广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12582号
上诉人（原审原告）：佛山市三水区乐平镇田西股份合作经济社，住所地广东省佛山市三水区乐平镇三溪村委会田西村，组织机构代码07188585-4。
负责人：何国贤，该社社长。
委托诉讼代理人：邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市三水区乐平镇三溪村民委员会，住所地广东省佛山市三水区乐平镇，组织机构代码69048445-1。
负责人：罗志锐，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：肖永胜，广东华生律师事务所律师。
上诉人佛山市三水区乐平镇田西股份合作经济社（以下简称田西经济社）因与被上诉人佛山市三水区乐平镇三溪村民委员会（以下简称三溪村委会）确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田西经济社上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持田西经济社一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由三溪村委会承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决不公。（一）根据《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十条第三款、第十一条的规定，涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定；村民会议的决定，由十八周岁以上的村民过半数通过，或由户代表的过半数通过。事实上，涉案《土地出售协议》的签署系何润楚、何子坤、何国深三人（时任田西村正、副村长）擅自代表田西经济社与三溪村委会代表人何耀忠暗箱违法操作的结果，其行为违反了法律强制性规定。既然一审判决认为“涉及全村村民利益的问题，必须提请村民会议讨论决定，田西经济社将集体土地出租给三溪村委会使用，事关全村村民利益，应当提请村民会议讨论决定，但田西经济社、三溪村委会未能提供证据证明土地出租事宜曾经由田西经济社村民会议讨论通过，双方对此均存在过错”，那么就应根据法律规定认定涉案合同无效，并根据双方的过错确认导致合同无效的责任。但一审法院却以“为避免对双方造成更大的经济损失，并维护经济活动的稳定性”为由，对田西经济社关于确认涉案土地出售协议无效的诉讼请求不予支持，显然与法律相违背。相反，此认定直接损害田西经济社的合法权益。（二）一审法院认为“考虑到涉案出租协议已经履行了23年，三溪村委会在土地上建造了厂房进行了较大投入，田西经济社享有土地上建筑物所有权的远期利益，为避免对双方造成更大的经济损失，并维护经济活动的稳定性，对田西经济社关于确认涉案《土地出售协议》无效的请求不予支持”。事实并非如此，涉案土地上的厂房并非三溪村委会所建。田西经济社按照一审法院要求，找到了现时涉案土地的承租人张庆文，根据承租人张庆文向田西经济社提供其与三溪村委会签订的《土地租赁合同》及其本人的《情况说明》显示，涉案土地的厂房系承租人张庆文建造的，其租赁期限从2004年12月1日起至2019年11月30日止，距租赁期限届满还有两年时间。承租人张庆文在其向一审法院提交的《情况说明》明确表示“合同期满后，其将按合同约定将所建的钢结构厂房归业主方所有”。此外，田西经济社向一审法院提交书面的对涉案土地上建筑物的具体处理方案并没有损害任何一方的经济利益。（三）一审法院认定“本案涉及的土地属于集体建设用地，涉案出租协议约定土地使用年限50年并无不妥”错误，涉案合同订立时，涉案土地并不属于集体建设用地，当时的性质是农业用地，直到田西经济社2016年办理不动产权证登记时涉案土地才被正式确定为集体建设用地。因此，一审法院适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定是错误的。
三溪村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，田西经济社的上诉理由不成立，请求维持一审判决，驳回上诉。
田西经济社向一审法院起诉请求：1.确认田西经济社与三溪村委会于1994年5月12日签订的《土地出售协议》无效；2.三溪村委会立即将位于三江道班东边的土地（6亩）归还给田西经济社；3.案件受理费由三溪村委会负担。
一审法院认定事实：1994年5月12日，三水市乐平镇田西村民委员会与三水市乐平镇三溪管理区办事处签订涉案出售协议。该协议的主要内容有：1.三水市乐平镇田西村民委员会将位于三江道班东边的土地出售给三水市乐平镇三溪管理区办事处作开发之用，三水市乐平镇三溪管理区办事处已对土地作了充分了解愿意购买；2.出售的土地面积为6亩；3.出售土地的价格为6000元/亩；4.土地使用年限为50年，即1994年至2043年；5.协议签订之日起的15天内支付全部购地款；6.土地使用期满，三水市乐平镇三溪管理区办事处在出售土地上所建一切建筑物归三水市乐平镇田西村民委员会所有。协议落款处有三水市乐平镇田西村民委员会和三水市乐平镇三溪管理区办事处分别加盖的公章，并有三水市乐平镇田西村民委员会代表人何润楚、何子坤、何国深的签名，三水市乐平镇三溪管理区办事处代表人何耀忠的签名。
涉案出售协议签订后，三水市乐平镇三溪管理区办事处支付了全部购地款，三水市乐平镇田西村民委员会将上述土地交付给三水市乐平镇三溪管理区办事处。涉案出售协议涉及的出售土地上现已建有厂房，并出租给他人使用。
同时查明，三水市乐平镇田西村民委员会现已更名为“佛山市三水区乐平镇田西股份合作经济社”。三水市乐平镇三溪管理区办事处现已更名为“佛山市三水区乐平镇三溪村民委员会”。
涉案出售协议涉及的出售土地已办理了不动产权登记，其中：登记证号为粤（2016）佛三不动产权第0038XX号、权利人为田西经济社、坐落于佛山市三水区乐平镇三溪村民委员会田西村民小组“横坑头”（土名）、权利类型为集体建设用地使用权、用途为工业用地。
一审法院认为，本案争议焦点是涉案出售协议的效力问题，属于确认合同效力纠纷。
从涉案出售协议表面看，该协议属于转移土地使用权权属的土地转让合同，但从约定50年后田西经济社收回土地的协议内容以及该土地使用权权属一直登记在田西经济社名下的事实看，协议双方并无转移土地使用权权属的合意，故该协议不属于以转移土地使用权权属为目的的土地权属转让合同，而属于以转移土地使用、收益权为目的的土地租赁合同。
涉案出售协议签订后，田西经济社交付了标的物，三溪村委会依约支付了对价，协议已经履行23年，该协议对双方都有约束力，田西经济社、三溪村委会应按协议约定履行。
涉及全村村民利益的问题，必须提请村民会议讨论决定。田西经济社将集体土地出售（实为出租）给三溪村委会使用，事关全村村民利益，应当提请村民会议讨论决定，但田西经济社、三溪村委会均未能提供证据证明土地出售事宜曾经由田西经济社的村民会议讨论通过，田西经济社、三溪村委会双方对此均存在过错。考虑到涉案出售协议已经履行了23年，三溪村委会在土地上建造了厂房进行了较大投入，田西经济社享有土地上建筑物所有权的远期利益，为避免对田西经济社、三溪村委会双方造成更大的经济损失，并维护经济活动的稳定性，对田西经济社关于确认涉案出售协议无效的请求，一审法院不予支持。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年。本涉案及的土地属于集体建设用地，涉案出售协议约定土地使用年限为50年并无不妥。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。涉案出售协议约定的履行期限尚未届满，田西经济社有权就协议的效力问题提出诉讼主张。三溪村委会认为田西经济社的起诉超过20年最长诉讼时效的规定不受保护的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百二十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回田西经济社的诉讼请求。案件受理费减半收取即350元，由田西经济社负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对田西经济社的上诉，本案二审的争议焦点是涉案《土地出售协议》的效力问题。
首先，田西经济社上诉主张签订《土地出售协议》时，未经过村民会议讨论通过，违反《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》的相关规定，该份合同依法无效。经审查，涉案出租合同签订后，田西经济社交付了租赁物，三溪居委会给付了全额租金并接受了土地使用至今，合同已经履行了23年之久，在此期间田西经济社均未提出异议。鉴于合同的实际履行情况，为了维护交易的稳定性，本院认为田西经济社在合同履行长达23年后，以违反村民会议表决程序为由主张合同无效，有违诚实信用原则，一审法院驳回田西经济社关于确认涉案出租合同无效的诉请，并无不当，本院予以维持。
其次，关于租赁期限的问题。涉案出租合同签订于1994年，早于《中华人民共和国合同法》实施之日，当时的法律对于租赁期限并无禁止性规定，根据意思自治原则，田西经济社与三溪居委会关于租赁期限的约定对双方当事人具有法律约束力。而且参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）的规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。本案中，涉案土地已于2016年12月5日办理不动产权登记，权利类型登记为“集体建设用地使用权”，用途为“工业用地”。双方签订的《土地出售协议》约定的土地使用年限为50年，并未超过国有工业用地土地使用权出让最高年限50年，故田西经济社主张涉案《土地出售协议》约定的租赁期限超出20年的部分无效，理由不成立。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，田西经济社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人佛山市三水区乐平镇田西股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年三月十六日
书记员 何斯棋