广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8895号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁望斌，住所地：广东省深圳市南山区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：段艳，住所地：湖南省株洲县。
两上诉人共同委托代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周娜娜，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：高梅，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：方燕媚，广东世纪华人律师事务所实习律师。
原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区。
负责人：岳鹰，行长。
委托代理人：古财勇，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：葛小毛，广东嘉得信律师事务所实习律师。
上诉人鲁望斌、段艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：深圳市南山区深南大道南、南山大道XX小区A塔楼16D号房产（涉诉房产）于2006年4月25日登记至鲁望斌、段艳名下，登记建筑面积84.56平方米，房地产证号：40××43。该房产于2012年11月6日登记抵押给招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）。
2015年3月10日，周娜娜、鲁望斌、段艳签订《二手房买卖合同》，约定：鲁望斌、段艳向周娜娜出售涉诉房产，房产转让成交价为3775000元；周娜娜在本合同生效当日向鲁望斌、段艳支付定金2万元，在本合同生效之日起五日内（含当日）再向鲁望斌、段艳支付定金14万元；周娜娜以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；周娜娜须于2015年6月7日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；周娜娜须于2015年6月7日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在周娜娜取得银行贷款承诺函且鲁望斌、段艳已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，鲁望斌、段艳同意于本合同生效之日起80日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买卖双方需支付的税费除因提前还贷的银行罚息及相关费用、赎楼担保费和短期利息外均由周娜娜负担；鲁望斌、段艳应当在收到尾款的前提下但不晚于2015年8月1日将涉诉房产交付周娜娜；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在鲁望斌、段艳实际交付涉诉房产时进行结算；如周娜娜未按照本合同约定的期限履行义务，鲁望斌、段艳有权要求周娜娜以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如周娜娜逾期履行超过十五日，鲁望斌、段艳可解除合同并选择要求周娜娜支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收周娜娜已支付的定金；如鲁望斌、段艳未按照本合同约定的期限履行义务，周娜娜有权要求鲁望斌、段艳以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如鲁望斌、段艳逾期履行超过十五日，周娜娜可解除合同并选择要求鲁望斌、段艳支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还周娜娜已支付的定金；备注：首期款的监管时间是以鲁望斌、段艳赎出房产证并注销抵押登记为前提，该前提满足后，周娜娜需在三个工作日内完成首期款监管；及其他条款。同日，周娜娜、鲁望斌、段艳签订《确认书（价格变更）》，约定双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时，转让价款以深圳市房地产评估发展中心网站所核定的评估价之总价为准，但实际履行时仍按照3775000元。
2015年3月10日、3月13日，鲁望斌、段艳分别出具收款收据，载明收到周娜娜支付的定金共计15万元，双方对于周娜娜实付定金15万元无异议，周娜娜表示另外1万元作为交楼押金予以预留。周娜娜提交了短信、微信记录及录音资料，拟证明鲁望斌、段艳提出加价要求，并于2015年5月4日明确表示不再履行合同，鲁望斌、段艳对以上证据不予认可。2015年5月17日，周娜娜委托律师向鲁望斌、段艳发出律师函，催告鲁望斌、段艳履行合同。一审庭审中，鲁望斌、段艳表示不愿意继续履行合同，并提交了离婚证，证明其于2015年5月13日登记离婚。
招行深圳分行向原审法院作出书面说明如下：招行深圳分行与黄春燕签订《个人授信协议》，约定招行深圳分行向黄春燕提供可循环授信额度618万元，期限为2012年10月18日至2022年10月18日；为担保该授信协议，鲁望斌、段艳与招行深圳分行签订《个人授信最高额抵押合同》，约定鲁望斌、段艳将涉诉房产抵押给招行深圳分行；招行深圳分行于2012年10月23日向黄春燕发放了618万元贷款，黄春燕于2015年10月23日还清该笔贷款本息；鲁望斌、段艳未经招行深圳分行同意将涉诉房产出售导致作为抵押物的涉诉房产因本案诉讼被查封，故虽然与黄春燕的授信协议尚未到期，但招行深圳分行不会再向黄春燕发放新的贷款，并同意注销涉诉房产的抵押，具体注销抵押手续由招行深圳分行按照内部流程自行办理。
周娜娜确认其在签订涉诉买卖合同时无购房资格，夫妻名下已登记有两套深圳市的房产，但已准备将其名下花好园的一套房产出售。经查，周娜娜与刘鹏于2014年7月22日登记结婚，于2015年7月6日登记离婚。2015年5月7日，周娜娜将其名下的花好园的一套房产转让，后购买了一套兰溪谷的房产，该房产于2015年8月26日登记至周娜娜名下；刘鹏名下登记有一套深圳市的房产，登记时间为2012年12月18日。2015年10月8日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年10月8日，周娜娜家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。截至2016年3月22日，周娜娜与刘鹏名下各登记有一套深圳市的房产。周娜娜当庭表示能够一次性支付购房款。
周娜娜向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鲁望斌、段艳继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；2、鲁望斌、段艳配合办理涉案房产深圳市南山区XX小区A塔楼16D的银行按揭借款手续（具体按合同约定）；3、鲁望斌、段艳将涉案房产深圳市南山区XX小区A塔楼16D的所有权过户至周娜娜名下（具体按合同约定）；4、鲁望斌、段艳将涉案房产深圳市南山区XX小区A塔楼16D交付给周娜娜（具体按合同约定）；5、鲁望斌、段艳以转让成交价为基数按日万分之五支付周娜娜违约金至其实际履行之日止，从其预期违约2015年5月4日开始计算，合同约定2015年5月30日之前鲁望斌、段艳办理好赎楼义务，但鲁望斌、段艳5月4日即表示不履行合同，故从5月4日起计；6、本案的诉讼费用、保全费用、评估费用等由鲁望斌、段艳承担。一审庭审中，周娜娜增加诉讼请求：1、鲁望斌、段艳完成解除涉案房产的抵押登记手续；2、鲁望斌、段艳负有按合同约定配合周娜娜办理申请减免相关税费的义务。
鲁望斌、段艳向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除周娜娜、鲁望斌、段艳的二手房买卖合同，由鲁望斌、段艳双倍返还周娜娜已经支付的定金15万元，共计30万元；2、诉讼费由周娜娜承担。
原审法院认为，周娜娜、鲁望斌、段艳签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，周娜娜在签订合同时是否具有购房资格并不影响合同效力，该合同合法有效，双方应当依约履行义务。
按照合同约定，鲁望斌、段艳应于合同生效之日起80日内即2015年5月28日之前自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，鲁望斌、段艳未履行义务，在一审庭审中亦明确表示不愿继续履行合同，鲁望斌、段艳关于无法赎楼、涉诉房产系鲁望斌、段艳的唯一住房的理由不能成立，其已构成根本违约，周娜娜诉请鲁望斌、段艳按照合同约定支付迟延履行违约金，原审法院予以支持，鲁望斌、段艳应以合同交易价格3775000元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2015年5月29日起向周娜娜支付迟延履行违约金，计至判决确定的鲁望斌、段艳应履行完毕义务之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。该法第一百一十四条第三款规定，违约方支付迟延履行违约金后，还应当履行债务。招行深圳分行已提交书面说明表示涉诉房产抵押担保的贷款已经偿清，不再向借款人发放新的贷款，同意注销抵押。周娜娜在签订涉诉买卖合同时虽无购房资格，但基于其目前的婚姻状况及房产登记状况，深圳市不动产登记中心已确认其具备购房资格，故周娜娜的购房资格问题并未构成合同履行的障碍，现周娜娜同意一次性支付购房款，其请求继续履行合同，原审法院予以支持。虽然双方合同未明确约定鲁望斌、段艳有配合周娜娜申请免税的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请符合规定的税费减免属于鲁望斌、段艳应当履行的附随义务，原审法院对周娜娜的该项诉讼请求予以支持。
同理，鲁望斌、段艳诉请解除合同并双倍返还定金，于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周娜娜与鲁望斌、段艳继续履行双方2015年3月10日签订的《二手房买卖合同》；二、周娜娜于判决生效之日起三十日内向鲁望斌、段艳一次性支付定金之外的购房余款3625000元；三、鲁望斌、段艳于周娜娜付清购房余款3625000元之日起三日内与周娜娜共同办理深圳市南山区深南大道南、南山大道XX小区A塔楼16D号房产转移登记至周娜娜名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由周娜娜负担，鲁望斌、段艳负有配合周娜娜办理申请减免符合规定的相关税费的义务；四、鲁望斌、段艳于周娜娜付清购房余款3625000元之日起三日内向周娜娜交付深圳市南山区深南大道南、南山大道XX小区A塔楼16D号房产；五、鲁望斌、段艳于判决生效之日起十日内向周娜娜支付迟延履行违约金（违约金以合同交易价格3775000元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2015年5月29日起计，计至判决确定的鲁望斌、段艳应履行完毕义务之日止）；六、驳回周娜娜的其他诉讼请求；七、驳回鲁望斌、段艳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费37000元、保全费5000元，合计42000元，由鲁望斌、段艳负担；反诉受理费1450元，由鲁望斌、段艳负担。
上诉人鲁望斌、段艳不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、鲁望斌、段艳与周娜娜签订的《二手房买卖合同》是无效合同。众所周知，深圳实行商品房限购政策，周娜娜已有两套房产，不得购买第三套房。但是周娜娜故意隐瞒这一重要事实，在2015年3月10日与鲁望斌、段艳签订了上述房产买卖合同。周娜娜严重违反了《民法通则》第四条的规定，以不合格的主体身份，以不诚信的行为与鲁望斌、段艳签订的房产买卖合同应当认定为无效合同。
二、一审已经查明，周娜娜直至2015年10月8日以后，才取得购买第二套住房的资格。鲁望斌、段艳认为，周娜娜只能于2015年10月8日后与他人签订房产买卖合同，合同才能有效，2015年3月10日的合同是无效的。如果周娜娜想鲁望斌、段艳与她继续履行该合同，应当重新再签。当然，此时因过了7个月，房产价格已经上涨很多。
三、目前，鲁望斌、段艳因对方的不诚信行为，遭受的损失很多，很大，一时难以计算，鲁望斌、段艳保留追究周娜娜损害赔偿的权利。
四、鲁望斌、段艳与周娜娜签订的《二手房买卖合同》第4条约定，买方应当于2015年6月7日前将首期款（总价款的30%）支付至监管银行的账号，并向按揭银行提交按揭贷款的申请的相关资料。周娜娜严重违反合同约定，在签订合同后直至今天，都没有向监管银行支付过一分钱。一审查明，买方在取得银行贷款承诺函，卖方在取得房产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续。现在时间早已过了2015年6月7日，买方并没有取得银行贷款承诺函，买方甚至都没有向银行提交过贷款申请资料。由此可见周娜娜违约的严重程度。由于周娜娜违约，至使双方不能向国土部门递件，责任在于周娜娜。鲁望斌、段艳正是基于这种情况，在2015年提出解除合同的意见。周娜娜却恶人先告状，于2015年5月7日起诉鲁望斌、段艳。
五、鉴于周娜娜不具备购房资格，鲁望斌、段艳不同意履行2015年3月10日双方签订的买卖合同，一审法院在庭审笔录中，周娜娜当庭说鲁望斌、段艳在2015年5月4日当面跟她说要解除合同。也就是说，鲁望斌、段艳在周娜娜未取得购房资格前，就已经明确表示要解除或撤销这一不符合政策、不符合法律规定的合同，而周娜娜自己不去履行支付首期款的义务，也不去办理银行监管手续，不去申请银行购房贷款。
六、如果法庭认为鲁望斌、段艳与周娜娜的上述《二手房买卖合同》有效，该合同也是在2015年10月份才生效。由于该合同在拟定购房价款时是在3月份，相差半年多，房价差异很大，周娜娜要求按3月份的价格成交，显失公平，故鲁望斌、段艳要求撤销这一显失公平的合同。上述合同显失公平还体现在买卖双方的主体方面，由于周娜娜在2015年3月份没有购房资格，在他与鲁望斌、段艳签订房产买卖合同后，如果房价是上涨，她可以卖掉原有的一套住房，从而取得购房资格，如果房价是下跌，她又可以说自己没有购房资格，从而不履行上述买卖合同。
综上，为维护鲁望斌、段艳的合法权益，请求判令：1、撤销一审判决，驳回周娜娜的诉讼请求；2、依法减少诉讼费用；3、诉讼费用由周娜娜承担。
被上诉人周娜娜答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，应驳回鲁望斌、段艳的上诉请求。
二、鲁望斌、段艳的上诉理由均没有事实依据。双方签署的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违背法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同。周娜娜在2015年3月10日名下是有一套小房产，但在与鲁望斌、段艳签订该合同时已明确告知，且本就打算在签订本案买卖合同之后把原名下的小房产予以出售，也实际于2015年5月7日出售了其名下的原小房产，一审判决对此也有明确载明。且是在房价上涨之前已出售了该房产，目的就是为了购买涉案房产。所以，周娜娜名下的原房产并不影响本案合同的履行。
三、双方签订的买卖合同明确约定监管首期款的前期是以卖方赎出房产证并注销抵押登记为前提，该前提满足后，买方才需要在三个工作日内完成首期款监管。因为鲁望斌、段艳在2015年4、5月（即在合同履行期限届满之前）就明确表示不再履行合同，要求解除合同。在一审庭审时鲁望斌、段艳也明确表示拒绝履行合同，也没有按合同约定在2015年5月28日之前赎楼。所以，周娜娜才无法按合同约定完成首期款监管。
四、本案是因为鲁望斌、段艳拒绝履行合同从而导致本案合同不能履行，该合同的履行已没有任何事实与法律上的障碍，双方应当严格按合同履行，并承担合同约定的违约责任。一审判决认定事实清楚，依法应当予以维持。
原审第三人招行深圳分行答辩称：我方在一审中已经出具了《情况说明》，同意注销我方作为抵押权人在该房产上设立的抵押登记，目前已经注销完毕。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明，鲁望斌、段艳在二审庭审中确认其于2015年5月4日通知周娜娜解除合同。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认。鲁望斌、段艳虽上诉称周娜娜在签约时不具有购房资格，导致合同无效，但周娜娜在签约时是否受房产限购政策的限制并不影响合同效力，故对鲁望斌、段艳的上诉理由，本院不予采信。双方约定的首期款监管时间是鲁望斌、段艳赎出房产证并注销抵押登记后的三个工作日内，鲁望斌、段艳在赎楼义务未完成前即明确表示不再履行合同，构成违约，其不得要求周娜娜履行办理首期款资金监管的在后义务。鲁望斌、段艳亦未提供证据证明涉案合同在签订时存在显失公平，应当被撤销的情形，故对其上诉请求，本院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费38450元，由上诉人鲁望斌、段艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年八月二十九日
书记员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。