江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1837号
原告尹玲。
委托代理人丁建忠，江苏中吴律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏中吴律师事务所律师。
被告张瑞宽。
委托代理人袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。
原告尹玲诉被告张瑞宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由审判员陈娥适用简易程序，于2014年11月6日公开开庭进行了审理；后由审判员陈娥担任审判长，与人民陪审员王平西、任一群依法组成合议庭，分别于2015年1月6日、2月6日公开开庭进行了审理。前两次开庭，原告尹玲及其委托代理人丁建忠、王飞、被告张瑞宽的委托代理人袁先宏均到庭参加诉讼；第三次开庭，原告尹玲及其委托代理人王飞、被告张瑞宽的委托代理人袁先宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹玲诉称，2014年4月23日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于常州市新北区府琛广场2-45号一层、二层建筑面积约720平方米的房子用于开咖啡馆。原告按约支付了租金、押金共计25.5万元后，对该房屋进行装修时，发现二楼有多处漏水并伴有恶臭。该渗漏现象已存在多年，被告明知该事实却未如实告知，导致原告工期延误及各种经济损失。后原告多次发函要求被告及时处理并采取有效措施，但被告至今未予解决，致使合同目的不能实现。为维护自身合法权益，原告只能诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告支付的租金、租房押金25.5万元，并承担该款至判决生效之日止的利息；3、被告赔偿原告各项经济损失共计12.55万元；4、诉讼费用由被告承担。
被告张瑞宽辩称，一、原告诉称与事实不符。原告在签订合同前多次现场查勘，对房屋及设施进行了充分的了解，从未提出漏水、恶臭等问题。据原告所称，上述问题是其在拆除原装修后才发现的，被告在接到原告通知后才知晓，并不存在刻意隐瞒。被告接到原告通知后，从及时化解纠纷角度出发，立即向三楼租户及物业管理单位反映，积极协调要求其采取措施，解决渗漏问题，实际也得到了解决。原告所说的恶臭问题，完全是由于原告雇佣的无资质施工队伍不负责任、野蛮施工、不注意施工文明卫生导致的，他们弄断了二楼卫生间下水道主管道，仅用塑料桶接在管道断处，甚至在此情况下还使用卫生间，也不进行清理，由此导致恶臭，被告交付房屋时并不存在这一情况，这是原告的责任导致的。二、不能排除原告在拆除原装修过程中野蛮施工导致渗漏。根据合同约定，原告应妥善保管和合理使用房屋，并负责房屋的日常维修保养。局部渗漏问题已得到解决，恶臭问题只要在装修中适当处理就能解决，并不影响房屋使用功能，原告诉称不能实现合同目的与事实不符。三、原告擅自解除合同，违反合同约定，是违约行为，给被告造成较大的经济损失，原告应支付房屋占用期间的租金，且无权要求返还押金及赔偿经济损失。
经审理查明，被告与周腊娣系常州市新北区府琛商务广场2幢45室的所有权人。2014年4月23日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告为甲方，原告为乙方，合同第一条约定，“甲方同意将位于江苏省常州市新北区府琛广场2-45号一层、二层建筑面积约720平方米房屋出租给乙方使用”、“乙方对该房屋设施及其周边环境已作了充分了解和实地考察，并同意承租”。合同第二条约定租赁该房屋开展经营活动的范围为茶室、棋牌、餐饮等。合同约定租期9年，自2014年8月1日起至2023年7月31日止，其中2014年8月1日至2015年7月31日的租金为43万元；租房押金为5万元；原告应于签订合同时支付首期租金及租房押金。合同第六条中约定，“甲方按房屋现状向乙方交付承租房屋”。合同第七条中约定，“乙方必须妥善保管和合理使用房屋及相关设施”、“乙方负责租赁范围内的房屋及设备设施的日常维修保养”。合同第十四条中约定，“合同生效起至租赁期满，乙方有下列行为之一，均构成违约”、“1、擅自提前解除合同或提前退回房屋的”。合同第十五条中约定，“乙方构成违约的，甲方有权解除合同，提前收回该出租房屋，未到期的租金及租房押金甲方不予退还”、“装修及经营的损失责任由乙方自负”。合同约定甲方的收款账户为“户名：周腊娣”。合同签订后，原告于2014年4月28日分两次向周腊娣转账，金额分别为5万元、15万元，于次日存入1.5万元至周腊娣的银行卡内，于2014年5月5日向周腊娣转账4万元，合计25.5万元。
另查明，2014年5月21日，原告给被告发送电子邮件，称其租赁房屋进场施工后发现二楼有5处漏水，并伴有恶臭，初步确认源头为三楼如家酒店客房卫生间，直接损失包括“1、工期未知；2、前期清理房间内各项垃圾费用29500元；3、咖啡馆设计费用67000元；4、已招聘2位管理人员（店长和主管各一名），工资每月8000＋5000元”，间接损失包括延误工期导致错失旺季市场、原告及合伙人的时间精力，并提出了处理意见，其中意见一为解除合同、退还已支付的租金和押金并赔偿直接经济损失，意见二为继续履行合同但需满足条件，包括解决漏水、恶臭现象、延误的工期顺延、承担延误期内已聘请员工的工资等。后被告于当月23日以电子邮件方式回复，表示在接到原告通知后才知晓漏水问题，并非明知而故意隐瞒，且已与三楼租户反映并要求其立即采取措施，针对原告提出的处理意见，被告表示，如原告决定解除租赁合同，则同意退还已付款项并补偿拆除装修费用2万元，其他损失不承担；如原告决定继续履行合同，则给予半个月免租期。当月27日，原告再次发出电子邮件，表示不能接受被告的回复，并重申了第一次邮件中的两个处理意见，要求被告于一周内回复。后被告未予书面回复。至同年7月2日，原告以特快专递方式向被告发函，表示关于房屋漏水一事，“我方给你最后三天时间解决”。被告于次日签收，但未给予书面回复。同月14日，原告以特快专递方式向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知函》一份，载明因二楼多处漏水并伴有恶臭，多次发函给被告但一直未予解决，故正式通知被告，解除双方签订的租赁合同，要求其立即退还已支付的租金和押金、赔偿一切损失。被告于次日签收，亦未给予书面回复。后被告将房屋另行出租。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、房产证、土地证、宗地图、业务回单、录音、电子邮件、EMS邮件、名称预先核准通知书、核定情况表、工程设计合同、资质证书、收据、通知、图纸、敲墙工程协议书、身份证、收条、用工协议、以及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉称的恶臭，因其未提供证据证明系因三楼漏水或被告的原因造成，故本院不予采信。原告诉称被告在签订合同前明知房屋漏水而故意隐瞒，但其提供的录音材料不足以证明该项主张，本院对此不予采信。被告辩称可能系因原告雇佣无资质施工队伍野蛮施工导致漏水，但未能举证证明施工与漏水之间的因果关系，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。作为房屋承租人，在租赁房屋前应查看房屋状况，而原告自述2014年3月即已拿到房屋钥匙，并数次带装潢公司人员前往查看现场，但却未能发现漏水一事，虽诉争房屋内停水停电，但漏水来源为三楼，与二楼是否停水并无关系；原告未向被告提出通水通电的要求，如果缺乏基本的采光条件，原告及装潢公司人员也无法查看现场，可见当时漏水情况并不严重或者并不漏水；按照原告的陈述，其在拆除吊顶后才发现漏水，拆除前未发现，由此可以推定安装吊顶可以一定程度上减轻乃至排除漏水带来的影响，况且被告也协助原告找三楼使用者要求其修复，对方也提出了修复方案，一段时期内的漏水并不必然导致原告无法使用租赁房屋且合同目的无法实现，原告要求解除合同不符合双方的约定，亦不符合法定的解除条件。但房屋漏水是事实，被告也未提供证据证明漏水已修复完毕并通知了原告，故其对合同的解除也存在过错，且相对较大。原告发出解除合同的通知函后，被告已将房屋另行出租，并于庭审中认可双方的合同于2014年7月15日解除，不违反有关法律法规规定，本院予以确认。合同解除后，被告应将押金返还给原告；因合同约定的租赁期尚未开始，被告亦应返还已收取的租金，故对原告要求被告返还25.5万元的诉讼请求，本院予以支持，但原告亦有过错，故对其要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。至于原告的损失，应由双方按过错分担，综合考虑双方的过错程度，本院酌定由被告承担60%。原告租赁房屋是用于商业经营，其委托装饰公司进行装修设计、拆除室内原有装潢、先期聘请部分员工，均符合日常生活经验，且在原告第一次向被告发函中时已明确载明了前述具体项目及金额，被告在回函时亦未对此提出异议，故本院对该函所载的金额予以认定，对超出部分不予采信；对于此后的工人工资，原告本应采取措施以减少损失，但其未采取相应措施，故本院对扩大的损失部分不予支持。被告虽在庭审中对原告所主张的损失持有异议，但未能提供证据予以反驳，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。本院据此认定原告的损失为109500元，被告应按比例承担65700元。至于被告辩称的经济损失及房屋占用期间的租金，因其未提起反诉，故本案中不予理涉，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告的房屋租赁合同于2014年7月15日解除。
二、被告张瑞宽于本判决生效之日起十日内返还原告尹玲租金、押金合计255000元并赔偿损失65700元。
三、驳回原告尹玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7008元，由原告尹玲负担1101元，被告张瑞宽负担5907元（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（开户户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 娥
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一五年二月十日
书 记 员 郭宵佳
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。