山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1836号
上诉人（原审被告）：刘学臻。
被上诉人（原审原告）：青岛港盛物业管理有限公司。
法定代表人：陈文华，董事长。
委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。
上诉人刘学臻因与被上诉人青岛港盛物业管理有限公司（以下简称港盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初8387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年4月6日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人刘学臻、被上诉人港盛物业公司委托诉讼代理人辛守玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘学臻上诉请求：1、依法撤销原审判决、驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因为房屋存在许多问题，有业主房屋交接记录为证，上诉人在2014年7月并未接收房屋，因房屋交接是港盛物业具体负责，物业公司和开发商是同一家，房屋质量有问题，硬件还不达标，所以只能通过不缴纳物业费或者要求减免物业费来补偿上诉人的损失；小区电梯摇晃还困过人，卫生打扫不干净，保安有很大缺陷，多次出现盗窃现象，被上诉人没有按照《前期物业管理服务协议》的约定提供服务，无权收取物业费。
港盛物业公司辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉人的上诉请求。
港盛物业公司向法院起诉请求：1.依法判令刘学臻立即支付物业管理费1792.7元，违约金272.2元，共计2064.9元；2.本案的诉讼费用由刘学臻承担。
原审认定事实：港盛物业公司系平度市龙腾馨苑小区的物业管理公司，双方于2014年7月6日签订《前期物业管理服务协议》，刘学臻于2014年7月6日签署港盛物业《临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》第一条（二）甲方义务第6.条规定，甲方（港盛物业公司）须依照本协议、《临时管理规约》及物业管理的规定，按时足额缴纳物业服务费、专项维修资金及应付的水、电、燃气、通讯等公用事业费用以及特殊服务费用。第二条乙方的权利义务（一）1.对本物业内共用部位和共用设施进行有效的管理、维护和修缮。第二条物业管理服务内容，对物业管理区域内共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务。第三条物业服务质量包括1.物业共用部位的维修、养护和管理，房屋外观完好整洁、房屋及物业共用部位维修养护；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，设备运行：设备保养、检修制度完善，每日有运行记录，运行人员严格遵守操作规程和保养规范，使设备正常无事故隐患；3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；第八条第3项规定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。《临时管理规约》第五章第十八条规定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期间和保修范围内拒绝修复或拖延维修的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。庭审后，刘学臻提交小区业主签字的证明材料，天然气开通协议、谈话录音，及《综合验收备案证》等用于证明：1.小区2014年7月5日交钥匙，每家交纳半年的物业费（2014年7月12日至12月31日）；2.交付流程：签协议-
交半年物业费-交钥匙-
看房。3.入住时天然气、暖气没有安装好，2015年5月开通天然气、11月份开通暖气，8月份开通可视对讲门；4.小区大门有缺陷，多次出现偷盗现象；5.小区本应是封闭管理，但大门敞开随时可以出入；6.电梯运行不稳，困过人；7.卫生打扫不干净；8.物业人员态度不好，没有备用发电机。刘学臻提供其与物业公司工作人员的谈话录音，用于证明物业公司与开发商是一家。
另查，刘学臻购买位于平度市济南路龙腾馨苑小区9号楼3单元302户住宅楼，建筑面积79.96㎡，刘学臻于2015年1月1日至2016年7月31日共计19个月的物业服务费合计为1792.7元（1.18元×79.96×19）及未交纳，违约金272.2元未交纳。
原审认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，为有效合同，双方均应自觉遵守。港盛物业公司自合同签订后，依约为刘学臻提供了物业管理服务，刘学臻其入住后出现的硬件不达标、天然气及暖气未开通等问题系其与开发商的问题，其认为开发商与物业公司时一家的理由证据不充分，不能仅凭刘学臻公司工作人员的言辞即证明开发商与港盛物业公司是一家；双方签订的协议载明，对港盛物业公司的物业服务主要体现在于对物业管理区域内共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务；共用设备的节能管理、公用绿地、花木、水景、建筑小品的养护维修；公共环境的清洁卫生、生活垃圾的清运、公共区域的保洁等。《临时管理规约》规定，建设单位即开发商应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。刘学臻在庭审中称电梯出现故障后，港盛物业公司都已维修；刘学臻称物业卫生打扫不干净及服务态度不好，及小区被盗的情况，可以向港盛物业公司提出改进要求，或待证据充足之后另行主张，因此刘学臻的辩称理由，法院不予采纳。刘学臻应依约交纳物业管理服务费，其未按约定交纳物业管理服务费，已构成违约，应当依照协议承担相应的违约责任。综上所述，对于港盛物业公司要求刘学臻支付物业管理费1792.7元及违约金272.2元的请求，法院予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：刘学臻于判决生效后十日内付给港盛物业公司物业服务费1792.7元及违约金272.2元，共计2064.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘学臻负担。因港盛物业公司已预交，刘学臻于判决生效之日起十日内直接付给港盛物业公司。
二审庭审中，刘学臻提交五份微信通话记录照片复印件和一份索要明细照片复印件，证明港盛物业公司负责人李秀明曾答应可以索赔，但后来又要求先交物业费再进行索赔，至今未解决。港盛物业公司称对证据的真实性无法确认，认为证据中没有显示应赔偿的任何款项，燃气和暖气未开通问题，是刘学臻和开发公司的关系，与港盛物业公司无关。关于物业服务水平问题，上诉人认为卫生不好，对提前入住的业主生活质量有影响，后期业主因港盛物业公司已经整改完故影响不大。港盛物业公司主张提供的物业水平已达标，符合物业合同约定的水平。
本院二审查明其它事实与一审查明的一致。
本院认为，围绕上诉人的上诉理由和庭审双方辩解，本案的焦点问题是刘学臻以房屋交接时存在质量问题、硬件不达标、小区物业服务不好主张拒交或减免物业费的上诉理由是否成立。
因港盛物业公司和开发商是两个独立的法人，如有房屋存在质量、硬件不达标问题，应由开发商负责，与港盛物业公司无关，刘学臻不能以此理由拒交或要求减免物业费，刘学臻提交的五份微信通话记录照片复印件和一份索要明细照片复印件，只能证明港盛物业公司负责人李秀明曾协助联系过索赔事宜，不能以此证明港盛物业公司应承担赔偿责任；
关于刘学臻认为港盛物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》的约定提供服务，卫生不好，对提前入住的业主生活质量有影响的问题，本院认为，刘学臻没有提供相应证据进行证明，原审法院认为刘学臻可以向港盛物业公司提出改进要求，或待证据充足之后另行主张的认定正确，本院予以支持。
综上，刘学臻上诉理由不成立，本院不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘学臻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 鲁 宇
代理审判员 徐友仁
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东