广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10156号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何春梅
委托诉讼代理人：吴雨桐，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玉珍
委托诉讼代理人：张瑞利，广东巨通律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：陈莹莹，系该司员工。
上诉人何春梅与被上诉人陈玉珍、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第976号，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何春梅的上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，驳回陈玉珍的诉讼请求。二、撤销原审判决第五项，改判陈玉珍向何春梅支付自2015年6月5日起至陈玉珍履行合同全部义务之日期间的违约金。三、本案一、二审诉讼费用由陈玉珍承担。上诉事实与理由：一、陈玉珍在订立合同时，故意隐瞒涉案房屋存在租赁情况的事实，且由此导致房屋买卖进展受阻，给何春梅造成重大损失。何春梅对此保留另行追究损害赔偿责任的权利。二、涉案《房地产买卖合同》为双务合同，且合同双方明确约定了合同履行的先后顺序，何春梅未依约办理银行抵押贷款行使的是先履行抗辩权的法定权利，不构成违约。何春梅与陈玉珍双方于2015年4月2日签署《房地产买卖合同》-份，其中合同第十八条为特别条款，明确约定陈玉珍负责清除租约空铺交付，自资金监管之日起45日内完成。然而，直至案件进入一审程序，涉案房产仍由租户占有使用。根据一审法院查明的事实，何春梅于2015年4月17日即将监管资金112万元汇入贷款银行的监管账户，贷款银行于4月20日完成《二手楼交易资金委托监管协议》的审批及盖章工作，陈玉珍最迟不得晚于2015年6月4日完成清除租约空铺交付的合同义务。而何春梅的抵押义务约定的是在领取新房地产证后7个工作日内办理抵押登记手续。深圳市房地产权登记中心核发的新房地产证的时间为2015年6月2日，即何春梅最迟办理抵押登记手续的时间是2015年6月11日，晚于陈玉珍清除租约的合同义务履行期间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，何春梅迟迟未向贷款银行办理房产抵押手续，是针对陈玉珍未完成先合同义务而行使的先履行抗辩权，并不构成违约。三、清空铺面并不等同于解除租约，在租约有效的情况下即便清空铺面，租户仍可向新业主主张行使租赁权。由于始终没有看到陈玉珍与租户之间订立的房屋租赁合同，不能确定涉案房产的租赁情况，何春梅在立案后的2015年7月15日即向一审法院递交《调查取证及勘查现场申请书》，请求法院勘查涉案房产现场并向租户询问租约情况。一审法院予以准许，但直到开庭后的12月29日才组织双方至涉案房产现场勘查。对于此次现场勘查活动的性质，何春梅理解为是法院根据何春梅的申请对涉案房产租赁情况进行勘查。且何春梅仅被通知到场确认房屋现状，未被通知现场接收房屋。事实上，陈玉珍至今也未将涉案房产的钥匙交给何春梅，未完成房产交付行为。更何况，此次现场勘查虽然能确定当日涉案房产处于空铺状态，但并不等同于涉案房产的租约已经解除。陈玉珍未向何春梅出示或向法庭提交其与租户终止租赁合同的书面文件，故一审判决书第8页所提及的“何春梅称不清楚”指的是无法判断陈玉珍是否完全履行了租约解除的先合同义务。因此，一审法院在未查清涉案房产租赁现状的情况下，即认定何春梅未接收涉案房产，属于事实认定错误。四、陈玉珍迟迟未履行清除租约空铺交付的合同义务，违约在先，致使何春梅未能及时向贷款银行办理抵押，监管资金无法顺利划转，属于陈玉珍咎由自取，理应自行承担不利后果。五、退一步说，即便是判令何春梅承担违约责任，一审法院以转让成交价177万元为基数、按日万分之五计算，均没有法律依据。逾期付款的违约责任就是承担逾期付款利息，由于目前剩余房屋尾款只有60万元，因此，即便认定何春梅违约，那么逾期付款的金额部分也只是60万元，而非涉案房产的转让成交价177万元。并且，日万分之五的计算标准远高于同期银行贷款利率，也不符合现行规定。因此，一审法院以转让成交价177万元为基数，以及日万分之五的标准计算逾期付款违约责任，均没有法律依据。在庭审中补充上诉事实与理由：一、关于何春梅实际履行支付首期款至资金监管账户义务的时间是2015年4月17日，一审法院认定为2015年4月20日是错误的。二、何春梅虽然首期款汇入资金监管账户时逾期五日，但陈玉珍也只能根据合同约定来追究何春梅相应的违约责任，陈玉珍并未追究，属于自行放弃了权利。因此何春梅无须就此承担违约责任。既然陈玉珍放弃了该项权利，那么在何春梅完成将首期款支付至资金监管账户的义务后陈玉珍就不得再以该理由对抗何春梅要求其履行解除租赁合同、空铺交付的合理诉求。三、何春梅领取新房产证的行为并不违反合同约定，也符合交易习惯。根据买卖合同第12条的约定以及深圳市房地产权登记中心于2015年5月14日出具的《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》的规定，结合上述两点来看，买卖合同仅明确了何春梅的纳税时间，并没有限定何春梅补证时间，而依行政机关的批复内容也仅能得知领证时间为受理之日回复之日起五个工作日内后，因此，何春梅在2015年6月2日领取房产证并不违反买卖合同的约定，也符合交易习惯。四、在合同履约过程中陈玉珍曾经公然表示了毁约意图，同时其在客观上也无法在约定的期限内与租户达成解约条件，由此造成了根本违约，故陈玉珍应向何春梅依法承担违约责任。五、一审法院认定在2015年12月29日组织的现场勘察中，何春梅因自身行为导致损失扩大，故不得追究损失扩大部分的违约责任，该点何春梅不认同。一审法院也没有组织交楼活动，仅进行了一次现场勘察，而现场勘察并不能达到交楼的目的。何春梅在法院组织现场勘察中就涉案商铺是否具备交付条件回答称“不清楚”并无拒绝房产的意思表示。如前述，陈玉珍先履行合同义务有两项，其一是解除租约，其二是空铺交付，两者缺一不可，且解除租约在前，空铺交付在后。无证据证明陈玉珍完成了清除租约的交付前提。其次，具备交付条件和实行实际履行交付义务非同概念。综上所述，何春梅应当支付的违约金截止日为2016年4月18日，即陈玉珍实际履行前述两项先合同义务之日止。
陈玉珍辩称：一、何春梅的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、何春梅与陈玉珍签订涉案的房屋买卖合同时，何春梅对于涉案房屋出租的事实是明确知道。首先，何春梅通过中原公司购买涉案房产时，已经和中原公司多次到涉案房屋察看。其次，双方在买卖合同第18条约定，业主负责清除租约，空铺交付，也表明何春梅知道涉案房屋正在出租，否则不会作此约定。二、本案是由于何春梅违约导致陈玉珍行使先履行抗辩权。根据买卖合同第12条的约定，新的房地产证由何春梅领取，且何春梅应当在领取房产证七个工作日内办理抵押登记手续、本案中双方是在2015年5月14日办理过户手续，根据受理通知书载明，在受理之日起五个工作日之后即可领取。那么何春梅就应当在2015年5月20日领取房产证，在2015年5月29日之前办理抵押手续。该时间本应早于根据合同第18条确定的交房时间6月4日，但何春梅故意拖延到2015年6月2日才领取新的房产证，以推迟其办理抵押的时间点。故何春梅未在5月29日之前没有办理抵押手续，违约在先。三、涉案合同第13条约定，如何春梅未按照合同履行义务，陈玉珍有权要求何春梅以转让成交价为基础按照日万分之五支付违约金，该条约定并没有违反法律规定，合法有效。四、何春梅逾期付款情况下，陈玉珍仍积极配合何春梅办理资金监管，表明陈玉珍没有违约意图。但陈玉珍继续履行合同并不等于放弃追究何春梅的逾期付款责任。五、自2015年6月31日陈玉珍首次给何春梅发律师函要求何春梅办理抵押登记，直至本案起诉，一审开庭之时，陈玉珍一直向一审法院表明愿意当场交付，了结此案。庭审之后，陈玉珍回去后便要求租户尽快清空搬离，而一审法院也一直组织双方进行调解，但对方律师以出差为由拒绝承认陈玉珍已经清空铺位的事实。一审法院无奈在2015年12月29日要求双方当场对空铺进行确认，但何春梅到达现场后还称不清楚状况拒绝接收，导致一审法院无法组织当庭交楼。因此对2015年12月29日之后未交铺的责任应当由何春梅自行承担。
原审第三人中原公司答辩称：中原公司已经尽到了相关的居间义务，并无过错。何春梅和陈玉珍的买卖合同明确约定了租约的相关情况及买卖双方的义务，并不存在租约约定不明的情况。
陈玉珍向一审法院起诉请求：一、判令何春梅向陈玉珍支付剩余购房款610000元，并以610000元为基数自2015年5月29日起按照人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日。
何春梅向一审法院反诉请求：1、陈玉珍继续履行《房地产买卖合同》；2、陈玉珍将涉案商铺清空后空铺交付给何春梅；3、陈玉珍不得继续向涉案商铺租户收取租金；4、陈玉珍支付何春梅迟延履行违约金（以177万元为基数，按照每日万分之五，从2015年5月18日起至陈玉珍履行合同全部义务之日止）；5、本案受理费、保全费等诉讼费由陈玉珍承担。
一审法院认定事实：2015年4月2日，陈玉珍作为卖方，何春梅作为买方，双方签订《房地产买卖合同》，合同约定陈玉珍将其所有的位于深圳市xx区xx花园x期x栋商铺xx转让给何春梅，转让成交价为人民币1770000元；合同第三条约定该房地产没有租约；合同第五条约定，该房地产交易定金为人民币50000元，本合同签订后叁日内，买方向卖方支付定金人民币50000元；合同第六条约定，买卖双方协商同意预留10000元作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产时进行结算。此交房保证金交由第三方监管，自定金中扣除。合同第七条第二款约定，买方须于2015年4月12日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币1000000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方须于2015年4月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；上述款项买方支付至双方约定的银行第三方监管账户，买卖双方须积极于本条款第1、2款约定的买方付款时间之前或同时与双方指定的监管银行签署《资金监管协议》，如未及时签署《资金监管协议》的，须承担相应的违约责任。合同第九条约定，卖方应当于收到该房产的全部楼款除交楼押金外三日内将该房地产交付买方。合同第十二条约定，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》当日内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续。该房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证后7个工作日办理抵押登记手续。合同第十三条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十四条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十八条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）约定，业主负责清除租约空铺交付，自资金监管之日起开始清除租约，时间为45天内交付。
合同签订当日，何春梅向陈玉珍支付定金2万元，2015年4月3日，何春梅再次向陈玉珍支付定金3万元，陈玉珍分别出具定金收据。2015年4月17日，何春梅将1120000元交易资金划入中国银行股份有限公司深圳龙岗支行账户。2015年4月20日，陈玉珍、何春梅双方与中国银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，陈玉珍、何春梅双方将涉案房产的1120000元交易资金委托中国银行股份有限公司深圳龙岗支行监管，在本协议签订之日起三日内，何春梅应将监管资金划入银行账户内。2015年5月7日，中国银行股份有限公司深圳龙岗支行向何春梅出具承诺发放60万元贷款的《个人二手住房案件贷款承诺书》，该承诺书有效期为三个月，同时，承诺书申明发放上述贷款的前提条件为该行与何春梅在深圳市规划国土局产权登记部门办理以该行为抵押权人的抵押登记，且何春梅所有补充交易合同及首期款证明等经该行审查无误后。
2015年5月14日，陈玉珍、何春梅双方至房地产权登记中心办理涉案房产转移登记手续。2015年6月2日，深圳市房地产权登记中心核发涉案房产房地产证（深房地字第xx**），登记权利人为何春梅。当日，何春梅领取了涉案房产的房地产证，但至本案法庭辩论结束时，何春梅仍未办理涉案房产的抵押登记手续。
2015年6月30日，陈玉珍委托律师向何春梅发出《律师函》，要求何春梅在收到律师函之日起三日内到银行办理抵押登记手续并交齐抵押贷款的所有材料或者支付购房款现金610000元给陈玉珍。
庭审中，关于涉案房产现状，何春梅陈述由租户杨某欧在做餐馆生意；陈玉珍陈述杨某欧曾经租赁过涉案房产，现双方已经解除租约，杨某欧并未向陈玉珍缴纳租金，涉案房产可以随时交付。关于备注条款中45天的起算时间，陈玉珍认为应从陈玉珍、何春梅双方签订资金监管协议即2015年4月20日开始起算；何春梅认为应从双方签订合同之日即2015年4月2日起算。何春梅反诉请求继续履行涉案合同，陈玉珍同意继续履行。何春梅反诉要求陈玉珍支付迟延交付违约金，陈玉珍认为应当依据合同第九条约定在陈玉珍收到全款后才交付涉案商铺。
2015年12月29日，一审法院组织陈玉珍、何春梅双方至涉案房产现场勘查，确定涉案商铺属于空置状态，陈玉珍同意随时可以交付，何春梅称不清楚。
一审法院认为，陈玉珍与何春梅于2015年4月2日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
合同签订后，何春梅向陈玉珍支付定金5万元，陈玉珍、何春梅双方与中国银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，何春梅将首期款划入监管银行账户并取得监管银行的贷款承诺书，2015年5月14日，陈玉珍、何春梅双方至房地产权登记中心办理涉案房产转移登记手续。2015年6月2日，何春梅领取了涉案房产的房地产证。根据涉案合同约定，房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证后7个工作日办理抵押登记手续。故何春梅在领取了涉案房产房地产证后，应于7个工作日即2015年6月11日之前办理抵押登记手续，但至本案法庭辩论结束时，何春梅仍未办理涉案房产的抵押登记手续，致陈玉珍无法获得中国银行股份有限公司深圳龙岗支行承诺发放的涉案房产600000元贷款，因此，何春梅的行为构成违约，应依法承担违约责任。根据涉案合同第十三条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。故何春梅应向陈玉珍支付涉案房产剩余购房款人民币600000元。涉案合同未约定剩余购房款的支付时间，如果何春梅按约办理了抵押登记手续，监管银行发放承诺的涉案房产贷款时间亦无法确定，故陈玉珍主张何春梅支付610000元购房款及购房款利息无法律及合同依据，一审法院不予支持。陈玉珍要求何春梅支付剩余购房款，属继续履行合同，陈玉珍主张何春梅支付的违约金应以转让成交价为基数按日万分之五计算，故何春梅应向陈玉珍支付以转让成交价即人民币1770000元为基数，按日万分之五计算，自领取了涉案房产房地产证7个工作日即2015年6月11日后至本判决确定支付剩余购房款之日止的违约金。
本案中，何春梅反诉请求继续履行涉案合同，陈玉珍同意继续履行，一审法院对何春梅的该项反诉请求予以支持。关于涉案房产的交付。涉案合同第三条虽约定该房地产没有租约；合同第九条约定，卖方应当于收到该房产的全部楼款除交楼押金外三日内将该房地产交付买方。但在合同第十八条备注约定，业主负责清除租约空铺交付，自资金监管之日起开始清除租约，时间为45天内交付。该备注条款说明了如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。故陈玉珍应按照该备注条款约定履行义务，于资金监管之日即2015年4月20日起开始清除租约，时间为45天即2015年6月4日内交付涉案商铺。陈玉珍未在该期限前交付涉案房产，构成违约，依据合同第十四条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。但2015年12月29日，一审法院组织陈玉珍、何春梅双方至涉案商铺现场勘查，确定涉案商铺属于空置状态，陈玉珍表示可随时交付，然而何春梅称不清楚而未接收涉案商铺，根据法律相关规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故何春梅于2015年12月29日未接收涉案商铺致使损失扩大，不得就此后的时间主张违约金。陈玉珍认为应当依据合同第九条约定在陈玉珍收到全款后才交付涉案商铺，但该条与备注条款约定相矛盾，应以备注条款为准，陈玉珍的该点辩解一审法院不予采纳。因此，陈玉珍应向何春梅支付以转让成交价即人民币1770000元为基数，按日万分之五的标准，自2015年6月5日至2015年12月29日的违约金，经核实，该违约金为人民币184080元(1770000x5÷10000x208)。陈玉珍支付违约金后，还应当履行合同义务，将涉案房产交给何春梅。何春梅认为备注条款中约定的45天交付涉案房产的起算时间应为陈玉珍、何春梅双方签订涉案合同之日，但结合该约定前句“自资金监管之日起开始清除租约”，可知，陈玉珍清除租约的起始时间为资金监管之日，交付期限45天自然应当自资金监管之日起算，因此，一审法院对何春梅交付涉案房产起算时间的主张不予采纳。现涉案商铺处于空置状态，何春梅反诉请求陈玉珍清空商铺及不得继续向租户收取租金无事实依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、陈玉珍与何春梅继续履行双方于2015年4月2日签订的《房地产买卖合同》二、何春梅于判决生效之日起十日内向陈玉珍支付购房款人民币600000元；三、何春梅于判决生效之日起十日内向陈玉珍支付违约金（违约金以转让成交价即人民币1770000元为基数，按日万分之五计算，自2015年6月11日起至本判决第二项确定的付款之日止）四、陈玉珍于判决生效之日起十日内向何春梅交付涉案的位于深圳市龙岗区鸿基花园三期2栋商铺E107房产；五、陈玉珍于判决生效之日起十日内向何春梅支付违约金184080元；六、驳回陈玉珍的其他诉讼请求；七、驳回何春梅的其他反诉请求。案件本诉受理费6610元，保全费2290元，合计8900元，由陈玉珍承担989元，何春梅承担7911元；反诉受理费人民币400元，由陈玉珍承担。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
另查明，陈玉珍与何春梅双方均确认已于2016年4月18日完成剩余房款的支付并进行了涉案房屋的交付。
本院认为，陈玉珍与何春梅签订的涉案《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现合同已履行完毕，但双方均有未依约履行的行为，根据何春梅上诉请求及理由，二审争议的焦点在于：一、陈玉珍计付迟延交房违约金的起止时间；二、何春梅未依约支付剩余购房款是否构成违约。
关于焦点一。合同第十八条备注约定，业主负责清除租约空铺交付，自资金监管之日起开始清除租约，时间为45天内交付。该备注条款说明了如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。一审据此认定陈玉珍应于资金监管之日即2015年4月20日起开始清除租约，45天内即2015年6月4日内交付涉案商铺，具有事实和合同依据，本院予以确认。何春梅称资金监管时间实际为2015年4月17日，但该主张与《二手楼交易资金委托监管协议》落款时间不符，陈玉珍亦不认可，本院不予采信。陈玉珍未在2015年6月4日前交付涉案房产，构成违约，应自2015年6月5日起，依据合同第十四条约定支付迟延交房违约金。虽双方实际于2016年4月18日进行房屋交接，但2015年12月29日，一审法院组织陈玉珍、何春梅双方至涉案商铺现场勘查，确定涉案商铺属于空置状态，陈玉珍表示可随时交付，然而何春梅称不清楚而未接收涉案商铺，一审据此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，认定何春梅于2015年12月29日未接收涉案商铺致使损失扩大，不得就此后的时间主张违约金，本院对此予以认可。本院认为，一、根据原审2015年9月14日开庭笔录第18页，陈玉珍当庭表示租约已经解除，并提交了房屋租赁合同终止协议；二、2015年12月29日现场勘察之时，显示为空置，表明此前的承租人已经撤离，不存在实际交付及占有的障碍；三、即便涉案房屋此前的租赁合同关系在法律意义上尚未妥善解决，何春梅接受涉案房屋的交付并不影响其要求陈玉珍按照合同约定承担清结租约的合同义务，或因此产生的对案外人的责任，故在2015年12月29日，涉案房屋已经具备交付条件，陈玉珍亦同意交付，何春梅未进行接收，于法于理无据，其主张此后期间的违约金，本院不予支持。陈玉珍应支付迟延交房违约金的期间为2015年6月5日至2015年12月29日。
关于焦点二。根据涉案合同约定，该房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证后7个工作日办理抵押登记手续。故何春梅在领取了涉案房产房地产证后，应于7个工作日即2015年6月11日之前办理抵押登记手续，但何春梅一直未办理涉案房产的抵押登记手续，构成违约，该项义务直至2016年4月18日何春梅以转款方式支付余款60万元才终止，故何春梅依约应承担自2015年6月12日至2016年4月18日止的迟延履行违约金，以1770000元为基数、按日万分之五计算，总计276120元（1770000×312天×5÷10000）。对于何春梅关于其履约义务在后，其系行使先履行抗辩权，不构成违约的抗辩理由，本院认为，涉案买卖合同并未约定以交付涉案房屋作为何春梅付款的先行条件，陈玉珍、何春梅双方早于2015年5月14日已至房地产权登记中心办理涉案房产转移登记手续，依照《深圳市房地产权登记中心受理通知书》的说明，自受理之日起第五个工作日即可领取房地产证，如何春梅及时领取，其依约确定的抵押登记义务起算时间应早于陈玉珍应交房的2015年6月4日。何春梅无故拖延领取房地产证，令己方履约时间后延，现其以此主张履约义务在后，于约无据，亦有违诚信，本院不予采纳。
何春梅还主张违约金标准过高，请求予以调整。本院认为，违约金本身既有补偿性亦有惩罚性，而本案违约金标准是双方合同中明确及对等的约定，一审亦对双方同等适用，在此情形下，何春梅主张调整违约金依据不足，本院予以驳回。
综上所述，何春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于一审判决之后涉案合同已经履行完毕的事实，本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第976号第五项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第976号第一、二、四、六、七项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第976号第三项为：何春梅于本判决生效之日起十日内向陈玉珍支付违约金276120元；
四、驳回陈玉珍的其他诉讼请求；
五、驳回何春梅的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费6610元，保全费2290元，合计8900元，由陈玉珍负担989元，何春梅负担7911元；反诉受理费400元，由陈玉珍负担。二审案件受理费5875元，由何春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十月十九日
书 记 员 谢文琦（兼）