昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第2641号
原告：王莲，女，1986年2月24日生，汉族。
委托代理人：李远，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张静，女，1986年2月19日生，汉族。
被告：杨佳明，男，1984年9月7日生，汉族。
被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。
组织机构代码：6626XXXX-X。
住所：云南省昆明市南苑小区独立商网***号。
法定代表人：李云波；职务：总经理。
委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。
原告王莲诉被告张静、杨佳明、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告王莲的委托代理人李远，被告尊园经纪公司的委托代理人文华兵到庭参加了诉讼，被告张静、杨佳明经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告王莲起诉称：2014年10月23日，原告与被告张静和杨佳明的委托代理人谢勇在被告尊园经纪公司的居间介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定，原告向被告张静、杨佳明购买位于昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋。房屋所有权证号为昆房权证（昆明市）字第20135XX**号。房屋价格为5200000元。为保证合同的顺利履行，由原告支付300000元定金给被告尊园经纪公司代为保管，同时约定于2014年11月15日办理房屋过户手续。在办理过户期限届满时，原告得知该房屋于2014年9月26日已经被法院查封，造成双方所签订的购房合同不能履行，该违约行为给原告造成了经济损失，根据合同约定，违约方应向守约方返还双倍定金300000元。为维护原告合法权益，现诉请法院支持以下诉请：1、判令三被告向原告支付违约金300000元；2、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张静经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。
被告杨佳明经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。
被告尊园经纪公司答辩称：一、本案为买卖合同纠纷，涉案双方是作为买方的原告和作为卖方的被告张静、杨佳明，被告尊园经纪公司并非买卖合同的当事人。合同履行过程中，被告张静、杨佳明没有履行义务使房屋解封，原告也没有履行垫资义务，即使原告有证据证实被告张静、杨佳明的原因导致其损失，也应由被告张静、杨佳明承担责任；二、被告尊园经纪公司已履行了相应的义务，并且在交易不成的情况下已经按照约定将代被告张静、杨佳明托管的定金300000元退还给了原告；三、根据相关规定，被告尊园经纪公司无权查询房产登记的相关信息，确保交易房产符合过户状态为卖方的义务。综上，请求驳回原告对被告尊园经纪公司的诉讼请求。
原告王莲为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、原告身份证复印件，欲证实原告主体适格。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料无异议。
二、被告张静身份证复印件，欲证实被告张静的主体适格。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料无异议。
三、登记卡片，欲证实被告尊园经纪公司主体适格。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料无异议。
四、公证书二份，欲证实被告张静与被告杨佳明为夫妻关系及签订购房合同的情况。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料的合法性、客观性和关联性予以认可，对证明目的无意见。
五、房屋登记簿查阅摘抄表，欲证实房屋在买卖之前就已经被查封。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料无异议。
六、买卖合同暨居间服务合同，欲证实原、被告签订了合同，约定了各自具体的权利义务。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料的合法性、客观性及关联性认可，认为从合同第五条、第十一条的约定均可以看出违约责任仅仅约束买卖双方当事人。
七、收条，欲证实原告支付定金300000元的事实。
经质证，被告尊园经纪公司对该份证据材料的合法性、客观性、关联性予以认可，但表示该笔定金被告尊园经纪公司已经按照买卖合同双方当事人的约定在2014年12月退还给了原告。
被告张静对于原告王莲提交的以上证据材料，未到庭质证。
被告杨佳明对于原告王莲提交的以上证据材料，未到庭质证。
被告张静经本院依法公告送达举证通知（一）、举证通知书（二），未向本院提交证据材料。
被告杨佳明经本院依法公告送达举证通知（一）、举证通知书（二），未向本院提交证据材料。
被告尊园经纪公司未向本院提交证据材料。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料四，符合证据的有效要件，本院予以确认。该证据材料可证实被告张静与被告杨佳明为夫妻及昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋为张静与杨佳明共有的事实。原告提交的证据材料五，本院予以确认，该份证据材料已证实滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋于2014年9月26日被法院查封的事实。原告提交的证据材料六，被告尊园经纪公司对合法性、客观性及关联性认可，本院予以确认。原告提交的证据材料七，本院予以确认，通过该组证据，本院确认原告在购房时曾交纳定金300000元的事实。
经审理查明：张静与杨佳明系夫妻。座落于昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋（房产证号：20135XX**）登记的所有权人为张静。该房屋为张静与杨佳明的共同财产。2014年6月20日，张静作为委托人、杨佳明作为受托人签订了《委托合同》并办理了公证，约定由张静委托杨佳明办理出售昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋。合同中约定杨佳明在委托权限范围内可以转委托他人办理委托事宜。2014年9月5日，杨佳明作为委托人、谢勇作为受托人签订了《委托合同》并于之后办理了公证，约定由杨佳明代表本人并代理张静共同委托谢勇办理出售昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋的相关事宜。2014年9月26日，滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋被昆明市西山区人民法院执法查封。2014年10月23日，张静作为出售方（甲方）、谢勇作为甲方代理人，王莲作为购买方（乙方）、尊园经纪公司作为经纪方（丙方）签订了一份《买卖合同暨居间服务合同》。合同约定，甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市滇池卫城F区39幢XXX号房屋一套，该物业产权状态为“有抵押”，房产权证号：20135XX**，建筑面积为223.15平方米。成交价格为5200000元。甲、乙双方约定于2014年11月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。签订合同时，乙方交由丙方处托管并信用保管定金300000元，在办理房屋权属转移登记手续完毕后，转交于甲方。乙方同意在过户前先出资4200000元协助甲方还贷赎证，所还款项用于冲抵房款。乙方支付丙方佣金50000元。擅自不执行合同条款的，即是违约。违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失。同时，双方还在合同中对各自的其他权利义务进行了约定。合同签订后，王莲于2014年10月23日交纳了购房定金300000元，谢勇代张静出具定金收条，该定金则由尊园经纪公司代为保管。在交易过程中，因房屋处于查封状态，无法过户，故买卖双方对张静的损失赔偿问题产生争议。2014年12月，尊园经纪公司退还了王莲定金300000元。2015年4月27日，王莲诉至本院，依据所签订的合同第十一条的规定按总房款的20%计算后酌情要求张静、杨佳明、尊园经纪公司赔偿其违约金300000元。本案受理后，本院在《云南法制报》上刊登公告，向张静、杨佳明依法送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知（一）、举证通知书（二）及开庭传票，期满，张静、杨佳明无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。庭审中，原告陈述其是在房屋过户时才知晓房屋被查封的情况。尊园经纪公司陈述在签订合同时其并不知道房屋被查封的情况，尊园经纪公司是在协助原告办理垫资赎证时才知道房屋被查封的情况。尊园经纪公司同时认为自己在履行合同过程中并无过错，同时认为王莲主张的违约金过高，申请调整。另查明，本案中，因买卖房屋的交易未完成，尊园经纪公司未向王莲收取佣金。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，一方违约的，应当承担违约责任。对此，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张静与杨佳明系夫妻，谢勇为被告张静、杨佳明出售诉争房屋的委托代理人，其代表张静与王莲、尊园经纪公司于2014年10月23日所签订的《买卖合同暨居间服务合同》对张静、杨佳明具有合同约束力。合同签订后，买卖合同及居间合同各方均应当按照合同约定履行自身的合同义务。从庭审查明的情况看，买卖的位于昆明市滇池卫城F区39幢X-
X层X号房屋登记在张静名下，系张静与杨佳明的共同财产。该房屋在其与王莲签订买卖合同之前的2014年9月26日即被昆明市西山区人民法院查封。该查封情况的出现显然是由于张静或杨佳明的原因所导致，而在《买卖合同暨居间服务合同》中，买卖双方约定的房屋过户时间为2014年11月15日，由于作为出卖方的张静、杨佳明在明知房屋被查封的情况下仍然向王莲出售房屋，且未能在2014年11月15日之前了结其他导致房屋被查封的债务，使房屋在此时间前解封，以履行自身的过户义务，故导致房屋买卖交易不能完成的原因系因张静、杨佳明的违约行为所导致。因此，张静、杨佳明应当向王莲承担违约责任。对于违约责任，合同约定，“擅自不执行合同条款的，即是违约。违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）“第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，违约金以原告的实际损失为基础，按照130%的上限进行调整，而原告对被告张静、杨佳明因违约行为给其造成的损失，负有举证责任。但本案中，原告并未对自己的损失情况进行举证。故本院结合本案实际情况，酌情支持原告违约金60000元。对于被告尊园经纪公司是否应当承担责任的问题，本院认为，原告在本案中是基于买卖合同中的约定主张违约金，表明原告系基于买卖合同法律关系提起的诉讼，而被告尊园经纪公司是否承担责任系居间合同法律关系下的审查范围，故对原告基于买卖合同法律关系提起诉讼的情况下要求被告尊园经纪公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。本案被告张静、杨佳明经本院依法公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第四百二十四条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告张静、杨佳明于本判决生效之日起十日内赔偿原告王莲违约金60000元。
二、驳回原告王莲对被告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。
三、驳回原告王莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币5800元由原告王莲负担人民币800元，由被告张静、杨佳明负担人民币5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王静波
人民陪审员 刘晓敏
人民陪审员 余国平
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张映惠