四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终3366号
上诉人（原审被告）：安县农村信用合作联社秀水分社。住所地：四川省安县秀水镇新怡路。
负责人：邬明华，分社主任。
委托代理人：段俊强，四川科通律师事务所律师。
委托代理人：冯菊梅，四川科通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都昭艺房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区营门口路*号。
法定代表人：吴怀昭，公司董事长。
委托代理人：冯军，四川惠风律师事务所律师。
上诉人安县农村信用合作联社秀水分社（以下简称安县信用社秀水分社）因与被上诉人成都昭艺房地产开发有限公司（以下简称昭艺房产公司）抵押合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3851号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。审理过程中，昭艺房产公司于2016年5月17日申请对署名李平的情况说明是否为邬明华书写进行文痕鉴定，在处理鉴定的过程中邬明华于2016年7月15日承认情况说明是其本人书写，本院终结鉴定程序继续进行审理，此期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
安县信用社秀水分社上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回昭艺房产公司的诉讼请求；诉讼费由昭艺房产公司承担。事实和理由：一、一审法院认为未办理房屋注销登记，双方均有过错，认定双方各承担50%的责任有失偏颇。《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称权属登记办法）第十一条区分了权利人和他项权利人，注销登记由权利人行驶，应当由昭艺房产公司申请注销。根据一审查明的事实，借款人李平向安县信用社秀水分社贷款300万元，实际由昭艺房产公司使用，借款到期后由昭艺房产公司归还了借款，安县信用社秀水分社将办理注销登记的手续移交给昭艺房产公司的工作人员，已经履行完相应义务，而且昭艺房产公司从归还借款起至起诉前从未要求安县信用社秀水分社协助办理注销登记。未办理注销登记的责任在昭艺房产公司，由此造成的损失应自行承担。昭艺房产公司起诉后，安县信用社秀水分社才知道未办理注销登记，经咨询后进行了公告，成都市房管局已经办理了注销登记。二、一审法院枉法裁判安县信用社秀水分社赔偿损失148.5万元应予以撤销。1、昭艺房产公司主张的借款利息损失与未办理注销抵押登记之间没有关联性。借款实际由昭艺房产公司使用，借款到期后，昭艺公司作为担保人或实际用款人都有义务偿还借款本息，以什么资金偿还与安县信用社秀水分社无关。昭艺房产公司抵押的房产只是昭艺大厦的一部分，至今还有房产没有抵押和变卖，若需变卖房产偿还借款，也可处置未抵押的房产。2、昭艺房产公司没有证据证明未办理注销抵押登记导致抵押房产无法变卖的事实。3、昭艺房产公司主张的借款利息损失不合法。昭艺公司的法定代表人、股东与重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军房产公司）的法定代表人、股东都是吴怀昭，二者是关联企业，存在利害关系。双方的往来款并未注明借款或支付利息，昭军房产公司出具的证明不能采信。企业之间的借款为无效合同，昭军房产公司取得的利息属违法所得，应当予以收缴。三、安县信用社秀水分社未办理注销抵押登记没有给昭艺房产公司造成损失。昭艺房产公司偿还借款后至今没有销售或再次办理抵押贷款的事实，没有证据证明产生了损失，从房价上升趋势看，资产还有增值。即便确实因未办理注销登记造成了损失，安县信用社秀水分社也只应承担合理的损失，扩大的损失应由昭艺房产公司自行承担。昭艺房产公司应当在偿还借款后一个月内向安县信用社秀水分社主张协助解除抵押登记。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，否则应自行承担扩大的损失。四、一审法院未审理安县信用社秀水分社一审中提出的诉讼时效抗辩。
昭艺房产公司辩称，安县信用社秀水分社主张借款偿还后已经将债务清偿证明和他项权证书交给了昭艺房产公司不是事实，也没有证据证明。昭艺房产公司提交了邬明华书写的情况说明，已经证明李平和吴怀昭的个人事务没有处理，安县信用社秀水分社不出具办理注销登记的手续。秀水镇出具的档案遗失证明不符合单位证明的法定形式。在安县信用社秀水分社上诉前，安县信用社秀水分社办理了注销登记，说明注销登记的资料由安县信用社秀水分社持有。权属登记办法已经废止，按照担保法的规定，应当由抵押权人办理注销登记。因安县信用社秀水分社不履行义务，导致昭艺房产公司不能出售房屋，向昭军房产公司借款造成200多万元的利息损失。昭艺房产公司和昭军房产公司是不同的股东，借贷关系合法。昭艺房产公司是对抵押提出的主张，抵押未注销前，不起算诉讼时效期间。
昭艺房产公司2015年5月28日向一审法院起诉请求：判令安县信用社秀水分社办理注销抵押登记并赔偿至2015年10月1日的利息损失297万和承担诉讼费。
一审法院认定事实：2006年1月5日，李平与安县水秀农村信用合作社（现为安县信用社秀水分社）订立《最高额抵押担保借款合同》（以下简称抵押借款合同），约定李平向安县信用社秀水分社借款300万元，期限从2006年1月18日至2007年1月18日，昭艺房产公司提供抵押担保。其中第十条约定登记由借款人或抵押人负责办理。次日安县信用社秀水分社与昭艺房产公司订立《房地产抵押合同》，昭艺房产公司提供位于成都市金牛区营门口路4号1822.98平方米房屋作为抵押担保。合同订立后，安县信用社秀水分社发放贷款300万元并办理抵押登记。2007年7月2日，昭艺房产公司委托昭军房产公司通过招商银行向安县信用社秀水分社汇款300万元，代李平归还全部借款本息。2014年5月23日，李平出具情况说明，证明因昭艺房产公司未办理出售给李平的房屋及车库产权证，未偿还银杏树款，故未办理解除抵押登记手续，待上述事项昭艺公司办理完后再办理解除抵押登记手续。2015年5月29日，昭军房产公司出具证明，证明昭艺房产公司于2007年7月2日向昭军房产公司借款300万元至今未偿还，以年利率12%偿还了部分利息。2012年11月26日至2014年11月3日，昭艺房产公司分16次向昭军房产公司转款210万元。2015年11月9日，安县秀水镇人民政府出具证明，证明安县信用社秀水分社因2008年“5·12”大地震造成房屋严重毁损，贷款档案遗失。一审法院认定以上事实，主要采信了借款合同、抵押合同、情况说明、证明、招商银行收款回单、付款流水单等证据和庭审笔录。
一审法院认为，昭艺房产公司与安县信用社秀水分社订立的借款合同和抵押合同合法有效。2007年7月2日借款清偿后，抵押关系也应终止，但抵押关系终止并不等于抵押登记失效。依照《房屋登记办法》第四十八条和《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款规定，终止抵押关系的当事人还应在抵押关系终止之日起十五日内到登记机关办理注销抵押登记。双方的合同中虽约定登记由借款人或者抵押人负责办理，但不能明确是办理抵押登记还是注销抵押登记或所有登记，也违反前面两个办法的规定，注销抵押登记是抵押当事人双方的义务，应当共同办理。抵押关系终止后注销抵押登记的问题，昭艺房产公司没有提交合法有效的证据证明向安县信用社秀水分社提出了申请，安县信用社秀水分社也没有提交证据证明通知了昭艺房产公司办理，双方未在法定期限内办理注销登记均有过错。因没有办理注销抵押登记造成昭艺房产公司被抵押的房屋无法变卖偿还昭军房产公司的借款，致使昭艺房产公司按年利率12%支付利息297万元，一审法院酌定各承担该损失的50%。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十二条的规定，判决：一、安县信用社秀水分社应协助昭艺房产公司对设定与成都市金牛区营门口路4号房屋（房屋他项权证证号：他权×××××88、抵押面积：1822.98平方米）上的抵押权予以注销登记，于判决生效后十日内履行完毕；二、安县信用社秀水分社于判决生效后十日内赔偿昭艺房产公司经济损失148.5万元；三、驳回昭艺房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30560元减半收取15280元，由安县信用社秀水分社承担。
本院二审期间，安县信用社秀水分社围绕上诉请求新提交了以下证据材料：1、转、存款凭证，拟通过资金流向证明昭军房产公司不是昭艺房产公司的出借人，是借款的实际使用人；2、昭军房产公司和昭艺房产公司在企业信用信息公示系统的登记信息，拟证明二公司的法定代表人和大股东都是吴怀昭，双方存在关联关系。昭艺房产公司质证后认为转、存款与案件缺少关联性；对登记信息真实性没有异议，但认为不影响二公司为不同的法人资格。本院审查认为，本案争议的事实是借款清偿后未办理注销抵押登记的责任承担问题，借款后款项如何使用与本案无关，转、存款凭证与案件没有关联性，缺乏证据资格的关联性要求，不应作为证据采信；登记信息实则公司登记档案在官网的信息，作为书证，昭艺房产公司对真实性不持异议，可作为证据采信，证明力的争议结合其他案件事实确定。另根据双方当事人一致的陈述和二审中采信的新证据及一审中经质证的抵押借款合同和昭艺房产公司的银行存款交易明细，本院查明以下事实：抵押借款合同第六条第（二）项和第八条第（二）项2约定：贷款人妥善保管抵押物权属证明，待贷款本息清偿完毕，即行归还。遗失抵押物权属证明，应负责到有关部门办理登记，直到补出权属证明，费用由贷款人负责。第八条第（一）项1约定：借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起其按合同利率加收50%利息。第十条约定：登记由借款人或抵押人负责办理。借款月利率约定为7.5‰，吴怀昭同时作为昭军房产公司和昭艺房产公司的控股股东和法定代表人。2015年12月5日，安县信用社秀水分社在四川工人日报公告房地产他项权证遗失并声明作废，12月7日安县信用社秀水分社向登记机关申请注销了案涉房屋的抵押登记。2012年11月8日至2014年11月3日期间，昭艺房产公司中信银行7411****2020账号与昭军房产公司招商银行2331****0001账号相互之间转账交易金额621万元。本院二审查明的其他事实及采信的证据与一审判决认定的事实及采信的证据一致，本院对一审判决认定的其他事实依法予以确认。
本院认为，根据当事人的主张，本案的争议焦点为：1、安县信用社秀水分社是否应承担未办理注销抵押登记的赔偿责任；2、如果赔偿责任成立，应当如何赔偿；3、昭艺房产公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。对争议焦点，本院分述如下：
是否产生赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案因未办理注销抵押登记而产生，抵押借款合同中安县信用社秀水分社与抵押有关的义务是保管抵押物权属证明并按约定归还及遗失抵押物权属证明负责补办并承担费用。双方在案中对他项权证书是否在清偿借款本息后归还的事实争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”安县信用社秀水分社没有提交证据证明已经在借款清偿后向昭艺房产公司归还了他项权证书，应当承担违约责任。对应当由谁办理注销抵押登记的争议，抵押借款合同中约定由借款人或抵押人负责办理，已经明确排除了登记由贷款人安县信用社秀水分社办理。根据借款清偿时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条规定，“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。”他项权利终止时原抵押权人已不再享有抵押权，该条规定的申请注销登记的权利人应指抵押物的所有权人，规定与合同约定一致，并不存在解释异议。因此在借款清偿后，应由昭艺房产公司申请注销抵押登记，安县信用社秀水分社承担归还他项权证书和出具债务清偿证明等办理注销登记的文件。因安县信用社秀水分社没有证据证明已经全面适当履行了合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。安县信用社秀水分社不承担责任的上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。
如何赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”昭艺房产公司主张的损失为向昭军房产公司借款的利息损失297万元，房屋未办理注销抵押登记，能够预见的结果为房屋不能正常销售取得利润或因销售后不能及时办理物权登记而对他人承担违约责任，昭艺房产公司主张的与他人借款的利息损失超出法律规定的违约一方订立合同可预见的损失；而且昭艺房产公司和昭军房产公司存在法定代表人和控股股东同一的事实，双方之间相互均存在账务往来，不足以证明借款关系和利息支付情况，对昭艺房产公司主张的利息损失，本院不予确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”虽双方之间不是商品房买卖关系，但如果昭艺房产公司出售该房屋，因没有办理注销抵押登记需对他人承担违约责任即可能按司法解释的规定计算损失，在可预见的范围内；抵押借款合同中对逾期还款的违约责任约定的加收50%利息亦属金融机构计收逾期贷款利息方式，按照双务有偿合同权利义务对等的原则，本案中未办理注销抵押登记的损失可参照计收逾期贷款利息的标准计算，即以借款合同利率加收50%的方法确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”秀水信用社未按约定退还他项权证书，最起码昭艺房产公司可通过诉讼的方式要求其退还他项权证书，但昭艺房产公司未提交证据证明采取了任何防止损失扩大的措施，导致注销抵押权登记长期未办理，无权要求扩大损失的赔偿，因清偿借款后归还他项权证书属于事实清楚的案件，参考民事诉讼简易程序审限三个月的规定，超过三个月后的损失属于扩大的损失。本院确定损失金额的计算方式为：以担保债权金额300万元为基数，从2007年7月3日至2007年10月2日按抵押借款合同约定贷款利率加50%加息方式计算损失，即1.5倍约定利率为月利率11.25‰，经计算为101250元（3000000元×11.25‰×3）。安县信用社秀水分社对损失确定的上诉理由部分成立，本院对符合法律规定的部分予以支持。
诉讼时效问题。经本院查询一审庭审笔录，至一审庭审辩论终结，安县信用社秀水分社未提出过诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已经超过诉讼时效期间的情形除外。”安县信用社秀水分社在二审期间也未就诉讼时效期间争议提交新的证据，对其诉讼时效抗辩的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，秀水信用分社的上诉请求部分成立，部分应予支持。因当事人提交新的证据和一审判决后新发生的事实致使部分案件事实变化，一审判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3851号民事判决；
二、安县农村信用合作联社秀水分社于本判决生效之日起十日内向成都昭艺房地产开发有限公司支付壹拾万零壹仟贰佰伍拾圆（小写：￥101250元）；
三、驳回成都昭艺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15280元，由成都昭艺房地产开发有限公司负担14759.1元，安县农村信用合作联社秀水分社负担520.9元。二审案件受理费18165元，由安县农村信用合作联社秀水分社负担1238.5元，成都昭艺房地产开发有限公司负担16926.5元；当事人应负担的诉讼费用在履行判决时一并结算；安县农村信用合作联社秀水分社多预交的12395元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 健
代理审判员 谢 芳
代理审判员 徐苑效
二〇一六年九月五日
书 记 员 童庆勇