广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第51号
上诉人（原审被告）：杨荣生。
被上诉人（原审原告）：蒋循飞。
上诉人杨荣生因与被上诉人蒋循飞物权保护纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法公民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蒋循飞向原审法院诉称：蒋循飞将其名下位于茂名市铁路X区X栋306房的房屋暂借给蒋某某居住，后杨荣生搬入上述房屋居住。蒋某某因故去世后，蒋循飞要求杨荣生搬出上述房屋，被杨荣生无理拒绝。蒋循飞对上述房屋享有完整的物权，杨荣生占用房屋的行为严重侵害了蒋循飞所享有的权利。请求：1.判令杨荣生立即搬离位于茂名市铁路X区X栋306房的房屋，将该房屋返还给蒋循飞；2.本案的诉讼费由杨荣生承担。
杨荣生辩称：一、蒋循飞诉状所言与事实不符。杨荣生与蒋循飞的姐姐蒋某某1995年8月21日结婚，是夫妻关系。2001年6月16日，蒋循飞将涉案房屋以25000元转让给蒋某某及杨荣生，当天付清了款项，并非蒋循飞所称的“暂借”。二、房屋买卖合同合法有效，且已实际履行完毕。2001年6月16日，蒋某某已将房屋转让款全额付给蒋循飞，蒋循飞也于当天交付房屋给蒋某某及杨荣生使用至今，合同已履行完毕。现蒋循飞要求返还，没有道理，应当驳回其诉讼请求。
原审法院查明：位于茂名市铁路X区X栋306房（以下简称306房），是蒋循飞于1993年12月25日从其所在单位XX铁路局取得的福利房。2001年6月16日，蒋循飞与蒋某某签订一份《房屋转让》协议书，内容为：“现为照顾某某大姐未住房的困难，经父亲商量决定，将小弟我在单位的福利房（茂名市铁路X区X栋306房）转让给某某姐，此房屋转让费共贰万伍仟元正（25000元）。今后此房屋所发生的费用将由某某姐自己负担。注小弟我已收到某某姐支付房屋款贰万伍仟元正（25000元），此特据。小弟：蒋循飞。2001年6月16日。”随后，杨荣生和蒋某某搬入306房居住至今。2013年7月16日，蒋循飞以杨荣生继续居住在306房侵犯其所有权为由向法院提起诉讼，要求判决如前所诉。
306房的产权为蒋循飞与其单位XX铁路局共有，蒋循飞对306房仅拥有部分产权，即使用权及有限处分权和收益权，可以继承，但不准擅自转租、转让、馈赠或者改变原住房用途。2013年9月27日，XX铁路局土地房产管理处向原审法院出具函，内容为：“茂名市茂南区人民法院：贵院查询的蒋循飞位于茂名市铁路X区X-306号房，经查，该房为铁路住房，蒋循飞目前只取得住房部分产权，其中部分产权为XX铁路局所有。蒋循飞如需处置住房，必须补齐全部产权。未补全全部产权之前，对属于XX铁路部分的产权，无权处置。”
杨荣生与蒋某某是夫妻关系，于1995年8月21日登记结婚。蒋某某于2013年6月17日去世。杨荣生和蒋某某在转让306房时，知道蒋循飞对306房只是拥有有限产权，但不知道其单位是否同意转让306房。306房至今尚未办理房屋过户登记手续，306房每月的卫生费和房租亦一直由蒋循飞交纳。
诉讼中，杨荣生于第二次庭审2013年10月12日下午5时向法院提交《民事反诉状》一份。
原审法院认为：本案的争议焦点是：一、蒋循飞与蒋某某签订的房屋转让合同是否有效。二、306房的所有权归属。
关于第一个争议焦点。由于蒋循飞对306房仅拥有部分产权，其转让306房应取得其单位XX铁路局同意，因此，其与蒋某某于2001年6月16日签订的房屋转让合同为效力待定的合同。又由于XX铁路局土地房产管理处向原审法院出具的函明确蒋循飞在未补齐全部产权之前，无权处置属于XX铁路局部分的产权，即对上述房屋转让合同不予追认，而至今蒋循飞尚未补齐306房的全部产权，取得全部处分权，因此上述房屋转让合同在XX铁路局不予追认，以及蒋循飞在订立合同后至今尚未取得306房的全部处分权的情况下，属于无效的合同。杨荣生辩称房屋转让合同合法有效，依据不足，不予采纳。
关于第二个争议焦点。既然蒋循飞与蒋某某签订的房屋转让合同无效，那么杨荣生及蒋某某不能依据房屋转让合同取得306房的所有权，杨荣生继续在306房居住属于无权占有。由于306房至今尚未办理房屋过户登记手续，因此306房仍为蒋循飞及其单位XX铁路局共有。故蒋循飞主张杨荣生继续居住在306房侵犯其所有权，要求杨荣生立即搬离306房，返还房屋的请求，有事实和法律依据，予以支持。
关于杨荣生提起反诉的问题，由于杨荣生向法院提交《民事反诉状》的时间为2013年10月12日下午5时，本案的法庭辩论已经终结，因此，杨荣生提起的反诉，不予审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条的规定，作出判决：杨荣生应于本判决生效之日起十五日内搬离茂名市铁路X区X栋306房，将该房屋返还给蒋循飞。案件受理费50元（原告已预付），由杨荣生负担。
杨荣生不服原审判决，上诉称：1、蒋循飞在一审诉状中称涉案房屋是暂借给杨荣生和蒋某某夫妇居住，要求杨荣生搬出并返还房屋，但原审法院在审理中查明，涉案房屋蒋循飞已转让给杨荣生的事实。蒋循飞并没有变更诉讼请求，原审法院便审理房屋转让合同，审非所诉，程序违法。2、原审法院遗漏诉讼主体。原审法院既然查明涉案房屋是蒋循飞与XX铁路局共有，案件的处理结果与XX铁路局有法律上的利害关系，应当追加XX铁路局参加本案诉讼。3、《房屋转让》协议书履行完毕至今有13年，双方没有异议。转让时蒋循飞没有出示和交付《房屋产权证》，也没有告知其只有部分产权。因为双方是亲戚关系，没有办理房屋过户手续，属于善意取得。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共同财产享有共同权利，承担共同义务。在共同关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，杨荣生作为善意交易方，其利益应当受到保护。至于共有人XX铁路局的权益，可依照上述规定，由蒋循飞补偿，与杨荣生没有法律关系。4、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十九条，但《房屋转让》协议书是2001年签订的，当时《中华人民共和国物权法》并未公布施行，没有溯及力，不能适用该法律。原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。请求二审法院撤销原判，驳回蒋循飞的诉讼请求。
蒋循飞答辩称：涉案房屋有一部分产权是属于XX铁路局的，转让协议写明今后因房屋所发生的一切费用（卫生费、支付给XX铁路局的租金）由居住者负担，但这些费用一直是单位从蒋循飞的工资中扣除，杨荣生一直没有付清这些费用给蒋循飞，已构成违约。原审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明：1995年8月21日，杨荣生与蒋循飞的姐姐蒋某某登记结婚，蒋某某于2013年6月17日去世。
涉案房屋茂名市铁路X区X栋306房，原是XX铁路局的公有住房，分配给蒋循飞居住。1994年6月30日，蒋循飞以13566.26元（扣除优惠和补贴，蒋循飞应交4263.19元）的价格向XX铁路局购买部分权属的房改房。2001年6月16日，蒋循飞与蒋某某签订一份《房屋转让》协议书，内容为：“现为照顾XX大姐未住房的困难，经父亲商量决定，将小弟我在单位的福利房（茂名市铁路X区X栋306房）转让给XX姐，此房屋转让费共贰万伍仟元正（25000元）。今后此房屋所发生的费用将由XX姐自己负担。注小弟我已收到XX姐支付房屋款贰万伍仟元正（25000元），此特据。小弟：蒋循飞。2001年6月16日。”随后，杨荣生和蒋某某搬入306房居住至今。2013年6月17日蒋某某去世后，2013年7月16日，蒋循飞以杨荣生继续居住在306房侵犯其房屋所有权为由向原审法院提起诉讼，要求杨荣生返还涉案房屋。
一审期间，原审法院去函给XX铁路局，了解涉案房屋的情况。2013年9月27日，XX铁路局土地房产管理处向原审法院复函，内容为：“贵院查询的蒋循飞位于茂名市铁路X区X-306号房，经查，该房为铁路住房，蒋循飞目前只取得住房部分产权，其中部分产权为XX铁路局所有。蒋循飞如需处置住房，必须补齐全部产权。未补全全部产权之前，对属于XX铁路部分的产权，无权处置。”
杨荣生和蒋某某在受让306房后，至今未办理房屋过户登记手续。306房每月的卫生费和应缴交给XX铁路局的房租一直由单位在蒋循飞的工资中扣缴。
杨荣生于2013年10月12日下午5时向原审法院提交《民事反诉状》，反诉请求蒋循飞将涉案房屋登记至杨荣生的名下。
本院认为：蒋循飞起诉杨荣生返还涉案房屋，理由是蒋循飞暂借涉案房屋给杨荣生和蒋某某居住，姐姐蒋某某去世后，要求杨荣生返还而遭拒绝，杨荣生侵害了其房屋所有权。从蒋循飞起诉的内容和诉请来看，本案涉及的是侵权法律关系。根据双方提供的证据，在2001年6月16日，蒋循飞与蒋某某签订一份《房屋转让》协议书，蒋循飞将涉案房屋转让给蒋某某。受让房屋时蒋某某和杨荣生是夫妻关系，之后蒋某某和杨荣生一直在涉案房屋居住至今。蒋循飞诉称涉案房屋是暂借给杨荣生和蒋某某居住的，没有提供证据证明，缺乏事实依据。故蒋循飞主张杨荣生侵权不能成立，本院予以驳回。本案是侵权之诉，不是房屋买卖合同纠纷，原审法院没有对杨荣生是否侵权的事实进行审查，而是对涉案房屋转让协议是否有效进行审理，所作出的判决显然不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法公民初字第174号民事判决；
二、驳回原审原告蒋循飞的诉讼请求。
一审案件受理费50元、二审案件受理费100元均由蒋循飞负担。二审案件受理费100元限蒋循飞在判决书发生法律效力之日起七天内交纳到如下账户：收款单位：待报解地方预算收入中院诉讼费；收款银行：茂名市农业银行XX支行营业部；账号：4458XXXXXXXXX0565。逾期不交纳的，依法强制执行。杨荣生预交的二审案件受理费100元由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 邓秀芬
审判员 韦业飞
审判员 曾维海
二〇一四年五月十二日
书记员 邓 婵
速录员 谢金峰