福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第4734号
原告康玉顺，男，1954年2月27日出生，住惠安县。
委托代理人庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。
被告泉州铭杰服饰有限公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人翁金导，该公司经理。
委托代理人许文合、林松鹏，福建景天律师事务所律师。
原告康玉顺与被告泉州铭杰服饰有限公司（简称铭杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由代理审判员陈玲玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告康玉顺及其委托代理人庄敬虹、被告铭杰公司的委托代理人许文合、林松鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康玉顺诉称，原告于2007年4月15日、2010年8月28日与惠安县小岞集体商业总店签订《产权分配协议书》和《房屋转让合同书》各1份，受让了原属惠安县小岞集体商业总店的位于惠安县小岞镇岞兴街新超市（小岞新市场）对面楼房，产权手续正在办理中。2013年1月13日，原、被告双方签订《租赁合同》1份，约定原告将该楼房的二、三楼出租给被告，租期为3年，即自2013年2月25日起至2016年2月24日止；年租金为58000元，每年2月24日一次性付清当年度租金，每逾期一日，承租方应按月租的5%罚款付与出租方；押金10000元，待租金期满并经出租方验收财产没损失后返还承租方，如有财产损坏，承租方应按价赔偿或维修原样，租赁期不到三年押金不予返还。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告也支付了2013年度租金及押金10000元。自2014年2月24日起，被告拒不支付当年度租金，也不交还房屋，并在使用过程中造成房屋严重损坏。请求判决：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》。二、被告立即交还原告租赁房屋。三、确认原告不必返还被告押金10000元。四、被告按58000元／年计算支付原告自2014年3月25日起至房屋实际交还原告之日止的租金。五、被告赔偿原告损失10000元。
被告铭杰公司辩称，原告诉称的部分内容不属实，应驳回其诉讼请求。一、原告存在严重违约行为。1.原告未提供其对租赁房屋的合法、完整产权手续，被告在租赁期间面临较大的法律风险，难以保证长期稳定地使用。2.原告提供的变压器难以供应被告的日常生产用电需要，使被告无法正常生产。租赁房屋周边也属原告出租的商铺租户私自添加设施，堵塞道路，经被告反映，原告不予处理，造成被告车辆和人员出入极为不便，严重影响被告的运转。因上述情况的存在和进一步加剧，原告未能积极排除并满足被告的正当需求，导致被告未能达到利用租赁物的目的和用途，故被告经慎重考虑后于2014年1月初搬离了租赁房屋，并完整地移交给原告，双方租赁关系已经解除，被告并未继续使用，不应支付租金。二、原告应退还押金10000元给被告。原告无法提供符合要求的租赁物和配套设备，严重违约在先，导致被告为减少损失而不得不提前搬离租赁房屋，属无奈之举，并无过错，故原告应退还押金10000元。三、原告要求被告赔偿损失10000元不应予以支持。被告根据合同的约定在正常范围内对租赁物进行适当的改装，原告请求赔偿经济损失10000元理由不充分。
经审理查明，1997年间，位于惠安县小岞镇前群村东头的大小为692.7平方米的一宗土地经确认归惠安县小岞集体商业总店使用。2007年5月31日，惠安县发展和改革局审批同意惠安县小岞集体商业总店改建小岞集体商业总店综合楼。同年9月29日，惠安县规划建设局批复同意该综合楼的建设，并于同年12月5日颁发《建设工程规划许可证》，准予建设。2007年4月15日，惠安县小岞集体商业总店与原告签订《产权分配协议书》，约定由原告实施房屋的改建，改建后，一层北边三间店面、二至六层归原告所有，一层南边三间店面归惠安县小岞集体商业总店所有。2010年8月28日，该商业总店又与原告签订《房屋转让合同书》，约定惠安县小岞集体商业总店将南边二、三层房屋转让给原告所有，原告应支付其转让价格387400元。原告于签订合同当日支付惠安县小岞集体商业总店387400元。2013年1月13日，原告与被告铭杰公司签订《租赁合同》，约定原告将位于小岞镇岞兴街新超市对面楼房的二、三层出租给被告作为加工场所。双方在合同中约定：租赁期限自2013年2月25日至2016年2月24日；租金每年58000元，于每年2月24日一次性支付；押金10000元，待租赁期满后经原告验收财产无损失后返还给被告，如有财产损坏，被告应按价赔偿或维修，租赁期不满三年押金不予返还；被告在不破坏原主体结构的基础上，有权根据需要对房屋进行装修；被告若未按约定期限支付租金，原告有权解除合同。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁的房屋，被告支付原告第一年租金58000元及押金10000元。租赁期间，为安装生产设备需要，被告经原告同意在房屋墙壁上安装膨胀螺丝。2014年1月间，被告搬离租赁房屋，原告于2014年2月间发现被告搬离租赁房屋。庭审中，被告表示同意解除合同。
以上事实，有原告提供的国有土地使用证、惠安县发展和改革局惠发改（2007）90号批复、惠安县规划建设局惠规建（2007）179号批复、缴款票据、《建设工程规划许可证》、《产权分配协议书》、《房屋转让合同书》、《租赁合同》、照片及双方当事人的陈述加以证明，本院予以认定。
双方当事人的争议焦点为：双方签订的《租赁合同》是否有效。
原告认为，租赁房屋的所有权人为原告，双方签订的《租赁合同》有效。被告搬出租赁房屋时，并未通知原告解除合同及向原告移交钥匙，合同并未解除，租赁房屋现仍由被告占有，被告应按合同约定的58000元／年继续支付租金至实际交还房屋给原告时止。双方在合同中约定租赁期未满三年的，押金不予退还，故原告无需退还被告押金。被告于承租期间在租赁房屋内安装了螺丝，搬离后门窗、卫生设施等均有损坏，被告应赔偿原告螺丝拆卸的损失6000元、门窗、卫生设施等损失4000元，共计损失10000元。原告相应提供证据1即国有土地使用证、惠安县发展和改革局惠发改（2007）90号批复、惠安县规划建设局惠规建（2007）179号批复、《建设工程规划许可证》、《产权分配协议书》、《房屋转让合同书》、惠安县小岞镇前群村民委员会证明，以此证明涉讼房屋已取得建设工程规划许可证，原告自惠安县小岞集体商业总店受让取得涉讼房屋，系涉讼房屋的所有权人。证据2即照片28张，系被告搬离涉讼房屋后的状况，以此证明被告在租赁期间造成租赁房屋的损坏，包括往墙上加装膨胀螺丝、门窗及卫生设施等的损坏。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为该组证据体现的房屋和土地的产权人为惠安县小岞集体商业总店，该商业总店对其资产进行转让，未经上级主管部门的批准，转让行为不发生效力，原告不是租赁房屋的所有权人。对证据2的真实性无异议。
被告认为，租赁房屋属于惠安县小岞集体商业总店，原告并非租赁房屋的所有权人，双方签订的《租赁合同》无效，原告的诉求依法不应予以支持。即使《租赁合同》有效，因原告无法提供符合要求的房屋违约在先，被告才于2014年1月间搬离租赁房屋，应认定双方已于该时间解除合同，被告无须继续缴纳租金，因原告违约导致双方解除合同，原告应返还被告押金10000元。被告认可在承租期间所安装螺丝拆卸修补费用为6000元、门窗、卫生设施等损失为4000元，并同意赔偿门窗、卫生设施的损失，但认为被告经原告同意对租赁房屋进行装修安装螺丝，未破坏房屋的主体结构，属正常利用，未造成损害，不应赔偿。被告相应提供证据1即照片2张，以此证明租赁房屋周边商铺也为原告出租，租户私自添加设施，堵塞通道，影响被告车辆及人员进出，原告未能排除致使被告未能达到利用租赁房屋的目的。证据2即《房屋租赁合同》、收条各1份，以此证明因原告未能提供符合被告要求的租赁房屋，被告于2013年8月10日向庄文龙承租惠安县小岞镇岞兴街444号1-2号楼，租赁期间自2014年2月10日至2017年2月10日，庄文龙于2013年8月11日收取被告押金及三个月租金共17500元。经质证，原告认为证据1照片系被告搬出租赁房屋后拍摄，台阶上的堆放物并非原告所放，且无法证明被告在承租期间存在该情况。对证据2的关联性有异议，该《房屋租赁合同》系被告与他人签订，与本案无关。
本院经审查后认为，原告提供的国有土地使用证、惠安县发展和改革局惠发改（2007）90号批复、惠安县规划建设局惠规建（2007）179号批复、《建设工程规划许可证》、《产权分配协议书》、《房屋转让合同书》、惠安县小岞镇前群村民委员会证明，具有真实性、合法性，应予采信，可以证明涉讼房屋的建设已取得建设工程规划许可证，该房屋的建设具有合法性。根据原告与惠安县小岞集体商业总店签订的《产权分配协议书》及《房屋转让合同书》的约定，原告有权将涉讼房屋的二、三层予以出租，原、被告之间签订的《租赁合同》，未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告主张需经上级主管部门批准，依据不足，不予采纳。原告提供的照片，系租赁房屋在被告搬离时的情况，被告亦无异议，予以采信，能够证明租赁房屋经被告承租后的状况，结合原、被告的陈述，可以确认被告造成租赁房屋门窗、卫生设施等的损坏，被告因生产需要往墙壁等安装膨胀螺丝。被告提供的照片，无法确认堆放物的堆放人、堆放时间及对租赁房屋使用的影响，不足以证明被告关于原告违约的主张。被告提供的《房屋租赁合同》及收条，系被告与他人签订，未体现原告违约致使被告另租，与本案无关，不予采信。
综上事实，本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告请求解除《租赁合同》，被告同意解除，予以支持。被告虽于2014年1月间搬离租赁房屋，根据我国合同法第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。被告未能举证证明其于2014年1月间通知原告解除合同，故其主张《租赁合同》已于2014年1月间解除，缺乏事实依据，不予采纳。被告搬离租赁房屋后，原告未将房屋另行出租，原告请求被告按合同约定的58000元／年的标准支付自2014年3月25日起的租金，符合法律规定和双方约定，应予支持，被告搬离租赁房屋后未通知原告要求解除合同，原告于2014年8月21日起诉要求解除合同，故租金可计至2014年8月21日原告起诉之日止，即被告应支付原告租金23836元（58000元／年÷365天×150天）。双方约定若租赁期未满三年，押金不予返还，双方的该约定不违反法律法规的禁止性规定，原告据此请求确认不必返还被告押金10000元，符合双方约定，应予支持。被告已搬离租赁房屋，未占有租赁房屋，原告请求其交还租赁房屋，不予支持。被告经原告同意后，基于安装生产设备的需要安装螺丝，符合合同约定的用途，系对租赁房屋的合理利用，且未破坏房屋的主体结构，原告请求其赔偿螺丝拆卸修补费用6000元，不予支持。被告在租赁期间造成租赁房屋门窗、卫生设施等损坏，原告请求其赔偿该部分损失4000元，依据和理由充分，应予支持。被告主张双方于2014年1月间解除合同、原告违约导致被告无法使用租赁房屋，均未能提供证据加以证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告康玉顺与被告泉州铭杰服饰有限公司于2013年1月13日签订的《租赁合同》。
二、被告泉州铭杰服饰有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告康玉顺租金23836元。
三、被告泉州铭杰服饰有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告康玉顺损失4000元。
四、原告康玉顺不必返还被告泉州铭杰服饰有限公司押金10000元。
五、驳回原告康玉顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费646元，减半收取323元，由原告康玉顺负担23元，被告泉州铭杰服饰有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈玲玲
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 李玲玲
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。