河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫0191民特305号
申请人中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人陈一松。
委托代理人张炳丽，河南龙文律师事务所律师。
委托代理人王高启，河南龙文律师事务所律师。
被申请人中原宝隆投资集团有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环路27号33层3301号。
申请人中信信托有限责任公司与被申请人中原宝隆投资集团有限公司担保物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用特别程序进行了审理，于2016年4月6日进行了听证，申请人中信信托有限责任公司委托代理人张炳丽、王高启到庭参加听证会，被申请人中原宝隆投资集团有限公司经法院传票传唤无正当理由未到庭。
申请人中信信托有限责任公司称，申请人与被申请人签订编号为P2013M11SBLJT0001-0003的《信托贷款合同》一份，约定申请人向被申请人中原宝隆投资集团有限公司分笔发放贷款不超过人民币3亿元，用于被申请人控股的下属子公司鹤壁市辰龙煤业有限公司和鹤壁市玖泰经贸有限公司的煤炭加工贸易；贷款期限自2013年7月22日至2015年7月9日止；贷款利率为固定利率，即12.51%／年，计息方式为按日计息，以每年360天为基数，从贷款期限起始日起至借款人占用贷款金额的实际天数计收贷款利息；付息方式为按季度支付，贷款利息支付日为每个自然季度末月20日，每次须按实际发生的日期计算应付利息，支付金额计算公式为：信托贷款本金12.51%／年该季度贷款实际存续天数÷360天；贷款到期日非自然季度末月20日，须于贷款到期日支付贷款本金及应付未付利息，偿还本金方式为到期一次性归还本金；被申请人提供担保的担保范围及于合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向申请人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、申请人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；如被申请人出现违反合同任一约定或违反任何法定义务等情形，或发生可能危及申请人债权情形的，申请人有权采取停止发放贷款、宣布贷款立即到期等救济措施；如被申请人未按期还款，申请人有权就逾期部分按逾期实际天数计算罚息，罚息年利率为18.765%，如被申请人未按期足额付息的，申请人有权对逾期后的利息按逾期实际天数计算复利，复利年利率为18.765%。
2013年6月28日，被申请人与申请人签订编号为P2013M11SBLJT0001-0004号《房屋抵押合同》一份，约定被申请人以名下位于郑州市郑东新区CBD商务外环路27号1-7层（房产证号：郑房权证字第号）房屋为其履行编号为P2013M11SBLJT0001-0003的贷款合同义务提供抵押担保，并约定如被申请人发生违反合同任一约定或违反任何义务等情形的，申请人可书面通知被申请人纠正其违约行为，如果被申请人于申请人发出上述通知之日起5个工作日内仍未对违约行为予以纠正，则申请人有权单独或一并要求被申请人限期纠正违约行为、要求被申请人支付主债权金额10%的违约金等违约责任。各方于2013年7月1日办理了房产抵押登记手续。
合同签订后，申请人依约于2013年7月22日、8月27日、11月4日分别向被申请人发放贷款1亿元、5000万元、5000万元，共计发放贷款2亿元。但因被申请人欠付自2013年9月起的贷款利息，在多次催要未果的情况下，申请人于2014年1月24日向被申请人发送《履行应偿债务义务并核实债务通知书》、《履行担保义务并核实债务通知书》，宣告贷款提前到期，要求按照合同约定还本付息并履行抵押担保责任。后被申请人于2014年4月1日、9月22日分别还息1205万元、1278.8万元后再未偿还贷款本息，且未按照申请人要求履行担保责任。截至2016年4月5日，被申请人尚余2亿元本金未返还，并产生逾期罚息、复利合计70053466.6元。鉴此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条之规定，向法院提出申请，请求：1、依法拍卖或变卖被申请人中原宝隆投资集团有限公司所有的位于郑州市郑东新区CBD商务外环路27号1-7层（房产证号：郑房权证字第号）房屋；2、申请人就上述房屋变价后所得价款在借款本金2亿元、利息70053466.6元（含罚息与复利，暂计至2016年4月5日，此后续计至本息全部清偿完毕之日止）、违约金27005346.66元（暂计至2016年4月5日，此后依合同约定标准继续计算至本息全部付清之日）及实现债权费用。
被申请人未发表意见。
经审理查明：2013年7月22日，申请人与被申请人签订编号为P2013M11SBLJT0001-0003号《信托贷款合同》一份，约定申请人向被申请人分笔发放贷款不超过人民币3亿元，用于被申请人控股的下属子公司鹤壁市辰龙煤业有限公司和鹤壁市玖泰经贸有限公司的煤炭加工贸易；贷款期限自2013年7月22日至2015年7月9日止，合同项下贷款期限起始日与实际放款日不一致时，以实际放款日期为准；贷款利率为固定利率，即12.51%／年；计息方式为按日计息，以每年360天为基数，从贷款期限起始日起至借款人占用贷款金额的实际天数计收贷款利息；付息方式为按季度支付，贷款利息支付日为每个自然季度末月20日，每次须按实际发生的日期计算应付利息，支付金额计算公式为：信托贷款本金12.51%／年该季度贷款实际存续天数÷360天，贷款到期日非自然季度末月20日，须于贷款到期日支付贷款本金及应付未付利息，偿还本金方式为到期一次性归还本金；被申请人提供担保的范围及于合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、申请人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；如被申请人出现违反合同任一约定或违反任何法定义务等情形，或发生可能危及申请人债权的情形的，申请人有权停止发放贷款、宣布贷款提前到期等救济措施；如被申请人未按期还款，申请人有权就逾期部分按逾期实际天数计算罚息，罚息年利率为18.765%，如被申请人未按期足额付息的，申请人有权对逾期后的利息按逾期实际天数计算复利，复利年利率为18.765%。
2013年6月28日，被申请人与申请人签订编号为P2013M11SBLJT0001-0004号《房屋抵押合同》一份，约定为确保编号为P2013M11SBLJT0001-0003号主合同的履行，被申请人将其位于郑州市郑东新区CBD商务外环路27号1-7层房屋（房产证号：郑房权证字第号）提供抵押；担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权费用等；主合同债务履行期限届满或按主合同约定主合同债务提前到期，债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，申请人有权处分抵押财产，被申请人同意申请人有权选择折价、变卖、拍卖等方式处分抵押财产；如被申请人发生违反抵押合同任一约定或违反任何义务等情形的，申请人可书面通知被申请人纠正其违约行为，如果被申请人于发出上述通知之日起5个工作日内仍未对违约行为予以纠正，则申请人有权单独或一并要求被申请人限期纠正违约行为、要求被申请人支付主债权金额10%的违约金等违约责任。2013年7月1日，被申请人及申请人为上述抵押房产办理了抵押登记（他项权证号：郑房他证字第D13030535**号）。
上述合同签订后，申请人于2013年7月22日、8月27日、11月4日分别向被申请人发放贷款1亿元、5000万元、5000万元，共计发放贷款2亿元。2013年12月27日，被申请人承诺于2014年1月20日前足额支付当期利息5542625元及逾期罚息。申请人自认被申请人未按承诺履行义务，遂于2014年1月24日向被申请人宣告贷款提前到期并要求承担抵押担保责任。被申请人于2014年4月1日、9月22日分别偿还利息1205万元、1278.8万元，其后未偿还贷款本息，申请人遂向本院提出申请。
申请人提交的被申请人应付本息计算表显示，截止2016年4月5日，被申请人欠付申请人本金2亿元、利息70053466.6元（含逾期罚息、复利）。另查明，中信信托有限责任公司具有金融许可资质。
本院认为，被申请人自愿为其在申请人处所借款项向申请人提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，申请人与被申请人之间形成了抵押担保合同法律关系，申请人与被申请人之间签订的《房屋抵押合同》及所进行的房产抵押登记符合法律规定，合法、有效，应受法律保护。申请人依约向被申请人发放贷款2亿元，被申请人收到贷款后，未按约定履行还款责任，已构成违约。申请人请求拍卖、变卖被申请人所有的位于郑州市郑东新区CBD商务外环路27号1-7层（房产证号：郑房权证字第号）房屋以优先偿还申请人的贷款本金2亿元、利息70058516.53元（含罚息与复利，暂计算至2016年4月5日，此后利息按照双方合同约定标准续计至清偿之日止），该申请符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定及双方合同约定，本院予以支持。对申请人主张的违约金，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，双方主合同约定被申请人逾期还款时，应支付逾期罚息和复利，本院已支持的该两项费用，足以弥补申请人的损失，故本院不再支持违约金。对申请人主张的实现债权费用，申请人未提交证据证明此费用已实际发生，故不予支持。申请人可待相关费用实际发生后另行通过合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人中原宝隆投资集团有限公司所有的位于郑州市郑东新区CBD商务外环路27号1-7层（房产证号：郑房权证字第号）房屋依法予以拍卖、变卖；
二、申请人中信信托有限责任公司对上述房产拍卖、变卖后所得价款在借款本金2亿元、利息70058516.53元（含罚息、复利，暂计算至2016年4月5日，此后利息按照双方合同约定的标准续计至清偿之日止）的范围内优先受偿。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李建涛
审判员 胡向楠
审判员 刘红丽
二〇一六年四月二十日
书记员 李志浩