甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初4947号原告（反诉被告）:兰州江森电子科技有限公司。法定代表人：沈俊铎。委托诉讼代理人：矫全，甘肃法音律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝成，甘肃法音律师事务所律师。被告（反诉原告）刘录昌。委托诉讼代理人：祁世刚，甘肃正天合律师事务所律师。原告兰州江森电子科技有限公司诉被告刘录昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日受理后，被告刘录昌以其与原告签订的房屋租赁合同无效为由提出反诉，本院一并受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人矫全、李宝成，被告刘录昌及其委托诉讼代理人祁世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州江森电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺租赁费用181250元及违约金36000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于兰州市城关区天平街15号商铺租赁给被告经营宾馆，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金为：2015、2016年250000元，2017年275000元、2018年302500元、2019年332750元，下一年度的租金提前一个月支付。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用。依合同约定，被告应于2016年12月向原告支付2017年度租金275000元，但被告却迟迟未予支付。2017年2月21日，被告向原告出具欠条，承诺在2017年3月28日前支付48750元，剩余206250元于2017年5月1日前付清。但截止原告起诉时，被告分别于2017年2月、3月、5月共向原告支付了93750元，剩余181250元，经原告多次催要，被告拒不支付，原告诉讼来院。被告刘录昌反诉辩称，原告将涉案房屋出租给了案外人冶正录、王廷明，2015年4月30日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，承租了原告的上述房屋，并与冶正录、王廷明签订了《转让合同》，以122万元的价格受让了该租赁房屋内的全部设施、设备。被告签订上述合同后，开始经营宾馆，但在经营过程中，被告才得知该租赁房屋没有合法的建设及所有权手续，致使被告无法办理经营所需的工商注册手续，被告多次要求被告出具该房屋合法的经营手续，原告才于2017年2月16日才向被告出具了一份由兰州房地产易中心出具的内容为“兰州江森电子科技有限公司（地址：天平街15号）申请办理房屋交易登记手续，我中心正在办理中的函。”后被告拿着该函经过多次周折，才在2017年2月22日办理了营业执照，但至今不能理卫生许可证等相关证件。被告无奈找到兰州市房管局询问该房屋证件的办理情况，兰州市房管局告知被告，被告所持函件确属其出具，但至今未收到任何办理该租赁房屋所有权手续的文件，并且该房屋也没有建设工程规划许可证，就不可能取得房屋所有权证。基于此，该租赁房屋缺乏相应的建设工程规划许可证，在本案一审辩论终结前也不可能取得上述证件，根据相关法律规定，该商铺租赁合同应属无效合同。由于被告长期不能取得营业执照，被政府相关部门罚款19000元，原告对被告还多次停电，致使被告无法正常使用租赁房屋，从根本上并没有达到使用该租赁房屋作为经营场所的目的。与此同时，被告还为经营该房屋支付了122万元的设施、设备转让费，依照相关法律规定，合同无效，因此给合同缔约者造成的损失，应当按照双方的过错程度进行分担，为此，提出反诉：1、依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、原告向被告承担损失1440231元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，原告出租给被告的房屋具有建设工程规划许可证，因此，合同是有效的。根据合同法的解释，合同无效是效力性规范，而非管理性规范，原告没有取得房屋所有权证，并不意味着原告不能出租房屋，且导致租赁合同无效。办理消防、卫生许可证是经营者的义务，而非房屋所有者的义务。被告受让宾馆内的物品是经营所需，且该费用由他人收取，与原告无关，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于兰州市城关区天平街15号共计约466平方米上下两层商务用房系上海航星机械（集团）有限公司于1995年11月16日从甘肃石油化工房地产开发公司第一开发部购买的商品房。2011年11月23日，上海航星机械（集团）有限公司将该房屋出售给了原告。该房屋未取得所有权证，出卖人上海航星机械（集团）有限公司向原告出具了一份建设工程规划许可证。2015年，原告将上述房屋出租给了案外人王廷明、冶正录，约定的租赁期限为5年。2015年4月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告承租了涉案房屋，同时，被告与案外人王廷明、冶正录签订转让合同，被告受让了该房屋经营权及设施、设备，转让费为122万元。在原、被告签订的《租赁合同》中，双方约定的租赁期限仍为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日。租金为：2015、2016年250000元，2017年275000元、2018年302500元、2019年332750元，下一年度的租金提前一个月支付。同时约定，被告逾期支付租金，则每日按实欠租金和费用的3%支付滞纳金。合同签订后，冶正录、王廷明将房屋交由被告经营。因房屋未取得所有权证，被告无法取得相关的经营证照。2014年5月4日、6月17日，因无证经营，被告被兰州市城关区工商行政管理局没收违法所得共计10000元，罚款共计7000元。同时，因未办理卫生许可证，被兰州市城关区卫生和计划生育局罚款2000元。被告多次要求原告提供办理房屋所有权的手续，原告于2016年10月18日给被告提供了兰州房地产交易中心出具的内容为“兰州江森电子科技有限公司（地址：天平街15号）申请办理房屋交易登记手续，我中心正在办理中。”的函件。2017年2月22日，被告取得了该商铺的营业执照。在此过程中，被告向原告缴纳了2016年度的房屋租金。依照合同约定，被告应在2017年12月31日前向原告缴纳2017年度的房屋租金，因存在上述问题，被告于2017年2月21日向原告出具了欠条载明“今欠天平街15号房租（2017年1月至3月31日）8750元于2017年3月28日前归还，剩余2017年4月至2017年12月房租于2017年5月1日前付清，即206250元。”出具欠条后，被告仅支付了部分房租，2017年度剩余租金181250元未付，原告诉讼来院，被告以涉案房屋未取得规划许可证，双方所签合同无效为由提出反诉。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是否合法有效;被告与王廷明、冶正录签订转让合同后，该商铺能否正常经营，原告受让商铺经营权及店内设施、设备价款的损失应否由原告承担；被告应否向原告支付房屋租金及违约金。出卖人上海航星机械（集团）有限公司在1995年11月16日从甘肃石油化工房地产开发公司第一开发部购买了涉案房屋，直至2011年11月23日上海航星机械（集团）有限公司将涉案房屋出售给原告时，其未取得房屋所有权证。上海航星机械（集团）有限公司虽向原告出售涉案房屋时出具了证号为兰规管（95）340号的建设工程规划许可证，但建设单位是否按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原告无证据证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，涉案房屋的建设违反了《城乡规划法》的规定，该规定属于效力性强制性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方所签订的《商铺租赁合同》无效。《合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《商铺租赁合同》无效后，被告应当向原告返还房屋，原告应当向被告补偿房屋装修损失。关于被告反诉主张的1440231元损失，被告称该部分损失为房屋装修及设施、设备转让费122万元及罚款等损失，本院认为转让房屋装修及设施、设备是被告为了获取商业机会，根据商业惯例，同等位置的房屋转让费在20万元左右，本院按22万元核算。被告支付的100万元为房屋装修及购买设施、设备的费用，该费用按五年分摊为每年20万元。至2017年9月30日被告已使用房屋2年零9个月，该部分费用折旧为55万元，应当由被告自行承担。剩余45万元，本院认为被告作为特种行业（宾馆）经营者，其应当知道经营所需的条件，而被告在与原告签订《商铺租赁合同》时，未尽到审慎注意义务，致使所签订合同无效，被告应当承担主要责任，该责任本院按四、六划分，即被告承担60%的责任，原告承担40%的责任，故该部分损失被告承担万27万元，原告承担18万元。关于被告反诉请求的其他费用，其中有19000元系行政罚没款，不应当由原告承担，其余部分损失，被告无证据证明，本院不予支持。关于原告要求支付商铺租赁费用181250元及违约金36000元的诉讼请求，根据双方约定，2017年度租金为275000元，即月租金为22916.67元，被告已向原告支付了2017年度部分租金93750元，至今被告仍占用涉案房屋，应向原告支付使用费，该部分费用本院计算至2017年9月30日9个月，扣除被告已支付的93750元后，被告应向原告支付112500元房屋使用费。关于原告主张的违约金36000元，本院认为原被告虽约定了违约责任，但被告未按约定给原告付款是行使履行抗辩权，不应当向原告承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告出租给被告的房屋因违反了《城乡规划法》的强制性规定，该规定属于效力性强制性规定，双方所签订的《商铺租赁合同》无效，被告应向原告返还房屋，但被告使用了涉案房屋并实际经营，应向原告支付房屋使用费。被告作为特种行业经营者，其应当知道经营所需的要件，但被告未尽审慎的注意义务，致使损失扩大，被告也应承担部分损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告兰州江森电子科技有限公司与被告刘录昌于2015年4月30日签订的《商铺租赁合同无效》，被告刘录昌于本判决生效后三十日内向原告兰州江森电子科技有限公司返还约定兰州市城关区天平街15号约466平方米的商业用房，并支付房屋使用费112500元；二、原告兰州江森电子科技有限公司向被告刘录昌赔偿损失180000元；三、驳回原告兰州江森电子科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告刘录昌的其他反诉请求；以上一、二项折抵后，原告兰州江森电子科技有限公司向被告刘录昌支付67500元，于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4559元，减半收取2279.5元，原告兰州江森电子科技有限公司负担1094元，被告刘录昌负担1185.5元；反诉费8881元，原告兰州江森电子科技有限公司负担1066元，被告刘录昌负担7815元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  陶生莲二〇一七年九月十八日书 记 员  赵启亮