重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终124号
上诉人（原审原告）：彭水县名君电器有限责任公司。住所地，重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代表人：王明均，该公司经理。
委托代理人：袁伟，重庆欣渝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冉光四，男，1973年12月21日出生，土家族，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：熊广成，重庆渝东律师事务所律师。
原审第三人：陈莉，女，1970年2月1日出生，汉族，城镇居民，住重庆市南川区。
委托代理人：李宇明，重庆市南川区万通法律服务所法律工作者。
上诉人彭水县名君电器有限责任公司（以下简称名君公司）与被上诉人冉光四，原审第三人陈莉房屋租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年11月9日受理后，作出（2015）彭法民初字第02839号民事判决。名君公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：陈莉在彭水县汉葭街道南门渡经营门市共四间门面，其中一间门面为自有产权房，其余三间为租赁房。2012年12月22日，陈莉（甲方）与冉光四（乙方）签订协议，将其经营门市整体转让。双方在协议中约定：转让费40万元，租赁房租金及租期以陈莉与房东的合同为准，自有产权房租期为五年，第一年租金60000元，以后逐年递增10%。2013年2月10日首付转让费5万元，余款于当月底一次付清；协议还约定，首付5万元作为定金，如乙方违约，定金不予退还，甲方违约则需支付违约金5万元。2013年2月28日，陈莉与冉光四就自有产权房签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定：租赁期限五年，从2013年3月1日起至2018年2月28日止，租期每满一年，乙方（冉光四）若终止合同需提前一个月通知甲方（陈莉）。第三条约定：租金及付款方式，第一年租金60000元，以后逐年递增10%，每年2月20日前交下年租金。第四条约定：·····期满后，同等条件下，乙方（冉光四）有优先续租权。如遇特殊情况，可以转租……。第五条约定：双方责任，乙方未按时给付租金，甲方有权终止合同并收回房屋；甲方单方收回房屋或转租第三方，乙方有权要求继续履行合同或赔偿损失……。冉光四于2013年3月18日付清转让费余款35万元。
2014年12月2日，陈莉与名君公司签订《门面房买卖合同》，陈莉将其自有产权房即冉光四租赁的一间门面以260万元出售给名君公司，双方在合同中约定：产权变动不影响租赁合同效力，买方在产权变更登记后需维持原有租赁合同继续有效，在2018年2月28日收回房屋；如买方和租赁方自行协商提前交付房屋，租赁方要求任何补偿，与卖方无关。买方交清房款后的次日起，租金由买方收取。名君公司于2015年3月30日办理该房屋产权过户登记，取得《房屋产权证》。
2015年7月15日，名君公司向冉光四发出通知，其内容为：陈莉已告知了你，与她签订的原租房合同中的权利和义务由你与我公司之间履行，我公司于6月30日作出相应通知，请于2015年7月17日内交清房屋租金。该通知用邮件寄出，邮件投递信息显示，该邮件于7月17日由他人代收妥投。7月20日，名君公司再次发出通知，限期冉光四在收到通知后七日内交清租金，逾期将依法处理。冉光四则在落款日期为7月3日的回函中表示：第一、我方所经营门店从陈莉处租来，经营年限至2018年2月28日到期，我方在毫不清楚产权变动的前提下，没有向你方交纳租金义务，更谈不上违约。第二、我方与陈莉签订租房协议时，涉及门面交纳正常租金外还交纳经营转让费10万元（四间门面40万元），经营转让费的性质你方清楚，即我方拥有长期租房经营的权利，除非我方自动放弃。你方与陈莉发生房屋产权变更，未通知我方到场，有共同欺诈行为，造成我方损失危险，10万元转让费向谁人收回？第三、请相信，我方没有无故拖欠或不交纳房租行为，而是事出有因。要将此事稳妥处理，望你方通知陈莉到场，就10万元转让费问题三方协商解决。望你方三日内明确答复。
2015年8月10日，名君公司向彭水县法院提起诉讼，冉光四在收到应诉通知书后，本案开庭审理前，于2015年9月6日通过银行转账方式向名君公司悉数支付租金72600元。
法庭上，陈莉表示，当初打算买房时就与冉光四电话沟通，让其优先购买。2014年11月30日，陈莉向其发出书面通知，要求其明确答复是否主张优先购买权，如果明确不购买，别人购买将以租赁合同继续履行为前提。2015年7月5日，陈莉再次向冉光四发出通知，表示2月份就已经告知其房屋出售给了名君公司，让其直接向名君公司交付2015年2月20日以后的租金。陈莉还出示手机通话录音，旨在证明以前多次电话沟通让冉光四优先购买，冉光四明确表示放弃，名君公司购买后，多次向其催收租金，冉光四发函表示不交的事实。该通话录音时间为2015年7月7日，冉光四在录音中表示：当初转让费10万元，是保证期满后可以续租，或者中途转让他人同样可以收取转让费，但名君公司购买后，该目的已无法实现，因此，要求陈莉退还转让10万元，陈莉则表示商量后答复。
名君公司一审中请求：依法判决解除租赁合同，并由冉光四按72600元／年的房租标准支付自2015年3月1日起至该房交还之日期间占用门面房的租金（至2015年9月1日为36300元）。
冉光四一审中辩称：⑴陈莉于2015年7月5日才告知其将门面房卖给名君公司，并要求冉光四向名君公司交纳门面租金。冉光四从未放弃优先购买权。⑵冉光四与陈莉签订房屋租赁合同时，还签订有转让协议，即在房屋本身的租金外，另有转让费用10万元，意思是冉光四在租赁期限届满后还享有续租权。陈莉将房屋出售后，未对续租权作出承诺，冉光四只是要求陈莉与名君公司协商把转让费交待清楚。冉光四从未有拒付租金的意思，并已于2015年9月6日通过银行转账如数支付租金72600元。
陈莉一审中述称：其出售门面时，已先行告知冉光四，冉光四明确表示放弃优先购买权；转让协议中没有涉及租赁期满后的续租权问题；陈莉已将房屋出售给名君公司，租赁纠纷应当由名君公司与冉光四自行协商解决，与陈莉无关。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物的所有权发生变动后，受让人继受取得出租人的权利和义务，租赁合同的相对方变更为承租人与受让人。但出租人应当将所有权变动的事项通知到达承租人。陈莉虽然口头表示自己在出售门面房后，已经通过电话告知冉光四向名君公司交纳租金，但其提供的证据只能确认2015年7月5日才书面通知到达。从受让人即名君公司举示的证据看，应当是于2015年6月30日书面告知被告冉光四关于租赁物的所有权变动的情况和催告租金，冉光四于7月3日回函，表示自己毫不知情房屋产权变动，没有无故拖欠或不交纳房租行为，只是涉及转让费的再交涉，要求三方共同协商解决。陈莉则在2015年7月7日的通话中表示商量后答复。至此，冉光四的行为已构成迟延履行支付租金。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但何种主张构成正当理由，则应当基于诚信判断，冉光四要求三方协商转让费，陈莉表示商量后答复，印证冉光四并无拒绝支付之意。关于多长期间才是合理期限，法律未作明确规定，一般应当考量合同性质、合同标的综合判断。名君公司于2015年7月15日、20日二次向冉光四发出限期催收通知，其目的是要求冉光四及时支付租金，冉光四虽然拖延至名君公司起诉后，本案开庭审理前才于2015年9月6日通过银行转账支付租金，但毕竟按照合同期待目的履行了义务，合同目的得已经实现，故该迟延履行尚未构成根本性违约。为此，该院不支持名君公司解除合同之主张。但因冉光四的迟延履行酿成本案诉讼，故本案诉讼费用应当由冉光四负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：驳回原告彭水名君电器公司的诉讼请求。案件受理费708元（原告彭水名君电器公司已预交354元），减半交纳为354元，由被告冉光四负担。
名君公司不服彭水苗族土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。主要事实和理由：1.被上诉人冉光四的行为已经构成违约。第三人陈莉于2015年7月5日就已经通知被上诉人冉光四房屋已经专卖给上诉人名君公司，同时通知被上诉人将房租缴纳给上诉人名君公司。上诉人名君公司也在2015年的6月份和7月份的时候三次通知被上诉人冉光四缴纳房租费，但是被上诉人冉光四仍然拒绝缴纳房租费，违约事件长达7个月之久。2.一审法院认为诉讼中缴纳了房租费未构成根本性违约，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，根本性违约只是解除合同的情形之一，在当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行的，本案就是此种情形。《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不缴纳房租的，出租人可以解除合同，被上诉人冉光四在接到上诉人名君公司的催告后仍拒绝支付，在收到法院的起诉书等材料后才支付租金，且被上诉人冉光四在支付租金的时候未与上诉人名君公司协商，是直接支付至上诉人的账户。所以一审法院以被上诉人已经支付了租金的行为认定其未构成根本违约，判决驳回上诉人名君公司的诉讼请求是错误的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判解除房屋租赁合同。
被上诉人冉光四答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。1.被上诉人的行为不构成违约。被上诉人冉光四于2015年7月份才知道租赁的房屋卖给了上诉人，上诉人没有证据证明在此之前已经通知被上诉人向其缴纳租金。在7月3日被上诉人给上诉人的回复函件中，证明双方之间对转让费存在争议，第三人也表示协商后解决，所以被上诉人才未向上诉人缴纳租金。2.冉光四延期支付租金是由正当理由的。2014年12月份，第三人告知冉光四要出售房屋，当时冉光四就表明要购买所租赁的房屋，之后冉光四就一直在等待第三人的回复，冉光四有理由相信第三人会将房屋出售给自己，所以冉光四未在约定的时间内缴纳租金是有理由的。3.冉光四与第三人之间就原租赁合同如何继续履行存在争议，且该争议的发生是第三人造成的。冉光四向第三人陈莉缴纳的转让费是为了保障冉光四在合同到期后继续承租的权利或者在租赁期间转让给他人的权利，在双方就转让费问题没有协商好的情况下，冉光四延迟支付租金属于有正当理由。4.即使被上诉人冉光四延迟履行主要债务，经上诉人催告后，被上诉人也在合理的期限内支付了租金。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
原审第三人陈莉述称：第三人在出售争议的租赁房屋之前，多次通知被上诉人，被上诉人明确表示不购买的情况下，第三人才将房屋卖给上诉人。不管争议的房屋是否被出售，被上诉人都是要缴纳租金的。虽然上诉人通知被上诉人缴纳租金在前，但不能说第三人没有通知被上诉人就可以拒绝支付租金。被上诉人所租赁的房屋价格是很低的，第三人在出租给被上诉人之前就是做服装生意的，已经积累了一定的知名度，转让费是被上诉人接受就可以经营而支付的费用。被上诉人在经营过程未提出转让费问题，现在被上诉人既不缴纳租金又要占据房屋，本身就具有一定的过错。虽然第三人将房屋出售给上诉人，但是买卖不破租赁，被上诉人继续在使用本案争议的门面就应当向上诉人缴纳租金。现在所有的过错都是被上诉人自己造成的，应当由被上诉人自己承担相应的损失。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：本案争议的焦点为上诉人名君公司与被上诉人冉光四之间的租赁合同关系是否应当解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，第三人陈莉将争议的租赁物卖给上诉人名君公司，根据买卖不破租赁的原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响。上诉人名君公司因为购买了原属第三人陈莉所有的租赁物，也就承继了陈莉在其与冉光四的租赁合同关系中出租人的地位。虽然被上诉人冉光四于2015年7月3日向上诉人名君公司发函，称其并未无故拖欠租金或者不缴纳房租的行为，只是因为与第三人陈莉之间未对转让费的部分达成协议而未予缴纳，但是作为承租方，缴纳租金是其义务，应当按照合同的约定进行履行。根据约定，冉光四应当于2015年2月28日之前缴纳租金，而冉光四未予缴纳，已经构成违约。被上诉人冉光四主张是因为转让费问题未达成一致而延迟支付租金的理由不是其拒绝支付的理由，对于被上诉人的该项主张，本院不予支持。同时，上诉人名君公司在2015年7月15日和7月20日催缴租金的通知中，均未告知被上诉人冉光四逾期不缴纳租金，将解除双方之间的合同，在7月20日的通知中，也只是告知其将依法处理。合同是平等主体之间对于权利义务设立、变更、终止的协议，是合同双方行使权利、履行义务的凭据。被上诉人冉光四的行为虽然构成违约，但是在上诉人名君公司向法院起诉后，被上诉人冉光四在开庭前将2015年的租金全部足额予以了缴纳，应当认定被上诉人冉光四虽然延迟支付了租金，但已经按照合同的约定进行了履行，实现了合同的目的，而上诉人名君公司也未举示证据证明冉光四延迟支付租金的行为给其造成了严重的损害。故此，一审法院判决驳回上诉人名君公司解除合同的诉讼请求，却由冉光四承担本案的诉讼费用符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，原判认定事实清楚，判决结果正确。上诉人彭水县名君电器有限责任公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708元，由上诉人彭水县名君电器有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一六年一月三十日
书 记 员 侯 睿