江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0922民初2097号
原告：丁帅齐，男，1988年8月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托代理人：丁法水（丁帅齐父亲），男，1958年2月25日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
被告：江苏苏达置业有限公司，住所地在江苏省滨海县东坎镇人民北路盛世丽都国际广场售楼处。
法定代表人：孙海荣，该公司总经理。
被告：徐德华，男，1955年1月17日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托代理人：徐晓红，女，1964年2月28日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
原告丁帅齐与被告江苏苏达置业有限公司（下称苏达公司）、徐德华申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理，原告丁帅齐委托代理人丁法水、被告徐德华委托代理人徐晓红、被告苏达公司法定代表人孙海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁帅齐向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告于2013年10月7日签订房屋认购书无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与苏达公司存在债权关系，并经盐城市中级人民法院调解。因苏达公司未在规定期限内履行到期标的款，原告依据盐城市中级人民法院（2013）盐民初字第0211号民事调解书申请强制执行，并依法查封苏达公司开发的盛世丽都国际广场B幢1304室房屋，在执行期间被告徐德华提出执行异议，认为涉案房屋是徐德华购买，并向法院提交2013年10月7日签订房屋认购书和交款收据。但未提供款项来源和交付方式。原告认为两被告签订房屋认购书是虚假的，不符合商品房买卖合同规定，特向法院提出执行异议之诉，请求判准原告的诉讼请求。
被告徐德华辩称：被告苏达公司欠代理人徐晓红的钱，把三套房子抵算给徐晓红，出售房子的钱归徐晓红所有，当时卖房子时的合同无法网签，在准备签合同时该房子被法院查封。在查封前代理人徐晓红和苏达公司的所有手续都已办理完毕。
被告苏达公司辩称：我公司与徐德华签订了认购书，公司因为欠徐晓红260万元，将三套房子交徐晓红自行处理，房款归徐晓红所有。我公司签订的认购书没有问题，在准备网签合同时，房屋已经被法院查封。
原告丁帅齐为证明自己的主张，提交了下列证据：1、盐城市中级人民法院2014年1月28日付款通知书一份，证明在该日期前涉案房屋已被市中院查封；2、2013年9月26日盐城市中院民事裁定书一份，2013年10月22日民事调解书一份，证明涉案房屋被查封；3、盐城市中院谈话笔录一份，证明被告苏达公司同意按调解书履行；4、滨海县人民法院执行异议裁定书一份，证明原告不服该裁定，提出执行异议之诉。
经质证，两被告对原告所举证据无异议。
对上述证据本院予以认定。
被告徐德华为证明自己的主张，提交了下列证据：购房发票一份、认购书一份、银行交易记录一份。证明涉案房屋购房款已经由徐晓红收取。
经质证，原告认为购房发票名称与购房人不一致，与本案无关；对于认购书无法确认签订时间是否准确；银行交易记录不能证明购房款进入被告苏达公司账户。被告苏达公司对上述证据无异议。
本院认为，认购书是被告徐德华为购买被告苏达公司开发建设的盛世丽都国际广场B幢1304室房屋而与被告苏达公司签订，双方意思表示真实。被告苏达公司自认被告徐德华所购房屋系该公司用于折抵归还徐晓红的借款，由徐德华从徐晓红手中购买，开具的发票真实有效。对上述两份证据，本院予以认定。银行交易记录不能反映是用于归还银行按揭贷款还是其他用途，故对该证据的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。
本院经审理查明：原告丁帅齐与被告苏达公司因民间借贷纠纷一案，向盐城市中级人民法院起诉，经调解，双方自愿达成调解协议。被告苏达公司未能按调解协议履行，原告丁帅齐申请强制执行，2013年9月26日，盐城市中级人民法院依法查封了被告苏达公司位于滨海县城盛世丽都国际广场B幢地面一层商铺价值1240万元的房屋。2015年5月11日，盐城市中级人民法院委托本院执行该案，本院立案后，于2015年7月27日作出（2015）滨执字第11351-1号执行裁定，拍卖被执行人苏达公司所有的坐落于滨海县城盛世丽都国际广场B幢在建工程中101-108号商铺及1501-1505、1507-1514、1601-1607、1610-1614号公寓式酒店；六层至十四层的605、613、701、702、703、705、708、709、712、713、714、804、813、814、901、904、908、1004、1008、1009、1011、1012、1101、1102、1103、1104、1113、1114、1203、1204、1205、1206、1211、1301、1302、1304、1305、1310、1311、1313、1314、1401、1402号公寓式酒店。
另查明：在本院执行期间，被告徐德华向本院提出执行异议，本院经审查后认为，异议人徐德华与被执行人苏达公司签订商品房认购书，双方就房屋面积、单价等实质性条款均作了明确约定，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收取了大部分房款，以上均是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，符合合同的法律特征，应当认定为合法、有效，上述合同先于法院查封之前，异议人用于居住，且名下亦无其他房产。因此，异议人徐德华提出的异议申请，符合相关法律规定，本院予以支持，遂作出（2015）滨执异议字第0071号民事裁定，中止对滨海县城盛世丽都国际广场B幢在建工程中1304室房屋的执行。
还查明：被告苏达公司于2012年11月22日向案外人徐晓红借款416万元，因未能按约定期限归还，双方于2013年1月2日签订《还款协议》一份，约定苏达公司将其开发建设的《盛世丽都国际广场》B栋13层所有公寓交徐晓红销售，销售后的回款资金抵充欠款，因被告苏达公司原因无法进行销售及签约，或因银行按揭原因未能完成签约合同总价回款时，除已归还部分外，其余欠款依然存在，并自协议之日起，依2分利每月计息。徐晓红取得上述房屋销售权后，将盛世丽都国际广场B幢1304室房屋出售给被告徐德华，由被告苏达公司与被告徐德华于2013年10月1日签订《盛世丽都国际广场公寓认购书》一份，购房款由徐晓红收取。2014年12月25日，被告苏达公司向徐晓红出具了《销售不动产统一发票》。
本案的争议焦点为：被告苏达公司与被告徐德华之间的房屋买卖合同是否成立。
针对本案的争议焦点，本院认为：公民、法人的合法的民事利益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，自成立时生效。被告苏达公司因未能归还到期债务，与债权人徐晓红约定将其开发建设的房屋销售回款归还欠款，双方意思表示真实。徐晓红在取得房屋销售权后，将房屋出售给被告徐德华，购房款由徐晓红收取。在涉案房屋被本院查封前，被告苏达公司向徐晓红开具了《销售不动产统一发票》，能证明被告苏达公司已经收取了房款并以此款冲抵了向徐晓红的借款，因此，涉案房屋已经销售。故被告苏达公司与被告徐德华之间的商品房买卖合同成立。原告认为两被告签订的房屋认购书是虚假的，不符合商品房买卖合同规定无事实根据和法律依据，其要求确认两被告签订的房屋认购书无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告丁帅齐的诉讼请求。
案件受理费4897元，由原告丁帅齐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 孙海滨
人民陪审员 张贵柱
人民陪审员 王建军
二〇一六年十一月七日
书 记 员 杨 洋
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事利益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。