广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第64号
上诉人（一审原告）：珠海市新海林纸品有限公司。住所地：珠海市斗门区（办公楼、宿舍）。
法定代表人：黄舟波，总经理。
委托代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：何明达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：罗后彤，男，澳门特别行政区居民。内地经常居住地：珠海市斗门区。澳门身份证号码：×××1（1）。
委托代理人：陈潮辉，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市新海林纸品有限公司（以下简称新海林公司）因与被上诉人罗后彤财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2014）珠斗法民一初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新海林公司向一审法院提出以下诉讼请求：1、罗后彤赔偿新海林公司租金损失528000元（币种为人民币，以下同）；2、罗后彤赔偿新海林公司配电工程款290929.95元；3、罗后彤承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2010年9月6日，新海林公司（乙方）与罗后彤（甲方）签订《房地产转让合同》，约定甲方自愿将坐落于珠海市斗门区黄杨工业区的房地产转让给乙方，经双方协商同意，达成如下协议：“一、转让的标的物：1、8095.80㎡的工业用地（《房地产权证》号为：粤房地证字第××号）；2、该地块上的全部建筑物；3、经双方同意清点确认的其他标的物。二、转让的价款及支付方式：1、转让的价款为人民币5880000元，此价款包含办理房、地产权过户所需缴付的全部税费及应缴交或补交的其他费用；2、签订本合同之日起五天内，乙方应缴付1800000元（其中800000元作为定金）给甲方；3、签订本合同之日起六十天内，乙方把4080000元存到双方约定的银行，向银行申请办理资金存管业务。三、甲方收到乙方的定金之日起120工作天内，应办妥《房地产权证》的过户手续，过户后的《房地产权证》应包含8095.80㎡的工业用地及已建并使用的固定楼房。四、乙方收到过户后的《房地产权证》之日起二天内，应把在银行存管的4080000元缴付给甲方，定金同时抵作转让的价款。五、甲方全部收到乙方的转让价款之日起30天内，应把所转让的标的物全部交付给乙方使用。六、双方签订本合同后，应依约履行，否者视为违约，违约方依法应承担违约责任。……”。合同签订后，在履行过程中，新海林公司、罗后彤又于2011年1月17日协商将履行期限顺延迟60天。履行期限届满后，由于罗后彤未如期履行，新海林公司于2011年8月29日以买卖合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，诉请要求罗后彤继续履行合同，一审法院于2012年7月21日作出（2011）珠斗法民一初字第2433号民事判决，判决：一、确认新海林公司与罗后彤于2010年9月6日签订的《房地产转让合同》有效；二、罗后彤继续履行上述《房地产转让合同》，罗后彤于判决生效之日起二十日内将位于珠海市斗门区黄杨工业区8095.80㎡的土地（房地产权证：粤房地证字第××号）及该土地上的全部建筑物过户到新海林公司名下，同时将上述土地及该土地上的全部建筑物交付给新海林公司使用，办证过程中产生的相关税费由新海林公司与罗后彤按相关法律规定各自负担；三、新海林公司于判决生效之日起九十日内将转让款余款4010000元支付给罗后彤。一审法院判决后罗后彤不服，并上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2012年12月5日终审判决“驳回上诉，维持原判”。2014年8月7日，新海林公司向一审法院提起本案诉讼。
另查明：2001年6月22日，原斗门县规划国土局就本案涉案土地出具《建设用地规划许可证》，许可证载明用地位置为斗门县井岸镇濠门工业区（即后来的黄杨工业区42号），用地单位为罗后彤，用地项目名称为工业用地；同日，原斗门县规划国土局就本案涉案建筑出具《建设工程规划许可证》，载明办公楼、宿舍、车间符合城市规划要求，准予建设；2001年11月2日，原斗门县建设局就本案涉案建筑出具《建筑工程施工许可证》，载明工程项目为“车间、宿舍、办公楼”。2011年5月11日，珠海市斗门区人民防空办公室在向珠海市房地产登记中心斗门分中心的复函中称：“兹有罗后彤在珠海市斗门区黄杨工业区的车间、宿舍、办公楼项目，总建筑面积8975.00平方米，于2001年11月2日已办好报建手续。…”在2011年5月25日本案涉案建筑物办理的《防雷装置竣工验收合格证{珠（斗）雷验（2011）第079号}》中载明建筑物的名称为“宿舍、办公楼”；在本案涉案建筑办理的《防雷装置设计审核书{珠（斗）雷审（2011）第036号}》中载明：“罗后彤：你单位报来的宿舍、办公楼防雷装置设计资料，经审核…准予办理防雷装置施工手续”；在2011年8月22日珠海市斗门区环保局就本案涉案建筑出具的《珠海市斗门区建设工程竣工环境保护信息表》上载明，本案涉案工程的建设单位为“罗后彤”，项目名称为：“（办公楼、宿舍）；在2012年5月17日本案涉案建筑的《建筑工程竣工验收报告》中载明单位（子单位）工程名称为“罗后彤宿舍、办公楼”；在2013年4月15日珠海市住房和城乡规划建设局就本案涉案建筑出具的《建设工程规划验收合格证（2013）规验字（斗门）030号》中载明，本案涉案建筑的建设工程的用地项目名称为“工业用地（办公楼、宿舍）”，同时载明本工程的原批准为“办公楼、宿舍”，现核准“办公楼、宿舍”；在原告办理的本案涉案建筑的《房地产权登记表》中，房屋信息的记载为“房屋坐落：斗门区井岸镇黄杨工业区42号（办公楼、宿舍），房间号：办公楼、宿舍、用途：其他”；在原告办理的本案涉案土地的《房地产权登记表》中附记部分载明：“2014年4月15日，本宗地已办理了斗门区井岸镇黄杨工业区42号‘办公楼、宿舍’自建房登记。”
为进一步查明本案涉案建筑的用途，一审法院依法向珠海市住房和城乡建设局斗门规划分局发出询问函，询问本案涉案房屋的用途，珠海市住房和城乡建设局斗门规划分局称建筑用途应以登记为准，并向本院出具了一份《关于核准罗后彤办公楼、宿舍分项面积的复函》，在该复函中并没有厂房的记载。针对该情况，新海林公司在质证笔录中称厂房和办公楼、宿舍是分开建设的，厂房在购买时已经打桩，而且购买的时候亦有简易厂房。其后新海林公司又在书面代理词中称：本案买卖合同转让标的用地性质为工业用地，建设工程规划许可证、施工许可证等政府文件均注明为“宿舍、办公楼、车间”，目前该地块的车间已经竣工，待验收完成后即可办证。因此，没有任何证据证明该地块上的“车间”用途已经发生变更，规划部门出具给原告的回复也仅仅是针对已经建成的办公楼和宿舍，并没有否认该地块不能建设车间。因此，新海林公司在该地块建设车间合法；退一步讲，新海林公司购买该地块及建筑物，无论什么用途，新海林公司均可以获得预期的收益，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。“仅就该地块的土地出租租金每月24287元（8095.8平方米×3元／平方米）及每月办公楼和宿舍租金14040元（2808平方米×5元／平方米），新海林公司所能收取的租金收益也远远超过新海林公司在本案主张的租金损失。
另在本案一审开庭审理过程中，由于罗后彤系澳门永久性居民，但在一审开庭时其本人未出庭应诉，亦未在法庭面前当面委托代理人，新海林公司以此为由对罗后彤的代理人身份提出质疑。就该情况一审法院于2014年10月13日依法询问了罗后彤，罗后彤称其本人未参加庭审是因开庭当日在医院打点滴，并称其的确委托广东粤鑫（珠海）律师事务所陈潮辉律师作为其诉讼代理人。
上述事实，有新海林公司向一审法院提交的《房地产转让合同》、（2011）珠斗法民一初字第2433号民事判决书、（2012）珠中法民三终字第502号民事判决书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《防雷装置设计审核书、《珠海市斗门区建设工程竣工环境保护信息表》、《建筑工程竣工验收报告》、《防雷装置竣工验收合格证》、《房地产权登记表》，珠海市住房和城乡建设局斗门规划分局《关于核准罗后彤办公楼、宿舍分项面积的复函》及一审法院庭审询问笔录、庭审笔录予以证明。
一审法院认为：本案的争议焦点主要有以下几个方面：一、关于罗后彤是否存在违约行为及违约责任的范围问题。（2012）珠中法民三终字第502号生效民事判决书已认定罗后彤构成违约的事实，并判令罗后彤继续履行，对此问题一审法院不再重复阐述。关于承担违约责任的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因此，（2012）珠中法民三终字第502号民事判决书已经判决罗后彤承担了继续履行的违约责任。因此本案新海林公司主张的实际为要求罗后彤赔偿损失。另在当事人未对违约责任做出具体约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可见违约方承担责任的范围主要有两个方面，一是直接损失；二是间接损失。所谓直接损失指财产上的直接减少；间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取得的利益，简称可得利益，可得利益的求偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定的。可得利益的求偿亦不能任意扩大，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从法理上讲，预见性有三个要件：一是预见的主体为违约人，而不是非违约人。二是预见的时间为订立合同之时，而不是违约之时。三是预见的内容为立约时应当预见的违约的损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。二、关于新海林公司主张的配电工程损失的问题。具体到本案中，从损失类型上讲新海林公司的该项主张属于直接损失。新海林公司在一审庭审时称该配电设施是地上建筑不可移动的设施，应当包含在双方协议转让的标的物范围内，后在庭后提交的代理词中，又称配电设施属于附属物，应当随建筑物一并转让。一审法院认为，（一）首先，在新海林公司与罗后彤签订的《房地产转让合同》中，双方对转让标的物的约定为“一、转让的标的物：1、8095.80㎡的工业用地（《房地产权证》号为：粤房地证字第××号）；2、该地块上的全部建筑物；3、经双方同意清点确认的其他标的物”，在该约定中已很明确转让标的的范围，并未约定配电设施属于交易的范畴；其二，新海林公司与罗后彤在一审庭审中均承认双方并未对该条第3点的约定进行清点，故配电设施亦不在双方清点确认的其他标的物的范畴；其三，双方签订的是房地产转让合同，在该合同中也未约定被告在交付标的物时必须达到通电的条件，综上可见，配电设施并不在新海林公司与罗后彤约定的交易标的范畴内。（二）关于配电设施是否属于附属物的问题，一审法院认为，我国现行法律中，并未对附属物作出界定，但从法理上讲，附属物应当是依属于主物，是主物不可分割的一部分，其价值也应当依属于主物，离开主物便失去了其应有的价值，在本案中，从新海林公司提交的执行笔录可知，本案新海林公司主张配电设施的主体是变压器，其显然不符合上述附属物的特点，不应属于附属物的范畴。综上可知，新海林公司诉请罗后彤赔偿所谓的配电设施并无法律依据和事实根据，一审法院不予支持。三、关于新海林公司主张的租金损失的问题。从损失类型上讲，新海林公司的该项主张应属于间接损失或称为可得利益的损失。一审法院认为，从本案涉案建筑的各种报批手续来看，在报建时其虽有“车间”，但实际上建设的却只有办公楼和宿舍，另根据新海林公司提供的评估报告显示，当时所谓的“车间”只有车间桩基础，也即在新海林公司与罗后彤签订转让合同的时候实际上是没有厂房或车间这一建筑。现新海林公司主张由于罗后彤延期交付导致其厂房租金损失并无客观性，也超出罗后彤订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于新海林公司称双方签订合同时有临时厂房的问题。由于新海林公司未能提交证据证明该临时厂房是否存在，新海林公司提交的评估报告中评估的范围中也没有该临时厂房的记载，故一审法院不予支持。退一步讲即使存在临时厂房，但在未依法办理相关报建手续的情况下，法律亦不予保护。关于新海林公司主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的法律适用的问题。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条已明确该解释适用的范围为“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中交易的标的是被告的自建房，显然并不适用该解释的规定。由此可见，本案新海林公司主张作为厂房的租金损失无法律依据和事实根据，一审法院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：驳回新海林公司的诉讼请求。本案一审案件受理费11990元，保全费4570元，合计16560元（新海林公司已预缴），由新海林公司负担。
新海林公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令罗后彤赔偿新海林公司租金损失528000元和配电工程款290929.95元；3、判令罗后彤承担本案诉讼费用。
事实和理由如下：一、新海林公司主张的租金损失是新海林公司的实际损失。1、一审判决已认定罗后彤构成违约事实，但未查明罗后彤逾期交付土地和房产的时间。新海林公司与罗后彤房地产转让合同约定120工作天内办妥房产证过户手续，收到价款后30天内交付使用。2011年，双方同意办证时间顺延60天。自2010年9月10日起计算（120工作天＋30天＋60天），罗后彤最迟应在2011年4月17日前交付转让标的物，但罗后彤直至2013年1月17日在斗门法院的强制执行下完成交付，罗后彤逾期交付的期间达22个月。2、一审判决忽略了标的物的实际使用价值。在双方签订房地产转让合同时，涉案标的土地用途为工业，规划为办公楼、宿舍、车间，均已完成报建手续。对于涉案标的物的用途是双方在签订合同时均已清楚认识。在转让时，该地块上已经建成了办公楼和宿舍，车间已经打桩，且还有一栋简易车间。新海林公司经营纸品贸易，已经租用厂房（包括办公和宿舍）用于生产经营，为解决公司发展需要，新海林公司购买了涉案标的物用于生产经营。但罗后彤逾期交付，导致新海林公司不仅不能使用该房产，也不能完成车间建设。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，建筑物在取得建设工程规划许可证的情形下，可以对外进行出租，这样方能体现建筑物的最大使用价值。新海林公司购买标的物属于自用，房产是否办理房产证，均不能否认新海林公司对其所享有的使用价值。因此，罗后彤逾期交付标的物已事实上导致新海林公司不能使用标的物而产生的额外租金的损失。3、新海林公司主张的租金损失是新海林公司的实际损失，并非可得利益的损失。新海林公司在诉讼中所主张的损失是基于罗后彤逾期交付标的物导致新海林公司只能继续承租厂房而产生的租金损失。如果罗后彤按照约定交付标的物，新海林公司可搬到标的物所在地块进行经营，而不需要再租赁厂房，也就不需要再支付租金。在罗后彤拒绝履行转让合同的情形下，生效法律文书已经判令罗后彤继续履行，但罗后彤继续履行并不符合合同约定的期限，在罗后彤通过强制执行交付标的物后，对于新海林公司的租金等其他损失的，罗后彤应当赔偿。新海林公司主张的租金损失是实际损失，该部分租金损失暂未包括标的物租赁可能产生的租金可得利益，但新海林公司保留追究罗后彤违约造成新海林公司预期利益损失的权利。二、配电设施属于转让标的物的附属设施和从物，罗后彤应一并交付给新海林公司。1、配电设施属于工程验收必须具备的配套设施，属于转让房产的附属物和从物。房地产转让合同第三条约定罗后彤负责办理房产证过户手续，过户后的房产证应包括工业用地及已建成的固定楼房。根据该转让标的的建筑工程竣工验收报告以及建筑电气分部工程验收记录显示，该工程在2003年验收时的建筑电气验收合格。因此，办理房产证的前提条件是工程竣工验收，如果建筑电气验收不合格的，肯定无法办理该工程的房产证。在本案中，罗后彤并没有履行办理房产证的义务，在涉案标的交付给新海林公司之后，是新海林公司办理了相关的房产证。在办证过程中，罗后彤交付的厂房没有配电设施，无法完成验收和办证手续，为了避免损失进一步扩大，新海林公司只有自行委托有资质的第三方进行配电工程施工。尽管双方对配电设施的交付未做明确约定，但罗后彤负有办证的义务，而办证必然包括配电设备的验收，因此，配电设施的交付符合合同的目的也符合一般房产买卖的标准。2、附属物和从物随主物的转让一并转让。房地产转让合同第一条约定了转让的标的包括工业用地及该地块上的全部建筑物。双方并没有排除约定配电设施不在转让范围之内。因此，罗后彤应当将该地块上的全部建筑物及其附属设施一并转移并交付给新海林公司。3、配电设施的灭失风险应当由罗后彤承担。本案中，罗后彤转让的厂房已经具备配电设施，但在交付给新海林公司前已经灭失。罗后彤在签订转让合同之后，并没有妥善保管和管理标的物，导致配电设施的灭失，配电设施的灭失的风险应当由罗后彤承担。
一审判决认定罗后彤存在违约事实，但又不判决罗后彤承担任何违约责任，该判决显然是显失公平、公正，不利于维护诚信市场交易秩序，损害了诚实守信的新海林公司的合法权益，更不利于社会诚信建设。新海林公司主张的租金损失和配电设施损失有事实和法律依据，特此提起上诉，请求二审法院依法判如所请。
罗后彤二审辩称：1、新海林公司主张的租金损失并非实际损失，涉案合同未约定涉案房产的用途，新海林公司是否对涉案房产要重建或者转让，或者自用，其损失在订立合同时罗后彤并未预见到，其主张没有法律依据和事实根据。2、新海林公司主张的配电设施其实只是变压器，并非合同条款所约定和清点的转让之物，也非属于附属物的范畴，并且变压器的新旧不能确定，当时罗后彤买的二手的，准备应付验收通过，变压器已无使用价值，新海林公司主张配电设施损失是没有事实根据。
二审中，新海林公司向本院提交以下证据材料：证据1、核准变更登记通知书，证明：2014年12月17日新海林公司将公司注册地址及厂房由原租用的白蕉开发区厂房搬到了涉案的房产中；证据2、三张照片（2014年12月底公司搬过去之后所拍的照片），证明：涉案土地房产的现状，涉案土地上已经建成了厂房和办公楼，宿舍。上述两份证据共同证明：新海林公司购买房产是公司经营自用，罗后彤逾期交付厂房导致新海林公司实际支出了租金，即是新海林公司的实际损失。罗后彤认为，新海林公司二审提交的两份证据都是2014年12月产生的，本案一审法院收到新海林公司上诉状的时间是2015年1月6日，证据产生时间已经过了举证期，不是新证据，罗后彤不予质证。
经审查，本院对新海林公司二审提交的证据的采纳意见如下：新海林公司二审提交的两份证据均形成于一审庭审结束之后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，属于二审程序中新的证据，且这两份证据均有原件予以核对，故本院对新海林公司二审提交的证据的真实性予以确认。至于新海林公司提交的上述证据是否能够证明其待证事实，由本院结合查明的事实予以分析认定。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明：新海林公司一审提交的其与案外人陈明签订的《厂房租赁合同》约定：新海林公司租赁陈明的厂房作为纸业系列产品加工，不得搞违法活动，并要新海林公司自行负责防火、防盗、维护卫生等安全责任，新海林公司不得破坏厂房原有结构，如有变动，须报陈明书面同意；厂房位于斗门区白蕉镇白蕉工业开发区华中路28号；该厂房为一层钢筋混凝土和钢架结构建筑，使用面积1760平方米，每月租金为24000元，等等。新海林公司向一审法院提交了2012年1月至2013年12月陈明出具的厂房租金收据。新海林公司还向一审法院提交了珠海市恒源电力建设有限公司制作的“新海林公司10KV配电工程预算书”两份、“新海林公司厂房电器安装工程投标价”一份及发票一张。其中编制日期为2013年1月24日的“新海林公司10KV配电工程预算书”载明的工程造价为144713.25元，工程概况为：1、新装S11-160KVA台架配变1台，新装电容配电箱1台，计量箱1台，安装地网1组，其他横担、瓷瓶等附件安装及电器设备调试等；2、新敷设高压电缆YJV22-3＊70长：96米（其中60米用PE管保护），低压电缆VV22-4＊150长：10米，敷设YJV-150电缆长：25米；3、新建电缆预留井2座，电缆检查井4座；4、工地运输：按20公里计费。编制日期为2013年3月26日的“新海林公司10KV配电工程预算书”载明的工程造价为158606.05元，该预算书的首页有“用旧S11-160KVA配变，不含税，按壹拾贰万元整结算。黄国良19／04”的手写字样，工程概况为：1、新立7米电杆1基，新立12米电杆2基，新立15米电杆2基，安装地网2组，其他横担、瓷瓶等附件安装及电器设备调试等；2、新装S11-160KVA台架配变1台，新装隔离开关1组，高、低压避雷器各1组，跌落式开关1组，低压开关箱1套，绝缘工具1套；3、新敷设高压电缆YJV22-3＊70长：44米，穿PE管敷设11米，拆除高压电缆YJV22-3＊70长：15米；4、新建电缆预留井2座；5、工地运输：按20公里计费。“新海林公司厂房电器安装工程投标价”记载的投标总价为146216.70元，项目名称为新海林公司厂房电气安装工程，主要工程内容为：一至四层厂房照明配电设备安装。发票的开票如其为2014年7月14日，付款方为新海林公司，收款方为珠海市恒源电力建设有限公司，工程项目名称为配电工程，金额为126588元。
2013年1月17日下午，一审法院执行局工作人员在黄杨工业区就新海林公司与罗后彤房屋买卖合同纠纷一案为新海林公司、罗后彤双方现场办理房屋交付手续，房屋交付笔录中记载新海林公司关于交付的房屋现状的意见为“我们发现电线和变压器不见了”，罗后彤回应称“由于很久没有管理，很多被人偷走了，原来变压器不再变卖范围内”。
二审调查中，新海林公司称报建时是按车间、宿舍、办公楼一起报建，实际上，四层建筑物是指办公楼和宿舍，因为车间只是刚打好桩，罗后彤称实际上审批下来的用途是宿舍和办公，不存在车间或者厂房。新海林公司称其委托珠海市恒源电力建设有限公司施工的10千伏配电工程是在2013年年中开始动工，2014年10月份左右完工。庭后，新海林公司复函称配电工程施工时间是2013年5月，现已完工，但未完成结算，且配电工程的范围仅限于四层宿舍、办公楼，不包括厂房及其它建筑的配电部分。
本院认为：
一、关于本案的法律适用问题。罗后彤系澳门居民，故本案属于涉澳财产损害赔偿纠纷，应参照我国有关涉外民事案件的法律适用的法律规定选择解决本案争议的准据法。新海林公司本案主张的侵权行为地在我国内地，故一审法院以内地相关实体法作为处理本案争议的准据法正确。
二、关于新海林公司要求罗后彤赔偿其租金损失的上诉请求是否应予支持的问题。新海林公司上诉称其本案主张的租金损失是基于罗后彤逾期交付标的物导致新海林公司只能继续承租厂房而产生的租金损失，该租金损失是新海林公司的实际损失，并非可得利益的损失。对此本院认为，从新海林公司提交的其与陈明签订的《厂房租赁合同书》的约定来看，新海林公司租赁陈明的厂房为一层钢筋混凝土和钢架结构建筑，新海林公司租赁该厂房是作为纸业系列产品加工使用，且不得破坏原有结构，如有变动，须报陈明书面同意。本案《房地产转让合同》约定的转让标的物虽然包括该地块上的全部建筑物以及经双方同意清点确认的其他标的物，但双方当事人并未明确全部建筑物具体内容，也未按照合同约定对标的物进行清点确认。而从本案现有证据来看，涉案建筑在报建时虽有“车间”，但实际建设的只有宿舍、办公楼，所谓的车间只是打好了桩基础，也就是说，本案双方当事人在签订房地产转让合同时，实际上并不存在厂房或者车间这一建筑物。至于新海林公司上诉所称的简易车间或临时车间，罗后彤对此不予认可，新海林公司也未提交相关证据予以证明。即便存在简易车间或临时车间，但在未依法办理相关报建手续的情况下，法律亦不予保护。综合上述分析，本院认为，宿舍、办公楼与厂房具有不同的用途，罗后彤虽然未依约交付涉案房产，但新海林公司本案以其继续承租厂房而支付的租金向罗后彤主张损失，已超出罗后彤在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原审法院对新海林公司的该项诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。
二、关于新海林公司要求罗后彤赔偿其配电工程款的上诉请求是否应予支持的问题。新海林公司主张配电设施属于转让标的物的附属设施和从物，罗后彤应一并交付给新海林公司，但在交付前配电设施已经灭失，该灭失风险应由罗后彤承担；新海林公司已委托珠海市恒源电力建设有限公司对涉案房产配电工程进行预算，并且实际委托该公司进行电气安装，新海林公司本案要求罗后彤赔偿上述配电工程的实际造价人民币290929.95元。对此本院认为，首先，从新海林公司提交的执行笔录来看，双方当事人在对涉案房地产进行现场交付时，新海林公司提出的意见是电线和变压器不见了，二审调查中，新海林公司也称交付时涉案房产的电线被拆除、变压器不知所踪，显然新海林公司本案主张的配电设施的主体应是变压器。其次，《房地产转让合同》约定的转让标的物包括：1、8095.80㎡的工业用地；2、该地块上的全部建筑物；3、经双方同意清点确认的其他标的物。双方当事人并未按照合同约定对标的物进行清点确认，上述合同也未明确约定转让的标的物包括变压器，且本案双方签订的是房地产转让合同，该合同中也未明确约定交付转让的标的物时必须具备通电的条件。第三，如前所述，新海林公司本案主张的配电设施的主体应是变压器，而变压器相对于双方当事人转让的房地产而言，具有独立性，并非房地产不可分割的一部分，不属于本案双方当事人转让标的物的附属物或从物。第四，从新海林公司提交的《建筑工程竣工验收报告》来看，罗后彤宿舍、办公楼的竣工验收日期为2013年5月17日，而据新海林公司所称其委托珠海市恒源电力建设有限公司施工的10千伏配电工程是在2013年年中开始动工，2014年10月份左右完工，由此可见，珠海市恒源电力建设有限公司施工的10千伏配电工程是在罗后彤宿舍、办公楼的竣工验收之后，这显然与新海林公司上诉所称，在办证过程中，罗后彤交付的厂房没有配电设施，无法完成验收和办证手续，为避免损失进一步扩大，新海林公司只有自行委托有资质的第三方进行配电工程施工的说法，自相矛盾。此外，新海林公司本案要求罗后彤赔偿的是上述配电工程的实际造价人民币290929.95元，但从其提交的相关证据来看，除一张金额为人民币126588元的发票之外，其余均为预算书或投标价，且新海林公司也称其与珠海市恒源电力建设有限公司并未完成结算。综合上述分析，本院认为，新海林公司本案诉请罗后彤赔偿其配电工程款人民币290929.95元，缺乏事实和法律依据，原审法院对新海林公司的该项诉请不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人新海林公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币11990元，保全费人民币4570元，合计人民币16560元，按一审判决承担。
二审案件受理费人民币11990元，由珠海市新海林制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一五年九月十四日
书 记 员 吴馥楠
阙思亮