广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第75号
原告广东中原地产代理有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人陈宇平、罗文超，男，均为该公司职员。
被告徐和忠，男，1964年8月18日出生，汉族。
委托代理人吴寿长，广东国智律师事务所律师。
原告广东中原地产代理有限公司诉被告徐和忠居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁苹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宇平，被告的委托代理人吴寿长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我公司促成业主谢伯强与买方即被告签订了《广州市存量房买卖合同》，由被告承购上述物业。被告书面签署《咨询及中介服务费确认书》，确认基于我公司已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，被告同意向我公司支付咨询及中介服务费104400元。然而，合同签订后至今，尽管经我公司催促，被告拒绝按照约定支付咨询及中介服务费，至今被告尚欠我公司咨询及中介服务费104400元。另根据《咨询及中介服务费确认书》的违约金计算方式，被告应按约定支付逾期付款的违约金。故起诉要求：1、被告向我公司支付咨询及中介服务费104400元；2、被告支付自2013年10月1日起至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以104400元为本金，每日按0.1%的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告所提供的咨询及中介服务实际上并没有完成，我与业主之间的房屋买卖交易并未实际完成，也就是说，在原告没有实际促成房屋交易过户的情况下，我是无需支付中介费用的。而且，根据中介服务行业的行规，支付中介费是以成功交易、过户为前提条件的，在现实当中，未成功过户的话中介公司是不收取中介费用的。2、关于违约金的计算问题。原告提供的《咨询及中介服务费确认书》和《告知书》中确认人的签字处并没有落款日期，且确认书中的落款日期是由原告自行签署的，该日期不能作为违约金起算的依据，而应当以房屋过户之日开始计算为准。本案中，由于我与业主之间的房屋买卖尚未完成，房屋并未过户，故不存在违约金起算的问题。退一步说，本案中唯一能确定的时间应当以原告邮寄的《催交咨询及中介服务费用通知》送达给我之日即2013年11月11日。3、本案的违约金标准的约定明显过高，而且原告也没有证据证明其因此造成的损失，故根据合同法第一百一十四条及最高院关于适用合同法若干问题解释（二）第二十九条的规定，违约金应当按照银行同期逾期贷款利率的标准计算。
经审理查明，根据广州市房地产档案馆于2013年8月5日出具的《房地产登记簿查册表》记载：产权人为谢伯强。谢伯强（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）于2013年8月8日签订《存量房买卖合同》，约定甲方将上述涉案房屋出售给乙方；总成交价为3480000元；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；等。原告以被告至今未向其公司支付上述咨询及中介服务费为由提起本案诉讼。
诉讼中，原告表示，在买卖双方签订《存量房买卖合同》后，其公司会协助买卖双方办理后续的网签合同手续；如果买卖双方需要其公司协助办理交易过户手续的话，必须按照广州市房管局的要求办理委托手续才能委托其公司去办理交易过户手续，本案中，由于被告违约不购买涉案房屋，导致合同无法最终交易过户；由于被告没有办理授权委托手续委托其公司办理交易过户手续，故其公司对于之后的交易过户手续根本无法进行；按照一般的行业规则，合同签订后，虽然买卖双方没有办理授权委托手续，但如果需要其公司办理一般的排队、预约等手续的，其公司也会协助；另外，中介费并不是交易手续费用，中介费并不包含、也不是以交易手续是否完成为收取的前提；其公司在买卖双方签订《存量房买卖合同》后已协助买卖双方办理了网签合同手续；合同签订后，在卖方及其公司经办人多次发函催促被告的情况下，被告仍然拒绝履行合同、不购买房屋，导致合同无法履行，现买卖双方已于2013年12月注销了网签合同。被告表示，其确认原告已协助买卖双方办理了网签合同手续及买卖双方现已注销了网签合同；其确实没有在合同约定的时间内与卖方办理交易过户手续，原因是原告服务不到位；其与卖方之间已就涉案房屋的买卖合同产生纠纷，现卖方已另案起诉其【案号为（2014）穗海法民三初字第52号】；事实上，其现在仍愿意继续购买涉案房屋，故原告是否能够收取中介服务费用及足额收取，应待该案审理生效后方能得出，故其申请本案中止审理，待其与卖方之间的房屋买卖合同纠纷案件的审理结果出来后才能继续审理本案。原告则认为，本案是居间合同纠纷，被告陈述的案件为房屋买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，被告不应以其他案件及事由影响本案居间合同纠纷案件的审理；其公司作为居间人，促成了被告与卖方签订买卖合同，其公司就有权收取中介费，确认书中已对中介费的金额、违约责任进行了明确约定，故被告没有任何理由可以拒绝支付中介费。
原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、被告向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》，内容为：本人徐和忠是《存量房买卖合同》当事人／委托代理人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，本人同意支付104400元予贵司作为咨询及中介服务费；同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%／天支付违约金；如本人与贵司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院提起诉讼。被告在该确认书右下方的确认人签署处签名，但没有写日期。原告在该确认书左下方书写了“我司确认该确认书内容，2013.8.8”的字眼并加盖了公章。2、原告于2013年11月7日向被告发出的《催交咨询及中介服务费通知》及圆通速递（详情单）（快递单号：7363980105）。3、网上下载的《快递跟踪》（快递单号为7363980105），其中载明：2013年11月8日收件员已收件；2013年11月11日客户徐和忠已签收；等。4、原告针对拟成交的涉案物业向客户出具的《告知书》，主要内容：……七、服务内容及收费标准：中原地产向您提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同、达成交易，您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准；另外，中原地产可自您转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费；……本人确认中原地产已向本人解释清楚上述事项，本人完全理解并同意上述内容；等。该《告知书》右下方处有被告的签名。
被告对证据1的真实性没有异议，但认为该确认书签署人处没有落款日期，而手写部分的落款日期是原告工作人员自行签署的，故其无法确认该确认书的日期是否真实；其不清楚是否有收到证据2中的通知；由于证据2中的速递单属于原告的发件联，该单上并没有快递公司的相关签章证实该速递单内容的真实性，故对该速递单不予确认；认为证据3的签收记录是网上打印件，故无法核实该证据的真实性；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，认为该告知书属于原告单方作出的格式条款，虽然告知书第七条约定其需在合同签署当日支付中介服务费，但该服务费的收取并不意味着服务的终止及完成，原告确认在签订房屋买卖合同后仍需提供相应的后续服务，证明至签订房屋买卖合同之日止，原告提供的中介服务并未全部完成，整个中介服务需待网签合同甚至过户后才算完成。
另外，被告表示其曾向原告支付咨询及中介服务费9000元，但无法提供相关单据证实。原告对此不予确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原告的促成下，已成功与卖方签订了《存量房买卖合同》，原告作为居间人的义务已履行完毕，故原告有权按照约定收取咨询及中介服务费。被告关于支付咨询及中介服务费是以成功交易、过户为前提条件的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。
根据被告向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》约定，被告同意在签署确认书之日向原告付清咨询及中介服务费104400元；逾期支付，将按0.1%／天支付违约金。该确认书中有原告加盖的公章及书写的“我司确认该确认书内容，2013.8.8”的字眼。虽然被告不确认其在2013年8月8日签署上述《咨询及中介服务费确认书》，但被告对此未能提供反证予以证明。结合被告签名确认的《告知书》中关于“您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准”的内容，以及原告主张被告在2013年8月8日（即《存量房买卖合同》签订当天）签署《咨询及中介服务费确认书》的事实符合经房地产中介机构促成的二手房买卖的交易习惯，本院对原告该事实主张予以采信。被告该项抗辩意见，因依据不足，本院不予采纳。被告至今未向原告支付上述咨询及中介服务费的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。鉴此，原告要求被告支付咨询及中介服务费104400元，并计付该款从2013年9月1日起至实际付清之日止的违约金（每日按所欠费用的0.1%的标准计算），并无超出《咨询及中介服务费确认书》的约定，故本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠的咨询及中介服务费为限。被告要求调低违约金标准的意见，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告徐和忠在本判决生效之日起15日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费104400元，并计付该款从2013年9月1日起至实际付清之日止的违约金（每日按104400元的0.1%的标准计算；违约金总额以被告所欠的咨询及中介服务费为限）给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1257元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴洁苹
二〇一四年三月二十一日
书记员 童 双
钱国雄