杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初13446号
原告：浙江明华纺织采购博览城有限公司，统一社会信用代码9133010974582299XT，住所地杭州市萧山区衙前镇明华村。
法定代表人：孙齐江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈炯波、张黎，浙江坤旺律师事务所律师。
被告：杭州三奥纺织品有限公司，组织机构代码79666802-1，住所地杭州市萧山区衙前镇浙江纺织采购博览城40幢17-18#。
法定代表人项锋，身份证号码3303231974********。
被告：项锋，男，1974年8月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。
两被告共同委托诉讼代理人：何妍玲、李刘，四川博鉴律师事务所律师。
原告浙江明华纺织采购博览城有限公司诉被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告浙江明华纺织采购博览城有限公司的委托诉讼代理人陈炯波到庭参加诉讼。被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋及共同委托代理人何妍玲、李刘经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江明华纺织采购博览城有限公司诉称：2015年原、被告双方签订租赁合同，书面约定被告杭州三奥纺织品有限公司
租赁中纺城纺织原料交易区40幢17-18号，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金计44000元。合同签订后，原告依约交付了房屋，截止至2015年10月13日，被告杭州三奥纺织品有限公司未支付任何租金。经原告催要，被告项锋出具承诺书一份，书面承诺于2015年11月30日前交清所欠租金。但截至原告起诉之日，两被告不仅未支付2015年的租金，至今还占用租赁房屋。为此原告起诉来院，请求判令：一、两被告腾退房屋；二、两被告支付原告2015年1月1日至2015年12月31日止的租金44000元，并支付自逾期返还房屋之日即2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按合同约定日租金标准2倍计算的违约金（暂计算至2016年8月30日为58345.2元）；三、两被告支付原告自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(暂计算至2016年8月30日为29333.3元)。
被告杭州三奥纺织品有限公司未到庭答辩，但向本院寄送了书面答辩状，辩称：杭州三奥纺织品有限公司在2015年1月1日租赁案涉房屋后不久，原告于2015年3月在没有通知的情况下就把房屋锁住了，致使杭州三奥纺织品有限公司无法使用该房屋，原合同无法继续履行。原合同实际上只履行了两个月，因此原告主张全年租金44000元的诉讼请求不应得到支持。同时，原告擅自锁门的行为也导致了杭州三奥纺织品有限公司放在房屋内价值约30万元的货物至今无法进行交易，损失巨大。原告没有履行合同约定义务，擅自锁住涉案房屋，是原告违约，不应当由杭州三奥纺织品有限公司来承担原告过错的违约责任，原告据此主张违约金的诉讼请求应当予以驳回。而且，在合同约定的租赁期限到期后，原告仍然将房屋锁住，不是杭州三奥纺织品有限公司不退租腾房，是原告不让退租腾房。因此原告要求支付房屋占用费是恶意主张，应予驳回。杭州三奥纺织品有限公司在租赁原告的房屋时就已经支付过5000元押金，既然合同已到期，上述款项就应当在房租里予以扣除。而合同实际履行只有两个月，相应的两个月租金为7333元，即杭州三奥纺织品有限公司最多只承担2333元租金。但是由于原告擅自锁房，且始终不让原告处理案涉房屋的货物，违约在前，未尽到出租人应尽的义务，故杭州三奥纺织品有限公司不应支付任何租赁费用。
被告项锋未到庭答辩，但向本院寄送了书面答辩状，辩称：原告与项锋之间并无任何关系，原告将项锋作为本案的被告提起诉讼属于诉讼主体错误。本案中，原告提交的租赁合同抬头写明是出租方是原告，承租人是杭州三奥纺织品有限公司，合同末处也是上述当事人签章确认的，项锋并非合同相对人。原告提交的承诺书中也载明的是“杭州三奥纺织品有限公司法人项锋”，也就是表明项锋是以公司的名义签署该份承诺书，而不是以个人名义。故原告与项锋之间不存在租赁关系，项锋不是适格的被告。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.租赁合同一份，欲证明原告与被告杭州三奥纺织品有限公司之间的房屋租赁关系，双方对租金及违约金进行约定的事实；
2.承诺书一份，欲证明被告项锋承诺承担房租支付义务的事实。
被告杭州三奥纺织品有限公司未到质证，但向本院寄送了书面质证意见，认为：对证据1三性无异议，但不能证明原告的证明目的。因原告在2015年3月擅自锁门，致使原合同实际上只履行了2个多月，最多支付相应的两个多月的租金。退一步讲，如果法院审理认定杭州三奥纺织品有限公司应当支付全年租金，那么对杭州三奥纺织品有限公司采取不适当的行为中止合同的履行给杭州三奥纺织品有限公司造成的巨大损失也应当进行抵扣，并由原告承担违约责任。并且该合同系格式合同，对于第九条违约责任项下的“每逾期一天支付该最后期日租金的2倍”的违约金，该条款是格式条款，依据合同法第三十九条之规定，原告方并未对该条款予以说明。因此原告据此合同约定主张违约金是没有法律依据的。而且是原告违约在先，杭州三奥纺织品有限公司不应支付违约金。退一步讲，如果法定认定应当支付违约金，依据合同法第一百一十四条及合同法解释二第二十九条之规定，违约金最多也应当以实际损失为限。对证据2的合法性、关联性有异议，该承诺书是因为原告把门锁了，杭州三奥纺织品有限公司在房内价值30余万元的货物无法处理，是在没有办法的情况下才在此承诺书上签字的，而且签了字后，原告还是没有将房屋解锁。
被告项锋未到质证，但向本院寄送了书面质证意见，认为：证据1、2的质证意见与被告杭州三奥纺织品有限公司的质证意见一致，同时承诺书中写明的也是“杭州三奥纺织有限公司法人项锋”，即项锋是以公司的名义签署该份承诺书，而不是个人名义。
本院审查后认为：证据1系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据2系客观、真实的，与本案事实具有关联，从承诺书的表述来看，应当认定项锋出具承诺书承诺支付租金应当系履行职务行为。
被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋未提供证据。
经审理，本院查明：2015年2月4日，原告与被告杭州三奥纺织品有限公司签订《租赁合同》一份。该合同约定，原告将
位于中纺城纺织原料交易D区40幢17/18号，合计面积222.54平方米，租赁期限12个月，即2015年1月1日起至2015年12月31日止。营业房租金为22000元/间*年，租赁期内租金总计44000元，租金支付方式为一次性付清。合同第九条违约责任第4点约定，租赁期满或退租的，杭州三奥纺织品有限公司应当按约交还营业房，逾期归还，则每逾期一天支付该最后期日租金的2倍。合同签订后，原告将上述营业房交付被告杭州三奥纺织品有限公司使用，被告杭州三奥纺织品有限公司支付原告押金5000元。2015年10月13日，被告杭州三奥纺织品有限公司法定代表人项锋出具承诺书一份，该承诺书载明：“本人杭州三奥纺织品有限公司法人项锋，现承诺于2015年11月30日前缴清所欠租金44000元，逾期不缴清的，本人同意放弃40幢17/18号营业房内所有物品的所有权”。合同期满后至今，被告杭州三奥纺织品有限公司未将租赁营业房返还给原告，且未支付过任何租金。
本院认为：原告与被告杭州三奥纺织品有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，被告杭州三奥纺织品有限公司作为承租人，在租赁合同约定的租赁期限届满后未支付2015年租金，同时亦未将案涉租赁房屋腾退并返还给原告，已构成违约。原告有权要求被告杭州三奥纺织品有限公司支付欠付租金、占有使用费，并腾退返还案涉房屋。被告杭州三奥纺织品有限公司支付的押金5000元在应付租金中予以扣除。被告杭州三奥纺织品有限公司抗辩认为原告将案涉房屋门锁住，合同实际只履行了两个月，并给其造成巨大损失，且因门被原告锁住无法腾退，但其未提供相应证据予以证实，故本院对上述抗辩不予采信。故被告杭州三奥纺织品有限公司应支付原告2015年1月1日至2015年12月31日止的租金39000元（44000元-押金5000元）及2016年1月1日起至房屋腾退之日止按年租金44000元计算的占有使用费，至2016年11月17日为38696元（44000元÷365天×321天）。原告要求支付自逾期返还房屋之日即2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按合同约定日租金标准2倍计算的违约金，
本院审理后认为违约金主张过高，本院酌情调整为按28.93元/天（年租金44000元×年利率24%÷365天）租金标准计算违约金。关于原告要求被告项锋承担共同付款责任的诉请，本院认为从被告项锋出具的承诺书的表述来看，应系其作为公司法定代表人履行职务，故原告要求其个人承担共同付款责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、杭州三奥纺织品有限公司在本判决生效后十日内将中纺城纺织原料交易D区40幢17-18号房屋腾退并返还给浙江明华纺织采购博览城有限公司；
二、杭州三奥纺织品有限公司在本判决生效后十日内支付浙江明华纺织采购博览城有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的剩余租金39000元、2016年1月1日起至房屋实际腾退之日止按年租金44000元计算的占有使用费（至2016年11月17日为38696元）及2016年1月1日起至房屋实际腾退之日止按日租金28.93元/天计算的违约金（至2016年11月17日为9286元）；
三、驳回浙江明华纺织采购博览城有限公司的其余诉讼请求。
如杭州三奥纺织品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2934元，减半收取1467元，由浙江明华纺织采购博览城有限公司负担478元，杭州三奥纺织品有限公司负担989元。
浙江明华纺织采购博览城有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州三奥纺织品有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 崔 白 洁
二〇一六年十一月十七日
书记员 泮婷婷杭州市萧山区人民法院
民事判决书
（2016）浙0109民初13446号
原告：浙江明华纺织采购博览城有限公司，统一社会信用代码9133010974582299XT，住所地杭州市萧山区衙前镇明华村。
法定代表人：孙齐江，身份证号码330621197501285490，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈炯波、张黎，浙江坤旺律师事务所律师。
被告：杭州三奥纺织品有限公司，组织机构代码79666802-1，住所地杭州市萧山区衙前镇浙江纺织采购博览城40幢17-18#。
法定代表人项锋，身份证号码330323197408257117。
被告：项锋，身份证号码330323197408257117，男，1974年8月25日出生，汉族，住浙江省乐清市大荆镇环城东路63弄41号。
两被告共同委托诉讼代理人：何妍玲、李刘，四川博鉴律师事务所律师。
原告浙江明华纺织采购博览城有限公司诉被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告浙江明华纺织采购博览城有限公司的委托诉讼代理人陈炯波到庭参加诉讼。被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋及共同委托代理人何妍玲、李刘经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江明华纺织采购博览城有限公司诉称：2015年原、被告双方签订租赁合同，书面约定被告杭州三奥纺织品有限公司
租赁中纺城纺织原料交易区40幢17-18号，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金计44000元。合同签订后，原告依约交付了房屋，截止至2015年10月13日，被告杭州三奥纺织品有限公司未支付任何租金。经原告催要，被告项锋出具承诺书一份，书面承诺于2015年11月30日前交清所欠租金。但截至原告起诉之日，两被告不仅未支付2015年的租金，至今还占用租赁房屋。为此原告起诉来院，请求判令：一、两被告腾退房屋；二、两被告支付原告2015年1月1日至2015年12月31日止的租金44000元，并支付自逾期返还房屋之日即2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按合同约定日租金标准2倍计算的违约金（暂计算至2016年8月30日为58345.2元）；三、两被告支付原告自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(暂计算至2016年8月30日为29333.3元)。
被告杭州三奥纺织品有限公司未到庭答辩，但向本院寄送了书面答辩状，辩称：杭州三奥纺织品有限公司在2015年1月1日租赁案涉房屋后不久，原告于2015年3月在没有通知的情况下就把房屋锁住了，致使杭州三奥纺织品有限公司无法使用该房屋，原合同无法继续履行。原合同实际上只履行了两个月，因此原告主张全年租金44000元的诉讼请求不应得到支持。同时，原告擅自锁门的行为也导致了杭州三奥纺织品有限公司放在房屋内价值约30万元的货物至今无法进行交易，损失巨大。原告没有履行合同约定义务，擅自锁住涉案房屋，是原告违约，不应当由杭州三奥纺织品有限公司来承担原告过错的违约责任，原告据此主张违约金的诉讼请求应当予以驳回。而且，在合同约定的租赁期限到期后，原告仍然将房屋锁住，不是杭州三奥纺织品有限公司不退租腾房，是原告不让退租腾房。因此原告要求支付房屋占用费是恶意主张，应予驳回。杭州三奥纺织品有限公司在租赁原告的房屋时就已经支付过5000元押金，既然合同已到期，上述款项就应当在房租里予以扣除。而合同实际履行只有两个月，相应的两个月租金为7333元，即杭州三奥纺织品有限公司最多只承担2333元租金。但是由于原告擅自锁房，且始终不让原告处理案涉房屋的货物，违约在前，未尽到出租人应尽的义务，故杭州三奥纺织品有限公司不应支付任何租赁费用。
被告项锋未到庭答辩，但向本院寄送了书面答辩状，辩称：原告与项锋之间并无任何关系，原告将项锋作为本案的被告提起诉讼属于诉讼主体错误。本案中，原告提交的租赁合同抬头写明是出租方是原告，承租人是杭州三奥纺织品有限公司，合同末处也是上述当事人签章确认的，项锋并非合同相对人。原告提交的承诺书中也载明的是“杭州三奥纺织品有限公司法人项锋”，也就是表明项锋是以公司的名义签署该份承诺书，而不是以个人名义。故原告与项锋之间不存在租赁关系，项锋不是适格的被告。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.租赁合同一份，欲证明原告与被告杭州三奥纺织品有限公司之间的房屋租赁关系，双方对租金及违约金进行约定的事实；
2.承诺书一份，欲证明被告项锋承诺承担房租支付义务的事实。
被告杭州三奥纺织品有限公司未到质证，但向本院寄送了书面质证意见，认为：对证据1三性无异议，但不能证明原告的证明目的。因原告在2015年3月擅自锁门，致使原合同实际上只履行了2个多月，最多支付相应的两个多月的租金。退一步讲，如果法院审理认定杭州三奥纺织品有限公司应当支付全年租金，那么对杭州三奥纺织品有限公司采取不适当的行为中止合同的履行给杭州三奥纺织品有限公司造成的巨大损失也应当进行抵扣，并由原告承担违约责任。并且该合同系格式合同，对于第九条违约责任项下的“每逾期一天支付该最后期日租金的2倍”的违约金，该条款是格式条款，依据合同法第三十九条之规定，原告方并未对该条款予以说明。因此原告据此合同约定主张违约金是没有法律依据的。而且是原告违约在先，杭州三奥纺织品有限公司不应支付违约金。退一步讲，如果法定认定应当支付违约金，依据合同法第一百一十四条及合同法解释二第二十九条之规定，违约金最多也应当以实际损失为限。对证据2的合法性、关联性有异议，该承诺书是因为原告把门锁了，杭州三奥纺织品有限公司在房内价值30余万元的货物无法处理，是在没有办法的情况下才在此承诺书上签字的，而且签了字后，原告还是没有将房屋解锁。
被告项锋未到质证，但向本院寄送了书面质证意见，认为：证据1、2的质证意见与被告杭州三奥纺织品有限公司的质证意见一致，同时承诺书中写明的也是“杭州三奥纺织有限公司法人项锋”，即项锋是以公司的名义签署该份承诺书，而不是个人名义。
本院审查后认为：证据1系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据2系客观、真实的，与本案事实具有关联，从承诺书的表述来看，应当认定项锋出具承诺书承诺支付租金应当系履行职务行为。
被告杭州三奥纺织品有限公司、项锋未提供证据。
经审理，本院查明：2015年2月4日，原告与被告杭州三奥纺织品有限公司签订《租赁合同》一份。该合同约定，原告将
位于中纺城纺织原料交易D区40幢17/18号，合计面积222.54平方米，租赁期限12个月，即2015年1月1日起至2015年12月31日止。营业房租金为22000元/间*年，租赁期内租金总计44000元，租金支付方式为一次性付清。合同第九条违约责任第4点约定，租赁期满或退租的，杭州三奥纺织品有限公司应当按约交还营业房，逾期归还，则每逾期一天支付该最后期日租金的2倍。合同签订后，原告将上述营业房交付被告杭州三奥纺织品有限公司使用，被告杭州三奥纺织品有限公司支付原告押金5000元。2015年10月13日，被告杭州三奥纺织品有限公司法定代表人项锋出具承诺书一份，该承诺书载明：“本人杭州三奥纺织品有限公司法人项锋，现承诺于2015年11月30日前缴清所欠租金44000元，逾期不缴清的，本人同意放弃40幢17/18号营业房内所有物品的所有权”。合同期满后至今，被告杭州三奥纺织品有限公司未将租赁营业房返还给原告，且未支付过任何租金。
本院认为：原告与被告杭州三奥纺织品有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，被告杭州三奥纺织品有限公司作为承租人，在租赁合同约定的租赁期限届满后未支付2015年租金，同时亦未将案涉租赁房屋腾退并返还给原告，已构成违约。原告有权要求被告杭州三奥纺织品有限公司支付欠付租金、占有使用费，并腾退返还案涉房屋。被告杭州三奥纺织品有限公司支付的押金5000元在应付租金中予以扣除。被告杭州三奥纺织品有限公司抗辩认为原告将案涉房屋门锁住，合同实际只履行了两个月，并给其造成巨大损失，且因门被原告锁住无法腾退，但其未提供相应证据予以证实，故本院对上述抗辩不予采信。故被告杭州三奥纺织品有限公司应支付原告2015年1月1日至2015年12月31日止的租金39000元（44000元-押金5000元）及2016年1月1日起至房屋腾退之日止按年租金44000元计算的占有使用费，至2016年11月17日为38696元（44000元÷365天×321天）。原告要求支付自逾期返还房屋之日即2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按合同约定日租金标准2倍计算的违约金，
本院审理后认为违约金主张过高，本院酌情调整为按28.93元/天（年租金44000元×年利率24%÷365天）租金标准计算违约金。关于原告要求被告项锋承担共同付款责任的诉请，本院认为从被告项锋出具的承诺书的表述来看，应系其作为公司法定代表人履行职务，故原告要求其个人承担共同付款责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、杭州三奥纺织品有限公司在本判决生效后十日内将中纺城纺织原料交易D区40幢17-18号房屋腾退并返还给浙江明华纺织采购博览城有限公司；
二、杭州三奥纺织品有限公司在本判决生效后十日内支付浙江明华纺织采购博览城有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的剩余租金39000元、2016年1月1日起至房屋实际腾退之日止按年租金44000元计算的占有使用费（至2016年11月17日为38696元）及2016年1月1日起至房屋实际腾退之日止按日租金28.93元/天计算的违约金（至2016年11月17日为9286元）；
三、驳回浙江明华纺织采购博览城有限公司的其余诉讼请求。
如杭州三奥纺织品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2934元，减半收取1467元，由浙江明华纺织采购博览城有限公司负担478元，杭州三奥纺织品有限公司负担989元。
浙江明华纺织采购博览城有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州三奥纺织品有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员崔白洁
二○一六年十一月十七日
书记员泮婷婷