江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初11364号
原告：中国工商银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市海虞北路23号,统一社会信用代码91320581608246922L。
主要负责人：金华，该行行长。
委托诉讼代理人：陈艳，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱凤玉，该行职员。
被告：吴土珍,女,1966年6月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被告：吴坚新,男,1967年3月4日出生,汉族，住浙江省仙居县。
委托诉讼代理人：张坤明，男，1978年1月23日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区，系苏州中茂置业发展有限公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司常熟支行（以下简称工商银行常熟支行）与被告吴土珍、吴坚新金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。被告吴坚新在答辩期内对本案管辖权提出了异议。本院于2016年10月31日裁定驳回被告吴坚新对本案的管辖权异议。被告吴坚新不服裁定提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年12月6日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2017年1月11日、2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告工商银行常熟支行的委托诉讼代理人陈艳、被告吴坚新的委托诉讼代理人张坤明到庭参加诉讼，被告吴土珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行常熟支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告吴土珍、吴坚新立即归还借款本金人民币776281.47元，支付计算至2016年8月23日的利息人民币9338.18元，并支付从2016年8月24日起至生效法律文书确定的履行日止的利息、罚息和复利；2、依法判令被告吴土珍、吴坚新承担原告为实现债权而产生的律师费人民币25000元；3、原告有权以折价或者拍卖、变卖被告抵押的常熟市泰山南路26号中南世纪城8幢2201房产后所得价款优先受偿上述债务；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求中计算至2016年8月23日的利息人民币9338.18元包含利息人民币9211.71元、罚息人民币64.84元、复利61.63元。
事实和理由：2009年12月17日，被告吴土珍、吴坚新与原告签订了一份《个人购房借款/担保合同》，向原告借款人民币92万元，贷款期限为25年，自2009年12月23日起至2034年12月23日止，按月等额本息还款，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮27%，罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定。同时被告吴土珍、吴坚新以其拥有的位于常熟市泰山南路26号中南世纪城8幢2201房产为上述债务提供了抵押并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告吴土珍、吴坚新未能按照合同约定按时归还借款本息，按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告吴土珍、吴坚新立即归还所有贷款本息，但被告吴土珍、吴坚新未予理睬。为此原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。
被告吴土珍未作答辩，亦未提供证据。
被告吴坚新辩称：对原告主张的借款本金应提交证据证明，对利息、复利、罚息应提交合同依据和计算方式；对原告主张的律师费25000元，应提交原告支付江苏正大发展律师事务所律师费的依据，以证明该律师费已经实际发生。
经审理查明：2009年12月17日，原告（贷款人）与吴土珍（借款人、抵押人）、吴坚新（共同借款人、抵押物共有人）、常熟中南世纪城房地产开发有限公司（保证人）签订编号为A[一手住房]字[苏州分行][常熟]支行[2009]年[一手贷2599]号《个人购房借款/担保合同》一份，被告吴土珍、吴坚新共同向原告借款人民币92万元，用于购买坐落于常熟市泰山南路26号中南世纪城8幢2201室房屋，贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮27%确定，据此确定年利率为4.3362%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个公历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名常熟中南世纪城房地产开发有限公司，账号11×××72，开户行：工行常熟支行；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户：户名：吴土珍，账号62×××88，开户行：中国工商银行股份有限公司常熟支行。在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收。如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；贷款利率按约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。借款人发生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。借款人未按照约定偿还到期贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而发生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告吴土珍、吴坚新愿意以其所有的位于常熟市泰山南路26号中南世纪城8幢2201室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人已收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起二年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。借款人和担保人承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2012年11月21日，原、被告双方就被告吴土珍、吴坚新抵押的房屋至常熟市房屋产权登记发证中心办理了抵押物登记，登记的债权数额为92万元。
2009年12月23日，原告依约向被告吴坚新、吴土珍指定账户发放了贷款，个人借款凭证记载借款金额92万元，贷款发放日2009年12月23日，贷款到期日2034年12月23日，基准年利率为5.94%，正常利率浮动比率-27%，按月还本金、按月还利息。被告吴土珍在上述个人借款凭证借款人一栏签名。
在贷款期限内，中国人民银行曾多次调整人民币贷款基准利率，其中2008年12月23日五年以上人民币贷款基准利率为5.94%；2010年10月20日五年以上人民币贷款基准利率为6.14%；2010年12月26日五年以上人民币贷款基准利率为6.40%；2011年2月9日五年以上人民币贷款基准利率为6.60%；2011年4月6日五年以上人民币贷款基准利率为6.80%；2011年7月7日五年以上人民币贷款基准利率为7.05%；2012年6月8日五年以上人民币贷款基准利率为6.80%；2012年7月6日五年以上人民币贷款基准利率为6.55%；2014年11月22日五年以上人民币贷款基准利率为6.15%；2015年3月1日五年以上人民币贷款基准利率为5.90%；2015年5月11日五年以上人民币贷款基准利率为5.65%；2015年6月28日五年以上人民币贷款基准利率为5.40%；2015年8月26日五年以上人民币贷款基准利率为5.15%；2015年10月24日五年以上人民币贷款基准利率为4.90%。原告根据《个人购房借款/担保合同》中关于利率的约定，原告在2009年12月23日发放贷款时执行年利率4.3362%；自2011年1月1日起执行年利率4.672%；自2012年1月1日起执行年利率5.1465%；自2013年1月1日起执行年利率4.7815%；自2015年1月1日起执行年利率4.4895%；自2016年1月1日起执行年利率3.577%。
上述贷款发放后，借款人吴土珍、吴坚新自2010年1月开始每月的23日按约还本付息，自2010年1月至12月共计归还借款本金20860.30元、利息39481.70元；自2011年1月至12月共计归还借款本金20834.57元、利息41498.08元；自2012年1月至12月共计归还借款本金20524.92元、利息44629元；自2013年1月至12月共计归还借款本金22552.74元、利息40594.86元；自2014年1月至12月共计归还借款本金23678.74元、利息39421.94元，自2015年1月至8月共计归还借款本金16950.61元、利息24121.84元，自2015年9月23日起被告吴土珍、吴坚新未能足额还本付息，仅归还了利息588.91元，后被告吴土珍于2015年9月24日归还借款本金1730元，于2015年9月25日归还了借款本金426.99元、利息2385.25元；被告吴土珍于2015年10月至2015年12月归还借款本金6519.51元、利息8869.83元；自2016年1月至4月归还借款本金9633.5元、利息9487.48元；自2016年5月23日起被告吴土珍未能按期归还借款本息，其中被告吴土珍于2016年5月23日仅归还借款利息0.49元，于2016年6月21日归还借款本金6.65元，至2016年8月连续违约4期，原告根据合同约定于2016年9月5日向被告吴土珍发出提前还款通知书，该提前还款通知书载明：自2016年5月23日起，你未能按时归还贷款本息，积欠本金9802.55元，积欠利息9338.18元。至今已违约105天，连续违约4期，累计违约5次。我行与你进行多次联系，至今未能归还已逾期的贷款本息并交纳相应的罚息。我行要求你收到本函后5天内归还全部贷款本息和滞纳金、罚金。但被告吴土珍、吴坚新至今未足额还款。
综上所述，截至2016年8月23日，被告吴土珍已归还借款本金人民币143718.53元，利息人民币251079.38元，尚结欠原告借款本金人民币776281.47元，利息人民币9211.71元、罚息人民币64.84元、复利人民币61.63元。
在诉讼过程中，原告明确：原告主张的利息是指按照《个人购房借款/担保合同》约定每期应还而未还的利息，罚息是指按照《个人购房借款/担保合同》约定，以每期应还未还的本金为基数，按罚息利率计收；复利是指按照《个人购房借款/担保合同》约定，以每期应还未还的利息为基数，按罚息利率计收。
另查明：原告工商银行常熟支行为本案诉讼，与江苏正大发展律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告工商银行常熟支行应支付江苏正大发展律师事务所律师费人民币25000元。
本院认为：原告与被告吴土珍、吴坚新、保证人常熟中南世纪城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立，且合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。被告吴土珍、吴坚新共同向原告工商银行常熟支行借款，原告依约发放借款后，被告吴土珍、吴坚新自2016年5月至8月连续4期未按时足额偿还贷款本息，原告工商银行常熟支行依据合同约定宣布《个人购房借款/担保合同》提前到期，并要求被告吴土珍、吴坚新承担相应还款付息的民事责任，符合合同约定，本院予以准许。被告吴土珍、吴坚新自2010年1月23日起至2016年8月23日共归还借款本金143718.53元，尚结欠原告借款本金776281.47元。在诉讼过程中，原告明确根据《个人购房借款/担保合同》约定的利率确定方法来确定每年度的执行利率，并根据被告每期应还本金和利息的具体金额，以被告每期应还未还的本金数额按罚息利率计算相应的罚息，以被告每期应还未还的利息数额按罚息利率计算相应的复利。截至2016年8月23日，被告吴土珍、吴坚新尚结欠原告借款本金776281.47元，以及利息9211.71元、罚息64.84元、复利61.63元。原告要求被告吴土珍、吴坚新归还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告吴土珍、吴坚新支付律师费25000元的诉讼请求，本院认为：原告与江苏正大发展律师事务所签订了《委托代理合同》，约定原告应支付江苏正大发展律师事务所律师费25000元，江苏正大发展律师事务所指派律师出庭参加诉讼，已履行了《委托代理合同》约定的相关义务，原告主张的律师费，虽并未实际支付，但该律师费属原告实现债权的费用，属于原告预期发生的费用，且相关金额符合律师收费的相关规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告吴坚新提出的意见，不予采纳。原告主张对被告吴土珍、吴坚新所有的位于常熟市泰山南路中南世纪城8幢2201室房产优先受偿的诉讼请求，本院认为：原、被告双方签订了《个人购房借款/担保合同》，被告吴土珍、吴坚新在合同中明确愿意将其所有的位于常熟市泰山南路中南世纪城8幢2201室房产为其贷款提供抵押担保，且双方就抵押物至常熟市房屋产权登记发证中心办理了抵押物登记手续，原告取得了他项权证，故原告的上述诉讼请求，本院予以支持。被告吴土珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴土珍、吴坚新共同归还原告中国工商银行股份有限公司常熟支行借款本金人民币776281.47元，支付计算至2016年8月23日的利息（含罚息、复利）人民币9338.18元，并支付自2016年8月24日起至法律文书确定的履行之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、利息的复利。
二、被告吴土珍、吴坚新共同支付原告中国工商银行股份有限公司常熟支行为实现债权产生的律师费人民币25000元。
上述第一、二项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。
三、原告中国工商银行股份有限公司常熟支行有权以折价或拍卖、变卖被告吴土珍、吴坚新抵押的位于常熟市泰山南路26号中南世纪城8幢2201室房屋所得价款优先受偿本案债权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币5953元，财产保全费人民币4620元，合计诉讼费人民币10573元，由被告吴土珍、吴坚新共同负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账号：10×××76）
审判员 江彩英
二〇一七年三月十七日
书记员 陈 铭
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。