江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第662号
上诉人（原审原告）南京板桥水泥有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道朝阳新村。
法定代表人岳涛，该公司总经理。
委托代理人杨丽，江苏辛合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市雨花台区人民政府板桥办事处，住所地南京市雨花台区板桥振兴路59号。
法定代表人程志新，该办事处主任。
委托代理人车仑、董梦兰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人南京板桥水泥有限公司（以下简称板桥水泥公司）因与被上诉人南京市雨花台区人民政府板桥办事处（以下简称板桥街道）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨�台区人民法院（2013）雨板民初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人板桥水泥公司的委托代理人杨丽、被上诉人板桥街道的委托代理人车仑和董梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
板桥水泥公司原审诉称，板桥水泥公司（协议乙方）与板桥街道经济科（协议甲方，板桥街道的内设部门）于2004年1月签订土地租赁协议一份，约定乙方将位于东至宁芜铁路，西至宁芜公路，南至南京艾伦嘉辉有限公司，北至乙方的黄土山取土场地（面积约43亩）出租给板桥街道。租赁土地用途为甲方引进南京中大混凝土有限公司（暂定名）生产、经营性用地。租赁期限自2003年12月1日至2033年11月30日。协议签订后，南京中大混凝土有限公司（暂定名）进驻租赁场地，但因该公司手续不够完备，没有进行设备设施建设和生产经�，于2005年撤离租赁土地，土地一直闲置。自2005年起，板桥水泥公司与板桥街道多次商谈，要求终止租赁协议，收回土地的使用权，但双方协商未果。根据双方的协议，板桥水泥公司对租赁土地具有优先使用权，但板桥街道在未告知板桥水泥公司的情况下，2007年左右将租赁土地转租给第三人使用，且板桥街道自2012年起未再向板桥水泥公司支付土地租赁费。为此，板桥水泥公司曾于2012年6月26日、2012年8月30日、2013年7月23日数次致函给板桥街道，要求终止租赁协议，收回土地的使用权，板桥街道仍表拒绝。板桥水泥公司认为板桥街道未按协议约定的用途使用租赁土地，且在板桥水泥公司具有优先使用权的情况下擅自转租给第三人使用，致使双方的合同目的不能实现，其行为构成违约且符合法定解除合同的条件。因此，板桥水泥公司向法院提起诉讼，请求判令：1、确认终止板桥水泥公司与板桥街道签订的土地租赁协议，板桥水泥公司收回该土地的使用权，板桥街道清退该土地上的企业及人员。2、本案的诉讼费用由板桥街道承担。
板桥街道原审辩称，双方签订租赁合同的目的是板桥街道向板桥水泥公司支付相应的租金，从而获得租赁土地的使用权。板桥街道一直按协议约定支付租金，并不存在欠付租金的情况，在此情况下，板桥水泥公司的合同目的已经实现。目前也未有其他约定或法定的解除合同情况出现，在合同期限内板桥水泥公司要求单方解除合同，无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回板桥水泥公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，2004年1月，板桥水泥公司与板桥街道的内设部门板桥街道经济科签订土地租赁协议一份，约定板桥水泥公司将位于东至宁芜铁路，西至宁芜公路，南至南京艾伦嘉辉有限公司，北至乙方的黄土山取土场地（土地面积约43亩）出租给板桥街道。租赁土地用途为板桥街道引进南京中大混凝土有限公司（暂定名）生产、经营性用地。租赁期限自2003年12月1日至2033年11月30日。租赁费及支付方式约定为，板桥街道应于每年的12月31日前向板桥水泥公司一次性支付全年的土地租赁费10万元，以后每5年以5%的速度递增。同时约定土地租赁30年到期后不再续租的情况下，将优先给南京板桥水泥有限公司使用。协议签订后，南京中大混凝土有限公司（暂定名）进驻租赁场地，但该公司此后没有进行设备设施的建设和实际生产经营，于2005年撤离租赁土地。2007年左右，板桥街道将租赁土地转租给第三人使用。2000年3月，板桥水泥公司与板桥街道下属集体资产管理公司即案外人雨花台区板桥镇农工商总公司签订《关于南京板桥水泥厂产权转让协议书》一份，其中约定雨花台�板桥镇农工商总公司有权向板桥水泥公司每年收取的费用包括土地使用费122904元，电力设施使用费189000元，商标使用费35000元，合计约每年350000左右的使用费。也正基于上述协议，双方虽签订的租赁协议书中约定了租金的支付方式，但板桥街道从未向板桥水泥公司直接支付租金，而是从其下属资产管理公司即雨花台区板桥镇农工商总公司向板桥水泥公司的应收租金中代扣方式缴纳租金，2012年双方对此发生争议，此后双方也未进行结算，板桥水泥公司因此曾于2012年6月26日、2012年8月30日、2013年7月23日三次致函给板桥街道，要求解除租赁协议，收回土地的使用权。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方于2004年1月签订的协议，�双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。虽然双方约定租赁土地是板桥街道引进的项目南京中大混凝土有限公司（暂定名）生产、经营用地，但协议中约定的生产经营主体南京中大混凝土有限公司仅以暂定名出现，目前板桥街道将租赁土地用于其它公司的生产经营，其生产经营的用途并未改变，只是生产经营主体发生变化，合同目的仍然可以现实。至于板桥水泥公司的租赁优先权，并不以南京中大混凝土有限公司是否租赁为前提，按照合同约定该优先权基础是土地租赁30年到期后不再续租的情形。故板桥水泥公司基于上述意见请求终止租赁协议收回土地使用权，缺乏事实依据。关于租金问题，板桥街道抗辩租金通过其下属资产公司对板桥水泥公司享有的使用费债权中予以扣除的方式支付，该履行方式双方虽未书面约定，但根据双方的当庭阐述�自2004年以来的多年合同履行情况来看，板桥水泥公司就此也未曾明确表示异议且事实上双方并无损失，直至2012年双方就此发生争议，未能进行相互结算，导致租金问题未能妥善解决。根据合同相对性原则，在板桥水泥公司提出支付租金方式异议的时候板桥街道理应按约支付租金，至于板桥街道下属资产管理公司对板桥水泥公司享有的债权可另行主张，板桥街道不能因此拒不支付租金，但本案中板桥街道并无拖欠租金的故意，也非缺乏支付租金的能力，因而合同目的仍可以实现。因而板桥水泥公司据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据，也不利于保护正常的交易秩序。关于板桥街道拖欠租金的相应责任，板桥水泥公司可另行单独主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回南京板桥水泥有限公司的诉讼请求。一审案件受理费200元，由南京板桥水泥有限公司负担。
板桥水泥公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认为被上诉人将土地交付第三方生产经营能够实现合同目的，没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人协议书明确约定土地用途为被上诉人引进的项目“南京中大混凝土有限公司（暂定名）”生产、经营用地。其次，上诉人之所以同意被上诉人引进混凝土公司使用土地，主要是考虑该公司的性质是混凝土行业，与上诉人公司有一定的关联性，当初被上诉人与上诉人讲好保证后期会产生业务上的联系，故而上诉人才同意以较低的价格将土地租赁给被上诉人，让混凝土公司做生产经营之用。第三，被上诉人在一审没有提供证据证明已经按照合同约定将土地交给南京中大混凝土公司�用，或者现在使用该土地者就是原先洽谈的中大混凝土公司前身，以及现在使用土地的用途。被上诉人也没有提供证据证明将土地交给合同以外的第三方使用经过了上诉人的同意。原审法院已经认定了租赁土地用于其他公司的生产经营，生产经营主体变化，合同的目的不能实现。因此，被上诉人租赁上诉人的土地给第三方使用其主体、主体性质是确定的，被上诉人不能任意改变使用主体和使用主体的性质，否则就违反上诉人当初签订合同的初衷，不能实现合同的目的。2、关于租金问题，原审法院已经认定了被上诉人存在拖欠租金的事实，无论被上诉人是否具备给付租金的能力，但否认不了拖欠三年租金的事实，被上诉人逾期不付租金违反双方的协议约定，上诉人有权解除合同。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审，并判令�被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人板桥街道答辩称，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求缺乏事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人于2004年1月签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。首先，协议中约定的生产经营主体“南京中大混凝土有限公司”仅以暂定名出现。其次，协议只是约定“生产、经营用地”，并未约定具体的生产、经营种类和方式。最后，在协议中也未约定被上诉人将土地交给第三人使用需经上诉人同意。由此，该土地生产经营的用途并未改变，只是生产经营主体发生改变，合同目的仍然可以实现。2、有关协议中租金的支付，被上诉人一直是通过其下属资产公司对上诉人享有的使用费债权中予以扣除的方式支付，该履行方式双方虽未书面约定，但根据上诉人与被上诉人在一审开庭的陈述，以及自2004年以来的多年合同履行情况来看，上诉人就此也未曾明确表示异议，且事实上双方并无损失。被上诉人并无拖欠租金的故意，也非缺乏支付租金的能力，因此合同目的仍可以实现。因此，被上诉人认为，上诉人以被上诉人没有按照合同约定的目的使用土地以及拖欠租金的理由要求解除双方租赁协议，缺乏事实与法律依据，请求二审法院查明事实，维持原审判决。
二审经审理查明，双方当事人在二审审理中一致确认，双方之间虽然都各负付款义务，但是都没有直接给付过，都是通过抵扣或者充抵的方式（支付）。对于涉案土地目前的使用状况，上诉人称其不清楚，被上诉人陈述涉案土地现处于闲置状态。
二审审理中，被上诉人提供以下新证据：1、2014年12月15日上诉人向被上诉人和板桥农工商总公司所发的律师函，被上诉人在函中提出，从2014年开始终止电力设备和水泥商�协议，主张被上诉人和板桥农工商总公司此后每年应向其支付3.5万元。被上诉人以此证明上诉人认可抵扣行为，并非其强行抵扣租金。上诉人质证对该证据的真实性无异议，但不认可其同意抵扣租金。2、2014年3月12日上诉人出具的收据一张，证明双方已经结清了2012年和2013年的土地租金。被上诉人对该份证据无异议。
对于原审查明的其他案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，双方当事人2004年1月签订的租赁协议并不违反法律规定，双方均应按照约定履行。
租赁合同中，出租人的合同目的和利益是收取租金，双方在合同中并未约定被上诉人不能将土地租赁给除南京中大混凝土有限公司以外的他人使用，且自2007年起板桥街道已将土地转租第三人使用，而板桥水泥公司在2012年前未提出过异议，因此，上诉人主张涉案土地不能出租给南京中大混凝土有�公司即不能实现合同目的的理由无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人提供了证据证明原租金方式均为冲抵，上诉人对此也予以认可，对此上诉人并未提出异议。二审中，被上诉人提供证据证明其已向上诉人交纳了2013年租金。至2013年12月5日上诉人提起本案诉讼时止，被上诉人并不欠付租金，也无欠付租金的故意，上诉人以被上诉人自2012年起未支付租金为由要求解除合同无事实和法律依据，原审法院对其主张不予支持并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人板桥水泥公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年四月八日
书记员 张 毅