贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第1428号
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行。
负责人袁发辉，系该行行长。
委托代理人（特别授权代理）潘少友，系该行职工。
委托代理人（一般授权代理）熊进，系该行职工。
被告彭远元，男，1970年5月6日出生，贵州省毕节市人。
被告陈远珍，女，1977年5月2日出生，贵州省毕节市人。
被告贵州景升房地产开发有限责任公司。
法定代表人顾怀刚。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（以下简称“农业银行”）诉被告彭远元、陈远珍及贵州景升房地产开发有限责任公司（以下简称“景升房开公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人潘少友、熊进，被告被告彭远元、陈远珍到庭参加了诉讼。被告景升房开公司经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2009年11月3日，农业银行与景升房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），为景升房开公司的自然人购房提供购房贷款。彭远元、陈远珍为购买景升房开公司的位于毕节市台子路“景隆欣苑小区”内C栋2楼4-1号房屋，向农业银行申请贷款90，000.00元并愿意以该房屋作为抵押。2010年8月24日，彭远元与农业银行签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），约定原告向被告彭远元发放贷款90，000.00元，期限为10年，以一个月为周期分期偿还本息，被告景升房开公司为该贷款提供阶段性连带保证和阶段性保证金质押担保。《借款合同》签订后，农业银行按照约定于2010年9月16日向彭远元发放了贷款。被告彭远元在归还原告28期的贷款本息后，从2013年2月起，就没有按照约定归还贷款本息，经农业银行催收，仍不履行还款义务，到2015年4月共计27期未还，已构成违约。根据《借款合同》和《合作协议》的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，农业银行有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保权，并要求景升房开公司承担质押担保及连带保证责任。为此诉至法院，请求：1、判决被告彭远元、陈远珍偿还原告农业银行借款本金73，047.61元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判令原告农业银行对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告景升房开公司对被告彭远元所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4、由三被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告农业银行提供下列证据材料：
1、农行毕节分行营业执照、组织结构代码证、负责人身份证明，用以证明原告的主体资格。被告对该组证据无异议。
2、身份证、结婚证、景升房开公司营业执照及组织结构代码证，用以证明被告景升房开公司的主体资格。被告对该组证据无异议。
3、《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》、《金融服务申请表》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产抵押清单、预购商品房贷款抵押备案登记表，用以证明借款胶担保等事实。被告对该组证据无异议。
4、还款、欠款情况查询资料，用以证明被告彭远元从2013年2月起没有还款的事实。被告对该组证据无异议。
被告彭远元、陈远珍辩称：被告彭远元、陈远珍系夫妻关系，我们是给景升房开公司买房，而由该公司进行贷款担保，要求被告景升房开公司到场。因为我们与被告景升房开公司的事情没有解决好，所以才存在拖欠原告的贷款。当时我们已将水电入户费交给被告景升房开公司，但该公司并未将水电接通，是后来我们另行交了2，000.00多元给供电局，水电才接通。我们要求原告与被告景升房开公司进行协商处理，处理好后我们才按约定交纳贷款。
被告彭远元、陈远珍未提供证据材料。
被告景升房开公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关权利。
综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：原告是否有权提前收回借款及提前行使担保权？
证据分析与认定：对原告所举的第1组、2组、3组、4组证据材料，被告均无异议，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到原告欲证明其已取得“景隆欣苑”C栋2楼4-1号房屋抵押权的证明目的。
经审理查明：2009年11月3日，农业银行作为甲方，景升房开公司作为乙方，甲、乙双方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：“甲方同意对购买乙方开发的“景隆欣苑”项目（下称合作项目）的自然人提供购房贷款；甲方应按照借款合同的约定发放贷款，并按照购房人的授权，将贷款全额划转到乙方在甲方设立的售房款专户；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，存入乙方在甲方设立的保证金专户。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权从上述保证金账户划收相关款项；乙方与购房人之间因房屋买卖合同履行发生纠纷，与甲方无关，甲方不承担任何责任；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证”。上述协议签订之日，双方又签订《补充协议》，约定质押担保的相关内容。2010年8月16日，被告彭远元、陈远珍为购买“景隆欣苑”C栋2楼4-1号房屋，以被告彭远元的名义向原告贷款，彭远元、陈远珍作为抵押人，景升房开公司作为阶段性保证人，几方当事人共同签订《个人购房担保借款合同》。该合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款人民币90，000.00元，用于购买“景隆欣苑”C栋2楼4-1号建筑面积为73.865平方米，套内建筑面积为65.73平方米的房屋；借款期限自2010年8月24日起至2020年8月23日止，共计120个月；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人景升房开公司的账户；借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；借款采用分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日／借款对应日）为还款日；借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；借款采用阶段性保证担保＋抵押＋阶段性质押担保方式，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息”。此外，合同还对其他权利义务进行了约定。2010年9月8日，原告对上述抵押房屋进行了抵押备案登记。原告农业银行于2010年9月16日向彭远元发放借款人民币90，000.00元，并依约定将此借款划入被告景升房开公司的账户。彭远元于2010年10月开始履行合同约定的分期还款，还款28期后，自2013年2月17日起停止还款，至今尚欠原告的借款本金73，047.61元及利息。原告为此诉至本院。
另查明：涉案房屋至今未办理相关产权证书。
本院认为：依法成立的合同，合法有效，当事人应按合同约定履行义务。本案中，原告与被告景升房开公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、《补充协议》，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应按约定履行。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告彭远元按约定履行了28期还款义务后，即停止履行还款义务，至今尚欠原告的借款本金73，047.61元及利息，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告彭远元未足额分期偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款及提前行使担保权，且原告所请求的罚息实际为被告逾期未还借款应承担的违约责任，故对原告请求被告彭远元、陈远珍归还借款本金73，047.61元及利息、罚息，本院予以支持。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办理正式抵押登记，银行亦未取得房屋他项权证，故原告主张就抵押房产在折价或者拍卖、变卖所得价款有优先受偿的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。因原告与被告景升房开公司在合同中约定的是由被告景升房开公司提供阶段性连带担保，即被告景升房开公司在被告彭远元取得房地产权利证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之前对涉案债务承担连带保证责任，而被告景升房开公司至今仍未办理涉案房产权证书及以原告为抵押权人的抵押登记手续，故在难以实现物的担保的情况下，被告景升房开公司在本案中应承担连带保证责任，原告对被告贵州景升房地产开发有限责任公司设立在原告处的保证金专户内的质押担保金享有优先受偿权。因原告请求被告支付借款复利的诉讼请求，无事实及法律依据，故本院不予支持。对被告彭远元、陈远珍以被告景升房开公司未按房屋买卖合同的约定为由不履行还款义务的抗辩主张，因合同具有相对性，故被告的上述抗辩主张不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，第一百八十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告彭远元、陈远珍于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金7，3047.61元，并按借款合同的约定从2013年2月17日起计付至履行完毕止的利息及罚息。
二、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行在被告彭远元、陈远珍取得涉案房地产权利证书，并办妥以中国农业银行股份有限公司毕节分行为抵押权人的抵押登记手续之前，对被告贵州景升房地产开发有限责任公司设立在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的保证金专户内的质押担保金享有优先受偿权。
三、被告贵州景升房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，626.00元减半收取813.00元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币213.00元，被告彭远元、陈远珍承担人民币600.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判员 简泽智
二〇一五年七月二十八日
书记员 肖 滨