北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7129号
上诉人（原审原告）艾辉，男，1979年5月6日出生。
委托代理人张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京新京润房地产有限公司，实际办公所在地北京市朝阳区霄云路18号158栋02（-01）。
法定代表人朱思昊，董事长。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生，北京新京润房地产有限公司员工。
上诉人艾辉因与被上诉人北京新京润房地产有限公司（以下简称新京润房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艾辉委托代理人张宝伟，被上诉人新京润房地产公司委托代理人曹付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
艾辉一审诉称：2010年2月25日，我与新京润房地产公司签署了《商品房预售合同》，约定我购买新京润房地产公司建设的涉案房屋，房屋总价款24250662元；新京润房地产公司应当在2011年6月30日前向我交付该商品房；除不可抗力外，新京润房地产公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付我的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新京润房地产公司按日计算向我支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向我支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，我有权退房。我退房的，新京润房地产公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照我全部已付款的2%向我支付违约金。我要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新京润房地产公司按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向我支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，我依约向新京润房地产公司支付了房价款及相关费用。2011年12月12日，新京润房地产公司通知我于2011年12月20日交房。在办理房屋交接手续的过程中，我发现该房屋所在楼层的电梯厅面积和《商品房预售合同》中签约平面图不符，与样板间不符；装修质量较差；园林及配套不具备使用功能。经过交涉，我提出可以退房，但新京润房地产公司承诺按照《签约平面图》改建电梯间。在改建过程中，因电梯间阻碍改建，因此新京润房地产公司将上下几层楼梯先行拆毁，然后再重新建筑，致使我无法收房，新京润房地产公司同意改建完毕后再向我交房。但新京润房地产公司改建完毕后并不承认逾期交房，我多次与新京润房地产公司协商，但均未能解决逾期交房的问题。2014年6月4日，新京润房地产公司承认自2011年6月30日至2011年12月20日逾期交房，同意就电梯厅问题给付我218255.94元作为补偿，但自2011年12月20日至今，新京润房地产公司仍不承认逾期交房。基于上述事实，我认为双方签的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，新京润房地产公司未按合同约定交房已构成逾期交房，应向我支付相应的违约金。另房屋室内装修质量较差，园林到现在也没有建设完毕，地下车库也一直在进行维修整改，室内甲醛也超标。故我诉至法院，请求判令新京润房地产公司向我支付自2011年12月21日起至实际交房之日止的违约金（按日支付全部已付款万分之一的违约金）。
新京润房地产公司一审辩称：我司在2011年12月20日前已经具备了向艾辉交付房屋的条件，房屋质量也验收合格，我司于2011年12月12日与艾辉联系于12月20日收房，但艾辉拒绝收房。根据合同约定，已经视为已向艾辉交房，艾辉所述的电梯厅并不是业主所购买的面积，并不影响业主居住，故艾辉拒绝收房责任应当自行承担，与我司无关。据我司了解，电梯厅的实际面积和图纸面积没有差别，房屋是精装修，不存在质量问题，我司已经组织了三方的合格验收。园林已经建设好了，地下车库也已经能够使用。艾辉以装修名义领取了房屋钥匙和卡，并于2013年3月27日入住，至今没有归还钥匙和卡，虽没有办理收房手续，但房屋艾辉一直在使用。综上，艾辉诉求没有事实法律依据，我司不认可。
一审法院经审理查明：2010年2月25日，艾辉（买受人）与新京润房地产公司（出卖人）签订编号为×的《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落为：朝阳区×路涉案房屋，该商品房的用途为普通住宅，约定房价款按照套内面积计算，单价每平方米人民币65188.2元，总价款人民币贰仟肆佰贰拾伍万零陆佰陆拾贰元整（第五条第一款）。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）（第十一条第一款、第二款）。该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在的楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，其他设施的交用日期可能依据项目的整体安排而有所调整，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2011年6月30日达到投入使用；（2）过渡性供电：2011年6月30日达到投入使用；（3）供暖：2011年11月15日达到投入使用；（4）燃气：2011年6月30日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行；（5）电话通信线：2011年6月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2011年6月30日交付，敷设到户；……（第十三条）。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。（第十二条）查验该商品房时发现有双方确认的装修或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、主体结构裂缝、严重漏水以致不能居住造成买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。（第十五条第二款）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（第十五条第三款）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，并买受人按本合同约定付清本合同所约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，出卖人保修行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、义务，该商品房室内装修、设施、设备的损坏，及如因水电、燃气等泄露导致该商品房的损失或造成他人的人身、财产损失，及其他所有风险，均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用。
新京润房地产公司于2010年2月25日向艾辉开具房款发票，金额10000000元，于2010年4月28日向艾辉开具金额为662元的房款发票及金额为1000元的产权代办收据。2010年7月29日，艾辉在招商银行办理贷款金额为14250000元的贷款借款业务。
2010年12月25日，涉案工程由建设单位新京润房地产公司、施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司（京）及监理单位广东珠江建设工程监理有限公司共同验收，结论为“符合施工质量验收规范的要求，同意验收”，并据此出具《住宅工程质量分户验收表》。
2011年1月4日，北京市规划委员会就涉案工程向新京润房地产公司出具《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。
2011年1月7日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会就涉案工程出具《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明涉案工程已验收合格，并提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件报送备案。
2011年7月8日，北京浩宇天地测绘科技发展有限公司就涉案工程等5项出具《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》。
2011年12月12日，新京润房地产公司向艾辉发出《×家园交楼通知书》，通知艾辉于2011年12月20日办理正式收楼手续。
2013年3月26日，艾辉出具委托书，载明委托尚层装饰（北京）有限公司进行涉案房屋屋内的装修改造。2013年3月27日，艾辉收取涉案房屋入户门施工钥匙一把。
一审庭审中，艾辉提交如下证据：
1、涉案工程样板间照片、《北京市商品房预售合同》附件一之图纸及艾辉自行绘制的涉案房屋平面图，欲证明电梯厅及楼梯的实际面积相较设计图纸减少，减少的电梯厅面积被用来放置样板间的家具。
2、2013年3月25日协议书，其中甲方处北京新京润房地产有限公司未有公司盖章，有朱锐签字，乙方处为艾辉签字，协议书显示甲方同意就涉案房屋室内所有装饰整改问题等事宜给付乙方人民币十万元补偿，欲证明因新京润房地产公司无法完成室内装饰整改问题，故同意给付艾辉补偿。
3、2013年6月4日涉案房屋检测报告，显示涉案房屋内甲醛、TVOC浓度超标。
新京润房地产公司对证据1照片、合同附件之图纸真实性认可，对艾辉自绘的图纸真实性不认可，表示即使艾辉所绘图纸是真实情况反映，也不影响艾辉实际居住，涉案房屋在2011年12月20日就具备交付条件；表示证据2并未加盖公司公章，即便是真实的，也不能证明室内装修问题影响到艾辉收房；对证据3真实性不认可，系艾辉单方委托第三方进行的检测，即便检测是当天进行的，也有可能是装修造成的，与新京润房地产公司无关。
一审法院认为，本案第一个争议焦点为涉案房屋是否符合交付条件。关于涉案房屋具备何种条件时，新京润房地产公司取得与艾辉办理交房的条件问题，本案中双方当事人签订之《北京市商品房预售合同》第十一条对此作出了明确约定：1、涉案房屋取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、市政基础设施达到相应条件；4、新京润房地产公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。根据新京润房地产公司在庭审过程中提供的证据，现涉案房屋已具备合同约定的房屋交付条件中的所有文件，相关设施也已达到使用条件，因此涉案房屋具备交付条件。
本案第二个争议焦点为涉案房屋具备交付条件的时间节点。新京润房地产公司取得合同第十一条约定之最后一份文件的日期为2011年7月，于2011年12月12日通知艾辉收房，所通知的收房日期为2011年12月20日，因此在新京润房地产公司通知艾辉收房的2011年12月20日，涉案房屋已经具备交付条件。另根据合同第十五条第四款之规定，涉案房屋已具备第十一条约定的证明文件并满足约定的其他条件，并艾辉按合同约定付清所约定的所有房款的情况下，如艾辉未能按期接收涉案房屋，视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。因此艾辉在涉案房屋已经符合交付条件且新京润房地产公司已通知其收房的情况下，拒绝收房，应当视为涉案房屋在2011年12月20日已实际交付给艾辉。故艾辉主张新京润房地产公司支付自2011年12月20日之后的逾期交房违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回艾辉的全部诉讼请求。
艾辉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉求于法无据，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同内容除书面合同外，还应当包括合同附件、样板间展示。而被上诉人向上诉人交房时，电梯厅的面积明显与合同附件平面图不符。上诉人的交付违反《商品房预售合同》的约定，违反相关法律规定，应当承担违约责任。事实上，如果《商品房预售合同》签订后，规划设计变更的，被上诉人未就该规划设计变更告知上诉人，违反合同约定；如果《商品房预售合同》签订后，规划设计未变更的，被上诉人欺诈上诉人，应承担违约责任。被上诉人为上诉人所在楼层改建，涉嫌未经规划设计变更及消防验收，影响上诉人的正常使用；2、一审法院对本案主要事实没有查清。被上诉人并未就电梯厅的面积明确告知上诉人，承认电梯厅存在面积差异，实际为上诉人改建电梯厅，并同意就此补偿上诉人。一审法院对以上事实视而不见，反而认定被上诉人没有违约与事实不符。综上，请求：1、撤销（2015）朝民初字第49316号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付自2011年12月20日起至实际交房之日止的违约金（按日支付全部已付款万分之一的违约金）；2、上诉费用由被上诉人承担。
新京润房地产公司辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。
一审庭审中，艾辉出具了新京润房地产公司2014年6月4日的《函》，用以证明新京润房地产公司同意对电梯厅面积进行改正，以符合《商品房预售合同》中签约平面图的约定，并同意给予艾辉218255.94元补偿；新京润房地产公司的质证意见为，对真实性认可。我公司已于2011年12月20日告知业主交楼，且明示了逾期交房的责任。艾辉无权就关于电梯间的问题逾期收房，我公司耗费巨资对电梯间进行改造，并于2012年2月份改造完毕。既然我公司同意给艾辉相应的钱款补偿，其没有同意，我公司现在也不同意支付。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、收据、《住宅工程质量分户验收表》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》、《×家园交楼通知书》、委托书、图纸、照片、检测报告、《函》等证据在案为证。
本院认为：合同签订后，双方均应按合同约定履行相应的义务。根据本案查明的事实，双方签订的《北京市商品房预售合同》已对涉案房屋的交付条件作出了明确约定，故应按约定予以履行。因新京润房地产公司已提交了合同约定的房屋交付的相关文件，故涉案房屋已具备交付条件。在房屋具备交付条件的前提下，新京润房地产公司通知艾辉于2011年12月20日收房，但艾辉拒绝收房，应按合同约定视为房屋已实际交付；对于艾辉以电梯间等不符合约定的一节，不能构成其拒绝收房的合法理由。据此，本院对艾辉要求逾期交房违约金的上诉请求，不予支持。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各32312元，均由艾辉负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 刘向飞
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年六月三十日
书 记 员 梁 丽