福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0205民初757号
原告：林燕，女，1984年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陆德强，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭妙灵，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
被告：符石姿，女，1974年1月1日出生，汉族，户籍地址福建省霞浦县，现住福建省厦门市海沧区。
原告林燕与被告符石姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆德强、郭妙灵，被告符石姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决林燕和符石姿间的《房屋租赁合同书》于2016年12月13日解除。2、判令符石姿立即腾空租赁房屋，将房屋返还给林燕。3、判决符石姿支付林燕拖欠的租金（占用损失）、水电费、物业费、数字电视等合计13350元。4、依法判决符石姿支付林燕违约金（即滞纳金，以13350.00元为基数，按每日千分之三计算至实际付清之日止，自2016年11月1日起算）暂计至起诉之日为2971元。5、依法判令林燕不返还符石姿押金2100元。6、本案所有诉讼费用由符石姿承担。在庭审中，林燕当庭变更第3项诉求为：判决符石姿支付林燕拖欠的租金（三个季度）、水电费、物业费、数字电视等合计14852.44元，实际计算至符石姿搬出之日止。事实和理由：2016年8月8日，符石姿与林燕签订《房屋租赁合同书》，约定由林燕将厦门市(号)302室房产（以下简称案涉房产）租赁给符石姿使用，用途为家庭居住。租赁期限从2016年8月8日至2017年8月7日止，每月租金2100元;付款方式为每季度交付6300元，第二次付款应提前7天付清。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的千分之三加收滞纳金，拖欠租金半个月以上的，出租方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同书签订后，符石姿已实际入住上述房屋。然而，符石姿至今未能将第二季度租金如期足额支付，已属严重违约行为，损害了林燕的合法权益。2016年12月13日，林燕特授权律师发函通知符石姿要求:1、即日起解除双方于2016年8月8日签订的《房屋租赁合同书》;2、收函后三日内搬离厦门市(号)302室房屋，并付清拖欠的租金及滞纳金。但是，符石姿仍不予以理会，损害了林燕的合法权益。
符石姿辩称：1、双方确有签订案涉房产租赁合同，租赁期限为租赁期限从2016年8月8日至2017年8月7日止，而林燕违约在先，于2016年11月1日时即找符石姿商量要收回房子不再出租，当时符石姿正好要外出一段时间，双方约好等符石姿回来再处理解约事宜，故是林燕违约而非符石姿违约，林燕应退回押金，并赔偿1个月违约金。2、林燕在符石姿未在案涉房产现场的情况下，于2016年11月15日通过报警称符石姿卖假药的方式，与警察擅自进入案涉房产内，并将门反锁，导致符石姿2016年11月17日从外地回来后无法进入案涉房产，林燕在租赁期间无权将房门反锁。3、符石姿多次催促林燕将案涉房产门锁打开未果，于2016年11月29日报警后，房东才与警察前来开门，开门后清点东西时发现黄金和现金5万元丢失，警察当场备案处理。房东和警察在无搜查令的情况下，私自窜进房间，已经构成违法，导致符石姿经济损失，林燕应对此予以赔偿及承担相应法律责任（此案件还未结案）。4、2016年11月23日符石姿已经支付给林燕租金5000元，不存在滞纳金。水费、电费、物业费、数字电视等若林燕有相应票据，符石姿愿意支付。
本院经审理，对双方没有争议的如下事实予以确认：
1、2016年8月8日，林燕（出租方）与符石姿（承租方）签订编号为0001068的《房屋租赁合同书》，约定由林燕将案涉房产出租给符石姿作家庭居住使用，租赁期限从2016年8月8日至2017年8月7日止，每月租金2100元；第三条约定付款方式为每季度交付6300元，第二次付款应提前7天付清；第四条约定在合同签订之日符石姿向林燕交付2100元作为押金，合同期满符石姿交清一切费用后，林燕应将押金无息退还符石姿；第六条约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的千分之三加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，出租方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；第七条约定租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同还对租赁其他事宜进行了约定。
2、林燕和案外人陆启泉系夫妻关系。案涉房产产权人为陆启泉。本案审理过程中，陆启泉向本院提交一份《说明》，言明其长期将案涉房产交由其配偶林燕对外出租，林燕将案涉房产出租给符石姿是经其本人认可的。
3、2016年11月23日，符石姿通过银行转账方式分别向林燕和陈启泉的账号转账各2500元用于支付案涉房产租金，共计5000元，后未再支付其他租金，但一直在案涉房产居住至今。
4、2016年11月29日，符石姿向厦门市公安局钟山派出所报警，派出所出具的《报警回执》上显示的报警事项为“被入室盗窃”。
5、2016年12月13日，林燕向符石姿发送一份文号为（2016）蓝鹏厦律民字第1213号的《律师函》，载明：因符石姿未付第二季度租金逾期43天，属于严重违约行为，即日起解除双方的《房屋租赁合同书》，并要求符石姿于收函后三日内搬离案涉房产，付清拖欠的租金及滞纳金。该函件于2016年12月14日送达至符石姿居住的案涉房产所在地并由保安签收，符石姿在庭审中确认有收到此《律师函》。
6、林燕垫缴了案涉房产于出租期间产生的部分电费、水费、物业费、数字电视等费用，已代缴的各项费用具体如下：2016年8月-2017年4月电费总计为467.89元、物业费总计为428元，2016年8月-2017年3月水费总计为91.6元、数字电视费用总计为144元，以上各项合计1131元。
7、庭审时，林燕根据起诉后新发生的费用，将起诉时的第3项诉求变更为“判决符石姿支付林燕拖欠的租金（占用损失）、水电费、物业费、数字电视等合计19852.44元”。在庭审过程中，双方一致确认符石姿于2016年11月23日支付租金5000元，林燕同意从诉求金额中予以扣除该5000元，故在庭审辩论前再次变更第3项诉求为“判决符石姿支付林燕拖欠的租金（三个季度）、水电费、物业费、数字电视等合计14852.44元，实际计算至符石姿搬出之日止。”
以上事实，有林燕提交的《房屋租赁合同书》、《厦门市土地房屋权证》、厦门市一卡通缴费凭条、增值税普通发票、《律师函》及寄件回执、《说明》，符石姿提交的银行柜员机客户凭条、《报警回执》以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。
就双方争议的林燕是否违约在先及其应否支付一个月租金作为违约金这一焦点，根据当事人陈述和庭审举证质证情况，本院综合认定如下：符石姿主张林燕于2016年11月1日向其发出了提前解除合同的意思表示，此行为系单方违约在先，应按合同约定支付一个月的租金作为违约金，并提交了证人谢某的证人证言、2016年11月29日厦门市公安局钟山派出所出具的《报警回执》、2016年11月29日警察在案涉房产现场处警录音作为证据予以证明。林燕对证人证言的真实性不予认可，认为证人与符石姿存在着朋友、同事等特殊关系，其证言不能作为定案的依据；对《报警回执》的关联性不予认可，认为与林燕无关；对录音的真实性亦不予认可。本院认为，从符石姿提交的《报警回执》和录音看，录音里林燕在进入案涉房产后向警察报称财物丢失的讲话内容与《报警回执》中显示的“被入室盗窃”事项能够相互印证，且录音里一男士声称于2016年11月23日收到符石姿两笔租金共5000元与上述查明的符石姿在11月份支付租金的时间和金额亦相吻合，林燕虽否认录音的真实性，但无证据证明存在篡改的情况下，结合前述分析，本院对录音的真实性予以确认，符石姿主张录音里声称收到5000元租金的男士系林燕配偶陆启泉符合逻辑，本院予以采纳。根据录音里陆启泉的讲话内容及证人在庭审中作证称林燕在2016年11月1日曾要求符石姿另找租住地方的证言，可以确认在2016年11月29日前林燕确曾向符石姿发出提前解约的意向，但证人同时也作证称林燕当时并未明确要求符石姿何时搬出案涉房产，符石姿亦自认当时林燕是找其“商量”解约事宜、而其也仅回复称等从外地回来再处理此事，由此可见双方在林燕发出提前解约意向的时候，就是否解约以及何时解约并未达成一致意见，而符石姿在此之后又于2016年11月23日向林燕支付了5000元房租且持续居住至今，应认定其系以自己的行为表明其不同意提前解约，故双方并未能协商一致解除案涉租赁合同。现符石姿主张依《房屋租赁合同书》第七条之约定林燕应支付1个月租金作为违约金，然该条约定适用的前提是双方协商一致解除合同，与本案情形不符，故对符石姿的该项主张本院不予支持。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因案涉房产产权人陈启泉已向本院确认林燕将案涉房产出租给符石姿是经其准许并认可的，故林燕与符石姿于2016年8月8日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。林燕已依约向符石姿提供了符合合同约定的房产，虽其在租赁期间曾向符石姿发出提前解约的意思表示，但符石姿未与其协商一致且继续占有、使用房屋并支付部分租金，应认定合同并未协商解除继续有效，故符石姿应按合同约定及时、足额支付租金。根据合同约定和双方确认，自第二季度起（即2016年11月8日起）至今符石姿仅支付了租金5000元，故第二、第三季度符石姿尚应支付的租金为7600元（2100元*6-5000元）。关于该7600元具体逾期天数，在计算时应首先考察该款项按约应于何时支付，由于林燕和符石姿在租赁合同的“付款方式”处仅约定了每季度应支付的租金额，对于具体的支付时间并未有明确约定，该条中的“第二次付款应提前7天”也因起付时间不明而难以确定具体支付时间，故应视为双方对每季度支付时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定之精神，符石姿可在每一季度届满前的任何时间里支付当季租金，依照此，上述7600元符石姿应于2017年2月7日前支付1300元（2100元*3-5000元），于2017年5月7日前支付6300元，而符石姿逾期至今均未支付，应当依照合同约定承担逾期付款违约金（即合同第六条所称的滞纳金）。林燕主张以13350元为基数、按每日千分之三计算违约金，其所主张的计算标准有相应的合同依据，本院予以支持，但计算基数未有相应的事实依据，本院不予采纳，具体的计算基数应为：自2017年2月8日起以1300元为计算基数计至2017年5月7日；自2017年5月8日起以7600元为计算基数计至实际付清之日止。
此外，依双方合同约定，符石姿应负责支付租赁期间的水费、电费、有线电视费、物业费等相关费用，林燕主张符石姿支付自2016年8月起至2017年4月的电费、物业费、数字电视费以及自2016年8月起至2017年3月的水费共计952.44元，其中2017年4月的数字电视费18元没有相应的票据佐证，本院不予支持，其他均有缴费票据予以印证，且未超出实际发生的费用，本院对扣除无票据部分后的剩余金额934.44元予以支持。
依照合同第六条约定，符石姿拖欠租金达半个月以上的，林燕有权提前解除合同。林燕现主张其于2016年12月13日向符石姿发送的内容为通知解除合同的《律师函》产生解除合同的效力，本院认为，其该主张能否成立，应视符石姿在2016年12月13日是否达到了“拖欠租金达半个月以上”的解约条件，而根据前述分析，林燕可选择第二季度内即2016年2月7日前任何时间支付当季租金，故其在2016年12月13日虽尚未足额支付当季租金，但并不违反合同约定，还未构成“拖欠租金半个月以上”的情形，因此，林燕在双方约定的解约条件尚未成就的情况下向符石姿发送解除合同通知不对符石姿发生解除合同的效力，林燕主张双方的《房屋租赁合同书》于2016年12月13日解除本院不予支持。然虽案涉合同在该时间未解除，但合同一方除了以向对方发送通知方式行使解除权外，尚可通过诉讼方式行使解除权，法院在向对方送达起诉状副本等相关法律文书时，相当于间接地将其要求解除合同的意思表示通知了对方。而纵观本案林燕的各项诉求，其第一项诉求已包含了解除合同的意思、其余诉求也均建立在解除合同的基础上，应视为其通过诉讼方式再次行使解除权，是否能发生解除合同的效力取决于林燕起诉时双方约定的合同解除条件是否已经成就。根据前述查明事实，符石姿至今未足额支付第二季度租金，至林燕起诉时拖欠时间已达半个月以上、拖欠的租金数额亦超过半个月的租金额，已符合双方合同中约定的出租方有权解除合同的条件，故林燕在起诉时行使解除权的条件具备，可以产生解除合同的效力，双方的《房屋租赁合同书》于起诉状的副本送达到林燕时即2017年3月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，作为合同解除的后果，符石姿应返还林燕涉案房屋，故对林燕关于腾空并返还租赁房屋的相应诉请，本院予以支持。同时，符石姿应按合同约定的租金标准支付第三季度后即2017年5月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费、自2017年5月起至实际返还房屋之日止产生的电费、物业费、数字电视费以及自2017年4月起至实际返还房屋之日止实际产生的水费，故对林燕的相应诉请，本院予以支持。林燕还主张不予返还符石姿押金2100元，但未提供相应的合同依据，故对其该主张本院不予采纳，林燕应返还符石姿押金2100元，此押金可冲抵相应的物业费、水费、电费等费用。符石姿要求林燕对擅自闯入租赁房屋所导致的符石姿的财产损失予以赔偿并承担相应法律责任，此系独立的诉讼请求，符石姿可另案主张，本案不作处理。综上，林燕诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告林燕与被告符石姿间的《房屋租赁合同书》于2017年3月28日解除。
二、被告符石姿于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告林燕位于厦门市(号)302室的房产。
三、被告符石姿于本判决生效之日起十日内支付原告林燕截止2017年5月7日的租金7600元以及自2017年5月8日起至搬出房屋之日止的占有使用费（即林燕诉求中的占用损失，按每月2100元的标准计算）；于本判决生效之日起十日内支付原告林燕截止2017年3月的水费、数字电视费和截止2017年4月的电费、物业费共计934.4元以及自2017年4月起至搬出房屋之日止产生的水费和自2017年5月起至搬出房屋之日止产生的电费、物业费、数字电视费（押金2100元可在该类费用总额里予以抵扣，剩余部分应返还给符石姿）。
四、被告符石姿于本判决生效之日起十日内支付原告林燕违约金，其中2017年2月8日至2017年5月7日的违约金以1300元为基数、按每日千分之三的标准计算，共计347.1元；2017年5月8日至上述第三项中的7600元租金实际付清之日的违约金以7600元为基数、按每日千分之三的标准计算。
五、驳回原告林燕的其余诉讼请求。
如被告符石姿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费298元，减半收取计149元，由原告林燕负担51元，由被告符石姿负担98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郭碧娥
二〇一七年六月二十七日
代书记员 林 晶
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
……
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。