江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1979号
上诉人（原审原告）朱跃芹，女，1972年3月7日生，汉族。
上诉人（原审原告）朱宗志，男，1970年12月28日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人张院生，江苏张院生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李正兵，男，1963年9月9日生，汉族。
委托代理人张新，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）南京市浦口区房产经营公司，住所地在南京市浦口区泰山街道新马路54号。
法定代表人郭汇陵，该公司经理。
委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人朱宗志、朱跃芹因与被上诉人李正兵、南京市浦口区房产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱宗志、朱跃芹原审诉称，2001年2月，被告李正兵承租顶山街道鼓楼岗右街56号房屋，交由两原告使用，原告支付了4500元给李正兵，在2003年原告户口迁入房屋内。自2001年2月起，原告按月实际交纳该房屋租金，直至2013年12月房屋因政府拆迁时。另外，当初李正兵公有住房租赁合约（浦房南字第0282号）租赁证由被告交给原告，且该租赁合约第6条，明确规定：“本合约为期三年”。在原告实际租赁期间，该合约李正兵未书面向第三人申请续签。2013年（顶山街道金汤街地块环境综合整治）项目国有土地上房屋征收调查表汇总表上也有明确记载，该讼争房屋已经证明实际居住人为原告，被告及第三人从未提出。现向法院起诉，请求确认两原告为本区顶山街道鼓楼岗右街56号房屋的实际承租人，诉讼费由被告承担。
李正兵原审辩称，认为原告的诉请不能成立缺乏相关的事实及法律依据，被告从来没有收到原告的4500元，原告也没有证据证明曾经向被告支付过该款项，原告自2003年将户口迁入鼓楼岗右街56号，因为56号是一个大院里面居住了5-6户人家，原告没有证据证明将户口迁入涉案房屋，原告起诉法院混淆了承租权及实际居住人这两个概念，公房的承租需要有一定的条件享受政府的福利，原告不具备该资格，长期以来涉案房屋是由第三人出租给被告的，被告借给原告居住的，原告现仅仅长期居住，就主张因承租房屋而享受的拆迁补偿，没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉请。
南京市浦口区房产经营公司原审述称，本案房产经营公司作为房屋的产权人，根据双方房屋租赁合同约定的是房产经营公司作为出租人，被告李正兵作为承租人，在实际履行中也是由被告李正兵交付房屋租金一直至2013年，租赁合约是公租房不是一般的，承租公租房是有一定条件的，在本案租赁协议中明确约定了承租人未经出租人同意不得擅自转租，所以作为第三人认为本案原告起诉的是确认实际承租人，与第三人无关，我们只认定承租关系，租赁关系没有变更，而被告将房屋交给原告使用，没有通过出租方，没有办理变更手续，所以出租方不好认可原告的身份。请求法院驳回原告对第三人的主张。
原审法院经审理查明，位于南京市浦口区南门古楼岗右街56号房，使用面积14.6平方米，该屋产权人为南京浦口区房产经营公司，上述房屋由被告李正兵承租。李正兵与南京市浦口区房产经营公司签订公有住房租赁合约，合约第六条载明：“本合约为期三年。租用期内，因乙方（李正兵）原因需变更租赁户名或退租的，应提前向甲方（南京市浦口区房产经营公司）出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续；租赁期满，乙方继续租用房屋须经甲、乙双方议定并办理续约手续”。
再查明，2001年1月至2013年涉案房屋被拆迁期间，原告实际居住并缴纳涉案公租房的租金。
另查明，原告朱宗志与原告朱跃芹1996年1月31日登记结婚。
庭审中，原告陈述：原被告本身不认识，后来通过房管员邓红星介绍的说是被告李正兵有一处房屋需要转让，房屋就由原告当时给被告李正兵4500元，李正兵将租赁证交由原告保管，此后就开始缴纳房租了，如果是借的话在拆迁之前李正兵肯定会来要房子的，但是被告从来没有主张向原告来要房屋，因为当时给钱的时候没有打收条，在2001年被告将租赁证给我们的同时把钱给被告的，第三人收取房租都是由房管员上门收取的，根本不需要出示租赁证，如果是借用的话，不可能连租赁证也借给原告保管，所以我们才主张实际承租人的关系。
庭审中，被告陈述：原被告原先不认识，是被告一个朋友介绍说两原告在浦口南门生活比较困难，小孩又小，当时说没有房屋居住，后来我们考虑到我们的居住条件比较好一点，就家里面挤一挤就将涉案房屋让出来，借给原告使用，租金由原告自己缴纳，等原告条件好了，或者我们需要的时候再将房屋收回来。
上述事实，有公有住房租赁合约、公房租金收据、银行交易明细以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，1、原告称诉争公租房系被告转让给原告，原告并支付给被告4500元。但诉争房屋租赁合约登记显示承租人仍为李正兵，租金收据上的租户姓名亦是李正兵。原告所述被告转让诉争房屋，原告仅提供租赁合约以及租金收据，上述证据不足以证明被告确已将诉争房屋转让给原告并收取转让费。
2、原告在迁入诉争房屋，其对涉讼房产系公租房的性质应系明知的。原告称被告李正兵将该房屋转让，而公租房的性质决定公房仅能就承租使用权交易。根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人概括转移租赁合同的权利义务，应征得出租人的同意。另根据《南京市公共租赁住房管理办法》第四十一条第一款，李正兵并无涉讼房产的转租或者转让的权利。而出租人南京市浦口区房产经营公司也未予以追认。因此，即使存在李正兵转让诉争房产的承租权给原告的行为，但该转让行为仅为债权行为，不能必然致使物权发生变动。因该转让行为既未取得出租人的事先同意，也未取得出租人的事后认可，诉争房屋的承租人仍然应以租赁合约上登记及出租人的的意见来确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告朱宗志、朱跃芹的诉讼请求。案件受理费80元，由原告朱宗志、朱跃芹负担。
上诉人朱宗志、朱跃芹不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人提交的2003年4月25日户口簿明确记载了上诉人实际居住在鼓楼岗右街56号涉案房屋内，公安机关是以上诉人作为该房屋的实际承租人为由为上诉人办理了户口的迁移。虽然鼓楼岗右街56号有几家户口登记在此，但每户的户口簿都是单独的，户主也不同，并非几家共用一个户口簿。上诉人提交的《拆房通知单》和《房屋验收单》表明，南京市浦口区拆迁管理中心是与上诉人办理的房屋交接手续。本案诉争房屋的租赁证由上诉人持有。在2001年到2014年长达13年的时间内，被上诉人李正兵及浦口区房产经营公司对上诉人居住以及户籍迁入均未提出异议和质疑。故应当认定上诉人为涉案房屋的实际承租人。2、（2011）浦民初字第1115号案件中南京市浦口区人民法院认为长期使用租赁房屋的使用人为实际承租人。原审法院对本案作出不同认定，系同案不同判。3、虽然上诉人无书面证据证明2001年上诉人支付了4500元购买本案房屋使用权，但当时公有住房私自转让一般都是一方付款、一方交付租赁证，被上诉人李正兵向上诉人交付租赁证事实表明了上诉人已支付了钱款。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人李正兵辩称，1、上诉人的户口迁入鼓楼岗右街56号是因上诉人为特困户为照顾上诉人子女上学迁入的，对户口迁入的情况被上诉人之前并不知情。鼓楼岗右街56号是个大户口，上诉人不能证明户口迁入了涉诉房屋。2、上诉人系在诉争房屋内居住，但实际居住人和实际承租人不是同一概念。3、就本案原审法院同案不同判的问题，因政策变化案件判决结果可能发生变化。综上，请求二审法院依法判决。
被上诉人南京市浦口区房产经营公司辩称，同原审意见。
二审中，本院经审理查明，朱跃芹于2003年将户口迁入浦口区鼓楼岗右街56号。二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案诉争房屋为公有住房，公有住房租赁合约载明的承租人为被上诉人李正兵。现上诉人要求确认其为本案诉争房屋的承租人，并认为被上诉人李正兵已将房屋的承租权转让给了上诉人。根据南京市有关公有住房的相关政策，公房承租人不得擅自转让房屋承租权，公有住房承租权转让须经产权人同意，且必须按照规定的程序办理。上诉人既不能提供证据证明其向被上诉人李正兵支付了转让款，也未履行公有住房承租权转让手续；上诉人提交的户口簿、《拆房通知单》、《房屋验收单》等证据以及上诉人持有租赁证原件且长期居住在涉案房屋内的事实尚不足以证明诉争房屋的承租权人已经变更为了上诉人，故上诉人要求确认其为房屋承租权人的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱宗志、朱跃芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年六月八日
书 记 员 王苏云