湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初1937号原告：长沙人人物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区学堂园路189号香樟雅郡小区9栋南向办公楼。法定代表人：谭辉虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪铭，该公司法务人员。被告：黄石任，男，1955年5月4日出生，汉族，经常居住地湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄建雄，男，1981年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区,系被告黄石任之子。被告：黄建雄，男，1981年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）诉被告黄石任、黄建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日作出（2016）湘0105民初3161号民事判决，被告黄石任、黄建雄不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2017年3月20日作出（2016）湘01民终7619号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）湘0105民初3161号民事判决，本案发回本院重审。本案于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告人人物业公司的委托诉讼代理人汪铭、被告黄建雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人人物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告黄石任、黄建雄支付欠缴的物业管理费4118元；2、被告黄石任、黄建雄支付违约金820元；3、被告黄石任、黄建雄承担全部诉讼费用。事实和理由：2005年11月16日，被告黄石任、黄建雄将其位于长沙市开福区四季美景小区*栋**号房屋与原告签订了物业管理协议，合同对双方的权利义务作了具体规定。但是被告黄石任、黄建雄违反合同约定，自2014年3月起至2016年7月31日止，累计共欠缴的物业管理费共计4118元。针对被告黄石任、黄建雄的违约行为，原告通过各种方式进行了催缴，但被告黄石任、黄建雄仍拒不履行合同义务。被告黄石任辩称，被告黄石任在2014年之前未拖欠物业管理费。2014年5月，被告黄石任在四季美景小区从事保安工作，因为四季美景小区没有成立业主委员会，业主推举被告黄石任作为业主委员会成员，突然四季美景小区就开除了被告黄石任。被告黄石任的房屋已经被被告黄建雄出卖，2014年2月被告黄建雄就将房屋出卖，2015年10月被告黄石任才将房屋买回来。被告黄石任仅承担2015年12月28日以后的物业管理费。被告黄建雄辩称，被告黄建雄的电动车在四季美景小区内丢失了两台，被告黄建雄找到原告没有得到任何解释。被告黄建雄要求调取监控，但监控损坏无法查看。被告黄建雄的房屋漏水，原告也未安排人维修。被告黄建雄未交物业管理费的原因是原告无故将黄石任开除。原告在解决被告黄石任的问题后被告黄建雄同意交纳物业管理费。经审理查明，长沙市开福区四季美景*栋**室（以下简称**号房屋）原系案外人甘为购买，2005年11月16日，原告（甲方）与甘为（乙方）签订了一份《住宅物业管理服务协议》，协议约定：一、原告为长沙市开福区四季美景*栋**室提供物业管理服务；二、房屋建筑面积123.43平方米；三、委托管理事项：房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。共用部位是指由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、配电箱、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等部位。共用设施、设备的运行、维护和管理。共用设施、设备是指由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、电讯线路、照明、供气线路、供电线路、配电间设备、消防设施、辅助管理系统线路及设备、绿地、道路、路灯、沟渠、地、井、非经营性停车场车库、公益性文体休闲设备等。园艺及环境卫生：小区内共用绿地、水景、园林小品等的管理和养护。公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾（不包括建筑装饰垃圾、商业或经营性垃圾）的收集、清运。配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。做好消防宣传工作及消防安全的防范工作。对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通畅通（不含车辆的保管、保险责任）。受业主委托的房屋自用部位、自用设施设备的有偿维修、养护。向业主和物业使用人提供各类特约有偿服务；四、乙方的权利及义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。遵守《房屋使用说明书》、《业主临时公约》、本协议及本物业的管理规定。依据本协议向甲方缴纳物业管理费用和其他费用；五、甲方的权利及义务：对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。在本物业设立管理机构，对本物业进行专业化物业管理。根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度。制止违反本协议、《业主临时公约》和本物业管理制度的行为，对乙方依据协议收取违约金。依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他费用；六、物业管理服务标准：参照长沙市物业管理优秀住宅区标准进行管理；七、物业管理服务费用及其他费用：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修及更新、改造、重置费用）。乙方交纳物业管理服务费的起始时间为2006年5月13日，费用交纳时间为每月8号至15号，物业管理服务费收费面积以房产证上的建筑面积计收费用，住宅物业管理服务费为0.9元每月每平方米，因乙方原因空置住宅管理服务费按建筑面积每月每平方米0.81元收取，室内停车位管理服务费为每月每车位20元；八、维修基金：根据政府的有关规定，业主有义务按时交纳维修基金，维修基金取之于业主，用之于业主。维修基金的使用由甲方根据实际情况按照有关文件的规定提出年度使用计划，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施；九、违约责任：甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。若该物业出售商的工程质量（保质期内）、购房承诺等未达到和乙方约定的条件或者其他第三方给乙方造成的损失和影响，甲方应从中起协调作用，但乙方不能因协调未果而拒交物业管理费或其他各项费用。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费用及退还利息。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金；十、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。后该小区物业管理费进行了调整，从2014年1月1日起，住宅物业管理费调整至1.15元每月每平方米。被告黄石任、黄建雄从案外人处购买**号房屋，入住该小区，原告开始向被告黄石任、黄建雄提供相应的物业管理服务，被告黄石任、黄建雄于2014年1-2月按照调整后的每月每平方米1.15元的价格向原告交纳了物业管理服务费。此后再未缴纳，原告于2016年3月向被告黄石任、黄建雄发出催缴物业管理费的律师函，但被告黄石任、黄建雄未向原告交纳拖欠的物业管理费，原告便诉至本院，要求判如所请。另查明，被告黄石任、黄建雄购买**号房屋入住后，2015年2月17日，被告黄石任、黄建雄将房屋变卖，**号房屋的所有权人变更为熊某。2015年12月28日，黄石任、黄建雄又将房屋购回，该房屋的所有权人重新登记变更为被告黄石任、黄建雄。被告黄建雄向本院陈述，**号房屋在其父子出卖给熊某之前，曾出卖给孔某，再由孔某卖给熊某，经本院释明，被告未向本院提交证据证实该陈述。上述事实，有《住宅物业管理服务协议》、物业费交纳发票、邮寄回单、房屋产权情况、房屋所有权证、房屋买卖居间合同、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、原告与原房主甘为就**号房屋签订的《住宅物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。被告黄石任、黄建雄购买了**号房屋，即受《住宅物业管理服务协议》约束。二、根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。被告黄石任、黄建雄购买房屋后，在2014年3月至2015年2月16日期间及2015年12月28日至2016年7月31日期间系**号房屋的所有权人。被告黄石任、黄建雄作为该房屋的业主在四季美景小区居住内并接受了原告的物业服务，其应按照《住宅物业管理服务协议》的约定履行其合同义务。三、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。2015年2月17日至2015年12月27日期间，**号房屋的所有权人不是本案被告，原告没有提交证明两被告应履行交纳物业管理费的义务的证据，对原告主张要求被告黄石任、黄建雄支付2015年2月17日至2015年12月27日期间物业管理费的诉讼请求本院不予支持。同理，对被告黄建雄向本院作出的**号房屋在其父子出卖给熊某之前，曾出卖给孔某的陈述，本案不予认可。四、原告已向被告黄石任、黄建雄书面催收欠缴的物业费，被告黄石任、黄建雄至今未履行，应承担履行的责任，即支付2014年3月至2015年2月16日期间及2015年12月28日至2016年7月31日期间的物业管理费2645元。五、对于被告黄石任、黄建雄提出的原告在物业服务存在瑕疵的抗辩理由，因其未向本院提交证据证明，本院不予采信。六、被告黄石任、黄建雄拖欠物业费的行为已构成违约，对原告要求被告黄石任、黄建雄支付违约金的诉讼请求本院予以支持。但原告要求被告支付违约金按欠款金额的20%过高，本院酌情降低为10%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、被告黄石任、黄建雄在本判决发生法律效力之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付自2014年3月至2015年2月16日及2015年12月28日至2016年7月31日止的物业管理服务费2645元；二、被告黄石任、黄建雄在本判决发生法律效力之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付违约金264.50元；三、驳回原告长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄石任、黄建雄承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蔡瑜平人民陪审员  潘月华人民陪审员  柳 良二〇一七年七月十日代理书记员  王 瑾附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。