广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第417号
原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：车强谋，经理。
委托代理人：李维婕，该司职员。
被告：林泉，住广东省广州市天河区。
委托代理人：王梓靖，住址同上。
委托代理人：王绍亨，住址同上。
原告广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家公司”）诉被告林泉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家公司的委托代理人李维婕，被告林泉的委托代理人王某、王梓靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜家公司诉称：原告与广州新华晨房地产有限公司签订《东某花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，约定由原告为东某花园一、二、三期提供物业管理服务。被告为东逸花园三期广州市天河区东逸二街50号203房。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2013年8月起无故拒绝缴纳物业管理费。至2015年2月，被告已拖欠原告管理费共计3024.67元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《东某花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》等证件证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。原告对小区提供物业服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物业管理费。现请求法院判令：一、被告向原告支付2013年8月1日至2015年2月28日期间的物业管理费3024.67元及滞纳金（以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准按期支付，自每月26日至实际付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告林泉辩称：一、2006年4月上旬，因非被告原因造成下水道堵塞、渗水，导致被告房屋厨房地面淹没、橱柜损坏，经多次投诉，原告均未及时处理和答复，对当时曾做出的书面赔偿承诺也未作任何回应。时隔七年，该问题仍未得到解决，无奈之下，被告提出要求原告赔偿5000元，该5000元从2013年8月开始从每月的物业管理费中扣除，因此被告并未拖欠原告的物业管理费。且根据原告提供的《东某花园服务委托合同》的约定，原告应对被告的损失进行赔偿。二、原告所称被告从2013年8月至2015年2月欠交的物业管理费为3024.67元有误，实际的物业管理费为每月152元。
经审理查明：原告是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。
被告是位于广州市天河区东逸二街50号203房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，根据广州市房地产档案馆于2015年1月22日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋的建筑面积为75.5967平方米，使用性质为居住用房。
2002年11月28日，被告签署《东某花园业主收楼确认书》，内容为：本人为东逸花园蓝谷A区2层C号的业主，于2002年11月27日到东某花园进行收楼。承诺本人收到东某花园《服务指南》、《装修手册》、《管理公约》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》各一本，并承诺遵守所述各项条款及规定。
2009年10月16日，原告（乙方／受托方，下同）与广州新华晨房地产有限公司（甲方／委托方，下同，以下简称“新华晨公司”）签订《东某花园物业服务委托合同》，约定：（第一条）甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东某花园物业管理委托合同》以及《东某花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东某花园第四期物业管理委托合同》以及《东某花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东某花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”。现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东某花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜；（第三条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；（第五条）在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（第九条）本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；（第十六条）物业服务资金由乙方直接向业主收取，业主或物业使用人应于每月的25日之前交纳当月的物业管理费及相关费用，逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的1‰交纳违约金；（第四十七条）合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止。
2014年9月25日，原告（乙方／物业服务企业）与新华晨公司（甲方／建设单位）签订了《东某花园住宅小区前期物业管理委托合同》，约定服务期限为2014年9月26日至2019年9月25日，其他条款与双方于2009年10月16日签订的《东某花园物业管理委托合同》的条款基本一致。
2015年1月21日，原告委托广东厚载律师事务所律师向被告发出《律师函》，催收被告欠交的各种费用。现原告以被告至今未向其缴纳2013年8月1日至2015年2月28日期间的物业管理费为由，提起本案诉讼。
庭审中，被告称其于2002年11月28日收楼入住涉案房屋，于2006年发现涉案房屋厨房漏水，两天后原告对漏水问题进行了修复，但该次漏水已造成了涉案房屋的厨房台面及橱柜的损坏，后被告找房屋装修公司对该损失进行评估，该公司口头答复损失为5000元，但未出具书面的评估报告，原告的负责人提出损害部分中橱柜的损失由被告自行负责，厨房台面的损失由原告负责，但被告不同意该赔偿方案并要求原告支付5000元赔偿金，原告对被告的赔偿要求置之不理。关于漏水的原因，被告称是因楼上住户忘记关水龙头，后称不清楚具体漏水原因，且该原因应由原告查实，原告至今仍未向被告支付赔偿金，因此被告不同意支付物业管理费及滞纳金。为证明以上内容，被告提供如下证据：1、原告于2006年4月19日向被告出具的《说明》，内容为：蓝某A座2C、3C厨房及阳台积水，经现场查看，初步确定为阳台外排污管堵塞所致，需马上安排工程人员上门进行疏通处理工作。由于现时管道堵塞的情况未能明确，需进行处理后才能确定责任方，再对受影响的物品造成的损失作出合理赔偿；2、被告于2013年7月25日出具的手写《蓝某A203房业主关于阳台渗水事件造成损失的赔偿意见》，内容为：2006年4月由于非本房责任造成阳台及厨房积水引起厨房、橱柜及台板严重破损，当时管理处曾作出赔偿承诺。但至今尚未作出相应的处理结果，为此，本业主提出如下处理意见：方案一，由于地面泡水已造成橱柜严重损坏及台面破裂，管理处应负责将橱柜全部拆除重做和更换面板。因为泡水已造成严重损坏、变形，已不能局部修复，修后质量由管理处整体对业主负责，工期由业主、现居住方和管理处三方协商决定。方案二，由管理处以现金5000元作为赔偿，全部工程质量、工期由业主协商负责，以上赔偿款可以由管理处一次付清给业主，也可以从每月管理费中扣除，直至扣足5000元为止。赔偿方案未确定之前，业主将从2013年8月1日起免交物业管理费，直至扣足5000元为止，至此本案了结。上述赔偿意见书尾部管理处签收处写有：“已知道该事件”；3、涉案房屋厨房台面及橱柜损坏部位的照片；4、原告于2013年7月27日向被告出具的2013年4月1至2013年7月31日的物业管理费收据，载明的各月物业管理费金额为152元。
原告确认涉案房屋曾漏水的事实，但认为其向被告出具的书面说明也只是初步确定漏水的原因为阳台外排污管堵塞导致，但至今已过多年，漏水的原因已无法查证，无法确定责任方，并对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但是原告不清楚涉案房屋的具体情况及发生损害的原因，且原告只是向被告提出需要确认责任方，然后由责任方进行赔偿，并非是原告作出赔偿的承诺；2、对证据2真实性不予认可，该证据为被告自行手写；3、对证据3的真实性不予确认，且该损害是因涉案房屋内部漏水造成，与原告无关；4、对证据4的真实性无异议，2013年8月之前的物业管理费收费标准是因开发商向原告提供的涉案房屋的建筑面积有误，原告现主张的物业管理费计算标准是涉案房屋的真实建筑面积。
另，原、被告双方均确认涉案房屋属于东某花园小区第三期，且东某花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。
本院认为：东某花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。原告与新华晨公司签订的有关东某花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。原告因上述合同成为东某花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，原告已依约向涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《东某花园物业服务委托合同》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；被告作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与原告之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向原告支付物业服务费。
涉案房屋属于东某花园小区第三期，按照《东某花园物业服务委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，根据涉案房屋的《房地产登记簿查册表》载明的建筑面积为75.5967平方米，每月物业管理费的数额应为159.19元（79.5967平方米×2元／平方米），因此，被告关于涉案房屋每月物业管理费为152元的陈述，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，被告应向原告支付涉案房屋自2013年8月1日至2015年2月28日期间的物业管理费为3024.61元（159.19元×19个月），原告要求被告支付的物业管理费超过3024.61元的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告关于涉案房屋厨房漏水导致厨房台面及橱柜的损失应当由原告承担赔偿责任，据此拒绝缴纳涉案房屋2013年8月1日至2015年2月28日期间的物业管理费的抗辩。其一，涉案房屋漏水部位为厨房，不属于公共部分，在被告未能提交证据证明该损失是由原告造成且原告亦予以否认情况下，本院对被告所称厨房漏水导致厨房台面及橱柜的损失的赔偿责任方为原告的陈述不予采信。其二，本案为物业服务合同纠纷，原告作为东某花园小区的物业管理公司，其已履行了物业管理的职责，被告理应向原告支付物业管理费，被告以原告应承担涉案房屋厨房台面及橱柜的损失的赔偿责任为由拒不缴纳物业管理费，无事实和法律依据，本院不予采纳。
根据《东某花园物业服务委托合同》第十六条的约定，被告应当向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，现原告主张滞纳金以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准自当月26日起计至实际付清之日止，符合上述合同约定，本院予以支持，但根据公平原则，每月的滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告林泉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东逸二街50号203房2013年8月1日至2015年2月28日期间的物业管理费3024.61元；
二、被告林泉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（每月以159.19元为本金，按照每日1‰的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，每月的管理费滞纳金总额均以不超过本金为限）；
三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告林泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖雅婧
人民陪审员 刘希兰
人民陪审员 刘小红
二〇一五年八月六日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝
判决书已于2015年月日送达（32）