湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1460号
上诉人（原审原告、执行案外人）：谢伟，女，1970年1月23日出生，汉族，湖南省韶山市人。
委托诉讼代理人：贺宇清，男，1967年4月3日出生，汉族，湘潭市人。系上诉人丈夫。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分。
负责人：邓醒如，行长。
被上诉人（原审被告、被执行人）：湘潭市三城置业有限公司。
法定代表人：黄冬泉，董事长。
被上诉人（原审被告、被执行人）：黄冬泉，男，1954年12月26日出生，汉族，湘潭市三城置业有限公司董事长。
被上诉人（原审被告、被执行人）：湘潭市华洋百货经营管理有限公司。
法定代表人：黄冬泉。董事长。
上诉人谢伟因与被上诉人东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）、湘潭市三城置业有限公司（以下简称三城公司）、黄冬泉、湘潭市华洋百货经营管理有限公司（以下简称华洋百货公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月3日公开开庭审理了本案。上诉人谢伟的委托代理人贺宇清到庭参加诉讼，被上诉人东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
谢伟上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审既然认可谢伟与三城公司在涉案门面查封前签订了房屋买卖合同，按合同支付了部分款项，认可谢伟与湘潭市金九汇商业管理有限公司签订了《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》，并依据合同收取了两年的租金，这充分说明三城公司已将涉案房产交付给了谢伟，为什么不能认定物权发生转移的事实？难道所有的婚姻都要登记了才有效？二、谢伟与三城公司的房屋买卖合同约定，首付款310638元，余款300000元办理按揭，由三城公司办理产权登记。谢伟交付了首付款，并多次敦促三城公司办理按揭，因三城公司未及时办理按揭致使谢伟未支付全部价款，谢伟对此没有过错。三、东亚银行办理抵押登记的财产没有包含谢伟的房产，东亚银行对涉案房产没有优先受偿权。请求法院依法判决。
东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司未向本院提出答辩意见。
谢伟向一审法院起诉请求：1、判决依法撤销（2016）湘0302执异29号执行裁定书，解除对雨湖区解放路32号2层2171号门面的查封，中止拍卖和执行该房屋，依法确认原告对金九汇名品服饰广场第2层2171号门面的产权；2、判决被告三城公司继续履行2009年7月9日与本人签订的《商品房买卖合同》，办理产权过户手续，支付违约金3106元并承担因无法正常经营的损失93192元；3、判决被告华洋公司继续履行2009年7月9日与本人签订的《湘潭市金九汇名品服饰广场返租合同》并支付欠付的租金93192元及违约金466元；4、判决由被告黄冬泉承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原告谢伟于2009年7月9日与三城公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定由三城公司将位于湘潭市雨湖区解放路32号金九汇名品服饰广场第二层2178号房屋（房屋交付时编号为21**号）出卖给谢伟；房屋建筑面积为46.02平方米，单价为13268.97元/平方米，房屋总价款为610638元；2009年7月9日支付首付款310638元，余款30万元办理银行按揭。同日，谢伟与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》一份，约定将案涉的2171号门面返租，每年租金为购房款的10%；租期自2009年10月1日至2014年9月31日。同时，原告分别于2009年6月30日、2009年7月9日以现金和转账方式向三城公司支付购房款1万元和300638元，合计310638元。2012年7月1日，广州市天河区人民法院就东亚银行与三城公司、华洋百货公司、黄冬泉借款合同纠纷一案作出（2011）穗天法民二初字第3411号民事判决，该判决主文第四项确认“东亚银行对抵押物位于湖南省湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号的国有土地使用权面积11647.24平方米、房屋面积6457.92平方米享有优先受偿权。”该判决还认定如下事实：2010年1月6日，东亚银行与三城公司签订《人民币抵押贷款合同》，约定贷款2600万元，2010年1月28日发放贷款。2010年1月8日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号的房屋办理了抵押登记（潭房湘潭市他字第028931号），房屋面积6457.92平方米。2010年1月19日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号的国有土地使用权办理了抵押登记（潭他项2010第11006040号），土地面积11647.24平方米。2011年，原告谢伟向法院提起诉讼，请求判令被告三城公司立即为其办理案涉门面产权登记手续并承担违约责任。2012年2月11日，法院作出（2011）雨法姜民初字115号民事裁定，以原告谢伟的起诉不符合法律规定程序而应提起执行异议之诉为由驳回了原告谢伟的起诉。之后，原告谢伟对本院查封登记在三城公司名下位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号2167号门面（即案涉门面）提出书面异议。法院于2016年11月22日作出（2016）湘0302执异29号执行裁定，裁定驳回原告谢伟的异议，原告谢伟遂诉至法院。
另查明，1、在涉三城公司系列案诉讼期间，根据当事人申请，法院于2010年12月22日采取财产保全措施对该套门面予以查封。2012年11月27日，东亚银行向法院申请强制执行，法院立案后诉讼保全措施转入执行措施，2016年10月19日，法院对上述房产进行了续查封。2、案涉房屋，即位于雨湖区平政路街道解放南路32号二层020171号(即2171号房屋)、登记所有人为“湘潭市三城置业有限公司”、面积为“46.57平方米”的房屋登记状态为“已登记、已查封”。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。1、在本案中，原告谢伟与被告三城置业公司在被告东亚银行对32号房屋取得担保物权之前签订房屋买卖合同，但仅支付了部分购房款，虽然其收取了相应的部分返租租金，但因未办理相关不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不发生物权转移效力。2、虽然根据查明的事实，原告谢伟与被告三城公司之间所签订的商铺买卖合同真实，但双方间的法律关系系因房屋买卖合同衍生债权债务关系；且被告东亚银行办理了相关抵押登记手续，对本案执行标的享有担保物权，生效判决也确认了其优先受偿权。由此，根据相关法律规定，法院认为原告谢伟对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告谢伟只能另行向被告三城公司主张权利。另外，对于原告提出的要求被告三城公司、被告华洋百货公司、被告黄冬泉赔偿违约金、经济损失及支付租金等请求，因不属于本案处理的范围，法院也不予支持。据此，法院对原告谢伟的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告谢伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢伟负担。
二审期间，当事人未向本院提交证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：根据湘潭市房产管理局2011年10月27日出具的《档案查询证明》，雨湖区平政路街道解放南路32号二层020171号房屋未抵押。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依据本院查明的事实，涉案房产并未被设定抵押权，原审认定东亚银行对涉案房产享有抵押权系认定事实错误。本案争议的焦点问题是，谢伟对涉案房产是否享有排除执行的权利？谢伟在人民法院查封涉案房产之前与三城公司签订了合法有效的合同，并通过返租形式取得了对房产的间接占有，依据合同约定支付了部分房款，未办理房屋过户登记也并非其自身原因所致，但有部分剩余房款未交至法院交付执行，且在法院执行程序、执行异议程序以及案外人执行异议之诉程序中，未向原审法院以及本院表示愿意将剩余房款交付法院执行，谢伟对涉案财产的权利状态不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人谢伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩小平
审判员 向兴礼
审判员 周 尧
二〇一八年二月一日
书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。