浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第547号
原告管洪武。
原告王爱萍。
委托代理人。
被告张仕碎。
委托代理人。
被告陈积明。
被告蔡普杰。
委托代理人。
原告管洪武、王爱萍为与被告张仕碎、陈积明、蔡普杰商品房预售合同纠纷一案，于2014年2月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告管洪武及原告管洪武、王爱萍的委托代理人周建深，被告张仕碎及其委托代理人苏秀媛，被告张仕碎、陈积明、蔡普杰的委托代理人林启练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管洪武、王爱萍诉称：瑞安市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房开公司）股东为三被告，该公司依法取得飞云镇桥邻村市场综合楼开发权，2004年取得瑞安市房管局颁发的商品房预售许可证。2005年8月31日，原、被告订立商品房买卖合同，约定：原告向被告购买坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼第1幢2单元402室商品房，购房款为309400元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2006年7月间，新兴房开公司将上述房屋交付原告。2007年8月15日，新兴房开公司经工商行政管理机关批准注销。2010年2月9日，上述房屋办理了房屋所有权初始登记（产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号），上述房屋至今未办理房屋所有权变更登记和土地使用权初始登记及变更登记手续。法院请求法院判决：一、确认原、被告于2005年8月31日签定的坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元402室房屋《商品房买卖合同》有效；二、三被告协助原告办理坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元402室（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）契税证及房产权证变更登记手续和土地使用权证初始登记及变更登记手续；三、被告逾期办理权属证书向原告支付违约金计9282元（在诉讼过程中，原告申请撤回该项诉讼请求）。
被告张仕碎、陈积明、蔡普杰辩称：原告诉称：新兴房开公司取得飞云街道桥邻村市场综合楼开发权，原、被告于2005年9月16日签订合同，原告向新兴房开公司、三被告支付购房款，新兴房开公司交付房屋给原告，新兴公司于2010年2月9日办理了房屋所有权证初始登记，都不是事实。另原告在2012年8月27日才交付了150000元购房款，与合同约定的应于2006年7月交付前应支付购房款不符，原告应当承担违约责任，原告违约在先，被告不应支付逾期办证的违约金。新兴房开公司在2007年通过合法程序注销，原告向三被告主张权利超过诉讼时效。
原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、身份证、户口簿、结婚证、户籍证明，拟证明原、被告主体资格身份；2、工商注销登记材料，拟证明三被告设立的新兴房开公司注销情况；3、商品房买卖合同、收款收据、证明，拟证明原、被告买卖房屋及原告缴纳购房款的事实；4、房屋所有权证、瑞安市房产管理局产权证明书，拟证明原告所购房屋已办理房屋所有权初始登记。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；证据3，合同上盖有新兴房开公司飞云项目部的印章，该印章是苏士笋私自刻制，是苏士笋个人行为，不能代表新兴房开公司及三被告，新兴房开公司没有与原告签订合同，新兴房开公司是与陈海青等18户业主存在代建关系，合同中出卖人是新兴房开公司飞云项目部，项目部对外签订的合同无效，合同封面的备案专用章只是说明房管局收到该材料，原告提交的收款收据是飞云商务大酒店有限公司的印章，与本案没有关联性；证据4，三被告没有去办理过房屋权属证书，也没有向政府交纳相关的规费，是他人伪造相关材料办理登记手续，不能证明原告待证的事实。
被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、被告身份证及户籍证明，拟证明三被告的身份事项；2、代建协议书、房屋买卖合同和调查笔录，拟证明新兴房开公司与业主陈海青、苏光北等人对飞云镇桥邻综合市场地块开发系代建关系；3、股份转让协议书，拟证明飞云镇桥邻综合市场开发地块系陈海青等业主受让使用；4、业主名单和承包合同及判决书，证拟明飞云镇桥邻综合市场2号楼、3号楼的业主系陈海青、苏光北等18人出资建造和享有所建房屋所有权；5、会议纪要，拟证明飞云镇桥邻综合市场开发的纳税按市场价格由买受人纳税；6、准予注销通知书和登报声明，拟证明新兴房开公司已依法注销；7、房屋所有权证登记总件，拟证明诉争房屋所有权证登记时提供的被告公司印章和代办委托书等材料系伪造违法；8、国有土地使用权出让合同等材料，拟证明诉争房屋土地使用权属于新兴房开公司；9、分房名单，10、民事起诉状和调解协议，11、承诺书，证据9、10、11拟证明新兴房开公司与业主之间系代建关系和业主出售房屋及收取房款、税款和过户费用由受买人承担；12、商品房买卖合同，拟证明原告提供的商品房买卖合同中被告公司印章系伪造的事实。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据1没有异议；证据2，代建协议书是补签的，不予认可，对房屋买卖合同的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明被告待证的事实，对调查笔录来源真实性、合法性没有异议，但其反映的内容是真实，不能证明新兴开始公司与陈海青是代建关系；对证据3的三性都有异议，不能证明被告待证的事实；证据4，不能证明被告要求证明的新兴房开公司与业主存在代建关系，业主名单可证明存在新兴房开公司飞云项目部，反而证明了原告方的待证事实；对证据5真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性；证据6，不能证明被告待证的事实；对证据7、8、9真实性、合法性没有异议，可证明原告方所待证的事实，不能证明被告方要求待证事实；对证据10、12的真实性、合法性没有异议，但是与本案无关联性；证据11承诺书是伪造的，不能证明被告方所主张的事实；证据12真实性、合法性没有异议，关联性有异议，但不能证明被告方所主张的待证事实。
本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1，2系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据3中，合同已经备案，且结合本案的其他证据，本案所涉房地产系以新兴房开公司名义开发，因此合同中所盖的印章虽为项目部印章，但不能据此否定新兴房开公司的合同主体身份，备案专用章不是收到材料的证明，而是足以证实该合同已经备案，收款收据、证明及与其他证据之间可相互印证，证明原告交付房价款情况，被告对证据3提出的异议理由不能成立，对该证据本院予以采信；证据4系登记机关对房屋权属所作的登记材料，现无证据表明该登记存在错误，本院予以采信。上述被告提供的证据中，证据1系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据2、3、4、5、9、10、11中，部分证据的真实性不能确定，从其内容结合本案中其他证据，上述证据也不能证明被告要求证明的代建关系，而是不具备开发房地产资质的行为人借用了新兴房开公司的名义从事房地产开发经营，即使属于代建关系，新兴房开公司作为本案所涉房地产项目的审批确定的建设主体也是协助购房人办理房地产权属登记的义务主体，至于税收问题应由税收征管机关按规定予以征收，也与本案没有关联性，因此上述证据与本案确定办理权属登记协助义务之间缺乏关联性，对上述证据本院不作认定；证据6、7、8与原告提供的证据相符，可证明新兴房开公司登记情况及本案所涉房地产权属登记情况，本院予以采信，但被告要求证明的是否伪造问题，缺乏相应证据予以证明；证据12尚不能证明被告要求证明的事实，本院不作认定。
根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：新兴房开公司的股东为三被告，该公司于2003年间取得原瑞安市飞云镇桥邻村市场储备地块的国有土地使用权，在该地块开发建设桥邻市场商住楼。2004年，新兴房开公司取得该商品房的预售证。2005年8月31日，二原告作为买受人，苏士笋作为出卖人新兴房开公司的委托代理人签订了商品房买卖合同，约定：原告向被告购买坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼第1幢2单元402室商品房，建筑面积113.75平方米，单价为每平方米2720元，总金额309400元。该合同加盖了新兴房开公司飞云项目部印章，于2005年9月5日进行了备案登记。2006年7月间，原告接收了上述商品房。苏士笋确认原告已付清上述房屋的购房款。2007年8月15日，新兴房开公司经工商行政管理机关核准注销工商登记。上述房屋所有权登记在新兴房开公司名下（产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）。
本院认为：原告与新兴房开公司之间订立的商品房买卖合同（预售合同），双方当事人的意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。本案所涉房地产项目系以新兴房开公司名义取得土地使用权进行开发建设，该房地产相关的建设开发经营如预售许可、出卖等行为都是以新兴房开公司名义进行，三被告否认本案所涉房地产项目及买卖合同等与新兴房开公司及被告的关联性，与事实不符，本院不予采纳，新兴房开公司作为房地产项目的建设主体及商品房买卖合同的相对方，应履行相应的协助买受人办理权属登记的义务，转移房地产权属于买受人名下。由于三被告在对新兴房开公司的相关债务未予履行情况下申请注销了新兴房开公司，新兴房开公司应予履行的协助权属登记义务应由三被告予以履行。本案涉及的要求协助房地产权属登记的请求权，不适用诉讼时效制度，被告主张本案超过诉讼时效，本院不予采纳。原告申请撤回要求被告支付逾期办理权属证书违约金的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、原告管洪武、王爱萍与瑞安市新兴房地产开发有限公司于2005年8月31日签订的商品房买卖合同（商品房预售合同）有效。
二、被告张仕碎、陈积明、蔡普杰协助原告管洪武、王爱萍办理坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元402室房地产（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第000189**号）的房屋所有权变更登记及土地使用权证初始登记与变更登记手续（包括契税证），登记权属于原告管洪武、王爱萍名下，于本判决生效后十日内履行。
本案受理费5941元，减半收取2970元，由被告张仕碎、陈积明、蔡普杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5941元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 吴 健
二〇一四年五月二十三日
代书记员 宋一静