长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第2072号
原告：南京杰杰游乐设备有限公司，住所：南京市浦口区星甸镇翠云大道。
法定代表人：石春平，总经理。
委托代理人：刘伟民，江苏永元律师事务所律师。
被告：马云，女，住长春市二道区。
委托代理人：邢刚，长春市维正法律服务所法律工作者。
原告南京杰杰游乐设备有限公司（以下称杰杰公司）诉被告马云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理，于2015年8月28日和9月18日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杰杰公司的委托代理人刘伟民，马云及其委托代理人邢刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杰杰游乐公司诉称：2011年5月9日，原告与被告签订“联营租赁合同书”，约定：原告将位�长春市朝阳区红旗街场地租给被告作为经营摄影及摄影相关产品之用。租期3年即2011年5月1日至2014年4月30日。甲方向乙方收取的租金采用保底租金或营业额提成的方式收取。双方在合同书中第12条规定：乙方逾期交付租金和本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分的），每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。每逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定物业管理公司有权停止有关能源、设施设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果乙方自行承担。合同签订后，被告在租赁场地经营朝阳区摄影店。可双方合同到期后，被告拒不迁出该租赁场地。截至到2014年10月被告累计欠款其中包括保底租金收入、物业费、手续费用等共计人民币266，266.92元。此款虽经原告多次催要未果，故诉至法院，要求依法判令终止双�的联营租赁合同；判令被告将长春市朝阳区红旗街场地交还给原告，并将营业场所从该场地中迁出；被告向原告支付从2012年3月到2015年8月租金、物业费空调费（每月1，020.00元）、手续费、电费289，938.34元，并依据合同支付到实际腾让之日的租金、物业费空调费（每月1，020.00元）、电费（每月449.80元）；诉讼费用由被告承担。
被告马云辩称：一、解除终止联营合同的问题，2013年3月18日日，原告单方面发函告知双方已经解除合同。被告（答辩人）基于原告（被答辩人）恶劣的违约行为当日就表示同意终止双方联营合同，但是原告必须赔偿因其违约给被告造成的经济损失。在此之前被告就以书面形式通知原告，其应该赔偿被告的经济损失，并口头明确表示原告赔偿被告当日就撤离场地。可是原告直至今天也没有明确答复被告的赔偿要求。被告只有在原地等待原告的答复。二、关于原告认为被告欠款的问题，2013年3月原告出具的催款函通知被告交纳欠款金额人民币17，000.00元，原告出具的催款函催要的欠款数额错误，被告不欠原告任何款项。1.原告没有全部核算，结算方式不对，缺少2012年2月份收入盈利2，800.00元。2.2012年4月份月租金错误核算多出2，800.00元。3.2012年11月份原告关闭经营场所后门多日，违反合同第六条款，本月不应该收取相关费用，但是原告违约核算收取被告本月欠款4，700.00元。4.2013年2月份，原告在未通知被告前提下自行停业装修多日，不能向被告提供能够正常使用的经营场所，因此给被告造成极大的经营损失，原告不但不给予赔偿还按正常经营收取相关费用共计4，500.00元。5.双方在签订联营合同时被告已经按联营合同约定交纳抵押金人民币5，000.00元，用于抵付其它欠款。所以被告不欠原告任何款项。三、关于要求被告撤出场地的问题。1.如果原告赔偿被告的经济损失后，被告马上撤离场地。2012年11月份和2013年2月份因原告原因致使被告无法正常经营，给被告造成了极坏的影响和经济损失，造成的经济损失（计算方式按全部月份的正常经营的平均值计算）共造成了人民币14，000.00元的经济损失。2.由于原告强行要求被告撤离场地，因此给被告造成了巨额的经济损失，其中包括有实景道具、服装、灯效设施、摄影设施等50，000.00元设备无法使用。2013年3月17日原告不顾顾客群体的权益，强行掐断被告的电力设施，导致被告近3-4万元的订单无法完成。给被告造成极坏的社会影响和直接的经济损失人民币9万余元。3.由于原告没有明确答复被告的赔偿请求，也没有针对被告的赔偿请求，作出合理的处理方式和方法，造成被告无限期等待甲方的决定。原告在2013年3月17日掐断被告�电力设施，又于2013年5月1日清空了后门经营场所的经销商，至今后门的经营厂区被告所在地一直空场。被告被迫在此孤立的场地中安排人员看守摄影设施，被告也不能到其它场所经营，只有在此场所看守等待原告的赔偿，时至今日原告只委派了其职员陈经理和两名社会闲散人员到被告看守处恐吓被告，被告欲报警，原告到场人员及时逃离现场。被告在此等候的漫长时间里多次找到原告在场的店长，要求原告尽快给予答复，被告也曾经想过诉讼原告到人民法院，可是被告实在没有能力起诉，希望人民法院依法澄清事实，保护被告的合法权益。
经审理查明：本案涉诉场地系杰杰公司与吉林省开发有限公司于2010年8月24日签订长春红旗街租赁合同方式取得。2011年5月9日，杰杰公司与马云分别作为甲乙方签订“联营租赁合同书”及场地租赁合同附加协议。约定：�杰公司（甲方）将位于长春市朝阳区红旗街场地租给马云（乙方）作为经营摄影及摄影相关产品之用。租期3年，即2011年5月1日至2014年4月30日。甲方向乙方收取的租金采用保底租金或营业额提成的方式收取。双方在合同书中第12条规定：乙方逾期交付租金和本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分的），每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。每逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定物业管理公司有权停止有关能源、设施设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果乙方自行承担。物业管理费按专柜面积每月每平方米15元支付甲方，每月5日向甲方交纳电费。并约定，乙方3年保底销售分别为：20万；25万；30万。合同签订后，马云向杰杰公司交付保证金5，000.00元，并在租赁场地经营摄影店。每月所得营业款由杰杰公司代收，杰杰公司按每月的营业款30%收取租金，并扣除物业管理费、电费、POS使用费外，剩余款项退给马云。
2013年3月12日和3月16日，杰杰公司分别向马云发出“关于摄影欠款的催缴函”和“关于摄影申诉书、维权书回函”，要求马云交纳2012年4月到2013年2月共计欠杰杰公司租金及相关费用合计17，072.86元，在3月14日前上述费用若逾时未缴，我司将在年3月14日晚凌晨零点立即终止和您的合作，同时停止对你们店进行有关能源、设施、设备的供应。对2012年10月关闭后门一事，提出是内部设备、设施维修，要求我司关闭后门，就此事，我司已于2013年1月给长春红旗街发函并一直与就此事进行沟通。3月17日，杰杰公司派人将摄影店内的电源关闭。3月18日，杰杰公司又向马云发出解除合同告知函，要求马云将所缴纳的租金、管理费及其他费用截止到2013年3月24日。并于2013年3月25日前来履行以上事宜。如不予配合，将在2013年3月25日进入该房屋，并对该房屋内物资、设施加以处理。马云对解除合同当即表示同意解除，但没有倒出租赁场地。其于2013年4月起拒绝杰杰公司代收营业款，改为其自己收取营业款，另对店内的电源重新连线接上，未再向杰杰公司交付租金及物业管理费用及电费。在合同约定租赁期限届满之前，杰杰公司于2014年2月18日又向马云发出“关于终止合同及撤场告知函”，要求马云于2014年3月30日之前完成撤场事宜。马云对此未予理睬，继续占用该场地至今。
2015年1月30日，杰杰公司向南京市浦口区法院提起诉讼，该院于2015年4月21日民事裁定书，将案件移送本院审理。
庭审中，马云对2013年3月之前杰杰公司提到的拖欠租金17，072.86元提出异议，认为2012年9月和11月这两个月不应该收取租金，9月份杰杰公司装修，11月份杰杰公司将后门关闭，两个月的费用分别是8，020.00元和6，250.00元，应从17，072.86元减去两个月的费用，实际欠杰杰公司2，532.86元，但因其有保证金5，000.00元在杰杰公司处存放，可从保证金扣除2，532.86元。但杰杰公司对此不予认可。
本院认为：（一）杰杰公司与马云签订的“联营租赁合同书”及“场地租赁合同附加协议”系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规有关强制性规定，合同及附加协议有效。双方应该按照合同及协议约定全面履行义务。履行期间，就马云拖欠租金具体金额问题，双方虽然各执一词，但经双方对账，马云认可在2013年3月前拖欠租金2，532.86元，虽然与杰杰公司主张的数额相差较大，但至少说明马云有违反合同约定拖欠租金的情形，在杰杰公司催要未果的情况下主张解除合同，符合合同约定。在杰杰公�发出解除合同的通知后，马云同意解除合同，故应认定双方“联营租赁合同书”及“场地租赁合同附加协议”于2013年3月18日解除。杰杰公司提起诉讼时，双方已于2013年3月18日达成解除合同的合意，如按照合同约定，双方租赁关系已于2014年4月30日到期终止，故杰杰公司要求判令终止双方的联营租赁合同的请求，本院不予支持。（二）马云应在同意解除后或最迟在合同履行期限届满后从租赁场地内迁出，将场地还给杰杰公司。而马云是以要求杰杰公司赔偿等待答复作为其占有场地的理由，马云并没有就其损失提供充分的证据加以证实，况且也没将其损失作为一项反诉请求提出，如马云认为杰杰公司给其造成损失，完全可以将场地倒出后并通过仲裁或向人民法院诉讼主张权利，其以等待答复为由占用场地即使理由充分也应承担场地占有使用费。承担使用费的标准，可参照“联营租赁合同书”中约定的租金标准计算，双方约定的租金标准是保底租金或营业额提成的方式收取。马云于2013年3月开始未缴纳租金，并自行收取营业款，故只能按保底计算租金。合同中约定租期3年，3年保底销售分别为20万、25万、30万，分季保底销售最低是4.5万元，最高是6.9万元，为化解双方之间的纠纷，本着就低原则，按季保底销售4.5万元计算，45，000.00元×30%÷3=每月租金（使用费）4，500.00元。马云应承担自2013年3月起至2015年8月止场地使用费135，000.00元，并承担2015年9月起至实际倒出之日止的使用费，每月应以4，500.00元计算。（三）就杰杰公司主张马云拖欠2013年2月之前的租金17，072.86元能否全额保护问题，杰杰公司在给马云的回函中提到内部因设备设施维修关闭后门一事，并由其与沟通解决，说明马云经营的场地后门有临时关闭的情况，客流量会相�减少，对营业收入也会造成一定减少，马云提出减少租金的说法可以考虑，酌定按马云认可的欠缴金额2，532.86元予以保护。（四）关于物业管理费用及电费问题，合同中约定马云要向杰杰公司支付物业管理费，这里包括物业服务费每月每平方米5元、空调费每月每平方米10元，马云租赁的场地是68平方米，每月发生物业管理费1，020.00元，马云在未缴纳租金的同时也未缴纳物业管理费，其同样应承担2013年3月起至实际倒出场地之日止的物业管理费用。就电费问题，杰杰公司以前期曾发生过电费449.80元作为以后的估算标准，要求马云自2013年3月起每月支付电费449.80元，因杰杰公司没有提供准确的电费发生的实际数据，在双方就电费数额及金额不能达成一致的情况下，为尽快解决场地倒出及减少双方损失，就电费问题不作处理，待杰杰公司有充分证据的情况下可另案告诉解�。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告马云于本判决生效之日起五日内从租赁场地内迁出，并将该场地交付给原告南京杰杰游乐设备有限公司；
二、被告马云于本判决生效之日起五日内支付原告南京杰杰游乐设备有限公司2013年2月28日之前的租金2，532.86元，并支付2013年3月至2015年8月场地使用费135，000.00元，合计137，532.86元，扣除保证金5，000.00元后，被告马云支付给原告南京杰杰游乐设备有限公司合计132，532.86元；
三、被告马云于本判决生效之日起五日内按每日150.00元标准支付原告南京杰杰游乐设备有限公司2015年9月1日起至交付场地之日使用费；
四、被告马云于本判决生效之日起五日内支付原告南京杰杰游乐设备有限公司2013年3月至2015年8月物业管�费30，600.00元，并向原告南京杰杰游乐设备有限公司支付2015年9月1日后直至场地交付之日止的物业管理费（每月按1，020.00元计算）；
五、驳回原告南京杰杰游乐设备有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，044.00元，由被告马云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 许 斌
审 判 员 乔 木
人民陪审员 季清萍
二〇一五年十二月十日
书 记 员 苏春梅