广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法审监民再字第32号
再审申请人（案外人）：中山市迪山电器有限公司。
法定代表人：陈卫炎，该公司经理。
委托代理人梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人：吴颖桦。
委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：肖瑜，广东正大方略律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：罗朝晖，男，1970年8月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产）与罗朝晖借款合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2009年7月15日作出（2009）云法民二初字第328号民事判决，已经发生法律效力。中山市迪山电器有限公司（以下简称迪山公司）不服，向本院申请再审，本院于2013年10月15日作出（2011）穗中法民申字第10号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。迪山公司的委托代理人梁永平，东方资产的委托代理人但秋寒、肖瑜到庭参加诉讼。罗朝晖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
2009年，东方资产向广州市白云区人民法院诉请：判令解除东方资产与罗朝晖之间的《楼宇按揭合同》；罗朝晖立即向东方资产偿还借款本金428079.8元、截至2009年1月31日的利息183100.47元及违约金5400元（从2009年2月1日起的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，违约金按照每逾期一期100元计算）；东方资产对抵押房产享有优先受偿权；罗朝晖承担本案的全部诉讼费用。
罗朝晖答辩称：其应在广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）工作的亲戚的要求在《楼宇按揭合同》上签名，其没有去办理其他手续，造成涉案债务，责任在于东方资产发放贷款时对资料没有认真审核。
原审法院经审理查明，2001年8月22日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与罗朝晖签订了《楼宇按揭合同》，约定由建行省分行向罗朝晖发放贷款480000元用于购买房屋；借款的月利率为4.65‰；借款期限从2001年8月起至2016年8月；罗朝晖还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币3943元，总供款期数为180期；罗朝晖以座落于B1008号房（以下简称涉案房屋）作抵押担保；罗朝晖任意一期供款违约，即为对建行省分行全部借款的违约，建行省分行可采取相应的方式实现全部债权；罗朝晖若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，建行省分行按逾期金额和逾期天数甲方每逾期一次，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，罗朝晖每逾期一次，应向建行省分行支付人民币100元违约金；本合同的经办银行为东环支行。合同签订后，2001年8月28日，东环支行以付款人罗朝晖的名义将借款480000元划入金辉洋公司的帐号。2001年9月，双方就涉案房屋办理了抵押登记手续，并取得了《广州市房地产抵押登记证明书》。上述发放贷款凭证的付款人及抵押登记证明书上抵押人均写为“罗朝辉”。
2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称白云支行）。
2004年6月28日，白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，约定白云支行将其对王平波等290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给信达公司，其中罗朝晖的债权为借款本金438044.21元、利息9360.79元。
2004年10月18日，建行省分行与信达公司在《南方日报》刊登了债权转让公告。
2004年11月29日，东方资产与信达公司签订《债权转让协议》，约定信达公司将上述290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方资产；协议生效后，东方资产取得债权人的地位，取代信达公司行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担信达公司本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由信达公司转移至东方资产；信达公司保证所转让的债权账面金额准确。其中，罗朝晖在信达公司的账面显示截至2004年6月20日尚欠的本金为428079.8元、利息11029.1元。
2005年2月6日，信达公司与东方资产在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告。
原审法院认为，建行省分行与罗朝晖签订的《楼宇按揭合同》是当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。建行省分行依约发放贷款480000元，履行了合同义务，但罗朝晖未能依约履行还款义务。截至2003年12月31日，罗朝晖欠借款本金438044.21元、利息9360.79元。建行省分行将对罗朝晖享有的债权转让予信达公司、信达公司将该债权转让予东方资产，转让行为合法有效。东方资产请求解除《楼宇按揭合同》，予以支持。抵押登记证明的抵押人为“罗朝辉”，此属于笔误。建行省分行与罗朝晖的抵押担保关系成立。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。因此东方资产合法受让本案《楼宇按揭合同》项下债权后，有权取得相关抵押权。故罗朝晖不履行还款义务时，东方资产有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，判决如下：一、中国建设银行广东省分行与罗朝晖于2001年8月22日签订的《楼宇按揭合同》于本判决生效之日解除；二、罗朝晖在本判决生效之日起五日内偿还向中国东方资产管理公司广州办事处借款本金人民币428079.80元（利息截止至2003年12月31日为9360.79元，从2004年1月1日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至清偿之日止）；三、若罗朝晖不履行上述付款义务，中国东方资产管理公司广州办事处有权以位于08单元房屋的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费5083元、财产保全费1802元，由罗朝晖负担。
迪山公司不服上述判决，向本院申请再审称：关于罗朝晖与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》已经被本院以（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决（终审判决）确认无效，因此本案的《楼宇按揭合同》也是无效的，东方资产对涉案房屋不享有优先受偿权。请求依法对本案进行再审。
东方资产答辩称：《楼宇按揭合同》是依法成立的合同，合法有效。金辉洋公司与罗朝晖之间的房屋买卖合同无效，与我方无关；且买卖行为无效不一定导致买卖合同无效，也不一定导致《楼宇按揭合同》无效，两者不存在主从关系。金辉洋公司“一房二卖”，应由迪山公司向金辉洋公司主张违约责任，况且迪山公司与金辉洋公司签订的房屋买卖合同没有备案，金辉洋公司未经抵押权人同意转让抵押物是无效行为。即便法院认定罗朝晖与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，也不能认定后续的按揭、抵押等行为无效。
罗朝晖经合法传唤未出庭，也未提供答辩意见。
本院再审认为，根据原审法院的审理情况，本案涉及的下列事实应予查明：1.本案是因《楼宇按揭合同》履行而产生的争议，本案中，罗朝晖在原审辩称其应在金辉洋公司工作的亲戚的要求在《楼宇按揭合同》上签名，其没有去办理其他手续，那么罗朝晖取得贷款的证明材料有哪些？有关证明材料是否真实？这些事实关系到涉案《楼宇按揭合同》中债权人能否对涉案房屋享有优先受偿权。2.关于迪山公司对涉案房屋的抵押权提出异议的事实。本院（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决（终审判决）载明：迪山公司于2004年3月25日与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，由迪山公司向金辉洋公司购买涉案房屋；合同签订后，迪山公司向金辉洋公司付清了全部购房款；2004年4月11日，金辉洋公司通知迪山公司接收房屋，迪山公司于当天正式接收了涉案房屋并使用。本案原审审理时对上述情况未予查明，而该项事实未查明将导致不能排除迪山公司对涉案房屋所享有的债权对抗东方资产的优先受偿权的可能。
综上，原审判决认定本案的基本事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2009）云法民二初字第328号民事判决；
二、本案发回广州市白云区人民法院重审。
本裁定为终审裁定。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 廖俊莲
二〇一四年八月二十日
书记员 冯 叶