宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第6305号
原告陈弟弟，男，1978年11月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人杨婷婷，宁夏搏强律师事务所律师。
被告银川胡商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人林登科。
原告陈弟弟与被告银川胡商投资有限公司（以下简称胡商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈弟弟及其委托代理人杨婷婷到庭参加诉讼，被告胡商公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈弟弟诉称，2011年9月28日，原、被告签订一份《胡商国际商贸城预约书》，约定：原告向被告缴纳预约金200000元，原告有资格以7000元／㎡单价购买胡商国际商贸城项目指定区域内营业房一套，原告在附件约定范围内选房。预约书签订同时，原告选取了某号房，并向被告缴纳了200000元预约金。2013年12月1日，原、被告又签订一份《协议书》，约定：原告应在本协议签订后三日内向被告付清总房款60%款项，原告付清60%款项后，在房屋具备交房条件时原告付清收房的相关费用且办理完毕收房手续的，可先行入住房屋进行装修；剩余40%的房款于土地性质变更事宜完成后三日内，双方签订《银川市商品房买卖合同》，原告依据《银川市商品房买卖合同》约定期限付清剩余全部房款。协议签订后，截止2014年7月18日原告向被告支付房款587720元，被告通知原告交接房屋并支付物业维修基金、税费、登记费，原告交清上述费用后，被告给原告出具了《胡商国际商贸城商铺交接缴费通知单》，并将房屋交付原告，原告装修使用至今。但被告未给原告出具购房发票，致使涉案房屋至今无法办理房屋产权登记。另，2013年8月22日，被告在未取得原告同意的情况下，将包括涉案房屋在内的整栋楼抵押给中国银行股份有限公司银川市东城支行。原告认为，被告的上述抵押行为不具有法律效力，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告就胡商国际商贸城13#120号房屋的商品房买卖合同关系合法有效；二、被告给原告开具购买发票，并办理上述房屋产权登记手续；三、被告在判决书确定的履行期限内，消灭位于银川市兴庆区胡商国际商贸城某号房屋的抵押权；四、本案诉讼费由被告承担。
被告胡商公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年9月28日，原、被告签订一份《胡商国际商贸城预约书》，约定：鉴于胡商公司开发银川“胡商国际商贸城”，陈弟弟对胡商公司及“胡商国际商贸城”项目（下称项目）有了充分的了解与认可，陈弟弟自愿在项目未取得《商品房预售许可证》前签订本预约书；陈弟弟向胡商公司缴纳预约金200000元，陈弟弟有资格以7000元／㎡单价购买项目指定区域内营业房一套，陈弟弟在附件约定范围内选房；《商品房买卖合同》签订后，陈弟弟已付的预约金直接作为房款缴纳给胡商公司，胡商公司不再退还；《商品房买卖合同》签订后，本预约书自动终止，双方权利义务以《商品房买卖合同》为准；本预约书发生争议双方协商解决，协商不成任何一方可向胡商公司所在地法院提起诉讼。2011年9月26日、2011年9月28日，原告分别支付被告预约金20000元、180000元。2013年12月1日，原、被告又签订一份《协议书》，约定：胡商公司承诺将“胡商国际商贸城”土地的使用用途由商业、仓储用地变更为商业用地，变更时间为2013年12月31日之前；胡商公司已取得陈弟弟预约认购房屋的预售许可证，具备合法的出售条件，但因土地用途正在变更期间，双方同意暂时不签订《银川市商品房买卖合同》，待土地用途变更完毕后再行签订；陈弟弟应在本协议签订后三日内向胡商公司付清总房款60%款项，陈弟弟付清60%款项后，在房屋具备交房条件时陈弟弟付清收房的相关费用且办理完毕收房手续的，可先行入住房屋进行装修；剩余40%的房款于土地性质变更事宜完成后三日内，双方签订《银川市商品房买卖合同》，陈弟弟依据《银川市商品房买卖合同》约定期限付清剩余全部房款；若胡商公司未能如约完成土地变性事宜，胡商公司同意依照总房款60%的标准向陈弟弟出卖房屋，陈弟弟不再缴纳剩余房款；若胡商公司如约完成土地性质变更手续，陈弟弟却未能依照本协议约定支付剩余款项的，每延期一日承担总房款5‰违约金，延期10日以上的，胡商公司有权不与陈弟弟签订《银川市商品房买卖合同》，解除《胡商国际商贸城预约书》收回房屋并有权出卖给第三人；双方签订《银川市商品房买卖合同》后其他事宜依照《银川市商品房买卖合同》执行；本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成任何一方有权向购买商品房所在地法院提起诉讼。同日，原告支付被告60000元。2014年7月17日，原告又支付被告327720元。2014年7月18日，原告支付被告物业维修基金4198元、契税17631.6元、印花税293.9元、预告登记费721.3元、产权证代办费300元，被告将位于银川市兴庆区涉案房屋交付原告。庭审中，原告向法庭提供了一份签署日期为2014年7月18日的《胡商国际商贸城商铺交接缴费通知单》，该通知单载明：“房号13号楼120号房，业主姓名陈弟弟；成交单价RMB7000，实际测量建筑面积83.96㎡，成交总价RMB587720；物业维修基金4198元、契税17631.6元、印花税293.9元、预告登记费721.3元、产权证代办费300元”。该《胡商国际商贸城商铺交接缴费通知单》“财务部确认”处盖有“银川胡商投资有限公司财务专用章”；“业主签署处”原告签署“陈弟弟2014年7月18日”。2014年7月28日，被告收取原告装修押金1000元并出具一张《收据》（编号：0013999）。庭审中，原告向法庭提供了两份加盖有被告公司印章的《购房证明》，其中一份载明“兹证明陈弟弟购买的胡商国际商贸城某房屋，已全款付清，因房管局合同模板变更，暂签订不了《商品房买卖合同》，合同约定于2014-11-30日前签订。特此证明！银川胡商投资有限公司”；另一份载明“兹证明陈弟弟购买（银川市兴庆区北塔湖东路）胡商国际商贸城商铺一套，现已付清全部房款，未签订购房合同，已办理接房手续，房产证未办理。特此证明！银川胡商投资有限公司”。
另查明，位于银川市兴庆区涉案房屋在房管部门无备案信息。2013年8月22日，被告就上述房屋办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司银川市东城支行，截止目前上述房屋的抵押登记并未注销。
上述事实，有《胡商国际商贸城预约书》、《协议书》、《收据》、加盖有被告公司印章的《购房证明》、本院依职权调取的银川市房屋产权交易管理中心的《证明》及原告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《胡商国际商贸城预约书》、《协议书》及被告给原告出具的《胡商国际商贸城商铺交接缴费通知单》均系双方当事人真实意思表示，上述文件载明了业主姓名、商品房位置、成交单价、实测建筑面积、成交总价、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法、违约责任等事项，且被告已按照约定收受原告购房款、物业维修基金、契税、印花税、预告登记费、产权证代办费及装修押金，故可以认定原、被告就位于银川市兴庆区胡商国际商贸城13#120号房屋之间存在的商品房买卖合同法律关系合法有效，被告应给原告开具购房发票。被告向原告交付了涉案房屋，但未将房屋所有权证办理到原告名下。现该房已由被告抵押借款并办理了抵押权登记，该抵押权设立。原告要求被告给其办理该房所有权登记的诉请暂不能实现，故对原告要求被告为其办理位于银川市兴庆区涉案房屋的房屋所有权登记手续的诉请，本案不予支持。对于原告要求被告在判决书确定的履行期限内消灭设立于涉案房屋上的抵押权的诉请，因被告将涉案房产在内的整体工程全部设定了抵押，且该抵押权人为中国银行股份有限公司银川市东城支行，故原告的该项诉请暂不能实现。被告胡商公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈弟弟与被告银川胡商投资有限公司就位于银川市兴庆区涉案房屋之间存在商品房买卖合同法律关系；
二、被告银川胡商投资有限公司于本判决生效之日起三日内给原告陈弟弟开具购买位于银川市兴庆区该房屋的发票；
三、驳回原告陈弟弟的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告银川胡商投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 刘 城
人民陪审员 范自立
人民陪审员 张玉明
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 陈东芳
附：本案适用的相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。