方米租赁给被告邦达汽车市中区分公司，租期三年，从2014年11月6日起至2017年11月5日止，第一年年租金560,000元，以后租金按每年递增5%计算，承租人缴纳保证金20,000元以及违约责任等。被告邦达汽车市中区分公司将20,000元保证金和第一年的租金560,000元交给了陈彦，被告邦达汽车市中区分公司开始使用租赁房屋。2015年11月，被告邦达汽车市中区分公司将第二年即2015年11月至2016年11月的房租交给了陈彦，陈彦向被告邦达汽车市中区分公司出具了收条，但陈彦未将房屋租金足额交给原告，仅缴纳了100,000元。2016年11月，原告找到被告邦达汽车市中区分公司并要求其支付拖欠的2015年11月至2016年11月的房屋租金460,000元，并向被告邦达汽车市中区分公司发出书面通知。陈彦告诉原告和被告邦达汽车市中区分公司称已将被告邦达汽车市中区分公司交给其的房屋租金挪作他用。后原告、被告邦达汽车市中区分公司和陈彦协商后达成了由被告邦达汽车市中区分公司从2016年11月起至租期届满时止，由被告邦达汽车市中区分公司按月或季度将房屋租金交给原告。2017年3月租赁合同到期时，被告邦达汽车市中区分公司于2017年3月13日向原告发出《关于退租办公用房的函》，并将租赁房屋交给了原告。本院认为，陈彦虽不是被告邦达汽车市中区分公司的职工，但陈彦以被告邦达汽车市中区分公司经办人身份与原告签订的房屋租赁合同，并加盖了被告邦达汽车市中区分公司的公章，且被告邦达汽车市中区分公司也实际使用了租赁房屋，原告有理由相信陈彦的行为应为代理被告邦达汽车市中区分公司的行为，且被告邦达汽车市中区分公司与陈彦签转租行为不能对抗原告的租赁行为。故双方签订租赁合同合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定将房屋交给了被告邦达汽车市中区分公司使用，被告邦达汽车市中区分公司未按合同约定按时缴纳房屋租金，系违约行为，应承担相应的民事责任。被告邦达汽车市中区分公司系被告威远邦达汽车公司投资成立，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，原告请求被告威远邦达汽车公司支付被告邦达汽车市中区分公司所欠租金和承担违约责任的请求合法有据，本院予以支持。但双方约定了违约金的计算方式，故陈彦向原告缴纳的保证金应在所欠的房屋租金中折抵，原告请求不退还保证金的请求本院不予支持；被告邦达汽车市中区分公司认为保证金应折抵房屋租金的辩称意见成立，本院予以支持。被告邦达汽车市中区分公司和陈彦认为是陈彦以个人名义租赁原告的房屋，陈彦在租赁合同上加盖被告邦达汽车市中区分公司公章的行为是偷盖行为，不是被告邦达汽车市中区分公司的真实意思表示，不应由被告邦达汽车市中区分公司承担民事责任的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人又理由行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，即使陈彦在合同上加盖公章的行为是偷盖行为，也是因被告邦达汽车市中区分公司的管理不当造成的，被告邦达汽车市中区分公司应承担由此带来的责任；故被告邦达汽车市中区分公司的辩称意见不能成立，本院不予支持。被告邦达汽车市中区分公司对已支付房屋租金给陈彦但陈彦未支付给原告的租金部分向原告承担支付房屋租金的责任后，可另行向陈彦主张权利。但双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告邦达汽车市中区分公司认为原告主张的违约金过高，依法应当调整的辩称意见成立，本院予以支持,但应按同期银行贷款利率标准计算。原告在被告邦达汽车市中区分公司未按时缴纳房屋租金后，向被告邦达汽车市中区分公司发出了书面通知要求其缴纳房屋租金，且双方对第三年的房屋租金加纳方式进行了协商，故被告邦达汽车市中区分公司认为原告请求支付房屋租金中的前半年部分已超过诉讼时效的辩称意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、第四十九条、第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告威远县邦达汽车贸易有限责任公司于本判决生效后十日内支付吴俊房屋租金440,000元，并从2016年11月起按同期银行贷款利率标准计算违约金至付清之日止。二、驳回原告吴俊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9,540元，减半收取4,770元，由原告吴俊负担820元，被告威远县邦达汽车贸易有限责任公司负担3,950元。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  张义二〇一七年五月十五日书记员  陈颖