浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第549号
原告（反诉被告）：宁波市北仑区八方工程塑料有限公司(组织机构代码：14413101-8)，住所地浙江省宁波市北仑区大碶宁穿路88号。
法定代表人：陈基铭，该公司总经理。
委托代理人：曹海江，浙江和义律师事务所律师。
委托代理人：许春香，浙江和义律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李好红，女，1971年2月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，系宁波市北仑区大碶大宇副食品店的业主。
委托代理人：黄利生，浙江吴克汀律师事务所律师。
原告宁波市北仑区八方工程塑料有限公司（以下简称八方塑料公司）与被告李好红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月29日立案受理，被告李好红于2011年4月15日依法提起反诉，本院受理后决定合并审理，并依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2011年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹海江、被告李好红及其委托代理人黄利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告八方塑料公司起诉称：原被告于2008年11月26日签订一份房屋租赁合同，原告把位于宁波市北仑区宁穿路217-219号的房屋租赁给被告作副食品仓库使用，在合同中约定了租金、违约的处理、租赁期限等条款。后原告为配合政府拆迁，在2010年8月9日，经原被告协商又签订了一份协议书，在协议书中，原被告确定租房终止日期为2010年8月10日，被告于2010年8月底前搬离承租的房屋，被告的拆迁赔偿由原告包干，由原告赔偿被告包括房租及押金、装修费用等所有一切费用合计110000元，并约定了支付方法。协议书签订后，被告给原告出具了委托书全权委托原告向有关部门办理房屋拆迁赔偿，次日原告按约给付了被告80000元，但被告到了2010年8月底却没有搬离承租的房屋，经原告多次催促，被告拒不搬离，此举不仅影响了原告的权益，造成了租金等损失，也严重影响了政府部门的拆迁工作，影响了大工程的建设。综上所述，被告收到补偿款后拒不搬离承租房屋的行为显属无理，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求：1、被告立即搬离承租的房屋（宁波市北仑区宁穿路217-219号）；2、被告赔偿原告房租损失34833元（从2010年9月1日至2011年3月15日），并赔偿从2011年3月16日起至被告搬离承租房屋时止按每月6333元的租赁损失；3、被告支付原告违约金22800元。庭审中原告陈述因被告已在2011年4月11日全部搬迁完毕，故将诉讼请求变更为：1、判令被告赔偿原告房租损失40110.5元（从2010年9月1日至2011年4月11日，按6333元/月计算）；2、判令被告支付原告违约金22800元。
原告八方塑料公司向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，证明原告把北仑区宁穿路217-219号租赁给被告的事实；
2、协议书，证明原被告之间租赁关系进行了变更，并约定具体补偿办法的事实；
3、委托书，证明被告全权委托原告办理房屋拆迁赔偿事宜；
4、收条，证明被告收到原告补偿款80000元的事实；
5、客户变更用电申请表，证明至2011年4月2日被告李好红还在使用出租房屋；
6、北仑织袜厂出（入）库单，证明至2011年3月24日李好红还在使用出租房屋；
7、照片，证明至2011年3月24日李好红还在使用出租房屋；
8、其他房屋拆迁协议，证明被告委托原告办理拆迁事宜、共获得拆迁赔偿总额70274元，少于原告支付给被告的80000元，原告受到了一定的损失；
9、陈山水、贺某、董某的证人证言，证明至2011年3月24日李好红还在使用出租房屋。
被告李好红答辩称：对于原告要求被告支付房租费40110.5元，没有法律和事实依据。原告未提供证据证明涉案房屋的所有权，不能证明原告有出租房屋的权利。退一步讲，即使原告有该租赁房屋的所有权，但原告的房屋已被征收拆迁，显然在被国家征收拆迁后，原告是没有出租的权利的，也不应当享有收取租金的权益。原告与被告于2010年8月9日达成协议后直至2010年11月底才搬离，是因为原告想要多些赔偿款，原告方法定代表人明确告诉被告可以暂时无偿置放一些物品。被告已于2010年11月底搬离了货物，腾空了房屋，并将房屋归还了原告。原告要求被告支付违约金，没有法律和事实依据。
被告李好红向法院提交了如下证据：
1、疏港公路拆迁文件，证明出租房屋被征收拆迁事宜已于2009年8月27日定下来；
2、合同书及收条，证明被告于2010年11月份已经承租新房屋、未使用原告房屋之事实；
3、金某的证人证言，证金某在2010年11月将徐洋菜场的房屋出租给李好红；
4、秦某的证人证言，证明被告在原告的要求下未搬迁直至2010年11月底才搬；
5、陈某的证人证言，证明被告在2010年11月底从宁穿路搬到徐洋菜场，且货物全部搬完。
反诉原告李好红起诉称：2008年11月26日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋租赁合同，约定反诉被告将北仑区宁穿路217-219号房屋租赁给反诉原告，租期3年。2010年8月，因该房屋拆迁，反诉原告与反诉被告经协商，签订一份协议书，约定：双方租赁关系终止，反诉被告一次性赔偿110000元给反诉原告，由反诉被告向相关部门办理赔偿手续。损益均由反诉被告承担。协议书签订后，反诉被告要求反诉原告置放一些物品在该房屋中，反诉被告以此为由向拆迁机构多赔些钱。2010年11月底，反诉人搬空了全部物品，多次要求反诉被告支付剩余拆迁赔偿款30000元时，反诉被告均无理拒付。故诉至法院要求：判令反诉被告立即支付反诉原告赔偿款30000元。
反诉原告向本院提供了协议书以证明反诉被告应支付反诉原告赔偿款的事实。
反诉被告八方塑料公司答辩称：请求法院驳回反诉原告的反诉请求，理由如下：1、反诉原告违约在先，根据协议，反诉原告应在2010年8月底搬迁完毕，但据反诉原告将在2010年11月底才搬迁，但事实是反诉原告在2011年4月12日才搬迁完，我方只获得赔偿70000元多，少于我方支付给反诉原告的80000元。2、由于反诉原告的原因，我方得不到提早搬迁的奖励费用，且现在的拆迁安置也属于第三批，造成了反诉被告的经济损失。
反诉被告八方塑料公司未向本院提供证据。
经开庭审理，被告对原告提供的证据1、2、3、4均无实质性异议，本院审核后依法采信。被告对原告提供的证据8的真实性无异议，但认为原告并无损失，且其实际获赔的拆迁款有十几万。经审核，本院对该证据真实性予以确认。原告对被告提供的证据1无异议，本院审核后予以采信。
双方争议的焦点为：一、被告李好红搬迁完毕的时间。被告主张其在2010年11月底已经搬迁完毕，并提供了证据2、3、5以证明其主张。被告提供的证据2、3、5，原告虽予以否认，但未提供相应的证据，且证据2、3、5之间能相互印证，本院审核后予以采信。原告主张被告是2011年4月11日搬迁完毕。原告提供了证据5、6、7、9以证明其主张。但原告提供的证据5、6、7不符合证据三性，与待证事实之间没有关联性，原告提供的证人贺某、董某均系原告职工，陈山水系原告法定代表人陈基铭之子，不能单独作为认定案件事实的依据，又无其他证据相印证，故本院对原告的主张不予采信。综上，本院认定被告在2010年11月底搬迁完毕。二、被告李好红2010年11月底搬迁完毕是否构成违约。被告主张其之所以在2010年11月底搬迁是因为原告让被告置放一些物品在房屋里，原告以此为由可以向拆迁部门多要些赔偿，原告方法定代表人明确告诉被告可以暂时无偿置放一些物品。被告提供了证人秦某的证言以证明其主张。本院认为，被告李好红应对其未按约定时间搬迁的原因举证，并承担举证不能的法律后果。因被告提供的证人系其职工，又无其他证据相印证，故本院认定被告未按约定时间搬迁构成违约。原、被告签订的租赁合同中约定的“预期归还房屋”，综合该条的上下语境及双方先付租金后用房屋的约定，该“预期”应为逾期。被告未按约定时间搬迁，应支付违约金。
根据采信的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明以下事实：2008年11月26日，原告八方塑料公司与被告李好红签订一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于宁波市北仑区宁穿路217-219号房屋租给被告做副食品仓库使用，并对租期、租金、支付方式、违约金等做了约定。因诉争房屋地段面临拆迁，2010年8月9日，原、被告签订一份协议书，约定了租房终止日期为2010年8月10日，8月底前被告必须搬空所有食品及杂物；双方一致同意原告赔偿被告包干总金额为110000元，包括退还房租及押金、装修费用、工人工资、人工搬迁、车辆运输、零星杂品等所有一切费用，损益均由原告承担；协议签订后第二天原告付被告人民币80000元，余额30000元待该出租屋按时搬空后一次性付清等条款。2010年8月10日，被告出具委托书载明：本店全权委托宁波市北仑区八方工程塑料有限公司（原宁波经济技术开发区八方工程塑料有限责任公司）在有关部门办理房屋拆迁赔偿的一切有关事宜。2010年8月11日，原告支付给被告上述协议中的80000元。2010年11月24日，被告与金某签订合同，约定金某将大矸徐洋菜场东侧原大东方超市用房出租给被告使用。2010年11月底，被告从诉争房屋搬迁。2011年3月23日，原告法定代表人陈基铭以宁波市北仑区大碶大宇副食品店的名义与宁波北仑大碶灵峰房屋拆迁有限公司签订其他房屋拆迁协议，原告领取了诉争房屋的设备搬迁费及一次性经济损失费共计70274元。
本院认为：2008年11月26日的房屋租赁合同及2010年8月9日的协议书，系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应受其约束。协议书第一条实际对房屋租赁合同中的租赁终止日期进行了变更，并约定了搬迁时间，房屋租赁合同中的违约金条款对双方具有约束力。被告逾期归还房屋，构成违约，应参照租金标准支付租金损失并按照合同总金额的30%支付违约金。原告诉请合法正当，本院予以支持。关于租金损失，具体数额为19000元（76000元/年/12*3个月）。关于违约金，原告根据约定按照22800元（76000元/年*30%）主张，被告认为违约金过高。本院认为，3个月租金19000元已补偿原告损失，原告认为还有其他损失，但未能举证，故合同中约定的违约金过高，本院酌情认定被告支付原告违约金11000元。被告已于2010年11月底搬迁，原告亦应按协议书约定支付被告剩余30000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告李好红应支付原告宁波市北仑区八方工程塑料有限公司2010年9月至11月的租金损失19000元；
二、被告李好红应支付原告宁波市北仑区八方工程塑料有限公司违约金11000元；
上述一、二项合计30000元，限于本判决生效后7日内履行完毕。
三、反诉被告宁波市北仑区八方工程塑料有限公司应支付反诉原告李好红赔偿款30000元，该款限于本判决生效后7日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1373元，减半收取686.5元，由原告宁波市北仑区八方工程塑料有限公司负担359.5元，被告李好红负担327元。反诉受理费275元，由反诉原告李好红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 宋建侠
二〇一一年六月二十九日
代书 记员 朱洁娜