福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初936号原告:李祖汉，男，汉族，1947年11月20日出生，住福建省泉州市丰泽区。被告：吴家热，男，汉族，1965年1月23日出生，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：吴丽红，女，汉族，1971年8月18日出生，住福建省泉州市鲤城区临漳路**号*幢***室，公民身份号码3505001971********，为被告吴家热之妻。委托诉讼代理人：吴一琳，女，汉族，1990年10月23日出生，住福建省泉州市鲤城区，为被告吴家热之女。被告：吴丽红（追加），女，汉族，1971年8月18日出生，住福建省泉州市鲤城区。原告李祖汉与被告吴家热、吴丽红（追加）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月13日第一次公开开庭进行了审理。原告在法定期限内增加诉讼请求，并申请追加吴丽红为本案被告，不违反法律规定，本院予以准许。审理过程中，因发现不宜适用简易程序审理，本院于2016年7月13日将本案裁定转为普通程序审理，并于2016年8月25日第二次公开开庭进行了审理。原告李祖汉、被告吴家热的委托诉讼代理人吴丽红、吴一琳、被告吴丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李祖汉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴家热、吴丽红返还拖欠的自2015年6月份至2016年5月份的十二个月房租人民币32400元（每月房租人民币2700元）；2.请求判令被告吴家热、吴丽红按日3‰比例付给原告房租滞纳金，滞纳金的起算日为：当月的房租滞纳金起算日为上月29日，滞纳金的计算期间为每月滞纳金的起算日至被告实际偿还租金之日止；3.请求判令被告吴家热、吴丽红应支付原告从2016年6月1日至2016年6月16日继续使用讼争房屋的居住费人民币1440元，参照房屋月租金人民币2700元，每日按人民币90元计算；4.请求判令被告吴家热、吴丽红应当支付原告代交的水电费、物业管理费、公摊电费，总计人民币2514.6元；5.请求判令被告吴家热、吴丽红依2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》第五条，并根据原告在交付被告房屋时店门口就有完整的封闭玻璃门，现有店门口玻璃无偿归原告使用、所有；6.请求判令被告吴家热、吴丽红承担本案诉讼费。事实和理由：2011年10月19日原告和被告吴家热就租赁福隆星城11幢106室签订《房屋租赁合同书》，约定租金为每月人民币2800元，后原告自己降为每月租金人民币2700元，并且租赁一年后没有依合同约定再提高月租金。2015年11月2日被告吴家热所欠房租要于2015年12月底还清，但失信。2015年11月30日被告吴家热在原告收取2014年11月份房租的收据上签名，保证到2015年年底还清，又是失约。2016年2月6日被告吴家热又再次承诺所欠的2015年6月份至2016年2月份租金要于2016年5月份还清，但是2016年3月份、4月份的房租仍旧分文未付。另外，从2014年2月份至2016年4月份已欠物业费、公摊水电费等共计人民币2514.6元，该部分已经由原告代付，被告吴家热应当支付给原告。被告吴丽红为被告吴家热的妻子，二被告夫妇共同在讼争房屋经营，在租赁过程中的租金催讨等，原告都是与被告吴丽红联系，故本案债务应由二被告共同承担。因二被告一再失信，故诉至法院，请求判如所请。吴家热辩称，确实拖欠原告主张的租金，愿意支付，但不应缴纳滞纳金，原告主张的滞纳金标准过高。吴丽红辩称，原告自愿让其拖欠一年房屋，原告在租赁期限未到便诉至法院是没有道理的；二被告不识字，原告提交的合同和保证书都是原告书写的，再让二被告签名；讼争房屋是案外人李某的，不是原告的，应该由案外人李某作为原告；水电费确实有发生，数额以发票为准，但是还有押金人民币3000元在原告处；原告主张的玻璃门可以归原告使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告吴丽红辩称讼争房屋非原告所有，原告非本案适格主体，对此，原告提交《鲤城区浮桥兴贤路拓改工程经营性店面拆迁补偿安置协议书》《鲤城区浮桥兴贤路拓改工程经营性店面拆迁补偿安置补充协议书》、泉州市公安局浮桥派出所出具的《户籍资料查询结果》及申请证人李某出庭作证。《鲤城区浮桥兴贤路拓改工程经营性店面拆迁补偿安置协议书》体现讼争房屋的居住人为李某，证人李某出庭陈述其与原告为父女关系，为讼争房屋拆迁补偿协议中载明的居住人，但其实际将讼争房屋全部委托原告管理，知道原告将讼争房屋出租，但不知出租给何人。二被告对原告提供的上述书面证据及证人李某的证言的真实性、合法性、关联性均无异议，原告提交的上述证据可以证实其为讼争房屋的实际管理人，有权将讼争房屋出租给被告吴家热，原告为本案适格主体。本院认为，原告作为讼争租赁物的实际管理人，与被告吴家热之间签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。经本院主持，被告吴家热于2016年6月16日将讼争租赁物腾退交付原告，双方共同确认本案房屋租赁合同关系于2016年6月16日解除，本院予以认定。原告主张被告吴家热尚欠其2015年6月份至2016年5月份期间按每月人民币2700元计算的租金人民币32400元未付，被告吴家热对此无异议，本院予以确认。2016年6月1日至2016年6月16日期间，被告吴家热尚承租使用讼争租赁物，应向原告支付相应租金。故原告要求被告吴家热支付自2015年6月份起至2016年6月16日止按每月人民币2700元计算的租金共计人民币33840元，理由充分，本院予以支持。庭审中，被告吴家热认可其应当承担租赁期间的水电费、物业管理费及公摊电费，对原告提交的已由原告垫付的水电费、物业管理费、公摊电费相关收款收据、发票、中国邮政储蓄银行通用凭证的真实性、合法性、关联性均无异议，请求按照上述凭证体现的数额确定其应承担的支付责任。原告请求被告吴家热支付原告代交的租赁期间水电费、物业管理费、公摊电费总计人民币2514.6元，有《房屋租赁合同书》中第三款关于讼争租赁物的物业管理费、公摊水电费及自用水电费由被告吴家热承担的约定以及原告提交的相关收款收据、发票、中国邮政储蓄银行通用凭证载明的内容为证，证据确实充分，应予支持。庭审中，原告表示自愿将已收取的押金人民币3000元用于抵扣被告吴家热拖欠的上述水电费、物业管理费、公摊电费，多退少补，现原告请求被告吴家热支付原告代交的租赁期间水电费、物业管理费、公摊电费，已从押金中得到完全偿付，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。原告与被告吴家热进行讼争租赁物交接时，已共同确认讼争租赁物门口玻璃门自房屋租赁合同解除之日起无偿归原告使用、所有，故对原告关于现有店门口玻璃无偿归原告使用、所有的诉讼请求，本院无需再作处理。被告吴家热确未依约支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告与被告吴家热在《房屋租赁合同书》中约定了逾期支付租金的违约条款，即被告吴家热应于每月25日至28日支付下月租金，每迟延一日滞纳金按1%计算。被告吴家热对此辩称其不应承担滞纳金，滞纳金约定过高。原告请求被告吴家热以各月拖欠的租金数额为基数从各月逾期交付之日即各月的上一月度29日起至实际支付租金之日止按每日3‰计付违约金确过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法调整为按年利率6%计算。《房屋租赁合同书》中第四款约定，原告收取的押金，作为租赁终止水电费的保证金、违约金、维修费等费用，对于抵扣被告吴家热应当支付的租赁期间水电费、物业管理费、公摊电费后剩余的押金人民币485.4元，应予抵扣被告吴家热应当支付的滞纳金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”被告吴家热与被告吴丽红为夫妻，于1991年10月10日办理结婚登记，本案诉争债务发生于二被告婚姻关系存续期间，二被告未提交证据证明原告与被告吴家热明确约定本案债务为被告吴家热的个人债务，也没有证据证明二被告对婚姻关系存续期间所得财产归各自所有有过约定且原告知道该约定，故本案诉争债务属于被告吴家热、吴丽红夫妻共同债务,且原告主张讼争房屋虽以被告吴家热名义承租，但实际由二被告夫妇共同在讼争房屋经营，对此二被告均未提出异议，综上，原告请求被告吴家热、吴丽红共同偿还上述债务，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十七条(?javascript:SLC(21651,97)?)、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴家热、吴丽红应于本判决生效之日起十日内向原告李祖汉支付尚欠租金33840元及滞纳金（滞纳金分别以各月拖欠租金数额2700元为基数，按年利率6%计算自各月租金逾期付款之日即各月的上一月份29日起至被告吴家热、吴丽红实际支付租金之日止，但应扣除押金485.4元）;二、驳回原告李祖汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，由原告李祖汉负担459元，被告吴家热、吴丽红负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  杨左杰代理审判员  杨 扬人民陪审员  林玉玲二〇一六年九月三十日书 记 员  林钢泉速 录 员  陈墨墨本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。