吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2959号
上诉人（原审被告）：吉林省嘉惠房地产开发有限公司，住所：长春经济技术开发区会展大街1839号。
法定代表人：杨永峰，总经理。
委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨自力，男，1986年10月22日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：薛亚云，吉林瀛春律师事务所律师。
上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司（以下简称嘉惠地产）因与被上诉人杨自力商品房买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年4月10日作出的（2017）吉0191民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：杨自力欲购买嘉惠地产开发的嘉惠•铜雀台（第五园）项目商品房，曾多次到销售处了解情况。嘉惠地产销售人员在推销过程中，向杨自力发放了嘉惠第五园精工户型H浣溪沙141㎡的宣传资料，并安排杨自力查看了现房。在嘉惠地产发放的宣传资料上，印有三室两厅二卫、建筑面积约为141㎡的户型图，在该户型图中，有三处阴影部分上明确标注为“赠送”，同时宣传资料版面印有“三重馈赠南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”等字样，在其右下角，使�明显小于其它文字规格的字号，标注了“本户型图仅为要约邀请，双方权利义务以买卖合同为准”等文字内容。在实地看房时，嘉惠地产销售人员亦在现场向杨自力说明了赠送情况。2014年10月19日，杨自力与嘉惠地产签订《嘉惠•铜雀台（第五园）认购协议书》，主要内容为：杨自力认购的住宅房号为5栋2101室，建筑面积141.56㎡，房屋单价为9592.24元/㎡，建筑面积最终以产权测绘面积为准，实行多退少补等。同年11月19日，杨自力（买受人）与嘉惠地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：杨自力购买了位于经开区金川街东、昆山路南的嘉惠·铜雀台（第五园）第5幢1单元2101号房，该商品房建筑面积共141.56㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为9592.24元/㎡，总金额为1357877元。合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积差异处理�商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）内，据实结算房价款”等。合同签订后，杨自力向嘉惠地产交付了房屋首付款，余款以银行贷款方式支付。嘉惠地产亦在收款后向杨自力交付了房屋。另查明：2013年7月24日，嘉惠地产委托吉林省经纬城镇房屋测绘有限公司（以下简称经纬测绘公司）对杨自力所购房屋进行预测绘，测绘结果为房屋建筑面积141.56㎡，套内建筑面积是110.73㎡，共有公共分摊面积30.8㎡。2015年9月18日，经嘉惠地产委托，经纬测绘公司对该房屋面积进行实际测量，在将飘窗面积（即嘉惠地产宣传资料中标称的主卧L型空间）计入建筑面积后，最终确定房屋建筑面积144.80㎡，套内建筑面积113.37㎡，共有公共分摊面积31.43㎡。嘉惠地产在获得测绘结果后，以房屋实测面积超�合同约定面积为由，要求杨自力补缴因计入飘窗面积而增加的3.24平方米面积房款，而杨自力以此增加面积为赠送面积为由予以拒绝。
2016年11月15日，杨自力起诉至一审法院，要求判令：1.确认买卖合同项下房屋实际测绘的建筑面积与商品房买卖合同约定面积之间存在误差的3.24㎡部分属于被告承诺的赠送面积；2.诉讼费由被告承担。
嘉惠地产辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告依据合同约定向原告收取面积误差部分房款，符合法律规定及双方约定，原告应足额缴纳。原、被告没有对赠送面积达成合意。宣传资料所示内容仅为要约邀请，并非被告向原告作出的承诺，不应作为商品房买卖合同的组成部分。综上，原告要求确认面积误差为被告承诺的赠送面积无事实依据，且适用法律错误。
一审法院审理后认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在推销其商品房时，其所作出的多重赠送宣传，标的物具体、明确，已对原告作出购买决定构成重大影响，根据上述司法解释条款的规定，即便被告在宣传资料上以极不显著的方式标明其所作允诺为“要约邀请”，但该赠送承诺仍应作为赠与条款自动进入商品房买卖合同内容，并对被告具有法律拘束力。被告关于其所作赠送宣传为要约邀请的抗辩主张，与法相悖�本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，案涉房屋为现房交易，该房屋的实际使用面积，在签订买卖合同时以及实际测绘后并无任何变动，其产权建筑面积调整系因测绘变更所致，但该项变更并不必然导致房屋建设成本增加，亦不足以影响被告签订买卖合同之初的经济预期。依据商品房买卖合同中赠与条款的约定，以及诚实信用的民事行为基本原则，被告不得以测绘面积增加为由对赠送面积收取购房款。原告关于确认争议的3.24㎡建筑面积属于赠送面积的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。因该争议面积属于被告承诺的赠送部分，故原告无须支付价金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：确认原告杨自力购买的位于经济技术开发区金川街东、昆山路南嘉惠铜雀台第5幢1单元2101号房屋的实际测绘面积144.80㎡与《商品房买卖合同》约定面积141.56㎡之间存在的3.24㎡差额面积，属于被告嘉惠地产承诺的赠送面积。案件受理费577元，减半收取即288.50元，由嘉惠地产承担。
宣判后，嘉惠地产不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：1.上诉人的宣传资料中载有的赠送字样的销售广告属于要约邀请，不应认定为要约，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。2.上诉人与被上诉人建立商品房买卖合同关系过程中，均秉承公平、诚实守信的基本原则。案涉房屋因测绘存在面积差，导致产权面积变更，非因上诉人恶意所致，被上诉人应当依据《商品房买卖合同》第五条规定据实结算房款。
杨自力二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：嘉惠地产向杨自力等购房人发放的宣传资料中明确载明“三重馈赠：南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”等内容，此宣传资料所作出的该项允诺具体确定，并足以对杨自力等购房人作出购买案涉商品房的决策产生重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的特征，故一审判决认定嘉惠地产在宣传资料所作出的“赠送飘窗面积”允诺视为《商品房买卖合同》的内容正确，嘉惠地产上诉主张该宣传资料载明的赠送面积内容仅为要约邀请，不构成要约，本院不予支持。嘉惠地产在宣传资料中作出“赠送面积”允诺之前，案涉房屋设计格局和建筑面积均已确定，嘉惠地产对于其投入的开发成本及获取的销售利润额度亦有明确预知，虽然测绘标准改变将原不计入建筑面积的“飘窗”列入了房屋建筑面积测绘范围，但并未因此对嘉惠地产的预期利润产生任何影响。嘉惠地产在自身损益没有任何变化的情况下，仅因测绘标准调整要求杨自力等购房人补交所谓的“增加面积款”，依法不应予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，嘉惠地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�费577.00元，由上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
审 判 员 王晓艳
代理审判员 郭 智
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 李佳姝