湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1174号
上诉人（原审原告）王莹梅。
委托代理人王杰（系王莹梅之弟）。
被上诉人（原审被告）柏燕。
委托代理人张铁良，湖南星河律师事务所律师。
上诉人王莹梅因与被上诉人柏燕合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人王莹梅，被上诉人柏燕的委托代理人张铁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年1月16日王莹梅（乙方）与案外人郴州永信房地产开发有限公司（甲方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将位于郴州市人民东路31号原郴州市司法局107-2号门面租赁给乙方使用，租赁期自2014年2月1日至2015年1月31日，房屋租金每年（月）为人民币1300元／月，按季交纳。该合同第七条（乙方的权利与义务）第3项中约定：在租赁期限内，乙方不得将上述房屋任意转让或转租、停租。合同签订后，王莹梅开始经营，后因王莹梅租赁的该门面需要拆迁，2014年12月30日，王莹梅（甲方）与柏燕（乙方）未经所有权人（郴州永信房地产开发有限公司）同意达成一份《门面转让合同》，该《门面转让合同》约定：“2014年12月30日经甲、乙双方充分协商，甲方愿意把位于人民东路28号（原老司法局门面）门面转让给乙方。乙方愿意支付给甲方门面转让费壹万陆仟元整（16，000元）乙方分四次支付给甲方。即2015年1月1号支付肆仟元（4000.00元）；2015年4月1号支付肆仟元（4000.00元）；2015年7月1号支付肆仟元（4000.00元）；2015年10月1号支付肆仟元（4000.00元）；附：一、2015年1月1日至2016年1月1日期间，中途如遇拆迁，则乙方按月支付转让费给甲方。即4000除以实际使用门面时间。二、2015年1月1日至2016年1月1日期间，中途如遇拆迁，房东给�方的补偿，甲乙双方各自占一半。三、如乙方在未付清转让费期间，私自将门面转让，则乙方必须一次性付清剩余转让费给甲方。甲乙双方如任何一方违反以上条款，需支付给对方违约金捌仟元（8000.00元）；该协议即日签字生效”。协议达成后，王莹梅、柏燕在2015年2月6日正式签订该合同，合同签订后，柏燕当日给付王莹梅转让费4000元，后柏燕要求与所有权人郴州永信房地产开发有限公司签订门面租赁合同，郴州永信房地产开发有限公司以王莹梅、柏燕转让门面时未经其同意且该门面即将拆迁为由不同意与柏燕签订租赁合同，柏燕经营至2015年4月后将该门面返还给所有权人郴州永信房地产开发有限公司，同时柏燕亦未再按约定支付王莹梅剩余门面转让费，故酿成此次纠纷。王莹梅起诉至湖南省郴州市北湖区人民法院，请求：1、依法判令柏燕付清王莹梅剩余转让费12，000元及赔偿王莹梅违约金8000元，共计20，000元；2、本案诉讼费全部由柏燕承担。因柏燕的住所地为郴州市苏仙区水榭华庭，2015年4月29日，湖南省郴州市北湖区人民法院将该案移送至湖南省郴州市苏仙区人民法院。
在诉讼本案过程中，郴州永信房地产开发有限公司出具一份“不可转让证明”，该证明注明：“本公司郴州永信房地产开发有限公司在人民东路31号原司法局107-2号门面租赁给王莹梅，合同规定租赁户无权私自转让门面，王莹梅没有提供书面转让申请，本公司不知道是否转让给柏燕。”
原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人将租赁物租赁给第三人需经出租人同意。本案王莹梅未经出租人郴州永信房地产开发有限公司的同意，擅自将租赁物（本案诉争的门面）转租给柏燕，故王莹梅、柏燕签订的�门面转让合同》属无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，王莹梅、柏燕签订的《门面转让合同》对柏燕没有法律约束力，故对王莹梅要求柏燕继续履行合同，给付其剩余转让费12，000元及违约金8000元的诉请，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第二百二十四条之规定，判决：“驳回原告王莹梅的诉讼请求。本案案件受理费300元，由原告王莹梅承担。”
上诉人王莹梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第795号民事判决；2、依法支持王莹梅在原审提出的全部诉讼请求；3、依法判令柏燕承担本案全部诉讼费。理由：一、原审判决认定基本事实错误。王莹梅与柏燕于2014年12月30日达成�面转让合意，并签订了《门面转让合同》。王莹梅将承租的门面转让给柏燕，转让的内容包括门面内由王莹梅添附的附属设施以及其他物品。柏燕于2015年1月入住转让的门面内经营服装生意。柏燕受让门面后，已经跟出租方郴州永信房地产开发有限公司达成新的租赁关系，并当庭认可已将2015年4月前的房租直接交给了郴州永信房地产开发有限公司。因此，原审判决将“门面转让”和“门面转租”的基本概念混淆，对柏燕直接将房租交纳给郴州永信房地产开发有限公司达成新的租赁关系的事实只字不提，属认定事实严重错误。二、原审判决适用法律明显错误。原审判决以王莹梅未经房东同意为由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第五十二条第（五）项的规定，认为《门面转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，认定为无效合同。但王莹梅认�，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从该条第二款可以明确看出，承租人即使未经出租人同意转租的，也应由出租人行使合同解除权，而不能直接认定承租人与第三人之间的转租合同无效。因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，王莹梅与柏燕达成的《门面转让合同》意思表示真实，双方达成债权给付的行为不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，应依法认定为合法有效。
被上诉人柏燕答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案中，由于王莹梅不是门面产权所有人，只拥有门面使用权，门面转让与门面转租是同一概念。二、王莹梅与郴州永信房地产开发有限公司书面约定门面禁止转租，王莹梅转租违反了合同法的相关规定，导致王莹梅与柏燕之间的合同是无效的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人柏燕为证明其上诉主张，二审中向本院提供了两份证据：
1、《催款通知书》复印件；
2、《收据》复印件；
证据1、2拟共同证明柏燕没有与郴州永信房地产开发有限公司形成出租合同关系。
上诉人王莹梅质证认为：对证据1的真实性有异议，当时郴州永信房地产开发有限公司已经知道王莹梅把门面转让给柏燕，转让门面前王莹梅已经和郴州永信房地产开发有�公司协商好，郴州永信房地产开发有限公司答应王莹梅可以转让，只是要求不能高价转让。对证据2的真实性无异议，对证明方向有异议，2014年12月底柏燕已搬入涉案门面经营服装生意。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：《催款通知书》系复印件，柏燕未提交原件，无法核对证据的真实性，本院不予采信；《收据》虽系复印件，但王莹梅认可其真实性，本院予以采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人王莹梅是否有权转让门面；二、被上诉人柏燕是否应支付上诉人王莹梅剩余转让费12，000元及违约金8000元。
关于争议焦点一。王莹梅与郴州永信房地产开发有限公司于2014年1月16日就该公司位于人民东路31号原司法局107－2号门面签订了为期一年的门�租赁合同，从该合同可知门面产权属于郴州永信房地产开发有限公司所有，合同明确约定王莹梅在合同期内不得自行转租或转让、停租。根据该合同的约定，王莹梅作为承租人，在未取得郴州永信房地产开发有限公司同意的情况下，对郴州永信房地产开发有限公司位于人民东路31号原司法局107－2号门面没有自行转租、转让权。王莹梅在诉讼中没有提供任何证据证实郴州永信房地产开发有限公司同意王莹梅转让门面，故王莹梅无权自行转让郴州永信房地产开发有限公司位于人民东路31号原司法局107－2号门面门面。
关于争议焦点二。王莹梅在郴州永信房地产开发有限公司不允许其自行转让门面的情况下，仍然与柏燕签订《门面转让合同》，故其转让行为属于效力待定的行为。如王莹梅的转让行为在其转让前得到了郴州永信房地产开发有限公司的授权，或在其签订合同后得到郴州永信房地产开发有限公司的追认，那其转让行为有效，否则该转让行为无效。王莹梅作为该门面的转让人，有义务就郴州永信房地产开发有限公司在事前是否进行了授权或事后是否予以了追认进行举证，否则应承担举证不能的法律后果。王莹梅在一审、二审中亦未提供证据证实其转让行为得到了郴州永信房地产开发有限公司的追认，且柏燕提供了郴州永信房地产开发有限公司出具的《不可转让证明》，故王莹梅的转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案柏燕虽占有、使用涉案门面至2015年4月，但已经于2015年2月6日支付了王莹梅4000元，而王莹梅明知其对该涉案门面的租赁期于2015年1月31日届满，仍与柏燕于2014年12月30日达成《门面转让合同》，且事后未得到门面产权人郴州永信房地产开发有限公司的追认，故王莹梅上诉请求柏燕支付其剩余转让费12，000元及违约金8000元的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。上诉人王莹梅的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王莹梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一六年三月十五日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。