广西壮族自治区田林县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1029民初253号
原告（反诉被告）瞿升苗，男，1987年12月27日出生，汉族，住广西田林县。
委托代理人杨春荣，女，1961年3月1日出生，汉族，住广西田林县（与原告瞿升苗系母子关系）。
委托代理人吴丽莎，广西万科律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚利华（曾用名姚金莉），女，1986年3月17日出生，汉族，住广西田林县。
被告李昌品，男，1983年3月1日出生，汉族，住广西田林县（与被告姚利华系夫妻关系）。
两被告委托代理人岑勋汝，田林县乐里镇法律服务所法律工作者。
原告瞿升苗与被告姚利华、李昌品租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成由审判员吴星敏担任审判长、审判员熊英和人民陪审员李松正参加的合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理，书记员黄尚智担任法庭记录。原告瞿升苗的特别授权委托代理人杨春荣及其委托代理人吴丽莎，被告姚利华及本案两被告的委托代理人岑勋汝到庭参加诉讼（被告李昌品经传唤未出庭）。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年12月7日签订了一份《房屋租赁合同》，原告将自家位于田林浪平中心小学斜对面楼房的第二、第三层及一楼的一间厨房、一间铺面出租给被告姚利华用于开办托管所。合同约定租期为三年，每年租金为18000元，合同对租赁期间的违约责任、租金的支付等进行了约定。合同签订后，原告已按约定将房屋交付被告使用。但被告只交纳第一年租金，第二年并未按约定支付租金给原告，经原告催缴，被告拒不履行，现在已经过了第三年最后一次租金交付时间，原告再次催缴，被告仍不履行支付义务。另外，被告李昌品与被告姚利华系夫妻关系，所欠原告租金属于夫妻存续期间所产生的债务，依据法律规定，被告李昌品应对夫妻存续期间产生的债务承担连带责任。为此，特向法院起诉，请求判令两被告共同支付尚欠原告的房屋租金36000元，并按约定支付违约金18000元，两项合计54000元。
原告为其主张向法庭提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》复印件一份，证实被告姚利华租用原告房屋用于开办启航托管所的事实，同时证实合同对每年应交租金数额、违约金比例等存在明确约定的事实以及被告尚欠原告两年租金未支付的事实；
2、相片5张，证实被告租赁原告房屋的位置及被告在租赁期间购置托管所设备以及被告至今仍然租用被告房屋的事实。
被告姚利华答辩并反诉称，被告与原告于2014年12月7日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告位于田林浪平中心小学斜对面楼房的第二、第三层及一楼的一间厨房、一间铺面用于开办启航托管中心（即托管所），租赁期限为三年（即2015年2月4日至2018年2月4日），每年租金18000元均是事实。合同签订后，被告于2015年2月4日向原告支付了2015年度的房屋租金18000元和押金2000元，当被告购置了价值19542元的床铺、课桌、座椅等设备用来开学使用时，原告却没有按合同的约定交付规定的楼层供被告使用，而是以该楼层正在装修为由让被告先使用原告的第四楼层和第五楼层。对此，被告曾提出与原告解除合同，但迫于原告的苦苦哀求，最终被告只好勉强把空间和面积不足、学生上下楼层不方面、安全系数不高的四楼层作为学生的宿舍，五楼层作为学生教室使用。基于原告未能按约定的时间将约定的楼层交付被告使用的原因，致使被告租赁的房屋无法给托儿所一个良好的生活和学习环境，以致寄托的家长不愿意把其子女送到被告开办的托儿所寄宿而出现生源严重不足和生源流失的情况，致使被告开办的托儿所出现入不敷出的经营困境。被告为不至于自己的损失进一步扩大，曾多次找原告交涉终止合同、搬出设备，并愿意额外支付原告5000元作为补偿。但原告执意要被告交足10000元才同意解除合同，双方因补偿问题协商不下，被告欲搬出所有设备就遭到原告阻止而一直置放于原告的楼层内至今。终上所述，被告认为，原告在明知不能如期交付房屋给原告使用的情况下而不愿意解除合同，其目的具有占有被告原来交付的18000元租金及2000元押金外，原告在主观上和实质上存在违约行为，现原告起诉被告支付房屋租金36000元及违约金18000元的理由不成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。相反，被告就本案反诉原告赔偿被告因原告的违约行为造成被告的各项损失43142元，其中购置床铺、课桌、座椅等设备损失19542元、押金2000元、聘请教师支付的费用21600元，加上违约金9000元，总合计52142元。
被告姚利华对其辩解及反诉主张向法庭提供以下证据：
1、证人李某,4的证明，证实在2015年3月份证人每次送其孙女李雨婧到起航托管中心上学时，小孩的宿舍楼在四楼，一、二、三楼正在装修的事实；
2、证人黄某1的说明，证实自2015年到起航托管中心任教初期，一、二、三楼正在装修的事实；
3、证人杨某,4的证明，证实在2015年4月份证人送其小孩到启航托管中心寄宿时，一、二、三楼正在装修，小孩宿舍安排在四楼的事实；
4、被告姚利华聘用黄某2任教的合同书，证实被告姚利华聘请黄某1到启航托管中心任教的时间及月工资发放的事实；
5、装修工人陈明刚及其爱人的录音，证实2015年2月原告的房屋已装修第四楼层和五楼层、一、二、三楼层正在装修及装修进度一直延续到6月份才装修完工的事实。
被告李昌品述称，其答辩意见与被告姚利华反诉答辩意见一致。但认为启航托管所是被告姚利华自己一个人经营，李昌品没有参与经营管理，不应成为本案的诉讼主体。
被告李昌品对其主张无证据向法庭提供。
原告瞿升苗针对被告姚利华的反诉请求辩称，原、被告之间的《房屋租赁合同》签订后，原告已经按合同约定将房屋交付被告使用，原告不存在违约行为，被告反诉请求原告赔偿其各项损失43142元及违约金9000元没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回被告姚利华的反诉请求。
原告瞿升苗对其反诉辩解无证据向法庭提供。
经过开庭质证，两被告对原告提供的第1组证据《房屋租赁合同》及第2组证据相片5张所证实的内容及真实性均无异议。原告对被告提供的第1组证据证人李某,4的证明的三性均有异议，认为证人的身份无法查实，证人也没有到庭接受当事人的质询，不能作为证据使用；对被告提供的第2组证据证人黄某1的说明，认为证人黄某2与被告是雇员和雇主的关系，存在利害关系，其说明不能作为本案定案依据；对被告提供的第3组证据证人杨某,4的证明，认为证人没有到庭接受法庭质询，其真实性不能确定，不能作为证据使用；对被告提供的第4组证据被告姚利华聘用黄某2任教的合同书，原告认为，该工人的身份无法查实，其真实性无法确定，不能作为证据使用；对被告提供的第5组证据装修工人陈明刚及其爱人的录音，认为被告没有提供录音的原始载体，证据取得不具有合法性。被告李昌品对被告姚利华所提供的证据均无异议，认为是真实的。
对于本案证据，本院分析认证如下：
原告提供的第1组证据《房屋租赁合同》及第2组证据相片5张所证实的内容反映了原告与被告姚利华签订《房屋租赁合同》的事实及被告姚利华已实际租用了原告房屋的事实，两被告均无异议，本院予以认定。被告提供的第1组证据证人李某,4的证明、第2组证据黄某1的说明、第3组证据杨某,4的证明，均因证人李某,4、黄某1、杨某,4未到庭接受双方当事人的质询，其真实性无法确认，本院不予认定；被告提供的第4组证据被告姚利华聘用黄某2任教的合同书，由于该工人的身份无法查实，其真实性无法确定，本院不予认定；被告提供的第5组证据装修工人陈明刚及其爱人的录音，因陈明刚及其爱人未到庭做进一步证实，也未到庭接受双方当事人的质询，该录音无法证实是否出自于陈明刚及其爱人的真实音频，其真实性不能确定，故本院不予认定。
综合全案有效证据及庭审查明，本院确认以下法律事实：被告姚利华有意在田林浪平乡中心小学附近开办一家启航托儿所，经对原告位于浪平小学斜对面的楼房进行实地查看后，被告姚利华与原告瞿升苗于2014年12月7日签订了一份《房屋租赁合同》。该《合同》对租赁房屋的地点、楼层、房屋的用途、租赁期限、租金的支付等方面共计作了十七个条款的约定。其中第一、第二条约定，原告将其位于田林浪平中心小学斜对面楼房的第二层、第三层及一楼的一间厨房、一间铺面出租给被告姚利华用于开办启航托管所；《合同》第三、第四、第五条约定租赁期限为三年（即2015年2月4日至2018年2月4日），每年租金为18000元，租金按年结算，由乙方（被告）于每年的2月1日交付给甲方（原告）；《合同》第六条约定原告交付房屋的期限为2015年2月4日前，如不能按时交付房屋，按违约处理，甲方（原告）应赔偿由此给乙方（被告）造成的一切损失；《合同》第十一条约定合同履行期间任何一方违反本合同规定须按年度租金向对方交纳当年度50%的违约金；《合同》第十三、第十四条对双方在履行合同过程中的未尽事宜如何补充、发生争议如何解决均作了约定。合同签订后，被告于2015年2月4日按约定向原告交付了押金2000元及2015年度的租金18000元。由于原告的房屋实际尚处在装修阶段，未能按约定的时间（2015年2月4日前）将第二、第三楼层交付被告使用。但被告根据开办托管所的时间需要，经双方口头协商，被告同意暂时使用原告的第四楼层作为学生宿舍，第五楼层作为学生教室。至2015年6月初，原告的房屋装修完毕，被告经营的托管所则从第四、第五楼层搬至《合同》原来约定的第一、第二、第三楼层继续经营使用。被告姚利华因生源不足等原因于2015年12月25日停止经营该启航托管所，所购置的设备（床架、桌椅）一直置放于租用的楼层房间内。2017年3月13日，原告以被告姚利华不支付租金为由向本院起诉，请求判令被告姚利华及被告李昌品（被告姚利华丈夫）共同支付原告的房屋租金36000元，并按约定支付违约金18000元，两项合计54000元。被告姚利华则认为，本案原告首先存在实质上违约，原告未能按时交付约定的房屋楼层，是导致被告经营的启航托儿所生源不足、生源流失的主要原因。且原告在明知不能如期交付房屋给原告使用的情况下却不愿意解除合同，其目的具有占有被告原来交付的租金18000元及押金2000元的目的，原告的主观上、实质上都存在违约行为，原告起诉被告支付其租金36000元及违约金18000元的理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。相反，被告就本案反诉原告赔偿被告因原告的违约行为造成被告的各项损失43142元，其中购置床铺、课桌、座椅等设备损失19542元、押金2000元、聘请教师损失21600元，加上违约金9000元，总合计52142元。被告李昌品则认为，该启航托管所是被告姚利华自己一个人经营，其没有参与经营管理，不是本案的适格主体，不应承担任何法律责任。
本案的争议焦点是：1、原告起诉被告姚利华、李昌品支付房屋租金36000元是否有事实和法律依据；2、被告姚利华是否存在违约行为，原告诉请姚利华支付违约金18000元是否有事实和法律依据；3、本案原告是否存在违约行为，被告姚利华反诉原告请求支付违约金9000元及赔偿各项损失43142元是否有事实和法律依据。4、本案被告李昌品是否是本案的适格主体。
本院认为，原告瞿升苗与被告姚利华所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，被告姚利华在租用原告房屋之初，原告未能按约定交付第二、第三楼层给被告使用，但被告并未明确表示异议，而是同意暂时使用原告的第四楼层作为学生宿舍，第五楼层作为学生教室。被告同意暂时使用第四、第五楼层的行为，视为合同履行过程中合同双方当事人对合同约定的部分变更，此变更并不影响合同的整体效力。待原告对房屋装修完毕，被告经营的托管所则从第四、第五楼层搬至原合同约定的第一、第二、第三楼层继续依合同使用（开办启航托管所），期间（2015年2月4日），被告也自觉向原告交纳了押金2000元及2015年度租金18000元。该事实足以认定原告已将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，不存在违约行为。被告开办的启航托管所至2015年12月25日，因生源流失等因素而无法继续经营，应属被告自身的经营管理问题，非原告的行为所致。被告停止开办启航托管所后，被告姚利华并未与原告解除该租赁合同，其所购置的设备也一直置放于原告的出租房内，此种情况表明，该合同一直处于原约定的有效期内。故本院对原告依据合同约定要求被告支付合同期内2016年度、2017年度的房屋租金共计36000元的诉请，本院予以支持。被告以原告存在主观上和实质上违约行为的辩解，因其提交的证据以及庭审查明，均不能证实原告存在根本性违约，故本院对被告的上述辩解不予采信。对于被告姚利华反诉主张由原告赔偿其各项损失43142元及违约金9000元的请求，因原告不存在根本性违约，故对被告这一主张，因依据不充分，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金18000元的诉请，由于该租赁合同尚属于有效租赁期内，被告虽然未继续开办启航托管所，但合同并没有因此解除，故交付租金是被告的主要债务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金，被告迟延支付2016年度和2017年度的租金，除应承担支付约定的租金外，还应承担相应的违约责任。但该租赁合同双方约定的违约金按年租金额的50%计算，并不能证明为某一方的实际损失。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据法释（2000）34号最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算逾期付款违约金。目前，中国人民银行逾期罚息利率标准是在贷款基准利率（一至五年期限内，年利率4.75%）的水平上加收30%-50%。因此对违约金的计算，本院认为被告延期支付2016年度、2017年度的租金36000元，逾期付款利息应从2016年2月1日起至2017年3月13日止按中国人民银行规定的贷款利率的150%（7.125%）计算，被告自2016年2月1日未履行支付租金至原告起诉至本院止按13个月计算。据此算出，被告应支付原告违约金即36000元×7.125%×13/12（一年零一个月）=2778.75元。
关于被告李昌品是否属于本案适格主体问题，本院认为，本案《房屋租赁合同》系原告瞿升苗与被告姚利华双方的真实意思表示，该合同所涉及的权利、义务，应属于合同双方当事人享有和承担，未涉及第三方李昌品的个人意思和个人行为。且本案因房屋租赁所产生的债务亦非单纯的夫妻共同债务，原告请求由被告李昌品与被告姚利华共同承担支付租金及违约金的主张，不能突破合同相对性原理由第三方来一同承担，被告李昌品不应成为本案的适格主体，故对原告请求李昌品共同承担支付租金及违约金的这一主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告姚利华支付原告瞿升苗房屋租金36000元、违约金2778.75元，两项合计38778.75元；
二、驳回原告瞿升苗的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告（被告）姚利华的反诉请求。
案件受理费1150元，由原告瞿升苗承担324元，被告姚利华承担826元；案件反诉费1104元，由反诉原告（被告）姚利华承担。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户。帐号：60×××97。开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴星敏
审 判 员 熊 英
人民陪审员 李松正
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 黄尚智