江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0325号
上诉人（原审原告）周金平，男，1963年10月26日生，汉族。
上诉人（原审原告）张晓海，男，1980年4月9日生，汉族。
上诉人（原审原告）李勇，男，1979年9月25日生，汉族。
委托代理人梁孔建（受周金平、张晓海、李勇共同委托），江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡常大置业有限公司。
法定代表人黄桂荣，该公司董事长。
委托代理人吴利军，该公司职员。
委托代理人邹婷，该公司职员。
上诉人周金平、张晓海、李勇因与被上诉人无锡常大置业有限公司（以下简称常大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第0577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年6月3日，周金平、张晓海、李勇与常大置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：常大置业公司将位于无锡市青石路与春申路交叉口西南侧民主巷第2幢97单元1-2层（原暂定号，现为无锡新欧风花园民主巷97号）商铺预售给周金平、张晓海、李勇；建筑面积为313.36平方米，按建筑面积计价，单价为每平方米37018.12元，总金额为1160万元。合同第五条约定：1、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人提出退房的，出卖人应当在买受人提出退房之日起三十天内将买受人已付款项退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息；2、买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定的面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100％；3、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内选择是否退房；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期整存整取存款利率付给利息；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。该合同附件一房屋平面图显示97号商铺与该楼的变电所相邻。同时，在合同附件四的合同补充协议第19条约定：此套商铺面积可能会因为结构调整有所减少，双方已在平等、自愿的前提下约定于交付时按实测面积与已签订的单价为标准结算房款。补充协议同时载明：在签订本合同前，出卖方已将本合同和补充条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人已表示对本合同和补充条款内容完全理解并接受。该补充协议由买卖双方签字确认。合同签订当天，周金平、张晓海、李勇支付购房款580万元。
2011年6月27日，周金平作为借款人与中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行签订了个人购房担保借款合同一份，用于支付购房款，借款金额为580万元。为办理该借款，周金平向保证人无锡市住房置业担保有限公司支付担保费1.74万元。同时，该借款以民主巷2幢97单元1-2层房屋为抵押物，张晓海、李勇均作为抵押人签字。常大置业公司于2011年7月4日收到该笔款项。2012年6月，周金平、张晓海、李勇收房时发现民主巷97号房屋实测面积少于合同约定面积，双方因房屋面积补差款发生争议，故周金平、张晓海、李勇未办理收房手续。
2011年5月19日，常大置业公司向无锡市供电公司申报供电方案，由于与民主巷97号房屋相邻的1号总变电所内部空间不能满足当期供电设备管线布置要求，遂由江苏海宏电力工程顾问有限公司于2011年6月出具对1号总变电所进行扩大改造的电气平面布置图，2011年9月29日，无锡市供电公司批准该方案。嗣后，常大置业公司按照变电所变更方案的要求扩大了变电所的面积，缩小了民主巷97号房屋一楼的面积。2012年4月12日，无锡市曦晨测绘有限公司出具的建筑面积实测报告中载明：民主巷97号1-2层实测建筑面积为299.8平方米，即民主巷97号1-2层房屋建筑面积因相邻变电所面积增加而比合同约定的面积减少了13.56平方米。
2013年4月25日，周金平、张晓海、李勇诉至原审法院称：交房时，其发现房屋实际面积与合同面积相比减少了13.56平方米，虽然双方在补充协议中约定了房屋面积减少情况下的房款结算方式，但其认为面积减少幅度应在3%以内，现实际减少面积已超出3%，且因为面积减少改变了房屋结构，原有窗户被改造成墙壁，因此其有权按照合同第五条、第十条的约定退房，故请求判令：1、解除双方于2011年6月3日签订的商品房买卖合同；2、常大置业公司退还购房款1160万元；3、常大置业公司赔偿以580万元本金计算的自2011年6月3日到实际付款日的银行同期存款利息；4、常大置业公司赔偿以580万元本金计算的自2011年7月4日到实际付款日止的银行同期贷款利息；5、常大置业公司赔偿贷款担保费1.74万元；6、本案诉讼费由常大置业公司承担。常大置业公司辩称：1、双方在签订商品房买卖合同时，其已经向周金平等人告知了诉争商铺面积可能会因结构调整有所减少，并且双方已在平等自愿的前提下约定于交付时按实测面积与已签订的单价为标准结算房款，就此情况双方在签订的商品房买卖合同附件四的第19条予以载明；2、诉争商铺的面积减少，系应供电部门要求增加小区公用配电设施所致，是为了小区公共利益，并非其恶意而为。综上，周金平等人的诉请没有法律依据，请求予以驳回。
一审中，原审法院至常大置业公司随机抽取了同一地块其他商铺的买卖合同6份，其中关于志强路224号房屋的买卖合同附件中，有与本案所涉商品房买卖合同的附件四合同补充协议第19条相同的约定，其余5份合同及其附件中，均没有相同约定。志强路224号房屋买受人曾因房屋面积减少向原审法院提起诉讼，其面积减少原因也系变电所增加面积，后其与常大置业公司达成调解协议。
原审法院多次组织双方进行调解，周金平等人要求按照房屋实际面积根据房屋现价（约2.5万元／平方米）进行结算，否则坚决要求解除合同；常大置业公司只同意在按实结算面积差价并按银行同期贷款利率计付利息的基础上，额外补偿5万元。双方差异较大，无法达成一致意见。
以上事实，有商品房买卖合同及其附件、购房发票、个人购房担保借款合同、担保费收据复印件、还款清单、情况说明、1号总变电所电气平面布置图、供电方案答复单、房屋建筑面积测绘报告（实测）、照片及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
本案争议焦点是：诉争商铺实际面积与合同约定面积相比因结构变化而减少幅度超过3%是否满足解除商品房买卖合同的条件。结合本案案情分析后，应当判定房屋因结构变化而致面积减少的情况尚未满足解除商品房买卖合同的条件。理由如下：1、本案中，周金平、张晓海、李勇与常大置业公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。2、商品房买卖合同的法定解除情形之一为实际面积增减幅度大于合同约定面积的3%，对此双方在合同中有所约定，但这并不妨碍合同双方对此另行作出约定。双方在《商品房买卖合同》中约定了需要签订补充协议的情形，其后，双方也签订了补充协议，可视为在出现上述问题时，双方同意按补充协议履行。3、本案中，合同签订前夕常大置业公司因公共配套设施变更而需对诉争房屋的结构、面积做一些必要调整，为此在签订合同时特意在补充协议中进行了设定，但由于当时尚不知调整程度，故未写明幅度，但已明确表明将会因结构调整而减少面积。该补充协议与其他一般对面积增减幅度予以容忍的条款不同之处在于单纯的为减少，且如减少幅度在3%以内则合同中已有约定，无需另行签订补充协议，可见该约定指向明确，常大置业公司的抗辩意见应予采纳。4、虽然当初未约定减少部分的面积，但与所购房屋总面积相比，减少4%左右比例并不太大，按一般常理判断对合同目的及所购房屋质量、使用功能也尚不足以产生根本性变化。5、诉争房屋因结构调整而减少面积系小区公共配套设施变更所致，并非常大置业公司故意而为。综上，本案诉争房屋面积因结构变化而减少不能产生解除合同的法律后果，故周金平、张晓海、李勇主张解除合同，不予支持。至于因面积减少而受损的权利，周金平、张晓海、李勇表示会另行主张权利，故本案中不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，该院判决：驳回周金平、张晓海、李勇的诉讼请求。案件受理费98000元，由周金平、张晓海、李勇负担。
周金平、张晓海、李勇不服原审判决，向本院提起上诉称：1、合同补充协议第19条是常大置业公司设的圈套，其购房时房屋已建成，其经现场实地察看房屋后，再决定购买诉争房屋的，常大置业公司未与其讲明该房屋一层有可能要减少面积建变电所，并且原本有的窗户现在没有了。常大置业公司明知诉争房屋一层要去除窗户、减少面积，却用隐瞒的手段欺骗其签订合同，收取房款。2、诉争房屋的面积减少、结构变更违反了合同第五条、第十条的约定，其有权退房。3、房屋结构调整虽非常大置业公司故意，但不能因此侵害买受人的利益。综上，常大置业公司利用其优势地位，采取欺诈手段与其签订合同，后又恶意违约，应当承担责任。原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。
被上诉人常大置业公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，没有违反法律、法规。2、补充协议的第19条明确了诉争商铺面积会因结构调整而减少，价款按实测面积结算，并不存在欺诈情形。3、周金平、张晓海、李勇要求解除合同不符合法律规定和合同约定，不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本案争议焦点是：周金平、张晓海、李勇要求解除合同的条件是否成就？
本院认为：
当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周金平、张晓海、李勇要求解除合同的条件并未成就，主要理由如下：1、虽然双方在商品房买卖合同的第五条和第十条中分别约定了面积误差超出3%以及发生设计变更的、买受人有权退房，但在合同第五条和第十条的尾款又同时约定买受人不退房的、应当签订补充协议。而双方确实签订了补充协议，并在补充协议第19条特别约定：此套商铺面积可能会因为结构调整有所减少，双方已在平等、自愿的前提下约定于交付时按实测面积与已签订的单价为标准结算房款。因此，根据双方签订补充协议的事实以及协议第19条的明确约定，可以认定双方就房屋面积超差及设计变更的情形已通过补充协议的形式明确约定了双方不再解除合同，价款按实结算。周金平等上诉人依据合同第五条和第十条主张解除合同，与双方的约定不符。2、在常大置业公司销售的该地块中，约定补充协议第19条的合同仅有两份，除了诉争房屋外，还有224号房屋，而224号房屋同样也存在因变电所扩大造成面积减少的情况。因此，补充协议第19条是针对房屋结构变化、面积减少的情形作出的特别约定。3、双方签订的补充协议明确载明：在签订本合同前，出卖方已将本合同和补充条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人已表示对本合同和补充条款内容完全理解并接受。周金平等上诉人称补充协议第19条是常大置业公司设的圈套，其是受欺骗所签，缺乏依据。应当认定该补充协议是双方当事人真实意思表示。4、本案中亦不具备法定解除合同的情形。
综上，周金平、张晓海、李勇要求解除合同的理由缺乏依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98000元，由上诉人周金平、张晓海、李勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年四月十四日
书 记 员 窦 玥