重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06150号
上诉人（原审原告）：周越，无固定职业。
委托代理人：郭士金，重庆兴胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘安辉。
上诉人周越与被上诉人刘安辉房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月3日作出（2014）沙法民初字第04505号民事判决，周越对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员李立新担任审判长，代理审判员朱华惠主审，与审判员邓山组成合议庭审理，上诉人周越及其代理人郭士金，被上诉人刘安辉参加了审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年1月15日，周越与刘安辉在中介方重庆诚祥房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定周越购买刘安辉所有的重庆市沙坪坝区杨梨路60号2-22-8房屋二室一厅房屋一套，建筑面积73.76平方米，套内面积58.18平方米，成交价530000元。周越支付刘安辉定金30000元，定金在该房屋过户后抵作房款，并在银行按揭审批通过后7个工作日支付110000元，剩余390000元由周越向银行申请贷款。刘安辉必须于2014年5月1日之前向银行预约提前还款并将预约的具体时间通知重庆诚祥房地产经纪有限公司。经双方协商并一致通过约定在该房屋满五年后办理过户手续，刘安辉承诺于过户当日将该房屋交付周越。刘安辉承诺未将户口迁在该房上，若发现与上述不符情况，需自行将房屋户口迁出。双方须于2014年3月1日前准备好按揭资料并到指定银行办理按揭手续，双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于①延迟办理解押；②拒不或者延迟提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者延迟到场办理贷款按揭贷款、过户手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者延迟履行本合同项下之其他义务），则⑴逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过10日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任；⑶逾期超过10日，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金。
合同签订当天，刘安辉收取了周越定金30000元。刘安辉已经于2014年3月12日向农业银行重庆市南岸支行预约提前偿还贷款，并在2014年4月14日向该按揭账户存入200000元。
2014年3月1日前，周越和刘安辉关于按揭资料的相关资料均未提交到重庆诚祥房地产经纪有限公司。
2014年4月23日，周越按照合同约定递交办理房屋按揭手续的材料。
涉案房屋重庆市沙坪坝区杨梨路60号2-22-8的产权证于2011年1月25日取得，该房屋的契税于2010年1月完税。
现周越向一审法院起诉要求判如所请。因双方当事人争议较大，调解未成。
周越一审诉称：周越与刘安辉签订了《房屋买卖（转让）合同》，刘安辉收取了周越的30000元定金，但一直未按照合同约定办理相关手续，也不退还定金，现要求：1、刘安辉于判决生效时立即协助周越办理重庆市沙坪坝区杨梨路60号2-22-8房屋的产权登记手续，刘安辉于判决生效时立即交付重庆市沙坪坝区杨梨路60号2-22-8房屋，2、判令刘安辉向周越返还定金60000元，3、本案诉讼费用由刘安辉承担。
刘安辉一审辩称：周越所述不属实，周越违约在先，刘安辉已经按照约定履行申请解押的义务，而且合同约定房屋满五年后才办理产权登记手续和过户手续；周越要求返还定金，必须是在解除合同的情况下履行，请求驳回周越诉讼请求。
一审法院认为，周越和刘安辉签订了《房屋买卖（转让）合同》其内容是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋买卖（转让）合同》约定：经双方协商并一致通过约定在该房屋满五年后办理过户手续，刘安辉承诺于过户当日将该房屋交付周越。因此，周越要求刘安辉于判决生效后立即交房和协助办理该房的产权登记手续的诉讼请求，不符合合同的约定，该院不予支持。
周越要求刘安辉支付违约金60000元，是基于双方签订的《房屋买卖（转让）合同》中违约责任中的“⑵逾期超过10日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。”在庭审中，周越没有要求解除《房屋买卖（转让）合同》，因此周越要求刘安辉支付违约金60000元，不符合合同约定，该院亦不予支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回周越的诉讼请求。案件受理费9100元，减半交纳4550元，由周越负担。
周越不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法判决刘安辉继续履行合同，协助办理过户手续并交付房屋，判决刘安辉返还定金3万元。主要事实和理由：1、双方合同第三条第3项中“房屋满5年办理过户手续”的5年应从房屋契税完税证上的填发日期起算。中介承办人证实在签合同之前其明确查实了截至2014年6月9日房屋即满5年的情况，便无需缴纳营业税，周越基于此才签到了合同。一审法院对此作出错误认定。2、刘安辉作为房屋契税完税原件的持有者应当举示该证据，但其一直未举示，一审也未组织质证但判决认定房屋契税的完税时间是2010年1月，无事实依据，也违反程序规定。3、刘安辉违反合同约定，无权没收定金，更无权提高房款总价。根据约定，双方均应于2014年3月1日前向中介提供办理按揭的材料，周越虽未在约定时间内提交，但已提前向中介方说明并随即提供给了中介，但刘安辉始终没有向中介提供，却以没收定金提高房价作为继续履行合同的条件，有违诚信。
刘安辉辩称：刘安辉没有契税原件，买房时是开发商代收，不清楚房屋什么时候满5年，因为通过中介卖房屋，中介怎么说就怎么做。
二审中周越举示了2009年6月9日填写的涉案房屋契税完税证，加盖了重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查阅专用章，拟证明涉案房屋的完税时间是2009年6月9日，一审期间可以办理过户登记。刘安辉对该证明无异议，认为不清楚如何计算满5年。刘安辉举示了婚姻证明，认为其在约定的时间已经准备好了所有按揭资料，并多次催问，但周越认为刘安辉没有在约定时间将按揭资料交给中介。周越出示了其于2014年4月20日左右准备好的按揭资料，刘安辉确认该事实，但认为周越迟延准备，影响刘安辉收款时间，周越已经违约，刘安辉就不愿意继续交易了。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，合同当事人应按照约定行使权力履行义务。本案周越的诉讼请求是要求协助办理产权登记手续、交付房屋及返还定金，其请求应否得到支持，应根据合同的状态及合同的约定予以分析。
双方所签合同是各方真实意思表示，内容不违反禁止性规定，应为有效。合同签订后至今，虽然双方发生争议，但双方并未协商一致解除合同，也没有依法解除合同，因此，双方所签合同至今处于有效状态，有效的合同就应继续履行，但履行的具体内容只能根据约定有序进行。根据本案合同约定的交易流程，履行事项大致可以分为两个步骤。第一步是双方配合办理买方的按揭审批手续，买方获得贷款资格后支付11万元。为达到第一步目标，双方需要提交为买方按揭审批所须的审核资料包括买方的借款能力证明、卖方的处分权证明，同时需要卖方偿还原有贷款。第二步是在第一步完成并确保房屋满5年时，由双方办理过户登记手续，交付房屋，卖方通过买方的贷款银行收取剩余房款39万元。综合该两步交易流程，办理过户及交房的实质前提是，卖方需实际得到11万元及获得银行将代为支付剩余39万元的信赖保障，至于房屋是否满5年仅是双方为避免营业税支出而设定的附加条件而已。有效支付房款或者提供足以信赖的支付保障，是本案买方获得请求过户及交房权利的合同对价，现周越并未支付该对价，其要求过户及交付房屋的诉请，依法不应支持。周越一审诉请双倍返还定金6万元，二审请求返还定金3万元，根据双方合同约定，已支付的定金将抵作房款，周越在要求继续履行合同的情况下又请求返还定金，没有合同依据和法律依据。
至于刘安辉是否有权没收定金，或是否有权提高房价，涉及双方是否解除合同或是否变更合同的问题，非本案裁判范围，本院不予评判。
综上，一审法院对涉案房屋的契税完税时间认定错误，对不具备过户及交房条件的理由认定不当，但该不当认定并不影响本案的正确判决，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由上诉人周越负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 程译莹