北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第14931号
原告:北京农村商业银行股份有限公司花乡支行，住所地北京市丰台区看丹路甲15号。
负责人:纪玮，行长。
委托诉讼代理人：迟颖，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。
被告：北京丰业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区益辰欣园小区10幢。
法定代表人：王和晨，董事长。
委托诉讼代理人：谢晨，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭涛，男，1982年8月17日出生，汉族，北京丰业房地产开发有限公司司机，住北京市通州区潞城镇南刘各庄495号。
原告北京农村商业银行股份有限公司花乡支行（以下简称北京农商银行花乡支行）与被告北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京农商银行花乡支行的委托诉讼代理人艾渊源，被告丰业公司的委托诉讼代理人郭涛、谢晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京农商银行花乡支行向本院提出如下诉讼请求：1、被告将位于丰台区南四环花乡桥南侧未来城综合楼一层北侧的三间房屋产权证办理至原告名下；2、被告支付逾期办证违约金（以已付购房款130万元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算，自2013年6月1日起至产权证办理之日止）；3、被告退还面积误差比3%（含3%）以内的房款51000元及利息8127.25元；面积差超过3%的部分双倍房屋价款920220.89元。事实理由如下：2003年1月29日，原告北京农商银行花乡支行（改制前名称为北京市丰台区农村信用合作社花乡信用社）与被告丰业公司签订了《协议书》，约定原告以170万元整的价格购买被告位于南四环花乡桥南侧未来城综合楼一层北侧的三间（建筑面积347.41平方米，以下简称涉案房屋）作为营业网点。双方约定在《协议书》签订十日内，原告即付被告130万元，余款40万元将于办公楼投入正式使用一年并无质量问题且产权证办理至原告名下时支付。《协议书》签订后，原告按约定于2003年2月8日搬入涉案房屋并将其作为营业网点使用至今。2003年2月26日，原告向被告支付130万元工程款，被告出具了发票。但被告至今未按《协议书》约定办理房屋产权证，另后我方得知被告交付的房屋建筑面积实际仅为242.55平方米，比《协议书》约定面积小104.86平方米。被告的行为违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定及合同约定，应当承担相应法律责任，后双方协商无果，故提起本案诉讼。
被告丰业公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、涉案房屋一直未能办理产权证系由于《协议书》中关于产权证办理的约定与实际办证流程不符所致，并非我方违约。《协议书》中约定我方为原告办证后，原告再支付剩余工程款。但在实际操作中，办证时须向办证机关出具房屋全款发票方可办理。由于原告未交付全款，我方无法取得全款发票，故无法办理产权证。如果强制我方在此情况下办证，相当于给我方增加了垫付款项的义务，有违公平原则。只要原告按办证机关的要求交纳全部房款，我方立即为原告办理房屋产权证。另原告关于逾期办理房屋所有权证书之诉讼请求，部分超过诉讼时效。二、双方签订的《协议书》非常规房屋买卖合同。双方不是按面积买卖房屋，双方交易的对象系已建成的综合楼一层北侧三间，交易金额就是一口价，原告对此明知且认可，无权要求我方支付面积差房屋价款。具体理由如下：1、《协议书》中未约定每平米的价格；2、《协议书》约定的原告应支付的总工程投资款为170万元，此数额显然不是由面积乘以单价所得；3、《协议书》签订时房屋已建成，原告在现场可对房屋的大致面积有一个判断；4、原告在支付首笔款项之前已经开始装修，通过购买装修材料、购买家具等环节完全可以知道房屋面积，可以提出异议，原告不仅未提出异议还支付了首付款；5、原告将涉案房屋用作金融机构的营业网点，在申请资质许可的过程中需要提交营业网点住所地的资料，应当得知房屋的准确面积，原告却一直未提出异议。以上可知，双方并非按照面积与单价买卖房屋，原告于交易完成十二年后主张面积差，违反诚信原则。
本院经审理认定事实如下：2003年1月29日，丰业公司（甲方）与北京市丰台区农村信用合作社花乡信用社（乙方，现更名为北京农村商业银行股份有限公司花乡支行）签订《协议书》，约定：花乡信用社新建的营业网点坐落在南四环花乡桥南侧未来城综合楼一层北侧三间（以下简称涉案房屋）；营业网点建筑面积347.41平方米，用于营业办理对公、储蓄存款及其他业务；甲方负责交付乙方使用时间为2003年2月8日；乙方负责支付该工程总投资人民币170万元整；采用分期付款方式:甲乙双方签订此合同十日内，乙方即付甲方工程款人民币130万元整，办公楼投入正式使用一年，并无质量问题，待产权证明办理到乙方名下，乙方向甲方支付剩余工程款人民币40万元整。《协议书》签订后，丰业公司按约定交付了房屋，北京农商银行花乡支行支付了130万元购房款。后双方就涉案房屋剩余房款支付、产权证办理及房屋面积等问题产生争议，以致成讼。
庭审中，关于《协议书》约定的涉案房屋面积与实际面积不符一事，双方各持己见。原告称《协议书》载明房屋面积为347.41平方米，双方根据面积计算房屋总价款，每平方米4893.35元。被告则称《协议书》中存在诸多不利被告之约定，原告通常处于强势地位，故《协议书》系原告出具的，《协议书》上的房屋面积数系原告方人员填写上的；签订《协议书》时房屋已经建成，双方约定的170万元系一口价，并非按照面积乘以单价计算所得，单价不会出现角和分的零头；当时涉案房屋所在小区住宅的价格已经卖到4000元每平米，涉案房屋系商铺，价格应当更高，如果按347.41平方米计算，结合当时商业楼的市场售价，涉案房屋总价值应在230万元左右，故双方买卖房屋不可能是按面积出售；涉案房屋实际测绘面积数值与《协议书》约定差额巨大，双方交接验收房屋时，对于房屋重要要素之房屋面积，原告不可能不予以确认，且房屋经过装修及营业网点申报等环节，原告均应知晓房屋的准确面积并非《协议书》约定的数值。原告对此不予认可，认为涉案房屋系被告建设出售，故347.41平方米系被告所写，房屋虽经过装修，但原告将装修承包给装修工程队，审批了报价，并未核验具体平米数，另商品房均有公摊面积，原告无法知晓确切的平米数。
另查，本案庭审中，北京农商银行花乡支行已将剩余40万元房款支付与丰业公司，履行完毕房款支付义务，被告表示同意将涉案房屋过户与原告。
再查，庭审中，双方均称无法提供交付涉案房屋的交接验收手续，当时的办事人员均已离职。
另涉案房屋现登记在丰业公司名下，产权证所载房屋坐落为：“丰台区益辰欣园”，建筑面积为243.41平方米。
以上事实，有双方当事人陈述、《协议书》、房款发票、房屋产权证、测绘报告等证据在案佐证。
本院认为：《协议书》系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。原告已于庭审中将剩余40万元购房款支付与被告，被告同意履行过户义务，本院对此予以确认。关于逾期办理房屋所有权证违约金，被告系房地产开发企业，应知晓房屋产权证的办理要求，其与原告在《协议书》中明确约定原告支付首付款，待产权证明办理到原告名下后，原告再向被告支付余款40万元，此前原告已按约定支付了首付款，被告即应履行承诺，按约定将涉案房屋过户至原告名下，故本院对被告主张先过户再支付余款有违公平原则之辩称不予采纳。双方在《协议书》中对逾期办理产权证未约定违约条款，原告要求被告依据法律规定承担相应违约责任并无不当。另被告于庭审中提出原告主张此项违约金，部分超过诉讼时效，经查，原告于2015年7月10日提起本案诉讼，要求被告支付自2013年6月1日起逾期办理房屋所有权证的违约金，部分超过诉讼时效，原告亦未举证证明此期间向被告主张过相应权利，故本院对原告此项诉讼请求中未超过诉讼时效期间部分予以支持，超出部分，不予保护。关于《协议书》约定房屋面积数值与实际面积差额的问题，签订《协议书》时涉案房屋为现房，《协议书》中约定了房屋总价款为170万元，并未约定每平米单价，且《协议书》中亦无房屋面积数值为预估值，可依据实测面积多退少补等相关表述，故本案应为双方对房屋现状经过确认后的成套买卖，故原告主张170万元为每平米4893.35元乘以面积347.41平米所得，依据不足，本院不予采纳，因此对原告要求被告按每平米单价为基础返还房款及利息之诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于丰台区益辰欣园房屋产权过户至北京农村商业银行股份有限公司花乡支行名下。
二、北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向北京农村商业银行股份有限公司花乡支行支付逾期办理房屋所有权证违约金（以一百三十万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自二〇一三年七月十日起至实际办理房屋产权证之日止）。
三、驳回北京农村商业银行股份有限公司花乡支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29892元，由原告北京农村商业银行股份有限公司花乡支行负担10163元（已交纳），由被告北京丰业房地产开发有限公司负担19729元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 谷玉珍
二〇一六年十二月六日
书 记 员 阚 爽