广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1228号
上诉人（原审被告）：梁牛根，住广州市越秀区。
委托代理人：吴冬梅，广东东方衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之八。
法定代表人：马华新，董事长。
委托代理人：林锡彬，广东海印律师事务所律师。
委托代理人：吴福安，广东海印律师事务所律师。
原审第三人：陈伟，住广州市白云区。
原审第三人：彭杰兵，住广州市白云区。
上诉人梁牛根因与被上诉人广东长城建设集团有限公司（下称长城公司）合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审�终结。
原审法院经审理查明：1993年3月26日，长城公司下属的广东长城建设工程公司综合一处（甲方，以下简称综合一处）与案外人广州市白云区新市镇棠溪村第六经济合作社（乙方）签订《合建住宅小区合同》，约定合建位于棠溪村祥岗后街大园边，建筑住宅规模建八栋住宅，总建筑面积约22000平方米的小区，并约定合建条件、利润分配等。1993年4月26日，梁牛根以广东长城建设总公司综合一处施工队（负责人：梁牛根）的名义与广东长城建设总公司综合一处签订《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》，约定：一、成立广东长城建设总公司综合一处直属施工队，并由梁牛根同志负责。二、大园边住宅楼用地7.5亩，可建12幢六层住宅楼，总建面积约22000M2。从征地开始，报建，按图施工，土建完成，内外水电接通，办妥宅基房产证交广东长城建设总公司综合一处使用�工的全部工作及经济责任，由梁牛根同志负责。三、按一九九三年三月二十六日综合一处与棠溪村所签合同的全部资金，由综合一处负责，依期分批投放。四、上述住宅楼建成交付使用的一切费用，以每M21580元计算，由综合一处直属施工队大包干，不再作任何调整。五、工期：12幢宿舍楼分二起完成。第一期六幢在93年12月底前交付使用。第二期六幢在94年5月底前完成，交付使用。等等。合同签订后，梁牛根组织工人进场施工。该住宅小区经广州市地名委员会批准命名为祥福花园。1996年，房屋未建完成并停工。2007年4月29日，长城公司（甲方）与梁牛根（乙方）签订《移交备忘录》，约定：……由于种种原因，祥富花园在1996年停工至今（共动工十二栋，其中三栋完成土建，九栋完成主体框架）。为此经双方多次协商，特签订如下场地移交备忘录条款：一、甲、乙双方本着实事求是的原则进行协商解决，在1993年4月26日签订的《棠溪大园边住宅建设承包合同书》的“祥富花园”项目有关事宜，甲方支付乙方2812万元大包干款（其中，乙方直接领取2770万元，另外42万元是甲方直接支付给兴宁施工队），代双方进行结算后多退少补。二、乙方把“祥富花园”施工现场按现状移交回甲方，从2007年5月1日起甲方直接派人进驻现场。在此之前，乙方将在建房屋大部分出租，乙方应积极做好清退工作，考虑到清退工作的实际困难，为顺利平稳过渡，未清退出租房屋暂由乙方负责管理。三、从2007年5月1日起，乙方每月从未清退房屋的收入中上交甲方捌万元，乙方自行负责乙方人员工资及其它水、电、消防等投入，并对安全工作负完全责任。乙方必须在每月5日前一次性交给甲方捌万元，否则，甲方有权对未清退房屋进行清场或自行管理，由此引起�损失由乙方自行负责等等。协议签订后，梁牛根依约将自编4至12栋房屋交还给长城公司并每月向长城公司上交8万元，由长城公司出具租金收据。另自编第1至3栋继续由梁牛根管理、出租、收益，后来双方口头约定调整为每月2.5万元。自2008年11月起，梁牛根按每月2.5万元向长城公司上交。自2011年10月起至今，梁牛根停止支付上述费用。2013年1月，长城公司发函通知梁牛根清退第1至3栋的租户并交还该房屋，无果。自编第1至第3栋房屋至今仍由梁牛根出租、管理、收益。长城公司、梁牛根之间对涉案工程尚未结算，双方就涉案工程产生纠纷，长城公司诉至原审法院，原审法院已受理［案号为：（2013）穗云法民四初字第1113号］。该案与本案合并审理，该案正在处理中。
长城公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁牛根将“祥福花园”自编第1至第3幢清走所有的住�后交还给长城公司；2、梁牛根支付2011年10月起至交还涉案场地之日的占用费（按2.5万元／月计）及利息（从欠费之日起，以当月欠付款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率分别从当日6日起计）；3、第三人彭杰兵、陈伟将占用的房屋清空交还给长城公司；4、诉讼费由梁牛根负担。原审诉讼中，梁牛根表示同意按将1至3栋按现状交还长城公司，但同时要求长城公司结清工程款，长城公司要求梁牛根清退住户后才同意接收，工程款另行解决，经原审法院调解无果。长城公司申请追加住户为第三人参加诉讼。原审法院要求长城公司、梁牛根双方提供目前住户的身份资料。长城公司表示因为房屋是梁牛根出租给他人，长城公司不清楚租户及现住户身份情况，故无法提供。梁牛根表示其将房屋出租无签订合同，仅能提供向梁牛根承租的租户人员名单但无法提供其身份资料，也不清楚有无转租，故不清楚实际住户的身份情况。原审法院根据梁牛根提供的租户名单到现场调查，发现有十多套房屋已有人居住或用作存货，大部分实际住户与租户名单所列姓名不一致，存在多次转租情况，现有住户无提供身份资料，只有3栋2梯501房的住户彭杰兵、3栋3梯302房的住户陈伟当场确认承租事实并已向原审法院提供身份证审查。原审法院已在涉案场地现场张贴通知要求房屋的实际使用人限期到原审法院登记房屋使用情况。至2014年11月7日本案开庭审理时，无住户到原审法院登记。原审法院依法追加陈伟、彭杰兵为第三人参加诉讼，长城公司、梁牛根均无异议。梁牛根在诉讼中确认至今仍有约60套房屋有人居住使用。经原审法院释明涉案《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》无效后，长城公司坚持诉讼请求，梁牛根坚持答辩意见。以上事实，有《合建住宅小区合同》、《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》、《移交备忘录》、批复、通知、照片、图纸、收据、函及当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：本案实质是长城公司、梁牛根因建设工程承发包合同纠纷引致。梁牛根是个人，不具备工程施工资质，故其与长城公司签订的《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。无效的合同自始无效，且现该合同亦已停止履行，在原来长城公司交付梁牛根的土地上形成附着的建筑物也应当一并返还。长城公司现要求梁牛根将承建的第1至3栋建筑物交还给长城公司的诉讼请求合理合法，且梁牛根已同意交还房屋，故原审法院予以支持。关于长城公司请求判决梁牛根清空住户的请求。首先，本案长城公司是基于工程合同关系而对合同无效的后果处理，合同关系相对方为长城公司和梁牛根。现长城公司上述诉请所指向的对象即住户，不是本案合同关系主体；其次，除了已查明的第三人陈伟、彭杰兵外，长城公司、梁牛根均无举证证明其他住户的身份情况，经原审法院现场调查通告，亦未能确定，即长城公司诉请判决其他住户主体对象不明确。因此，关于其他不明住户清空问题，在本案中不予处理，长城公司可另行解决。但需指出的是，梁牛根将其只是承包施工且未经竣工验收的房屋擅自出租不当，故梁牛根负有清退住户的义务，否则其对住户的不法占用产生的法律责任应予承担。对于住户而言，由于涉案房屋未经竣工验收，不具备合法居住使用条件，现实际使用房屋存在安全、消防等各方面的隐患和不确定因素，故现有住户对涉案房屋是违法使用，应当尽快迁出。考虑到清空住户需要一定时间，但在此之前原审法院已给予梁牛根时间处理，�今梁牛根仍未解决，故梁牛根交还房屋的期限酌定为十五日。考虑房屋现状，长城公司作为发包人亦应积极努力解决问题，消除各种安全隐患，建议向有关行政主管部门申请解决。如梁牛根逾期未履行该义务的，则梁牛根应退出对该建筑物的占有，由长城公司自行管业及处理涉案建筑物。关于长城公司主张的占有使用费问题。双方签订《移交备忘录》约定梁牛根需每月向长城公司支付8万，该约定是双方的真实意思表示，后来双方口头约定变更为每月2.5万元且一直实际履行，而梁牛根将房屋出租获益属实，故按公平合理原则，同时考虑梁牛根负有清退住户的义务，原审法院认为现长城公司要求梁牛根参照上述每月2.5万元支付至全部住户搬离之日止的占有使用费的请求理据充分，原审法院予以支持。关于长城公司主张的利息，梁牛根占用涉案房屋是因为双方对工程承�、结算、工程款支付等存在争议所致，而工程自1996年停工至今已十多年，上述问题一直拖延至今未能妥善解决，长城公司作为发包方对此负有一定责任，故按公平合理原则，对长城公司主张的利息原审法院不予支持。关于梁牛根及第三人的抗辩。梁牛根是因为向长城公司承包涉案工程才得以占有涉案房屋，双方实质是建设工程承发包关系，现长城公司作为合同的发包方要求梁牛根交还所建房屋合理合法。梁牛根认为长城公司不是涉案标的物的所有权人，无权提起本案诉讼的抗辩显属无理，原审法院不予采纳。长城公司、梁牛根之间并非房屋租赁关系，所约定的每月2.5万元实质是梁牛根未能及时清退交还房屋给予长城公司的补偿，故不适用一年的诉讼时效，在长城公司已发函催缴的情况下，长城公司主张的占有使用费未过诉讼时效。第三人陈伟、彭杰兵是因为承租�实际使用该涉案房屋的两单元，现梁牛根须交还房屋给长城公司，故第三人依法负有腾房义务。至于第三人是否存在损失的问题，属于其与梁牛根之间的关系，可另循法律途径解决。长城公司现要求第三人腾空交还所占用房屋的请求理据充分，应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，梁牛根自行清空位于广州市棠溪村祥岗后街大园边的祥福花园自编第1至第3栋建筑物交还给长城公司广东长城建设集团有限公司；如果梁牛根逾期清空交还的，则梁牛根退出对上述建筑物的占有，由长城公司广东长城建设集团有限公司对该建筑物自行管业处理。二、于本判决生效之日起十五日内，梁牛根向广东长城建设集团有限公司支付自2011年10月起至广州市棠溪村祥岗后街大园边的祥福花园自编第1至第3栋建筑物的全部住户搬离之日止的占有使用费（按2.5万元／月计）。三、于本判决生效之日起十五日内，第三人陈伟、彭杰兵将其在广州市棠溪村祥岗后街大园边的祥福花园自编第1至第3栋所使用的建筑物部位腾空后交还给长城公司广东长城建设集团有限公司。四、驳回广东长城建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10750元，由广东长城建设集团有限公司负担350元，梁牛根负担10400元。
判后，上诉人梁牛根不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人不具有本案诉权。被上诉人起诉要求上诉人交还涉案场地并支付2011年10月起至交还涉案场地之日每月2．5万元的占用费，但是，根据上诉人提交的涉诉资产进场拍卖公告及向广州产权交易所调查得知，受河南省南阳市中级人民法院委托，广东平正拍卖有限公司已于2011年12月22日在广州产权交易所将涉案场地成功拍卖，所有的拍卖费用已结算完毕。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，涉案场地已被拍卖成交，则被上诉人并非涉案场地的所有权人，不具备本案诉权。二、如被上诉人现仍为涉案场地的所有权人，应按现状接管涉案场地。2007年4月29日被上诉人、上诉人签订《移交备忘录》后，上诉人依约将自编4至12栋房屋交还给被上诉人并每月向被上诉人上交8万元，由被上诉人出具租金收据，另自编第1至第3栋继续由上诉人管理、出租、收益，后被上诉人、上诉人口头约定调整为每月2．5万元，自2008年11月起，上诉人按每月2．5万元向被上诉人上交，由被上诉人出具租金收据。由此可见，被上诉人向上诉人实际出租并同意转租涉案场地。三、上诉人为被上诉人管业，应得到补偿。自1996年因被上诉人拖欠资金导致工程停工至今，上诉人为了维护工程场地，垫付了巨额的维修资金，包括上诉人在内的4名管理人员对工程场地进行管业，被上诉人没有支付维修资金和管理人员工资，现要求上诉人支付占用费没有依据。四、被上诉人对涉案场地负有安全责任。被上诉人同意上诉人转租涉案场地，并要求上诉人每月支付租金，根据权利与义务对等的原则，被上诉人自始至终都不能推卸对涉案场地的安全责任。被上诉人应当按照现状接受涉案场地。综上所述，请求判令：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第136号民事判决书笫一项、二项、第三项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人长城公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。事实和理由：一、原审认定是双方之间是建设工程承包纠纷，因合同无效，那么根据无效合同的处理原则作出判决，是认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。二、被上诉人是本案的适格主体，依法享有诉权。首先依据是本案的证据和合同，被上诉人对建设的房屋享有所有权，另外根据被上诉人和国有土地部门签订的合同�上诉人诉称涉案房屋被拍卖，但是没有提供证据证明。上诉人的陈述相矛盾，既否认被上诉人的地位，又要求补偿，所以被上诉人是适格的主体。三、上诉人要求被上诉人按现状接管涉案场地理由不成立，上诉人擅自将未经竣工的房屋出租，存在安全隐患，按照现状移交涉案出租的房屋，完全是为了逃避责任，依法不应当得到支持。
原审第三人陈伟、彭杰兵没有到庭，也没有提交书面意见。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
另查明，上诉人二审期间提交了一份拍卖成交确认书复印件，拟证明案涉房屋已拍卖给案外人，上诉人还表示其不清楚法院有没有出具裁定书。被上诉人表示，涉案的土地当时的确是执行法院委托拍卖公司进行拍卖，并由买受人竞买，但是由于买受人拍卖后并未支付拍卖价款，所以委托的人民法院并未就该次拍卖成交下达裁定书，涉案�地也没有办理转移登记手续，至今为止，涉案项目的土地仍然属于被上诉人和案外人享有所有权。
本院认为：根据上诉人与被上诉人签订的《移交备忘录》，上诉人应积极做好清退工作及上诉人未每月5日前向被上诉人支付约定款项时，被上诉人有权对未清退的房屋进行清场或自行管理。故原审法院判决上诉人清退房屋给被上诉人并无不当，本院予以维持。上诉人二审期间提交了拍卖成交确认书，但没有提交拍卖成交的裁定书，案涉土地至今也未登记在拍卖成交的买受人名下。故上诉人仅以拍卖成交确认书主张被上诉人已无权提起本案诉讼，理据不充分，本院不予支持。上诉人上诉主张其应得到补偿，由于上诉人就补偿未提出反诉，本院对此不予审理。上诉人与被上诉人在《移交备忘录》中载明是上诉人将在建房屋大部分出租且上诉人应积极做好清退工作，故上诉人上诉主张被上诉人应按现状接收场地，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10750元，由上诉人梁牛根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年五月十五日
书 记 员 阮志雄
宋德光