江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终5528号
上诉人（原审原告)：凌晓霞,女,1971年12月1日生,汉族，住建湖县。
委托诉讼代理人：王建中，江苏恒茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡融圣房地产有限公司,住所地无锡市滨湖区周新苑280号。
法定代表人：谭伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。
上诉人凌晓霞因与被上诉人无锡融圣房地产有限公司（以下简称融圣公司）定金合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凌晓霞上诉请求：撤销一审判决，改判融圣公司向凌晓霞返还定金5万元。事实和理由：1、根据2011年无锡市颁布施行的限购政策《市政府办公室关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产健康平稳发展的通知》（以下简称2011年限购政策）第五条的规定，其属于无一年以上缴税证明或者社会保险缴纳证明的非无锡户籍居民，无购房资格，无法办理网签和房屋登记手续，融圣公司应当知晓其无购房资格，无法履行商品房买卖合同，但是仍然与其签订《销售认购协议书》，应当向其返还定金。2、根据2016年无锡市颁布施行的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》（以下简称2016年限购政策）第五条的规定，其申请商业性住房贷款的首付款比例由30%提升为40%，严重影响了其对商品房买卖合同的履行能力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。限购政策出台导致合同不能履行属于该司法解释中“不可归责于当事人双方的事由”，其有权要求返还定金。
融圣公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、2011年限购政策在2014年已经被解除；且根据2016年限购政策的规定“有关政策与本意见不符的以本意见为准，本意见自发布之日起实施”，2011年限购政策第五条与2016年限购政策第六条不符，根据2016年限购政策第六条，非无锡户籍居民在无锡可以购买一套住房，而并非一套住房也不能购买。2、凌晓霞在未购买本案所涉房屋之后，在南通购房置业；2016年限购政策对商业贷款购买住房的首付款由30%调整为40%，不足以导致凌晓霞丧失商品房买卖合同的履约能力，不属于《商品房买卖合同司法解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，故凌晓霞无权要求其返还定金。
凌晓霞向一审法院起诉请求：判令融圣公司向其返还定金5万元。
一审法院认定事实：凌晓霞和葛志国系夫妻关系，凌晓霞于2016年9月28日与融圣公司签订销售认购协议书，购买了海上传奇3-27-2207房屋，双方约定2016年10月4日签订正式合同，面积为124.48平方米，房屋总价为2469868元，按揭贷款拟贷款金额为172万元。葛志国于2016年9月30日与融圣公司签订《销售认购协议书》，购买了海上传奇5-15-1504房屋，约定2016年10月6日签订正式合同。2016年10月2日，无锡市发布施行2016限购政策，将首付比例由30%提高至40%，并暂停对已拥有一套及以上非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。凌晓霞后未与融圣公司签订正式合同。2017年1月17日，凌晓霞签收融圣公司发送的催促凌晓霞签订正式合同的温馨催告函，2017年1月22日，凌晓霞签收融圣公司发送的因凌晓霞未来签订正式合同故不予退还定金的解约函。
案件审理期间，凌晓霞自认在建湖县拥有房屋，未购买海上传奇涉案房屋后，又在南通购置房屋。2017年11月14日，葛志国起诉要求融圣公司退还定金5万元的案件，一审法院作出（2017）苏0211民初1053号判决书以限购政策使葛志国不具有购房资格为原因支持了葛志国诉讼请求。
以上证据有认购协议书、定金收款回执、温馨催告函、邮寄凭证、签收记录及当事人当庭陈述在卷佐证。
一审法院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。凌晓霞和融圣公司签订的《销售认购协议书》系双方真实意思表示，对双方都具有约束力，双方均应按照该合同履行义务。首先，凌晓霞作为非无锡市户籍的家庭成员的一员在签订《销售认购协议书》之后签订正式合同之前，本市发布了限购政策暂停对已拥有一套及以上非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。在凌晓霞已经认购了一套房屋之后，葛志国作为家庭的另外成员因为限购政策限制已不具备再购买一套房屋的资格，但凌晓霞因签约在先，是具有在锡购买房屋资格的。其次，凌晓霞在购买涉案房屋前已经在建湖县拥有房屋，且未购买涉案房屋后又在南通购置房屋，说明凌晓霞有较强的经济实力，限购政策使得首付比例由30%提高到40%，该提高比例仅有10%并不悬殊，不足以达到解除《销售认购协议书》的程度。再次，双方因为不可归责于双方的原因于2016年10月4日未能签订正式合同，凌晓霞可延后与融圣公司签订合同却并未履行签订合同义务而另购房产。综上，凌晓霞的行为构成违约，融圣公司可按照《销售认购协议书》对凌晓霞缴纳的定金5万元不予退还。故对于凌晓霞的诉请，一审法院均不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决：驳回凌晓霞的诉讼请求。案件受理费1050元，由凌晓霞负担。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审查明：2016年限购政策规定：“五、完善差别化住房信贷政策。居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%，报省级市场利率定价自律机制商议通过后实施。六、调整新建商品住宅购房政策。房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反规定的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。”
二审另查明：2011年限购政策于2014年7月被解除。
本案二审的争议焦点为：限购政策是否足以导致凌晓霞无法签订并履行正式购房合同。
本院认为：限购政策不足以导致凌晓霞不能签订并履行正式购房合同。首先，凌晓霞具备在无锡购买一套住房的资格。凌晓霞上诉称根据2011年的限购政策其没有无锡户籍，无在无锡购房资格的意见不能成立。2011年限购政策在2014年7月已经被解除，且根据2016年限购政策第六条的规定，没有无锡户籍的外地人有权购买1套住房。其次，2016年限购政策将商业贷款购买住房的首付款比例从30%提升至40%并没有导致凌晓霞丧失签订正式合同并且履行正式合同的履约能力。凌晓霞与其丈夫葛志国相隔2天至融圣公司处购买房产，并且凌晓霞在未购买本案所涉房屋之后，又在南通购买了房产。由此可见，凌晓霞具有较强的履约能力，限购政策将首付款比例提高10%并不足以导致凌晓霞丧失履行能力，进而导致商品房买卖合同无法履行。综上，凌晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由凌晓霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 君
审 判 员 贾建中
审 判 员 龚 甜
二〇一八年二月七日
法官助理 陈迪金
书 记 员 吴 兰