浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬商终字第1105号
上诉人（原审被告）：宁波东来日盛置业有限公司。
代表人：梅海平。
委托代理人：师立俊。
委托代理人：谢兵。
被上诉人（原审原告）：徐映萍，无固定职业。
委托代理人：周泳。
委托代理人：江振川。
原审被告：宁波东来化工有限公司。
代表人：周少华。
委托代理人：师立俊。
委托代理人：谢兵。
上诉人宁波东来日盛置业有限公司（以下简称东来日盛公司）为与被上诉人徐映萍、原审被告宁波东来化工有限公司（以下简称东来化工公司）破产债权确认纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2015）甬镇商初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年10月29日东来日盛公司与徐映萍签订东来国际大厦房屋的《商品房买卖合同》一份，徐映萍向东来日盛公司购买商品房，合同编号为：201200620049，购房价款为：2900000元，并进行了预售备案登记。
同日，徐映萍与东来日盛公司、东来化工公司签订《补充协议》一份，该《补充协议》约定：第一条：东来日盛公司与徐映萍同意可在一定期限内解除《商品房买卖合同》，因此，团购价低于市场价。第二条：东来日盛公司与徐映萍虽然签订了《商品房买卖合同》并上网登记，但在符合该协议相关条件下，《商品房买卖合同》仍可作变更、解除或撤销。主要为：1.徐映萍承诺给予东来日盛公司9个月的解除《商品房买卖合同》的宽限期（即在2013年7月28日之前），东来日盛公司必须在每月28日前支付徐映萍总房款1.78%的宽限期费用。2.如东来日盛公司在宽限期内向徐映萍一次性退还购房款本金的情况下，徐映萍承诺同意无条件解除已签订的《商品房买卖合同》，但已经支付的宽限期费用，徐映萍不予退还。3.如东来日盛公司并未按该协议的约定，延期或未支付徐映萍宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金的，则视为东来日盛公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利，并配合徐映萍办理相关手续。4.担保人东来化工公司同意为其担保，并愿意承担为东来日盛公司担保的连带责任。
2012年10月30日，徐映萍支付给东来日盛公司2900000元。从2012年10月30日起至2013年8月30日止，东来日盛公司按《补充协议》的约定每月支付给徐映萍总购房款的1.78%，作为宽限期费用。
2013年12月19日，原审法院依法裁定受理东来日盛公司、东来化工公司的重整申请。2014年9月19日，原审法院依法裁定终止东来日盛公司、东来化工公司重整程序及宣告东来日盛公司、东来化工公司破产。
徐映萍与东来日盛公司一致确认东来日盛公司尚欠徐映萍借款本金2900000元、至2013年12月19日止的利息86000元。
徐映萍于2015年5月29日向原审法院起诉称：2012年10月29日，徐映萍与东来日盛公司签订编号为201200620049的《商品房买卖合同》一份，购买东来日盛公司建造的东来国际大厦第429幢1-7-1号房屋。徐映萍为此支付购房款共计2900000元，上述《商品房买卖合同》进行了预售备案登记。同日，徐映萍与东来日�公司签订《补充协议》一份，该协议对《商品房买卖合同》的变更、解除条件以及退房等其他事项做出了约定；东来化工公司作为担保人承担连带担保责任。徐映萍认为，东来日盛公司与徐映萍签署的编号为201200620049的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，随后签署《补充协议》是《商品房买卖合同》的补充和变更，《补充协议》赋予东来日盛公司一种履行选择权。而《商品房买卖合同》及其对应的房屋为《补充协议》提供担保，即《商品房买卖合同》也是一种非典型担保合同，若东来日盛公司未能履行《补充协议》，徐映萍可以《商品房买卖合同》项下所涉房屋（包括该房屋占用范围内的土地使用权）折价或拍卖、变卖所得的变价款优先受偿的方式担保其债权的实现。据此，在东来日盛公司逾期不归还借款本息已构成违约的情形下，请求判令：一、确认东来日盛公司赔付徐映萍本金2900000元，利息1084020元（暂计算至2015年5月5日，应计算至实际偿还之日），合计3984020元；二、确认徐映萍有权以编号为201200620049的《商品房买卖合同》项下所涉房屋（包括该房屋占用范围内的土地使用权）折价或拍卖、变卖所得的变价款在上述第一项债权范围内优先受偿；三、东来化工公司对徐映萍在实现优先受偿后未能清偿部分承担连带清偿责任。原审庭审中，徐映萍变更第一项诉请为确认徐映萍对东来日盛公司享有借款债权本金2900000元、至2013年12月19日止的利息86000元、及自2013年12月20日起至实际偿还日止按月利率1.78%所计算的利息；并明确第二、三项诉请为：二、确认徐映萍有权以编号为201200620049的《商品房买卖合同》项下所涉房地产折价或拍卖、变卖所得的变价款在上述第一项债权范围内优先受偿；三、确认东来化工公司对东来日�公司的上述债务在徐映萍实现优先受偿后不能清偿部分承担连带清偿责任。
东来日盛公司、东来化工公司在原审中共同答辩称：1.两公司均已经破产无法实际支付欠款，徐映萍应按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定参与破产分配。2.对于徐映萍主张的借款本金金额及至2013年12月19日止的利息予以认可，之后的利息不予认可。3.徐映萍对涉讼房屋不享有优先受偿权。涉案《商品房买卖合同》为无效合同，不能构成徐映萍所称的非典型担保方式的基础；徐映萍主张的非典型担保方式不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权担保方式，有违物权法定的基本原则；讼争东来国际大厦目前尚未竣工，涉案房屋尚不具备单独处分或从在建工程整体中区分价值的条件，优先受偿的要求实际上无法实现。4.东来化工公司对担保事实无异议，同意承担担保责任。即便徐映萍此诉请成立，也应当向管理人申报。
原审法院审理认为：徐映萍与东来日盛公司之间的民间借贷关系，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应确认有效。徐映萍与东来日盛公司对借款本金2900000元、至2013年12月19日止的利息86000元无异议，予以确认。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条的规定，附利息的债权自受理破产申请时起停止计息。故徐映萍主张自2013年12月20日起至实际偿还日的利息，无法律依据，不予支持。
案件的争议焦点为上述债权的性质系普通债权抑或有财产担保的优先债权。根据查明的事实，徐映萍与东来日盛公司之间存在民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。对此，双方均无异议，予以确认。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售备案登�的行为，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故应认定为非典型的担保方式。在东来日盛公司不按约归还本息的情形下，徐映萍可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。徐映萍要求确认其对涉案《商品房买卖合同》项下房地产享有优先受偿权的诉讼请求，予以支持。徐映萍在受偿过程中，应遵守《中华人民共和国企业破产法》的相关规定。东来日盛公司辩称，涉案《商品房买卖合同》为无效合同，优先受偿权基础不存在。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据涉案《补充协议》及《商品房买卖合同》的约定，上述合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款形成的债权债务关系、以商品房买卖的方式体现的借款担保关系。《商品房买卖合同》无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，即在东来日盛公司不按约归还本息的情形下，徐映萍不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋，并不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，对东来日盛公司该辩称意见不予采纳。东来日盛公司辩称，涉案担保方式不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权担保方式，有违物权法定的基本原则。原审法院认为，东来日盛公司自愿以商品房买卖方式为向徐映萍借款提供担保，并办理了商品房预售备案登记，未侵害他人利益或公共利益，不违反法律禁止性规定，应予以确认，故对东来日盛公司该辩称意见不予采纳。
东来化工公司作为连带保证人，对东来日盛公司的债务应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，若涉案房地产折价、拍卖或变卖所得价款仍然无法足额清偿债务，东来化工公司对剩余债务承担连带清偿责任。东来化工公司承担担保责任后，有权向东来日盛公司追偿。
综上，徐映萍部分诉请，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，原审法院于2015年8月13日作出如下判决：一、确认徐映萍对东来日盛公司享有借款债权本金2900000元，利息86000元；二、确认徐映萍对涉案编号为201200620049的《商品房买卖合同》项下房地产的折价、拍卖或变卖所得价款在第一项判决所确定的债权范围内优先受偿，徐映萍在受偿过程中，应遵守《中华人民共和国企业破产法》的相关规定；三、确认东来化工公司对第二项判决中的担保物折价、拍卖或变卖所得价款清偿第一项判决中债务的不足部分承担连带清偿责任，东来化工公司承担保证责任后，有权向东来日盛公司追偿；四、驳回徐映萍的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由东来日盛公司、东来化工公司共同负担。
东来日盛公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、《商品房买卖合同》无效，商品房预售备案登记将被注销，非典型的担保基�就不存在；二、徐映萍主张的非典型担保方式不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权担保方式，有违物权法定的基本原则；三、讼争东来国际大厦目前尚未竣工，案涉房屋尚不具备单独处分或从在建工程整体中区分价值的条件，优先受偿的要求实际上无法实现。综上，徐映萍就《商品房买卖合同》项下所涉房地产享有优先受偿权不能成立，请求依法改判驳回该诉请。
徐映萍答辩称：一、《商品房买卖合同》是合同部分无效，仅涉及双方设立的非典型担保行为有关担保权实现方式的内容，不影响该担保行为的其他效力。商品房预售备案登记是物权公示方式，不是担保方式的实现方式，该公示行为不应该被撤销；二、之前的生效判决已经明确肯定了以签订《商品房买卖合同》方式提供担保属于非典型担保方式；三、至于担保物变价的问题不是本案审理�范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
东来化工公司同意东来日盛公司的上诉意见。
二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据涉案《补充协议》及《商品房买卖合同》的约定，上述合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款形成的债权债务关系以及通过商品房买卖的方式担保债务的履行。对此，各方均无异议，系当事人之间的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《商品房买卖合同》被认定为无效，徐映萍不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋，但东来日盛公司自愿以商品房买卖方式为向徐映萍借款提供担保，并办理了商品房预售备案登记，未侵害他人利益或公共利益，不违反法律禁止性规定，应予以确认。在东来日盛公司不按约归还本息的情形下，徐映萍可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。徐映萍要求确认其对涉案《商品房买卖合同》项下房地产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。徐映萍在受偿过程中，应遵守《中华人民共和国企业破产法》的相关规定。东来日盛公司的上诉理由缺乏法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宁波东来日盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘丹涛
代理审�员袁方
代理审判员 施 晓
二〇一五年十月十二日
代书 记员 谢 倩