新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十民终字第152号
上诉人（原审被告）：陈香，女，汉族。
委托代理人：邓高岩，福海县城镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：新疆大有房地产开发有限责任公司。
法定代表人：贺万军，董事长。
委托代理人：黄新群，新疆瑞合律师事务所律师。
上诉人陈香因与被上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司（以下简称大有公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院（2015）北民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈香及其委托代理人邓高岩、被上诉人大有公司的委托代理人黄新群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大有公司一审诉称：2013年3月1日，原告与被告陈香签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的一楼楼房（即被告现住房屋），并约定分期付款的方式及违约责任，被告同时还购买了与一楼楼房从内部连接使用的地下室（即负一层）。原告按照约定交付了一楼楼房和地下室，楼房房款277393元，地下室房款83625元合计361018元。被告支付180000元房款（第一次庭审中认可收到被告200000元房款，第二次庭审中变更为180000元）后拒不支付剩余房款。为此诉至法院，要求被告支付剩余房款181018元、一楼楼房款未按期支付的违约金68114元（第一笔逾期付款70000元，每日按照万分之十，从2013年6月30日计算至2015年7月30日，为52500元；第二笔逾期付款27393元，每日按照万分之十，从2014年1月1日计算至2015年7月30日，为15614元），并承担本案诉讼费用。
被告陈香未向一审法院提交书面答辩意见，但其在一审庭审中辩称：一、被告已向原告大有公司支付房款200000元，尚余楼房款77393元及地下室款72475元共计149868元未付；二、与原告约定的地下室单价每平方米是1300元而非原告主张的1500元；三、因地下室存在排污管道翻水问题，因此被告未全额支付房款，行使的是同时履行抗辩权，被告不同意承担逾期付款的违约金。
原告大有公司为证实其诉讼主张向一审法院举证如下：
1、2013年3月1日原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，用于证明被告购买的一楼楼房的面积、价款、付款方式及违约金的计算方式。经质证，被告对该证据无异议，但认为根据该合同的约定：（1）原告在计算第一笔违约金时应当扣除20000元；（2）原告应当保证被告入住时水电暖的正常使用。因地下室翻水，导致被告不能正常使用，原告存在违约行为。对该证据一审予以确认；
2、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，用于证明原告出售给被告的房屋经验收合格，不存在质量问题。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的验收只是对楼房抽检，并不能证明被告购买的地下室没有质量问题。对该证据的真实性，一审予以确认；
3、付款收据，用于证明被告分四次支付房款170000元，经质证，被告对该证据无异议，一审予以确认；
4、其他一楼购房人张建平、刘晓雷的两份付款收据，用于证明其他购房人首先支付的是地下室款，被告首先支付的也应当是地下室款，并且地下室的价格是1500元每平方米。经质证，被告对以上证据的真实性无异议，但认为该组证据证明了如果首先支付的是地下室款，则应当在付款收据上注明“收到地下室款”，而在原告给被告出具的收据上却并未注明。另外，原告与其他购房人就地下室价款所做的约定并不能约束被告。对该证据的真实性，一审予以确认；
5、2014年12月18日被告陈香出具的证明，用于证明经过物业公司工作人员对被告地下室马桶的疏通，现下水道已通。经质证，被告对该证明无异议，但认为下水道虽然已经疏通，但下水道的设计存在问题，没有从根本上解决问题。对该证据一审予以确认。
被告陈香为证实其反驳主张向一审举证如下：
1、原告工作人员王冰于2014年1月29日出具的20000元收条、原告财务人员于2014年4月9日出具的170000元收据及10000收据。用于证明：（1）被告已支付200000元房款，如果原告要计算违约金，也应当扣除王冰收到的20000元；（2）在原告出具的收据上注明收到的是房款而非地下室款。经质证，原告在第一次庭审中对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为因其工作人员的疏忽未在收据上注明收到的是地下室款。原告在第二次庭审中对王冰出具收条的真实性认可，但认为因王冰未将该20000元交至原告财务账上，是王冰的个人行为，对该20000元房款不予认可。对两份收据一审予以确认，对收条的真实性一审予以确认。
2、原、被告双方于2012年8月10日签订的房屋订购单，用于证明：（1）双方约定负一层（即地下室）的面积为55.75平方米、单价1300元，地下室款为72475元；（2）关于地下室款的给付双方没有约定违约责任。经质证，原告认可订购单系其提供，公司印章也是真实的，但对填制的内容及工作人员的署名不予认可。一审认为，该房屋订购单注明一式两份，原、被告各持一份。原告在一审限定的期限内未能出示其所持有的房屋订购单，未能推翻被告出示房屋订购单的真实性，对该证据一审予以确认；
3、原、被告双方于2013年3月1日签订的商品房买卖合同，用于证明根据该合同第十四条的约定，原告应当在被告入住时保证水电暖的正常使用，但被告购买的负一层却持续翻水，无法正常使用。经质证，原告对该合同无异议，但认为偶尔的翻水不影响正常使用，且该合同是关于一楼的约定，不包括负一层。对该证据一审予以确认。
一审查明：2012年8月10日，原告大有公司与被告陈香签订房屋订购单，约定被告订购：1、房号为“3-1-101”的楼房，面积100.87平方米，单价2750元，交付定金20000元（被告已于2012年8月13日交付）；2、负一层（即原、被告所称的地下室）面积55.75平方米，单价1300元，负一层房款72475元，双方未对负一层的缴款期限及违约责任作出约定。2013年3月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：被告购买原告开发的明润花园3栋1单元101室（现更名为瑞祥小区15栋1单元101室），建筑面积100.87平方米，按建筑面积计算单价为2750元，总房款为277393元；2013年3月1日前付清房款180000元，2013年6月30日前付70000元，余款27393元于2013年12月30日前付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，按日支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行。
2012年11月13日被告付款120000元，2013年1月25日被告付款10000元，2013年2月27日被告付款20000元，2013年4月9日被告付款10000元。2014年1月29日，被告向原告销售人员王冰付款20000元，经原告出纳任燕核实，王冰将该款交给原告销售主管李旭大，李旭大未将该款交至原告财务。
另查明：被告陈香向原告购买的负一层与其购买的一楼楼房通过内置楼梯连接使用，被告已将负一层装修为两间卧室，有独立的卫生间，卫生间内的下水管道与楼上连接使用。被告于2013年3月装修完毕，2014年3月负一层卫生间内排污管道通过滴漏开始翻水，至当年12月18日多次翻水，原告安排人员疏通过三次。2014年12月18日，物业公司的工作人员将被告马桶卸下后，从管道内取出水泥块，第二日又翻过一次水后，至今未再翻水。
一审认为：原告大有公司与被告陈香签订的房屋订购单及商品房买卖合同系双方经过协商签订，合法有效，本院予以确认。本案在审理过程中需要解决以下三个争议焦点：
关于负一层（即地下室）价款的问题。
根据原告大有公司与被告陈香在2012年8月10日签订的房屋订购单，双方对负一层的面积约定为55.75平方米，虽无房产局最终测绘面积，但双方对该面积均无异议，应当以该面积计算房款。双方约定单价为1300元，原告与他人之间关于单价的约定并不能制约被告，亦不能推翻双方之间的约定，因此应当以该单价计算房款。原告关于负一层按照每平方米1500元计算的主张，本院不予支持。负一层的价款应当为55.75平方米×1300元＝72475元。
关于被告陈香已支付多少房款的问题。
原告大有公司与被告陈香对已支付的180000元房款均无异议，对原告销售人员王冰收到的20000元存在争议。本院认为，王冰收到该20000元后又交给了原告的销售部主管李旭大，该收款行为系履行职务行为。至于李旭大未将该款上交原告财务属于原告内部管理的问题，与被告无关，应视为原告于2014年1月29日收到了被告支付的20000元房款。被告的该项辩称，本院予以采纳，原告共计收到被告房款200000元。
三、关于违约金的问题。
原告交付的负一层确实存在排污翻水影响正常使用的问题，因被告购买的一楼与负一层系连接使用不可分割，被告于2014年3月发现翻水问题时，可以根据合同法第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，在原告解决问题之前有权拒付剩余房款。但根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应当在2013年6月30日之前付款70000元，在12月30日之前付款27393元。被告逾期支付这两笔房款时并没有出现翻水的问题，因此被告应当承担从应付款时至2014年3月发生翻水期间的违约金，但应当扣除2014年1月29日王冰收到的20000元。在翻水问题解决后，被告应当支付剩余房款，因此被告还应当承担从2014年12月19日至2015年7月30日期间的违约金。违约金的计算方式为：逾期房款70000元，每日按照万分之十，从2013年7月1日计算至2014年1月29日，为14560元；逾期房款50000元（扣减王冰收到的20000元），每日按照万分之十，从2014年1月30日计算至2014年3月1日，为1550元；逾期房款50000元，每日按照万分之十，从2014年12月18日计算至2015年7月30日，为11100元；逾期房款27393元，每日按照万分之十，从2014年1月1日计算至2014年3月1日，为1643.58元；逾期房款27393元，每日按照万分之十，从2014年12月18日计算至2015年7月30日，为6081.25元。以上违约金合计为34934.83元。原告关于违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告关于行使同时履行抗辩权的辩称，本院予以采纳，但其关于不承担违约责任的辩称，本院不予采纳。
综上，被告陈香应当向原告大有公司支付剩余房款149868元，违约金34934.83元，合计184802.83元。对原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告陈香于本判决生效后十日内支付原告新疆大有房地产开发有限责任公司房款149868元，违约金34934.83元，合计184802.83元；二、驳回原告新疆大有房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4924元，财产保全费1520元合计6444元（原告新疆大有房地产开发有限责任公司已预交），由原告新疆大有房地产开发有限责任公司负担1515元，被告陈香负担4929元。
上诉人陈香上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。双方签订的是一份格式合同，应当向有利于非制定合同方即上诉人解释。上诉人逾期付款要承担日万分之十的违约金，被上诉人交付的由上诉人改为卧室的地下室自2014年3月始翻水至同年12月，9个月不能正常使用，质量不合格，违反了合同约定的入住时保证水暖电正常使用的承诺，却不承担一分钱的违约责任，不公平；因此，上诉人逾期付款也不应当承担违约责任，才能体现公平正义。上诉人买房两年，被上诉人一直不给办房产证，甚至合同中只字未提，上诉人欠房款应支付，但被上诉人必须将房产证交予上诉人，否则，上诉人有权拒付。请求二审法院查明事实，公正裁判。
被上诉人大有公司辩称：双方签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，关键条款双方依各自真实意思协商一致后填写，应当按约履行。现已交付经验收质量合格的商品房，被上诉人已经履行义务。产权事宜与本案无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人陈香与被上诉人大有公司签订的商品房买卖合同中违约金条款的数额标准均手工填写。上述事实有双方当事人在一审出示的商品房买卖合同、当事人陈述予以证实，本院予以确认。其余事实一审查明的与二审一致，予以确认。
本院认为：双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人协商一致自愿达成，不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。上诉人本应按照合同约定在2013年12月30日前付清购房款，而地下室地漏翻水已经是2014年3月，违反合同约定的付款义务，构成违约，应当承担违约责任。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。主要特点是不协商或者基本不协商，如果经过协商改变了原来的格式条款就应视为非格式条款。本案虽然双方签订的商品房买卖合同是重复使用的合同，但合同中有关违约金的条款在数额标准上均系手工填写，上诉人没有提出并举证证明是预先拟定，故数额标准是双方协商一致的结果，违约金条款不应认定为格式条款，合法有效。逾期付款违约金相比逾期交房违约金要高的多，两者之间确实显失公平。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人只是不愿承担违约责任，未请求人民法院适当减少违约金，应当按照合同约定承担违约金。至于排水是否存在质量不合格，在二审规定的期间，上诉人未书面申请鉴定；地漏翻水造成了多少损失，上诉人未说明并主张，在一、二审亦未提起反诉，无法一并审理，上诉人可以另行诉讼。关于产权证，合同没有明确约定，上诉人也未提起反诉，如果被上诉人存在过错，构成违约，上诉人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，另行主张权利。被上诉人未能保证正常排水，造成地下室地漏翻水，期间的违约金，一审法院未予计算；翻水造成的损失、产权证的办理，在上诉人没有提起反诉的情况下，一审法院未予处理，判决上诉人承担违约金并无不当。上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，判决正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3996.06元，由上诉人陈香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白元波
审 判 员 刘文胜
代理审判员 郑丰华
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈 瑶