中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1099号
上诉人（原审原告）尹广芝，女，1955年9月17日出生。
委托代理人赵春儒，内蒙古恒伟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）HUSUFEN（中文名胡素芬，曾用名胡泊），女，1963年2月24日出生。
委托代理人肖京文，北京市海淀区海淀园法律服务所法律服务工作者。
上诉人尹广芝、HUSUFEN（中文名胡素芬）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人尹广芝及其委托代理人赵春儒、上诉人HUSUFEN（中文名胡素芬）及其委托代理人肖京文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹广芝在一审法院诉称：我于2007年开始一直在胡素芬出租的北京市海淀区宿舍楼（以下简称宿舍楼）租住。2012年双方续签了合同，我依约支付了租金及押金。2013年4月20日，胡素芬忽然召开承租人会议，以其此前与我签订的合同是假合同、无效合同为由，对我租赁房屋涨价，每套房屋每月租金涨1000元，对不同意涨价者，限令3日内搬出。我不得不于4月22日向胡素芬交房，房屋内购置物品低价处理，同时向承租我房屋的人赔偿了违约金。胡素芬单方解除合同的行为构成违约，现我诉至法院，请求判令：1.胡素芬退还我房屋押金2600元、剩余租金5320元、预缴电费156.74元、电卡押金100元，并从2013年4月23日起至判决给付之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.赔偿我直接损失5223元；3.赔偿我向承租人支付的违约金2400元，并从2013年4月23日起支付按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.赔偿我可得利益损失2万元。
胡素芬在一审法院辩称：合同中明确约定只有本人签字盖章才生效，我不认可尹广芝提供的合同，也从未收取过尹广芝的房租及押金。双方系事实上的租赁关系，尹广芝不享有房屋租赁协议的相关权益。尹广芝将房屋转租，系违法行为，也未经我认可，其向我主张转租产生的损失没有法律依据。综上不同意尹广芝所有诉讼请求。
一审法院经审理查明：尹广芝自2007年开始自胡素芬处承租宿舍楼中数套房屋。2009年8月1日，尹广芝租赁了宿舍楼中3单元501号房屋，并支付了房屋押金2600元，于2009年11月26日支付了该房屋电卡押金100元。2012年12月5日，胡素芬（甲方）以曾用名胡泊与尹广芝（乙方）续签房屋租赁协议，约定：甲方将宿舍楼3单元501号租给乙方使用；租期2年，自2012年12月20日至2014年12月19日止；租金每月2800元，6个月支付一次，支付方式为上付，卫生费每月100元；该房屋仅做居住使用；该房屋不得转租，如若转租必须有甲方书面同意书，否则视为违规，乙方须向甲方赔偿每日100元的经济损失；下次租金直接打入甲方民生银行卡上，不得以现金交付，否则收取所交租金额5％的代交银行手续费，乙方需凭银行的凭条向甲方换取收据，银行凭条丢失按未交租金处理，卡主姓名孟虎弟，民生银行卡号×××。尹广芝在乙方签字处签名，甲方签字盖章处及合同三页骑缝盖有椭圆形”湖泊”印章。该合同签名盖章处下方印有：”正式知会函租户尹广芝我正式通知您，今后有我出具的签约合同、任何文件、收据，都必须有我的签字和名章，两者缺一不可，否则一律视为无效文件。胡泊”，并另盖有”湖泊”印章，租户签收回执栏为空白。2012年12月18日，尹广芝支付了2012年12月20日至2013年6月19日的租金16800元、卫生费600元。2013年4月20日，胡素芬召开宿舍楼承租人会议，要求承租人按新的租金标准签订协议，要求不继续租的人于3日内腾退房屋。2013年4月23日，尹广芝将房屋腾空并交还给韩晓斌、胡小东、杜冬，该三人为尹广芝出具了验收单，胡素芬认可该三人为验收人。
审理中，尹广芝主张其在电卡内有剩余数额未用完，主张提前腾房导致其物品损失及可得利益损失，未提供有效证据；主张因提前腾房，其赔偿了次承租人违约金2400元，提供了其与次承租人签订出租协议及次承租人出具的收条；主张”湖波”印章为胡素芬一直所用，提供了双方2010年4月20日签订的房屋租赁合同、2010年8月29日证明、2010年12月12日租金收据、2012年1月28日证明，其上均盖有椭圆形”湖波”印章，胡素芬认可该章为其所有。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、收据、验收单、证明、录音光盘及文字资料、出租协议、收条等证据材料在案佐证。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。尹广芝与胡素芬签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。胡素芬主张该协议仅盖有”湖波”章，没有其签名，因此无效，但首先，其认可该章系其所有；其次，尹广芝自2007年开始承租胡素芬的房屋，胡素芬签订租赁协议及出具的证明上均使用该章，法院对该章的效力予以确认；最后，胡素芬该项主张依据的是租赁协议签名栏之后正式知会函部分，但该部分回执栏处并无尹广芝签字，故胡素芬以此主张合同无效，法院不予支持。胡素芬单方要求变更房租价格，否则要求尹广芝腾退房屋，导致双方合同解除，构成违约，其应当退还尹广芝押金、未使用部分房租并赔偿尹广芝损失。现尹广芝已将房屋腾空交还给胡素芬，其要求胡素芬退还房屋押金、电卡押金，有事实及法律依据，法院予以支持；主张因提前腾房，其赔偿了次承租人违约金2400元，提供了其与次承租人签订出租协议及次承租人出具的收条，法院予以支持；主张其在电卡内有剩余数额未用完，主张提前腾房导致其物品损失和可得利益损失，未提供有效证据，法院不予支持。胡素芬主张其未同意尹广芝转租，不应赔偿次承租人违约金损失，但其同时向尹广芝出租数套房屋，如均由尹广芝居住不符合常理，故对其该项抗辩理由，法院不予支持。尹广芝要求胡素芬支付应退还或赔偿款项的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、HUSUFEN（中文名胡素芬）于判决生效后七日内退还尹广芝房屋押金二千六百元、电卡押金一百元、房租五千三百二十元；二、HUSUFEN（中文名胡素芬）于判决生效后七日内赔偿尹广芝支付给次承租人的违约金二千四百元；三、驳回尹广芝的其他诉讼请求。如果HUSUFEN（中文名胡素芬）未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
尹广芝、HUSUFEN（中文名胡素芬）不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判。尹广芝上诉要求改判支持起诉状第四项可得利益损失，诉讼费由胡素芬负担。尹广芝的上诉理由是：一审法院已经认定对方存在违约行为，那么可预见的可得利益损失应当赔偿，该损失与违约行为之间有直接因果关系；一审诉讼费分担不合理
对此，HUSUFEN（中文名胡素芬）答辩称，不同意对方的上诉请求，可得利益没有依据。
HUSUFEN（中文名胡素芬）上诉要求撤销原判，依法改判驳回对方的诉求或发回重审，诉讼费由尹广芝负担。HUSUFEN（中文名胡素芬）的上诉理由是：房屋租赁协议是虚假的，没有对方的签名，我方从未收取租金和押金，一审法院认定事实不清；尹广芝诉求赔偿，属于无理要求，所谓违约责任和违约金没有依据；尹广芝擅自转租、群租牟利，给我方的出租管理造成巨大影响。
对此，尹广芝答辩称，不同意对方的诉求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案中，胡素芬主张该协议仅盖有”湖波”章，没有其签名，因此无效，但其认可该章系其所有；另外，尹广芝自2007年开始承租胡素芬的房屋，胡素芬签订租赁协议及出具的证明上均使用该章，对该章代表胡素芬的效力应当予以确认。双方存在租赁合同关系。胡素芬根据正式知会函部分主张合同无效，但该部分回执栏处并无尹广芝签字，故其主张合同无效的诉求不予支持。
尹广芝与胡素芬签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。现因胡素芬单方要求变更房租价格，否则要求尹广芝腾退房屋，导致双方合同解除，构成违约，应承担违约责任。胡素芬应当退还尹广芝押金、未使用部分房租并赔偿尹广芝损失。因提前腾房，尹广芝赔偿了次承租人违约金，属于违约造成的损失，胡素芬应予赔偿。尹广芝主张可得利益损失，缺乏充足的证据证明损失的存在，不予支持。
胡素芬主张其未同意尹广芝转租，但胡素芬同时向尹广芝出租数套房屋，根据常理可以推知不可能均由尹广芝居住故对其该上诉理由，不予支持。一审法院对诉费分担并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尹广芝、HUSUFEN（中文名胡素芬）的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百八十七元，由尹广芝负担四百八十七元（已交纳）；由HUSUFEN（中文名胡素芬）负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千三百七十四元，由尹广芝、HUSUFEN（中文名胡素芬）各负担六百八十七元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年七月十八日
书 记 员 杜 莹