广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1797号
上诉人（一审被告）：徐福鑫，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住江西省九江市武宁县，
委托诉讼代理人：邝秀英，广东益诺众承律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：蒋玲芸，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：陈文江，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系蒋玲芸丈夫。
上诉人徐福鑫因与被上诉人蒋玲芸房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2017)粤0404民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐福鑫的上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回蒋玲芸一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由蒋玲芸承担。
事实和理由如下：一、一审法院查明事实不清，徐福鑫在蒋玲芸起诉时已全部缴纳2017年第一季度的租金，而且徐福鑫从未拖欠蒋玲芸的租金长达20天，一审法院判决徐福鑫与蒋玲芸解除《商铺租赁合同》是错误的，明显偏帮蒋玲芸。根据徐福鑫与蒋玲芸签订的《商铺租赁合同》第三条租金和支付方式第3款的约定“双方约定，租金按季支付，乙方应于每季首月15日前向甲方支付当季租金……超过一周的，每天按月租金的3%支付违约金。乙方拖欠甲方租金超过二十天的，甲方有权终止合同，并没收全额押金”的约定，如徐福鑫延期支付租金，蒋玲芸是可以选择要求徐福鑫每天按月租金的3%支付违约金或者终止合同，根据蒋玲芸在一审时提交的微信记录，每次徐福鑫延期支付当季租金，蒋玲芸是选择向徐福鑫收取违约金，而徐福鑫实际已分别于2017年1月17日支付了蒋玲芸2000元，于2017年1月21日支付了蒋玲芸租金5000元，于2017年1月25日支付了蒋玲芸1400元，上述租金共计8400元，是徐福鑫支付蒋玲芸2017年第一季度的租金，按照徐福鑫支付租金的时间，徐福鑫并没有拖欠蒋玲芸的租金超过二十天，徐福鑫是不能与蒋玲芸解除《商铺租赁合同》的，而且蒋玲芸在已经收取了蒋玲芸当季租金后又于2017年2月24日向一审法院提起诉讼，以徐福鑫拖欠租金为由，要求解除与徐福鑫签订的《商铺租赁合同》，明显是毫无事实和法律依据的。而一审法院应当审理2017年2月24日前徐福鑫是否有拖欠租金长达20天的违约行为，但一审法院为了偏帮蒋玲芸，为了帮蒋玲芸解除《商铺租赁合同》，明显超出了审理范围，居然以徐福鑫未支付2017年第二季度的租金为由，判决解除徐福鑫与蒋玲芸签订的《商铺租赁合同》。如一审法院认为徐福鑫没有支付2017年第二季度的租金，已经构成违约，应当解除合同，应当告知蒋玲芸于2017年5月6日后另行起诉，一审法院不应当在本案中一并审理。在判决书第3页倒数第四行，一审法院陈述“被告自领取原告起诉状及证据副本后，未有向原告支付租金或向珠光物业支付物管及水电费……被告不作为的态度不符合《合同法》第九十四条第三项法定解除的情形”，事实上，徐福鑫在领取了起诉状时已经完全按合同履行了支付租金的义务，但一审法院居然仍然认定徐福鑫不作为，明显认定事实错误。而且根据徐福鑫与蒋玲芸签订的合同的约定，徐福鑫有支付水电、物业管理费的义务，但并不能以徐福鑫逾期支付为由解除《商铺租赁合同》，徐福鑫已在积极履行义务，而且主要义务已经履行完毕，一审法院判决时毫无事实和法律依据的，二审法院应当予以改判。二、一审法院适用法律错误，徐福鑫拖欠的4625.8元物业管理费、电费应当由徐福鑫支付给珠光物业管理公司，而不应当在蒋玲芸未向珠光物业管理公司支付任何物业费、电费及珠光物业管理公司未对蒋玲芸提起诉讼的前提下，由徐福鑫直接支付给蒋玲芸，如按一审法院的判决，蒋玲芸已经构成了不当得利，二审法院应当予以改判。综上所述，蒋玲芸在起诉时徐福鑫根本没有拖欠租金长达20天的行为，蒋玲芸根本不能与徐福鑫解除《商铺租赁合同》，但一审法院偏帮蒋玲芸，导致一审错判，二审法院应当予以改正，因此，徐福鑫请求二审法院查明案件事实，依法改判驳回蒋玲芸一审的全部诉讼请求。
蒋玲芸答辩称：蒋玲芸请求驳回徐福鑫的上诉请求，维持一审判决，并追加徐福鑫占用商铺至搬出期间所产生的租金及物业费。一、徐福鑫上诉自己从未拖欠蒋玲芸租金长达20天，一审法院偏帮蒋玲芸，明显与事实不符，徐福鑫自2014年4月租用蒋玲芸商铺起，第一年和第二年均为月付，至2016年4月签订新的租赁合同后改为季付，所有合同支付租金时间均为当月和当季的15日前，至今累计共须支付租金29次，其中除2015年7月15日惟一一次按时支付外，其他均拖延支付，时间从1至40天不等，蒋玲芸秉承友好协商的态度，一直容忍徐福鑫拖延支付租金的行为，多次提醒催缴、要求其遵守合约，按时支付。直至2015年，蒋玲芸要求徐福鑫按合约支付延迟交付租金的违约金，仅是对徐福鑫不遵守合约行为的处罚，目的是要求徐福鑫按时履行合约。但是徐福鑫却以交违约金为由，任意拖延支付房租的时间，并且情节越来越恶劣。导致蒋玲芸对是否能收到租金毫无把握，每次收租都要多次反复催讨，并被迫接受徐福鑫的各种谎言，经常电话不接，短信不回，联系极其困难，拖延交租时间。正常收到租金是蒋玲芸生活来源的一部分。徐福鑫任意拖延租金的行为导致蒋玲芸的日常生活开支无法正常安排。即使这样的情况，蒋玲芸仍未完全要求徐福鑫每次都缴纳拖延租金的违约金，还是秉承友好协商的态度，一再容忍，并且徐福鑫在自己违约延迟支付租金的情况下，从不主动交纳违约金，只有在蒋玲芸忍无可忍强烈要求其按合约交纳违约金的情况下，才拖拖拉拉的支付。2016年4月改付租金方式为季付，徐福鑫从未按合同约定在当季15日前支付完成。并且不经蒋玲芸同意，任意更改为分期付款，使蒋玲芸的收租工作备感压力，无端增加许多精神负担，第一次拖延40天付完全季并未支付违约金。第二次拖延16天付完全季租金，并被要求支付了违约金。第三次在蒋玲芸强烈要求加收违约金的情况下仍拖延32天。2017年第一季拖欠10天并未支付违约金。第二季度租金至今未付。徐福鑫无视合同约定，什么时间支付多少租金完全由其自由支配，从不经蒋玲芸同意，蒋玲芸完全不知道自己是否能正常收到租金，如此行为，合同的约定有何意义。二、2017年1月13日起，蒋玲芸多次接到物业书面通知，业主本人被催缴拖欠的29个月的物业费及电费，方知徐福鑫至2014年9月起就拖欠物业管理费及电费至今。徐福鑫认为一审受理的时间范围超出起诉的时间2月份，不应一并审理，提出一审法院适用法律错误，认为在珠光物业未向徐福鑫提出催讨诉讼的情况下，不应由蒋玲芸向徐福鑫催缴。但事实是珠光物业已多次向业主本人发出书面《欠费函》，珠光物业工作人员表述，珠光物业仅对业主催缴，不对租户，并且多次致电业主表明租户不缴纳物业费，他们只会向业主追究责任。所以徐福鑫所说的珠光物业直接向徐福鑫提起诉讼的情况是不可能存在的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。并且徐福鑫在2017年1月21日微信接到蒋玲芸要求其支付拖欠的物业费用的通知后，仍任意拖延，甚至回复其任意拖欠物业费的行为与蒋玲芸无关。徐福鑫不是偶尔因周转不灵拖欠一、两个月的物业费及电费，而是蓄意拒绝支付，截止1月21日拖欠时长达29个月，即2年零5个月未支付物业费及电费，拖欠行为极其恶劣，严重违反了双方的合同约定。由于其累计费用高达7056.6元，而其当时一个季度的租金仅为8400元，结合蒋玲芸向徐福鑫每次催讨租金都特别困难的情况，蒋玲芸在不确定是否能正常收到徐福鑫所欠费用的情况下，按徐福鑫一季度所缴纳的租金扣除其拖欠的物业管理费计算的方式，在逻辑程序上并无不合理的地方。徐福鑫当时缴纳的租金余额仅够维持到1月26日。但是徐福鑫置若罔闻，在蒋玲芸多次催促后，仅在2月底支付了一部分拖欠的物业费，至今仍未完全支付。所以在扣除拖欠的费用后，徐福鑫至今未支付完一季度的租金。并且一审法院判决徐福鑫支付剩下的物业费给蒋玲芸，徐福鑫认为是给蒋玲芸的不当得利，实为强词夺理，判决的4625.8元，是徐福鑫拖欠的费用，蒋玲芸收到后也必须交给珠光物业，如若徐福鑫仍任意拖欠不向珠光物业支付该费用，珠光物业也仅是直接对业主追究责任，所以要求徐福鑫直接交付给蒋玲芸，还是由徐福鑫直接交给珠光物业，其本质是一样的。三、由于案件审理时间较长，2月起诉至5月结案，一审法院结合案件实际情况，各种因素综合考虑，时间跨度至二季度交租日，徐福鑫以二季度租金不在一审时间范围内为由，认为自己没有拖欠租金，但事实是一季度扣除其拖欠的物业费和第一季度的违约金后，其一季度的租金至今未仍完全支付，并且以打官司为由，拒不支付判决的物业费和第二季度租金，并且占用商铺不肯搬出，既然徐福鑫认为一审结案不应该超出2月份上诉时间，二季度租金不应在一审时间范围内，为何又以上诉一审案件为由，拒不支付2季度租金及所欠的物业管理费。根据合同约定，徐福鑫现有行为已经严重超出逾期支付的20天，蒋玲芸可随时解除合同。徐福鑫四处被人讨债，从2016年底至今都不敢开门营业，由于不知情的原因，该商铺厕所污水外流出大门，严重影响左邻右舍的日常经营工作，但是徐福鑫将商铺大门紧锁，在左右邻居报警，警察和物业当场要求其到场开门给物业工作人员维修，徐福鑫仍然拒不出现，导致物业无法正常维修。根据《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《商铺租赁合同》第五条第1点，租赁期间，乙方应合理使用及爱护房屋及其附属设施，因乙方原因造成的房屋结构损坏，以及房屋附属设施损坏和故障，由乙方负责维修。而徐福鑫现在不配合物业维修的行为违反合同约定。四、徐福鑫申诉一审法院诉其不作为存在错误，并且已积极履行自己义务。实际是徐福鑫无任何积极履行义务的行为，一审法院诉其不作为是一审受理期间，徐福鑫自领取传票起就一直采取拖延并不予理睬的态度，一审法院多次电话通知其领取传票，徐福鑫一直拖延不取，甚至不接法院电话，在蒋玲芸的多次劝说并强烈要求下，徐福鑫才与蒋玲芸的上诉代理人一起至金湾区法院领取传票，对法院的询问不积极应答，并当场不同意法院调解，对法院的开庭置之不理，拒不向法院提供自己的联系方式和家庭住址，对法院寄出的判决书拒不签收，对于应支付的几项欠款也未有分毫的支付，至此，看不出徐福鑫有任何积极履行自己义务的行为。综上所述，由于徐福鑫的种种违约行为，所上诉内容与事实不符，蒋玲芸认为，金湾区法院结合实际情况，一审判决无错，请求维持原判，徐福鑫以二审官司为由，拒不支付二季度租金及拖欠的各项费求，蒋玲芸请求追加徐福鑫占用商铺至搬出期间所产生的租金及物业费。
蒋玲芸向一审法院起诉请求：1、解除双方的《商铺租赁合同》，徐福鑫腾退涉案商铺；2、徐福鑫支付2015年10月-2017年5月的物管费及电费共4625.8元；3、徐福鑫承担诉讼费。
一审法院认定事实：蒋玲芸称徐福鑫自2014年起租赁蒋玲芸所有的位于珠海市××××号商铺。2016年4月，双方签订《商铺租赁合同》，约定由徐福鑫继续租用上述商铺作商业用途，期限自2016年4月15日至2019年4月14日止。合同约定第一年租金为月2800元，第二年月3080元，租金按季在每季首月15日前支付至蒋玲芸工行珠海分行尾号为1354的银行卡。合同第九条第1点约定徐福鑫拖欠租金超过二十天的蒋玲芸有权提前终止租赁合同。合同第十一条第3点约定，蒋玲芸在合同租赁期间需提前解除租约的，应提前30天书面通知徐福鑫，蒋玲芸无故单方解除合同或收回房屋的，应向徐福鑫支付保证金同额的违约金。
借记卡账户历史明细清单反映工行珠海分行尾号为1354的银行卡在2017年4月15日至5月5日期间无对应租金金额入账信息。至今未有证据反映徐福鑫已向蒋玲芸支付2017年第二季度的租金。
案外人珠光物业管理公司自2017年1月13日、2月17日、5月9日向蒋玲芸发出《欠费函》。其中5月9日的函中称上述商铺拖欠物管费和电费共4625.8元，要求蒋玲芸尽快付清。
一审法院认为，《商铺租赁合同》是蒋玲芸、徐福鑫的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，蒋玲芸、徐福鑫均应按照约定履行自己的义务。《商铺租赁合同》第十一条第3点约定，蒋玲芸在合同租赁期间需提前解除租约的，应提前30天书面通知徐福鑫，蒋玲芸无故单方解除合同或收回房屋的，应向徐福鑫支付保证金同额的违约金。一审法院认为，该条款应适用于徐福鑫未有违约情形的情况。合同第九条第1点约定徐福鑫拖欠租金超过二十天的蒋玲芸有权提前终止租赁合同。一审法院认为，该条款应适用于徐福鑫有违约情形的情况；而且根据合同上下文的意思表示，该条款中的“终止合同”实质即为“解除合同”。本案中，徐福鑫确有拖欠租金超过二十天未付的情形，应适用第九条第1点的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院认为约定解除合同的条件成就，蒋玲芸可以解除合同。
另一方面，徐福鑫自领取蒋玲芸起诉状及证据副本后，未有向蒋玲芸支付租金或向珠光物业支付物管及水电费，亦未向一审法院提交答辩意见、反驳证据，亦未出庭作证。徐福鑫不作为的态度亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项法定解除的情形，即徐福鑫迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
综合上述，蒋玲芸要求解除与徐福鑫签订的《商铺租赁合同》的诉请符合合同约定，有事实及法律依据。一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。因此，蒋玲芸要求徐福鑫腾退涉案商铺的诉请亦符合法律规定。一审法院依法予以支持。
此外，根据《商铺租赁合同》第四条第2点的约定，租赁期间的电费、物业管理费由徐福鑫承担。因此，根据珠光新城最近一份《欠费函》，徐福鑫应支付物管费和电费4625.8元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，在徐福鑫未有向物业服务企业支付费用而物业服务企业向蒋玲芸发出《欠费函》要求蒋玲芸支付的前提下，蒋玲芸诉请徐福鑫先行向蒋玲芸付款的做法未违反法律规定。一审法院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除蒋玲芸与徐福鑫于2016年4月签订的《商铺租赁合同》；二、徐福鑫于判决发生法律效力之日起十日内将位于珠海市××××号商铺向蒋玲芸腾退；三、徐福鑫于判决发生法律效力之日起十日内向蒋玲芸支付物业管理费、电费4625.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费961元，由徐福鑫负担。
二审期间，双方均未提交证据。
本院经审理查明，徐福鑫于2017年1月17日支付租金2000元，1月21日支付租金5000元，1月25日支付租金1400元，共计支付租金8400元，徐福鑫支付了2017年第一季度租金。蒋芸玲对该事实予以认可。
二审庭审调查中，徐福鑫陈述涉案商铺现被蒋玲芸锁住，其无法正常使用，但物品仍然存放涉案商铺。蒋玲芸否认锁住商铺事实。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为蒋玲芸能否解除租赁合同及主张电费、物业管理费的问题。关于蒋玲芸能否解除租赁合同的问题。本院认为，蒋玲芸在提起本案诉讼时，第二季度租金支付时间尚未届满，本案审理过程中，徐福鑫未按照租赁合同约定支付第二季度租金，一审法院将该事实作为新发生事实予以认定，并无不当。虽然双方处于诉讼过程中，但租赁合同并未确定是否应予解除，徐福鑫仍然实际占有使用涉案商铺，在此情形下，徐福鑫应当按照合同约定支付第二季度租金，但徐福鑫迄今为止并未支付，违反合同约定，应当承担违约责任。蒋玲芸提出诉讼请求为解除租赁合同，请求事实基础是徐福鑫逾期支付租金及欠缴物业管理费，一审法院依据上述新发生事实判令解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。徐福鑫上诉认为一审法院不得以新查实欠租事实解除合同，理据不足，本院不予支持。徐福鑫主张蒋玲芸将涉案商铺上锁，其自第二季度开始并未使用涉案商铺，故无需支付第二季度租金。本院认为，徐福鑫并未提交证据证实蒋玲芸将商铺上锁，且商铺存放均为徐福鑫物品，徐福鑫在仍然占有使用涉案商铺情况下，应当支付第二季度租金，徐福鑫以上述理由拒付租金，并无事实及法律依据，本院不予支持。
关于蒋玲芸是否能够主张欠付电费、物业管理费问题。诚如一审法院所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，徐福鑫作为承租人欠付电费、物业管理费，物业服务企业向业主蒋玲芸发出《欠费函》，即物业服务企业已经向蒋玲芸主张权利，现蒋玲芸要求徐福鑫将该笔已经发生费用先行支付，符合法律规定，本院予以支持，徐福鑫对电费、物业管理费提出上诉，理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。徐福鑫上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币1922元，由上诉人徐福鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年七月十八日
书记员 李立荣