陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）陕08执异186号案外人：陕西格瑞达房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区新型工业园西部大道。法定代表人：赵中，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴华，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静静，陕西锦路律师事务所律师。申请执行人：李坚，男，1956年9月7日出生，住横山县。被执行人：吴三波，女，1968年11月19日出生，住陕西省神木县。被执行人：董发武，男，1959年4月1日出生，住横山县。被执行人：杨来贵，男，1954年4月27日出生，住横山县。本院在执行申请人李坚与被执行人吴三波、董发武、杨来贵民间借贷纠纷一案中，陕西格瑞达房地产开发有限公司（以下简称格瑞公司）对本院裁定续行查封被执行人吴三波所有的位于西安市未央区凤城五路以北、常青二路以南紫薇风尚二期房产一处（合同登记号：Y********，预售许可证号xxxxxxxx）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。格瑞公司称，榆林中院查封的涉案房屋系异议人合法所有的财产。异议人与吴三波于2010年11月9日签订商品房买卖合同（备案登记号为：Y********），约定由吴三波购买异议人开发建设的西安市未央区凤城五路以北、常青二路以南紫薇风尚二期第x幢x单元x层yyyyy号房。根据西安市房屋登记薄显示，目前该房屋的所有权人仍为异议人，吴三波尚未办理涉案房屋的所有权证书。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，异议人与吴三波签订的《商品房买卖合同》未产生物权变动效力，仅发生债权效力。法院的查封行为侵犯了异议人的财产权利，损害了异议人的合法利益。二、异议人已向西安仲裁委员会提起仲裁申请，要求解除与吴三波签订的《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”之规定，在该案审理期间，贵院不能处置申请人的财产。三、异议人享有的权利能够依法排除贵院的强制执行，请求依法撤销对涉案房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，涉案房屋登记在异议人名下，异议人为该房屋的权利人，该权利真实、合法，异议人对涉案房屋所享有的物权能够排除他人依据债权申请贵院对该房屋的强制执行。为此，请求贵院撤销（2015）榆中民三初字第00072号协助执行通知书、民事裁定书，并解除对涉案房屋的预查封，保护异议人的合法利益。申请执行人李坚与被执行人吴三波、董发武、杨来贵未到庭陈述、答辩。审查期间，异议人格瑞公司提供了以下证据：第一组：《商品房买卖合同》（复印件）一份、西安市房屋产权产籍管理中心出具的西安市房屋权属登记分户表、仲裁申请书、西安市仲裁委员会出具的仲裁受理通知书。共同证明：异议人与吴三波之间发生了商品房买卖合同的债权关系，异议人已经向西安仲裁委申请解除合同，该涉案房屋并没有发生物权变动，涉案房屋的物权自始至终都归属于异议人，根据物权优先于债权的原则，即便有案外人申请对该涉案房屋进行了查封，其享有的只是异议人对吴三波返还购房款的债权的优先权，房屋自始至终的所有权人是异议人，法院即使进行查封也不能进行拍卖。本院经审查查明，李坚与吴三波、董发武、杨来贵民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月6日作出（2015）榆中民三初字第00072号民事判决书，判决：一、吴三波于本判决生效后30日内支付李坚借款本金人民币500万元及利息（利息从2014年3月24日起计算至本金偿还完毕之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算），董发武、杨来贵对上述借款本金及利息承担连带保证责任，董发武、杨来贵承担保证责任后，有权向吴三波追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费55950元、保全费5000元，由吴三波承担。吴三波与董发武对该判决不服，上诉于陕西省高级人民法院，后申请撤回上诉，陕西省高级人民法院于2017年3月17日作出（2017）陕民终104号民事裁定书，准许吴三波、董发武撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本院在审理该案期间，根据李坚的申请，于2015年2月12日作出（2015）榆中民三初字第00072-1号民事裁定书，裁定预查封了被执行人吴三波所有的位于西安市未央区凤城五路以北、常青二路以南紫薇风尚二期房产一处（合同登记号：Y********，预售许可证号xxxxxxxx）及其他财产，并向格瑞公司送达协助执行通书，要求格瑞公司协助办理该房屋的预查封。该案生效后，李坚向本院申请强制执行，上述房产的查封期限届满前，李坚申请续行查封上述房产，本院于2018年1月15日作出（2017）陕08执270号之一执行裁定书，裁定续行查封被执行人吴三波所有的位于西安市未央区凤城五路以北、常青二路以南紫薇风尚二期房产一处（合同登记号：Y********，预售许可证号xxxxxxxx）及其他财产。查封期限为三年。涉案位于西安市未央区凤城五路以北、常青二路以南紫薇风尚二期（合同登记号：Y********，预售许可证号xxxxxxxx）的房产系被执行人吴三波向格瑞公司购买，格瑞公司亦向吴三波交付了该房产。本院对该房产初次预查封的时间为2015年2月13日，格瑞公司提供的房产部门对该房屋产权登记的时间为2015年5月28日。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”之规定，人民法院可以对已经办理了商品房预售合同登记备案手续、尚未办理权属登记的建筑物进行预查封，预查封的效力是防止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，预查封的债权享有较普通债权的优先受偿权。预查封后，即便房屋出卖人与买受人之间的商品房买卖合同经法定或约定予以解除，但房屋预查封的效力仍及于买受人先期支付的费用。根据本院审查查明的事实，涉案房产系被执行人吴三波向格瑞公司购买并已办理了商品房预售合同登记备案手续，格瑞公司也已向吴三波交付了该房产，本院对该房产初次预查封的时间亦早于格瑞公司提供的房产部门对该房屋产权登记时间，故本院的对涉案房屋的预查封措施并无不当。本院对涉案房屋的预查封措施，只是防止该房屋被不当处置，并不是对该财产进行的实体处置，格瑞公司要求本院撤销预查封裁定及对其公司发出的协助执行通知书，均无事实与法律依据。综上，格瑞公司所提异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回案外人陕西格瑞达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  贺金丽审判员  李文龙审判员  韩连梅二〇一八年八月二十一日书记员  朱慧园