四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第4287号
上诉人（原审被告）：徐乃迪。
委托代理人：余达君，四川益正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李天茂。
委托代理人：陈其彬，四川律冶律师事务所律师。
上诉人徐乃迪与被上诉人李天茂房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2013）彭州民初字第1150号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年11月6日李天茂与徐乃迪签订《房屋出售协议书》，载明：徐乃迪将其所有的位于彭州市天彭镇西郊乡花盆村省地铁局普乐分局宿舍住房一套（彭房权证监证字第00119**号、彭公国用2001字第10255号），以148000元的价格出售给李天茂；李天茂先预付房款50000元，过户费用和中介费由李天茂支付；购房余款98000元及现有房内家俱、家电等设施作价5000元，共计103000元由李天茂支付给徐乃迪；双方约定于2009年3月31日前办理房屋产权过户手续，产权过户费用由李天茂负担，办理过户时李天茂支付徐乃迪23000元，余款80000元由李天茂向住房公积金贷款两个半月内直接转入徐乃迪账户。双方签订合同当日李天茂将50000元预付房款交付给徐乃迪，徐乃迪将房屋交付给李天茂居住使用。后双方因履行合同发生争议，未在约定时间办理房屋产权过户手续，李天茂一直要求徐乃迪履行合同办理过户，经双方多次协商未果，李天茂及家人从徐乃迪交付房屋后一直居住使用争议房屋至2013年4月1日，因徐乃迪将门锁更换，双方发生纠纷，李天茂遂诉至原审法院，请求判令徐乃迪立即为其办理过户手续。
原审法院认为，李天茂与徐乃迪签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方未履行合同义务，另一方有权请求继续履行，故对李天茂请求判令徐乃迪协助办理房屋过户手续的诉讼请求，原审予以支持。对徐乃迪辩称李天茂违约及房价明显低于市场价格显失公平，并无事实依据，原审不予支持；徐乃迪辩称争议房产系夫妻共同财产，徐乃迪无权单独处分，原审法院认为房产证明确载明房屋产权人为徐乃迪，即使房屋系徐乃迪夫妻共同财产，徐乃迪也未提供证据证明签订合同至今，房屋共有人对出售房屋主张权利并提出异议，对其主张原审不予支持；徐乃迪辩称根据双方约定，徐乃迪请求过户，已经过了诉讼时效，失去胜诉的权利，原审法院认为双方未在约定时间办理过户并非李天茂违约造成，双方买卖合同合法有效，李天茂依照合同约定支付预付房款、实际占有、使用房屋，一直主张徐乃迪履行过户义务，李天茂的诉讼请求未超过诉讼时效，故对徐乃迪认为李天茂的诉请超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：徐乃迪于判决书生效之日起五日内，协助李天茂将位于彭州市天彭镇西郊乡花盆村省地铁局普乐分局宿舍住房一套（彭房权证监证字第00119**号、彭公国用2001字第10255号）过户到李天茂名下，过户费用由李天茂负担。
宣判后，徐乃迪不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或改判驳回李天茂的诉讼请求。理由是：一、原审程序违法，遗漏当事人，讼争房产是徐乃迪与其妻刘光玉的夫妻共有财产，刘光玉2011年11月6日写下遗书，明确将房屋作为遗产留给女儿徐可，进一步证实刘光玉不知道徐乃迪卖房的意愿。原审法院未通知房屋共有人参加诉讼，程序违法，且损害了共有人的利益。二、原审法院认定事实错误。原审认定案涉房屋已交付使用，但徐乃迪举证证明了2012年6月1日至2013年11月30日止，涉诉房屋的物管费是徐乃迪缴纳。李天茂以要举办婚礼借用徐乃迪的房屋，久借不还，还转租给他人。原审错误采信录音光盘作为证据，该证据未经法定保全程序，不能证明光盘内的录音是徐乃迪通话录音。三、李天茂的诉讼请求已超过诉讼时效，原审错误认定未超过诉讼时效。合同约定的过户时间是2009年3月31日，李天茂2013年4月3日起诉超过诉讼时效。四、徐乃迪多次要求李天茂付款过户，但李天茂一直表示没有钱，而且李天茂现已有住房，要求徐乃迪将房屋过户给他人。五、本案涉诉房产是徐乃迪生活的唯一一套房屋，按照法律规定不能强制执行过户。
被上诉人李天茂答辩称，一、徐乃迪出售房产是2008年，其妻在2011年10月去世，去世前从未提出过异议。在一审时，徐乃迪也未提交书面遗书，而是在二审中提交，我方认为不应采信。二、原审认定事实正确。合同签订当日，徐乃迪就将33把钥匙交给李天茂。物管费和水电费、天然气费也一直是徐乃迪在交。三、李天茂一直催促徐乃迪过户，有电话和书信证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院所查明的事实及所采信的证据与原审相一致，本院对此予以确认。
二审中，徐乃迪提供了刘光玉的遗嘱，内容是刘光玉将案涉房产留给女儿徐可。李天茂认为该证据徐乃迪应当在一审时能够提交而未提交，不属于二审新证据，且真实性也不认可。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“……（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；”的规定，徐乃迪提交的该份证据的形成时间是2011年11月6日，不属于二审新证据，李天茂也不认可，徐乃迪也没有进一步举证证明该证据是真实的，本院不予采信。
依据原审采信的有效证据，本院二审补充查明以下事实：案涉房屋的钥匙33把，购气卡、购电卡和水费缴费卡均由李天茂持有，自2008年12月20日至2012年4月2日，李天茂交纳了案涉房产的物管费、水电气费。
本院认为，针对本案二审争议焦点，评析如下：
一、关于徐乃迪与李天茂之间房屋买卖合同的效力。徐乃迪称，房屋是夫妻双方共同财产，处分房产未经其妻许可，是无权处分行为，应当无效。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使徐乃迪的陈述属实，合同也不因此而无效。故双方签订的买卖合同是各自的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效，双方均应按约全面履行义务。
二、徐乃迪是否应履行房产过户的义务。双方的房屋买卖合同约定，李天茂支付首付款50000元后，2009年3月31日前即应办理房屋产权过户手续。经查，李天茂早在签订合同当日就支付了50000元，故徐乃迪按约负有向李天茂办理产权过户的义务。
1.徐乃迪早已向李天茂交付了房产，徐乃迪抗辩房屋未交付不是事实。双方签订合同后，徐乃迪就向李天茂交付了房屋和屋内房间的全部钥匙，李天茂也一直在交纳物管费、水电气费，以上事实足以认定徐乃迪将房屋实际交付给李天茂使用。徐乃迪否认房屋交付，仅提供了2012年6月1日至2013年11月30日的物管费收据，但该费用是双方发生纠纷后产生，徐乃迪不能提交之前的任何缴费凭据，不足以证明徐乃迪主张的房屋未交付。
2.关于徐乃迪称房屋是其与妻子刘光玉的共同财产，转让房产未经其妻子同意，房屋不得转让。徐乃迪于2008年底就将房屋交付李天茂，其妻刘光玉在2011年11月去世，去世前从未对出卖房屋提出过异议。依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第六十六条“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，可以认定刘光玉知晓并同意徐乃迪卖房。因此，徐乃迪转让房屋是代表夫妻二人共同的行为，对刘光玉也有效，徐乃迪不得以此为由拒绝履约。
三、李天茂请求过户是否超过诉讼时效。徐乃迪抗辩合同约定的过户期限是2009年3月31日，李天茂于2013年4月3日起诉，已超过诉讼时效期间。本院认为，因徐乃迪已将房屋交付给李天茂，李天茂已实现对房屋的占有、使用，李天茂请求办理房屋产权过户登记具有物权性质，不适用诉讼时效，故本院对徐乃迪的时效抗辩不予支持。
四、原审未通知徐可参加诉讼，是否程序违法。徐乃迪提出因房产系夫妻共同财产，而其妻又将房产留给女儿徐可继承，原审未通知徐可参加诉讼，程序违法。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，买卖双方是李天茂和徐乃迪，根据合同的相对性，徐可不是必要共同诉讼人，原审不通知其参加诉讼，不违反法律规定。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人徐乃迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 张 锦
代理审判员 曹 洁
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 龙春光