内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终1403号上诉人（一审被告）：于占海，男，1961年3月27日出生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：科尔沁夫，内蒙古蒙中律师事务所律师。上诉人（一审被告）：苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟苏尼特右旗赛罕塔拉镇呼西公路北华油大院内。法定代表人：靳润平，执行董事。委托诉讼代理人：王向兵，内蒙古口岸线律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李玉波，男，1938年9月6日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区二连浩特市。被上诉人（一审原告）：贾秀英，女，1943年10月9日出生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：李义娥，女，1973年9月26日出生，汉族，干部，现住内蒙古自治区二连浩特市。（系被上诉人李玉波、贾秀英的女儿）委托诉讼代理人：郝玉祥，男，1970年11月10日出生，满族，干部，现住内蒙古自治区二连浩特市。（系被上诉人李玉波、贾秀英的女婿）上诉人于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司因与被上诉人李玉波、贾秀英商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2016）内2501民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于占海的委托诉讼代理人科尔沁夫、上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王向兵、被上诉人李玉波、贾秀英的共同委托诉讼代理人李义娥、郝玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于占海上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人李玉波、贾秀英的一审第二项诉讼请求。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人违约所造成的损失两项合计201847元，没有事实依据。上诉人虽存在延期交付房屋的违约行为，但不能从2011年7月30日起计算，上诉人实际施工期限为2012年5月18日开始至2013年6月15日止；双方签订的《意向书》不具备法律效力；一审法院认定的违约金数额远远高于被上诉人所遭受的损失。上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与于占海之间不存在挂靠关系，上诉人没有将公司资质借予于占海使用，也没有收过于占海的挂靠费，也没有向于占海出具过任何授权委托书或挂靠手续；一审程序违法，被上诉人在一审的诉讼请求中并没有要求上诉人承担任何责任，一审判决超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人李玉波、贾秀英共同答辩称，有拆迁协议书，违约金可以计算出来，于占海与李玉波签的协议，也加盖了公章，所以我们才签订的协议。请求维持原判。李玉波、贾秀英向一审法院起诉请求：1、要求于占海将金源小区C区步行街中段西侧商住楼1-2层连体商铺南数第2户、第3户交付李玉波、贾秀英，办理好房产证、土地证，房屋内装修、水、电、暖三通。2、要求于占海赔偿因延迟交房所产生的违约金等各项费用36.5万元。3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2010年4月19日原告李玉波与内蒙古承远建设工程承包有限责任公司锡盟分公司签订了拆迁补偿意向书，拆迁补偿意向书上有内蒙古承远建设工程承包有限责任公司锡盟分公司印章及被告于占海手章，意向书约定：1、甲方将乙方步行街和土地，门牌号83#位置石化南路（步行街中段）拆迁，原地新建四层商住两用楼；2、甲方以一平米换一平米（包括临时用地）将新开发的一、二层商用街面楼房作为拆迁补偿给乙方；3、甲方补偿给乙方的楼房面积以双方对现有平房实际测量为准。如开发的门脸楼房面积大于现有平房面积，乙方以每平米3000.00元出资购买，如甲方商品房面积小于乙方商品房原有面积，甲方按每平米3000.00元补偿乙方；4、房屋的水、电、暖入网所产生的费用均由甲方负责；5、建设施工工程于2011年7月底前全部完工，道路硬化、水、电、暖等配套设施全部接通，向乙方交钥匙，如果逾期不交，甲方补偿乙方房屋租费损失每户每月1000.00元。2010年8月27日原告李玉波又与被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司、被告于占海签订了房屋拆迁安置补偿协议书，拆迁补偿协议书上有苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司印章及被告于占海手章，协议书约定：1、乙方现有房屋一处，位于石化南路（步行街中段），房屋产权所有人李玉波，产权证号99字第0001053号、国有土地证号2005第05**号，门牌号83#，占地面积132平方米，建筑面积132平方米，乙方选择回迁安置；2、经甲、乙双方协商，乙方需拆迁的房屋总折价为396000.00元，原地回迁安置一套132平方米二层的楼房，价格为396000.00元；3、甲方交付乙方安置用房日期为该地段所有被拆迁户全部拆迁完毕之后，从施工之日起加六个月施工期限（除去冬季七个月非施工期）后为安置用房交付期限。如遇不可抗拒因素可顺延交付日期，但应在顺延期事由发生之日30内告知乙方；4、甲方如未按合同规定的期限将该安置房交付乙方使用，逾期给乙方造成的经济损失，从逾期之日每月支付两倍的过渡费；5、乙方在回迁商业房旁另外购买一套商业房，购买价格按回迁价格每平米3000.00元计算。在上述协议签订后，2011年4月30日原告李玉波、贾秀英与被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司、被告于占海签订了商品房买卖合同，合同约定：1、出卖人以拆迁方式取得位于赛汉街（步行街中段）地块的土地使用权；2、按建筑面积计算，该商品房单价每平米2800.00元，商品房总金额为375000.00元；3、买受人首付房款310000.00元，剩余房款在办理房屋产权证完毕后交清；4、出卖人应当在2011年10月30日前，按照合同约定将商品房交付买受人使用；5、出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期交付处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。另查明，位于石化南路（步行街中段）拆迁建设工程实际开发人系被告于占海，但所签订的协议、合同中苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司均加盖了印章。原告回迁的商品房实际面积为110.44平米，回迁折价价格为每平米3000.00元。原告购买的商品房实际面积为140.94平米，购买价格每平米为2800.00元，购房总价款为375000.00元，原告已付购房款310000.00元。两套房至今未办理房屋产权证。一审法院认为，一、办理房屋产权证及房屋内装修、水、电、暖三通的问题，原告李玉波、贾秀英与被告于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司于2010年4月19日、8月27日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，又于2011年4月30日签订了《商品房买卖合同》，原告依约履行了搬迁及付款义务，按照合同法的相关规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人已支付购房款，但至今买受人未能入住、使用该商品房，且出卖人亦未予以办理房屋产权证，合同中明确约定了由被告负责办理房屋产权等相关手续和交纳办证所产生的费用及房屋水、电、暖三通负责交费入网及开通。对被告于占海限期三十日内向产权登记机关提供相关资料，予以给买受人办理房屋产权证和对上述房屋水、电、暖负责交费入网及开通。二、违约金的问题，原、被告双方在协议及合同中明确约定了出卖人逾期交付房屋使用的违约条款，被告于占海当庭表示自己存在违约情形，其又系实际开发人，故原告所回迁的商品房按照协议约定，房屋交付日期为2011年7月30日，按拆迁补偿意向书、房屋拆迁安置补偿协议书违约条款，被告于占海应支付原告房屋租费损失每户每月1000.00元按2倍计算，双方约定的每户每月1000.00元房屋租费损失违约金数额符合本市房屋租金标准，符合法律规定，原告提出的违约金应按2倍计算，数额”过高”，该院予以调整，房屋租费损失应从房屋交付日期（2011年7月30日）计算至原告起诉之日（2016年2月26日）被告于占海应承担支付原告房屋租费损失数额为55000.00元。原告所购买的商品房按照合同约定，房屋交付日期为2011年10月30日，按合同违约条款，出卖人逾期交付该商品房，按买受人已支付的购房款，按日向买受人支付已交付的房款万分之三的违约金，本案即双方当事人明确约定了违约金计算方式，依据合同约束力、相对性原则，被告于占海应承担的违约金从房屋交付日期（2011年7月30日）计算至起诉之日（2016年2月26日）违约金数额为146847.00元。两项合计数额为201847.00元.原告未全部支付购房款，支付了首付房款310000.00元，尚未付清购房款65000.00元。三、被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司承担连带责任的问题，被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司称与被告于占海无挂靠被挂靠关系，是将公司印章借与他人后，由他人加盖于协议、合同上，公司亦未参与该工程开发、建设及授权与他人进行开发、建设，但是其公司均在协议、合同上加盖了公司印章，足以证明是公司行为，属挂靠关系，故对被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司抗辩理由该院不予采纳。综上，原告要求被告办理房屋产权证及房屋内装修、水、电、暖三通的诉讼请求该院予以支持，对于原告主张的违约金数额365000.00元过高，该院予以调整为201847.00元，原告提出的被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司承担连带责任的事实与理由该院予以支持。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告于占海在本判决生效之日起三十日内对原告所回迁、购买的两套商品房办理房屋产权证和对上述房屋水、电、暖负责交费入网及开通；二、被告于占海自本判决生效后十日内一次性给付原告回迁商品房房屋租费损失55000.00元、购买商品房逾期交付产生的违约金146847.00元，两项合计数额为201847.00元；三、被告苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司承担连带责任。案件受理费6775.00元，由原告李玉波、贾秀英负担2447.3元，被告于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司负担4327.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。本院二审期间，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司围绕上诉请求依法提交了新证据：上诉人于占海情况说明书一份。上诉人于占海对该证据予以认可，被上诉人李玉波、贾秀英对该证据不予认可。因该证据系上诉人于占海个人陈述，被上诉人李玉波、贾秀英对该证据不予认可，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司亦未能提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为1、违约金应如何计算；2、上诉人于占海与上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司是否为挂靠关系，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司应否承担连带责任；针对违约金如何计算的问题，对于回迁的商业房应如何计算违约金的问题，虽然在上诉人于占海、上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司与被上诉人李玉波签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中第二条约定”甲方交付乙方安置用房日期为该地段所有被拆迁户全部拆迁完毕后，从施工之日起加六个月施工期限（除去冬季七个月非施工期）后为安置用房交付期限......”，上诉人于占海提交了二上诉人与案外人田志剑于2011年6月30日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，欲以证明交付回迁房屋的日期并非为2011年7月底，二审庭审中上诉人于占海称违约金的起算时间应从2013年6月15日开始计算，但上诉人于占海未能提交何时施工、竣工的相应证据，故上诉人于占海上诉主张的应从2013年6月15日计算违约金的上诉请求，证据不足，本院不予支持，一审法院依照《拆迁补偿意向书》中约定的交付日期即2011年7月30日计算回迁楼房的违约金并无不当。对于被上诉人李玉波、贾秀英购买的商品房如何计算违约金的问题，因双方于2011年4月30日签订的《商品房买卖合同》中第八条明确约定交房日期为2011年10月30日前，故被上诉人李玉波、贾秀英所购买的商品房的违约金时间应从2011年10月30日起算。一审法院计算上诉人于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司向被上诉人李玉波、贾秀英逾期交付回迁房屋日期为55个月，以每月1000元的标准计算，共计55000元（从2011年7月30日起计算至起诉之日2016年2月26日）。上诉人于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司向被上诉人李玉波、贾秀英逾期交付所购买的商品房日期从2011年10月30日起算至起诉之日2016年2月26日，共计1581天，按照已付购房款310000元，每日万分之三的标准计算违约金应为147033元，一审法院对此少计算了两天的违约金186元，鉴于被上诉人李玉波、贾秀英对此并未提起上诉，视为对一审判决的认可，对此本院不予改判。针对上诉人于占海与上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司是否为挂靠关系，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司应否承担连带责任的问题，因在双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《商品房买卖合同》中均有上诉人于占海签字并加盖了上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司的印章，上诉人于占海系自然人，其本身并不具备房地产开发资质，上诉人于占海又称系其个人开发，故上诉人于占海与上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司应为挂靠关系。虽然被上诉人李玉波、贾秀英在民事起诉状中未要求上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司承担连带责任，根据《最高人民法院关于适用》第二百三十二条之规定”在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应该合并审理”。被上诉人李玉波、贾秀英在一审法庭辩论阶段已明确要求上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司与上诉人于占海承担连带责任，而且在《房屋拆迁安置补偿协议书》及《商品房买卖合同》中均加盖上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司公司的公章，上诉人于占海又系自然人，其不具备开发资质，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司应承担连带给付责任。故上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人于占海、苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人于占海交纳的二审案件受理费6775元，由上诉人于占海负担，上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费6775元，由上诉人苏尼特右旗友谊房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张慧玲审判员  杨树平审判员  胡雅格二〇一七年一月六日书记员  张雅洁