浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第112号
上诉人（原审被告）温州新城建设股份有限公司。
法定代表人张坚。
委托代理人王永华、潘雄伟。
被上诉人（原审原告）张三美。
被上诉人（原审原告）ＸＸ福。
上述两位被上诉人委托代理人杨康乐、黄献国。
上诉人温州新城建设股份有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，案外人陈唐娒与原告张三美原系夫妻，原告ＸＸ福为夫妻两人唯一的子女。1999年11月23日，案外人与被告签订拆迁安置协议书1份，双方约定：案外人将其所有的坐落于本区上蒲校前路10号的房屋交被告作价拆除；被告应当给予案外人安置的店连屋建筑面积20平方米，住宅建筑面积为181.42平方米；应当给予安置的店连屋建筑面积按每平方米1500元的价格计收购房款并给予安置，应当给予安置的住宅建筑面积中103.59平方米的建筑面积按每平方米320元的价格计收购房款并给予安置，61.45平方米按每平方米800元的价格计收购房款并给予安置，16.38平方米按每平方米1380元的价格计收购房款并给予安置；给予案外人以每平方米1380元的价格增购20.49平方米的建筑面积并给予安置；确定案外人应当支付购房款163189.4元；套型内超过协议安置面积的5平方米以内按计划价计算，超过5平方米部分按当年安置房市场控制价计算。此外，双方还对拆迁安置中的其他事项作了约定。在安置过程中，案外人将可以每平方米1380元的价格增购20.49平方米建筑面积的安置权益转移给原告ＸＸ福享有。此后，原告经认购定位分别被安置于15号店连屋与401室。其中15号店连屋的套内建筑面积为49.07平方米，总建筑面积为50.6平方米，401室的套内建筑面积为143.08平方米，安置建筑面积为156.21平方米，总建筑面积为157.39平方米。案外人于2007年12月23日亡故。由于被告在结算购房款时以安置房的安置建筑面积或总建筑面积作为计算购房款的依据，造成将安置房部分或全部公摊建筑面积计收了购房款。案外人的法定继承人（即两位原告）得知后对此不满，经与被告协商未果，遂诉至法院。
原判认为，首先，由于作为被拆迁人的案外人陈唐娒已经亡故，因此，案外人在拆迁安置中的相关权利义务应当由其继承人（即两位原告）享有。其次，根据温政（1994）1号文件《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》第十五条第（三）项的规定，以及温州市房产管理局温房函（2008）26号复函的相关内容可以确定，拆迁人具有保证被拆迁人安置房的住宅使用面积不得少于原拆房屋使用面积，营业房的套内建筑面积不得小于原拆房屋套内建筑面积的强制性法定义务（以下简称安置义务）。该义务属于法定的强制性义务，拆迁人可以在确保履行该义务的前提下在拆迁协议中约定给予被拆迁人更为优厚的安置条件，但不可以通过拆迁协议的约定减轻或者免除该法定义务。由于依据拆迁协议书第三条约定的内容，无法判断被告按照该条文的约定安置给原告的安置营业房的套内建筑面积与安置住宅房的使用面积是否大于原拆房屋的相应面积，因此，结合现有证据被告还需要提供能够反映原拆营业房套内建筑面积与住宅安置房使用面积的相关材料，以证明其已经全面履行了安置义务，由于被告没有提供相关的材料，故应当对此承担不利的后果。再次，根据《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》第十五条第（三）项、第（四）项的规定，结合温州市房产管理局温房函（2008）26号复函的相关内容，能够确定2002年5月1日前拆迁地块存在依据原拆房屋的使用面积进行安置，但在签订拆迁协议时普遍采用暂定建筑系数1.3－1.35将使用面积换算成安置房大概的建筑面积，用以估算拆迁户购房款的交易惯例；依据该交易惯例，原本拆迁协议书第三条中涉及的使用面积为安置的依据，涉及的建筑面积是双方为估算安置房购房款而将原拆房屋的使用面积乘以1.3的建筑系数换算所得的，由于本案被告没有提供能够证明原拆房屋与安置房使用面积的材料，而直接将原拆房屋的建筑面积作为安置与暂定购房款的依据，与通常的交易惯例不符。并且，安置房的建筑系数通常都会大于原拆房屋，因此，将建筑面积作为拆迁安置的依据，很可能导致原告获取的安置房的使用面积小于原拆房屋，从而遭受损失。因此，为确保原告能够获得的安置住宅房与营业房符合拆迁政策的要求，切实保障原告在拆迁安置中的利益，故认可原告主张的其获取的安置房的套内建筑面积不小拆迁协议第三条约定的建筑面积的安置方案。依据原告主张的安置方案并结合双方有关转移20.1平方米增购安置权益的约定，被告具有保证原告获取安置房店连屋营业房部分的套内建筑面积必须大于20平方米，安置房住宅的套内建筑面积必须大于181.42平方米（103.59＋61.45＋16.38＝181.42）的安置义务。由于被告安置给原告的15号店连屋营业房部分的套内建筑面积为24.04平方米（24.4×43.5÷44.16≈24.04），因此，对于店连屋部分被告已经履行了其安置义务。由于401室的套内建筑面积部分与15号店连屋住宅部分的套内建筑面积的总和为327.51平方米［26.2×49.07÷50.6＋143.08≈168.49］小于应当给予安置的套内建筑面积12.93平方米（181.42－168.49＝12.93），显然对于住宅部分被告没有完全履行其安置义务，应当对原告承担违约责任。当事人一方履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的履行费用过高的除外。由于让被告安置剩余的套内建筑面积为12.93平方米的住宅而另行组织房源，其履行费用明显过高，故被告应承担赔偿原告经济损失的违约责任，经济损失的数额依据未安置部分的套内建筑面积12.93平方米对应的总建筑面积14.22平方米（12.93×157.39÷143.08≈14.22，注：建筑系数参照401室确定）与房屋的市场价格（参照15号店连屋住宅部分的市场价格），确定为127980元（14.22×9000＝127980），但原告只有支付相应的购房款后才能全额获取上述购房款。最后，由于本案中安置建筑面积的价格应当依据该安置建筑面积所对应的原拆房屋套内建筑面积的价格确定，因此，依据拆迁协议的约定、被告原先的结算方案以及安置房住宅部分实际的建筑系数，落实原告主张的安置方案，其应当支付的购房款结算如下：16号店连屋的住宅部分能够容纳应当以每平方米320元的价格给予安置的套内建筑面积为25.41平方米（26.2×49.07÷50.6≈25.41），相应的购房款为8131.2元（25.41×320＝8131.2）；其余应当安置的套内建筑面积比照401室的建筑系数确定购房款为105501.1元［建筑系数：156.21÷143.08≈1.09，（103.59－25.41）×1.09×320＋61.46×1.09×800＋16.38×1.09×1380＝105501.1］；总额为113632.3元（8131.2＋105501.1＝113632.3）。鉴于被告已收取原告住宅部分的购房款113914.7元（8384.96＋105529.74＝113914.7），被告应当退还多收的购房款282.4元（113914.7－113632.3＝282.4）。综上，被告应当支付原告的赔偿款与多收购房款共计128262.4元（127980＋282.4＝128262.4元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第三十三条的规定，原审判决：一、被告温州市新城建设股份有限公司在本判决生效之日支付原告张三美、ＸＸ福128262.4元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张三美、ＸＸ福的其他诉讼请求。本案受理费3030元，鉴定费2110元，共计5140元，由原告张三美、ＸＸ福与被告温州市新城建设股份有限公司各半负担。
一审宣判后，温州新城建设股份有限公司不服向本院提出上诉。其上诉称：一、被上诉人起诉的诉讼请求及事实和理由不成立。被上诉人的诉讼请求为要求上诉人给予在汇源路蒲芳苑安置住宅套内面积14.31平方米，店连屋套内面积1.53平方米。其理由为，安置房的安置面积是以套内为结算依据，不包括分摊面积，上诉人收取了分摊面积的房价，把分摊面积计入房款结算属侵权，故要求上诉人给予与计价的分摊面积等同面积的房产给予安置。关于安置房分摊面积应否计价收取，原审判决已否定了安置房分摊面积购房款不能收取的问题，因此，被上诉人的诉讼请求就不能得到支持。但是原审判决将本案应按照建筑面积安置当作使用面积安置并以上诉人给予安置的面积少于被拆除房屋面积为由，脱离了被上诉人的请求和陈述的事实。二审中被上诉人要求给予安置的理由仍然是安置房分摊面积不应收取购房款，与上诉人是否依照拆迁协议足额给予安置无关。由于被上诉人并没有对一审判决提起上诉，应确认被上诉人已经承认一审判决关于“依据安置房套内面积计算购房款的观点缺乏法律依据”的认定。本案原审判决认定事实存在错误，而且原审判决在适用法律、政策方面也存在错误。请求撤销原审判决，改判并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张三美、ＸＸ福答辩称，被上诉人在原审诉讼请求中内容不是安置房的面积是否符合拆迁安置办法，而是上诉人没有按拆迁安置办法和双方协议书约定按套内面积进行房价结算，从而导致被上诉人权益受损。被上诉人一审请求补充安置，后来被上诉人同意以金钱赔偿代替非金钱债务履行。本案争议的焦点是双方的房款结算应以何种面积为依据，被上诉人认为是基于99年9号拆迁安置办法的规定和双方协议书约定。上诉人以建筑面积已经满足拆迁安置要求并以建筑面积作为计价根据从而否定被上诉人张三美、ＸＸ福的诉讼请求，依据是不充分的。请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提供新的证据。
经审理二审查明，陈唐娒与被上诉人张三美原系夫妻，ＸＸ福系陈唐娒与张三美的儿子。1999年11月23日，陈唐娒与上诉人温州新城建设股份有限公司签订了1份拆迁安置协议书，拆迁安置协议约定：陈唐娒将其所有的坐落于温州市上蒲校前路10号的房屋交上诉人作价拆除；上诉人给予陈唐娒安置店连屋建筑面积20平方米，住宅建筑面积为181.42平方米；给予安置的店连屋房价按建筑面积按每平方米1500元的价格计收购房款，给予安置的住宅房价有103.59平方米的建筑面积按每平方米320元的价格计收购房款，有61.45平方米按每平方米800元的价格计收购房款，有16.38平方米按每平方米1380元的价格计收购房款；给予陈唐娒以每平方米1380元的价格增购20.49平方米的建筑面积并给予安置；拆迁安置协议确定陈唐娒应当支付购房款共计163189.4元；套型内超过协议安置面积的5平方米以内按计划价计算，超过5平方米部分按当年安置房市场控制价计算。此外，双方还对拆迁安置中的其他事项作了约定。拆迁安置协议书签订后在安置过程中，陈唐娒将每平方米1380元价格增购20.49平方米建筑面积的安置权益转移给ＸＸ福享有。在安置房建成后，被上诉人经认购定位以及房款结算，被上诉人的住宅被安置于新城区7#地块汇源路蒲芳苑1幢401室，该套住宅产权证的建筑面积为157.39平方米，店连屋被安置于新城区7#地块汇源路蒲芳苑3、4、5幢一层15号，该店连屋产权证的建筑面积为50.60平方米，其中居住建筑面积26.20平方米，非居住建筑面积24.40平方米。另外有20.1平方米增购安置房的权益转移给ＸＸ福（陈唐娒儿子）安置在新城区7#地块汇源路蒲芳苑1幢502室。另查明陈唐娒于2007年12月23日亡故。被上诉人对安置房屋的公摊建筑面积部分计收购房款存在异议。经与上诉人协商未果，向原审法院提起诉讼，要求上诉人给予在汇源路蒲芳苑安置住宅套内面积14.31平方米，店连屋套内面积1.53平方米。
以上事实有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。双方当事人签订的房屋拆迁安置协议主要具体政策依据为1994年1月17日温州市人民政府温政（1994）1号文件《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》以及1999（009）号温州新城区建设管理委员会《关于颁发﹤温州新城区20#地块汇源路、汤家桥路房屋拆迁补偿安置规定﹥的通知》。根据上述有关房屋拆迁补偿安置政策文件规定，陈唐娒系农业户，房屋拆迁享有安置的建筑面积，以被拆迁人原合法产权房屋为一层平房或二层楼房的，给予三层面积安置，……。1999年11月23日，上诉人与陈唐娒签订了关于温州新城区20#地块房屋拆迁安置协议书，双方约定，陈唐娒作为被拆迁人同意将座落于温州市上蒲校前路10号的壹间二层房屋交上诉人作价拆除，该房屋建筑占地面积为61.68平方米，建筑面积123.59平方米，违章面积16.38平方米，使用面积118.97平方米。上诉人同意给予安置店连屋1间，建筑面积为20平方米，住宅套房建筑面积201.91平方米，本院认为该协议内容系双方当事人的真实意思表示，且协议书已经双方当事人签字确认，协议内容符合当时政策规定，因此双方签订的拆迁安置协议应依法确认有效。在安置房建成后，被上诉人经认购定位以及双方当事人于2004年9月和12月经过房款结算，被上诉人取得安置房住宅套房为新城区7#地块汇源路蒲芳苑1幢401室，产权证的建筑面积157.39平方米，店连屋为新城区7#地块汇源路蒲芳苑3、4、5幢一层15号，该店连屋产权证的建筑面积为50.60平方米，其中居住建筑面积26.20平方米，非居住建筑面积24.40平方米。另外有20.1平方米给ＸＸ福（陈唐娒儿子）安置在新城区7#地块汇源路蒲芳苑1幢502室。从上诉人实际履行安置情况分析，被上诉人取得的安置新房建筑面积共计183.59平方米，店连屋建筑面积24.40平方米，因此可以认定上诉人已经按照拆迁安置协议履行了相应义务。本案原审判决没有按照拆迁安置协议约定的内容进行认定处理，并且认可被上诉人主张的安置房套内建筑面积不小于拆迁协议第三条约定的建筑面积的安置方案明显缺乏事实和法律依据，也不符合当地有关房屋拆迁补偿安置的政策规定，应予以纠正。本案被上诉人一审起诉请求上诉人给予在汇源路蒲芳苑安置住宅套及面积14.31平方米，店连屋套内面积1.53平方米或者予以赔偿相应损失，其理由为安置房的安置面积是以套内面积为结算依据，不包括分摊面积，现上诉人把分摊面积计入房款结算侵犯被上诉人的权益。本院认为该理由不符合温州新城区建设房屋拆迁补偿安置的政策规定，上述政策明确规定安置房价款按新房建筑面积计算；安置房的建筑面积应包含分摊面积，本案并不存在由拆迁人自我消化分摊面积房价的事实及相应证据，因此，被上诉人的诉讼请求不能成立。综上所述，本案上诉人上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决在认定事实和适用房屋拆迁补偿安置政策方面存在错误，判决结果不妥。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第1605号民事判决；
二、驳回被上诉人张三美、ＸＸ福的诉讼请求。
本案一审案件受理费3030元，鉴定费2110元共计5140元由被上诉人张三美、ＸＸ福负担，二审受理费1515元亦由被上诉人张三美、ＸＸ福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
审 判 员 李碧叶
二〇〇九年五月二十日
代书记员 姜 益