安徽省金寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1524民初1834号
原告（反诉被告）：陈章强，男，汉族，个体工商户，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人：陈鑫、李舒俊，安徽凡平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张晓红，女，汉族，个体工商户，住安徽省金寨县。
委托诉讼代理人：黄守锋，金寨县天堂寨法律服务所法律工作者。
原告陈章强与被告张晓红租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，期限内张晓红提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。陈章强及其委托诉讼代理人、张晓红及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈章强向本院提出诉讼请求：解除双方签订的租赁合同，张晓红退还租金131800元并承担损失50000元。事实和理由：2016年5月27日，陈章强租赁张晓红位于金寨县天堂寨镇前畈村羊畈组的所有房屋、菜园等附属物，从事“全国各地特产、中药材、酒店等”经营，租期6年，约定每年租金15万元。合同签订后，陈章强支付租金29万元。但之后张晓红占用房屋不予退让，无端干扰陈章强独立经营。租赁期间，张晓红未经陈章强允许，私自进入租赁经营场所，并与员工发生纠纷和不愉快。期间，张晓红家人一直居住在租赁房内，用电用水均由陈章强负担。陈章强租赁目的不能实现，张晓红明显违约。故起诉要求与张晓红解除租赁合同，张晓红返还租金并承担违约损失。
张晓红答辩兼反诉称，双方签订的合同合法有效，张晓红履行了合同义务，2016年5月27日双方签订合同，第二天就进行房屋和物品交接，并列有清单，水电分开，张晓红无违约行为，合同不应解除；相反，陈章强没有按合同约定支付租金，违反了合同约定，截止到2017年5月14日，陈章强只支付租金和保证金29万元，下欠到期租金22万元未付，属严重违约。其突然提出解除合同，导致张晓红所投入的车辆、小孩在无锡上学等一切损失无法挽回。故反诉要求陈章强支付下欠租金22万元，承担违约金6万元。
陈章强提供证据1、陈章强身份证复印件，2、租赁合同，3、张晓红土地使用证复印件，4、收条四份，1-4张晓红无异议；张晓红提供证据1、张晓红身份证复印件，2土地使用证复印件一份，3、租赁合同，12、水电费发票，1-3、12陈章强无异议；本院对双方无异议的证据予以确认。
陈章强提供证据5双方的微信信息，陈章强用于证明多次要求张晓红履行全部交付租赁物的事实，张晓红认为发生于2016年6、7月份的微信内容反映的是房屋漏水，要求检修和催要租金的事实，2017年6月后的内容才反映要求交付租赁物的其他房屋，达不到其证明张晓红违约的目的。证据6照片，用于证明张晓红占用租赁物不予全面交付的事实，张晓红认为未交付全部租赁房屋得到了双方认可，有移交清单为证。
张晓红提供证据证据4物品交接清单，陈章强无异议，但认为自己只拿到14个房间（包括后来交付的2间）。证据5房屋租赁前后照片，用于证明房屋已被陈章强进行改造，造成损失，陈章强认为改造属实，但属合同约定的，没有改变房屋主体结构。证据6、7水井、自来水、电表照片，证明双方水电分开，证据8附属房照片，证明张晓红父母在附属房屋居住，没有影响陈章强经营；陈章强对张晓红证据6、7、8真实性无异议，但认为达不到证明目的。证据9张晓红租房协议，证明房屋出租后，张晓红搬出，在外租房居住；陈章强对真实性无异议，但认为张晓红等有时回来吃饭。证据10车辆买卖协议，用于证明张晓红将房屋出租后，购车外出务工，作为长期打算，解除合同对张晓红造成损失；陈章强认为与本案无关。证据11光盘和信息，用于证明张晓红不同意解除合同，陈章强拖欠房租、改建房屋的事实；陈章强认为内容不属实。
对双方有争议的证据，本院认证如下：陈章强提供证据5-6可以证明张晓红未全部交房，根据双方签订的合同，租赁物包括全部房屋（含21间客房）、庭院等，而双方移交清单只是12间客房，后因暑假陈章强妻子、孩子到天堂寨，又腾出2间客房，陈章强实际使用14间房子；从双方微信聊天内容分析，在2016年的微信中，二人所聊内容是房子漏水和催要租金问题，均未提出未全部移交房子问题；陈章强提出未全部移交房子的微信只发生在2017年6月27日，而2017年7月1日陈章强搬出了租赁房屋。故此可以认定，双方在签订租赁合同时实际租赁的客房就是12间，后增加2间经过了双方协商同意。
张晓红证据4移交清单，根据《租赁合同》第7条：“此房屋的所有物品甲乙（甲方张晓红，乙方陈章强）双方当面点清，乙方选择可用物品，其余归甲方保管，物品清单见附件”，可以推定该移交清单才是双方租赁合同的标的物。证据5与租赁合同约定的“甲方同意乙方对房屋一楼进行改造”内容相印证，能够证明因提前解除合同造成恢复原状损失，予以确认。证据6、7、8虽提出作为违约争议的内容，但并不影响陈章强正常经营，不足以作为违约和解除合同的理由。证据9-10与本案无关，不予确认。证据11与双方微信内容一致，予以确认。
本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，张晓红与陈章强签订《租赁合同》，将自己位于金寨县天堂寨镇前畈村羊畈组的所属房屋出租给陈章强。合同约定租赁期限6年，从2016年5月27日至2022年5月27日，每年租金15万元，租赁保证金6万元；付款方式为合同签订之日付16万元，2016年10月30日前付25万元，2017年5月30日前付10万元，2019年4月27日前付45万元（合计96万元）。2016年5月30日，双方签订移交清单，张晓红将其原“宏悦农庄”21间客房的吧台、标间9间、单人间3间、一楼卫生间2间、房间总卡等配套物品交给陈章强使用；2016年7月，因陈章强妻子、孩子过来避暑，双方协商又增加了两间客房。房屋租赁后，2016年6月2日陈章强注册成立“金寨县仙山农佛土特产中心”，从事土特产品、中药材、预包装食品零售，并将一楼酒店包间、卫生间等改造成售货大厅。合同签订之日即2016年5月29日陈章强付16万元，2016年11月29日付5万元，2017年3月1日付3万元（收条上书写的是2016年3月1日，为笔误），2017年5月14日付5万元，合计支付29万元。2017年7月1日，陈章强搬出租赁房屋。
本院认为，一、关于本诉问题。陈章强认为张晓红违约，依据的是双方签订的租赁合同，是因张晓红未全部交付租赁物并干扰其经营导致合同无法继续履行；而张晓红认为合同虽约定的是全部房屋，但只交付12间客房系经过陈章强同意的，并且双方有移交清单。根据《租赁合同》第7条：“此房屋的所有物品甲乙（甲方张晓红，乙方陈章强）双方当面点清，乙方选择可用物品，其余归甲方保管，物品清单见附件”，合同签订后，双方又签订了移交清单，清单上反映的是12间客房；同时，从双方微信内容看，2016年的所有微信均未有要求交付全部房屋的内容，只是在2017年6月27日陈章强突然说到交付其他房子问题，而在2017年7月1日陈章强就搬出租赁房屋，没有提前通知；且在2016年7月，陈章强妻子、孩子暑假过来，双方还协商增加两间客房。由此可以推断，双方实际租赁的标的物就是12间客房（后增加两间系双方协商同意）。
对于干扰经营问题及承担水电费问题，陈章强并没有提供证据证明。张晓红在将房屋出租后，搬出居住，在2016年7月份张晓红夫妻二人又到无锡务工，后因增加客房、房屋漏水、催要房租回来过三次，对此事实双方认可；从双方的微信聊天中，没有看出存在干扰经营和向张晓红要求水电费的内容；即使双方因租赁中的琐事发生过矛盾，也并不影响其经营。
因此张晓红的行为不构成违约，陈章强诉称未全部交付租赁房屋是导致其不能继续经营和解除合同的理由不能成立；相反是陈章强因经营不善导致拖延支付租金，其搬出后，也没有对改造和毁坏的房屋、物品采取补救措施，其行为违约，故陈章强无权要求张晓红返还租金和保证金，对该请求本院不予支持；但由于2017年7月1日陈章强已从租赁房屋搬出，已实际不再租赁，双方合同无法继续履行，故陈章强诉请解除合同的请求成立，依法予以支持。
第8关于反诉问题。租赁合同约定了租金的付款方式，截止2017年5月30日，陈章强需支付保证金和租金计51万元，而陈章强在此期间经催要分四次支付29万元，没有按照合同约定支付租金，陈章强行为明显违约；从双方微信内容看，陈章强拖延支付租金并不是因未全部交房或干扰经营的原因，而是其经营不善的问题。陈章强对因租赁行为导致租赁房一楼包间被改造成大厅进而需恢复原状以及客房及其附属物被毁坏需恢复原状的损失，理应进行赔偿，但陈章强在实际租赁一年一个月的期限内，已支付租金和保证金29万元，超过一年租金15万元，张晓红再要求陈章强支付下欠租金和承担违约损失明显对陈章强是不公平的，陈章强已支付的超过一年的租金和保证金足以补偿其损失。故对张晓红的反诉请求应予驳回。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
第8解除张晓红与陈章强签订的《租赁合同》；
第8驳回原告陈章强的其他诉讼请求；
第8驳回被告张晓红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3936元，减半收取1968元，由陈章强负担，反诉费200元，由张晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 郝诗亮
二〇一七年九月十三日
书记员 翁仕娟
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在
租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。