上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第352号
原告（反诉被告，以下简称原告）梁勇明，男，住上海市。
被告（反诉原告，以下简称被告）石剑忠，男，住上海市。
委托代理人任晓晶，上海正贯长虹律师事务所律师。
委托代理人李湾，上海正贯长虹律师事务所实习律师。
第三人邓民杰，男，住上海市。
委托代理人任晓晶，上海正贯长虹律师事务所律师。
委托代理人李湾，上海正贯长虹律师事务所实习律师。
原告梁勇明诉被告石剑忠及第三人邓民杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。因当事人申请，本院依法追加邓民杰为第三人，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理，原告梁勇明，被告石剑忠及其委托代理人任晓晶、李湾，第三人邓民杰及其委托代理人任晓晶、李湾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁勇明诉称，2014年7月7日，原告与被告就本市长宁区幸福路房屋（以下简称“涉讼房屋”）签订房屋买卖合同，约定原告以人民币160万购入涉讼房屋。原告按被告的要求支付了所有房款。合同约定双方在2014年9月9日之前办理相关过户手续，原告并需腾出房屋。到期后，由于被告原因，拖延该合同的过户时间，并且经协商后签订了房屋买卖合同补充协议，被告承诺在2014年9月30日前办理相关过户手续。然到期后被告仍不履行合同义务，原告多次催促被告办理过户，但被告至今尚未办理。原告认为被告的行为违反了合同义务，侵害了原告权益。故原告诉至法院，要求判令：1、被告按照房屋买卖合同的约定协助原告办理涉讼房屋的过户手续；2、被告支付因其违约造成的原告在外的租房费用（每月5，000元，自2014年9月10日起至被告交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告石剑忠辩称并反诉诉称，双方签订的房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，签订合同的真实目的只是将房屋作为借款的担保。2014年5月邓民杰需用钱100万，通过朋友介绍结识了梁勇平、何祥龙，准备向他们借款。但他们要求第三人提供房屋作为担保，因第三人没有房子，便找到被告，决定用被告名下的涉讼房屋作为借款的抵押。2014年5月30日，何祥龙通过银行转账60万给第三人，并让被告写了借条向何祥龙借款75万（实际只拿到60万，15万作为利息）。之后因被告房屋无法做抵押登记，梁勇平等人便要求采用买卖的形式为借款做担保。随后找来原告签订了房屋买卖合同。2014年7月7日、7月9日两天，采取走账形式，先后将159万房款分两次打入被告帐户，随即将其中90万转给何祥龙，另59万由被告取出再交给原告和梁勇平等人。被告认为，双方并无买卖房屋的意思表示，只是为借款作担保，此合同应属无效。况且，原告实际并无支付任何房款，在钱款打入被告帐户后立即转走，被告并没拿到一分钱。因此不同意原告的诉讼请求，并要求法院判令此合同无效。此外，原告是否租房，产生租金费用与本案无关，不同意原告关于租金的诉请。
原告对被告的反诉辩称，原、被告间的房屋买卖手续都是齐全的，符合正常交易程序；当时涉讼房屋由于在动迁范围内，一般不能出售，被告还写了申请要求买卖房屋；2015年2月在法院调解时，被告还确认是要出售涉讼房屋。所以双方的买卖是真实的，不同意被告的反诉诉请。
第三人邓民杰述称，被告所讲的是事实，当时是自己急需用钱，联系了梁勇平、何祥龙他们。是我向何祥龙借的钱，借的60万还没有还。买卖房屋只是为了借款作为担保，不是双方真实意思。故不同意原告的全部诉讼请求，同意被告的反诉诉请。
经审理查明，被告石剑忠的妹妹系第三人邓民杰的女朋友。被告是涉讼房屋登记的唯一产权人。房屋内有五人户口，分别为被告、被告父亲石海发、被告母亲吴雅珍、被告妹妹石剑瑛、被告外孙女陈亦琳。涉讼房屋实际由被告及其父母三人共同居住。
2014年7月经房产中介介绍，原告得知被告名下有房产出售，并在第三人邓民杰的带领下与原告的弟弟梁勇平一起实地查看了涉讼房屋。
2014年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买涉讼房屋，房屋建筑面积54.86平方米，房屋转让价款1，600，000元。甲乙双方同意，甲方于2014年9月9日前腾空该房屋并通知乙方进行验收交接。并在该日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件三对房款支付做了约定，乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款90万元；乙方于2014年7月9日前支付甲方69万元；乙方于交房当日支付甲方尾款1万元。
合同签订后，原告按约于2014年7月7日、7月9日分别向被告支付了房款90万元、69万元，并有被告出具的收条为证。另通过银行交易明细显示，房款90万到帐后当日即转至案外人何祥龙；房款69万到帐后当日被被告现金取走。
2014年9月9日，因被告未按约交房并办理过户，原、被告另签订房屋买卖合同补充协议，约定由于被告原因，拖延该合同过户时间，得到原告谅解，被告承诺在2014年9月30日前办理相关过户手续。否则作违约处理。
此后，被告依然未予配合办理房屋过户手续，也未予搬离，原告多次催促未果，遂致诉。
另查明，2014年5月30日，被告石剑忠曾写下借条一份，言明“今有石剑忠借朋友何祥龙人民币75万元（用于做工程）归还日期2014年6月30日，如于（应为“逾”）期不还，按银行贷款利息四倍支付利息，其中60万银行转账，15万现金。”落款处有被告签字，并有担保人邓民杰签字。
被告及第三人陈述，当时实际借款人为第三人邓民杰，是第三人急于用钱。出借人实际为梁勇平，何祥龙是其下属。而且实际借款到手金额只有60万，超出部分是利息，60万从何祥龙账上打到被告账上。借款时就约定以涉讼房屋为抵押。之后由于涉讼房屋无法做抵押登记，便采用签订买卖合同的方式为借款做担保，原告也是何祥龙、梁勇平找来的。此外，首付款90万的确到了被告的账上，后来划给何祥龙是为了抵消之前的借款（60万借款，30万算作利息，实际即算借款90万）。另69万房款也到了被告账上，后被告现金取出后又马上交给了何祥龙，但未让其出具收条。两笔钱都是形式的“走账”。
审理中，原、被告确认涉讼房屋在购房时的价格为200万左右。且由于涉讼房屋属于动迁红线范围之内，一般无法买卖。为了顺利交易，原告曾向房产交易中心提出买卖交易申请，并得到批准。
此外，审理中，本院对涉讼房屋的房租租金价格进行了询价。经询价，涉讼房屋在2014年9月至2015年的租金价格在3800元左右。
审理中，原告另向本院表示，如果被告继续履行合同，向其交付涉讼房屋，原告将在交房当日给付其房屋尾款1万元。
目前涉讼房屋仍由被告及其父母居住使用。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、房屋买卖合同补充协议、房款收据及转账凭证、无婚姻登记记录证明、户口簿复印件、借条、上海市房地产登记簿、银行交易凭证及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效。关于买卖合同的效力，本院认为，签订房屋买卖合同作为民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。被告辩称房屋买卖是为了给借款做担保，不是双方真实意思表示，并提供了借条及录音记录等为证。对此本院认为，首先，根据被告提供的借条，出借人与原告并非同一人，被告也无法证明他们是同伙关系。其次，借条并无写明以涉讼房屋作为借款的担保；且借条的签订时间为2014年5月30日，约定还款时间为2014年6月30日，两者均与签订买卖合同时间有较长间隔。综上，无法确认本案房屋买卖与借款有担保关系。对于录音记录，其真实性本院无法确认，即使为真实，录音时原告均不在场，无法证明与原告有关。被告也并无其他证据证明房屋买卖并非被告真实意思表示，对被告的辩论意见本院难以采信。另一方面，原告在购房过程中并无任何不合理之处，事先有看过房，约定的房价虽稍低，但也在合理范围之内。且原告已经按照合同约定支付了房款。被告辩称房款只是走账，到帐后又划给了原告一伙。然房款到被告账上是事实，到帐后如何处置是被告的事，与原告无关。综上，原、被告双方就涉讼房屋订立的《上海市房地产买卖合同》真实合法有效。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经履行了付款义务，其要求被告继续履行合同，完成交房、过户手续的诉请合法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告承担被告违约期间在外租房费用的诉请。首先，双方合同对此并无明确约定。其次，原告也无相关证据证明其在外租房，有相应损失存在。原告的此诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告石剑忠应于本判决生效之日起三十日内将本市长宁区幸福路房屋交付给原告梁勇明，并协助原告梁勇明办理上址房屋的产权过户手续，将上址房屋产权变更至原告梁勇明名下；原告梁勇明在收到房屋当日支付被告石剑忠房屋尾款人民币10，000元；
二、驳回原告梁勇明的其余诉讼请求；
三、驳回被告石剑忠的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，由被告石剑忠负担。
反诉案件受理费人民币9，600元，由被告石剑忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。