山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终4423号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘冰，女，1972年12月27日出生，汉族，山西刘冰古建木雕家具制品有限公司董事长，住太原市。
委托诉讼代理人孟凡锋，山西海权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘进宝，男，1967年11月29日出生，汉族，无业，住太原市。
委托诉讼代理人侯宏斌，山西新国泰律师事务所律师。
上诉人刘冰因与被上诉人刘进宝房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院(2016)晋0107民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘冰上诉请求:一、请求二审法院依法核实证据、认定事实,撤销原审法院作出的一审判决,发回重审或者依法改判:二、请求判令一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清,导致对双方权利义务的认定错误。（一）《房屋租赁合同》系双务合同,上诉人只有在被上诉人提供符合合同约定的房屋后上诉人方具有付款义务。上诉人与被上诉人于2014年3月20日签订《房屋租赁合同》,该合同明确约定被上诉人负责安装暖气，但被上诉人在安装暖气后，供暖严重不足,上诉人多次向被上诉人反映均得不到解决。被上诉人长期不处理暖气的违约行为给上诉人造成了巨大的损失，被上诉人的行为导致上诉人根本无法实现合同签订之时的目的。上诉人基于被上诉人长期不处理供暖不足问题的违约行为方决定不再租赁此房屋。故上诉人在合同履行过程中不存在任何违约行为,无需向被上诉人支付违约金,应该是被上诉人向上诉人支付违约金。（二）无论上诉人是否支付完毕物业管理费与本案均没有关联性。《房屋租赁合同》第三条第四款明确约定,租赁期间的物业管理费及水、电、暖、气等费用及其他上诉人使用该房屋进行经营活动产生的费用由上诉人缴纳。基于本案合同约定和事实,租赁期间的物业管理费应由上诉人直接支付物业公司。（三）《房屋租赁合同》上写的房租是5月10日到期,第二年与第三年均提前一个月支付当年租金,时间应为4月10日,上诉人2015年3月20日给被上诉人的是南三层房屋的租金30万元。（四）在合同解除后,一审判决对上诉人投入的成本及装修损失未做任何处理。二、一审判决适用法律错误,程序错误。一审判决由上诉人直接支付物业管理费给被上诉人,既无事实根据也无法律依据。三、一审认定主体错误，本案的主体应是山西刘冰古建木雕家具制品有限公司。四、一审认定的物业费与事实不符，计算错误。五、本案依法应属于无效合同。综上,上诉人认为一审判决存在认定事实不清、适用法律不当和程序错误等问题,恳请二审法院依法予以改正,以维护上诉人合法权益。
刘进宝辩称，一、上诉人的上诉内容歪曲了本案的事实真相。1、本案的起因是因上诉人经营不善无力支付租金和物业费，并不是因为暖气不热而主动提出不再租赁。2、暖气不热的问题从上诉人租赁房屋初始至本案诉至法院之前，上诉人从未提出过，而且，直至2015年12月24日，被上诉人才将房屋的地暖工程保证金支付完毕，如果像上诉人所说的”因暖气问题多次找被上诉人”,被上诉人怎会将地暖工程的保证金支付完毕？3、自2016年3月以来，被上诉人催要租金时，上诉人并没有提出过暖气问题。4、被上诉人没有答应过将房屋的南三层租给上诉人。二、上诉人的上诉完全是不顾法律事实的自说自话，不能成立。1、上诉人从承租房屋以来就没有交过物业费，至被上诉人提起诉讼之时已经拖欠了物业费十几万元。2、上诉人称一审法院对其反诉的损失未作任何处理不是事实，一审法院并非”未做任何处理”，而是驳回了该请求。三、上诉人已于2017年11月5日搬离了滞留在被上诉人房屋内的所有物品，并签字确认”所有物品均数量无误、完好无损，此后如有任何损坏、丢失，均与刘进宝无关，上述房屋内已无本人的任何物品，本人承诺今后不再因上述遗留物品向刘进宝提出任何主张”。四、关于本案的主体，根据合同的相对性原则，本案的诉讼主体没有问题，我方没有同公司签订过任何合同。五、物业费缴费单已经过一审质证，并且上诉人在一审法院已经认可了数额，不存在争议。六、关于合同效力问题，一审时已经有充分证据证明过了，上诉人主张无效所依据的法律规定已经作废。
刘进宝向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告向原告支付至2016年5月31日拖欠的租金5万元及从2014年3月21日至2016年6月30日的物业费等其他费用131817.6元，同时要求被告支付至被告实际支付上述款项之日止每月2%的利息损失。3、被告向原告支付从2016年6月1日至被告实际腾房之日止的房屋租金、物业费。3、被告向原告支付违约金5万元。4、被告负担本案的全部诉讼费用。
刘冰向一审法院反诉请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效。2、原告赔偿因其过错给被告造成的损失共计136万元。包括：①原告退还被告已交付的房租27万元。②原告刘进宝多次锁门，供暖不足，停止供电，造成被告无法正常经营的营业损失10万元。③原告双倍返还收取被告租赁南三层房屋的定金60万元。④被告装修费损失39万元。3、反诉诉讼费用由原告负担。
一审法院认定事实：原告于2013年9月29日与太原市市政建设开发中心及山西江润房地产开发有限公司签订《安置协议书》并回迁安置太原市大同路9号5#楼一、二、三层独立商铺。2014年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告出租太原市大同路9号5#楼商铺从北面数第1、2跨伸缩缝往北1、2、3层给被告，租赁期限从2014年3月21日起至2017年5月10日止（免租装修期为50天，包含安装暖气期）；租金每年人民币57万元整（不含税费，各种税费由被告承担并支付），被告于2014年3月31日前付清原告第一年全年租金，第二年与第三年均提前一个月支付当年租金；如被告不按期交付原告租金及交付物业费及水、暖、电、气等各项费用，最迟不得超过15天，否则原告有权提前解除合同收回房屋；租赁期间，物业管理费及水、电、暖、气等费用及其他因被告使用该房屋进行经营活动产生的费用（包括安装电话、宽带、有线电视、门前三包、相关经营税费等）由被告缴纳（所有费用由被告负责支付，所有各项费用按1755平方米的一半即877.5平方米交费，水、电费用多少交多少）；在合同履行期间，任何一方违反合同，违反合同方要向对方支付违约金人民币5万元整。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，从2014年3月21日至2014年5月9日为免租装修期，被告应从2014年5月10日向原告支付租金，被告陆续向原告支付了两年的租金共计114万元，但被告却未能第三年到期提前一个月向原告支付第三年租金。原告于2016年5月12日向被告发出解除合同通知书，载明：从本通知书签发之日起与被告解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告在本通知书签发之日起3日内腾空所承租的房屋，结清所欠的房屋租金、物业费等各项费用。之后被告再未进入租赁房屋使用和正常经营。租赁房屋内的物品也未腾空。另查明，庭审中原告认为其于2016年5月13日将涉案房屋锁门收回房屋，被告认为原告已于2016年5月10将房屋锁门，双方无法达成一致意见。另原告向法庭提供了2016年7月10日山西江润物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具的物业费缴费明细单一份，明细单上载明至2016年6月30日欠缴物业费等费用共计171817.6元,被告已交押金4万元,实欠131817.6元。被告对该明细单的真实性无异议，但认为应当将物业费交给物业公司，与原告无关。还查明，本案在审理过程中，被告向法庭提出对涉案房屋装修残值损失进行鉴定，并共同选定委托山西大正司法鉴定中心进行鉴定，但被告未向鉴定中心交纳鉴定费，故未能进行鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的效力。根据原告提供的《安置协议书》、土地使用证、建设用地规划许可证可知，涉案房屋系原告从太原市市政建设中心合法取得的拆迁安置房产，原告拥有将房屋进行出租的合法权利。被告主张《房屋租赁合同》无效却未能提供相应证据，故对被告要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，依法应受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约交付了房屋，被告未按合同约定的期限支付第三年租金及物业费等各项费用，已构成违约，原告有权依约提前解除合同收回房屋。原告于2016年5月12日向被告发出解除合同的通知，符合合同的约定。庭审中被告也同意解除合同。现租赁期限已到，原告要求确认解除涉案《房屋租赁合同》已无必要。故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、被告刘冰是否拖欠原告刘进宝租金及物业费等费用，是否应当承担违约金。根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告主张其于2016年5月13日将涉案房屋上锁收回，但未能提供证据，鉴于被告于2016年5月10开始已实际上失去控制使用涉案房屋的事实，被告并不拖欠原告租金，故原告要求被告支付至2016年5月31日的租金5万元及利息以及之后租金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中原告提供的物业费缴费明细单能够反映出至2016年6月30日被告欠缴物业费等费用共计131817.6元,被告对该明细单真实性无异议，但认为应当将费用交付物业公司，由于物业公司直接对接的房主是原告刘进宝，被告不交物业费等费用将直接导致原告房屋的后续使用，且合同也约定被告应当缴纳物业费等费用，因此结合本案实际情况，由被告直接将物业费及水电暖气费用交付原告，但应扣除原告收回房屋之后的物业费等费用，故原告要求被告支付物业费等费用中合理的诉讼请求127863元，本院予以支持。被告逾期交纳第三年租金及物业费等费用已构成违约，原告要求被告支付5万元违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。三、被告刘冰反诉原告赔偿损失的请求是否能够成立。本案被告刘冰租赁太原市大同路9号5#楼商铺从北面数第1、2跨伸缩缝往北1、2、3层支付原告两年的租金共计114万元且被告也确实在两年期间使用了该房屋，原、被告并未就增加租赁南三层房屋签订书面租赁合同，原告也不予认可收取了被告定金30万元，被告提供的收条上均载明为房租而非定金，被告向法庭提供证人证言主张供暖不足造成其营业损失，证人均未到庭，被告主张装修的残值损失却因其无故不缴纳鉴定费致使鉴定未能进行，故被告以租赁合同无效为由要求原告退还租金27万元、双倍返还定金60万元、赔偿营业损失10万元及要求原告赔偿其装修残值损失39万元的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决”：一、被告刘冰(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告刘进宝(反诉被告)物业费等费用127863元。二、被告刘冰(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告刘进宝(反诉被告)违约金5万元。三、驳回原告刘进宝(反诉被告)的其他诉讼请求。四、驳回被告刘冰(反诉原告)的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4777元，由原告刘进宝负担920元，被告刘冰负担3857元。反诉案件受理费减半收取8520元，由被告刘冰负担。”
本院二审期间,上诉人刘冰提交了六份证据并申请两名证人出庭作证。第一份证据为：上诉人自制宣传页、2016年5月26日拍摄的租赁房屋照片3张，用以证明本案租赁房屋由上诉人装修的情况，依据合同约定上诉人对装修物享有所有权。第二份证据为：照片2张，用以证明2016年5月10日被上诉人在未通知上诉人的情况下，单方将租赁房屋上锁，扣留商场全部物品，给上诉人造成巨额财产损失及营业损失。第三份证据为：照片5张，用以证明2017年3月被上诉人拆毁上诉人装修、毁损扣押商场物品，给上诉人造成巨额财产损失及营业损失。第四份证据为：太原电视台有话好好说视频1份及上诉人录制被上诉人私自拆毁租赁房屋装修视频1份，用以证明被上诉人单方锁门，截留上诉人在租赁房屋内的物品，私自拆毁上诉人装修物品，导致上诉人损失，故因被上诉人侵权导致装修物毁损、鉴定不能的不利后果，应当由被上诉人承担。第五份证据为：物业缴费明细单、暖气费计算表1份,用以证明被上诉人提供的暖气费与事实不符，实际计算平米为1000多平米，物业费中的装修管理费及智能卡费物业公司明确表示不收取，且对于暖气费的缴费标准也没有明确。第六份证据为：营业执照一份，证明本案主体不适格。第七、八份证据为：证人周某、韩某的证人证言，用以证明在房屋租赁期间，涉案房屋存在供暖不热、停电的问题，被上诉人拒不维修、经常堵门导致上诉人不能正常营业，且违反合同约定扣押上诉人的物品，应赔偿损失及违约金。被上诉人刘进宝对第一份证据的真实性有异议，认为与本案无关。对第二、三份证据的真实性有异议，认为该照片无法确定拍摄的时间地点，与本案无关。对第四份证据的真实性有异议，并且对该视频来源的合法性有异议，认为该视频无法证明任何问题。对第五份证据的真实性、合法性都有异议，物业缴费单上没有任何单位加盖公章，是上诉人自制的，且时间为2015年12月，但本案合同解除时间为2016年5月，说明上诉人还有5个月的物业费没有交。另外，上诉人自己标明的供暖面积与一审时我方向法庭提供的面积是一样的。对第六份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，本案《房屋租赁合同》是被上诉人与刘冰签的，与山西刘冰古建木雕家居制品有限公司无关。对证人周某的证人证言有异议，因为其不能说清楚具体摸的哪个位置的暖气，且不知涉案房屋的暖气是地暖还是挂暖，故不能采信。对证人韩某的证人证言，认为鉴于其与刘冰是认识20多年的朋友，但有意隐瞒该关系，其证言不能采信。至于没暖气没电不是事实，被上诉人地暖装修后一直扣留着工程质保金，上诉人从来没有提出过采暖不热的问题，被上诉人在第二个供暖季度才付清了扣留的质保金，并且供暖是热力公司的事，与被上诉人无关。被上诉人刘进宝提交了一份2017年11月5日刘冰签字确认的物品撤离确认书，用以证明上诉人刘冰已搬离了滞留在被上诉人刘进宝房屋内的所有物品，数量无误，完好无损。上诉人刘冰对该证据的真实性不认可，认为该确认书是刘冰在刘进宝强迫下签的，不签字就不让拉物品，并且认为该份证据与本案没有关联性，不予质证。
当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院是否存在认定欠缴物业费的”物业缴费明细单”未经质证，程序违法的问题。经查阅一审卷宗，刘进宝在庭审时提交了山西江润物业管理有限公司出具的《物业费缴费明细单》，用以证明涉案房屋已产生171817.6元的物业费，扣除已交押金40000元，实欠131817.6元。刘冰的质证意见为：对该物业缴费明细单的真实性无异议，对物业费的数额也无异议。故一审对于该部分事实的认定合法有据。二、上诉人刘冰诉讼主体身份是否适格、房屋租赁合同是否有效。涉案《房屋租赁合同》签订的双方为出租方刘进宝和承租方刘冰，合同内容明确具体，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的相对性原则，本案诉讼双方主体适格，一审认定并无不当。三、被上诉人刘进宝是否扣留上诉人刘冰存放于涉案房屋内的物品。经查，刘冰于2017年11月5日签字确认的物品撤离确认书写明，其已将滞留在被上诉人刘进宝房屋内的所有物品搬离，数量无误，完好无损。四、涉案房屋是否存在采暖及供电的问题；被上诉人刘进宝是否故意毁损装修物。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”二审期间上诉人刘冰提交的证据不能证明其主张，应当承担举证不利的后果。
综上所述，上诉人刘冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4777元，由上诉人刘冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 申延艳
审判员 冯金林
审判员 牛晓斌
二〇一七年十一月三十日
书记员 李梦莹