重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初2150号
原告（反诉被告）重庆市渝通公路工程有限责任公司，住所地重庆市南岸区花园村街道桃源路22号，组织机构代码20280127-9。
法定代表人黄小良，董事长。
委托代理人郝川，重庆翰墨律师事务所律师。
委托代理人彭璞，重庆翰墨律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆百年恒华实业（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区香锦路6号，组织机构代码45042861-0。
法定代表人卢志超，董事长。
委托代理人向芸，重庆百君律师事务所律师。
原告重庆市渝通公路工程有限责任公司（以下简称渝通公司）与被告重庆百年恒华实业（集团）有限公司（以下简称百年恒华公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案。被告百年恒华公司在法定期限内提起反诉，本院受理其反诉后，决定与本诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）渝通公司委托代理人郝川、彭璞，被告（反诉原告）百年恒华公司委托代理人向芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝通公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的款项（结算款项差额及垫付的土地出让金、契税、手续费）400605元；2、判令被告向原告支付资金占用利息（以400605元为基数，从2014年3月12日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2004年5月25日，原、被告双方签订《联合开发协议》，2007年7月25日签订《补充协议》，2009年11月19日签订《还建房工程联合建设协议》，约定：原告提供位于渝北区人和M2/01号地块，被告提供建设资金，双方进行联合开发，并约定在3625号平方米的用地面积内建设约13427.76平方米高层办公楼，原告分得10725平方米，超过10725平方米的部分由原告按照每平方米2000元的价格向被告购买，超出面积部分估算金额为495.952万元由原告一次性提供到该项目建设过程中，本项目交房时原告无条件收回余额。公用消防水池由被告承担建设费用，该土地改变土地性质产生的费用由被告承担。协议签订后，双方均按照合同要求完成该项目建设，原告实际获得房屋建筑面积为13432.46平方米，超过应分得面积2484.46平方米，原告应支付被告购房款4968920元。合同履行过程中，原告支付超过部分购房款、土地出让金、交易手续费、契税，共计5345245元，扣除原告应支付的购房款4968920元及应退还给施工单位的保证金10万元后，被告应退还原告276325元。同时，原告分得的房屋中包含两间物管用房共计62.14平方米，物管用房应当由被告无偿配置，两间物管用房共计124280元应由被告承担。2014年3月12日，房屋权属登记完成后，原告一直要求被告退还前述款项，但被告一直不予退还。
被告百年恒华公司辩称：1、按照协议约定，百年恒华公司不应返还或支付渝通公司联建价款；2、双方就涉案项目未办理结算，是否应当返还或支付房款存在争议，故不应支付资金占用利息。
反诉原告百年恒华公司向本院提起反诉请求：1、判令渝通公司向百年恒华公司支付超出应还建筑面积部分的联建价款274400元；2、判令渝通公司向百年恒华公司支付重庆北部新区香锦路4号第一层架空层258.88平方米的联建价款517760元。事实和理由：2004年5月25日，原、被告签订《联合开发协议》，由渝通公司提供位于渝北区人和镇210国道旁的土地供双方合作使用，建设4S汽车专用店2个、综合办公楼2幢。2004年6月3日又签订《联合建设协议》，2007年2月25日，双方签订二份《补充协议》。2009年11月19日签订《还建房工程联合建设协议》并经公证。该协议约定渝通公司还建房总面积为13427.76平方米，还建房总建筑面积超出渝通公司应还建筑面积部分（以产权证面积为准），渝通公司以建筑面积2000元/平方米与百年恒华公司计价，不论单方造价高低，双方互不找补。2010年12月30日双方再次签订一份《补充协议》。协议签订后，双方均按照合同要求完成该项目建设，渝通公司于2014年3月12日取得重庆北部新区香锦路4号名义层负2至14层物理层房屋房地产权证，其证载房屋总建筑面积为13432.46平方米，超出渝通公司应分得的建筑面积2707.46平方米，因此渝通公司应支付的超出应还建筑面积部分联建价款为5414920元，扣除渝通公司已付款项5240520元，渝通公司还应向百年恒华公司支付174400元，并退还保证金100000元，合计274400元。此外，渝通公司还实际获得架空层258.88平方米的使用权，该架空层虽未记载入房地产权证，但系百年恒华公司全额出资建设，现被渝通公司独占使用，因此渝通公司应支付该架空层258.88平方米的联建价款517760元。
反诉被告渝通公司辩称：1、涉案房屋已办理了产权证，证载面积为13370.32平方米，物业用房和架空层均未计入产权面积，渝通公司不应向百年恒华公司支付其诉请的款项；2、223平方米的消防水池虽然计入了产权证面积，但根据约定，消防水池的建设费用应由百年恒华公司承担，该部分建设费用应当予以扣除。
本院经审理认定案件事实如下：2004年5月25日，渝通公司作为甲方、百年恒华公司作为乙方共同签订《联合开发协议》，约定由甲方提供其位于重庆市渝北区人和镇210国道旁的土地（约14300平方米，实际面积以规划、国土部门审查通过的规划用地范围为准），供双方合作使用，乙方提供建设所需资金，并负责建设期间的管理工作。甲乙双方按商定比例分配建成后的物业。建设内容根据双方实际需要，拟建4S汽车专用店2个，综合办公楼2幢。甲方提供上述土地（划拨地）作为联建项目用地，乙方按照市政府有关规定将本合同所指地块由划拨地改为出让地，并承担相关费用。项目建成竣工后，甲方分得A楼10725平方米的写字间和20至50个停车位（位于4S店屋面），剩余办公楼和4S店归乙方所有。若甲方实际分得的房屋总建筑面积（以房屋产权证记载面积为准）超过10725平方米，甲方按2000元/平方米的单价向乙方补足房屋差价。B楼建成后，甲方在B楼标准层分得两层楼房，按2000元/平方米的单价承担费用。2004年6月3日，甲乙双方签订《联合建设协议》。同日，双方又签订《补充协议》。该补充协议约定，重庆市北部新区高新园国土房屋管理局将甲方位于渝北区人和镇210国道旁联合建设用地出让给乙方后，甲乙双方于2004年6月3日签订的《联合建设协议》作废，同时履行于2004年5月25日双方签订的《联合开发协议》。2007年2月25日渝通公司与百年恒华公司签订《补充协议》两份，就百年恒华公司应得的还建房面积及相关配套费、税费的承担等再次进行了约定。2009年11月19日，百年恒华公司与渝通公司签订《还建房工程联合建设协议》。协议约定，还建房总建筑面积超出百年恒华公司应还建筑面积部分（以产权证面积为准），百年恒华公司以建筑面积2000元/平方米与渝通公司计价，不论双方造价高低，双方互不找补。甲方负责还建房工程项目（包括与市政管网接口）的建设及相关手续的办理，并承担全部费用。乙方参与并配合甲方工作，并对工程进度及质量实施监督。还建房项目面积界定（按建筑面积）：1、还建房项目总面积13427.76平方米；2、甲方应还建房面积10725平方米；3、共用消防水池面积223平方米（甲方承担建设费用）；4、还建房超出面积2479.76平方米。还建房项目渝通公司应承担金额（估算）495.952万元，即2479.76平方米×2000元/平方米=495.952万元（根据双方约定按实计算）。甲方一次性提供本项目建设资金1500万元，并保证在指定的期限内全部到位，乙方一次性提供本项目应投入的全部资金495.952万元，并保证在指定时限内全部用于还建房建设，在扣除质保金及办证保证金后10万元后建设资金仍有结余，待本项目实现交房时，由甲方无条件收回结余金额。甲乙双方各自开户设立共管账户，相互监督。上述《还建房工程联合建设协议》于2009年12月1日经重庆市公证处公证。
合同签订后，案涉项目通过相关部门审批获准开工建设。房屋建成后，双方对房屋进行了分配并各自办理了房屋产权证书。其中，渝通公司的房屋产权证书载明其房屋建筑面积为13370.32平方米。产权证书“记事”一栏中同时载明另有62.14平方米的物管用房，属全体业主所有，不颁发产权证。渝通公司认可其所分得房屋的证载面积为13432.46平方米，但认为物管用房应由百年恒华公司无偿配置，渝通公司不应承担物管用房建设费用。
另查明，渝通公司所分得房屋中含占地面积为223平方米的共用消防水池。该消防水池在房屋产权证书中没有标注，但所占面积已计入渝通公司房屋产权证面积。此外，百年恒华公司认为，渝通公司除上述房屋外，还实际获得架空层为258.88平方米的使用权，该架空层虽未记载入房地产权证，但系百年恒华公司全额出资建设，现被渝通公司独占使用，因此渝通公司应按2000元/平方米的标准支付该258.88平方米架空层的联建价款517760元。
再查明，庭审中，双方确认渝通公司共向百年恒华公司支付房屋建设费用4959520元，垫付土地出让金、交易手续费、土地出让金契税共计385698元，以上共计5345218元。上述款项包括应返还给百年恒华公司的保证金10万元。渝通公司认可保证金的返还条件已经成就，并同意将该保证金返还给百年恒华公司。
上述事实，有联合开发协议、联合建设协议、还建房工程联合建设协议、公证书及原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，涉案合同虽然冠以“联合开发”或“联合建设”之名，但合同中明确约定渝通公司只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，渝通公司与百年恒华公司先后签订的《联合开发协议》、《还建房工程联合建设协议》等协议应为土地使用权转让合同。因该划拨土地使用权转让合同在起诉前已经有批准权的人民政府批准，涉案项目亦获准开工建设，故应当认定合同有效。双方当事人均应按合同约定，履行相应义务。根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、物管用房是否应由百年恒华公司无偿配置；2、架空层部分是否应当列入渝通公司房屋计价面积；3、渝通公司应否承担消防水池面积的建设费用。
关于物管用房是否应由百年恒华公司无偿配置的问题。渝通公司产权证书载明其房屋建筑面积为13370.32平方米。但该产权证书同时载明另有62.14平方米的物管用房，属全体业主所有，不颁发产权证。鉴于渝通公司为该物管用房的唯一业主，物管用房实为渝通公司所有，故该部分面积应视为证载面积，计算至渝通公司实际分得的房屋建筑面积。渝通公司认为62.14平方米的物管用房应由百年恒华公司无偿配置。对此，本院认为，百年恒华公司与渝通公司权利和义务应以协议约定为限，百年恒华公司没有为渝通公司无偿配置物管用房的法定及约定义务，渝通公司主张物管用房面积应从其实际分得的房屋建筑面积中予以扣减，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于架空层部分是否应当列入渝通公司房屋计价面积的问题。由于双方明确约定渝通公司分得的房屋面积以产权证载明的面积为准，虽然架空层为渝通公司单独使用，但该部分面积并未计入产权证面积，且架空层是否应当计入产权证面积不属于本案审查范围。如百年恒华公司对房管部门的计入方法存有异议，可另寻其他途径解决。故对百年恒华公司要求渝通公司承担该部分的建设费用，本院不予支持。
关于渝通公司应否承担消防水池面积的建设费用的问题。根据合同约定，消防水池面积的建设费用应由百年恒华公司承担。经重庆市公证处公证的《还建房工程联合建设协议》关于“还建房项目面积界定”中亦明确将共用消防水池所占面积在渝通公司应承担的超建筑面积费用中予以排除。故共用消防水池面积不应列入渝通公司的计价面积。
综上，渝通公司共分得房屋建筑面积13432.46平方米，扣除其应获得的房屋面积10725平方米及共用消防水池所占面积223平方米，超出建筑面积2484.46平方米。根据约定，对超出的建筑面积渝通公司应按2000元/平方米承担建设费用。故渝通公司应承担的建设费用为4968920元。渝通公司实际支付及垫付费用共计5345218元，超付376298元，扣除渝通公司应返还给百年恒华公司的保证金10万元，百年恒华公司还应退还渝通公司多付款项276298元。因在项目完工后，双方未办理结算，百年恒华公司是否应当返还房款存在争议，且无证据证明未办理结算的原因在于百年恒华公司，故对渝通公司要求百年恒华公司支付资金占用利息的请求不予支持。鉴于渝通公司已经超额支付了相关费用，对百年恒华公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆百年恒华实业（集团）有限公司于本判决生效后立即返还原告重庆市渝通公路工程有限责任公司多支付的款项276298元；
二、驳回原告重庆市渝通公路工程有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告重庆百年恒华实业（集团）有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7850元，由原告重庆市渝通公路工程有限责任公司负担2850元，被告重庆百年恒华实业（集团）有限公司负担5000元，反诉案件受理费5861元，由反诉原告重庆百年恒华实业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷春岚
人民陪审员 刘运祥
人民陪审员 陈协蓉
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 曹 彬
-10-
-11-