山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第990号
上诉人（原审被告）山东万力电子信息产业有限公司。住所地泰安市通天街**号。
法定代表人王清，总经理。
委托代理人徐东田，山东锦春律师事务所律师。
委托代理人赵玉森，山东万力电子信息产业有限公司员工。
上诉人（原审原告）刘汉卿，居民。
上诉人山东万力电子信息产业有限公司、刘汉卿因物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第258号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山东万力电子信息产业有限公司的委托代理人徐东田、赵玉森，上诉人刘汉卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月19日，原告刘汉卿从被告山东万力电子信息产业有限公司购买商业房两套，双方签订房屋产权转移协议书两份。两份协议书主要内容为：“甲方：山东万力电子信息产业有限公司，乙方：刘汉卿，经甲乙双方友好协商，就下列房屋买卖事项自愿订立本协议，共同遵守：一、甲方将即将建设坐落在万力大厦南商业楼：E楼10号室、11号室，建筑面积约计217.5平房米预售给乙方。鉴于E楼尚未施工，乙方对甲方建成后所要出售的房屋尚不能做充分了解，待建成验收合格后，面积以房产部门测量为准。…六、配套设施和装修的约定：以设计图纸或双方另有约定，设计图纸和约定内容为合同的附件。”原告于2011年6月21日取得上述两套房产的房屋产权证书即泰安市府前街8号万力商业楼龙座东部2号、3号的房屋所有权。现原告以自2012年7月26日多次去人、去函要求给商业楼通水通电和购买电插卡遭被告拒绝为侵权的开始时间赔偿停水停电，致使其受到损失为由诉来原审法院，要求被告停止断水、断电侵害，并赔偿其经济损失。庭审中，原告称双方争议的房屋于2009年11月3日移交时通水、通电，被告称涉案房产从交付前到交付后一直有水，因为水的开关就在涉案房产的楼下车库，车库是公共场所，任何人员和车辆都可以进入，这个水的开关不在被告的控制之下，原告想关就关，想开就开。电的供应是插卡式电表，也就是说需要在原告购买电卡后才能通电，在房屋交付时是使用了被告的电卡验收的，经验收合格后将房屋交付给了原告。原告从2009年11月3日房屋一直闲置，在起诉前原告要向我公司即被告买电卡，我公司因原告已经取得房屋所有证书，可以自行到供电部门办理直接供电，所以我公司没有卖给原告电卡。原告对被告的以上陈述认为不属实，也不符合该项目的规划、设计、验收相关法律规定，称2009年11月3日房屋办理交接时，没有确定涉案房产外面的水表或者水管的控制开关的具体位置，具体的位置不是双方移交的内容，是规划设计验收的重要内容。按照房屋的规划设计，水电开关全部在涉案房产北墙70公分地下的位置，关于水、电相关法律法规都有明确的规定，所以被告讲在车库下并且没有人看管，不符合事实和法律规定。被告称涉案房产符合国家的相关规定，已经办理验收等手续，原告如果认为水的管道改变了位置，不符合原设计图纸，那么本案的诉讼请求就不再是供水供电的问题，就变成了交付房产不合格，双方已经交付了房屋说明原告已经接受了现在管道安装位置。
原告称涉案房产是2012年7月16日原告发现没有水电的，具体什么时候停水停电因涉案房产变成侵权工地其进不去。被告对此有异议，称涉案房产不存在停水、停电的问题，供水阀门原告可以随时打开随时用水，涉案房产打开阀门就有水，阀门不在被告控制范围内，电是插卡式供应，只有在原告购买电卡后才能有电，所以不存在停电问题，被告没有义务用自己的电卡给原告供电，只有在原告购买电卡后才能通电。
原告称自2012年3月25日能够自由的进出涉案房产，被告陈述其不清楚。原告认为双方签订房屋产权转移协议书中第六条是对水、电的约定，被告对此不予认可，认为第六条是关于以图纸施工问题的约定，不是水、电供应的约定。
原告称涉案房产没水、没电是被告没有按照规划设计从供水供电部门接通水电，被告自行安装的开关控制水电造成的，被告对此有异议，原告也未提交证据证实被告自行安装控制开关。
庭审中，原告提交的公证书及光盘证实涉案房产无水无电，无法经营使用，被告对此有异议。原告提交要求送水、送电的函以及被告的签收凭据证实原告要求被告履行责任，及时为涉案房产通水、通电，被告对此有异议，称原告的证据无法证明被告收到过相关的文件。庭审中，原告还提交了房产评估报告两份，证实涉案房产经评估每套价值为477.2万元，两套共计954.4万元。被告对房产评估报告有异议，但被告对涉案房产的损失不申请评估。原告还提交了其他证据证实被告给其房屋断水、断电，并应当赔偿经济损失，被告对原告提交的其他证据除房屋产权证书无异议外，均有异议，均称原告的证据无法证实其证明目的。由办案人员主持，原、被告双方在供电公司人员在场的情况下，于2013年10月16日达成了关于架设电线线路的一致意见。后原告在未与被告协商也未通知法院的情况下，擅自改变电线线路至被告大门口。双方再次产生纠纷。对上述行为，原告解释称达成协议的线路因供电公司的配电容量已满无法接通，但其未对双方协议线路供电公司配电容量已满的陈述提供材料予以证实。另查明，承办人员于2013年8月16日到现场勘验，涉案房屋水的阀门在地下停车场，拧开地下停车场及涉案房屋内的阀门，涉案房屋内通水，且该停车场为开放式的，车辆和行人均可自由出入。原告提交的房地产估价报告中显示每套涉案房产的年潜在毛租金收入为228761元。
原审法院认为，结合原、被告双方的庭审提交的证据、陈述及法院的现场勘验，本案涉案房屋水的阀门在地下车库，该地下车库是开放式的，拧开在地下车库及房屋内相对应的阀门后，涉案房屋内是通水的，且原告也未提交证据证明被告实施过给其房屋断水断电的侵权行为，故原告所称涉案房产没水且系被告给其断水的主张，无事实和法律依据，原审法院不予采信。涉案房屋虽然在被告交付给原告时通电，但被告认可交付房屋时是使用的被告的电卡，后原告要求向被告购买电卡，而被告不同意卖给原告，这导致原告无法通过被告公司而正常使用电。而原告在取得房屋产权证书后，虽可以到供电公司申请开设独立账户并按照供电公司的相关要求组织架设电线施工后，可以接通电并交费后使用，但供电公司架设涉案房屋的电线线路必须经过被告所属的地方且需要被告的同意和协助，没有被告的协助电线无法接通到原告的房屋，原告就无法通过向供电公司申请独立开设账户接通涉案房屋用电的方式，达到其房屋正常用电的目的，换言之，原告就无法正常使用涉案房产。按照法律的相关规定，无论是住宅用的房屋还是经营用的房屋均应当具备房屋实现使用功能的必备要件即：有电。无法正常使用电的房屋实际上导致了房屋的合法权利人无法全部的行使对房屋的使用、收益、处分等权益。而本案涉及的房屋无法正常使用电，这种事实已经造成了对原告所享有的房屋的实际权利的侵害，而原告所受到的这种侵害主要是由于被告不协助其接通原告独立向供电公司申请的架设电线所造成的，故原告要求被告停止侵害并赔偿损失的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。而原告作为涉案房屋的所有权人，应当及时采取必要的措施防止损失的扩大，但原告没有及时的采取相关措施，故原告对涉案房屋产生的损失也有一定的过错，综合原、被告的过错程度，原审法院确定被告应当承担原告损失60%的责任。关于被告应当赔偿的损失的计算标准，原告虽主张按照涉案房屋的市场价值为基数及中国人民银行公布的同期人民币贷款利率的基础上上浮利息30%，自原告主张的侵权之日即2012年7月26日开始计算侵权损失，原告主张的以房屋的市场价值为基数来计算损失，无事实和法律依据，因为原告的房屋本身并未受到实际侵害，被告的侵权行为只是导致原告的房屋无法正常使用而导致的损失，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中原告受到的损失应当为间接损失，也就是说由于受害人受到侵害而发生的可得利益损失的丧失。原审法院综合原、被告提交的证据及实际情况，按照法律规定，确定被告应当承担的损失按照涉案房屋的租金收入计算为宜。原告庭审中提交的涉案房地产估价报告中显示每套涉案房产的年潜在毛租金收入为228761元，被告虽对原告提交的估价报告有异议，但不申请对原告所受损失进行司法评估，按照法律规定，原告提交的房地产估价报告可以作为定案依据。原告的房屋没有接通电其损失的计算起点，因原告提交证据证实了其于2012年7月26日要求向被告购买电卡，但被告没有向原告出售电卡，被告的该行为应当视为侵权的开始。关于原告损失的计算止点，被告虽表示同意协助原告接通涉案房产的电，但经过多次协商沟通，被告至今没有给原告确定电线线路架设的具体走向，致使涉案房屋的电现仍无法接通，故被告侵权行为的停止时间应为涉案房屋的电接通之日止。案经原审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告山东万力电子信息产业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘汉卿接通位于泰安市府前街8号万力商业楼龙座东部2号、3号的供电线路。二、被告山东万力电子信息产业有限公司赔偿原告刘汉卿经济损失（按照两套涉案房屋年租金457522元的60%，自2012年7月26起计算至涉案房屋接通电之日止）。三、驳回原告刘汉卿的其他诉讼请求。案件受理费12950元，由原告负担5180元，被告负担7770元。
上诉人山东万力电子信息产业有限公司不服原审判决上诉称，1、一审判决认定责任分担比例是错误的，上诉人属于协助方，需要刘汉卿主动要求上诉人提供协助，上诉人才能开始为其提供协助；2、一审判决认定损失计算起点错误，上诉人一审时明确表示同意为刘汉卿接通电线提供协助；3、刘汉卿提交的《房产评估报告》不能作为认定房屋租金的依据。请求二审法院撤销原判决，依法改判。
上诉人刘汉卿辩称，涉案房产水电是应有的配套设施，上诉人承担的是法定责任，不是协助责任。水电配套设施的建设不是持有房产证才能施工，而是取得建设、规划许可后的建设内容。答辩人依法委托评估的报告符合法律规定，可以作为认定房屋市场销售价和租赁价的依据。一审判决答辩人承担40%的责任既不公平也不公正。请求驳回上诉人的上诉，改判和纠正一审存在的错误。
上诉人刘汉卿不服原审判决上诉称，1、一审法院没有履行责任，没有审查上诉人是否按规定缴纳配套费并履行接通水电的责任，认定上诉人没有采取防止损失扩大的措施，负有一定过错的结论是错误的；2、一审判决认定上诉人擅自改变线路与事实不符，选定变压器，划定线路是供电公司的职责，不是法官的职责，在没有供电公司确认的情况下，法官选定变压器和线路本身就是错误的。请求二审法院撤销原判决，依法改判。
上诉人山东万力电子信息产业有限公司辩称，本案非侵权纠纷，产权过户后，答辩人无约定或法定义务为上诉人供电，既没有侵权的过错，更不存在侵权的行为。上诉人损失的计算方法无事实和法律依据。
二审中，上诉人山东万力电子信息产业有限公司提交六份房屋租赁合同，租赁合同一来自于泰安市泰山区人民法院档案室，由刘汉卿在（2010）泰山民初字第2490号房屋买卖合同纠纷一案中提供，证明上诉人刘汉卿将涉案房屋出租给泰安市启明商贸有限公司，该房产租金价格为每套8万元，换算为日租金为219.17元，欲证实一审法院判决中的房地产估价报告中的毛租金收入价格远高于市场行情，其他四分租赁合同出租方为刘艳峰、刘艳玲、姚传青，其租金分别别为10万元、12万元、8万元，其中12万元的包括装修费及厨房厨具餐具、桌椅板凳空调，该组租赁合同均证明一审法院认定的房屋租金远远高于实际的市场价格。提交山东泰安华新价格事务所的鉴定结论，该结论证明涉案房产每日租金是260元。欲证实一审法院依据报告的结论是错误的。上诉人刘汉卿质证称租赁合同没有履行，它是附条件的合同。租赁合同上反映的不是市场价，一审法院对于评估机构评估的鉴定结论，上诉人山东万力电子信息产业有限公司应当要求评估机构人员出庭接受质询并向其询问，其提交的租赁合同不足以对抗评估机构的报告。该几份合同是民间鉴定，没有第三方，不能确定真实性。三份评估报告的基础资料没有，现场无法勘察，评估结论不足以采信。上诉人刘汉卿提交证据一：用电申请表。欲证实其发现房屋无水无电，即向山东万力电子信息产业有限公司提出缴纳水电费，要求通水通电遭拒后采取措施向供电部门递交用电申请。证据二：变压器负荷满调换压变压器现场勘查单供电方案答复书，欲证实变压器负荷满供电部门有权调整供电方案，有权调整变压器和电线线路。其本人不存在“擅自改变电线线路”的错误。证据三：供电施工工程款，欲证实其为防止损失扩大及时采取措施购买材料、设备，支付人工费，想尽一切办法接通水电。证据四：法院调查笔录，欲证实2013年8月28日，泰山供电部贾主任，9月5日小区供电所长ＸＸＸ均证实，2012年8月份刘汉卿递交过用电申请，想办法准备将电缆通过府前街铺设到涉案房产。最终因府前街为地下车库顶板无法开挖电缆沟，供电方案未能实施。法院调查笔录已经证明刘汉卿为接通涉案房产的水电防止损失的扩大积极采取措施想尽一切办法接通水电的事实。证据五：电能计量装接单，欲证实涉案房产与市供电部门的供电设施对接配套，经验收合格后于2014年9月2日正式送电。证据六：客户业扩报装办理告知书和提供资料清单，欲证实山东万力电子信息产业有限公司开发涉案房产项目时应当依照批准的水电配套规划设计向供电部门提供政府立项批复、设计图纸和《建设工程规划许可证》。对于涉案房产的水电配套无论采取山东万力电子信息产业有限公司对业主分表收费供电，还是业主分表与供电公司的供电设备对接收费供电，山东万力电子信息产业有限公司有责任确保水电配套设施功能的完备和保证购房人到供电部门或上诉人处缴费即可正常使用水电的责任。证据七：配套费收款收据，欲证实2012年8月10日刘汉卿为了尽快接通水电以减少损失，代为山东万力电子信息产业有限公司缴纳配套费。证据八：缴纳配套费办事指南，欲证实缴纳配套费的责任人是山东万力电子信息产业有限公司。山东万力电子信息产业有限公司在取得规划许可证、建设许可证、建设工程施工图设计文件合格书等批准文件之后是缴纳配套费的时间。足见刘汉卿没有强调这一理由，而是主动到政府指定的部门代为缴纳配套费就是防止损失扩大所采取的有效措施。证据九：供用水合同，欲证实刘汉卿于2012年8月9日签订供水合同，积极主想办法解决涉案房产的水电问题。证据十：山东万力电子信息产业有限公司安装的水表电表和水电控制开关照片，欲证实一审法院对山东万力电子信息产业有限公司安装的水表、电表和控制开关进行了现场勘验和拍照已经证实水表、电表和控制开关是山东万力电子信息产业有限公司所安装的事实，可是判决书第六页第六行却认定刘汉卿未提交证据证实山东万力电子信息产业有限公司自行安装控制开关，为此特向二审重复提交该项证据，水表电表作为计量水电使用数量的精密仪器，全部由水电供应单位安装管理，严禁水、电使用客户拆解、调试、安装以防计量失准。山东万力电子信息产业有限公司对该表可以出售电卡投入使用（只是拒绝出售电卡），进一步证明这块电表由供应水电的山东万力电子信息产业有限公司安装管理。一审法院在众所周知的事实面前，在勘验拍照水表电表的事实面前，仍然要求被上诉人提供上诉人安装水表电表和控制开关的证据是不负责任的。证据十一：租赁合同，欲证实对于水电问题，我们穷尽措施，租金白用两年都可以。证据十二：解除租赁合同函，欲证实因为水电问题解除合同。上诉人山东万力电子信息产业有限公司质证称，第一份申请表没有供电部门的签字，无法确认其真实的具体时间，后边的审批单及工作单没有落款时间，且是复印件，对该证据的真实性无法确认。如果该证据是真实的，那么可以证明刘汉卿自申请之日起就应向供电部门要求供电，与万力公司没有关系。如果时间拖延那也是供电公司没有履行法定职责，责任不在万力公司。第二份落款的时间都是13年10月份、14年7月份，在该两个时间段内确实和供电部门联系并查看了现场，但对于应该从哪一个线路走不是供电公司说了算，供电公司也不会管这个事，供电公司要求申请人提供线路并经过有关方同意后，供电公司才施工，供电公司虽然决定从哪一个变压器上接线，但不决定线路的路线。我们双方在法院的主持下，2013年9月22日在现场确定好路线后，刘汉卿并没有按照确定的路线施工，而是擅自改变了是施工路线没有和万力公司协商。第三份证据真实性无异议，该施工费是应当由刘汉卿自行承担的，这是刘汉卿独立开户应当承担的费用。第四份证据真实性无异议，该调查笔录能证明刘汉卿应当向供电公司直接申请供电，不应该继续由我们转供，现在的转供政策不允许了。该申请也说明了只要有独立的房产证明，提交申请表，然后供电部门到现场勘查具备供电条件即可，刘汉卿通电是否需要经过万力的协助和同意才能供电我们有异议，这要看线路是否经过我们万力的地方，如果不需要经过的话就不需要我们配合，现在已经通电事实证明没有万力的配合也可以通电。对第五份证据没有异议。对第六份证据收据的真实性无异议，但是该费用应由刘汉卿承担。刘汉卿直接供水能节省其费用，如果由我们转供我们要加上消耗和物业费用。对办事指南无异议，对供水合同无异议，但从该合同看2012年8月9日刘汉卿就与供水部门，达成供水协议了。对第十份证据供水供电表是万力公司安装的，并非通过安装其来控制刘汉卿，水表是在公共场所，任何人都可以出入打开，打开阀门后就有水。这一点和刘汉卿及法院在现场亲自试验过。对于用电，只要刘汉卿有电卡，插入即可通电。对第十一份证据租赁合同是在刘汉卿起诉万力公司要求因延期办证造成的损失向法庭提供的证据，按照租金赔偿，在当时按照租金价格赔偿比按照银行贷款利率赔偿高，所以刘汉卿提供给该证据。刘汉卿刚才说在三鑫公司评估之前不存在没有水电的问题，现在又说租赁房屋没有水电，这是矛盾的。不管该租赁合同是否履行，那么都反映了的那个是涉案房产的租赁价格，和是否履行能否履行没有关系。对第十二份证据，无论该证据是否真实都不影响租赁合同所反映的涉案房产的租赁价格。对于违约金是否应双倍返还问题与本案无关。
本院经审理查明，上诉人山东万力电子信息产业有限公司提交的证据与本案无关联性，对其证据本院不予采信。上诉人刘汉卿提交的证据可以证实，2012年8月，刘汉卿就向供电部门申请直供电，供电部门受理后因故未施工，期间刘汉卿未进一步采取措施办理施工事宜，2014年9月正式直供电。山东万力电子信息产业有限公司是供电部门的单独用电客户，其他用户均通过其转供。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人山东万力电子信息产业有限公司是否实施了侵权行为，是否应承担赔偿责任；2、原审法院对双方责任比例的划分是否正确；3、原审法院对刘汉卿损失的认定是否正确。根据审理查明的事实，山东万力电子信息产业有限公司作为供电部门的单独供电客户，其他买房户均未单独供电，而是通过向山东万力电子信息产业有限公司购买电卡的方式用电。山东万力电子信息产业有限公司出卖的房屋，水电等基本设施是必备条件，山东万力电子信息产业有限公司拒绝向刘汉卿出售电卡，造成涉案房屋断电，是造成本案侵权诉讼的起因，应对刘汉卿的损失承担次要责任。上诉人刘汉卿在2011年6月21日取得涉案房屋的产权证明等文件后，可以自行向供电部门申请供电，刘汉卿亦于2012年8月1日向供电部门申请供电，供电部门亦自2014年9月2日起向涉案房屋供电，无证据证实山东万力电子信息产业有限公司在此期间实施了足以阻止该供电线路接通的行为。根据我院现场勘验的情况，涉案房屋的供电线路自沿街楼西南侧电力井中接出，沿涉案房屋楼体外墙接入，无需山东万力电子信息产业有限公司的协助。刘汉卿申请供电部门供电后，因开挖石条路需其他部门的配合而中止，遇到该问题后刘汉卿采取诉讼而不是积极协调解决的方式解决问题，对涉案房产无法供电造成的损失应承担主要责任。本院酌定山东万力电子信息产业有限公司对刘汉卿的损失承担20%的赔偿责任。原审法院对双方责任的比例划分错误，本院予以纠正。因涉案房产已供电，判决山东万力电子信息产业有限公司协助刘汉卿接通供电线路已无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第258号民事判决书；
二、上诉人山东万力电子信息产业有限公司自本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人刘汉卿经济损失（按照两套涉案房屋年租金457522元的20%，自2012年7月26起计算至2014年9月2日止）。
三、驳回上诉人刘汉卿对上诉人山东万力电子信息产业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12950元，由上诉人山东万力电子信息产业有限公司负担2590元，上诉人刘汉卿负担10360元；二审案件受理费12950元，由上诉人山东万力电子信息产业有限公司负担2590元，由上诉人刘汉卿负担10360元。
本判决为终审判决。
审判长 郄延亮
审判员 李 腾
审判员 王 玥
二〇一五年一月二十七日
书记员 张泽宇