广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第483号
上诉人（原审被告）：钟锋，男，汉族，1975年8月13日出生，住湖南省桃江县。
被上诉人（原审原告）：陈顺启，男，汉族，1978年10月3日出生，住湖北省襄樊市樊城区。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
上诉人钟锋与被上诉人陈顺启房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈顺启于2013年月11日14向原审法院提起诉讼，请求判令：1、钟锋向陈顺启退还押金、不合理的罚款、重复收费、不合理的分摊费用共计69082.85元（其中包括押金60000元、不合理的罚款10000元、重复收费6720元、不合理的分摊费用15747元共计92467元并扣除陈顺启应缴付的2013年9月份水电费23384.15元）；2、本案诉讼费用由钟锋承担。
原审法院经审理查明：2010年8月9日，案外人东莞市长安俊威五金制品厂（以下简称“俊威厂”）作为合同甲方，钟锋作为合同乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定俊威厂将其厂内的第2幢第2层楼出租给钟锋作为民营企业使用，租期为3年，即从2010年8月11日起至2013年8月10日止；面积为1350平方米，租金为77600元/月；钟锋于合同签订之日向俊威厂缴纳160000元作为押金。2011年10月19日，钟锋作为合同甲方，陈顺启作为合同乙方，双方签订一份《转租合同》，约定钟锋将其承租俊威厂厂房面积中的500平方米面积转租给陈顺启作为民营企业使用，租期从2011年11月1日起至2013年8月10日止，租金26250元/月；陈顺启须于《转租合同》签订之日向钟锋缴纳60000元作为押金，合同终止时待其结清所有费用并无违约前提下，钟锋无息退还给陈顺启。《转租合同》第四条约定陈顺启须向钟锋缴纳其他费用，包括9项，清洁费用300元/月、保安费用1500元/月、厂长工资400元/月、垃圾清运费用500元/月、污泥处理费用1000元/月和固定设施一次性缴纳1000元，陈顺启在承租期间，如俊威厂收取钟锋租金、水电费、第四条其他费用（1-9项）之外的费用，陈顺启应按承租面积承担，由钟锋代收代交。第七条约定，陈顺启因特殊原因需提前终止本合同时，应提前三个月书面通知钟锋，并且向钟锋支付三个月的租金作为违约金，押金不予退还。陈顺启、钟锋均确认双方签订的《转租合同》已于2013年8月10日终止，双方口头约定陈顺启继续租赁案涉房屋。陈顺启称其已于2013年10月4日将案涉厂房腾空退还，并交还俊威厂，并与钟锋解除了租赁关系，钟锋应按照约定退还其缴纳的60000元押金，为此其提供个人网上银行系统支付凭证、协议和收款收据予以证明，该协议显示其与俊威厂协商，陈顺启与钟锋的承租关系于2013年9月30日终止。钟锋确认其收取了陈顺启60000元押金，但对于协议和收款收据不予确认，因其不是签订协议和出具收款收据的一方。钟锋称陈顺启未按照《转租合同》的第七条的约定提前3个月通知其终止双方的租赁关系，其无须退还陈顺启60000元押金。
关于重复收费，陈顺启称钟锋向其重复收取了2011年11月份的变损、电工工资、公共用电及水管维修、化学品项目、管理费、公厕水费共计3270元和2011年12月份的污泥处理费、清洁费、保安费、厂长工资、垃圾清运费共计3450元，为此，陈顺启提供了催费通知书以及收款收据予以证明，催费通知书显示钟锋对2011年11月份的变损、电工工资、公共用电及水管维修、化学品项目、管理费、公厕水费共计3270元和2011年12月份的污泥处理费、清洁费、保安费、厂长工资、垃圾清运费共计3450元分别于2011年12月和2012年1月各催缴了一次，但陈顺启提供的收款收据显示对上述费用其只缴纳了一次，陈顺启无法提供已经缴纳两次上述费用的收据。钟锋确认其催缴了两次，但催缴不等于已经收取了陈顺启的费用，钟锋仅收取了一次上述费用，不存在重复收费。
关于不合理的分摊费用，陈顺启、钟锋均确认俊威厂收取了钟锋《转租合同》第四条其他费用（1-9项）之外的费用包括从2011年12月至2013年9月的电工工资，公共用电及水管维修、剧毒化学品项目、劳动管理费、公厕水费、易制毒系统管理费用，剧毒系统管理费、2012年危险化学品使用年审评价费、烟雾测试费、2012年劳动管理费、安监危化考证费、厂房后面垃圾清理费、车间摄像头、仓库摄像头、危化考证费、2013年报警联网费，2013年易制毒系统管理费用、配电室维修费、化学品评价费、报警系统升级、废气检测费共计79380元，其中钟锋按上述费用的50%向陈顺启收取共计39690元。陈顺启称钟锋按50%的比例收取其上述费用不合理，应按租金或者面积的比例收取。其中，陈顺启向钟锋承租的面积为500平方米，占钟锋承租俊威厂面积1350平方米的37%，故钟锋应返还陈顺启多收取的费用。钟锋则称按50%收取陈顺启《转租合同》第四条其他费用（1-9项）之外的费用是双方的口头约定，但无法提供证据证明。
2012年10月25日，因俊威厂在未经环保部门重新审批同意的情况下，擅自增设研磨、阳极氧化等工序和7个枪色缸等生产设备，已投入使用，需要配套建设的污染防治设施未经环保部门重新验收合格，违反《中华人民共和国水污染防治法》中关于“建设项目的水污染防治设施未建成、未经验收或者验收不合格、主体工程即投入生产或者使用”的规定，东莞市环境保护局对其作出90000元罚款【东环罚字（2012）549号】。钟锋称其于2012年11月及2013年3月向俊威厂交纳环保罚款20000元，为此，其提供了俊威厂的收据予以证明。钟锋另提供一份陈顺启、钟锋双方于2013年8月14日签订的协议书，内容为环保罚款事宜【东环罚字（2012）549号】，陈顺启承担10000元罚款金给钟锋，以后罚款与陈顺启无关（包括滞纳金事宜与陈顺启无关），如果陈顺启不欠钟锋货款或水电费，不能停电。陈顺启确认处罚决定书的真实性，但认为与其无关，钟锋不应将责任转嫁给自己，陈顺启确认协议书的真实性，但主张系由于钟锋停水停电威胁而签署的，应予以撤销。陈顺启、钟锋均确认陈顺启承租案涉租赁物经营铝合金氧化。
陈顺启、钟锋均确认陈顺启欠钟锋2013年9月份水电费共23384.15元。
另查明，陈顺启、钟锋均未能提供证据证明案涉房屋已经产权登记，亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。
原审法院认定上述事实的证据有：转租合同、广发银行个人网上银行系统支付证明、缴费通知单、收款收据、协议、收款收据、多收费用统计单、厂房租赁合同、协议书、环保处罚书、催告书、收款收据以及本案一审庭审笔录等。
原审法院认为：由于双方未能提供证据证明案涉租赁房屋已经产权登记，且已办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈顺启、钟锋签订的《转租合同》所涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，违反法律法规强制性规定，为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，陈顺启向钟锋支付的押金60000元，钟锋应返还给陈顺启。扣除陈顺启自愿抵扣的水电费23384.15元，钟锋尚需向陈顺启返还押金36615.85元。
关于陈顺启请求钟锋返还其重复收取的2011年11月份各项费用共计3270元以及2011年12月份的各项费用共计3450元，因陈顺启提供的催款通知书并不等同于已经交费的收据，陈顺启无法提供有效证据证明钟锋存在重复收取行为，原审法院对其该项请求不予支持。关于不合理的分摊费用，参照双方签订的《转租合同》第四条的约定，陈顺启应按承租面积承担，由钟锋代收代交。陈顺启租赁面积占钟锋租赁俊威厂面积的比例为37%，钟锋应返还其多收取的其他费用10319.4元（39690-79380×37%）。关于环保费款10000元，陈顺启、钟锋双方已经签订协议书约定由陈顺启承担10000元，陈顺启称因被胁迫而签订，但无法提供证据证明，原审法院对其主张不予采信，结合陈顺启承租案涉租赁物经营铝合金氧化，存在污染的可能性，原审法院认定陈顺启按协议书的约定支付10000元并不违反法律规定，陈顺启请求予以返还，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决：一、限钟锋于判决发生法律效力之日起七日内向陈顺启返还押金36615.85元。二、限钟锋于判决发生法律效力之日起七日内向陈顺启返还费用10319.4元。三、驳回陈顺启的其他诉讼请求。如果钟锋未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费764元，由陈顺启负担245元，钟锋负担519元。
上诉人钟锋不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定合同无效错误。钟锋未能提供产权证或建设工程规划许可证，并不能说明案涉房屋没有合法手续，一审中钟锋提供了《厂房租赁合同》、东莞市长安俊威五金制品厂的营业执照及法人代表的身份证，证明案涉租赁物没有违反法律法规强制性规定，而且《转租合同》是《厂房租赁合同》的延续，《转租合同》不应为无效合同。（二）原审法院没有对钟锋主张陈顺启补缴半个月租金、支付违约金的请求进行判决是错误的。短信证据可证明陈顺启、钟锋就水电费及半月租金进行商讨。由于陈顺启违约导致钟锋与俊威厂解除合同，且俊威厂也收到10月15日的半个月租金，所以陈顺启还需补交钟锋代收代交的半个月租金14975元及违约金。（三）原审法院对不合理费用认定有误。钟锋在原审中没有确认代收代交的费用为79380元，实际应是238084元，按照37%比例分摊，钟锋应向陈顺启收取87425.1元，而钟锋只是代收了56438元，故陈顺启还应支付30987.1元，且原审法院遗漏污泥处理费22500元没有计算。综上，请求本院：撤销原审判决，依法改判，由陈顺启承担全部诉讼费用。
被上诉人陈顺启答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，钟锋二审提交自行制作的代收费用表、短信，拟证明其少收了陈顺启费用及陈顺启应补交半个月租金。陈顺启对上述两份证据真实性不予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对钟锋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同效力。（二）不合理分摊费用。
关于合同效力问题。由于双方并未能提供证据证明案涉租赁房屋已经办理建设工程规划许可证或产权证明，案涉合同违反了法律、法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定为无效合同并无不当，本院予以维持。
关于费用分摊问题。双方在原审庭审中确认俊威厂向钟锋收取了该部分费用共计79380元，钟锋向陈顺启收取了39690元。根据双方《转租合同》约定，此费用陈顺启应按照承租面积承担，由钟锋代收代交，故原审法院以79380元为基数，按照陈顺启承租面积占租赁物全部面积的37%的标准，计算钟锋多收取的费用为10319.4元并无不当，本院予以维持。
关于钟锋上诉主张的违约金、欠缴的半个月租金、污水处理费，因钟锋在一审期间并未对此提出反诉，本院对此不予审查，钟锋可另行主张权利。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。钟锋的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费973元，由上诉人钟锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年六月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。