上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4018号
上诉人(原审原告)：上海晟升服饰有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王经生，总经理。
委托诉讼代理人：赵建高，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海优华实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：俞韻，董事长。
委托诉讼代理人：陈慧颖，上海通乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱慧，上海通乾律师事务所律师。
上诉人上海晟升服饰有限公司(以下简称“晟升公司”)因与上诉人上海优华实业有限公司(以下简称“优华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初13155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晟升公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：一审法院对于晟升公司实际租赁的房屋面积认定错误。《房屋租赁合同》虽然约定租赁面积为600平方米，但实际租赁面积达到1,348平方米。晟升公司对此在一审中提供了照片、证人证言等证据予以证明。晟升公司对租赁房屋进行了装修，故装修损失也应由优华公司进行补偿。晟升公司配合优华公司进行房屋动迁，优华公司为此获得了动迁奖励费。晟升公司作为实际承租人，有权按照租赁面积比例获得部分动迁奖励费。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
优华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回晟升公司的一审全部诉请。事实和理由：一审法院认定晟升公司享有动迁补偿权益没有法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿的对象是房屋的所有权人，承租人并非补偿对象。晟升公司并不存在设备搬迁损失，也不存在停产停业损失。优华公司获得的奖励费中不包括速迁奖励。一审判决酌情补偿的人民币(以下币种均为人民币)50万元金额明显过高。故请求二审法院支持其上诉请求。
晟升公司、优华公司均不同意对方的上诉请求。
晟升公司向一审法院起诉请求：1、判令优华公司退还2016年8月的房租16,800元；2、判令优华公司退还晟升公司押金16,800元；3、判令优华公司支付晟升公司补偿款2,353,794元，包括停产停业损失费539,200元(1,348平方米*400元)、设备迁移费76,400元(36,400元+800元*50车)、速迁奖励费1,738,194元(1,348/3,214.94平方米*4,145,542元)；4、判令优华公司赔偿晟升公司装修损失291,000元；5、判令优华公司赔偿机器设备损失费50,000元。
一审法院认定事实：2015年12月10日，因晟升公司需要办生产能力证明，故晟升公司作为乙方、优华公司作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号XXX幢XXX层的工业用房，面积约600平方米的房屋租赁给乙方。一、租赁期限为2年，自2015年12月10日(注：一审系笔误)至2017年12月9日止。二、付款方式：乙方第一次先付3个月的房租，以后按每季度支付，由甲方提前10天向乙方收取，房租为15,000元每年，租赁期间，租金不变。双方还约定了其他内容。晟升公司支付租金至2016年8月止，2016年9月的租金晟升公司支付优华公司后，已由优华公司返还晟升公司。
一审另查明，2015年12月10日的《房屋租赁合同》签订前，双方另签订一份《租赁承包合同》，约定内容如下：1、甲方将位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号(三楼)承包给乙方。2、乙方将承包费按月支付于甲方。承包期从2015年8月1日至2016年2月29日。3、乙方负责在承包期保管和清理。4、乙方经营自负盈亏。该合同未载明签订日期，亦未载明租金。
一审又查明，2016年6月15日，华新镇人民政府动迁办公室作为甲方，优华公司作为乙方，双方签订《动迁补偿协议书》，约定：一、动迁企业位于青浦区华新镇华徐公路XXX号。二、经双方协商，甲方给予乙方动迁补偿费2,088.58万元。三、支付方式如下：1、本协议生效后30个工作日内甲方支付预付款600万元；2、余款待乙方腾空全部房屋后甲方一次性支付。四、乙方在本协议签订后30日，即2016年7月14日前搬离原址，并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁视作乙方未搬迁。该协议书签订前，上海博沃房地产估价有限公司受托就华徐公路XXX号厂房进行评估，价值时点为2015年12月29日，2016年1月20日出具《房地产估价报告》，载明2599号内所建造的房屋部分有证，共计10幢，总建筑面积3,214.94平方米，其中有证面积为2,262.07平方米，未见证房屋面积为952.87平方米，具体补偿金额如下：一、房屋补偿16,648,278元，具体如下：1、厂房评估补偿7,149,155元；2、装潢评估补偿1,005,258元；3、附属物评估补偿1,071,439元；4、可恢复生产机器设备评估补偿220,400元；5、无法恢复使用机器设备评估补偿813,050元；6、停产停业损失补偿3,214.94平方米*400元/平方米=1,285,976元；7、土地补偿费用5,103,000元。二、企业职工安置费14人*3个月*2,190元/月/人=91,980元。三、奖励费4,145,542元(占评估总价值比率24.9%)。优华公司已领取全部补偿款。晟升公司认为优华公司领取的补偿款中有部分属于晟升公司，优华公司应支付晟升公司，因优华公司不同意支付，故晟升公司诉至法院。
一审还查明，位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号厂房的产权人为优华公司，房产证附记载明25**号有证房屋共计6幢，其中幢号为2幢的厂房共2层，面积共计为1,019平方米，幢号为6幢的厂房共3层，面积共计为1,046.07平方米。2幢与6幢相互连接，后优华公司自行在2幢厂房上搭建了彩钢板的第三层，该层面积为512.4平方米，即评估报告中的10号车间。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于晟升公司租赁标的及租赁面积，根据双方各自提供的两份合同，均载明晟升公司承租的是华徐公路XXX号6幢的三楼。根据房产证附记记录，6幢三楼的面积应为348.69平方米。晟升公司主张其还租赁了其他部分厂房、食堂、浴室等共计1,348平方米理应提供相应的证据予以证明，因晟升公司未举证证明，且优华公司对此不予认可并提供了反证，故法院对晟升公司的该主张不予采信。法院确认晟升公司仅租赁了华徐公路XXX号6幢的三楼，面积为348.69平方米。优华公司主张优华公司的机器设备随房屋一并交接给了晟升公司，因优华公司未对其向晟升公司交付机器设备提供相应的证据予以证明，且晟升公司对此不予确认，故法院对优华公司的该主张不予采信。双方虽对租期存在争议，即使如优华公司所述合同约定的租期到期，但晟升公司支付优华公司租金至2016年8月，优华公司亦实际收取了租金，且未要求终止合同，应视为不定期租赁。不论定期租赁还是不定期租赁，在租赁期间发生动迁并经评估，根据评估报告，足以确认评估费用中包含了承租人即晟升公司应当享有的权益，优华公司据为己有，显属不当。结合双方当事人在庭审中的陈述、举证及有关约定，法院本着实事求是、公平合理和谁主张谁举证的原则确定晟升公司应当享有设备搬迁补偿、停产停业补偿、速迁奖励补偿合计50万元。晟升公司自认其于2016年9月8日搬离，现又要求优华公司退还2016年8月的租金，缺乏依据，法院不予支持。对于晟升公司主张优华公司退还押金，因晟升公司未提供证据证明其已支付押金，且优华公司不予认可，故法院对晟升公司的该项诉请不予支持。晟升公司另主张优华公司赔偿装修损失、机器设备损失，亦缺乏依据，法院亦不予支持。
一审法院作出判决：一、上海优华实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟升服饰有限公司补偿款50万元；二、驳回上海晟升服饰有限公司其余诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，晟升公司申请了王永飞出庭作证。王永飞陈述其是赛由迪克贸易(上海)有限公司员工，该公司与晟升公司同在一个厂区内生产经营。其亲眼所见晟升公司法定代表人带人装修及使用2幢第三层无证建筑车间、厕所、食堂、宿舍等。优华公司对此不予认可。优华公司提交了：一、华新镇动迁办公室出具的《证明》，内容载明：奖励费4,145,542元中，实际奖励费为150万元，其余为协商增加补偿部分。以此证明不包括速迁奖励费；二、优华公司新厂房照片，以证明机器设备是优华公司而非晟升公司所有；三、优华公司的《费用报销单》，以证明机器设备是优华公司搬迁的。晟升公司对于优华公司的第一、三项材料真实性无异议，但证明事项不予认可；对于第二项的真实性存有异议。本院认为，晟升公司申请的证人王永飞理应在一审出庭作证，且其证言内容不能证明待证事实，本院不予采纳；优华公司第一项证据材料是在一审判决之后出具，内容与其上诉观点紧密关联，可予作为新证据；第二、三项不能证明其待证事实，本院不予采纳。
本院另查，一、2015年12月23日，青浦区华新镇人民政府动迁办公室向优华公司发出《告知书》，内容载明，根据市发改委(2015)203号文件精神及市重大办2015年10月28日会议精神，实施S26入城段新建工程，按建设规划你单位纳入建设工程征收腾地范围。根据青浦区人民政府关于加快做好前期征收腾地工作的要求，经我镇征收领导小组研究决定，实施对非居住房屋征收补偿工作……；二、《动迁补偿协议书》中第五项约定，乙方(优华公司)未按照本协议第四条约定期限搬离原址并向甲方(华新镇人民政府动迁办公室)完整移交房屋及相关资料的，甲方无需向乙方支付补偿清单附件内的项目奖励费。双方对上述证据真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方均不服一审判决，并提出了各自观点及理由，本院一并予以分析认定。首先，关于晟升公司是否可获动迁补偿利益的问题。优华公司收取晟升公司租金至2016年8月，在此之前，系争房屋已被政府纳入建设工程征收腾地范围。因此，优华公司所获得的动迁补偿款中，与承租人晟升公司相关的停产停业损失补偿款等项目，应予适当补偿给晟升公司。否则，即违背了公平合理原则。其次，晟升公司的承租面积问题。本院赞同一审法院的观点，晟升公司实际承租面积为348.69平方米，而非其主张的1,348平方米。无论是《房屋租赁合同》还是《租赁承包合同》均未列明晟升公司承租了其所提的食堂、浴室、宿舍等部位。另外，晟升公司主张的2幢第三层无证建筑，优华公司已在一审中提供了相应租赁合同、租金支付凭证等证据证明其将该部位租赁给赛由迪克贸易(上海)有限公司。晟升公司虽对此不予认可，但无证据加以反驳。最后，关于晟升公司所获补偿款50万元是否适当的问题。一、晟升公司所提证据不能证明其进行了装修，故装修补偿，晟升公司无权获得。二、虽然优华公司在二审中提供的《证明》中载明奖励费4,145,542元中实际奖励费为150万元，其余为协商增加补偿部分。优华公司以此认为，上述奖励费并非速迁奖励费。但根据《动迁补偿协议书》中第五项的约定，该奖励费与是否按时搬迁并移交房屋息息相关，而晟升公司又系实际承租人。基于此，一审认定晟升公司可获其中部分奖励，并无不当。三、从整个案情分析，晟升公司所获补偿款50万元，尚属合理范围之内，并非达到利益明显失衡。综上所述，晟升公司及优华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,347元，由上诉人上海优华实业有限公司负担人民币5,000元，由上诉人上海晟升服饰有限公司负担人民币17,347元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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