海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终273号上诉人（原审原告）:周家禾，男，汉族，1990年2月3日出生，自由职业，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人:李福山，吉林桦远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:万宁润达实业有限公司，住所地：海南省万宁市兴隆旅游开发区兴梅大道西侧吉森北纬18度温泉山庄122号楼205号房。法定代表人:姚永山，该公司总经理。委托诉讼代理人:苗增国，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人周家禾因与被上诉人万宁润达实业有限公司（以下简称万宁润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人李福山，被上诉人委托诉讼代理人苗增国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周家禾上诉请求：1.撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初481号民事判决；2.判令被上诉人给付上诉人租赁费108169.75元（从2013年1月1日至2016年3月31日，共计3年零3个月）；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。一审法院认定：”2012年1月1日至2012年12月31日，租金作为购房款进行折抵，实际为购房款的优惠价格。”是错误的，一审法院认为双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应当认定有效；那么租金就是租金，第一年的支付方式是租金折抵购房款，因而不能以此认定为购房款的优惠价格。被上诉人承租上诉人房屋，实际上是作为产权酒店进行经营使用，并且承诺每年都分取红利，即租金。这有被上诉人提供的吉森·北纬18度温泉山庄宣传手册产权公寓租赁合同第一条可以证明。被上诉人一直使用上诉人的房屋，就应当支付租赁费。一审法院认定：”被告万宁润达公司多次通知原告周家禾收房，但原告一直未收房”是错误的，上诉人与被上诉人签订产权公寓租赁合同后，双方又形成了租赁关系，故楼房钥匙一直在被上诉人处，根本不存在”原告一直未收房”的事实。原判决将举证责任分配给上诉人属于适用法律错误，因被上诉人系履行合同义务方，被上诉人对此应当承担举证责任，在被上诉人没有提供任何证据的情形下，认定这一事实没有依据。双方签订产权公寓租赁合同合法有效，双方之间系房屋租赁合同关系，对此原判决予以认定，根据《合同法》第二百三十六条规定租赁期届满，承租人继续使用租赁物；出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由此可见双方签订产权公寓租赁合同虽然期限为1年，但被上诉人期满后一直使用该房屋至今，并且有证据证明被上诉人在售楼时就承诺每年分取红利，即以租金方式分取，因此应认定双方之间系不定期房屋租赁关系，被上诉人应当给付租金。被上诉人万宁润达公司答辩称：1.一审法院认定”2012年1月1日至2012年12月31日，租金作为购房款进行折抵，实际为购房款的优惠价格”正确。2.被答辩人认为双方形成了租赁关系，没有事实根据。3.一审法院认定”被告万宁润达实业有限公司多次通知原告周家禾收房，但原告一直未收房”符合事实。因为双方都知晓这个以租赁为名行返利之实的安排，所以答辩人自始无权使用也从未使用过涉案房屋，并且多次要求被答辩人从吉林过海南来收房。被答辩人也来过多次，但均以不具备”拎包入住”条件为由拒不收房。4.被答辩人说答辩人承租其房屋用以作为产权酒店进行经营使用，没有事实根据。首先，答辩人从未租赁过包括被答辩人房屋在内的本小区内数百套房屋中的任何一套房屋。其次，答辩人从未以包括但不限于用作产权酒店在内的任何方式使用过本小区内数百套已经售出的房屋中的任何一套房屋。5.被答辩人认为双方形成了租赁关系，故房屋钥匙一直在答辩人处，没有事实根据。房屋钥匙一直在答辩人处，原因是被答辩人拒不收房，钥匙无法交给被答辩人，不是被答辩人认为的”双方形成了租赁关系”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周家禾向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告租赁费108169.75元（从2013年1月1日至2016年3月31日，共计3年零3个月；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月18日，被告万宁润达公司与原告周家禾签订了《商品房买卖合同》和《阁楼使用权转让协议书》各一份，约定将该公司开发的位于海南省万宁市兴隆旅游开发区吉森·北纬18度温泉山庄第XX号幢X单元XX号房及阁楼出售给原告，该房屋建筑面积49.06平方米，使用面积36.61平方米，价格为519152元，阁楼使用面积28.304平方米，价格为113216元，合计632368元，付款方式为一次性付款。合同约定出卖人应当在2012年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付买受人使用。同时原告与被告签订了一份《产权公寓租赁合同》，约定由原告将该房出租给被告作为酒店经营使用，双方约定租金为每年33283元，租期一年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金作为购房款进行折抵，实际为购房款的优惠价格，签订租赁合同时，该房尚未建成，也未交付使用。合同第三条约定租赁期满，原告周家禾有权收回出租房屋，被告万宁润达公司应如期交还。被告万宁润达公司如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知原告周家禾，经原告周家禾同意后，重新签订租赁合同。2012年12月31日该合同期限届满后至今，双方未续签合同，被告也未按合同约定提出续签的请求。2016年3月，原告周家禾向被告万宁润达公司主张从2013年1月1日至2016年3月31日的租金未果后，于2016年3月28日向法院起诉要求判令被告给付原告租赁费108169.75元（从2013年1月1日至2016年3月31日，共计3年零3个月）并承当本案诉讼费用。另查明，被告万宁润达实业有限公司曾多次通知原告周家禾收房，但原告一直未收房。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应当认定有效。双方签订租赁合同时，房屋尚未建成，不能使用，双方签订的租赁合同是返利的形式给予购房优惠，该行为也未违反法律规定。房屋租赁合同期限届满后，房屋也已建好，但原告至今未收房，也未和被告续签房屋租赁合同，被告万宁润达公司也未按照合同第三条的约定提出续租的请求。本案在审理过程中，原告未提出证据证明被告在租赁合同期限届满后仍在使用该房屋，根据谁主张谁举证原则，原告应当承担举证不能的责任，因此对于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费2463元，由原告周家禾负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2002年3月18日签订的《产权公寓租赁合同》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同中约定的租期为一年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止。本案二审的争议焦点是：被上诉人在《产权公寓租赁合同》约定的租赁期满后是否仍继续租赁使用涉案房屋,是否应向上诉人支付租赁费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，因上诉人起诉请求被上诉人支付《产权公寓租赁合同》租赁期限届满后（2013年1月1日-2016年3月31日）的租赁费，其应当就该请求所依据的被上诉人在合同约定租赁期限届满后仍继续租赁或实际使用涉案房屋的事实提供证据加以证明。上诉人在作出判决前，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，则应承担不利后果。根据《产权公寓租赁合同》的约定，被上诉人如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知上诉人，经上诉人同意后，重新签订租赁合同。上诉人未能提供证据证明租赁期限届满后双方重新签订租赁合同，也未能提供证据证明被上诉人在期满后继续使用涉案房屋，其主张被上诉人租赁期满后仍继续使用涉案房屋进而要求被上诉人支付租赁费于法无据，本院不予支持。上诉人虽提供被上诉人的宣传手册拟证明被上诉人承诺长期回租房屋，每年进行分红，但该宣传手册仅为要约邀请，双方权利义务应以合同约定为准。上诉人称一审法院举证责任分配错误，被上诉人系履行合同义务方，应当承担举证责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项：”主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一、第二款：”在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同变动的事实承担责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，因双方签订的租赁合同期限已经届满，上诉人主张双方仍存在租赁法律关系，其应当对双方之间继续产生租赁关系的基本事实承担举证责任。双方之间的争议为租赁关系是否产生，并非合同是否履行，故上诉人以此主张被上诉人应当承担举证责任没有法律依据，一审对此认定正确，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2463元由上诉人周家禾负担。本判决为终审判决。审 判 长 林树平审 判 员 刘 嘉审 判 员 阮慧婷二〇一七年三月十四日法官助理 林 珍书 记 员 邱飞丽