温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第348号
原告：王晓霞。
委托代理人：陈德其。
委托代理人：胡君。
被告：温州市永大房地产开发有限公司。
法定代表人：何崇良。
委托代理人：张宪俊。
委托代理人：张崇辉。
第三人：浙江瑞兴物业管理有限公司。
法定代表人：黄建镇。
原告王晓霞为与被告温州市永大房地产开发有限公司（以下简称：永大公司）、第三人浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称：瑞兴公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年4月9日向本院起诉。本院于同日受理后，在适用简易程序审理过程中，因案件审理需要，于2014年4月15日裁定转为普通程序组成合议庭审理。审理中，应当事人申请，本院组织双方协商鉴定机构后，依法委托鉴定；鉴定意见作出后，本院于2014年11月7日组织双方进行证据交换，后又向鉴定机构进行了书面质询。鉴定终结后，本案于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告王晓霞的委托代理人陈德其、胡君，被告永大公司的法定代表人何崇良、委托代理人张宪俊到庭参加诉讼，第三人瑞兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2004年期间，原告向被告购买了坐落于龙湾区永强大道与镇标路交叉路口的南翔锦苑小区2幢604号商品房一套。2006年7月，被告向原告交付商品房，同时向原告出具《温州市新建商品住宅质量保证书》（以下简称：《住宅质量保证书》）。原告接受商品房后，于2007年11月29日�理了《房屋所有权证》。后，原告发现所购商品房东、南、西、北面墙体及承重柱出现大面积渗水、墙体脱落、裂缝等问题。原告根据被告出具的《住宅质量保证书》第四条第2、3款规定，多次要求被告履行保修义务，被告均置之不理，导致原告无法进行装修及正常居住使用。综上，原、被告之间商品房买卖合同事实清楚、证据充分，被告应按《住宅质量保证书》中承诺履行保修义务。由于被告不及时履行保修义务，导致原告财产损失，被告应依法承担赔偿责任。原告为此诉请判令：1.被告对其销售给原告的商品房承担质量保证维修责任，并从速履行保修义务；2.被告赔偿原告财产损失10000元（以鉴定结果为准）；3.本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确：第1项诉请，要求履行保修义务的范围具体为《检测报告》所列的六处对象；第2项诉请，因涉案房屋交付后�原告一直没有装修入住，房屋空置至今，不存在装修损失，故撤回。针对被告答辩，原告补充称：一、关于保修期。1.根据《住宅质量保证书》第四条第2、3款，屋面防水、外墙面防渗漏保修期都是8年，所涉6处问题应适用该条款的8年保修期，而非被告所说的《住宅质量保证书》第四条第7款的1年保修期。2.法定保修期不低于5年，双方约定8年并不违法。3.根据《住宅质量保证书》明确保修期从交付之日即2006年7月1日起计算，并非竣工之日起计算。综上，本案在保修期内。二、关于原因。1.根据《检测报告》共有6处问题，对象1外墙开裂，对象2外墙开裂，对象3门框与墙体交接处渗漏，对象4外墙开裂，对象5屋面落水口堵塞问题，对象6屋面开裂，该6处均系被告原因。2.涉案房屋交付后，原告一直没有装修入住，但空置并非原告使用不当，被告没有证据证明原告使用不当�3.滨海大酒店的事情，原告不清楚，赔偿也没拿，不存在重复赔偿，滨海大酒店造成房屋损害的举证责任在被告，被告应承担举证不能的法律后果。综上，本案系系质量问题，原因在被告。
被告答辩称：一、被告没有义务承担超过房屋保修期限的保修责任。1.《检测报告》所列对象1-4是室内墙面受潮湿气候影响，石灰层粉化脱落是自然现象，且房屋交付后原告闲置多年，门窗长期敞开导致雨水进入，存在人为因素，墙体开裂则是受滨海大酒店施工影响。根据《住宅质量保证书》第四条第7款，墙面、顶棚抹灰层脱落、裂缝保修期1年，故上述部位已超过保修期限。2.《检测报告》所列对象5是屋面落水口堵塞造成大面积积水，引起屋面渗漏，原告长期空置房屋，系原告原因。根据《住宅质量保证书》第五条第4款，楼面、地下室、管道渗漏，保修期1年，第12款管道堵塞保修期2个月，故该部位原告应自行负责清理、疏通及维护。3.《检测报告》所列对象6裂缝与渗漏痕迹不吻合，实际是门窗长期敞开导致雨水进入，故该部位被告没有保修责任。二、龙湾质监站的《工程质量整改通知书》不能作为本案的佐证依据。1.根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。温州市建设局监制的《住宅质量保证书》规定保修期8年，温州市建设局作为行政管理机构不能在法外设定权力，8年与建设部法规抵触，不具有法律效力，应以国家法规为准。2.根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》，以工程项目分类确定保修期限，以工程质量问题形成的原因确定保修责任。涉案房屋2005年底工程竣工验收合格，早已超过质量保修期限。龙湾质监站于2014年3月5日出具《整改通知书》所列内容含糊，不分前因后果，不具有效力。三、物业公司不作为，遇事推诿。根据南翔锦苑业委会与物业公司签订的《物业服务合同》第二章第三条第一款规定，房屋共同部位、共同设备的维修养护（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等），住宅小区公用设施的维修、养护和更新应由物业公司负责。被告已根据规定留有900余万元的物业专项维修资金，维修费用应由此支出，不应再由被告承担。被告在物业移交时另拨付30万元给物业公司管理，本物业相关事宜应由物业公司负责。四、原告无权以同标的重复向被告索赔。2007年初，原告及本楼其他住户曾以房屋受滨海大酒店基建打桩施工影响，造成房屋基础断裂、渗漏、墙体开裂，影响安全为由，阻挠滨海大酒店施工。�年2月27日、3月6日，经永中街道办主持协调，就滨海大酒店桩基施工对原告房屋造成损害达成一致意见，由滨海大酒店赔偿每户修复、补偿费5000元。原告拿到此款后没有对房屋受影响部位进行修复，又以同一标的物的相同损失重复向被告索赔，于理不容，于法无据。综上，应驳回原告诉讼请求，本案诉讼费、检测、鉴定费用由原告承担。
第三人未发表意见。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告公司基本情况、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格。3.商品房买卖合同，证明被告将诉争的商品房出卖给原告所有（合同标注为紫荆7幢六单元604）。4.房屋所有权证、房屋权属查询证明，证明原告受买商品房已办理所有权登记（房屋所有权证标注为南翔锦苑2幢604号）。5.《住宅质量保证书》，证明被告对出售商品房承�保修义务，保修期从交付之日即2006年7月1日起算，屋面防水8年，外墙面防渗漏8年，原告起诉在保修期内。6.罗东法律服务所函、被告回复，证明原告已将受买商品房存在质量问题通知被告，并要求履行保修义务。7.物业服务合同及补充协议，证明第三人系南翔锦苑物业服务单位的事实。8.工程质量整改通知书，证明被告出售的商品房经过温州市龙湾区建设工程质量监督站查明存在质量问题，被告拒不履行维修义务的事实。
被告为证明其主张，提供了如下证据：9.报告及协议书、进账单（复印件，复印自南翔锦苑业主委员会主任处），证明原告房屋问题并非被告原因造成，而是滨海大酒店桩基施工，且原告已取得赔偿。10.照片（5张，与元本检测现场勘验同时拍摄），证明原告房屋问题并非被告原因造成，而是原告使用不当，且已超过保修期限。11.温州市永中“南洋锦苑”商住楼交接书，证明涉案商品房物业管理职责于2006年4月份移交给物业公司。
第三人未提供证据。
审理中，应原告申请，本院组织双方协商鉴定机构之后，曾依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对涉案房屋财产损失（修复费用）进行鉴定；后原告因撤回第2项诉讼请求，故撤回该项鉴定申请。应被告申请，本院组织双方协商鉴定机构之后依法委托浙江元本检测技术有限公司对涉案房屋建筑现状及房屋存在问题的原因进行鉴定，该鉴定机构作出《检测报告》（编号：YBFJ1401092205），作为证据12；本院组织双方质证后，又向该鉴定机构发出质询函，该鉴定机构又出具了《反馈意见》，作为证据13。
上述证据经庭审出示，证据1-4、7被告无异议，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据5被告对真实性无异议，但其认为按照当时的法律�定，屋面防水、外墙面防渗漏保修期5年即可；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据6被告对真实性无异议，函有收到，回复属实；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据8被告对真实性无异议，通知书有收到，但内容有异议；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行分析。证据9原告认为没有原件，来源不明，与本案没有关联，即使有赔偿事宜，被告提供的材料也无法反映原告领款的事实；本院审查认为，该证据没有原件核对，真实性无法确认，即使真实，其与本案的关联仍需结合其他证据分析。证据10原告认为无法反映拍摄的时间、地点及经过，也不能证明原因，具体原因应以鉴定报告为主；本院审查认为，原告方质证意见成立，该证据本院不予采纳。证据11原告认为没有原件，且与本案没有关联，保修期应从交付给原告之日即2006年7月1日开始计算；本院审查认为，该证据系复印件，真实性无法确认，本院在本案中不予确认。证据12、13原告均无异议，所列问题没有遗漏，房屋交付后原告没有装修入住空置至今，可以明确是被告交付的房屋质量问题，并认为根据《反馈意见》，鉴定机构对被告所谓的滨海大酒店施工影响无法进行追溯，并不能支持被告的主张；被告认为《检测报告》对象6所附第一张照片反映出痕迹是因为窗户没关导致，并不是被告的原因，《反馈意见》表示无法追溯是正常的，但滨海大酒店施工影响是造成原告房屋目前问题的根本原因；本院审查认为，证据12、13鉴定程序合法，本院予以采信，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2004年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买预售商品房一套，坐落于南洋锦苑（暂定名）紫荆7幢六单元604室，并约定了付款及交付期限。
2006年7月1日，被告向原告交付上述商品房并出具《住宅质量保证书》一份，载明：……四、本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：……2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水要求的卫生间和房间的防渗漏8年；4.楼面（含厨房）地下室、管道渗漏1年……7.墙面、顶棚抹灰脱落、裂缝（顶层墙面湿度裂缝除外）……12.管道堵塞2个月。五、因住房使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任……六、住房入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理……八、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力等。
2007年11月29日，上述商品房办理了《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为原告王晓霞，房屋坐落为永中街道南翔锦苑2幢604室。
2012年6月4日，南翔锦苑业主委员会与第三人签订《物业服务合同》，约定由第三人提供物业服务，期限三年，并约定合同到期后未签订新合同之前，本合同仍有效。
2013年12月16日，温州市罗东法律服务所向被告发出（2013）温罗法函字第18号函一份，载明“我所接受王加麟等住户的委托，代为处理贵公司与住房之间商品房买卖合同有关事宜。现经我所查明，王加麟等住户购买贵公司南翔锦苑商品房……住房发现商品房的屋面、外墙面多处出现裂缝，卫生间和房间等处存在渗漏水现象，住户曾�次要求贵公司履行保修义务未果……因仍在保修期内，现通知贵公司在接到本函10天内进行维修，否则将依法起诉”等。
2013年12月18日，被告回函载明“南洋锦苑小区自从2006年6月底交付使用至今近八年时间，当年我方根据有关规定办理了一切手续，并已移交给小区物业公司……从此结束了我公司对南洋锦苑小区运行的总任务，函中诉讼主体不妥，根据有关规定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等系物业公司的责任。函中罗列的房屋问题，原因多方面，八年中，个别业主改变设计功能、装修改变水电功能等，还有台风等不可抗力，这些问题的发生，应由物业公司调查分清情况，凡属于业主自己造成的，采取有偿服务；凡属于使用专项物业资金，报房管部门批准后维修；如确属保修期内，经物业公司调查证实，由物业公司维修，维修资金�我公司负责”等。
2014年3月5日，温州市龙湾区建设工程质量监督站向被告发出温龙质监改2014-01（42）号《工程质量整改通知书》，载明“你单位“南洋锦苑”百合3#4#楼、卓锦1-5#楼、丁香1#楼、紫荆4#7#楼等工程，监督注册号2004-031等，由南阳市建设工程监理监理，经查存在下列质量问题：1.室外涂料面层局部有龟裂；2.部分住户外墙有渗水现象；3.塑钢窗框周边有雨水渗漏现象；4.屋面金属装饰架严重腐蚀，存在安全隐患；5.屋面有渗水现象；6.外墙局部有开裂现象。请在15天内整改完毕，报我站复查”等。
原告于2014年4月9日向本院起诉。审理中，应被告申请，本院组织双方协商鉴定机构后，依法委托浙江元本检测技术有限公司对涉案房屋建筑现状及房屋存在问题的原因进行鉴定，该鉴定机构于2014年8月30日作出《检测报告》（编号：YBFJ1401092205），载明“……现场调�发现房屋部分墙体抹灰粉化、酥变，粉刷空鼓，涂料脱落，外墙开裂等问题，使房屋正常使用性受到影响。5.2房屋存在的问题及原因分析。对象①，七楼7-4轴交7-J至7-M轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、酥变、脱落；原因分析为外墙开裂，裂缝宽度1.2mm，外墙粉刷空鼓，引起墙体渗漏导致。对象②，七楼7-4轴交7-E至7-H轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、酥变、脱落；原因分析为外墙开裂，裂缝宽度1.4mm，引起墙体渗漏导致。对象③，六楼7-F轴交7-2轴框墙交接处；提出问题为抹灰霉变、脱落；原因分析为门框与墙体交接处渗漏导致。对象④，六楼7-3轴交7-K轴至7-N轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰霉变、脱落；原因分析为外墙开裂，粉刷空鼓，引起墙体渗漏导致。对象⑤，六层7-M轴至7-5轴至7-P轴内墙及天棚；提出问题为天棚与内墙抹灰粉化、脱落；原因分析为屋面落水口堵塞，造成屋面大面积积水，引起屋面渗漏导致。对象⑥，六层7-N轴交7-5轴至7-7轴外墙；提出问题：外墙内侧窗台下墙体抹灰剥落；原因分析为窗台开裂，裂缝宽度0.8mm，引起墙体渗漏导致。针对证据交换时被告提出的涉案房屋曾受相邻滨海大酒店施工影响问题，该鉴定机构于2015年2月4日作出《反馈意见》，载明“对于房屋是否受滨海大酒店施工影响，因该问题为历史遗留问题，无法进行追溯”。被告支付鉴定费6000元。
本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，亦不违反法律规定，合同依法成立并生效。虽立案时将案由确定为房屋买卖合同纠纷，但根据合同内容，双方之间的纠纷实为商品房预售合同纠纷，但上述案由的变化并不影响双方诉讼权利义务，本院直接予以调整。
合同签订后，被告已于2006年7月1日履行了向原告交付房屋的合同义务。现被告向原告交付的房屋存在《检测报告》所列的对象①-
⑥提出的问题，原告诉请被告对对象①-
⑥履行保修义务，被告则主要以超过保修期限、并非被告原因及应使用物业专项维修资金等为由提出抗辩，结合双方诉辩意见，本案争议主要有以下几个方面。
一、关于保修期是否超过问题。
1.关于保修期的起算时间。原告主张保修期从交付之日即2006年7月1日起算，被告则主张从竣工验收合格之日即2005年底起算。本院认为，被告于2006年7月1日向原告交付房屋的同时向原告出具了《住宅质量保证书》，其中载明保修期从“交付之日起”计算，并载明“本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力”，此节表明双方对保修期的起算时间已有明确约定，故保修期应以双方约定即交付之日起算。虽�告引用的《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日实施）第四十条规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”、《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日实施）第八条规定“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”，但上述规定主要用于调整建设单位与施工单位之间的关系，且2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条亦明确规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”，故被告的该节主张缺乏依据，本院不予采纳。
2.关于保修期的长短。双方主要争议在于屋面防水、外墙面防渗漏的保修期，原告主张8年，被告则主张5年。本院认为，前述《住宅质量保证书》同时载明“2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水�求的卫生间和房间的防渗漏8年”，此节表明双方对该些部位的保修期长短已有明确约定，故该些部位的保修期长短应以双方约定即8年计算。虽被告引用的《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日实施）第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”、《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日实施）第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，但上述规定系最低保修期限，本案双方约定的保修期限长于最低保修期限并不违法，被告主张约定与法定抵触系对上述规定的错误理解，其主张本院不予采纳。
综上，本案原告于2014年4月9日向本院起诉，有关屋面防水、外墙面防渗漏的保修期并未超过。
二、关于《检测报告》所列对象①-⑥是否为质量问题。
本案中，根据温州市龙湾区建设工程质量监督站2014年3月5日发出的《工程质量整改通知书》记载，包括涉案房屋在内的多幢房屋存在多处质量问题，虽并未指出涉案房屋的具体质量问题，但此节表明涉案房屋的质量问题客观存在，足以引起举证责任的转移，被告否认系质量问题，应由被告承担举证责任。为证明其主张，被告对涉案房屋存在问题的原因提出了鉴定申请，本院依法委托了鉴定，然而根据鉴定机构出具的《检测报告》所列对象①-④、⑥的原因分析，均系外墙开裂渗漏等导致，显然不能得出系原告原因的结论；至于被告另提出的滨海大酒店桩基工程施工影响问题，因鉴定机构在《反馈意见》中表示无法追溯，亦应由被告承担举证不能的不利后果；综上，本院认定《检测�告》所列对象①-④、⑥属于房屋质量问题。至于《检测报告》所列对象⑤的原因系屋面落水口堵塞造成屋面大面积积水引起屋面渗漏，并不属于房屋质量问题，被告相关主张本院予以采纳。
三、关于是否使用物业专项维修资金。
被告主张应使用物业专项维修资金，原告则认为应由被告承担。本院认为，根据《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而前已述及，本案保修期未满，故不应使用物业专项维修资金，而应由被告承担修复责任。
四、关于原告诉请。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综合上述分析，原告诉请被告对《检测报告》所列对象①-④、⑥承担修复责任，合法有据，本院予以支持；原告诉请被告对《检测报告》所列对象⑤承担修复责任，于法无据，本院不予支持。原告撤回第2项诉请，系在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解�》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对交付原告王晓霞使用的房屋（坐落于温州市龙湾区永中街道南翔锦苑2幢604室）承担修复责任，修复责任的范围以前述《检测报告》所列对象①-④、⑥为限。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。
二、驳回原告王晓霞的其他诉讼请求。
本案受理费50元（原告已预交），由原告王晓霞负担10元，被告温州市永大房地产开发有限公司负担40元。鉴定费6000元（被告已预交），由被告温州市永大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 陈进波
人民陪审员 吴渊颖
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王赛娜
代书 记员 章 特