陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终200号
上诉人（原审原告）：张怀子，男，1959年9月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人：高云，陕西纳智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，陕西纳智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘柱柱，男，1963年1月4日生，汉族。
原审第三人：武克忠，男，1966年1月11日出生，汉族。
原审第三人：杭贵霞，女，1962年4月2日，汉族，系第三人武克忠之妻。
上诉人张怀子因与被上诉人刘柱柱，第三人武克忠、杭贵霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省米脂县人民法院（2016）陕0827民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张怀子及其诉讼代理人高云、李艳，被上诉人刘柱柱到庭参加了诉讼，原审第三人杭贵霞庭后到法院进行了谈话。本案现已审理终结。
张怀子上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，应予改判。合同签订当日，上诉人即付清了全部购房款，并办理了公证，实际占有了该房屋。一审法院适用法律错误，应予改判。
刘柱柱辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
第三人杭贵霞述称，本案所涉房屋买卖合同真实，张怀子已将全部款项付给了第三人。因第三人欠案外人曹彦斌钱款，部分款项直接给付给了曹彦斌。张怀子还于2014年4月30日承担办理房产证、房款费、物业费，共计32400元，由其直接交给开发商，张怀子当时就取得了相应的土地使用权证和房产证和钥匙。
张怀子一审诉讼请求：请求撤销神木县人民法院于2014年６月17日作出的（2014）神执字01723-１号民事裁定。
一审法院认定事实：2014年4月30日，张怀子与第三人签订了房屋买卖合同，第三人愿意将位于神木县大保当镇供电所背后1幢4单元-9-1号（产权证号：091***23），神国用2013第WC0****6地号DBD-（1）-772建筑面积119.43平方米房屋以贰拾捌万元人民币卖给原告，款项一次性付清，后张怀子与第三人于2014年5月8日向神木县公证处申请办理了2014年4月30日签订的《房屋买卖合同》公证，神木县公证处于第2014年5月15日作出（2014）神证民字第３７４号公证书。经过公证张怀子与第三人之间签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，为有效合同。公证后，第三人将房产证及房门钥匙、水电卡等均移交张怀子，该房屋已经由张怀子实际占有与管理。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。对已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权利人。本案中依法查封的位于神木县大保当镇供电所背后l幢4单元一9-1号（产权号：091***23）房产登记在第三人武克忠、杭贵霞名下，故该房产的权利人为武克忠、杭贵霞，原告张怀子与第三人武克忠、杭贵霞于2014年4月30日所签订的买房协议及同年5月15日就该房产所办理的公证，并非直接为该房产物权变动的相关法律文书，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条所规定的生效法律文书的范畴，其不具有对物权设立、变更、转让或者消灭的效力，且原告所提交的证据不能证明其异议成立。故张怀子的诉讼请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张怀子的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张怀子承担。
二审过程中，上诉人张怀子围绕上诉请求，提交新证据四组：第一组，收条一支。证明上诉人张怀子于2014年4月30日在与第三人签订购房协议时向第三人支付全部购房款28万元的事实；第二组，榆林市鑫域物业服务公司出具的证明及收款收据三份，证明上诉人自2014年4月30日购买房屋后就接收房屋，管理使用至今，并已交清全部物业费用。第三组，土地使用权证，证明上诉人在协议签订后，积极办理相关手续，未能在法院查封前完成过户手续的原因并非上诉人自身原因导致的事实。第四组，榆林市鑫域房地产开发有限公司作出的证明一份，证明张怀子交来房产证费、房款、物业费，共计32400元，交款时间为2014年4月30日。以及缴费的原始收据。
上诉人申请证人杭进堂、李连喜出庭作证。杭进堂述称：房屋买卖形成当日，其是见证人并在收据上签字。当时的房款是张怀子的三个亲戚凑钱，用现金的方式给了武克忠，武克忠将部分钱直接给了案外人曹彦斌，还了武克忠欠曹彦斌的款项。剩余款项是武克忠欠张怀子的钱顶账而来。武克忠给张怀子出具的借条，经其手给了武克忠并且撕毁。李连喜述称其是神木镇大保当镇永丰村的村党支部书记，买卖房子其虽不在场，但是这个事情其知道，确实属实。张怀子、武克忠及两位见证人找到村委会，说是交易已经完成，款项已经交付，对整个事实确认后，由其盖上村委会的公章，作为证明。
被上诉人质证称：第一组证据：出具收条时被上诉人不在场，真实性无法认定。第二组证据：物业收据中的三张票据编号相连，是同一天开具的，房子是空房；第三组证据事实不清楚，土地证在武克忠名下。第四组证据，真实性有异议，房产证2013年办出来与事实不相符。证人证言的真实性不予质证，杭进堂与上诉人有亲属关系，李连喜并不在现场，对事实不清楚。
为了进一步核实证据的真实性，本院向相关当事人作了调查取证。榆林市鑫域物业服务公司的出纳尚艳述称，三张物业费收款收据真实，第一年一次性收取后，后续三年由张怀子一次性交清，票据分年开具。榆林市鑫域房地产开发公司的负责人杜晓飞（杜佳飞）述称，2014年4月30日武克忠与张怀子买卖房屋合同签署后，共同来到物业办，张怀子将本案所涉房屋的房产证费、房款、物业费，共计32400元全部交清，开发商将钥匙、登记在武克忠名下的房产证交给了张怀子，该原始票据真实。本案纠纷发生后，该公司又出具了证明，说明当时的情况。案外人曹彦斌述称，2014年，其本欲向武克忠购买本案所涉房屋，并且向其交付了房款，武克忠后来又不卖了，将房款退还，钱数时间长了记不清楚，他接受退款后，存入了银行。
本院对上诉人提交的四组证据，认证如下：第一组真实性、关联性均予以认定，该组证据有村委会的签章确认，也有证人杭进堂、李连喜的辅证，曹彦斌也证实其确实收到武克忠的买房退款，故予以认定。第二组证据的真实性、关联性予以认定，证明张怀子向物业公司实际缴纳物业费，虽系一次性补缴，但能够证明张怀子对该房产的管理事实。第三组证据的真实性予以认定，证明本案所涉房屋的房屋产权登记人为武克忠，土地使用权人为榆林市鑫域房地产开发有限公司，目前处于抵押登记状况。第四组证据的真实性予以认定，能够证明张怀子于2014年4月30日将32400元产证费、房款、物业费交给开发商，张怀子拿到相应的土地使用权证和房产证和钥匙。证人证言能够与其他证据形成证据链，故依法予以认定。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人的案外人执行异议之诉的主张是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，1、上诉人张怀子与第三人武克忠于2014年4月30日签订《房屋买卖合同》，神木县公证处于2014年5月15日作出（2014）神证民字第374号公证书，对该事实予以确认。故可以认定张怀子与第三人武克忠在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2、所谓合法占有，是指债权人对债务人的财产依法取得管领、控制和支配权利。张怀子于2014年4月30日将该房屋32400元办房产证费、房款尾款、物业费等交给开发商，开发商将本案所涉房屋的钥匙，及土地使用证、房屋产权证交给张怀子，张怀子也实际交付了2015年以来的物业费，故应当认定在法院查封之前张怀子已经实际占有了该房屋。3、款项交付的问题。上诉人张怀子，第三人武克忠对于本案款项交付均予以认可。2014年4月30日出具的收条，有村委会的签章确认，有证人杭进堂、李连喜的辅证，案外人曹彦斌也证实其确实收到武克忠的买房退款，故可以认定张怀子已经向武克忠交付了购房款。4、过户问题，鑫域房地产开发有限公司证明因土地使用权证登记在其公司名下，处于抵押状态，无法进行过户，故未过户的的事实并非因买受人自身原因造成的。故上诉人的上诉请求应当予以支持。
综上所述，张怀子的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销陕西省米脂县人民法院（2016）陕0827民初387号民事判决。
二、不得执行登记在第三人武克忠、杭贵霞名下位于神木县大保当镇供电所背后l幢4单元一9-1号（产权号：091***23）房产，解除对该房屋的查封。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人刘柱柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 军
审 判 员 贺金丽
代理审判员 郭 瑶
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 卜 宇