江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初2254号原告：刘静，女，1958年11月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：朱振坤（系原告丈夫），男，1958年8月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。被告：孙培兰，女，1960年10月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贵，江苏红杉树律师事务所实习律师。第三人：徐州荷满堂营销策划有限公司，住所地徐州市泉山区民有理58号208室。法定代表人：丁思荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡勉，女，1975年9月3日出生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈艳，女，1971年4月8日出生，汉族，该公司员工，住徐州经济技术开发区。原告刘静与被告孙培兰、第三人徐州荷满堂营销策划有限公司（以下简称荷满堂公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘静的委托诉讼代理人朱振坤、陈青，被告孙培兰及其委托诉讼代理人刘梦林、许贵，第三人荷满堂公司的委托诉讼代理人胡勉、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金5万元，并支付原告违约金10万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告孙培兰委托第三人荷满堂公司出售坐落于徐州市云龙区紫金东郡一期15-2-102室房屋。2016年10月16日，原、被告签订了房屋买卖协议，并约定了房屋价款、支付方式、办理房产登记手续以及违约金等条款。当日，原告交付被告5万元定金。之后，原告要求被告按照协议到产权处办理存量房买卖合同，但是被告拒绝配合，致使原、被告双方的买卖合同无法履行，被告的行为已构成违约。现因原、被告双方协商无果，故原告向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙培兰辩称，一、原告声称被告违约是错误的。首先，原、被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，双方应当严格按照协议内容履行自己的合同义务。原告在支付了五万元定金后，在规定的2016年11月25日之前并未将协议约定的五十万元首付款交付产权部门的保险账户内，违反了协议的约定，而被告并不存在违反协议的行为。其次，原告所谓的要求返还定金五万元、支付违约金十万元的诉讼请求没有事实和法律依据。违约的一方并非被告，而是原告。原告在此期间多次以“购房款被儿子买房用掉”为由要求解除合同，被告表示理解，但原告要求退还五万元定金的要求，因其违反了协议约定，被告拒绝返还，且符合双方协议的约定，也符合相关法律规定。如果严格按照协议的约定，原告拒不履行合同，还应向被告另行支付违约金五万元。再次，协议在补充条款中又作了明确约定“2016年10月16号至2016年11月26号全款到位，如不到位，订金不退”。虽然“订金”为言字旁而非宝盖头的定金，但参考协议相关条款，一方违约向另一方支付十万元的约定，因此，在原告违约的情况下，被告不予返还定金既符合协议约定，也符合法律的规定。二、原告的诉请无事实和法律依据。本案违反协议的一方是原告而非被告，被告从来没有拒绝将涉案房屋转让给本案原告的表述或打算。如果原告能凑齐房款并且支付逾期违约金十万元的情况下，被告仍然愿意将涉案房屋转让给原告。由于被告并不存在违约行为，因此，无须承担违约责任，原告要求退还五万元定金并支付十万元违约金的诉请于法无据。综上所述，被告认为，本案违反协议约定的一方是原告而非被告，事实清楚，证据确实充分，原告的诉请不应得到支持。为此，被告请求法院依法驳回原告的诉请。被告保留追究原告违反协议约定支付十万元违约金的权利。第三人荷满堂公司述称：涉案合同签订后，原告准备了50万元首付款通知我公司要求过户，我公司遂联系被告。被告称钱没有到账，不能过户，双方因此发生争吵。原告提出要求过户是在合同约定的时间之内的。本案争议焦点：被告是否存在违约行为，以及原告主张被告返还其定金5万元并支付其违约金10万元的诉讼请求应否得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交中国农业银行现金存款回单一份，证明2016年11月12日原告具备给付被告首付款50万元的条件，并进一步证明，原、被告双方买卖合同约定以“商业贷款”方式支付房款，卖方应配合原告到产权部门办理存量房买卖合同备案手续，原告才能将首付款50万元打入资金监管账户，并办理银行贷款手续。被告义务在先，属于先行义务，因被告没有配合致使合同无法履行，被告行为构成违约。对该份证据，被告和第三人质证认为对其真实性无异议，但被告认为该份证据只能证明原告当时只有49万元，与约定的50万元尚有一定差距，特别是也没有打入资金监管账户。对该份证据，本院认为2016年11月12日原告丈夫银行账户内已存入49.1995万元，与约定的50万元并无较大差距，且在当时该笔款项并非原告所能提供的唯一房款来源，加之此前原告已支付被告的5万元定金，本院确认原告于2016年11月12日已经具备了给付被告协议约定的首付款50万元的条件。2、原告提交第三人出具的《证明》一份，证明原告诉状中所述事实系真实的，被告拒不履行合同约定义务，致使双方买卖合同无法履行，且被告行为已构成违约。对该份证据，被告质证认为对其真实性有异议，因为（1）作为中介一方仅仅是得到电话，并未验证50万元是否到达资金监管账户；（2）该份证明不符合证据的形式要件，没有出具时间和经办人。第三人质证认为对其真实性无异议，并述称是其公司出具的，经办人为陈艳，身份为该公司的后期过户人员。对该份证据，本院认为因第三人确认系其出具，亦确认了经办人的姓名及身份，故本院对该份证据的真实性予以认可，作为本案定案依据。3、原告提交《房屋买卖合同》一份，证明原告将其居住房屋出售，确实有购买房屋的需求，也是其真实意思表示。对该份证据，被告质证认为对其真实性不予认可，与本案无关，因为该份合同签订的时间是2016年9月22日，且2016年9月和22日均有涂改痕迹，因此对于该证据真实性、关联性均不认可，也不同意原告的证明目的。第三人质证认为对其真实性无异议。对该份证据，本院认为该份《房屋买卖合同》系原告与案外人所签，且为原件，应为买卖双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，被告虽持异议，但未能提供证据证明该份合同系虚假的，故本院对该份证据的真实性予以确认。4、被告提交徐州市公安局翠屏山派出所2017年1月5日出具的《接处警工作登记表》一份，证明由于原告当时声称其购买房屋的款项给儿子买房所用，要求被告退还定金，双方争吵后报警。对该份证据，原告质证认为对其真实性无异议，但对于被告证明观点有异议，接警记录只能证明原、被告之间就案涉房屋发生纠纷，发生纠纷的主要原因是因为被告没有按照双方买卖合同约定履行义务，因此本案原告诉讼要求被告承担其违约责任。第三人质证认为对其真实性认可，2017年1月5日原、被告双方确实到其公司在紫金东郡二期的门店进行调解。对该份证据，本院认为因各方当事人对其真实性均予以认可，本院确认其真实性，但对于被告举证该份证据的证明目的，因该份《接处警工作登记表》并无相应记录，且原告亦不予认可，故本院无法采信被告该份证据的证明目的，即被告该份证据仅能证明原、被双方当日因合同解约发生纠纷，不能证明被告所称的解约原因。5、被告提交证人张某2017年5月19日书写的证明一份和证人姚某2017年1月9日书写的证明一份及其出庭证人证言，证明原告因给儿子买房，无钱购买被告房产，要求退还5万元定金，被告不同意全退，只答应退还部分，但原告只要求少退两三千元，后双方未达成协议。对此组证据，原告质证认为对张某书写的证明真实性无法确认，原告不认识张某，该组证据与本案无关联性；证人姚某当庭承认与被告是朋友关系，系有利害关系的，对其证言内容的真实性有异议，并且证人当庭承认在原、被告双方签订合同时并不在场，对合同内容也不了解，原告认为应当以双方签订的存量房买卖合同条款为准。第三人质证认为现场有其公司部分工作人员及其他人，他们并不认识其他人。这次不是第一次调解这件事，张某书写的证明有真实的部分，当时要求被告退还定金，当时调解时也是这个目的。当时原告说，如果现在被告答应过户，双方现在就去办理过户手续；如果被告坚持全款付，原告确实没有钱。当时被告要求原告一次性全部付清房款，不通过银行贷款。其公司工作人员就把双方叫到一起进行调解，说如果合同实在无法履行，就把定金返还。原告说如果被告不愿意卖房子就把5万元定金全部返还，但被告只同意返还3万元。对该组证据，本院认为，对于各方认可的事实，即原、被告双方当天在第三人处商谈协议是否继续履行和应否退还定金及如何退还定金一事，本院予以确认；对于被告欲证明原告解约的原因系“因给儿子买房，无钱购买被告房产“，因原告、第三人均不予认可，且被告所提供的该组证据并不能证明该证明目的，故本院对被告的该部分证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙培兰委托第三人荷满堂公司出售坐落于徐州市云龙区紫金东郡一期15-2-102室房产。2016年10月16日，原告刘静（买受方、乙方）、被告孙培兰（出卖方、甲方）、第三人荷满堂公司（居间方、丙方）签订了《徐州市存量房买卖协议》（编号：0034）。该协议约定：“第四条房屋价款。该房屋的成交总价为人民币【大写】捌拾贰万元整，【小写】820000元整。甲、乙双方约定按套计价。第五条甲、乙双方一致同意采取以下B种方式支付房款：B、乙方采取商业贷款方式支付房款：乙方于2016年11月25日前，支付首付款人民币伍拾万元整。乙方于2016年11月25日前，办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为：人民币【大写】叁拾贰万元整。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。第八条定金的支付及保管方式。签订本协议的同时，乙方支付甲方购房定金人民币伍万元整，双方同意由甲保管。第九条甲、乙双方同意在2016年11月25日前办理上述房地产交易备案手续。第十一条违约责任。4、甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供材料的，应向乙方支付违约金拾万元整。”此外，双方在该份协议上补充约定：“2016年10月16日至2016年11月26日全款到位，如不到位，订金不退。备注：房屋现已出租一年，卖给乙方后，租赁合同继续生效。2016年9月1日至2017年4月1日租金已由甲方收取，不再退给乙方。2017年4月1日至9月1日租金由乙方收取。”上述买卖协议签订当日，原告刘静按照协议约定交付被告孙培兰定金5万元，被告孙培兰向原告刘静出具《收条》一份，载明：“2016年10月16日收到刘静购买紫金东郡15号楼2单元102室定金人民币伍万元整。收款人：孙培兰2016.10.16”。随后，原告刘静为履行协议约定的支付首付款50万元的义务，其配偶朱振坤名下的中国农业银行卡于同年11月12日已有存款金额49.1995万元。当日，原告刘静电话通知第三人荷满堂公司，要求该公司与被告孙培兰约定办理案涉房产交易备案手续的时间，第三人随即联系了被告孙培兰，但被告孙培兰却以付清全款82万元才能办理手续为由拒绝协助配合原告办理案涉房产相关手续。此后至协议约定的履行期限届满，被告孙培兰始终拒绝协助配合原告刘静办理上述手续。2017年1月5日，原、被告因协议解约问题在第三人处发生纠纷，第三人报警，翠屏山派出所出警进行现场调解，亦无果，并告知双方可到法院起诉。原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明：2016年9月22日，原告刘静与其配偶朱振坤将其坐落于本市民祥园小区57号4单元502室的房屋出售给了案外人石锋。本案庭审中，经本院当庭询问双方现在是否愿意继续履行案涉房屋买卖协议，原告表示不愿继续履行，被告则以5万元定金作为违约金不予退还为条件方才同意继续履行（被告在其提交的《民事答辩状》和《代理词》中又均称“如果原告能凑齐房款并且支付逾期违约金十万元的情况下，被告仍然愿意将涉案房屋转让给原告”）。后因双方意见分歧较大，且原告一方明确表示不同意调解，故本院未再组织双方进行调解。本院认为：经第三人何满堂公司的中介服务，原告刘静与被告孙培兰于2016年10月16日签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号：0034）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认双方买卖合同关系成立且合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。一、关于被告是否存在违约行为，且原告主张被告返还其定金5万元并支付其违约金10万元的诉讼请求应否得到支持的问题。1、关于被告是否违约。原、被告双方在协议第五条明确约定了支付案涉房款的方式为“商业贷款”，且约定“于2016年11月25日前，支付首付款50万元”，并在协议第九条约定“在2016年11月25日前办理上述房地产交易备案手续”。原告刘静按照上述协议约定，于2016年11月12日即已具备了给付被告孙培兰首付款的条件，当日通过第三人何满堂公司告知被告孙培兰首付款已经筹备齐，并约被告孙培兰办理相关房产手续的时间，但被告孙培兰以付清全款82万元才能办理手续为由予以拒绝。此后至协议约定的履行期限届满，被告孙培兰始终拒绝协助配合原告刘静办理上述手续，致使原告无法在协议约定的期限内从银行贷出“商业贷款”付清被告全部房款。由此不难看出，案涉买卖协议签订的当日，原告刘静即交付被告孙培兰定金，且在协议约定的期限内提前于2016年11月12日即准备好了首付款并通过第三人荷满堂公司告知被告孙培兰首付款已经筹备齐，并约其办理案涉房产手续的时间，原告这一系列的行为均是严格按照双方协议约定履行的，不存在任何违约行为。而根据双方协议第九条和第十一条第4项的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，经原告和第三人通知，被告孙培兰并未在约定期限内协助原告办理相关房产手续的行为已经构成违约，并致使原告在协议约定的期限内因缺少相应房产交易手续而无法从银行贷出“商业贷款”付清被告全款，因此，被告孙培兰确系违约，应当承担违约责任。2、关于原告诉请应否得到支持。在原告交付被告定金以及被告违约的情况下，原告刘静根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定选择适用“违约金条款”，于法有据；且在协议约定的履行期限届满后，原告明确表明不愿继续履行原协议内容，符合法定解除条件，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条规定,原告已付定金被告亦应当一并返还。故原告刘静主张被告孙培兰返还定金5万元并支付违约金10万元的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于被告的辩称意见是否采纳的问题。1、被告孙培兰辩称，“原告在支付了五万元定金后，在规定的2016年11月25日之前并未将协议约定的五十万元首付款交付产权部门的保险账户内，违反了协议的约定，而被告并不存在违反协议的行为”，“特别是原告应当将50万元款项存到产权部门的资金监管账户后才有后续的过户手续的办理”，并反复辩称原告的首付款“没有打入资金监管账户”。对此，本院认为，这实际上涉及到案涉房款的“付款和领款的办理流程“问题。为此，有必要明确房款的“付款和领款的办理流程”。在原、被告双方明确约定以“商业贷款”方式支付案涉房款的情况下（无论是首付款，还是商业贷款），当然非贷款方式支付亦是如此，买方（原告）支付房款、卖方（被告）领取房款均必须通过徐州市住房保障和房产管理局房产交易登记中心（以下简称“房产交易登记中心”）的“资金监管账户”，而欲将购房款（包括首付款）汇入房产交易登记中心“资金监管账户”的前提条件或者第一步就是——买卖双方共同到房产交易登记中心办理“房产交易备案手续”（该手续包括办理《存量房买卖合同》、《抵押贷款担保协议》、《资金监管协议》），该手续办理完毕后，房产交易登记中心才会向购房者（原告）发放一个“资金监管银行账号”（一般是欲从哪家银行贷款，就会对应发放哪家银行的银行账号，房产交易登记中心即对该银行账户进行一定期限的监管），购房者（原告）凭借该账号才能将相应房款汇入“资金监管账户”；而后，在房产交易登记中心通知被告到其处办理领款手续后，被告才能从该“资金监管账户”领取房款。整个过程都由房产交易登记中心进行严格监管，并防控买卖双方交易风险，任何一方发现交易中的风险，都可以即时向房产交易登记中心提出中止（或者终止）双方交易以确保购房资金安全或者房屋权属安全。因此，如果卖方（被告）不协助配合购房者（原告）到房产交易登记中心办理上述房产交易备案手续，那么房产交易登记中心是不会发放资金监管账户号给购房者（原告）的，而购房者（原告）拿不到资金监管账户号，就根本无法汇款至房产交易登记中心的资金监管账户，即无账户可汇。综上，被告不履行协议第九条约定的协助配合原告办理房产交易备案手续的行为，客观造成原告根本无法在协议约定的2016年11月25日之前将50万元首付款汇入房产交易登记中心的资金监管账户，因此，违反协议约定的恰恰是被告，原告并不违约；而且原告最早于2016年11月12日就具备了支付首付款的条件并通过第三人约被告办理上述手续，但遭到被告的拒绝，且被告在自己拒绝协助配合原告办理房产交易备案手续的违约情况下，反而要求原告仍然按照协议约定将首付款汇入其根本无法拿到资金监管账号的资金监管账户，实属强人所难的“不可能完成的任务”。故对于被告的该辩称意见，本院难以采纳。2、被告孙培兰辩称，“请法庭注意，该份合同约定双方均是在2016年11月25日前互负义务，而不存在谁先谁后的问题“。对此，本院认为，既然被告自己已经清楚地认识到并提醒本院注意双方“互负义务”、“不存在谁先谁后的问题”，那么被告应严格履行“不存在谁先谁后”“互负义务“中的己方义务，即在约定期限内协助配合原告办理案涉房产交易手续，且双方并未约定“原告给付被告首付款或者全部房款系被告履行协助配合原告办理房产交易手续的前提条件”,但是在约定期限内被告对己方义务始终未予履行，只是一味要求原告履行义务，因此其所称的”互负义务“就变成了”单方义务“，本案买卖协议的双务合同性质就变成了”单务合同“性质，即仅原告一方负有给付房款义务的合同，这与双方协议约定明显不符，与被告所称”互负义务“更是明显相悖。另外，被告随后又辩称“特别是原告应当将50万元款项存到产权部门的资金监管账户后才有后续的过户手续的办理”，因此其又将“不存在谁先谁后的”“互负义务”区分为了有先后履行顺序的义务，即“原告应当将50万元款项存到产权部门资金监管账户“的义务在先，而”才有后续过户手续办理“的被告义务在后。既然被告认为“不存在谁先谁后”，却又要求原告义务在先履行，实乃自相矛盾。再结合“付款和领款的办理流程“，在原告交付被告定金后，如果一定要区分出谁先履行义务、谁后履行义务的话，那也是被告履行协助配合原告办理案涉房产交易手续的义务在先，否则协议其他事项、双方其他义务的履行均无从谈起、无法履行。综上，被告所称与其所做、被告辩称前后意见明显自相矛盾。故对被告的该辩称意见，本院不能采纳。3、被告孙培兰辩称，“原告在此期间多次以‘购房款被儿子买房用掉’为由要求解除合同，被告表示理解，但原告要求退还五万元定金的要求，因其违反了协议约定，被告拒绝返还”，“原告因给儿子买房，无钱购买被告房产，要求退还5万元定金，被告不同意全退，只答应退还部分，但原告只要求少退两三千元，后未达成协议”，“原告从签完合同就不想买房了”。对此，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”在原告、第三人均不认可被告该辩称意见的情况下，被告并未提供证据证明其所称的“原告在此期间多次以‘购房款被儿子买房用掉’为由要求解除合同”，其所提交的2017年1月5日《接处警工作登记表》并未有其所述内容的记录,其提供的两份证言和证人姚某出庭时的证人证言也未对该辩称意见予以确认，且2017年1月5日发生纠纷的这天也早已过了协议约定的履行期限，原告提出解除双方合同及被告退还其定金的要求并无不可,被告更未能提供证明其所称的“原告从签完合同就不想买房了”的证据。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。4、被告孙培兰辩称，“协议在补充条款中又作了明确约定‘2016年10月16号至2016年11月26号全款到位，如不到位，订金不退’”，“普通条款和增加条款内容有矛盾，以哪个条款为主”，“原合同与委托协议或补充协议产生冲突或不一致时，以补充协议约定条款为准。”对此，本院认为，被告所认为的“矛盾”、“冲突”均系其自己对“普通条款和增加条款内容”产生的误解所造成，其实二者之间根本不存在任何的“矛盾”和“冲突”，而且被告自己也并没有陈述出“普通条款和增加条款内容”到底有什么矛盾？本院看到的原合同条款内容和协议补充（增加）条款内容恰恰是相辅相成的，协议补充（增加）条款内容并未否定、免除、或者变更双方在协议第五条（双方一致同意采取“商业贷款”方式支付房款）、第九条（被告负有协助配合原告办理相关房产交易备案手续的义务）、第十一条第4款（如甲方不协助配合乙方办理相关房产交易手续，则应向乙方支付违约金10万元）的约定，即协议补充（增加）条款内容并未补充约定“双方一致同意乙方不得以商业贷款方式支付房款，必须以非贷款方式全款付清房款”、“如全款不到位，则甲方不配合乙方办理房产交易手续”以及“甲方即使不协助配合乙方办理房产交易手续，亦不承担违约责任”的相应内容。故被告该辩称意见，本院无法采纳。5、被告孙培兰辩称，“被告从来没有拒绝将涉案房屋转让给本案原告的表述或打算”。对此，本院认为，被告称其“从来没有拒绝将涉案房屋转让给本案原告的表述或打算”，但是在双方协议约定的履行期限届满前，其却始终未按协议约定协助配合原告办理相关手续，致使原告无法汇款至资金监管账户并继而无法凭借相关手续办理“商业贷款”，即在协议约定的履行期限届满之前，被告以自己的行为表明不履行其主要义务，因此被告的违约行为与其该辩称意见明显相左，即被告一方面称“从来没有拒绝将涉案房屋转让给本案原告的表述或打算”，一方面却在协议约定的履行期限届满前始终不履行己方应尽义务。另经本院当庭询问“原、被告双方现在是否愿意继续履行房屋买卖合同”，被告却以“5万元定金作为违约金不应退还”为条件方才同意继续履行；被告在其提交的《答辩状》和《代理词》中又均称“如果原告能凑齐房款并且支付逾期违约金十万元的情况下，其仍然愿意将涉案房屋转让给原告”，可见被告在自己违约的情况下，却仍然提出以原告承担5万元定金不退还及支付其10万元违约金并且还要凑齐全部房款为条件，其才“仍然”愿意将涉案房屋转让给原告，亦显然与其该辩称意见相悖。故被告的该辩称意见，本院难以采信。6、被告孙培兰辩称，“即使原告50万元首付款能够拿出，但其在2016年11月26日前剩余的款项仍无法支付，仍存在违约行为”，“如果说按照协议规定，被告在2016年11月25日前办理过户手续，在2016年11月26日前商业贷款能否到位”，“因此原告一方无论是否能够取得商业贷款，均不可不承担其在2016年11月26日前全款无法到位的违约责任，无论如何做，无法不违约。”对此，本院认为，被告该辩称意见模糊了本案最为重要和关键的“时间节点”问题。“在2016年11月25日前办理过户手续”并不等于在2016年11月25日这一协议约定期限的最后一天办理过户手续，如果在2016年11月25日这一天办理相关手续，那么当然且必然能够得出被告的结论即“但其在2016年11月26日前剩余的款项仍无法支付，仍存在违约行为”和“原告一方无论是否能够取得商业贷款，均不可不承担其在2016年11月26日前全款无法到位的违约责任，无论如何做，无法不违约”。但是事实却是本案原告早在2016年11月12日就通过第三人向被告提出了办理相关手续，并不是在2016年11月25日这一天才提出的,且双方协议约定的最后期限为2016年11月26日，两个“时间节点”（即2016年11月12日和2016年11月26日）相差“两周时间”，而且房产交易登记中心的存量房交易登记窗口（该中心一楼）在双方案涉协议签订前、后以及至今每周六、周日均正常办公（自2010年始至今）。如果在2016年11月12日双方及时相约办理相关房产手续，原告继而凭借该手续办理商业贷款，直至银行审批放款（截至2017年2月份），是完全能够在约定期限内即2016年11月26日前将全部房款汇入房产交易登记中心指定的“资金监管账户”的，时间是充裕的、足够的，并非被告所辩称的“仍无法支付”和“无论如何做，无法不违约”。故被告的该辩称意见模糊了“时间节点”、否认了己方义务，本院确实无法采信。7、被告孙培兰辩称，“我从来没有要求原告全款支付房款。”对此，本院认为被告既然没有提出这样的要求，那么为什么补充（增加）协议条款内容即“2016年10月16日至2016年11月26日全款到位，如不到位，订金不退”？为什么在协议约定期限内不及时协助配合原告办理房产交易手续？故对被告该辩称意见，本院不予采信。纵观本案，被告孙培兰至始至终避而不谈案涉房款的付款方式为采取“商业贷款”方式支付、其应积极协助配合原告刘静办理房产交易备案手续等关键问题，以及其应尽的合同义务。如果被告孙培兰在2016年11月12日及时积极地协助配合原告刘静办理案涉相关房产交易手续，双方案涉房产早已顺利交易完毕，原、被告双方也就不会产生本案诉争纠纷。对本案双方来说，诚信交易尤为重要。我们尊重双方当事人意思自治，更希望双方当事人在从事民事活动时，遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，也正如被告自己在《民事答辩状》和《代理词》中所述“双方都应当严格按照协议的内容履行自己的合同义务”。因此，既然被告能够认识到“应当严格按照协议的内容履行自己的合同义务“，那么被告应当就其未按照协议内容履行自己合同义务的违约行为向守约的一方即原告承担违约责任，亦是恪守诚信行为的一种表现。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告孙培兰返还原告刘静定金5万元，并支付给原告刘静违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取为1650元，由被告孙培兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 曹 磊二〇一七年六月十五日书记员 迟崇禹