江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第250号
上诉人（原审原告）罗俊杰。
委托代理人郭基玉，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人邱筠娟，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）赣州市久治物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道65号。
法定代表人方荔，该公司董事长。
委托代理人付少天，男，该公司法律顾问，特别授权代理。
委托代理人吴丹，该公司法律顾问，特别授权代理。
上诉人罗俊杰因与被上诉人赣州市久治物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服章贡区人民法院（2013）章民一初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，原告罗俊杰系赣州市章贡区江南大道28号财富港小区业主，原告罗俊杰与被告赣州市久治物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，双方存在物业管理服务关系。在双方签订的前期物业管理服务协议中，在物业管理服务内容中针对被告应尽的安全管理义务，约定：1、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2、小区主入口实行24小时定岗值班制，其中12小时立岗；3、小区公共地面实行流动巡逻岗，6小时巡逻一次；5、大件物品搬运登记、检查。协议同时约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或是间接，均构成对乙方（被告）的免责事由，即乙方（被告）不负赔偿之责；……因甲方业主（原告）或第三人之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主临时管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害；非因乙方（被告）违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之所害。
2013年6月24日晚7时许，原告位于财富港小区的家中，遭到了张延烘等人盗窃，原告家中的俄罗斯飞行家限量版手表、24K黄金项链等贵重物品被盗走，所盗物品经赣州市公安局章贡区分局委托价格鉴定机构进行鉴定，鉴定价值为71598元。经公安机关侦查，本案争议的盗窃案系由犯罪嫌疑人张延烘、张瑞原、胡志强、李影权共同实施，其中张延烘、张瑞原、胡志强已由本院以盗窃罪判处刑事处罚，同案犯李影权在逃。原告罗俊杰未从张延烘等人处取得被盗财产或获得民事赔偿。
另查明，被告赣州市久治物业管理有限公司在本案争议的财富港小区进行物业服务时，已提供了小区主入口实行定岗值班制、小区公共地面及楼道实行流动巡逻岗、大件物品搬运登记、检查等安全服务。
原审法院认为，被告系具有物业管理资质的物业服务企业，原、被告之间签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，合法有效。原、被告之间存在物业管理服务关系，被告应在合同约定的安全管理范围内提供必要的安全保障服务。在本案中，被告赣州市久治物业管理有限公司根据前期物业服务协议的约定，在小区主出入口设立了门岗，在小区公共地面及楼道实行流动巡逻岗、实施了门岗大件物品搬运登记、检查制度，保障小区主要路口监控设施正常运行，尽到了物业管理服务协议约定的安全保障义务。根据盗窃犯张延烘的供述以及原告的举证，均不能证明被告在提供物业服务中存在违反合同义务的情况，原告应承担举证不能的责任。由于在双方签订的协议中，对被告的免责事项进行了约定，在原告无法证明被告确有违反合同义务的情况下，对业主专有及约定专有部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害，被告不负赔偿责任。综上，依据《物业管理条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告罗俊杰的诉讼请求。案件受理费1590元，由原告罗俊杰承担。
上诉人罗俊杰上诉称，一、被上诉人提供的物业服务不符合法律规定，存在明显瑕疵，并造成了上诉人重大财产损失，被上诉人应承担法律责任。物业公司对外来人员的登记属于法定义务。国务院《物业管理条例》规定，物业公司法定管理服务义务主要包括三大义务，即公用设施、设备、场所的维修、修缮义务；环境卫生、园林绿地的维护义务和包括治安防范的安全保卫义务。同时，《江西省物业管理条例》第四十八条规定：“物业服务合同应当包括以列事项：……（七）对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项……”。从上述规定可以看出，尽管被上诉人提供的物业服务合同中并未规定“对外来人员登记”事项，但法律法规已做明确规定，即表明被上诉人仍应履行上述义务。显然，被上诉人并未证明其履行了上述义务。同时，证人吴艳的证言、罪犯张延烘的供词及被上诉人提供的监控录像，还证实了以下事实：小区门卫岗形同虚设，外来人员轻易进入小区；涉案住宅楼5栋的防盗门已被损坏未修复，导致罪犯在轻松进入小区后，又毫无障碍地进入5栋的电梯并直至作案现场，罪犯盗得财物后从容地离开了小区。上述事实，加上证人吴艳证实的业主对物业管理的各种怨言，充分表明被上诉人在管理上的极不负责，从而造成上诉人在光天化日之下被盗了巨额财产。二、被上诉人提供的格式服务合同条款中的免责条款属无效条款。《前期物业管理服务协议》中“对业主专有及约定专有部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害，不负赔偿责任”，系《合同法》所规定的无效条款。请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿因其物业管理房屋上的瑕疵而给上诉人造成的经济损失71598元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赣州市久治物业管理有限公司辩称，双方签订的物业服务合同约定：如因火灾、盗窃等刑事案件所造成的损害，物业公司免责。《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，合法生效，具有法律约束力。本案涉及业主财物被盗现象，属于合同约定的免责范围。在上诉人财物被盗过程中，被上诉人不是侵权人，也不存在被上诉人违反物业服务合同的情形。相反，被上诉人一审提供了证据证实，在上诉人财物被盗过程中，被上诉人尽了合同义务和法律规定义务，上诉人财物被盗与被上诉人没有法律上的因果关系。因此，被上诉人依法无需承担赔偿责任，本案最终的赔偿责任应当由直接侵权人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。罗俊杰与赣州市久治物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，对物业服务内容、服务质量、服务费用等作出了明确约定。所以，罗俊杰与赣州市久治物业管理有限公司存在物业管理服务合同关系。《前期物业管理服务协议》是当事人在协商一致基础上自愿订立的，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，该协议合法有效。物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。赣州市久治物业管理有限公司应否对罗俊杰的被盗财物承担赔偿责任，其关键在于赣州市久治物业管理有限公司是否依约履行了安全保障义务。《前期物业服务协议》第二条第三项约定：赣州市久治物业管理有限公司应当在小区主入口实行24小时定岗值班制，其中12小时门岗；在小区公共地面实行流动巡逻岗，2小时巡逻一次；小区公共楼道实行流动巡逻岗，6小时巡逻一次；实施大件物品搬运登记、检查制度等。上述内容是协议规定物业服务企业的主要安全保障职责。本案中，赣州市久治物业管理有限公司已依约履行了相关安全保障义务，设立了门岗，实行了定时巡逻，对大件物品搬运进行登记、检查等。对于罗俊杰财产被盗的过程，盗窃罪犯张延烘在公安机关供述：“我（张延烘）”看到有男士要回家，就跟在他后面一起进了（5栋）楼层；……在抽屉里面“我”偷到了一个手表、黄金吊坠3个，……“我”开了另一个房间的门，发现有个婆婆在房间里睡觉。罪犯张延烘的供述并未反映罗俊杰住宅楼的防盗门当时已被损坏未修复的事实。罗俊杰被盗的财物是一些金银首饰、手表等小件贵重物品，便于携带，罪犯张延烘是用电脑包把这些东西带走的，让人难以觉察。本案中，罗俊杰没有提供证据证明赣州市久治物业管理有限公司在履行物业安全管理职责时违反协议约定。当事人并未约定“对外来人员登记”的合同义务。罗俊杰上诉引用的物业管理规定也是行政管理性规定。因此，对罗俊杰关于赣州市久治物业管理有限公司未依约尽到物业安全保障义务的上诉理由，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》第八条第五款第5项约定：“非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害”，乙方不负赔偿之责。罗俊杰所引“业主专有及约定专有部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害”的内容，只是《前期物业管理服务协议》第八条第五款第5项的部分内容，缺少了“非因乙方违反本合同义务”的前提条件。“非因乙方违反本合同义务”的约定，表明赣州市久治物业管理有限公司不得违反合同约定义务。故罗俊杰认为《前期物业管理服务协议》第八条第五款第5项是免责条款的上诉理由不能成立。综上，罗俊杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1590元，由上诉人罗俊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王佳
代理书记员 曾慧