重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1358号
上诉人(原审被告)：重庆怡豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙山路66号武警重庆总队招待所208号房。
法定代表人：彭力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：冉吉，男，1978年4月11日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：聂春燕，女，1981年2月4日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）与被上诉人冉吉、聂春燕商品房预售合同纠纷一案，重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院于2016年7月20日作出(2016)渝0242民初466号民事判决。怡豪公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人怡豪公司的委托代理人彭德高，被上诉人冉吉、聂春燕的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年7月4日，双方签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），约定冉吉、聂春燕（乙方）购买怡豪公司（甲方）开发预售的位于酉阳县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓C-7-1商品房一套。其建筑面积为159.53平方米，总价款为392741元。合同约定付款方式为首付122741元，按揭付款270000元。合同对双方的权利义务及相关责任进行了约定，第七条第一款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2010年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”第七条第二款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”
合同签订当日，冉吉、聂春燕向怡豪公司支付购房首付款122741元及代收费21368元（包括工本费80元、抵押登记费90、天然气安装费2850元等费用），余款270000元亦通过办理银行按揭的方式向怡豪公司进行了支付。2010年10月16日，冉吉、聂春燕接房入住。怡豪公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，冉吉、聂春燕至今未取得涉案房屋的房地产权证。
另，一审法院在庭审中向冉吉、聂春燕释明，根据双方合同的约定其有权要求解除合同，但冉吉、聂春燕自愿继续履行合同。
冉吉、聂春燕一审诉称：根据合同约定，怡豪公司应于2010年7月31日前，交付取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房。逾期交房超过30日，冉吉、聂春燕要求继续履行合同的，由怡豪公司按日向冉吉、聂春燕支付已付房价款万分之一的违约金。另约定由怡豪公司在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的房屋登记受理单。由于怡豪公司的责任未按期取得房屋登记受理单的，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。冉吉、聂春燕于2010年10月16日接房入住。怡豪公司至今仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，也未向冉吉、聂春燕支付违约金。怡豪公司向冉吉、聂春燕收取了工本费80元、抵押登记费90、天然气安装费2850元，已并入房价，不应另行收取，应当返还。故请求判决：1.怡豪公司支付冉吉、聂春燕逾期交房违约金3024元（从2010年8月1日至2010年10月16日按日以冉吉、聂春燕已付购房款392741元的万分之一为标准计算）；2.怡豪公司支付冉吉、聂春燕逾期办证违约金72107元（从2010年12月1日至2015年12月10日按日以冉吉、聂春燕已付购房款392741元的万分之一为标准计算）；3.怡豪公司返还冉吉、聂春燕工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元，合计3020元；4.怡豪公司承担诉讼费。
怡豪公司一审辩称：1、冉吉、聂春燕请求的逾期交房违约金超过了诉讼时效，不应得到支持；2、冉吉、聂春燕主张的工本费、抵押登记费、天然气安装费是代收费，怡豪公司不承担返还责任；3、逾期办证的原因不全在怡豪公司，冉吉、聂春燕也有责任，且冉吉、聂春燕主张的逾期办证违约金的计算方式和起算时间均有误，只能按照冉吉、聂春燕起诉之日倒推两年计算逾期办证违约金。
一审法院认为，双方当事人的争议焦点主要有：一、冉吉、聂春燕请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、怡豪公司应当如何承担逾期办证违约责任；三、怡豪公司是否应返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。针对以上焦点，分别评述如下：
一、冉吉、聂春燕请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。根据《合同》第七、八条约定，怡豪公司应于2010年7月31日前向冉吉、聂春燕交付符合交房条件的房屋，冉吉、聂春燕实际于2010年10月16日接房入住，逾期已超过30日，怡豪公司未举证证明其交付的房屋在实际交付前已符合约定的交房条件并通知冉吉、聂春燕接房，故怡豪公司逾期交房的事实存在。根据《合同》第九条约定，怡豪公司逾期交房超过30日且冉吉、聂春燕主张继续履行合同的，怡豪公司应当于该商品房实际交付之日起30日内向冉吉、聂春燕支付违约金。涉案商品房于2010年10月16日实际交付，则怡豪公司应于2010年11月14日前向冉吉、聂春燕支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，冉吉、聂春燕请求逾期交房违约金的诉讼时效则应从2010年11月15日起算二年，冉吉、聂春燕于2016年2月18日才诉至该院且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长事由的情形，怡豪公司的抗辩理由成立，冉吉、聂春燕提出的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，不予支持。
二、怡豪公司应当如何承担逾期办证违约责任。合同第十三条约定，如因怡豪公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，冉吉、聂春燕有权要求怡豪公司继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由怡豪公司提交的资料，由于怡豪公司至今尚未取得该证，导致怡豪公司无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。虽怡豪公司辩称冉吉、聂春燕亦应当承担部分逾期办证的违约责任，但未举证证明，故本案冉吉、聂春燕至今未能取得房地产权证的责任在于怡豪公司，怡豪公司应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《合同》第十三条约定，怡豪公司应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向冉吉、聂春燕支付违约金。基于该约定，冉吉、聂春燕主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，怡豪公司在冉吉、聂春燕提起诉讼时仍未取得该受理单，因此冉吉、聂春燕提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，也不应倒推两年进行计算。逾期办证违约金的起算日为《商品房实际交付使用之日(2010年10月16日)起60日后的次日，即2010年12月15日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因怡豪公司至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，冉吉、聂春燕请求计算至2015年12月10日，予以支持。怡豪公司应当支付的逾期办证违约金为：392741元×0.0001×1822天=71557.41元。
三、怡豪公司是否应向冉吉、聂春燕返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中所规定的“一价清”制度并不是政府的“价格干预措施”，而仅是收费方式的改变，并未免除购房者的缴费责任。就《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中的相关规定而言，其中关于规费部分，规费系指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等；本案中工本费、抵押登记费应属规费。原、怡豪公司双方签订的《合同》第二十二条约定：本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。现冉吉、聂春燕依据“一价清”制度要求怡豪公司返还工本费、抵押登记费等规费，一是抵押登记费并不属于“一价清”制度规定的内容，且冉吉、聂春燕没有证据证明抵押登记费应由开发商承担，故对冉吉、聂春燕仅依据“一价清”制度要求怡豪公司退还抵押登记费的请求，不予支持；二是工本费虽然属于“一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容，但冉吉、聂春燕于签订合同后向怡豪公司交纳了工本费等费用，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效”的规定，冉吉、聂春燕在向怡豪公司交纳该工本费后并未行使撤销权，故对冉吉、聂春燕要求怡豪公司退还工本费的请求，亦不予支持。关于上户费等其他部分。冉吉、聂春燕购房价款中是否包含了水、电、天燃气等上户费在合同中的约定并不明确。根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定，水、电、气一户一表的安装收费等上户费本身应由购房者交纳，“一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费等直接并入商品住房销售价格之中。本案中从冉吉、聂春燕于签订合同后向怡豪公司交纳工本费、抵押登记费、天然气安装费等事实行为来看，双方从事的民事行为能够认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含天燃气安装费的事实。由此，《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》并不一定当然适用本案的商品房预售合同，故对冉吉、聂春燕要求怡豪公司退还天然气安装费的请求，仍不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付冉吉、聂春燕逾期办证违约金71557.41元；二、驳回冉吉、聂春燕的其他诉讼请求。案件受理费1753元，由冉吉、聂春燕承担148元，怡豪公司承担1605元，退回冉吉、聂春燕1605元。
怡豪公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判怡豪公司只承担逾期办证违约金28670元。主要事实和理由为：逾期办证违约金是以日为单位累计计算，即违约金的数额是随着违约行为的持续发生每日不断增长，性质上属于继续性债权，应按照每日发生的单独债权分别适用诉讼时效。即使要支持逾期办证违约金，也只应支持起诉前两年的违约金，即从人民法院立案之日起，向前推两年。一审在冉吉、聂春燕未提供证据材料证明存在时效中断、中止的情形下，简单地以违约行为持续存在为由，认定冉吉、聂春燕主张的关于逾期办证违约金全部均未超过诉讼时效是极其错误的。故一审关于支持逾期办证违约金的判决部分错误，不应支持已超过诉讼时效部分的违约金。
冉吉、聂春燕答辩称：根据双方的《商品房买卖合同》第十三条第二款、第四款的约定，怡豪公司应当在接房之日起60日内取得登记受理单，并于实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。诉讼时效是从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，如果怡豪公司在取得受理单后30日内不支付违约金，冉吉、聂春燕至此才知道权利被侵害，其诉讼时效也才开始起算。原审判决正确，请予维持。
本院二审查明：怡豪公司在二审法庭辩论终结前，仍未取得案涉商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，二审中，双方的争议焦点是：怡豪公司的诉讼时效抗辩主张能否成立。
就逾期办证违约金的支付问题，双方的《商品房买卖合同》第十三条第四款第二项约定：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。一方面，该约定不能成为怡豪公司拒付违约金的理由。约定怡豪公司取得登记受理单之日起30日内支付违约金，按通常理解，怡豪公司未取得登记受理单即因支付期限未到而可以拒付违约金。但依此解释，怡豪公司迟延取得登记受理单三年之久后，购房人尚不能追究其迟延履行违约责任，这显然违反了合同目的和诚实信用原则。因此，怡豪公司不能以该约定作为其拒绝承担迟延履行违约责任的理由。另一方面，该约定能够成为反驳怡豪公司诉讼时效抗辩主张的理由。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。既然约定了怡豪公司取得登记受理单后30日内支付违约金，这就使得购房人有理由相信并等待怡豪公司在迟延取得登记受理单后30日内支付迟延履行违约金，由此可以认为，其迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应自怡豪公司取得登记受理单30日后之次日起算。鉴于此，本院对怡豪公司提出的时效抗辩主张不予采纳。
综上所述，怡豪公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1051元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
代理审判员 刘文玉
代理审判员 万永福
二〇一六年九月十八日
书 记 员 谢 一