中华人民共和国
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2244号
上诉人（原审原告）：黄宗燕。
委托代理人：汪泽琳，浙江瓯江律师事务所律师。
委托代理人：贺潮，浙江瓯江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：瞿谢文义
委托代理人：金欢，北京德恒（温州）律师事务所律师。
上诉人黄宗燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄宗燕的委托代理人汪泽琳、被上诉人瞿谢文义及其委托代理人金欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，瞿谢文义系西班牙籍公民。黄宗燕与瞿谢文义于2009年8月份左右签订《房屋租赁合同》，约定由黄宗燕承租瞿谢文义所有的坐落于温州市鹿城区杨府山塗村江力路3号两间三层楼建筑加后面平房一间，总建筑面积约509平方米，用于开办餐饮业；房屋租赁期限自2009年10月15日开始至被城市建设依法列入房屋拆迁，瞿谢文义已得到政府赔偿款和签订有效拆迁合同为止，并且瞿谢文义应退还剩余的租金；租金标准为每年48000元人民币，该房屋租金自满五年后，每年租金在原有租金金额上递增5%；经双方协商一致，可以解除合同。合同签订后，黄宗燕于2010年1月13日设立“温州市鹿城区黎明东山海鲜排档”（以下简称东山海鲜排档）并开始经营。后双方在合同履行过程中产生纠纷，瞿谢文义于2010年7月起诉至温州市鹿城区人民法院，以双方签订的合同约定的租赁期限不明、黄宗燕擅自对出租房屋结构进行变动为由，提出解除《房屋租赁合同》并恢复原状、赔偿损失等诉讼请求。该案经调解结案，温州市鹿城区人民法院于2011年2月25日出具（2010）温鹿民初字第1911号《民事调解书》，载明：一、瞿谢文义自愿将坐落温州市鹿城区江力路3号（地号：738-28，围墙以内）房屋出租给黄宗燕使用（开设餐饮），租期自2009年10月15日至2016年10月14日止；二、坐落温州市鹿城区江力路3号（地号：738-28，围墙以内）房屋的租金标准：2009年10月15日至2011年10月14日的年租金标准为72000元人民币（包括地下室及北首房屋年租金24000人民币）；2011年10月15日至2014年10月14日的年租金标准为120000元人民币；2014年10月15日至2016年10月14日的年租金分别在上一年的年租金标准基础上递增百分之十；三、黄宗燕已支付瞿谢文义房屋租金96000元人民币，黄宗燕于2011年10月1日前向瞿谢文义支付租金168000元人民币，2012年10月15日至2016年10月14日四年的年租金分别于当年10月1日前支付…。后双方均按上述调解书内容继续履行。2013年8、9月期间，黄宗燕申请注销东山海鲜排档的工商登记、税务登记、环境保护许可证等，并经相关部门予以核准注销登记。经双方庭审确认，东山海鲜排档经营至同年12月底，后停止营业。2014年3月，瞿谢文义申请温州市鹿城区人民法院强制执行涉案房屋2013年10月15日至2014年10月14日年度租金120000元人民币，并已执行到位。2015年6月，瞿谢文义再次申请强制执行涉案房屋2014年10月15日至2015年10月14日的年度租金132000元人民币，该案尚在执行过程中。
2013年6月25日，温州市鹿城区滨江街道办事处印发《温州市鹿城区滨江街道杨府山塗村旧村改造置换须知》，载明改造范围为江滨路以南、汤家桥路以西、杨府山公园以北、府东路以东区域，涉案房屋亦在改造范围内。时间安排在2013年6月29日9时30分召开动迁大会，8月24日18时为提前腾空奖励截止日期，8月31日18时为奖励优惠截止日期。
审理期间，经向温州市鹿城区滨江商务区改造建设办公室了解涉案房屋的拆迁情况，其表示涉案房屋已纳入杨府山塗村旧村改造范围，但未进入依法征收程序，属于协议拆迁。
原审判决认定上述事实的证据有：双方当事人的身份证明材料、房屋租赁合同、个体工商户工商登记情况、准予登记通知书、温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1911号民事调解书、温州市鹿城区江滨街道杨府山塗村旧村改造置换须知、注销税务登记通知书、温州都市报广告样本、协助划扣存款通知书、冻结申请详细信息、温州市鹿城区江力路3号房屋的历史电费明细、反映涉案房屋附近状况的照片、水表分表照片、收款收据、杨府山塗村村委会出具的证明、客户信息统一视图、电费发票及缴纳电费表、当事人的陈述等。
2015年6月15日，黄宗燕以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉称：黄宗燕与瞿谢文义因房屋租赁合同纠纷曾于2010年诉至温州市鹿城区人民法院，后经（2010）温鹿民初字第1911号民事调解书确定，瞿谢文义将坐落于温州市鹿城区江力路3号的房屋出租给黄宗燕使用（开设餐饮），2011年10月15日起至2014年10月14日止的租金标准为120000元人民币。黄宗燕均按调解书内容依法履行义务。2013年6月份，涉案房屋纳入温州市鹿城区江滨街道杨府山塗村旧村改造范围，根据滨江街道办事处的时间要求，涉案房屋应于2013年8月31日前腾空，而在此期间经常性出现停水停电导致无法继续使用租赁物。故黄宗燕于2013年8月停止营业并将房屋交还给瞿谢文义，且注销了工商登记、税务登记，瞿谢文义对此未提异议。2014年3月，瞿谢文义向温州市鹿城区人民法院申请对涉案房屋2014年度租金强制执行，法院查封了黄宗燕名下银行账户120000元人民币并予以划款。2015年6月份，瞿谢文义再次向温州市鹿城区人民法院申请强制执行2015年度租金，法院已冻结黄宗燕账户内125000元人民币。综上，黄宗燕与瞿谢文义之间的房屋租赁纠纷虽经法院调解并出具民事调解书，但在履行过程中因杨府山塗村旧村改造导致合同无法继续履行，故此，请求判令：一、确认自2013年9月开始黄宗燕与瞿谢文义之间的房屋租赁合同解除；二、瞿谢文义返还租金120000元人民币。在一审审理期间，因黄宗燕认可涉案房屋的水电使用至2013年12月底，故当庭将第一、二项诉讼请求变更为：一、确认自2014年1月开始黄宗燕与瞿谢文义之间的房屋租赁合同解除；二、瞿谢文义返还租金95000元人民币。
瞿谢文义在原审答辩称：一、黄宗燕诉请解除合同的条件不成立。（2010）温鹿民初字第1911号民事调解书对双方的租赁合同解除条件未作约定，且瞿谢文义至今未与鹿城区滨江街道办事处签订征收补偿安置协议书，故涉案房屋仍可继续经营、使用。涉案房屋实际经营至2013年12月底，黄宗燕诉称涉案租赁合同已经于2014年1月解除，但未通知瞿谢文义，故通知解除的前提不成立。二、黄宗燕于2013年8月份注销黎明东山海鲜排档的工商登记、税务登记，原因在于其合伙人内部发生纠纷，与旧村改造之间不存在关联性。三、瞿谢文义依据生效的民事调解书申请法院强制执行，程序合法，黄宗燕诉请退还租金，没有法律依据。综上，请求驳回黄宗燕的诉讼请求。
原审判决认为，黄宗燕与瞿谢文义于2009年8月份签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方在合同履行过程中产生纠纷后，经（2010）温鹿民初字第1911号《民事调解书》对相应条款予以调整，双方均应按该调解书的约定履行。该调解书确定的租赁期限自2009年10月15日至2016年10月14日止，现黄宗燕以涉案房屋纳入改造范围无法实现合同目的为由要求解除合同。经查明，该房屋纳入改造范围属实，但并未进入依法征收程序，瞿谢文义至今未与相关部门签订协议，且其亦不同意解除合同，故本案合同的解除条件尚未成就，黄宗燕的诉称，没有事实与法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条的规定，判决：驳回黄宗燕的诉讼请求。案件受理费2175元人民币，减半收取1087.5元人民币，由黄宗燕负担。
宣判后，黄宗燕不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、涉案房屋于2013年6月份己纳入温州市鹿城区江滨街道杨府山塗村旧村改造范围内。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007修正）的相关规定，国有土地上房屋征收与补偿程序是做出征收决定阶段、补偿阶段、搬迁阶段以及后续工作。而在房屋征收决定公告后就进入补偿价段，订立补偿协议、给予补偿、完成搬迁等环节。因此，自2013年6月25日《温州市鹿城区滨江街道杨府山塗村旧村改造置换须知》印发后自2013年6月29日的动迁大会，涉案房屋己正式进入征收程序。2、原审法院在审理过程中向温州市鹿城区滨江商务区改造建设办公室了解涉室房屋拆迁情况时不够仔细，存在部分事实不清。根据原审法院2015年6月17日对该单位政策处理科副科长周朝华所作的谈话笔录内容，原审法院仅向其了解涉案房屋有无签订拆迁协议的情况，但关于瞿谢文义未签订协议的原因、涉案房屋所在旧村改造范围内其他被征收人签订协议的情况以及该房屋目前是否适用于商业经营等情况均不清楚。而据黄宗燕调查了解，现纳入杨府山塗村旧村改造范围内的大部分人均己签订协议。根据我国相关法律、法规及政策的规定，市县级人民政府公布补偿方案征求公众意见时，公众对该方案有异议的可以提意见。但政府在作出房屋征收决定后，房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议的将按照方案予以公告，被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。本案中，原审法院在事实不清楚的情况下以涉案房屋已纳入改造范围且已仗量，但瞿谢文义至今未与相关部门签订协议，且其亦不同意解除合同为由，认定本案合同解除条件尚未成就，该认定与事实不符。二、涉案房屋纳入改造范围，属不可抗力情形，黄宗燕享有法定解除权。1、2013年6月份之前，黄宗燕系按（2010）温鹿民初字第1911号《民事调解书》的约定履行。2013年6月之后，因该租赁房屋纳入改造范围，政府召开拆迁动员大会要求各被征收人提前腾空房屋且规定2013年8月31日为腾空奖励截止日期。黄宗燕于2013年8月份停止营业井将涉案房屋腾空，且依法办理了工商、税务的注销登记，至同年12月底后完全腾空。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。此系法定的合同解除事由。因不可抗力解除合同，是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。本案中，黄宗燕租用涉案房屋的用途是开办餐饮业，现因政府的原因，租赁的房屋被纳入改造范围，需予以拆迁，此即为不可抗力，且该不可抗力的情形己严重影响到黄宗燕租赁房屋的目的，故黄宗燕享有依法解除合同的权利。三、即使涉案房屋纳入改造范围的情况不属于不可抗力，也应属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，黄宗燕起诉要求解除合同，法院也应当予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原租赁该房屋时，包括2011年在温州市鹿城区人民法院调解时，黄宗燕均不知该屋会何时纳入拆迁范围。现该房因城市规划纳入旧村改造之情势变更，这一不可归责于双方当事人的原因，导致该房屋周边及日常的经营环境、条件、基础设施（水、电）等情况发生重大变化，根本不能达到黄宗燕租房的合同目的。涉案房屋被纳入改造范围是经过公示的，瞿谢文义对此也明知。其于2014年3月向法院申请强制执行涉案房屋2013年10月15日至2014年10月14日的租金120000元人民币，黄宗燕当时己向法院提出执行异议，法院经过听证告知黄宗燕必须另行提起诉讼解除合同。为此，黄宗燕于2014年8月8日提起合同解除诉讼，在诉讼过程中瞿谢文义再次向法院申请强制执行2014年10月15日至2015年10月14日的年度租金132000元人民币，目前法院执行局己将132000元予以划扣等待本案的判决。瞿谢文义避开客观事实恶意借助司法执行权强制执行租金的行为，无事实和法律依据，且严重损害黄宗燕的合法权益。而原审法院判决驳回黄宗燕解除合同的诉讼请求，显然违反合同法最基本的公平原则，损害了黄宗燕的合法权益。综上，原审判决认定事实存在错误，适用法律存在错误。请求二审法院依法予以改判，支持黄宗燕一审的诉讼请求。
被上诉人瞿谢文义答辩称：一、涉案租赁房屋不适用房屋征收程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，该条例仅适用于国有土地上的房屋。涉案租赁房屋的土地是集体所有，黄宗燕以《温州市鹿城区滨江街道杨府山塗村旧村改造置换须知》推定涉案租赁房屋在纳入旧村改造之后即进入征收程序，没有事实与法律依据。二、本案不存在不可抗力的事实。由于本案不存在政府征收的行为，旧村改造所进行的房产置换属于协议，需要置换双方充分协商后达成一致，根据温州市人民政府的文件规定，要按照政府主导、村民自愿、操作规范、节约用地、统筹规范、发展可持续等原则发展农房改造。根据原审法院向温州市鹿城区滨江商务区改造建设办公室核实的情况，涉案房屋纳入改造范围，但未进入依法征收程序，故本案不存在不可抗力的适用条件，黄宗燕以此作为解除合同的理由，不能成立。三、本案不适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。1、对于涉案租赁房屋将面临拆迁或被纳入改造的情况，是双方在2009年签订合同时就已经预见的。2、黄宗燕没有提供继续履行合同对其不公平或不能实现其合同目的的证据，故其该上诉理由缺乏事实与法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，黄宗燕未提供新的证据。
瞿谢文义提供集体土地使用证，证明涉案房屋的土地使用权性质为集体所有，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
黄宗燕对上述证据的真实性无异议，但认为涉案房屋土地使用权虽为集体所有，但杨府山塗村旧村改造适用的是老的条例，实际拆迁过程及操作均沿用老的标准。本院认为，不管是2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是该条例实施以前施行的《城市房屋拆迁管理条例》，适用的范围均为国有土地上的房屋，而涉案房屋的土地性质为集体所有，故黄宗燕的质证意见不成立，本院对上述证据予以确认。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于案件事实的认定问题。涉案房屋的土地性质为集体所有，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007修正）适用的对象是国有土地上的房屋，黄宗燕依据上述两条例的规定主张涉案房屋已进入征收程序，无事实和法律依据，本院不予采信。根据温州市鹿城区滨江街道办事处印发的《温州市鹿城区滨江街道杨府山塗村旧村改造置换须知》及原审法院向温州市鹿城区滨江商务区改造建设办公室调查的结果，有关拆迁及置换事宜由实施单位滨江街道办事处与被拆迁人协商确定，目前，瞿谢文义尚未就涉案房屋与实施单位签订拆迁置换协议。至于瞿谢文义未签订拆迁置换协议的原因及周边其他人签订拆迁置换协议的情况并不属于本案审理的范围，原审对此未予审理，并无不当。
关于涉案房屋被纳入改造范围，是否属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项规定的因不可抗力致使不能实现合同目而解除合同的情形。本院认为，该条规定的因不可抗力解除合同是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件，法律、政令的变化，自然灾害的发生而导致合同解除。首先，温州市人民政府在2009年初即已出台市区旧村改造的政策，而《温州市鹿城区滨江街道杨府山塗村旧村改造置换须知》仅是对上述政策的延续和细化，故本案并不存在政府政令变化的情况。其次，根据双方当事人2009年8月签订的房屋租赁合同第五条有关“房屋租赁从2009年10月15日开始至被城市建设依法列入房屋拆迁，瞿谢文义已得到政府赔偿款和签订有效拆迁合同为止”的约定内容，第六条有关“在租赁期内，瞿谢文义房屋在2009年10月15日至2013年10月15日被拆迁，房屋装修或装潢赔偿款超出该村其他住户同样住房金额的，归黄宗燕所有；在2013年10月16日以后被拆迁的，房屋装修或装潢赔偿款超出该村其他住户同样住房金额，归瞿谢文义、黄宗燕双方共同所有，双方各占50%”的约定内容，可以认定双方在订立租赁合同时对涉案房屋可能在租赁期内被拆迁均有预见。双方在履行过程中发生争议，诉至温州市鹿城区人民法院，经法院主持调解，达成调解协议［即（2010）温鹿民初字第1911号民事调解书］，主要是对原租赁合同约定的租赁期限予以明确，并对原租赁合同约定的租金支付时间及租金金额进行调整。第三，在一审庭审中黄宗燕承认拆迁部门并未向其发出腾空通知书。综上，黄宗燕以《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项规定的不可抗力主张解除合同，理由不能成立。
关于黄宗燕依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定主张解除合同能否予以支持的问题。根据该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本院认为，餐饮店周边的经营环境是影响餐饮经营状况的重要因素之一。黄宗燕作为餐饮经营者，在选择经营地点及确定租赁期限时，应充分考虑周边经营环境及可预见的变化对自身经营状况可能造成的影响，此属于其经营风险的范围。就本案而言，黄宗燕对涉案房屋可能在租赁期内被拆迁已有预见，而涉案房屋及周边区域一旦被纳入拆迁范围，该地区商铺的经营环境必然受到影响。因此，黄宗燕于2009年8月与瞿谢文义签订房屋租赁合同时，以及在2011年2月25日与瞿谢文义就租赁合同纠纷达成调解协议时，应对租赁期限的约定采取谨慎的态度，以减少自身的经营风险。黄宗燕在租赁期内经营状况发生的变化系由于其未对自身的经营风险作出合理的判断所导致，不符合上述司法解释规定的情形，其依据上述司法解释的规定主张解除合同，理由亦不能成立。
关于双方之间的租赁合同可否解除的问题。黄宗燕未经与出租人协商一致即欲单方解除合同，不履行支付租金的义务，属于合同的违约方。对于违约方能否主张解除合同的问题，本院认为，首先，我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。相反，《中华人民共和国合同法》第一百一十条有关“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，为违约方合同解除权提供了明确依据。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诚实信用原则要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡。就本案而言，黄宗燕租赁涉案房屋的目的是为了经营海鲜排档，而其原在涉案房屋经营的东山海鲜排档已经注销工商登记、税务登记及环境保护许可证，并已停止营业。现再重新在该地点申报经营客观上已不可能获得批准。此外，涉案房屋及周边区域纳入拆迁范围后，该地区的商业市场及商业经营环境逐渐萧条，继续经营下去将可能造成经营亏损，大多数商家因此终止营业，也是不争的事实。鉴于黄宗燕已无法使用诉争房屋重新经营，租赁合同实际已无法继续履行，因此，要求其继续履行支付租金的义务，将导致双方当事人之间利益的失衡，基于上述理由，本院认为，应当允许违约方解除合同，以赔偿损失来代替继续履行。综上，对于双方于2009年8月签订的房屋租赁合同以及2011年2月25日双方在温州市鹿城区人民法院就房屋租赁合同达成的调解协议，应予以解除。本院综合考虑本案的具体情况，确定双方的租赁合同于2014年10月15日解除。黄宗燕请求确认双方之间的租赁合同于2014年1月1日解除，并基于该请求而主张瞿谢文义返还2014年1月1日至2014年10月14日租金95000元，本院不予支持。至于合同解除后是否产生占有使用费的问题，以及是否因解除合同而造成守约方瞿谢文义损失的问题，可由当事人另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1219号民事判决。
二、黄宗燕与瞿谢文义于2009年8月签订的房屋租赁合同以及2011年2月25日在温州市鹿城区人民法院就房屋租赁合同达成的调解协议于2014年10月15日解除。
三、驳回黄宗燕的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费减半收取计1087.5元人民币，由黄宗燕负担。二审案件受理费2175元人民币，由黄宗燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年二月三日
代书 记员 李博武