宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初212号原告：刘文斌。原告：吴萍。被告：宁波市镇海区招宝山建刚房产中介所。住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街258号。经营者：张建刚。委托代理人:张国梁，该中介所员工。被告：阮冠松。被告：蔡芸。原告刘文斌、吴萍与被告宁波市镇海区招宝山建刚房产中介所（以下简称建刚房产中介）、阮冠松、蔡芸返还原物纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员谢国斌适用简易程序独任审判，并于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告刘文斌、吴萍，被告建刚房产中介委托代理人张国梁，被告阮冠松、蔡芸到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理，原告刘文斌、吴萍，被告建刚房产中介委托代理人张国梁，被告阮冠松、蔡芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文斌、吴萍起诉称：两原告在搜房网看到了原房东严巍于2015年9月25日发布的出售位于宁波市镇海区骆驼街道碧水莲晴24号303室房屋的信息，故于2015年9月28日两次前往查看涉案房产（该房屋仅原房东夫妻两人在居住，并没有出租情况）。两原告查看房屋后具有购买意愿，故于当日与原房东严巍签订了《房地产买卖合同》，约定售价为70万元，两原告当场支付了定金2万元，之后原房东严巍陪同原告前往小区物业办理了办理了房屋过户物业服务费用结算手续，并在物业处登记了新业主（即两原告）的信息。2015年9月29日，两原告向原房东严巍银行转账支付了房款59万元，现金形式支付了房款6万元，另外3万元房款则向严巍出具了欠条。同日，两原告与原房东严巍一同前往房地产管理部门办理了房屋过户手续并缴纳了契税，之后原房东将房屋钥匙交付给了两原告，当天晚上两原告用该钥匙开门到涉案房产处。两原告于2015年10月8日获得涉案房产的相关产权证书[房权证号：房权证镇骆字第××、20××29号；国有土地证号：甬国用（2015）第06141**号]。2015年9月30日下午两点左右，物业公司打电话通知两原告，告知有不明身份人员在撬两原告所有的房屋门锁。原告吴萍赶到涉案房屋处，发现房屋已由不明身份人员强行撬门后非法占有。原告吴萍报警处理未果。随后，三被告宣称涉案房屋已由原房东出租给他们使用，并承认现在房屋由三被告在占有使用。两原告认为，两原告系该房屋的所有权人，对该房屋享有占用、使用、收益、处分等权利，而三被告在房屋交付给两原告后强行侵占的行为，无事实和法律依据。为维护自身的合法权益，两原告无奈诉至法院，请求判令：1.三被告立即腾退位于宁波市镇海区骆驼街道碧水莲晴24号303室的房屋，并将该房屋交还给两原告；2.三被告支付两原告自2015年9月30日起至房屋实际交还日止按100元/日计算的房屋占有使用费。被告建刚房产中介答辩称：2015年1月6日，被告建刚房产中介与原房东严巍签订了《房屋租赁合同》一份，约定原房东严巍将涉案房产出租给被告建刚房产中介，租赁期限为自2015年1月6日至2025年1月5日止，房租每月800元。当天由被告建刚房产中介的代理人张国梁在涉案房屋中向严巍支付了54800元租金及其他费用。2015年3月份，严巍母亲与被告建刚房产中介协商，认为租金太便宜，同意全额退还租金，再额外补偿被告部分损失，要求被告腾退房屋。被告建刚房产中介同意了。但之后严巍并没有退还租金等费用，并且把房屋卖给两原告，所以三被告商量后于2015年9月30日把门锁换了，入住在涉案房屋中，至今由三被告实际占有和使用。被告建刚房产中介与原房东严巍签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，严巍的售房行为并不导致租赁合同无效，故被告建刚房产中介有权占有、使用该房屋。请求驳回两原告的诉讼请求。被告阮冠松答辩称：被告阮冠松与被告建刚房产中介有长期业务合作关系。2015年1月6日，被告阮冠松陪被告建刚房产中介的代理人张国梁一起到涉案房屋中与原房东严巍签订了《房屋租赁合同》，当天张国梁就把54800元租金等费用支付给了严巍。涉案房屋租过来后准备用于被告阮冠松公司当员工宿舍用。2015年3月份，被告蔡芸找过来了，被告建房房产中介、阮冠松才发现涉案房屋又租给了被告蔡芸。三被告为此发生了言语冲突。后来严巍的母亲出面组织大家谈了一次，承诺租金、押金等在2015年9月底全额退给三被告，再额外给三被告补偿部分损失，要求三被告把房子腾退出来，谈好后三被告也同意了。但是2015年9月底之后，三被告一直联系不上严巍。因为担心会冒出其他承租人来，所以三被告在2015年9月30日把房锁换了，之后一直由三被告实际占有、使用该房屋。请求驳回两原告的诉讼请求。被告蔡芸答辩称：2015年3月2日，被告蔡芸在涉案房屋里与原房东严巍签了《房屋租赁合同》，约定租金4000元/年，租期为10年。同日，被告蔡芸支付了原房东严巍4万元。被告蔡芸准备入住的时候，发现涉案房屋已经由被告阮冠松的员工在居住，三被告为此发生了言语的冲突，后来原房东严巍的母亲出面跟三被告谈，并答应2015年9月底把押金、租金退给三被告，再额外补偿三被告损失，要求三被告把房屋腾退出来，三被告最后同意了。再后来严巍的电话打不通了，所以三被告商量了一下，就把门锁换了，之后则一直由三被告实际占有、使用。被告蔡芸与原房东严巍签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，严巍的售房行为并不导致租赁合同无效，故被告蔡芸有权占有、使用该房屋。请求驳回两原告的诉讼请求。两原告在举证期限内向本院提交了如下证据：1.《房地产买卖合同》、《房地产买卖契约》各一份，欲证明2015年9月28日，两原告与原房东严巍签订了《房地产买卖合同》一份，约定两原告以70万员的价格购买涉案房产。2015年9月29日，双方前往房地产管理中心办手续时，因需明确约定两原告份额，故又签订了一份《房地产买卖契约》，约定房屋价格是70万元，并约定了两原告各占50%的份额。三被告共同质证认为，对该组证据的真实性无异议。原房东严巍已经把房屋出租给三被告，房屋即使出售了，也与三被告无关。本院对该组证据的真实性予以认定。2.收条三份，个人跨行存款回单一份，欲证明两原告已经按约支付严巍67万元房款，另有三万元房款双方约定在办出房产证后支付，后来严巍人找不到了，暂无法支付。三被告共同质证认为，对真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。3.房屋所有权证、国有土地使用证、契证、销售不动产统一发票各一份，欲证明两原告与严巍于2015年9月29日一起到房地产管理中心申请办理过户手续，两原告于当天缴纳了契税，后于2015年10月8日拿到了房屋所有权证，于2015年10月13日拿到了国有土地使用证。三被告共同质证认为，对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。4.照片二十份，欲证明2015年9月28日与2015年9月29日两原告前往涉案房屋时，房屋没有出租，两原告于2015年9月30日再次前往涉案房屋时，发现门锁已经更换，后来发生了言语冲突，原告报了警。2015年10月7日前往涉案房屋，被告知由三被告在占用。三被告共同质证认为，对该组证据的真实性无异议。这些照片是两原告报警，三被告同意两原告进门后拍摄。本院对该组证据的真实性予以认定。5.钥匙一份，欲证明2015年9月29日，原房东严巍将房屋及信箱钥匙交给两原告，即严巍已在2015年9月29日向两原告交付占有涉案房屋的事实。三被告共同质证认为，对该证据的真实性无法确认，持保留意见。本院对该证据的形式真实性予以认定。6.房屋过户物业服务费用结算清单一份，欲证明2015年9月28日，严巍与原告一同去物业公司办理了物业交接手续的事实。三被告共同质证认为，对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。7.宁波联合物业公司出具的证明一份，欲证明涉案房产二原告办完手续后一直未入住。三被告共同质证认为，对形式真实性无异议。在2015年3月份，严巍的母亲跟三被告谈妥，要求三被告腾房，押金全额退还，租金不收，并额外给每家补偿2万元的损失，三被告同意了，因为双方已经谈妥了，所以后面也是偶尔去住，物业费三被告确实没有交过。本院对该证据的形式真实性予以认定。8.房他证复印件一份，欲证明原房东严巍于2014年3月13日将涉案房产设立了最高抵押，抵押给了宁波鄞州农村合作银行，两原告购买该房产时替原房东还清了该抵押贷款的事实。三被告共同质证认为，对真实性无法确认，即使是真实的也与本案无关。由于该证据系复印件，本院对该证据不予认定。9.告知函一份，欲证明两原告于2015年11月19日向张国梁发送了一份书面告知函，要求在5天内腾房的事实。三被告共同质证认为，对真实性有异议，三被告没有收到过该告知函。本院对该证据的形式真实性予以认定。被告建刚房产中介、阮冠松共同向本院提供了《房屋租赁合同》一份，欲证明被告建刚房产中介于2015年1月6日与原房东严巍签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房产出租给被告建刚房产中介，租赁期间为2015年1月6日至2025年1月5日，租金为每月800元。被告建刚房产中介于同日在涉案房产中向严巍支付了4800元的租金，并支付了5万元押金的事实。两原告质证认为，对该证据的真实性无法确认，因为两原告购买房子的时候原房东严巍没说过有出租情况，两原告去那边看过两次房子都是原房东一家住在里面，并没有出租，所以租赁合同怎么来的两原告也不清楚。被告蔡芸质证认为，对该证据的真实性无异议。因该证据涉及案外人严巍的利益，故本院仅对该证据的形式上的真实性予以认定，对于实质内容本案不作考量。被告蔡芸向本院提供了《房屋租赁合同》一份，欲证明被告蔡芸于2015年3月2日与原房东严巍签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房产出租给被告蔡芸，租赁期限是十年，每年租金为4000元，4万元租金一次性付清。被告蔡芸于同日在涉案房产中向严巍支付了4万元的租金。两原告共同质证认为，对真实性无法确认，两原告购买房子的时候原房东严巍没说过有出租情况，两原告去那边看过两次房子都是原房东一家住在里面，并没有出租，所以租赁合同怎么来的两原告也不清楚。被告建刚房产中介、阮冠松均质证认为，对该证据的真实性无异议。因该证据涉及案外人严巍的利益，故本院仅对该证据的形式上的真实性予以认定，对于实质内容本案不作考量。本院依职权于2016年3月8日制作了如下询问笔录：1.对范维挺制作询问笔录一份，范维挺陈述称：被询问人系碧水莲晴联合物业保安队队长，2015年9月30日下午两点的左右，保安队队员在巡逻过程中发现有几个外地人在撬碧水莲晴24号303室房屋的大门，保安制止不住，所以就报告了物业办公室，让物业办公室人员通知业主。业主来了后报了警。再后来该房屋住进了几个外地人。2.对邱飞云制作询问笔录一份，邱飞云陈述称：被询问人系碧水莲晴联合物业客服部主管。碧水莲晴24号303室原业主是严巍，后来出售给了刘文斌、吴萍。该房屋据物业所知并没有出租，一直是严巍一家在居住。2015年9月30日，被询问人接到巡逻保安的电话，说有几个外地人在撬该房屋的房门，保安制止不住，要求被询问人电话通知业主。被询问人根据业主登记的电话通知了吴萍，后来吴萍赶过来报了警，警察也来了。3.对余福珍制作询问笔录一份，余福珍陈述称：被询问人系碧水莲晴联合物业的总经理，负责联合物业在骆驼片区的物业管理事宜。碧水莲晴24号303室房屋前业主是严巍，现在业主是刘文斌、吴萍，现业主是从前业主处购买来的。双方于2015年9月28日办理了物业交接手续，并登记了新业主信息。在2015年9月28日之前涉案房屋一直由严巍一家在居住，并没有出租过。按照物业管理，房屋出租要在物业公司登记，然后物业公司再把出租情况报给社区，社区再上报给派出所。2015年9月30日下午两点左右，物业保安在巡逻过程中发现有一群外地人在撬涉案房屋的大门，非常野蛮，但保安制止不住，所以就报告了物业办公室，物业邱飞云电话通知了新业主吴萍，吴萍赶过来后报了警，警察也来过了。后来物业公司了解到该房屋被几个外地人强行住在里面。对上述三份询问笔录，两原告质证认为无异议。三被告质证认为，对形式真实性无异议，三被告是在换锁，并非撬门。三被告与严巍签订了租赁合同，签合同时三被告核实过涉案属于严巍所有。入住后物业费确实没有交过。原告报的警，警察来了后三被告也很配合。本院对上述三份询问笔录的形式真实性予以认定。经审理，本院查明如下事实：案外人严巍原系位于镇海区骆驼街道碧水莲晴24号303室房屋的业主。2015年9月28日，两原告与案外人严巍签订《房地产买卖合同》一份，约定严巍将上述房产出售给两原告，约定出售价为70万元，合同签订之日支付2万元定金，房屋过户之日支付房款62万元，余款6万元待房产证做出后再支付。同日，两原告向严巍支付了2万元定金，并一同前往涉案房产小区物业公司办理了物业交接手续。2015年9月29日，两原告与严巍一同前往镇海区房地产管理中心办理房屋过户手续，两原告与严巍再次签订《房地产买卖契约》一份，确认房屋出售价为70万元，并约定了两原告对所购房产份额。同日，两原告以银行转账形式向严巍支付了房款59万元，以现金形式向严巍支付了房款6万元，合计65万元。两原告陈述另3万元房款至今尚未向严巍支付，但已向严巍出具了相应金额欠条。两原告于2015年10月8日取得房屋所有权证[房权证号：房权证镇骆字第××、20××29号]，于2015年10月13日取得了国有土地使用证[国有土地证号：甬国用（2015）第06141**号]。另查明，本院向碧水莲晴小区物业调查时，物业公司向本院陈述：按照物业管理，房屋出租要在物业公司登记，然后物业公司再把出租情况报给社区，社区再上报给派出所。涉案房屋并没有出租过，2015年9月28日之前涉案房屋一直由严巍一家在居住。严巍将上述房屋出售给了两原告，并于2015年9月28日办理了物业交接手续。2015年9月30日下午两点左右，物业保安在巡逻过程中发现有不明身份人员在撬涉案房屋的大门，保安制止不住，物业随后电话通知了业主吴萍，吴萍赶过来后报了警。物业公司了解到现该房屋已被他人强行入住。还查明，涉案房屋现由三被告占有、使用。三被告在庭审中陈述称：2015年3月份严巍的母亲出面与三被告谈妥，承诺全额退还押金、租金，并作适当补偿，要求三被告腾退房屋，对此三被告予以了同意。2015年9月底，由于三被告联系不上严巍，故三被告于2015年9月30日自行将涉案房屋房门锁芯予以了更换。本院认为：本案的主要争议焦点为三被告占有涉案房产的行为是否为合法占有。两原告主张三被告在2015年9月30日未经其允许强行占有涉案房产，侵犯了其所有权，要求三被告腾退涉案房产。三被告则向本院提交了房屋租赁合同两份，主张涉案房产由原房东严巍于2015年1月份、3月份分别出租给被告建刚房产中介、蔡芸，主张“买卖不破租赁”，认为三被告系合法占有该房屋。故本案的实质争议焦点为：本案是否适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条系关于“买卖不破租赁”之规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本院认为，该规定适用的前提包括：（1）租赁合同有效成立；（2）租赁物在租赁期间发生所有权变动；（3）租赁物已交付于承租人。三项要件需同时成立，方发生“买卖不破租赁”的效力。对此，本院作如下分析：首先，三被告虽然向本院提交了两份租赁合同，但由于涉及案外人严巍的利益，本院也暂无法确认该两份租赁合同的真实性。且从租赁合同记载的内容来看，租期长（均为10年）、租期高度重合（分别为2015年1月6日至2025年1月5日、2015年3月2日至2025年3月1日）、租金远低于市场价（分别为800元/月、约333元/月），且均以现金形式一次性支付租金或支付大额押金。可见，上述两份租赁均不符合一般交易习惯。联合物业公司作为涉案房产小区物业的管理方，也向本院确认在2015年9月28日前涉案房产并没有出租，而是一直由严巍一家居住。三被告在庭审中也明确陈述，2015年3月份由严巍母亲出面与三被告谈妥，在全额退还租金、押金及补偿部分损失后，要求三被告腾退房屋，而三被告予以了同意。退一步讲，即使上述两份租赁合同真实存在，依据三被告的陈述，上述两份租赁合同的合同双方亦已达成解除合同的一致意思表示，两份租赁合同已在2015年3月份解除。其次，三被告未能举证证明两原告与严巍之间存在恶意串通的行为，或两原告购买房屋时知道或应当知道涉案房产存在租赁情况。两原告通过市场公开购买的方式，且支付了相应对价，两原告已经善意取得了涉案房产的所有权，此时相应的不利法律后果不应由买受人承担。涉案房产于2015年9月28日办理了物业交接手续，并于2015年9月29日办理了房产过户手续，可见，原业主严巍于2015年9月29日已将涉案房产实际交付给了两原告占有。两原告作为涉案房产的所有权人对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。三被告不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。最后，第三项要件中所谓的交付，系指实际占有的转移。之所以要求租赁物已交付于承租人，其理由在于租赁关系属于债的关系，不为第三人所知晓；而合同法第二百二十九条具有使承租人对抗所有人的强大效力，为平衡两者间产生的矛盾，保护交易安全，防止第三人受不测之损害，故有必要以占有的方式将租赁关系公示于外。对于出租人未交付租赁物以及承租人未占有租赁物的情形应排除在合同法第二百二十九条的适用范围之外。小区物业管理方联合物业向本院确认2015年9月30日下午两点左右，不明身份人员撬门后强行入住了涉案房产。三被告虽然不承认存在撬门行为，但承认在2015年9月30日自行更换涉案房产房门锁的事实。可见，现有证据仅能确认三被告自2015年9月30日起才占有和使用涉案房产。三被告未能举证证明其在涉案房产出售及交付给两原告前，即2015年9月29日前已依据房屋租赁合法占有涉案房产，应承担举证不力的法律后果。综上，对于三被告认为其系合法占有涉案房屋的答辩意见，本院不予采信。两原告作为涉案房产的所有权人，有权要求三被告腾还房屋。受害人因财产受到侵害而遭受其他损失的，侵害人应当赔偿损失。两原告对涉案房产的合法占有受到不法侵害的，属于侵权责任法的保护范畴。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定:“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”三被告没有法律依据占据房屋的行为存在明显过错，对两原告的损失，应当承担赔偿责任。两原告主张的占有使用费，实质为租金损失。参照涉案房产同一小区租赁市场价，本院酌定三被告按每日60元赔偿两原告占有期间的租金损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波市镇海区招宝山建刚房产中介所、阮冠松、蔡芸于判决生效后十日内腾退出位于宁波市镇海区骆驼街道碧水莲晴24号303室[房权证号：房权证镇骆字第××、20××29号；国有土地证号：甬国用（2015）第06141**号]的房屋，并将该房屋交还给原告刘文斌、吴萍；二、被告宁波市镇海区招宝山建刚房产中介所、阮冠松、蔡芸于判决生效后十日内支付给原告刘文斌、吴萍自2015年9月30日起至实际腾退之日止按60元/日计算的租金损失；三、驳回原告刘文斌、吴萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费80元，由被告宁波市镇海区招宝山建刚房产中介所、阮冠松、蔡芸共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长  谢国斌人民陪审员  杨 栋人民陪审员  刘 群二〇一六年五月二十五日代书 记员  吴哲梅