北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初8512号
原告北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室，注册号110108009967800。
法定代表人张士萍，总经理。
委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。
被告郝利民，男，1961年1月10日出生。
被告姜爱兰，女，1962年9月3日出生。
原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）与被告郝利民、姜爱兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告西山美墅公司之委托代理人薛文玲及被告郝利民、姜爱兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西山美墅公司诉称:被告购买了北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）开发建设的位于北京市海淀区四季青乡旱河路x号院西山美墅馆x号房屋。北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，以下简称西宇嘉业公司）负责，西宇嘉业公司于2006年10月31日退出，我公司于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。被告于2005年7月3日与格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司公司在退出时与我公司签订了《协议书》，将北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作交我公司接管，并将其对业主享有的权利转移给我公司。被告接受了原告提供的物业服务，但自2008年1月15日至2012年7月30日，被告一直未向我公司缴纳其应缴纳的物业费。我公司多次与被告协商，要求其缴纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。被告不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：诉讼请求1、判令被告给付拖欠的物业费44536.28元；2、判令被告给付违约金16356.47元；3、诉讼费被告承担。
被告郝利民、姜爱兰辩称：第一、原告诉讼主体不合法。我们当时购买房屋时是与格兰浩泰签订的合同，我方不知道物业公司变更的情况。原告主体不适格。第二、原告不具备物业管理资质、没用征得业主意见、没有向政府相关部门备案。我与被告也没有签订任何合同。第三、原告的起诉已经超过诉讼时效。第四、物业费的缴费时间与缴费金额不对，原告缴费的时间应为2005年7月3日至2011年12月31日，原告于2012年1月4日宣布撤出服务。我方共缴纳物业费24850元，未交纳金额为29050元；第五，原告没有履行合同约定的义务，自从其接管小区物业服务后，各项服务质量急剧下降，未对房屋共用部位进行维护和管理、对相关设备未尽到定期检修保养义务、保洁服务不到位、小区安全没有保障、未对公共秩序尽到维护管理义务、未公示物业服务资金的收支情况。第六，原告擅自停止物业服务。
经审理查明，被告系北京市海淀区四季青乡旱河路301号院西山美墅馆x区x楼x的业主。西山美墅公司系具有物业服务三级资质的物业公司。2005年7月3日，被告（甲方）与格兰浩泰公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积204.17平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。
2006年8月1日格兰浩泰公司变更名称为西宇嘉业公司。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。
2011年12月30日，西山美墅公司在西山美术馆西区发出《通知》称：鉴于欠交物业费的户数过多，导致物业公司对分包商费用支付等经营方面出现问题，准备于2012年1月4日针对西山新村园区西区撤出全部保安、保洁、绿化服务，并通告西区欠费业主名单。西山美墅公司在庭审中称，当时发出《通知》是一种催缴物业费的方式，事实上并不是全部园区都撤出保安、保洁、绿化服务。西区的部分物业服务，东区全部物业服务自始至终没有撤场。2012年4月28日，海淀区房管局出具责令限期移交物业服务项目通知书。2012年7月6日，西山美墅公司发出告知函，要求西山美墅馆业主于2012年7月15日前交纳物业服务费，并通知相关物业交接问题。
2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。
庭审中被告认为西山美墅公司未尽到物业服务合同义务，并提交2012年9月北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告，该报告对西山美墅馆的物业进行查验评估，评估基准日为2012年7月30日，评估公司对西山美墅馆物业项目以观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等评估手段，进行了共用部分及共用设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。西山美墅公司对上述评估结论不予认可，认为评估未经该公司同意，且评估时该公司已经进行了物业的交接。不能以上述评估结论来认定西山美墅公司提供的物业服务质量。
被告提交了多张照片证明小区内多家住户私搭乱建侵占公有绿地面积，很多公用设施损坏，并提供了自已房屋部分损坏照片。对上述照片西山美墅公司不予认可。原告亦提供了照片，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，原告提供了《案件列表》，证明其于2012年10月将被告拖欠物业费一案提交本院立案庭。
因被告对原告的物业管理存在异议，其未足额交纳物业费用。庭审中，被告提供了三张物业费发票，一张开票日期为2011年9月26日，费用为9800.16元，一为2007年11月22日付款凭证5250元,一张为2006年12月27日3511.72元发票(注明为2006年2月24日-7月2日物业费),一张为2006年12月27日8288.28元发票(注明为2005年7月3日-2006年2月23日物业费)。被告称其自入住只交过这几次物业费，因为开始时物业服务很不到位。
对于上述费用，原告称其为2006年进驻的，被告2011年交的费应是折抵2008年之前的物业费，而其本次主张的是2008年1月15日至2012年7月30日的费用。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、前期物业管理服务协议、物业交接协议书、照片、评估报告、公告等证据材料在案佐证。
本院认为，被告系北京市海淀区四季青乡旱河路x号院西山美墅馆x区x楼x的业主。被告与西宇嘉业公司签订《前期物业管理服务协议》。西宇嘉业公司通过协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山美墅公司实际提供了物业服务，被告应向西山美墅公司支付物业费。另一方面，西山美墅公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。
现被告提交了照片、评估报告等证据材料以证明西山美墅公司提供的物业服务不足。本院以为，物业服务的提供虽然以小区为单位，但小区内不同业主所享受到的物业服务是存在差别的。从被告提交的证据材料可见，其享受到的物业服务存在以下问题：西山美墅公司未能对被告家漏雨的情况适当解决，亦未处理被告要求管理相关业主私搭乱建之行为。故在被告享受到的物业服务存在不足的情况下，西山美墅公司要求被告按物业合同之收费标准全额交纳物业费用，本院不予支持。结合西山美墅公司退出西山美墅馆物业服务的相关情形，本院认为，应当根据西山美墅公司为被告提供的物业服务情况对被告应交纳的物业费用予以酌减。虽被告提交了交纳部分物业费的证明，但其并未足额交纳。故本院按原告所主张的期间，酌情计算相关物业费用，被告向西山美墅公司支付2008年1月15日至2012年7月30日物业费三万六千元。西山美墅公司主张违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。至于被告所述西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2012年10月已提交本院立案庭，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：
一、被告郝利民、姜爱兰于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费三万六千元、违约金一千元；
二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百二十二元（已交纳），由北京西山美墅物业管理有限公司负担五百七十二元，由被告郝利民、姜爱兰负担七百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 孟秀文
二〇一六年七月四日
书 记 员 李 燕