广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第911号
原告：麦杰华。
原告：麦炯华。
共同委托代理人：汤惠萍，广东中晟律师事务所律师。
被告：刘庆霖。
被告：东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗复兴路**号。组织机构代码为78949865-0。
法定代表人：刘庆霖。
原告麦杰华、麦炯华诉被告刘庆霖、东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司（以下简称“华盛铭威公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员陈葵适用简易程序独任审理，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，由审判长陈葵、审判员施文峰与审判员卢秀文组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人汤惠萍到庭参加了两次庭审，原告麦杰华到庭参加第二次庭审。被告刘庆霖、华盛铭威公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。
原告麦杰华、麦炯华共同诉称：原、被告于2006年10月15日签订《土地出租协议书》，约定被告向原告租赁案涉土地，租期十年，每月每平方米租金前五年为6.5元，后五年为7元，如拖欠租金，原告有权按每天30%收取滞纳金，逾期两个月缴纳的，原告有权解除合同；若双方终止合同或因承租方原因中途停约时，被告在租用地上的一切建筑物、水电设施、消防及出租方投入的设施归出租方所有。2013年10月12日，原、被告双方就该份协议之续约事宜签订一份《补充协议书》，约定出租方同意承租方将南边围墙拆除并在指定位置修建土木结构综合楼，同意承租方翻新旧厂房、加高南边大厂房等。2014年11月份之前，被告尚能支付租金。自2014年12月至2015年7月，被告仅支付了130000元租金，尚欠169960元租金未支付。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《土地出租协议书》及其《补充协议书》；2.两被告共同支付拖欠的租金（计算至被告退还租赁物之日止，暂计至2015年7月为169960元）及滞纳金（按每日千分之五，从2015年4月1日计算至实际支付�日止，暂计算至起诉之日为32487元）；3.两被告立即搬离出租土地；4.案涉出租土地上的一切建筑物及水电设施、消防等归原告所有；5.两被告承担诉讼费。
被告刘庆霖、华盛铭威公司未提出答辩或陈述意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。
经审理查明：2004年4月15日，东莞市长安镇厦岗村村民委员会与原告麦炯华、麦杰华签订一份《有偿出租土地使用权合同》，约定原告承租东莞市长安镇厦岗村村民委员会辖区内位于复兴工业园面积11100平方米的土地作建筑厂房、仓库使用，租赁期50年，即从2004年4月15日起至2054年4月14日止，土地租赁费按每平方米150元计算，合计1665000元；土地使用费按每平方米每年6元计收，每五年递增10%；管理费每年每亩12000元，每五年递增10%。2006年10月15日，原告麦杰华作为合同甲方，被告刘庆霖作为合同乙方，双方签订一份《土地出租协议书》，约定甲方出租位于长安镇厦岗复兴工业园内（东至上沙村，北向茱莉厂，南至好景厂，西连复兴路）的面积约5356.38平方米土地给被告使用，租期十年，土地租金每月每平方米前五年为6.5元，后五年为7元，于当月8号前交纳，如拖延缴纳租金，甲方每天收取30%滞纳金，逾期两个月甲方有权解除合同；合同签订后，甲方提供100千瓦变压器给乙方作生产负荷使用，其余安装水电设施由乙方负责，甲方配合乙方做好围墙工程，围墙工程费用由甲方负责；报装消防资料手续、消防栓的安装及建筑物内安装的一切设施由乙方负责；若双方终止合同或因乙方原因中途停约时，其在租用地上的一切建筑物和水电设施消防及甲方投入的设施归甲方所有，属乙方投入的可动设备、流动资产、流动资金归乙方所有；在使用期内，如乙方违约，订金及�用地上的一切建筑物及水电设备消防等设施所有设施全部归甲方所有。2013年10月12日，原告麦杰华作为合同甲方，被告刘庆霖作为合同乙方，双方签订一份《补充协议书》，约定将《土地出租协议书》的租赁期限续期15年，从2016年10月15日至2031年10月15日，甲方同意乙方将南边围墙拆除并在指定位置修建一栋长18米、宽15米、高四层的土木结构综合楼，协议到期后，乙方不再续租的，该不动产无偿归甲方所有；甲方同意乙方对旧厂房进行翻新；甲方同意乙方将南边一栋大厂房加高至12米；前三年续租期租金每月每平方米7.5元，每三年递增0.5元。《土地出租协议书》及《补充协议书》落款处均有“麦杰华”及“刘庆霖”字样的签名及捺印，其中《土地出租协议书》首页载明的承租方是东莞市名威模具钢材制品有限公司，而《补充协议书》首页载明的承租方是东莞市名威模�钢材制品有限公司和刘庆霖。东莞市名威模具钢材制品有限公司于2014年12月更名为被告东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司。原告主张被告从2014年11月之后，开始陆续拖欠租金，至2015年7月共欠169960元，为此诉至法院，请求判如所请。
案涉土地位于长安镇复兴工业园，2004年6月15日由东莞市长安镇厦岗村村民委员会取得由东莞市国土资源局下发的建设用地批准书【东莞市（2004）划拨准字第000091号】，土地所有权性质为集体，批准用地面积22915.4平方米；建设用地规划许可证的用地单位亦为长安镇厦岗村委会，用地项目名称为兴建东电子（东莞）有限公司，批准用地面积为26422.324平方米。案涉土地是其中一部分。被告在案涉土地上兴建建筑未办理任何规划、报建手续。原告称，案涉地上建筑曾以原告厂房的名义补办房地产权手续，但未有结果。在原告提供�已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表上，有东莞市长安镇厦岗社区居民委员会、东莞市城市管理综合执法局和长安镇补办产权手续办公室加盖公章，同意上报备案。
以上事实，有《土地出租协议书》、《补充协议书》、《有偿出租土地使用权合同》、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》、《社区建筑工程报建预审登记表》、图纸、银行流水明细、《建设用地规划许可证》、东莞市国土资源局《关于长安镇厦岗村委会申请建设用地手续的批复》、《建设用地批准证书》以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。被告刘庆霖、华盛铭威公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。
关于承租人主体问题：《土地出租协议书》及《补�协议书》落款处均有被告刘庆霖签名及捺印，《土地出租协议书》首页载明的承租方是东莞市名威模具钢材制品有限公司，而《补充协议书》首页载明的承租方是东莞市名威模具钢材制品有限公司和刘庆霖，故本院认为被告刘庆霖和更名后的华盛铭威公司均为案涉土地租赁合同的承租人，应当共同承担责任。关于合同的效力问题：涉案土地为集体建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条、第十八条、第十九条的规定，经土地行政主管部门批准取得建设用地批准书和建设用地规划许可证，在一定的条件下是可以流转的，但必须向土地行政主管部门办理相应的手续。因此，本案土地使用权租赁合同有效，被告拖欠租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除双方签订的租赁协议、被告支付拖欠的租金及相应违约金并立即搬离涉案土地的诉讼请求应当予以支持。原告要求被告支付至2015年7月前的租金合计169960元，以后的租金应以合同约定的37495元/月计至被告搬离出租土地时止，根据双方的补充协议，自2016年10月起租金每月每平方米升为7.5元，本院予以支持。关于违约金的金额，双方合同约定按每日30%计算明显过高，原告起诉时降至按每日5‰计算，要求自2015年4月1日计至实际付清之日止，被告未有到庭应诉就此提出抗辩，本院予以照准。
关于原告要求将租用土地上的一切建筑物及相应设施归原告所有的诉讼请求，由于案涉土地上的建筑物未有向行政主管部门办理建设工程规划许可、报建手续，是否符合规划亦未可知，案涉土地上的建筑物是否能够补办手续、房屋合法性问题有待行政部门认定，当事人应当先向行政主管部门申请处理，故对该项诉请，本院将另行制作裁定书予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条、第十八条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告麦杰华、麦炯华与被告刘庆霖、东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司之间签订的《土地出租协议书》及其《补充协议书》；
二、被告刘庆霖、东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司共同支付原告麦杰华、麦炯华土地租金至退还土地之日止，租金标准每月37495元,2016年10月起按每月40173元,暂计至2015年12月为357435元，并自2015年4月1日起，按每�5‰计算违约金，至被告实际付清之日止。该款自本判决发生法律效力之日起十五日内给付。
三、限被告刘庆霖、东莞市华盛铭威模具材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17508元，由两被告共同承担。该款已由原告预付，由两被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审判长 陈 葵
审判员 施文峰
审判员 卢秀文
二〇一五年十二月三十一日
书记员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总图规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法�生转移的除外。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》
第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第8下列建设项目可以使用集体建设用地：
1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；
2.兴办公共设施和公益事业；
3.兴建农村村民住宅。
第十八条集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地�用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条集体建设用地使用转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府行政主管部门申请办理土地登记和禽相关权属证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟�履行金。