内蒙古鄂尔多斯市
杭锦旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭民初字第1586号
原告鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司，组织机构代码55280173-8。
法定代表人苏广荣，总经理。
委托代理人刘喜，男，1964年12月2日出生，汉族，该公司职工。
被告郭军，男，1990年1月10日出生，汉族，无业。
委托代理人郭凤祥，男，1963年2月18日出生，汉族，无业。
本院于2015年7月2日立案受理了原告鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司（下称荣泰房地产公司）诉被告郭军商品房买卖合同纠纷一案。依法适用简易程序，由代理审判员崔媛于2015年8月27日公开开庭进行审理。原告荣泰房地产公司法定代表人苏广荣及委托代理人刘喜、被告郭军委托代理人郭凤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年被告郭军父亲郭凤祥和原告签订购房合同，后郭凤祥退房，2013年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两次合同购买的底商是同一套。原告将位于杭锦旗锡尼镇胜利西果园路南经一路东康邻路北5-5-1号（杭锦旗锡尼镇锦荣新城小区5号楼101号）底商卖给被告，建筑面积108.30平方米，每平方米价款为8710元，合款943293元。原告于2012年12月份已向被告交付了此房，被告于2015年6月1日至8日向原告交房款765888（100元收款收据一支、765888收款收据一支），下欠177305元房款至今未付。合同约定，被告如不按期交付房款，按照杭锦旗农村信用合作联社抵押贷款同期利率的1.15倍承担利息。另说明，按合同约定被告可以按照农村信用联社利率的1.15倍给被告贷款，被告不同意贷款。原告出具的优惠的10万元说明是给被告郭凤祥优惠的，但郭凤祥已经退房，现在购房者是郭军，被告没有答应给郭军任何优惠。房产证已经办理，被告已经使用房屋2年，不同意被告退房，且765888元购房款中已经包含退给被告的11400元和收条5000元。被告没有办成银行贷款原因是被告收入不够，银行不给被告贷款。被告多次和原告协商从其他地方办理贷款，被告不同意。原告请求：1、被告给付原告尾欠房款177305元；2、被告从2013年1月1日起以未付房款177305元为基数，按杭锦旗农村信用合作联社抵押贷款同期利率的1.15倍承担利息；3、被告承担本案诉讼费用。
被告郭军委托代理人郭凤祥辩称，1.原告未按照合同约定的时间2011年12月30日交付房屋，直到2012年12月份才给被告交付房屋，原告构成违约，原告应当退还房款765988元；2.被告不欠原告177305元，被告实际多交了39095元；3.原告答应给被告办理买房贷款，因原告未能办下贷款，将购房人由郭凤祥变更为郭凤祥儿子被告郭军，原告称被告郭军是原告公司的职工，月工资6000元，与事实不符，被银信部门查出后，银信部门不给办理贷款，被告已经首付贷款50%，剩余50%由原告方抵押房产证办理贷款，贷款迟迟没有办理出来，是由于被告的原因导致的；4.由于贷款没有办下来，原告答应给被告优惠20-30万元，被告才给原告付现金购房。被告给原告付现金765888元、抵顶烟酒100元购房款，原告给被告开具的优惠100000元的说明，并口头约定给被告优惠100000元，原告出具5000元的收据一支，原告应当给被告退11400元，这11400元不包括在765888元。以上合计被告共给原告付款为982388元（765888元＋100元＋100000元＋100000元＋5000元＋11400元），房屋总价款为943293元，故被告已经超额付款，原告还应当给被告退还房款39095元（982388元-943293元）；5.要求原告交付房产证并退回多交付的房款39095元或解除合同给被告退还全部房款；6.原告没有给被告指定其他贷款的地方。
原告为证明其主张，向法庭出示以下证据：
《商品房买卖合同》一份，证明原告已经按时交房，被告应支付剩余房款177305元并承担利息，按揭贷款没有办理成责任在于被告。
被告质证称，对证据的真实性认可，对所要证明的问题不认可。50%是首付款，50%是房屋抵押贷款。贷款未办成是原告的责任，原告未按期交房。
被告郭军为证明其主张，向法庭出示以下证据：1.鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司优惠100000元的说明；2.购房款收据765888元；3收据一张。证明被告已经向原告交付房款（765888元＋5000元），被告还应当给原告退费用11400元，并给原告优惠房款100000元。
原告质证称，对5000元的收条的真实性不予认可，不是苏广荣自己签名的；对765888元收款收据的真实性及所证明的问题均予以认可；对100000元的优惠说明的真实性认可，对证明的问题不认可，与本案无关，因当时是给郭凤祥优惠的，而合同是与郭军签订的；11400元和5000元已经包括在765888元的收据中，已经退还给被告。
经审查，原告荣泰房地产公司出示的证据真实、合法、与本案待证事实相关联，原、被告对其真实性均予以认可，故本院予以采信。被告出示的证据二，1.鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司优惠100000元的说明，其优惠的底商为该案争议标的物，且原告对其真实性予以认可，为原告方出具，故本院予以采信；2.购房款收据765888元，被告予以认可，符合证据三性，本院予以采信；3.5000元收据一张，本案原告为荣泰房地产公司，该收据的收款人虽为苏广荣，且收条载明是苏玉红代办，又无其他证据予以佐证，不具有证明力，且被告不予认可，本院不予采信。
经审理查明，2010年郭凤祥和原告签订购房合同，后在2013年6月20日，变更为原告与被告郭军签订《商品房买卖合同》，两次合同购买的底商是同一套。原告将位于杭锦旗锡尼镇胜利西果园路南经一路东康邻路北5-5-1号（杭锦旗锡尼镇锦荣新城小区5号楼101号）底商卖给被告，建筑面积108.30平方米，每平方米价款为8710元，合款943293元。合同约定：交付房屋日期为2011年12月30日。原告于2012年12月份向被告交付了此房。
另查明，被告于2015年6月8日向原告交房款765988元。被告于2013年11月21日写下说明一份，被告给原告优惠房款100000元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告荣泰房地产公司与被告郭军于2013年6月20日签订的商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。按照合同约定，房屋总价款为943293元，被告分别于2015年6月1日、6月8日支付购房款共计765988元（765888元＋100元），原告出具了对于该争议房屋优惠100000元的说明，视为对房屋价款的变更，应予以核减，故本院支持被告给付原告尾欠房款77305元（943293元-765988元-100000元）的诉讼请求。对于原告主张利息款的诉讼请求，因原告与被告对房屋的付款方式，按照合同约定为签订合同时应交首付50%，剩余房款的50%以房屋作为抵押办理银行按揭贷款，后原、被告双方又重新约定为一次性付款并予以优惠，原、被告也未对利息进行约定，且按照合同约定被告应当于2011年12月30日前交房，而实际交房日期为2012年12月份，原告存在违约，故对该项请求本院不予支持。被告辩称原告同意另外优惠100000元房款，应当给其退还费用11400元，因被告没有提供据予以证实，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，本院对合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告郭军支付原告鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司尾欠房款77305元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1923元，由原告鄂尔多斯市荣泰丰房地产开发有限责任公司负担1057元，由被告郭军负担866元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 崔媛
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 刘浩
附法条链接
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照合同全面履行自己的义务。
当事人应当遵循程式信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、习惯、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民
事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。