浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0424民初26号
原告：核电秦山联营有限公司。住所地：海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码：913304241000083927。
法定代表人：王奇文，该公司总经理。
委托代理人：刘昕、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：海盐万龙汽车美容装璜服务中心。住所地：海盐县武原街道新桥南路**************号。
经营者：万新忠，男，1951年8月24日出生，汉族，住海盐县。
委托代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告核电秦山联营有限公司诉被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年1月3日向本院提起诉讼，诉请（已变更）：1、判令解除海盐秦龙房地产开发有限公司与被告签订的商业用房租赁合同；2、被告立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路20-1、20-2、20-3号房屋；3、被告立即支付原告房屋租金606732元（暂算至2016年11月30日，以后的租金及合同解除后房屋占用损失，按434元/日支付至实际腾退完毕之日止）；4、被告立即支付原告逾期支付租金违约金143120.57元（暂算至2016年11月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘昕和富颖、被告委托代理人李胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2014年某日，原海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称“秦龙公司”）与被告签订商业用房租赁合同一份，合同约定秦龙公司将坐落于海盐县武原街道新桥南路20-1、20-2、20-3号房屋（建筑面积为377.18平方米）出租给被告作为开办汽车美容装潢店使用，租赁期限为2012年2月1日起至2018年1月31日止，从房屋租赁期一年内的房屋租赁费用为35元/平方米·月，一年租金总额为158415.60元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；租金每半年结算，由被告于每结算点的第一个月月初七日内交付给秦龙公司；被告拖欠房租及水电费、物业费累计30天以上的，秦龙公司有权解除合同，收回出租房屋；被告逾期交纳该合同约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则按该项费用总额的1%支付滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。
合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了被告使用，被告则向秦龙公司支付了至2013年1月31日止的租金，后未支付过租金。被告于2016年8月13日向原告申请降低租金，未获得原告同意。于2016年9月1日申请退租，亦未获得原告同意，后于2016年10月底在未与原告办理腾退交接手续的情况下搬离了涉案房屋。
另查明，秦龙公司系原告全资子公司海盐宝力服务公司（以下简称“宝力公司”）全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。又查明，涉案租赁房屋，自2015年9月15日起登记房屋所有权人为原告。
以上事实，由原告提供的商业用房租赁合同一份、非公司企业法人基本情况工商材料一份、原告文件及证明和清算报告等材料一组、房屋所有权证一本、申请书一份、退租申请一份以及原、被告双方的当庭陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为，宝力公司与被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案原、被告双方争议的焦点主要是：
第一，原告的主体资格是否适格？本院认为，涉案商业用房租赁合同，虽然是由秦龙公司与被告签订，但从案件审理的情况来看，秦龙公司系宝力公司全额出资设立，2014年9月11日已办理工商登记注销；宝力公司系原告全额出资设立，虽于2015年12月17日经清算后办理了工商登记注销。但根据《公司法》第一百八十六条第二款的规定，公司在清算后的剩余财产，按照股东的出资比例或股份比例分配，即公司剩余财产归属股东所有。故公司在清算中遗留未处理的债权或其他财产权益，其利益亦归属全体股东。公司自行清算注销后，股东可以对清算中遗留未处理的债权或其他财产权益提起诉讼，主张权利。而秦龙公司的唯一股东为宝力公司，宝力公司的唯一股东为原告，在秦龙公司、宝力公司办理工商登记注销后，原告作为唯一股东可以对清算中遗留未处理的债权提起诉讼主张权利。因此，原告的主体资格适格。被告提出的原告主体不适格的反驳意见，本院不予采纳。
第二，原告能否解除秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同，主要看被告是否存在违约行为，即被告是否存在拖欠支付租金的行为？本案中，秦龙公司与被告签订合同后，虽于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而后原告作为宝力公司的唯一股东，将债权人发生变化的情况通知了被告。此后，被告于2016年8月13日向原告申请降低往年租金，未获得原告同意。被告在未支付相应租金的情况下，于2016年9月1日提出退租申请，并于2016年10月底搬离了涉案租赁房屋。被告的行为，表明其存在拖欠支付租金的行为，即被告存在违约行为。根据秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同第十三条1.中约定“租赁期间，被告有拖欠房租累计30天以上的，秦龙公司有权终止合同，收回租赁房屋，被告应按合同已付租金的2%向秦龙公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补秦龙公司损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”，现被告租赁房屋后除了支付2013年2月以前的租金外，后期租金未向出租人支付过，拖欠原告的房租超过了30天，双方约定的解除合同条件已经成就。因此，原告有权根据双方的约定，单方解除双方签订的合同，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。在双方的合同被解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。
第三，原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？本案中，秦龙公司与被告在合同中约定：“从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为25元/平方米·月，一年租金总额为37800元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每半年缴纳一次，由被告于每结算点的月初七日内交付给秦龙公司。”根据双方的约定，被告应当在2013年2月8日前、同年8月8日前、2014年2月8日前、同年8月8日前、2015年2月8日前、同年8月8日前、2016年2月8日前、同年8月8日前支付秦龙公司或宝力公司或原告相应房屋租金。本案中，秦龙公司与被告双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度结算一次，由被告于每结算点的第一个月月初七日内交付给秦龙公司”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。但在秦龙公司注销后，唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，原告作为宝力公司的唯一股东，此时，被告的部分债务诉讼时效事实上已经届满，但被告于2016年8月13日向原告申请降低租金，未获得原告同意，又于2016年9月1日申请退租。被告此行为，表明被告认可债务的存在也有履行的意愿，可以构成义务人同意履行义务，放弃既得的时效利益，从而产生诉讼时效中断的效力。故本案诉讼时效并未超过，现被告又提出超过诉讼时效的主张，明显违背诚信原则，于法无据，本院不予支持，被告应当按照合同约定向原告支付租金。因此，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
第四，根据前述秦龙公司与被告在签订的商业用房租赁合同第十三条1.中的约定“租赁期间，被告有拖欠房租累计30天以上的，秦龙公司有权终止合同，收回租赁房屋，被告应按合同已付租金的2%向秦龙公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补秦龙公司损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”，因被告租赁房屋后拖欠原告的房租超过了30天，故原告要求被告支付违约金，符合双方在合同中的约定，但主张的数额超过了双方的约定，应予调整，可按每日万分之二点一计算，应计为100184.40元，对该部分诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除海盐秦龙房地产开发有限公司与被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心于2012年签订的商业用房租赁合同（合同编号：A20120012）一份；
二、被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心于本判决生效之日起十日内腾退承租的坐落于海盐县武原街道新桥南路20-1、20-2、20-3号房屋，返还给原告核电秦山联营有限公司；
三、被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司房屋租金606732元（原告已请求至2017年1月31日止，以后的房屋租金及房屋占有使用费，按本案商业用房租赁合同约定的标准支付至实际腾退完毕之日止）；
四、被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司逾期付款违约金100184.40元（原告已计算至2016年11月30日止，以后的违约金，按每日万分之二点一的标准计算至相应租金清偿完毕之日止）；
五、驳回原告核电秦山联营有限公司的其他诉讼请求。
如果被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5649元，由原告核电秦山联营有限公司负担323元，被告海盐万龙汽车美容装璜服务中心负担5326元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。
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审判员 沈建良
二〇一七年九月二十五日
书记员 陶沈薇