上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11310号
上诉人(原审被告)：上海伊婷餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：余成业，总经理。
委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海中波资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：静涛，独立董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市华诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人上海伊婷餐饮有限公司(以下简称“伊婷公司”)因与被上诉人上海中波资产管理有限公司(以下简称“中波公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
伊婷公司上诉请求：撤销一审判决，改判伊婷公司与中波公司于2011年4月28日签订的《上海市房屋租赁合同》无效或发回重审。事实和理由：双方在签订租赁合同前曾于2010年2月9日签订房屋租赁意向书，约定伊婷公司租赁本市嘉定区杭桂路XXX号裙房房屋楼上楼下各400平方米。伊婷公司实际使用的部位也是上下两层，但该房屋一层有产证，二层是违章建筑。况且，该房屋所在土地及房产证用途为研发和工业厂房。伊婷公司认为双方在签订房屋租赁意向书及租赁合同时，中波公司采取欺诈手段，故意隐瞒了该房屋用途为研发和工业厂房以及违章建筑的事实，将房屋租赁给伊婷公司作商业用途，导致伊婷公司无法实现合同目的。因此，双方之间签订的房屋租赁合同无效。鉴于合同无效，伊婷公司采取抗辩权，拒付房租，要求中波公司整改，于法有据。伊婷公司对租赁部位作了装修，合同无效，装修损失应一并予以处理，一审未作处理不当。
中波公司辩称，不同意伊婷公司的上诉请求。根据现有法律，无论土地性质是什么，都不构成合同无效的法定事由。即便之前双方间曾有过租赁意向书，但双方之后于2011年4月28日签订了《上海市房屋租赁合同》。在该合同中并未对二层400平方米作出约定。中波公司在双方签订合同前主动给对方看过房产证，伊婷公司之后也拿了房产证去办理相关的营业执照。伊婷公司在该处经营咖啡馆实际取得了营业执照，并一直在正常经营。涉案租赁合同有效，本案合同解除的原因在于伊婷公司未按合同约定支付租金，伊婷公司没有权利主张因合同无效导致的装修损失。
中波公司向一审法院起诉请求：1、确认中波公司、伊婷公司于2011年4月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除，伊婷公司向中波公司支付解除合同违约金人民币(以下币种均为人民币)81,044.60元(二个月租金)；2、伊婷公司返还本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号400平方米裙楼商铺及XXX室90平方米办公室一间；3、伊婷公司支付2016年2月的租金差额及2016年3月1日至2017年3月4日欠付租金共计441,720.39元，并支付逾期付款违约金25,034元；4、伊婷公司支付自2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按同期月租金的双倍即81,044.60元计算；5、伊婷公司支付自2016年3月1日至2017年2月28日欠付的物业费8,734.68元、电费87,527.28元、水费737.67元、燃气费15,939.75元。
一审法院认定事实：2011年4月28日，中波公司、伊婷公司签订《上海市房屋租赁合同》一份。该合同约定，伊婷公司租赁本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号400平方米裙楼商铺及XXX室90平方米办公室一间；伊婷公司租赁房屋作为迪欧咖啡经营使用；中波公司应于2011年5月1日前向伊婷公司交付房屋；租赁期限自2011年5月1日至2021年4月30日止；第1—3年，裙房租金为3.00元/平方米/天，月租金计36,500元，XXX室租金为0.9元/平方米/天，月租金计2,463.75元，总计38,963.75元；第4—6年，租金递增4%，月租金总计40,522.30元；第7—10年，租金递增5%，月租金总计42,548.42元；免租期，第1年免租2个月，第2年免租2个月，第3年免租2个月；伊婷公司应于每月8日前向中波公司支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则伊婷公司需按日租金的0.6%支付违约金；中波公司交付房屋时，伊婷公司应向中波公司支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金，即116,891.25元；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯等费用由伊婷公司承担，电费为1.00元/度；XXX室每月物业管理费(包括保安服务、电梯、公共部位保洁服务等)为每平方米8元，共计720元，室内空调费用另行计算；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金：……伊婷公司逾期不支付租金累计超过一个月的等等。签订合同后，中波公司按约将涉案房屋交予伊婷公司经营。
2014年6月17日，中波公司、伊婷公司签订《上海市房屋租赁合同》补充协议一份，约定伊婷公司租赁的裙房400平方米商铺，在合同期的第4-6年(即自2014年5月1日至2017年4月30日止)，在约定租金递增4%的基础上，每年免租金两个月。商务楼XXX室租金按原合同执行。
伊婷公司于2015年12月29日支付中波公司18万元；于2016年1月6日支付中波公司10万元。因伊婷公司之后未按约支付2016年2月起的租金及2016年3月起的物业管理费、水、电、燃气等费用，中波公司于2016年10月向伊婷公司发出《催款通知书》，要求伊婷公司尽快支付相关费用。
2017年3月3日，中波公司向伊婷公司发出《解除合同通知书》，通知伊婷公司解除涉案房屋的租赁合同，要求伊婷公司在收到通知后5日内返还租赁房屋、清偿欠付租金、水电费、物业费等，并按合同约定承担违约责任。
伊婷公司于2017年3月4日收到上述《解除合同通知书》后，于同年3月13日复函中波公司：因涉案房屋为研发专用房屋，二层400平方米属违章搭建，中波公司将800平米全部用于商业经营出租给伊婷公司属于违法，导致伊婷公司租赁该房屋用于商业用途的根本目的无法实现，故伊婷公司有权拒付租金及相关费用，并认为中波公司应当承担相应的违约赔偿责任。
嘉定区杭桂路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号，绿苑路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的产权人为中波公司，中波公司、伊婷公司一致确认嘉定区杭桂路XXX号系整个厂区的大门牌，伊婷公司租赁的涉案房屋在杭桂路XXX号厂区内。
2010年2月22日，伊婷公司法定代表人交付中波公司租赁保证金3万元，中波公司同意该款在本案中一并处理。
2011年12月13日，伊婷公司申请将公司住所地从嘉定区黄渡镇绿苑路XXX号XXX室变更登记至嘉定区杭桂路XXX号，即涉案房屋所在地。
伊婷公司确认中波公司主张的租金中已扣除了2015年度及2016年度应当减免的租金，并对中波公司主张的物业管理费、水、电、燃气费金额未提出异议。
一审法院审理中，中波公司表示，鉴于伊婷公司确认其使用的除了合同中约定的400平方米裙楼商铺外，还使用了二层400平方米的无证面积，故中波公司诉请要求伊婷公司归还的房屋中当然包括伊婷公司使用的二层400平方米的无证面积。
一审法院认为，中波公司、伊婷公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。伊婷公司称因涉案房屋为非商业用途且二层为无证面积，导致其租赁房屋的根本目的无法实现的抗辩意见，与查明的事实不符，法院不予采信。双方合同对租金等事项已有明确约定，伊婷公司未按约支付构成违约，中波公司依约可解除合同。中波公司以发送《解除合同通知书》的方式有效行使了解除权，故中波公司主张涉案租赁合同于2017年3月4日解除，于法有据，法院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，伊婷公司理应向中波公司返还涉案房屋，实际使用的二层部分应一并予以返还，并支付中波公司拖欠的租金及水、电、燃气费、物业管理费。鉴于涉案房屋仍由伊婷公司占用，故中波公司诉请要求伊婷公司支付从2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费合法有据，但应以合同约定的月租金标准结算使用费。因伊婷公司违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，中波公司诉请的解约违约金与约定相符且与法不悖，法院予以支持。关于中波公司主张的逾期支付租金的违约金，合同因伊婷公司未按约支付租金而解除，中波公司已主张解约违约金，故对于中波公司基于同一事实而主张的逾期付款违约金，法院不予支持。合同解除后，伊婷公司缴纳的保证金应予返还。判决：一、确认中波公司、伊婷公司就嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内400平方米裙房商铺及XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除；二、伊婷公司应于判决生效之日起十日内将嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内800平方米房屋及XXX室房屋返还中波公司；三、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司2016年2月至2017年3月4日的租金441,720.39元；四、伊婷公司应于判决生效之日起十日内按照每月40,522.30元标准支付中波公司自2017年3月5日至实际返还房屋之日的占有使用费；五、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司2016年3月1日至2017年2月28日的物业管理费8,734.68元、电费87,527.28元、水费737.67元、燃气费15,939.75元；六、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司解约违约金81,044.60元；七、中波公司应于判决生效之日起十日内返还伊婷公司保证金30,000元；八、驳回中波公司其余诉讼请求。
二审审理中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，伊婷公司上诉主张中波公司在双方订立房屋租赁合同时存在欺诈，因而双方签订的租赁合同无效。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，无论中波公司是否存在欺诈行为，都不能得出涉案合同无效的结论。对于伊婷公司关于涉案合同无效的主张，本院不予采纳。关于合同目的，伊婷公司客观上已经在涉案房屋内开设迪欧咖啡馆，该咖啡馆不仅取得了相关的营业执照且一直处于正常经营状态，故伊婷公司前述合同目的不能实现的主张显然不具事实依据。关于装修损失，因伊婷公司为违约方，涉案合同因伊婷公司违约而被解除，相应的装修残值损失应由其自行负担。综上所述，伊婷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,407元，由上诉人上海伊婷餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……