陕西省米脂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米民初字第00035号
原告高瑞锋，男。
委托代理人徐良河，陕西富能律师事务所律师。
被告马延飞，男。
原告高瑞锋与被告马延飞合资、合作开发房地产纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告高瑞锋及其委托代理人徐良河到庭参加诉讼，被告马延飞到庭参加诉讼；2015年12月15日，第二次公开开庭审理，原告高瑞锋及其委托代理人徐良河到庭参加诉讼，被告马延飞经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告高瑞锋诉称，2010年8月7日，原、被告签订联合开发旧交警大队家属院协议，双方约定我方于2010年10月1日向被告交付住宅及相关手续，我按照协议向被告履行了协议内容。我们约定被告于2012年12月31日向我们交房，逾期违约金每天500元，同时约定被告在交房时楼房的设施及证件按协议内容兑现。到目前被告并没有按照协议给我们交付。多次找被告协商未果，现向法院起诉，请求：1、要求被告按照协议规定交房；2、从2013年1月1日起被告交付违约金每天人民币500元，共600天，合计金额300000元整；3、由被告承担诉讼费。
原告向法庭提交了以下证据：
原、被告于2010年8月7日所签订的联合开发旧交警大队家属院协议，用于证明这份协议名为联合协议但其本质是商业拆迁安置合同，不是共同开发，合同里没有体现共享利润共担风险的条款。第二用于证明被告没有按约定给原告交付房屋，按照合同承担违约责任。
被告马延飞辩称，1、我认为我没有违约，根据双方签订的协议第6条，交房时间如遇特殊情况时间顺延，因为有人阻挡修建所以导致交房时间延迟；2、原告在签订联合开发协议时，将西楼八户的共用土地处分，导致西楼八户出面阻挡，应属原告隐瞒真相，故本案应属原告违约。
被告向法庭提交了以下证据：
1、联合开发旧交警大队家属院协议，用于证明我和原告之间属联合发开，交房时间如遇特殊情况顺延。
2、民事调解书（2011）米民初字第00131号，用于证明西楼八户第一次阻挡施工，也是第一次特殊情况的出现。
3、2份土地证（李建虎、高文浩），用于证明李建虎属于西楼住户，高文浩属东面坐北向南住户，高瑞锋是购买高文浩的房屋与我签订的联合开发协议，根据李建虎、高文浩土地证可以看出西楼住户与东面住户有共有土地面积为337.7平方米。
4、联合开发旧交警大队家属院协议（西楼八户其中一户李国良），用于证明施工受到西楼八户的第二次阻挡，因为占用了共用土地，后与西楼八户经过协商以高价签订的协议。
5、米脂县建设用地规划许可证一份、米脂县建设工程规划许可证两份、建筑工程施工许可证两份，用于证明由于原告没有告知被告共有面积情况，导致所有的证照办理了两次，使工期延误至2013年3月27日才可以正常实施。
6、出庭证人李良彪证言，用于证明西楼八户第二次阻挡的时间和事实。
本院在审理中，依法调取了如下证据：
经本院委托米脂县价格认证中心于2015年12月10日作出米鉴认字（2015）25号关于对米脂县城区银州北路大转盘周边单元房租赁价格的认证结论书。用于证明2013年度和2014年度该地段单元房年房租费价格情况。
经庭审质证，原告提交的证据，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告与原告应属合作发开，被告是以自然人的身份和原告合作开发的，双方之间属平等主体，被告并未以开放商的身份与原告合作，所以应属合作开发。根据约定，如遇特殊情况交房时间顺延，所以被告没有违约，推迟交房是因为西楼八户的2次阻挡造成工期推迟。被告所举1号证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议名为联合开发协议，实际上是商业拆迁安置合同。①如果说是联合开发，是为了原、被告双方共同的利益，就无需约定交房时间；②如是联合开发，应该利益共享；③合同中提到特殊情况顺延，我方认为特殊情况是不可抗力的，但本案被告所说的情况不属于特殊情况，退一步讲，如果遇上特殊情况，被告方应书面告知我方，由此双方协商推迟交房时间，但被告方并没有告知原告方，所以我方认为被告方并未遇到特殊情况；被告所举2号证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：①调解书中所述的情况不能视为特殊情况，而是原、被告签订协议时应将特殊情况说明；②调解书中说的很清楚，被告在经过拍卖购得原米脂县交警大队办公楼，拍卖时将家属楼和办公楼的情况进行了说明，所以被告购买后应该知道家属楼和办公楼的情况，其中的矛盾应由被告出面协调解决，因为被告没有进行解决，导致西楼八户进行阻挡，与本案原告毫无关系；③2009年被告方买的交警队办公楼，于2010年8月7日与原告签订了协议，所以我方认为被告早在2009年就知道与西楼八户的矛盾，所以不属于协议中所说的特殊情况；被告所举3号证据，原告对其真实性和证明目的均无异议，认为被告所举的第2份证据调解书可以看出被告在和原告方签订联合开发协议时对这个情况是了解的；被告所举4号证据，原告认为对其真实性无法核实，①因为我方不是当事人也没有参与签订，即使是真的，也不能证明西楼八户阻挡过被告的施工；②这份协议只能证明被告与李国良达成了新的拆迁安置合同，还能证明从2010到2012年房价持续上涨；被告所举5号证据，原告对其真实性无异议，证明目的有异议，①通过被告前面所举的证据，我方并没有隐瞒情况，被告对旧交警队办公楼和家属楼的地形情况是十分了解的，被告为了扩大建筑面积，增加利益，导致的改变规划重新办证，与原告方无关；②2009年被告方买的交警队办公楼，于2010年8月7日与原告签订了协议，所以我方认为被告早在2009年就知道与西楼八户的矛盾，所以不属于协议中所说的特殊情况；被告所举6号证据，出庭证人李良彪证言，原告对证明阻挡一次的事实无异议，对阻挡的发生时间有异议，认为应当是2010年8、9月份，而不是证人所说的2011年6月，根据证人证言只阻挡过一次，那么结合被告所举的调解书，阻挡时间应该是2010年而不是2011年6月，根据证人证言当时阻挡停工只是一天，并且也不是我方的原因造成的，所以不存在第二次阻挡的事实。被告对证人证言无异议。本院依法调取的证据，原告对其真实性有异议，认为租金与市场价有一定的差距，应该在12000元左右，原、被告双方没有申请委托，不知道法院委托鉴定的目的是什么，就本案中，被告迟延交房所造成的损失不仅仅是房租问题，还包括房屋价格下降的问题，这个损失要远远大于房租租金的损失；法律规定，违约金如果过高，人民法院可以作出适当的调整，不能以鉴定意见作为依据；被告未到庭质证。
本院对原、被告质证的证据作如下认定：
原告提交的证据与被告提交1号证据系同一证据，其来源合法，内容真实，且原、被告双方对其真实性无异议，故对其真实性予以确认；被告提交的2、3、4、5、6号证据，并不能证明属法律意义上“特殊情况”导致交房顺延，故对其证明目的不予采信。本院依法调取证据，来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证及认证查明以下事实：2010年8月7日，原告高瑞锋与被告马延飞签订联合开发旧交警队家属院协议，协议第一条：乙方（原告）愿将自己单元楼一套（包括小房）交由甲方（被告）统一开发。协议第三条：开发完成后，交付其它住户建筑面积为108平方米住宅一套（两室两厅一卫一厨），地下停车位一个。协议第六条：甲方交付时间二零一二年十二月三十一日，如遇特殊情况，时间顺延。协议第八条：违约约定，甲乙双方在约定的时间内如不能按时交房、腾房付对方违约金为逾期一日伍佰元整。后原告按约定履行了交房义务。被告对原告交付的单元房及周边楼房进行了开发重建。2014年8月底被告修建的房屋初步验收并通知原告收房，后原告收房并已入住。现原告诉讼来院，请求：1、要求被告按照协议规定交房；2、从2013年1月1日起被告交付违约金每天人民币500元，共600天，合计金额300000元整；3、由被告承担诉讼费。
本案在审理中，本院委托米脂县价格认证中心对涉案房屋周边地区的单元房租赁价格进行评估，2015年12月10日米脂县价格认证中心米鉴认字（2015）25号价格认证书结论为该区域2013年和2014年度的单元房年房租费均为每平方米89元。
本院认为，原告高瑞锋与被告马延飞于2010年8月7日签订的联合开发旧交警队家属院协议，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。被告以案外人阻挡等情形导致延期交房属协议中的特殊情况，因其提供的证据不足以证明属合同约定的特殊情况，故其辩解理由不能成立。被告未按协议约定时间交付房屋实属违约，应承担违约责任。被告迟延交房客观上确实给原告造成了延期交房不能入住的房屋租赁费损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故本案中原告的实际损失应按房屋租金标准计算。按照协议，被告应交付原告面积为108平方米的单元房，米脂县2013年和2014年度的单元房年租费均为每平方米89元，原告主张损失600天，其损失应为89元×108平方米÷12个月×20个月（600天÷30天）=16020元。根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成损失的当事人可以请求人民法院予以减少，当事人约定的违约金超过损失的30%的，可以认定为过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，所以本案中违约金应当以造成实际损失即房屋租金的30%计算，故被告应赔偿原告经济损失16020元×130%=20826元。对原告超出的诉请，应予驳回。因涉案房屋被告已交付原告，且原告已入住，故对原告要求被告按照协议规定交房的诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告马延飞于本判决生效后向原告高瑞锋支付迟延交付房屋的经济损失20826元。
二、驳回原告高瑞锋其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告承担5379元，被告承担421元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张永智
审 判 员 申世芬
人民陪审员 常鹏举
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 马 胜