福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第89号
上诉人（原审被告）福建省三明市福融房地产开发有限公司。
法定代表人陈躬清，董事长。
委托代理人阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
委托代理人饶卫华，福建归化律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨联生，男，1965年5月5日生，汉族，居民。
委托代理人冯永明，福建万天律师事务所律师。
上诉人福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）因与被上诉人杨联生商品房销售合同纠纷一案，不服明溪县人民法院（2013）明民初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福融公司的委托代理人阙勇刚、饶卫华，被上诉人杨联生的委托代理人冯永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年10月8日，杨联生与福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：杨联生向福融公司购买明溪县雪峰镇康乐路榕康小区A幢405室商品房一套，总价款406847元，付款方式为，银行按揭。福融公司应在2009年8月31日前将符合约定条件的商品房交付杨联生使用，若逾期交房超过60日，杨联生要求继续履行合同的，合同继续履行，福融公司自交房期限的第二天起至实际交房之日止每日按杨联生已付款的0.03%向杨联生支付违约金。如因福融公司原因，杨联生不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，福融公司自逾期之日起每日按杨联生已付款的0.02%向杨联生支付违约金。合同签订后，杨联生依约支付全部购房款，福融公司却在2011年6月30日才将房屋交付。杨联生以福融公司拖延交房及未向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记（总证），致使其不能在规定时间内取得房屋权属证书为由，请求法院判令：1、福融公司支付逾期交房违约金80556元；2、福融公司履行办理房屋权属证书义务；3、福融公司支付从逾期日至起诉日次日逾期办证违约金55901元及从起诉日次日至取得房屋权属证书止按以付购房款以每日0.02%计算的违约金；4、福融公司承担本案诉讼费用。
针对本案争议的焦点，原审法院作如下分析认定：一、《商品房买卖合同》第四条约定的由出卖人代收代缴的闭路、电话等相关费用是否属于由杨联生支付的购房款部分。从《商品房买卖合同》第四条可看出该笔费用属于出卖人代收代缴的费用，且《房屋移交预留费用清单》备注条款也明确约定：“以上费用为预测估算量，如有变动以实际发生量为准，如有没有预留的费用以国家现行有关文件和有关部门的规定实收进行增加或减少。若购房户要自己缴纳可不预留，我公司将不予代办。”据此，可知代收代办费用不属于购房款部分，杨联生可自行选择由福融公司代收代缴或自行缴纳，福融公司不得以此为由行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋和办理权属证书。二、杨联生主张的逾期交房请求是否超过诉讼时效。明溪县信访部门登记受理的信访件有杨联生签名，但政府相关部门信访答复意见函头只体现王善勇等20人，根据《信访条例》第十八条规定，信访人采用走访形式提出信访事项的，应当到有关机关设立或者指定的接待场所提出。多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表进行。明溪县相关政府部门对杨联生等20人信访问题以王善勇为代表进行答复，符合法律规定，并无不当。因此，杨联生提交的信访材料可以证明杨联生有陆续向明溪县相关部门信访要求福融公司履行合同义务，杨联生主张的逾期交房的请求未超过诉讼时效。三、关于约定的违约金是否过高。福融公司主张约定的违约金过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以减少，但福融公司未举证证明约定的违约金是否过分高于造成的损失，故对福融公司的该项异议，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房及逾期办证违约金的计算方式，该约定未违反相关法律规定，应当予以适用。故杨联生主张逾期交房违约金按已付购房款按每日0.03%，逾期办证违约金按已付购房款按每日0.02%计算，应当予以支持。
原审判决认为，杨联生与福建省三明市福融房地产开发有限公司于2008年10月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效。福融公司应当按合同约定的时间向杨联生交付房屋，并在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由福融公司提供的资料交付给杨联生。现因福融公司未按合同约定交房房屋及未在房屋交付使用后完成房屋初始登记，使杨联生不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，福融公司应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。讼争房屋办理权属证书属于双方的义务，福融公司应当在办理房屋所有权初始登记后，协助杨联生办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故计付逾期办证违约金的截止时间为福融公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间。杨联生要求福融公司履行办理房屋权属证书义务及按合同约定利率支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司在判决生效之日起三个月内协助原告杨联生办理房屋权属证书手续；二、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告杨联生支付逾期交房的违约金（违约金的计算方式：自2009年9月1日起至2011年6月29日止，按原告杨联生已付购房款总额406847元，按日万分之三计算）；三、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告杨联生支付逾期取得房屋权属证书违约金（违约金的计算方式：自2011年9月30日起至被告福建省三明市福融房地产开发有限公司办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告福建省三明市福融房地产开发有限公司提供的资料交付原告杨联生之日止，按原告杨联生已付购房款总额406847元，按日万分之二计算）；四、驳回原告杨联生的其他诉讼请求。案件受理费3029元，减半收取1514.5元，由被告福建省三明市福融房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人福融公司不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人福融公司上诉称，一、原审对上诉人不享有先履行抗辩权认定错误。根据合同第四条约定，被上诉人应当在房屋交付前交纳购房费用，本案延迟交房是因被上诉人未缴纳购房费用而导致的，上诉人享有先履行抗辩权，无需支付逾期金。二、原审对诉讼时效的认定错误。被上诉人在原审期间，没有在举证期限内提交信访材料用来证明诉讼时效相关事项，对该证据应不予采信。被上诉人所谓的信访行为不是合格的主张权利的行为，不能起到中断诉讼时效的后果。三、原审对违约金是否过高的认定是错误的。被上诉人未能提供其存在损失的证据，上诉人逾期办证不影响被上诉人入住，也未给被上诉人造成损失，原审判决应支付的违约金数额巨大，请求依法调低违约金。据此，请求撤销原审判决，驳回被上诉人请求支付逾期交房违约金，改判驳回被上诉人一审诉讼请求中超过诉讼时效部分；依法调低违约金的数额。
被上诉人杨联生答辩称，一、原审认定上诉人不得以被上诉人未交纳购房费用为由行使先履行抗辩权是正确的。合同第四条约定的费用不属购房款，且合同并未约定未缴纳购房费用的情况下，上诉人可拒绝交房。二、原审认定未超过诉讼时效正确。被上诉人陆续向上诉人及政府有关部门反映及信访，要求上诉人履行合同义务，其起诉未超过诉讼时效。三、原审判决违约金并不过高。双方约定的违约金是适当的，且符合法律规定及常理，一审法院以约定违约金为依据，并不过高。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对房屋的交付条件和期限及出卖人可延期交房的情形都作了明确的约定，《商品房买卖合同》第四条约定，闭路、电话等有关费用，在《合同补充协议》第七条中已明确房价款不含上述款项，该费用可有被上诉人另行缴纳。上诉人根据合同第四条约定，以被上诉人未在房屋交付前交纳购房费用（指闭路、电话等有关费用）为由，主张其享有先履行抗辩权，缺乏合同依据，本院不予采纳。合同约定交房时间为2009年8月31日前，上诉人于2011年6月30日将房屋交付被上诉人使用，其逾期交房的事实清楚，因此，上诉人主张无需支付逾期交房的违约金，本院不予支持。从房屋交付使用至今，被上诉人仍未能取得相关房屋权属证书，为此，被上诉人先后于2010年1月、2012年4月陆续向明溪县信访部门和建设部门要求上诉人履行合同义务的事实清楚，证据充分，被上诉人的信访行为引起诉讼时效中断。被上诉人于2013年8月提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效，应受法律保护，故对上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同》对因上诉人原因导致房屋延迟交付及被上诉人无法在约定时间取得房屋权属证书的，约定了上诉人应当支付违约金的计算方式，该约定未违反相关法律规定，应当予以适用。上诉人未提供证据证明其不应承担违约责任，故应依照合同约定自逾期交房和逾期办证之日起每日按被上诉人已付购房款的0.03%和0.02%向被上诉人支付违约金。上诉人主张约定的违约金过高，应当调低违约金的数额，但未举证证明约定的违约金是否过分高于造成的损失，故对其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3029元，由上诉人福建省三明市福融房地产开发有限公司负担。一审案件受理费负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 少 华
审 判 员 张 志 历
代理审判员 林 玮 玮
二〇一四年二月十八日
书 记 员 段剑岚（代）
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。