广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第77号
上诉人（原审被告）：周辉文。
委托代理人：蒋泽龙，广东港仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐宏。
委托代理人：冷明华，广东通远律师事务所律师。
上诉人周辉文因与被上诉人徐宏房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法鹏民初字第419号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：根据徐宏提交的深房地字第6xxxxxxx**号房地产证书，徐宏为大鹏迎宾路6号综合楼8号楼的业主。2013年8月1日，徐宏、周辉文签订了一份房屋租赁合同，约定徐宏将位于深圳市大鹏新区大鹏办事处王母社区迎宾北路50号所在楼栋xx号房屋租赁给周辉文使用，租赁面积为30平方米，租金为每月人民币2000元，租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日。合同第九条约定，周辉文须支付租赁保证金人民币4000元，在租赁期满，房屋状况良好，周辉文未拖欠任何费用的情况下徐宏将予以返还。合同第十八条约定，周辉文拖欠租金十天以上，或拖欠可能导致徐宏损失的各项费用达人民币1000元以上，徐宏可不予退还租赁保证金。合同签订后，周辉文向徐宏交付了租赁保证金人民币4000元，徐宏将房屋交付给周辉文使用。合同履行期间，双方在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理部门办理了房屋租赁合同登记手续，周辉文依约向徐宏支付了相应的租金。合同到期后，徐宏、周辉文双�未续签租赁合同，周辉文未将房屋交还给徐宏，亦未向徐宏支付房屋的占有使用费。另查，徐宏所提交的房地产权证书对应的是一栋迎宾北路路边上的一栋楼房，该楼房一楼有一排临街的铺面，合同项下的房屋即为其中的一个铺面。
徐宏一审诉讼请求为：1、周辉文停止侵害、立即搬离出租屋；2、周辉文支付截至实际搬离出租屋之日期间的租金；3、周辉文承担本案的诉讼费及因诉讼发生的其他费用。徐宏在庭审过程中明确其第二项诉讼请求为，要求周辉文按照租赁合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费，自2014年8月1日起计至周辉文交还房屋之日止。
原审法院认为，徐宏、周辉文双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是真实有效的。在合同约定的租赁期限内，周辉文占有和使用合同项下的房屋，属于有权占有。合�到期后，由于徐宏、周辉文之间没有续签租赁合同，周辉文继续占有和使用合同项下的房屋，构成无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，故周辉文应当从合同项下的房屋搬离并将其返还给徐宏。关于房屋的占有使用费，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，故徐宏要求周辉文按照原租赁合同的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，原审法院予以支持，房屋的占用使用费应当自2014年8月1日起计至周辉文实际搬离并返还房屋之日止。关于押金的返还问题，因徐宏、周辉文之间的租赁合同已经到期，周辉文在合同约定租赁期限内亦不存在拖欠租金的问题，且徐宏在庭审中亦表示，周辉文搬离房屋并结清费用后，同意退还保证金人民币4000元，故在周辉文返还房屋的同时，徐宏亦应当向周辉文返还押金人民币4000元。至于周辉文所主张的停水停电的损失，由于周辉文没有提起反诉，亦未提交证据予以证明，故原审法院对此不作认定和处理，周辉文可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条的规定，判决：一、周辉文应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市大鹏新区大鹏办事处王母社区迎宾北路50号所在楼栋xx房屋并将其返还给徐宏。二、周辉文应于本判决生效之日起十五日内支付徐宏房屋占有使用费，按每月人民币2000元标准自2014年8月1日起计至周辉文实际搬离房屋并将其返还给徐宏之日止。三、徐宏应于本判决生效之日起十五日内支付周辉文房屋租赁押金人民币4000元。�果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元（徐宏已预交），由周辉文承担。
上诉人周辉文不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由徐宏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。2013年8月1日，徐宏与周辉文签订了房屋出租合同，约定由徐宏出租位于深圳市大鹏新区大鹏办事处王母社区迎宾北路50号所在楼栋xx号房屋给周辉文使用，租赁期限为2013年8月1日起至2014年7月31日止，租金为人民币2000元。自双方签订合同后，该房屋一直由周辉文占有使用，并且在房屋租赁期限届满前多次联系徐宏表示将继续承租该房屋，但徐宏均未置可否。一审法院在审理过程中，认为房屋租赁合同期满后，双方未继续签订租赁合同，周辉文继续使用租赁房屋构成无权占有，要求周辉文搬离房屋认定事实不清。实际上，本案是周辉文拥有在同等条件下优先承租争议房屋的权利受到了侵犯而引起的争议，而不是物权的无权占有争议。一审法院理应查明徐宏是否继续对外租赁，是否存在侵犯周辉文优先承租权的行为。二、一审判决适用法律错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，周辉文与徐宏之间的争议焦点是房屋租赁合同关系是否解除，在解除的基础上才有物权的占有行为，本案的根源还在于徐宏侵犯了周辉文的优先承租权行为，一审判决未能理清本案争议案由是租赁合同纠纷，应适用合同法来明�房屋租赁合同是否解除，而直接适用物权法无权占有行为进行判决，存在适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护周辉文的合法权益。
被上诉人徐宏二审答辩称：原审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求依法判决驳回周辉文的上诉请求，维持原判。理由如下：1、针对周辉文提到的优先承租权问题，我方认为优先承租权是指在租赁关系中原承租人在合同到期要求续租时原承租人在同等条件下有优先承租的权利，而我方强调的是徐宏不再与周辉文续租的原因是我方将租赁房屋收回自用，对外不再出租，所以本案不存在周辉文提到的优先承租权问题；其次，原租赁合同第21条明确规定租赁期限届满，周辉文需要续租的应当在租赁期限届满前3个月向徐宏提出续租的要求，双方就续租达成�议的，应当重新订立合同，并且到房屋租赁主管机关备案登记，事实上周辉文在期满前并未向徐宏提出续租要求，双方也未达成续租协议，因此依据原租赁合同周辉文放弃了优先承租权。综上，徐宏没有侵犯周辉文的优先承租权；2、针对周辉文提出的关于合同解除问题，我方认为双方的租赁合同已经依法依约终止，本案满足合同约定终止的条件，双方于2013年8月1日签订的租赁合同真实有效，双方对此均无异议，合同明确约定房屋租赁期满自2013年8月1日至2014年7月31日止，周辉文在合同中签名确认房屋租赁期满不再续约，这是周辉文的真实意思表示，双方是在平等自愿的情况下达成的，并且合同到备案机关进行了备案登记，因此双方更应当诚信履行合同，合同到期后周辉文应当及时搬离房屋。其次我方已经明确表明没有续签租赁合同的意向，2014年5月28日我方向周辉文书面邮寄书面通知表明原告已经没有续租的意愿，并且要求周辉文在合同到期后撤出，我多次要求周辉文搬离，但周辉文予以拒绝，之后我方才起诉，并不像周辉文说的向徐宏多次表示续租，而我方未置可否，因此我方的行为已经明确表示没有续租的意向；3、针对周辉文构成合同终止后的无权占有问题，合同到期后双方未达成续约意向，依据双方在合同中的约定租赁期满终止，周辉文应当及时搬离并返还房屋，因此周辉文拒绝搬离房屋的行为一方面违背了合同法的诚信原则，另一方面也构成了无权占有，侵犯了我方的所有权，周辉文的一种行为产生了两种法效果，构成了两种法关系的竞合，我方要求对方搬离出租房等的请求符合法律的规定，一审法院依据相关法律关系作出相关判决是正确合法的，因此请求二审法院驳回周辉文的上诉，依法维持原判。无论从合同法还是物权法的角度周辉文都应当在合同到期后及时搬离房屋。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案租赁合同期限届满后，涉案房屋的产权人徐宏明确表示不愿意再将涉案房屋租予周辉文，在双方当事人未能就续租事宜达成合意的情况下，周辉文再继续占有涉案房屋缺乏依据，其行为已构成无权占有，周辉文应将涉案房屋返还徐宏，并向徐宏支付相应的房屋占有使用费，原审法院对此处理正确，本院予以维持。周辉文上诉主张徐宏侵害其优先承租权，但未能提供相应的证据予以证明，该主张没有事实与法律依据，本院对此不予采信。周辉文在原审时未就房屋租赁押金提出诉请，但在原审判决判令徐宏退还房屋租赁押金后，徐宏并未就此提起上诉，视为徐宏认可原审判决，本院对此不予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周辉文负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。