福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初400号原告：泉州五金机电商城房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安安吉路泉州五金机电商城内。法定代表人:杜德森，执行董事。委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。被告：泉州丰泽乐宴投资管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区浦西江滨体育公园内东侧。法定代表人：姚生财，执行董事兼总经理。被告：姚生财，男，1981年5月23日出生，汉族，住福建省泉州市永春县。以上二被告共同委托诉讼代理人：谢黎芳，福建顺济律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。原告泉州五金机电商城房地产开发有限公司（以下简称五金机电公司）与被告泉州丰泽乐宴投资管理有限公司（以下简称乐宴公司）、姚生财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告五金机电公司委托诉讼代理人林丽惠，被告乐宴公司、姚生财共同委托诉讼代理人谢黎芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五金机电公司向本院提出诉讼请求：1.判令乐宴公司、姚生财返还福建省泉州市洛江区安吉路中段洛江中心商城一层东北侧（东临万盛街，北临安顺路）面积为249.33平方米的商业用房；2.判令乐宴公司立即向五金机电公司支付截至2016年12月7日的租赁费用68482.64元，并支付自2016年12月8日起至乐宴公司、姚生财交还符合合同约定的房屋之日止，按合同约定的标准计付的房屋占有使用费，（暂计至2017年2月8日，为39892.8元）；3.判令乐宴公司支付自欠款之日起至实际清偿全部租赁费用之日止，以实际欠付的租赁费用总额为基数，按每日万分之五计付的逾期付款违约金（暂计至2017年2月8日为11519.05元）。以上合计119894.49元；4.判令姚生财对前述全部债务承担清偿责任。事实和理由：2015年3月25日，乐宴公司与五金机电公司签订《房屋租赁合同》，约定：乐宴公司向五金机电公司承租位于泉州市洛江区安吉路中段洛江中心商城一层东北侧（东临万盛街，北临安顺路）面积为249.33平方米的商业用房，租赁期自2015年3月25日起至2032年7月25日止，租金为每平方米每月80元，每3年递增8%，其中2015年3月25日至2018年3月24日租赁费用每月每平方米80元，租金按季度支付，乐宴公司应于每季度最后一个月的26日前支付下一季度租金。但乐宴公司并未依约缴纳租赁费用，截至2016年12月7日，乐宴公司尚欠租赁费用68482.64元。以上欠款经多次催讨未果。乐宴公司的上述行为已构成根本违约，五金机电公司有权提前解除合同，为此五金机电公司委托律师发出了解除合同的通知，本案合同已于2016年12月7日解除，乐宴公司除了应付清至解除合同之日止的租赁费用及逾期付款违约金外，还应支付自2016年12月8日起至实际返还符合合同约定的租赁房屋之日止的房屋占有使用费，且乐宴公司的押金不予退还，并承担其他依法依约应承担的违约责任。乐宴公司系一人有限责任公司，姚生财系乐宴公司的股东及法定代表人，应对公司的债务承担责任。故起诉，请求判如所请。乐宴公司、姚生财辩称，1.五金机电公司要求按实际欠付租金的日万分之五支付违约金没有合同依据，双方签订的租赁合同第四条第一款约定，欠付租金的应每月按万分之五承担利息，不是按日万分之五承担利息；2.五金机电公司主张押金不予返还不能成立，合同第六条约定，押金不予返还的条件是乐宴公司不履行租房合同，但本案乐宴公司不是不履行，而是不完全履行，乐宴公司有支付部分租金，而对于欠付租金的违约责任，合同已经有明确约定，因此押金应该抵付乐宴公司所欠租金；3.姚生财不是租赁合同的当事人，虽然姚生财是乐宴公司的出资人，但乐宴公司是独立的法人主体，根据合同相对性原则，姚生财不应当承担本案的合同责任和民事责任。经庭审，双方无争议的事实：1.2015年3月25日，五金机电公司与乐宴公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定五金机电公司将位于福建省泉州市洛江区安吉路中段洛江中心商城一层东北侧（东临万盛街，北临安顺路）面积为249.33平方米的商业用房出租给乐宴公司，租赁期间为自2015年3月25日起至2032年7月25日止，月租金为80元/㎡，每3年递增8%；2.截至2016年12月7日乐宴公司尚欠租金68482.64元。本案争议的焦点：1.五金机电公司诉求的逾期付款违约金标准是否有事实依据；2.五金机电公司是否有权不予退还押金；3.五金机电公司对姚生财的诉求是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。五金机电公司提供的证据：乐宴公司企业报告、房屋租赁合同、律师函、通知函、EMS快递单及回执、快递单号查询，乐宴公司、姚生财质证真实性无异。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。五金机电公司当庭提供的房屋所有权证，乐宴公司、姚生财质证真实性无法确认，且无法确认该房屋所有权证为五金机电商场二期的权属证书。乐宴公司、姚生财未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：五金机电公司提供的房屋所有权证加盖洛江区不动产登记中心印章，其真实性可以确认，且该房屋所有权证载明的房屋坐落与本案房屋租赁合同约定的涉案租赁房屋的位置一致，故对该证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：五金机电公司系洛江区万安开发区安吉路中段泉州五金机电商城房地产开发有限公司泉州洛江中心商城的所有权人。2015年3月25日，五金机电公司与乐宴公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.五金机电公司（甲方）将位于洛江区安吉路中段洛江中心商城一层东北侧（东临万盛街，北临安顺路）面积249.33平方米现状商业用房租赁给乐宴公司（乙方），乐宴公司租用上述房屋作五楼酒店大堂之用，未经甲方同意，不得将房屋另作他用或转租；2.租赁期限为自2015年3月25日起至2032年7月25日止，租金为每平方米每月80元，每三年递增8%（即2015年3月25日至2018年3月24日的租金为19946.4元/月，2018年3月25日至2021年3月24日的租金为21542.11元/月，2021年3月25日至2024年3月24日的租金为23264.98元/月，2024年3月25日至2027年3月24日的租金为25127.48元/月，2027年3月25日至2030年3月24日的租金为27137.08元/月，2030年3月25日至2032年3月24日的租金为29306.25元/月），租金按季度支付，乐宴公司应于每季度最后一个月的26日前支付下一季度租金，乐宴公司未按约定时间及额度支付租金费用，每月按万分之五承担利息；3.为保证租房合同的全面履行，在签订租房合同时，乐宴公司应支付给五金机电公司5万元押金，押金不计利息，租房合同终止时，退还乐宴公司，若乐宴公司不履行租房合同，则押金不予退还；4.乐宴公司如发生租金及其他债务超过半个月以上未付的行为时，五金机电公司可不通知乐宴公司而解除本租房合同；5.合同终止时，乐宴公司应将租赁场所内属于其所有的一切物品，包括内装修各设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经五金机电公司检查认可后收回，所需费用由乐宴公司承担。合同签订后，五金机电公司依约将涉案商业用房交付乐宴公司管理使用，乐宴公司则于2015年4月7日、7月7日、10月26日各支付给五金机电公司租金59839.2元（19946.4元/月×3月），于2016年2月4日支付给五金机电公司租金39892.8元（19946.4元/月×2月），于2016年4月14日、6月18日各支付给五金机电公司租金59839.2元（19946.4元/月×3月），以上共计339088.8元，即乐宴公司共支付给五金机电公司17个月租金（19946.4元/月×17月）。2016年10月20日，五金机电公司向乐宴公司发出《律师函》，要求乐宴公司在收到律师函之日起三日内，向五金机电公司付清所有欠款并承担相应的违约责任。2016年12月7日，乐宴公司收到五金机电公司邮寄的要求提前解除涉案房屋租赁合同的《通知函》。截至2016年12月7日，乐宴公司共拖欠五金机电公司租金：19946.4元/月×（20月-17月）+19946.4元/月÷30天×13天=68482.64元。之后，乐宴公司仍占有使用涉案商业用房。另查明，乐宴公司系一人有限责任公司，其自然人股东为姚生财。本院认为，五金机电公司与乐宴公司之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。五金机电公司依约将涉案商业用房交付乐宴公司进行管理使用，乐宴公司亦应依约向其支付租金。本案中，乐宴公司对五金机电公司主张其拖欠租金68482.64元未提出异议，故本院予以确认。因乐宴公司无正当理由超过半个月未支付租金，根据涉案房屋租赁合同的约定，五金机电公司解除涉案房屋租赁合同的条件已成就。为此，五金机电公司向乐宴公司发出了解除涉案房屋租赁合同的通知，该通知于2016年12月7日到达乐宴公司，且乐宴公司亦未在收到解除合同通知之日起三个月内提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案房屋租赁合同于解除通知到达乐宴公司时（即2016年12月7日）解除。合同解除，双方当事人之间的权利义务终止，乐宴公司除应向五金机电公司支付所拖欠的租金及逾期付款违约金外，还应依约将所承租的商业用房恢复原状后返还五金机电公司，因乐宴公司原因未能及时返还涉案商业用房，给五金机电公司造成损失的，乐宴公司还应依法予以赔偿。庭审中，乐宴公司自认尚未返还所承租的涉案商业用房，故乐宴公司仍应参照涉案房屋租赁合同的约定向五金机电公司支付自合同解除之日起至实际返还所承租商业用房之日止的房屋占有使用费。至于本案的争议焦点：一、关于五金机电公司诉求的逾期付款违约金标准是否有事实依据的问题。根据涉案房屋租赁合同的约定，乐宴公司未按约定时间及额度支付租金费用的，每月应按万分之五承担利息。五金机电公司虽主张该约定系笔误，双方的真实约定为每日应按万分之五承担利息，但对该主张未能提供证据加以佐证，且乐宴公司对此不予认可。故五金机电公司按每日万分之五计算逾期付款违约金的主张，缺乏事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定的逾期付款违约金计算标准为按每月万分之五计算利息，该计算标准明显低于人民银行同期同类贷款利率，不足于弥补乐宴公司逾期支付租金给五金机电公司造成的利息损失。故本院将逾期付款违约金的计算标准调整为按人民银行同期同类贷款利率计算。在本案诉讼中，五金机电公司自认本案租金按季度支付，于每季度的第一个月26日前支付本季度的季度租金，即2015年3月25日起至2015年6月24日止的租金应于2015年3月26日前支付，以此类推。故五金机电公司主张的逾期付款违约金应以季度租金为基数，自各季度租金逾期支付之日（即每季度的第一个月27日前）起至实际付清之日（已支付的租金部分应先支付或补足前期未支付或未足额支付的租金）止按人民银行同期同类贷款利率计算；二、关于五金机电公司是否有权不予退还押金的问题。因五金机电公司未提出诉讼请求，且乐宴公司亦未就该押金问题提出反诉，对该问题本院不予审查，双方可另行解决；三、关于五金机电公司对姚生财的诉求是否有事实和法律依据的问题。五金机电公司提供的企业信用信息公示报告，可证实乐宴公司的公司类型系一人有限责任公司，其自然人股东为姚生财。在本案诉讼过程中，姚生财未能提供证据证明乐宴公司的财产独立于其自己的财产之外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，姚生财应对乐宴公司的本案债务承担连带责任。综上所述，截至合同解除时即2016年12月7日，乐宴公司共拖欠五金机电公司租金68482.64元，乐宴公司依法应予以支付。故五金机电公司要求乐宴公司支付所欠租金的诉求，合理合法，本院予以支持。乐宴公司未按约定的期限支付租金，依约应向五金机电公司支付逾期付款违约金，但五金机电公司主张的逾期付款违约金的计算标准与涉案房屋租赁合同的约定不符，对五金机电公司的该项主张，本院不予采纳。本院依法将逾期付款违约金计算标准调整为以每季度的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自每季度逾期之日（即每季度开始的第一个月的27日）起至实际付清之日（已支付的租金部分应先行支付或补足前期未支付或未足额支付的租金）止。故五金机电公司关于逾期付款违约金的诉求，超过部分，本院不予支持。合同解除，已经履行的，当事人有权要求恢复原状，故五金机电公司要求乐宴公司返还涉案商业用房的诉求，符合双方合同的约定及法律的规定，本院予以支持。合同解除后，乐宴公司未能依约将所承租的商业用房恢复原状后及时返还五金机电公司，造成了五金机电公司的租金损失，依法应予以赔偿，故五金机电公司要求乐宴公司按原租金标准支付自涉案房屋租赁合同解除之日起至实际返还涉案商业用房之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。姚生财作为乐宴公司唯一的自然人股东未能举证证明其财产独立于乐宴公司之外，依法应对乐宴公司的全部债务承担连带责任，故五金机电公司要求姚生财承担连带责任的诉求，符合法律规定，本院予以支持。乐宴公司未就押金部分提出反诉，故对其要求用押金抵扣租金的主张，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第五十九条、第六十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、泉州丰泽乐宴投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内将位于泉州市洛江区安吉路中段洛江中心商城一层东北侧（东临万盛街，北临安顺路）面积为249.33平方米的商业用房返还给泉州五金机电商城房地产开发有限公司；二、泉州丰泽乐宴投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州五金机电商城房地产开发有限公司2016年12月7日前的租金68482.64元，并以各季度租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付自各季度开始第一个月的27日起至实际付清之日（已支付的租金部分应先行支付或补足前期未支付或未足额支付的租金）止的逾期付款违约金；三、泉州丰泽乐宴投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州五金机电商城房地产开发有限公司自2016年12月8日起至实际返还本判决第一项所述商业用房之日止按房屋租赁合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费；四、姚生财对泉州丰泽乐宴投资管理有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回泉州五金机电商城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2698元，减半收取计1349元，由泉州丰泽乐宴投资管理有限公司、姚生财共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  颜智斌二〇一七年五月九日书记员  戴宇楠速录员  杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第五十九条一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。