湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初6871号
原告：长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区东二环一段578号。
法定代表人：罗映红，董事长。
委托代理人：刘剑波，湖南醒龙律师事务所律师。
被告：谭拥华，男，1975年9月28日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被告：阳灿，女，1972年4月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被告：徐超，男，1980年11月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市岳麓区。
原告长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司（以下简称原告）与被告谭拥华、阳灿、徐超（以下简称三被告）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘剑波，被告徐超到庭参加了诉讼。被告谭拥华、阳灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告谭拥华、阳灿偿还原告贷款本息306742.5元（利息、罚息暂计算至2016年9月20日，并按约定继续算至本息偿清之日止），以及原告为实现债权的费用10000元；2、原告对被告徐超所有的位于长沙市望城坡阳明小区第一栋301号的房产在上述第一项的全部债务范围内享有优先受偿权；3、三被告承担本案受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2015年12月1日，原告与被告签订了《借款合同》，约定被告谭拥华向原告借款500000元用于流动资金周转，期限为一个月即从2015年12月1日起至2015年12月31日止，利息为月利率14.5‰。到期未还的借款本金自逾期之日起按约定的逾期利率，按实际逾期天数计收逾期罚息；不能及时支付的利息及逾期罚息，按约定的逾期利率，按实际逾期天数计收复利。发生违约事件时，原告有权行使担保权并要求赔偿为行使权利而支付的诉讼费、保全费、公告费、律师费等。同时，被告徐超与原告签订了《最高额抵押权合同》，约定被告徐超以其所有的位于长沙市望城坡阳明小区第一栋301室的房产为被告谭拥华的该笔借款提供担保，并办理了他项权登记手续。被告阳灿在《借款合同》及借款凭证上均签名，故此笔借款为夫妻共同债务。上述合同签订后，原告依约向被告谭拥华、阳灿足额发放了借款，但被告仍有借款本金300000元及利息未还。
被告谭拥华、阳灿未到庭，也未提交书面答辩意见。
被告徐超辩称：对原告起诉的事实及金额均无异议。
经审理查明：2015年11月30日，原告（××）与被告徐超（××）签订《最高额抵押权合同》，约定被告徐超以其名下的位于长沙市岳麓区望城坡阳明小区第一栋301号房产为被告谭拥华向原告所借的借款500000元提供抵押担保。被担保连续发生最高债权额的期间为2015年11月30日起至2017年11月29日止。后双方办理了债权数额为500000元的抵押权登记。
2015年12月1日，原告与被告谭拥华、阳灿（借款人）签订《借款合同》一份，约定借款500000元，借款用途为流动资金周转，期限自2015年12月1日起至2015年12月31日止，借款利率为月利率14.5‰。借款人还款适用一次还本、分次付息法。合同第七条第二款约定：（1）对逾期还款（包括本金、利息）或未按合同约定用途使用借款的，从逾期或挪用之日起，就逾期或挪用部分，按本款第三项约定的罚息利率计收罚息，直至清偿本息为止。①逾期贷款的罚息=罚息日利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；逾期天数从应还款日（包括本金、利息）当日计算至实际还款日前一日；（2）对借款人不能按期支付的利息及罚息，以本款第三项约定的结息方式，按本款约定的罚息利率计收复利；（3）逾期还款罚息利率在本合同利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率在本合同利率水平上加收100%。合同第十二条第二款约定，借款人违反合同规定，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的全部损失，包括但不限于法定利息、约定利息及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等）。合同还对贷款的发放、提款时间及支付方式、还款、违约事件及处理、争议解决等内容进行了约定。
上述合同签订后，原告向被告谭拥华、阳灿支付了借款500000元，《借款凭证》载明借款于2015年12月31日到期。但原告陈述被告谭拥华、阳灿仅偿还了借款本金300000元及借款期限内的利息，剩余借款本金200000元及逾期利息未还。因被告谭拥华、阳灿未按约定偿还借款，原告于2016年10月27日与湖南醒龙律师事务所签订《委托代理合同》，约定湖南醒龙律师事务所接受原告委托代理本案诉讼，并由原告支付代理费10000元。该费用由原告在采取保全措施之日起三日内支付5000元，余款在执行完毕之日起三内日一次性支付完毕。但原告仅提供了5000元的律师费发票。
本案审理过程中，原告明确被告谭拥华、阳灿已支付了自2016年10月20日止的逾期利息，故后续逾期利息以未还借款本金为基数，按月利率21.75‰的标准，自2016年10月21日起计算至实际付清之日止。
以上事实，有《最高额抵押权合同》、房屋所有权证、房屋他项权证、《借款合同》、《借款凭证》、本息表、《委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告谭拥华、阳灿签订的《借款合同》，与被告徐超签订的《最高额抵押权合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定向被告谭拥华、阳灿支付了借款500000元，但被告谭拥华、阳灿仅偿还借款本金300000元及借款期限内的利息，故原告要求被告谭拥华、阳灿偿还剩余借款本金200000元，符合双方约定与法律规定，本院予以支持。
根据《借款合同》的约定，对逾期还款（包括本金、利息）的，从逾期之日起，就逾期部分，按月利率21.75‰的标准计收罚息，但其约定的逾期利息过高，本院调整为按年利率24%计算逾期利息。被告谭拥华、阳灿应从2016年10月21日起，按照逾期本金参照年利率24%的标准支付原告至清偿之日止的利息。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条以及《最高额抵押权合同》的约定，债务履行期限届满，××未受清偿的，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因被告谭拥华、阳灿未按约定及时偿还借款本金及逾期利息，原告主张对抵押物的处置价款在上述借款本金、逾期利息及实现债权的费用范围内优先受偿，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，但应以登记的债权额500000元为限。
原告主张被告谭拥华、阳灿承担律师费10000元，但仅提供了《委托代理合同》及金额为5000元的发票，故对于原告主张的超过部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谭拥华、阳灿应于本判决生效之日起10日内返还原告长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司借款本金200000元并支付逾期利息（逾期利息以逾期本金为基数，按年利率24%的标准，自2016年10月21日起计算至借款本金实际清偿之日止）；
二、被告谭拥华、阳灿应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司为实现债权支付的律师费5000元；
三、如果被告谭拥华、阳灿未按期返还借款本息，则依法拍卖、变卖被告徐超名下的位于湖南省长沙市岳麓区望城坡阳明小区第一栋301号（长房权证岳麓字第××号）房屋，所得价款由原告长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司在上述借款本金、逾期利息及实现债权费用的范围内优先受偿（以登记的债权额500000元为限）；
四、驳回原告长沙市雨花区高桥小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6051元，因适用简易程序减半收取3025.5元，保全费2170元，合计5195.5元，由被告谭拥华、阳灿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 陈 文
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李佳妮
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。