黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民初字第14号
原告杨艳，女，1982年7月7日出生，汉族，住所地黑龙江省大庆市。
委托代理人张波，北京市天如律师事务所律师。
被告牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，住所地牡丹江市。
法定代表人盖文玥，该公司总经理。
委托代理人徐文煜，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
第三人牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
法定代表人李成斌，男，董事长。
原告杨艳与被告牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司（以下简称江达公司）、第三人牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。原告杨艳的委托代理人张波，被告江达公司的委托代理人徐文煜到庭参加了诉讼，第三人银邦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨艳诉称：原告杨艳于2011年10月9日与银邦公司签订了两份商品房买卖合同，购买银邦公司开发的怡美嘉园第15幢000115号、第15幢000113号房屋，合同签订后原告向银邦公司全额交纳了7779900元购房款和相关的契税。购买后，银邦公司将诉争房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修改造，并合法占有、使用至今，银邦公司承诺为原告办理相关的房产登记手续。（庭审中原告又称其没有缴纳相关契税，没有对房屋装修改造。）根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，银邦公司应当配合原告办理房屋过户�续。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。原告在收到执行裁定书后十五日内起诉，请求：1.确认怡美嘉园房产图号为400-470-4／3-15，第15幢000115号，建筑面积112.23平方米房屋和房产图号为400-470-4／3-15，第15幢000113号，建筑面积146.88平方米房屋归原告杨艳所有；2.停止对上述两户房屋的强制执行。
被告江达公司答辩称：1.原告与银邦公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，银邦公司为原告所出具的商品房买卖合同是基于原告的亲属徐海英出借给银邦公司款项，为保证其权利实现而以银邦公司为其开出的商品房买卖合同的形式进行的担保。原告未交纳任何购房款；2.2013年7月22日，牡丹江市中级人民法院以（2013）牡商初字第67-1号协助执行通知书查封了本案所诉争的房屋。查封是人民法院采取的一种不准任何人使用、处理财产�一种措施，为此，银邦公司在法院采取查封措施后的交付房屋的行为不具有法律效力。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人银邦公司未到庭未发表答辩意见。
本案争议焦点：原告请求确认诉争两户房屋归其所有，请求停止对诉争两户房屋的强制执行是否符合法律规定。
审理中，原告杨艳为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，2011年10月1日借据、收据各1张。证明：自2010年起，银邦公司因开发房地产的资金需要，陆续多次向案外人徐海英借款。2011年10月1日，银邦公司再次向徐海英借款，并出具借据。该借据载明银邦公司向徐海英借款人民币1428万元整（其中包括本案诉争的两套房屋的购房款777.33万元），双方约定借款期限为自2011年10月1日起至2011年12月31日止，约定抵押物为21套商品房买卖合同，建筑面积为2697.78�方米，并办理相关备案手续。双方特别约定：如不能按照约定时间偿清本息，则按照房地产抵押合同条款处理。徐海英依约履行了上述支付义务，银邦公司出具收据，证实已经收到款项。
被告江达公司对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。1.虽然原告与银邦公司签订了商品房买卖合同，根据该借据足以证明双方之间并非正式买卖合同，而是用21套房屋办理的抵押手续；2.原告所出具的借据与收据之间相互矛盾，徐海英即便是借款也并非为24121638元，而是1428万元。因此该证据不能支持原告的主张。
本院认为，该证据可证实2011年10月1日银邦公司借款
1428万元，并出具21套商品房买卖合同作为抵押的事实，对该事实予以确认。
证据二，牡丹江市中级人民法院（2013）牡商初字第64号民事调解书。证明：证据一所履行借款期限届满后银邦公司未履行还款义务，徐海英起诉要求银邦公司偿还包括上述1428万元借款本金在内的全部借款本金和相应利息。后经法院主持调解，双方达成调解意见，法院下发民事调解书，该调解书已经发生法律效力，现在执行阶段。本案涉及的1428万元借款已经人民法院生效文书予以认定。
被告江达公司对这份证据单纯要证明的问题没有异议。但因证据之间存在关联性，最终要涉及到本案诉争房屋买卖合同的真实性，在该调解书第2页第14行-15行认定了银邦公司使用21套房屋，其中包括本案诉争2套房屋做抵押，足以证明原告与银邦公司之间不存在真实的商品房买卖关系。
本院认为，对该份证据形式要件及意在证明的问题予以确认。
证据三，商品房买卖合同2份、商品房买卖合同备案证明2份、收据1份。证明：2011年10月9日，杨艳与银邦公司签订了两份商品房买卖合同，约定杨艳购买银邦公司开发的怡美嘉园第15幢000115号、000113号房屋，两份合同均在牡丹江市房产管理局登记备案。合同签订后杨艳向银邦公司支付了全部777.33万元购房款。
被告江达公司对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。1.收据可证实银邦公司因从徐海英处借款而将21套房屋进行抵押；2.原告证据三以及证据一足以证实徐海英实际出借的款项并非为收据中的23983681元，而为1400万元，因此该份证据并不能证实原告向银邦公司实际交纳了购房款。
本院认为，该组证据可证实2011年10月9日银邦公司与原告杨艳签订了本案诉争的两套商品房的买卖合同，该两份商品房买卖合同已于同日在牡丹江市房产管理局登记备案，以及银邦公司向原告杨艳出具包括本案诉争两套房屋在内的21套房屋的
23983681元房款收据的事实，予以确认。
证据四，2014年12月5日入户通知单2份、2014年12月6日物业管理服务合同2份、牡丹江天和物业管理公司收据2份。证明：银邦公司通知杨艳入户，将涉案两处房屋实际交给杨艳，并合法占有使用至今。杨艳在这之前实际上已经占有了房屋，但没有履行相关手续，直到2014年12月5日、6日才正式履行了入户手续，并交纳了物业管理费用。在此之前人民法院根据江达公司的申请对该两户房屋的查封与银邦公司向杨艳交房不产生法律冲突，查封只是禁止转让，法律没有规定禁止占有使用的收益。
被告江达公司对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。1.原告办理的入户手续并不是在银邦公司通知办理的情况下实施的，是徐海英多次找到银邦公司，对银邦公司法定代表人施加压力后出具的；2.通过该组证据可以看到原告入户手续的时间是2014年12�5日。本案为执行异议之诉，是针对人民法院所做出的驳回原告执行异议裁定不服而提出的，该裁定是2014年9月29作出的，做出裁定时该房屋没有进行交付。本案诉争房屋2013年7月22日由中级法院进行查封，查封之后的房屋是不允许进行处理的，因此即便是银邦公司为原告办理了入户手续，该交付房屋的行为也不具有法律效力。
本院认为，该证据可证实2014年12月5日，银邦公司为杨艳办理诉争两户房屋的入户手续，2014年12月6日杨艳与牡丹江天和物业管理有限公司签订诉争两户房屋的物业管理服务合同，同日牡丹江天和物业管理有限公司向杨艳出具诉争两户房屋的物业费收据的事实，予以确认。
证据五，承诺书1份。证明：银邦公司证明杨艳购买了其开发的怡美嘉园第15幢000115号、000113号房屋，双方是真实的买卖关系。银邦公司曾承诺于2014年6月17日以�为杨艳办理相关的房产证照以及入户手续，实际上是于2014年12月6日实际交房办理入户。该承诺书直接推翻了银邦公司曾于2014年8月19日出具的内容为其与杨艳之间不是买卖是借款的证明。
被告江达公司对形式要件及证明问题均有异议。该承诺书为打印内容，根据代理人了解是在徐海英拟定好了承诺书后找到银邦公司的法定代表人，强迫要求银邦公司法定代表人为其盖章签字而形成的，该承诺书并非银邦公司真实意思表示。杨艳是否购买了本案诉争房屋并不是由银邦公司的单纯的证明来进行证实的，而该证据与原告向法庭出示的证据一、二所证明的问题相互矛盾。
本院认为，该证据能够证实银邦公司认可其向杨艳交付了本案诉争的房屋的事实，予以确认。
被告江达公司为支持其主张，举证如下：
证据一，银邦公司法定代表人�具并盖有银邦公司公章的证明1份。证明：1.银邦公司与原告之间对本案所诉争的两户房屋并不存在真实的买卖合同关系，而是基于向徐海英借款而办理的抵押；2.2014年12月6日并不是银邦公司主动通知为原告办理入户手续，而是在徐海英多次找到银邦公司施加压力的情况下办理的，所有手续均为徐海英办理。
原告对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。1.请求人民法院重点审查银邦公司及其法定代表人为什么多次出具内容相左的证据材料，有妨碍民事诉讼的行为，建议法院根据法律规定予以处理；2.该份证据不能推翻原告所主张的本案所约定的以房抵债符合法律规定，不属于禁止流押的情形，应当得到法院的支持，判定产权归杨艳所有。
本院认为，综合原告出示的证据，可证实诉争两户房屋的商品房买卖合同是为银邦公司向徐海英的借款抵押而签订的，对该事实予以确认。仅凭银邦公司法定代表人个人的陈述无法证实其是被迫向原告交付诉争房屋的，对被告意在证明的该问题不予确认。
证据二，2015年3月7日牡丹江市中级人民法院对银邦公司法定代表人李成斌的调查笔录。（被告江达公司申请法院调取）
原告对证据形式要件没有异议。对证明问题意见如下：该份笔录所陈述的总体与原告所举示的证据基本相符，与原告所主张的以房抵债不属于流押情形不矛盾。笔录可证实：1.与徐海英之间存在借贷关系，其中包括诉争两套房子；2.因银邦公司与徐海英债权债务数额不止700多万元，银邦公司开具了包括本案2套房屋在内的21套房屋合同，用作对借款的抵押。但李成斌回避了一个重要事实，双方如不能按照约定时间偿清本息则按照房地产抵押合同偿还这一事实。李成斌还证实包括本案2套�屋在内共21套房屋合同均是经债权人徐海英和债务人银邦公司协商一致的结果，本案杨艳也同意接受。至于李成斌回答只是抵押没有将诉争两户房屋折抵借款的说法，不能从法律上否定杨艳在银邦公司不能按约定偿还本息的前提下，根据商品房买卖合同主张房屋所有权的要求。李成斌证实他向徐海英交付了两套房屋，至于他理解只是安装栅栏没有真正使用这一说法没有实际意义。诉争两处房屋是以房抵债，购房款的缴纳是通过徐海英的借款形式支付，自然银邦公司的财务账上没有购房款的记载，如法院认为有必要查清该笔款项的来源，应当按牡中院第64号调解书确定的法律事实来认定。
被告江达公司对证据形式要件没有异议。该笔录可证实：1.银邦公司与原告之间不存在真实买卖合同关系，且原告未向银邦公司缴纳购房款；2.2014年12月银邦公司将两户房屋�付原告并非是银邦公司真实意思表示。
本院认为，该证据系法院依职权调查形成，予以确认。
第三人银邦公司未到庭未向法庭出示证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查、辩论及对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年10月1日，银邦公司向徐海英借款14280000元，银邦公司出具借据。为保证还款，银邦公司出具21套商品房买卖合同，其中怡美嘉园第15幢000113号建筑面积146.88平方米的房屋及怡美嘉园第15幢000115号建筑面积112.23平方米房屋的商品房买卖合同是银邦公司与原告杨艳签订的。该两份商品房买卖合同于2011年10月9日签订并于同日在牡丹江市房产管理局登记备案。因银邦公司未按约定偿还本息，徐海英向牡丹江市中级人民法院提起诉讼，请求银邦公司偿还其包括14280000元在内的欠款本金共计3378万元，利息15191600元，诉讼中双方达成调解协议，约定银邦公司于2013年7月30日前将徐海英借款本息偿还完毕，牡丹江市中级人民法院于2013年7月15日下发（2013）牡商初字第64号民事调解书。
另查明，2014年12月5日银邦公司为原告杨艳办理了上述两户商品房的入户手续，2014年12月6日牡丹江天和物业管理有限公司与杨艳签订了该两户商品房的物业管理服务合同，并于当日向杨艳出具了该两户商品房的物业费收据。
再查明，2013年7月22日本院在执行江达公司申请执行银邦公司借款合同纠纷一案中，查封了上述两户商品房。杨艳于2014年8月28日提出书面异议，本院于2014年9月22日作出（2014）牡法执字第6-9号执行裁定书，驳回杨艳的异议请求。杨艳于2014年12月29日签收该裁定书，于2015年1月9日向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认该两户房屋归其所有，并停止对两户房屋�强制执行。
本院认为：2011年10月1日银邦公司向案外人徐海英借款，并出具借据。为了保证还款，银邦公司出具了包括本案诉争的其与杨艳签订的2份商品房买卖合同在内的21套商品房买卖合同，是以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保。本案诉争的两份商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局依法办理了登记备案手续。借据及商品房买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的。如银邦公司未按期偿还徐海英的借款，徐海英可要求银邦公司继续偿还其借款，也可要求银邦公司履行商品房买卖合同，以借款抵付商品房买卖合同中约定的房款，从而取得诉争房屋的所有权。因借款到期未偿还，徐海英向本院提起诉讼，请求银邦公司偿还借款，双方达成调解协议，约定银邦公司于2013年7月30日前将借款本息偿还完毕，本院于2013年7月16日下发（2013）牡商初字第64号民事调解书。徐海英在借款未按期偿还时，选择的是要求银邦公司继续偿还借款，至2013年7月22日本案诉争房屋被查封时，其未要求银邦公司履行与其签订的商品房买卖合同。且签订商品房买卖合同后对诉争房屋未办理预告登记或产权过户登记，不具有对抗善意第三人的效力。因在本案诉争房屋查封前，原告与银邦公司未履行双方所签订的本案诉争房屋的商品房买卖合同，原告未取得诉争房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此�有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，诉争房产查封后，银邦公司向原告交付诉争房屋的行为，不影响对该房屋的强制执行。因此，原告请求确认其对诉争两户房屋享有所有权，请求停止对该房屋强制执行的主张不成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨艳的诉讼请求。
案件受理费66213元，由原告杨艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李冬梅
代理审判员 高玉林
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 李莎莎