江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1881号原告无锡尚佑行投资管理有限公司（反诉被告），住所地无锡市南长区柴机新村9-3号。法定代表人贾海斌，该公司总经理。委托代理人孙继锋（受该公司的特别授权委托），江苏海辉律师事务所律师。被告谷洪发（反诉原告）。委托代理人王建中、吴文晋（均受谷洪发的特别授权委托），均系江苏恒茂律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡尚佑行投资管理有限公司与被告（反诉原告，以下均简称为尚佑行无锡公司，）谷洪发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告无锡尚佑行投资管理有限公司的委托代理人孙继峰，被告谷洪发的委托代理人王建中、吴文晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚佑行无锡公司（反诉被告）诉称：无锡尚佑行投资管理有限公司受托经营管理无锡市南长区长绛路59-1、59-2号房屋。2012年3月1日，双方签订房屋租赁协议，约定谷洪发租用上述房屋，租期4年，违约金为6个月的房租，然谷洪发自2012年8月起开始陆续不能按时支付费用，自2014年1月开始再未支付任何费用。现请求判令：1、谷洪发支付房屋租金2102099元，管理服务费136777.67元，违约金847044.5元，并支付自2014年12月1日起至实际履行之日止按同期银行贷款利率1.1倍计算的逾期付款利息；2、本案诉讼费用由谷洪发承担。被告谷洪发（反诉原告）辩称：1、租金问题。根据房屋租赁合同的约定，双方交付租赁物时应签署租赁物交付确认书，从严格意义上说，因尚佑行无锡公司未兑现其招租时的承诺，包括但不限于从学前东路下引道路、通过消防验收等，导致谷洪发没有签署租赁物交付确认书，也就是说尚佑行无锡公司至今未将合格租赁物交付给谷洪发。退一步说，按照合同约定谷洪发应享有5个月的免租期，故租金应当从2012年8月1日开始起算。2、管理服务费。根据合同约定管理服务费的收取时间也应顺延，严格意义上讲，至今未到收取管理服务费的日期。合同约定“管理服务内容的标准由附件另行约定”，至今双方并未就该管理服务内容达成一致，也未签署该附件，尚佑行无锡公司也一直未向谷洪发提供相应的管理服务，故尚佑行无锡公司要求支付管理服务费的请求缺乏依据。3、违约问题。2011年10月30日前，谷洪发按约定支付了房屋租赁保证金及首期租金，合计679003元，但尚佑行无锡公司一直没有交付符合合同要求的租赁物，考虑到已经支付了保证金和租金，谷洪发不得已接受了不符合合同约定的租赁物，且谷洪发仍然按时足额支付了租金，由于尚佑行无锡公司提供的租赁物未能通过消防验收，消防部门三番五次上门检查、口头警告直至出具书面处罚，直接影响了正常营业，加之尚佑行无锡公司承诺从学前东路下引道路，误导了谷洪发的经营管理，导致谷洪发经营亏损。所以，首先违约的是尚佑行无锡公司。2014年8月30日谷洪发收到了无锡市城市投资发展有限公司的诉状，2014年11月30日生效法律文书也确认租赁物将提前收回。在此期间，尚佑行无锡公司既不积极应诉，创造条件继续履行与谷洪发之间的租赁合同，也不与谷洪发协商做好提前终止合同的准备，而是在无锡市城市投资发展有限公司要收回租赁物之际，匆匆忙忙进行诉讼要求解除合同，显然系提前解约，违约责任在于尚佑行无锡公司，应由尚佑行无锡公司支付违约金，而不是谷洪发。综上，谷洪发请求驳回尚佑行无锡公司的全部诉讼请求。谷洪发反诉称：1、签订房屋租赁合同时，尚佑行无锡公司承诺从学前东路下引道路，但至今未能兑现，导致谷洪发原定位于高档消费并豪华装修的饭店因交通不便、客源匮乏而亏损，谷洪发被迫于2014年4月将原先奢华的装修拆除，并以大众化宴会为主格调重新装修，为此花费了852497.87元，这笔费用系尚佑行无锡公司未兑现承诺造成的，应由该公司承担；2、由于租赁物将被无锡市城市投资发展有限公司收回，违约方尚佑行无锡公司应赔偿谷洪发的预期经营利润损失，该损失按照每月10万元计算，共计21个月，即从双方一致明确的合同解除日（2014年12月1日）起至租赁到期日（2016年8月1日）止。综上，要求判令：1、尚佑行无锡公司赔偿谷洪发装修损失852497.87元；2、尚佑行无锡公司赔偿谷洪发预期经营利润损失2100000元；3、本案全部诉讼费用由尚佑行无锡公司承担。针对谷洪发的反诉请求，尚佑行无锡公司辩称：谷洪发的装修损失与尚佑行无锡公司无关，其主张的预期经营利润损失没有任何法律及事实依据。综上，要求驳回谷洪发的全部反诉请求。为证明其本诉主张，尚佑行无锡公司向本院提交了以下证据：1、委托经营管理授权书1份，证明尚佑行无锡公司受尚佑行投资管理（上海）有限公司（以下简称为尚佑行上海公司）委托管理租赁物并代为商谈经营业务，代为收取租金。2、催告函1份，主要载明：呈致南长区业勤苑饭店，发件人尚佑行无锡公司，贵方与我司就贵方承租的“业勤源·文化商业广场”59-1、59-2号房的租用事宜于2012年3月1日签订了《业勤源·文化商业广场房屋租赁合同》，合同签订后，我司按约向贵方提供了租赁场所，但贵方自2013年5月1日至2013年10月1日已拖欠2013年度第一期5个月租金未支付，于2013年9月15日应付的2013年度第二期租金（2013年10月1日至2014年3月31日）也至今未交，根据合同约定我司有权按日向贵方收取逾期金额千分之三的逾期违约金，如逾期连续超过十日，我司有权停止供应水、电等公用设施及/或阻止贵方使用租赁物，因此造成的一切后果贵方自行承担，我司郑重催告，敬请贵方在收到本函后三日内付清拖欠租金，若贵方既不缴清租金又不进行协商解决，我司将保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利，落款日期：2013年11月6日。该证据证明尚佑行无锡公司向谷洪发催收租金的情况。3、尚佑行无锡公司与南长区业勤苑饭店（谷洪发）签订的房屋租赁合同1份，证明若谷洪发未按合同约定及时足额支付租金，尚佑行无锡公司有权解除合同并要求其支付租金、管理服务费。4、谷洪发交付房屋租金的收据1组，证明谷洪发支付房屋租金的情况。经质证，谷洪发对证据1的真实性有异议，认为尚佑行无锡公司与尚佑行上海公司之间的委托经营关系是一种代理关系，应当以尚佑行上海公司的名义与谷洪发签订租赁协议，而对方以自己的名义签订，足以证明是尚佑行无锡公司为了诉讼而事后变造的。对证据2的真实性不予认可，认为从未收到催告函，也从未欠尚佑行无锡公司租金。对于证据3、4的真实性无异议。谷洪发为证明其对于本诉的抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、网银转账电子回单1份及租金收据2张，证明谷洪发支付房屋租金的情况。经质证，尚佑行无锡公司对上述证据的真实性无异议。2、南长区业勤苑饭店签账确认单1组，证明无锡市尚佑行公司在该饭店有餐费10637元尚未支付。3、消防安全隐患整改告知书及处罚决定书各1份，证明尚佑行无锡公司交付的房屋不符合合同要求。经质证，尚佑行无锡公司对上述证据的真实性均无异议并表示消防决定处罚中载明的3万元是由谷洪发交掉的，考虑到双方的合作关系，后来这3万元也直接抵扣了谷洪发应交的租金并出具了相应收据。谷洪发为支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：1、南长区业勤苑饭店营业统计分析1份，证明谷洪发在租赁物上经营饭店的利润至少为10万元每月。2、装修工程决算书1份、装饰工程（完成竣工）移交手续表1份、江苏省一建建筑装修装饰有限公司出具的收条1份及照片1组，证明谷洪发于2014年重新装修南长区业勤苑饭店花费852497.87元。3、工程结算审定单及照片1组、收条1张，证明谷洪发于2012年、2014年装修南长区业勤苑饭店分别花费3140000元、852497.87元。4、本院（2014）南民初字第815号民事判决书，证明尚佑行无锡公司向谷洪发承诺从学前东路下引一条道路，但未兑现。此外，谷洪发认为按照判决书，谷洪发应当交还租赁物，由此造成谷洪发无法正常经营，存在预期利润损失，该损失远远超过10万元每月。5、2014年11月28日尚佑行无锡公司发给谷洪发终止租赁合同的通知1份，证明尚佑行无锡公司违约在先，提前终止租赁合同，给谷洪发造成损失。经质证，尚佑行无锡公司对证据1的真实性、关联性均不认可，并认为该证据只是谷洪发单方制作的表格，不能真实反映南长区业勤苑饭店的实际经营情况，且该饭店的经营状况与尚佑行无锡公司无关。对证据2、3的真实性不发表意见，并认为经营中存在各种风险，谷洪发的装修损失不能归咎于尚佑行无锡公司。对证据4、5的真实性予以认可，但认为不能达到谷洪发的证明目的。经审理查明：2011年8月1日，尚佑行上海公司向尚佑行无锡公司出具《委托经营管理授权书》1份，载明：尚佑行无锡公司，我尚佑行上海公司与无锡城市投资发展总公司已于2011年5月10日签署《羊腰湾业勤纱厂五栋建筑租赁协议书》，承租经营位于无锡市羊腰湾的原业勤纱厂五栋建筑，用作建设时尚创意文化商业区。兹为便于更好地完成上述协议，特此唯一最终授权全权委托贵公司代为履行上述协议中相关内容。授权委托范围：代为经营管理该五栋建筑打造时尚创意文化商业区；代为与客户洽谈相关商业商务事宜；代为与租户商谈并签订相应租赁合同；代为收取租户交付之租金。授权委托时限：委托经营管理时限与我公司租赁经营时间相同。2012年3月1日，尚佑行无锡公司与南长区业勤苑饭店（个体工商户，登记经营者为谷洪发）签订业勤源·文化商业广场房屋租赁合同1份，主要载明：甲方尚佑行无锡公司，乙方南长区业勤苑饭店。1、甲方愿将位于无锡市南长区羊腰湾路长绛路59-1号和59-2出租给乙方经营管理。租赁物建筑面积1606平方米（其中改建面积356平方米），乙方向甲方承诺，该租赁物仅作餐饮经营使用；2、双方约定，甲方在本合同已签署且乙方已根据合同约定付清房租、租赁保证金的前提下于2011年10月30日（“交付日”）前向乙方交付租赁物。租赁物交付为现状交付，双方交付时，应签署租赁物交付确认书；3、租赁物的租赁期自交付日起（如有免租期，则从免租期结束后次日起算），即从2012年4月1日起至2016年3月31日止。租赁期内，租金按约定比例增长。自交付日起算，乙方享有5个月的免租期，即自交付日起至2012年3月31日止；4、租赁期内，租金按租赁物建筑面积计算，租赁期内第一年度（2012年4月1日至2013年3月31日），租金标准为2.78元/平方米/天，该年度租金总计1629608元；租赁期内第二年度（2013年4月1日至2014年3月31日），租金标准为2.78元/平方米/天，该年度租金总计1629608元；租赁期内第三年度（2014年4月1日至2015年3月31日），租金标准为2.89元/平方米/天，该年度租金总计1694089元；租赁期内第四年度（2015年4月1日至2016年3月31日），租金标准为3.00元/平方米/天，该年度租金总计1758570元……5、按照先付后用的原则，租金每年分两期缴纳，即押三付六，乙方应于前一期结束之日的十五日前向甲方支付下期租金；6、租金不包含管理服务费用，管理服务费用自2014年4月1日起收，收取标准为0.35元/平方米/天，管理服务内容的标准由附件另行约定。7、租赁期内，如政府主管部门对租赁物装修（包括但不限于装修设施）提出任何整改要求，乙方均须按照其要求修改装修并独自解决该等修改带来的一切责任及费用，包括但不限于影响相邻单元的承租人及/或甲方而产生的责任与费用，如政府任何主管部门对租赁物相邻单元（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方必须根据政府有关部门及/或甲方的要求提供所有必须的协助，甲方不因此承担任何责任与费用。另查明：2013年6月14日，无锡市南长区消防大队向南长区业勤苑饭店发出无锡市消防安全隐患整改指导告知书1份，主要载明：我大队于2013年5月6日对你单位进行检查，发现你单位未进行消防安全检查擅自营业，根据法律法规及消防技术规范要求，现向你单位提出以下整改意见：依法办理消防设计备案，消防验收备案及场所开业前消防安全检查三项手续，你单位应于2013年7月20日前整改完毕。2013年8月1日，无锡市公安消防支队南长区大队发出行政处罚决定书1份，载明：违法行为人南长区业勤苑饭店，经营场所无锡市长绛路59-1、2号，经营者姓名谷洪发，2013年5月6日，我大队消防监督员在检查中发现南长区业勤苑饭店（一层，建筑面积约1200平方米）未经消防安全检查擅自营业，现决定，给予南长区业勤苑饭店责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。又查明，本院（2014）南民初字第815号民事判决书明确：尚佑行上海公司应于本判决发生法律效力后二十日内搬出无锡市长绛路57号房屋（现门牌号为长绛路59-1、59-2、59-3、59-4、59-5）；谷洪发于判决发生法律效力后二十日内各自搬出该处房屋中相应的承租部位。该判决已于2014年12月1日生效。审理中，双方一致明确：双方于2012年3月1日签订的房屋租赁合同已于2014年12月1日解除。谷洪发已支付租金2575046元。租赁物现仍在谷洪发的控制下，尚未被无锡市城市投资发展有限公司收回。审理中，尚佑行无锡公司将关于租金的诉讼请求调整为：谷洪发立即支付房屋租金1813562元。上述事实，由委托经营管理授权书、房屋租赁合同、无锡市消防安全隐患整改指导告知书、无锡市公安消防支队南长区大队行政处罚决定书、收据、情况说明等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为：尚佑行无锡公司与谷洪发签订的房屋租赁合同合法有效。计至合同解除日2014年12月1日，谷洪发所欠租金总额为1813562元。尚佑行无锡公司要求谷洪发支付房屋租金1813562元，本院依法予以支持。谷洪发抗辩其未欠租金，与事实不符，本院不予采纳。关于谷洪发抗辩的租赁房屋并未在真正意义上交付一节，合同签订后谷洪发将租赁房屋用于经营餐饮，2014年之前的租金亦按约足额缴纳，并未提出异议，租赁房屋应视为已实际交付。关于谷洪发抗辩的消防问题及承诺从学前东路下引道路的问题，均无充分证据证明，本院不予采纳。关于管理服务费，双方在合同中明确约定“管理服务内容的标准由附件另行约定”，现并无证据双方就此确有约定且尚佑行无锡公司实际提供了管理服务，故尚佑行无锡公司要求支付管理费的诉请本院不予支持。关于违约金及逾期付款利息，从合同实际履行来看，因拖欠租金，本案所涉租赁标的确已被生效法律文书确认无锡市城市投资发展有限公司有权收回，可认为无锡尚佑行公司并未完全履行适租义务，故其要求支付违约金及逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于谷洪发反诉主张的重新装修费用及预期经营利润损失，鉴于谷洪发拖欠租金的情形发生在法院确认无锡市城市投资发展有限公司有权收回租赁标的之前，谷洪发主张的相应违约损失应以其付清租金为前提，且租赁标的现仍在谷洪发控制之下，尚未被收回，相应损失暂未实际产生，本案中谷洪发径行主张装修及预期经营利润损失，事实依据尚不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、谷洪发于本判决发生法律效力后二十日内支付尚佑行无锡公司房屋租金1813562元。二、驳回尚佑行无锡公司的其他诉讼请求。三、驳回谷洪发的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费31487元（已由尚佑行无锡公司预交），由尚佑行无锡公司负担12982元，由谷洪发负担18505元，谷洪发于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给尚佑行无锡公司。本案反诉诉讼费15210元（已由谷洪发预交），由谷洪发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：11×××05）。审 判 长  鲍钰鸣代理审判员  邱园科人民陪审员  邱依军二〇一五年五月三十日书 记 员  曹敏珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。