四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民终字676号
上诉人（原审原告、反诉被告）宜宾博融科技开发有限公司。
法定代表人单务兵。
委托代理人夏云。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何介眉，男。
委托代理人彭鸿。
原审第三人李静，女。
上诉人宜宾博融科技开发有限公司（以下简称博融公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第299号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
经审理查明：2009年初，何介眉及其子因投资砖厂需要资金，何介眉遂委托其子何彦川联系出售其所有的位于宜宾市翠屏区象鼻镇方水井的房屋。经何彦川引荐，何介眉与博融公司于2009年6月24日签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方（出售方：何介眉）在宜宾市翠屏区象鼻镇方水井拥有房屋一幢，面积1294.58㎡，共六楼，现决定卖与乙方（买受方：博融公司）；双方约定该房的出卖价为90万元，乙方于2009年6月24日向甲方支付2万元（定金），2009年7月3日前乙方向甲方支付现金60万元，2009年8月3日前支付10万元，余款18万元于2009年9月3日前一并结清给甲方；该房屋于2009年7月3日前乙方付清第二笔款后，该房的所有权和处理权（抵押贷款或分户出售）归乙方所有，土地使用权证和房产证交由乙方使用；乙方在对该房屋处理过程中，甲方必须无偿提供帮助，国家相关规费等概由乙方支付；该宗房屋在乙方处理过程中如果建设局和国土局不办理相关手续，则甲方全额退还所有已交付的房款，并按月息2%支付利息给乙方，如乙方应付的款项到期未付清则按2%月息付给甲方。《房屋买卖协议》落款日期为“2006年6月24日”，一审庭审中双方均陈述系笔误，签订日期实为2009年6月24日。协议签订当日，博融公司向何介眉支付了定金2万元，该款由何介眉的儿媳妇袁芸出具收据。2009年7月8日，博融公司通过银行卡转账45万元到何彦川账户，次日，何彦川出具内容为“收到博融公司购买何介眉住房款肆拾伍万元正”的收条一份。2009年8月20日，博融公司又支付购房款3万元，仍由何介眉之子何彦川代收并出具收条。此后，博融公司未再支付款项。2009年11月30日，博融公司通过何彦川找到何介眉要求支付房屋转让款，并要求何介眉交付房产证、协助办理房屋转让手续，何介眉以博融公司未按时付款已严重违约，并造成其投资砖厂停工损失，自己也被迫退出股权为由予以拒绝，双方因此发生争议。2009年12月，博融公司将何介眉诉至珙县人民法院，请求何介眉履行合同义务，将争议房屋依法转让给博融公司。一审判决后，何介眉提出上诉，本院以原判违反法定程序为由，撤销原判，发回重审。珙县人民法院在重审期间，何介眉提出反诉，请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，由反诉人退还被反诉人已付购房款50万元，同时于2010年7月24日以特快专递的方式向博融公司发出解除《房屋买卖合同》通知书。珙县人民法院作出（2011）宜珙民初字第48号重审民事判决后，何介眉提出上诉，后又撤回上诉。何介眉撤诉后，随即向本院申请再审，2012年9月19日，本院作出民事裁定书，决定提审本案，同时中止原判决的执行。
另查，本案争议房屋一直由何介眉居住至今。珙县人民法院（2011）宜珙民初字第48号民事判决书生效后，博融公司向珙县人民法院申请执行，宜宾市房地产管理局根据珙县人民法院2012年7月6日（2012）宜珙执字第02-3号民事裁定书、协助执行通知书，于2012年10月11日将何介眉所有的本案争议房屋的证照变更登记到博融公司名下。同月18日，博融公司将该房以90万元价格转让给第三人李静。另，在珙县人民法院执行期间，博融公司于2012年7月10日将未付款项45万元通过提存的方式预存在四川省珙县公证处。
何介眉之子何彦川于2009年2月25日与陈晓波等人签订《合伙投资人协议》合伙投资经营泸州志远工程有限公司筠连兴盛预制构件厂，何彦川以现金方式出资人民币50万元。2009年9月20日，泸州志远工程有限公司筠连兴盛预制构件厂出具“辞股协议书”，以合作人何介眉（何彦川）认缴股金迟迟未到位，严重违约为由，将其股份予以辞退。
证人何彦川当庭证实：何介眉与自己系父子关系，博融公司法定代表人单务兵与自己是同学关系。2009年，父亲何介眉为投资筠连砖厂筹集资金，欲出售其在象鼻镇方水井的房屋。经自己与双方沟通后，何介眉同意以90万元的低价将房屋出售给博融公司，但强调严格按期限付款。《房屋买卖协议》由博融公司起草后，交由何介眉签字，博融公司支付的2万元定金及购房款48万元，均由自己及妻子袁芸出具收条。另投资砖厂资金由父亲支付，父亲愿意支持自己，故投资协议是以自己的名义签订的。后因博融公司一直拖欠购房余款，父亲表示不满，加之砖厂把父亲辞退了，故父亲就要解除合同，收回房屋。
原审法院认为，博融公司与何介眉签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守。协议约定：博融公司支付购房款的方式为分期付款，即：2009年6月24日支付定金2万元，7月3日前支付现金60万元，2009年8月3日前支付10万元，2009年9月3日前支付18万元；博融公司于2009年7月3日前付清第二笔款后，该房的所有权和处理权归其所有，土地使用权证和房产证交由其使用。但根据查明的事实，博融公司在2009年7月3日前未履行第二笔款的付款义务，仅在2009年7月8日支付了45万元、2009年8月20日支付了3万元后，未再行向何介眉付款，直至2009年12月4日博融公司向珙县法院起诉时，仍有40万元购房款未支付何介眉。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现博融公司未按双方协议约定履行付款义务，何介眉已提出解除协议、退还已付购房款50万元的反诉请求，故其请求本诉被告何介眉履行合同义务，将其拥有的私有房产1294.58㎡依法转让给原告的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。现博融公司作为房屋买受人，未支付到期价款（购房款）40万元，达到房屋总价款的44%，已超过全部价款的1／5，博融公司虽在2009年11月30日向何介眉要求付款，并在何介眉提出解除协议的请求后，在珙县法院执行期间将未付款40万元提存至公证处，但并不影响对其未支付到期价款金额的认定。因此，出卖人何介眉根据上述规定，反诉请求解除《房屋买卖协议》、退还博融公司已付购房款50万元，予以支持。因何介眉请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定的法定解除条件，故博融公司关于何介眉请求解除合同未通知对方，无权解除的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百六十七条第一款的规定，判决如下：。一、解除宜宾博融科技开发有限公司与何介眉于2009年6月24日签订的《房屋买卖协议》。二、何介眉于本判决生效后20日内退还宜宾博融科技开发有限公司已付购房款50万元。三、驳回本诉原告宜宾博融科技开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费12800元，反诉案件受理费6400元，财产保全费10000元合计29200元，由宜宾博融科技开发有限公司承担。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，博融公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并判决被上诉人何介眉继续履行房屋买卖合同的义务。其主要理由是：上诉人无法联系到被上诉人何介眉支付剩余房款，现该争议标的房屋已经依法转让，不能返回，如果处理不妥，势必引发一系列社会问题。被上诉人何介眉认为原判正确。
本院认为，上诉人博融公司与被上诉人何介眉于2009年6月24日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，本院予以确认。博融公司在协议签订当日，向何介眉支付了定金2万元，该款由何介眉的儿媳妇袁芸出具收据。2009年7月8日，博融公司通过银行卡转账45万元到何彦川账户，次日，何彦川出具内容为“收到博融公司购买何介眉住房款肆拾伍万元正”的收条一份。2009年8月20日，博融公司又支付购房款3万元，仍由何介眉之子何彦川代收并出具收条。此后，博融公司未再支付款项。以上事实表明，博融公司前期向何介眉所支付的购房款均是向何介眉儿子何彦川和儿媳妇袁芸支付，何介眉也认可收到购房总款为50万元。博融公司通过银行卡转账45万元到何彦川账户，表明博融公司完全知道何彦川账户，可依此方式向何介眉履行付款义务。故博融公司以无法联系到被上诉人何介眉支付剩余房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。由此可以认定博融公司在2009年7月3日前未依据《房屋买卖协议》的约定履行第二笔款的付款义务，且分期付款未支付到期价款的金额已超过全部价款的1／5，被上诉人何介眉依法享有合同解除权，并在法定期间内行使了该权利。故原判正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人宜宾博融科技开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何锡强
审 判 员 胡振东
代理审判员 唐福均
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 王 春