福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第1022号
原告钟文平，男，1970年9月25日生，汉族，福安市人，住霞浦县。
委托代理人钟月莲，女，系原告钟文平之妻。
原告钟月莲，女，1968年10月14日生，汉族，福安市人，住霞浦县。
被告钟观寿，男，1993年1月8日出生，汉族，霞浦县人，户籍地霞浦县，现住福州市鼓楼�。
委托代理人陈光星，福建金欧律师事务所律师。
被告吴守华，男，1961年10月28日生，汉族，霞浦县人，原住霞浦县。现下落不明。
被告王赛如，女，1964年7月26日生，汉族，霞浦县人，原住霞浦县。现下落不明。被告吴守华、王赛如系夫妻关系。
原告钟文平、钟月莲诉被告钟观寿、吴守华、王赛如案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟月莲、被告钟观寿委托代理人陈光星到庭参加诉讼。被告吴守华、王赛如经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟文平、钟月莲诉称，2005年农历7月，被告吴守华将位于松城街道西关松新街**号（现为松新街10×××号和松新街***号）的房屋分隔成前后两个部分，前面部分吴守华夫妻留着自己永久居住，后面部分将出售。原告夫妻就和中人一起�被告吴守华、王赛如夫妻二人商谈购买后面房屋事宜，谈妥价钱后，原告就交了定金，然后就四处筹措购房款，于2005年农历8月29日以53600元的总价款向被告二人购买了松新街**号后面部分房屋，现门牌为松新街***号。出卖人吴守华亲手收到原告付给的足额购房款，也写了收款收据，原告与被告吴守华夫妻当场签订了房屋买卖契约，被告吴守华夫妻将房屋交付给原告，同时将“霞国用（2005）第0788号国有土地使用权证”和“霞房权证松城字第×××号房产证”交给原告保存，作为抵押。不久原告就搬入居住，搬家那天原告举行了搬家仪式，还邀请被告吴守华参加。搬入不久，原告二人就用自己身份证信息设立了水、电账户，用水缴费卡的户名是钟文平，卡号为02×××00，用电缴费卡的户名是钟月莲，户号为*******，用水、用电的地址都是�城街道松新街***号，累计缴费长达八年左右。直至今日，原告全家已在该房屋连续居住、生活长达九年之久。居住期间原告对房屋进行了修缮，被告吴守华也在出售房屋后不久，对自己居住的前面部分房屋进行了加层扩建。原告认为被告吴守华、王赛如将其房屋出售给原告，原告也依约支付了购房款，订立契约的过程被告吴守华具有完全民事行为能力，契约的内容都是双方真实意思的表达，签订的契约没有违反国家法律和社会公共利益。根据《合同法》及《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。没有登记只是物权未设立，原告应是该房屋的合法所有人。被告吴守华也已在2012年夏天到法院作了说明，承认了出卖房屋的�实，并做了笔录。希望开庭那天被告吴守华能再次出庭作证，同时要求被告吴守华把2009年要回去的土地证重新交付给原告保存。
被告钟观寿是（2012）××执行字第×××号执行案件的申请人，被告吴守华、王赛如系该执行案件的被申请人，在执行程序中被告钟观寿申请对吴守华、王赛如所有的西关松新街**号房产申请查封，原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2014年2月26日作出（2014）××执外异字第×××号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现依据《民事诉讼法》规定，请求法院：1、依法解除对位于霞浦县松城街道松新街***号房屋的查封，即“霞国用（2005）第0788号国有土地使用权证”和“霞房权证松城字第×××号房产证”上房屋的后面部分。2、本案诉讼费由被告承担。
被告钟观寿辩称，原告对本案所诉房产不拥有所有权，理由如下：一、其对本案原告与被告吴守华、王赛如之间的房产买卖的真实性有质疑。1、按照常理，原告不可能与被告吴守华、王赛如进行本案房产的交易。被告吴守华、王赛如仅拥有一个房屋单元，持有一本房产证和土地证，原告只购买其中的一部分，原告与被告吴守华、王赛如没有特别约定对所购买的房产进行按份共有或共同共有登记，按照人们的生活常识，原告应当知道本案的房产买卖不可能实现房屋产权转移登记，原告永远不能拥有本案房屋所有权，原告也就不可能与被告吴守华、王赛如交易本案房产。因此，本案的房产买卖的真实性不可靠。2、支付房款凭据仅有收条，没有银行支付凭据和资金来源，缺乏可信度。3、中人不可能在签订本案卖断契的当日看到原告付清购房款给被告吴守华、王赛如。
被告吴守华、王赛如的�屋所有权和土地使用权未发生转移，其房屋产权在法律上仍属被告吴守华、王赛如所有，原告对本案房产不拥有任何所有权。在本案房产买卖不真实的情况下，本案的房产买卖当然无效，原告不可能拥有本案的房产。在本案房产买卖真实的情况下，原告也不可能拥有本案房产的所有权，因为：其一，根据我国房产交易登记制度的规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的幢、层、间等固有界限的部分为基本单位进行登记。根据本案被告吴守华、王赛如已取得的房屋所有权证和国有土地使用权证，原告与被告吴守华、王赛如对本案房产分割交易，房产登记部门不可能对原松城镇西关松新街**号房产分割进行登记。因此，原告不可能拥有本案所主张的房产所有权。其二，我国房产交易实行登记制度，以房产证登记簿上载明的所有权人为准，在房产交易中，买受人未进行登记或未获登记通过，买受人对买卖房产不拥有所有权。因此，原告在未对本案房产申请登记并领取产权证前，对本案房产不具有排他权，人民法院依照执行程序有权查封、冻结和拍卖本案房产。
三、因出卖人的原因本案的房产被查封、冻结、拍卖，原告无法实现房产交易目的的，应另行向出卖人索赔。假设原告与被告吴守华、王赛如之间房产买卖是真实的，但由于在交易过程中未进行房产登记而受到查封、冻结、拍卖等其他法律强制性的作用，属于交易风险，该风险的责任应依法由产生法律强制力的原因方承担。在本案中，由于被告吴守华、王赛如对其应履行的债务未依法履行，造成无法实现交易房产转移给原告，原告应另案依法向被告吴守华、王赛如起诉，主张交易不能的损失。基于上述理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴守华、王赛如未作答辩。
经审理查明，2005年农历7月，被告吴守华、王赛如夫妇将位于霞浦县松城街道原西关松新街**号的房屋砌墙分隔成前后两个部分，前面部分（现为松新街10×××号）由被告吴守华夫妻留着自己居住，后面部分（现为松新街***号）欲出售。原告钟文平、钟月莲得知消息就与被告吴守华、王赛如夫妻商谈购买房屋的事宜，后于2005年农历8月29日以53600元的总价款向被告吴守华、王赛如购买了原松城街道西关松新街**号后面（北向）的房产，现编号为松城街道松新街***号。当天，被告吴守华收到原告夫妻付给的购房款，出具了收款收据及签订房屋买卖契约，并将“霞国用（2005）�0788号国有土地使用权证”和“霞房权证松城字第×××号房产证”交付原告保管，被告吴守华夫妻并将房屋交付给原告居住使用至今。原告搬入居住不久，就用原告俩人的身份证信息设立了水、电账户，用水缴费卡的户名是钟文平，用电缴费卡的户名是钟月莲，用水、用电的地址注明为松城街道松新街***号，已使用八年左右。居住期间原告对房屋进行了部分修缮，被告吴守华也在出售房屋后不久，对自己居住的前面部分房屋进行了加层扩建，现编号为松城街道松新街10×××号（2009年7月出卖给黄文书、苏兰穗）。2009年被告吴守华从原告处取回原房屋的土地证（现由黄文书、苏兰穗保管）。被告钟观寿是（2012）××执行字第×××号执行案件的申请人，被告吴守华、王赛如是被执行申请人，由于被告吴守华、王赛如夫妻没有履行已生效法律文书确定的还款义务，被告钟观寿申请霞浦县人民法院对被告吴守华、王赛如名下的松城街道西关松新街**号房屋进行查封，霞浦县法院根据申请人钟观寿的申请制作了（2012）××执行字第×××号执行裁定书，对被告吴守华、王赛如名下的松城街道西关松新街**号房屋进行查封。查封后原告提出异议，2014年2月26日霞浦县人民法院作出（2014）××执外异字第×××号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告于2014年3月17日诉讼法院。
以上事实，到庭当事人没有异议，本院予以确认。
本案的争执焦点为：原告钟文平、钟月莲与被告吴守华、王赛如房屋买卖是否合法、有效？（2012）××执行字第×××号执行裁定书的内容是否符合法律规定？
原告钟文平、钟月莲认为，被告吴守华、王赛如将其所有�名下的部分房屋出售给原告，原告也依约支付了全部购房款、订立契约，并交付使用多年，其与被告吴守华、王赛如之间的买卖合同是有效的。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另行约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。没有进行过户登记只是物权未设立，原告应是房屋的合法所有人。在执行程序中被告钟观寿申请对登记在被告吴守华、王赛如名下的松城街道西关松新街**号房产进行查封，现西关松新街**号房屋结构已发生改变，门牌已登记为松城街道松新街10×××号、***号，被告吴守华、王赛如已将改变后的房屋分别出卖多年，现被告钟观寿要求法院查封西关松新街**号房屋是错误的，应予以撤销。原告为自己的主张提供如下证据予以证实：1、原告夫妻的身份证，证明原告身份；2、被告吴守华、王赛如《立房屋买断契》，证明其夫妻于2005年农历8月29日订立契约，总共53600元购买吴守华、王赛如夫妇的一半房屋，房屋编号现为***号；3、被告吴守华收款53600元收条2份，总共支付给吴守华53600元；4、霞浦县松城街道龙津社区证明，证明原西关松新街**号，现改为龙津社区松新街***号，该房屋属于钟文平、钟月莲所有；5、被告王赛如“霞房松城共字第2****4号《房屋所有权证》”，证明吴守华和王赛如拥有该房屋所有权；5、用水缴费卡、用电缴费卡，证明原告从2005年居住至今；6、提供（2012）××执行外异字第×××号执行裁定书，证明被告钟观寿申请法院查封松新街***号的裁定；7、房屋买卖中间人金月珠及邻居的证明，证明松新街***号房屋原告从2005年居住至今的事实。
被告钟观寿意见认为，在本案房产买卖真实的情况下，原告也不可能拥有本案房产的所有权，因为：其一，根据我国房产交易登记制度的规定，房屋应当按照基本单元进行登记。根据本案被告吴守华、王赛如已取得的房屋所有权证和国有土地使用权证，原告与被告吴守华、王赛如对本案房产分割交易，房产登记部门不可能对原松城镇西关新街**号房产分割进行登记。因此，原告不可能拥有本案所主张的房产所有权。其二，我国房产交易是实行登记制度，以房产证登记簿上载明的所有权人为准，在房产交易中，买受人未进行登记或未获登记通过，买受人对买卖房产不拥有所有权。因此，原告在未对本案房产申请登记并领取产权证前，对本案房产不具有排他权，人民法院依照执行程序有权查封、冻结和拍卖本案房产。三、因出卖人的原因本案的房产被查封、冻结、拍卖，原告无�实现房产交易目的的，应另行向出卖人索赔。假设原告与被告吴守华、王赛如之间房产买卖是真实的，但由于在交易过程中未进行房产登记而受到查封、冻结、拍卖等其他法律的强制性的作用，属于交易风险，该风险的责任应依法由产生法律强制力的原因方承担。在本案的交易过程中，由于被告吴守华、王赛如对被告的债务未依法履行受到国家法律的强制力作用，造成无法实现交易房产转移给原告目的的，原告应另案依法向被告吴守华、王赛如起诉，向被告吴守华、王赛如主张交易不能赔偿损失。因此，其的申请符合法律规定，法院的裁定是正确的。
本院认证意见为，根据原告提供的证据可以明确被告吴守华、王赛如于2005年农历8月29日以53600元以总价款将原松新街**号房屋靠北向部分出卖于原告，现该房屋门牌号更换为松新街***号。原告依约支付了全部购房款，�实际交付管理使用。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告吴守华、王赛如之间订立的买卖合同合法有效，原告属于善意取得，期间原告没有过错，根据最高人民法院“关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”第十七条第二部分“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，本院（2012）××执行字第×××号执行裁定书确定查封的内容，与客观事实不符。原告长期管业使用购买的房屋属实，期间原告没有过错，可以继续管业使用松城街道松新街***号�屋。被告钟观寿认为被告吴守华、王赛如无权将房屋部分出售转让，被告吴守华、王赛如作为房屋所有人有权对自己的房产进行处分，被告钟观寿的主张不符合法律规定。
本院认为，原告钟文平、钟月莲与被告吴守华、王赛如签订有房屋买卖合同，原告也依约支付了全部的购房款，并已占有使用多年，房屋买卖合同是合法、有效的。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。根据此规定，原告钟文平、钟月莲是松城街道松新街***号房屋（原西关松新街**号房屋部分）的合法使用人。本院（2012）××执行字第×××号执行裁定书确定查封的内容，与客观事实不符，根据法律规定应予以撤销。被告吴守�、王赛如经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院“关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
撤销霞浦县人民法院（2012）霞执行字第468-1号执行裁定书裁定的内容。
本案受理费100元，由被告钟观寿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
�判长王莹
代理审判员 吴惠玲
人民陪审员 叶巍巍
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 刘康玲
附注：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准当、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院“关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人�经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。