甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第118号
上诉人（原审原告）陈国庆。
委托代理人刘文，武威市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）许桂林。
原审第三人闫成军。
原审第三人许英。
上述原审第三人的共同委托代理人李养红，甘肃时睿律师事务所律师
原审第三人马正春。
委托代理人许桂林。
原审第三人陈殿高。
上诉人陈国庆因与被上诉人许桂林，原审第三人闫成军、许英、马正春、陈殿高房屋买卖合同纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2013）凉民初字第1809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈国庆的委托代理人刘文，被上诉人许桂林，原审第三人闫成军、许英及其委托代理李养红，原审第三人陈殿高，原审第三人马正春的委托代理人许桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，1998年，被告许桂林所在单位武威华都农业生产资料有限公司集资修建福利房，许桂林与其侄女及侄女婿夫妇，即第三人许英、闫成军协商后，由闫成军、许英夫妇出资，以被告许桂林名义集资建房。后第三人闫成军、许英夫妇以被告名义缴纳了出资。位于凉州区胜利街20号2号楼建成后，第三人闫成军、许英夫妇入住该楼321室。2004年1月16日，该房屋登记在被告许桂林名下。2013年3月18日，第三人许英以网络发布信息方式对外公开出售诉争房屋。2013年3月21日，原告陈国庆委托其父即第三人陈殿高办理购买诉争房屋事宜。同日，第三人陈殿高找第三人许英、闫成军协商买房，并签订《售房合同协议书》，协议约定：第三人闫成军将许桂林名下位于武威市凉州区胜利街20号2号楼321室出售给陈殿高；该房屋产权证编号：武房权证字第0337**号，面积80.17m2（附地下室8m2）；房屋占用范围内的土地使用权一并转；转让价格为人民币36万元，双方协议于2013年3月21日预付购房款30万元，剩余款项待房产过户手续办理完毕交付钥匙时一次付清；陈殿高预付购房款30万元后，闫成军在3天内为陈殿高提供办理房产过户手续的相关资料；双方如有违约，承担购房款的30%的违约金。合同签字生效后，2013年3月22日，第三人许英找到被告许桂林，由第三人陈殿高提供格式合同，并由陈殿高以原告陈国庆名义与被告许桂林签订《房屋买卖协议》，该协议对诉争房屋面积、位置、房产证的约定与前一合同一致，但将价款约定为人民币30万元。协议同时约定，陈殿高于2013年3月22日付给许桂林房价款30万元整后，许桂林将房屋整体过户原告所有，并协助办理过户手续。新产权证办理后，许桂林无条件将房屋钥匙、水、电、汽、暖的房屋相关证件交给原告。该协议由第三人陈殿高执笔，落款由双方签名下方附加一条：“许桂林同意将房款打入许英中行卡号：6216618500007082612。”2013年3月23日，陈殿高以银行转账方式将房款30万元汇入许英银行账户。2013年3月24日，许英将诉争房屋产权证、土地使用证及许桂林、马正春身份证原件及户口本原件等证件交付陈殿高，用于办理房屋过户手续。陈殿高对此出具收条1份，载明收到许英房产过户相关证件。2013年5月3日，第三人陈殿高在被告许桂林及第三人马正春协助下办理诉争房屋过户手续，武威市房管部门审查后将诉争房屋登记在原告陈国庆名下。后第三人陈殿高要求被告交付房屋，第三人闫成军、许英则要求第三人陈殿高支付剩余房款6万元，双方协商不成，形成诉讼。庭审中，被告许桂林对2013年3月21日由闫成军、陈殿高签订的售房合同书的效力予以认可。另查明，原、被告申请过户登记时向武威市房管局提交的房屋买卖协议非双方签订的标的额为30万元的合同，而是2013年3月22日，署陈国庆与许桂林之名的协议，该协议标的额变更为20万元。庭审中，被告许桂林及第三人闫成军、许英明确表示该协议中许桂林的签字并非其本人书写，双方当事人及第三人均承认提交该协议过户的目的是逃避税款。
原审法院审理认为，合法的债权应当受法律的保护。原告以房屋买卖合同为由主张权利，必须具备两个前提，一是有合法有效的合同，二是相对人无有效抗辩理由。围绕本案诉争的房屋有3份合同，一是第三人陈殿高与第三人闫成军签订的标的额为36万元的合同；二是原、被告所签订的标的额为30万元的合同；三是署原、被告之名，标的额为20万元的合同。第一份合同形式主体是陈殿高与闫成军，但根据陈殿高提供的证据，其买卖房屋是基于原告委托，所以其效力及于原告，合同权利义务由原告承受。闫成军虽系合同形式主体之一，但合同形成前后均有其妻子许英参与，所买卖的房屋又是双方共同使用的财产，故合同效力同样及于第三人许英。闫成军、许英夫妇虽非交易房屋法定产权登记人，但其取得房屋是基于与物权所有人许桂林的转让约定，因此第三人闫成军、许英系房屋占有人，占有的标的物系企业的福利集资房。根据《甘肃省经济适用住房管理实施办法》第三十条、三十五条之规定，企业的福利集资房参照经济适用房管理；经济适用房在5年后可以上市交易。所以第三人闫成军、许英对房屋的占有自1998年入住至2003年起，转为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，基于合同关系等产生的占有，有关动产或不动产使用、收益、违约等责任按合同约定。第三人闫成军、许英在占有诉争房屋之初，房屋所有人即准许其行使占有、使用、收益、处分之权利。第三人闫成军与原告（形式上为第三人陈殿高）房屋买卖合同形成后，房屋登记所有人许桂林表示认可，所以原告以第三人陈殿高名义与闫成军签订的合同主体适格、内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。第二份合同签订主体是第三人陈殿高与被告许桂林，由于陈殿高是受原告委托行使权利，合同亦署原告之名，故其实际主体同样是原告，被告虽不是房屋实际占有人，但由于其系房屋形式上的物权所有人，故其与原告签订的双方无异议的合同同样具有法律上的约束力，尽管这一合同的履行由于被告不实际掌控房屋存在客观上的困难。第三份合同是原、被告签订的标的额为20万元的合同，因双方均认可非真实意思的表示，还存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故应当认定无效，对双方不产生约束力。原告持与被告签订的标的额为30万元的合同主张合同权利，认为自己履行了付款义务，但客观情形是原告将30万元房款交付给了第一份合同的实际主体之一的第三人许英。尽管原、被告签订的标的额30万元的合同注明付款方式为“将房款打入许英中行卡号”，但此约定附加于合同签名之后，且许桂林签名位置位于该条款之前，条款又非同一人书写完成，不符合个人签订认可某事项时将签名缀于事项之后的常规书写习惯，故应当作出不利于格式合同提供方原告的解释——此条款不具有与此合同其他条款同样的约束力；另一方面，此约定涉及第三人许英，而现有证据无法证明许英知晓或事后追认这一约定，故此付款方式约定对第三人许英无约束力。原告以此约定解释支付30万元给第三人许英的行为系履行与被告间的合同之理由不予认定，此款应直观理解为原告及第三人陈殿高履行其与第三人闫成军签订的标的额为36万元合同的行为。根据原、被告签订房屋买卖合同约定，原告付款义务在先，在原告未履行付款义务的情况下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝履行合同约定义务，故原告要求被告交付房屋并支付违约金的请求无合同依据，不予支持。第三人陈殿高代表原告和第三人闫成军签订第一份房屋买卖合同时，即知晓房屋实际由第三人闫成军、许英占有，且登记在被告许桂林名下；该合同还约定第三人闫成军为原告代理人即第三人陈殿高提供房屋过户手续办理义务。之后第三人许英向第三人陈殿高提供了过户相关的证件，第三人陈殿高出具的收条注明系收到了第三人许英的办理房屋过户手续相关证件。同时根据被告的陈述，自己和原告签订协议，目的还是协助第三人闫成军夫妇完成帮助过户的合同义务。所以可以认定，被告在第三人许英带领下与原告签订第二份合同，实质是第三人闫成军、许英完成第一份标的额为36万元合同约定义务的行为。综合考虑原告已取得产权登记证，原告与被告合同义务未予履行，原告和第三人陈殿高及第三人闫成军、许英夫妇合同得到双方实际履行等各种情况，为减少诉累，可由双方第一份合同当事人本着继续履行的原则，完成各自的合同义务，由原告及第三人陈殿高继续支付尚欠款，第三人闫成军、许英继续履行交付房屋的义务。经原审审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项、第五十六条、第五十八条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、第三人闫成军、许英将位于武威市凉州区胜利街20号2号楼321室楼房（附地下室8m2）交付给原告陈国庆及第三人陈殿高。二、原告陈国庆及第三人陈殿高支付第三人闫成军、许英房款60000元。以上二项均限于判决书生效之日起10日内同时履行。案件受理费2050元，由原告陈国庆负担。
宣判后，原审原告陈国庆不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人陈国庆诉称：一、一审程序不合法，上诉人诉求的事由被上诉人交付房屋并支付违约金，但一审判令上诉人向第三人支付购房款6万元，判非所诉；二、第三人陈殿高与闫成军2013年3月21日签订的《售房合同协议书》不符合法律规定，属无效协议，因争议房屋的产权登记人为被上诉人许桂林，而非闫成军，并且已被第二日与被上诉人许桂林签订的《房屋买卖协议》所否定，该协议属有效协议，应当得到切实履行；三、上诉人按照被上诉人许桂林的指示将房款30万元通过指定的许英银行账户已支付完毕，上诉人已履行付款义务，一审不予认定该事实明显违反法律规定，故请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人许桂林针对上诉人的上诉请求及理由当庭答辩称：这房屋不是我的，是侄女许英交的房款，我只是挂名，买房屋、签合同我不知情，房款支付到许英的账号后，通知我办理相关的手续。
原审第三人闫成军、许英针对上诉人的上诉请求及理由当庭答辩称：一、一审程序合法，闫成军、许英为有独立请求权的第三人，并不存在判非所诉的情形；二、3月21日之后签订的两份房屋买卖合同均是为规避纳税义务而签订的，应认定为无效合同；三、闫成军、许英是房屋的实际占有及控制人，且该协议也得到许桂林的追认，价款为36万元的合同有效；四、陈殿高向许英支付房款的行为可视为其认可与闫成军签订的合同有效，一审程序合法，判决正确。
原审第三人马正春的委托代理人许桂林针对上诉人的上诉请求及理由当庭答辩称：马正春不知道确定房屋买卖合同的事情，如果陈殿高认为之前签订的房屋买卖合同无效，就应当将房款打到我的账户上，而不是打到许英的账户，由此可见陈殿高和许英签订的房屋买卖合同有效。
原审第三人陈殿高针对上诉人上诉请求及理由当庭答辩称：同意上诉人的上诉请求及理由。
各方当事人对所签订房屋买卖合同的内容均无异议，本院对各方无异议的案件事实予以确认。
上诉人为证实自己的主张，二审提供如下证据：1、《住宅楼协议书》一份，证明房屋是武威市农业资料有限公司出售给被上诉人许桂林，购买人也是许桂林。被上诉人许桂林及原审第三人闫成军、许英马正春对该证据质证认为该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，武威农业资料有限公司改制为现武威华都农业生产资料有限公司，原公司由现公司承继，现武威农业资料有限公司已经不存在；原审第三人陈殿高质证认为无异议，上诉人对该质证意见表示认可。2、武威市房管局档案：房屋买卖合同、询问笔录、申请确认表各一份，以此证明该房屋是许桂林个人所有，许桂林丈夫马正春，购房人陈国庆均无异议。被上诉人许桂林质证认为对证据无异议，买卖房屋没有向我丈夫告知，房款也没有向我支付，我只是协助办理过户手续，20万元的合同上的签名不是我写的。原审第三人闫成军、许英质证认为同意许桂林质证意见，对证明目的有异议，这仅能证明房屋登记人为许桂林。原审第三人马正春对该证据质证意见与被上诉人许桂林意见一致。原审第三人陈殿高质证认为证据是真实的，证明目的是正确的。
被上诉人许桂林、原审第三人闫成军、许英、马正春、陈殿高在二审中均未出示新的证据，也不要求复述一审中已出示的证据。
对上诉人出示的新证据，本院认为，证据1各方当事人均无异议，该证据的证明效力本院予以确认；证据2能够与一审认定现诉争房屋产权已过户至上诉人陈国庆的事实相印证，该证据的证明效力本院予以确认。
经二审查明案件事实与一审认定的案件事实一致。二审另查明，被上诉人许桂林原所在单位为武威市农业生产资料公司，后改制为现武威华都农业生产资料有限公司。
本案争议焦点：各方当事人就本案诉争的房屋所签订的三份合同的效力及应如何履行合同。
本院认为，经审查，原审第三人陈殿高以自己的儿子上诉人陈国庆名义先后分别于2013年3月21日、3月22日与原审第三人闫成军、被上诉人许桂林签订了三份房屋买卖协议。对其中房屋房屋价款为20万元的协议，各方均承认是为规避税款而向房管部门提交的虚假协议，对此应依法确认该协议无效。关于其他两份协议的效力问题，上诉人陈国庆认为2013年3月21日签订的协议因闫成军并非房屋所有权人，应确认无效。而被上诉人许桂林，原审第三人闫成军、许英则认为3月22日签订的买卖协议系为了规避纳税义务而签订，应确认无效，应当按照3月21日签订之协议履行。本院认为，被上诉人许桂林、原审第三人马正春与原审第三人闫成军、许英系亲属关系，本案中涉案楼房原系被上诉人许桂林所在单位集资修建福利房，虽产权登记在许桂林名下，但该楼房实际由闫成军、许英出资并控制使用，许桂林完全同意闫成军、许英对该楼房的处分行为，同时，许桂林在售房协议上签字亦是作为名义上的房屋所有权人按照闫成军、许英的指示所为。因此，闫成军、许英虽不是所售房屋的登记所有人，但其为实际所有人，出售房屋得到登记所有人许桂林的授权，上诉人所诉闫成军、许英签订的协议系无权处分，故协议应确认无效的理由不能成立。各方当事人分别于2013年3月21日、3月22日签订的合同均系其真实意思表示。但是从合同内容分析，签订二份合同的时间仅相隔一天，其它合同条款均无变化，唯合同价款从36万元变更为30万元，同时增加“新政20%个税”由乙方（陈国庆）负担的条款。在庭审中双方陈述，国家出台“国五条”政策后，各方当事人认为在武威也要实施，即要缴纳20%的个税，故在合同中增加这一条款，由此可知，合同价款从36万元变更为30万元不是偶然的，合同价款的变更是和双方约定由乙方（陈国庆）交纳20%个税内容同时形成产生的，合同双方将房价从36万元降为30万元是基于陈国庆应当且必须交纳20%个税为前提，合同价款的变更与税务负担安排是互为条件的。但实际情况是，武威并没有在案件当事人想象的期限实施该政策，陈国庆办理房屋过户登记时亦没有交纳20%的个税，显然各方对此存在重大误解。在此情况下，如果按照30万元确定合同价款显然违背订约时的初衷和双方约定的交易条件，显然有失公平，也违背合同的对价原则。因此，基于上述对合同的解释分析，本院认为合同价款的履行应按照3月21日签订的房屋价款为36万元的房屋买卖合同履行。鉴于交付房屋及支付房款是房屋买卖合同中合同主体必须履行的合同义务，一审在判令交付房屋的同时由上诉人陈国庆支付剩余房款6万元并未违反法律规定，一审判决正确，二审应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元由上诉人陈国庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 超
审 判 员 魏君鸿
代理审判员 杨海昇
二〇一四年六月三日
书 记 员 陈雪静