辽宁省岫岩满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鞍岫民哈初字第453号
原告：张本生，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
委托代理人：姜明聪，辽宁德奎律师事务所律师。
被告：岫岩满族自治县哈达碑镇大徐家堡村民委员会，住所地：岫岩满族自治县。
负责人：赵越，该村委会代理主任。
第三人：王延波，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
委托代理人：于正良，辽宁玉都律师事务所律师。
原告张本生诉被告岫岩满族自治县哈达碑镇大徐家堡村民委员会（以下简称：大徐家堡村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理，并依法追加王延波为第三人参加诉讼，由审判员逄德伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张本生及其委托代理人姜明聪、被告大徐家堡村委会的负责人刘玉玺及赵越和第三人王延波及其委托代理人于正良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月19日，原、被告签订房屋买卖协议，原告购买被告坐落在哈达碑镇大徐家堡村村部北数第一栋三层楼，价格为三十二万九千元整（329000元）。原告于当日交付所有购房款，但被告未将房屋交付原告，也未协助原告办理过户手续。另外，因为原、被告之间买卖的房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法办理产权登记的小产权房，按照相关法律规定，不得转让，故原告提起诉讼，请求依法确认原、被告于2011年11月19日签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告购房款32.9万元及利息，利息从交纳购房款之日即2011年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息至法院确定的给付之日止，并要求用原告所购买的房屋作价偿还，多退少补。
被告辩称：第一、要求法院审核房屋买卖合同的真实性；第二，原告和被告的原代表人纪某某是私下交易，村委会的账目上并没有收到32.9万元，不同意返还该购房款；第三、当时建造房屋，是在三间老村部和杨某某的四间卫生所基础上翻建的，在哈达碑政府有这两家的建房申请，申请合建房屋。原来打算是要建平房的，批下来的面积是村委会270平方米、杨某某270平方米，村委会可以稍微大一点。当时建房的时候，村建部门、国土部门、规划部门也都同意这样建造，也有相关的补贴。因当时原村委会主任纪某某没有及时履行相关的手续，村委会所建房屋才到现在还没有办理合法手续，倘若是外村人购买房屋，是需要交纳土地出让金的，而如果是本村没有房屋的人，是不需要办理的。
第三人述称：2013年2月4日，第三人与被告签订了买楼房协议，该协议约定被告将其村部一栋三层楼房卖给第三人，价款为24万元，并在签订协议后，第三人当即一次性付清了购房款，被告也将该楼房的钥匙交付给第三人。此后，第三人一直将该房屋用于经营加工铝合金门窗生意，至今该房屋仍然由第三人占有使用。2013年10月14日，岫岩法院将第三人购买的楼房查封，并告知第三人所购买的楼房是他人之诉中争议的标的物。后经第三人了解得知，原告与时任被告村委会主任的纪某某之间实际是借贷关系，虚假制作了房屋买卖协议，并非真正买卖楼房。更重要的是原告张本生不是被告大徐家堡村委会的村民，对被告大徐家堡村委会集体土地不享有使用权，无权购买被告大徐家堡村委会集体土地上的房屋。因此，原告要求确认的房屋买卖协议是一份违法的无效协议。第三人是被告大徐家堡村村民，与本村委会签订了书面的买楼房协议，并交付了购房款，且一直占有使用该楼房至今。因此，第三人与被告之间签订的楼房买卖协议合法有效，并且该协议已经得到了实际履行。综上，第三人认为原告所签的房屋买卖协议无效；第三人与被告大徐家堡村委会签订的买楼房协议书有效。故请求法院依法确认原、被告所签的房屋买卖协议无效，第三人与被告大徐家堡村委会签订的买楼房协议有效，并判令被告村委会协助第三人办理房屋产权手续。现在，尽管原告变更诉讼请求要求确认其与被告所签协议无效，但与第三人申请确认无效的理由是不同的。原告所说的理由是争议房屋是小产权房无法办理房照。首先该房屋不是小产权房，而是集体土地上建造的由集体使用的房屋，并非征地，不是公开对社会买卖的商品房。第三人认为该协议无效的理由有两点，到目前为止，第三人和被告都没有看到村委会作为卖方签订的买卖协议，如果是个人之间的买卖，那么就与村委会无关，处分村委会的财产就属于无权处分，在没有得到村委会确定的情况下，就是无效的；另外，原告不是被告大徐家堡村委会村民，依据相关司法解释和土地管理法的规定，外村村民无权购买该村委会集体的房屋。
经审理查明：2011年11月19日，原告与时任被告法定代表人的纪某某签订买房协议（该买房协议由被告的村会计杨芝元书写），被告将其开发的本村村部北数第一栋三层楼房卖给原告，价款为32.90万元，并约定此房款一次性交齐，办理房屋产权证的费用由原告承担，被告负责此房的外卖问题。原告及时任被告法定代表人的纪某某在该协议上签字，并加盖了公章。同日，时任被告法定代表人的纪某某为原告出具收据，收到原告的购房款32.90万元，并加盖了公章。但原告没有实际取得该房屋。
2013年2月4日，时任被告法定代表人的纪某某与第三人签订了买楼房协议，双方约定被告将其开发的村部一栋三层楼房（即原告购买的楼房）卖给第三人，价款24万元。第三人及时任被告法定代表人的纪某某在该协议上签字，并加盖被告大徐家堡村委会的公章，第三人付清了购房款，并实际使用该楼房至今。
另查，原告起诉时要求确认与被告签订的买房协议有效，后变更诉讼请求要求确认该协议无效，并要求返还购房款，且要求以该楼房作价抵顶购房款；第三人申请对原告所持的买房协议及收款收据中的公章是否是被告的公章进行鉴定，后放弃了该鉴定申请。因原告变更了诉讼请求，第三人亦撤回了其全部独立的诉讼请求。
本案在审理过程中，经原告的申请，本院依法查封了被告卖给原告和第三人的楼房。
上述事实，原告提供的证据有：买房协议、收款收据、陈启义的证人证言；被告未提供证据；第三人提供的证据有：买楼房协议、楼房现状现场照片八张；本院依法调取的证据有：证人杨某甲的证人证言。这些证据已经开庭质证和本院的审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
本院认为：民事行为应当遵守法律规定。被告建设的村部及开发的楼房，没有办理相关的批复手续，属于违章建筑，无权对外出售。原、被告签订的房屋买卖协议，显属无效，被告应返还原告购房款，并自取得购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告利息。原告要求确认买房协议无效并由被告返还购房款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求以其购买的楼房作价抵顶购房款的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告辩称原告与时任被告法定代表人的纪某某之间属于私下交易行为，被告账目没有记载收到原告购房款，不同意返还该购房款问题。因该楼房属于被告开发，时任被告法定代表人的纪某某与原告签订买房协议，并加盖了公章，应视为其代表被告与原告签订的房屋买卖协议。纪某某收到原告的购房款，并加盖了公章，也应视为被告收到原告购房款，至于被告账目是否记载，属于被告内部管理问题，被告据此不同意返还原告购房款，于法无据，本院不予采纳。
关于第三人撤回其全部独立诉讼请求一节，是对自己诉讼权利所作出的处分，本院应予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告张本生与被告岫岩满族自治县哈达碑镇大徐家堡村民委员会于2011年11月19日签订的买房协议无效；
二、被告岫岩满族自治县哈达碑镇大徐家堡村民委员会于本判决生效后十日内返还原告张本生购房款32.90万元，并自协议签订之日即2011年11月19日起至本院确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费6435元，减半收取3217.50元，保全费2100元，合计5317.50元，由被告负担5267.50元，第三人王延波负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审判员 逄德伟
二〇一四年七月十日
书记员 姜 楠