贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第583号
上诉人（原审被告）马敏奎。
被上诉人（原审原告）刘永兵。
上诉人马敏奎因租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院作出的（2012）黔威民初字第2202号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理认为原判认定事实不清，将该案发回重新审理。威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2013年12月26日作出（2013）黔威民初字第1676号民事判决，马敏奎仍不服，上诉至本院。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告刘永兵诉称：原、被告经过协商，达成了原告租赁被告房屋的协议，约定被告于2012年10月1日将房屋交给原告。原告作好了接收租赁房屋的准备，并采购了大量的装修材料，后原告要求被告在2012年10月1日按双方约定的条件交付租赁的房屋时，被告却说他已经不能够履行和原告所签订的合同，要求原告终止合同，并且说已将我的定金60万元从银行打还给我，双方两清了。我对被告说我支付了60万的定金，并且采购了大量的装修材料，就算其双倍返还定金，都还有装修材料的损失。但被告却说他不管。后我多次找其协商未果，故请求被告双倍返还原告定金60万元，其已支付60万元，还应支付60万元。
原审被告马敏奎辩称：因双方未在合同书上签署日期，故本合同应属无效合同。现无法按合同约定在2012年10月1日前办理消防、电的运用等相关手续，责任不在被告，系双方无法预见的。原、被告是在多次商谈下取得原告谅解后，口头协商由被告归还原告60万元预付租金后双方不再追究，被告是按原告所提供的账号将60万元打给原告的。因此，要求驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：原告刘永兵、被告马敏奎经协商于2012年7月24日签订租赁合同。被告马敏奎将位于贵州省威宁县草海镇威双大道鑫源大酒店的房屋共计11层面积约为5353.74平方米出租给原告刘永兵使用，合同约定的租赁期限为15年，即自2013年5月1日至2028年4月30日止，被告同意从2012年10月1日起至2013年4月30日止为免租期，供原告进行拆除、装修、设备安装调试和其他营业准备工作，原告无需支付租金。合同约定租赁房产的起始年租金80万元。租赁期限内，按双方约定，房产租满3年后每隔3年租金递增5%。具体年度租金增幅为：2013、2014、2015年每年租金80万元；2016、2017、2018年每年租金84万元；2019、2020、2021年每年租金88.2万元；2022、2023、2024年每年租金92.61万元；2025、2026、2027年每年租金为97.24万元。双方约定，签订本合同后，乙方向甲方支付房屋租赁定金人民币60万元。自免租期满，正式租赁期开始日即2013年5月1日起，该定金自动转为第一期租金。合同中对双方的权利义务及违约责任作出了明确约定。合同签订后，原告刘永兵于2012年7月31日汇了60万元定金到被告马敏奎的账户。后因被告无法按合同约定的时间交付房屋，双方发生矛盾，被告便于2012年9月28日将收到的60万元汇给原告，并告知原告合同无法履行，钱已经打还视为双方已解除合同。但原告要求被告继续履行合同，经多次打电话与被告协商未果，原告遂诉至本院，要求被告因违约而双倍返还定金60万元。
原审认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方在平等、自愿的原则下实施的民事法律行为，系双方的真实意思表示，属依法成立的合同，受法律保护。双方应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同义务。由于被告未按合同的约定履行交付房屋的义务，违背了合同的约定，负有违约责任。故原告请求判令被告承担违约责任的诉讼主张成立，本院予以支持。根据合同法的规定，一方违约时，对方可以选择适用违约责任或者定金罚则。由于双方签订的合同第十章明确了违约责任：（1）甲方未能履行合同或未按附件十一所述之房产技术条件按时向乙方交付房产的，甲方应退回乙方已支付的房屋租赁定金人民币60万元，并向乙方赔偿人民币60万元。并可追究甲方违约责任。故原告请求双倍返还定金的主张符合法律规定，故对原告的请求本院予以支持。对原告交付的60万元定金的认定，原告按双方签订房屋合同的约定将60万定金给付了被告，该定金合同从实际收到定金时已生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。原、被告所签订的租赁合同的总标的额为1266.15万元，因此，原告所交付的60万元定金未超出主合同标的的20%。被告应按合同约定双倍返还原告定金120万元。被告认为合同未签署日期，属未生效的合同，且收到的60万元是租金不是定金，原、被告双方签订的合同共一式5份，原、被告各执两份，原告所持的合同及补充协议上签署有日期，因此，该合同已在双方签署时生效，原告也按合同的约定将60万元定金支付给了被告，双方应接受合同条款的约束。另外，被告认为造成合同不能履行的原因系2012年10月1日前无法办理消防、电运用的相关手续，责任不在自己，系双方无法预见的因素，不构成违约。但双方在合同附件十一房产技术条件中明确约定了向原告交付房产应具备的条件，应依双方的约定处理。故被告的抗辩主张，理由不充分，证据不足。在审理中，被告提出合同已不能履行，原告也未要求被告继续履行合同，因此，从双方的实际情况看该合同应解除为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘永兵与被告马敏奎订立的《房屋租赁合同》。二、由被告马敏奎双倍返还原告定金120万元，扣除已支付的60万元，实际再给付60万元。定于判决生效后十日内履行。案件受理费9，800元由被告承担。
上诉人马敏奎不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2013）黔威民初字第1676号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：重审过程中，虽然被上诉人经一审法院释明后，坚持不改变诉求，但一审法院不应直接依当事人的诉讼请求判决上诉人赔偿被上诉人双倍返还定金；按合同的约定，合同自签署之日起生效。但双方并未在合同上签署日期，因此，合同无效。上诉人未按合同约定办理消防和电的使用相关手续，是双方都无法预见的，双方可以根据合同第九章第二款的规定，提前终止合同。且双方已达成口头协议，退还60万元后双方不再追究。因此，上诉人不应再给付被上诉人60万元。
被上诉人刘永兵答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公平公正，请求维持一审判决。
二审另查明：马敏奎与刘永兵于2012年7月24日签订《租赁合同》，同日，双方对《租赁合同》进行了补充约定：一、前二年房租160万元一次性付清，甲方同期免一个月房租金于乙方，时间2015年5月1日—2015年5月30日。二、停车场实际使用面积约为700平方米。三、楼外增设变电机房或变电箱。四、余下100万元于乙方把水、电、消防按（安）装到位后支付。五、房租发票甲方可不提供。
二审双方争议的焦点是：一、上诉人是否能根据合同约定提前终止合同；二、上诉人是否应双倍返还被上诉人定金120万元。
本院认为：上诉人是否能根据合同约定提前终止合同。双方签订的《租赁合同》第九章第2条“若发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁灭或毁损十分严重的，不能经修缮达到正常使用标准的，则合同终止，双方互不承担责任”。双方的约定与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定相一致。但上诉人未按合同约定办理消防和电的使用手续既不是地震、台风等自然现象，也不是战争、叛乱等社会现象，不属于法律规定或合同约定的不可抗力事件，而是明显的违约行为，其应对此承担相应的违约责任。上诉人认为其可以提前终止合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
上诉人是否应双倍返还被上诉人定金120万元的认定。虽然2012年7月24日双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限为15年，但双方于同日签订的《补充约定》进一步明确“前二年房租160万元一次性付清，甲方同期免一个月房租金于乙方，时间2015年5月1日—2015年5月30日”，“余下100万元于乙方把水、电、消防按（安）装到位后支付”。由此可以确定双方合同标的额是160万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方约定的定金最多不能超过160万元的百分之二十，即32万元。被上诉人已经支付的60万元中，超过合同标的额百分之二十的部分，根据《租赁合同》第三章第1条“自免租期满，正式租赁期开始日即2013年5月1日起，该定金自动转为第一期租金”的约定，应认定为被上诉人预付的租金。鉴于上诉人在庭审中明确表示不继续履行合同，对一审判决解除双方订立的《租赁合同》本院予以维持。同时，《租赁合同》第十章对上诉人违约的情形作了明确约定：（1）甲方未能履行合同或未按附件十一所述之房产技术条件按时向乙方交付房产的，甲方应退回乙方已支付的房屋租赁定金人民币60万元，并向乙方赔偿人民币60万元。并可追究甲方违约责任。因被上诉人坚持要求上诉人双倍返还定金，且未对上诉人的违约行为给自己造成的损失进行举证，故根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人应当双倍返还被上诉人定金共计64万元。同时上诉人还应返还被上诉人28万元（60万元—32万元）预付租金及利息。
综上，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2013）黔威民初字第1676号民事判决第一项，即解除原告刘永兵与被告马敏奎订立的《租赁合同》。
二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2013）黔威民初字第1676号民事判决第二项，即由被告马敏奎双倍返还原告定金120万元，扣除已支付的60万元，实际再给付60万元。定于判决生效后十日内履行。
三、由上诉人马敏奎于本判决生效之日起十日内双倍返还被上诉人刘永兵定金共计64万元，扣除马敏奎已经退还的60万元，还应支付刘永兵4万元整。
四、由上诉人马敏奎于本判决生效之日起十日内返还被上诉人刘永兵租金28万元，利息从2012年9月28日起按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算至还清租金为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9，800.00元，由上诉人马敏奎承担。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 唐琳
审判员 朱莉
二〇一四年六月四日
书记员 詹淼