湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第01416号
原告汤苏衡。
委托代理人汤少林。
被告红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路101号。
法定代表人罗跃，董事长。
委托代理人曹军，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人吕帅，湖南天地人律师事务所实习律师。
原告汤苏衡（以下简称原告）诉被告红星实业集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张建国独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行审理，原告委托代理人汤少林，被告委托代理人曹军、吕帅到庭参加诉讼；后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤少林，被告委托代理人曹军、吕帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年9月11日与被告签订合同，购买被告开发的位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目第1幢B4028号房屋，合同约定，被告应在730个工作日内办妥原告房屋的所有权证，如因被告责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记手续，被告按日向原告支付万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了610000元的购房款，被告直至2014年底才告知正在办理房屋所有权证。原告认为，原告依照合同完全履行了自己的义务，而房屋交付使用后，原告与被告多次交涉，被告也承诺办理房产证，但一直到2014年才办理，根据合同约定及法律规定，被告应当承担违约责任。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即办妥并交付原告的房屋所有权证；2、被告立即支付逾期办理房屋所有权证的违约金111325元（按购房款总额的日万分之五从2013年10月19日计算至2014年10月18日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1、被告未超过365个工作日办证，不用承担违约责任；2、被告无拖延办证的主观故意，未办证是其它业主和原告自身原因造成，被告通过电话、报纸通知原告办证，原告未如期来办证；3、合同约定的日万分之五未明确是房屋总价的日万分之五，且日万分之五的违约金标准过高，被告要求依法予以调整，按照实际损失计算。
经审理查明，2010年9月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：由买受人向出卖人购买位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目中的第1幢B单元B4028号房屋，建筑面积为115.91平方米，总房款为610000元，买受人于合同签订之日支付首付款310000元，剩余房款300000元采用银行按揭方式支付；出卖人在2010年12月31日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，且应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付首付款，并办理了银行按揭贷款。2010年11月22日，原告委托代理人汤少林（系原告父亲）代原告在涉案房屋的《钥匙发放单》上签字。2015年1月12日，被告在《潇湘晨报》上登载公告，主要内容为：请农博中心、绿色食品城B、C幢业主（含原告），于2015年1月20日前到红星商务中心物业办公室完善办理房产证的相关手续、签订《补充协议》，逾期产生的一切后果和责任概由不来办理相关手续、签订《补充协议》的业主承担。此后，双方未签订《补充协议》，被告也未为原告所购房屋办理房屋所有权证。
2015年3月19日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方未达成调解协议。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、钥匙发放单，被告提供的公告，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案房屋的交付时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告父亲汤少林代原告在涉案房屋的《钥匙发放单》上的签字时间为2010年11月22日，同时双方亦未对“房屋交付使用”方式另有约定，故被告将涉案房屋转移给原告占用，即“交付钥匙”，应认定为涉案房屋的交付使用时间。被告辩称涉案房屋的交付使用时间为2013年10月19日与事实不符，本院对此不予采信。
关于被告是否违约。涉案房屋于2010年11月22日交付，双方所签合同约定，被告应在房屋交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥涉案房屋的所有权证，即被告应在房屋交付使用后730（365＋365）个工作日内办妥涉案房屋的所有权证。按上述约定，被告办妥涉案房屋的所有权证的截止时间应为2013年10月25日。被告至今未办妥涉案房屋的所有权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告以其在《潇湘晨报》上登载的公告，拟证明涉案房屋所有权证未予办理的责任在于原告未及时办理相关手续和签订《补充协议》，但该公告时间系在合同约定的办证截止日期之后，被告未证明在合同约定的时间内未办理涉案房屋所有权证系原告原因所致，被告不能以此作为其免除违约责任的抗辩事由，其应在合理期限内及时将办理涉案房屋所有权证的相关资料报登记机关备案。
关于违约金的计算标准。根据双方所签合同条款前后文分析，可以认定逾期办证违约金的计算基数为原告已付房款，但原告主张的违约金过分高于其因此所受损失，根据被告要求调整违约金标准的申请，综合权衡双方当事人的权利义务关系，本院将违约金标准调整为按原告已付房款的日万分之零点七五计算，故原告主张的违约金自2013年10月25日起计至2014年10月18日止计算为16424元（610000元×359天×0.75／10000），原告该项请求的超过部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下：
一、被告红星实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内将办理原告汤苏衡所购位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”第1幢B单元B4028号房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；
二、被告红星实业集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告汤苏衡逾期办理房屋所有权证的违约金16424元；
三、驳回原告汤苏衡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1263元，由被告红星实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 于育梅
人民陪审员 吴建军
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。