安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民一终字第00487号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽六安市宇航房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市大别山路38号，组织机构代码76476129-9。
法定代表人：田淮民，该公司董事长。
委托代理人：赵皞志，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚亚，男，1969年10月27日生，汉族，个体户，住安徽省寿县。
委托代理人：李淑梅，安徽晟成律师事务所律师。
上诉人安徽六安市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）因与被上诉人戚亚房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2013年5月30日作出的（2013）裕民二初字第00267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭审理了本案，上诉人宇航房地产公司的委托代理人赵皞志，被上诉人戚亚的委托代理人李淑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月18日，原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）宇航房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于六安市城××中××对面××小区××区××号别墅，建筑面积232.46㎡，总房款530000元，付款方式为一次性付款。合同第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”约定：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5﹪向出卖人支付违约金。合同第八条约定房屋交付期限为2009年8月18日。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条关于“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到出卖人交付通知后，15日内未到出卖人处办理交付手续的，将视为该户自动交房，同时出卖人有权按50元／天收取房屋管理费；接到通知后30日内仍未办理交付手续的，将视为该户违约，出卖人有权终止合同，并扣除买受人壹万元违约金，余款退还买受人。合同签订当天，原告戚亚支付购房款现金100000元，余款430000元未付，在被告出具的收据上，交款单位为戚亚；人民币为伍拾叁万元整；收款方式为收条和现金；收款事由为购别墅B区306房款；收条上备注：田总出据收条款为肆拾叁万，现金壹拾万元整。2009年10月5日，原告戚亚向被告出具欠条一份，写到：今欠到购南河别墅B区306室房款肆拾叁万元整。2013年1月23日，被告航房地产公司将南河小区B区3栋06号别墅出售给余先平，并办理了房屋预售登记。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订南河小区B区3栋06号别墅的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，原被告应当按照协议约定履行自己的义务。原告在签订合同时，交付现金100000元，被告出具的收据上注明收到总房款为530000元，其中430000元经被告公司法定代表人同意并出具收条入账，故从被告收据看应视为原告将全部购房款付清。随后原告立下430000元的欠条，将该部分房款转化为双方的债权债务关系，在欠条上未注明付款的时间，被告亦未能证实向原告催要过该款。故原告交付购房款的义务履行完毕，不存在违约行为。双方签订合同时，南河小区B区3栋06号别墅已经建成，双方的房屋交易是现房交易，合同约定交付时间为签约的当天。合同关于“交接”的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告一直没有书面通知原告办理交房手续，2013年在没有告知原告并与之解除房屋买卖合同关系的情况下，被告又将该栋别墅出售给他人，并办理了房屋预售登记，致原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。但原告在交付少量购房款后的数年时间里，怠于办理交房手续，且拖欠的购房款占总购房款的百分之八十以上，属于主要的购房款未支付，构成迟延履行主要债务，有悖合同法力促交易成功的立法目的，其放任态度造成被告将房屋另售他人的结果，原告自身亦有一定的过错。现讼争房屋已另售他人并办理了房屋预售登记，致原告的合同目的无法实现，原告变更诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告亦反诉要求解除合同关系，双方意见一致依法予以采纳。原告要求被告返还购房款并支付利息，按已付购房款的一倍承担赔偿责任支付原告经济损失的诉请，依法予以支持。原告要求被告赔偿损失300000元，无证据支持，不予采纳。被告反诉原告按合同第七条逾期付款的违约责任支付违约金26500元，无据可依，其反诉请求依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原审判决如下：一、解除原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）安徽六安市宇航房地产开发有限公司签订的南河小区B区3栋06号别墅的《商品房买卖合同》。二、被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司返还原告戚亚已付购房款100000元，并支付相应利息（从2009年8月18日起按银行同期贷款利率计算至本清息止）。三、被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司按已付购房款的一倍赔偿原告戚亚损失100000元。四、驳回原告戚亚要求被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司赔偿损失300000元的诉讼请求。五、驳回被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司要求原告戚亚支付的违约金26500元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，反诉费4700元，被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司承担10700元，原告戚亚承担3100元。
宇航房地产公司上诉称：1、一审认定事实错误。本案是由于戚亚故意不交付剩余房款造成根本违约的，责任应当由戚亚承担；原审法院认定上诉人违约是错误的。2、一审法院认定戚亚全额付款证据不足。戚亚向上诉人立下43万元的购房款欠条，一审却认定戚亚支付了全部购房款，证据不足。3、一审法院适用法律错误。本案是购房合同纠纷，合同对违约责任有约定，应当依照合同的约定来判决。一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条是错误的。请求：1、依法撤销原审法院第二、三、五项判决，改判被上诉人戚亚承担违约责任，支付违约金26500元；2、被上诉人戚亚承担全部诉讼费用。
戚亚答辩称：2009年8月18日，宇航房地产公司与答辩人签订合同时，其财务出具了编号为19033761号财务收据给答辩人，该公司在收据上确认收到答辩人交纳的购房款53万元整。收据上注明53万元包括答辩人交纳10万元现金及宇航房地产公司田总出具的43万元现金收条，该43万元是双方在签订合同时约定宇航房地产公司从答辩人处购买建材的欠条，但该欠条未约定还款时间。宇航房地产公司出具的53万元收据，系双方对购房合同第六条付款方式和期限的变更。该公司在合同没有解除的情况下又违约将争议房屋卖给第三人，并办理了预售登记，侵害了答辩人的合法权益，理应赔偿答辩人的相关损失。2、原审法院适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认为：本案争议焦点是房屋买卖合同目的不能实现，何人构成违约，违约责任应当如何承担。
2009年8月18日，上诉人宇航房地产公司与被上诉人戚亚所签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。戚亚在签订合同时，交付现金10万元，宇航房地产公司于同日向戚亚出具收据，注明：收款方式为收条和现金，人民币伍拾叁万元整。备注：田总出据收条款为肆拾叁万元，现金壹拾万元整。从收据的形式上看，应当是宇航房地产公司已视为戚亚全额支付了购房款，下欠的购房款已转化为债权债务关系。宇航房地产公司后未依约交房，且在未与戚亚协商解除合同的情况下，于2013年擅自将合同约定的房屋出售他人，并办理了房屋预售登记，导致与戚亚所签订的房屋买卖合同目的不能实现，构成根本性违约，依法应当承担相应的违约责任。原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决宇航房地产公司承担违约责任，适用法律正确。该解释规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案的实际来看，本案在房屋买卖合同签订后，长达约四年之久，戚亚未能支付下欠的绝大部分购房款，也未举证证明其曾向宇航房地产公司要求交付房屋，其怠于支付下欠购房款，怠于向出售方要求履行合同，放任合同长期处于未履行状态，对于宇航房地产公司最终将房屋出售于他人，戚亚自身存在一定的过错，亦应当承担相应的责任。戚亚实际仅交付10万元的购房款，原审法院却判决宇航房地产公司返还10万元购房款及利息，并承担一倍即10万元的最高额赔偿款，明显过高，应酌定调整为由宇航房地产公司支付4万元的赔偿款为宜。宇航房地产公司关于戚亚存在违约行为并应当依约承担赔偿责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，唯判决宇航房地产公司赔偿戚亚损失金额过高，应予部分调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市裕安区人民法院（2013）裕民二初字第00267号民事判决第一、二、四、五项，即（一）解除原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）安徽六安市宇航房地产开发有限公司签订的南河小区B区3栋06号别墅的《商品房买卖合同》；（二）被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司返还原告戚亚已付购房款100000元，并支付相应利息（从2009年8月18日起按银行同期贷款利率计算至本清息止）；（四）驳回原告戚亚要求被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司赔偿损失300000元的诉讼请求；（五）驳回被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司要求原告戚亚支付的违约金26500元的诉讼请求。
二、变更六安市裕安区人民法院（2013）裕民二初字第00267号民事判决第三项为安徽宇航房地产开发有限公司赔偿戚亚损失40000元。
三、上述给付款项于本判决送达之日起10日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9100元，反诉费4700元，合计13800元，由安徽六安市宇航房地产开发有限公司负担6900元，戚亚承担6900元；二审案件受理费4700元，由安徽六安市宇航房地产开发有限公司负担2350元，戚亚承担2350元。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一三年十月十四日
书记员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。