广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3225号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区伦教享城地产代理服务部，住所地广东省佛山市顺德区。
经营者：石洁妹。
委托代理人黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石彬，男，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审被告）：王彩雁，女，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。
委托代理人：石彬，身份信息同上，系王彩雁的丈夫。
上诉人佛山市顺德区伦教享城地产代理服务部（以下简称享城地产服务部）因与被上诉人石彬、王彩雁居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院查明：2015年10月25日，石彬与享城地产服务部签订一份《享城物业代理睇楼协议书》，约定如下：一、……；二、委托事项的完成：1在受托人见证下，乙方（即享城地产服务部，下同）会以房地产经纪身份介绍甲方（即石彬，下同）购买或承租下列或同类型之物业，安排以下所列物业进行实地视察，提供所得已知的资料，协商买卖／租赁条款，并负责甲方与下列物业业主签署买卖／租赁合同。2.受托人虽未书面见证各方签署协议，但经由乙方提供信息（包括……），交易各方实际发生交易行为，包括承租、购买及接手商铺经营等；三、甲方不经过乙方，直接与出售方、出租方及商铺转手者联系，构成违约；四、甲方违约，除支付约定佣金外，另外加付两倍佣金作为违约金。因争议而诉讼，违约方还须承担因此而产生的诉讼费、律师费；五、甲方确认下列信息从乙方处首次获得；六、甲方确认信息是从乙方处首次获得，无论是甲方或甲方的亲朋戚友或甲方有关联的自然人为最交易者，不得到其它中介行或者任何形式交易，乙方有权向甲方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费；七、……；八、经纪佣金：甲方完成委托事项，佣金按下列标准收取，……2.购买佣金：收取该物业总价的1.5%作为经纪佣金。另外，上述协议所记载的睇楼的房屋为“唯美嘉园10座1002号”。双方签订协议后，享城地产服务部的业务员带石彬察看“10座1002号”房屋。此后，石彬与享城地产服务部负责人石洁妹以电话方式沟通交易价格，因石彬认为石洁妹的报价偏高，双方没有达成交易。2015年11月，石彬、王彩雁通过嘉顺兴中介服务部业务员吴某与位于顺德区伦教街道办事处社区居民委员会10座1002号房屋的业主马某达成协议，购买了上述房屋，并向嘉顺兴中介服务部支付中介费5000元。享城地产服务部得知后认为石彬、王彩雁违约，遂向法院提起诉讼。
另查，石彬在2015年9月26日也曾与享城地产服务部签订一份《享城物业代理睇楼协议书》，约定的条款与上述协议书一致，记载的睇楼的房屋为“1栋203”。另外，石彬、王彩雁为夫妻关系，于1987年10月14日登记结婚。
原审法院认为：关于享城地产服务部与石彬签订的《享城物业代理睇楼协议书》是否属于采用格式条款所订立的合同的问题。从享城地产服务部所提供的两份《享城物业代理睇楼协议书》，协议书是由享城地产服务部提供给石彬签名的，两份协议的条款是完全一致的，并在文本内容中预留空白地方填写联系电话、睇楼时间、物业地址的内容，明显是为重复使用而预先拟定的合同，且享城地产服务部也未能提供证据证明曾就合同条款的内容与石彬进行协商，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，法院确认双方签订的《享城物业代理睇楼协议书》属享城地产服务部提供的采用格式条款订立的合同。享城地产服务部认为双方协商一致订立合同且合同内容非格式条款的主张，理由不充分，不予支持。
关于涉案《享城物业代理睇楼协议书》的效力问题。从《享城物业代理睇楼协议书》约定的内容来看，合同约定乙方（即享城地产服务部一方）的义务是：以房地产经纪身份介绍甲方购买或承租下列或同类型之物业，安排以下所列物业进行实地视察，提供所得已知的资料，协商买卖／租赁条款，并负责甲方与下列物业业主签署买卖／租赁合同。合同约定的甲方（即石彬一方）义务则是：甲方确认信息是从乙方处首次获得，无论是甲方或甲方的亲朋戚友或甲方有关联的自然人为最交易者，不得到其它中介行或者任何形式交易，乙方有权向甲方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费；甲方完成委托事项，支付购买佣金（收取该物业总价的1.5%作为经纪佣金）。由于享城地产服务部一方从未获得涉案物业的原产权人马某授权的独家委托，即使享城地产服务部履行了带石彬对涉案物业实地进行视察的约定义务，如果原产权人不同意通过享城地产服务部作为中介方出售物业或者原产权人与石彬无法就购买价格达成一致协议时，享城地产服务部是无需对石彬承担任何的责任；而就石彬而言，即使享城地产服务部是否享有涉案物业独家委托，石彬仍负有在协议签订后不能购买涉案物业的义务，以及其无论通过何种途径，只要购买了涉案物业就构成违约，并支付成交价的1.5%的佣金、两倍佣金的违约金及律师费的义务。很显然，《享城物业代理睇楼协议书》所约定的甲、乙双方的权利、义务并不对等，不仅免除了享城地产服务部的义务，且排除了石彬的交易选择权等主要权利。因《享城物业代理睇楼协议书》是享城地产服务部单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，法院认定涉案《享城物业代理睇楼协议书》第六条为无效条款，享城地产服务部据此请求石彬支付佣金、违约金及律师费的主张，理据不足，法院不予支持。
享城地产服务部确实履行了带石彬察看涉案物业的义务，客观上为石彬提供了居间服务，虽未促成成立合同但确实提供了居间服务，综合案件案情，根据公平、等价有偿的原则及《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，法院酌定由石彬向享城地产服务部支付费用2000元，王彩雁作为石彬的妻子应对夫妻共同债务负连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、确认享城地产服务部与石彬分别于2015年9月26日、2015年10月25日签订的《享城物业代理睇楼协议书》中第六条为无效条款；二、石彬于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向享城地产服务部支付2000元；三、王彩雁对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回享城地产服务部的其他诉讼请求。案件受理费减半收取325.63元，由享城地产服务部负担305.63元，由石彬、王彩雁共同负担20元。
上诉人享城地产服务部不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决第一项超出了享城地产服务部的诉讼请求，违反了民事诉讼法第一百七十九条的规定，也违反了民事审判的“不告不理”原则，应当予以改判或发回重审。享城地产服务部在一审中的诉讼请求是“1.判令石彬支付佣金10350元，违约金20700元，律师费3000元，共计34050元，王彩雁承担连带责任。2.案件诉讼费由石彬、王彩雁承担”，而原审法院判决第一项则是“确认享城地产服务部与石彬分别于2015年9月26日、2015年10月25日签订的《享城物业代理睇楼协议书》中第六条为无效条款”，确认条款无效并不在享城地产服务部的诉讼请求内，原审法院的判决超出了享城地产服务部的诉讼请求。二、本案中，石彬对涉案房产的信息最早来源于享城地产服务部，且享城地产服务部提供了大量的居间服务，不仅多次带石彬及其家人到涉案房产实地考察，也曾多次约石彬与原房主见面谈价格，但石彬为了追求较低的中介费用，恶意毁约，是导致享城地产服务部居间交易未成功的唯一原因。2015年10月15日原房东将涉案房产放盘于享城地产服务部单位出售，并将钥匙放到享城地产服务部单位方便看房。10月25日享城地产服务部与石彬签订协议当天，享城地产服务部的员工何德华带石彬到涉案房产实地考察，后来又带石彬的父母到涉案房产考察，并与石彬商价，享城地产服务部已经开始约原房主与石彬见面议价了。显然，享城地产服务部提供给石彬的涉案房产信息是第一手资料。是石彬为了追求较低的中介费用，在11月9日与第三方中介、原房东商价，石彬的不诚信，不遵守双方签订的睇楼协议，恶意毁约，不配合享城地产服务部让其与原房东见面商价的安排，是导致本次居间交易失败的根本原因。虽然原审法院确认了享城地产服务部提供了居间服务，但仅支持2000元的费用，显失公平。上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.判令石彬、王彩雁支付佣金10350元、违约金20700元、律师费3000元，共计34050元；3.案件全部诉讼费用由石彬、王彩雁承担。
上诉人享城地产服务部在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人石彬、王彩雁答辩称：一、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条及相关司法解释规定，居间方不仅要促成房屋买卖合同的订立，还要提供代办房屋产权过户、代办房屋按揭贷款等服务。居间方全面规范履行居间义务是其获取报酬的必要条件。虽然享城地产服务部带石彬看了房屋，但并未最终促成与该房原房主与石彬进行交易，更没有提供其他服务，无权获取佣金，石彬也不需承担违约金，享城地产服务部聘请律师的费用也应由其自行承担。二、享城地产服务部出具的《享城物业代理睇楼协议书》不具有法律效力。享城地产服务部提供的《享城物业代理睇楼协议书》属单方行为，只是享城地产服务部单方持有并没有给石彬。《享城物业代理睇楼协议书》是格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该《享城物业代理睇楼协议书》限制了石彬订立合同的选择权，属于无效条款。三、在享城地产服务部带领看楼前，石彬已经在伦教多家中介包括佛山市顺德区伦教嘉顺兴房地产中介服务部看了房。四、涉案房屋不属于享城地产服务部独家代理。原房主马某已经在58同城网站上进行了发布，也同意多家中介包括佛山市顺德区伦教嘉顺兴房地产中介服务部代理出售。根据最高人民法院发布的居间合同纠纷案指导性案例，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。综上所述，享城地产服务部的诉请缺乏理据，请求法院驳回享城地产服务部的诉讼请求。
被上诉人石彬、王彩雁在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据证人吴某出庭提供的“案涉房产出卖人并未授权享城地产服务部独家代理出售案涉房产，同时也将案涉房产信息发布在58同城网站，并授权包括佛山市顺德区伦教嘉顺兴房地产中介服务部在内的中介机构出售案涉房产”之证言及该证言与石彬、王彩雁亦提供的案涉房屋出卖人的书面证言相一致的陈述，再结合享城地产服务部不能举证证明涉案房产出卖人已独家委托其出售案涉房屋的案件事实，可以认定石彬、王彩雁并非系利用享城地产服务部提供的信息而私自找到案涉房产出卖人并与其订立涉案房屋买卖合同，石彬、王彩雁也并非系利用享城地产服务部提供的信息与佛山市顺德区伦教嘉顺兴房地产中介服务部恶意串通促成与涉案房屋出卖人订立买卖合同，由此可知，石彬经由佛山市顺德区伦教嘉顺兴房地产中介服务部的居间服务而与案涉房屋出卖人订立房屋买卖合同并非出自于对享城地产服务部的恶意违约。该案件事实可反映出，案涉《享城物业代理睇楼协议书》第六条“甲方（石彬）确认信息是从乙方（享城地产服务部）处首次获得，无论是甲方或甲方的亲朋戚友或甲方有关联的自然人为最交易者，不得到其它中介行或者任何形式交易，乙方有权向甲方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费”之约定内容，限制了石彬选择交易对象签订合同的正当权利。原审法院据此确认该约定内容无效，并对享城地产服务部依据该约定向石彬、王彩雁主张报酬、违约金及律师费的诉讼请求判决不予支持并无不当。同时，原审法院综合本案案情酌定石彬、王彩雁向享城地产服务部支付费用2000元，石彬、王彩雁对此亦未提起上诉，本院予以维持。享城地产服务部上诉称石彬为追求低价居间费而恶意违约，应向其支付约定的报酬、违约金及律师费共计34050元，因该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。享城地产服务部还上诉称，原审法院确认涉案双方当事人于2015年10月25日签订的《享城物业代理睇楼协议书》第六条约定的内容无效超出其诉讼请求的范围，对此，本院认为，享城地产服务部于本案诉讼主张的依据即为该协议书第六条的约定内容，该约定内容法律效力的有无将直接影响享城地产服务部于本案诉讼请求的应否支持，原审法院根据本案案件事实，审查确认该条款约定内容无效，并据此对享城地产服务部的诉讼主张不予支持妥当，享城地产服务部的该上诉主张于法无据，本院不予支持。但由于当事人双方于2015年9月26日签订的《享城物业代理睇楼协议书》与享城地产服务部于本案的诉讼主张无任何关联，原审法院亦确认该协议书第六条约定内容无效，超出了享城地产服务部于本案的诉讼请求范围，有失妥当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但裁判结果有所不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第1149号民事判决第二、第三、第四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第1149号民事判决第一项：确认佛山市顺德区伦教享城地产代理服务部与石彬于2015年10月25日签订的《享城物业代理睇楼协议书》第六条约定内容无效。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费601.25元，由上诉人佛山市顺德区伦教享城地产代理服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 邱程辉
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年八月八日
书 记 员 黄结仪