天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0853号
上诉人（原审被告）梁唯刚，无职业。
委托代理人王毅，天津五君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津南苑易家酒店有限公司，住所地天津市河北区中山路196号。
法定代表人张宁象，该公司总经理。
委托代理人张海燕，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人荣晓英，天津张盈律师事务所律师。
原审第三人天津市鲁华环境艺术工程有限公司，住所地天津市南开区红旗路赛德广场5-1-302。
法定代表人杜培峰，该公司董事长。
委托代理人李靖，该公司办公室主任。
原审第三人天津市国民饭店，住所地天津市和平区赤峰道**号。
法定代表人曹会来，该公司经理。
原审第三人天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。
法定代表人姚雨生，该公司总经理。
上诉人梁唯刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁唯刚及其委托代理人王毅，被上诉人天津南苑易家酒店有限公司（以下简称南苑易家）的委托代理人张海燕、荣晓英，原审第三人天津市鲁华环境艺术工程有限公司（以下简称鲁华公司）的委托代理人李靖到庭参加诉讼。原审第三人天津市国民饭店（以下简称国民饭店）、原审第三人天津市房产总公司（以下简称房产公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，涉诉房屋坐落于天津市和平区和平路257-281号，系第三人房产公司经营管理的公有非住宅房屋，承租人为天津市服务公司国民饭店（现更名为第三人国民饭店），该房屋计租面积4152.71平方米。2006年1月26日第三人国民饭店与天津市鲁华装饰有限公司（现更名为第三人鲁华公司）签订房屋租赁合同。约定：第三人国民饭店将上述房屋转租第三人鲁华公司经营，期限为10年，自2006年6月1日至2016年5月31日止。同年11月1日双方签订补充协议，将租期延至2020年5月31日。2007年10月23日，第三人国民饭店授权第三人鲁华公司负责办理涉诉房屋与原告的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜。2007年11月6日，原告与第三人鲁华公司签订房屋租赁合同。约定：第三人鲁华公司将涉诉房屋转租给原告经营南苑易家天津渤海店（“南苑e家”品牌），租期为2007年11月16日至2018年2月15日。
2012年3月27日第三人鲁华公司向原告出具转租确认函，同意原告将涉诉房屋转租被告，并由第三人鲁华公司直接与被告按原合同条款重新签订房屋租赁合同，同时与原告无条件解除房屋租赁合同。为此，2012年3月30日原、被告签订转租协议书。约定，被告按原合同条款与第三人鲁华公司重新签订房屋租赁合同，租赁涉诉房屋及附属装修、家具、设施设备、用品用具等。同时原告与第三人鲁华公司无条件解除原签订的房屋租赁合同。转租后被告与第三人鲁华公司直接发生租赁关系，与原告无涉。转租协议签订后，被告未能如约全额支付318万元补偿费，也未与第三人鲁华公司签订房屋租赁合同。但原告于2012年6月将涉诉房屋及附属装修、家具、设施设备、用品用具等交予被告经营。被告自2012年6月开始经营后，未向第三人鲁华公司支付过涉诉房屋使用费，截至2012年12月31日原告向第三人鲁华公司支付租金，共计115万元。原告提起诉讼后，变更其诉讼请求为：被告赔偿原告向第三人鲁华公司支付2012年6月至同年12月期间的租金损失115万元。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。在原、被告的转租协议中约定，转租后由被告直接与第三人鲁华公司签订房屋租赁合同，从而确定租赁关系，同时原告与第三人鲁华公司解除所签订的房屋租赁合同，对此，第三人鲁华公司已在该协议签订前予以书面认可，因此，原、被告签订的转租协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性及禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告提出该转租协议属于无效的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。
由于被告与原告签订转租协议后，没有按照协议约定，与第三人鲁华公司签订涉诉房屋的租赁合同，其实际经营期间未向第三人鲁华公司支付过相应的房屋使用费，造成原告为被告向第三人鲁华公司垫付了2012年6月至同年12月期间的租金115万元。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，原告要求被告赔偿115万元租金损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：本判决生效之日起十日内，被告赔偿原告2012年6月至同年12月31日期间的租金损失115万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，减半收取7575元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
一审法院判决后，梁唯刚上诉，请求撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人南苑易家对上诉人的诉讼请求。主要理由：原审法院对本案的法律关系没有做出正确的认定，被上诉人南苑易家虽然最后认为是转让关系，但其主张租赁费的行为，又否定了转让关系。上诉人认为上诉人与被上诉人南苑易家之间的行为应当是转租，由于原审第三人房产公司与原审第三人国民饭店的租赁协议中明确约定了不得转租，致其后的转租行为均为无效，因此不仅被上诉人南苑易家无权请求租赁费，原审第三人鲁华公司也无权收取租赁费。
被上诉人南苑易家答辩称，双方之间所签订的转租协议书合法有效，上诉人认为协议无效没有事实及法律依据；上诉人违约行为明显，应当承担相应的违约责任，即赔偿被上诉人115万元损失；上诉人接手酒店，享有经营权并获取经营利润至今，但却拒绝支付基本的房屋租金有违公平原则。
原审第三人鲁华公司述称，认可被上诉人南苑易家陈述的事实。
原审第三人国民饭店提交书面意见，表示同意一审法院判决。
原审第三人房产公司未到庭，亦未提交书面意见。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚。双方当事人未提供新的证据。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2006年1月26日，原审第三人国民饭店与原审第三人鲁华公司签订了涉诉房屋转租合同，并已实际履行，原审第三人房产公司应当知道，但未提出过异议，根据上述规定，该合同有效。故上诉人主张与被上诉人南苑易家签订的转租协议无效，没有法律依据，本院不予采信。该协议名为转租，但从约定内容来看，实为整体转让。上诉人未依该协议约定与原审第三人鲁华公司签订房屋租赁合同，并支付其实际经营期间的房屋使用费，已构成违约，应依法承担违约责任。同时由于上诉人未与原审第三人鲁华公司签订房屋租赁合同，以致被上诉人南苑易家未能依该协议约定与原审第三人鲁华公司解除房屋租赁合同，只得继续履行交纳租金的合同义务。对被上诉人南苑易家由此产生的租金损失，上诉人依法应予赔偿。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费15150元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一四年九月十五日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；