广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1298号
上诉人（原审原告）：肇庆市万顺投资咨询有限公司，住所地肇庆市端州区鸿苑东街25栋首层之一、二层B201室，组织机构代码05851976-1。
法定代表人：陈奕娜，执行董事。
委托代理人：王汉明，该公司员工。
委托代理人：王璐，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：周凤，女，汉族，1947年6月4日出生，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：李祎，广东西江律师事务所律师。
委托代理人：李宇亨，广东西江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高要市五金交电化工公司，住所地肇庆市睦民路52号。
法定代表人：梁建枝。
上诉人肇庆市万顺投资咨询有限公司（以下简称万顺公司）与被上诉人周凤、高要市五金交电化工公司（以下简称五金交电公司）因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年7月23日，广东省高要市人民法院作出了（2002）要民初字第103号民事判决，判决五金交电公司于判决书生效之日起三日内还清欠中国银行高要支行借款本金3000000元及利息4255609.21元（该利息计至2002年4月20日，以后按银行规定的借款利率另计）。该判决生效后，五金交电公司没有履行义务，中国银行高要支行向该院提出了执行申请【执行案号为（2002）要法执字第404号】。2013年3月15日，根据万顺公司的申请，该院作出（2002）要法执字第404—11号民事裁定书，裁定变更（2002）要法执字第404号执行案中的申请执行人为万顺公司，原申请执行人在该院（2002）要民初字第103号民事判决书中的权利义务由万顺公司继受。
2007年8月11日，五金交电公司与肇庆市古今拍卖有限公司签订“委托拍卖合同”，由五金交电公司委托肇庆市古今拍卖有限公司拍卖肇庆市睦民路52号旧楼一、二层，肇庆市睦民路52号旧楼三层，肇庆市睦民路52号新楼第四层房产。肇庆市古今拍卖有限公司于2007年9月11日举行拍卖会，公开拍卖含上述房产的物业，在该次拍卖会上，周凤以860000元竞买了肇庆市睦民路52号旧楼一、二层，肇庆市睦民路52号旧楼三层，肇庆市睦民路52号新楼第四层房产。2007年9月27日，五金交电公司与周凤签订“房地产买卖合同”二份，该二份合同约定五金交电公司将肇庆市睦民路52号旧楼一、二、三层转让给周凤。签订该房地产买卖合同后，周凤取得了肇庆市睦民路52号旧楼一、二层（房地产权证证号：粤房地证字第C5697798号）、肇庆市睦民路52号旧楼三层（房地产权证证号：粤房地证字第C5697567号）的“房地产权证”。
2013年5月16日，该院作出（2002）要法执字第404—12号执行裁定书，裁定查封被执行人五金交电公司位于肇庆市端州区睦民路52—54号的土地使用权【土地使用证号：肇国用（2008）第00085号，使用权面积368.44㎡】。并于2015年4月20日以（2002）要法执字第404号恢字第1—1号执行裁定书裁定对该土地使用权续行查封。该案在执行过程中，周凤于2015年12月27日对上述执行标的提出书面异议。经审查，该院于2016年1月8日作出（2015）肇要法执异字第14号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人五金交电公司位于肇庆市端州区睦民路52—54号的土地使用权【土地使用证号：肇国用（2008）第00085号，使用权面积368.44㎡】中187.06平方米土地使用权（即原睦民路52号旧楼一、二、三层及新楼四层部分房地产所占用的建基面积）的执行。”。万顺公司不服该裁定，于2016年1月27日向该院提出执行异议之诉，请求判令：1、确认周凤、五金交电公司签订的肇庆市睦民路52号旧楼一、二层，肇庆市睦民路52号旧楼三层，肇庆市睦民路52号新楼第四层“房屋买卖合同”无效；2、万顺公司继续执行位于肇庆市端州区睦民路52—54号的土地使用权【证号：肇国用（2008）第00085号，使用权面积：368.44平方米】。
另查明：五金交电公司的企业经济性质为全民所有制。
原审法院审理认为：一、万顺公司请求确认五金交电公司与周凤签订的“房屋买卖合同”无效的理由是五金交电公司没有进行评估、审计和未经国有资产管理部门的审批擅自处理国有资产，违反《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条的相关规定，因而合同无效。为此，该院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，只有违反了效力性强制性的法律、行政法规，才导致合同无效，而《企业国有产权转让管理暂行办法》属于管理性规定，因此，即使五金交电公司在拍卖处置房屋时违反了上述管理暂行办法的相关规定，其与周凤签订的“房屋买卖合同”亦不是当然无效。五金交电公司有否为委托拍卖的房屋进行评估、审计和有无报请国有资产管理部门审批，是否因此而损害了国家利益，应由国有资产管理部门界定。“房屋买卖合同”是否损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定，应由相关的国有资产管理部门认定和主张。《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条：“在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。”的规定，明确依法向人民法院提起诉讼，请求确认转让行为无效的主体为“国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构”，万顺公司并非该规定提请转让行为无效的主体，故其依据该规定请求确认“房屋买卖合同”无效，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，万顺公司不是“房屋买卖合同”的相关当事人，只能依据上述第（二）项的规定认为损害其利益为由向法院请求确认该合同无效，但该项规定的前提是合同当事人存在“恶意串通”，周凤在肇庆市古今拍卖有限公司举行的公开拍卖会上竞买涉案房屋后与五金交电公司签订“房屋买卖合同”，万顺公司没有证据证明周凤在竞买该房屋及与五金交电公司签订“房屋买卖合同”时存在恶意串通的情形，故对万顺公司请求确认“房屋买卖合同”无效的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。
二、关于五金交电公司委托拍卖的房屋是否包括相关的土地使用权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，五金交电公司委托肇庆市古今拍卖有限公司拍卖房屋，其范围应包括该房屋所附着的土地使用权。周凤在竞买取得房屋所有权后，与五金交电公司签订“房屋买卖合同”，取得了肇庆市睦民路52号旧楼一、二、三层的“房地产权证”，房地产权证上所记载建基面积即房屋占用范围的187.06平方米土地使用权，应由周凤占有、使用。万顺公司请求该院执行该土地使用权没有法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回万顺公司的诉讼请求。
上诉人万顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、周凤对位于肇庆市端州区睦民路52-54号的土地使用权没有任何合法权益，不能排除万顺公司（2002）要法执字第404号执行案的强制执行。二、根据《中华人民共和国企业国有资产法》第三十条的规定，出资人（国资委）、债权人（万顺公司）、抵押权人等利害关系人均可以依法向人民法院提起国有资产转让无效之诉。三、周凤、五金交电公司的涉案房产“房地产买卖合同”违反《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》等法律、行政法规强制性规定，是无效合同。四、周凤、五金交电公司的房地产交易未对相应的土地进行交易对价，所以该“房地产买卖合同”不适用“地随房走”的原则和相关法律规定。五、五金交电公司转让房产所得，既不上缴出资人，也不偿还债务（含本案），违反《企业国有资产法》第三十条“不得损害出资人和债权人的权益”的规定。周风在提出执行异议以及在一审中，均未能提供其已支付拍卖款的证明，说明周凤在拍卖中没有支付对价给五金交电公司。通过办理相关手续将涉案房屋过户到周凤名下，说明周凤、五金交电公司的“房地产买卖合同”属于“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的情形。六、周凤办理相关房产权属变更登记，取得房产的所有权，依法不能成立。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。所以，周凤、五金交电公司的“房地产买卖合同”违反《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定，其合同自始无效，其房产权属变更登记不能为房产所有权的变更产生效力。七、周凤、五金交电公司处分涉案房产期间，也是（2002）要法执字第404号执行案执行期间，属于协助债务人五金交电公司逃避债务、逃避法院执行，周凤、五金交电公司应承担相应的法律责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉请求撤销原判，改判：一、确认周凤、五金交电公司签订的涉案房产“房地产买卖合同”无效；二、万顺公司继续执行位于肇庆市端州区睦民路52—54号的土地使用权【证号：肇国用（2008）第00085号，使用权面积：368.44平方米】。
被上诉人周凤答辩称：周凤是基于拍卖的程序得涉案房屋及土地，万顺公司无任何法律依据主张合同无效。房屋拍卖后的房款及土地款如何处理、五金公司是否有将款项分给万顺公司或其他债权人与周凤无关。房屋买卖合同虽无明确包括有土地使用权内容，但亦要尊重事实，在房地产交易中没有单独签订土地使用权协议的，国家的物权法及房地产管理法规定，房随地走，是否签订土地使用权协议，并不影响周凤所取得房屋所有权及占用范围内的土地使用权。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人五金交电公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩意见。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人没有提供新证据证实其主张。
案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，主要争议焦点是：五金交电公司与周凤签订的“房地产买卖合同”效力及涉案房屋是否包括涉案土地使用权的问题。
关于五金交电公司与周凤签订的“房地产买卖合同”效力问题。周凤在肇庆市古今拍卖有限公司举行的公开拍卖会上竞买涉案房屋后与五金交电公司签订“房地产买卖合同”，合同约定五金交电公司将涉案房屋转让给周凤，尔后周凤取得了涉案房屋的房地产权证。根据本案查明的事实，该房地产买卖合同意思表示真实，对于涉案房屋权益的转让并无违反效力性强制性法律法规，应属有效。万顺公司亦没有证据证明周凤在竞买该房屋及与五金交电公司签订“房地产买卖合同”时存在恶意串通的情形，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，对万顺公司主张确认“房地产买卖合同”无效的诉讼请求不予支持并无不妥，本院予以支持。
关于涉案房屋是否包括涉案土地使用权的问题。五金交电公司将涉案房屋转让给周凤，周凤已实际占有该不动产并取得了涉案房屋的房地产权证，周凤对此没有过错，房地产权证上所记载的房屋占用范围土地使用权，应由周凤占有、使用。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房地一并处分原则，不宜查封本案土地使用权。因此，原审判决驳回万顺公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。万顺公司提出申请执行人执行异议之诉，要求法院执行该土地使用权，但没有提供充分的证据支持其主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。上诉人万顺公司上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由肇庆市万顺投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁碧媛
审判员 李小冬
审判员 蔡红茂
二〇一六年十二月十九日
书记员 何桂好
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