福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第2605号
原告福州万嘉利物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人熊赐福，执行董事。
委托代理人林钟奇，该公司职员。
被告陈明，男，1970年8月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人黄宜长，福建九越律师事务所律师。
原告福州万嘉利物业管理有限公司诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均由委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年初，原告入驻涉诉楼房所在小区提供物业服务。2007年9月27日，被告接收其坐落于某小区房屋，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，根据协议，被告应每月交纳物业服务费563.60元。双方还对其他权利义务进行约定。2003年4月30日，原告撤出上述小区，被告自2013年1月1日至2013年4月30日拖欠原告物业服务费与公用电公摊费用，原告多次催讨未果。诉请判令：1.被告向原告支付2013年1月1日至2013年4月30日物业服务费2254.40元、2012年10月1日至2013年4月30日公用电公摊费用149.40元，上述两项共计2403.80元；2.被告向原告支付违约金（以欠费额为基数，按每日千分之三的标准，从2013年1月1日计至物业服务费实际还清之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，对原告所述物业服务期限、收房事实、物业合同签订事实、物业收费标准、未缴物业费与电费公摊的数额及期限均无异议。但认为被告不存在违约，且原告主张的违约金过高。原告曾因被告与邻里的纠纷而不许被告的装修工人进入小区，导致被告经济损失，后被告与邻居达成协议，原告又未能履行管理职责导致协议未能完全履行。因此被告自2013年1月起拒绝缴纳物业服务费，实属依法履行抗辩权。
原告向法庭提交如下证据：
A1．交房通知书，旨在证明被告收房时间；
A2．房屋验收交接确认单，旨在证明被告已接受涉诉房屋；
A3.前期物业管理服务协议、物业服务合同备案证明，旨在证明双方约定内容及原告主张违约金的依据；
A4.收楼承诺书，旨在证明被告对合同义务的承诺；
A5.福州市物业服务收费管理实施细则（暂行），旨在证明原告收取先关费用的依据；
A6.公用电分摊说明、电费明细单、相关费用计算表，旨在证明原告主张相关费用的依据；
A7.催费通知书照片打印件、物业移交协议，旨在证明原告多次向被告催讨，及原告起诉的合法依据。
被告对上述原告证据均无异议。
被告当庭向法庭提交如下证据：
B1．物业处通知，旨在证明原告不允许被告的装修工人进场施工；
B2.协议书，旨在证明被告的邻居也有违规，但原告却未加制止。
原告对上述证据的真实性均无异议，但认为证据B1体现原告依职权对被告的违规装修进行制止；证据B2恰可说明原告的工作人员尽职的通知纠纷双方协调。
本院认为，双方上述证据内容真实，来源合法，本院予以确认。原告证据可以证实被告尚欠2013年1月1日至2013年4月30日物业服务费2254.40元及公用电公摊费用149.40元的事实。被告证据可以证实被告与邻居因装修发生纠纷后原告曾暂时停止被告的装修工人进入，并于嗣后见证被告与其邻居的协议。
根据上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2003年初，原告入驻涉诉楼房所在小区提供物业服务。2007年9月27日，被告接收其坐落于某小区座房屋，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，根据协议，被告应每月交纳物业服务费563.60元。双方还对其他权利义务进行约定。2013年4月30日，原告撤出上述小区，被告自2013年1月1日至2013年4月30日的物业费2254.40元及公用电公摊费用149.40元尚未缴纳。
本院认为，原、被告间的物业服务合同关系真实、合法、有效，应受法律保护。原告提供物业服务，被告负有依约缴纳物业服务费及约定公摊费用的义务。原告基于物业管理职责，对出现纠纷的装修问题进行处理、限制装修工人进入、见证纠纷双方签订协议，均是物业管理服务职责的具体体现，并无不当。被告认为其与邻居的协议未能完全履行，可依法依据协议主张民事权益，而不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由。根据查明事实，被告拖欠物业费2254.40元（每月563.60元，计4个月）及公摊电费149.40元，已构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业服务费按月缴纳，每逾期一日，按欠费总额的千分之三收取滞纳金。原告庭审中主张该滞纳金性质实属违约金，被告未予以否认，但认为违约金标准过高，应以中国人民银行同类贷款利率的四倍为限。本院认为，双方对滞纳金属于违约金的性质无争议，本案可适用违约责任条款。合同约定按日千分之三的标准显然高于原告实际损失，应核减为中国人民银行同类贷款利率的四倍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈明于本判决生效之日起十日内向原告福州万嘉利物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费人民币2254.40元并支付逾期付款违约金（违约金每日按中国人民银行同类贷款利率的四倍，依欠费月份分段计算，即：2013年1月拖欠物业服务费563.60元的违约金自2013年1月1日计至实际还清之日、2013年2月拖欠物业服务费563.60元的违约金自2013年2月1日计至实际还清之日、2013年3月拖欠物业服务费563.60元的违约金自2013年3月1日计至实际还清之日、2013年4月拖欠物业服务费563.60元的违约金自2013年4月1日计至实际还清之日）；
二、被告陈明于本判决生效之日起十日内向原告福州万嘉利物业管理有限公司支付拖欠的公摊电费149.40元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告陈明负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 孙志高
二〇一四年十月十八日
书记员 龙红英
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
1．《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
2．《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
4.《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”