湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1309号原告：杨海霞，女，汉族，1976年5月30日出生。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告杨海霞诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年5月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告杨海霞、被告大汉公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。�告杨海霞诉称：2015年6月28日，原告与被告签订《怀化大汉龙城·电信智能小区住宅认购书》一份，原告同意认购被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目第10栋1902号房，2015年11月17日双方正式签订《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款为360727元，被告应于2016年12月31日前取得《竣工验收备案表》并向原告交付房屋及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同签订后，原告按照合同约定一次性付款方式全额支付了全部房款360727元，被告却不能按照合同约定在2016年12月31日前取得《竣工验收备案表》并向原告交付房屋及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。被告行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》，应当按照合同第十二条约定，按日向原告支付己付房价款的万分之一的违约金，至实际交付之日止。请求：1、判决被告按36.07元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金，截止起诉之日2017年5月15日止，共计人民币4954.5元；2、本案诉讼费由被告承担。被告大汉公司辩称：一、原告的诉讼请求从2017年1月1日计算至起诉之日2017年5月15日的违约金数额是错误的，按原告的计算方式为4833.38元。二、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入�宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告到目前尚未将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。三、双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更。双方在《补充协议》第一条约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用。取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明：原、被告于2015年9月30日签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉龙城·电信�能小区项目商品房第10栋，预售许可证号为怀房售许字2015-0109号，建筑层数地上30层。合同约定：原告购买被告的第10幢19层1902号商品房，房屋总价款360727元，签订合同时原告一次性支付360727元；房屋专项维修资金由原告于本合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，具体缴存标准分别为:每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，多层毛坯房60元/平方米，多层精装房102元/平方米，高层毛坯房98元/平方米，高层精装房144.2元/平方米，别墅类毛坯112元/平方米；被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第十一条）；如果被告逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的�合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第一条中约定商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《怀化市商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约交清了购房款360727元。庭审时原告尚未向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金。另查明，原告购买的商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，未经消防验收合格。原告未收房。上述事实，经�公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《怀化市商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；3、《补充协议》一份，证实原、被告对《怀化市商品房买卖合同》进行了补充约定，及《补充协议》约定的内容；4、销售不动产统一发票复印件一份，证明原告交清购房款的事实；5、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定原告应于合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，但原告在庭审时尚未缴纳房屋专项维修资金，不符合合同约定的交房条件。故原告诉请判决被告按36.07元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金，截止起诉之日2017年5月15日止，共计人民币4954.5元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告杨海霞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  禹莉二〇一七年七月二十五日代理书记员  刘庆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务�者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。