浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0324民初5723号
原告：永嘉县特泉水泵厂。经营场所：永嘉县瓯北街道安丰村。
经营者：陈胜恩，男，1970年3月30日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：黄雪巨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨利平，系原告经营者陈胜恩妻子，1973年8月28日出生，汉族，住永嘉县瓯北街道罗浮坦垟巷****号。
被告：浙江汉姆森自控阀门有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道堡二工业区。
法定代表人：胡胜利。
第三人：永嘉县西炉红柿开发有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道张堡工业街*号。
法定代表人：周益朋。
委托诉讼代理人：周伟东，浙江品嘉律师事务所律师。
原告永嘉县特泉水泵厂（以下简称特泉水泵厂）与被告浙江汉姆森自控阀门有限公司（以下简称汉姆森阀门公司）、第三人永嘉县西炉红柿开发有限公司（以下简称西炉红柿公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序分别于同年11月29日、2018年1月5日两次公开开庭进行了审理。原告特泉水泵厂的负责人陈胜恩及其委托诉讼代理人黄雪巨、杨利平，被告汉姆森阀门公司的法定代表人胡胜利，第三人的委托诉讼代理人周伟东两次开庭均到庭参加诉讼；第三人西炉红柿公司的法定代表人周益朋到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。
原告特泉水泵厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告所有的坐落于永嘉县厂房停止侵害、排除妨碍、立即腾空厂房；2.判令被告支付占有使用费35万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：西炉红柿公司与被告汉姆森阀门公司在2010年12月29日签订一份《厂房出租协议书》，租赁期限至2017年6月30日到期。2016年5月19日，西炉红柿公司与原告特泉水泵厂签订一份《厂房转让协议》，于2016年6月21日办理厂房过户手续。现被告在租期到期后，拒绝搬出厂房，经多次催告，被告置之不理。故原告提起诉讼。
审理过程中，原告补充陈述：在签订《厂房转让协议》前，第三人负责人周益朋带原告及房产中介到现场查看，为核实租赁情况，经原告要求，第三人提供了其与承租人即被告于2010年12月29日签订的《厂房出租协议书》，该租赁协议约定租赁期限为2011年10月30日至2016年10月29日止。《厂房转让协议》上第三人承诺其与被告签订的租赁协议租期于2017年3月30日到期，并已将转让协议的内容告知被告，被告已经放弃优先购买权，同时约定厂房交付时间为2017年6月30日。在约定的腾空时间2017年6月30日届满后，被告以装饰、装修等添附费用未给予补偿为由拒绝腾空。被告的行为构成对原告所有权的侵害、使用权的妨碍，属违法行为，应责令其腾空厂房并承担占有使用期间的费用。该厂房4-6层已由原告租赁给他人，第1-3层市场租赁价格一般为4-6层租金的两倍。故明确诉讼请求为：1.判令被告对原告所有的坐落于永嘉县厂房停止侵害、排除妨碍、立即腾空厂房；2.判令被告支付原告占有使用费，按照厂房4-6层租金的两倍即每月88370元自2017年7月1日起算至实际腾空之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
被告汉姆森阀门公司辩称，1.我公司与第三人在2010年12月29日签订的厂房出租协议书到期时间为2016年10月29日，2016年2月20日已续签了续租协议，租期到2021年10月31日止，故原告诉称租期在2017年6月30日到期不符合事实。2.根据法律规定买卖不破租赁，我公司与第三人签订的厂房续租协议合法有效，应继续履行。3.原告未经我公司同意擅自将厂房4-6层出租给林烽鞋业公司，已侵害我公司权益。原告与第三人签订厂房买卖协议在2016年5月份，到2017年6月30日之前林烽鞋业公司的租金一直由我公司收取，故原告是明知我公司已经续租的事实。2017年下半年我公司得知原告将厂房4-6层出租给林烽鞋业公司后，第三人称按照其与原告的厂房买卖协议中约定，第三人应付给原告每年100万元的租金，故在第三人要求下，我公司同意该部分厂房由原告直接出租，但我公司应付给第三人的租金应扣减原告已收取的4-6层租金58万元/年。我公司不同意支付租金给原告，如果原告的租金要求合情合法，可以考虑。我公司在外面找到厂房后同意腾退，给我公司造成的损失，原告应予以补偿。另，被告承租后，对租赁物进行了添附与改造，共花费130多万元。
第三人西炉红柿公司陈述，1.第三人与被告签订了两次租赁协议，第一次租赁协议租期至2016年10月29日，后来与被告签订续租协议，租期至2021年10月30日止。2.买卖合同上已写明租金付至2017年6月30日，续租事实已经向原告说明，但没有说续租到2021年，因为当时才2016年5月份，第三人与被告进行沟通，被告说如果能找到合适的厂房就进行腾空，所以第三人认为被告能够在2017年3月30日前找到合适的厂房并腾空。同时，被告租金已经付到2017年6月30日，所以就与原告的转让协议上约定2017年7月1日前腾空，否则将以租金每年100万元向原告赔偿。3.第三人愿意按照协议约定向原告支付每年100万元的租金，现原告已经将4-6层租给他人，2017年的租金也已经由原告收取，故第三人要求按照原告实际已收取的租金进行扣减后支付相应的差额，被告的租金应由第三人收取。4.第三人有从被告处借款，租金均是从借款里面抵扣。第三人共有两枚公章，其中一枚公章是2017年10月份刻的，但收据时间载明为2016年；续租合同是厂房没卖之前签的，2017年11月份，被告称原来的续租协议找不到了，要求第三人补签，故第三人在被告拿出的续租协议上补盖了公章。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的照片。经质证，被告表示无异议，但认为是被告在天津的公司要搬过来使用的厂房；第三人表示自己不知情。本院认为，因被告对照片无异议，故对证据予以认定，可以证明被告有另行租赁的厂房。2.原告提供的农业银行转账凭证。经质证，被告表示无异议；第三人表示对真实性无异议，但对关联性有异议，只能证明租金已经付到2017年6月30日。本院认为，原告虽未提供原件核对，但因被告及第三人均表示无异议，故予以认定。3.原告提供的租金计算单。经质证，被告与第三人均表示有异议。本院认为，该份单据系原告自行书写，且无其他证据印证，故本院不予采信，至于租金计算待在说理部分论及。4.原告申请证人金某、朱某、陈某出庭作证。金某陈述：我从事房屋中介，原告与第三人之间的厂房买卖是我介绍的；签订《厂房转让协议》时第三人把租赁合同读给我们听过，说厂房租赁期限到2017年6月30日，并没有告知租期到2021年；我与朱某、杨利平到现场看过，但没有问被告租期到什么时候。朱某陈述：我从事房屋中介，原告与第三人之间的厂房买卖是我参与促成的；签订《厂房转让协议》时第三人说厂房租赁期限到2016年10月29日，协议写“租金到2017年6月30日”是双方协商好的；我与金某、杨利平到现场看过，但没有问被告租期到什么时候，因为被告方我也不认识；在2017年7、8月份的时候，我与杨利平、周益朋及杨利平的大姑子一起到被告处就腾空的事情聊了几句。陈某陈述：原告的经营者是我弟弟；2017年7、8月份，我与周益朋、杨利平及房屋中介一起到被告处协商腾空的事情，被告的老板说了装修的问题要打折赔偿，杨利平说同意，后来参观了一到三楼及行车、设备等；但被告没有说厂房已续租到2021年。经质证，原告表示均无异议；被告表示对金某、朱某的陈述不清楚，对陈某的陈述无异议，但赔偿是说租赁期满后的事情；第三人表示均有异议，证人金某与原告方本来就认识，陈某系原告经营者的姐姐，证明力均较弱，证人金某、朱某对租赁期限的陈述相互矛盾，陈某的证言是协商租赁合同到期后的事情，与本案无关。本院认为，证人金某陈述的租赁期限与朱某陈述的不一致，且与《厂房出租协议书》载明的期限亦不一致，故对该部分内容不予认定；对其他内容及证人朱某、陈某的证言，与各方当事人在庭审中陈述的内容基本一致，故均予以认定。5.被告提供的《厂房续租协议书》。经质证，原告表示有异议，载明的签订时间距离到期时间相距8个月，不符合情理；内容与原合同存在冲突，中间遗漏了两天时间；协议约定提前二个月支付租金，但被告未提供租金已支付的凭证，也未经政府房产管理部门备案，可见不是真实履行的合同，仅为双方恶意串通损害原告利益的虚假协议。第三人表示无异议。本院认为，该份协议书载明的签订时间与被告及第三人在庭审中陈述的时间不一致，故无法证明在诉争厂房出卖前被告已与第三人签订厂房续租协议的事实。6.被告提供的借条、收款收据、银行转账凭证、承兑汇票、领款凭证。经质证，原告表示借条与本案无关，且应提供支付凭证；对收取租金的收款收据无异议；对转账凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，时间上不相符，且应提供租金收据或发票补证；对金三豹出具的领款凭证无异议，可以证明部分厂房的装饰款由第三人支付。第三人表示对借条、转账凭证均无异议，对其余证据认为应结算后才清楚。本院认为，被告提供上述证据欲证明其与第三人之间存在借贷关系，现第三人亦承认有向被告借款，故对证据均予以认定，可以证明被告主张的待证事实。7.第三人提供的收款收据。经质证，原告表示对真实性无异议，但与《厂房转让协议》上的公章不一致；被告表示无异议。本院认为，根据第三人庭审陈述，该份收据出具时间为2017年10月份，故对收据载明的时间不予认定。8.本院制作的勘验笔录。经质证，原告表示对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案涉及侵权，与涉案添附物谁建造或者价值无关；第三人已将添附物全部打包卖给原告，添附物也应当视同原告所有；根据被告和第三人2010年12月29日签订的厂房租赁协议，即使是被告建造的添附物，租赁期满也归出租人所有，第三人应当有处分权，即使第三人未取得处分权，也应有第三人承担补偿或者赔偿责任。被告表示无异议。第三人表示无异议，但其中被告主张的电梯设备系第三人购买，由被告安装。本院认为，该份证据系本院经现场勘验所作，且经第三人核对无异议，可以证明被告在承租厂房后对租赁物进行装修及添附改造的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年，第三人西炉红柿公司将其所有的坐落于永嘉县建筑面积计5295.06m？的六层厂房一幢经永嘉县瓯北镇福祥房产中介所介绍，出卖给原告特泉水泵厂。2016年5月19日，经原告与第三人协商，以西炉红柿公司为甲方、特泉水泵厂为乙方，双方签订了一份《厂房转让协议》。协议载明：厂房坐落于永嘉县，建筑面积为5295.06平方米；厂房作价1495万元，该厂房现正租给第三方，租金到2017年6月30日，扣减押金25万元及租金75万元，尾款应于2016年7月5日前付清；甲方保证其与浙江汉（姆）森自控阀门有限公司的租赁关系到2017年3月30日到期，如果甲方于2017年7月1日前仍未将厂房腾空交付乙方，甲方以每年租金100万元付给乙方；厂房的租金于2017年6月30日之后开始由乙方享有。原告在该份协议书的乙方处盖章并由其经营者陈胜恩签名；第三人在甲方处盖章并由其法定代表人周益朋签名。后原告依法对上述厂房办理了产权变更登记手续，2016年6月21日，原告领取了房屋所有权证（权证号：温房权证永嘉县字第××）。后，原告领取了上述厂房的土地使用证。
2010年，第三人将其所有的坐落于永嘉县的一至六层厂房（即诉争厂房）出租给被告。2010年12月29日，以第三人西炉红柿公司为甲方、以被告汉姆森阀门公司为乙方，双方签订了一份《厂房出租协议书》，协议书载明：甲方将位于瓯北镇张堡工业区的厂房一至六楼及围墙内空地租给乙方；租期为五年，即2011年10月30日到2016年10月29日；租金每年74万元，第三年起每年租金增加5%年租金共77.7万元，乙方在每年初提前两个月付清租金；厂房西面及南面场地由乙方出资搭建铁棚，五年内不收租金，终租后铁棚归甲方所有，厂房内的起重行车由乙方自行建造，终租后甲方需以行车原价一半的价格购买行车。被告汉姆森阀门公司承租上述厂房后，对厂房进行了装修及添附临时建筑物等，并开始营业。后被告将其中的四至六层转租给案外人永嘉县林烽鞋业有限公司（以下简称林烽鞋业公司）。2017年11月份，被告与第三人签订了一份落款时间为2016年2月20日的《厂房续租协议书》，协议书载明租期为五年，即2016年11月1日至2021年10月31日。2017年五、六月份，第三人告知被告搬离承租的厂房。现被告在他处有另行租赁的厂房。
原告买受上述厂房后，于2017年8月份开始催促被告腾空厂房，被告认为需补偿其建造添附物支出的费用，后双方发生争议。截止一审法庭辩论终结前，被告汉姆森阀门公司尚未搬离上述厂房。现原告经催促无果，故提起诉讼。
另查明，1.经现场勘查，被告承租诉争厂房后，在一楼东首及跃层、二楼装修了办公室及会议室，六楼顶部加盖了混凝土顶层，厂房南面搭建了临时建筑物及二层高的钢构厂房，车间安装了三台行车，并在厂房四周建有围墙、东首建传达室，安装了伸缩门及铁门等。2.第三人陆续向被告借款，被告租赁厂房期间应支付的租金用以抵扣第三人尚欠的借款本金及利息，现租金已算至2017年6月30日。3.第三人在厂房出卖前，已征求被告意见，被告表示放弃购买。4.截止一审法庭辩论终结前，原告除厂房押金25万元未支付给第三人外，其他购房款均已结算清楚。5.原告将诉争厂房的四至六层出租给案外人林烽鞋业公司，双方签订了一份落款时间为2017年6月30日的厂房出租协议书，约定：租赁时间为2017年7月1日至2020年6月30日，第一年年租金为58万元，第二年开始逐年递增5%。租金亦由原告收取。
本院认为，被告汉姆森阀门公司作为诉争厂房的承租人，第三人西炉红柿公司在出售被告租赁的厂房前已征询其意见，被告明确表示不购买，后第三人将厂房出卖给原告特泉水泵厂，并签订了《厂房转让协议》，该份协议系原告与第三人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定合法有效。现原告已依法领取涉案厂房的房产权证及土地使用证，可见原告已取得涉案厂房的物权，系该处厂房的所有权人。
关于被告与第三人之间的厂房租赁合同关系。本院认为，第三人与被告于2010年12月29日签订的《厂房出租协议书》，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行。根据该份协议书载明，双方的租赁合同于2016年10月29日到期。在该份出租协议书约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，第三人与原告均没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于2017年11月份被告与第三人签订的《厂房续租协议书》。本院认为，在签订该份续租协议时第三人已将厂房出卖给原告，其已无权处分该处厂房；虽第三人陈述其与被告在2016年2月20日已签订续租协议，但其与被告均未提供证据证实，依法应承担举证不能的不利后果，故对第三人的陈述本院不予采信。综上，本院认定被告与第三人签订的《厂房续租协议书》无效。第三人于2017年五、六月份已通知被告搬离厂房，应视为解除双方的租赁合同关系，故被告应在合理期限内予以搬离，但截止一审法庭辩论终结前，被告仍占有原告所有的厂房，侵害了原告的物权，其依法应予以搬离并腾空厂房，并自2017年7月1日起支付原告占有使用费。第三人主张因被告未腾空厂房、其愿意按合同约定每年支付原告100万元租金的差额及被告租金仍应由第三人收取，无事实和法律依据，本院均不予采信。
关于被告应支付的2017年7月1日至腾空之日止的占有使用费。原告主张占用期间的费用应按诉争厂房4-6层租金的两倍即每月88370元计算；被告认为应以其与第三人签订的厂房续租协议约定的租金数额扣减原告向案外人林烽鞋业公司收取的租金数额计算。本院认为，被告与第三人签订的《厂房续租协议书》系无效合同，故被告主张要求按该份协议书载明的租金数额再扣减案外人已支付的租金数额，于法无据，本院不予采信。但原告主张按诉争厂房4-6层租金的两倍计算亦无相应证据证实，故本院亦不予采信。自2016年下半年以来，瓯北辖区内的厂房租金价格处于上涨趋势，而根据租赁习惯，一层厂房的租金明显高于二层以上的厂房，而二层以上厂房的租金每层亦有差别，本案审理过程中当事人均没有申请评估，根据现有证据尚无法准确计算被告应支付的占有使用费，为避免审理期限过长，故对占有使用费在本案中不予处理，原告可另行主张。至于被告主张的因添附而造成的损失，系其与第三人之间的约定，应另行向第三人主张。
综上，原告要求被告停止侵害、排除妨碍、立即腾空坐落于永嘉县的厂房，理由正当、合法，本院予以支持；被告汉姆森阀门公司应支付原告占有使用费，但因具体金额在本案中无法确定，故原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、限被告浙江汉姆森自控阀门有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并腾空原告永嘉县特泉水泵厂所有的坐落于永嘉县的一至三层厂房（权证号：温房权证永嘉县字第××）；
二、驳回原告永嘉县特泉水泵厂的其他诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告浙江汉姆森自控阀门有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 谢玉平
二〇一八年二月七日
书记员 陈 剑
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