甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第414号
上诉人（原审被告）李某某，男，汉族，1966年1月2日出生，住所地兰州市七里河区。
被诉人（原审原告）王某，女，汉族，1985年8月1日出生，住兰州市七里河区。
委托代理人王跃昌，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。
原审第三人甘肃省第二建设集团有限责任公司，住所地兰州市七里河区。
法定代表人王春景，公司董事长。
委托代理人豆晓光，公司职员。
原审第三人甘肃省第二建设集团有限责任公司物业管理公司，住所地兰州市七里河区。
负责人桑起，公司经理。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某某、被诉人王某及其委托代理人王跃昌、原审第三人甘肃省第二建设集团有限责任公司及物业管理公司的委托代理人豆晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，被告李某某系甘肃第二建设集团有限责任
职工。2011年二建集团为改善公司职工的生活居住条件，提高生活水平，决定开发建设“泰和家园”二期经济适用房，面向本单位及本系统职工个人销售。2011年5月10日，被告李某某与单位二建集团签订了《购房协议书》，协议约定：房屋位置晏家坪泰和家园2号楼2单元20层，建筑面积77．68平方米。价格按建筑面积计算，售价5020元每平方米，合计金额389953.60元，拆迁户优惠180O0元。付款方式，一次性付款，在签订认购书后15日内一次性交清房款，甲方给予乙方应付金额4％的优惠，实际支付金额为357075元。同日，被告李某某与原告王某也签订了一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方（李某某）将其拥有独立产权的位于甘肃二建泰和家园二期经济适用房2号楼2单元E套型2OF的房屋，建筑面积77.68平方米以人民币374355.50元出售给乙方（王某），乙方在2011年5月1O日前一次性付清；该房屋由甲方自愿转卖给乙方所有，乙方以甲方的姓名登记购房，乙方付清房款后享有独立产权。协议签订后，原告王某于当日以李某某的名义向二建集团交纳购房款357075.50元。二建集团向王某出具收剧一张，载明：“收到泰和家园二期2号一2—2OE房款357075.50元（全清），拆迁优惠18O0O元”。拆迁优惠1800O元为被告李某某所得。为明晰原被告之间的债权债务关系，被告李某某在未经手房款的同时，向原告王某出具收条一张。载明：“今收到王某购房款357075.50元，大写叁拾伍万柒仟零柒拾伍元伍角”。至此，在一天之内，被告李某某完成了与二建集团签约，与原告王某签约的事宜。原告王某完成交纳购房全款事宜。2013年10月18日，第三人二建集团向被告李某某交付了房屋。随后原告向被告主张房屋交付，被告拒绝向原告交付房屋和办理了过户手续。
另查明，后因政策、销售等多方面的原因，第三人二建
集团对房价做了调整。被告李某某所购泰和家园二期2号
一2—20E房降价9万余元。除扣去房屋维修基金、天然气初装费、壁挂炉安装费、装修押金、垃圾清运费、装修电梯使用费、水电费制卡费20476.06元外，尚有7万余元应当退还购房人。因原被告之间的争议，第三人二建集团扣留了该笔款项，但表示愿意配合法院将购房款退还给原告王某。以上事实由原告王某向法庭提供的《购房协议书》、《房屋买卖合同书》、收据、收条，被告李某某向法庭提供的《购房协议书》、告知书，当事人的陈述及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
原审认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。被告李某某与单位二建集团签订的《购房协议书》以及与原告王某也签订的《房屋买卖合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告王某于2011年5月10日全额交清了购房款，已依约履行了自己的付款义务。关于20476.06元的房屋维修基金、天然气初装费、壁挂炉安装费、装修押金、垃圾清运费、装修电梯使用费、水电费制卡费亦从房屋降价款9万余元中扣除，该笔费用仍然是原告王某支付，对此，第三人二建集团也当庭予以认可，无异议。然被告李某某自2013年1O月18日取得本案涉诉房屋后，以原告未在合理期限内交纳20476.06元的房屋维修基金等费用，也未主动联系其领取房屋钥匙及配套物品并商定办理过户手续为由，拒绝向原告交付房屋，其行为已不但严重违约，亦无事实依据，被告李某某的行为已导致合同目的不能实现。对此，应当承担不履行合约所产生的一切法律后果。故原告王某诉请解除原被告订立的《房屋买卖合同书》；判令被告和第三人共同向原告返还购房款本金357075.5O元；判令被告李某某向原告返还“拆迁优惠款”18000元，银行利息2878（2011年5月11日至2014年11月11日，按3年定期4.75％利率计算）的诉讼请求，合法正当，本院予以支持。关于购房款本金357075.5O元的银行利息57101元（2011年
5月11日自2014年11月11日，按3年定期4.75％利率计
算），因该笔款项受被告李某某指示由原告直接交付第三人二建集团，现合同不能履行，而购房款本金357075.50元却
被占用长达3年之久，故该笔损失应由被告李某某承担。另，庭审查明第三人二建物业不具有法人资格，对外不能独立承担民事责任，因其行为造成的结果应当由其上级主管单位二建集团承担法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》
第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告王某与被告李某某于2011年5月11日签订的《房屋买卖合同书》。二、被告李某某于本判决书生效后十日内，向原告王某返还拆迁优惠款18000元、银行利息2878元及购房款本金357075.50元的银行利息57101元。合计77979元。三、第三人甘肃第二建设集团有限责任公司本判决书生效后十日内，向原告王某返还购房款本金357075.50元。四、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费7926元，被告李某某承担。
宣判后，被告李某某不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30439号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一审法院审明了上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》的合法有效性，但没有将合同履行期间的产生纠纷的原因及责任审清查明，合同中双方的责任、权利、义务在上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中界定的非常明确。上诉人不服一审判决是因为一审法院没有认定清楚以下事实。1、本案上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，上诉人签名出具给被上诉人的购房款收据，明确了无可争辩的法律上的经济关系，双方的责任、权利、义务在上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中界定的非常明确，无证据证明被上诉人与涉案房屋除了与上诉人发生经济关系之外的经济关系，一审法院将被上诉人与甘肃二建集团公司直接扯上经济关系无凭无据。2、上诉人所购甘肃二建的房屋价格调整了，根据上诉人与甘肃二建签订的房屋协议甘肃二建应退上诉人多交的购房款的权益归属与被上诉人之间产生了不同意见，这是《房屋买卖合同》不能顺利履行的根本原因。上诉人认为根据与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中确定了上诉人卖给被上诉人的这套房屋价格是：374355.5元，这是上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定的房屋价格，合同约定自本协议签订之日起，上诉人保证将该房屋按约定价格售给被上诉人，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。双方都承诺不能反悔，否则违约者按房屋总价的30％向对方承担违约金。因此上诉人认为该笔房屋降价退款是上诉人应得的权益。3、上诉人接手房屋后就及时履行了告知义务，这有上诉人向法庭提供的要求被上诉人履行合同的以特快专寄形式发给被上诉人办理入住手续及过户事宜的告知书，及送达给被上诉人的证据。一审法院认定上诉人拒绝向被上诉人交付房屋，认定上诉人严重违约，这是无事实依据的。至今，上诉人按照合同约定未对该房屋进行出租和出售，并且一直对房屋负了看护责任，并以电话短信的形式多次催告被上诉人办理入住手续及过户，被上诉人与上诉人多次商议提出：你们单位房屋降价，你之前多交的房款单位要退给你，你能不能也让给我一部分，上诉人当时就说合同中怎么约定就怎么来，现在你看房屋降价了说这话，如果房屋涨价了我能不能也向你提出我卖亏了你能不能补偿我的亏损，我们签订了合同就有法律效力，就要按照约定履行，这最公平。如果你认为我侵犯你合同约定的权益了，咱们可以依照合同约定到仲裁机构申请仲裁，房款以外的入住费用按照合同约定你交给我，房屋的产权是你的你办完入住手续之后，商定日期我给你过户。在这个事情上我们产生了分歧，被上诉人表明如我不答应给其退一部分降价款，她便不办过户手续。这是导致被上诉人合同约定购买的房屋至今没有完成过户手续的根本原因。2、一审法院认定被上诉人合同目的不能实现于事实不符，房屋入住手续及过户事宜须双方共同履行，由于双方存在了纠纷致使合同不能得以顺利履行，这个责任属于哪一方，一审法院没有依据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》为依据进行裁量，如果将此纠纷解决，被上诉人合同目的的实现在上诉人这里无任何障碍，因为，至今上诉人按照合同约定未对该房屋进行出租和出售，并且一直对房屋负了看护责任，被上诉人实现合同目的房屋的权益，没有受到任何侵害，所以上诉人并没有构成合同根本违约，不符合《合同法》94条法律规定法定解除合同的要件，一审法院适用法律错误。4、一审法院判令上诉人返还被上诉人拆迁优惠款18000元，银行利息2878元，没有法律根据。以上事实有上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》（被上诉人一审向法庭提供的上诉人给其出具的由上诉人签名的收款收据）、上诉人与甘肃二建公司签订的购房协议书、房屋收款收据、上诉人用特快专寄通知被上诉人办理房屋入住手续及过户事宜的告知书以及特快专寄发票、特快专寄寄发给被上诉人的短信通知、被上诉人与上诉人不断商议解决纠纷的手机联系短信为证。因此上诉人对一审法院的判决书不服，提出上诉，请求兰州市中级人民法院依法改判。
被上诉人王某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
原审第三人答辩称，原审认定事实清楚，同意被上诉人王某的答辩意见。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人李某某与被上诉人王某签订的《房屋买卖合同书》，是基于上诉人李某某与其单位原审第三人二建集团签订《购房协议书》的基础上签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，被上诉人王某依据合同约定履行了自己的付款义务，全额交清了购房款。上诉人李某某取得本案涉诉房屋后，应当无条件向被上诉人王某交付房屋。而其以被上诉人王某在合理期限内未交纳20476.06元的房屋维修基金等费用为理由拒绝交付房屋的行为构成违约。第一，双方签订的房屋买卖合同中并没有约定交付房屋必须缴纳20476.06元的房屋维修基金；第二，上诉人李某某在取得房屋钥匙时也并没有代为交纳过该费用；第三，即使需要缴纳上述费用，也应当由购房人（被上诉人王某）与第三人物业公司之间去处理。因此，上诉人李某某以此拒绝交付房屋的行为属于合同违约行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。上诉人李某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费7926元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 任登光
代理审判员 张煜枫
代理审判员 王 博
二〇一五年十月十日
书 记 员 刘艺涵