湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终1024号
上诉人（原审被告）：益阳市新欣房地产开发有限公司，住所地益阳市。
法定代表人：曹惠霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文华，男，1968年2月25日出生，汉族，住益阳市。
委托诉讼代理人：王谦，湖南天声律师事务所律师。
上诉人益阳市新欣房地产开发有限公司（以下简称新欣公司）因与被上诉人张文华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新欣公司之委托诉讼代理人贺向明，被上诉人张文华及其委托诉讼代理人王谦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张文华的诉讼请求，由张文华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.双方在合同中约定，如因买方未及时交清办证税费或提交办证资料不全，卖方不承担责任，一审认定张文华没有按约定�清办证税费，却判决新欣公司承担责任，无视双方的约定，违背法律及法律原则进行判决；2.张文华在交房时间过了之后才付清房款，原约定的以交房为起点的时间不再适用，且张文华几年后才交清办证费用及资料，原办证时间应相应顺延，至少顺延36个月，一审判决从新欣公司收到办证费用及资料后第二天计算违约金不合理。
张文华辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，新欣公司的上诉理由不成立，请求二审费用驳回上诉，维持原判。
张文华向一审法院起诉请求：判令新欣公司支付张文华逾期办理房屋所有权证的违约金28024.3元（以22700元为基数，按日万分之一从2011年9月1日计算至2016年4月1日止），2016年4月1日之后的违约金以同样标准计算至办理好房屋产权证之日止，由新欣公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年7月11日，张文华向新欣公司支付了购房首付款69667元及维修基金6587元。2010年12月26日，张文华（买受人）与新欣公司（出卖人）签订《银海御苑商品房预（销）售合同》〔合同编号：（高层）2010-0095号（202）〕，约定买受人购买出卖人银海御苑项目中的第X幢2层202号住宅商品房，建筑面积共85.54平方米，单价为每平方米2568.00元，总金额219667元，首付款69667元于2010年11月27日支付，剩余房款150000采用银行按揭方式支付。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对双方的其他权利义务进行了明确具体约定。其中合同第十九条关于产权的登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记�初始登记后18个月内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后18个月内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之二的违约金赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。3、（1）如因买受人未及时交清办证税费或提交办证资料不全及非出卖人原因导致不能按期取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。（2）附属房及架空车位按房管部门规定不予办理产权证。”
上述合同签订后，张文华的剩余房款150000于2011年3月在银行办理了按揭。2011年12月13日，张文华又向新欣公司补交了购房款2601元。2013年5月16日，张文华向新欣公司交纳了办证费用（代收契税等）5026元及补交了房屋维修基金220元。2015年2月26日，张文华还清了该套住房银行按揭贷款，银行出具了一份《关于撤销抵押登记的函》。因张文华多次催要新欣公司按合同约定为其房屋办理产权证书未果，于2016年3月30日诉至法院。2016年5月5日，新欣公司为张文华购买的上述房屋办理了产权登记，房屋产权证号为益房权证高新字第20160080**号，载明的建筑面积为88.4平方米。另双方对张文华收房时间存在争议，双方对此均未提供有效证据，新欣公司对涉案房屋办理初始登记的时间亦未提供有效证据。
一审法院认为，双方签订的《银海御苑商品房预（销）售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在现有的证据不能确定张文华收房时间，以及新欣公司办理房屋初始登记时间情况下，只能依据合同来确定，合同约定的交房时间为2011年5月31日前，交房之后60日内办理房屋初始登记，初始登记后18个月内办理房屋所有权证，即在2013年1月31日前办理房屋所有权证。但新欣公司直到2016年5月5日才为张文华办理了房屋所有权证，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。根据合同约定，新欣公司应从2013年2月1日起至实际办妥登记之日止按日向张文华支付已付房价款的万分之一的违约金。但合同同时又约定，如因张文华未及时交清办证税费或提交办证资料不全及非新欣公司原因导致不能按期取得房屋所有权证书的，新欣公司不承担责任。本案张文华直到2013年5月16日才向新欣公司交纳了办证费用（代收契税等），新欣公司在此之前不应对张文华承担违约责任。因此，新欣公司应按合同约定向张文华支付2013年5月17日起至2016年5月5日期间的违约金24093.9元（222268元×0.1‰×1084天）。但对张文华超出部分的违约金主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新欣公司于判决生效后七日内向张文华支付逾期办理产权证的违约金24093.9元；二、驳回张文华的其他诉讼请求。案件受理费500元，由张文华负担100元，新欣公司负担400元。
二审中，围绕上诉请求，新欣公司向本院提交了以下证据：1.领款单，2.交资料签注单，该两份证据均欲证实张文华未按期交资料，属于违约；3.房产证领取表，欲证实张文华的房产证已办理并已领取。张文华向本院提交了录音光盘一张，欲证实张文华在起诉前就办证事宜与新欣公司多次沟通，并向有关部门投诉。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张文华质证称，证据1与本案没有关联性；证据2系新欣公司单方制作，没有张文华的签字；对证据3无异议。新欣公司质证称，张文华提交的光盘来源不合法，与事实不符。本院对上述证据经审查认为，新欣公司提交的证据1、证据2不能达到其证明目的，本院不予采信；张文华对新欣公司提交的证据3无异议，本院予以采信。张文华提交的光盘能证实双方因办证产生纠纷的事实，本院对该事实予以采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、新欣公司是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任；二、一审计算的违约金是否正确。
一、关于新欣公司是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任的问题。新欣公司与张文华签订的《银海御苑商品房预（销）售合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该合同约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房屋所有权证的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；如因买受人未及时交清办证税费或提交办证资料不全及非出卖人原因导致不能按期取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。新欣公司本应按合同的约定于2013年1月31日之前为张文华办理房屋所有权证，但其直到2016年5月5日才为张文华办理了房屋所有权证，应承担逾期办理房屋所有权�的违约责任。一审认定新欣公司承担张文华交清办证费用后的违约责任，符合双方合同的约定。新欣公司认为，张文华未未及时交清办证税费，新欣公司不应承担在此之前或之后的任何责任，这是对合同约定的片面理解，不能成立，本院不予支持。
二、一审计算的违约金是否正确的问题。新欣公司未按合同约定的期限于2013年1月31日之前为张文华办理房屋所有权证，应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，但张文华直到2013年5月16日才向新欣公司交纳办证费用，新欣公司不应承担在此之前的违约责任，一审认定新欣公司应按合同约定向张文华支付2013年5月17日起至2016年5月5日期间的违约金24093.9元，并无不当，本院依法予以维持。新欣公司认为，张文华在合同约定的交房时间过后才付清房款，故合同约定的办证时间应顺延，但未提交任何证据证实其已履行�知义务，且张文华已按合同约定的建筑面积交清了219667元房款。故新欣公司上诉提出，张文华在交房时间过了之后才付清房款，办证时间应顺延至少36个月的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，新欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人益阳市新欣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 黎 娜
代理审判员 雷 宏
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 方赛兰