湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第966号
原告潘尚虎，男，1965年9月13日出生，汉族，冷水滩区人，无业。
原告张育文，男，1968年10月4日出生，汉族，冷水滩区人，无业。
被告蒋俊杰，男，1984年3月19日出生，汉族，湖南省道县人，个体经营业主。
被告王妍，女，1989年12月20日出生，汉族，冷水滩区人，系被告蒋俊杰妻子。
原告潘尚虎、张育文与被告蒋俊杰、王妍租赁合同纠纷一案，于2014年7月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李颖萍、人民陪审员冯海平参加的合议庭，于2014年8月29日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈亚萍担任庭审记录。原告潘尚虎、张育文以及被告蒋俊杰、王妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘尚虎、张育文诉称，原告与被告于2011年5月1日签订房屋租赁合同，将房屋租赁给被告经营卖服装，房租费由被告每季度交付一次。被告从2012年到2013年期间以经济困难为由，累计拖欠房租170000元。2013年11月29日，原、被告达成谅解，由被告从2014年2月起每月还欠款10000元。现又过去5个月，被告不但没有还欠款，反而以各种理由，又拖欠新的房租费。经多次催收无效，特诉请法院依法判令：1、被告支付原拖欠房租费170000元及现在房租费70000元，共计240000元；2、按照双方约定解除房屋租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋俊杰、王妍辩称，签订合同后，原告方未能尽到自己的责任和义务，不能按时交付出租房屋给答辩人使用，按照合同规定，答辩人有权延迟或者不交房租，具体理由如下：1、水至今未开户，电也未能达到商业用电标准，导致商场因修理公共设备以及赔偿旗下业主的损失而增加大量开支；2、消防管道未铺设；3、防水防漏未负任何责任，直接导致答辩人无法正常经营同，因此造成答辩人将近10万元的损失；4、原告方出租给答辩人的房屋存在太多牵扯，直接影响到商场的正常运行；5、双方签订合同是在2010年，2011年中旬才试营业，期间延迟交付出租房屋将近一年之久，应按合同价值总额的百分之十进行赔偿；6、原告方在房屋归属未确定的时候出租房屋，与开发商之间矛盾众多，严重影响商场发展，并导致答辩人受到严重经济与精神损失；7、2010年装修期间，开发商以原告方未与其搞清房屋的分配权而指使社会人员前来阻碍商场施工，当时不知缘由的答辩人与前来阻工的人打起来，导致答辩人增加不必要开支，原告方未对此负责；8、此房屋出租给答辩人时，还是法院冻结的对象，答辩人入驻装修至一半时，法院前来封锁，导致商场装修进度一拖再拖。综上所述，并非答辩人不愿意交房租，而是答辩人有理由怀疑原告方对房屋的归属存在瑕疵或者属于非法出租房屋，导致答辩人蒙受严重的经济损失与信誉损失。
原告潘尚虎、张育文为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、房屋租赁合同，拟证实租房合同从2011年5月1日到2017年5月1日止；
证据二、欠交房租费的欠条，拟证实二被告欠房租费170000元，约定从2014年2月起每月还10000元，到现在为止一分钱没有偿还；
证据三、商品房买卖合同，拟证实二原告于2006年4月1日购买房屋的事实；
证据四、中级法院的裁定书，拟证实房屋的权属，属于二原告所有。
庭审中，被告蒋俊杰、王妍对二原告提交证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，是被告所出具，欠付房租也是事实；对证据三、证据四的真实性无异议，但对其证明目有异议，该两份证据只能证明地下室是原告的，但不能反映出房屋的面积和范围，并且根据被告到相关部门了解，该地下室不能用作商业用途，是作为车库来规划的。
被告蒋俊杰、王妍为证实其辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、原、被告签订的租赁合同并附有双方签字认可的平面使用图，拟证实按照双方约定的使用面积，除了电梯和楼梯外都应属于被告使用，但被告的实际使用面积与合同不相符；
证据二、永闽房地产开发公司向青青商场经营户发出的通知，拟证实原告方租给被告的房屋与他人之间存在使用上的纠纷；
证据三、永闽房地产公司出具的关于负一层消防设计的平面图（复印件，从永闽房地产公司取得），拟证实原告方租给被告使用的房屋没有消防设施，导致今年二月份商场内发生一次火灾，给被告造成了损失，并且这份设计图上反映的使用面积与原、被告签订合同后附的平面图的使用面积不相符；
证据四、被告方与第三方的租赁协议两份，拟证实被告是2010年开始租赁原告方的房屋，并将该商场房屋向其他经营户转租，但是因为原告方没按期交付房屋的行为导致被告不能向第三方履行义务，造成损失。
庭审中，原告潘尚虎、张育文对二被告提交证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二无异议；对证据三有异议，是复印件，不予认可；证据四是被告与他人所签的合同，原告方不清楚。
经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三、四，被告方对其真实性均无异议，与本案争议事实有关，依法认定为有效证据；被告证据一与原告证据一系同一证据，即《租赁合同》，双方对其真实性均无异议，是构成本案法律关系的合同，依法确认为有效证据；被告证据二即泰星房地产公司的通知，可证实被告经营的青青商场与该公司间因消防通道的使用存在纠纷，但不能证实已实际造成被告损失，并且不能因此认定是二原告交付给被告的租赁房屋与他人之间存在使用上的纠纷，不能达到被告的证明目的，故对该证据依法不予采信；被告证据三系复印件，无原件相核对，二原告对其真实性亦不予认可，证据来源及形式不合法，依法不予确认为有效证据；被告证据四是被告方与第三方签订的租赁协议，可证实被告在2010年已实际使用原告方的房屋，原、被告双方对此事实亦予认可，但不能因此证实原告方未按期交付房屋导致被告损失，不能达到被告的证明目的，对该证据依法不予采信。
本院根据以上采信的证据和原、被告双方在庭审中的一致陈述，认定如下基本事实：2011年5月1日，原告潘尚虎、张育文（甲方）与被告蒋俊杰（乙方）签订《租赁合同》（附租赁房屋平面图），约定甲方将产权属自己的冷水滩区零陵中路18号地下室租给乙方使用，与本案相关的合同主要内容为：1、租赁期限为六年，即从2011年5月1日起至2017年5月1日止；2、租赁面积约400平方米；3、合同押金为50000元，前三年每年租金为190000元，后三年每年租金为220000元，租金将在乙方开业后开始计算，三个月缴纳一次，甲方给乙方减免六个月房租，房租将从2011年11月1日开始计算，合同期满后，甲方无条件将押金退还给乙方；4、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，无偿收回房屋：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的；（2）从事非法经营及违法犯罪活动的；（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；5、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的；（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的；（3）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。此外，合同还对双方的其他权利义务事项作了相关约定。合同签订后，被告蒋俊杰与妻子即被告王妍在租赁的该负一层地下室内开设青青商场，将商场内铺面向其他经营户转租。2013年11月29日，原、被告双方对2013年10月31日前的房租进行结算后，由被告蒋俊杰、王妍向原告潘尚虎、张育文出具了一张金额为170000元的欠条，约定自2014年2月份开始还款，每月还10000元，于2015年6月份还清。此后，二被告向二原告交纳了2013年11月、12月以及2014年1月的房租共计47000元。2014年2月开始，二被告未再向二原告交纳房租亦未按照欠条的约定给付拖欠的房租，双方为此酿成纠纷。
另查明，2010年11月23日，在永州市中级人民法院执行人员主持下，永州永闽房地产开发有限公司（许建）与本案原告潘尚虎、张育文自愿达成《房屋变卖协议》，将永州永闽房地产开发有限公司所属潇湘文化娱乐城三期工程负一层房屋（即本案所涉出租房屋）变卖给张育文和潘尚虎，为此，永州市中级人民法院于2011年1月28日作出（2007）永中民执字第43－3号执行裁定书，裁定将永闽公司（许建）开发的位于永州市冷水滩区零陵中路潇湘文化娱乐城三期工程负一层的房屋产权过户到潘尚虎、张育文名下。至本案庭审时，该负一层房屋的所有权证仍未办出。
本院认为：二原告在永州市中级人民法院执行人员主持下，与永州永闽房地产开发有限公司（许建）签订《房屋变卖协议》，取得了位于永州市冷水滩区零陵中路潇湘文化娱乐城三期工程负一层（即本案所涉出租房屋）的房屋产权，该事实有永州市中级人民法院（2007）永中民执字第43－3号执行裁定书予以确认。二原告作为房屋的所有权人，有将房屋出租的权利，因出租该房屋而与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用、收益，被告在对租赁物享有权利的同时也应当按照约定的期限支付租金。经庭审查明，被告拖欠2013年10月31日前房屋租金170000元以及2014年2月至起诉时（2014年6月20日）房屋租金70000元的事实存在，已构成违约，原告要求被告支付上述拖欠租金共计240000元的诉讼请求，本院依法予以支持。并且，根据双方合同约定以及法律规定，被告逾期不支付租金的，原告可以解除合同，故对原告提出按照双方约定解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院亦予支持。被告在答辩中提出原告方未尽合同义务、对房屋的归属存在瑕疵或者属于非法出租房屋的主张，与本案查明事实不符，且无有效证据证实，依法不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告蒋俊杰、王妍在本判决生效之日起十日内向原告潘尚虎、张育文支付2013年10月31日前的房屋租金170000元以及2014年2月至2014年6月20日止的房屋租金70000元，共计240000元；
二、解除原告潘尚虎、张育文与被告蒋俊杰2011年5月1日签订的《租赁合同》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4900元，由被告蒋俊杰、王妍负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 李文忠
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 冯海平
二〇一四年十二月三十日
代理书记员 陈亚萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。