江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1269号
上诉人（原审原告）：杨德祥，男，1978年2月10日生，汉族，自由职业，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：韩洋，江苏东域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李玉英，女，1980年2月11日生，汉族，无业，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：党明林，南京市雨花台区普德法律服务所法律工作者。
上诉人杨德祥因与被上诉人李玉英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨德祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付租金7500元、垃圾清运费5600元、房屋恢复原状费用50501元；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定双方租赁合同已解除；（二）垃圾清运费应由被上诉人承担；（三）房屋被淹系被上诉人员工怠于排水造成；（四）被上诉人有保管房屋的义务，上诉人已在进入房屋的第一时间通知了被上诉人房屋被淹情况。
被上诉人李玉英辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。
杨德祥一审请求：1.判令李玉英支付租金7500元，并支付房屋空置费7500元；2.李玉英支付因留置垃圾破坏房屋造成的损失56101元；3.被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2015年5月16日，杨德祥与李玉英签订房屋租赁合同一份，合同约定杨德祥将位于雨花台区福润雅居翠竹园半地下室出租给李玉英作为仓库，租赁期限自2015年5月16日至2018年5月15日，租期三年，年租金30000元，租金每半年支付一次。合同第十一条约定：“租赁期内,一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付三个月租金作为违约金，并赔偿损失。”2015年6月27日，杨德祥发送短信给李玉英，内容为“雨比较大，一定要注意地下室的排水！”2016年7月4日，李玉英发送短信给杨德祥，内容为“你好，钥匙放在烤鸭店了”。李玉英的租金已交纳至2016年5月15日。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。杨德祥与李玉英签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行，恪守合同义务。杨德祥主张李玉英支付2016年5月16日至2016年8月16日房屋租金7500元，一审法院认为，2016年7月4日李玉英发送给杨德祥的短信内容已能证明李玉英于当日明确表示解除合同的意思，合同自通知到达对方时解除，本案中房屋租赁合同已于2016年7月4日解除，故李玉英应当支付杨德祥2016年5月16日至2016年7月4日的房屋租金计4109.59元。杨德祥主张李玉英支付房屋空置费即违约金7500元的诉讼请求，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。李玉英抗辩其多次与杨德祥在电话中沟通过合同解除事宜，但未提交证据证明，无事实依据，故对李玉英的该抗辩意见，一审法院不予采信。
杨德祥主张李玉英支付房屋损失费56101元，并提交照片、装修合同及预付款收据予以证明。庭审中，杨德祥表示清运李玉英方遗弃的商业垃圾花了三天时间，清运费用为5600元，另房屋恢复原状的损失费用需要10000元。李玉英认为杨德祥提交的照片系2016年8月拍摄，李玉英早已搬离租赁房屋，在7月份南京又下了大暴雨，导致积水被淹，且房屋被淹是其自身原因造成的，与李玉英无关，不认可杨德祥主张的房屋损失费用，另垃圾清运费用听租客说只有1800元，不同意杨德祥主张的5600元。一审法院认为，李玉英搬离租赁房屋后仍遗留大量物品未清空，给杨德祥正常使用该房屋造成了妨碍，杨德祥为此清运垃圾所遭受的损失，应当由李玉英方负担，一审法院酌定垃圾清运费用为3000元。关于房屋被淹受损情况，从房屋租赁合同对排水泵的约定以及双方发送的短信内容可以看出，对于租赁房屋易被淹的情况杨德祥是明知的。2016年7月4日李玉英发送解除合同的短信通知给杨德祥后，合同解除，李玉英已失去对租赁房屋的控制。2016年7月7日凌晨南京地区降下特大暴雨，致全市多处地区积水被淹，内涝严重，本案中的租赁房屋周边亦在重灾区，杨德祥自述2016年8月9日才到租赁房屋查看，其未能尽到及时排查患情的责任。杨德祥提交的照片为2016年8月拍摄，不能证明房屋被淹受损与李玉英的行为存在必然的因果关系，其亦未提交其他证据证明房屋有损系李玉英原因所致，故对杨德祥要求李玉英支付房屋损失费的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、李玉英于本判决生效之日起十日内支付杨德祥房屋租金4109.59元、违约金7500元、垃圾清运费3000元，合计14609.59元；
二、驳回杨德祥的其他诉讼请求。
案件受理费1530元减半收取765元，由杨德祥负担600元、李玉英负担165元。
本院二审期间，杨德祥提交了涉案房屋的照片七张，作为对一审中房屋受损情况的补强，并证明涉案房屋至今尚未维修。双方对一审判决查明的事实均无异议，但杨德祥认为一审判决错误认定双方租赁合同已于2016年7月4日解除，且没有对其主张的垃圾清运费予以认定，同时错误认定房屋被淹系其责任。
本院二审补充查明，一审中杨德祥曾提交其与南京伟石装饰有限公司签订的涉案房屋装修合同一份。该合同所附工程报价表中列明的总费用为56101元，其中清理地下室并打包的费用为5000元。杨德祥另提交了收据一张，金额为5000元，项目为装修预付款。对此杨德祥解释该5000元实际为垃圾清运费。
本案二审的争议焦点为：一、李玉英单方交出钥匙的行为是否构成涉案租赁合同的解除；二、李玉英提前终止履行合同的行为给杨德祥造成的损失。
本院认为：
一、李玉英单方交出钥匙的行为不构成涉案租赁合同的解除
本案中，李玉英于2016年7月4日，将涉案房屋的钥匙放在隔壁的烤鸭店，并短信告知杨德祥。一审据此认定双方的租赁合同已于当日解除。对此，本院认为，李玉英并未能提供任何证据证明其与杨德祥就涉案房屋租赁关系解除进行过沟通并达成合意，也未提供任何证据证明杨德祥曾指示其将涉案房屋钥匙留置在他人处。故李玉英单方将涉案房屋钥匙留置在他人处的行为并不能导致涉案租赁合同解除的法律后果。后杨德祥在提起本案诉讼时（2016年9月17日）主张解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同应于2016年9月17日解除。现杨德祥主张李玉英支付自2016年5月16日至8月16日间的房屋租金。对此，本院认为，上述期间内，双方租赁关系仍处于存续状态，故杨德祥的此主张符合法律规定和合同约定，应予支持。
二、李玉英提前终止履行合同的行为给杨德祥造成的损失
本案中，杨德祥请求判令李玉英支付因其提前解除合同造成的房屋空置费7500元。对此，本院认为，双方在涉案租赁合同约定的租赁期间为2015年5月16日至2018年5月16日。现李玉英在未与杨德祥达成合意的情况下，擅自单方终止履行合同，导致涉案租赁合同提前解除，涉案房屋因此空置产生租金损失。现杨德祥要求李玉英支付3个月的房租7500元作为赔偿，本院在综合考虑李玉英行为的性质及双方原约定的租赁期间的基础上，对此主张予以支持。
关于杨德祥主张的垃圾清运费5600元（装修合同中约定为5000元，实际施工中又另增加600元），本院认为，李玉英在一审庭审中认可其离开涉案房屋时，因工人原因，未将垃圾清理干净。同时杨德祥提交的涉案房屋照片也显示因李玉英未及时清理的垃圾导致涉案房屋无法正常使用。本院结合当事人自认、照片中显示的垃圾遗留状况及涉案房屋装修合同中对垃圾清理的报价，酌定李玉英支付杨德祥垃圾清运费5000元。
本案中，杨德祥还主张李玉英支付涉案房屋恢复原状的费用50501元（依据为涉案房屋装修报价）。对此，本院认为，根据现有证据无法判断涉案房屋被淹受损系自身构造原因或系他人行为导致，故杨德祥应承担举证不能的法律后果，故本院对此不予支持。
综上所述，上诉人杨德祥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5129号民事判决第二项；
二、变更江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5129号民事判决第一项为李玉英于本判决生效之日起十日内支付杨德祥房屋租金7500元、房屋空置费7500元、垃圾清运费5000元，合计20000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1530元减半收取765元，由杨德祥负担600元、李玉英负担165元。二审案件受理费1530元，由杨德祥负担1200元、李玉英负担330元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年三月二十七日
书记员 倪 辉