湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0821民初3693号原告：朱克奇，男，1999年8月29日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。法定代理人：朱某，男，1974年1月23日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。系原告朱克奇父亲。委托诉讼代理人：唐金花，女，1978年10月10日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。系慈利县零阳镇南街社区居民委员会推荐。被告：湖南省大名成房地产开发有限公司。住所地湖南省慈利县零阳镇南街芙蓉巷***号。法定代表人：陈锋，董事长。委托诉讼代理人：叶维其，男，1970年11月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。系湖南省大名成房地产开发有限公司项目经理。原告朱克奇与被告湖南省大名成房地产开发有限公司（以下简称“大名成房地产公司”）商品房（预售）合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受案后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告朱克奇的委托诉讼代理人唐金花、被告大名成房地产公司的委托诉讼代理人叶维其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱克奇向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金，标准为按日支付已付房款400000元的万分之五违约金至实际交付之日止，自2016年1月1日起暂计至2017年8月9日止，共计117000元。事实和理由：2014年12月20日，原告朱克奇与被告大名成房地产公司签订一份《慈利县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的慈利县零阳中路广德兰庭第1幢2单元4层243号房。双方约定：房屋总价款40万元，原告付款方式为一次性付清。同时双方在合同第九条交付期限及条件中约定，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后，交付给原告使用，如出现延期交付，按照合同第十条房屋交接及违约责任条款处理，即逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2014年12月20日一次性付清全部购房款40万元，但按照双方约定的交房期限即2015年12月31日前，被告却不能将经验收合格的房屋交付给原告使用，后经原告多次通知，截止到原告起诉之日，被告仍不能按照约定条件交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已经严重违约，应当依照约定，向原告承担违约责任并支付违约金，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告大名成房地产公司辩称，合同约定的违约金过分高于原告损失，应适当减少；延迟交房期间，房价涨幅较大，应当计算差价；工程未验收合格，不能实现合同目的，请求解除合同。事实和理由：原、被告双方合同约定2015年12月31日交房，被告迟延近20个月，按中国人民银行贷款基准利率5年期为4.90%，其造成原告资金利息损失32666元（400000元×4.90%÷12个月×20个月），原告诉请的违约金为117000元，超出3.58倍，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应予以减少；《最高人民法院》第二十三条规定：“当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。”被告在承担违约责任后，交付房屋的市场价格已达3900元/㎡，双方成交价格为3072.9元/㎡，相差827.1元/㎡，按130.17㎡面积计算，差额为107663元，原告应补差价；被告因为电梯施工方的不辞而别，无法取得验收资料组织验收，不是被告未按期完工或者质量问题造成延迟验收，既然工程未验收合格，致合同目的不能实现，被告主张解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告朱克奇提交的《慈利县商品房买卖合同》（编号为20149034243）、湖南省张家界市地方税务局预收款专用凭据、中华人民共和国税收完税证明等证据，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，被告提交的1栋1单元销控表、《给各位贷款客户担保人及公检法执法部门的一封信》等证据，原告对该组证据的关联性均有异议，认为该组证据与本案无关，且不能作为被告延迟交房的理由，本院认为原告异议理由成立，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2014年12月15日，被告大名成房地产公司取得慈房售许字（2014）第9034号商品房预售许可证，开发广德兰庭住宅小区。2014年12月20日，原告朱克奇与被告签订《慈利县商品房买卖合同》及合同补充协议，购买了慈利县广德兰庭住宅小区第1幢2单元4层243号房（建筑面积130.17平方米）。原、被告双方在签订的《慈利县商品房买卖合同》第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3072.9元，总金额（400000元）肆拾万元整；第六条约定：买受人于2014年12月20日一次性付清购房款人民币肆拾万元整（400000元）；第九条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；（2）因政府或政府职能部门相关规定的原因以及其他非因出卖人原因（如停电、停水、安全事故、外界阻工等造成工期延误）致使商品房不能按期交付的，出卖人可以延长交房时间，但不可超过60天，逾期，按本合同第十条约定处理；第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金（该比率应不小于第（1）项目中的比率）的违约金。另查明，2014年12月29日，原告朱克奇向大名成房地产公司广德兰庭项目部缴纳了400000元购房款，并取得了收据；2015年3月2日，原告朱克奇向湖南省慈利县地方税务局缴纳了房屋契税16000元。截至一审辩论终结时止，广德兰庭工程项目仍未通过竣工验收，涉案房屋亦未实际交付给原告朱克奇。2016年中国人民银行1-5年贷款年基准利率为4.75%，每日约为0.13‰。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行。原告朱克奇已付清房屋价款，被告大名成房地产公司应按照约定在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告朱克奇使用。被告大名成房地产公司以电梯施工方不辞而别，导致无法取得电梯资料组织验收，延期交房非因被告原因为由提出抗辩，但未提交相关证据予以佐证，故对其抗辩理由，本院不予采纳；被告大名成房地产公司以延迟交房期间房价涨幅较大、房屋未验收不能实现合同目的为由，提出计算房屋差价、解除合同的抗辩意见，缺乏事实依据和法律依据，不符合双方所签合同的约定，本院亦不予采纳。本案中，原告依约足额交纳了购房款，被告却违反约定迟延交付房屋，被告违约迟延交付房屋的行为确实给原告造成了损失，但经本院查明，原告已受到的损失除了资金占用利息损失外，没有证据证明原告还受到了其他损失，故原告要求被告按合同约定的每日万分之五的标准计算违约金明显偏高，被告要求适当调整违约金计算标准的意见，符合法律规定，本院予以采纳，参照2016年中国人民银行1-5年贷款年基准利率，考虑被告的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院对本案的违约金计算标准调整为每日万分之三较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告湖南省大名成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱克奇支付自2016年1月1日起至2017年8月9日止逾期交房违约金70440元，之后以400000元为基准按日万分之三支付违约金至房屋实际交付之日止；驳回原告朱克奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由被告湖南省大名成房地产开发有限公司负担1561元，原告朱克奇负担1079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  潘双庆审 判 员  吴亚玮人民陪审员  胡长明二〇一七年十一月二十日书 记 员  杨 芳援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。