浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬商终字第446号
上诉人（原审原告）：宁波亚信商贸有限公司。
法定代表人：张家仁。
委托代理人：郑新安。
上诉人（原审被告）：福建华辰房地产有限公司。
法定代表人：蔡红。
委托代理人：李玉芳。
上诉人宁波亚信商贸有限公司（以下简称亚信商贸公司）为与上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称福建华辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2011）甬仑民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人亚信商贸公司的委托代理人郑新安，上诉人福建华辰公司的委托代理人李玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年9月，由案外人宁波华辰君临房地产开发管理有限公司（以下简称宁波华辰公司）提供土地抵押担保，根据案外人宁波亚信投资有限公司（以下简称亚信投资公司）的委托，中国工商银行股份有限公司象山支行（以下简称工商银行象山支行）向案外人浙江省台州繁荣建设工程有限公司定向贷款1亿元，该款实际使用人为宁波华辰公司，贷款利息由宁波华辰公司实际支付。因贷款到期需要还款，2008年2月28日，宁波华辰公司与亚信投资公司签订《补充协议》1份，约定宁波华辰公司向亚信投资公司借款5000万元，指定亚信投资公司将款项打入浙江省台州繁荣建设工程有限公司账户，宁波华辰公司保证在2008年4月28日前归还，并以该公司商服用地仑国用（2006）字06033号土地作抵押担保。2008年2月28日，亚信投资公司将5015万元打入浙江省台州繁荣建设工程有限公司账户。2008年4月28日，宁波华辰公司出具还款承诺，承诺借亚信投资公司的5000万元在2008年6月28日归还。2008年6月28日，宁波华辰公司再次出具还款承诺，承诺该5000万元借款在2008年10月28日归还。借款到期后，宁波华辰公司仍未还款。
2008年11月11日，亚信商贸公司及其关联企业亚信投资公司、福建华辰公司及其关联企业宁波华辰公司四方签订《债务重组协议》一份。协议关于重组方式约定：亚信投资公司对宁波华辰公司的5000万元债权转让给亚信商贸公司；解除“原有债务”中设定的债务担保方式；设立以“货币偿还为主、房产担保为辅”的债务偿还及担保新方式。协议关于偿还条件约定：解除“原有债务”所设定抵押担保，亚信投资公司将解除抵押后的C、D项目地块之《土地使用权证》立即返还给宁波华辰公司，以便宁波华辰公司对外融资时设立担保之需；福建华辰公司提供位于福州市的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保，亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权；担保物的担保期限为10个月，自2008年11月11日起至2009年9月10日止，在此期间内，福建华辰公司可以清偿债务的形式回赎担保物，亚信商贸公司不得拒绝，担保期满且未能延长担保期限的，则亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》或要求解除《商品房预售合同》并由宁波华辰公司、福建华辰公司以货币方式清偿债务；担保期限届满，宁波华辰公司一时仍无法清偿全部债务的，经亚信商贸公司、福建华辰公司双方确认可顺延担保期限。协议还约定，亚信商贸公司选择办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续，双方届时负责办理本协议债权债务的清偿结算手续。
《债务重组协议》签订后，福建华辰公司与亚信商贸公司签订了36份格式化的《商品房预售合同》，约定由亚信商贸公司购买福建华辰公司开发的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的36套商铺，房屋坐落位置为福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临盛世茶亭地块五（河西）商业综合楼1层01、02、03、04、05、06、07、08、09店面，2层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13店面，3层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10店面，4层01、02、03、04店面，合同同时约定了商铺面积、价款、付款期限、违约责任等内容。2008年11月13日，亚信商贸公司为申请人，将36份《商品房预售合同》向福州市房地产交易登记中心提交备案。2008年11月20日，上述36套商铺均在福州市房地产交易登记中心办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为亚信商贸公司、义务人为福建华辰公司。
签订36份《商品房预售合同》，并由福建华辰公司进行预售备案的同时，亚信商贸公司与福建华辰公司就《债务重组协议》中约定的房屋回赎及履行买卖合同的方式等签订了《补充协议书》1份。约定：亚信商贸公司根据已签订的《商品房预售合同》向福建华辰公司以5000万元整购买位于福州市的“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋；亚信商贸公司购买房屋应当支付的5000万元由宁波华辰公司予以支付，宁波华辰公司支付完毕5000万元购房款后，由福建华辰公司开具收款收据作为收取全部购房款的依据；宁波华辰公司在完成以上条款约定的支付义务后其对亚信投资公司所负债务予以清偿完毕并由双方取消原有债权的抵押登记；在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格向亚信商贸公司回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，也可按附件一记载的情况按套及单价逐一回购，对此亚信商贸公司应当积极配合福建华辰公司解除商品房预售合同、取消备案的行为；在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除商品房预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金，福建华辰公司的返还义务及违约责任由宁波华辰公司予以提供连带清偿责任担保。协议还约定：本《补充协议书》的约定与备案的《债务重组协议》、《商品房买卖合同》有同等效力，若有冲突，则依本协议为准；福建华辰公司在销售“君临.盛世茶亭”项目中针对其他地块做出的承诺同样适用于本次商品房买卖。宁波华辰公司、亚信投资公司也在《补充协议书》上盖章表示同意。
另查明，就上述《债务重组协议》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》，福建华辰公司已同时另案起诉请求确认上述合同（协议）无效。
又查明，2009年4月29日，原审法院裁定受理对宁波华辰公司的破产清算一案，后进入破产重整，2011年1月25日，因重整成功原审法院裁定终结宁波华辰公司破产程序，在破产重整期间，宁波华辰公司经工商登记名称变更为宁波富邦世纪商业广场开发有限公司。
亚信商贸公司于2011年4月7日向原审法院起诉称：2008年11月初，福建华辰公司将其开发的位于福州市“君临.盛世茶亭”5#地块上的36套商铺销售给亚信商贸公司，以抵偿福建华辰公司关联企业宁波华辰公司对亚信商贸公司所负的5000万元债务。2008年11月11日，亚信商贸公司、福建华辰公司双方签订《补充协议书》，约定亚信商贸公司所购36套商品房的位置、单价，购房款5000万元由原债务人宁波华辰公司代为支付。《补充协议书》还赋予福建华辰公司在2009年9月30日前以现金回购已经出售给亚信商贸公司的商品房的权利，若福建华辰公司未在约定期限回购，亚信商贸公司有权要求履行《商品房买卖合同》。2008年11月13日，亚信商贸公司、福建华辰公司就36套商铺订立了36份《商品房买卖合同》，合同就每套房屋位置、面积、单价、交房时间、违约责任等进行了约定。同日，福建华辰公司开具给亚信商贸公司5000万元的收款收据1份，缴款单位为亚信商贸公司，收据中注明：福建华辰公司为宁波华辰公司债务抵偿的36间店面房款，已由宁波华辰公司以债务转移方式代为支付给福建华辰公司。随后原福建华辰公司就签订的36份《商品房买卖合同》向福州市房地产交易中心办理了商品房预告登记。后福建华辰公司未按约回购房屋，也未按约交付房屋并提供办理房屋权属证书所需的资料，明显违约，致亚信商贸公司遭受严重损失。现起诉要求：一、福建华辰公司向亚信商贸公司交付位于福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临盛世茶亭地块上的36套商铺；二、福建华辰公司向福州市房地产交易中心办理36套商铺的所有权初始预登记，向亚信商贸公司移交权属登记所需资料，并协助亚信商贸公司办理上述房屋的权属证书；三、福建华辰公司支付逾期交房违约金205.50万元及逾期办理产权证的违约金138万元（两项违约金暂算至2010年3月31日，此后按总房款5000万元的日万分之一点五计算）；四、福建华辰公司赔偿从约定交房之日起按租金计算的经济损失525万元（从2009年7月1日计算至实际交付房屋日止按每月58万元计算）。原审审理中，经原审法院释明，亚信商贸公司变更诉讼请求为：一、福建华辰公司归还借款本金5000万元并支付从2008年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算利息至实际给付之日止（暂计至2013年3月1日为58853863.01元）；二、上述款项亚信商贸公司对已预登记的36套商铺中享有优先受偿权。同时，亚信商贸公司保留另行提起诉讼要求宁波华辰公司承担连带清偿责任的权利。
福建华辰公司在原审中答辩称：福建华辰公司已另案起诉请求确认《债务重组协议》、《补充协议书》及亚信商贸公司、福建华辰公司间签订的36份《商品房买卖合同》无效，本案须以另案确认合同无效案件的判决为依据，故应中止审理。本案所涉及的5000万元系基于宁波华辰公司向亚信投资公司非法吸收公众存款的犯罪行为而产生的款项，不属于合法借贷，依法不能进行债权转让和债务转移，本案亚信商贸公司、福建华辰公司双方主体均不适格。宁波华辰公司与亚信投资公司间的5000万元借款系企业间的借贷关系，而且属于宁波华辰公司非法吸收公众存款中的借款，依法应认定借贷行为无效，借款本金应由宁波华辰公司返还，借款利息不应保护。亚信商贸公司要求按银行三至五年同期贷款利率4倍计算从2008年6月27日起至实际给付之日的利息，没有事实和法律依据。由于5000万元的借款是非法的，为该借款提供抵押担保应属无效，亚信商贸公司依法不应享有优先受偿权。
原审法院审理认为，《债务重组协议》、《补充协议书》中除关于以房屋抵偿债务的相关约定无效外，其他部分具有法律效力。亚信商贸公司、福建华辰公司签订的《商品房买卖合同》，是福建华辰公司提供借款担保的方式，应认定有效，但亚信商贸公司不能据此取得用于担保的房屋抵偿债务。福建华辰公司作为借款债务人，亚信商贸公司有权要求福建华辰公司归还借款并支付相应的利息，亚信商贸公司诉请，合理部分，予以支持。对亚信商贸公司主张的部分利息，不予支持。亚信商贸公司主张对已预登记的预售房屋具有优先受偿权，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或他人利益，也予以支持。理由是：
（一）关于协议的效力。原审法院认为，确认亚信商贸公司、福建华辰公司间的《债务重组协议》、《补充协议书》及36份《商品房买卖合同》的效力，应从合同是否系双方当事人真实意思表示，合同的目的、内容是否损害国家、集体或他人利益，合同是否违反法律、行政法规的禁止性规定等进行审查。根据《债务重组协议》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》的约定，这三组合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款和重组形成的债权债务关系、以预售商品房的方式体现的借款担保关系，及以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。
关于因借款和重组形成的债权债务关系。福建华辰公司认为，该5000万元属于非法吸收公众存款的范围，即使借款用于归还银行借款也系非金融机构企业间的借款，应属无效。亚信商贸公司认为该5000万元系宁波华辰公司借款用于归还工商银行象山支行的贷款，合法有效。原审法院认为，讼争的5000万元借款，当时系宁波华辰公司因归还银行借款需要向亚信投资公司的借款。借款到期后，经延期宁波华辰公司仍未还款而于2008年11月11日签订《债务重组协议》。该借款来源合法，借款用于宁波华辰公司正常经营，也没有证据证实该笔借款有其他非法行为。况且，本案《债务重组协议》并不直接涉及企业之间借款合同的效力问题，根据《债务重组协议》确定的各方债权债务关系不违反法律规定，应认定合法有效。
关于以预售商品房的方式体现的借款担保关系。《债务重组协议》约定：“货币偿还为主、房产担保为辅”；福建华辰公司提供“君临.盛世茶亭”房地产项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保；亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权。上述约定内容，以及此后亚信商贸公司、福建华辰公司签订《商品房预售合同》，到福州市房地产交易中心办理了预售商品房预告登记，均证实福建华辰公司以预售商品房的方式为借款提供担保。据此，福建华辰公司为履行债务重组协议中的债务，自愿真实以预售商品房形式提供担保，并为其他各方所接受，且未侵害他人利益或公共利益，不违反法律禁止性规定，双方也采取了相应的符合物权法规定的公示方式。而且，从三组协议的形成过程及内容来看，福建华辰公司在债务重组协议中重新确定新的担保，是当时应其关联企业宁波华辰公司对外融资之需，以解除“原有债务”所设定的土地抵押担保为前提和条件的，也即，如果福建华辰公司重新以预售商品房形式提供的担保丧失债权的担保功能，则亚信商贸公司的债权将会同时失去原有的担保和新的担保，这不符合各方当事人当初的真实意思表示，且有违诚实信用原则，并会使债权人一方的利益明显失衡。因此，亚信商贸公司、福建华辰公司以预售商品房的方式为借款设立担保的效力应予确认，亚信商贸公司因此可以对其行使优先受偿权。
关于以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。《债务重组协议》约定：担保期满且未能延长担保期限的，亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》；亚信商贸公司选择上述办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续。《补充协议书》约定：在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》。原审法院认为，该两份协议关于10个月担保期满后，亚信商贸公司有权要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》，实际是以房屋抵偿债务，该约定将预先用于担保的房屋未经折价、变价，在10个月担保期满后未受清偿时，作为担保物的房屋直接移于债权人亚信商贸公司所有，从而使亚信商贸公司取得房屋所有权。该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故协议中关于以房屋抵偿债务的约定应归无效。
（二）对于亚信商贸公司主张的借款利息。关于利息计算的始期。亚信商贸公司要求福建华辰公司支付债权债务重组前及回购期满前的利息，无协议和法律依据。根据《补充协议书》约定：在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格回购全部房屋，也可按套逐一回购；若福建华辰公司没有回购，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金。上述内容明确10个月担保期内，福建华辰公司是以5000万元回购全部房屋，如亚信商贸公司要求还款，福建华辰公司在担保期满后10个工作日内也只要返还5000万元。从上述约定可以看出，重组协议针对的标的仅限于单一的独立的5000万元金额的债务，有别于纯粹的债权转让，因而并未涉及10个月回购期满前的利息问题，借款利息应从担保期满10个工作日后起算，此前的利息亚信商贸公司无权向福建华辰公司主张。
关于利息的计算标准。由于房屋抵偿债务的约定无效，亚信商贸公司不能因此取得约定的远超5000万元价值的房屋（依据价格表，房屋当时的价值即已超过1亿元），而福建华辰公司不仅在担保期间无偿使用了亚信商贸公司的“购房款”，还实际可享受房屋的使用价值。同时，根据《补充协议书》约定：“在甲方向乙方提出书面返还意见后，乙方若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金”。亚信商贸公司主张的利息计算标准虽未超过该逾期付款违约金计算比例，但亚信商贸公司以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息也显过高。因此，结合本案的实际情况，为平衡保护各方当事人的利益，利率参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算为宜。此外，福建华辰公司另外起诉的要求确认涉案合同无效的案件一并予以审理并作出处理，以及亚信商贸公司保留另行提起诉讼要求宁波华辰公司承担连带清偿责任的权利，均无不妥。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原审法院于2013年3月22日作出如下判决：一、福建华辰公司应在判决发生法律效力之日起十日内归还亚信商贸公司借款5000万元，并支付该款从2009年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍（包含利率本数）计算至判决确定履行之日止的利息；二、亚信商贸公司在上述款项范围内对亚信商贸公司为预告登记权利人的位于福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临.盛世茶亭地块五（河西）商业综合楼中的36套商铺享有优先受偿权；三、驳回亚信商贸公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586069元，由亚信商贸公司负担141819元，福建华辰公司负担444250元。
亚信商贸公司、福建华辰公司均不服原审法院上述民事判决。亚信商贸公司向本院提起上诉称：一、原审判决第一项否定了亚信商贸公司关于利息按借款实际未支付利息的日期起算和利率标准的请求，该判决不符合案件事实和法律规定。受让债务的债务人除应当归还借款本金以外，还应承担从属于主债务的从债务。1.亚信投资公司在2008年2月28日出借给宁波华辰公司5015万元，约定利率为月利率4%。宁波华辰公司自2008年6月27日起未支付利息。以上事实可从宁波华辰公司的破产审计报告、马金龙、汪卫东等人的询问笔录及2008年2月28日亚信投资公司与宁波华辰公司就借款5000万元订立的《补充协议》中均能得到印证。2.宁波华辰公司所负5000万元债务转让给福建华辰公司，利息债务随主债权一并转让给福建华辰公司承担。以上事实可从宁波华辰公司的股东会决议中第一项决议、福建华辰公司股东会决议的第一项、《债务重组协议》的第二条第2款中得到印证，上述证据均表明福建华辰公司受让的债务并不限于债务本金，而应当包括利息等从债务；二、基于上述法律和事实依据，亚信商贸公司以利息实际给付情况为基础主张利息应当获得保护，否则从2008年6月28日起至原审法院确定的2009年9月25日期间的利息损失将由亚信商贸公司承担，明显违反约定和公平原则。原审法院将利率标准确定为中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍也缺乏法律依据，不足以弥补亚信商贸公司的损失，有悖让与担保的处理原则。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判福建华辰公司立即归还借款5000万元，并支付该款从2008年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日的利息。
福建华辰公司答辩称：一、本案并不适用《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十六条规定，而应按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定，依法公正处理。本案借款行为已被生效的法律文书《不起诉决定书》认定为非法吸收公众存款的犯罪行为，双方之间的借款主合同应属无效合同。主合同无效则从合同也无效。《债务重组协议》、《补充协议》以及相应的36份《商品房买卖合同》均因宁波华辰公司构成犯罪而应按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，一律认定为无效合同。借款应当由借款债务人原宁波华辰公司现宁波富邦世纪商业广场开发有限公司按照相关规定返还；二、亚信商贸公司与宁波华辰公司、福建华辰公司之间并没有关于该笔借款应按何种利率如何支付利息的任何约定。亚信商贸公司上诉主张借款月利率约定为4%，宁波华辰公司从2008年6月28日起未支付利息，但没有提供任何证据予以证实。亚信商贸公司要求福建华辰公司归还借款5000万元并支付中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的高额利息，没有任何的事实依据、合同依据和法律依据，应当依法予以驳回。综上，请求依法驳回亚信商贸公司的上诉请求。
福建华辰公司向本院提起上诉称：一、（2011）甬仑民初字第582号民事判决错误确认36份《商品房买卖合同》为合法有效合同，即使已经判决也并没有生效，因此，确认合同无效纠纷案并未结束，本案中止原因并未消除，故不能恢复审理；二、原审判决认定福建华辰公司“作为借款债务人，原告有权要求被告归还借款并支付相应的利息”、“原告主张对已预登记的预售房屋具有优先受偿权”也予以支持，缺乏事实依据和法律依据。首先，福建华辰公司并非5000万元的直接借款人，不承担直接返还借款的义务。原审判决查明该借款债务人是原宁波华辰公司现宁波富邦世纪商业广场开发有限公司。福建华辰公司与亚信商贸公司之间并没有关于该笔借款应按何种利率如何支付利息的约定，也没有约定对“以房抵债”预登记的预售房屋亚信商贸公司具有优先受偿权。其次，原审判决借款利率参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算毫无根据。原审判决认定在《补充协议书》中有约定“在甲方向乙方提出书面返还意见后，乙方若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金”，原审法院就将违约金约定视为利息约定，因此酌定判决该笔巨额借款利率参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算，利息从《补充协议书》约定的担保期满10个工作日后的2009年9月25日起算是错误的。即使《补充协议书》有效，根据约定福建华辰公司也只有在其提出书面返还货币的意见后10个工作日内未予返还的才构成违约，才承担违约金责任。本案即使存在利息损失最多也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自亚信商贸公司变更诉讼请求之日起计算，更何况宁波华辰公司与亚信投资公司的借款合同依法应认定为无效，借款本金已足额返还，亚信商贸公司所谓的借款利息根本不属于法律应保护的范围。再次，原审判决亚信商贸公司对已预登记的“36套商铺”享有优先受偿权缺乏法律依据。本案中，为偿还这非法吸收公众存款犯罪行为产生的借款而签订的《债务重组协议》、《补充协议》以及相对应的36份《商品房买卖合同》，均因宁波华辰公司构成犯罪而应认定为无效。亚信商贸公司依法不享有在已预登记的36套商铺中的优先受偿权；三、本案涉及的5000万元借款系基于非法吸收公众存款的犯罪行为而产生的款项，这是本案的基本法律事实，原审判决对本案的主要证据不予认证采纳，属认定基本事实错误；四、原审判决适用法律错误，认定《债务重组协议》、《补充协议书》约定的债权债务的变更、转让、偿还，以预售商品房的方式为借款提供担保等部分内容以及36份《商品房预售合同》为有效合同是错误的。本案借款行为已被生效的法律文书《不起诉决定书》认定为非法吸收公众存款的犯罪行为，双方之间的借款主合同应属无效合同。主合同无效则从合同也无效。因此，本案为偿还这5000万元而签订的一系列从合同：《债务重组协议》、《补充协议》以及相应的36份《商品房买卖合同》均因宁波华辰公司构成犯罪而应认定为无效；五、本案应当按照无效借款合同与无效担保合同的法律规定公正处理，依法追加借款人原宁波华辰公司现宁波富邦世纪商业广场开发有限公司为当事人，驳回亚信商贸公司对福建华辰公司无理的诉讼请求。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持福建华辰公司的上诉请求。
亚信商贸公司答辩称：（2011）甬仑民初字第582号、583号两案是相互关联的，不存在中止事由未消除的问题。关于实体问题，原审法院归纳的三个争议焦点并作出事实认定是正确的。对于利息问题亚信商贸公司也有不同的看法，故也提起了上诉。原审法院的起算时间亚信商贸公司不认同，亚信商贸公司认为应按债务人未付的利息从未付之日起计算。关于利率问题，约定的利率是4%，这可以从公安机关查明的事实得以印证，故利率应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，时间应从2008年6月28日起计算。综上，请求二审法院驳回福建华辰公司的上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案讼争的5000万元借款，系宁波华辰公司因归还银行借款需要向亚信投资公司所借。借款到期后，经延期宁波华辰公司仍未还款而于2008年11月11日签订《债务重组协议》。该借款来源合法，借款用于宁波华辰公司正常经营。本案《债务重组协议》并不直接涉及企业之间借款合同的效力问题，根据《债务重组协议》确定的各方债权债务关系不违反法律规定，应认定合法有效。根据《债务重组协议》、《补充协议书》及36份《商品房买卖合同》的约定，上述合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款和债务重组形成的债权债务关系、以预售商品房的方式体现的借款担保关系。上述合同（协议）系当时各方当事人的真实意思表示，各方履行时应遵循诚实信用原则。《债务重组协议》约定：“货币偿还为主、房产担保为辅”；福建华辰公司提供“君临.盛世茶亭”房地产项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保；亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权。因此，福建华辰公司为履行债务重组协议中的债务，自愿以预售商品房形式提供担保，并为其他各方所接受，且未侵害他人利益或公共利益，双方也采取了相应的符合物权法规定的公示方式。而且，从三份协议的形成过程及内容来看，福建华辰公司在债务重组协议中重新确定新的担保，是当时应其关联企业宁波华辰公司对外融资之需，以解除“原有债务”所设定的土地抵押担保为前提和条件。故亚信商贸公司、福建华辰公司以预售商品房的方式为借款设立担保的效力应予确认，亚信商贸公司因此可以对其行使优先受偿权。至于《补充协议书》中约定在10个月担保期满后未受清偿时，作为担保物的房屋直接移于债权人亚信商贸公司所有，从而使亚信商贸公司取得房屋所有权。该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故协议中关于以房屋抵偿债务的约定应归无效。
对于亚信商贸公司主张的借款利息。根据《补充协议书》约定：在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格回购全部房屋，也可按套逐一回购；若福建华辰公司没有回购，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金。上述内容明确10个月担保期内，福建华辰公司是以5000万元回购全部房屋，如亚信商贸公司要求还款，福建华辰公司在担保期满后10个工作日内也只要返还5000万元。从上述约定可以看出，重组协议并未涉及10个月回购期满前的利息问题，故借款利息应从担保期满10个工作日后起算。由于房屋抵偿债务的约定无效，亚信商贸公司不能因此取得约定的远超5000万元价值的房屋。同时，根据《补充协议书》约定：“在甲方向乙方提出书面返还意见后，乙方若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金”。原审法院认为亚信商贸公司主张的利息计算标准虽未超过该逾期付款违约金计算比例，但以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息也显过高，为平衡保护各方当事人的利益，利率参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算也并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人宁波亚信商贸有限公司预交的二审案件受理费141819元，由上诉人宁波亚信商贸有限公司负担；上诉人福建华辰房地产有限公司预交的二审案件受理费444250元，由上诉人福建华辰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘丹涛
审 判 员 方资南
代理审判员 陈超明
二〇一三年七月二日
代书 记员 谢 倩