江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（20××7）赣执复6××号
复议申请人（申请执行人）：九江康顺置业有限公司。住所地：江西省九江市经济技术开发区银星花园*栋*单元。统一社会信用代码：9××360406MA35HQ0945。
法定代表人：欧庆花，总经理。
委托代理人：李俊，男，汉族，××982年××2月25日出生，住江西省南昌市新建县。
异议人（被执行人）：李辉华，男，汉族，××98××年6月6日出生，住江西省九江市。
被执行人：李开平，男，汉族，××948年××2月25日出生，住江西省九江市。
被执行人：九江市安达化工贸易有限公司。住所地：江西省九江市庐山路**号。
复议申请人九江康顺置业有限公司因不服江西省九江市中级人民法院（下称九江中院）于20××7年7月××9日作出的（20××7）赣04执异××6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
九江中院在执行申请执行人九江康顺置业有限公司与被执行人李辉华、李开平、九江市安达化工贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人李辉华认为九江中院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定严重侵害其财产权利，向该院提出书面异议，该院裁定撤销该以物抵债执行裁定。
九江中院查明，原告九江银行股份有限公司甘棠支行诉被告李辉�、李开平和九江市安达化工贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，九江中院作出(20××4)九中民二初字第23××号民事判决，判令：××、被告九江市安达化工贸易有限公司于该判决生效后七日内偿还原告九江银行股份有限公司甘棠支行借款本金3000万元及利息××05.4××万元（截至20××4年××1月××4日）（20××4年××1月××5日以后的利息按合同约定利率计算至欠款还清之日）；2、原告九江银行股份有限公司甘棠支行对被告李辉华所提供的抵押物（证号分别为：九房权证浔××00007056××号、九房权证浔字××号、九房权证浔字××号）的房产在其担保的债权范围内享有优先受偿权；3、被告李开平、李辉华对被告九江市安达化工贸易有限公司的上述债务在其担保范围内承担连带清偿保证责任；4、被告李开平、李辉华在承担担保责任后，有权向被告九江市安达化工贸易有限公司追�。如被告九江市安达化工贸易有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费××9707××元由三被告共同承担。”
20××5年6月××1日，九江银行股份有限公司甘棠支行向九江中院提出强制执行申请，该院于当日立案。进入执行程序后，该院于20××5年××1月××2日依法委托九江市真仕拍卖有限公司拍卖被执行人李辉华名下位于九江市环城路2号35栋、36栋、37栋的三处房产（房产证号分别为××、九房权证浔字××号；2、九房权证浔字××号；3、九房权证浔字××号）及附属设施，但三次拍卖均因无人报名竞买而流拍，第三次拍卖保留价为52432689元。20××6年4月25日，九江中院作出（20××5）九中执字第××54-2号执行裁定，对上述房产进行变卖。20××6年××1月9日，该院依法将康顺置业有限公司变更为本案申请执行人。20××6年××2月8日，申请执行人九江康顺置业有限公司申请将上述房产以物抵债。截止至20××6年6月20日，被执行人共计欠借款本金、利息及其他相关费用共计39698800元，以物抵债后，申请执行人九江康顺置业有限公司应退还超出抵偿价格部分的款项××2733889元。20××6年××2月23日，该院作出（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定，将上述房产作价52432689元交付申请执行人九江康顺置业有限公司抵偿债务。
九江中院认为，本案中异议人李辉华的异议焦点在于被执行的标的物系三处有独立产权的房产，在可以分割处理的情况下整体打包处理侵害其合法财产权利。(20××4)九中民二初字第23××号民事判决已经明确被执行人李辉华名下位于九�市环城路2号35栋、36栋、37栋的三处房产（房产证号分别为：××、九房权证浔字××号；2、九房权证浔字××号；3、九房权证浔字××号）及附属设施作为抵押物，在被执行人不能履行还款义务时，申请执行人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，九江中院对该抵押物采取强制评估拍卖程序符合相关法律规定及判决事项。但该抵押物系三栋有独立房产证号的房产，可以进行分割处理，其中九江市环城路2号35栋（房产证号为九房权证浔字××号）作为主楼，按照第二次拍卖保留价下浮20%，第三次下浮5%后的抵偿价格为477559××3.28元，足以覆盖其39698800元的债务，如采取整体打包处置确已超标的执行，在上述房产均有独立房产证号的情况下，依照相关法律规定，应对上述抵押房产作分割处理。综上，该院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定书侵害了异议人李辉华的合法财产权益，异议人李辉华的异议理由成立予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第十七条第（二）项之规定，裁定撤销该院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定。
申请执行人九江康顺置业有限公司向本院申请复议称，标的物打包处置是最大限度保障权利人利益的有效方式，公开拍卖时价格发现的最佳方式，将标的物整体打包公开拍卖是实现标的物价格最大化的有效方式，不存在严重压缩本案异议人合法权益的情况，标的物拍卖底价或变卖价格均为依据评估报告和司法解释规定作出，评估时已充分考虑标的物位置、年限、结构以及当前房地产市场行情、国家宏观调控政策因素综合得出评估价格，异议人的理由不能成立。请求撤销九江中院异议裁定，维持该院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定。
本院经审查补充查明，九江市价格认证中心于20××5年9月28日作出的《关于九价认鉴字（20××5）56号价格评估报告的补充鉴定》称，经补充评估，位于九江市环城路2号李辉华所有的35、36、37栋三处商业房产及水电、装修等评估总金额为68990308元整，其中35栋底层23592360.00元、35栋二层7735200.00元、35栋三至七层28××1××200.00元；36栋一至五层462××600.00元、37栋一至三层××0××8030.00元。
本案复议审查期间，九江中院对本案位于九江市环城路2号李辉华所有的35、36、37栋三处商业房产作了进一步查明，抵押物35、36、37栋三处商业房产，每栋均应有独立的使用功能。2006年，该三栋楼由九江安信公司出租给美佛医�后于20××1年××0月9日由本案被执行人李辉华购置名下，后续签订新的租赁合同，且三栋楼一起打包租赁，现三栋楼仍在美佛医院打包租赁期内。其中35栋共计七层、建筑面积4852.23平方米，现为美佛医院门诊、住院部、手术室等营业用房；36栋共计五层，建筑面积577.9平方米，现为美佛医院消毒供应室、产房、会议室、配电房、食堂等；37栋共计三层，主要为医院行政办公区，建筑面积为××56.627平方米。
本院查明的其余事实与九江中院一致。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，九江中院裁定执行拍卖的位于九江市环城路2号李辉华所有的35、36、37栋三处商业房产，均为李辉华为被执行人九江市安达化工贸易有限公司提供担保而对九江银行股份有限公司甘棠支行提供的抵押财产，在被执行人九江市安达化工贸易有限公司不能履行还款义务时，变更后的申请执行人九江康顺置业有限公司有权向执行法院申请以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据本案查明的事实，该三栋抵押房产均具有独立房产证号，每栋均有独立的使用功能，没有证据证明该三栋房产在使用上不可分或者分别拍卖可能严重减损其价值，由于九江市环城路2号35栋（房产证号为九房权证浔字××号）作为主楼，按照本案第二次拍卖保留价下浮20%，第三次拍卖下浮5%后的抵偿价格为477559××3.28元，足以覆盖本案被执行人李辉华承担的39698800元的担保债务，如将李辉华所有的35、36、37栋三处商业房产采取将整体以物抵债�超标的执行，违反法定程序，侵害了被执行人李辉华的合法利益，应当分开处理。因此九江中院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定将本案位于九江市环城路2号李辉华所有的35栋房产（房产证号为九房权证浔字××号）裁定以物抵债，应认定为合法有效，但是九江中院本案异议裁定将该栋房产与36栋（九房权证浔字××号）、37栋（九房权证浔字××号）房产以物抵债的裁定一并撤销，认定事实和适用法律错误。复议申请人的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（20××7）赣04执异××6号执行裁定；
二、维持江西省九江市中级人民法院（20××5）九中执字第××54号之四执行裁定第二项，将其中第一项撤销变更为“将被执行人李辉华名下位于九江市环城路2号35栋房产（房产证号为九房权证浔字××号）及其附属设施以477559××3.28元保留价，交付申请执行人九江康顺置业有限公司抵偿本案债务本金和利息及其他相关费用计39698800元，相关税费按国家规定各自负担。上述房屋所有权自本裁定送达申请执行人九江康顺置业有限公司时其转移。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一七年十一月二十三日
代书记员 尹 伟