浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3275号
上诉人（原审原告）：余美凤。
委托代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托代理人：戴智晓，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州标准件国际城有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区三垟街道黄屿村黄屿路1号。
法定代表人：丁维克，总经理。
委托代理人：马文兵，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人余美凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人余美凤的委托代理人郑庆福、被上诉人温州标准件国际城有限公司的法定代表人丁维克及其委托代理人马文兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社享有瓯海区三垟街道黄屿村13245平方米二产返回指标土地使用权。温州标准件国际城有限公司于2006年通过招投标，取得黄屿村C2地块使用权的承租权。2009年2月27日，黄屿村村委会、黄屿村经济合作社与温州大道精密标准件商场有限公司（2010年8月5日更名为温州标准件国际城有限公司）正式签订《瓯海区三垟街道黄屿村C2地块土地使用权租赁协议书》，将黄屿村二产返回用地C2地块的工业用地出租给温州标准件国际城有限公司使用，温州标准件国际城有限公司租用土地期限为17年，从2009年1月1日起至2025年12月31日止，其中建设期为一年。地上建筑物由温州标准件国际城有限公司全额投资，以黄屿村经济合作社的名义建造。2007年9月30日，三垟街道黄屿村经济合作社取得黄屿村C2地块二产返回标准厂房建设用地规划许可证。2008年12月23日，温州市瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社取得黄屿村二产返回标准厂房C2地块1#-8#厂房一层，9#厂房六层的建筑工程施工许可证。其中1#-8#厂房一层于2010年4月21日竣工验收，9#厂房六层于2011年1月31日竣工验收。温州标准件国际城有限公司将上述标准厂房以商铺形式出租，2011年1月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定温州标准件国际城有限公司将位于温州标准件国际城有限公司7排22号的商铺出租给余美凤使用，年租金为56000元，租赁期限为10年，自2011年2月20日至2021年2月19日止。余美凤向温州标准件国际城有限公司缴纳商铺诚信经营保证金6万元。期满若余美凤无拖欠房租、水电费、管理费等，保证金全额退还。租金支付方式为先付后用，每年一次性缴纳，到期不缴纳每日按租金总额1‰收取滞纳金，租金第一、二年给予第一年规定租金50%的优惠，第三年按标准缴纳，第四年开始按市场实际情况调整，但上下浮动比例不超过上一年度的15%，以后逐年递增。因政策原因导致租赁物拆除而使得本合同无法继续履行的，出租人无需承担违约责任。
2013年5月20日，温州标准件国际城有限公司以市场转型升级为由，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》，并按方案一执行，即第三、四年度同时缴纳的按年租金价格的40%缴纳。在温州标准件国际城有限公司转型成功后，温州标准件国际城有限公司退还余美凤缴纳租金的剩余部分，同时在两年内退回保证金，但温州标准件国际城有限公司未转型升级成功，2015年5月温州标准件国际城有限公司要求余美凤重新签订《房屋租赁合同补充协议书》，但双方无法达成协商一致。另查明，余美凤已按约支付租金至2015年5月9日。
原判认为，余美凤对租赁物位于黄屿村C2地块二产返回标准厂房1#-8#厂房内，且该部分厂房已经取得建设规划许可证并经竣工验收的事实没有争议。故本案争议的焦点为温州标准件国际城有限公司将黄屿村C2地块二产返回标准厂房以厂房形式报批建设，以商铺形式出租是否导致租赁合同无效。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。黄屿村C2地块标准厂房1#-8#厂房一层及9#厂房六层是经建设部门、规划部门合法审批，并竣工验收的合法建筑，不存在该司法解释规定的情形，被告改变建筑物的使用用途出租，法律并无明文禁止，不属于无效的情形。故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，余美凤要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求法院不予支持，双方的《房屋租赁合同》仍在履行期限内，余美凤要求温州标准件国际城有限公司退还保证金6万元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回余美凤的诉讼请求。本案受理费1300元，减半收取650元，由余美凤负担。
一审宣判后，余美凤不服，向本院提起上诉称，一、出租的厂房是竣工验收前改建或竣工验收后改建的事实认定不清。厂房竣工验收后，并无被上诉人温州标准件国际城有限公司申请改建的申报和审批的证据，形成商铺的现状是被上诉人温州标准件国际城有限公司擅自改建而成的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案属于上述情形。二、一审适用法律错误。一审法院认为改变建筑物的使用用途出租，法律并无明文禁止，系有法不依。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正错误消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”停止建设、限期改正、限期拆除是比禁止更为严厉的后果，是从法律和物理上消灭违法建筑物的措施。改变功能和结构违法建设，不仅破坏规划实施，更有可能导致建筑物倒塌、火灾等严重的安全事故的发生。司法审判不仅是对当事人的权利主张进行评价，更应对违法建筑的社会危害性予以评价。三、一审未对诉讼请求变更予以释明，有违程序、公平。一审法院通过审理对事实有了认定意见，认为本案租赁合同不属于无效之情形，应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院未履行该告知义务，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。四、被上诉人温州标准件国际城有限公司于2015年6月19日擅自切断商铺的电闸，并于2015年6月27日至6月29日期间，采取封锁方法，不让上诉人余美凤经营。2015年7月1日至7月6日期间，被上诉人温州标准件国际城有限公司用轿车堵塞上诉人余美凤的商铺门面，致使上诉人余美凤无法正常营业。2015年7月7日经三垟街道调解，被上诉人温州标准件国际城有限公司限上诉人余美凤一周内搬清。上诉人余美凤于2015年7月8日至7月14日期间搬出温州标准件国际城市场，致使《房屋租赁合同》在期限内无法履行。被上诉人温州标准件国际城有限公司在履行合同期限内违反《房屋租赁合同》，采取断电锁门等手段，使上诉人余美凤无法正常经营，致使《房屋租赁合同》失去法律效力，属无效合同，被上诉人温州标准件国际城有限公司应承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，改判确认房屋租赁合同无效，并判决被上诉人温州标准件国际城有限公司返还保证金60000元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人温州标准件国际城有限公司负担。
被上诉人温州标准件国际城有限公司答辩称，一、上诉人余美凤称涉案房屋竣工验收前改建或者竣工验收后改建的事实认定不清、一审适用法律不当的上诉理由不能成立。1、上诉人余美凤对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条进行了曲解。未按照建设工程规划许可证的规定建设仅指建设单位在建设房屋的时候未按照规划实施，而不是指竣工验收之后的改造。被上诉人温州标准件国际城有限公司在一审中已经提交竣工验收备案表证明涉案地块的房屋已经合法竣工验收。所以本案从事实和法律上均不存在上述司法解释第二条所述的情况，更谈不上租赁合同无效。2、即使被上诉人温州标准件国际城有限公司在租赁期间对房屋进行改造，也非擅自进行结构性改建。涉案房屋的结构现状和经营用途，已经过三垟街道办事处的确认和同意、并致函瓯海区工商局，相关证据已经在一审中提供。房屋的结构性改造是指楼房升高、墙改梁、内墙改梁、加圈梁等对房屋重要结构进行技术性变更的手段。而仅在房屋内部进行隔间，对建筑物的门窗、通道进行改变，完全不牵涉房屋重要结构的变更。被上诉人温州标准件国际城有限公司在房屋建成后对房屋内部进行隔间处理，不属于对房屋的结构性改造。3、上诉人余美凤援引《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，亦属对法律理解不正确。4、本案涉及被上诉人温州标准件国际城有限公司几百户经营户的利益。近年，政府在温州地区大力推出“退二进三”政策，本案所涉租赁法律关系在现实中大量存在，在租赁合同基本符合法律法规及政策规定，但存在个别证照尚未办理、手续欠缺的情况下，简单、粗暴、机械地轻易判决合同无效不仅不符合鼓励交易、促进社会资源有效利用的原则，更不利于社会的稳定，导致温州经济的混乱，也违背诚实守信原则。二、本案一审程序正当合法。一审中上诉人余美凤起诉解除合同，第一次开庭时又变更诉讼请求为确认合同无效，而后审判长在庭审和调解过程中告知其不宜认定租赁合同无效，是上诉人余美凤坚持其诉讼请求。所以一审程序不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。三、上诉人余美凤没有按照《房屋租赁合同》约定按时缴纳租金，被上诉人温州标准件国际城有限公司不存在违约行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，涉案租赁物已经取得建设规划许可证并经竣工验收，本案《房屋租赁合同》不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的情形，故上诉人余美凤据此主张《房屋租赁合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》是否有效系本案审理的关键问题，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的释明范围。上诉人余美凤认为一审程序违法的理由，不能成立。双方在《房屋租赁合同》履行过程中发生纠纷，合同继续履行与否及违约责任的承担问题，均不能导致《房屋租赁合同》无效，故上诉人余美凤以被上诉人温州标准件国际城有限公司采取手段致使其无法正常经营为由，主张合同无效的理由，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人余美凤的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人余美凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年一月二十六日
代书 记员 蔡瑞洁