北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大民初字第4878号
原告（反诉被告）陈明，男，1963年8月21日出生。
委托代理人董淑英（系原告陈明之妻），1962年10月19日出生。
委托代理人张雷，北京市道融律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭俊峰，男，1942年12月17日出生。
委托代理人郭智杰，男，1968年8月8日出生。
委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈明与被告（反诉原告）郭俊峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员马建庆担任审判长、人民陪审员黄书顺、王桂华参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈明及委托代理人董淑英、张雷，被告（反诉原告）郭俊峰及委托代理人杨明利、郭智杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈明诉称：2003年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方（原告）将位于魏善庄镇韩村村西路南自建厂房二排出租给乙方（被告）使用，每排东西长48米、宽7.6米和宿舍7间及四周围墙，总面积5.733亩。”“租金付款方式如一年交付一次为4万元，5年交付一次每年为3.6万元，每期交款应按年度的6月1日至7月1日以前付清，超过期限自动终止合同，甲方有权收回土地及房屋使用权，无偿接收地上所有建筑物。”合同第五条第一款约定：“乙方在租赁范围内自主规划安排生产经营所需的设施，手续必须合法。”第二款约定：“如乙方需要改建原有建筑物，需征得甲方同意。”合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依照约定交付了上述租赁标的。但在2010年，原告发现被告未经其同意在场院内拆除了原告靠南侧的一排房屋，并在拆除地基范围并向南拓宽的基础上新建了一排房屋，该房屋没有办理任何的审批手续。2011年3月，原告找被告协商解除租赁合同事宜遭到被告的拒绝，后原告向大兴区人民法院提起诉讼，以被告根本违约为由要求解除租赁合同，被告恢复原状、腾退交付房屋。后经大兴区人民法院审理以及北京市第一中级人民法院审理判决，解除了原告与被告于2003年5月13日签订的房屋租赁合同。原告认为，原、被告双方于2003年5月13日签订的房屋租赁合同经法院审理以被告违约为由判决解除，根据合同法的有关规定，被告应返还交付承租的房屋及场地等设施。在协商不成的情况下，原告诉诸法律途径解决，现要求判令被告支付2012年6月1日起至实际腾退之日的使用费，按每年12万元计算；判令被告恢复原状、腾退交付租赁场地及房屋，对已拆除损毁的房屋折价赔偿238014元；本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）郭俊峰辩称并反诉称：对第一项诉讼请求房屋使用费，我方不同意支付，因为双方签订的合同已经解除而且我方在法院判决解除之前已经将所养殖物在2013年9月份挪走了，涉及本案诉讼的问题一直由我方在看着房屋，配合法院进行评估等事宜，没有实际使用、控制房屋，也愿意把钥匙交给法院，并没有实际使用房屋，不存在使用费的问题，使用费的诉讼请求没有任何事实和法律依据，原来租赁费一年4万元，原告要求按照一年12万元计算，没有任何依据。对第二项诉讼请求中恢复原状问题，该项诉讼请求已经在原来的案件中提到过，法院也依法驳回，没有支持原告的诉讼请求，所以一事不再理；对腾退场地交付房屋，给我方造成的损失在法院判决之后，我方会按照判决交付。对已拆除损毁的房屋折价赔偿问题，我方从来没有拆除过对方的房屋，当时拆除猪圈也是经过原告同意的，也没有任何价值，他申请的评估报告，与本案没有任何关联性，因为当时拆除猪圈我们盖的6号房屋，我们加砖木料等建筑材料，房屋重置成新价才16万元，后面房屋他申请鉴定也没有任何依据，顶子也是我方吊的顶，后一排原告申请法院评估没有任何关联性。我方提起反诉，理由是：反诉人与被反诉人于2003年5月13日签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将村西路南自建厂房，2排出租给乙方使用，每排东西长48米、宽7.6米和宿舍7间及四周围墙，总面积0.3822公顷（5.733亩）；租赁期自2003年6月1日起至2032年3月1日止；付款方式如一年交付一次（4万元），5年交付一次每年3.6万元（共计18万元），每期交款应按年度的6月1日至7月1日以前付清，超过期限自动终止合同，甲方有权收回土地及房屋使用权，无偿接收地上所有建筑物；租赁期内土地所有权属甲方所有，使用权属乙方；甲方不干预乙方在租赁房屋内的经营活动。反诉人在2004年建了简易厂房，并将该厂房向北扩延出1排厂房；最北排厂房西侧新建了厕所、在简易厂房的南侧靠西的地方新建了东西约9米、南北约6米的房子、在简易厂房南侧靠东的地方新建了南北约20米、东西约8米的房子、在院落东南角新建2间房子。后被反诉人与反诉人租赁合同纠纷一案，经北京市大兴区人民法院审理，作出（2011）大民初字第4775号民事判决，判决解除了反诉人与被反诉人于2003年5月13日签订的《房屋租赁合同》。现被反诉人起诉要求反诉人腾退房屋，反诉人认为，反诉人在租赁土地上经被反诉人同意新建了房屋，并且原解除合同判决禁止拆除新建房屋，在房屋租赁合同并未到期经法院判决解除的情况下，被反诉人应当向反诉人支付新建房屋的费用。现要求判令被反诉人给付反诉人新建房屋、附属物及栽种的树木损失合计828959元。
原告（反诉被告）陈明针对被告（反诉原告）郭俊峰的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告的反诉请求，没有事实和法律依据，双方签订的租赁合同，经过一审和二审的判决已经被解除，是由于被告违约导致合同解除，根据双方签订的租赁合同相关条款约定，如果被告逾期交付租金本合同自动终止，原告有权收回土地及房屋使用权，无偿接收地上所有建筑物，乙方租赁范围内所需设施手续必须合法，并且改建原建筑物需征得甲方同意，合同约定合同期满后乙方在租赁范围内的建筑物不得拆损，由甲方无偿接收。合同解除被告应恢复租赁原状、无偿交付现有的租赁物。原告不予对新建的房屋租赁物及树木给予补偿，并且强调新建的房屋，附属物还有相关树木没有征得原告的同意。鉴于被告向法院申请了评估鉴定，根据评估报告，我方认为该报告估价方法和依据有误，不应该适用拆迁的房屋重置成新价评估，而是应该就建造房屋的成本价进行评估，评估的结果过高。综合上述不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2002年2月25日，北京市大兴区魏善庄镇韩村经济合作社（甲方）、北京市大兴区魏善庄镇韩村村民委员会（甲方）与陈明（乙方）签订《租赁土地合同》，约定甲方将村西路南原猪场东西长47米、南北宽69米共5亩地租赁给乙方使用，租期30年。上述合同涉及的土地，在原大兴县人民政府颁发的集体土地使用证中记载的土地使用者为韩村龙河养殖场，土地坐落于魏善庄乡韩村，土地用途为服务用地，土地使用权面积为0.3822公顷，其中建筑面积占地0.1092公顷，土地使用期限为永久，四至为东至本村民房，南至韩村福利塑料厂，西至韩村路，北至本村街道，该证附图中体现出该场地上自北向南有3排建筑物。
2003年5月13日，陈明（甲方）与郭俊峰（乙方，系北京市大兴区旧宫镇旧宫第一村人）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将村西路南自建厂房，2排出租给乙方使用，每排东西长48米、宽7.6米和宿舍7间及四周围墙，总面积0.3822公顷（5.733亩）；租赁期自2003年6月1日起至2032年3月1日止；付款方式如一年交付一次（4万元），5年交付一次每年3.6万元（共计18万元），每期交款应按年度的6月1日至7月1日以前付清，超过期限自动终止合同，甲方有权收回土地及房屋使用权，无偿接收地上所有建筑物；租赁期内土地及房屋所有权属甲方所有，使用权属乙方；甲方不干预乙方在租赁范围内的经营活动；在租赁期内如遇到国家征地，原有地上建筑物赔偿所得归甲方所有，后建地上物赔偿归乙方所有；乙方在租赁范围内自主规划安排生产经营所需的设施，手续必须合法；如乙方生产需要改建原有建筑物，需征得甲方同意；乙方对所租赁的建筑物应尽维修、养护的义务；合同期满后乙方在租赁范围内的建筑物不得拆毁，由甲方无偿接收，租赁期满后，如乙方继续租赁，在同等条件下，享有优先权。
2011年3月，陈明以郭俊峰未经其同意拆除一排厂房、并在拆除地基范围内以及向外拓宽的基础上增建一排房屋，没有办理任何的审批手续属于根本违约为由，向本院提起诉讼，要求解除双方于2003年5月13日签订的《房屋租赁合同》；郭俊峰腾退租赁的场地和房屋；郭俊峰按照签订租赁合同时场地和房屋的现状予以恢复原状。该案中，郭俊峰辩称没有违约，签订合同的时候北排房屋是厂房、南排是猪舍，2004年4月郭俊峰经陈明同意拆除猪舍建设厂房。在该案中，关于地上物问题，陈明主张：该场地原有3排猪舍，陈明承租以后将原有的猪舍全部拆掉，重新建了2排厂房及7间宿舍（含门房），厂房是砖瓦结构。被告郭俊峰主张：陈明所述的北排房屋、7间宿舍（含门房）情况属实，南排建筑物在双方签订《房屋租赁合同》时是猪圈，顶子已经塌了，我要求陈明建成厂房，陈明说院里有材料，让我自己建；我接手以后，在2004年将南排猪圈拆除，用拆下的材料，自己又添了些材料建了简易厂房（跨度约7米），并将该简易厂房向北扩延出1排厂房（跨度约12米，与前述简易厂房共用一个房山）；在最北排厂房西侧新建了厕所、在简易厂房南侧靠西的地方新建了东西约9米、南北约6米的房子、在简易厂房南侧靠东的地方新建了南北约20米、东西约8米的房子、在院落东南角新建2间房子，这些都是在2004年至2005年建的；建这些房屋陈明都知道，交租金都是在新建房屋里交的。陈明对郭俊峰所述的建房情况予以认可，但是主张自己对郭俊峰建房不知情，直到2010年才知道，签订协议、交租金都是在旧宫办理的。经询问，双方均认可郭俊峰所建房屋未办理审批手续。
该案经本院审理后认为，根据双方的合同约定，租赁物为二排厂房，郭俊峰主张只有一排厂房、另一排是猪圈，就其主张，未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。现郭俊峰将南侧厂房拆除，根据法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。况且，根据双方合同的约定：乙方在租赁范围内自主规划安排生产经营所需的设施，手续必须合法；如乙方生产需要改建原有地上物，需征得甲方同意。现陈明主张，新建地上物未经其同意，郭俊峰主张经过了陈明同意，但是郭俊峰未提供相应证据予以证明，且所建房屋未办理合法审批手续，在养殖地上新建大量房屋，亦涉及可能改变土地用途的问题。综上，对陈明要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。鉴于郭俊峰不同意解除合同，双方就新建房屋如何处理未能达成一致，故对陈明腾退租赁的场地和房屋的诉讼请求，本院暂不予处理。对于陈明所要求的按照签订租赁合同时场地和房屋的现状恢复原状的诉讼请求，虽然新建房屋未经陈明同意，但是双方合同中亦约定合同期满后乙方在租赁范围内的建筑物不得拆毁，解除合同后亦可比照此项处理，否则会造成社会资源的极大浪费，不符合物尽其用的原则，故对此项诉讼请求，本院不予支持。据此，本院作出（2011）大民初字第4775号民事判决，判决解除陈明与郭俊峰于二○○三年五月十三日签订的房屋租赁合同；驳回陈明的其他诉讼请求。
郭俊峰不服该判决，提起上诉，上诉请求：1、请求撤销原审判决，驳回陈明的原审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实有误，二审法院查明事实后依法应予以撤销原判。《房屋租赁合同》约定，上诉人有权自行规划安排生产设施、改建原有建筑物；上诉人并没有违反协议约定，一审判决要求解除合同与客观事实相悖、于法无据。上诉人一直在按约履行合同义务，本案的起因系被上诉人违约调高租金所致，与上诉人无关；根据合同意思自治原则，在合法的合同期限内，双方须按约履行义务，除非在根本违约的情况，合同不得解除。我们建厂房一直用于养殖，并没有改变房屋的性质、使用用途。另外，我们建临时建筑，不需要审批。陈明答辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求及理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
北京市第一中级人民法院经审理后认为，根据陈明与郭俊峰所签的合同中约定：郭俊峰在租赁范围内自主规划安排生产经营所需的设施，手续必须合法；如郭俊峰生产需要改建原有地上物，需征得陈明同意。在原审中，郭俊峰虽主张租赁物只有一排厂房、另一排是猪圈及新建地上物时已经陈明同意，但郭俊峰未提供充分证据予以证明，故本院对其主张不予采信；原审法院根据双方合同中所明确的租赁物为二排厂房及合同中对新建地上物的约定，认定郭俊峰将南侧厂房拆除致使租赁物受到损失及郭俊峰新建地上物未经陈明同意，且所建房屋未办理合法审批手续，亦涉及可能改变土地用途的问题的情况下，对陈明要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持并无不当，本院予以确认。综上所述，原判正确，应予维持。故北京市第一中级人民法院于2012年3月15日作出（2012）一中民终字第3035号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
后郭俊峰申请再审，北京市高级人民法院于2013年9月23日作出（2013）高民申字第01170号民事裁定书，裁定驳回郭俊峰的再审申请。
本案在审理过程中，陈明申请对被郭俊峰拆除的厂房重置成新价值进行评估，郭俊峰申请对新建房屋重置成新价及附属物、栽种树木价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称：北方公司）进行上述事项的评估。2013年7月17日，北方公司出具第031号房地产评估报告，确定已拆除厂房的价值为238014元；同日，北方公司出具第030号房地产评估报告，确认新建房屋及附属物、栽种树木的价值为828959元，其中房屋面积1188.07平方米，重置成新价731823元、附属物重置成新价97136元。陈明支付评估费2380元，郭俊峰支付评估费7632元。
上述评估报告出具后，双方均提出异议。郭俊峰的异议为：对031号评估报告，郭俊峰没有拆除031号建筑物主体，其室内吊顶装修为郭俊峰所有，估价项目名称及估价与事实不符；对030号评估报告，1、3号房屋中属于郭俊峰的吊顶及装修没有重置成新价。陈明的异议为：陈明不同意评估公司按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》作为评估依据和方法对郭俊峰所建房屋及附属物进行估价，应按照所建房屋材料的成本价进行评估，郭俊峰拆除陈明的房屋评估价值偏低；郭俊峰未经陈明同意擅自将承租房屋拆除、私自建房，导致租赁合同被法院解除，违约责任完全在郭俊峰，按照租赁合同约定，陈明应无偿收回地上物，陈明不同意法院对郭俊峰所建地上物进行评估；郭俊峰所建房屋未经规划审批，未经相关部门批准，属于非法建房，不具有合法性；争议场地房屋等区域不在拆迁规划的范围内，郭俊峰所建房屋为违法建筑，不应按照拆迁的重置成新价进行评估；郭俊峰所建地上物中有陈明的材料，没有明确价格体现。
针对上述异议，北方公司答复称：经我公司复审后认为该项目的评估工作过程符合估价规范的要求，评估结果合理。
另查明，关于使用费问题，原、被告双方均认可，至法庭辩论终结时止，2012年5月31日之前的租金或者使用费已经支付，2012年6月1日以后的使用费没有支付。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、房屋租赁合同、（2011）大民初字第4775号民事判决书、（2012）一中民终字第3035号民事判决书、030号房地产评估报告、031号房地产评估报告等证据在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于陈明要求郭俊峰支付使用费的诉讼请求，因合同解除后，郭俊峰未将涉案场地及房屋交付给陈明，故陈明的此项诉讼请求符合法律规定，应予支持，但是房屋使用费的标准应当参照合同约定的租金标准计算，为每年4万元，自2012年6月1日起计算至实际腾退之日止。对于陈明要求恢复原状的诉讼请求，因在前次诉讼中已经提出，且经过法院认定不予支持，故本案中不予处理，按照生效判决执行。关于陈明要求腾退租赁场地及房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于陈明要求郭俊峰对已拆除毁损房屋折价赔偿238014元的诉讼请求，根据生效判决确认，郭俊峰在使用租赁物期间拆除一排厂房，故陈明有权要求其赔偿损失，故该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于郭俊峰反诉要求陈明赔偿损失828959元的诉讼请求，虽然此前案件的一审判决中认定“双方合同中亦约定合同期满后乙方在租赁范围内的建筑物不得拆毁，解除合同后亦可比照此项处理”并据此驳回了陈明要求恢复原状的诉讼请求，但并不意味着陈明要承担全部的赔偿责任。根据生效判决认定，郭俊峰未征得陈明同意新建房屋及附属物，故郭俊峰应当自行承担部分责任，陈明作为出租人，未尽到管理义务，亦应当承担部分责任，本院根据双方当事人的过错程度，酌情确定陈明应当承担的赔偿数额。在陈明承担上述责任的情况下，租赁场地内的所有房屋及附属物（含树木）交由陈明使用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭俊峰将《房屋租赁合同》涉及的现有房屋、场地及其新建房屋、附属物（含栽种的树木）腾退给原告（反诉被告）陈明（于本判决生效后十日内履行）；
二、被告（反诉原告）郭俊峰给付原告（反诉被告）陈明自二○一二年六月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照每年四万元计算（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告（反诉原告）郭俊峰给付原告（反诉被告）陈明已拆除房屋的折价赔偿款二十三万八千零一十四元（于本判决生效后十日内履行）；
四、原告（反诉被告）陈明给付被告（反诉原告）郭俊峰新建房屋、附属物及栽种的树木损失五十三万八千八百二十三元三角五分（于本判决生效后十日内履行）；
五、驳回原告（反诉被告）陈明的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）郭俊峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费七千五百七十元，由被告（反诉原告）郭俊峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费六千零四十五元，由被告（反诉原告）郭俊峰负担二千一百一十六元（已交纳），由原告（反诉被告）陈明负担三千九百二十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
本诉案件评估费用二千三百八十元，由被告（反诉原告）郭俊峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件评估费七千六百三十二元，由被告（反诉原告）郭俊峰负担二千六百七十一员（已交纳），由原告（反诉被告）陈明负担四千九百六十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 黄书顺
人民陪审员 王桂华
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 罗俊君