安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亳民一终字第00722号
上诉人（原审原告）：安徽蒙城农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：杨春书，该公司董事长。
委托代理人：王茂，该公司职工。
委托代理人：王会永，安徽杰创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高洪彬，男，1972年11月10日出生，汉族，住蒙城县。
委托代理人：张如利，安徽潮平律师事务所律师。
上诉人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司（以下简称蒙城农村商业银行）与被上诉人高洪彬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2013）蒙民一重初字第01634号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒙城农村商业银行的委托代理人王会永、王茂，被上诉人高洪彬的委托代理人张如利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告蒙城农村商业银行前身为蒙城县农村信用合作联社。其下属蒙城县庄周农村信用合作社。2002年9月1日当时蒙城县庄周农村信用合作社具有独立的法人资格。自2006年12月22日蒙城县农村信用合作联社是统一法人，蒙城县庄周农村信用合作社隶属于蒙城县农村信用合作联社，2013年蒙城县农村信用合作联社经中国银监会安徽监管局批准，更名为安徽蒙城农村商业银行股份有限公司。由于案外人高良华欠原蒙城县庄周农村信用合作社贷款被起诉，在执行中蒙城县人民法院将高良华所有的位于蒙城县城关镇二里吴新村119号房产进行查封、评估，经拍卖未成。蒙城县人民法院于2002年6月3日以（2001）蒙法执字第908-2号民事裁定书裁定，将被执行人高良华所有的主房三间二层、东厢房三间二层、西厢房三间二层（房屋占地面积192.01平方米、房屋建筑面积为263.34平方米）以评估价82916元交付给申请人蒙城县庄周农村信用合作社以抵偿债务。2002年9月1日，蒙城县庄周农村信用合作社为收回贷款，以74100元的价格将抵付的房产卖给了高洪彬。双方签订了房地产买卖契约，契约载明：一、该宗房地产价格最终核定为柒万肆仟壹佰元；二、该宗房地产的过户手续及费用由乙方负责办理；三、甲方负责为乙方出具必要的过户手续，如判决书、裁定书、信用社的有关证明等；四、乙方在签订协议时预付定金叁万元、下余在10月30日前全部付清；五、甲方保证该宗房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失甲方负责赔偿；六、乙方如中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；七、本契约一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：庄周信用社马超、乙方：高洪彬、签约日期二00二年九月一日。契约签订的当天被告付款20000元，马超出具了收据，收条载明：今收到高洪彬买房款贰万元整。收款人：马超2002年9月1日。另查明，2002年9月1日契约签订时，马超系蒙城县庄周农村信用合作社的主任，法定代表人。在使用中，被告将该房产中的西厢房拆除。至诉讼时，蒙城县庄周农村信用合作社未到房产部门注销案外人原房产证。经评估，该宗房地产现有价值为81.18万元，拆除部分价值为16548元，自2002年至2014年租金为66533元。原告提起诉讼，请求判决解除原房屋买卖协议，判令被告返还房屋。
原审法院审理认为：原蒙城县庄周农村信用合作社与被告高洪彬双方签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方签订房屋买卖合同后，原蒙城县庄周农村信用合作社虽没有完全履行合同的全部义务，但已经实际交付了房屋，履行了合同的主要义务。被告高洪彬仅支付购房款20000元，该款仅付不到总房价的27%，未能履行合同的主要义务，符合解除合同的法定要件和实际情况。原告要求解除房地产买卖合同及返还房屋的诉讼请求，事实清楚，予以支持。原告亦应返还被告已支付的房款20000元。在原被告合同解除后，被告应将返还房屋恢复原状，在不能恢复原状时，应采取补救措施，故被告应赔偿原告房屋拆除部分价款16548元。在履行合同中原蒙城县庄周农村信用合作社在将诉争的房地产卖于被告后，未至房产部门办理原房产证的注销手续，致使被告不能办理房产过户登记，故原告亦存在违约，应按照原告已支付价款20000元在原总价款74100元中的比例，并参照房屋现在价值赔偿原告相应损失227394.96元。原告诉称被告应支付房屋交付后至2014年的租金的诉讼请求，因原告不能证明被告出租产生收益，故不予支持。经蒙城县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十六条、第一百四十七条、第一百五十九条之规定，判决：一、解除原蒙城县庄周农村信用合作社与被告高洪彬2002年9月1日签订的蒙城县城关镇二里吴新村119号房地产买卖契约，原告安徽蒙城农村商业银行股份有限公司返还被告高洪彬购房款20000元，被告高洪彬将所购买的蒙城县城关镇二里吴新村119号房屋返还给原告安徽蒙城农村商业银行股份有限公司。二、被告高洪彬赔偿原告安徽蒙城农村商业银行股份有限公司房屋拆除款16548元。三、原告安徽蒙城农村商业银行股份有限公司赔偿被告高洪彬损失227394.96元。上述义务双方均于判决生效后十日内履行。案件受理费800元，由原告、被告各负担400元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，蒙城农村商业银行不服，向本院提起上诉称，上诉人在房屋买卖契约订立后，履行了主要合同义务，交付房屋给被上诉人，并一直由被上诉人占有使用至今，按照约定，协议签订时，被上诉人应支付定金3万元，余款于2002年10月30日付清，协议当日，被上诉人仅支付2万元定金，其余房款至今未付。上诉人在履行合同过程中并无过错，不应承担解除合同的过错赔偿责任。依照合同法的规定，解除合同的损失只能计算至合同履行期限届满，该损失应是所付款项的利息损失，以房屋现有评估价值按比例计算损失数额没有事实依据及法律依据。被上诉人占有使用房屋至今，应该履行的义务而不履行，占有房屋的收益部分应抵付其损失。一审评估的房屋价值明显高于市场价格，应重新评估。请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称，高洪彬多次要求过户，上诉人不予办理，产权证目前还是上诉人的，信用社内部职工也证明被上诉人多次要求过户，但房产证一直未注销，应按比例赔偿损失，被上诉人不存在过错。评估是一审法院指定的，也是双方同意的，因此上诉人申请重新鉴定无依据。一审法院认定事实清楚，应予以维持。
根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点是：一、上诉人是否存在违约的过错责任？以房屋现有评估价值按比例计算被上诉人的损失数额有无依据？二、被上诉人占有房屋的收益部分是否应折抵其损失？三、一审委托评估的房屋价值是否过高，是否应进行重新评估？
一、2002年9月1日，双方签订的契约载明：甲方负责为乙方出具必要的过户手续，如判决书、裁定书、信用社的有关证明等，但上诉人蒙城农村商业银行并未举证向高洪彬提供上述过户手续的证明，且该争议房产至今未办理房产证的注销手续，致使高洪彬不能办理房产过户，因此上诉人蒙城农村商业银行在该协议的履行过程中存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，一审按照房屋现有评估价值按比例计算损失数额并无不当。
二、上诉人蒙城农村商业银行在房地产买卖契约订立后，履行了主要合同义务，交付房屋给被上诉人高洪彬，并一直由高洪彬占有使用至今。2014年10月23日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对争议房产进行评估，其房屋自2002年至2014年租金为66533元。该租金是房屋的收益部分，应抵付其损失。蒙城农村商业银行赔偿高洪彬的损失应为811800元×27％－66533元＝152653元。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许。一、鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；二、鉴定程序严重违法的；三、鉴定结论明显依据不足的；四、经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。蒙城农村商业银行申请重新鉴定，不符合上述规定，故对其要求重新鉴定的上诉请求，本院不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，对高洪彬的损失赔偿计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省蒙城县人民法院（2013）蒙民一重初字第01634号民事判决第一、二项及诉讼费承担部分。
二、变更安徽省蒙城县人民法院（2013）蒙民一重初字第01634号民事判决第三项为安徽蒙城蒙城农村商业银行股份有限公司赔偿高洪彬损失152653元。
上述义务双方均于判决生效后十日内履行完毕。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4711元，由上诉人安徽蒙城蒙城农村商业银行股份有限公司负担3248元，高洪彬负担1463元。
本判决为终审判决。
审判长 苏维丽
审判员 许 林
审判员 刘秋菊
二〇一五年六月二十六日
书记员 刘哓曼