江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7138号
上诉人（原审原告）：南京苏文汽车零部件厂，住所地南京市江宁区东山街道泥塘工业园。
投资人：张红兵，该厂经理。
委托诉讼代理人：张苏东，该厂职员。
委托诉讼代理人：邱建军，江苏南京金恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京腾前装饰有限公司，住所地南京市江宁区上坊泥塘工业园。
法定代表人：匡方芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：稽红年，江苏上元律师事务所律师。
原审第三人：南京市江宁区人民政府东山街道办事处，住所地南京市江宁区东山街道上元大街229号。
负责人：古德武，该办事处主任。
委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人南京苏文汽车零部件厂（以下简称苏文零部件厂）因与被上诉人南京腾前装饰有限公司（以下简称腾前公司）、原审第三人南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏文零部件厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持苏文零部件厂的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人租赁被上诉人的房屋进行生产，在租赁期内遇到政府征收，上诉人受到的停业损失和搬迁费用，被上诉人应当补偿。2.根据谁出资谁收益以及公平原则，上诉人出资进行的装修补偿应归上诉人所有。停业损失是对经营者的一种补偿，搬迁也是对使用被征收房屋使用人、占用人的补偿，并非仅对房屋所有权人的补偿，上诉人有权主张停业损失及搬迁费。房屋被征收时被上诉人并未使用该房屋进行经营，未就租赁房屋产生任何停产、停业损失，所以停产、停业损失应归上诉人所有。3.上诉人和被上诉人在租赁合同期满后，对原合同进行了展期，不违反法律规定，被上诉人和原审第三人签订的补偿协议是在上诉人租赁期内并非在租赁期满后，停产停业损失、搬迁费只能在被上诉人签订征收协议后才能支付给上诉人，被上诉人在案涉租赁房屋内无何物品需要搬迁，搬迁费理应由上诉人获得。一审法院认为上诉人在2013年8月31日合同期满前搬离租赁房屋就有搬迁费，在2014年7月搬离就没有搬迁费既显失公平，也没有事实和法律依据。
腾前公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1.征收补偿的对象是房屋产权人，并非承租方，上诉人在知晓案涉房屋即将被拆迁后仍然继续租赁使用，不属于《江苏省中小企业促进条例》的补偿范围。即使不存在上诉人租赁房屋的情形，腾前公司仍然能够享受案涉房屋拆迁的补偿款项。2.根据法律规定，停业损失是因房屋被征收造成停业停产的直接损失，本案中上诉人明知涉案房屋将被拆迁，经其请求上诉人继续租赁一年，截止时间为2014年7月份，在此期间，上诉人完全占有房屋经营，所以并不存在停业损失。关于搬迁费的问题，上诉人没有任何证据证明其搬迁的实际费用；合同约定租赁期内遇到拆迁，被上诉人支付搬迁费，但前提条件是租赁期内遇到拆迁而导致上诉人无法使用房屋，但上诉人知道拆迁仍然租用房屋一年，在合同到期后，上诉人作为承租方将房屋腾空，是上诉人的义务，所以搬迁的费用也应该由上诉人承担。关于装潢费用，并没有任何证据证明上诉人投入了装潢及装潢的数额。3.根据江苏省高级人民法院的相关意见，上诉人作为承租人，其知晓房屋被拆迁，而仍然继续租赁房屋使用，承租方无权要求出租人承担任何赔偿责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
东山办事处述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。征收补偿是对房屋产权人进行补偿，至于承租人的权利义务由承租人与出租人之间按照双方的合同约定进行补偿，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法判决。
苏文零部件厂向一审法院起诉请求：1.腾前公司支付停业损失53094元、搬迁费84650.4元、装潢附属物补偿15000元，合计153044.4元；2.由东山办事处在上述款项范围内承担连带责任；3.由腾前公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年9月1日，张红兵代表苏文零部件厂（合同甲方）与匡方芳作为腾前公司的法定代表人代表腾前公司（合同乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方承租甲方所属上坊科技园泥塘工业区内第二幢底层厂房9间，租赁期间三年，即自2010年9月1日始至2013年8月31日止，每年租金及物管费为人民币伍万肆仟元整，不含税金，租金税由乙方自行承担。合同第十条约定，租赁期间，如因政府城市建设规划需要，乙方应自觉执行，乙方由此造成的直接搬运费，由甲方向政府有关部门按规定赔偿后付给乙方。协议签订后，腾前公司将涉案房屋交付给苏文零部件厂使用，苏文零部件厂支付房屋租金。
2013年4月28日，南京市江宁区人民政府发布江宁府征字（2013）第2号南京市江宁区人民政府房屋征收决定，决定对位于泥塘工业园地区基础设施建设项目进行征收。拆迁公告发布后，苏文零部件厂继续使用涉案房屋至2014年7月底，并支付租金54000元。2014年6月10日，匡方芳开具承租人为苏文零部件厂的发票，发票载明：出租房屋建筑面积为400平方米，房租基价位11.25元每平方米，月租金为4500元，自2013年7月30日至2014年7月29日，实付租金总额54000元。
2014年7月25日，南京江宁城市建设集团有限公司与腾前公司签订《企业拆迁补偿协议》一份，双方对坐落于江宁区上坊泥塘工业园的企业房屋及附属物达成补偿协议一份，其中非住宅房屋拆迁补偿测算表载明：室内装修补偿1667557元、停业补偿776818元、搬迁补偿1242909元。后，东山办事处公布泥塘工业园区国有土地上（非住宅）房屋征收补偿结果公示表，其中载明：腾前公司的房产面积为6605.35平方米，土地面积6698平方米，房屋补偿及补助11537662元，土地补偿及补助5998059元，装修及附属物补偿款3672130元、设备拆除、搬迁、安装费1242909元、停业补偿费776818元、不可搬迁设备补偿费856547元、货币征收特别奖励230753元，合计24314878元。
一审庭审中，苏文零部件厂称根据其自制的租房示意图及发票备注的面积，涉案房屋面积为400平方米；腾前公司不予认可，其认为涉案房屋面积约380平方米，系按照总价54000元开具的发票。苏文零部件厂称其大概于2013年9月知道拆迁的事宜，其联系腾前公司的法定代表人匡方芳，要求续租，续租合同自2013年7月至2014年7月，但没有签订书面合同。腾前公司称拆迁公告出来后，其通知苏文零部件厂不能继续出租房屋，后经双方协商，其同意继续出租。腾前公司与东山办事处陈述涉案房屋有建设规划许可证。腾前公司称其于2015年已领取拆迁补偿款。
苏文零部件厂主张停业损失53094元，计算为：租赁面积400平方米×房屋评估价格（房地产补偿总额17535721元/房屋总面积6605.35平方米）×5%。苏文零部件厂主张搬迁费84950元，计算为：租赁面积400平方米×房屋评估价格（房地产补偿总额17535721元/房屋总面积6605.35平方米）×8%。腾前公司对计算方式不予认可，其认为房地产补偿总额含有土地补偿款；苏文零部件厂继续使用涉案房屋至合同到期，苏文零部件厂没有停业损失；合同到期后，苏文零部件厂有义务自己搬离涉案房屋，故不同意支付停业补偿及搬迁补偿。苏文零部件厂主张装修物附属补偿15000元，未提供证据。腾前公司不予认可，其称苏文零部件厂未对涉案房屋进行装修。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，苏文零部件厂与腾前公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据租赁协议书约定，在租赁期间，如因政府城市建设规划需要，苏文零部件厂由此造成的直接搬运费，由腾前公司向政府有关部门按规定赔偿后付给苏文零部件厂，即苏文零部件厂与腾前公司对因拆迁造成的直接搬运费进行了约定，未约定其他补偿款，故苏文零部件厂主张停业损失及装修物补偿，没有合同依据，不予支持。苏文零部件厂与腾前公司的房屋租赁合同于2013年8月31日到期，拆迁公告于2013年4月28日发布，距离合同履行期满尚有4个多月。如苏文零部件厂因拆迁停止经营并搬离涉案租赁房屋，因此产生的合同期内的直接搬运费应由腾前公司支付。事实上，在拆迁公告发布后，苏文零部件厂不但没有因拆迁停止经营，还延迟了租赁期限至2014年7月。如合同期限届满，承租人有义务自行将承租的设备搬离租赁场地，故苏文零部件厂于2014年7月搬离涉案租赁房屋的费用应由其自行承担。根据规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿。苏文零部件厂系承租人，其要求东山办事处承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回南京苏文汽车零部件厂的诉讼请求。一审案件受理费3361元，由苏文零部件厂负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人苏文零部件厂与被上诉人腾前公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。案涉租赁协议租赁期限内，原审第三人东山办事处发布征收决定，双方的租赁合同应当终止履行，故本院认定苏文零部件厂与腾前公司的租赁关系于2013年4月28日终止。因苏文零部件厂并非征收补偿关系的当事人，故苏文零部件厂因承租房屋被征收所受到的损失应按照双方租赁协议的约定予以补偿。根据租赁协议书约定，在租赁期间，如因政府城市建设规划需要，苏文零部件厂由此造成的直接搬运费，由腾前公司向政府有关部门按规定赔偿后付给苏文零部件厂。可见双方只在合同中约定了直接搬运费，并未约定停业损失、装修损失及相应的拆除、安装设备等补偿费用，苏文零部件厂亦未明确表示放弃上述补偿费用，故应当视为双方对征收时的具体补偿约定不明，苏文零部件厂有权向腾前公司主张因征收所受到的损失。一审法院认为上诉人不能主张合同未约定其他补偿费用，依据不足，本院予以纠正。腾前公司辩称苏文零部件厂明知拆迁仍承租房屋，无权向出租人主张损失，但因双方系在征收决定发布两年多前签订租赁合同，腾前公司并无证据证明苏文零部件厂在签约前即知晓拆迁事宜，故本院对腾前公司此项抗辩意见，不予采信。
关于苏文零部件厂的租赁面积，双方在合同中并未明确约定，腾前公司虽否认苏文零部件厂主张的租赁面积，但并未举证证明，现房屋已经拆除，苏文零部件厂所租赁的面积已经无法通过测量认定，故本院参照腾前公司向苏文零部件厂出具的发票中所载明的面积，认定苏文零部件厂租赁面积为400平方米。
关于装修补偿，苏文零部件厂并未提供证据证明其在承租后实施了装修，故其主张装修补偿，本院不予支持。关于停业损失，因双方均认可东山办事处系按房屋补偿款的5%予以补偿，本院对该腾前公司获得的停业损失补偿标准予以确认。因苏文零部件厂租赁使用厂房必然占用相应的土地，故腾前公司认为苏文零部件厂的补偿标准中不应包含土地补偿费用，依据不足，本院不予采纳。因腾前公司出租厂房亦属经营，故相应面积的停业损失均归于苏文零部件厂并不公平，故本院酌定双方对租赁面积的停业损失各得一半。经计算，苏文零部件厂应得的停业损失为26548元，即总房地补偿款17535721÷总面积6605.35×租赁面积400×2.5%＝26547.75元。
关于搬迁费用。双方在合同中虽然约定了直接搬迁费用，但因双方均确认东山办事处系按房屋补偿款的8%予以补偿，而该费用中包含了拆除、安装和搬迁的全部费用，各项费用明细无法具体确认，故本院酌定相应的搬迁费用一并参照8%的比例予以补偿。经计算，苏文零部件厂应得的搬迁费用为84953元，即总房地补偿款17535721÷总面积6605.35×租赁面积400×8%＝84953元。苏文零部件厂主张腾前公司赔偿84950元，未超出其应得金额，本院予以支持。
综上，腾前公司应当补偿苏文零部件厂因征收受到的停业损失和搬迁费用合计111498元。一审判决认定事实错误，本院予以纠正；上诉人苏文零部件厂的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初511号民事判决；
二、南京腾前装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京苏文汽车零部件厂补偿款111498元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回南京苏文汽车零部件厂其他诉讼请求。
一审案件受理费3361元，由南京腾前装饰有限公司负担2449元，由南京苏文汽车零部件厂负担912元；二审案件受理费3361元，由南京腾前装饰有限公司负担2449元，由南京苏文汽车零部件厂负担912元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年九月二十七日
书记员 汪海燕