浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0424民初903号
原告：海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道海安星港城***号。统一社会信用代码：91330424563320403G。
代表人：顾建兴，该分公司总经理。
委托代理人：沈谷臣、柯盛华（实习），浙江潮乡律师事务所律师。
被告：赵灵华，男，1968年11月13日出生，汉族，住海盐县。
原告海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司（以下简称“物业公司”）为与被告赵灵华物业服务合同纠纷一案，于2017年2月15日向本院起诉，诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的2016年度物业费4013元及逾期缴费滞纳金1203.90元（约定滞纳金为逾期之日起按每天3‰收取，原告酌情按拖欠物业费总额的30%计算），以上共计5216.90元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。本院于同日受理后，依法由代理审判员李亚平独任审理，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈谷臣及被告赵灵华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理，本院认定事实如下：2012年7月1日，被告赵灵华与妻子黄小芳共同与海盐恒大房产有限公司（以下简称“房产公司”）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定房产公司将海盐县武原街道环城南路北、曲秀路西上城春天里小区第8幢1单元203号房（高层住宅楼，建筑面积约185.68平方米左右）卖与被告方，并约定前期物业由房产公司选聘的原告公司进行管理（前期物业服务期限按原告公司与房产公司约定为2012年6月18日起至2017年12月31日止）。同日，被告与原告公司总公司签订《上城春天里前期物业服务合同》一份，约定由原告公司对上述小区进行前期物业管理服务，管理服务内容包括对维护管理房屋共用部位、维护管理共用设施设备及运行、小区环境卫生、安全防范、交通秩序、房屋装饰装修、消防管理、公共绿化等。合同并约定被告方在领取房屋钥匙时一次性交清第一年的物业服务费用，其余缴纳物业服务费时间为每年度的首月的15日之前，高层住宅按实测建筑面积2.08元/平方米/月计算物业管理服务费，建筑单位已交付使用但是被告方尚未居住的，第一年物业服务费按70%收取，第二年按100%收取。合同第八条约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴，并从逾期之日起按每天千分之三加收滞纳金。
2014年12月底，房产公司向被告方交付了上述房屋。后，被告方向原告公司缴纳了2015年物业管理服务费用。2016年起，被告至今尚未向原告公司缴纳2016年度的物业管理服务费。
2016年5月17日，原告公司向海盐县物价局申报一级服务等级及申报上城春天里高层住宅前期物业服务标准为1.8元每月每平方米，并已获海盐县物价局审核通过。
2017年1月，原告公司委托浙江潮乡律师事务所向被告发送催缴2016年度物业费4013元的律师函。
本案审理中，被告答辩称原告公司未完全依照合同约定履行物业管理服务义务，其服务质量未达一级服务标准，故其不同意按原告诉请承担全部物业管理服务费，且被告认为原告无权收取滞纳金且原告诉请的滞纳金标准过高。被告陈述：1、原告公司对被告所欠物业服务收费数额应在业主委员会确认并由业主委员会督促缴纳后再行诉讼；2、被告在未装修和入住前，楼上业主在未征得被告同意下进入被告家里，被告发现新家多处地方下水管、污水管被改道，多处天花板被打孔装管道，造成严重安全隐患、渗水风险，也妨碍被告装修。被告在多次向物业公司反映后，物业公司未积极采取措施及时协调处理，对于业主反映的问题也基本不记录，推脱监管责任，还伪造处理结果。物业公司的失职给被告造成很大的经济损失和精神伤害。物业公司不履行职责并报告不法行为义务、无视业主的合理合法要求，违反了物业服务合同的相关约定。被告要求物业公司恢复被告新家原状或修复受损的楼板，并与楼上业主共同承担被告的经济损失；3、原告公司请求的物业管理服务费收费标准过高，其采用一级基准价格，并上浮20%，这样的收费与其服务是不匹配的。因被告购买的房屋属于高层住宅的底层，且建筑面积大，但电梯使用率低，与其余高层房屋业主享受同样的物业管理、按同样标准缴纳物业管理服务费，是不公平不合理的，恳请法院明确要求原告公司根据被告实际情况与被告协商确定物业费用；4、被告属于正当理由不交纳物业管理服务费，被告拥有先履行抗辩权，在原告方纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业管理服务费及滞纳金。
对于被告的上述答辩意见，原告公司回应，根据被告的陈述可以证明被告的损失是由其楼上业主造成。原告公司在接收到被告的投诉后，原告方工作人员也予以了记录，并对其相关意见与楼上业主进行了协调，但由于被告方要求赔偿过高，迟迟没能达成和解。因此，原告方已经按照合同履行了相关义务。
本院认为：物业服务合同纠纷是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。《海盐县物业服务收费管理实施办法》第三条规定：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。该办法第五条规定：物业服务费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。本院认为，原告确实为被告在内的上城春天里小区业主提供了物业服务，故原告理应收取与其服务相适应的物业费。但原告申请并服务的物业服务等级是一级，参照一级物业服务的标准，物业公司在对小区业主装饰装修过程中应当承担更高标准的监管责任，并应完善相应的巡查制度，对于业主的合理要求应及时回应和采取妥善措施，积极协调业主之间相邻纠纷，维护业主的正当权益。被告在自己房屋尚未入住装修前发现房屋有被改动的情况，客观上对被告后期的装修和入住带来不便和损失，被告先后也多次向原告公司反映情况，虽然原告公司并非直接的侵权者，但原告在业主装修房屋的监管上有较大瑕疵。原告在庭审中亦没有提供相应的证据足以证明其履行了相应的职责。因此，对于原告请求被告支付的2016年度的物业管理服务费，本院酌定按80%收取为宜。因原告方在物业服务中存在较大瑕疵，被告相关的意见本院予以采纳，故对于原告公司请求的滞纳金本院不予支持。希望原告公司在之后的物业服务中能不断改善服务质量、提高服务水平。另，对于被告方认为应由原告赔偿经济损失的意见，由于被告的损失涉及被告楼上业主，故被告可另案处理。
据此，本院对于原告请求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费，根据物业服务合同相关约定及相关文件的规定以及本院的以上认定，经本院计算，为3209元（1.80元/平方米/月×12个月×185.68平方米×80%）。对于原告公司的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告赵灵华于本判决生效之日起十日内支付原告海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司2016年度物业管理服务费3209元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告负担10元，被告负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，被告必须履行。被告拒绝履行的，原告可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。
代理审判员 李亚平
二〇一七年五月四日
书 记 员 褚莉萍
（附页）