上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）闵执异字第32号
案外人刘某某，女，1966年2月22日出生，汉族，住址上海市浦东新区。案外人黄某某，女，1966年12月1日出生，汉族，住址上海市浦东新区。委托代理人刘译，女，1990年4月3日出生，汉族，住址上海市虹口区。申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司，住所地上海市闵行区。委托代理人王岩、苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。被执行人上海鲁博贸易有限公司，住所地上海市宝山区。被执行人赵相磊，男，1985年10月27日出生，汉族，住所地山东省。本院依据2014年12月24日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第626、627号民事判决，在执行申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司与被执行人上海鲁博贸易有限公司、赵相磊金融借款合同纠纷案中，案外人刘某某、黄某某对于本院查封并处分的上海市徐汇区医学院路XXX号18B房屋提某异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘某某、黄某某称：2014年7月30日，案外人与上海鲁博贸易有限公司(以下简称鲁博公司)就案外人购某系争的上海市徐汇区医学院路XXX号18B房屋事宜经上海中原物业顾问有限公司居间介绍签订了合同编号为XXXXXXX的《上海房地产买卖合同》。合同约定，房屋建筑面积为232.38平方米，房屋类型为办公楼；房屋总价款为380万元；鲁博公司于2014年9月30日前腾出系争房屋并通知案外人进行验收交接；在2014年8月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办某某让过户手续；鲁博公司承诺，在案外人或者委托他人办某某让过户时，积极给予协助，由于鲁博公司故意拖延或者不及时提供相关材料的，案外人按本合同第十条追究鲁博公司的违约责任；案外人于签订合同当日支付鲁博公司50万元(含已付定金5万元)；2014年7月21日前支付第二笔款项85万元；四期款项190万以银行贷款方式支付给鲁博公司，若银行审批贷款不足190万元，不足部分过户当日以现金方式支付；交房当日案外人支付给鲁博公司尾款10万元。合同签订后，案外人在同年7月22日、8月18日、8月25日分别支付鲁博公司45万元、50万元、85万元，共计180万元房款。同年8月，鲁博公司通过上海中原物业顾问有限公司向案外人交付了房屋，但鲁博公司迟迟不予配合案外人办某某让房屋产权过户手续。同年11月24日，案外人向鲁博公司发出《催告函》，催告鲁博公司于2014年11月30日前配合案外人办某某让过户手续，但未果。2015年4月17日，闵行法院作出(2015)闵执字第2738号《公告》，告知将委托上海市高级人民法院对系争房屋进行评估、拍卖。此时案外人才得知闵行法院作出的(2014)闵民四(商)初字第626号民事判决。2015年6月17日，案外人至房地产交易中心查询得知涉案房屋及18A、18B房屋被闵行法院查封。案外人认某，案外人提某的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请求法院依法裁定解除对上海市徐汇区医学院路XXX号18B房屋的查封及停止对涉案房屋的评估、拍卖程序。案外人刘某某、黄某某提交的证据为：2014年6月20日的《董事会决议》(复印件)及2014年7月18日的《委托书》各一份，证明鲁博公司召开股东会，决议出售系争房屋，并委托公司副总刘超代为收取房价款；2014年7月30日《上海市房地产买卖合同》一份，证明案外人与鲁博公司签订了买卖合同；银行汇款凭证及收据等一组(其中编号XXXXXXXX收款收据为复印件，10万元定金收据为复印件、无落款日期，房款45万元收据无落款日期，银行签购单为复印件，编号XXXXXXXX收款收据为复印件)，证明合同签订后案外人共支付给鲁博公司房价款总计为180万元；照片一组，证明案外人已经实际占有房屋；2014年11月24日《催告函》及《国内挂号信函收据》各一份(复印件)，证明案外人以挂号信函方式通知鲁博公司配合办理过户手续的事实；杨士华出具的《华业大厦18楼B室情况说明》及其身份证、名片一组，证明案外人通过上海中原物业顾问有限公司购某了鲁博公司的系争房屋，案外人已经支付180万元房屋价款，鲁博公司通过中原物业向案外人交付了房屋，且鲁博公司至今不配合案外人办理房屋过户手续；《公告》一份，证明2015年4月17日闵行法院作出(2015)闵执字第2738号公告，告知将委托上海市高级人民法院对系争房屋进行评估、拍卖；《上海市房地产登记簿》一组，证明2015年6月17日，案外人至徐汇区房地产交易中心查询得知涉案房屋及18A、18B房屋被闵行法院查封，限制起始日期为2014年11月18日，限制原因是(2014)闵民四(商)初字第626、627号的事实。申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司对于案外人刘某某、黄某某提交的相关书证的真实性、合法性、关联性存疑，且认某案外人在买房时明知房地产买卖合同中明确记载系争房屋存在抵押登记的情况，因此案外人存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条明确规定申请执行人对案件标的存在担保物权的，法院不应支持案外人的某某。本院经听证审查，依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第626号民事判决书主文确认：一、被告上海鲁博贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，归还原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司贷款本金2,900,000元，截至2014年10月26日止的利息194,040元、罚息21,560元；二、被告上海鲁博贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告以3,300,000元为基数、自2014年10月27日起至同年11月13日止，以2,950,000元为基数、自2014年11月14日起至同年11月30日止，均按年利率24%，及以2,900,000元为基数、自2014年12月1日起至实际清偿日止，按年利率22.4%计算的逾期利息；三、被告上海鲁博贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告律师费66,000元；四、被告赵相磊对上述判决主文第一、二、三项确定的付款义务承担连带清偿责任；被告赵相磊承担保证责任后，有权向被告上海鲁博贸易有限公司追偿；五、被告上海鲁博贸易有限公司届期不履行上述判决主文第一、二、三项付款义务的，原告可以与该被告协议，以该被告名下的位于上海医学院路XXX号18B室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述房屋所得价款在3,800,000元最高限额内优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高限额部分归该被告所有，不足部分由该被告继续清偿；六、驳回原告其他诉讼请求。同时查明：一、上海市徐汇区医学院路XXX号18A、18B室房屋经依法核准登记的权利人为上海鲁博贸易有限公司，并于2014年3月26设立抵押登记，抵押权人为上海闵行大众小额贷款股份有限公司；2014年11月18日，因涉本院审理(2014)闵民四(商)初字第626、627号案所查封。二、执行程序中，本院于2015年4月17日发出(2015)闵执字第2738号公告，责令被执行人上海鲁博贸易有限公司及赵相磊限期履行付款义务，拒不履行的，本院将通过上海市高级人民法院对上列查封房屋进行评估、拍卖。三、被执行人上海鲁博贸易有限公司及赵相磊目前去向不明。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第626号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2015)闵执字第2738号公告，房地产登记信息，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认某，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争房屋登记在被执行人上海鲁博贸易有限公司名下，根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人上海鲁博贸易有限公司未履行法定的给付义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，且为必要。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，因本案申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司对系争房屋依法享有担保物权，该担保物权依法享有排他性；而被执行人上海鲁博贸易有限公司亦即案外人刘某某、黄某某主张的房屋买卖合同的相对方未能到庭质证，该系争房屋交易的真实性、合法性等未经诉讼程序或相关生效法律文书予以确认，故执行程序中不宜对该系争物权的归属径直作出界定。由此，案外人刘某某、黄某某对于涉案系争房屋不享有足以排除强制执行的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人刘某某、黄某某的某某。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年二月二十九日
书记员 蒋严玥