广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6743号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温雅莉。
委托代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓欣荣，。
委托代理人：李继，广东国欣律师事务所律师。
委托代理人：张永新，广东国欣律师事务所实习律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：王业，行长。
委托代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。
委托代理人：鲁书，广东邦罡律师事务所实习律师。
上诉人温雅莉因与被上诉人邓欣荣及原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区月亮湾大道X号房产（涉诉房产）于2011年7月4日登记至温雅莉名下，登记建筑面积52.44平方米，房地产证号：X。
2015年3月22日，邓欣荣、温雅莉签订《房地产买卖合同》，约定：温雅莉向邓欣荣出售涉诉房产，房产转让成交价为2228000元；定金为10万元，邓欣荣在签署本合同时向温雅莉支付定金5万元，在签署本合同之日起三日内（含当日）再向温雅莉支付定金5万元，定金交由双方指定的第三方监管，邓欣荣将定金支付给监管方或存入监管账号，视为温雅莉已收讫定金；邓欣荣以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；邓欣荣应于2015年4月27日前付清首期款约67万元（含已付定金）；邓欣荣应于首期房款交付之日起七日（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续；双方须于银行出具贷款承诺书之日（若温雅莉需要办理赎楼手续的，则在温雅莉赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；首期款指定银行监管，邓欣荣须在上述期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；涉诉房产处于抵押状态，温雅莉同意于2015年4月27日前自行筹资还清按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予第三方处；双方同意在首期房款中预留5000元作为交房保证金；买卖双方需付税费由邓欣荣承担；双方约定的交楼日期为温雅莉收齐全部购房款后三天内；双方办理转移登记而签署的《深圳市二手房买卖合同》以国土局估价登记；如邓欣荣未按照本合同约定的期限履行义务，温雅莉有权要求邓欣荣以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如邓欣荣逾期履行超过五日，温雅莉可解除合同并选择要求邓欣荣支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收邓欣荣已支付的定金；如温雅莉未按照本合同约定的期限履行义务，邓欣荣有权要求温雅莉以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如温雅莉逾期履行超过五日，邓欣荣可解除合同并选择要求温雅莉支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还邓欣荣已支付的定金；备注：邓欣荣在2015年4月27日前将部分首期款10万元提前支付给温雅莉；涉诉房产处于抵押状态，由温雅莉自行找担保公司赎楼，赎楼费用由邓欣荣承担（包括担保费、短期利息、银行罚息）；及其他条款。邓欣荣、温雅莉当庭确认，备注条款中约定的10万元包含在定金之外的首期款57万元中。2015年3月22日、3月24日，邓欣荣分别向温雅莉支付了定金各5万元，温雅莉出具了收款收据。
邓欣荣提交了其与温雅莉之间的微信记录及照片等证据，用以证明温雅莉于2015年3月31日表示有案外人提出更高的交易价格，温雅莉家人不想向邓欣荣出售涉诉房产，邓欣荣于2015年4月24日通知温雅莉于4月27日办理资金监管并询问温雅莉合同备注条款中的首期款10万元何时支付，温雅莉未予回复；2015年4月27日，邓欣荣前往银行准备办理首期款资金监管，温雅莉未到场。邓欣荣提交的银行交易流水显示2015年4月27日其账户余额为57万余元。邓欣荣另提交了深圳市天阳置业有限公司2015年4月20日出具的证明，该公司表示其系涉诉交易的居间方，温雅莉于2015年3月31日表示不想卖房，欲解除合同，邓欣荣不同意，后温雅莉拒绝接听电话，对短信、微信亦不回复。
2015年4月27日，温雅莉签署公证委托书，委托相关人员为涉诉房产赎楼。2015年4月30日，温雅莉偿清向建行深圳分行的贷款，本息共计383141.93元，涉诉房产注销抵押；同日，依邓欣荣申请，原审法院依法查封了涉诉房产。温雅莉提交了其2015年4月27日与深圳市东怡信投资担保有限公司（以下简称东怡信公司）签订的《赎楼贷款担保委托合同》以及四份担保赎楼费收款收据，合同载明：担保服务费按10日内实际赎楼金额的3‰支付（以担保公司到银行还款之日起开始计算时间），从第11天起按每天加收1.2‰费用。四份收款收据的日期、金额分别为：2015年4月28日11494元、2015年5月8日32184元、2015年5月28日32184元、2015年6月27日16092元，均注明现金支付。温雅莉称，东怡信公司以现金方式赎楼，因涉诉房产于2015年4月30日完成赎楼的当日被查封，东怡信公司要求温雅莉尽快还钱，温雅莉便以名下另一套房产作抵押向招商银行贷款以向东怡信公司偿还相关费用。温雅莉未提交东怡信公司担保赎楼的收费明细表，亦未提交担保赎楼费的收费发票。邓欣荣表示其可承担7日内的赎楼费用，超出正常部分的费用应由温雅莉自行承担。温雅莉确认赎楼后未通知中介公司及邓欣荣。
2015年10月14日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年10月14日，邓欣荣家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。邓欣荣向原审法院提交书面意见表示能够一次性支付购房款。
邓欣荣的一审诉讼请求：1、温雅莉继续履行与邓欣荣签订的《房地产买卖合同》的相应义务，并配合将深圳市南山区X号房产过户登记至邓欣荣名下；2、温雅莉立即协助邓欣荣办理资金监管手续至邓欣荣存入首期款；3、邓欣荣取得银行贷款承诺函三日内，温雅莉与邓欣荣共同签署《深圳市二手房买卖合同》；4、温雅莉签署《深圳市二手房买卖合同》三日内向产权登记机关办理将其名下涉案房产过户登记至邓欣荣名下的相关手续，申请办理涉案房产过户的递件回执原件由邓欣荣保管；5、温雅莉协助按国土局评估价签署《深圳市二手房买卖合同》、《转移申请表》，超过评估价所需税费由温雅莉承担；6、温雅莉在收到房款后三日内将涉案房产交付邓欣荣，温雅莉配合办理交接手续及房屋相关更名手续；7、温雅莉按照转让成交价每日万分之五支付违约金，自2015年4月28日至温雅莉履行合同义务协助办理完交付房屋等相关手续止；8、建行深圳分行在贷款还清后，配合办理注销抵押登记等手续；9、本案诉讼费用由温雅莉承担。
温雅莉的一审反诉请求：1、解除邓欣荣、温雅莉签订的《房地产买卖合同》；2、邓欣荣向温雅莉支付违约金10万元；3、邓欣荣承担诉讼费。
原审法院认为:邓欣荣、温雅莉签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。邓欣荣依约向温雅莉支付了定金10万元，并筹齐首期款57万元待资金监管，在双方对备注条款中提前支付的首期款10万元的支付方式未予明确约定的情况下，邓欣荣主动与温雅莉协商，而温雅莉不予回复且拒绝按照合同约定与邓欣荣办理首期款资金监管，其在完成赎楼后亦未通知中介公司或邓欣荣，并无继续履行合同的意思，已构成违约。温雅莉关于邓欣荣未提前支付首期款10万元的抗辩主张无事实及合同依据，原审法院不予采纳。温雅莉迟延履行义务，邓欣荣诉请温雅莉依约支付违约金，原审法院予以支持，温雅莉应以合同交易价格2228000元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自双方约定的首期款资金监管期限届满次日即2015年4月28日起向邓欣荣支付迟延履行违约金，计至判决确定的温雅莉应履行完毕义务之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。该法第一百一十四条第三款规定，违约方支付迟延履行违约金后，还应当履行债务。现涉诉房产已注销抵押，邓欣荣具备购房资格且同意一次性支付购房款，其请求继续履行合同，于法有据，原审法院予以支持。温雅莉请求解除合同并由邓欣荣支付违约金10万元，没有依据，原审法院不予支持。根据合同约定，赎楼费用（包括担保费、短期利息、银行罚息）应由邓欣荣负担，现涉诉房产在诉讼过程中完成赎楼，邓欣荣请求继续履行合同，应依约承担必要的赎楼费用。温雅莉委托担保公司为涉诉房产赎楼后，涉诉房产被查封，温雅莉为偿还担保公司款项支出了额外的费用，该费用系由温雅莉原因产生，应由温雅莉自行负担，因温雅莉未提交担保公司收取担保赎楼费的明细及相关发票，故原审法院依照《赎楼贷款担保委托合同》约定的担保服务费计费方式，酌定邓欣荣向温雅莉支付10日的担保服务费，计11494元（383141.93元×10天×3‰），该金额亦与温雅莉提交的2015年4月28日担保赎楼费收款收据载明的金额一致。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓欣荣与温雅莉继续履行双方2015年3月22日签订的《房地产买卖合同》；二、邓欣荣于判决生效之日起三十日内向温雅莉一次性支付定金之外的购房余款2128000元及赎楼费用11494元；三、温雅莉于邓欣荣付清购房余款2128000元及赎楼费用11494元之日起三日内与邓欣荣共同办理深圳市南山区月亮湾大道中海阳光玫瑰园4栋4-2D号房产转移登记至邓欣荣名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由邓欣荣负担；四、温雅莉于邓欣荣付清购房余款2128000元及赎楼费用11494元之日起三日内邓欣荣交付深圳市南山区月亮湾大道中海阳光玫瑰园4栋4-2D号房产；五、温雅莉于判决生效之日起十日内向邓欣荣支付迟延履行违约金（违约金以合同交易价格2228000元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2015年4月28日起计，计至判决确定的温雅莉应履行完毕义务之日止）；六、驳回邓欣荣的其他诉讼请求；七、驳回温雅莉的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24604.56元、保全费5000元，由温雅莉负担；反诉受理费575元，由温雅莉负担。
上诉人温雅莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、解除温雅莉与邓欣荣签署的《房地产买卖合同》；3、邓欣荣向温雅莉支付除没收定金外的违约金10万元；4、邓欣荣承担本案全部诉讼费用。上诉理由：原审判决认为双方未约定10万元首期款的付款方式，这一认定与事实不符。第一，合同约定，邓欣荣应当在2015年4月27日前直接将首期款10万元支付给温雅莉。这一约定明确了付款方式是直接支付给卖方而非监管到银行，明确了付款时间是2015年4月27日前。因此，10万首期款的付款方式是明确的。第二，合同中并未明确定金是现金支付还是转账支付，但邓欣荣依然将定金转账支付到邓欣荣的银行账户。这说明，虽然合同中并未明确约定楼款是现金支付还是转账支付，但转账付款方式是得到双方认可的，也是现代社会普遍应用的付款方式。邓欣荣称不知道10万元是支付现金还是转账，所以没有付款，这一说法显然与对方的实际行为相矛盾。同样是合同没有明确约定，邓欣荣知道定金以转账方式支付，亦应当清楚首期款同样为转账方式支付。第三，邓欣荣知悉温雅莉的银行账户，支付首期款没有任何障碍，无需另行协商首期款的支付方式。邓欣荣支付定金是通过其本人账户转账到温雅莉本人的银行账户，说明其知道温雅莉的账号，完全可以将首期款10万元转账到温雅莉的银行账户。邓欣荣没有支付，是其违反了合同约定，应当承担违约责任。综上，原审判决未能完整的查明事实，只是单方面听取邓欣荣的意见，与客观事实严重不符。请二审法院查清事实，支持温雅莉的上诉请求。
被上诉人邓欣荣答辩称：一、买卖合同约定的2015年4月27日前将部分首期款人民币10万元提前支付给卖方，之所以约定为4月27日，是因为在做资金监管的同时从57万元当中拿出10万元现金给卖方，而不是邓欣荣先要支付10万元才去做资金监管。二、根据原审法院查明的情况，温雅莉于2015年3月31日明确表示有案外人愿出更高的价格购买涉案房屋，不想再向邓欣荣出售，邓欣荣停止支付这10万元不属于违约。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回温雅莉的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：邓欣荣于2015年4月24日分别通过信息、微信方式与温雅莉进行沟通，内容为：“按合同二十条备注中，部分首期款十万元是今天转给你还是27号做资金监管时一起给你？请明示。”温雅莉未予回复。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：邓欣荣未于2015年4月27日前支付10万元首期款是否构成违约。根据本案查明的事实，邓欣荣、温雅莉在涉案《房地产买卖合同》备注条款中约定，邓欣荣在2015年4月27日前将部分首期款10万元提前支付给温雅莉。邓欣荣于付款期限届满前与温雅莉主动沟通并询问付款事宜，温雅莉未予回复且其后拒绝配合办理资金监管。本院认为，双方对于10万元首期款的支付方式未予明确约定，在经与温雅莉主动协商而未得到答复的情况下，邓欣荣未能于约定时间支付上述款项不构成违约。温雅莉上诉称，合同已明确约定邓欣荣应将10万元首期款直接支付给其本人，且邓欣荣知悉其银行账号，邓欣荣未于约定时间付款构成违约。本院认为，从涉案合同约定的内容看，双方对于10万元首期款的支付方式并未明确，温雅莉亦未提供证据证明双方对此作出补充约定或其已就款项支付方式履行告知义务，因此，本院对其主张不予采信。
综上，上诉人温雅莉上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费25179.56元，由上诉人温雅莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月三十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。