吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2761号
上诉人（原审原告）：长春市绿园区省二建小区业主委员会，住所长春市长春市绿园区省二建小区。
委托代理人：柳占洲，男，1947年9月14日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：赵立伟，吉林省长春市天平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：长春市伟达物业管理有限公司，住所长春市绿园区翔运街80号。
法定代表人：何玉新，经理。
上诉人长春市绿园区省二建小区业主委员会（以下简称省二建业主委员会）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人省二建业主委员会的委托代理人柳占洲、赵立伟，被上诉人长春市伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）的法定代表人何玉新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
省二建业主委员会原审诉称：被告原系省二建小区物业服务公司，2015年末，原告与被告已解除聘用关系，设在小区内的锅炉房、水窖是小区业主生活必须的附属设施，二次供水设施亦设在锅炉房内，使用权应属全体业主。被告在服务期间，不经业主同意擅自在小区3号楼东侧搭建四间车库，在4号楼东侧拆除儿童滑梯又建四间车库，用于出租，已经十年。上述费用，按八年计应为25.6万元，应当归全体业主所有。现被告强占锅炉房，并将路桥楼内201、203、204室物业办公室擅自转让他人。小区共有三处门卫室，被告在撤出后，未交出路桥和我小区3号楼前的门卫室，要求返还全体业主，并将出租费用一并返还。被告在服务期间，不经业主同意，擅自与长房签订供热合同，致使业主迟迟得不到供热，从10月21日试热到11末小区正式供热共计40天，以一房117平方米户型为例，用3000瓦电热器取暖，每天用电72度，每天电费37.8元，相比正常热费18.58元每平方米多花0.16427元，小区住宅40000平方米，供热按35天计算，多花电费22.998万元。另外，被告单位法定代表人何玉新曾经把一位没办产权证的业主请到物业办公室，问其办不办产权证，该业主不同意缴费而没谈成，何玉新手持小区土地使用证和集体房产证才有这种能力，为维护小区业主权益要求其必须交出以上两证。何玉新还用物业办公室作酒库，长达四年以上，至今还占用锅炉房及供水机房卖酒，应将非法收入上缴业主委员会，此项10万元。我小区为集资建房，开发商剩余四间车库，前期物业接管了四间车库，但何玉新未经业主同意，在接管小区后，车库不知去向，故请求法庭允许我们查清该车库产权变动情况，并保留进一步诉求的权利。综上，现诉至法院，1、要求被告交出锅炉房和水窖的使用权；2、把建于小区内公共绿地和儿童娱乐用地上的八间车库予以拆除；3、退还在路桥公司楼内的201、203、204物业办公室；4、交还小区南门门卫室和路桥门卫室（该项已撤回，现上述两处门卫室已由原告实际占用并使用），上缴全部出租款7.5万元；5、交还小区土地使用证和集体房产证；6、因未经业主同意私自签供热合同及阻挠使用锅炉房，业主无热被迫用电取暖共费电费22万，上访车费、误工费及因病等精神损失费10万元；7、上缴利用物业房屋经营酒品租赁费10万元；8、被告向业主说明原物业四间车库产权变革情况，写出书面说明，并恳请法庭允许原告到相关部门查阅相关资料，调查取证。9、诉讼费由被告承担。
伟达物业原审辩称：1、水窖即小区蓄水池，已于2016年1月移交原告；2、原告不是锅炉房的所有权人，故原告无权对锅炉房提出权利主张；3、被告同意自行拆除4号楼的4个车库，但上述车库系被告出资建设和维护的，截止目前车库建设资金和维护资金没有收回，不存在违法收入；4、3号楼前的4个车库是开发商吉林省第二建筑公司所建与被告无关；5、路桥楼内的201、203、204三间办公室的房屋所有权人为吉林省路桥设计有限公司(以下简称路桥公司)，原告无权主张权利；6、小区南门门卫室由被告自行出资建设和维护，截止目前门卫室建设资金和维护资金没有收回，不存在违法收入。如该门卫室归原告，应给予合理补偿；7、路桥门卫室路桥公司提出应归其所有，原告要求归还应提供相应的证据；8、被告没有持有小区的土地使用证和集体房产证，不存在交还问题；9、被告依据市政府集中供热要求，与具有合法供热资质的供热企业签订供热合同，不存在私自签订的事，其赔偿主张与被告无关；10、被告不存在利用物业房屋经营酒品的事实；11、北1、3、5、7四间车库产权非归小区业主所有，涉及到车库所有人的个人隐私，被告无权提供。
原审法院审理查明：原告为长春市绿园区省二建小区业主委员会，于2015年11月11日在绿园区主管单位备案。被告为该小区物业服务公司。原告成立后，即因被告无视业主权利和利益等理由要求解除与被告物业服务关系。双方于2015年12月30日签订了《物业移交协议》，正式解除物业服务关系。该协议中第4项约定小区二次供水蓄水池由被告移交原告，经庭审调查，该蓄水池即原告所称水窖，现已交由原告使用。双方对被告占有使用的锅炉房、位于路桥公司楼内的三间物业办公室、两间门卫室（现已移交原告）的使用权问题发生纠纷.
原审法院认为：本案案由为建筑物区分所有权纠纷，依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，原小区的物业用房及公用设施原则上应当属于业主共有，但根据庭审调查，原告主张的锅炉房、路桥办公楼内的201、203、204三间办公室的房屋所有权人分别为吉林省第二建筑公司（以下简称省二建公司）和路桥公司。被告提供了其与省二建公司于2006年3月18日签订的《移交协议书》中约定锅炉房的所有权归属被告。对此，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十九“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”和第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”的规定，上述诉争的房屋均有所有权人，其使用权依法应由所有权人确定，因此原告要求被告将上述房屋交由其使用需经房屋所有权人同意或相关法律授权，且双方纠纷还涉及到案外人（所有权人），故对该项请求本院不予支持。关于原告要求被告拆除小区3号楼和4号楼前车库的主张，根据庭审调查，上述车库，其中4号楼前的4个车库为被告自行建设，3号楼前的4个车库为案外人省二建公司所建。2016年8月15日，长春市规划局张贴公告，要求“违法建筑所有人于2016年8月25日前自行拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除”。对此，本院认为，违法建筑的拆除已由相关行政机关进行处理，故对原告该项请求本院不予支持。在关于原告提出的被告将车库、门卫室出租、经营酒品，存在违法收入，应上缴的问题，本院认为原告并未提供相关证据予以证实具体出租金额且被告亦提出异议，故对该项主张本院不予支持。关于两个门卫室，经庭审调查，双方已确定诉争的两个门卫室已由原告实际占有并使用，故不再赘述。关于交还锅炉房及小区土地使用证、集体房产证的问题，原告仅提供了证人证言，并未提供其他证据，无法证实上述证件在被告处，故对其该项主张本院不予支持。关于赔偿电费、上访费、误工费及精神损失费的问题，本院认为，该案系建筑物区分所有权纠纷，原告主张的各项费用不属于本案审理范围，不宜在本案中一并审理。关于原告提出的要求被告说明北1、3、5、7四间车库产权变革情况，经庭审调查，上述车库均在产权部门依法登记备案，分属于不同的所有权人，原告要求被告提供情况没有相关证据和法律规定予以支持，故对该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告长春市绿园区省二建小区业主委员会诉讼请求。案件受理费1675元，由原告负担。
宣判后，省二建业主委员会不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审事实不清，程序违法。1.审理中发现伟达物业公司涉嫌犯罪，依法应移交公安机关。违法有三方面：（1）资质违法，何玉新将国企性质的伟达物业公司变为个人独资，窃取国有资产。（2）处分小区物业办公室违法。何玉新出售小区办公室，国资委通过拍卖将办公楼卖给路桥公司。（3）《移交协议》违法。省二建公司通过协议无偿将锅炉房和蓄水池归伟达物业公司所有。而根据法律规定，锅炉房属于小区业主所有。2.采信证据非法。原审采信被告主张的201、203、204房屋属于路桥公司，忽略了我方证实路桥公司取得所有权是非法的事实。3.拒绝我方增加诉讼对象、增加当事人的请求。4.原审忽略锅炉房多年来一直由业主使用的事实，偏袒被告，剥夺了我方对锅炉房的使用权，妨碍业主的生活。综上，请求二审法院撤销原审判决，提请公安机关介入，判《移交协议》对伟达物业公司无效，支持我方对锅炉房及物业用房使用权的请求，支持我方关于变更诉讼请求，增加路桥公司为被告，一、二审案件受理费由伟达物业公司负担。
伟达物业公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：1.案涉争议办公室在省二建公司改制时由吉林省国资委委托拍卖给案外人吉林省路桥设计有限公司，现房屋产权登记在该公司名下。
2.2011年1月24日，路桥公司（甲方）与伟达物业（乙方）签订《协议书》，约定：针对伟达物业有使用权的100平方米的201、203、204号房屋，甲方支付给乙方房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取供暖费计48万元。乙方100平方米使用权结束并从该楼搬出，自行解决办公地点。
3.案涉争议的锅炉房产权登记在省二建公司名下，建筑面积为235.84平方米，现由省二建业主委员会与伟达物业分别占有使用部分面积。
4.2006年3月18日，省二建公司与伟达物业签订《移交协议书》，约定：伟达物业负责供暖及供水职能，省二建公司将自有锅炉房无偿移交给伟达物业，归属权是伟达物业。以后发生的社会供暖、供水入网等各项费用均由伟达物业承担。
本院认为：1.案涉3套办公用房产权登记在路桥公司名下，虽然国资委在拍卖房屋给路桥公司时声明该房屋存在“瑕疵”，系小区物业办公使用,但路桥公司已与伟达物业签订使用权转让协议，收回了房屋使用权，即该房屋产权和使用权目前均属路桥公司。省二建业主委员会虽然对国资委将产权出售给路桥公司及伟达物业将使用权转让给路桥公司持有异议，并主张依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该办公用房归小区业主共有，但其应先向国资委、路桥公司及伟达物业主张拍卖和转让合同无效，而不应直接主张伟达物业返还房屋，且伟达物业在客观上已不具备返还条件，故一审判决驳回省二建业主委员会该主张并无不当。2.案涉锅炉房在建造之初虽系小区公共设施，但产权属于省二建公司而非小区全体业主，虽然后颁布实施的《中华人民共和国物权法》规定小区公共设施归业主共有，但不具有溯及力，且案涉小区在集中供热后，锅炉房已失去公共设施的功能，并且伟达物业占有锅炉房是基于所有权人省二建公司与其签订的《移交协议书》，省二建业主委员会无权要求伟达物业返还，故省二建业主委员会此主张本院不予支持。3.省二建业主委员会提起本案诉讼是要求伟达物业返还房屋及锅炉房使用权，并非确认国资委及路桥公司拍卖、转让合同的效力，省二建业主委员会无权要求追加与本案诉讼无关的国资委与路桥公司参加诉讼，故一审法院未同意省二建业主委员会追加当事人的申请不构成程序违法。4.关于省二建业主委员会要求将本案移送公安机关一节，因本院并未发现案件中存在违法犯罪事实，不符合法定移送条件，故本院对其该主张不予支持。如果省二建业主委员会有其他证据证明在拍卖及转让案涉房屋过程中存在违法犯罪线索，可向侦查机关举报。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人长春市绿园区省二建小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年六月十四日
书 记 员 王心钰