北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第14380号
原告（反诉被告）袁生，男，1957年5月25日出生。
委托代理人杨明，北京中济（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）高原，男，1950年11月5日出生。
委托代理人刘虎伟（兼被告潘长健、北京锦钿富经贸有限公司委托代理人），北京市鑫诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘长健，男，1962年7月28日出生。
被告（反诉原告）北京锦钿富经贸有限公司，住所地北京市东城区东直门北大街12号1层。
法定代表人潘长健，总经理。
原告袁生与被告高原、潘长健、北京锦钿富经贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨明、被告潘长健及被告委托代理人刘虎伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年3月30日，原告与高原、潘长健签订《承包餐厅经营合同》，原告承包位于北京市东城区×大街×号楼下两居室及前平房，租赁期限自2013年3月1日至2017年2月30日。2013年3月30日，原告向潘长健交付房屋租金25万元及押金5万元，并向案外人马学友支付餐厅一次性转让费30万元。但被告在合同履行期内擅自将房屋出租给他人，导致原告的业务无法开展。现起诉要求被告高原、潘长健退还原告30万元，并赔偿原告损失481884元及违约金25万元，由被告北京锦钿富经贸有限公司承担连带支付责任。
三被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：原告于2013年3月前就已经开始经营北京台香阁餐厅。2013年3月30日，潘长健与原告签订了一份餐厅经营合同，被告将位于北京市东城区×大街×号楼的台香阁餐厅交付原告经营。合同中约定原告自行负担水、电、气、暖等费用，如原告欠费达一个月时，被告有权终止协议收回房屋。原告向被告支付租金至2013年8月31日，但其一直拒交下半年的租金，并拖欠了两个月的电费、水费及天然气费。原告于2013年8月下旬与被告协商将房屋交还，被告同意后，原告于2013年8月下旬将肉、油、面粉、调料、食品等有关物品变卖，并将台香阁餐厅的部分证照交还被告。并不存在被告违约提前与原告解除合同一事，故不同意原告的诉讼请求。由于原告违约且拖欠相关费用，故反诉要求解除双方于2013年3月30日签订的承包餐厅经营合同，并要求原告向被告支付承包款80000元，违约金80000元，并支付被告垫付的天然气费3808.44元、电费13316.34元、水费1200元、会计费1050元及滞纳金20575.22元。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称：2013年8月上旬，潘长健到原告承包经营的餐厅中将餐厅钥匙强行取走。钥匙被取走后，原告即失去了对租赁物的实际占有，无法开展正常的经营活动。2013年8月25日，潘长健在台香阁餐厅入口大门处贴出了台香阁餐厅的招租广告，并将餐厅另租于他人。潘长健的行为属于单方提前解除合同，原告有权就其行为终止该协议并要求赔偿。被告并没有合同解除权，其提出的反诉缺乏依据，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2013年3月30日，袁生（乙方、承包方）与高原（甲方、发包方）、潘长健（甲方、受委托人）签订《承包餐厅经营合同》。双方在合同中约定，甲方将位于北京市东城区×大街×号楼下两居室、前平房及附属自建房承包给乙方，北京台香阁餐厅包括餐厅内正常使用的全套设备及天然气设施一并承包给乙方经营使用；承包期限自2013年3月1日至2017年2月30日，此期间甲方将北京台香阁餐厅交付给乙方生产经营；甲方应于2013年3月1日前将餐厅的房屋交付乙方，租金计算开始日为2013年3月1日；租赁承包期内承包款乙方向甲方交纳，前两年每年50万元整，后两年每年60万元整；租赁期承包款每半年交纳一次，自双方签订本合同之日，乙方向甲方交纳承包期内的第一年前半年的租赁承包款25万元，下半年的租赁承包款于到期前一个月（即2013年7月30日）交纳，依次类推至本合同期满；如乙方未按协议约定拖欠上交租赁承包款及餐厅营业中所发生的一切费用（水、电、气、暖）达一个月时，甲方有权终止协议，收回房屋；乙方如未按期支付以上款项，欠款部分，自欠款之日起每日加收5%的滞纳金，超过交款期限一个月仍不能付清的除补交租赁承包款和滞纳金外，甲方有权终止本协议；如甲方单方提前解除合同，乙方有权终止协议并要求甲方赔偿（装修、筹备损失等费用）；在租赁承包期内，如有乙方提前终止本协议视为违约，由违约方赔偿对方当年度租金的50%违约金；合同签订之日，乙方向甲方交纳5万元保证金；乙方在2013年3月1日餐厅交接后，所发生的一切债权债务由乙方承担，在餐厅未交接前，对外的一切债权债务由甲方承担；本合同自2013年3月30日前物业交验，合同自今由马学友一次性交验清，本合同履行期内即2013年3月30日前产生的物业、水、电、燃气等由马学友负责。袁生、潘长健在合同上签名，北京锦钿富经贸有限公司作为担保单位在该合同上盖章。
2013年3月30日，袁生支付给北京台香阁餐厅原承包经营人马学友一次性转让费30万元。潘长健于2013年3月30日为袁生出具了一张收据，内容为“今收到袁生承包台香阁餐厅承包款2013年3月1日至2013年8月31日（房租）25万元整”，收据上还填写了一张民生银行的账号“622619010041382”。潘长健于2013年3月30日收取了袁生保证金5万元，并给其出具了收据。现袁生以被告单方提前解除合同为由起诉要求高原、潘长健退还其支付给马学友的转让费30万元并赔偿损失、支付违约金。庭审中，原、被告均认可袁生于2013年3月30日实际向高原及潘长健支付的租金为15万元，但潘长健为其出具了25万元的收据。袁生称另外的10万元是用马学友已经支付给高原及潘长健的租金折抵的。袁生提交了收款人为马学友的定金收条证明其主张。收条的内容为：今收到孙文明交来台香阁餐厅转让定金5万元整，总转让费30万元（包括已预付房租150000-41660（3月份房租）=108340元左右），餐厅内所有固定结构设施归孙文明，我方不得拆除挪用，待正式合同签订后，付清其余25万元。三被告认为定金收条与双方争议不存在关联性，称原、被告与马学友之间的租金已经结算清楚，因袁生在双方签订合同前就已经开始在北京台香阁餐厅经营，故租金起算时间是2013年3月1日；袁生于2013年3月30日支付给潘长健租金15万元，又给潘长健出具了一张10万元的欠条，故潘长健为其出具了25万元的收据，袁生于2013年4月将所欠的10万元租金转账至潘长健写在收据上的民生银行卡上。潘长健提交了一张袁生于2013年3月30日书写的欠条证明其主张。欠条内容为：今欠潘长健位于×大街×号楼房租10万元整，5个工作日到账。袁生认可欠条的真实性，但认为其支付的是2013年10月的房租。袁生提交网银转账凭证，证明其于2013年4月22日通过案外人王彬彬的账户转入潘长健民生银行的账号×××××××××××人民币10万元，并称此款是2013年10月之后的房租。高原、潘长健认可收到了袁生支付的10万元，但认为袁生是在按照欠条的约定支付尚欠的2013年8月31日前的租金。袁生提交潘长健在诉争房屋处张贴招租信息的照片，称该照片拍摄于2013年8月25日，证明潘长健、高原单方提前解除合同。潘长健认可招租信息是其于2013年8月27日或28日所张贴的，但是袁生首先向其提出了因经营不善不再继续承租的要求，加之袁生并未按合同约定于2013年7月底支付下半年的租金，故其于2013年8月底将诉争房屋收回另行出租。孙文明作为袁生的证人出×，原、被告于2013年3月30日签订合同，之前原告曾交纳5万元，在3月30日当天又支付给案外人马学友30万元、潘长健15万元，支付给马学友的30万元中含有10.8万元的租金，替换了应支付给潘长健及高原的10万元租金，2013年4月支付的10万元是到2013年10月的租金。三被告不认可证人证言。王天培作为三被告的证人出×，2013年8月20多号，证人与潘长健共同到北京台香阁餐厅，袁生向潘长健表示餐厅不挣钱，不准备再继续经营了，潘长健要求其结清7、8月的水电费，袁生表示证件及钱均由孙文明交纳。袁生不认可证人证言。袁生经营北京台香阁餐厅期间雇佣的职工吴明生作为三被告的证人出×，证人于2013年5月6日开始到北京台香阁餐厅工作，该餐厅于2013年8月23日因赔钱且欠租金停止经营，并于当日结清了员工工资，此后原告对餐厅的物品进行了处理。袁生不认可证人证言。
袁生提交其经营北京台香阁餐厅期间给原告发放工资的薪资表及对房屋进行装修、安装油烟净化器的收据，证明其损失。三被告认为上述费用均系袁生的经营支出，与本案不具备关联性。三被告提交其代袁生交纳2013年8月、9月电费、违约金的交费通知单、发票及2013年7月、8月燃气费的交费通知单及发票，反诉要求袁生返还其垫付的水、电、燃气费。袁生认可发票及交费通知单的真实性，但认为并不存在欠费一个月以上的情况，认为被告不能据此取得解除权，且认为部分费用发生在双方合同解除之后。
上述事实，有原、被告签订的《承包餐厅经营合同》，收据，欠条，薪资表，发票，照片，证人证言及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：袁生与高原、潘长健签订《承包餐厅经营合同》，高原、潘长健将涉案房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（北京台香阁餐厅）营业执照一并租赁给袁生，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽然该合同的签订时间为2013年3月30日，但合同中明确约定了租金起算日期为2013年3月1日，在袁生支付给高原及潘长健的租金收据中也写明了起止时间为2013年3月1日至2013年8月31日，袁生的证据不足以证明双方在合同中约定的租金起算时间存在笔误或误解，故本院对袁生所提出的应自2013年3月30日开始起算租金的意见不予采纳。根据双方陈述，2013年3月30日袁生实际支付给高原及潘长健租金15万元，而潘长健给袁生出具了收到25万元租金的收据，袁生认为其支付给案外人马学友的30万元转让费中包含了马学友已经向高原及潘长健支付的10万元租金，故潘长健为其出具了收到租金25万元的收据。而三被告提出袁生支付给马学友的转让费与其支付给被告的租金无关，袁生在支付15万元租金的同时给潘长健出具了一张十万元的欠条，故潘长健给袁生出具了收到25万元租金的收据。根据袁生为潘长健出具欠条的时间及给付方式，本院采纳三被告的陈述，确认袁生于2013年4月通过民生银行转账支付给潘长健的10万元系支付的2013年3月1日至2013年8月31日的租金。根据三被告的陈述及证人证言，袁生于2013年8月底要求与被告解除租赁合同，被告在袁生要求解除合同后已经收回了诉争房屋，故本院据此确认双方所签订的《承包餐厅经营合同》已于2013年8月底协商解除。由于被告并不存在单方违约解除合同的行为，故对于袁生要求被告退还30万元、赔偿损失及违约金的诉讼请求，及三被告反诉要求袁生支付承包款及违约金的诉讼请求，本院均不予支持。按双方合同约定，袁生应承担其经营期间所发生的水、电、气费，故其应承担其经营期间尚未交纳的电费、燃气费及相关违约金。三被告提交的一张电费单据的计费日期为2013年9月11日，费用发生的时间既包括袁生经营期间，亦包括其搬离诉争房屋之后，故对于该费用本院将酌情处理。三被告提交的证据不足以证明其代袁生支付了水费及会计费用，故对于三被告要求袁生支付上述费用的反诉请求，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定的滞纳金不符合法律规定，故对于三被告要求袁生支付滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条的规定，判决如下：
一、原告袁生于本判决生效后七日内返还被告高原、潘长健垫付的电费人民币一万一千四百九十九元六角一分、燃气费人民币三千八百零八元四角四分、违约金人民币一百七十七元七角三分；
二、驳回原告袁生的诉讼请求；
三、驳回被告高原、潘长健、北京锦钿富经贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7035元，由原告袁生负担（已交纳）。
反诉费2150元，由原告袁生负担94元，由被告高原、潘长健、北京锦钿富经贸有限公司负担2056元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘艳
二〇一四年一月二十七日
书记员 康婧