陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终1616号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：陕西凯尔圣酒店管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子西街3号西京国际大厦A座10单元1009号。统一社会信用代码：91610000056901684L。
法定代表人：曹小梅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ敏，陕西秦平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌家宏，陕西秦平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：陕西三八妇乐科技股份有限公司，住所地陕西省杨凌示范区新桥南路妇乐健康产业园。统一社会信用代码：916104037135502998。
法定代表人：袁小锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张陆军，陕西咸通律师事务所律师。
上诉人陕西凯尔圣酒店管理有限公司（以下简称凯尔圣酒店）因与被上诉人陕西三八妇乐科技股份有限公司（以下简称三八妇乐公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2017）陕0402民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯尔圣酒店的委托诉讼代理人ＸＸ敏、凌家宏，被上诉人三八妇乐公司的托诉讼代理人张陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凯尔圣酒店上诉请求：请求撤销一审判决第五条中驳回其公司的其他诉讼请求，依法改判被上诉人向上诉人支付1416344元违约金，同时承担免除上诉人19个月租金的违约责任。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违约事实明确、清楚，双方签订的《补充合同》及《房屋交接书》证明，被上诉人向上诉人交付后楼的具体时间是2013年9月15日，所以被上诉人在履行合同中存在迟延交付租赁房屋的严重违约行为。《补充合同》是对被上诉人违约行为的确认，并采取了补救措施，在补充合同中，上诉人没有约定放弃追究上诉人违约责任的权利。《房屋租赁合同》对双方违约责任有明确的约定，即上诉人的反诉请求具有合同约定。上诉人的反诉请求具有法律依据，根据《合同法》112和114条的规定，被上诉人严重违约行为给上诉人造成重大经济损失，上诉人在原审提起反诉，要求被上诉人对上诉人承担违约责任，既有合同约定又有事实依据，还有法律明确规定。请求二审法院依法改判。
三八妇乐公司辩称，一审认定事实清楚，应予维持。上诉人请求免除租金和补充合同不符，要求支付违约金也和补充合同不符。双方结算也是按照补充合同履行了，并且后楼免除了3层11个月的租金，双方在迟延问题上已经达成一致，不存在支付违约金。
三八妇乐公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年度房租948983.04元，并以948983.04元为基数自2015年1月1日起至付清之日按月息2%支付原告违约金。2、判令被告支付原告2016年度房租994185.07元，并以994185.07元为基数自2016年1月1日起至付清之日按月息2%支付原告违约金。3、判令被告承担诉讼费。
凯尔圣酒店向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告多交租金686587.56元。2、判令反诉被告在所欠租金中冲减反诉原告已交租金50000元。3、判令反诉被告清偿反诉原告水电、取暖、空调、卫生等费用24102元。4、判令反诉被告清偿反诉原告垫支变压器价款30万元及利息9万元。5、判令反诉被告免收反诉原告后楼二年租金993925.44元.6、判令反诉被告支付反诉原告违约金1192710.52元。
一审法院认定的事实：2012年12月7日，原告三八妇乐公司（甲方）与被告凯尔圣酒店（乙方）签订房屋租赁合同，原告将位于秦都区渭阳西路高新开发区高新一路的房屋（前楼3139.03平方米，后楼3451.13平方米）出租给被告开办咸阳凯尔圣花园酒店。合同约定：现有电力不能满足正常使用，甲乙双方共同办理电力独立专线，所支费用由甲方承担。租赁期限自2012年10月10日至2025年10月9日止。租金为12元/每月平方米，每年948983.04元。原告将房屋按照约定条件交付被告后3日内被告交付全年租金；第二年房租分两次支付，6个月一付；在第二年期满后3日内交付全年租金，依次类推，租金每满三年递增10%。被告逾期缴纳租金的，每逾期一天，应按当期租金日2%支付违约金。2013年8月3日，原、被告签订补充合同。合同约定：被告在前楼一层南侧向原告无偿提供三间办公室，水电费、空调费由原告向被告按月支付；后楼一、二楼原告应在2013年9月15日前彻底搬离交付被告使用，房租费用从交接之日计算；后楼三楼自2012年7月被告已经进驻装修，房租从2012年10月10日起计算；被告接收房屋后应从速装修。2013年9月15日，原、被告签订房屋交接书，正式将房屋交付被告使用，交接时房屋主体结构完好，地面完好，水电到位。被告凯尔圣酒店于2012年7月4日向原告三八妇乐公司支付房租1138065元。2014年6月9日，原、被告协商结算明细为：2012年7月4日向原告三八妇乐公司支付房租1138065元。前楼2012年10月10日至2014年6月10日共计20个月房租753367.2元，后楼2013年9月15日至2014年6月15日共计9个月房租372722.04元。被告已付1138065元-前楼房租753367.2元-后楼房租372722.04元-前股东款160000元=欠款148024.24元。2014年6月15日至2014年12月15日后半年租金474491.52元。下半年房租474491.52元+欠款148024.24元-后楼2个月装修期租金82827.12元=应付款539688.64元。2014年6月9日被告按照双方协商结算明细付清了2014年12月15日前的房租539688.64元。
2015年度租金948983.04元，2016年度房租994185.07元（前楼房租满3年递增10%）。2016年10月，被告凯尔圣酒店分四次交租金5万元、被告支出的水电费、空调费共计24102元，被告支出的变压器增容费30万元。
一审法院认为，原、被告达成的租赁合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应为有效合同。按照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。被告作为承租人，理应按照约定和法律规定，向原告支付租赁费。被告一再拖延支付租赁费，已经构成违约。故对原告要求被告支付租赁费用及按照月2%支付违约金请求，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉称在所欠租金中冲减反诉原告已交租金50000元，清偿水电费及空调费24102元，清偿垫支变压器价款30万元及利息9万元，符合房屋租赁合同及补充合同的约定，本院予以支持；被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）退还多交租金686587.56元、免收后楼二年租金993925.44元及违约金1192710.52元，与双方签订补充合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陕西凯尔圣酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西三八妇乐科技股份有限公司2015年度房租898983.04元及违约金（违约金以898983.04元为基数，自2015年1月1日起至付清之日按月息2%计算）。二、被告（反诉原告）陕西凯尔圣酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西三八妇乐科技股份有限公司2016年度房租994185.07元及违约金（违约金以994185.07元为基数，自2016年1月1日起至付清之日，按月息2%计算）。三、原告（反诉被告）陕西三八妇乐科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陕西凯尔圣酒店管理有限公司水电费及空调费24102元。四、原告（反诉被告）陕西三八妇乐科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陕西凯尔圣酒店管理有限公司垫付的变压器款300000元及利息90000元。五、驳回原告（反诉被告）陕西三八妇乐科技股份有限公司及被告（反诉原告）陕西凯尔圣酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费22288元，由被告陕西凯尔圣酒店管理有限公司承担。本案反诉费16749元，由反诉原告陕西凯尔圣酒店管理有限公司承担11725元，由反诉被告陕西三八妇乐科技股份有限公司承担5024元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实正确,本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人上诉提出的，被上诉人违约事实明确、清楚，双方签订的《补充合同》及《房屋交接书》证明，被上诉人向上诉人交付后楼的具体时间是2013年9月15日，所以被上诉人在履行合同中存在迟延交付租赁房屋的严重违约行为。《补充合同》是对被上诉人违约行为的确认，并采取了补救措施，在补充合同中，上诉人没有约定放弃追究上诉人违约责任的权利，被上诉人应向上诉人支付1416344元违约金，同时承担免除上诉人19个月租金的违约责任的理由，经查，该《补充合同》是双方在平等自愿、互惠互利的基础上将被上诉人迟延交付后楼一、二层等问题进行协商达成的共识，该补充合同第三条明确了后楼一、二楼被上诉人应在2013年9月15日前交付上诉人使用，租赁费亦从交付时支付。后被上诉人按照《补充合同》履行了按期交付房屋的义务，上诉人也支付了部分租赁费。该《补充合同》是双方对原《房屋租赁合同》一部分的变更所签订的，双方亦应遵守履行，因此被上诉人不存在违约，故对上诉人此节上诉理由，不予支持。上诉人提出的，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担的理由，经查，诉讼费的承担法律有明确规定，应依法承担，故对上诉人此节上诉理由，不予支持。
综上所述，上诉人陕西凯尔圣酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17547元，由上诉人陕西凯尔圣酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽丽
审判员 张 雯
审判员 路晓娟
二〇一七年九月二十六日
书记员 雷 超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。