贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第425号
上诉人（原审被告）莫永其，男，汉族。
上诉人（原审被告）王忠容，女，汉族。
被上诉人（原审原告）蔡开祥，男，汉族。
委托代理人胡勇，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）罗科贤，女，汉族。
委托代理人胡勇，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。
上诉人莫永其、王忠容因与被上诉人蔡开祥、罗科贤房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民南初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年7月24日，蔡开祥、罗科贤与莫永其签订了《售房协议》，约定莫永其将其所有的位于红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼二号还房一套出售给蔡开祥、罗科贤，房屋面积为98平方米，房款总价为50000元。蔡开祥、罗科贤当日支付了购房款。双方在合同中约定将售房合同移交于南舟路改道拆迁办（南部新城指挥部南舟路改造办公室），由蔡开祥、罗科贤与拆迁办协议房屋交付时间，并由拆迁办给蔡开祥、罗科贤办理相关手续。2002年7月23日蔡开祥、罗科贤与永泰房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置结算书》，房屋的实际面积为103.73平方米，超面积的补偿款在过渡费中予以抵扣。同年1月25日蔡开祥、罗科贤缴纳了水电、垃圾费并接收该房屋使用至今。因建设单位遵义市永泰房地产投资开发有限公司的原因，该房未能办理产权备案登记，现该项目已可办理产权登记手续，因蔡开祥、罗科贤要求莫永其、王忠容协助办理登记手续被拒，遂诉至原审法院，要求确认双方于2002年7月24日签订的售房协议有效，并由莫永其、王忠容履行将位于红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼一号还房的产权过户至蔡开祥、罗科贤名下。另查明，《售房协议》中仅有莫永其的签名，王忠容庭审中承认虽然没在售房协议上签字，但其认可房屋买卖一事。双方当事人均认可双方签订《售房协议》后将该协议交由案外人南部新城指挥部南舟路改造办公室备案，但约定由案外人南部新城指挥部南舟路改造办公室给蔡开祥、罗科贤办理产权过户手续一事未征得南部新城指挥部南舟路改造办公室同意。双方签订售房协议后，过渡费由蔡开祥、罗科贤领取了7670元。
原审法院认为：蔡开祥、罗科贤与莫永其签订的《售房协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，蔡开祥、罗科贤已履行了合同约定的付款义务，王忠容虽未在售房协议上签字，但其表示同意莫永其与蔡开祥、罗科贤签订合同的行为。王忠容、莫永其认同该协议的效力并将房屋交付蔡开祥、罗科贤占有、使用，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定”的规定，双方于2002年7月24日签订的《售房协议》合法有效，故对蔡开祥、罗科贤的该项诉讼请求予以支持；对双方约定由案外人南部新城指挥部南舟路改造办公室为蔡开祥、罗科贤办理房屋产权过户手续一事，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，现第三人未按约定履行义务，应由王忠容、莫永其协助蔡开祥、罗科贤办理产权过户手续。对王忠容、莫永其认为房屋的过渡费应由其领取、房屋的超面积部分应属其所有的辩解主张，因其所售房屋系还房，实际面积以现房为准，其在售房时已将该房屋所有的权利义务转移给蔡开祥、罗科贤承担，且超面积部分的补偿款已在过渡费中予以抵扣。故对其辩解主张，不予采纳。同理，对王忠容、莫永其认为过渡费由其领取的主张，也不予采纳。据此判决：一、蔡开祥、罗科贤与莫永其于2002年7月24日签订的《售房协议》合法有效；二、由莫永其、王忠容于本判决生效后十五日内协助蔡开祥、罗科贤办理位于遵义市红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼一号房屋的权属登记手续。案件受理费30元（已减半收取），由莫永其、王忠容承担。
一审宣判后，莫永其、王忠容不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清、适用法律不当，本案中的关键证据即《售房协议》是上诉人莫永其单独与被上诉人签订的，未征得上诉人王忠容同意、认可和签字，上诉人莫永其无权单独处置合法夫妻关系存续期间取得的合法财产，应认定二被上诉人与莫永其于2002年7月24日签订的《售房协议》无效，并应依此推定二被上诉人与案外人南部新城指挥南舟路改造办公室签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁安置结算书》无效，莫永其当初卖房时未告知王忠容，只是在一审开庭前基于二被上诉人愿意将还房超面积补款12000元退还二上诉人才在庭审中认可了《售房协议》，然庭审结束后，二被上诉人却反悔不同意补偿12000元给上诉人，所以在一审庭审笔录上二上诉人拒绝签字，故庭审中王忠容口头语认可房屋买卖一事应为无效追认。据此请求二审法院撤销原审判决，改判双方于2002年7月24日签订的《售房协议》无效，同时要求二被上诉人返还房屋。
被上诉人蔡开祥、罗科贤在二审期间未提出答辩。
本院经审理查明，上诉人莫永其、王忠容与被上诉人蔡开祥、罗科贤现争议的房屋在《房屋拆迁安置结算书》中登记为“红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼一号”的信息有误，实为“红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼二号”，其余事实与一审无异。
本院认为，上诉人莫永其与被上诉人蔡开祥、罗科贤于2002年7月24日签订的《售房协议》虽然没有另一上诉人王忠容的签名，但在一审庭审中王忠容认可其后来知晓并同意双方的房屋买卖行为，其以未在庭审笔录上签字为由否认追认《售房协议》的上诉主张，本院不予认可。另该协议并未违反相关法律、法规的规定，且被上诉人蔡开祥、罗科贤已履行了合同约定的付款义务，王忠容、莫永其已将房屋交付蔡开祥、罗科贤实际占有、使用，据此可以认定双方于2002年7月24日签订的《售房协议》系双方真实意思表示，合法有效。依据该协议的约定，当蔡开祥、罗科贤按约履行了付款义务后，该房屋所有的权利义务亦应转移给蔡开祥、罗科贤承担，故蔡开祥、罗科贤与案外人南部新城指挥南舟路改造办公室签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁安置结算书》合法有效。因本案争议房屋系还房，实际面积应以现房为准，且超面积部分的补偿款已在过渡费中予以抵扣，故上诉方要求被上诉发退还超面积部分的补偿款于法无据，本院不予支持。综上，王忠容、莫永其的上诉理由不成立，对其上诉请求依法不予支持。但在二审审理过程中，本院查明双方所争议房屋的准确登记信息应为红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼二号，原审判决主文有误，本院予以更正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民南初字第17号民事判决主文第一项，即维持“蔡开祥、罗科贤与莫永其于2002年7月24日签订的《售房协议》合法有效。”。
二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民南初字第17号民事判决主文第二项，即“由莫永其、王忠容于本判决生效后十五日内协助蔡开祥、罗科贤办理位于遵义市红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼一号房屋的权属登记手续。”。
三、由莫永其、王忠容于本判决生效后十五日内协助蔡开祥、罗科贤办理位于遵义市红花岗区南舟路永泰花园六栋五单元四楼二号房屋的权属登记手续。。
一审案件受理费60元，减半收取30元，二审案件受理费60元，共计90，由莫永其、王忠容承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 张小兵
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张 骥