浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三民初字第700号原告：蒋志洪。原告：陈娟。二原告的委托代理人：叶香玲。被告：台州三和房地产开发有限公司。法定代表人：卢爱玲。委托代理人：任益民，浙江金威律师事务所律师。委托代理人：杨俭，浙江金威律师事务所律师。原告蒋志洪、陈娟与被告台州三和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年6月23日起诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月13日对本案进行了公开开庭审理。二原告的委托代理人叶香玲、被告的委托代理人杨俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志洪、陈娟起诉称：原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的“三和·江景花苑”附属房一套。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或者2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定付清购房款31922元。被告至今未向原告交付房屋以及相应的权属证书。根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，现原告选择继续履行合同，被告应承担违约责任。故原告起诉要求判令：被告履行《浙江省商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，逾期交房违约金按照已付房款的日万分之三自2013年11月1日起计算至竣工验收备案之日止，逾期办证违约金按已付房款的日万分之一自2014年2月1日起计算至产权初始登记之日。庭审中，原告将诉讼请求变更为：要求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，逾期交房违约金按已付房款31922元的日万分之三从2013年10月31日起计算至2014年8月21日止，逾期办证违约金按已付房款31922元的日万分之一从2014年1月31日起计算至2014年11月18日止。被告台州三和房地产开发有限公司答辩称：被告对合同约定的内容及原告已支付的房款均无异议。涉案房屋于2012年上半年通过竣工验收，于2014年8月21日取得竣工验收备案登记证明，于2014年11月18日取得房屋产权初始登记证明。原告至今未接收房屋，也未领取相关权属证书。对原告主张的逾期交房违约金的起止计算时间没有异议，但认为按已付房款每日万分之三计算逾期交房违约金过高，请求法院予以降低调整。对于逾期办证违约金，根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，办证期限应为交房或者竣工之后三个月内，原告至今未接收房屋，故被告认为逾期办证违约金应当自取得竣工验收备案登记证明之日起三个月后再开始起算，即从2014年11月21日起开始计算，而本案房屋已于2014年11月18日办理房屋产权初始登记，因此原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不应予以支持。如果法院认定本案逾期办证期限超过了90天，被告认为按已付房款的日万分之一计算标准也过高，请求法院予以降低调整，以不超过已付总房款的1%为限。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（1）《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20121911）复印件一份，证明原、被告在合同中就交房时间、交证时间、违约责任及违约金计算方式等进行了约定。被告质证称：对该证据无异议。（2）销售不动产统一发票发票联（编号：00635022）复印件一份，证明原告按约支付房款31922元。被告质证称：对该证据无异议，原告已按合同约定支付了所有的房款。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（3）房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房屋于2014年8月21日取得竣工验收备案登记证明。原告质证称：对该证据无异议。（4）房屋产权初始登记证书复印件一份，证明涉案房屋于2014年11月18日取得了房屋所有权初始登记证。原告质证称：对该证据无异议。对原、被告提交的上述证据，因原、被告均无异议，本院均予以采信。对于原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。综上，本院认定本案事实如下：二原告与被告于2012年10月19日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的“江景花苑”附属房一套，房号为19号楼17号，总房款为31922元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2013年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；4.有线电视、电话、网络等管线具备开通条件；5.商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房价款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或者2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付清总房款31922元。原告至今没有接收涉案房屋，也未领取相关权属证书。涉案房屋于2014年8月21日取得竣工验收备案登记证明，于2014年11月18日取得房屋所有权初始登记证明。本院认为，原告按约履行了交付房款的义务，但被告于2014年8月21日才取得涉案工程竣工验收备案登记证明，于2014年11月18日才取得涉案商品房所有权初始登记证书，被告明显违约，应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金以及逾期办证违约金的认定。（一）关于逾期交房违约金。被告抗辩称合同约定的按已付总房款的日万分之三标准计算逾期交房违约金过高，要求本院予以降低调整，但被告未提供证据证明双方约定的该违约金计算标准畸高。结合本案实际情形，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，并结合诚实信用原则和公平原则，合同约定的违约金计算标准合法合理，故对被告这一抗辩意见不予采纳。原告主张逾期交房违约金按已付总房款的日万分之三从2013年10月31日起计算至2014年8月21日，合法有理，本院予以支持。（二）关于逾期办证违约金。本案原、被告订立的商品房买卖合同对被告应于2014年1月30日前履行办证义务的约定明确、清晰。涉案房屋于2014年8月21日才取得竣工验收备案登记，该日期已超过了合同约定的办证日期，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告抗辩称逾期办证违约金应当自涉案房屋取得竣工验收备案登记证明之日起顺延三个月后再起算，与法无据，本院不予采纳。就逾期办证违约金的标准认定问题，被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高，本院认为，相对来说，逾期办证给原告带来的损失较小，被告主张逾期办证违约金按已付总房款的1%计算的意见较为合理，本院予以采纳，并据此认定逾期办证的违约金为319.22元，对原告主张的逾期办证违约金过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：限被告台州三和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告蒋志洪、陈娟逾期交房违约金2825.10元、逾期办证违约金319.92元，两项合计3145.02元。如果被告台州三和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取25元，由被告台州三和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州市分行]。本案申请执行期限为二年审 判 员 陈亚利二〇一五年九月九日代书记员 刘露霞