南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7165号
原告：中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，统一社会信用代码91320100834961668W，住所地在江苏省南京市汉中门大街50号。
负责人：朱曙光，该行行长。
委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈碧珍，江苏天晖律师事务所律师。
被告：范伟光，男，汉族，1983年3月23日生。
被告：阎保明，女，汉族，1957年2月2日生。
委托诉讼代理人：范伟光，系阎保明的儿子，自然情况同上。
被告：句容天正天泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321183553767930P，住所地在江苏省句容市宝华镇仙林东路18号。
法定代表人：高少建。
委托诉讼代理人：刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称农行雨花台支行）诉被告范伟光、阎保明、句容天正天泰房地产开发有限公司（以下简称天正天泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行雨花台支行的委托诉讼代理人陈红霞，被告范伟光并作为被告阎保明的委托诉讼代理人，被告天正天泰房地产公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行雨花台支行向本院提出诉讼请求：1、被告范伟光立即偿还借款本金274576.13元，利息、罚息及复利3973.23元，并继续支付2016年6月18日以后至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算），并承担律师费19512元；2、被告阎保明、天正天泰房地产公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对句容市宝华镇仙东理想家园001幢1308号房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，原告与被告范伟光、阎保明、天正天泰房地产公司分别签订借款合同、抵押合同,约定范伟光向原告借款34万元，用于购买句容市宝华镇仙东理想家园001幢1308号房产，并抵押给原告，作为上述借款担保；阎保明、天正天泰房地产公司对范伟光的上述借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率、保证范围、违约责任等权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但范伟光在借款期间自2016年2月起至今未按约还款，截至2016年6月18日，欠原告贷款本金274576.13元，利息、罚息及复利3973.23元，阎保明、天正天泰房地产公司亦未承担连带保证责任。
被告范伟光、阎保明对原告起诉的事实均不持异议。
被告天正天泰房地产公司辩称，对于借款事实没有意见，请求法院对罚息、复利、律师费给予相应调整；本案既有物保又有人保，原告应优先行使抵押权，其对物的担保以外的保证承担责任。
本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，农行雨花台支行与范伟光、阎保明、天正天泰房地产公司签订个人购房担保借款合同一份,约定：范伟光向农行雨花台支行借款34万元，用于购买句容市宝华镇仙东理想家园001幢1308号房产；借款期限360个月，首期借款年利率为6.55%，如遇人民银行调整基准利率，则按约定执行；还款方式按月等额本息还款法；如范伟光未按约偿还借款本息，农行雨花台支行有权宣布贷款提前到期，并自逾期之日起按合同约定的贷款利率标准加收50%计收罚息，农行雨花台支行实现债权的律师费用等由范伟光承担；阎保明、天正天泰房地产公司对范伟光上述债务承担连带责任之保证；天正天泰房地产公司的担保期间自借款发放之日起至范伟光取得房产权属证明，并办妥抵押登记手续。同时，农行雨花台支行与范伟光签订抵押合同一份，约定：范伟光将句容市宝华镇仙东理想家园001幢1308号房产抵押给农行雨花台支行，为其上述借款提供担保；抵押担保的范围为借款本金、利息和实现抵押权的费用等。上述合同签订后，农行雨花台支行按约向范伟光发放贷款34万元。但范伟光在借款期间自2016年2月起至今未按约还款，截至2016年6月18日，欠农行雨花台支行贷款本金274576.13元，利息、罚息及复利3973.23元；天正天泰房地产公司亦未承担连带保证责任。范伟光至今没有办理房产证，农行雨花台支行亦未取得他项权证。
另查明，农行雨花台支行与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师陈红霞等代理其进行本案诉讼，农行雨花台支行按照有关律师收费标准的规定实际支付该所律师代理费19512元。
以上事实，有原告农行雨花台支行举证的个人购房担保借款合同、抵押合同、借款借据、欠款清单、被告身份证明、委托合同和律师费支付凭证予以证实，本院均予以认定。
本院认为，原告农行雨花台支行与被告范伟光、阎保明、天正天泰房地产公司签订个人购房担保借款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。农行雨花台支行按约将贷款借给范伟光，而范伟光却未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。故农行雨花台支行按约有权宣布贷款提前到期，其主张范伟光偿还借款本金274576.13元，利息、罚息及复利3973.23元，并继续支付自2016年6月18日以后至借款还清之日止所产生的利息、罚息及复利的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据贷款合同的约定，农行雨花台支行实现债权的律师费用等由范伟光承担。本案纠纷系范伟光违约所引起，已导致农行雨花台支行实际支付律师费19512元。故农行雨花台支行主张范伟光承担律师费19512元的诉讼请求，本院予以支持。根据贷款合同的约定，阎保明、天正天泰房地产公司对范伟光上述债务承担连带保证责任，天正天泰房地产公司的担保期间自借款发放之日起至范伟光取得房产权属证明，并办妥抵押登记手续。现范伟光没有办理房产证，农行雨花台支行亦未取得他项权证。故农行雨花台支行主张阎保明、天正天泰房地产公司对范伟光上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。阎保明、天正天泰房地产公司在实际清偿后有权向范伟光追偿。关于农行雨花台支行主张在范伟光不履行还款义务时，对句容市宝华镇仙东理想家园001幢1308号房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽然农行雨花台支行与范伟光签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使农行雨花台支行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付范伟光后，农行雨花台支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至范伟光名下，农行雨花台支行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，农行雨花台支行不能对该预售商品房行使抵押权。故农行雨花台支行该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告范伟光自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行贷款本金274576.13元，利息、罚息及复利3973.23元，并继续支付自2016年6月19日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、被告范伟光自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行律师费19512元；
三、被告阎保明、句容天正天泰房地产开发有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告范伟光追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的其他诉讼请求
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5771元，因适用简易程序减半收取2885.50元，保全费2420元，公告费300元（以实际发生数额为准），均由被告范伟光负担，被告阎保明、句容天正天泰房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 员 黄海宁
二〇一六年九月十八日
见习书记员 陆 丽
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。