湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第165号
原告覃辉。
委托代理人包亚琼，女，湖南锦绣律师事务所律师。
被告湘西自治州金土房地产开发有限公司。
法定代表人罗永珍，该公司董事长。
原告覃辉诉被告湘西自治州金土房地产开发有限公司（以下简称“金土房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年4月3日受理后，依法由审判员付颖担任审判长，与代理审判员田安华、人民陪审员向明钧组成合议庭，书记员石瑶担任记录，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告覃辉的委托代理人包亚琼到庭参加了诉讼，被告金土房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告覃辉诉称：原告与被告金土房地产公司于2006年4月17日签订《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》，向被告购买D栋302号房屋。原告依合同约定给付了按揭房款65669元人民币及5000元契税，但被告没有按合同约定为原告办理银行按揭付款手续，同时以各种理由拖延办理房地产过户登记。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1、确认原告与被告签订的《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》合法有效；2、责令被告履行《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》，及时为原告办理房地产产权过户登记；3、责令被告支付原告违约金，违约金以原告已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告为原告办理房地产产权过户登记之日止。
原告覃辉为支持其诉讼主张，向本院提交了以下三份证据材料：
1、花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书，拟证明原告向被告购买被告开发建设的花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋302号商品房；
2、收款收据，拟证明原告已按合同约定交纳了65669元购房款和5000元契税；
3、花垣县房地产管理局出具的证明，拟证明原告向被告购买的上述D栋302号商品房，经房产局测绘后，为花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋3楼303号房屋；拟证明被告已将上述房屋抵押给花垣县农村信用合作联社，被告构成违约行为。
被告金土房地产公司未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
经审查，原告覃辉提交的上述3份证据材料，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
为查明案件事实，本院从花垣县房地产管理局调取了以下证据材料：
1、花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证存根；
2、金土房地产公司于2009年8月28日向花垣县房地产管理局出具的要求将边贸市场新蓉园C栋303、404、502、602、701、702、113、114号住房及门面房的房产证办理到公司法定代表人罗永珍名下的声明；
3、花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋3楼303号房屋产权登记情况。
本院调取的上述证据材料，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
依据上述有效证据以及当事人陈述，本院认定以下案件事实：
2006年4月17日，原告覃辉（乙方）与被告金土房地产公司（甲方）签订了一份《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》，合同书主要约定：1、乙方向甲方购买D栋302号房屋，总价款130669元；2、项目提供5-10年的银行按揭，签订合同时首付总房款65669元，余款65000元办理银行按揭；3、房屋2007年5月18日竣工，竣工后15日内交付给乙方，并由甲方统一向房产管理部门申请办理相关房产手续；4、乙方不得要求退房，如特殊情况要求退房，甲方收取房屋总额的10%作为违约金；乙方未按期交纳购房款，15天以内按月息2%计收违约金，超过15天未交款，视为乙方放弃订购权，乙方预交的定金作为违约金不再退还。此外，合同书对建筑面积、差异处理、交付使用条件、装饰、设备标准、其他违约责任等主要事项进行了约定。
覃辉向金土房地产公司交纳了房款65669元、契税5000元。
经花垣县房地产管理局测绘，双方约定购买的花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋302号房屋，实为花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋3楼303号房屋。
花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋商品房系被告金土房地产公司开发，金土房地产公司与覃辉签订订购合同书之前，已取得建设工程规划许可证、施工许可证。金土房地产公司于2009年5月15日取得商品房预售许可证。
花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋商品房预售许可证显示，该工程于2008年5月竣工。竣工后金土房地产公司将房屋交付给覃辉，但双方没有办理正式的房屋交接手续，覃辉将房屋装修后，租赁给他人使用至今。
金土房地产公司未为覃辉办理C栋303号房屋的产权登记，而是将上述房屋的产权办理到了该公司法定代表人罗永珍名下。2009年7月，金土房地产公司将C栋303号房屋与其他房屋办理了联合抵押，抵押权人为花垣县农村信用合作联社，抵押权利价值为1000000元，抵押权证号为花房权证花镇字第5090001**号。
本院认为，被告金土房地产公司开发花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋商品房项目，已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，可以对外销售。金土房地产公司将C栋303号房屋销售给覃辉，双方签订的《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》对商品房基本情况、销售方式、价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等内容进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金土房地产公司依照合同约定收受了覃辉首期购房款65669元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该订购合同书可依法认定为商品房买卖合同。合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本院对覃辉请求确认《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》合法、有效的诉讼请求予以支持。
依法成立的合同受法律保护，具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告覃辉尚欠65000元房款未按约定办理银行按揭手续，被告金土房地产公司也未按约定为覃辉办理房屋过户手续；金土房地产公司作为房地产开发企业，亦有义务协助覃辉办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。现覃辉要求继续履行合同，尽管合同标的物已经抵押给第三人，但标的物所有权仍处于金土房地产公司控制之下，只要金土房地产公司积极采取措施，将合同标的物即花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋3楼303号房屋的所有权恢复圆满状态，本案合同仍有继续履行的可能，合同目的仍可实现。故双方当事人应继续全面履行合同，覃辉可要求金土房地产公司为其办理房屋产权过户登记，金土房地产公司可要求覃辉按合同约定支付剩余房款。本院对覃辉要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。
双方合同书约定工程竣工后十五日内由金土房地产公司办理好交付使用手续后将房屋交付覃辉，并由金土房地产公司统一负责向房产管理部门申请办理房产手续，现金土房地产公司仍未为覃辉办理房产过户手续，应承担违约责任。故覃辉主张金土房地产公司支付违约金于法有据，应予支持。违约金以覃辉已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，应从合同约定办证期限届满次日起，计算至房地产产权过户登记之日止。经庭审查明，该工程于2008年5月竣工，但具体哪一日竣工依现有证据无法查清，结合当事人上述约定，本院确定金土房地产公司向房产管理部门申请办理房产手续届满期限为2008年6月15日。覃辉称该工程2007年9月交付使用，没有提供证据证明，本院对其主张不予认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条条、第二条、第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告覃辉与被告湘西自治州金土房地产开发有限公司于2006年4月17日签订的《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》合法有效；
二、被告湘西自治州金土房地产开发有限公司继续履行其与原告覃辉于2006年4月17日签订的《花垣县边贸市场新蓉园商业中心D栋商品房订购合同书》，并于本判决生效后四十五内提供必要证明文件，向主管部门申请为原告覃辉办妥花垣县边贸市场新蓉园商业中心C栋3楼303号房屋的过户手续；
三、被告湘西自治州金土房地产开发有限公司于本判决后生效后十日内支付原告覃辉违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以65669元为计息基数，自2008年6月16日起计算至产权过户登记办毕之日止。
案件受理费3500元，由被告湘西自治州金土房地产开发有限公司负担。原告覃辉已向本院预交1500元，不予退回，由湘西自治州金土房地产开发有限公司执行本判决时直接向其支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 付 颖
代理审判员 田安华
人民陪审员 向明钧
二〇一四年六月十八日
书 记 员 石 瑶
附：本判决书所适用的法律条文及相关规定
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。