广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初1034号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路228号，统一社会信用代码：91440784194321151U。负责人：陈国光，该支行行长。委托诉讼代理人：梁忠辉，该支行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，该支行员工。被告：刘宏伟，男，1979年3月11日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告：吕小莉，女，1981年5月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园一号综合楼1号，统一社会信用代码：914407007520847615。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行(以下简称“工行鹤山支行”)与被告刘宏伟、吕小莉、鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普�程序，于同年8月21日、11月7日公开开庭进行了审理。原由审判员冯国安担任审判长，与审判员古辉林、刘东经组成合议庭，因工作调整，决定改由审判员冯国安担任审判长，与审判员古辉林、袁金淑组成合议庭审理。原告的委托诉讼代理人钟燕平、被告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告刘宏伟、吕小莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告刘宏伟签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2015年鹤住自字第452号），并判令被告刘宏伟立即偿还贷款本金372691.81元及相关利息6151.84元（暂计至2017年3月21日，从2017年3月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的借款合同的约定计算）；2、�告不能按期偿还借款本息的，请求法院判决原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的所得价款有优先受偿权；3、请求法院判决被告吕小莉对上述债务承担共同清偿责任；4、请求法院判决被告碧桂园物业公司对上述债务承担连带保证责任；5、请求法院判决上述被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告刘宏伟于2015年4月14日与原告签订合同编号2015年鹤住自字第452号《个人购房借款/担保合同》，向原告借款390000元，用于购买位于鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的商品房。双方约定借款期限20年，自2015年5月14日至2035年5月14日止，被告刘宏伟同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并办理预购商品房抵押权预告登记。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2015年5月14日向被告发放了贷款390000元，履行了合同义务。截至2017年3月21日止，被告刘宏伟已累计违约12期，连续违约4期，积欠本金4163.20元，利息6151.84元（利息暂计至2017年3月21日）。原告对被告进行催收，但未果。被告刘宏伟的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告刘宏伟所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2015年鹤住自字第452号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据该合同第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定，及[江门分]行[鹤山]支行[2015]年房抵字第[534]号《抵押合同》第一条、第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告刘宏伟就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押�的处置所得享有优先受偿权。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理，故被告吕小莉对上述债务承担共同清偿责任。另第三被告碧桂园物业公司于2009年10月15日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》（编号：[江门分]行[2009]年[011]号），同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销本协议约定的连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，特提起诉讼。被告刘宏伟、吕小莉未作答辩，在举证期限内无证据向法院提供。被告碧桂园物业公司辩称，答辩人并非对被告刘宏伟、吕小莉的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后两被告未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）答辩人于2009年10月15日与中国工商银行股份有限公司江门分行签订的[江门分]行[2009]年[011]号《按揭业务担保合作协议》,协议约定:“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”工行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案商品房后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。（二）虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条相关约定，答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担�（三）根据《物权法》第一百七十六条:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，工行鹤山支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。被告碧桂园物业公司在举证期限内无证据向法院提供。本院经审理认定事实如下：2009年10月15日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方（按揭银行），碧桂园物业公司作为乙方（发展商），双方签订编号为[江门分]行[2009]年[011]号的《按揭业务担保合作协议》,约定甲方对乙方开发兴建�“碧桂园·公园1号”项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的该协议约定的连带责任保证；保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用；保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止等。该协议第六条第（八）项约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。该协议第十三条约定，在该协议生效之日后，甲方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的《个人购房借款/担保合同》，并将《个人购房借款/担保合同》作为该协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意按照该协议约定方式履行。《个人购房借款/担保合同》不视为对该协议的修改，甲乙双方均同意该协议约定内容的效力优先于《个人购房借款/担保合同》中涉及甲乙双方权利义务的所有条款；《个人购房借款/担保合同》的内容与该协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，或有任何增加、加重乙方在该协议约定以外合同责任的，均以该协议约定的条款为准，甲乙双方仍按该协议约定的条款予以履行。2015年5月14日，刘宏伟作为借款人，工行鹤山支行作为贷款人，签订合同编号2015年鹤住自字第452号《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人向借款人发放390000元贷款，期限20年，用于购买位于鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的房屋；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率确定；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款法；借款人以鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的房屋提供抵押担保；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布该合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还项以及产生的利息、罚息及其他费用，可以解除该合同。同日，工行鹤山支行与刘宏伟签订编号[江门分]行[鹤山]支行[2015]年房抵字第[534]号《抵押合同》,约定刘宏伟以所购的鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的房屋为上述借款向工行鹤山支行作抵押。同日，工行鹤山支行按合同约定向刘宏伟发放了390000元贷款，并按约定将款项划入碧桂园物业公司的银行账户。2015年7月27日，工行鹤山支行与刘宏伟在鹤山市房地产交易登记服务中心为涉案房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记。涉案房产至今未办理《房地产他项权证》。借款后，刘宏伟初期能正常还款，后未能按合同约定履行还款义务，截至2017年3月21日，已连续4期未按时足额还款，累计12期未按时足额还款。本院受理案件后，被告刘宏伟归还部分款项，截至2017年10月15日，刘宏伟共欠原告借款本金361077.37元，利息暂未有拖欠。原告相应变更要求被告偿还贷款本金及利息的诉讼请求，请求判令被告偿还本金361077.37元及利息（暂计至2017年10月15日，其后利息按双方签订的借款合同的约定计算）。又查明：刘宏伟与吕小莉是夫妻关系，于2003年1月6日在湖北省随州市登记结婚。再查明：中国工商银行股份有限公司江门分行出具《情况说明》，表明工行鹤山支行是其辖属的授权经营机构，[江门分]行[2009]年[011]号《按揭业务担保合作协议》适用于工行鹤山支行的按揭业务，工行鹤山支行可行使该协议约定的诉讼权利。碧桂园物业公司对《情况说明》无异议，明确该协议约定的保证担保范围包括工行鹤山支行发放的贷款，明确工行鹤山支行可根据该协议主张其承担保证责任。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中国工商银行股份有限公司江门分行与碧桂园物业公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及工行鹤山支行与刘宏伟签订的《个人购房借款/担保合同》、工行鹤山支行与刘宏伟签订的《抵押合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。工行鹤山支行与刘宏伟签订《个人购房借款/担保合同》后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但刘宏伟并没有依合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，工行鹤山支行有权依照《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，宣布该合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还项以及产生的利息、罚息及其他费用，可以解除该合同。故工行鹤山支行请求解除其与刘宏伟签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求刘宏伟清偿未归还的本金361077.37元及利息（暂计至2017年10月15日未产生利息，其后利息按双方签订的借款合同的约定计算）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。工行鹤山支行与刘宏伟签订的《抵押合同》成立并生效，约定刘宏伟以涉案房产为借款提供抵押担保。但直至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，并未发放以原告为抵押权人的《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记，是《物权法》第二十条规定的一种预告登记，但不属于抵押权登记。该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，故原告对涉案房产亦不享有行使抵押权的优先受偿权。为此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于被告碧桂园物业公司承担连带保证责任的问题。中国工商银行股份有限公司江门分行与碧桂园物业公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，�桂园物业公司为“碧桂园·公园1号”的购房者提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限为自银行将贷款划入碧桂园物业公司账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。该协议经中国银行股份有限公司江门分行及碧桂园物业公司确认，适用于工行鹤山支行发放的贷款。本案纠纷发生在贷款发放之后、《房地产他项权证》出具之日前，碧桂园物业公司应依照该协议约定向工行鹤山支行履行连带保证责任。该协议第六条第（八）项约定，在保证期限内若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息并提起诉讼的，银行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向碧桂园物业公司请求承担连带清偿责任。本案涉案房屋未有设立抵押权，但工行鹤山支行与刘宏伟签订的抵押合同明确，以涉案房产为抵押物。处置抵押物后仍不足部分由碧桂园物业公司承担连带清偿责任的约定明确，应按约定履行。故本案应按约定先处置涉案房产，不足以清偿的，不足部分再由碧桂园物业公司承担连带清偿责任。关于被告吕小莉是否承担共同清偿责任的问题。吕小莉与刘宏伟是夫妻关系，上述债务发生在两人夫妻关系存续期间，故上述债务属夫妻共同债务，吕小莉应承担共同清偿责任。综上所述，本案纠纷是刘宏伟向工行鹤山支行借款后没有依约还款所致，刘宏伟、吕小莉、碧桂园物业公司应各自承担相应的法律责任。刘宏伟、吕小莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告刘宏伟于2015年5月14日签订的合同编号为2015年鹤住自字第452号的《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日解除；二、被告刘宏伟欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行借款本金361077.37元及利息（暂计至2017年10月15日的利息为0元，从2017年10月16日起至还清借款日止的利息按合同编号为2015年鹤住自字第452号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计算），由被告刘宏伟、吕小莉于本判决发�法律效力之日起十日内共同清偿给原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行；三、本判决第二项所确定的被告刘宏伟欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的借款本息，在处置鹤山市沙坪碧桂园·公园1号三期×座×梯×房的房产后仍不足清偿的，不足部分由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6982.70元，保全费2520元，合共诉讼费9502.70元，由被告刘宏伟、吕小莉负担(诉讼费原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行已预交，另原告确认本案诉讼费被告刘宏伟、吕小莉已向其支付�毕，本院不再收退)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  冯国安审判员  古辉林审判员  袁金淑二〇一七年十一月十三日书记员  黄碧玲