广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初2115号
原告：梁道明，男，1952年7月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：黄海林，北京尚衡律师事务所广西分所律师。
被告：玉城街道新民企管会第四组集体经济理事会，住所地广西玉林市玉州区新民社区。
法定代表人：陈永源，理事长。
委托诉讼代理人：李美才，男，新民企管会第四组集体经济理事会的社员。
委托诉讼代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。
被告：黄启初，男，1979年10月26日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。
被告：王依珍，女，1981年7月7日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。
上述两被告共同委托诉讼代理人:姚国,广西桂金剑律师事务所律师。
第三人：广西宁铁工程有限责任公司，住所地广西南宁市衡阳西路30号。
法定代表人：邓伟军。
第三人：玉林市玉州区新民小学，住所地玉林市玉州区玉城街道新民社江玄路***号。
法定代表人：欧现,校长。
委托诉讼代理人：吴昭伟,广西桂南律师事务所律师。
原告梁道明与被告玉城街道新民企管会第四组集体经济理事会（以下简称经济理事会）、黄启初、王依珍，第三人广西宁铁工程有限责任公司（以下简称宁铁公司）、玉林市玉州区新民小学（以下简称新民小学）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁道明及其委托诉讼代理人黄海林，被告黄启初、王依珍的共同委托诉讼代理人姚国，被告经济理事会理事长陈永源及其委托诉讼代理人李美才、黄永梅，第三人新民小学的委托诉讼代理人吴昭传到庭参加诉讼。被告宁铁公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告经济理事会与被告王依珍于2016年1月27日签订的《出租合同》无效；2、判令三被告连带支付拖欠的租金，租金从2015年8月1日起暂计至2016年6月1日为245000元，应计至实际付清租金之日止；3、判令三被告连带支付逾期付款的违约金，按照造成实际租金损失的30%计算，违约金从2015年8月1日起至2016年6月1日为73500元，应计至实际付清租金之日止；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2015年7月1日原告梁道明与第三人宁铁公司签订《租赁合同》，由宁铁公司将位于黎湛线K139+505至560下行左侧的550平方米场地租赁给原告出租管理使用，至今原告使用已有9年以上时间，在此之前就该场地已经签订有5份协议，依次分别是2006年7月1日与柳州铁路局玉林土地管理所签订《临时占用铁路用地协议书》、2008年7月1日及2010年7月1日与南宁铁路土地利用综合服务部签订《财产租赁合同》、2013年7月1日及2014年7月1日与广西南宁宁铁房屋场地租赁有限公司签订《铁路用地租赁合同书》。除此之外，原告还曾于2006年10月26日与新民小学签订为期13年的《场地租赁合同》，由新民小学将位于玉林市工业品正门对面的168平方米空地租赁原告经营出租使用。同时，原告为了方便经营管理，经同意后在两块场地上自行出资合并建造了一层商铺，租赁期间一直按约定支付租金并妥善使用。2009年1月18日，原告梁道明与被告黄启初签订《房屋租赁合同》，将3间商铺租给被告黄启初、王依珍共同经营“岗田机电”使用。从2015年8月1日起暂算至2016年6月1日，黄启初、王依珍已欠租金245000元，拖欠的租金应计至实际付清之日止。合同约定有违约金，考虑约定违约金过高，原告依法以造成实际租金损失的30%计算违约金，违约金从2015年8月1日起暂算至2016年6月1日为73500元，计至实际付清租金之日止。经原告再三催收，被告黄启初、王依珍以原告与被告经济理事会存在争议为由拒绝支付，之后2016年1月27日被告王依珍恶意与被告经济理事会私下签订《出租合同》，将租金交付给被告新民第四组。两被告在未经原告同意的情况下，无视原告作为合法承租人的串通行为，侵犯了原告对此享有的使用、收益等相关权益。为此，原告向本院提起诉讼。
在诉讼中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。
被告经济理事会辩称，1、驳回庞丽华的起诉，其没有诉讼主体资格，与本案没有关系；2、驳回原告梁道明的诉讼请求，其诉请没有法律和事实依据，其没有与梁道明签订合同，双方没有契约关系，要求其支付租金和连带支付违约金没有法律依据。
被告黄启初、王依珍辩称，驳回原告对其的诉讼请求。其没有违约，其一直按时缴纳租金，由于租赁的铺面存在争议，待确定铺面的使用权归属后再继续交租。由于铺面存在争议，其在2015年7月到11月份不能正常使用铺面，应先查清铺面的权属后再解决租金的支付问题。
第三人新民小学述称，1、本案涉及的马佛岭以及李屋山水田两块的权属归其所有；2、自2006年10月开始，其将本案涉及的马佛岭其中的168平方米空地出租给原告梁道明使用至今。
第三人宁铁公司未作陈述。
本院经审理认定事实如下：2006年7月1日，原告梁道明与柳州铁路局玉林土地管理所签订《临时占用铁路用地协议书》，由柳州铁路局玉林土地管理所将铁路黎湛线玉林站自K139公里505公尺至139公尺共550平方米的土地出租给梁道明使用，租赁期限2年，从2006年7月1日起至2008年6月30日止，年租金为19800元。期间，上述租赁土地的管理部门变更为南宁铁路土地利用综合服务部。2008年7月1日，上述协议期满后，梁道明与南宁铁路土地利用综合服务部签订《财产租赁合同》，租赁期限2年，从2008年7月1日起至2010年6月30日止，年租金为19800元。合同对租赁的土地的位置修正为黎湛线K139+505至560下行左侧23M。合同期满后，双方又续签了3年合同。期间，上述租赁土地的管理部门变更为广西南宁宁铁房屋场地租赁有限公司。2013年7月1日合同期满后，梁道明与广西南宁宁铁房屋场地租赁有限公司签订《铁路用地租赁合同书》续租上述土地，期限为一年。2014年7月1日合同期满后双方又续签一年的租赁合同。期间，上述租赁土地的管理部门变更为广西宁铁工程有限责任公司，即上述所称的宁铁公司。2015年7月1日，梁道明与宁铁公司签订《租赁合同》，由宁铁公司将位于黎湛线K139+505至560下行左侧的550平方米场地租赁给原告梁道明使用，租赁期限1年，从2015年7月1日起至2016年6月30日止。2006年10月26日，梁道明与新民小学签订《场地租赁合同》，约定由新民小学将与上述租赁土地毗邻的工业品正门对面的168平方米空地出租给梁道明使用。租赁期限为13年。原告梁道明在与上述两部门签订租赁合同后，一直按照合同的约定支付租金至今。梁道明在租赁上述的两块土地后，出资进行了平整，并在地上建造了一层商铺共16间。2009年1月18日，原告梁道明与被告黄启初签订《房屋租赁合同》，约定由梁道明将位于工业品市场正门左斜对面的27、28、29号铺租给黄启初经营使用。租期从2009年2月1日起至2013年2月1日止，共四年，每月租金12000元，每半年支付一次，逾期每日加收10%的违约金。黄启初在合同签订后，在铺面挂牌“岗田机电”,经营电焊机、空压机等。合同期满后，黄启初续租上述铺面。2014年2月1日，双方续签合同，约定由梁道明将上述16间铺面中的3间（即玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室作出的《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》附图中的④、⑤、⑥间）出租给黄启初经营使用。租期从2014年2月1日起至2016年2月1日止，共2年，每月租金24500元，每半年支付一次，黄启初必须在本季度最后的十日前交清下半年的租金，逾期每日加收10%的违约金，租金按市场价浮动调整。2015年2月1日前的租金，黄启初已全部交清。在经营过程中，因被告经济理事会对上述铺面所在的土地主张使用权而与原告产生争议且至今无法协商解决，铺面门口被人堆放大量泥土，导致黄启初在2015年7月至11月期间有四个月时间不能正常使用上述铺面。黄启初主张这四个月由于不得使用铺面，已支付的租金应抵扣以后的租金。2015年8月7日，黄启初又支付了50000元租金给原告。在此之后，黄启初继续使用上述铺面至今但再未支付过租金给原告。为此，原告向本院起诉，要求两被告支付拖欠租金并支付逾期付款违约金。
另查明，黄启初和王依珍系夫妻关系，上述租赁的铺面系其二人共同经营。
再查明，为了划清铁路用地和地方用地的界线，根据经济理事会、南宁铁路局玉林土地管理所、新民小学和梁道明的要求，玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室委托玉林市国土资源规划测绘信息院对上述争议土地的界线进行测绘，并依据上述单位作出的测绘图于2016年12月20日作出《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》，明确了铁路用地和地方用地的界限，分清了经济理事会、新民小学和南宁铁路局的土地权属界线。原告所建造的上述16间铺面全部处在其租赁新民小学和宁铁公司的土地上。
本院认为，原告梁道明与被告黄启初签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。另外，上述铺面所在土地经政府部门委托测绘院测绘，已明确系处在梁道明租赁铁路用地和新民小学用地的范围内，原告享有合法使用权，故原告要求被告黄启初、王依珍支付从2015年8月1日起至2016年6月1日止共十个月的租金合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”的规定，被告黄启初、王依珍主张其已支付但不得使用铺面的四个月时间的租金应扣除有理，本院予以采纳。从2015年8月1日至2016年6月1日，黄启初、王依珍应支付给原告的租金为97000元（24500元/月×10个月-24500元/月×4个月-50000元）。由于上述铺面在使用期间发生权属争议，曾一度导致黄启初、王依珍不得正常使用，为避免损失扩大，黄启初、王依珍主张待铺面的权属确定后再视情况缴纳租金的抗辩理由成立，本案中玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室于2016年12月20日作出《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》后，才明确了铁路用地和地方用地的界限，分清了租赁铺面的权属，故其暂不支付租金的行为不能认定为违约，原告请求被告支付逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。由于被告经济理事会并非租赁合同的一方当事人，也没有使用上述铺面，原告要求其与被告黄启初、王依珍连带支付租金的主张，没有法律依据，本院予以驳回。因上述《告知书》及附图已明确了各方用地的界限，原告在诉讼中向本院申请对租赁场地的现状及使用的四置范围进行现场勘验已无必要。鉴于原告已放弃其诉请第一项，本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄启初、王依珍于本案判决生效之日起十日内支付从2015年8月1日起至2016年6月1日止共十个月的租金97000元给原告梁道明。
二、驳回原告梁道明其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
本案受理费6078元（原告已预交），由被告黄启初、王依珍共同负担2406元，原告梁道明负担3672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费6078元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交，也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李良敏
人民陪审员 李翠云
人民陪审员 蒋 鑫
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 杨孙伟