吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终547号
上诉人（原审被告、反诉原告）：白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉。住所：吉林省白山市浑江区广泽******号。
经营者：牟志成，男，汉族，白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉经营者，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区浑江大街***号（广泽购物中心***室）。
法定代表人：张丽红，经理。
委托代理人：陈玉发，吉林升圆律师事务所律师。
上诉人白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉因租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）原审诉称：2014年10月17日，广泽公司与白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉（以下简称欧芭烤肉）签订《广泽国际购物中心租赁合同》，合同约定：广泽公司将位于白山市浑江大街152号广泽国际购物中心物业4层151号商铺租赁给欧芭烤肉用于经营，该商铺面积为596.84平方米，租赁期限为3年（从2014年12月20日起至2017年12月19日止）；租金计算标准为14.4元/月/平方米，月租金总额为8594.5元；商业服务费收取标准为3.6元/月/平方米，月商业服务费总额为2148.62元；若欧芭烤肉未按指定时间支付租金、物业费、商业服务费，广泽公司有权收取滞纳金。现欧芭烤肉拖欠2015年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月的商铺租金、物业费、商业服务费共计77627.71元。广泽公司多次找到欧芭烤肉主张该款，但欧芭烤肉却以各种理由拒不给付，故广泽公司诉至法院，请求依法判令：欧芭烤肉支付广泽公司商铺租金、物业费、商业服务费共计77627.71元及滞纳金。一审审理过程中，广泽公司变更诉讼请求为：一、撤回关于物业费的诉讼请求；二、欧芭烤肉向广泽公司支付如下费用：1、商铺租金：87885.7元，欧芭烤肉拖欠2015年1月份租金1940.7元，拖欠3月-12月租金85945元（9894.5元/月×10个月=85945元），两项共计87885.7元；2、商业服务费：21971.37元，欧芭烤肉拖欠2015年1月商业服务费485.17元，拖欠3月-12月商业服务费21486.2元（2148.62元/月×10个月=21486.2元），两项共计21971.37元；3、滞纳金：2400元，其中租金滞纳金为1920元[（8594.5元/月×0.05%/天×15天+8594.5元/月×0.1%/天×15天）×10个月=1920元]，商业服务费的滞纳金为480元[（2148.62元/月×0.05%/天×15天+2148.62元/月×0.1%/天×15天）×10个月=480元]。上述费用合计112257.07元。
欧芭烤肉原审辩称：一、广泽公司请求支付商业服务费不应支持。广泽公司在合同中体现的商业服务费是其为欧芭烤肉经营所提供的策划、活动宣传及促销方案的咨询及管理，从商场营业至今广泽公司从未提供过上述任何一项服务，该项服务费用并未实际发生，因此欧芭烤肉不应支付。二、欧芭烤肉不应支付租金。因广泽公司在对广泽国际购物中心进行招商宣传时做出虚假宣传和承诺，欧芭烤肉在广泽公司的宣传和承诺下进驻购物中心进行项目投入，并按广泽公司的要求按国际化购物商场标准进行装修，投入大量资金，但商场运营以来广泽公司承诺的高回报效益并未显现，欧芭烤肉等商户投放的资金无法按期回收，广泽公司所定的高额租金根本无力交纳。因广泽公司原因导致商场经营日渐萧条，广泽公司应为其行为承担责任，欧芭烤肉作为商户在广泽公司将商场运营到其所承诺的效果后即可交纳租金。三、因广泽公司交付给欧芭烤肉的经营场所不符合约定，造成欧芭烤肉的经营一直无法正常进行，且被相关部门责令停业整改，广泽公司违约，欧芭烤肉不能按合同约定支付租金。广泽公司在进行商场装修时对于出租给欧芭烤肉的经营场所未按经营要求安装室内排烟设施和油烟净化装置，造成欧芭烤肉一直无法正常营业，欧芭烤肉多次找广泽公司的负责人要求整改。在此期间，环保、食品、药品监督管理局多次下发停业整改通知，广泽公司口头承诺整改，但一直未实施。综上，欧芭烤肉没有交纳租金系广泽公司违约造成，广泽公司应按合同和商场经营规则先行履行义务，使欧芭烤肉能正常营业，双方才能按合同约定履行各自义务。广泽公司本次诉讼的各项请求无事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。
欧芭烤肉原审反诉称：欧芭烤肉被广泽公司的招商宣传吸引到广泽国购购物中心从事餐饮项目经营。广泽公司让欧芭烤肉在空白租赁合同上签名后，称回广泽公司盖章再给欧芭烤肉合同，但直至目前欧芭烤肉仍然未将合同给欧芭烤肉。因广泽公司施工延迟造成欧芭烤肉开业延后，同时欧芭烤肉对于排烟管道和消防排风设备施工不当，造成欧芭烤肉招商时已定的西餐厅无法开业，店面棚顶及其他设施又不符合双方约定，欧芭烤肉为此投入大量资金进行改造，广泽公司承诺此部分损失全部由其承担，但至今未兑现。另广泽公司在合同中体现商业服务费，但从商场营业至今广泽公司从未提供过该项服务，因此，广泽公司应返还该费用。故欧芭烤肉提起反诉，请求法院依法判令：广泽公司返还已收取的商业服务费2148.62元。
广泽公司原审针对反诉辩称：一、欧芭烤肉与广泽公司签订的租赁合同是基于真实意思表示，在平等自愿的情况下签订，合同内容双方均知情，该合同合法有效。二、广泽公司已经按照合同约定为整个商场提供商业服务，如保洁、清理垃圾、雇佣保安维持商场秩序、使各商户正常营业等，故广泽公司已经按照合同约定履行了合同义务。欧芭烤肉主张的返还商业服务费没有事实依据。
原审法院审理查明：2014年10月17日，广泽公司与张福兰签订租赁合同，约定：张福兰向广泽公司承租位于白山市浑江区浑江大街152号广泽国际购物中心四层151号商铺；商铺面积为596.84平方米；张福兰承租商铺所经营商品或服务品类为餐饮，经营内容为烤肉、西餐；租赁期限为3年，从2014年12月20日起至2017年12月19日止，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延；2014年12月20日至2015年12月19日租金计算标准为14.40元/月/平方米，月租金总额为8594.50元；张福兰若未按指定时间支付租金，则广泽公司有权收取滞纳金，收取标准为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日；广泽公司提供经营服务及咨询服务，向张福兰收取商业服务费，该费用包括统一的活动策划、活动宣传，以及相关促销方案的咨询及管理，管理人员的服务等；2014年12月20日至2015年12月19日的商业服务费收取标准为3.6元/月/平方米，月商业服务费总额为2148.62元；张福兰若未按指定时间支付商业服务费，则广泽公司有权收取滞纳金，具体标准为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日；广泽公司应提供综合配套设施，为张福兰提供经营所需的水、电、通讯、暖气、空调、消防等物业必备设施，以满足消费者和张福兰交易需要，为消费者提供舒适的购物环境。张福兰于当日向广泽公司交纳2015年2月份商业服务费2148.62元和租金8594.5元，共计10743.12元。欧芭烤肉尚欠广泽公司如下费用：1、商铺租金87885.7元，包括：2015年1月份租金1940.7元，2015年3月至12月租金85945元（8594.5元/月×10个月=85945元），共计87885.7元；2、商业服务费21971.37元，包括：2015年1月份485.17元，2015年3月至12月21486.2元（2148.62元/月×10个月=21486.2元），共计21971.37元。白山市广泽商业管理有限公司于2014年9月24日与北京山川秀美保洁有限公司签订白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同，约定北京山川秀美保洁有限公司从2014年11月20日起至2014年12月20日白山市广泽商业管理有限公司验收并确认合格之日止为白山市广泽国际购物中心的约定区域提供开荒保洁服务。白山市广泽商业管理有限公司于2015年1月13日与马煜签订垃圾清理临时合同，约定马煜为白山市广泽商业管理有限公司挖埋国购西北角临时卫生间及地面垃圾。吉林省广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年2月1日与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订日常保洁服务合同，约定芜湖优利吉保洁服务有限公司为吉林省广泽物业服务有限公司白山国购分公司管理的白山广泽国际购物中心提供日常保洁、垃圾清运等服务。合同签订后，吉林省广泽物业服务有限公司白山国购分公司按约定向芜湖优利吉保洁服务有限公司支付保洁费。吉林省广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年8月1日分别与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩和邵宗宇签订劳动合同书，约定上述5人担任保安员，合同期限为2015年8月1日起至2016年8月1日止。上述劳动合同均在白山市人力资源和社会保障局备案。白山市广泽国际购物中心于2015年1月25日开业。张福兰与牟志成系母子关系，张福兰承租上述商铺后，将商铺交由牟志成经营欧芭烤肉，欧芭烤肉于2015年1月30日开始营业。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。欧芭烤肉无证据证明张福兰与广泽公司于2014年10月17日签订的租赁合同违反其真实意思表示，故对于欧芭烤肉的该主张不予支持。上述合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。欧芭烤肉主张广泽公司未履行商业服务的义务，也未提供满足其经营需要的设施，因此拒绝支付租金及商业服务费。但是根据租赁合同的约定，广泽公司所提供的商业服务是针对商场整体所进行的统一的活动策划和宣传，而非单独针对某一家商铺。欧芭烤肉商铺所在的白山市广泽国际购物中心自开业以来一直在进行各种形式的商业宣传，并在商场内开办各种活动吸引顾客，在各楼层设立导购地图，为顾客提供方便，上述行为均为广泽公司提供商业服务的范畴。因此，广泽公司已经履行合同义务，欧芭烤肉应当按照合同约定交纳商业服务费，欧芭烤肉要求广泽公司返还其已经交纳的商业服务费无事实和法律依据。欧芭烤肉主张广泽公司未提供满足其营业需要的排烟管道等设施影响其营业，但是其并未举证证明排烟设施不完善系广泽公司的过错造成，故对于其该主张不予支持。欧芭烤肉一直使用商铺，其应当按照约定交纳租金。对于广泽公司主张的滞纳金，因不违反租赁合同的约定及法律规定，故予以支持。综上，欧芭烤肉应当向广泽公司支付商铺租金87885.7元、商业服务费21971.37元、租金及商业服务费滞纳金2400元，上述费用合计112257.07元。对于欧芭烤肉的反诉请求，因无事实和法律依据，不予支持。原审法院判决：“一、欧芭烤肉于本判决发生法律效力后立即向广泽公司支付商铺租金87885.7元、商业服务费21971.37元、租金及商业服务费滞纳金2400元，上述费用合计112257.07元；二、驳回欧芭烤肉的反诉请求。本诉案件受理费1270元，由欧芭烤肉负担。反诉案件受理费25元，由欧芭烤肉负担。”
欧芭烤肉的上诉理由为：一、广泽公司与欧芭烤肉于2014年10月17日签订的《广泽国际购物中心租赁合同》，实质为“房屋租赁合同”与“商业服务合同”两个不同性质的合同，原审法院混为一体审理，认定事实及适用法律关系错误。二、欧芭烤肉未交纳房屋租赁的主要原因是广泽公司交付的标的物不符合合同约定，安装的排烟管道无法正常使用。三、广泽公司收取的商业服务费过高，显示公平，应予以调整。四、原审法院判决欧芭烤肉承担滞纳金2400元没有事实依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
广泽公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：2014年10月17日，广泽公司与案外人张福兰签订广泽国际购物中心租赁合同，将本案所涉商铺租赁给张福兰。欧芭烤肉、欧芭烤肉的经营者牟志成均不是承租人。
其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：广泽公司与案外人张福兰签订广泽国际购物中心租赁合同，广泽公司与张福兰之间存在租赁合同关系。虽然本案诉争房屋由牟志成用于经营欧芭烤肉，但欧芭烤肉及牟志成均不是本案所涉商铺的租赁合同的承租人，但广泽公司未提供证据证明欧芭烤肉与张福兰之间的法律关系。广泽公司以其与张福兰签订的租赁合同的约定要求欧芭烤肉支付租赁费、商业服务费及滞纳金没有事实及法律依据，广泽公司的诉讼主体错误。
综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第1141号民事判决；
二、驳回白山市广泽房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1270元及反诉案件受理费25元，由白山市广泽房地产开发有限公司承担；二审案件受理费1300元，由白山市广泽房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 毕克强
二〇一六年十一月二十六日
书 记 员 赵晨光