广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初10993号原告：王水泉，男，汉族，1983年6月15日出生，住所地：福建省晋江市。委托诉讼代理人：吴翠英，广东连捷律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇罗格村，组织机构代码证：79466473-X。负责人：孔镇。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：许诗文，广东中信致诚律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗格文宗经济合作社，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇罗格村，组织机构代码证：75648294-3。负责人：孔镇。委托诉讼代理人：冯汉杰，广东盈宇律师事务所律师。原告王水泉诉被告佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组（简称文宗村民小组）、佛山市禅城区南庄镇罗格文宗经济合作社（简称文宗合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理。双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组所签订的《物业租赁合同》；2、判令二被告向原告返还保证金20万元；3、判令二被告向原告返还仓库维修费用11万元；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月28日，原告按二被告的指示将20万的投标保证金汇入被告文宗合作社账户，并于当日在二被告组织的案涉物业租赁招投标程序中中标。2016年5月1日，原告与被告文宗村民小组签订《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》，租赁合同约定了物业租赁相关条款，并将20万的投标保证金转为租赁合同履约保证金。按合同约定，被告文宗村民小组应于合同签订之日即2016年5月1日交付物业给原告使用，但上述合同签订后，被告文宗村民小组未能如约交付仓库，原租户也未退出案涉仓库，直到2016年7月，被告文宗村民小组才交付仓库给原告。原告还未入驻仓库，发现仓库顶棚存在大量破损，原告花了11万元修理近2千平方米天花瓦片。在修理过程中特别是下雨时发现仓库存在严重漏水问题和重大安全隐患，原告无法使用。每到下雨，仓库墙壁大面积渗水，其中一面墙水柱直接从墙面灌进仓库，水流从从墙底大量涌入，墙体有各种形式渗水，其他三面墙也是渗水严重，雨水大面积淹了仓库地面；仓库大门地势较低，是各处水流汇集处，水无法及时排出，下大雨时水直接从仓库门口涌进仓库；天花板也是漏水严重，原告已花11万元进行了大量维修。另外，仓库里的梁和柱太过陈旧，倘若原告使用仓库则需要进驻工作人员，仓库残破的梁柱存在人身安全隐患，无法实际使用。原告多次自行寻找解决办法，也多次找被告沟通，被告曾口头承诺会将漏水修好，但一直无法解决漏水问题。至此，原告认为案涉仓库完全无法使用，2016年7月底、8月、9月原告均向被告提出解除合同，被告回复需要其组织内部商量，但一直不予正面回应。综上，原、被告双方签订物业租赁合同后，被告未能如约交付租赁仓库；案涉仓库存在严重漏水问题及安全隐患，原告无法使用仓库，合同无法实际履行；且按合同条款约定，自原告开始使用租赁物业，才视为原告对租赁物业及相关设施验收合格，原告发现问题后积极维修、向被告反馈，根本性问题未能解决，原告至今一直未使用过案涉仓库；被告文宗村民小组和被告文宗经济社在处理案涉仓库租赁事务时身份明显混同应负连带责任，现原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院秉着公平、公正原则，判决解除无法实际履行的合同，二被告向原告返还实际支出。被告文宗村民小组辩称：一、原告拒缴租金属违约在先，无权要求返还保证金。被告向原告交付涉案物业后原告自2016年7月即开始拖欠租金，经被告多次催收仍拒不缴纳，已构成违约，根据双方签订《文宗村”原南发厂”大仓物业租赁合同》第三条第2款约定，原告实行先付款后使用原则，应于每季度第一个月的5日前支付完毕当季度租金，但原告使用涉案物业至今，仍分文未付，已构成严重违约，且根据合同第八条第（3）项约定，被告有权没收原告保证金，故原告属在先违约方，无权要求返还保证金。二、原告主张被告向其返还仓库维修费用无任何事实依据及法定理由。首先，根据双方签订的《文宗村”原南发厂〃大仓物业租赁合同》第一条第2款约定反映，原告在签订上述合同时对于涉案物业的现状已经清楚了解，且合同中对于仓库是否需要维修以及维修费用的承担问题均未约定，故在原告向被告交付完毕保证金且在被告起诉要求其支付租金后才提出的维修费用主张的，明显悖于常理。其次，原告若为涉案物业之维修行为，不仅系其对于涉案物业交付现状的认可，且根据经济性原则，即使其对涉案物业进行了必要的维修，亦可视为其已经对案涉物业验收合格及开始使用案涉物业，毕竟该行为属于原告为尽案涉物业之最大经济效能所为之。最后，原告提交的关于案涉物业的维修合同及维修费收款收据难以确认其真实性，该合同中”覃武军”并非具有施工资质，故维修费用的真实性难以确认，同时，该维修合同中对于工期、付款进度等重要条款均未明确约定，且案涉物业一万多平方米，若确如原告所言到处漏水，则按照常理短短十二天是无法完成合同项下的工程量的。综上所述，原告违约在先，拒缴租金已属严重违约；维修费用之主张仅为抵赖缴纳租金及相应的违约责任，无事实及法律依据，望贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告文宗经济社辩称：一、文宗经济社并非本案适格主体，应依法驳回原告主张的与被告有关的全部诉讼请求。根据原告提交的《文宗村”原南发厂”大仓物业租赁合同》，签订主体为原告与文宗村民小组，故因合同所产生的权利义务有其二者承担，与被告文宗经济社无关。二、原告拒缴租金属违约在先，文宗村民小组有权没收其保证金。根据文宗村民小组诉请原告缴纳租金事实可知，原告自2016年7月开始拖欠租金，已构成严重违约，根据合同第八条第（3）项约定，文宗村民小组有权没收保证金。三、原告主张被告向其返还仓库维修费用无任何事实依据及法定理由。首先，根据双方签订的《文宗村”原南发厂〃大仓物业租赁合同》第一条第2款约定反映，原告在签订上述合同时对于涉案物业的现状已经清楚了解，且合同中对于仓库是否需要维修以及维修费用的承担问题均未约定，故在原告向被告交付完毕保证金且在被告起诉要求其支付租金后才提出的维修费用主张的，明显悖于常理。其次，原告若为涉案物业之维修行为，不仅系其对于涉案物业交付现状的认可，且根据经济性原则，即使其对涉案物业进行了必要的维修，亦可视为其已经对案涉物业验收合格及开始使用案涉物业，毕竟该行为属于原告为尽案涉物业之最大经济效能所为之。最后，原告提交的关于案涉物业的维修合同及维修费收款收据难以确认其真实性，该合同中”覃武军”并非具有施工资质，故维修费用的真实性难以确认，同时，该维修合同中对于工期、付款进度等重要条款均未明确约定，且案涉物业一万多平方米，若确如原告所言到处漏水，则按照常理短短十二天是无法完成合同项下的工程量的。综上所述，文宗经济社并非合同当事人，仅是代表文宗村民小组收取保证金，且原告在合同履行过程中拒缴租金，属于违约，故其诉讼请求，无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明：2016年4月28日，原告按照被告要求将20万元的投标保证金汇入被告文宗合作社账户，并于当日在二被告组织的案涉物业租赁招投标程序中中标。2016年5月1日，原告与被告文宗村民小组签订《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》，租赁合同约定被告文宗村民小组将位于佛山市禅城区南庄镇原南发厂大仓的仓库出租给原告使用，并将原告交予被告文宗经济社的20万元的投标保证金转为租赁合同履约保证金。合同载明，原告在租赁时已清楚涉案仓库的现状并愿意承租做仓库之用。租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日。被告文宗村民小组在庭审中确认于2016年7月份将涉案仓库交付原告使用，并清楚其出租的仓库存在漏水状况。原告接收仓库后，因漏水等原因，自行进行了维修，一直未投入使用。另查明，被告文宗村民小组与文宗经济社的负责人同为孔镇。涉案仓库为被告文宗村民小组建造，未经报建并取得建设工程规划许可证，亦未通过竣工验收及消法验收。原告认为，涉案仓库漏水严重，维修后仍无法投入使用，故要求被告退还保证金，并赔偿维修费用。被告认为原告接收仓库后，一直未缴纳租金，属于违约，要求没收保证金；并对其所欠租金另案提起诉讼。双方各执一词，诉至本院。本院认为，本案为租赁合同纠纷。租赁物为仓库，属房屋范畴。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，2016年5月1日，原告与被告文宗村民小组签订《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》所涉及仓库，至本案判决前，当事人未能提供建设工程规划许可证。故该合同违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。合同无效，自始没有法律效力。因合同自始无效，原告请求解除该合同无事实及法律依据。关于保证金的返还。据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合同无效，故被告收取原告的租赁押金20万元，应当予以返还。因两被告在签约及收取保证金过程中相互混同，且其负责人同为一人即孔镇，故应两被告应连带返还。原告亦应将涉案仓库交还予被告文宗村民小组。关于仓库维修费用。原告主张其为维修仓库花费11万元，要求被告承担，被告对费用数额不予确认，且认为根据双方签约约定亦应由原告自行承担。对此，本院认为，原、被告双方明知涉案仓库属于违法建筑，仍对此进行签约交易，导致合同无效，双方均有过错。且原告所举证据不能充分证明维修费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告王水泉与被告佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组于2015年5月1日所签订的《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》为无效合同。二、被告佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王水泉保证金200000元。三、被告佛山市禅城区南庄镇罗格文宗经济合作社对本判决第三项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2975元（原告已预交），由原告负担975元；两被告连带负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  鲁长江二〇一六年十一月二十八日书记员  黄晓华广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书