广东省云浮市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）云中法执复字第36号
申请复议人（利害关系人）叶卓芬，男，汉族，1970年3月13日出生，住广东省佛山市。
委托代理人罗桂友，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人林静莉，广东广鑫律师事务所律师助理。
申请执行人（异议人）黄荣新，男，汉族，1963年8月10日出生，住云浮市云城区。
委托代理人冯向亮，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。
被执行人李兴茂，男，汉族，1962年9月22日出生，住云浮市云城区。
被执行人叶庆枝，女，汉族，1965年3月18日出生，住云浮市云城区，是被执行人李兴茂的妻子。
上述两被执行人的委托代理人陈沛桥，男，汉族，1977年3月4日出生，户籍住址：云浮市云城区。
被执行人黄耀燊（又名黄耀新），男，汉族，1962年4月7日出生，住云浮市区。
申请复议人叶卓芬不服云城区人民法院作出的（2015）云城法执异字第1号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年12月2日公开进行了听证。申请复议人的委托代理人罗桂友、申请执行人黄荣新及其委托代理人冯向亮、被执行人李兴茂、叶庆枝的委托代理人陈沛桥均到庭参加听证，被执行人黄耀燊经本院合法传唤，拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
执行法院查明，使用权人为被执行人叶庆枝的座落于云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧的国有土地，面积为2262.5平方米，国有土地使用权证为云府国用（2004）第X号。该宗土地是于2004年7月12日由罗维新的云府国用（2004）第X号证所属的部分土地转让而来。被执行人叶庆枝取得该宗土地的使用权后，在土地上建设厂房（厂房尚未取得权利证书），开办“云浮市云城区国贸石材厂”，随后以该宗土地的使用权及地上建筑物（厂房）作抵押担保，先后多次与中国农业银行云浮分行签订《最高额担保个人借款合同》，向中国农业银行云浮分行抵押借款，最高抵押金额为905万元，并在云浮市国土资源和城乡规划管理局办理了土地他项权抵押登记。其中，2009年6月23日、2010年11月25日、2012年2月10日、2012年7月19日的四次（后于2012年7月10日将前三次变更为一次）借款抵押登记，抵押借款金额共630万元。上述抵押登记至今尚未注销。
第三人叶卓芬提供的书证反映，2011年8月18日，被执行人李兴茂、叶庆枝与第三人叶卓芬签订《租赁协议》，将云府国用（2004）第X号的土地及厂房出租给叶卓芬使用，租赁期为15年，至2026年8月17日止。《租赁协议》约定，年租金60万元，每年支付一次租金。并附两份补充协议，其中一份落款时间为2012年9月26日，另外一份落款时间为2014年4月3日，均约定由叶卓芬以代李兴茂、叶庆枝偿还银行欠款的方式支付租金。其中第二份补充协议注明，双方确认从2013年12月16日起至2014年4月3日止，乙方以代还款的形式共已支付甲方厂房租金3108350.88元，即乙方已提前支付甲方厂房租金至2018年9月份。2014年4月7日，第三人叶卓芬又将该土地及厂房转租给案外人严啟明使用，租赁期为5年。
2013年5月28日，执行法院受理了黄荣新起诉李兴茂、叶庆枝、黄耀燊民间借贷纠纷案。在案件审理过程中，执行法院根据黄荣新的诉讼保全申请，于2013年6月13日作出（2013）云城法民一初字第333
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1号民事裁定，对使用权人为被执行人叶庆枝的位于云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧的云府国用（2004）第X号土地及地上建筑物予以查封。案件在执行过程中，执行法院于2014年4月24日委托评估机构对该土地及地上建筑物进行评估。2014年7月24日，第三人叶卓芬以被执行人李兴茂、叶庆枝已将该土地及厂房出租给其经营为由，向执行法院申请保护其租赁权。2014年9月25日，执行法院作出（2014）云城法执字第71-1号执行裁定，对该土地及地上建筑物予以拍卖，并在随后的司法委托拍卖中，设定了按现状带租约拍卖的附条件。2015年3月9日，申请执行人黄荣新为此向执行法院提出执行异议。
执行法院认为，本案争议的焦点问题，是云府国用（2004）第X号土地及地上建筑物抵押权与租赁权并存时，可否附条件带租赁权拍卖的问题，因而需解决的法律关系问题，是关于同一财产上抵押权与租赁权之间的关系问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本条明确规定了同一财产上抵押权与租赁权的关系。根据本条规定，同一财产上抵押权与租赁权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力：在标的物先租赁后抵押的情形下，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权；在标的物先抵押后租赁的情形下，无论是动产还是不动产抵押，只要登记便产生对抗善意第三人的效力，即已登记的抵押权，当然对抗后成立的租赁权，也就是说，后成立的租赁权不得对抗先设定的抵押权。此外，在《中华人民共和国物权法》实施前，于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2004）16号）亦明确了同一财产上抵押权与租赁权并存时的处理规则。该司法解释第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”发生争议的位于云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧的云府国用（2004）第X号国有土地及地上建筑物，被执行人叶庆枝先后多次将其用作向中国农业银行云浮分行借款的抵押担保物，并在云浮市国土资源和城乡规划管理局办理了土地他项权抵押登记，其中2009年6月23日之后的多次抵押登记至今尚未注销。在该土地设定抵押权之后，被执行人叶庆枝于2011年8月18日又将该宗土地出租给第三人叶卓芬，租赁期为15年。这就出现同一财产上抵押权与租赁权并存的情形。根据上述法律和司法解释的规定，第三人叶卓芬的土地租赁权不得对抗中国农业银行云浮分行的土地抵押权。同时，该土地上的建筑物（厂房）虽然因未取得权利证书而未能办理抵押登记，但根据“房随地走”的处理原则，第三人叶卓芬的厂房租赁权也不得对抗中国农业银行云浮分行的厂房抵押权。因此，执行法院在拍卖云府国用（2004）第X号国有土地及地上建筑物时，应依法将第三人叶卓芬的租赁权除去，不得设定带租约拍卖的附条件。此外，按照第三人叶卓芬提供的《租赁协议》及两份补充协议来看，租赁协议约定是按年支付租金，每年60万元；而补充协议是已提前支付租金至2018年9月份，数额高达几百万元。提前支付几年租金与常理不符。况且，在签订第二份补充协议时，标的物已被执行法院查封，第三人叶卓芬不但没有及时主张租赁权，反而与两被执行人补充协议提前支付以后多年的租金，损害查封权利人的合法权益，其行为不受法律保护。综上，异议人黄荣新请求对权属被执行人叶庆枝位于云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧［云府国用（2004）第0206号］土地及地上建筑物不带租赁权重新拍卖的异议成立，第三人叶卓芬要求法院驳回异议人黄荣新异议的请求，执行法院不予支持。至于第三人叶卓芬提交的《租赁协议》、《企业法人营业执照》等证据材料的真实性、租赁协议的合法性、效力性问题，执行法院不予审查；异议人黄荣新认为要追究相关人员伪造证据、恶意转移财产、逃避债务的刑事责任的，其可向公安机关报案，由公安机关立案侦查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第㈡项的规定，裁定：对设定的被执行人叶庆枝位于云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧［云府国用（2004）第X号］土地及地上建筑物按现状带租约拍卖的附条件，予以撤销。
申请复议人叶卓芬向本院申请复议，请求撤销云城区人民法院（2015）云城法执异字第1号执行裁定书，驳回申请执行人的异议请求。其理由有：一、原审法院在（2014）云城法执异字第1号案中对涉案土地及地上建筑物设定按现状带租约拍卖的附条件的执行行为，合法有效。原审法院已对相关《租赁协议》和《补充协议》进行详尽审查并予以核实。二、原审裁定以租赁关系不得对抗已登记的抵押权为由，撤销设定的涉案土地及地上建筑物设定按现状带租约拍卖的附条件，认定事实不清，适用法律错误，处理不公。原债权人、抵押权人中国农业银行云浮分行对李兴茂的债权金额为本金400万元及利息，而涉案土地及地上建筑物的两次拍卖底价均大大超出农行的债权，即使存在租赁权，也不影响农行担保物权的实现。根据云城区人民法院向农行发出的《查询函》及农行的《复函》可以证实，涉案土地带租拍卖并未影响抵押权人的担保物权的实现，且农行明确同意带租拍卖。而申请执行人仅是一般债权人，对涉案土地没有任何担保物权，无权向原审法院就涉案土地带租拍卖提出任何异议。因此，本案抵押权人对涉案土租赁没有提出执行异议，涉案土地租赁权不存在对抗抵押权的前提，原审法院以租赁关系不得对抗已登记的抵押权为由，撤销设定的涉案土地及地上建筑物设定按现状带租约拍卖的附条件，认定事实不清，适用法律错误，处理不公。三、原审被执行人李兴茂、叶庆枝与复议申请人签订的《租赁协议》和两份《补充协议》，真实有效，应依法得到保护。
申请执行人黄荣新辩称，叶庆枝与叶卓芬是同胞姐弟，关系特殊，他们利用这亲密关系虚构《租赁协议》为无效合同，是伪证。他们明显是想通过伪造证据来恶意转移财产，达到逃避债务的目的，其行为严重损害了申请执行人黄荣新的合法权益，造成申请执行人巨大的财产损失，原审法院以租赁关系不得对抗已登记的抵押权为由，撤销设定的涉案土地及地上建筑物设定按现状带租约拍卖的附条件，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审法院的裁定。
本院查明的事实与执行法院查明的事实相同。
另查明，案件审理期间，执行法院于2015年6月10日向本案涉案标的物的抵押权人中国农业银行股份有限公司云浮分行征询是否同意抵押人李兴茂、叶庆枝出租该抵押物。中国农业银行股份有限公司云浮分行复函称抵押设定在先，对抵押人李兴茂、叶庆枝出租该抵押物不存在异议，并认为于2014年3月31日将该抵押债权的400万元贷款本息债权转让给云浮市睿灏投资有限公司，云浮市睿灏投资有限公司委托中国农业银行股份有限公司云浮分行向叶庆枝进行追收。2015年7月20日，云浮市睿灏投资有限公司出具《同意租赁抵押土地的函》称：同意李兴茂、叶庆枝与叶卓芬签订的《租赁协议》和《补充协议》的约定将该抵押土地租赁给叶卓芬使用。
本院认为，执行法院根据调查和案件证据查实待处置的云浮市云城区X街X村村委国道324线南侧的土地使用权及地上建筑物［土地证号：云府国用（2004）第X号］存在租赁的事实，这是执行标的物上附着的事实形态。执行法院带租约拍卖上述标的物，仅是披露该标的物存在租赁的事实，而不是在该标的物上新设定租赁关系后进行拍卖，换言之，执行法院的拍卖行为不改变拍卖标的物原本存在的财产状态，不改变拍卖标的物原本存在的权利义务关系。因此，执行法院基于财产的现状进行拍卖处置，不违反法律规定。异议人黄荣新请求执行法院不带租赁拍卖上述标的物与事实不符，本院不予支持。异议人黄荣新认为申请复议人叶卓芬与被执行人李兴茂、叶庆枝签订的《租赁协议》属无效合同的主张，因该租赁合同属另一法律关系，其有效与否不属于执行程序审查和认定的范围，故本院不作审查，异议人黄荣新可另循法律途径解决。执行法院以申请复议人叶卓芬的租赁影响该拍卖财产上设定的抵押权实现为由而去除申请复议人叶卓芬的租赁，因该拍卖财产的抵押权人同意被执行人李兴茂、叶庆枝出租该抵押财产，换言之，拍卖财产上的租赁关系与抵押权之间的对抗因此而消灭，而且拍卖财产的抵押权不属于异议人黄荣新享有，其无权以此为由主张申请复议人叶卓芬的租赁关系与抵押权存在对抗或者对实现存在影响，执行法院以异议人黄荣新不享有的权利来去除申请复议人叶卓芬的租赁关系已超出审理范围，属于适用法律错误，本院对执行法院上述裁判意见予以纠正。综上，异议人黄荣新的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；申请复议人叶卓芬的复议请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销云城区人民法院作出的（2015）云城法执异字第1号执行裁定。
二、驳回异议人黄荣新的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 梁润棠
审 判 员 王其彬
代理审判员 曾勇辉
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘小枚