山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一终字第482号
上诉人（原审被告、反诉原告）王程昊，男，1982年12月2日出生，汉族。
法定代理人宫本燕（系上诉人之母），女，1960年4月2日出生，汉族。
委托代理人宫本梅，女，1963年5月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陶勇，男，1976年7月20日出生，汉族。
上诉人王程昊因物权保护、确认合同无效纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2011）威经技区民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月24日，被告王程昊通过威海市威海卫公证处向案外人姜某公证出具一份授权委托书，具体内容为“委托人现要出售坐落于威海市长峰西二区-7号506（威房权证字第××号）的房产，因其不能亲自办理手续，特全权委托受托人代其办理如下事项：1、偿还民间借贷、解除抵押登记；2、签订房地产转让合同、代收房款；3、办理房产证过户、土地证过户等相关手续；4、如果购房人需要办理借款，需要委托人办理的手续均委托受托人代为办理。受托人因办理上述事宜，所签署的合同及相关文件，委托人均予以承认并承担”。2011年1月24日，被告王程昊的受托人姜某以被告王程昊的名义与原告陶勇签订房屋买卖合同一份，约定原告陶勇购买被告王程昊上述房屋，转让价款为人民币250000元，原告陶勇应于当日付清购房款250000元，被告王程昊应于当日将房屋交付给原告使用，并协助原告陶勇办理转让过户手续。合同签订后，原告陶勇以其妻吕召霞户名通过威海农村商业银行向姜某账户转账200000元，又于同日向姜某支付现金118000元，其中8000元系房屋过户费用。次日，该房屋过户登记至原告陶勇名下，但被告王程昊并未将该房屋交付给原告陶勇。2011年7月7日，原告陶勇诉至原审法院，请求判令被告王程昊自房屋中搬出，并赔偿原告陶勇租房经济损失10000元。被告王程昊提起反诉，要求确认原、被告间的房屋买卖合同无效。
原审诉讼过程中，被告王程昊母亲宫本燕于2011年11月9日向威海市环翠区人民法院申请宣告被告王程昊为限制民事行为能力人，2012年3月12日，威海市环翠区人民法院以（2011）威环特字第7号民事判决书，判决宣告被告王程昊为限制民事行为能力人，并指定宫本燕为其监护人。
原审法院依职权调取了威海经济技术开发区公安分局对案外人刘伟、姜某及原告陶勇所做的讯问笔录，原告陶勇对该讯问笔录无异议；被告王程昊对讯问笔录的真实性无异议，但称根据该讯问笔录可以证明原告陶勇明知姜某对房屋无处分权，故其并非善意取得，且笔录中各方关于支付购房款的数额相互矛盾，不足为信。原告陶勇提供姜某出庭作证，该证人证实其与原告陶勇、被告王程昊均系朋友关系，被告王程昊在草庙子镇一个工厂正常上班，不知道其系限制民事行为能力人；当时被告王程昊在案外人刘伟所在的威高银泰小额贷款公司借款200000元，并将被告王程昊的房屋作抵押办理了抵押登记，后因借款到期未偿还，也找不到被告王程昊，证人便将房屋以310000元价格卖给原告陶勇用于偿还借款，办理了过户手续后，原告陶勇向其卡中汇入200000元，又给付其现金110000元，其将300000元交付给了刘伟，留下10000元用于支付相关费用。原告陶勇对证人证言无异议，被告王程昊以证人与原告陶勇存在利害关系，且其陈述与在公安机关所做讯问笔录中的陈述相矛盾为由对证人证言不予认可。原审法院根据原告陶勇的申请依法到威海农村商业银行进行了调查，该行出具的个人业务转账凭证显示，2011年1月24日自吕召霞账户向姜某账户转账人民币200000元；根据该行出具的活期存款账户明细显示，2011年1月24日吕朝霞账户发生三笔取款额，分别为10000元、200000元和108000元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋买卖合同、公安机关询问笔录、银行交易记录及证人证言等证据在案为凭。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；依法成立的合同受法律保护；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。双方当事人争议的焦点为：案外人姜某代表被告王程昊将涉案房屋转让给原告陶勇的行为是否有效。一、本案中，被告王程昊通过威海市公证处公证授权案外人姜某代为处分自己的房屋，被告王程昊在出具该授权委托书及处分房屋时并未进行限制民事行为能力鉴定，常人无法确认其当时的真实行为能力状况；即使被告王程昊是限制民事行为能力人，因其受托人持有经公证的授权委托书，原告陶勇也有理由相信受托人姜某对该房屋具有处分权，姜某的行为构成表见代理。二、根据查明的事实，原告陶勇购买被告王程昊房屋后，已向被告王程昊受托人支付购房款310000元，根据被告王程昊对该房屋的估价市值400000元，原告陶勇支付的对价应属合理，原告陶勇系善意取得房屋，并且该房屋已办理了产权过户登记手续，故原、被告关于涉案房屋的买卖合同合法有效，应予保护，并且原告陶勇已取得该房屋的物权，被告王程昊仍占有使用，侵犯了原告陶勇的合法权益，原告陶勇要求其返还该房屋理由正当，予以支持。被告王程昊要求确认诉争房屋买卖合同无效的主张，无法律根据，依法不予支持。被告王程昊如有充分证据证明其受托人损害了其合法权益，可另案要求赔偿。原告陶勇要求被告王程昊赔偿租房损失10000元，但并未提供证据证实损失的具体计算方法，对原告陶勇的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条之规定，判决：一、驳回被告王程昊要求确认原、被告间房屋买卖合同无效的反诉请求；二、被告王程昊于本判决生效后三十日内自威海经济技术开发区长峰西二区-7号-506室房屋搬出，并将该房屋交付给原告陶勇；三、驳回原告陶勇要求被告王程昊赔偿租房损失10000元的诉讼请求。本诉案件受理费5200元，原告陶勇负担50元、被告王程昊负担5150元；反诉案件受理费减半收取50元，由被告王程昊负担。
宣判后，上诉人王程昊不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人系限制民事行为能力人，被上诉人购买涉案房屋存在恶意，且没有向上诉人支付合理对价，不能构成善意取得。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人陶勇辩称，被上诉人购买涉案房屋系因被上诉人无房屋居住，又从姜某处知晓该房屋价格合适，属善意购买。被上诉人购买房屋后曾与上诉人见面协商，上诉人称房子不能卖并同意将购房款还给被上诉人，但并未还款。诉争房屋买卖合同合法有效，被上诉人已向上诉人的代理人支付合理对价，且涉案房屋已登记在被上诉人名下，上诉人理应搬出。请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，2010年11月24日，威海市威海卫公证处所作（2010）威威海卫证民字第3402号公证书即上诉人对姜某授权时所做的公证书中载明“本公证书仅对委托人在《授权委托书》上的签名、按手印予以证明，未对委托书内容及委托人是否具有处分权做出证明。”
另查明，威海市环翠区人民法院（2011）威环特字第7号民事案件卷宗中，烟台精神疾病司法鉴定所于2012年1月19日所作司法鉴定意见书就上诉人的民事行为能力评定为“被鉴定人王程昊自幼弱智，患‘轻度精神发育迟滞’，一般常识及法律知识贫乏，社会适应困难，生活由其父母照顾，意志活动减退，社会功能明显障碍，受智能低下的影响，该不能对客观事物作出正确合理的判断，从而无法完整认识和理解自身行为的意义和后果，不能充分有效的表达自己的真实意愿，亦不能依法维护自身权益，易被别人哄骗，因此评定被鉴定人王程昊为限制民事行为能力。”
再查明，被上诉人于2012年6月29日在威海市公安局经区分局所作讯问笔录中证实，2011年1月初其在姜某家里玩，姜某告诉他涉案房屋要以300000元的价格卖，被上诉人听价格这么便宜，觉得按照当时的房价怎么也值400000元，就商量姜某卖给被上诉人，买房之前其不认识上诉人，也未到涉案房屋内看房，买房时上诉人未到场，其付了310000元给姜某，姜某又给了案外人刘伟。证人姜某于2012年8月14日在威海市公安局经区分局所作讯问笔录中证实，上诉人因未能偿还银泰小额贷款公司的借款，其把涉案房屋的情况告知了被上诉人，并且把公证手续给被上诉人看了，被上诉人想买，姜某就按照300000元价格卖给了被上诉人，过户的时候与被上诉人、刘伟一起去的，过完户后，在房产交易所被上诉人将款给了刘伟，卖完房子后，刘伟给姜某20000元好处费。案外人刘伟于2012年9月7日在威海市公安局经区分局所作讯问笔录中证实，2010年10月上诉人借款120000元，刘伟向上诉人账户转入120000元后即收取了8000元的利息，其又分给姜某2000元作为好处费。过了一段时间上诉人又借款80000元。由于上诉人到期没有还钱，姜某就把涉案房屋卖了还钱。2011年1月24日，姜某、被上诉人与其到房管局办理了房屋所有权转移登记，把房子按300000元的价格卖给了被上诉人，买卖合同上的房款是250000元，被上诉人当场给了其100000元的现金，剩下的200000元不是给的现金，怎么给的记不清楚了。后来其在姜某家里将100000元扣除40000元的利息，剩余的60000元都给姜某了。
本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案讼争焦点为：1、上诉人向姜某出具授权委托书及订立诉争房屋买卖合同时是否系限制民事行为能力人；2、姜某以上诉人名义与被上诉人签订诉争房屋买卖合同的行为是有权代理还是无权代理，如系无权代理则是否构成表见代理；3、诉争房屋买卖合同的效力应如何认定；4、被上诉人能否依善意取得制度合法取得涉案房屋的所有权；5、双方当事人对相应的法律后果应如何承担及应如何依法维护自身合法权益。
关于焦点一，本院认为，上诉人出具授权委托书及订立诉争房屋买卖合同时应系限制民事行为能力人。
根据烟台精神疾病司法鉴定所在烟精司鉴所（2011）精鉴字第370号鉴定意见书可知，上诉人自幼弱智，患“轻度精神发育迟滞”，不能依法维护自身权益，易被人哄骗。据此，虽然上诉人于2012年3月12日方被威海市环翠区人民法院以（2011）威环特字第7号民事判决宣告为限制民事行为能力人，但根据上述鉴定意见书的分析意见，上诉人系自幼弱智，故该生效民事判决对之前上诉人的民事行为能力状况的认定应具有溯及力。据此本院认定，上诉人于2010年11月24日向姜某出具授权委托书及2011年1月24日签订诉争房屋买卖合同时为限制民事行为能力人。被上诉人主张诉争房屋买卖合同签订于2011年1月，而宣告上诉人为限制民事行为能力人的民事判决是2012年3月12日作出，无法证实上诉人在签订合同时的民事行为能力状况，该主张与鉴定意见书中关于上诉人“患轻度精神发育迟滞，自幼弱智”的评定相悖，理由不当，本院不予采纳。
关于焦点二，本院认为，姜某签订诉争房屋买卖合同的行为系无权代理，且不构成表见代理。首先，对于姜某以上诉人名义与被上诉人签订诉争房屋买卖合同的行为是有权代理还是无权代理的问题，上诉人在对姜某的授权委托书上签字捺印且经公证，系对姜某授予代理权的行为，但根据法律规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。上诉人作为限制民事行为能力人，其对姜某授权的范围包括代为偿还民间借贷、代为签订房地产转让合同、代收房款、代为办理房产证过户、土地证过户等相关手续等重大民事权利的处分权，并非纯获利益或与上诉人智力状况相适应的行为，故在未经上诉人的法定代理人事前同意或事后追认的情形下，上诉人对姜某的授权行为无效，即姜某无权依据该授权委托书作为上诉人的代理人处理委托事务。因此，姜某以上诉人名义与被上诉人签订诉争房屋买卖合同的行为系无权代理。其次，对于姜某的上述行为被认定为无权代理后是否构成表见代理的问题，其一，被上诉人对姜某所获授权的效力未尽到适当审查义务。从被上诉人、姜某及案外人刘伟在公安机关询问笔录中的证言可知，被上诉人于订立诉争房屋买卖合同前与姜某相熟并知晓涉案房屋出售的背景。姜某所获授权中包括代为偿还民间借贷、代为签订房地产转让合同、代收房款、代为办理房产证过户、土地证过户等相关手续的内容，而代理人取得此种授权委托后变相取得了房屋所有权人的相关权利，故该类授权对房屋所有权人而言事关重大，在上诉人与姜某之间并非近亲属且不存在其他特殊信赖关系的情形下，被上诉人仅凭姜某所持经公证的授权委托书而未与上诉人直接联系以核实上诉人的真实意愿，亦未到其拟购买的涉案房屋（现房）进行实地查验即签订诉争房屋买卖合同，应认定未尽到适当的审查义务。其二，被上诉人支付的购房款低于签订诉争房屋买卖合同时涉案房屋的市场价格。上诉人主张诉争房屋买卖合同约定的房屋价款为250000元，明显低于涉案房屋的市场价值，属于明显不合理的低价。被上诉人则主张涉案房屋实际购房款为310000元，合同约定的房屋价款250000元系为避税所填的虚假数额，其以银行汇款方式支付了200000元，剩余110000元房款系以现金方式给付姜某，但仅提供了318000元的取款证据及200000元的付款证据。原审中证人姜某到庭证实其收到被上诉人购房款310000元，但该证人证言与其本人在公安机关讯问笔录中关于房屋价款为300000元且被上诉人将购房款给付刘伟的证言相矛盾，因案外人刘伟在公安机关讯问笔录中证实房屋价款为300000元并从被上诉人处收取了100000元现金及其他200000元，该证人证言详细具体，并与姜某在公安机关讯问笔录中的证言互相印证，更为真实可信，故姜某在原审诉讼中的证言不足采信。本院对姜某及案外人刘伟在公安机关询问笔录中证实的房屋价款数额予以采信。上诉人关于房屋价款为250000元及被上诉人关于房屋价款为310000元的主张，无充分证据证实，本院均不予采纳。至此，本院认定被上诉人支付给姜某的购房款为300000元，该价格虽尚未构成不合理的低价，但明显低于双方均认可的400000元的市场价格。结合以上二点可知，被上诉人因贪图价格便宜，对姜某所获涉案房屋重大处分权之效力未加审查，对房屋所有权人的真实意愿及涉案房屋的具体情况亦未予了解，单纯基于对姜某的信任而签订诉争房屋买卖合同，在缔约过程中存在明显过失，不属于完全善意的相对人。因此，姜某以上诉人名义与被上诉人签订诉争房屋买卖合同的行为不能构成表见代理。退一步讲，即使被上诉人在签订诉争房屋买卖合同过程中是完全善意的相对人，在上诉人之授权行为未经法定代理人同意或追认的情形下，其善意仍不受保护，因为根据民法的基本原则，对限制民事行为能力人的保护应当优先于交易安全，即对限制民事行为能力人不成立表见代理。
关于焦点三，本院认为，诉争房屋买卖合同应属无效合同，理由如下：第一，订立诉争房屋买卖合同并非上诉人的真实意思表示。姜某及案外人刘伟在公安机关询问笔录中明确证实，由于上诉人到期没有还钱，由姜某做主把涉案房屋卖与被上诉人，事后姜某分得一部分好处费。故姜某低价出售涉案房屋的目的并非为了实现委托人即上诉人的利益，而是为了实现银泰小额贷款公司的债权及从中谋取个人利益。被上诉人亦自认订立诉争房屋买卖合同后曾找过上诉人，上诉人称房屋不能卖且其父母不知道卖房的事情。由上可知，订立诉争房屋买卖合同并非上诉人本人的真实意思表示。其二，上诉人之法定代理人对诉争房屋买卖合同拒绝追认。姜某在无权代理的情形下以上诉人名义与被上诉人订立诉争房屋买卖合同，因上诉人系限制民事行为能力人，该房屋买卖合同系与其智力状况不适应的合同，须经其法定代理人追认后有效。现上诉人之法定代理人以代上诉人诉请确认诉争房屋买卖合同无效的方式明确作出了拒绝追认的意思表示，该房屋买卖合同对上诉人不发生效力。结合以上二点，可以认定诉争房屋买卖合同既非根据上诉人的真实意思表示订立，亦非属于使上诉人纯获利益或与上诉人智力状况相适应的合同，且上诉人之法定代理人拒绝追认，故被上诉人主张诉争房屋买卖合同有效，于法相悖，本院不予采纳。反之，上诉人诉请确认诉争房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。
关于焦点四，本院认为，被上诉人不能依据善意取得法律制度取得涉案房屋之所有权。根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。从本案查明的事实看，被上诉人作为受让人无明显恶意，涉案房屋转让价格亦在合理范围内，且涉案房屋所有权已转移登记至被上诉人名下，上述情形与善意取得的三个构成要件从表象上看均较符合，但本案中被上诉人并不可依善意取得制度合法取得涉案房屋的所有权。因为善意取得制度的适用基础是无权处分行为，并非无权代理行为，该制度仅于无处分权人以自己的名义将他人的不动产或动产转让给受让人的情形下适用。而诉争房屋买卖合同系姜某作为无权代理人以上诉人的名义与被上诉人订立，并非由姜某作为无权处分人以自己的名义与被上诉人订立。换言之，该合同的双方当事人是上诉人与被上诉人，而非姜某与被上诉人，从被上诉人将上诉人列为被告起诉而未将姜某列为被告起诉来看，被上诉人对这一点亦为明知。上诉人于诉争房屋买卖合同订立时对涉案房屋享有所有权，因此姜某代其订立诉争房屋买卖合同的行为之性质并非无权处分行为，而系无权代理行为，善意取得制度在此缺乏适用基础。另外，同上文所述，交易安全应让位于限制民事行为能力人权利之优先保护，即在上诉人无相应民事行为能力且法定代理人未予追认诉争房屋买卖合同的情形下，无论被上诉人主观为善意或恶意，支付的对价是否合理及是否办理了房屋转移登记，均不能从上诉人处合法取得涉案房屋的所有权。
关于焦点五，本院认为，被上诉人应协助上诉人将诉争房屋所有权转移登记于上诉人名下。第一，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。既然诉争房屋买卖合同为无效合同，且被上诉人不可依表见代理或善意取得制度合法取得涉案房屋的所有权，则被上诉人应当将涉案房屋的所有权登记状态恢复到上诉人名下，即协助上诉人办理涉案房屋的产权转移登记手续；第二，被上诉人未取得涉案房屋的所有权，自然亦不享有相应的物权保护及侵权责任请求权，故被上诉人要求上诉人自涉案房屋内搬出并赔偿被上诉人租房损失10000元之诉请，于法无据，本院不予支持；第三，本案中姜某作为无权代理人以上诉人的名义与被上诉人订立诉争房屋买卖合同并收取购房款，且未将取得的购房款交付上诉人，在该合同因未经上诉人之法定代理人追认而被确认无效后，应由姜某承担责任。被上诉人就300000元购房款及产权转移登记税费等缔约损失可另行向姜某主张权利，亦可依法向上诉人及其法定代理人请求损害赔偿；第四，如姜某借购房款之名多收取被上诉人10000元之事属实，则被上诉人可就因姜某欺诈行为造成的该损失另行向姜某主张权利。
综上，上诉人之上诉请求理由正当，合法有据，本院予以支持。原审判决认定事实与适用法律均有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十七条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销威海经济技术开发区人民法院（2011）威经技区民初字第644号民事判决；
二、上诉人王程昊与被上诉人陶勇于2011年1月24日签订的房屋买卖合同无效；
三、被上诉人陶勇于本判决生效之日起十日内协助上诉人王程昊办理威海经济技术开发区长峰西二区-7号-506室的房屋产权转移登记手续；
四、驳回被上诉人陶勇要求上诉人王程昊自威海经济技术开发区长峰西二区-7号-506室房屋内搬出并要求上诉人王程昊赔偿租房损失10000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5200元，反诉案件受理费50元（系减半收取）；二审案件受理费5250元，共计10500元，均由被上诉人陶勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周明强
审 判 员 万景周
代理审判员 侯善斌
二〇一四年五月五日
书 记 员 李佳忆