广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终603号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李明辉。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李佳影。
两上诉人共同委托代理人：肖桂庆，广东邦德尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐东山。
委托代理人：史显超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄梦佳，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：吴军强，执行董事。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳星河支行，住所地广东省深圳市福田区。
负责人：文世斌。
上诉人李明辉、李佳影因与被上诉人唐东山、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、中国工商银行股份有限公司深圳星河支行（以下简称工行星河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1188号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
唐东山原审诉讼请求：1、李明辉、李佳影按照合同的成交价（288.5万元）继续履行合同，李明辉、李佳影协助唐东山办理房屋解除抵押手续及所有权变更登记手续；2、第三人工行星河支行配合办理贷款手续、解除抵押等手续；3、李明辉、李佳影以合同成交价（288.5万元）为基数，按日万分之四的计算方式从6月14日开始向唐东山支付违约金至房屋办理完毕过户登记手续为止；4、李明辉、李佳影承担本案全部诉讼费用、保全费用等。原审庭审中，因李明辉、李佳影存在一房二卖的情形，唐东山变更其诉讼请求为：1、解除唐东山和李明辉、李佳影签订的《房地产买卖合同》;2、李明辉、李佳影退还定金10万元；3、李明辉、李佳影支付与案外人合同差价损失93.5万元（382万元-288.5万元）；4、李明辉、李佳影承担本案诉讼费、保全费。
李明辉、李佳影原审反诉请求：1、解除唐东山和李明辉、李佳影签订的《房地产买卖合同》；2、唐东山按合同约定向李明辉、李佳影支付违约金577,000元；3、唐东山承担全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，2015年3月27日，李佳影在深圳市福田公证处办理了公证委托，委托李明辉出售涉案房产，载明李明辉可代为签署买卖合同等诸多委托事项，但没有明确列明可以代为签署资金监管协议。
2015年3月28日，李明辉以李佳影代理人的身份作为卖方与作为买方的唐东山签订了一份《房地产买卖合同》，约定李佳影将位于深圳市宝安区御龙居x栋x单元xx号的住宅（房产证号码为深房地字**）房产出售给唐东山，转让总价款为2,885,000元，涉案房产建筑面积134.4平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。合同约定买方在合同签订时向卖方支付定金100,000元，定金均交由居间方式或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账户，即视为定金已交付；买方应于签署本合同之日起75日（含当日）内付清首期款约第二部分房款减去银行承诺贷款所剩余部分金额。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，买方须协助卖方办理赎楼手续。涉案房产不附有租赁合同。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。
2015年3月28日，唐东山分别向李佳影转账支付了80,000元，向第三人世华公司支付了20,000元。
2015年6月10日，唐东山向李明辉发出《履约催告函》，称2015年4月27日在工行星河支行办理首期款资金监管时因李明辉、李佳影材料有瑕疵，银行未受理。后于2015年5月28日再次前往工行星河支行办理首期款资金监管，但李明辉未到场，致使资金监管无法办理。同时，李明辉未按合同约定办理赎楼手续。因此，通知李明辉于2015年6月13日前配合唐东山前往银行办理首期款监管手续，并办理赎楼手续。原审庭审中，李明辉称其收到了上述函件，并提出异议，但其未提交任何证据证明其主张；唐东山称其没有收到李明辉的异议。
唐东山为证明其主张向原审法院提交了三份电话录音，并申请证人李某出庭作证。三份录音的主要内容为通话另一方均认可2015年4月27日在工行星河支行办理首期款资金监管时因李明辉、李佳影材料有瑕疵，银行未受理；第二次再次前去办理资金监管时，李明辉未到场。李明辉、李佳影均不认可上述录音证据的真实性、合法性和关联性，主张通话相对方身份不明，没有具体通话时间。证人李某系第三人世华公司职员，其作证称其之前跟唐东山和李明辉去银行办理资金监管，总共去了两次，第一次于2015年4月27日在工行星河支行办理资金监管，当时是因为公证的委托书存在一些问题，是李明辉到场；因为房屋登记在李佳影的名下，所以银行资金监管未办成。第二次是2015年5月份，因李明辉未到场，资金监管未办成。
在本案审理过程中，原审法院发现李佳影将案涉房产另行出售给案外人钟某，钟某亦向原审法院提起诉讼要求继续履行其与李佳影之间的房屋买卖合同，案号为（2015）深宝法民三初字第1818号。根据钟某和李佳影的陈述，钟某和李佳影于2015年6月5日签订了房屋买卖合同，合同价款为382万元，钟某已支付定金20万元，双方办理了首期款72万元的资金监管手续；李佳影已于2015年6月5日将案涉房产交付给钟某使用。
另查明，唐东山与李明辉、李佳影及第三人世华公司均确认唐东山系深圳户口，唐东山称因案涉合同没有履行，而其名下房产已出售，无房居住，其于2015年6月10日以520万元的价格另行购买了御龙居一套132平方米的房产。
原审庭审中，第三人世华公司称第一次资金监管未办成的原因系委托书所记载的委托事项不明，第三人世华公司按揭员通知李明辉将第三人世华公司提供的委托书版本转送给李佳影，因李佳影在日本留学，要求李佳影签署重新签署委托书并公证。李明辉、李佳影称因唐东山未在合同约定的期限内办理资金监管手续，其有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权；唐东山并未通知李明辉、李佳影办理资金监管。
原审法院审理认为，李佳影与唐东山签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。李明辉系李佳影的委托代理人，其不是涉案买卖合同的主体，唐东山要求李明辉承担合同责任，没有事实和合同依据，原审法院不予支持；基于上述理由，李明辉亦无权主张涉案合同权利，其无权提起反诉。
关于涉案合同不能履行的原因。唐东山称因李明辉、李佳影的原因资金监管未能办理成功；李明辉、李佳影称是因为唐东山没有通知李明辉、李佳影办理资金监管；第三人世华公司确认唐东山的陈述，称第三人世华公司已经通知李明辉、李佳影办理资金监管。原审法院认为，根据公证授权委托书的内容可知，该委托书未明确载明李明辉可以代理李佳影办理资金监管或签署资金监管协议；第三人世华公司作为涉案交易的居间方，其陈述较为可信，其亦陈述因公证授权委托书委托事项不明致使银行未受理资金监管；第三人世华公司指派负责涉案交易的职员李某亦出庭作证称资金监管未能办成的原因系公证授权委托书存在瑕疵，银行未受理。足以说明涉案合同资金监管未能办理的原因在李明辉、李佳影。根据案涉合同的约定，唐东山支付首期款、办理资金监管的截至期限为2015年6月10日前（合同签订之日起75日内），唐东山有权在2015年6月10日前通知李明辉、李佳影办理资金监管手续、支付首期款，但李佳影在2015年6月5日与案外人钟某签署房屋买卖合同，将案涉房产出售给案外人，属于典型的一房二卖行为，李佳影以与案外人签订房屋买卖合同的行为明确表示不履行案涉合同，其已构成违约。李明辉、李佳影称资金监管未能办理的原因在唐东山，但李明辉、李佳影未提供任何证据证明，其亦未提供证据证明其在收到唐东山发出的《履约催告函》后曾提出异议，这亦有悖常理。李佳影主张唐东山不具备购房资格致使无法办理资金监管和申请按揭贷款，该主张与第三人世华公司的陈述不一致，且唐东山为深户，正常情形下可以购买两套住房，但唐东山名下只有一套住房，且该房产已于2015年5月12日过户给案外人。上述事实足以说明唐东山具备在深圳市住房限购区域内的购买资格。综上，原审法院认为，涉案合同不能履行的原因在李佳影，依据涉案合同约定，唐东山有权行使合同解除权。李佳影没有合同解除权，其基于行使合同解除权而提出的反诉诉讼请求，没有依据，原审法院不予支持。
关于合同解除及损失。根据案涉合同约定，卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，唐东山有权行使合同解除权，并有权要求李佳影赔偿损失。李佳影已于2015年11月12日知悉唐东山解除合同的意思表示，因此案涉合同已于2015年11月12日解除。因案涉合同已解除，李佳影收取唐东山定金已没有合同依据，李佳影应当将收取的定金8万元退还给唐东山；第三人世华公司托管定金亦没有合同依据，其应当将托管定金2万元退还给唐东山。李佳影于2015年6月5日将案涉房产以382万元的价格另行出售给案外人钟观音宝，差价为93.5万元（382万元-288.5万元），该差价亦为唐东山另行购买同类型房产须额外支付的价款，亦即唐东山因李佳影违约所遭受的损失，李佳影应将上述差价损失93.5万元支付给唐东山。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、唐东山与李佳影之间的《房地产买卖合同》已于2015年11月12日解除；二、李佳影应于本判决生效之日起三日内赔偿唐东山损失93.5万元；三、李佳影应于本判决生效之日起三日内返还唐东山定金8万元；四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内退还唐东山定金2万元；五、驳回唐东山的其他诉讼请求；六、驳回李明辉、李佳影的反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费29,880元、保全费5,000元，由李佳影负担，本诉受理费、保全费唐东山已预交；一审反诉受理费4,785元，由李佳影负担，反诉受理费李佳影已预交。
上诉人李明辉、李佳影不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉依据的事实和理由为：1、涉案房产深圳市宝安区御龙居x栋x单元属上诉人李佳影所有，上诉人李佳影通过公证委托了上诉人李明辉来全权处理和出售该房产。2015年3月28日下午上诉人李明辉持《公证书》原件给予原审第三人世华地产相关人员及被上诉人唐东山审核，原审第三人世华地产相关人员及被反诉人唐东山对《公证书》审核无误后，和上诉人李明辉签订了《房地产买卖合同》，如果《公证书》等材料存在瑕疵，责任也应由被上诉人唐东山承担。如果《公证书》等材料存在瑕疵被上诉人唐东山也应通知上诉人李明辉应补充或再提供其他材料，但，被上诉人唐东山一直未向上诉人李明辉通知应补充什么材料，也没有说该《公证书》有瑕疵。《公证书》明确说明《公证书》可以办理资金监管手续。2015年5月28日被上诉人唐东山和李某去银行，被上诉人唐东山并没有通知上诉人李明辉。2015年5月28日办不成资金监管的原因是上诉人李明辉未到场所造成的，是不能成立的；涉案合同的付款方式是银行按揭付款，办理银行按揭是被上诉人唐东山的义务，选择银行也是被上诉人唐东山的义务，被上诉人唐东山了解自己银行贷款条件并启动签订资金监管手续也是被上诉人唐东山的必须履行的义务，被上诉人唐东山在2015年4月27日去银行资金监管手续未成就的情况下，被上诉人唐东山应和银行沟通、了解未成就的原因及后期应采取的措施，被上诉人唐东山或可再找其他银行办理贷款并进行办理资金监管手续，如果此银行买方贷不了款，作为买方的被上诉人唐东山完全可以选择其他银行进行贷款。但被上诉人唐东山都未积极的实施。在2015年4月27日至2015年6月10日前被上诉人唐东山没有通知上诉人李明辉去办理资金监管手续。被上诉人唐东山也没有证据证明通知过上诉人李明辉。在被上诉人唐东山根本违约后，上诉人只好将涉案房屋转售他人，用的是同一份《公证书》，并在2015年6月23日已经办好了资金监管手续。所以说《公证书》有瑕疵，导致不能办理资金监管是错误的。2、被上诉人因自身原因，在75日期限内，也就是到2015年6月10日前一直未办理好资金监管手续，银行贷款承诺函一直未办理下来，也一直没有向上诉人支付合同约定首期款；上诉人有权要求解除合同，要求被上诉人承担违约责任按2885000为基数的20%，向上诉人支付违约金577000元。
针对李明辉、李佳影的上诉，被上诉人唐东山口头答辩称：1、未办理监管首期款的原则和责任在于上诉人；2、根据涉案合同约定，上诉人负有办理赎楼的义务，到目前为止，上诉人并未履行赎楼义务；3、上诉人在涉案合同有效存续期间，一房二卖，也就是上诉人违约的事实，已经非常清楚，在一审阶段，上诉人与案外人另一买家都已经承认；4、一审对于赔偿金的认定正确，即为两个买家成交价的差价，即使这样认定被上诉人也是损失惨重，因为涉案房产价值目前相对于合同签订时价值上涨200多万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审依法维护被上诉人合法权益，维持原判。
原审第三人世华公司、工行星河支行经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经二审查明，被上诉人于2015年6月10日之后以520万元的价格另行购买了深圳市宝安区西乡街道中粮阑山一套140平方米的房产，并非原审查明的御龙居一套132平方米的房产。
经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，李佳影与唐东山签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行。根据双方签订的《房地产买卖合同》约定：买方应于签署本合同之日起75日（含当日）内付清首期款约第二部分房款减去银行承诺贷款所剩余部分金额，该约定给予被上诉人唐东山应在2015年6月10日之前办理第二部分房款的资金监管的义务，同时该约定也赋予被上诉人唐东山在2015年6月10日之前的任意合理日期办理资金监管的权利。首先，上诉人与案外人钟某于2015年6月5日签署房屋买卖合同，将案涉房产出售给案外人，属于典型的一房二卖行为，上诉人该行为明确表示不履行案涉合同，其已构成违约；其次，上诉人与案外人签订房屋买卖合同的时间是在2015年6月10日资金监管期限届满之前，上诉人主张被上诉人唐东山不履行资金监管义务，显然不符合合同约定，而且上诉人也没有证据显示被上诉人唐东山在2015年6月5日前存在其他违约行为。因此，原审法院认定涉案合同不能履行的原因在上诉人李佳影，被上诉人唐东山有合同解除权，而上诉人李佳影没有合同解除权，上诉人的主张没有合同和法律依据，原审法院认定正确，本院予以维持。原审法院基于合同解除以及合同履行情况，判决上诉人李佳影赔偿被上诉人唐东山损失，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人李明辉、李佳影的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14115元，由上诉人李明辉、李佳影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年四月十二日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。