广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2943号
原告：阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区东城镇东风四路231号。
法定代表人：范德明，该公司董事长。
委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。
委托代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
被告：冯丹芳，女，1965年12月17日出生，汉族，住阳江市江城区，
被告：冯振豪，男，1989年3月10日出生，汉族，住阳江市江城区，
第三人：陈肖蓝，女，1965年8月12日出生，汉族，住阳江市江城区，
原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司（下简称鸿辉房地产公司）与被告冯丹芳、冯振豪、第三人陈肖蓝案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿辉房地产公司的委托代理人李柏桦、林进福、被告冯丹芳到庭参加了诉讼。被告冯振豪、第三人陈肖蓝经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿辉房地产公司向本院提起诉讼请求：一、判决撤销江城区人民法院作出（2015）阳城法执字第300号执行裁定、协助执行通知及（2016）粤1702执异33号执行裁定，并解除对原告所有的位于阳江市阳东区东城镇东风四路231号官山御景半山云景M2栋805房的查封。二、判决解除原告与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：201300878)。三、判决被告冯振豪返还位于阳江市阳东区东城镇东风四路231号官山御景半山云景M2栋805房产给原告，并承担违约责任（扣除了原告为被告冯振豪所担保的相关款项及按银行贷款利率计算的利息后，原告可将剩余款项退还给被告冯振豪）。四、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年3月8日，原告与被告冯振豪签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人冯振豪以银行按揭方式购得阳江市阳东区东城镇东风四路231号官山御景半山云景M2栋805房。签订该《广东省商品房买卖合同》时，买受人支付首期购房款人民币170152元，余下房款300000元由买受人办理银行按揭，并缴纳相关费用（详见该商品房买卖合同）。该商品房买卖合同签订后，买受人冯振豪支付了首期购房款人民币170152元给原告，之后其不按时偿还其欠银行的贷款构成违约。由于原告是贷款的担保人，中国建设银行阳江市分行要求作为担保人的原告履行但担保责任，并分五次从原告在建行的账户中共扣划了322432.21元，用于偿还买受人冯振豪所欠银行的借款本息，从而导致《商品房买卖合同》无法继续履行。买受人冯振豪不能凭该合同取得商品房所有权，讼争的房产仍属原告所有。综上，买受人冯振豪的行为已经构成根本违约，其实际上没有履行主要债务，其行为导致我公司财产损失，也造成不能实现双方签订商品房买卖合同的目的。此外，由于买受人冯振豪没有履行合同约定的义务，该商品房的产权尚未过户到被告的名下，仍为原告所有（详见商品房屋产权权属证明书及附图）。因该涉讼商品房的所有权仍属原告，被告请求法院查封原告所有的位于阳江市阳东区东城镇东风四路231号官山御景半山云景M2栋805房是没有事实根据和法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。申请人特请求解除与第三人冯振豪之间的《广东省商品房买卖合同》，并返还官山御景半山云景M2幢805房产给申请人。解除合同后，对于冯振豪所支付的首期款，其承担违约责任后，申请人可将剩余部分首期款返还给冯振豪。为维护原告自身的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判决如诉请。
被告冯丹芳辩称：一、法院作出的（2015）阳城法执字第300号执行裁定书是公正合法的，并没有错误，依法应驳回原告诉讼请求。答辩人与本案被告冯振豪、第三人陈肖蓝民间借贷纠纷一案，因冯振豪、陈肖蓝拒不履行生效民事判决给付义务，答辩人己向一审法院申请执行，强制被执行人冯振豪、陈肖蓝履行偿还借款本金60000元及利息给答辩人，并承担本案的受理费、申请执行费，但冯振豪、陈肖蓝至今没有履行生效判决确定的给付义务。位于阳江市阳东区东城镇东风四路231号官山御景半山云景M2栋8层805号房（预购预告登记字号：阳东预购0300020018）登记在被执行人冯振豪名下，该涉案房屋的权利人为冯振豪。因此，法院依法对该涉案房屋进行查封是合法有效的。因此，法院应当驳回原告诉讼请求。二、法院驳回原告的执行异议依法有据，查封涉案房屋符合法律程序，原告的执行异议诉请缺乏法律依据，依法应不予支持。原告诉称冯振豪没有履行《广东省商品房买卖合同》，这是与事实不符的。原告与冯振豪签订《广东省商品房买卖合同》，冯振豪已按合同约定支付了全部的购房款，同时办理了预购预告登记，该涉案房屋的权利人是冯振豪。因此，法院有权对该涉案房屋进行查封，故原告提出的执行异议理由不成立，法院裁定驳回其异议是合法正确的。三、涉案房屋的权利人为冯振豪，原告主张其对该涉案房屋的权属无事实和法律依据，应不予认可。根据阳江市阳东区城乡建设和房屋权属档案馆于2015年4月22日出具的《房地产档案资料检验证明（预购预告登记）》显示，该涉案房屋的权利人为冯振豪。而原告声称与第三人冯振豪签订了《广东省商品房买卖合同》，并约定冯振豪支付首期购房款后，余下房款由冯振豪以将该涉案房屋办理银行按揭方式支付，同时原告作为冯振豪办理银行按揭的担保人，即在冯振豪不按时偿还银行贷款时，原告应承担担保责任，但是并不影响《广东省商品房买卖合同》的效力，该合同是合法有效的。虽然原告作为该涉案房屋贷款的担保人，在冯振豪逾期还款不能还款时，原告被建设银行阳江分行从其银行账户存款中划扣对应的贷款金额行为，但并不影响该涉案房屋权属。原告与冯振豪之间是担保追偿责任，应作为普通债权处理。同时，根据合同相对性和物权公示原则，该涉案房屋己办理登记且记载该涉案房屋权利人为冯振豪。因此，有依据认定该涉案房屋的权利人就是冯振豪的。故法院查封权属于冯振豪该涉案房屋是合法正确的，而原告提出的执行异议主张该涉案房屋的所有权缺乏事实和法律依据，提出执行异议理由根本不成立，依法应驳回原告的诉讼请求。
被告冯振豪没有答辩意见，亦没有在举证期限向本院提供证据。
第三人陈肖蓝没有陈述意见，亦没有在举证期限向本院提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，原告鸿辉房地产公司（出卖人）与被告冯振豪（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201300878），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳东区东城镇××官山××山××房商品房××套，该商品房为预售商品房，建筑面积共118.88平方米（其中套内建筑面积94.50平方米，公共分摊建筑面积24.38平方米），按建筑面积计算，单价为每平方米3954.85元，房屋总价款为470152元，支付首期款170152元，余款30万元由被告冯振豪向银行办理按揭……等内容。签署合同后，被告冯振豪支付了购房首期款170152元、办证费28209元、维修基金费7323元给原告。
2013年6月25日，中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江市分行）（贷款人、抵押权人）与被告冯振豪（借款人、抵押人）、原告鸿辉房地产公司（保证人）签订《住房公积金借款合同》（合同编号：440750700-1112-20130443803），主要约定：本借款合同项下的贷款系贷款人根据委托人阳江市住房公积金管理中心的委托，向借款人提供的委托贷款；借款金额30万元；借款用途为购买阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房；借款期限360个月；借款年利率为4.5%，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行；本合同采用的担保方式为：抵押加阶段性保证。由被告冯振豪以阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房作抵押担保；由原告鸿辉房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的一切费用等。之后，中国建设银行股份有限公司阳江市分行向被告冯振豪发放了贷款30万元。
双方签订购房合同后，原告与被告冯振豪到房产管理部门办理了商品房预购预告登记（预购预告登记字号：阳东预购0300020018），位于阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房的权利人登记为被告冯振豪。原告在2013年11月25日将该房交付给被告冯振豪使用。此后，被告冯振豪对该房屋进行了装修，并在该房屋居住使用。
由于被告冯振豪没有按时还款给中国建设银行股份有限公司阳江市分行，该行要求原告鸿辉房地产公司履行担保责任。在2015年4月2日至2016年6月23日期间，原告鸿辉房地产公司共代被告冯振豪偿还了借款本息322432.21元给中国建设银行股份有限公司阳江市分行，其中在2015年4月2日，偿还本金4175.5元，利息10883.62元，罚息328.97元；同年8月21日，偿还本金1766.53元，利息4141.87元，罚息50.96元；同年12月28日，偿还本金1791.69元，利息4116.71元，罚息63.18元；2016年3月29日，偿还本金1503.77元，利息2605.37元，罚息42.49元；同年6月23日，偿还本金287965.79元，利息2995.77元。
另查明，本院在受理冯丹芳与冯振豪、陈肖蓝（与冯振豪是母子关系）民间借贷纠纷一案，于2014年12月16日作出（2014）阳城法平民初字第257号民事判决，判决冯振豪、陈肖蓝在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款60000元及逾期利息（从2013年1月18日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）给冯丹芳。由于冯振豪、陈肖蓝没有履行，本院立案强制执行。本院在执行该案过程中，于2015年4月7日作出（2015）阳城法执字第300号执行裁定，查封了涉案的位于阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房。2016年6月29日，原告向本院提出书面执行异议，认为该房屋是其预售给被告冯振豪，但被告冯振豪尚欠首付款，该房屋的所有权仍属原告所有，没有转移给被告冯振豪，要求本院解除对该房屋的查封。本院经审查，于同年7月12日作出（2016）粤1702执异33号执行裁定，认为原告与被告冯振豪签订了《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给被告冯振豪，被告冯振豪也按约定支付了全部的购房款，且《房地产档案资料检验证明（预购预告登记）》载明涉案房屋的权利人是被告冯振豪，于是裁定驳回原告的异议。原告不服裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求如诉称。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案争议的焦点是：一是本案案外人执行异议之诉能否一并审理原告所主张解除其与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》，并将涉案房屋退还给原告；二是原告是否可解除与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》，涉案房屋能否退还给原告；三是原告所主张的权利能否阻却本院对涉讼房屋的执行。
至于案外人执行异议之诉能否与解除双方的签订的《广东省商品房买卖合同》合并审理问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。依照该规定，案外人在案外人执行异议之诉提出执行标的物的权利时，法院在审理时可以一并处理。本案原告提出解除双方的商品房买卖合同，其目的是要将讼争的房屋退还给原告，最终确认讼争的房屋是原告所有。按上述规定，本案是可以对原告所主张解除商品房买卖合同一并审理的。
对本案第二个焦点问题。本案原告与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》，双方主体适格，真实意思表示，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行。对有效合同的解除，一是双方当事人约定解除，二是符合法定情形而解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。又第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告主张其与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》，系基于被告冯振豪没有按期偿还按揭款，致使其履行担保责任代被告冯振豪偿还了借款本息322432.21元给中国建设银行股份有限公司阳江市分行。由于双方在《广东省商品房买卖合同》中没有对该情形进行约定，同时该情形也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除的情形。审查双方所签订的商品房买卖合同，被告冯振豪已按约定支付了购房款给原告，双方对涉案房屋在房屋管理部门进行了预售登记，原告亦将该房屋交付给被告冯振豪使用，被告冯振豪对该房屋进行装修后一直在该房屋居住使用，可见双方已履行了《广东省商品房买卖合同》的主要权利义务，原告主张被告冯振豪存在违约行为缺乏依据，本院不予采纳。至于被告冯振豪没有偿还房屋按揭款，致使原告代被告冯振豪偿还了借款本息322432.21元给中国建设银行股份有限公司阳江市分行，那是双方在《住房公积金借款合同》所约定的担保责任条款，并不是履行其与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》义务。对原告所履行的担保责任代被告冯振豪偿还了借款本息，其可另行向被告冯振豪追偿。综上，原告主张解除其与被告冯振豪所签订的《广东省商品房买卖合同》，并返还涉案房产，缺乏理据，本院不予支持。
至于原告所主张的权利能否阻却本院对涉案房屋的执行问题。由于本案原告主张解除双方的商品房买卖合同并退还涉案房屋于法无据，涉案房产预购预告登记的权利人是被告冯振豪。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行工作若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽然未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。依该规定，本院是可以预查封涉案的阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房，原告主张阻却本院对案房产的执行于法无据，本院不予支持。
被告冯振豪、第三人陈肖蓝经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应予准许对阳东区××××号官山御景半山云景M2栋805房的执行，其请求解除签订的《广东省商品房买卖合同》，并退还涉案房屋理据不足，本案不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行工作若干问题的通知》第十五条的规定，判决如下：
驳回原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费8352元由原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯喜元
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一七年五月十六日
书 记 员 何恭棪