北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12493号
原告（反诉被告）李茂盛，男，1962年12月6日出生。
委托代理人刘月华（李茂盛之妻），女，1962年12月6日出生。
委托代理人王占辉，北京市东友律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京旭辉阳光置业有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号126室。
法定代表人林伟，副董事长。
委托代理人甄宏，北京市泽元律师事务所律师。
原告李茂盛（以下简称原告）与被告北京旭辉阳光置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙之智独任审判，公开开庭进行了审理，本案原告的委托代理人刘月华、王占辉、被告的委托代理人甄宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年10月19日同被告签订《北京商品房认购书》及《北京市商品房认购书补充协议》，认购被告位于通州区宋庄镇二楼居住及商业金融用地通州区宋庄镇二楼居住及商业金融用地项目房屋（以下简称“该房屋”），并于2013年10月19日、2013年10月26日、2013年11月16日、2013年11月30日分别向被告支付了房款人民币148万元。后由于原告的购房资格问题，被告告知原告以原告子女李峭寒的名义购买，并签订购房合同且不用李峭寒出具任何手续。在李峭寒毫不知情的情况下，原告在2013年12月7日以李峭寒的名义签订了《北京市商品房预售合同（住宅楼）》（编号：Y1552558）及附件、《个人房产抵押贷款合同》等法律文件。后因银行贷款收紧的原因导致《个人房产抵押贷款合同》无法履行，无法贷款购买该房屋。2014年3月26日，被告起诉李峭寒要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号Y1552558），原告也一并提出了反诉，要求退还购房款并赔偿相应的利息损失。后经过法院开庭审理并于2014年6月18日出具（2014）通民初字第07316号《民事裁定书》，裁定认为《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号Y1552558）及附件并非由李峭寒本人签署，而是由原告签署，并认定上述合同对李峭寒不发生法律效力，合同的实际相对人应当为原告李茂盛，并以主体不符驳回原被告的诉讼（反诉）请求。原告认为因为被告原因导致无法继续履行合同，被告应当承担相应责任。现请求确认2013年12月7日李峭寒与被告签订的《北京市商品房预售合同（住宅楼）》（合同编号Y1552558）无效；要求被告返还原告已支付房款148万元；要求被告按照银行同期贷款利率返还原告房款利息，从2013年10月19日起计算至实际给付之日；诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、本案所涉合同在李茂盛与被告之间有效。民法通则及合同法规定，对于无权代理，仅对被代理人不发生法律效力，不当然认定合同在无权代理人与相对人之间无效，相反，应由行为人承担继续履行、解除合同、支付违约金等责任。从司法实践和理论研究来看，无权代理人签订的合同可能部分无效，部分有效。李茂盛代李峭寒签订的合同否定的是李峭寒与被告之间的合同，但是李茂盛与被告的合同有效。上次诉讼中认定预售合同与附件的实际相对人为李茂盛与本案被告。二、李茂盛应根据民法通则第66条和合同法第48条规定承担民事责任和违约责任，由李茂盛继续履行合同；如果履行不能，被告有权解除合同并要求违约金。三、李茂盛多次违反约定和承诺，在无代理权的情况下签订合同。如果解除合同，应对解除合同承担全部责任。李茂盛违反购房承诺书的承诺，被告基于善意和信赖才与李茂盛签订合同，对其无权代理并不知情。四、李茂盛应配合被告办理网签备案解除手续，否则应承担违约金，在其解除手续前被告有权暂缓返还原告已付房款。故我不同意原告的诉讼请求。现我方提出反诉，要求解除双方签订的《北京市商品房认购书》及补充协议；要求解除《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号：Y1552558）及附件；要求反诉被告立即支付违约金956000元；要求反诉被告在《北京市商品房预售合同（住宅类）》解除后5日内配合我方办理本案所涉房屋的网签备案解除手续，每逾期一日，应按日向我方支付4780元的违约金；要求反诉被告承担全部诉讼费。
针对被告的反诉，原告辩称：我不同意被告的反诉请求。理由是：一、李峭寒与被告签订的合同未经本人追认，属无效合同，被告请求解除合同支付违约金无法律依据。二、李茂盛与被告并未达成或签订商品房预售合同，因此预售合同中有关条款对李茂盛无法律约束力。三、被告称该合同应由李茂盛继续履行于法无据，因双方间并无达成或签订对双方有约束力的预售合同。李茂盛在以李峭寒的名义签订涉案合同的过程中，是在被告的授意下进行，被告对于李茂盛的无权代理是知情的，所以导致涉案合同无效，被告负有不可推卸的责任。鉴于被告在签订合同中的过错，被告的主张不应受法律保护。
经审理查明，李茂盛与李峭寒是父女关系。2013年10月19日，被告（出卖人）与李茂盛（认购人）签订了一份《北京市商品房认购书》，约定：认购人认购的商品房为出卖人所开发的北京市通州区“旭辉御锦”（核准名称“旭辉臻园”）。认购人应于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金10万元。该商品房的买受人为本人。认购书还约定了其他内容。李茂盛当日支付了10万元认购定金。李茂盛在《购房承诺书》上签名，并填写了《家庭成员情况申报表》。
另查，2013年12月7日，被告（出卖人）与李峭寒（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1552558）及附件并办理了网签。合同约定：李峭寒购买被告开发的位于北京市通州区宋庄镇二类居住及商业金融用地通州区宋庄镇二类居住及商业金融用地项目商品房，预测建筑面积173.59平方米，合同总价478万元。逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金。首付款为148万元，其余330万元以银行贷款方式支付。合同还约定了其他内容。李茂盛共计向原告支付房款148万元。2013年11月30日，被告出具了购房款发票，付款个人载明为李峭寒，金额为148万元。2014年2月22日，被告向李峭寒发出《催款函》，要求李峭寒3日内支付购房款330万元并支付违约金。李茂盛收到了这份函件。
再查，原被告双方均认可《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件上“李峭寒”的姓名都是李茂盛所签，“李峭寒”的手印都是李茂盛所捺。对于这一情况，原告称其当时属于购买第二套住房，必须提供三成以上的首付款，但原告无法交纳更多的首付款，被告的销售人员告知原告可以以其女儿李峭寒的名义购买。由于李峭寒名下无房，可以按照三成首付款购买。当时原告告诉被告李峭寒在国外不方便，被告说不需要打扰到李峭寒，因此才签了李峭寒的名字。被告则称李茂盛之所以未能与被告签订合同是因为李茂盛没有能力继续支付购房款，经被告多次催告，李茂盛提出由其女儿购买，被告认可并同意，但是这不表示被告知道李茂盛未取得李峭寒的授权。
在（2014）通民初字第07316号案件的审理过程中，被告称李茂盛以“李峭寒”的名义签订合同并未出示相关委托手续。李峭寒明确表示对上述合同及附件不予追认。
上述事实，有《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件、工商银行转账记录、发票、（2014）通民初字第07316号民事裁定书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。李茂盛（认购人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房认购书》以及补充协议，这两份协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。此后，在签订正式的商品房预售合同时，李茂盛因首付款不足，而采取在商品房预售合同上签署“李峭寒”的名字以便获得更高的贷款额度。对于这一做法，原被告双方均知情。李茂盛作为完全民事行为能力人，理应知道未经他人授权委托，以他人名义订立合同，可能会给自己带来一定的法律风险。被告作为一家专业的房地产开发公司，对于商品房的销售应当具有丰富的经验且具备合同审查的能力，理应知道在李茂盛没有出示李峭寒授权委托的情况下，允许李茂盛在合同上签署“李峭寒”的名字，可能会带来的法律风险。因此，对于这一纠纷的发生，双方均有明显过错。虽然，李茂盛在商品房预售合同及附件上签署“李峭寒”的名字，未得到李峭寒的追认，但是，这并不意味这份合同无效。李茂盛是完全民事行为能力人，购买商品房是其真实意思表示，其不仅签订了认购书，还交纳了首付款，因此，原被告签订的商品房预售合同及附件不违反法律，也不违反限购政策，成立并且生效，对双方具有法律约束力。现原告要求确认商品房预售合同无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还购房款，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付房款利息，没有合同约定，亦无法律规定，且原告对此有过错，故本院不予支持。被告反诉要求解除双方签订的《北京市商品房认购书》及补充协议，要求解除《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号：Y1552558）及附件，由于双方均无继续履行协议、合同的意思表示，故本院予以支持。被告反诉要求立即支付违约金956000元，由于双方对此纠纷的发生均有过错，故本院不予支持。被告反诉要求原告在《北京市商品房预售合同（住宅类）》解除后5日内配合办理本案所涉房屋的网签备案解除手续，理由正当，本院予以支持；但被告反诉要求每逾期一日，应按日支付4780元的违约金，如前所述，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李茂盛与被告北京旭辉阳光置业有限公司签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书补充协议》；
二、解除原告李茂盛以李峭寒名义与被告北京旭辉阳光置业有限公司于二零一三年十二月七日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号：Y1552558）及附件；
三、被告北京旭辉阳光置业有限公司退还给原告李茂盛购房款一百四十八万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告李茂盛协助被告北京旭辉阳光置业有限公司办理《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号：Y1552558）及附件的网签备案解除手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回原告李茂盛的其他诉讼请求；
六、驳回被告北京旭辉阳光置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千三百一十三元，由原告李茂盛负担二百五十三元（已交纳），由被告北京旭辉阳光置业有限公司负担九千零六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费六千六百八十元，由被告北京旭辉阳光置业有限公司负担六千六百四十五元（已交纳），由原告李茂盛负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙之智
二〇一四年十月八日
书记员 王 楠