广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1321号
上诉人（原审被告）梁铭祥，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人李穆娟，广东宝慧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）梁婉芸，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人李穆娟，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市创怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人霍乐英。
委托代理人梁伟文，该公司员工。
委托代理人丁玉玲，该公司员工。
上诉人梁铭祥、梁婉芸因与被上诉人佛山市创怡物业管理有限公司（以下简称创怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1560号民事判决�向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月31日，佛山市禅城区玫瑰名园第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）（甲方）与创怡物业公司（乙方）签订《玫瑰名园物业服务合同》，主要内容：“……第二条物业管理区域基本情况一、项目名称：玫瑰名园；二、业主大会名称：玫瑰名园业主大会；三、执行机构：玫瑰名园业主委员会；四、物业管理区域范围：东至华远东路，南至惠景一街，西至惠景书城，北至绿景一路。……第四章物业服务费用第五条本物业区域物业服务收费选择[包干制]方式。赢余或亏损均由乙方享有或承担。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[住宅]1.15元/平方米/月；……第六条物业服务收费不包括公共水电费和电梯电费、电梯保养费用、电梯年检费用。公共水电费分摊按照市物价局现行文件执行；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同按户分摊，电梯电费按本梯总户数共同按户分摊。该两项费用按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定分担。第七条物业区域内公共水电费和电梯电费收费标准执行供水、供电部门的规定。……第九条业主或物业使用人应按以下时间和方式交纳物业服务费：1.按月交纳，具体时间为每月10日前缴交当月物业服务费和其他费用。2.由业主委托银行每月向乙方交纳本期的物业服务费，逾期1个月仍未交纳的，乙方按所拖欠物业服务费用总额每日计收1‰的违约金。3.业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：按照业主大会的决定使用，另提取10%经营收入作为乙方的管理费用。……第七章合同期限第十九条本合同期限为叁年；自2012年4月1日起至2015年3月31日止。……第十一章违约责任……第二十八条业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约金；拒绝支付违约金的，乙方可向人民法院起诉。……”。
同日，第二届业委会（甲方）与创怡物业公司（乙方）签订《协议书》，主要内容为：“……甲乙双方先签订2011年9月21日已公示表决通过的物业服务合同，修改后的条款如能通过全体业主表决，且以合同补充条款的形式附加为上述合同的组成的部分，之前签订的物业服务合同与补充条款有冲突的，以补充条款为准……”创怡物业公司亦于当日出具《补充承诺书》，承诺在物业服务合同（修订版）未通过全体业主表决前，签订的物业服务合同中的物业管理区域基本情况与实际有出入的，以实际情况为准，清洁服务标准提前按修改版的标准执行。
后因梁铭祥、梁婉芸未依约按期支付物业服务费，创怡物业公司于2015年7月7日向梁铭祥、梁婉芸发出《催收函》，要求梁铭祥、梁婉芸支付拖欠的物业服务费、公共分摊费。2015年8月24日，创怡物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.梁铭祥、梁婉芸向创怡物业公司支付2012年4月-2015年6月期间物业服务费用6075.50元、2012年4月-2015年4月公摊水电费367.53元及管理费滞纳金3691.88元（以每月应收物业管理费为本金，按日千分之一计算，从2012年4月1日起算，分段累计，暂计至2015年6月，要求支付至梁铭祥、梁婉芸清偿之日止）；2.本案全部诉讼费用由梁铭祥、梁婉芸承担。
诉讼中，创怡物业公司陈述：目前因第二�业委会到期，第三届业委会正在筹备，故涉案《物业服务合同》到期后，创怡物业公司未与业主大会续签书面物业服务合同，但涉案小区目前仍由创怡物业公司管理及服务。另，创怡物业公司明确其主张的滞纳金即为合同约定的违约金。梁铭祥、梁婉芸陈述：梁铭祥、梁婉芸确从2012年4月起没有缴纳相关费用，原因系合同无效，故创怡物业公司亦无权收取滞纳金或违约金。现的确是创怡物业公司在管理涉案小区。
另查明一：涉案佛山市禅城区某房，建筑面积135.46平方米，由梁铭祥、梁婉芸共有。
另查明二：创怡物业公司系具有叁级资质的物业服务企业。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，第二届业委会与创怡物业公司签订的《玫瑰名园物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规�，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对创怡物业公司、第二届业委会及涉案小区全体业主均具有约束力，创怡物业公司以及作为涉案小区业主之一的梁铭祥、梁婉芸均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。梁铭祥、梁婉芸虽抗辩认为上述合同无效，但并未提供有效证据予以证明，其所主张的合同公示版本与创怡物业公司提交的合同版本不一致亦不构成合同无效事由，原审法院对梁铭祥、梁婉芸的上述抗辩意见不予采纳。上述合同于2015年3月31日到期届满后，创怡物业公司虽未与涉案小区业主委员会或业主大会续签物�服务合同，但创怡物业公司及梁铭祥、梁婉芸均确认涉案小区仍由创怡物业公司提供物业管理服务，故在上述合同届满后，创怡物业公司与梁铭祥、梁婉芸之间存在事实上的物业服务关系。
关于创怡物业公司主张梁铭祥、梁婉芸支付物业服务费及公摊水电费的诉请。根据《玫瑰名园物业服务合同》第六条、第九条的约定，梁铭祥、梁婉芸负有依约按时支付物业服务费及公摊水电费的义务。诉讼中，创怡物业公司主张梁铭祥、梁婉芸拖欠2012年4月-2015年6月的物业服务费、2012年4月-2015年4月的公摊水电费，梁铭祥、梁婉芸亦确认自2012年4月起没有缴纳上述费用，故原审法院对上述事实依法予以确认，则梁铭祥、梁婉芸需向创怡物业公司支付2012年4月-2015年4月的物业服务费6075.42元（1.15元/平方米/月×135.46平方米×39个月）。创怡物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。关于创怡物业公司主张的公摊水电费，诉讼中，创怡物业公司已提交证据证明其已代垫涉案小区公摊水电费，并系根据合同约定的分摊办法计收费用，故梁铭祥、梁婉芸应向创怡物业公司支付公摊水电费367.53元。梁铭祥、梁婉芸虽抗辩认为创怡物业公司管理不善、违规分摊水电费、降价出租损害业主利益，但并未提供有效证据证明创怡物业公司存在上述侵权行为，梁铭祥、梁婉芸作为涉案房屋的产权人亦已实际享受创怡物业公司提供的物业管理服务，不能以此抗辩其依约按时缴纳费用的合同义务，故原审法院对梁铭祥、梁婉芸的上述抗辩意见均不予采纳。
关于创怡物业公司主张梁铭祥、梁婉芸支付违约金的诉请。诉讼中，创怡物业公司明确其主张的滞纳金即为违约金。涉案《玫瑰名园物业服务合同》虽约定了违约金的计收方法及标准，但该标准�显过高，梁铭祥、梁婉芸亦持异议，故原审法院酌定梁铭祥、梁婉芸自2012年4月11日起，以每月应交物业服务费155.78元为本金（1.15元/月/平方米×135.46平方米），按中国人民银行同期贷款利率四倍分段累计向创怡物业公司计付违约金。创怡物业公司诉请超出部分，无法律依据，原审法院不予支持。
关于梁铭祥、梁婉芸抗辩认为创怡物业公司部分诉讼请求已超诉讼时效的意见。物业服务费及公摊水电费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业服务费及公摊水电费应视为一个整体，业主每月缴纳上述相关费用应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《玫瑰名园物业服务合同》系2015年3月31日到期届满，此后创怡物业公司与梁铭祥、梁婉芸之间的物业服务关系亦一直持续，因此创怡物业公司主张的物业服务费及公摊水电费并未超过诉讼时效，原审法院对梁铭祥、梁婉芸的该抗辩意见不予支持。
至于梁铭祥、梁婉芸申请原审法院现场调查取证的意见，因梁铭祥、梁婉芸的申请事项不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十六条规定的人民法院调查取证范围，故原审法院对梁铭祥、梁婉芸的上述申请事项不予准许。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、梁铭祥、梁婉芸于判决发生法律效力之日起十日内，向创怡物业公司支付2012年4月-2015年6月的物业服务费共计6075.42元及违约金（违约金以每月155.78元为本金，自2012年4月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段累计计至判决确定的给付之日止）；二、梁铭祥、梁婉芸于判决发生法律效力之日起十日内，向创怡物业公司支付2012年4月-2015年4月的公摊水电费共计367.53元；三、驳回创怡物业公司的其他诉讼请求。梁铭祥、梁婉芸如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取27元，由梁铭祥、梁婉芸负担。
上诉人梁铭祥、梁婉芸不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《玫瑰名园物业服务合同》与已公示的《物业服务合同》条款约定不一致，即《玫瑰名园物业服务合同》没有经过公示，依法应认定为无效合同，梁铭祥、梁婉芸无需向创怡物业公司支付物业服务费及违约金。二、创怡物业公司将其办公区域及已出租商铺的水电费列入小区公摊水电费用，原审法院没有将该部分费用进行扣减属于认定事实不清。综上，梁铭祥、梁婉芸上诉请求：1.撤销原审判决，判决梁铭祥、梁婉芸无需向创怡物业公司支付物业服务费及公摊水电费；2.本案诉讼费由创怡物业公司承担。
被上诉人创怡物业公司答辩称：一、《玫瑰名园物业服务合同》合法有效。《玫瑰名园物业服务合同》于2015年3月31日到期，根据该合同的约定，合同期满后第二届业委会没有将续聘或解聘创怡物业公司的意见通知创怡物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，创怡物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。因创怡物业公司至今未收到解聘通知，则《玫瑰名园物业服务合同》将自动延续。二、创怡物业公司将涉案小区管理处于2012年4月-2015年8月的电费（包括业主委员会办公室的空调、照明电费）6625.63元误算在小区公摊水电费内，该费用已于2015年11月在全体业主应缴费总金额中抵扣。三、创怡物业公司将已出租商铺于2012年4月1日-2012年6月7日的电费667.12元误算在小区公摊水电费内，该费用将于2016年1月在全体业主应缴费总金额中抵减。
上诉人梁铭祥、梁婉芸在二审期间向本院提交了《通告》一份，拟证明创怡物业公司将涉案小区管理处于2012年4�1日-2015年4月1日期间的水电费6625.63元以及已出租商铺于2012年4月1日-2012年6月7日的水电费667.12元计算在小区公摊费用内是错误的。
被上诉人创怡物业公司在二审期间向本院提交如下证据：1.《通知》一份、《通告》一份、图片五张，拟证明梁铭
祥、梁婉芸与创怡物业公司签订的《玫瑰名园物业服务合同》与最初在涉案小区公示的合同是一致的。后来公示的修改版合同，因没有得到半数业主的同意而未能签订。
2.《2015年11月玫瑰名园全体业主返还折算表》、《玫瑰名园2015年8月公共用电分摊表》、《2015年8月小区水费分摊》、中国南方电网发票两张、《2016年1月玫瑰名园全体业主返还折算表》、《玫瑰名园2015年11月物业服务费及相关费用通知单》，拟证明创怡物业公司在2015年10月16日后将多收的电费退还给业主。
对于梁铭祥、梁婉芸提交的证据，创怡物业公司经质证认为对该证据的真实性无异议，该通告是创怡物业公司根据公司高层的工作总结和审计所作。对于创怡物业公司提交的证据，梁铭祥、梁婉芸经质证认为：证据1的形成时间是2012年3月至4月份，不属于新证据，不予质证，且上述证据与本案的争议无关。对于证据2中《2015年11月玫瑰名园全体业主返还折算表》、《2016年1月玫瑰名园全体业主返还折算表》是创怡物业公司单方制作，没有梁铭祥、梁婉芸的签名确认，梁铭祥、梁婉芸对计算的数额有异议；证据2中的《玫瑰名园2015年8月公共用电分摊表》、《2015年8月小区水费分摊》、中国南方电网发票与本案无关，本案争议的是涉案小区2012年6月-2015年4月份的公摊水电费问题；对于证据2中的《玫瑰名园2015年11月物业服务费及相关费用通知单》，梁铭祥、梁婉芸不同意创怡物业公司的抵扣行�。该表是创怡物业公司单方制作，没有梁铭祥、梁婉芸的签字确认，且梁铭祥、梁婉芸对梁铭祥、梁婉芸总共拖欠的物业服务费的数额有异议。梁铭祥、梁婉芸已于2015年10月26日向创怡物业公司支付了2012年4月-2015年6月的物业服务费6075.42元及2012年4月-2015年10月的违约金121.48元。
对双方当事人在二审期间提交的证据，本院认证如下：对于梁铭祥、梁婉芸提交的《通告》，创怡物业公司对该证据的真实性无异议，且该证据与本案有关联性，本院予以采信。对于创怡物业公司提交的证据1及证据2中的《2016年1月玫瑰名园全体业主返还折算表》的真实性予以确认；对于证据2中的《2015年11月玫瑰名园全体业主返还折算表》、《玫瑰名园2015年8月公共用电分摊表》、《2015年8月小区水费分摊》、中国南方电网发票、《玫瑰名园2015年11月物业服务费及相关费用通知单》，�该证据与本案无关，本院不予采信。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明：梁铭祥、梁婉芸和创怡物业公司在二审期间均确认以下事实：一、梁铭祥、梁婉芸于2015年10月26日向创怡物业公司支付了2012年4月-2015年6月的物业服务费6075.42元及违约金121.48元；二、创怡物业公司将涉案小区管理处于2012年4月1日-2015年8月4日的电费6625.63元及已出租商铺于2012年4月1日-2012年6月7日的电费667.12元计算在涉案小区公摊水电费内，因此创怡物业公司在计算梁铭祥、梁婉芸2012年4月-2015年4月应支付的公摊水电费共367.53元时实际上分别多计算了19.78元和2.37元。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为：一、《玫瑰名园物业服务合同》的效力；二、梁铭祥、梁婉芸应否向创怡物业公司支付物业服务费及违约金；三、梁铭祥、梁婉芸应否向创怡物业公司支付涉案小区公摊水电费。
关于第一个争议焦点。创怡物业公司与第二届业委会签订的《玫瑰名园物业服务合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁铭祥、梁婉芸上诉主张《玫瑰名园物业服务合同》与在涉案小区公示的物业服务合同不一致而应认定为无效合同。因《玫瑰名园物业服务合同》是否经过公示并非认定该合同效力的法定事由，梁铭祥、梁婉芸的该上诉主张没有法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《玫瑰名园物业服务合同》对于涉案小区业主梁铭祥、梁婉芸具有约束力。创怡物业公司已于2012年4月开始为涉案小区提供物业管理服务，履行其合同义务，并在《玫瑰名园物业服务合同》约定的履行期限届满后，截至2015年6月仍在为涉案小区提供物业管理服务，梁铭祥、梁婉芸亦实际上接受了该服务并享受利益，故梁铭祥、梁婉芸应向创怡物业公司支付2012年4月-2015年6月期间的物业服务费。经核算，梁铭祥、梁婉芸应支付2012年4月-2015年6月的物业服务费合计6075.42元（1.15元/月/平方米×135.46平方米×39个月）。梁铭祥、梁婉芸上诉主张其无需支付物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。而对于梁铭祥、梁婉芸应否向创怡物业公司支付违约金的问题。根据《玫瑰名园物业服务合同》关于“业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向创怡物业公司支付违约金”的约定，梁铭祥、梁婉芸在一审期间亦确认其尚欠创怡物业公司2012年4月-2015年6月的物业服务费，原审法院据此判决梁铭祥、梁婉芸向创怡物业公司支付违约金并无不当，本院予以维持。梁铭祥、梁婉芸上诉主张其不应向创怡物业公司支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。至于梁铭祥、梁婉芸在一审判决后向创怡物业公司支付2012年4月-2015年6月物业服务费6075.42元及违约金121.48元，该履行行为并不影响原审法院对于物业服务费及其违约金的判决结果，本院对原审判决第一项予以维持。
关于第三个争议焦点。本案中，梁铭祥、梁婉芸上诉主张创怡物业公司多计算了梁铭祥、梁婉芸应支付的公摊水电费，而创怡物业公司在二审期间亦确认创怡物业公司在计算梁铭祥、梁婉芸2012年4月-2015年4月的公摊水电费时，将涉案小区管理处及已出租商铺的部分电费计算在内。创怡物业公�提出在梁铭祥、梁婉芸应向创怡物业公司支付的2015年11月及2016年1月的费用中扣减上述多计算的金额，梁铭祥、梁婉芸对此表示不同意，故对于梁铭祥、梁婉芸应支付的2012年4月-2015年4月的公摊水电费应在创怡物业公司所计算的梁铭祥、梁婉芸需支付的2012年4月-2015年4月公摊水电费中扣减22.15元（19.78元＋2.37元），即梁铭祥、梁婉芸应向创怡物业公司支付2012年4月-2015年4月的公摊水电费345.38元（367.53元-22.15元）。原审法院未将该部分费用予以扣减，处理不当，本院予以纠正。梁铭祥、梁婉芸的该上诉主张有理，本院予以支持。因创怡物业公司已代梁铭祥、梁婉芸垫付2012年4月-2015年4月的公摊水电费，故梁铭祥、梁婉芸应向创怡物业公司支付上述公摊水电费，梁铭祥、梁婉芸关于其无需向创怡物业公司支付公摊水电费的上诉请求无理，本院不予采纳。
综上，梁铭祥、梁婉芸的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1560号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1560号民事判决第二项为：上诉人梁铭祥、梁婉芸于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人佛山市创怡物业管理有限公司支付2012年4月-2015年4月的公摊水电费共计345.38元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取27元，由上诉人梁铭祥、梁婉芸负担25元，由被上诉人佛山市创怡物业管理有限公司负担2元。二审案件受理费50元，由上诉人梁铭祥、梁婉芸负担46元，由被上诉人佛山市创怡物业管理有限公司负担4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 覃心怡