浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3656号
上诉人（原审原告）：陈淑秋，女，汉族，1961年12月2日出生，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：朱振阳，浙江建桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：正丰房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦2幢1501室，组织机构代码：74201087-3。
法定代表人：吕砥石，董事长。
委托诉讼代理人：黄孟苏、黄伟佳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人陈淑秋、正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰房开公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈淑秋的委托诉讼代理人朱振阳、上诉人正丰房开公司的委托诉讼代理人黄孟苏、黄伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈淑秋上诉请求：1.将一审判决第二项改判为正丰房开公司支付陈淑秋赔偿款5563035元；2.本案一、二审案件受理费由正丰房开公司承担。事实和理由：《承诺书》约定，正丰房开公司应提供的商品房建筑面积为200-220平方米，位于南区6号楼第20层02室。由于正丰房开公司恶意毁约，应按最大面积220平方米予以赔偿。而南区住宅标准层平面图是正丰房开公司向陈淑秋提交，里面仅有218.6平方米和204.9平方米两种户型，所以赔偿标准面积最低也应按204.9平方米计算。一审判决认定按172.32平方米计算赔偿面积是错误的。
正丰房开公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回陈淑秋的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由陈淑秋承担。事实和理由：《承诺书》所指“陈淑秋户对旧村改造项目大力支持及利益损失巨大”的事实并不存在，《承诺书》并非正丰房开公司的真实意思表示。事实上陈淑秋的房屋直至2011年6月30日才签订《房屋拆迁临时协议》，至今仍未腾空。正丰房开公司系因政策原因这一不可抗力造成不能履约，退一步讲，即便正丰房开公司违反《承诺书》约定，一审判决错将《承诺书》第七条关于违约赔偿计算方式的约定认定为陈淑秋的损失，金额过高，无事实依据。一审法院未追加陈淑秋家庭成员参加诉讼，属于程序违法。
针对正丰房开公司的上诉，陈淑秋辩称，正丰房开公司在《承诺书》中认可陈淑秋利益损失重大。本案不存在不可抗力。对违约金，陈淑秋仅主张实际损失，并未过高。正丰房开公司在（2016）浙0302民初9875号案主张撤销《承诺书》时仅将陈淑秋一人列为被告，一审程序没有问题。
针对陈淑秋的上诉，正丰房开公司辩称，出具《承诺书》时，涉案房屋设计图纸标明为约204平方米，但历经十年，规划已经变更，现为172.23平方米。即便能卖给陈淑秋，也只能按现有面积进行。陈淑秋的重大损失并不存在，本公司有权主张调整违约金。
陈淑秋于2015年12月14日向一审法院起诉请求：1.确认被告正丰房开公司于2006年12月30日向原告陈淑秋出具《承诺书》合法有效；2.被告支付原告补偿款6743000元[（37650-7000）元/平方米×220平方米]；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告陈淑秋系蒋家桥村民，被告正丰房开公司系蒋家桥自然村改建工程的开发建设单位。2006年12月30日，被告正丰房开公司出具一份《承诺书》，载明“为了解决蒋家桥自然村村民陈淑秋户对旧村改造项目的利益关系持不同意见，经双方友好协商、洽谈后，得到该户村民的理解以及对旧村改造项目的大力支持，同时考虑该户的利益损失重大，对此我公司同意给予该户以优惠价格购买一套商品房作为补偿，具体内容如下：1.本公司确保销售给陈淑秋的房产坐落在蒋家桥旧村改造项目南区的商品房（桥西），南面临（看）吕浦河，北面是改建后南北住宅区的中间道路；2.该商品房属框架结构，建筑面积200-220平方米（今后如实际超过220平方米超过部分按市场价计算），位于南区6号楼的第20层02室（该商品房临时编号为6号楼，见附件）；3.本公司以该号楼第15层每平方米柒仟元人民币为基准价销售给该户，每层加价人民币元/平方米，即16层元/平方米，17层元/平方米…以此类推…4.在本公司领取该号楼商品房预售许可证三天之内，双方正式签订购房合同。购房合同的购房人可以是该户指定的任意人，且在合同送房管部门备案之前，允许该户将产权人名字改一次…7.此承诺签订后，如本公司违反承诺约定，负责补偿该户在同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失。”后正丰房开公司于2015年11月2日领取A-12地块（楼盘名称：“锦绣吕浦湾”）的商品房预售许可证，并进行网上公开销售，其中锦绣吕浦湾1号楼2002室房屋（建筑面积：172.32平方米）以34650元/平方米（备案价37650元/平方米实）另行出售他人。现双方就承诺书约定的违约责任承担产生纠纷，故原告诉至一审法院。
另查明：黄虎妹与陈国雄（已于2009年8月亡故）共育有陈淑秋、陈作仁、陈建仁、陈淑娟四个子女。2011年6月30日，黄虎妹及四个子女签订一份《协议书》，同意将坐落于温州市鹿城区蒋家桥5号、临编32号（地号为426-38-2，计建筑面积424.24平方米）由黄虎妹一人继承，其余继承人均放弃继承权。同日，黄虎妹作为被拆迁人与正丰房开公司签订一份《房屋拆迁临时协议》和《拆迁补充协议》。经双方庭审确认，陈淑秋户位于蒋家桥3号房屋的拆迁面积一并纳入黄虎妹的拆迁安置范围内，一审法院依法予以确认。另，陈淑秋户内其他成员，包括其丈夫何连雄、儿子何正舟均同意由陈淑秋代表该户向被告正丰房开公司主张权利。
还查明：2006年4月，温州市国土资源局向正丰房开公司核发[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000178号），后蒋家桥村民张松青、李洪祥、ＸＸＸ等人向温州市人民政府提出行政复议申请。复议期间，温州市国土资源局于2009年4月14日以签章有误为由核销了上述两份《建设用地批准书》，温州市人民政府于同日向正丰房开公司颁发了[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000163号）。后温州市人民政府于2009年5月11日作出温政行复[2009]35号《行政复议决定书》，确认温州市国土资源局核发的[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000178）的具体行政行为违法。2010年6月20日，浙江省人民政府作出浙政复决字[2010]72号《行政复议决定书》，撤销温州市人民政府于2009年4月14日向正丰房开公司颁发了[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000163号）。2014年10月14日，正丰房开公司与温州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得涉案地块国有土地使用权。
再查明：2010年2月27日，温州市人民政府作出《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第十条载明，“批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售，开盘当天一般应采用电脑摇号的方式公开销售。在开盘之前，开发企业不得采取预订、预购等变相认购的方式销售商品房…”
又查明：正丰房开公司于2016年1月14日以黄虎妹、陈淑秋、陈作仁、陈建仁、陈淑娟为被告向一审法院提起诉讼，要求解除双方基于2006年12月30日出具《承诺书》所达成的协议，后正丰房开公司于同年3月10日提出撤诉申请，一审法院依法予以准许。
审理期间，经双方庭审确认，《承诺书》载明的“南区6号楼的第20层02室（该商品房临时编号为6号楼，见附件）”最接近的位置即现锦绣吕浦湾1幢2002室，原规划设计图纸载明02室建筑面积为204.9平方米。经被告正丰房开公司申请，一审法院依法委托温州一川房地产评估有限公司对坐落于温州市鹿城区蒋家桥地段（或同等地段）新建商品房第20层（建筑面积约200平方米）于2006年12月30日的市场单价进行评估，后经双方协商一致同意将估价对象确定为锦绣吕浦湾1幢2002室（建筑面积约200平方米）于2006年12月30日的期房价格。该公司于2016年4月19日出具一份《房地产评估结果报告》，载明估价对象于价值日期的公开市场单价为12500元/平方米。
一审法院认为，被告正丰房开公司于2006年12月30日出具的《承诺书》系其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。关于诉讼主体资格问题，该份《承诺书》的出具对象是陈淑秋户，经征询陈淑秋户内其他成员，包括其丈夫何联雄、儿子何正舟的意见，均同意由陈淑秋代表该户起诉主张权利，且陈淑秋的拆迁房产位于蒋家桥3号，而其母亲黄虎妹的拆迁房产位于蒋家桥5号，二者属于两户拆迁安置权益（后经双方庭审确认陈淑秋的拆迁安置权益纳入黄虎妹的拆迁协议中一并安置），故被告正丰房开公司辩称应追加陈淑秋的母亲黄虎妹作为本案当事人参加诉讼，依据不足，应不予采信。该份《承诺书》第四条载明“被告领取该号楼商品房预售许可证三天内，双方正式签订购房合同”，被告领取商品房预售许可证时间为2015年11月2日，故原告的起诉，并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，不能成立，应不予采信。由于《承诺书》约定的涉案商品房业经双方庭审确认最接近位置为锦绣吕浦湾1幢2002室，而该房屋已由被告另行出售他人，现原告主张被告应承担无法交付涉案房屋的违约责任，有事实与法律依据，被告辩称本案系不可抗力造成的违约，理由不能成立，应不予采信。关于违约责任及金额确定问题，该份《承诺书》的性质属于预约合同，违反预约合同应赔偿信赖利益的损失。信赖利益的民事责任在于填补损失，结合《承诺书》第七条的约定，被告负责补偿原告在同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失。由于《承诺书》仅约定第15层的基准价7000元，参考该楼盘实际销售的楼层差与单价差，结合原告主张双方曾达成每层加价100元的口头约定，一审法院酌情确定《承诺书》载明的第20层02室单价为7500元。被告已提交《商品房买卖合同》证明其实际出售的涉案商品房单价为34650元/平方米，实际建筑面积172.32平方米，故可按该价格、面积作为被告的获利标准。综上，被告应向原告承担的赔偿责任为4678488元[（34650-7500）元×172.32平方米]。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告正丰房地产开发有限公司于2006年12月30日出具的《承诺书》合法有效；二、被告正丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈淑秋赔偿款4678488元；三、驳回原告陈淑秋的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59001元，减半收取29500.5元，由原告陈淑秋负担7386.5元，由被告正丰房地产开发有限公司负担22114元。财产保全费5000元，评估费8700元，由被告正丰房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人正丰房开公司申请本院向冶金集团有限公司调查温州市鹿城区鹏程鞋底加工场租金支付情况。对此，上诉人陈淑秋认为正丰房开公司未在一审举证期限内提交该申请，不符合法律规定，应不予准许。本院认为陈淑秋的异议成立，且正丰房开公司该申请与本案的争议缺乏关联性，不予准许。陈淑秋提交了浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初9875号民事判决书及本院（2017）浙03民终1627号民事裁定书，正丰房开公司对该两份裁判文书的真实性予以认可，本院对该两份裁判文书予以采纳。
以上认证，结合本院对当事人向一审法院提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：本案二审期间，正丰房开公司向一审法院提起诉讼，请求撤销涉案《承诺书》，一审法院作出（2016）浙0302民初9875号民事判决驳回其诉讼请求。正丰房开公司不服提起上诉，因未缴纳上诉案件受理费，本院作出（2017）浙03民终1627号民事裁定按其自动撤回上诉处理。
本院认为，涉案《承诺书》第1条结合第4条，系对涉案房屋的购房人进行了约定，可以认定上诉人陈淑秋为购房人。并鉴于陈淑秋户内其他成员均同意由陈淑秋代表该户起诉主张权利，故上诉人正丰房开公司关于一审法院未追加陈淑秋户其他家庭成员参加诉讼属于程序违法的主张不能成立。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，正丰房开公司违背《承诺书》的约定将涉案商品房出售给他人，应按《承诺书》第7条的约定承担违约责任。该第7条约定的“补偿”标准：“同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失”，系指同等面积商品房的实际价格与约定面积商品房的价格之差，而非实际出售面积商品房的价格与约定面积商品房的价格之差。故一审判决以实际出售的涉案商品房建筑面积计算差价，与《承诺书》的约定不符，属处理不当。因此，关于正丰房开公司应向陈淑秋支付的赔偿款金额，本院确定应按《承诺书》第2条约定的商品房建筑面积200-220平方米的下限，即按200平方米计算差价，为543万元（（34650-7500）元/平方米×200平方米）。
综上所述，陈淑秋的其他上诉理由不能成立，本院不予支持；正丰房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但在认定赔偿金额上处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2407号民事判决第一项、第三项；
二、变更浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2407号民事判决第二项为：正丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈淑秋赔偿款543万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费59001元，减半收取29500.50元，由陈淑秋负担5900元，由正丰房地产开发有限公司负担23600.50元；财产保全费5000元，评估费8700元，由正丰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费59001元，由陈淑秋负担11800元，由正丰房地产开发有限公司负担47201元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 杨贤斌
二〇一七年三月七日
代书 记员 李博武