湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初351号
原告（反诉被告）：宋碧香，女，汉族，1968年8月8日出生，湖南省资兴市人，现住资兴市唐洞新区。
原告（反诉被告）：袁志华，男，汉族，1964年8月8日出生，湖南省北湖区人，现住湖南省郴州市北湖区。
委托代理人：胡久军，湖南乾越律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郴州市云鼎房地产有限公司住所地湖南省郴州市五岭大道**号招商大楼***室。
法定代表人：张建辉，系该公司董事长。
委托代理人：李海福，湖南民浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）宋碧香、袁志华诉被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司（以下简称云鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋碧香、袁志华的委托代理人胡久军，被告（反诉原告）云鼎公司的委托代理人李海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宋碧香、袁志华请求本院判令：1、请求法院判决被告继续履行合同，履行交房义务并由被告向原告立即支付逾期交房违约金32818.5元（逾期违约金按照每日万分之五从2016年6月30日起计算至2017年1月3日止，之后的逾期违约金另行计算）；2、请求依法确认原告在被告交房条件达成并实际交房前不承担任何物业管理费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）云鼎公司答辩要点：1、原告起诉书所述纯属歪曲事实，与事实真相不符，事实上被告开发的“云鼎馨城”一期项目于2016年8月26日就经竣工验收合格，依合同约定达到了向原告交付商品房的条件。2、虽被告依合同约定延迟了一个多月向原告交付商品房，但造成被告延期交房的原因是原告逾期签订《商品房买卖合同》且支付首期房款、逾期签订借款合同及天气多雨的客观因素等原因所致，依据法律规定和双方合同约定，被告不应向原告承担违约责任。3、退一步讲，假设被告需向原告承担支付违约金的违约责任，依据我国法律和相关司法解释规定，双方在合同中约定的违约金过高，应当依法予以减少。
被告（反诉原告）云鼎公司提出反诉请求:1、判决反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金552元（违约金按逾期房款金额23万元为基数，按每日万分之三自2016年5月22日起算至2016年5月30日止，共计逾期8日）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告（反诉被告）宋碧香、袁志华答辩要点：1、云鼎公司反诉所述纯属歪曲事实，宋碧香、袁志华已按合同约定如约履行了合同义务，根本不存在违约的情形，不应承担任何违约责任。2、即便宋碧香、袁志华构成逾期付款的违约责任，根据法律规定，双方在合同中约定的违约金过高，应当依法予以减少或者不计算。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2016年3月22日，宋碧香、袁志华作为买受人，云鼎公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》。约定宋碧香、袁志华购买云鼎公司开发的位于郴州市寒溪路南段“云鼎馨城”项目X栋XX号房，合同约定建筑面积100.68㎡，总房款为351000元，宋碧香、袁志华支付了合同约定的购房款。双方在《商品房买卖合同》约定：“第五条：付款方式及期限……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计121000元，余款23万元向银行申请贷款。买受人在签订合同之日将申请办理银行按揭所需的全部资料一次性（出卖人不接受二次资料提交）提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金支付，否则应承担本合同约定第六条约定的违约责任。……第六条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的30%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
原、被告双方签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《合同补充协议》作为合同附件四。《合同补充协议》约定：“一、双方同意本合同第五条补充如下：1、买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得贷款金额（即购房余款），则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第六条之约定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确的提供真实、有效的办理购房贷款的相关资料；（2）未能按时交纳物业维修基金及贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署相关文件资料的；（4）银行要求增加首付款或补充贷款资料，增加借款人或提出其它条件，买受人在接到银行或出卖人通知后十天仍不按要求办理的。……二、双方同意本合同第十条补充如下：1、买受人在办理商品房交接手续时，在收楼前应满足（包括但不限于）以下条件，否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任：（1）已按合同约定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部购房款、逾期违约金等），（2）交清房屋交接及入住相关费用；（3）已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人；（4）已完成公积金贷款手续，且公积金贷款款项已支付到出卖人账户。……”
2016年4月4日，宋碧香、袁志华与中国工商银行股份有限公司郴州市分行签订《个人购房借款/担保合同》。2016年5月30日，贷款到位。
2016年8月17日，云鼎公司取得《郴州市民用建筑节能专项验收备案表》。云鼎公司会同设计、施工、监理等单位对“云鼎馨城”1#-5#栋进行竣工验收，2016年8月26日出具的《建设工程竣工验收报告》载明的综合验收结论为“符合设计规范要求，符合验收规范要求。”
郴州市公安消防支队于2016年11月2日出具《建设工程消防验收意见书》（郴公消验字〔2016〕第0108号），对云鼎馨城1#-6#栋进行消防验收，综合评定该工程消防复验合格。
云鼎公司认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，申请本院予以调减。
截止本案开庭审理时，宋碧香、袁志华已经收房。
二、双方当事人有争议的事实
1、宋碧香、袁志华是否存在逾期付款的情形。云鼎公司认为，双方于2016年3月22日签订《商品房买卖合同》，宋碧香、袁志华于2016年4月4日与银行签订《个人购房借款/担保合同》，延迟办理按揭手续，导致云鼎公司于2016年5月30日才取得23万元按揭贷款，因款项无法及时回收，严重影响了工程施工，拖延了工期，故云鼎公司不应向买受人承担逾期交房的违约责任。宋碧香、袁志华认为，根据房屋买卖合同约定，要接到云鼎公司的通知才办理按揭手续，实际上签订房屋买卖合同与贷款合同只相差几天时间，根本无云鼎公司所称延期提交资料及延迟签订贷款合同的情形。本院认为，按照约定，宋碧香、袁志华应于签订《商品房买卖合同》后7日内即2016年3月29日办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件），而宋碧香、袁志华于2016年4月4日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》。宋碧香、袁志华称系云鼎公司未履行通知义务，本院认为，宋碧香、袁志华的上述义务在双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均有约定，而宋碧香、袁志华系在签订《商品房买卖合同》之后第12日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，存在逾期办理贷款手续的违约情形。银行在收到贷款手续后何时发放贷款，宋碧香、袁志华、云鼎公司均无法决定。从《商品房买卖合同》签订之日至云鼎公司实际取得贷款共68天，扣除《合同补充协议》中约定的出卖人取得贷款60天的宽限期，宋碧香、袁志华逾期付款时间为8天。
2、云鼎馨城项目达到交房条件时间的确定。原、被告签订的房屋买卖合同中约定房屋交付的标准为“该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。宋碧香、袁志华认为，云鼎馨城项目没有到质监部门验收备案或未经质监部门验收合格。云鼎馨城1-5号栋只有民用建筑节能验收合格；建设工程竣工验收报告是被告内部人员参与的验收，没有规划、消防、质监、环保等相关职能部门的参与及验收；竣工验收报告并不代表工程经质监部门验收合格，也不代表被告通知原告收房的商品房符合合同约定的交付条件。云鼎公司则认为，2016年8月26日止，云鼎馨城一期项目就通过郴州市建设工程质量监督管理站会同建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收，并经验收合格，并取得了商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本院认为，云鼎馨城1#-6#栋于2016年11月2日经郴州市消防支队消防验收合格，具备房屋交付的条件，理由在下文的判决的理由与结果部分阐述。
3、云鼎公司辩称因施工期间大雨和暴雨较多这一客观因素导致其依合同约定据实顺延了交房时间问题的审查。云鼎公司向本院提交了由郴州市气象科技服务中心出具的“郴州市城区2014年1月-2016年8月气象资料”，拟证明云鼎馨城项目自实际开工之日起至竣工验收合格之日止，受天气多雨客观因素影响，导致工程延期两个月完工并竣工验收，属合同约定可顺延交房之情形。并认为其于2016年6月20日，分别以手机短信和微信，于2016年8月30日以快递形式通知了业主，告知因天气原因交房时间依合同约定顺延至2016年8月30日，要求业主在2016年8月30日前收房并办理入伙手续，交纳相关税费。宋碧香、袁志华认为，无法核实手机短信和微信通知、快递的真实性，且通知内容为被告单方变更合同的的行为，在合同相对方没有认可及书面同意的情形下，对其无约束力；气象资料中并没有云鼎公司所称的天气自然灾害，不存在合同约定延期交付的情形。本院认为，“郴州市城区2014年1月-2016年8月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，2016年8月30日前“云鼎馨城”项目并未达到交房条件，且云鼎公司系单方变更交房时间，对宋碧香、袁志华并无约束力。故，本院对被告此辩解意见不予采信。
判决的理由与结果
本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：1、宋碧香、袁志华逾期付款的违约责任承担问题；2、云鼎公司何时达到合同约定的交房条件，是否应承担逾期交房违约责任的问题。3、原告收房前的物业管理费是否支付的问题。
1、宋碧香、袁志华逾期付款的违约责任问题。宋碧香、袁志华逾期付款时间为8日，按照《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向了卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。宋碧香、袁志华在诉讼中认为其不构成违约，不同意支付违约金。但根据合同约定，延期付款未超过30日应支付付款金额万分之三的违约金。但该违约金标准约定过高，本院依法对违约金标准从每日万分之三调减至每日万分之一点五，本院对云鼎公司反诉请求宋碧香、袁志华支付逾期付款违约金552元予以部分支持。依此计算，宋碧香、袁志华应支付云鼎公司逾期付款违约金276元（230000元×0.00015×8天）。
2、云鼎公司何时具备交房条件的问题。原、被告在《商品房买卖合同》的第九条中约定：被告应当在2016年6月30日前，向买受人交付“该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”的房屋。在建商品屋综合验收流程当中，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位在对商品房进行验收时，质监部门仅参与并监督验收过程，并无质监部门直接验收并出具验收合格报告的做法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房在质监部门的监督参与下，于2016年8月26日会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，符合交付的法定条件之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故，违反效力性强制性规定的合同是无效的。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”云鼎公司在未通过消防验收前就通知买受人收房的行为违反了法律的效力性强制性规定。涉案工程《建设工程消防验收意见书》确定“云鼎馨城”1#-5#栋工程消防复验合格的时间为2016年11月2日，此时云鼎公司才具备交房条件。云鼎公司对继续履行合同，履行交房义务并无异议，故本院对宋碧香、袁志华诉请云鼎公司继续履行合同，履行交房义务予以支持。
3、云鼎公司逾期交房的违约责任。按照合同约定，被告应于2016年6月30日前交房，其于2016年6月20日通知原告单方延长交房时间因未取得原告同意而不具法律效力，逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2016年7月1日至2016年11月2日被告具备交房条件计算，云鼎公司逾期交房时间为124天，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。每日万分之五违约金标准折算成利率标准为年利率为18%，明显过高，被告申请本院对违约金予以调减，本院依法将违约金标准调减至每日万分之二点五。云鼎公司应支付宋碧香、袁志华逾期交房违约金为10881元（351000元×0.00025×124天）。云鼎公司具备交房条件后，宋碧香、袁志华不收房而造成的损失应自行承担。据此，本院对宋碧香、袁志华诉请要求云鼎公司支付违约金32818.5元予以部分支持。
4.对于物业管理费的交纳问题，涉案住宅小区已由郴州善必居物业管理有限公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，郴州善必居物业管理有限公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案对物业费的交纳问题不作出处理，原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司应根据与原告宋碧香、袁志华（反诉被告）于2016年3月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》，继续履行向原告（反诉被告）宋碧香、袁志华交付位于郴州市寒溪路南段“云鼎馨城”X栋XX房屋的义务；
二、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司支付原告（反诉被告）宋碧香、袁志华逾期交房违约金10881元；原告（反诉被告）宋碧香、袁志华支付被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司逾期付款违约金276元；二者相抵后，被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司应支付原告（反诉被告）宋碧香、袁志华违约金10605元；
三、驳回原告（反诉被告）宋碧香、袁志华、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费700元，反诉案件受理费25元，合计金额725元，由原告（反诉被告）宋碧香、袁志华负担300元，被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司负担425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 唐 伟
审 判 员 罗 琛
人民陪审员 黎冬玉
二〇一七年八月十四日
书 记 员 周 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。