北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16737号
原告北京工业大学附属中学，住所地北京市朝阳区双井地区垂杨柳中街*号。
法定代表人李军，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
被告北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司，住所地北京市朝阳区垂杨柳中街西里甲1号35号楼一层。
负责人刘长义，总经理。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人高增涛，男，1984年1月27日出生。
被告北京健将一品餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区花园北路20号牡丹园北里6号楼一层。
法定代表人谢修元，总经理。
委托代理人张志扬，同上。
委托代理人高增涛，同上。
原告北京工业大学附属中学（以下简称原告）与被告北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司、北京健将一品餐饮管理有限公司（以下并称二被告或分别称健将一品双井分公司、健将一品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王志刚，二被告共同委托代理人张志扬、高增涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月，原告与健将一品双井分公司签订《房屋租赁合同》，约定健将一品双井分公司租用位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），作为经营餐厅使用，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为150000元。双方就同一标的物，另签有2011年、2012年的《房屋租赁合同》，租期均为一年，年租金为150000元。经原告多次催要，截止2013年12月31日，健将一品双井分公司2011年、2012年、2013年拖欠房屋租金420000元。2013年2月17日，原告书面通知健将一品双井分公司合同到期后不再续签，并要求其应于2014年2月28日前协商腾退房屋，但双方未能就腾退事宜达成一致。另外，健将一品分公司是健将一品公司设立的分支机构。涉案房屋是朝阳区教委所有的教育用房，现按照市、区政府的要求进行清理，房屋收回后将不再出租，只供教育教学使用，以缓解教育资源紧张的社会需求。故原告诉至法院，要求二被告：立即腾退涉案房屋，支付拖欠2011年、2012年、2013年的房屋租金420000元，按每日411元标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
健将一品双井分公司辩称：2010年因原告抗震加固，导致我方营运损失，并且将原来花费一百多万的装修拆除了。原告承诺不收2010年房租，且没有补偿我方装修损失。租金的诉讼时效是一年，原告主张超出诉讼时效，故不同意支付2011、2012、2013年租金。我方对涉案房屋有巨额的装饰装修投入，且我方在此租赁多年，对涉案房屋继续承租有合理的期待权，如果立即腾退，会有巨额的运营损失和装修损失。因装饰装修费用没有得到补偿，故不同意支付2014年1月1日后的房屋使用费。
健将一品公司辩称：同健将一品双井分公司的答辩意见。涉案房屋由健将一品双井分公司独立使用，如果有责任的话，应由健将一品双井分公司独立承担。
经审理查明：涉案房屋土地使用者系北京市朝阳区教育委员会，土地用途为教育用地。2010年12月28日，原告作为出租方（甲方）与健将一品双井分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋面积240平方米的房屋场地使用权出租给乙方使用。房屋用途为餐饮使用，并对其经营的合法性承担全部责任。租期自2011年1月1日至2011年12月31日，该房屋年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额2011年2月、7月各7.5万元。甲方应于本合同生效即日，将租赁标的交付乙方使用。乙方未按合同约定时间交纳租金及水、电、气、暖等相关费用，累计超过三个月的，甲方有权终止合同，收回房屋（场地）使用权，由此产生的后果，甲方不承担任何责任。合同期满，如乙方需要继续租赁，须提前一个月向甲方书面提出，甲方在接到乙方申请20天内向乙方正式答复。如继续租赁，则按规定办理续签手续。合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。超出五日房屋内仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方可以自行处置。该合同履行了北京市朝阳区教育委员会的审批手续。2011年12月31日，双方续签合同，租期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2012年2月、7月各7.5万元。2013年1月1日，双方再次续签合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日。年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2013年2月、7月各7.5万元。合同其他条款同原合同一致。
2013年4月28日，原告向健将一品双井分公司发出催款通知，称：现根据教委对学校审计情况反馈，责令尽快追缴根据协议约定的2011年、2012年房屋租金要求最迟在5月4日前上交租金款。其中2011年、2012年各欠交租金150000元。
2013年10月30日，原告向健将一品双井分公司发出《关于租用北京工业大学附属中学房屋的通知》，内容如下：一、请务必于2013年11月10日前，全额支付2013年度房屋租金。二、2014年度房屋租金由朝阳区财政局收取，纳入财政资金管理。如贵单位继续承租我校房屋，请备好租金。2014年3月31日前全额交付。否则不再办理任何手续，解除合约，收回房屋。按上级精神，2015年学校停止房屋出租。请贵单位，不要进行任何投资及扩大经营规模，以免造成财产损失。
2013年12月19日，原告向健将一品双井分公司发出催款通知，内容为：请务必于2013年12月30日前全额交付未交房屋租金。逾期未交，我校将执行上级单位规定，采取相应措施，所产生后果由贵单位负责。
2013年12月30日，原告再次向健将一品双井分公司发出催款通知，内容为：按照我校2013年12月19日《催款通知》的要求，贵单位应在今日交付房屋使用租金，请贵单位务必于今日16：00点以前办理。
2014年2月17日，原告向被告发出通知，内容为：按照《中共北京市朝阳区教育工作委员会北京市朝阳区教育委员会关于对到期租赁项目进行清理的紧急通知》的要求，执行到期租赁项目清理工作。请贵单位务必于2014年2月28日以前与工大附中联系，协商租赁房屋腾退事宜，并签署房屋《腾退协议》、《腾退安全责任书》。
2014年双方未续签合同。
庭审中，双方确认健将一品双井分公司在租赁的三年内共交纳租金30000元，双方合同到期时间为2013年12月31日。健将一品双井分公司认可其欠付租金数额，并称由于其有高额的装修损失等问题，故未自涉案房屋内搬出，现仍在涉案房屋内正常经营。
庭审中，健将一品双井分公司称其没有注册资本，但可以独立承担责任，独立经营，财务独立，如果法院判决承担责任，双井分公司愿意独立承担责任。健将一品双井分公司提交发票一张，用以证明其在涉案房屋独立经营独立承担民事责任。原告认可该证据真实性，但不认可关联性和证明目的。健将一品双井分公司提交照片一张，用以证明其在涉案房屋有巨额的装修投入。原告认可该证据真实性，但不认可证明目的。审理中，本院向二被告释明其可以在本案中针对损失赔偿等问题提出反诉，二被告均明确表示不在本案中就损失赔偿等问题提出反诉。
上述事实，有《国有土地使用权证》、《房屋租赁合同》三份、催款通知三份、通知、《关于租用北京工业大学附属中学房屋的通知》、照片及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告与健将一品双井分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。现双方合同到期后未再续签，且健将一品双井分公司存在长期欠租的事实，故其无权继续占用涉案房屋。原告要求其腾退于法有据，本院予以支持。健将一品双井分公司无正当理由未按期交纳租金构成违约，原告有权要求支付。关于诉讼时效问题，原告在2013年4月及此后多次发出催款通知，故被告应在2012年4月之后交纳的租金（2012年7月应交纳租金7.5万元及2013年全年租金15万元）未过诉讼时效，原告有权要求司法保护，本院对该部分诉讼请求予以支持。合同到期后，承租人仍继续占用房屋的，出租人可以参照合同约定租金标准主张房屋使用费。故对于原告要求支付2014年1月1日起至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。另外，健将一品双井分公司系健将一品公司的分公司，相关法律责任应由健将一品公司承担。诉讼中健将一品双井分公司自愿承担责任，本院对此不持异议，故针对租金及房屋使用费的给付义务，本院将判令由二被告连带承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区xx房屋腾空交还原告北京工业大学附属中学。
二、被告北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内连带给付原告北京工业大学附属中学房屋租金二十二万五千元。
三、被告北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内连带给付原告北京工业大学附属中学房屋使用费（自二Ｏ一四年一月一日起至北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司实际腾退之日止，以每日四百一十一元为标准）。
四、驳回原告北京工业大学附属中学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3800元，由原告北京工业大学附属中学负担1462元（已交纳），由被告北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司负担2338元（原告北京工业大学附属中学已预交，被告北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后七日内给付原告北京工业大学附属中学）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 白小莉
二〇一四年七月二十五日
书记员 陈 峰