海南省海口市美兰区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）琼0108民初1504号	原告：何列明，男，1956年9月23日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010019560923XXXX。	原告：何锦育，男，1983年12月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010319831206XXXX。	原告：何载育，男，1985年11月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010319851118XXXX。	原告：李玉英（曾用名李敏），女，1954年12月12日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010019541212XXXX。	原告：何小红，男，1964年2月1日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010019640201XXXX。	原告：何小光，男，1970年9月1日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：46010019700901XXXX。	上述原告共同委托诉讼代理人：熊磊，海南海大平正律师事务所律师。	被告：周福安，男，1956年12月26日出生，汉族，住海口市美兰区，身份证号码：46010019561226XXXX。	委托诉讼代理人：熊稳柱，海南商汇律师事务所律师。	原告何列明、何锦育、何载育、李玉英、何小红、何小光诉被告周福安合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告何锦育及共同委托诉讼代理人熊磊，被告的委托诉讼代理人熊稳柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告何列明、何锦育、何载育、李玉英、何小红、何小光向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间订立的《合作建房协议》无效；2、本案全部诉讼费用等均由被告承担。事实及理由：六名原告均为农业家庭户口，系海口市美兰区龙岐村村民。被告周福安看中原告何列明居住的龙岐村宅基地一块，提出可以提供资金将原告何列明所在老屋拆除新建楼房。2010年4月18日，原告何列明及其家属，遂与被告周福安签订《合作建房协议书》一份。该协议约定：原告方提供龙岐村368号宅基地，被告提供全部资金共同建造七层楼房；原告方享有第一、二层房屋，被告享有第三、四、五、六、七层房屋；被告同时享有100平米的宅基地使用权。协议签订后，原告方认为该地块为自己宅基地及“祖宗地”，遂提出要求撤销被告享有100平米宅基地使用权的要求，原告何列明找到被告提出要求，被告也在原告持有的《合作建房协议书》中删除了被告享有宅基地的条款。后双方依照在合同约定的宅基地上建造了房屋，房屋建成共八层高。2015年9月29日原告何锦育与被告周福安还达成补充协议，约定第八层房屋各自享有一半产权。	2016年因海口市美兰区旧城改造改造需要，双方所建的房屋在红线范围内需要拆除。原告一家在美兰区龙岐村拆迁指挥部进行拆迁补偿登记时却发现被告周福安出现在产权人名单中。原告才得知被告以合作建房为由要求拆迁指挥部进行补偿登记并要求获得100平米宅基地和所建第三、四、五、六、七、八层的房屋补偿款。原告多次向拆迁部门反映情况，强调周福安作为外村人，不是征收补偿对象，即使退一步来说最多只能依据《协议》享有第三、四、五、六、七层的房屋补偿款和第八层一半的产权，周福安无权提出其他非法要求，但均得不到解决方案，并拖延至今。鉴于此，原告认为双方签订的为协议无效。本案房屋宅基地属于农村集体所有，其性质是宅基地。宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同属于典型的农村合作建房合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，合建房屋的结果使出资人取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和《合同法》第五十二条以及《土地管理法》第四十三条的相关规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体组织成员以外的其他人员，故农村村民就宅基地使用权与本集体组织之外的他人签订的宅基地使用权转让合同以及合作建房合同是无效的。	综上，因被告周福安并非龙岐村村民，且为城镇户口、国家机关工作人员，原告与周福安签订的协议违反了国家法律、政策规定，属于无效协议。现诉至贵院，请求确认原、被告之间订立的《合作建房协议》无效，依法维护我方的合法权益。	被告周福安辩称,何列明为解决儿子（即何锦育、何载育）成年后住房困难，曾邀多人利用其闲置的宅基地建房，均遭拒。2010年4月，何列明邀约答辩人出资建房共享。出于朋友情谊，答辩人应允并于当月18日与何列明的全体家庭成员签订《合作建房协议书》，约定由何家提供宅基地（位于龙歧村368号，约200平方米），由答辩人提供资金建七层楼房，何列明家庭分取两层（1-2层），答辩人分取5层（3-7层）。为照顾何列明等人，答辩人同意不按房屋分成比例分取相应的土地使用权，故在协议第二条约定答辩人只“享有100平方米土地使用权”。该协议订立后，答辩人依约提供全部建房资金（其时答辩人资金尚不充足，建房资金大部分是向亲戚筹措和高息借取的），将七层楼房如期建成（为了便于楼顶维护和维修，答辩人又在第8层加建大半层房屋），及时向何列明等人交付了第1、2层房屋供其使用。2015年初龙歧村将进行改造的消息传出后，何列明等人要求分取答辩人加建的第8层。经双方协商，确定：第8层征用补偿款双方各得一半，土地使用权按照各得的房屋面积确定各方享有的份额。据此，何锦育与答辩人在9月29日共同书立“顶半层壹佰贰拾平方，国家征用补偿款甲、乙双方各一半”的补充条款，删除第二条“乙方即享有100平方米土地使用权”的约定。龙歧村“棚改”项目启动后，按照“棚改”拆迁政策规定和何列明等人与答辩人的约定，答辩人属于“被征收人”，有获得征收补偿的权利，何列明等人负有保障答辩人获得征收补偿的义务。但何列明等人却心存占有全部补偿费的恶念，于是先由何锦育作户主登记（登记顺序号：0723）；随后土地使用权、房屋现场调查中，便诓称权利人仅为何小光、何小红、何列明。龙歧村“棚改”组织单位据实登记后，何列明一再声称答辩人不是征收补偿对象、不应享有征收补偿的权利。在其无理要求得不到“棚改”组织单位支持后，先要求暂停向双方“拨付涉案房屋拆迁款项”，随后又以种种不正当理由要求向其预付土地征收补偿款。2017年2月何列明等人背信领取了土地征收补偿款（含奖励）2538069元，随之便提起诉讼，以其与答辩人签订的合作建房协议违反法律规定为由，请求确认该协议无效。欲以此获取所有征收补偿费（全部征收补偿费约740万元。按其诉讼请求推定，答辩人享得部分不能高于300万元，其余都得由其占有）。	综上，答辩人认为：2010年4月18日双方签订的《合作建房协议书》是双方的真实意思表示，协议书中关于房屋和土地使用权分配的约定，最大限度照顾了何列明等人利益。答辩人在经济条件并不宽裕的情况下，多方设法筹得建房资金，如期建成楼房并按约定向何列明等人交付，最大限度尽到了合作者的义务和朋友情谊。2015年9月，答辩人应允了何列明等人分取加建的房屋补偿款的要求，也只是按照公认的“地随房转”规则分取所得房屋产权应有的土地使用权。但何列明等人获利却不知足：自2011年初搬入使用至2016年底拆除时，近6年使用期间的水电费全由答辩人负担。得知龙歧村“棚改”项目将要启动消息后，便要求要分取答辩人在第8层加建的房屋补偿费。“棚改”项目启动后，更不按双方作出的应保障答辩人获得拆迁补偿的明确约定，图谋独占拆迁补偿费、至少要占有大部分拆迁补偿费。对双方在2015年9月29日商定的双方各半分取答辩人加建的（第8层）房屋征收补偿费，撤销答辩人只享有建房土地100平方米使用权原约定、按照“地随房转”规则确定以各方所得房屋比例分享土地使用权的客观事实肆意颠倒和曲解。其起诉状中谎言充斥，事实多系虚构。以双方的协议违反法律规定为由主张《合作建房协议书》无效，是合同当事人为实现不法不正当利益而“反言”的典型行为。《合作建房协议书》签订多时、履行多时，因行政机关决定“棚改”拆除，合同标的物已灭失，双方权利义务亦随之终止。且合同若被确认无效，被对方占有的财产应该返还，受到损失的一方有权要求对方赔偿。故何列明等人请求确认《合作建房协议书》无效，更主张答辩人少得、甚至不得征收补偿费的诉讼请求，不但具有通过诉讼损害答辩人合法权益的恶意，更有以合法形式掩盖非法目的的不法意图。故其诉讼请求依法应予驳回。	经审理查明，2010年4月18日，原告何列明、何锦育、何载育、李玉英、何小红、何小光为甲方、被告周福安为乙方签订一份《合作建房协议书》，约定：一、甲方提供其享有土地使用权的座落于海口市美兰区龙岐村368号（面积约200平方米，具体面积以实际测量为准）土地为双方合作建房，乙方提供合作建房的全部资金（具体数额按实际施工所需材料等费用计算）。二、双方在该地上合建一幢七层楼房，楼房建成后，各方分得的具体楼层分别为：甲方分得第一、二层（共计贰层）；乙方分得三、四、五、六、七层（共计伍层）。乙方即享有100平方米土地使用权及第三、四、五、六、七层（共计五层）房屋产权的权利。三、甲方负责并保证其提供合作建房的土地来源为真实合法，甲方应与所在村民委员会（或村民小组）和村民理顺好关系，并确保楼房顺利施工和建成。四、乙方保证按时提供建房资金，确保楼房的顺利施工和建成。五、在楼房建设过程中，因甲方原因造成楼房无法顺利建成，甲方应退还乙方已投入的建房资金和赔偿乙方由此产生的全部经济损失。六、遇政府征用土地拆迁房屋，乙方有权按本协议第二条款的约定获得补偿。如以甲方名义申请补偿，甲方应无条件为双方办理申请补偿手续，乙方有权监督。七、本协议未尽事宜，双方另行签订补充协议。八、本协议一式二份，经甲方及其家庭成员共同签名和乙方签名即生效，双方各执一份，具有同等效力。合同签订后，被告周福安筹集资金建楼房至7层，后又建第八层（大半层）。2015年9月29日，甲方代表何锦育、乙方代表周福安经协商同意，（第八层）顶半层120平方米。国家征用补偿款甲、乙双方各一半。同时去掉《合作建房协议书》第二条中“乙方即享有100平方米土地使用权”的约定。2016年6月27日，海口市美兰区房屋征收局将被告周福安等人上述所建的房屋列入海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收对象，并与被告周福安等人为被征收人签订了《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》。另,根据海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目《宣传手册》第二章第九条“二、有以下情形之一的房屋及房屋部分，不予补偿”：（一）…。（二）2012年4月10日后建设，未经批建或虽经报建但超出批建规定面积建设的房屋及房屋部分。（三）…。	因原、被告就征收补偿分配问题产生矛盾，故原告向本院起诉。	本院确认以上事实有，2010年4月18日《合作建房协议书》、2015年9月29日补充协议、《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》、海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目《宣传手册》以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。	本院认为，原、被告于2010年4月18日签订的《合作建房协议书》，按协议的第六条的约定就可知，双方是为了获得政府的安置补偿所建的房屋,并非是纯粹意义上的宅基地转让（买卖）。由于双方合作建房发生在2012年4月10日之前，符合本地政府规定的征收补偿范畴之对象。同时，其建房行为也是以原告与所在村委会（或村民小组）同意为条件（协议的第三条），因此，双方签订的《合作建房协议书》，主体适格，意思表示真实，内容未违反国家强制性的法律、法规的规定，应属有效协议。原告为了排除被告作为被征收人请求确认协议无效，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：	驳回原告的诉讼请求。	案件受理费人民币15400元，由原告负担。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。																											⺀													ivo2ityxymcwrfquai													案件唯一码													审 判 员 纪永明													二0一七年五月八日													法 官 助 理 季艳丽													书 记 员 何 菲													速 录 员 吴 静																附：相关法律及司法解释条文	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》	第二条：当事人对自己提出的诉讼主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。	没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。																											审核：纪永明 撰稿：纪永明 校对：何 菲 印刷：余小英																															海南省海口市美兰区人民法院    2017年5月8日印制																（共印12份）