北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01671号
原告北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表人吴义，总经理。
委托代理人赵鹏，男，1983年8月26日出生，北京宣房房屋经营公司职员。
委托代理人杜宇，男，1982年11月22日出生，北京宣房房屋经营公司职员。
被告耿玲秀，女，1948年8月12日出生。
委托代理人康景良（被告之夫），男，1948年8月7日出生。
原告北京宣房房屋经营公司（以下简称：宣房公司）与被告耿玲秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宣房公司之委托代理人赵鹏、杜宇，被告耿玲秀及其委托代理人康景良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宣房公司诉称，被告耿玲秀承租我单位管理的西城区北火扇胡同×号直管公房北房两间，使用面积21.2平方米，月租金39.40元。2009年5月，我单位与被告签订《房屋修缮工程协议书》，对房屋进行翻建，并于2009年10月30日竣工。竣工后，我单位多次通知被告，其房屋已翻建竣工，可以入住，并按时缴纳房屋租金。经多次催告，被告自2009年11月1日至今未缴纳房屋租金，据此，我单位将耿玲秀起诉至西城区人民法院，要求：1、判令被告支付自2012年6月1日至2013年11月30日的房屋租金共计709.20元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告耿玲秀辩称，不同意原告的诉讼请求。北京市西城区人民法院于2013年5月31日下达民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决应遵从法律规定上诉于北京市第一中级人民法院，但原告却恶意违反规定，分别于2013年6月4日、2013年12月3日以已被法院驳回的诉讼请求，再次起诉至西城区人民法院。法院应依据“一事不再理”原则不予受理。原告的虚假诉讼破坏了正常的诉讼程序，损害了司法据实裁量的公正性和权威性。被告方提交的两张照片显示的是2009年10月30日、2011年1月24日房屋现场照片，两张照片拍摄时间间隔一年零三个月，现场没有大的变化，没有人会相信这是已竣工、已具备使用条件的房屋，它更像刚经历地震后的房屋废墟。政府承诺的房屋竣工装修标准是房屋室内水泥地面、上下水接通、安装配电箱一个、电源、电话、电视、空调等插座入户、墙面水泥砂浆抹灰、石膏板顶刮腻子、木门、塑钢窗；厨房原址重建。该房屋2009年10月下旬便停工至今，是人人皆知的烂尾房。该房屋2009年10月30日地面未做，上下水未接通，破损的玻璃未换，厨房一堆废墟。在被告多次督促下，2011年1月27日上午9时30分，在三井社区居委会召开有原告赵长林经理参加的五方联席工程协调会。会议一致同意了我们的要求，即做室内水泥地面，接通上下水，并于同年5月完工。但破损的玻璃未换，理由是怕再被人砸坏。即已竣工，为何又会召开这样的一次会议。原宣武区建委、大栅栏街道办事处、原告、宣房建筑工程处第四项目部（施工方）四部门组成房屋翻建工程领导小组。原告至今未提供领导小组另三家的房屋竣工证言，原告房屋竣工的真实性让人怀疑。赵长林经理（2011年上半年调离）于2009年5月至2011年5月期间为原告房屋翻建工程负责人，原告方没有人比他更清楚房屋的真实情况，原告却让一名对工程毫不知情的徐姓内部员工提供所谓竣工证言是没有证明力的。2011年6月24日、2012年2月27日，被告分别致信原告、西城区王少峰区长，要求原告尽快结束房屋停工状态，恢复施工，附有国内挂号信函收据、原告房姓经理签收字条的两封信原告无法否认。停工与竣工，一字之差却谬以千里。以上证据是互相关联的，组成了一条完整的证据链，原告虚构事实，只能靠证据造假来支撑。据此，被告要求法庭判决房屋未竣工，驳回原告诉讼请求。双方签订的《房屋修缮工程协议书》第6条规定：自乙方腾出房屋告知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方之日止，甲方停止收取房屋租金。双方签订的《北京市公有住房租赁合同》规定的双方权利、义务相应暂停。原告在房屋竣工交付我们之前的身份是房屋翻建工程的组织实施者，双方怎会发生房屋租赁合同纠纷，原告方不具备本案诉讼主体资格。房屋竣工验收是施工全过程最后一道程序，房屋竣工经验收合格后，方可交付住户使用，这是关于竣工验收的基本法律规定。北火扇胡同×号院3、4号房在2009年10月30日是一个未竣工的房屋。房屋质量竣工验收主要反映房屋质量是否符合设计和规划要求及对总体质量水平作出评价。而房屋竣工验收不仅要求房屋质量要合格，还要完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，达到合同规定的房屋装修标准及设施安装要求。用房屋质量竣工验收代替房屋竣工验收既不合规也不合法。房屋完工后，施工单位才能向监理单位和建设单位申请工程质量竣工验收，而2009年10月30日时房屋是一个地面未做、上下水未接通、窗户碎玻璃未换、厨房一堆废墟的状态，这样的房屋怎么会具备质量验收条件呢。显然，原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是原告又一造假之作。由于房屋未履行房屋竣工验收程序，被告再次要求法院判定北火扇胡同×号院×1、×2号房未竣工。
经审理查明，耿玲秀为北京市西城区（原宣武区）北火扇胡同×号北房2间的公房承租人，房屋使用面积为21.20平方米，租金计算标准为每月39.40元。2009年5月，耿玲秀（乙方）与宣房公司（甲方）签订房屋修缮工程协议书，其上记载如下：“……11、房屋竣工后，甲方依照政府的有关租金标准，按改善后的房屋条件和使用面积重新丈量计租。修缮后的房屋仍由乙方继续承租；……”。
后双方因房屋修缮及租金交纳问题发生争议，宣房公司于2012年5月31日诉至本院，要求耿玲秀交纳2010年1月1日至2012年5月31日的房租1142.60元。本院于2013年5月31日作出（2012）西民初字第13388号民事判决书，该民事判决书“经审理查明”部分记载如下：“被告承租原告管理的北京市西城区北火扇胡同×号直管公房北房2间，使用面积21.2平方米。2009年（原）宣武区将继续按照“修缮、改造、疏散”的整体要求，在保护古都风貌的同时，进行房屋保护修缮工作。大栅栏北火扇地区因低洼院落集中、改造呼声强烈，被列入修缮计划并将开始组织施工。为保证工程的顺利实施，明确双方的责任、权利、义务，原、被告于2009年5月签订了《房屋修缮工程协议书》，约定：被告承租的房屋拟采取的大修形式为翻建，工期自具备开工条件之日起总日历天数150天内完成，计划开工日期2009年5月12日，计划竣工日期2009年10月12日。自乙方腾出房屋告知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方之日止，甲方停止收取房屋租金。此后，被告将承租的房屋腾出交原告翻建。”该民事判决书“本院认为”部分记载如下：“公民、法人合法的民事权益受法律保护。被告承租原告管理的房屋，因房屋翻建，原、被告双方签订了《房屋修缮工程协议书》，该协议明确了双方在房屋翻建中的权利义务及翻建后房屋的租金标准，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告依约定将承租的房屋腾出交原告翻建，原告亦对被告承租的房屋进行了翻建。现原告要求被告支付租金，因协议约定被告腾出房屋告知原告之日起至原告工程竣工通知被告之日止，原告停止收取房屋租金，故原告对已经通知被告工程竣工的事实负有举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告虽出具了工程质量竣工验收记录、答复、计算表、房屋租赁合同、翻建后重新丈量房屋计算表等证据，但被告否认收到过原告房屋竣工通知、房屋竣工告知书，不承认房屋已经竣工，原告也未提供充足证据证明其已经通知被告房屋翻建工程竣工及向被告送达了房屋竣工通知、房屋竣工告知书，因此，原告要求被告支付2010年1月1日至2012年5月31日的房租的诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京宣房房屋经营公司的诉讼请求。”该民事判决书作出后，双方均未上诉，现已生效。
依据原告方的申请，本院调取了（2012）西民初字第13388号案件卷宗材料，其中2012年6月25日的开庭笔录第73页显示：原告已将翻建后的分户住宅租金计算表出示给被告，其上记载翻建后总使用面积为23.10平方米，标准月租金为46.80元。2012年7月5日的开庭笔录第77页显示：原告已将工程质量竣工验收记录、竣工图等材料当庭出示给被告。
经询，原告方确认以翻建前即每月39.40元的租金标准主张其诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市公有住宅租赁合同、房屋修缮工程协议书、竣工验收记录、卷宗材料、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告与原告签订北京市公有住宅租赁合同，承租原告管理的房屋，应当交纳房屋租金。因房屋翻建，原、被告双方签订了《房屋修缮工程协议书》，该协议明确了双方在房屋翻建中的权利义务及翻建后房屋的租金标准，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告依约定将承租的房屋腾出交原告翻建，原告亦对被告承租的房屋进行了翻建。在上一次诉讼中，原告已将竣工通知及翻建后的租金计算表送达被告，依照《房屋修缮工程协议书》的约定，免租期已于通知送达被告后终止。现原告要求被告支付2012年6月1日至2013年11月30日的房屋租金，其中2012年7月5日通知送达被告后的租金要求为合理要求，之前的房屋租金因在《房屋修缮工程协议书》约定的免租期内，被告可不予支付。关于房屋租金的支付标准，原告确认以原承租协议中的月租金标准为计算依据，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告虽主张涉案房屋翻建并未完工，但并未提交具有证明力的证据证明其主张，被告因此应承担不利后果，本院对此陈述不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起七日内，被告耿玲秀支付原告北京宣房房屋经营公司二〇一二年七月五日至二〇一三年十一月三十日的房屋租金共计六百六十四元六角。
二、驳回原告北京宣房房屋经营公司的其他诉讼请求。
如果被告耿玲秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告耿玲秀负担，自本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘昌龙
人民陪审员 成 皓
人民陪审员 张汝建
二〇一四年六月十九日
书 记 员 李晓丛