福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终110号
�诉人（原审原告）：方芳，女，1986年8月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郭力行（系方芳丈夫），住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：张豪源，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张丽阳，女，1974年10月3日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：王焕炯，福建明经律师事务所律师。
上诉人方芳因与被上诉人张丽阳房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
�诉人方芳上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7660号民事判决，改判支持方芳原审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院一方面认定张丽阳“以自己的行为明确表示不履行合同，张丽阳的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任”，一方面又在缺乏证据和事实支持的情况下论述方芳“对于《房屋买卖合同》不能履行存在明显过错”、“方芳不能要求继续履行《房屋买卖合同》”，显然是前后矛盾的基本事实认定错误。本案在合同订立后不久，张丽阳即已明确表示不履行合同，方芳在催告无果后，按照合同约定行使了合同解除权，并要求张丽阳按照合同约定承担成交价20%的违约金。自始至终，方芳并不存在任何违约行为。一审法院也作此认定，依�依理，张丽阳应不折不扣地承担违约责任。本来事实至此已经全部清楚，责任承担已然明确。一审法院却又认定“方芳对于《房屋买卖合同》不能履行亦存在明显过错”，其理由是“未要求案涉房产按份共有人签字”、“并未核实张丽阳的实际授权情况”、“案涉房屋按份共有人不同意出售共有房产”等，且认定“方芳不能要求继续履行《房屋买卖合同》”。然而，该等认定张丽阳并无提供任何证据佐证，且与方芳提交证据包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、方芳和中介的谈话录音、方芳和张丽阳的微信聊天记录所证明的内容相违背，完全不具有事实根据，纯属主观臆断。在双方签订的《房屋买卖合同》第八条中有明确约定“甲方承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为”。在方芳与张丽阳以及居间方三方签署的《居间服务合同》的第三条也明确约定“保证其配偶或其他共有人同意按《房屋买卖合同》的约定出售该房屋，保证优先购买人均已放弃优先购买权”。与中介的谈话录音也证明订约当日中介有与张丽阳配偶讨论、张丽阳就房屋买卖事宜多次与配偶通话，与配偶商量后才签订合同。签订合同后张丽阳悔约最先提出的借口也是其婆婆不同意而非配偶不同意。以上事实证实张丽阳配偶知道张丽阳出售房屋，同意张丽阳签订合同和收取定金。张丽阳说未获其配偶同意和授权的说法显然自相矛盾违背事实。方芳和张丽阳签订的《房屋买卖合同》业经一审法院认定有效，说明张丽阳对房屋有处分权，也说明方芳对张丽阳享有房屋处分权的认知是正确的，其与张丽阳签订合同并无不当。《房屋买卖合同》生效后，履行义务人应切实履行，现因张丽阳和配偶不履行义务，怎能苛求方芳承担不能履行的责任。而且，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，该等不具有事实依据的认定并不能成为张丽阳免于承担违约责任的事由，在本案的处理上并不具有法律意义。二、一审法院认定方芳未及时解除合同，应承担未及时解除合同造成的扩大损失在事实认定和法律认识上明显是错误的。一审法院认为方芳在2016年4月1日起即已享有约定和法定的合同解除权，但迟至2016年5月9日才通知解除合同，构成合同解除延迟。一审法院的这一认定显然属于法律认识错误，不仅不符合双方合同约定，而且有违情理和日常生活经验法则。首先，在张丽阳违约的情况下，方芳获得的合同解除权是法律上的权利，并无立即行使的义务。方芳面对此情况，进行规劝和敦促履行，直至合同约定的违约超过二十日条件成就，见合同履行无望才通知解除，完全符合合同约定、日常处理惯例及情理。按照一审法院的逻辑，一旦一方有违约意愿和迹象，另一方即应立即解除合同，显然有违法律规定和情理，明显是错误的。基于此，根本也不存在一审法院所谓的扩大的损失的事实。对于方芳而言，由于张丽阳的违约，方芳的损失就是合同的履行利益，即交易完成直接产生�经济利益，最直接的损失就是合同标的的价值差额，而与本案方芳解除合同的时间根本没有什么关系。一审法院在事实认定上的错误还包括合同关于违约责任的约定，一审法院将《房屋买卖合同》第九条违约责任明表述为“合同约定的违约金为不超过成交价格20%的赔偿金”，与合同约定不符，显然不正确，增加了不确定性和模糊性。三、一审法院将双方在合同中约定的违约金金额从73万元调整为5万元缺乏事实和法律依据，有失公正。由于张丽阳的违约导致方芳购房的可得利益损失。厦门的房价自合同签订至今存在巨大涨幅是众所周知的事实。早在2016年5月中旬与合同标的相同小区同类户型房屋的售价就已达到468万元，现在价格已是560万。为此，方芳提供了麦田房产发布的房屋买卖信息和《房屋买卖合同》签订之后13日的一份买卖合同予�佐证。且在一审庭审中，法庭将证明损失低于成交价20%的举证责任课予张丽阳，张丽阳并未提供任何证据。对于张丽阳来说，房屋涨价构成违约获得的利益。相应的，就是方芳的损失。方芳没有要求赔偿实际损失，而是按照双方合同的明确约定主张违约方支付成交价的20%的违约金，有理有据，应属克制。然而一审法院无视合同中关于违约责任的明确约定，错误要求方芳承担张丽阳违约给方芳造成的损失，在实际损失远远大于违约金约定金额的情况下，没有事实和法律依据地将约定违约金人民币73万元调整为5万元，明显有失公正。一审法院对违约金处置的不公正，还体现在无视方芳在合同签订后已依约向张丽阳支付了30万元定金的事实。试想，如果签约后反悔的是方芳一方，方芳在正常情况下显然无法向张丽阳索回定金，即使通过诉讼索取，正常情况下也是�法得到支持。按照一审法院的逻辑，就会出现同样是违约，但所承担的后果不一样，一审法院的处理明显有违权利义务相对等的公平原则。同时守法人未完全受到法律保护，违法人竟然只受到不痛不痒的惩戒，易造成纵容违约方，失衡于守约方的社会心理效应。
被上诉人张丽阳辩称，2016年3月27日双方经中介方介绍后签订《房屋买卖合同》，方芳向张丽阳支付2万元。当晚张丽阳婆婆及丈夫不同意将涉案房屋出售，张丽阳于28日上午即告知方芳及中介方，告知涉案房屋无法出售情况，但方芳执意于28日再向张丽阳账户打款28万元。事后，因张丽阳婆婆及丈夫坚决不同意卖房，张丽阳于3月31日将方芳支付的定金通过转账退还方芳。就双方交易情况而言，张丽阳已通过电话、中介方转达等多种方式向方芳告知了合同确实无法履行的情况，�是想避免给方芳因本起交易造成其他损失。尽管一审判决认定的违约金5万元远远超出了方芳的实际损失，但是张丽阳认为一审判决已经考虑了各方过错程度以及预期利益等综合因素，判决所认定的事实清楚，张丽阳考虑到路途遥远等因素，为避免诉累，因此没有提起上诉。一审判决事实清楚、程序合法，请求二审法院予以维持。
方芳向一审法院起诉请求：1、判令张丽阳立即向方芳支付违约金730000元；2、本案案件受理费、财产保全费由张丽阳承担。
一审法院认定事实：张丽阳与其配偶叶永进系厦门市思明区洪莲里111号1302室房屋登记的按份共有人。在方芳知悉厦门市思明区房屋存在共有人的情况下，经麦田人公司居间介绍，方芳、张丽阳于2016年3月27日签订了《房屋买卖合同》，约定张丽阳为甲方，方芳为乙方，乙方向甲方购买厦门市思明区洪莲里111号1302室房屋，成交价格为365万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付5万元，于2016年3月28日前再支付定金25万元，交易双方于2016年4月18日办理送件过户手续，乙方于过户送件受理后当然支付甲方购房款100万元，并申请商业按揭贷款用于支付购房款235万元，双方于过户送件受理后当日办理贷款申请手续；房屋出租的租赁期限至2016年6月20日结束，乙方同意承继租赁合同；甲方承诺其配偶和其他共有人均知晓并认可本次买卖行为；该房屋不存在任何优先购买权、没有租赁纠纷、未被查封，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除，撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追�承诺方的赔偿责任。
合同签订后，方芳依约向张丽阳支付定金30万元。2016年3月28日下午，张丽阳短信告知方芳，称其婆婆不同意卖房，还在做工作。2016年3月31日，张丽阳通过转账方式向方芳退还所收取的30万元定金。2016年4月11日，张丽阳的配偶叶永进致函方芳称：张丽阳在签订《房屋买卖合同》前未得到其同意及授权，张丽阳已于2016年3月28日上午即通过麦田人公司向方芳转达无法出售厦门市思明区洪莲里111号1302室房屋的情况和叶永进不愿出售房屋的意愿，但方芳在知悉情况后仍执意支付购房款，经叶永进催促，张丽阳已及时将方芳支付的全部购房款全额返还给方芳，并再次强调其不同意将讼争房屋出售给方芳，张丽阳无权擅自出售共有房屋。之后，张丽阳未与方芳于2016年4月18日前办理房屋买卖送件手续。2016年4月21日，方芳致函张丽阳，载明：收到署名叶永进的信函，并强调是方芳向张丽阳支付30万元购房定金后，张丽阳才提出说其婆婆对出售房屋有不同意见，同时主张张丽阳未按《房屋买卖合同》规定于2016年4月18日前办理送件过户手续已经违约，并郑重通知张丽阳于2016年4月27日前与方芳一同办理送件过户手续。2016年5月9日，方芳向张丽阳发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知张丽阳解除《房屋买卖合同》，并要求张丽阳承担成交价20%的违约金73万元。
在审理中，方芳、张丽阳均确认《房屋买卖合同》已经解除，但方芳主张合同解除的日期为2016年5月9日，张丽阳主张合同解除的日期为2016年3月31日。方芳主张同等地段相同小区同类户型售价为468万元，但未就因《房屋买卖合同》不能继续履行给其造成的损失金额提供足够的证据。
另，法院已依法对张丽阳的财产采取保全措施，方芳为此支出保全费4170元。
一审法院认为，方芳、张丽阳自愿订立《房屋买卖合同》，内容合法，应当认定为有效合同。张丽阳在合同签订后明确表示不能履行合同，且于2016年3月31日退还所收取的购房定金30万元，系以自己的行为明确表示不履行合同。张丽阳的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。
考虑到张丽阳、方芳明知《房屋买卖合同》涉及的房屋系张丽阳与其配偶按份共有的房产，案涉房屋共有人并未在《房屋买卖合同》签字，故方芳对于《房屋买卖合同》不能履行亦存在明显过错。首先，从合同的订立主体分析，《房屋买卖合同》的出售方为张丽阳，买受方为方芳，方芳在与张丽阳订立《房屋买卖合同�时，未要求案涉房产按份共有人签字；其次，从《房屋买卖合同》记载的内容分析，方芳仅依张丽阳的个人承诺确认张丽阳对案涉房屋的处分权，在案涉房屋登记的权属人系按份共有的情况下，并未核实张丽阳的实际授权情况。因此，案涉房屋按份共有人不同意出售共有房产，方芳不能要求继续履行《房屋买卖合同》。
张丽阳明确表示《房屋买卖合同》不能履行且于2016年3月31日向方芳退还了购房定金30万元时，合同约定的解除条件已经成就。因此，方芳自2016年4月1日起即已享有约定和法定的合同解除权。方芳于2016年5月9日才向张丽阳发出《解除房屋买卖合同通知书》解除合同，故方芳在张丽阳违约后因《房屋买卖合同》未及时解除造成的损失，属于方芳未采取适当措施致使损失扩大的结果。该部分扩大的损失应由方芳自行承担�鉴于合同约定的违约金为不超过成交价格20%的赔偿金，故法院结合当事人的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金标准予以调整。因此，方芳要求张丽阳支付违约金73万元，法院酌情予以调整为5万元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张丽阳应于判决生效之日起十日内支付方芳违约金5万元。二、驳回方芳的其他诉讼请求。
本案二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实，除方芳认为遗漏查明叶永进称张丽阳没和他说房屋出售的事宜及方芳提供的证据也可以证明房价损失，且房价上涨也是众所周知的事实外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
方芳于二审期间提交2016年1-11月厦门商品住宅量价走势图、厦门房价走势图、思明房价走势图、福满山庄二手房房价图及福满山庄二手房价格走势图，欲证明厦门市房价及讼争房屋房价持续上涨的事实。张丽阳经质证认为，该组证据不是新证据，与本案房屋买卖并无关联性，合同里面按法律规定应当是直接经济损失，即使房价涨是真的，也是间接经济损失，且对其真实性亦不能确定。
本院认为，虽然讼争房产为张丽阳夫妻共有，张丽阳主张与方芳签订《房产买卖合同》未经其配偶同意，但�据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，张丽阳与方芳签订的买卖合同应为有效合同，只是因未经共有人同意导致合同履行不能。根据讼争合同约定，合同自双方签字（盖章）生效，讼争合同自双方当事人签字确认后即具有法律约束力。方芳于合同签订当日支付5万元定金，并于合同约定的3月28日支付定金余款25万元。张丽阳抗辩25万元定金是方芳在张丽阳明确告知其配偶不愿意出售房屋后仍执意支付，但未能提交证据予以证实。相反，方芳提交的微信证明张丽阳系在3月28日下午方告知其婆婆不同意卖房的事实，故张丽阳该抗辩意见本院不予采信。《房屋买卖合同》第八条明确约定：“甲方（指张丽阳）承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为”、“因一方违反《房�买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金”。据此，张丽阳未经共有权人同意擅自处分共有财产并对买受人作出承诺，现合同履行不能，张丽阳应承担合同约定的违约责任，故方芳依据《房屋买卖合同》要求张丽阳依约承担违约责任有事实和法律依据，一审法院认定方芳对于《房屋买卖合同》不能履行存在重大过错缺乏依据。同时，双方应依照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在经协商不成的情形下，方芳在一个多月后发出《解除房屋买卖合同通知书》并不属于不及时解除合同之情形，一审法院认定方芳未采取适当措施致使损失扩大有误，本院予以纠正。且合同签订后本地区房价即处于暴涨状态是众所周知的事实，结合方芳诉讼中提交的本地区及�争房屋所在小区房价走势情况，张丽阳主张合同约定违约金过高缺乏依据，且无证据支持，故基于合同约定及诚实信用原则，方芳的上诉主张理由成立，其一审诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7660号民事判决；
二、张丽阳应于本判决生效之日起十日内支付方芳违约金73万元。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11100元。财产保全费4170元；二审案件受理费11100元，均由张丽阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年六月十二日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失�，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决�定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。