广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第25号
上诉人（原审被告）：傅贵，男，汉族，1980年6月8日出生，住广东省高州市。
委托代理人：杨山，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：张春芳，广东海法（东莞）律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：莫建成，男，汉族，1971年3月15日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：李云聪，广东智顺律师事务所律师。
委托代理人：卢佩如，广东智顺律师事务所律师。
上诉人傅贵与被上诉人莫建成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
莫建成于2014年4月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、傅贵支付租金57000元及滞纳金（按每日2000元计算，从2014年2月4日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为150000元）；2、本案诉讼费由傅贵承担。莫建成原审当庭变更第1项诉讼请求为傅贵支付占有使用费57000元，撤回滞纳金的诉请。
原审法院经审理查明：2013年5月21日，莫建成作为合同甲方，傅贵作为合同乙方，双方签订一份《银城商贸城租赁协议书》，约定莫建成将其位于东莞市长安镇厦边银城1路144、146号1至3层商业铺出租给傅贵作饮食经营，租赁期为2013年6月1日起至2016年10月30日，租金每月19000元，傅贵每月3日前缴交当月租金至莫建成指定的银行账户，如傅贵超期交租，按每日2000元缴交滞纳金；傅贵缴交3个月保证金57000元给莫建成，期满后归还；傅贵在租赁期间如有中途不租的，视为傅贵单方违约，其所缴纳的保证金一次性赔偿给莫建成，不再退还。莫建成主张傅贵未缴纳2014年2月至4月共3个月的占有使用费57000元，为此，莫建成提交储蓄对账单予以证明，储蓄对账单显示2013年6月至2014年1月，每月均有19000元存入，2014年2月以后没有支付过19000元。傅贵主张其于2014年2月之后就将案涉租赁物交回给莫建成，但没有提供证据证明，莫建成对此亦不予确认，称从2014年3、4月份开始无法联系傅贵，傅贵的东西仍在案涉租赁物，莫建成无法处理，直至2014年6月才搬离案涉租赁物。
另查明，案涉租赁房屋未经产权登记，莫建成亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。东莞市长安镇厦边社区居民委员会厦边居民小组和东莞市长安镇霄边社区建设办均出具证明，证明案涉房屋为莫建成所建。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁协议书、证明、储蓄对账单以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：根据莫建成提供的《银城商贸城租赁协议书》以及储蓄对账单，原审法院确认莫建成、傅贵之间存在租赁合同关系。由于案涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，本案案涉租赁合同无效。傅贵主张其2014年2月之后就没有使用案涉房屋，但没有提供证据证明，莫建成亦不予确认，原审法院对傅贵该主张不予采信。考虑到傅贵在2014年2月至2014年4月实际占有使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，傅贵应向莫建成支付房屋占有使用费，标准可参照双方《银城商贸城租赁协议书》约定的租金标准，即傅贵应向莫建成支付2014年2月起至2014年4月止的房屋占有使用费57000元（19000元∕月×3个月）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决：限傅贵于判决发生法律效力之日起七日内向莫建成支付房屋占有使用费57000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1225元，由傅贵负担。
上诉人傅贵不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）因经营不善，傅贵的饮食店铺已于2014年春节前关闭，并在2014年2月将案涉商铺交还给莫建成，故傅贵无需支付2014年2月至4月的租金。（二）傅贵分别在2013年9月18日和9月19日汇款租金19000元和18000元给莫建成，重复支付一个月租金，莫建成应予退回。（三）因案涉租赁合同无效，莫建成应退回傅贵保证金57000元。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、本案诉讼费由莫建成承担。
被上诉人莫建成答辩称：1、傅贵在2014年6月搬离案涉租赁物。2、18000元是按照合同约定逾期交租滞纳金每天2000元的标准计算，一共逾期9天，逾期月份是2013年9月。交18000元时傅贵没有提出异议，现提出异议已过诉讼时效。3、对保证金57000元和滞纳金18000元傅贵应另案起诉。保证金在案涉合同第11条有约定，傅贵如有违约没收保证金。请求法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，傅贵二审主张其曾打电话给莫建成要求返还案涉租赁物，莫建成说租赁期限未到期不同意收回案涉租赁物，双方并未就案涉租赁物进行交接，钥匙也未交还给莫建成。莫建成主张2013年9月19日的汇款18000元是逾期支付租金的滞纳金，根据合同约定滞纳金为每天2000元，傅贵20**年9月的租金逾期了9天支付，故滞纳金为18000元。傅贵主张18000元是多交的一个月租金，但同时又陈述是莫建成认为傅贵超期交租要求傅贵支付滞纳金，傅贵在莫建成的强迫下缴纳的。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，违反法律的强制性规定，双方就案涉租赁物签订的租赁合同应属无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对傅贵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：傅贵是否应支付2014年2月至4月的占有使用费。傅贵主张其于2014年2月将案涉租赁物返还给莫建成，但未提供证据证明，莫建成对此也不予确认，傅贵也确认双方并未对租赁物进行交接，原审法院认定傅贵在2014年2月至4月实际占有案涉租赁物并应支付相应的占有使用费并无不当，本院予以维持。
至于傅贵主张的退还18000元及保证金57000元的问题。傅贵并未就此提出反诉，双方对18000元是多交的租金还是滞纳金存在争议，也不能就此在二审中达成调解，本院对此不予审查，双方可另行协商处理。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。傅贵的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1225元，由傅贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年二月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。