江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终42号
上诉人（原审被告）：万婷，女，1984年9月6日出生，汉族，户籍地：江西省南昌县，现居住地：江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：吴永超，江西秦风律师事务所律师。执业证号：13601201311263418。
委托代理人：万发根，江西云龙律师事务所律师。执业证号：13601199320273326。
被上诉人（原审原告）：江西国宇房地产开发公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇五一路***号。统一社会信用代码：9136012115862688X4。
法定代表人：丁华平，该公司总经理。
委托代理人：徐江帆，江西秦风律师事务所律师。执业证号：13601200310939658。
委托代理人：杜人芳，江西秦风律师事务所律师。执业证号：13601201510365283。
上诉人万婷因与被上诉人江西国宇房地产开发公司（以下简称国宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人万婷及其委托代理人吴永超、万发根，被上诉人�宇公司的委托代理人徐江帆、杜人芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万婷不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销原审法院民事判决，裁定发回重审或改判驳回被上诉人国宇公司的诉讼请求。其理由是：国宇公司于2012年将涉案房屋出让给上诉人，上诉人于2012年以母亲名义购买，2014年将涉案房屋变更至上诉人名下。案外人万小红系上诉人的亲生母亲。2012年上诉人以万小红的名义申请安装了电力、燃气的一户一表并缴纳了相关使用费，同时缴纳了涉案房屋的物业管理费。万婷于2011年11月18日支付现金10万元，2012年5月24日以投资款623800元抵偿购房款，共出资723800元购买涉案房屋，被上诉人出具的《催告函》超过了诉讼时效。
国宇公司在庭审中辩称：本案房屋交付使用不影响被上诉人行使解除合同的权利，本案房屋买卖合同解除的法定事由是上诉人未支付购房款；涉案房屋曾经与谁签订合同与本案没有关联，之前签订的房屋买卖合同已经解除，符合出售的条件；上诉人没有合法有效的证据证明其已交付购房款；本案不存在虚假诉讼，也没有超过诉讼时效，本案买卖合同没有约定付款期限，故被上诉人经过催告后随时有权要求解除合同，且在一审中上诉人已经放弃了诉讼时效的抗辩权利。
国宇公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年5月8日签订的《南昌县商品房买卖合同》，被告在合同解除后3日内返还房屋并配合原告到房产管理部门办理撤销买卖合同备案手续；2、判令被告立即向原告支付违约金3579元。本案诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2014年5月8日，被告万婷（买受人）与原告国宇公司（出卖�）签订合同编号为2014-007882号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的澄湖左岸住宅区28栋1单元01-201号房屋一套。付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款；首付购房款人民币715803元。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告即向被告交付了涉诉房屋。2016年7月28日，原告向被告发出《催告函》一份，要求被告于收到函件之日起10日内付清全部购房款715803元。上述函件已于2016年8月7日送达给被告。截至庭审之日止，被告未付分文。
同时查明，被告万婷于2012年曾在所属原告的澄湖左岸28号楼项目部工作。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《催告函》、国通快递寄件联三张、国通快递查询单、工资收据九张、《印章审批登记表》，被告提供的《南昌县商品房买卖合同》等证据予以证实。
原审法院认为：原、被告于2014年5月8日签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，原审法院予以确认。根据合同约定，被告应向原告一次性支付购房款715803元，虽然合同未对购房款的支付期限进行约定，但原告已通过向被告寄送催告函的方式明确了被告支付购房款的时间，被告在收到上述催告后至今仍未付分文，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告万婷逾期支付购房款已超过60天，依照合同第七条约定，“买受人逾期付款的违约责任···（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，故原告主张解除编号为2014-007882号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。因双方之间的《南昌县商品房买卖合同》被解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告主张被告返还房屋并配合原告到房产管理部门办理撤销买卖合同备案手续的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的购房款总额为人民币715803元，故应按该数额的0.5%计算违约金，违约金应为3579元。庭审中，被告以其已履行完毕购房款支付义务为由进行抗辩，并提交《江西省地方税务局通用预收款收据收据联》及案外人万建华出具的收据各一张以证实自己的事实主张，上述证据经原告质证，对三性均不认可。原审法院认为，《江西省地方税务局通用预收款收据收据联》未加盖原告公章，不符合日常交易习惯；收款收据是以万建华个人名义出具的，故无法达到被告向原告支付购房款的证明目的。因提交的证据不足以证明其已经支付购房款的事实主张，故被告万婷应承担举证不能的不利后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告江西国宇房地产开发公司与被告万婷于2014年5月8日签订的编号为2014-007882号《南昌县商品房买卖合同》；二、被告万婷应在本判决生效之日起十日内将南昌县莲塘镇斗柏路169号澄湖左岸住宅区28栋1单元01-201号商品房返还给原告江西国宇房地产开发公司；三、被告万婷应在本判决生效之日起十日内配合原告江西国宇房地产开发公司办理南昌县莲塘镇斗柏路169号澄湖左岸住宅区28栋1单元01-201号商品房的解除合同备案手续；四、被告万婷应在本判决生效之日起十日内支付原告江西国宇房地产开发公司逾期付款715803元的违约金人民币3579元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10958元由被告万婷承担。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：1、国宇公司与万婷于2014年5月8日签订的《南昌县商品房买卖合同》是否有效，万婷是否存在违约行为，涉案合同是否应解除；2、万婷是否应支付约定的违约金；3、涉案房屋万婷是否返还给国宇公司，万婷是否要配合办理解除合同备案手续；
本院认为：国宇公司与万婷于2014年5月8日签订的《南昌县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同合法有效。双方于2014年5月8日签订的涉案合同，未约定购房款支付时间，国宇公司出具的《催告函》符合法律规定，万婷经国宇公司催告后至今未支付购房款，万婷构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，现国宇公司请求解除涉案合同，本院予以支持。万婷称支付了合同约定的购房款，经查万婷未提供支付现金10万元，及以投资款623800元抵偿购房款的证据证明其支付了上述（共计723800元）购房款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。万婷未能提供证据证明其事实主张，由万婷承担不利的后果，万婷主张《催告函》超过了诉讼时效、支付了合同约定的购房款，本院对该主张不予支持。
本案中，万婷构成违约，万婷应按涉案合同约定承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。但综合本案合同的履行情况，南昌县近三年来的房价上涨因素，国宇公司未因万婷违约造成损失，本院酌定万婷在本案中不承担违约金。
本案中，本院确认涉案房屋买卖合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务。据此，万婷应将涉案房屋返还给国宇公司，同时万婷应配合国宇公司办理解除合同备案手续。
综上，上诉人万婷的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2088号民事判决第一、二、三项；
二、撤销江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2088号民事判决第四项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10958元，由上诉人万婷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
代理审判员 陈大奎
代理审判员 梁书棋
二〇一七年三月二日
书 记 员 王佳蕾