北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12970号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京望京阳光体育培训中心有限公司，住所地北京市朝阳区师家坟村156号5幢。
法定代表人：方挥常，执行董事。
委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马红梅，女，1976年1月21日出生，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京好础体育设施工程有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡原奶牛场院内C070-1号。
法定代表人：柳东哲，总经理。
委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
上诉人北京望京阳光体育培训中心有限公司（以下简称望京体育公司）因与被上诉人北京好础体育设施工程有限公司（以下简称好础体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人望京体育公司的委托诉讼代理人马红梅、杜洵，被上诉人好础体育公司的委托诉讼代理人刘芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
望京体育公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项，支持望京体育公司一审反诉请求；2.诉讼费用由好础体育公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，好础体育公司使用涉案房屋过程中，卫生间仅发生过一次漏水，放置设备的房间并未发生漏水，故对好础体育公司使用涉案房屋并无实际影响，不应酌减租金，而应按照《租赁合同》约定全额支付租金。2.一审判决在认定合同解除责任上有误，显失公平。好础体育公司的设备一直存放于涉案房屋内，给望京体育公司造成极大损失，好础体育公司应当按照合同约定支付迟延租金的违约金。3.根据《租赁合同》约定，好础体育公司逾期不支付租金累计超过3个月，望京体育公司不退还履约保证金，本案中因好础体育公司已经不支付租金长达2年之久，故望京体育公司不应退还好础体育公司保证金。4.一审判决望京体育公司承担好础体育公司的设备损失、装修损失，承担鉴定费，没有事实和法律依据。
好础体育公司辩称，服从一审法院判决，请求驳回望京体育公司的上诉请求。事实与理由：一审认定事实和适用法律正确。双方均同意解除《租赁合同》。在该合同履行过程中，由于望京体育公司未按照合同约定履行义务，致使好础体育公司承租涉案房屋期间存在严重漏水，直接导致好础体育公司不能正常营业，并且造成好础体育公司的机器设备长期处于潮湿状态而无法使用。在诉讼的两年期间，好础体育公司并无过错。
好础体育公司向一审法院起诉请求：1.解除好础体育公司、望京体育公司于2012年12月18日签订的《租赁合同》；2.望京体育公司返还保证金125000元；3.望京体育公司赔偿损失1505992元（含装修损失334920.8元、高尔夫球场设备1171052.2元）；4.望京体育公司开具租金30万元的发票；5.望京体育公司赔偿鉴定费113000元，公证费6344元。
望京体育公司向一审法院反诉请求：1.解除好础体育公司、望京体育公司于2012年12月18日签订的《租赁合同》；2.好础体育公司支付拖欠租金1475000元（2013年12月15日至2016年11月9日交接之日）；3、好础体育公司支付违约金（以250000元为本金，按照日千分之三的标准计算自2013年12月16日至实际付清之日；以250000元为本金，按照日千分之三的标准计算自2014年6月16日至实际付清之日；以250000元为本金，按照日千分之三的标准计算自2014年12月16日至实际付清之日；以250000元为本金，按照日千分之三的标准计算自2015年6月16日至实际付清之日；以275000元为本金，按照日千分之三的标准计算自2015年12月16日至实际付清之日；以20万为本金，按照日千分之三的标准计算自2016年6月16日至实际付清之日）。
一审法院认定事实：2012年12月18日，好础体育公司、望京体育公司签订《租赁合同》，双方约定：望京体育公司将涉案房屋租与好础体育公司，好础体育公司在内安装8台模拟高尔夫设备，经营室内模拟高尔夫项目；租期为2012年12月15日至2017年12月14日，其中第一年度租金30万元，第二年度500000元（于2013年12月15日前支付250000元，2014年6月15日前支付250000元），第三年度500000元（于2014年12月15日前支付250000元，2015年6月15日前支付250000元），第四年度55万元（于2015年12月15日前支付275000元，2016年6月15日前支付275000元），好础体育公司逾期付租的，按日0.3%标准支付违约金；好础体育公司交纳履约保证金125000元，若好础体育公司承租时间未达到四年六个月的，望京体育公司不返还履约保证金；望京体育公司负有提供符合本合同要求租赁物的义务，使好础体育公司在涉案房屋内能正常营业，且望京体育公司负责进行主体外墙的防水工程；好础体育公司逾期不支付租金累计超过3个月的，望京体育公司有权提前终止本合同并不退还履约保证金。
合同签订后，好础体育公司向望京体育公司支付了约定的履约保证金125000元及2012年12月15日至2013年12月14日的租金300000元，望京体育公司将涉案房屋交付好础体育公司使用，好础体育公司做了装修后入驻。后，好础体育公司主张因涉案房屋在使用期间多次发生漏水事件，故好础体育公司在2013年12月15日之后拒付全部租金；望京体育公司认可涉案房屋只有在2014年6月6日因暴雨原因导致排水不畅导致涉案房屋的卫生间出现过一次漏水，望京体育公司第一时间已经予以维修完毕,但望京体育公司与好础体育公司对各自所称主张均无证据予以佐证。
2014年8月，望京体育公司主张因好础体育公司拒不付租，故对涉案房屋进行了断电，好础体育公司自行购置了发电机经营。
2014年9月22日，好础体育公司提起本次诉讼。
2015年2月26日，未经通知好础体育公司，望京体育公司自行将涉案房屋上锁。
2016年11月9日，好础体育公司、望京体育公司就涉案房屋进行交接，好础体育公司将涉案房屋内的全部物品取走，包括GOLFZON室内高尔夫设备4台、ALBATROSS室内高尔夫设备4台，双方均同意以该日为合同解除日。好础体育公司称涉案的4台GOLFZ**室内高尔夫设备购置于案外人北京瀚硕深通信息技术有限公司，好础体育公司就此提供了案外人北京瀚硕深通信息技术有限公司开具的66万元技术服务费发票为证；好础体育公司另称4台ALBATROSS室内高尔夫设备购于案外人信友信息科技（北京）有限公司，好础体育公司提供了信友信息科技（北京）有限公司开具的75万元（6台）收据为证。
2017年3月8日，信友信息科技（北京）有限公司出具《证明》，载明好础体育公司购买的4台ALBATROSS室内高尔夫设备，经该公司维修人员检查结果发现因设备长时间没有使用且地下室内过度潮湿，大部分电器件都已生锈无法维修，无法使用。
2017年3月9日，GOLFZON室内高尔夫设备的生产销售商北京高尊商贸有限公司向一审法院出具《情况说明》，称该公司在中国销售GOLFZON室内高尔夫设备并提供售后服务，并可以通过密码锁得到密码锁搭载的设备运行数据。据该公司提供的运行数据显示，涉案房屋内的设备截止2015年2月份仍在正常使用。好础体育公司称数据可以更改，但未举出反证。
一审诉讼中，好础体育公司申请对涉案房屋室内装修现值进行鉴定，好础体育公司支付鉴定费13000元，鉴定机构北京中威正平工程造价咨询有限公司认定涉案房屋内的装修造价在2015年2月26日的折现现值为216107元。
好础体育公司另申请对涉案房屋两个卫生间房顶、墙壁漏水原因及东墙、南墙是否漏水进行鉴定，好础体育公司支付了鉴定费100000元，鉴定机构国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所认定涉案房屋卫生间北侧外墙有渗漏水现象，存在防水质量缺陷，不符合相关施工规范；至于东墙、南墙的防水工程，该机构认定南墙外的防水卷材设防高度低于室外地坪，存在防水缺陷，东墙外的防水卷材高度低于规范要求，防水卷材收头缺少固定密封措施已开口脱开，存在防水缺陷。
一审法院认为，因好础体育公司、望京体育公司系于2016年11月9日完成涉案房屋交接，且双方均同意解除《租赁合同》，故一审法院确认《租赁合同》于2016年11月9日解除。
至于导致涉案合同提前终止的责任认定，一审法院认为好础体育公司、望京体育公司双方均有责任。首先，根据审理查明的事实结合相关鉴定结论，可以推定望京体育公司所持涉案房屋只有在2014年6月6日因暴雨原因导致排水不畅致使涉案房屋的卫生间出现过一次漏水，且望京体育公司在第一时间已经予以维修完毕的答辩意见不符合客观事实，根据相关鉴定结论，一审法院对好础体育公司所持涉案房屋在租期内多次漏水的意见予以采纳，可以认定望京体育公司没有积极尽到涉案合同约定的负责涉案房屋防水工程的义务，望京体育公司就此负有过错。其次，即使望京体育公司客观上没有积极尽到修缮涉案房屋防水工程的义务，但据本案庭审查明的好础体育公司持续经营到2015年2月的客观事实，一审法院认为好础体育公司拒付全部租金的行为超出了合同履行抗辩权的合理界限，好础体育公司就此负有过错。再次，2015年2月26日，望京体育公司在未通知好础体育公司的情况下自行将涉案房屋上锁，事后双方又未能积极协商解决纠纷致使各自损失进一步扩大，好础体育公司、望京体育公司就此均负有过错。综上，一审法院本着公平合理及诚信原则，综合考虑涉案各种主客观因素后，酌定双方对涉案合同提前终止的法律后果负均等责任，双方按照均等责任赔偿对方损失。
关于好础体育公司要求望京体育公司返还保证金125000元的诉请，因《租赁合同》已经解除，故望京体育公司应予返还。至于好础体育公司要求望京体育公司赔偿装修损失334920.8元的诉请，因涉案房屋内装修在2015年2月26日的折现现值为216107元，故望京体育公司赔偿好础体育公司108053.5元即可。至于好础体育公司索赔的高尔夫球场设备损失1171052.2元，好础体育公司虽未提供有检测资质的机构就此出具的报废或维修的检测意见，但据社会经验常识，涉案房屋地面一旦发生渗漏水现象势必有损上述设备，且有关生产销售商亦为好础体育公司出具了证明，故一审法院对好础体育公司所持意见予以采信，因上述设备尚在好础体育公司处，不能说已经毫无价值，故一审法院将在望京体育公司按照过错程度赔偿好础体育公司的基础上酌定具体数额。至于好础体育公司主张的300000元的租金发票，一审法院认为关于发票的办理不属人民法院民事案件受理范围。至于好础体育公司自行支付的公证费6344元，望京体育公司无义务赔偿。至于好础体育公司诉请的鉴定费113000元，好础体育公司、望京体育公司各负担一半。
关于望京体育公司要求好础体育公司支付2013年12月15日至2016年11月9日期间的租金1475000元的反诉请求，一审法院认为好础体育公司应支付租金，但租金的标准应参照双方的责任程度予以承担。至于望京体育公司主张的违约金，一审法院认为好础体育公司拒付全部租金的行为确实构成违约，但鉴于望京体育公司对此亦有过错，故一审法院酌定好础体育公司应付的违约金数额。
判决：一、确认好础体育公司和望京体育公司之间的《租赁合同》于二零一六年十一月九日解除；二、望京体育公司于判决生效之日起七日内退还好础体育公司保证金125000元；三、望京体育公司于判决生效之日起七日内赔偿好础体育公司装修损失108053.5元；四、望京体育公司于判决生效之日起七日内赔偿好础体育公司设备损失350000元；五、望京体育公司于判决生效之日起七日内给付好础体育公司鉴定费56500元；六、好础体育公司于判决生效之日起七日内支付望京体育公司二零一三年十二月十五日至二零一五年十二月十四日期间的租金500000元，并按照年租金275000元的标准支付二零一五年十二月十五日至二零一六年十一月九日期间的租金247123元；七、好础体育公司于判决生效之日起七日内支付望京体育公司违约金125000元；八、驳回好础体育公司其他诉讼请求；九、驳回望京体育公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情和当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为：一、望京体育公司对《租赁合同》解除是否存有过错，如有过错，责任比例是否适当；二、望京体育公司应否退还保证金，赔偿设备损失、装修损失以及违约金、租金数额、鉴定费是否适当。
关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
本案中，首先，望京体育公司主张涉案房屋卫生间仅于2014年6月6日出现过一次漏水且已修复，但并未提供证据证明，结合鉴定结论载明的涉案房屋卫生间、东墙、南墙均存在多处防水质量缺陷，故对上述主张本院不予采信。其次，涉案房屋系地下一层，好础体育公司使用涉案房屋主要经营模拟高尔夫球项目，根据生活常理判断，涉案房屋存在防水缺陷势必对好础体育公司模拟高尔夫球项目的经营造成一定影响，望京体育公司主张涉案房屋的防水情况并不影响好础体育公司使用的意见，本院不予采纳。最后，望京体育公司未按照合同约定积极履行修缮涉案房屋防水工程的义务，在未告知好础体育公司的情况下自行将涉案房屋上锁，双方亦未能积极协商解决涉案纠纷致使各自的损失进一步扩大，据此，一审法院依据公平原则及诚实信用原则，综合考虑涉案各种主客观因素，认定望京体育公司与好础体育公司对涉案合同提前终止的法律后果均有过错，负有均等责任，于法有据，并无不当。
关于争议焦点二，有关租金一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。望京体育公司未及时修复涉案房屋的防水工程，影响好础体育公司使用，故一审法院参照双方的责任程度，确定好础体育公司支付望京体育公司的租金，数额适当，于法有据，本院予以维持。关于保证金一节，望京体育公司主张应按照《租赁合同》的约定，好础体育公司逾期不支付租金累计超过3个月的，望京体育公司可不退还履约保证金。因双方签订的《租赁合同》已经解除，望京体育公司对该合同的解除亦存有过错，该条款亦不再适用本案，故望京体育公司的上述主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于设备损失、装修损失、鉴定费一节，根据争议焦点一论述，因涉案房屋在地下一层，好础体育公司的设备长期存放在潮湿环境中，亦会有所损坏，进而造成设备价值的大幅贬损，一审法院根据设备的折旧情况以及有关生产商出具的证明，综合考虑望京体育公司的过错程度的情况下，酌定的设备损失数额，依据充分，本院予以维持。因涉案房屋内装修在2015年2月26日的折现现值为216107元，根据双方责任承担，一审法院判决望京体育公司赔偿好础体育公司装修损失的数额，望京体育公司承担一半的鉴定费，于法有据，本院予以维持。
综上所述，望京体育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12973元，由北京望京阳光体育培训中心有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年十一月八日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽