江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0194号
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行。
负责人郭海，该行行长。
委托代理人车振恒，该银行职员。
委托代理人鲁威，该银行职员。
被告郑浩，男，1976年9月10日出生，汉族。
被告郭英，女，1973年4月7日出生，汉族。
被告徐州嘉德置业有限公司。
法定代表人陈三位，该公司总经理。
委托代理人朱志增，江苏大运河律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行（以下简称工商银行）诉被告郑浩、郭英、徐州嘉德置业有限公司（以下简称嘉德置业）借款合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后依法由代理审判员许晴独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行审理。原告工商银行诉讼代理人鲁威，被告嘉德置业诉讼代理人朱志增到庭参加诉讼。被告郑浩、郭英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2011年1月17日，被告郑浩与原告签订《个人借款／担保合同》，约定借款金额24万元，年利率5.5675%，期限20年，自2011年1月17日至2031年1月17日。以郑浩所有的房屋（位于邳州市运河镇金域华府1号楼2单元201室）提供抵押担保，双方签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得他项权证。被告嘉德置业与原告签订《个人购房借款／担保合同》，并从中约定其作为保证人承担阶段性连带担保责任。2011年1月17日，原告依约发放了贷款，借款人却未能按约履行还款义务，截至2013年10月9日欠原告贷款223295.54元，利息5272.9元，原告多次催收未果。根据借款合同第一十条、第十四条、第十八条约定，要求借款人偿还原告贷款并依法行使抵押权。请求判令：1，第一、第二被告共同返还借款本金223295.54元，利息14001.53元（利息暂计至2014年7月15日，之后利息按合同约定年利率5.5675%计算，并对逾期本息按年利率7.7945%计算罚息，对逾期利息计收复利，直至清偿之日）；2，原告对抵押房屋（邳州市运河镇金域华府1号楼2单元201室）优先受偿；3，被告嘉德置业对第一、第二被告借款的清偿承担连带责任；4，第一、第二被告共同承担本案诉讼费及其他实现债权的费用。
原告工商银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，两被告身份信息、结婚证、职业收入证明表、个人贷款申请书、共同还款承诺书、商品房买卖合同、房地产抵押合同、房地产抵押（按揭）贷款证明、个人购房借款／担保合同、借款借据。证明被告郑浩、郭英因购房需要向原告申请购房贷款，与原告签订借款合同，约定借款24万元，期限20年，自2011年1月7日至2031年1月7日，约定年利率5.5675%，按月计息，还款方式为等额本息还款法，利率按人民银行贷款利率调整浮动，按照基准利率下浮15%确定执行利率。借款合同第九条约定，借款人如未按约定时间归还贷款本息，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按约定年利率上浮40%确定。另约定，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期。另嘉德公司为贷款提供担保，担保方式是阶段性连带责任担保。借款人与贷款人签订了抵押合同，以涉案贷款购买的房屋作为贷款抵押，并办理了抵押权预告登记。原告已按约向借款人发放了贷款24万元。
2，欠款明细、借款人还款账户流水清单。证明截至2014年7月15日借款人尚欠借款本金223295.54元（其中逾期本金8364.85元），拖欠利息14001.53元。借款人的还款日为每月的15日，2013年借款人每月应还款数额大约为1670元。2013年7月起借款人不再还款，截至2014年7月借款人连续13期未还款。
3，承诺书、按揭贷款业务合作协议。证明嘉德置业在涉案借款中承担连带担保责任，担保的阶段自贷款日起，至借款人办妥房屋所有权证、国有土地使用权证及贷款人办妥房屋他项权证，即合同中嘉德置业的阶段性担保方式选择的是A项，在签订合同时由于疏忽漏填。
被告嘉德置业辩称：1，涉案贷款购买的房屋已经办理抵押登记，原告应该对该房屋优先受偿，实现债权时应先对该房屋进行变现；2，由于该房屋已经办理了抵押登记，被告不再承担担保责任。
被告嘉德置业未提供证据。
被告郑浩、郭英未答辩，未提供证据。
本院经审理查明：2010年10月31日，被告郑浩、郭英因购房需要向原告工商银行提出贷款申请。后作为借款人和抵押人的郑浩、郭英，作为保证人的嘉德置业与作为贷款人的工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：由工商银行向郑浩、郭英发放贷款24万元；贷款用于购买家庭住房；贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，并根据基准利率的调整浮动确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入嘉德置业于原告处的账户×××1213；还款方式为按月等额本息还款法，每期还款日为每月15日；借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户，户名为郑浩；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，借款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款合同保证条款约定：保证方式为阶段性连带责任保证；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；满足下列第项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。
2010年11月17日，作为抵押人的郑浩、郭英与作为抵押权人的原告于邳州市房地产交易管理所签订《房地产抵押合同》，约定将邳州市运河镇金域华府1号楼2单元201室的房产抵押于抵押权人，双方办理了抵押权预告登记，原告取得《房地产抵押（按揭）贷款证明》。
2011年1月17日，原告通过借款合同约定的放款账户向郑浩发放贷款24万元，双方于借款借据中约定采用浮动利率，浮动率为-15%，借款期限20年，借款到期日为2031年1月17日，结息方式为按月，还款方式为等额本息，按月归还本金及利息。
被告郑浩、郭英偿还部分借款本息后，自2013年7月起不再继续偿还，至本案开庭之日，已累计逾期13期。截至2014年7月15日，尚欠借款本金223295.54元、利息14001.53元。
另查明，2010年9月25日，被告嘉德置业向原告出具承诺书，承诺就嘉德置业开发的金域华府项目，在借款人（购房人）办妥《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2010年11月30日，原告与嘉德置业就嘉德置业开发并销（预）售的金域华府项目的按揭贷款达成《按揭贷款业务合作协议》，嘉德置业于该协议中承诺，在《房屋他项权证》未办妥之前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
再查明，借款人郑浩、郭英尚未取得涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，涉案房屋尚未办理正式的抵押登记手续，原告尚未取得房屋他项权证。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：涉案房屋是否办理了抵押登记，如办理了抵押登记，实现债权的顺序是什么；嘉德公司是否对欠款承担担保责任。
本院认为：被告郑浩、郭英与原告工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》形式完备、内容真实，双方约定的权利义务明确具体，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对双方均具有约束力。原告依约向郑浩、郭英发放了借款24万元，但其并未能按约偿还借款本息，累计逾期还款超过6期。根据借款合同约定，原告有权在此情形下宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。故原告要求郑浩、郭英偿还所欠全部借款本金及利息的主张本院予以支持。合同约定的借款期内利率、逾期罚息利率及对逾期利息按罚息利率计收复利均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。
关于被告嘉德置业对涉案欠款是否承担担保责任问题，嘉德置业于《个人购房借款／担保合同》中承诺为涉案借款提供阶段性连带责任保证。另，合同中虽未对免除担保责任的两种情形作出明确选择，但从嘉德置业向原告出具的承诺书及其与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》可以看出，双方选择的免除担保责任的情形应为合同记载的A项，即嘉德置业对房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证书之后到期的借款人的债务免除担保责任。综上，因涉案房屋尚未办理正式的抵押登记手续，嘉德置业的担保责任尚未免除。对于嘉德公司不再承担担保责任的主张，本院不予支持。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告郑浩、郭英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告郑浩、郭英于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邳州支行借款本金223295.54元及利息（利息计算至2014年7月15日为14001.53元，2014年7月16日起按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率下浮15%确定执行利率计算至判决确定给付之日，并对逾期贷款按上述执行利率加收40%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利）。
二、被告徐州嘉德置业有限公司对抵押房产（邳州市运河镇金域华府1号楼2单元201室）的正式抵押登记手续办理完毕，且原告中国工商银行股份有限公司邳州支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的上述债务的清偿承担连带责任。并在承担担保责任后，有权向郑浩、郭英追偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2364元，保全费1770元，由被告郑浩、郭英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 王娜