湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第313号
上诉人（原审原告）永州市华银房地产开发有限公司。
法定代表人蒋小兰，该公司董事长。
委托代理人黄明珠，系蒋小兰表叔。
被上诉人（原审被告）蒋润书。
委托代理人刘国江，ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。
上诉人永州市华银房地产开发有限公司（以下简称华银地产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第323号民事判决，2015年5月8日提出上诉，原审法院2015年6月20日将本案全部案卷材料移交本院，本院2015年6月23日受理后，依法组成合议庭2015年7月15日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人华银地产公司的委托代理人，�上诉人蒋润书及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年8月31日原、被告签订了《商住房买卖合同》，被告购买原告国际财富中心4幢12层06号房，总价292，445元。合同签订后，被告交首付款88，445元，按揭贷款150，000元，尚欠54，000元。原告于2012年6月22日和同年8月23日两次口头通知被告收房。被告口头提出房屋质量有问题，要求原告整改。2013年5月25日原告送达业主入住通知书给被告。被告于2013年11月4日书面提出收房异议。2014年2月27日被告以原告逾期交房为由向原审法院起诉。原审法院于2014年2月27日判决原告赔偿被告违约金16，737.16元，双方均对判决不服而上诉。二审于2014年10月13判决维持一审判决。原告于2015年3月25日诉至法院，请求依法判令被告给付购房款54，000元，支付违约金29，565元。
另查明，2014年中国人民银行公布的同期贷款基�利率中，1-3年期间的基准利率为6.15%。
上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》，本院及中院的判决书等予以证实。
原判认为：本案属商品房销售合同购房款给付纠纷，争执的焦点是被告所欠原告的54，000元购房款是否应当支付逾期付款违约金以及违约金的计算方式。按照原、被告签订的《商住房买卖合同》第五条的规定，被告应当支付逾期付款违约金。该合同第五条第（3）项约定：若被告按揭贷款不符合银行贷款要求，余款应在交房之日现金交付，否则原告有权不交房，逾期超过30日，原告有权对该房进行处理，之前交付的房款，不退还。该项对逾期交款的惩处的约定严厉到几乎不近情理，难以实行。因此原告起诉时选择了合同第五条第（2）项按日支付应付款万分之五的违约金的计算方法。考虑到该合同第（3）项对按揭贷款后剩余的购房款逾期交�的处理不符合本案的实际情况，对违约金的比率采用商业银行同期贷款利率（年利率6.15%）更妥当。根据本案的实际情况，违约金的时间可从2013年5月25日原告送达业主入住通知书给被告之日起至2015年4月24日止，计690天。因先前双方逾期交房之诉对被告按合同履行交付购房款的义务并无影响，对被告有关逾期付款违约金的时间应从二审判决确定之日算起的抗辩意见不予采纳。以据上述方式计算的本案违约金为6365.25元（690天×54，000元×6.15%÷360天）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告蒋润书在本判决生效之日起5日内给付原告永州市华银房地产开发有限公司购房款54，000元；二、限被告蒋润书在本判决生效之日起5日内给付原告永州市华银房地产开发有限公司逾期付款违约�为6365.25元；三、驳回原告永州市华银房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费1888元，减半收取944元，由原告永州市华银房地产开发有限公司负担244元，由被告蒋润书负担700元。
宣判后，原告永州市华银房地产开发有限公司不服，其上诉称，一审认定逾期支付购房余款应采用商业银行同期贷款利率（年利率6.15%）支付逾期付款违约金是错误的，应按照双方约定每日按应付余款54，000元的万分之五给付违约金29，565元。首先，按每日应付余款的万分之五支付违约金是上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中明确约定的，且被上诉人在庭审时对该约定未提出异议，一审法院不应更改违约金的支付方法。其次，上�人逾期交房，被上诉人要求按每日已交房款的万分之五支付违约金，而被上诉人逾期付款，也应按此标准给付违约金。再次，上诉人与被上诉人均同意继续履行合同，那么就应按合同约定支付违约金。据此，上诉人永州市华银房地产开发有限公司请求上级人民法院依法撤销原判第二项，改判由被上诉人蒋润书支付违约金29，565元。
被上诉人蒋润书答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判，理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第二款第三项的约定，上诉人在交房时余款被上诉人一次性付清，余款54，000元没有给上诉人，是因为上诉人没有交房，所以要求被上诉给付违约金是没有事实和法律依据的。2、在诉讼之前，上诉人与被上诉人提出交房时，已补齐余款。3、被上诉人提出了收房异议书，上诉人也没有给予以答复。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人永州市华银房地产开发有限公司与被上诉人蒋润书签订的《商住房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法、有效，且上诉人与被上诉人均进行了相应的合同履行。因上诉人逾期交房问题，被上诉人通过诉讼方式获得了按已交购房款每日万分之五的逾期违约金，按照合同权利义务对等原则，被上诉人蒋润书在上诉人于2013年5月25日送达业主入住通知书后（视为收房），未依约支付购房余款54，000元，根据《商住房买卖合同》第五条第（2）项按日支付应付款万分之五的违约金计算方法，被上诉人应依约支付逾期交纳购房余款的违约金，按每日万分之五计算违约金为18，630元（计算方式是690天×54，000元×0.0005）。一审对违约金采用商业银行同期贷款利率（年利率6.15%）计算违反了合同约定，其计算方法不当，故应予纠正。因此，上诉人永州市华银房地产开发有限公司提出被上诉人蒋润书应按每日万分之五支付逾期未付购房余款违约金的上诉理由，符合法律规定，本院采信并给予支持。综上，原审认定基本事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，但对逾期支付购房余款违约金的承担方式应按合同约定履行而不宜另行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第323号民事判决第一项、第三项；
二、变更ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第323号民事判决第二项为限被上诉人蒋润书在收到本判决之日起5日内给付上诉人永州市华银房地产开发有限公司逾期付款违约金18，630元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费2832元，由上诉人永州市华银房地产开发有限公司承担832元，被上诉人蒋润书承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年八月十八日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。