山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第336号
上诉人（原审原告）：郝坤。
委托代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：司月兰。
委托代理人：李孝群，山东鹏华律师事务所律师。
上诉人郝坤因与被上诉人司月兰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝坤的委托代理人徐国荣、被上诉人司月兰及其委托代理人李孝群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月8日，原、被告签订房地产转让合同一份，主要内容是：被告将其所有的位于威海市环翠区新威路35号3层房屋转让给原告，房屋建筑面积为415.49㎡，转让价款为210万元；合同签订之日原告支付50万元，2009年7月15日支付100万元，被告收到第二笔房款后2日内办理解除抵押手续，配合原告办理房屋、土地使用权的过户手续，原告于产权过户后3日内支付剩余房款，被告于2009年6月8日将房屋交付原告使用。合同签订当日，原告向被告支付房款50万元，同年7月24日支付房款100万元，尚有60万元未付。因涉案房屋设定了抵押登记，被告偿还了银行的贷款后，注销抵押登记。同年7月30日，因被告与他人产生纠纷并引发诉讼，涉案房屋被威海市环翠区人民法院查封，导致双方的产权变更登记未能完成。
2013年4月1日，原、被告签订协议书一份，约定因涉案房产被查封导致无法过户，故双方协商解除2009年6月8日的房地产转让合同，被告五日内返还原告已付的150万元房款并按同期银行1年期贷款利率的四倍支付原告付款之日至返还房款之日的利息。同月19日，被告将涉案房屋交付给原告，并签订房屋交接书，载明被告2009年6月9日至交接之日应付的逾期交房违约金，在办理房屋过户手续时另行协商解决。2013年6月30日，双方协商同年7月10日前被告退还原告购房款并赔偿损失共计300万元，如果被告不能按期退款，同年7月11日办理房产过户手续。
另查，涉案房屋已于2013年7月3日解除查封。
以上事实有当事人陈述、书证等证据在案为凭。
原审法院认为，原、被告于2009年6月份签订房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告按约定向被告支付了大部分房款，达到了房屋交付、办理产权变更登记的条件，因被告与他人产生纠纷导致涉案房屋被查封，进而未能办理过户手续，被告违反了房屋买卖合同的约定。2013年4月1日，在涉案房屋因查封而无法过户的情况下，双方协商解除2009年6月份的房屋买卖合同，并由被告在一定期限内向原告返还房款并支付利息，但被告又未按约支付款项。同年4月19日，被告将涉案房屋实际交付原告，双方于同年6月30日约定如被告在同年7月10日不能够退还购房款并赔偿经济损失300万元，应协助原告办理房产过户手续。到期后，被告再次未按约支付款项。上述事实表明虽然2013年4月1日双方当事人协商解除了涉案房屋买卖合同，但因被告的一再违约行为，双方再次约定将涉案房屋转让给原告，被告协助办理过户手续。现双方约定的过户时间已至，被告未按约履行，且涉案房屋已解除查封，可以办理过户手续，故原告要求被告协助办理过户手续，理由正当，原审法院予以支持。被告主张房屋买卖合同解除后未就房款及过户时间达成一致意见，与事实不符，理由亦不当，原审法院不予支持。
因涉案房屋长期处于查封状态，致使双方于2013年4月1日协议解除房屋买卖合同。此后双方再次约定被告应于2013年7月10日退还原告购房款并赔偿损失300万元，否则将涉案房产过户至原告名下，在此之前，被告已将房屋交付原告实际占有使用，表明双方不再按照2009年6月份房屋买卖合同中约定的交房时间履行，亦未再约定房屋交付时间，故原告主张被告迟延交付房屋并要求被告赔偿2009年6月8日至2013年4月19日期间的租金损失，理由不当，原审法院不予支持。另外，原告尚欠付被告购房款60万元，为减少诉累，以在本案中一并处理为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告司月兰于判决生效之日起五日内协助原告郝坤办理威海市环翠区新威路35号3层房屋的产权变更登记手续；二、原告郝坤于判决生效之日起五日内给付被告司月兰购房款60万元；三、驳回原告郝坤要求被告司月兰赔偿租金损失的诉讼请求。案件受理费30960元，诉讼保全费5000元，原告郝坤负担9432元，被告司月兰负担26528元。
上诉人郝坤不服原审判决上诉称，一、双方先后签订三份协议，原审判决对履行哪份协议的事实认定错误，是选择适用相关条款，前后矛盾。如果认定双方履行2009年协议，判决司月兰将涉案房产过户给郝坤，就应同时判令司月兰赔偿郝坤自2009年6月8日至2013年4月19日期间的租金损失；如果认定双方通过履行2013年协议解除了2009年的转让合同，实际履行的是2013年的协议，则司月兰应支付郝坤房款及损失共计300万元，2013年协议的真实意思是司月兰用涉案房产抵顶所欠郝坤300万元，因此，郝坤既不存在要求司月兰赔偿损失，也不存在再向司月兰支付剩余房款的问题。但原审判决驳回郝坤要求赔偿损失的诉请，说明原审判决认定2009年合同已解除，既然如此，又按2009年合同判决郝坤支付剩余房款60万元，前后矛盾。二、原审判决超出郝坤起诉的请求范围，属于程序违法。本案是郝坤起诉司月兰，要求其办理过户和赔偿逾期交房损失，司月兰作为本案被告没有提起反诉要求郝坤返还剩余60万元房款，且司月兰在答辩和整个庭审过程中从未提出该主张，故原审判决第二项系超范围裁判，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判司月兰赔偿郝坤租金损失92万元。
被上诉人司月兰答辩认为，一、针对返还60万元购房款的问题，请求法院依法裁决；二、双方于2009年6月8日签订了房地产转让合同，之后，2013年4月1日双方又另行签订协议书一份，该协议的第一条已明确约定双方已经解除了前述转让合同。该合同已经解除，而非合同终止，由于该转让合同属于非继续性合同，因此该合同的解除应当具有溯及力。合同解除具有溯及力，意味着双方于2009年6月8日签订的转让合同自始不存在。2013年4月1日协议签订后，不存在再次恢复履行2009年6月8日所签合同的问题。即使以后约定的合同内容与2009年6月8日所签合同内容一致，也是双方重新达成的新的约定，而非2009年6月8日所签合同的恢复。双方于2013年4月19日又另行签订了房屋交接书一份，该交接书虽名为交接书，但实为双方又签订了一份新的房屋买卖合同，并约定了交付时间为2013年4月19日，该交接书本质上又解除了双方于2013年4月1日签订的协议书，并对违约责任重新作出了新的约定，因此2013年4月1日及2009年6月8日所签合同的违约条款均不再具有法律效力，而应以该房屋交接书所约定的“在办理该房产过户手续时，另行协商解决”，对于房屋的交付日期也重新作出了新的约定，即2013年4月19日。在一审中郝坤也自认司月兰于2013年4月19日已将该房屋交付，交付时间完全与2013年4月19日所签的房屋交接书约定的交付日期相吻合。因此，在2013年4月19日之前郝坤并未享有约定的占有该房屋的权利，所以郝坤主张的2013年4月19日之前的租金损失根本不存在，因其并未享有约定的合法占有权，所以请求二审法院依法驳回郝坤要求司月兰赔偿租金损失92万元的上诉请求。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是司月兰是否应向郝坤赔偿租金损失92万元，原审判决郝坤给付司月兰购房款60万元是否正确。
根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，2009年6月8日，司月兰与郝坤签订的《房地产转让合同》合法有效，该合同对于双方当事人之间的权利义务作出了具体、明确的约定，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。在该合同的履行过程中，郝坤已按合同约定支付了应付的购房款150万元，但司月兰未按合同约定于合同签订之日向郝坤交付房屋，且因司月兰与他人存在纠纷，同年7月30日涉案房产被法院查封，致使其不能按合同约定为郝坤办理涉案房屋的权属变更登记手续，故双方协商一致对该合同内容进行了多次变更。通过2013年4月1日、同年4月19日、同年6月30日双方当事人签订的补充协议或房屋交接书，对于各自的权利义务进行了重新约定，意思表示真实，合法有效。最后一份（2013年6月30日）补充协议约定，“经协商司月兰同意2013年7月10日前司月兰退购房款及损失人民币共计300万元整。如不能按期退款，2013年7月11日办理好房产过户手续。”司月兰认可在该协议上签名的真实性，但称是在郝坤胁迫的情况下所签，郝坤予以否认，司月兰也不能提供证据证明其主张，本院不予采信。现司月兰没有按该协议约定向郝坤退还购房款和赔偿损失，且2013年7月3日涉案房屋已被解除查封，具备了办理产权手续的条件，故原审判决司月兰协助郝坤办理涉案房屋的产权变更登记手续，并无不当。关于郝坤要求司月兰赔偿租金损失92万元的问题，因双方已对2009年的协议内容作出变更，郝坤的该上诉主张既没有合同依据，也与其签订2013年协议的真实目的相互矛盾，本院不予支持。关于剩余购房款60万元的问题，因2013年6月30日协议系双方当事人对涉案房屋转让事宜的最终约定，故司月兰没有反诉请求郝坤支付剩余购房款，原审判决郝坤给付司月兰购房款60万元，缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。
综上所述，郝坤的上诉理由部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第91号民事判决的第一、三项，即司月兰于判决生效之日起五日内协助郝坤办理威海市环翠区新威路35号3层房屋的产权变更登记手续；驳回郝坤要求司月兰赔偿租金损失的诉讼请求；
二、撤销山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第91号民事判决的第二项，即郝坤于判决生效之日起五日内给付司月兰购房款60万元。
二审案件受理费18480元，由郝坤和司月兰均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 丁国红
代理审判员 张 磊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王晓燕