吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）永民二初字第765号
原告赵玉海，住吉林省永吉县。
委托代理人林王根，吉林江城律师事务所。
被告张学平，住吉林省永吉县，现下落不明。
被告高峰，住吉林省永吉县，现下落不明。
第三人韩吉敏，住吉林省永吉县。
委托代理人肖建国，永吉经济开发区法律服务所。
原告赵玉海与被告张学平、高峰，第三人韩吉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵玉海及其委托代理人林王根、第三人韩吉敏及其委托代理人肖建国到庭参加诉讼。被告张学平、高峰经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉海诉称：2009年3月18日，原告与被告高峰签订房屋买卖合同一份。合同约定：被告高峰、张学平将二人所有的位于口前镇华兴小区1号楼5单元602室，面积123m2的房屋卖给原告，房屋价格130000.00元。原告分别于2009年3月17日给付高峰现金50000.00元、2009年3月18日给付高峰30000.00元、2009年4月12日转账给高峰50000.00元。2009年4月14日被告高峰将房屋钥匙交给原告，2009年4月19日原告缴纳了所购房屋拖欠的物业费619.00元、电费20.00元。2009年4月28日，当原告再次去所购房屋时，发现门锁已经换了，原告立即到派出所报案。2009年5月3日，第三人韩吉敏找到原告，告诉原告2009年1月1日，张学平、高峰将原告所购房屋抵债给韩吉敏。2009年6月17日，韩吉敏起诉原告。经永吉县公安局经侦支队侦查，张学平、高峰在征得第三人韩吉敏同意的情况下，将抵债房屋卖给原告；同时，张学平，高峰及第三人进一步约定张学平、高峰在房屋售出后用售房款偿还第三人房屋所抵的120000.00元债务，因此，张学平、高峰与第三人韩吉敏所签的以房抵债的协议已经终止。张学平、高峰与第三人之间存在120000.00元的债权债务关系，且其中的30000.00元债务已经履行。原告认为，张学平、高峰与第三人韩吉敏所签以房抵债协议已经终止，不具有法律效力，原告与张学平、高峰签订的房屋买卖协议有效，原告已履行了付款义务，并已缴纳房屋相关费用，被告也曾将房屋交付给原告，但被告至今不履行过户义务，门锁被换，导致原告无法以产权人名义正常使用所购房屋。被告的违约行为，导致原告支付了律师费3000.00元，并延迟使用房屋4个月，按每月房屋租金500.00元计算，原告房屋租金损失2000.00元。故原告要求：1、确认原告与被告高峰签订的房屋买卖协议有效；2、确认被告张学平、高峰与第三人韩吉敏签订的房屋买卖协议无效；3、被告张学平、高峰继续履行交付房屋、协助原告过户的合同义务；4、被告张学平、高峰赔偿原告律师代理费3000.00元、房屋租金损失（租金截止至判决生效为止）。
第三人韩吉敏述称：原告所诉内容没有事实及法律依据（1）原告与被告高峰签订房屋买卖协议违法无效，违反《物权法》第九十七条，《民通意见》第八十五条；（2）第三人韩吉敏与张学平、高峰签订的房屋买卖合同合法有效，符合订立合同及当前法律规定，没有无效理由与事由；（3）原告请求张学平、高峰继续履行交付该争议房，从此请求可以得出事实，原告赵玉海并没有占有该争议房；（4）原告请求的律师代理费、房屋租金损失没有法律依据，请法院驳回原告诉请。第三人韩吉敏提出独立诉讼请求，要求1、认定被告高峰与原告赵玉海签订的房屋买卖协议无效；2、认定第三人韩吉敏与被告张学平、高峰签订的房屋买卖协议有效；3、两名被告负担案件受理费及其他费用。
原告赵玉海对第三人韩吉敏的独立诉讼请求辩称：原告同被告签订合同是双方真实意思表示，原告实际占有和购买了房屋，应认定合同有效；原告与被告签订房屋买卖协议时，已征得第三人韩吉敏同意，被告与其约定，收取原告购房款后，用以偿还所欠第三人120000.00元债务。从约定上看，第三人在明知该房已经卖给原告同时，且已经实际收取原告支付的购房款，不难得出第三人有恶意之嫌，况且第三人明确通知被告将诉争房屋可以卖给他人，多卖些更好；第三人与被告间签订房屋买卖协议并不是实际意义上的买卖合同，是以房抵债的形式，在原告支付购房款后，第三人与被告间的以房抵债协议已经终止，故第三人请求与被告间的买卖协议有效不符合法律规定。
被告张学平、高峰经本院合法传唤，在法定期间内未提出答辩，亦没有到庭参加诉讼，视为放弃自己的权利。
诉讼中，各方当事人争议的焦点问题是：1、原告与被告高峰签订的房屋买卖协议是否有效？被告高峰、张学平应否继续履行交付房屋并协助原告办理更名过户的义务？2、第三人与两名被告签订的房屋买卖协议是否有效？3、原告要求被告赔偿律师代理费和房屋租赁费有无事实和法律依据？
针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：
1、2009年3月18日房屋买卖协议1份，证明原告与被告签订房屋买卖协议情况。第三人对该证据提出异议，认为不能证明高峰具有该房的所有权和处分权。该争议房已经于2009年1月1日由张学平、高峰出卖给第三人，并且已经交付，该协议同时违反了《物权法》第九十七条、《民通意见》第八十九条的规定。
2、房屋产权证及土地证各1份，证明原、被告履行房屋买卖合同，被告将房证及土地使用证交给原告的事实。第三人对该证据的真实性、合法性没有异议，对该证据的证明内容提出异议，认为该证据证明不了原、被告已经履行了买卖合同。
3、收据和银行取款凭证各1份，证明被告高峰收到原告给付的购房款，原、被告已经实际履行了合同。第三人对该证据真实性无异议，对合法性、关联性提出异议，认为证明不了原告要证明的内容。
4、物业费收据1份，证明原、被告实际履行了房屋买卖合同，原告替被告履行了房屋相关义务。第三人对该证据提出异议，认为原告在2009年3月27日就已经发现诉争房屋门锁被换，其已经明知本房屋存在争议，2009年4月19日还到物业交纳费用，显然是恶意的。所以该证据与本案不具有关联性。
5、电费收据1份，证明原、被告实际履行了房屋买卖合同，原告替被告履行了房屋相关义务。第三人对该证据提出异议，认为证明不了原告交费。
6、（2009）永刑不予字005号不予立案通知书和呈请不予立案报告书各1份，证明原告到永吉县公安局以被告涉嫌诈骗报案，公安局以原、被告纠纷属于民事案件，被告张学平、高峰不构成合同诈骗为由而作出的决定。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为公安局当时是侦查被告是否构成刑事犯罪，而本案是房屋买卖协议，两者证明标准不同。
7、永吉县公安局刑事侦查卷宗中高峰的第一次询问笔录1份，证明公安局认为原、被告纠纷属于民事纠纷，被告不构成合同诈骗。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，理由同证据6。
8、永吉县公安局刑事侦查卷宗中韩吉敏的询问笔录1份，证明第三人韩吉敏知道原告购买该房，并且韩吉敏提供的证据亦说明，被告欠她350000.00元，用电镀厂抵押的。2009年的案件是恶意串通的，2009年1月1日又用钱偿还，也证实原告要买诉争房屋，被告从原告给付的购房款中给付第三人30000.00元，被告与第三人的协议已终止。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，理由同证据6。
9、中国工商银行（吉林市口前支行）个人贷款综合账户还款（催收）通知单1份，证明被告在银行有贷款，被告与第三人恶意串通。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为证明不了原告要证明的内容。
10、抵押借款合同复印件1份，证明韩吉敏借给被告350000.00元，约定还款事宜和还不上的处理方式。进一步证明被告用电镀厂作抵押偿还借款本息，是双方的真实意思表示。而2009年又用房屋作抵押，显然是恶意的。第三人提出异议，认为第三人与被告有多年的借款往来，双方结算后产生的2份协议，用房屋抵顶120000.00元后被告还欠第三人350000.00元，又形成了用电镀厂作抵押的第二份协议。
11、被告与第三人签订的房屋买卖协议书1份，证明第三人与被告恶意串通，欠银行贷款由被告张学平还清，如果发生其他情况协议作废，该协议已经作废。第三人无异议，该证据恰好证明第三人与被告的房屋买卖协议有效。
12、公安卷宗中许波、高佰灵的询问笔录1份，证明二名被告是夫妻关系，在2009年3月18日签订协议时被告张学平也在场，其同意出卖房屋。执笔人是高佰灵，中间人是许波。第三人提出异议，认为证人应当出庭接受质询，不具有合法性，证明是夫妻关系，必须有民政机关的证明。
13、婚姻登记申请书1份，证明二名被告是夫妻关系。第三人无异议。
14、公安局查询存款、汇款通知书回执1份，证明被告高峰存折中有2009年4月17日支出30000.00元的记录，当天把30000.00元汇给韩吉敏。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为证明不了原告要证明的内容。
15、房地产抵押登记注销申请书1份，证明两被告在2009年3月17日还清贷款后，于2009年4月10日注销抵押登记，房屋于2009年4月10日在银行解封。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为证明不了原告要证明的内容。
针对本焦点问题，第三人向本院提供如下证据：
1、2009年1月1日的房屋买卖协议书1份，证明二被告将房屋以120000.00元的价格出卖给韩吉敏。原告对该证据提出异议，认为同一天出现二个协议，有恶意串通嫌疑。
2、2009年1月1日抵押借款合同一份，证明韩吉敏与张学平、高峰另有债权债务关系350000.00元，被告高峰给付30000.00元是偿还350000.00元中的款项，约定2009年3月30日前必须还款50000.00元，这30000.00元与买房无关。原告对该证据提出异议，认为该证据与本案没有关联性，是被告与第三人之间的债务关系。
3、永吉县人民法院（2010）永民二初字第257号判决书，证明被告与债权人另有350000.00元债权、债务关系，已被生效法律文书确认。原告无异议。
4、2011年11月14日房屋交接证明1份，证明在2009年1月1日第三人与被告签订的协议，二名被告将此房屋交付给第三人，第三人将该房交给了韩吉彪和王闯居住，该房屋已经实际交付了。原告对该证据的真实性和关联性提出异议，认为证据时间是2011年11月14日，同刑事卷宗第33页韩吉敏的询问笔录有出入，该份证据是2011年11月14日交给中级法院的，公安机关侦查时第三人没有出示。公安笔录证明从2009年1月1日到2012年4月14日，二名被告一直在该房居住。
5、2011年永民二初字第239号卷宗141-144页证人韩吉彪、王闯出庭作证证言1份，证明2009年1月1日第三人与被告签订房屋买卖合同，被告将房屋交给第三人，第三人将房屋交给韩吉彪、王闯居住（目的是借助和看房子），后来被告将房屋借回居住过春节。原告提出异议，认为不真实。
被告张学平、高峰未向本院提供证据。
被告张学平、高峰未到庭对原告、第三人提出的证据进行质证，视为放弃相关权利。
本院结合原告告诉（答辩）、第三人答辩（诉请）以及各方当事人提供的证据，针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（2009年3月18日房屋买卖协议）、证据2（房屋产权证及国有土地使用证）、证据3（收据和银行取款凭证）、证据4（物业费收据）、证据5（电费收据），具有真实性、合法性，能够证明原告赵玉海与被告高峰签订了房屋买卖协议，原告履行了交付房款等相关义务，被告将房屋产权证及国有土地使用证交付给原告，原告交纳了相关费用并办理了入住手续的事实，与本案具有关联性，对该五份证据本院予以采信。证据6【（2009）永刑不予字005号不予立案通知书和呈请不予立案报告书】，具有真实性、合法性，但其证明的内容与本案不具有关联性，不予采信。证据7（永吉县公安局刑事侦查卷宗中高峰的第一次询问笔录）、证据8（永吉县公安局刑事侦查卷宗中韩吉敏的询问笔录）、证据12（公安卷宗中许波、高佰灵的询问笔录），具有真实性、合法性，能够证明围绕该诉争房屋原、被告、中间人及第三人所发生的事实情况及因此而产生法律关系，与本案具有关联性，对该3份证据予以采信。证据9【中国工商银行（吉林市口前支行）个人贷款综合账户还款（催收）通知单】、证据15（房地产抵押登记注销申请书），具有真实性、合法性，能够证明被告欠银行贷款，该房屋曾经存在抵押物权等情况，与本案具有关联性，对该2份证据予以采信。证据10（抵押借款合同复印件），具有真实性、合法性，能够证明被告与第三人之间的债权、债务关系，与本案具有关联性，予以采信。证据11（被告与第三人签订的房屋买卖协议书），具有真实性、合法性，能够证明被告以该房屋折价偿还第三人债务的情况，与本案具有关联性，对该证据予以采信。证据13（婚姻登记申请书），具有真实性、合法性，能够证明被告张学平和高峰是夫妻关系，与本案具有关联性，予以采信。证据14（公安局查询存款、汇款通知书回执），具有真实性、合法性，能够证明被告高峰给付第三人欠款情况，与本案具有关联性，予以采信。
第三人提供的证据1（房屋买卖协议书一份），具有真实性、合法性，能够证明被告以该房屋折价偿还第三人债务的情况，与本案具有关联性，对该证据予以采信。证据2（抵押借款合同）、证据3［永吉县人民法院（2010）永民二初字第257号判决书］，具有真实性、合法性，能够证明被告张学平、高峰与第三人之间存在债权、债务关系，与本案具有关联性，对该两份证据予以采信。证据4（2011年11月14日房屋交接证明）、证据5（2011年永民二初字第239号卷宗141-144页证人韩吉彪、王闯出庭作证证言），均为证人证言，与原告提供的证据（永吉县公安局刑事侦查卷宗）中对第三人的询问笔录的证明力相对抗，该二份证据的证明力低于对第三人的询问笔录的证明力，对该二份证据不予采信。
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：
被告张学平、高峰系夫妻关系。2004年第三人韩吉敏与被告张学平、高峰相识。2006年被告张学平、高峰为投资修路，于2006年2月4日向第三人韩吉敏借款110000.00元，约定2分利。2006年3月1日借款290000.00元，约定月息1.5分利。至2006年12月31日，被告共向第三人借款400000.00元，应付利息61600.00元。第三人与被告约定将利息确定为60000.00元，被告共欠第三人本利460000.00元。2007年初，被告张学平、高峰偿还100000.00元，并重新为第三人出具欠条，约定：“今借人民币叁拾陆万元整，利息1分5厘，起息日2007年1月1日，到期2007年12月30日，利息64800.00元，本息合计424800.00元整，年底一次性还清。”2009年1月1日，第三人与被告张学平、高峰商定被告将讼争房屋作价120000.00元抵顶部分债务，同时签订了房屋买卖协议书一份，约定：“今有张学平坐落于永吉县口前镇鑫东一号楼（口前乡卫生院分院家属楼）5单元602，经甲（高峰、张学平）、乙（韩吉敏）双方研究达成以下协议，房屋作价人民币壹拾贰万元整，人民币120000.00元。因张学平欠韩吉敏资金，所以张学平自愿将房屋转卖偿还给韩吉敏”。协议还约定：“另外，因张学平的房屋产权在吉林市口前支行贷款抵押，截至2009年1月20日贷款本金为46666.75，张学平于2010年12月30日前将房照及土地证一并交于韩吉敏，工商行贷款由张学平于2010年12月31日前必须还清，抽出房照，如发生其他情况，此房屋买卖依据作废”。同时双方签订抵押借款合同一份，约定：“今有张学平、高峰夫妇二人于2009年1月1日用吉林省磐石市明城镇新宇铜电镀厂的股份作抵押，向韩吉敏借款人民币叁拾伍万元整，人民币350000.00元，利率执行月息一分。到期分为2009年3月30日前必须归还5万，剩余于2009年12月30日前偿还。如果偿还不上，用抵押品新宇铜电镀厂的股份全部作价偿还本金与利息”。2009年3月原告赵玉海与被告高峰协商购买房屋，2009年3月17日原告给付被告高峰现金50000.00元，2009年3月18日，被告高峰偿还了以房屋抵押的贷款，并与原告签订买卖楼房协议书，约定：“永吉县客运站职工高峰将自家位于华兴小区1号楼5单元602室楼卖给永吉县北大湖镇官地村村民赵玉海，经买卖双方协商达成以下事宜：设为：甲方为高峰；乙方为赵玉海。一、甲方楼屋面积为一百贰拾叁平方米（以房照为准），楼内包括沙发。二、乙方同意付甲方楼房款人民币壹拾叁万整，一次性交清。三、甲方以前的水电费、物业费、取暖费在乙方接楼房之前由甲方结清。四、此协议一式三份，具有法律依据”。协议签订后，原告给付被告高峰30000.00元，2009年3月23日中国工商银行吉林市分行口前分理处向永吉县房地产管理处申请注销张学平房屋抵押。2009年4月14日，永吉县房地产管理处注销张学平的房屋抵押。2009年4月14日原告以银行转账方式给付高峰50000.00元，被告高峰将房屋所有权证、土地使用证及钥匙交给原告。2009年4月17日，被告高峰转账给第三人30000.00元。2009年4月19日，原告缴纳了所购房屋的物业费619.00元，电费20.00元。2009年4月27日，第三人韩吉敏发现该房屋被卖，以被告张学平、高峰涉嫌诈骗罪向永吉县公安局报案，并更换了房屋的门锁。2009年4月29日原告亦以被告张学平、高峰涉嫌诈骗罪向永吉县公安局报案。原告找被告高峰过户时，公安机关将高峰传唤过去，房屋没有过户。2009年8月11日，永吉县公安局经审查，对张学平、高峰涉嫌诈骗罪做出不予立案决定。2009年8月16日原告把房屋钥匙还给第三人韩吉敏，房屋一直由第三人韩吉敏占有使用。
本院认为：张学平与高峰系夫妻关系，在婚姻关系存续期间所取得的诉争房屋除双方另有约定外应为夫妻共同财产。庭审中，原、被告及第三人均未向本院提供张学平、高峰就诉争房屋另有约定的证据，因此诉争房屋应为张学平、高峰二人共同财产。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”赵玉海在购买房屋前，到诉争房屋处查看，与高峰、张学平就买卖该房屋协商过，且签订房屋买卖合同时，张学平亦在现场。故此，高峰出售房屋的行为已征得张学平的同意即张学平与高峰已达成一致意见，赵玉海有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，赵玉海与高峰签订的房屋买卖合同，是赵玉海与高峰就买卖行为的真实意思表示。原告赵玉海与被告高峰，第三人韩吉敏与张学平、高峰在签订诉争房屋买卖合同时，诉争房屋在中国工商银行吉林市分行口前分理处存在抵押贷款，虽然该房屋设定了抵押权，买卖房屋时未经抵押权人同意，但受让人赵玉海代为偿还了债务消灭了抵押权，所以，原告赵玉海与被告高峰签订的合同合法有效。所以，对赵玉海要求确认其与高峰所签订的合同合法有效的请求予以支持；对韩吉敏请求确认赵玉海与高峰签订的房屋买卖合同无效的请求不予支持。韩吉敏与张学平、高峰在签订诉争房屋买卖合同时，诉争房屋在中国工商银行吉林市分行口前分理处存在抵押贷款，从韩吉敏与张学平、高峰签订的合同内容看，双方所签订的房屋买卖合同属附生效条件的合同，所附条件即为工商行贷款由张学平于2010年12月31日前必须还清，抽出房照。《中华人民物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”。虽韩吉敏与张学平、高峰签订房屋买卖合同时诉争房屋存在抵押贷款，未经抵押权人中国工商银行吉林市分行口前分理处同意，但该条限定的是物权，双方签订的合同是债权，根据物权与债权的区分原则，第三人与被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律的效力性强制性规定，韩吉敏与张学平、高峰签订房屋买卖合同时所附条件成就，该房屋买卖合同有效。关于赵玉海主张韩吉敏与张学平、高峰签订房屋买卖合同已合意解除一节，应为双方再次就合同解除约定了条件，即为张学平、高峰出售房屋应向韩吉敏支付原房屋价款，而张学平、高峰未向韩吉敏就此约定履行义务，故此该解除条件未成就，双方签订的房屋买卖合同未合意解除。综上，赵玉海要求确认韩吉敏与张学平、高峰所签订的房屋买卖合同无效的请求不予支持；韩吉敏要求确认其与张学平、高峰所签订的诉争房屋买卖合同合法有效的请求予以支持。被告张学平、高峰在与赵玉海研究出卖此房屋时，事先征求第三人韩吉敏的同意，并且高峰在收到赵玉海给付的房款后给付韩吉敏30000.00元抵顶欠款，剩余的90000.00元未予给付。所以，韩吉敏对该房屋不享有权利，可向被告张学平、高峰主张违约责任。被告高峰已将房屋钥匙交给赵玉海，赵玉海几次到该房屋进行管理，并交纳了入户的相关费用，已经实际占有该房屋，被告张学平、高峰已经履行了将房屋交付赵玉海的义务，应当向赵玉海履行更名过户手续。对原告提出的被告张学平、高峰协助其办理过户手续的请求应予支持。原告当庭放弃要求被告张学平、高峰赔偿原告律师代理费的请求；原告房屋租金损失的主张，没有证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经审委会讨论，判决如下：
一、原告赵玉海与被告高峰于2009年3月18日所签订的房屋买卖合同有效，被告张学平、高峰于判决生效后30日内协助原告赵玉海办理房屋过户手续；
二、第三人韩吉敏与被告张学平、高峰于2009年1月1日所签订的房屋买卖合同有效；
三、驳回原告赵玉海的其他诉讼请求；
四、驳回第三人韩吉敏的其他诉讼请求。
案件受理费5600.00元及公告费750.00元，由被告张学平、高峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 魏永波
人民陪审员 张久利
人民陪审员 姜 茹
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 沈 丽