山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳滨民初字第340号
原告朱放一。
被告日照丽城建设发展有限公司。住所地：山东省日照市东港区港务局第一生活区***幢**单元***号。
法定代表人ＸＸ田，经理。
被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：山东省乳山市海阳所镇海林小区。
负责人ＸＸ田，经理。
二被告委托代理人徐鹏强，乳山义帆法律服务所工作人员。
二被告委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。
原告朱放一诉被告日照丽城建设发展有限公司（以下简称“日照丽城公司”）、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称“日照丽城山译分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员孙文星适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱放一、二被告委托代理人于晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱放一诉称，2013年11月13日，原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订了商品房买卖合同，购买被告日照丽城山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城48幢704号房屋，合同约定被告日照丽城山译分公司应于2014年12月31日前将该房屋交付使用，但至今仍未交付。根据双方签订合同第九条的约定，原告朱放一享有合同解除权并有请求返还全部购房款及赔偿损失的权利。虽经原告多次与被告工作人员协商，均无结果。为维护合法权权益，现具状起诉，要求：一、解除原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同；二、二被告连带返还原告朱放一购房款人民币336248元及利息（自2013年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款返还之日止）；三、二被告连带赔偿违约金人民币3362.84元；四、诉讼费由二被告承担。
被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司辩称，被告日照丽城山译分公司不具有独立承担民事责任的法定主体资格，不应作为被告。原告朱放一在被告日照丽城山译分公司处购买涉案房产并签订商品房买卖合同属实，但从未与被告协商关于退房的相关事宜，对于不能按合同约定期限交付商品房原告对此知情，已经达成口头协议，具体交付期限由被告另行通知，综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据。
经审理查明，2013年10月4日，原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订香港平远国际城商品房认购书一份，约定原告朱放一认购被告日照丽城山译分公司开发的香港平远国际城48#楼7层704号房屋，面积约计45.03㎡，单价为人民币7468元／㎡，总房款人民币336248元。原告朱放一在认购书中签名、捺印，被告日照丽城山译分公司在认购书中加盖公司合同专用章。
2013年11月13日，原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订编号为（乳）W1307110的商品房买卖合同一份，约定原告朱放一购买被告日照丽城山译分公司开发的香港平远国际城第48幢704号房，建筑面积为45.03平方米，单价为7468元／平方米，总金额为人民币336284元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。签订本合同时付定金壹拾万元，其余房款236284元于2013年10月5日前一次性付清。”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在未付清总房款（含按揭贷款未放贷）前无权接房；。”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金，并承担由此产生的一切风险责任和费用”。原告朱放一在买受人处签名、捺印，被告日照丽城山译分公司负责人ＸＸ田在出卖人处签名并加盖公司合同专用章。
2013年11月15日，乳山市住房保障和房产管理局为原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订的上述商品房买卖合同办理了备案登记。
另查，2013年9月13日，乳山市住房保障和房产管理局向被告日照丽城山译分公司颁发项目名称为银滩香港平远国际城小区1至3、47至49、76至79、100的商品房预售许可证，编号为乳房售字第2013026号，有效期自2013年9月13日至长期。被告日照丽城山译分公司另自认其未取得涉案房屋的竣工验收备案证。原告朱放一已向被告日照丽城山译分公司缴纳购房款共计人民币336284元，但被告日照丽城山译分公司未将香港平远国际城第48幢704号房交付使用。被告日照丽城山译分公司另提交载明原告朱放一于2015年7月18日租住香港平远国际城98号2单元205室的客户租房统计表一份，拟证实已与原告朱放一就房屋交付期限达成口头协议，由其为原告朱放一租赁房屋并配置相关家电、家具等生活用品，具体交付期限另行通知。经质证，原告朱放一自认其自2015年7月18日租住香港平远国际城98号2单元205室房屋，但未缴纳租金，亦未与被告日照丽城山译分公司就房屋交付期限达成口头协议。
本案经调解无效。
上述事实有原、被告双方的陈述、认购书、商品房买卖合同、刷卡单、收据、商品房预售许可证、客户租房统计表等在案为证。
本院认为，原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人均应严格按合同约定履行义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告朱放一与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同中约定被告日照丽城山译分公司应于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付使用，逾期超过60日后，原告朱放一有权解除合同，故原告朱放一要求解除与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同，并要求返还购房款人民币336248元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告日照丽城山译分公司辩称其已与原告朱放一就房屋交付期限另行达成口头协议，但原告朱放一对此予以否认，被告日照丽城山译分公司单方提交的客户租房统计表亦不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，本院不予支持。
关于原告朱放一要求赔偿利息损失（自2013年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款返还之日止）并赔偿违约金人民币3362.48元（336248元×1%）的诉讼请求，由于我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性，因此就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于替代履行。违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后的损害赔偿请求权指向的是同一损害，应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果，但如果约定的违约金与违约解约造成的损失相差较大，则可以参照中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，予以适当增加或减少。因原告朱放一的利息损失请求权及违约金请求权指向的均是因被告日照丽城山译分公司逾期交房所产生的同一损害，故不能同时适用。因被告日照丽城山译分公司一直未将原告朱放一购买的房屋交付使用，故原告朱放一的损失应为其购房款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，若自原告朱放一付清购房款之日即2013年10月5日起至原告朱放一起诉之日即2015年8月6日止按中国人民银行同期贷款利率计算，其利息损失为人民币38015.83元（人民币336248元×6.15%÷365天×671天），明显高于按商品房买卖合同约定计算的违约金人民币3362.48元，故原告朱放一要求赔偿利息损失（自2013年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款返还之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但其要求赔偿违约金人民币3362.48元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
因被告日照丽城山译分公司系被告日照丽城公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告被告日照丽城公司应对被告日照丽城山译分公司对外所欠的债务承担连带清偿责任，原告朱放一要求被告日照丽城公司对返还购房款并赔偿损失承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
解除原告朱放一与被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订的编号为（乳）W1307110的商品房买卖合同；
二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱放一购房款人民币336248元；
三、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱放一利息损失（自2013年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告日照丽城建设发展有限公司对被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告朱放一多诉部分的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6344元，减半收取3172元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 孙 文 星
二〇一五年十月二十一日
书记员 宋玉静存在