浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）浙民申字第348号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：乐清市新世纪大酒店。
法定代表人：叶仁杰。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：乐清市鸿翔发展有限公司。
法定代表人：元素松。
委托代理人：何延法。
委托代理人：何旸。
再审申请人乐清市新世纪大酒店（以下简称新世纪大酒店）因与被申请人乐清市鸿翔发展有限公司（以下简称鸿翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1506号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
新世纪大酒店申请再审称：（一）原审认定事实错误。鸿翔公司无权要求新世纪大酒店支付承租邮政大厦的全部租金，也无权要求新世纪大酒店搬离邮政大厦。鸿翔公司一审中提交的证据证明自2011年1月起邮政大厦主楼资产注资给乐清邮政储蓄银行，鸿翔公司致函告知新世纪大酒店邮政大厦主楼租金支付的具体方式，自2011年1月起，新世纪大酒店承租的邮政大厦主楼所有权已经转给乐清邮政储蓄银行，鸿翔公司也明确要求房屋租赁事宜以及租金的支付应当与乐清邮政储蓄银行进行协商。乐清邮政储蓄银行未就新的租期和租金向新世纪大酒店提出意见，也没有与新世纪大酒店签订新的租赁合同，更没有提出终止租赁关系。故新世纪大酒店与乐清邮政储蓄银行之间形成不定期租赁合同关系。（二）原审判决新世纪大酒店应支付的租金计算存在错误。邮政大厦主楼所有权自2011年1月起转移给乐清邮政储蓄银行，则该部分的房屋租金应当由乐清邮政储蓄银行收取，鸿翔公司对该事实亦予以认可。双方签订的2010年6月1日至2011年5月31日这一期租赁合同，新世纪大酒店支付给鸿翔公司的租金应当为7个月共计315万元，而剩余的225万元应当支付给乐清邮政储蓄银行。而新世纪大酒店已经支付了460万元，鸿翔公司还应当退还145万元。乐清邮政储蓄银行至今未对鸿翔公司主张的2012年1月后的租金归乐清邮政储蓄银行的行为予以追认。自2011年1月起，邮政大厦主楼租金应由乐清邮政储蓄银行收取。原审判决租金计算至2012年5月31日共计620万元亦属错误。（三）鸿翔公司主张违约金无依据，违约金计算标准亦无依据。新世纪大酒店没有违约事实，鸿翔公司主张违约金无依据。因新世纪大酒店实际支付给鸿翔公司的租金460万元，远远超过应交纳的租金数额，鸿翔公司应当予以退还。至于新世纪大酒店应向乐清邮政储蓄银行交纳的该部分租金，不是本案的审理范围。即使新世纪大酒店违约成立，根据合同约定，鸿翔公司也应书面通知新世纪大酒店。双方签订的补充协议中重新约定违约金按每日万分之六计算，因此，鸿翔公司在一审庭审中自愿放弃以每日千分之五标准而改为月利2%计算，缺乏依据。（四）不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。鸿翔公司从未以书面形式通知新世纪大酒店。（五）原审支持鸿翔公司的主张，应当依照双方签订的租赁协议中的约定，对新世纪大酒店投入的有关财产进行评估处理后，才能解除合同。新世纪大酒店依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项的规定申请再审。
鸿翔公司提交意见称：（一）新世纪大酒店曲解了乐邮公司（2008）第1号函件、乐邮公司（2011）1号、乐邮公司（2012）1号函件的意思。上述函件意在告之并提醒新世纪公司：乐清邮政大厦已纳入中国邮政集团公司盘活的资产，提醒新世纪大酒店作为承租人的优先购买权，提醒资产注资工作正在进行中，要求新世纪大酒店在此期间不得对房屋进行装修或转包，以及应缴纳拖欠的租金。而新世纪大酒店错误理解成邮政大厦所有权已经转让给乐清邮政储蓄银行，房屋租赁事宜应与乐清邮政储蓄银行协商。事实上邮政大厦所有权没有变更，“与新业主方协商房屋租赁有关事宜”是在“注资工作完成后”，并非原租赁协议未了事项也需和新业主方协商。新世纪大酒店在2011年4月开始拖欠租金至今，在房屋权属尚未变更的前提下，租赁事宜及支付拖欠的租金等问题仍应由原产权人或受委托人受理。（二）邮政大厦主楼资产的产权证明写明目前产权所有人仍然是乐清市邮政局，新世纪大酒店认为产权已归乐清邮政储蓄银行所有不事实。本案不适用买卖不破租赁的原则，该原则是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案最后一次续签的合同租期是2010年6月1日至2011年5月31日，新世纪在合同已到期的情况下继续使用至今，而且鸿翔公司要求搬迁的理由是新世纪大酒店严重违约并且拖欠租金高达710万元。（三）新世纪大酒店认为乐清邮政储蓄银行是房屋所有权人，但时至今日，产权并未变更，乐清邮政储蓄银行无权收取租金。（四）双方在《邮政大厦租赁合同》中约定，新世纪大酒店如违反本合同第9.06条未付租金，应支付每日5‰的违约金，因超过人民银行同期贷款基准利率的四倍，故鸿翔公司自行调低，要求以月利2%支付，一审判决日万分之六相当于月利1.8%，比2%还要低。（五）合同并无约定须对新世纪大酒店投入的有关财产进行评估处理后才能解除合同。《城市房屋租赁管理办法》和《浙江省房屋租赁管理条例》均明确规定，拖欠租金超过六个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋所有权。新世纪大酒店的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：关于主体问题。乐成镇宁康东路150号邮政大厦的房屋所有权人系乐清市邮政局。乐清市邮政局自1999年3月1日以来即委托鸿翔公司全权办理签订邮政大厦租赁合同事宜，后又于2012年8月17日继续授权鸿翔公司办理向新世纪大酒店收回租赁房屋并处理相关诉讼事宜。至今邮政大厦所有权人尚未变更。2012年5月19日鸿翔公司发给新世纪大酒店的乐邮公司（2008）01号《关于邮政大厦转让的告知函》、乐邮公司（2011）01号《关于邮政大厦资产注资给邮政银行的有关事宜函》、乐邮公司（2012）01号《关于邮政大厦资产注资给乐清邮政储蓄银行后有关事宜意见的函》虽然载明邮政大厦主楼资产自2011年1月起注资给乐清邮政储蓄银行，但不能证明邮政大厦主楼事实上发生了权属变更。鸿翔公司作为乐清市邮政局受委托方有权处理与租赁合同相关的事项，包括收取相应租金及要求腾退房屋等。新世纪大酒店主张鸿翔公司无权收取全部租金及腾退房屋依据不足。
关于租金计算问题。2010年5月25日双方签订《补充协议书》，约定延长租期一年，租赁期为2010年6月1日至2011年5月31日。新世纪大酒店已付该期租金460万元，尚欠80万租金。在2011年6月1日以后双方则形成不定期租赁合同关系。虽然乐邮公司（2012）01号《关于邮政大厦资产注资给乐清邮政储蓄银行后有关事宜意见的函》，载明新世纪公司2010年第二期未付租金80万元、2011年6月1日至2011年12月31日7个月租金315万元、扣减2010年6月至2012年12月承担包干费用8万元，合计387万元，2012年1月以后邮政大厦主楼出租租金归乐清邮政储蓄银行。但因乐清市邮政局和乐清邮政储蓄银行之间关于邮政大厦的权属变更未落实，故邮政大厦的租金仍归乐清市邮政局负责收取。新世纪大酒店主张2011年1月以后的租金应由乐清邮政储蓄银行收取，与上述函件确定的2012年1月以后租金归乐清邮政储蓄银行收取的内容不符，而且其并未实际交付租金给乐清邮政储蓄银行，故原审参照《补充协议书》的约定判决2011年6月1日以后的租金按年租金540万元计算至房屋实际腾退之日止并无不当
关于违约行为是否成立及违约金如何计算问题。根据2010年5月25日《补充协议书》的约定，其它事项约定参照原《邮政大厦租赁合同》和相关签订的协议。故原审按照2008年3月15日双方签订的《补充协议书》的约定，按每日万分之六计算违约金，并无不当。新世纪大酒店认为鸿翔公司主张以月利2%标准计算违约金应视为放弃了以每日万分之六的标准计算违约金，系理解错误。原审判决租期内的租金80万元的违约金从2010年12月1日起按每日万分之六计算至判决确定履行之日，不定期租赁期限内的第一期270万元的违约金从2011年6月1日起按每日万分之六计算至判决确定履行之日，第二期270万元的违约金从2011年12月1日起按每日万分之六计算至判决确定履行之日，与《补充协议书》约定的租金支付期限相符，亦无不当。
关于合同解除问题。双方签订的《邮政大厦租赁合同》、《补充协议书》合法有效，上述租赁合同期满后，新世纪大酒店未与鸿翔公司签订租赁协议而继续使用邮政大厦，双方构成不定期租赁合同关系。现因新世纪大酒店拖欠租金，鸿翔公司要求解除合同，于法有据。至于新世纪大酒店关于应当对相关投入的财产评估处理后才能解除合同的理由，与合同约定不符。
综上，新世纪大酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回乐清市新世纪大酒店的再审申请。
审 判 长 孙光洁
代理审判员 刘 静
代理审判员 周进海
二〇一三年六月二十日
书 记 员 王曼菁