广东省江门市蓬江区人�法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法荷民初字第767号
原告：胡卓权，男，1961年6月3日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告：胡瑞珍，女，1965年12月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告：容永祥，男，1974年11月24日出生，汉族，住江门市蓬江区。
三原告共同委托代理人：林俭傍，系广东金硕律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：阮月晶，系广东金硕律师事务所实习律师。
被告：陈广辉，男，1966年5月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：陈艳娴，女，1970年10月8日出生，汉族，住江门市蓬江区。系被告陈广辉的妻子。
被告：江门市蓬江区汇昌彩色印刷有限公司，住所地：江门市蓬江区荷塘镇南格工业区6号厂房。
法定代表人：陈广辉，资料同上。
三被告共同委托代理人：周莹，系广东良匠律师事务所律师。
原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥诉被告陈广辉、陈艳娴、江门市蓬江区汇昌彩色印刷有限公司（以下简称汇昌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2015年11月13日、2015年12月21日、2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥的共同委托代理人林俭傍、阮月晶，被告陈广辉、陈艳娴、汇昌公司的共同委托代理人周莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥向本院提出诉讼请求：1.判决三被告立即腾退江门市荷塘镇南格工业开发区（南格浪）规划编号5号地及地上建筑物给原告；2.判决被告陈广辉、陈艳娴向原告支付拖欠的租金40719元，偿还原告代其垫付的土地使用税469069.41元和支�场地占用费（暂计至2015年7月30日止为290850元，以后按照每月58170元的标准计至上述场地腾退之日止）；3.判决被告汇昌公司对被告陈广辉、陈艳娴的上述债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥（原告胡卓权、胡瑞珍为涉案地号220532的地块的土地使用权共有人）与被告陈广辉、陈艳娴于2002年4月16日签订了江门市荷塘镇南格工业开发区（南格浪）规划编号5号地（以下简称“涉案地块”）的《土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告陈广辉、陈艳娴租用该涉案地块，租期为20年。被告陈广辉、陈艳娴自从2002年5月起使用涉案地块经营荷塘汇昌彩印厂及被告汇昌公司。因被告陈广辉、陈艳娴不按时足额支付租金及从未缴交土地使用税、房产税，双方又于2014年11月2日签订《协议书》，约定由三原告代被告陈广辉、陈艳娴垫付上述税款480000元；被告陈广辉、陈艳娴于2014年12月31日前清偿2014年度的全部租金；并从2015年1月1日起，应当在每月的30日前支付当月租金；被告汇昌公司为被告陈广辉、陈艳娴履行该协议债务的连带责任保证人；又约定如被告陈广辉、陈艳娴违反《协议书》第一、二、三、四条规定中的任何一条即构成根本性违约，原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥有权解除双方的合同关系等内容。其后，根据税务机关计算结果，原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥为被告陈广辉、陈艳娴垫付涉案地块2004年至2014年土地使用税费共469069.41元。至2015年2月底，被告陈广辉、陈艳娴仍拒不支付拖欠的租金，为保障各原告的合法权益，原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥决定与被告陈广辉、陈艳娴解除租赁合同，并于2015年2月28日向被告陈广辉、陈艳娴、汇昌公司送达解除《租赁合同》的通知。原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥为维护自己的合法权益，现诉之法院。
原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥在举证期限内提供的证据有：证据1.被告汇昌公司的企业登记信息复印件一份；证据2.土地使用权证（江国用（2004）第202410号）一份；证据3.土地使用权证（江国用（2004）第202411号）一份；证据4.土地使用权证（江国用（2004）第202413号）一份；证据5.《土地使用权租赁合同》一份；证据6.《协议书》一份；证据7.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）一份22页；证据8.三原告发给被告陈广辉、陈艳娴的手机短信截图一份；证据9.短信通话详单（清单）查询打印件一份；证据10.催告函复印件一份；证据11.快递单一份；证据12.三原告发给被告陈广辉、陈艳娴的手机短信截图一份；补充证据13.短信通话详单（清单）查询复印件一份；证据14.全国法院被执行人信息查询情况（被执行人陈广辉、陈艳娴）一份；证据15.江门市蓬江区人民法院民事裁定书（2015）江蓬法执字第995号复印件一份；证据16.江门市新会区人民法院民事判决书（（2015）江新法民二初字第32号）复印件一份。
被告陈广辉、陈艳娴、汇昌公司共同答辩称：1.根据双方签订的《租赁合同》，涉案土地租赁期限从2002年5月1日至2022年4月30日止。我方在拖欠原告几个月租金后经原告的催收，已于2015年3月3日向原告支付了69804元租金，该租金已交付至2015年7月份。至于税费问题，我方愿意立即偿还拖欠的税款，因此我方不属于严重违约。2.关于原告诉求的场地占用费的问题，该计算方式为租金的十倍，属于违约金约定过高，请求法院依法酌情予以减少。
被告陈广辉、陈艳娴、汇昌公司在举证期限内提供的证据有：新会农村商业银行客户�单复印件一份。
经审理查明，胡卓权、胡瑞珍系夫妻关系，位于江门市荷塘镇篁湾村南格浪（土名）地号为220532的工业用地使用权属其夫妻共同所有，面积为4984平方米，土地使用证号分别为江国用（2004）第202410、202411号。位于江门市荷塘镇篁湾村南格浪地号为220540的工业用地使用权属容永祥所有，面积为2492平方米，土地使用证号为江国用（2004）第202413号。胡卓权、容永祥将上述涉案土地租赁给陈广辉、陈艳娴用于开办汇昌公司，双方于2002年4月16日签订了《租赁合同》，该合同约定：1.出租方胡卓权、容永祥将上述11.08亩土地以每月每亩500元出租给承租方陈广辉、陈艳娴，由2002年5月1日起至2022年4月30日止为使用期限，在使用期内第5年租金递增5%，15年后递增至8%，20年后递增至10%，以后按递增后的金额收租，不再递增（递增至每月每亩不超过550元）。2.租金交付办法：由2002年5月1日起计租，乙方需先交付一万元人民币作按金，后按季交租，以先交后用原则。第一个季前日缴纳租金一次；租赁期内承租方如超过3个季度仍未向出租方交付租金的，出租方有权按年租金每天1%向承租方收取滞纳金。直至承租方交清滞纳金后方可继续经营，否则出租方有权将涉案地块收回并作承租方中途退租处理，所建厂房及水电设施和机械设备不能搬走，归出租方所有，按金不能退还。
另查明，胡卓权、容永祥与陈广辉、陈艳娴、汇昌公司于2014年11月2日签订了一份《协议书》，双方就涉案土地租赁事宜达成协议：1.在2014年12月31日前，陈广辉、陈艳娴应当向胡卓权、容永祥清偿所欠的2014年度的全部租金。2.从2015年1月1日起，陈广辉、陈艳娴应当在每月30日前交清当月的租金。3.上述租赁土地的土地使用税、房产税等�费由陈广辉、陈艳娴承担，因陈广辉、陈艳娴违反双方约定，一直未向税务部门缴清上述税费，现胡卓权、容永祥为陈广辉、陈艳娴垫付人民币48万元用以缴交上述税费，陈广辉、陈艳娴应当在2015年6月30日前将上述垫付款项足额清还给胡卓权、容永祥，如逾期清还的，到期还本金49.5万元。4.陈广辉、陈艳娴应当在每年的12月前按照政府规定的标准足额支付其承担的土地使用税、房产税等税费款项给胡卓权、容永祥，由胡卓权、容永祥负责到税务机关清缴税费。5.如果陈广辉、陈艳娴违反本协议第一至四条中的任何一条，逾期支付有关款项给胡卓权、容永祥的，则视为根本性违约，胡卓权、容永祥有权解除双方有关涉案地块的租赁合同关系，并且陈广辉、陈艳娴应当按照所欠款项每天1%的标准支付违约金，应当立即交还上述地块给胡卓权、容永祥，且地上建筑物以及水电设施和机器设备均无偿归胡卓权、容永祥所有，按金不予退还。如果陈广辉、陈艳娴拒不交还地块和移交建筑物、水电设施和机器设备，则从合同解除之日起至实际交还场地时止，按原租赁合同的租金标准10倍支付占用费给胡卓权、容永祥。6.汇昌公司作为陈广辉、陈艳娴履行本合同债务的连带责任保证人。7.双方于2002年4月16日签订的《租赁合同》条款与本《协议书》不一致的，均以本协议规定为准，本协议记载各方的手机号码和通讯地址时各方接受对方通知、文件的有效通讯地址，有关通知、信息和文件一经发出或寄出即视为送达到对方。
再查明，胡卓权、容永祥于2015年2月28日向陈广辉、陈艳娴发送手机短信，内容为“你方租赁我们（胡卓权、容永祥）的位于荷塘镇南格工业开发区规划编号5号地地块（面积约12亩），根据双方于2014年11月2日签订�协议书第五条规定，你方逾期支付租金和税费已构成根本违约，我们决定今日解除与你方有关上述地块的租赁合同，请你方于2015年3月10日前将上述场地、地上建筑物、水电设施和机器设备完好移交给我们，并要立即清偿全部拖欠的租金和税费。”2015年3月9日胡卓权、容永祥向陈广辉、陈艳娴发出《催告函》，内容为：“关于你方租赁本业主（胡卓权、容永祥）的位于荷塘镇南格工业开发区规划编号5号地地块（面积约12亩），因你方一直拖欠租金和税费，本业主根据双方签订的协议书规定，已经在2015年2月28日通过手机信息发送解除租赁合同通知给你方并限期（2015年3月10日前）你方将上述场地、地上建筑物、水电设施和机器设备移交给本业主。你方与本业主的有关上述地块的租赁合同已经解除，请你方遵守合同的约定和有关的法律规定，在上述限期内将场地、建筑物和设施设备还给本业主，否则本业主将采取法律手段追究你方的责任。”胡卓权、容永祥于2015年7月1日向陈广辉、陈艳娴发送手机短信，内容为“你方原租赁我们（胡卓权、容永祥）的位于荷塘镇南格工业开发区规划编号5号地地块（面积约12亩），根据双方于2014年11月2日签订的协议书规定，你方应于2015年6月30日前清偿我方垫付的税费，但你方至今仍拖欠租金和税费已构成根本违约，你方应立即清偿上述拖欠的款项，我方将追究你方违约责任”。
还查明，陈广辉、陈艳娴于2015年3月3日向胡卓权、容永祥转账支付69804元，用于缴纳2014年8月至2015年7月的租金。胡卓权、胡瑞珍、容永祥庭审时陈述称，虽然其收到上述金额的款项，但不知是何人存入的，陈广辉、陈艳娴亦未向其说明该笔款项的用途。
庭审时，双方当事人均确认涉案土地租金为每月5817元，及胡卓权、胡瑞珍、容永祥垫付的土地使用税数额为469069.41元。
本案受理后，陈广辉、陈艳娴、汇昌公司于2016年1月18日向本院申请对涉案土地上的建筑的厂房的价值进行价格评估。本院于2016年3月7日委托江门市诺诚房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案土地上建筑的厂房进行评估，该评估公司于2016年4月25日出具《关于对﹤广东省江门市蓬江区人民法院评估委托函（2015）江蓬法荷民初字第767号﹥的复函》，内容为：“关于委托评估公司对位于江门市荷塘镇篁湾村南格浪（土名）地段上的地上建筑物进行价格评估。因委托资料只提供了《鉴定申请书》、《土地使用权证》复印件，地上建筑物的名称、座落、面积资料不全，导致评估工作无法开展，敬请贵院协助提供地上建筑物厂房面积或房产测绘报告、平面图等评估所需资料，以便我司能�尽快完成评估工作。”经本院向陈广辉、陈艳娴询问，其无法提供地上建筑物厂房面积或房产测绘报告、平面图等评估所需资料。本院于2016年10月21日告知双方当事人终止对涉案土地上建筑的厂房进行评估的程序。双方当事人对终止评估程序均无异议。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。
胡卓权、容永祥与陈广辉、陈艳娴签订了书面的《租赁合同》及《协议书》，上述两份合同均有双方当事人的签名盖章确认，未违反法律、法规的相关规定，故双方之间的租赁合同关系事实清楚，合法有效，本院依法予以确认。
由于胡卓权与胡瑞珍为夫妻关系，且地号为220532的涉案土地属于胡卓权、胡瑞珍共有，因此，虽然胡瑞珍未与陈广辉、陈艳娴签订书面租赁合同，但胡瑞珍作为本案原告，主体适格。
一、关于胡卓权、胡瑞珍、容永祥请�被告陈广辉、陈艳娴腾退涉案的土地的问题。
首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，胡卓权、胡瑞珍、容永祥与陈广辉、陈艳娴、汇昌公司对双方之间签订的《租赁合同》及《协议书》均无异议。由于双方签订的《协议书》已经对《租赁合同》中约定的相关事项进行了变更，并明确约定以变更后的《协议书》中的条款为准，因此，陈广辉、陈艳娴及汇昌公司应当按照《协议书》中的约定履行其义务。
其次，根据《合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，由于双方当事�在《协议书》中约定，“陈广辉、陈艳娴应于2014年12月31日前支付2014年度的全部租金；2015年的租金按月于每月30日前交付”，但陈广辉、陈艳娴拖欠2014年8月至12月租金，未按照上述约定按时履行相应的支付租金的义务，已构成根本违约。关于陈广辉、陈艳娴、汇昌公司抗辩称已于2015年3月3日支付69804元作为2014年8月至2015年7月的租金的问题。由于陈广辉、陈艳娴未按时支付2014年8月至12月的租金，已经构成违约，其于2015年3月3日支付的上述租金，并不能产生继续履行《租赁合同》及《协议书》的法律效力，故对陈广辉、陈艳娴、汇昌公司的抗辩意见，本院不予采纳。
最后，胡卓权、容永祥于2015年2月28日通过发送手机短信的方式通知陈广辉、陈艳娴解除上述《租赁合同》，该解除合同通知送达到陈广辉、陈艳娴时，即时生效，故本院确认双方当事人签订的《�赁合同》已于2015年2月28日自行解除。因此，胡卓权、胡瑞珍、容永祥提出要求陈广辉、陈艳娴、汇昌公司将租赁的涉案土地交还给的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。
二、关于胡卓权、胡瑞珍、容永祥请求的租金、土地使用税的处理问题。
1.关于尚欠的租金、土地使用税的数额问题。由于双方当事人对已签订的《租赁合同》、《协议书》均无异议，双方当事人均确认涉案土地每月租金为5817元，土地使用税总额为469069.41元。因此，陈广辉、陈艳娴、汇昌公司尚欠胡卓权、胡瑞珍、容永祥的2014年8月至2015年2月28日的租金数额为40719元（5817元×7个月）及土地使用税数额为469069.41元。
2.关于陈广辉、陈艳娴、汇昌公司应支付的租金及土地使用税数额问题。虽然胡卓权、胡瑞珍、容永祥提出不知道陈广辉、陈艳娴、汇昌公司于2015年3月3日支付过69804元，但确认收到该笔款项，因此，上述款项应用于抵扣陈广辉、陈艳娴、汇昌公司尚欠的租金及土地使用税，故陈广辉、陈艳娴、汇昌公司还应向胡卓权、胡瑞珍、容永祥支付的租金及土地使用税的数额为439984.41元（40719元＋469069.41元-69804元）。
三、关于陈广辉、陈艳娴、汇昌公司请求评估涉案土地上建筑的厂房价值并用于抵扣上述债务的问题。
虽然陈广辉、陈艳娴、汇昌公司向本院申请对涉案土地上的厂房价值进行评估，并要求用评估出的价值抵扣拖欠胡卓权、胡瑞珍、容永祥的租金、土地使用税、场地占用费等相关债务，但经本院依法委托评估公司后，陈广辉、陈艳娴无法提交房产测绘报告、平面图等评估所需资料，导致对涉案土地上的厂房价值无法进行评估。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则�干问题的意见》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，由于陈广辉、陈艳娴租赁胡卓权、胡瑞珍、容永祥的土地，并主张其在涉案土地上建设有厂房，但陈广辉、陈艳娴未提供相应证据予以证实厂房价值，且由于双方当事人在《租赁合同》及《协议书》中均约定，合同关系解除后所建设的厂房归胡卓权、胡瑞珍、容永祥所有。故陈广辉、陈艳娴提出要求用评估出的厂房价值抵扣拖欠胡卓权、胡瑞珍、容永祥的租金、土地使用税、场地占用费等相关债务的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。
四、关于胡卓权、胡瑞珍�容永祥请求的双方解除《租赁合同》后场地占用费的问题。
虽然胡卓权、胡瑞珍、容永祥与陈广辉、陈艳娴自2015年2月28日已经自行解除了双方签订的《租赁合同》，但陈广辉、陈艳娴尚未向胡卓权、胡瑞珍、容永祥交还涉案土地，故应自2015年3月1日起向胡卓权、胡瑞珍、容永祥支付涉案土地的占用费。胡卓权、胡瑞珍、容永祥请求按双方签订的《协议书》的约定，按原租赁合同的租金标准的10倍计付占用费。经本院审核，该计付标准超出原《租赁合同》中约定的租金数额，明显过高，且本院确认，双方合同关系解除后所建设的厂房归胡卓权、胡瑞珍、容永祥所有。故对原告请求的场地占用费，本院酌情予以调整，陈广辉、陈艳娴应按原租金标准（即每月5817元）计付占用费给胡卓权、胡瑞珍、容永祥至交还涉案土地之日止。
五、关于汇昌公司应承担的责任问题。
由于汇昌公司为陈广辉、陈艳娴承租胡卓权、胡瑞珍、容永祥土地而开办并经营的企业，该公司使用了承租土地；同时双方当事人在《协议书》中约定，汇昌公司对陈广辉、陈艳娴的债务承担连带清偿责任，故汇昌公司对陈广辉、陈艳娴负担的上述债务应承担连带清偿责任。胡卓权、胡瑞珍、容永祥请求汇昌公司承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条四第一款的规定，判决如下：
一、被告陈广辉、陈艳娴在本判决发生法律效力之日起十日内交还�于江门市荷塘镇篁湾村南格浪（土名）地号分别为220532、220540的工业用地给原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥；
二、被告陈广辉、陈艳娴在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠租金、土地使用税合计439984.41元给原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥；
三、被告陈广辉、陈艳娴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥支付涉案土地占用费（该占用费自2015年3月1日起按每月5817元计算至交还涉案土地之日止）；
四、被告江门市蓬江区汇昌彩色印刷有限公司对被告陈广辉、陈艳娴的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11499元，由原告胡卓权、胡瑞珍、容永祥负担4488元，由被告陈广辉、陈艳娴负担7011元；被告江门市蓬江区汇昌彩色印刷有限公司对被告陈广辉、陈艳娴负担部分承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王雅斯
人民陪审员 容巧静
人民陪审员 胡结瑜
二〇一六年十一月十日
书 记 员 黄嘉颖
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