河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1082民初1448号
原告孟凡玉，、意华田园小区用地北侧嘉城国际小区嘉山区2-2-2302号房屋。
委托代理人杨硕，河北唤民律师事务所律师。
被告纪英雷。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行，住所地河北省廊坊市大厂县城夏安路西侧，统一社会信用代码911310286760188841。
负责人单汝海，该行行长。
原告孟凡玉与被告纪英雷、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理。依法由代理审判员张大力适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟凡玉及其委托代理人杨硕，被告纪英雷到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孟凡玉诉称，2015年7月14日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》、《补充协议》等，约定：原告全款购买被告所有的位于三河市燕郊开发区冯家府村地及燕顺路西侧、意华田园小区用地北嘉城国际小区嘉山区XXXXX号房屋一套；该房屋总价款745000元；定金为140000元。合同签订后，原告依照约定于合同签订当日支付定金140000元，2015年8月15日交付首付款360000元，共计500000元。被告也依约定将房屋交给原告装修居住，但被告却迟迟不配合原告办理房屋的过户登记手续，不履行该房屋买卖合同，且以房价上涨为由明确表示违约将不再履行买卖合同，已严重侵害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，要求判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告办理位于三河市燕郊开发区冯家府村地及燕顺路西侧、意华田园小区用地北嘉城国际小区嘉山区2-2-2302号房屋过户登记手续；判令被告支付违约金截止到起诉之日共计52250元。全部诉讼费用由被告承担。
被告纪英雷辩称，对于原、被告双方签订的合同以及补充协议和原告支付的款项没有异议，因我暂时没有能力偿还房产的贷款，所以无法配合办理过户，现在无法继续履行合同。双方签订的房屋买卖合同及补充协议因触犯城市房地产管理法第38条的相关法律规定，属于无效合同，我没有违约行为，要求驳回原告要求支付违约金的诉讼请求，全部费用应由原告承担。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行未提交书面答辩意见。
经审理查明，2015年7月14日，经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间，原告孟凡玉与被告纪英雷签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。被告将位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、意华田园小区用地北侧嘉城国际小区嘉山区2号楼XXXXX号房屋出售给原告，房屋总价款为745000元。《存量房买卖合同》第二条约定该房屋已设定抵押，出售人应于2015年8月24日前办理抵押注销手续。合同第四条约定买受人在签订本合同时支付购房定金为人民币140000元，定金的支付方式为直接支付给出卖人。具体的付款方式及期限的约定见补充协议。合同第六条约定出卖人应当在2015年7月20日前将该房屋交付给买受人。同时合同对违约责任、权属转移登记等事项均作了约定。《补充协议》第二条第1款约定乙方（原告）于2015年7月14日向甲方（被告）支付定金人民币壹拾肆万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第2款约定甲方承诺在开发商通知后7日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第3款约定甲方应在2015年8月24日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第4款约定关于购房款的支付，分两次支付，乙方于2015年8月20日前将首付款人民币伍拾万元整（含前期支付全部定金人民币壹拾肆万元整）自行直接支付甲方；剩余房款人民币贰拾肆万伍仟元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。第二条第5款约定甲乙双方同意，应于领取房产证后7日内共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任第1款逾期责任第（1）项约定出卖人未按本补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金140000元，被告将涉案房屋交付给原告。2015年8月15日，原告向被告支付了房款360000元。原告申请三河市兴达恒远房地产经纪有限公司业务员刘坤出庭作证，证明中介公司已经查到涉案房屋的房本已经办理下来，但被告表示不愿意继续履行合同。刘坤出庭作证陈述被告购买的是一手房，与原告签订合同时，房产证没有办理下来，原告告知房产证办理下来后，原告和中介公司都通知被告去拿房本，但是因为房价涨了，被告要求补一点差价，否则不同意过户，如果违约，该赔偿就赔偿。原告主张2016年3月12日左右涉案房屋的产权证已经办理下来，被告主张其在2016年3月25日左右去开发商处核实，告知其涉案房屋的产权证没有办理下来。庭审中原告申请法院到三河市住房保障和房产管理局调取涉案房屋的产权证书办理情况，本院依法到三河市住房保障和房产管理局燕郊办事处调取了涉案房屋的产权登记信息情况，根据调取材料记载涉案房屋产权证发证日期为2016年3月4日。
另查明，被告纪英雷以涉案房屋在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行进行抵押贷款，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行为该房屋的抵押权人。被告主张其尚有贷款大概45万余元，其没有能力偿还。原告表示愿意代为清偿银行抵押贷款，将抵押权消灭，原告代为清偿的贷款与所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付给原告。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，故被告以双方签订的房屋买卖合同无效的抗辩理由，本院不予支持。原、被告于2015年7月14日经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间介绍签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告共向被告支付房款共计500000元，且原告已实际占有房屋并入住，被告应配合原告办理房屋过户手续。原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。庭审中，原告明确表示可以替被告清偿银行抵押贷款，不违反法律规定，亦未损害原告权益，且有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，本院予以认可。原告代为清偿的贷款与所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付给原告。原告主张根据双方签订的《补充协议》第二条第3款和第四条第1款的约定，被告已构成违约，逾期天数210天（从2015年8月25日计算至起诉之日），应按已付房款500000元每日万分之五的标准计算支付违约金52250元。被告认为签订合同后，其向第三人咨询得知必须提前一个月预约才能还清贷款，所以合同约定与实际情况不符，且到了合同约定的时间，房本没有下来，造成不能过户不是被告的原因。根据《补充协议》的约定，被告应在2015年8月24日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。根据庭审查明的事实，涉案房屋产权证发证日期为2016年3月4日，在发证日期之前，被告不能完成解除涉案房屋的抵押登记手续，故未在约定的日期之前解除涉案房屋的抵押登记手续，并非被告原因导致。但被告并未在约定日期之前还清剩余贷款，应认定违约。结合被告的过错程度，本院酌定被告支付原告违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孟凡玉于本判决生效后七日内代替被告纪英雷向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行偿还涉案房屋全部贷款本息，贷款还清后七日内，被告纪英雷协助原告孟凡玉办理位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、意华田园小区用地北侧嘉城国际小区嘉山区2号楼XXXXX号房屋的过户手续。
二、原告孟凡玉代替被告纪英雷清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告纪英雷的房款，与原告孟凡玉所欠被告纪英雷的房款245000元折抵后，余款由被告纪英雷在原告代为还清贷款后七日内支付给原告孟凡玉。
三、被告纪英雷于本判决生效后七日内支付原告孟凡玉违约金人民币10000元。
四、驳回原告孟凡玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5886元，由原告孟凡玉负担312元，由被告纪英雷负担5574元；保全费5000元，由被告纪英雷负担（本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 张大力
二〇一六年六月六日
书 记 员 刘满杰