辽宁省大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0202民初字第563号
原告：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区。
法定代表人：张喜军，系该银行行长。
委托诉讼代理人赵娇婷，系辽宁法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人胡之光，系辽宁法大律师事务所律师。
被告：姜雪洁，女，1977年6月26日出生，汉族，住辽宁省东港市前阳镇。
被告：田志丹，男，1976年2月15日出生，汉族，住辽宁省东港市前阳镇。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：唐亦农，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行诉被告姜雪洁、田志丹、大连海上郡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人胡之光到庭参加了诉讼。被告姜雪洁、田志丹、大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达期限届满未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告姜雪洁、田志丹共同偿还原告借款本金190929.64元，利息、罚息及复利共计13430.06元（前述数额暂计算至2016年6月16日为204359.70元），自2016年6月17日起至付清全部欠款之日止仍按借款合同约定标准支付利息、罚息及复利；2.依法确认原告对被告姜雪洁、被告田志丹所有房屋所享有的抵押权合法有效，并有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.依法判令被告大连海上郡房地产开发有限公司对上述借款本息偿还承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年10月30日，原告与被告姜雪洁、田志丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号212867000-011-2012000345号，以下简称《借款合同》)，合同约定：被告姜雪洁、田志丹向原告借款人民币23万元用于购买本案抵押房屋,贷款期限120个月（自2012年10月18日起至2022年10月18日止），贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率下调10%确定,逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时，被告姜雪洁、田志丹以其所有的位于大连长兴岛临港工业区广新街31号2-12-3号房产为《借款合同》项下借款本息的偿还提供抵押担保，2012年12月23日，原、被告双方办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依约向被告姜雪洁、田志丹发放贷款23万元，被告业已收到该笔款项。合同期内，被告姜雪洁、田志丹未能按照合同约定及时全额归还贷款本息，多次逾期未还贷款本息。截至2016年6月16日，合同期内借款本金余额为190929.64元，到期应付未付本金25483.63元，利息、罚息及复利共计人民币13430.06元未予偿还，被告姜雪洁、田志丹已构成《借款合同》项下违约，被告大连海上郡房地产开发有限公司亦应对前述借款本息的偿还提供连带责任。
被告姜雪洁、田志丹、大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
本院经审查明的事实为：被告姜雪洁、被告田志丹系夫妻关系。2012年10月30日，原告与被告姜雪洁、田志丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号212867000-011-2012000345号，以下简称《借款合同》)，合同约定：被告姜雪洁、田志丹向原告借款23万元用于购买坐落于大连长兴岛临港工业区广新街31号2-12-3号的房屋,贷款期限120个月（自2012年10月18日起至2022年10月18日止），贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率下调10%确定,逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款。合同还约定了违约责任及相关费用的承担：借款人未按本合约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时，被告姜雪洁、田志丹以其所有的位于大连长兴岛临港工业区广新街31号2-12-3号房产为《借款合同》项下借款本息的偿还提供抵押担保，2012年12月23日，原、被告双方办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续。
另查，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告大连海上郡房屋开发有限公司签订《楼盘按揭合作协议》，双方约定，双方就被告大连海上郡房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于大连长兴岛临港工业区南部地区广新街55、61、81号经批准命名为海上郡的商品楼宇进行合作，被告大连海上郡房地产开发有限公司对因违反约定如楼盘烂尾等原因导致购房人未履行《借款合同》项下还本付息义务的的，大连海上郡房屋开发有限公司对该笔贷款的偿还承担连带清偿责任。
上述合同签订后，原告依约向被告姜雪洁、田志丹发放贷款23万元。截至2016年6月16日，合同期内借款本金余额为190929.64元，到期应付未付本金25483.63元，利息、罚息及复利共计13430.06元二被告未予偿还。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款凭证、中国建设银行个人贷款对账单以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应予采信。
本院认为，原告与被告姜雪洁、田志丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的借款合同关系依法成立。被告姜雪洁、田志丹向原告申请贷款，原告依约向被告发放了贷款，而被告姜雪洁、田志丹逾期还款，依照合同约定，原告有权要求被告姜雪洁、田志丹给付合同项下到期债权的本金、利息、罚息和复利等。原告主张的至2016年6月16日止的本金余额、利息等的计算方式符合法律规定及合同约定，本院予以确认。关于原告要求被告姜雪洁、田志丹支付自2016年6月17日起至还清欠款之日止按约定利率计算的借款罚息、复息的诉讼请求，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告主张确认其对抵押房产享有优先受偿权一节，因该房屋未在房地产管理部门办理抵押登记手续，被告姜雪洁、田志丹并未实际取得案涉房屋的物权，原告亦未取得该房屋的抵押权。因此，关于原告要求对案涉房屋即坐落于大连长兴岛临港工业区广新街31号2-12-3号房屋折价或者在拍卖、变卖该财产的价款范围内享有优先受偿权一节，本院不予支持。关于原告要求被告大连海上郡房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任一节，原告提供的《楼盘按揭合作协议》约定的楼盘范围并不包括本案案涉房屋，故原告主张被告大连海上郡房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告姜雪洁、田志丹、大连海上郡房地产开发有限公司经公告送达期限届满，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜雪洁、田志丹偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金190929.64元；
二、被告姜雪洁、田志丹给付原告中国建设银行股份有限公司大连市分行至2016年6月16日止的利息、罚息、复利合计13430.06元；
三、被告姜雪洁、田志丹自2016年6月17日起至本判决确定的给付之日止，按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准支付原告利息、罚息、复利；
以上一至三项，被告姜雪洁、田志丹应给付原告中国建设银行股份有限公司大连市分行的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内给付；若二被告未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4370元、保全费1620元、公告费900元，由被告姜雪洁、田志丹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 婧
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 唐丽荣
二〇一七年十月三十日
书 记 员 马艺铭