辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终260号
上诉人（原审第三人）：李明，男，满族，1977年11月10日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：衣桂艳，女，汉族，1978年4月16日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系李明妻子。
上诉人（原审第三人）：刘士良，男，满族，1975年1月23日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：刘颖，女，满族，1978年6月4日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系刘士良妻子。
上诉人（原审第三人）：柏树财，男，汉族，1967年8月25日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：高维艳，女，满族，1971年1月14日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系柏树财妻子。
上诉人（原审第三人）：张成山，男，满族，1964年5月5日出生，住址本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：石晓艳，女，满族，1965年5月22日出生，住址本溪市南芬区。系张成山妻子。
上诉人（原审第三人）：王涛，男，满族，1974年3月13日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：隋丽杰，女，满族，1974年9月14日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系王涛妻子。
上诉人（原审第三人）：王太学，男，汉族，1976年10月7日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：冯金蕊，女，汉族，1973年4月4日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系王太学妻子。
上诉人（原审第三人）：王太亮，男，汉族，1969年11月24日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。
上诉人（原审第三人）：林艳，女，汉族，1968年7月20日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。系王太亮妻子。
以上十四位上诉人共同委托诉讼代理人：吕恩相，北京金沃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔宪良，男，汉族，1962年2月21日出生，住址辽宁省本溪市平山区。
委托诉讼代理人：于洪革，辽宁平正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：本溪市兴宇房地产开发有限责任公司（已申请破产），住所地辽宁省本溪市南芬区下马塘镇程家村十组。
负责人：贾桂艳，清算小组组长。
委托诉讼代理人：田野，该公司破产管理人办公室工作人员。
原审第三人：刘飞，男，满族，1975年1月20日出生，住址本溪市南芬区。
原审第三人：高群贺，女，满族，1974年6月6日出生，住址本溪市南芬区。系刘飞妻子。
上诉人李明、衣桂艳、刘士良、刘颖、柏树财、高维艳、张成山、石晓艳、王涛、隋丽杰、王太学、冯金蕊、王太亮、林艳因与被上诉人孔宪良、本溪市兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）、原审第三人刘飞、高群贺房屋买卖合同纠纷一案，不服本溪市中级人民法院（2016）辽05民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李明等十四人及其委托诉讼代理人吕恩相，被上诉人孔宪良及其委托诉讼代理人于洪革，被上诉人兴宇公司的委托诉讼代理人田野，原审第三人高群贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李明、衣桂艳上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋1号处公建房屋的产权判归李明、衣桂艳所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿李明、衣桂艳损失12万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人刘士良、刘颖上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋3号处公建房屋的产权判归刘士良、刘颖所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿刘士良、刘颖损失20万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人柏树财、高维艳上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋5号处公建房屋的产权判归柏树材、高维艳所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿柏树财、高维艳损失25万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人张成山、石晓艳上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋6号处公建房屋的产权判归张成山、石晓艳所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿张成山、石晓艳损失25万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人王涛、隋丽杰上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街4栋4号处公建房屋的产权判归王涛、隋丽杰所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿王涛、隋丽杰损失15万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人王太学、冯金蕊上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街4栋5号处公建房屋的产权判归王太学、冯金蕊所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿王太学、冯金蕊损失15万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
上诉人王太亮、林艳上诉请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街4栋7号处公建房屋的产权判归王太亮、林艳所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判决孔宪良赔偿王太亮、林艳损失8万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
以上十四位上诉人上诉状中所提要求兴宇公司赔偿一倍购房款的上诉请求在庭审中撤回。
事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均错误。一、程序严重违法。一审法院在本案中充当被上诉人、放高利贷者孔宪良的代言人，不仅严重违反民事诉讼法的基本原则，还存在权钱交易、枉法裁判等严重违纪行为，上诉人已实名向有关部门举报；二、认定事实错误。本案中，二被上诉人之间不仅不存在商品房买卖合同关系，且借贷关系也不存在。一审法院错误认定了二被上诉人之间存在商品房买卖合同关系；三、适用法律错误。基于一审法院偏袒放高利贷者的事实，本案的法律适用部分毫无公正可言，替放高利贷者背书，损害了老实本分的农民的利益。综上，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
兴宇公司未予答辩。
孔宪良辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原审判决。
刘飞、高群贺述称：同意上诉人的意见。
孔宪良向一审法院起诉请求：一、判令兴宇公司协助孔宪良办理本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋1、3、5、6号公建房屋及华卫街4栋3、4、5、7号八处公建房屋的过户手续，将房屋登记在孔宪良名下；二、判令兴宇公司立即为孔宪良开通上述八处房屋的水、电等基础设施；三、诉讼费用由兴宇公司负担。事实和理由：2010－2011年间，孔宪良从兴宇公司购买其开发的本溪市南芬区下马塘镇金塘佳苑的公建及住宅共计29处，其中21处已由法院判决兴宇公司为孔宪良办理过户手续及开通水、电等基础设施。出于调解目的，对于本案涉及的八处未予判决。
兴宇公司一审辩称：孔宪良请求的房屋涉及第三人，兴宇公司等待法院判决，根据判决履行手续。
李明等第三人一审述称：孔宪良与兴宇公司之间不是买卖关系是借贷关系，涉案房屋已卖给第三人，并与兴宇公司签订了有效合法的商品房预售合同，且支付全部价款并办理相应的网签手续，涉案房产应归第三人所有。根据法律规定，涉案房产没有竣工，不符合法定的交付条件，无法完成交付。孔宪良称已交付，没有依据，应驳回其诉讼请求。
李明等十四位第三人提出诉讼请求：一、将位于本溪市南芬区下马塘镇华卫街4栋7号处公建房屋的产权判归王太亮、林艳所有；2栋3号处公建房屋的产权判归刘士良、刘颖所有；2栋1号处公建房屋的产权判归李明、衣桂艳所有；4栋4号处公建房屋的产权判归王涛、隋丽杰所有；4栋5号处公建房屋的产权判归王太学、冯金蕊所有；2栋6号处公建房屋的产权判归张成山、石晓艳所有；2栋5号处公建房屋的产权判归柏树财、高维艳所有；兴宇公司按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日至实际交付之日止；二、判决兴宇公司完善上述房屋产权的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；三、判孔宪良赔偿王太亮、林艳损失5万元；赔偿刘士良、刘颖损失17.5万元；赔偿李明、衣桂艳损失10万元；赔偿王涛、隋丽杰损失12.5万元；赔偿王太学、冯金蕊损失12.5万元；赔偿张成山、石晓艳损失20万元；赔偿柏树材、高维艳损失20万元；四、二被上诉人承担本案全部诉讼费。
第三人刘飞、高群贺诉讼请求：判决位于本溪市南芬区公建房屋的产权归刘飞、高群贺所有。事实和理由：2011年9月26日，刘飞、高群贺与兴宇公司签订商品房预售合同，并支付了全部价款和办理网签。2011年11月，兴宇公司还出具了《住房交接书》，但在办理入住时，发现房屋被锁，至今未能入住。
孔宪良辩称：应回驳第三人的诉讼请求。第三人办理网签不属实，合同日期在商品房预售许可之前。孔宪良没有强占争议房屋，是开发商兴宇公司将房屋交付孔宪良。
兴宇公司辩称：兴宇公司已破产，违约金不同意支付。
一审法院审理查明：2010年8月6日、2011年7月17日至2011年9月26日，孔宪良与兴宇公司签订《房屋销售认购书》十一份，约定购买华卫街2栋公建1至9号公建（认购书暂定名为金塘佳苑11号楼，后经相关机构认定为华卫街2栋）；华卫街4栋公建1至7号公建（认购书暂定名为金塘佳苑9#-11#号楼，后经相关机构认定为华卫街4栋）；华卫街2栋4单元1至6号及5单元1至7号住宅。合计16处公建及13处住宅，合同价款总计10300225元，兴宇公司出具了收据。涉及本案八处公建的认购书有四份具体如下：2010年8月6日的《房屋销售认购书》，涉及华卫街2栋1、3、5号公建；2011年7月17日的《房屋销售认购书》，涉及华卫街2栋6号公建；2011年8月23日的《房屋销售认购书》，涉及华卫街4栋3、4号公建；2011年9月2日的《房屋销售认购书》，涉及华卫街4栋5、7号公建。
2012年7月4日，兴宇公司向孔宪良出具交付凭据一张，载明“经公司决定赵国和施工队将房交给买房人孔宪良。特此决定。兴宇房地产公司。”落款处有兴宇公司法定代表人马忠辉及兴宇公司项目负责人刘英山签字，并加盖了兴宇公司公章。2012年11月18日，兴宇公司向孔宪良出具住宅明细一张，载明“此合同（孔宪良购买的四、五单元住宅明细表）是我公司打印的。”落款处同样有马忠辉及刘英山签字。现上述房屋均由孔宪良占有使用，其中部分公建已被其出租。
庭审中孔宪良与兴宇公司均认可双方之间曾存有借款关系，孔宪良主张发生的550万元借款（含利息）已经全部抵顶房款，双方间已无兴宇公司作为借款人的债权债务关系。兴宇公司认可向孔宪良借款595万元（非实收数额），尚未清偿完毕，但没有以房屋抵顶。
另查明，2011年7月5日至2011年8月17日，兴宇公司分别与第三人李明、刘士良、柏树财、张成山、刘飞、王涛、王太学、王太亮签订房屋认购合同八份，约定出售华卫街2栋1、3、5、6号公建及4栋3、4、5、7号公建。兴宇公司向上述第三人出具了收款收据。2012年11月2日，兴宇公司与上述订立房屋认购合同的第三人签订《商品房预售合同书》，并将原来的房屋认购合同收回，《商品房预售合同书》中合同落款时间与各第三人认购时间一致。2012年11月，李明等十六位第三人与兴宇公司针对涉案房屋进行了网上签约。现本案争议房屋，因土地问题尚不具备办理所有权登记备案的条件。
十六位第三人在（2013）本民二初字第00001－2号案中提交的申请书及2015年7月16日在一审法院查封时，其均表示虽与兴宇公司签订了交接的书面材料，但实际未占有房屋。房屋于签署交接书时不具备水、电、暖气等条件。
2013年2月25日、26日，一审法院在对上述八家第三人中的五家进行调查时，其陈述：房子是2010年4月份开建，大概2011年11月30日建成。2011年11月30日，按合同约定要求兴宇公司交付房屋，发现房屋被他人锁住了，门上被贴上出售出卖的条幅，才发现房屋被占……在11月30日时，兴宇公司说房屋还不具备交付条件。但当时只知道房屋抵给他人了，不知道是谁。2012年11月2日换合同时，与兴宇公司约定按合同约定计算迟延交付违约金，从2011年11月30日开始计算。
再查明，2013年9月27日，一审法院作出（2013）本民二初字第0001－1号民事判决，将除华卫街2栋1、3、5、6号公建及4栋3、4、5、7号公建之外的房屋均判决给孔宪良所有。该判决已被生效的辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第00098号民事判决予以维持。2015年12月25日，最高人民法院作出（2015）民申字第3336号民事裁定，驳回了兴宇公司的再审申请。在（2013）本民二初字第0001－1号案审理过程中，2012年12月，经孔宪良申请，一审法院查封了涉及本案的八处房屋。2013年3月11日，一审法院对涉案的八处房屋进行了贴封，其中华卫街4栋7号公建已被孔宪良出租。
兴宇公司陈述华卫街2栋和4栋的地下室不属于公司资产。（2014）南刑初字第00065号刑事判决并未在事实部分认定孔宪良对兴宇公司的债权剩下1215500元。
一审法院认为，本案的焦点问题是：一、兴宇公司与孔宪良间是否由借贷关系转化为合法的房屋买卖关系；二、在一房数卖的情况下，如何确定权利保护顺位。
关于兴宇公司与孔宪良间是否由借贷关系转化为合法的房屋买卖关系问题。双方签订的四份《房屋认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在（2013）本民二初字第0001－1号案中，孔宪良已提供了收款收据、借条复印件、转账凭证等证据证明其已支付了房屋对价，且已被生效判决确认。兴宇公司及李明等十六位第三人虽对以往欠款及现金付款部分提出异议，但未能提供充分证据足以推翻收款收据记载的收款金额，应承担举证不能的法律后果。故认定兴宇公司收取了孔宪良的房款。虽然《房屋认购协议书》第5条注明:认购方在接到通知后5日内，到本公司签订预售合同，同时本认购书自动失效，但兴宇公司与李明等十六位第三人未提供证据证明兴宇公司曾通知孔宪良签订正式的预售合同，故《房屋认购协议书》依然合法有效。案涉《房屋认购协议书》约定的内容虽不具备《商品房销售管理办法》第16条的全部内容，但标的物明确、价格确定，且兴宇公司已收取了全部房款，四份《房屋认购协议书》已具备了本约的条件，应认定为商品房买卖合同。
关于李明等十六位第三人认为四份《房屋认购协议书》中约定的房屋价款明显低于市场价格，主张合同实为借款担保，以房产作抵押一节。为证明其主张，十六位第三人以兴宇公司四份通用记账凭证记载的贷款借款日期与孔宪良持有的其中四份《房屋认购协议书》签订日期一致为证，因通用记账凭证是兴宇公司的单方凭证，且没有其他证据证明其记载的借款与本案有关，不足以推翻《房屋认购协议书》记载的内容，故不予采信。兴宇公司作为房地产企业，应当知道其与孔宪良签订《房屋认购协议书》的性质和效力，《房屋认购协议书》未有任何以房产作抵押的意思表示。即使如兴宇公司与十六位第三人所述，兴宇公司为向孔宪良借款以房屋作抵押是真实的，在实践中抵押关系转化为买卖关系也多有发生，只要符合买卖合同的构成要件，司法实践对这种转化也予以认可和支持。至于房屋价格低于市场价格，兴宇公司作为公司法人，享有独立处分财产的权利，其低价处分房产并不损害国家利益、社会公共利益和他人合法的利益，不影响合同效力。另外，兴宇公司于2012年7月4日向孔宪良出具交付凭据，且房屋已实际交给孔宪良，更进一步佐证其具有出售房屋给孔宪良的真实意思。孔宪良与兴宇公司间借贷关系已转化为房屋买卖合同关系，应当确认有效。
关于在一房数卖的情况下，如何确定权利保护顺位问题。在一房数卖时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在本案中，孔宪良和李明等十六位第三人均与兴宇公司签订了有效的买卖合同，但均未办理房屋所有权登记，那么合法占有房屋的先后顺序就决定了权利保护顺位。李明等十六位第三人的八份房屋预售合同虽然办理了网签，但网签只是房屋买卖合同在产权部门进行备案，并不是房屋所有权登记，不具有物权的效力。兴宇公司为李明等十六位第三人办理了房屋交接手续，但并不代表其实际对涉案房屋进行了占有使用，且在（2013）本民二初字第00001－2号案中及李明等十六位第三人在（2013）本民二初字第00001－2号案的申请书中均承认没有实际占有涉案房屋。关于其中两位第三人雍其已经对地下室进行整修，应认定已经对房屋进行占有一节，兴宇公司已经明确说明地下室不属于公司资产，该主张不予支持。故认定李明等十六位第三人对涉案房屋没有合法占有。2012年，一审法院对涉案房屋进行保全时，房屋已经由孔宪良实际占有，因兴宇公司于2012年7月4日向孔宪良出具交付凭据，故孔宪良对涉案房屋的占有系合法占有，应首先保护孔宪良的权利顺位。至于李明等十六位第三人称交付凭据没有明确包括涉案的八套房屋一节，因兴宇公司与十六位第三人没有证据予以证明，应当认定交付凭据包含孔宪良从兴宇公司购买的全部房屋。综上，对孔宪良请求办理华卫街2栋1、3、5、6号公建及华卫街4栋3、4、5、7号公建所有权登记手续等主张，予以支持。
关于孔宪良提出的开通水、电等设施的问题。水、电、暖气等设施是与房屋正常使用直接关联的基础设施，通水、通电是房屋正常使用所应具备的条件，是开发商所应承担属于房屋买卖合同的附随义务，故对于此主张，应予以支持。同时孔宪良应承担办理通水、通电时购房人所应承担的相应费用。
关于李明等十四位第三人向兴宇公司主张支付延期交房违约金一节，本案优先保护了孔宪良对涉案房屋的物权，兴宇公司对李明等十四位第三人已经交付房屋不能，故对李明等人主张的延期交房违约金不予支持。李明等十六位第三人与兴宇公司之间的合同违约问题，可另行解决。
关于李明等十四位第三人向孔宪良主张损失一节，孔宪良对房屋的占有系合法占有，故此项主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、兴宇公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助孔宪良办理本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋1、3、5、6号及华卫街4栋3、4、5、7号八处公建房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至孔宪良名下；二、兴宇公司应于本判决生效后立即为孔宪良开通前款所述八处公建房屋的水、电、暖等基础设施；三、驳回第三人李明、衣桂艳、刘士良、刘颖、柏树财、高维艳、张成山、石晓艳、刘飞、高群贺、王涛、隋丽杰、王太学、冯金蕊、王太亮、林艳的诉讼请求。案件受理费八万六千八百三十八元四角二分，由兴宇公司负担三万九千一百四十九元，李明、衣桂艳负担五千二百八十六元六角，刘士良、刘颖负担七千三百八十六元三角五分，柏树财、高维艳负担八千一百一十五元三角八分，张成山、石晓艳负担七千八百三十一元一角七分，刘飞、高群贺负担四千六百五十元一角，王涛、隋丽杰负担五千八百九十二元七角六分，王太学、冯金蕊负担五千八百六十五元零四分，王太亮、林艳负担二千六百六十二元零二分。
本院二审查明，原审认定的基本事实属实。
另查明，2011年7月5日至2011年8月17日，兴宇公司分别与李明（衣桂艳）、刘士良（刘颖）、柏树财（高维艳）、张成山（石晓艳）、王涛（隋丽杰）、王太学（冯金蕊）、王太亮（林艳）签订房屋认购合同，约定出售华卫街2栋1、3、5、6号公建及4栋4、5、7号公建。之后，李明、衣桂艳交付购房款487350元；刘士良、刘颖交付购房款787674元；柏树财、高维艳交付购房款903330元；张成山、石晓艳交付购房款850013元；王涛、隋丽杰交付购房款568589元；王太学、冯金蕊交付购房款563859元；王太亮、林艳交付购房款184255元，兴宇公司向上述第三人出具了收款收据。2012年11月2日，兴宇公司与上述订立房屋认购合同的上诉人签订《商品房预售合同书》，并将原来的房屋认购合同收回，《商品房预售合同书》中合同落款时间与各上诉人认购时间一致。2012年11月，李明等上诉人与兴宇公司针对涉案房屋进行了网上签约。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是十四位上诉人主张的公建房屋权属如何认定；二是兴宇公司应否对上诉人承担违约责任；三是兴宇公司是否有责任完善上述房屋的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续；四是上诉人要求孔宪良赔偿损失的请求应否支持。
关于十四位上诉人主张的公建房屋权属的认定问题。
李明等十四位上诉人主张，涉案七处公建房屋应判归其所有，孔宪良与兴宇公司之间不仅不存在商品房买卖合同关系，且借贷关系也不存在，孔宪良无权主张涉案房屋所有权。经查，李明等上诉人于2011年7月5日至2011年8月17日期间，分别与兴宇公司签订了房屋认购合同，约定购买华卫街涉案公建房屋。兴宇公司向上诉人分别出具了收款收据。2012年11月2日，兴宇公司与上诉人签订《商品房预售合同书》，并将原来的房屋认购合同收回，《商品房预售合同书》中落款时间与原认购时间一致。2012年11月，李明等人与兴宇公司针对涉案房屋进行了网上签约。现本案争议房屋，因土地问题尚不具备办理所有权登记备案的条件。被上诉人孔宪良主张其与兴宇公司就涉案房屋亦签订了《房屋销售认购书》，合计16处公建及13处住宅，合同价款总计10300225元，兴宇公司出具了收据，其中包含涉案公建房屋。
就涉案房屋，李明等上诉人及孔宪良均主张应判归自已所有，在此情形下，如何认定房屋所有权，应从如下几方面结合证据进行综合考量。首先，关于房屋销售合同。李明等人与兴宇公司分别签订了房屋认购合同，后又与兴宇公司签订了《商品房预售合同书》，并进行了网签，即网上签约。而孔宪良仅提交了《房屋销售认购书》，未签订正式《商品房预售合同书》，亦未办理网签。按当地房屋管理部门的解释，能够进行备案的，只能是进入系统的网签合同。就公示条件来看，李明等人签订了正式商品房预售合同，并办理了网签，其公示性要优于孔宪良提交的证据。其次，关于房屋价款。李明等人就其购买的涉案房屋均已交付全部相应价款，除兴宇公司认可，并出具收据之外，还提交了相应的付款凭证。孔宪良对于房屋价款问题称，是以与兴宇公司之间的借款抵顶房款，不足部分以现金和转账方式支付，但具体现金和转账数额记不清楚。兴宇公司在2013年5月30日本案第一次开庭审理中，对李明等人的主张予以认可，对于孔宪良的主张予以否认，称其与孔宪良之间是借款关系。兴宇公司认可向孔宪良借款595万元（非实收数额），尚未清偿完毕，但没有以房屋抵顶。经查，在本案的多次庭审中，孔宪良均称对于交纳房款的时间和每笔款项的数额记不清了，亦未能提交相应付款凭证。就孔宪良交纳的房款，除兴宇公司的收款收据外，孔宪良未能提供其他证据予以证明。另，本溪市南芬区人民法院作出的（2014）南刑初字第00065号刑事判决书中载明，兴宇公司向被害人孔宪良借款590万元，扣利息92万元，实收498万元，已还本金125万元，已付利息251.45万元。该案中，兴宇公司及其法定代表人马忠辉均因犯非法吸收公众存款罪而被判处刑罚。该刑事判决中，对于孔宪良与兴宇公司之间借款数额的认定，与兴宇公司在本案第一次审理时的陈述基本吻合。本案全案共涉及十六处公建及十三处住宅，合计二十九处房屋，价款总计10300225元，除本案因涉及李明等其他购房人的八处公建房屋，其余二十一处房屋已先行判决给孔宪良。在孔宪良不能提供除借给兴宇公司借款外另行补充交纳房款的确实证据的情况下，无法认定其足额交付了全部房款，仅以孔宪良与兴宇公司之间的借款数额作为抵顶的房款，尚不能全部涵盖全案二十九处房屋价格，在其已获得二十一处房屋的情况下，再主张案涉公建房屋，依据不足，不应予以支持。再次，关于对涉案房屋的占有。李明等人提交了兴宇公司与其签订的房屋交接书，但亦表示未能实际占有房屋。孔宪良称涉案房屋其已实际占有使用。兴宇公司在一审法院庭审时曾表示，房屋没有交付孔宪良，是作为借款的担保抵押给他。经查，2012年7月4日，兴宇公司向孔宪良出具字条一张，全部内容为“经公司决定赵国和施工队将房交给买房人孔宪良。特此决定。兴宇房地产公司。”落款处有兴宇公司法定代表人马忠辉及兴宇公司项目负责人刘英山签字，并加盖了兴宇公司公章。该字条并非正式房屋交接凭证，亦未列明所指向的具体房屋。2012年11月18日，兴宇公司向孔宪良出具住宅明细一张，载明“此合同是我公司打印的。”落款处有马忠辉及刘英山签字。该明细表所列房屋为四单元、五单元的共计十二处房屋，户型分别为二室二厅（91.58平方米）、一室一厅（53.51平方米）、二室一厅（91.37平方米）。该表没有说明用途，没有反映出所涉房屋的楼号，亦未体现其中包含本案所涉及的华卫街2栋1、3、5、6号及4栋3、4、5、7号公建房屋。故仅凭上述证据无法认定孔宪良通过与兴宇公司正常交接程序对案涉公建房屋进行占有。
综上，一审判决将案涉公建房屋全部判归孔宪良所有，依据不足，本院予以纠正。李明等上诉人要求判决合同对应的房屋归其所有的上诉请求，本院予以支持。
关于兴宇公司应否对各上诉人承担违约责任问题。
李明等上诉人主张兴宇公司应按合同约定按照购房款的日万分之一支付违约金，时间自2011年12月1日起至实际交付之日止。本院认为，李明等人与兴宇公司签订的《商品房预售合同书》中约定，交房日期为2011年11月30日，逾期自约定交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，兴宇公司应按合同约定分别向李明等上诉人支付违约金。
关于兴宇公司是否有责任完善上述房屋的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续问题。
李明等人作为商品房交易的买受人，在履行了合同约定的义务后，有权利获得符合正常交付标准的房屋。水、电、暖气等设施属于房屋正常使用的基础设施，上诉人要求兴宇公司完善上述房屋的水、电、暖等基础设施，并协助上诉人办理产权登记手续的上诉请求，本院予以支持。
关于李明等上诉人主张应由孔宪良对其赔偿损失问题。
李明等人在原审中以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼，应就原审原、被告之间的诉讼标的提出请求，现其要求孔宪良对其赔偿损失，依据不足，且其损失已通过向兴宇公司主张违约金的方式补偿，故对李明等人的此项上诉请求，本院不予支持。
原审第三人刘飞、高群贺虽庭审中表示不认同一审判决，但因其未提出上诉，根据民事诉讼规则，对一审判决中涉及二人权利的内容，本院予以维持。
综上，李明等上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本溪市中级人民法院（2016）辽05民初47号民事判决第二项；
二、变更本溪市中级人民法院（2016）辽05民初47号民事判决第一项为：本溪市兴宇房地产开发有限责任公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助孔宪良办理本溪市南芬区公建房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至孔宪良名下；
三、变更本溪市中级人民法院（2016）辽05民初47号民事判决第三项为：驳回刘飞、高群贺的诉讼请求；
四、本溪市兴宇房地产开发有限责任公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助李明、衣桂艳办理本溪市南芬区下马塘镇华卫街2栋1号、协助刘士良、刘颖办理2栋3号、协助柏树财、高维艳办理2栋5号、协助张成山、石晓艳办理2栋6号、协助王涛、隋丽杰办理4栋4号、协助王太学、冯金蕊办理4栋5号、协助王太亮、林艳办理4栋7号公建房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利分别登记至上述相应人员名下；
五、本溪市兴宇房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向上诉人支付违约金，自2011年12月1日起至实际交付之日止按日万分之一标准计算，其中，支付李明、衣桂艳违约金以487350元为基数；支付刘士良、刘颖违约金以787674元为基数；支付柏树财、高维艳违约金以903330元为基数；支付张成山、石晓艳违约金以850013元为基数；支付王涛、隋丽杰违约金以568589元为基数；支付王太学、冯金蕊违约金以563859元为基数；支付王太亮、林艳违约金以184255元为基数；
六、本溪市兴宇房地产开发有限责任公司应于本判决生效后立即开通涉案八处公建房屋的水、电、暖等基础设施；
七、驳回李明、衣桂艳、刘士良、刘颖、柏树财、高维艳、张成山、石晓艳、王涛、隋丽杰、王太学、冯金蕊、王太亮、林艳的其他诉讼请求；
八、驳回孔宪良的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费86838.42元，由本溪市兴宇房地产开发有限责任公司负担75731.32元，李明、衣桂艳负担793元，刘士良、刘颖负担1108元，柏树财、高维艳负担1217元，张成山、石晓艳负担1175元，王涛、隋丽杰负担884元，王太学、冯金蕊负担880元，王太亮、林艳负担400元，刘飞、高群贺负担4650.10元。二审案件受理费43039.22元，由本溪市兴宇房地产开发有限责任公司负担36582.22元，李明、衣桂艳负担793元，刘士良、刘颖负担1108元，柏树财、高维艳负担1217元，张成山、石晓艳负担1175元，王涛、隋丽杰负担884元，王太学、冯金蕊负担880元，王太亮、林艳负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 唐 云 涛
审判员 赵 碧 涛
二〇一七年十一月十六日
书记员 解明璐（代）