广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3508号
上诉人(原审被告)：黄猛威，男，汉族，1982年6月10日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：林志晖，广东东维律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：龚聪，男，汉族，1988年5月26日出生，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：张绍波，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：谢智舜，广东前海律师事务所实习律师。
原审被告：惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水白云四路82号。
法定代表人：王润。
原审被告：惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司，住所地：惠阳区淡水市政广场东路中铭豪园2栋1楼3号铺。
负责人：罗秋容。
上诉人黄猛威与被上诉人龚聪、原审被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司、原审被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1303民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年3月31日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下；二、被告承担本案诉讼和保全费用。
主要事实和理由：原告与被告一于2016年1月10日在被告三公司处签订了一份二手房买卖合同，合同约定原告以720000元的价款购买被告名下位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园B区xx幢xx层xx号房产。原告当天向被告一支付定金20000元。2016年1月20日，原被告双方一同到广发银行惠州惠阳支行签订交易资金托管协议，同时向该行申请商业贷款。2016年2月1日，按照约定，双方再次来到广发银行惠州惠阳支行，原告依约向监管账户存入人民币250000元。此时，原告收到涉案房屋钥匙及门禁卡。2016年3月27日，被告明确告知原告涉案房屋不出售，若原告想继续履行合同，需额外再支付200000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为，在原被告双方买卖合同合法有效的情况下，被告怠于履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告黄猛威辩称：原告迟延支付定金的行为，已经达到解除合同的条件，答辩人已经向被答辩人发出律师函，解除买卖合同，并将其后原告交的定金50000元退还原告，原被告之间从未达成合同以外的口头协议，从双方短信往来、通话录音可以证明该事实，请法院依法驳回原告诉讼请求。
被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司没有提出答辩意见，没有提供证据。
被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司没有提出答辩意见，没有提供证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2016年1月10日，原告龚聪与被告黄猛威、惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告黄猛威以720000元价款将其所有的位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园B区xx幢xx层xx号房卖给原告龚聪。付款方式：先交定金70000元，签订合同时付20000元，合同签订后5日内付50000元（后来双方口头约定在交付首期款时一并支付），2016年4月10日前双方办理房产过户手续，并签署《广东省房地产买卖合同》，原告在过户当日支付首期款250000元，余下400000元办理银行按揭，由被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司寻找银行贷款，并在办理完按揭手续后由银行直接支付给被告黄猛威。合同签订当日，原告支付了20000元定金给被告黄猛威。2016年1月20日，原告与被告黄猛威到广发银行股份有限公司惠州惠阳支行签订了250000元《交易资金托管协议》。2016年2月1日，原告将250000元交易资金存进广发银行托管。之后，广发银行同意了原告的按揭贷款，并以广发总行零售信贷业务[2016]033428号作出《关于龚聪399000元人民币二手住房按揭贷款的批复》。后来因为房价上涨，被告黄猛威不同意按原价卖房，引起纠纷。2016年3月31日，原告向本院提起诉讼。2016年4月7日，被告黄猛威委托广东东维律师事务所林志晖律师向原告发出律师函，认为原告迟延补交定金50000元，构成违约，要解除合同，没收已付定金。2016年4月9日，原告通过自己在建设银行的账户给被告黄猛威补充汇去定金50000元。庭审时，被告黄猛威提供一张2016年4月13日的邮政储蓄银行汇款收据，用以证明其通过邮政银行汇款方式将原告补交的50000元定金汇回给了原告。原告否认收到被告黄猛威的汇款。
另查，位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园xx区xx幢xx层xx号房已登记在被告黄猛威名下。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告黄猛威签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应当共同遵守，严格履行。合同签订后，原告一直在积极履行合同，支付定金，办理银行按揭贷款申请，与被告黄猛威一同到银行签订资金托管协议，交付托管资金，但被告黄猛威却因房价上涨拒不履行合同。被告黄猛威的行为违背了《民法通则》第四条关于民事活动应当遵循诚实信用的规定，构成了违约，应当承担违约责任。原告请求被告黄猛威履行合同，将涉案房屋过户至其名下，有合同依据，符合法律规定，予以支持。至于原告是否收到被告黄猛威退回的50000元定金的问题。被告黄猛威的汇款方式是邮政银行汇款，是按地址汇，而不是按原告账户汇，因此，该款原告不一定收到。被告黄猛威仅提供邮政储蓄银行汇款收据不能证明原告收到了其汇款。被告黄猛威对其主张的事实仍需进一步举证。而本案中，被告黄猛威对该事实并没有进一步举证，因此，不能认定原告收到了被告黄猛威的汇款。被告黄猛威应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告黄猛威应继续履行2016年1月10日与原告签订的《房地产买卖合同》义务，于本判决发生法律效力之日起10日内将位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园xx区xx幢xx层xx号房过户至原告名下。
二、原告应于本判决发生法律效力之日起10日内将购房款余额650000元支付给被告黄猛威。
三、驳回原告对被告惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司、惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司的诉讼请求。
受理费11100元减半收取5550元、保全费4120元，由被告黄猛威负担。
当事人二审的意见
上诉人黄猛威不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初987号《民事判决书》的各项判决;2、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、判令本案的一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担;
主要事实和理由：一、原审认定事实不清。原审法院认定上诉人应继续履行与被上诉人签订的《房地产买卖合同》义务的事实是错误的。首先，上诉人自始无同意变更合同约定的内容，但原审法院仅凭被上诉人的录音证据就认定本案中的《房地产买卖合同》的内容已被变更：“合同签订后5日内付50000元（后来双方口头约定在支付首期款时一并支付）”[（2016）粤1303民初987号民事判决书第4页第7-8行]和上诉人因房价上涨拒不履行合同的事实，而被上诉人唯一用以佐证的录音证据根本不具有真实性。从被上诉人提交的录音证据来看，被上诉人对通话记录内容多次进行篡改以掩盖其已先违约的事实来达到其目的，如被上诉人提交的证据7第5页:第1、2行原书面记录系：“但是我(上诉人)现在也是觉得不好意思，因为现在是我这边先违约，不要说你(被上诉人)先不先违约问题。是我这边先违约，所以你这两万无我赔你给你”实际通话内容为“但是我(上诉人)现在也是觉得不好意思，就当是我这边违约吧(证明上诉人并未主动违约，系基于被上诉人的违约行为导致合同无法继续履行而提出的协商意见);被上诉人提交的通话录音文件并不完整，其未提交关于其一直试图收买原审被告二、三的工作人员的通话记录部分。因此，被上诉人唯一用以佐证的录音证据不具有真实性、关联性，应不予以认定，更不应以此证明上诉人同意变更《房地产买卖合同》约定的内容和上诉人违约的事实。其次，根据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》约定:被上诉人应在签订本合同后5日内补交定金￥5万元。但被上诉人却迟迟不补交定金，其行为已违反《房地产买卖合同》的约定构成违约，无奈之下，上诉人只能通过广东东维律师事务所向被上诉人发出律师函，解除双方签订的《房地产买卖合同》。原审法院却忽略被上诉人迟延支付定金的先行违约事实，反而认定上诉人拒不履行合同构成违约，明显是错误的。
二、原审适用法律错误。被上诉人迟延补交定金的行为已先行构成违约，而上诉人根据双方签订的《房地产买卖合同》第十条和《中华人民共和国合同法》第九十三条。第九十四条、第一百零七条的规定与被上诉人解除合同系合理、合法的。但原审法院却在认定事实不清、证据不足的情况下。适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决上诉人继续履行2016年1月10日与被上诉人签订的《房地产买卖合同》义务，明显是错误的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实，予以改判如所请，以惩戒被上诉人的违约行为，稳定交易秩序，维护上诉人的合法权益。上诉人黄猛威在本案二审庭审中补充意见称：我方认为本案中关于被告二房地产公司的相关的证人不可采信，相关证据也不可采信，该公司在一审中体现的态度是对双方的证据及意见都不否认的，关于该公司的相关证据应该排除。原告对其做的录音资料做了大量的篡改及删除，一审法院在忽略我方对录音证据的质证情况下做出的判决跟事实不符，请求法院支持上诉请求。
被上诉人龚聪答辩称:原审法院认定事实清楚，针对上诉人提出的证据篡改不是事实，相关的录音证据是通过录音软件取得，公证录音软件取得，一审中上诉人承认相关录音事实的存在，只是对其中的表述有异议，整个证据显示上诉人跟被上诉人的沟通对话显示的是上诉人要求加价出售房产，否则就拒绝进行交易的事实，上诉人提出的定金迟延交付事宜通过双方的录音证据以及第三方中介公司的证言在结合上诉人配合被上诉人持续的进行首期款的监管，银行贷款按揭申请并且把房屋的钥匙及门卡交给被上诉人，到银行作出贷款批复双方将进行房产过户的前夕，上诉人提出加价销售，跟被上诉人不能达成共识，才对五万元定金的延迟支付要求解除合同，上诉人提出订单延迟支付并要求解除合同的联络函是在一审法院开庭后才采取的措施，上诉人以订单迟延支付为借口，交易中要求加价才是事实。一审法院在事实认定中从双方的签约一直到一审开庭的相关时间系列发生的时间可以看出，被上诉人具备继续履行合同的诚意和条件，上诉人也应该按照合同继续履行。涉案房产目前己经被被上诉人查封，还登记在上诉人的名下，被上诉人也承诺可以一次付清购房剩余款项，该房产在客观上还有继续交易的条件。请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方对合同的效力均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：双方在履行合同的过程中哪方存在违约行为。
上诉人主张按照合同约定被上诉人应在合同签订后五日内支付定金5万元，由于被上诉人未按时支付故而应承担相应的违约责任。被上诉人主张在合同的履行过程中，双方就定金5万元的支付达成口头协议，变更了合同的约定时间。综合本案当事人各方提交的证据分析可知，上诉人与被上诉人在达成了房屋买卖的合意后，被上诉人依约与上诉人交付定金2万元，十天后双方共同到广发银行惠阳支行签订了25万元《交易资金托管协议》。此后被上诉人将25万元托管资金存入广发银行托管。从时间上来看，双方在合同约定的定金5万元的交付时间到期后，上诉人未要求被上诉人支付5万元定金，反而与对方共同到广发银行办理了资金托管协议，以取得银行的按揭贷款批准。此外，定金合同为实践合同，尽管双方当事人曾经约定涉案房屋交易的定金为7万元，但事实上只是支付了2万元定金。被上诉人所主张的双方在交易过程中已经达成口头协议变更了定金5万元的支付更符合常识、常理、常情。上诉人在被上诉人按揭贷款已经审批通过，合同签订四个月后才对定金5万元未支付提出异议，明显与事实不符。况且，被上诉人收到上诉人要求支付5万元定金的异议后，立刻通过银行转账给上诉人，表明继续履行合同的意愿。结合以上分析，本院有理由相信双方在交易过程中已经就定金5万元的支付进行变更。依据《合同法》第七十七条之规定“当事人协商一致，可以变更合同”，双方对变更定金5万元的支付已经达成协议，被上诉人不存在违约行为，守约方要求继续履行合同于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币11100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一七年二月二十七日
法官 助理 陈 静
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；