广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1175号
上诉人（原审被告）刘自强。
上诉人（原审被告）钟燕。
两上诉人共同委托代理人吴长峰，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘庆如。
被上诉人（原审原告）赖博华。
两被上诉人共同委托代理人梁建军，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。
原审第三人赖冠强。
上诉人刘自强、钟燕因与被上诉人刘庆如、赖博华，原审第三人赖冠强房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2014年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘自强以及刘自强、钟燕的共同委托代理人吴长峰和被上诉人刘庆如、赖博华的共同委托代理人梁建军到庭参加诉讼。原审第三人赖冠强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：刘庆如、赖博华与赖冠强是南宁市良庆区大沙田金象三区五象南三街×号房（下称×号房）的共有权人。2013年2月23日，刘庆如、赖博华与刘自强、钟燕签订了一份《房屋租赁合同》，约定刘庆如、赖博华将×号房的第一层至第四层出租给刘自强、钟燕开办幼儿园；租期自2013年2月1日起至2018年2月1日止，租金每月6500元，2013年收十个月租金，租金每四个月交一次，逢月头5日前交清，一年分三次结清；刘自强、钟燕于合同签订时向刘庆如、赖博华支付押金3万元；水电费、垃圾处理费及刘自强、钟燕开办幼儿园所需缴纳的费用由刘自强、钟燕负责；刘庆如、赖博华应将房屋完好无损的交给刘自强、钟燕使用，刘自强、钟燕应合理使用房屋及附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，由刘自强、钟燕负责维修；刘自强、钟燕应于租期届满后将房屋完好无损交还刘庆如、赖博华；刘自强、钟燕未经刘庆如、赖博华书面同意放弃经营的，或者拖欠房租累计5天的，刘庆如、赖博华有权终止合同，已收取的租金和押金不予退回。2013年3月29日，双方再次签订了一份《合同之后的条约》，约定刘庆如、赖博华允许刘自强、钟燕拆除以下墙体及设施：一楼后厅右侧房间三面墙（含两个门框），二楼左边套房内两面墙（含两个门框）和厨房铝合金门窗、玻璃窗、灶台、洗碗池，以及随之拆除的电线和电灯开关；租期届满或刘自强、钟燕中途放弃经营的，刘自强、钟燕负责将拆除部分恢复原状。合同签订后，刘庆如、赖博华依约向刘自强、钟燕交付出租房屋，刘自强、钟燕将承租房屋投入运营幼儿园，实际占有使用承租房屋。2013年8月7日，刘自强、钟燕在未与刘庆如、赖博华交接的情况下搬离×号房；当日下午六时五十六分，刘庆如、赖博华向玉洞派出所报案称，刘自强、钟燕未与其解除合同便搬离×号房，房屋的墙面、卫生间门等被损坏，下水道被堵。直至2013年8月7日，刘自强、钟燕仅向刘庆如、赖博华支付了两个月（2013年3月、4月）租金共计1.3万元和押金3万元。2013年11月27日，刘庆如、赖博华诉至一审法院请求：经一审法院释明，刘自强、钟燕明确表示在本案中不就押金退还问题提起反诉。
经现场勘验，×号房一至四层房屋情况如下：第一层后厅及第二层左边房间原有房屋结构被拆除；一至三层墙面彩绘被白漆涂花；桃木把手、卫生间门锁、玻璃窗、纱窗损坏；第四层左边房间墙体有两个较大的墙洞。刘庆如、赖博华申请法院委托广西南宁博越资产评估事务所对×号房被拆除部分及损坏部分恢复原状的费用进行评估，评估结论为：委托评估的修复费用和损失为18759元。刘庆如、赖博华为此支付鉴定费1500元。
一审另查明，×号房于2010年4月14日取得建设工程规划许可证。根据《广西壮族自治区学前教育机构审批管理办法》的规定，设立学前办学机构需提供房产证或经公证部门公证的租赁合同；建筑质量检测合格证；消防验收合格意见书；餐饮服务许可证和卫生保健合格意见。
一审法院审理认为：关于刘庆如、赖博华与刘自强、钟燕签订的租赁合同的效力问题。本案租赁合同签订前，×号房已取得建设工程规划许可证，刘庆如、赖博华与刘自强、钟燕就×号房签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应合法有效。刘自强、钟燕以×号房没有取得房屋所有权证以及符合工程建设安全强制性标准的书面文件为由主张合同无效，缺乏法律依据，不予采纳。
关于刘庆如、赖博华与刘自强、钟燕签订的租赁合同应否解除的问题。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，合同双方均应依诚实守信原则全面履行各自的义务。刘自强、钟燕称其撤离×号房系因刘庆如、赖博华无法向其提供×号房的产权证及符合工程建设安全强制性标准的书面文件用以办理幼儿园教学许可证、过错在刘庆如、赖博华的主张。一审法院认为，刘自强、钟燕作为承租人，在与刘庆如、赖博华签订租赁合同时未能就其经营所需的证照办理可能存在的障碍进行了解，有失审慎；而查看房产证亦是一般承租人应尽的注意义务，因此对刘自强、钟燕的抗辩理由，不予采信。刘自强、钟燕称其撤离×号房已与刘庆如、赖博华协商并办理了交接手续，未提供证据佐证，亦不予采信。刘庆如、赖博华已按合同约定履行了向刘自强、钟燕交付房屋的义务，而刘自强、钟燕擅自撤离×号房且未按约支付租金，违反了合同的约定，导致租赁合同无法继续履行，应承担相应的民事责任。刘庆如、赖博华要求解除该租赁合同，符合法律规定，予以支持。据此，刘自强、钟燕应向刘庆如、赖博华支付其实际占用房屋期间尚欠的2013年5月至7月的租金19500元。刘庆如、赖博华要求刘自强、钟燕支付拖欠的水电费，但未能提供证据证明，不予支持。
关于恢复房屋被拆除和损坏部分的费用的承担问题。对于房屋被拆除部分，根据双方签订的《合同之后的条约》，刘庆如、赖博华同意刘自强、钟燕拆除房屋一、二层原有的部分墙体和设施，刘自强、钟燕承诺在合同终止后负责恢复原状。经勘验，上述约定的位置确有被拆除痕迹，而且刘自强、钟燕已将房屋投入幼儿园的运营，有理由相信是刘自强、钟燕拆除了约定所载明墙体和设施，刘自强、钟燕应按约履行恢复原状的义务。对于房屋被损坏部分，一审法院认为，刘自强、钟燕对房屋的使用应尽到善良管理人的义务，刘自强、钟燕在租期内未与刘庆如、赖博华协商办理房屋交接手续即擅自撤离出租房，刘庆如、赖博华在刘自强、钟燕撤离当天下午即因房屋受损而报警，根据合同关于刘自强、钟燕应于租期届满后将房屋“完好无损”交还刘庆如、赖博华的约定以及风险自交付时转移的原则，刘自强、钟燕应承担修复房屋受损部分的责任。综上，刘庆如、赖博华要求刘自强、钟燕赔偿就房屋被拆除和损坏部分恢复原状的费用18759元，于法有据，予以支持。刘自强、钟燕擅自撤离房屋致房屋空置，应向刘庆如、赖博华赔偿房屋空置的合理损失。综合考虑刘自强、钟燕撤离房屋后刘庆如、赖博华未及时行使诉权致损失扩大这一因素以及刘庆如、赖博华为保全证据而空置房屋的合理期间，酌情确定刘自强、钟燕向刘庆如、赖博华赔偿房屋空置4个月的租金损失26000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除刘庆如、赖博华与钟燕、刘自强于2013年2月23日签订的《房屋租赁合同》；二、钟燕、刘自强于本判决生效之日起十日内向刘庆如、赖博华支付租金19500元；三、钟燕、刘自强于本判决生效之日起十日内向刘庆如、赖博华赔偿房屋恢复原状的费用18759元；四、钟燕、刘自强于本判决生效之日起十日内向刘庆如、赖博华赔偿房屋空置损失26000元；五、驳回刘庆如、赖博华的其他诉讼请求。一审案件受理费2525元，减半收取1262.5元，鉴定费1500元，合计2762.5元，由钟燕、刘自强负担2490元，刘庆如、赖博华负担272.5元。
上诉人刘自强、钟燕不服一审判决，上诉称：一、双方签订的房屋租赁合同应认定为无效合同，对双方当事人没有法律效力。1、合同明确约定出租的房屋为经营幼儿园用，已明确租赁物的用途。被上诉人出租的房屋属于营性商业用房，应具有合格的消防设施。根据《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。第十二条规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业”。双方签订的房屋租赁合同的内容违反上述法律规定，应认定为无效合同。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被上诉人虽然具有建设工程规划许可证，但是其没有按规定许可证规定准建六层建造房屋，而是建成七层半，违反法律规定建设的房屋出租，应认定为无效的租赁合同。3、被上诉人出租的房屋是作为经营幼儿园的，属于涉及众多学生与家长的重大利益，房屋是否合格，能否使用，应由建设主管部门出具合格报告。可是被上诉人并不能向法院提出该证据予以证明出租的房屋是没有安全隐患的，应认定双方所签订的房屋合同无效。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，交付出租物的相关证照给承租人是出租人的附随性义务。本案的被上诉人由于没有房产证，消防验收合格证、建筑质量合格证等，因此其应承担法律责任。三、上诉人于2013年8月7日搬离出租房，没有违反合同约定，不应承担民事责任。双方在房屋租赁合同已明确约定合同的目的是经营幼儿园，而经营幼儿园应当根据《广西壮族自治区学前教育机构审批管理办法》的规定，设立学前教育机构应需提供：建筑质量合格证、消防验收合格证。被上诉人不能向上诉人提供上述证件，致使办许可证所需证件不齐备，无法获得政府主管部门的审批，因被上诉人根本无法履行该义务，造成上诉人开办幼儿园的合同目的不能实现，应由被上诉人承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因被上诉人原因造成上诉人合同目的不能实现，在此情形下，当事人可随时解除合同，无须承担民事责任。一审判决认定“查看房产证亦是一般承租人应尽的注意义务”没有法律根据。四、上诉人在搬离租赁房屋前后都告知被上诉人，被上诉人没有及时采取措施处理自己的房屋责任应由被上诉人承担。另一方面，被上诉人的房屋是不能用于经营幼儿园的，现在其以经营幼儿园的房屋出租价主张权利没有法律根据，一审判决由上诉人支付被上诉人房屋空置费26000元没有根据。五、被上诉人要求上诉人支付房屋恢复原状费用，没有事实根据。被上诉人在房屋在出租给上诉人之前已经过三次出租他人，被上诉人没有证据证实其将房屋交付上诉人之前，房屋的状况是如何是否已有损坏一审判决认定房屋原来就是完好的，没有根据。虽然鉴定机构认定恢复原状费用需要18759元，但在没有证据证明是何人损坏之前，不应判决上诉人承担责任。一审判决由上诉人承担恢复房屋原状费用需要18759元没有事实根据。综上所述，请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘庆如、赖博华答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立。一审判决公正，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人赖冠强未陈述意见。
本案二审争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？2、被上诉人主张上诉人支付租金及赔偿房屋恢复原状的费用是否有事实和法律依据？
上诉人刘自强、钟燕二审提交以下证据：手机短信的照片（复印件），证明上诉人在8月3日的时候已经告知被上诉人，由于没有房产证无法开办幼儿园的事实。
被上诉人刘庆如、赖博华对上诉人提交的证据质证认为：没有原件核对，对证据的真实性不予认可。
被上诉人二审中未提交新的证据。
本院对当事人二审提交的证据的认证：对上诉人二审提交的照片（复印件），没有提交原件核对，且被上诉人不予认可，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人刘自强、钟燕与被上诉人刘庆如、赖博华签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。刘自强、钟燕以32号房没有取得房屋所有权证、消防验收合格证、建筑质量合格证等为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
对于租赁合同解除的问题，上诉人在上诉状中引用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，主张因被上诉人原因造成上诉人合同目的不能实现，在此情形下，当事人可随时解除合同，应视为被上诉人亦同意解除租赁合同。故一审判决解除双方签订的租赁合同，本院予以确认。上诉人在履行租赁合同过程中，擅自搬离租赁的房屋，未与被上诉人就租赁合同的解除达成一致意见，亦未支付租金，属违约行为，应对合同的解除承担相应的民事责任。其主张因被上诉人的原因不能履行合同的抗辩，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人向被上诉人支付2013年5月至7月的租金19500元，理由充分，本院予以维持。
双方签订的《合同之后的条约》约定被上诉人同意上诉人拆除房屋一、二层原有的部分墙体和设施，上诉人负有在合同终止后负责恢复原状的责任。上诉人受领租赁房屋后，在租期内未与被上诉人协商办理房屋交接手续即擅自撤离租赁房屋，应承担租赁物损毁的风险，故在未能举证房屋的损坏系他人所为的情况下，上诉人主张租赁房屋的损坏与其无关的的理由不成立，本院不予采纳。一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋被拆除和损坏部分恢复原状的费用18759元，有充分的事实和法律依据，本院予以维持。
对于房屋空置损失的问题，刘自强、钟燕于2013年8月7日搬离租赁的房屋后，刘庆如、赖博华已经实际接收房屋，具备再次使用该房屋的条件，刘庆如、赖博华亦未能举证其因进行房屋修复造成房屋空置的事实，因此，对于房屋空置的损失应由刘庆如、赖博华自行承担，且刘庆如、赖博华在本案中亦未提起房屋空置损失的诉讼请求，一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋空置的租金损失26000元，没有充分的事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第670号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第670号民事判决第四项。
一审案件受理费1262.5元，由上诉人刘自强、钟燕承担631.25元，由被上诉人刘庆如、赖博华负担631.25元；一审鉴定费1500元，由上诉人刘自强、钟燕负担；二审案件受理费2525元，由上诉人刘自强、钟燕负担1262.5元，由被上诉人刘庆如、赖博华负担1262.5元。上诉人刘自强、钟燕多预交的二审案件受理费1262.5元，本院予以退回。
上述应付款项，义务人应自判决生效后10日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
审 判 员 卢玉梅
代理审判员 兰 帅
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。