云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第748号
上诉人（原审原告）李成林，男，汉族，1989年5月13日生。
上诉人（原审原告）罗兴瑜，女，彝族，1988年7月3日生，系李成林之妻。
两上诉人特别授权诉讼代理人易德祥，云南东方神律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李红忠，男，汉族，1973年11月18日生。
特别授权诉讼代理人李波，女，汉族，1975年2月10日生。系李红忠之妻。
被上诉人（原审被告）李波，女，汉族，1975年2月10日生。
上诉人李成林、罗兴瑜因与被上诉人李红忠、李波房屋买卖合同纠纷一案，上诉人李成林、罗兴瑜不服云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，于2014年12月22日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2013年5月20日，原告李成林、罗兴瑜通过安宁金海房屋经纪有限公司与被告李红忠、李波就被告位于安宁市安达小区6幢1单元501号房屋签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋价款为318000元，购房定金为30000元，付款方式为产权过户当日一次性付款，合同同时约定双方于2013年5月31日到房管部门办理房屋过户手续。合同签订后，双方先后约定于2013年5月31日、6月3日到房管部门办理过户手续，但两次均未能成功办理过户手续。2013年6月5日，被告将涉案房屋卖予案外人段某某、杨某某，购房款为320000元，付款方式为银行按揭付款。2013年6月6日，被告与案外人段某某、杨某某到房管部门办理了房屋过户手续。后原告以被告违约为由，要求被告返还已收定金3万元未果，原告遂诉至法院，请求：1、依法解除原告与被告签订的编号为0001726的房屋居间买卖合同；2、由被告双倍返还定金人民币60000元；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效，则合同双方当事人负有全面履行合同的义务。本案中，原、被告之间的合同约定房屋价款为318000元，付款方式为一次性付款，而被告与案外人段某某、杨某某之间的合同约定房屋价款为320000元，付款方式为银行按揭付款。从两个合同的内容来看，房屋价格相当，原告的付款方式对被告更为有利，但被告作为买卖合同的出卖方，其将房屋另行卖予交易条件相对较差的案外第三人明显有悖于一般常理。此外，原、被告先后约定于2013年5月31日、6月3日办理过户手续，但两次均未能办理成功，而被告与案外人段某某、杨某某却于合同签订的第二天按约办理完成过户手续。从合同实际履行的情况来看，被告积极履行第二个合同的行为表明其主观上具有卖房的诚意，且客观上积极配合买方办理过户手续。因此，根据一般的经验常识和逻辑规律，应当认定原告在办理过户手续的过程中存在消极不配合的行为，其行为构成违约。关于原告所称被告故意隐瞒房屋没有土地使用证的问题，因合同并未对土地使用证进行任何约定，且房屋是否具有土地使用证并不影响双方办理房屋产权过户，也不影响合同目的的实现，故一审法院对原告的该项诉称意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案中，原告于2013年5月31日不积极配合办理过户手续的行为造成了其未能按约支付购房款，其行为构成迟延履行主要债务；此后，双方再次约定于2013年6月3日办理过户手续，而原告仍不积极予以配合。一审法院认为，2013年5月31日至2013年6月3日期间为双方当事人自行约定，据此可认定该约定已经取得原告的同意，则该期间可视为被告经催告后给予原告继续履行合同的期限，则自期限届满后，被告取得合同的法定解除权。此外，安宁金海房屋经纪有限公司作为专业从事房产交易的中介服务机构，在其促成原、被告签订了房屋买卖合同并收取了居间报酬的情况下，如果买方不明确表示其不愿购买房屋，则中介不可能随意就房屋另行促成其他交易。结合中介公司的居间地位，可认定中介公司员工的证人证言具有客观性，且可信度较高，其可作为本案的定案依据。该证人证言可证实2013年6月3日后被告已电话通知原告欲将房屋卖予他人，且中介公司也通知原告房屋将另行出售的事宜，据此可认定被告作为享有合同解除权的一方当事人已将解除合同的意思表示通知原告，自通知达到原告时即发生解除合同的法律效力。因此，因本案诉争合同事实上已经解除，故一审法院对原告请求解除合同的诉请不再予以支持。另外，本案所涉买卖合同系主合同，定金合同系从合同，主合同已生效，约定的定金已经交付，则定金合同发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照﹤中华人民共和国担保法﹥约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告作为给付定金的一方，其不履行约定的合同义务，则无权要求返还定金，故对其主张对方双倍返还定金的诉请应予驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：“驳回原告李成林、罗兴瑜的全部诉讼请求。”案件受理费1300元，由原告李成林、罗兴瑜自行承担。
一审判决宣判后，李成林、罗兴瑜不服，向本院提出上诉称：一审法院认定事实错误，双方未能办理房屋过户手续的真实原因系被上诉人未能提交土地使用权证的相关手续，且亦未到安宁市房管所配合办理过户手续所致；被上诉人在未取得上诉人同意，且合同未解除的情况下，擅自将诉争房屋另行出售他人，其行为构成根本性违约。综上，请求：一、撤销一审判决；二、依法支持上诉人一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李红忠、李波答辩称：本案合同签订之时，上诉人已知晓该房屋所涉地块相关主管部门尚未将《国有土地使用证》拆分给业主，上诉人系在知晓上述情况下自愿签订房屋买卖居间合同，并支付定金，该协议合法有效；合同约定2013年5月31日前办理产权过户手续，但被上诉人及中介方多次催促上诉人办理产权过户手续，但上诉人始终以房屋没有《国有土地使用证》为由拒绝履行合同，在约定过户时间届满后，被上诉人才另行出售了房屋；另外，房屋是否具备《国有土地使用证》并不影响双方的交易，被上诉人已向房管部门核实了该情况，因此，本案合同履行过程中被上诉人并不存在违约事实，而是上诉人迟延履行合同义务，且经催告后在合理期限内仍未履行。综上，依据定金罚则，被上诉人不应退还已收定金，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人在履行合同过程中是否存在违约。
本院认为：上诉人主张被上诉人与其签订《房屋居间买卖合同》之后，未能提供诉争房屋的《国有土地使用证》，且在未告知上诉人的情况下，擅自出售诉争房屋，其行为构成违约，依据定金罚则，应向上诉人双倍返还定金。对此，本院认为，依据一审法院向本案中介方安宁金海房屋经纪有限公司工作人员岳学林所作调查可知，双方在签订合同之初，中介方即已告知上诉人诉争房屋未办理国有土地使用证的事实；同时，依据合同约定，双方应于2013年5月31日到安宁房管局办理房屋过户手续，但上诉人以诉争房屋无国有土地使用证为由拒绝办理过户手续，之后双方又商定于2013年6月3日办理过户手续，但上诉人仍未予以配合办理过户手续，并向中介方明确表示不愿意购买诉争房屋，在此情况下，被上诉人才将诉争房屋另行出售。依据上述查明事实可知，上诉人在签订合同时已知诉争房屋未办理《国有土地使用证》，之后又以该理由拒不履行房屋过户手续，且之后明确告知中介方不愿意购买诉争房屋，其行为构成违约，依据合同法第一百一十五条之规定，其无权要求被上诉人返还定金，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。另外，因上诉人已明确表示不愿意购买诉争房屋，之后被上诉人亦进行了另行出售房屋，故可以认定双方以其实际行为解除了《房屋居间买卖合同》，故对于上诉人再次诉请解除合同的请求亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人李成林、罗兴瑜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年一月三十日
书 记 员 廖均龙