云南省昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初6348号
原告：黄利民，男，汉族。
被告：云南螺蛳湾市场置业发展有限公司。
原告黄利民与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司（以下简称螺蛳湾市场置业发展公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄利民的委托诉讼代理人张晓山及被告螺蛳湾市场置业发展公司的委托诉讼代理人宦锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄利民向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》，由被告返还原告预定款（购房款）84万元及资金占用利息239400元，并赔偿原告停业补偿费28800元和违约金84000元，合计1192200元；2016年9月15日后资金占用利息计算至款项还清为止（按同期银行贷款利息计算）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月13日，原、被告双方签订《产权与债务置换协议》，双方约定原告向被告购买昆明螺蛳湾中央商务区建设项目二楼商铺（被告所有的昆明市螺蛳湾第一交易区商铺改造为昆明螺蛳湾中央商务区建设项目商铺，建筑面积30平方米），原告向被告缴纳了购买商铺款项（预定款）840000元，约定被告于2013年3月1日前交付商铺。后双方又另行签订《补充协议》，约定被告每月补偿原告停业补偿费2400元，但至2015年8月起，被告未按照约定支付补偿费也未交付商铺。原告于2016年5月6日向被告发出履行催告函，催告被告履行约定的义务。因被告一直迟延履行主要义务，致使原、被告双方签订协议的合同目的无法实现，并在原告催告下被告仍不履行，被告存在严重违约行为，双方合同已达到约定解除并业已符合法定的解除条件，原告特向法院起诉判决解除双方签订的协议，并由被告发还原告缴纳的购房，同时赔偿合同解除前双方约定的停业补偿费，并承担原告自资金缴纳被占用期间至今的银行同期贷款利息损失，以及赔偿合同约定的违约金。
被告螺蛳湾市场置业发展公司辩称，1、对于被告要求返还840000元和停业补偿费无异议无异议；2、对于资金占用利息有异议，合同中并未约定此项，不同意支付；3、认为10%的违约金过高，要求调整；4、本案诉讼费应该由原告承担。5、原、被告签订的两份协议是基于螺蛳湾被拆迁后房屋未建成构成违约才导致被告违约，故最后的损失赔偿应该由西山区政府来承担，要求追加西山区政府和新瑞安投资控股集团有限公司为第三人出庭。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的特快专递，具备民事诉讼证据真实性、合法性、关联性特征，具有证据效力，本院予以采信，并确认原告曾与2016年5月6日向被告发出催告履行合同义务的通知。被告提交的《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议》原告对证据的真实性无异议，且该证据的内容与本案待查事实相关，具有关联性，故本院予以采信；3、被告提交的起诉状、申请书，并非本案被告与原告签订且内容与本案无关，不具备民事诉讼证据要求的关联性，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：
2009年11月25日，云南新瑞安投资控股（集团）有限公司作为甲方、本案被告作为乙方签订了一份《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议》，约定乙方自愿将自己拥有的螺蛳湾第一交易区的全部房产交由甲方按政府批准的规划要求进行拆迁，由甲方对乙方进行回迁安置补偿。该协议中同时载明，“甲方系经政府授权并与政府签订了昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目投资协议的投资商，且政府已经授权由甲方发起组建昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司具体实施本项目的运作”。2010年2月1日，昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司作为甲方、本案被告作为乙方签订了《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议之补充协议》。补充协议中，双方对回迁补偿面积进行了确认，对货币补偿的相关事宜及其他事项进行了约定，并明确甲方向乙方提供回迁安置房屋的最晚时限为2013年3月1日。后本案被告作为甲方、原告作为乙方签订了一份《产权与债务置换协议》，协议约定，……二、置换约定：……1、甲方提供所属资产产权并作价：贰楼：建筑面积30平方米，作价28000元/平方米，合计人民币￥840000.00元，大写捌拾肆万元整。2、乙方所选择面积的位置将根据政府CBD规划区域、行业要求，按经营类别、品牌档次等情况，组织完成招商工作，做到统一规划，统一经营、统一管理，保证置换者的最大利益，具体以《CBD商场协议》为主。……三、其它约定：……3、甲方将在政府批准螺蛳湾CBD建设规划后，按照与政府所签《补充协议》第二条第三款对公司的约定承诺配合乙方向有关当事方索要停业补偿费，即：提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。……四、违约责任：在本协议第三条第四款约定的条件成熟时，任何一方拒绝与对方签定《CBD商场协议》时，适用签约罚则。出（除）此之外，任何一方违反本协议的其他约定即构成违约，违约方须向守约方支付本协议第二条成交金额的10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议。同时，合同中还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。协议签订当天，原告向被告交纳了置换预定金共计840000元。此后，本案被告作为甲方、原告作为乙方又签订了一份《补充协议》，约定：一、甲方严格按照《产权与债务置换协议》第三条第3项的约定办理：即：提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。二、其余条款仍按2010年5月13日甲、乙双方签订的《产权与债务置换协议》执行。三、未尽事宜，另行签订《补充协议》。但协议签订至今，被告仍未能向原告交付房屋。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了名为《产权与债务置换协议》的房屋买卖合同，使双方之间建立起了房屋买卖合同关系。该合同签订时，被告是以其未来将取得的财产作为出卖标的进行出售，并不违反法律的禁止性规定，故双方签订的《产权与债务置换协议》有效。虽原、被告双方签订合同时使用了《产权与债务置换协议》的制式合同本文，但实际上并不存在产权与债务置换的情形，故本院认为签订合同时由原告以840000元的价款购买被告房屋是原、被告双方的真实意思表示，因此，《产权与债务置换协议》中关于房屋价款、交房时间、逾期交房违约责任等约定均是双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力。从庭审查明的事实看，协议中约定的房屋价款840000元原告已全部付清，已履行完了房屋买卖合同中作为买方的付款义务，故作为卖方的被告亦应当在约定的2013年3月1日向原告交付房屋。但被告至今未能履行交房义务，已构成违约。《产权与债务置换协议》中约定，“任何一方违反本协议的其他约定即构成违约，违约方须向守约方支付本协议第二条成交金额的10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议”。因此，原告在被告逾期交房的情况下，享有合同的单方解除权。故对于原告要求解除双方签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》并退还购房款的840000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请判令被告支付12个月的停业补偿费28800元，本院认为，《产权与债务置换协议》中已明确约定：“提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。”故从以上协议条款看，双方对逾期交房给原告造成的损失的计算进行了量化，即每月每平方米40元，而按照此损失金额的双倍进行赔偿是双方自愿达成的协议，故被告应当按照约定履行。加之原、被告双方在《补充协议》中对此补偿标准再次进行了确认，故在被告逾期交房的情况下，其应当依照以上约定向原告支付停业补偿费。因此，原告主张被告补偿12个月的停业补偿费28800元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于被告认为原告所主张的违约金84000元过高，且已超过原告实际损失，申请进行调整的抗辩主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”可见，对于双方所约定的违约金是否过高，可以按照原告损失的130%的标准进行衡量。本案中，原告购买的是用于经营性使用的商铺，逾期交房必然会给其造成损失。对于损失的标准，《产权与债务置换协议》中已固化为“每平方米每月40元”，故此标准可以作为原告损失的衡量标准。现按此标准计算原告从2015年8月起计算至原告起诉时的2016年8月止的损失（40元×30平方米×12个月=14400元），并将损失上浮30%与双方约定的违约金进行比较，可以看出，双方约定的“成交金额的10%的违约金”的确过高，本院依法进行调整并酌情支持原告主张的违约金18720元。原告主张的资金占用利息，因双方并未约定，且已有停业补偿费和违约金予以填补其损失，故对该项诉求，本院不予支持。关于被告提出的系昆明市西山区人民政府对其违约才导致其不能向原告履行合同，故原告的损失应由昆明市西山区人民政府承担的抗辩主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，本案中，应由违约方即本案被告对原告承担违约责任，被告的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告黄利民与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司所签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》；
二、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄利民购房款人民币840000元；
三、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄利民停业补偿费28800元；
四、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄利民违约金18720元；
五、驳回原告黄利民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15530元（原告已预交），由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内支付给原告黄利民）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
审 判 长 普会峻
人民陪审员 尹 宏
人民陪审员 董 玉
二〇一七年一月四日
书 记 员 朱孟妮