上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第3384号
原告（反诉被告）张黔中。
被告（反诉原告）工银安盛人寿保险有限公司。
法定代表人孙持平。
委托代理人杭舟，上海泛洋律师事务所律师。
委托代理人朱夏玲，上海泛洋律师事务所律师。
原告张黔中诉被告工银安盛人寿保险有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。审理中，被告于�证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称“原告”）张黔中、被告（反诉原告，以下简称“被告”）工银安盛人寿保险有限公司的委托代理人杭舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为上海市富民路XXX弄XXX号全幢房屋（以下简称“系争房屋”）所有权人。2009年12月18日，原、被告签订租赁合同，由原告将系争房屋出租给被告使用。2013年3月11日，双方又签订了补充协议，约定系争房屋月租金人民币（以下币种均为人民币）65，000元。双方租赁期至2013年9月30日终止，原告于同月11日至13日带后续租客看房时发现系争房屋内部损坏严重，遂于同月15日发《索赔函》给被告，要求其在退房前修复被损房屋，并且原告于同月19日至被告处与其经理就修复问题进行磋商。但在退房当日，原告发现系争房屋�墙被损处都用白色涂料修补，满目斑驳。另外，在被告搬离过程中，房间地板油漆被损坏，地板油漆需要修复的面积比《索赔函》中提出的更多。之后双方签署了《房屋交接确认书》，对系争房屋的损坏事实进行了确认，之后原告还对系争房屋的损坏状况进行了公证。同年9月30日至10月24日，原告聘请上海兵勇建筑装饰设计有限公司（以下简称“兵勇公司”）对被损房屋进行了修复，产生修理费94，440元。修理期间，还造成原告租金损失52，000元。此外，被告在退房时未结清水、电、煤气及电话宽带费计6，139.42元，还造成保险箱开锁换钥匙费用530元及重新配丢失的家具插销费用60元，上述费用共计153，169.42元，扣除被告已支付给原告的押金130，000元和3，000元空调修理垫付费用，被告还应支付原告20，169.42元，但被告至今未付，故原告诉至法院，要求判令被告支付原告20，169.42元。
被告辩称，对于其在退房时未结清水、电、煤气及电话宽带费的事实和金额无异议，同意支付给原告。但对于原告主张的受损房屋修复费用、修复期间租金损失、保险箱开锁换钥匙费用及重新配丢失的家具插销费用不予认可，不同意支付。被告并提出反诉称，其已向原告支付了租赁押金130，000元，双方租赁合同已于2013年9月30日解除，原告应按约在房屋交接后15日内返还押金，但该款项至今未还。此外，在租赁期间由于系争房屋空调无法使用，被告经原告同意后对空调进行了维修并支付了空调修理费3，000元，该费用应由原告承担。因此，被告反诉请求法院判令：1、原告返还被告押金130，000元及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年10月15日计算至判决生效之日）；2、原告支付被告空调修理费3，000元。
原告针对反诉辩称，双方在租赁合同�约定押金应在所有费用结清后才能退还，但被告尚欠相关费用未付清，退还押金的条件未成就，故不同意被告要求返还押金并支付逾期利息的诉请；被告未提供空调修理的发票及维修单，在其提供了上述材料后才同意支付空调修理费。
由于被告提起反诉，原告向法院申请变更诉讼请求为：判令被告支付原告维修工程费94，440元、因维修导致房屋空关损失75，000元、未结清水、电、煤气及电话宽带费计6，139.42元、保险箱开锁换钥匙费用530元及重新配丢失的家具插销费用60元，以上费用共计176，169.42元。
经审理查明，系争房屋所有权人系原告。2009年12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期自2010年1月1日至2012年12月31日，甲方应于2010年1月1日向乙方交付系争房屋；每月租金50，000元，应在每月5日前支付；乙方应于签约后支付甲方相当于两个月租金的保证金，在租赁期满，乙方如期交还系争房屋并付清居住期间所有租金和其它费用后十五天内，甲方应将保证金无息退还乙方；甲方须按时将系争房屋及家具电器以良好的状态交付给乙方使用，确保或责成物业管理公司对物业及其公共设施进行定期维修保养，使之处于正常的使用状态；乙方应按时支付保证金、租金及其它费用（包括但不限于水、电、煤气、电话费等公共事业费）；乙方应爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏（正常损耗除外），乙方应负相应的法律责任。该合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付原告押金100，000元，双方开始履行合同。2013年3月11日，双方又签订了《补充协议（二）》，约定：从2013年1月1日起，系争房屋租金调整为每月65，000元，自2013年3月1日�，任何一方有权在任何时间提前2个月书面通知对方后解除《租赁合同》。此后，被告又向原告补交了押金30，000元。
之后，双方商定租赁关系于2013年9月30日解除。2013年9月15日，原告至系争房屋查看发现房屋存在损坏现象，向被告发出《索赔函》称：系争房屋内部状况人为破坏极其严重，并罗列了六项损坏之处，正式向被告提出索赔要求，要求被告在退房前完成修理和修复，被告可以自由雇佣具有相应工程资质的工程队进行施工，并承担材料费、人工费等一切相关费用，还应承担修理期间的租金及完工后至室内空气达标期间的租金损失。建议被告马上施工，在国庆长假前大体完工。若在被告9月30日搬离前尚未收到定损确认和赔偿方案，原告将本着立即止损的立场，默认被告已察看损失现场并同意赔偿，将于2013年10月1日雇佣第三方进场施工，并将按实际发生的工程费用和租金损失向被告索赔。该函件后附有房屋损坏的相关照片及装修报价单。
2013年9月30日，原、被告办理了房屋交接手续，双方签署《房屋交接确认书》，确认以下客观事实：1、硬木地板损失；2、一楼扶手立面擦痕数道；3、一楼缺插销2个（铜质，家具门上）、饭厅家具缺插销2个（铜质，家具门上）；4、二楼上下楼梯木地板孔洞；5、保险箱密码未告知、钥匙断保险箱内；6、一楼大厅四周黄色马来漆墙面，已修过痕迹，但色面呈补丁状，未修妥，一楼至二楼楼道、二楼墙面同样状况。在该确认书中还记载原告拖欠3，000元的空调修理费未支付给被告，请被告提供空调修理单及发票后，原告支付给被告。
之后，原告对系争房屋损坏部分进行了修复施工。2013年10月30日，原告向被告发出《费用结算函》，要求被告在接函15日内支付水、电、煤气及电话宽带费、保险�开锁换钥匙及配铜插销费用、修复人工费和材料费、修理期间租金等费用，原告认为前述费用扣除被告代付的空调修理费及押金后，被告还应支付20，169.42元。但原告索赔未果，故诉至法院，要求判如所请。
审理中，被告将补开的金额为2，760元的空调维修发票及相关维修单交给原告，原告在收到上述发票后表示同意支付被告空调修理费2，760元。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》及《补充协议（二）》、《索赔函》及其寄送凭证、《房屋交接确认书》、《费用结算函》及其寄送凭证，被告提供的空调维修发票及维修单，以及当事人的陈述等为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：系争房屋及设备损坏是否由被告不当使用所造成？损坏产生的经济损失应由谁承担？
原告认为，原告将系争房屋交付被告时状态良好，�告使用长达三年多也未发生过投诉，系争房屋本身并无问题。直至2013年9月原告才发现房屋存在损坏的情况，并将情况及时通知被告并要求被告修复，但被告一直没有回应，原告只得自行维修，相关修复费用都是合理并实际发生的。此次维修造成了房屋空关损失。为证明其主张，原告提供了以下证据：
1、2013年10月25日的公证书，证明被告退房当日系争房屋存在损坏情况；
2、视频光盘及现场照片若干，证明系争房屋地板及墙面损坏情况；
3、《富民路维修工程报价单》、银行转账凭证、兵勇公司的工商档案机读材料，证明原告聘用兵勇公司对系争房屋损坏部分进行了修复，工期为24天，原告向该公司法定代表人张正兵支付了工程款94，440元；
4、保险箱维修服务记录表，证明原告为维修系争房屋内的保险箱支出530元；
5、原告与江苏广和服务外包有限公司（以下简�“广和公司”）《房屋租赁合同》两份、广和公司的营业执照、《佣金确认书》、广和公司向原告支付租金和押金、原告支付中介费的相关银行转账凭证及证人张某的证言，证明原、被告的租赁关系到2013年9月30日终止，原告先是在9月14日与广和公司签订了从2013年10月18日开始的租赁合同，但由于被告原因造成原告对系争房屋进行修复，无法如期交房，之后又与广和公司签订了自2013年11月1日开始的租赁合同，导致原告发生一个月的租金损失75，000元。
被告对于原告提供证据，除《富民路维修工程报价单》及证人证言外，其余真实性均无异议。
被告认为，系争房屋房龄已达70年，即使存在损坏也是自然损耗和人为因素共同造成的，系争房屋地板仅存在小部分损坏，但原告进行了全部修复，因此即使系争房屋存在损失，也不应由其承担全部责任。关于主张的损失，认�维修费用及工期不合理；保险箱修理费用不应由被告承担；对于房租损失，被告认为双方租赁关系到9月30日终止，其有权在9月30日才搬离，原告主张从10月1日起算房租损失不合理。为证明其说法，被告提供了以下证据：
1、2013年9月25日的公证书，证明系争房屋地板只存在小部分损坏，而非全部损坏，且系争房屋年久失修，存在多处自然损耗的迹象；
2、《工程造价咨询回复函》及上海秋元华林建筑装饰有限公司（以下简称“秋元公司”）的营业执照及资质证书，证明被告针对原告提交的报价单，向有资质的第三方进行咨询，得到的回复是修复费用为49，700元，工期为7天；
3、证人徐某的证言，证明9月30日双方办理房屋交接时，系争房屋的情况与《房屋交接确认书》上记载相符，但《房屋交接确认书》只是对客观情况的确认，而不是对责任的划分。
原告对于被告提供证据的真实性无异议，但认为公证书所拍照片仅能反映9月25日当天的情况，无法反映在被告搬离系争房屋过程中造成的损坏，原告在2003年购买系争房屋后进行过装修和加固，房屋状况良好，公证书照片反映的损坏状况实际上是被告使用不当造成的；至于修复费用，原告已在《索赔函》中通知被告可自行选择施工单位来维修，但被告未按时修复，原告只得聘用兵勇公司来维修，并且维修费用已实际支付，被告应按实赔偿，对于被告所称的工期为7天无法认可。
审理中，被告申请法院委托对系争房屋维修工程的造价和工期进行司法鉴定（工程范围以兵勇公司出具《富民路维修工程报价单》涉及的内容为准）。法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对被告之申请进行鉴定，该公司于2014年4月2日出具了司法鉴定意见书，鉴定结论为：系争房屋维修工程维修造价66，400元，工期为17天。鉴定造价明细为：1、机磨地板，数量130平方米，单价20元，合计2，600元；2、新做地板漆，数量130平方米，单价140元，合计18，200元；3、墙面修补、批马来漆，数量210平方米，单价160元，合计33，600元；4、一楼楼梯扶手立面修补木饰面刷漆，数量1项，单价3，800元，合计3，800元；5、楼梯踏步修补木饰面刷漆，数量1项，单价3，100元，合计3，100元；6、国庆期间加班费，数量1项，单价5，100元，合计5，100元。由于原告对鉴定结论存在异议，法院要求鉴定机构对原告的异议进行补充答复，该公司又于2014年4月28日回复称：1、关于原告提出国庆加班费鉴定费用的计算，鉴定机构是通过对相关施工单位的询价及本工程按施工进度常规需要人工数量进行计算；2、关于本工程工期鉴定是按正常施工进度进行考虑，地板漆按每天一遍考虑，再考虑专业施工单位有经验�施工人员的实际施工进度，给出了本案的工期；3、本案装修工期未考虑施工完成后，室内房屋有害气体含量散发的空置期，该空置期不在鉴定范围内；4、房屋空租期间的损失不在鉴定范围内。双方对鉴定意见书及补充回复的真实性均无异议，但原告坚持认为应以实际发生的工程款和工期为依据。被告为此次鉴定支付了鉴定费5，000元。
本院认为，原、被告在租赁关系结束办理房屋交接手续当天对系争房屋及其内部设施存在被损坏的状况进行了确认，从损坏情况分析，房间地板、楼梯扶手立面擦痕、楼梯木地板及墙面漆的损坏较为严重，明显存在不当使用造成的人为损坏，但考虑到被告自2010年1月1日起即居住使用系争房屋，至双方解除合同时已达近四年之久，在此期间无可避免地存在房屋自然损耗的情况，故本院认定系争房屋上述部位的损坏系因被告使用不当及自然损耗共同所致。此外，家具插销的丢失及保险箱钥匙断于保险箱内显然属于被告非正常合理使用造成的损害后果。原告针对系争房屋及其内部设施损坏状况进行了维修，必要的维修费用构成了原告的经济损失，应由被告承担相应的赔偿责任。本院对原告主张的各项损失费用具体分析如下：
1、原告将维修工程发包给兵勇公司进行施工，为此支付了工程款94，440元，虽然从相关证据反映该费用已由原告实际支付，但被告对维修工程的费用及工期合理性提出异议，并申请司法鉴定，鉴定机构的鉴定范围与原告委托兵勇公司施工的范围相同，但鉴定结论与原告所支付的费用不相一致，由于兵勇公司系原告单方委托，其维修工程造价较之于法院委托的鉴定机构作出的维修工程造价，合理性和公正性上均存有一定的欠缺。虽然原告对鉴定结论存有一定的异议，但鉴定机构在�充答复中给出了合理解释说明，故本院对鉴定结论予以采纳，系争房屋维修工程的造价及工期应以鉴定结论为准。然而系争房屋房间地板、楼梯扶手立面擦痕、楼梯木地板及墙面漆的损坏是由被告使用不当及自然损耗共同造成，原告对相应部位的维修费用，其中因被告使用不当所致的部分应由被告承担赔偿责任，因自然损耗所致的部分属于原告的出租成本，相应的维修费用应由原告自行承担。维修工程对上述被告使用不当及自然损耗共同造成的损坏一并进行了修复，从公平合理的角度出发，本院酌定被告承担全部维修费用70%，即46，480元的赔偿责任。
2、关于原告主张维修期间产生的房屋空关损失75，000元，原告与新承租人广和公司签订的第一份租赁合同约定租期自2013年10月18日开始，被告在双方2013年9月30日租赁关系到期后即搬离系争房屋，原告自行对系争房屋进�维修，根据鉴定结论维修工程的工期为17天，可见对系争房屋的维修并不必然导致原告与新承租人之间的租赁合同延迟履行。至于原告所称房屋空关期间不仅包括维修工期，还应包括有毒害气体排放期间的意见，本院认为原告将系争房屋出租给被告使用已近四年之久，即使不存在人为损坏，也理应进行必要的修缮和维护再另行出租，故评判原告是否存在空关损失，应当考虑较之于系争房屋不存在人为损坏的情况，原告的租金收入是否减少。即使原告仅对系争房屋进行必要的修缮和维护，也会存在原告所称的毒害气体排放期间，而该期间的长短也难以计量，故本院对原告的意见不予采纳。系争房屋维修工程的施工并不会必然导致空关损失，对原告该项损失主张不予认定。
3、原告对保险箱进行开锁并换钥匙，为此支出了530元，该费用有保险箱维修服务记录表为证，表�其已实际发生，而关于保险箱存在“密码未告知、钥匙断在保险箱内”的问题，双方在《房屋交接确认书》中已予确认，因此本院认定该费用530元构成原告的损失。原告主张配丢失家具插销的费用60元，虽未提供相应的证据证明其实际支出该费用，但其解释为金额太小而未开具支付凭证尚属合理，且家具插销缺失问题在《房屋交接确认书》已予确认，原告为此重新购买插销并无不妥，故本院认定该费用60元构成原告的损失。
综上所述，本院认为，被告应赔偿原告因不当使用系争房屋造成的经济损失47，070元（46，480元＋530元＋60元），还应支付原告在履行《租赁合同》期间尚未结清的水、电、煤气及电话宽带费6，139.42元。原告应支付被告垫付的空调维修费2，760元。被告已付给原告的租赁押金130，000元，其性质在于保证被告履行《租赁合同》项下的付款义务，现《租赁合同》已经解除，且被告应支付给原告的费用已明确，故押金应在本案中进行结算，剩余部分由原告无息返还给被告。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告工银安盛人寿保险有限公司应赔偿原告张黔中经济损失47，070元；
二、被告工银安盛人寿保险有限公司应支付原告张黔中欠付的水、电、煤气及电话宽带费6，139.42元；
三、反诉被告张黔中应支付反诉原告工银安盛人寿保险有限公司空调维修费2，760元；
上述第一至第三项费用，与租赁押金130，000元结算后，张黔中应于本判决生效之日起十日内支付工银安盛人寿保险有限公司79，550.58元；
四、原告张黔中的其余诉讼请求不予支持；
五、反诉原告工银安盛人寿保险有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费5，000元，由原告张黔中承担1，500元，被告工银安盛人寿保险有限公司承担3，500元。
本诉案件受理费3，823.38元，减半收取，计1，911.69元，由原告张黔中承担1，341.69元，被告工银安盛人寿保险有限公司承担570元。
反诉案件受理费1，480元，由反诉原告工银安盛人寿保险有限公司承担549元，反诉被告张黔中承担931元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王 梓
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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