台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第1832号原告：吴冬青。原告：石伟玲。两原告共同的委托代理人：李钟年，浙江利群律师事务所律师。被告：台州绿城房地产有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚街道杨家桥102号。法定代表人：魏小平，该公司董事长。委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。原告吴冬青、石伟玲为与被告台州绿城房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序，于2015年8月26日、9月29日公开开庭进行了审理。原告吴冬青及两原告共同的委托代理人李钟年、被告绿城公司的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致，现已审理终结。原告吴冬青、石伟玲起诉称：原、被告于2012年6月18日签订商品房买卖合同一份，约定，原告以每平方35027.93元的价格购买被告开发的位于台州市椒江区葭沚街道后许村的海棠花苑21幢独栋别墅房产，被告应在2013年12月31日前交付经竣工验收合格的房产，逾期交房的，按日交付已交房款万分之一的违约金；被告应在2014年6月30日前交付土地、房屋权属证书，逾期交付的，按购房款日万分之一支付违约金；合同附件八补充协议第五、七条约定有关底层独立庭院专有使用权等其他条件。合同订立后，原告于2012年6月18日至2013年6月20日分四次支付购房款合计15897600元，已向被告付清全部合同房款。2015年3月14日，被告通知原告办理正式交房手续；2015年7月7日，原告才正式取得房产权属两证。另外，原告于2015年1月发现被告用来出售的独立庭院未经有关规划部门审批，属违法建筑，被政府部门强制拆除，致原告无法享受到合同约定的专属权利。被告在销售时欺诈原告，并以专属庭院提高销售价格。被告的违建欺诈行为严重侵害了原告合法权利，致使商品房实际价值贬值损失每平方8000元。该损失经原告多次交涉并发函主张权利赔偿，被告至今迟迟未履行。综上，原告认为，原、被告之间的房地产买卖合同关系合法有效，被告应及时履行义务。现由于被告的违约及欺诈行为直接导致原告无法充分享受权利并导致财产价值损失。请求判令被告支付逾期交付权证违约金591390元（2014年6月30日至2015年7月7日共372天，每天按合同价的万分之一即1589.76元计算）、逾期交房违约金699494元（2013年12月31日至2015年3月14日共计440天，每天按1589.76元计算），赔偿房屋价值贬值损失3264000元（每平方米贬值8000元）。被告绿城公司答辩称：原、被告签订了商品房买卖合同属实，两原告在2012年6月18日至2013年11月5日期间分六次支付了房款15897600元，两原告已办理权属证书。一、原告主张逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。商品房买卖合同约定，原告购买的海棠花苑法合21-3室房屋地上建筑面积为404.45平方米，地下建筑面积为470.26平方米，实际产权登记面积为地上建筑面积408平方米，地下建筑面积470.89平方米。根据合同约定，原告应当补交面积补差房款合计为126667元（即地上补差款124349元+地下补差款2318元），但原告至今仍未补交。商品房买卖合同第九条“交付期限及条件”第2款第3项约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。因此，虽然被告迟延交付房屋，但因原告未能结清剩余房款，案涉房屋的交付期限相应顺延，顺延期限不视为交付逾期。退一步讲，假定被告逾期交付房屋，原告主张的违约金也计算有误，与实际逾期的天数并不相符。二、原告主张逾期办证违约金的诉讼请求不能成立。被告认为，被告迟延交付房屋的，相应办证的期限应一并顺延，被告无需承担相应的办证迟延的违约赔偿责任。商品房买卖合同中的补充协议第十二条第8款约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。本案中，被告在2015年6月23日通知原告办理三证，原告于2015年7月1日从被告处领取了房产证及土地证。商品房买卖合同交付时间相应顺延，根据被告迟延交付的日期434天计算，办理三证的期限可顺延至2015年9月10日。因此，被告无需承担逾期办证的违约金。三、原告主张赔偿房屋价值贬值损失的诉讼请求不能成立。被告向原告交付的庭院经规划部门验收合格，符合法律规定的交付条件。案涉房屋的庭院经政府规划部门验收，并于2015年2月17日取得了《建设工程规划核实确认书》，符合法律规定的交付条件。被告向原告交付的庭院符合合同约定的交付标准，不存在违约情形。商品房买卖合同中的补充协议第五条及第七条均约定，庭院归业主共有，但归与直接连通的房屋买受人专属使用，并进一步确认“专属使用权”是在各买受人不改变共有权的基础上而做出的权利享有和行使的特别约定。可见，在订立合同时，被告已经明确告知原告，该庭院的权属及使用权来源。关于庭院的交付标准。商品房买卖合同中的补充协议第五条及第七条均明确，庭院是围合或半围合的绿地或花园，具体的围合形式以实际交付为准。可见，在订立合同时，被告已经明确告知原告，庭院可能是围合的，也可能不是全围合的，庭院围合的具体形式是采用围墙、铁艺、绿篱等形式以实际交付为准。本案中，被告向原告交付的房屋采用60厘米实体墙、部分绿篱、部分挡墙的方式进行围合，符合合同约定的交付标准，不存在违约情形。为了更好地为客户提供优质产品，被告在房屋交付前后均向各买受人征询意见，愿意为业主提供无偿的庭院优化增值服务，进一步优化庭院。被告在2015年2月委托设计公司出具了庭院提升设计方案征询各业主意见，并于2015年3月初开始进行庭院优化。除本案的原告外，其他所有法合业主均已于2015年6月初完成了庭院优化服务。而原告拒绝被告为其提供庭院优化服务，视为其主动放弃，但这并不影响和否定被告交付的庭院符合法律规定及合同约定的事实。因此，原告主张的房屋贬值损失，既没有合同依据也没有法律依据，无法成立。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：两原告与被告于2012年6月18日签订商品房买卖合同，约定，两原告向被告购买坐落于台州市椒江区葭沚街道后许村的海棠花苑21幢103室房屋及地下室，21幢103室房屋的建筑面积为404.45㎡，单价35027.93元/㎡，总价为14167043元，地下室470.26㎡，单价3680元/㎡，总价为1730557元。合同第七条“付款方式及期限”约定，两原告按分期付款方式按期付款，于本合同签署的同时支付首付款7957600元，于2012年11月30日前支付房款1590000元，于2013年3月30日前支付房款3180000元，剩余房款3170000元于2013年10月30日前付清。合同第九条“交付期限及条件”约定，被告应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……交房期限届满，两原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向两原告交房，交付日期相应顺延至两原告付清全部应付款项后15天后，届时被告不再另行通知两原告，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。合同第十二条“交接”约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第九条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第五条对专有（独占）使用权作出了约定：1、屋面露台、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但与该商品房直接连通或围合的部分买受人享有专属（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域放弃使用权；……4、本协议项下屋面露台是指供相关商品房业主使用的屋面室外露天平台，底层庭院是指供底层相关商品房业主独占使用的室外围合、半围合绿地或花园；……。“补充协议内容”第七条对庭院作出了约定，其中第1款约定：庭院范围内的土地，其土地使用权分割及登记以当地政府相关规定为准。不论权属如何登记，出卖人与各买受人均认可该商品房买受人对于商品房相连通庭院范围内土地享有独占使用的权利（专用权），其他权利人对此无异议。与房屋相连通庭院是指与房屋出入口相通并统一围合或半围合的花园面积，具体围合形式及庭院面积以实际交付为准。“补充协议内容”第十二条对房屋预告登记及权属登记作出了约定，其中第8款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任“补充协议内容”第十三条第10款约定：在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。附件八“补充协议内容”的全部条文均用下划线划出。两原告在2013年11月5日前向被告付清了购房款15897600元。被告在2013年12月31日向两原告交付房屋钥匙，交付时，与商品房直接连通的庭院与隔壁庭院之间用实体墙隔离。2014年12月份，台州市城市管理行政执法局认为被告违反建设工程规划许可证的规定进行建设，向被告发送了责令限期改正通知书，要求被告限期拆除户与户的庭院之间的围墙。庭院之间的围墙在2015年1月29日被拆除。被告于2015年2月17日取得海棠花苑工程的规划核实确认书。涉案房屋于2015年2月28日进行了验收，被告于2015年3月10日完成了竣工验收备案。2015年3月14日左右，被告向两原告发送了通知书，告知两原告房屋已通过政府规定的各项验收，具备交付条件。被告又于2015年6月23日向两原告发送了房屋办证通知，告知两原告购买的海棠花苑房屋已可办理房屋所有权证、契证和国有土地使用证，办理时间安排在2015年6月日至7月31日。2015年7月1日，两原告与被告进行了房价款的结算，并签署了海棠花苑交房结算清单，被告在该结算清单上加盖了台州绿城房地产有限公司发票专用章，确认涉案房屋地上实测面积为408㎡，单价为34723.14元/㎡，地下实测面积为470.89㎡，单价为2675.08元/㎡，应计房款总价为15897600元，补收0元。同日，原告吴冬青从被告处领取了涉案房屋初始登记的土地使用权证和房屋所有权证。两原告于2015年7月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证上登记地上2层建筑面积为408㎡，地下储藏室建筑面积为470.89㎡。涉案房屋直接连通的庭院与隔壁庭院之间曾种植绿篱，后两原告将其拔除。目前，涉案房屋直接连通的庭院与隔壁庭院之间分别有一堵数十公分的矮墙相隔，其中一边还有一堵挡墙，部分区域种有绿篱，房屋对面为实体高墙将庭院与小区外界隔离。上述事实有两原告提供的商品房买卖合同（含附件八“补充协议内容”）、销售不动产统一发票、银行单据（中国工商银行、中国农业银行、台州银行）、公证书、房屋所有权证、土地证、交房结算清单，被告提供的竣工验收备案表、通知书、快递凭证（通知交房）、办证通知、快递凭证（通知办证）、产权证和土地证领取表、规划核实确认书、景观总平图、海棠花苑功能使用图，本院出示的现场勘验笔录、照片，以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：关于逾期交房违约金问题。原告与被告签订的商品房买卖合同（不含附件八的“补充协议内容”）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应在2013年12月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给两原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金。被告认可迟延交付房屋，但抗辩认为因两原告未补交面积补差房款126667元，其有权拒绝交房，顺延期限不视为交付逾期。虽然涉案房屋的产权登记面积大于合同约定面积，但在交房期限届满时，被告未曾通知两原告补交补差房款，原、被告在2015年7月1日进行交房结算时也已确认无需补交房款，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告在2013年12月31日已向两原告交付了房屋钥匙，但两原告在本案中仍提出逾期交房违约金，且被告也认可其迟延交付房屋，可见双方均认为2013年12月31日并非合同第十条约定的实际交付之日。涉案商品房在2013年12月31日尚不具备合同约定的交付条件，也没有证据表明当时被告已明确告知两原告交付的商品房不具备相应交付条件，故在本案中不能认定原、被告对房屋交付条件进行了变更，2013年12月31日的交付行为系不符合合同约定且违法的交付。合同第十条约定的实际交付之日应指符合合同约定的交付之日，两原告主张逾期交房违约金计算至2015年3月14日，被告抗辩认为应计算至2015年3月10日，鉴于房屋早已由两原告占有，取得竣工验收备案证明之日即2015年3月10日应确定为实际交付之日，逾期交房违约金应计算至该日。至于逾期交房违约金的起算日期，按照合同第十条约定应从合同第九条规定的最后交付期限的第二天即从2014年1月1日起算。被告又抗辩认为违约金计算标准日万分之一过高，依据不足，对于其要求调低的抗辩，本院不予采纳，其应当支付以房价款15897600元为基数按日万分之一从2014年1月1日起至2015年3月10日止的逾期交房违约金689955.84元。关于逾期交付权证违约金问题。本案中，被告交付土地、房屋权属证书的时间违反了商品房买卖合同第十六条的约定，其抗辩认为根据附件八“补充协议内容”第十二条第8款约定，出卖人交付权证时间根据迟延交付房屋时间相应顺延，故无需承担逾期办证的违约金，而两原告主张补充协议第十二条第8款无效。对此，本院认为，附件八“补充协议内容”属于被告提供的格式条款，其中第十二条第8款免除了被告逾期交付权属证书的违约责任，而附件八中并非全部为免除被告责任、加重两原告责任、排除两原告主要权利的条款，被告将附件八全部条文用下划线划出，不足以使两原告注意第十二条第8款，被告亦未提供证据证明其已采取其他合理的方式提请两原告注意该条款，并按两原告的要求对条款予以说明，故该条款应认定无效，被告应按照商品房买卖合同第十六条约定支付逾期交付权属证书的违约金。被告对两原告主张的违约金起算日期2014年6月30日没有异议，本院予以确认。至于截止日期，被告认为应计算至通知之日2015年6月30日，鉴于被告通知两原告的办证期间截至2015年7月31日，且被告实际交付权属证书时间为2015年7月1日，在被告通知的办证期间内，故应计算至2015年7月1日。因此，被告应支付以房价款15897600元为基数按日万分之一从2014年6月30日起至2015年7月1日止的逾期交付权属证书违约金583441.92元。关于房屋贬值损失问题。附件八“补充协议内容”第五条第1、4款和第七条第1款约定是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。第七条第1款约定庭院的围合形式以实际交付为准，本案中实际交付日期已确定为2015年3月10日，故独立庭院间的实体墙在此之前被拆除不构成被告违约。庭院之间用绿篱和矮墙进行隔离并不影响两原告对庭院的专属使用权。故两原告基于被告违约及欺诈主张贬值损失，依据不足，本院不予支持。综上，两原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告台州绿城房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告吴冬青、石伟玲逾期交房违约金689955.84元；二、被告台州绿城房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告吴冬青、石伟玲逾期交付权属证书的违约金583441.92元；三、驳回原告吴冬青、石伟玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21620元（减半计算，原告吴冬青已预付），由原告吴冬青、石伟玲负担15576元，被告台州绿城房地产有限公司负担6044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。代理审判员  周丹玲二〇一六年六月三十日代书 记员  陈肖倩附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。