陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民二终字第00101号
上诉人（原审被告）王殿富（又名王四），男，1968年12月9日出生，汉族。
委托代理人张海燕，陕西嘉岭律师事务所师。
委托代理人郭延平，陕西嘉岭律师事务所师。
被上诉人（原审原告）燕延兵，男，1976年3月15日出生，汉族。
委托代理人鲁静国，陕西尚德律师事务所律师。
上诉人王殿富因与被上诉人燕延兵确认合同效力纠纷一案，不服陕西省安塞县人民法院（2013）塞民初字第00376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王殿富及其委托代理人张海燕，被上诉人燕延兵及其委托代理人鲁静国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定的事实：2008年12月8日（农历），被告将位于徐家沟村的三孔石窑转让给原告和鲍飞飞，在被告家中签订房屋转让协议时，作为房权人和宅基地使用权人的刘小丽在现场并未明确提出反对意见，于是买卖双方、中间人和参加人均在协议上签名并捺印，但刘小丽未在协议上签名。后鲍飞飞又将其自己的份额转让给原告，原告退还鲍飞飞5万元。原告依约支付房款15万元，被告交付房屋供原告居住至今，因其它原因双方未办理房产变更登记。另查明，户主刘小丽为徐家沟村常住户，登记日期为2005年10月31日，被告王殿富因久居也为徐家沟村常住户（与户主关系注明为配偶），登记日期为2007年3月30日。被告王殿富和刘小丽于2013年3月18日在安塞县民政局婚姻登记处办理结婚登记手续。原告燕延兵因久居为安塞县沿河湾镇云坪村常住户。再查明，原告占有房屋后，在原来三孔窑洞的基础上又修建了五孔窑洞。
一审判决认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告签订协议时均为完全民事行为能力人，同时，被告和刘小丽长期以夫妻名义共同生活，他人有理由相信被告有处分权，刘小丽作为房屋所有权人和宅基地使用权人在现场并未明确提出反对意见。在协议签订后，原告依约支付了价款，被告亦交付房屋供原告居住使用，应视为刘小丽追认了被告的无权处分行为，因此，该协议为双方当事人真实意思表示。被告辩称，协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，《物权法》第一百五十三条、第一百五十五条明确规定宅基地使用权可以转让，《土地管理法》第六十二条规定农村村民可以出租、出卖住房，但不得再申请宅基地，这并非对宅基地使用权转让的禁止，至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使处分权利时，受让人如为本集体经济组织外的农村村民，应当妥善处理，不应全部认定为无效。另外法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。本案中，从维护房屋的现状看，受让人原告为农村村民，在占有房屋后又扩建了五孔窑洞并居住至今，另外，从民法的诚实信用原则考虑，为防止出卖人因城市开发导致的土地升值或因拆迁补偿价格和实际卖价差异较大而以农村宅基地违反法律为由而主张合同无效，故对被告的辩解理由不予采纳。综上所述，应当确认燕延兵与王殿富签订的买卖合同有效较为适宜。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、第一百五十五条，«中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条，«中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：原告燕延兵和被告王殿富签订的房屋买卖协议合法有效。案件受理费3300元，由被告王殿富承担
上诉人王殿富上诉称：1、原审法院部分事实认定不清。上诉人对该处房屋并不具有处分权。上诉人与被上诉人签订该房屋买卖协议时，其和刘小丽并没有办理结婚登记手续，当时并不是合法的夫妻关系。上诉人与被上诉人对该处房产的处分，并没有取得房产权人和宅基地使用权人刘小丽的同意，上诉人对该处房产的处分行为属于无权处分行为，应为无效。2、原审法院适用法律错误。原审法院认为农村居民转让房屋使用权法律法规并无禁止性的规定，但一审法院忽略了农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，因此农村房屋买卖协议损害了集体经济组织的权益，法律法规明确禁止该行为，其买卖协议的效力应当认定为无效。根据我国《土地法》规定，农村宅基地的所有权归集体，宅基地属于集体所有；农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，农村集体组织以外的人员不能取得集体组织宅基地的使用权；农村宅基地使用权具有有限性，宅基地只能由宅基地使用权人居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。故上诉请求：1、撤销安塞县人民法院（2013）塞民初字第00376号民事判决书，改判确认合同无效或者发回重审；2、一二审案件的受理费和其它费用由被上诉人承担。
被上诉人燕延兵当庭答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人对该房屋具有完全的处分权利。上诉人与刘小丽长期以夫妻名义共同生活，并育有一女一子，且均已成年，双方已形成事实婚姻关系。其处分的是夫妻二人的共同财产。即使处分的不是共同财产，被答辩人代理刘小丽处分房产的行为也是有效的。作为房屋所有权人的刘小丽在签订合同的现场，并没有加以阻拦，视为其默认被答辩人的行为。且2008年12月8日签订该合同后，被上诉人及其家人就在该房产处开始居住，并在该宅基地院落内修建了5孔窑洞，居住时间长，修建工程打，刘小丽为何视而不见。故答辩请求：依法驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人陈述、协议、证人证言等证据在卷佐证，这些证据，已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人王殿富、被上诉人燕延兵签订协议时均为完全民事行为能力人，同时，上诉人王殿富和刘小丽长期以夫妻名义共同生活，他人有理由相信上诉人王殿富有处分权，刘小丽作为房屋所有权人和宅基地使用权人在现场并未明确提出反对意见。在协议签订后，被上诉人燕延兵依约支付了价款，上诉人王殿富亦交付房屋供被上诉人燕延兵居住使用，应视为刘小丽追认了上诉人王殿富的无权处分行为，因此，该协议为双方当事人真实意思表示。上诉人王殿富辩称，协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，《物权法》第一百五十三条、第一百五十五条明确规定宅基地使用权可以转让，《土地管理法》第六十二条规定农村村民可以出租、出卖住房，但不得再申请宅基地，这并非对宅基地使用权转让的禁止，至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使处分权利时，受让人如为本集体经济组织外的农村村民，应当妥善处理，不应全部认定为无效。另外法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。本案中，从维护房屋的现状看，受让人燕延兵为农村村民，在占有房屋后又扩建了五孔窑洞并居住至今，另外，从民法的诚实信用原则考虑，为防止出卖人因城市开发导致的土地升值或因拆迁补偿价格和实际卖价差异较大而以农村宅基地违反法律为由而主张合同无效，故对上诉人王殿富的辩解理由不予采纳。综上所述，应当确认燕延兵与王殿富签订的买卖合同有效较为适宜。故上诉人王殿富的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费100元，由上诉人王殿富承担。
本判决为终审判决。
审判长 程晓元
审判员 周俊杰
审判员 牛 菲
二〇一四年五月十二日
书记员 赵 楠