河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1335号原告：陈娟，邢台市桥西区中华社区卫生服务中心员工。委托代理人：耿立亮、潘鹏程，河北正杨律师事务所律师。被告：邢台路桥路丰房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区光华路一号（现在邢台市桥西区红星美凯龙九层办公）。组织机构代码证代码：56486713-6。法定代表人：张文彬，系该公董事长。委托代理人：侯立珍、陈冰，河北章理桥律师事务所律师。原告陈娟诉被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司（以下简称路丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由审判员杜宗凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈娟的委托代理人耿立亮、潘鹏程和被告路丰公司的委托代理人侯立珍、陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娟诉称，2011年6月10日，作为开发商的路丰公司与原告签订定向购建协议书，乙方定购被告开发的“领世郡”住宅小区2号楼4单元401室，同时也约定了房屋面积、价款、交付时间、物业公司、交房日期（2014年10月30日）等合同要件，原告依约交付95864元定金。可是至今已经逾期半年，被告迟迟不交房，又得知路丰公司开发的“领世郡”2号楼盘并未取得预售许可证。综上，请求法院判决被告给付原告人民币191728元。被告路丰公司辩称，原告请求无事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。一、原告仅依约交付了954864元的定向建购金，而非191728元。原告要求给付191728元没有事实依据。原告只交付了95864元的定向建购金，顾名思义，定向建购金指的是这笔资金是用于原告特定房屋建设，资金不可挪作他用，原告也不可随意退房。是房屋预付款，而不是定金，不适用定金罚则。二、被告的房屋已建好，可随时交房。因原告仍未支付剩余购房款，所以被告才未交房。依据双方协议的约定，原告应先履行剩余房款的交纳义务，被告才交房。被告多次催交剩余房款，但原告迟迟未交纳。无论是依据“合同法第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”还是依据“第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告未支付剩余购房款的前提下，被告都有权拒绝交房。三、双方所争议的房屋是“新民居建设”，原告对此是明知的。原被告签订合同时，被告已将有关本房屋的政府批示的相关文件挂墙公示，该工程是河北省人民政府批准的“省级新居民建设示范村”，邢台县羊范镇人民政府，邢台县规划局，邢台市城乡规划局等都有相关文件，并且销售部的员工也向原告作了解释。所以被告所建房屋手续齐全，无需原告所述的五证。原告为了买便宜房，双方才签订协议，从协议定的价格可看出该价格仅为市场价的一半。因此，原告对房屋的性质是明知的，且对合同的签订负有主要责任。综上所述，就协议而言，是双方真实意思表示，因原告未支付剩余购房款，所以被告才未交房，原告要求被告支付191728元没有事实与法律依据。现被告的房屋已建好，要求继续履行协议。经审理查明，2011年6月10日，原被告双方签订《定向购建定购协议书》（以下简称定购协议）一份，约定的主要内容如下：1、被告为原告提供品质优良的住宅产品，原告定购被告开发的“领世郡”住宅小区内住宅房，并承诺对所定购的房产价格保密；2、原告所购房屋位置为2号楼4单元401室，房屋面积约为91.48㎡，定购单价为1468元／㎡，定购房屋总价为134293元，地下储藏间建筑面积约为13.8㎡，定购单价为1100元／㎡，定购地下储藏间总价为15180元。定购房屋的总价款款为149473元；3、付款方式为一次性付款；本协议书自原告交付定购房款后，经双签字盖章并附“定购房屋定金”收款凭证后生效；4、本房屋交房日期为2014年10月30日。定购协议签订后，原告于同日向被告交付95864元，被告也向原告出具了收据，收据上载明为“定向建购金”。之后，双方再未签订过其他合同，原告未再向被告交付过房款，被告也未向原告交付房屋。庭审中，被告提交了一份邢台县人民政府政字（2011）11号文《邢台县人民政府关于大路社区享受新民居建设优惠政策的批复》，载明大路社区是省确定2011年省级新民居建设示范点，也是市委、市政府确定的全省新民居建设联村并建重点工程。给予大路社区新民居建设以下优惠政策支持：一、给予大路社区新民居建设享受城中村改造相关优惠政策；二、对大路社区新民居建设节余出的土地实行招拍挂，节余土地出让收益对照（2008）19号文“实行政策支持”部分的规定，返还村集体用于村民安置、社会保障和公益事业及基础设施建设；三、对大路社区新民居建设免收有关规费；四、进一步加大支持力度。原告还提交了邢台市城乡规划局邢规函（2010）188号文《邢台市城乡规划局》关于羊范镇大路社区新民居建设规划的批复，载明原则同意大路社区新民居建设规划（2010-2020）。另查明被告所建设的诉争房产未取得商品房预售许可证等证书。原告非大路社区居民。本院认为，原告所定购的由被告建设的房产位于“领世郡”住宅小区内住宅房，而非被告依据相关政策建设的大路社区新民居住宅房产，且原告并非大路社区居民，不能当然享受大路社区新民居建设优惠政策。根据原被告双方签订的定购协议约定的内容及原被告双方的民事主体地位来看，认定双方之间争议的法律关系为商品房预售合同纠纷较为妥当。定购协议第六条约定：“本协议书自乙方交付定购房款后，经双方签字盖章并附‘定购房屋定金’收款凭证后生效”。根据该条约定，把原告已付款项理解为定金较为妥当。但按定金法则，所付定金不能超过合同价款的20%，即149473×20%=29894.6元，超出部分95864-29894.6=65969.4元，按预交房款进行处理。定购协议中未约定交付房款的具体时间，是在交房前还是在交房后，双方也没有进行补充约定。因定购协议系被告统一制作，当双方对交付房款的时间发生争议时，可参照格式条款的相关法律规定，作出对被告不利的解释。据此，双方未续签正式的购房合同，主要责任在被告。不履行定购协议的责任方在被告。按原告的请求，应当是要求解除协议，退还已付款项，并赔偿损失，本院予以支持。故被告依法应当双倍返还定金29894.6×2=59789.2。对于被告承担违约责任的问题，亦可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定进行处理，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因定购协议中约定的价格为1468元／㎡，与邢台市商品房销售价格差距甚大，原告在签订定购协议时未尽到谨慎的审查义务，亦应承担一定的责任，本院酌定被告向原告赔偿预交房款60%的赔偿责任，即65969.4×60%=39581.64元。综上，被告共应给付原告59789.2＋65969.4＋39581.64=165340.24元。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条第（一）项的规定，判决如下：一、被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已付款项并赔偿原告损失共计165340.24元。二、驳回原告陈娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2065元，由被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  杜宗凡二〇一五年八月三十日书记员  李 萌