大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初5978号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连市高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董飞（系该单位员工）委托诉讼代理人：李洪双（系该单位员工）被告：邹泽纯，女原告亿达物业管理有限公司与被告邹泽纯物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告邹泽纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠2014年7月1日至2017年6月30日期间物业费34,763.58元及逾期缴费违约金。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述物业融庄***房屋业主，物业面积214.59平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2014年7月1日至2017年6月30日的物业管理费用34,763.58元，但被告一直拒绝缴费，故诉至法院。被告邹泽纯辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积、未交物业时间属实。第一，民事诉讼法规定诉讼时效期从知道或者应该知道权利被侵害时起计算，被告认为原告的诉请求已经过了诉讼时效。第二，物业没有合法资质，合同在交房的时候是签了，但是在签的时候被告不知道具体内容，在原告没有收费许可、没有收费备案的情况下，与被告签订合同。第三，被告多次因为监控不到位、安保年龄大、电网不好使、围墙铁丝网没有等问题向物业提出意见，但是物业一直没有解决。2014年8月23日被告家发生了入室偷盗，被告家一家五口人当时都在，凌晨3点半就有人入室盗窃，一共损失了一个包，包里有7,000元，包里的东西被扔到山上，后来被找回来了。后来被告报警了，人没抓到，也没破案。这件事情之后物业领导非常重视，总经理、副总到我们家了解情况，对造成损失承诺解决，一周之后地产的副总给我了7,000元钱，同时副总给我口头承诺的，给我减免2014年7月1日至2016年6月30日的物业费，共计23,175.72元。第四，水压低问题，经常停水、停电，锅炉房、化工厂污染问题，会所设施缺失等一些问题没有解决，亿达物业管理混乱，管理不到位，推托责任，态度恶劣，没有诚信，没有形象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.大连亿达物业管理有限公司（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对融庄B1区提供前期物业管理服务；服务费用4.5元/月/平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；乙方提供公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；在本物业管理区域内发生包括盗窃、抢劫、破坏、爆炸、火灾等在内的各种治安或刑事案件造成损失的，由相关的违法者或者犯罪者承担责任，但因乙方故意、过失或违反本合同所致除外。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。2.2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。3.被告系大连市甘井子区辛寨子街明珠路融庄***号房屋的业主，房屋面积为214.59平方米。被告未缴纳自2014年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。4.2014年9月29日大连市公安局甘井子分局向被告出具大公（甘）刑立告字[2014]3819号立案告知书，载明：经审查20140823邹泽萍被盗窃案有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定立案侦查。庭审中，被告称被盗后亿达春田地产、物业领导非常重视，一周后副总将被盗的7,000元送到被告家里。5.原告分别于2016年6月17日、2016年11月22日向被告家中张贴拖欠款催缴通知单，向被告催收物业费。被告称从未见过。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告辩称因其家中被盗，物业和地产相关人员承诺减免两年物业费的问题，对此原告不予认可。本院认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，现被告未提供证据证明原告承诺减免其物业费，故，本院对被告的上述辩称不予采纳。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，故，自2014年7月1日起至2017年6月30日止被告依约应交纳的物业服务费为34,763.58元（4.5元/月/平×36个月×214.59平方米）。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称原告主张超过诉讼时效的一节。现原告提供照片显示原告曾分别于2016年6月17日、2016年11月22日向被告张贴拖欠款催缴通知单，被告称没见过。本院认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告已提供证据证明其催缴过物业费，故不能认定原告主张已过诉讼时效。因此，对于被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称家中被盗，认为原告未尽到相应的安保义务一节。本院认为，首先，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》中约定原告提供公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，故原告应当按照约定向被告提供相应的服务。其次，从庭审调查情况看，该小区其他业主普遍反映该小区在2014年期间曾发生多起盗窃案件，故可以证明原告在提供安全防范等服务过程中存在一定瑕疵，因此，原告应当承担相应的违约责任。因盗窃案发生在2014年，考虑原告提供物业服务的情况以及被告家中损失情况，本院酌定2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费被告按照七折向原告支付较为适宜，即2014年7月1至2014年12月31日期间被告应缴纳物业费4,055.75元（5,793.93元×70%）。同时，希望原告在日后的工作中，加强制度建设和人员管理，避免此类情况再次发生，给小区居民提供一个安全、温馨的居住环境。关于被告辩称原告管理不到位、推拖责任等问题一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邹泽纯于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2014年7月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币33,025.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费720元（原告已预交），由原告亿达物业管理有限公司负担36元，被告邹泽纯负担684元。被告邹泽纯负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 瑾人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王 琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。