广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异195号
案外人：林少玲，女，1966年9月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原名称广州市鹤洞农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司(原名称南海市南矿集团实业公司)，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司（原名称南海市南矿集团工业公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司（原名称南海市南矿集团公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路。
法定代表人：王雪华。
上述三被执行人的共同委托代理人：冯可欣，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团公司）借款合同纠纷一案中，案外人林少玲对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人林少玲称，其于1997年1月9日签订《银海花园商品房买卖合同》，合同约定其购入银海花园银晖阁第13A层04房，交楼时间为1997年12月底或之前，同时约定所购房屋产权属于其并为其办理房产证。其于2006年入住涉案房屋，并于2007年向广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）提起民事诉讼，要求判决房屋产权属其所有；南矿实业公司为其办理房产证。南海区法院作出（2007）南民初字第838号民事判决后，南矿实业公司拒绝履行。其已于2010年9月2日申请执行，要求南矿实业公司协助其办理房产过户手续并赔偿违约金，现还未执行到位。其提供的证据足以证明涉案房屋为其所有，特此提出异议请求：解除对佛山市南海区黄岐银海花园银晖阁第13A层04房的查封。
林少玲为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、（2007）南民三初字第838号《民事判决书》；3、佛山市海鹏物业管理有限公司银海花园管理处出具的两份证明；4、《委托代缴电费协议》；5、购房款收款收据四张；6、佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据；7、2014）佛南法执字第7194、7195号等南矿实业公司系列执行案件分配该案；8、《住宅用户供用电合同》；9、（2010）南法执字第4741号申请执行受理通知书及提供被执行人财产通知书；10、缴纳电费存折明细清单；11、银海花园楼宇交接表及业主资料。
农商行荔湾支行答辩称，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案被执行人南矿实业公司拒不履行生效法律文书确定的还款义务，执行法院依法裁定查封、拍卖南矿实业公司名下的涉案房屋以清偿债务，执行行为符合法律规定。请求法院驳回的林少玲请求。
南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团公司到庭表示不发表意见，由法院裁定。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决主文如下：一、南矿实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息（自1998年2月19日起至1998年9月19日止按月利率10.08‰计算，自1998年9月20日起至清偿之日止按中国人民银行同时期逾期贷款利率计算），并按中国人民银行规定计收复利，其已付的578元利息从中抵扣；二、南矿集团公司、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任。南矿集团公司、南矿工业公司在履行保证责任后，有权向南矿实业公司追偿。经广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院于2001年10月28日以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括银晖阁1404房。林少玲遂提出案外人异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，关于林少玲与南矿实业公司、佛山市景达开发实业总公司、佛山市南海区置业集团开发公司买卖合同纠纷一案，南海区法院于2007年10月7日作出（2007）南民三初字第838号民事判决，该判决查明：1997年1月9日，林少玲与南矿实业公司、南海市置业集团开发公司黄岐经营部签订《银海花园商品房买卖合同》，约定由林少玲购买银海花园银晖阁第13A层04号房，价款150723元于1997年7月9日前支付135648元，于1997年12月31日前支付15075元，南矿实业公司、南海市置业集团开发公司黄岐经营部于1997年12月底前向林少玲交付房屋使用。林少玲于1997年1月9日至1997年7月11日，林少玲共支付房款135648元，未付购房款为15075元。该判决中认定：“林少玲主张逾期交楼违约金用以抵扣未付购房款15075元是其处分债权的表现，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定”。该判决主文如下：一、南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的南海区黄岐银海花园银晖座第13A层04号房交付予林少玲使用；二、南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助林少玲办理南海区黄岐银海花园银晖座第13A层04号房的房地产权属登记手续；三、南矿实业公司应以135648元为本金从1998年1月1日起至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息予林少玲，本项随上列第一项履行并等额抵扣林少玲未付购房款15075元；四、驳回林少玲的其他诉讼请求。根据林少玲的申请，南海区人民法院以（2010）南法执字第4741号对上述判决立案执行，申请执行标的数额为37036.13元。
本案异议听证中，林少玲及南矿实业公司均确认，在（2007）南民三初字第838号民事判决生效后，林少玲未再向南矿实业公司支付购房余款15075元。
林少玲为证明其实际收楼使用，提供了以下证据：1、佛山市海鹏物业管理有限公司银海花园管理处于2017年5月12日开具的收款收据（房号记载为“A1404”）。2、佛山市海鹏物业管理有限公司银海花园管理处分别于2017年5月26日、6月15日出具的两份证明，其内容为：银海花园银晖阁A、B、C三栋楼，每座楼层13A都为14楼。银晖阁13A04房业主林少玲已缴纳2011年11月1日至2017年5月31日的物业管理费、水费、电梯等相关费用。3、《委托代缴电费协议》及《住宅用户供用电合同》，合同载明用电地址为银海花园银晖阁1404。4、银海花园楼宇交接表及相关业主资料，林少玲在交接表上签字日期为2005年1月7日。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁1404房（即13A04号房）符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林少玲与南矿实业公司于1997年1月签订《银海花园商品房买卖合同》，约定林少玲向南矿实业公司购买涉案房屋。林少玲在2015年4月本院查封涉案房屋之前已经接收使用涉案房屋。生效的（2007）南民三初字第838号民事判决同时认定林少玲主张逾期交楼违约金用以抵扣未付购房款15075元是其处分债权的表现，符合法律规定。该案经林少玲申请，已经以（2010）南法执字第4741号立案执行，被执行人为南矿实业公司。据此，可视为林少玲以逾期交楼违约金冲抵未付购房款15075元，已付清全部购房款。目前无证据证明涉案房产未办理过户登记手续是林少玲的自身原因导致。因此，林少玲对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，其异议理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁1404房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵 彤
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年七月十四日
书记员 罗翠君