江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2908号
上诉人（原审被告）：宜兴万丽置业有限公司，住所地宜兴市丁蜀镇赵庄社区，组织机构代码66006783-3。
法定代表人：王明洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴忠华、陈琦，江苏环科园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾治培，男，1949年2月20日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：范晓方、郑斌，江苏宜欣律师事务所律师。
上诉人宜兴万丽置业有限公司（以下简称万丽公司）因与被上诉人顾治培商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万丽公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、双方签订的商品房买卖合同中明确约定了顾治培购买的标的房屋是1-2层，不包括地下一层。网签文本中载明“建筑层数地上2层，地下1层”是按照规定对房屋整体结构所作的必要说明，全国是统一、公开的。商品房买卖合同中也明确约定了建筑面积、套内面积、公用面积，合同中国确认的购买价款也是按照地上两层面积计算的。一审法院认定涉案商铺包括“地下一层”，是错误的。2、由于一楼实际层高相当于普通商铺两层的高度，楼梯空间已预留，可由业主自行装修、布置，这些情况在签订合同时已经向顾治培说明，且顾治培也已经向万丽公司提交了申请，表明房屋内部楼梯自行制作，并自愿接受万丽公司的补偿。因此，万丽公司未设置楼梯并不违反双方合同约定。3、万丽公司在交付房屋时已经取得了商品房预售许可等相关证明，套型与设计图纸一致、相关尺寸在约定的误差范围内，主体结构不存在质量问题，也不存在严重影响正常居住的房屋质量问题，更没有逾期竣工、交付的情形，万丽公司已经充分履行了合同义务，顾治培也已经付清了全部购房款，顾治培现在提出解除合同，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，且已经超过了诉讼时效。4、本案的实际情况是，顾治培作为紫砂壶工艺师，看重了该商铺的整体区位环境、铺面位置等优势，并积极与万丽公司联系，且支付了全部房款。但后来房产价格下降，才使顾治培产生了退房退款的念头。
被上诉人顾治培辩称，1、双方合同约定的涉案房屋为三层，地下一层是顾治培购买此商铺的重要考量因素，万丽公司从未告知过顾治培其购买的商铺不存在地下一层的情况，地下一层为赠送面积，当然不会包括在房价之中。涉案房屋所在的整幢房屋是地下一层，地上十七层，如需在合同中对房屋整体结构作出必要说明，则应该表述为建筑层数地下一层，地上十七层，而本案中表述的是地上两层，地下一层，这应当认定为是双方对本案所涉房屋的约定。2、涉案房屋内没有设置楼梯，违反了合同约定，万丽公司为了应付验收，擅自让他人代写了房屋内部楼梯自行制作的申请，顾治培从未出具过该申请。3、涉案房屋不符合消防要求，室内没有任何消防设施或者消防疏散通道，存在严重安全隐患。4、涉案房屋内存在着整幢大楼的立柱及承重墙，位置也不规正，导致涉案房屋基本没有可以利用的空间，无法实现顾治培购买房屋的合同目的。5、万丽公司不可能交付合同约定的房屋，顾治培有权解除合同。本案属于约定解除，双方未约定行使解除权的限期，故本案并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
顾治培向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2011年8月29日签订的房屋买卖合同；2、请求判令万丽公司立即返还购房款450.0274万元并承担由此产生的利息；3、请求判令万丽公司按照买卖合同约定承担违约金；4、本案诉讼费用由万丽公司承担。
一审法院经审理查明事实如下：
一、2011年8月29日，顾治培与万丽公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、顾治培购买万丽公司开发的丁蜀镇万丽明珠新城二期房屋，房号为D2-D5幢1-2层7号、8号房屋，性质为商业性质，层高为5.8/3，层数为地上2层，地下1层。2、7号房屋建筑面积为121.52平方米，单价为每平方米17969.25元，总房款为2183623元；8号房屋建筑面积为125.7平方米，单价为每平方米18430元，总房款为2316651元。3、交房日期为2013年10月31日。4、违约责任：由于买受人原因未能按期交付的，逾期超过90日，买受人不办理接收房屋手续的，应向出卖人支付已付房款的3%违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款的5%的违约金……
二、2011年9月2日，顾治培向万丽公司交付上述房屋房款，万丽公司开具销售不动产统一发票，房款金额分别为7号房屋2183623元，8号房屋2316651元。
三、2014年3月8日，万丽公司向顾治培发出《交付催告函》，该函内载明：万丽公司已于2013年10月28日向顾治培发送了书面交付通知。现所涉房屋已经具备交付条件，要求顾治培于2014年3月31日前到万丽公司办理交付手续，否则万丽公司将按照合同追究责任。顾治培对于该催告函真实性无异议，但认为所涉房屋不具备交付条件。
审理中，顾治培明确其所主张的损失计算标准，违约金依合同按照已付房款的3%计算，房款利息按照银行同期贷款利息标准计算到付清之日止。对此，万丽公司均不予认可，认为其不存在逾期交房，也不存在违约行为。
以上事实，由买卖合同、购房发票、交付催告函及法院庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，双方当事人对于所涉房屋是否符合合同约定存在争议。
顾治培认为：万丽公司所交付的房屋与双方签订的合同约定不符，主要是以下三个方面：1、合同约定房屋结构为三层，包括地下一层，但是根据现状及竣工图纸并没有地下一层；2、合同所附图纸上两套房屋均有楼梯，但实际上商铺内没有楼梯，从图纸上看6.7.8.9号房屋均共用9号房屋楼梯，但现在已经被隔开，导致本案房屋没有楼梯；3、签订合同时，其认为商铺中墙可以打通，但实际是承重墙，无法打通，万丽公司并未尽到告知义务。为了证明自己的观点，顾治培向法院提供了所涉房屋现状照片、项目施工图纸、消防验收合格意见书，证明所涉房屋虽然经综合验收合格，但是存在不符合合同约定之处，万丽公司逾期未能交付符合合同约定的房屋，其依法要求解除双方之间的合同。上述证据经过质证，万丽公司对证据真实性无异议，但证明目的有异议，其交付的房屋均符合合同约定，不存在违约行为。
对于争议焦点，万丽公司认为：1、顾治培所购买的房屋总金额是根据地上两层面积计算的，合同上写地下一层只是为了对建筑层数做一个表述。地下一层的建设是按照宜兴市规划局的批准方案进行施工，实际固化用作地下停车位，并非包含在买卖合同中所购买的商铺面积。在合同第三条第一项明确说明买受人所购买的商品房见合同附件一，合同附件一当中的房屋平面图也只是包括地上一层的商铺并不包括地下一层。2、商铺的楼梯空间已经为业主预留，可由业主自行制作，公司也会给予相应的补偿。当时主要是考虑到地上一层的实际层高，相当于普通商铺两层的高度，预先设计的楼梯很有可能与业主的要求不一致，为了考虑业主的利益，避免今后拆除的问题。这一情况在签订合同时也已经向业主说明，庭后补充申请书来予以佐证。（到期后并未补充提供）3、承重墙在合同所附的平面图中是用加粗的黑线明确表示，顾治培在购买房屋时应该明知这一情况。本案所涉的房屋是地上十八层的高楼，必须有承重墙，作为开发商不可能随意变更结构，并且承重墙的存在并不实际影响商铺的使用，可以通过合理的设计和规划进行利用，不能据此对房屋提出不合理的请求。综上，顾治培所提出的以上三点并不构成重大违约，也不构成解除合同的条件，且顾治培要求解除合同的时间已经超过规定。
针对万丽公司的观点，顾治培陈述：万丽公司认为房屋的总价是房屋单价乘以面积计算出来的，如果按照公司的逻辑，那么地下一层就应该是赠送的，而且层高5.8就应是地上两层的高度；且万丽公司认为楼梯的依据是期房图纸，那么按照万丽公司的观点，其所购买的应该只有一层商铺，根本不存在两层及地下一层，这个与实际购房情况不符。
审理中，法院于2016年6月2日前往案涉房屋进行现场勘验。查明：顾治培所购买的商铺位于两条路交叉路口，屋内均未存在楼梯，商铺内存在承重墙；商铺所对应地下一层均为地下车库，相关车位已经出租给住户。（具体的状态详见拍摄照片）。上述笔录及照片经过双方质证，顾治培、万丽公司对真实性均无异议。顾治培对于内容亦无异议，万丽公司认为其公司已经按照合同履行了义务。
一审法院认为，依法签订的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，顾治培与万丽公司签订房屋买卖合同，顾治培按约支付了房款。本案的关键点在于万丽公司交付的商铺是否符合合同约定，以及顾治培是否有权解除合同。综合庭审中双方的陈述，所提供的证据以及法院现场勘验过程，法院可以认定顾治培所购买商铺地下一层为所在小区地下公共车库，现已经被万丽公司向住户出租。根据顾治培与万丽公司于2011年8月29日签订的买卖合同约定，顾治培所购买的坐落于丁蜀镇万丽明珠新城二期D2-D5幢1-2层7号、8号房屋，层数为地上2层，地下1层。现万丽公司交付给顾治培的房屋仅存在地上2层，并不存在地下1层。虽然万丽公司坚称房款总金额是根据地上两层面积计算的，合同上写地下一层只是为了对建筑层数做一个表述。地下一层的建设是按照宜兴市规划局的批准方案进行施工，实际固化用作地下停车位，并非包含在买卖合同中所购买的商铺面积。但其公司并未提供证据证明顾治培事先就知晓不存在地下一层这一情形。另外，从合同所附图纸上看，案涉房屋内应当存有楼梯，但从现场勘验看，商铺并不存在楼梯。万丽公司称其公司考虑到层高问题，楼梯设计可能与业主的要求不符，其公司已经为业主预留空间并告知了业主，但并未提供证据予以证明。综上，法院认定万丽公司交付的案涉房屋不符合合同约定，存在违约行为。案涉房屋的地下一层以及楼梯属于重大问题，与顾治培购买房屋后在使用上具有密切关系，足以影响顾治培对案涉房屋的正常使用，甚至于上述情况会影响顾治培是否购买本案案涉房屋的决定。现顾治培要求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款450.0274万元的诉讼请求，法院予以支持。至于万丽公司提出的顾治培要求解除合同的时间已经超过规定，于法无据，法院不予采纳。至于违约损失部分，万丽公司于2014年3月8日向顾治培发出交付催告函，现顾治培主张按照已付房款的3%计算，并且要求万丽公司承担按照银行同期贷款利率标准计算到付清之日止的利息损失，法院仅支持已付房款自支付之日起至2014年6月8日（交付催告函后3个月）止按照银行同期贷款利率计算的损失。
综上，一审法院判决如下：一、解除顾治培与万丽公司于2011年8月29日订立的房屋买卖合同。二、万丽公司于判决发生法律效力之日起十日内返还顾治培450.0274万元及该款自2011年9月2日起至2014年6月8日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。三、驳回顾治培的其他诉讼请求。
二审中，万丽公司向本院提供如下证据材料：1、王勤代顾治培签字的申请，载明顾治培申请房屋内部楼梯自行制作，后期发生的一切纠纷与万丽公司无关。2、丁蜀镇万丽明珠新城二期第D2-D5幢null单元2-603号房及2-802号房的商品房买卖合同，其上均载明建筑层数为地上18层，地下1层。3、车位协议及地下车位租赁协议各两份，证明本案案涉商铺及商住楼住宅房部分地下1层，为地下公共停车场位，系业主购买或租赁。经质证，顾治培称：1、顾治培从未委托王勤签署证据1中的申请，也未收到万丽公司的任何款项。2、对证据2中两份证据的真实性无法确认，但从内容上来看，该两份证据恰恰可以印证涉案房屋商品房买卖合同中所涉及的“建筑层数地上2层，地下1层”不是对整幢建筑的表述，而是对涉案标的物的具体描述，否则应该表述为“地上18层，地下1层”。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，顾治培与万丽公司签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应按约履行。但是，万丽公司交付给顾治培的房屋明显不符合双方合同约定，主要体现在以下两个方面：第一，诉争房屋未包括地下1层。根据合同第三条约定，顾治培购买的商品房为第D2-D5幢null单元1-2层7号、8号房，建筑层数为地上2层，地下1层。顾治培据此认为其购买的涉案房屋包括地下1层，万丽公司则上诉认为不包括地下1层，并认为该表述仅是为了按规定对房屋整体结构所作的必要说明，同时提供了与涉案房屋同一幢楼的楼层更高的两处房屋的买卖合同，而该两处房屋的买卖合同中明确载明的为“建筑层数为地上18层，地下1层”。对此，本院认为，本案所涉商品房买卖合同与万丽公司在二审中提交的另外两份商品房买卖合同在商品房的基本情况描述上存在明显差异，若如万丽公司所述，其与顾治培的合同中所作的“建筑层数为地上2层，地下1层”的表述是对房屋整体结构所作的必要说明，则顾治培的合同也应与其余合同一致表述为“建筑层数为地上18层，地下1层”。且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案所涉商品房买卖合同系万丽公司所提供的格式条款，顾治培对合同第三条所作的理解符合通常理解，即便万丽公司所作的解释亦符合通常理解，在对该条款有两种以上解释的情况下，亦应作出不利于万丽公司一方的解释。故本案中顾治培所购买的房屋应包括地下1层在内，但地下1层现已建造为地下停车位，万丽公司在客观上无法向顾治培交付符合合同约定的层数的房屋。第二，诉争房屋未内置楼梯。万丽公司提交的顾治培同意房屋内部楼梯自行制作的申请系王勤签字，顾治培否认其曾委托王勤签字，万丽公司也未能举证证明顾治培授权王勤签署该申请，故万丽公司交付的房屋未设置楼梯的情况亦与合同约定不符。
综上，因诉争房屋的现状已严重违反了双方合同约定，顾治培有权解除合同。对于顾治培所享有的解除权的行使期限，法律并未明确规定，双方在合同中也未明确约定；万丽公司认为行使解除权期间运用诉讼时效，亦与法不符，本院不予采纳。
综上，万丽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47082元，由上诉人万丽公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年九月二十一日
书记员 徐冬晖