江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1218号
上诉人（原审被告）：淮海工学院，住所地连云港市海州区苍梧路**号。
法定代表人：史金飞，校长。
委托诉讼代理人：丁永怀、张进城，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连云港古月国际物流有限公司，住所地连云港经济技术开发区310国道北侧、大浦路东侧。
法定代表人：胡静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。
上诉人淮海工学院因与被上诉人连云港古月国际物流有限公司（以下简称古月物流公司）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭于2017年5月2日公开开庭审理了本案。上诉人淮海工学院的委托诉讼代理人丁永怀、被上诉人古月物流公司的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淮海工学院向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判上诉人返还被上诉人在扣除已发生租金及税金后剩余租金，赔偿被上诉人实际损失92450元。其主要理由是：1.上诉人在2016年1月6日已经尽到了告知义务；2.一审法院认定涉案场地施工工程量为356636.8元，明显错误，被上诉人提供的《实际回填量工程结算确认书》、《终止合同协议》是虚假的；3.即使实际发生工程量为356636.8元，那么后续工程量264186.8元应属于自行扩大损失，应由被上诉人承担；4.一审法院未按照上诉人的申请调取施工执法记录。
古月物流公司辩称，请求维持原判。其主要理由是：1.古月物流公司实际工程租金及发生的工程款项均真实无误；2.最近仍有地痞流氓破坏现场。
古月物流公司向一审法院起诉请求：1.依法解除淮海工学院与古月物流公司签订的《土地租赁合同》；2.淮海工学院返还已付租金161800元，赔偿损失356636.8元，共计518436.8元。并赔偿古月物流公司自起诉之日起至判决确定给付之日止按中国人民银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费用由淮海工学院负担。
一审法院认定事实：2015年11月，淮海工学院将位于连徐高速公路起点西侧，东起高压线碱厂简易路，西至河道，北起原海棠化工场与学校地界，南至界沟，面积约19.6亩的土地（以下简称涉案土地）对外出租招标通告以对外出租，2015年12月2日，古月物流公司转账支付淮海工学院5000元投标保证金。2015年12月7日，淮海工学院宣布古月物流公司中标。2015年12月25日，古月物流公司（乙方）与淮海工学院（甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定：一、淮海工学院将涉案土地出租给古月物流公司使用。二、1.租赁期限：二〇一五年十二月二十日日至二〇一八年十二月二十日。二、2.租金为161800元/年，履约保证金20000元。在签订本合同时交纳第一年度租金及履约保证金，在以后承租期内每年12月1日前交纳下一年度租金。甲方提供国家规定的正规票据。三、用途为办公、仓储（不得存放有毒有害等危险物品）、修理。五、5.乙方租赁期间内如遇规划、城管、土地部门等部门干预，乙方自行协商解决。租用过程中一切政策性收费、办证等费用由乙方自理……六、违约情况及责任：2.租用期间因政府有关部门决策导致的用地调整或不可抗力的情况出现，甲方应通知乙方，并终止合同，租金按照实际发生的天数计算，余款概不退还。此种情况下不认定为违约，双方互不追究责任。协议尾部，淮海工学院在甲方处加盖公章并签字确认，古月物流公司加盖公章并由陈涛签字确认。同日，古月物流公司支付淮海工学院第一年租金161800元及履约保证金，对此淮海工学院分别向其出具了发票及收款收据。
上述合同签订后，淮海工学院依约将涉案土地交付古月物流公司使用。为履行上述合同，古月物流公司于2015年12月18日，以与案外人连云港鑫钵土建工程有限公司（以下简称鑫钵土建公司）签订《连云港古月物流有限公司场地工程施工承包合同书》的方式将涉案场地抛填工程以单价80元/立方米的价格（工程量约18291.2立方米）发包给鑫钵土建公司建设，并约定2015年12月25日前进场抛填，净工期为40天。
鑫钵土建公司依约进场施工。2016年1月初，城管部门至现场以涉案场地为政府规划绿化用地为由阻止施工，古月物流公司将受阻一事电话告知淮海工学院，淮海工学院后与连云区人民政府联系，2016年1月6日淮海工学院收到连云区人民政府《关于停止在连徐高速零公里西侧硬化及地面附属物施工的函》（连区政函[2016]2号），内容为“淮海工学院：近日，接群众举报，贵院委托相关单位在连徐高速零公里西侧地块进行施工，并抛填大量的建筑垃圾和石块，用于土地硬化。根据城市发展规划及城市绿地系统规划，该地块性质为绿化用地，望贵院立即停止土地硬化及地面附属物施工，并按照有关规划要求，将该地块用于城市园林绿化”。淮海工学院将函件内容电话告知古月物流公司并同时告知古月物流公司自行和相关部门协商，并允诺淮海工学院亦帮助和区政府沟通协调此事。期间，因城管看管现场，不允许施工，机械撤出场地。2016年春节后因协调未果，古月物流公司彻底停工。淮海工学院辩解称其在上述过程中先后两次告知古月物流公司停止施工，但均未举证证明。
另查明，2016年1月2日，古月物流公司通过陈涛支付账户转账支付鑫钵土建公司指定刘欣欣账户工程款50700元。2016年1月10日，古月物流公司通过陈涛支付宝账户转账支付鑫钵土建公司指定刘欣欣账户工程款41750元。上述两笔款项合计92450元。
2016年2月6日，鑫钵土建公司已完成工程量经其与古月物流公司结算确认为356636.8元。
因涉案场地无法继续施工，2016年3月22日，古月物流公司与鑫钵土建公司签订《终止合同协议》终止了《连云港古月物流有限公司场地工程施工承包合同书》，《终止合同协议》中鑫钵土建公司对古月物流公司已付工程款92450元进行了确认，并同时指令古月物流公司将未付工程款264186.8元（356636.8元-92450元）汇入王芹账户。古月物流公司均按照上述指令支付完毕。
又查明，2016年3月3日，淮海工学院退还古月物流公司投标保证金5000元。
2016年3月23日，古月物流公司向淮海工学院送达《退租申请函》要求解除《土地租赁合同》。2016年4月26日，淮海工学院退还古月物流公司履约保证金20000元。
再查明，涉案地块历史使用人为淮海工学院。
另经一审法院至规划局核实，涉案地块，已于2009年被纳入连云港市总体规划（2008-2030）及城市绿地系统规划，性质定性为绿化用地。
一审法院认为，本案的争议之处为在连云区人民政府阻止下，古月物流公司无法继续施工及《土地租赁合同》无法继续履行一事，淮海工学院是否存在过错，是否构成违约行为。一审法院认为，淮海工学院作为涉案土地的合法使用人及出租人，在其通过招标方式将其租赁给古月物流公司时，应当保证涉案土地能够用于《土地租赁合同》约定的用途，即办公、仓储、修理并应告知租赁物存在的租赁瑕疵。因涉案场地在《土地租赁合同》签订之前已被纳入连云港市城市发展规划及城市绿地系统规划，属于绿化用地，对此规划及土地性质，应当认定淮海工学院是明知的，淮海工学院在明知涉案场地已被作为绿化用地纳入城市规划时，仍与古月物流公司签订《土地租赁合同》将其出租给古月物流公司用于办公、仓储、修理用地，致使古月物流公司在施工过程遭到连云区人民政府阻止不得不停止建设，其后淮海工学院也未能与政府部门沟通协调妥善解决上述问题，致使古月物流公司无法实现合同最终目的，故淮海工学院对此存在过错，已构成违约。关于淮海工学院所谓的连云区人民政府发函阻止施工行为，属于《土地租赁合同》约定的“租赁期间内政府有关部门决策导致的用地调整或不可抗力的情况”，不构成违约的辩解主张，不予采信。因双方均一致同意解除《土地租赁合同》，且合同已不具备继续履行条件，故对古月物流公司解除合同的诉求予以支持。合同解除后，淮海工学院应将未产生租金退还古月物流公司，因古月物流公司在受到政府阻止前已实际占有使用涉案场地，已产生部分租金，故淮海工学院主张扣除该期间租金5555.1元后予以退还于法有据，予以支持，金额为161800元-5555.1元=156244.9元，关于淮海工学院所谓的扣除税金损失的辩解主张，因本案合同解除系其过错导致，损失应由其自行承担，故对上述辩解不予采信。根据合同法之规定，淮海工学院构成违约，应当对古月物流公司因此遭受的实际损失，即古月物流公司已支付鑫钵土建公司的工程款356636.8元承担赔偿责任，关于淮海工学院所谓的上述损失不属实、即使属实也属于古月物流公司自行扩大损失的辩解主张，因其并未举出相反证据证实上述损失系古月物流公司自身原因导致，故对该辩解不予采信。关于古月物流公司主张的以应返还租金和其支付鑫钵土建公司工程款之和为基数计算的自2016年9月7日至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，因亦属于淮海工学院违约导致的损失范畴，故依法予以支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原古月物流公司与淮海工学院于2015年12月15日订立的《土地租赁合同》；二、淮海工学院于判决发生法律效力之日起十日内返还古月物流公司租金156244.9元、赔偿古月物流公司支付的工程款损失356636.8元、赔偿利息损失(利息以156244.9元+356636.8元=512881.7元为基数，自2016年9月7日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)；案件受理费8985元，由淮海工学院承担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院审理期间，双方均未提交新证据。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。本案中，淮海工学院将其历史上享有使用权的土地出租给古月物流公司，约定土地的用途为办公、仓储、修理。在双方签订土地租赁合同之前，涉案土地已经被纳入连云港市发展规划及城市绿地系统规划，土地明显不符合租赁合同约定的用途，依据合同法第一百零七条的规定，淮海工学院履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。因本案合同实际无法继续履行，故古月物流公司要求解除租赁合同，并由淮海工学院赔偿其损失的诉讼请求，依法应得到支持。关于赔偿损失的具体数额，依据合同法的相关规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，古月物流公司在租赁涉案土地之后，为实现合同目的，即与案外人鑫钵土建公司签订施工承包合同，并因此支付鑫钵土建公司施工工程款356636.8元，并提供了相应的证据证明该损失的实际存在。淮海工学院虽不认可该损失的真实性，但其并没有证据证明其主张，也无证据证明古月物流公司存在故意扩大损失的行为，故对淮海工学院的该上诉观点，本院不予采信。
综上所述，淮海工学院的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8985元（淮海工学院已预交），由淮海工学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
代理审判员 朱培培
代理审判员 陈其庆
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 孙文远
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……