新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民三初字第959号
原告（反诉被告）：杜志远，男，1970年5月30日出生，汉族
原告（反诉被告）：孙春红，女，1980年2月5日出生，汉族
二原告委托代理人：王玄，新疆道合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李容贤，男，1966年5月7日出生，汉族
委托代理人：沈文才，乌鲁木齐市三元法律服务所法律工作。
原告（反诉被告）杜志远、孙春红与被告（反诉原告）李容贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由审判员郭荣独任审判，于2014年9月18日公开开庭审理，后转为普通程序，依法组成合议庭于2015年6月8日公开开庭审理，原告杜�远及委托代理人王玄、被告李容贤的委托代理人沈文才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜志远、孙春红诉称：2011年3月28日，我与被告签订购房协议，双方约定同年6月30日办理过户。我给付被告6万元并对房屋装修，但被告至今不履行过户义务，经多次催促未果。现诉至法院，请求判令解除购房协议，判令被告返还购房订金6万元、赔偿利息损失8775元以及装修费12万元，本案诉讼费由被告承担。
被告李容贤辩称并反诉诉称：房主在国外，由于签证等原因未能回国办理过户，原告提出不购买此房，我已将全部房款退还并给付了高额的滞纳金及利息，同意解除合同，不同意其赔偿利息损失的主张。房屋交给原告后，其将不到两个月的原装修拆除，且房屋至今为原告占有，故提出反诉，请求判令原告返还房屋并恢复原状、给付2011年5月至2015年5�的房屋占用费8万元以及利息18720元并承担反诉的诉讼费用。
原告杜志远、孙春红对反诉辨称：被告要求返还房屋并恢复原状无事实及法律依据，被告并未将房款全部退还，我合法使用房屋，因此不存在房屋占用费以及利息，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系。2011年3月28日，原告杜志远书写一份“购房协议”，内容为“兹有房主李发贤将其在乌市新市区鲤鱼山路18号1-6-301房产转让给孙春红，房款总额为32.8万元整，现已付6万元，再付11.8万元（2011年4月1日付），后需付款项在过户后一次性付清（6月30日过户）”。李发贤与被告系兄弟关系，原告杜志远书写该“购房协议”时李发贤在国外。被告在该“购房协议”上签名并书写“已收杜志远购房订金6万元整”以及“我自愿担保”。原告杜志远书于同日及同年4月7日还分别向被告给付房款5万元及10万元，其给付款项总计21万元，被告将房屋以及该房屋的土地使用证、燃气卡、电卡交付原告。
同年6月30日，被告出具一份承诺书，内容为“因杜志远购买鲤鱼山路房子（301号）把钱15万元现金交给了我李容贤，因现在房子过不了户，我保证在2011年7月10日返还给杜志远，超期一天，付滞纳金每天2000元。该承诺书以及上述“购房协议”上均注明复印有效。同年10月28日，原告杜志远出具一份收条，内容为“今收到李容贤支票一张（17万元整）此款为本金5万元及滞纳金12万元”。
本案审理中，原告称除上述滞纳金12万元之外被告已返还15万元，其提交了“购房协议”的原件和承诺书的复印件。被告提交的承诺书原件和“购房协议”复印件上其自己注明“作废”，“购房协议”复印件上另有原告杜志远添注的订金6万元未返还。
另，原告占有使用房屋后对房屋进行了装修，现房屋仍由原告占有使用。经原告申请，本院委托鉴定机构对该房屋已形成附合的装饰装修的现残值进行评估，鉴定意见为估价对象在估价时点的合理价值为10.78万元。被告对该鉴定报告提出异议，鉴定机构予以书面答复。
又，该房屋登记的所有权人为李发贤，房屋建筑面积为82.31平方米。
以上事实有协议书、承诺书、收条（据）、发货清单、权属证书、鉴定报告书、证人证言以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，原告购买案外人李发贤所有的房屋，被告与李发贤是兄弟关系，被告受托收取房款、交付房屋，因李发贤未能回国而无法办理房屋过户手续，故原告可以选择被告作为相对人主张其权利。房屋交付原告后无法办理过户手续，原告也未支付剩余房款，合同目的已无法实现，而被告退�已收房款的承诺书表明双方已于2011年6月30日协议解除了房屋买卖合同，原告现主张解除合同于法无据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现主张返还购房订金6万元，其称所付房款21万元已退还15万元，但不包括被告已付的“滞纳金”12万元。被告虽对于超期退款的“滞纳金”作出承诺，但综合考虑合同未能履行的原因、合同协议解除及原告本案起诉的时间、收取及退还房款的金额和时间以及被告承诺“滞纳金”的金额、原告已取得“滞纳金”的金额等因素，被告已付的“滞纳金”12万元以远超出未退还的房款以及利息损失，故根据公平原则，本院对于原告主张返还购房订金6万元、赔偿利息损失8775元的请求不予支持。
原告购买房屋时对房屋所有权人在国外是知情的，其占有使用房屋后对房屋进行了装修，房屋买卖合同因房屋所有权人未能回国办理过户手续已解除，故原告应当返还房屋，但恢复原状须拆除已形成附合的装饰装修物，如此则会进一步增加费用、扩大损失，而原告所支付的装修费用是其因合同解除而造成的实际损失，原告对此也有权要求赔偿，故综合本案实际情况，房屋中已形成附合的装饰装修物不再拆除，由被告给付装修的相应价值。房屋已形成附合的装饰装修物经委托鉴定评估价值为10.78万元，考虑到鉴定机构估价采用重置成本法、原告占用使用房屋的时间以及被告已付“滞纳金”的金额等情况，本院酌情确定由被告承担65%即70070元。
房屋买卖合同解除后原告应返还房屋而未返还，被告反诉主张的房屋占用使用费符合法律规定，考虑到房屋建筑�积、同类地段房屋的出租价格等因素，本院酌情按月租金1100元自2011年11月起至2015年6月止共计44个月确定占有使用费，即48400元。被告反诉主张的利息18720元无事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李容贤赔偿原告（反诉被告）杜志远、孙春红房屋装修费损失70070元；
二、原告（反诉被告）杜志远、孙春红于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李容贤返还位于本市新市区鲤鱼山路18号1-6-301室房屋以及该房屋的土地使用证、燃气卡和电卡并不得拆除该房屋已形成附合的装饰装修物；
三、原告（反诉被告）杜志远、孙春红给付被告（反诉原告）李容贤房屋占用使用费48400元；
四、驳回原告（反诉被告）杜志远、孙春红的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李容贤的其他反诉请求。
以上给付款项折抵后，被告应给付原告21670元，被告于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的额188775元，确认给付额70070元，确认给付额占诉讼标的额的37%。本诉案件受理费4075.50元（原告已预交）由原告负担63%即2567.57元，被告应负担37%即
1507.93元；鉴定费2500元（原告已预交）由原告负担63%即
1575元，被告应负担37%即925元。本案反诉诉讼标的额98720元，确认给付额48400元，确认给付额占诉讼标的额的49%；反诉案件受理费1134元（已减半收取、被告已预交）由被告负担51%即578.34元，原告应负担49%即555.66元。原、被告各自应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭 荣
人民陪审员 张建华
人民陪审员 金安灵
二〇一五年六月十一日
书 记 员 刘丰宇