苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初363号
原告：于洪波。
原告：黎晓奕。
委托诉讼代理人：陆国铭，江苏政纬律师事务所律师，代理上述两原告。
委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师，代理上述两原告。
被告：胡安荣。
被告：掌迎春。
委托诉讼代理人：陈当澳，江苏新苏律师事务所律师，代理上述两被告。
第�人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢。
负责人：夏京利，行长。
委托诉讼代理人：姜俊杰，江苏普邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞有飞，江苏普邦律师事务所律师。
原告于洪波、黎晓奕与被告胡安荣、掌迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员江福禄适用简易程序独任审理，并于2016年3月8日公开开庭进行审理。后因工作原因，变更为由代理审判员赵美容继续审理，并于2016年5月31日公开开庭审理。诉讼过程中，本院根据原告申请，依法追加中国民生银行股份有限公司苏州分行（下称民生银行苏州分行）为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，�2016年9月21日公开开庭审理。原告于洪波、黎晓奕及其委托诉讼代理人陆国铭，被告胡安荣、掌迎春及其委托诉讼代理人陈当澳（参加第二、三次庭审），第三人民生银行苏州分行委托诉讼代理人卞有飞（参加第二次庭审）、姜俊杰（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于洪波、黎晓奕向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同，配合办理苏州工业园区钟南花苑一幢1303室过户手续；2、被告承担迟延履行合同的违约金2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月28日，原被告双方签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买位于苏州工业园区钟南花苑一幢1303室的房产，房屋总价款为155万元。原告于当日先支付了定金2万元，并将在2015年12月31日前将全部购房款汇入交易资金托管账户，双方共同�托中介方办理网签备案手续。签约后，原告及中介方多次催促被告办理网签备案手续，但被告拒不配合。
被告胡安荣、掌迎春辩称，1、双方约定2015年12月14日下午14点网签，原告迟到40分钟，被告也曾电话告知原告支付20万元定金继续履行协议，原告不同意，导致被告对原告的诚信、购买能力和将来能否按时付款存在不确定性。2、因为对原告的不信任被告要求将协议中的付款到账截止日期2015年12月31日写到正式网签合同上，原告拒绝在网签合同上签订该条款，导致网签合同未能正常签订。3、由于网签未能正常进行导致被告换房计划未能完成，而涉案房屋是被告唯一住房加上小孩上学等原因，因此被告拒绝继续出售该房屋；3、原告黎晓奕与被告之间不存在合同关系，不是本案适格原告。
第三人民生银行苏州分行称，受让人提前还清目前贷款余额及利息同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。
本院经审理认定事实如下：2015年11月28日，原告于洪波（买受方）与被告胡安荣、掌迎春（出卖方）及苏州房好多网络科技有限公司（以下简称房好多公司）（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定胡安荣、掌迎春将其共有的苏州工业园区钟南花苑一幢1303室房屋出售给于洪波、黎晓奕，房屋产权登记建筑面积为84.26平方米，房屋总价款为155万元。关于房屋价款双方约定：买受人于签订合同当日支付给出卖方定金2万元，剩余房款（包括银行按揭贷款及自付现金）155万元买卖双方同意按照相关规定缴入交易资金托管账户，出卖方同意在资金托管当日将2万元购房定金归还给买受方用于资金托管。买受人实际支付的房款价款应当等同于出卖人实际收取的房款价款。房�价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款支付方式为，除贷款外，其他部分以现金方式支付，买卖双方约定买方办理贷款款项支付时间截止至2015年12月31日，贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准，若因银行原因未能到时放款则买卖双方另行协商。关于房屋权属转移登记双方约定：买卖双方约定于2015年12月17日前，双方共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，且买方须在资金托管当日将首付款（或全款）打入资金托管账户，自买受方付清房款之日起15天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：属于出卖人责任的，逾期在30日之内，自约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付合同约定房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权退房并要求出卖人承担违约金，买受人不退房的，自合同约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日至，出卖人按日计算向买受人支付合同约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。买卖双方共同委托房好多公司办理网签备案手续，如买卖双方出现违约行为，根据合同约定追究违约方责任……合同还作了其他相关约定。
同日，原告于洪波将2万元定金交付被告，被告胡安荣出具收条，载明：“兹收到于洪波人民币贰万元，此款承购苏州工业园区钟南�388号钟南花苑1幢1303室之购房定金。收款人：胡安荣。”
同日，被告胡安荣（承租方、乙方）与原告于洪波（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住，租期为1年，即自2016年2月1日起至2017年1月31日止；甲方应于2016年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满后，甲方有权收回其出租房屋，乙方如要求续租，须在本合同期满前1个月向甲方提出申请；乙方收到甲方购房款后一次性支付甲方一年房租合计30000元；社区抽取车位时，乙方须通知甲方前去抽取车位。
另查明，诉争房屋登记于被告胡安荣、掌迎春名下，两被告为夫妻关系，房屋产权为共同共有，房屋建筑面积为84.26平方米。2007年10月29日，诉争房屋抵押给民生银行�州分行，抵押金额为34万元，抵押期限为2007年10月29日起至2027年10月29日止。
2015年12月16日原被告的微信聊天记录显示：
原：“12月17日网签，12月31日房款到房东账户，这本身就不现实。而且买卖房产的三方协议都是这样定义的，它意味着资金到托管中心账户的时间，后续还有很多手续都会影响资金到卖方账户的时间。房东因为这条不履行协议我只能寻求法律途径解决。明天是网签计划时间的最后一天，请房东慎重考虑。我还是诚心希望房东按照协议完成交易。”
被：“如果12月31日不能保证资金到账，这个合同是签字不成功的，你们要买其他的房子，你们去吧。”
证人张某出庭陈述称：其系房好多公司的员工，2015年11月左右，原告打电话给其称看到了一套房子要来�公司签协议，原被告细节谈好后双方便来其公司签订协议，三方协议上没有约定被告在12月底拿到房款，合同约定的网签以及资金托管时间，均是在2015年12月17日之前。原被告双方约定2015年12月14日去办理网签，双方都去房管局了，但是这次没有成功网签，之后双方来到其公司，被告要求在网签合同上写拿到房款的时间是2015年12月底，买方不同意，双方各自离开。
证人孙某出庭陈述称：其系房好多公司的签约部经理，该房屋买卖是其促成签约的。买卖双方约定2015年12月17日前办理资金托管，2015年12月14日双方和其公司的权证人员一起去房管局办理资金托管，在办理托管之前被告对合同内容有异议，要求重新签合同，并要求在合同中写明要在2015年12月底拿到所有的钱才会继续履行后面的手续。后，买方同意了卖方撤销网签备案的登记，撤销后双�都到公司来协商后面的流程怎么走，房东要求2015年12月底拿到所有的钱才会继续履行后面的手续。其告知房东没有任何的居间方能够给予这样的承诺（因资金托管包括2块，一块是买方的贷款流程，一块是房管局的交易流程，其对买方的贷款时间不能确定），因此房东便离开了。
被告对孙某的上述证言提出异议，并称：2015年12月14日第一次约定网签时，网签合同上与双方签订的房屋买卖合同有二点不符，一是网签合同上写没有抵押实际上案涉房子有抵押；二是付款方式，被告要求2015年12月31日前将“全款到资金托管账户”写进协议。
诉讼中，原告于洪波书面说明，其自愿于本判决生效后十日内代被告胡安荣、掌迎春清偿结欠第三人民生银行苏州分行案涉房屋项下贷款本息；并自愿于涉案房屋抵押登记注销之日起十日�将扣除本案诉讼费用及上述代偿款项后的购房余额支付被告，并自愿承担代偿后房屋未能过户的风险。
上述事实由房屋买卖意向协议、收条、房屋权属登记簿、证人证言、微信聊天截屏、情况说明、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
关于原告提出被告在网签时要求其将资金全部付至被告个人账户的问题，被告对此不予认可，其辩称仅是要求原告在2015年12月31日前将“全款（付）到资金托管账户”写进协议。本院认为，综合原被告双方的微信聊天记录以及庭审证人证言，可以认定被告系要求原告于2015年12月31日前将“全款（付）到被告账户”，此与双方签订的房屋买卖合同中关于付款的约定不符，原告据此主张被告违约成立。
关于被告提出原告黎晓奕与被告之间不存在合同关系，不是本案适格原告的问题。本院认为，两原告系夫妻关系，合同磋商阶段均是两原告与被告协商，仅后来因时间关系原告黎晓奕没能签订合同，但向被告购房这一行为系原告两夫妻的共同意思表示，且购得房产亦属于夫妻共同共有财产，故被告辩称原告黎晓奕并非适格原告的意见本院不予采纳。
综上，本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违法法律强制性规定，应为合法有效，各方均应如实全面履行。因被告擅自要求变更房屋买卖合同主条款，导致双方后续交易无法继续进行，构成违约。原告于洪波、黎晓奕诉请继续履行合同、办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人民生银行苏州分行表示受让人提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。原告于洪波、黎晓奕亦愿意代为还贷，故本院应予准许。本案中，扣除原告于洪波、黎晓奕已经支付的购房定金2万元，其尚结欠被告房款153万元，原告于洪波、黎晓奕在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付被告。为履行便利，被告胡安荣、掌迎春应负担的案件受理费18750元、保全费5000元，合计23750元，可与原告应付被告购房款余款相抵。原告于洪波、黎晓奕履行完毕上述两项付款义务后，被告胡安荣、掌迎春应将案涉房屋过户至原告于洪波、黎晓奕名下，并交付房屋。原告放弃要求被告承担违约金的诉求，系自行处分其权利，并不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十�、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告于洪波、黎晓奕于本判决生效之日起十日内代被告胡安荣、掌迎春向第三人中国民生银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区钟南街388号钟南花苑1幢1303室房屋项下贷款本息（以不超过1530000元为限），第三人中国民生银行股份有限公司苏州分行于上述贷款清偿后十日内出具还贷证明并协助原告于洪波、黎晓奕注销上述房产抵押登记；
二、原告于洪波、黎晓奕于上述房屋注销抵押登记之日起十日内将剩余房款（计算方式：1530000元扣除案件受理费18750元、保全费5000元以及上述还贷证明载明的代偿金额）支付被告胡安荣、掌迎春；
三、被告胡安荣、掌迎春于原告于洪波、黎�奕支付上述第二项判决款项后十日内协助原告于洪波、黎晓奕将苏州工业园区钟南街388号钟南花苑1幢1303室房屋产权过户至原告于洪波、黎晓奕名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18750元，保全费5000元，合计23750元，由被告胡安荣、掌迎春负担（已抵扣结算完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支�，账号：10×××76。
审 判 长 赵美容
人民审判员 张伟元
人民审判员 蔡 勇
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 奚佳莉