上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3101号
上诉人（原审原告）上海农林职业技术学院。
法定代表人＊＊＊，院长。
委托代理人仲肇森。
委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海市花卉良种试验场。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人赵海晏，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海农林职业技术学院、上诉人上海市花卉良种试验场因土地租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，坐落于上海市浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号的土地用途为副业和畜牧业，原使用权人属案外人上海市xxx场（以下简称xxx场）。2004年4月27日上海市农林局作出了《上海市农林局关于同意上海农林职业技术学院建设实训基地的批复》［沪农林（2004）124号］，同意xxx场（包括土地、人员编制、场属资产、债权债务等）整建制划归上海农林职业技术学院（以下简称农林学院）管理。
2010年1月13日，农林学院（甲方）与上海市花卉良种试验场（乙方、以下简称花卉试验场）为充分利用和开发位于南汇新港的农林学院实训基地（xxx场）的资源，签订《协议书》一份，约定：1、协议期限为3年，自2010年1月15日起至2013年1月14日止，到期可续签。2、合作范围为前期合作在原新林基地108亩范围内。3、合作内容为世博会特供花卉储备生产基地建设，包括：（1）设施玻璃温室的建造和使用；（2）学生专业技能的实习实训；（3）学生专业素质的锻炼和养成。4、资产费用：（1）甲方将原新林基地108亩范围内包含土地及其房屋、苗木等（附双方确认的资产清单）交由乙方开发使用。鉴于乙方接受甲方学生实习实训时提供的条件，甲方按照人民币（下同）550元／亩减半的标准收取租赁费用30，000元／年。（2）乙方新建投入自行解决，新建资产归乙方所有。（3）水电改造由乙方负责，使用水电发生的费用单独计算（由甲方按月向乙方收取结清）……。
合同签订后，花卉试验场在系争土地上进行了园艺生产基地项目土建和园艺生产基地项目安装工程。租赁期间内，花卉试验场按约支付了相应土地的租赁费用。
2013年6月27日系争土地的使用权人变更登记为农林学院。
2013年11月27日，上海市人民政府受理了案外人上海xx（集团）有限公司（以下简称xx集团）针对相关产证变更登记的具体行政行为提出的行政复议。2014年2月19日，农林学院向花卉试验场发出《律师函》，要求花卉试验场接函后对系争土地进行清场、恢复原样并搬离，支付2013年1月15日至搬离日止的场地使用费，2014年2月20日花卉试验场收悉该《律师函》。
2014年4月28日，农林学院提起本案诉讼。
2014年9月25日，上海市人民政府作出了维持相关房地产权证具体行政行为的行政复议决定书。
原审审理中，农林学院请求判令花卉试验场：1、从南汇新港镇的农林学院实训基地内原新林基地108亩地块（现址：浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号）中搬出；2、支付使用费，自2013年1月15日起计算至判决生效之日止，按60，000元／年计算；3、承担本案诉讼费。
花卉试验场辩称，不同意撤离系争土地。双方租赁协议约定到期可以续签，花卉试验场要求续签继续使用系争土地。如果农林学院坚持不续签用地协议，要求农林学院补偿花卉试验场在该土地上投入的地上资产价值，地上资产价值为中高档盆花生产基地5，960，300元、书院基地冷库场地地坪项目1，687，040元、新品种示范展示温室示范项目3，897，754元。若农林学院同意续签租赁协议，花卉试验场同意按照原协议约定的标准支付使用费。
原审中，经花卉试验场申请，原审法院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司（以下简称华瑞公司）对坐落于上海市浦东新区南果公路＊＊＊号（原新林基地108亩范围内）中高档盆花生产基地建筑工程造价进行审价。2015年2月5日，华瑞公司出具鉴定报告，鉴定结论为南果公路＊＊＊号（原新林基地108亩范围内）中高档盆花生产基地建筑工程土建造价为11，099，213元（土建部分的项目为大门、新建卫生间装修、办公室装修、园区道路施工、温室大棚、蓄水池、露天场地及零星、大门处道路、全开型自控玻璃温室、GSW8430型连栋温室），安装造价为180，348元（安装部分涉及卫生间、办公室、水泵房、水箱处阀门、管子等），总造价为11，279，561元，本项目建安费用现值按建筑正常使用寿命考虑折旧，本项目使用寿命为12年，根据双方签订合同之日起算，已使用时间为4年，建议折旧率为66.67%，现值为7，520，083元。花卉试验场预付了鉴定费163，500元。
农林学院对鉴定报告提出异议，认为花卉试验场实际占用土地为289.50亩，鉴定结论未确定新林基地108亩在这289.50亩的哪个部位，也未明确工程开工和完工的日期，鉴定的108亩土地上的大部分工程均违反了土地法规，不应列入鉴定范围。花卉试验场对鉴定报告无异议。
鉴定人员到庭对农林学院提出的异议答复为：鉴定人员对现场进行详细测算时，双方当事人均在现场，鉴定的工程系现有建筑，取价按照2010年1月（即双方签订协议书的时间），土地的性质鉴定单位无法判断，由于双方均未提交证据，所以鉴定单位无法判断租赁协议期满后是否有新建建筑。
审理中，农林学院提出合同到期日为2013年1月14日，到期后农林学院一直口头要求花卉试验场搬迁，直到2014年2月农林学院两次向花卉试验场发律师信要求其搬迁，所以合同到期后，双方没有建立不定期租赁关系，一直是农林学院催促花卉试验场搬迁的过程。合同明确约定建造的玻璃温室用途是世博会花卉临时项目，花卉试验场的资产建设期都是在合同到期以后添置的资产，是花卉试验场恶意扩大损失的行为，租赁协议约定的租金为每年30，000元，花卉试验场要求农林学院承担的损失要近千万元，显失公平，上述资产对农林学院也毫无用处，合同期内的租金30，000元是根据合同第六条减半收取，租金应是550元／亩／年，故108亩的年租赁费为59，400元，2013年1月14日合同到期后，花卉试验场没有支付过使用费，故使用费应当按照59，400元／年的标准计算。鉴定报告上显示现场有平整场地的工程项目（30，750平方米）、淅沥石项目（30，750平方米），花卉暖房大棚里也有土地平整夯实的项目，花都是种在架子上的花盆里的，不是直接种在土地里的，所以大棚内土地都已经硬化，还有蓄水池等都是违反土地和建筑法律法规。据此，农林学院明确诉请为：1、花卉试验场从南汇新港镇的农林学院实训基地内原新林基地108亩地块（现址：浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号）中搬出；2、花卉试验场支付使用费，自2013年1月15日起至实际迁出之日时止，按59，400元／年标准计算，3、花卉试验场拆除系争地块上的所有添附物（即花卉试验场申请鉴定范围，包括标的物花卉暖房、道路、场地等），并将系争土地恢复为耕地状态，如果花卉试验场不同意搬迁和恢复土地为耕地状态，要求花卉试验场支付搬迁和恢复土地状态的费用，具体金额要求进行司法鉴定。
花卉试验场则提出，其是根据《协议书》上约定的花卉培育内容使用系争土地，系争土地性质不是耕地，而是副业和畜牧业，农林学院实际移交时也不是耕地，不存在花卉试验场将土地硬化的情况。合同到期后，xx集团与农林学院就系争土地使用权发生纠纷，xx集团告知花卉试验场系争土地的管理权将改为xx集团管理，因花卉试验场要和土地的真实权利人签订租赁合同，所以没有支付租金，现经行政复议决定确定系争土地权利人为农林学院，花卉试验场希望和农林学院继续建立租赁关系，不同意从系争土地上搬走。如果法院判决花卉试验场搬迁，要求同时处理花卉试验场在系争土地上的添附。根据双方土地租赁协议约定，当初合同约定的租金确为550元／亩／年，年租赁费为59，400元，但最后合同确定的租赁费是30，000元／年，所以使用费也应当按照30，000元／年的标准计算。花卉试验场是在农林学院同意的情况下才建造了添附物，所有项目都不符合拆除和搬迁的条件，一旦拆除搬迁，这些项目就毫无价值，会造成社会资源的极大浪费，系争土地上的项目对农林学院还有很大的实用和教学价值，上述设施农林学院可以使用，系争土地上的添附物所有权归农林学院，农林学院根据司法鉴定的结论补偿花卉试验场7，520，083元符合公平原则，故不同意拆除和搬迁添附物。
原审认为，农林学院、花卉试验场于2010年1月13日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。《协议书》约定合同期限至2013年1月14日届满，合同期限届满后，农林学院主张已经要求花卉试验场搬迁，花卉试验场表示须待真正的权利人签订合同，所以虽继续使用系争土地，但未向农林学院交纳租金，双方均没有继续履行原《协议书》的意思表示，故双方签订的《协议书》约定的权利义务在合同到期后归于终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故农林学院要求花卉试验场从上海市浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号（原新林基地108亩地块）中搬迁的诉讼请求，应予支持，合同到期终止后至花卉试验场搬迁时止的使用费可参照原租金标准执行，由于双方协议约定的租金为59，400元／年，原执行的30，000元／年属有条件的优惠，故农林学院要求使用费按照59，400元／年标准计算的意见并无不当。对于花卉试验场提出的合同解除或终止后要求补偿系争土地上投资建造的玻璃温室等建筑损失的意见，原审认为，对于花卉试验场在系争土地上投资建造的玻璃温室等设施在双方的合同中有约定，属农林学院同意的添附物，且设施、建筑等客观上花卉试验场不能取回，应属于花卉试验场的损失，故花卉试验场要求农林学院进行补偿的请求，应予准许。至于损失补偿的范围，农林学院虽提出上述添附物已经超出了系争的108亩土地范围，但经庭审查实，鉴定单位进行评估的范围经双方现场确认，故对农林学院的相关意见不予采纳。对于农林学院应予补偿的金额，由于花卉试验场未能考虑添置物的使用期限与土地租期的匹配问题，故对于现有的损失应予承担较大的过错责任，综合花卉试验场上述添置物亦具有为农林学院学生提供教学实训的需求，原审法院确定农林学院补偿花卉试验场3，000，000元，对花卉试验场要求全额补偿的意见，不予采纳。系争土地用途为副业、畜牧业，农林学院无证据证明交付给花卉试验场的土地为林地或耕地，故对农林学院要求花卉试验场将系争土地恢复为林地或耕地并要求对拆除、搬迁系争土地上的添附及复耕费用进行司法鉴定的主张，不予采纳。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，于二○一五年八月十四日作出判决：一、上海市花卉良种试验场于判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号原新林基地108亩地块中搬出，将上述地块交还上海农林职业技术学院；二、上海市花卉良种试验场于判决生效之日起十日内支付上海农林职业技术学院2013年1月15日起至上海市花卉良种试验场实际迁出时止按59，400元／年计算的使用费；三、上海农林职业技术学院于判决生效之日起三十日内支付上海市花卉良种试验场添附物的补偿款3，000，000元；四、驳回上海农林职业技术学院的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，755元，由上海市花卉良种试验场负担。鉴定费163，500元，由上海农林职业技术学院负担65，400元，上海市花卉良种试验场负担98，100元。
判决后，农林学院、花卉试验场均不服，上诉于本院。
农林学院上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、系因花卉试验场不履行合同约定，故农林学院在合同到期后不再与花卉试验场续签租赁合同。双方合同期仅为三年，约定合作内容为世博会特供花卉储备生产基地建设，上海世博会的举办时间为2010年4月30日至2010年10月31日，而世博会花卉特供项目显然是一个临时项目，而花卉试验场在系争土地上实施的是上海市区域特色农产品生产基地建设项目—上海中高档盆花生产基地建设项目，此显然属于恶意无限制扩大投资项目而与合同约定没有任何关系，花卉试验场在申报、建设该项目时也未征得农林学院同意。在合同履行过程中，花卉试验场也从来没有建设教学实训必需的条件，更没有为农林学院的学生提供过任何教学实训和专业素质的锻炼。2、除花卉试验场建造的玻璃温室外，对其他的大量道路翻新、露天场地铺设水泥石子硬化、温室大棚、连栋温室和蓄水池等设施的增添，农林学院均一概不知，该些项目亦不在合同约定的范围之内，更不符合世博花卉供应的实际生产经营需要。3、按照国家有关玻璃温室、温室大棚、连栋温室等的安装标准，系争土地上建造的上述设施及其他设施大多数是可拆卸异地安装的，原审仅凭花卉试验场的一面之词就认定花卉试验场在系争土地上建造的添附物都不能搬迁、取回，没有事实依据，更是缺乏常识。4、原审认定花卉试验场在系争土地上建造的添附物对农林学院有很大的实用和教学价值，农林学院对此不予认可。一是农林学院是教学单位而不是生产经营单位，根本不需要如此昂贵的花卉生产设施；二是该些设施系花卉试验场单方面擅自投资建设，并未通过农林学院的同意和认可，也不符合农林学院的整体发展规划，三是该些添附物根本没有教学场所和教学实训工位，不能满足人才培养需求。5、鉴定报告不能作为法院判决的依据。一是鉴定范围不清，所鉴定项目的建设规模为289.5亩，而涉案协议约定系争土地面积为108亩；二是投资时间不清，该项目中大量工程系在双方约定的合同期外而非合同期内建造；三是鉴定报告是对全部项目的鉴定，其中存在大量对原有建筑设施的翻新和装饰装修项目，此不属于法律意义上的增添，不是添附物，原审法院对该部分事实未予查明。二、原审认定责任不清。1、花卉试验场一直错误认为xx集团将成为系争土地的权利人，认为农林学院仅是管理人，故擅自以xx集团名义立项，擅自超合同约定投资建设，严重违反土地法规和农用地的管理规定，破坏农用地。系争土地上的添附物将直接面临法律强制的整改、拆除、复耕。农林学院在本案中从并无过错而变为要对花卉试验场承担补偿责任，同时将会由强制得利变为承担损失。2、花卉试验场进行的建设项目与农林学院无关，花卉试验场未经农林学院同意的或者超出承租目的合理需要范围的增添，不考虑土地租赁期和投资折旧期限的匹配，均已构成对承租土地的侵害，是侵权行为，依法应当拆除、恢复原状并赔偿损失。三、原审认定权利不清。原审判令农林学院支付花卉试验场添附物补偿款3，000，000元，这不但对农林学院权利造成损害，且会造成新的矛盾和纠纷。归农林学院的是鉴定资产的所有权还是使用权，对应多少的添附物强制归属农林学院，是鉴定报告中的全部设施还是花卉试验场归还时的现状，实际归还的添附物与《鉴定报告》不符应如何处理等，都是潜在问题，而目前的现状是花卉试验场已经开始拆除并搬迁相关建筑设施。四、原审判决适用法律条款不清。原审判决适用合同法第九十八条、第二百二十三条和第二百三十五条，农林学院认为此属于适用法律条款不当。1、双方签订的协议中不存在结算和清理条款。2、农林学院没有同意花卉试验场增设他物，农林学院只同意花卉试验场可以对租赁物进行改善，但不承担任何责任，协议中明确约定“乙方新建投入自行解决，新建资产归乙方所有。”3、合同法第二百二十三条还规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”综上所述，原审判决查明事实有误，责任与权利认定不清，适用法律不当，片面采信花卉试验场一方的主张，有失公允。故请求二审法院撤销原审第三、第四条，依法改判支持农林学院原审其余诉请。
花卉试验场则不同意农林学院的上诉请求，并同时提起上诉称：一、关于添附物的补偿金额。1、原审法院以花卉试验场未能考虑添置物的使用期限与土地租期的匹配问题，认定花卉试验场对相应损失应承担较大过错责任而无视司法鉴定认定的7，520，083元的添附物现值，随意判令农林学院仅承担3，000，000元的添附物补偿款，显属适用法律错误。首先，现行法律法规从未要求添附人在增加添附物时应考虑添置物的使用期限与土地期限的匹配问题。其次，双方协议明确约定协议可续签、新建资产归花卉试验场所有，此从另一个角度表明双方在签订协议时并未对添附物的使用期限予以限定。第三，原审时农林学院也从未提出过添置物使用期限与土地期限的匹配问题。由此原审法院随意对添附人设定上述义务显属错误。2、花卉试验场自始至终希望继续履行《协议书》，在上海市人民政府2014年9月25日作出行政复议决定，确认系争土地使用权归农林学院后，花卉试验场一再表示愿意继续租赁系争土地并支付租赁费，系农林学院强烈要求花卉试验场搬迁。鉴于双方签订的《协议书》允许花卉试验场进行添附，且明确新建资产归属花卉试验场所有，故农林学院理应按照添附物的现值7，520，083元进行补偿。3、原审判决一方面使得农林学院获得价值4，520，083元的不当得利，另一方面让花卉试验场平白无故承受4，520，083元的损失，显属错误。二、双方协议对土地租赁费有明确约定，且花卉试验场至今仍同意为农林学院的学生实习实训提供条件，则花卉试验场仍有权按照30，000元／年的租赁费标准支付使用费。三、2014年5月12日，系争108亩土地已经国家林业局批准作为普及型国外引种试种苗圃，且系争土地实际已经作为市政府重点工程―上海迪士尼乐园进口苗木引种试种苗圃。由于短时间内无法寻找他处作为引种试种苗圃，要求花卉试验场在判决生效后三十日内搬离势必影响到上海迪斯尼乐园的建设进度。故请求二审法院考虑到实际情况，确定花卉试验场在判决生效后一年内搬走。四、因花卉试验场对添附物的添置并无任何过错，因此该鉴定费理应由农林学院承担。综上所述，原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判：1、农林学院支付花卉试验场添附物补偿款7，520，083元；2、系争土地使用费按照30，000元／年计算；3、搬出日期为判决生效之日起一年；4、鉴定费163，500元由农林学院承担。
农林学院则不同意花卉试验场的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：双方土地租赁协议到期终止后的后果应如何处理？
一、就花卉试验场在系争土地上的添附物的处理。原审法院认为，对花卉试验场在系争土地上投资建造玻璃温室等设施在双方协议中有约定，属于农林学院同意的添附物，且设施、建筑等客观上花卉试验场不能取回而属于损失，故对花卉试验场要求农林学院进行补偿的请求予以准许，并综合对该损失的过错程度等确定农林学院补偿花卉试验场3，000，000元。对此，本院认为，首先，双方土地租赁协议系到期终止，协议明确约定新建投入由花卉试验场自行解决，新建资产归花卉试验场所有，但并未约定租赁期间届满时出租人农林学院应对花卉试验场的添附物进行补偿，即农林学院对涉案添附物并无约定的补偿义务。其次，原审法院提到的添附物使用期限与土地租期相匹配的问题应是花卉试验场在投入时应当会考虑的重要因素，虽然鉴定报告载明评估项目的使用寿命为12年，但系争租赁协议约定的租赁期限仅为3年，故花卉试验场应对租赁协议终止时造成的添附物大量价值残余承担责任，而对此农林学院并无任何过错。虽然花卉试验场称，协议同时还约定双方可续签协议，故此表明双方对添附物的期限没有约定，但签约须基于当事人自愿，上述协议条款并不表明农林学院有必须与花卉试验场续签租赁协议的义务，即花卉试验场并不必然享有协议到期后继续承租系争土地的权利，故花卉试验场以此推卸其所造成的投入过剩之责任，缺乏依据。第三，原审法院认定花卉试验场添置的设施、建筑等客观上不能取回，故此系花卉试验场的损失，对此，根据前文所述，花卉试验场自身本就应对其未考虑土地租赁期限与添附物使用期限匹配问题导致的添附物价值残余损失承担责任，故即便拆除和搬迁涉案添附物会造成价值的贬损，也是花卉试验场应当能预见到且应自行承担的损失。此外，鉴于涉案添附物大部分系用于花卉种植项目而与一般建筑物不同，故花卉试验场在未提供相应证据的情况下即主张涉案添附物均不符合拆迁和搬迁条件，依据尚不充分。第四，原审法院虽认为涉案添附物对农林学院具有很大的实用和教学价值，但农林学院对此不予认可并明确表示不同意利用，故在农林学院对涉案添附物损失既不存在过错又不存在法定或约定补偿义务的情况下，原审法院判令农林学院接收涉案添附物并支付花卉试验场添附物补偿款3，000，000元，实属强人所难。综合以上几点，本院认为，原审法院判令农林学院补偿花卉试验场3，000，000元并接收涉案添附物，缺乏相应的法律依据，本院对此予以纠正。现农林学院明确要求花卉试验场在归还系争土地时拆除其上的所有添附物（以花卉试验场申请鉴定范围为准），理由正当，本院对此予以支持。对于农林学院要求花卉试验场将系争土地恢复为耕地状态或评估该项费用的诉请，因其并未提供证据证明土地交付时的状态，故本院对此难以支持。考虑到花卉试验场搬迁涉案添附物需要一定的合理时间，故本院给予花卉试验场搬迁期三个月。对农林学院要求对搬迁涉案添附物的费用进行司法鉴定的申请，因此系本案执行过程中处理的问题，故在本案中对此不予支持。
二、就系争土地使用费标准的确定问题。花卉试验场要求按照30，000元／年的标准计算协议到期后的土地使用费，但系争租赁协议明确约定土地租金本应为59，400元／年，系考虑到双方合作关系故农林学院同意减半收取租金，但现双方协议已经到期，故农林学院要求花卉试验场按照系争土地正常租金标准即59，400元／年支付使用费并无不当，花卉试验场在双方未能协商一致的情况下仍要求按照协议约定减半支付使用费，缺乏依据，本院对此不予支持。
另，就鉴定费用的承担问题，因上文已就花卉试验场应自行承担涉案添附物的相应损失阐述了充分的理由，故本案鉴定费用亦应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14581号民事判决主文第二、第四项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14581号民事判决主文第一、第三项；
三、上海市花卉良种试验场应于本判决生效之日起三个月内拆除上海市浦东新区新港镇南果公路＊＊＊号原新林基地108亩地块上的所有添附物（以上海市花卉良种试验场在本案中申请鉴定的范围为准）并搬出该地块，将该地块交还上海农林职业技术学院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，755元、二审案件受理费人民币3，510元、鉴定费人民币163，500元，均由上海市花卉良种试验场负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一五年十一月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……