长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第144号
原告：长春市新鼎信广告有限公司，住所地长春经济技术开发区佳泰帝景城7幢4单元516号。
法定代表人：李宁，经理。
委托代理人：王曦、尹春薇，公司职员。
被告：汪清县众邦房地产开发有限公司，公司注册地址吉林省汪清县汪清镇南山街。
法定代表人：马占彪。
被告：赵连波，男，1962年3月18日生，汉族，公民身份证号码2201211962********，住吉林省榆树市正阳街1委*组。
被告：冯石东，男，1969年12月10日生，汉族，公民身份证号码2201821969********，住吉林省榆树市华昌杰3委***组。
原告长春市新鼎信广告有限公司诉被告汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）、赵连波、冯石东商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王曦、尹春薇，被告赵连波、冯石东等到庭参加诉讼，被告众邦公司经本院合法传唤没有到庭；本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2012年6月13日，原告与被告赵连波代理的被告众邦公司签订了商品房代理销售合同。原告已销售房屋84套，佣金149139.00元，溢价的30％为80246.00元，即229385.00元；已给付7万元，尚欠159385.00元。按合同约定，应每月5日结清；被告众邦公司长期拖欠，终止了合同第六条约定的给付销售佣金及溢价的义务；合同第九条第一款第十一项约定，无故终止合同理应支付总项目销售金额1.5％的违约金。被告众邦公司非但无故终止合同，为达到拒付佣金及解除合同之目的，驱除原告代理销售人员，造成表面上原告撤走销售人员的假象。被告众邦公司与原告签订的合同盖的是被告水岸新城项目部的章，代理人为被告赵连波；在合同履行过程中，负责结算的人是被告冯石东、赵连波。原告认为，在被告众邦公司用不具备法人资格的项目部签订合同的情况下，被告众邦公司及其签订合同的代理人被告赵连波和履行合同过程中的结算负责人被告冯石东均应对原告的诉讼请求承担责任。原告请求，（1）继续履行合同；（2）判令三被告给付原告商品房销售代理费用159385.00元；（3）判令三被告共同向原告支付总项目总销售金额1.5％的违约金；（4）诉讼费用由被告承担。案件审理期间，原告明确第三项诉讼请求为总项目总销售金额1.5％的违约金人民币2，341，000.00元。
被告众邦公司未到庭，亦未答辩。
被告赵连波、冯石东辩称，（一）原告所诉与事实不符。1、我公司与原告所签约商品房代理销售合同不是我们让原告终止合同，而是原告自行终止合同。原因是在2013年4月18日，李宁经理来到项目部以后，就有其中的4位他们公司人员：王帅、朱莹莹、徐丽娜、吴兴荣4人与李宁经理商谈福利和工资问题，她们没有得到圆满的答复，辞职不干了，就剩一名员工任宪华，就最后一名也在4月21日不来了，最后售楼中心一个员工也没有了，使商品楼销售处于停止状态，从此原告负责人和员工就再也没有在项目部出现过。上述实事经过，有公证处公证的证据原件一份、身份证复印件5份。2、原告没有完成和我们约定的2013年12月末完成销售额3500万元，也就不存在提取溢金的问题。3、此项目是2012年8月28日开盘，在2013年春节之前，在短短的4个多月时间内换4任在此项目的经理，春节之后到四月底，3个多月的时间内就没有负责人在这里参与管理，就不要说帮我们策划和增加销售力度了。4、由于原告没有认真的执行合同，而且自动终止合同，我公司还要反诉原告赔偿我公司造成的损失，也不能承担诉讼费用。（二）被告赵连波、冯石东，在2013年11月份在吉林省公证处的公证下，已经解除与汪清众邦房地产开发有限公司的合作关系，而且之前的债权、债务都由汪清众邦房地产承担，和我们二位被告就没有关系了。
经审理查明：
2012年5月3日，被告赵连波、冯石东与案外人马占有（实际是代表被告众邦公司）签订《合作协议》。该《合作协议》主要约定，（1）被告赵连波、冯石东与被告众邦公司合作开发和龙市秀河小区房地产项目；（2）被告众邦公司负责开发项目的所有开发资质和项目所需各种手续及相关费用，被告赵连波、冯石东负责前期投入资金贰仟万；（3）被告众邦公司占股份45％，被告赵连波、冯石东占股份55％；（4）合作过程中，一切费用支出必须双方签字认可方能入账（即被告众邦公司财务账）；（5）合作利润经核算后进行分配，被告众邦公司的利润在楼盘未售完的情况下可用剩余的楼盘按市场价格计算抵给被告众邦公司的利润，被告赵连波、冯石东的利润有优先选择楼盘位置的权利。
2012年6月13日，被告赵连波与原告签订《商品房代理销售合同》。该合同第1页第1行及第6页落款的甲方名称为“汪清县建通房地产开发有限公司”，但在第6页落款处加盖的是“汪清县众邦房地产开发有限公司水岸新城项目部”印章，委托代理人处是被告赵连波签字。该合同主要约定，（1）被告众邦公司将其开发的、位于吉林省和龙市长春路西段北侧的“秀水小区”房地产项目委托原告代理销售，项目总建筑面积9.5万平方米，委托代理销售面积6万平方米；（2）销售底价：二层2388元平方米，三、四层2488元平方米，五层2288元平方米，六层1988元平方米，车库3500元平方米，仓库4000元平方米，一层门市4500元平方米，一、二层门市4000元平方米；（3）原告负责项目的整体策划、宣传方案，被告众邦公司负责宣传费，原告承担设计费；（4）项目宣传推广费用、售楼处建设等费用由被告众邦公司负责，项目报纸、电视广告、印刷宣传材料等宣传方面的有关策划、设计由原告负责；（5）销售代理费用包括佣金、超价部分，佣金为销售单价乘以销售面积再乘以1.5％，超价部分为销售单价减去底价单价再乘以销售面积，超价部分原告分得30％，被告众邦公司分得70％；（6）每月底前5日，原告按实际销售业绩申报本月的销售代理费（佣金加溢价奖励）；（7）被告众邦公司应在收到原告申报后于次月的5日前审查确认后并予以支付；（8）被告众邦公司保证及时、足额结算原告的销售代理费，如逾期5日未支付，应按每天万分之八违约责任补偿：（9）销售结算为每月结算1％代理费，另外0.5％代理费在原告完成4500万元（含银行按揭部分）销售后一次结算；（10）由于被告众邦公司原因无故终止合同，被告众邦公司要向原告支付总项目总销售金额×1.5％的费用作为违约金；（11）代理销售期间，原告负责现场销售人员的工资及提成，包括食宿费用等。
《商品房代理销售合同》签订后，双方开始履行合同。原告派人员入住售楼部，并进行销售工作，包括进行策划、设计及制作宣传资料等。2012年9月，原告向被告提交2012年8月商品房销售明细表；该表载明，2012年8月，原告销售房屋11套，销售价款人民币2，001，782.00元；佣金为29，493.00元（其中1％为19，655.00元），30％溢价为10，884.00元，佣金加溢价为40，377.00元；按合同约定，被告众邦公司应支付原告销售代理费人民币30，549.00元。被告冯石东于2012年9月6日在原告申报表上签字，内容是“溢价30％保留，只给付底价1％佣金为19，655.00元，可以付2万元”。2012年9月底，原告向被告提交2012年9月商品房销售明细表；该表载明，原告销售房屋27套，销售价款人民币5，092，472.00元；1％佣金为48，961.00元，0.5％佣金为24，481.00元。被告冯石东、赵连波于2012年10月18日在原告申报表上签字，确认应支付佣金48，960.00元。按合同约定，被告众邦公司应支付原告销售代理费为佣金48，960.00元及30％溢价，但被告没有按合同约定及时向原告支付销售代理费。庭审中，被告赵连波、冯石东自认，被告众邦公司于2012年9月中旬支付销售代理费人民币20，000.00元，又于2013年春节前支付销售代理费人民币50，000.00元。此后，原告每月向被告众邦公司提交商品房销售明细表，被告方没有给予签字确认，亦没有向原告支付销售代理费，原、被告发生纠纷。截止2013年4月底，原告共销售房屋84套；1％佣金为149，139.00元，0.5％佣金为74，569.00元，30％溢价为80，246.00元。
2013年4月，因被告不按合同约定向原告支付销售代理费，致使原告销售工作受到严重影响（因拖欠销售人员工资，销售人员向原告辞职），原、被告双方矛盾加剧，最终导致《商品房代理销售合同》终止履行。
2013年11月6日，被告众邦公司、赵连波、冯石东及案外人马占有作为甲、乙、丙、丁四方签订《协议书》一份。该《协议书》的主要内容是，（1）将赵连波、冯石东、马占有于二0一二年五月三日签订的《合作协议》予以终止。（2）在赵连波、冯石东、马占有三方于二0一二年五月三日签订的《合作协议》中，赵连波出资人民币玖佰万元整、冯石东出资人民币贰仟壹佰万元整、马占有未出资；上述三方共同开发和龙市秀河小区房地产项目，该项目已竣工，五证俱全。（3）现就各自所投资金及利润分配一事达成协议：众邦公司在该项目中得人民币壹拾万元整，赵连波、冯石东所投资金及分得利润所得为该开发项目的部分楼房（详见附表），案外人马占有零利润。（4）上述三方在合作期间存有一部分债务：……；欠赵连波人民币壹佰贰拾伍万元整，欠冯石东壹佰万元整；为了保证偿还上述债务，经协商由赵连波、冯石东推荐一位出纳员协助众邦公司及案外人马占有继续处理善后问题，至以上欠款全部还清，赵连波、冯石东自动撤离协助工作的出纳员。（5）由于至今赵连波、冯石东、案外人马占有三方共同开发的和龙市秀河小区项目仍存在一些问题，现赵连波、冯石东全权委托众邦公司、案外人马占有处理该项目遗留的所有问题，处理该项目的剩余收入及支出费用；收入包括（回迁多余面积价款、拆迁道路款、二次费用、银行按揭抵押金、和龙市秀河小区I区回迁价格补贴、和龙市秀和小区H区高层土地费、可退税金等），支出包括（各种税费、剩余工程款、相关债务等）；赵连波、冯石东至此退出该项目的合作，今后一切事宜均与赵连波、冯石东无关；众邦公司及案外人马占有今后任何决定均不需要征求赵连波、冯石东的意见。该《协议书》经长春市信维公证处进行了公证【（2013）吉长信证字第48395号】。庭审中，被告赵连波、冯石东自认已经退出与被告众邦公司、案外人马占有的合作。
上记事实，有原、被告陈述及举证在卷为凭。
本院认为，（1）原告与被告赵连波、冯石东签订的《商品房代理销售合同》及被告赵连波、冯石东与案外人马占有签订的《合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法；虽然在《商品房代理销售合同》、《合作协议》时没有被告众邦公司盖章，但被告众邦公司、赵连波、冯石东及案外人马占有在2013年11月6日签订终止合作《协议书》时，认可了原告与被告赵连波、冯石东签订《商品房代理销售合同》及被告赵连波、冯石东与案外人马占有签订《合作协议》的事实，符合《民法通则》第六十六条的规定，依据《合同法》第四十八条的规定，被告赵连波、冯石东与案外人马占有所实施的民事法律行为有效，故《商品房代理销售合同》、《合作协议》均为有效合同。（2）原、被告签订《商品房代理销售合同》后，原告按照合同约定履行了商品房销售义务，被告方未按合同约定及时足额支付销售代理费，系被告方违约；由于被告方故意拖欠销售代理费，直接影响了商品房销售工作，导致双方矛盾激化而终止履行《商品房代理销售合同》，其责任在被告方；被告方的行为属于无故终止合同，被告方应当按照双方合同的约定承担相应的违约责任。（3）关于原告主张的继续履行合同问题。由于被告方违约，导致原、被告签订的《商品房代理销售合同》无法履行，且被告众邦公司、赵连波、冯石东及案外人马占有签订了终止合作《协议书》，原、被告签订的《商品房代理销售合同》已无法实际履行，亦无法实现合同目的；依据《合同法》第九十四条一款（四）项之规定，《商品房代理销售合同》应予解除。（4）关于原告主张的销售代理费。由于被告方违约未支付销售代理费，现原告要求被告方给付销售代理费是合理的，应按合同约定及原告实际销售商品房数量、销售价款予以确认并保护；2012年8月至9月，原告销售商品房38套被告方已签字确认，销售代理费应为人民币143，576.00元，被告方已支付销售代理费人民币70，000.00元，余欠销售代理费人民币73，576.00元应由被告方支付。（5）关于原告主张的违约金。由于被告方违约导致《商品房代理销售合同》无法履行，被告方故意拖欠销售代理费，致使合同无法履行，被告方的行为属于无故终止合同，被告方应按该合同第一条第二款、第三款的约定和第九条第十一款的约定及《合同法》第一百零七条之规定承担违约责任；但由于原告不能提供各种价格商品房的具体面积、数量，故本院酌定按合同约定的销售总面积（60000平方米）、商品房最低销售底价（1988元／平方米）确定总项目总销售额的1.5％确定违约金数额。（6）关于各被告的责任问题。被告众邦公司与被告赵连波、冯石东系合作经营和龙市秀河小区I区房地产开发建设项目，被告赵连波、冯石东代表被告众邦公司与原告签订了《商品房代理销售合同》，被告赵连波、冯石东的行为代表了被告众邦公司；同时，由于被告众邦公司与被告赵连波、冯石东系合作经营关系，在合作经营期间所发生的债权债务，依据《民法通则》及相关司法解释的规定，作为合作经营的主体均应承担相应的责任。即：先以联营体的财产清偿联营债务，联营体的财产不足以抵偿的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任；合同未约定债务承担比例，联营各方协商不成的，按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方应承担的责任。合伙型联营各方应依照有关法律、法规的规定或合同约定对联营债务负连带清偿责任。由于被告众邦公司、赵连波、冯石东在《合作协议》及终止合作《协议书》中均没有对投资、资产分配、利润分配、债权债务承担比例进行约定，故应由被告众邦公司、赵连波、冯石东对其在合作经营期间对原告所负义务共同承担给付义务、互为连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定和《中华人民共和国民法通则》第五十二条、第六十六条之规定及相关司法解释的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东于本判决生效后十日内给付原告长春市新鼎信广告有限公司销售代理费人民币73，576.00元。
二、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东于本判决生效后十日内给付原告长春市新鼎信广告有限公司违约金人民币1，789，200.00元（最低销售底价1988元／平方米×合同约定销售总面积60000平方米×1.5％）。
三、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东对上述给付义务互为连带责任。
四、公告费人民币560.00元由被告承担
五、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费人民币21，565.00元由被告承担。
如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔国强
人民陪审员 李文刚
人民陪审员 王丽波
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 李彦慧