湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初904号
原告：ＸＸ，男，1954年6月1日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
委托代理人：胡育兰，湖北高驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区单洞路亚洲广场B栋14层1室。
法定代表人：李志明，总经理。
委托诉讼代理人：田磊，男，系公司员工。代理权限为特别授权。
原告ＸＸ与被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司（以下简称丽华公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。庭审过程中，原告ＸＸ明确表示依照与被告丽华公司之间签订的合同向其主张违约责任，故本案案由确定为房屋出租委托合同纠纷。原告ＸＸ及委托诉讼代理人胡育兰、被告丽华公司委托诉讼代理人田磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求，请求判令被告丽华公司：1.恢复房屋原状；2.修复被损坏的房屋设施；3.支付违约金7100元；4.支付免租期内租金3550元，并支付2015年11月14日至退房之日的租金；5.承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告ＸＸ增加诉讼请求：判令被告丽华公司结清2014年11月14日至退房之日止的水电气费用。事实和理由：2014年11月13日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于本市江汉区黄孝河南路的一套住房委托给被告对外出租，委托期限为三年。原告同意3年预留30天不计算租金，工作期后从2014年11月24日开始计算租金。双方约定，委托期内，该房设施、设备因使用不当或人为损坏，由被告负责修复；委托期内，被告提前退租，应赔偿原告两个月的租金作为违约金。合同签订当日，原告将房屋交予被告，双方同时对房内家具、设施、设备进行了清点、交接。2015年11月，被告口头通知原告退租，原告在和被告工作人员办理交接手续时，发现被告对该房屋客厅加装隔断改变房屋原状，房内卫生间浴缸漏水、插座、梳妆台、主卧室地板、电视柜、走廊墙板、次卧室床垫、客厅和书房灯具等均被损坏。被告仅履约一年便毁约，虽经原告多次主动联系协商解决相关事宜，但被告既未对原告进行任何赔偿，亦未恢复和修复房屋设施，拒绝承担相应责任。为维护自身合法权益，特具状提起诉讼。
被告丽华公司辩称，1.恢复房屋原状不在合同约定范围之内，答辩人没有恢复房屋原状的义务；2.答辩人没有实施损坏房屋设施的行为；3.案涉房屋系以分租群租的方式对外出租，不符合租赁政策法规，政府相关部分业已下达整改通知，故答辩人与被答辩人之间的合同关系因不可抗力自然解除，答辩人不应承担违约责任；4.答辩人愿意承担截至2015年11月出租房屋交接前发生的水电气费用，但之后的费用不应由被答辩人负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告ＸＸ为坐落于本市江汉区黄孝河南路10号1栋2单元601号房屋的登记所有权人。2014年11月13日，原告ＸＸ（甲方）同被告丽华公司（乙方）签订《房屋出租委托合同一份》，主要约定：甲方委托乙方独家代理涉案房屋出租事项，甲方认可乙方于授权范围内签署的合同文件；委托期限36个月，自2014年11月24日起至2017年11月24日止；甲方同意3年预留30天作为乙方接洽承租的工作期，不计算租金，工作期后自2014年12月24日开始计算租金；每月租金3350元，按季缴付；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损害损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定月租金作为违约金；因甲方双方协商一致、不可抗力致使合同不能继续履行、房屋需拆除、依照政府租赁政策或法规必须变更或者终止合同的可解除合同，双方均不承担违约责任。此外，双方还就委托期内各自负责的事项和费用进行了特别约定，并在补充协议中明确甲方同意乙方在房间内打隔断分租，第二年月租金为3550元，第三年月租金为3650元。合同签订当日，原、被告还共同签署物品交接单一份，共同对房屋装修情况、电器家具数量、水电煤气表读数进行了确认。被告丽华公司接收房屋后，在房屋客厅内加装了隔断，对外进行分租。租金自2014年11月14日开始计收，首季度租金10050元，依约减免接洽期租金3350元后，实收6700元。第一年度租金均正常缴纳。2015年11月下旬，原、被告均接到相关部门通知，因房屋出租形式违法，要求进行整改。2015年11月25日，原、被告到达房屋现场拟办理房屋交接，因双方对房内设施是否存在损坏需要修复及违约金支付等问题存有争议，致交接未果。2015年11月26日，被告工作人员通过手机短信形式通知原告ＸＸ，合同因违反政策法律属不可抗力自然解除，房屋钥匙可来公司自取或由该公司送交，原告ＸＸ因合同履行、房屋设施赔偿、违约金支付等事项与被告丽华公司无法协商一致，故未予接受，引致本案诉讼。案涉房屋自2015年11月25日后处于闲置状态，直至2016年12月8日原告ＸＸ方经由本院实际取回房屋。
本院认为，1.被告丽华公司受原告ＸＸ之托，对外以自已名义向他人出租案涉房屋，双方之间成立委托合同关系并发生法律效力。基于委托合同之属性，被告丽华公司作为受托一方具有法律所赋予的单方任意解除权，故自2015年11月26日原告ＸＸ收到被告丽华公司工作人员解除合同的手机短信通知时起，双方之间的房屋出租委托合同关系即告终止，但双方合同解除的原因并非不可抗力所致，概因不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而被告丽华公司于合同订立之初，即具有对房屋实施隔断分租的意图，其作为专事房地产经纪的市场主体，对分租行为是否违反当地房屋租赁政策法规事先应有所预见，且相关管理部门针对违规出租行为下达的仅为整改通知而非禁令，被告丽华公司仍可通过及时调整出租方式以确保合同继续履行，因而违规出租的不利后果并非不能克服。由此，被告丽华公司在合同存在履行可能的前提下决定提前解除合同非因不可抗力，而是出于单方解除合同的主观意愿，该行为势必造成原告ＸＸ财产利益的减损，理应根据解约时间遵照合同约定，按第二年度两个月租金标准向原告ＸＸ支付违约金7100元。
2.原告ＸＸ预留30天不计算租金，是为方便被告丽华公司在三年委托期内接洽房屋承租人，但委托合同实际仅履行一年即告解除，故被告丽华公司所应享有的免租期限仅限于第一年度，对免租期按租期平均分配后为10天，其后两年因房屋承租接洽工作并未实际开展，故其对应的20天免租期限对被告丽华公司不再适用。根据双方约定，免除的租金实际为首月租金，金额应为3350元，对原告ＸＸ要求被告丽华公司支付免租期内租金3550元的诉讼请求，本院予以部分支持。
3.原告ＸＸ虽然同意出租房屋被隔断后分租，但不能据此认定其本人自愿负担恢复房屋原状的后果。被告丽华公司作为隔断分租活动的具体实施者，理应对自已的行为负责。确保向原告ＸＸ返还的房屋处于适租状态，对房屋的正常使用不造成负面影响，即便在委托合同中没有具文约定，仍属于被告丽华公司基于合同关系对原告ＸＸ应尽的义务。故对原告ＸＸ要求拆除隔断、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。
4.根据物品交接单，原、被告双方在房屋交接时仅对房内家具电器的数量及装修项目进行过清点，但对相应物品的具体性状并未作具体描述记载，且房内浴缸、电源插座、梳妆台、地板、走廊墙裙、床垫、灯具、门锁、电视柜等设施，相当部分不在清点交接范围之内，是否因被告丽华公司或租户使用不当造成实际损害，从而有别于物品交接时的初始状态，双方在存有争议的情况下并未按照合同的约定提交有关质量检验部门鉴定以明确责任，原告ＸＸ亦不能提供充分证据予以证明，故对其要求被告丽华公司修复相关设施的诉请请求，本院不予支持。
5.合同解除后，被告丽华公司应及时向原告ＸＸ返还房屋，原告ＸＸ也应当及时受领。被告丽华公司辩称已于2015年11月25日办理交接时将钥匙留于房内从而完成向原告ＸＸ的交房义务，但该答辩意见明显与其工作人员于次日向原告ＸＸ发送的手机短信内容相矛盾，由此可以认定被告丽华公司至今未向原告ＸＸ实际交付房门钥匙从而完成交房义务。原告ＸＸ虽就房内设施维修等问题与被告丽华公司存有争议，但及时收回房屋对前述问题的处理解决并不会造成无法克服的障碍。由此，鉴于被告丽华公司未完成交房义务，原告ＸＸ在被告丽华公司愿意返还房屋时受领过于消极，双方行为相互结合，以致发生房屋被长期闲置的后果，对该损害的发生及其进一步扩大，原、被告所负责任相当，故产生的损失本院酌定由双方平均分担。具体损失表现为2015年11月25日至2016年12月8日房屋闲置期间的租金收益损失，参照合同约定，损失金额按第二年度月租金3550元标准予以认定，共计44138元。
6.原告ＸＸ提交的电费提示单可以证明，2015年12月至2016年1月期间案涉房屋内产生电费75.76元，因该笔费用发生于原告ＸＸ实际收回房屋之前，故应由被告丽华公司予以承担，其他水、电、气费用，原告ＸＸ未提供证据证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内拆除坐落于武汉市江汉区黄孝河南路10号1栋2单元601号房屋内客厅隔断。逾期拒不拆除的，原告ＸＸ可采用其他合理方式替代履行，由此产生的费用由被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司负担；
二、被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付违约金7100元；
三、被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付免租期内租金2233元；
四、被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告ＸＸ租金损失22069元；
五、被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付电费75.76元；
六、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费587元，由被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司负担（此款原告ＸＸ已预付，被告武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 纪 承
人民陪审员 方 毅
人民陪审员 熊昌全
二〇一七年三月二十日
书 记 员 何仕伟
速 录 员 刘 振
裁判文书签批表
案号：（2016）鄂0103民初904号
案由：委托合同纠纷
原告：ＸＸ
被告：武汉市丽华爱家房地产经纪有限公司
院长
庭长
主审人
发
纪承
2017-3-20
校对人：纪承
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