重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07918号
上诉人（原审被告）：王某，男，汉族，××年××月××日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人：王少平。
被上诉人（原审原告）：顾经诰，男，汉族，××年××月××日出生，住上海市宝山区。
被上诉人（原审原告）：顾采宁，男，汉族，××年××月××日出生，住上海市宝山区。
委托代理人：顾经诰，男，汉族，××年××月××日出生，住上海市宝山区，系顾采宁之父。
上诉人王某与被上诉人顾经诰、顾采宁房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年9月29日作出（2014）渝北法民初字第12459号民事判决，王某对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理本案后，依法由审判员李盛刚担任审判长，代理审判员万怡主审，与代理审判员康炜组成合议庭，于2014年12月11日进行了询问。上诉人王某的委托代理人王少平，被上诉人顾经诰，被上诉人顾采宁的委托代理人顾经诰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年4月27日，重庆鲁能开发（集团）有限公司作为甲方（卖方），王某、顾经诰、顾采宁作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方销售的位于重庆市渝北区新溉大道891号2-2的商品房，乙方为二人以上，其共有方式为按份共有，约定的份额具体为：王某叁份，顾采宁叁份，顾经诰肆份。
2009年6月4日，王某作为甲方，顾经诰、顾采宁作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》一份，约定：以2009年4月27日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订商品房买卖合同为依据，双方在平等、自愿协商后达成以下协议条款：甲方同意将鲁能巴蜀中学1号教师住宅楼2-2号产权房转卖给乙方，在与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的合同上，房屋产权方式为按份共有，其中甲方（王某）为3份，乙方顾经诰为4份、顾采宁为3份，实际是乙方全额购买，甲方的3份系挂名签约，等到公证机关公证甲方3份产权归属乙方后，乙方拥有全部产权。甲方转让乙方的产权房总价为33万元，购房中所产生的契税、印花税、大修基金等均由乙方承担，甲方不支付任何费用。乙方分两次付清甲方全部人民币14万元房款，第一次在本协议签订生效后即首付人民币8万元，第二次在甲乙双方到公证处公证办理好在与鲁能开发（集团）有限公司的合同中甲方拥有的3份产权归属乙方所有的同时，付清全部余款6万元。甲乙双方协商以甲方名义办理银行房子按揭手续，还贷资金由乙方负责还清，月付款由乙方及时到银行支付，如发生拖欠或滞交等所产生的费用由乙方负责，甲方不负任何责任与费用。乙方严格承诺必须遵循巴蜀中学规定的20年内不能卖房，乙方不因此给甲方造成不良影响或损害，更不找甲方学校麻烦，否则造成的影响或损害由乙方承担一切违约责任。2010年10月20日，王某作为甲方，顾经诰、顾采宁作为乙方，双方再次签订《房屋转让协议书》一份，协议内容与2009年6月4日双方签订的《房屋转让协议书》相一致，协议签订有部分家庭成员见证，王某父亲王少平作为代理人在甲方处签字按手印，顾经诰在乙方处签字按手印。
协议签订后，双方按约履行合同义务，顾经诰支付王某13万元，王某出具收条一份。顾经诰、顾采宁按月偿还银行贷款，并于2014年6月19日将案涉房屋的银行贷款全部还清，案涉房屋的抵押登记亦已注销。案涉房屋的大修基金、相关税费均由顾经诰、顾采宁支付。案涉房屋于2009年9月28日取得房地产权证，房屋坐落为渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2，持证人王某，份额30%；共有人：顾经诰，份额40%；顾采宁，份额30%。王某在一审庭审中认可其持有的案涉房屋30%的份额系挂名。
2010年11月29日，顾经诰出具保证书一份，载明：王某转让给顾经诰、顾采宁鲁能巴蜀中学1#教师住宅楼2-2房屋壹套。王某负责将挂名签约的30%产权公证给顾经诰、顾采宁后承诺20年内不得上市买卖，更不找巴蜀中学麻烦、扯皮而影响王某的工作，并将重庆市商品房买卖合同及购房发票交担保人ＸＸ霞保管。乙方贷款还完后，甲方配合乙方在能够办理过户的情况协助办理，如不能办理，乙方不得找学校麻烦，更不影响王某。公证后，公证书交ＸＸ霞保管。
一审另查明，王某作为巴蜀中学职工，曾向学校作出承诺：因本人在巴蜀中学享受了本校教职工福利分房或资助购房，现承诺我愿在巴蜀中学连续工作满贰拾年，若中途离开，愿将所购住房按购房时私人出资部分的价格出售给巴蜀中学，以作为对巴蜀中学的补偿。
顾经诰、顾采宁一审诉称，顾经诰、顾采宁是鲁能巴蜀中学1号教师住宅楼2-2的合法权利人，该套商品房是王某与顾经诰、顾采宁于2009年6月4日根据2009年4月27日鲁能开发（集团）有限公司《重庆商品房买卖合同》而签订了《房屋转让协议书》，在该协议书中三人明确约定顾经诰、顾采宁拥有全部产权，王某在该商品房买卖中系挂名签约，并以王某名义办理银行贷款手续，全部房款（含银行贷款）及该套房所有费用均由顾经诰、顾采宁承付。截止2014年6月19日顾经诰、顾采宁已经付清该套房的全部款项，而王某以学校规定“20年不能卖房”为由，拒绝将挂在其名下的30%的份额过户给顾经诰、顾采宁。事实上，“20年不能卖房”不具有真实性，不是顾经诰、顾采宁的真实意思表示，顾经诰、顾采宁也没有执行的义务，且“20年不能卖房”的实质是王某应履行在巴蜀中学连续工作满贰拾年，这与顾经诰、顾采宁无关。据此，案涉房屋是顾经诰、顾采宁合法购买的商品房，权利应由顾经诰、顾采宁享有，故特提起诉讼，请求判令：1、确认王某名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额属于顾采宁和顾经诰所有；2、王某将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾经诰和顾采宁名下。
王某一审辩称，对于鲁能巴蜀中学1号教师住宅楼2-2是顾经诰、顾采宁所有没有异议，该房屋系王某支持顾经诰、顾采宁进行购买并办理相关手续，购房的所有费用系顾经诰、顾采宁支付，王某只是挂名签约。自购房之日起，顾经诰、顾采宁实际使用案涉房屋。该房系巴蜀中学为本校教职工的资助购房，王某购房后必须遵守学校“享受资助购房者必须在巴蜀中学连续工作满二十年”之规定。顾经诰、顾采宁在公证书与保证书上承诺遵守规定，20年后王某才有义务将30%的产权过户给顾经诰、顾采宁。现在过户因单位限制会对王某产生影响，顾经诰、顾采宁知晓这一情况，顾经诰、顾采宁不诚信，歪曲事实，现在顾经诰、顾采宁还有11989元没有支付给王某，要求驳回顾经诰、顾采宁的诉讼请求。
一审法院认为，王某与顾经诰、顾采宁签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对双方均有约束力。对于顾经诰、顾采宁要求确认王某名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额属于顾采宁和顾经诰所有的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。根据案涉房屋的房地产权证的显示，王某作为持证人，享有案涉房屋30%的份额，顾经诰、顾采宁基于《房屋转让协议书》所享有的权利，属于合同债权，仅产生债权法上的约束力，不能直接产生物权变动效力，而顾经诰、顾采宁要求确认王某名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额属于其二人所有的诉讼请求属于物权变动的范畴，故顾经诰、顾采宁对该诉讼请求不予支持。
对于顾经诰、顾采宁要求王某将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾经诰和顾采宁名下的诉讼请求，一审法院认为，《房屋转让协议书》中明确载明王某持有的案涉房屋30%的份额系挂名签约、案涉房屋系顾经诰、顾采宁全额购买，事实上案涉房屋的房款及相关税费由顾经诰、顾采宁支付，案涉房屋亦由顾经诰、顾采宁占有使用，且王某对上述情况亦予以认可，故顾经诰、顾采宁享有依照协议内容要求王某将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾经诰、顾采宁名下的权利，除非有特别约定或其他正当事由导致过户条件不成就，王某应将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾经诰和顾采宁名下。对此，王某辩称其拒绝过户的理由在于顾经诰、顾采宁承诺遵循巴蜀中学规定的20年内不能卖房，顾经诰、顾采宁要求过户不仅违背承诺，而且会对王某的工作产生影响。对于王某提出的辩解，一审法院认为，顾经诰、顾采宁承诺遵循巴蜀中学规定的20年内不能卖房应是指不得将房屋卖与第三人，而非不能基于协议约定要求王某将名下的案涉房屋的30%的份额过户至顾经诰、顾采宁名下，并且王某向巴蜀中学的承诺内容为在巴蜀中学连续工作满贰拾年，这与王某本人的抗辩有异，另外，案涉房屋也不存在导致过户条件不成就的特别约定或其他正当事由。据此，一审法院认为顾经诰、顾采宁要求王某将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾经诰和顾采宁名下的要求是正当的，一审法院对该诉讼请求予以支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条之规定，判决：一、被告王某在本判决生效后五日内将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至原告顾经诰和顾采宁名下；二、驳回原告顾经诰、顾采宁的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告王某负担。
王某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由顾经诰、顾采宁承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决过户，但没有提到顾经诰、顾采宁尚有11989元余额没有支付，《房屋转让协议书》中也承诺了遵循巴蜀中学规定的20年不能卖房，顾经诰缺乏诚信，一审判决过户不能保证顾经诰不将房屋卖与第三人。房屋买卖的整个过程存在欺骗，顾经诰利用双方当事人之间的亲属关系欺骗王某签订合同。即便要过户，王某也只愿意过户给顾采宁，不愿意过户给顾经诰。
顾经诰、顾采宁共同答辩称，一审判决证据充分，王某的上诉理由无证据支撑。11989元的余款是因为王某没有过户，还未到支付条件。不管王某愿意过户给顾经诰还是顾采宁，顾经诰都没有意见。王某的陈述有大量不属实的地方，2009年6月4日签订的协议书是双方真实意思表示。关于委托书，是顾经诰想办产权公证，因为王某不同意才办成了委托公证。
二审中，顾经诰、顾采宁举示以下证据：1、由ＸＸ霞、ＸＸ富于2014年12月9日出具的《证明》，证明本案双方当事人从未约定过“指标费”；2、王某父亲王少平拟定的《住房转让合同》草稿和保证书草稿，证明顾经诰出具保证书是被逼的，王某是同意过户的。王某质证认为，《证明》中ＸＸ富的签名不真实，ＸＸ霞系顾经诰的爱人，其陈述不属实；《住房转让合同》草稿系王少平书写，但是形成时间不是在2009年，且仅仅是个草稿。
针对顾经诰、顾采宁举示的上述证据，本院认证如下：
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，“证人应当出庭作证接受当事人的质询。”ＸＸ富、ＸＸ霞出具的《证明》在证据类型上属于证人证言，因证人未到庭接受质询，王某对证言的真实性又不与认可，故本院对该证据的真实性不予确认，对该证据不予采信。
2、王某父亲王少平拟定的《住房转让合同》草稿和保证书草稿，在形式上均是草稿，只能反映出合同签订和履行过程中双方协商的过程，而协商的结果只能以最终签订的合同和正式出具的保证书内容为准，故该组证据与本案事实认定不具关联性，本院不予采信。
本院二审查明：关于本案中的付款情况，顾经诰在二审中陈述，其已经向鲁能巴蜀中学支付224325.7元，向王某支付了13万元，包括按照双方协议书第二条第三款约定的支付王某预付款31989元、“学校补贴”8万元和王某转让房屋获利18011元，还应支付王某1万元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，王某上诉主张其与顾经诰、顾采宁签订的《房屋转让协议书》存在受欺诈的情况，但其并未举示证据予以证明，亦未通过诉讼等合法程序确认合同无效，故本院对其此项上诉理由不予采信，本院确认双方签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据上述协议约定，王某将其挂名持有的涉案房屋30%的共有权转让给顾经诰、顾采宁，虽然合同没有明确约定办理过户的时间，但是根据《中华人民共和国合同法》第第六十二条第一款第（四）项的约定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，顾经诰、顾采宁有权依据合同要求王某办理将其名下涉案房屋30%的产权过户给顾经诰、顾采宁。虽然王某辩称顾经诰、顾采宁尚有余款11989元未支付，但根据查明的事实，顾经诰、顾采宁已经履行了绝大部分的付款义务，王某的此项抗辩理由不成立。顾经诰、顾采宁承诺遵循巴蜀中学规定的20年内不卖房，与其在本案中要求王某办理过户的请求并不矛盾，王某以此承诺为由拒绝办理过户，理由不成立。
根据涉案房屋房地产权证的记载，王某、顾经诰和顾采宁对涉案房屋的所有权系按份共有，现顾经诰和顾采宁虽诉请王某将其名下涉案房屋30%的产权过户给顾经诰、顾采宁，但并未明确按照怎样的份额过户给两人。二审中，王某上诉称愿意将其名下产权份额全部过户给顾采宁，顾经诰在二审答辩中亦表示同意，应视为双方当事人在二审中就此达成一致意见，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，王某的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。因双方当事人在二审中就将王某名下涉案房屋30%的产权份额过户给顾经诰和顾采宁的具体比例达成一致意见，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第12459号民事判决；
二、王俊在本判决生效后五日内将名下的位于渝北区龙塔街道新溉大道891号1号教师住宅楼1幢2-2房屋的30%的份额过户至顾采宁名下；
三、驳回顾经诰、顾采宁的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由王俊负担；二审案件受理费80元，由王俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 康 炜
代理审判员 万 怡
二〇一五年一月十六日
书 记 员 李 娜