浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2978号
上诉人（原审被告）：温州广富林贸易有限公司，住所地：永嘉县东瓯街道东瓯大道林垟大厦。
法定代表人：谢利云，该公司董事长。
委托代理人：陈建柱，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州嘉龙物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区滨江街道黎明西路161号401室。
法定代表人：陈小玲，该公司总经理。
委托代理人：陈光谦，浙江永瓯律师事务所律师。
委托代理人：阮雪燕。
原审第三人：永嘉县东瓯街道林垟村民委员会，住所地：永嘉县东瓯街道林垟村。
负责人：林松定，该村民委员会主任。
上诉人温州广富林贸易有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实已经核对清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，坐落于永嘉县东瓯街道林垟大厦由第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会建造。2011年4月15日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会签订了《永嘉县瓯北镇林垟大厦前期物业管理合同》（以下简称物业管理合同），合同约定：第三人选聘原告对林垟大厦提供前期物业管理服务事宜，物业名称为林垟大厦，坐落位置为永嘉县瓯北林垟村，建筑面积为52620平方米；服务内容主要包括：物业共用部位和公用设施维护、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生包括垃圾收集清运和污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅为1.1元／月／平方米，办公楼为1.5元／月／平方米，商业物业为1.5元／月／平方米；业主应于2011年10月1日之前交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的10月履行交纳义务。2013年9月22日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会续签了《物业管理合同》，物业服务收费的标准等条款均未变化。2011年11月29日，第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定第三人将坐落于永嘉县东瓯街道林垟村的林垟大厦第一至三层，计建筑面积约8200平方米（一层2400平方米，二至三层5800平方米）的房屋出租给被告，由被告从事餐饮、休闲购物、娱乐、宾馆客房等商业事宜。该合同第十一条第3款明确约定：被告在租赁期间，应承担水、电、气、电话、电视收视、卫生、租赁物专用设施设备的维修保养年审费及税费等有关规费；物业管理费由被告与物业自行协商。第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订《房屋租赁合同》的同时，遂将租赁物8200平方米的商业用房交付被告装修、使用，并由第三人安装了三个水表和电表，三个水表跟原告公司管理的用水计量总表连接，电表独立开户。2011年12月10日，被告在装修期间，向原告缴纳了装修押金20000元以及水电押金20000元，并由原告出具两份收款收据为凭。期间，被告因装修需要曾多次向原告递交申请书、函件等，要求原告给予协助配合或借用实物，包括消防控制室操作联动控制系统的接入、联动光纤的接入、要求使用消防设施应急动力自发电等等，原告均予以配合并提供服务。被告在装修过程中，占用消防通道，经原告和第三人制止而无效，原告和第三人遂向永嘉县消防大队反映，永嘉县消防大队责令被告单位限期整改。被告自承租林垟大厦第一至三层后，没有与原告就物业服务费进行协商，也没有对水费（二次供水）和发电机供电的计费标准达成协议。被告自2011年12月1日入住林垟大厦后，原告对被告提供了物业服务，包括公共区域的绿化养护管理，物业共用部位的卫生管理和地下阴沟、化粪池的疏通，物业共用设施如消防控制、应急供电的管理，公共秩序维护、安全防范等。被告承租的区域范围内的卫生、安保及电梯运行维护均由被告自行负责。2011年12月1日至2015年6月15日，被告使用的三个水表用量分别为7691吨、7977吨、3983吨，合计19651吨，水费均未支付。电力公司正常供电的电费已由被告支付，在电力公司不能正常供电的情况下，由原告通过发电机发电提供给被告使用，自2011年12月1日至2015年6月15日原告合计给被告供电860度，被告未支付该电费。经原告多次催讨物业管理费、水电费，被告一直未付。2015年6月15日，原告通过书面方式向被告催讨物业服务费508900元（已扣除装修押金20000元）、水费107625元、电费6020元，被告收取函件后，一直未支付。另查明，原告向供水公司交纳水费标准为2.9元／吨，向供电公司交纳电费标准为0.558元／度。
原判认为，第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会作为东瓯街道林垟大厦的建设单位，其与原告签订前期物业管理合同，主体合格，内容合法，属有效合同。该合同对原告和业主均具有法律约束力，原告和广大业主均应按合同约定履行义务。被告作为林垟大厦第一至三层计建筑面积8200平方米的承租者或实际使用人，虽被告与第三人在房屋租赁合同中约定“物业管理费由被告与物业自行协商”，在原、被告未就物业服务进行协商或达成协议的情形下，其法律地位适用业主的规定，该前期物业管理合同对被告具有约束力。原告作为物业服务企业，按合同约定为被告提供服务，包括公共区域绿化、卫生、安保、消防、下水道清理、应急供电、装修服务管理、档案资料服务管理等，被告应按前期物业管理合同的约定以1.5元／月／平方米的标准支付物业服务费。自2011年12月1日至2015年6月30日的物业服务费为528900元（1.5元／月／平方米×43个月×8200平方米），扣除装修押金20000元，尚欠物业服务费508900元。原、被告之间基于物业服务合同关系，截止2015年6月15日，被告使用原告发动机产生的应急电、以及流经原告管理的用水计量总表的自来水，被告应缴纳电费、水费，原告主张水费按5.274元／吨外加7%的损耗、电费按7元／度的标准收取，但原告没有提供证据予以证实，宜按原告向供水公司、供电公司缴纳标准计费，故被告应向原告交纳的水费为56987元（19651吨×2.9元／吨）、电费为479.88元（860度×0.558元／度）。被告拖欠上述费用，经原告多次催讨而未付，应赔偿原告自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。关于被告主张的2011年10月、2012年10月按年缴纳的物业服务费已超过诉讼时效的辩解。该院认为，被告不缴纳物业服务费的违约行为一直处于持续状态，且原告在庭审中表示经常向被告催讨而被告称资金周转困难要求延期支付，故对被告称2011年10月、2012年10月按年缴纳的物业服务费已超过诉讼时效的辩解，不予支持。另，被告主张原、被告之间不存在物业服务合同、原告没有为被告提供物业服务、水电费应以无因管理请求追索，没有事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温州广富林贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州嘉龙物业管理有限公司物业服务费508900元（2015年6月30日前的物业服务费）及利息损失，利息损失自2015年7月29日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止；二、被告温州广富林贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州嘉龙物业管理有限公司水电费合计57466.88元（2015年6月15日前的水费56987元、电费479.88元）及利息损失，利息损失自2015年7月29日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10025元，减半收取5012.50元，由原告温州嘉龙物业管理有限公司负担282.50元，被告温州广富林贸易有限公司负担4730元。
一审宣判后，温州广富林贸易有限公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人与第三人之间的物业服务合同不适用于上诉人。2010年4月16日，上诉人参与由原审第三人发布的招标活动并以基础年租金280万元中标，即双方租赁合同已成立。而作为租赁合同组成部分的《招标须知》第一条第3点中已明确：租赁房屋由承租人“自行管理”；第一条第14点进一步明确：承租房屋内“水电由承租方独立开户”。如果第三人在2011年与被上诉人签订的前期物业服务合同及之后的物业服务合同不考虑上诉人的意思而能直接适用于上诉人，显然对上诉人投标价格、经营模式等房屋租赁合同的主要条款产生重要影响。由上诉人与被上诉人自行协商，即表明第三人与上诉人均已明确第三人与被上诉人签订的物业合同不能直接适用于上诉人。二、客观上涉案房屋与住宅区相对独立并且上诉人已经自行管理。已通过招投标的形式确定物业由上诉人自行管理，上诉人也提供证据证明被上诉人未在商业用房及周边开展相关物业服务。被上诉人与第三人签订的前期物业服务合同第四条约定按照普通住宅小区物业管理服务等级二级标准进行服务管理，可见第三人与被上诉人在签订物业服务合同时，并不是针对商业用房提供物业服务。三、被上诉人诉请2011年和2012年的物业服务费及水电费已经超过诉讼时效。2011年10月1日应按年缴纳的物业服务费，诉讼时效于2013年10月2日届满。2012年10月份按年缴纳的物业服务费，诉讼时效应在2014年11月份届满。只有物权被侵害的状态和侵权行为一直持续，才可能对诉讼时效的起算点有影响。一直处于持续状态的违约行为并非法律规定的诉讼时效中断、中止的事由。四、被上诉人以违约为由诉请的物业管理费、水电费无事实和法律依据，上诉人不应承担违约责任。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人温州嘉龙物业管理有限公司答辩称：一、上诉人与原审第三人的房屋租赁合同于2011年11月29日才签订成立，并非在中标之时房屋租赁合同成立。2011年12月1日，上诉人入住后，按照上诉人在装修期间交纳的押金和递交的申请书、函件等，双方已成立了物业合同管理关系。二、被上诉人也一直按照合同约定为上诉人提供相关的物业服务，包括公共区域绿化、卫生、安保、消防、下水道、化粪池清理，应急供电、装修服务管理、档案资料服务管理等，上诉人一直享受着被上诉人的各项物业服务。上诉人不及时支付物业费等各项费用，也是以资金周转困难而拖延支付。根据上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同约定，物业服务费由上诉人与物业自行协商，但上诉人一直未对被上诉人的物业服务费标准事项提出意见，应视为认可被上诉人的与原审第三人约定的收费标准。三、2011年与2012年的物业服务费及水电费并未超过诉讼时效。被上诉人多次向上诉人催讨，诉讼时效已经中断。四、被上诉人与上诉人之间是物业服务合同关系，上诉人故意拖欠物业服务费及水电费，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人答辩称：对双方所争议事项，不发表答辩意见。
二审审理期间，上诉人提供了如下证据：证据1：招投标公告及投标笔录，证明上诉人于2010年参加第三人组织的招标并中标的事实；证据2：商业广场配套设施定位图及支付租金票据，证明经第三人同意，将三楼楼顶及地下室相关场地配套出租给上诉人，上诉人依约向村老人协会支付租金。被上诉人质证认为，两组证据均不属于新证据，对真实性、合法性不清楚，与本案无关联性。原审第三人质证认为，该证据真实性无异议，但是本案与第三人无关，第三人不予发表意见。本院认为，以上两组证据均与本案所争议事项无关联性，本院不予采信。
本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人温州嘉龙物业管理有限公司与原审第三人签订的前期物业管理合同及2013年9月签订的物业管理合同，均系双方真实意思表示，内容均合法，均为有效合同，应依约履行。上诉人虽然非物业管理合同签订当事人，但是其与第三人在签订房屋租赁合同第十一条第3项中约定：物业管理费由乙方（上诉人）与物业自行协商，该约定并未排除被上诉人提供物业服务，并且上诉人在装修期间也曾多次要求被上诉人予以配合，可见，上诉人已经实际享受了物业服务。在双方未就物业管理费另行协商的情况下，原物业管理合同约定的收费标准同样适用于上诉人。上诉人称其商业楼内系其自行管理，但与被上诉人提供物业管理的范围及服务内容并不冲突，且被上诉人已经提供了相关证据对包括上诉人在内的业主提供了相应的物业管理服务，因此，上诉人应依法支付相应的物业管理费。关于2011年和2012年的物业服务管理费的诉讼时效。由于被上诉人已经多次催缴，不存在时效已过的问题。上诉人逾期支付物业服务费及水电费，违反了物业服务管理合同的约定，依法应承担违约责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10025元，由上诉人温州广富林贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 王 蕾
代理审判员 郭阳平
二〇一六年一月六日
代书 记员 董丽雅