广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法西民初字第2012号原告深圳市富鑫林实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡镇航城工业区富鑫林工业园办公楼9层（办公场所），组织机构代码70844674-5。法定代表人林勇。委托代理人周克平，广东深兴律师事务所律师。委托代理人林潮，男，汉族，1973年3月28日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系公司总经理。被告深圳市嘉泰宏实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道航城工业区富鑫林工业园2#（B栋）厂房一、二、三、四、五层，组织机构代码76499341-X。法定代表人徐平。委托代理人金玉，广东鹏鼎律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求为：1、被告立即支付拖欠租金、水电费及其它费用人民币2855146．47元；2、被告支付2015年7月9日(合同终止)前违约金人民币1419024.01元，后续违约金以2855146.47元为基数按日计0.5％计付至付清为止；3、被告承担本案诉讼费用。本院受理该案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，深圳市中级人民法院裁定受理深圳贝斯科林无尘科技有限公司申请深圳市嘉泰宏实业有限公司破产清算一案，并指定深圳广朋会计师事务所担任被告公司的管理人，通知本院中止对被告公司的民事诉讼程序。2016年4月8日，深圳市嘉泰宏实业有限公司管理人已完成对被告公司的初步接管，函请本院恢复对本案的诉讼程序。本院遂依法继续审理该案，现已审理终结。经审理查明，2009年10月13日，原、被告签订《富鑫林工业园房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)，被告承租原告位于深圳市宝安区西乡街道航城工业区富鑫林工业园B栋厂房1-6层和位于该园区内第二幢第5—7层宿舍共计90间，租赁期限10年，自2009年10月16日起至2019年12月15日止。合同约定：厂房、宿舍每月起始总租金为人民币206000元，其中厂房租金为161000元，宿舍租金为45000元(每间每月500元)；被告应于每月5日前向原告交清当月租金、水电费及其它费用，每延迟一天按欠交金额0．5％支付违约金，逾期一个月，原告有权解除合同。签约时，被告向原告交付412000元履行合同保证金和138000元水电费押金。2009年11月5日，原、被告签订《富鑫林工业园房屋租赁合同补充协议》，被告增加租用园区内第一幢第5层宿舍34间、综合楼第六层601—604套房四套，34间宿舍起始租金标准为每间每月500元，四套套房每套每月起始租金标准为601、604套房1500元，602、603套房1700元，增加租赁房屋的租赁截止时间、租金递增幅度和递增时间与原合同一致。2010年3月5日，被告增加承租厂房6楼电梯间，双方约定按每月3000元计收租金。2012年8月30日，被告向原告补交合同履行保证金130000元，水电押金370000元。2013年12月18日，原、被告再次签订《富鑫林工业园房屋租赁补充合同》，主要内容为：1、原经双方确认的248438．07元违约金被告从二0一三年十一月起分24期向原告支付完毕，即每月随租金支付1万元，余数在最后一期付清；2、变更租赁期限，即将原合同约定的租赁期限至2019年10月3l日止变更为至2016年10月31日止；3、调整原合同的每月租金标准，即2013年11月1日至2014年10月31日每月厂房、宿舍总租金为226600元，2014年11月1日至2016年10月31日每月厂房、宿舍总租金为299170元；4、因租金标准调整，2014年11月被告随当月租金向原告补充交付合同履行保证金85000元；5、2013年11月1日起，被告每月随租金一起向原告增加支付12880元垃圾清运等其它费用。2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，确认被告自2013年11月1日起，增加租用园区内原告第一栋宿舍楼608、610、612、613、617、619计六间宿舍，租赁期限至2014年12月31日止。2013年11月1日至2014年1月31日期间，每月租金为人民币3300元；2014年2月1日至2014年12月31日期问，每月租金为人民币3600元。租金支付时间及延期支付的违约责任与原合同一致。上述合同签订后，被告于2014年11月16日向原告退租34套员工宿舍，于2015年3月4日开始终止租赁B栋一楼厂房，于2015年4月13日终止租赁B栋六楼厂房。2015年4月25日被告向原告作出书面承诺，就缴清欠费及退租事宜作出安排及承诺，并同意“无法做到而导致双方所签订的相关租赁合同及补充协议从2015年7月6日起即时自行终止。”2015年5月3日，被告退租B栋5楼厂房。2015年5月22日，被告向原告承诺于2015年5月31日前退还B栋3楼厂房并将物业恢复到出租前状态，否则物业内一切（包括但不限于生产设备及生产配套设施、房屋内的所有装修工程）无偿归原告所有，被告不得向原告就此提出任何形式的索偿。2015年7月6日，原告向被告发出书面通知，告知双方之间的相关房屋租赁合同及补充协议从即日起自行终止，限被告于2015年7月9日前将所属物品搬离并恢复原状，否则产生的一切经济损失或法律责任均由被告承担等。2015年7月9日，被告公司出具《证明》，同意交还B栋厂房6楼电梯间并解除双方签订的相关合同及协议。2015年7月10日，被告向原告承诺于2015年7月20日前退还B栋厂房二楼及2栋宿舍7楼，并保证将上述物业恢复到出租前状态，否则物业内的一切（包括但不限于生产设备及生产配套设施、房屋内的所有装修工程）无偿归原告所有，被告不得向原告就此提出任何形式的索偿等。2015年8月5日，被告向原告出具《证明》，载明：现将租用你司的B栋厂房四楼退还你司，我司已自行将所有的办公设备及资料等搬离承租场所，如由此引致的法律责任或经济纠纷概由我司负责，与贵司无关等。2015年10月8日，被告再向原告出具一份《承诺书》，内容为：我司因经营不善，无法继续承租贵司物业，并已将承租的物业退还贵司了，现将所属我司的所有财产（含法院对我司查封的财产，但B栋一楼除外）搬离贵司工业园而另寻地方存放；对于拖欠贵司的房租、水电费、违约金及修复物业的费用，我司将努力尽快向贵司缴付等。另查：1、原告提交了2014年9月至2015年7月期间的应交费通知书，主张被告于合同解除时尚拖欠原告租金2305158.7元、水电费472707.77元、垃圾清运费77280元。被告对租金及垃圾清运费无异议，但不认可原告主张的水电费。2、被告提交了发票、通告、清单明细表及快递单、情况说明、照片等作为证据，主张因原告强行拆搬厂房及设备，造成被告资产损毁及丢失，折算价值共计人民币200万元，并就此提出反诉；但被告未在本院指定的期限内缴纳反诉受理费，本院依法按其撤回反诉处理。原告对被告提交证据的真实性或关联性不予确认，并认为被告的证据不能证明其存在所谓的损失，有关装修费用的损失也是由于被告自己的原因造成的。3、原告提交了土地证，证明其系涉案物业所在工业用地的使用权人，但不能提供出租房屋的产权登记证书及建设工程规划许可证。经本院释明后，原告表示如果双方当事人之间的房屋租赁合同无效，则请求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。以上事实，有租赁合同、承诺书、证明、往来函件等相关书证、庭审及调查笔录以及当事人的陈述等予以证实。本院认为，原告未举证证明所出租的涉案房屋已得到主管机关的合法确权或已取得建设工程规划许可证，依据相关司法解释，其与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告之间的相关租赁合同及补充协议均应按照无效合同处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院可予支持。根据前述庭审调查的情况，本院依法判决被告还应当支付原告2014年9月至2015年7月期间的房屋占有使用费2305158.7元。因原、被告之间签订的相关租赁合同及补充协议均无法律效力，故原告依据上述无效合同的相关条款要求被告支付违约金均缺乏法律依据，本院不予支持。但对于原告已经扣取的违约金，因被告长期未提出异议，也未起诉要求返还，故本院视为被告自愿同意补偿原告的相关损失，原告无须返还被告。关于水电费的争议。原告提交的交费通知书有被告工作人员的签收，水电费金额每月基本保持一致，不存在明显的不合理之处。被告方也未在合理期限内对交费通知书中的金额提出异议，因此在无相反证据的情况下，本院倾向于采信原告的证据及主张，确认被告尚拖欠原告2014年9月至2015年7月的水电费472707.77元。当事人确认被告已缴纳的合同保证金及水电费押金共计1050000元，经抵扣后，被告实际还应支付原告的房屋占有使用费、垃圾清运费和水电费应为2305158.7元+77280元+472707.77元-1050000元=1805146.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市嘉泰宏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市富鑫林实业发展有限公司支付2014年9月至2015年7月期间的房屋占有使用费、垃圾清理费及水电费共计人民币1805146.47元；二、驳回原告深圳市富鑫林实业发展有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费40993元，原告已预交，由原告承担23680元，被告承担17313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员  黄海涛人民陪审员  梁木英人民陪审员  廖妙芳二〇一六年七月二十五日书 记 员  王 琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。