江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第01830号上诉人（原审原告）黄志华。被上诉人（原审被告）大洋百货集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街1号。法定代表人徐智勇，该公司董事长。委托代理人童国晶、陆芳，均系该公司员工。被上诉人（原审被告）无锡东方凯利置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区中山路260－701。法定代表人王坚广，该公司总经理。委托代理人盛薇、马俊，江苏泰伯律师事务所律师。上诉人黄志华因与被上诉人大洋百货集团有限公司（以下简称大洋集团公司）、无锡东方凯利置业发展有限公司（以下简称凯利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄志华原审诉称：2002年12月5日，凯利公司与大洋集团公司签订《房屋租赁合同》1份，载明凯利公司将天安大厦裙楼之地下1层至地上7层出租给大洋集团公司等内容，并在合同的附件五中载明大洋集团公司支付给凯利公司的租金标准从第一年1600万元逐年提升至第九、第十年2400万元等内容。2004年5月10日，其与凯利公司签订《商铺转让合同》1份，载明凯利公司为甲方（出卖人），其为乙方（买受人），其购买无锡市中山路260第三层3030A商铺等内容。同日，其作为无锡市中山路260-3030A号商铺（以下简称涉案商铺）所有权人，与无锡大洋百货有限公司（以下简称无锡大洋公司）、凯利公司签订《同意函（代房屋租赁合同）》（以下简称《同意函》），约定由无锡大洋公司承租涉案商铺，租赁期限自2004年5月25日起至2013年4月30日止，商铺固定年租金均为23535.68元等内容。因大洋集团公司、凯利公司未根据同意函在租期届满后向其返还涉案商铺，导致其无法对外出租，系违约，故应按同地段年租金38900元的标准共同向其支付租金损失。因大洋集团公司、凯利公司隐瞒了租金逐年提升的事实，系违约，故大洋集团公司、凯利公司应支付租赁期间租金递增部分损失65652元。综上，请求判令：1、凯利公司、大洋集团公司共同向其返还无锡市中山路260-3030A号商铺（有固定隔断和独立电表，能独立使用）。2、凯利公司、大洋集团公司共同支付房屋租金损失（自2004年5月1日起至判决给付之日止，按年租金38900元计算）。3、凯利公司、大洋集团公司共同赔偿租金递增部分损失65652元。大洋集团公司原审辩称：涉案商铺系虚拟产权式商铺，由凯利公司统一经营管理并出租，其与凯利公司签订《房屋租赁合同》，并从凯利公司处接收涉案商铺所在的天安大厦裙楼1－7层。根据该《房屋租赁合同》，其有权在租期届满后向凯利公司返还承租的房屋。《同意函》系对上述《房屋租赁合同》的补充，完备了商铺所有权人的授权，同时载明黄志华与凯利公司均为涉案商铺的出租方。租期届满后，其已按约将涉案商铺返还凯利公司，并与凯利公司签订《场地交付确认表》，涉案商铺已由凯利公司实际控制管理。其已经按《同意函》载明的标准向黄志华支付租金，其与凯利公司在《房屋租赁合同》附件五中载明的租金标准与黄志华无关。综上，请求驳回黄志华的诉讼请求。凯利公司原审辩称：根据《同意函》，黄志华为出租人，大洋集团公司为承租人，其没有还铺义务。涉案商铺没有独立隔断，分隔使用商铺会影响其他商铺所有人的利益，故黄志华不能单独要求返还商铺。《商铺转让合同》载明黄志华经70%以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定等内容，故黄志华即便无法出租商铺，也不能获得收益，故无权主张租金损失。《同意函》明确租赁期限内商铺固定年租金，黄志华无权向其主张递增部分租金。原审法院经审理查明：2002年12月5日，凯利公司与大洋集团公司签订《房屋租赁合同》1份，载明凯利公司将天安大厦裙楼地上1－7层出租给大洋集团公司；租期自2003年3月29日起至2013年3月28日止，租期结束后，大洋集团公司撤走在经营期间添加的设备和设施，并按合同附件七所列明细设备和设施，恢复租赁初始原状交还凯利公司（正常自然损耗除外）；该商场于签订合同前已出售部分，凯利公司负责取得所有权人同意与大洋集团公司签订10年期的租赁合同，凯利公司承诺由大洋集团公司按凯利公司与所有权人约定的租金标准直接支付给所有权人的租金，在大洋集团公司支付给凯利公司的年租金中扣除等内容，并在合同的附件五中载明大洋集团公司支付给凯利公司的租金标准从第一年1600万元逐年提升至第九、第十年2400万元等内容。2004年5月10日，黄志华与凯利公司签订《商铺转让合同》，载明黄志华向凯利公司购买无锡市中山路260-3030A号商铺，黄志华经70%以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定等内容。同日，黄志华（协议甲方）、无锡大洋公司（协议乙方）、凯利公司（协议丙方）签订《同意函》2份，均载明：甲方或丙方统称为出租方；出租方同意将涉案商铺出租给乙方使用，乙方统一承租该铺位并依约定向出租方支付租金；租赁期限自2004年5月25日起至2013年4月30日止；该铺位按现状于2004年5月25日前交付给乙方使用；乙方应向甲方缴付的租赁金加超销售收入分红提成的方式支付，固定租赁金为每年23532.68元，甲方在乙方年销售收入达到4.27亿元后享有浮动租赁金；依本合同约定的租赁金标准由乙方直接支付给甲方，乙方支付给甲方的租赁金须在乙方原与丙方约定支付给丙方的租赁金总额中扣除，在乙方每季度结算并支付的前提下，如不足抵扣，由丙方负责支付给甲方；丙方为甲方就该商铺出租予乙方事宜的受托方，甲方与乙方就本合同有关事宜，全权委托丙方与乙方协商等内容。《同意函》同时约定了出租方的义务及违约责任。后涉案商铺登记至黄志华、宁彩虹名下。2008年4月，凯利公司、大洋集团公司与无锡大洋公司签订《三方协议》，约定无锡大洋公司继承上述《房屋租赁合同》全部权利义务。2013年4月19日，凯利公司与无锡大洋公司签订《租赁合同终止备忘录》，约定：租期延长至2013年4月30日，清场期限10天，无锡大洋公司于2013年5月10日下午6点前清场完毕后交付凯利公司，清场期限内不再承担租金等任何费用。同年4月25日，凯利公司向无锡大洋公司发函（附1至6楼卖场平面图）确认：同意无锡大洋公司将1至6楼卖场区域在租赁合同终止后不拆除并以现状交付；凯利公司自行与该区域专柜协商合作，若专柜提出拆除撤场，其亦同意专柜自行拆除。同年5月9日，凯利公司与无锡大洋公司签订《大洋百货无锡店场地交付确认表》，确认无锡大洋公司承租的天安大厦1－7层房屋及设备交付完毕。诉讼中，无锡大洋公司于2014年3月25日注销，大洋集团公司系其唯一股东，明确无锡大洋公司注销后的权利义务由其继受。后黄志华与凯利公司、大洋集团公司就商铺返还等事宜产生纠纷，黄志华遂于2014年3月5日诉至法院。以上事实，有《商铺转让合同》、《合同补充协议》、《房屋租赁合同》、《同意函（代房屋租赁合同）》、《三方协议》、《租赁合同终止备忘录》、《大洋百货无锡店场地交付确认表》、《会议纪要》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：根据《同意函》，黄志华明确就《同意函》有关事宜全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯利公司与无锡大洋公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉案商铺的返还事宜。因为涉案商铺系天安大厦的一部分，无锡大洋公司向凯利公司整体承租该大厦1－7层商铺，无锡大洋公司以向凯利公司整体返还1-7层商铺的方式返还涉案商铺符合《同意函》约定，合法有效，故法院对黄志华主张大洋集团公司未归还商铺系违约，并要求大洋集团公司返还商铺，支付租金损失的诉讼请求不予支持。本案所涉商铺是采用非独立式产权商铺分割出售模式，各商铺彼此之间是存在不可分性的，分隔使用商铺会影响到其他商铺所有人的利益，故黄志华不可要求凯利公司返还商铺，法院对黄志华主张凯利公司未返还商铺系违约，并据此要求凯利公司、大洋集团公司返还商铺、支付租金损失的诉讼请求不予支持。《房屋租赁合同》系凯利公司、大洋集团公司就天安大厦整体租赁事宜（含涉案商铺）的约定，《同意函》系黄志华、大洋集团公司、凯利公司就涉案商铺租赁事宜的约定，因合同具有相对性，凯利公司与大洋集团公司签订的房屋租赁合同与黄志华无关，黄志华无权依据房屋租赁合同载明内容向大洋集团公司、凯利公司主张权利，故法院对黄志华主张租金递增部分损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回黄志华的诉讼请求。诉讼费860元，由黄志华负担。黄志华不服一审判决，向本院提起上诉称：黄志华的商铺从凯利公司购买后已是独立商铺，不再是凯利公司整体商铺的一部分。大洋集团公司不能将黄志华的商铺以整体还给凯利公司。凯利公司、大洋集团公司违约，应单独向黄志华返还商铺并赔偿租金损失。《同意函》和《房屋租赁合同》是不可分割的组成部分，年递增租金应含黄志华的份额，黄志华有权追回属于自己的年递增份额。要求依法撤销原审判决，改判支持黄志华的一审全部诉讼请求。大洋集团公司、凯利公司共同辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、租期届满后，大洋集团公司、凯利公司是否按约将涉诉商铺返还黄志华；2、黄志华是否享有租金递增份额。关于争议焦点一，本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉诉商铺系产权式商铺，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，由凯利公司统一经营管理并出租。大洋集团公司与凯利公司签订《房屋租赁合同》，从凯利公司处接收了涉诉商铺所在的天安大厦裙楼1－7层，开办无锡大洋公司。根据无锡大洋公司与黄志华、凯利公司签订的《同意函》，黄志华确就涉诉商铺出租有关事宜全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯利公司与无锡大洋公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉诉商铺的返还事宜。因为涉诉商铺系天安大厦的一部分，无锡大洋公司向凯利公司整体承租该大厦1－7层商铺租期届满后，向凯利公司整体返还商铺符合《房屋租赁合同》与《同意函》约定，应为有效。由于凯利公司接手后，涉案商铺与其他业主的商铺至今未能整体出租，黄志华上诉认为无锡大洋公司未尽租赁合同到期后的返还义务，据此要求大洋集团公司、凯利公司返还涉案商铺、支付占有使用费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《房屋租赁合同》系凯利公司、大洋集团公司就天安大厦整体租赁事宜（含涉案商铺）的约定，《同意函》系黄志华、大洋集团公司、凯利公司就涉案商铺租赁事宜的约定，因合同具有相对性，凯利公司与大洋集团公司签订的房屋租赁合同与黄志华无关，黄志华无权依据房屋租赁合同载明内容向大洋集团公司、凯利公司主张权利，故本院对黄志华主张租金递增部分也不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由黄志华负担。本判决为终审判决。审判长 谢  伟审判员 潘 晓 峰审判员 陈丽芳二〇一五年十月二十三日书记员 张  威