上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第191号
原告上海保集（集团）有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人裘东方，董事长。
委托代理人庄丽生，上海剑栋律师事务所律师。
被告陈伟英，女，1965年10月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
第三人陈建武，男，1970年12月21日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
第三人张启元，男，1952年4月16日生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。
原告上海保集（集团）有限公司诉被告陈伟英、第三人陈建武、张启元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄丽生、被告陈伟英及委托代理人施卫国、第三人陈建武、张启元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海保集（集团）有限公司诉称，2013年6月19日原被告签订商铺租赁合同，由被告承租原告的宝山区友谊路XXX号商业用房。被告自2014年7月12日起未再支付租金，经多次催讨无果，故原告向法院起诉，要求：1、从原告向法院起诉之日，即2015年1月21日起解除双方于2013年6月19日签订的《商铺租赁合同》；2、被告迁出系争的宝山区友谊路XXX号房屋；3、被告按年100万元标准支付从2014年7月12日至2015年1月28日的房屋租金；4、原告不退还被告押金15万元；5、被告自2015年1月28日起至实际迁出之日止按年租金100万元的三倍向原告支付迟延交还租赁区域的使用费。另外原告要求第三人一并迁出。
被告陈伟英辩称，被告认为可以继续履行合同，被告愿意把拖欠的租金补齐。被告向原告承租时，向案外人支付了转让费125万元，又出资对租赁物进行了装修等，如果原告一定要解除合同，原告应该赔偿被告的装修费280万元左右。另原告主张的违约金过高，故不同意原告的诉请。
第三人陈建武称，第三人向被告支付了转让费50万元，且都是按时向被告支付租金，故第三人是受害者。
第三人张启元称，第三人的租金一直付到2014年12月12日，后接到原告的通知，称被告陈伟英拖欠租金，要向第三人代收租金。第三人即跟被告说，按照合同约定，第三人应该付给被告租金，但因为原告发函，到底谁来收钱，希望原被告商量好。2014年12月2日起，被告陈伟英将电停掉，导致第三人停业2个多月。2014年4月开始，第三人装修了2个月，装修期内还是付租金的。2014年12月24日，被告陈伟英的一个厨师的房间着火，消防队灭火时，水漏到第三人的宾馆地上，有15厘米深，造成了损失。故第三人也是受害者。
经审理查明，2013年6月19日原被告签订商铺租赁合同，由被告承租原告的宝山区友谊路XXX号三层商业用房，建筑面积1969平方米。租期为2013年6月12日至2018年6月11日，其中2013年9月11日前三个月为免租期，2013年9月12日至2014年6月11日年租金65万元，2014年6月12日至2015年6月11日年租金100万元，2015年6月12日至2018年6月11日年租金为100万元加提价部分。支付方法：每三个月支付一次，签订合同时支付租金10万元，以后每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日前支付下个季度租金，先付后用。合同第十二条约定，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权解除合同，不退回押金，并收回房屋。本合同期满或解除后，乙方应于合同终止后7天内将其物品搬离租赁区域，否则视为乙方放弃对该物品的所有权，且视为已授权甲方处置该物品。如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟1天，向甲方支付相当于三倍原基本租金加管理费总额的违约金。本合同期限屇满或因乙方原因提前解除合同，乙方无权要求甲方赔偿因装修发生的费用，对租赁区内投入的装修及设施则视为放弃。事后被告支付押金15万元，并支付租金75万元，自2014年7月17日以后未再支付租金。
另查明，2013年5月25日被告与第三人陈建武签订租赁合同，将友谊路XXX号的一楼出租给陈建武开设超市，租期为2013年6月1日至2018年5月31日。陈建武于2014年12月及2015年4月各向原告支付租金98，714元，其称系支付2014年12月20日至2015年6月20日间的租金。2014年3月被告与第三人张启元签订租赁合同，将友谊路XXX号的三楼及一楼接待大厅出租给张启元，租期为2014年3月12日至2018年6月11日。
审理中，被告称原告于2014年8月将二楼锁了，致被告停业至今。原告称在2014年12月15日锁了二楼的。因为当时原告一直在向被告讨要租金，但是被告在破坏二楼租赁物，还准备剪断1楼和3楼的电线，导致租赁物无法正常使用，所以在这种情况下将2楼锁掉。
以上事实，有租赁合同、产权证、收据及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，原被告签订的租赁合同，合法有效，双方理应严格履行。经查明被告自2014年7月17日以后未再支付租金，属违约，应当承担违约责任。原告现起诉要求解除合同，于法有据，本院予以准许。因原告要求解除合同的起诉状于2015年2月5日送达被告，故该日期视为解除日。合同解除后，被告应当将租赁区内的物品搬走，并将承租的房屋腾空后返还原告。被告还应向原告支付2014年7月18日至实际搬离日前的租金或使用费。由于原告于2014年12月15日锁了二楼致被告无法经营，故二楼自2014年12月15日以后的租金应予相应减少，由本院酌定2014年12月15日以后的二楼月租金减少18，000元。经结算，被告应支付原告2014年7月18日至2014年12月14日的租金405，555元，另第三人陈建武向原告支付的租金197，428元应予抵扣。2014年12月15日以后的月租金按65，333元计算。关于原告主张的押金不退还及三倍租金的使用费，按合同约定被告违约的不退还押金，且被告应于合同终止后7天内搬离，否则按三倍租金加管理费的总额支付违约金，上述约定其本质上均属于违约责任，即被告违约应承担的违约金。本案中合同于2015年2月5日解除后，被告应于2月12日前搬离，否则承担三倍租金的违约金。由于该约定过高，故由本院根据双方合同的实际履行情况及锁门的事实酌情对违约金作相应调低。关于被告所称要求原告赔偿其装修损失等，由于系被告违约，故被告要求原告赔偿装修损失，不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，本院不予采纳。由于原被告的合同解除，故被告与第三人的租赁合同也无法履行，故第三人应当同时一并搬离，并将承租的房屋一并返还原告。至于第三人与被告间的租赁合同，属另一法律关系，第三人可以通过包括诉讼在内的方法另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海保集（集团）有限公司与被告陈伟英签订的租赁合同于2015年2月5日解除；
二、被告陈伟英、第三人陈建武、张启元于判决书生效之日起十日内，搬出承租的宝山区友谊路XXX号房屋，将房屋腾空后返还给原告上海保集（集团）有限公司；
三、被告陈伟英于判决书生效之日起十日内向原告上海保集（集团）有限公司支付自2014年7月18日至2014年12月14日间的租金208，127元（其中已经扣除了第三人陈建武向原告支付的租金197，428元）；
四、被告陈伟英于判决书生效之日起十日内向原告上海保集（集团）有限公司支付自2014年12月15日至2015年2月12日的租金126，310元；
五、被告陈伟英于判决书生效之日起十日内向原告上海保集（集团）有限公司支付自2015年2月13日至实际搬离日止的使用费（按每月10万元）；
六、原告上海保集（集团）有限公司收取的押金15万元不返还给被告陈伟英；
七、原告上海保集（集团）有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3，777.5元，由被告陈伟英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一五年五月二十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。