湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民一终字第00096号
上诉人（原审被告）：湖北广水御景房地产开发有限公司。
法定代表人：殷燕斌，董事长。
委托代理人：涂建秋（代理权限：代为参加诉讼、代为调解、代收法律文书），男，1958年4月10日出生，汉族，该公司经理。
委托代理人：周传圣（代理权限：一般授权），湖北富阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：饶华，男，1973年9月20日出生，汉族，湖北省广水市人，经商。
委托代理人：左友镒（代理权限：一般代理），湖北维思德律师事务所律师。
第三人（二审追加）：武汉新硚建筑开发有限责任公司。
法定代表人：陈宗弟，该公司经理。
委托代理人：饶江林（代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，代收法律文书，参加调解），男，1967年7月14日出生，汉族，该公司员工。
上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司（以下简称“湖北御景公司”）为与被上诉人饶华、第三人武汉新硚建筑开发有限责任公司（以下简称“武汉新硚公司”）建设工程施工合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第03222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，因武汉新硚公司于2015年5月10日向本院申请作为第三人参加诉讼，本院经审查后依法通知武汉新硚公司作为二审第三人参加诉讼，并依法组成由审判员郭建强担任审判长、代理审判员朱玉玲、李超参加的合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人湖北御景公司的委托代理人涂建秋、周传圣，被上诉人饶华及其委托代理人左友镒，第三人武汉新硚公司的委托代理人饶江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告饶华诉称：武汉新硚公司承建被告湖北御景公司开发的位于广水市广水办事处公园路3号御景世纪城项目，该项目竣工验收并经结算，被告湖北御景公司仍欠武汉新硚公司人民币3089746.76元未付。2014年11月17日武汉新硚公司为偿付原告的劳务承包费用，将其享有的上述债权转让给原告并签订《债权转让协议》。随后，原告与武汉新硚公司将该债权转让事实以书面的形式通知被告湖北御景公司。为此，原告请求法院判令被告湖北御景公司立即偿付原告欠款3089746.76元及逾期付款利息，本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。
原审被告湖北御景公司辩称：1、原告饶华起诉称被告湖北御景公司欠武汉新硚公司人民币3089746.76元未付与事实不符，证据不足。2010年10月23日，被告湖北御景公司将自有的御景世纪城项目发包给武汉新硚公司承建，2014年6月10日，经被告湖北御景公司与武汉新硚公司汇总核算建筑工程价款总额为31522732.76元，武汉新硚公司已领工程款24347000元，被告湖北御景公司用17套房产抵工程款6221872元，下欠工程款应为953860.76元，扣减武汉新硚公司质保金31522732.75×5%=1576136.64元，湖北御景公司已超付工程款622275.88元。2、原告饶华主体资格不适格，起诉理由不成立。被告湖北御景公司与武汉新硚公司在工程完工后未进行最终结算，也未向武汉新硚公司出具欠款凭证和债权债务确认书，双方未形成债权债务关系，原告饶华与武汉新硚公司达成的债权转让合同因主体债权不确定，应为无效转让协议。3、本案工程款与武汉新硚公司有直接利害关系，应追加其为第三人参加诉讼以便查明事实。4、原告饶华否认17套房产抵扣工程款，欲将剩余4套房屋退还给被告湖北御景公司的理由不成立。被告湖北御景公司与武汉新硚公司以房抵款的行为已完成，房子标的物已交付，17套房屋已抵扣工程款6221872元，已由武汉新硚公司领取；合同签订后，武汉新硚公司以被告湖北御景公司名义对外销售该17套房屋，销售款直接由武汉新硚公司领取。
原审法院查明，2010年10月23日，武汉新硚公司（甲方）与被告湖北御景公司（乙方）签订的《湖北省建设工程施工合同》和《工程质量保修书》。合同约定：甲方承建乙方位于广水办事处公园路的御景世纪城土建工程（不包括全部门窗工程，外墙保温、涂料和外墙贴砖，回填土，室外工程，所有水电安装及管道敷设及室外排水系统，消防暖通，电梯的购置与安装，土方工程）；……付款方式：按工程进度付款，工程竣工验收合格提交合格的竣工备案资料、备案证、竣工验收结算资料，除留保修金外，三个月内付清工程款；……质量缺陷责任期为国家规定的保修期；质量保证的方式：预留总工程款的5%作为保修金，防水工程以防水造价的总额5%作保证金，根据合同保修期满，维修完毕付清款项，经发包人、监理及物业管理公司签字确认无质量问题后，十五天付清款项；质量保修期从工程实际竣工验收合格之日起计算，单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的质量保修期为五年，装饰装修工程为一年。合同签订后，武汉新硚公司依约对土建工程、屋面厨卫外墙防水工程（工程总额为1888632.41元）和装饰装修工程进行了施工。被告湖北御景公司未能按工程的进度及时向武汉新硚公司支付工程款，武汉新硚公司担心被告湖北御景公司对外债务过多，以后无财产支付工程款，2012年11月28日，武汉新硚公司与被告湖北御景公司签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《房源明细表》。约定：“被告湖北御景公司将位于广水市广水办事处公园路1号御景世纪城的17套房屋出售给武汉新硚公司御景世纪城工程项目部，优惠后总价款为6221872元，购房款从被告湖北御景公司应付的工程款中扣除；……被告湖北御景公司负责协助武汉新硚公司办理出售房屋的相关手续，由此发生的全部费用由武汉新硚公司承担；……若2013年5月31日前武汉新硚公司并未将17套房屋全部销售完毕，武汉新硚公司可将剩余房屋退还给被告湖北御景公司（按受让时价格计算），退房时被告湖北御景公司支付剩余工程款（除质保金）。”上述合同签订后，武汉新硚公司向被告湖北御景公司出具了工程款6221872元借支单。武汉新硚公司与被告湖北御景公司并未按照合同约定的内容实际履行交付房屋和扣减工程款的义务。嗣后，被告湖北御景公司向他人销售上述房屋，有13位实际购房人与被告湖北御景公司签订真实的购房合同，被告湖北御景公司收到13套购房款4245986元后，将该款如数的交付给武汉新硚公司，武汉新硚公司向被告湖北御景公司出具了17张合计金额为4245986元的借支单，并注明此款来源于购房款和从6221872元购房款中扣除。其余四套至今未售出，仍登记于被告湖北御景公司名下。
2013年7月19日，广水市住房和城乡规划建设局对由武汉新硚公司承建、湖北御景公司开发的御景世纪城工程验收合格，于当日办理了竣工验收备案。
2014年6月10日，武汉新硚公司与被告湖北御景公司对建设工程进行了结算，双方核定工程总造价为31522732.76元。被告湖北御景公司未能在工程竣工验收三个月内付清工程款，2014年6月22日武汉新硚公司与被告湖北御景公司签订的《还款协议》。约定：“工程款总额以双方在2014年6月办理的结算协议所确认的工程款为准；被告湖北御景公司于签订本协议之日向武汉新硚公司支付工程款500000元，2014年7月22日支付工程款1000000元，2014年8月22日支付工程款3000000元，剩余工程款于2014年10月22日前支付完毕；被告湖北御景公司于本协议签订之日向武汉新硚公司支付工程款利息50000元，如按本协议履行，被告湖北御景公司不再向武汉新硚公司支付任何利息”。被告湖北御景公司按《还款协议》向武汉新硚公司支付500000元后，并没有如约按期支付剩余款项，在约定的时间延后几日支付了2000000元。2014年9月18日，被告湖北御景公司出具的《承诺书》：被告湖北御景公司未能在2014年8月20日按期支付给武汉新硚公司工程款2000000元，武汉新硚公司因此向他人借款而产生的90000元的利息，被告湖北御景公司承担20000元利息，并承诺从2014年9月18日起，承担2000000元的利息（按月息4.5%计），直至还款终结为止。2014年10月20日，被告御景公司依承诺向武汉新硚公司支付利息90000元。2014年11月14日，被告湖北御景公司向武汉新硚公司支付了2000000元。截止当日，被告湖北御景公司共向武汉新硚公司支付工程款24347000元和13套房屋的销售款中的4245986元，合计为28592986元。
2014年11月17日，武汉新硚公司与原告饶华签订的《债权转让协议》及《债权转让通知书》。约定：武汉新硚公司将其享有的债务人湖北御景公司的债权人民币3089746.76元（工程款2929746.76元＋约定利息160000元）包括该债权项下的违约金、利息全部转让给原告饶华；武汉新硚公司于2014年11月18日向被告湖北御景公司邮寄送达了《债权转让协议》及《债权转让通知书》，告知被告湖北御景公司上述债权转让内容，要求被告湖北御景公司在收到通知书后即向原告饶华履行上述债务。被告湖北御景公司收到了《债权转让协议》及《债权转让通知书》。原告饶华向被告湖北御景公司追偿未果，遂向法院提起诉讼，要求被告湖北御景公司偿付欠款3089746.76元及逾期付款利息。
原审法院认为：本案系武汉新硚公司将其与被告湖北御景公司因履行《湖北省建设工程施工合同》而取得的债权转让原告饶华，原告饶华要求被告湖北御景公司履行《湖北省建设工程施工合同》所确定的给付工程款的义务诉至法院，案件诉讼标的是原合同的权利义务关系，故本案的案由应为建设工程施工合同纠纷。武汉新硚公司与被告湖北御景公司签订的《湖北省建设工程施工合同》、《工程质量保修书》和《还款协议》以及被告湖北御景公司出具的《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方对此均负有履行义务。本案的争议焦点为：（1）被告湖北御景公司欠武汉新硚公司工程款及利息数额，（2）、工程质量保修金的数额，（3）武汉新硚公司与原告饶华签订的转让债权合同的效力。现分述如下：一、关于被告湖北御景公司欠武汉新硚公司工程款数额的问题。被告湖北御景公司应向武汉新硚公司支付工程款总额为31522732.76元，截止2014年11月14日，被告湖北御景公司共向武汉新硚公司支付工程款24347000元和13套房屋销售款4245986元，合计为28592986元。被告湖北御景公司认为已售13套房屋和未售4套房屋应共同折价6221872元抵偿工程款，其向武汉新硚公司共支付工程款30568872元（24347000元＋6221872元）。法院认为，被告湖北御景公司与武汉新硚公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定将17套房屋出售给武汉新硚公司折抵6221872元工程款，后被告湖北御景公司又分别与他人签订《商品房买卖合同》，将其中的13套房屋出售并交付登记于他人名下，收取了售房款，被告湖北御景公司将售房款作为工程款支付给武武汉新硚公司，武汉新硚公司接受上述支付方式并在借支单上标注从17套购房款中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协调一致，可以变更合同”的规定，被告湖北御景公司与武汉新硚公司协商一致，变更了《房屋买卖合同》和《补充协议》的内容，即双方将合同内容变更为由被告湖北御景公司对外出售17套房屋，售房款作为工程款支付给武汉新硚公司。《补充协议》中约定“可以将未销售的房屋退还”，四套未出售的房屋一直登记于被告湖北御景公司名下，故四套未出售的房屋应属被告御景公司所有，并未抵偿工程款。被告湖北御景公司认为已支付武汉新硚公司工程款30568872元的主张与事实不符，法院不予支持。被告湖北御景公司共向武汉新硚公司支付工程款合计为28592986元，下欠工程款2929746.76元。关于利息问题，被告湖北御景公司在《还款协议》和《承诺书》中明确表示承担利息，是其真实意思表示，并不违背法律规定，法院予以支持。前两期的利息已确定，法院予以确认，对于第三期的利息被告湖北御景公司承诺从2014年9月18日起，承担2000000元的利息（按月息4.5%计），直至还款终结为止（2014年11月12日），被告御景公司依承诺已向武汉新硚公司支付利息90000元（2014年9月18日至2014年10月18日）。该利息系被告湖北御景公司自愿给付，庭审中并未提出异议。法院不予审查。对于剩下未付的利息，法院认为该利息约定过高，超过了同期银行利率的四倍，依法调整为月息2%，利息为30666元（2000000元×2%÷30天×23天），三期利息合计为100666元。截止2014年11月18日止，被告湖北御景公司应向武汉新硚公司支付工程款2929746.76元和利息100666元。二、关于工程质量保修金数额的问题。武汉新硚公司施工范围为土建主体工程、屋面厨卫和外墙防水工程（工程总额为1888632.41元）和装饰装修工程，上述工程于2013年7月19日竣工验收备案。依照《湖北省建设工程施工合同》和《工程质量保修书》约定，仅只有屋面防水工程未过保修期（五年），质量保证金应为屋面防水工程总额的5%，即94431.6元（1888632.41元×5%）。三、关于武汉新硚公司与原告饶华签订的转让债权合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意，故武汉新硚公司与原告饶华签订的转让债权合同合法有效，原告饶华依法取得本案诉讼主体资格。被告湖北御景公司认为主体债权不确定，应为无效转让协议的主张于法无据，法院不予支持。被告湖北御景公司主张应扣留质量保证金，依照《中华人民共和国合同法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”规定，屋面防水工程的质量保证金94431.6元应从原告饶华受让的债权中扣留。原告饶华受让的是武汉新硚公司在《湖北省建设工程施工合同》中的合同权利，合同义务仍由武汉新硚公司承担，即工程质量的维修和保证义务由武汉新硚公司承担。本案事实清楚，证据充分，且法律没有强制规定债权人必须参与诉讼，故被告湖北御景公司主张武汉新硚公司作为第三人的身份参与诉讼法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告湖北广水御景房地产开发有限公司给付原告饶华工程款2835315.16元及利息（按银行同期一年期贷款利率计，自2014年11月19日起至还清之日止）。二、被告湖北广水御景房地产开发有限公司给付原告饶华利息100666元。上述款项于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30320元、财产保全费用5000元由被告湖北广水御景房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人湖北御景公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。湖北御景公司的上诉理由是：一、一审认定案由错误。本案如果定为建设施工合同纠纷，被上诉人饶华并非建设施工合同的签订人，也不是建设工程的实际施工人，其不具备原告的主体资格。二、一审认定上诉人与武汉新硚公司工程款结算的事实依据不足。1、上诉人与武汉新硚公司签订的房屋买卖合同约定17套房屋作价6221872元抵扣工程款的合同真实有效，双方的合同已实际履行，合同约定的价款由武汉新硚公司领取并出具了领款单，且17套房屋已交付武汉新硚公司管理、使用、作价销售，虽然该17套房屋系以上诉人名义销售，未销售的4套房屋登记在上诉人的名下，但不影响房屋抵扣工程款协议的效力，其4套房屋应当从工程款中予以扣减。综上，上诉人欠武汉新硚公司工程款应为31522732.76元-24347000元-6221872元=953860.76元。2、武汉新硚公司与被上诉人饶华签订的《债权转让协议》应为无效合同。一审法院引用合同法第七十九条的规定，认定该合同权利与义务的转让，又认定案件实质为债权转让；其次，该《债权转让协议》中约定转让债权数额为3089746.76元（工程款2929746.76元＋利息160000元），但上诉人并未向武汉新硚公司出具欠工程款2929746.76元的结算凭证或债权确认书，且上诉人与武汉新硚公司双方未对工程款作最终结算，被上诉人饶华与武汉新硚公司签订的转让协议应为无效合同，一审法院因欠款数额计算错误，导致还款协议、承诺书均为无效，未经结算的工程欠款不应支付利息。三、一审适用简易程序审理违法。本案诉争建设工程标的为2800000元，一审适用简易程序违反法律规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人饶华辩称：一审判决案由定性准确，被上诉人主体资格适格，程序合法，判决公正，上诉人的上诉请求不能成立，请二审依法驳回上诉，维持原判。本案是因民事债权转让而引起的民事纠纷，根据最高院关于案由的相关规定，原审定为建设施工合同纠纷是准确的，受让人虽不是建设工程施工合同的相对人，但基于转让合同成为本案当事人的主体适格。本案债权转让依法通知了被上诉人，该转让债权合同有效，上诉人享有转让的3089746.76元的债权。原审判决认定上诉人应当支付工程款2835315.16元及相应利息，证据充分。本案争议的核心是上诉人与第三人签订房屋买卖合同和补充协议中的四套房屋是否能够折抵工程款。该四套房屋不能抵扣工程款，一审被上诉已经提交了相关证据。根据民事诉讼法的规定，事实清楚，权利义务明确，争议不大，可以适用简易程序，上诉人以本案诉争标的大小作为不能适用简易程序的理由不能成立，原审适用简易程序合法。
第三人武汉新硚公司辩称：同意被上诉人饶华的答辩意见。
上诉人湖北御景公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列新证据：
证据一、一组照片。证明目的：证明被上诉人承建本案诉争的工程存在质量问题，导致双方工程款并未结算。
证据二、住宅质量保证书、住宅质量说明书原件一份。证明目的：证明住宅质量保证书、住宅质量说明书上的盖章是项目部，本案被上诉人饶华的主体资格不适格。
经庭审质证，被上诉人饶华认为，上诉人湖北御景公司提交的证据一证据来源不合法，与本案不具有关联性，不能证明诉争工程款没有结算，不应认定其证据效力。对证据二的真实性无异议，但不能以住宅质量保证书、住宅质量说明书上的盖章是项目部，据此证明其诉讼主体不适格。
对上述有异议的证据，本院认为，上诉人湖北御景公司提交的证据一与本案诉争工程款并无关联性，本院不予采信。对证据二住宅质量保证书、住宅质量说明书上的盖章虽为项目部，但与本案被上诉人饶华诉讼主体是否适格并无关联，本院不予采信。
经审理查明：2012年11月28日，上诉人湖北御景公司与武汉新硚公司就《房屋买卖合同》签订了《补充协议》。补充协议约定：一、武汉新硚公司购买的17套房屋若在2013年5月31日前没有全部销售完毕，武汉新硚公司可以将剩余房屋退还给湖北御景公司（按受让时价格计算）；二、退房时被告湖北御景公司支付剩余工程款（除质保金）；三、武汉新硚公司购买的17套住房，销售期间只能用销售额抵扣工程款，但不得低于《房源明细表》中约定价格，高出部分按实际结算。双方签订协议后，饶华代表武汉新硚公司在协议约定的13套房屋认购协议书中签字，对实际出售的13套房屋，合计给予房屋买受人购房款优惠374580元。其中，9套房屋高于补充协议约定的优惠价格，多给予房屋买受人购房款优惠82908元。
二审期间，经本院询问第三人武汉新硚公司与被上诉人饶华，双方均认可《债权转让协议》中约定的16万元利息系《还款协议》和《承诺书》中约定利息的整体转让，对承诺书中第三期2000000万元的利息，双方均认可主张的利息为9万元，并认可湖北御景公司已向第三人武汉新硚公司实际支付的利息90000元未在转让的16万元利息中予以扣减。
本院查明的其他事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案中，被上诉人饶华向上诉人湖北御景公司请求支付工程款的权利，均来源于原建设工程施工合同，其纠纷的主体虽为债权受让人饶华和原债务人湖北御景公司，但案件的诉讼标的均为原合同所涉及的权利义务。故本案案由应为建设工程施工合同纠纷。本案二审的争议焦点在于：1、债权转让协议是否有效。2、债权受让人饶华的诉讼主体资格是否适格。3、诉争建设工程款的具体数额及利息。4、一审法院适用简易程序审理是否合法。对此，本院作以下评判分析。
关于争议焦点一，本案债权转让协议的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。本案中，第三人武汉新硚公司与上诉人湖北御景公司签订合同后已按照约定履行了合同义务，且双方已就工程款总造价进行了最终核定，其后双方签订了还款协议及承诺书，上述结算依据均得到上诉人湖北御景公司的确认。故武汉新硚公司取得了向上诉人请求支付工程款的权利。武汉新硚公司将上述工程款的权利转让给被上诉人饶华，并将《债权转让协议》及《债权转让通知书》以邮寄方式通知了湖北御景公司，且湖北御景公司已收到该《债权转让通知书》。故武汉新硚公司与被上诉人饶华的债权转让合法有效，饶华合法取得武汉新硚公司对上诉人享有的债权及从权利，上诉人关于债权转让协议无效的主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，债权受让人饶华诉讼主体资格是否适格的问题。本院认为，被上诉人饶华与第三人武汉新硚公司签订《债权转让协议》系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，被上诉人饶华基于债权转让协议合法取得本案诉争建设工程施工合同项下给付工程款的权利，从而与上诉人湖北御景公司形成债权债务关系。第一、本案所涉《湖北建筑施工承包合同》的缔约主体虽系第三人武汉新硚公司与湖北御景公司，但饶华基于与第三人武汉新硚公司签订《债权转让协议》的约定，其工程款给付主体即变更为上诉人湖北御景公司与被上诉人饶华；第二、第三人武汉新硚公司将本案所涉《湖北建筑施工承包合同》工程款支付的权利转让给饶华，故饶华与武汉新硚公司就《湖北建筑施工承包合同》的权利形成转让关系。而《湖北建筑施工承包合同》的另一方缔约主体上诉人湖北御景公司认可收到第三人武汉新硚公司债权转让的通知，故被上诉人饶华系该《湖北建筑施工承包合同》的权利承受人，其在本案中向上诉人湖北御景公司主张工程款的诉讼主体资格适格。
关于争议焦点三，本案诉争建设工程款的具体数额及利息问题。本院认为，湖北御景公司与第三人武汉新硚公司、被上诉人饶华均认可诉争工程款的总额为31522732.76元，湖北御景公司对实际支付工程款24347000元，对下欠953860.76元均无异议。双方的诉争工程款为：1、本案诉争的17套房屋是否作价6221872元抵扣了工程款。2、湖北御景公司与武汉新硚公司签订的还款协议、承诺书约定16万元利息是否应当支付。3、工程的质量保证金是否应当扣减。
关于诉争的17套房屋是否作价6221872元抵扣了工程款。本院认为，上诉人湖北御景公司与第三人武汉新硚公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》的内容并不违反法律规定，均为有效合同。虽然双方签订的房屋买卖合同约定将17套商品房作价6221872元用于抵扣第三人武汉新硚公司的工程款，但双方当天即签订了房屋买卖合同的补充协议，该补充协议约定“武汉新硚公司在2013年5月31日前可以将未销售的商品房退还给湖北御景公司，湖北御景公司支付剩余工程款，并明确房屋销售额的用途为抵扣工程款，房屋销售价格不能低于合同约定价格，高出部分按实际结算”等内容，基于上述补充协议约定的销售方式、购房款的支付及退房条件，双方签订的房屋买卖合同已被补充协议变更为以房屋销售额抵扣工程款。根据补充协议的约定，湖北御景公司对外出售了其中的13套商品房，其销售的4245986元房款均以借支的形式，用于支付了武汉新硚公司工程款。故上诉人湖北御景公司与第三人武汉新硚公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》并非“以房抵扣工程款”，而是以房屋销售额作为偿还工程款的一种支付方式。故上诉人湖北御景公司上诉称武汉新硚公司购买了诉争的17套商品房，实际已抵扣工程款6221872元的理由不能成立，本院不予支持。因本案已销售的13套房屋销售款，饶华均代表武汉新硚公司以建筑商的名义在房屋认购协议书中签字给予房屋买受人购房款优惠，其13套房屋的优惠总额为374580元。其中，已实际销售的9套房屋高于补充协议约定的优惠价格，合计多给予房屋买受人优惠价款82908元。根据湖北御景公司与武汉新硚公司签订的补充协议约定，双方已约定对外销售的优惠价格不能高于合同约定优惠价格，故对饶华代表武汉新硚公司高于补充协议约定价格给予实际购买人优惠的82908元，应从17套房屋的抵扣工程款6221872元中予以扣减。上述武汉新硚公司与饶华诉争的6221872元工程款，因上诉人湖北御景公司已支付房屋销售款4245986元，扣减高于补充协议给予房屋买受人优惠的82908元，湖北御景公司实际还下欠工程款1892978元（6221872元－4245986元－82908元）未付。
关于《还款协议》和《承诺书》约定的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。本案被上诉人饶华主张的工程款利息属于受让债权的从权利，故其有权要求湖北御景公司承担。本案中，湖北御景公司出具的还款协议和承诺书均约定了承担利息的方式，因双方约定还款协议签订之日支付利息50000元，湖北御景公司在承诺书中对第二期逾期支付的2000000万元，承诺支付逾期利息20000元，虽然湖北御景公司对第三期利息承诺从2014年9月18日起，承担2000000元的利息（按月息4.5%计），直至还款终结为止（2014年11月14日），但二审期间，第三人武汉新硚公司与被上诉人饶华均认可承诺书的第三期利息实际主张为9万元，故本院对双方向上诉人湖北御景公司主张上述利息总数额为16万元的事实予以确认。因湖北御景公司已向第三人武汉新硚公司实际支付了利息90000元，故本院对湖北御景公司已支付的该笔利息从第三人武汉新硚公司转让给饶华的16万元利息中予以扣减。综上，湖北御景公司还应向饶华支付工程款利息为70000元（50000＋20000＋90000－90000元）。
关于质保金是否应当扣减的问题。本院认为，依照双方签订《湖北省建设工程施工合同》和《工程质量保修书》的约定，因诉争工程仅为屋面防水工程未过保修期（五年），质量保证金应为屋面防水工程造价总额的5%，即94431.6元（1888632.41元×5%）。关于上诉人湖北御景公司提出武汉新硚公司承建工程存在质量问题的理由，因对此其未在一审提出反诉，本院不予审查。
综上，截止2014年11月14日，本案建设工程款结算的总额为31522732.76元，因上诉人湖北御景公司向第三人武汉新硚公司支付了工程款24347000元和13套房屋销售款4245986元，扣减饶华多给予房屋买受人的优惠价款82908元、工程质保金94431.6元。故上诉人湖北御景公司应向被上诉人饶华支付工程款2752407.16元【（31522732.76元－24347000元－4245986元－82908元－94431.6元）】，还应支付工程款利息70000元。
关于争议焦点四，一审法院适用简易程序审理是否合法的问题。本院认为，本案建设施工合同的民事法律关系明确，其工程款结算的基本事实清楚，一审法院通知了湖北御景公司与饶华到庭参加诉讼，开庭审理的程序正当，双方当事人的诉讼权利已得到保障，且湖北御景公司并未对一审法院简易程序审理提出书面异议，一审法院根据本案具体案情判断适用简易程序，并无不当。故上诉人上诉称一审法院适用简易程序审理违法的主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第03222号民事判决；
二、上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司支付被上诉人饶华工程款2752407.16元及利息（自2014年11月19日起至本判决指定的履行期届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司给付被上诉人饶华利息70000元；
四、驳回上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述判决内容，应于本判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30320元、财产保全费用5000元由被告上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司负担。二审案件受理费30320元由上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司负担25000元，被上诉人饶华负担5320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建强
代理审判员 朱玉玲
代理审判员 李 超
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 王 凌