沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第01524号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行。
负责人：王宝林，系该支行行长。
委托代理人：曾繁玲，系该行职员。
被告李超。
被告：沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司。
法定代表人：钱洋，系该单位董事长。
委托代理人：肖冬梅，系该公司财务总监。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称工行和平支行）诉被告李超、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司（以下简称泰莱房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员蔡婷担任审判长，与审判员郭景怡（主审），人民陪审员刘玉洁组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾繁玲，被告泰莱房产公司委托代理人肖冬梅到庭参加诉讼，被告李超经本院公告送达期满后未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2010年10月19日，我行与被告李超签订了（和平）支行（2010）年（0000735）号《个人住房借款／担保合同》，合同约定李超向我行借款360，000元，期限30年，自2010年11月8日起至2040年11月8日止，用于购买沈阳市浑南新区富民南街33-3号3-6-1住宅，抵押面积84.71平方米，并以该房产作为贷款抵押物，在沈阳市房地产大厦办理了预抵押登记，证号：沈房预中心字第0210152867号。该笔贷款利率为百分之4.75，被告采取按月等额本息还款法。合同签订后，我行如约放款，截止2015年5月12日，被告尚欠我行本金337，955.4元，利息7，173.88元，当前违约5期，累计违约期数17期，虽经我行多次催告，被告李超迟迟未能履行还款责任。综上所述，依据合同法之规定诉至法院，请求法院维护我行合法权益。诉讼请求：一、请求法院依法宣布提前解除编号为（和平）支行（2010）年（0000735）号的个人购房借款／担保合同；二、判令被告李超立即偿还我行逾期个人住房贷款本息合计345，129.28元（截止2015年5月12日）（以实际发生数为准）。三、判令沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司承担连带保证责任。四、判令我行对被告的抵押房产行使优先受偿权；五、判令二被告承担本案全部诉讼费用。
被告李超未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
被告沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司辩称，在房产证办理之前，我们承担阶段性连带保证责任，但现在情况是我们已具备办理房产证条件，但是被告李超本人不来办理。我们愿意配合银行对房屋进行处置，用这个卖房款来偿还欠款，我们也会配合银行出具相关手续。
经审理查明：2010年7月8日，原告工行和平支行（甲方）与被告泰莱房产公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，约定为保证项目预收款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售泰莱16区（一期）项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户，甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额300万元，贷款最高成数80%，贷款期限最长不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）。在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额0%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务。乙方负责协助借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。
2010年10月19日，原告（贷款人）与被告李超、（借款人、抵押人）、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司（保证人）签订编号为【和个】字【工行】【和平】支行（2010）年0000735号《个人购房借款／担保合同》1份，约定原告同意为被告李超发放贷款360，000元，借款用于购买位于沈阳市浑南新区富民南街33-3号3-6-1，建筑面积84.71平方米的房产；借款期限为360个月，自2010年11月8日起至2040年11月8日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮20%确定，据此确定利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日立年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利息基础上加收40%确定。保证人承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同同时约定被告李超以其购买的房产向原告设定抵押。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告李超于2010年10月27日至沈阳市房产产权登记发证中心为抵押房产办理了房屋预告登记，房屋预告登记权利人为原告。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，及贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
违约责任：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任、以未取得产权的房屋作抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。
合同签订后，原告于2010年11月8日向被告李超发放贷款，借款当期执行利率为年利率4.712%，被告李超偿还部分借款后开始拖欠本息不还，当前已累计违约17期，截止至2015年5月12日，尚欠原告借款本金337，955.4元，利息7，173.88元未还，原告诉讼来院。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、房屋预告登记证、按揭贷款业务合作协议、欠款欠息明细及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审审查和质证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李超经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告及被告沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司所述的案件事实予以认定。原告与被告李超、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，本院予以确认。借款合同约定，借款人连续三个月或累计六次不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权要求解除本合同，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。现被告李超未按合同约定按期向原告偿还借款本息已发生违约事件，故对原告要求解除借款合同，偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。如被告李超逾期未付款，原告亦可依抵押条款的约定对被告李超抵押的房产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因合同已约定贷款人有同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任的权利，故被告沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司作为借款的保证人，在主债务人李超未履行还款义务时，原告有权要求被告泰莱房产公司对全部费用承担连带保证责任。借款合同约定，被告泰莱房产公司的保证责任为阶段性连带保证，现被告李超抵押的房产尚未将房屋他项权证交由原告，因此，被告泰莱房产公司仍应对被告所欠原告的款项在房屋他项权证交由原告前承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、地一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告李超、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司于2010年12月30日签订的编号为【和个】字【工行】【和平】支行（2010）年0000735号《个人购房借款／担保合同》；
二、被告李超于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行贷款本金337，955.4元，利息7，173.88元（截止至2015年5月12日）；并自2015年5月13日起，按借款合同约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；
三、若被告李超逾期给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行上述款项，则原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行可依法对被告李超提供的位于沈阳市浑南新区富民南街33-3号3-6-1，建筑面积84.71平方米的房产行使抵押权优先受偿；
四、被告沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司在抵押房产办妥房屋他项权证并交由原告收执前对被告李超应向原告支付的上述款项承担连带责任。
五、被告沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告李超追偿。
如果被告李超、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，477元，保全费2，246元、公告费800元，均由被告李超、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 蔡 婷
审 判 员 郭景怡
人民陪审员 刘玉洁
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 张 鑫
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。