辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2742号
上诉人（原审被告）：沈阳荣富置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲6号112。
法定代表人：符文章，该公司董事长。
委托代理人：谢飞，男，1976年11月20日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘英杰，男，1956年1月2日出生，汉族，无职业，住址黑龙江省肇州县。
上诉人沈阳荣富置业有限公司（以下简称“荣富公司”）因与被上诉人刘英杰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第02144号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘英杰诉称：2013年7月31日，我与荣富公司签订商品房买卖合同一份，我购买荣富公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路116号荣信财富广场一层档口一处，合同第7、9、15条均约定了违约金条款，但违约金额度不对等，违背公平原则，买受人违约按日向出卖人支付万分之二十的违约金，出卖人违约按日向买受人支付万分之零点五的违约金，相差过于悬殊。根据合同法一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加。荣富公司迟延4个月交房，每月租金2000.00元，造成损失合计8000.00元，到现在我也没看到该商品房综合验收合格证，还在继续违约，应承担违约责任。另外，《城市商品房预售管理办法》第十条、十二条规定，30天登记备案，90天办理权属登记，诉争合同约定540天是违法的。我就上述事项与荣富公司多次协商未果，诉至法院，请法院依法判令：1、我与荣富公司双方签订的《商品买卖合同》第9条、第15条的违约金标准调整为日万分之二十；2、荣富公司支付我延期入住违约金8000.00元；3、要求法院将《商品买卖合同》第15条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”变更为“90日”；4、本案诉讼费由荣富公司承担。
荣富公司辩称：1、合同中关于违约金的约定是双方真实的意思表示，是合法有效的。从双方签订、履行诉争合同的过程和时间来看，双方是经过多次协商的，签约前我方对该合同违约金等条款对刘英杰作出了充分的书面解释，并且整个签约过程是透明公开的，所以刘英杰要求对违约金额作出调整没有依据。2、刘英杰对关于延期入住的说法与事实不符，合同约定我方应在2013年8月31日前将商品房交付刘英杰使用。2013年7月底，刘英杰购买的档口所在的荣信财富广场农贸市场已经完全具备了交付条件，计划按照合同确定时间即2013年8月31日交付。后由于沈阳举办全运会，市政府要求在全运会期间（2013年8月31日—2013年9月12日）严禁举办任何商业开业活动。因此，我方被迫推迟交房时间，并且及时向业主说明，同时告知业主统一自2013年9月23日起办理交房入住手续。经我方及物业反复打电话沟通，直到2014年1月5日刘英杰才来办理交房入住，刘英杰不到我方处办理入住，完全是刘英杰个人原因造成，与我方无关。3、刘英杰主张的8000.00元违约金，是没有依据的，首先，我方没有违约，不存在承担违约责任的问题，其次，刘英杰认为存在8000.00元经济损失也是不存在的，因为自2014年1月5日办理交房入住时，刘英杰的商铺一直处于出兑状态，无人承租经营，所以不存在任何经济损失。4、权属登记时间540天来自双方共同合意，是双方真实的意思表示，合法有效且不违反法律规定。综上，我方认为刘英杰的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院审理查明：2013年7月31日，刘英杰与荣富公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，刘英杰购买荣富公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路116号荣信财富广场一层1418号档口，档口建筑面积8.05平方米，总价款131，496.75元。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人继续支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定：交付期限。出卖人应当在2013年8月31日前，按照国家和地方政府人民政府的有关规定，将该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。补充协议第10条约定：由于买受人原因，未能按期交付的、视为交付，房屋损毁灭失的风险归买受人，基于该房屋产生的物业管理等费用均由买受人承担。建筑物周围的环境情况，建筑的修饰工作，建筑公共区域内因装饰装修或装置设施设备而进行的相关材料的清除，个别区域的装修情况，不属于影响房屋交付的因素。买受人不得以上述理由拒绝接收出卖人交付的房屋。第12条约定：双方联络方式以合同所记载的电话通信地址为准。双方保持对所提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后七天内以书面或短信形式通知对方，如不通知对方，所产生的一切后果皆由变更方承担。合同签订后，刘英杰于2013年8月3日支付荣富公司房款131，496.75元。2014年1月5日，荣富公司售楼处工作人员电话通知刘英杰办理入住手续，刘英杰于当日办理了入住手续。
原审法院另查明：沈阳市物价局、沈阳市房产局于2011年12月联合下发的《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》中规定：诉争商业用房所处地段的指导租金价格为每平方米25.00-30.00元。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，双方均应依约履行。合同中约定的违约责任亦是双方的真实意思表示，该约定有效，刘英杰提出关于违约责任的约定显失公平的主张，因未提供证据予以证明，故该院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。本案中合同约定荣富公司应自商品交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故刘英杰要求将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期变更为90日的请求，无法律依据，该院不予支持。荣富公司提出其曾于2013年9月21日电话通知刘英杰办理入住手续的抗辩，因未提供相应证据予以证明，故该院不予支持。荣富公司迟延交房应承担违约责任。双方在合同中约定迟延交房的违约金按已交房价款的日万分之0.5支付，每月的违约金应为197.00元（131，496.75元＊万分之0.5＊30日）；如按沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金计算，诉争房产每月租金为201.00元-241.00元（8.05平方米＊25.00元-8.05平方米＊30.00元）。本案刘英杰认为约定的违约金低于造成的损失，请求法院予以调整的请求，首先，刘英杰对其8000.00元的损失未提供证据予以证明；其次，通过对合同约定违约金与沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金两标准的比较，该院认定约定的违约金未低于指导租金的30%，不应认定为约定违约金过低，故对于刘英杰的该项请求，该院不予支持。荣富公司应按合同约定标准支付违约金。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳荣富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘英杰迟延交房违约金815.28元（131，496.75元＊万分之0.5＊124日）；二、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，适用简易程序减半收取25.00元，由被告沈阳荣富置业有限公司负担。
宣判后，荣富公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。上诉理由：1、上诉人由于受到沈阳举办全运会影响没有按照约定时间交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》是因执行政府指令导致的延期，并不违约，不应承担延期交房的违约责任；2、被上诉人因个人原因未能在2013年9月23日及时收房，其责任应由被上诉人自己承担，与上诉人无关。
被上诉人刘英杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院另查明：上诉人与被上诉人于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令通告等导致的延期。
以上事实的认定，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、准入住通知单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：上诉人荣富公司与被上诉人刘英杰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制规定，合法有效。上诉人荣富公司迟延交房应按合同约定标准支付违约金。
关于上诉人荣富公司提出的沈阳市市政府要求在全运会期间（2013年8月31日—2013年9月12日）严禁举办任何商业开业活动，其系因执行政府指令导致的延期交房，并不构成违约的主张。双方虽然在《商品房买卖合同》第八条中约定：如因执行国家法律、法规、政策、政府指令通告出卖人可以据以延期，但上诉人荣富公司未提供证据证明其延期交房系执行政府指令通告，故对上诉人荣富公司该项主张本院不予采纳。
关于上诉人荣富公司提出的被上诉人刘英杰因个人原因未能在2013年9月23日及时收房的主张。因其所提供的证据并不足以证明其已电话通知被上诉人刘英杰办理入住手续，故对上诉人荣富公司该项主张本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳荣富置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。