安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第00705号
原告：马鞍山悦豪物业管理有限责任公司。
法定代表人：张安清，该公司董事长。
委托代理人：吴苗妙，该公司职工。
被告：钱为光，男。
原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司（以下简称悦豪物业公司）与被告钱为光物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理后，依法由审判员鲁玲岚适用简易程序，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司的委托代理人吴苗妙、被告钱为光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悦豪物业公司诉称：原告受马鞍山市中合房地产开发公司聘请，自2009年9月起即从事马鞍山市花山区东晖花园的物业管理，住宅物业管理费为0.75元／月／平方米，每月最后一日为物业费支付之日，如逾期支付则按照日千分之三支付违约金。原告因东晖花园业主拒不缴纳物业服务费而不得不于2011年7月15日撤出东晖花园终止物业服务。被告自2010年7月1日至2011年7月15日期间未缴纳物业管理费。被告自2010年7月1日至2011年7月15日共拖欠物业服务费共计1295元，至2011年7月15日的违约金为677.18元。故原告具状法院诉请依法判令被告支付物业服务费共计1295元及至2011年7月15日的违约金677.18元，合计1972.18元；并按照3.88元每日计算违约金至被告实际给付之日止。
悦豪物业公司针对其诉讼请求，向本院提供证据并说明如下：
1、原告的营业执照、企业代码证、资质证书、法定代表人身份证明书各1份（复印件），证明原告的诉讼主体身份；
2、《前期物业管理服务合同》及报告、证明、通知、函、业主委员会公告、告业主书、公示各1份（复印件），证明原告受马鞍山市中合房地产开发公司聘请，自2009年9月起从事马鞍山市花山区东晖花园物业服务，双方约定高层物业管理服务费每月0.75元／月／平方米，如逾期支付则按照日千分之三支付违约金。
钱为光辩称，被告入住东晖花园的时候是锦润物业，并且被告一直是交纳物业费的，至于原告是何时入住的，被告不清楚。对于原告提出的物业费的金额是不正确的，被告只和锦润物业签过合同，没有和原告签过合同，所以被告也不知道原告的违约金是怎么计算的。
钱为光针对其辩称向本院递交以下证据并说明如下：
1、收据1份、证明1份；证明物业费被告的物业费标准是按0.65／平方米／月收取的；
2、商品房买卖合同（复印件01份，证明被告的房屋面积是136.49平方米；
3、证明1份，证明被告所住楼栋卫生情况以及安全隐患状况。
钱为光对悦豪物业公司提交的证据无异议。
悦豪物业公司对钱为光提交证据的质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性有异议，并说明该证明内容连署名日期都没有。
本院认证意见：悦豪物业公司提交的证据经庭审查证属实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。钱为光提交的证据亦具有真实性、合法性，本院依法予以认定。
经审理查明：钱为光是东晖花园的业主，该房屋底层建筑面积136.49平方米。钱为光入住东晖花园时，马鞍山市中合房地产开发公司与马鞍山市锦润物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定钱为光的物业收费标准为0.65元／月／平方米。2007年4月17日，马鞍山市中合房地产开发公司为钱为光出具证明，记载了其物业费从2010年7月1日起收取。2009年9月1日悦豪物业公司与马鞍山市中合房地产开发公司签订一份《前期物业管理服务合同》。该合同约定：由悦豪物业公司对东晖花园一期提供前期物业管理服务，即对物业共用部位、共用设施设备、绿化、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的物业服务费按0.75元／月／平方米的标准收取，业主按其拥有的物业建筑面积按年或季交纳物业服务费。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰的标准向悦豪物业公司支付违约金。双方合同订立后，由悦豪物业公司对马鞍山市花山区东晖花园小区提供物业服务，服务期限自2009年9月1日起至2011年3月1日。悦豪物业公司一直服务到2011年7月15日，因经营亏损及东晖花园业主委员会成立后未明确是否续聘该公司从事物业服务等原因退出东晖花园。钱为光自2010年7月1日起至2011年7月15日未交纳物业服务费，经悦豪物业公司催收未果，以致成讼。
另查明，悦豪物业公司在东晖花园提供物业服务过程中对相关场地维修、养护、管理以及在维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面存在一定的瑕疵。
本院认为：悦豪物业公司与马鞍山市中合房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同对悦豪物业公司与钱为光具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。悦豪物业公司对东晖花园小区提供物业服务至2011年7月15日，钱为光作为东晖花园的业主，应按合同约定交纳物业服务费，但因钱为光在悦豪物业公司提供服务前，向锦润物业公司实际缴纳物业费的标准是0.65元／平方米／月，悦豪物业公司接手后，提高了收费标准，但未告知钱为光，从有利于业主出发，悦豪物业公司收取的物业费标准应当参照马鞍山市锦润物业管理有限公司的收费标准。钱为光自2010年7月1日至2011年7月15日期间没有交纳物业服务费，违反了合同中关于业主应按时交纳物业服务费的约定，故悦豪物业公司要求钱为光支付该期间的物业服务费符合合同约定，应当予以支持。但鉴于悦豪物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，因此，应适当降低其物业服务费标准，其收费标准以0.52元／平方米／月为宜。钱为光未按约定缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定应支付违约金。但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为一年期贷款利率上浮30%，即7.8%／年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告钱为光于本判决生效之日起十日内给付原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司物业服务费887元（自2010年7月1日至2011年7月15日止）及违约金124元（自2011年7月16日按7.8%／年计算至判决确定之日止），合计1011元；
二、驳回原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告钱为光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 鲁玲岚
二〇一三年四月十七日
书记员 崔 韦
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。