湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终240号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚如意，男，1950年12月27日出生，汉族，现住天门市经济开发区。
委托诉讼代理人：张明强，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：吴胜发，男，1952年8月24日出生，汉族，住宜昌市开发区。
委托诉讼代理人：陈林，湖北楚鼎律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）姚如意因与被上诉人（原审原告、反诉被告)吴胜发合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚如意的委托诉讼代理人张明强，被上诉人吴胜发的委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚如意上诉请求：驳回吴胜发的一审诉讼请求，支持姚如意一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.原判对房屋的产权归属未作任何认定。2.原判对姚如意就集资建房以及双方讼争房屋的产权归属提交的证据，既未阐明被上诉人吴胜发的质证意见，也未作任何评价。3.原判对涉及所谓“房屋转让协议”效力的重要事实——讼争房屋的土地使用系划拨土地使用权，未予认定。4.原判称“查明：……2001年11月19日，姚如意委托其儿子姚红波与吴胜发签订了房屋转让协议……”不是事实。事实是，姚如意或姚红波从未在任何时候签署过所谓“房屋转让协议”，姚如意也从未委托任何人签署该协议。二、原判证据不足。1.吴胜发在一审时提交的所谓证人证言不能证明待证事实，依法不应作为人民法院认定事实的依据。①证人姚某在一审出庭作证时当庭承认他不认识姚红波，以前从没见过姚红波本人，只是吴胜发告诉他这个人是姚红波。姚某还证实，当时这个所谓的“姚红波”既没有向他出示身份证，也没有出示姚如意签署的授权委托书。即证人姚某既不能证明那个在所谓“房屋转让协议”上签字的人就是姚红波本人，更不能证明“姚如意委托其儿子姚红波与吴胜发签订了房屋转让协议”。同时按常理推断，如果协议或者收据上的“姚如意”三个字是姚红波代签的话，那么在签名处应该注明的是“（儿子）姚红波代签”，而不是注明“在场（儿子）姚红波”。②所谓证人罗某，没有出庭作证，只是庭后由审判人员作的调查笔录。姚如意质证时也明确指出姚如意不认识此人，根本不可能去和一个不认识的人谈什么房屋转让的事情，其所谓证言完全不属实。③原判“本院认为”称“……且三个证人的证言……”姚如意不知道该第三个证人是何方神圣?证明了什么内容?2.原判以姚如意将房产证、缴款票据等交付给吴胜发，且房屋一直由吴胜发使用为由，认定“姚如意将房屋出卖给吴胜发的事实具有高度可能性……”是完全错误的。首先，姚如意把房产证和缴款票据交付给吴胜发，恰好可以证明双方根本不是买卖关系。因为在房屋买卖合同中，出卖人根本没有向买受人交付房产证和缴款票据的义务，而是应当配合买受人办理房屋过户登记。其次，在现实生活中，财产所有权和使用权分离的情况，可谓比比皆是，比如租赁、承包、借用等等。原判以此“对房屋转让协议和收据的真实性予以确认”，违反了基本逻辑规律——充足理由规律的要求。三、原判适用法律不当。1.本案所涉房屋所有权的归属问题，应当依法适用我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”等规定，依法确认诉争房屋的产权归姚如意所有，并判令吴胜发向姚如意返还房屋及房产证等法律文件，支持姚如意的反诉请求。2.关于所谓“房屋转让协议”。首先，双方根本没有签署所谓的“房屋转让协议”；其次，依照我国《城市房地产管理法》第39条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”《合同法》第44条“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和第52条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定，人民法院依法应当确认该所谓“房屋转让协议”无效，并驳回吴胜发的全部诉讼请求。
吴胜发辩称：1.本案客观法律事实是吴胜发从2002年至今对涉案房屋居住长达15年，吴胜发对该房屋进行了装修。2.四个法律行为。一是姚如意委托儿子姚红波与吴胜发签订转让协议并收取转让费5万余元；二是签订承诺书对房屋转让协议再次确认；三是姚如意将房屋转让后同时将购房缴费单据原件交付给吴胜发；四是姚如意将房产证原件交给吴胜发。针对姚如意上诉状中的事实部分，本案不是物权确权纠纷，是转让协议纠纷。吴胜发是要求姚如意履行转让协议义务协助过户。姚如意认为将交费票据原件和房产证交付给吴胜发，认为房屋买卖不需要交付票据。按交易习惯和惯例，房屋买卖5年内不能过户，先把交费原件给吴胜发，这正好证明了本案是房屋买卖。3.涉案房屋是划拨土地，但划拨土地当时转让需要5年才能过户，本案开庭时已经是15年了，已经符合交易条件。姚如意称未经批准登记未生效，显然不适用本案，本案双方转让协议是成立有效的。现完全可以自由转让过户，不存在合同未生效或无效的情况。
吴胜发向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认位于宜昌宜昌市××××号归原告吴胜发所有，被告姚如意协助原告吴胜发办理过户手续；2、被告姚如意承担本案诉讼费用。一审庭审中吴胜发变更第一项诉讼请求为：要求姚如意协助其办理过户手续。
姚如意向一审法院提出反诉请求：1、确认宜昌宜昌市××××号归姚如意所有；2、判令吴胜发立即腾退房屋，并返还给姚如意；3、判令吴胜发立即返还房屋产权证书；4、吴胜发支付姚如意房屋租金8万元；5、吴胜发支付反诉费用。
一审法院认定事实：吴胜发、姚如意同为十六化建的退休职工，还系战友兼老乡，姚如意2004年提前退休后回天门居住；姚如意之子姚红波也曾是十六化建职工，2003年左右离职后回天门居住。2001年4月24日，姚如意参加十六化建的职工集资建房，以50133.29元价格购买了位于宜昌宜昌××××号筑面积77.07平方米的住房一套。因姚如意长期在外营点工作，退休后亦欲回天门老家居住，吴胜发遂与姚如意协商购买此房屋。2001年11月19日，姚如意委托其儿子姚红波与吴胜发签订了房屋转让协议，约定姚如意将上述房屋转让给吴胜发，价款50133.3元，姚红波在转让人处签署了姚如意的名字。次日，吴胜发支付了全部房款，姚红波在收款人处签署了姚如意的名字，并注明“在场（儿子）姚红波”。转让协议和收据上均有见证人姚XX字，姚XX十六化建的职工。2001年年底房屋交房后，吴胜发对房屋进行了装修，并居住至今。2003年12月26日，涉案房屋的房屋所有权人登记为姚如意，产权证号为宜市房权证宜昌宜昌开发区字第××号地使用权为划拨性质。因集资建房五年内不能办理产权过户手续，吴胜发在五年期满后从2009年开始要求姚如意协助其办理过户，双方多次协商未果；2017年3月左右，吴胜发再次要求姚如意协助其过户，姚如意称房屋并未转让给吴胜发，吴胜发遂起诉至法院。同时查明，姚如意退休后一直与姚红波共同居住至今。
一审法院认为，本案争议的焦点是吴胜发和姚如意对涉案房屋是买卖关系还是租赁关系。吴胜发主张是买卖关系，并提交了房屋转让协议和收据予以证实，且三个证人的证言与房屋转让协议和收据相互印证。姚如意认为是租赁关系，没有提交证据证明，姚红波也否认了房屋转让协议和收据上签字的真实性。本案已知事实有：吴胜发和姚如意是战友、老乡兼同事，两家在发生纠纷前关系较好，姚如意退休后回老家生活，姚红波离职后也回老家工作，在姚如意一家人均不在宜昌生活的情况下出卖房屋的可能性更大；吴胜发从2002年入住到涉案房屋已近15年，姚如意至起诉前既未约定租金标准，也未主张过房屋占有权或租金利益，姚如意及家人的解释为“两家关系好，不好意思要租金”，该解释有悖常理。依证据规则，姚如意将房屋出卖给吴胜发的事实具有高度可能性，对房屋转让协议和收据的真实性予以确认。吴胜发已按约定全额支付了房款，姚如意应协助其办理房屋过户手续。吴胜发的诉讼请求符合法律规定和合同约定，予以支持。姚如意以双方是租赁关系而主张的8万元租金，缺乏事实依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，判决：一、被告姚如意在判决生效后三日内协助原告吴胜发办理房屋（现房屋产权证号宜市房权证宜昌宜昌开发区字第××号记过户；二、驳回反诉原告姚如意的反诉请求。案件受理费3538元（原告已预交），由原告吴胜发负担；反诉费900元（反诉原告已预交），由反诉原告姚如意负担。
二审中当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人姚如意与被上诉人吴胜发之间的基础法律关系问题。一审中，吴胜发提交证据证明2001年11月19日，姚如意与吴胜发签订房屋转让协议，约定姚如意将其通过参加十六化建的职工集资建房，以50133.29元价格购买的位于宜昌宜昌××××号筑面积77.07平方米的住房一套转让给吴胜发，吴胜发于次日支付购房价款50133.30元。并在一审庭审中称上述行为均由姚如意委托其儿子姚红波代为行使。姚如意否认其与吴胜发签订房屋转让协议并收取购房款的事实，并抗辩称其与吴胜发之间形成的是房屋租赁合同关系。本院认为，要厘清姚如意与吴胜发之间的法律关系，就要清楚房屋买卖与房屋租赁的区别。众所周知，房屋买卖合同是指出卖人将其享有所有权的房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付房屋价款的合同；而房屋租赁合同则是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。从本案查明的事实看，首先，姚如意主张其是将案涉房屋出租给吴胜发使用，但其既不能说清双方就房屋使用期间的租金是如何约定的，又不能说明双方约定的租赁期限；其次，姚如意称其将房屋租赁给吴胜发是因为吴胜发的儿子结婚需要用房，但因其交付给吴胜发的房屋为毛坯房，又不能说清双方就房屋装修部分如何协商；再次，姚如意称其将支付房款的原始凭证及房屋产权证书原件交于吴胜发，是因为其与吴胜发系战友，关系很好，故委托吴胜发办理相关事宜。但其不能说清委托吴胜发办理事情的具体内容，且不能说清因办理何事项需要将房屋产权证书原件交于吴胜发。因此，姚如意称其将诉争的房屋交予吴胜发是基于租赁合同关系的理由与本案事实不符，其理由不能成立，本院依法不予采信。相反，从吴胜发一审中提交的证据看，首先，吴胜发提交的房屋转让协议、收据、承诺书及证人证言，可以证明姚如意将案涉房屋转让给吴胜发，吴胜发已支付房屋价款，并自行装修后居住至今。其次，虽然签订转让协议和收取购房款是由姚如意之子姚红波所为，但从姚如意将购房票据原件及房屋产权证书原件交给吴胜发的行为可以推定其知晓并认可了双方之间的转让合同关系，且将购房票据原件及房屋产权证书原件交给吴胜发的行为应当视为双方在房屋过户前采取的一种守诺措施。其三，姚如意之子姚红波否认转让协议和收据上的签名是其本人所签，并向一审法院申请笔迹鉴定，但随后又撤回了鉴定申请。其四、吴胜发从2001年底取得诉争的房屋自行装修后居住至其提起诉讼，长达十五年时间，姚如意未举证证明其在此期间向吴胜发主张过任何权利。综上，一审认定姚如意与吴胜发之间为房屋转让关系，并支持了吴胜发的诉讼请求符合本案事实。二、关于法律适用问题。1.上诉人姚如意称本案应当依法适用《中华人民共和国物权法》第九条即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定确认诉争房屋产权的归属。本院认为，该条款是对物权效力的规定，而本案是关于转让协议的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2.姚如意主张依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定，本案转让协议应认定为无效。本院认为，姚如意所主张依据的上述法律规定并不适用于本案，其主张不能成立，本院依法不予支持。
综上，姚如意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7976元,由上诉人姚如意负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年二月二十三日
书记员 张 萍