陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3254号
上诉人（原审原告）：西安市临潼汽车站，住所地西安市临潼区人民东路。
法定代表人：周建刚，站长。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张森侠，女，1961年5月1日出生，汉族，西安市临潼区自来水公司退休职工，住西安市临潼区。
委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。
上诉人西安市临潼汽车站因与被上诉人张森侠租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
西安市临潼汽车站上诉请求：撤销原审判决，判令双方2011年3月20日签订的《租赁合同》无效，双方继续履行2005年6月22日签订的《合同书》。上诉费用由张森侠承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。西安市临潼汽车站与张森侠2005年6月22日签订汽车站候车大厅改造二层商铺的《合同书》，租赁时间为十五年，从2005年6月22日起到2021年12月31日止。在该合同已履行5年多时，即2011年3月20日时，双方又重新签订了《租赁合同》，租赁期限从2022年1月1日起至2031年12月31日止，在前一个合同租赁期间还未届满，在后一个合同中又延续了10年，将原租赁期限变相延长为25年，超出了我国《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的法律规定，虽然基于西安市临潼汽车站领导决策所做的会议纪要使双方重签了合同，但这是规避法律的行为，因违反了法律强制性规定，是无效行为。原审法院却简单地认为2011年3月20日双方经过协商，重新签订了合同，未考虑重签合同的目的不纯，是为了低价延长租赁期限，侵占国有资产，而并非租赁期间届满续订合同。西安市临潼汽车站在一审庭审时提交了原临潼县交通局与原骊山镇西街村下北组在1990年签订的《联办临潼汽车站协议书》和《补充协议》，协议约定联办期限定为三十年，即从1990年5月起至2020年5月止。而2011年3月20日签订的《租赁合同》将租赁期限续至2031年12月31日止，超过年限根本无法履行，原审法院却不考虑此事实，仍认定2011年3月20日所签《租赁合同》合法有效，可以继续履行，明显不尊重事实真相。2005年6月22日双方签订的合同合法有效，未超20年的期限，双方应当继续履行。但如果履行后签的合同，因超出2020年的部分西安市临潼汽车站根本无法履行，依照合同，到2021年12月31日，双方合同自然解除，西安市临潼汽车站就不需要承担任何费用。现原审法院支持张森侠延长期限，西安市临潼汽车站显然无法延长，势必解除合同，解除合同就产生了合同未到期要赔偿张森侠的财产损失，就造成西安市临潼汽车站国有资产的流失。原审法院承认新合同是对原合同租赁期限的延续，租赁期限超过20年的部分无效，但未确定具体的履行期间，只是简单地驳回西安市临潼汽车站的诉讼请求。本案中西安市临潼汽车站与张森侠存在恶意串通，损害西安市临潼汽车站集体利益的情形。同时，后订的合同与同期同位置的房屋租赁租金差距悬殊，严重的低于市场价格，已经造成了国有资产流失，在没有解决的情况下，才诉诸于法律，但原审法院却将无效合同作了有效认定。支持了非法行为，损害了公司利益，应当予以纠正。原审法院适用的法律是《合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，依此规定，原审法院应支持西安市临潼汽车站之诉讼请求。《合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。西安市临潼汽车站与张森侠签订的《租赁合同》违反第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，”之规定，且存在恶意串通的情形，依据《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，应确认合同无效。临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组诉临潼区交通局确认合同无效纠纷一案原审法院已受理，判决结果会直接影响本案的实际履行。一审认定事实清楚，适用法律正确，该租赁合同还在履行中，第二份合同还没开始
张森侠辩称，原审法院认定事实清楚。2005年6月22日西安市临潼汽车站与张森侠签订的候车大厅改造二层商铺的《合同书》在履行到2011年3月份时，因西安市临潼汽车站单方面的原因，2011年3月20日双方又就该候车大厅签订了一份租赁合同。但该租赁合同在前一份合同到期后才生效。此客观事实已被证据证实，根本不存在西安市临潼汽车站所提规避法律，侵占国有资产事宜。西安市临潼汽车站在一审因不提供原临潼区交通局与下北组的《联办临潼汽车站协议书》和《补充协议书》造成该证据无法质证。现二审又提该证据，不符合举证期限和新证据的规定。西安市临潼汽车站所谓与张森侠存在恶意串通，损害西安市临潼汽车站集体利益的说法既无事实根据，更属二审上诉的一个新说法，但与西安市临潼汽车站和张森侠签订新合同时所附的会议纪要相矛盾。原审法院适用法律正确。由于张森侠与西安市临潼汽车站就滑冰场签订的新租赁合同，不违反合同法52条和214条的规定，一审判决驳回其诉请完全是正确的。临潼区骊山街办西街村下北街组起诉临潼交通局的案子不能影响张森侠与西安市临潼汽车站2011年3月20日签订的租赁合同。请求驳回上诉，维持一审判决。
西安市临潼汽车站向原审法院起诉称，2005年6月22日，西安市临潼汽车站、张森侠签订租赁合同，约定西安市临潼汽车站将汽车站候车大厅门面两间，整体候车大厅空间出租给张森侠改造二层使用，张森侠投资将汽车站候车大厅改建二层。租赁期限15年，从2005年6月22日至2021年12月31日。二间门面改造后二层，张森侠每年元月份向西安市临潼汽车站交纳租金4万元，连续交5年，后10年张森侠不再交纳租金，合同期满，二层使用权××西安市临潼汽车站所有。在合同没有到期时，2011年3月20日，双方又以原租赁标的签订了租赁合同。以西安市临潼汽车站经营资金紧缺，原租赁物需要进一步装修、修缮需要张森侠增加投资为由将原合同进行了变更：续签了合同，加长了合同期限，在原合同2005年6月22日到2021年12月31日的基础上，续签了10年，从2022年1月1日至2031年12月31日，延长了10年租赁期限；租金每年4万元；提前支付了第一份合同的租金4万元；变更了期满后的财产归属。西安市临潼汽车站认为，双方在15年合同尚未履行完毕的情况下，又以原标续签租赁合同，致使合同期限变为25年，超过了法律规定，属于规避法律的行为。同时对于期满后的财产归属损害了西安市临潼汽车站的利益。双方2011年3月20日签订的场地租赁合同属于无效合同，应当履行2005年6月22日的租赁合同。故诉至法院，请求判令双方2011年3月20日签订的租赁合同无效；判令双方履行2005年6月22日的租赁合同。
张森侠辩称，西安市临潼汽车站要求确认新合同无效的请求不能成立，依法应予驳回：西安市临潼汽车站、张森侠签订了新的租赁合同，张森侠已经投资装修，新合同签订了10年，西安市临潼汽车站要求确认新合同无效，不符合规定；对双方之前的合同，双方并没有争议，依法应予驳回。
原审法院经审理查明，2005年6月22日，西安市临潼汽车站（甲方）与张森侠（乙方）就汽车站候车大厅改造二层用于商铺一事签订租赁合同，约定甲方将其汽车站候车大厅门面二间、整体候车大厅空间出租给乙方改造二层使用；乙方投资将汽车站候车大厅改建二层；租赁期限15年，从2005年6月22日起至2021年12月31日止；二间门面，改造后二层，乙方每年元月份向甲方交纳租金4万元，连续交5年，后10年乙方不再向甲方交纳租金，合同期满，二层使用产权归甲方所有；考虑到保龄球馆的搬迁，乙方的筹建、施工、装修需费时间，乙方给甲方的租金起算时间从2006年1月1日开始；同时合同还对其他内容作了约定。在合同履行过程中，西安市临潼汽车站以甲方经营资金紧缺，且租赁物资需进一步装修、修缮等事宜需乙方对租赁物增加投资，经2011年3月18日汽车站领导办公会议研究决定，西安市临潼汽车站、张森侠双方于2011年3月20日，就原标的物又签订了一份租赁合同，约定：乙方根据经营需要、使用需求对租赁场地进行装修，该装修全部费用由乙方自行筹集；装修后租赁物的修缮、维护等费用由乙方负责；装修后的租赁物所有权归甲方所有；作为对乙方投资装修、修缮、维护等的回报，甲方在原合同约定免租期结束后，将租赁物继续租赁给乙方使用，且租金计算根据本协议约定，不再增加；乙方为协助甲方解决近期经营资金紧张，愿向乙方提前支付2022年租金4万元；租赁物的租赁期共10年，从2022年1月1日起至2031年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方不再就相关装修、修缮费用向甲方主张；如甲方在本协议约定的租赁期满前终止本协议，乙方有权就相关投资、装修等相关费用向甲方主张；该房屋每年租金4万元，甲方于2022年1月起按年支付，其中2022年的租金提前支付；合同签订后，张森侠按合同约定向西安市临潼汽车站交纳了2022年的租金4万元，并着手对场地进行相关改造。2016年7月28日，西安市临潼汽车站诉至法院，请求判令双方2011年3月20日签订的租赁合同无效；判令双方履行2005年6月22日的租赁合同。
原审法院认为，西安市临潼汽车站与张森侠于2005年6月22日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。该合同履行过程中，在合同期限尚未届满的情况下，应西安市临潼汽车站的要求，双方经过协商，于2011年3月20日就原标的物又签订了一份租赁合同，张森侠已按合同约定向西安市临潼汽车站提前支付的2022年的租金4万元，且该合同无其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，故该合同合法、有效。但原合同租赁期限截止2021年12月31日止，新合同租赁期限从2022年1月1日起至2031年12月31日止，是对原合同租赁期限的延续，故租赁期限超过20年的部分无效。现西安市临潼汽车站以租赁期限变更为25年、超过20年为由要求确认新的租赁合同无效没有依据，依法不予支持。庭审时，西安市临潼汽车站、张森侠对目前双方仍按2005年6月22日的租赁合同享受权利、履行相关义务的事实均无异议，故西安市临潼汽车站要求判令双方履行2005年6月22日的租赁合同的请求，不予支持。双方合同约定，期满后张森侠装修租赁物的所有权××西安市临潼汽车站所有，不存在损害西安市临潼汽车站利益的情形，故西安市临潼汽车站关于合同期满后财产归属损害西安市临潼汽车站利益的观点不能成立，依法不予支持。审理中，西安市临潼汽车站汽车站称交通局和下北街组联办汽车站的期限截至到2020年，此后的租赁合同亦不能履行，因合同不能履行可以解除，并不必然导致合同无效，故西安市临潼汽车站该观点亦不能成立。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，判决：驳回原告西安市临潼汽车站的诉讼请求。一审案件受理费200元，由原告西安市临潼汽车站负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，西安市临潼汽车站、张森侠于2005年6月22日签订租赁合同，约定租赁期限15年，从2005年6月22日至2021年12月31日。2011年3月20日，双方又以原租赁标的继续签订租赁合同，约定租赁期限从2022年1月1日至2031年12月31日。从双方2011年3月20日签订继续租赁原租赁标的的合同，至该租赁合同约定的履行截止日2031年12月31日，超出法律规定的20年租赁期限，超出部分即2031年3月20日至2031年12月31日约定应属无效。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初2105号民事判决；
二、确认西安市临潼汽车站与张森侠2011年3月20日签订的租赁合同中2031年3月20日至2031年12月31日期间的部分无效；
三、驳回西安市临潼汽车站其余诉讼请求。
一审案件受理费200元，西安市临潼汽车站已预交，由西安市临潼汽车站负担；二审案件受理费200元，西安市临潼汽车站已预交，由西安市临潼汽车站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年五月二日
书 记 员 邢尖尖