北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00885号
上诉人（原审原告）张晓桐，女，1983年3月7日出生，自由职业者。
上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。
法定代表人卢委，总经理。
委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。
委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人张晓桐、上诉人北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓桐，上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，张晓桐诉至原审法院称：2012年5月16日，我与天和国际公司签订了一份编号为B1545号的天和白马商城一期《商铺租赁合同》，合同约定乙方（即张晓桐）租赁甲方（即天和国际公司）位于北京市西城区×××1号院北京天和白马商城一期（以下简称商城）第B1层1545号商铺，商铺使用面积为6.76平方米，乙方承租商铺仅限于经营服装服饰之用途，乙方须办理营业执照及有关的专营许可证。租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同签订后，我向天和国际公司支付了第一笔的租金311501元及物业管理费4867元。天和国际公司在其北京天和白马商城商户入驻须知中表示，商城计划于2012年7月15日开始试营业，后又通知商户们商城在2012年8月19日开业，要求商户做好营业准备，如商户不按时开始营业将对商户进行处罚。我为此购进了大约20万元的货物准备营业，但是商城在2012年8月19日未能开业，商户们多次询问原因和要求补偿，但天和国际公司一直没有进行任何合理的解释和补偿。2013年我接到天和国际公司短信，通知商城定于2013年3月18日开业。商城3月18日开业后我去工商局申请办理营业执照时得知，工商局不给商城的商户们办理营业执照，说商城是非法经营，随时可能会被查封。后我及其他商城的商户们又多次要求天和国际公司提供经营场所证明，并多次去工商局要求办理营业执照，但天和国际公司一直不提供办理营业执照所需的经营场所证明，工商人员也明确答复商户们说，因为商城违反了当地的区域发展规划等原因，无法给商户们办理营业执照。由于天和国际公司违反了当地的区域发展规划，造成工商局无法给商户们办理工商营业执照，使得商户们一直处于无照经营、违法经营的状态，我只能停止经营，造成我租赁商铺进行服装销售经营的目的无法实现，为维护我的合法权益，故起诉请求判令：1、解除我与天和国际公司签订的编号为B1545号的北京天和白马商城一期《商铺租赁合同》。2、判决天和国际公司向我退还商铺租金311501元，物业管理费4867元及相应的利息。3、判决天和国际公司赔偿我商铺装修费用3000元。4、诉讼费用由天和国际公司承担。
天和国际公司辩称：张晓桐是我商城的商铺租户，2012年5月16日，张晓桐与我公司签订天和白马商城一期《商铺租赁合同》，对合同签订的时间及合同约定的权利义务我公司无异议。合同签订后，我公司已经于2012年7月28日将商铺交付给张晓桐并开始起算租金，商城开业的时间原为2012年8月19日，后来延迟至2012年的11月29日开业，而不是张晓桐所述的2013年3月18日，3月18日只是补办的开业典礼。2013年10月，我公司名称由北京天和国际服装批发商城有限公司变更为北京天和国际服装商城有限公司。2012年11月开业前，少量的商户已经开始正常经营，张晓桐也一直在其商铺正常经营，现在也在正常经营。物业费我们只是代物业公司收取，不同意返还。张晓桐的营业执照暂时还办理不下来，但是这件事情不是我们的责任，我们只是协助张晓桐办理。现在我们也一直在和西城区的有关部门积极沟通，预计很快可以办理下来，现不同意张晓桐要求解除合同的诉讼请求。不同意赔偿张晓桐的装修费用。我们提出反诉要求张晓桐继续履行合同并配合我们办理营业执照。综上，不同意张晓桐的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张晓桐与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，张晓桐须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张晓桐不能按照合同约定的方式从事经营活动。张晓桐要求解除合同，理由正当，予以支持。关于租金。张晓桐已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金311501元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还张晓桐。对于合同解除之前的租金，法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付张晓桐，张晓桐在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的开业时间，故法院依据张晓桐提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于张晓桐该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还张晓桐2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。关于张晓桐要求天和国际公司返还物业费的问题，根据张晓桐提供的收据载明，收取主体并非本案天和国际公司，天和国际公司对此并无返还义务，故对张晓桐该项请求，不予支持。张晓桐要求返还利息的诉讼请求没有法律依据，对此不予支持。张晓桐主张要求赔偿店铺装修费的诉讼请求，未提交相关证据，不予支持。天和国际公司主张张晓桐继续履行合同，并配合办理营业执照的请求属于抗辩意见，并不构成反诉，对天和国际公司的反诉不予受理。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除张晓桐与北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年五月十六日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1545号）。二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张晓桐二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间的租金六万六千四百三十三元。三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张晓桐自判决生效之日至二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百八十元、共计六点七六平米计算）。四、驳回张晓桐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张晓桐、天和国际公司均不服，上诉至本院。张晓桐主张：原审判决认定我对商铺进行了实际使用事实认定不清，证据不足；原审判决第三项直接损害了我的合法权益；天和国际公司采用欺诈隐瞒的手段与我签订租赁合同，涉案房屋不具备经营条件，北京市工商行政管理局西城分局的回函亦证明公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，天和国际公司的上述违约行为导致我无法办理营业执照不能依法开业经营，造成我承租的商铺不能依法正常使用，一直处于闲置状态，租金应视为我的损失，天和国际公司理应予以返还，要求撤销原判。天和国际公司同意解除合同，但主张：合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足张晓桐的经营条件，即使张晓桐不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故要求撤销原审判决第二项，不同意退还张晓桐2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，于2013年10月21日变更为现名称。
2012年5月16日，张晓桐与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定张晓桐租赁天和国际公司位于北京市西城区×××1号院北京天和白马商城（一期）第B1层1545号的商铺，使用面积为6.76平方米；张晓桐承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，张晓桐须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计311501元，租金不含张晓桐需交付的物业管理服务费、张晓桐独立使用有关设备而产生的相应费用、因张晓桐经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；张晓桐须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张晓桐向天和国际公司交纳了第一笔租金311501元。同日，张晓桐与北京天和白马物业管理有限公司签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，张晓桐向北京天和白马物业管理有限公司交纳物业管理费4867元。天和国际公司将商铺交付张晓桐。
关于商城开业时间，张晓桐提交的短信、活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，第一次庭审时主张其正式开业时间为2012年11月29日，第二次庭审时提交了纺织服装周刊的报道，主张正式开业时间为8月19日。张晓桐对天和国际公司所述开业时间不予认可，认为媒体报道真实性无法确认，只是一个宣传，与天和国际公司通知的开业时间不符合。
关于商城目前是否营业及张晓桐对摊位的使用情况，天和国际公司出示了代金券、支出凭单、签到表、商城内的照片和张晓桐摊位的照片，上述证据显示，商城处于对外营业状态，张晓桐摊位悬挂并堆放了衣物若干，张晓桐在签订合同后对摊位进行了使用。
关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》、收据、入驻须知、活动通告、照片等证据在案佐证。
本院认为：张晓桐与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据张晓桐提交的证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业，涉诉商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非张晓桐所致，故天和国际公司要求张晓桐承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还张晓桐已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。
关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张晓桐无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，张晓桐起诉要求解除合同，现天和国际公司亦同意解除，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，张晓桐虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明张晓桐实际使用了涉案商铺，故张晓桐应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。
关于物业管理费、利息以及装修费一节。物业管理费的收据载明收费主体实为北京天和白马物业管理有限公司，并非本案的天和国际公司，张晓桐要求天和国际公司返还物业管理费没有合同依据，本院不予支持。关于利息和装修费的诉讼请求，亦缺乏依据，本院亦不予支持。
综上，张晓桐及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6091元，由张晓桐负担4630元（已交纳3045元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京天和国际服装商城有限公司负担1461元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费6437元，由张晓桐负担4976元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担1461元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 磊
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 史其申