贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终3872号
上诉人（原审原告）：宋红，女，1983年8月26日出生，汉族，住贵州省正安县。
委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梦，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室。
法定代表人：张智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，中天城投集团城市建设有限公司员工，住贵州省安顺市西秀区。
上诉人宋红因与被上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初3557号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋红的委托诉讼代理人吴强，被上诉人中天城投公司的委托诉讼代理人朱雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋红上诉请求：1、撤销原判，并将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：第一、上诉人对因被上诉人未完全履行合同内容，擅自变更规划对上诉人房屋价值造成的影响，两次书面提出绿地率的评估申请，原审以无评估必要未予理会，程序违法。第二、被上诉人的涉案楼盘规划、设计发生变更，却未通知上诉人，已属违约，被上诉人未予修建其承诺的相关设施应赔偿相应损失，上诉人申请损失评估并无不当，原审对此并未查明，应发回重审。第三、根据双方商品房买卖合同附件中的总平面图，结合涉案楼盘的宣传资料、沙盘图、足以确定各设施的具体修建时间、朝向、面积、体积等，足以认定被上诉人的宣传资料为要约，应视为合同的一部分，上诉人主张恢复被上诉人承诺的设施，若不能恢复即赔偿损失，有事实和法律依据，原判对此认定不清。第四、被上诉人提供的格式合同中，免除对方责任和限制上诉人主要权利的条款，未提醒上诉人注意，应为无效条款，被上诉人假借补充协议剥夺上诉人对房屋的周边状况变更提出异议的权利，原判对此认定错误，应予发回重审。
中天城投公司辩称，公司已经取得商品房买卖合同约定的交房文件，完全达到房屋交付条件，不存在任何违约的情形，不应当承担任何违约责任。房屋的规划、竣工验收的认定属于行政机关的职责，不属于第三方评估机构的鉴定范围，原判程序正当。公司并未宣传或承诺修建相应设施，即使有部分宣传资料也不符合法律规定宣传资料认定为要约的法定条件。能源站并未修建在H6组团范围内；煤气管道及安装均由煤气公司安装和验收，符合规定；防盗门均是合格产品，上诉人没有提供证据证明涉案防盗门的质量存在问题。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
宋红向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告房屋价款，暂计5000元；2、判令被告将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的赔偿因此给原告造成的损失暂以1000元计；3、判被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设，如不能恢复判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计；4、判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道；5、判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门；6、诉讼费等本案产生的费用由被告承担。以上各项诉请均以实际评估为准。
一审法院认定事实：原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告修建的中天未来方舟H6组团的房屋。该《商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十六条“规划变更的约定”：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿地设施等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。”、第十七条“设计变更约定”第（一）项约定“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人人有权退房”；第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”；该合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定栏为空白；该合同附件十二补充协议第一条约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备，包括但不限于煤气调压站、箱式变压器、通讯设施设备、集中空调、换热站、能源站、清洁能源发电厂及消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立认识和判断签订本合同。”第十四条第1项约定“未计入公共部分与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于综合楼、学校、幼儿、商业用房、运动中心、停车场（地上及地下）等建筑配套，其所有权、收益权属于出卖人。”在该《商品房买卖合同》签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款，后原告在收到被告的收房通知前往收房时，认为中天未来方舟H6组团绿地率等指标不符合H6组团规划要求，遂前往贵阳市城乡规划局调取了H6组团的规划图。根据调取的《H6组团总平面》图显示，H6组团绿地率为30.5%；在《未来方舟总平面图》上“未来方舟”项目配建学校统计表中载明H6组团有幼儿园，建筑面积为2831平方米；原告认为被告擅自变更规划，并未修建在签订合同时所商定的周边配套设施如滑雪场、家庭娱乐中心等建筑，遂至法院，诉请如前，并在诉状中要求对小区绿地率等事项进行评估。
另查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定H6组团将修建何种配套设施、其绿地率为多少等情况，只是被告在对其开发的“中天·未来方舟”楼盘进行宣传时，其宣传内容主要包括：形象定位及意向业态为F2组团有IMAX独立影城，F5组团有省歌剧院，B3、B4组团有海洋馆及水上世界，B7、B8、B9组团有环球嘉年华娱乐中心、C3组团有室内滑雪场等。
在本案审理过程中，一审法院依法向贵阳市城乡规划局调取中天未来方舟H6组团、D16组团竣工验收时绿地率数据及D16组团与D17组团间楼间距数据。贵阳市城乡规划局于2017年8月23日以筑规函[2017]616号文件回复一审法院称：D16审批时间2011年11月22日，建设用地24354.51平方米，绿地率30.27%（7371.42平方米）；H6审批时间2013年5月31日，建设用地47000平方米，绿地率30.5%（14352.96平方米）。在规划竣工认可时，以上组团基本满足规划绿地率指标。D16与D17组团验收时，房屋坐标基本符合审批要求，两组团楼间距大于30米。因该回复上未标明H6组团规划竣工验收时H6组团绿地率的具体数值，故一审法院联系贵阳市城乡规划局询问时该局称绿地率的具体数值系由贵阳市生态文明建设委员会进行验收，故一审法院依法向贵阳市生态文明委员会调取该绿地率验收时的具体数值。2017年9月15日，贵阳市生态文明委员会回复一审法院称：D16、H6组团分别于2013年11月22日、2013年6月9日在我委进行总图会签，设计指标均满足绿地率不小于30%要求。到目前为止，中天未来方舟未向我委申请绿地验收，我委也未参加过其他综合验收。
另查明，原告提出的第一项诉讼请求“判令被告返还原告房屋价款，暂计至5000元，具体以评估为准”，主要依据2013年1月16日、2014年6月24日《贵阳晚报》上刊登的中天未来方舟楼盘的宣传广告上注明的燕隼公园、美食城、大型购物广场、环球谷设施，原告认为被告在该宣传上承诺将修建上述设施，但未修建，故对原告房屋价值造成减损；原告提出的第二项诉讼请求“判令将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据H6组团的规划图上载明的绿地率标准，原告认为H6组团的绿地率未能达到该规划图上的标准；原告提出的第三项诉讼请求“判令被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设；如不能拆除或恢复，判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计，具体以评估为准”，主要依据是2015年9月18日被告曾修建过能源站而被贵阳市云岩区城市综合执法局下达《限期改正通知书》后已拆除，现又在H6附近修建能源站也应拆除；原告提出的第四项诉讼请求“判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道”，主要依据是原告认为煤气及管道的安装应由有资质的燃气安装的公司向相关部门报送审批设计图，应按该设计图进行煤气及管道的安装；原告提出的第五项诉讼请求“判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门”，原告主要依据其抽样查验防盗门后，该防盗门厚度不够，门内还有纸壳，因此原告认为该防盗门不符合国家质量安全标准。
一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。故本案的争议焦点为：一、被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约？二、H6组团的绿地率、幼儿园、能源站的修建等是否符合规划审批要求？
关于第一个争议焦点被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约的问题。被告在对外宣传其修建的中天未来方舟楼盘时，各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，但是对具体规划的面积、结构、朝向、修建时间等均未作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述资料及销售广告中关于配套设施的说明属于要约邀请，不属于要约。
关于第二个争议焦点H6组团的绿地率、能源站的修建等是否符合规划审批要求的问题。贵阳市城乡规划局作为法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关依法具有对建设工程项目进行规划竣工验收的法定职能，现该局对H6组团已下发《建设工程竣工规划认可证》认定H6组团符合规划审批要求，故在已有相应职能的机关确认的情况下，被告修建的H6组团符合规划审批。
因此针对本案原告提出的各项诉请，评析如下：
关于原告提出的第一项诉讼请求“判令被告返还原告房屋价款，暂计至5000元，具体以评估为准”，原告认为被告在该宣传上承诺将修建美食城等设施，但未修建，故对原告房屋价值造成减损，因此原告要求被告返还其购房款，但因被告在《贵阳晚报》上刊登的广告应认定为要约邀请而非要约，现原被告双方既已签订合同，双方权利义务仍由合同条款约定。由于双方合同中并未对修建上述设施进行约定，被告是否修建该设施并不构成违约，故对原告的该项诉请，法院不予以支持。
关于原告提出的第二项诉讼请求“判令将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为H6组团现实际绿地率未达到规划图上载明的绿地率标准，被告辩称因H6组团已取得贵阳市城乡规划局建设工程竣工规划认可证，故H6组团的绿地率应符合规划图的要求。一审法院认为虽该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证，但关于该组团具体绿地率数值由于贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可时并不测量具体数值，而测量具体数值是由相关行政单位进行，但目前中天未来方舟未向相关行政单位申请绿地验收，原告可待行政机关验收后若绿地率不符合规划要求后另案主张权利。故对原告的该项诉请，法院不予以支持。
关于原告提出的第三项诉讼请求“判令被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设；如不能拆除或恢复，判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计，具体以评估为准”，原告认为现修建的能源站不符合相关规定要求，一审法院认为被告现在H6附近修建的能源站是否违反城市管理的相关规定，应由相应的行政机关对其进行认定，且原被告双方合同附件十二补充协议第一条已约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备，包括但不限于煤气调压站、箱式变压器、通讯设施设备、集中空调、换热站、能源站、清洁能源发电厂及消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立认识和判断签订本合同。”，故能源站的修建本身并未违反合同约定，故对原告要求拆除能源站的诉请，法院不予支持。原告提出恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设的依据是被告在《贵阳晚报》上刊登的宣传广告，但因被告在《贵阳晚报》上刊登的广告应认定为要约邀请而非要约，现原被告双方既已签订合同，双方权利义务仍由合同条款约定。由于双方合同中并未对修建上述设施进行约定，被告是否修建该设施并不构成违约，故对原告的该项诉请，法院不予以支持。
关于原告提出的第四项诉讼请求“判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道”，原告认为煤气及管道的安装应由有资质的燃气安装的公司向相关部门报送审批设计图，应按该设计图进行煤气及管道的安装，由于在中天未来方舟相关规划图上并未标明煤气表及煤气管道的位置，且相关煤气表、煤气管道的安装主体为燃气公司，现贵州燃气（集团）有限责任公司已确认该组团的燃气已验收合格，故原告的该项请求于法无据，法院不予以支持。
关于原告提出的第五项诉讼请求“判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门”，原告认为该防盗门不符合国家质量安全标准，一审法院认为双方合同附件六中对各户防盗门标准未有明确约定，且对被告所述各防盗门上均有相应的合格证及查验钢印码原告亦表示认可，在被告为原告安装的防盗门均有国家检验合格的标志的情况下，原告提供的防盗门的照片无法证明该防盗门存在质量瑕疵，故对原告的该项诉请法院不予支持。
关于H6组团修建的幼儿园问题，在中天未来方舟规划总平面图上的“未来方舟”项目配建学校统计表中载明H6组团有幼儿园，建筑面积为2831平方米，在贵阳市城乡规划局下发的《工民建筑建设工程竣工规划认可证》建设规模详表中已载明H6组团有幼儿园总面积为2926.84平方米，被告已按规划总图要求修建了该设施，但因幼儿园系文教设施其责任主体不在被告，故对原告的该主张，法院不予支持。
综上，由于被告在其宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺系要约邀请且H6组团符合规划审批要求，不存在违约的情形，故对原告提出的房屋价值减损的评估申请，无必要进行。对原告提出的小区绿地率评估因绿地率的测量本属于相关行政机关的职权范围，原告可待相关行政机关进行绿地验收后根据验收结果主张权利，故现亦无评估必要。因此对原告申请对房屋价值减损及绿地率评估，法院均不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告宋红的诉讼请求。案件受理费人民币50元由原告宋红负担（已预交）。
二审中,当事人各方未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：一是原审审理程序是否符合法律规定；二是原判认定涉案宣传资料等属于要约邀请是否正确；三是原判驳回上诉人主张相关损失是否妥当；四是原判驳回拆除能源站、整改煤气设施以及更换防盗门的诉请是否正确。
关于焦点一，第一、对于上诉人主张对涉案楼盘绿地率、绿地率不达标导致的损失进行评估的问题。事实上，项目绿地率属于规划要求，是否符合规划要求也是由规划部门验收判断，现贵阳市城乡规划局回函认为，在规划竣工认证时，涉案组团基本满足规划绿地率指标；贵阳市生态文明委员会回函认为，涉案组团设计指标均满足绿地率不小于30%要求。原判对此不再委托评估，并无不当。第二、对于上诉人主张对规划、设计变更导致的房屋价值损失进行评估的问题。本院认为，楼盘的规划与设计，均需要规划部门的审批，房屋竣工后需要经过规划部门的验收；而涉案组团《建设工程竣工规划认可证》明确涉案组团房屋经规划验收符合审批要求；上诉人并未举证证明中天城投公司如何变更规划设计，如何影响房屋价值减损，该项损失是否客观并不确定，原审法院不予准许上诉人主张的相关评估申请，符合法律规定。原判审理案件的其他程序合法，当事人各方充分表达了自己的权利主张，上诉人主张原判审理程序违法的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，中天城投公司在对外宣传中天未来方舟楼盘时，相关售楼资料、宣传广告中宣传的滑雪场、省直机关大楼等设施并未实现，有违诚信。但各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，对具体规划的面积、结构、修建时间等均未作出具体确定的允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上诉人也并未举证证明中天城投公司的宣传广告对其当时选择订立合同以及房屋价格的影响，上诉人主张中天城投公司的广告承诺应为要约并应当认定为合同内容的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于焦点三，第一、对于上诉人主张的绿地率恢复不能的损失问题，根据贵阳市城乡规划局的回函、贵阳市生态文明建设委员会的回函以及涉案楼盘《建设工程竣工规划认可证》确认的内容，也就是具有相关职权的行政机关认定涉案组团的绿地率符合规划要求，上诉人也没有举证证明绿地率实际变更对其房屋价值减损的影响，原判驳回上述诉请，符合客观实际，本院予以维持。第二、对于上诉人主张中天城投公司宣传承诺的相关设施建设不能的损失问题。首先，双方商品房买卖合同没有约定宣传资料上载明的相关配套设施，中天城投公司并未明显违反合同约定；其次，宣传广告的内容不具体确定，不能视为合同内容，中天城投公司并未发生违约情形；再者，上诉人未举证证明中天城投公司未兑现广告宣传的设施对其房屋价值减损以及房屋品位、升值空间的影响。原判驳回对上诉人主张相应损失的请求，于法有据，本院予以维持。
关于焦点四，第一、案涉能源站是否经过规划审批，是否办理合法建设手续，是否属于违章建筑，是否应当拆除等，均不属于人民法院的主管工作范围，上诉人的该项主张应予驳回,其可以向有管辖权的行政机关反映,请求解决。第二、煤气设施包括煤气表和煤气管道的安装主体为贵州燃气（集团）有限责任公司，现涉案煤气设施经该公司确认已验收合格，上诉人并未举证证明涉案相关设施存在安全隐患的情形而请求整改相应设施，没有事实依据，原判驳回该项诉请，符合实际，本院予以维持。第三、被上诉人中天城投公司为上诉人安装的防盗门均有国家检验合格的标志，有相应的合格证及查验钢印码，上诉人提供的防盗门质量问题的照片，无法证明该防盗门与上诉人自己的案涉防盗门有任何关联，上诉人也没有提交其他证据证明案涉防盗门存在何种质量瑕疵，原判不支持其更换防盗门的诉请，符合客观实际，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋红负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 邓禹雨
二〇一八年七月十八日
书记员 付映妤