成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2013）青羊民初字第4474号原告张红。委托代理人刘子豪，四川豪俊律师事务所律师。特别授权。委托代理人吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。一般授权。被告张先琦。委托代理人姜庄。特别授权。第三人成都市民用建筑统一建设办公室。住所地：成都市。法定代表人杨祖华，职务不详。原告张红与被告张先琦及第三人成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称成都统建办）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘卿与人民陪审员李丽萍、梁昌玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张红及其委托代理人吴映兵到庭参加诉讼，被告张先琦及第三人成都统建办经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告张红诉称，2009年1月3日，被告在转租“西苑茶坊”给原告张红时故意隐瞒了“西苑茶坊”的基本情况，与原告签订了《承包合同》，双方约定：租金17000元，租期从2009年2月1日至2013年1月30日止。合同签订后，原告陆续投入了数十万元对“西苑茶坊”进行装修装饰。从2010年6月起被告想单方面违约又不愿承担违约责任的情况下，先后采取欺骗隐瞒等手段想迫使原告退场。2010年7月以自己与成都市群利实业有限公司签订的《摸底河游园茶坊租房协议》租期已到，欺骗原告未能成功续约要求原告退场。原告要求被告赔偿损失但被告不同意，因此原告坚决不同意退场。被告先后采取各种手段迫使原告于2010年底退场。故请求法院判令被告继续履行与原告于2009年1月3日所签订的《承包合同》并承担诉讼费。后原告变更诉请为：1.原、被告于2009年1月3日所签订的《承包合同》无效；2.被告向原告返还定金5000元；3.被告赔偿原告经济损失200000元；4.被告承担本案受理费。被告张先琦辩称，茶坊的所有权人是成都统建办，原告称被告转租西苑茶坊存在故意隐瞒与事实不符；双方签订的实际是承包合同，并有相关约定；因原告经营期间提出将茶坊用作他用，被告不同意，原告依然擅自在茶坊周围进行违章搭建，引起周围群众不满并由相关部门制止，解除合同的责任在原告。第三人成都统建办未陈述意见。经审理查明，成都统建办系成都市房屋的所有权人。2007年1月20日，成都市群利实业有限公司（甲方）与张先琦（乙方）签订《摸底河游园茶坊租房协议》，主要约定：甲方将摸底河游园内茶坊其中面积小的1幢，面积为180平方米的房屋租赁给张先琦，租赁期限从2007年7月1日至2010年6月31日止，租金每月每平方米35.44元，月租金为6380元；乙方不得将房屋抵押、担保或转租。2009年1月3日，张红与张先琦签订一份《承包合同》，约定张先琦将成都市的房屋及现有房屋内的设施、设备承包给张红，期限从2009年2月1日至2013年1月30日止，承包金为每月17000元，先交5000元做为定金，待双方正式交接后定金变为承包保证金，承包期满后无违约退还。《承包合同》签订后，张红支付了5000元定金，并每月缴纳17000元承包至2010年8月。2010年6月17日，黄忠街道办事处向成都统建办发出金黄函发（2010）22号函，内容为：“贵局位于我辖区摸底河游园内修建的公建配套设施，租赁给承租方张先琦个人开设金牛区天然西苑茶坊，该承租方涉嫌违法搭建（约30m2）和侵占公用绿化带（约200m2）从事餐饮经营活动，周边居民群众以及人大代表先后多次向市、区政府以不同方式对该处的违约行为及脏、乱、差行为进行举报，我单位多次要求该经营户对侵占的公用绿化带进行彻底恢复原貌，该经营户口头承诺要及时恢复，但未见行动，周边群众怨声载道。为构建和谐社会和落实省、市城乡环境综合治理的相关要求，及文明城市指数测评的相关规定，特恳请贵局作为房屋产权业主单位对该经营户作出限期整改，恢复原貌或改变经营范围的相关措施。”2010年9月15日，成都市规划管理局向张先琦发出成规执法（2010）第200号《行政处理事先告知书》，载明：“经查，你未经规划主管部门许可，擅自在摸底河游园内的‘天然西苑茶坊’楼顶及周围多处搭建，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《四川省﹤城市规划法﹥实施办法》第二十一条的规定。根据……规定，本局拟作出限期拆除你在‘天然西苑茶坊’楼顶及周围搭建物的决定……”。2010年10月20日，成都市规划管理局向市政府出具成规督复（2010）85号《成都市规划管理局关于成府办（2010）5-3-340号办理情况的报告》，其中载明：“市政府：《对市民反映二十中分校门前绿化带违章搭建的回复》及刘仆副市长批示，我局于2010年9月7日收悉，并展开查处工作，现将办理结果报告如下：一、摸底河游园由市统建办修建，该游园内地面建筑于2001年经我局批准，面积共计136m2，该游园现由统建办职工张先琦承租，以‘天然西苑茶坊’的名义经营茶房、餐饮等项目，该游园内建筑的楼顶及周围共搭建了7处总面积约130m2的房屋、凉棚，均未经规划行政主管部门批准，属违法建设。我局已于2010年8月9日接到并受理了群众关于‘有人占用同育路二十中分校正门绿化带违章搭建’的投诉举报，……9月15日，我局作出限期拆除‘天然西苑茶坊’楼顶及周围违法建设的决定，向张先琦发出《行政处理事先告知书》（成规执法（2010）第200号）；9月25日向张先琦发出《责令限期拆除违法建设决定书》（成规执法（2010）第248号），责令其于2010年9月30日之前自行予以拆除……。10月18日，经我局执法人员现场核查，违法搭建部分已全部按要求予以拆除。”案涉茶坊于2010年10月因强拆停止经营。2010年11月4日，成都统建办向张先琦发出《关于拆除摸底河小游园违章占用绿地的通知》，主要内容为张先琦违章圈占绿地用于经营造成环境脏乱差、侵占居民公共休闲空间，要求于2010年11月8日前自行拆除小门坊、走廊玻纤瓦、柳树上悬挂的红灯笼、清运木地台、遮阳伞和拆除物品，否则将采取强制措施收回房屋。另查明，2011年4月26日，张先琦与冯莉签订《协议书》，约定：冯莉经张红介绍在2010年9月14日向张先琦缴纳保证金130000元，用于承包经营的“天然西苑茶坊”；冯莉于2010年12月1日实际进入上述场所开展经营；冯莉在张先琦与成都统建办签订《房屋租赁合同》后，按照《房屋租赁合同》里的约定履行张先琦应履行的义务。2011年5月26日，成都统建办与张先琦签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给张先琦，租赁期限从2011年6月1日至2014年5月31日止，房屋月租金为21600元。成都利群实业公司应缴纳2011年8月电费2431.98元、9月电费1849.77元、10月电费1186.97元、2012年8月电费1224.65元、9月电费911.83元、10月电费2375.38元、2013年7月电费4242.87元，上述费用均在张红的建设银行账户中扣缴。2009年11月15日，张红与四川省晶都装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定四川省晶都装饰工程有限公司承包天然西苑茶坊室内维修改造及花园改造工程，工程价款共计197764元。2009年11月15日、12月1日、12月28日，四川省晶都装饰工程有限公司向张红出具三张收据，金额共计188000元。2009年11月8日，曾古俭以天然西苑茶坊名义与三圣逢春园艺场业主穆逢春签订《绿化协议》，约定穆逢春对天然西苑茶坊周边竹林绿化及部分植物移栽工程进行施工。2009年11月10日、11月11日、11月15日、11月21日，穆逢春分别向张红出具了收到5000元、5000元、2600元和1030元的收条，共计13630元。2010年3月8日，张红与穆逢春签订了《园林绿化养护协议》，约定张红委托穆逢春对天然西苑茶坊园区外围新培竹林墙及园内植物进行养护绿化，委托时间为3个月，统包800元／月。上述案件事实，有原、被告的身份证、《摸底河游园茶坊租房协议》、《承包合同》、函、《行政处理事先告知书》、《成都市规划管理局关于成府办（2010）5-3-340号办理情况的报告》、《关于拆除摸底河小游园违章占用绿地的通知》、供电局用电清单、银行流水明细表、《协议书》、《房屋租赁合同》、《园林绿化养护协议》、《建筑装饰工程施工合同》、《“天然西苑”茶坊维修装饰工程报价表》、收据、送货单及当事人陈述等证据在案佐证。审理中，1.张红提交了收据、收条若干张，证明其购买家具、灯具及植物用于西苑茶坊的装修，主张其装修损失；2.张红陈述其经营期间对绿化带进行了养护并搭建了凉棚，最终强拆的只有30平方米的主体违章建筑；3.张先琦称2010年6月后没有与成都统建办续签合同，但租赁关系一直存续。本院认为，成都市群利实业有限公司与张先琦签订的《摸底河流园茶坊租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉茶坊的所有权人为成都统建办，从成都统建办向张先琦发函内容看，其对成都市群利实业有限公司签订《摸底河流园茶坊租房协议》的行为予以追认，即成都市群利实业有限公司有权代表成都统建办与张先琦签订《摸底河流园茶坊租房协议》。《摸底河流园茶坊租房协议》明确约定张先琦不得将茶坊转租，而张红与张先琦签订的《承包合同》实质是张先琦将成都统建办所有的案涉茶坊转租给张红，张红与张先琦形成的是租赁合同关系，因张先琦的转租行为未经成都统建办的同意及事后追认，应为无效，故本院对张红要求确认《承包合同》无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张先琦明知案涉茶坊不能转租还与张红签订《承包合同》，合同无效归责于张先琦擅自转租的违约行为，故张先琦收取的5000元定金应当返还给张红，并赔偿相应的损失。对于张红主张的装修损失的金额认定如下：张红与四川省晶都装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，并由四川省晶都装饰工程有限公司出具了金额为188000元的收据，张红与穆逢春签订《绿化协议》，穆逢春出具金额为13630元收条，从合同约定装修、绿化内容及收据内容可以证明张红为涉案房屋已实际支出了装修款188000元及绿化费用13630元，上述损失共计201630元，现张红仅主张200000元，本院予以支持。张红提交的其他收据因不能证明所购买物品用于案涉茶坊，其主张电力局从其银行账户扣缴的电费缴费主体是成都市群利实业有限公司，不能证明系因张先琦的违约行为导致，且在本案中张红也只主张了损失200000元，故对上述两项损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张红与被告张先琦于2009年1月3日签订的《承包合同》无效；二、被告张先琦于本判决发生法律效力之日起十日向原告张红退还保证金5000元；三、被告张先琦与本判决发生法律效力之日起十日向原告张红赔偿损失200000元。如果被告张先琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4375元，公告费600元，共计5075元，由被告张先琦承担，该款已由原告张红预交，被告张先琦在履行上述给付义务时一并向原告张红支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘 卿人民陪审员  任雨生人民陪审员  马华明二〇一四年一月十九日书 记 员  杨 倩