甘肃省华亭县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）甘0824民初1667号
原告：华亭万兴工贸有限责任公司。
法定代表人：潘某，该公司经理。
委托代理人：张某，平凉市崆峒区城西法律服务所法律工作者，该公司法律顾问。
被告：华亭县安口镇人民政府晨光村民委员会。
法定代表人：闫某，该村委会主任。
委托代理人：王某，甘肃华煤律师事务所律师。
华亭万兴工贸有限责任公司（简称万兴公司）因与华亭县安口镇人民政府晨光村民委员会（简称晨光村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）华民初字第1264号民事判决，提出上诉。2016年1月26日，甘肃省平凉市中级人民法院（简称平凉中院）以（2015）平中民一终字第468号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。重审中万兴公司反诉后，晨光村委会撤诉，本院遂以（2016）甘0824民初428号民事裁定书准许晨光村委会撤诉并驳回万兴公司的反诉。万兴公司上诉后，2016年10月27日，平凉中院以（2016）甘08民终412号民事裁定书，维持本院裁定准许撤诉内容、撤销驳回反诉内容并指令本院审理。随后，晨光村委会再行起诉。本院依法组成合议庭，公开开庭合并审理。晨光村委会法定代表人闫某、委托代理人王某，万兴公司法定代表人潘某、委托代理人张某到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告万兴公司诉称：2011年6月,华亭县安囗镇人民政府与其签订招商引资协议书,批准其在晨光村投资项目。为完成”招商引资”任务，被告晨光村委会允诺优惠条件并于同年7月、次年4月与原告签订”建设用地租用合同”。经多次考察及政府备案、选址批项后,原告投资1300万元兴建煤矸石制砖生产线。2015年9月17日，被告通知因华煤项目建设征收原告部分厂房,补偿标准以评估为准。但在9月21日，被告突然组织人员动用大型机械,强行推倒原告西侧、东侧厂房及围墙导致停产至今。此后，被告又提起诉讼。原告认为，涉案农村闲置土地自政府招商引资后,经逐级申报及省国土厅委托土地勘界,己从农业用地中剥离为新增建设用地。虽然属集体土地所有权、原告未全额缴纳土地出让金,但并不影响土地性质，双方建设用地租赁合同合法有效。原告没有违反合同约定改变土地用途、污染土地，被告也没有国家建设征地及征地符合法定征收程序的事实依据。原告投资千万余元经营四年后,被告强行拆除部分厂房并起诉，使合同无法继续履行，应赔偿原告经济损失。依据平凉中正房地产评估有限责任公司（简称中正公司）评估报告，请求：1、依法解除双方租赁合同；2、确认被告的过错责任并赔偿原告财产损失11958070元，24个月停产损失包括员工工资72万元、亏损100万元，鉴定费7.6万元及鉴定人员差旅费2990元，合计13757060元；3、被告承担诉讼费。
被告晨光村委会辩称：2011年7月11日，通过协议约定，晨光村委会以每亩年租赁费1500元，将该村村民32亩承包地租赁给万兴公司开办煤矸石制砖生产线，租期10年。2012年4月13日，双方又协议将该村村民29.72亩承包地租与被告。因政策性拆迁，被告通知返还承包地遭原告拒绝。诉讼中方知，原告在租赁的承包地上兴建洗煤厂违反合同约定，严重污染土地，给被告造成经济损失。可以解除双方租赁合同，收回土地并由原告恢复土地原状，因拆除行为对于原告生产无实质性影响，只认可并赔偿拆除的部分厂房价值。
为支持诉讼主张，原告举证并证明：1、《招商引资协议》：涉案用地源于政府招商引资项目；2、《建设用地租用合同》：涉案土地系集体闲置建设用地；3、租地费交款发票：交纳租地费用；4、安口镇人民政府安政发〔2012〕109号文件、华亭县发展和改革局华发改〔2011〕334号文件：安口镇政府、华亭县发改委对项目登记备案；5、华亭县安口镇规划建设办公室安规建函字（2012）3号文件：安口镇上报占地情况；6、华亭县规划局华规函〔2012〕44号：华亭县规划局同意项目用地规划选址；7、华亭县安口镇经济委员会介绍信：原告环保建材企业用地系政府拟建的经济示范区；8、原告华工贸发（2015）2号文件：原告有关建设事项均报告政府，无擅自占地；9、华亭县国土资源局华国土资函〔2012〕37号文件：用地项目经华亭县国土资源局审批为建设用地；10、《甘肃省国土资源厅关于尽快缴纳”两费”的通知》《甘肃省国土资源厅土地勘测定界委托书》《勘测定界委托协议》《土地勘测定界技术报告》：甘肃省国土资源厅审定涉案用地为建设用地并勘测定界，原告与国土资源规划研究院签订城市建设用地勘测定界委托协议及该院土地勘测定界技术报告；11、中国农业银行土地费缴款票据：原告向省国土资源厅缴纳土地费；12、新增建设用地有偿使用费缴款通知单：原告使用土地被认定为新增建设用地；13、耕地开垦费缴款通知单：原告向省国土资源厅缴纳耕地开垦费；14、中正公司《评估结论报告书》原件：原告所有资产价值；15、工资表原件8页：停产后原告管理及场地人员工资；16、万兴公司评估报告书、万兴公司主电源供电工程预算书、电力安装工程合同及收据、山东孚瑞特机械公司多功能制砖合同、彩钢钢构安装合同（砖机工棚）、煤矸石生产线设备安装合同（陕西康泰机械公司）、电子秤销售合同及收据、工业品买卖合同（塑木托板）及收据、百吨水泥仓销售合同及收据、电子配料系统及搅拌机购销合同及收据、装载机、叉车购销合同及收据、配电柜收据、厂区围墙工程修建合同及预算清单；17、评估费收据：原告委托评估，产生评估费4万元(前述证据,除注明原件外,均提交复印件附卷)。
被告经质证，对证据1-9的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议；认为证据10形式不合法,证据11、12、13来源不明，与本案无关联性；中正公司评估报告由原告单方作出，不符合法律规定、依据不足，未区分道路桥梁等不动产及可拆除、可异地安装的设备，华煤规划土地仅为4.7亩，但其对所有资产评估不合理；工资表不真实，其留守人员有做饭人看门人铲车司机3人；证据16的项目都存在，但不规范、内容欠缺；评估费收据不认可。
审理中，经双方协商确定并由本院委托天水中恒房地产评估咨询有限公司（简称中恒公司）对万兴公司资产进行价格评估；查询华亭县国土资源局，查明涉案土地征收情况及万兴公司未办理建设用地使用手续的事实。经质证，对中恒公司《房地产估价报告》及评估费、评估人员差旅费，原告无异议。被告质证认为，该评估报告参考天水市人民政府文件，但涉案房产属平凉辖区，应依据平凉市相关规定；本案争议时万兴公司已处于停产状态，而该报告按2022年之前的收益评估属依据错误，对重置成本也有异议；东西厂房的损坏对万兴公司的生产无实质性影响；故不认可该评估报告，对评估费、评估人员差旅费票据有异议。双方对本院调查笔录无异议。
对被告无异议的原告证据1、2、3等，本院予以确认。关于异议证据，本院认为，经双方协商并由本院委托天水中恒公司作出的《房地产估价报告》，为具备法定鉴定资格的机构及人员依法定程序和依据产生，被告虽持异议但未申请重新鉴定，故依证据规则，该报告及相关费用票据，应予采信；中正公司评估报告及评估费等不予采信；双方其余证据，与本案纠纷无直接关联，不予采信。
经审理查明：万兴公司为自然人独资、经营制造业的有限责任公司，不是晨光村农村集体经济组织成员。
1998年11月24日，华亭县人民政府向承包方蒲家庄闫兆全等村民颁发《土地承包经营权证书》，载明承包人依法获得土地承包经营权，承包期三十年，自1998年1月1日起至2027年12月31日止，发包方为晨光村委会。
2011年6月9日,华亭县安囗镇经济社会发展办公室与万兴公司签订”招商引资协议书”,载明为扩大招商引资，联系潘某在晨光村兴办万兴免烧砖厂，已新建厂房、职工宿舍15间；该公司计划总投资1300万元，建成年产免烧砖1000万块生产线一条。
2011年7月1日，经华亭县安囗镇经济社会发展办公室见证，晨光村委会与万兴公司签订”建设用地租用合同”，在晨光村蒲家庄社新建煤矸石制砖生产线项目。合同载明在充分征求群众意愿基础上将该村闲置土地租给万兴公司，晨光村委会代表本村群众签订租地合同，造册发放租地款。合同约定租地面积32亩；租期首次为十年，期满后如不再租用，由万兴公司复耕土地或根据当时物价水平向农户支付复耕费用；租赁费用为每亩、每年1500元（其中农民所得1000元、村级提留500元），第一年补偿青苗款每亩500元、共计租金64000元，第二年起每年48000元，每年7月1日前付清。合同”双方要求”载明万兴公司只能新上环保建材工业项目，不得改变用途，否则该村有权收回土地，损失该公司自负；合同期内如遇国家建设征地等，晨光村委会有权处理地面附着物，但土地仍归农户；万兴公司必须做好环保，不得污染环境并在同等条件下优先解决租地群众务工。
2012年4月13日，前述见证方及双方又签订”建设用地租用合同”，将蒲家庄社29.72亩土地租给该公司煤矸石制砖项目，租期10年。其余内容与2011年7月1日合同一致。
合同签订后，万兴公司即筹建该项目，组织生产经营但未取得相应农用地转用审批手续。至2015年7月，该公司共向晨光村委会支付租地费用357900元。
2015年9月，因华亭煤业集团项目建设征收万兴公司部分厂房，双方曾交涉补偿评估事宜。同年9月21日，晨光村委会动用人员及机械设备,推倒万兴公司部分厂房及围墙,为此引发诉讼。此间，万兴公司委托中正公司对其煤矸石综合利用项目予以估价，并依该公司评估报告等诉偿损失。
审理中，经双方协商确定并由本院委托天水中恒房地产评估咨询有限公司（简称天水中恒公司）对万兴公司西侧钢结构厂房等19项资产等进行价格评估。2017年7月6日，该公司天中恒报评字【2017】第C-313号《房地产估价报告》载明，确定评估对象在估价时点2015年9月的市场价值为10738793元（其中地上房产价值1878633元，附属物及构筑物价值4887200元，机械设备价值3972960元）。为此,万兴公司支付评估费3.6万元、评估人员差旅费2990元。
上述事实，有原告前述证据、双方陈述、笔录及本院（2016）甘0824民初1746号判决相关证据佐证，足以认定。
本院认为，有效合同，以不违反法律法规的强制性规定为前提。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，晨光村委会与万兴公司未取得相应农用地转用审批手续，即通过合同，将农村集体经济组织成员承包的农用地出租用于非农业建设，违反国家土地管理法律规定。尽管双方均诉请解除合同，但基于无效合同的违法性，法院应实施国家干预，不待当事人请求即应主动审查确认合同无效。所以，晨光村委会与万兴公司2011年7月1日、2012年4月13日”建设用地租用合同”违反《中华人民共和国土地管理法》规定，为无效合同，不具有法律效力。
无效合同因自始无效，当事人不得履行；已经履行的，应当追溯恢复到订立合同之前的权利状态。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，万兴公司签订”建设用地租用合同”后即投入生产经营，但自2015年9月21日双方发生纠纷后停产，处于非经营时期。以2015年9月21日为界，基于无效合同的不可履行性，晨光村委会因该合同已经取得的租金收益，理应返还但因该收益与万兴公司此前的经营利益相折抵且已支付租地农户和村级提留，故不予返还；此后尚未取得的土地租金，不得再行主张。万兴公司因该合同租用的土地，应当返还晨光村委会；万兴公司有关经营损失，包括人员工资及隐性收益等不得向晨光村委会主张，但此后的非经营性损失应允诉偿。基于无效合同的法律追溯力，当事人应当拆除建筑物、地面附着物、有关设施设备并恢复土地原状，用于农作物耕种；但因合同无效，客观造成双方相关经济损失。
双方因该无效的”建设用地租用合同”遭受的经济损失，本院认为,主要是晨光村委会的土地复耕费用及万兴公司因该合同修造建筑物、地面附着物、购置设备的投资损失和停产期间的非经营性损失。关于晨光村委会的土地复耕费用损失，审理中双方协商同意复耕费用作价80万元;为减少诉累，本院予以确认。关于万兴公司投资损失，应依天水中恒公司《房地产估价报告》，核定10738793元（其中地上房产价值1878633元，附属物及构筑物价值4887200元，机械设备价值3972960元）。关于万兴公司停产期间的非经营性损失，本院认为，主要是工厂留守人员工资和工厂维护费用；结合实际情况，工厂管理、财务、门卫等留守人员以4人计，认定每月支付工资13000元；电费等工厂维护费用，认定每月1000元。这样，万兴公司停产期间的非经营性损失，平均每月为14000元；自2015年9月至2017年9月的非经营性损失核定为336000元。
关于双方的损失赔偿责任，本院认为，应依民法过错归责原则划分处理。本案双方通过合同行为，将村民承包的农用地出租开办煤矸石利用项目，违法用于非农业建设。万兴公司在未取得相应农用地转用审批手续的情况下，租用农田兴办建设项目，对合同缔结负有一定过错；而作为集体土地所有权人，晨光村委会较之作为招商引资企业的万兴公司，应当更明晰土地现状、土地性质及出租土地的法律后果。因而，本案属双方过错且晨光村委会的过错责任大于万兴公司。综合考量双方过错比例，应由晨光村委会承担55%的过错赔偿责任，万兴公司承担45%的过错赔偿责任，较为公允妥当。这样，晨光村委会经济损失80万元，由万兴公司赔偿45%即360000元，其余自负；万兴公司经济损失11074793元，由晨光村委会赔偿55%即6091136.15元，其余自负。
为最大限度弥补损失，充分发挥物的效用，经双方协商同意，在不妨碍国家铁路及有关建设情况下，万兴公司修建的洪凝土桥、专用洪凝土道路及水井3座可不予拆除，留给晨光村村民继续使用；万兴公司其余建筑物、地面附着物及有关设备，在晨光村委会赔付有关款项后，由万兴公司拆除、双方处理，处理所得残值在扣付拆除等费用后，由双方按前述赔偿比例再行分配，晨光村委会取得55%、万兴公司取得45%的余值。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十九条、第七十六条规定，判决如下：
一、原告华亭万兴工贸有限责任公司与被告华亭县安口镇人民政府晨光村民委员会2011年7月1日、2012年4月13日”建设用地租用合同”无效；
二、由被告华亭县安口镇人民政府晨光村委会赔偿原告华亭万兴工贸有限责任公司投资损失10738793元、停产期间的非经营性损失336000元，合计11074793元的55%即6091136.15元，限于判决生效后30日内付清；
三、天水中恒房地产评估咨询有限公司评估费36000元由被告华亭县安口镇人民政府晨光村民委员会承担，评估人员差旅费2990元由原告华亭万兴工贸有限责任公司承担，限于判决生效后30日内付清；
四、驳回原告其余诉请。
案件受理费104342元，由原告华亭万兴工贸有限责任公司负担60000元，被告华亭县安口镇人民政府晨光村民委员会负担44342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判长马宝林
审判员马万荣
审判员朱鑫华
二〇一七年九月二十九日
书记员海亚丽