广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第275号
上诉人（原审原告）：江门市新会彩艳实业有限公司，住所地：江门市新会区。
法定代表人：吕瑶芬，董事长。
委托代理人：林炳均，住广东省江门市新会区，系该公司职员。
委托代理人：简嘉仪，住广东省江门市新会区，系该公司职员。
上诉人（原审被告）：江门市胜昌皮革有限公司，住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：王延祥，厂长。
委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江门市华联制皮工业有限公司，住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：施江芳，执行董事。
委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。
上诉人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）、江门市胜昌皮革有限公司（以下简称胜昌公司）、江门市华联制皮工业有限公司（以下简称华联公司）因物权保护纠纷一案，均不服江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月26日，彩艳公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认华联公司和胜昌公司分别于2007年1月31日、2008年6月30日签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》无效；2、华联公司、胜昌公司返还位于江门市荷塘镇16号房产及相应面积为87100平方米土地使用权给彩艳公司；3、华联公司、胜昌公司支付占用涉案土地厂房的使用费304.78488万元（按38.09811万元每月计算，从2012年12月12日计算至华联公司、胜昌公司返还使用权为止）；4、华联公司、胜昌公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）在执行（2006）陕执一公字第186号案中，依法委托某某产权交易所对被执行人华联公司位于江门市荷塘镇16号34695.72平方米的房产、87100平方米的土地使用权及附属设备设施予以变卖。变卖会前，悉陕西高院明确华联公司、胜昌公司之间的租赁合同无效。彩艳公司后于2012年12月3日举行的变卖会上竞得上述财物。彩艳公司全额支付价款后，陕西高院出具（2006）陕执一公字第186-39号《执行裁定书》，将上述房产及土地使用权等财产裁定给彩艳公司。彩艳公司遂持相应的法律文书告知华联公司、胜昌公司土地厂房及设备设施变卖的事实，并积极与之洽谈清偿或继续租赁事宜。而经过彩艳公司多次交涉，华联公司、胜昌公司均以原租赁合同继续有效为由拒绝清场。华联公司、胜昌公司的行为严重侵害了彩艳公司合法权益，造成彩艳公司通过合法途径竞买的财物无法使用，华联公司、胜昌公司应支付相应的使用费（按38.09811万元每月算，华联公司、胜昌公司至起诉时已占用8个月）。
华联公司答辩称：一、彩艳公司只取得了荷塘镇16号征地面积为87100平方米的国有土地使用权，以及该土地上面的十个房产证下的房产，并没有取得该土地上的附属设施设备的产权。二、法院查封土地时，并没有通知华联公司。华联公司直到土地即将被变卖，才知道土地被查封的事实。因此，双方在2007年签订的厂房租赁合同合法有效。三、租赁合同生效后，华联公司已经将涉案的土地厂房交付给胜昌公司使用，华联公司并没有实际占用涉案土地、厂房，华联公司不应该被列为本案的被告。四、因为华联公司并没有使用涉案土地、厂房，华联公司无须支付涉案土地、厂房的使用费。另外，彩艳公司要求按照38.0981万元每月的标准支付土地厂房的使用费没有依据。
胜昌公司答辩称：一、对于彩艳公司要求确认华联公司、胜昌公司之间的厂房租赁合同及补充协议无效的诉讼请求。依照合同法的规定，合同无效必须是违反了法律行政法规的强制性或者禁止性规定才无效。在本案中，彩艳公司诉求的事实、理由，并非是我国法律或行政法规的强制性或者禁止性规定，所以依法彩艳公司该请求没有事实根据及法律依据。二、合同签订时胜昌公司对该房屋是否被查封根本不知情，华联公司在签合同前也不知道涉案土地、厂房被查封的情况，双方签订合同合法有效。根据我国《合同法》第299条的规定，胜昌公司仍然有权根据原有效的租赁合同，继续使用涉案厂房和土地。三、胜昌公司签订租赁合同时不知道涉案厂房被查封，且合同签订后一直正常履行合同、支付租金，根据我国《民法通则》、《合同法》关于善意第三人合法权益保护的有关规定，胜昌公司作为善意第三人仍有权继续租赁使用涉案土地、厂房。四、陕西高院拍卖涉案房地产时，胜昌公司提出因其与华联公司存在租赁关系而享有优先承购权，陕西高院亦同意胜昌公司优先购买的要求。由此，陕西高院在执行拍卖涉案房地产过程中，是确认华联公司、胜昌公司的租赁合同是合法有效的。五、彩艳公司诉讼请求第三项要求支付土地、厂房使用费304.78488万元没有任何事实根据。华联公司、胜昌公司的租赁合同合法有效，胜昌公司应按照该租赁合同向彩艳公司支付租金。胜昌公司在知悉彩艳公司购买了涉案房地产后，要求彩艳公司提供账户给胜昌公司支付租金，但是彩艳公司一直没有提供。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年11月7日，陕西高院在执行申请执行人中国银行股份有限公司陕西省分行、被执行人西安华联制皮工业股份有限公司、被执行人（本案被告）华联公司借款保证担保合同纠纷一案中，委托某某产权交易所变卖华联公司名下位于江门市荷塘镇16号，宗地面积为87100平方米的国有出让土地使用权及地上附着的十个房产证项下的房产。同月30日，彩艳公司以4366万元的价格买受该标的物。12月12日，陕西高院以（2006）陕执一公字第186-39号执行裁定书裁定如下：一、被执行人华联公司名下位于江门市荷塘镇16号，宗地面积为87100平方米的国有出让土地使用权［国有土地使用证为：新府国用（出1998）第2101305号］及该土地上附着的十个房产证项下，建筑面积分别为：1.食堂全部1524.97平方米、2.仓库全部7920平方米、3.二号厂房全部5760平方米、4.五金仓库全部956.08平方米、5.办公楼全部1357.09平方米、6、宿舍全部4058.27平方米、7.一号厂房全部5760平方米、8.开发部全部929.23平方米、9.三号厂房全部5760平方米、10.配电房全部670.08平方米等十项房产的财产权自本裁定送达买受人彩艳公司时起转移。二、解除对上述房地产的查封措施，将其过户登记至买受人彩艳公司名下。三、买受人彩艳公司可持本裁定书在三十日内到江门市房地产管理机构办理相关产权过户登记手续，过户税费由买受人负担。同月17日，陕西高院将上述裁定书送达给彩艳公司。2013年12月20日，彩艳公司在本案审理期间办理了上述江门市荷塘镇16号国有出让土地上附着的十个房产证项下的房产变更至其名下的登记手续。
另查明，陕西高院于2006年10月17日给华联公司送达了（2006）陕执一公字第186-1号民事裁定，查封其名下房产。次日，陕西高院给江门市房产管理局送达了（2006）陕执一公字第186-4号协助执行通知书，查封涉案的房产，查封时间为两年。而陕西高院在办理涉案房产的查封手续时，被告知有关房产已办理抵押登记，陕西高院的查封为轮候查封。2008年4月4日，陕西高院告知华联公司查封了机器设备及地上建筑物事宜。同年9月8日，陕西高院给华联公司送达了（2006）陕执一公字第186-24号民事裁定，续封房产并查封土地使用权，并于9月9日给江门市国土资源局蓬江分局送达（2006）陕执一公字第186-25号协助执行通知书，查封涉案土地使用权，期限为两年。此后陕西高院对被查封的土地使用权每年办理续封。
2007年1月31日，由华联公司作为出租方、胜昌公司为承租方签订《厂房租赁合同》一份，约定的相关内容如下：一、出租方将位于荷塘镇的1、2、3号厂房及办公楼租赁给承租方使用，租赁物的面积约为18637.09平方米，租赁的期限为20年，从2007年2月8日起至2027年2月7日止。二、在本出租合同生效之日起10日内，出租方将租赁物按现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租。三、租赁费。1、本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即人民币70000元。2、租金第一年至第二年为每月人民币35000元。第三年开始每月45000元。另外每月代出租方支付中国建设银行江门分行及荷塘农村信用合作社的贷款利息。3、供电增容的手续由出租方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由承租方承担。四、租赁费支付。1、承租方应于本合同签订之前，向出租方支付部分保证金40000元，租赁保证金的余额将于2007年9月30日前向出租方一次性支付完毕。租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金，因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，出租方将向承租方无条件退还租赁保证金。2、承租方应于每月10号或该日以前向出租方支付当月租金，并由承租方按双方书面同意的支付方式以现金支付。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总数的5‰。3、本合同生效后，出租方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应交纳的费用，包括但不限于增容，由承租方承租。承租方应在出租方申办有关手续期间向出租方支付有关费用。五、在租赁期限内，若遇出租方转让出租物的部分或全部产权，出租方应确保受让人继承履行本合同。在同等受让条件下，承租方对本出租物享有优先购买权。六、合同解除。1、在租赁期限内，若遇承租方欠交租金或贷款利息超过1个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起5日内，承租方为支付有关款项，出租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于承租方及受租户的损失）由承租方全部承担。2、若遇承租方欠交租金或贷款利息超过2个月，出租方有权提前解除本合同，并按前述条款执行。在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。出租方有权留置承租方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知之日起5日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿承租方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。3、未经出租方书面同意承租方不得提前终止本合同。如承租方确需提前解约，须提前2个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：⑴向出租方交回租赁物；⑵交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；⑶应于本合同提前终止前一日或之前向出租方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。出租方在承租方履行完毕上述义务后5日内将承租方的租赁保证金无息退还承租方。七、合同终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还出租方，承租方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向出租方加倍支付租金，但出租方有权书面通知承租方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。华联公司将涉案的厂房、办公楼交付了给胜昌公司进行使用。2008年6月30日，华联公司与胜昌公司又签订《厂房租赁合同补充协议》，协商一致从2007年2月8日起将租金提高至按每月4元每平方米计收，每月租金为74548.36元，原合同有关租赁费租金条款作废，其他条款不变。胜昌公司占有、使用1、2、3号厂房及办公室至今，其向华联公司支付租金（通过直接支付或通过冲减往来账、垫付银行贷款利息等方式进行支付）至2013年1月，自2013年2月起，胜昌公司因已知悉涉案厂房、土地使用权所有权属已发生转移而没有再向华联公司支付租金。
2013年7月11日，在与彩艳公司对有关租金标准等不能达成一致意见的情况下，胜昌公司向彩艳公司发出《关于尽快提供贵司收取租金账户的通知》，全文如下：据悉，贵司通过拍卖购买了我司租赁江门市华联制皮工业有限公司位于江门市蓬江区荷塘镇的厂房和土地。根据“买卖不破租赁”的法律原则，我司与江门市华联制皮工业有限公司于2007年1月30日所签订的《厂房租赁合同》、2008年6月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》继续有效。我司已多次催促贵司提供收取资金的账户，以便我司按上述有效合同和补充协议的约定支付租金，但贵司一直拖延不予提供。现我司再次通知贵司，请尽快提供贵司收取租金的账户，并郑重声明，由于贵司拖延不提供收取租金的账户，造成逾期支付租金的责任由贵司承担，与我司无关。特此通知，请尽快提供为盼！彩艳公司收取该通知后，由于与华联公司、胜昌公司就有关厂房的移交、租赁合同的效力等问题产生纠纷，故提起本案诉讼。
另查明，华联公司、胜昌公司在案件审理期间确认《厂房租赁合同》中的荷塘镇的1、2、3号厂房及办公楼就是江门市荷塘镇16号宗地上的一、二、三号厂房及办公楼。胜昌公司的职员魏某某于2013年3月7日代华联公司签收了（2006）陕执一公字第186-39号执行裁定书裁定。
又，江门市某某资产评估土地房地产估价有限公司经原审法院委托，评估江门市荷塘镇16号宗地上的一、二、三号厂房及办公楼含合理分摊的土地使用权价值，在2012年12月12日起至2013年8月11日期间每月租金合计为169091元。
原审判决理由和结果
原审法院认为：本案为彩艳公司通过合法途径取得江门市荷塘镇16号宗地上的房屋所有权和土地使用权后，向华联公司、胜昌公司主张所有权、使用权的纠纷，因而本案为物权保护纠纷。本案争议的焦点为：一、彩艳公司所取得的江门市荷塘镇16号宗地上的财产所有权的范围；二、华联公司与胜昌公司所签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的效力问题；三、华联公司与胜昌公司履行《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的行为是否存在侵害彩艳公司权益以及由此引起的民事责任的承担问题。
一、彩艳公司所取得的江门市荷塘镇16号宗地上的财产所有权的范围。彩艳公司是通过参加陕西高院委托某某产权交易所所举行的司法变卖活动而取得江门市荷塘镇16号宗地的国有出让土地使用权和该土地上附着的十个房产证项下的房产的财产权，而陕西高院委托某某产权交易所所进行的司法变卖，是因华联公司没有履行生效法律文书中所规定的法定义务时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及相应法律法规中有关执行程序的规定而采取的强制执行措施。该强制执行措施是在对华联公司可供强制执行的财产作出价值评估后委托有资质、符合法律规定的变卖机构而进行的。有关价值评估的结果是变卖的基础和依据，亦是保护华联公司合法权益的必要。而陕西建业房地产估价有限公司对华联公司的涉案财产进行评估所作出的评估报告第11、12页明确记载了配电房、污水处理系统等土地上附着的无证房产、设施的内容，由此可见彩艳公司参与某某产权交易所依此举行的司法变卖活动而支付的对价就包含了配电房、污水处理系统等土地上附着的无证房产、设施的价款，依照权利义务相一致的原则，彩艳公司取得该些土地上附着的房产、设施的所有权合法有据。该些无证房产、设施并作为江门市荷塘镇16号宗地上的地面附着物，应随该宗地上国有土地使用权的转移而发生转移。综上，彩艳公司通过参加司法变卖所取得的财产权包含了污水处理系统、水电设施等财产，华联公司以某某产权交易所司法变卖书及陕西高院的执行裁定书中加载的内容，主张该土地上附属的污水处理系统、水电设施仍为华联公司所有的抗辩意见缺乏事实和法律的依据，原审法院依法不予采纳。
二、华联公司与胜昌公司所签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。在陕西高院对华联公司涉案的国有出让土地使用权、房屋等财产作出司法变卖前，该些国有出让土地使用权、房屋所有权登记在华联公司名下，华联公司是该些财产当然的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其所有权的权利只是在司法机关依法采取查封措施的情况下，依相关生效法律文书的规定受到了不得进行处分、设置他项权利等的限制，华联公司依照相关法律规定和生效法律文书的规定尚享有对被查封的财产进行占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规亦无禁止被执行人不得对被查封的不动产进行出租的规定。《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》虽是华联公司及胜昌公司在陕西高院查封涉案财产后才签订的，但从双方签订租赁合同的内容与相互间履行合同的过程看，胜昌公司通过实际占有、使用厂房和办公楼来进行生产经营并按时支付租金（通过直接支付或通过冲减往来账、垫付银行贷款利息等方式进行支付），没有证据证明华联公司与胜昌公司之间存在恶意串通损害第三人利息或其他在《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的合同无效的情形。因此，《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》均系华联公司、胜昌公司的真实意思表示，是合法、有效的合同。彩艳公司请求确认《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》无效缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法不予支持。
三、华联公司与胜昌公司履行《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的行为是否存在侵害彩艳公司权益以及由此引起的民事责任的承担问题。
华联公司与胜昌公司履行《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的行为是否存在侵害彩艳公司权益的问题。如前所述，华联公司与胜昌公司之间签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》合法有效，在该些租赁标的物所有权发生转移前，双方就合同的约定行使权利、履行义务并不存在侵害彩艳公司权益的情况。而由于涉案标的物在双方签订租赁合同前已经被陕西高院采取了查封的司法强制措施，华联公司与胜昌公司因履行租赁合同而占有标的物可能为将来进入强制执行阶段处置涉案房产、土地时设置了障碍，该可能已在该些财产因华联公司不予履行有关生效法律文书的义务而被强制执行时变成事实。彩艳公司虽不是有关案件的申请执行人，但其在申请执行人启动执行程序后，因参与司法变卖活动后依法取得人主张该些财产物权的权利。因此，华联公司与胜昌公司应依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“执行规定”）第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”以及第二款：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害”的规定，在彩艳公司对该些房产、土地使用权提出权利主张时，应当终止双方之间的租赁合同关系以排除障碍、实现彩艳公司的合法权利。因此，自彩艳公司向华联公司、胜昌公司主张涉案房产、土地的物权时，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，华联公司与胜昌公司之间的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》应当予以终止。由此，原审法院对于胜昌公司以租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同效力而主张有权根据原与华联公司所签订的租赁合同继续使用涉案厂房和土地的抗辩意见，因该合同并不是彩艳公司的意思表示，如若未经其同意继续履行该合同，实际上是对彩艳公司对其财产行使占有、使用、收益等所有权利的侵犯，故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，依法不予采纳。对于彩艳公司有否、何时主张权利的认定，彩艳公司虽未能提供证据证明其对华联公司、胜昌公司主张权利的实际情况，但从胜昌公司在庭审时确认在2013年2月已知悉物权权属发生转移，其与彩艳公司就租金标准多次协商并于2013年7月11日发函催促彩艳公司提供收取租金的银行账户的情况可知，彩艳公司并不认可华联公司、胜昌公司之间的租金标准，并与胜昌公司就租金标准进行了多次协商，由此可以确认彩艳公司于2013年7月11日前已经向胜昌公司提出了不予确认其与华联公司所签订的租赁合同内容、不同意按租赁合同约定的标准计算租金的主张。对于彩艳公司的该主张，胜昌公司如不接受的，就应当履行返还占用的房产的义务以维护彩艳公司的合法所有权。但胜昌公司至今仍占有、使用有关厂房、办公楼已经侵害了彩艳公司的合法权益。
对于胜昌公司的侵权行为所引起的民事责任的承担问题。如前所述，胜昌公司在彩艳公司向其主张权利后至今未返还占用的厂房、办公楼，已侵害了彩艳公司的财产权，理应承担停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿彩艳公司损失等相应的民事责任。首先，对于胜昌公司占用期间所造成的损失应如何计算的问题。如前所述，华联公司、胜昌公司之间的租赁合同为有效合同，其在彩艳公司向华联公司、胜昌公司提出主张、终止涉案租赁合同前，为有效的合同履行期间，胜昌公司要求按照其与华联公司之间签订的租赁合同约定租金标准计算合法有据，原审法院予以采纳。对于2013年7月11日后，胜昌公司已明确知悉彩艳公司并不认可其与华联公司之间的租赁合同的内容而提出自己的主张尚占用涉案房产，已妨碍彩艳公司对标的物行使占有、使用和收益等所有权利并造成彩艳公司损失，因此自该日起有关占用费的计算应参照同时期、同地段同类房产的租金计算赔偿彩艳公司的损失。对于江门市某某资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告，胜昌公司虽提出异议但未能提供证据予以推翻，而该公司和相关评估人员均具备资产评估资格，故原审法院对该评估公司作出的评估结论予以采信，确认江门市荷塘镇16号1、2、3号厂房及办公楼含合理分摊的土地使用权价值自2012年12月12日起至2013年8月11日止的每月租金合计169091元。其次，对于除胜昌公司所占有使用的一、二、三号厂房及办公楼外，彩艳公司未能提供证据证明华联公司、胜昌公司占有、使用其他房屋、土地的情况，彩艳公司亦未能提供证据证明胜昌公司所占用的一、二、三号厂房及办公楼必须与其他房屋、土地一并移交方可对其他房屋、土地行使财产权利的情况，故胜昌公司侵害彩艳公司财产权利的范围仅限于一、二、三号厂房及办公楼，彩艳公司所主张的要求华联公司、胜昌公司返还江门市荷塘镇16号全部房产、相应面积为87100平方米土地使用权及支付占用全部房产、土地使用权的使用费的请求缺乏事实依据，原审法院依法不予支持。因此，自彩艳公司于2012年12月17日收到（2006）陕执一公字第186-39号执行裁定书而取得涉案房屋、土地的财产权起计算至2013年8月11日止，胜昌公司应支付给彩艳公司自2012年12月17日起至2013年8月11日止的占用费应为678504.79元（2013年7月11日前以华联公司、胜昌公司约定的每月74548.36元计算，此后按评估确定的每月169091元计算）。彩艳公司虽未能提供证据证明其何时向华联公司、胜昌公司主张要求返还涉案房产、土地的情况，但如前所述，胜昌公司在其与彩艳公司协商租金不成的情况下就应当予以返还所占用的房产。另外，彩艳公司在本案中提出的要求华联公司、胜昌公司返还相关物权的请求就是其对相关物权权利的行使，胜昌公司依照最高人民法院《执行规定》第二十六条第一、二款的规定而不得对抗，原审法院因此依法予以支持。因胜昌公司使用有关房产作生产经营之用，其搬离具有一定难度，因此给予其6个月的时间返还涉案房产、土地较为合理。而华联公司作为《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》的一方当事人及被执行人，应当协助胜昌公司将涉案标的物返还给彩艳公司，但其在履行租赁合同、将标的物交付给胜昌公司后，已转移了对标的物的占有、支配，并在依上述法律规定终止相关合同时，彻底失去对标的物的占有、支配权利而不能构成实际上对彩艳公司所有权行使的构成妨害，无需承担支付占有使用费的责任。所以，彩艳公司要求华联公司承担支付占有使用费的主张缺乏依据，原审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条第一款第（七）项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、胜昌公司应当自本判决生效之日起六个月内返还江门市荷塘镇16号1、2、3号厂房及办公楼给彩艳公司；
二、华联公司应协助胜昌公司履行上述返还江门市荷塘镇16号1、2、3号厂房及办公楼给彩艳公司的义务；
三、胜昌公司应当自本判决生效之日起十日内支付自2012年12月17日起至2013年8月11日止的占用费678504.79元给彩艳公司；
四、驳回彩艳公司的其他诉讼请求。
胜昌公司逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费125544元、保全费5000元，合共130544元，由彩艳公司负担98015.10元，由胜昌公司负担32528.90元。评估费24299元，由彩艳公司负担21261.62元，胜昌公司负担3037.38元。
当事人二审的意见
彩艳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判胜昌公司自判决生效之日起一个月内返还江门市荷塘镇16号1、2、3号厂房、五金仓库、宿舍、食堂、配电房、仓库、办公楼、开发部及荷塘镇（土名）土地使用权给彩艳公司；2、华联公司应协助胜昌公司履行上述返还房产及土地使用权给彩艳公司的义务；3、胜昌公司自判决生效之日起十日内支付自2012年12月17日起至2013年8月11日止的占用费2756533.2元（按评估确定的每月353094元计算，暂计至2013年8月11日，自2013年8月12日起至华联公司与胜昌公司实际返还建筑物及土地使用权之日止的占用费按每月353094元计算）；4、本案诉讼费、评估费由胜昌公司和华联公司承担。主要事实和理由是：一、彩艳公司通过司法变卖购买了涉案房产及土地使用权，华联公司与胜昌公司之间的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》应当在资产司法变卖后予以终止，原合同对彩艳公司没有约束力。彩艳公司自2012年12月17日收到陕西高院的执行裁定书后，随即于2012年12月18日向胜昌公司主张涉案房产及土地使用权的物权，提出不予确认华联公司与胜昌公司所签订的租赁合同内容、不同意按租赁合同约定的标准计算租赁的主张，要求返还涉案房产及土地使用权，但胜昌公司不接受，彩艳公司于是通过镇政府协调，甚至向公安派出所报警，但仍遭胜昌公司拒绝。故应认定彩艳公司在2012年12月18日向胜昌公司主张物权，并非一审判决认定以2013年7月11日为分界日。因此，租赁合同自涉案资产司法变卖后，从2012年12月17日予以终止。二、租赁合同终止后的占用费应按评估确定的每月353094元计算。1、一审判决认定华联公司、胜昌公司只占用1、2、3号厂房及办公楼是错误的，因荷塘镇16号土地及地上所有建筑物均在围墙内，该围墙只有一个门口，而门口由胜昌公司的门卫把守，彩艳公司在竞买后想进入自有土地及房产查看现场，都被胜昌公司拒之门外，令彩艳公司至今无法使用自有的房产和土地。胜昌公司实际占用了荷塘镇16号土地及地上所有建筑物。2、胜昌公司应支付给彩艳公司的占用费应按评估确定的每月353094元计算。胜昌公司占用彩艳公司的资产是荷塘镇16号土地及地上所有建筑物，因此应按照法院委托江门市某某资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》的评估结论，确认荷塘镇16号土地及地上所有建筑物自2012年12月12日起至2013年8月11日止的每月租金353094元。因此，胜昌公司应支付自2012年12月17日起至2013年8月11日止的占用费应为2756533.2元给彩艳公司。三、一审判决给予胜昌公司六个月的时间返还涉案房产、土地时间不合理。胜昌公司经营规模小、人员少，搬离难度不大，一审判决给予其六个月的时间返还过长，只会增加彩艳公司的经济损失，故不合理，其应尽快返还涉案所有房产、土地，彩艳公司认为给予其一个月的时间返还较为合理。
胜昌公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判彩艳公司继续履行《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，将江门市荷塘镇16号1、2、3号厂房及办公楼继续租赁给胜昌公司使用，胜昌公司按合同约定标准向彩艳公司支付租金，驳回彩艳公司的其他诉讼请求；2、本案全部诉讼费用、评估费全部由彩艳公司承担。主要事实和理由是：一、《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》真实、合法有效。二、2006年8月华联公司因经营困难，曾与胜昌公司协商，由胜昌公司租用华联公司的厂房及设备进行前期试产，若试产成功则正式签订书面租赁合同。因此，胜昌公司实际上从2006年8月已开始使用涉案厂房，即租赁关系始于2006年8月，早于涉案厂房查封时间。2007年l月31日，胜昌公司与华联公司正式签订了涉案厂房的书面租赁合同，签订时双方对厂房是否被查封根本不知情，直至知道彩艳公司获得涉案土地后才停止向华联公司支付租金，并及时告知彩艳公司让其提供银行账号，以便胜昌公司按原与华联公司签订的租赁合同及补充协议支付租金。本案中，胜昌公司明显属于善意第三人。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十六条的规定，涉案土地厂房被查封时没有张贴封条也没有公告，陕西高院在本案的《复函》中也明确表明查封行为没有公示，显然，查封效力不得对抗作为善意第三人的胜昌公司。根据我国《民法通则》及《物权法》对善意第三人权利保护的有关规定，应该维护胜昌公司作为善意第三人的权利，胜昌公司有权按照租赁合同的约定继续租赁使用涉案厂房。三、涉案土地厂房的《司法变卖公告》中特别说明了“委托法院不采取迁出房屋、退出土地的强制措施”、“买受人自行察看标的物”。彩艳公司起诉时也称：“变卖会前，原告知悉被告华联公司将已经被陕西省高级法院查封的土地厂房租赁给被告胜昌公司”，显然，彩艳公司竞买涉案土地厂房前已通过察看得知该地块存在租赁合同关系。2012年12月12日，陕西高院（2006）陕执一公字第186－39号《执行裁定书》裁定彩艳公司取得涉案厂房产权，按照我国《合同法》第229条的规定，彩艳公司明知竞买后原租赁合同继续有效，其竞买涉案厂房时已接受此后果及风险，并同意按此现状竞买，继续履行租赁合同并没有侵害彩艳公司的权益。彩艳公司竞得涉案厂房后，从未就租赁合同向胜昌公司提出异议。为继续履行租赁合同支付租金，胜昌公司于2013年7月向彩艳公司发函要求其提供账户，该函件并不能说明彩艳公司对租赁合同有异议。原审法院根据该函件认为彩艳公司已向胜昌公司提出不予确认租赁合同的主张依据不足，也与事实不符。四、根据“买卖不破租赁”的原则，胜昌公司与作为买受人的彩艳公司应继续履行租赁合同，胜昌公司应按租赁合同约定的标准向彩艳公司支付租金而无需返还涉案厂房。
华联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判决彩艳公司通过司法变卖取得的江门市荷塘镇16号宗地上的财产所有权并不包括涉案土地厂房内的污水处理系统、水电设施等及华联公司无需协助胜昌公司返还涉案1、2、3号厂房及办公楼；2、本案诉讼费用、评估费全部由彩艳公司承担。主要事实和理由是：一、根据《某某产权交易所司法变卖确认书》，变卖的标的并未包括水、电、污水处理等设备设施。《房地产估价报告》既不完整，也无原件核对，不可作为认定事实的证据。同时，估价报告只是参考材料，彩艳公司通过司法变卖取得的土地权利应以法院的《执行裁定书》为准。陕西高院的《执行裁定书》只裁定将华联公司名下的位于荷塘镇16号宗地面积为87100㎡的国有出让土地使用权及该土地上的十个房产证项下的房产转移给彩艳公司。该案的执行法官也曾明确向华联公司表明污水处理系统等设施设备不在变卖范围内。《复函》以不完整的两页《房地产估价报告》中提及了配电房及污水处理系统为由，就认为变卖的财产范围包括全厂水电设施及污水处理系统是错误的，更与《执行裁定书》矛盾。实际上，《房地产估价报告》正好说明了全厂水电设施及污水处理系统是与土地、房产分离的，具有独立价值。可见，包括全厂水电设施、污水处理系统等该土地房产上的所有设备均不在变卖范围，彩艳公司对此没有财产权。二、华联公司与胜昌公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》合法有效，华联公司和胜昌公司在签订租赁合同时对涉案厂房是否查封不知情，而彩艳公司在竞买涉案厂房时已明确知悉租赁关系的存在并接受按此现状竞买。根据“买卖不破租赁”的原则，该合法租赁关系应受保护。
彩艳公司针对华联公司和胜昌公司的上诉答辩称：一、执行法院查封的时间是2006年，但胜昌公司成立的时间是2007年2月9日，不可能存在查封前已开始使用厂房的事实。二、执行法院对租赁合同不予确认也没有附带租赁关系进行拍卖，故租赁合同无效，胜昌公司和华联公司应当按照一审的判决返还厂房以及土地使用权给彩艳公司。其他的意见与上诉意见一致。
胜昌公司针对彩艳公司的上诉答辩称：一、彩艳公司要求一个月内返还租赁的厂房和办公楼显然违背事实。首先，涉案租赁合同及补充协议合法有效，应当继续履行，依据是我国《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”。就返还时间而言，胜昌公司在此已经营了八年多，投入了大量的设施设备，如果要搬迁六个月都不可能，更不用说一个月。二、胜昌公司使用涉案的房屋是基于与华联公司签订的租赁合同，合同约定的租金每月74548.36元，而且一直支付到胜昌公司知道彩艳公司购得涉案房屋为止，彩艳公司要求按照评估确定的每月353094元支付租金没有事实和法律根据。三、彩艳公司认为其2012年12月18日就向胜昌公司主张涉案房屋及土地的权利没有根据。四、胜昌公司在租赁的1、2、3号厂房及办公楼进行生产经营，必然要有员工进行看管厂门，因为厂区只有一个门，并不等同于胜昌公司占用了整个厂区的土地和厂房，彩艳公司称胜昌公司占用了全部的土地和房屋没有任何根据。五、胜昌公司在本案中依法属于善意第三人，且陕西高院对于涉案房屋的查封既没有告知胜昌公司和华联公司，也没有依法进行公示，根据我国《合同法》第229条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条、第26条，法院查封的效力以及彩艳公司的要求都不得对抗胜昌公司对涉案房屋的继续租赁和使用。胜昌公司进行皮革生产，必须配备政府颁发的排污许可证以及配套的排污设施，补充协议包括了设施设备的租赁，才积极协调彩艳公司与华联公司就厂区内污水处理系统、水电设施、排污许可证给胜昌公司继续使用，并非是为了租金的标准进行协商。
华联公司针对彩艳公司上诉的答辩意见与胜昌公司针对彩艳公司的答辩意见一致，华联公司同意胜昌公司的上诉请求。
二审期间，各方当事人都没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，彩艳公司以其通过拍卖受让了涉案16号土地及房产为由诉请无权占有的华联公司与胜昌公司返还原物及赔偿损失，故本案应为物权保护纠纷。华联公司与胜昌公司签订《厂房租赁合同》时，虽然租赁的厂房及办公楼已被陕西高院在执行程序中查封，但该法院的查封措施只是限制财产所有人华联公司对被查封厂房及办公楼的所有权进行处分，华联公司对被查封的厂房及办公楼仍然可以使用及收益，故华联公司与胜昌公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据各方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、彩艳公司受让涉案租赁的厂房及土地后，胜昌公司请求继续履行其原与华联公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》，能否得到支持？二、彩艳公司受让涉案租赁的厂房及土地后，胜昌公司继续占有租赁的厂房及办公楼期间的占用费如何计算？
关于第一个焦点问题。首先，涉案《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》签订前，租赁的厂房及办公楼已被陕西高院在执行程序中查封，而华联公司、胜昌公司亦未能提供证据证明该厂房及办公楼被查封前双方已存在租赁关系。彩艳公司在上述租赁合同履行期间通过拍卖受让了包括租赁的厂房及办公楼在内涉案16号土地及房产，陕西高院亦裁定该厂房及办公楼归彩艳公司所有，依法产生物权变动的法律效果，彩艳公司据此取得该不动产的物权。其次，陕西高院采取的查封措施已经由房产部门协助办理登记手续，具有法定的公示效力，而胜昌公司在签订涉案租赁合同时，事前没有对租赁物的相关情况进行了解，对租赁物是否被查封未能尽到必要的审慎义务，主观上具有过失，即使胜昌公司在签订涉案租赁合同时不清楚租赁物已被陕西高院查封，其亦不属于善意的第三人，胜昌公司以其属于善意第三人且陕西高院的查封行为没有公示为由主张查封效力不得对抗胜昌公司，缺乏事实依据。再次，虽然彩艳公司参与涉案16号土地及房产竞买时，知悉涉案厂房及办公楼存在租赁合同关系，但拍卖公告中并未设定竞买人履行原租赁合同为参与竞买的前提条件，故涉案租赁合同对彩艳公司没有约束力，不能对抗物权人返还原物的请求。基于上述理由，在彩艳公司向华联公司、胜昌公司主张收回租赁的厂房及办公楼的情况下，根据我国《物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》应当终止，原承租人胜昌公司请求继续履行其原与华联公司签订的涉案租赁合同，于法无据，本院不予支持。
华联公司与胜昌公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》因彩艳公司受让租赁物后向华联公司、胜昌公司主张返还该租赁物而终止，胜昌公司继续占有使用租赁物已无合同依据，其行为已构成侵权，应当承担向新的物权人彩艳公司返还租赁物的责任。由于《厂房租赁合同》约定胜昌公司使用的租赁物为涉案1、2、3号厂房及办公楼，彩艳公司未能提供证据证明胜昌公司占有、使用除上述租赁物以外的其他房屋、土地的情况，故胜昌公司侵害彩艳公司财产权利的范围仅限于其租赁的厂房及办公楼，彩艳公司上诉请求胜昌公司返还租赁的涉案1、2、3号厂房及办公楼以外的房产及土地，缺乏事实依据；而华联公司作为出租人，应当对胜昌公司返还租赁的涉案1、2、3号厂房及办公楼承担协助义务。华联公司上诉主张其不应承担协助义务，理据不足，本院不予支持。考虑到胜昌公司搬迁的难度，原审判令胜昌公司自判决生效之日起六个月内返还租赁物即涉案1、2、3号厂房、办公楼及华联公司协助胜昌公司履行返还义务并无不妥，本院予以维持。
华联公司上诉主张彩艳公司通过拍卖受让的财产不包含水、电及污水处理等设施设备，对此本院认为，陕西建业房地产估价有限公司出具的评估报告中明确记载了配电房、污水处理系统等土地上附着的设施设备，可见彩艳公司通过拍卖受让涉案16号土地及房产支付的对价包含了水、电及污水处理等设施设备的价款，故彩艳公司受让的财产包含了土地上附着的水、电及污水处理等设施设备。华联公司的该上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。
二审期间，彩艳公司申请本院向江门市蓬江区荷塘镇政府调取华联公司、胜昌公司拒绝其进入厂区察看土地厂房的证据，对此本院认为，即使华联公司、胜昌公司拒绝彩艳公司进入厂区，也不足以证明胜昌公司占有使用租赁的厂房及办公楼以外的房产与土地。况且，彩艳公司在察看其自有厂房土地时受到阻碍，其可通过向公安机关报警或者起诉要求排除妨害等法律途径寻求救济。故彩艳公司上述申请的事项与本案的审理无关联，本院对其申请不予准许。
关于第二个焦点问题。首先，彩艳公司未能提供证据证明其受让涉案1、2、3号厂房及办公楼后向华联公司、胜昌公司主张返还该厂房及办公楼的时间，原审中胜昌公司确认其知悉该厂房及办公楼物权权属发生转移后即与彩艳公司就租赁事宜多次协商并于2013年7月11日发函催促彩艳公司提供收取租金的银行账户，彩艳公司亦承认其告知华联公司、胜昌公司涉案土地厂房及设备设施变卖的事实并洽谈继续租赁事宜。因双方对租赁事宜协商未果且彩艳公司未向胜昌公司提供收取租金的银行账户，本院据此推定2013年7月11日为彩艳公司主张返还租赁的厂房及办公楼的时间。其次，华联公司、胜昌公司之间的租赁合同为有效合同，在彩艳公司向华联公司、胜昌公司主张返还租赁物前，为有效的合同履行期间，胜昌公司请求按照涉案租赁合同约定的租金标准计算占用费，合法有据，本院予以支持。2013年7月11日后，胜昌公司在彩艳公司主张返还租赁的厂房及办公楼后仍继续占用该租赁物，已妨碍彩艳公司对该租赁物的占有、使用和收益，应当自该日起参照同时期、同地段同类房产的租金支付占用费。再次，由于胜昌公司仅占有使用其租赁的涉案1、2、3号厂房及办公楼，彩艳公司上诉请求胜昌公司支付该厂房及办公楼以外的房产及土地的使用费，缺乏依据，本院不予支持。故原审判令胜昌公司向彩艳公司支付自2012年12月17日起至2013年8月11日止的占用费共678504.79元（2013年7月11日前按照涉案租赁合同约定的每月74548.36元租金标准计算，之后按评估确定的每月169091元租金标准计算）较为合理，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费118367元，由江门市新会彩艳实业有限公司负担23424元，江门市胜昌皮革有限公司负担94843元，江门市华联制皮工业有限公司负担100元。本院多收取江门市新会彩艳实业有限公司的案件受理费102120元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 尹焕好