重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0230民初1649号原告（反诉被告）：向义泉，男，1964年11月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：俞顺活，男，1954年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：ＸＸ权，男，1970年11月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列三原告共同委托诉讼代理人：杜洪君，重庆市丰都县龙河法律服务所法律工作者。上列三原告共同委托诉讼代理人：罗青云，重庆市丰都县龙河法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈素普，男，1973年5月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘文英（系陈素普之妻），住重庆市丰都县龙河镇杉树坪村*组。委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。原告（反诉被告）向义泉、俞顺活、ＸＸ权与被告（反诉原告）陈素普合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，陈素普于同年6月19日提起反诉。本院依法适用简易程序，分别于同年7月7日、11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俞顺活及原告（反诉被告）向义泉、俞顺活、ＸＸ权的共同委托诉讼代理人杜洪君、罗青云，被告（反诉原告）陈素普及其委托诉讼代理人刘文英、况万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向义泉、俞顺活、ＸＸ权向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行合同之债99674元；2．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：三原告签订合伙建房协议。向义泉与被告协商拆除重建事宜，并于2013年3月16日签订《房屋拆除重建协议》，被告将原房屋交给三原告进行拆除重建，三原告无偿归还被告原有房屋面积：门面99.5平方米、住房196平方米。同年4月22日第二次签订《房屋拆除重建协议》，另加10平方米补偿被告。两份协议均约定经改造增加面积被告应予补偿，约定补偿价格为门面按1500元/平方米、住房按1400元/平方米计算。三原告房屋重建尚未完工，下水道尚未安装时，被告就进行了装修入住。被告占有门面面积157.8平方米，超出58.3平方米；住房面积为236.16平方米，超出30.16平方米。按协议约定被告应补价款129674元，经三原告多次催收，被告已经支付30000元，尚欠99674元为支付。被告在未经验收、交付就占有房屋视为对房屋的接收，应当履行相应的金钱给付义务。请求人民法院支持原告的诉讼请求。陈素普辩称，原告起诉结算的面积与被告丈量的面积差距大，原告所诉的门面面积和套房面积不能作为结算的归补面积。原告应完成所有工程量，经过竣工验收和消防验收后才能进行归补结算，且该房屋漏水，存在质量问题，请求驳回原告的诉讼请求。陈素普向本院提出诉讼请求：判令向义泉、俞顺活、ＸＸ权赔偿陈素普违约金35000元、房产证费用20000元以及修建下水道、雨棚、卷帘门、套房小门等费用17825元，并由向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月22日，陈素普与向义泉、俞顺活、ＸＸ权签订房屋拆除重建协议，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将陈素普坐落在暨龙场上的房屋拆除重建，工期为240天，向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担办理房产证的费用，竣工后按拆除面积还房，超面积部分按约定价格补钱。同时约定任何一方违约，向守约方付30000元违约金。合同签订后，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将陈素普的房屋拆除并动工修建新房，新房项目为文明大厦。修建过程中，因向义泉、俞顺活、ＸＸ权违约拖延工期等，双方于2014年12月21日在文明大厦售房部就相关问题进行磋商并形成了向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担30000元违约责任和20000元房产证费用的书面意见，同时约定该50000元在陈素普交超面积款项时扣除。依拆除重建协议，向义泉、俞顺活、ＸＸ权还的房屋应当有下水道、卷帘门、套房小门、雨棚等设施，因向义泉、俞顺活、ＸＸ权没有尽该义务，由陈素普自己花费17825元做了。向义泉、俞顺活、ＸＸ权辩称，陈素普与向义泉、俞顺活、ＸＸ权签订房屋拆除重建协议属实。在房屋修建过程中，因陈素普与向义泉、俞顺活、ＸＸ权以及暨龙政府等多方面的原因导致房屋未完工的情况下，陈素普强行搬到房屋居住，有些设施未来得及完善。陈素普提到的2014年12月21日形成的有关事宜的记录，因双方未能达成一致意见，所以陈素普主张的违约金30000元和办房产证费用20000元不能成立。整个下水道也只花了几千元。因此，除了未做工程向义泉、俞顺活、ＸＸ权应负责外，应驳回陈素普的其他反诉请求。本院经审理认定事实如下：向义泉、俞顺活、ＸＸ权达成合伙建房协议，在丰都县暨龙镇共同修建房屋。2013年4月22日，陈素普（甲方）与向义泉（乙方）签订了《房屋拆除重建协议》，协议约定：“一、甲方原有的房屋面积，乙方房屋竣工后无偿还给甲方（门面两间共计：玖拾玖点伍平方米）、（住宅壹佰玖拾陆平方米，二层楼和四层楼靠公路边各一套，外加10个平方米的面积）。二、甲方原有的门面和住房，乙方竣工后，经改建后面积增加了，甲方应以增加的每平方米门面按1500元计算，住房按1400元计算补偿给乙方（以实际面积计算），增加面积甲方不再付任何费用。房屋结构为框架……七、合同工期为240天，从开工之日起算，希望甲方配合乙方早日完工。乙方必须在2013年6月10日前开工建设，否则视为违约……九、乙方还甲方的房屋门面为卷帘门，住房的进房门为防盗门，窗为塑钢窗，每家水、电接到进房门口……十一、违约责任：甲乙双方任何一方违约，付守约方叁万元，并承担由此产生的一切费用。十二、乙方在拆除重建中，不负责甲方的搬迁费用，由此产生的费用甲方自行负责……”之后，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将陈素普的房屋拆除重建。向义泉、俞顺活、ＸＸ权修建的房屋在协议约定的工期内未按时完工。后因该房屋一直未完工，陈素普在该房屋下水道等设施未做完时，于2015年5月份占有该幢楼1号门面以及1单元2-4、4-4号房屋并装修入住至今。审理过程中，向义泉、俞顺活、ＸＸ权向本院提出申请，要求委托房屋测量机构对文明大厦房屋的建筑面积和套内面积进行测量，本院依法委托丰都县国土资源和房地产信息中心对向义泉、俞顺活、ＸＸ权修建的位于丰都县暨龙镇的文明大厦房屋的建筑面积和套内面积进行测量。2017年9月28日，丰都县国土资源和房地产信息中心作出重庆市房产面积新建报告书，该报告书载明：陈素普占有的第1层1号门面建筑面积为158.07平方米，1单元2-4、4-4房屋的建筑面积分别为102.92平方米。上述事实，有双方当事人的陈述、合伙建房协议、合伙建房补充协议、房屋拆除重建协议、重庆市房产面积新建报告书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。向义泉、俞顺活、ＸＸ权与陈素普于2013年4月22日签订的《房屋拆除重建协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。陈素普在该幢房屋尚未完工的情况下，占用了该幢楼1单元2-4、4-4号房屋以及1号门面并装修入住，应视为陈素普已经接收了该房屋。在双方对还房面积系套内面积还是建筑面积未作出明确约定的情况下，根据本地交易习惯，还房面积应视为建筑面积。因该栋楼第1层1号门面建筑面积为158.07平方米，1单元2-4、4-4房屋的建筑面积分别为102.92平方米，根据协议约定，陈素普占有的门面面积比还房面积多58.57平方米，占有的住房面积比还房面积少0.16平方米，故陈素普本应当向义泉、俞顺活、ＸＸ权交纳房款87631元，扣除陈素普已经交纳的30000元，陈素普还应当向向义泉、俞顺活、ＸＸ权交纳房款57631元。关于陈素普请求向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担违约金35000元、房产证费用20000元以及修建下水道、雨棚、卷帘门、套房小门等费用17825元的反诉主张。本院认为，向义泉、俞顺活、ＸＸ权在合同约定的期限内未按时将房屋交付给陈素普，同时该房屋部分附属设施未完工，根据协议约定，向义泉、俞顺活、ＸＸ权的行为已构成违约，应当支付陈素普违约金30000元。陈素普虽然自行完善了相关设施并支付了相关费用，但即使其请求的费用属实，也未超过违约金30000元，且陈素普也未提供充分证据证明因向义泉、俞顺活、ＸＸ权违约而给其造成的实际损失超过双方协议约定的违约金的数额，故陈素普请求向义泉、俞顺活、ＸＸ权支付损失的反诉主张不能成立，本院不予支持。另，陈素普也未提供证据证明向义泉、俞顺活、ＸＸ权应当向其支付房产证费用20000元，故该主张亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈素普在本判决发生法律效力后10日内向原告向义泉、俞顺活、ＸＸ权交纳房款57631元；二、反诉被告向义泉、俞顺活、ＸＸ权在本判决发生法律效力后10日内支付反诉原告陈素普违约金30000元；三、驳回原告向义泉、俞顺活、ＸＸ权的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈素普的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2292元，减半收取计1146元，由向义泉、俞顺活、ＸＸ权负担481.32元，由陈素普负担664.68元；反诉案件受理费1620元，减半收取计810元，由陈素普负担477.90元，由向义泉、俞顺活、ＸＸ权负担332.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 任 巍二〇一七年十二月十五日书记员 余佳睿