云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初593号原告：张奇，男，1985年6月28日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。住所地：安宁丽景嘉园26幢2单元301号。法定代表人：胡云河，总经理。委托诉讼代理人：杨永利，系该公司员工,特别授权代理。原告张奇诉被告安宁新巨和房地产开发有限公司（以下简称“新巨和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行审理，并于2016年10月19日作出（2016）云0181民初1499号民事判决书，安宁新巨和房地产开发有限公司对该判决不服，上诉至昆明市中级人民法院，该案于2017年1月20日发回本院重审，本院于2017年3月20日适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张奇及被告新巨和公司的委托诉讼代理人杨永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金37097.16元（暂计至2016年7月3日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月18日与被告签订合同，购买被告安宁新巨和房地产开发有限公司开发的位于安宁市宁湖新城公检法办公楼西侧的宁湖香缇花园房，套内建筑面积为74.8平方米，单价为每平方米6017.79元，购房金额450131元，并已经按照合同约定履行支付全部房款的义务。按照双方签订的《商品房购销合同》第七条规定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期交房时，50日内被告按每天30元向原告支付违约金，逾期交房50日后，则由被告按每日60元的标准向原告支付违约金。逾期超过90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，且被告也未通过媒体发布过交房通知，原告所购房屋仍处在施工过程中。原告以为，被告延迟交房的事实既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第九条之约定，另，根据被告于2015年4月8日所出具的公告，被告承诺从2015年4月1日至取得竣工验收备案表之日止，按合同约定的总房价款的银行贷款基准利息计算违约金。判令被告履行合同规定的交房义务，并按照合同的约定，支付违约金37097.16元。恳请人民法院支持原告的诉讼请求。双方认可的事实是：1、双方签订了购销合同；2、原告方已按合同约定履行了付款义务；3、原告方于2015年9月6日领取了所购房的钥匙进行了预接房及双方之间未签订过补充协议；4、双方对违约金中有合同第九条第3项约定的支付部分无异议。被告认为从未发布过《公告》，违约金应当按照合同的约定计算，且《公告》上说交房后5个月内以现金支付违约金，现支付违约金的条件未成就。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实：1、被告是否承诺按照银行贷款基准利率5.9%支付违约金，原告向本院提交《通知》、《公告》、《逾期交房说明》、《致业主的一封信》、《补充协议》可以证实被告承诺按照银行贷款基准利率支付至正式交房的违约金，违约金可以抵扣物管费、维修基金、车位款或在交房后5个月内现金支付。2、房屋是否已经交付，对于被告提交的《业主装修存档资料》、《承诺书》、《业主装修存档资料》等证据材料，原告对其真实性不持异议，据此可以确定原告已于2015年9月6日接房的事实。本院认为，《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据合同第七条：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）……”的约定，被告至今未能交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，则被告应当继续履行合同，并赔偿原告相应的逾期交房违约金。原告主张自2015年1月1日至3月31日期间的违约金3900元，符合合同约定，应予支持。自2015年4月1日至2015年9月5日期间的违约金，因房屋没有交付，原告由此产生了相应的损失，实际损失即为按照中国人民银行同期贷款利率计算所得利息，原告以实际损失主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金为：450131×5.75%÷360×40+450131×5.50%÷360×47+450131×5.25%÷360×58+450131×5%÷360×11≈10603.07元。关于接房后的违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求的，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”的规定，原告在明知标的物尚未达到合同约定的“经建设单位组织验收合格”的情况下，并未拒绝接受房屋，原告因接房取得了对房屋占用、使用、收益的权利，原告在接受房屋的同时又请求被告支付逾期交房违约金，显然有悖于诚实信用原则。其次，被告虽承诺支付违约金至“正式交房”，但双方对“正式交房”的理解存在较大分歧，且无法达成一致意见，原告主张以取得《竣工验收备案登记表》的时间作为正式交房的日期，而备案作为行政管理手段，在合同没有明确约定的情况下，将取得备案作为正式交房的条件无法律依据，本院对原告主张违约金计算至取得备案之日的请求不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，被告所交付的房屋未达到合同约定的标准，属于履行瑕疵，被告继续履行合同的表现即为：尽快组织施工、监理等单位对房屋所涉工程进行竣工验收。同时，结合本案的实际情况，由于房屋未竣工验收，由此必然给购房者造成一定的经济损失，考虑到购房者已实际占用房屋的事实，本院酌情支持原告接房后的违约金为房款的2%，即450131×2%＝9002.62元。综上，原、被告双方均愿意继续履行合同，故本院对原告请求继续履行合同的诉请予以支持；对于原告诉请的违约金，本院予以支持23505.69元（3900＋10603.07＋9002.62＝23505.69）。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司继续履行其与原告张奇订的《商品房购销合同》（合同编号：住1098号）；二、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告张奇支付违约金人民币23505.69元；三、驳回原告张奇的其它诉讼请求。案件受理费人民币728元，减半收取364元，由原告张奇负担133元，由被告安宁新巨和房地产开发有限公司负担231元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘跃武人民陪审员  张秉坤人民陪审员  杜 铮二〇一七年七月十六日书 记 员  吴 茜