辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第57号
上诉人（原审原告）：沈阳感光化工研究院有限公司，住所地沈阳经济技术开发区六号路8甲2号-12号。
法定代表人：李保民，该公司总经理。
委托代理人：林瑾，女，1962年6月26日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：孙丽平，女，1969年1月27日出生，汉族，沈阳市沈河区乐凯大众浴池经理，住址沈阳市大东区。
委托代理人：杨晓东，辽宁盛京律师事务所律师。
上诉人沈阳感光化工研究院有限公司（以下简称“感光化工研究院”）与上诉人孙丽平因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月5日公开开庭审理了本案，上诉人感光化工研究院的委托代理人林瑾，上诉人孙丽平及其委托代理人杨晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
感光化工研究院诉称，2013年4月，其与孙丽平签订房屋租赁合同一份，双方约定孙丽平租用感光化工研究院所有建筑面积210平方米的门市房屋，用于经营大众浴池。该租赁房屋坐落在沈阳市沈河区万柳塘路44号，租赁期限为一年，该房屋租赁到2014年4月29日止，双方约定权利和义务，因双方合同已到期，感光化工研究院要求孙丽平搬离此房，孙丽平总以种种理由拒绝搬离此房。感光化工研究院认为，孙丽平已违约并占用该房在此经营，孙丽平的违约行为已严重侵害感光化工研究院的合法权益，请求判令孙丽平立即将租赁感光化工研究院的房屋返还给感光化工研究院，并给付2014年5月至7月房屋租赁费人民币9999元及水、电费，承担本案的诉讼费。
孙丽平辩称，一、租赁期限尚未届满，孙丽平有权继续使用租赁物。感光化工研究院诉称2013年4月，其与孙丽平签订房屋租赁合同一份，双方约定孙丽平租赁感光化工研究院所有建筑面积210平方米的门市房屋，用于经营大众浴池。租赁期限为一年，该房屋租赁到2014年4月29日为止，上述陈述与事实不符。2011年12月3日之前，涉诉的大众浴池由案外人张磊经营，其与被答辩人签订的租赁合同。2011年12月3日，经被答辩人同意，答辩人与张磊签订出兑协议，将大众浴池出兑给答辩人。答辩人与被答辩人约定除张磊签订租赁合同的剩余租期，双方租赁期限为5年，但是需要与被答辩人和张磊签订的租赁合同一样，租赁合同每年一签，便于调整租金。答辩人同意上述约定，投入70万余元就浴池进行装修，并就更衣室、锅炉房等房屋进行翻建。2012年4月30日、2013年4月答辩人与被答辩人分别签订了形式上的租赁合同。答辩人也依约向被答辩人足额支付了房屋租金。答辩人与被答辩人之间约定租赁期为5年，只是在形式上每年签订一次租赁合同，便于被答辩人提高租金。否则答辩人也不会在租期仅为一年的情况下，一次性投入装修及翻建费用70余万。同时合同第六条第四款约定“乙方在租赁期间的装修或改建，在租赁期届满后由乙方应保持原样或恢复原样无条件移交给甲方”，如果租赁期限仅为一年，包括答辩人在内的任何人均不会签约并投资的。经答辩人与被答辩人沟通后，被答辩人主动委托辽宁中评地产评估咨询有限公司就答辩人的装修及翻建进行评估，并准备据此赔付给答辩人，由此也可以证明双方实际租赁期限并非如被答辩人所述的一年，否则依据合同被答辩人无需承担赔偿义务。综上，答辩人与被答辩人约定的租赁期限为5年，并非如被答辩人主张的1年，所以目前尚在租赁期内，答辩人有权继续合理使用租赁物，无需将租赁物返还给被答辩人。二、被答辩人擅自停电导致答辩人无法使用租赁物，答辩人无需支付对应期限的房租。答辩人于2014年4月要求与被答辩人签订2014年至2015年的租赁合同，被答辩人拒不签订，还阻碍答辩人的经营活动。2014年5月12日，被答辩人向答辩人出具租赁合同期满搬迁通知，要求答辩人搬离，否则将于2014年5月26日停止供电。在被答辩人的干扰下，答辩人一直无法经营，2014年5月及6月并没有实际使用租赁物，因此被答辩人无权主张房及水、电费。综上，租赁合同尚在有效期，被答辩人无权要求答辩人返还，又因被答辩人的违约行为导致答辩人无法使用租赁房屋，答辩人有权不予支付该期间的房租，同时保留对被答辩人要求承担违约责任的诉权，恳请法院查明事实，维护司法公正，维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院审理查明，2011年4月24日，感光化工研究院作为甲方，案外人张磊作为乙方，签订房屋租赁合同（浴池），约定：一、甲方同意将其座落在沈阳市沈河区万柳塘路44号拥有自有产权的原职工浴池建筑面积210平方米租给乙方经营大众浴池。二、租赁期限：租赁期限为1年，从2011年5月1日到2012年4月30日止。租金结算方式为上打租。年租金为4万元，乙方在4月30日之前一次性支付全年租金4万元等。
2011年12月3日，案外人张磊作为甲方，孙丽平作为乙方签订出兑协议一份，约定：甲方同意将座落在沈河区万柳塘路44恩号乐凯浴池出兑给乙方，出兑金额18万元整，一次性付给甲方，浴池手续齐全，出兑给乙方，甲方负责2011年12月3日前一切债权债务，乙方负责2011年12月3日后所发生的费用，甲、乙双方自愿达成协议，双方各持一份，具有同等法律效力。
2012年4月30日，感光化工研究院作为甲方，孙丽平作为乙方签订房屋租赁合同（浴池）一份，约定：一、甲方同意将其座落在沈阳市沈河区万柳塘路44号拥有自有产权的原职工浴池建筑面积210平方米租给乙方经营大众浴池。二、租赁期限：租赁期限为1年，从2012年5月1日到2013年4月30日止。租金结算方式为上打租。年租金为4万元，乙方在4月30日之前一次性支付全年租金4万元等。后双方履行了上述合同内容。后又续签租赁合同一份，内容为：一、甲方同意将其座落在沈阳市沈河区万柳塘路44号拥有自有产权的原职工浴池建筑面积210平方米租给乙方经营大众浴池。二、租赁期限：租赁期限为1年，从2014年4月30日到2013年4月29日止。租金结算方式为上打租。年租金为4万元，乙方在4月29日之前一次性支付全年租金4万元等。双方又依约履行。
2014年5月12日，感光化工研究院向孙丽平下发《租赁合同期满搬迁通知》，内容为：根据2013年6月本公司与贵方签订的《房屋租赁合同》，约定本公司将万柳塘路44号拥有自有产权的原职工浴池（建筑面积210平方米）出租于贵方使用，经营大众浴池。租期1年，至2014年4月29日止，年租金标准为4万元，现该合同租期届满。一、根据《房屋租赁合同》约定，请贵方在收到本书面通知函后7日内（最迟在2014年5月25日前）搬离此地。二、贵方应将租赁的场地及本公司提供的配套设施以良好的状态交还本公司，贵方在租赁期间合理的装饰装修除被要求回复原样的部分外不得拆除，全部无偿交还本公司。三、贵方应按《房屋租赁合同》中约定租金标准支付租金至实际搬离日止。四、若贵方在上述期限内不搬出此地，本公司有权要求贵方承担相应损失。五、将于2014年5月26日停止供电。特此通知。
2014年6月13日，感光化工研究院作为委托方，辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司作为评估机构签订《房地产价格咨询委托合同》，约定：一、委托目的：因甲方拟核实资产价值的需要，在不考虑权属对资产价值影响的前提下，估算委托方指定用途下（商业用途）房地产市场价值及装修和设备等市场价值，为委托方提供咨询参考意见。二、评估对象：委托方指定用途下（商业用途）房地产及装修和设备等。具体详见委评资产明细表。三、评估基准日：2014年6月5日等。
2014年6月20日，该公司出具了《价格咨询结果汇总表》，注明：其评估总价为人民币708，720元。其中固定资产—房屋建筑物评估明细表中门厅及锅炉房净值：人民币282，200元；固定资产—构筑物及其他辅助设施估价明细表中不可拆卸、不可移动的贴砖、喷漆及地热部分价值为：墙面瓷砖：数量159平方米，净值人民币17，029元，地砖：数量236平方米，净值人民币22，302元，浴池地热：数量236平方米，净值人民币13，216元，内墙喷漆：数量300平方米，净值人民币11，550元；泡澡池墙面砖：数量18.8平方米，净值人民币2040元；泡澡池砌砖：数量9平方米，净值人民币2604元，以上共计人民币70，684元。评估费用人民币4000元，由孙丽平交纳。感光化工研究院要求孙丽平腾房未果，起诉来院。
原审法院另查明，诉争浴池孙丽平一直经营至今。
原审法院认为，感光化工研究院、孙丽平签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。按照合同约定，双方的租赁期间于2014年4月29日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。感光化工研究院要求孙丽平返还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院应予支持。孙丽平主张双方租赁期限为五年，租赁期限尚未届满，因感光化工研究院对此予以否认，孙丽平未提供相关证据，其与案外人签订的出兑协议中亦未约定租期，故对孙丽平主张原审法院不予支持。关于感光化工研究院要求孙丽平给付2014年5月至7月房屋占用费用问题，孙丽平使用感光化工研究院房屋至今，应给付感光化工研究院占用房屋期间的费用，费用标准可比照原合同租金标准，故该期间的费用为人民币9999元（40，000元÷12个月×3个月）。关于感光化工研究院要求孙丽平给付上述期间的电费问题，因未提供相关证据，原审法院不予支持。
关于孙丽平主张感光化工研究院擅自停电导致孙丽平无法使用租赁物，不同意给付房屋占用费用问题，经查，双方均认可感光化工研究院仅在给孙丽平下达的搬迁通知中通知停电，但并未实际停电，故对孙丽平主张，原审法院不予支持。
关于感光化工研究院是否应补偿孙丽平相关费用问题，《最高人民法院关于审理城建房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装修装修费用的，不予支持。本案中双方租赁合同期间已经届满，根据上述法律规定，感光化工研究院无需补偿孙丽平相关费用。但因双方诉前就该问题进行过协商，感光化工研究院曾有补偿孙丽平的意思表示，且委托有关鉴定部门进行鉴定，故感光化工研究院对孙丽平予以适当补偿为宜，参照鉴定报告中不可拆卸、不可移动的贴砖、喷漆及地热部分的价值计算，原审法院酌定感光化工研究院补偿孙丽平共计70，684元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城建房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告孙丽平于本判决生效后30日内将原告沈阳感光化工研究院有限公司所有的位于沈阳市沈河区万柳塘路44号（210平方米）房屋腾空返还原告；二、被告孙丽平于本判决生效后10日内给付原告沈阳感光化工研究院有限公司房屋占用费人民币9999元；三、原告沈阳感光化工研究院有限公司于本判决生效后一次性补偿被告孙丽平人民币70，684元；四、原告沈阳感光化工研究院有限公司于本判决生效后一次性给付被告孙丽平垫付评估费人民币4000元；五、驳回原告沈阳感光化工研究院有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告孙丽平负担。
宣判后，上诉人感光化工研究院、孙丽平均不服，上诉至本院。
感光化工研究院上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项并依法改判或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：1.原审判决认定事实不清、判决给付被上诉人一次性补偿70，684元没有法律依据。2.判决给付被上诉人4000元评估费没有依据且显失公平。
孙丽平辩称：原审第三项认定事实不清，应当在查清事实的基础上，由研究院赔偿孙丽平70余万元，以评估报告为准。原审第四项判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
孙丽平上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项，查明事实依法改租赁合同尚未终止。2.改判被上诉人单方解除租赁合同构成违约，应当依据评估报告向上诉人赔偿损失。3.维持一审判决第四、五项。4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院认定租赁期限于2014年4月29日租期届满系事实认定错误。2.一审法院的判决适用最高院司法解释错误，违反了当事人意思自治原则。
感光化工研究院辩称：同意一审判决第一、二项，撤销第三项、第四项并依法改判或发回重审
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明：感光化工研究院（甲方）与孙丽萍（乙方）于2012年4月30日签订的房屋租赁合同第六条第4项约定，乙方在租赁期内的装修或改建，在租赁期满后乙方应保持原样或恢复原样无条件移交给甲方。
感光化工研究院（甲方）与孙丽萍（乙方）于2013年6月续签的房屋租赁合同约定租赁期限从2013年4月30日到2014年4月29日。第六条第4项约定，乙方在租赁期内的装修或改建，在租赁期满后乙方应保持原样或恢复原样无条件移交给甲方。
上述事实，有房屋租赁合同、出兑协议、《租赁合同期满搬迁通知》、《房地产价格咨询委托合同》、《价格咨询结果汇总表》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：感光化工研究院与孙丽平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限于2014年4月29日届满。后双方未签订租赁协议，感光化工研究院于2014年5月12日向孙丽平下发了《租赁合同期满搬迁通知》，表明其不再同意与孙丽平继续履行租赁协议，孙丽平应将承租房屋予以返还。原审法院判决孙丽平返还承租房屋并支付租赁期届满后的房屋使用费并无不当。关于孙丽平上诉提出租赁期限为5年，租赁合同尚未终止的主张，因无事实依据，本院不予采信。
关于感光化工研究院上诉提出判决其给付70，684元的补偿款没有法律依据及孙丽平上诉提出要求按照评估报告予以赔偿的主张。考虑到感光化工研究院于2014年6月13日委托评估机构对本案租赁房屋相关装修、设备等予以评估，而评估结果中确有部分不可拆卸、移动部分的财产价值，从公平角度而言，原审法院酌定感光化工研究院补偿孙丽平70，684元并无不妥，对感光化工研究院的上诉主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。另据双方签订的租赁合同约定，孙丽平在租赁期内的装修或改建，在租赁期满后孙丽平应保持原样或恢复原样无条件移交给感光化工研究院。则孙丽平要求感光化工研究院给予赔偿的主张并无法律及事实依据，且评估报告中所列的评估项目中有部分为可移动、可拆卸财产，原审法院已判决感光化工研究院对部分不可移动物品予以补偿，故对孙丽平的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
沈阳感光化工研究院有限公司交纳的二审案件受理费人民币1000元，由沈阳感光化工研究院有限公司负担；孙丽平交纳的二审案件受理费人民币1000元，由孙丽平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年一月十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。