内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民初字第1997号
原告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司，地址：内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇。
法定代表人闫新兴，公司经理。
委托代理人魏秀，乌拉特前旗“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人谭建刚，男，汉族，57岁，天元房地产职工，现住巴彦淖尔市临河区。
被告张海霞，女，汉族，41岁，无业，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人冯婕，内蒙古律源律师事务所律师。
原告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司（以下简称天元房地产公司）诉被告张海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天元房地产开发公司的委托代理人魏秀、谭建刚，被告张海霞的委托代理人冯婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天元房地产公司诉称：2010年9月1日，被告购买了原告开发的乌拉特前旗乌拉山镇水苑花园小区B幢3单元3层331号楼房一套，建筑面积为123.90平方米，每平方米2560元，总价为317440元，原告与被告约定：被告首付房款97440元，贷款220000元，被告分两次共首付房款77440元，下欠240000元（其中包括首付款下欠20000元）没有按约定办理贷款手续也没有给原告交纳房款，原告已经将该商品房交付被告，对于欠购房款经原告多次催要，被告一直以种种借款拒绝给付。综上所述，被告的行为已经违约，故原告根据《合同法》的相关规定，依法起诉至你院，请求判令被告履行合同，给付原告房款220000元及逾期利息100000元，诉讼费由被告承担。
被告张海霞答辩称：1、原告所述的欠款理由与事实不符。2010年8月13日被告购买了原告开发的位于乌拉山镇水苑花园小区B幢3单元3层331号123.9平方米楼房一套，双方签订了“认购书”，交款方式为：协议之日交纳定金20000元，五日内首付40%，剩余房款付款方式为按揭贷款给付，但没有确定楼房购买价格，也没有最终对房屋的面积进行测绘。后答辩人已按“认购书”约定，按期交付了首付，可原告一直未通知答辩人办理按揭贷款，导致答辩人至今未给付欠款。所以，在合同履行过程中原告违约在先，没有按期给答辩人办理按揭贷款，导致答辩人无法按约定交纳余欠购房款的现状。2、被告所购买的房屋存在质量问题。2011年8月22日，答辩人从原告售房处领取了装修钥匙进行装修后已入住，后发现阳卧的阳台上出现了裂缝，于是，答辩人向原告反映，并要求原告进行维修。后在答辩人多次反映情况下原告在2013年夏季在我们楼房2-6楼（1楼是车库）外墙裂缝处订了铁皮，但也是治标不治本，裂缝还在不断扩大。同时，答辩人在居住过程中发现楼房及小区内存在以下问题：1、暖气不热（经过检查得知暖气安翻所致），2、落水断裂，3、楼道门损坏，4、院内无下水口，致下雨后积水无法排除，5、地壕内常年存水，6、楼房外保温层水泥约三分之一已脱落。所以，被告所购买的房屋及小区内设施均存在质量问题。3、原告至今未与答辩人签订网签合同及办理房产证。房屋交付时间为2011年8月22日，可原告至今未与被告签订网签合同及办理房产证，已属违约行为，故原告应当承担相应的违约责任。综上所述，原告在履行合同中已经违约，只要原告能够办理按揭贷款，并对房屋的质量及小区内存在的问题进行维修及处理，被告会以按揭贷款的形式给付所欠购房款的。
审理中，原告天元房地产公司为支持其诉讼主张的成立，提供了以下证据：
1、原告公司营业执照、组织机构代码、法人身份证明及法人身份证，证明原告的诉讼主体合法。
2、（1）建设住宅楼发改委的文件、（2）国有土地使用证、（3）建设用地批准书、（4）建设用地规划许可证、（5）施工许可证、（6）商品房预销售许可证、（7）建设工程竣工报告两份、（8）建设工程监督报告两份、（9）设计单位工程质量检查评定报告、（10）监理单位工程质量评定报告、（11）勘测单位工程质量检查评定报告、（12）建设工程竣工验收备案表，证明原告办理相关手续后开发工程并经相关部门验收已经合格，证实可以进行销售。
3、认购书以及收费房款的收据2张，证明双方的买卖关系成立，房屋总价款是317440元，已付97440元，剩余220000元未付，双方已经形成合同关系，被告应按合同履行交付房款的义务，认购书中第3项第4条说明按揭贷款，被告迟迟不予提供按揭贷款的手续，也不交付房款，已经形成违约，同时证实被告不给付房款应支付违约给原告造成的损失。
4、公司的授权委托书和商品房买卖合同，证明原告公司授权王昊、郭媛进行售房、签订合同及认购书、收款等相关事宜，提供商品房买卖合同证明原告已机打了格式合同，已履行了办理手续贷款的义务，被告一直不提供相关手续办理贷款。
5、测绘图，证明经测绘被告房屋的面积是123.90平方米。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十七条证明逾期付款的，应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
经质证，被告张海霞质证认为：1号证据无异议。2号证据真实性认可，举证目的不认可，事实商品房没有经过验收，对房屋质量提出异议。3号证据真实性有异议，认购书和被告持有的认购书不一致，被告的认购书中没有约定房屋总价款，房屋面积以测绘面积为准，原告提供的认购书是在签订合同后原告自行填写的。4号证据有异议，原、被告并没有签订商品房买卖合同，原告也一直没有通知被告签订合同，对其证明目的不认可。原告有义务提供书面证据证明通知被告签订合同、办理按揭贷款手续的相关证据。5号证据有异议，测绘应有测绘结论。6号证据真实性认可，违约方不是被告，而是原告，本条法律不适用本案。
被告张海霞向本院提供的证据有：
1、认购书一份，证明认购书第二条中没有注明房屋的总价款和房屋的每平方米的价格，原告起诉没有事实依据，驳回原告的诉讼请求。第一条注明房屋面积也以房管局实测面积为准，购房款长退短补。
2、照片5张，证明涉案房屋存在严重的质量问题，其主体框架有大面积裂缝，有些质量问题是不可修复和还原的。
经质证，原告天元房地产开发公司对被告张海霞提供的1号证据的举证目的不认可，应以我方提供的认购书中约定的平米、单价、总房款及被告首付款确定房屋的单价和总价款。2号证据不认可，被告仅凭照片说明不了涉案房屋有质量问题，如有质量问题，被告应在举证期限届满期向法院提出鉴定和反诉。
对原告天元房地产公司提供的第1号至第6号证据经审核，内容真实客观，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告张海霞提供的证据经审核，第1号证据认购书结合本案其他证据本院综合认定，第2号证据经审核照片来源及以拍照的时间均未明确，而被告以此证明涉案的房屋存在严重的质量问题，主体框架有大面积裂缝，缺乏依据，本院不予采信。
综上，举证、质证、认证，本案经审理查明：2010年8月13日原告天元房地产开发公司办理了开发建设水苑花园小区住宅楼的相关手续后，开发建设乌拉山镇水苑花园小区住宅楼。2010年8月13日，被告张海霞从原告天元房地产开发公司开发的水苑花园小区购买了一套水苑花园B幢3单元3层331号楼房。双方签订了出卖方为天元房地产公司，买方人为张海霞的认购书，合同约定被告张海霞购买的房屋的建筑面积为123.90平方米，每平方米2560元，总价款为317440元，买方选择采用按揭贷款方式付款，签订本认购书时，买方向卖方支付订金20000元，自认购书签订之日起五日内，买方需交纳首付，并按买方自己选择的付款方式交纳房款，如买方逾期未交纳房款，则买方已付订金不予退还，本房产可另行出售。付款方式：1、付订金贰万元整（20000），2、五日内首付30%，交77200元（柒万柒仟贰佰元）。合同签订后同日，被告张海霞交付了订金20000元。2010年9月1日，被告张海霞交付了房屋的首付款77200元。2011年8月15日，原告天元房地产开发公司开发建设的水苑花园小区交工后，经相关部门验收办理了竣工验收并已备案。2011年8月22日，被告张海霞交付了购房款240元，连同订金、首付共付了97440元后，被告张海霞领取了房屋的钥匙。被告张海霞接收该房屋并入住后，下欠购房款220000元既未提供按揭贷款的相关手续，也未与原告天元房地产开发公司办理订立按揭贷款的《商品房买卖合同》，同时也未交纳购房款，原告多次催要，被告一直以种种借款拒绝给付，故原告依法起诉至法院，请求判令被告履行合同，给付原告房款220000元及逾期利息100000元，诉讼费由被告承担。另查明，被告张海霞接收使用该房屋后，原告天元房地产开发公司制作出格式《商品房买卖合同》，被告张海霞未签字，而商品房买卖合同亦也是办理按揭贷款的必备手续。
本院认为，2010年8月13日被告张海霞以按揭贷款的方式购买原告天元房地产公司开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑花园B幢3单元3层331号楼房，双方签订了《认购书》。在该房屋买卖中，双方虽未订立商品房买卖合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议后认定为商品房买卖合同。”依此，原、被告双方事实上已形成了《商品房买卖合同》，且该认购书均是双方在平等、自愿、协议一致的基础上订立的，其意思表示真实。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应遵守合同约定，诚信全面的履行合同所确定的义务。本案中，原告天元房地产开发公司作为出卖人依约向买受人被告张海霞履行了交付商品房的义务，被告张海霞作为买受人且接受入住该商品房后，其应当按照约定严格诚信履行义务，并配合原告天元房地产开发公司提供办理按揭购房贷款的相关手续，而其接受买卖的房屋入住使用后，既未向原告天元房地产开发公司提供办理按揭贷款具备的相关材料，也未交纳下欠的购房款220000元，其行为亦也构成了违约，其应当给付下欠的购房款220000元。关于原告天元房地产开发公司主张要求被告张海霞承担所欠购房款220000元逾期利息100000元的诉讼请求，本院认为，原告天元房地产开发公司作为出卖人，其将房屋交付被告张海霞入住使用后，对下欠的购房款220000元，其应当承担按照合同约定给办理按揭贷款，并督促被告张海霞提供办理按揭贷款所必备的相关材料手续，并出具相关文证。而由于上述情形瑕疵，致使按揭贷款未能如期办理，造成下余购房款220000元未能实现，原告天元房地产开发公司亦也有一定的过错，故其主张逾期利息100000元的诉讼请求，本院不予支持。另被告张海霞辩称，涉案的房屋存在严重的质量问题，房屋主体框架大面积裂缝，墙面倾斜、裂缝、暖气反接、排水管道不能有效排水等严重质量瑕疵，造成其无法正常居住，但其未能提供有效的证据加以证明上述事实存在，且在诉讼中被告张海霞又明确表示对质量问题不申请鉴定，故对其抗辩理由本院不作评述。另被告张海霞辩称，其购买的水苑花园B幢3单元3层331号123.9平方米楼房一套，双方签订的认购书交款方式为协议之日交纳订金20000元，五日内首付40%，剩余房款为按揭贷款给付，但没有确定楼房购买价款，也没有最终对房屋的面积进行测绘。本院认为，关于被告张海霞所购买的楼房房屋面积，依其提供的2010年8月13日双方签订的认购书，该房建筑面积是123.9平方米，而123.9平方米书写时“3”虽有涂改，但依原告天元房地产开发公司提供的认购书和2011年5月25日乌拉特前旗精工房产测绘有限责任公司对水苑花园B幢3单元3层331号楼房的测绘，该房建筑面积为123.9平方米，依此足以证实了被告张海霞购买的水苑花园B幢3单元3层331号楼房建筑面积为123.9平方米，故其抗辩的理由，本院不予支持。关于被告张海霞购买的水苑花园B幢3单元3层331号楼房的价款，本院认为，依原告天元房地产开发公司提供的2010年8月13日双方签订的认购书约定，被告张海霞购买的水苑花园B幢3单元3层331号楼房，建筑面积123.9平方米，认定房屋总价款为317440元，每平方米2560元，付款方式按揭贷款，付款情况，付订金20000元，五日内首付30%交77200元。而依被告张海霞实际付款情况为：签订认购书交纳了订金20000元，2010年9月1日交纳了首付款77200元，2011年8月22日领钥匙时交纳了240元，共计97440元，依此计算下余房款220000元应办理按揭贷款，依此足以证实了该房屋的总价款和单价。而签订认购书后，被告张海霞持有的认购书，虽未写明认购房屋总价款和房屋平方米单价等，根据商品房买卖的交易习惯，作为商品房的买受人，其在购买商品房及订立认购书时，首先是咨询商品房的面积和单价后，确认其购买的面积及房屋的总价款，且在出卖人的释明后，其次其根据自己的实际情况确定选择所购买商品房的面积及总价款，然后订立商品房买卖合同，综上分析评判，被告张海霞在购买商品房和订立认购书时已明知了该房屋的单价和总价款，故对其抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：
一、被告张海霞于本判决生效后十五日内给付原告天元房地产公司购房款220000元。
二、驳回原告天元房地产公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由被告张海霞负担3904元，由原告天元房地产公司负担696元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 员 ：董为民
代理审判员 ：柳海梅
人民陪审员 ：丁瑞红
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 ： 林 丹
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。