浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第510号
原告：温州万科中梁置业有限公司。
法定代表人：赵海峰。
委托代理人：陈永旭。
被告：潘紫燕。
被告：夏志豪。
夏志豪的委托代理人：史衍津。
两被告共同的委托代理人：陈永春。
原告温州万科中梁置业有限公司（以下简称万科中梁公司）为与被告潘紫燕、夏志豪商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告万科中梁公司的委托代理人陈永旭，被告夏志豪及其委托代理人史衍津、两被告的委托代理人陈永春已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科中梁公司起诉称：2013年8月6日，被告潘紫燕、夏志豪与原告签订编号为201390006360041的《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人购买原告开发的“留园”（推广名：金域中央）项目第1幢802号商品房，建筑面积115.31平方米，单价22236.38元/平方米，总价2564077元；买受人应在合同签订当日支付首期房款774077元，剩余房款179万元申请按揭贷款；买受人应在本合同签订之日起10日内提供按揭贷款所需全部资料、办理委托公证，并与银行（公积金中心）办妥按揭相关手续，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户；若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交的资料、买受人资信不满足银行（公积金中心）要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同商品房总价款的30%支付违约金；合同因法律规定或者合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人前述各项手续办理完毕后的十个工作日内无息退还买受人己付款项，如按照约定或者法律规定应计算违约金或者利息的，退款时一并计算等。
合同签订后，两被告支付了首期房款774077元，但是未按照合同约定提供按揭贷款资料、办妥按揭贷款手续。虽经原告多次通知，两被告一直拖延未办。2014年7月28日放款条件达到后，原告又采取各种方式多次通知两被告办妥按揭贷款手续，支付剩余购房款，但两被告仍拖延不办，以致原告至今未能收到剩余购房款。故原告起诉请求判令：1.解除原告万科中梁公司与被告潘紫燕、夏志豪于2013年8月6日签订的编号为201390006360041的《商品房买卖合同》及附件；2.被告潘紫燕、夏志豪于判决生效之日起十日内协助原告办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记及合同项下预购商品房预告登记等手续；3.被告潘紫燕、夏志豪于判决生效之日起三日内支付原告违约金769223.1元，该款从被告潘紫燕、夏志豪已付的774077元购房款中直接予以扣除。
被告潘紫燕、夏志豪答辩称：原告通过不同媒介向被告宣传留园的信息属于要约，原告在履行上述要约所构成的合同内容时，存在虚假宣传、欺诈被告的行为，包括宣传的“19万方法式荣耀建筑”、“新风系统”、“湿地首排”、“河滨景观”、“超越中梁”、楼间距、北门入口间距、商铺前广场、高端配套学校、“罗马泳池”、“罗马大道”均与实际不符，同时原告存在隐瞒停车位配比不足等丧失商业信誉的情形，原告违约在先，被告有权行使不安抗辩权，中止履行支付合同购房款的义务，故被告不构成违约。现被告要求继续履行合同，但要求按照原告实际施工成本除以原告宣传的各项工程成本得出的系数来下调合同价款。原告要求从已付购房款中扣除违约金，没有依据。
经审理，本院查明：坐落于温州市瓯海区三垟街道瓯海大道北侧的留园（推广名：金域中央）楼盘由原告万科中梁公司开发建设，该楼盘于2013年5月开始对外宣传，8月正式公开销售，宣称“2小时劲销16亿”，其宣传楼书上载明“超越中梁，超越万科”、“宽阔南北栋距”、“新城中央19万方法式大盘”、“八大超越”、“室内新风系统，打造会呼吸的家”、“IMAX式景观震撼”、“湿地首排”、“约43000m2，三中庭私家园林”、“近400米长河滨景观”、“辉煌再现，七大世界名迹”、“罗马浴场下沉式皇家中央泳池”等，并自此至今屡见报端，其广告上均标注广告内容仅为要约邀请，图片或文字所展示的项目地貌、景观、后期开发状况及项目周边信息可能与实际存在差异，且可能存在变更，仅供参考，均不作为公司承诺，最终以实际交付及政府规划为准等内容。万科中梁公司在其售楼处摆放楼盘沙盘模型，其楼间距比楼盘实际建设情况拉宽，在沙盘模型提示“本沙盘模型……，且为更便于客户观赏，模型局部扩大了建筑、景观、楼间距等的比例，与实际比例不一致，仅供参考，……”。根据留园项目的建设工程规划许可证（建字第浙规证2013-030500011号），该项目地上建筑面积144513.61m2，地上计容面积为144938.57m2，另地下室建筑面积34720.69m2，架空层面积2719.51m2，合计面积182378.77m2。
2013年8月6日，原告万科中梁公司与被告潘紫燕、夏志豪签订《商品房买卖合同》（合同编号：201390006360041），约定：潘紫燕、夏志豪购买万科中梁公司开发的“留园”项目第1幢802号房，建筑面积115.31平方米，单价22236.38元/平方米，总价2564077元，交房时间为2015年12月31日前。其中合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同商品房总价款的30%向出卖人支付违约金”；第二十三条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”；第二十四条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”；合同附件八第4.2.1条约定“买受人采取银行贷款按揭方式付款，首期房款人民币774077元应在合同签订当日支付给出卖人，剩余房款179万元买受人申请按揭贷款；买受人应在签订本合同之日起10日内提供按揭贷款所需全部资料、办理委托公证，并与银行办妥按揭相关手续，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户；若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交的资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款”；合同附件八第十三条“关于合同以外资料的效力”约定“13.1买卖双方之间的权利义务以合同、补充协议及其附件为准……出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。……13.5买受人知悉并无异议：前期有关项目整体信息介绍的沙盘、模型等实体展示，旨在提供项目地块大体布局和情况，因比例、材质、后期变更等因素，其展示的建筑、景观、道路、停车位、门窗、楼道、后期开发状况等位置、外观、朝向、效果等细节与实际交付存在差异，且沙盘展示的建筑、景观、间距等比例与实际比例不一致，因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型图上标示，均仅供参考。”合同第1页买受人地址栏填写为“温州市鹿城区蒲鞋市新村91幢402室”，合同附件八第十四条“关于联络方式”约定“14.1双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间；采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。但是，前述规定的送达日期与被通知方实际收到或正式签收的日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。14.2一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。任何一方未履行书面通知义务，则无论通知或文件是否最终为其所收悉，另一方一经发出即视为已按第15.1条规定的送达日期有效送达，并为其所知悉。”合同附件八第十五条“合同的解除”约定“合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人前述各项手续办理完毕后的十个工作日内无息退还买受人已付款项。如按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。”
合同签订后，原告与两被告就上述《商品房买卖合同》在温州市瓯海区房产管理处办理备案登记手续，并于2013年11月6日就涉案的商品房办理了预购商品房预告登记手续（登记号：温房预瓯字第×××××号）。现潘紫燕、夏志豪共已支付购房款774077元。
2014年7月22日，涉案的留园项目部分购房户委托浙江越人律师事务所律师向原告寄送律师函，提出《商品房买卖合同》显失公平、房屋存在严重品质问题、项目推广过程存在大量虚假广告等问题，并要求原告出具解决方案，否则将暂缓缴纳剩余房款。
2014年7月28日，涉案商品房所在的留园第1幢结顶。同日，万科中梁公司向《商品房买卖合同》中约定的两被告收件地点（即温州市鹿城区蒲鞋市新村91幢402室），分别向潘紫燕、夏志豪寄送“按揭办理温馨提示函”，通知潘紫燕、夏志豪于收函之日起7日内办理按揭相关手续，该2份函件已由被告家人代收。2014年8月8日，万科中梁公司分别向潘紫燕、夏志豪的上述收件地点寄送“即将违约提示函”，提示按照当前进度，潘紫燕、夏志豪的按揭贷款预计无法按约到账，将构成逾期付款违约，即应按日承担总房款万分之三的违约金，并通知其在收函之日起3日内及时办理按揭相关手续，该2份函件已由被告家人代收。2014年8月19日，万科中梁公司再次分别向潘紫燕、夏志豪的上述收件地点寄送“按揭办理催告函”，告知其已违约，并再次通知其于收函之日起3日内办妥按揭贷款手续，其中寄给被告潘紫燕的函件因收件人拒收被退回，寄给被告夏志豪的函件已由他人代收。另，2014年7月31日，万科中梁公司分别在温州都市报、温州晚报刊登“关于金域中央项目第1-11号楼购房户按揭贷款已达放款条件的公告”，通知购房户按约及时办理按揭贷款手续支付房款。但潘紫燕、夏志豪至今尚未办理按揭贷款手续，亦未以其他方式支付购房余款。
证明上述事实的证据有：原、被告陈述，以及原告提供的双方当事人基本身份信息、瓯房售许字（2013）第008号商品房预售证、《商品房买卖合同》（合同编号：201390006360041）、销售不动产统一发票、中国银行股份有限公司温州龙湾支行出具的补充说明、结顶证明、按揭办理温馨提示函及其特快专递邮件详情单和查询单、关于金域中央项目第1-11号楼购房户按揭贷款已达放款条件的公告（2014年7月21日温州都市报A10版、温州晚报20版）、即将违约提示函及其挂号邮件详情单和查询单、按揭办理催告函及其挂号邮件详情单和查询单、公证书、留园认购须知、留园项目认购书，两被告提供的温州都市报关于“金域中央”的广告版面、金域中央黄金楼书、十大购买理由宣传册、全明星领袖户型3D手册、产品说明书、总平面图、建设工程规划许可证、致金域中央全体客户的公开信、浙江越人律师事务所律师函及其EMS快递寄件人存根联和物流信息、规划图纸予以证实。上述证据均经庭审质证，可以作为认定上述事实的根据，本院予以认定。
另潘紫燕、夏志豪提供的浙江省商品房买卖合同示范文本（2013-1-1-6）、温州星汉置业有限公司的温工商格式备案2014-1-1-1合同、公证书、香缇锦园司法拍卖截图、香缇半岛价格图片、温州工商行政管理局瓯海分局询问笔录、中梁香缇半岛与万科金域中央楼盘品质对比、香缇半岛201个价值白皮书、中梁香缇半岛与万科金域中央楼盘实际对比照片、2013年温州好楼盘评选结果出炉、温州市工商局行政约谈报道、瓯海分局消保科12315消费者投诉举报转办单、温州金域中央业主诉求、万科金域中央虚假宣传投诉要点、温州市瓯海区工商行政管理局案件讨论记录与本案不具有关联性，不能证明因原告存在违约行为，给两被告造成损失的待证事实，沙盘、实际楼间距照片、金域中央业主对万科答复书的回复、搜狐视频真实性无法核实，故本院对潘紫燕、夏志豪提供的该部分证据不予采用。
本院认为：原告万科中梁公司与被告潘紫燕、夏志豪签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。原、被告约定购房余款采取按揭贷款的方式支付，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户，但在涉案商品房具备按揭贷款条件之后，原告按合同约定通知两被告办理按揭贷款手续，然两被告在合同约定的期限内既未就余欠的房款办理按揭贷款手续，也未以其他方式缴纳该笔房款，构成违约。现潘紫燕、夏志豪逾期付款已超过60日，根据合同约定，万科中梁公司有权选择解除合同，并要求两被告按合同约定支付总房款30%的违约金计769223.1元，违约金可从万科中梁公司应返还两被告的已付房款774077元中直接扣除。合同解除后，潘紫燕、夏志豪应配合万科中梁公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及留园第1幢802号房的预购商品房预告登记的撤销手续。
两被告要求继续履行合同，及按照原告实际施工成本除以原告宣传的各项工程成本得出的系数来下调合同价款，没有事实与法律依据，本院不予支持。两被告辩称原告违约在先，被告有权行使不安抗辩权中止履行付款义务。就被告主张的原告违约事由，本院认为被告方以香缇锦园为对照主张涉案楼盘品质与宣传不符，缺乏依据，原告广告宣传指称的罗马浴场、皇家中央泳池、法式大盘、超越中梁等宣传用语没有确指，广告宣传的“19万方法式大盘”与实际建设规模18余万平方米相近，并且原告在发布广告宣传资料、展示沙盘模型、协商拟定合同条款中，均已反复提示广告宣传资料、沙盘模型不构成要约或者不属于交付标准或交易条件，仅供参考，双方不受其约束，故本院认为被告方主张的不安抗辩事由不成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州万科中梁置业有限公司与被告潘紫燕、夏志豪于2013年8月6日签订的关于留园第1幢802号商品房的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201390006360041）；
二、原告温州万科中梁置业有限公司应返还被告潘紫燕、夏志豪购房款774077元，被告潘紫燕、夏志豪应支付原告温州万科中梁置业有限公司违约金769223.1元，二者相抵销，原告温州万科中梁置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告潘紫燕、夏志豪购房款4853.9元；
三、被告潘紫燕、夏志豪应于本判决生效之日起十日内协助原告温州万科中梁置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续及留园第1幢802号商品房的预购商品房预告登记的撤销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11492元，减半收取5746元，由被告潘紫燕、夏志豪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 任 宁
二〇一五年六月十九日
书记员 戴雯雯
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。