苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第0081号
原告（反诉被告）苏州鸿基科技发展有限公司，住所地苏州高新区浒关分区运河路15号。
法定代表人蔡汉仁，董事长。
委托代理人巫飞、曾玉平（实习），江苏能成律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州西典机电有限公司，住所地苏州市高新区珠江路521号固纬电子厂区。
法定代表人盛建华，总经理。
委托代理人李日均、万小梅，江苏立泰律师事务所律师。
原告苏州鸿基科技发展有限公司（以下简称鸿基公司）与被告苏州西典机电有限公司（以下简称西典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2012年12月26日受理后，依法由审判员沈文春独任审判，2013年1月16日被告西典公司向本院提起了反诉，反诉被告鸿基公司放弃答辩和举证期限，本院于2013年1月16日、5月2日、7月12日、8月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿基公司的委托代理人巫飞、曾玉平，被告（反诉被告）西典公司的委托代理人李日均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿基公司诉称，原、被告双方于2008年7月19日签订了《工业厂房租赁合同》（以下简称“2号厂房合同”），租赁物为高新区的2幢厂房的第一、二层，后于2010年11月9日又签订了第二份《工业厂房租赁合同》（以下简称“5号厂房合同”），租赁物为一幢厂房。两份合同中约定的租赁期均截止2013年8月14日。《工业厂房租赁合同》成立后，原告严格按照合同约定及法律规定履行自己的义务，而被告却违反约定提前单方面解约。根据合同约定：未经原告书面同意，被告不得提前终止该合同，被告若提前退租或违约，应赔偿原告相当于3个月租金的赔偿金（2号厂房的赔偿是相当于2个月租金的赔偿金），并向其支付不低于10万元的前期投入补偿。按照合同约定，被告应支付给原告赔偿金及前期投入补偿共计199337元。
被告违约后，原告多次就该租赁事宜与被告协商，均未果，遂诉至法院，请求判令被告立即向原告支付赔偿金及合同前期投入补偿金共计199337元；支付水电费17537.69元（截止2012年10月12日，被告结欠原告水电费37492.47元，被告多支付原告租金19954.78元，两项相抵，被告还需支付原告水电费17537.69元。）；由被告承担本案诉讼费、律师费用。
被告西典公司辩称，1、被告提出解除合同，是因原告周边环境使得我方无法正常经营。2、原告有违诚实信用原则，在我方搬离时，多方阻止，至使我方搬迁推迟三天，且惊动警方出面才得以平息。我方要求驳回原告诉讼请求
被告西典公司反诉称，西典公司于2008年8月15日起承租位于高新区的的2号厂房，租期5年，至2013年8月14日止。双方在租赁合同中约定了彼此的权利义务，包括“在租赁期内，甲方应保证乙方的供水和用电”等。
西典公司于2010年12月10日承租鸿基公司位于的5号厂房，租期至2013年8月14日止。双方在租赁合同中约定了包括“在租赁期内，甲方应保证乙方正常的供水和基本容量内的用电”“不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用
--可解除合同”等权利义务。但是直到2011年3月8日，5号楼的电梯才安装通过验收合格，导致5号楼2、3楼无法使用长达2个月28天之久。
另外，西典公司所承租的鸿基公司的厂房周围环境发生了变化，河道臭气熏天。夏天用电高峰时经常被拉闸限电，严重影响了西典公司的生产经营。无奈之下，西典公司于2012年7月23日书面通知鸿基公司将于2012年9月30日左右终止两处厂房的租赁关系，要求鸿基公司退还押金和多付的租金以及赔偿装修损失，鸿基公司置之不理，故西典公司依法反诉，请求法院判决驳回本诉原告鸿基公司的诉讼请求；判决反诉被告鸿基公司反诉原告各项损失270000元；由反诉被告承担反诉费用。
反诉被告鸿基公司对反诉原告西典公司的反诉请求辩称，反诉被告对于反诉原告的反诉请求及理由均不予认可，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2008年7月19日，原告鸿基公司与被告西典公司签订《工业厂房租赁合同》，双方约定，鸿基公司出租给西典公司的厂房的2号厂房第一、第二层，租赁面积为1336.66㎡，租赁期限自2008年8月15日起至2013年8月14日止，租期五年。租金前三年不含税价为13366.6元／月。后两年不含税价为14703.26元／月。“双方一旦合同签订，乙方（被告）应向甲方（原告）支付15000元的租赁保证金及首期半年的房租。房租每半年为一期支付，每下一期的房租到期日前的10日前支付，合同终止时，甲方将租赁保证金返还给乙方”“租赁期间如乙方提前退租或违约，应赔偿甲方一到三个月的租金。如甲方要求乙方提前退租，应赔偿乙方一到三个月的租金。具体为提前三个月书面通知的，应赔偿对方一个月租金；提前二个月书面通知的，应赔偿两个月租金；提前一个月书面通知的，应赔偿三个月租金”。合同还约定，未经出租方书面同意不得提前终止合同。如承租方确需提前解约，须提前三个月通知出租方，且需支付出租方一到三个月租金的赔偿；向出租方交回已恢复原状的租赁物。合同签订后，原告鸿基公司将出租厂房交与被告西典公司使用，西典公司也按合同履行相关义务。
2010年12月9日，原被告双方又签订《工业厂房租赁合同》。双方约定，鸿基公司出租给西典公司的厂房的5号厂房，租赁面积为1942.54㎡，租赁期限自2010年12月10日起至2013年8月14日止。租金为不含税价23310.48元／月。租金支付方式：合同一旦签订，西典公司应向鸿基公司支付30000元的租赁保证金及首期房租69931.44元。租期的第一年：房租每三个月为一期支付；第二年开设以后，每半年为一期支付，每下一期的房租在前一个月的10日前付清。双方还约定“针对乙方（被告）的需求，甲方（原告）前期投入20多万元用于配电及电梯等，如租赁中途乙方退租，除合同的相关规定外，乙方同意支付不低于10万元的前期投入补偿给甲方”。双方还约定，“未经出租方书面同意承租方不得提前终止合同。如承租方确需提前解约，须提前三个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；2，向出租方交回已恢复原状的租赁物；3，支付给出租方相当于三个月租金的赔偿金。”。对应的，如出租方要求承租方提前退租或解约，1，应提前三个月书面通知承租方；在承租方将租赁物恢复原状后，退还租赁保证金；赔偿承租方三个月的租金。合同签订后，原被告双方均按约履行。
2012年3月30日，浒墅关开发区阳山街道办事处向鸿基公司下发《关于河道清淤和驳岸修复的联系函》。鸿基公司被列入《苏州市2012年有序用电方案和电力供应应急预案》错峰分组，在2012年6月20日至9月20日，错峰用电。
2012年7月23日，西典公司向鸿基公司发出通知，将在2012年9月30日左右终止与鸿基公司所签订的两份租赁合同，理由是：1，厂房边河水污染严重，发出臭味，严重影响公司客户对工厂生产环境和能力的评价，影响了后续订单。2，从2011年开始，每年7、8月份工厂都要经常被长时间限电，影响公司的正常生产经营。同时还要求鸿基公司退还押金，退还多付的租金等。2012年7月26日，鸿基公司收到西典公司的解约通知，表示要依照合同，依据法律执行。2012年9月30日，鸿基公司与西典公司解除合同。2012年10月12日，被告西典公司从所租赁的原告鸿基公司的厂房中搬迁完毕。
截止2012年10月12日，被告西典公司多付原告鸿基公司租金19954.78元，被告西典公司结欠原告鸿基公司水电费37492.47元。
以上事实，有《工业厂房租赁合同》二份、《关于河道清淤和驳岸修复的联系函》、《苏州市2012年有序用电方案和电力供应应急预案》、解约通知、西典公司多付租金清单、西典公司结欠鸿基公司水电费清单、庭审笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为，原被告所签订的租赁合同是双方真实意思表示，受法律保护，原被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据原被告双方对于2号厂房租赁合同的约定，提前二个月解除合同，应赔偿出租方（原告）二个月的租金。根据5号厂房租赁合同的约定，“租赁中途乙方（被告）退租，除合同的相关规定外，乙方同意支付不低于10万元的前期投入补偿给甲方”。“承租方（被告）确需提前解约，须提前三个月书面通知出租方”，“支付给出租方（原告）相当于三个月租金的赔偿金”。“如租赁中途乙方（被告）退租，除合同的相关规定外，乙方同意支付不低于10万元的前期投入补偿给甲方（原告）”。被告（承租方）于2012年7月23日向原告发出解约通知，要求在2012年9月30日终止与原告的原告于按照双方合同的约定，原告于2012年7月26日收到被告的终止合同的通知，同意于2012年9月30日终止于被告所签二份租赁合同，被告（承租方）提前二个月通知原告终止合同，应支付原告相应的赔偿金。二份租赁合同均未履行完毕，均属提前终止合同，关于2号厂房，被告应赔偿原告14703.26元／月×2月=29406.52元，关于5号厂房，被告应赔偿原告23310.48元／月×3月=69931.44元，同时支付原告100000元前期投入补偿，故被告应赔偿原告199337.96元。被告已支付原告租赁保证金15000元＋30000元=45000元，被告多付原告租金19954.78元，被告还需支付原告水电费37492.47元，上述几项相折抵，被告还需赔偿原告171875.65元。关于反诉原告的反诉请求，因无相关证据支持，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百一十二条，判决如下：
一、被告苏州西典机电有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州鸿基科技发展有限公司171875.65元。
二、驳回反诉原告苏州西典机电有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2144元，保全费1517元，合计3661元，由被告苏州西典机电有限公司负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。反诉案件受理费2675元，由反诉原告苏州西典机电有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，帐号：10-550101040009599。
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审判员 沈文春
二〇一三年八月二日
书记员 冯冰淼