上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42430号
原告（反诉被告）陈秀燕。
委托代理人卞世中，上海君澜律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈友强。
委托代理人顾电，上海庄正权律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈秀燕与被告（反诉原告）陈友强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2015年1月14日、2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈秀燕及其委托代理人卞世中、和被告（反诉原告）陈友强的委托代理人顾电到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈秀燕诉称：2013年5月14日，陈秀燕与陈友强签订一份《房屋租赁合同》，陈友强将位于上海市浦东新区金台路XXX号（支）的房屋（以下简称系争房屋）租赁给陈秀燕使用，并提供一份营业执照和一份房产证。签订合同后，陈秀燕随即开始对系争房屋进行装修，并购置相应设备，共计花费人民币（以下币种相同）106，935元。装修完毕后开始对外营业后，陈秀燕陆续接到工商、卫生、警署等部门通告，要求陈秀燕办理相关手续、陈秀燕带着陈友强提供的房屋产权证办理相关手续时发现，陈友强提供的产权证与陈秀燕租赁的房屋不符，陈秀燕租赁的房屋没有产权证，属于违章建筑。由于陈秀燕已经花费了相当的人力物力，不忍就此浪费，遂将就使用一段时间，陈友强也答应设法办好房屋产权证。从2014年开始，随着政府相关部门的严查，陈秀燕的门店被勒令停止经营。陈秀燕多次找陈友强协商解决均未果。故陈秀燕现诉至法院，提出如下本诉请求：一、判令陈秀燕与陈友强于2013年5月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令陈友强支付陈秀燕装潢费等106，935元；三、判令陈友强归还陈秀燕所交房租15万元及押金2万元；四、判令陈友强支付陈秀燕违约金2万元。
被告（反诉原告）陈友强辩称：不同意陈秀燕的所有诉请。合同约定陈秀燕房屋装修需要经过陈友强同意，陈友强从来没有同意过陈秀燕装修，不同意支付陈秀燕装潢费用。双方的房屋租赁合同是有效的，陈秀燕没有支付完系争房屋的租金。也不同意支付陈秀燕违约金，出租方不存在违约行为。陈友强提出如下反诉请求：一、判令解除双方签署的上海市房屋租赁合同；二、判令陈秀燕向陈友强支付2014年9月起至实际使用系争房屋之日止的房租；三、判令陈秀燕向陈友强支付违约金2万元。
原告（反诉被告）陈秀燕对陈友强的反诉请求及反诉事实理由辩称：不同意陈友强的反诉请求。系争房屋系公共租赁房，并不是具有产证的房屋，陈秀燕认为陈友强欺骗了陈秀燕。
经审理查明：2013年5月14日，陈秀燕与陈友强签订一份《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：陈友强将合法拥有的系争房屋租赁给陈秀燕使用，系争房屋的建筑面积为120平方米；陈秀燕向陈友强承诺，租赁系争房屋仅作为美容美发使用；租赁期为2年，自2013年6月1日起至2015年5月30日止；租赁期满，陈友强有权收回全部系争房屋，陈秀燕如期交还，陈秀燕如要求续租，则必须在租赁期满前的六个月向陈友强提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同；系争房屋的月租金为1万元，租金以现金方式支付；双方议定首期付三个月，另付2万元押金，以后按每三个月结算一次，提前十五天支付下次房租，押金不变，陈友强在收到陈秀燕租金包括押金后必须开具收据予陈秀燕；陈秀燕应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过十日，陈友强有权收回系争房屋，屋内设施按无主处理；未经陈友强同意，陈秀燕不能改变系争房屋的结构、装修，并爱护使用系争房屋，陈秀燕不得将系争房屋转租分租，如因陈秀燕的过失或过错使房屋及设施受到损坏，陈秀燕应负责赔偿或修复；陈友强、陈秀燕如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方向对方支付违约金2万元；若陈友强违约，除退还给陈秀燕押金外，还需支付给陈秀燕2万元违约金，反之，若陈秀燕违约则陈友强有权不退还押金；陈友强发现陈秀燕经营违法事情有权立刻终止合同并不退回押金，合同到期如陈秀燕不再续约，陈秀燕不得拆除固定的物件，经营期间陈秀燕不得转租转让本店，如发现陈友强有权立刻收回系争房屋，合同到期陈秀燕有优先续租权，如大房东收回系争房屋，陈友强、陈秀燕双方应无条件服从并不违约；……。2013年5月14日，陈友强收取陈秀燕系争房屋2013年6月1日到2013年8月30日的房租3万元及押金2万元，并出具相应收据。2013年6月9日，陈秀燕聘请他人对系争房屋装修完毕，并支付他人装修款62，000元。
另查明：系争房屋原属上海市浦东新区金杨街道办事处，系集体所有资产，曾开设金台便利店，2002年为适应当时集体资产改革的需要，经评估后改制归属案外人上海浦东金振实业有限公司（以下简称金振公司）。金振公司在将系争房屋出租给陈友强后，经陈友强申请同意其转租。出具日期为2008年9月12日的《个人独资企业营业执照》显示：企业名称为“上海于川湘美容美发厅”，投资人为范小红，企业处所为系争房屋所在地，经营范围及方式为理发、美容、足浴、附属分支机构，设立日期为2002年4月26日，执照有效期限至2012年8月29日。被告于2015年1月5日拍摄的照片显示，系争房屋的上方牌匾上写着“柔指坊油压指压足浴”，玻璃门上贴着“招聘技师”的广告纸。
以上事实，有《上海市房屋租赁合同》，《收据》，《个人独资企业营业执照》，《上海市家庭居室装饰装修施工合同工程保修单》，《付款凭证》，《装修费用决算清单》、《装修购置设备清单》，《关于同意上海浦东金振实业有限公司改制的批复》、《关于上海浦东金振实业有限公司集体资产处置的批复》，上海浦东金振实业有限公司的《企业法人营业执照》，上海沪中资产评估有限公司的《企业法人营业执照》、《资产评估资格证书》及《上海沪中资产评估有限公司报告书》、《固定资产清查评估汇总表》、《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》、《非居住用房租赁合同》、《申请》、《证明》，照片，陈秀燕、陈友强的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：一、本案争议焦点之一为《合同》是否有效。我们认为，系争房屋系案外人金振公司的合法房产，陈友强在承租系争房屋后经金振公司同意将系争房屋转租给陈秀燕，《合同》系陈友强、陈秀燕关于租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效。陈友强、陈秀燕均应依法严格按约履行。二、关于陈秀燕要求判令确认陈秀燕、陈友强于2013年5月14日签订的《合同》无效、判令陈友强支付陈秀燕装潢费106，935元、判令陈友强归还陈秀燕所交房租15万元、要求判令陈友强支付陈秀燕违约金2万元的本诉请求之处理意见。正如上文认定，《合同》依法有效，陈秀燕要求确认合同无效及要求判令陈友强归还房租15万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。陈秀燕举证一份关于系争房屋的产证复印件及营业执照复印件，未能出示产证及营业执照原件，并称系由陈友强将该两份复印件交给陈秀燕，但陈友强对此予以否认，陈秀燕未能进一步举证证明系由陈友强提供该两份复印件，因此，陈秀燕未能举证证明上述产证复印件及营业执照复印件系由陈友强提供。双方在《合同》中约定，如大房东收回系争房屋，陈友强、陈秀燕双方应无条件服从并不违约，该约定内容说明陈秀燕在签订《合同》时应当知道系争房屋系由陈友强承租后转租的，陈友强庭审中举证证明系争房屋系金振公司所有，陈友强从金振公司处承租系争房屋后转租给陈秀燕系经金振公司批准同意的。因此，陈秀燕称陈友强提供的产权证与系争房屋不符、系争房屋无产权证、属于违章建筑等意见，均依据不足，不予采信。《合同》约定，未经陈友强同意，陈秀燕不能改变系争房屋的结构、装修。陈秀燕未举证证明其装修系争房屋系经陈友强同意，且陈秀燕装修系争房屋系为自身经营需要，故陈秀燕要求陈友强支付装潢费106，935元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。陈秀燕未举证证明陈友强存在违约行为致使陈秀燕无法经营美容美发，且陈秀燕仍继续使用系争房屋，故陈秀燕要求陈友强支付违约金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。三、关于陈友强要求判令解除双方所签的《合同》的反诉请求之处理意见。对于陈友强要求解除合同的反诉请求，陈秀燕表示合同应为无效、不同意解除，但陈秀燕又当庭表示因无法办出新营业执照而无法继续经营，且陈秀燕至今未交纳自2014年9月1日起至今的房租，逾期交纳房租早已超过十日，陈秀燕的行为已经构成违约，陈友强有权收回系争房屋，故陈友强要求解除合同的反诉请求，符合法律规定，予以支持。因陈秀燕于2015年1月14日收到了陈友强要求解除合同的民事反诉状，故本院确认《合同》于2015年1月14日解除。四、关于陈友强要求判令陈秀燕支付陈友强自2014年9月起实际使用系争房屋为止的房租的反诉请求之处理意见。陈秀燕自2014年9月1日起至今仍使用系争房屋，应当按约支付自2014年9月1日起至2015年1月14日止按每月1万元计算的房租以及自2015年1月15日起至本判决生效之日止按每月1万元计算的房屋使用费。因陈秀燕实际迁出系争房屋之日无法确定，故本院确定本判决生效之日作为计算房屋使用费的截止日期。四、陈秀燕要求陈友强归还押金2万元的本诉请求及陈友强要求陈秀燕支付违约金2万元的反诉请求之处理意见。《合同》约定，若陈友强违约，除退还给陈秀燕押金外，还需支付给陈秀燕2万元违约金，反之，若陈秀燕违约则陈友强有权不退还押金。陈秀燕拖欠陈友强房租，构成违约，陈友强有权不退还陈秀燕押金。故陈秀燕要求陈友强退还押金2万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持；陈友强要求陈秀燕支付违约金2万元（由押金抵充违约金）的反诉请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈秀燕与被告（反诉原告）陈友强于2013年5月14日签订的关于上海市浦东新区金台路XXX号（支）房屋的《上海市租赁合同》于2015年1月14日解除；
二、原告（反诉被告）陈秀燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈友强自2014年9月1日起至2015年1月14日止按每月1万元计算的房租以及自2015年1月15日起至本判决生效之日止按每月1万元计算的房屋使用费；
三、原告（反诉被告）陈秀燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈友强违约金2万元（由陈秀燕支付给陈友强的押金2万元抵充该笔违约金）；
四、驳回原告（反诉被告）陈秀燕的全部本诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，754元，减半收取计2，877元，及反诉案件受理费650元，共计3，527元，由原告（反诉被告）陈秀燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一五年三月十六日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。