湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂应城民初字第00492号原告中国农业银行股份有限公司应城市支行。负责人谈辉，该支行行长。委托代理人何军，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告黄慧珍。委托代理人陈绍彬。代理权限：一般代理。第三人舒韩莹。原告中国农业银行股份有限公司应城市支行与被告黄慧珍、第三人舒韩莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成由审判员黄明担任审判长，审判员许小华、人民陪审员谢义斌组成的合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何军，被告黄慧珍委托代理人陈绍彬到庭参加诉讼。第三人舒韩莹经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司应城市支行诉称：2011年3月28日，原告与被告黄慧珍签订《门店租赁合同》一份，约定：原告将位于应城市月圆农行的由东至西第二档门店出租给被告黄慧珍，租期为2011年3月31日至2012年3月24日，租金5500元。合同到期后，因原告需该门店扩展银行业务经营面积，多次派人通知其搬迁并退还门店，但被告一直予以拖延，并由第三人舒韩莹占用至今。为此，请求法院：1、依法确认被告与第三人的转租合同无效。判令被告和第三人立即搬出占用原告的门店；2、判令被告和第三人支付门店的占用费11000元（截止2014年3月24日，以后占用费按900元／月计算），并赔偿损失14000元；3、判令被告及第三人承担本案的诉讼费用。原告中国农业银行股份有限公司应城市支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照和组织机构代码。证明原告的诉讼主体资格。证据二、租赁合同。证明原告与被告黄慧珍之间的租赁合同关系。证据三、收据一张。证明被告黄慧珍交了一年的门店租金5000元，门店的租赁到期日是2013年3月24日。证据四、商铺租赁合同一份。证明由于被告没有按原告通知及时交还门店所造成的损失28000元。证据五、通知及照片。证明原告履行了通知搬迁义务。证据六、外贸公司与原告的租赁合同。证明原告对本案争议的门店享有占有、使用、收益以及转租、解除合同的权利。被告黄慧珍辩称：1、2011年3月28日，被告黄慧珍与原告签订门店租赁合同无效，因该门店产权属应城市外贸公司；2、被告不构成侵权，因被告在门店转让过程中，原告收取了第三人舒韩莹一年的租金，便提供门店其使用；3、原、被告租赁合同关系终止，因原告收取第三人舒韩莹的租金已经默认了被告与第三人的转让行为有效，原告与第三人行成新的租赁合同关系。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告黄慧珍为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、门店租赁合同。证明原、被告之间的租赁关系于2012年3月24日终止。证明二、门店租赁费收据。证明原告在租赁期间收取租赁费没有开具正规发票，只是出具了收据，租赁合同无效。证据三、原告与卢怀发的门店租赁协议。证明争议门店多次转让的事实。证据四、原告与第三人舒韩莹签订的门店转让合同。证明被告除了收取正常费用之外，没有不当得利。证据五、收款收据。证明被告接门店时，有水电改造和电费押金费用，被告转租给第三人舒韩莹时也收取了这笔费用。第三人舒韩莹既未答辩，也未向本院提供证据，视为放弃自己的诉讼权利。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，本院予认定；对证据二的真实性无异议，但同时证明原、被告的租赁关系于2012年3月24日终止；对证据三有异议，认为2012年10月25日的租金是第三人舒韩莹交的，只是署的被告姓名，收据也没有开给被告；对证据四与被告无关；对证据五有异议，没有通知被告，与被告无关；对证据六的真实性无异议，但证明了门店的所有权不是原告。原告对被告证据一真实性无异议，但对证明内容有异，认为门店到期后应退还原告，但没有退还；对证据二的真实性无异议，但认为合同是依法有效的；对证据三的真实性无异议，但认为不是多次转让，而是按合同约定出租的；对证据四不知情，也不认可；对证据五认为按合同约定，水电表安装费是承租户自己承担的，且约定门店不得私自转让转租及所有装饰装潢所形成的不动产都归原告所有。对上述无争议的证据，本院予以认定。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据一、二、三，因原、被告的证明目的一致，本院予以认定；证据四商铺租赁合同是否实际履行无相关证据佐证，本院不予采信；证据五来源合法，与本案有关联，本院予以认定；证据六因被告对其真实性无异议，且合同中明确约定原告对该门店享有占有、使用收益以及转租的权利，本院予以认定。对被告提交的证据二、三、五与本案无关，本院不予认定；对证据四因与原告提交的证据三相互印证，本院予以认定；经审理查明：2008年10月25日，中国农业银行股份有限公司应城市支行与应城市对外经济贸易总公司签订门店租赁合同，合同约定：“应城市对外经济贸易总公司将其所有的坐落在应城市城南汉宜大道南月圆二村商住小区29栋底层临街三档门店出租给中国农业银行股份有限公司应城市支行使用，并约定在租赁期内，中国农业银行股份有限公司应城市支行享有该门店的转租权，转租的租金收益及转租权，转租合同解除权等归中国农业银行股份有限公司应城市支行所有”。2011年3月28日，中国农业银行股份有限公司应城市支行与黄慧珍签订门店租赁合同，约定：原告将位于应城市月圆农行的由东至西第二档门店出租被告黄慧珍，租期自2011年3月31日至2012年3月24日，租金5500元。合同签订前，2011年3月27日，黄慧珍交纳租金5500元。合同期限届满后，2012年10月17日，黄慧珍与舒韩莹签订门店转让合同。2012年10月25日，中国农业银行股份有限公司应城市支行收取舒韩莹年租金5000元。后因中国农业银行股份有限公司应城市支行需该门店扩展银行业务经营面积，多次派人通知舒韩莹搬迁并退还门店，但舒韩莹一直拖延拒付租金，并占用至今。据此，原告中国农业银行股份有限公司应城市支行诉至本院。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告中国农业银行股份有限公司应城市支行与被告黄慧珍签订的门店租赁合同合法有效，双方依约履行了义务。租赁期限届满后，被告黄慧珍与第三人舒韩莹签订了门店转让合同，将门店转让给第三人舒韩莹。该门店转让后，原告收取了第三人舒韩莹的租金，视为原告对该转让行为的接受并成立新的租赁合同法律关系。第三人舒韩莹在租赁该门店的过程中，因至今未与原告签订书面租赁合同并约定租赁期限，应视为不定期租赁。在不定期租赁中，原告多次派人催告通知第三人退还门店，但第三人拒绝。故原告依法享有租赁合同随时解除权，现原告起诉要求第三人搬出占用的门店，并要求第三人支付占用门店使用费的请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。经庭审查实，门店租金实际为5000元／年。因此，原告中国农业银行股份有限公司应城市支行请求第三人支付门店占有使用费（租金）为人民币5416元（时间自2013年3月25日至起诉解除合同2014年4月25日止）的诉讼请求本院予以支持。原告中国农业银行股份有限公司应城市支行请求赔偿损失14000元的诉讼请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。被告黄慧珍称其与原告在签订的租赁合同期满后未占用该门店，租赁合同期满终止的抗辩理由，本院予以支持。第三人舒韩莹经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司应城市支行与第三人舒韩莹的不定期租赁合同。二、第三人舒韩莹于本判决生效后五日内搬出占用的位于应城市月圆农行由东至西第二档门店。三、第三人舒韩莹于本判决生效后五日内支付原告中国农业银行股份有限公司应城市支行门店占有使用费（租金）人民币5416元（按每年5000元计算，时间自2013年3月25日至起诉解除合同2014年4月25日止）。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司应城市支行的其他诉讼请求。案件受理费150元，由第三人舒韩莹负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院。如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄 明审 判 员  许小华人民陪审员  谢义斌二〇一四年七月七日书 记 员  范 范----