浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3711号
上诉人（原审原告）：朱国宁，男，1958年6月7日出生，汉族，户籍所在地为宁波市江东区。
委托诉讼代理人：吴荣平，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈世民，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区启文路***弄***号。
法定代表人：祝健，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李辉，男，1964年7月19日出生，汉族，户籍所在地为宁波市江东区。
上诉人朱国宁、宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司（以下简称茗雅园物业）因与被上诉人李辉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年10月10日作出的（2016）浙0204民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年2月4日，原告签署《商铺租赁合同》一份，合同相对方的代表签署人为“林惠宝”，合同加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”，合同约定原告承租宁波市中山东路351号，宁波太一祥珠宝城商铺二楼会展区，面积150平方米，年租金35000元，租赁期一年，即2015年4月1日至2016年3月31日止，经营项目为珠宝、古玩、书画、工艺品等商品的销售、服务，合同签订之日原告付二个月租金金额的押金计2000元，物业管理费按每平方/月8元计算，5000元/年，一年一付，租赁期满，原告应即归还营业场地，属原告所有的可移动物品，必须在合同期内搬离，如超过三天未搬离的视作原告放弃，被告茗雅园物业有权自行处理，处理产生的费用由原告承担，但原告所租的营业场地内的固定装修（包括隔断、灯具插座电路等）不得拆除或移动，应无偿移交被告茗雅园物业，迁出所租赁的营业场地三个月后，经被告茗雅园物业审核无应付款项和商品质量纠纷的，被告茗雅园物业即退还原告押金（不计息），合同还对双方的权利、义务、违约责任等进行了约定。同日，原告支付合同约定的租金35000元、押金2000元、物业费5000元，收到收款收据三份，分别加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”、“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”、“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”。
2016年3月30日，原告出具收条一份，内容为：今天我本人将宁波市江东区中山东路太一珠宝行二楼会展区属于我本人的物品（除装修外）搬走并自行处理。
原审原告朱国宁于2016年2月19日诉至原审法院，请求判令：1.两原审被告连带退还租金35000元，双倍返还押金4000元，物业管理费5000元，合计44000元；2.两原审被告连带赔偿原审原告装修损失68000元；3.本案诉讼费用由两原审被告承担。
原审法院审理认为：本案的争议焦点如下：一、合同相对方的认定。两被告虽主张其并非合同相对方，但并未就该合同主张合同欺诈，亦未向有关部门举报，而且被告李辉于2015年2月9日被解除非法拘禁后，其作为茗雅园物业股东之一，两被告在知悉涉案房屋被原告占有使用却未及时向原告主张要求腾退，故该院认定茗雅园物业即本案合同相对方。根据现有证据无法查明被告李辉参与涉案合同的订立、履行及款项的收取，原告关于被告李辉系被告茗雅园物业的股东等陈述无法证明被告李辉需承担连带责任，原告要求两被告承担连带责任的主张缺乏相应法律与事实依据，该院依法不予支持。二、涉案合同的效力问题及款项退还问题。涉案合同的相对方为原告与被告茗雅园物业，但被告茗雅园物业并非涉案房屋的使用权人，该租赁合同亦未取得使用权人追认，故其与原告签订的合同无效。但因原告订立合同、支付合同对价、使用涉案房屋的事实行为存在，其作为善意相对方已按照事实租赁关系的方式履行合同，两被告关于合同效力的辩称并不影响原告向合同相对方主张租赁合同项下的诉讼权利。原告作为承租人，应及时支付租金并在合同到期日腾退涉案房屋，现合同约定的履行期限届满，原告于2016年3月30日出具收条的行为可视为其自认2016年3月30日腾退房屋，其虽主张收条系受逼迫出具，但未能提供充分证据证明其自2015年4月1日至2016年3月31日之间的房屋使用情况，故原告支付的一年租金、物业费系使用房屋的合理费用，其要求退还租金、物业费的主张该院依法不予支持。现距离原告迁出租赁场地超过三个月，合同约定的押金退还条件已成就，被告茗雅园物业需向原告退还押金2000元。因合同无效，原告基于违约向被告主张双倍返还押金，该院不予支持。因原告并未提供充分证据证明商铺的装修情况且证人关于商铺装修情况的陈述亦与原告的主张不符，故对原告的该笔装修款项该院依法不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求合理部分，该院依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱国宁押金2000元；二、驳回原告朱国宁的其他诉讼请求。如被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费1270元，由原告朱国宁负担1248元，被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司负担22元。公告费300元，由两被告负担。
宣判后，原审原告朱国宁与原审被告茗雅园物业均不服，上诉至本院。
原审原告朱国宁上诉称：上诉人朱国宁与茗雅园物业签订商铺租赁合同后即对涉案商铺进行装修，但茗雅园物业并未按照合同的约定提供完善的物业服务，经常停水停电导致上诉人朱国宁无法开业。原审在未查明事实的情况下仅要求茗雅园物业退还押金，属于认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人朱国宁在原审的诉讼请求。
茗雅园物业答辩称：被上诉人李辉是涉案房屋的权利人，多次要求上诉人朱国宁腾退。茗雅园物业的答辩意见以上诉状为准。
被上诉人李辉答辩称：被上诉人李辉并不认识上诉人朱国宁，上诉人朱国宁向谁支付租金应向谁主张权利。上诉人朱国宁并未承租被上诉人的房屋。
原审被告茗雅园物业上诉称：一、上诉人茗雅园物业有自己的注册地和办公地，一审法院没有查清上诉人茗雅园物业的办公地点就认定所谓的合同在上诉人茗雅园物业的办公地签订，是错误的。二、林惠宝与朱国宁签订了《商铺租赁合同》，但林惠宝不是上诉人茗雅园物业的员工，《商铺租赁合同》也没有加盖上诉人茗雅园物业的公章。《商铺租赁合同》上所盖的“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”和《收款收据》上所盖的“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”，均不是上诉人茗雅园物业的公章。一审法院认定林惠宝系代表上诉人，有违事实。一审法院应当建议受害人向公安机关报案或直接将犯罪线索移交公安机关。三、有权出租涉案房屋商铺的是被上诉人李辉，但其没有收到商铺租赁的款项。朱国宁应当将商铺租金支付给被上诉人李辉。朱国宁占有使用房屋已经超过了《商铺租赁合同》约定的期限，超过租赁期限的房屋占有使用费也应当支付给被上诉人李辉。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回朱国宁对上诉人茗雅园物业的诉讼请求。
朱国宁答辩称：上诉人茗雅园物业的盖章是真实的，上诉人朱国宁与上诉人茗雅园物业签订了涉案合同。合同签订后，上诉人朱国宁并未开业，且上诉人茗雅园物业与被上诉人李辉均认可给予赔偿。
被上诉人李辉答辩称：对上诉人茗雅园物业的上诉没有意见。
上诉人朱国宁在二审审理期间向本院提供如下证据：1.宁波市公安局江东分局东胜路派出所出具的证明一份，拟证明上诉人朱国宁因涉案商铺被加锁以及无故停电的情况下两次报警，涉案商铺4月份以来未开业的事实。2.由上诉人朱国宁口述，案外人签字确认的事实证明一份以及装修照片11张，拟证明上诉人朱国宁对涉案房屋进行装修以及商铺并未开业的事实。
上诉人茗雅园物业经质证后，对证据1的形式真实性无异议，但认为该证明没有单位负责人或经办人签字，存在瑕疵。另外，该证明与上诉人茗雅园物业无关。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，上述证据不符合证据的形式要件，且不属于二审中的新证据。
被上诉人李辉经质证后，同意上诉人茗雅园物业对证据1的质证意见。对证据2的真实性有异议，同时认为照片并不能证明系涉案商铺。
本院经审查后，认为上诉人朱国宁提供的上述证据非二审中的新证据，本院不予认定。
上诉人茗雅园物业与被上诉人李辉在二审审理期间未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明：被上诉人李辉系上诉人茗雅园物业的股东之一，涉案商铺所在的房屋所有权人系鄞州区人民医院，由被上诉人李辉向鄞州区人民医院租赁后经营出租。林惠宝系被上诉人李辉亲戚，被上诉人李辉于2014年底就商铺租赁的相关事项召集包括上诉人朱国宁在内的商铺承租户开会。
本院认为，被上诉人李辉系涉案商铺所在房屋的经营人，又系上诉人茗雅园物业的股东之一，而林惠宝系被上诉人李辉的亲戚，故上诉人茗雅园物业、被上诉人李辉和林惠宝三者之间存在着关联关系；在林惠宝以上诉人茗雅园物业的名义与上诉人朱国宁签订书面《商铺租赁合同》后，上诉人茗雅园物业未提出异议，被上诉人李辉也未提出异议并要求上诉人朱国宁腾退商铺；据此，可以认定上诉人茗雅园物业系与上诉人朱国宁签订《商铺租赁合同》的相对人。上诉人茗雅园物业对《商铺租赁合同》和《收款收据》上所盖的上诉人茗雅园物业公章不予认可，可以向公安部门报案，但因合同上甲方落款处有林惠宝的签字，故不影响对上诉人茗雅园物业系《商铺租赁合同》主体的认定。上诉人茗雅园物业与上诉人朱国宁签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原审法院以上诉人茗雅园物业并非涉案商铺的房屋使用权人为由，认定《商铺租赁合同》无效系适用法律错误。《商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，上诉人朱国宁迁出租赁商铺超过了三个月，《商铺租赁合同》约定的返还租赁押金的期限也已届满，故上诉人茗雅园物业应当返还押金。上诉人朱国宁主张退还租金、物业管理费、双倍返还押金和的赔偿装修损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，虽适用法律有误，但案件实体处理并无不当。上诉人茗雅园物业与上诉人朱国宁的上诉理由均不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由上诉人宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司负担50元，由上诉人朱国宁负担1270元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一七年二月十五日
代书 记员 薛 楠