重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3825号
上诉人（原审原告）：陶利,女，1968年2月16日出生，汉族,住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秦，重庆山立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴灵芝，女，1962年6月20日出生，汉族,住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：刘璐、李丽，国浩律师（重庆）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张洪军，男，1968年4月19日出生，汉族,住重庆市北部新区。
被上诉人（原审被告）：商新燕，女，1969年7月17日出生，汉族,住重庆市北部新区。
上诉人陶利因与被上诉人吴灵芝、被上诉人张洪军、商新燕案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015)渝北法民初字第17256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陶利及其委托诉讼代理人付国政、张秦、被上诉人吴灵芝的委托诉讼代理人刘璐、李丽到庭参加诉讼，被上诉人张洪军、商新燕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶利上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定上诉人陶利未足额支付买房价款的事实错误，导致判决错误，陶利与张洪军、商新燕在本案诉争房屋被司法查封之前已经就该房屋的转让签订了合法有效的书面买卖合同，陶利已经就涉案房屋的买卖向张洪军、商新燕支付了全部房价款，张洪军在一审中以书面形式明确了陶利支付到盈盛建材公司账户的款项就是陶利交付给张洪军的××借款，陶利在涉案房屋被司法查封前已经对该房屋实际占用和入住，陶利对涉案房屋未办理过户登记没有任何过错，且涉案房屋在法院查封前已办理完转移过户登记手续，一审法院无权进行司法查封，以借款冲抵购房款不违反法律禁止性规定，合法有效，张洪军向陶利借款455万元事实清楚，证据充分，足以认定，一审法院无权对本案民事借款双方均已确认的借款法律关系及事实予以其他认定。一审法院不应当对本案房屋采取查封措施，该查封行为应予纠正，并停止对该房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。
吴灵芝辩称，一审判决认定事实清楚，理应驳回上诉人的上诉请求。陶利与张洪军签订的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖合同，属于以物抵债，或者属于以签订买卖合同作为民间借贷合同担保性质的合同，不具有房屋买卖的性质和效力，并未实际全面履行，且吴灵芝对房屋的司法查封在前，法院依照法律规定办理了诉前财产保全，而陶利是没有办理房屋过户，应依法驳回陶利的上诉请求。理由如下：陶利不是真正的善意的房屋买受第三人，没有实际足额支付房屋价款的行为，仅仅是以房抵债的恶意串通行为，陶利对房屋不应享有优先权；陶利与张洪军并没有全面履行双方签订的房屋买卖合同，陶利出借张洪军的借款一审判决已清楚认定不成立，陶利怠于行使房屋过户权利长达半年时间，具有主观重大过错，导致房屋最终没有过户；陶利未入住本案的涉案房屋，不享有涉案房屋的物权；陶利的情况不符合法律规定，其请求不应得到支持；陶利与张洪军之间的关系应以民间借贷法律关系进行认定；吴灵芝有生效的法律文书确认其享有对张洪军的债权，且对涉案房屋进行了财产保全；陶利与张洪军的借款已经获得部分受偿，其要求过户重复受偿是损害其他债权人的恶意行为。
陶利向一审法院起诉请求：依法判令停止对位于重庆市XX区XX大道X号39幢4－2号住房（产权证号为112房地证2011字第××号，建筑面积309.87平方米）住房的强制执行，并解除对该房屋的查封、冻结；由被告承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：重庆市欣利高碳有限公司的出资人为原告及其母亲张艺瑢（原告出资比例为98%，张艺瑢的出资比例为2%），财务总监及供应部部长为熊樱，朱媛媛是该公司员工。重庆熙雄商贸有限公司的出资人为朱兴江、熊樱，法定代表人为朱媛媛。重庆盈盛建材有限公司的出资人为被告张洪军、商新燕，被告张洪军出资比例为49%，被告商新燕出资比例为51%。
2013年4月19日，重庆市欣利高碳有限公司向重庆盈盛建材有限公司分三次共向重庆盈盛建材有限公司转款315万元（一笔123万元，一笔130万元，一笔62万元），事由均记载为往来款。同日，重庆市欣利高碳有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年4月19日通过重庆银行建新西路支行、中国建设银行渝中支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款315万元。此款属于张洪军向陶利××借款。该说明由重庆市欣利高碳有限公司加盖印章，被告张洪军签字并记明情况属实。
2013年5月7日，原告向熊樱转款410万元，转款事由为往来。2013年5月8日，熊樱向重庆市欣利高碳有限公司转款400万元，用途为借款。
2013年7月3日，原告向重庆市凌志化学工业有限公司的出资人陶然转款20万元。2013年8月23日，重庆市凌志化学工业有限公司向重庆盈盛建材公司转款17万元，转款事由为往来款。同日，重庆市凌志化学工业有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过中信银行大渡口支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款17万元。此款属于张洪军向陶利××借款。该说明由重庆市凌志化学工业有限公司加盖印章，被告张洪军签字并记明情况属实。2015年11月12日，重庆市凌志化学工业有限公司出具说明载明：我公司于2013年7月3日向陶利借款20万元，支付到公司指定的陶然的××账户，该笔借款已于2013年8月23日全部还清，其中17万元支付到陶利委托的重庆盈盛建材有限公司。
2013年8月23日，重庆熙雄商贸有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款两笔，金额均为61万元，转款事由均为往来款。同日，重庆熙雄商贸有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过华夏银行大渡口支行、重庆银行建新西路支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款122万元。此款属于张洪军向陶利××借款。该说明由重庆熙雄商贸有限公司加盖印章，被告张洪军签字并记明情况属实。
2013年8月23日，重庆市欣利高碳有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款1万元，事由记明为往来款。同日，重庆市欣利高碳有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过上海浦东发展银行大渡口支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款1万元。此款属于张洪军向陶利××借款。该说明由重庆市欣利高碳有限公司加盖印章，被告张洪军签字并记明情况属实。
2013年12月27日，以被告张洪军、商新燕为甲方、以原告为乙方签订了《房屋买卖合同书》，主要约定：甲方将自有恒大华府39幢4-2号住房出售给乙方；房屋以按揭方式购买，办理过户手续前，甲方应自行付清按揭欠款，保证产权过户顺利完成；房屋转让总价款455万元，其中房屋基础价格部分315万元，房屋内装饰装修、设施设备等折价140万元；甲方于2013年4月19日向乙方借款315万元，2013年8月23日向乙方借款140万元，共计455万元，此455万元直接冲抵本合同协议的购房转让总价款；本合同双方签字生效后，甲方向乙方借款455万元不再归还乙方，视为乙方已经全部支付本合同所涉房屋的购房款。合同签订后，原告于2014年6月17日入住涉案房屋至今。
2014年6月17日，招商银行户名为原告的账户向户名为张洪军的账户转入217.8万元。同日，招商银行股份有限公司重庆分行被告张洪军的一手楼住房提前还款111.429049万元。至此，XX幢4－2号房屋的按揭贷款还清。
2014年6月19日上午，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局向原告出具《业务受理通知书》载明：申请人陶利、张洪军、商新燕申请XX幢4-2号房屋的转移登记；我单位已受理该业务，请于2014年6月23日持本受理通知书、单位（××）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。同日，原告缴纳了办理过户产生的印花税、契税共7.5005万元，被告张洪军、商新燕缴纳了办理过户产生的税费16.5万元。
2014年6月19日，本院应被告吴灵芝的申请作出（2014）渝北法民保字第00086号、第00087号、第00088号《民事裁定书》，分别查封了被告张洪军、商新燕共同所有的XX幢4-1号、XX幢4－2号住房。前述裁定书均于2014年6月19日下午送达至重庆市国土房屋管理局XX分局。
2014年6月24日，被告吴灵芝以被告张洪军欠其2013年起的借款为由，向本院提起三件民间借贷纠纷案。2014年10月24日，本院分别作出（2014）渝北法民初字第11274号、第11275号、第11276号《民事调解书》，确定被告张洪军应于2014年11月9日共偿还被告吴灵芝借款2155万元。
被告张洪军未履行前述调解书的义务，被告吴灵芝向本院申请执行被告张洪军、商新燕名下XX幢4－2号住房。在执行过程中，原告提出执行异议。2015年9月17日，本院作出（2015）渝北法执异字第00023号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议。其理由是：《房屋买卖合同书》具有以房抵债性质，其目的是消灭金钱债权，而非房屋交付的债权，在未办理过户登记的情形下，不应优于其他金钱债权的实现；《房屋买卖合同书》中所称借款事实陶利未提供相应证据予以佐证。
另查明，2013年初，原告与被告张洪军签订《借款合同》约定，被告张洪军向原告借款1200万元，借款期限为2013年3月17日至2013年4月21日。2013年2月22日，原告向被告张洪军转账两笔共计872万元（其中一笔为618万元，另一笔为254万元）。2013年2月23日，原告向被告张洪军转账280万元。因被告张洪军不能按时还款，原告与被告张洪军于2014年3月17日将前述借款合同作废，重新签订《借款合同》约定，被告张洪军向原告借款1500万元，借款期限为2014年3月17日至2014年6月16日。
再查明，被告张洪军及其相关企业的债权人于2014年6月21日开会决定由重庆市建商担保有限公司牵头成立托管委员会，负责对被告张洪军及其相关企业的债权债务进行清理。当日所形成的《截止2014年6月21日张洪军债权清理清单（本金）》载明：原告债权金额1500万元，被告吴灵芝债权金额2000万元。2014年8月13日，被告张洪军提供的《张洪军××及名下公司（盈盛建材、盈盛实业、福缘千年、杰怡迪酒店等）用于抵偿欠款的资产清单（房产和车辆部分）》载明：XX幢4－2号房屋出售给了原告。2014年9月30日所形成的《张洪军及其债权人债权联系方式等清理统计表》载明：原告债权金额为1500万元，被告吴灵芝债权金额为2050万元。2014年12月29日，有被告吴灵芝和被告张洪军及案外人邱成文鉴证的《张洪军及其企业债权债务结算单》载明：被告吴灵芝债权金额为2155万元，用XX幢4－1号、4－2号抵款729万元，用家具抵偿债权499.1万元，未处理债权926.9万元。
在本案审理过程中，原告陈述其向清理小组申报的1500万元债权中不包含用于支付XX幢4－2号住房房款的借款455万元。被告吴灵芝陈述其申报的债权（2014年6月21日申报金额为2000万元，2014年9月30日申报金额为2050万元，2014年12月29日申报为2155万元）即本院《民事调解书》所确认的债权2155万元。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，原告与被告张洪军、商新燕于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已于2014年6月17日实际入住诉争房屋。诉争房屋在法院查封前已办理完转移过户登记手续，未过户到原告名下是因人民法院的查封而造成，非因原告自身原因造成。但原告并未足额支付买房价款，其理由是：首先，《房屋买卖合同书》中约定用于冲抵购房价的借款455万元，均是由与原告关联的公司向被告张洪军、商新燕出资设立的公司间的资金往来，转账凭证中载明的用途均为往来款，并非为借款。其次，重庆市欣利高碳有限公司于2013年4月19日向重庆盈盛建材有限公司支付的315万元是同日分三次的转账行为，该转账行为不符合借款支付常理。第三，原告所主张的被告张洪军于2013年8月23日的借款140万元，是由重庆市凌志化学工业有限公司向重庆盈盛建材公司转款17万元、重庆熙雄商贸有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款两笔共122万元（两笔均为61万元）、重庆市欣利高碳有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款1万元而组成，该支付方式不符合借款支付常理。第四，原告诉称的被告张洪军××向其借款，由相关企业代为支付无足够证据证明。故原告诉称的借款即使真实，也应为企业法人间的借款，而非原告与被告张洪军间的××借款。第五，与原告关联的公司与被告张洪军共同出具说明，将企业法人间的借款转为××借款不符合法律规定。
综上，《房屋买卖合同书》中约定用于抵偿房款的455万元不应认定为原告与被告张洪军间的借款，原告并未实际支付的购房价款455万元，原告的诉讼请求本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陶利的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告陶利负担。
二审中，陶利向本院提交了三份委托书、重庆市欣利高碳有限公司、重庆熙雄商贸有限公司的明细账本、记账凭证、银行转账凭证，拟证明其是委托重庆市欣利高碳有限公司、重庆熙雄商贸有限公司分别将438万元转账给张洪军指定的重庆盈盛建材有限公司账户，是属于陶利××出借给张洪军的××借款。由于重庆市凌志化学工业有限公司放高温假，无法提供该公司明细账本和记账凭证。同时还提交了贷款人为陶利、借款人为张洪军、担保方为重庆盈盛建材有限公司于2013年8月23日签订的《借款合同》复印件，拟证明其与张洪军之间的借款有《借款合同》证明。吴灵芝的委托诉讼代理人对以上证据质证后认为，对加盖了银行印章的转账凭证的真实性予以认可，但关联性不予认可；对明细账本、记账凭证，因为都是重庆市欣利高碳有限公司、重庆熙雄商贸有限公司及陶利单方制作，对证据的三性均不予认可，该证据只能证明重庆市欣利高碳有限公司、重庆熙雄商贸有限公司向重庆盈盛建材有限公司有过银行转账行为，是两公司与重庆盈盛建材有限公司的公司往来账款，并不能证明上述借款是陶利与张洪军之间的私人借款；《借款合同》是复印件，对真实性不予认可。另查明，重庆市凌志化学工业有限公司的法定代表人陶然系陶利的姐姐，其股东魏立光系陶利的姐夫。
本院二审审理中查明的其他案件事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
上诉人陶利与被上诉人张洪军、商新燕签订的《房屋买卖合同书》约定的内容具有以房抵债的性质，不具有房屋买卖合同的性质特征，该合同的主要目的是消灭金钱债，在未办理房屋过户登记的情况下，不应优先于其他金钱债权的实现，其权利不能排除人民法院的执行，一审法院有权对该房屋采取司法查封措施。从一、二审查明的案件事实来看，双方在《房屋买卖合同书》中约定的用于冲抵购房款的455万元，均是由陶利控股或与其有关联的公司转账支付到张洪军、商新燕出资设立的重庆盈盛建材有限公司账上，在银行转账支付凭证上注明的用途均为往来款，而非借款。虽然在陶利提交的明细账本、记账凭证、委托书、说明上写明是陶利的应收款和是受陶利的委托支付，但上述证据系重庆市欣利高碳有限公司和重庆熙雄商贸有限公司自己作的会计账本以及重庆市凌志化学工业有限公司出具的说明，而银行转账凭证上载明的是往来款，往来款的含义又较广（包含借款、货款等），故陶利提交的证据仅能证明重庆市欣利高碳有限公司、重庆市凌志化学工业有限公司、重庆熙雄商贸有限公司与重庆盈盛建材有限公司之间有往来款项，上述三家公司在不同时间分数次向重庆盈盛建材有限公司支付的款项不符合借款支付的常理，故不能当然认定为是企业间的借款，更不能就此认定为是陶利与张洪军之间的××借款，且对该款项至今仍无有效的法律文书予以确认，故该款项是否真实存在现无充分证据予以证明。同时，陶利在二审中提交的其与张洪军、重庆盈盛建材有限公司签订的《借款合同》系复印件，对其真实性无法确认，对该证据本院不予采信。基于以上情形，陶利举示的证据不能充分证明其已向张洪军、商新燕支付了购房的全部款项455万元，其与张洪军、商新燕签订的具有以房抵债性质的《房屋买卖合同书》的行为，不符合最高人民法院《关于办理人民法院执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，陶利所享有的权利不能够排除人民法院的执行，其请求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，人民法院不予支持。
综上所述，陶利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由陶利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 刘 静
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年十二月一日
书 记 员 梁多华