北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4495号
上诉人（原审被告）：王宝峰，男，1969年12月4日出生。
委托诉讼代理人：邵笛珂，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙文珂，男，1979年9月27日出生。
委托诉讼代理人：赵喜全，河南华云律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人：廖林，行长。
委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾佳，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人王宝峰因与被上诉人孙文珂、中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行北京市分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初8715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王宝峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙文珂的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院超诉讼请求判决，孙文珂的诉讼请求仅为房屋过户及诉讼费负担两项，但一审法院却做出了五项判决结果，明显违法。一审法院认定事实不清：涉案房屋从未交付，仍然由我占有使用；法院没有查明孙文珂是否已交付购房款，仅凭主观臆断认定购房款已付清，有悖法律规定；法院没有确定房屋权属，不能判决我履行协助义务；涉案房屋为我自有财产，应自由处置，我可以决定不予出卖而承担违约责任，也是合理、合法的。一审判决显失公平，明显偏袒对方。另，一审法院在没有证据证明我欠孙钊65万元钱款的情况下，即认定孙文珂有代为清偿的行为是错误的，且借款本金50万，不到五个月利息就15万，也是不符合法律规定的。
孙文珂辩称，一审法院判决结果正确，追加建设银行北京市分行参与诉讼就是为了解决我要求房屋办理过户的请求，我也没有因为判决结果取得过户之外的其他利益。一审法院认定事实清楚适用法律正确：房屋已经实际交付，由我使用多年，并负担各项费用，一审中王宝峰并未对此提出异议；双方签订买卖合同时，我已经支付141万购房款，其后孙文珂书面证明我已付清全款，并在承诺过户的保证中对该事实再次确认，后其又高息向我借款的行为亦可证明房款全部付清的事实；涉案房屋登记权利人为王宝峰，他在将房屋出售给我后，有配合完整交付的义务，其中即包含办理过户手续，不存在要先行确认权属的问题。王宝峰与孙钊之间的利息约定与我无关，不违反法律规定。
建设银行北京市分行辩称，我行非买卖合同的当事人，王宝峰的上诉理由法院审查，但要保护我行的债权。我行坚持一审陈述意见，并同意一审判决结果。
孙文珂向一审法院起诉请求：要求王宝峰协助我办理位于北京市丰台区大成路28号院熙公馆×号房屋的产权变更登记手续及熙公馆地下×号车位的产权登记。
一审法院认定事实：1、2013年2月2日，王宝峰（甲方）与孙文珂（乙方）签订《二手房买卖协议》，约定：一、甲方愿将位于北京市丰台区熙公馆×号的房产，建筑面积×号49.37平方米，×号46.84平方米，×号46.84平方米以人民币叁佰贰拾玖万元现状卖给乙方。二、乙方于2013年2月1日交付房款壹佰肆拾壹万元，房屋契税×号三间共计22万元。乙方共计交付甲方包括房款壹佰肆拾壹万元，契税22万，合计壹佰陆拾叁万元整。三、乙方余欠房款壹佰捌拾捌万元及费用贰拾贰万共计贰佰壹拾万元整。每月付款贰拾万元到2013年12月31日前结清所欠房款，甲方负责给乙方办理过户。以后物业房屋所产生一切费用乙方负责。四、如果乙方要求房屋产权过户，甲方必须在乙方需要过户时协助乙方完成过户手续；
2、王宝峰将上述三套房屋交付给了孙文珂；
3、根据2013年7月9日王宝峰签署的收条“今收到孙文珂购买熙公馆房款叁佰贰拾玖万元正（329万）、契税22万元正，房款已全部结清”和保证“孙文珂购买王宝峰位于丰台区大成路28号院（熙公馆）×号，面积为49.73平方米，×号面积为46.84平方米，×号面积为46.84平方米的房产，购房款已于2013年7月9日前全部结清。总房价叁佰贰拾玖万元整，契税贰拾贰万元整，二手房买卖已签订，所购熙公馆房产房屋产权证房管局统一办理好的情况下，王宝峰承诺一个月内办理好过产手续，过户费由孙文珂承担”，结合王宝峰交付房屋以及在2014年向孙文珂借款的事实，孙文珂虽未提供其如何向王宝峰付款的更明确地证据，但法院有理由相信孙文珂已向王宝峰支付了合同约定的购房款；
4、王宝峰为购买北京市丰台区大成路28号院×号房屋与建设银行北京市分行签订编号SF-Z-3836-201201034号的《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行北京市分行借款53万元，2014年10月28日建设银行北京市分行取得该房屋他项权利证书（抵押），贷款尚未还清。
5、王宝峰为购买北京市丰台区大成路28号院×号房屋与建设银行北京市分行签订编号SF-Z-3836-201201035号的《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行北京市分行借款50万元，2014年10月27日建设银行北京市分行取得该房屋他项权利证书（抵押），贷款尚未还清。
6、王宝峰为购买北京市丰台区大成路28号院×号房屋与建设银行北京市分行签订编号SF-Z-3836-201201036号的《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行北京市分行借款50万元，2014年12月16日建设银行北京市分行取得该房屋他项权利证书（抵押），贷款尚未还清。
一审法院认为：孙文珂与王宝峰签订《二手房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。王宝峰以其醉酒为由否认售房意图，并未提交证据佐证，且显与其向孙文珂交付房屋相悖，法院不予采信。现孙文珂在付清全部购房款的情况下，要求提前一次性代偿王宝峰在建设银行北京市分行贷款，并要求王宝峰、建设银行北京市分行协助其办理房屋的解押、过户手续，于法有据，法院予以支持。孙文珂要求王宝峰协助办理熙公馆地下079号车位的产权登记手续，与本案不属同一法律关系，不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王宝峰、中国建设银行股份有限公司北京市分行于判决生效之日起十日内协助孙文珂办理提前代偿王宝峰因购买北京市丰台区大成路28号院×号房屋而从中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款的手续（具体代偿数额以王宝峰与中国建设银行股份有限公司北京市分行所签编号SF-Z-3836-201201034、SF-Z-3836-201201035、SF-Z-3836-201201036号《个人住房（商业用房）借款合同》及王宝峰实际还款情况为准）；二、王宝峰、中国建设银行股份有限公司北京市分行于判决生效之日起十五日内协助孙文珂办理北京市丰台区大成路28号院×号房屋的解除抵押手续；三、孙文珂在实际代偿上述钱款后，对王宝峰有追偿的权利；四、王宝峰于判决生效之日起十五日内协助孙文珂将北京市丰台区大成路28号院×号房屋过户至孙文珂名下的手续；五、驳回孙文珂的其他诉讼请求。
本院二审期间，王宝峰主张，孙文珂设赌局使其欠付多笔赌债，并胁迫其签订买卖合同和收条、保证，为此提交了如下证据：1、孙文珂书写的计算房屋价款的字条，欲证明孙文珂将赌债作为已付购房款予以计算，并表示一审过程中其本人没有出庭，在一审判决后才找到该证据；2，银行缴费单，欲证明涉案的三套房屋贷款一直由其交纳，并都在正常还款中，而其与孙文珂的买卖合同中未约定房屋尾款亦无相关补充，说明房屋买卖本身并不真实；3，证人李某出庭，做证称其与王宝峰、孙文珂均系老乡，在2013年见到他们几人参与赌博。针对以上证据，孙文珂质证意见为：认可证据1的真实性，字条系其于买卖合同签订当日即2013年2月2日书写，并表示王宝峰承揽工程需要资金，多年间以转账、汇款及按王宝峰指示向他人付款的形式，多次向其借款，房款扣除上述款项后即为188万元；认可证据2的真实性及王宝峰偿还贷款的事实，但认为这与本案争议的房款是两回事，起诉之前其并不知贷款存在；孙文珂对于证人证言不认可，表示不认识李某，且认为李某是王宝峰的员工，其证言不可信。建设银行北京市分行对证据1、3均认为无法核实真实性，对证据2的真实性予以确认，并认可贷款正常偿还的事实。孙文珂出示（2016）豫0802民初1164号民事判决书及其生效证明，证明王宝峰于2014年2月16日向其高息借款，以佐证其购房款于2013年7月已经全部付清的事实。王宝峰对上述证据的真实性予以确认，但表示该案送达不合法，已经提出了再审申请。建设银行北京市分行对上述证据的真实性认可，对合法性、关联性表示无法核实。
对当事人均确认的涉案房屋的贷款由王宝峰正常偿还的事实，本院予以确认，对其提供的缴费单不再附卷留存。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于房屋买卖合同及收条、保证的真实性问题，首先上述文件中均为王宝峰本人签字；其次王宝峰所述涉及赌债及胁迫所为的主张，没有证据予以佐证，本院难以认定；最后王宝峰关于买卖合同等形成的原因与其在一审审理中的陈述不一，而其关于一审代理律师表述错误一节没有证据证实；综上本院对房屋买卖合同及收条、保证的真实性予以确认，并据此认定王宝峰与孙文珂之间就涉案房屋存在买卖合同关系。2、关于涉案房屋是否已经交付的问题，因孙文珂在一审审理过程中，出示照片、房屋钥匙、物业管理费票据、水电费票据及车位管理费票据，以证明其实际使用房屋，王宝峰对此并无异议，故其于二审审理期间关于房屋未实际交付孙文珂的主张与其一审陈述不符，且没有证据证实，故本院认定涉案房屋已经实际交付孙文珂。3、关于购房款支付的问题，本院认为一审法院结合房屋已经交付的事实，以及2013年7月的收条、保证和双方于2014年2月的借款行为，综合认定孙文珂已经全部支付购房款是正确的，王宝峰的上诉理由与上述事实相悖且没有充分及符合情理的解释，本院不予采信。
另，本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，根据已经查明的事实，孙文珂与王宝峰之间就涉案房屋存在买卖合同关系，房屋已经实际交付，孙文珂亦已经支付全部购房款，合同存在继续履行的条件，孙文珂要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求应予支持。一审法院在查明上述房屋存在抵押贷款的情况下，追加抵押权人建设银行北京市分行为当事人，并结合各方当事人意见并依照有关规定，判决在抵押权消灭后办理房屋所有权转移登记是正确的，不因此导致超诉讼请求判决的情形。本案为房屋买卖合同纠纷，需要审理的也是合同是否应予履行的问题，而涉案房屋的权属并无争议，故不存在先行确权的问题。一审法院是综合房屋交付、收条及保证等事实和证据对购房款的支付问题做出的认定，而王宝峰与孙钊之间的借款行为，王宝峰在一审审理期间已经予以确认，且该事实本非此案的定案依据。综上，王宝峰涉及上述问题的上诉意见理由均不足，本院不予采信。关于一审判决第三项的问题，本院认为追偿权属是当事人依法自由行使的权利，且非当事人诉求，故一审法院在本案中对此进行判决不当，本院对该项予以撤销。另，涉案房屋所有权转移登记过程中，涉及的代为清偿贷款、办理解除抵押登记及最后办理转移登记，是一个存在先后履行顺序，才能逐一实现的连环行为，故一审判决同时履行不当，本院对所涉判项中的履行期限予以调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初8715号民事判决第一、五项；
二、撤销北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初8715号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初8715号民事判决第二项为：王宝峰、中国建设银行股份有限公司北京市分行于本判决第一项履行完毕之日起十日内协助孙文珂办理北京市丰台区大成路28号院×号房屋的解除抵押手续；
四、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初8715号民事判决第四项为：王宝峰于本判决第二项履行完毕之日起十日内协助孙文珂将北京市丰台区大成路28号院3号楼2层246号、248号、250号房屋所有权转移登记至孙文珂名下。
二审案件受理费33120元，由王宝峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一七年六月三十日
书记员 徐方烁