福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1455号
上诉人（原审被告）汪金红，女，1979年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人王振烈、冯娟娟，福建力衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张兆明，男，1967年9月15日出生，汉族，住福建省福州市观风亭街。
委托代理人陈照贤，福建远大联盟律师事务所律师。
上诉人汪金红因与被上诉人张兆明房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张兆明向原审法院提起诉讼，请求判令：确认汪金红于2014年8�20日发出的关于解除厦门市思明区筼筜路1号125号楼101室房屋《房屋租赁合同书》的合同解除通知无效。
原审判决查明，2008年7月17日，张兆明与案外人黄明华签订《房屋租赁合同书》，约定黄明华将讼争的厦门市思明区筼筜路1号125号楼101室房屋出租给张兆明，租赁期10年，自2008年9月8日起至2018年9月8日；2012年9月8日起至2014年9月8日止，每月租金11000元人民币（不含税价），2014年9月8日起至2016年9月8日止，每月租金12000元（不含税价）；租金支付方式：每季度一次性提前7天以现金支付给黄明华三个月的房租；租期中，乙方有权对房屋进行转租；张兆明如有拖欠租金，每天按拖欠部分的千分之三加收滞纳金，拖欠达一个月以上的，黄明华可提前解除合同；除不可抗拒因素外，双方均无权变更解除合同；每月房租存入以下卡号：（农业银行）6228480070036698218，户名卢汉林；等等。黄明华将租赁房屋转让给汪金红，后者于2012年9月11日取得讼争房屋的土地房屋权证（厦国土房证第01004405号）。2013年8月5日，张兆明以汪金红与黄明华签订的房产买卖协议侵犯了张兆明的优先购买权为由，向原审法院提起诉讼，要求确认汪金红与黄明华签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效等。该案经原审法院释明《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》为有效合同后，张兆明将诉讼请求变更为要求黄明华赔偿房屋价差损失2205100元等。2014年9月13日，原审法院以（2014）思民初字第4651号判决书认定黄明华侵害了张兆明的优先购买权的行使，但黄明华以高于市场评估价值出售租赁房产并未给张兆明造成损害，张兆明主张优先购买权的损失计算依据错误为由，驳回张兆明的诉讼请求。张兆明不服向厦门市中级人民法院提出上诉。该案尚在审理中。
原�判决另查明，张兆明于2012年9月11日至2014年3月10日间，按照房屋租赁合同的约定，将2012年9月至2014年11月租金足额支付至卢汉林账户，但2014年3月至11月的租金被退回。张兆明分别于2014年8月6日、9月30日在厦门市鹭江公证处对被退回的租金办理了提存手续。
原审判决还查明，2014年7月30日，张兆明以公证方式分别以汪金红住所地及讼争房屋地址为送达地址向汪金红送达《关于立即提供收租账户信息和收取房屋租金的催告函》，上述邮件均被退回。汪金红于2014年8月13日由其委托代理人向张兆明发出律师函，内容包括以张兆明未支付租金为由通知解除房屋租赁合同、将讼争房屋腾空返还等。张兆明于2014年9月收到该律师函。
原审法院认为，汪金红经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃抗辩权利。张兆明针对汪金�主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，原审法院予以认定。张兆明与黄明华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效。汪金红自2012年9月11日取得讼争房屋所有权后，依法取得出租人的地位，该房屋租赁合同对汪金红、张兆明双方均有约束力。鉴于汪金红在取得讼争房屋后，其二人及黄明华之间并未办理讼争房屋及租赁合同交接事宜，张兆明仍按房屋租赁合同约定的方式支付租金，黄明华亦在此情形下收取了讼争房屋自2012年9月至2014年2月的租金。张兆明在黄明华将2014年3月至11月的租金退回后以公证方式提存并无不当。张兆明的上述行为可以认定其已履行了支付讼争房屋租金的义务，汪金红应按照约定继续履行房屋租赁合同。故在张兆明按照约定履行自己的合同义务的情况下，汪金红发出解除房屋租赁合�的通知，无合同或者法律依据，应认定为无效。故张兆明之诉请合法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：确认汪金红于2014年8月20日向张兆明发出的关于厦门市思明区筼筜路1号125号楼101房屋《房屋租赁合同书》的合同解除通知无效。本案案件受理费4900元，由汪金红负担。
宣判后，汪金红不服，向本院提起上诉。
上诉人汪金红上诉称，一、原审严重违反法定程序，理应予以纠正。（一）原审法院知道或应当知道汪金红的联系方式及送达地址，理应依法将本案相关诉讼材料及传票直接送交汪金红，但却以汪金红经合法传唤无正当理由�不到庭参加诉讼为由缺席审理本案，严重违反法定程序。第一，在（2014）思民初字第4651号案件中，汪金红作为第三人参与诉讼，原审法院每次都能送达相关诉讼材料，汪金红也参加过庭审，可见其知道或应当知道汪金红的联系方式及送达地址。第二，在（2014）思民初字第12505号案件中，汪金红作为原告向原审法院提供了自己的联系方式及送达地址且参加了庭审，该案目前尚在二审中。（二）本案符合法定的诉讼中止情形，但原审却迳行判决，严重违反法定程序，理应予以纠正。第一，从时间上看，（2014）思民初字第12505号案件受理时间远远早于本案受理时间，该案的开庭及判决时间也远远早于本案开庭时间。第二，该案中，汪金红基于本案讼争的房屋租赁合同提起诉讼，要求解除合同。张兆明在该案的答辩状中也明确主张本案所涉的合同解除通知无效，汪金红关于“本案讼争的房屋租赁合同予以解除”之主张不成立。可见汪金红的诉求与张兆明的答辩针锋相对，在本案开庭之前，该案判决已经做出，本案理应中止审理。第三，原审法院（2014）思民初字第12505号民事判决书尚未生效，该案尚在二审中。综上，根据民事诉讼法第一百五十条第（五）项的规定，本案应以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故原审法院违反法定的诉讼中止条件迳行判决，严重违反法定程序。二、原审认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。第一，汪金红自2012年9月11日起系讼争房屋新的产权人。第二，讼争房产的权属变更登记完毕后，根据“买卖不破租赁”的原则，黄明华与张兆明签订的《房屋租赁合同书》中出租人的权利义务由汪金红承继，且仅是出租主体之改变，其他均没有改变。更为重要的是，本案讼争房屋也一直在张兆明的控制占有之下，不存在交接的问题。作为新房东，汪金红依法仅有通知之义务（且也尽到通知义务），张兆明作为承租人依法负有向汪金红支付租金之义务，这是法定的合同义务。第三，汪金红多次向张兆明催收租金，张兆明明确向汪金红作出拒付租金的意思表示，至今未向汪金红支付任何租金。因此，2014年8月20日，汪金红委托律师以公证送达的方式给张兆明、蓝洞（厦门）进出口有限公司寄出律师函要求解除租赁合同，合理合法，理应得到支持。第四，张兆明在知道或者应当知道汪金红已系讼争房屋权属人且已通知其交租的情况下，明确表示拒付，甚至恶意将租金支付给原房东，足见其主观上的严重过错，完全违背了诚信的民法宗旨。综上，原审认定张兆明已依法依约履行了支付租金之义务，属于认定事实错误。汪金红请求撤销原审判决并改判驳回张兆明的原审诉求。
被上诉人张兆明答辩称，一、原审程序合法。1、原审法院已依法向汪金红送达了开庭传票，但汪金红没有正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理，程序合法。2、本案不存在中止诉讼情形。虽然本案与（2014）思民初字第12505号案件的诉讼请求有部分关联，但两个案件分别独立，本案并不需要以该案的裁判结果作为本案处理的前提。两个案件可合并审理，但不需要中止诉讼。二、张兆明已依约按时足额缴交租金，汪金红无权解除讼争租赁合同，原审认定事实正确，适用法律正确。（一）张兆明均足额缴交租金，汪金红以张兆明未缴交租金为由解除讼争租赁合同不能成立。张兆明于2008年7月17日向讼争房产原产权人黄明华租赁讼争房产，《房屋租赁合同书》第十一条约定：乙方（即张兆明）必须依约按时交付租金，拖欠达一个月以上的，甲方（即黄明华�可提前解除合同，收回房屋。同时，租赁合同约定，张兆明应将租金打入黄明华指定的卢汉林账户。租赁合同履行过程中，张兆明均依约足额缴交租金。（二）在汪金红拒不上门收取租金、拒不提供租金账户的情况下，张兆明通过提存的方式缴交租金；张兆明未向汪金红直接支付租金，过错不在张兆明。在相关租金被黄明华数次退回的情况下，张兆明于2014年7月18日向黄明华、汪金红发短信要求其二人以书面形式确认今后租金的支付对象和收款账户，但其二人均未回应。随后，张兆明于2014年7月30日以公证方式分别以汪金红住所地及讼争房屋地址为送达地址向汪金红送达《关于立即提供收租账户信息和收取房屋租金的催告函》，但上述邮件均被退回。张兆明迫于无奈，分别于2014年8月6日、9月30日，在厦门市鹭江公证处对被退回的租金办理提存手续。另外，张兆明还于2014年12月22日办理公证提存手续，将2014年12月1日至2015年2月28日的租金提存；于2015年3月17日办理公证提存手续，将2015年3月1日至2015年5月31日的租金提存。至此，2015年5月31日前的租金，张兆明已缴交完毕。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除汪金红认为原审遗漏查明张兆明逾期支付租金存在违约外，对其余事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，汪金红向本院提交了如下证据：1、厦门市土地房屋权证，拟证明汪金红于2012年9月11日取得讼争房屋所有权证，是讼争房屋合法所有人；2、房屋租赁合同书，拟证明黄明华与张兆明于2008年7月17日签订了租赁合同，对租金标准及解除合同条件作了约定，汪金红成为房屋产权人后承继了黄明华的权利义务；3、（2012）思民初字第9664号案件庭审笔录及民事判决书，拟证明张兆明早在2012年底就知�或应当知道讼争房屋已出售的事实；4、民事起诉状、（2013）思民初字第9668号民事判决书，拟证明张兆明于2013年8月5日起诉汪金红及黄明华，其于当日就明知汪金红是讼争房屋的权属人；5、录音材料、光盘，拟证明汪金红多次向张兆明催收租金，张兆明以种种理由推诿至今未付；6、（2014）厦海证民字第2508号及第2509号公证书、快递单回执，拟证明汪金红通过公证送达方式向张兆明发出解除租赁合同之律师函；7、短信照片、情况说明、通话清单，拟证明汪金红采取多种措施多次通知张兆明向其交纳租金，但张兆明均予以明确拒绝，张兆明存在严重过错，严重违约。张兆明质证认为录音的真实性无法确定且录音时间无法确定，即使真实也无法证明其证明对象，且其提及的“现在的租客”是次承租人蓝洞（厦门）进出口有限公司；对其他证据的三性均无异议。张兆明�本院提交了银行转账凭证3份和公证书2份作为证据，拟证明：张兆明于2012年12月12日向卢汉林账户转账3万元用于缴交2012年12月8日至2013年3月8日期间的租金；于2014年3月10日缴交了2014年3月8日至2014年6月7日期间的租金但被黄明华于2014年3月18日退回；张兆明于2014年12月22日办理公证提存手续将2014年12月1日至2015年2月28日的租金提存，于2015年3月17日办理公证提存手续将2015年3月1日至2015年5月31日的租金提存。汪金红对上述证据的真实性、合法性没有异议，但质证认为：即使有向黄明华支付租金，每期也存在逾期支付的违约情形，其中最长一次逾期46天；提存应是汪金红不肯接受租金，但汪金红多次向张兆明要求支付自2012年9月开始的租金；张兆明在提存之前的支付行为均不合法不合理，特别是在汪金红已通知张兆明其已成为新房东并要求张兆明向其支付租金的情况下。
另查�，汪金红于2014年9月3日向原审法院起诉张兆明及蓝洞（厦门）进出口有限公司，要求解除本案讼争的《房屋租赁合同书》、张兆明及蓝洞（厦门）进出口有限公司将讼争房屋恢复原状并腾空交还汪金红，等等。2014年10月30日，原审法院作出（2014）思民初字第12505号民事判决，判决驳回汪金红的诉讼请求。汪金红不服，向本院提起上诉，现该案正在二审审理中。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。就双方二审中的主要争议，本院分析如下：首先，汪金红于2014年10月27日签收了本案起诉状等诉讼材料及开庭传票，其经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院缺席审理并无不当。其次，（2014）思民初字第12505号尚未审结，而本案的处理并不需要以该案的处理结果为依据，汪金红上诉主张本案应中止审理，依据不足，本院不予支持。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，张兆明与讼争房屋原所有权人黄明华签订的《房屋租赁合同书》依法对现所有权人汪金红具有法律约束力。《房屋租赁合同书》已就租金支付方式进行了明确约定，而汪金红在原审及二审中举示的证据，并不足以证明其已就租金支付方式与张兆明重新达成一致或曾向张兆明提供租金收取账户等信息。且汪金红在取得讼争房屋所有权后，并未与张兆明办理租赁合同交接事宜，故张兆明按《房屋租赁合同书》的约定将租金支付至黄明华指定的银行账户，并在2014年3月至11月的租金被退回后以公证方式予以提存，并无不当。汪金红关于张兆明拒付租金的相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。张兆明虽有逾期付款情形，但尚未达到合同约定的出租人可解除租赁合同的根本违约情形。因此，汪金红向张兆明发出合同解除通知要求解除讼争的《房屋租赁合同书》，依据不足，原审认定合同解除通知无效，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元，由上诉人汪金红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年六月十日
代书 记员 潘婉燕
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。