广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18686号
上诉人（原审原告）：香港桔利集团发展有限公司，住所地香港湾仔。
法定代表人：陈进何，该公司董事。
委托代理人：韩宏伟，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：关丽贤，广东胜伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：魏福钱，住广东省廉江市。
被上诉人（原审被告）：广州市星马房地产经营有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：魏日健。
上诉人香港桔利集团发�有限公司(以下简称桔利公司)因与被上诉人魏福钱、广州市星马房地产经营有限公司(以下简称星马公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人桔利公司上诉请求：1．判决魏福钱对涉案债务承担连带责任，即改判一审判决第一、二项为：魏福钱对星马公司应返还的款项及利息承担连带清偿责任;2．撤销一审判决第三项；3．改判星马公司及魏福钱共同赔偿桔利公司租金损失6179056元及相应利息损失495639.96元(按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2015年11月30日)；4．判决扣除桔利公司向魏福钱应付总计12500000元中的25万元。事实理由如下：一、关于要求魏福钱承担连带责任的问题，魏福钱与星马公司主体及财产混同，魏福钱是星马公司股东。魏福钱与桔利公司有直接的租赁合同关系，星马公司与魏福钱实际共同履行租赁合同，均是租赁合同的实际当事人，星马公司收取的次承租户的款项实际是其与魏福钱的共同行为，二者应当连带向桔利公司承担返还责任。(一)魏福钱是租赁合同主体。桔利公司与魏福钱于2012年7月3日签订《茅岗商贸城房屋租赁合同》及相关补充协议，约定由桔利公司将涉案物业按现状出租给魏福钱，魏福钱有权转租。(二)魏福钱与星马公司实际共同履行合同。魏福钱是星马公司的股东及实际控制人，魏福钱将涉案物业以星马公司名义与次承租户签订租赁合同，部分租赁合同甲方签章栏中，既有魏福钱的签名，又有星马公司的公章及法定代表人魏日健签名。因此，可以认定魏福钱与星马公司实际共同履行与次承租户的租赁合同。(三)民事调解书确认魏福钱与星马公司共同�担责任。关联案(2013)穗黄法民三初字第167号《民事调解书》确定星马公司为魏福钱关联方，与魏福钱承担连带责任。因此，魏福钱需要与星马公司在履行民事调解书义务过程中，共同承担责任。(四)已生效关联案(2015)穗中法民五终字第5355号、5356号民事判决中，亦判决魏福钱对星马公司的债务承担连带责任，据此，魏福钱应对星马公司多收取款项的行为承担连带责任。二、关于租金损失问题。生效的《民事调解书》明确规定了魏福钱与星马公司违约情形下的赔偿责任，且魏福钱亦实际占用相关场地，虽然相关场地没有完成报建手续，但其仍然具有使用价值，相关商户包括星马公司均在该场地注册公司或个体工商户。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条亦明确规定了租赁合同无效情形下的场地占用费用问题，据此�福钱及星马公司应当赔偿桔利公司的租金损失。（一）请求依据一是民事调解书的规定。1.《民事调解书》第九条规定，魏福钱、星马公司没有履行《民事调解书》约定义务的，桔利公司有权要求魏福钱、星马公司赔偿损失。2.民事调解协议是各方真实意思表示，在该案审理过程中以民事调解书进行了确认，并且已经发生法律效力，桔利公司基于已经发生法律效力《民事调解书》的权益应当得到保障。3.《民事调解书》的终局性并不影响桔利公司享有救济的权益。《民事调解书》具有终局性，是指对于关联案中桔利公司的诉讼请求由《民事调解书》解决，本案并非对关联案《民事调解书》所确定内容的否定，亦非对关联案的重复。魏福钱、星马公司在履行《民事调解书》确定义务过程中，出现违约行为，桔利公司据此而享有相应的权利并提起的诉讼。同时，关联案�民事调解书》不能执行的风险不应该由桔利公司来承担，亦不影响桔利公司通过法院来主张其合法权益。(二)请求依据二为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。因魏福钱、星马公司未能妥善处理《民事调解书》约定的改签工作，次承租户许吉靓和黄埔市场向法院提起诉讼。在魏福钱与次承租户租赁合同未被依法判决情况下，桔利公司与魏福钱就未改签涉案物业仍存在租赁关系，应当支付自2014年1月20日至魏福钱与次承租户许吉靓及黄埔市场租赁合同被判决无效期间的房屋占有使用费。(三)场地占用问题。桔利公司与魏福钱的租赁合同未确认无效，且双方均负有改签合同的义务，魏福钱并未向桔利公司交还涉案场地，且对涉案场地依法仍然享有足以排除桔利公司使用的权利，客观上仍然占用场地。1.涉案场�已交付魏福钱使用，而魏福钱没有进行任何交还，案外人所谓的交还行为不能代替魏福钱应当履行的交还义务。案外人所谓场地移交行为，魏福钱也没有认可。因此，基于桔利公司与魏福钱之间的合同关系并未解除或终止，桔利公司仍然无法合法的使用涉案场地。2.交还应当是交还没有权利负担的，交还后接受人能够合法使用的场地，案外人向桔利公司交还的场地显然是存在权利负担的，桔利公司无法合法使用。3.涉案场地仍然由魏福钱占用。场地占用并非必须有人在该场地，也可以是权利上的占用，即享有足以限制他人使用的权利。本案魏福钱的占用正是权利上的占用，该占用足以限制桔利公司使用该场地，且桔利公司实际也并没有使用该场地。4.黄埔市场公司并未交还场地，且其场地占用费也仅仅只是支付至2014年2月，后续费用并没有支付，并且黄埔市场公司并未移交场地。(四)《民事调解书》作出以后，桔利公司与魏福钱已经就大部分的次承租户完成了改签工作，也即改签完全是可行的。《民事调解书》是桔利公司与魏福钱双方协商，并经法院司法确认的具有法律强制力的文件，如果说《民事调解书》中确定的相关义务注定是不能完成的，则相应的过错应该是桔利公司、魏福钱及法院三方共同承担相应的过错责任。(五)由于魏福钱原因，导致与次承租户黄埔市场公司、许吉靓等人与其存在诉讼纠纷，在上述纠纷未经审判的情况下，魏福钱与次承租户均没有完全腾空房屋，桔利公司只是按照原状接管涉案物业，没有改变涉案物业原状，魏福钱在客观上仍实际占用场地。另外，部分涉案物业顺利改签，说明桔利公司对外出租可以获取租金收入，但由于在魏福钱与次承租户租赁合同未被依法判决的情况下，桔利公司基于关联案《民事调解书》约定改签义务，没有对外转租，由此导致租金损失。因此，魏福钱应当按照租金标准向桔利公司支付占用费。三、关于扣除25万元的问题。（一)依照《民事调解书》第九条的约定，桔利公司请求从未支付款项中酌情扣除25万元，具有合同依据，法院应当予以支持。(二)魏福钱没有完全履行《民事调解书》第三条、第四条、第五条和第六条约定的内容。1.魏福钱在一审庭审前仍未完全处理涉案物业与次承租户工程款拖欠的问题，也即其未完全履行《民事调解书》第三条的约定。2.2014年8月8日，一审法院针对《民事调解书》涉及次承租户改签问题进行了核实查明实际次承租户有19家。截至一审开庭之日，尚未完成改签的有3家次承租户，分别为黄埔市场公司、广州商汇投资有限公司和许吉靓等人，改签率为84.21％，不符合《民事调解书》第四条改签率为90％的�定。3.魏福钱没有依据《民事调解书中》第五条及第六条的约定，向桔利公司移送涉案物业消防验收文件、水电、工程设计图等与鱼珠商业广场相关的一切资料，对于桔利公司完全接管涉案物业造成一定困难。(三)根据权利义务对等原则，魏福钱未履行上述义务，桔利公司有权选择继续履行的情况下，请求从未支付的450万元款项中酌情扣除25万元，合法有据。综上，桔利公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人魏福钱、星马公司二审经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
一审法院经审理查明：桔利公司（甲方）与魏福钱（乙方）于2012年7月3日签订《茅岗商贸城房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及相关补充协议，约定由甲方将位于广州市黄埔区蟹山路67号鱼珠地铁口的建筑物（以下称“�涉物业”）按现状出租乙方，租期为18年7个月，乙方有权在租赁期限内将案涉物业转租，所得收益归乙方所有。桔利公司租赁上述土地后，未经有关部门批准，在其上建造建筑物一栋，曾用名为茅岗商贸城，现名为鱼珠商业广场。
因租赁合同履行过程中产生纠纷，桔利公司于2013年9月18日到一审法院起诉魏福钱，星马公司作为第三人参加诉讼，魏福钱在该案中提出反诉，一审法院对两案合并审理。
在该案审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿就本诉和反诉达成如下和解协议：“一、为有效解决双方的本诉和反诉争议，现原告同意支付给被告和第三人总计壹仟贰佰伍拾万元整（小写：12,500,000.00元），以解决各方争议……三、被告于2014年1月30日前解决被告和第三人在鱼珠商业广场由被告和第三人所签订的工程、材料、人工等欠款及其他费用……鱼珠商业广场全部的工程、材料等按现状均由原告所有，由原告自行处置，被告不再主张任何权利……若因被告或第三人拖延付款等基于被告及第三人的原因导致原告产生损失的,相应损失均由被告及第三人赔偿给原告。四、涉及到以被告或第三人名义与鱼珠商贸广场的全部次承租户签订的租赁合同或产生的事实租赁关系,均由原告和被告及第三人共同和次承租户在2014年1月20日前协商办理原租赁合同的主体变更事宜。原告保证按照被告或第三人与次承租户签订的《租赁合同》或事实租赁合同等约定的租金标准及租赁日期及其他条件重新签订《租赁合同》,即原告和被告及第三人只是变更原租赁合同的出租主体,其他相关的合同权利与义务均由原告公司全部承继。其中,已经起诉到法院的次承租户的相关案件,则由被告或第三人在法院的主持下解决,但原告亦应配合做好这部分已经起诉的次承租户的合同主体变更工作……若全部次承租户中有90%（按照签约户数为计）都同意和办理了改签，则本协议不得反悔或解除。若在改签过程中有超过90%的次承租户不同意和原告办理改签合同事宜，则双方均可以解除本协议全部条款，由双方另行协商签订新的调解协议。合同主体变更后，被告不得再向上述各方主张任何权利。被告及第三人在2013年9月18日之前向各商户已收取的保证金、押金、租金无须转交给原告，未收取的款项则不再收取。原告已向被告及第三人收取的定金、押金、租金等款项，均无须向被告退还。若被告因本案终结前的事项与各商户或其他方发生争议，原告可向被告提供协助……八、本协议款项的付款方式：原告按下列方式向被告付款，被告收到款项应当向原告提供等额《收据》。1、被告在签订《调解协议书》后3个工作日内……原告在协议签订之日后3个工作日内向被告支付第一期款400万元……2、在2014年1月30日前，原告向黄埔区人民法院提存400万元……即视为已履行了第二期款项的支付义务。3、最后一笔款项450万元，原告按约定于2014年6月30日前向被告付清……九、若被告及被告的关联方履行义务不符合第二条至第六条的约定，或出现损害原告及原告相关方的其他情形……被告应当双倍返还已收取的全部款项，并另行赔偿原告的全部损失。若原告同意继续履行本协议的，原告有权直接从未支付的款项中扣除相应款项，并要求被告另行赔偿损失。若原告拖延付款,则也应按照总金额向被告及第三人承担双倍延期付款的违约责任。十、本案第三人作为被告的关联方之一，愿意履行本协议中有关的义务，并与被告承担连带责任……。”
一审法院于2014年1月9日作出（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》并送达各方当事人，确认上述调解协议合法有效。其后，桔利公司按照《民事调解书》第八条第1点、第2点确定的义务，支付相关款项共计8000000元。
2014年8月5日，星马公司的法定代表人魏日健在案外人广州桔利城物业管理有限公司制作的《星马公司应付香港桔利集团发展有限公司多收其他商户的款项》表格上确认：1.2013年10月8日收取客家王2013年10月份租金65178元；2.2013年10月8日收取客家王9月水电费27119.5元；3.2013年10月8日收取湘莲府9月水电费6317.5元；4.2013年10月25日收取王树立（及时便利店）2013年10月11日至11月10日租金8000元；5.与谭许荣（审美发廊）达成协议退回保证金17640元和不收取两个月租金16800元；6.与梁群开（新昌华家具）达成协议补偿梁群开41000元；7.2013年9月16日收取昌华租金75900元。合计257955元。
2014年8月12日，星马公司法定代表人魏日健出具承诺书，载明：“星马公司承诺广东衡商投资有限公司一年租金132240元以及意向金15000元，合计：147240元。付还桔利公司。所有款项在第三笔中扣除。”
此后，桔利公司认为《民事调解书》第四条内容中涉及的次承租户许吉靓、陈惠星、陈志东（以下简称“许吉靓等”）及次承租户广州市黄埔市场发展服务公司（以下简称“黄埔市场公司”）与魏福钱签订的合同已确定不能改签，魏福钱未履行《民事调解书》确定的相关义务，故桔利公司未再按照《民事调解书》第八条第3点确定的内容履行最后一笔4500000元款项的付款义务。
2015年9月30日，魏福钱、星马公司向一审法院申请强制执行前述《民事调解书�第八条第3点确定的内容，一审法院于2015年10月15日向桔利公司发出执行通知书，要求其缴纳款项4547400元（其中案款4500000元）。
另查，上述次承租人黄埔市场公司于2013年12月26日到一审法院起诉魏福钱、星马公司商铺租赁合同纠纷，一审法院依法追加桔利公司作为第三人参加诉讼，星马公司在审理期间提出反诉，一审法院对二案合并进行审理，案件号：（2014）穗黄法民三初字第11号。一审法院在该案中查明：
2013年1月14日，黄埔市场公司与星马公司签订《鱼珠商业广场租赁合同》，星马公司将鱼珠商业广场第一层商铺出租给黄埔市场公司做商业用途，建筑面积为3250平方米，实用面积为2600平方米；首年租金和管理费含税费为每月169,000元，从第3年起在上一年的基础上递增3%。同月23日，黄埔市场公司与星马公司签订另外一份《鱼珠商业广场租赁合同》，约定：星马公司将鱼珠商业广场第一层、实用面积为1600平方米的商铺出租给黄埔市场公司作为商业用途使用，首年租金和管理费含税费为每月72,000元，租金和管理费从第3年起在上一年的基础上递增3%。同年3月10日，黄埔市场公司与被告星马公司签订二份补充协议，其中一份对同年1月14日签订的鱼珠商业广场租赁合同进行变更和补充；另一份补充协议是对双方于2013年1月23日签订的鱼珠商业广场租赁合同进行更正和补充，约定：原合同商铺交付的实用面积1344平方米，补偿的商铺建筑面积255平方米，首年度租金（含管理费、税费）每月为60,480元，租金从第3年度起在上一年度的基础上递增3%；补偿商铺的首年度租金每月为15,300元，但实际应付金额应扣除免租装修期的租金，租金从第3年度起在上一年度的基础上递增3%等。
上述合同和补充协议签订后，黄埔市场公司依约向星马公司缴纳履约保证金及至2013年9月30日的租金和水电费，从同年10月起，魏福钱、星马公司未向黄埔市场公司收取任何费用。同年9月27日，桔利公司向鱼珠商贸城各租户发出通知，告知各租户其与魏福钱解除合同，把星马公司清理出场。12月19日，黄埔市场公司将同年10月的场地占用费184,780元交付桔利公司，桔利公司确认黄埔市场公司缴纳的场地占用费至2014年2月。2014年8月5日，黄埔市场公司与广州桔利城物业管理有限公司签订协议书，双方确认广州桔利城物业管理有限公司已于2014年7月31日按现状接收黄埔市场公司此前向星马公司和魏福钱租赁的广州市黄埔区蟹山西路67号一层全部场地，其中五个商铺与广州桔利城物业管理有限公司继续按照原合同约定的条款履行，广州桔利城物业管理有限公�不再追偿黄埔市场公司所欠的租金（占用费）。
一审法院在该案中认为：涉案商铺未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的二份《鱼珠商业广场租赁经营合同》及二份补充协议均系无效合同……从2013年10月10日开始，本案原告桔利公司已向黄埔市场公司收取涉案场地的占用费，且根据（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》达成的协议，两被告已退出涉案场地的租赁关系，并将相关的权益转给桔利公司，故可以视为黄埔市场公司与两被告从2013年10月10日起已无法律关系等。据此，一审法院对本案判决如下：“一、原告（反诉被告）广州市黄埔市场发展服务公司与被告魏福钱、被告�反诉原告）广州市星马房地产经营有限公司在本案中签订的二份鱼珠商业广场租赁合同和二份补充协议无效。二、被告广州市星马房地产经营有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市黄埔市场发展服务公司返还履约保证金554,000元。三、被告广州市星马房地产经营有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市黄埔市场发展服务公司返还原告预交的2013年10月的部分租金60,000元。四、被告广州市星马房地产经营有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市黄埔市场发展服务公司支付已形成附合的装饰装修物的现值损失907,337元……。”黄埔市场公司对上述判决不服，向广州市中级人民法院（以下简称“市中院“）提起上诉，案件号：(2015)穗中法民五终字第5356号。市中院对原审查明的事实予以确认，并判决维持我院上述判决第一、二、三、四、五、七项。
还查明，上述次承租人许吉靓等于2014年4月8日到一审法院起诉魏福钱、星马公司商铺租赁合同纠纷，一审法院依法追加原告桔利公司作为第三人参加诉讼，案件号：（2014）穗黄法民三初字第99号。一审法院在该案中查明：2013年8月5日，许吉靓等与被告签订鱼珠商业广场租赁合同，双方约定许吉靓等承租该商业广场的第二层，面积3831平方米,租赁期限为13年;租赁期首年的租金为每月合计为114930元,租金从第3年起在上一年的基础上每一年递增5%。同日，双方还签订了补充协议一份，双方约定了许吉靓等的转租权、租赁期内被告免收许吉靓等的物业管理费、被告出资装修走廊等公共地方、以及与鱼珠商业广场租赁经营合同抵触之处以本补充协议为准等内容。庭审期间，桔利公司陈述称其已于2013年9月18日接管涉案场地，但未改变当时的状态。
一审法院在该案中认为：涉案商铺未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，许吉靓等与被告签订的《鱼珠商业广场租赁经营合同》系无效合同，该合同无效，自始对双方当事人不产生法律约束力。许吉靓等与被告均明知涉案商铺无权属证书或者合法报建手续，仍然签订租赁合同，双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任。据此，一审法院对本案判决如下：“一、被告广州市星马房地产经营有限公司在本判决生效之日起10日内，向许吉靓等许吉靓、陈惠星、陈志东返还履约保证金344790元、一个月租金114930元……。”该案现已生效。
诉讼中，桔利公司表示：一、不要求根据调解书第四条确定的内容，解除调解协议全部条款并另行另行签订协议，自愿继续履行调解书第四条确定的内容。二、桔利公司与魏福钱达成调解协议后要求法院根据调解协议出具调解书时，其清楚双方在履行调解书过程中因存在不确定性可能引发纠纷。
此外，对各方履行上述民事调解书过程中引发的纠纷另行起诉是否构成同一事由重复起诉，桔利公司认为：一、如桔利公司、魏福钱双方要求继续履行民事调解书约定的内容，则应当属于一事不再理的范围；二、本案是魏福钱未能履行民事调解书中所约定的内容给桔利公司告造成的实际损失所引发的纠纷；三、桔利公司、魏福钱双方在民事调解书中也已经明确约定了履行义务不符合约定时的处理方式，该约定是合法有效的，双方均应当遵守，因此桔利公司有权依据民事调解书的约定向魏福钱主张权利。
以上事实，有茅岗商贸城房屋租赁合同、补充协议、（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》、《星马公司应付香港桔利集团发展公司多收其他商户的款项》列表、承诺函、《鱼珠商业广场租赁经营合同》、《补充协议》、（2015）穗黄法执字第1281号执行通知书、（2014）穗黄法民三初字第11号《民事判决书》、（2015)穗中法民五终字第5356号《民事判决书》、（2014）穗黄法民三初字第99号《民事判决书》、当事人陈述以及庭审笔录等证据附卷佐证。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。
桔利公司于2016年1月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、部分解除桔利公司和魏福钱于2014年1月9日签署的《调解协议》，扣除桔利公司向魏福钱、桔利公司支付总12,500,000.00元中250,000.00元�二、魏福钱、星马公司返还多收取涉案物业其他商户的款项本金分别为人民币257955元和人民币147240元及逾期利息分别为人民币20320.06元和人民币11422.55元（逾期利率按照银行同期贷款利率分别自2014年8月5日、2014年8月12日起计算，暂计算至2015年12月25日），合计人民币436937.61元。三、魏福钱、星马公司赔偿桔利公司的租金损失，本金人民币6179056元及利息人民币495639.96元（利率按照银行同期贷款利率计算），合计人民币6674695.96元。四、魏福钱、星马公司承担本案全部诉讼费。桔利公司进一步明确：一、第一项诉讼请求中所称“《调解协议》”是指各方在（2013）穗黄法民三初字第167号案（以下简称“关联案”）中签署的调解协议，该协议内容与（2013）穗黄法民三初字第167《民事调解书》内容一致。二、第一项请求中的“部分解除”是指因魏福钱没有完全履行关联案《民�调解书》第三至第六项内容，桔利公司请求将双方调解协议第一项内容变更为“桔利公司向魏福钱支付12250000元”，同时该250000元应从未支付《民事调解书》第八条确定的第三期应付款项中扣除。三、第二项诉讼请求中的257955元，是星马公司的法定代表人魏日健于2014年8月5日确认的双方在关联案调解后多收取的次承租户租金。四、第三项诉讼请求是由于魏福钱未能在2014年1月20日前办理完成其与次承租户许吉靓、陈惠星、陈志东及次承租户广州市黄埔市场发展服务公司的改签工作，因此魏福钱应当自2014年1月20日起向桔利公司支付租金损失，要求计至2015年11月30日是为方便计算而取整的时间；租金标准是依据魏福钱、星马公司与次承租户签署的租赁合同中约定的标准。
一审法院认为，本案是涉港房屋租赁合同纠纷，应参照适用涉外程序的有关�定。本案租赁合同所涉土地（合同履行地）位于广州市黄埔区，属一审法院辖区。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，一审法院对本案具有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。由于双方当事人没有选择适用的法律，合同一方当事人及合同标的物、合同履行地均在中华人民共和国，应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。
魏福钱、星马公司未出庭应诉，视为其放弃抗辩权，故一审法院在审核桔利公司提交证据的基础上对本案进行裁判。
关于部分解除调解协议及扣除250000元的认定。由于桔利公司要求部分解除的调解协议是在关联案中各方签署的协议，而该协议已由一审法院在关联案的审理过程中以民事调解书进行了确认，且该民事调解书已发生法律效力，具有终局性，因此该协议不适用关于合同解除、变更的相关规定。桔利公司关于部分解除该协议，将第一项内容变更为“桔利公司向魏福钱支付12250000元”，并从《民事调解书》第八条确定的第三期应付款项中扣除250000元的请求，缺乏合法依据，一审法院不予支持。
关于返还多收款项257955元的认定。桔利公司与魏福钱、星马公司在关联案审理中签订调解协议并经一审法院以《民事调解书》确认后，应积极按照民事调解书确认的内容履行义务。根据民事调解书确认的内容，魏福钱、星马公司在2013年9月18日之前向各商户收取的保证金、押金、租金无须转交给桔利公司，未收取的款项不再收取。星马公司的法定代表人魏日健在上述民事调解书生效后，于2014年8月5日在《星马公司应付香港桔利集团发展有限公司多收其它商户的款项》中签名确认多收款项257955元，说明该笔款项根据关联案民事调解书不应由星马公司收取，桔利公司要求星马公司返还该笔款项，并按照人民银行同期贷款利率标准计付该笔款项自2014年8月5日起至2015年12月25日的利息，依法有据，一审法院予以支持。此外，由于关联案《民事调解书》中仅确认星马公司须对魏福钱的义务承担连带责任，并未明确魏福钱须对星马公司的义务承担连带责任，且桔利公司未举证证明星马公司多收取上述款项是魏福钱、星马公司的共同行为，因此桔利公司要求魏福钱承担共同责任缺乏依据，一审法院不予支持。
关于返还多收款项147240元的认定。星马公司�法定代表人魏日健于2014年8月12日书面承诺星马公司将广东衡商投资有限公司一年租金132240元及意向金15000元，合计147240元付还桔利公司，是其真实意思表示，应恪守履行，虽然其同时承诺该笔款项在关联案《民事调解书》第三笔款中扣除，但由于星马公司、魏福钱已就关联民事调解书第三笔款全款向法院申请强制执行，已无扣除的可能，因此桔利公司要求星马公司根据该承诺书返还上述款项，并按照人民银行同期贷款利率标准计付该笔款项自2014年8月12日起至2015年12月25日的利息，依法有据，一审法院予以支持。此外，如上所述，桔利公司未能举证证明星马公司的该承诺行为是其与魏福钱的共同行为，桔利公司要求魏福钱承担共同责任缺乏依据，一审法院不予支持。
关于赔偿租金损失的认定。桔利公司已明确其主张的租金损失是魏福钱未能在2014年1月20日前办理完成其与次承租人许吉靓等及次承租人黄埔市场公司的改签工作造成的损失。对此一审法院认为：其一，已生效的（2015)穗中法民五终字第5356号《民事判决书》及（2014）穗黄法民三初字第99号《民事判决书》已确认魏福钱、星马公司与黄埔市场公司签订的二份《鱼珠商业广场租赁合同》和二份补充协议及魏福钱、星马公司与许吉靓等签订《鱼珠商业广场租赁经营合同》均为无效合同，理由是合同标的物“未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明”，故魏福钱、星马公司变更前述租赁合同及租赁经营合同缺乏合法性前提。桔利公司在诉讼中表示其与魏福钱、星马公司达成调解协议后要求法院根据调解协议出具调解书时，清楚双方在履行调解书过程中因存在不确定性可能引发纠纷，因此桔利公司在与魏福钱、星马公司达成调解协议时清楚或应当清楚前述待魏福钱、星马公司进行改签的合同因缺乏合法性基础而不能完成改签。其二，由于前述合同缺乏合法性基础的原因是前述合同标的物“未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明”，而前述合同标的物是由桔利公司出租给魏福钱、星马公司，桔利公司本应保证其出租给魏福钱、星马公司的标的物可合法用于出租，故因前述标的物本身存在瑕疵造成魏福钱、星马公司无法完成改签的责任应归于桔利公司，因此产生的损失亦应由桔利公司自行承担，桔利公司要求魏福钱、星马公司承担因此产生的损失缺乏合法依据。其三，根据上述（2015)穗中法民五终字第5356号案及（2014）穗黄法民三初字第99号案查明的事实，2013年9月27日，桔利公司向鱼珠商贸城各租户发出通知，告知各租户其与魏福钱解除合同，把星马公司清理出场。从2013年10月10日开始，桔利公司已向黄埔市场公司收取涉案场地的占用费，亦已于2013年9月18日接管许吉靓等承租的场地，因此其要求魏福钱、星马公司赔偿前述两租赁场地的租金损失缺乏事实基础。据此，桔利公司要求魏福钱、星马公司赔偿租金损失缺乏事实基础及合法依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年8月17日作出判决如下：一、被告广州市星马房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告香港桔利集团发展有限公司返还多收款项257955元及利息（以257955元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2014年8月5日起计至2015年12月25日）；二、被告广州市星马房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告香港桔利集团发展有限公司返还多收款项147240元及利息（以147240元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2014年8月12日起计至2015年12月25日）；三、驳回原告香港桔利集团发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63331元，由原告香港桔利集团发展有限公司负担59572元，被告广州市星马房地产经营有限公司负担3759。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
本案二审期间，桔利公司向本院提交一份从网上打印的企业信用信息公示报告，拟证明星马公司仍然在本案争议的场地注册，仍然占用桔利公司的场地。
桔利公司对于一审判决中载明的“徐吉星”提出异议，认为应为“许吉靓”，本院已予纠正；本院二审经庭询调查确认一审查明的其他事实。另查明：《民事调解书》载明的桔利公司与魏福钱、星马公司达成的调解协议第五、六条分别约定“五、被告及第三人于2014年1月20日前协助原告清理并改签被告及第三人与相关地铁公司、公交公司签定的租赁、征收、征用及其他相关文件，余款及权益由原告所有。六、被告于2014年1月20日前向原告移交鱼珠商业广场消防验收文件/水电/工程设计图纸等现有文件及鱼珠商业广场其他一切有关资料，并根据�告要求配合办理相关承接手续”。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对桔利公司的上诉请求，认定如下：
一、桔利公司上诉主张魏福钱应对星马公司的本案债务承担连带清偿责任的问题。因双方在另案中已经达成一致意见，魏福钱、星马公司未收取的款项不得再向各商户收取。星马公司的法定代表人魏日健在上述民事调解书生效后，确认多收款项257955元；并另行书面承诺星马公司将广东衡商投资有限公司一年租金132240元及意向金15000元，合计147240元付还桔利公司。据此，一审法院认定该两笔款项及利息应由星马公司返还给桔利公司，合法有据，本院予以维持。另外，虽场地承租系由魏�钱、星马公司与桔利公司之间的关系，但《民事调解书》中也确认星马公司须对魏福钱的义务承担连带责任，但本案所涉款项，并未约定魏福钱须对星马公司的义务承担连带责任，且桔利公司未举证证明星马公司多收取上述款项是魏福钱、星马公司的共同行为。桔利公司以魏福钱是次承租人，星马公司多收取款项与魏福钱系共同行为，理由不能成立。因此桔利公司要求魏福钱对上述款项承担共同返还的责任缺乏依据，本院不予支持。
二、关于赔偿租金损失的问题。桔利公司已明确其主张的租金损失是魏福钱未能在2014年1月20日前办理完成其与次承租人许吉靓等人及次承租人黄埔市场公司的改签工作造成的损失。因已生效的（2015)穗中法民五终字第5356号《民事判决书》及（2014）穗黄法民三初字第99号《民事判决书》已确认魏福钱、星马公司与黄埔市场公司签订的二份《鱼珠商业广场租赁合同》和二份补充协议及魏福钱、星马公司与许吉靓等签订《鱼珠商业广场租赁经营合同》均为无效合同，理由是合同标的物“未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明”，故魏福钱、星马公司变更前述租赁合同及租赁经营合同缺乏合法性前提。桔利公司在诉讼中表示其与魏福钱、星马公司达成调解协议后要求法院根据调解协议出具调解书时，清楚双方在履行调解书过程中因存在不确定性可能引发纠纷，因此桔利公司在与魏福钱、星马公司达成调解协议时清楚或应当清楚前述待魏福钱、星马公司进行改签的合同因缺乏合法性基础而不能完成改签。其二，由于前述合同缺乏合法性基础的原因是前述合同标的物“未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明”，而前述合同标的物是由桔利公司出租给魏福钱、星马公司，桔利公司本应保证其出租给魏福钱、星马公司的标的物可合法用于出租，故因前述标的物本身存在瑕疵造成魏福钱、星马公司无法完成改签的责任应归于桔利公司，因此产生的损失亦应由桔利公司自行承担。其三，根据上述（2015)穗中法民五终字第5356号案及（2014）穗黄法民三初字第99号案查明的事实，2013年9月27日，桔利公司向鱼珠商贸城各租户发出通知，告知各租户其与魏福钱解除合同，把星马公司清理出场。从2013年10月10日开始，桔利公司已向黄埔市场公司收取涉案场地的部分占用费，亦已于2013年9月18日接管许吉靓等人承租的场地，并且，桔利公司也明确上述期间次承租人亦未向魏福钱、星马公司交付场地使用费，并且双方调解协议亦未约定魏福钱、星马公司应将场地清空交还给桔利公司，也未约定星马公司应变更其注册地址，桔利公司主张魏福钱、星马公司未履行交付场地的义务仍占用涉案场地，应向其支付租金损失，缺乏事实基础及合法依据。至于桔利公司主张黄埔市场公司仅向其支付部分使用费的问题，系其与黄埔市场公司之间协商的结果，也不应归责于魏福钱、星马公司。
三、桔利公司主张解除部分调解协议及扣除250000元的问题。因桔利公司诉请解除的部分调解协议已经一审法院以民事调解书的形式进行了确认，且该民事调解书已发生法律效力，具有终局性，因此该协议不适用关于合同解除、变更的相关规定。桔利公司以魏福钱、星马公司未履行民事调解书第三、四、五、六条规定为由主张从《民事调解书》第八条确定的第三期应付款项中扣除250000元的问题。因上述民事调解书第三条已明确约定“若因魏福钱、星马公司拖延付款等，基于魏福钱、星马公司的原因导致桔利公司产生损失的，相应损失均由魏福钱、星马公司赔偿给桔利公司”、第九条约定“若被告及被告的关联方履行义务不符合第二条至第六条的约定，或出现损害原告及原告相关方的其他情形……被告应当双倍返还已收取的全部款项，并另行赔偿原告的全部损失。若原告同意继续履行本协议的，原告有权直接从未支付的款项中扣除相应款项，并要求被告另行赔偿损失。若原告拖延付款,则也应按照总金额向被告及第三人承担双倍延期付款的违约责任。”据此，因如前文所述，桔利公司所举证据不足以证明魏福钱、星马公司未完全履行协议约定的义务应全部归责魏福钱、星马公司，并且桔利公司也未提供充分证据证明其扣除250000元的合法依据。因此，一审未支持桔利公司的该项诉请，并无不妥。
综上所述，�审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人桔利公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58523元，由上诉人香港桔利集团发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月二十一日
书记员 璩方慧