北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08798号
上诉人（原审原告）安春竹，女，1982年2月9日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万振，北京市两高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）北京正华永欣房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区秀府南路19号院1号楼101。
法定代表人施利斌，董事长。
委托代理人ＸＸ，北京正华永欣房地产开发有限公司职员。
委托代理人王楠，北京正华永欣房地产开发有限公司职员。
上诉人安春竹因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第5111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人安春竹及其委托代理人彭锐、万振，被上诉人北京正华永欣房地产开发有限公司（以下简称正华永欣公司）之委托代理人ＸＸ、王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，安春竹起诉至原审法院称：2011年6月初，我被正华永欣公司的宣传所吸引，得知该公司正在预售位于石景山区101房屋（以下简称101号房屋）。当时，正华永欣公司宣传称诉争房屋有下沉庭院及独立下水。初步协商后，我与正华永欣公司于2011年6月19日签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买101号房屋，总价款2214046元。合同签订后，我支付了全部购房款。正华永欣公司在合同履行过程中存在多处违约，具体如下：1、正华永欣公司宣称诉争房屋带有下沉庭院及独立下水，并且购房款中包含下沉庭院及独立下水的对价，但最终建成的房屋并没有下沉庭院及独立下水；2、正华永欣公司擅自变更外保温材料，将外保温材料挤压聚苯板擅自替换成北京市明令禁止使用的保温材料FTC，违反《北京市商品房预售合同》附件六的约定；3、正华永欣公司擅自添加内保温。2011年11月15日，建委要求正华永欣公司进行外保温整改。2011年12月14日，石景山住房和城乡建设委员会就此事进行答复，明确表示正华永欣公司采用的外保温材料系北京市限制使用产品，要求及时整改。正华永欣公司收到整改通知后并未按照合同的约定整改，而是在外保温材料FTC不予替换的情形下，擅自添加内保温材料，侵占我的房屋面积，违反《北京市商品房预售合同》第17条及附件六的约定。为处理内墙保温，我额外花费装修费8240元；4、诉争房屋存在严重的土方未回填、墙体漏水渗水、保温层受潮等质量问题，我通过物业要求正华永欣公司维修，该公司以各种理由推脱，无奈之下，我只得找人自行维修，花费78300元；5、诉争房屋小区管理未区分安置房与商品房，人车未分流，管理极其混乱。我认为：《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同的签订不违反法律，应当受到法律的保护。现诉争房屋没有下沉庭院及独立下水，正华永欣公司的行为构成违约；正华永欣公司擅自变更外墙保温材料，且该材料不合格，后又擅自添加内保温材料，侵占我房屋套内面积，正华永欣公司的行为构成违约；正华永欣公司未回填土方，所建房屋漏水、渗水严重，构成违约；正华永欣公司所建小区商品房与安置房混同管理，人车未分流，管理混乱，亦构成违约。为此，我诉至法院，诉讼请求：1、确认我与正华永欣公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效；2、判令正华永欣公司支付违约金442809.2元；3、判令正华永欣公司赔偿内保温处理费8240元；4、判令正华永欣公司赔偿地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元；5、判令正华永欣公司返还房屋面积差价款4197元。
正华永欣公司辩称：一、双方签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》真实有效；二、《北京市商品房预售合同》中未约定诉争房屋带有下沉庭院及独立下水；同时，本合同附件十《补充协议》第2.4条规定：“凡在双方签署前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传资料（包括但不限于宣传广告、售楼广告、宣传单、售楼书等推广资料，建筑模型、沙盘、样板间展示等，售楼人员的相关介绍等）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间展示、沙盘、模型等）所表达或提供的信息并不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。买受人对以上内容已经完全知悉并认可。”；三、我方不是擅自变更外保温材料。我方根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件的要求更换外保温材料，第二次变更是第一次变更做法的延续。公消（2012）350号文件通知，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行，要求防火材料等级的相关内容按照2011年46号文件执行，该文件内容为“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。我方变更外保温材料是有法律依据的，变更由设计、监理、施工单位一致通过，且获得公安消防部门的建设工程验收合格证明文件，最终工程通过竣工验收备案。四、我方增加内保温是根据《补充协议》第八条第一款的规定“房屋套内及公共部位的装饰、设备标准以主合同附件六约定为准，但出卖人有权以同档次产品更换装饰、设备标准，买受人对此无异议。出卖人如有变更，将不再另行通知买受人，买受人对此表示理解并不持异议。”安春竹要求我方承担的额外装修费用8240元没有事实和法律依据；五、我方认为安春竹要求赔偿违约金442809.2元，赔偿内保温处理费、房屋处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等各项费用86540元的诉求的真实性和合法性存在异议；六、我方是依据政府部门要求建设房屋，并不存在管理混乱。综上，我方不同意安春竹的诉讼请求。
原审法院审理后认为：安春竹与正华永欣公司于2011年6月19日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。本院对安春竹提出确认《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效的诉求予以支持。关于安春竹提出正华永欣公司应赔偿其地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元的诉求，经查，101号房屋在交房后客厅阳台邻院的窗户下仍有一块土坑未回填，且101号房屋的地下室出现漏水。物业维修后，地下室的漏水问题仍未解决。安春竹遂聘请工人自行解决地下室的漏水问题。根据《隆恩家园住宅项目质量保证书》的约定，正华永欣公司对101号房屋地下室的防水工程质量保修期限不得低于5年。现101号房屋地下室在交房时便出现漏水，且在合理期限内未对漏水问题进行修复。故正华永欣公司应当承担修复费用。经本院充分释明，安春竹不申请鉴定机构对地下室漏水修复费用进行评估鉴定，本院针对该笔修复费用在充分咨询鉴定机构后，酌定为14000元。关于安春竹提出正华永欣公司在未书面通知其的前提下擅自添加内保温应赔偿其内保温处理费8240元的诉求，经查，正华永欣公司针对石景山区住宅项目的外墙保温有两次设计变更。第一次为2011年8月10日的设计变更，此次变更是根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件的要求，且仅作了外墙外保温材料的变更，不属于双方之间的《北京市商品房预售合同》中第十条关于设计变更的约定，正华永欣公司无需书面通知买受人；第二次设计变更是因2011年8月10日的变更在保温性能上达不到国家质量要求，故正华永欣公司根据2012年5月22日的设计变更增加了外墙内保温。根据《北京市商品房预售合同》第十条，此次设计变更影响到安春竹所购商品房空间尺寸，正华永欣公司应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知安春竹。合同对此条款的规定旨在保护买受人在知晓影响房屋空间尺寸的设计变更后的退房选择权，现安春竹明确表示不同意退房，故可视为安春竹放弃退房选择权。同时因双方在合同中未约定正华永欣公司的该行为应承担何种责任，且安春竹也未提供充足的证据证明其所受损失，故本院对安春竹的该诉求不予支持。关于安春竹提出正华永欣公司应返还房屋面积差价款4197元的诉求，根据合同约定套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。因《房屋面积测算技术报告书》显示101号房屋的实测套内建筑面积为88.75平方米，与预售合同约定面积误差在3％以内，而安春竹已向正华永欣公司支付购房款2218243元，故正华永欣公司应当返还房屋面积差价款4197元。关于安春竹提出正华永欣公司的五项违约行为已经威胁到安春竹居住安全，故应当依据《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》第19.11条的规定支付安春竹违约金442809.2元的诉求，经查，第一，正华永欣公司在其发放的售房宣传单上有“下沉庭院”的字样，但未对下沉庭院进行具体确定的书面说明和允诺，也未将下沉庭院、独立下水的内容列入《北京市商品房预售合同》，在合同所附的总平面图中亦未有标识记载，双方均未约定此为正华永欣公司应当履行的相关义务，且安春竹未提出充分证据证明下沉庭院、独立下水对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，正华永欣公司关于下沉庭院、独立下水的宣传仅构成要约邀请。第二，正华永欣公司根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件的要求变更外保温材料的行为不属于违约行为。第三，正华永欣公司根据2012年5月22日的设计变更增加外墙内保温及地下室漏水的问题，已于判决前文阐述。第四，安春竹与正华永欣公司未对小区物业如何管理作具体约定。故101号房屋的地下室虽有漏水问题，但尚未达到房屋无法居住的程度，不符合合同解除的条件，安春竹援引《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》第19.11条的规定要求正华永欣公司支付违约金442809.2元的诉求于法无据，本院不予支持。据此判决：一、确认安春竹与北京正华永欣房地产开发有限公司于2011年6月19日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效；二、北京正华永欣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿安春竹地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计一万四千元；三、北京正华永欣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还安春竹房屋面积差价款四千一百九十七元；四、驳回安春竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，安春竹不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、一审法院遗漏了正华永欣公司宣传时称有下沉庭院的事实，下沉庭院的约定具体明确，应视为合同的一部分；2、《补充协议》不应成为正华永欣公司逃避责任的工具，《补充协议》2.4条应为无效条款；3、一审法院自行询问评估机构并以此酌定修复费用严重错误，一审法院适用法律错误，要求撤销原判第二项、第四项，改判正华永欣公司支付违约金442809.2元；赔偿内保温处理费8240元；4、赔偿地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元。正华永欣公司同意原判。
经审理查明：2011年6月19日，安春竹（买受人）与正华永欣公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中载明：“该商品房为101号房屋。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京大地万川测绘有限公司，其预测建筑面积共105.69平方米。该商品房单价每平方米24947元……经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更……该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、（1）套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款……出卖人按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，根据质量问题具体情况确定合理修复期限，在商品房交付后按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该期限内负责修复，并承担修复费用……”。该合同共有十一个附件。附件五为《付款方式及期限的约定》，其中载明：“买受人所购商品房为隆恩家园项目2幢2单元101号房屋，房屋总价为人民币贰佰贰拾壹万捌仟贰佰肆拾叁元整”。附件六为《装饰和设备标准的约定》，其中载明：“保温材料：（1）外墙保温：【挤压聚苯√】（2）内墙保温：【×】”。
同日，安春竹与正华永欣公司签订《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》，其中载明：“2.4：对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，未列入合同之中的，则视为双方未约定，凡在双方签署合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传资料（包括但不限于宣传广告、售楼广告、宣传单、售楼书等推广资料，建筑模型、沙盘、样板间展示等，售楼人员的相关介绍等）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间展示、沙盘、模型等）所表达或提供的信息并不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据，买受人对以上内容已经完全知悉并认可；19.11：合同一经签署，未经对方同意，任何一方均不得随意解除。除合同另有约定外，因一方原因导致本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋总价款20％的违约金。”。
2012年9月，正华永欣公司开发的石景山区住宅项目完成竣工验收。正华永欣公司向安春竹提供的《住宅项目质量保证书》载明：“防水工程质量保修期限不得低于5年……凡属客户单独使用的项目，保修期从客户根据购房合同有关规定正式办理入住手续（取得入住通知单）之日起开始计算。”
2011年7月16日，安春竹向正华永欣公司支付购房款2218243元，2011年8月13日，安春竹领取购房发票。2012年9月26日，安春竹与正华永欣公司办理101号房屋的交房手续，并签署《交房验收记录单》。该记录单显示：“地下采光阳台遮雨板积水，渗入一层。阳台门把手松动”。2012年10月，安春竹用金额为2218243元的购房款发票换取了金额为2214046元的购房款发票，正华永欣公司未将多余房款退还安春竹。
2012年10月9日，安春竹开始装修101号房屋。装修过程中，101号房屋的地下室出现墙体渗水。安春竹多次向小区物业反映，物业维修后，地下室渗水问题仍未解决。为解决此问题，2013年3月25日，安春竹聘请工人对地下室进行了六个方面的维修。一是回填客厅阳台邻院的窗户下开发商修建时未填的土坑；二是地下室外墙防水，约9米＊5米；三是地下室外墙保温，约9米＊5米；四是增加散水；五是增加引水管道；六是新建雨搭。
另查明：2011年8月10日，正华永欣公司根据北京市奥思得建筑设计有限公司的《设计变更通知单》，将北京市石景山区住宅项目工程中的外保温材料由原做法中的挤塑聚苯板变更为FTC自调温变相节能材料，耐火等级为A级。此次变更是根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件要求。
因正华永欣公司根据2011年8月10日的《设计变更通知单》做出的工程在保温性能上达不到国家质量要求，2012年5月22日，正华永欣公司根据北京市奥思得建筑设计有限公司的《设计变更通知单》，在将外保温材料变更为FTC自调温变相节能材料，耐火等级为A级要求外还增加了外墙内保温。两次设计上的变更未书面通知安春竹。
再查明：根据北京大地万川测绘有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》显示，101号房屋交房时的套内实测面积为88.75平方米。正华永欣公司已经为101号房屋地下室窗景安装了雨搭约3.3平方米。安春竹在对101号房屋进行装修时，已将该房屋的外墙内保温全部铲除。
庭审中，双方均认可安春竹对101号房屋地下室仅有使用权。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》、《住宅项目质量保证书》、发票、《设计变更通知单》、《房屋面积测算技术报告书》、当事人的陈述、谈话笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为：安春竹与正华永欣公司的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，对此双方均无异议。合同内容是双方享受权利、履行义务的依据，也是处理双方争议的依据。双方应准确理解合同含义，不应任意解释，如果对己方设定义务的条款均为无效条款，合同即失去了存在的法律意义，因此安春竹称《补充协议》2.4条为无效条款，本院不予支持。
关于安春竹提出正华永欣公司在未书面通知其的前提下擅自添加内保温应赔偿其内保温处理费8240元的上诉请求，经查，正华永欣公司针对石景山区住宅项目的外墙保温的第一次变更是根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件的要求，且仅作了外墙外保温材料的变更，不属于双方之间的《北京市商品房预售合同》第十条关于设计变更的约定，正华永欣公司无需书面通知买受人；第二次设计变更是因之前的变更在保温性能上达不到国家质量要求，正华永欣公司增加了外墙内保温。根据《北京市商品房预售合同》中第十条，此次设计变更影响到安春竹所购商品房空间尺寸，正华永欣公司应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知安春竹。合同对此条款的规定旨在保护买受人在知晓影响房屋空间尺寸的设计变更后的退房选择权，现安春竹明确表示不同意退房，故可视为安春竹放弃退房选择权。同时因双方在合同中未约定正华永欣公司的该行为应承担何种责任，且安春竹也未提供充足的证据证明其所受损失，故本院对安春竹的该项上诉请求不予支持。
关于安春竹提出正华永欣公司的五项违约行为已经威胁到其居住安全，进而要求正华永欣公司支付违约金442809.2元的上诉请求，本院作出如下论述：第一，在商品房销售过程中，如实际订立的合同与宣传不一致，销售人员作为较买受人相比具备更多专业知识的一方应当明确、具体无误地告知买受人合同相关细节，而买受人亦应当在详尽地知晓并认可合同内容的前提下签署合同。经法院核实，正华永欣公司认可曾作出“101号房屋有下沉庭院”的宣传，但双方实际签署的《北京市商品房预售合同》并无此约定，且《补充协议》2.4条的内容充分说明正华永欣公司已明确告知安春竹该公司制作并发送买受人的楼书、宣传资料（包括但不限于宣传广告、售楼广告、宣传单、售楼书等推广资料，建筑模型、沙盘、样板间展示等，售楼人员的相关介绍等）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间展示、沙盘、模型等）所表达或提供的信息并不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据，安春竹签署《补充协议》的行为表明其对以上内容已经完全知悉并认可，故正华永欣公司在此问题上无违约。第二，正华永欣公司根据《中华人民共和国公安部公消（2011）65号》文件的要求变更外保温材料的行为不属于违约行为。第三，正华永欣公司根据2012年5月22日的设计变更增加外墙内保温的问题，本院已作出阐述。第四，安春竹与正华永欣公司未对小区物业如何管理做出具体约定。故对安春竹要求正华永欣公司支付违约金442809.2元的上诉请求于法无据，本院不予支持。
关于安春竹提出正华永欣公司应赔偿其地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元的上诉请求，101号房屋在交房后客厅阳台邻院的窗户下仍有一块土坑未回填，且101号房屋的地下室出现漏水，正华永欣公司在合理期限内未对漏水问题进行修复，故该公司应当承担修复费用。在主张权利的安春竹不申请鉴定机构对地下室漏水修复费用进行鉴定的情形下，为了判决结果的公平、公正，一审法院咨询专业机构后确定正华永欣公司赔偿安春竹14000元符合法律规定，在无明确鉴定结论支撑的情况下，法院有权酌定赔偿的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千零九十四元，由安春竹负担四千五百四十七元（已交纳），由北京正华永欣房地产开发有限公司负担四千五百四十七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千零九十四元，由安春竹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 樊 星
代理审判员 夏根辉
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 杜 莹