海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第564号
上诉人（原审原告）儋州福辉贸易有限公司。
法定代表人郑宗辉，该公司经理。
委托代理人陈家健，儋州市那大法律事务所主任，代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）黎思政，男。
委托代理人陈运光，海南刚峰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审第三人儋州市城市开发建设总公司。
法定代表人林赞，该公司经理。
原审第三人许继妃，女，汉族。
上诉人儋州福辉贸易有限公司（以下简称福辉公司）因与上诉人黎思政、原审第三人儋州市城市开发建设总公司（以下简称城市开发总公司）、许继妃房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院审理查明，黎思政于2008年9月至12月期间承包城市开发总公司的豪门娱乐城进行经营，城市开发总公司于2008年9月3日将豪门娱乐城内的相关设备交付给黎思政。同年12月5日，城市开发总公司与福辉公司《豪门娱乐城租赁合同》。合同约定，城市开发总公司将位于儋州市那大镇文化南路5号豪门娱乐城出租给福辉公司经营使用，租金每年80000元，用以抵冲城市开发总公司所欠福辉公司的工程款，租期十年，自2009年1月1日至2019年1月1日止，城市开发总公司应于2008年12月16日将豪门娱乐城交付福辉公司使用。
2008年12月8日，福辉公司与黎思政签订《房屋租赁合同书》。合同约定：福辉公司将上述豪门娱乐城二层楼房出租给黎思政；租期五年，自2009年1月8日至2014年1月8日；租金每年110000元，合同成立当天支付租金220000元，以后每年的1月8日支付租金110000元；福辉公司应提供经营所需相关服务；任何一方不得以任何理由提前提出解约，如违反本合同约定，违约方须向守约方赔偿租金总额20%的违约金和黎思政装修费用；黎思政未能按约定支付租金，福辉公司有权终止合同，损失由黎思政负责；合同到期后，投资设备折旧双方协商解决。同日，黎思政支付给福辉公司租金220000元，福辉公司将豪门娱乐城交付黎思政使用。黎思政对豪门娱乐城进行了装修，用于经营娱乐项目。2011年1月8日，黎思政支付租金110000元给福辉公司。
2011年1月1日，城市开发总公司将豪门娱乐城出租给羊伟（租期为2011年1月1日至2026年1月1日），并与其签订合同。2011年12月1日，城市开发总公司给羊伟出具借条，借条载明：今借到羊伟代付豪门娱乐城投资购各项电器设备、装修、工料款86万元。2013年1月15日羊伟给黎思政发出《责令书》，称其为豪门娱乐城合法使用人，该房产为其合法所得，责令黎思政于2013年4月8日前搬出豪门娱乐城。同日黎思政给羊伟出具《承诺书》，承诺继续延期经营豪门娱乐城三个月（自2013年1月8日至4月8日止），并向羊伟缴纳30000元租金。城市开发总公司负责人林赞在《承诺书》证明人处签名。此后黎思政支付30000元租金给羊伟。2013年4月3日，黎思政搬出豪门娱乐城。在羊伟主张权利期间，福辉公司未与城市开发总公司及羊伟进行交涉以解决承租房屋争议问题。
2011年3月1日，儋州市人民政府、国资委对城市开发总公司进行企业改制并处置资产。城市开发总公司多次要求福辉公司提前终止双方的租赁合同，福辉公司要求由黎思政继续经营至合同期满即2014年1月8日，城市开发总公司表示同意。城市开发总公司与福辉公司口头约定，如果终止合同仅限于企业改制，对福辉公司租赁给黎思政经营豪门娱乐城无任何影响。城市开发总公司与福辉公司未签订终止豪门娱乐城的租赁合同。
2012年11月13日，上述豪门娱乐城一、二层房产由许继妃在拍卖会上竞买成交。现许继妃为该房产的所有权人。
2013年3月5日，黎思政以福辉公司和城市开发总公司违约为由要求解除合同，福辉公司赔偿其装修费损失258000元、经营可得利益640000元、支付违约金110000元、支付给羊伟的30000元，城市开发总公司承担连带责任。法院于2013年10月18日作出（2013）儋民初字第471号民事判决书，判决解除黎思政与福辉公司于2008年12月8日签订的《房屋租赁合同书》，驳回黎思政的其他诉讼请求。福辉公司、黎思政不服判决，提起上诉。二审审理期间，黎思政表示，《房屋租赁合同书》履行期限届满，放弃解除合同的诉讼请求。海南省第二中级人民法院于2014年6月11日作出（2014）海南二中民二终字第48号民事判决书，判决撤销一审判决，驳回黎思政的诉讼请求。
2013年11月11日，福辉公司以黎思政违约为由，提起诉讼，请求：一、判令黎思政向其支付2012年1月8日至2014年1月7日的租金220000元及违约金110000元；二、判令黎思政向其返还双方于2008年9月3日签订的《豪门娱乐城财产移交清单》所列财物（上述清单财物损毁、灭失的，黎思政应按价赔偿）。
原审法院认为，福辉公司与黎思政签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，合同的形式和内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：一、履行合同过程中黎思政是否不依约支付租金及应否承担违约责任；二、黎思政应否返还《豪门娱乐城财产移交清单》所列财物给福辉公司。
关于焦点一。根据福辉公司与黎思政签订的《房屋租赁合同书》的约定，黎思政应于2012年1月8日支付2012年度租金，于2013年1月8日支付2013年度租金。本案黎思政实际使用豪门娱乐城至2013年4月3日，而黎思政仅支付截止2012年1月7日的租金，其在履行合同过程中确实存在不依约支付2013年度、2014度部分租金的情况。福辉公司要求黎思政支付租金有合同根据与法律依据，应予支持，因福辉公司未能协助解决房屋租赁争议问题造成黎思政不能租用而搬出豪门娱乐城，故租金应从2012年1月8日计算至黎思政搬出豪门娱乐城之日（2013年4月3日），即110000元＋（110000元÷365天）×86天=135917.81元。福辉公司请求黎思政支付租金220000元，超出的部分不予支持。综合考虑到合同履行期间，城市开发总公司于2011年1月1日又将豪门娱乐城出租给羊伟，羊伟向黎思政主张权利期间，福辉公司未与城市开发总公司及羊伟进行交涉以解决“一房二租”的问题，黎思政为此向羊伟支付2013年1月8日至4月8日的租金30000元而得以继续经营及2011年3月期间城市开发总公司因企业改制多次与福辉公司协商解除合同等情况，黎思政不依约支付租金有特殊原因，其行为不属于恶意拖欠租金。另外，《房屋租赁合同书》约定，单方解除合同的应承担租金总额20%的违约金，福辉公司以黎思政不支付租金为由要求黎思政承担单方解除合同违约责任，无合同根据与法律依据，其请求黎思政支付违约金110000元，法院不予支持。
关于焦点二。福辉公司所主张的《豪门娱乐城财产移交清单》所列明的财物系城市开发总公司根据其与黎思政之间合同的约定于2008年9月3日交付给黎思政，并非福辉公司根据其与黎思政的《房屋租赁合同书》移交。城市开发总公司明确表示，上述设备应直接返还给该公司。故福辉公司请求黎思政返还2008年9月3日《豪门娱乐城财产移交清单》所列明财物无合同根据与法律依据，法院不予支持。
综上所述，福辉公司要求黎思政支付租金有合同根据与法律依据，应予支持，但租金应计至黎思政搬出豪门娱乐城之日。福辉公司要求黎思政支付违约金无合同根据与法律依据，不予支持。福辉公司未将豪门娱乐城设备交付黎思政，故其请求黎思政返还《豪门娱乐城财产移交清单》所列财物无合同根据与法律依据，法院不予支持。第三人许继妃经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、黎思政应于本判决生效之日起十日内支付给儋州福辉贸易有限公司租金135917.81元。二、驳回儋州福辉贸易有限公司的其他诉讼请求。三、案件受理费6250元，儋州福辉贸易有限公司负担3232元，黎思政负担3018元。公告费1600元由被告黎思政负担。
上诉人福辉公司不服一审判决，向本院提起上诉并针对黎思政的上诉答辩称：一、根据《合同法》、相关司法解释的规定及（2014）海南二中终字第48号民事判决认定的事实，福辉公司对黎思政搬出豪门娱乐城不存在过错，黎思政无法继续使用租赁物是其怠于行使优先租赁权所致，应由此承担所造成的全部法律责任。二、福辉公司与黎思政所签订的《房屋租赁合同书》系合法有效的合同，在该合同未依法解除的情况下，合同双方应继续履行合同所约定的权利义务。黎思政仅支付前三年的租金，尚欠两年租金已构成违约，依法应承担合同约定的违约责任。三、一审判决适用《合同法》第一百零九条，与判决认定事实理由和判决主文自行矛盾，属于适用法律错误；四、《证明书》证明了城市开发总公司同意福辉公司将豪门娱乐城出租给黎思政经营五年这一事实。该《证明书》再次确认，福辉公司与城市开发总公司从未签订协议解除《租赁合同》。五、一审判决已认定城市开发总公司与羊伟签订合同将豪门娱乐城出租给羊伟经营15年这一事实。六、诉讼费的承担由法院根据相关规定予以确认，与是否违约不存在直接关系。综上，请求二审法院判决撤销一审判决第一项判决，改判黎思政向其支付租金及违约金共计人民币33万元；判决一、二审诉讼费、公告费由黎思政负担。
上诉人黎思政不服一审判决，向本院提起上诉并针对福辉公司的上诉答辩称：一、一审判决认定事实错误，一审判决如采信福辉公司提供的证据四即《证明书》，则应认定福辉公司与原审第三人城市开发总公司在该《证明书》中关于2011年12月1日终止双方租赁合同的内容。二、福辉公司在双方租赁合同存续期间，同意城市开发总公司将豪门娱乐城转租给他人，导致其不能正常使用租赁物，最终搬出，应承担违约责任。根据《合同法》第二百二十八条的规定，其有权要求减少或者不支付租金。且福辉公司在2011年12月1日与城市开发总公司终止双方的合同后，就已丧失了向其主张租金的权利。三、其在羊伟向其主张权利后已向羊伟支付了三万元租金，一审判决再判令其支付至退出豪门娱乐城时的租金无法律依据。四、其在合同履行过程中不存在违约行为，一审判决判令其承担诉讼费3018元没有法律依据。综上，请求二审法院依法判决撤销一审判决第一项，确认福辉公司无权收取2012年以后的租金，判令福辉公司承担一、二审诉讼费及公告费。
原审第三人城市开发总公司答辩称，一审判决合理。
原审第三人许继妃二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、黎思政在合同履行过程中是否存在违约情况；二、黎思政是否应支付2012年1月8日至其退出租赁物时的租金。
关于黎思政在合同履行过程中是否存在违约情况的问题。福辉公司与黎思政签订的《房屋租赁合同》系合法有效的合同，双方均应依约履行自己的权利义务。在福辉公司向黎思政交付豪门娱乐城后，黎思政已按时向福辉公司支付了前三年的租金。本案中，案外人2013年1月羊伟通过《责令书》向黎思政主张权利，黎思政虽可依《房屋租赁合同》予以抗辩，但这客观上已对黎思政正常使用租赁物造成了妨碍。此时，福辉公司有义务消除该妨碍，但福辉公司未能提供证据证明其已履行了消除该妨碍的义务。城市开发总公司的“一房二租”，导致黎思政未能正常使用该租赁物，合同不能正常履行并非黎思政的过错。一审认定黎思政在合同履行中并无故意违约情况的事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。
二、关于黎思政是否应支付2012年1月8日至其退出租赁物时的租金的问题。在福辉公司消除黎思政正常使用租赁物的妨碍之前，黎思政虽有拒绝支付剩余租金的先履行抗辩权，但不能免除黎思政支付租金的义务。因福辉公司未能消除黎思政正常使用租赁物的妨碍，根据《合同法》第九十四条第四款的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，黎思政于2013年4月3日退出豪门娱乐城，可视为单方解除合同，剩余租期不再履行，故其后的租金可不再支付。但自2012年1月8日至退出豪门娱乐城之前，黎思政依旧在使用租赁物进行经营，其应向福辉公司支付相应的租金。故，黎思政关于拒付租金的主张，本院不予支持。至于黎思政支付给羊伟的三万元租金，属另一法律关系，黎思政可另案主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人福辉公司、黎思政的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人儋州福辉贸易有限公司负担4181元，上诉人黎思政负担3110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟鸣亮
审 判 员 王德红
代理审判员 崔岱昕
二〇一五年六月二日
书 记 员 赵密密
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。