辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民初365号
原告（案外人）：杨莉莉，女，汉族，1963年10月30日出生，住址沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：綦国未，辽宁馨远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘畅，辽宁馨远律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张锡仁，男，汉族，1952年4月18日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：韩雪梅，辽宁卓政律师事务所律师。
第三人（被执行人）：辽宁祥丰房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山路26巷8号。
委托诉讼代理人：陈红，女，汉族，1966年2月12日出生，住沈阳市皇姑区，该公司员工。
第三人（被执行人）：辽宁大为羽丰房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山路26巷8号。
委托诉讼代理人：陈红，女，汉族，1966年2月12日出生，住沈阳市皇姑区，该公司员工。
原告杨莉莉诉被告张锡仁、第三人辽宁祥丰房屋开发有限公司（以下简称祥丰公司）、第三人辽宁大为羽丰房屋开发有限公司（以下简称羽丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨莉莉的委托代理人綦国未、刘畅，被告张锡仁及其委托代理人韩雪梅、第三人辽宁祥丰房屋开发有限公司及第三人辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的委托代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨莉莉向本院提出诉讼请求：1、不得执行辽宁大为羽丰房屋开发有限公司名下位于沈阳市皇姑区塔湾街79号1-9-2号房屋，并解除查封扣押。2、要求被告承担一切诉讼费用。
事实和理由：原告于2009年9月28日与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订《商品房预购合同》购买上述房屋，并支付了购房款。2014年11月21日，辽宁大为羽丰房屋开发有限公司向原告发《商品房准住通知单》，2015年3月交纳了水电费、电梯费、垃圾费和物业费后准备装修入住，发现该房屋已被查封。后与法院法官沟通后，为了配合法院工作上交了该房屋钥匙。2017年2月沈阳大为羽丰物业管理有限公司通知原告，上述房屋要被强制执行，同月原告提出书面异议，沈阳中院裁定驳回原告的异议。原告的房屋系被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司与西安西飞玻璃幕墙有限责任公司沈阳分公司抵顶建筑工程款而来，享有建筑工程款优先受偿权。2008年，被告羽丰公司与西飞公司签订《塑钢窗制造安装合同》，合同约定羽丰公司将美景兰郡（后更名为西江春晓）3#—8#及网点塑钢窗委托给西飞公司施工，付款方式为羽丰公司以其小区房源抵付工程款。2010年5月5日，双方当事人签订《塑钢窗制造安装补充协议》，补充协议约定西飞公司对羽丰公司名下的西江春晓园区1、9、10号楼塑钢窗和1-2号楼网点塑钢窗及橱窗进行加工安装施工，合同仍约定可以小区房源抵付工程款。2009年9月，西飞公司挑选本案诉争房屋以抵偿工程款，西飞公司又将本案诉争房屋抵顶给原告。依据建筑工程款优先受偿权法律规定，羽丰公司将诉争房屋抵给西飞公司、西飞公司抵给原告的行为合法有效。沈阳市中级人民法院于2014年10月23日向沈阳市房产局送达协助执行裁定书的行为不能起到查封房产的效力，在原告办理入住时房屋没有司法限制，原告依法取得房屋，贵院应依法解除诉争房屋的查封。
被告张锡仁答辩：1、答辩人因民间借贷纠纷一案于2014年诉讼至沈阳市中级人民法院，被告为辽宁大为羽丰房屋开发有限公司、辽宁祥丰房屋开发有限公司。诉讼期间答辩人依法申请财产保全，2014年10月23日，法院对辽宁大为羽丰房屋开发有限公司开发且没有售卖出去的房产进行了保全查封，其中包括涉案房产。该查封是在房产部门依法查封并登记备案，查封时房产部门对所有被查封房源进行核对，确认没有售卖或抵押等限制查封情形后，进行登记备案。故该查封系合法有效。2、诉讼法院保全查封后，二被告已知情，二被告及原告未向法院提异议。3、诉讼判决生效后，2015年3月17日，法院接受答辩人的申请强制执行，在执行过程中原告提出执行异议，执行法院作出（2017）辽01执异323号执行裁定书，裁定驳回案外人杨莉莉的异议。答辩人认为执行法院适用法律正确，答辩人同意上述裁决。4、根据原告的陈述，被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司于2014年11月21日向原告发《商品房准住通知单》，2015年3月，原告交纳了物业及其他相关费用。从上述陈述可知，原告占有涉案房屋是在答辩人诉讼案件保全查封之后；关于原告陈述与被告系商品房买卖合同关系，因为没有合法有效的证据证明，其与被告的法律关系不能确定。综上，依据《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案原告没有证据证明其具有购买行为，对于涉案房产从没办理契税等手续。本案被告在明知涉案房产被查封的情况下对原告出具准住通知，属隐匿转移财产的行为，答辩人保留追究其刑事责任的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的主张不符合上述规定情形，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。按照原告陈述，对于涉案房屋实际并没有交付购房款，而是通过从西飞公司有债权债务关系以房抵债得来的，根据阅卷上述行为发生于2014年11月26日在答辩人保全查封后，原告实际得到房屋在2015年3月，综上原告对此房屋未占用房屋未付房款。
第三人辽宁祥丰房屋开发有限公司、第三人辽宁大为羽丰房屋开发有限公司发表答辩：同意原告请求，与祥丰公司无关。
本院经审理查明：2009年9月28日，原告杨莉莉与羽丰公司签订《西江春晓预购合同》一份，主要内容：杨莉莉向羽丰公司购买位于沈阳市皇姑区塔湾街79号西江春晓31#1-9-2商品房（本案诉争房屋），销售建筑面积108.96平方米，成交单价4658元/平方米，总价507396元。于签署本合同书的当日，杨莉莉将全部房款507396元交付羽丰公司，等待羽丰公司通知换签《商品房买卖合同》，并办理相关手续。合同签订同日，羽丰公司为杨莉莉出具专用收款收据一份，金额为507396元。
2014年10月23日，本院查封了诉争房屋。
2014年11月21日，羽丰公司向杨莉莉发出《商品房准住通知单》。
2015年2月4日，杨莉莉与沈阳大为羽丰物业管理有限公司签订《羽丰西江春晓业主验房单》，沈阳大为羽丰物业管理有限公司为杨莉莉开具了水电费、电梯费、垃圾费和物业费等收款收据。
杨莉莉并未装修使用诉争房屋。2015年6月18日，本院在诉争房屋门上张贴封条。
诉争房屋未取得商品房预售许可证。
上述事实，有当事人当庭陈述、《西江春晓预购合同》、收款收据、《商品房准住通知单》、《羽丰西江春晓业主验房单》等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是杨莉莉对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
杨莉莉述称其取得诉争房屋的过程为羽丰公司将诉争房屋抵顶给西安西飞玻璃幕墙有限责任公司沈阳分公司（以下简称西飞公司）工程款，西飞公司又将诉争房屋抵顶给杨莉莉。本案诉争房屋为商品房，因此杨莉莉所称的以房抵债履行完毕，三方债权债务消灭须具备两个条件，一是杨莉莉与羽丰公司就诉争房屋签订合法有效的商品房买卖合同；二是羽丰公司将诉争房屋交付给杨莉莉。杨莉莉与羽丰公司于2009年9月28日签订《西江春晓预购合同》后至本案诉讼期间仍未换签《商品房买卖合同》，诉争房屋未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，杨莉莉与羽丰公司未签订合法有效的商品房买卖合同。因此，杨莉莉所称的以房抵债并未履行完毕，杨莉莉亦未能取得诉争房屋的所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，杨莉莉主张的乙杨莉莉所称的以房抵债的过程亦不符合上述情形。
基于上述两方面，不能认定杨莉莉对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，杨莉莉的主张，本院不予支持。
关于杨莉莉提出追加西飞公司为本案第三人的申请，因本案的事实认定和法律定性均无须西飞公司参加诉讼，故对该申请，本院不予接受。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨莉莉的诉讼请求。
案件受理费8874元，由原告杨莉莉负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年七月四日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。