广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1663号
上诉人（原审原告）：秦武林，男，汉族，住广西全州县，公民身份号码为×××2812。
上诉人（原审原告）：何伟，男，汉族，住安徽省黄山市黄山区，公民身份号码为×××3019。
上列两上诉人共同委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：鲁珩，广东尊品律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张天勇，男，汉族，住广东省兴宁市，公民身份号码为×××3092。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
上诉人秦武林、何伟因与上诉人张天勇确认合同无效纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第409号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月14日，秦武林、何伟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认秦武林、何伟与张天勇签订的《地王广场商业街广场场地租赁合同》无效；2、张天勇返还秦武林、何伟押金18000元及进场费30000元；3、张天勇承担秦武林、何伟经济损失145000元；4、本案诉讼费用由张天勇承担。
原审法院经审理查明：2013年5月8日，秦武林、何伟与张天勇签订《地王广场商业街广场场地租赁合同》，约定秦武林、何伟向张天勇承租位于莞城东门路地王广场商业街广场中庭门口场地经营风味小吃，每月租金9000元，合同押金18000元，进场费30000元，合同期限自2013年5月20日至2016年5月19日止。该合同张天勇在出租人栏签名，并盖有东莞莞城地王广场外场专用章。张天勇分别于2013年5月8日、5月9日收取秦武林、何伟进场费共计30000元，2013年6月20日收取押金18000元。秦武林将上述承租地注册登记为东莞市莞城武林饮食店的经营场所。双方均确认案涉物业位于广场坪上，秦武林、何伟称广场坪上的商铺由张天勇搭建制作，张天勇并未否认。2013年12月30日，张天勇承诺如2014年1月15日前东莞市莞城武林饮食店不能搬回原址经营，则赔偿该店145000元。秦武林向张天勇支付过2014年1月、2月、4月、5月租金及电费。
原审法院认定上述事实的证据有：场地租赁合同、收据、承诺书、个体工商户营业执照及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷，争议焦点在于：一、案涉租赁合同效力应如何认定，张天勇是否为适格主体；二、张天勇应否返还收取秦武林、何伟的押金、进场费并承担145000元的赔偿责任。
张天勇在庭审中提出案涉物业所有人为东莞莞城地王广场外场，其只是帮东莞莞城地王广场外场出租物业，租赁费用均是交给东莞市彩怡百货有限公司，但张天勇对此并未提供证据予以证明，原审法院对张天勇的上述抗辩理由不予采信。张天勇在案涉租赁合同出租人一栏签名，并收取案涉租赁合同约定的进场费、押金、租金，并出具承诺书，因此，原审法院对张天勇作为本案适格的主体予以认定。案涉物业由张天勇搭建制作，张天勇作为案涉物业出租人，负有举证证明案涉物业取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的责任，否则应承担举证不能的法律后果，张天勇并未向原审法院提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，工商部门在颁发营业执照时只对场地使用证明进行形式审查，不能就此证明案涉物业为合法建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，秦武林、何伟与张天勇签订的案涉租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此，张天勇应当向秦武林、何伟返还进场费30000元及押金18000元。案涉租赁合同无效，一方面系张天勇未能就出租物业办理规划报建，另一方面秦武林、何伟在承租时也没有就租赁物业的合法性予以审查，故双方对租赁合同无效均存在一定过错，应各自承担其相应的过错责任。本案中，张天勇承诺向东莞市莞城武林饮食店赔付145000元是以案涉租赁合同有效，张天勇负有让秦武林、何伟搬回案涉物业正常经营的合同义务为前提条件的，此承诺的内容属于合同不能依约履行而约定的违约赔偿，与合同无效的过错责任赔偿性质有别，故此，在秦武林、何伟未能举证证明其因案涉租赁合同无效所受到的实际损失情况下，其要求张天勇赔偿145000元的主张，事实依据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年四月十三日判决：一、确认秦武林、何伟与张天勇于2013年5月8日签订的《地王广场商业街广场场地租赁合同》无效；二、张天勇于判决生效之日起七日内向秦武林、何伟返还押金18000元、进场费30000元。三、驳回秦武林、何伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2080元，由秦武林、何伟承担1563元，张天勇承担517元。
秦武林、何伟不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定张天勇所作承诺是以合同有效为前提属主观判断，没有考虑实际情况，事实上秦武林、何伟与张天勇均不是专业的法律人士，并不能确认合同是否有效，只是以通俗的道理确认张天勇若不能让秦武林、何伟达成签订合同的目的（即正常经营，通过投资经营赚取投资并获取利润）就赔偿秦武林、何伟的损失，不涉及合同效力问题。另外，实际损失的证明就是承诺书，因为在张天勇出具承诺书时，张天勇已经对秦武林、何伟的损失进行了研判并与秦武林、何伟协商达成一致，才会对三家承租人给出不同的赔偿金额，故此秦武林、何伟认为承诺书已足够证明秦武林、何伟的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，秦武林、何伟依据承诺书提出的赔偿请求依法应予以支持。据此，秦武林、何伟请求本院：1、撤销原审判决，依法改判张天勇承担秦武林、何伟经济损失145000元。2、本案一、二审诉讼费用均由张天勇承担。
张天勇针对秦武林、何伟的上诉，口头答辩称：张天勇已经按照承诺履行，不存在违约的行为，不应承担145000元的赔偿。
张天勇亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。1、原审法院认定的出租标的物错误。秦武林、何伟承租的并非是建筑物，而是东莞莞城地王广场商业街中庭门口的场地，在双方签订的《地王广场商业街广场场地租赁合同》中明确约定为场地出租，收取的是场地使用费，并不是秦武林、何伟所称的物业租金，张天勇并没有收取秦武林、何伟使用的物业租金或使用费。2、原审法院认定张天勇系涉案场地的出租人为主体错误。在双方签订的《地王广场商业街广场场地租赁合同》上盖有“东莞莞城地王广场外场专用章”，足以说明张天勇并非出租人或出租人应还有其他主体，在原审时张天勇明确表示出租场地系东莞市彩怡百货有限公司管理，其只是帮助该公司出租场地，所收场地使用费用也交给该公司，但是原审法院在有明显证据的情况下，却说张天勇未能提供证据佐证，而推断张天勇为出租人并承担责任错误。（二）原审法院适用法律不当。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定涉案合同无效错误，上述解释只适用于房屋租赁，而本案并非房屋租赁，秦武林、何伟承租的是场地，给付的是场地使用费，因在地王广场外场场地经营，所以才缴纳相应的场地费用，并非为房屋等物业的使用而收取的租赁费用。双方签订合同时，明确约定的是场地，秦武林、何伟也清楚出租的是场地，在合同中已明确约定了场地使用费用、时间及提前结束合同的处理方法，因出租场地并未违反法律的强制性规定，涉案合同系双方自愿协商签订，其内容合法有效，双方应当遵守。（三）秦武林、何伟经营的场地已到工商部办理了有效的营业执照，足以说明此场地系合规场地，是可以用作出租的，如没有合法有效证件，工商部门也不可能给秦武林、何伟颁发营业执照。（四）秦武林、何伟承租后，一直在使用涉案场地，直到2015年3月11日开庭当日，涉案场地还是由秦武林、何伟使用，在其控制之下，而原审中秦武林、何伟并未提供任何证据证明其无法使用涉案场地或已终止使用涉案场地。但是秦武林、何伟只交付场地使用费至2014年5月，之后的场地使用费还未交付，存在长期拖欠张天勇场地使用费的行为，其所缴纳的押金18000元应充抵场地使用费，差额部分秦武林、何伟还应补足。（五）本案进场费30000元是双方协商后达成的一致意见，按约定合同期满后是不退还的，而本案是由秦武林、何伟单方提出终止合同，应认定为秦武林、何伟违约，依法不应退还。如要退还，也只能按合同约定提前结束合同退还进场费的计算方法，计算后退还给秦武林、何伟。据此，张天勇请求本院：1、撤销原审判决。2、依法改判张天勇无需向秦武林、何伟返还押金18000元、进场费30000元。3、秦武林、何伟承担本案一、二审诉讼费用。
秦武林、何伟针对张天勇的上诉，口头答辩称：秦武林、何伟的上诉理由没有事实和法律依据，请法院驳回秦武林、何伟的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，《地王广场商业街广场场地租赁合同》中手写注明场地位置为东莞市莞城区东纵大道地王广场三区一层第5号地铺，东莞市莞城武林饮食店登记的经营场所为上述场点。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
张天勇在案涉租赁合同出租人一栏签名，并收取秦武林、何伟进场费、押金、租金及出具承诺书，虽然案涉租赁合同盖有东莞莞城地王广场外场专用章，且张天勇主张其帮助东莞市彩怡百货有限公司出租场地，但未能提供充分证据予以证明，原审法院认定张天勇为本案适格主体并无不当。结合张天勇在原审中并未否认案涉物业由其搭建制作、案涉租赁合同注明的场地位置及工商部门登记的营业场所等情况来看，张天勇主张秦武林、何伟承租的是场地，并非是建筑物，本院不予采纳。张天勇作为案涉物业的出租人，对案涉物业建设的合法性负有举证证明责任。张天勇未能提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定案涉租赁合同无效，合法有据，本院予以维持。
原审法院认定双方对案涉租赁合同无效的过错以及张天勇应向秦武林、何伟返还进场费、押金准确，本院不再赘述。张天勇承诺如不能让东莞市莞城武林饮食店搬回现场原位正常经营则向东莞市莞城武林饮食店赔付145000元，是以案涉租赁合同有效为前提条件的，属于合同不能依约履行而约定的违约责任。在案涉租赁合同因违反法律法规效力性强制规定而被认定无效的情况下，秦武林、何伟未能举证证明其因案涉租赁合同无效所受到的实际损失，其要求张天勇赔偿145000元，缺乏依据，本院不予支持。至于张天勇主张秦武林、何伟拖欠场地使用费的问题，因张天勇未提出反诉，且在二审中未能达成调解，本院对秦武林、何伟纠纷发生后有无实际占有使用案涉铺位的问题不予审查。
综上所述，上诉人秦武林、何伟及上诉人张天勇上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
秦武林、何伟上诉部分二审案件受理费3200元，由秦武林、何伟负担（已预交）；张天勇上诉部分二审案件受理费1000元，由张天勇负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……