福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0211民初1934号
原告厦门承优快递服务有限公司，住所地厦门市集美区侨英路681号A18，统一社会信用代码91350211MA2XNDU96C。
法定代表人雷文斌，总经理。
委托代理人张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告厦门市递捷物流有限公司，住所地福建省厦门市集美区天安路122号，统一社会信用代码913502113031188311。
法定代表人季新滨。
原告厦门承优快递服务有限公司（以下简称“承优快递”）与被告厦门市递捷物流有限公司（以下简称“递捷物流”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人张晓云到庭参加诉讼，被告递捷物流经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告承优快递诉称：2015年9月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告承租址于厦门市集美区侨英路677-687号钢结构A17-A23号的房屋及宿舍12间，建筑面积1500平方米，租赁期限从2015年10月5日起至2018年10月4日止。租赁保证金为51800元，合同同时约定，发生违约致使本合同不得履行或者不能完全履行时，守约方有权向违约方索赔，违约方应赔偿守约方两个月租金，并有权立即终止合同。原告根据合同约定支付了押金51800元及2015年10月5日至2015年12月4日的租金51800元。被告因欠付案外人李志强（上一手出租人）本案讼争房屋的租金被诉至法院，后经厦门市集美区人民法院调解被告与案外人李志强达成调解协议确认被告与李志强之间签订的《厂房租赁合同书》于2015年12月31日解除。原告认为，被告已经于2015年12月31日与上一手出租人解除《厂房租赁合同书》，因此，于2016年1月1日起被告已无权将该房屋继续出租给原告，亦无权向原告收取房屋租金，且系由于被告的原因导致合同无法履行，被告应当按约定承担违约责任，向原告支付违约金。故请求法院判令：1.原被告之间2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除；2.被告厦门市递捷物流有限公司返还履约保证金29242元；3.被告厦门市递捷物流有限公司支付违约金51800元；4.本案诉讼费由被告厦门市递捷物流有限公司承担。原告承优快递当庭变更诉讼请求第二项为返还履约保证金51800元，撤回第三项关于违约金的诉求。
被告递捷物流未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：原告承优快递与被告递捷物流于2015年9月15日签订了房屋租赁合同，承优快递及递捷物流公司在合同落款处加盖了印章，该合同载明：递捷物流为甲方，承优快递为乙方；承优快递向递捷物流承租位于厦门市集美区侨英路677-687号钢结构A15-A21号及宿舍12间，面积1500平方米；租赁期限自2015年10月5日起至2018年10月4日；租金按两个月结算，每月租金钢结构部分21700元、宿舍部分是4200元，履约保证金为两个月的租金即51800元，首期租金及保证金应于2015年9月17日前支付；租赁期满或合同解除后，且乙方交清租赁期间应交的一切费用及乙方公司营业执照注册地址从上述房产中迁出后，另乙方无违约责任，甲方应无息将履约保证金退还给乙方，若乙方有违约行为的，甲方从履约保证金中扣除违约金及应由乙方承担的其他费用后，剩余部分无息退还；递捷物流应于2015年9月15日前将租赁房屋交付给承优快递等内容。2015年10月5日，递捷物流向承优快递出具两份收据，分别载明收到A17-22的租金51800元和押金51800元。结合原告及案外人李志强的陈述，可以认定本案租赁标的物系厦门日隆雨具有限公司厂房（厦门市集美区侨英路677-681号）内空地上搭盖的钢结构，上述合同载明的687号系笔误，应为681号。另外，关于租赁钢结构厂房的房号，收据上载明A17-22，但合同载明A15-21，原告认为实际租赁是A17-23，对合同约定进行了更改，且收据上应是笔误，本院认为租金数额与合同载明一致，应是铁皮房七间，被告未答辩，故认定本案租赁的铁皮房房号应为A17-23。案外人李志强向法院陈述其向厦门日隆雨具有限公司租赁厦门市集美区侨英路677-681号厂房及空地后，转租给递捷物流，空地上的铁皮房没有建设审批手续，原告亦表示认可。原告承优快递当庭陈述，李志强于2015年11月底告知其递捷物流已经拖欠三个月租金，故租金支付至2015年12月4日。
再查明，案外人李志强与被告递捷物流于2016年1月26日通过厦门市集美区人民法院调解达成（2016）闽0211民初137号民事调解书，载明双方签订的《厂房租赁合同书》于2015年12月31日解除，递捷物流同意于2016年1月27日依现状向李志强返还位于厦门市集美区侨英路667-681号的厂房和空地等内容。
以上事实，有原告承优快递提供的房屋租赁合同一份、收据两份、（2016）闽0211民初137号民事调解书一份，案外人李志强的询问笔录及承优快递当庭陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉租赁标的含厂房内空地上搭盖的钢结构房屋，该铁皮房缺乏相应的审批手续，故本案房屋租赁合同中关于铁皮房租赁的部分无效，关于租赁宿舍的约定有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。在上述民事调解书中，李志强与被告递捷物流约定，递捷物流应于2016年1月27日前返还含本案租赁房屋在内的厂房，故自2016年1月27日起原告承优快递才无法使用该房屋，无法实现合同目的，本案关于宿舍的租赁合同应自2016年1月27日起解除。关于返还履约保证金的问题。承优快递认为，虽然合同约定了返还履约保证金的条件是承优快递依约缴纳了租金且无其他违约情况，但承优快递租金仅支付至2015年12月4日是因为上一手出租人李志强告知递捷物流欠付租金构成违约的情形，行使不安抗辩权，且递捷物流并未答辩更未主张违约，故不应该履约保证金应全部返还。本院认为，履约保证金的约定应分为两部分，一部分是关于钢结构租赁的保证金应为43400元，该部分约定无效，故应予以返还，另一部分是宿舍的履约保证金8400元，依据权利处分原则及举证证明责任分配，递捷物流并未主张扣抵或者不予返还履约保证金等抗辩，且递捷物流确实与被上一手出租人李志强产生了租赁纠纷且诉至法院，并调解支付款项、返还房屋，承优快递主张不安抗辩权有一定的事实和法律依据，综合考虑，本院对承优快递主张返还51800元的诉求予以支持。递捷物流经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条、第六十八条第二款第四项、第九十四条第二款第四项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
原被告于2015年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月27日解除；
被告厦门市递捷物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告承优快递返还履约保证金51800元；
驳回原告承优快递的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1826元，减半收取913元，由原告承优快递负担50元（已预缴），被告厦门市递捷物流有限公司负担863元，被告厦门市递捷物流有限公司应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 晨
二〇一六年六月二十九日
代书 记员 李玉珊
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第六十八条第二款第四项：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
···
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
···”
第九十四条第二款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
···
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
···”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”