江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第3125号上诉人（原审被告）彭林生。委托代理人褚尤俊，江苏倍宁得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋建新。委托代理人刘海燕，江苏天奕律师事务所律师。原审被告徐龙。上诉人彭林生因与被上诉人宋建新、原审被告徐龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：江阴市黄山路xxx-xxx号、新华路xxx-xxx号房屋共有四张房产证，登记建筑面积分别为8361.74㎡、86.33㎡、85.5㎡、52.73㎡、另有地下室1610.56㎡，原始规划用途为菜场。2010年3月，项国荣将该房屋转让给宋建新、吴承火。2010年11月15日，宋建新、吴承火（以下简称甲方）与彭林生、徐龙（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、乙方租赁甲方位于江阴市新华路xxx号房屋第一层部分面积955.5㎡经营菜场；二、租赁期限10年，2011年3月1日起租；三、租金分三段收取：第一段前四年，每年租金188000元；第二段第五年至第七年，每年租金197400元。六、甲方同意乙方租赁房屋经营菜场，乙方开设菜场所需要的手续及设施由乙方自行解决，乙方在经营菜场期间必须遵守有关法律及地方性法规，办妥有关经营执照及有关手续。十三、甲、乙双方无论哪方要提前终止合同，应提前三个月通知另一方，否则应赔偿另一方5万元赔偿金。2010年11月18日，双方签订《补充协议》合同第十三条修改为：甲乙双方无论哪方要提前终止合同应提前三个月通知对方，若甲方提前终止合同，由此引起的乙方损失由甲方负责赔偿。如乙方提前终止合同，应向甲方赔偿5万元，且乙方向甲方预付的当年房租不予返还（乙方所有固定装潢设施归甲方所有）。同日，彭林生、徐龙（以下简称发包方）与郑有万（以下简称承包方）签订《丽都菜场承包合同》，约定：根据政府规划，发包方经过多次与房东协商，房东同意将位于新华二村西南角大楼底层北面约900㎡房屋用于开设菜场，由发包方负责租赁房屋，办妥营业执照后采取承包经营的方式承包给乙方经营，就承包事宜双方友好协商达成如下协议：一、菜场的工商执照、税务登记等有关手续，由发包方出面负责办理，承包方予以配合，有关办理手续的费用，由承包方承担；二、承包期限自2011年3月1日起至2021年3月1日止，承包期内承包方不得将菜场整体转让给第三方经营，否则发包方有权随时解除合同；三、承包金及支付办法：前四年每年承包金25万元，实行先付后经营，从第5年至第7年每年26.25万元，第8年至第10年每年27.56万元；四、承包方在承包期内享有自主经营权，发包方不得干涉，承包方有权对菜场内进行自行设计，并达到高档次和设施，除上交承包款外，菜场的经营收入全部归承包方所有；五、菜场的装饰和设施投入均有承包方负责；合同还约定了其他事项。2010年12月29日，彭林生、徐龙作为股东登记成立江阴市丽都农贸市场经营管理有限公司（以下简称农贸公司）。郑有万以农贸公司名义对外招商并与摊位主签订合同，收取承包费。2014年11月5日，宋建新向彭林生、徐龙、农贸公司发出《解除合同通知书》，认为其在合同履行中存在以下违约行为；1、周围环境脏、乱、差，严重影响整幢大楼环境形象，和文明江阴城市不相匹配，附件居民多次投诉；2、疏散通道、应急楼梯被堵塞，且被作为菜场办公区主人，不符合公共场所消防规定；3、菜场消防设施及消防标记缺失，不符合消防法要求；4、菜场装修时未作防水处理，引起渗水、漏水严重，引起地下停车场渗水、漏水等；5、由于上述原因，严重影响大楼其他部分正常出租和经济利益。故通知解除双方签订的租赁合同。2014年11月12日，农贸公司函告宋建新，认为宋建新解除合同理由不能成立，不能接受。同年11月25日，宋建新以彭林生、徐龙、农贸公司、郑有万为被告向法院起诉，要求解除《房屋租赁合同》并返还房屋。审理中，宋建新变更诉讼请求，要求确认《房屋租赁合同》无效并要求返还房屋。后宋建新申请撤回对农贸公司、郑有万的起诉（已另行裁定予以准许）并表示只要求确认《房屋租赁合同》无效，房屋返还问题由双方自行协商，协商不成将另行主张权利。原审中，法院至江阴市城建档案馆查询，未能查到该房屋消防验收档案。双方确认2010年11月15日签订《房屋租赁合同》时，江阴市黄山路xxx-xxx号、新华路xxx-xxx号房屋整体无消防设施。此外，吴承火向法院表示房屋已全部归并给宋建新，2010年11月15日《房屋租赁合同》中权利义务由宋建新承继，申请不作为本案当事人。以上事实，由房产证、土地使用证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《丽都菜场承包合同》、工商登记资料、《解除合同通知书》、函告、城建档案资料以及当事人陈述等在卷作证。原审法院认为：当事人主张的合同效力与人民法院根据案件事实认定的合同效力不一致的，当事人可以变更诉讼请求，本案中，宋建新依据庭审进程，申请变更诉讼请求符合法律规定，彭林生、徐龙关于宋建新变更诉讼请求不符合法律规定的辩解理由法院不予采纳。《中华人民共和国消防法》规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中涉及的仅为江阴市黄山路xxx-xxx号、新华路xxx-xxx号房屋中一层的部分面积955.5㎡，但房屋总登记建筑面积及地下室面积合计10196.86㎡，且该房屋原始规划用途为菜场，故该房屋属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，应当依法进行消防验收，现根据法院向江阴市城建档案馆查询结果及双方陈述，房屋整体事实上未经消防验收，应禁止投入使用。彭林生、徐龙关于租赁合同所涉面积仅为955.5㎡，不属于必须经过消防验收范围的辩解理由，由于江阴市黄山路xxx-xxx号、新华路xxx-xxx号房屋属于一个不可分割的整体必须经过消防验收，不存在因部分房屋出租产生该部分房屋不需要经过消防验收的问题，否则消防法规定的必须经过消防验收的规定必将成为一纸空文，故彭林生、徐龙的辩解理由法院不予采信。故《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定应认定无效，法院对宋建新要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求依法予以支持。因宋建新表示本案中不需要处理房屋返还问题，系其自主处分权利，法院予以准许。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决：2010年11月15日宋建新、吴承火与彭林生、徐龙签订的《房屋租赁合同》无效。一审案件受理费100元（宋建新已预交），由彭林生、徐龙负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付宋建新。彭林生不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案租赁房屋的总建筑面积应为8586.3㎡，并未超过10000㎡，原审查明的该事实错误。据此，本案不具备适用《消防法》第十一条、第十三条的前提，也不符合合同法第五十二条第（五）项合同无效的情形。2、原审法院对房屋的建筑年代、规划用途、是否符合消防设计要求等事实均未查明，从合同交易秩序和社会效果来讲，认定无效存在问题，也无视了周边居民起居生活需要。3、原审在法庭辩论终结之后允许被上诉人变更诉请违反了法定程序，属审理程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人宋建新的诉讼请求。被上诉人宋建新辩称：1、据涉案房屋产权登记，总建筑面积包括地下室为10196.86㎡，且无整体消防设施。原审结合建设工程消防监督管理相关规定并根据《消防法》第十一条、第十三条认定本案房屋未经消防验收禁止投入使用，符合《合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形。2、其起诉时的确是请求确认合同解除并返还租赁房屋，但原审查明所涉租赁房屋未经消防验收后告之，其便依法变更了诉请，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告徐龙未作答辩。除对涉案房屋相关建筑总面积的计算方式存在争议外，双方对原审法院已经查明事实无异议，对此，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为:一、被上诉人宋建新变更诉请是否违反法定程序；二、涉案房屋租赁合同是否存在违反《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形？本院认为：一、被上诉人宋建新变更诉请是否违反法定程序《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。上诉人彭林生认为该规定已被新颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的意见》相应条款所取代，但该司法解释第一百五十六条的规定仅是明确了增加诉讼请求、反诉的期间及法院合并审理的内容，对法院在案件事实查明后的释明及配套程序设置无涉，因此，两规定并不存在冲突，人民法院在案件审理过程中针对相应情形的出现均应当遵照适用。本案中，原审法院在审理时查明租赁物不具消防验收这一可能影响租赁合同效力的新事实向当事人释明，被上诉人宋建新作为原审原告变更诉请符合司法解释规定。在变更诉请之后，原审法院重新开庭进行了审理，故该审理程序合法，上诉人彭林生的相关上诉意见本院不予采纳。二、涉案房屋租赁合同是否存在违反《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形原审法院认为《消防法》第十一条、第十三条即为《合同法》第五十二条第（五）项所指的相应于本案的法律、行政法规的强制性规定。但上述法律条文主要是以建筑工程及建设单位的消防送审角度来作的规定，而该法第十五条则明确“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，并进而规定“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案租赁房屋经营面积仅约900㎡，所涉整体建筑的面积亦存在地下室是否应当计入的争议，但租赁用途系附近小区配套菜场双方并无争议，应当直接适用公众聚集场所的相关消防规定。由于双方一致确认菜场及所涉整体建筑均未经消防检查及验收合格，根据《消防法》的规定，当然属于禁止投入使用、营业的情形。因此，原审法院适用的法律禁止性规定并不准确，本院予以纠正。但是，认定租赁合同无效确有法律依据，故对上诉人彭林生的该项上诉意见本院不予采纳。根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。表明合同无效或被撤销后的财产返还、折价补偿及损失赔偿应当根据双方订立合同的各自过错及依据合同占有、取得的财产来确定，因此，上述善后事宜的相应请求权非原告独享，而属于合同双方，人民法院在确定合同无效后应当对财产返还、补偿、赔偿等后续问题一并审理。故原审认为宋建新表示本案中不需要处理房屋返还问题系其自主处分权利存在适用法律的错误，鉴于本案彭林生未对该问题提出上诉，故原审法院虽处理不当，但就租赁合同确认无效后的返还、补充、赔偿事宜双方当事人可另行主张，二审不再理涉。由于本案租赁房屋的规划设计用途较为特殊，既涉及到广大人民群众的生活便利又涉及到公众聚集场所的消防公共安全，且菜场经营亦持续了较长时间，贸然取消亦存在较多的纠纷隐患，故双方在善后事宜的解决应当遵循安全第一、充分协商的原则进行，当地政府及相关职能部门亦有责任积极参与协调消防设施的完善及验收，防止矛盾扩大，损害群众利益。综上，原审法院适用法律虽存在错误，但因上诉人彭林生的上诉请求均不成立，故在变更原审判决理由后所作结果可予确认。依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭林生负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一六年二月三日书记员  杨 志本案法律条文《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。