湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民再字第47号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）倪建明，男，1971年2月26日出生，汉族。
委托代理人聂中峰，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。
委托代理人向学铭，常德市武陵区法律援助中心法律工作者。
被申请人（一审被告、二审上诉人）余培基，男，1944年11月2日出生，汉族。
委托代理人曾明，湖南和讯律师事务所律师。
委托代理人王辉，湖南和讯律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）曾凡（曾用名曾金娥），女，1975年7月21日出生，汉族。
申请再审人倪建明与被申请人余培基、曾凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月27日作出（2012）常民一终字第314号民事判决。倪建明不服，向本院申请再审，本院于2013年12月16日作出（2013）常民申字第77号民事裁定，裁定本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人倪建明及其委托代理人聂中峰、向学铭，被申请人余培基及其委托代理人曾明到庭参加诉讼，被申请人曾凡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪建明于2011年6月2日向常德市武陵区人民法院起诉称，原告与被告曾凡于1997年12月11日在南县下紫市乡人民政府登记结婚。2003年10月8日花费近20万元在武陵区城西柏园小区购买了两层楼房一栋，使用面积126.43ｍ2。此后在原有的基础上加修了二层，现有使用面积达300ｍ2，价值约100万元。2011年4月26日，余培基与曾凡之间达成房屋买卖协议，曾凡以18万元价格将该栋房屋卖给了余培基，未征得原告同意行使购买权。请求判令撤销曾凡与余培基于2011年4月26日签订的存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同。
余培基辩称，被告向原告购房是通过邻居刘金枝介绍，曾凡户口本上只有曾凡一人，不知道房屋为夫妻共同财产。房屋价格经协商为55.5万元，被告同时支付了过户等相关费用。原告称其花费20万元购买房屋及房屋的面积均与事实不符。
曾凡未作答辩。
常德市武陵区人民法院查明，原告倪建明与被告曾凡于1997年12月11日登记结婚。2003年10月8日，双方花费5万元购买位于常德市武陵区城西柏园小区2排6号房屋（建筑面积126.43平方米）一套，并于2003年10月10日将该房屋登记到曾凡名下，房屋所有权证号为常房证武字第00110843号。购买房屋后，于2005年将该房由二层扩建为四层，购房及装修后均摆酒宴请同事及邻居参加。后�次委托其邻居刘金枝对该房进行部分出租。2006年起倪建明经常外出打工，2008年6月起倪建明与曾凡失去联系。2011年5月，倪建明得知该房已被曾凡私自出卖，遂提起诉讼，请求撤销曾凡与余培基达成的房屋买卖协议。倪建明于2011年5月16日起诉离婚。另查明，案外人刘金枝系曾凡干妈，住柏园小区1排10号，余培基于1989年起一直居住在其女余炜懿处即柏园小区1排5号，倪建明与曾凡居住的房屋为柏园小区2排6号，五人均系邻居，相隔不足50米。2011年4月26日余培基经刘金枝介绍，与曾凡签订存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同，曾凡将其与倪建明共同所有的位于柏园小区2排6号房屋作价18万元私自卖给余培基，并在房产部门备案，办理了房屋过户手续，房屋所有权证号为常房证权监证字第0335671号。余培基在开庭时向法院提供了其女余炜懿与曾凡于2011年3月25日签订的房款为55.5万元合同及曾凡出具的收条复印件二份，称房款55.5万元现金于该日全部从银行取出交给了曾凡，但未提供银行取款凭证。本案受理后，倪建明申请对争议房屋以2011年4月30日为评估基准日进行评估。2012年3月8日，湖南天平正大资产评估有限公司作出湘天正评字（2012）第003号资产评估报告书，确认“在评估基准日2011年4月30日，评估后资产的市场价值为724900元”。鉴定评估费为5000元。
常德市武陵区人民法院认为，本案所涉房屋登记在曾凡名下，为夫妻关系存续期间所购并共同扩建，应属倪建明与曾凡的夫妻共同财产，曾凡无权擅自处分该房屋。余培基通过刘金枝及其女余炜懿购买房屋时，三方与曾凡均系邻居，其知道或者应当知道曾凡的婚姻情况，曾凡所提供的户口上亦有已婚的记载，故其不能视为善意第三人。本案诉争的房屋经鉴定当时市场价值为724900元与成交价18万相差巨大，显失公平。余培基辩称成交价为55.5万元，因所提证据均系复印件，且未按法院要求提供银行取款凭证，故对其辩称不予支持。对倪建明要求撤销余培基与曾凡于2011年4月26日签订的存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同的诉讼请求，应予支持。判决：撤销余培基与曾凡于2011年4月26日签订的存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同。案件受理费3900元，财产保全费2000元，鉴定费5000元，共计10900元，由曾凡、余培基负担。
宣判后，余培基不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回倪建明的诉讼请求。所持事实与理由为：原审法院认定房屋成交价18万元，与余培基向曾凡支付的55.5万元购买房屋的事实完全相悖，认定余培基不构成善意取得没有事实和法律依据。
倪建明辩称，原审法院认定本案购买房屋的事实清楚，余培基明知曾凡为夫妻关系，不属于善意第三人。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明倪建明向曾凡支付的购买本案所涉房屋的价款为55.5万元。余培基产权登记的房屋面积为126.43平方米，即对违章建筑面积未进行产权登记。查明的其他事实与原判认定的其他事实一致。
本院二审认为，本案争议焦点为余培基与曾凡签订的房屋买卖协议是否应当撤销。余培基在向曾凡买房时，倪建明已与曾凡失去联系，本案所涉房屋登记在曾凡名下，余培基没有审查产权证之外是否还存在其他共有人的法定义务，其在房屋产权证上没有发现共有人信息，其有理由相信曾凡有权处分诉争房屋。本案买卖房屋，按鉴定机构鉴定意见，总面积219.15平方米，按产权登记面积126.44平方米，即存在92.71平方米的违章建筑，鉴定意见未区分合法建筑和违章建筑，对219.15平方米的房屋评估总价为72.49万�，而余培基支付了55.5万元，应当认定余培基为购买房屋支付了合理的对价。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故余培基的上诉理由成立，且经本院审理未发现应当撤销本案所涉房屋买卖协议的情形。对余培基要求改判驳回倪建明的诉讼请求予以支持。遂判决：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2011）武民初字第951号民事判决；二、驳回倪建明的诉讼请求。一、二审案件受理费7800元，财产保全费2000元，鉴定费5000元，共计14800元，由倪建明负担。
倪建明申请再审称，认定诉争房屋产权所有�的基本事实缺乏证据证明，购买的房屋产权登记在曾凡名下，系夫妻共同财产；购房装修后委托刘金枝进行部分出租，中院以曾凡有权处分诉争房屋错误；认定余培基购买诉争房屋及诉争房屋面积缺乏证据证明；对余培基支付购房款的事实认定错误，认定余培基向曾凡给付的55.5万元购房款太牵强；余培基以低价购买诉争房屋，不属于善意取得；中院判决超出诉讼请求，侵害了倪建明合法享有的物权。请求撤销中院判决，维持一审判决；撤销曾凡与余培基签定的存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同、余培基所持有的常房权证字第03356**号房屋所有权证；诉讼费、保全费、鉴定费由余培基与曾凡负担。
余培基辩称，二审法院认定事实正确，适用法律适当，双方没有履行18万元的房屋买卖合同，实际履行的是55.5万元的合同，证据证明余支付了合理的对价，尽到了审慎义务。请求驳回申请再审人再审请求，维持原判。
再审举证期间，双方均未提交新的证据材料。
本院再审理查明的事实与本院二审认定事实一致。另查明，2011年3月25日，曾凡与余炜懿（余炜懿系余培基之女）签订了一份房地产买卖契约，约定将座落在武陵区滨湖西路柏园小区2排6号房屋（房屋建筑面积126.43平方米）以55.5万元价格出售。同日，余培基通过其友人陈忠汉的银行帐户向曾凡支付了购房价款55.5万元，曾凡收取55.5万元购房款后，同时向余培基出具了收到该款的收条一份。
本院认为，本案争议焦点为余培基与曾凡签订的房屋买卖协议应否撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解或显失公平以及一方以欺诈、协迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案中，倪建�长期在外打工，且自2008年6月起与曾凡失去联系，其与余培基一家的住房虽相距不远，但双方并不相识。余培基购买涉案房屋时，房屋产权证上登记的产权人仅有曾凡一人，没有其他共有人信息，其有理由相信曾凡有权进行处分。倪建明与曾凡共同购买房屋后，在未经报建的情况下，又在原房屋基础上加修了二层，该加修行为属于违章行为，并受到常德市城市管理行政执法局的行政处罚。该诉争房屋，鉴定机构鉴定意见是按房屋总面积219.15平方米评估总价为72.49万元，没有考虑违章建筑的房屋价格不应按合法房屋的价格进行评估。根据本院二审查明的事实，虽然曾凡和余培基双方于2011年4月26日签订的存量房屋买卖合同显示涉案房屋的交易价为18万元，但仅为到房产部门备案之用。双方实际履行的是2011年3月25日所签的买卖合同，余培基按约向曾凡支付了55.5万元购房�，占到了评估总价的76.6%，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条有关转让价格达不到交易时交易地市场交易价百分之七十的，可视为明显不合理的低价的规定，应当认定余培基为购买房屋支付了合理的对价。综合全案，倪建明的起诉形式上是请求撤销余培基与曾凡于2011年4月26日签订的存房买（2011）第7569号常德市存量房屋买卖合同，其真实目的是想通过撤销该合同以达到返还房屋的目的。现因余培基购买涉案房屋时尽到了善良注意义务，且支付了合理的对价，故倪建明要求撤销本案所涉存量房屋买卖合同的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，本院二审判决认定的事实清楚，处理并无不当，应予维持。申请再审人申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）常民一终字第314号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秋岚
审 判 员 杜方柏
审 判 员 孙艳慧
二〇一四年四月十四日
代理书记员 王 丹
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决。裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判�、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。