广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初3202号原告：杨庚，男，1978年8月23日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。原告杨庚诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）房屋登记一案，原告于2016年12月9日向本院提起诉讼，本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理，原告杨庚，被告市国规委的委托代理人洪森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨庚诉称：一、被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》（以下简称涉案注销公告）,对原告的权利造成实际影响，原告是被告注销备案登记行为的相对人，被告在作出涉案注销公告之前并没有告知原告，也未向原告送达，违反法定程序规定，应予撤销。原告与案外人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）就国龙大厦泰兴阁9层D号房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房预售合同》（编号穗房预合字99012063号）以及与案外人中国中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，上述合同均依法在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同备案登记和抵押备案登记（抵押备案号：2000备27189）。不久前原告通过广州市不动产登记中心查询知悉被告作出涉案注销公告注销了原告名下涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记。原告作为行政相对人，被告作出的涉案注销公告对原告的权利造成实质性重大影响，被告作出涉案注销备案登记行为之前，未告知原告享有听证的权利，擅自作出涉案注销备案登记行为后，至今未向原告送达涉案注销备案登记行为的书面决定书、注销告知书，未告知原告应享有的诉权和起诉期限。被告作出涉案注销备案登记行为违反了法定程序，严重侵害原告合法利益，致使原告遭受巨大实质性损害。二、被告作出的涉案注销备案登记行为，严重违背客观事实。被告依据已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》作出涉案注销备案登记行为，但该《刑事判决书》并没有附带民事诉讼，仅对犯罪行为进行审理。《刑事判决书》附表3中列举涉案房产，只说明涉案房屋被国龙公司出租给第三人冯启良。在该《刑事判决书》根本没有被告可以依据的事实，也没有判决撤销原告签订的《商品房预售合同》及《楼宇按揭合同》，法院没有向被告出具任何注销上述合同的协助执行文书。被告不以客观事实为依据，未经任何法律程序就擅自作出涉案注销备案登记行为，违法了法律规定，严重损害原告的合法利益。三、涉案注销登记公告与广州市中级人民法院作出的相同类型案件的《民事判决书》中认定《楼宇按揭合同》有效的内容相悖。生效判决认为，银行与原告签订的《楼宇按揭合同》约定向原告发放贷款，原告以涉案房屋作为发放贷款的抵押担保。《楼宇按揭合同》签订后，涉案房屋办理了抵押登记证明。《楼宇按揭合同》是原告与银行自愿签订并经公证处公证，银行随后发放了相应的贷款。目前没有证据显示银行在签约过程中存在与国龙公司、原告恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利害、不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性对规定，因而认定《楼宇按揭合同》有效。四、原告是真实的购房人，原告名下涉案房屋也依法作了合同备案登记和抵押备案登记，原告依然承担着涉案房屋的银行贷款。在相关类型案件的民事判决中，法院判决《楼宇按揭合同》有效继而解除，也就是说，法院确认原告通过按揭贷款的方式购买涉案房屋的事实，原告是实际购房人，承担涉案房屋的银行贷款。原告在失去涉案房屋又无任何得益的情况下，还要承担向银行偿还按揭贷款本息的责任，有违常理、显失公平。五、在其他类似案件中，广州市中级人民法院和广东省高级人民法院均已作出生效法律文书，撤销了被告的注销登记行为，且要求被告对备案登记行为的效力依法重新作出处理，且广州市不动产登记中心已经依法恢复了备案登记。广州市中级人民法院于2015年7月15日作出的（2011）穗中法行终字第411号《行政判决书》认为被告在其政务网站上公告注销相关预售合同的备案登记，该行为对相关权利人造成实际影响。相关权利人为被诉注销行为的行政相对人，被告在作出注销行为之前没有告知相关权利人，之后也没有送达相关权利人，违反法定程序，确认被告的注销行为违法并依法撤销。广东省高级人民法院于2015年12月15日作出的（2015）粤高法行提字第14号《行政判决书》再审维持中院判决。广州市不动产登记中心作出穗登记函[2016]7号《告知函》依法恢复了相关合同的备案。原告的情况与上述生效法律文书的案件，涉及同一开发商，案情类似，性质相同且密切相关，公告的依据和发布程序相同，请法院予以参照。综上，被告作出的涉案注销公告注销原告名下位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁9层D号房屋的预售合同备案登记和抵押备案登记的行为违反法律规定，有违依法行政、公平公正原则，原告为维护自身合法权利，特诉至法院，请求：一、确认被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》违法并依法撤销；二、判令被告广州市国土资源和规划委员会对原告名下房产的预售合同备案登记和抵押备案登记行为的效力重新恢复确认；三、本案诉讼费由被告承担。被告市国规委辩称：一、本案不符合起诉条件，请法院驳回起诉。本案属于“超过法定起诉期限”的情形。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条以及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，当事人需及时行使自己的诉权。我委于2010年8月26日即作出了涉案注销公告，在官网发布且公示后并无收到相关异议。原告与国龙公司签订预售合同后，没有理由在经过如此长的时间内都不向我委申请办理后续登记，即便在我委作出注销行为之后如此长的时间内也未见原告查询涉案房产相关情况，直到2016年9月才通过信息公开渠道查询，这明显有悖于常理。关于六个月起诉期限的适用问题，最高人民法院在（2016）最高法行申63号《行政裁定书》阐明：本院认为，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款关于从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过2年的起诉期限规定，与修改后的行政诉讼法第四十六条第一款关于知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提起诉讼的起诉期限的规定相抵触。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条关于“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定”的规定，当事人在修改后的行政诉讼法实施之后对新法实施之前的行政行为提起诉讼的，应当在法定2年的剩余期限内提起诉讼，但自修改后的行政诉讼法实施之日最长不得超过六个月。据此，本案原告应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提起诉讼，本案明显已超出起诉期限。二、我委作出的涉案注销公告，事实清楚，程序正当，请法院依法维持。2000年6月26日，原告与国龙公司签订了穗房预合字99012063号《商品房预售合同》，约定购买国龙大厦泰兴阁9D房，随后办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯有合同诈骗罪，该判决已生效。期间，由于国龙大厦多套房产“一房二卖”的事实而引发了较大的维稳问题，经相关部门多次联席会议研究后确定由我委统筹，依照生效刑事判决和相关法律法规，依法撤销原涉及虚假购买的房产鉴证，妥当解决问题。2010年8月26日，根据上述判决书认定的事实，我委在政务网站上公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括原告与国龙公司签订的穗房预合字99012063号《商品房预售合同》。我委已将注销的公告在政务网站上广而告之，且该注销公告并不属于应举行听证的情形，因此该注销行为程序上并无不当，请法院予以维持。国家对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。根据《商品房预售管理办法》第十条以及《广东省商品房预售管理条例》第四条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局享有对本行政区域内商品房预售管理的职权。因此，本着保护真实购房人利益和维护交易安全的角度出发，我委适用《商品房预售管理办法》以及《广东省商品房预售管理条例》有关规定作出的注销行为，适用法律正确，依据充分，请法院依法维持。综上，我委就涉案预售登记予以注销的行政行为事实清楚，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立；鉴于原告并不符合起诉条件，请法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明：2000年6月26日，原告杨庚与国龙公司签订穗房预合字99012063《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁9D号房屋（即涉案房屋）。原广州市国土局房管局办理了上述预售合同的备案登记。2000年7月24日，原告与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，约定原告将涉案房屋抵押给银行作为银行发放贷款的担保。原广州市国土局房管局于2000年7月27日以2000穗押备字第27189号办理了抵押备案登记。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第六页第三段认定：“……泰兴阁9D房的所谓购房人冯启良实为承租人，并未与国龙公司签订购房合同。冯启良按月支付的款项为其实际使用房产应缴的租金，不属购房款（具体情况详见附表3）；……”上述判决的附表3记载：……报案人冯启良，房号（国龙大厦）泰兴阁9D、已付房款（元）103333（实为房租）、已付其他费用（元）0、登记产权人或预购人杨庚、抵押权人建行东环支行、备注（冯启良原为国龙大厦承租人，未按租赁合同约定的期限与国龙公司签订购房合同，国龙公司也没有收取其购房款，其原所交付的款项为租金，故其仍为承租人，并非购房人）……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁9D房屋预售契约号99012063预售合同备案登记和00备27189号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。原告主张其于2016年9月通过广州市不动产登记中心查询获悉上述公告，遂向本院起诉。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告市国规委行使。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。以上事实，商品房预售合同、楼宇按揭合同、抵押登记证明书、刑事判决书、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁9D房屋预售契约号99012063预售合同备案登记和2000穗押备字第27189号抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告杨庚房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钟燕秋代理审判员  蔡雅红人民陪审员  陈海亭二〇一六年十二月三十日书 记 员  杨锦新曾小丽