北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11601号
上诉人（原审被告）：方应琴，女，1974年7月26日出生，住北京市大兴区。
被上诉人（原审原告）：北京金融街住宅物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融街33号通泰大厦B座418室。
法定代表人：唐晓，总经理。
委托诉讼代理人：邢孟良，男，北京金融街住宅物业管理有限责任公司经理助理。
委托诉讼代理人：于雪建，男，北京金融街住宅物业管理有限责任公司项目客服部经理。
上诉人方应琴因与被上诉人北京金融街住宅物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方应琴上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判驳回北京金融街住宅物业管理有限责任公司（下称金融街物业公司）的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：金融街物业公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为，金融街物业公司没有证据证明通过直接送达等方式向我书面催缴了物业管理费用；金融街物业公司没有履行物业服务合同约定内容，依合同应对物业费相应核减收取；金融街物业公司安保措施不到位，造成我家被盗损失几十万元，我不同意交纳物业费。
金融街物业公司辩称，同意原审判决，我公司同意一审判决，不同意方应琴的上诉请求。答辩意见如下：我们一审起诉只要求了欠交物业费的本金，没有要求滞纳金。我们进驻的时候小区一片混乱，40多户业主联系不上，第一年我们就投入70多万元对小区进行升级改造，三面墙加高压墙，中控室设备路灯、监控等。我们第一年收入的物业费就入不敷出，亏损了。从2014年1月1日进场到2016年12月底撤场，接手小区的时候只有一本通讯录，公共区域连图纸都没有。我们建设大门的设计方案和图纸交给业委会了，他们没同意，我们也没做大门。
金融街物业公司向一审法院起诉请求,请求判令：方应琴支付物业管理费人民币68509.44元及承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：方应琴系北京市大兴区团河路9号团河行宫别墅56号的业主，建筑面积共计475.76平方米。2013年12月18日，金融街物业公司与北京市大兴区团河行宫别墅（198栋）小区业主委员会签订《大兴区团河行宫别墅（198栋）小区物业服务合同》，物业管理费用每月每平方米4元；2016年12月31日，金融街物业公司撤场；方应琴未支付自2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。
一审法院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然金融街物业公司与方应琴之间没有直接签订物业服务合同，但金融街物业公司系业主委员会委托的前期物业服务单位，方应琴作为业主，应该受物业服务合同的约束。金融街物业公司对小区提供了物业服务，方应琴作为同时期的业主，亦实际享受了金融街物业公司提供的物业服务，故对于金融街物业公司要求方应琴给付物业费的诉讼请求，法院予以支持。物业管理服务是一项综合性、连续性的服务，并非某几项或一时的服务。物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量，方应琴提出的物业服务瑕疵而需减免物业费的辩解意见，未提交相应证据予以证明，故法院不予支持。据此，原审法院于2017年9月判决：方应琴给付北北京金融街住宅物业管理有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费68509.44元（于判决生效后十日内给付）。
二审查明事实与一审基本一致。
二审中，方应琴向法院提交了《团河行宫别墅小区门装饰工程施工合同》，用以证明金融街物业公司未按照合同约定建设改造小区大门，违反合同约定，未如约提供承诺的物业服务。对此，金融街物业公司辩称己在2014年6月发了大门设计图纸方案给业委会一个负责人姜海的邮箱，但是未得到回应和明确批示，所以大门没有建。方应琴对金融街物业公司的辩称不予认可，称姜海并非业委会副主任，只是业委会委员，应当发送给当时的业委会主任，况且补充协议约定大门的施工改造应当在金融街物业公司入驻后四个月内完成，6月份才发邮件本身已经超过约定期限，属于违约，最后大门也是我们业主集资建成的。方应琴一方向法庭申请证人出庭作证，欲证明小区物业服务不符合合同约定。证人系该小区业委会主任陈某，庭审中陈某称金融街物业公司自进入小区后就未如约履行物业服务义务，业委会在2016年9月向金融街物业公司发函要求金融街物业公司完成约定义务，金融街物业公司依旧无动于衷。小区因为安保太差，被盗事件频发，有大量的报警记录为证。金融街物业公司辩称，认可证人陈某身份，但是称金融街物业公司入驻时小区是个烂摊子，金融街物业公司已经尽力做了一些工作，比如墙上加电网、维修监控、照明、边界、中控等。方应琴称，电网没电，监控都是摆设，因盗窃频发需要调取监控录像时发现都没有录像，照明不维护，现在都是坏的，金融街物业公司也就做了绿化和清洁，其他都没有做，全额收取物业费没有道理。金融街物业公司承认没有履行建小区大门及围墙的义务，但表示履行了其他服务义务。
本院认为：2013年12月18日，金融街物业公司与北京市大兴区团河行宫别墅（198栋）小区业主委员会签订《大兴区团河行宫别墅（198栋）小区物业服务合同》及补充协议，上述物业服务合同及补充协议不违反法律法规的强制性规定对该小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。依据上述物业服务合同的约定，金融街物业公司为该小区服务的期限为三年，即2014年1月1日至2016年12月31日，现金融街物业公司的服务期限已届满，上述物业服务合同及补充协议到期终止。但该小区相当一部分业主未按约定足额支付物业服务费，金融街物业公司向一审法院提起诉讼追索欠费，经本院审理查明，该小区业主拒绝支付物业费的原因系金融街物业公司为按照物业服务合同及补充协议的约定履行服务义务，在本院二审审理中，该小区两任业委会主任及部分业主出庭证明，金融街物业公司未按照合同约定履行建设改造小区大门、修建小区围墙的承诺，小区因为安保太差，被盗事件频发，有大量的报警记录为证。虽然金融街物业公司安装了电网及监控设备，但电网没电，监控都是摆设，因盗窃频发需要调取监控录像时发现都没有录像。业主们表示金融街物业公司也就做了绿化和清洁，其他都没有做，全额收取物业费没有道理。金融街物业公司承认有些承诺的义务没有履行，包括建设改造小区大门、修建小区围墙等。本院认为，物业服务企业应当按照服务合同的约定履行其承诺的服务义务，金融街物业公司未能完全履行服务义务，导致小区业主拒绝按照物业合同约定支付物业费，金融街物业公司负有过错，构成违约，根据等价有偿、权利义务对等原则，方应琴等业主要求核减相应物业服务费的请求合理，于法有据，本院予以支持。至于核减物业费的数额，本院考虑未履行义务的情节予以酌定。一审判决业主全额支付物业服务费不当，本院予以变更。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11810号民事判决为：方应琴于本判决生效之日起7日内给付北京金融街住宅物业管理有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费58233.02元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费756元，由方应琴负担627元（已由北京金融街住宅物业管理有限责任公司预交，方应琴于本判决生效之日起7日内给付北京金融街住宅物业管理有限责任公司），由北京金融街住宅物业管理有限责任公司负担129元（已交纳）；二审案件受理费1512元，由方应琴负担1255元（已交纳），由北京金融街住宅物业管理有限责任公司负担257元（已由方应琴预交，北京金融街住宅物业管理有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付方应琴）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张晓鸥