清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2316号原告：王翔，男，1989年10月24日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：莫济万，广东南粤律师事务所律师。被告：黎嘉满，男，1977年4月27日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。原告王翔诉被告黎嘉满房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行审理。原告王翔的委托代理人莫济万及被告黎嘉满的委托代理人梁杰飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于清远市清城区下廓一街十五座首层南05卡及下廓一街十五座202的房屋出租给被告作为商业经营使用；每季度租金为39000元，租金案季度结算，先付租后用，每季度第3个月的20日前缴纳下一季度租金。同时约定，若逾期交租30天或房屋空置80天的，原告有权单方解除协议，收回房屋，已收取的押金、租金不退，一切责任由被告承担。另外约定，若逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算违约金。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给了被告使用，并履行完毕了其他相关义务。被告设立了清远市清城区皇马酒廊（个体工商户，业主：黎嘉满），设立清远市皇马娱乐有限公司（自然人独资企业，股东及法定代表人为：黎嘉满），将租赁房屋用于经营娱乐行业。截至目前，被告累计拖欠应付未付租金共计人民币195000元，经原告多次追讨，被告仍拒不支付。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原告与被告于2011年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付拖欠原告的租金人民币195000元，并以拖欠的租金为基数，从实际拖欠之日起按5%的日利率计算违约金至全部付清租金之日止；三、被告在法院判决解除《房屋租赁合同》后10天内，将租赁房屋按现状返还回给原告；四、本案的诉讼费全部由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、被告身份证，拟证明被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同，拟证明（1）每季度租金为39000元，租金按季度结算，先付租后用，每季度第3个月的20日前缴纳下一季度租金；（2）若逾期交租30天或房屋空置80天的，原告有权单方解除协议，收回房屋，已收取的押金、租金不退，一切责任由被告承担；（3）若逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算违约金。3、房屋产权证，拟证明租赁房屋的权属人事原告。4、追讨租金律师函，5、承诺书，拟共同证明被告拖欠原告租金经追讨拒不支付。被告黎嘉满答辩称：1、被告不同意解除房屋租赁合同。2、被告不存在拖欠原告租金共195000元的事实，原告亦未能举证其主张的195000元是如何组成。若原告认为被告在2013年前拖欠其租金9000元，此9000元已超过诉讼时效。3、被告签订承诺书后，已经按照承诺书大部分履行了，由于最近经济不景气，上半年属于淡季，所以才导致拖欠了部分租金。希望原告给予宽限期，下半年生意会好转，我方将会筹集资金。且当时租赁房屋的时候，是毛坯房，我方投入了大量的资金、人力装修，贸然解除合同不利于社会稳定，会导致大量员工失业，所以希望原告给予宽限期。4、原、被告于2015年11月24日签订的承诺书上注明被告于此前拖欠的租金为8000元，承诺书约定的欠款实为应预交的租金。故原告主张被告在2015年7月前已拖欠租金110000元缺乏事实依据。被告向本院提交以下证据：1、收款收据，拟证明被告尚有房屋租赁押金26000元押在原告处。2、中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明被告有向原告交付租金，不存在拖欠原告租金共195000元的情况。3、装修合同、音箱购销合同、中国工商银行凭证，拟证明被告为租赁房屋经营酒吧投入巨大资金，若立即解除合同会造成被告巨大经济损失。查明，清远市清城下廓一街十五座首层南05卡的权属人为原告王翔。2011年4月15日，原告王翔与被告黎嘉满签订《房屋租赁合同》合同主要内容为：甲方为王翔，乙方为黎嘉满，甲方将位于清远市清城区下廓一街十五座首层南05卡租赁给乙方使用，房屋租赁期限为8年，自2011年4月15日起至2019年4月15日止，其中甲方给予乙方二个月的免租装修期。签订合同时乙方应交押金26000元（两个月租金）和第一季度的租金39000元，共计65000元（押金在租赁期满后由甲方验收房屋及配套设施合格后无息返还）。甲方在收到上述押金和租金后将房屋交付给乙方使用。每季度租金为39000元，租金按季度计算，先付后用，由乙方于每季度第3个月的20日前向甲方交付下一季度租金。若乙方存在逾期交租30天或房屋空置80天等情形，甲方有权单方解除协议并收回房屋，已收取的押金、租金不退。若乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金。202015年7月8日，原告委托广东南粤律师事务所向被告发出律师函，认为被告拖欠租金的行为已构成违约，要求被告在2015年7月15日前清偿拖欠的租金110000，否则原告将解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将通过诉讼途径追讨拖欠的租金及违约责任。该律师函由被告本人签收。2015年11月24日，被告向原告出具《承诺书》，内容为“现本人（黎嘉满）承诺于2015年11月30日前偿还欠租金8000元；承诺2015年12月31日前付当月租金13000元，付欠款10000元，共计23000元；承诺于2016年1月31日前付当月租金13000元，付欠款20000元，共计33000元；承诺2016年2月20日前付当月租金13000元，付欠款30000元整，共计43000元。此后承诺按原合同约定时间按时支付租金。”原告主张：1、被告在2015年7月前已拖欠租金110000元，被告于2015年11月24日签订《承诺书》时曾口头承诺将以现金先支付几万元租金，剩余68000元租金在承诺书中约定以欠款形式分期支付；2、被告自2013年9月起出现逾期交租的现象，其中2014年1月4日仅支付了2013年9月至12月的租金30000元，尚欠9000元未支付；3、自2014年1月1日至2016年6月30日，被告应付租金为390000元，但被告只支付了230000元，故截止至2016年6月30日，被告拖欠的租金应为169000元（390000元－230000元＋9000元）被告提出以下抗辩：1、租金自2016年3月起拖欠；2、按照《承诺书》中的约定，在2015年11月24日前所拖欠的租金为8000元；3、《承诺书》中约定的分期支付的“欠款”实为预付2016年1至3月的租金，并否认欠款的存在；4、违约金过高，要求按照银行贷款利率调整。原、被告双方签订《承诺书》后，自2015年11月30日至2016年2月27日被告通过中国农业银行向原告转账支付了36000元，分别为：2015年11月30日转账5000元、2015年12月8日转账3000元、2016年1月3日转账5000元、2016年1月4日转账5000元、2016年2月13日转账13000元、2016年2月27日转账5000元。现租赁物仍由被告实际占有使用。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为被告在法院判决解除房屋租赁合同后十日内返还租赁房屋。本院认为，原告王翔与被告黎嘉满签订《房屋租赁合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《房屋租赁合同》合法有效，原、被告均受此合同的约束。对于原告要求被告支付租金的请求。原、被告双方曾就租金的问题进行协议，并由被告于2015年11月24日立下《承诺书》交原告收执。根据《承诺书》的内容显示，被告合计拖欠租金8000元及欠款60000元。虽被告抗辩《承诺书》中约定的“欠款”60000元为2016年1至3月的预付租金，但按照《房屋租赁合同》的约定，租赁物的租金按季度计付，每季度为39000元，被告此抗辩明显与事实及常理不符，故本院不予采纳。对于《承诺书》的性质，根据双方存在的租赁关系及交易习惯，此《承诺书》应视为双方对被告在2015年11月25日前所拖欠租赁物租金的结算，《承诺书》中所表述的“欠款”应为被告所拖欠的租金，故截止至2015年11月24日，被告所拖欠的租金应为68000元。对于原告提出被告在2015年7月前已拖欠租金110000元的主张，原告只提交了《律师函》佐证，证据证明效力不足，故本院不予采信。被告立下《承诺书》后，于2015年11月30日至2016年2月27日，被告合计支付了36000元。被告无依《承诺书》的约定充分履行支付义务，且被告亦自认2016年3月起拖欠租金，并经原告催收，仍拒不履行支付租金的义务，被告行为已违反《房屋租赁合同》的约定，且被告长期拖欠租金的违约行为，致使原告不能实现租赁合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条的规定，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、要求被告返还租赁物及支付拖欠租金的请求，依据充分，本院予以支持。自被告于2015年11月24日立下《承诺书》计至原告主张的2016年6月30日，被告理应支付的租金为165933.28元（68000元+13000元×7个月+13000元/月÷30天×16天），扣除被告自2015年11月30日至2016年2月27日支付的36000元，被告实际拖欠的租金应为129933.28元。对于原告主张的违约金，虽《房屋租赁合同》中约定，若被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向原告交付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告因被告拖欠租金而造成的实际损失主要为利息损失，本院结合原、被告双方的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金依法予以调整，违约金可自2016年6月30日起以拖欠的租金129933.28元为基数按月利率2%计付至被告清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十六、二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解析》第九十条之规定，判决如下：（2016）解除原告王翔与被告黎嘉满于2011年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黎嘉满应在判决生效之日起10日内返还清远市清城下廓一街十五座首层南05卡给原告王翔；三、被告黎嘉满应在判决生效之日起10日内支付拖欠的租金129933.28元给原告王翔；四、被告黎嘉满应在判决生效之日起10日内支付拖欠租金的违约金（违约金自2016年6月30日起以拖欠的租金129933.28元为基数按月利率2%计付至清偿之日止）给原告王翔；五、驳回原告王翔的其它诉讼请求。本案受理费4160元，由原告王翔负担1000元，被告黎嘉满负担3160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一六年八月二十五日书记员  黄春燕附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解析》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。