北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1746号
上诉人（原审原告、反诉被告)：北京中环国能环保技术有限公司，住所地北京市海淀区北洼路90号院16号楼1层1026室。
法定代表人：孙国振，经理。
委托诉讼代理人：孙义南，北京宇宙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ喜，男，1967年8月28日出生。
委托诉讼代理人：王凤英（ＸＸ喜之妻）。
上诉人北京中环国能环保技术有限公司（以下简称中环国能环保公司）因与被上诉人ＸＸ喜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中环国能环保公司上诉请求：撤销原审法院的判决，改判支持中环国能环保公司在原审中的本诉诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由:一、根据合同第6条的约定，应当由出租人负责供应水电气暖，而非承租人。原审法院推定由中环国能环保公司负责水电气暖，违反了合同的书面约定。二、2015年11月23日中环国能环保公司明确提出解除合同，原因是ＸＸ喜未能履行水电气暖的供应义务，且妨碍我方正常经营。双方的租赁合同应当于2015年11月24日解除。三、我方未归还ＸＸ喜钥匙的原因是对方不肯接收。
ＸＸ喜辩称，不同意中环国能环保公司的上诉请求和理由。一、一审开庭过程中，对方明确承认都是自己买煤烧锅炉，且钥匙水电卡都在对方手中，即使我方想要供暖也不具备客观条件。二、钥匙未接收的原因是对方需要把东西搬走，当时承诺两天就搬走，但实际交付时间是2016年9月26日。
中环国能环保公司在原审法院起诉称：2015年5月26号，中环国能环保公司与ＸＸ喜签署协议，承租ＸＸ喜94号的南侧两层房屋，承租期为2015年6月3日到2016年3月3日。押金5000元当日支付，租金33750元于2015年6月12日全部支付。2015年11月23日，ＸＸ喜以天冷会冻坏水管为由与其妻子前往中环国能环保公司租赁之房屋，在未与中环国能环保公司协商的情况下，强制断掉房屋的用水，至起诉之日起仍未恢复，因为中环国能环保公司作为文化拓展中心需要用水来加工物件，而ＸＸ喜的断水行为影响了中环国能环保公司的正常使用，并造成了中环国能环保公司的经济损失，根据中环国能环保公司、ＸＸ喜当初签订的租房合同，ＸＸ喜有义务给中环国能环保公司提供正常的水电暖的运行和维护，ＸＸ喜断水行为导致中环国能环保公司租赁房屋的合同目的无法实现，中环国能环保公司有权利终止双方租房合同，并要求ＸＸ喜退还相应房租及押金。
中环国能环保公司于2015年12月6日前往ＸＸ喜家中商量，ＸＸ喜不同意退款，不同意中环国能环保公司搬迁，以及不准中环国能环保公司从租房出货，并向中环国能环保公司提出要其承担全部房屋房租的无理要求。行为更甚的是在2015年12月13日，ＸＸ喜及其妻子开车堵住中环国能环保公司租赁房屋前道路，阻拦中环国能环保公司仓储发货，并盗窃中环国能环保公司请来的物流的汽车钥匙，阻拦物流方出行。中环国能环保公司报警后在民警的指导下，放弃发货。但ＸＸ喜依旧不给钥匙，不让路，在民警同志的调解下，直到深夜1点才交出钥匙放行，对中环国能环保公司与物流公司造成了一定的经济损失。其后，ＸＸ喜每天均前往租房处拦阻中环国能环保公司出货并骚扰，并声称只要中环国能环保公司车辆来，他就会阻挡不让进出，而中环国能环保公司在租赁房屋内放的设备仪器无法运出，故需要人员予以照看。双方协议未果，故起诉请求判决：1、ＸＸ喜退还中环国能环保公司从2015年11月23日断水之日至房屋租赁截止期间未使用房屋的租金12500元及押金5000元；2、ＸＸ喜按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金11250元；3、因为ＸＸ喜恶意断水、阻断道路导致中环国能环保公司无法履行合同而造成的实际损失30000元（随着时间的推移，损失会进一步扩大）；以上共计58750元；4、本案诉讼费由ＸＸ喜承担。
ＸＸ喜在原审法院辩称：一、中环国能环保公司请求ＸＸ喜退还租金12500元及押金5000元的要求既不合法也不合理，且中环国能环保公司声称的我同我妻子恶意、强制切断中环国能环保公司承租屋处的用水与事实完全不符，事实是ＸＸ喜与中环国能环保公司友好协商并经中环国能环保公司同意才将其用水断掉，以免因降温引起水管冻裂影响房屋正常使用，ＸＸ喜的行为没有符合《合同法》第九十四条第五项的情形，故合同并未解除，中环国能环保公司要求ＸＸ喜退还租金及押金，ＸＸ喜难以认同，请求法院予以驳回。二、中环国能环保公司请求ＸＸ喜支付违约金11250元的要求ＸＸ喜不予认可，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第一项的约定，“乙方租期未满，甲方强制要求乙方搬离房屋并解除合同时，承担违约责任”，ＸＸ喜并未要求中环国能环保公司搬离，相反中环国能环保公司至今仍在使用该房屋，ＸＸ喜的行为也并未致使合同解除，且不存在《合同法》第九十七条、第一百零七条之情形，ＸＸ喜不承担违约责任，请求法院驳回中环国能环保公司的请求。三、中环国能环保公司声称ＸＸ喜恶意断水、阻挡道路导致其受到损失30000元并要求该损失由ＸＸ喜承担，该要求明显无理，事实是ＸＸ喜并未恶意断水，而是出于中环国能环保公司能够正常使用房屋的善意提醒，且经双方协商，且断水后中环国能环保公司所谓的30000元损失既没有证据支持，也与ＸＸ喜的行为无任何因果关系，不应对其所为的损失承担侵权责任。中环国能环保公司歪曲事实，故请法院驳回其全部诉讼请求。
ＸＸ喜在原审法院提起反诉：一、关于给付租金：ＸＸ喜所有的位于94号的两层前后两排楼房，于2014年3月租给中环国能环保公司，租期为三年，2015年6月，双方协商解除合同，重新签订了前排楼房租赁合同，但原来租赁的后排楼房中环国能环保公司至今占用未交付，所以要求仍按照原来租金标准给付租金。二、关于给付违约金：2015年6月11日，双方签订前排《房屋租赁合同》租期到2016年3月3日，可到2015年11月24日，中环国能环保公司要求ＸＸ喜给烧锅炉供暖，遭到拒绝便提出解除合同，因为合同规定是中环国能环保公司负责烧锅炉，且第一年就是中环国能环保公司烧的锅炉，其以此为由解除合同是违约行为，依据《房屋租赁合同》第十条第二项，应支付违约金。三、关于赔偿房屋及设备损失：中环国能环保公司承租ＸＸ喜房屋，不注意使用保护，造成房屋墙体地面门窗灯具等设备严重受损及损坏并对部分房屋进行私自改建，所以要求中环国能环保公司赔偿：1、判令中环国能环保公司给付ＸＸ喜2015年6月3日至今16个月后楼租金31840元、2016年3月3日以后的前楼租金27869元，合计59709元；2、支付提前解除《房屋租赁合同》违约金22062.5元；3、支付房屋及设备损失158934元；4、支付评估费6200元；5、支付水费、电费、整楼保洁费和评估遗漏的化粪池和污水井、还有客厅顶灯，共计5600元；6、支付私自拿走物品损失（物品包括3米高铁梯子一个、灭火器4个、铁锹和镐各1把、剩余暖气片一组16片、橱柜一个）1500元；7、诉讼费由中环国能环保公司承担。
中环国能环保公司在原审中针对反诉辩称：根据ＸＸ喜的诉状陈述和双方签订的合同可以证明中环国能环保公司并没有租赁后楼的房屋，不同意支付后楼的租金。对于前楼的七个月租金问题，由于是ＸＸ喜违约，导致合同解除，故不同意支付前楼的房屋租金。中环国能环保公司解除《房屋租赁合同》的根本原因是ＸＸ喜私自断水导致合同无法继续履行。故中环国能环保公司不同意支付ＸＸ喜违约金。对于ＸＸ喜的第3、4、5、6项诉讼请求均不同意支付。
原审法院认定事实：2014年1月22日，中环国能环保公司（以下简称乙方）与ＸＸ喜（以下简称甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将北京市昌平区94号的房屋及其设施租赁给乙方，计租建筑面积700平方米；租赁期自2014年3月2日起至2017年3月1日止；第一年租金为每年65000元，之后逐年递增第一年租金的5%；租金须预付，乙方以每12个月为一个支付周期，承租当日支付首年租金，其后每一年支付一次，以此类推；为保证本租赁合同的全面执行，在签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付5000元押金，押金不计利息，租赁合同终止时，退还乙方；合同期内，若乙方拒不履行租房合同，则押金被扣押，并追究违约责任，在乙方履行违约责任并交纳三个月的租金费用给甲方作为违约金后，甲方归还押金；若甲方拒不履行租房合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方三个月的租金费用作为租房造成的损失；乙方如对所租的房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得甲方的书面同意，所有费用由乙方承担；乙方在实施上述工程时，须与甲方及时联系，工程完毕后应通知甲方检查；乙方违反本合同规定的，甲方有权要去恢复原状，赔偿损失；乙方租期未满，甲方强行要求乙方搬离房屋并解除合约时，甲方须偿还当日起乙方该年度剩余租金、退还押金，额外支付乙方3个月租金作为违约赔偿金，并需承担因此造成的乙方的损失，之后合同终止；乙方租期未满，乙方单方面提前解除合约时，乙方须支付甲方3个月租金作为违约金赔偿；同时不得索回已交付的租金，之后租房合同终止；乙方如发生以下行为之一时，甲方可不通知乙方而解除本租房合同，如对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任：（1）租金及其他债务超过半个月以上未付；（2）租赁场所的使用违反本合同第一条规定的；（3）违反本合同第八条规定的；甲方如发生以下行为之一时，乙方有权不通知甲方而解除租房合同，如对乙方造成损失的，甲方还应赔偿乙方遭受的损失：（1）甲方拒不履行协议内甲方责任；（2）在合约内，甲方不经乙方允许私自进入房屋内导致乙方利益受损时；（3）因甲方重大过失造成乙方蒙受损失时。乙方在租赁期内，须遵守文明守则及相应规章制度，不得侵民扰民。合同终止时，乙方应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括内装修各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经甲方检查认可后由甲方收回。合同还规定了其他条款。合同签订后，中环国能环保公司于合同签订日向ＸＸ喜支付了押金5000元和2014年至2015年的租金。中环国能环保公司支付租金后入住了租赁的房屋，并对房屋进行了部分装修改造。
2015年6月11日，中环国能环保公司（以下简称乙方）与ＸＸ喜（以下简称甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将北京市昌平区94号南侧两侧房间（除北侧临街的两层外的全部房间）及其设施租赁给乙方，计租建筑面积400平方米；乙方租用上述房屋做主题文化拓展中心之用，未经甲方同意，乙方不得将房屋另做他用或转租；租赁期限自2015年6月3日起至2016年3月3日止；租赁期满后乙方若续租，须在租房合同期间前一个月书面通知甲方；在同等租约条件下，及本租房合同期限内，乙方诚实履行本租房合同各项责任的前提下，则乙方有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁租房合同；本租赁年2015年6月3日至2016年3月3日33750元；租金须预付，乙方以租赁年为一个支付周期，承租当日支付首个租赁年租金；为保证本租赁合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方应支付甲方5000元押金，押金不计利息，租房合同终止时，退还乙方；甲方与乙方曾于2014年1月22日签订房屋租赁合同，因东营村基建及交通问题短期内无法解决，经双方协商，上述合同自然终止，违约条款作废，乙方交付甲方的押金，自动转到本协议，视同乙方已付押金；同时甲乙双方继续按本合同履行租赁期内相关事项；污水处理原则上由乙方承担，当甲方由新租户产生污水排放时，甲方将给予乙方排污费补偿，补偿标准按使用人数计算。合同签订后，中环国能环保公司向ＸＸ喜支付了合同期内的租金。进入2015年冬季后，中环国能环保公司没有对租赁的房屋进行供暖。2015年11月23日，ＸＸ喜及其妻子到中环国能环保公司租赁的房屋处，要求其对房屋进行供暖未果，ＸＸ喜及其妻子为避免房屋中的水管冻裂，遂将中环国能环保公司租赁的房屋关闭进行了泄水处理。2015年12月6日，中环国能环保公司与ＸＸ喜商谈退房事宜，双方未能谈妥。2015年12月13日，中环国能环保公司往外发货时，又与ＸＸ喜发生争议。为此，中环国能环保公司于2015年12月21日诉至法院。2016年1月18日，中环国能环保公司撤离租赁的房屋，但中环国能环保公司未向ＸＸ喜交付房屋钥匙。中环国能环保公司搬离租赁房屋时，ＸＸ喜发现房屋部分设施被损坏。ＸＸ喜遂向法院提出对损坏设施进行鉴定。法院提请北京市高级人民法院摇号确定北京市国宏信价格评估有限公司为鉴定单位。法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对ＸＸ喜出租的房屋设施损坏部分进行鉴定。2016年7月27日，北京市国宏信价格评估有限公司对ＸＸ喜出租房屋设施损坏部分现场进行了造价鉴定。中环国能环保公司于鉴定完当日将房屋钥匙交与了ＸＸ喜。2016年8月24日，北京市国宏信价格评估有限公司做出了价格评估报告，该报告载明：双方无争议部分为4643元，争议部分为154291元。ＸＸ喜支付鉴定费6200元。
一审法院认为：当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。中环国能环保公司与ＸＸ喜先后签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同未违反国家有关法律、法规规定，合同有效。双方应当认真履行合同义务。
关于中环国能环保公司要求ＸＸ喜退还从2015年11月23日断水之日至房屋租赁截止期间未使用房屋的租金12500元一节，虽然中环国能环保公司自2015年11月23日之后没有在该租赁房屋处进行生产，但责任不在ＸＸ喜。中环国能环保公司租赁ＸＸ喜的房屋后，使用至冬季，中环国能环保公司按正常使用方式需要对房屋进行自行采暖，以避免房屋内的水管冻裂。但中环国能环保公司未按上一取暖季节的做法，不对租赁房屋供暖，ＸＸ喜对出租房屋的水管进行停水泄水处理符合北京冬季农村的做法。ＸＸ喜的该做法对中环国能环保公司并没有造成实质性的影响。故法院对于中环国能环保公司该项诉讼请求不予支持。
关于中环国能环保公司要求ＸＸ喜退还押金5000元一节，中环国能环保公司的该项诉讼请求理由正当，法院应予以支持。
关于中环国能环保公司要求ＸＸ喜按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金11250元一节，ＸＸ喜并没有违反合同约定阻止中环国能环保公司使用租赁房屋，故法院对于中环国能环保公司的该项诉讼请求不予支持。
关于中环国能环保公司要求ＸＸ喜赔偿恶意断水、阻断道路导致其无法履行合同而造成的实际损失30000元一节，中环国能环保公司的该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付2015年6月3日至今后楼租金31840元、2016年3月3日以后的前楼租金27869元合计59709元，由于中环国能环保公司支付了ＸＸ喜2015年6月3日起至2016年3月3日止的租金33750元，中环国能环保公司一直没有向ＸＸ喜交付房屋钥匙，直到2016年7月18日现场鉴定时中环国能环保公司才向ＸＸ喜交付钥匙，故中环国能环保公司应支付ＸＸ喜2016年3月4日至7月18日期间的租金25312.5元，法院对于ＸＸ喜该项诉讼请求中过高部分不予支持。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付提前解除房屋租赁合同违约金22062.5元一节，由于中环国能环保公司实际占用房屋至2016年7月18日，ＸＸ喜的该项诉讼请求明显缺乏依据，法院对于ＸＸ喜的该项诉讼请求不予支持。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付房屋及设备损失158934元一节，由于中环国能环保公司在租赁房屋使用过程中，损坏了部分房屋设施，故中环国能环保公司应当在损坏范围内赔偿ＸＸ喜的损失，法院根据现场情况和合同约定，中环国能环保公司应当赔偿ＸＸ喜损失4643元，对于ＸＸ喜该项申请过高部分不予支持。应当指出，ＸＸ喜与中环国能环保公司于2015年6月11日签订的《房屋租赁合同》改变了第一份合同中原有约定的合同期满恢复原状的约定，因此，ＸＸ喜再主张恢复原状的损失明显没有合同依据。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付水费、电费一节，因ＸＸ喜没有提供出中环国能环保公司实际欠缴水电费的相应证据，且没有对水表、电表交接数额进行确认，故法院对于ＸＸ喜的该项诉讼请求不予支持。关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付整楼保洁费和评估遗漏的化粪池和污水井、还有客厅顶灯一节，ＸＸ喜的该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付拿走物品损失（物品包括3米高铁梯子一个、灭火器4个、铁锹和镐各1把、剩余暖气片一组16片、橱柜一个）1500元一节，ＸＸ喜的该项诉讼请求没有依据，法院对于ＸＸ喜的该项诉讼请求不予支持。
关于ＸＸ喜反诉中环国能环保公司支付鉴定费6200元一节，法院根据双方在此次纠纷中的责任酌情予以确定双方承担的数额。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十条之规定，判决：一、ＸＸ喜于本判决书生效后十日内退还北京中环国能环保技术有限公司押金五千元。二、北京中环国能环保技术有限公司于本判决书生效后十日内支付ＸＸ喜二〇一六年三月四日至二〇一六年七月十八日期间的房屋占用费二万五千三百一十二元五角。三、北京中环国能环保技术有限公司于本判决书生效后十日内赔偿ＸＸ喜房屋损失费四千六百四十三元。四、驳回北京中环国能环保技术有限公司的其他诉讼请求。五、驳回ＸＸ喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院围绕中环国能环保公司在二审中的诉讼请求进行审查。
虽然两份《房屋租赁合同》均约定ＸＸ喜负责维护房屋的水电气暖，但房屋出租之后实际上由中环国能环保公司控制，再由出租人烧锅炉供应暖气客观上不具有现实可能性，且实际操作中也是中环国能环保公司烧锅炉供暖，应当视为双方对合同的约定进行了变更，由中环国能环保公司负责供应暖气。入冬之后，如不供应暖气则水管会有冻裂的危险，中环国能环保公司有义务妥善的保管租赁物。
中环国能环保公司在诉讼中虽然主张钥匙未能交接系ＸＸ喜不予接收，但一方面中环国能环保公司未能证明其主张，另一方面在一审诉讼开始时其即可以通过原审承办法官进行交接，但其在2016年9月26日才进行钥匙的交接，故本院对于中环国能环保公司的该项主张不予采信。
中环国能环保公司虽认为2015年6月11日签订的《房屋租赁合同》已经于2015年11月23日因通知而解除，但未提供暖气不能认定为ＸＸ喜违约，且房屋钥匙一直由中环国能环保公司保管，故2015年11月23日的通知不发生合同解除的法律效果。
中环国能环保公司不提供暖气未能妥善保管租赁物，ＸＸ喜为了防止水管冻裂采取了排水措施，ＸＸ喜的行为并无不当，亦未对中环国能环保公司使用租赁物造成实质性影响；而钥匙未能交付的责任在中环国能环保公司而非ＸＸ喜，故中环国能环保公司要求ＸＸ喜退还租金的请求无事实和法律依据，应不予支持。中环国能环保公司要求ＸＸ喜支付违约金，但ＸＸ喜并无违约行为，中环国能环保公司的该项主张亦无事实及法律依据，应不予支持。中环国能环保公司主张ＸＸ喜赔偿其实际损失，但中环国能环保公司未能证明其损失的具体数额，亦不能证明ＸＸ喜的行为与其损失之间的关联性，应不予支持。
综上所述，北京中环国能环保技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费634元，由北京中环国能环保技术有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一七年四月十日
书记员 杨 帆