安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜官民一初字第00659号
原告：郑桂芳，女，1956年1月17日出生，汉族，住铜陵市狮子山区。
原告：郑同生，女，1959年12月28日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。
原告：郑彩云，女，1962年2月8日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。
原告：郑明龙，男，1964年7月24日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。
委托代理人：施伟，安徽良实律师事务所律师。
委托代理人：蔡俊升。
被告：郑明楚，男，1972年2月28日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。
被告：徐红艳，女，1967年6月26日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。
被告：铜陵市铜官山区建设局。
法定代表人：吕武，职务总经理。
组织机构代码证：K1644365-0。
委托代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。
原告郑桂芳、郑同生、郑彩云、郑明龙诉被告郑明楚、徐红艳、铜陵市铜官山区建设局（以下简称区建设局）共有权确认纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理，依法组成合议庭于2014年4月21日公开开庭进行审理，原告郑桂芳、郑同生、郑彩云、郑明龙的委托代理人施伟和蔡俊升、被告区建设局的委托代理人孙照圣到庭参加诉讼，被告郑明楚和徐红艳经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告郑桂芳、郑同生、郑彩云、郑明龙诉称：四原告与被告郑明楚系郑克文（父）、房根叶（母）的婚生子女，随父母原居住在本市长江东村散户41号及46号，1989年长江东村改造，由原铜陵市房地产开发总公司（现名为安徽中房置业有限责任公司）拆迁安置，当年安置在本市五松新村77栋16号（原系77栋10号，因重名更换为77栋16号），当时均未办理房产证。拆迁之前父亲郑克文已于1986年1月去世。母亲房根叶带郑明龙、郑明楚居住在五松新村77栋16号房屋内，该房面积30平方米。由于家庭人口较多，母亲房根叶申请建披屋一间，实际面积17平方米。母亲房根叶于1997年11月去世。至拆迁安置前，五松新村77栋16号正屋及披屋一直未办理房产证，该47平方米的房产也未作为遗产进行分割。2012年下半年，四原告得知被告郑明楚以房屋所有人身份与被告区建设局签订了房屋拆迁协议，又了解到郑明楚擅自将房屋抵押给徐红艳，随后双方协商无果。四原告认为被告郑明楚与另两被告擅自处置共有财产的行为属侵权行为，区建设局在未通知其它共有人的情况下直接与郑明楚签订房屋回迁安置协议亦有不妥，故诉至法院，请求判令：一、确认被拆迁房屋回迁的权利属四原告及被告郑明楚共有；二、确认被告郑明楚与另外两被告擅自处分财产的行为（包括拆迁安置协议及抵押处置房产的行为）无效。
被告区建设局辩称：1、被告区建设局无过错，不应承担任何责任，由于五松新村77栋16号未办理房产证，无法知晓该房屋权属关系，铜官山区建设局作为拆迁人在审查该房屋时发现被告郑明楚为该房屋户主，故拆迁人与户主签订房屋拆迁协议符合法律规定，被告建设局无过错，无需要承担责任；2、经被拆迁人郑明楚同意，被告区建设局依据被拆迁人的意思表示将房屋拆迁权人列为徐红艳，无任何过错；3、本案不应当将区建设局作为被告起诉，基于拆迁事实已经发生，原告应当向被告郑明楚起诉继承纠纷或向被告徐红艳起诉撤销权纠纷。
被告郑明楚和徐红艳未答辩，也未提交证据。
经本院审理查明：四原告和被告郑明楚系同胞兄弟姐妹，父亲名郑克文、母亲名房根叶。一家人原居住在本市长江东村散户41号及46号。于1986年1月父亲郑克文去世。1989年长江东村改造，由原铜陵市房地产开发总公司（现名为安徽中房置业有限责任公司）拆迁安置，一家人被安置在本市五松新村77栋16号（原系77栋10号，因重名更换为77栋16号），其中，郑明楚因故于1992年1月23日才将户籍迁入该房内。该房面积30.8平方米。由于家庭人口较多，经房根叶申请，1991年12月10日，铜官山区建设管理委员会发放了建筑执照，同意房根叶在正屋前新建披屋7平方米，该建筑执照载明：“4.本证须长期保存，作为今后拆迁之凭证。”该披屋建成后的实际面积为17平方米。为建筑该披屋，房根叶于1992年元月31日向铜官山区建设管理委员会交纳了391元（其中包含违章费用12元）。房根叶于1997年11月去世。五松新村77栋16号及新建披屋均一直未办理房产证，兄弟姐妹间也未将该房作为遗产进行分割。
因成年成家，五兄弟姐妹中多数人陆续迁出了五松新村77栋16号，至2010年户籍登记在该房内的有四人：郑明楚（登记为户主）、郑彩云、郑颖（郑明楚的女儿）、蔡文超（郑彩云的儿子）。2010年7月，郑明楚个人与区建设局签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，根据《铜陵市城市房屋拆迁管理补偿基准价格、产权调换价差及有关补偿标准》（铜建政（2008）26号），约定安置房屋建筑面积为75平方米，协议同时约定了其他各项补偿条款。
2012年3月15日，郑明楚与徐红艳签订借款协议，郑明楚向徐红艳借款20万，同时承诺以上述安置回迁房作抵押，若未按时偿还本息，上述安置回迁房归徐红艳所有。后郑明楚未按期还款，二人遂到铜陵市铜官山区建设局，郑明楚承诺回迁房由徐红艳购买，产权归徐红艳所有，同时，在《房屋拆迁产权调换安置协议》封面处将“郑明楚”更改为“徐红艳”。
四原告知悉郑明楚个人与区建设局签订协议及更名为徐红艳等情况后，找区建设局反映，问题未获解决，遂成本讼。四原告在本案庭审中明确表示认可郑明楚与区建设局签订的安置协议的内容，不提其他的安置要求。回迁房至今未交付。
上述事实，有原告提交的人口登记表、长江路派出所证明、中房置业公司的证明、建筑执照、户口本复印件、借款协议、房屋回迁安置协议和区建设局提交的承诺书在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为：拆除前的本市五松新村77栋16号系旧房改造安置所得房产，同时，披屋取得了合法的建房手续，伴随着建造行为的完成而产生所有权，因此，拆除前的本市五松新村77栋16号及附属披屋虽然没有办理房产登记手续，却仍应被认定为房根叶生前的合法财产。房根叶去世，四原告及郑明楚均是该房产的合法继承人，在没有证据证明各继承人有过放弃继承的意思表示的情况下，应视为各继承人均已接受继承。各继承人一直未对该房产进行分割处理，该房产应属各继承人共同共有。
五松新村77栋16号及附属披屋被拆迁，四原告和郑明楚对该房屋的共同所有权因此而归于消灭，四原告和郑明楚基于此事实共同享有从拆迁人即区建设局处获得补偿的权利，故《房屋拆迁产权调换安置协议》应当与四原告和郑明楚等全体共有权人签订，全体共有权人共同享有和承担该协议约定的权利与义务。区建设局只与郑明楚一人签订协议，但四原告庭审中明确表示认可该协议的内容，因此，应当认定该协议合法有效，四原告请求与郑明楚共同享有本市五松新村77栋16号及附属披屋的回迁安置的权利于法有据，本院予以支持。
郑明楚将房屋回迁权利转让给徐红艳用以抵偿债务的行为无效。理由是：第一，拆迁补偿安置协议具有特殊的目的性，被拆迁人的受让期待权具有不可转让性。被拆迁人对
安置房享有的受让期待权，法律给予物权性质的特殊保护。
该权利与被拆迁人的人身密切相关，属于权利人自身所有，权利人除郑明楚之外，还包括四原告，郑明楚无权擅自处置。同时，受让期待权的转让会实质性的改变债务人的义务或增加债务人承担的风险，最终会影响到建设工程的进行，甚至对国家的征收制度形成冲击，影响秩序的稳定，对公共利益造成损害。第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”。就产权调换补偿安置协议而言，安置房在过户给被拆迁人之前属于拆迁人的财产，被拆人对安置房预先处置，违反法律的强行规定，属于无效。
综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第三条和第二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被拆迁房屋原铜陵市五松新村77栋16号及附属披屋回迁的权利属于原告郑桂芳、郑同生、郑彩云、郑明龙及被告郑明楚共有；
二、被告郑明楚将原铜陵市五松新村77栋16号及附属披屋的回迁权利转让给徐红霞的行为无效。
案件受理费人民币4，300元，由郑桂芳、郑同生、郑彩云、郑明龙和被告郑明楚共同承担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 余卫东
审 判 员 汪荪浩
人民陪审员 汪海晖
二〇一四年五月五日
书 记 员 李春梅
附：本案所适用的法律条文
一、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
三、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。