江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰靖民初字第2157号
原告邵浩基，男，1966年10月22日生，汉族。
委托代理人王恒刚，江苏中毅律师事务所律师。
被告靖江市金新电器制造有限公司，组织机构代码71411545-9，住所地靖江市孤山镇新一村。
法定代表人陈阳春，该公司董事长。
委托代理人陆明琪，江苏苏泰律师事务所律师。
原告邵浩基与被告靖江市金新电器制造有限公司（以下简称金新公司）为财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年8月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2013年2月27日作出（2012）泰靖孤民初字第0447号民事判决，原告不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年8月23日作出（2013）泰中民四终字第0277号民事裁定，裁定撤销本院上述判决，并发回本院重审。本院于2013年9月25日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵浩基及其委托代理人王恒刚、被告金新公司之委托代理人陆明琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年江苏海能特钢铸造有限公司（以下简称海能公司）因经营需要向原告借款90万元，届期该司不能还款，双方遂于2007年6月20日签订《房屋转让协议》，约定海能公司转让其粉末冶金车间和铸造车间的房屋（建筑面积为1458平方米），转让价为50万元；原告以38.4万元租用海能公司的土地（面积为1600平方米），租赁年限为40年，上述款项合计88.4万元，该款自上述90万元借款中冲抵。协议签订后，原告即占有、使用了受让的房屋及租赁的土地。2008年5月26日，被告与海能公司签订《国有土地使用权转让合同》。同年11月4日，被告依据该国有土地使用权转让合同向靖江市人民法院提起诉讼，要求原告自上述房屋及土地上迁出，但被该院作出的（2008）靖孤民初字第0680号民事裁定（以下简称680号裁定）驳回起诉。2009年6月下旬，被告拆毁了原告受让的上述房屋，非法占用了原告租用的土地，致原告不能生产、车间不能转租他人，造成原告直接损失10956296元。为此，原告以对讼争房屋占有并享有所有权为由提起诉讼（本院﹤2012﹥泰靖孤民初字第0447号案件，以下简称447号案件），要求被告排除妨害、恢复原状、赔偿损失，靖江市人民法院于2013年2月27日作出（2012）泰靖孤民初字第0447号民事判决（以下简称447号判决），认为原告基于房屋转让协议并未取得讼争房屋的所有权，故基于房屋所有权主张的诉讼请求于法无据，判决驳回了原告的全部诉讼请求。后江苏省泰州市中级人民法院裁定撤销了447号判决，并发回靖江市人民法院重审。因发回重审的案件仍适用一审程序审理，当事人可变更民事争议、提出新的诉讼方式；加之在447号案件中，法院并没有向原告进行相关的释明，故原告在本案中变更请求权基础，即基于原告占有讼争房地产的事实而主张权利。综上，讼争房屋虽无房产证，但原告自2007年6月20日起因房屋转让协议即取得、占有了讼争房屋，为有权占有。又因2007年8月海能公司取得了涉讼土地的国有土地使用权证书，故原告与海能公司有关租赁涉讼土地的约定亦合法有效，且原告实际使用、占有了涉讼土地；在被告取得涉讼土地的使用权后，根据买卖不破租赁的原则，原告对涉讼土地的土地使用权、占有权仍应受保护。然被告于2009年6月强力侵夺、拆毁了原告有权占有的房地产，侵害了原告的合法权益，请求判令被告赔偿原告房屋及租金损失864537元（其中房屋损失50万元、土地租金损失364537元）及自2009年7月1日起至赔偿款给付之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。
被告辩称：本案系发回重审案件，原告在447号案件中已基于其为讼争房屋所有权人主张权利，故其无权在该案发回重新审理过程中变更起诉理由，其应撤回起诉后重新起诉。即使原告可以在本案中选择基于占有权要求被告赔偿损失，但因被告根据其与海能公司签订的协议，取得了讼争房屋的所有权及涉讼土地的使用权；且2009年6月被告拆除讼争房屋是基于靖江市人民法院生效的（2009）靖桥民二初字第27号民事判决（以下简称27号判决）已确认该房屋为被告所有，故原告有关被告非法侵夺讼争房屋及涉讼土地使用权的主张不能成立。现原告未提供证据证明其在3日内已按照其与海能公司签订的房屋转让协议支付了转让价款，故原告并未取得讼争房屋的所有权，对讼争房屋的占有非有权占有，依法不能提起赔偿损失的诉讼。即使原告对讼争房屋为有权占有，其主张的损失范围仅为其因占有行为所致损害，并非占有物本身的损害。至于原告主张的租金损失，原告与海能公司签订涉讼土地使用权的租赁协议时，海能公司尚未取得涉讼土地的国有土地使用权证书，涉讼土地的性质为集体土地；且双方约定的租赁期限超过20年，故该租赁条款应为无效；加之2009年6月被告拆除讼争房屋时并不知道受让土地上存在租赁关系，故原告主张的租金损失与被告无涉，该损失系海能公司边出租边买卖且未告知原、被告所致，原告应向海能公司主张相关损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年6月20日，原告与海能公司签订《房屋转让协议》一份，约定海能公司转让其坐落于靖江市孤山镇望江路西首座南朝北的厂区内的房屋2幢，一幢为大门向南东侧的粉末冶金车间，南北走向共8间，南北长48米，东西长13.5米，计648平方米。另一幢是大门向南西侧的铸造车间，南北走向共8间，南北长60米，东西长13.5米，计810平方米。上述2幢房屋共计1458平方米，房屋转让价为50万元，该款于协议生效之日起3日内付清。上述2幢房屋所占用的土地面积（1458平方米）和共用通道（142平方米）计1600平方米，由原告按现有孤山镇集体土地租赁标准6元／平方米向海能公司租赁，年租金为9600元，原告一次性支付海能公司40年（2007年6月20日至2047年6月20日止）的租金计38.4万元。2008年11月24日，海能公司出具证明1份，载明2007年6月20日其与原告签订房屋转让协议，约定其将2幢车间转让给原告、转让价为50万元，并将车间所占用土地和共用通道租赁给原告，租金为38.4万元，因海能公司欠原告90万元，故同意原告以此款冲抵上述房屋转让款和土地租金，合计88.4万元，尚欠1.6万元，日后归还。
另查明：2006年12月18日，靖江市孤山镇集体资产管理办公室（以下简称集体资产管理办公室）与海能公司签订《原靖江市第二阀门厂铸造区土地、房产转让协议书》一份，约定集体资产管理办公室将靖江第二阀门厂铸造区的土地使用权、房产权转让给海能公司，转让地块位于孤山镇望江路，面积为22.224亩，转让的房产位于上述宗地内，转让后的土地使用权、房产权归海能公司所有；土地转让金为120万元、房屋转让金为15.6万元，合计135.6万元，海能公司在签订协议之日起2日内缴纳20万元、12月30日前缴款50万元，余款在2004年10月30日前缴清；海能公司在未能全部支付其应缴款项前，未经集体资产管理办公室同意，不得擅自转让、抵押、处分其购买的上述房产，其所有权仍属集体资产管理办公室所有；土地证、房产证办理及变更手续费用由海能公司自行负责，集体资产管理办公室在有关手续上给予充分配合；……。2007年8月13日，靖江市人民政府向海能公司颁发了靖国用（2007）第825号国有土地使用权证书，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2057年6月28日，使用权面积为14816平方米。
再查明：2008年5月26日，海能公司与被告金新公司签订了《国有土地使用权转让合同》1份，约定海能公司将其位于靖江市孤山镇的14816平方米国有土地使用权转让给被告；其地上建筑物及其它附着物所有权也随之转让给被告（房屋转让契约另订），并向房产管理部门办理过户手续等。同月29日，靖江市人民政府向被告颁发了靖国用（2008）第422号国有土地使用权证书。
又查明：2008年11月4日，被告向本院提起诉讼，称其“取得国有土地使用权证书后，即进驻海能公司厂区，但发现大门左首一幢车间及其东邻车间部分房屋被被告占有、使用，经交涉，被告拒不迁让”，要求经原告许可使用讼争房屋的陈熀根自该房屋及涉讼土地上迁出，并支付土地、房屋使用费24000元。同年12月20日本院作出680号裁定，以被告对讼争房屋不享有所有权为由驳回了被告的起诉，被告不服该裁定提起上诉，后于2009年5月6日撤回上诉。2009年2月24日，被告向本院提起诉讼，请求确认靖国用（2008）第422号国有土地使用权证书载明的土地使用权范围内的地上建筑物归其所有，同年4月10日本院作出27号判决，确认被告对（2008）第422号国有土地使用权证所确定的被告14816平方米土地使用权范围内的地面建筑物享有所有权。同月27日，被告向本院提起诉讼（本院﹤2009﹥靖生民初字第0269号案件，以下简称269号案件），以27号判决已确认讼争房屋为其所有为由请求陈熀根及原告自讼争房屋内迁出。2009年6月，被告拆除海能公司原有房屋（含讼争房屋）并新建了厂房。同年7月23日被告向本院申请撤回269号案件的起诉。2012年8月13日，本院作出（2010）泰靖商再审初字第0002号民事裁定，裁定撤销27号判决，准许原审金新公司撤回起诉。
以上事实，有原告提供的《房屋转让协议》、靖国用（2007）第825号国有土地使用权证书复印件、本院作出的（2008）靖孤民初字第0680号民事裁定书、（2009）靖桥民二初字第0027号民事判决书、（2009）靖生民初字第0269号民事裁定书、（2010）泰靖商再初字第0002号民事裁定书及原、被告的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案主要争议焦点是：1、原告在447号案件发回重审即本案审理过程中能否变更请求权基础；2、被告应否承担侵害占有的赔偿责任，如承担，损失范围如何确定；3、原告与海能公司约定的有关涉讼土地使用权的租赁条款是否有效、被告是否侵犯原告的租赁权。
本院认为，447号案件在上诉期间被第二审人民法院发回本院重审后，本院依法重新立案并适用一审程序审理本案。在本案审理过程中，原告可就其在447号案件中提出的恢复原状或赔偿损失的诉讼请求选择固定为赔偿损失的诉讼请求并据此明确请求权基础，被告亦可相应地进行抗辩，故被告有关在本案中原告不可变更请求权基础的辩称，于法无据，本院不予采纳。
因侵害或者妨害占有人的占有，造成占有人损害的，占有人有权要求行为人承担损害赔偿责任。本案中，被告对其拆除讼争房屋时原告已占有该房屋并无异议，仅以原告无权占有讼争房屋及被告基于生效判决才拆除该房屋为由主张不构成侵害。关于原告对讼争房屋的占有系有权占有还是无权占有问题。根据原告提供的房屋转让协议及海能公司的情况说明，可以认定原告因其与海能公司有关转让讼争房屋的约定占有了讼争房屋，故为有权占有。被告以原告未按约支付价款为由主张原告对讼争房屋的占有非有权占有，因海能公司与原告就转让价款达成了抵销合意，故被告的该主张不能成立。关于被告是否侵害了原告对讼争房屋的占有问题。因物权法设立的占有制度具有维护社会秩序功能和保护功能，除有关国家机关依据法律规定的权限和程序可以剥夺占有人的占有外，任何人不得没收、强占占有人占有的标的物。即使针对无权占有，也必须经过正当的、合法的程序才能剥夺占有人的占有。故本案中原告对讼争房屋的占有为有权占有，即便为无权占有，按照前述规定，被告亦不得通过私力剥夺原告对讼争房屋的占有，然其自行拆除了原告占有的该房屋，侵害了原告的占有，给原告造成了财产利益的损失，构成侵权，应承担相应的民事责任。被告辩称其基于27号判决拆除讼争房屋不构成侵害，因27号判决已被本院裁定撤销，即便被告拆除讼争房屋时，该判决具有法律效力，因原告在作出该判决前已占有了讼争房屋，且该占有状态持续至被告拆除讼争房屋时，故被告仅能通过合法的程序剥夺原告对讼争房屋的占有，无权自行剥夺，对被告的该辩称本院不予采纳。讼争房屋已被被告拆除并新建了厂房，致原告无法通过占有返还请求权来保护占有本身利益，即通过返还讼争房屋获得占有本身的利益，故原告请求被告承担侵害占有的损害赔偿责任即赔偿讼争房屋的损失，符合法律规定，应予支持。又因讼争房屋已灭失，致对该房屋的利益无法评估确定，故本院参照原告与海能公司约定的讼争房屋转让价确定该利益损失。但原告主张的利息损失，不属于侵害占有的损害赔偿范围，故本院对该请求不予支持。
关于原告与海能公司约定的有关涉讼土地使用权租赁条款的效力问题。2007年6月20日，原告与海能公司签订房屋转让协议时，约定原告租赁涉讼的土地使用权、年租金为9600元、租赁期限40年，时该土地虽非国有土地，但海能公司随后即于同年8月13日取得了涉讼土地的国有土地使用权证书，故双方有关租赁涉讼土地使用权及租金的约定不违法法律的强制性规定，应为有效，但因双方约定的租赁期限超过二十年，故超过的租赁期限部分应为无效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告在2008年5月受让了涉讼土地使用权后，在原告与海能公司约定的有效租赁期限内仍负有向原告提供涉讼土地供其使用之义务，然其拆除了讼争房屋并在涉讼土地上新建了厂房，侵犯了原告的租赁权，依法应赔偿原告有效租赁期限内的租金损失。原告同意扣除其已使用年限的租金，不违反法律之规定，本院予以照准。被告以其拆除讼争房屋时并不知道涉讼土地存在租赁关系为由主张其未侵害原告的租赁权，然根据其在本院（2008）靖孤民初字第0680号案件、（2009）靖桥民二初字第0027号案件及447号案件中的陈述，可以认定被告拆除讼争房屋时知道或者应当知道原告与海能公司之间存在租赁关系，故对其该主张本院不予采纳。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告靖江市金新电器制造有限公司于判决生效后15日内赔偿原告邵浩基损失672537元。
二、驳回原告邵浩基的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14660元，由原告邵浩基负担4130元，被告靖江市金新电器制造有限公司负担10530元（被告于履行判决时直接给付原告10530元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14660元。
审 判 长 顾亚平
代理审判员 曹永清
人民陪审员 刘桂兴
二〇一四年六月二十日
书 记 员 孙萌萌
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。