广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第547号
原告林炳然，男，1979年6月19日出生，汉族。
委托代理人张作明，广东聚才律师事务所律师。
被告黄米证，女，1979年8月18日出生，汉族。
原告林炳然诉被告黄米证租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林炳然的委托代理人张作明，被告黄米证均到庭参加了诉讼。本案现已�理终结。
原告林炳然诉称，原告与被告于2010年8月14日签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于东莞市塘厦镇莲湖广场某和某号商铺出租给原告使用，租赁时间从2010年10月1日至2014年5月31日共44个月，被告收取原告的定金36000元，因为是转租的关系，被告承诺自己可以让房东同意转租，为了使原告放心，特意增加一个补偿条款：因被告的原因，导致租赁物不能为原告经营的，被告就双倍返还定金给原告。原告装修好了经营才一年多，就收到租赁房产房东的通知，要求原告限期搬走，并向法院起诉要原告搬走，称其不同意转租。综上，被告未能履行自己的承诺，导致原告不能实现合同目的，造成不能正常经营，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告支付双倍定金72000元及利息（按银行同期贷款利率从起诉之日起计算至履行之日止）；二、被�返还租金24000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄米证辩称，一、出租的时候即2010年8月14日原告与被告签订租赁合同时，原告林炳然及其委托代理人张作明均在场，二人均清楚不能转租，转租行为需要经过房东的同意，但转租时并未取得房东的同意，被告当时没有房产证，被告并非房东，上述情况被告均已告知原告，原告仍然坚持要承租，并与第一手承租人周双敏签订了合作协议；二、合同约定租金为18000元／月，原告一次性给付被告半年租金70000元，但并未足额支付；三、原告应当足额支付租金但未足额支付，是原告违约在先，而且被告最初并不知道周双敏也是租客，在与原告签订租赁合同前才知道周双敏也是租客并非房东；四、被告要求原告补齐租金。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇盈锋莲湖广场某号、某号商铺的所有权人分别系唐为邦、唐为真。2010年4月1日，唐为邦、唐为真将涉案商铺出租给周双敏，租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止，并约定不得私自转租。2010年6月1日，周双敏增加租金将涉案商铺私自转租给被告。2010年8月14日，被告又增加租金将涉案商铺私自转租给原告。原告将租金交给被告，被告将租金交给周双敏，周双敏将租金交给唐为邦、唐为真，租金按各方之间约定的标准交付。
原、被告签订的《商铺租赁合同》约定租金在莲湖广场沃尔玛超市开业之前为每月10000元、开业之后为每月18000元，约定定金即保证金为36000元，并约定“因甲方（被告）的原因，导致租赁房产不能为乙方（原告）所用经营，甲方就双倍返还定金给乙方”。原告主张被告在签订合同前保证转租取得房东的同意，但无相应证据证明；被告予以否认。原告确认在与被告签订转租合同前未查看被告与房东或上一手承租人之间的租赁合同。
合同签订当日，原告向被告缴纳了保证金36000元，之后原告与被告冒充唐为邦的签名伪造另一份租赁合同提供给工商行政部门用于原告办理营业执照经营药店。被告收取原告的租金情况如下：2010年10月-12月每月10000元、2011年1月-2月每月18000元、2011年3月至10月每月10000元、2011年11月至2012年10月每月12000元。2012年4月24日，被告开具收据确认收到原告2012年5月份至10月份共6个月的租金72000元，收据中并未注明欠缴情况。原告主张因生意困难故双方协商降低租金，被告则予以否认。
后唐为邦、唐为真发现了周双敏及原、被告的私自转租行为，向本院另案提起对周双敏及原、被告的诉讼，要求解除与周双敏的租赁合同并由原告返还涉案商铺［案号：（2012）东三法民一初字第2572号］。在该案审理过程中，被告抗辩称周双敏与原告系合作经营药店，本院不予采信�抗辩。本院于2012年8月28日作出（2012）东三法民一初字第2572号民事判决书，判令解除唐为邦、唐为真与周双敏的租赁合同，并判令原告限期将涉案商铺交还给唐为邦、唐为真等。一审判决后，各方当事人均未提起上诉，该民事判决书已经发生法律效力。原告经与唐为邦、唐为真协商另签订租赁合同继续承租涉案商铺，并向唐为邦、唐为真缴纳了2012年9月份和10月份的租金共24000元。
在原告提供、被告确认属实的原告与被告丈夫张金权2012年10月1日的通话录音中，张金权确认2012年9月份的租金未交付给周双敏，原告提醒因周双敏自2012年8月份未交租给房东故张金权不应再交租给周双敏。本案庭审中，被告申请追加周双敏作为被告参加本案诉讼，被告申请的理由是：一、被告系从周双敏处转租涉案商铺故周双敏也应对原告承担责任；二、周双敏系与原告合伙经营药店。
以上事实，有原告提交商铺租赁合同、收款收据、民事判决书、录音光碟、收据等以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，周双敏与被告存在转租关系，被告与原告存在转租关系，依据合同的相对性，周双敏与被告存在权利义务关系，与原告之间并不存在权利义务关系，无需对原告承担责任；另已生效的民事判决书已不采信被告提出的关于周双敏与原告之间合伙经营药店的主张。因周双敏与本案并不存在法律上的利害关系，也无需通过追加周双敏查明本案事实，故被告申请追加周双敏参加本案诉讼的申请，本院不予准许。本案的争议焦点在于：一、是否因被告的原因导致原、被告之间的转租合同无效，被告应否按照合同的约定双倍返还保证金给原告；二、被告应否退还原告2012年9、10月份的租金24000元。
关于第一个争议焦点。原告主张被告在转租前保证转租取得房东的同意，但对此未能进行相应的举证，被告也予以否认，本院不予采信。原告作为完全民事行为能力人，在与被告签订转租合同前，应查看被告之前的租赁合同有无赋予被告转租的权利，但原告未查看，对转租无效也有责任。且从原、被告共同冒充房东唐为邦签名伪造租赁合同办理营业执照一事来看，原告也应清楚转租未经得房东的同意。综上，转租无效系原、被告的共同责任，并非被告的单方责任，故被告无需按合同约定双倍返还保证金给原告。同时，因转租合同无效，原、被告应相互返还因合同取得的财产，故被告应退还原告缴纳的保证金36000元。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原、被告之间的转租合同虽然无效，但原告仍应按照合同的约定支付被告涉案商铺的占有使用费。关于占有使用费，被告主张从未协商降低，但从被告收取的记录来看，自2011年3月份起至2012年10月份止，长达一年半的时间内原告缴纳的标准远远低于合同的约定，而被告照常收取，明显不符合常理；从被告2012年4月24日开具的收据内容来看，被告确认收到的72000元系2012年5月至10月间共6个月的租金，且收据并未注明欠缴情况，也与被告的主张不符。综上，本院采信原告提出的双方协商降低占有使用费的主张，认定经原、被告协商2012年5月-10月份的占有使用费标准为每月12000元。本案中，2012年8月份后原告与被告的非法转租关系已被生效民事判决书判令解除，而原告继续使用涉案商铺系基于原告与房东之间新的租赁关系，故2012年8月份后原告无需支付被告占有使用费，被告应退还这两个月份的占有使用费给原告共计24000元（12000元／月×2个月）。至于被告有无将这两个月份的占有使用费交付给周双敏，系被告与周双敏之间的权利义务关系，与原告无关，被告可另案向周双敏主张，但不得以此为由抗辩无需返还原告此款。综上，对原告要求被告退还占有使用费24000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告黄米证应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告林炳然保�金36000元及占有使用费24000元，共计60000元。
二、驳回原告林炳然的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，由原告林炳然承担450元，被告黄米证承担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦 枝 展
二〇一三年四月三日
书 记 员
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双�都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁判所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。