文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终573号上诉人（原审被告）高士法。被上诉人（原审原告）孙礼学。委托代理人刘时云，海南三和元律师事务所律师。原审第三人三亚市人民政府办公室。法定代表人林有炽，该办公室主任。委托代理人郭海云，三亚市法制办公室工作人员。上诉人高士法因与被上诉人孙礼学、原审第三人三亚市人民政府办公室（简称三亚政府办）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015)城民一初字第6352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高士法，被上诉人孙礼学的委托代理人刘时云，原审第三人三亚政府办的委托代理人郭海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：高士法为三亚政府办的职工，1998年初，孙礼学经案外人蓝军介绍与高士法认识，得知三亚政府办在其位于三亚市河东区榆亚路市委大院第28栋宿舍楼集资建房，孙礼学与高士法协商后，以高士法的名义申请购买三亚市河东区榆亚路市委大院第28栋宿舍楼1单元301房，并分别于1998年2月12日、2月16日和2月17日，以高士法的名义共向三亚政府办支付购房款84000元和4000元的楼层费。同年9月1日，高士法收到蓝军代孙礼学交来的转让住房指标款26000元。1998年7月20日，孙礼学和高士法就双方达成上述合意签订一份《转让住房指标协议书》，约定高士法将涉案房屋转让给孙礼学，集资建房款84000元和转让房屋指标费26000元由孙礼学支付；该协议双方必须认真履行，任何一方不得擅自更改，如有违约，违约方需承担房屋总价20%的违约罚金22000元；高士法应协助孙礼学办理《房屋使用证》、《产权证》，费用由孙礼学负担。孙礼学于1998年取得涉案房屋后开始装修并一直使用至今。三亚市河东区榆亚路市委大院第28栋宿舍楼于1999年11月22日办理产权证，权利人为三亚政府办，土地使用权类型为划拨。2014年春节后和2015年11月，孙礼学要求高士法协助办证至其名下，高士法未配合。孙礼学故诉至法院，请求判如所请。审理过程中，孙礼学撤回其诉求第一项：判决1998年7月20日孙礼学与高士法签订的《转让住房指标协议书》合法、有效。一审法院认为：孙礼学用高士法的名义购买涉案集资房，高士法在涉案集资房使用未满五年即转让，虽然违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”及“在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权”的规定和三亚市人民政府关于发布《三亚市城镇职工集资建房暂行办法》第十条的规定，但上述规定只属于一般性政策规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定。高士法对该房屋的权利转让行为没有损害他人利益和社会利益，且未违反法律、法规的强制性规定，《转让住房指标协议书》是双方当事人的真实意思表示，且孙礼学已支付84000元购房款及向高士法支付26000元的转让款，高士法亦已交付房屋给孙礼学实际占有、使用和管理至今，对该协议书应认定为有效合同，双方均应按约履行各自义务。孙礼学已依约履行了合同约定的支付房款义务，高士法应依合同约定协助孙礼学将涉案房屋过户到孙礼学名下。涉案房屋所在的第28栋宿舍楼的产权总证登记在三亚政府办名下，三亚政府办负有协助办理产权过户义务。孙礼学诉求将涉案房屋过户到其名下于法有据，予以支持。另，孙礼学应按合同约定承担办理产权证所需的税费等全部费用。高士法抗辩其由于不懂法律规定将涉案房屋转让给孙礼学，其与孙礼学签订的协议书为无效合同，该抗辩理由于法无据，不予采纳。另三亚政府办虽表明不同意高士法私自转让本单位集资房，但房屋建成后，孙礼学即长期实际居住使用该集资房十多年，三亚政府办并未提出异议，三亚政府办主张优先购买权已不切实际，故三亚政府办抗辩其应享有优先购买权无事实和法律依据，不予支持。《转让住房指标协议书》虽约定违约方需承担房屋总价20%的违约罚金及高士法应协助孙礼学办理产权证，但未明确约定协助办理过户的期限，属于约定不明。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然2014年和2015年孙礼学两次联系高士法商量办证事宜，但涉案房屋系单位集资房，其办证手续较为复杂且需要第三人三亚政府办协助，给予的必要准备时间应较长为宜，孙礼学所举证据不能证明高士法存有违约行为，应承担举证不能的不利后果。孙礼学主张高士法赔偿其违约金22000元缺乏事实根据，不予支持。审理过程中，孙礼学向法院申请撤回第一项诉讼请求，孙礼学诉讼请求的放弃系其对自己民事诉讼权利的自由处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、高士法、三亚市人民政府办公室应于判决生效之日起三十日内协助将位于三亚市河东区榆亚路市委大院第28栋宿舍楼1单元301房的产权证办理在孙礼学名下；二、驳回孙礼学的其他诉讼请求。案件受理费1210元（孙礼学已预交），由孙礼学负担251元，高士法负担959元。上诉人高士法不服一审判决，上诉称：一、高士法由于当时没有了解有关行政法规，私下将住房指标转让给孙礼学，后来得知这是违法行为，曾多次找孙礼学协商解除协议书，也多次通过原中介人蓝军联系孙礼学，可是孙礼学自与高士法签订协议书后就失联。十多年来，孙礼学从未向高士法提及该房屋的事。2014年初，孙礼学得知市委大院要进行旧房改造才与高士法联系，高士法当时也提出要收回该房。二、一审认定孙礼学交了购房款和转让款，并长期居住在该房就认为协议书合法有效缺乏法律依据。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《三亚市城镇职工集资建房暂行办法》是规范房改、集资建房的行政法规文件，具有法律效力，必须遵守和贯彻执行。《转让住房指标协议书》违反了上述文件规定。综上，请求撤销原判第一项，案件受理费由孙礼学负担。被上诉人孙礼学辩称：一、高士法不了解法律、法规不是其拒绝办理房屋产权登记的理由。房屋早已交付，孙礼学已居住使用近18年，合同实际已履行完毕。因合同签订时间远早于《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第20条“因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：（1)合同签订于国务院意见实施前，且己履行完毕的，可以认定有效”的规定，涉案《转让住房指标协议书》可以认定有效。二、第三人三亚政府办自2006年以来向孙礼学收取水电费、卫生费证明其明知房屋实际所有人、使用人是孙礼学且不反对。三、根据《三亚市城镇职工集资建房遗留问题处理办法》第八条“职工将本单位正在建设的集资房指标向外转让，不得再享受房改房政策优惠。集资房竣工后由产权单位与受让方直接签订商品房买卖合同，所涉的地价款和应交纳的相关款项由双方依法承担”可知：三亚市人民政府并不禁止职工转让集资房指标，转让集资房指标不侵害公共利益。四、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《三亚市城镇职工集资建房暂行办法》并非法律、法规，且均允许居住满五年后对外转让。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人三亚政府办述称：一、一审判决我方协助办证没有依据；二、一审判决侵害了我方的优先购买权；三、一审判决违背政府的文件，未满五年即转让。经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，高士法与孙礼学是在双方协商的基础上本着自愿原则签订的《转让住房指标协议书》，是当事人的真实意思表示，孙礼学已支付转让费及房价款，高士法也已将房屋交付给孙礼学，且孙礼学已装修入住十多年，该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，且不存在上述法定无效的情形，故该协议书合法有效，双方均应按协议书的约定履行各自的义务。高士法主张依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《三亚市城镇职工集资建房暂行办法》，该协议书无效，但上述规定是管理性规定，不属于法律、行政法规的强制性规定，且规定五年后可以进入市场，而本案的交易行为已发生十几年，故高士法的主张没有法律依据。综上，高士法的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1918元，由上诉人高士法负担。本判决为终审判决。 审  判  长    李新建               审  判  员    李  宁            审  判  员    陈太洪              二〇一六年五月二十六日      书  记  员    吴 璟      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……