广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3738号
原告：中山市交通物业开发有限公司。住所地：广东省中山市东区，统一社会信用代码91442000665001462H。
法定代表人：王强，董事长。
委托代理人：刘柱辉、何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。
被告：吴耀坤，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××733X。
原告中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）诉被告吴耀坤土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通物业公司的委托代理人刘柱辉、何璟珊，被告吴耀坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通物业公司诉称：2010年6月18日，原、被告订立《土地租赁合同》（编号：中交物发HTB（2010）141号），约定由被告承租位于中山市××镇胜隆社区面积151亩土地作水产养殖或农作物、苗木种植使用，租赁期为2年（含2个月的免租整治期），即从2010年7月1日至2012年8月31日止，每年租金为166860元，租赁保证金为42000元，其中2010年9月1日至2011年8月31日的租金于合同签订之日起10个工作日内支付，2011年9月1日至2012年8月31日的租金于2011年9月10日前支付。合同签订后，原告依约将租赁土地交付被告使用。2011年7月11日，原、被告签订《土地租赁补充协议书》（编号：中交物发HTB（2010）141号补），确定被告实际租赁面积为144亩，调整原合同年租金为159120元，其中2010年9月1日至2011年8月31日租金于合同签订之日起10个工作日内支付，2011年9月1日至2012年8月31日的租金于2011年9月1日前支付。2014年11月21日，原、被告签订《土地租赁合同补充协议书》（编号：中交物发HTB（2010）411号），延续涉案土地的租赁期限，从2012年9月1日至2014年8月31日止，延续期间每年租金递增为175032元，其中2012年9月1日至2013年8月31日的租金于合同签订之日起10个工作日内支付，2013年9月1日至2014年8月31日的租金于2013年9月10日前支付。2014年11月21日，原、被告又签订《土地租赁合同补充协议书》（编号：中交物发HTB（2010）412号），确定被告实际租赁面积为132.27亩，并延续涉案土地的租赁期限，从2014年9月1日至2016年8月31日，延续期间每年租金递增为176852元，其中2014年9月1日至2015年8月31日的租金于合同签订之日起10个工作日内支付，2015年9月1日至2016年8月31日的租金于2015年9月10日前支付。上述协议签订后，被告没有按照约定足额缴纳租金，至今尚欠租金244512元未予支付。原告遂于2015年8月18日向被告发出《解除土地租赁合同关系通知书》，通知解除与被告的土地租赁合同关系并要求被告交还土地，清缴拖欠的租金，但被告在收到上述通知后仍置之不理。为维护自身的合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.确认原、被告的土地租赁合同关系于2015年8月31日解除；2.原告没收被告保证金42000元；3.被告向原告支付拖欠的租金244512元及延期支付租金的违约金（违约金从逾期之日起按每日100元的标准计算至判决确定给付租金之日止，暂计至2015年8月31日止为73000元）；4.被告清除租赁土地上的建筑物、附着物并交还132.27亩租赁土地给原告；5.被告从2015年9月1日起按每年176852元的标准向原告支付占用租赁土地的使用费直至被告交还租赁土地给原告之日止；6.被告从2015年9月11日起按每日100元的标准向原告支付延期交还租赁土地的违约金直至被告交还租赁土地给原告之日止；7.被告赔偿原告律师费损失10000元；8.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为确认原、被告于2010年6月18日签订的土地租赁合同、2014年11月21日签订的土地租赁补充协议书已于2015年8月31日解除；诉讼期间被告已向原告支付了部分欠款，变更第3项诉讼请求为被告向原告支付从2013年9月10日至2015年8月31日期间尚欠的租金130769元。
原告交通物业公司对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告身份证复印件；2.土地租赁合同（编号：中交物发HTB（2010）141号）及附件用地示意图；3.土地租赁补充协议书3份（编号：中交物发HTB（2010）141号补、中交物发HTB（2014）411号、中交物发HTB（2014）412号）；4.解除租赁合同通知书、EMS邮政快递单据、邮递流程；5.委托代理合同、增值税发票；6.证明；7.土地租金收据。
被告吴耀坤辩称：一、我确实租赁原告的土地，但我已依约向原告交纳了5年的租金，不存在拖欠租金的情况，原告以我方拖欠租金为由解除与我方的租赁合同没有依据，双方租赁合同关系并未因此而解除；二、基于我没有拖欠原告租金，原告起诉主张没收保证金并要求我支付其违约金、占用土地使用费、律师费并无依据；三、我确认从2015年9月1日起没有缴纳租金，未缴纳的原因是我收到了原告的解除合同通知书，我需向原告了解情况后再行缴纳；四、由于我与原告的租赁合同期限没有届满，我没有拖欠原告租金，故不同意返还涉案土地；五、若法院最终判决我需支付原告违约金，我认为原告诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整。
被告吴耀坤为其辩解主张在举证期限内提交的证据有：汇款单2张。
经审理查明：涉案位于中山市港口镇胜隆社区的土地系政府储备土地，中山市土地储备中心将该土地移交交通物业公司进行出租和管理。2010年6月18日，原告交通物业公司（甲方、出租方）与被告吴耀坤（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》（编号：中交物发HTB（2010）141号），约定：甲方将位于中山市××镇胜隆社区土地出租给乙方使用，土地面积约为151亩，现状为鱼塘，地块四边至界线见附图。该地块为政府储备土地，如因政府建设需要，甲方有权随时提前收回该地块；甲方将该地块出租给乙方作水产养值或农作物、苗木种植使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；租赁期从2010年7月1日至2012年8月31日止，上述租赁时间包含2个月的进场整治期；租赁保证金为42000元，在协议签署当日乙方一次性向甲方支付，租赁期满乙方确无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），甲方凭收据，将上述保证金全额不计利息退回给乙方，乙方有违约行为而产生应付未付租金、违约金、赔偿金等的，甲方可以在保证金中作相应的扣减；该地块租金每亩综合单价为1105元／年，合计年租金为166860元，每年支付一次；未经甲方同意，乙方不得将该地块分租或抵押给他人；协议租赁关系终止的，自终止之日起10个工作日内，或在甲方指定期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还甲方管理，逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块地上的一切附属物，由此而产生的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天100元计收乙方的违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；乙方逾期45天以上未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该地块并没收租赁保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；由于本合同租赁地块存在当地居民附近少量预留用地的调整，因此实际的签约土地面积与年租金以测量数据为准作最终调整；本合同履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。协议还约定了其他事项。原、被告双方在合同落款处签字盖章确认。上述协议签订后，原告交通物业公司依约向被告吴耀坤交付土地，被告吴耀坤亦依约向原告交通物业公司交纳租赁保证金、租金。
2011年7月11日，原告交通物业公司（甲方、出租方）与被告吴耀坤（乙方、承租方）签订《土地租赁补充协议书》（中交物发HTB（2010）141号补），约定：1.甲、乙双方于2010年6月18日签订的《土地租赁合同》，乙方已按原合同约定向甲方支付42000元作为租赁保证金，并已向甲方交纳租金124860元，现乙方在使用租赁土地的过程中，由于受到租赁土地附近村民关于留用地问题的阻挠影响，导致乙方实际租赁土地实际面积与原合同有所差异，甲方双方经协商一致，同意对原合同作以下修改和补充：乙方实际租赁面积经甲方委托中介测绘单位对租赁地块进行测量后重新确定为144亩，现甲乙双方确认按照原合同每亩综合单价1105元／年计算实际土地租金，调整后原合同年租金变更为159120元，扣除乙方已交租金后，乙方应补交34260元，乙方须在签订本补充协议后10天内按调整后的租金数据交足首年租金，即2010年9月1日至2011年8月31日期间租金；次年起乙方交租金额按上述租赁地块变更后的计租金额为准作相应扣减。2.由于村民留用地争议所产生的本协议土地计租面积与原合同租赁面积之间的土地差额，待日后留用地问题解决后，该部分差额土地仍可由乙方按原合同租金单价承租使用。3.双方同意签订本协议后，互不追究原合同中关于地块交付事项的相关责任。4.其他事项双方按原合同约定继续履行。原、被告双方在补充协议落款处签字盖章确认。后原告交通物业公司、被告吴耀坤、案外人中山市××镇胜隆社区居民委员会（见证方）签订《港口胜隆储备地各出租地块可使用面积、租金及租赁时间确认表》，确认吴耀坤租用地块原合同使用面积为151亩，租金为166860元／年，现确定可使用面积144亩，确定缴交租金159120元／年，租赁时间为2010年7月1日至2012年8月31日（含2个月免租进场整治期）。
2014年11月21日，原、被告签订《土地租赁补充协议书》（中交物发HTB（2014）411号），约定：1.双方商定续租期限为2012年9月1日至2014年8月31日止；2.该地块每亩综合单价由1105元／年递增为1215.5元／年，合计年租金为175032元，该租金不含土地使用税；3.其他事项双方按原合同约定继续履行。原、被告双方在协议落款处签字盖章确认。同日，原告交通物业公司（甲方、出租方）与被告吴耀坤（乙方、承租方）签订《土地租赁补充协议书》（中交物发HTB（2010）412），因胜隆经联社提出乙方租赁地块中约11.73亩属留用地，根据生产队提出自行发包上述留用地的要求，经双方协商一致，同意对原协议作补充修改：1.将原协议租赁面积144亩变更为132.27亩；2.续租期限为2014年9月1日至2016年8月31日止；3.该地块每亩综合单价由1215.5元／年递增为1337.05元／年，合计年租金为176852元，该租金不含土地使用税；其他事项双方按原合同约定继续履行。协议还约定了其他事项。原、被告双方在协议落款处签字盖章确认。
合同及协议签订后，原告称被告吴耀坤在合同履行过程中没有按照合同约定足额缴纳租金并从2015年9月1日开始拖欠租金。2015年8月18日，原告通过EMS邮政特快专递向被告发出《解除租赁合同关系通知书》，要求于2015年8月31日解除与被告吴耀坤的土地租赁合同关系，被告于2015年9月10日前清除租赁地块上的建筑物、附着物，并将地块交还给原告，并缴清拖欠的全部租金。被告未按照上述通知的期限交还土地及缴纳拖欠的租金130769元，原告遂于2015年10月23日诉至本院，主张前述实体权利。
又查：原告因本案纠纷委托广东金丰华律师事务所律师刘柱辉、何璟珊律师代理诉讼，其中委托代理合同约定一审诉讼代理费10000元，交通物业公司于合同签订之日起10个工作日内支付5000元，余款5000元在一审结案后10个工作日支付，原告已支付了律师费5000元。
庭审中，原告提供收款收据确认已收取被告保证金42000元，以及被告使用涉案土地期间的租金845157元及土地使用费134851元。其中2014年9月1日至2015年8月31日的租金分别于2015年9月2日缴纳113743元、同年10月15日缴纳63110元，另土地使用费134851元于2016年4月26日缴纳。原告确认解除合同前的租金已全部缴清，并同意已收取被告缴纳上述款项分别抵扣尚欠的租金及使用费。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地授权原告代为管理，原告具备管理涉案土地并与被告签订租赁合同的权限，2010年6月18日的《土地租赁合同》、2011年7月11日及2014年11月21日的《土地租赁补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。
本案中，被告向原告缴纳2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金已逾期超过45天，且确认自2015年9月1日起拖欠租金未缴付，原告于2015年8月18日按照《土地租赁合同》中经双方确认的联系地址向被告发出《解除租赁合同关系通知书》，要求于2015年8月31日解除与被告吴耀坤的土地租赁合同关系，并于2015年9月10日前由被告清除租赁地块上的建筑物、附着物后将地块交还给原告，据此原告已履行了合同解除的通知义务，且通知中所给予的期限合理，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定及双方协议约定，本院确认原、被告于2010年6月18日签订的《土地租赁合同》、2014年11月21日签订的的《土地租赁补充协议书》均于2015年8月31日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告清除涉案土地上的建筑物及附着物，并将土地交还给原告的请求，符合前述法律规定，本院予以支持。
关于租赁保证金问题。原、被告签订的《土地租赁合同》中约定“乙方逾期45天未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该地块并没收租赁保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失”的约定，现被告未按期缴纳租金致双方租赁合同关系解除，原告依据合同约定不予退还已收取被告的租赁保证金42000元于法无悖，本院予以支持。被告辩称双方约定的违约金过高未提供证据证明，本院对此不予支持。
关于租金的问题。基于原告已确认收取了被告吴耀坤解除租赁关系前的全部租金，故原告诉请被告继续支付租金130769元的主张于法无据，本院不予支持。
至于原告主张的违约金请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，虽然原、被告于《土地租赁合同》中约定“乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天100元计收乙方的违约金”，基于原告已收取了被告租赁保证金42000元，该款实为被告违约时应支付给原告的违约金，也与原告因被告违约受到的实际损失相当，原告主张没收被告租赁保证金时，一并要求被告支付按每日100元标准计算的违约金于法有悖，本院对此不予支持。
至于原告行使合同解除权依法解除《土地租赁补充协议书》后，在被告未向原告交还土地前，被告继续占用租赁土地并无合法根据，也给原告造成了损失，理应将其获得的不当利益返还给原告，故对原告要求被告支付从2015年9月1日至被告实际交还土地之日止的土地使用费的请求，本院予以支持，土地使用费的计算标准按176852元／年从2015年9月1日起计算至被告交还租赁土地之日止。鉴于被告吴耀坤于2016年4月26日已向原告交付了134851元土地使用费，原告亦同意在欠款中予以抵扣，因此被告向原告支付的占有使用费应当对该费用予以扣减。
关于律师费的诉讼请求，因合同中已有明确约定，且原告已交纳的5000元律师费未超过主管部门规定的收费标准，故本院予以支持。至于原告主张被告支付另外的5000元律师费，原告并未发生该损失，本院对此不予支持。
综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市交通物业开发有限公司与被告吴耀坤于2010年6月18日签订的《土地租赁合同》、2014年11月21日签订的《土地租赁补充协议书》于2015年8月31日解除；
二、被告吴耀坤于本判决发生法律效力之日起十日内清除位于中山市港口镇胜隆社区土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积132.27亩）交还给原告中山市交通物业开发有限公司；
三、被告吴耀坤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付自2015年9月1日起按176852元／年的标准计算至交还租赁土地之日止的使用费（该款扣减被告吴耀坤已支付的使用费134851元）；
四、原告中山市交通物业开发有限公司已收取被告吴耀坤的租赁保证金42000元不予退回；
五、被告吴耀坤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付律师费5000元；
六、驳回原告中山市交通物业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6842元（原告已预交），由原告中山市交通物业开发有限公司负担1842元，被告吴耀坤负担5000元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 仇丽君
人民陪审员 梁素轼
人民陪审员 陈晓莹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 孙婉霞
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