广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1623号
原告刘永国，男，汉族，1985年11月15日出生，住址广东省东莞市。
委托代理人陈铿，广东兆广律师事务所律师。
委托代理人郑煌威，广东兆广律师事务所律师。
被告黄根平，男，汉族，1984年10月19日出生，住址江西省抚州市宜黄县。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住址深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，该公司总经理。
委托代理人冉军，该公司职员。
原告刘永国与被告黄根平及第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈铿，被告委托代理人胡维刚，第三人委托代理人冉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015.05.05在中联地产龙华分行签订房屋买卖合同，被告同意将位于深圳市宝安区福东龙华府1栋3号住宅16C转让给原告。原告在2015.05.05将一半定金（10万元整）通过银联转账POS机刷卡方式打到第三方托管账户（中联地产），被告在收据上签字并按手印，三方约定，被告在7天内办理房产证，协助中介（中联地产）确认房屋产权，并将其进行公证，委托中介（中联地产）办理后续流程，然后原告再将另一半定金转账到第三方托管账户。但7天之后，被告并未办理房产证也未进行委托公证，且以工作忙等原因给出拖延理由。中介主动多次电话催促被告继续履行合同，开始被告每次以工作忙等各种理由拖延，后面甚至将中介电话拉为黑名单。原告也主动多次电话催促，并清楚告知被告由于其长期的拖延已经导致原告损失越来越大，但被告每次承诺会尽快履行合同，然而在约定的时间过后，同样以各种理由继续拖延。直到合同（NO：2015005383）过户时间，被告仍未继续履行合同。被告明显已经违约，但也一直不同原告、中介一起商讨解除合同事宜。从始至终被告一直拖延办理房产证，也不配合中介完成委托公证，致使中介无法进一步确认房屋产权，也阻碍了合同后续正常流程。直到7.13号在中介催促下被告才明确给出违约态度，并提出，要么原告按7.13号以后的市场行情,继续加价，然后被告承诺继续履行合同，要么就同原告解除合同，但被告拒不按合同违约条款承担违约责任。由于被告做人的不诚信行为，每次承诺而未实行，自从签订合同到7.13号才明确给出解约态度，长达2个多月时间，阻碍原告购买其他房屋。同时前后的房屋差价更是给原告造成巨大损失，另外中间一直欺骗原告，再加上房地产行情变化巨大，给原告造成重大的心理和生活困扰，特此向法院申请起诉被告。原告请求法院判令：1、请求法院判令被告与原告解除合同，并要求被告向原告支付房屋总价20%的违约金（人民币：43万元），并补偿原告从2015.05.05至今房屋上涨差价（人民币：10万元）。2、本案诉讼费用全部由被告承担；3、赔偿2015.05.05签订合同到现在原告支付的定金经济利益损失（目前定金仍被压，同期银行3倍贷款利息，人民币：3846元）；4、被告多次拖延时间，每次承诺的进度未能实现，电话多次沟通，之间的通信费用和交通费用全部由被告承担（人民币：300元）；5、被告每次承诺而未实行，对原告导致的精神损失全部承担（人民币：1仟元）。后原告变更第一项诉讼请求为：1、请求法院判令解除原、被告签订的合同，被告向原告支付违约金43万元，并返还定金10万元。
被告辩称，涉案买卖合同不违反法律的强制性法律法规，为有效合同，各方当事人应全面履行合同义务。根据合同的第5条约定：原告应当于签署合同之日起7日内（即5月12日）向被告补交定金10万元，但至今原告并未履行其应当履行的定金支付义务，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因此，我方同意解除涉案合同，但请求法庭驳回被告要求返还定金及支付违约金的诉讼请求。
第三人述称，关于定金支付情况，根据涉案合同的规定，合同第5条确实约定在5月12日之前补交定金10万元；我方作为居间方也已履行了居间义务。原告确实支付了10万元定金，该10万元定金在我方处托管，公司规定必须要业主将房产证交到我方，我方才会放款。
经审理查明，2015年5月5日，原告刘永国作为买方，被告黄根平作为卖方，在第三人的居间下共同签订一份《房产买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市宝安区福东龙华府1栋3号住宅16C的房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方应在签订本合同45日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书办理赎楼、过户。房产的转让成交价为2150000元，其中购房定金共计200000元，买方在签订合同当日支付100000元，签订合同7日内买方补交定金100000元，买卖双方约定将定金100000元交由第三方监管，买方按照约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。买方须于2015年6月15日之前预付首期购房款，到买方贷款银行做资金监管，根据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。如买方违约，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。买卖双方同意将各自应收账款存入以下各自指定的收款账号并视同收到，卖方指定账号为其所拥有的中国光大银行账号。原告刘永国与被告黄根平另达成一份《补充协议》，约定买卖双方同意在2015年5月13日之前如卖方未能与案外人解除关于涉案房产的买卖合同，则主合同解除，双方互不追究责任，若卖方和前买家解除合同，则双方必须按合同履行，卖方必须在2015年5月13日前给予明确答复。
2015年5月5日，被告黄根平出具《收款收据》，确认收到刘永国购买福东龙华府1栋3号住宅16C物业之定金100000元。同日，第三人出具《收款收据》确认收到该托管定金。庭审中，第三人确认该定金现由其托管。
2015年5月13日，被告黄根平向原告妻子通过电话协商，被告称其与之前的买方还没有解除合同，应该如何处理，原告妻子称可以继续履行合同。庭审中，原告及第三人均确认被告于2015年5月13日告知原告及第三人虽然与案外人签订的合同尚未解除，但愿意继续跟原告履行涉案房产买卖。
原告提交2015年5月11日、5月20日、6月12日、6月16日的电话录音，录音显示买方与卖方就合同履行进行协商，被告不认可该录音但未申请鉴定亦未举出反证；原告提交2015年5月22日至2015年7月8日之间第三人与被告的短信记录，短信显示被告一直在与第三人及原告协商合同履行问题，被告对此不予认可但未举证该电话号码是否属于被告。
另查明，交易房产至庭审时止仍未办理房地产证。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、录音资料、短信记录及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应如实履行合同约定的义务。
关于原告提交的录音资料及短信记录，被告虽然不确认该录音及短信是否出自被告，但未提供反证，且第三人亦确认短信记录的真实性，故本院对该证据予以采信。
根据《房产买卖合同》约定，买方共计应支付定金20万元但仅支付了10万元，原告主张剩余10万元双方协商须等被告办理房地产证后支付但没有书面约定，原告亦无举证因此原告应承担举证不利责任，故本院认定原告合同履行存在瑕疵但尚未导致交易无法继续。虽然《补充协议》约定了合同解除条件，但被告未举证其通知了对方解除合同，应认定被告未履行解除合同的通知义务，被告又于2015年5月13日表示愿意继续履行合同，应视为双方对《补充协议》做出更改，故《房产买卖合同》尚未解除。但被告一直拖延未及时办理房地产证及履行赎楼等义务，已事实上导致本案房产交易无法继续进行。因被告违约致合同无法履行，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿违约金，故本案双方签订的《房产买卖合同》自原告民事起诉状送达被告之日即2015年8月27日起解除。因合同解除，被告应返还原告所交定金，该定金托管于第三人处，由第三人返还原告。
因双方均违反合同约定，应各自承担责任。依据二手房地产交易市场习惯，具备房地产证应作为合同继续履行的前提条件，在被告未及时办理房地产证及交易房产同时存在另外的买卖合同的情况下，被告未办理房产证的过错程度明显大于原告未及时支付剩余定金的过错程度，故被告应承担主要违约责任并赔偿原告损失。在原告明确知道交易房产没有房产证及存在另一个买卖合同的情况下，结合双方违约情况、违约时间，本院认为原告主张的违约金过分高于其损失，本院酌定被告支付原告违约金为合同转让成交价的2%即43000元。该违约金已足够补偿原告损失，原告诉求被告支付定金利益损失、通讯费、交通费等损失缺乏依据，本院不予支持。原告诉求被告支付精神损失缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘永国与被告黄根平2015年5月5日签订的《房产买卖合同》于2015年8月27日起解除；
二、被告黄根平应于本判决生效之日起五日内支付原告刘永国违约金43000元；
三、被告黄根平应于本判决生效之日起五日内返还原告刘永国所支付定金100000元，该定金托管于第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司处，由第三人径付原告；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4576元，由原告承担3353元，被告承担1223元，该受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张雪娜
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第1页共9页