成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第3845号
原告刘克强。
委托代理人肖建中，四川缘一律师事务所律师。特别授权。
被告成都树良投资有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人张树梁，职务董事长。
委托代理人刘汉才。
原告刘克强与被告成都树良投资有限公司（以下简称树良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘克强的委托代理人肖建中，被告树良公司委托代理人刘汉才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘克强诉称，2013年11月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于成都市青羊大道207号13栋附4-8号房屋，合同约定租期从2013年11月30日至2021年11月29日止，装修期为45天，租金为第一、二年每月140400元，从第三年开始按每年5%递增，支付方式为前六个月按季支付，两个季度满后按半年支付，被告应在每次房租到期前15日支付原告租金等。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告本应于2015年1月1日支付原告2015年1月15日至2015年7月14日六个月房屋租金共计842400元，期间，被告除2015年3月4日支付了250000元，3月23日支付了100000元外，至今仍欠492400元未付。请求判令：1.解除原、被告于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告交还租赁房屋，并支付自2015年7月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按合同约定金额计算）；3.被告向原告支付截止2015年7月14日止的租金492400元及按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际付清之日止的利息；4.被告向原告支付违约金320965元；5.被告承担本案诉讼费用。
被告成都树良投资有限公司辩称，双方建立租赁关系无异议，租金金额属实；但违约金过高，没有依据且显示公平，请求不予支持。
经审理查明，刘克强系位于成都市青羊大道207号13栋附4-8号房屋所有权人。2013年11月20日，刘克强与树良公司签订《青羊大道207号一楼商铺租赁合同》，约定刘克强将成都市青羊大道207号13栋附4-8号房屋租赁给树良公司使用，租期为8年，自2013年11月30日至2021年11月29日；装修期为45天，租金为第一、二年每月140400元，从第三年开始按每年5%递增，支付方式为前六个月按季支付，两个季度满后按半年支付，树良公司应在每次房租到期前15日支付租金；房屋保证金为150000元；其中若刘克强不能提供约定房屋而解除合同的，应支付树良公司未执行期租金金额10%的违约金，树良公司的违约责任为若其未按期交纳租金、未经刘克强书面同意而拆改房屋结构、改变合同约定的租赁用途或利用房屋进行违法活动的，刘克强有权终止合同并收回所出租房屋，树良公司应按照合同总租金的5%支付违约金等。合同签订后，刘克强将涉案店铺交树良公司。至2015年4月16日起诉，树良公司本应于2015年1月1日支付刘克强2015年1月15日至2015年7月14日六个月房屋租金共计842400元，但树良公司除分别于2015年3月4日支付250000元、3月23日支付了100000元合计350000元外，尚欠492400元租金未付。经协商无果，刘克强遂起诉。截止庭审结束，树良公司既未腾退涉案房屋，也未给付刘克强截止2015年7月14日的所欠租金492400元。庭审中，树良公司称愿意将保证金150000元抵扣房屋租金。
另，就违约金主张，刘克强称双方合同约定为“合同总租金的5%”，但只以4.5年主张违约金，即140400元／月×12个月×4.5年×5%计算。树良公司称违约金约定不明，未列出总租金金额，对“总租金”的约定显示公平。
以上事实有刘克强、树良公司的身份信息资料、《青羊大道207号一楼商铺租赁合同》、房屋所有权证书及当事人当庭陈述等证据在案为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，刘克强与树良公司所签《青羊大道207号一楼商铺租赁合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。刘克强按约将房屋交付树良公司使用，而树良投资有限公司在期限内未结清相应的租金，其行为已构成违约。根据双方在合同中约定若树良公司未按期交纳租金，刘克强有权终止合同并收回所出租房屋，树良公司应按照合同总租金的5%支付违约金，故对刘克强请求解除双方所签《青羊大道207号一楼商铺租赁合同》并收回案涉房屋的主张，符合双方约定，本院予以支持。对其要求按4.5年租金的5%计算违约金的主张，由于双方对总租金是以年内总租金还是合同期内全部租金金额进行计算未明确约定，虽树良公司对此提出异议及调整要求，但此系双方真实意思表示，且合同中亦规定了双方的违约责任，而树良公司未提供该约定显示公平的相关依据，故对其辩称该约定显示公平的理由，本院不予采纳，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，刘克强未提供其实际损失的相关依据，故本院根据双方的履行情况及过错程度，酌情确定1年租金总金额的5%作为违约金，即140400元／月×12个月×5%＝84240元，故对其违约金的主张，本院部份予以支持。
由于树良公司尚欠刘克强截止2015年7月14日的租金492400元未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对刘克强要求树良公司支付截止2015年7月14日的租金492400元的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持，由于树良公司同意抵扣保证金150000元，故实际应给付342400元。对其要求树良公司支付欠付租金492400元按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际付清之日止的利息的诉讼主张，因无双方合同约定，且与违约金主张系重复主张，故本院不予支持。对其要求树良公司支付自2015年7月15日起至实际腾退涉案房屋之日按照合同约定租金计算的房屋使用费用的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，但由于自2015年7月15日至本判决合同解除之时，双方租赁关系仍存续，故本院调整为由树良公司支付刘克强自2015年7月15日起至本判决合同解除之日的房屋租金及自本判决合同解除之次日起至实际腾退涉案房屋之日参照合同约定租金计算的房屋占用使用费。
综上，原告刘克强的诉讼请求部份成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘克强与被告被告成都树良投资有限公司于2013年11月20日签订的《青羊大道207号一楼商铺租赁合同》；
二、被告成都树良投资有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市青羊大道207号13栋附4-8号房屋给原告刘克强；
三、被告成都树良投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘克强截止2015年7月14日的租金342400元；
四、被告成都树良投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘克强自2015年7月15日起至本判决合同解除之日按照合同约定标准计算的租金，及自本判决合同解除之次日起至实际腾退涉案房屋之日止参照合同约定租金标准计算的房屋占用使用费；
五、被告成都树良投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘克强违约金84240元；
六、驳回原告刘克强其他诉讼请求。
如被告成都树良投资有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14638元，减半收取7319元，由被告成都树良投资有限公司负担（此款已由原告刘克强预交，由被告成都树良投资有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告刘克强）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨进
二〇一五年八月三十日
书记员 张琦