河南省正阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1724民初920号
原告陈海红，女，汉族，1962年5月15日出生。
原告李继林，男，汉族，1956年7月15日出生，系陈海红之夫。
二原告委托代理人于志丹，河南明信律师事务所律师。
被告安振坤，曾用名安某，男，汉族，1958年12月8日出生。
委托代理人王新春，河南燕小成律师事务所律师。
原告陈海红、李继林诉被告安振坤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈海红、李继林及二原告委托代理人于志丹，被告安振坤及委托代理人王新春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年4月6日原被告签订租房协议一份，协议约定：合同期限为五年，即从2009年5月1日至2014年4月30日；若被告下年继续使用，应提前一个月签订下年协议，交付下年租金；如被告不提前一个月交下年租金，按每天年租金的10%违约金交付给原告，并且原告有权解除合同；协议还约定房屋租赁期间被告不能将此房转租。现合同早已到期，被告既不按约定提前一个月与原告续签下年协议，又不提前一个月交纳下年租金，并且未经原告同意擅自将房屋转租他人，被告已构成严重违约。为此，原告诉至法院，要求解除原被告的租房协议，要求被告立即将房屋退还给原告，并要求被告支付违约金16900元，诉讼费由被告承担。
被告安振坤辩称：二原告与被告不存在租赁合同关系，被告与二原告签订的租房协议已到期且履行完毕，被告已没有租原告的房屋，被告没有违约，不应支付原告违约金；现该房屋已由案外人刘某、邱建丽夫妇实际承租，原告与刘某、邱建丽夫妇达成口头协议并已实际履行。
经审理查明：2009年4月6日，原告李继林将位于正阳县步行街2号楼座西面东北头第三、四、五的三间两层门面房租赁给被告安振坤使用，租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日，年租金为捌万元，双方签订《租房协议》一份，该协议约定：合同期限为五年，如下年继续使用，应提前一个月签订下年协议，交付下年租金，如被告不提前一个月交下年租金按每天年租金的10%违约金交付给原告，并且原告有权解除合同；房价上涨，应随行调整（注：房价若上下浮动，应随行就市）；房屋租赁期间被告不能转让此房。被告安振坤租赁上述房屋后，在该房屋内经营红豆男装专卖店。上述租房协议于2014年4月30日到期后，被告安振坤继续使用该租赁房屋，但未与原告签订新的租房协议，被告安振坤向原告交纳了2014年5月1日至2015年4月30日的房租130000元。2015年5月10日左右，被告安振坤与案外人刘某一起去原告家中交给原告2015年5月1日至2016年4月30日期间的房租130000元。因被告安振坤交纳的房租于2016年4月30日到期，而按照该《租房协议》被告安振坤应提前一个月签订下年协议并交纳下年租金，被告未能按照该协议提前一个月与原告签订下年协议并交纳下年租金，原告陈海红随后向被告经营的红豆男装专卖店送达了一份《通知》，该通知要求被告房租到期后不再与被告签订租赁合同并清空被租赁房屋。
2015年7月27日，被告安振坤与案外人刘某签订《转让协议》一份，该协议约定：安振坤将位于步行街北头路西门面房三间经营红豆男装专卖店转让给刘某，安振坤一次性将本店的所有男装、男鞋、皮包一并以价格50万元转让给刘某。
2015年9月10日，正阳县工商行政管理局作出正工商处字（2015）432号行政处罚决定书对刘某处以责令立即停止侵权行为和罚款5000元。刘某于2015年11月16日向正阳县工商行政管理局交纳了5000元的罚款。2015年11月12日，刘某的妻子邱建丽办理了《营业执照》。
庭审中原告认为2015年5月10日左右交纳的130000元房租是被告安振坤交纳的，而被告安振坤认为该笔房租是案外人刘某交纳的，安振坤与原告已不存在租赁合同关系，原告与案外人刘某成立租赁合同关系。
庭审中被告安振坤向本院提交了营业执照、罚款票据、工商处罚决定书、安振坤与刘某签订的《转让协议》、证人张某甲、张某乙、刘某的出庭证言用于证明2015年5月原告已将房屋租赁给案外人刘某，刘某是红豆男装专卖店的实际经营人，原被告之间的租房协议已履行完毕，双方已不存在租赁关系；但原告对被告提供的上述证据提出异议，该组证据不能证明被告的主张。
上述事实，有原告提交的《租房协议》复印件一份、《通知》一份（2016.3.31）、照片两张，被告提交的《转让协议》一份、营业执照、行政处罚决定书、罚款票据、证人张某甲、张某乙及刘某的出庭证言，原被告陈述，庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2009年4月6日原告李继林与被告安振坤签订了《租房协议》，该协议约定租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日，该租赁协议到期后，被告安振坤继续使用租赁物，双方未签订新的租赁合同，故双方签订的《租房协议》继续有效。被告安振坤交纳的房租于2016年4月30日到期，而按照该《租房协议》被告安振坤应提前一个月签订下年协议并交纳下年租金，被告未能按照该协议提前一个月与原告签订下年协议并交纳下年租金，原告陈海红随后向被告经营的红豆男装专卖店送达了《通知》，该通知要求被告房租到期后不再与被告签订租赁合同并清空被租赁房屋。因被告交纳的房租于2016年4月30日到期，现租赁期限已到期，原被告双方未续签租赁协议，该租赁合同已终止履行，原告要求解除原被告双方的租赁协议已无必要，被告应当向原告返还被租赁房屋。故原告要求被告立即将被租赁房屋退还给原告理由正当，本院予以支持。虽然2015年5月被告安振坤与案外人刘某一起将房租130000元交付给了原告，但被告安振坤于2015年7月27日才将其经营的红豆男装专卖店里的男装、男鞋、皮包一并转让给案外人刘某，综上可以看出被告安振坤并未在2015年4月30日租赁期限届满时将房屋退还给原告，而是于2015年7月27日将该房屋转租给案外人刘某，原被告之间仍然存在租赁合同关系，故被告辩称原被告之间的租房协议已履行完毕、现与原告不存在租赁合同关系的证据不足，本院不予采纳。原告以被告于2015年5月10日交纳下年房租违反了租房协议的约定应当按照每天年租金的10%（即130000元×10%）向原告支付2015年4月1日至2015年5月10日期间的违约金为由要求被告支付违约金16900元，而原被告约定的违约金支付数额明显过高，按照2015年度人民银行贷款基准年利率最高为4.9%，原告在2015年4月1日至2015年5月10日期间的房租损失为716元（130000元×4.9%÷365天×41天），《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故原告要求的违约金超过其造成的损失的百分之三十即931元（716元＋716元×30%）为过分高于造成的损失，原告要求被告支付违约金931元理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金16900元其超出931元的部分属过分高于造成的损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告安振坤于本判决生效后五日内将其租赁二原告的位于正阳县步行街2号楼座西面东北头第三、四、五间的三间两层门面房退还给原告陈海红、李继林；
二、被告安振坤于本判决生效后五日内支付原告陈海红、李继林违约金931元；
三、驳回二原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费222元，二原告承担172元，被告承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 程 瑜
审 判 员 肖雪源
助理审判员 贺 娟
二〇一六年九月五日
书 记 员 张文凤