安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00660号
上诉人（原审被告）：安徽鼎兴投资置业有限公司，住所地安徽省凤阳县，组织机构代码76479948-1。
法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵赵怡林，男，1969年11年29日出生，汉族，凤阳县府城镇政府干部，住安徽省凤阳县。
被上诉人（原审原告）：代汉成，男，1956年5月15日出生，汉族，凤阳县人大常委会工作人员，住安徽省凤阳县。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李国峰，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。
上诉人安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称鼎兴公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2015年1月22日作出的（2014）凤民一初字第01947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人鼎兴公司的委托代理人周光成，被上诉人代汉成及其与赵怡林共同委托的代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月27日，赵怡林、代汉成与鼎兴公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买鼎兴公司开发的凤阳商贸城第F4幢1单元3层305、306、307、308、309号房屋，建筑面积420.20㎡，其中套内建筑面积388.50㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为31.70㎡。其中F4－305，建筑面积65.71㎡，单价3153.29元／㎡；F4－306，建筑面积65.71㎡，单价3153.29元／㎡；F4－307，建筑面积65.71㎡，单价3059.18元／㎡；F4－308，建筑面积98.98㎡，单价3105.38元／㎡；F4－309，建筑面积124.09㎡，单价3125.27元／㎡。总价款1310609元。
合同第五条面积确认及面积差异处理，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第八条交付期限：出卖人应当在买受人全额房款到达出卖人指定帐户后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。
第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。
同日，双方签订明码标价书，约定所售商业用房为F4楼第305、306、307、308、309号房。该商业用房销售的建筑面积420.20平方米，其中应分摊公用建筑面积31.70平方米。总价款壹佰叁拾壹万零陆佰零玖元整。
合同签订后，赵怡林、代汉成于2011年3月23日、2010年4月30日，分二次交付了购房款1310609元。2012年3月1日，鼎兴公司将房屋交付。经凤阳县房地产测绘事务所测绘，F4-305号对应的是301，合同面积65.71㎡，实测面积65.91㎡，多出0.2㎡；F4-306号合同面积65.71㎡，对应是302，实测65.91㎡，多出0.2㎡；F4-307号合同面积65.71㎡，对应的是303，实测65.91㎡，多出0.2㎡；F4-308号合同面积98.98㎡，对应是304，实测99.27㎡，多出0.29㎡；F4-309号合同面积124.09㎡，对应305，实测99.27㎡，减少24.82㎡。为办证，鼎兴公司向赵怡林、代汉成代收了契税52424元、房屋维修基金13106元、工本费550元、土地证费100元、房产抵押费4400元，房产证抵押费1100元、土地证抵押费200元、土地评估费300元，共计72180元。鼎兴公司代收了上述税费后，没有提供向相关机构缴纳税费的票据，致使赵怡林、代汉成房产证书迟迟未能办理，在协商未果的情况下，赵怡林、代汉成起诉至原审法院，要求：1、在2014年11月30日前将办理产权登记所需资料在产权登记机关备案；2、支付逾期办理房产证的违约金68594元；3、返还购房差价款143502元。诉讼中，赵怡林、代汉成对诉讼请求进行了变更，要求：1、鼎兴公司赔偿购房差价款140728.88元；2、返还代收的契税等72180元；3、赔偿逾期办证的违约金68370.10元。
原审法院认为，本案争议焦点是：第一、鼎兴公司交付的房屋面积差异是指单间的3%，还是整体的3%？如果有差异，赔偿多少？第二、鼎兴公司代收的契税等费用有没有向相关机构交纳，若没有交纳应否返还？第三、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎兴公司应否赔偿违约金？
第一、鼎兴公司交付的房屋面积差异是指单间的3%，还是整体的3%？如果有差异，赔偿多少？
根据双方签订的《商品房买卖合同》对建筑面积差异如何计算作出的约定，即3%以内据实结算，3%以外部分由出卖人双倍返还，但没有明确约定是指单间的3%，还是所购房屋的整体面积的3%。因为合同对所购5间房屋的单价约定各不相同，故按所购房屋的整体面积计算3%，价格将无法确定，违背合同的本意，而按每间房屋的3%计算，符合合同的本意，故鼎兴公司关于按照所购房屋整体面积计算3%差异的辩称意见，不予采纳。该合同约定，鼎兴公司出卖的房屋面积为420.20㎡，其中分摊面积为31.70㎡，根据凤阳县房地产测绘事务所的测绘结论，其实际交付的房屋面积为396.27㎡，存在面积差异。F4－305、F4－306，合同面积65.71㎡，实测65.91㎡，大于合同面积，误差0.2㎡，按照3153.29元／㎡×0.2㎡＝630.66元，应补足鼎兴公司。F4－307，合同面积65.71㎡，实测65.91㎡，大于合同约定面积0.2㎡，按单价3059.18元／㎡×0.2㎡＝611.84元，应补足鼎兴公司。F4－308，合同面积98.98㎡，实测99.27㎡，大于合同约定面积0.29㎡，按照3105.38元／㎡计×0.29㎡＝900.56元，应补足鼎兴公司。F4－309，合同面积124.09㎡，实测99.27㎡，少于合同面积24.82㎡。按照合同约定，3%以内的部分据实结算，即3125.27元／×（124.09㎡×3%）＝11634元；3%以外的部分由出卖人双倍返还，3125.27元／㎡×（24.82㎡－124.09㎡×3%）×2倍＝131868.60元。面积差异总价款为：131868.60元＋11634元－630.66元－630.66元－611.84元－900.56元＝140728.88元。赵怡林、代汉成要求鼎兴公司返还面积差异价款140728.88元的请求，符合法律规定，予以支持；鼎兴公司关于3%为整个房屋面积计算及分摊面积不包括楼梯的辩称意见不成立，不予采纳。
第二、鼎兴公司代收的契税等费用有没有向相关机构交纳，若没有交纳应否返还？
鼎兴公司与赵怡林、代汉成签订的商品房销售合同，对于代收的契税等没有明确约定，鼎兴公司代收了契税52424元、房屋维修基金13106元、工本费550元，土地证费100元。鼎兴公司代收了房产抵押税4400元，房产证抵押费1100元、土地证抵押费200元、土地评估费300元，共计72180元，鼎兴公司辩称已向有关机关交纳，应提供已交纳的正式票据，其在法院指定的期日未向法庭提供已交纳的正式票据证，故赵怡林、代汉成要求其返还代收款72180元的主张成立，予以支持。
第三、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎兴公司应否赔偿违约金？
依照《商品房买卖合同》第十五条的规定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理┄┄。”本案由于出卖人没有及时向相关机构交纳办理房地产权属证书的税费等，致使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书。出卖人构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该合同第十五条第2项规定，“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定明显过低，违背了诚实信用的合同原则，故赵怡林、代汉成要求调整违约金的请求，符合法律规定，予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”本案鼎兴公司交付房屋为2012年3月1日，按合同约定，出卖人在商品房交付使用后730日内，买受人应当取得房屋权属证书，赵怡林、代汉成主张自2014年3月1日起计算违约责任，是对自己权利的行使，不违背法律规定，予以准许；在该期限内，贷款年利率为6%，按照已付购房款1310609元计算，自2014年3月1日起，至法庭辩论结束之日2015年1月8日止，利息为68370.10元，赵怡林、代汉成要求鼎兴公司赔偿的请求予以支持；鼎兴公司关于按照已付房价款的0.01%赔偿的辩称意见，不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告安徽鼎兴投资置业公司于本判决生效后十日内返还原告赵怡林、代汉成购房面积差价款140728.88元、赔偿逾期办证违约金68370.10元；二、被告安徽鼎兴投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵怡林、代汉成代收款72180元。案件受理费5519.18元，减半收取2759.59元，由被告安徽鼎兴投资置业有限公司负担。
鼎兴公司上诉称：1、双方所约定的五间房屋是作为整体销售给赵怡林、代汉成的，房价优惠也是按照整体给予优惠的，该价款中不包括公摊面积，应当按照五间房屋的均价计算面积差价款，原审法院按照每间房屋面积差异计算认定返还差价款错误；2、双方虽然在合同中没有就代收契税、房屋维修基金等相关费用作出具体的约定，但是双方已经口头约定代收并实际履行，原审判决返还该代收费用，没有任何依据，判决错误；3、一审判决认定鼎兴公司支付赵怡林、代汉成逾期办证违约金68370.10元错误，因双方合同约定逾期办证应按已付房价款的0.01%支付违约金，应按双方约定标准计算逾期办证违约金，原审改变双方约定，按照贷款利率计算逾期办证违约金错误。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，判决不公。请求撤销原判，改判驳回赵怡林、代汉成的诉讼请求，诉讼费由赵怡林、代汉成承担。
赵怡林、代汉成庭审中辩称：1、一审认定分间购买是符合合同约定的，并且合同的价款是按照每间房屋的面积和约定的价格标准计算，计算价款已经包括公摊面积，原审判决分间计算面积差价正确；2、鼎兴公司代收办证费用，但是代收后一直没有向有关单位缴纳，也没有给买受人办理相关的手续，原审判决返还正确；3、鼎兴公司违约逾期办证，合同约定的违约金明显过低，原审法院对此作出调整符合法律规定，也是合理的。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，鼎兴公司举证了商业认购协议书及补充条款、签约客户资料表，证明：赵怡林、代汉成在认购时的计价面积只是395.42平方米，公摊面积没有计算。赵怡林、代汉成质证认为，该证据是复印件，即使协议书是真实的，不能对抗商品房买卖合同的效力，合同上对每间的建筑面积、公摊面积都有明确的约定，不能达到鼎兴公司的证明目的。本院认证认为，鼎兴公司举证的证据系赵怡林、代汉成在签订商品房买卖合同前磋商认购商品房的有关资料，双方签订的商品房买卖合同中对于房屋的面积及单价约定清楚，应以最终签订的合同来进行确定，该证据不能证明鼎兴公司主张的合同约定购房面积错误的证明目的，故对鼎兴公司主张的证明事实不予认定。
双方主张的其他证据同一审，本院认证意见同一审，二审查明的案件事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、买卖的商品房是否存在面积误差及如何计算房屋面积误差价款；2、鼎兴公司代收办证费用等是否应当返还；3、逾期办证违约金如何确定。
鼎兴公司与赵怡林、代汉成签订商品房买卖合同，双方之间成立商品房买卖合同关系，该买卖合同合法有效，对双方均有约束力，双方应当按合同约定履行各自义务。
（一）关于买卖的商品房是否存在面积误差及如何计算房屋面积误差价款问题
对于该买卖的商品房是否存在面积误差。根据双方商品房买卖合同的约定，赵怡林、代汉成购买鼎兴公司开发的第F4幢1单元3层305、306、307、308、309号房，建筑面积共420.20平方米，其中，套内建筑面积388.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.70平方米，同时，合同中对每间房的建筑面积、套内面积及公共部位与公用房屋公摊建筑面积均作了明确，也约定了每间房屋的单价。鼎兴公司实际交付给赵怡林、代汉成的房屋经过测绘，五间房屋的总面积为396.27平方米，与合同约定的总建筑面积有误差，实测的每间房屋的面积与合同约定的每间房屋面积亦有误差。鼎兴公司提出双方计算价款时没有将公摊面积计入房屋总价中，主张不能以合同约定面积为依据，鼎兴公司虽然提供了认购协议书证明，但因双方合同中对房屋建筑面积及公摊面积约定清楚，并且计价亦系按建筑面积计算，鼎兴公司主张公摊面积没有计算，与双方合同约定不符，应当以合同为依据确定双方之间买卖房屋的面积。鼎兴公司主张合同约定面积与产权登记面积不存在误差的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
对于房屋面积误差价款如何计算。鼎兴公司主张应按五间房屋的整体面积计算误差价款，而赵怡林、代汉成则主张按每间房屋的误差比计算价款。双方合同约定，房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案双方的买卖合同中由于约定的购房面积分总建筑面积和单间建筑面积，导致按总建筑面积和按单间建筑面积确定面积误差计算的误差价款不一致，而双方合同中对面积误差比的计算仅表述为：面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%，根据该约定无法确定是按总建筑面积还是按单间建筑面积计算面积误差，鉴于合同中约定购买的房屋系五间房屋，并非一个整体房屋，且每间房屋的建筑面积、套内面积及公摊面积均约定清楚，也约定了每间房屋的不同的单价，而在房屋登记测绘时又系按每间面积测绘，故按每间房屋分别计算面积误差更具合理性，又由于商品房买卖合同系格式合同，在两种面积误差比计算难以确定的情况下，买受人有权选择有利于自己的计算方式来确定房屋面积误差，故原审法院按每间房屋分别计算面积误差比并无不当，鼎兴公司上诉主张应按总建筑面积确定房屋面积误差比的请求不能成立，本院不予支持。
（二）关于鼎兴公司代收办证费用等是否应当返还问题
双方在合同附件补充协议中约定，买受人向出卖人预缴纳房产契税、公共设施维修基金、房产证工本费等税费，由出卖人统一办理证件手续。基于此约定，赵怡林、代汉成给付鼎兴公司契税、房屋维修基金等代办房产证件费用计72180元，该费用系赵怡林、代汉成在办理房产证件时应缴纳的费用，属于委托鼎兴公司代办，最终按实际发生费用双方需进行结算，由于鼎兴公司至今未能为赵怡林、代汉成办理房地产权属证书，超出合同约定的办理房产证件期间，已经构成违约，且鼎兴公司在一、二审中亦未提供已经代为缴纳费用的证据，赵怡林、代汉成主张不再委托鼎兴公司代办房地产证件，自行办理，要求鼎兴公司退还收取的原代办房地产证件费用，应当予以支持。如鼎兴公司已经代为缴纳了相关费用，可以主张从该代收款中进行抵扣。
（三）关于逾期办证违约金如何确定
依据双方签订的商品房买卖合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。由于鼎兴公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，导致买受人在合同约定的期限内无法办理房地产权属证书，鼎兴公司构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定鼎兴公司应当按买受人已付购房价款的0.01%支付违约金，该违约金的约定，未考虑违约时间的长短，且与本案的房价款数额相衡量，明显过低，赵怡林、代汉成虽未能举证具体损失的证据，但其主张由于没有办理房地产权属证书，影响房屋出租经营收益，具有合理性和可信性，原审据此根据买受人的请求对过低的违约金进行调整，符合法律规定，鼎兴公司上诉主张按双方合同约定违约金标准计算给付违约金，该上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鼎兴公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4436元，由上诉人安徽鼎兴投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
代理审判员 王 敏
代理审判员 马孟祥
二〇一五年六月一日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；