西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初10446号原告（反诉被告）：高某某。委托诉讼代理人：李明，陕西某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾欢，陕西某某律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：白某某。被告：姜某某。共同委托诉讼代理人：魏小峰，甘肃某某律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘瑞娜，甘肃某某律师事务所西安分所律师。第三人：西安某某房地产信息咨询服务有限公司。法定代表人：杨俊，公司总经理。委托诉讼代理人：席某某。委托诉讼代理人：王某某。原告（反诉被告）高某某与被告（反诉原告）白某某，被告姜某某，第三人西安某某房地产信息咨询服务有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高某某及其委托诉讼代理人李明、贾欢，被告（反诉原告）白某某、被告姜某某及其共同委托诉讼代理人魏小峰、刘瑞娜，第三人某某公司的委托诉讼代理人席某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2017年4月18日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》；2、判令被告向原告返还购房定金2万元；3、判令被告向原告支付违约金8.6万元；4、判令被告承担中介费32380元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，其与被告高某某、姜某某及第三人某某公司签订了《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定被告白某某将其所有的位于西安市纬二十六街付XXX号（锦尚·祥福居）X幢X单元XXX室的房屋以86万元的价格向其出售，同时约定，付款方式为商业银行按揭贷款，被告有义务积极配合其完成贷款申请、审批、放贷等手续。同日，其按照合同约定向被告白某某支付定金2万元，并向第三人某某公司支付中介费32380元。合同签订后，其如约履行合同，被告违反合同约定，拒绝履行合同义务，导致其不能取得涉案房屋的所有权，致使合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，其依法有权解除合同，要求被告承担违约责任，故诉至法院，望判如所请。被告白某某、姜某某共同辩称，原告所述违背事实真相，其夫妇二人已经按照《西安市存量房屋买卖居间合同》的约定履行了卖方义务，从未有拒绝履行合同义务的行为，双方交易中止，因原告的贷款未被平安银行审批通过，原告欲让其二人配合更换银行，重新申请贷款，但是合同履行中是否可以更换贷款银行、如再次审批仍未能通过时如何处理等事项，双方在合同中并未进行详细约定；其二人原则上同意更换银行，但是为了防止原告申请再次遭拒，频繁更换银行，导致交易一再拖延，遂要求原告出具一份书面承诺书，但是原告先是同意，而后出尔反尔，导致交易暂停，不能继续；因此，合同目的不能实现的责任不在其二人，原告无权要求其二人承担违约责任，并向原告返还定金及中介费。故，请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人某某公司述称，中介费是按照合同交易价格的2%收取的，加上办理银行按揭的手续费，共计3万余元；关于原告更换贷款银行一事，因平安银行2017年6月15日至2017年8月底不再发放贷款，于是原、被告开始协商更换银行申请贷款，并非原告的贷款未获审批；原告的贷款审批于2017年5月经银行审批通过。反诉原告白某某向本院提出反诉请求：1、请求判令被告向原告支付违约金8.6万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，其与反诉被告高某某、第三人某某公司签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定：“被告银行贷款资格未获审批通过，不能变更贷款人的，付款方式改为一次性付款”。4月22日，其与反诉被告在西安房屋管理局交易大厅签订《西安市存量房买卖自行交易合同》即网签合同，该合同约定：“自该合同签订之日起30日内，被告应将首付款26万元存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，余款60万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。”签订合同之后，其还清银行贷款，办理银行撤押手续，取回质押的房产证，积极履行合同义务。但是，反诉被告未按期存入首付款，后又因反诉被告的自身原因，导致平安银行未通过贷款审批，且反诉被告不同意按合同约定改为一次性付款。第三人某某公司提供建设银行为反诉被告申请贷款，其与反诉被告协商，对贷款银行能否审批通过，应当确定一个期限，不能一直更换银行，第三人亦有参与协商过程。反诉被告已同意作出书面承诺，但在书写现场反悔，导致交易停滞，反诉被告不与其协商解决办法，反而起诉要求解除合同，有违诚实信用原则。其一直积极履行合同义务，截止现在仍同意继续履行合同，但反诉被告应当承担违约责任，故诉至法院，望判如所请。反诉被告高某某辩称，其未将首付款存入资金监管账户，因反诉原告白某某拒不配合其签订资金监管协议，导致其无法取得资金监管账户，因此，其并未违约，无需承担违约责任；其向平安银行申请的购房贷款，2017年5月已经获得批准，其不构成违约，反诉原告所述与事实不符；其按照合同约定已经履行了义务，反诉原告无理由依据合同约定要求其一次性付清房款。反诉原告的反诉请求与事实不符，要求其支付8.6万元不能成立，应当驳回反诉原告的反诉请求。、第三人某某公司述称，2017年7月1日，反诉原告白某某取得了涉案房屋的所有权证，平安银行通过的贷款额度为51万元，但是反诉原告取得房产证时，平安银行已无贷款额度；就资金监管账户的设立，其多次与反诉原告白某某、反诉被告高某某预约时间，但一直未约好，同时反诉原告白某某对银行是否能够放款、等待时间都比较担心，其多次向反诉原告白某某解释，二手房买卖的付款方式必须设立资金监管账户，建议他去房管局亲自咨询，但是最终没有完成资金监管账户的设立。经审理查明，2017年4月18日，原告高某某（房屋买受人、乙方），被告白某某、姜某某（房屋出卖人、甲方），第三人某某公司（居间方、丙方）签订了《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定：被告白某某（甲方）将其所有的位于西安市未央区纬二十六街付XXX号X幢X单元XXX室（锦尚·祥福居）房屋，以86万元的价格出售给原告高某某（乙方）；上述房屋有产权证，但合同签订当日产权证尚在抵押中；乙方应于本合同签订当日支付定金2万元；乙方申请银行按揭贷款的方式支付购房款；合同签订当日，丙方已经促成成交，乙方应按合同约定交易价格的2%向丙方支付中介费和代书费；在过户当日见到房屋产权受理单，甲方向乙方交房。关于违约责任，合同第七条约定：（一）甲方出现下列情形之一，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲方、乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方：1、甲方房屋产权不清晰，导致无法办理产权转移登记；2、甲方房屋有抵押或向第三人设定有财产担保的情况，而未告知乙方和丙方导致无法办理产权转移登记；3、甲方房屋被法院查封、共有人不同意出售、优先权利人未放弃或有其他未清偿债权债务导致无法办理产权转移登记；4、本合同签订后，甲方拒绝将该房屋出售给乙方；5、本合同签订后，未经乙、丙方同意，甲方将房屋出售给乙方以外的其他人的；6、本合同签订后，甲方未经乙方同意，自行提高房屋交易价格，变更付款条件，变更付款流程的；7、本合同履行过程中，发现甲方隐瞒该房屋严重瑕疵或相关事项，导致交易困难、无法交易或交易后给乙方或丙方造成重大损失的；（二）乙方若出现下列情形之一的，均视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由乙方直接赔付甲方：1、乙方所提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整、不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记；2、本合同签订后，乙方拒绝购买该房屋；3、本合同签订后，未经甲、丙方同意，乙方变更买受人的；4、本合同签订后，乙方未经甲方同意，自行降低房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的；5、本合同履行过程中，发现乙方隐瞒相关事项，导致交易困难、无法交易或交易后给甲方或丙方造成重大损失的。庭审中，原告提交其与被告白某某、第三人员工席XXX的通话录音，证明被告白某某、姜某某拒不履行合同义务，自行将付款条件由按揭贷款变更为现金支付，构成违约，其根据合同约定有权解除合同，被告白某某、姜某某拒不配合其进行资金监管账户的设立，导致网签合同失效，已构成根本违约，其违约行为导致合同目的无法实现，其依法享有合同解除权，其有权按照合同约定及法律规定，要求与被告解除合同，并要求被告承担违约责任、退还定金、并承担中介费用，被告白某某对上述证据材料中原告与其的通话录音真实性予以认可，对原告与第三人员工席XX的通话录音的真实性不予认可，对证据材料的证明目的均不予认可。因2017年7月12日，其与原告系就房屋买卖合同履行的磋商过程，2017年7月13日、14日，经过第三人的斡旋，买卖双方均同意继续履行合同，配合办理资金监管手续，原告亦同意按照其要求向其出具书面承诺，后来交易无法继续进行，合同目的无法实现，系原告违约，拒绝书写书面承诺导致，作为违约方，原告无权解除合同，亦无权要求其与姜某某承担退还定金、承担中介费及违约金的责任，其在整个交易过程中未违反合同约定，不应当承担违约责任；原告提交房屋解押受理单，证明被告白某某进行房屋解押的时间为2017年6月23日，被告白某某未按照合同约定将房屋解押，被告白某某对该证据材料的真实性认可，证明目的不予认可，因受理单显示的时间是2017年6月19日，抵押业务系银行办理，不受其与被告姜某某的控制，故其与被告姜某某未存在违反合同约定解押的事实。被告白某某、姜某某向本院提交其与第三人工作人员的微信聊天记录，证明其与被告姜某某已经按照西安市存量房屋买卖居间合同的约定积极履行了相关义务，在其要求下，原告同意出具一份关于重新还贷款银行后，贷款到账期限及若贷款再次未获审判时，应当如何处理的承诺书，后在书写现场，原告反悔表示不予出具承诺，致使双方买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告无权要求其与被告姜某某承担违约责任，原告反悔不履行双方后续口头约定义务，致使房屋交易无法继续，原告应当向其与被告姜某某承担违约责任，原告对该组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为其与被告白某某、姜某某，第三人签订的西安市存量房买卖居间合同并未设置额外的附加条件，即两被告要求其签订承诺书，第三人已经陈述起初被告白某某要求其出具的是银行申请是否通过的承诺书，但是在签订现场却改为银行何时发放贷款的承诺书，故其未同意，因此证明目的不能成立。第三人向本院提交平安银行贷款审批通过的通知、其公司员工王亲与被告白某某的聊天记录，证明合同的履行过程中，被告白某某于2017年7月1日取得房屋产权证书时，原告申请的平安银行已无贷款额度，其公司告知被告可更换其他的银行再次申请贷款，期间，多次与被告共同协商再次办理网签的时间，但均未果，因被告白某某对银行贷款、放款一事比较担心，提出要求原告先行支付首付款，其公司多次向被告白某某解释因双方未设立资金监管账户，原告无法缴纳首付款，且建议其自行前往房管局咨询，但双方最终未设立资金监管账户。原告对该证据材料的真实性及证明目的均无异议，被告白某某、姜某某对银行贷款审批通过的真实性有异议，因第三人从未向其通知原告的贷款已经银行审批通过，第三人应提供盖有银行公章的单子，对聊天记录的真实性及证明目的均予以认可。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各持己见，致调解未果。上述事实，有西安市存量房屋买卖居间合同、定金收条、收款收据、通话录音光盘、房屋产权证书、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告高某某与被告白某某、姜某某，第三人某某公司签订的西安市存量房屋买卖居间合同、西安市存量房买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，三方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订当日，原告高某某已履行向被告白某某支付定金2万元的义务。两被告辩称原告未按照合同约定期限支付购房首付款，构成违约，但合同履行中，原、被告双方未就涉案房屋的交易设立资金监管账户，结合西安市二手房交易政策，设立资金监管账户应为原告支付首付款的前提条件，故原告未构成违约，对两被告的辩称，本院不予采信。合同履行过程中，双方就申请银行贷款事宜发生争议，两被告要求原告出具承诺书并作为合同继续履行的条件，在原告拒绝出具该承诺书后，两被告以此为由未再继续履行合同，显属违约。原告主张因合同目的无法实现，解除三方签订的西安市存量房屋买卖居间合同，有事实及法律依据，应予支持。原告主张按照合同约定，两被告向其返还定金2万元、支付违约金8.6万元、中介费17200元，于法有据，应予支持。原告主张两被告承担的15180元系合同履行中的相关费用，非中介费，且合同的违约责任条款未就该费用的承担进行约定，违约金足以弥补该损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告白某某提起反诉，要求原告向其支付违约金8.6万元，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告高某某与被告白某某、姜某某、第三人西安某某房地产信息咨询服务有限公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》；二、被告白某某、姜某某于本判决生效之日起二十日内退还原告高某某定金2万元；三、被告白某某、姜某某于本判决生效之日起二十日内支付原告高某某违约金8.6万元、中介费17200元；四、驳回原告高某某的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告白某某的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3067元（原告已预交），由原告高某某负担336元，由被告白某某、姜某某负担2731元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告；反诉受理费975元（反诉原告已预交），由反诉原告白某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 李         想审判员 唐楠楠人民陪审员王赁柱二〇一八年八月二日书记员 李         新