浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第697号
上诉人（原审原告）：温建梅。
委托代理人（特别授权代�）：夏良标。
委托代理人（特别授权代理）：金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州东海春房地产开发有限公司。
法定代表人：张香云。
委托代理人（特别授权代理）：徐骏、汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。
上诉人温建梅为与被上诉人杭州东海春房地产开发有限公司（以下简称东海春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月17日，温建梅、东海春公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定温建梅向东海春公司购买位于杭州市余杭区闲林街道闲湖城红树湾5幢1单元203室商品房一套，建筑面积共86.52平方米，单价为每平方米10788元，总价款为933377元；交付期限及条件中约定出卖人应当在2012年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……。《补充协议》中约定的内容有：1、本合同项下闲湖城项目系分期规划，分期、分组团开发建设；2、出卖人同意建筑区划内的闲湖在闲湖城项目整体开发完成后作为业主共有物业移交的，则归全体业主共有；3、买受人对所购买房屋所在小区项目的周边环境、配套设施、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位、飘窗的结构及使用功能等有利及不各类因素或处理的形式，均已充分了解并无异议；4、该商品房为组团交付，交付时该组团达到国家现行规定的交付标准；5、买受人不得以房屋存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵为由拒绝接收房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承提逾期交付的责任；6、买受人同意在主合同生效前发生的规划、设计变更，出卖人无须通知或告知买受人，买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任；7、本合同项下商品房所属建筑区划为分期开发建设的，各期规划设计方案以政府最终审定方案为准，出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整，无需征得本期买受人同意；8、本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区�内的房屋效果为准；9、出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出的与本合同及其补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无疑。
案涉商品房所在的闲湖城红树湾组团5号楼于2013年1月23日竣工验收，并于2013年12月13日向建设局办理了竣工验收备案。当月下旬，东海春公司以邮件方式向温建梅通知交房，但温建梅等业主以东海春公司在商品房宣传销售时隐瞒闲林西路为市政道路等事由拒绝收房，一直至今。2014年6月12日，温建梅起诉请求判决减少房屋买卖合同价款129780元（变更合同价款按每平方米减少1500元计算）。
另查明：1、闲湖城-
红树湾房屋销售宣传资料中对闲湖的表述为“闲湖城，拥有一面15万平方米私家�的领地”。在项目平面图中，对项目外围河道水域归属和邻近红树湾组团的外围道路类型均未作标注。
2、目前闲湖城项目大部分区域尚处于开发建设中，东海春公司便于公众了解地址、通行，消除项目建设过程中的不安全隐患，经闲林镇人民政府批准，在项目区域外闲林大道南段与02省道相邻处建造了临时门岗并安装了道卡，建造了喷水池等景观设施，承诺在项目施工结束和确保安全、具备通车条件下，无条件拆除。2014年8月12日，余杭区城市管理综合行政执法局于作出行政处罚决定书，责令东海春公司在十五日内自行拆除违法搭建的岗亭、喷水池。
3、2013年12月商品房交付前夕，温建梅等业主认为东海春公司存隐瞒闲湖西路的性质和误导“私家湖”的情形，向东海春公司提出质疑，并向电视新闻媒体反映投诉，相关电视媒体作报导。后东海春公司就温建梅等业主提出的“私家湖”的理解、闲湖西路的性质、岗亭的设置等业主质疑问题，以书面方式出具“告业主书”，并在小区公示栏中张贴。
4、在闲湖城项目建设过程中，2012年，经政府有关部门批准，东海春公司曾就项目的总体规划设计进行过调整，增加了与红树湾组团相配套的万泉广场和万泉酒店的工程内容。现建成后的万泉酒店地下车库与红树湾组团地下车库有通道相连接。
5、因外立面设计需要，案涉商品房较其他楼层房屋，阳台外上部增加有横梁，对房屋采光存在一定的影响。
原审法院认为：温建梅、东海春公司双方签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，属合法有效，双方应按约全面履行。本案双方当事人争议的问题是签订合同时东海春公司是否存在欺诈。所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实�况，诱使对方当事人作出错误意思表示，以达到签订合同的目的。结合本案中有关东海春公司的商品房销售宣传资料以及温建梅、东海春公司所签订的买卖合同、补充协议的内容，该院认为：1、温建梅关于“私家湖”说法是针对闲湖城项目的全体业主而言，并且该项目尚在开发建设中，温建梅所在的红树湾业主出入闲湖受到限制也属正常，对此在双方签订的补充协议中也有相关说明，东海春公司并不存在虚假宣传的情况；2、对于闲湖西路、闲林港的性质问题，东海春公司在销售宣传中并无虚假宣传或故意隐瞒的情况；3、关于项目的规划设计变更问题，目前已交付的闲湖城-
红树湾已竣工验收备案，符合规划设计要求，同时双方在补充协议中也已作了明确约定，温建梅表示没有异议，东海春公司不存在欺诈的情形；4、关于东海春公司存在在市政道路闲林大道上设置门岗、建造喷水池等违法建设，但该建筑与温建梅所购房屋地相距甚远，对温建梅购房的意愿无法律上的因果联系，温建梅以此认为东海春公司存在销房欺诈，过于牵强；5、万泉酒店地下车库与红树湾组团地下车库虽然有通道相连，但完全可以通过后期的物业管理实现地下车库的分别封闭管理，故温建梅主张存在欺诈情形，也不能成立。因此，温建梅主张东海春公司在销售商品房时存在诸多的欺诈情形，证据不足，该院不予认定。另外，关于温建梅主张的案涉商品房阳台外上部横梁结构设计缺陷问题，该商品房于2013年1月23日即已竣工验收，符合规划设计要求，且温建梅于同年7月购房时，房屋已处于准现房状态，其主体结构已成型，根据《补充协议》的相关约定，温建梅对此房屋结构状况应是明知的。故温建梅以东海春公司隐瞒房屋结构缺陷为由主张降低房价，依�不足。综上，温建梅的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月30日作出如下判决：驳回温建梅的全部诉讼请求。案件受理费2896元，由温建梅负担。
宣判后，上诉人温建梅不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、东海春公司存在合同欺诈，事实清楚、证据确凿，一审判决对事实认定错误、判决错误。（一）一审判决认为温建梅提供的“证据3-6、8来源于手机通讯或网络，真实性无法认定，不具有证明力”显然错误。证据3、4是手机通讯文字和语音，庭审中温建梅已出示手机供法庭查验，该证据符合民事诉讼法规定的证据类型，且为原件，同时对于商品房销售员裘丹的身份双方当事人均无异议，故判决书认定显然错误；证据5来源于东海春公司销售现场沙盘，客观真实；证据6来源于政府公告，网络公告是互联网时代官方普遍采用的公告形式，该公告真实有效；证据8为政府职能部门的公开答复，真实合法有效，且东海春公司并没有相反的证据否认该政府部门的答复属实。（二）温建梅提供的21项证据已充分证明东海春公司存在系列欺诈事实，一审判决不予认定且驳回温建梅诉讼请求明显错误。1.东海春公司故意隐瞒“闲湖”为开放式湖泊的客观事实，在销售楼书中将“闲湖”明确界定为“私家湖泊”。既然是私家湖，该湖就应当由包括温建梅在内的业主管理，业主享有经营管理权和收益权，然而东海春公司一方面书面宣传宣称“闲湖”为业主“私家湖泊”，另一方面又通过所谓“补充协议”，通过不公平的格式条款、霸王条款将“闲湖”相关权利剥夺殆尽（见补充协议条文）；同时，根据余杭区政府职能部门的答复，本案所涉“闲湖”根本也不是“私家湖泊”，实际该“闲湖”为对外开放式、自由出入的湖泊，但对包括温建梅在内的红树湾业主则需要刷卡出入，因此一审判决认为东海春公司不存在虚假宣传、不存在欺诈不能成立。2.东海春公司故意隐瞒闲湖城小区红树湾组团西侧是市政道路“闲湖西路”的客观事实，将紧邻红树湾房屋的“闲湖西路”在销售沙盘上虚假标示为小区道路，并通过口头宣讲、微信文字、微信语音明确将“闲湖西路”虚假解释为闲湖城的小区内部道路，显然是欺诈行为，一审判决认为不存在欺诈不能成立。3.东海春公司隐瞒闲湖城小区实际入口（小区门岗）应当在现设置门岗入口内侧300米处的事实，故意在市政道路“闲林大道”上违法建造闲湖城小区主入口、违法建造小区大门岗亭，在门岗入口路面明确标示业主通道（城管局早已下达限期拆除行政处罚决定书，东海春公司仍拒不拆除），东海春公司通过门岗内、门岗外建造绿化、喷泉、道路等设施与环境（实际这些所谓小区设施、环境将来均不存在），严重误导包括温建梅在内的红树湾业主，对温建梅购买本案房产具有直接影响，是典型的欺诈销售行为，一审判决认为与温建梅购房意愿无因果关系，显然错误。4.东海春公司故意隐瞒“闲林港”实际是在市政道路“闲湖西路”之外、在小区实际入口之外的事实，在销售楼书中将“闲林港”标注为“商业步行区”属于虚假宣传，一审判决认为东海春公司对“闲林港”的宣传不构成欺诈不能成立。5.东海春公司擅自变更并隐瞒红树湾组团设计，将红树湾组团1号楼与2-9号楼人为切分，违反红树湾的组团管理规定和承诺，同时东海春公司将红树湾组团地下车库与对外开放的�泉广场和万泉酒店地下车库相连相通，也违反红树湾的组团封闭管理规定和承诺，严重损害包括温建梅在内的红树湾业主的安全，损害红树湾业主的合法权益，故东海春公司的组团建设和组团销售实属欺诈，一审判决认为上述问题可以通过后期物业管理解决、东海春公司不构成欺诈，显然错误。6.东海春公司交付的房屋存在设计缺陷和结构缺陷。温建梅提供的证据19横梁照片已经证明并为一审判决确认，但一审判决又认为温建梅对此明知且以此主张降低房价依据不足则显然错误，事实上东海春公司在销售时并没有允许温建梅查看房屋，温建梅对该房屋结构并不知情，温建梅是按常理思考来购买正常设计的房屋，直到通知收房后现场查看验房才知晓横梁设计缺陷，故东海春公司显然是隐瞒了房屋结构缺陷并构成欺诈，温建梅有权主张降低房价。二、一审判决大量选择�、理解性地引用所谓“补充协议”的内容以驳回温建梅的诉讼请求显然不当。1.该补充协议是东海春公司单方提出的红树湾所有业主共用的格式条款，且没有向温建梅解释该协议条款、也没有让温建梅阅读其条款，催促温建梅签字，故该补充协议相关条款对温建梅不具有效力。2.东海春公司利用其优势地位，在该补充协议中大量剥夺和排除温建梅的权利、免除自身的义务责任，是显失公平的霸王条款，其大量的免责条款和剥夺权利条款依法无效。3.该补充协议近20页，采用小五字体，密密麻麻排列数万字，其页数、篇幅、文字量远远大于购房主合同的页数、篇幅、文字量，是不公平的“补充协议”和霸王条款。一审判决引用该补充协议驳回温建梅诉讼请求显然不当。三、一审判决适用法律错误。根据我国合同法第五十四条规定，本案东海春公司采用欺诈手段，使温建�在违背真实意思的情况下订立了购房合同，温建梅有权主张变更合同价款，但一审判决驳回温建梅全部请求显然适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持温建梅的一审诉讼请求，并判令东海春公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人东海春公司答辩称：一、东海春公司不存在合同欺诈行为，一审判决认定证据正确，查明事实清楚。东海春公司根据双方《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付时间向温建梅交付房屋，不存在违反合同约定或合同欺诈行为。温建梅诉称的所谓东海春公司的欺诈行为，依法不成立或不存在。1.温建梅曲解合同条款（如闲湖问题，合同已经约定为全体业主所有）；2.温建梅歪曲客观事实（如闲湖西路问题，东海春公司从未在任何场合宣传为小区内部道路）；3.温建梅牵强联系（如岗亭问题，其与温建梅购买案涉商品房并无法律上的因果关系）；4.温建梅无中生有（如闲林港问题，东海春公司从未宣传过商业步行街且其作为市政河道在售房时已经明确存在）；5.温建梅主观认识错误（如组团问题，红树湾组团的设计及管理均符合统一的组团化管理）；6.温建梅虚假陈述并过分夸大（如横梁问题，温建梅购房时该房已处准现房状态，温建梅已明知该结构状况，且其本身并未对该房通风、采光、日照等构成重大影响）。因此，并不存在温建梅所称的东海春公司故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况的欺诈行为。二、双方《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示、合法有效，一审判决援引协议条款进行判案并无不妥。补充协议是双方对《商品房买卖合同》达成的补充约定，其旨在对主合同相关事项作进一步明确，并不存在温建梅所说的排除温建梅权利、免除东海春公司义务的显�公平条款，也并非温建梅所称的格式条款；且补充协议最后条款，即签字上方，已用加粗、加黑的字体提示温建梅，温建梅作为一个完全民事行为能力人，面对如此重大交易，应当已经谨慎阅读后签字，该签字对温建梅应为有效和具有法律约束力。三、一审判决适用法律正确。根据本案事实调查情况，并根据《合同法》第五十四条、第五十五条，东海春公司不存在欺诈可变更合同的情形，一审判决适用法律并无错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人温建梅向本院提交如下证据：1、杭州东海春房地产开发有限公司（闲湖城、红树湾1#-9#、B-2#）建设项目绿地测绘成果图，欲证明涉案房屋建设的实际情况、消防道路变化、宽度变窄以及地面机动车位减少的事实，且绿化率与规划局的实际材料不符；2、消防通道竣工备案图、规划局规划图、消防通道�际拍摄图，欲证明消防通道规划与竣工不一致，变窄了，影响了住户的生命财产安全，造成了潜在隐患；3、闲湖城红树湾地面车位情况说明，欲证明根据规划局批复文件显示地面车位是118个，但实际拍摄只有44个，地面车位减少了74个，与宣传不符；4、绿化率和建筑密度问题说明，欲证明绿化率、建筑密度有矛盾，存在数据造假和虚假宣传。
经质证，东海春公司发表如下意见：对证据1的真实性无法确认，没有设计单位的盖章，并且该证据与本案没有关联性，不能达到温建梅的证明目的，且该项目竣工时有竣工图，相关数据和项目情况应该以竣工图为准，作为阶段过程中的测绘成果图只是一方面，不能达到温建梅的证明目的。对证据2照片的真实性无法确认，也与本案没有关联性，温建梅提供的照片无法达到其证明目的。对证据3的真实性无法确认，对关联性有异议，无法达到证明目的；对证据4的真实性无法确认，对关联性有异议，无法达到证明目的。上述证据均不属于二审新证据，与本案无关。涉案项目已经通过竣工验收备案，在验收之前所要做的单项验收，包括但不限于绿化、消防、道路问题均在竣工验收前已经得到相关主管部门验收通过，并不存在温建梅称的违反有关设计规范的问题，且项目在建设过程中，有关规划调整也属于正常现象，即使有规划调整，根据双方合同的约定，不是每项规划调整均需要取得温建梅同意，且温建梅在补充协议中也认可东海春公司按照项目整体指标对涉案项目进行开发建设，涉案项目最终也符合相关法律法规和规划要求。本院认为，温建梅提交的上述证据不属于二审新证据，且均无法达到其证明目的，本院均不予确认。
二审期间，东海春公司未向本院提交新的证据。
本院二审查明的�实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。温建梅上诉主张东海春公司采用欺诈手段，使其在违背真实意思的情况下订立了购房合同，故其有权主张变更合同价款。温建梅主张东海春公司隐瞒“闲湖”为开放式湖泊的客观事实，在销售楼书中将“闲湖”明确界定为“私家湖泊”构成欺诈，本院认为，“私家湖”的表述系针对全体业主而言，尚在开发中，且双方的补充协议中对此作出了相关说明，并不存在东海春公司故意隐瞒和虚假宣传的事实。温建梅认为东海春公司故意隐瞒闲湖城小区红树湾组团西侧是市政道路“闲湖西路”的客观事实，将其虚假解释为闲湖城的�区内部道路，并将“闲林港”标注为“商业步行区”属于虚假宣传，本院认为，东海春公司在销售过程中对此作出的宣传符合通常理解，原审法院关于东海春公司在销售宣传中对闲湖西路、闲林港的性质不存在虚假宣传和故意隐瞒事实的认定并无不当。温建梅主张的东海春公司存在在市政道路“闲林大道”上违法建造闲湖城小区主入口、违法建造岗亭、喷水池，对其是否购买案涉房屋产生直接影响，对此，本院认为，上述建筑仅系温建梅所购房屋的配套建设，且并不足以影响温建梅作出是否购买案涉房屋的意思表示。温建梅上诉认为东海春公司的组团建设和组团销售属于欺诈，对此，原审法院关于可通过后期物业管理实现封闭管理的认定亦无不当。温建梅上诉认为东海春公司交付的房屋存在设计缺陷和结构缺陷，对此，本院认为，温建梅购房时案涉商品房已竣工�收，且双方在《补充协议》中明确温建梅对房屋结构状况是明知的，故东海春公司不存在隐瞒房屋结构缺陷的事实。温建梅与东海春公司签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不符合法定的无效格式条款的构成要件，故温建梅关于《补充协议》相关条款无效的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，温建梅的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2896元，由温建梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年四月二十二日
书记员 王 颖