广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17406号
上诉人(原审被告)：钟培泽，男，1974年6月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
上诉人（原审被告）：黄翠玲，女，1976年9月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
被上诉人(原审原告)：广州妍明物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村街锦绣花园西区翠屏苑1座224号。
法定代表人：官朝明，职务：总经理。
委托诉讼代理人：易凯贤，男，1982年6月4日出生，住广州市番禺区，系该公司员工。
上诉人钟培泽、黄翠玲因与被上诉人广州妍明物业管理有限公司（以下简称妍明物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
钟培泽上诉请求：撤销一审判决，改判我向妍明物管公司支付2013年11月至2015年10月期间的物业管理费697.8元（116.3平方米×1元/平方米/月×24个月×50%×50%）；一、二审的诉讼费由妍明物管公司承担。具体理由如下：一、妍明物管公司提供的资质证书是2015年7月7日取得的，故妍明物管公司在该日期前管理涉案房屋所在的瑞华苑小区没有合法资质。二、从一审证据看，妍明物管公司在2015年2月28日前管理瑞华苑是没有任何合同依据的。该公司于2015年2月28日与瑞华苑小区业主义务自管小组签订的《瑞华苑物业服务合同书》是无效合同，因为瑞华苑小区业主义务自管小组不是法定的签约主体，该小组成员没有经过业主选举的法定程序，无法在物业管理部门备案，无资格代表全体业主签订《瑞华苑物业服务合同书》；且该合同的签订也没有按《物权法》、《物业管理条例》的规定依法公告、签约和备案，瑞华苑小区的业主们也没有依法进行物业服务企业的选聘及签约，故《瑞华苑物业服务合同书》为无效合同，该合同约定的管理费涨价也是无效的。一审判决支持了妍明物管公司主张的物管费标准，这对全体业主及其他物业服务企业均不公平。因此，即使一审判决认定双方当事人之间形成事实物业服务合同关系，根据公平及诚信原则，妍明物管公司也应当降低标准收取物管费。三、妍明物管公司未能证明与全体业主约定的公共用电的分摊方式，且每栋大堂均安装有两块广告公司的每天使用的液晶显示器作盈利性广告，也是用公共用电，没有独立计电费，故不应支持该费用的分摊。
黄翠玲上诉请求：撤销一审判决，改判我向妍明物管公司支付2014年12月30日至2015年11月25日期间的物业管理费344.1元（116.3平方米×1元/平方米/月×12个月÷365天×360天×50%×50%）；并由妍明物管公司承担一、二审诉讼费用。具体理由如下：我于2016年12月29日才收到法院传票，故诉讼时效应从此时起往前倒推两年，妍明物管公司有关2014年12月29日及之前的费用的诉讼请求已超过诉讼时效，我仅应支付2014年12月30日至2015年11月25日期间的物业管理费。其余上诉理由与钟培泽的上诉理由一致。
被上诉人妍明物管公司答辩称：我公司不同意两上诉人的上诉理由和请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。涉案房屋是两上诉人共同共有的，我司已经于2015年11月提起诉讼，当时我方只起诉了钟培泽，遗漏了黄翠玲，钟培泽上诉后，二审裁定发回重审，之后，我公司就增加黄翠玲为本案诉讼主体。
妍明物管公司于2015年11月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：钟培泽支付拖欠的管理费、水费、公摊费合计7090.7元及利息（以7090.7元为本金，以6%的年利率，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；并由钟培泽承担本案诉讼费。一审法院于2016年5月16日作出(2015)穗番法民三初字第1434号民事判决书，钟培泽不服上诉，本院经审理后作出（2016）粤01民终9804号民事裁定书，以一审遗漏诉讼主体为由，裁定撤销(2015)穗番法民三初字第1434号民事判决，发回重审。一审法院重新受理本案后，依法追加黄翠玲为本案共同被告。妍明物管公司变更其诉讼请求如下：1、钟培泽、黄翠玲支付拖欠的管理费、水费、公摊费合计7064.8元及利息（以7064.8元为本金，以6%的年利率，从起诉之日起计算至实际清偿日止）；2.本案诉讼费由钟培泽、黄翠玲承担。
一审法院经审理查明如下事实：双方当事人对以下事实无争议：1.广州市番禺区市桥镇捷进中路瑞华苑内街5号楼安华轩2梯204房（以下简称涉案房屋）的权属人登记为钟培泽、黄翠玲，建筑面积为116.3平方米。2.资质证书，载明妍明物管公司资质等级为三级（暂定一年），发证日期为2015年7月7日。3.一审庭审中，钟培泽、黄翠玲自认自2011年11月以来未缴交过物业管理费。妍明物管公司确认钟培泽、黄翠玲拖欠的水费时间段为2015年3月至2015年9月。
双方当事人对以下事实存在争议：1.广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会于2011年12月1日出具一份《证明》：瑞华苑商住小区于2011年11月10日前由广州嘉宝物业管理有限公司进行小区的物业管理，由于前期物业管理期满该公司撤出小区的物业管理服务，瑞华苑小区的业主义务自管小组，通过公开选聘新的物业管理公司方式，于2011年11月10日下午最终选定由广州妍明物业管理有限公司接管小区物业管理，并于当晚进场，广州市嘉宝物业管理有限公司和妍明物管公司于2011年11月11日上午在番禺区国土局物业科、番禺区富都居委会和瑞华苑小区义务自管小组成员的见证下进行工作的交接，妍明物管公司依照提交的管理方案中提及的收费标准进行收费：1.住宅物业管理费收费标准1元/平方米/月；2.商铺物业管理费收费标准1元/平方米/月；3.停放车辆收费标准，业主临停车辆每天过夜收取5元/次（次日零时起计收），来访车辆（非业主）临时停放5元/次（30分钟≧12小时），固定（已售）小车位30元/月，固定（已售）摩托车位15元/月，电动车、自行车不收费，特此证明。经质证，钟培泽、黄翠玲不确认该证明的真实性，但对物业管理费按照1元/平方米/月的标准收取无异议。
2.2015年2月28日，瑞华苑业主自管小组作为委托方（有九名授权代表人签名），妍明物管公司作为受托方，广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会作为见证方，签订一份《瑞华苑物业服务合同书》，约定由妍明物管公司对瑞华苑商住小区进行物业管理，管理期限自2015年3月1日至2016年2月29日止，住宅及商铺按每月每平方米1.3元计算物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交滞纳金。经质证，钟培泽、黄翠玲认为，不确认该证据的真实性、合法性、关联性，认为该合同为无效合同。
3.关于提高物业管理费的缴纳标准，妍明物管公司提供了以下证据：①《瑞华苑调整物业管理费表决统计情况》，载明瑞花苑共有住宅单元490户，商铺51间，会所1间，建筑物总面积为59193平方米，本次《瑞花苑调升物业管理费表决票》一共发出542张，收回表决票437张，其中有效票433张，无效票4张，表决结果统计为，同意调升物业管理费的得票数282份，得票率为52%，得票面积为31526平方米，占总建筑面积率为53.25%，监票人（黎某文、易某彬）、唱票人（李某杰）、计票人（邬某仪）、见证人（袁某）分别签名确认；②部分瑞华苑调升住宅管理费表决票，包含表决的内容为住宅管理费由原1元/平方米上调至1.3元/平方米，调价从2015年1月1日起执行，表决的地址、建筑面积、业主代表签名、填写时间等；③广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会于2016年8月19日出具的《证明》：富都社区居委会于2014年12月1日收到妍明物管公司提出《关于瑞花苑商住小区调升物业管理费的申请》函，该公司采取以《瑞花苑调升管理费表决票》的形式供全体业主进行表决，妍明物管公司于2014年12月30日晚上进行《瑞华苑调升管理费表决票》开票并统计表决票数，表决结果为面积和户数分别过半数通过赞成调升物业管理费，当晚参与开票分别由瑞花苑业主代表、富都居委会代表、富都警务室代表参加，其中监票人为瑞花苑业主代表易某彬、黎某文，唱票人为瑞花苑业主代表李某杰，计票人为瑞花苑业主代表邬某仪，见证人为富都居委会代表袁某华；妍明物管公司于2014年12月31日开始进行开票结果向全体业主公示，在公示2个月时间后，于2015年3月1日起正式收取住宅物业管理费1.3元/平方米/月，商铺物业管理费1.3元/平方米/月。经质证，钟培泽、黄翠玲不确认上述证据的真实性。
4.关于拖欠水费的问题。妍明物管公司提供用水时间段为2014年11月5日至2015年5月7日、2015年7月7日至2015年10月9日的发票联9枚，载明用户名称为妍明物管公司，用户地址为捷进中路瑞花苑101铺侧。妍明物管公司陈述整个涉案小区的用水总表设置在此处，整个小区的水费由物管公司统一代缴，再根据各业主实际的用水量来计收水费，虽然未约定由物管公司代收水费，但一直以来都是这样操作。经质证，钟培泽、黄翠玲认为，不确认水费发票为涉诉房屋的费用。
5.关于拖欠公摊电费的问题。公摊电费分为两部分，一部分为公共梯间照明电费，一部分为公共电梯电费。妍明物管公司提供用电时间段为2014年12月4日至2015年8月5日，2015年10月9日至2015年12月5日的发票联5枚，载明户名为瑞花苑公共照明，用电地址为市桥捷进中路瑞华苑物业部安华轩2梯。经质证，钟培泽、黄翠玲认为，不确认电费发票是否为涉诉房屋的用电，也不确认电费是妍明物管公司所交。
6.妍明物管公司主张针对钟培泽、黄翠玲的欠费行为，有通过电话、上门的方式催缴，但未能提供相应证据。钟培泽、黄翠玲否认妍明物管公司曾以任何方式催缴。
一审法院认为：妍明物管公司是具有相应物业管理资质的物业管理企业，可以为涉案小区提供物业服务。虽然没有与涉案小区的房地产开发企业或业主大会、业主委员会签订物业服务合同，但是其在当地基层群众性自治组织广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会的见证下对涉案小区进行了物业管理，提供了物业服务；而钟培泽、黄翠玲作为涉案小区的业主，与妍明物管公司之间形成了事实上的物业服务关系，应当缴纳相应的物业管理费。关于物业管理费的收取标准，钟培泽、黄翠玲对1元/月/平方米的标准无异议，一审法院予以确认。对于物管费自2015年3月1日开始按照1.3元/月/平方米的标准收取，妍明物管公司提供了《瑞花苑调整物业管理费表决统计情况》、部分《瑞花苑调升住宅管理费表决票》、广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会于2016年8月19日出具的《证明》，上述证据显示提价经过全体业主投票表决，开票过程有行政机关的监督，投票结果表示同意的票数符合法律法规规定的条件，且该标准并未超出政府指导价，故一审法院对上述标准予以确认。钟培泽、黄翠玲认为上述提价不符合法律规定，未提供相应的证据，应承担举证不能的责任。
钟培泽、黄翠玲提出两年诉讼时效的抗辩，妍明物管公司未能证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，本案诉讼时效应从起诉之日2015年11月25日往前倒推两年起算，即应从2013年11月25日起算。对于妍明物管公司所主张的2013年11月25日之前的物业管理费，因超过两年的诉讼时效，一审法院不予支持。因此，钟培泽、黄翠玲应向妍明物管公司支付2013年11月25日至2015年10月25日的物业管理费为2952.08元（116.3平方米×1元/30天×6天+116.3平方米×1元×15个月+116.3平方米×1.3元×7个月+116.3平方米×1.3元/30天×25天）。
关于代缴的水费，由于物业管理区域内供水最终服务到业主，该费用应由实际使用人即业主承担。妍明物管公司作为物业服务企业已实际代涉案小区的全体业主缴纳水费，故其有权向业主主张代垫的费用。妍明物管公司提供证据证明其已为涉案小区代缴2015年3月5日至2015年8月5日的水费，且妍明物管公司主张的每月水费，均在合理范围内，故一审法院对该时间段内涉案物业水费共131.8元予以支持。
关于公共电梯电费及公共照明电费的问题。虽然妍明物管公司未能证明与全体业主约定公共用电的分摊方式，但由于上述费用的产生最终是服务于全体业主，该费用最终也应当由全体业主共同承担。另外，妍明物管公司提供的分摊方式已被大多数业主所接受，且计算的最终费用均在合理范围内，钟培泽、黄翠玲未能证明该分摊方式造成其承担部分多出实际应承担量，故对于妍明物管公司主张的公共电费的分摊方式，一审法院予以确认。妍明物管公司提供证据证明其已实际代垫了2014年12月4日至2015年8月5日的梯间公共照明用电费，故对其主张该时间段内涉案物业的梯间公共照明电费共46.8元，一审法院依法予以支持。其他时间段的水费、梯间公共照明电费及公摊电梯电费，由于妍明物管公司未能提供证据证明其已代缴相关费用，应承担举证不能的责任，对上述未能提供证据证明的费用，一审法院不予支持。
妍明物管公司主张以钟培泽、黄翠玲拖欠的上述物业管理费、水费、公摊各类电费为本金，支付自起诉之日计至实际清偿日止的利息，缺乏合同依据及法律依据，一审法院依法不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条的规定，于2017年2月27日作出如下判决：一、钟培泽、黄翠玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向妍明物管公司支付2013年11月25日至2015年10月25日期间的物业管理费计2952.08元；二、钟培泽、黄翠玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向妍明物管公司支付2015年3月5日至2015年8月5日的水费131.8元，2014年12月4日至2015年8月5日的梯间公共照明用电费46.8元；三、驳回妍明物管公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由钟培泽、黄翠玲负担。
经审理查明，一审查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明，据打印时间为2015年9月8日的《房地产权情况证明》记载：涉案房屋由钟培泽、黄翠玲共同共有。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。妍明物管公司明确表示其一审诉讼请求的物业管理费是从2011年11月计至2015年10月，其中2015年2月及之前的管理费标准为1元/平方米/月，此后的管理费标准为1.3元/平方米/月。钟培泽、黄翠玲表示对一审判决其应支付的水费及金额没有异议，其是对一审判决确认的梯间公共照明用电费有异议，因为妍明物管公司分摊的电费不合理，但其自己没有计算过，也无法举证推翻妍明物管公司的计算，其也不记得有没有支付过公摊电费。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对于当事人没有提出上诉的一审判项，本院不作审查，并予以维持。上诉人在二审中明确表示其对一审判决确认的水费没有异议，本院对此予以确认，并对一审相应判项予以维持。针对上诉人的上诉，分析如下：
首先，虽然黄翠玲是原一审被发回重审后才依法参加本案诉讼，其收到起诉状的时间确实晚于钟培泽，但妍明物管公司早于2015年11月25日提起本案诉讼，主张权利，而涉案房屋是两上诉人共同共有，目前没有证据显示两上诉人已对该房屋已进行析产，即两上诉人不能明确各自所占房屋产权份额，在此情况下，一审根据双方诉辩主张，依法认定妍明物管公司自起诉之日起往前倒推两年即2013年11月25日之前的主张已超过诉讼时效，并判令黄翠玲与钟培泽共同承担从2013年11月25日起计至2015年10月25日止的物业管理费，并无不当。黄翠玲有关诉讼时效的上诉意见，以及两上诉人认为其应各自承担50%物业管理费的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。
其次，两上诉人虽不确认广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会分别于2011年12月1日、2016年8月19日出具的两份《证明》的真实性，亦不确认妍明物管公司提交的《瑞华苑调整物业管理费表决统计情况》及部分瑞华苑调升住宅管理费表决票的真实性，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，以及第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，因两上诉人没有相反证据足以推翻上述证据，故一审法院据此采信上述居委会出具的证明内容，并结合妍明物管公司提交的调价表决统计情况表等证据，认定妍明物管公司与两上诉人之间形成事实上的物业服务关系，两上诉人应向妍明物管公司支付物业服务费，且认定有关物业服务费的提价程序符合有关法律规定，合理有据。两上诉人以妍明物管公司在其提交的资质证书记载的取得时间即2015年7月7日之前管理涉案房屋所在的瑞华苑小区没有合法资质，以及妍明物管公司没有合法有效的合同依据为由，上诉要求降低物管费的标准，并无充分依据，也不符合公平、等价有偿原则。鉴于两上诉人二审没有提交新的证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故对两上诉人对此的上诉请求，本院不予支持。
最后，对于一审判决支持的梯间公共照明用电费。由于妍明物管公司已在一审举证证明其实际代缴了涉案房屋所在楼宇上述期间的梯间公共照明用电费，一审法院考虑到该费用最终是服务于全体业主，且妍明物管公司对此提供的分摊方式已为大多数业主接受，计算的最终费用也在合理范围内，钟培泽、黄翠玲也未能证明该分摊方式造成其承担部分多出实际应承担量，故判令钟培泽、黄翠玲向妍明物管公司支付2014年12月4日至2015年8月5日期间的梯间公共照明用电费46.8元，合理有据，本院予以维持。二审中，虽然两上诉人上诉主张妍明物管公司计算的分摊电费不合理，但两上诉人亦表示其自己没有计算过，也无法举证推翻妍明物管公司的计算，其也不记得有没有支付过公摊电费，故两上诉人对此上诉的理据不足，故本院对其上诉不予支持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人钟培泽、黄翠玲的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人钟培泽、黄翠玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年九月二十八日
书记员 林飘云
梁少欣