山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍外初字第25号
原告：关冠彪
委托代理人：石洪亮，山东衡明律师事务所律师。
被告：张学军
委托代理人：王卫国，山东国欣律师事务所律师。
被告：山东渤海兴大置业有限公司。
法定代表人：张学军，总经理。
被告：潍坊瑞坤置业有限公司。
法定代表人：韩宝祥，总经理。
原告关冠彪与被告张学军、被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关冠彪的委托代理人石洪亮，被告张学军的委托代理人王卫国到庭参加诉讼，被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月1日，原告与三被告签订《转让协议》一份，约定：原告自愿以400万元从被告张学军处购买位于潍坊市胜利街和向阳路口东北角，房屋代码为691358，691359，房号为204号，205号，建筑面积为353.5平方米、367.3平方米的商品房两套；交房时间为（从签订《转让协议》之日起）10个月，逾期不交视为被告张学军违约，被告张学军可将原告的首付款退回，此转让协议自动失效。同时约定，被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司对张学军上述还款义务承担连带清偿责任。协议生效后，原告依约支付200万元首付后，被告张学军迟迟不交付房屋，原告多次找被告张学军协商交房或退还首付款，但被告均不予理睬，拒不交付房屋，也不退还首付款。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的房屋《转让协议》；2、被告张学军返还原告200万元购房首付款，并按银行同期贷款利率支付从2014年6月1日（庭审中明确为从2013年6月1日）至实际付款之日期间的利息；被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司对张学军上述还款义务承担连带清偿责任；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告张学军辩称，原告所诉转让协议情况属实，但涉案房屋上仍有489万、508万元的银行贷款没有偿还，双方约定由原告付清上述贷款再向被告支付400万元，被告再交付房屋。协议签订之后，原告既没有清偿两笔贷款，也没有支付首付款，双方协议实际并没有履行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告山东渤海兴大置业有限公司未答辩。
被告潍坊瑞坤置业有限公司未答辩。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、2012年8月1日，原、被告签订的《转让协议》一份，证明原、被告签订房屋转让协议的事实；
证据2、被告张学军出具的借据一份，证明原告支付给了被告200万元首付款。
经庭审质证，被告张学军对原告提供的证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联，该证据并不是针对转让协议的履行所出具的，双方转让协议的签订时间是2012年8月1日，借据约定的还款时间是2012年8月3日，并且借据约定管辖是由中山市第一人民法院处理，和原告所述的转让协议的履行不是同一法律关系，不应作为本案证据使用。
被告张学军为支持自己的主张，向本院提交了潍坊市住房和城乡建设局出具的查档证明两份。证明被告张学军购买的涉案两套房屋从工商银行潍城支行分别办理了489万元和508万元的银行贷款，双方协商由原告偿还该两笔贷款，因原告一直没有偿还贷款也没有支付首付款，转让协议实际上没有履行。
对被告张学军提供的证据原告质证后认为，对查档证明的真实性无异议，但是该信息是否是涉案房屋的信息无法证实，同时认为该证明不能证实被告的主张，与本案没有关联性。
针对双方当事人提交的证据进行举证、质证的情况，并结合双方当事人的陈述意见，本院综合分析认证如下：
对原告提供的证据1，被告张学军无异议，本院经审查认为，该证据来源合法，内容真实客观，与本案有关联，故对其效力本院予以确认；对原告提供的证据2，虽然被告张学军对其真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联，该证据并不是针对转让协议的履行所出具的。本院认为，该证据为借据，借款人为张学军，没有标明出借人，也未注明借据的时间，且借据约定的还款时间为2012年8月3日，原、被告双方转让协议的签订时间是2012年8月1日，并且借据中未涉及双方转让协议的事宜，因此，该证据与本案缺少关联性，故对其效力本院不予确认。对被告张学军提供的两份潍坊市住房和城乡建设局的查档证明，原告对其真实性无异议，但认为该信息是否是涉案房屋的信息无法证实，同时认为该证明不能证实被告张学军的主张。本院经审查认为，该两份证明是真实的，来源合法，但该证据与本案缺少关联性，也不能证明被告张学军的主张，因此对其效力本院不予确认。
根据原告的申请，本院于2015年2月11日，到潍坊市公安局出入境管理支队查询了被告张学军自2012年7月1日至2012年10月31日的出入境情况，取得潍坊市公安局出入境管理支队出具的出入境记录查询结果一份，证明被告张学军在此期间没有出入境记录，原、被告对该证据均无异议，本院予以确认。
综合以上分析认证，本院确认以下事实：
2012年8月1日，本案原告关冠彪（乙方）与本案被告张学军（甲方）签订转让协议一份，主要内容为：经甲乙双方友好协商，本着公平公正的原则，就甲方向乙方转让位于山东省潍坊市的商品房一事达成如下协议。1、甲方所购商品房位于潍坊市胜利街和向阳路口东北角，房屋代码为691358；691359，房号为204号，205号，建筑面积：353.5平方米；367.3平方米。甲方已取得该房屋的使用权，甲方自愿以400万元的价格出让该商品房给乙方。2、乙方自愿以400万购买甲方位于潍坊市房屋代码为691358；691359，房号为204号，205号的商品房，并且在签订该转让协议之日起支付200万元的首付款。3、甲方保证该房屋使用权的唯一性，并向乙方承诺，未经乙方同意不得将该房屋转让给任何第三方，如果甲方违约将向乙方支付双倍的首付款违约金。4、甲乙双方同意该房款的交付时间为10个月，逾期不交视为乙方违约，甲方可将乙方的首付款退回，此转让协议自动失效。5、本协议一式四份甲乙双方及担保方各执一份。6、本协议的担保方对本协议的履行承担担保及连带责任。甲方由被告张学军签字，乙方由原告关冠彪签字，被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司在担保方加盖了公章。
本案被告张学军作为借款人，出具借据一份，主要内容为：借款人张学军，由于借款人资金运作的需要，今特向____借现金人民币贰佰万元（小写2000000元），借款人承诺该借款于2012年8月3日前还本付息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率三倍计付。如逾期不能归还，借款人愿意另支付所应付利息的二倍作为违约金。如因此借款发生纠纷，由中山市第一人民法院处理（借款人在此借据上签字时，上述款额已经全额借到）。被告张学军在借款人处签名，出借人处为空白，日期为空白。
2015年2月11日，潍坊市公安局出入境管理支队出具出入境记录查询结果一份，主要内容为：通过公安部出入境信息系统查询，姓名张学军，在2012年7月1日至2012年10月31日期间无出入境记录。
本院认为，关于管辖权和法律适用问题，本案原告关冠彪为澳门特别行政区居民，本案为涉澳门商事纠纷案件，诉讼程序参照涉外民商事法律程序办理，被告的住所地均在山东省潍坊市境内，在本院涉外商事集中管辖区域范围内，故本院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定：“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。”《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律。《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第三条规定：“当事人选择或者变更选择合同争议应适用的法律，应当以明示的方式进行。”第五条第一款规定：“当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。”第二款第（四）项规定：“不动产买卖、租赁或者抵押合同，适用不动产所在地法。”因本案被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司未到庭参加诉讼，属没有选择合同争议应适用的法律的情形，本案是房屋买卖合同纠纷，涉案房屋所在地在山东省潍坊市，因此涉案房屋所在地构成最密切联系点，故本院适用内地法律解决本案的实体争议。
根据本案查明的事实以及原、被告双方的陈述意见，本院认为，双方签订的《转让协议》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
关于《转让协议》的实际履行情况（即原告是否实际支付给了被告张学军200万元的购房首付款的问题）。原告主张已支付给了被告张学军房屋转让协议首付款200万元，并提供了借据一份作为付款证据。本院认为，从该借据来看，仅能体现出借款人为张学军，借款金额为200万元，出借人和借款事由均无法在该借据中体现出来，也未注明借据的时间，且借据约定的还款时间为2012年8月3日，原、被告双方转让协议的签订时间是2012年8月1日，并且借据中也未涉及双方房屋转让的事宜，被告张学军虽对借据无异议，但该借据与双方的房屋转让协议是不同的法律关系，因此，该借据无法证明本案被告张学军借到的这200万元为本案原告支付的房屋转让首付款。庭审中原告主张是2012年8月1日，在澳门的葡京酒店交给被告现金200万元，但未提供有效证据加以证明，根据潍坊市公安局出入境管理支队2015年2月11日出具的《出入境记录查询结果》，证明被告张学军在2012年7月1日至2012年10月31日期间无出入境记录。综上，原告的诉讼请求，缺少事实依据，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告关冠彪的诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告关冠彪负担。
如不服本判决，原告关冠彪可以在判决书送达之日起三十日内，被告张学军、被告山东渤海兴大置业有限公司、被告潍坊瑞坤置业有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 钟元林
审 判 员 安庆甲
人民陪审员 赵清瀛
二〇一五年六月八日
书 记 员 周 晗