陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终45号
上诉人（原审被告、反诉原告）许某某。
委托代理人张某1，北京恒本律师事务所律师。
原告（原审原告、反诉被告）中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行。
法定代表人何某某，该支行行长。
委托代理人张某2、张某3，陕西王东律师事务所律师。
上诉人许某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2015）榆民初字第02338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明以下事实：2009年10月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告为出租人，原告为承租人，合同租赁物标的坐落于榆林市西人民路情报局大楼的一层门面房，共计625.56平方米，租赁期限从2009年10月15日至2014年10月14日，共计5年，租金为每平方米每月100元，每年租金共计人民币750672元，5年租赁期内房租不上涨，原告在合同期满后不在继续租赁标的物，应在租赁到期日前两个月向被告提出，以便被告尽早寻找承租人，否则应付给被告两个月的租金作为违约金，合同期满，原告如需继续租用标的物，在同等条件下被告应优先保证原告续租，但双方应在合同期满前2个月内商定续签租赁合同。上述合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告按照约定的期限按年向被告支付房租。在该合同到期前的2015年8月4日，原告向被告发出《关于续租榆林西人民路情报局大楼商业门面房的意向函》，该函告知被告：根据原告与被告2009年10月15日签订的房屋租赁合同，原告租赁被告名下的商品房于2015年10月14日到期，现有意向继续租赁，请被告尽快拿出续租意见，一周内给予答复，原告将按上级行的有关规定逐级上报批准，力争在租赁期内签订新的租赁合同。上述函件被告收到后，原告与被告多次洽商达成续租意见后，由原告按照上级行的有关规定将续租意见逐级上报批准，但是双方合同到期后，原告的上级主管行未能批准续租意见，未能与被告签署新的续租合同。2014年11月10日，原告在租赁被告房屋作为其营业场所内向社会公众发布公告，其内容为：“接上级行通知，我行西沙支行拟定于2014年11月10日由现址搬迁至榆林市榆阳区湖滨路32号（二街新建北路东洲大酒店斜对面），现将搬迁事宜公告如下，我行西沙支行将于2014年11月10日停业启动搬迁，将于11月13日在榆林市榆阳区湖滨路32号新址开业迎宾，西沙支行自助银行将于11月10日停止办理业务。在搬迁的过程中给您带来的不便我们深感歉意，敬请谅解！”。该公告发出后，原告开始搬迁工作，搬迁过程中，被告与原告因续租问题发生纠纷，导致原告无法搬离，原告于2014年11月10日向榆阳公安分局崇文路派出所报案，该所出具出警情况：据现场了解，农行榆林市榆阳区支行与委托代理人张某某因房屋租赁到期，续租涨费而引发纠纷，后我所民警告知报警人，让双方自行协商解决。后又于2014年11月12日，原告又向榆林市公安局榆阳分局治安大队经文保中队报警，该中队于2014年11月14日出具关于农行榆阳区西沙支行被阻碍搬迁出警情况说明：2014年11月12日上午10时许，榆林市公安局榆阳分局治安大队经文保中队接农行榆阳区支行个人金融部客户经理刘某某（1535389****）电话报警称，农行榆阳区西沙支行被承租方阻碍搬迁并扣押面包车一辆，要求出警，我局民警杨某某、续某某出警。经调查，系营业房经济纠纷，出警民警调解未果，因不属我公安机关管辖范围，建议自诉至榆阳人民法院。现原告已经将租赁房屋内的大部分财物已经搬离，还有部分财物未搬离。为此，原告起诉到法院，并提出上述诉讼请求，被告因原告一直占有使用房屋，未能签订新的租赁合同，认为原告构成违约，同时原告一直未向被告支付从2014年10月15日开始至今的房屋租金，因此在本案审理期间，依法提出反诉，经审查符合反诉条件，与本诉一并审理，原、被告并提出上述诉讼请求。
原审法院判决认为，原告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行与被告许某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，被告将所租赁房屋交付原告使用，原告在合同约定的租赁期限内，按期向被告缴纳房屋租金，合同到期前，原告与被告协商继续续租该租赁房屋，后双方达成续租意见后，原告按照上级行的有关规定逐级上报批准，但是该合同于2014年10月14日到期后，直至2014年11月初双方的续租意见原告的上级行未能批准，双方未能签署新的租赁合同，原租赁合同已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……。”之规定，对于原租赁合同原被告双方的义务均已经履行完毕，故原告主张终止双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。反诉原告主张双方签订的房屋租赁合同继续有效，应当继续履行的主张，没有事实依据支持，依法不予支持。原告主张由被告返还扣押原告的财产及车辆并赔偿营业损失100万元的诉讼请求，因原告向本院提供的证据不能证明被告扣押的事实，根据被告提供的证据能够证明原告诉称的财物尚在原告租赁的房屋内由原告保管，且原告至2014年11月10日将大部分办公用品搬离承租的房屋，且到其他处开始营业，故原告该主张，没有事实依据支持，本院依法不予支持。反诉原告在本案中同时提出，由反诉被告从2014年10月15日开始按照每月62556元的标准向反诉原告支付占用房屋期间的租赁费用，并且支付违约金125112元。根据本案双方当事人的约定，承租人在合同期满后不再继续租赁标的物，应在租赁到期日前两个月向出租人提出，否则应付给出租人两个月的租金作为违约金。本案反诉被告在合同到期后才向反诉原告提出不继续租赁合同，反诉被告已经构成违约，依法应当承担违约责任，故反诉原告提出由反诉被告支付违约金125112元（750672元÷12个月×2个月）的请求，依法予以支持；2014年11月10日，原告发布公告对外停止营业，启动搬迁，但是在搬迁过程中，被告方代理人出面与原告产生纠纷，导致原告将所租赁房屋内的财物至今尚未搬离完毕，原告现在未将租赁房屋的钥匙向被告交付的事实，被告方存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，故反诉原告请求由反诉被告支付占用期间的租赁费应从2014年10月16日起计算至2014年11月11日止，租赁费以双方签订的原租赁合同的标准（年租赁费750672元）计算，为54215元；反诉原告请求反诉被告支付从2014年11月12日起至返还房屋之日止的租赁费的请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、原告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行与被告许某某签订的房屋租赁合同有效，终止履行。二、本判决生效后五日内，由反诉被告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行支付反诉原告许某某从2014年10月15日开始至2014年11月11日的租赁费用共计54215元，并支付反诉原告违约金125112元。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告许某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告许某某负担200元，由原告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行负担13600元，反诉费10680元，由反诉原告许某某负担8230元，由反诉被告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行负担2450元。
上诉人许某某上诉认为，一、原审判决认定事实错误。原审判决依据出警说明，认定被上诉人至今未将租赁房屋内财物搬离完毕原因系上诉人阻挡不是事实，出警说明内容为，双方因续租涨费产生纠纷，建议诉讼处理。上诉人从未阻挡被上诉人搬迁，反而是一直占用房屋，从未主动要求腾房及要求上诉人收房，终止合同，被上诉人自2014年11月产生纠纷至2015年3月才提起诉讼，造成上诉人损失扩大的过错方为被上诉人。二、原审判决适用法律错误。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应返还租赁物，被上诉人在2014年11月10日启动搬迁时，从未向上诉人返还租赁物或要求终止合同，合同到期后，被上诉人一直占有使用，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同，上诉人主张合同履行有法律依据，被上诉人应予支付2014年10月15日起算的租赁费。请求撤销原判，改判租赁合同履行至房屋交回上诉人为止，并由被上诉人承担占用房屋期间的租赁费用。由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。
二审期间，经本院支持调解，2016年3月16日，由被上诉人中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行向上诉人许某某交付了涉案房屋及钥匙，由上诉人自行管理经营。交付时，除已形成附合的装饰装修物未予拆除，双方均认可其余可动财物均已办理，已形成附合的装饰装修物根据合同约定不再拆除搬离。原审判决认定，被上诉人至今未将涉案房屋内财物搬离完毕与现场情况不符，应予纠正。
二审经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议焦点是被上诉人中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行占用涉案房屋期间占用损失的责任承担。被上诉人在原租赁合同于2014年10月14日履行期限届满后，继续占用租赁房屋办公经营至2014年11月10日，上诉人未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，均应参照原合同约定履行各自义务。不定期租赁合同的合同相对人对合同享有任意解除权，被上诉人请求终止合同依法应予支持。
关于涉案房屋2014年11月10日至2016年3月16日期间的占用损失问题，被上诉人认为其于2014年11月10日发布迁址公告，因上诉人阻挡未能全部搬理，但所举证据仅能证明双方因房屋续租事宜产生纠纷，因交付房屋为实践性行为，被上诉人未能提交证据证明被上诉人要求上诉人接收房屋或终止租赁合同，诉讼后亦未明确表示要求上诉人接收房屋及房屋钥匙，2014年11月10日后被上诉人虽不再使用租赁房屋经营办公，但仍由其占用，怠于履行返还房屋义务，故占用期间的占用损失费（2014年10月15日至2016年3月16日）应参照双方原租赁合同约定的租赁费承担方式由被上诉人承担，共计1063452元（17个月×（750672÷12＝62566）＝1063452元。上诉人要求被上诉人承担违约金，因原租赁合同约定的租赁期限届满后，被上诉人继续使用租赁物，该主张无事实依据，应予驳回。
综上，原审判决部分事实认定不清，判决结果处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2015）榆民初字第02338号民事判决第一、三项。
二、撤销榆阳区人民法院（2015）榆民初字第02338号民事判决第二、四项。
三、本判决生效后十五日内，被上诉人中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行支付上诉人许某某房屋租赁费与房屋占有使用费1063452元。
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13800元，反诉费10680元，二审案件受理费10100元，共计34588元。由上诉人许某某负担6916元，由被上诉人原告中国农业银行股份有限公司榆林榆阳区支行负担27672元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一六年四月二十日
书 记 员 白 阳