江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初14752号
原告：孙层层，女，1987年3月14日出生，汉族，住山东省阳谷县。
原告：薛景标，男，1987年4月19日出生，汉族，住山东省阳谷县。
委托诉讼代理人：刘大金，浙江浙杭律师事务所律师。（代理上述两原告）
被告：姚高健，男，1982年11月2日出生，汉族，住上海市南汇区。
被告：占娅琼，女，1985年6月9日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：胡伟，上海百悦律师事务所律师。（代理上述两被告）
委托诉讼代理人：刘渊东，上海百悦律师事务所实习律师（代理上述两被告）。
第三人：昆山市天盛房地产咨询有限公司，所地江苏省昆山市千灯镇景泾路171号，统一社会信用代码913205835855587465。
法定代表人：金菊。
委托诉讼代理人：康鑫，该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号，统一社会信用代码91310115132206916X。
负责人：杨军。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师
委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。
原告孙层层、薛景标与被告姚高健、占娅琼、第三人昆山市天盛房地产咨询有限公司（以下简称天盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，审理中依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行作为本案第三人参加诉讼。该案于2016年11月15日、2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告孙层层、薛景标及共同委托诉讼代理人刘大金、被告姚高健、占娅琼及共同委托诉讼代理人胡伟、第三人天盛公司委托诉讼代理人康鑫、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙层层、薛景标向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋买卖合同合法有效；2.判令被告姚高健、占娅琼继续履行房屋买卖合同并协助原告孙层层、薛景标办理案涉房产产权过户手续；3.判令被告姚高健、占娅琼向原告孙层层、薛景标支付违约金156000元；4.案件受理费由被告姚高健、占娅琼负担。事实和理由：原告于2016年4月23日与被告、第三人天盛公司签订一份房屋买卖合同，被告将其所有的位于昆山市开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室出售给原告，并对房屋总价、定金、过户时间、款项支付、违约等事项进行约定，合同签订后，原告依约履行支付定金的义务，但是被告未履行其应尽的义务，并且以房价上涨为由要求解除合同，为此，原告向被告邮寄律师函，要求被告继续履行合同，但是被告接到律师函后仍拒绝履行。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告姚高健、占娅琼共同辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同只是一个定金合同，对于房屋买卖具体事宜没有进行约定，也没有约定具体的网签合同办理时间，所以不是正式的房屋买卖合同，也不存在继续履行的问题；2016年5月22日、2016年8月15日，被告分两次通过第三人催促原告抓紧时间办理网签及过户手续，但是原告基于该涉案房屋未满两年，税收高，拖延不办理，2016年9月19日限购令出台，原告以该理由拖延，延误了房屋买卖的时机，不是被告不同意过户，也不是被告违约。
第三人天盛公司述称，当时签合同时，双方约定满两年过户，都是沟通过的；当时昆山房价整体往上涨，我和原告提前说过将营业税支付掉就可以提前过户，原告当时不太愿意，被告也和我联系过，要求提前过户，对于营业税，双方协商，一开始38000元的营业税，到最后原告愿意支付20000元，被告不同意，但是购房时房屋价格为780000元，到后期房价上涨到100万元左右，当时行情在那，合同上写的是审贷当天支付首付款330000元用于归还房屋贷款，没有写具体日期是因为我们要和银行提前预约，被告也需要和银行预约；当时约定于10月27日产证满两年，合同上写的是10月20日，这个时间按照正常程序来看预留的时间是足够的。
第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行述称，因为被告尚有银行欠款未能还清，如法院判决继续履行合同，希望先还清银行贷款，法院判决不继续履行合同，希望被告正常履行还款义务。
经审理查明：2016年4月23日，原告孙层层、薛景标（乙方）与被告姚高健、占娅琼（甲方）、第三人天盛公司（丙方）签订编号为7001552《房屋买卖合同》一份，约定，乙方购买甲方位于昆山市开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室房屋一套，价格780000元，该房屋内的维修基金余额、煤气初装费、有线电视初装费费用含在上述总价中，合同签订时，乙方支付定金50000元，甲方将身份证复印件、房产证及土地证原件、购房发票、契税单交由丙方代为保管，以作过户之用；甲方双方同意合同生效之日起3日内，乙方将50000元支付甲方，定金在付款时冲抵；2016年10月10日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定；乙方需贷款450000元，由丙方代为办理贷款手续；甲乙双方若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方影响守约方支付总房款的20%作为违约金；由于国家政策导致双方已无法正常过户，甲方需将定金全额退还乙方，审贷当日，乙方需支付首款款330000元给甲方；甲乙双方于办妥乙方为权利人的房屋相关产权证明及付清所有房款之日起7个工作日办理房屋交接手续；甲乙双方需提供真实有效证件配合丙方办理过户手续，若因国家政策无法完成交易丙方全部退还中介费给乙方。
合同签订当日，原告孙层层支付被告姚高健、占娅琼定金50000元。
2016年8月19日，康鑫向原告孙层层转达被告姚高健、占娅琼的意思表示，具体为，“康鑫，你好，由于近期上海房价增涨过快和房产政策调控等多方面原因，导致我们不能在上海购房，所以我们夫妻商定位于昆山开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室的房屋暂不出售，留于自用，希望通过贵公司跟孙层层签订的合同能够达成共识，顺利解约，也请你方履行义务，尽快通知乙方来商议合同解约事宜。”
对于为何在2016年10月20日前过户，原、被告双方及第三人天盛公司解释，因满两年过户免收营业税，期间，被告姚高健、占娅琼曾催促原告孙层层、薛景标提前办理过户手续，但是双方因为税费的问题，无法达成一致。
2016年8月19日，康鑫向原告孙层层转达被告姚高健、占娅琼的意思表示，具体为，“康鑫，你好，由于近期上海房价增涨过快和房产政策调控等多方面原因，导致我们不能在上海购房，所以我们夫妻商定位于昆山开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室的房屋暂不出售，留于自用，希望通过贵公司跟孙层层签订的合同能够达成共识，顺利解约，也请你方履行义务，尽快通知乙方来商议合同解约事宜。”原告孙层层、薛景标不予认可，并发送律师函要求被告姚高健、占娅琼继续履行合同，同时，原告孙层层、薛景标的委托诉讼代理人也通过微信与第三人天盛公司联系，要求其与被告姚高健、占娅琼进行沟通，第三人天盛公司表示，在沟通时，被告有提出过返还50000元定金并赔偿50000元。但是2016年9月7日，被告姚高健、占娅琼再次告知原告孙层层、薛景标，为“通过2016年8月28日在天盛公司的主持下我们双方就接触合同事宜协商不成，现特解除合同，另外，请你方提供有效的银行账户，以便于办理退还定金等事宜。”
另查明：昆山开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室登记在被告姚高健、占娅琼名下（不动产权证号XXXX、XXXX），登记时间为2014年10月27日，面积87.57平方米，该房产抵押给第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，债权数额476000元，期限自2012年1月19日至2032年1月19日，已还期数59期，已还拖欠的本金67008.46元，已还应收利息145013.82元，已还拖欠本金的罚息0.29元，已还应收利息的罚息0.73元，原告孙层层、薛景标同意代为清偿债务消灭抵押权。
又查明：庭审中，对于案涉房屋若出租，价格在800元/月，原、被告双方均予以认可。
以上事实由房屋买卖合同、收条、微信、律师函及邮寄凭证、电话记录、不动产产权登记信息查询结果证明、他项权证、贷款已还款明细、当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，原告孙层层、薛景标与被告姚高健、占娅琼签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守。本案中，抵押权人即第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行对被告姚高健、占娅琼转让抵押房产予以认可，且原告孙层层、薛景标同意代为清偿债务消灭抵押权。故原、被告签订的《房屋买卖合同》亦有效。本院对于被告姚高健、占娅琼关于案涉合同系定金合同的抗辩不予采信。合同签订当日，原告孙层层、薛景标按约支付被告姚高健、占娅琼定金50000元，对于约定的过户时间为何定在2016年10月20日之前，通过原、被告、第三人天盛公司的陈述以及案涉房产的登记信息，本院有理由相信该日期系为了满2年过户免征营业税而作的特别约定。被告姚高健、占娅琼在向原告孙层层、薛景标提出提前过户且无法与之协商一致的情况下，多次在履行合同过程中提出解除合同，违反了法律的规定，但是其提出解除合同的理由并不符合法定解除合同的条件，原告孙层层、薛景标对此也不予认可，案涉合同并未解除，故本院对原告孙层层、薛景标要求被告姚高健、占娅琼协助办理过户的诉讼请求予以支持，同时对于剩余购房款原告孙层层、薛景标应予以支付，但应扣除其代被告姚高健、占娅琼清偿个人贷款本金和利息的数额。关于原告孙层层、薛景标主张被告姚高健、占娅琼支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告姚高健、占娅琼在过户之前发函通知解除合同，以自己的行为表明不履行合同义务，原告孙层层、薛景标要求其承担违约责任于法有据，本院依法予以支持，该案原告孙层层、薛景标主张的违约金系解约违约金并不适用本案情形，考虑到因过户迟延导致其接收、使用房屋迟延，本院酌情支持自2016年10月20日起至实际交付之日止的租金损失，参照该房月租金的1.3倍计算（租金800元/月）。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：
一、本院确认原告孙层层、薛景标与被告姚高健、占娅琼于2016年4月23日签订的编号为7001552的《房屋买卖合同》合法有效。
二、原告孙层层、薛景标于本判决生效后十日内代被告姚高健、占娅琼向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行清偿被告姚高健、占娅琼个人贷款本金和利息余额，以实际还款日贷款本金和利息余额为准。
三、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述贷款借款结清之日起十个工作日内对位于昆山开发区绿地世纪家园XX号楼XXXX室房屋解除抵押登记。
四、被告姚高健、占娅琼于上述房屋抵押权解除之日起七日内协助原告孙层层、薛景标办理上述房屋所有权转移登记手续，在过户的同时，原告孙层层、薛景标应将剩余购房款730000元一并支付被告姚高健、占娅琼，其中应扣除原告孙层层、薛景标代被告姚高健、占娅琼清偿贷款本金和利息的数额。
五、被告姚高健、占娅琼于本判决生效后十日内支付原告孙层层、薛景标损失（按1040元/月从2016年10月20日起计算至案涉房屋交付之日止）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11600元、保全费4420元，合计16020元，由被告姚高健、占娅琼负担，于本判决生效后十日内支付原告孙层层、薛景标。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 方静丽
人民陪审员 缪美琴
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 陈 翩