广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1022号
原告陈玉林，女，1979年1月23日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原告李文，男，1988年7月11日出生，汉族，住址湖南省湘阴县。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被告马广，男，1984年5月3日出生，汉族，住址河南省驻马店驿城区。
委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。
被告章海燕，女，1982年11月17日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。
第三人深圳市汇邦成房地产经记有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道中心区富通美沙花都8栋73，组织机构代码687598618。
法定代表人杨小华。
委托代理人徐招平，系公司职员。
第三人艾丹，女，1985年1月11日出生，汉族，住址湖北省应城市。
上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员高志军、刘水英组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陈玉林、李文的委托代理人胡维刚，被告章海燕及被告章海燕、马广的委托代理人刘云海，第三人深圳市汇邦成房地产经济有限公司（以下简称汇邦成公司）的委托代理人徐招平，第三人艾丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玉林、李文诉称，2014年11月27日，原告陈玉林受原告李文委托与被告马广、章海燕就深圳市宝安区沙井街道万科翡丽郡花园6栋703房(深房地字第××号)签订了《房地产买卖合同》。合同签署后，原告积极全面的履行合同义务，及时支付了合同约定的定金。2015年3月30日，因政策变动导致房价暴涨，被告经原告及居间方多次通知均拒绝履行合同义务并将涉案物业出售他人办理递件过户手续。被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告继续履行于2014年11月27日签订的《房地产买卖合同》，将涉诉房屋过户至原告李文名下，并按期交房；二、被告向原告支付迟延履行违约金暂计33,156元(以成交价l53.5万元为基数按每日万分之四，从2015年3月28日起计至实际履行之日止，暂计至起诉之日)；三、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
在第一次庭审后，本院发现本案处理结果与第三人艾丹存在法律上的利害关系，在追加第三人艾丹参加诉讼后进行了第二次开庭审理。之后，本院发现第三人艾丹已另行提起继续履行的诉讼，本院依法通知进行了第三次开庭审理，并向原告释明是否变更诉讼请求。原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告的二手房买卖合同；二、被告退还原告定金8.5万元，赔偿差价损失156.5万元（按现在的市场价值310万元减去涉案合同成交价153.5万元）；三、被告赔偿原告其他经济损失10万元（律师费3.5万元、担保费0.5万元、公证费400元）；四、被告承担全部诉讼费和保全费。
被告马广、章海燕答辩称，一、被告积极履行合同义务，而原告怠于进行首期款监管，过分延迟履行合同义务的行为已构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。二、被告在拒绝担保公司赎楼中不合理要求的情况下，尝试自行赎楼，并未违反合同约定。三、因为资金周转需要，被告与案外人签订了房屋买卖合同，并将涉案房屋交付给了案外人，案外人签订合同后积极履行合同义务，交付定金，监管首期款，银行贷款承诺函也能很快下来，案外人收到被告交付的房屋后进行了装修并添置了家电和生活用品，居住至今。四、案外人得知原告起诉继续履行合同后也起诉被告主张继续履行合同，案号为（2015）深宝法民三初字第1464号。综上，合同不能履行系原告以行为表明其不履行合同义务导致的，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人汇邦成公司辩称，2015年3月28日，第三人汇邦成公司作为居间方通知被告办理公证手续，被告称涉案房产一手房地产证即将出证，经协商，买卖双方同意于清明节（4月5日）前后领取房地产证后再做公证。2015年4月3日，被告通知第三人汇邦成公司已经领取一手房地产证复印件，买卖双方协商与2015年4月6日办理公证委托书。2015年4月6日，第三人汇邦成公司通知被告做委托公证，被告说出差到韶关，4月11日才返回深圳，经与原告反复协商后，买卖双方约定被告于4月13日办理公证委托手续。2015年4月12日，第三人汇邦成公司告知被告于4月13日办理公证的时间和地点时，被告马广称其配偶章海燕要外出培训4天，在再次征得原告同意后，商定委托公证办理时间延期至2015年4月16日。2015年4月15日晚上，被告马广、章海燕告知第三人汇邦成公司工作人员因工作及家庭原因不再离开深圳，不想出售涉案房产。第三人汇邦成公司告知违约风险及责任后，被告马广、章海燕表示继续履行合同。2015年4月16日，被告马广、章海燕在第三人汇邦成公司工作人员的陪同下前往宝安公证处沙井受理点办理了委托公证手续，但被告以公证委托书内容有风险为由拒绝办理，并要求原告代为赎楼。后经协调，原告原意代为赎楼，但原告准备的首期款为35万元，被告拖欠银行贷款为55万元左右，因此原告需要几天时间筹备额外多出的20万元，被告马广、章海燕表示理解并同意。2015年4月17日，第三人汇邦成公司工作人员陪同被告马广、章海燕前往建设银行预约提前还款。2015年4月21日，原告通知第三人汇邦成公司已经筹齐55万元，第三人汇邦成公司将此情况告知被告马广、章海燕，并通知原、被告双方于2015年4月25日前往第三人汇邦成公司签署关于原告代为赎楼的补充协议。2015年4月25日，被告马广、章海燕到达第三人汇邦成公司后拒绝签署补充协议，并以被告马广母亲身体不好，不愿意离开深圳等理由拒绝履行合同。后第三人汇邦成公司多次协调，被告马广、章海燕同意原告加价后继续履行合同，但表示至少要加10万元。2015年5月6日，双方同意原告向被告马广、章海燕加付6万元，双方继续履行合同，并约定当晚签署关于加价6万元的补充协议。因双方达成继续履行的一致意见，第三人汇邦成公司遂联系涉案房产的贷款银行，准备提前赎楼的事宜，但被银行告知涉案房地产证原件已被被告提前赎出并取回。第三人汇邦成公司发现被告可能已经违约，因此前往被告住处核实得知被告已于2015年4月24日将涉案房产另行出售他人。涉案合同不能履行的原因是被告以各种理由延迟履行，最后将涉案房产卖给他人，导致涉案合同不能履行。
第三人艾丹答辩称，第三人艾丹与被告间的房屋买卖合同已经全部履行，第三人艾丹已经全部支付房屋转让款，且已经合法占有涉案房屋。据此，法院依法应当解除对涉案房屋的查封，并驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2014年11月27日，被告马广、章海燕作为卖方、原告陈玉林作为买方签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告马广、章海燕将位于深圳市宝安区沙井街道万科翡丽郡花园6栋703房产【深（宝）网预买字（2012）第17622号】出售给原告陈玉林，房产转让价格为1,535,000元；涉案房产建筑面积88.19平方米。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金20,000元，买方在签署本合同之日起7日（含当日）内再向卖方支付定金65,000元；定金交由买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金。买方应于签署本合同之日起125日（含当日）内付清首期房款350,000元（不含已付定金）；双方同意上述首期款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将须监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，如因卖方不配合办理相关手续，则买方有权待卖方办理完监管手续后7个工作日内付款。买方应于首期房款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起120日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注条款载明：1、卖方须于2015年4月30日前办理一手房地产证并结清一切一手费用；2、卖方同意买方如因限购原因可指定他人为产权登记人；3、买卖双方如有一方以任何理由违反合同条款即视为违约，违约方须支付总价款的20％给守约方作为违约金。另合同中载明马广、章海燕收到定金20,000元。
2014年11月27日，李文出具了一份《个人授权委托书》，载明授权陈玉林签署关于购买深圳市宝安区沙井街道万科翡丽郡花园6栋703房的买卖合同及支付定金等相关法律文件。
2014年12月7日，章海燕出具收款收据一张，载明收到陈玉林交来购买涉案房产定金65,000元。
2015年3月17日，深圳市房地产权登记中心向被告马广、章海燕颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告马广、章海燕系宝安区沙井街道万科翡丽郡花园6栋703号房地产权利人，各占50％份额，房产建筑面积为88.19平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月17日，被告马广、章海燕向涉案房产抵押权人中国建设银行深圳罗湖支行申请提前还款。
2015年4月24日，被告马广、章海燕作为卖方与作为卖方的第三人艾丹签订了一份《二手房买卖合同》，约定马广、章海燕以2,250,000元将涉案房产出售给第三人艾丹。合同亦对交易的其他相关事项进行了约定。
2015年4月24日，第三人艾丹向被告马广、章海燕支付定金50,000元。2015年4月27日，第三人艾丹向被告马广、章海燕支付定金150,000元。
2015年5月4日，第三人艾丹，被告马广、章海燕与中国农业银行深圳宝安前进路支行签署了《二手房交易资金监管协议》，第三人艾丹于当日将首期款850,000元存入资金监管账户。
2015年5月5日，被告偿还了涉案房产抵押权人中国建设银行深圳罗湖支行的全部贷款，涉案房产抵押登记亦于当日被注销。
2015年5月6日，深圳市房地产权登记中心出具《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》，载明收到第三人艾丹申请涉案房产转移登记的申请材料，予以受理。
2015年5月7日，原告陈玉林、李文向本院申请诉前财产保全，本院受理后依法作出深宝法立保字第135号民事裁定，并于2015年5月11日查封了涉案房地产。
2015年5月8日，中国农业银行深圳宝安支行向第三人艾丹出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺发放贷款1,200,000元。
2015年6月11日，深圳市房地产权登记中心向原告李文出具《购房资格证明》，原告李文家庭在本市可购住房一套。
2015年7月8日，第三人艾丹提起诉讼，要求被告马广、章海燕继续履行双方之间买卖合同，本院已受理，案号为（2015）深宝法民三初字第1464号。
原告为证明被告违约提交了一份录音资料，主要内容为原告陈玉林、李文，被告马广、章海燕，及第三人汇邦成公司中介人员于2015年4月25日的就涉案合同的履行进行协商，原告要求继续履行合同，被告称其有各种原因不能出售涉案房产。庭审中，被告马广、章海燕不认可该份录音证据的真实性；第三人汇邦成公司代理人称其参与了录音中协商全过程，并认可该份录音证据的真实性、合法性、关联性。
第三人艾丹主张自己已实际入住涉案房屋，并提供了照片、深圳市万科物业服务优先公司翡丽郡物业服务中心出具的《居住地证明》、与圳市万科物业服务优先公司翡丽郡物业服务中心签署的《变更（取消）代收款协议书》、有线电视费发票、购买家电沙发的订货单及发票等证据。上述证据的主要证明内容为第三人艾丹购买了家电家具等，部分送货单上载明送货地址为涉案房屋，涉案房屋所在小区物业服务公司圳市万科物业服务优先公司翡丽郡物业服务中心出具证明称艾丹已于2015年5月7日入住涉案房屋，《变更（取消）代收款协议书》主要内容为涉案房屋物业服务费银行托收账户自2015年7月3日其变更为艾丹的银行账户。原告及第三人汇邦成公司对上述证据均不认可，主张上述证据系在原告申请保全查封之后形成，不能排除系被告与第三人艾丹串通制造。
庭审中，原告称被告拒绝办理赎楼委托手续，并以各种理由拖延办理，因被告的房产并未办理房地产证，而办理资金监管及办理委托公证手续均需要被告提供房地产证复印件，但被告拒绝提供，所以导致资金监管等手续无法办理。被告称根据交易习惯，在做完公证委托后才做资金监管，被告多次催促第三人汇邦成公司通知原告办理资金监管，但第三人汇邦成公司因其公司的交易习惯，一直未进行资金监管；第三人汇邦成公司称其通知被告办理资金监管及公证委托手续，但被告一直拖延办理。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、个人授权委托书、查档单及房产证复印件、定金收据、银行流水清单、诉前保全受理通知书及收据、二手房买卖合同、录音及录音文字材料、银行流水、购房资格证明等证据，被告提供的提前还款回执、业务回单、还款凭证等证据，第三人艾丹提供的居住地证明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书、个人购房贷款承诺函、电视费发票、物业收费通知单、金穗借记卡明细对账单、交通银行深圳分行转账记录、款项确认书、中国农业银行银行卡取款业务回单、银行进账单、二手房交易结算资金托管协议、深圳市国美电器有限公司出具的发票、收据、销售订货单、变更（取消）代收款协议书、委托银行代收费合同书、管道燃气供用气合同、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告陈玉林与被告马广、章海燕签订的《房地产买卖合同》系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。被告称原告未能按合同约定办理资金监管，所以其解除合同。原告称被告拒绝出售涉案房产，致使合同无法履行。第三人汇邦成公司称被告在合同履行过程中未履行赎楼义务，明确拒绝履行涉案合同。本院认为，原、被告签订涉案合同时，涉案合同交易房产并未取得房地产证，根据深圳市二手房交易的惯例，办理资金监管时，银行需要审核房地产证。被告在2015年3月17日才取得涉案房地产证，涉案买卖合同的资金监管手续在此之后才具备办理的条件。第三人汇邦成公司作为涉案交易的居间方，其参与涉案交易的全过程，其陈述较为可信。且第三人汇邦成公司关于涉案交易过程的陈述与录音证据及被告一直未履行办理公证委托手续的事实一致，结合被告在涉案合同并未解除的情形下，于2015年4月24日将涉案房产高价出售给第三人艾丹的事实，可知被告马广、章海燕在出售涉案房产存在一房二卖的行为，其在涉案合同履行过程中已构成根本违约。
关于继续履行和释明权行使。被告已构成根本违约，原告依据合同约定有权诉请继续履行。但根据审理查明的事实可知，涉案房产已交交付给第三人艾丹，第三人艾丹亦已提起继续履行合同之诉。根据现有证据，无法得出第三人艾丹在签订其与被告马广、章海燕的买卖合同时已经知晓被告马广、章海燕已将涉案房产出售给原告陈玉林，且第三人艾丹与被告马广、章海燕之间关于购买涉案房产的合同价远高于被告马广、章海燕与原告陈玉林之间的合同价，无法认定被告马广、章海燕与第三人艾丹之间系恶意串通，损害原告陈玉林的利益。在涉案房产两份合同均不存在无效情形的情况下，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条关于动产多重买卖合同履行的规定，根据审判实践中对一房二卖的处理原则，房产已经交付的买卖合同优先适用继续履行，未交付房产的买卖合同的买受人可向出卖人主张违约责任。因此，涉案合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。据此，考虑到原告系在起诉后才得知涉案房产存在一房二卖的情形，在庭审后才得知第三人艾丹已提起继续履行的诉讼，为减少当事人诉累，节约司法资源，本院依法向原告进行释明，原告变更其诉讼请求为请求判令解除涉案合同，被告支付差价损失、返还定金，并赔偿原告其他损失。
关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。被告将涉案交易之房产另行出售他人，即以其行为明确表示不履行涉案合同，因此，原告陈玉林有权解除涉案合同。原告陈玉林于2015年11月4日庭审时明确表示解除合同，被告已于此时知晓，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，因此，涉案合同已于2015年11月4日解除。
关于定金返还。因涉案合同已解除，被告收取原告陈玉林定金已没有合同依据，被告应当将定金8.5万元返还给原告陈玉林。
关于赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于解除效力的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告陈玉林有权要求被告赔偿因违约所遭受的损失。原告陈玉林所遭受的损失为另行购买房产须额外支出的费用，根据被告与第三人艾丹所签署的买卖合同可知原告陈玉林另行购买须额外支付71.5万元（225万元-153.5万元），被告应当赔偿原告陈玉林另行购买房屋的差价损失71.5万元。律师费和保全担保费并非被告违约所必然产生的损失，原告就基于支付上述费用获得了相关利益，其要求被告支付上述费用，没有合同依据，本院不予支持。公证费，因原告没有提供相关证据予以证明，本院不予支持。
关于评估。本院在审理本案过程中曾向原告释明是否对涉案房产在2015年5月6日、7月23日和11月4日的三个时间节点的市场价值进行评估，以供本院参考；原告亦明确表示申请评估。但考虑被告违约的时间为其与第三人签订房屋买卖合同即2015年4月24日，该时间节点与原告获知涉案房产存在一房二卖的时间节点即2015年5月6日，较为接近；同时，房产评估价值也不能完全等同于市场成交价，因此，为减轻当事人负担，本院决定停止对涉案房产的评估，以被告另行出售涉案房产的转让成交价作为确定原告损失的依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈玉林与被告马广、章海燕签订的《房地产买卖合同》已于2015年11月4日解除；
二、被告马广、章海燕应于本判决生效之日起三日内赔偿原告陈玉林损失71.5万元；
三、被告马广、章海燕应于本判决生效之日起返还原告陈玉林定金8.5万元；
四、驳回原告陈玉林、李文的其他诉讼请求。
本案受理费14,938元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 高志军
人民陪审员 刘水英
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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