陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00295号
上诉人（原审被告）高某某。
委托代理人王某某，府谷法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）白某。
上诉人高某某因与被上诉人白某确认合同无效纠纷一案，不服府谷县人民法院（2013）府民初字第00754号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年9月12日，高某某与白某签订《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》，双方在协议中约定，高某某将其投资建设的位于府谷县府谷镇大沙沟村焦化厂大门东侧住宅楼一单元一层一号出售给白某，出售的房屋面积为136平方米，价格为286000元。协议中还特别约定，白某所建住宅楼与以后将要建造的七层住宅楼共用一个院落，两栋住宅楼的共用采光距离为10米，从两栋住宅楼的外立面墙体算起，白某不得与高某某就该楼间距发生任何纠纷和争议，否则，由此造成的一切损失由白某承担。协议签订后，白某对购买的房屋进行装修后，于2008年11月19日正式入住房屋，房屋的价款在入住当月月底全部付清。2008年11月份，高某某为该栋房屋办理了集体土地使用证及房产证，随后，高某某按照约定向白某交付了房产证，因整栋楼只有一个集体土地使用证，故未向白某交付土地使用证。2013年3月28日，高某某开始在白某购买的房屋后排修建七层住宅楼，后因修建的住宅楼影响到了白某的采光，双方经多次协调未果，在经城建部门协调不能达成一致意见后，高某某具状至法院，请求确认双方签订的《大沙沟住宅楼个人集资售房协议书》无效。白某在本诉审理过程中，依法提起反诉，法庭经审查，决定将本诉和反诉合并审理。高某某在案件审理过程中，提出了撤回本诉的申请，经审查，准许高某某撤回本诉。
原审法院认为，双方买卖的位于府谷镇大沙沟村焦化厂大门东侧住宅楼二单元一层一号的住房，是在集体土地上建造的住宅房，房屋性质属于小产权房屋。根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，在集体土地上建造的房屋系禁止买卖的房屋，故双方签订的《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》因违法国家法律、行政法规的强制性规定而无效。现白某主张该协议无效，于法有据，应予以支持。根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》被确认无效后，双方应当进行互返，即白某返还高某某已购买的房屋，高某某返还白某支付的价款286000元。对白某提出的关于利息损失的请求，因高某某明知诉争房屋为国家禁止买卖的房屋而向外公开出售，且诉争房屋所在地段的房屋价格增值幅度较大，合同被确认无效后给予白某造成较大的损失，依法应予以支持。现白某向法院起诉，主张确认双方签订的协议无效，应参照协议第七条违约条款的第一项的规定来确认协议被确认无效后的损失。因该协议被确认为无效协议，故关于利息方面的损失不能适用该条款的约定。关于该部分的损失，可以参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。至于利息的起算时间，应该从白某缴清房款之日起开始计算，即从2008年12月1日起计算至房款返还之日止。房屋装修费方面的损失，因该部分的损失已进行了两次司法鉴定，且双方均对第二次的鉴定结论无异议，故应当以第二次的鉴定结论为依据确定房屋装修部分的价值。第二次鉴定结果是房屋装修评估价值为86414.12元，部分家电和装饰物评估价值为15612.6元。对于装修费中的房屋装修，因其已经与房屋主体结构混为一体，故对于白某而言，这部分的主张86414.12元依法予以支持；关于装修费中的家电和装饰物部分，尽管这些家电和装饰物具有移动性，可以搬离房屋，但是部分家电和装饰物搬移后会影响其的功能和价值，故对于部分家电和装饰物评估明细表中的太阳能热水器、格兰仕空调、床、阴阳台窗帘、普通窗帘部门的损失，合计13196元，依法予以支持。对于部分家电和装饰物评估明细表中的手工十字绣、电子万年历，因该部分装饰物搬移后不会影响其功能和价值，故对于该部分应归白某所有，其对该部分损失赔偿的请求，依法不予支持。至于白某提出的关于装修费用的利息损失的诉讼主张，该部分的损失属于确认合同无效后的间接损失，不应予以支持。至于高某某主张白某提起的反诉请求未在举证期限届满前提出的答辩主张，因为该案件中的证据（鉴定结论）尚待鉴定机构做出，故白某在鉴定结论未作出之前向法院提出反诉，符合法律规定，高某某关于白某提出的反诉请求不符合法律规定的答辩意见不应予以支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条之规定，判决：一、确认白某与高某某签订的《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》无效。二、高某某于本判决生效之日起五日内返还白某购房款286000元及利息。（286000元的利息从2008年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至购房款返还之日止）。三、高某某于本判决生效之日起五日内赔偿白某房屋装修、装饰损失费99610.12元。四、白某于本判决生效之日起四十日内向高某某返回其所购买的位于府谷县府谷镇大沙沟村焦化厂大门东侧住宅楼一单元一层一号房屋。五、驳回白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，鉴定费17000元，由高某某承担12042元，白某承担12042元。
上诉人高某某上诉称，一、一审判决由上诉人承担购房款的利息错误。上诉人高某某于2008年9月12日同白某签订《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》时已经明确告知被上诉人，上诉人以后要在出售房屋的后排新建房屋，两栋楼之间上诉人只需要留足10米的采光距离，被上诉人就不得因此与上诉人发生争执，但是被上诉人违背诚信原则，在上诉人施工期间多次阻挡施工，由此给上诉人造成了巨大的损失，显然被上诉人对本案的案发以及合同的无效存在巨大过错，根据合同法的规定，合同无效后，上诉人只需返还购房款即可，不需要承担任何过错责任，也不需支付任何因过错产生的利息损失。二、一审判决诉争房屋大幅增值，与实际事实不符。根据现在市场价值估算，该房屋处于贬值状态，在房屋贬值的情况下，不考虑被上诉人的过错情节，反而判决由上诉人赔偿被上诉人的利息损失，对上诉人不公平。三、一审判决合同无效后，根据合同法的规定双方基于合同所取得的财物，应当返还。故上诉人认为，如果判决由上诉人承担利息损失的，就应该一并判决由被上诉人赔偿上诉人房屋的折旧损失，折旧损失按照年租金25000元计算至腾房之日。四、一审法院程序违法。本诉撤诉后，反诉部分不能独立成立，反诉部分不能继续审理，如被上诉人不自行撤回反诉的话，人民法院应裁定驳回，告知其另行起诉。但本案一审法院在本诉撤诉后依据反诉请求作出判决，属于程序违法。另外，本案本诉部分开庭审理的时间为2013年9月13日，庭审后因涉及鉴定问题，案件进入鉴定程序，在此期间，被上诉人提出反诉，上诉人认为，根据法律规定，反诉应在举证期限届满前提出，所以被上诉人的反诉不符合受理条件。综上，1、请求撤销府谷县人民法院（2013）府民初字第00754号民事判决书，改判上诉人不承担利息。2、依法判决被上诉人支付上诉人房屋折旧损失15万元（从2008年9月12日到2014年10月15期间，折旧费参照房租标准计算）。
被上诉人白某答辩称，一、关于上诉人主张的程序违法问题，答辩人认为反诉与本诉具有关联性，人民法院可以将反诉与本诉合并审理。同时，反诉又具有独立性，反诉不因本诉的撤回而终结。二、上诉人置国家法律不顾，将国家明令禁止买卖的房屋向外公开出售，属违法行为，有重大过错。答辩人买该房屋的款项是在府谷县农村商业银行以1.08分的利息所贷的，至今还没有偿还。一直承担着从2008年9月至今的利息，该损失应由上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求和理由是不能成立的，应予驳回。另：一审判决确认了证人倪培风，杨军的证言，证明上诉人向答辩人收取了供暖费（含转换器和地下室的费用）9000元，天燃气下户费4000元，楼门费用1300元，更换电表费用900元，共计15200元这一事实，故上诉人应一并返还答辩人上述款项15200元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《大沙沟住宅楼个人集资联建建房协议书》约定转让的房屋系限制流转房屋，原审法院确认该协议书无效于法有据，应予维持。本案上诉人明知该房屋占用的土地性质为集体土地，我国对集体土地上修建的“小产权”房有限制性规定，而向被上诉人出售，明显存在过错；被上诉人在购买房屋时未尽到审慎审查义务，亦应承担过错责任。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决上诉人向被上诉人承担购房款的利息损失并无不当。关于上诉人主张被上诉人应当向上诉人支付房屋折旧费或租赁费的请求，由于上诉人在一审时撤回本诉，一审法院对于该项请求未予审理，且二审时双方未能调解处理，故上诉人的该项请求应当另行主张。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六的规定，被告可以在法庭辩论终结前提出反诉，故上诉人主张原审法院在举证期限届满后受理被上诉人的反诉为程序违法的主张依法不能成立。被上诉人原审时提出的反诉请求独立于上诉人的诉讼请求，上诉人撤回本诉后，可以单独就被上诉人的反诉进行审理，故原审法院审理程序并无不当。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人高某某承担。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年一月十九日
书 记 员 康 娜