河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2428号
上诉人（原审原告）余京波，男，汉族，1996年2月5日出生，现住信阳市平桥区。
上诉人（原审原告）张勤，女，汉族，1972年2月9日出生，住址同上。
委托代理人魏立，河南申威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨家明，男，汉族，1970年5月10日出生，住信阳市平桥区。
被上诉人（原审被告）周萍，女，系被告杨家明之妻，住址同上。
委托代理人孙文亮，信阳市平桥区法律援助中心律师。
上诉人余京波、张勤与被上诉人杨家明、周萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初字第370号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余京波、张勤及其委托代理人魏立，被上诉人杨家明、周萍及其委托代理人孙文亮到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，二原告系母子关系，二被告夫妻系拆迁安置户，2010年二被告自建返迁房一间。2011年4月30日，经协商，余京波的母亲张勤以余京波的名义（乙方）与杨家明（甲方）签订一份《卖房合同》，约定：1、甲方现有自建返迁房一间，······，双方商定售价为29万元整；······，3、甲方保证此房没有产权纠纷和债权纠纷，······；4、······，并在乙方付完款后将一套完整的拆迁、安置手续（拆迁证、拆迁协议）和此房100%权利交付乙方；5、双方商定，乙方当场交付甲方现金11万元（实交108500元），因甲方不愿安装内门，所以当场退1500元；6、剩余房款18万元，在甲方通知乙方拿钥匙时，10天内付清，逾期不能付清时视为自动放弃。甲方收取总房款29万元的2%作为甲方损失补偿。甲方负责此房大门前路面硬化、排水沟费用。
2011年10月起，杨家明要求办理房屋交接手续、余京波以路面未硬化、排水沟没弄好为由拒绝办理房屋交接手续，双方因此发生纠纷。杨家明并以房屋系农村宅基地建房、依法不能买卖为由诉至本院，要求确认双方所签订的《卖房合同》无效，本院于2013年2月28日受理了该案。该案经审理，本院认为双方签订的《卖房合同》因违反行政法规的强制性规定而无效，并于2014年9月26日作出（2013）平民初字第313号民事判决书，判决：杨家明与张勤以余京波的名义于2011年4月30日签订的《卖房合同》无效。之后，余京波、张勤不服该判决上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院审理后于，2014年12月18日作出（2014）信中法民终字第2120号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。同时，该判决认为“······，杨家明因该合同收取的房款应当予以返还，因上诉人在原审和二审过程中没有对已支付的房款请求返还，上诉人仍然可以另行主张权利”。
2015年11月20日，信阳誉华宏大联合资产评估事务所根据河南申威律师事务所律师的委托，对涉案的房屋价值进行了评估，并作出了信誉宏评报字（2015）第149号《评估报告书》，该《评估报告书》载明涉案的房屋价值为452910元（146.10㎡×3100元／㎡），评估费4800元由余京波支付。以此为据，2016年1月20日，张勤、余京波诉至本院要求杨家明返还购房款108500及利息并赔偿损失162910元。
根据杨家明的申请，本院通知信阳誉华宏大联合资产评估事务所出庭对其所作出的信誉宏评报字（2015）第149号《评估报告书》进行说明并接受询问。庭审中，信阳誉华宏大联合资产评估事务所指派其所的赵运海、郑斌恒出庭接受了询问。根据询问，被告杨家明、周萍的委托代理人认为赵运海、郑斌没有相应的资质，其二人作出的信誉宏评报字（2015）第149号《评估报告书》不具备合法性。原告余京波、张勤的委托代理人认为赵运海、郑斌恒是到现场了解情况的辅助人员，信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的《评估报告书》合法。
还查明：本案在审理期间，根据原、被告的意见，本院对双方的纠纷进行了调解。在调解过程中，被告于2016年3月9日向本院货款账户交款11万元，被告在交款回单上注明“退房款”字样，之后，被告在向本院递交该回单时表示多出的1500元系其承担的诉讼费。原告的调解意见是要求被告退还购房款108500元并按1%的月利率支付2011年4月30日至2016年3月止期间的利息64015元，因被告对利息有异议，双方没有达成和解协议。
原审认为，原、被告之间所签订的《卖房合同》经依法确认无效的事实，由相应的生效法律文书等予以证明，按照处理无效合同的相关法律规定，被告应退还给原告购房款108500元。本案的焦点是原告要求被告按1%的月利率支付利息并赔偿损失162910元的请求是否支持。对此，本院认为，首先关于原告的利息请求，被告返还的标的物是大额的现金，该现金被告不可能自己保管，故被告应按定期存款利息向原告支付利息，由于在案件调解期间被告把该款交到本院，本院也催促原告的委托代理人通知原告办理领款手续，原告至今没有把该款领走，综上，利息应计至被告向本院货款账户交款之日，即2016年3月9日，之后的利息损失应视为原告对自身损失的放弃；原告要求按照1%的月利率计算利息的请求，因无相应的证据证明应不予支持。其次关于原告要求赔偿损失162910元的请求，由于原、被告之间所签订的《卖房合同》无效，原告依法不能�得房屋的所有权，所以原告按房屋的评估价要求被告赔偿损失162910元的请求依据不足，理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：被告杨家明、周萍在判决生效后的十日内，返还原告余京波、张勤购房款108500元（注：该款被告已交存在本院货款账户）并按中国人民银行发布的同期定期存款利率支付自2011年5月1日始至2016年3月9日止期间的利息。本案受理费5370元，原告余京波、张勤负担2900元，被告杨家明、周萍负担2470元。
宣判后，余京波、张勤不服，提起上诉称，一、l、2011年4月30日，上诉人交付给被上诉人108500元的目的是为了购买房屋的购房款，不是给被上诉人的借款，更不是存放于银行的存款，一审法院判决被上诉人按照人民银行同期存款利率支付利息的判决没有�实及法律上的依据。虽然被上诉人在一审审理时已经主动退还了收取的购房款，但不能因其主动履行的行为就免除其承担赔偿损失的责任。2、被上诉人在收取上诉人的购房款时房屋尚未建成，其收取购房款的主要目的就是用于建房，房屋建成后正值市场不动产增值的高峰，上诉人为获取更多的利益才向法院提起确认《买房合同》无效的诉讼，其行为明显有悖于民事交易的诚实守信原则。
二、1、一审法院没有全面适用《合同法》第五十八条，仅仅判决返还财产，没有对于赔偿的计算方式及过程承担比例部分进行适用。2、被上诉人原出卖给上诉人的房屋土地性质经过了变更，也是经羊山新区龙飞山办事处统一规划所建，实行的是土地统一无偿划拨使用，其所出售的房屋并非法律禁止交易的非法小产权，而仅仅是因农村转向城镇化建设中行政审批手续滞后，�致暂时限制交易范围的小产权房屋，限制交易的标的物毫无疑问也存在其市场价值和交易价格。3、关于农村宅基地上的房屋买卖合同被确认无效后的赔偿问题，北京市高级人民法院下发了《农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》、《关于农村私有房屋买卖合同效力认定及案件的处理原则问题》；海南省高级人民法院下发了《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》：“关于城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签的买卖合同无效后造成的损失按双方过错大小分担”；山东省高院2011年11月30日《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确买卖集体小产权房引发的纠纷，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。2013年，北京市高级人民法院整理了《当前民事�判中需要注意的几个法律问题》，再次明确了赔偿买受人损失时，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。综上规定，上诉人请求被上诉人按照评估的价格与原购房价格的差额赔偿损失应当得到支持。4、因《买房合同》第三条、第四条中被上诉人承诺交付房屋及办理产权的义务由其负责，故被上诉应当承担全部过错，赔偿给上诉人造成的全部损失。
三、本案明显系被上诉人违反诚实守信原则而主张买卖合同无效所致，若不给买受人一定的经济补偿，将显示公平。尤其是在土地、房屋持续增值，无效后出卖人获取巨大经济利息的情况下。另外，法院的判决也具有对社会交易的指引作用。在被上诉人出卖给上诉人的房屋区域内存在大量的同类买卖交易，若判决不给买受人一定的经济补偿，也必然掀起出卖人主张合同无效并要求退房的诉讼风暴�这无疑加剧了买卖双方的矛盾冲突，不利于社会稳定。请求二审法院判令：1、撤销一审判决关于“按人民银行同期定期存款利率支付利息”的部分，改判被上诉人赔偿上诉人损失162910元并承担鉴定费4800元；2、原审诉讼费及上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人主张被上诉人赔偿其损失162910元有无事实和法律依据。上诉人余京波、张勤与被上诉人杨家明、周萍签订的购房合同已为人民法院生效判决确认无效，上诉人认为该162910元的损失系补偿其房屋增值后的差价，但该理由没有明确的法律依据予以支持，因此，原判决被上诉人返还其购房款及利息并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费5370元，由上诉人余京波、张勤承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一六年九月十九日
书记员 黄莹莹