宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初10078号
原告：宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社（组织机构代码：71119638-8）。住所地：宁波市鄞州区中河街道科技路358号孙马工业区。
法定代表人：梁国光，该合作社主任。
委托代理人：叶峰，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：宁波华创置业有限公司（统一社会信用代码为913302126913579729）。住所地：宁波市鄞州区科技路358号，现经营地为宁波市江东区启新路***号*座*楼。
法定代表人：郑峰，该公司总经理兼董事长。
委托代理人：吴敏，该公司员工。
原告宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社诉被告宁波华创置业有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，于2016年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年12月13日公开开庭进行审理，原告的委托代理人叶峰、被告的委托代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告就位于宁波市鄞州区堇山东路与科技路交叉口西北侧的村级留用地与被告合作开发房地产，约定被告取得该地块开发权，由被告依法进行开发建设和销售，全部开发费用由被告承担，原告将政府返还的土地出让金（�出让金在每亩250万元以下部分）返还给被告，用以回购该项目的商场约4400平方米及按比例配套的附属设施，并约定原告为此项目支出的前期费用由被告返还给原告，同时还就房屋的交付时间等作了约定。协议签订后，被告取得了涉案地块开发权，在开发过程中涉及到规划用途的变更，双方于2010年8月1日签订了补充协议，约定就规划变更事项，被告支付原告500万元，其中200万元在原告返还给被告的土地出让金时支付，剩余300万元在领取销售许可证后一星期内支付。建设中，因被告未能按期完工，导致工程延误，双方为此签订了备忘录一份，约定被告在2013年春节前将原告回购的商场交付给原告，同时为原告办理好房产证，因延期交付补偿原告50万元。但被告并未在备忘录约定的时间内完工，为此双方又于2014年10月17日签订了一份资产租赁合同，以租赁的形式补偿原告�延期交付而造成的损失。根据该租赁合同，被告应补偿原告2643000元，此款在2014年12月31日前支付，但被告仅支付了110万元。回购房屋的产权证被告也一直未办理，直到2016年8月，在被告开具了销售发票后才由原告自己办理了产权证。根据补充协议、备忘录及租赁合同，被告尚欠原告5043000元，经多次催讨未付。故请求判令：一、被告立即付清收益补偿款300万元，延期交付补偿款2043000元，共计5043000元，并按银行同期贷款利率标准支付从２０１６年１０月２6日起至实际付款之日止的利息；二、被告赔偿原告因维权而支付的律师费138000元。审理中，原告同意在应收款中扣除200万元押金，故将第一项诉讼请求金额变更为3043000元。
被告答辩称：一、原告支付给被告的政府部门土地出让金中，其中扣除原告预付的散装水泥专项资金预收30295.50元及鄞州区墙体材料专项�金预收款170610元，合计200905.50元，目前均可以由原告向政府相关部门申请退还。2009年所签订的合作开发协议约定，被告应缴原告履约保证金为200万元，被告于2009年7月14日支付给原告，配合原告于2016年8月份前取得所有房屋的房产证，到目前为止保证金未退还被告。二、2010年8月1日签订的补充协议约定被告支付给原告500万元作为50%部分公寓楼的收益，但因该项目规划变更后，延误建设期，加大建设成本，亏损严重，收益条件已不成立，被告已支付原告200万元，剩余300万元不再支付。三、根据资产租赁合同第十五条约定，合同签订后，被告放弃按照原《孙马村商业出让地块开发意向协议》、《村马村商业地块开发意向协议的补充》、《孙马村商务办公楼项目备忘录》及214年7月1日甲方向乙方致函等相关文件中要求乙方承担迟延交付房产和迟延竣工验收的违约金的权利，所以200万元违约保证金和50万元延期补偿款原告不应再追究。被告也未收到过原告的催告函。四、对于律师费被告并不清楚。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《孙马村商业出让地块开发意向协议》1份，拟证明双方合作开发孙马村村级留用地，双方就权利义务、开发的期限、纠纷管辖等进行约定的事实；
2、《孙马村商业出让地块开发意向协议的补充》1份，拟证明因规划调整被告补偿原告收益补偿500万元的事实；
3、《孙马村商务办公楼项目备忘录》1份，拟证明被告因延期交付房屋需补偿原告损失50万元的事实；
4、资产租赁合同1份，拟证明被告在备忘录签订之后仍未按期交付房屋，以资产租赁的形式补偿原告延期交付损失的事实；
5、收款收据3份，拟证明原告已按协议约定将款项支付给被告的事实；
6、诉讼案件委托合同1份，拟证明原告为了维权支付律师费用的事实，已经支付３万元，余款在本案一审判决后三日内支付。
被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、预收单复印件2份，拟证明散装水泥和墙改办的钱是被告垫付给村里，村里返还土地款的时候已经扣除，该两笔费用需要村里出面去退，可以扣除的事实；
2、履约保证金收据复印件1份，拟证明被告尚有200瓦元的履约保证金在原告处未退回，要求在本案中抵扣；
3、《孙马村商业出让地块开发意向协议的补充》复印件1份，拟证明当时约定500万元是在有盈利的情况下分给原告，200万元已经支付，但现在项目亏损，300万元不需要再支付的事实；
4、资产租赁合同复印件１份，拟证明50万元违约金不需要再支付的事实。
对原告提交的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1、2、3、4、5，被告对真实性无异议，本院予以认定。对证据6，被告对真实性有异议，因原告未能在本院指定的期限内提供合同原件及相应的付款凭证，故本院对该证据不予认定。
对被告提交的证据，原告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，原告对真实性无异议，但认为散装水泥和强改办的钱由村里先支付，根据合同由被告承担，故已经由被告承担去了。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据2，原告对真实性无异议，同意将该200万元在本案中予以扣除。对该证据本院予以认定。对证据3，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据４，原告对真实性无异议，对�明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定，因在庭审后原、被告已达成一致，均同意由被告向原告支付50万元的延期补偿金，原告放弃追究2014年12月31日之后的逾期交房违约金，故本院确认被告应向原告支付《孙马村商业出让地块开发意向协议的补充》中约定的50万元延期交房补偿金。
综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2009年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《孙马村商业出让地块开发意向协议》，约定合作开发位于宁波市鄞州区新城区堇山东路与科技路交叉口西北侧的地块，用地面积7490平方米，规划用途为商务金融用地；甲方以该地块的土地出让款返回全部所得（除本协议第四条第一款约定的超出部分返回款外），向乙方回购本项目的商场约4400平方米和按比例配套的相应附属设�；另甲方以项目每平方米成本价向乙方购买综合楼标准层一层；地块开发、建设等所有资金由乙方提供，履约保证金200万元乙方须在本协议签订后三日内将履约保证金上交给甲方，在乙方未摘牌情况下，一星期内不计息退还，在乙方无违约情况下于甲方取得本协议约定回购房屋的房地产证后一星期内不计息退还；建房资金指本协议生效后至房屋验收合格且甲方取得房地产证时所需的一切成本、费用（除甲方购房契税外），包括本协议签订前甲方垫付的相关项目前期费用，不包括向国土局支付的国有划拨征用款，（具体金额以票据、成果资料为准，包括鄞州建筑设计院方案费、设计费，地质勘测费，用于该项目的新型墙体材料押金），乙方须于摘牌后，在收到甲方60%的购房资金（指甲方的国有土地出让金返回款）的同时将该笔前期费用一次性支付给甲方；该项目�乙方取得项目地块的土地使用权即摘牌之日起6个月内完成本项目的招投标工作及开工，自开工建设日起18个月内完成本项目的建设和竣工验收工作，并在当地房管部门相关政策规定期限内将甲方回购的房产和停车库交付给甲方使用，同时办理完甲方回购所得房屋的房地产证；除因甲方原因造成延误外，如乙方未能按约定时间办好房产证，乙方应按相应市场指导租金价格向甲方支付违约金；如一方未按约支付相关款项的，须向另一方支付未支付部分的每日万分之五的违约金；如一方未履行本协议规定的义务，应承担违约责任并赔偿损失，包括守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，守约方为减少或弥补违约行为所遭受的损失而发生的合理费用，守约方要求违约方赔款损失而发生的法律费用（包括律师费用和诉讼费用）等。合同签订后被告已支付履约保证金200万元�
2010年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《孙马村商业出让地块开发意向协议的补充》1份，载明因在孙马村商业出让地块规划内容申报中，以甲乙双方名义向区政府、区规划局要求获得计入本地块开发容积率建筑面积50%部分为公寓式办公，为实现该目标，双方签订该补充协议。协议约定，部分办公改为公寓式办公方案经规划部门审批通过，补缴出让金部分由乙方负责缴付；如补缴出让金可以按原政策规定比例返还，返还部分出让金甲方同意以货币形式即时返还给乙方，乙方同意支付给甲方500万元作为50%部分公寓楼部分的收益，款项在出让金返还款返还给乙方时先行支付200万元，待销售许可证领取后一星期内再支付300万元；如补缴出让金不能按原政策比例返还，乙方同意一次性支付给甲方200万元作为50%部分公寓楼部分的收益，款项在出让金返还款返还给乙方时一并结算完毕；本补充协议与原协议具有同等法律效力，对双方都具有约束力，未尽事宜，由双方协议一致，另行签订补充协议，同时原于2010年6月1日所签订的补充协议作废。合同签订后，被告已支付原告200万元收益款。
2012年下半年，原告（甲方）与被告（乙方）签订孙马村商务办公楼项目备忘录》一份，内容为，2009年6月18日，按照甲乙双方协议，乙方自取得土地使用权之日起6个月内开工，但由于客观原因我公司取得《建设工程施工许可证》时间为2011年4月23日，并于当日开工建筑；在申领《建筑工程施工许可证》期间，我公司通过和中河街道、孙马村村委会共同努力，以我们双方共同名义向区政府、区规划局申请要求获得计入本地块开发容积率建筑面积50%部分为公寓式办公，此项申请再2010年9月得到区政府办公会议的批准，孙马村也因此取得500万元收益，实现双方利益共赢。考虑客观原因造成项目开发、竣工延期，综合考虑国家调控政策对乙方房屋开发带来的风险与压力，经双方友好协商，达成如下协议：项目在2012年12月底完成竣工验收，甲方回购的房产和停车库于2013年春节前交付使用，乙方同时办理完毕甲方回购所得房的房地产证；乙方由于项目延后交付甲方使用，一次性补偿给甲方物业租赁补偿金50万元，项目竣工验收后，从甲方退还乙方的保证金中扣除；本备忘录与原“协议”冲突之处，以本备忘录内容为准。
2014年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产租赁合同》一份，租赁标的为位于中河街道华悦大厦裙楼1-3楼房屋，面积4500平方米，每天0.8元每平方米，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，每年应支付租金分别为1314000元，乙方在2014年12月31日前一次性支付租金，其中100万元乙方按照银行同期贷款利率6%自2014年10月1日至2014年12月31日向甲方支付利息；如乙方未按时支付租金则按违约论，甲方有权终止协议，收回资产，要求乙方支付违约金；本合同采取的资产管理（租赁）方式和应当支付的租金作为乙方开发孙马村商业出让地块迟延交付的解决方案，实际租赁物并未交付使用，本合同终止后，乙方仅需按照开发要求向甲方交付符合开发意向约定的房产即可；本合同签订后，乙方应严格按照本合同支付租金，甲方则放弃按照原《孙马村商业出让地块开发意向协议》、《村马村商业地块开发意向协议的补充》、《孙马村商务办公楼项目备忘录》及214年7月1日甲方向乙方致函等相关文件中要求乙方承担迟延交付房产和迟延竣工验收的违约金的权利；乙方必须在2014年12月31日之前交付房产，如不能按时交付，则继续按本�同约定事项履行，直至房产交付为止。
另查明，由原告回购的房屋在2015年5月后才交付给原告。
本院认为，原告与被告签订的《孙马村商业出让地块开发意向协议》、《孙马村商业出让地块开发意向协议的补充》、《孙马村商务办公楼项目备忘录》及资产租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。根据合同约定，因涉案地块开发容积率建筑面积50%部分规划变更为公寓式办公，被告同意支付原告500万元作为50%部分公寓楼部分的收益，款项在出让金返还款返还给被告时先行支付200万元，待销售许可证领取后一星期内再支付300万元。现双方均确认被告仅支付了200万元，故被告应按照合同约定向原告支付剩余的300万元收益补偿款。被告抗辩称因该项目规划变更后，延误建设期，加大建设成本，亏损严重，收益条件已不成立，�告已支付原告200万元，剩余300万元不再支付。本院认为，根据合同约定，被告支付原告500万元的条件是规划变更经审批通过且补缴出让金按原政策规定比例返还，而被告项目盈利或亏损并不是支付500万元的前提条件，故被告以项目亏损故无需支付300万元款项依据不足，本院不予采纳。资产租赁合同约定，被告应在2014年12月31日前一次性向原告支付租金2628000元以及利息15000元共计2643000元，原告自认被告已支付110万元，对于剩余款项被告未能举证证明其已支付，故被告应向原告支付剩余延期交付补偿款1543000元。对于《孙马村商务办公楼项目备忘录》记载的50万元延期补偿金，在审理中双方达成一致，同意由被告支付该50万元延期补偿金，而原告放弃追究被告2014年12月31日之后的迟延交付违约损失，故对该笔费用，被告亦应支付。综上，被告尚应支付给原告的收益补偿款�延期交付补偿款共计5043000元，扣除原告同意在本案中扣减的押金200万元，被告尚应支付的剩余款项为3043000元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的从２０１６年１０月２6日起至实际付款之日止的利息，本院认为，300万元受益款已明确约定支付时间为销售许可证领取后一星期内，现房屋已实际交付，故对于该笔款项的逾期付款利息，本院予以支持；对于以租金形式支付的2628000元延期交付补偿款以及利息15000元，本院认为，其中15000元属于利息，不应再计息，对于剩余1528000元逾期交付补偿款，资产租赁合同已明确约定应在2014年12月31日前支付，被告逾期未付，故对于该笔款项的逾期付款利息，本院予以支持；对于50万元的利息，本院认为，在双方最后签署的资产租赁合同中已经约定原告放弃该笔违约金，在本案处理中，双方才一致同意支付该笔款项�故对于该笔款项的逾期付款利息，本院不予支持。
被告抗辩称散装水泥专项资金预收30295.50元及鄞州区墙体材料专项资金预收款170610元，合计200905.50元，原告可申请退还，应予以扣除。本院认为，《孙马村商业出让地块开发意向协议》约定，“地块开发、建设等所有资金由被告提供，建房资金指本协议生效后至房屋验收合格且原告取得房地产证时所需的一切成本、费用（除原告购房契税外），包括本协议签订前原告垫付的相关项目前期费用，不包括向国土局支付的国有划拨征用款，（具体金额以票据、成果资料为准，包括鄞州建筑设计院方案费、设计费，地质勘测费，用于该项目的新型墙体材料押金），被告须于摘牌后，在收到原告60%的购房资金（指原告的国有土地出让金返回款）的同时将该笔前期费用一次性支付给原告”，可见，被告辩称的上述两笔款项系由被告承担的前期费用，被告要求从本案中予以扣减，缺乏依据，本院不予采纳。对于原告主张的律师费，因原告未能提交证据证明上述律师费的实际发生，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告宁波华创置业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社支付收益补偿款以及延期交付补偿款共计3043000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付其中2528000元款项从2016年１０月２6日起至款项实际付清之日止的利息损失；
二、驳回原告宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费32248元，由原告宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社负担1104元，被告宁波华创置业有限公司负担31144元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐旭霞
人民陪审员 陈俊娥
人民陪审员 陈美娣
二〇一七年三月二十七日
代书 记员 胡王馨