北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43409号
原告（反诉被告）孙尚法。
被告（反诉原告）段俊江。
委托代理人薛丽清，北京奥都律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙尚法（以下简称姓名）与被告（反诉原告）段俊江（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员范怡倩独任审判，公开开庭进行了审理。孙尚法、段俊江及其委托代理人薛丽清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙尚法诉称：2014年8月18日我与段俊江签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市XXXX号楼一层五门1号（北侧）房屋（以下简称诉争房屋）出租给段俊江使用，段俊江以中国电信的名义在此办公。租赁期限为2014年8月29日至2018年12月2日，实际是2015年8月19日交接的钥匙，现在合同还在正常租赁期间内。租金是半年一付，2014年8月18日签订合同时段俊江交纳了2014年8月29日至2015年2月28日期间的租金95000元；2015年2月初段俊江交纳了2015年3月1日至8月28日期间的租金95000元。段俊江应该在2015年7月25日交纳2015年8月29日至2016年2月28日期间的租金，但是至今仍未缴纳。现我为维护自己的合法权利，诉至法院，要求判令段俊江：1、腾退诉争房屋；2、支付两个月违约金32416元（两个月的租金，合同第四条约定的支付方式中，段俊江应当在2015年7月25日支付租金97250元，但是至今仍未支付）、电费3000元（合同第五条约定电费由段俊江预交，该笔费用是已经实际发生的，是我代缴的，段俊江从2014年8月29日开始入住，有交纳过一部分电费，现在欠付3000元）；3、支付自2015年8月29日起至实际腾退房屋之日止的房租（段俊江已经实际支付租金至2015年8月28日，每天按照527.8元计算，即月租金15833元／30天）及电费、水费（均未实际发生，具体金额现在不清楚）。
段俊江答辩并反诉称：我同意腾退诉争房屋，实际上里面已经没有东西了，只是没有办理交接。不同意孙尚法的其他诉讼请求。孙尚法所述的签订合同、租赁期限、实际交接钥匙、租金交纳情况均属实，签订合同时还交纳了17000元押金，同时还向中介公司（即孙尚法所在单位）交纳了10000元中介费。2015年7月25日应交纳的租金确实没有交纳，但是我不构成违约。从2015年3月28日开始，诉争房屋所在楼的外墙一直处于装修状态，导致我无法正常经营，双方之间就此产生了纠纷，我多次与孙尚法联系要求解决，但是孙尚法一直在推脱。我不拖欠电费，电费是购电插卡后才能使用，一旦欠费就不通电。另外，我就因外墙装修导致的损失，提起反诉，要求判令：1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》自2015年3月28日解除（依据约定解除，外墙的装修属于政府装修，属于不可抗力，装修时间从2015年3月28日开始）；2、孙尚法退还五个月的租金79165元（从2015年3月28日至2015年8月28日期间的租金，每个月15833元）、押金17000元（因为合同解除，应该返还租金和押金）。
孙尚法针对段俊江的反诉辩称：诉争房屋所在楼的外墙确实在装修，但具体时间不清楚，且外墙装修不影响内部经营，其他商户都在正常办公。若确实影响段俊江实际使用了，那么从2015年3月28日至7月25日期间有好几个月，但段俊江一直未跟我联系过，也未提出过任何书面材料要求我处理。若段俊江坚持要求解除合同，我也同意解除合同，但不认可从2015年3月28日开始合同就解除，我认为应该从段俊江将诉争房屋实际腾退交还给我时合同解除，且段俊江应该按照租赁合同第九条第（二）款的约定向我支付违约金。不同意返还五个月的租金和押金，因为这五个月期间被告在实际使用诉争房屋，且造成违约金。如果法院判决解除并要求段俊江支付违约金，按照租赁合同第四条第（二）、第九条第（一）约定，在段俊江支付了违约金后，可以退还押金，同意在押金中先行抵扣违约金。
经审理查明：位于北京市朝阳区XXXX号楼1层5单元1号房屋（以下简称1号房）于2012年3月23日登记在案外人刘XX名下，王XX与刘XX系夫妻关系。2012年12月26日，王XX与孙尚法签订《租赁合同》，约定王XX将1号房出租给孙尚法，约定租赁期限为2012年12月2日起至2018年12月2日止。刘XX到庭表示，签订《租赁合同》时其和王XX均在场，王XX的签字就是其真实意思表示，认可《租赁合同》的效力，同意孙尚法将1号房转租。
2014年8月18日，孙尚法（出租人，甲方）与段俊江（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），约定孙尚法将诉争房屋出租给段俊江，建筑面积60平方米，租期自2014年8月29日至2018年12月2日，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金标准为15833元／月，自2015年12月3日至2018年12月2日每年租金人民币二十万元整。支付方式：押一付六，提前30天付下期租金，支付日期及金额：2015年1月25日支付95000元、2015年7月25日支付97250元、2016年1月25日支付100000元……押金为17000元，租赁期满或者合同解除后，押金除抵扣应由段俊江承担的费用、租金，以及段俊江应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给段俊江。租赁期内由段俊江承担水费、电费等费用。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。段俊江不按照约定支付租金达5日的，孙尚法有权单方解除合同，并收回房屋，且段俊江应按照月租金的200%向孙尚法支付违约金，孙尚法可以要求段俊江将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。租赁期内，孙尚法需提前收回房屋的或者段俊江需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，孙尚法还应退还相应的租金。后附《房屋交割清单》“交房确认”一栏中上显示交房日期为2014年8月19日，并有孙尚法和段俊江的签字。
经询，双方对于诉争房屋已经实际交付使用没有异议。就租金交纳情况，双方均认可段俊江已经实际支付租金至2015年8月28日，段俊江至今仍未按照合同约定支付应于2015年7月25日交纳的租金97250元。但段俊江称系因外墙装修导致无法正常经营，而孙尚法一直未给予解决。
就诉争房屋的外墙装修情况，段俊江称自2015年3月28日开始就已经开始装修，并提供两张外墙装修照片、北京星讯华宇商贸有限公司营业执照、中国电信股份有限公司北京分公司属地代理合作协议一份，欲证明其在诉争房屋经营电信项目。就诉争房屋现实际使用情况，段俊江认可诉争房屋至今仍由其实际控制，未办理交接，但因外墙装修并未实际经营。
就约定的违约金标准，段俊江表示标准过高，要求法院酌情降低。
经本院释明后，段俊江不申请对诉争房屋的装修价值进行评估。
上述内容，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、房屋产权证等证件在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，诉争房屋所有权人表示认可孙尚法的转租行为。《北京市房屋租赁合同》系孙尚法与段俊江的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。现段俊江以因不可抗力导致合同无法继续履行为由要求解除合同，但其所述的不可抗力理由即诉争房屋所在楼房外墙装修属于政府装修不符合不可抗力的条件，故其以此为由要求解除合同，本院不予支持。现双方均表示同意解除合同，本院不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现段俊江认可其至今仍未交纳应于2015年7月25日交纳的下一期租金，其行为已构成违约。孙尚法据此向段俊江主张违约金，合法有据。段俊江认为违约金标准过高，要求酌减。租赁期满或者合同解除后，押金除抵扣应由段俊江承担的费用、租金，以及段俊江应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给段俊江。现孙尚法同意并要求在押金中先行抵扣段俊江的违约金及拖欠租金，并未违反合同约定，故对于段俊江主张退还押金的请求本院不予支持。该押金在段俊江应支付的租金、房屋使用费中予以抵扣。
双方均认可段俊江至今仍实际控制诉争房屋，在租赁合同有效期内，段俊江仍应按照合同约定向孙尚法支付租金。合同解除后，一方继续占有使用房屋的，另一方有权要求其支付相应的房屋占有使用费。故本院对于孙尚法要求段俊江支付自2015年8月29日起至实际腾退房屋之日止的租金或者房屋使用费的主张予以支持。段俊江主张房屋使用费标准按照每日527.8元（每月租金15833元／30日）未超过合同约定的租金标准，本院不持异议。段俊江要求孙尚法返还从2015年3月28日至2015年8月28日期间的租金，于法无据，本院不予支持。
就孙尚法主张电费3000元，未举证证明已经实际发生，本院不予支持。就孙尚法主张的自2015年8月29日起至实际腾退房屋之日止的电费、水费，尚未实际发生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孙尚法与被告（反诉原告）段俊江于2014年8月18日签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）。
二、被告（反诉原告）段俊江于本判决生效之日起七日内将北京市XXXX号楼一层五门1号（北侧）房屋腾空交给原告（反诉被告）孙尚法。
三、被告（反诉原告）段俊江于本判决生效之日起七日内按照每日五百二十七元八角的标准支付原告（反诉被告）孙尚法自二零一五年八月二十九日起至实际腾退房屋之日止的租金（合同解除之后为房屋占用使用费），押金一万七千元在租金中先予抵扣，被告（反诉原告）段俊江按照前述标准支付剩余款项。
四、被告（反诉原告）段俊江于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）孙尚法违约金一万五千八百三十三元。
五、驳回原告（反诉被告）孙尚法的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）段俊江的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费701元，由原告（反诉被告）孙尚法负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）段俊江负担676元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费1102元，由被告（反诉原告）段俊江负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 范怡倩
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 李文丹