广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民初字第426号
原告梁玉。
委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告柳江县恒信房地产开发有限公司，住所柳江县拉堡镇商贸街恒信国际。
法定代表人刘信，董事长。
委托代理人韦学新，广西都乐律师事务所律师。特别授权。
原告梁玉与被告柳江县恒信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月21日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员兰金枝、韦清鸾参加的合议庭，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告梁玉的特别授权代理人韦仲烈，被告柳江县恒信房地产开发有限公司的特别授权代理人韦学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月28日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1幢2单元xxxx号房出卖给原告，该该房建筑面积为110.77平方米，套内面积89.14平方米，房款按套内面积以每平方米4951.67元计，购房款总额为441392.00元。同时约定，出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付商品房，如出卖人逾期交房，逾期不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金；逾期超过180日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同签订后，原告如期向被告交付购房款人民币441392.00元，但被告的交房时间一拖再拖，截止2013年3月10日止，被告迟延已达434天，按日违约金万分之三计算，被告应付2013年3月10日之前的逾期交房违约金57469.0元。并且直至2013年3月10日，被告所建的商品房仍未经过验收，不符合交房条件无法交房，被告仍应支付之后逾期交房的违约金。原告认为其与被告在平等、自愿的前提下签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定诚信履行各自的义务。原告在履行了交付房款义务后，享有要求被告依约交付房屋的权利。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币57469.00元（违约金暂计至2013年3月10日，之后的违约金继续计算至被告验收合格交房为止）；二、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告向法庭提供的证据有：
1、商品房买卖合同书一份；
2、销售不动产统一发票一张；
3、个人购房担保借款合同一份；
4、个人借款支付凭证。
上述证据拟证明：原、被告存在房屋买卖合同关系及原告交清房款的时间。
被告辩称：
一、合同规定的交房条件有四个方面：1、买受人已经交清全部房款，2、出卖人的房屋质量经验收合格；3、按揭贷款支付购房款的买受人应当将购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人；4、签订物业管理公约及相关物业管理文件；
二、“汇元大厦”的房屋质量已经于2012年6月5日验收合格，原告说被告交房不合格没有事实依据；
三、在2012年1月1日之前，被告因停电、下雨、政府主管部门等因素可以顺延交房的时间，即使存在违约，根据合同的约定，扣除施工期间发生造成延期交房的因素，被告不违约，依约不应承担违约责任；
四、2012年6月15日之后，被告已经通知原告来验房收房，原告于2012年6月30日领取所购房屋钥匙，视为双方已交房，根据合同约定，扣除顺延交房时间，确认被告是否违约；
五、合同约定的迟延交房超过180天的按日万分之3支付违约金，属约定过高，不符合公平公正的原则，请法院依据法律规定调整降低；
六、原告在开庭时增加的诉请，因其没有在法律规定的期限内作出变更，被告不认可。
被告向法庭提供的证据：
1、施工许可证。
2、施工合同书。证明“汇元大厦”经过批准施工，施工方为广西三建公司，开工日期是2009年2月6日；
3、通知（住建局禁止施工通知）。证明2009年到2012年施工期间因高考、中考、毕业会考政府禁止施工，从每年的5月18日到6月26日中午不给施工，夜晚不给施工，其中全日禁止施工的是每年8天；
4、停电通知（供电部门发出）。证明2009年2月6日到2010年12月7日施工期间，因停电停工的天数是15天；
5、收件通知书（消防验收材料）。
6、消防结论。证明被告在2012年11月7日已经向有关部门递交了消防验收材料，2013年5月30日才得消防结论；
7、工程质量竣工验收意见书。证明原告所购买的房屋于2012年6月5日已经验收合格；
8、竣工验收备案表。证明被告在2012年8月30日已经将竣工及工程验收合格材料递交给县住建局备案；
9、《南国今报》（2012年8月3日）。证明被告在2012年6月15日至8月2日之前已经通知原告领房；
10、《南国今报》（2013年9月28日）。证明被告于“汇元大厦”清盘时，在《南国今报》刊登了交房公告；
11、房产测量成果报告。证明被告在2012年6月7日向有关部门递交了房产丈量测绘申请；
12、施工日志（三本）。证明施工期间的雨天、停电天数及2012年6月5日房屋质量经验收合格，与前面的证据是印证的；“汇元大厦”完工日期是2012年8月30日，其中6月5日到8月30日这段时间是消防整改时间；2012年8月30日已经递交备案登记；2010年12月8日之后因停电全天停工的天数；
13、领房登记表。证明原告于2012年6月30日已领房；
14、原告支付购房款凭证。证明原告付清房款的时间2011年10月9日；
15、原告交纳契税的凭据。证明原告交清契税的时间2012年11月27日；
16、被告申请对“汇元大厦”楼房租金价格进行评估的评估结论。证明“汇元大厦”各楼层每月房屋租金价格；
本院根据被告的申请，依职权向柳江县供电公司、柳江县气象局调取的停电、气象（降雨）资料。被告申请调取证据的目的：证明施工期间停电、降雨情况，据以扣减工期。
经庭审质证，被告对原告提供的证据及本院依职权调取的证据均无异议。原告对被告提供的证据8的真实性不认可，对其余证据真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据8认为2013年5月30日才取得消防验收意见书，而在2012年8月30日已备案，故不认可备案的真实性。
本院认为，因被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供证据的真实性及证明目的均予认定。
原告只对被告提供的证据8的真实性有异议，然而该证据确属柳江县住建局盖章同意备案的，并已执行，原告虽有异议，但未能提供相反证据支持，本院对该证据及其他证据的真实性均予以认定；
原告对被告提供的其他证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议：
认为证据1、2、11与本案无关。原告提供的证据1、2能证明其建设项目工程获得批准，手续齐备。证据11是证明楼房建设竣工验收后进行了备案登记，与事实相符，本院予以认定；
认为证据3对限时施工的时间不能扣减，若高、中考、毕业会考确实停工的可以扣减。因该证据是柳江县住建局下发给被告的，禁止被告在高考、中考、毕业会考期间施工，该行为符合合同约定的因政府主管机关、部门或机构的政府行政行为所导致的延期的约定，故予认定；
认为证据4（停电相关资料）供电所的通知无原件，不能证明停电时间，停电不足8小时不应记入扣减天数。依据合同约定并根据柳江县供电公司提供的停电记录，供电所的通知与供电公司提供的停电记录相吻合的，就能证明合同期内停电的时间及天数，予以认定，参照运用；
认为证据5、6消防验收等待是被告提供资料不全造成，不同意扣减期间天数。该组证据能证明被告在工程竣工验收后做了这些工作，但不能证明是合同约定可扣减工期的因素，故对其证明目的不予认可；
认为证据7未经消防验收而未符合交房条件。该证据是建设单位（被告）联合相关部门对汇元大厦楼房建设工程进行竣工验收作出的结论，未经消防验收并不等同于不可交房，故予认定；
认为证据9不能证明被告通知了原告，反而证明被告的房屋不符合交房条件。该证据是一编报导文章，不能证明被告通知原告前来领房，对其证明目的不予认定；
认为证据10并不能证实其房屋符合交房条件，因此所发出的公告通知原告领房是无效的。该证据证明被告以公告的方式通知未领房业主前来领房，符合合同约定的交房方式，予以认定；
认为证据12“施工日志”应当由业主方、施工方、监理方三方盖章签字确认，但是该日志确认不全，从记载的内容上看2012年8月后仍在做消防整改，不符合交房条件，偶尔停电的情况下其仍然继续施工。该证据只有施工单位盖章，未经其他相关单位盖章确认，不宜单独以其确认雨天、停电，故不予认定；
认为证据13领取的只有备用钥匙，领钥匙时被告没有出示房屋验收合格、质量保证书等文件，故不能等同被告已经履行了交房义务，对于领取的具体时间不影响被告要承担违约责任的事实。该证据证明原告于2012年6月30日领取房屋钥匙，而2012年6月5日被告所建楼房已经验收合格，原告领取钥匙是对交易房屋取得占有、使用权，应视为交付，故予以认定；
认为证据15不能证明交纳契税方可请求交房。双方虽约定交纳契税后方可请求交房，但该约定显失公平，属无效，故不予认定；
认为证据16（房屋租金价格评估意见书）房屋租金评估价不能作为参照计赔违约金的依据，而应根据合同约定及法律规定。该证据中能证明汇元大厦楼房的月租金价格，但不能直接证明双方的约定违约金过高，故不予认定；
认为本院提取的“气象资料”在合同期内如果下雨真实造成停工的才能扣减，从被告的施工日志看，有些雨天被告还是施工的，继续施工的天数不应扣减。该证据是本院依职权向柳江县气象局提取的，原、被告双方自签订合同后至约定交房日期间的连续两天以上（含两天）降雨情况均有记载，是客观、真实的，予以认定。
综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2009年2月2日，被告取得对位于柳江县拉堡镇柳南路67号“汇元大厦”1号楼的建筑施工许可，之后进行工程建设施工。2009年9月29日，被告取得“汇元大厦”1号楼商品房预售许可证，开始对外预售该楼商品房。
2011年6月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定，被告（即出卖人）将其开发的“汇元大厦”楼盘1幢1单元xxxx号房出卖给原告（即买受人），该房建筑面积为110.77平方米，套内面积89.14平方米，房款按套内面积以每平方米4951.67元计，购房款总额为441392.00元。合同第六条约定付款方式为银行按揭贷款支付。第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格，2、买受人已交清全部房款。本条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人没有交清全部房款；3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按1天记，停电不足8小时的，按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数），出卖人可根据施工部门，方式时间，晴雨记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为出卖方承担违约责任的依据；4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之3的违约金。合同第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。抽购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能傲视群雄期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人发出的房屋交付通知或登报通知之日起15日内，应与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人将该房屋正式交付给买受人并验收。合同附件四为合同补充协议。第一条约定买受人同意按银行按揭付款。买受人签署本《商品房买卖合同》时，交纳首期购房，余款由买受人向银行申请按揭。第三条关于房屋交付的补充约定：1、办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。2、银行按揭付款的，如买受人以银行贷款的方式支付购房款并有出卖人提供了连带责任保证担保的，买受人在办理该房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续，在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。第五条约定，交房通知方式（1）在报纸上登交房通知；（2）电话通知；（3）信函通知；任何一方的通讯地址、电话等有变化须在十个工作日内以书面形式通知对方，双方给对方任何通知均按合同载明的地址发信函，五个工作日内即视为对方已收到。
合同签订后，原告于2011年7月12日将首付款133392元交给被告，同年9月22日，原告与中国农业银行股份有限公司柳江县支行签订一份《个人住房担保借款合同》，被告作为贷款担保人，借给原告人民币308000元，10月9日，原告所借款项转到被告账户，用于交付购房款。原告的购房款已全部交清。2011年12月31日，被告未能在将房屋交付给原告。
2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”1号楼经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合验收合格并取得“建设工程质量竣工验收合格”意见书。验收合格后，被告曾电话通知各购房户前来领房。原告于2012年6月30日到被告处领取所购房屋钥匙。
2013年3月21日，原告以被告迟延交房为由，提起诉讼，请求支付逾期交房违约金，庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金至被告的房屋达到符合交房条件时止。原告认为被告的房屋至开庭时仍未符合交房条件，故不确定其增加诉请的具体到何时。
被告应诉后，申请本院向气象部门调取2009年2月至2012年8月间的气象资料，以证明施工期间的降雨天数，同时申请对“汇元大厦”楼层房屋的租金价格进行评估。2013年12月26日，广西诚信华正资产评估有限责任公司对“汇元大厦”楼房套房作出《资产评估报告书》，该报告认为该栋楼60平方米以下套房的月租金价为12元／平方米，60-90平方米套房的月租金价为11元／平方米，90-130平方米套房的月租金价为10元／平方米，130平方米以上套房的月租金价为9元／平方米。
根据柳江县气象局提供的气象资料统计，2011年6月28至2011年12月31日间，连续两天以上降雨天数有25天。
根据柳江县供电公司提供的停电资料统计，2011年6月28至2011年12月31日间，停电天数（含不足8小时的，累计够8小时算1天）有7天（已扣除与雨天重叠的降雨时间）。
原告于2012年11月27日交清其购房契税。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、被告实际可交房日的认定；2、被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；3、被告主张原告交清购房契税的时间为请求交房的前提条件应否得到支持；4、被告是否违约（即是否逾期交房），若违约，应如何计算违约金赔偿给原告；5、原告增加诉请是否符合法律规定，应否支持。
针对争议焦点1（被告实际可交房日及实际交房日的认定），《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”楼盘1号楼，经施工、勘察、设计、监理等单位通过竣工验收，结论为工程质量合格，同意验收。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实双方讼争房屋达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，可以交付。原告以被告未能出示房屋验收合格等书面材料，认为仍未得验收合格，不具备实际交房的条件，原告可以不领房，但原告于2012年6月30日领取所购房屋钥匙，属对房屋的转移占有，视为被告已交房，这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定。原告主张被告未能出示房屋验收合格等书面材料，即未具备实际交房的条件，其即使领取屋钥匙也不属交房，因与法律规定相悖，本院不予采信。
针对焦点2（被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。）原、被告双方在购房合同第八条规定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，2、买受人未交清全部房款，3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，不足的按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数）出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期。4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期【包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间】。据此，关于政府主管机关的政府行为影响工期的，在本案中应理解为柳江县住房和城乡建设局因高考、中考、高中毕业会考发出的禁止施工通知，造成被告停工，影响施工。所以，被告主张扣减工期内因雨天、停电、考试等停工天数，以顺延交房期，有依据，理由成立，本院予以支持。
关于被告请求扣减因消防验收、规划验收、房产丈量等用时天数，因这些用时均不在合同约定的交房期间（工期）内发生，故被告的这些主张理由不成立，本院不予支持。
自原、被告于2011年6月28日签订购房合同至约定的2011年12月31日交房日，根据柳江县气象局提供的气象资料，期间出现的雨天共25天（具体降雨日详见证据，此不另列）、根据柳江县供电公司提供的停电记录，期间停电累计为7天（具体停电日、时附后）。工期内未遇考试。以上雨天、停电时间遇重叠的均只累计一次，而不重复累计。以上累计工期内约定可扣减的天数为32天。
针对焦点3（被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持）。被告主张合同附件四关于房屋交付的补充约定，原告应交清购房契税、交易手续费及其他相关费用给被告，其才办产权登记过户手续给原告，否则其有权拒绝交房而不承担任何责任。因该条款未约定交付时间，被告亦无证据证明其催促原告何时交款，而这些款项是办理产权登记过户之用，并非针对交房而设定，系后果前置，且加重了原告方即买受人义务，显失公平，属无效，本院不予采信。
针对焦点4【被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应如何计算违约金赔偿给原告】，合同约定被告应于2011年12月31日前交付房屋。法律强制规定房屋经验收合格方可交付，交付的其他条件和方式双方可另行约定，因合同对交房方式和条件没有特别约定，故房屋经验收合格后原告领取钥匙即视为交付，本案原告于2012年6月30日领取房门钥匙，而约定交房日为2011年12月31日，2012年1月1日被告迟延交房至2012年6月30日，逾期交房182天，扣减工期内约定可扣32天，被告实际迟延交房150天，构成违约。根据合同第九条规定，被告逾期交付房屋不超过180天，应按日向原告支付已交房款万分之1.5的违约金，即150天×0.00015×441392元＝9931.30元。
针对焦点5（原告增加诉请是否符合法律规定，应否支持）。庭审中，原告增加请求被告支付违约金至被告的房屋达到符合交房条件时止。因原告未确定被告的房屋何时达到符合交房条件，也未明确请求支付至到何时，属无具体请求，其请无依据，故本院不予支持。
综上所述，原告的诉请部分有理有据，本院予以支持，部分无理无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告柳江县恒信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金9931.30元给原告梁玉；
二、驳回原告梁玉的其余诉讼请求。
本案案件受理费1237元，由原告负担1187元，被告负担50元，被告所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给原告。
上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 蔡汉青
人民陪审员 兰金枝
人民陪审员 韦清鸾
二〇一四年十一月二日
书 记 员 侯海丽