吉林省东丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2561号
原告东丰县镕诚建材厂。
法定代表人魏绍勇。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司。
法定代表人邹义。
委托代理人张玉龙。
被告张建平。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司。
法定代表人周海洋。
委托代理人潘会君。
原告东丰县镕诚建材厂诉被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司、张建平、梅河口市宜佳房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日受理，2015年3月29日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人魏绍勇及被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司委托代理人张玉龙、被告张建平、被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司委托代理人潘会君到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。
东丰县镕诚建材厂诉称,被告张建平是项目部负责人，靠挂梅河口市诚昆建筑工程有限公司。2014年4月30日，原、被告签订买卖合同，双方约定原告卖给被告张建平阻燃保温板，用于被告承包的海龙电影院开发楼工程，并约定由东丰县法院管辖。原告按照合同按期交货，被告未按合同约定付款，为了保证合同履行，又于2014年9月27日签订抵押合同，约定如2014年11月20日不能还款，被告指定用梅河口市宜佳房地产开发有限公司的海纳嘉园门市房（284.16平方米）抵顶货款。被告给了部分货款，被告尚欠原告货款574，219.00元。被告也未交付抵押房屋，由于原告厂家资金周转困难，原告多次找到被告催款，被告迟迟未能偿还欠款，故原告依法诉讼来院，请求依法判令第一、第二被告立即给付货款574，219.00元；判令第三被告承担海纳嘉园门市房284.16平方米的抵押担保责任；本案的诉讼费用由被告承担。
梅河口市诚昆建筑工程有限公司委托代理人在庭审中答辩称：诚昆公司与原告之间不存在买卖关系，海纳嘉园工程是诚昆公司与宜佳房地产公司签订建筑施工合同，张建平是施工方的实际出资人，其在工程上所用的材料以及其他的相关费用全部应由其个人承担，其个人与公司之间也有约定，张建平与原告签订的购买保温材料的合同所使用的诚昆建筑公司海纳嘉园项目部的公章是其自己私自刻的，未经诚昆公司授权，也未在当地公安机关备案，所签订的合同是无效合同，应由其个人承担责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
张建平在庭审中答辩称,魏绍勇和我签订的是买卖合同，内容是买卖保温板，保温板是用于海纳嘉园工地了，我是海纳嘉园项目负责人，我有诚昆公司的授权委托书，我属于挂靠在诚昆公司，诚昆公司收取我的管理费，公章是诚昆公司口头同意我刻的，原告诉讼请求中的数额属实，确实欠原告货款574，219.00元，现在我没有能力偿还，宜佳房地产公司也没有拨款。当时宜佳公司为我买卖保温板的事担保了，约定如果我还不上货款，承诺用宜佳公司位于海纳嘉园门市房（284.16平方米）作为抵押。
梅河口市宜佳房地产开发有限公司委托代理人在庭审中答辩称：我与原告、被告张建平签订抵押合同，当时定于2014年11月20日还款，在还款之前我已经给张建平拨款700多万元，合同到期时，原告没有找过我说明张建平没给原告货款的事，到起诉之日已经超过合同约定还款日一年多了，我已经超过担保期限了，我不应该承担任何责任。合同中约定的是用我方开发的位于海纳嘉园正面门市房7-9轴的房屋进行抵押，我们约定的意思是，如果张建平在2014年11月20日之前没有支付原告货款，我就应该就这个门市房承担抵押责任。
经审理查明，2014年4月30日，原告东丰县镕诚建材厂同被告张建平签订《东丰县镕诚建材厂供货合同》一份，由原告提供保温板给被告张建平，用于张建平承包的海龙电影院开发楼工程，双方在合同中约定了保温板的品种、数量及价格等事项。2014年9月27日，原告法定代表人魏绍勇与被告张建平、梅河口市宜佳房地产开发有限公司签订《保温板购销抵押合同》一份，约定被告张建平如不能及时给付保温板货款，用宜佳公司所有的海纳嘉园正面门市房7-9轴上下楼，面积284.16平方米，按每平方米2000元抵顶给原告。2014年11月20日，被告张建平给原告出具欠据一份，欠据上写明张建平尚欠原告保温板款498，519.00元。2015年9月2日，被告张建平又给原告出具欠据一份，写明张建平尚欠原告保温板款人民币75，700.00元。综上，被告张建平尚欠原告保温板款合计数额为574，219.00元。被告张建平在庭审中对该数额予以确认。原被告商议无果，故原告诉至东丰县人民法院，请求法院判令第一、第二被告立即给付货款574，219.00元；判令第三被告承担海纳嘉园门市房（284.16平方米）的抵押担保责任；本案的诉讼费用由被告承担。
另查明，被告张建平系梅河口市海龙镇电影院工程楼实际施工人，同时也是梅河口市诚昆建筑工程有限公司项目部负责人，该项目部靠挂梅河口市诚昆建筑工程有限公司。
认定以上事实的证据：东丰县镕诚建材厂供货合同、保温板购销抵押合同、欠条、授权委托书、协议书。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的东丰县镕诚建材厂供货合同的真实性有异议，认为这个合同诚昆公司不知道，而且海纳嘉园项目部的章也是张建平私刻的，如果是诚昆公司购买材料，应当盖公司的公章，而且诚昆公司与张建平之间的约定及授权是仅限于与宜佳房地产公司之间的行为，张建平是工程的实际出资人，张建平与除宜佳公司以外第三方之间的任何行为都与诚昆公司无关。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的东丰县镕诚建材厂供货合同表示不知道。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的抵押合同表示不清楚。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的欠条有异议，认为欠条上所盖的诚昆公司海纳嘉园项目部的章是张建平私刻的，诚昆公司与原告之间没有任何的债权债务关系，他说的买什么东西我们都不清楚，仅凭这个章不能说明是诚昆公司欠款，也不能说明诚昆公司与原告之间存在买卖关系。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的欠条表示不清楚
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的授权委托书、协议书无异议，认为张建平确实挂靠在诚昆公司，协议约定债权债务由张建平个人承担。授权委托书中写明的内容是指海纳嘉园小区工程，签订合同工程结算及一切日常施工事务由被授权人负责，仅对宜佳公司之间就该项目进行授权，没有授权与其他第三方签订合同的内容。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的抵押物施工图纸有异议，认为图纸证明不了抵押关系的存在，就图纸而言，签订合同的时候，这个工程还没有完工，也没有产权部门办理抵押登记、预登记，所以说这个抵押也是无效抵押，实际上，这份证据也不是宜佳公司提供的。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的抵押物施工图纸表示不清楚。
被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的（2015）浑南民三初字第00872号民事判决书有异议，认为该份判决与本案没有关联性，该份证据载明了杨宝森与张建平是合伙关系，他们共同以原告的身份在通化中院起诉了宜佳公司，判决书上所载明委托代理人杨宝森是海纳嘉园项目部经理不属实，授权委托书是开给张建平的，没有杨宝森。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司对原告东丰县镕诚建材厂提交的（2015）浑南民三初字第00872号民事判决书表示不清楚。
原告东丰县镕诚建材厂对被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司提交的梅河口市公安局治安管理大队出具的说明书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份证明不了海纳嘉园项目部与诚昆公司没有关系的事实。
被告张建平对被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司提交的梅河口市公安局治安管理大队出具的说明书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为项目部是临时项目部，章也不是圆章，所以不能在公安机关备案，我们是经过诚昆公司同意才刻的，这个章我们已经用三年了，质检站、检测中心都用这个章。
被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司对被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司提交的梅河口市公安局治安管理大队出具的说明书无异议，认为不清楚这个章是谁同意张建平刻的。
本院认为,被告张建平以被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司海纳嘉园项目部的名义与原告东丰县镕诚建材厂签订的《东丰县镕诚建材厂供货合同》及出具给原告的欠条是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。原告按照双方约定履行了供货义务后，被告张建平没有按双方约定给付原告货款，构成违约，应承担给付尚欠原告货款574，219.00元的民事责任。被告张建平作为没有资质的实际施工人借用有资质的被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司之名即挂靠其名下从事房地产开发，这种借用资质或挂靠行为为国家法律所明确禁止。被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司允许被告张建平借用其资质或挂靠的行为系帮助被告张建平规避法律，形成“合法外衣”，主观上有过错。双方签订的授权委托书、协议书具有相对性，只约束双方当事人，对合同外第三人没有法律效力。梅河口市诚昆建筑工程有限公司海纳嘉园项目部无法人资格，不能独立对外承担民事责任，故应由被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司对被告张建平的债务承担偿还责任。原告法定代表人魏绍勇与被告张建平、梅河口市宜佳房地产开发有限公司签订的《保温板购销抵押合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。合同约定被告张建平如不能及时给付保温板货款，用宜佳公司开发的海纳嘉园正面门市房7-9轴上下楼，面积284.16平方米，按每平方米2，000.00元抵顶给原告，款项结清，合同作废，结清日期不得超过2014年11月20日。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。以以上财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中抵押合同中涉及的房产没有在相关部门办理抵押登记，因此按照法律规定该房产的抵押不能对抗第三人。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案主债权诉讼时效期间应从2014年11月20日开始计算两年，原告在主债权诉讼时效期间行使抵押权，符合法律规定，被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司关于其已经超过担保期限，不应该承担任何责任的抗辩理由本院不予支持，故原告请求法院判令被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司承担海纳嘉园门市房284.16平方米的抵押担保责任的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定,判决如下：
一、被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司、张建平于本判决生效后立即给付原告东丰县镕诚建材厂货款574，219.00元；
二、被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司、张建平到期不履行本判决第一项确定的还款义务，原告东丰县镕诚建材厂可以与被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司协议，以海纳嘉园正面门市房7-9轴上下楼（面积284.16平方米）折价或者申请以拍卖、变卖该抵押房屋所得价款优先受偿，但是不得对抗第三人。抵押房屋折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司所有，不足部分由被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司、张建平清偿。
案件受理9，542.00元(原告已付)，由被告梅河口市诚昆建筑工程有限公司、张建平负担，被告梅河口市宜佳房地产开发有限公司在抵押物价值范围内承担责任，此款于上款一并执行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判长 曹 信
审判员 潘显波
审判员 齐曼丽
二〇一六年四月二十日书记员卜宁