江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初2851号
原告：朱金，男，1982年1月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。
被告：朱峰，男，1979年11月10日生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。
原告朱金与被告朱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱金及其委托的诉讼代理人刘银，被告朱峰及其委托的诉讼代理人周逸宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金向本院提出诉讼请求：判令被告腾空涉案房屋、恢复房屋原状，支付房屋租金、违约金及利息，结清物业费、水电费，承担案件诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决被告支付欠付的苏州市姑苏区苏站东路××-×××、×××、×××号房屋租金（自2016年10月20日至被告与产权人签订的租赁合同起效之日），以物业欠费为准支付物业费、水电费。2、请求判决被告支付违约金21225元。3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原（甲方）、被告（乙方）于2016年10月25日签订《商铺租赁协议》，约定将本市姑苏区苏站东路××-×××、×××、×××号商铺租赁给被告作为商铺使用（合同中为公安编号江乾路××、×、×××号，实际江乾路××号即苏站东路×-×××、××即××、××即×××）。租期自2016年10月20日起至2018年12月15日止，租金每月21225.375元。为确保房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同时同时缴纳一个月的租金21225元作为房屋使用保证金，合同期满结清所有费用后方可退回。同时约定，乙方不得以任何形式转让、转租、转借、抵押等，交还房屋应当恢复商铺原状。乙方迟延交付房租超过10天的，原告可单方解除合同，任何一方违约造成合同终止的，应向对方赔偿相当于一个月的租金作为违约金，并赔偿其他损失和费用。合同签订后，被告于2017年2月15日支付了租金、押金合计50000元，此后被告拒不支付，原告按照合同约定于2017年4月19日通知被告解除合同并返还房屋等，被告拒绝履行。因保证金与违约金都是一个月的租金，预收的保证金作为被告的违约金。请求法院支持原告诉求。
被告朱峰辩称：被告已于2017年5月16日与新房东签订涉案×××、×××号商铺租赁协议，于2017年5月底与所有权人签订×××号商铺的租赁协议。被告已于2017年5月22日分别向两房东（××-×××、×××）缴纳租金59400元（2017年1月16日至2017年5月15日，结算后还欠原告17952.25元，被告代原告支付了上述两房屋在他案执行阶段支付的执行费用793.5元。根据原、被告之间签订的租赁协议，双方签订合同时口头约定装修免租期两个月，即2016年10月20日至2016年12月20日，扣除被告之前支付的5万元租金，原告应向被告退还租金及执行费，共计11364.5元。2017年2月×××、×××商铺因原、被告与案外人孙某、刘某存在诉讼纠纷，作为次承租人的被告不知租金应当向谁支付，被告与原告沟通后认为诉讼结束后再结算双方的租金，并非是被告不愿意缴纳租金，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：位于苏州市姑苏区江乾路××、××、××号的房屋由苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐置业公司）开发、建设。
2015年12月，中锐置业公司（甲方、出租人）与朱金（乙方、承租人）签订《尚城商业街租赁合同》。双方约定，中锐置业公司将尚城商业街×区××-×××、××-×××、××-×××号商铺出租给朱金，租赁期限自2015年12月16日起至2018年12月15日止。
2016年6月24日，中锐置业公司与案外人陈之辰、孙梦倩签订《苏州市商品房买卖合同》一份。双方约定，将江乾路××号（即尚城商业街×区××-×××号商铺）的商品房出售给陈之辰、孙梦倩。2016年11月15日，中锐置业公司与朱金、陈之辰签订《租赁更替协议》一份。三方约定，将中锐置业公司与朱金于2015年11月17日签订的尚城商业街A区23-106号商铺《尚城商业街租赁合同》中的中锐置业公司更替为陈之辰，其他不变。因朱金未按约向陈之辰、孙梦倩支付2017年1月15日之后的租金，陈之辰、孙梦倩以朱金为被告，将朱峰作为第三人，提起（2017）苏0508民初1031号民事诉讼。本院审理后，于2017年3月31日作出判决，判决朱金、朱峰于判决生效之日起十日内向陈之辰、孙梦倩支付房租、房屋占有使用费（以15156.3元/月为标准，自2017年1月16日开始，计算至上述房屋实际腾空并返还完毕之日止）。
2016年10月10日，中锐置业公司与案外人刘春裕、余唯贤签订《苏州市商品房买卖合同》，将江乾路60号（即尚城商业街×区××-×××号商铺）的商品房出售给刘春裕、余唯贤。2016年10月16日，中锐置业公司与朱金、刘春裕签订《租赁更替协议》一份。三方约定，将中锐置业公司与朱金于2015年11月17日签订的尚城商业街×区××-××号商铺《尚城商业街租赁合同》中的中锐置业公司更替为刘春裕，其他不变。因朱金未按约向刘春裕支付2017年1月15日之后的租金，刘春裕提起以朱金为被告，朱峰为第三人提起（2017）苏0508民初1135号民事诉讼。本院审理后，于2017年3月31日作出判决，判决朱金、朱峰于判决生效之日起十日内向刘春裕支付房租、房屋占有使用费（以14629.05元/月为标准，自2017年1月16日开始，计算至上述房屋实际腾空并返还完毕之日止）。
2016年10月25日，原、被告签订本市姑苏区江乾路××、××、××号（××、××底层一楼）商铺的《商铺租赁合同》，其中江乾路××、××、××号即尚城商业街×区×-×××、××-×××、××-×××号商铺，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），约定租期为二年，自2016年10月20日起至2018年12月15日止。商铺面积157.225平方米，每月租金为21225.375元，租金与物业费每六个月为一个支付周期，在每个周期结束前10天一次性付下一周期的租金。同时约定，被告交纳1个月的租金作为保证金。在房屋租赁期间发生的一切费用由被告负责。如被告迟延交付房租超过十天的，原告有权解除合同。任何一方违约造成合同终止的，需向对方赔偿一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告共向原告支付保证金及租金合计五万元。
另查明：原告于2017年4月19日向被告发出解除函，称因被告拖欠租金超过合同约定的期限，要求解除合同，结清费用，赔偿损失，腾退房屋。解除函由被告小区物业签收。
再查明：2017年5月16日被告作为承租方与××-×××、××-×××号商铺的权利人分别签订23-106、23-107号商铺的《商铺租赁协议》，约定租期5年，自2017年5月16日至2022年5月15日。2017年5月22日被告为履行本院在（2017）苏0508民初1135号、（2017）苏0508民初1031号民事判决中确定的义务，向23-106、23-107号商铺的权利人支付23-106、23-107号商铺底楼2017年1月16日至2017年5月15日的房租59400元，并支付了两案的执行费用。23-106、23-107号商铺底楼的面积为103.425平方米。
2017年4月21日，苏州中锐置业公司向原告朱金发出解约函，告知因原告逾期未支付租金，解除与原告之间23-105商铺的租赁合同。同年5月25日，苏州中锐置业公司与被告签订了23-105商铺的租赁合同，租期自2017年7月28日至2020年7月27日，23-105商铺的面积为53.8平方米，约定合同自签订之日起生效。
上述事实，由（2017）苏0508民初1135号民事判决、（2017）苏0508民初1031号民事判决、原告与中锐置业公司的23-105、106、107号《尚城商业街租赁合同》、原告与被告的《商铺租赁合同》、原告与中锐置业公司及案外人的关于23-106、107号商铺的《租赁更替协议》、被告与案外人关于23-106、107号商铺的《商铺租赁协议》、《律师函》及邮寄签收凭证、《解约函》、中锐置业公司与被告关于23-105商铺的租赁合同以及当事人陈述等在案证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告的欠租行为已符合双方在租赁合同中约定的合同解除条件，故原告有权据此解除合同。关于租金。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同中对免租期没有明确约定，且被告在实际支付了押金、租金合计人民币50000元后，未按约继续履行合同，致使合同解除，故对被告要求的将免租期租金免除，本院不予支持。因中锐置业公司于2017年4月21日向原告发出23-105号商铺解约函，并于同年5月25日与被告签订了租赁合同，故在此日期之后的租金原告无权再向被告主张，原告与被告关于23-105商铺的租金应从2016年10月20日起至2017年5月24日。另，2017年5月16日被告作为承租方与23-106、23-107号商铺的权利人分别签订23-106、23-107号商铺的《商铺租赁协议》，合同约定自同年5月16日起算房屋租金，故对该期间起始后的租金不再重复计算。此外，因被告已向23-106、23-107的房屋权利人支付了2017年1月16日至2017年5月15日的房租59400元，该部分租金亦应相应扣除，至于法院收取的执行费用并未明确原、被告之间的分担金额，应另行处理。据此，被告应当向原告支付23-105号商铺2016年10月20日至2017年5月24日的租金，135元/平米/月*（6+1/6）个月*53.8平米，租金计44812.71元；被告应向原告支付23-106、23-107号底楼商铺2016年10月20日至2017年5月15日的租金及房屋使用费，135元/平米/月*（6+5/6）个月*103.425平米-59400元，租金计36009.56元；扣除被告承租时已向原告支付的租金（50000元-21225.375元=28774.625元），被告应向原告支付租金合计52023．435元。关于解除合同违约金。被告主张逾期未支付租金系原告口头允诺，不构成违约，但其未提供证据，且原告对此亦不予认可，故对该抗辩不予采信。本案系因被告欠付租金导致合同解除，故原告向被告主张承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因违约金数额与保证金同一，且违约金未超过合理限度，故对原告提出以保证金抵扣违约金的主张，本院予以支持。
关于物业费、水电费。因原告未提供证据证实该项具体费用，故对原告要求被告支付物业费、水电费的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱峰于本判决生效之日起十日内支付原告朱金租金及房屋使用费52023.435元、违约金21225.375元（违约金已付）。
二、驳回原告朱金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2264元，适用简易程序减半收取1132元，由被告朱峰负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告朱金履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 李向阳
二〇一七年八月二十九日
书记员 周 宇