广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第240号
上诉人（原审被告）邱九妹，女，汉族，1931年5月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审被告）霍国友，女，汉族，1970年5月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审被告）霍丽萍，女，汉族，1973年12月16日出生，住广东省佛山市禅城区新虹三街14巷*号，公民身份号码4406031973********。
上诉人（原审被告）霍丽芳，女，汉族，1973年12月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述四被上诉人的共同委托代理人周文华，男，汉族，1964年4月1日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）陈彦滔，男，汉族，1951年7月23日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）苏志轩，男，汉族，1962年11月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述两被上诉人的共同委托代理人方卓林，广东星宇律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人霍碧霞，女，汉族，1969年5月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人霍国友、邱九妹、霍丽萍、霍丽芳（以下简称霍国友等四人）因与被上诉人陈彦滔、苏志轩（以下简称陈彦滔等二人）合作建房合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2012）佛城法民一初字第3343号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认陈彦滔、苏志轩与邱九妹、霍国友、霍丽萍、霍丽芳于1994年7月12日签订的《建房协议书》无效；二、霍国友、霍丽萍、霍丽芳于判决发生法律效力之日起十日内，向陈彦滔、苏志轩返还房屋建造费用425998.34元、土地补偿费90000元，合共515998.34元；三、霍国友、霍丽萍、霍丽芳于判决发生法律效力之日起十日内，向陈彦滔、苏志轩赔偿损失633000元；四、驳回陈彦滔、苏志轩的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费30249元、保全费5000元、鉴定费用10019元，合共45313元，由陈彦滔、苏志轩负担27544元，霍国友、霍丽萍、霍丽芳负担17769元。
上诉人霍国友等四人向本院上诉提出：一、一审法院认定事实错误。1.打桩费用与陈彦滔等二人无关，打桩工程都是村里生产队统筹安排，统一组织施工，这一点陈彦滔等二人在一审时也予以确认。涉案房屋当年的打桩费用由已故屋主霍发支付，有生产队出具的《证明》为证。一审法院对此《证明》的真实性也予以肯定，但又不予采纳错误。陈彦滔等二人在此案中仅仅出示一份《收款收据》，原审就认定可证明其支付建房款100000元，证明标准上显失公平。况且，陈彦滔等二人出具的《施工协议书》第二点施工范围已经明确陈彦滔等二人出资建房没有包含打桩工程在内，可见打桩费用53092.65元的确为霍国友等四人所支付。
2.案涉房屋没有做过防雷设施，没有在佛山市防雷设施检测所进行过报建、验收、备案及每年一次的定期检测，但《工程造价鉴定书》把本案涉案房屋防雷设施费用也计算到房屋的建造价格中，应予以更正，况且整栋楼房现时的水电设施与陈彦滔等二人无关，只有四楼的水电设施是苏志轩当年出资施工报装，但苏志轩家人在2011年6月把原来的水电设施拆除了。陈彦滔等二人提交的四楼水电费交费记录只能显示到2011年6月，原因就是拆除了原有的水电设施，导致以后的水电费无从交起。既然陈彦滔等二人拆除了四楼原有的水电设施，则四楼现时在用的水电设施就与其无关。陈彦滔等二人应出具房屋的所有建房手续和费用单据，包括房屋的防雷和设施报建、施工、检收、备案、定期检测以及每年一次的年审手续，以及水电设施的报装申请手续、施工图纸、交费单据等证据，以证明是其出资施工。况且，《施工协议书》第二点施工范围已经明确陈彦滔等二人出资建房没有包含水电设施在内。因此应当把不是陈彦滔等二人出资的22030.50元防雷设施以及水电安装费用从房屋的总造价中减除出来。
3.涉案房屋建造前没有做过《工程预算报告书》，因制作《工程预算报告书》（未含打桩工程部分）而产生的预算包干费372.12元和预算编制费1183.55元这两项费用就不能产生。陈彦滔等二人应出示《工程预算报告书》，以示收取上述预算包干费和预算编制费有依据，否则霍国友等四人无需返还这两项不存在的费用。
4.《工程造价鉴定书》工程造价计价依据（1）、（2）、（3）是基于有资质并已注册备案的正规工程建筑公司收取的工程建筑费用，陈彦滔等二人应出示承建涉案房屋的建筑公司相关材料（包括公司的名称、营业执照、机构代码证书、当年经年检合格的资质证明、建筑合同、监理单位名称等），以示公允。有资质的施工队伍和无资质的施工队伍的工程造价明显不一致。如无资质，《造价鉴定报告书》所列款项及数量作为返还依据的前提全部消失，不能作为返还依据。
5.涉案房屋评估出来的不管是建造价还是市值价，都是基于房屋是按图施工并验收合格、安全可靠的前提下才能成立。陈彦滔等二人应当出示《综合验收报告书》，以证实涉案房屋的实际价值确实符合评估报告书中评估出来的价值。
6.案涉房屋自1993年开始建造，1995年春节前交付使用，至2010年06月，陈彦滔等二人使用该房屋首层和四屋一共16年又6个月。建设部颁布的《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）规定：普通民用混凝土建筑物的设计使用寿命为50年。因此，涉案房屋50年的使用寿命已经让陈彦滔等二人拿走了一部份（16年又6个月），一审法院却要霍国友等四人返还陈彦滔等二人的全部财产，请求二审法院根据陈彦滔等二人已取走部分财产（使用寿命）的法律事实，重新核算应该返还的数额。
7.邱九妹户口地址胜隆巷23号，该处房屋紧邻佛山市第二人民医院，后来佛山市第二人民医院因扩建需要，征用了该房屋。1991年迁村时村里以此为由不同意霍国友等四人在新村申请建房用地，后经霍国友等四人再三申请，于1998年12月4日凑够19160元的申请建房用地费交到村里。这笔款项是霍国友等四人所出，有村里开出的收费单据为证。这笔被村里收取的由已故屋主霍发交纳的重复申请建房用地款项应该计入房屋的建造成本，从房屋的总造价中减除出来。
8.关于邱维昌给付霍国友等四人的20000元土地补偿费。既然邱维昌以书面形式明确了房屋的产权及其他问题与其没有关系，陈彦滔等二人在一审时又没有出示邱维昌委托其处理20000元土地补偿费的手续，一审法院判决霍国友等四人把邱维昌给付的20000元土地补偿费返还给陈彦滔等二人就没有法律依据。按照一审法院的审判逻辑，陈彦滔等二人把占有的涉案房屋首层和四层用于出租，其获取的孳息（租金）同样是房屋的附带权益，这些孳息（租金）应该归霍国友等四人所有。如果霍国友等四人需要履行法定义务，返还陈彦滔等二人财产，那么陈彦滔等二人也应当返还案涉房屋首层和四层用来出租所获得的收益。
二、原审判决适用法律不当。1.案涉《建房协议书》内容与国家的房地产法建法规相抵触，法院认定无效，霍国友等四人没有异议。霍国友等四人有异议的是认定返还财产的数额和返还财产后还要另外赔偿陈彦滔等二人的损失。霍国友等四人愿意返还以正确方式计算出来的陈彦滔等二人当年建房的真实费用，但一审法院却判决霍国友等四人在返还了陈彦滔等二人财产的基础上，还要另外再赔偿陈彦滔等二人的损失，明显违反《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。
2.赔偿的数额没有事实依据。任何建筑物的市场价都包含了当年的建造价，原审判令霍国友等四人在返还了陈彦滔等二人当年的房屋建造价后还要再赔偿含有建造价在内的市值价，等于赔偿了两次房屋的建造价。一审法院主观认定涉案房屋首层、四层的建造价是150000元错误。双方都没有认可《房地产估价报告》的数据和制作依据，霍国友等四人更不认可该评估报告书的合法性。而且本案涉案房屋使用的是农村宅基地，农村宅基地没有市值价，不能进行市值价评估，涉案评估报告对没有市场价值的农村宅基地自建房进行评估，行为本身就不合法。《房地产估价报告》无论是内容还是评估程序，全都违反中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999这个进行房地产市值价评估的唯一标准。该标准当中的5.2至5.2.10明确规定必须在被评估物相同或相邻地点选定三个以上的交易实例进行参照、比较，交易实例必须在评估报告书中列举清楚，而且这三个交易实例必须是双方情况及交易目的、房地产状况、成交价格、成交日期、付款方式相同或相近，这些内容都必须在评估报告书中反映出来，但《房地产估价报告》既没有列举任何交易实例作为参照比较，没有计算方式、没有计算和论证过程、没有任何参考或参照依据，没有政府对该类房屋的重置价格等等，总而言之没有任何前提就凭空给出一个市值价。涉案房屋所在地从建村至今从来没有发生过因买卖而导致房屋产权发生变更登记，那对涉案房屋进行市值价评估所必备的三个以上可比交易实例就无从谈起。霍国友等四人请求法院传唤出具《房地产估价报告》的评估公司鉴定人员到庭，对其所出具的报告书进行阐述、说明、接受质询，并向双方当事人和法庭明确农村宅基地自建房具有市值价的法律依据。此外，案涉房屋所使用的土地是农村宅基地，农村宅基地没有基准地价和标定地价，《房地产估价报告》中无法注明案涉房屋的基准地价和标定地价数额，就凭空对农村宅基地房屋给出一个所谓市值价，不应采信。鉴定人员必须按照其自述的评估规范，把本案涉案房屋的市值价评估计算公式、计算过程、要求明确标注的各项计算数据逐一列举出来。综上，《房地产估价报告》无论是形式还是内容都是违法的，鉴定结论明显依据不足；一审法院采用《房地产估价报告》作为认定陈彦滔等二人的损失数额，没有依据。
3.陈彦滔等二人未能出示经物价部门审核认定的损失数额，物价部门是唯一的财物损失鉴定（评估）机构，任何未经物价部门审核的损失都不能作为认定依据。一审法院在未经物价部门审核损失明细情况下就认定其损失数额为633000元错误。
4.双方当事人签下的无效《建房协议书》是双方的真实意思表示，是双方对相关法律认知错误。不存在哪一方以隐瞒事实，采取欺诈、胁逼等手段让对方签下该无效的《建房协议书》，陈彦滔等二人不能取得涉案房屋的产权，要论责任，双方都有责任，原审把导致《建房协议书》无效的所有责任都归究到霍国友等四人身上错误，应根据双方的过错各自承担相应的责任。
三、原审程序违法。原审法院没有传唤制作《房地产估价报告》的鉴定人员到场进行质询，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条等规定。原审程序违法，应当发回重审。
上诉请求：1.重新核定霍国友、霍丽萍、霍丽芳应返还的房屋建造费用；2.判令陈彦滔等二人返还出租涉案房屋首层和四层所获取的租金；3.确认农村宅基地房屋新虹三街十四巷8号不具有市值价；4.撤销霍国友、霍丽萍、霍丽芳向陈彦滔、苏志轩赔偿损失633000元的判项；5.一、二审案件受理费用、保全费、鉴定费用由陈彦滔等二人承担。后变更诉讼请求为：原审程序违法，请求撤销原判发回重审；如认定一审程序不违法，仍按照前述诉讼请求。
被上诉人陈彦滔等二人答辩称，一、打桩费是陈彦滔等二人支付的，生产队的证明只能证明打桩费是村民自己支付，并不能证明是由霍国友等四人支付。不仅仅是打桩费，当时整个村的合作建房中，大多数涉及与村集体和有关部门产生的付款凭证一般记载为“村民”，而不是合作建房者，也符合当时的情况和村集体对村民的一般管理惯例。二、陈彦滔等二人对涉案的两份鉴定报告也有异议，因为对工程造价和现值的估价过低，漏掉了很多项目。三、关于申请建房用地费，没有充分证据证明，而且这一主张也不符合相关的法律规定。村集体成员有权免费获取村集体土地，并且在一审中，霍国友等四人从来没有主张过建房用地费。四、霍国友等四人主张于2011年4月对房屋进行重建和装修，与已经生效的（2010）佛中法民一终字第1812号判决认定的事实不符，也不符合常理，周文华在2011年1月之后已经实际占有本案的涉案房屋，霍国友等四人在一审提交的加建和装修的单据都是虚构的。五、关于违章罚款。苏志轩加建了五楼，如果出现罚款也是由苏志轩支付，霍国友等四人称由其支付违章罚款没有事实依据。六、霍国友等四人要求扣除涉案房屋的水电设施安装费用没有依据。《建房协议书》已经约定了水电配套齐全，可见建房资金包括了水电设施安装费用。霍国友等四人称苏志轩拆走的只是水表和电表，而且是2011年被迫搬走的时候停用的，并非水电设施。七、关于20000元土地补偿费。由于邱维昌将合作建房的权益全部转让给陈彦滔，原审判令霍国友等四人将20000元返还正确。八、霍国友等四人要求撤销赔偿损失633000元的判决内容没有依据。1.《建房协议书》虽然无效，但确实是双方真实意思表示，双方完全可以按照诚实信用原则履行约定。在陈彦滔等二人不主张产权的情况下，双方可以共同占有和使用房屋。霍国友等四人单独办证，足以证明其想侵吞陈彦滔等二人的财产，直接导致了损失的产生，原审判令赔偿损失正确。2.霍国友等四人违反诚实信用原则，造成陈彦滔等二人信赖利益的损失。以1994年建造成本约460000元计算，到今天产生的收益远远不止633000元。原审所判定的数额过低，不能体现陈彦滔等二人的损失。综上，请求维持原判。
上诉人霍国友等四人在二审期间向本院提交如下证据：
证据一、佛山市防雷设施检测所于2013年12月4日出具的证明，拟证明涉案房屋没有做过防雷设施。
证据二、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社出具的收据一份，拟证明涉案房屋所在的土地是通过1998年12月4日缴纳19160元取得的，该费用由霍国友等四人支付。收据上记载的胜龙巷23号是邱九妹、霍发原来的住宅，后来该房子被征收了，通过交费才申请到涉案土地。
被上诉人陈彦滔质证认为，对证据一的真实性无法确认，没有提供检测所的登记资料，该证明是针对邱九妹、霍发的房屋，与本案没有关联性。该证明也不属于新的证据。证据二不属于新的证据，对该证据真实性、关联性、合法性都不予确认，收据显示的地址与本案没有任何关系。案涉的宅基地是无偿取得，即使有交费也是从之前的宅基地补偿中拿出一部分支付的。而且收款收据上的时间是1998年，如果案涉宅基地有补缴费用，也应当发生在1993年之前。
被上诉人陈彦滔等二人均未在二审期间向本院提交新证据。
二审期间，经上诉人霍国友等四人申请，原审所委托的两项评估的鉴定人员王新宁（广东飞腾工程造价咨询有限公司）和秦胜敏（佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司）均出庭作证，接受本院和双方当事人的质询。
王新宁在质询中表示：一、关于防雷设施的问题。图纸上是没有防雷，正常的房屋是一定要做防雷的，是和主体一起做的。虽然现场没有看到防雷设施，但不能确定涉案房屋有无做防雷设施，因为有的防雷是埋在房屋中的，而且涉案房屋四层上面已经加建了，所以看不到。
二、在不能确定案涉工程的施工队是否具有资质的情况下，按照1992年广东省建筑工程预算定额计价表中最低档，即非等级施工企业这一标准进行核价。
三、关于预算包干费和预算编制费。房屋建造时有无进行预算不在进行鉴定造价的考虑范围内。预算包干费是在施工工程中不可预见临时出现的情况出现的费用，比如二次排水，材料二次转运，临时停水停电等，也就是方便小的支出不用再去做签证。预算编制费是出了房屋施工图后进行造价预算的费用。这两项是按照建筑工程计费程序表进行计算的。
四、关于水电设施。图纸上没有，但实际上房屋内有。鉴定时是按照私人房屋应当具备的简单水电做的造价。
五、关于图纸上和现场勘查时不一致的项目。比如一至四层整个楼梯栏杆图纸上写的是砖砌栏杆，实际上是不锈钢栏杆，所以按照不锈钢栏杆计算。图纸上有防盗网，但没有写明材料，是按照现场的材料计算造价的。针对图纸现场不一致的地方在鉴定报告中专门做了一个《做法表》，主要在装饰装修部分，这个部分按照现场的情况来做的。但不包括精装修，只是基本抹灰之类的，如地面是耐磨砖，卫生间和厨房贴瓷片。
六、材料的价格是按照房屋当时建造的市场价计算的。
七、陈彦滔等四人提出的漏算的部分主要是精装的部分。单价是按照当时佛山市建设局关于建设工程价格结算的规定来计算的。面积是按照图纸来算的，现场看到的都是按照现场的面积计算的。
秦胜敏在质询中表示：一、集体宅基地按照法律规定是不可以流转的。宅基地不能流转不代表其没有价值，宅基地的价值可以参照基准地价和出租陈述的收益估算其价值。有成交实例的是法院强制拍卖或私下交易。
二、涉案房屋是有产权的，与一般商品房不同的只是其所在的土地是集体宅基地。所以在评估的时候所依照的法律与评估国有土地上的房屋的法律法规和方式方法大体上是一样的，只是在处理集体土地价值的时候参照不同的规定，比如政府关于集体土地流转的一些规定。
三、案涉房屋的评估是根据相类似地区的交易实例进行评估的。交易实例不需要一定是发生在新虹村的，相类似的地区就可以。具体是根据佛山市相类似的交易实例进行参考的。
四、涉案房屋已经有房产证，就代表房屋是验收合格的。
五、关于折旧。评估方法中，成本法才有折旧率，市价法没有折旧率，市价法在计算中已经考虑了折旧率。
六、因为涉案房屋法定用途是住宅，但第一层现状用途为商铺，所以评估时是在法定用途的基础上考虑了商业用途对评估对象价值的影响，所以第一层的单价比第四层高。
上诉人霍国友等四人质证认为，对王新宁的陈述内容基本没有意见，对秦胜敏的陈述内容不能接受。评估报告中必须列明的内容都没有列明，霍国友等四人要求专业部门对市场价的评估报告作出审议。被上诉人陈彦滔等二人质证认为，对两位鉴定人员的陈述基本上没有意见。
对霍国友等四人提交的书证的审查意见以及对两名鉴定人员陈述的审查意见，详见“本院认为”部分。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方于九十年代约定一方出资一方出地合建涉案房屋，首层和第四层归陈彦滔等二人所有，二、三层归霍国友等四人所有。涉案房产建成之后双方各自按照约定占有、使用十余年后，霍国友等四人办理了房产证，取得了涉案房屋的全部产权，现陈彦滔等二人主张霍国友等四人返还建房款以及按市价折价补偿一、四层房产份额。对此，本院认为，由于双方在合同中约定陈彦滔等二人取得宅基地上房屋的产权，与现行法律法规关于城镇居民无法取得宅基地使用权的规定相悖，因此陈彦滔等二人事实上无法取得涉案房屋一、四层的产权。虽然陈彦滔等二人无法取得产权，但其对涉案房屋一、四层具有相应的财产权利。从双方的真实意思表示来看，在合作建房的过程中无论双方以土地或资金方式出资分别价值几何，但对于建成之后各自取得两层的产权是作出了明确约定的。因此对于合同无效后的处理，可参照双方当时的意思表示。霍国友等四人将涉案房屋一、四层的产权登记于自己名下，则应当向陈彦滔等二人对于其本应取得的财产予以赔偿。原审法院委托了有资质的鉴定机构，对一、四层的市价进行评估，确定其价值合计78.3万元，该数额即霍国友等四人应予以赔偿的款项。霍国友等四人以涉案房屋建造在不能流转的宅基地上，主张宅基地上的房屋不能进行市价评估，以及宅基地上的房屋不存在交易实例等为由，主张涉案房屋市价评估报告缺乏评估的前提和正确的方法。对此，佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司的鉴定人员秦胜敏述称，虽然涉案房屋是建造在宅基地上，但其本身同样具有价值。在评估的时候所依照的法律与评估国有土地上的房屋的法律法规和方式方法大体上是一样的，只是在处理集体土地价值的时候参照不同的规定。涉案房屋的评估是根据相类似地区的交易实例，采用市价法进行评估，评估时已经考虑了折旧。上述相类似地区并不局限于涉案房屋所在的村。秦胜敏作为有资质的鉴定人员，其陈述内容有理有据，本院予以采信。霍国友等四人虽提出异议，但并不足以反驳涉案房屋市价报告的结论，故本院对该鉴定报告结论予以采信，确认涉案房屋第一、四层的市价共计783000元。由于在赔偿时并不存在考虑涉案房屋工程造价的问题，故本院对于霍国友等四人提交的涉及房屋建造造价的书证以及鉴定人员王新宁的陈述均不作审查。
关于原审程序的问题。霍国友等四人在二审提出其在一审期间已对涉案房屋的工程造价和市价鉴定均提出异议，但一审法院未令鉴定人员出庭接受质询，程序违法。对此，本院认为，霍国友等四人在二审书面申请相关鉴定人员出庭接受质询，两名鉴定人员也出庭接受了质询，对霍国友等四人提出的异议作出回应。霍国友等四人以此主张原审程序违法要求发回重审，依据不足，本院不予支持。此外，霍国友等四人在二审期间提出关于判令陈彦滔等二人返还租金以及确认涉案房屋不具有市场价等，前者是新增加的诉讼请求，本院不作审查，后者本案在审理过程中已经涉及，不再赘述。
综上，对霍国友等四人上诉请求有理部分本院予以支持，其余部分依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2012）佛城法民一初字第3343号民事判决第一、四项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2012）佛城法民一初字第3343号民事判决第二、三项；
三、霍国友、霍丽萍、霍丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈彦滔、苏志轩赔偿783000元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费30249元、保全费5000元、鉴定费用10019元，合共45313元，由陈彦滔、苏志轩负担22656.5元，霍国友、霍丽萍、霍丽芳负担22656.5元。二审案件受理费14330.98元，由陈彦滔、苏志轩负担7165.49元，霍国友、邱九妹、霍丽萍、霍丽芳负担7165.49元。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒 琴
代理审判员 杨宏丽
代理审判员 曾慧元
二〇一四年四月十四日
书 记 员 招玉萍