吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终3281号
上诉人（原审被告）：吉林省嘉惠房地产开发有限公司，住所：长春经济技术开发区会展大街1839号。
法定代表人：杨永峰，总经理。
委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶家瑞，男，1988年12月22日生，汉族，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：薛亚云，吉林瀛春律师事务所律师。
上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司（以下简称嘉惠地产）因与被上诉人陶家瑞商品房买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年4月19日作出的（2017）吉0191民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：陶家瑞欲购买位于长春经济技术开发区金川街东、昆山路南的嘉惠•铜雀台的房屋，该房屋由嘉惠地产开发建设。看房期间，嘉惠地产销售人员在推销过程中，向陶家瑞发放了户型宣传资料，精工户型H浣溪沙为三室二厅两卫，建筑面积141㎡。在该户型图中，三处阴影部分标注赠送，同时在该户型图中有“三重馈赠南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”的字样。在宣传图册下方以小号字体标明“本户型图仅为要约邀请，双方权利义务以买卖合同为准。”2013年11月9日，陶家瑞的家人何允贤与嘉惠地产签订《嘉惠•铜雀台（第五园）认购协议书》，载明：陶家瑞认购的住宅房号为5栋2单元804室，建筑面积141.56㎡，房屋单价9451.25元/㎡，建筑面积最终以产权测绘面积为准，实行多退少补。2014年1月11日，陶家瑞（买受人）与嘉惠地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：陶家瑞购买位于经开区金川街东、昆山路南的嘉惠·铜雀台（第五园）第5幢2单元804号房，该商品房建筑面积共141.56㎡；该商品房单价为9451.25元/㎡，总金额为1337919元。合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）内，据实结算房价款。”合同签订后，陶家瑞向嘉惠地产交付了全部购房款1337919元，并于2014年1月11日取得购房发票。嘉惠地产于2015年7月份向陶家瑞交付房屋。另查明：2013年7月24日，嘉惠地产委托吉林省经纬城镇房屋测绘有限公司（以下简称经纬测绘公司）对嘉惠·铜雀台5号楼进行测绘，总建筑面积16701.12㎡，单位产别为股份制，总层数为26层，结构为钢筋混凝土，用途为住宅，并标明：此次测绘为预测测算面积，所出数据以图纸及相关变更为准。经纬测绘公司预测测算面积，确定陶家瑞所购买的房屋建筑面积为141.56㎡，套内建筑面积是110.73㎡，共有公共分摊面积30.8㎡。2015年9月18日，经嘉惠地产委托，经纬测绘公司实际测量面积后，确定陶家瑞购买的房屋建筑面积144.80㎡，套内建筑面积113.37㎡，共有公共分摊面积31.43㎡。实测面积与预测面积存在误差3.24㎡。误差面积经双方确认为飘窗，此部分被计入产权面积。嘉惠公司要求陶家瑞补缴面积差价，陶家瑞认为飘窗部分系赠送面积，因此拒绝补缴面积差价款。
2016年11月15日，陶家瑞起诉至一审法院，要求判令：1.确认被告交付的建筑面积与商品房买卖合同约定面积之间存在误差的3.24㎡部分属于被告承诺的赠送面积，该多出面积的房款原告无需承担；2.诉讼费由被告承担。庭审中，陶家瑞撤回了关于“多出面积部分的房款无需原告承担”的诉讼请求。
嘉惠地产辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告依据合同约定向原告收取面积误差部分房款，符合法律规定及双方约定，原告应足额缴纳。原、被告没有对赠送面积达成合意。宣传资料所示内容仅为要约邀请，并非被告向原告作出的承诺，不应作为商品房买卖合同的组成部分。综上，原告要求确认面积误差为被告承诺的赠送面积无事实依据，且适用法律错误，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：原告家人何允贤与被告签订的《认购协议书》、原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的合同义务。诉讼争房屋的建筑面积由于测绘部门在预测和实测时对飘窗面积的分摊计入不同，使实测的建筑面积比合同约定的建筑面积增加3.24㎡，增加面积为飘窗，其在宣传资料中为赠送面积。双方争议焦点为上述3.24㎡面积是否为赠送面积，应否补交面积差价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告主张其制作、散发的宣传户型图为要约邀请，然户型图中明确标注“三重馈赠南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”的字样，根据一般生活经验常识，购房属于特别重大的生活支出，购房人在做购房决定时，除了考虑满足居住的基本需求外，房屋结构、房屋价格、园区环境、配套设施等均是影响购房人做出购买决定的重要因素，对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于以上方面的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料，因此被告关于房屋赠送部分所作宣传对买房人是否购买房屋必然产生重大影响，且赠送空间的事实是具体确定的，该宣传资料内容应视为要约，属于合同内容的一部分，双方应信守履行。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”本案中，案涉房屋的竣工图与规划图并无差异，规划设计亦无变更，产权面积调整是因为测绘变更所致，该预测数据在实测阶段已予以纠正，此变更并不导致房屋建设成本的增加，被告以测绘面积增加要求增加购房款，与己方所作宣传相悖，且有违公平诚信的合同原则，本院不予支持。综上，本院确认双方争议的3.24㎡面积属于被告承诺的赠送面积。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第二十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：确认原告陶家瑞购买的位于经济技术开发区金川街东、昆山路南嘉惠铜雀台第5幢1单元1401号房屋的实际测绘面积144.80㎡与《商品房买卖合同》约定面积141.56㎡之间存在误差的3.24㎡面积属于被告嘉惠地产承诺的赠送面积。案件受理费550元，减半收取即275元，由嘉惠地产承担。
宣判后，嘉惠地产不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：1.上诉人的宣传资料中载有的赠送字样的商品房销售广告属于要约邀请，不应认定为要约，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。2.上诉人与被上诉人建立商品房买卖合同关系过程中，均秉承公平、诚实守信的基本原则。案涉房屋因测绘存在面积差，导致产权面积变更，非因上诉人恶意所致，被上诉人应当依据《商品房买卖合同》第五条规定据实结算房款。
陶家瑞二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：嘉惠地产向陶家瑞等购房人发放的宣传资料中明确载明“三重馈赠：南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”等内容，此宣传资料所作出的该项允诺具体确定，并足以对陶家瑞等购房人作出购买案涉商品房的决策产生重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的特征，故一审判决认定嘉惠地产在宣传资料所作出的“赠送飘窗面积”允诺视为《商品房买卖合同》的内容正确，嘉惠地产上诉主张该宣传资料载明的赠送面积内容仅为要约邀请，不构成要约，本院不予支持。嘉惠地产在宣传资料中作出“赠送面积”允诺之前，案涉房屋设计格局和建筑面积均已确定，嘉惠地产对于其投入的开发成本及获取的销售利润额度亦有明确预知，虽然测绘标准改变将原不计入建筑面积的“飘窗”列入了房屋建筑面积测绘范围，但并未因此对嘉惠地产的预期利润产生任何影响。嘉惠地产在自身损益没有任何变化的情况下，仅因测绘标准调整要求陶家瑞等购房人补交所谓的“增加面积款”，依法不应予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，嘉惠地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费566.00元，由上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
审 判 员 王晓艳
代理审判员 郭 智
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 李佳姝