福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第9977号
原告厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路九号冶金大厦九楼。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人王静、成文波。
被告张小英，女，1962年8月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司与被告张小英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托代理人王静、成文波，被告张小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司诉称，被告系厦门市思明区文兴东五里（明发国际新城）1号601室的业主，其自2012年10月起拖欠原告自2012年10月至2013年12月的综合管理服务费1587元、公摊水电费159.3元。滞纳金按日3‰计收，实际应交纳的滞纳金从被告未缴交之日起计算至被告付清全部物业管理费、公摊水电费等费用当日为止，暂计至2014年4月1日止为1398.6元，以上合计3144.9元。现原告诉至法院，请求判令：被告立即支付2012年10月至2013年12月的综合管理服务费1587元、2012年7月至2013年12月公摊水电费159.3元及滞纳金（自欠费当季度的下季度的首日起按日3‰分段计算至被告付清全部费用当日止，暂计至2014年4月1日为1398.6元），共计3144.9元；并支付本案诉讼费。
被告张小英辩称，确认未缴纳的物业管理费、公摊水电费的期间、金额，但被告不是故意拖欠上述费用。原告的物业管理没有尽职，没有达到物业管理的标准，例如从不疏通下水管道、未砌防护墙、未及时通知，导致被告停放在小区地下车库的车辆被淹，虽然保险公司有赔偿部分，但被告还自行承担了很大的损失。原告应当相应赔偿被告的损失，用于抵扣物业管理费等费用。因此，被告仅同意缴纳公摊水电费，但不同意缴交物业管理费及滞纳金。
经审理查明，2007年9月10日，厦门市明发国际新城业主委员会与原告厦门佰仕达物业管理有限公司签订一份《物业管理服务委托合同》（下称合同），将明发国际新城（址于厦门市思明区莲前街道文兴东五里1-18号）委托原告实行物业管理，委托期限为三年，自2007年9月10日起至2010年9月9日止。合同约定原告为小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务；住宅房屋的物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；代收代缴水电费及公摊费用，由原告按月向业主或使用人收取。合同附件三中约定，原告应协助维护公共秩序，对火灾、水灾、治安、台风、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取有关措施；对共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，视情况及时清淘。2010年5月29日，厦门市明发国际新城业主委员会与原告厦门佰仕达物业管理有限公司订立《补充协议》，约定由原告继续为明发国际新城小区提供物业服务，服务期限至成立新的业主委员会重新选聘新的物业服务企业时自行终止。合同签订后，原告依约为讼争小区提供物业管理服务至2013年12月31日。
另查明，被告张小英系厦门市思明区文兴东五里1号601室的业主，该房产面积为132.24平方米。2013年5月16日，因特大暴雨，导致被告所有的停放于讼争小区地下车库的轿车被淹，后经中国人民财产保险股份有限公司厦门市分公司定损并理赔60259元。被告遂以原告未尽物业管理职责为由拒绝支付2012年10月至2013年12月的综合管理服务费1587元、2012年7月至2013年12月的公摊水电费159.3元，原告催讨未果后于2014年7月14日诉至本院。
上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、企业资质证书、《物业管理服务委托合同》及补充协议、撤出对小区物业服务的公告、《公寓、住宅面积测算明细表》、关于明发国际新城小区自然情况的说明、综合管理服务费及滞纳金欠费明细、原告替业主代垫水电费委托书、公共用水、用电分摊及滞纳金欠费明细、原告代垫电费明细、收费通知单、土地房屋登记卡、原告代垫水费明细，被告提供的购车发票、照片、厦门2013.5.16特大暴雨水灾事故车辆定损协议书、车辆处理协议、赔案收条以及本案庭审笔录为证。上述事实，本院予以确认。
本院认为，原告与厦门市明发国际新城业主委员会签订《物业管理服务委托合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对全体业主和物业使用人均有约束力。被告作为明发国际新城小区的业主之一，接受了原告提供的物业服务，现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告以原告未尽到物业管理职责而拒交物业管理费的主张，本院不予支持。被告应当支付原告2012年10月至2013年12月的物业管理费1586.88元（0.8元／平方米／月×132.24平方米×15个月），原告相应诉讼请求超出部分，本院不予支持。按照合同的约定，原告应协助维护公共秩序，提供保洁清理服务。现原告未举证证明其在对水灾、台风等突发事件事发时有协助采取有关措施，对相关管道有履行定期检查、疏通义务，故本院认为原告的管理存在瑕疵。且被告未及时缴交物业管理费，系因与原告就该物业服务瑕疵问题多次沟通无法达成一致意见，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告管理不到位导致其车辆被淹而应赔偿被告相应损失，可另行与原告协商解决。
关于原告要求被告支付2012年7月至2013年12月的公摊水电费159.3元的诉讼请求，因被告确认欠缴金额并愿意缴纳，本院予以支持。因被告未及时缴交公摊水电费，其行为已构成违约。合同中公摊水电费约定为按月收取，原告要求被告以季度公摊水电费为基数支付自欠费下一季度首日起计算至实际付款之日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。合同中对逾期缴交公摊水电费的滞纳金收取标准未作约定，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付。原告主张按日千分之三的标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告张小英应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付2012年10月至2013年12月的物业管理费1586.88元；
二、被告张小英应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付2012年7月至2013年12月的公摊水电费159.3元及滞纳金（自欠费下季度的首日起按银行同期贷款利率分段计算至付清之日止）；
三、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门佰仕达物业管理有限公司负担12元，被告张小英负担13元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 李 吟
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 邱福香
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。