北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3248号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵近宏，男，1965年3月26日出生，汉族，朗能投资（北京）有限公司员工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张庆周，男。
委托诉讼代理人：王睿，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北洼路29号1层1001。
法定代表人：胡志伟，总经理。
委托诉讼代理人：华树林，男，北京瑞尔物业管理有限责任公司经理。
委托诉讼代理人：施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人赵近宏因与被上诉人北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初36968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵近宏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回瑞尔物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由瑞尔物业公司承担。事实和理由：1、瑞尔物业公司已自认终止对我的物业服务。2015年9月瑞尔物业公司将海淀区颐安嘉园12号楼业主起诉至法院，要求承担2009年至2014年的物业费，瑞尔物业公司在庭审中表明由于业主欠费已经终止了物业服务，我拥有的10号楼与12号楼处于同一管理区域，瑞尔物业公司在2015年的诉讼中形成了自认，如果瑞尔物业公司希望继续提供物业服务，应找我重新签订物业服务协议。2、在只有一个业主或业主人数较少的独栋建筑区划内，业主可以自行管理或者自行委托物业服务公司进行物业服务。颐安嘉园属于只有一个业主或者业主人数较少的建筑划区，我已与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订了物业服务合同并交纳了物业费，作为业主我与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订的物业服务合同是合法的。3、瑞尔物业公司没有为我提供物业服务，从未进入过我们别墅区进行服务，不提供物业服务，只是收取物业费是显失公平的。在一审时瑞尔物业公司放弃了违约金的诉讼请求，但一审法院还是判了违约金。综上，一审依据已经终止的物业服务协议要求我承担付款义务错误，应予撤销。
瑞尔物业公司辩称：同意一审判决。我公司与赵近宏签订的前期物业服务协议有效，我公司提供了物业服务，赵近宏应交纳物业费。一个整体的小区只能有一个物业服务企业，赵近宏聘请其他公司进行物业服务，不影响其与我公司之间的协议效力故不同意赵近宏的上诉请求。
瑞尔物业公司向一审法院起诉请求：1、赵近宏向我公司支付颐安嘉园7号楼2015年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费50273.08元；2、赵近宏向我公司支付自2015年1月1日至其实际给付物业管理服务费之日止的违约金3000元；3、诉讼费由赵近宏承担。
赵近宏向一审法院提出反诉请求：请求解除我与瑞尔物业公司关于颐安嘉园7号楼的物业服务合同。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。瑞尔物业公司系颐安嘉园小区的开发商选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务，颐安嘉园小区尚未成立业主委员会。审理中，瑞尔物业公司提交甲方为瑞尔物业公司、乙方为赵近宏的《前期物业管理服务协议》，证明双方的物业服务合同关系，该协议约定：“乙方所购房屋基本情况：坐落北京市海淀区西八里庄颐安嘉园7#别墅，建筑面积551.24平方米……第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生：1.负责公共部分、公共设施及小区内道路的日常清洁；2.负责小区内的垃圾清运；四、保安：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.落实本物业范围内的治安防范的管理工作；五、交通秩序与车辆停放：1.做好机动车和非机动车的有序停放；2.维护好区内的交通秩序；六、房屋装饰装修管理……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、住宅按建筑面积每月每平方米3.80元，每年物业管理费用计25136.54元……五、交纳费用时间：1.新进住按进住通知单日期起计费；2.每年1月5日-1月20日期间交清……第十条违约责任：……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金，或采取法律手段进行追缴。”赵近宏对《前期物业管理服务协议》的真实性认可，但认为瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。赵近宏提交了其与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订的《物业管理服务协议》和照片，证明其自行聘请了其他物业公司为其提供物业服务，瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。瑞尔物业公司表示无法确定《物业管理服务协议》及照片的真实性，但提出一个物业管理区域只由一个物业服务企业提供物业服务，该协议应为无效。瑞尔物业公司提交了照片和报修任务单，证明其提供了物业服务，并在每年公示物业服务项目收支情况。赵近宏提出照片与本案无关，对报修单的真实性不认可。审理中，瑞尔物业公司自愿对违约金降低标准，主张违约金3000元。
一审法院认为：瑞尔物业公司与赵近宏签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司作为颐安嘉园小区的物业管理服务企业，提供了物业服务，赵近宏作为颐安嘉园小区的业主应依约按期向瑞尔物业公司支付物业费。瑞尔物业公司要求赵近宏支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵近宏未按期交纳物业费，已经构成违约，应依约承担违约责任，向瑞尔物业公司支付违约金。瑞尔物业公司自愿降低违约金标准，法院不持异议。赵近宏提出瑞尔物业公司未提供物业服务，未提交充分证据，法院不予采信。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。赵近宏提出其已与其他物业公司另行形成物业服务合同关系，只能视为其自愿提高服务的行为，不得作为拒绝交纳物业费的合理理由，法院对赵近宏不同意支付物业费的抗辩理由不予采信。赵近宏要求解除与瑞尔物业公司关于颐安嘉园7号楼的物业服务合同之反诉请求，于法无据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十四条之规定，判决：一、赵近宏于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一五年一月一日至二○一六年十二月三十一日的物业管理服务费五万零二百七十三元零八分；二、赵近宏于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付违约金三千元；三、驳回赵近宏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，瑞尔物业公司未提交新证据。赵近宏提交更换升降杆收据，以证明瑞尔物业公司没有提供物业服务。经询问，瑞尔物业公司对上述收据的真实性及证明目的均不认可。本院亦对该收据的真实性及证明目的不予认可。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：瑞尔物业公司与赵近宏签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司作为颐安嘉园小区的物业管理服务企业，为该小区提供了物业服务，赵近宏作为颐安嘉园小区的业主应依约按期向瑞尔物业公司支付物业费。赵近宏称瑞尔物业公司在2015年的诉讼中表示已与业主终止了物业服务合同，但就该主张未提供证据佐证，对其该项辩解，本院不予采信。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业的选聘、解聘应由业主大会决定，在只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案所涉颐安嘉园小区没有成立业主大会及业主委员会，因而物业服务企业的选聘、解聘应由全体业主共同决定，赵近宏要求解除与瑞尔物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。至于其自行又委托其他物业服务企业为其服务，并不必然产生解除与瑞尔物业公司所签物业服务协议的效力，也不能成为其不交纳物业服务费的合法理由。经本院核实，瑞尔物业公司在一审中并未放弃违约金的诉讼请求。据此，赵近宏的全部上诉理由，本院不予采信。
综上所述，赵近宏的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1132元，由赵近宏负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 赵小军
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 苏 杭