辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5876号
上诉人（原审原告）：吴迪，男，1991年1月14日出生，汉族，住新民市。
委托诉讼代理人：吴子尧（吴迪父亲），男，汉族，1969年3月18日出生。
委托诉讼代理人：闫雪娇，辽宁明熙（通辽）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张大勇，男，汉族，1979年12月2日出生，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市新柳街花园委1号。
法定代表人：王云成，该公司经理。
原审被告：辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司。
上诉人吴迪因与被上诉人张大勇、沈阳云洲房地产开发有限公司、原审被告辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司案外人执行异议之诉一案，不服新民市人民法院（2016）辽0181民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
吴迪上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或依法改判，撤销对上诉人新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米的房屋作出的查封裁定；2.终止对新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米的执行；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人系通过合法购买的方式购买争议的房屋，且已经办理了房屋产权登记手续，已经发生了物权转移的效力，即使存在原审法院认定的已经被法院查封的事实，吴迪也属于善意取得，法院不能在沈阳云洲房地产开发有限公司欠被上诉人款项的情况下，执行上诉人的房产；二、吴迪是善意的，且履行了所有的程序。即使在有争议的情况下，也应按照物权法善意取得的规定予以处理；三、行政机关办理的房证具有公信力，如对该证有异议，应当通过行政程序处理。在该房证未予撤销前，上诉人享有房屋的所有权；四、执行机构下发的裁定查封的房产不具体明确，与上诉人购买的房屋并非一套。行政机关随意解释，其下发裁定标注的，与上诉人购买的门牌号码不一致的，也是一套房屋；五、一审法院引用另案郝福川的判决，而郝福川没有取得房屋产权证，与本案有本质区别；六、上诉人从2016年1月实际占有使用该房。综上，应当认定上诉人享有合法的所有权，故恳请支持上诉人的上诉请求。
张大勇辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
沈阳云洲房地产开发有限公司、辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司未提供答辩意见。
吴迪向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米的房屋吴迪享有所有权；2、终止对新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米房屋的执行；3、诉讼费用由张大勇承担。
一审法院认定事实：2016年1月19日，吴迪与沈阳云洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。吴迪购买沈阳云洲房地产开发有限公司开发建设的位于新民市辽河大街217号上城小区第14幢一_二层,Q-R号房，房屋用途为网点，建筑面积为141平方米，单价为每平方米4500元，总房款为634500元。合同签订后，吴迪交付了全部购房款，沈阳云洲房地产开发有限公司于2016年1月13日为吴迪出具销售不动产统一发票一张，吴迪于2016年1月18日交纳了契税和维修资金,并于2016年1月20日取得房屋所有权证。沈阳云洲房地产开发有限公司给吴迪出具了业主入住通知书，通知吴迪于2016年1月10日办理入住手续，领取钥匙等相关物品。吴迪现已入住。
另查明，ＸＸ与沈阳云洲房地产开发有限公司之间因民间借贷纠纷起诉至新民市人民法院。在该案的审理过程中，ＸＸ提出财产保全的申请。新民市人民法院于2011年7月27日作出（2011）新民民四初字3578号民事裁定书，裁定：“一、将沈阳云洲房地产开发有限公司、辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司所有‘云洲上城’（原云翔四季花园小区）8号楼4单元4-2-1……；门市14号楼14-6、14-7；10号楼10-7予以查封”，并将该裁定分别向沈阳云洲房地产开发有限公司和新民市房产管理处送达。新民市人民法院（2011）新民民四初字第3578号民事判决生效后，ＸＸ向新民市人民法院提出执行申请。2012年4月17日，新民市人民法院就（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书查封的财产作出（2012）新民执字第670号查封公告。2016年1月22日，作出了（2012）新民执字第670号执行裁定书，对上城小区14号楼6门网、7门网等房产续查封，续查封期限为三年。2016年2月23日，一审法院对新民市房产管理处作出（2012）新民执字第670号协助执行通知书。通知新民市房产管理处对位于新民市上城小区14号楼6门网、7门网，立即停止办理该两处房屋的登记过户手续，已经办理的登记过户手续，房产证等作废，将房屋权属恢复到被执行人沈阳云洲房地产有限公司名下。在执行过程中，吴迪向一审法院提出执行异议，要求解除对本案诉争房屋的查封。2016年4月5日，一审法院作出（2016）辽0181执异13号执行裁定书，驳回了吴迪的执行异议。吴迪不服该执行裁定，提起本案诉讼。
另查明，案外人郝福川就本案诉争房屋于2014年9月24日在一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2016年1月28日作出（2014）新民民二初字第05253号民事判决，驳回了郝福川的诉讼请求。判决书送达后，当事人均未上诉，判决已生效。
再查明，2016年3月21日新民市房产管理处出具证明，证明上城小区14号楼网点对应轴线情况：7门—→Q-R轴、6门—→P-Q轴……。
还查明，ＸＸ与刘桂君于1990年离婚。ＸＸ于2016年1月11日因病去世。ＸＸ有子女二名，长子张大勇，长女张梦舒，张梦舒自愿放弃对ＸＸ的遗产继承权，并于2016年9月22日在广东省深圳市宝丹公证处公证。ＸＸ的父亲张立新于2009年12月22日去世，母亲于1997年2月去世并注销户口。
一审法院认为，2011年7月27日一审法院作出（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书，查封了本案诉争房屋（14楼14-7门网）。之后，于2012年4月17日又作出（2012）新民执字第670号查封公告，2016年1月22日作出（2012）新民执字第670号执行裁定书，对本案诉争房屋进行了续查封。所以，本案诉争房屋从2011年7月27日起至今一直处于查封状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让。（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依此规定，吴迪虽于2016年1月19日与沈阳云洲房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并备案，交付了全部购楼款和契税，沈阳云洲房地产开发有限公司向吴迪交付了房屋，吴迪占有房屋，并于2016年1月20日取得房屋所有权证，但其行为均发生在本案诉争房屋被新民市人民法院查封期间，吴迪与沈阳云洲房地产开发有限公司之间的买卖转让行为违反了法律强制性规定，是无效的。虽然吴迪已取得房屋所有权证，占有使用本案诉争房屋，但不能对抗法院的查封行为。且吴迪没有提供充分的证据证明上城小区14号楼Q-
R轴网点及法院查封的14号楼7门网点并非同一标的，故对于吴迪请求法院确认新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米的房屋吴迪享有所有权，并请求法院终止对新民市辽河大街217号（Q-R轴）141平方米的房屋的执行的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八之规定，判决如下：驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费10200元，由原告吴迪承担。
本院二审期间，吴迪提交新民市铁北天赐楼梯经销处营业执照、诉争房屋电费收据、业主入住通知、通知办理入住手续，用以证明对诉争房屋已经占有使用；房屋产权核档通知单，用以证明新民市房产管理处出具证明的前后，房产档案中均无查封的记载；小区楼盘备案图纸,用以证明诉争房屋所在位置；新民市法院作出的（2014）新民初字第05254号民事判决书，用以证明郝福川诉讼的房屋是6门。被上诉人张大勇对上述证据质证意见为：对营业执照和电费收据真实性无异议，但认为因本案一直处于诉讼过程中，且法院已经明确本案诉争房屋一直处于查封状态，上诉人强行将查封的房屋占住、使用，属于非法占用。对入住通知单的真实性和合法性均有异议，认为通知单中的入住时间为2016年1月10日上午，但是上诉人向原审法院提供的销售发票、商品房买卖合同显示，上诉人于2016年1月13日和1月18日缴纳了相关的购房款以及相关税金，所以经过几个时间的对比，可以得出结论，即上诉人未交款、未签订合同之前就已经取得了该房屋并且入住。对核档通知单真实性无异议，但认为查询单产生的时间是在上诉人办理房证之后，不能证明之前的权利的合法履行。对示意图的真实性无异议，但认为不能证明上诉人的观点。6门和7门都已经处于查封状态。对判决书无异议，但认为判决书中所谓的门网号和轴线的对应是由郝福川提供的。
张大勇在二审提交辽宁卓政律师事务所2014年11月17日查证单一份，内容为郝福川在上城小区的房屋明细，备案在新民市房产管理处，用以证明原P-
Q轴、Q-R轴与新民市法院（2014）新民民二初字第05253号、05254号民事判决及（2011）新民民四初字第3578号民事裁定、（2012）新民执字第670号民事裁定中的6门网、7门网系同一标的，且一直处于被查封状态。吴迪认为该证据不能显示6门、7门所指向的房屋，与本案无关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2016年3月21日新民市房产管理处出具书面材料，说明云州上城小区14号楼7门对应的房屋轴号为Q-
R轴，因此可以确认，本案诉争新民市辽河大街217号上城小区第14幢一-二层Q-
R房屋即为14号楼14-7门网。而新民法院2011年7月27日作出（2011）新民民四初字第3578号民事裁定，查封了“云洲上城”门市14号楼14-7，并向新民市房产管理处送达了协助执行通知书。2012年4月17日该院又作出（2012）新民执字第670号查封公告。2013年7月23日、2014年7月10日、2015年7月23日新民市人民法院又相继向新民市房产管理处送达协助执行通知书，对诉争房屋进行续查封，其中2015年7月23日的协助执行通知书记载，续查封期限为三年，即2015年7月23日至2018年7月23日。可见，在吴迪购买诉争房屋之前，该房屋一直处于查封状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。本案中，虽然上诉人于2016年1月19日与沈阳云洲房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并备案，后又取得房屋所有权证，但因本案诉争房屋被查封在先，依据上述规定，不能对抗法院的查封行为，所以一审法院对上诉人所提确认诉争房屋由其享有所有权及终止对诉争房屋执行的诉讼请求未予支持并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由上诉人吴迪负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 单 立
审判员 王 虹
二〇一七年七月二十一日
书记员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。