广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第535号
上诉人（原审原告）孟服斌，男，1949年6月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）刘小敏，女，1949年12月25日出生，汉族。
两上诉人的共同委托代理人何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人韦玉茹，广东环宇京茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）梁河兴，男，l954年7月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）练妙藏，女，1958年10月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张庆欢，女�1959年4月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）潘向华，男，1957年8月31日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李春花，女，1965年5月5日出生，汉族。
上诉人孟服斌、刘小敏因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号房屋（总建筑面积365．57平方米，钢筋混凝土结构3-1／4层）及72号房屋（总建筑面积98．36平方米，钢筋混凝土结构2-1／2层）原是梁河兴所有的房产。被告张庆欢从2005年开始承租广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号房屋使用。2006年3月15日，梁河兴委托其妻子练妙藏代为管理、修缮及出租上述房屋，委托书有效期至2026年3月14日。练妙藏持上述委托书分别五次签订《租赁合同》。�中，2006年6月12日出租72号房屋，期限2006年6月20日至2011年6月12日，甲方为梁河兴，乙方为张庆欢；20l0年5月1日出租70号房屋首层，期限2010年5月1日至2012年12月31日，甲方为练妙藏，乙方为张庆欢；2010年6月1日出租70号房屋二楼，期限2010年6月1日至2012年12月31日，甲方为练妙藏，乙方为张庆欢；2009年7月20日出租70号房屋三楼，期限2009年8月1日至2014年8月30日，甲方为练妙藏，乙方为潘向华。2010年6月1日出租70号房屋四楼，期限2010年6月1日至2011年5月31日，甲方为练妙藏，乙方为陈某。
2010年6月1日，练妙藏（甲方）以梁河兴代理人身份与被告张庆欢（乙方）签订《有偿租用房屋合约》，约定：出租地址为十二甫西街70号二楼，甲方从2010年6月1日至2012年12月31日，租用房屋予乙方作居住使用，乙方每月偿付甲方人民币1500元正，甲方收取乙方按金1500元，每月为一期，每期提前三天付费，乙方不得以任何理由拖欠租用金，否则甲方立即收楼，按金不获发还；租用期间，上址房屋乙方不得作其它用途转租、分租他人或单位和中途退出，否则甲方即时收楼，按金不予发还。同日，练妙藏出具《补充合同》称：本人练妙藏同意将位于广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号二楼租给被告张庆欢，在租用期间内同意分租经营。2010年6月15日，练妙藏（甲方）以梁河兴代理人身份与张庆欢（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方将上述70号首层、二层的房地产出租给乙方使用，未经甲方同意，乙方不得转租。原告承租70号二层房屋期间，将房屋间隔成小房间分租给他人使用。被告张庆欢向梁河兴交纳租金至2010年7月31日。
2010年6月13日，梁河兴（卖方）、孟服斌、刘小敏（买方）与李春花（中介方）共同签订《房屋买卖合同》约定：双方经协商以下�款通过中介方出售及购入位于荔湾区丛桂路十二甫西街70号房屋及72号房屋，物业建筑面积共463．93平方米，该物业成交价为420万元；买卖完成时，卖方须负责将该物业交吉（带租约转移）；该物业是以现状售予卖方，而买方已检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。孟服斌、刘小敏也在该买卖合同上签名。2010年7月23日，孟服斌、刘小敏取得上述70号房屋的《房地产权证》。2010年7月31日，孟服斌收取了梁河兴交来上述70号及72号房屋原租住户被告张庆欢的全部按金600元。
2010年8月2日，孟服斌于上述房屋张贴（（公告》称：致丛桂路十二甫西街70、72号租户，2010年7月原房东已将以上两物业出售给本人，因该物业原承租人违反他与前房东所签租用期内上址房屋乙方不得作其它用途、转租、分租他人的约定，严重侵占了本房东利益，并以分租该物业对本房东进行诈骗，本�东现公告如下，从即日起，本房东收回以上两物业，自主经营；原承租人必须在公告发出之日三日内将该两物业出租资料以及各分租人所付押金交回；各分租户不得将该物业租金或其它费用交给原承租人，否则本房东不予承认。
2010年8月6日，孟服斌、刘小敏及张庆欢曾因该纠纷到有关部门进行调解，张庆欢要求向孟服斌、刘小敏交纳租金，孟服斌、刘小敏以张庆欢违反合同约定分租及不按时交纳租金为由，拒收租金。
2010年8月7日，张庆欢委托律师通过快递向孟服斌、刘小敏发出（（律师函》称：2010年8月1日，你们拒收张庆欢向你们交付的当月租金，为此，本律师建议你们按照约定收取张庆欢交付的租金，直至合同履行完毕。
2010年8月9日，孟服斌、刘小敏向张庆欢通过快递发出《通知》称：你已经逾期交纳租金多日，且违法转租、分租该物业，鉴于你的以上违约行为，本人特致函与你解除合约，请你立即腾退房屋及结清租金。期间，被告练妙藏明确知道并允许张庆欢将承租房屋转租的。
孟服斌确认曾于2010年6月5日进入涉案房屋一楼查看，知道一楼间隔成几个房间，但一楼的住户不在，无法了解具体情况；二、三、四楼外面大门上了锁，无法看到房屋的使用状况。
2010年期间，张庆欢向原审法院起诉要求孟服斌、刘小敏继续将广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号二楼出租给张庆欢使用，租期至2012年12月31日止，并支付使用期间的租金，孟服斌、刘小敏反诉要求：“l、请求法院依法认定反诉原告与反诉被告之间的广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号二楼《有偿租用房屋合约》已于2010年8月10日解除，反诉被告立即将该房屋的管理权交还给反诉原告（不要求房屋内的所有用户搬迁）；2、反诉被告立即按照3000元／月标准支付自2010年7月19日至实际交房日的房屋使用费；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。”。原审法院于2010年11月25日作出（2010）荔法民三初字第1937号民事判决，判决内容是：“一、被告孟服斌、刘小敏继续将广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号二楼出租给原告张庆欢使用，租期至2012年12月31日止。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告张庆欢向被告孟服斌、刘小敏支付从2010年7月23日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月1500元计算）。三、驳回被告孟服斌、刘小敏的其他反诉请求。”。2011年9月5日广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民终字第527号民事判决维持原判。
一审庭审期间，孟服斌、刘小敏确认已收回上述房屋及租金（除因70号楼3楼的租期至2014年8月30日外）。
一审另查，孟服斌、刘小敏曾于20133年8月20日委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述房屋的租金进行评估，该所于同年8月23日作出穗华价格［2013］312“关于广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号和72号房屋租金价格评估结论书”结论是广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号一、二层自2010年7月23日至2012年12月31日的房屋租金是203241元；广州市荔湾区丛桂路十二甫西街70号三层自2010年7月23日至2014年8月30日止的房屋租金是173196元；广州市荔湾区丛桂路十二甫西街72号一、二层自2010年7月5日至2011年6月12日的房屋租金是35252元。
孟服斌、刘小敏向原审法院提起诉讼，请求：1、判令梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花共同赔偿孟服斌、刘小敏的经济损失共计人民币209449元；2、判令梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花向孟服斌、刘小敏支付评估费用5000元；3、判令梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花承担本案的一切诉讼费用。
原审法院认为：广�市荔湾区丛桂路十二甫西街70号二层原是梁河兴所有的房产，梁河兴作为产权人期间依法对该屋享有占有、使用、收益和处分的权利。梁河兴自2005年将上述房屋出租给张庆欢使用后，张庆欢一直将房屋作间隔后转租给不同租户使用。虽双方原签订的租赁合同约定张庆欢承租房屋后不得转租、分租，但梁河兴事实上对张庆欢转租、分租的行为一直没有提出异议，梁河兴的委托代理人练妙藏亦于2006年向张庆欢出具《补充合同》，明确同意张庆欢的转租行为。应视为张庆欢的转租、分租行为是取得房屋原产权人同意的。根据《中华人民共和国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。且从（2010）荔法民三初字第1937号民事判决书已认定，孟服斌、刘小敏在购买上述房屋时是明知讼争房屋存在出租及转租的情况，在张庆欢�人承租房屋的租赁期内，该租赁合约所约定关于出租人的权利和义务，应在孟服斌、刘小敏取得房屋所有权时转由孟服斌、刘小敏行使和承担。以上所述的权利义务包括租赁合约所约定租金标准及转租，孟服斌、刘小敏亦已收取了上述租金及收回房屋（除因70号楼3楼的租期至2014年8月30日外），可见，上述房屋的承租人按原租赁合同约定支付租金并无不当。孟服斌、刘小敏以上述租赁合同所约定的租金低于市场价格致使孟服斌、刘小敏遭受经济损失为由，要求五被告共同赔偿孟服斌、刘小敏的209449元经济损失及要求被告向孟服斌、刘小敏支付评估费用5000元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，且（2010）荔法民三初字第1937号民事判决已驳回孟服斌、刘小敏要求对上述租赁租金调整租金的请求，故对原告的上述诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十九条，原审法院作出判决：一、驳回原告孟服斌、刘小敏要求被告梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花共同赔偿两原告的209449元经济损失的诉讼请求。二、驳回原告孟服斌、刘小敏要求被告梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花向两原告支付评估费用5000元的诉讼请求。本案本诉受理费2258元，由原告孟服斌、刘小敏共同负担。
判后，上诉人孟服斌、刘小敏不服原审判决，向本院提起上诉称，该判决没有事实与法律依据，依法应予以撤销并改判。具体理由如下：一、原判决认定事实存在错误。（一）原判决“2010年6月1日，练妙藏（甲方）以梁河兴代理人身份与被告张庆欢（乙方）签订《有偿租用房屋合约》……同日，练妙藏出具《补充合同》……”与双方提供的证据不符。上诉人在起诉材料中已经提供证据证实所谓《补充合同》为事后捏造，同时也证明了五被上诉人串通欺诈两上诉人的事实。而五被上诉人未提供其他相反证据证实《补充合同》为当时签订。原审法院在这种情况下直接认定《补充合同》与《有偿租用房屋合约》为同日签订，与事实不符。（二）原判决“且（2010）荔法民三初字第1937号民事判决书已认定，两原告在购买上述房屋时是明知讼争房屋存在出租及转租的情况”，所引用的判决非生效判决。对于（2010）荔法民三初字第1937号民事判决书，两上诉人曾向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院做出（2011）穗中法民五终字第527号民事判决书，该判决书中对于两上诉人在购买房屋时是否明知讼争房屋存在转租的情况有以下说明：“孟服斌、刘小敏所称﹤原产权人梁河兴及其代理人练妙藏隐瞒涉案房屋�转租、分租事实，损害买受人权益﹥一节，则属另一法律关系，并不影响承租人张庆欢的租赁权益。”因此，原终审判决中并未对两上诉人在购买房屋时是否明知讼争房屋存在转租的情况做出认定。原审法院无视上诉人提交的相关证据直接搬用以前的1973号判决来认定两上诉人在购买房屋时是明知讼争房屋存在转租的情况明显不当。二、原判决适用法律不当。上诉人在《起诉状》中明确陈述了观点：五被上诉人在买卖房屋的过程中串通隐瞒本案房屋存在转租的事实，导致上诉人购买了带有租金极低的租约的涉案房屋。在签完房屋买卖合同后上诉人发现涉案房屋存在转租的事实，被上诉人又编造已经在买房之前告知上诉人房屋存在转租的事实，被上诉人二更是捏造了《补充合同》。显而易见，两上诉人由此遭受的经济损失是五被上诉人共同实施欺诈侵权行为所导致的�因此，本案所争议的焦点是侵权法律关系是否成立。上诉人的诉讼请求并非解除与承租人的租赁合同关系，而是要求五被上诉人停止侵权并对侵权行为做出赔偿，赔偿数额的计算方式为租金的市场价格与实际租金的差额。原审法院却根据合同法上的“买卖不破租赁原则”，引用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十九条做出判决，而非依据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律对本案进行审理。原判决很明显判非所请，恳请上诉法院对其做出改正。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实存在错误，适用法律不当，应予以撤销，上诉请求：1、撤销原审民事判决；2、判令五被上诉人共同赔偿两上诉人的经济损失共计人民币209449元；3、判令五被上诉人向两上诉人支付评估费用人民币5000元；4、判令五被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费�。
被上诉人梁河兴、练妙藏经本院依法传唤，梁河兴到庭应诉，而练妙藏没有到庭应诉，梁河兴、练妙藏共同书面答辩称，被上诉人不能同意上诉人的诉讼要求。事实与理由如下：（一）被上诉人完全没有必要伪造《补充合同》。梁河兴原物业广州市荔湾区从桂路十二甫西街70号房屋（共四层）及72号房屋（共两层）（以下简称为“涉案房屋”）于2010年7月5日、23日正式售予上诉人孟服斌。被上诉人为涉案房屋原业主。被上诉人作为产权人期间依法对该屋享有占有、使用、收益和处分的权利；有权确定涉案房屋买卖、出租、转租或分租。在2010年7月5、23日售予上诉人前，涉案房屋一直在出租，是客观存在的事实。自2005年将涉案房屋出租给张庆欢使用后，张庆欢一直将涉案房屋作间隔后转租给不同租户使用。虽双方原签订的租赁合同约定张庆欢承担涉案房屋后不得转租、分租，但被上诉人对张庆欢转租、分租的行为一直没有提出异议，应视为张庆欢的转租、分租行为是取得同意的，并委托代理人即练妙藏于《补充合同》中明确同意张庆欢的转租行为。可见，涉案房屋的转租是在售予上诉人前发生的事实!被上诉人完全没有必要伪造什么补充合同。（二）在上诉人购买涉案房屋前，曾多次到现场实地查勘。详见证据三：广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第292号第8页﹤证据1、2﹥；证据四：由民事判决书（2013）穗荔法民三初字第1315号第8页张庆欢、李春花的答辩陈述，非常清楚陈述上诉人购买涉案房屋前的具体情况；证据五：民事判决书（2010）荔法民三初字第1938号第6页，上诉人在庭审中承认在购买房屋前已进入涉案房屋，第7页法庭认定上诉人不知道房屋的转租、分组情况没有事实依据。综上所述，上诉人在购买涉案房屋时已十分�楚涉案房屋的具体情况，涉案房屋是带租约的房屋。上诉人还一直坚称自己对涉案房屋毫不知情，显然没有法律依据。（三）上诉人所说的五被上诉人共同实施欺诈侵权行为事实并不成立。对于上诉人所提出的恶意串通及欺诈行为，可见证据六：广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第292号第18页中明确列明：“在整个涉案房屋交易过程中并无证据显示，被上诉人之间存在恶意串通及欺诈的情形，仲裁庭难以采信”。以及“对于涉案房屋交易价格，本案也不存在欺诈及恶意串通的情形”。如上诉人针对涉案房屋租金价格低，一直诬蔑被起诉人恶意欺诈，根本就是凭空捏造，没有法律依据。出租金额是由当年的市场价格所决定，如果没有发生买卖事实，那么租金价格低的损失不就是由被上诉人承担吗被上诉人根本无需刻意把租金调低，损害自己的利益。涉案房屋以420万元�售给上诉人，整个交易价格，仲裁认定不存在欺诈及恶意串通，难道被上诉人就这小小的出租金额，就要去串通、欺诈上诉人吗这么简单的逻辑，上诉人却说自己被五被上诉人共同欺诈，根本就是站不住脚的歪理!被上诉人与上诉人在洽谈涉案房屋买卖全过程之前从不认识，直至上述涉案房屋交易完成，整过程双方没有一句口角，没有交恶。练妙藏与本案被上诉人，一个是广州人，一个是广西人，只是由于租屋所认识，从常理上分析，两上诉人是不会为这些租金串通共同侵占上诉财产。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的诉讼请求除与自己原来的说法相互矛盾以外，也没有新的证据予以证明，纯属无理之诉，所以请二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
被上诉人张庆欢、潘向华经本院依法传唤，没有到庭应诉，作出书面答辩表示不同意孟服斌、刘小敏的上诉意见。
被上诉人李春花经本院依法传唤，没有到庭应诉，作出书面答辩表示不同意孟服斌、刘小敏的上诉意见。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中双方争议的焦点是涉案房屋原所有权人梁河兴与张庆欢2010年6月1日签订的《有偿租用房屋合约》以及张庆欢将涉案房屋转租给潘向华的行为是否损害了涉案房屋现所有权人孟服斌、刘小敏的利益。梁河兴作为广州市荔湾区从桂路十二甫西街70号房屋及72号房屋的所有权人，在其2010年7月5日以及2010年7月5日前分别转让涉案房屋前依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。梁河兴自2005年将涉案房屋出租给张庆欢使用，虽双方原签订的租赁合同约定张庆欢承租涉案房屋后不得转租、分租，但梁河兴对张庆欢随后的分租�为并未提出异议，练妙藏作为梁河兴的委托代理人于2006年以《补充合同》的形式表示同意张庆欢的转租行为，均证明张庆欢对于涉案房屋的转租、分租行为已经取得梁河兴的同意。孟服斌、刘小敏上诉称梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花存在串通隐瞒涉案房屋转租的行为，但并未提出相应证据，而且孟服斌、刘小敏在购买涉案房屋前已经查看过涉案房屋，对涉案房屋的状况已经了解。2010年6月13日双方签订的《房屋买卖合同》明确约定涉案房屋系带租约转移，该物业是以现状售予卖方，而买方已检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。孟服斌、刘小敏在该买卖合同上签名对此予以确认，2010年7月31日，孟服斌也收取了梁河兴交来上述70号及72号房屋原租住户被告张庆欢的全部按金600元。由此可见，孟服斌、刘小敏在购买上述房屋时是明知讼争房屋存在出租及�租的情况，孟服斌、刘小敏在买受涉案房屋时理应承受该房屋所负担的梁河兴与张庆欢租赁合同继续履行义务，且本院已经生效的（2011）穗中法民五终字第527号民事判决已驳回孟服斌、刘小敏要求对上述租赁合同租金调整租金的请求，故原审法院判决驳回孟服斌、刘小敏要求梁河兴、练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花赔偿经济损失以及评估费用的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
被上诉人练妙藏、张庆欢、潘向华、李春花经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。孟服斌、刘小敏的上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4516元，由上诉�孟服斌、刘小敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年三月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵