广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1033号
上诉人（原审原告）：朱玉梅，女，汉族，住湖南省汝城县。
委托代理人：胡余旺，广东博格律师事务所律师。
委托代理人：何华锋，男，系朱玉梅的丈夫。
被上诉人（原审被告）：清远市美林基业实业投资有限公司，住所地：广东省清远市。
法定代表人：宋红成。
被上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司，住所地：广东省清远市。
法定代表人：宋红成。
两被上诉人共同委托代理人：史立艳，广东正始律师事务所律师。
上诉人朱玉梅因与被上诉人清远市美林基业实业投资有限公司（以下简称美林基业公司）、清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2015年9月10日，朱玉梅与美林基业公司、后花园公司签订《商品房买卖合同》，约定朱玉梅向美林基业公司、后花园公司购买位于清远市美林湖国际社区天汇半岛维景湾×××号房屋，房屋总价款723856元。作为合同附件四的合同补充协议第十四条约定，买受人清晰明了前期的销售宣传资料仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的要约，同时，出卖人未授权其他任何销售人员、工作人员、第三方就该房买卖事宜对买受人作任何承诺，买卖双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本协议约定为准。《商品房买卖合同》亦附有房屋平面图，朱玉梅在房屋平面图上签名。
朱玉梅表示，其要购买的是宣传册上的d户型，购房时查看过房屋，房屋现场标明房号为×××3，为此与美林基业公司、后花园公司签订《商品房买卖合同》购买×××3号房，但现场所标的×××3号房实际是×××2房，为e户型，美林基业公司、后花园公司当时将×××2房和×××3房的房号标反了。因实际购买的房屋与现场查看的房屋不一致，朱玉梅向工商部门投诉，美林基业公司、后花园公司在工商部门的调解过程中，承认因工程方标错编号给朱玉梅造成困扰。庭审时，美林基业公司、后花园公司表示，×××2号房在2014年5月28日已签约出售，价款为91万多元。关于主张20万元赔偿款的由来，朱玉梅称当时销售人员明确告知现场所看的房屋售价723856元，但其所买的不是现场查看的房屋，现场查看的房屋价值90多万元，为此美林基业公司、后花园公司应当补偿两套房屋的差价。同时，朱玉梅表示，考虑到各种利益，愿意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。
原审法院认为，本案系商品房销售引发的纠纷。朱玉梅以美林基业公司、后花园公司存在缔约过失为由主张赔偿，所谓缔约过失责任，通常指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。就本案而言，实际是朱玉梅、美林基业公司、后花园公司对交易房屋这一标的物认识错误而产生重大误解，在双方存在重大误解的情况下，朱玉梅没有主张解除合同，而是同意继续履行《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》并不存在未成立、无效或被撤销的情形，朱玉梅依据缔约过失主张美林基业公司、后花园公司承担赔偿责任依据不足。并且，×××2房和×××3房都有其固定价值，若×××2号房能够出售给朱玉梅，其价格可能高于×××3号房，朱玉梅所主张的两套房屋差价20万元，并不同于在缔约过失责任中因合同可以履行所能获得的预期利益损失，对朱玉梅主张美林基业公司、后花园公司赔偿损失20万元的诉讼请求，原审法院不予支持。至于朱玉梅主张的律师费和其他费用，朱玉梅没有向原审法院提交上述费用实际发生的凭据，对朱玉梅的此项诉讼请求，原审法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年3月16日作出（2016）粤1802民初287号民事判决：驳回朱玉梅的诉讼请求。件受理费2150元，由朱玉梅负担。
宣判后，朱玉梅不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销清城区人民法院2016年3月16日（2016）粤1802民初287号民事判决，依法改判或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审法院判决认定事实错误。（1）原审法院判决认定本案”是原、被告对交易房屋这一标的物认识错误而产生重大误解”。这个认定是不顾事实真相且完全偏袒被上诉人（被告）的错误认定。本案根本不是一个简单的重大误解纠纷问题。本案事实是：在签订合同的过程中，被上诉人（被告）及其销售人员提供了虚假情况!把2014年5月就已经卖掉的现五栋××层××2号房当成五栋××层××3号房提供给上诉人（原告）；在上诉人与被上诉人签订合同的那一时期（2015年8月-10月），现五栋××层××2号房的门牌号清楚地标明是五栋16层03号房，被上诉人（被告）的售楼小姐黄丽平女士带上诉人（原告）实地察看了该房，门牌号就是五栋××层××3号。这就是被上诉人（被告）提供虚假情况的缔约过失!因五栋××层××2号房被被上诉人（被告）标示为五栋××层××3号，售楼小姐也把五栋16层××2号当成五栋16层03号介绍给上诉人，最终导致上诉人与被上诉人签订了购买五栋××层××3号房的合同。关于在合同图纸上签字确认的问题，售楼小姐说是系统默认，可能出错，现房你都去看了，还担心什么!打消了上诉人最后的疑虑。（2）原审法院判决认定”《商品房买卖合同》并不存在未成立、无效或被撤销的情形，原告依据缔约过失主张被告承担赔偿责任依据不足”也是错误的。事实上，上诉人与被上诉人有一个购买五栋××层××2号的合意，由于在合同签订过程中，五栋××层××2号被被上诉人（被告）标示为五栋××层××3号，最终导致上诉人购买五栋×层×2号商品房的合同未能成立，成立的是购买五栋××层×3号商品房的合同。所谓缔约过失，是指因被上诉人的过错导致上诉人购买五栋××层×2号商品房的合同未成立的过失，并不是指其他。原审法院主审法官在判决中责怪上诉人为何不解除购买五栋××层×3号商品房的合同，因为商品房买卖的复杂性，不仅涉及买卖双方，还涉及到银行、政府，解除合同导致多方利益受损，所以，尽管上诉人极不情愿，上诉人还是无奈与痛苦的接受这个事实。但是，这并不影响追究被上诉人（被告）在买卖五栋××层×2号商品房上的缔约过失责任。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院判决适用法律错误是指适用了不该适用的法律与没有适用该适用的法律。在原审法院判决中，主审法官将案件事实错误地认定为重大误解，认为存在重大误解就应该解除合同，是适用了不该适用的法律，也错误地适用了法律。合同法第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。这是应该适用的法律条款，原审法院判决却不适用。被上诉人（被告）霸道地拿出商品房买卖合同附件四合同补充条款第十四条：买受人清晰明了前期的销售宣传资料仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的要约，同时，出卖人未授权其他任何销售人员、工作人员、第三方就该买卖事宜对买受人作任何承诺，买卖双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本协议约定为准。这是一条典型的格式条款（霸王条款），排除了其缔约过失责任与其他责任，剥夺了买受人的了解商品房真实信息的知情权，是典型的无效条款。合同法第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但是原审法院主审法官并没有适用合同法第四十条对被上诉人（被告）的主张进行否定。三、原审法院程序违法。本案案情比较复杂、权利义务关系复杂，并不适合简易程序。但本案原审法院用的是简易程序。在简易程序审理过程中，质证马虎、草率，对上诉人提供的证据没有充分展示与播放，也没有提出调解建议，最后出来一个丧失公平正义的错误判决。四、本案明明是一个缔约过失责任问题，原审法院却认定为重大误解是帮被上诉人推卸责任，剥夺我们的赔偿请求权利。商品房买卖合同附件四合同补充条款第十四条明明是无效条款，原审法院竟然视而不见。希望清远市中级人民法院主持正义，还上诉人公道，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否存在缔约过失的责任。2、被上诉人是否存在过错，应否承担赔偿责任。3、本案是否适用简易程序审理。
关于被上诉人是否存在缔约过失的责任问题。缔约过失的责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则和法律规定的义务致另一方的依赖利益损失时所应承担的损害赔偿责任。缔约过失责任发生在缔约过程中而不是发生在合同成立以后。只要合同尚未成立，或者虽然成立，但因为不符合法定的生效要件而被确认为无效或被撤销时，缔约人才承担缔约过失责任。本案中，双方就商品房买卖已经签订《商品房买卖合同》，且该合同已成立并生效，因此，本案不属于缔约过错责任的处理范围，原审法院对上诉人以缔约过失为由被上诉人赔偿的诉讼请求不予支持正确。
关于被上诉人是否存在过错，应否承担赔偿责任的问题。本案中，根据查明的事实可证实，上诉人在看房时需要购买的是d户型××3号房，而非e户型××2号房，但由于被上诉人当时将该两房的房号标反而导致上诉人签订《商品房买卖合同》实际购买的是e户型××2号房，对此，造成上诉人实际需要购买的房屋与签订合同的房屋不一致的过错责任在于被上诉人。虽然上诉人并无提出解除合同，但并不能免除上诉人因其过错而造成上诉人损失的赔偿责任。至于损失的赔偿问题。上诉人主张两套房屋的差价20万元为实际损失并要求赔偿，经查，该两套房屋之间的差价，仅能证实该两套不同座向，不同面积的房屋出售价格，并不能据此证实上诉人因此而造成的损失依据，因此，对上诉人主张被上诉人赔偿20万元损失的请求，本院不予采纳。虽然上诉人就其损失并无提供相关的证据，但本院结合被上诉人的过错程序及考虑到被上诉人的过错行为确实造成上诉人为处理本案而实际发生了相关的交通费、律师费、差旅费、误工费等费用，因此，对上诉人因此而造成的损失本院酌情认定为50000元，该款项由被上诉人赔偿给上诉人。
关于本案是否适用简易程序审理的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条关于”基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”的规定，该类型案件可适用简易程序审理。而本案上诉人的起诉符合上述法律规定适用简易程序审理的案件范围，因此，原审法院适用简易程序审理程序合法，上诉人以原审法院适用简易程序审理本案程序违法的上诉请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初287号民事判决。
二、限被上诉人清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人朱玉梅损失50000元。
一、二审案件受理费各2150元，由上诉人朱玉梅各负担1150元，由被上诉人清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司各负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张丽萍