新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新22民终316号上诉人（原审被告）：哈密市泽昊生态房地产开发有限公司，住所地：哈密市青年南路城市花园小区109栋。委托诉讼代理人：田聪，系新疆嘉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：操丽，女，汉族，1975年9月26日出生，住哈密市。委托诉讼代理人：李卫军，男，汉族，1970年11月30日出生，住哈密市。上诉人哈密市泽昊生态房地产开发有限公司（以下简称泽昊公司）因与被上诉人操丽商品房买卖合同纠纷一案，不服哈密市伊州区人民法院（2016）新2201民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人泽昊公司的委托诉讼代理人田聪、被上诉人操丽的委托诉讼代理人李卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽昊公司的上诉理由及请求:1、我公司已提交证据证明涉案房屋的消防和设计规划发生了变更等原因，致使房屋的房产证、土地使用证未能按期办理。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项”由于政府政策、银行按揭或其他非出卖人的原因，不能在规定的期限内取得房屋产权文件时，出卖人应积极协调处理，但不承担责任”等内容，操丽无权要求解除合同、退房。我公司也无义务退还购房款及支付违约金。2、我公司在签订合同的当日就将涉案房屋交给了操丽，虽然至今房屋的产权证没有办理，但这并不影响房屋的正常使用，我公司一直在协调处理涉案房屋的产权登记事宜，现操丽因自身的原因要求解除合同等没有事实及法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回操丽的诉讼请求。操丽辩称：1、泽昊公司提交的商品房买卖合同对双方内容进行了涂改，应按照我提交的商品房买卖合同认定。2、我要求退房的原因就是因为没有房产证，签订合同时泽昊公司称3个月就能拿到房产证，但至今也没有取得。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。操丽向一审法院起诉请求：1、判令解除2013年3月8日双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令泽昊公司返还房款204万元；3、判令泽昊公司支付违约金4万元；4、本案诉讼费及相关费用由泽昊公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月8日操丽与泽昊公司签订了商品房买卖合同，操丽购买泽昊公司位于哈密市天马路北侧山水雅居底商一套，建筑面积77.12平米，并支付房款2000000元。之后泽昊未能按照约定办理房地产权属证书，操丽要求退还房屋无果引起诉讼。操丽提供商品房买卖合同载明：''出卖人：哈密市泽昊生态房地产开发有限公司，买受人：操丽。......第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米10000元，总金额(人民币)771200元整。......第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。.......”。泽昊公司提供商品房买卖合同载明：”出卖人：哈密市泽昊生态房地产开发有限公司，买受人：操丽。......第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米25933.61元，总金额(人民币)2000000元整。......第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。.......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。.......”双方提供合同其他条款一致，泽昊公司持有的合同原件第十五条中”如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中显示2、3项前面有明显刮痕，判定应当将”1”刮除，对”1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失”在”起日”中间有明显刮痕。操丽给泽昊公司缴纳房款2000000元，大修理基金40000元，以上两项票据均是收据。泽昊公司另给操丽出具771200元销售不动产统一发票一张。对原告缴纳房款2000000元，大修理基金40000元，操丽予以认可。本院二审期间，泽昊公司向本院提交了：1、联合开发协议证明涉案房屋系泽昊公司与哈密地区国土资源局联合开发。2、哈密地区国土资源局出具的证明一份证明涉案房屋因涉及规划变更等原因致使房屋产权证明未办理完毕。经质证，操丽对上述证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。操丽未向法庭提交证据。本院经审理查明：根据操丽提交的商品房买卖合同原件载明”第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、由于政府政策、银行按揭或者其他非出卖原因不能在规定期限内取得房屋产权文件时，出卖人应积极协调处理，但不承担责任。”本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，泽昊公司与操丽签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。双方均提交商品房买卖合同原件，但泽昊公司提交的合同有涂改痕迹，而操丽提交的合同未涂改，本院对操丽提交的商品房买卖合同的真实性予以确认。二审中双方争议的焦点问题是：泽昊公司在合同履行过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房买卖合同是否应当解除。泽昊公司主张涉案房屋的消防和设计规划发生了变更等原因，致使房屋的房产证、土地使用证未能按期办理。本院认为虽然双方签订的商品房买卖合同第十五条第1项约定了不能在90日内办理房地产权属证书时买受人可要求退房，但该条第3项同时约定由于政府、银行按揭或其他非出卖人原因不能在规定期限内取得房屋产权文件时，出卖人应积极协调处理，但不承担责任。根据哈密地区国土资源局出具的证明，涉案房屋在建设过程中发生多次规划及设计变更，且工程施工人未能及时提交竣工验收资料。故本案涉案商品房权属证书未能办理的原因并非仅有出卖人的原因，但根据双方约定，出卖人即泽昊公司有义务尽快协调、协助操丽办理权属证书，其在签订商品房买卖合同后4年仍未协调、协助操丽办理完毕房屋权属证书违反了双方合同的约定，亦不符合诚实信用的原则，应承担相应的违约责任。根据本案具体情况，结合双方对于违约金数额的具体约定，本院对操丽要求泽昊公司支付2%违约金的诉讼请求予以支持。操丽要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求泽昊公司退还房款的诉讼请求与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人泽昊公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销哈密市伊州区人民法院（2016）新2201民初4277号民事判决；二、上诉人哈密市泽昊生态房地产开发有限公司于收到本判决之日起十日内支付被上诉人操丽违约金40000元。三、驳回被上诉人操丽的其他诉讼请求。一审案件受理费23440元及二审案件受理费23120元，均由上诉人哈密市泽昊生态房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 滢审 判 员 王 刚代理审判员 张 忠二〇一七年六月八日书 记 员 罗春婷