湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1223民初1675号原告：崇阳县盛泰房地产开发有限公司。住所地：崇阳县天城镇仪表路东侧（盛泰公司1号楼）。法定代表人：李永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国旺，公司工作人员。委托诉讼代理人：周光华，湖北乾兴律师事务所律师。被告：汪吉刚，男，1961年6月12日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，委托诉讼代理人：陈艳霞，湖北紫玉律师事务所律师。原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司与被告汪吉刚买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨国旺、周光华、被告汪吉刚及其委托诉讼代理人陈艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告给付房地款及利息200000元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月25日，原告与被告订立合同，约定：被告将其开办的鄂南武术学校土地使用权及相关房产转让给原告，土地转让四至范围以被告提供的[崇土国(96)字第00349号]土地使用证为准；原告向被告支付总价款3500000元，合同订立时支付1000000元，于农历2010年12月28日前付1500000元，余款1000000元在原告开发之前付清。合同签订后，2011年1月27日，原告向被告支付土地房产转让款2000000元，被告出具了收据。此后，被告以其他理由爽约，未向原告交付土地房屋，而是转卖他人，导致原告与被告之间的合同不能履行。鉴于被告违约，原告遂多次催讨被告返还向其支付的房屋土地款并赔偿损失。经双方事后协商，口头约定：被告分期向原告返还购房地款，并支付利息300000元，本息共计2300000元。被告陆续向原告返还款项2000000元。2012年7月27日，原告再次委托本单位职工杨高雄向被告催讨欠款，被告当日支付款项100000元，双方对之前的还款情况进行了核算确认，被告明确表示尚欠款200000元。被告支付前述最后一笔款项后，以各种理由推诿拖延，未支付余款。被告的行为背离了公平诚信交易原则，应承担相应的民事责任，为此，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告汪吉刚辩称，一、被告不是本案适格的主体。本案的案由为买卖合同纠纷，买卖合同的双方主体为湖北省鄂南武术学校与崇阳县盛泰房地产开发有限公司，购房款的收条出具人为湖北省鄂南武术学校，故原告起诉被告个人诉讼主体错误，请法院判决驳回原告起诉。且诉争的房屋土地使用权人并非被告一人全部，其中鄂南武术学校及被告之女汪星也拥有部分权利；二、原告诉讼请求判决被告向原告支付房地款及利息，无事实依据。原告和湖北省鄂南武术学校签订房屋买卖合同后，原告因无法办理相关证件，故主动提出解除合同。故双方解除合同，被告代表鄂南武术学校先后于2012年1月22日、2012年3月4日将购房款退还给原告，并且补偿了原告损失10万元，双方债权债务关系已经清偿终止，故原告诉求被告支付房地款及利息无事实依据；三、本案早已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告汪吉刚是否是本案适格诉讼主体。被告认为，签订房屋买卖合同的主体是湖北省鄂南武术学校和崇阳县盛泰房地产开发有限公司，收款人也是湖北省鄂南武术学校，汪吉刚作为湖北省鄂南武术学校的代表签字。被告为此提供了1999年崇阳县政府办公室的文件，证明湖北省鄂南武术学校是存在的，并且是经崇阳县教育局和体育局批准创办的，且诉争的房屋土地使用权人并非被告一人全部，其中鄂南武术学校及被告之女汪星也拥有部分权利。因此，湖北省鄂南武术学校具有诉讼主体资格。被告汪吉刚不是本案适格的被告主体。原告认为，湖北省鄂南武术学校不具有诉讼主体资格，并提供了以下证据：崇阳机构编制委员会《关于成立湖北省鄂南武术学校的批复》的文件，证明湖北省鄂南武术学校是体委的二级单位，与本案的合同中的湖北省鄂南武术学校无关；《关于成立崇阳县鄂南文武学校的通知》，民政局准予成立崇阳县鄂南文武学校的通知，证明民政局没有登记湖北省鄂南武术学校的机构，第三份文件《民办非企业单位登记证书》，证明崇阳县民政局2014年11月20日为被告汪吉刚补办了登记证书，目的是为了应付诉讼的需要，后经法庭调查，被民政局注销，并收回相关的证件，第四份文件《崇阳县民政局崇民发【2014】38号文件《关于撤销崇阳县鄂南文武学校的通知》，证明崇阳县鄂南文武学校多年来未参加年检，被撤销登记，并且与本案订立合同的湖北省鄂南武术学校无关，第五份文件是崇阳县民政局出具的证明，内容是湖北省鄂南武术学校从未在民政局登记。经审理查明，湖北省鄂南武术学校原为1993年经崇阳县教育局、崇阳县编委批准成立崇阳县体育运动委员会下下设的二级事业单位。2003年崇阳县事业单位机构编制调整改革，湖北省鄂南武术学校未再列入事业单位机构系列。据崇阳县体育局证明，湖北省鄂南武术学校校址土地及房屋均属汪吉刚私人财产，与汪吉刚以湖北省鄂南武术学校的名义与原告签订的买卖合同所转让的房地产一致。但湖北省鄂南武术学校一直未在崇阳县民政局办理法人登记手续。2002年1月11日，崇阳县民政局批准成立“崇阳县鄂南文武学校”，并颁发了《民办非企业单位（法人）登记证书》。2014年12月3日，崇阳县民政局以该校多年未参加年检为由，决定撤销“崇阳县鄂南文武学校”并收回法人登记证书。“湖北省鄂南武术学校”和“崇阳县鄂南文武学校”的出资人均为汪吉刚本人及家庭财产。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。为此，湖北省鄂南武术学校，因未依法登记，不具有民事诉讼主体资格。被告汪吉刚作为湖北省鄂南武术学校的出资人和签订合同的行为人，是本案适格的被告主体。2、双方当事人在合同解除后是否达成了由被告支付原告利息30万元的协议。经庭审，双方当事人确认，原告于2011年1月27日向被告实际支付价款200万元，因城建规划等原因双方协商解除了合同。原告主张被告汪吉刚口头答应补偿原告利息损失30万元，已支付10万元，为此要求被告支付尚欠利息20万元，并提供证据7的视听资料并申请证人王某出庭作证。被告汪吉刚在诉讼中否认双方达成了由被告补偿原告利息损失30万元的口头协议，但承认在双方解除合同时曾答应补偿原告部分利息损失，并且早已支付原告利息损失10万元，因此双方的债权债务关系已经清偿完毕，不存在欠原告20万元利息的问题。经庭审质证，被告认为，原告提供的视听资料和王某的证人证言均不能证明双方达成了由汪吉刚补偿原告损失30万元协议的事实。本院认为，原告提供的视听资料是原告的工作人员私自秘密录制的，其内容不能确定并且原告提供的视听资料和证人王某的证言内容均属于间接证据，不足以证明原、被告双方自愿达成了由被告补偿原告30万元利息损失的协议，故本院不予认定。3、本案是否超过诉讼时效。被告认为，双方签订的合同在2012年3月4日合同已经解除，原告于2014年7月24日第一次起诉时已经超过了诉讼时效。原告认为，2012年7月27日，原告委托本单位职工杨高雄向被告催讨欠款，被告当日支付款项100000元，证明原告的起诉未超过诉讼时效。本院认为，虽然原告主张在双方解除合同时被告曾口头承诺支付原告利息30万元，并为此要求被告支付所欠利息20万元，但未主张双方约定了履行期限。被告在诉讼中承认曾答应补偿原告部分损失，但否认双方达成由被告补偿原告利息损失30万元的口头协议。同时，根据庭审调查，可以确认被告汪吉刚于2012年3月4日之后还向原告的工作人员杨高雄支付了利息10万元，杨高雄向被告出具了收条，根据该收条可以认定原告向被告主张权利的最后日期。但被告虽然主张原告诉讼请求超过诉讼时效，却未提供相应的证据予以证明。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度苦于问题是的规定》第六条规定，被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的主张因缺乏依据，本院不予支持。根据庭审质证的有效证据和当事人的自认，本院认定案件事实如下：2011年1月25日，被告汪吉刚以湖北省鄂南武术学校名义（甲方）与原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司（乙方）订立房地产买卖合同一份，合同约定：甲方将就[崇土国用(96)字第00349号]土地使用证项下的房产、地产（除甲方在此前已买给他人的除外）卖给乙方；双方打包总价款3500000元，合同订立时支付1000000元，于农历2010年12月28日前付1500000元，余款1000000元在原告开发之前付清等。合同签订后，2011年1月27日，原告向被告支付土地房产转让款2000000元，被告汪吉刚以湖北省鄂南武术学校名义出具了收据。后因城建规划等原因，双方协商同意解除合同。原告为此于2012年1月22日将买卖房地产的相关证件退还被告，被告即日返还原告购房180万元，2012年3月4日退还20万元，此后又补偿了原告损失10万元。2014年7月24日，原告以被告汪吉刚和湖北省鄂南武术学校拖欠利息20万元为由向本院提起诉讼，后撤诉。2016年12月6日，原告为此再次向本院提起诉讼。本院认为，被告汪吉刚以湖北省鄂南武术学校名义与原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司订立房地产买卖合同，因湖北省鄂南武术学校未依法登记，不具有订立合同的主体资格，其民事责任由签订合同的行为人汪吉刚承担。双方当事人在合同签订后自愿协商解除了合同，并且相互返还了依合同取得的财产，其民事行为不违反法律强制性规定，可以准许。现原告要求被告按双方口头协议支付利息损失的请求，因原告提供的证据不足以证明双方在合同解除时订立了由被告赔偿原告利息损失30万元口头协议，为此本院不予支持。但根据双方签订买卖合同的履行情况和合同性质，合同解除后，被告除应返还价款外，原告要求被告赔偿因占用原告资金期间的利息损失，于法有据，应予支持。其利息损失的确定，因双方当事人在订立合同时没有约定数额或计算方法，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即自付款之日起至返还之日止按照年利率6%确定，已付部分应予扣减。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：由被告汪吉刚赔偿原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司资金占用利息损失11.973698万元，扣除已付10万元，余款1.973698万元，限本判决生效之日起七日内付清。案件诉讼费4300元，由被告汪吉刚承担1000元，原告崇阳县盛泰房地产开发有限公司承担3300元。被告如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  戴继池人民陪审员  程光正人民陪审员  曾蒲生二〇一八年一月十八日书 记 员  丁 韬