重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05176号
上诉人（原审原告）蒋开文，男。
委托代理人ＸＸ，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。
委托代理人周晶，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会，住所地重庆市永川区南大街办事处大南村。
负责人游钦建，主任。
委托代理人王虹，重庆石松律师事务所律师。
委托代理人毛正刚，男。
上诉人蒋开文因与重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会（以下简称大南村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服永川区人民法院（2014）永法民初字第04939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。蒋开文及其代理人刘毅、周晶，重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会代理人王虹、毛正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年11月18日，重庆市永川区南大街街道办事处经永川区发展和改革委员会批复同意修建柳河康居安置房工程，建设地址为南大街办事处大南村黄泥函村民小组。2009年4月3日，重庆市永川区南大街街道办事处以永南大街发（2009）70号文件批复同意大南村委会修建柳河康居新村居民安置房。2009年5月7日，重庆市永川区规划局向大南村委会颁发了乡村建设规划许可证。2010年8月13日，永川区国土资源和房屋管理局通过预审同意柳河康居项目拟选址位于南大街办事处黄泥函村民小组、雀子山村民小组，拟使用经重庆市人民政府渝府地（2005）203号文征用的国有土地2.51332公顷。2010年10月22日，永川区人民政府以永川府地（2010）232号文同意将经渝府地（2005）203号文批准征收的位于永川区南大街办事处黄泥函村民小组、雀子山村民小组使用权范围内25009平方米国有建设用地，交由南大街街道办事处作为新建大南柳河康居安置房工程建设用地，该文件同时载明，该国有建设用地的使用权类型为行政划拨。
2010年9月21日，蒋开文与大南村委会签订《委托联建房协议书》，约定其委托大南村委会建房一套，并约定了房屋位置、建筑面积、房款支付方式、交房时间、交房标准等，同时双方还约定在接房时，如大南村委会把蒋开文所集资房性质由乡村房变为城市房，并保证办理城市产权证，蒋开文应按房屋面积300元／平方米补交城市配套费和土地出让金等有关费用。协议签订后，蒋开文交纳了房款，大南村委会为蒋开文办理了土地使用权类型为国有划拨的房地产权证，蒋开文为此按房屋建筑面积300元／平方米交纳了34440元。为办理房地产权证，蒋开文和大南村委会又另行签订了一份联建房合同，该合同仅约定了房款总金额（包括34440元），未再另行约定交纳城市配套费及土地出让金等费用。但对该合同，双方均确认是为办理房地产权证而签订。同时双方还确认，大南村委会收取300元／平方米的城市配套费及土地出让金等费用的依据是双方之前签订的《委托联建房协议书》。
一审另查明，从2007年10月起至2008年3月10日，大南村委会因修建公共服务中心及新村居民点工程需占用黄泥函村民小组、雀子山村民小组的土地，先后与该两个村民小组签订用地补偿协议书及补充协议，约定大南村委会应支付该两个村民小组土地补偿费、安置补助费等费用。之后，大南村委会陆续支付了上述费用，该两个村民小组向有关部门出具书面证明证实，大南村委会已付清因柳河康居安置房征地而应支付的各类补偿。2011年9月5日，大南村委会向永川区规划局交纳了建设工程规划综合费113652元。2012年3月，大南村委会向永川区建设委员会交纳了城市建设配套费1181280元。
上述事实，有委托联建房协议书、现金收入凭证、渝府地（2005）203号文、永发改审批（2008）176号文、永国房（2010）384号文、永川府地（2010）232号文、乡村建设规划许可证、用地补偿协议书、收据及双方当事人一审陈述等证据在卷佐证，经一审庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
对于蒋开文要求大南村委会返还向其收取的城市配套费、土地出让金等相关费用34440元，案件诉讼费由大南村委会承担的诉讼请求，一审法院认为，蒋开文与大南村委会签订的《委托联建房协议书》约定了房屋位置、建筑面积、房款支付方式、交房时间、交房标准等，从这些约定内容来看，该协议书名为委托联建，实为房屋买卖，故蒋开文诉称该协议实质是买卖合同的理由成立，一审法院予以采纳；大南村委会辩称其无开发资质，与蒋开文之间是委托关系、不是买卖关系的理由，因是否具有开发资质与双方之间是否是委托关系无关联，故该理由不能成立，一审法院不予采纳。我国《物权法》第一百四十七条规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，所以大南村委会将柳河康居的房屋出售给蒋开文，一并处分了房屋占用范围内的土地使用权。依据永川区发展和改革委员、重庆永川区南大街街道办事处的批复及大南村委会于2009年5月7日取得的乡村规划许可证来看，当时柳河康居安置房属于农村房屋，占用的土地所有权性质为集体所有，其土地使用权性质实为宅基地使用权。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它具有有限性、福利性、所有权归集体、使用权主体是特定的农村居民等特点。因此柳河康居安置房的宅基地使用权主体只能是具有大南村委会集体经济组织成员资格的村民，蒋开文不是大南村村民，故双方签订的《委托联建房协议书》效力上存在瑕疵。2010年10月22日永川区人民政府以永川府地（2010）232号文件同意将经渝府地（2005）203号文件批准征收的位于黄泥函村民小组、雀子山村民小组使用权范围内的25009平方米国有建设用地，交由南大街街道办事处作为新建大南柳河康居安置房工程建设用地，是日起该块土地的所有权性质由集体所有变为了国有，柳河康居安置房的性质亦从农村房屋成为城市房屋，而城市房屋的买卖对于购买主体无特别限制，此时双方签订的《委托联建房协议书》效力上的瑕疵因房屋占用土地的性质变更而得到了补正，由于该合同系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故该协议书合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，蒋开文和大南村委会均应当依照约定履行各自的权利义务。蒋开文和大南村委会现就合同履行中蒋开文是否应当按房屋建筑面积300元／平方补交城市配套费及土地出让金等有关费用发生争议，一审法院对此评判如下：
《城市房地产法》第八条规定“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第二十三条又规定“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”根据上述规定，土地出让金是土地使用类型为国有出让的情况下支付的费用，土地使用权类型为划拨的无须支付土地出让金，但有可能缴纳补偿安置等费用。本案双方当事人约定大南村委会把蒋开文所集资房性质由乡村房变为城市房，并保证办理城市产权证，未约定城市房的土地使用类型，显然双方约定交纳土地出让金是双方不知晓最终土地的性质所致。蒋开文诉称土地使用权类型为划拨的，相关部门不会收取土地使用者的土地出让金的理由成立，一审法院予以采纳。
双方当事人在协议中明确约定在接房时，如大南村委会把蒋开文所集资房性质由乡村房变为城市房，并保证办理城市产权证，蒋开文应按房屋面积300元／平方米补交城市配套费及土地出让金等有关费用，现大南村委会依约为蒋开文办理了土地使用权类型为国有划拨的房地产权证，约定的付款条件已经成就，蒋开文理应按照约定补交城市配套费及土地出让金等有关费用。从该约定来看，蒋开文补交的是城市配套费及土地出让金等有关费用，因有“等”字，此处的费用不应狭义的理解为是土地出让金和城市配套费，应理解为柳河康居占用的土地所有权性质由集体所有变更为国有、使用类型为划拨及柳河康居房屋由农村房屋变更为城市房屋产生的所有相关费用，虽然大南村委会没有支付土地出让金，但大南村委会先后支付了用地补偿费、安置补助费、建设工程规划综合费以及城市建设配套费等。柳河康居项目所占用的土地原为黄泥函、雀子山村民小组集体所有的土地，后经征收及相关部门批准变更为国有划拨用地，征收该土地时产生的安置补助费、土地补偿费等应属于土地性质变更过程中产生的费用。因土地性质发生变化，该土地上所修建房屋的性质亦随之变化为城市房屋，柳河康居安置房工程亦随即属于《重庆市城市规划管理条例》管理范围内的建设工程，根据《重庆市建设工程规划综合费收缴管理办法》第二条、第四条的规定，《重庆市城市规划管理条例》管理范围内的建设工程的建设单位或个人必须缴纳建设工程规划综合费，因此该费用应属于农村房屋变更为城市房屋产生的费用。对于城市建设配套费，蒋开文认可属于房屋性质变更过程中应当产生的费用，可以予以抵扣，一审法院予以确认。综述蒋开文称大南村委会支付的土地补偿费、安置补助费、建设工程规划综合费等系变更为国有划拨土地之前应当产生的费用因而与本案无关的理由不能成立，一审法院不予采纳。另双方未约定费用产生后应进行结算并多退少补，相关部门减免相关税费是大南村委会与相关部门之间的关系，与双方之间的协议无关，故蒋开文称柳河康居系新农村建设项目，相关主管部门对该建设项目应收取的相关税费予以了优惠、减免，大南村委会不应收取因产权性质变更产生的费用，要求大南村委会返还补交费用的理由不能成立，一审法院不予采纳，其据此要求大南村委会返还交纳的城市配套费及土地出让金的诉讼请求一审法院亦不予支持。大南村委会辩称其按约为蒋开文办理了土地使用权性质为划拨的房地产权证，收取该价款并无不当的理由成立，一审法院予以采纳。
另大南村委会辩称双方后来又签订了联建房合同，之前签订的《委托联建房协议书》对双方不再具有约束力，因双方均确认之后签订联建房合同的目的是办理房地产权证，且大南村委会收取34440元的依据是双方之前签订的《委托联建房协议书》，故大南村委会的上述辩称理由不成立，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第二十三条之规定，一审法院遂判决：“驳回原告蒋开文的诉讼请求。案件受理费660元，减半收取330元，由原告蒋开文负担。”
蒋开文不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第04939号民事判决书；2、改判支持蒋开文一审的全部诉讼请求；3、一、二审案件诉讼费均由大南村委会承担。主要事实和理由：1、从永川区南大街街道大南村居民新村建设的背景和具体举措上可以看出，该安置小区建设是新农村建设的典范、代表，是地地道道的惠民工程，蒋开文支付给大南村委会的总房款中已经包括土地使用权在内的所有建房成本。2、从双方签订的“委托联建房协议书”中第七条的约定内容来看，该款系一个附条件性附加条款，即专款专用，其性质是不能带有盈利性的。3、关于所交300元钱的性质问题，蒋开文认为该300元必须是“办证所须”的费用；支出300元后，所得产权证土地性质必须是“国有出让”而不是“国有划拨”；支出的该300元是规费，收费主体是经国家法律法规授权的政府相关职能部门，而非大南村委会。4、从整个工程项目的收支情况上看，如多收的“300元每平方米土地出让金及配套费”不清退，那么大南村委会就是借新农村建设为契机而进行的非法房地产开发，并且明显有违“公平原则”。5、大南村委会与蒋开文签订“委托联建房协议书”时，加上第七条，是大南村委会的故意行为，即有意隐瞒事实真相，欺骗老百姓，有合同欺诈之嫌，蒋开文保留另案起诉撤销该条款的权利。6、蒋开文认为根据重庆市人民政府“渝府地（2005）203号”文件所载明的内容可见本案所涉土地在2005年就已经被征收了，大南村委会在2005年就已经知道本案所涉土地的用地性质了，而一审在审理查明部分未予确认。
重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会答辩称：1、蒋开文提出300元的费用属“专款专用，其性质是不能带有盈利性质的”，这一观点是错误的。首先，柳河康居共有住房490套，以《委托联建房协议书》第七条内容为标准，可以划分为四类：一类是注明“办理乡村产权证”，二类是注明“补交城市配套土地金、税费等有关费用”，三类是注明“补交城市配套费及土地出让金等有关费用”，四类是注明“两年内办理城市产权证”，由此可见300元具体包括哪些费用是不具体、不明确的，在这四类合同中，明确提出“土地出让金”这一概念的只有第三类合同；且从约定的内容来看蒋开文补交的是城市配套费及土地出让金等有关费用，因为有一个“等”字，此处的费用不应狭义理解为是城市配套费和土地出让金，应理解为柳河康居占用的土地使用权性质由集体所有变更为国有、使用类型为划拨及柳河康居房屋由农村房屋变更为城市房屋产生的所有相关费用大南村委会将柳河康居项目的土地性质由集体土地性质变更为国有土地性质后，增加了建房成本，发生的费用主要有用地补偿费、安置补助费、建设共规划综合费、城市建设配套费、税费、管理费、办理国有土地性质的房产证的费用、资金占用利息等等；基于以上几点，可见蒋开文提出的“专款专用”的观点是明显错误的，费用的项目不明确，不具体，何来专用。且《委托联建房协议书》既未约定具体的费用项目和金额，也未约定超支或结余的部分如何处理，是否实行多退少补等，很显然，300元的费用就是包干费用，交每平方米300元的费用，就办成城市产权证，不存在盈利不盈利的问题。2、在办理国有土地性质的房产证过程中，如相关部门减免了相关的费用和税费，是大南村委会与相关部门之间的关系，与蒋开文和大南村委会签订的《委托联建房协议书》无关。3、蒋开文提出“所得产权证土地性质必须是国有出让而不是国有划拨”的观点是错误的。蒋开文签订的《委托联建房协议书》明确约定办理城市产权证，未明确约定城市房的土地使用类型，显然双方约定交纳土地出让金是双方不知晓划拨土地的性质所致。4、柳河康居项目房屋均价为每平方米1200元，而永川区2010年的房价最低也不少于3000元每平米，充分体现了惠民。5、柳河康居项目实施的过程是合法的，手续是完备的，购房者也取得了房地产权证，不是蒋开文所称的非法房地产开发。6、蒋开文与大南村委会之间就是房屋买卖关系，双方自愿完全市场化的行为，合同内容、房屋价格、相关费用在《委托联建房协议书》中写得很清楚，不存在欺骗。7、重庆市人民政府“渝府地（2005）203号”文件是2005年出的，但并不能就此认定大南村委会在2005年时就知道能够将本案房屋办成国有土地的房产证，因为该文件是2005年生成，大南村委会在2007之前根本就不知道新农村项目，柳河康居工程项目是2007年才开始搞，到2010年的时候才想把土地变更为国有土地，正好根据2005年的这份文件实现了变更为国有土地的目的。
二审另查明，蒋开文与大南村委会签订的《委托联建房协议书》第七条内容载明：“蒋开文在接房时，如大南村委会把蒋开文所集资房屋性质由乡村房变为城市房，并保证办理城市产权证，蒋开文需按所集资房建筑面积向大南村委会补交城市配套土地金、税费等有关费用，每平米叁佰元整。”
本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的大南村委会是否应该退还蒋开文补交的每平方米300元的城市配套费及土地出让金等有关费用，本院评述如下：
首先，双方自愿签定了《委托联建房协议书》，该合同是双方的真实表示，且不存在合同无效的情形，故该协议书合法有效；其次，双方签订的《委托联建房》协议书中第七条明确约定：“蒋开文在接房时，如大南村委会把蒋开文所集资房屋性质由乡村房变为城市房，并保证办理城市产权证，蒋开文需按所集资房建筑面积向大南村委会补交城市配套土地金、税费等有关费用，每平米叁佰元整。”可见：1、300元每平方米的费用明确为城市配套土地金、税费等有关费用，对于“等有关费用”，不能狭义理解成仅为城市配套土地金和税费，应理解为把蒋开文所集资的房产由乡村房变为城市房并保证办理城市产权证所需的所有费用；2、只要大南村委会把蒋开文的房产变成了城市房并办理了城市产权证，蒋开文就应该向大南村委会缴纳每平方米300元的相关费用；3、现大南村委会已经将蒋开文所集资的房产办成了国有地及城市产权证，缔约目的已经实现，蒋开文也已经按照协议约定向大南村委会缴纳了约定的费用，协议已经履行完毕。在上述前提下，蒋开文诉请由大南村委会退还其已经缴纳的城市配套费及土地出让金等有关费用共计34440元于法无据，不应得到支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蒋开文的上诉请求均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人蒋开文负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘德宝