江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终222号
上诉人（原审原告）曹晓钟。
委托代理人郑江斌，江西亚都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西一洲房地产开发有限公司，住所地九江市庐山区九莲北路258号香域半山1#楼。
法定代表人ＸＸ，该公司执行董事。
委托代理人舒为民、余菲，江西际民律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司九江市甘棠湖支行，住所地江西省九江市浔阳区庐山路409号。
负责人何峰，该支行行长。
委托代理人王华芳，该支行职员。
上诉人曹晓钟因与被上诉人江西一洲房地产开发有限公司（以下简称一洲公司）及原审第三人中国银行股份有限公司九江市甘棠湖支行（以下简称中行甘棠支行）商品房预售合同及金融借款合同纠纷一案，不服九江市庐山区人民法院（2015）庐民二初字第596号民�判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年11月5日，曹晓钟与一洲公司签订一份合同编号为9000070699《商品房预（销）售合同》，曹晓钟购买一洲公司开发的位于九江市德化路133号香域半山二期第七栋二单元104号商品房一套，约定：商品房单价为5018.43元／平方米，建筑面积为91.85平方米，总金额460943元；付款方式为首付160943元，剩余房款300000元向银行或住房公积金管理机构借款支付；交付期限为2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并取得房屋竣工验收备案表；该房屋上的抵押权已全部注销。…合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…。合同签订当日，曹晓钟向一洲公司交付购房首付款160943元。之后，曹晓钟与中行甘棠支行签订《个人住房贷款合同》，贷款金额为300000元，贷款期限20年，至2015年12月10日止曹晓钟共还款16期，本息合计102551.68元，至此曹晓钟已履行全部付款义务。2014年12月25日，一洲公司通知曹晓钟验房，因一洲公司未提供《竣工验收备案表》，曹晓钟以不符合交付条件为由拒绝收房，并于2015年4月1日向一洲公司邮寄《解除合同通知书》要求解除合同。因一洲公司对此置之不理，故曹晓钟诉至原审法院，请求：1、确认曹晓钟与一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》已解除；2、判令一洲公司退还房款460943元、支付违约金4609.43元，共计465552.43元�3、判令一洲公司支付购房款利息23974.3元、赔偿损失2304.7元，共计26279元；4、判令一洲公司自2014年7月1日起按银行同期贷款利率支付利息。原审诉讼期间，一洲公司于2015年8月25日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。2014年7月14日，中行甘棠支行与曹晓钟及一洲公司签订两份《个人一手住房贷款合同》，约定曹晓钟向中行甘棠支行借款300000元用于购买一洲公司开发的位于九江市庐山区德化路133号香域半山二期7-2-104号房，担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，开发商提供阶段性连带责任保证。合同还约定借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响合同继续履行情形的，贷款人有权终止或解除合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。借款发放后，曹晓钟依约按期偿还本息，至2015年12月10日止，曹晓钟偿还贷款本金84446.81元、利息18104.87元，本息合计102551.68元，尚欠借款本金215553.19元。
原审认为，曹晓钟与一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》真实、合法，依法应予保护。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务，曹晓钟已经依约通过交付首付款及办理银行贷款的方式付清购房款460943元，但一洲公司在约定交房期限未向曹晓钟提供《房屋竣工验收备案表》，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。但因本案一洲公司在诉讼期间已经取得涉案房屋《竣工验收备案表》，该商品房已经符合约定交付条件，其逾期交房的违约行为并非根本性违约，没有因此导致曹晓钟无法实现合同目的，故曹晓钟所主张的解除合同事由不能成立，其向一洲公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效果。从维护合同关系稳定及规范诚实守信市场交易秩序原则出发，双方签订的《商品房预（销）售合同》应当继续履行。故原审法院对曹晓钟要求确认与一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》已解除并返还购房款及利息的诉讼请求不予支持，但鉴于一洲公司确有逾期交房的违约行为，对曹晓钟要求一洲公司按照合同约定支付逾期交房违约金4609.43元的诉求原审法院予以支持。逾期交房期间曹晓钟如有其他实际损失也可向一洲公司另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决：一、限一洲公司于判决生效后十日内支付曹晓钟违约金4609.43元；二、驳回曹晓钟的其他诉讼请求。案件受理费8677元，由曹晓钟负担。
宣判后，上诉人曹晓钟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、曹晓钟与一州公司签订购房合同后，已按合同约定履行了支付购房款的义务。后曹晓钟经一州公司通知，前往办理入伙�续时，一州公司提供的房屋未经验收及取得竣工验收备案表，曹晓钟为此拒绝验收及交付。2015年4月1日，一州公司仍未取得竣工验收备案表，已超出90日的交房时间，符合合同约定的解除条件。曹晓钟遂依合同约定两次书面通知一州公司解除购房合同，并书面通知一州公司返还全部购房款，一州公司未提出异议。曹晓钟向原审起诉是主张确认合同已解除的事实，而非主张解除合同，原审对曹晓钟的诉请认定错误。2、一州公司超出90日交房，合同约定的解除条件已成就，曹晓钟有权单方解除合同。曹晓钟行使约定解除权与一州公司迟延交房是否构成根本违约及实现合同目的无关。合同解除后，一州公司于2015年8月25日取得竣工验收备案表，原审以此认定一州公司不构成根本违约，曹晓钟解除合同的理由不成立，属适用法律错误。3、原审已认定一州公司违约，并判令其�付违约金，案件受理费应由其承担。故请求二审法院撤销原审判决，支持曹晓钟原审诉请，并由一州公司承担本案原审及二审案件受理费。
被上诉人一州公司辩称，曹晓钟所购房屋在交房前已具备交付条件，因其他原因未取得竣工验收备案表。一州公司虽未及时提供竣工验收备案表，但并不属于根本性违约，合同不具备解除条件。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行甘棠支行陈述称，曹晓钟向中行甘棠支行借款，一州公司承担阶段性担保责任，请求曹晓钟和一州公司按《个人一手住房贷款合同》的约定偿还合同解除时尚欠的贷款本息（至2015年12月10日，曹晓钟尚欠借款本金215553.19元）。
经本院二审查明，二审诉讼中，一州公司提供九江市气象局行政许可受理通知书、准予行政许可决定书、防雷装置验收意见书、九江市雷电灾害防御中心防雷装置检测检验报告、九江市环境保护局验收意见函及九江市环境科学研究所竣工报告表，拟证明2015年1月一州公司着手办理房屋验收手续。经质证，曹晓钟认为，根据合同约定一州公司应在2014年12月31日前交房，该组证据表明一州公司在2014年不具备交房条件。中行甘棠支行对该组证据无异议。
另查明，曹晓钟与一州公司签订的《商品房预（售）合同》第九条约定，逾期不超过90日，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，曹晓钟与一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》是双方真实的意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规�，合法有效。根据合同约定，交房时间为2014年12月31日，逾期超过90日（即2015年3月31日后）曹晓钟有权解除合同。一洲公司因未依约将竣工验收合格的商品房交付曹晓钟构成违约，但因工程竣工验收程序较为复杂，需经勘察、设计、监理等五方参建单位共同验收并出具竣工验收意见，还要经规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件并报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，取得《竣工验收备案表》方可完成。一洲公司虽未在2015年3月31日前将经竣工验收合格的商品房交付曹晓钟，但考虑到工程竣工验收的复杂性、过程性等特点，本案涉案房屋竣工验收合格时间2015年8月3日，办理竣工验收备案时间为同年8月25日，距2015年3月31日140余天，本案原审立案时间为2015年9月25日，也即涉案房屋在曹晓钟起诉前已完成竣工验收。基于此，本院认为，一洲公司逾期交房的违约程度较轻，本案《商品房预（销）售合同》可不予解除。因此，原审以一州公司逾期交房的违约行为未导致曹晓钟无法实现合同目的，而认定《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效果的处理得当，本院予以维持。但因一洲公司逾期交房，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同第九条的约定，一州公司应承担日万分之一的违约金，自合同约定的最后交付期限的第二日起至涉案房屋符合交付条件之日止，即2015年1月1日起至2015年8月25日止共计237天，故一洲公司应承担逾期交房违约金10924.35元（460943元×0.0001×237天）。本案原审及二审诉讼费合计17293元，虽然曹晓钟诉请确认合同已解除未予支持，但一州公司的违约行为已予认定，故本院酌定由曹晓钟负担3000元诉讼费，由一州公司负担14293元诉讼费。综上，原审认定事实清楚，程序合法，但对一�公司应承担的违约损失计算有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销九江市庐山区人民法院（2015）庐民二初字第596号民事判决；
二、被上诉人江西一洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿上诉人曹晓钟违约损失10924.35元；
三、驳回上诉人曹晓钟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计17293元，由上诉人曹晓钟负担3000元，被上诉人江西一洲房地产开发有限公司负担14293元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 章 康 娜
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年六月十五日
书 记 员 查 晓 鹄