湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第391号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州市港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵辛英。
上诉人永州市港隆房地产开发有限公司（以下简称港隆公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第636号民事判决，于2015年6月30日提起上诉，原审法院于2015年8月21日向本院移送上诉状及案卷材料，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日下午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，上诉人港隆公司的委托代理人顾曦，被上诉人赵辛英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年1月10日，港隆公司（甲方）与赵辛英（乙方）签订《商品房买卖合同》约定，赵辛英购买港隆公司开发的圣马可时尚广场商铺一间（商铺编号：371号），单价为2，979元／平方米，房屋建筑面积为14.16㎡，总价款为42，183元。约定乙方（赵辛英）按第一种方式支付购房款：银行按揭，在签订合同当天乙方（赵辛英）支付总价款的50.3%为21，183元；第2项约定乙方（赵辛英）按甲方（港隆公司）通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方，并且乙方将所购房的房产证作为该按揭贷款抵押、担保。该贷款占乙方应付购房款的49.8%，计人民币21，000元，如乙方不提交相关资料不配合甲方办理银行按揭手续，不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知时间10天仍未办好贷款手续的，乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，视为违约，乙方按购房总价款百分之二十赔偿给甲方造成的经济损失。甲方有权单方解除合同。第四条约定，甲方需于2007年5月1日前，将竣工验收合格的房屋交付给乙方使用。第七条约定，甲方在房屋交付给乙方后180天内，为乙方代办房屋所有权证和土地使用证。当天原告又与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订了一份租赁合同，约定甲方（永州市零陵圣马可物业管理有限公司）反租乙方（原告）购买的371号商铺，租赁期限3年，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为316元，合同签订当天，原告付给港隆公司购房首付款现金9，119元，银行按揭贷款手续费281元。次日，原告出具了一张“本人收到圣马可时尚广场三楼371号铺位从2007年5月1日至2010年4月30日止租金计人民币12，064元”的收据，港隆公司出具了一张“赵辛英交来三楼371号首期房款21，183元”的收据。后赵辛英的购房按揭贷款未办理出来，剩余房款也未交付。
在本案审理过程中通过法院释明，原告表示不能足额缴纳剩余的购房款，要求港隆公司继续履行合同及办理商铺产权证；而港隆公司则认为公司已口头和书面通知原告办理贷款手续，是原告不提交资料不自行办理贷款，也没有用现金一次性付清购房余款，原告违约在先，故提起反诉要求解除合同，赔偿违约金。原告于2015年6月3日申请撤回对被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、杨荣林、杨春莉的起诉，原审法院裁定予以准许。
原判认为：原告与港隆公司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法、有效，对双方都有约束力。现原告要求继续履行合同，港隆公司反诉要求解除合同，因此，本案争执的焦点是：合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形，办理按揭贷款是否是港隆公司应尽的义务？合同中约定港隆公司同意原告以按揭贷款支付剩余购房款，港隆公司认为对按揭贷款仅负有通知的义务，公司已口头和书面通知，是原告不提交材料不办理按揭。经原审法院和永州市中级人民法院审理的港隆公司与其他购房人同类纠纷案件中已查明该商贸城的商铺购买人无法办理出按揭贷款，原因在于港隆公司有义务与银行签订贷款项目合作协议，确保买受人在其自身没有过错的情况下能够顺利办理出按揭贷款，原告按合同约定交纳了首付款，按港隆公司的要求交纳了办理按揭贷款的费用，提供给港隆公司的个人贷款资料无不良诚信记载，由于港隆公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不能，因此，按揭贷款不能办理的违约方是港隆公司。在原告的银行按揭贷款手续未能办出，原告未取得商铺产权的情况下，港隆公司即一次性将三年的商铺返租租金12，064元冲抵了原告应交的首期购房款21，183元的余款（21，183元－9，119元），并向原告出具了首期购房款为21，183元的收据，港隆公司自身经营存在过错，原告的首付款金额应为21，183元。因此港隆公司称原告未交付完毕首付购房款21，183元且未及时提交相关按揭款材料与费用，导致按揭贷款办理不能，构成违约，商品房买卖合同在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，反诉要求解除商品房买卖合同，原告支付违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，不予支持；原告要求被告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求合法，予以支持。但商品房买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行，故原告要求被告办理好商品房银行按揭（贷款）手续的诉讼请求，不予支持。
由于本案在审理过程中，通过释明，原告未能缴纳剩余购房款21，000元，未履行支付剩余购房款的先合同义务，因此原告要求港隆公司协助办理商铺的房产证和国有土地使用权证的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告赵辛英在本判决生效后十日内支付被告永州市港隆房地产开发有限公司剩余购房款21，000元后，被告永州市港隆房地产开发有限公司继续履行其与原告赵辛英签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告赵辛英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告永州市港隆房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费800元，由原告赵辛英负担400元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担400元；反诉费400元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担。
上诉人港隆公司上诉称：1、原审认定被上诉人赵辛英已向上诉人交清首期购房款21，183元错误，该21，183元中包含了前三年的返租款12，064元，被上诉人实际只向上诉人支付首付款9，119元；2、本案被上诉人未向上诉人提交办理按揭相关材料，按揭贷款不能办理的违约方是被上诉人；3、本案《商品房买卖合同》事实上已经解除；4、本案已超过诉讼时效；5、被上诉人的诉讼请求是为其办理按揭支付购房款，而原审释明要其支付购房款，程序违法。请求二审依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人赵辛英答辩称：1、按揭手续费、评估费等费用和按揭资料被上诉人都提交了，但由于上诉人与银行有矛盾，以致未能按揭贷款；2、合同可以继续履行，被上诉人多次找上诉人，上诉人均予推拖；3、上诉人没交房给被上诉人，也未为上诉人办理房产证，没有超过诉讼时效；4、原审认为房屋己经不能按揭，所以才释明要求以现金支付购房款。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
另查明，上诉人返租被上诉人涉案商铺期限为五年。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点主要是：1、原审认定被上诉人已向上诉人交清首期购房款21，183元是否错误；2、本案按揭贷款不能办理的违约方是谁；3、本案《商品房买卖合同》是否已经解除，如果没有解除是否可以继续履行；4、本案是否已超过诉讼时效；5、原审判决被上诉人支付购房款是否程序违法。
一、关于原审认定被上诉人已向上诉人交清首期购房款21，183元是否错误的问题。本案由于双方在涉案合同中约定，被上诉人将涉案房屋出租给上诉人五年，上诉人在签订涉案合同的当日一次性将第一、二、三年的租金支付给被上诉人。但是，合同签订的当日，上诉人并未将前三年的租金支付给被上诉人，而是与被上诉人商定将这三年租金抵扣被上诉人的首付款，不足部分再由被上诉人现金支付。同时，由于双方对被上诉人首付款总额21，183元并无异议，上诉人在收到被上诉人购房首付款现金9，119元后向被上诉人出具了21，183元购房首付款的收款收据（含抵扣的被上诉人前三年的返租款12，064元）。故原审认定被上诉人已向上诉人交清首期购房款21，183元是正确的。
二、关于本案按揭贷款不能办理的违约方是谁的问题。本案上诉人未提供任何证据证实被上诉人未向上诉人提交办理按揭相关材料，按揭贷款不能办理的违约方是被上诉人。相反，被上诉人提供了上诉人2007年元月31日收款收据，证实被上诉人当天向上诉人支付了评估费、保险费和资料费，说明被上诉人已向上诉人提交了办理按揭贷款的相关材料。同时，生效裁判文书也证实上诉人在同类案件中无法办理按揭贷款的原因在于上诉人不能与银行签订贷款项目合作协议。因此，本案不能按揭贷款责任在于上诉人。
三、本案《商品房买卖合同》是否已经解除，如果没有解除是否可以继续履行的问题。本案《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，因此，合法有效。因该合同双方既未协商解除，也未经法院判决解除，故涉案《商品房买卖合同》没有解除。
四、本案是否已经超过诉讼时效的问题。法律规定，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道其合法权利受到侵害之日起计算。本案由于上诉人返租被上诉人房屋的期限为五年，即自2007年5月1日至2012年4月30日，前三年租金己经抵扣购房首付款，后两年租金还要按时支付。同时，由于被上诉人多次向上诉人主张权利后，上诉人自述又于2012年9月20日向上诉人发出《最后通知》，请被上诉人前来协商，说明被上诉人并不知道其合法权利己经受到侵害。因此，本案没有超过诉讼时效。
五、原审判决被上诉人支付购房款是否程序违法的问题。由于港隆公司在本案中未履行作为开发商的义务，导致银行按揭贷款办理不能，为不增加当事人诉累，原审向被上诉人释明履行支付剩余购房款的合同义务，既未违反法定程序，亦未损害上诉人的利益，依法应予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，上诉人的上诉理由与事实及法律不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维护原判。
二审案件诉讼费995元，由上诉人永州市港隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昭明
审 判 员 唐爱民
审 判 员 郑 霓
二〇一五年九月十五日
代理书记员 甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。