贵州省黄平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2622民初1083号
原告：龙腾，男，1986年3月2日生，苗族，黄平县新州镇居民，住贵州省凯里市。
委托代理人：龙光瑞，男，1954年5月4日生，苗族，黄平县新州镇居民，住黄平县。
被告：贵州成贵房地产开发有限公司，住址，贵州省黄平县新州镇飞云大道成贵商业广场一楼，统一信用代码915200006975051395。
法定代表人：罗显兵，该公司董事长。
委托代理人：刘小卫，男，1974年7月26日生，住四川省南充市顺庆区，系该公司项目部负责人。
委托代理人：邹伟，贵州昌泰律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司黄平县支行。
住址：黄平县新州镇中街。
法定代表人：陈再富，该行负责人。
委托代理人：杨欧，女，侗族，1989年11月14日生，住贵州省黎平县，系中国农业银行股份有限公司黔东南分行工作人员。
委托代理人：吴源，男，苗族，1969年11月11日生，住贵州省黄平县，系中国农业银行股份有限公司黄平支行客服部经理。
原告龙腾与被告贵州成贵房地产开发有限公司（以下简称成贵公司）、第三人中国农业银行股份有限公司黄平县支行（以下简称农行黄平县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾、被告贵州成贵房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司黄平支公司及其各方委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙腾向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告立即退还原告首付购房款110,845.00元和被告指定原告向农业银行交纳的按揭贷款（以银行查实的为准）；3、判令被告因违约支付原告违约金（按合同约定首付款110,845.00元万分之一及逾期天数来计算）；4、判令被告赔付原告支付首付款110,845.00元的银行同期利息700.00元；5、依法终止原告与农行黄平县支行签订的《个人购房担保借款合同》。案件受理费由被告负担。事实与理由：原告于2014年4月28日向被告购买其公司预售的商品房一套，该套商品房建筑面积111.85㎡，每个平方米2,868.00元，总价320,786.00元。并订立有《商品房买卖合同》，合同签订后的当天，原告按照合同约定向被告交付了首付房款110,845.00元。之后的同年8月份起原告按照被告指定的银行每月交付1,700.00元按揭贷款。原告己完全履行双方签订的《商品房买卖合同》所确定的义务。但是被告尚未按照合同约定2015年5月1日向原告交房，且已逾期一年多时间至今未能交房。迫于无奈，原告于2016年8月16日以书面要求被告在15日退房退款，可截止今日，被告对我退房申请未作任何回复。为此，为了维护原告的正当合法权益得到保护，诉请法院判决，支持原告诉讼请求。
被告成贵公司辩称，被告不同意解除与原告签订的商品房买卖合同。根据最高法院的司法解释，解除商品房买卖合同的解除时间是1年，原告主张解除该合同的权利已超过1年，所以商品房买卖合同不能解除，原告要求退回购房款及利息、违约金就不存在。原告支付的首付是98,786.00元，其余的12,059.00元不能作为原告的购房首付款。原告违约金的计算方法错误，应按合同约定的1%来计算，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同不成立，原告与农行黄平县支行签订的《个人购房担保借款合同》就没有理由终止，且不能合并审理，现我公司随时都可以交房，故原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
农行黄平县支行述称，原告与农行黄平县支行签订的《个人购房担保借款合同》是有效的，如果原告与被告签订的《商品买卖合同》被告没有违约，原告继续按照借款合同的约定履行原贷款义务，被告继续承担担保责任。如果被告违约，导致法院依法解除原告与被告的《商品房买卖合同》，请一并解除农行黄平县支行与原告签订的《个人购房担保借款合同》。同时，判令贵州成贵房地产开发有限公司将收受到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并判令贵州成贵房地产开发有限公司归还原告龙腾尚欠农行黄平县支行截至该笔贷款清偿之日的贷款本息。请求法院确认农行黄平县支行对已抵押的房屋享有优先受偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。对于当事人双方没有争议的事实，并在卷佐证。本院予以确认对于有争议的证据本院认定如下：被告对原告提供的4号证据，退房申请书有异议，认为没有被告的签字；对5号证据，收款收据3张；第一张98,786.00元首付无异议，认可首付款，第二张5,643.00元，第3张6,416.00元，不能作为首付款。原告的4号证据没有证据印证，本院不予采纳，原告提供的5号证据中的5,643.00元、6,416.00元系该所购房屋产生的其他费用支出，列入首付款的理由不成立，本院不予支持。原告对被告提供的2号证据，首付款分期付款协议书，原告有异议，认为该合同与主合同冲突，被告违约，主合同解除，协议自然失效。本院认为，该证据虽然系双方当事人的真实意思表示，但超出了双方约定的时间，不能作为不得退房的事实依据。原告对农行黄平县支行提供的2号证据，房屋他项权证，原告有异议，认为农行黄平县支行没有实际得到所购买的房屋，只是预告登记。不存在抵押权的问题。本院认为，预告登记并非现实的抵押权，对房屋并非享有现实的抵押权，所以不能作为优先受偿的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，原告向被告购买预售的商品房一套，房屋建筑面积111.85㎡，每平方米售价2,868.00元，总价款320,786.00元。同时签订《商品房买卖合同》，也同时双方补签了首付款分期付款协议，合同签订后，原告向被告支付首付款98,786.00元，同时向成贵公司交付契税、他项权费、物业费等费用共计5,643.00元，并按照被告的要求在黄平县住房和城乡建设局交付住宅专项维修资金6,416.00元。2014年7月15日，原告向农行黄平县支行签订《个人购房担保借款合同》，向农行黄平县支行借款190,000.20元，还款期限180个月，按月等额本息还款，并用所购位于黄平县××镇飞××大道文化广场东侧××商业广场××单元××号建筑面积111.85平方米的住房作抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，被告提供了连带责任担保。同年7月15日，农行黄平县支行向原告发放个人住房贷款190,000.20元，并直接进入被告的存款账户。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告2015年5月1日向原告交房，逾期超90日，原告有权退房，但原告应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。期满后，被告未按约定交付房屋给原告。为此，被告向成贵商业广场业主发出致歉信，将交房时间推迟到2015年10月1日前交房。期满后，被告未履行承诺，仍然未将房屋交付原告。2016年9月7日，原告向本院提起诉讼，要求法院支持其诉讼请求。同时，农行黄平县支行请求，若解除原、被告的《商品房买卖合同》。同时一并解除原告与农行黄平县支行的《个人购房担保借款合同》，被告成贵公司将收受到的购房款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人，同时被告成贵公司归还原告龙腾尚欠农行黄平县支行截至该笔贷款清偿之日的贷款本息，并连带支付未清偿完毕的借款本金及利息，对抵押担保的房屋享有优先受偿权，被告承担连带清偿责任。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告应按合同约定2015年5月1日交付房屋给原告，期满后，被告未按期履行，并将交房时间推迟到2015年10月1日，原告未提出异议，表示对迟延交房时间的认可，但期满后，被告仍然未按期交房，被告未履行约定及承诺而违约，被告未能举证原告催告，那么原告解除权应当在发生之日起一年内行使，即从2015年10月2日起至2016年10月1日期间行使解除权，原告主张解除权的时间为2016年9月7日，在行使解除权的一年内。因被告违约，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持，依法予以解除。因原、被告商品房预售合同解除后，贷款合同的目的也无法实现，故原告与农行黄平县支持签订的《个人贷款抵押担保合同》应一并予以解除。在该案中，截止2016年10月31日，原告已支付农行黄平县支行的贷款本金18,454.46元及利息26,684.20元，尚欠贷款173,545.54元。原告在与被告签订《商品房买卖合同》时已向被告支付了首付款98,786.00元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，被告成贵公司应将收受到的在担保合同下剩余的银行贷款173,545.54元、收受到的首付款98,786.00元、已支付银行的贷款本金18,454.46元及利息26,684.20元分别返还农行黄平县支行及原告龙腾。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《解释》第二十五条的规定，原告及农行黄平县支行的其他诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告龙腾与被告贵州成贵公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告龙腾与农行黄平县支行签订的《个人购房担保借款合同》；
三、本判决生效之日起十五日内，被告贵州成贵公司返还农行黄平县支行借款担保合同下剩余的贷款173,545.54元。自被告成贵公司清偿上述贷款之日起十五日内，农行黄平县支行办理该抵押房屋抵押登记的清除手续。
四、本判决生效之日起十五日内，被告贵州成贵公司返还原告龙腾的首付款98,786.00元及自2014年4月28日起至本判决生效之日止和原告龙腾已向农行黄平县支行归还的贷款本金及利息（以农行黄平县支行判决生效当月出具的还款明细清单为准）;
五、本判决生效之日起十五日内，被告贵州成贵公司赔偿原告龙腾以首付款98,786.00为本金自2014年4月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款定期利率计算利息；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回农行黄平县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,609.00元，由原、被告各自负担804.50元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起，十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 孙郅坪
二0一六年二0一六年十一月八日
书记员 张福英