西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第02728号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托代理人：鹿娜，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人：杨杨，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：张卫卫。
被告：西安双威房地产开发有限公司。住所地：西安市高新技术开发区高新六路**号。
法定代表人：王朝，系该公司董事长。
委托代理人：苏玉梅。
委托代理人：田华。
原告招商银行股份有限公司西安分行与被告张卫卫、西安双威房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，依法公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人鹿娜、被告张卫卫、被告西安双威房地产开发有限公司委托代理人田华到庭参加了诉讼。本院依法进行了公开审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月31日，原告与第一、第二被告签订了《个人购房贷款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定，由原告向第一被告发放贷款共计人民币36万元，用于第一被告购买合同中列明的，由第二被告开发的，位于西安市经济技术开发区未央路164号双威迎宾广场小区第X幢X单元X层X号房产，借款期限自2010年5月31日至2038年5月31日，在此期间被告应按合同约定以等额还款方式的归还贷款本息。第二被告对第一被告的上述债务承担阶段性连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一被告于同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）并约定，第一被告以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。上述协议签订后，原告依照约定向第一被告发放贷款36万元。但自2013年8月至今，第一被告以种种理由拖延不予还款，到2014年1月15日尚有本金人民币342111.16元，利息9457.87元，罚息62.73元，复息184.28元（合计351816.04元）未归还原告。第一被告拒绝还款的行为符合原告和第一被告签订的《借款合同》相关违约情形，即借款人连续三个月未按照约定按时足额偿还贷款本息。则原告有权依据上述协议，要求第一被告偿还已发放的贷款本息并要求其支付相关费用。第二被告对第一被告以上还款责任承担连带还款责任。根据原告和第一被告之间的《抵押合同》关于抵押房产的约定要求第一被告以其抵押房产对以上款项承担还款责任，原告有权以抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。原告现起诉至法院，请求法院依法判令：1、第一被告张卫卫偿还原告本金人民币342111.16元，利息9457.87元，罚息62.73元，复息184.28元（合计351816.04元）及2014年1月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、第二被告对上述债务承担连带清偿责任3、原告对第一被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告张卫卫辩称：欠款属实，但由于生意亏本，没有能力向原告偿还贷款。
被告西安双威房地产开发有限公司辩称：认可借款和担保事项，希望被告张卫卫积极还款。
经审理查明：2010年5月31日，原告（贷款人、抵押权人）与被告张卫卫（借款人、抵押人）、西安双威房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房贷款及担保合同》，约定张卫卫向原告申请个人购房贷款用于购买位于西安市经济技术开发区未央路164号双威迎宾广场小区第X幢X单元X层X号房产，贷款金额360000元，贷款期限为336个月，从2010年5月31日至2038年5月31日止，借款利率为贷款基准年利率5.94%为基础下浮15%（利率浮动比例），即年利率5.049%，借款人采用等额还款的方式归还贷款本息，合同有限期内，如遇国家调整贷款利率的，从每年的1月1日开始执行中国人民银行公布的最新利率标准。借款人连续三个月或累计六次未按合同的约定履行还款义务，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款的本息并要求支付相关费用。保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，原告与被告张卫卫签订《西安市房地产抵押合同》，约定抵押人愿意以其购买的位于西安市经济技术开发区未央路164号双威迎宾广场小区第X幢X单元X层X号房产进行抵押，向原告提供债务履行担保，双方已在西安市房屋管理局办理抵押备案登记。
合同签订后，原告于2010年6月7日向被告张卫卫发放贷款360000元。根据原告提交的客户逾期清单，载明自2013年8月起被告张卫卫不按时偿还借款，已符合合同约定提前收回全部贷款本息的条件。经查，截止2014年1月26日张卫卫下欠原告本金人民币342111.16元，利息9457.87元，罚息62.73元，复息184.28元，合计351816.04元。
上述事实有《个人购房贷款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人贷款借款借据》、客户逾期清单及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为：原告与被告张卫卫及被告西安双威房地产开发有限公司签订的《个人购房贷款及担保合同》、原告与被告张卫卫签订的《西安市房地产抵押合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。合同签订后，原告已于2010年6月7日给被告张卫卫一次性发放贷款360000元，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期偿还借款。合同履行期间，因被告未按期偿还借款，系违约行为，已达到合同约定的提前收回全部贷款本息的条件，故原告请求被告张卫卫清偿剩余借款本金及利息的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。根据抵押合同约定，被告张卫卫以购买的房屋提供抵押担保，根据法律规定，在被告张卫卫未履行付款义务时，原告主张以抵押物优先受偿，于法有据，本院予以支持。被告西安双威房地产开发有限公司为该笔借款提供连带保证，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，该约定系双方自愿约定，于法不悖，故原告要求被告西安双威房地产开发有限公司对被告张卫卫上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告张卫卫应当于本判决生效之日起十日内向原告归还截止2014年1月26日贷款本金人民币342111.16元，利息9457.87元，罚息62.73元，复息184.28元（合计351816.04元），并按合同约定支付自2014年1月17日至贷款清偿之日止的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告不履行还款义务，原告有权以位于西安市经济技术开发区未央路164号双威迎宾广场小区第X幢X单元X层X号房产依法拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、被告西安双威房地产开发有限公司对被告张卫卫上述债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费6782元，由被告张卫卫、西安双威房地产开发有限公司承担。因原告已预交案件受理费6782元，本判决生效后本院退还原告6782元，被告承担的6782元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳，如逾期缴纳本院将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 张津立
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 马天华