苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初1601号
原告赵旭峰。
原告周小萍。
原告陈伟荣。
原告赵海龙。
委托代理人赵旭峰（代理以上三原告），浙江兆佳律师事务所律师。
被告无锡市日全食餐饮管理有限公司，住所地无锡市北塘区人民西路60-62号。
法定代表人余学龙，总经理。
委托代理人许中樑，江苏中智律师事务所律师。
第三人徐光明。
原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙与被告无锡市日全食餐饮管理有限公司（以下简称“日全食公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理，依法由审判员潘宇容独任审理，于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告赵旭峰（又系其余三原告的委托代理人）、周小萍、陈伟荣和被告日全食公司的委托代理人许中樑到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依法通知徐光明作为第三人参加本案诉讼，于2016年5月30日再次公开开庭审理了本案，原告赵旭峰（又系其余三原告的委托代理人）、被告日全食公司的委托代理人许中樑和第三人徐光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙诉称：苏州市凤凰街248、250号商铺系四原告按份共有。2013年6月2日，四原告将上述房屋整体出租给第三人徐光明，合同特别约定：被告前期部分商铺租赁合同2013年5月18日到期，其要求续租不腾退，原告授权徐光明全权处理被告腾退事宜，如第三人和被告签订转租合同的，原告承认有效。2013年6月20日，第三人和被告签订商铺转租合同，约定被告承租的商铺以双方签署的分割图为准，租期自2013年6月22日起至2023年6月21日止，租金及交付期限亦作出明确约定。合同成立后，被告能依约履行。合同约定被告应于2015年11月22日支付2015年12月22日止2016年6月21日期间房租25.5万元，其未支付。经催讨后被告仍未支付，原告近闻被告关门歇业。被告未履行商铺转租合同构成违约。诉讼请求：判令被告日全食公司支付2015年12月22日止2016年6月21日期间房租25.5万元；承担2015年11月22日起至付清日止的迟延履行滞纳金（每万元每天滞纳金3元，暂计算至2016年1月31日为5355元；承担本案诉讼费用。在本案审理了过程中，四原告以已与被告日全食公司于2016年3月18日达成解除房屋租赁合同协议书为由，将诉讼请求变更为：1、判令被告日全食公司支付2015年12月22日至2016年3月20日的租金125753元；2、判令被告日全食公司承担滞纳金4527元（自2015年11月22日计算至2016年3月20日，以125753元为本金，按每日万分之三计算）；3、判令被告日全食公司支付提前解除合同的违约金8.5万元（按2个月租金计算）。
被告日全食公司辩称：1、被告并不存在原告所述的违约情形；2、被告向第三人承租商铺而非原告；3、2016年3月之前，被告根据合同约定准备装修，可享有1个月的免租期；同时第三人尚未就被告累计支付的127.5万元租金开具发票，影响了被告的正常经营并造成被告的损失，被告有权延期支付租金。另外，被告至今没有和原告或者徐光明解除租赁关系，要求继续履行合同。
第三人徐光明述称：被告所承租的部位最早由原告自行出租，后由于被告在合同到期后不肯搬走，而原告又将整体房屋出租给第三人，所以才由第三人和被告签订转租合同。被告自2015年11月起开始拖欠租金。第三人同意由原告自行处理该部分房屋的问题，也同意由原告直接向被告主张租金、滞纳金和违约金。至于被告提到的装修免租期问题，其在2015年5、6月份重新装修时已经享有过。
经审理查明：苏州市凤凰街248、250号房屋为整体使用的四层非居住用房（总建筑面积1396.35平方米），系原告赵旭峰及周小萍夫妇与原告陈伟荣、赵海龙按份共有。四原告原将上述房屋整体出租给“新岛咖啡”店经营者使用，该店经营者将其中靠南两间转租给被告日全食公司用作餐饮经营。2013年，“新岛咖啡”店租期届满后，向四原告交还了自己使用部分的房屋，被告日全食公司继续使用转租部分房屋。2013年6月2日，原告赵旭峰以自己及周月高（原告陈伟荣前夫）、原告赵海龙名义（甲方）与第三人徐光明（乙方）签订商铺租赁合同1份，约定将凤凰街248、250号商铺整体出租给乙方用作商业用途，租赁期限自2013年6月2日起至2018年6月2日止，前三年租金为每年100万元，之后逐年递增。双方在合同第八条“双方其他约定的事项”中约定“日全食占有一层店面房继续经营一事，甲方委托乙方全权处理。如乙方和日全食签订转租合同的，甲方予以承认。如不签订转租合同的，甲方委托乙方全权处理日全食的清退和索赔，有权代接收赔偿款。日全食合同到期日为2013年5月18日”。2013年6月20日，第三人徐光明（甲方）与被告日全食公司（乙方）签订商铺转租合同1份，约定甲方将承租商铺中靠南两间转租给乙方，期限自2013年6月22日起至2023年6月21日止，前三年净租金为51万元，每半年支付一次，分别在每年度的5月22日和11月22日前支付下一期租金25.5万元，押金为5万元。合同约定，租金以银行汇款方式支付，甲方不再出具收据，如乙方需其他收据，因此增加的费用由乙方承担；合同期内乙方因装修而停业，甲方同意给予一个月免租期，在当年年租金内扣除，合同期内仅限一次。合同中关于违约责任约定“若乙方单方面违约，按违约时当年年租金支付违约金”。
合同签订后，被告日全食公司继续使用租赁房屋经营，并向第三人徐光明支付租金。2015年11月，被告日全食公司未在规定的期限内支付之后半年（2015年12月22日至2016年6月21日）的租金。第三人徐光明在向原告赵旭峰支付租金时从应付总金额（每年100万元）中扣除了被告日全食公司应付租金，仅支付了自用部分的租金。2016年农历年后，被告日全食公司所租用的商铺未再经营，直至2016年3月一直处于停业状态。2016年3月18日，程建军（原告方称其为被告日全食公司店长）以被告日全食公司名义（乙方）与原告赵旭峰（甲方）签订解除合同协议书1份，约定2016年3月20日为双方租赁合同解除之日，乙方于该日期前将房屋腾退完毕。当日，原告赵旭峰又与刘艳军签订商铺租赁合同，将要从被告日全食公司处收回的商铺出租给刘艳军，租赁期限自2016年3月18日起至2023年5月17日止，免租期2个月，自2016年5月18日起计租，首年租金50万元，之后逐年递增。上述协议、合同签订后，程建军将租赁房屋直接交付给刘艳军，现房屋已由刘艳军占用并进行装修。
以上事实，由原、被告、第三人的当庭陈述及四原告提供的房屋所有权证、商铺租赁合同、商铺转租合同、解除合同协议书等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告赵旭峰作为产权人的代表与第三人徐光明就凤凰街248、250号房屋签订商铺租赁合同，得到其余三原告的认可，合同合法有效。第三人徐光明就其中部分房屋与被告日全食公司签订商铺转租合同，经过原告赵旭峰的同意，亦为合法有效。各方当事人均应当按照合同履行各自的义务。在合同履行过程中，因被告日全食公司拖欠租金，现其租赁部分房屋已由原告赵旭峰收回后转租他人，各方当事人就合同的解除和租金、违约金的结算问题产生争议，本院综合各方当事人的意见，就争议的主要问题确定如下：
1、关于合同的相对性问题。原告方主张第三人徐光明系受原告方委托与被告日全食公司签订合同，故原告方有权行使合同权利并与被告日全食公司解除合同。被告日全食公司则认为转租合同明确的相对方为第三人徐光明，四原告无权主张合同权利。本院审查后认为，虽被告日全食公司在原告方向第三人徐光明整体出租房屋时即已在此处经营，但在四原告与第三人徐光明签订整体商铺租赁合同后，第三人与被告日全食公司签订了商铺转租合同，转租的标的房屋系整体房屋的一部分，合同中对双方的权利义务关系是明确的，并无涉及房屋的产权人，并不能仅凭原告方对转租合同的认可就认定第三人徐光明系受托签订租赁合同。就被告日全食公司转租的部分房屋而言，合同相对方是明确的，即出租人为第三人徐光明，承租人为被告日全食公司，四原告并非合同的任何一方。
2、关于转租合同的解除问题。原告方举证了与程建军签署的解除合同协议书主张已与被告日全食公司协商解除合同，第三人徐光明对此表示认可，被告方提出该协议书未盖公章，签署人身份不明，认为双方合同尚未解除，应当继续履行。本院审查后认为，原告方与被告日全食公司之间并无直接租赁合同，解除合同协议书中乙方的签署人身份不明，现无法查清，本院在本案中不宜将此认定为双方解除合同的依据。但事实上，租赁房屋已于2016年3月18日由原告方收回并另行转租他人，第三人徐光明和被告日全食公司的转租合同无法继续履行，应当认定于2016年3月18日解除。
3、关于租金的收取问题。支付租金是承租人的基本义务，被告日全食公司对尚未支付2015年12月22日之后租金的事实不持异议，其提出的拒付租金理由并无合同依据，故其至今尚结欠2015年12月22日至合同解除日即2016年3月18日期间（2个月零26天）的租金121833元（按51万元/年计算），该租金包含在第三人徐光明应当向原告方支付的整体房屋租金范围之内，现第三人徐光明认可自2015年12月22日起在向原告方支付租金时，已扣除了被告日全食公司使用部分的租金尚未支付，现也同意由原告方直接收取。本院认为，该笔租金由被告日全食公司直接向四原告支付，既避免了诉累，又未影响各方当事人的合同权利义务，由此，本院确定被告日全食公司应向四原告支付租金121833元，四原告超出此范围的租金请求，本院不予支持。
4、关于违约责任的问题。原告方与第三人徐光明的租赁合同及第三人徐光明与被告日全食公司的转租合同中分别有违约责任的约定，任一方当事人有违约行为，守约方可以依据合同向相对方主张违约责任。现原告方主张被告日全食公司支付迟延支付租金的滞纳金和解除合同的违约金，本院审查后认为，根据前述对合同相对方的认定，在本案处理之前，被告日全食公司并无直接向四原告支付租金的义务，故原告方无权向其主张滞纳金损失。同样，解除合同的违约金亦应由合同相对方即第三人徐光明和被告日全食公司根据合同约定就是否违约、违约责任如何承担问题作出处理，原告方无权要求次承租人即被告日全食公司直接向其承担违约责任。
综上，本院确定被告日全食公司应当直接向四原告支付租金121833元，四原告超出此范围的其他诉讼请求，本院不予支持。至于被告日全食公司和第三人徐光明之间因转租合同产生的其他结算问题并非本案审理范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告无锡市日全食餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙支付租金121833元（如采用转账方式支付，请汇入原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4529元，减半收取2265元，由原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙负担983元，被告无锡市日全食餐饮管理有限公司负担1282元；被告无锡市日全食餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内直接向原告赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙支付1282元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 潘宇容
二〇一六年六月六日
书记员 邓 琴