上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68932号
原告：上海东郊宾馆有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：朱伟东，董事长。
委托诉讼代理人：袁青，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐晓韵，上海市金茂律师事务所律师。
被告：上海和盛茶叶有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区长柳路XXX-XXX号(双)1502室。
法定代表人：朱跃飞，董事长。
委托诉讼代理人：孙文浩，上海市勋业律师事务所律师。
原告上海东郊宾馆有限公司(以下至判决主文前简称东郊宾馆)与被告上海和盛茶叶有限公司(以下至判决主文前简称和盛茶叶)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月23日、2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告东郊宾馆的委托诉讼代理人唐晓韵、被告和盛茶叶的委托诉讼代理人孙文浩到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告东郊宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《东郊宾馆迎宾楼茶馆项目合作经营协议》(以下至判决主文前简称《合作经营协议》)，《合作经营协议》解除日为诉状送达被告之日；2、判令被告立即搬离并交还上海市浦东新区金科路１８００号东郊宾馆东楼３楼酒廊(以下至判决主文前简称租赁房屋)；3、判令被告向原告支付租金：按照年租金人民币(以下币种同)16万元的标准，自2015年1月起计算至《合作经营协议》解除之日止；4、判令被告向原告支付房屋使用费：参照年租金16万元的标准，自《合作经营协议》解除之日起计算至实际搬离之日止。事实和理由：2014年1月1日，原、被告就租赁房屋经营茶室事宜签订了《合作经营协议》，约定租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，租金为每年16万元，租金按每季度开始前按季度缴纳。但被告自2015年1月1日起未再向原告支付租金。2016年5月18日，原告以挂号信形式向被告发出书面催款函，要求被告支付拖欠租金24万元。2016年6月15日，原告再次委托律师向被告发出律师函，被告予以回函但仍未在规定期限内支付前述拖欠租金。原告认为，双方签订的《合作经营协议》系双方真实意思表示，均应依照合同履行各自义务，现被告长期不支付租金，经原告多次催告后仍未履行支付义务已构成违约。根据合同法第九十四条第三款的规定，原告有权解除《合作经营协议》，故诉至法院，要求判如所请。
被告和盛茶叶辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，《合作经营协议》约定的期限为4年，并非原告所称的3年。其次，租赁房屋出现漏水及玻璃裂碎问题，严重影响被告的经营及公司形象，被告多次向原告的职能部门提出，但未能解决。原告已经违约，被告在此基础上行使履行抗辩权，停止支付租金，具有充分事实和法律依据。再者，被告于2015年开始就向原告表示，原告解决漏水问题后，被告才支付租金，原告对此予以认可，故原告自2015年1月至2016年4月均未要求被告支付租金。最后，合同没有约定延期支付租金可以解除合同，原告也无其他理由可以解除合同，相反被告保留向原告主张违约责任的权利。综上，原告的诉请，事实不清，于法无据，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：原告为上海市浦东新区金科路1700、1800、1900号房屋的权利人。2014年，原告(甲方)、被告(乙方)签订《合作经营协议》，其中载明：甲乙双方本着平等、自愿、协商的原则，就乙方租赁甲方场所经营茶室签订本协议；租赁押金：合同签订之日后3日内，乙方需向甲方支付租赁押金5万元，押金在合同租赁期满后无息退还。如乙方合同期内退租，押金不予退还；租金为每年租金16万元，租金每季度开始前按季度缴纳；被告可自行收银并向客人提供发票，如果客人需要签房账，则由原告代为收银并代为向客人开具发票。代收银部分次月10日前与被告核对完毕，20日前完成结算；本合同有效期3年，正式运营为2014年1月1日至2017年12月31日为止。被告实际支付押金5万元，并于2014年10月29日支付2014年度租金16万元。
2016年4月30日，原告开具租赁房屋自2015年1月至2016年6月的租金发票共计24万元，后向被告送达，要求被告支付上述租金。2016年5月，原告向被告发送《通知函》，要求被告在收到本函之日起五日内向原告支付2015年1月至2016年6月的租金24万元。2016年6月，原告委托律师致函被告，要求被告在收到律师函后五日内将欠付租金24万元支付原告，如在上述期限内仍不支付拖欠租金的，原告将依照合同法第94条的规定，提前解除双方签订的《合作经营协议》。2016年7月，被告致函原告称：律师函于2016年7月4日收悉，因自2015年年初租赁房屋开始出现天面漏水现象，严重影响正常经营和形象，被告多次报修未果，被告在天面漏水修复之前暂停支付租金，且该意见已被原告接纳，不存在被告故意拖欠租金。2015年1月至2016年6月租金发票已收到，但在天面漏水问题没有修复之前暂停支付租金。2016年9月，原告诉至本院，要求判如所请。2016年10月25日，起诉状副本、证据副本等诉讼材料送达被告。
审理中，经现场勘验，租赁房屋顶部为玻璃天栅，有一块玻璃破碎，南墙大理石上有部分水渍，吧台玻璃架上有一小块大理石破损，地毯目测无异样。
审理中，原、被告表示，如果合同解除，要求在本案中一并处理押金5万元及房账，用于抵扣被告欠付费用。关于房账金额，被告主张3,657元(2016年5月23日460元、2016年6月1日552元、2016年6月2日460元、2016年6月4日345元、2016年6月13日690元、2016年9月8日345元、2016年9月22日230元、2016年10月8日575元)，原告对其中2016年6月13日的690元不予认可，其余金额2,967元无异议。
本院认为，原、被告签订的《合作经营协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现原告以被告长期不支付租金为由要求解除合同，本院认为，关于《合作经营协议》的性质，从内容看，应为租赁合同。支付租金系承租方的基本义务，除非原告的违约程度严重到致被告无法正常经营，否则被告无权拒付全部租金。本案中，系争房屋确有一定的漏雨现象，但系房屋的局部位置在特定天气状况下存在的上述现象，并未达到被告得以拒付全部租金的程度。故被告关于原告未尽维修义务的抗辩理由，本院不予采纳。被告关于双方就漏雨问题解决后被告才支付租金达成共识的抗辩理由，对此原告予以否认，而被告未能提供证据予以佐证，本院亦不予采纳。关于被告辩称的合同期限问题，合同条款记载确有前后矛盾，依据条款前半段表述合同期限为3年，而依据条款后半段表述合同期限为4年，现双方虽对合同期限存有争议，但并不影响合同的效力及原告依法行使合同解除权。综上，被告长期不支付租金，经原告合理催告后仍不予支付，原告据此要求解除合同的诉请，依法有据，本院予以支持。合同解除日为诉状副本送达被告之日，即2016年10月25日。租赁合同解除后，被告理应返还租赁房屋并结清拖欠租金，考虑到租赁房屋的渗漏水事实一定程度上会造成被告部分使用上的障碍，故对于被告自2015年1月1日起至2016年10月25日止的租金，本院酌定为262,000元。自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，本院酌定被告按照每月12,000元的标准支付。关于房账问题，原、被告就2016年6月13日的690元产生争议，然被告未能提供充分证据证明上述房账的实际发生，故对该笔金额本院难以确认，对于其余房账金额2,967元，原、被告均无异议，本院予以确认。原、被告一致同意押金和房账用于冲抵被告欠付费用，无不当，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告上海东郊宾馆有限公司与被告上海和盛茶叶有限公司签订的《东郊宾馆迎宾楼茶馆项目合作经营协议》于2016年10月25日解除；
二、被告上海和盛茶叶有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区金科路１８００号东郊宾馆东楼３楼酒廊，并向原告上海东郊宾馆有限公司返还上述房屋；
三、被告上海和盛茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海东郊宾馆有限公司支付自2015年1月1日起至2016年10月25日止的租金262,000元；
四、被告上海和盛茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海东郊宾馆有限公司支付房屋使用费：按照每月12,000元的标准，自2016年10月26日起计算至实际返还房屋之日止。
(被告上海和盛茶叶有限公司支付的押金5万元和房账2,967元可从上述第三、四项中予以抵扣)
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由被告上海和盛茶叶有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芬
二〇一七年一月十九日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。