上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3899号
原告(反诉被告)：上海市松江区车墩镇南门村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：金春霞，主任。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海聚鸿建材有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨大同，执行董事。委托诉讼代理人：辛果，上海明梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明会，上海明梓律师事务所律师。原告上海市松江区车墩镇南门村村民委员会诉被告上海聚鸿建材有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月6日公开开庭进行了第一次庭审。后因案情复杂，本案于2016年5月11日转为适用普通程序审理。审理中，被告提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年8月2日公开开庭进行了第二次庭审。原告的委托诉讼代理人何煦，被告法定代表人杨大同及其委托诉讼代理人辛果参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市松江区车墩镇南门村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还位于上海市松江区车墩镇南门村申牛路以东、洞泾港边的6亩土地(以下简称“系争土地”)；2、被告向原告支付土地使用费(自2016年1月1日起至实际返还之日止，按年租金72,000元计算)。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租系争土地，年租金为72,000元，租赁期限至2015年12月31日到期。原告于2015年12月4日通过律师向被告发函，明确原告不再继续出租系争土地，要求被告返还系争土地，但被告至今未能向原告返还系争土地，故请求法院判如所请。被告上海聚鸿建材有限公司辩称：1、原告据以起诉的《租赁协议》并非是双方租赁关系的原始凭证，该《租赁协议》签订的时间也不是2015年1月，而是2015年9月，当时原告工作人员称，要对被告投资建设在系争土地上房屋设备进行评估，评估后可以赔偿100多万元，故双方在2015年9月签订了《租赁协议》；2、本案的纠纷不是因为合同到期与否，而是政府征收系争土地引起的。综上，原告应当给予被告适当补偿，在双方就补偿事宜未达成一致意见的情况下，被告不同意提前解除合同。审理中，被告上海聚鸿建材有限公司向本院提出反诉请求：原告赔偿被告经济损失1,279,600元(机器设备及安装费用873,000元、码头建设费78,000元、电力电气增容费60,000元、房屋建设费87,500元、材料搬迁费240,000元、场地硬化工程费117,000元、道路施工建设费90,000元、多收三年租金54,000元，以上费用八折计算)。事实和理由：2003年4月11日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将闲置土地5.38亩及32平方米闲置房屋出租给被告，租赁期限自2003年4月1日起至2013年3月30日止。2013年5月1日，原、被告签订《租房合同》一份，原告将被告建造在系争土地上的80平方米房屋返租给被告使用租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。2013年5月14日，车墩镇人民政府有关部门出具了《房屋产权证明》，证明该80平方米房屋为工业用房，产权为原告，可用于生产经营使用。2015年3月16日，原告向其承租土地的各租赁户发出《通知》，要求各租赁户于2015年6月30日前搬离承租土地，致使原告无法正常生产经营。2015年9月，原告以办理动迁补偿为由，要求被告签订一份虚假的《租赁协议》，并委托上海申价房地产估价有限公司对原告的厂房、机器设备等进行评估，但最终没有下文。而原告以虚假的《租赁协议》提起了本案诉讼。故请求法院判如诉请。原告针对被告的反诉请求辩称：原、被告之间的土地租赁合同关系已经届满，不存在合同无效的过错责任，被告应当将系争土地返还给原告。被告提供的《租房合同》只是为了工商登记需要，即便该《租房合同》证明双方之间的租赁关系，合同也已于2016年4月30日到期。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2003年4月11日，原告与杨大同(系本案被告法定代表人)签订《协议书》一份，约定原告将闲置土地5.38亩及32平方米闲置房屋出租给被告使用，租赁期限自2003年4月1日起至2013年3月30日止，租金2003年4月1日至2008年3月30日为每年每亩1,500元，2008年4月1日至2013年3月30日为每年每亩2,000元。该《协议书》另对其他事项作了相应的约定。杨大同向原告承租上述土地及房屋后，于2004年6月10日注册登记了上海市松江区敬南建材经营部(个体工商户)，在上述土地及房屋进行黄沙、石子、水泥砖等经营活动。另查明：2011年12月9日，杨大同和杨斌成立了被告，法定代表人为杨大同，注册资本为100,000元,经营范围为建材、钢材、木材等零售；混凝土及制品加工及销售。根据工商登记材料显示：原、被告曾于2013年5月1日签订《租房合同》一份，约定原告将位于上海市松江区车墩镇申牛路XXX号XXX幢XXX室，房屋面积80平方米的办公经营用房及300平方米场地交付被告使用，至2016年4月30日收回，租赁期3年，租赁费用每年72,000元。另在工商登记材料中还附有松江区车墩镇人民政府工贸办公室于2013年5月14日出具的《房屋产权证明》，载明：房屋面积80平方米的办公经营用房及300平方米场地属原告所有。再查明：2015年1月，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租系争土地，年租金为72,000元，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为72,000元。该《租赁协议》另对其他事项作了相应的约定。审理中，被告认为其于2003年4月就开始使用系争土地，2003年签合同时系争土地为5.3亩，后重新测量后说是6亩，年租金72,000元，被告已向原告付了三年，已支付至2015年12月31日，2016年的租金原告拒收。又查明：系争土地属于集体农用地，土地用途为旱地，位于上海市松江区车墩镇南门村11队。再查明：2015年3月16日，原告向其承租土地的各租赁户发出《通知》，载明：根据车墩镇人民政府关于南部大居开发精神，2015年南部大居开发即将进入实质性启动，你户现租赁且使用的本村土地被列入南部大居开发范围，现本村正式书面通知你户，请严格按照规定的时间节点，做好设备的搬迁和堆场材料的清理工作，具体事项如下：一、设备搬迁和材料的清理时间节点为：从即日起至2015年6月30日止；二、从即日严禁材料进入货场，一旦发现将强制驶离，后果自负；三、2015年本村预收你户的租金，扣除实际使用部分后多余金额退还；四、开发动迁过程中，涉及动迁补偿按照车墩镇人民政府规定执行；五、逾期不搬迁的，本村将移交车墩镇执法部门处理。以上事实，有《协议书》、工商登记材料、《租赁协议》、协助调查回函、《通知》及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据原、被告提供的证据及陈述可以认定：原告与杨大同于2003年4月11日签订的《协议书》中所涉5.38亩土地就是本案系争土地，32平方米闲置房屋就是建造在系争土地上的房屋，杨大同承租系争土地后，注册登记了上海市松江区敬南建材经营部(个体工商户)，在系争土地进行黄沙、石子、水泥砖等经营活动，并在系争土地上安装设备、扩建房屋。后杨大同和杨斌于2011年12月9日成立了被告，系争土地的承租人变更为本案的被告。然而，本案系争土地属于集体农用地，杨大同向原告租赁系争土地后，在系争土地上安装设备、扩建房屋用于非农业建设，未办理农用地转用审批手续，显然违反了法律、行政法规效力性强制性的规定，故原告与杨大同、被告之间就系争土地租赁合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方对土地租赁合同关系无效均有责任。关于原告的本诉请求，本院认为，被告提供的原告与杨大同之间于2003年4月11日签订《协议书》，双方就系争土地的租赁期限已于2013年3月30日届满，租赁期限届满后，原告与杨大同或者被告未续签合同，而系争土地继续由被告实际占有使用，而被告也按每年72,000元的标准向原告支付租金，由此可见，原、被告就系争土地达成了口头合同，按照法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于原告提供的《租赁协议》，不管实际签订时间是2015年1月还是9月，也不管出于何种目的签订的，均证明了原、被告之间就系争土地租赁合同关系，且明确了双方的租赁期限至2015年12月31日届满。因此，即便原、被告之间就系争土地租赁合同关系有效，按《租赁协议》约定，租赁期限已经至2015年12月31日届满，被告的合同目的也已经实现。因此，无论原、被告之间就系争土地租赁合同关系无效，还是有效，被告应当在租赁期限届满后将系争土地返还给原告，并应参照《租赁协议》向原告支付土地使用费，至系争土地实际返还之日止，故原告的本诉请求，本院予以支持。关于被告的反诉请求，本院认为，第一，原告提供的来源于工商登记机关的《租房合同》，租赁标的物仅为80平方米房屋及300平方米场地，故本院依法认定该《租房合同》仅为工商登记需要而签订的，不能证明原、被告之间就系争土地签订了书面的租赁合同，该《租房合同》不能作为本案定案的依据；第二，本院注意到，被告反诉主张的有关损失，均是基于杨大同与原告之间签订的《协议书》，杨大同为了自身经营的需要在向原告承租系争土地后添附了有关设备等，然而杨大同在对系争土地上进行添附时应当充分考虑租赁期限及投资风险，杨大同与原告之间的土地租赁合同关系至2013年3月30日届满，杨大同对系争土地上进行添附的成本已经分摊整个租赁期限之中，杨大同的合同目的已经实现；第三，关于原告于2015年3月16日向其承租土地的各租赁户发出《通知》，虽然，《通知》所载明的内容原告欲要求提前解除合同，并要求各租赁户做好搬离准备，但实际上原告并未对各租赁户采取强制搬离的措施，故该《通知》没有给被告造成损失，两被告亦没有证据证明因该《通知》给其造成了损失；第四，关于被告认为系争土地遇到政府征收问题，因被告没有举证证明，本院难以采信。关于原告委托有关单位对系争土地上设备和地上建筑物进行评估问题，并不意味着原告一旦委托有关单位进行评估原告应当对被告进行赔偿，或者同意对被告进行补偿。综上，被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第一款、第四十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海市松江区车墩镇南门村村民委员会与被告(反诉原告)上海聚鸿建材有限公司之间就位于上海市松江区车墩镇南门村11队6亩土地租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)上海聚鸿建材有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市松江区车墩镇南门村11队6亩土地返还原告(反诉被告)上海市松江区车墩镇南门村村民委员会；三、被告(反诉原告)上海聚鸿建材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海市松江区车墩镇南门村村民委员会6亩土地使用费(自2016年1月1日起至实际返还之日止，按每年72,000元计算)；四、驳回被告(反诉原告)上海聚鸿建材有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费8,158.20元，合计诉讼费8,208.20元，由被告(反诉原告)上海聚鸿建材有限公司负担(已付8,158.20元，其余50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
……
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
……