江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2559号上诉人（原审原告）：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章江新区梅关大道与新赣南大道交汇处。法定代表人：王红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何雪连，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩娇，江西创兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈亮，男，1978年7月15日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：陈彬明，江西君实律师事务所律师。委托诉讼代理人：董伟平，江西君实律师事务所律师。上诉人江西宣佳房地产开发有限公司（下称“宣佳公司”）因与被上诉人陈亮房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初4317号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宣佳公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人一审期间已经提供了证据证明被上诉人只是支付了部分购房款，剩余购房款系银行按揭贷款支付。被上诉人并未按照借款协议约定偿还案外人肖东勇的借款104000元，根据协议约定，上诉人享有解除案涉房屋买卖合同的权利，并有权主张被上诉人支付违约金和律师费。而且，上诉人已经履行了借款协议的保证责任代替被上诉人向肖东勇偿还了104000元借款，并且因被上诉人未支付按揭贷款本息，按揭银行亦已从上诉人保证金账户划扣了被上诉人应偿还的按揭贷款。上诉人主张解除案涉房屋买卖合同具有事实与法律依据。实际上，上诉人亦根据被上诉人提供的地址向其寄送了解除合同函，案涉房屋买卖合同已经解除。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人陈亮辩称，上诉人现有证据不足证明其已经履行了借款协议中的保证责任，其仅提供了案外人肖东勇出具的还款收条，并未出具相应的转款凭证，该证据不能证明上诉人已经代替被上诉人向肖东勇偿还了借款104000元。即使上诉人已经履行了借款协议约定的保证责任，其也仅可向被上诉人追偿，并无权主张解除案涉房屋买卖合同。上诉人根据借款协议中的违约条款解除案涉房屋买卖合同，违背了合同相对性及独立性原则。借款协议与案涉房屋买卖合同系两个独立的合同，属于不同的法律关系。案涉房屋买卖签订后，被上诉人已经付清了案涉房屋购房款，履行完毕了房屋买卖合同约定的义务。被上诉人怠于归还肖东勇的借款及银行按揭贷款，仅违反了借款协议及按揭贷款合同的约定，对于肖东勇及银行而言，构成违约，并未违反案涉房屋买卖合同的约定。宣佳公司向一审法院的起诉请求：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150403469）；2、被告支付违约金5200元、律师费5000元。一审法院查明：2015年4月17日，原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告陈亮签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于赣州市章江新区K2、K19地块的“世纪嘉园”9幢403室房屋一套，建筑面积为99.05m2，总房价为526558元。付款方式为商业贷款，即被告于2015年4月17日前支付首期房款158558元，余款368000元向银行申请贷款支付。同日，原告（丙方）、被告（乙方）及案外人肖东勇（甲方）签订《借款协议》，主要内容为：被告陈亮向肖东勇借款104000元用于被告向原告购买“世纪嘉园”9幢403室房屋，被告需于2015年7月17日前归还52000元，余款于2015年10月17日前还清。同时，协议第四条约定逾期还款违约责任：1、乙方向甲方支付本协议借款金额20%的违约金；2、从逾期之日起至乙方还清借款、利息和违约金止，乙方按日向甲方支付逾期应还款金额千分之三的违约金；3、逾期超过30日的，丙方有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，乙方承担《商品房买卖合同》中全部违约责任；4、乙方承担解决纠纷的合理费用包括诉讼费、律师费等。协议第六条约定原告为该笔借款提供保证担保责任，被告到期不能归还原告借款本息，原告有义务代为偿还；被告向原告反保证条款约定为：1、该商品房的交付期限：双方同意将《商品房买卖合同》中双方约定的交付期限变更为本协议被告所借的款项、利息、违约金足额还清后。相应房屋产权证的办理也顺延。2、被告在未还清上述借款前，除了委托原告在银行为其办理按揭贷款外，无权将所购的商品房以任何方式转让、抵押给任何第三方或在商品房上设置任何第三人的权利。3、被告到期不能归还肖东勇的贷款，原告有权处理该商品房。被告承诺配合原告解除备案或按揭手续。上述合同与协议签订后，肖东勇依约定向被告支付了借款104000元，被告依约定付清了合同约定的购房款。2016年1月9日，原告委托江西创兴律师事务所向被告出具《关于催促还款的律师函》，内容为：“陈亮：你于2015年4月17日与肖东勇签订《借款协议》，现协议约定的还款期限届满，但您并未按照协议履行还款义务。根据第四条约定逾期还款将承担以下违约责任：……为避免你承担以上法律后果，请您在收到此函后立即还款”。上述律师函，原告于2016年1月9日邮寄至广东省××××镇博文路创富酒店旁。2016年3月26日，原告委托江西创兴律师事务所向被告陈亮出具《关于解除〈商品房买卖合同〉的律师函》，内容为：“陈亮：您于2015年4月17日与肖东勇签订《借款协议》，协议第四条约定：……。协议第六条约定：………。现由于贵方超过约定还款期限30日仍未履行还款义务，已构成违约，故决定与贵方解除《商品房买卖合同》，请贵方在收到此解除函一周内，配合江西宣佳房地产开发有限公司解除备案和按揭手续。”上述律师函，原告于2016年3月31日邮寄至广东省××××镇博文路创富酒店旁。另查明：1、原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》时，被告在合同中预留的通讯地址为：赣州市上犹县紫阳乡高基坪村塘屋组23号；2、原告支付律师代理费5000元；3、本案在诉讼过程中，原告于庭审结束后向本院补充提交被告变更联系地址、原告代为偿还肖东勇的借款及原告代陈亮偿还银行按揭贷款的证据，法院于2017年5月26日向原告方作出释明，要求增加解除合同后商品房归属及从被告已付购房款中优先扣除其代垫款项的诉讼请求，并重新开庭，以对其补交的证据进行举证和质证，原告明确表示不同意增加诉讼请求及重新开庭。一审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及原、被告与肖东勇签订的《借款协议》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，不违反法律禁止性规定，双方当事人应依约定履行各自的义务。被告陈亮如未按期还款，应按合同约定承担相应的违约责任。但原告在庭审时未提交证据证明其已承担了保证责任，且其委托律师事务所出具的书面函件也未按合同预留地址送达，被告有无收到原告发出的律师函亦无法证实，原告要求被告承担相应的违约责任，因证据不足，不予支持。被告陈亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江西宣佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费55元，由原告江西宣佳房地产开发有限公司负担。二审期间，二审期间上诉人宣佳公司向本院提交以下证据：证据一、微信聊天记录截图（通讯信息）一份，证明1、陈亮联系地址变更；2、上诉人履行了通知义务；证据二、2015年11月10日肖东勇出具的《收条》一张，证明上诉人代被上诉人偿还肖东勇借款；证据三、被上诉人陈亮个人住房贷款合同，证明被上诉人陈亮向中国银行按揭贷款368000元以及上诉人作为陈亮保证人的事实。证据四、中国银行客户借记回单9张，证明上诉人代被上诉人支付了银行按揭贷款378676.51元。经被上诉人质证，对上诉人提交的证据一的举证质证形式有异议，该证据应当在一审开庭质证，且对其三性均有异议，该证据是复印件，没有原件，也不能确定通讯的双方身份，不能证明上诉人待证事实；对证据二的证明对象有异议，没有相应的银行转账凭证予以核实，肖东勇是否实际收到上诉人代为偿还的104000元，不能确认；对证据三无异议，对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，上诉人已经收到了被上诉人的全部购房款，上诉人代被上诉人偿还银行按揭贷款系基于其与中国银行之间的协议，而不是基于案涉住房贷款合同。为进一步查明案件事实，本院对案外人肖东勇进行了询问调查，并形成询问笔录一份。对该笔录经双方质证，上诉人无异议，被上诉人陈亮对该笔录的真实性、合法性、关联性均持异议，肖东勇系上诉人宣佳公司股东不具证明力。经审查，对于上诉人提交的证据一，因仅为微信聊天记录复印件，无法核实其真实性，故对该证据的真实性、合法性、关联性，不予确认；对证据二，经本院对肖东勇询问，肖东勇认可上诉人宣佳公司已经代替陈亮偿还了三方借款协议项下的借款104000元，对该收条的真实性亦认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；对证据三因被上诉人对该证据无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；对证据四，因被上诉人陈亮对该证据的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性，予以确认。二审经审理查明，因被上诉人陈亮未按照案涉借款协议约定期限向出借人肖东勇偿还借款104000元，上诉人宣佳公司根据借款协议约定的保证义务代替陈亮偿还了该协议项下的借款104000元。出借人肖东勇亦认可其收到了上诉人宣佳公司代替陈亮偿还的借款104000元。因被上诉人陈亮未按照案涉房屋按揭贷款合同履行向贷款银行的还贷义务，上诉人宣佳公司作为按揭贷款阶段性保证人自2016年8月开始代替陈亮偿还按揭贷款本息，截止2017年4月，上诉人宣佳公司已经代替陈亮偿还了案涉房屋银行按揭贷款本息378676.51元。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》及上诉人、被上诉人与案外人肖东勇签订的《借款协议》系合同当事人之间的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行各自的义务。根据该两份协议约定的内容，被上诉人陈亮向上诉人宣佳公司支付的案涉《赣州市商品房买卖合同》项下的购房首付款104000元，来源于案外人肖东勇基于案涉《借款协议》的出借款，上诉人宣佳公司对被上诉人陈亮的该借款进行了保证担保；作为担保条件，上诉人与被上诉人在案涉借款协议中对《赣州市商品房买卖合同》的解除、违约责任进行了明确约定。由此可知，案涉借款协议形式上冠以借款合同之名，实质上，该协议并非单纯的借款合同，该协议还对上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同解除等事宜进行了特别约定，且约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方应具有法律约束力。《赣州市商品房买卖合同》与《借款协议》系两份存在一定相互依存、紧密联系的协议，并非两个孤立的不同法律关系的合同。因此，对于案涉《赣州市商品房买卖合同》的解除及违约责任的认定，不可仅拘泥于该房屋买卖合同条款，应当综合该两份协议约定条款审查。本案中，被上诉人陈亮获得出借人肖东勇的借款104000元，支付案涉房屋购房首付款后，并未按照借款协议约定期限向肖东勇履行借款本息偿还义务。上诉人宣佳公司按照借款协议约定代替陈亮向出借人肖东勇偿还了该借款，履行完毕了协议约定的保证担保责任。根据借款协议约定，上诉人宣佳公司依法享有解除案涉《赣州市商品房买卖合同》的权利，并有权主张被上诉人陈亮承担违约责任。而且，因被上诉人陈亮亦未按照案涉房屋按揭贷款合同的约定按期偿还银行按揭贷款，上诉人宣佳公司根据按揭贷款合同中其应履行的阶段性保证责任，已经代替被上诉人陈亮偿还了剩余按揭贷款本息。即因被上诉人陈亮逾期偿还贷款违约行为，导致上诉人宣佳公司作为案涉房屋出卖人，在案涉《赣州市商品房买卖合同》中应当享有的主要权利——获得购房款，事实上已经落空，故案涉《赣州市商品房买卖合同》事实上亦无法继续履行。因此，上诉人宣佳公司主张解除案涉《赣州市商品房买卖合同》，并要求被上诉人陈亮违约责任，理据充分，本院予以支持。一审判决以上诉人宣佳公司未履行借款保证责任及未按照《赣州市商品房买卖合同》约定的地址送达催款函，驳回其解除合同的诉请，认定事实错误，本院予以纠正。关于被上诉人陈亮违约责任如何承担的问题。根据案涉借款协议的约定，被上诉人陈亮应当承担上诉人宣佳公司解决案涉纠纷的律师费，故对于上诉人宣佳公司主张被上诉人陈亮承担解决案涉纠纷律师费5000元，本院予以支持。关于上诉人宣佳公司主张违约金5200元是否由被上诉人陈亮承担的问题。因就《赣州市商品房买卖合同》而言，被上诉人陈亮并不存在逾期支付购房款的违约行为，该合同解除事由系因被上诉人陈亮未借款协议约定履行借款本息偿还义务，而上诉人宣佳公司仅代替陈亮偿还了借款本金104000元，并未偿还利息，上诉人宣佳公司在未提交证据证明其存在其他损失的情况下，主张被上诉人陈亮承担违约金5200元理据不足，本院不予支持。至于案涉房屋买卖合同解除后，被上诉人陈亮已付购房款的返还，以及上诉人宣佳公司已经代替被上诉人陈亮偿还了剩余按揭贷款本息而造成的损失问题，因双方当事人在本案中并未提出相应诉请，故依法不属于本案审理范围，双方当事人可另行合法途径解决。综上，上诉人宣佳公司的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决驳回上诉人宣佳公司解除案涉商品房买卖合同的诉请，认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初4317号民事判决；二、解除上诉人江西宣佳房地产开发有限公司与被上诉人陈亮于2015年4月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150403469）；三、被上诉人陈亮应于本判决生效之日起十日内向上诉人江西宣佳房地产开发有限公司支付律师费5000元；四、驳回上诉人江西宣佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55元，二审案件受理费55元，合计110元，由被上诉人陈亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾文俊审 判 员 王阿婷审 判 员 赖国东二〇一七年十一月三日法官助理 张志平书 记 员 钟 琳书 记 员 曾 慧