江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2245号
上诉人（原审被告）：杜娴。
上诉人（原审被告）：吴明辉。
委托诉讼代理人：徐彪（受杜娴、吴明辉共同授权委托），江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区太湖西大道2188号117。
负责人：张军，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桂吉星，江苏双汇律师事务所实习律师。
上诉人杜娴、吴明辉因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
物业公司原审诉称：根据其与华润新鸿基房地产（无锡）有限公司签订的《前期物业服务合同》，其向无锡市滨湖区太湖国际一街区的业主提供物业服务，而杜娴、吴明辉作为上述小区的业主，自2011年11月以来一直拖欠物业管理费，经其多次催告仍置之不理。现诉至法院，要求判令杜娴、吴明辉立即支付自2011年11月1日起至2015年9月30日止的物业管理费12452.88元。
杜娴、吴明辉原审辩称：1、其未与物业公司签订过物业服务协议，故对于物业公司的计费标准其不予认可，物业公司向其收费没有依据；2、物业公司在提供物业服务的过程中，存在服务缺陷，主要表现在其所在单元电梯存在安全隐患且噪音过大，顶楼平台经常有业主出入且有晾晒衣物、堆放杂物等行为，亦给其的生活带来安全隐患；3、其未交纳物业费的理由是物业公司在服务中没有尽职尽责，如果上述问题得到妥善解决，其会按照相关规定交纳物业费。
原审法院审理查明：2009年8月26日，杜娴与华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由杜娴购买位于无锡市滨湖区太湖国际一街区某单元某室的房屋。同时，杜娴作为乙方又与甲方华润公司签订《太湖国际一街区商品房买卖合同补充协议》一份，协议第三条载明：“乙方同意，在业主大会按照法定程序选定新的物业公司之前，接受开发商签约的物业管理企业，并签署《业主临时规约》”。2009年8月27日，杜娴签署《业主临时公约》，该公约第二十九条载明：“本物业管理区域内，物业服务收取采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业费用（物业服务资金）”。杜娴入住后，未交纳自2011年11月1日起至2015年9月30日期间的物业管理费。杜娴与吴明辉系夫妻关系，无锡市滨湖区太湖国际一街区某单元某室现为杜娴、吴明辉共有。
华润置地（北京）物业管理有限责任公司与华润公司于2007年6月5日签订《前期物业服务合同》，约定由华润置地（北京）物业管理有限责任公司为华润公司所开发的无锡市滨湖区太湖国际一街区小区提供物业服务，服务期限自2007年6月1日起至业主大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。合同还约定，高层住宅的收费标准为：物业管理费1.3元/月/平方米、公共水电费0.2元/月/平方米、电梯使用费0.4元/月/平方米。后华润置地（北京）物业管理有限责任公司设立无锡分公司，为上述小区提供物业服务，而目前，该小区业主大会并未成立。
另查明，无锡市物价局于2007年6月15日出具锡价服备字[2007]52号《备案回复表》，对于华润置地（北京）物业管理有限责任公司关于太湖国际一街区前期物业服务收费标准进行了备案。
一审中，针对杜娴、吴明辉提及的电梯存在的安全隐患及噪音问题，物业公司提供了由江苏省特种设备安全监督检验研究院于2015年8月检验并出具《电梯定期检验报告》，检验结论为：合格，下次检验日期为2016年8月。针对杜娴、吴明辉提及的顶楼平台的违规行为，物业公司证明其在平台防火门处张贴了《温馨提示》，对部分业主的违规行为进行规劝，并提供《高层民用建筑设计防火规范》，其中第6.1.1.2条规定：十八层及十八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶连通，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2m且为不燃烧体墙的单元式住宅。
双方一致确认杜娴、吴明辉所有的无锡市滨湖区太湖国际一街区某单元某室房屋系高层住宅，房屋面积为139.45平方米，且楼下设有门禁，人员出入须持有门禁卡或得到授权。
以上事实，有物业公司提供的《前期物业服务合同》、《购房合同》、《太湖国际一街区商品房买卖合同补充协议》、《业主临时公约》、《住户情况登记表》、《电梯定期检验报告》、《高层民用建筑设计防火规范》、《律师函》、《备案回复表》，杜娴、吴明辉提供的《便条》、录音、照片、视频及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：华润公司与杜娴签订的《商品房买卖合同》、《太湖国际一街区商品房买卖合同补充协议》及杜娴签署的《业主临时公约》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有法律约束力。物业公司由此按约为杜娴、吴明辉提供前期物业管理，杜娴、吴明辉理应交纳相应的物业费。现物业公司作为物业服务的实际提供人，以权利人的身份向杜娴、吴明辉主张权利，并无不当，予以许可。并且，《前期物业服务合同》中的相关收费标准，已经于无锡市物价局备案，故杜娴、吴明辉提出的未与物业公司签订过物业服务合同，且不认可物业公司收费标准，物业公司向其主张物业费没有依据的抗辩理由，不予采纳。针对杜娴、吴明辉提出的电梯存在安全隐患，且噪音过大的问题，物业公司提供了《电梯定期检验报告》，以证明杜娴、吴明辉所在的某单元中的两部电梯检验合格且均在检验有效期内，杜娴、吴明辉虽提出异议，但并无反证以印证其观点，故对于杜娴、吴明辉的此项抗辩理由，不予采纳。对于顶层平台存在个别业主的违规行为，因通往顶层平台的通道系疏散通道，物业公司不得封闭，且物业公司通过张贴《温馨提示》的方式进行规劝，已尽到相应义务，而该小区单元楼均设有门禁，无门禁卡或未得到授权者均无法进入大楼内，也从另一方面保障了业主及其财产的安全，故对于杜娴、吴明辉的此项抗辩理由，亦不予采纳。综上，物业公司要求杜娴、吴明辉支付拖欠的2011年11月1日至2015年9月30日期间的物业服务费12452.88元（1.9元/月/平方米×139.45平方米×47个月）的诉请，有事实和法律依据，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，该院判决如下：杜娴、吴明辉于判决发生法律效力后立即支付物业公司自2011年11月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费12452.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112元减半收取56元，由杜娴、吴明辉负担。
杜娴、吴明辉不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决没有查明案件事实，适用法律不正确，导致判决结果明显不公平。具体理由如下：1、电梯运行和电梯噪声存在的问题始终没有解决，严重影响上诉人正常生活，虽然被上诉人也提供了电梯定期检测的材料，但是该检测没有解决上述问题；2、关于有部分业主在天台晾晒、遛狗等行为，严重影响了顶层业主的居住利益，虽然被上诉人也进行了部分整改，但没有到位。请求二审法院撤销原判，发回重审或在查清事实的基础上依法改判。
被上诉人物业公司辩称：1、关于电梯噪音过大的问题，电梯安装由房产公司负责，工程完工后经过综合竣工验收并予以备案，而电梯保养由其负责，其也安排相关公司定期进行检测、保养，根据最新的检测报告显示，该电梯是合格的。2、关于顶层平台晾晒衣物、遛狗问题，因为消防通道其无权进行关闭，而天台又属于全体业主所有，其不可能派专人在门口24小时把守，限制人员进出，在发现上诉人提出的一些情况后，其也及时进行了处理并且在消防通道张贴告知书，告知业主楼上晾晒衣物以及遛狗是不合适的，尽到了管理义务，但是该种情况无法杜绝。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除杜娴、吴明辉认为需要补充电梯噪音与天台晾晒问题外，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：物业公司是否履行了物业管理义务，杜娴、吴明辉以物业服务不到位而拒付物业管理费应否支持。
本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业管理公司与小区业主之间的关系是一种特殊而复杂的关系，基于各业主对物业服务的需求和标准的不同，会产生业主对物业服务评价的差异，因此，物业服务的质量应当从整体角度进行评判。本案中，物业公司提供了《电梯定期检验报告》，证明杜娴、吴明辉所在的71单元中的两部电梯检验合格且均在检验有效期内。因通往顶层平台的通道系疏散通道，物业公司不得封闭，对于顶层平台存在个别业主的违规行为，物业公司通过张贴《温馨提示》的方式进行规劝，已尽到相应义务，由于业主的不自觉行为造成此情况，不能完全归责于物业公司。因此，杜娴、吴明辉提供的证据尚不足以证明物业公司提供的服务存在重大瑕疵，不能作为其拒交物业管理费的理由，本院对其上诉主张不予支持。
需要指出的是，物业公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效的合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，损害了其他按时缴纳业主的正当权利，进而损害全体业主的利益。
综上，杜娴、吴明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112元，由上诉人杜娴、吴明辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 窦 玥