湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终1789号上诉人（原审原告）：湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。法定代表人：敖晓明，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩萍，女，1977年7月17日出生，汉族，住所地湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：周超，湖南天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：余杰，湖南天恒律师事务所实习律师。上诉人湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛佳苑公司）、上诉人韩萍因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒盛佳苑公司上诉请求：一、撤销（2016）湘0103民初2614号民事判决第二项，改判韩萍向恒盛佳苑公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费，按照合同约定的原租金2倍的标准计算占有使用费；二、判令韩萍承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。恒盛佳苑公司与韩萍的《商铺租赁合同》的期限已经于2015年12月31日届满，2016年1月起属于非法占用。2015年11月韩萍向恒盛佳苑公司支付了21000元费用，扣除2015年12月的租金和管理费，韩萍实际上多支付了14000元，该多支付的14000元可以折抵占有使用费，但不应当认定为租金。根据双方合同约定，合同到期后5日内没有搬离涉案商铺的，应当按约定加倍支付占有使用费，本案应从2016年1月1日起按租金2倍标准计算占有使用费。二、双方合同届满前，恒盛佳苑公司依法通知韩萍不再续签合同，韩萍在合同届满后向恒盛佳苑公司支付的费用不是租金。一审判决中韩萍在合同届满后仍向恒盛公司支付租金的认定，与客观事实不符。韩萍上诉请求：一、依法撤销（2016）湘0103民初2614号民事判决，并依法驳回恒盛佳苑公司的全部诉讼请求；二、由恒盛佳苑公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。恒盛佳苑公司在一审庭审中认可韩萍在签订租赁合同时向恒盛佳苑公司交纳了10000元保证金，双方对此事实没有争议，该10000元保证金应在判决内容中予以抵扣。一审判决认定“合同到期后，恒盛佳苑公司欲收回商铺”是没有任何证据支持的，恒盛佳苑公司没有任何证据证明其通知韩萍清空门面。二、恒盛佳苑公司有恶意侵犯韩萍合法权益的行为。恒盛佳苑公司恶意提高租金价格及拒绝与韩萍续签租赁合同，有意剥夺韩萍的优先承租权和优先购买权，恶意侵吞韩萍对租赁门面的装修利益。三、一审判决未给韩萍合理的腾房期限。一审判决韩萍在10日内腾房，未考虑实际情况，明显不合理。针对恒盛佳苑公司的上诉，韩萍辩称：恒盛佳苑公司要求从2016年1月1日起计算占有使用费缺乏法律依据。恒盛佳苑公司提出按原租金2倍计算占有使用费属于新的诉讼请求，不应被支持。针对韩萍的上诉，恒盛佳苑公司辩称：韩萍非法占用恒盛佳苑公司门面的行为，是侵权也是违约，韩萍交纳的保证金应认定为应付的违约金，不应抵扣。双方在合同中明确约定了合同履行期，韩萍在合同到期后应搬离门面，合同到期后也不存在解除合同的问题。门面内的装修、装饰均可由韩萍拆走。恒盛佳苑公司向一审法院起诉请求：一、判令韩萍立即腾空恒盛佳苑E4栋104号商铺，并返还给恒盛佳苑公司；二、判令韩萍向恒盛佳苑公司支付2016年1月1日至2016年5月1日的房屋占有使用费48576元，以后的占有使用费按照120元/平方米/月的标准继续计算至韩萍实际交付商铺之日止；三、判令韩萍承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，恒盛佳苑公司与韩萍签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：韩萍承租恒盛佳苑公司所有的位于长沙市××××号商铺，商铺面积为101.20平方米；租期为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；月租金为4200元（另行支付市场管理费每月2800元）；租金支付期限和方式：签订合同时预交首期3个月租金12600元，之后按季度支付，每次交付时间为下个租赁季度开始前10天，租金付至恒盛佳苑公司指定帐户；韩萍续租须在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出书面申请，同等条件下韩萍可优先承租，恒盛佳苑公司有权根据市场情况调整租金标准，恒盛佳苑公司同意韩萍续租，双方应重新签订书面租赁合同；协议终止后5日内，韩萍将商铺交还给恒盛佳苑公司；韩萍在合同终止时逾期不搬迁的，加倍支付租金；韩萍拖欠任何一项应付费用超过15日的，恒盛佳苑公司有权解除合同。2015年11月30日，韩萍又向恒盛佳苑公司支付了21000元，即支付了2016年2月前的租金，但自2016年3月1日起未再支付租金。合同到期后，恒盛佳苑公司欲收回商铺，但韩萍一直占用商铺，双方协商未果。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒盛佳苑公司与韩萍签订的《商铺租赁合同》符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当依约履行各自义务。合同到期后，韩萍因支付了2016年2月前的租金，恒盛佳苑公司并无异议，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。根据约定，韩萍拖欠任何一项应付费用超过15日的，恒盛佳苑公司有权解除合同，韩萍自2016年3月1日起未再支付租金，恒盛佳苑公司要求解除合同，收回租赁物，一审法院予以支持。同时，还应按照4200元／月的标准支付自2016年3月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费。恒盛佳苑公司主张占用费按照120元/平方米/月计算，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。韩萍以优先承租权、优先购买权进行抗辩，其理由不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、由韩萍于本判决生效之日起10日内腾空位于长沙市××××号商铺，并返还给恒盛佳苑公司；二、由韩萍向恒盛佳苑公司支付自2016年5月1日起至商铺返还之日止按照每月4200元标准计算的占有使用费；三、驳回恒盛佳苑公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1025元，由韩萍负担。本院二审诉讼期间，恒盛佳苑公司向本院提交照片1份，拟证明恒盛佳苑公司已经向韩萍履行告知合同到期的义务。韩萍向本院提交恒盛佳苑公司与韩萍隔壁租户续签的租赁合同1份，拟证明恒盛佳苑公司与韩萍隔壁租户续签的租金价格明显低于与韩萍商谈的租金价格。经本院组织质证，恒盛佳苑公司对韩萍提交证据的真实性存在异议，韩萍对恒盛佳苑公司提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上述双方证据均未提供原件，真实性无法认定，且证据本身无法达到证明目的，故本院对恒盛佳苑公司及韩萍提交的证据均不予采信。经审查,本院对一审法院查明的“2015年11月30日，韩萍又向恒盛佳苑公司支付了21000元，即支付了2016年2月前的租金，但自2016年3月1日起未再支付租金。”以外的事实予以确认。本院另查明：恒盛佳苑公司与韩萍签订《商铺租赁合同》后，韩萍向恒盛佳苑公司交纳租赁保证金10000元。2015年11月30日，韩萍向恒盛佳苑公司支付了21000元。本院认为：恒盛佳苑公司与韩萍签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方《商铺租赁合同》合同约定：涉案商铺租赁期至2015年12月31日止，韩萍续租须在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出书面申请，同等条件下韩萍可优先承租，恒盛佳苑公司有权根据市场情况调整租金标准，恒盛佳苑公司同意韩萍续租，双方应重新签订书面租赁合同。即双方《商铺租赁合同》中明确约定了双方续租的条件和方式，而现韩萍未提交证据证明其在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出了续租的书面申请，也未提交证据证明恒盛佳苑公司同意其续租申请，韩萍与恒盛佳苑公司亦未就续租事宜签订书面合同，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年12月31日终止。一审法院仅以韩萍单方支付的租金金额即认定恒盛佳苑公司与韩萍的租赁合同关系已顺延至2016年2月有误，本院予以纠正。韩萍与恒盛佳苑公司签订的《商铺租赁合同》终止后，恒盛佳苑公司有权要求韩萍腾退门面，恒盛佳苑公司亦应向韩萍返还其交纳的租赁保证金10000元。韩萍上诉主张恒盛佳苑公司侵犯其优先承租权和优先购买权，但未提供有效证据证实，故本院对该上诉理由不予采信。双方《商铺租赁合同》终止后，韩萍未将涉案商铺交还给恒盛佳苑公司，仍占用使用涉案商铺，根据双方《商铺租赁合同》约定，韩萍在合同终止时逾期不搬迁的，应加倍支付租金，故韩萍应从2016年1月1日起至返还涉案商铺止按原租赁合同约定租金标准的2倍向恒盛佳苑公司支付占有使用费。恒盛佳苑公司诉请按照120元/平方米/月计算涉案商铺占有使用费，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至2016年5月1日，韩萍应向恒盛佳苑公司支付占有使用费为33600元（4200元/月×2×4个月）。韩萍于2015年11月30日向恒盛佳苑公司支付了21000元，扣除韩萍应向恒盛佳苑公司支付的2015年12月的租金和管理费，恒盛佳苑公司应返还韩萍多支付的14000元，恒盛佳苑公司还应返还韩萍交纳的租赁保证金10000元。上述款项折抵后，韩萍还应向恒盛佳苑公司支付的占有使用费9600元。综上所述，上诉人恒盛佳苑公司、韩萍的上诉请求均部分成立；一审判决部分事实认定不清，对恒盛佳苑公司与韩萍之间租赁合同期限认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初字2614号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初字2614号民事判决第二项、第三项；三、由韩萍向湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司支付2016年1月1日至2016年5月1日期间占用使用费9600元（后期另行按8400元/月计算至韩萍腾退房屋时止）；四、驳回湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1025元，二审案件受理费1025元，共计2050元，由湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司、韩萍各负担1025元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年六月十六日书 记 员  毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。