广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第881号
原告：马仁郁，住广州市天河区。
委托代理人：王鹏，国信信扬律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：范嘉君，该公司员工。
委托代理人：董伟，该公司员工。
原告马仁郁诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序于2015年7月13日第一次公开开庭进行了审理。原告马仁郁的委托代理人王鹏、被告云梯公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。由于案情需要，本院于2015年7月28日将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年9月11日第二次公开开庭进行了审理。原告马仁郁的委托代理人王鹏、被告云梯公司的委托代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马仁郁诉称：原告马仁郁与被告云梯公司分别于2009年12月10日、30日签订了编号为0000232的楼宇认购书及编号为200912909963的广州市商品房买卖合同（预售）（以下简称合同），向被告云梯公司购买云梯山庄（D2-5栋）1层101号房，总金额为人民币2900000元。此后，原告马仁郁通过支付首期款及银行按揭贷款的方式向云梯公司支付了全部购房款，被告云梯公司于2011年1月1日向原告马仁郁交房。
合同“附件七：本合同补充协议”第十一条约定：“甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”据此，被告云梯公司本应于2013年1月2日前为原告马仁郁办妥产权登记并将房地产权证交付原告马仁郁，但迟至起诉当日，被告云梯公司仍未为原告马仁郁办妥产权登记并交付房地产权证。根据补充协议第十二条的约定，至2015年6月12日，被告云梯公司已经逾期892日，应向原告马仁郁支付违约金1293400元。原告马仁郁多次向被告云梯公司提出办证要求及支付违约金要求，被告云梯公司均予以推诿，导致原告马仁郁合法权益无法得以实现，损失不断扩大。据此，请求法院判令：1.被告云梯公司限期在判决生效后五个工作日内为原告马仁郁办理房地产权证；2.由被告云梯公司支付原告马仁郁逾期办证违约金（违约金自2013年1月2日起至被告云梯公司履行完毕办证义务时止，以已付购房款总额2900000元为本金，按商品房总价款0.05%每日的标准计算，暂计至2015年6月12日共计1293400元）；3.本案的诉讼费用由被告云梯公司承担。
被告云梯公司辩称：1.因原告马仁郁迟延提供办证的资料，
导致涉案房屋办证迟延，被告云梯公司无须承担逾期办证的违约责任。2.若法院认定被告云梯公司存在逾期办证的情形，根据购房合同的约定，违约金最高不得超过总购房款的5%。
经审理查明：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月份取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090117号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄包括涉案房屋在内的商品房。
马仁郁（乙方、买方）与云梯公司（甲方、卖方）于2009年12月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄D2-5栋101房（即广州市花都区颐泊二街16号101房），该商品房用途为住宅，建筑面积共549.89平方米，其中，套内建筑面积549.89平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计价，单价为每平方米5273.78元，总金额2900000元，付款方式为按揭贷款方式付款。乙方应自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的30%，金额870000元，剩余房款2030000元须于2009年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2010年8月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十一条约定：买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。……3.买受方已清楚知道办理房产证买受方应提供的全部资料和应签署的文件，出卖方不再另行书面通知，买方应在办理该商品房收楼手续的同时向卖方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，卖方无义务为买方办理该商品房的房产证。如因买方或产权登记机关的原因致使买方不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则卖方免除因此而产生的买方不能按期取得房地产权属证书的责任。第十二条约定：本合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了本合同所涉违约金之比例，并确认在因本合同及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对本合同约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，马仁郁向云梯公司支付了全部房款，云梯公司于2011年1月1日向马仁郁交付了涉案房屋。2014年10月17日，涉案房屋办理了初始登记，但涉案房屋尚未办理房地产权证。对此，云梯公司认为由于马仁郁未提交办证所需的资料，根据补充协议第十一条的约定，云梯公司有权顺延办证时间，并免除迟延办证的责任。马仁郁则称其在签署商品房买卖合同时就已经提交了办证所需资料。如果马仁郁未提供齐全资料，云梯公司根本没法办理涉案房屋的初始登记。
诉讼中，马仁郁提交了其在中国裁判文书网上打印的云梯山
庄公司与其他业主因逾期交楼或逾期办证而产生纠纷的42份已生效的民事判决书及案外人肖某的商品房预售合同及附件拟证明补充协议第十八条、第二十五条系格式条款。并认为补充协议第十八条约定的但书条款指的是合同或者补充协议没有约定的违约情形产生的违约责任的限额不得超过总购房款的5%，但逾期办证违约金在主合同及补充协议中均有明确约定，因此不能适用补充协议第十八条的约定。且，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另外，由于云梯公司逾期办证已经三年，马仁郁对涉案房屋的使用、收益、处分，均受到不同程度的限制，所遭受的损失虽然难以计算，但按照生活经验必然高于总购房价的5%。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的逾期贷款利息计算。因此，如果法院认为我方按照总房款每日万分之五的标准计算过高，可调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算。补充协议第十八条、二十四条、二十五条的文字与协议全文字体一致，云梯公司未对上述条款进行加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明在订立合同时已经向马仁郁提示或予以说明，因此该补充协议的约定不能代表双方已经形成了合意。云梯公司则抗辩称补充协议的第十二条只是约定了违约金的计算方式，但没有约定违约金的最高限额，补充协议第十八条是对第十二条的补充，补充协议第十八条的但书条款指补充协议第十七条第四项。补充协议并非格式条款，因为补充协议第二十五条已经约定合同及补充协议并非云梯公司提供的格式条款，且第二十五条位于马仁郁签名的上方，即使是格式条款马仁郁也应该能注意到。云梯公司还抗辩称马仁郁关于逾期办证违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不受法律保护。马仁郁则称按照最高人民法院的案例及相关司法解释的规定，其关于逾期办证的违约金请求不属于超过诉讼时效的情形。
另查明，马仁郁具备本市住房限购区域内住房购买资格。
本院认为：马仁郁与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
本案争议的焦点一为何某乙成违约？马仁郁已履行了合同的全部义务，云梯公司理应按照合同约定为马仁郁办理涉案房屋的房地产权证。云梯公司逾期未为马仁郁办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应向马仁郁支付违约金。云梯公司抗辩称马仁郁未提交办证所需的资料，构成违约，根据补充协议第十一条的约定，云梯公司有权顺延办证时间，并免除迟延办证的责任。由于云梯公司未能提供证据证明其因该原因导致无法办证，且根据补充协议第十一条的约定，云梯公司至迟应在2013年1月1日为马仁郁办妥产权登记，但是云梯公司在2014年10月17日才办妥涉案房屋的大确权，说明在此之前云梯公司已处于违约状态，故云梯公司该抗辩没有事实依据，本院不予采纳。
本案争议的焦点二为补充协议中的条款是否是格式条款？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十五条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，马仁郁主张补充协议第十八条、第二十四条、第二十五条是格式条款没有依据，本院不予采纳。即使上述条款是格式条款，但既未减轻或免除云梯公司的责任，也未加重马仁郁的责任，对双方均有约束力，所以并非必须采取合理方式提请对方注意的条款，因此，马仁郁据此主张上述条款不是其真实意思表示亦没有依据，本院不予采纳。
本案争议的焦点三为云梯公司因逾期未为马仁郁办妥涉案房屋的房产证应如何计算违约金。根据补充协议第十一条、第十二条的约定，云梯公司为马仁郁办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，云梯公司逾期办妥房产证的，合同继续履行，云梯公司应当自逾期之日的次日起至马仁郁实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向马仁郁支付违约金。而补充协议的第十八条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。因上述补充协议第十二条约定的是云梯公司逾期办理房产证应承担违约责任时违约金的计算方法，该条款并没有对违约金的总额进行约定，而补充协议第十八条是对因违反合同而产生的违约金总额即最高上限（不得超过总购房价的5%）进行的约定，因此，两者并不矛盾。补充协议第十八条约定的“但本补充协议另有具体约定的除外”所指的除外情形应为补充协议中具体约定的因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计超过总购房价5%的情形。因此云梯公司认为违约金应每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限的抗辩理由成立，本院予以采纳。
关于马仁郁要求云梯山庄公司支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，逾期办证违约金属于连续性债权，每日的违约金债权都是独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。因此，本案在计算违约金时，应从马仁郁向本院起诉之日（2015年6月15日）起往前倒推2年计算，2013年1月2日至2013年6月15日这一违约期间的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持；2013年6月16日之后的违约金请求权未超过诉讼时效，本院予以支持。现从2013年6月16日起按照补充协议第十二条的约定计算逾期办证违约金，云梯公司逾期办证的时间已远远超过100天，应支付的违约金已超过总房价2900000元的5%，即145000元。故马仁郁要求云梯公司支付迟延办证的违约金145000元的部分，本院予以支持，超出145000元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内为原告马仁郁办理位于广州市花都区梯面镇云梯山庄D2-5栋101房（即广州市花都区颐泊二街16号101房）的房地产权属证书。
二、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告马仁郁支付迟延办证违约金145000元。
三、驳回原告马仁郁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16540元，由原告马仁郁负担14686元，被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担1854元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 何 丹
人民陪审员 黄燕君
人民陪审员 陈伟霞
二〇一五年××月××日
书 记 员 刘雄燕