浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第241号
原告（反诉被告）：张家炳。
委托代理人：汪建银。
被告（反诉原告）：余涌。
第三人：余成琴。
余涌、余成琴的委托代理人：王昌好。
原告张家炳诉被告余涌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月18日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理，审理中余涌提出反诉。本院依职权追加余成琴为第三人。张家炳及其委托代理人汪建银，余成琴，余涌及余成琴的委托代理人王昌好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张家炳诉称：2007年12月30日，原、被告签订《房屋转让协议》，被告将位于千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室房屋转让给原告，协议约定了房屋的基本情况、转让价格、付款方式、房屋过户以及违约责任等内容。根据协议约定，原告支付了购房款45266元及2007年1月至今的银行按揭款。房屋竣工验收后，被告向原告交付了房屋钥匙。现被告已取得房屋产权证书、土地使用权证以及契证，经原告多次催告要求被告办理过户手续，被告均以各种理由拒绝。另，被告是浙江康盛管业职工，原、被告在2007年3月20日之前就认识，被告所在单位建设商品房，被告对该房产享有优惠政策。在此情况下，原、被告联系购买案涉房屋，当时被告没能力购房，双方开始达成口头协议，原告以被告名义购买案涉房产，在12月初左右，原告向康盛管业缴纳了2万元购房定金。2007年12月21日，被告与杭州康盛伟业房产签订商品房买卖合同，同年12月30日，原、被告正式签订房屋转让协议。2007年12月21日，原告以被告名义缴纳了20744元的房款，跟原先定金一起充抵首付款共支付40744元，定金的收款收据康盛伟业公司已统一收回，向原告出具被告名义的统一发票。同日，原告以被告名义向康盛公司支付4522元附房购房款。因该房要按揭，在2008年1月24日，原告以被告名义在中国工商银行淳安支行办理了个人房屋贷款担保合同，此后一直由原告支付按揭房款至今。2008年12月20日，原、被告一起办理交房手续，被告将案涉房屋的钥匙交给原告。2008年12月21日，原告又交了6608元办房屋产权等三证的费用。2010年2月24日，被告在淳安县房管处办理了房屋所有权等三证。原告起诉，要求被告立即将位于千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室的房屋所有权过户至原告名下；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项请求为，要求被告及第三人立即将位于千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室的房屋所有权过户至原告名下。
张家炳就本诉向本院提交以下证据材料：
1、房屋转让协议1份，证明原、被告转让房屋的事实。
2、房屋所有权证存根1份（复印件，加盖单位公章），证明被告已取得房屋所有权证。
3、结婚登记审查处理表1份（复印件，加盖单位公章），证明第三人余成琴取得房产不符合法定条件，余成琴是在原、被告签订转让协议后才登记为共有人。
4、验房确认单1份、住房分户检验合格标识1份、门牌证（复印件，与原件核对一致）1份、住宅工程保修卡（复印件，与原件核对一致）1份，证明原、被告已履行交房手续。
5、商品房买卖合同1份（复印件，与原件核对一致），证明房屋买卖手续原告一直以被告名义在办理。
6、个人房屋担保借款合同1份、税收通用完税证1份、中国工商银行个人还本付息计划书1份、统一收款收据2份、中国工商银行个人业务凭证1组，证明原告已按转让协议的约定支付房款及履行归还按揭款的义务。
7、律师函1份、特快专递详情单1份，证明原告已通知被告在合理期限办理过户手续，但被告未履行义务。
被告余涌辩称：针对原告的诉请，依据原告提交法院的房屋转让协议第四条的规定，被告至今未拿到房屋产权证书，故现在过户条件未成就，过户理由不能成立。房屋转让协议第六条明确约定了原、被告解除合同的条件，由于原告未按照合同履行支付全部购房款，因此解除合同的条件成就，被告要求解除房屋转让协议。根据协议第七条的约定，原、被告出现纠纷之后应由有管辖权的杭州仲裁委员会仲裁。被告之妹余芬2003年-2008年底期间与原告在谈恋爱，且双方共同生活在一起并准备结婚，因没有婚房，原告及余芬向被告提出把房屋以原价转让给他们。原告称被告是康盛管业职工购房有优惠政策，被告无能力购房的情况不属实。实际上是原告没购房能力，被告在原告及其妹妹的恳求下同意原告的请求，但优惠差价被告要求原告支付给他。根据被告的条件优惠政策为每平方米优惠540元，共优惠38080元。2009年，原告乘余芬外出打工期间与其他异性结婚，却至今未支付被告优惠的款项。且购房定金20000元是被告所交，原告至今也没有给被告。原告交了20744元首付款属实，加上被告支付的20000元定金构成40744元首付款。购房大部分凭证在原告处，因原告与余芬在谈恋爱，案涉房产被告是给余芬的。该房屋转让协议是建立在原告与余芬恋爱要结婚需要新房的条件下签订的，属附条件的合同，由于情形发生变化，原告不与余芬结婚，则所附条件没有成就，根据合同法及双方签订的协议第六条之规定，协议解除条件已经成就。案涉房屋按揭款开始时是原告与余芬一起承担的，他们分开之后由原告一人支付。余涌就本诉未提交证据材料。
第三人余成琴述称：原、被告签订协议时，第三人与被告尚未结婚，直到2009年2月5日第三人与被告才结婚。2007年12月30日，原、被告签订房屋转让协议之后，对案涉房屋第三人没有支付任何款项，被告有无支付第三人不清楚。第三人未提交证据材料。
反诉原告余涌诉称：反诉人是浙江康盛股份有限公司职工，根据《康盛股份职工购房福利政策》，2007年12月21日购得位于千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室面积为70.52平方米住房及9幢3单元底层2号附房1间。反诉人享有公司职工购房优惠价每平方米540元，总购房优惠价格为38080元。因反诉人的妹妹余芬于2003年5月份至2009年与被反诉人张家炳在恋爱中，且双方共同生活并准备结婚，被反诉人和余芬向反诉人提出把房屋原价转让给余芬和被反诉人并口头约定公司职工购房优惠价款支付给反诉人。反诉人在被反诉人及余芬多次恳求下，于2007年12月30日与被反诉人签订了《房屋转让协议》。协议签订后，2009年被反诉人乘余芬在外打工期间又与另外女性恋爱并结婚。但被反诉人至今未支付公司职工购房优惠差价给反诉人，且未全面履行《房屋转让协议》的付款义务。为此，反诉人及余芬多次要求被反诉人付给反诉人购房优惠价款及部分房款，经多次协商未果。反诉理由与本诉答辩意见一致。反诉请求，判令解除反诉人与被反诉人在2007年12月30日签订的《房屋转让协议》；本案反诉费用由被反诉人承担。
余涌就反诉提交以下证据材料：1、房屋转让协议书1份（复印件），证明被反诉人违反协议第六条的约定已构成解除协议的条件。
2、购房定金收据1份，证明案涉房屋20000元购房定金是反诉人所支付，即被反诉人首付款40744元中有反诉人支付的20000元定金，该20000元定金被反诉人至今未支付给反诉人。
3、杭州世纪康盛置业有限公司出具的证明1份，证明被告购买案涉房屋的优惠价格。
反诉被告张家炳辩称：反诉人是康盛职工属实，优惠政策也有，但优惠多少不清楚。被反诉人与余芬只是关系较好的朋友并非恋爱关系并准备结婚。双方也没有口头约定要支付反诉人优惠差价。案涉协议是双方共同协商签订的，该协议合法有效，不符合解除条件，双方应继续履行转让协议。要求驳回反诉人的请求。张家炳就反诉未提交证据材料。
证据的分析与认定：经质证，一、针对张家炳提交的本诉证据。余涌及余成琴对证据的真实性未提异议，但认为证据4不能证明原告主张的证明对象，房屋的钥匙是交给被告妹妹余芬的，该证据中的所有材料原先都由被告妹妹余芬保管；证据6，对4522元支付附房票据的真实性无异议，该款由原告支付，案涉房屋40744元票据中原告只支付20744元，还有20000元为被告交纳的定金充抵；证据7律师函上的内容不属实，原告仅支付了20744元首付款，按揭款开始时由余芬与原告一起支付。二、针对余涌提交的反诉证据。张家炳对证据无异议，但对证据1的证明对象有异议，协议约定先支付40744元首付款，余款90000元以被告名义支付至过户时止；证据2收据并非正式发票也未加盖收款人公章，定金交付时间也不确定，该证据不能证明20000元定金由余涌所有并支付；证据3，案涉房屋本身是商品房有开盘价，优惠价是员工价与开盘价间的差价，反诉人是康盛公司职工，可通过关系开具该份证据。从本案事实和其他证据看，不能证明被反诉人要支付反诉人房屋优惠差价。本院认为，张家炳提交的证据来源、形式合法，与本案有关联，且内容真实，具有证明效力；余涌提交的证据1具有证明效力，对证据2、3的真实性予以确认。另，张家炳与余涌在签订房屋转让协议前即相识并协商房屋转让事宜，因案涉房屋属期房且余涌享受职工购房优惠政策，故先预付定金再支付首付款符合期房销售的交易习惯。虽余涌现持有交付20000元定金的收据，但张家炳持有案涉房屋首付款40744元及附房购房款4522元的统一收款收据发票，该收款收据记载的付款内容具体明确，且张家炳持有其提供的证据4、5、6等第一手买卖、交付商品房的原始材料，余涌也未归还过案涉房屋的按揭贷款本金及利息，张家炳则实际履行了归还案涉房屋按揭贷款本息的合同义务。综上，结合张家炳提交的证据及当事人的庭审陈述并依日常生活经验，本院确认案涉房屋实际是张家炳以余涌名义购买，案涉20000元购房定金实际由张家炳支付。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：被告余涌系浙江康盛管业集团职工。2007年12月21日，余涌与杭州康盛伟业投资有限公司（以下简称康盛投资公司）签订《商品房买卖合同》，协议约定余涌购买位于千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室商品房一套（价款130744元）及底层2号附房一间（价款4522元）。在签订上述商品房买卖合同之前，余涌、原告张家炳即协商上述商品房转让事宜，张家炳亦给付余涌20000元作为购买上述商品房的定金。2007年12月21日，张家炳又以余涌名义向康盛投资公司交纳了上述商品房购房款20744元及附房购房款4522元，康盛投资公司则以余涌名义向张家炳出具商品房预收首付款40744元（含先前交付的20000元定金）及附房预收款4522元的统一收款收据。同年12月30日，张家炳与余涌补签《房屋转让协议》，双方约定，余涌将上述千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室商品房及附房转让给张家炳，并对转让价格、付款方式、房屋过户、违约责任等作了具体约定。2008年1月24日，余涌与中国工商银行股份有限公司淳安支行签订《个人房屋担保借款合同》，余涌以千岛湖镇康盛花园9幢3单元606室商品房作为抵押物、康盛投资公司作为保证人从该行借款90000元用于购买案涉商品房。此后，张家炳按房屋转让协议的约定以余涌名义实际偿还上述银行借款本息，现借款本息尚未还清，案涉商品房也未解除抵押。2009年2月5日，余涌与第三人余成琴登记结婚，同年12月21日，余涌、余成琴登记为案涉商品房所有权人。
本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。张家炳与余涌签订的房屋转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，且订立协议后余涌亦取得了案涉房屋所有权，虽第三人余成琴亦为登记所有权人，但案涉商品房买卖合同订立于余涌与余成琴结婚登记之前，婚后余成琴亦未支付过购房款或房屋按揭贷款，故案涉商品房的名义所有权人为余涌。综上，可确认张家炳与余涌订立的房屋转让协议合法有效，协议双方均应按约定全面履行自己的义务。结合本院认定的事实及上述分析，亦可确认，本案系张家炳以余涌名义实际购买案涉商品房引发的纠纷，余涌为名义所有权人，而张家炳则为实际所有权人。故余涌在取得案涉商品房登记所有权后，应遵循诚信原则，按协议约定履行将案涉商品房过户至张家炳名下的义务。余成琴并非实际所有权人，其亦依法负有将案涉商品房过户至张家炳名下的义务，因此造成损害的余成琴可另行向余涌主张权利。因案涉商品房上仍存有抵押权负担，在该抵押权未解除前，张家炳要求余涌、余成琴将案涉商品房立即过户至其名下，存在事实和法律上的障碍，对张家炳的诉讼请求本院不予支持，待上述阻碍条件解除后，张家炳可依法另行主张权利。另张家炳、余涌虽在房屋转让协议中约定仲裁条款（第七条），但该条款对仲裁委员会的选定并无明确约定，应视为无效，本案依法属本院受案范围。余涌认为本案当事人出现纠纷后应由有管辖权的杭州仲裁委员会仲裁的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于反诉人余涌认为，案涉房屋转让协议是附条件的合同，即上述协议建立在张家炳与反诉人之妹余芬确立恋爱关系并办理结婚需用新房前提下的意见，缺乏事实和法律依据，亦无相应证据证明。反诉人余涌以房屋转让协议所附上述条件未成就或张家炳未按协议约定履行付款义务为由，要求解除余涌与张家炳2007年12月30日签订的房屋转让协议之请求，不符合本案事实，亦缺乏约定或法定依据，对余涌的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定。判决如下：
一、驳回张家炳的诉讼请求。
二、驳回余涌的反诉请求。
本诉案件受理费3005元，减半收取1502.50元，由张家炳负担；反诉案件受理费40元，由余涌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费3045元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 姜勇军
二〇一〇年七月二十六日
书 记 员 孙 婷