安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0191民初2934号原告：张丽丽，女，1984年3月14日出生，汉族，住安徽省肥西县丰乐镇。委托诉讼代理人：周川，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：费礼，安徽元贞律师事务所律师。被告：叶林兵，男，1984年8月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。诉讼委托代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。诉讼委托代理人：王新刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告张丽丽与被告叶林兵房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张丽丽的委托代理人周川，叶林兵的委托代理人王新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽丽向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间的房屋买卖合同；二、叶林兵立即双倍返还购房定金200000元；三、叶林兵赔偿张丽丽损失100000元（房屋差价43200元、购房佣金56800元）。事实和理由：2016年5月16日，原被告通过合肥宏志房地产营销代理有限公司居间签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，张丽丽购买叶林兵坐落于安徽省合肥高新技术产业开发区黄山路与科学大道交口蓝鼎海棠湾8幢3404室的房屋，房屋建筑面积220.99㎡，总价款为284万元，合同约定：张丽丽签订合同时支付定金5万元，叶林兵房产证下发后再支付定金5万元，如果叶林兵不履行合同，应双倍返还定金，违约方还应全额承担佣金（房价的2%）及诉讼费、误工费、因重新置换而产生的房屋差价和交易税费等一切费用。合同签订后，张丽丽当天即支付定金5万元。2016年5月30日，叶林兵产权证下发，张丽丽又支付定金5万元，同时，原被告及中介公司经协商口头约定，双方最迟应于2016年6月底前办理房屋过户手续。2016年6月19日，张丽丽联系叶林兵准备去办理相关手续，但叶林兵却要求涨价并拒绝办理过户手续。之后，张丽丽又多次要求被告按约履行义务，叶林兵均拒不履行。被告叶林兵辩称：一、张丽丽存在严重违约行为，导致交易目的无法实现。叶林兵因项目投资急需用钱故卖房变现，寻找有能力及时付款的买方，并表示只跟能及时付款的买方进行交易，同时承诺只要买方购房款到位，就可以立即办理交易手续。2016年5月16日，张丽丽当时表示购房款已准备妥当，但由于叶林兵所售房屋为期房，房产证暂时未办理下来，张丽丽无法付款。同时明确表示只要叶林兵的房产证办理下来，张丽丽就可以立即付款办理过户手续。2016年5月26日叶林兵将房产证办理下来。在叶林兵多次催促下，张丽丽于2016年5月30日才与叶林兵见面，支付第二笔定金。定金交付后，叶林兵要求张丽丽支付房款办理过户手续时，张丽丽和中介却说购房资金并未到位，并且表示当时承诺叶林兵房产证办理下来就付款办理过户手续是认为房产证要很久才能办下来，因此资金并未及时筹集。张丽丽要求叶林兵给予一个月宽限期，但叶林兵并未表示同意。后叶林兵于2016年6月份，多次联系张丽丽，要求其按照双方当初约定付款，实现卖房变现的目的，张丽丽虽均表示会尽快，但并未给出具体付款期限。张丽丽的违约行为，直接导致叶林兵项目无法投资，叶林兵出卖房屋变现的合同目的无法实现。与此同时，合肥市房地产新政出台，二套房所需首付比例增加，张丽丽无能力履行合同，故处心积虑通过录音等行为为其违约做准备，并希望藉此期望叶林兵承担不利法律后果。且张丽丽提起诉讼也没有提供证据证明其具备继续履行合同的能力。二、退一步说，不论张丽丽是否违约，退还其双倍定金足以弥补其损失。首先，张丽丽仅支付十万元定金，该定金不足总房款的4%，相比较而言，其损失不大。其次，叶林兵与张丽丽签订存量房买卖合同为2016年5月中旬，此后合肥市房地产市场趋于稳定，并没有出现三四月份疯长的情形，双倍返还定金已经足以弥补被损失。根据定金罚则弥补损失的目的来讲，张丽丽要求其他损失没有事实和法律依据。四、张丽丽并未实际支付佣金，要求叶林兵赔偿佣金损失没有事实和法律依据。张丽丽与叶林兵合同签订后仅支付50000元定金，却在双方合同尚未履行且叶林兵房产证并不知道何时能够办理下来的情况下支付中介56800元佣金，明显与常理不符。根据二手房市场的交易习惯，中介居间行为完成时，才能够要求交易双方或者其中一方支付全部居间费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，张丽丽、叶林兵通过合肥宏志房地产营销代理有限公司居间签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份。张丽丽购买叶林兵坐落于安徽省合肥高新技术产业开发区黄山路与科学大道交口蓝鼎海棠湾8幢3404室的房屋，房屋建筑面积220.99平方米，总价款为284万元。合同约定：张丽丽签订合同时支付定金5万元，叶林兵房产证下发后张丽丽再支付定金5万元。如果叶林兵不履行合同，应双倍返还定金，违约方还应全额承担佣金（房价的2%）及诉讼费、误工费、因重新置换而产生的房屋差价和交易税费等一切费用。合同签订后，张丽丽即支付定金5万元。2016年5月30日，叶林兵产权证下发，张丽丽又支付定金5万元。同时，原被告及中介公司经协商口头约定，双方最迟应于2016年6月底前办理房屋过户手续。2016年6月中旬，张丽丽联系叶林兵准备去办理相关手续，但叶林兵却要求涨价并拒绝办理过户手续。2016年6月中旬及之后，张丽丽账户中均存有足额购房款。叶林兵曾于微信聊天中明确表示，案涉房屋市场价值已经涨至1.5-1.6万元每平方米。本院认为：张丽丽与叶林兵签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行。合同履行中，双方协议变更最后付款时间为2016年6月30日，但叶林兵6月中旬即明确表示要求增加房款，不同意继续履行合同，叶林兵的行为已构成违约，现张丽丽要求解除合同，本院予以支持。双方在合同中约定，如一方违约应双倍返还定金，故叶林兵需向张丽丽双倍返还定金合计20万元。合同中虽约定违约方承担购房佣金，但张丽丽与合肥宏志房地产营销代理有限公司并未实际签订中介协议，且根据张丽丽提交的证据以及交易习惯，无法认定张丽丽已经实际支付购房佣金56800元，故对此诉请，本院不予支持。关于房屋差价43200元，系叶林兵违约而带给张丽丽的可预见损失，叶林兵曾明确表示案涉房屋已经每平方米升值至1.5万元，结合房屋状况及市场交易情况，张丽丽诉请叶林兵支付房屋差价43200元，本院予以支持。叶林兵辩称张丽丽资金不足，无法按期支付房款导致合同无法履行，但张丽丽已举证证明其在约定时间内已经准备充足购房款，故对于该辩论意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张丽丽、被告叶林兵于2016年5月16日签订的《存量房买卖合同》；二、被告叶林兵于本判决书生效后十日内返还原告张丽丽双倍购房定金共计20万元；三、被告叶林兵于本判决书生效后十日内支付原告张丽丽房屋差价43200元；四、驳回原告张丽丽的其它诉讼请求。如果被告叶林兵未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取为2900元，保全费2020元，合计4920元，由原告张丽丽负担920元，被告叶林兵负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙宗欣二〇一六年九月九日书记员  孙蕴韵附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。