新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）喀民二终字第276号
上诉人（原审被告）：英吉沙鲁商房地产开发有限公司。住所地：英吉沙县工业园区。
法定代表人李希军，该公司董事长。
委托代理人：熊远元，该公司办公室主任。
委托代理人：代丽，该公司财务人员。
被上诉人（原审原告）：古丽巴哈尔·麦米提敏，女，维吾尔族，教师，现住喀什地区。
被上诉人（原审原告）：阿拉吾丁·阿布都热西提，男，维吾尔族，教师，现住喀什地区。
上诉人英吉沙鲁商房地产开发有限公司（以下简称鲁商房产公司）因与被上诉人古丽巴哈尔·麦米提敏、阿拉�丁·阿布都热西提商品房买卖合同纠纷一案，不服英吉沙县人民法院（2015）英民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员阿依古丽、代理审判员何春璐、吴炳坤组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人鲁商房产公司的委托代理人熊远元、代丽，被上诉人古丽巴哈尔·麦米提敏、阿拉吾丁·阿布都热西提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告古丽巴哈尔·麦米提敏、阿拉吾丁·阿布都热西提诉称：原告与被告于2013年8月5日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告于315国道西侧第五幢3层302号商品房。合同约定：1、若有该商品房设计变更、逾期交房、面积差异等问题，被告将负全部责任。2、该商品房的建筑面积110.36平方米、其中套内面积96.36平方米、公共部位与公共房屋分摊建筑面积14平方米。现在该商品房套�面积86.57平方米、公共部位与公共房屋分摊建筑面积24平方米。根据约定，原告有权退房，被告有退还给原告已付款188000元，并按银行贷款利率付给利息的法律责任。3、根据约定该商品房的交房日期为2013年10月31日，被告逾期304天，被告应承担支付违约金人民币9800元的违约责任。因此，原告请求法院依法判令解除xx号商品房买卖合同，并退房；被告退还给原告已付款188000元，并按银行贷款利率付给利息；被告承担逾期交房的违约金9800元；并由被告承担本案诉讼费用。
一审被告鲁商房产公司辩称：1、原告的第一、二项不成立，应驳回。我方的项目五证齐全，符合商品房销售全部法定条件，双方也是在自愿的基础上签订的合同，合同条款没有任何违背法律的规定事项，应予以确认有效，因此原告没有任何理由要求解除合同；2、原告不具备解除该合同的约定条件，我方没有违背商品房合同的任何条款，也没有改变施工涉及图的任何行为；3、原告的第三项请求也不成立，原告在购买商品房时，在银行有不良记录，无力偿还在工商银行贷款22000元，原告为用按揭贷款方式购买本案涉及的商品房，申请向我公司借款22000元，我公司为原告着想，出借给原告22000元，归还了原告在工商银行的借款22000元，双方签订借款协议，该借款协议第四项明确约定，原告应在2014年1月15日前归还我公司上述借款，否则原告应按照银行贷款利率的四倍承担借款利息（截止2015年3月31日利息为3166.24元），同时约定我公司在原告没有还清上述借款前，有权推迟交付本案涉及的商品房给原告。原告至今对上述借款本金没有还清，因此本案涉及的商品房不能按期交付，完全由原告的违约造成，我公司不承担违约金，原告还应按合同约定支付我公司的利息�
一审法院经审理查明：2013年1月4日原告古丽巴哈尔·麦米提敏与英吉沙鲁商房地产开发有限公司签订GF-2000-0171号齐鲁国际商贸城商品房买卖合同；合同约定商品房坐落于齐鲁国际商贸城第5栋3单元302号房，建筑面积110.02平方米，每平方米售价1776元，房屋总售价为196000元；合同签订后，原告将购房款全额支付给了被告；但原告古丽巴哈尔·麦米提敏向本院提交的与被告签订的商品房买卖合同确定的房屋建筑面积110.36平方米，其中套内面积96.36平方米；而被告向本院提交的商品房买卖合同确定的房屋建筑面积110.36平方米，其中套内面积86.57平方米，分摊面积23.45平方米；原、被告就套内面积双方合同约定不一致，酿成纠纷，形成诉讼。
另查明，2013年9月27日原告在购买商品房时，因无力偿还在工商银行贷款22000元，原告为能用按揭贷款方式购买本案涉及的商品房，申请向被告借款22000元，被告出借给原告22000元，归还了原告在工商银行的借款22000元，原、被告双方签订借款协议，该借款协议第四项明确约定：原告应在2014年1月15日前归还我公司上述借款，否则原告应按照银行贷款利率的四倍承担借款利息；同时约定被告在原告没有还清上述借款前，有权推迟交付本案涉及的商品房给原告。2013年12月23日原告归还给被告借款12000元，剩余10000元至今未归还。
一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依照合同约定向被告支付了房款，但被告交付的商品房套内面积与原告的合同不一致，套内面积相差9.79平方米，根据合同约定，面积误差比值超过3%时，买受人有权退房；在本案中，面积误差比值已超过3%，被告的行为构成�约；因此，原告提出解除xx号商品房买卖合同并退房，退还原告已付款188000元的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告按银行贷款利率付给利息的诉讼请求不合理；应按合同约定银行存款利率给付利息；但原告对该诉讼请求没有明确利率的起算时间和给付金额，因此，本院对该诉讼请求不予支持；原告要求被告支付逾期交房的违约金9800元的诉讼请求不合理；按照原、被告双方借款协议约定，原告未归还借款，被告有权推迟交付本案涉及的商品房，因此，本院对该诉讼请求不予支持。
据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，遂判决：一、解除原告古丽巴哈尔·麦米提敏与被告英吉沙鲁商房地产开发有限公司签订的xx号商品房买卖合同；二、被告英吉沙鲁商房地产开发有限公�返还原告古丽巴哈尔·麦米提敏、阿拉吾丁·阿布都热西提购房款188000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4220元，由被告承担。
鲁商房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审中，双方当事人各提供了一份商品房买卖合同，一审法院在无任何证据证明的情况下，对鲁商房产公司的提供的合同未予认定，无法律依据；2、一审法院认定房屋确权面积超过约定面积的3%，无事实依据；3、鲁商房产公司仅与古丽巴哈尔·麦米提敏签订了合同，而未与阿拉吾丁·阿布都热西提，一审法院确认主体资格有误。请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
古丽巴哈尔·麦米提敏、阿拉吾丁·阿布都热西提服从一审判决，其针对鲁商房产公司的上诉请求及理由口头答辩称：双方签�的合同对房屋总面积的约定没有变化，但约定的套内面积为96.36平米，但房屋测绘后的实际套内面积仅为86.57平米，误差已超过3%，其有权解除合同，故一审法院判决正确，请求维持原判。
二审中，鲁商房产公司提供了一份从住房公积金中心调取的《商品房买卖合同》（复印件），拟证明虽然该合同约定的套内面积是96.35平米，但并未约定面积误差比超过3%时买受人有权退房，合同约定的面积与实际面积不同时，应按多退少补的原则解决。经质证，阿拉吾丁·阿布都热西提、古丽巴哈尔·麦米提敏对该证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理查明：上诉人鲁商房产公司先与被上诉人阿拉吾丁·阿布都热西提签订了一份编号为xx的《商品房买卖合同》，商品房位于英吉沙县齐鲁国际商贸城第5幢3单元302室，但该合同�鲁商房产公司签字、盖章，亦无签订日期。后鲁商房产公司就上述同一商品房又与被上诉人古丽巴哈尔·麦米提敏签了三份编号仍为xx，但落款日期不同的《商品房买卖合同》，第一份落款日期为2013年1月4日的合同约定，商品房建筑面积为110.02平米，其中套内面积96.36平米；计价方式按建筑面积计算，该房单价为1776元／平米，总价196000元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；第二份落款日期为2013年5月28日的合同系办理公积金贷款时，提交给住房公积金中心备案的合同，该合同约定，商品房建筑面积为110.35平米，其中套内面积96.35平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14平米；计价方式按建筑面积计算，该房单价为1776元／平米，总价196000元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按多退少补的原则，以产权登记面积据实结算房款；第三份是落款日期为2014年4月20日的合同，鲁商房产公司认可该合同内容为其自行填写、自行留存，未向古丽巴哈尔·麦米提敏提供。古丽巴哈尔·麦米提敏对上述第一、二份合同的真实性予以认可，对第三份合同的内容不予认可。双方对上述三份合同均为双方签字、盖章予以认可，但应以哪份合同作为最终确认双方权利义务关系的合同各执一词。
另查明，新疆天盛房地产评估测绘公司对涉案房屋作出的测绘结果显示，该房建筑面积为110.02平米，套内面积为86.57平米，分摊面积为23.453平米。
再查明，阿拉吾丁·阿布都热西提、古丽巴哈尔·麦米提敏系夫妻关系。二审庭审中，双方当事人均认为，最终与鲁商房产公司形成商品房买卖法律关系的主体为古丽巴哈尔·麦米提敏，而非阿拉吾丁·阿布都热西提。
本院经审理认为：根据当事人的上诉与答辩意见，本案二审争议焦点为：古丽巴哈尔·麦米提敏是否享有合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方当事人对面积差异的处理方式在双方签订的《商品房买卖合同》中进行了明确约定，故本案应依双方约定进行处理。虽古丽巴哈尔·麦米提敏认为其持有的落款日期为2013年1月4日的合同及在住房公积金中心备案的合同均属真实有效的合同，且该两份合同所载明的套内面积为96.35平米，与房屋�际套内面积86.57平米误差比已超过3%，但根据该两份合同的内容分析：古丽巴哈尔·麦米提敏持有的合同约定，房屋建筑面积为110.02平米，双方选择以建筑面积计价，且以建筑面积为依据进行面积差异的处理，即只有当实际建筑面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人古丽巴哈尔·麦米提敏才享有合同解除权，而根据测绘结果显示，该房实际建筑面积为110.02平米，与合同约定的建筑面积无误差，故古丽巴哈尔·麦米提敏并不享有对该合同的解除权；而住房公积金中心的备案合同约定，以建筑面积为依据进行面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按多退少补的原则，以产权登记面积据实结算房款，故依据该约定，在约定的建筑面积与实际建筑面积无差异的情况下，古丽巴哈尔·麦米提敏亦不享有合同解除权。因此，古丽巴哈�·麦米提敏虽主张合同约定的套内面积与实际套内面积误差比已超过3%，但套内面积的误差并非双方合同约定的解除合同的事由，故古丽巴哈尔·麦米提敏无权要求解除合同，退还购房款。综上所述，上诉人鲁商房产公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款二项之规定，判决如下：
一、撤销英吉沙县人民法院（2015）英民初字第97号民事判决；
二、驳回阿拉吾丁·阿布都热西提、古丽巴哈尔·麦米提敏的诉讼请求。
一、二审案件受理费8440元，由被上诉人阿拉吾丁·阿布都热西提、古丽巴哈尔·麦�提敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阿依古丽
代理审判员 何 春 璐
代理审判员 吴 炳 坤
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张 墨 川