甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第676号
上诉人（原审被告）鞠敏，男，汉族，江苏省靖江市生祠镇人，甘肃省嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司董事长。
委托代理人侯平，甘肃永千汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李国瑞，男，汉族，庆阳市庆城县驿马中学老师。
被上诉人（原审被告）庆阳江嘉房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区温泉乡黄官寨村北队。
法定代表人杨建军，任该公司经理。
被上诉人（原审被告）杨建军，男，汉族，庆阳市江嘉房地产开发有限公司经理。
以上二位被上诉人共同委托代理人王九奎，男，汉族，庆阳江嘉房地产开发有限公司会计。
上诉人鞠敏因与被上诉人李国瑞、庆阳江嘉房地产开发有限公司、杨建军商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第307号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鞠敏及其委托代理人侯平、被上诉人李国瑞、被上诉人庆阳江嘉房地产开发有限公司及被上诉人杨建军的委托代理人王九奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：杨建军、鞠敏与尹学浩于2010年1月4日成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称庆阳江嘉公司），鞠敏任该公司法定代表人，后尹学浩退出公司，公司股东变更为鞠敏、杨建军二人，鞠敏仍继续担任该公司的法定代表人。2010年6月1日，李国瑞（乙方）与庆阳江嘉公司（甲方）签订一份《购房合同书》，合同约定：“乙方购买甲方所开发江嘉国际花园住宅小区楼房一处，江嘉国际花园小区位于庆阳市西峰区温泉乡黄官寨北队；乙方所购楼房系该小区多层单元5楼，所购楼房价格2780元／每平方米，建筑面积120平方米；所出售的楼房有土地证和房产证（为大产权房），2011年7月30日前主体封顶，交楼日期为2011年12月1日；乙方必须在签订本合同时预交首付楼款100000元，主体封顶时必须交付购房总额的70％楼款，竣工验收并交钥匙时一次性付清全部楼款；甲方在土地摘牌时，一旦出现意外流拍，应在流拍之时起30分钟内及时通知银行和乙方，积极配合乙方在当日内取回所付款项；乙方在挂牌前反悔，甲方应全额退款给乙方，甲方在合同签订之日起六个月之内开工建设，否则承担10%的违约责任。”。李国瑞在签订合同的前一日向庆阳江嘉公司交付10万元房屋订金。庆阳江嘉公司向李国瑞出具了收款收据。因庆阳江嘉公司未按照合同约定的期限交房，李国瑞多次催促后得知庆阳江嘉公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工。李国瑞多次找庆阳江嘉公司要求建楼房或退还首付款10万元，2014年7月17日，杨建军的代理人王九奎退付李国瑞7692元。之后经李国瑞多次索要，庆阳江嘉公司至今分文未付。李国瑞于2014年10月8日诉至西峰区人民法院，要求退还首付款并赔偿损失。
原审案件审理中，鞠敏到庭后以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由抗辩，拒绝退付李国瑞购房款。李国瑞于2014年12月10日撤回起诉，鞠敏于2015年2月6日又以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由将其诉至庆阳林区基层法院，后在该法院审理中，鞠敏与杨建军私自达成股东变更协议，将该公司法定代表人变更为杨建军，鞠敏于2015年3月17日撤回了对庆阳市西峰区工商局的行政诉讼。现李国瑞再次诉至法院请求确认其与庆阳江嘉公司订立的购房合同无效；请求判令庆阳江嘉公司退还其购房款10万元，并赔偿损失5万元；请求鞠敏、杨建军承担连带还款责任。本案诉讼费由庆阳江嘉公司、鞠敏、杨建军承担。原审另查明，2008年12月23日至2010年10月20日期间，中国人民银行公布的1-3年人民币贷款年基准利率为5.4%。
原审法院审理认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。李国瑞与庆阳江嘉公司签订的《购房合同书》属于法律规定的商品房预售合同范畴，李国瑞是承购人、买受人，庆阳江嘉公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”杨建军作为庆阳江嘉公司的股东，在明知庆阳江嘉公司未取得预售房许可证的情况下与李国瑞签订了《购房合同书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故李国瑞与庆阳江嘉公司之间签订的购房合同书无效。合同无效后因合同取得的财产应予以返还，造成损失的由有过错的一方应赔偿对方。李国瑞现要求庆阳江嘉公司退付首付款100000元，并赔偿经济损失50000元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条一款（一）项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”.......，之规定，李国瑞要求庆阳江嘉公司退付首付款100000元的请求应予以支持。李国瑞要求赔偿50000元经济损失，未提供相应证据证实损失的具体数额，但庆阳江嘉公司的行为给李国瑞确实造成了一定的经济损失，对李国瑞的损失应按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年基准利率确定较为妥当。杨建军作为庆阳江嘉公司的股东代表该公司与李国瑞签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动的行为，因此所形成的债务应由庆阳江嘉公司承担。鞠敏辩称李国瑞明知庆阳江嘉公司未取得预售房许可证与其签订合同，要求其赔偿经济损失及违约金不当，李国瑞否认这一事实，鞠敏也未提供证据证实，因此，鞠敏的该项辩解理由不成立。鞠敏作为庆阳江嘉公司的股东、原法定代表人，在李国瑞向庆阳江嘉公司主张要求退还首付款并赔偿损失时，其却以并非该公司的法定代表人，而以杨建军冒用其名义注册公司为由推脱偿还，2015年3月17日，其又与杨建军私自达成协议，将其股权转让，并办理法定代表人变更登记手续，逃避债务。鞠敏、杨建军的行为严重侵害了李国瑞作为债权人的利益。依据《中华人民共和国公司法》第二十条三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，鞠敏、杨建军应对庆阳江嘉公司的该笔债务承担连带责任。鞠敏辩称杨建军私刻印章，冒用其名义注册公司，其并未参与该公司的经营活动，该笔债务与自己无关的理由不能成立。理由为，鞠敏虽于2015年2月6日以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由将其诉至庆阳林区基层法院，要求撤销其股东和法定代表人行为，但该法院并未认定杨建军冒用鞠敏名义在庆阳市西峰区工商局虚假登记注册成立庆阳江嘉公司的事实。之后，鞠敏又私自与杨建军达成协议，变更其股权及法定代表人的身份，才撤回起诉，鞠敏对杨建军冒用其名义的行为，既未向公安机关报案也未提供相应证据证实，故对鞠敏的该项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庆阳江嘉房地产开发有限公司与李国瑞于2010年6月1日签订的《购房合同书》无效；二、庆阳江嘉房地产开发有限公司退还李国瑞购房款100000元，并按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年利率5.4%的标准赔偿利息损失（利息自2010年5月31日至返还之日止，杨建军已支付利息7692元），鞠敏、杨建军负连带清偿责任。案件受理费3300元，由庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军负担。
上诉人鞠敏不服上述判决，上诉称：1、根据公司法规定，公司只以自己的财产为限对债务承担无限责任，李国瑞所付购房款应由庆阳江嘉公司来偿还，一审判决上诉人对李国瑞的购房款承担连带清偿责任，属事实认定不清，适用法律错误，带有明显的地方保护主义倾向。2、上诉人与杨建军达成协议转让股权，变更法定代表人，是为解决杨建军冒用上诉人名义注册公司，依法保护个人权益的行为，上诉人没有滥用庆阳江嘉公司法人独立地位，逃避债务的行为。上诉人与杨建军协议转让股权未对公司的偿债能力造成影响。3、李国瑞在与庆阳江嘉公司签订合同时，明知庆阳江嘉公司未取得建设土地使用权及商品房预售许可证明，江嘉公司不存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为，因此，李国瑞在合同签订时存在过错，其主张的利息损失不应得到支持，一审判决诉讼费分担方式不公。要求二审依法改判或将该案发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李国瑞答辩称：鞠敏通过股权转让方式变更公司登记信息，证实鞠敏认可其之前系江嘉公司股东及法定代表人；杨建军、鞠敏二人注册公司后，在未办理任何房地产开发手续的情况下，公开收取答辩人购房款，但至今未取得土地使用权，公司成立后也未开展任何房地产开发业务，鞠敏、杨建军违法操作，将其购房款挥霍一空，公司初始出资也被抽逃，因此，鞠敏、杨建军应与庆阳江嘉公司共同承担连带还款责任。综上，一审法院事实认定清楚，判处正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人庆阳江嘉房地产开发有限公司答辩称：同意上诉人上诉意见。
被上诉人杨建军答辩称：同意上诉人上诉意见。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，有双方当事人陈述、《江嘉国际花苑购房合同书》、收款收据、谈话笔录、内资企业基本信息、营业执照、民事裁定书等证据在卷佐证，以上证据经过原审法院庭审举证和质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、杨建军是否冒用鞠敏名义注册庆阳江嘉公司；2、鞠敏应否对庆阳江嘉公司退还李国瑞的购房款及利息负连带清偿责任；3、李国瑞所付购房款的利息损失应否得到支持。
关于焦点1，一审已阐明，鞠敏虽以庆阳市西峰区工商行政管理局进行虚假登记注册为由提起行政诉讼，但又于2015年3月17日撤回了该行政诉讼，庆阳林区基层法院并未对杨建军是否冒用鞠敏名义注册成立公司作出认定，因此，鞠敏称杨建军冒用其名义注册成立庆阳江嘉公司的理由不能成立。
关于焦点2，鞠敏与杨建军于2015年3月17日达成协议，将其股权转让与杨建军，同日双方在庆阳市西峰区工商行政管理局办理了股权转让及庆阳江嘉公司法定代表人变更手续，将庆阳江嘉公司法定代表人由最初公司登记时的鞠敏变更为杨建军，公司股东由起初的鞠敏、杨建军2人变为杨建军1人。鞠敏与杨建军协议变更庆阳江嘉公司股东及法定代表人时，庆阳江嘉公司已负债，公司预售的江嘉国际花园小区集资户多达20几户，但该小区至今未开工建设，集资户购房首付款大部分未退付，鞠敏、杨建军二人在各集资户起诉索要集资款的过程中，变更公司法人，转让股权，事实上必然会损害各债权人的利益。依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，鞠敏、杨建军应对庆阳江嘉公司的该笔债务承担连带责任。鞠敏称对庆阳江嘉公司退还李国瑞的购房款及利息不负连带清偿责任的上诉理由不能成立。
关于焦点3，庆阳江嘉公司作为房地产开发企业法人，明知企业未取得建设土地使用权及商品房预售许可证明，而与被上诉人李国瑞签订《购房合同》，其对导致合同无效存在重大过错；庆阳江嘉公司与李国瑞所签订的《购房合同》为庆阳江嘉公司拟定的格式合同，作为合同一方的李国瑞作为普通公民属于弱势一方，对合同无效无明显过错。双方也在合同中约定：“合同乙方（李国瑞）在挂牌前反悔，甲方应全额退款给乙方，甲方在签订合同之日起六个月未开工建设，应承担10%的违约金。”一审法院未完全支持李国瑞的损失赔偿请求，酌情按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年利率5.4%的标准判处赔偿李国瑞购房款的利息损失，判处合法。关于诉讼费分担，一审法院判决并无不当。
综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，判处适当，鞠敏的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人鞠敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金发
审 判 员 郭立品
代理审判员 赵会娥
二〇一五年十二月七日
书 记 员 苏 妍