长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0106民初1321号原告：ＸＸ，女，1975年2月27日生，汉�，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北区）3栋。法定代表人：庄勇，总经理。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，吉林功承律师事务所律师。原告ＸＸ诉被告长春中海地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人冯继伟、任国松、被告长春中海地产有限公司的委托诉讼代理人马丽、李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年12月19日与被告签订了《商品房买卖合同》�购买被告开发的中海.凯旋门小区B6幢2单元504号房，房屋总价款1344620.00元，《商品房买卖合同》第十五条明确约定被告应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告按日向原告支付房屋总价款的十万分之一的违约金，直至被告将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日。合同签订后，原告已经履行了付款义务，并在2012年6月30日办理了入住手续，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年1月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产登记部门备案。但时至今日，被告迟迟未将办理权属登记需由被告提供的资料报房产登记部门备案导致原告至今无法办理房屋产权证，被告已经违反合同约定，给原告造成了损失。综上，被告作为《商品�买卖合同》的出卖方，应当在房屋交付使用后550日内按照约定将需由被告提供的资料报房产登记部门备案，但是合同中约定的违约金标准明显过低，降低了被告违约成本，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准支付自2014年1月3日至被告将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之日的违约金。故此原告诉至法院，要求：1、请求法院依法判令被告向原告支付违约金（自2014年1月3日起算，暂时计算至2016年3月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算，共计违约金222339.00元，此后违约金被告应按上述标准承担到实际将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案之日止）；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：答辩人认为原告所购房屋未能办理产权登记的原因为长春市收储中心未能及时办理中海凯旋门项目土地原房屋产权灭籍手续导致，并非答辩人原因导致无法办理登记，答辩人不存在违约行为，亦不应承担违约责任。具体如下：1、《商品房买卖合同》及补充协议已明确约定，非因答辩人责任导致原告未能取得房地产权属证书的，答辩人不承担违约责任。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款的十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。”并且，双方在《商品房买卖合同》补充协议中对上述约定进行了细化与解释，对相关责任作出了进一步明确，即补充协议约定：“由于非开发商原因，如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”根据以上约定，答辩人仅需对因答辩人责任导致被答辩人未取得房地产权属证书的情况承担违约责任，对因政府原因等非答辩人原因导致被答辩人未能及时取得房地产权属证书的，答辩人不承担责任。本案中，被答辩人未及时取得房地产权属证书是由于政府原因导致的，�非答辩人责任，依约答辩人对此不应承担违约责任。2、答辩人已在《商品房买卖合同》约定期限内向产权登记机关提交办理产权登记的相关资料，履行了合同义务，不存在违约行为。答辩人已在《商品房买卖合同》约定期限内向长春市房地产交易权属登记中心（下简称“权属登记中心”）提交了办理产权登记的申请及所需全部资料，但在提交资料申请办理产权登记备案过程中，答辩人被告知该地段尚有已拆迁但未办理灭籍手续的房屋，在灭籍手续办理完毕前，权属登记中心对答辩人的备案申请不予受理且不予接收备案资料。依据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此约定，因答辩人已将需由答辩人提供的备案资料报送给了产权登记机关�但由于政府原因导致产权登记机关未接受备案资料，故答辩人已履行了合同义务。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，答辩人对因政府原因导致未能完成产权登记备案的无须向原告承担违约责任，因此答辩人不存在违约行为。3、依据商品房买卖合同约定，非因答辩人责任导致无法办理产权登记的，答辩人无需支付违约金。答辩人通过招拍挂方式取得中海凯旋门项目地块的净地使用权，该地块早在2007年之前即由长春市收储中心委托长春市绿园区住房和城乡建设局进行拆迁，至2015年8月长春市收储中心方完成土地上房屋灭籍登记工作。答辩人在竞拍该地块时对存在未灭籍房屋事宜并不知情，且答辩人并非办理土地灭籍登记的义务人，因土地未灭籍导致产权不能办理并非答辩人责任，原告无权要求答辩人支付违约金。4、未办理产权登记并�给原告造成实际损失，原告违约金金额过高，依法应当予以调整。《合同法》第114条第二款规定“约定的违约金抵御造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，答辩人已依约向原告交付了房屋，虽涉案房屋尚未取得房地产权属证书，但并未影响原告对房屋的正常使用，原告主张违约金过高，应当依法予以调整。综上，本案中，未能办理产权登记的责任为政府部门未能及时办理房屋灭籍登记导致，并非答辩人责任，答辩人不应对此承担违约责任。经审理查明，2010年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于绿园区中海凯旋门小区B6幢2单元504室，房屋总价款为1344620.00元，被告于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。同日原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第十一条对合同第十五条（产权登记）的补充约定中第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2012年6月30日办理了入住手续。因本案所�地块原拆迁房屋未灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。另查明，原告所购房屋的地块系被告通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月被告已办理完毕权属登记备案手续，且部分购房者已经办理完毕产权登记。现原告以被告未如期给原告办理产权，构成了违约，以双方约定的违约金明显过低为由诉至法院，1、请求法院依法判令被告向原告支付违约金（自2014年1月3日起算，暂时计算至2016年3月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算，共计违约金222339.00元，此后违约金被告应按上述标准承担到实际将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案之日止）；2、判令被告立即履行合同义务，将办�权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购买房屋产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。本案争议的焦点为：原告诉讼请求是否应予支持。针对本案争议焦点，结合已查明的事实，本院综合评判如下：原、被告于2010年12月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行自己的义务。根据上述合同及补充协议约定，被告虽负有在交付房屋后550日内向登记部门提交产权登记手续的合同义务，但根据被告提供的证据，能够证明案涉房屋所在小区是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，被告虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直没有得到有效解决，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，被告虽然客观上存在合同违约事实，但主观并无故意，按照原、被告双方签订的补充协议第十一条的约定，被告不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理产权的诉讼请求，因长春市收储中心已于2016年1月13日将本案所涉地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕，且2016年4月被告已办理完毕权属登记备案手续，故原告该项诉讼请求中要求被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，实际上已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费4635.00元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马春明人民陪审员  李凤香人民陪审员  郭 力二〇一六年十二月十二日书 记 员  赵 航