长春市双阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民初字第41号
原告建素兰，女，1941年8月29日生，汉族，农民，住长春市双阳区。
委托代理人刘玉军，法律工作者。
原告尹立民，男，1961年12月27日生，汉族，农民，住长春市双阳区。
原告尹丽华，女，1964年1月12日生，汉族，农民，住长春市南关区。
原告尹立香，女，1967年3月29日生，汉族，农民，住长春市双阳区。
被告尹立国，男，1969年1月25日生，汉族，农民，住长春市双阳区。
被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会。
地址：长春市双阳区双营子回族乡鲁家村。
法定代表人牟振峰，村主任。
委托代理人周晓丹，吉林良正律师事务所律师。
被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司，现地址不详。
法定代表人王凯付，经理。
原告建素兰、尹立民、尹丽华、尹立香诉被告尹立国、长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会、吉林省诚信房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建素兰、尹立民、尹丽华、尹立香，原告建素兰委托代理人刘玉军，被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会委托代理人周晓丹到庭参加诉讼，被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司经本院公告送达开庭传票传唤开庭未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，原告建素兰与原告尹立民、尹丽华、尹立香及被告尹立国系母子（女）关系，建素兰丈夫尹凤桐（已故）于1992年在长春市双阳区双营子回族乡鲁家村一社购买房屋一座，尹凤桐于1994年去世后，此房屋一直由其配偶建素兰居住，其继承人未对该房屋做出分割。2010年6月25日，被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司在未通知四位原告的情况下，与刚刚出院尚在生病期间的尹立国以低价签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议内容为“拆迁房屋为尹凤桐所有位于鲁家一社的房屋，面积77平方米，补偿款总额为265732.00元，搬家费300元，临时安置补偿费1386.00元，用于进行道路项目建设”。协议签订后此房屋被强行拆除，因尹凤桐与建素兰的其他三子女均外出打工，并不知道拆迁一事。在拆迁前，被告从来没有找我们协商过拆迁事宜，也没有进行公告公示，回来之后才得知房屋被拆迁，尹凤桐的配偶建素兰流离失所，无房居住。之后，我们多次找被告村委会要求将拆迁房屋恢复原状，让原告建素兰有房屋居住，被告村委会却置之不理。之后我们又多次找长春市双阳区双营子经济开发区要求给予解决，原告建素兰在开发区为了讨公道呆了一周之多，并将被子拿到开发区在那里居住，开发区领导答复说你们走信访，我们又到了双阳区信访局，信访局答复不归他们管，让到法院起诉。四位原告认为三被告的以上行为严重侵犯了四位原告的合法权益。故四原告依法起诉三被告，请求法院依法确认被告尹立国与被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司签订的房屋安置补偿协议书无效，保护原告77平方米房屋、附属设施及土地物权。
被告尹立国辩称，原告建素兰是我的母亲，尹立民是我大哥，尹丽华是我二姐，尹立香是我三姐。被拆迁房屋系我母亲建素兰所有，拆迁之前一直由我母亲建素兰自己居住。我因打工在双阳区街里租房子住，但偶尔会去母亲家住几天。我因骑摩托车跌倒头部被摔伤，做了手术，于2010年6月9日至2010年6月20日在医院治疗，因我离婚无人照顾，出院后便回到母亲家养伤，当时头脑不清楚。拆迁公司于我出院当天（6月20日）在我母亲家中找到我，并前后三次与我协商房屋拆迁一事，拆迁公司与我商定房屋拆迁补偿价格后，我并没有和兄弟姐妹以及我的母亲协商。后在我母亲及我的兄弟姐妹均不知情的情况下，我与拆迁公司在我母亲家中签订了合同，但签合同时我并没有签署被拆迁房屋附属物登记作价表，当时也没有这个表。合同签订三天之后我就亲自领取了房屋拆迁安置补偿款26万余元，我没有外债，但钱已全部被我花光。2010年10月份，我以外出打工无人照顾母亲为由将母亲送至大哥尹立民家。房屋何时拆迁我也不清楚，拆迁时我不在家。我对于原告的起诉没有异议，法院咋判咋是。
被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会辩称：
一，原告主张的房屋没有产权证明，无法证明该房屋系尹凤桐所有，原告也无法证明其是尹凤桐的合法继承人，原告没有诉讼主体资格；
二，该房屋在三年前就已被拆除，目前该房屋所在位置已经被修建成路，恢复房屋所有权无法实现；
三，该房屋在被拆迁时被尹立国实际占有，原告建素兰与被告尹立国共同居住在该房屋内，鲁家村委会有理由相信尹立国有权处分该房屋。原告尹立民居住在该房屋后面。四原告主张从房屋自2010年被拆迁至今的两年时间里不知道房屋被拆迁一事与事实不符。故在四原告均知情的情况下并未对三被告签订的补偿协议予以否认，视为同意。事实上，四原告于2010年口头委托被告尹立国与村委会签订拆迁补偿协议，事后四原告隐瞒事实，向法院诉求协议无效，是为了欺诈更多的补偿款；
四，即使是被告尹立国无权处分该房屋，但原告申请法院认定该合同无效亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定合同无效情形之一；
五，被告尹立国有代理权限，被告鲁家村委员会已全额给付了被告尹立国房屋拆迁补偿款总计265732元，故鲁家村委员会无过错。
被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司经本院公告送达开庭传票传唤开庭未出庭，亦未提交答辩状。
经审理查明，原告建素兰与原告尹立民、尹丽华、尹立香及被告尹立国系母子（女）关系，建素兰丈夫尹凤桐（已故）于1992年在长春市双阳区双营子回族乡鲁家村一社购买房屋一座，尹凤桐于1994年去世后，此房屋一直由其配偶建素兰居住，其继承人未对该房屋做出分割。2010年6月25日，被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司在未告知四位原告的情况下，与刚刚出院的尹立国在建素兰家中签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议内容为“拆迁房屋为尹凤桐所有位于鲁家一社的房屋，面积77平方米，补偿款总额为265732.00元，搬家费300.00元，临时安置补偿费1386.00元，用于进行道路项目建设”。但庭审时被告尹立国并没有承认签署被拆迁房屋附属物登记作价表。协议签订三日后，被告尹立国亲自领取了包括地上物补偿金在内的房屋拆迁安置补偿款265732.00元，以及搬家费300.00元，临时安置补偿费1386.00元。后此房屋及附属物被拆除，该地块闲置至今。在案件审理过程中，被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会代理人没有向法庭提供其可以拆迁的批准性文件及其相关手续。四位原告以三位被告的以上行为严重侵犯了四位原告的合法权益为由诉至来院，请求法院依法确认被告尹立国与被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司签订的房屋安置补偿协议书无效，保护原告77平方米房屋、附属设施及土地物权。
上记事实有原、被告的当庭陈述、原告提供的居民户口簿一份、房屋拆迁补偿安置协议书一份、被拆迁房屋附属物登记作价表复印件一份、长春市双阳区医院出具的医疗诊断报告书等医疗单据若干、被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司的企业机读档案登记资料一份在卷为凭，足资认定属实。
本院认为，本案双方争议的焦点主要是：一、被告尹立国与被告双营乡鲁家村村委会及吉林诚信房屋拆迁有限公司签订的房屋拆迁安置协议书是否有效的问题。首先，被拆迁房屋系在尹凤桐名下的建素兰与其子女尹立民、尹丽华、尹立香、尹立国共有财产。按照《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。被告尹立国擅自处分该财产的行为严重侵害了其他共有人的合法权益。被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及被告吉林省诚信房屋拆迁有限公司在尹立国未得到其他共有人授权、也未告知其他共有人、事后也未得到其他共有人追认的情况下与被告尹立国签订的房屋拆迁补偿安置协议书是无效的。其次，从被告尹立国的身份角度考虑，双方签订的合同属效力待定合同，签订合同后未经其他共有人追认。从被告双营乡鲁家村民委员会及吉林省诚信房屋拆迁有限公司的角度说，他们既不是开发的主体也不是征收的主体，即村委会及拆迁公司均没有征收农民土地的资格。他们签订的合同从主体资格上说也是无效的。二、该合同是否构成表见代理问题。被告双营乡鲁家村委会委托代理人辩称“该房屋在被拆迁时，被告尹立国实际占有、原告建素兰与被告尹立国共同居住在该房屋内，鲁家村委会有理由相信尹立国有权处分该房屋，被告尹立国有代理权”。根据合同法第四十九条规定，无权代理人代订合同有效的情形主要是相对人有正当理由相信代理人有代理权，即行为人构成表见代理。构成表见代理是有前提条件的，要在客观上存在有足以使相对人相信代理人有代理权的理由，如原来有过代理权、代理权丧失他人不知道或行为人持有被代理人虚假的委托书等。在本案中，房屋所有人尹凤桐已经死亡，没有代理的可能性，合同相对人鲁家村委会及拆迁公司没有前提条件相信尹立国有代理权，在明知房屋的所有权人为尹凤桐（合同书为证）的情况下，却没有通知尹凤桐家属及其他共有人而与尹立国签订合同，以尹立国与建素兰共同居住为由，强调尹立国构成表见代理，本院不予支持。被告鲁家村委会委托代理人称，原告在合同签订及拆迁后两年时间里未作否认表示、四原告均知情、口头委托被告尹立国签订房屋拆迁补偿安置协议书与事实不符，也没有证据支持。事实是原告未到法院前一直通过信访渠道解决，因没有得到解决诉到法院，故对被告代理人的该辩解意见本院不予支持。另外，被告鲁家村委会委托代理人辩解目前该房屋所在位置已经被修建成路也与事实不符。综上所述，原告关于合同无效的诉讼请求应予支持，但原告主张保护77平方米房屋、附属设施及土地物权的请求，因77平方米房屋、附属设施已经灭失，故该主张本院不予支持，其要求赔偿损失的主张因没有向本院提供证据，可以在其提供证据时另行主张权利。因土地为农村集体土地，没有灭失，原使用人仍享有使用权，可以向被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会主张使用权。被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及吉林省诚信房屋拆迁有限公司也可以向被告尹立国主张返还拆迁费。被告辩解意见因没有事实及法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告尹立国与被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及吉林省诚信房屋拆迁有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书无效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5311.00元，公告费560.00元，合计5871.00元，由被告尹立国承担2935.50元，由被告长春市双阳区双营子回族乡鲁家村民委员会及吉林省诚信房屋拆迁有限公司承担2935.50元，三被告互负连带给付责任，与本判决生效后五日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李亲荣
人民陪审员 赵兴学
人民陪审员 郭金峰
二〇一四年六月十九日
书 记 员 梁 艳