福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第114号
上诉人（原审原告）林再生，男，1970年6月5日出生，汉族。
委托代理人王振烈、冯娟娟，福建力衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚勇，男，1980年8月29日出生，汉族。
委托代理人林黎晖，福建天翼律师事务所律师。
原审第三人黄渊驰，男，1978年7月22日出生，汉族。
原审第三人颜珊真，女，1978年12月8日出生，汉族。
委托代理人黄渊驰（系颜珊真之夫），男。
上诉人林再生因与被上诉人龚勇、原审第三人黄渊驰、颜珊真申请执行人执行异议之诉一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林再生请求判令：对黄渊驰、颜珊真名下址于厦门市海沧区沧林东一里560号803室房产许可执行。
原审法院查明：
一、2012年11月26日，黄渊驰、颜珊真（甲方、卖方）与龚勇（乙方、买方）通过麦田多利房屋居间代理服务部签订一份《房地产经纪服务合同》，该合同包括《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易后期服务合同》。《房屋买卖合同》约定，龚勇以1700000元的价格向黄渊驰、颜珊真购买位于厦门市海沧区沧林东一里560号803室的房产（该房屋权属证件编号：00645863-1、00645863-2号）。《房屋买卖合同》第二条约定，该房屋存在抵押，未出租；第五条约定：“在本合同签订时，乙方应向甲方支付该房屋交易定金人民币（大写）贰万元整（￥20000）；在本合同签订之日起五日内，乙方应另向甲方支付该房屋交易定金人民币（大写）肆拾捌万元整（￥480000）”。《补充协议》第一条约定：“甲方应在2012年12月1日前将办理该房屋甲方名下《土地房屋权证》相关权利义务、办理解除该房屋抵押权的相关权利义务、出售与过户该房屋以及收取售房款相关权利义务等以公证的形式委托给乙方指定人员并将相应的公证书交付给乙方，乙方应予以接收，办理公证所产生的相关费用由乙方承担。未经乙方同意，甲方不得擅自撤销本协议约定的公证委托”；第二条约定：“乙方应在接收公证书后当日内将扣除定金、乙方接收公证书当月甲方尚欠债权人贷款金额（具体金额以抵押权人出具的贷款余额及抵押贷款利息清单为准）外的购房款支付给甲方”；第五条约定：“因该房屋存在抵押权，甲乙双方约定：从乙方接收公证书当月至该房屋抵押权注销时止，该期间的月供（含本金及利息）、提前还款的罚息以及一次性解除该房屋抵押权所需的资金由乙方支付解押”。合同签订当日，龚勇向黄渊驰、颜珊真支付了购房定金20000元。2012年12月1日，黄渊驰、颜珊真依《补充协议》第一条的约定办理公证委托。2012年12月1日、12月3日，龚勇分别向黄渊驰、颜珊真支付购房款719000元、131000元。后龚勇于2013年7月12日、16日、19日共计向黄渊驰、颜珊真了支付购房尾款85万元及贷款利息。
二、2013年5月14日，龚勇办理了址于厦门市海沧区沧林东一里560号803室房产物业管理费的委托代扣手续。
三、在林再生诉黄渊驰、颜珊真民间借贷纠纷一案中，原审法院根据林再生的申请，于2013年6月8日查封了黄渊驰、颜珊真名下的址于厦门市海沧区沧林东一里560号803室房产。2013年7月16日，在原审法院的主持下，林再生与黄渊驰、颜珊真达成调解协议，原审法院根据调解协议作出（2013）海民初字第1996号《民事调解书》。调解协议内容为：1、黄渊驰、颜珊真分期偿还林再生借款300000元，于2013年8月17日前偿还林再生20万元，余款10万元于2013年9月17日前还清；2、如黄渊驰、颜珊真未按时足额清偿上述任何一期款项，则所有未到期款项均视为已到期，林再生有权就所有未清偿款项申请人民法院强制执行；3、林再生与黄渊驰、颜珊真之间关于本案的纠纷就此解决，再无其他争议；4、本案受理费5800元减半收取2900元及保全费2020元，由黄渊驰、颜珊真负担。因黄渊驰、颜珊真未履行生效法律文书确定的义务，林再生于2013年8月22日向原审法院申请强制执行。该案执行过程中，龚勇于2014年2月12日向本院提出书面异议，原审法院经审查于2014年2月24日作出（2013）海执行字第1101-3号执行裁定，中止对黄渊驰、颜珊真名下址于厦门市海沧区沧林东一里560号803室房产的执行。林再生对该裁定持有异议，诉至原审法院。
原审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《房地产经纪服务合同》系龚勇与黄渊驰、颜珊真的真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，为有效合同。龚勇系法院保全查封之前与黄渊驰、颜珊真签订《房地产经纪服务合同》，且在合同签订后依照合同约定向黄渊驰、颜珊真支付了购房款850000元，剩余购房款亦在林再生申请强制执行前支付完毕。因此，应认定龚勇就讼争房产所支付的购房款符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中所规定的“第三人已经支付全部价款”的情形。此外，龚勇在原审法院查封保全讼争房产之前便已就讼争房产的物业费代缴签订《个人账户代扣物管费授权书》，实际管理、使用讼争房产，龚勇虽未办理产权过户手续，但林再生并未提交证据证明龚勇与黄渊驰、颜珊真存在恶意串通逃避债务损害林再生利益的行为，亦未提交证据证明龚勇对未办理产权过户手续存在过错。综上，原审法院认为，龚勇尽管尚未实际获得讼争房产法律意义上的所有权，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不应对讼争房产采取强制执行措施。林再生要求对讼争房产准予执行的请求，不能成立，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回林再生的全部诉讼请求。案件受理费100元，由林再生负担。
宣判后，林再生不服，向本院提起上诉。
上诉人林再生上诉称，一、龚勇与黄渊驰、颜珊真就本案讼争房产签订的《房地产经纪服务合同》无效。第一，《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》明确规定，存量房（二手房）交易的双方当事人达成交易后，必须签订厦门市国土资源与房产管理局监制的《存量房买卖合同》示范合同文本，并以此进行备案登记。龚勇提供的所谓《房地产经纪服务合同》并不是厦门市国土资源与房产管理局所监制的《存量房买卖合同》示范合同文本。龚勇并没有提供证据证实：其已经就本案讼争房产与黄渊驰、颜珊真签订符合法律法规及政策规定的《存量房买卖合同》，并依法进行了交易备案登记。第二，龚勇与黄渊驰、颜珊真签订《房地产经纪服务合同》时，本案讼争房产尚抵押在中国农业银行，且无证据证实：黄渊驰、颜珊真在签订《房地产经纪服务合同》时或之前有通知抵押权人，并征得抵押权人的同意。根据我国担保法、物权法的相关规定，未经抵押权人同意的抵押物出卖没有法律效力。第三，2013年6月8日，本案讼争房产被法院查封、扣押，此时，依法被法院查封、扣押的本案讼争房产也不能成为双方交易的标的，故该《房地产经纪服务合同》也无法合法生效。故，龚勇提供的所谓《房地产经纪服务合同》无效。二、在执行时，本案讼争房产的所有权仍为黄渊驰、颜珊真，龚勇对本案讼争房产不享有物权。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，退一步而言，即使根据《物权法》第十五条之规定，龚勇与黄渊驰、颜珊真签订的《房地产经纪服务合同》有效，这仅仅表明龚勇有债权意义上的请求权，而不能取得物权。而不动产的所有权人依然是黄渊驰、颜珊真。三、龚勇对本案讼争房产未能办理过户存在严重错误。第一，根据龚勇与黄渊驰、颜珊真的约定，2012年12月1日，黄渊驰、颜珊真已经通过公证委托的形式，将本案讼争房屋的解除抵押权、出售、过户等相关权利义务全部委托给龚勇指定的人员。也就是说，自2012年12月2日开始，龚勇随时不需黄渊驰、颜珊真的任何协助，就可以自行将本案讼争房屋过户登记到自己名下。但是龚勇迟迟未予实行，完全不符合日常经验法则。第二，根据龚勇与黄渊驰、颜珊真的约定以及公证委托书，龚勇支付的尾款应该是直接支付给抵押权人即银行用于解押，然后办理过户。但是，龚勇自行提供的证据显示：龚勇违反了约定，将尾款直接支付给黄渊驰、颜珊真。而在此之前，黄渊驰、颜珊真已被林再生起诉至法院，且本案讼争房产已被法院查封。造成本案讼争房产无法及时办理过户的过错，完全在于龚勇。四、原审法院对于龚勇支付尾款的事实没有查清，仅仅龚勇单方提供的未经林再生及其他案外人认可的证据，就相当然认为龚勇已经付清全部购房款，显然属于认定事实不清。综上，请求撤销原审判决，改判支持林再生原审全部诉讼请求。
被上诉人龚勇答辩称，1、龚勇与黄渊驰、颜珊真于2012年11月26日通过厦门市海沧区麦田多利房屋居间代理服务部签订《房地产经纪服务合同》系真实有效的。《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的制定是为提高存量房交易信息的透明度，保障存量房交易安全，防止一房二卖现象，其并没有明确规定没有签订《存量房经纪合同》，房屋买卖就无效。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，龚勇已支付全部价款，并提供证据证明实际占有该房产，且没有过错，因此法院不予执行该房产是有法可依的。综上，请求驳回林再生的上诉，维持原判。
原审第三人黄渊驰、颜珊真述称，房子卖给龚勇是真实存在的。其支付的款项也是真实的。
经审理查明，各方当事人对本案查明的事实除林再生认为原审遗漏查明龚勇支付的尾款85万元均系案外人支付、原审曾往讼争房产向龚勇投递本案诉讼材料但未投递成功、龚勇与黄渊驰、颜珊真有办理公证委托、本案讼争房产仍处于抵押状态及黄渊驰、颜珊真有办理转贷的事实外，各方当事人均陈述对原审查明的事实没有异议。本院对各方无争议的事实予以确认。
另查明，2013年7月12日、16日、19日吴某某与何某某、龚勇共同向黄渊驰、颜珊真转账85万元，原审中何某某出庭作证，吴某某出具公证说明书，称何小妹与吴志树系代龚勇向黄渊驰、颜珊真转账。黄渊驰、颜珊真对此表示认可。
还查明，原审法院曾向龚勇投递本案诉讼材料，送达地址为讼争房产，前两次未能投递成功，但最后龚勇本案签收材料。第一次及第二次投递时间均在2014年4月4日。龚勇称该时间系清明节假期，其未在家中。
再查明，黄渊驰、颜珊真收到85万元尾款后，将该尾款用于偿还银行贷款，但随后又从银行贷款85万元。
二审中，龚勇提交本案讼争房屋的土地房屋登记卡信息，拟证明由于龚勇的过错导致本案讼争房产仍然处于抵押中，无法办理过户。对该证据，龚勇质证认为，证据真实性予以确认，但证明对象不予认可，无法过户的原因系黄渊驰、颜珊真欠银行贷款，过错不在龚勇。黄渊驰、颜珊真质证认为，真实性予以确认，但过错不在龚勇。
本院认为，龚勇与黄渊驰、颜珊真签订的合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。并无法律或行政法规强制规定双方当事人的房产买卖合同须以《存量房买卖合同》的形式存在，故林再生上诉称龚勇与黄渊驰、颜珊真签订的合同因不是《存量房买卖合同》而无效本院不予采信。虽本案讼争房产尚处于抵押状态，但双方签订买卖合同并未对抵押人的权利造成影响，林再生据此主张合同无效本院亦不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此规定结合本案查明的事实，龚勇已经支付本案讼争房产的全部款项，且已实际入住本案讼争房产。本案龚勇已支付尾款给黄渊驰、颜珊真，黄渊驰、颜珊真也偿还了银行贷款，本案房产无法过户的原因在于讼争房产被查封及黄渊驰、颜珊真返还银行贷款后又从银行贷款，导致房屋仍处于抵押状态。上述不能过户的原因均非龚勇的过错造成。依照上述规定，法院不得查封上述房产。原审法院判决驳回林再生的诉讼请求并无不当，本院予以维持。林再生的上诉缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人林再生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年二月二日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。