湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初2901号原告：何爱军，男，1979年6月8日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州兴盟房地产开发有限公司（以下简称兴盟公司）。住所地：永州市冷水滩区泉陵路213号-03栋，现驻永州市冷水滩区珍珠路*****号。法定代表人：唐炳烛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：艾子贵，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告何爱军与被告永州兴盟房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何爱军的委托诉讼代理人尹航，被告兴盟房地产公司的委托诉讼代理人艾子贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何爱军向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告限期向原告交付商品房，并自2014年1月1日起按已交房款31.56万元，每天万分之三向原告支付逾期交房违约金，直至被告实际交付商品房之日止，暂计算至2016年8月31日止的违约金数额为：31.56万元×3／万／天×973天=92，123.64元；二、判令被告限期为原告办理商品房产权登记，并自2015年6月25日起，按已交房款31.56万元，每天万分之三向原告支付逾期办理登记违约金，直至被告实际办理产权登记之日止，暂计算至2016年8月31日止的违约金数额为：31.56万元×3／万／天×433天=40，996.44元；三、判决确认《商品房买卖合同》第四条第二款关于税费承担的格式条款无效，并判令被告退还原告支付的办证费用l万元；四、判令被告向原告赔偿因逾期办理产权登记造成房屋维修资金由30元／平方米升为70元／平方米的损失4838元（40元／平方米×120.95平方米）。事实与理由：2013年12月6日，原告何爱军与被告永州兴盟房地产开发有限公司就原告购买被告兴盟公司开发的位于永州市××珍珠路××号××小区××号××商品房××了一份《商品房买卖合同》。合同约定：①商品房建筑面积约定为120.95平方米，商品房总价款为31.56万元;②首付款11.56万元在合同签订之日交纳，余款20万元向银行申请贷款的方式交纳；③出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用；④由于出卖人原因逾期交房的，逾期超过60日，若买方愿继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；⑤卖方应在商品房交付使用后360天内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180天内办妥该房屋的房产证。若因卖方责任不能在约定期限内办理上述登记或手续，则自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，卖方向买方支付已交房款万分之三的违约金；⑧本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭。合同签订后，原告何爱军与被告兴盟公司于2014年3月27日向永州市房产局申请了备案登记，并于2015年1月20日在永州市房产局补签了1份网签合同。原告何爱军先于2013年12月6日向被告兴盟公司交纳了购买商品房的首付款11.56万元，后又于2015年1月22日通过银行贷款的方式交纳了购买商品房的尾款20万元。2014年3月11日，原告何爱军向被告兴盟公司交纳了办理商品房产权证的契税及房屋维修资金1万元。原告何爱军及家人在合同约定的期限过后，多次要求被告兴盟公司交付商品房及商品房产权证件，被告兴盟公司均以各种理由拒不交付。原告何爱军认为：首先，原、被告之间就原告何爱军向被告兴盟公司购买潇湘佳苑第2-3号栋2-C202号商品房签订的《商品房买卖合同》，依法向永州市房产局申请了备案登记，补签了网签合同，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原、被告双方成立商品房买卖法律关系，被告兴盟公司应当严格按照合同约定全面履行义务。其次，被告兴盟公司未按照合同约定的期限交付商品房和办理商品房产权登记的行为构成违约，应当按照合同约定限期交付并支付违约金。再次，被告兴盥公司提供的《商品房买卖合同》是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时不与原告协商的条款，属于格式合同。被告兴盟公司提供的格式合同应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但被告提供的《商品房买卖合同》第四条第二款关于税费承担的条款，违反了永州市税务部门及永州市房产局关于税费交纳的相关规定，免除了被告的责任，加重了原告的责任，显失公平，且未采取合理的方式提请原告注意，根据《合同法》第39条、第40条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第10条的规定，该条款属无效条款。第四，根据《合同法》第107条、第112条的规定，因被告兴盟公司不履行合同约定的办理产权登记义务，导致原告未能享受按30元／平方米缴纳物业维修基金的政策，而须按照新的标准70元／平方米缴纳物业维修基金，遭受了40元／平方米的损失，故应当由被告兴盟公司进行赔偿。综上，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。被告兴盟公司辩称：一、原告在诉状中要求判令被告限期向原告交付商品房；答辩人愿意按期交房而原告何爱军拒收房屋已构违约；二、原告诉称，判令被告为原告办理商品房产权登记；答辩人已经办理了相关手续，即答辩人已全部履行了自己的合同义务和责任；三、原告诉称，关于税费承担包干形式无效，并要求退还一万元办证费用系无理要求，应予以驳回；四、原告在诉讼中所称要答辩人赔偿买收房房屋维修基金加价部分，是无理取闹。原告自己不及时履行合同义务，即拒收房屋所致，应由原告自己负责。综上，答辩人认为是原告拒收房屋，原告的拒收房屋行为构成违约，应赔偿答辩人的损失，故原告起诉缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人回绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，依法认定如下：被告对原告的证据七、八、九的真实性、关联性都有异议，认为不能达到原告的证明目的，与合同中的约定有矛盾，本院依法不予采信。对被告的证据三，原告认可已经缴纳了1万元，但合同约定房产证及土地使用证费用包干2万元，证据四与合同内容一致，对被告的证据三、四本院依法予以采信。对证人吕某、蒋某的出庭证言，因是听他人所述，本院依法不予采信。对证人陈某的的出庭证言与合同内容一致，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月6日，原告何爱军（买受人）与被告永州兴盟房地产开发有限公司、谭小勇（出卖人）就原告何爱军购买被告兴盟公司开发的位于永州市××珍珠路××号××小区××号××商品房××了一份《商品房买卖合同》。该合同的主要内容有：1、商品房建筑面积约定为120.95平方米，商品房总价款为31.56万元;2、首付款11.56万元在合同签订之日交纳，余款20万元向银行申请贷款的方式交纳；3、出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用。4、计价方式及价款，商品房总价款不包括买受人承担的款项：1办理房屋产权过户时的税费；办理土地使用权证所需要的一切税费（房产证与土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人）；办理银行按揭所需交纳的一切费用；4、水电开户费用。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人通知之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。6、买受人必须按合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。卖方应在房屋交付使用后360天内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180天内办妥该房屋的房产证，待整个小区开发完毕360天内办好土地使用证。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修基金。房屋产权及土地使用证在交房之日起18个月内，由出卖人统一向当地房产权属登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告何爱军于2013年12月6日向被告兴盟公司交纳了购买商品房的首付款11.56万元，后又于2015年1月22日通过银行贷款的方式交纳了购买商品房的尾款20万元，原告向被告交纳购房共计31.56万元。2014年3月11日，原告何爱军向被告交纳了办房产证款10000元，2014年6月27日，原告何爱军向被告交纳水电开户费3500元。原告的上述付款，被告兴盟公司出具了收据。原告认为被告没有交房和办证，已构成违约。被告认为原告没有交清办理房产证及土地使用证的办理费用20000元，且原告拒绝收房。原、被告双方各执一词，发生纠纷，原告特向法院起诉。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，符合法律的规定，是有效合同，应受到法律的保护。原、被告双方应按合同的约定履行。合同的第四条约定，购房款不包括办理土地使用证所需的一切税费，房产证及土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人。这是原、被告双方的自愿约定，不违反法律的规定，是有效条款，被告应按约履行。被告只交付了1万元，仍下欠1万元没有支付，被告的行为构成违约。原告没有交足应交款项，被告拒绝办证和交房的行为不构成违约。原告要求被告承担逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。原告要求被告交付房屋，和办理产权登记的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。合同约定，买受人应当在办理收房手续前交存物业维修基金，负责出卖人不得将房屋交付买受人，买受人至今没有交付此款，其逾期交房是原告没有足额缴纳办证包干费用所致。所以，原告要求被告承担逾期办证而导致房屋维修基金增加的损失的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。综上所述，为保护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：限被告被告永州兴盟房地产开发有限公司任公司在本判决生效之日起30日内将原告何爱军购买的位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号的潇湘佳苑小区第2-3号栋2-C202号商品房交付给原告何爱军；二、限被告被告永州兴盟房地产开发有限公司任公司在本判决生效之日起30日内为原告何爱军办理位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号的潇湘佳苑小区第2-3号栋2-C202号商品的房屋所有权证和国有土地使用权证，并交付给原告何爱军；三、驳回原告何爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3259元，由原告何爱军负担1659元，由被告永州兴盟房地产开发有限公司负担1600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  黄登飞人民陪审员  屈 晗人民陪审员  何国英二〇一六年十一月十六日代理书记员  林星河