江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2306号原告:ＸＸ，男，1979年3月20日出生，汉族，教师。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：江前进，男，1971年2月17日出生，汉族，职工。委托诉讼代理人：林辉，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。被告：孙丽琴，女，1974年4月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。第三人：广发银行股份有限公司南京白下支行，住所地南京市秦淮区太平南路305号。主要负责人：魏萍，该支行行长。委托诉讼代理人：倪根，男，该支行职工。原告ＸＸ诉被告江前进、孙丽琴、第三人广发银行股份有限公司南京白下支行（以下简称广发白下支行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月15日立案后,于2016年4月11日、4月27日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年6月29日再次公开开庭审理了本案。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人刘惠明，被告江前进及其委托诉讼代理人林辉，被告孙丽琴的委托诉讼代理人唐乃翔，第三人广发白下支行的委托诉讼代理人倪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告与两被告签订的《南京市存量房交易合同》、《补充协议》及《定金协议》；2.两被告给付违约金20万元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月29日，经南京存量房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房地产经纪人员孙茂锋、王亚军介绍，原告与两被告签订了《南京市存量房交易合同》，约定两被告将本市鼓楼区XX大街291号01幢三单元602室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，房屋转让价格为435万元等等。合同签订后，原告依约办理贷款审批手续，因银行贷款未能及时获批，原告与两被告于2016年1月18日签订了《补充协议》，约定双方于2016年2月16日办理上述房屋的解押手续等等。2016年2月15日，原告通过经纪人王亚军联系被告江前进办理房屋解押手续等相关事宜。后王亚军告知原告，两被告提出希望原告给付200万元用于解押，原告表示尽力筹钱。2016年2月20日，原告与被告江前进联系，希望两被告能够按约办理房屋解押及过户手续，被告江前进要求原告给予补偿，原告拒绝。2016年2月22日，原告通知王亚军，已经筹齐200万元（含定金40万元），并让王亚军催促两被告办理房屋解押及过户手续，但两被告仍以各种理由拒绝办理。后经中介公司协调，两被告明确提出房屋涨价，否则取消交易。原告多次与两被告协商未果，现提起诉讼，请求判如所请。被告江前进辩称，本案系因原告未按约支付购房款产生，直至2016年1月16日原告仍未按约支付购房款200万元，被告江前进无法办理解押手续，故被告江前进已根据合同约定解除了双方签订的协议。原告的行为构成违约，致使被告江前进无法实现通过出售房屋另行购置新房的合同目的，故被告江前进不同意继续履行双方签订的协议，请求法院依法判决。被告孙丽琴辩称，1.被告孙丽琴未与原告签订《补充协议》、《定金协议》，原告陈述双方协商变更房款支付时间，也未得到被告孙丽琴的同意，故原告要求被告孙丽琴履行该两份合同，无法律依据；2.原告至今除支付20万元定金外，未履行任何合同义务，原告的行为构成根本违约，双方签订的《南京市存量房交易合同》应予解除。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人广发白下支行述称，对于原告与两被告之间的房屋买卖情况不了解，银行做房屋抵押贷款业务，首付款一般于下款当日支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：对原告提供的购房贷款文本，虽然两被告提出其中付款证明部分的签名“江前进、孙丽琴”非本人所签，但该文本符合证据的形式要件，可以作为原告与两被告签订《南京市存量房交易合同》后，申请办理购房贷款手续的证据；对《补充协议》、《定金协议》、2016年1月26日定金收条、收据、发票、函、通话记录，被告孙丽琴均不予认可，因被告江前进对上述证据均予以认可，且《补充协议》、《定金协议》、2016年1月26日定金收条、收据、发票符合证据的形式要件，可以作为认定本案相关事实的证据；对被告江前进提供的《商品房认购协议》及收据，被告江前进未提供证据原件，且原告对此不予认可，故本院对此证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，案涉房屋登记的所有权人为两被告。2015年11月29日，原告（乙方）与两被告（甲方）及存房公司（丙方）签订了《南京市存量房交易合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价款为435万元，其中含定金20万元，尾款5万元；乙方于2016年1月10日前将首付款130万元，解交监管账户；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为200万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2015年12月5日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲、乙双方解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请；甲、乙双方定于2016年9月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲、乙双方定于2016年1月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2016年5月1日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲、乙双方同意，在本合同生效后42日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲、乙、丙三方约定，若甲、乙一方违约，支付违约金20万元等等。同日，原告向两被告给付定金20万元。2016年1月11日，原告向存房公司支付中介服务费30450元。上述合同签订后，原告申请办理购房贷款手续。后因原告申请贷款未能及时审核批准，2016年1月18日，原告（乙方）、被告江前进（甲方）及存房公司工作人员王亚军（见证方）签订了《补充协议》，约定乙方于2016年2月16日前配合甲方到银行办理解押；甲、乙、丙三方于2016年2月20日前去房产局办理注销手续的同时办理过户手续；2016年3月8日前去房产局办理出件手续的同时将新房屋所有权证和国有土地使用权证送交贷款银行用于抵押放款；以上约定的协议内容是房屋买卖合同的一部分。2016年1月26日，原告（乙方）、被告江前进（甲方）及存房公司工作人员王亚军（丙方、见证方）签订了《定金协议》，约定甲、乙双方自行协商一致，乙方于2016年1月26日追加定金20万元，现购房定金共计40万元。同日，被告江前进出具了出售方为两被告、收款人亦为两被告的定金收条。2016年2月15日起，原告通过存房公司工作人员王亚军，催促两被告办理案涉房屋的抵押注销手续等事宜。原告多次催促无果，于2016年2月29日向两被告发送《关于催促江前进、孙丽琴履行房屋交易协议的函》，通知两被告于2016年3月11日前履行合同，办理房屋抵押注销手续及房屋权属变更登记手续，否则将用法律手段解决问题。2016年3月2日，被告江前进收到该函。另查明，2014年5月28日，被告江前进、孙丽琴与第三人签订了《个人额度贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定第三人给予被告江前进的借款额度为260万元，该额度为可循环，额度有效期自2014年5月28日起至2017年5月28日止；抵押物为案涉房屋等等。审理中，合同约定的房屋价款中有80万元没有载明付款时间、付款方式，原告陈述三方同意于出件当日以本票方式支付；被告江前进陈述合同中没有约定，但协商时明确在原告支付150万元后，隔几天就应支付；被告孙丽琴陈述该笔款项约定不明，原告支付首付款130万元，剩余款项由原告贷款。经本院释明，原告表示愿意一次性向两被告支付剩余全部购房款，其中部分购房款可用于代两被告向第三人偿还将案涉房屋抵押的借款及利息，并要求两被告履行案涉房屋抵押涤除、权属变更、腾空交付、户口迁出等义务。因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与两被告签订的《南京市存量房交易合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告与被告江前进签订的《补充协议》、《定金协议》能否约束被告孙丽琴的问题。虽然该两份协议仅有被告江前进一人签名，但两被告同为案涉房屋的出售人，定金收条亦载明收款人为两被告，且两被告系夫妻关系，故原告有理由相信被告江前进是能够代表被告孙丽琴签订有关出售案涉房屋的上述协议。且被告孙丽琴未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就原告房款支付问题提出异议，或向原告提出解除合同。故本院认为上述两份协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该协议的效力及于被告孙丽琴。关于原、被告何方违约的问题。根据双方合同约定，两被告同意原告向银行申请个人住房抵押贷款，总额为200万元，原告应于2015年12月5日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入监管账户；原告应于2016年1月10日前将首付款130万元，解交监管账户。后因原告贷款出现问题，原告与被告江前进签订的《补充协议》中明确约定，原告于2016年2月16日前配合办理案涉房屋的解押手续。被告江前进陈述其与原告达成一致，由原告支付含定金40万元在内共200万元用于解押；原告陈述其承诺按双方合同约定支付含定金40万元在内共150万元用于解押，既然被告江前进提出200万元的要求，原告希望双方共同努力筹款，确保双方签订的合同继续履行。结合双方提供的证据，两被告无充分证据证明双方协商一致，原告已同意首付款数额增加，故原告在合同约定的时间已准备好含定金在内共150万元，并催促两被告办理案涉房屋的抵押涤除、继续履行合同的情况下，两被告不办理案涉房屋抵押涤除手续、拒绝履行合同的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告能否要求继续履行合同的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告提出继续履行房屋买卖合同，愿意且有能力一次性向两被告支付剩余房款395万元，合同具备继续履行的条件，故原告与两被告之间的合同应继续履行。关于原告主张违约金20万元应否支持的问题。根据双方合同约定，一方违约则支付违约金20万元。被告江前进认为该标准过高；被告孙丽琴认为案涉房屋价格的涨幅远远超过违约金20万元，应在原告因购买案涉房屋的巨额收益范围内抵销。本院认为，两被告不办理案涉房屋抵押涤除手续、拒绝履行合同，该行为有违诚信，应当承担违约责任。现双方合同继续履行，对被告江前进提出的违约金标准过高的抗辩意见，本院予以采纳。综合考虑两被告不同意履行合同，使原告履约成本增加等因素，本院酌定两被告向原告支付违约金10万元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告ＸＸ与被告江前进、孙丽琴继续履行就南京市鼓楼区XX大街291号01幢三单元602室签订的《南京市存量房交易合同》、《补充协议》及《定金协议》（原告ＸＸ于本判决生效之日起五日内向被告江前进、孙丽琴支付剩余房款395万元，该款项中可直接向第三人广发银行股份有限公司南京白下支行支付用于涤除上述房屋抵押所需款项；第三人广发银行股份有限公司南京白下支行在收到因涤除抵押所需款项后三日内，协助办理上述房屋的抵押涤除手续；被告江前进、孙丽琴于原告ＸＸ付清款项后五日内办理户籍迁出手续、协助原告ＸＸ办理不动产权属转移登记，并在权属登记转移后五日内将上述房屋交付原告ＸＸ）；二、被告江前进、孙丽琴于本判决生效之日起五日内一次性向原告ＸＸ支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41600元、保全费5000元，合计46600元，由被告江前进、孙丽琴负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起五日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军审 判 员  孙 燕人民陪审员  钱 晨二〇一六年九月十三日书 记 员  黄小蔓