河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0191民初7710号
原告(反诉被告）北京打造前程互联网教育科技有限公司，住所地北京市西城区新街口七条11号2幢2层203室。
法定代表人杨圆圆，总经理。
委托代理人杜菲菲，河南仰天律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告(反诉原告）吴开艳，女，1977年12月7日出生，住河南省灵宝市。
委托代理人王淑勤，河南德冠律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）北京打造前程互联网教育科技有限公司（以下简称“打造前程”）与被告（反诉原告）吴开艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人杜菲菲，被告（反诉原告）吴开艳及其托代理人王淑勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告打造前程诉称，2016年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于郑州市郑东新区正光路22号行署国际B座9楼903-913室（不包括休息室二40.68平方米）共计635.67平方米出租给原告使用，租金34326.18元/月，租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，合同第八条第一款约定：租赁期间甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的，可以变更或解除合同。合同签订之前，原告预先向被告支付了10万元定金，双方约定定金自动转为首次房屋租金。合同签订后，原告按时向被告支付了2016年4月1日至2016年9月31日的剩余房租共计105957元及押金5万元。2016年9月13日，原告一次性向被告支付2016年10月1日至2017年3月31日的房租205957元。合同履行期间，原告依照合同约定按时承担了房屋的水电、物业费（已交至2017年6月30日）及其他各项费用。2017年3月初，因被告未经原告同意，私自将大批量的白酒堆积在原告租赁区域，给原告工作造成极大的不便，且因公司发展需要，原告向被告提出解除房屋租赁协议，要求于2017年3月31日搬离房屋并将房屋交付被告，被告同意，双方达成一致意见后，被告开始在网上发布租房广告并通过中介介绍下一任租客，原告对此亦提供帮助及方便。2017年3月31日，原告将房屋腾空后，将房屋所有钥匙交付给被告，并与被告对房屋家具进行交接清点。依据合同约定：租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。被告另寻租客并收回了原告房屋的钥匙与原告进行了清点交接，确认租赁物完整无损，双方即终止了履行房屋租赁合同，被告无权要求原告另行支付物业费及扣留房屋押金。根据法律规定租赁期间租赁物没有受到损害，押金应该退还，被告拒不退还的行为于法无据、于理不合。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令：被告返还原告押金5万元及暂计算至2017年4月18日的利息108.75元（按银行同期贷款利率自2017年4月1日起计算至实际支付之日止）；被告向原告退还物业费4767.54元；案件受理费由被告承担。
被告吴开艳辩称，一、原告退租未按合同约定提前两个月以书面形式告知被告，且房屋交接时原告未将租赁区域门禁密码告知被告，致使该通道至今无法使用，原告临时退租致使被告花费中介费2万元，少收租金42967.44元，上述损失原告应当赔偿。根据合同约定下一期租金提前20日交付，被告在催要房租时原告称有可能不租，但不确定。2017年3月31日，原告经理亲自找到被告，称董事会开会决定继续租赁房屋，3月14日、15日，原被告商议开房租发票事宜，3月16日，原告经理短信告知被告称其将于月底搬离，被告告知原告需要按照合同约定办，但原告一直没有给任何解决方案。2017年3月31日，有警察到被告处，称有人报案说租赁区域内有可疑人员和违禁物品，被告才知道原告要搬离并报案，且谎称有可疑人员和违禁物品，原告此举给被告造成了名誉上的损失。在交接房屋时，原告未将门禁密码告知被告，致使该通道至今无法使用，给被告再次出租房屋造成不便和损失。原告临时退租给被告造成损失，为将损失减少无奈找到中介并花费2万元，原告该行为致使被告损失40天租金。二、原告要求退还物业费没有事实依据，原告将物业费交给了物业公司，没有交给被告，且物业公司给原告出具的发票显示的交款人是原告，不是被告，根据相对性原告应当向物业公司索要。另被告已将2017年4月1日至新租户租赁前的物业费交付给物业公司，新租户也将租期内的物业费交付给物业公司，且被告从物业公司了解，原告主张的物业费已经转入到其另外所承租房屋的物业费中，故原告该请求无事实依据。综上，原告临时退租给被告造成中介费、租金等损失，被告不应退还押金且原告应当赔偿被告损失12967.44元。
反诉原告吴开艳诉称，2016年4月11日，反诉被告打造前程与反诉原告吴开艳签订《房屋租赁协议》，在合同履行过程中，反诉被告没有按照合同约定时间提前通知反诉原告，临时退租也未经反诉原告同意，为减少损失尽快把房屋出租，反诉原告只能找到中介进行宣传招租，为此花费中介费2万元，并且因临时退租行为致使反诉原告损失40天租金。依据合同约定及法律规定，上述中介费、租金损失均应由反诉被告承担。为此反诉原告特提出反诉，请求依法判令：反诉被告打造前程支付反诉原告单方解除合同造成的租金损失42967.44元、中介费损失20000元，以上共计62967.44元；案件受理费由反诉被告打造前程承担。
反诉被告打造前程辩称，一、反诉原告所述与事实不符，租赁期间反诉被告一直按着合同约定向反诉原告支付租金等各项费用，反诉被告退租是因反诉原告私自将大批白酒堆积在反诉被告的租赁区域，反诉被告主营业务是校企合作开展职业技能培训工作，教育局相关审批部门、合作院校及拓展中的院校需现场到反诉被告处进行考察，反诉原告在此放置白酒，给相关部门考察人员造成极大误会，相关考察人员曾认为反诉被告实为白酒的销售者，因此拒绝反诉被告相关业务的审批工作。反诉被告并非反诉原告所述单方解除合同，因其私自放置白酒造成的影响，反诉被告无奈才要求解除合同，并经过与反诉原告的协商，得到其同意且双方进行了租赁房屋及屋内设施的交接，结清物业、水电、二次加压等所有相关费用。反诉原告放置白酒长期未搬走且一直未给予明确说明，该行为应属于默示的提前收回房屋的行为。反诉被告并非反诉原告所称的单方解除租赁合同，而是反诉原告欲提前收回房屋，且不愿按合同约定承担违约责任，于是私自占用租赁区域，使反诉被告无法正常使用租赁物，达到迫使反诉被告提出解除租赁合同目的，租赁房屋交接完成后，反诉原告又以反诉被告未提前通知为由，拒绝向反诉被告退还租房押金并要求赔偿损失。二、反诉原告要求反诉被告承担损失无法律依据，反诉被告协商一致，双方同意解除租赁合同，反诉原告应按照合同约定和法律规定向反诉被告退还租房押金，反诉原告要求反诉被告承担其再次出租的中介费及新租客装修期间的租赁费无任何法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年4月11日，打造前程与吴开艳签订《房屋租赁协议》，约定：吴开艳将其所有的座落于郑州市郑东新区正光路22号，行署国际B座9楼903-913室（不包括休息室二40.68平方米）出租给打造前程使用。租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。房屋月租金为34326.18元，物业费及物业公摊按面积每月交由吴开艳由吴开艳统一代收代缴。签订合同当天打造前程向吴开艳支付租房定金10万元，该定金自动转为首次房屋租金，首次房屋租金共计205957元（含定金）和房屋押金5万元，第一期租金于2016年4月13日支付，以后每期租金提前20天支付。根据吴开艳要求打造前程应支付房屋押金5万元，待租赁期满结清费用后，吴开艳应于结清当日将押金全额退还给打造前程，如打造前程未按规定结清有关费用，吴开艳有权拒还押金。如打造前程结清，吴开艳全额退还押金。打造前程在租赁期间使用的水费、电费、电话、物业管理费等按有关规定由打造前程自行承担。在租赁期间内，吴开艳或打造前程因有特殊原因，经双方协商一致，同意吴开艳提前收回或打造前程提前退交部分或全部房屋。变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，合同不能继续履行的可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。打造前程未经吴开艳同意，中途擅自退租的，应按月租金的两倍向吴开艳支付违约金。合同在其他补充约定中载明2016年4月1日至2018年3月31日期间租金保持不变，2018年3月31日以后租金按年租金的8%递增。租赁时间必须确保一年为一个周期，一个周期满后，下一个周期若打造前程需退租，需提前2个月以书面形式告知吴开艳，打造前程不用承担合同规定的违约金，但该周期的租约继续，租金不退。若没有提前2个月以书面形式告知，则需按照合同约定违约金执行。
打造前程曾于2016年3月27日向吴开艳转账10万元。双方的上述合同签订后，2016年4月13日，打造前程向吴开艳分别转款105957元、50000元。当天，吴开艳向打造前程出具收据2张，分别载明收到打造前程支付的涉案房屋2016年4月1日-2016年10月30日租金205957元，押金5万元。2016年9月13日，打造前程通过转账向吴开艳支付205957元，吴开艳向打造前程出具收据1张，载明收到打造前程2016年10月30日-2017年3月31日租金205957元。
2016年4月20日，打造前程通过转账向吴开艳支付4767.5元，并备注行署16年4月5月6月物业费。2016年9月27日，郑州泰弘物业服务有限公司向打造前程开具11412.17元发票，包括5月15日-6月16日水电费、4月15日-6月16日公摊电费、7月1日-12月31日物业费。2017年3月6日，郑州泰弘物业服务有限公司向打造前程开具11757.62元发票。
2017年3月16日，打造前程向吴开艳明确告知将于月底搬离。吴开艳分别于2017年3月17日、20日、21日，就涉案房屋在房天下发布招租信息。
2017年3月31日，打造前程从涉案房屋搬离，打造前程的副总经理杨文与吴开艳方的工作人员彭艺办理房屋交接手续。2017年4月4日，打造前程向吴开艳邮箱发送门禁安装设置说明。
2017年4月9月，吴开艳与胡好铭、居间方郑州市招银房地产营销策划有限公司任增就行署国际B座9楼912室签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的912号房屋出租给胡好铭使用，租赁期间自2017年4月20日起至2019年4月19日，吴开艳应于2017年4月20日交付房屋予胡好铭使用。吴开艳为此于2017年4月20日向郑州市招银房地产营销策划有限公司支付佣金6000元。2017年4月11日，吴开艳与河南富安矿用物资有限公司、居间方郑州迅房房地产营销策划有限公司就行署国际B座9楼903-913室签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年4月11日至2022年5月10日，吴开艳应于2017年4月11日交付该物业予河南富安矿用物资有限公司使用，双方约定自2017年4月11日至2017年5月10日为免租期。吴开艳为此于2017年4月26日通过银行转账形式向郑州迅房房地产营销策划有限公司的受托人翟云云支付中介服务费14000元。
另查明，2017年4月18日，郑州泰弘物业服务有限公司出具证明，载明打造前程租赁行署国际广场B座九楼期间（自2016年4月1日至2017年3月31日）的物业费、水电费、公摊费、二次打压费等所有费用已全部结清。庭审中，打造前程自认其诉请的物业费已经退至其新租用的房屋名下。
以上事实有打造前程提交的收据、记账凭证、银行转账记录、发票、证明、租房广告截图、打造前程与吴开艳共同提交的房屋租赁合同3份、吴开艳提交的短信截图、邮件记录截图、委托书、佣金确认书、银行转账记录及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，打造前程与吴开艳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在双方合同履行过程中，打造前程向吴开艳提出退租，经吴开艳同意，打造前程已于2017年3月31日搬离涉案房屋，双方已于当日办理交接手续，双方的合同于2017年3月31日实际解除。根据合同约定打造前程向吴开艳缴纳5万元押金，待租赁期满结清费用后，吴开艳在结清当日将押金全额退还打造前程，根据郑州泰弘物业服务有限公司出具证明打造前程已经结清水电、物业等费用，故吴开艳应于2017年3月31日将押金5万元返还打造前程，对打造前程要求吴开艳退还押金5万元并支付2017年4月1日起至实际付清之日止的利息（以5万元为基数，按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。根据打造前程自认，其诉请的物业费已经退至其新租用的房屋名下，故对其主张吴开艳退还物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于吴开艳诉请的损失，根据双方合同约定，变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，合同不能继续履行的可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿，打造前程公司在合同履行过程中未按照合同约定提前2个月提出解除合同，吴开艳分别于2017年4月9日、4月11日才另行将涉案房屋出租出去，导致吴开艳产生房屋空置损失，因合同解除时打造前程已将房租交至2017年3月31日，故本院酌定，以吴开艳与打造前程合同约定的租金标准计算2017年4月1日-4月15日共计15天的损失计17163.09元，吴开艳主张的其与之后承租人之间约定的免租期内的损失，因免租期系吴开艳与后承租人之间自愿协商，是吴开艳对其自身权利的自由处分，而非吴开艳与打造前程合同解除产生的必然损失，故对吴开艳主张损失过高部分，本院不予支持。吴开艳主张打造前程赔偿中介费2万元，本院认为，中介费用并非因打造前程与吴开艳解除合同而产生的必然的直接损失，对该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴开艳于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）北京打造前程互联网教育科技有限公司押金50000元并支付2017年4月1日起至实际付清之日止的利息（以50000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告（反诉被告）北京打造前程互联网教育科技有限公司的其他本诉诉讼请求；
三、反诉被告（原告）北京打造前程互联网教育科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告（被告）吴开艳损失17163.09元；
四、驳回反诉原告（被告）吴开艳的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1172元，减半收取586元，由原告北京打造前程互联网教育科技有限公司负担52元，被告吴开艳负担534元；反诉案件受理费687元，由反诉原告吴开艳负担627元，由反诉被告北京打造前程互联网教育科技有限公司负担60元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 刘红丽
二〇一七年八月二十四日
书记员 李 娟