吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）船民一初字第786号
原告：杨秀芳，住吉林市。
委托代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市。
法定代表人：胡志，董事长。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司，住所地吉林市。
代表人：胡志，负责人。
委托代理人：李翰冰，吉林江城律师事务所律师。
第三人：吉林冶建有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：张洪达，董事长。
委托代理人：孟繁杰，住桦甸市。
第三人：张新，住吉林市。
委托代理人：王文，吉林齐略律师事务所律师。
第三人：孟庆福，住吉林市。
委托代理人：ＸＸ刚，吉林市光大法律服务所法律工作者。
原告杨秀芳与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司（以下简称鑫隆吉林分公司）、第三人吉林冶建有限公司（以下简称冶建公司）、张新、孟庆福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秀芳及其委托代理人赵宏伟、被告鑫隆公司的法定代表人胡志（第一次开庭到庭参加诉讼）及其委托代理人段大明、被告鑫隆吉林市分公司的负责人胡志（第一次开庭到庭参加诉讼）及其委托代理人李翰冰、第三人冶建公司委托代理人孟繁杰、第三人张新及其委托代理人王文、第三人孟庆福及其委托代理人ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秀芳诉称：2009年11月18日，原告与被告鑫隆吉林分公司、第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部签订《商品房抹账协议书》，第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部将承建的被告开发的鑫隆帝豪某号楼约定面积193.18平方米的商业网点，按照6300.00元／平方米的价格卖给原告，协议签订当期原告交付订金10万元人民币给第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部负责人孟繁杰，后原告于2010年1月5日交付给孟繁杰余款1，117，000.00元人民币，冶建公司鑫隆帝豪项目部给原告开具1，217，000.00元人民币收据。
2012年7月份，被告开发的鑫隆帝豪56号建成后，原告要求被告鑫隆吉林分公司继续履行《商品房抹账协议书》，与原告签订正式售房合同、为原告办理进户手续、开具发票、配合原告办理房屋产权登记，但被告鑫隆吉林分公司却不予承认，拒绝履行协议。后经诉讼了解，被告鑫隆吉林分公司于2010年5月19日将涉案房屋拆迁安置给第三人张新。因此，被告鑫隆吉林分公司“一房两卖”，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令：1、解除原告与被告鑫隆吉林分公司、第三人冶建公司签订的《商品房抹账协议书》；2、请求被告鑫隆公司返还原告1，217，000.00元人民币购房款，并承担该款自2010年1月5日至判决生效之日中国人民银行同期贷款利率标准的利息；3、请求被告鑫隆公司向原告承担1，217，000.00元人民币赔偿责任；4、被告鑫隆公司承担原告诉讼费、保全费等一切诉讼费用。
被告鑫隆公司辩称：对第一项诉讼请求由于没有总公司的授权，本应是无效的，所以无需解除；对于购房款项被告及分公司均未收到，所以被告不予返还，也没有支付利息的义务，该款项交给谁了就向谁要；对于双倍赔偿因被告未签订正式的商品房销售合同，被告不认为合同有效，所以不应该承担赔偿责任；至于诉讼费和保全费因不是被告引起的，所以不应该承担。
被告鑫隆吉林分公司答辩意见同鑫隆公司。
第三人冶建公司答辩意见是对原告的诉讼请求没有意见。
第三人张新辩称：第一，由于原告变更诉讼请求，本案的处理结果与回迁安置房屋没有法律上的利害关系，因此，请求法庭解除原告对涉案房屋的查封；第二，第三人同意法庭对张新诉请可另案告诉的决定，但需法院下一个书面的裁定书，裁定张新具有独立请求权，以便张新另案告诉。
第三人孟庆福辩称：原告诉状中所述船营区长春路56号鑫隆帝豪1号楼10号房屋系第三人孟庆福合法购买的，并已签订合同、缴纳全额房款、办理进户、交纳物业费等相关费用、开具了房地产发票，并进行了大部分装修；原告诉状中所述该房屋拆迁安置给第三人张新的事实与客观不符，不具有真实性、合法性，第三人张新与该房屋不具有任何关联性，现该房屋第三人孟庆福占有及使用，应归属第三人孟庆福所有。
原告杨秀芳针对自己的诉讼主张向本院提供如下证据：
1、鑫隆吉林分公司工商登记基本信息1份，证明被告主体情况；
2、鑫隆公司工商登记基本信息1份，证明被告主体情况；
3、冶建公司工商登记基本信息1份，证明第三人主体情况；
4、商品房抵工程款协议2份，证明被告鑫隆吉林分公司与第三人冶建公司签订商品房抵工程款协议，鑫隆吉林分公司用部分商品房抵顶工程款给冶建公司，抵工程款的商品房范围包括本案诉争房产；
5、商品房抹帐协议书1份及协议附件2份，证明原告杨秀芳与被告鑫隆吉林分公司、第三人冶建公司签订了商品房抹帐协议，将被告鑫隆吉林分公司抵顶给第三人冶建公司的房屋卖给杨秀芳；
6、收款收据1份，证明原告依据商品房抹帐协议履行了付款义务，给付了冶建公司1，217，000.00元人民币的购房款。
被告鑫隆公司对原告杨秀芳所举证据的质证意见为：对证据1、2、3真实性没有异议，但分公司工商登记的经营范围是房地产开发，应按总公司交办的任务凭资质进行经营，没有总公司的授权无权对外签订相关协议；对证据4能反映出该房屋的买卖是工程款顶帐的方式，这种方式不符合商品房买卖司法解释中的开发商将房屋面向社会发售的规定；对证据5真实性有异议，被告的协议上没有项目部的章，这个章是后盖的，且没有约定房屋价格，不能是一份合法有效的协议；对证据6真实性有异议，诉状中陈述是分两批付的款，但没有提供是银行转帐还是交的现金，从证据上看不出来，由于原告没有向第一、二被告付款，两被告也没有收到这笔款项，所以没有返还的义务。
被告鑫隆吉林分公司对原告杨秀芳所举证据的质证意见与鑫隆公司的质证意见一致。
第三人冶建公司对原告杨秀芳所举证据的质证意见为：对所举证据均表示没有异议，其中证据5商品房抹帐协议书盖的是项目部的章，协议所附图纸是施工蓝图缩印的，证据6的收据是其本人开具的。
第三人张新对原告杨秀芳所举证据的质证意见为：对原告所举证据的真实性均无异议，但是与本案第三人张新没有关联性，无论是原告提供的证据还是将来第三人向法庭提供的证据都不能违背商品房司法解释第三条、第七条的法律强制性规定，且他们之间所签订的抵债协议属于合同条件未成就，需要举出相关证据后才能说明合同的效力问题。
第三人孟庆福对原告杨秀芳所举证据的质证意见为：对证据1、2、3没有异议；对证据4、5、6关联性有异议，与第三人孟庆福没有关联性，该案所涉房屋已由第三人孟庆福合法购买并交纳全款且在使用中。
被告鑫隆公司为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、中标通知书及建设工程合同各1份，证明招标单位是总公司，第三人冶建公司中标与总公司签订了正式的施工合同，在冶建公司中标前与分公司签订的《商品房抵工程款协议》因违反相关法律规定，所以没有效力；
2、回执函1份，证明经鑫隆吉林分公司通知，第三人冶建公司确认与鑫隆吉林分公司签订的协议、合同无效，与鑫隆公司签订的正式版本协议、合同有效，以此进一步证明第三人冶建公司拒绝对冶建公司兴隆项目部签订的协议进行追认；
3、营业执照副本、鑫隆吉林分公司工作守则各1份，证明王昊然不是法人，公司经营的范围是房地产开发，守则中明确分公司必须经总公司授权下管理在吉林市的各项业务，合同一律由总公司签订，所以分公司没有签约权，未经总公司授权和追认是无效的，第三人冶建公司应该知道分公司的权限不同于总公司；
4、商品房预售许可证1份，证明第三人冶建公司在商品房许可证未下发时就对外出售房屋是无效的。
原告杨秀芳对被告鑫隆公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，但不能证明抵工程款的协议无效；对证据2真实性、关联性有异议，分公司与第三人冶建公司之间的内部往来与原告无关联性，且第三人冶建公司已向原告明确说明该回执函意思表示错误，并不是冶建公司的真实本意；对证据3真实性没有异议，证明分公司具有房地产开发资质，分公司负责人的变更与本案没有关系，对工作守则真实性没有异议，对关联性有异议，这是总公司和分公司之间内部约定，不具有对外对抗第三人的法律效力。按公司法的规定分公司一切民事法律行为由总公司承担，且此证据证明不了分公司销售房屋未经总公司确认；对证据4真实性没有异议，按最高院审理商品房规定的解释对商品房销售有争议的，诉讼结案前已取得预售许可证协议是有效的，也就是说三方的抹帐协议是合法有效的。
被告鑫隆吉林分公司对被告鑫隆公司所举证据均表示没有异议。
第三人冶建公司对被告鑫隆公司所举证据质证意见为：对证据1、3、4没有异议。对证据2回执函真实性有异议，第三人能证明这个回执函是伪造的、虚假的。
第三人张新对被告鑫隆公司所举证据质证意见为：对证据1-4因为与第三人张新没有关联性，不发表质证意见。
第三人孟庆福对被告鑫隆公司所举证据质证意见为：对证据1-4因与第三人孟庆福不具有关联性，对以上证据的真实性及合法性不发表质证意见。
被告鑫隆吉林分公司证据与被告鑫隆公司一致。
第三人冶建公司为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、吉林冶建有限公司印章台帐登记单1份；
2、情况说明1份；
证据1、2用以证明被告鑫隆公司提供的回执函是虚假的；
3、《建筑工程施工合同》补充协议1份，证明工程是按补充协议来履行的；
4、商品住宅预订协议1份，证明房子都是由分公司出售的，协议具有法律效力；
5、甲、乙双方对帐单1份；
6、还款计划1份。
证据5、6证明工程已结束，冶建公司经过和被告鑫隆公司对帐，鑫隆公司已支付工程款的金额为5231.8万元人民币，还欠904万人民币，对帐单明确载明杨秀芳的购房款从总造价款里扣除了，能够证明本案诉争房屋已经抵顶给冶建公司，冶建公司与杨秀芳的抹帐协议已经履行完毕，购房款作为工程款已经支付，同时可以证明分公司有总公司授权是可以签订抹帐协议的。
原告杨秀芳对第三人冶建公司所举证据质证意见为：对证据1、2真实性没有异议，能够证明被告提供的回执函上冶建公司及法人的印章是后伪造的；对证据3真实性没有异议，可以证明分公司具有签订合同主体资格，且补充协议也约定了双方可以以商品房抵工程款，并非像被告所说全部用现金结算；对证据4真实性没有异议，可以证明被告确实以分公司名义销售商品房；对证据5、6真实性没有异议，能够证明原告、被告与第三人已经履行完毕了商品房抵顶工程款协议及抹帐协议，说明鑫隆公司同意第三人冶建公司将房屋处分给杨秀芳，卖房得款已经抵顶冶建公司工程款。
被告鑫隆吉林分公司对第三人冶建公司所举证据质证意见为：对证据1第三人的印章什么时间正式使用，与被告没有关系，回执函是冶建公司给被告的，章的编号也相符，如伪造应向公安机关报案；对证据2因是冶建公司自己写的不能证明任何问题；对证据3补充协议的真实性没有异议，但此协议不知道是对哪个合同的补充，没有主文本，中标之后总公司与冶建公司签订建设工程合同，分公司没有权力签署，且补充协议应该在招标合同之后，不应该在前；对证据4真实性没有异议，销售行为不等于对资产进行抵债，对重大财产的处分包括处理应该由总公司授权，如果没有授权是不可以的；对证据5、6因为这个合同被告没有参与，对其真实性无法确认，但是该两份证据可以反映的是杨秀芳这个房屋是顶工程款并不是商品房买卖司法解释中的面向社会公开卖的房子。
被告鑫隆公司对第三人冶建公司所举证据质证意见为：对证据1-4的质证意见同分公司一致；对证据5、6真实性没有异议，但对帐单不是结帐单，还款计划，并没有说是结算完毕，不能证明冶建公司所要证明的问题。
第三人张新对第三人冶建公司所举证据质证意见为：对证据1、2、4、6真实性和合法性均没有异议，因与张新没有关联性，不发表质证意见；对证据3、5中有关涉案房屋顶给原告杨秀芳这种行为违背了商品房买卖合同的司法解释第七条的规定，因此该抵顶行为是无效的，该房屋已经拆迁安置给张新，不能再处分给杨秀芳。
第三人孟庆福对第三人冶建公司所举证据质证意见为：对证据1、2不能证明第三人孟庆福未合法购买和占有该房屋，所以与本案不具关联性，对真实性、合法性不发表质证意见；对证据3质证意见同证据1，本案所涉房屋为56号楼10号，未见其他证据证明与原告所涉房屋系同一房屋，所以相对于第三人孟庆福无关联性；对证据4、5质证意见同证据1；对证据6质证意见同证据3。
第三人张新为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、2010年5月19日签署回迁安置协议书1份，证明被告将位于长春路某楼层面积为758.5平方米商业网点回迁给本案的第三人张新；
2、2010年6月1日签署收条1份及张新原被拆迁房屋的产权证复印件1份，证明张新已将原房屋交付给鑫隆吉林分公司予以拆除，履行了证据1作为被拆迁人应尽的合同义务；
3、2012年8月23日鑫隆公司出具的入住确认单1份，证明张鑫已经取得了此房屋。
以上三份证据证明本案所涉房屋系拆迁人与被拆迁人达成的拆迁安置协议内容，无论拆迁人将该房是出卖还是顶工程款出售给第三人的行为均违背了商品房买卖司法解释的规定，第三人张新享有物权的优先权。
原告杨秀芳对第三人张新所举证据质证意见为：对证据1-3真实性、关联性均没有异议。
被告鑫隆公司对第三人张新所举证据质证意见为：对证据1-3真实性、合法性均没有异议。
被告鑫隆吉林分公司对第三人张新所举证据质证意见为：质证意见同总公司。
第三人孟庆福对第三人张新所举证据质证意见为：对证据1真实性没有异议。对关联性有异议，本份证据载明的楼号、楼层、面积均与第三人孟庆福所购买占有使用的房屋不同，因此与第三人孟庆福不具关联性，同时该协议为测绘前形成，房屋相关情况并不准确，不能确定为本案所涉房屋；对证据2、3质证意见同证据1。
第三人孟庆福为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、孟庆福与鑫隆吉林分公司于2011年11月1日签订的商品房预订协议1份，证明孟庆福合法购买该案所涉10号网点；
2、鑫隆吉林分公司向第三人孟庆福出具的销售不动产统一发票及收款收据各1张，证明第三人孟庆福已向鑫隆吉林分公司支付了全部购房款；
3、鑫隆吉林分公司于2012年11月29日向第三人孟庆福出具的一次性入户交款明细表1份，证明鑫隆吉林分公司通知第三人孟庆福办理进户手续及交纳相应费用的事实；
4、鑫隆吉林分公司向第三人孟庆福出具的缴纳备案费、物业维修基金、合同工本费、10号网点电费的收款票据4张，证明第三人孟庆福向鑫隆吉林分公司交纳了相关费用；
5、吉林市水务集团有限公司西关经营维修分公司向第三人出具的水费预交款凭证1份，证明第三人孟庆福交纳水费并使用的情况；
6、房屋装修合同1份，证明第三人孟庆福已装修该房屋及装修内容、装修价格等情况；
7、证人常吉胜当庭证言，证明其介绍李鸿昌给孟庆福房屋装修，房屋基本装修完毕；
8、证人王尚勇当庭证言，证明其老板李鸿昌曾经给孟庆福房屋干过装修活，该房屋的供热改造，楼梯焊接、上下水改造及门窗等由证人施工，房屋基本装修完毕。
原告杨秀芳对第三人孟庆福所举证据质证意见为：对证据1-6真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，可以证明涉案房屋被开发商进行了三次处置，本案已经不是审理房屋所有权的范围，对所有权所涉及的证据应该另案处理。同时，可以证明分公司具有签署商品房协议的资格；对证据7-8由于房屋所有权不是本案争议的焦点不发表质证意见。
被告鑫隆公司、鑫隆吉林分公司对第三人孟庆福提供的证据及证人证言均表示没有异议。
第三人冶建公司对第三人孟庆福所举证据质证意见为：对第三人孟庆福提供的证据及证人证言均表示没有异议，同时可以证明分公司售房是有总公司授权的。
第三人张新对第三人孟庆福所举证据质证意见为：对证据1-6真实性没有异议，对关联性及合法性有异议。该商品房预订合同（证据1）与发票（证据2）载明的是长春路10号网点，而本案第三人张新安置回迁的房屋是6-9号网点，如果从证据表面上来看是两个不同的网点，不存在争议的问题。但是我们到现场经过核对，孟庆福装修的房屋即是原安置给张新的9号网点，不知道为什么写的是10号。关于合法性的问题，不否认孟庆福花钱购买了涉案房屋，但是法律有明确规定拆迁人安置对被拆迁人房屋用途明确具体，被拆迁人主张优先安置的应该得到法律的支持，因此第三人张新向本院提起了告诉，故而第三人孟庆福的主张不应该得到法律的支持；对证据7有异议，第三人张新5月23日到涉案房屋的现场拍了一些照片，地面确实装完了，楼梯装完了，其他都没有装璜，房间的门还没有装，现在这个房屋还不具备使用的状态；对证据8房屋房间的门还没有装，不具备使用的状态。
针对各方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：
对原告杨秀芳提供的证据1-3因各方当事人均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4因各方对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；对证据5虽被告鑫隆公司提出被告的协议没有项目部的章，认为章是后加盖的，但因其提供的协议书与原告提供的协议书并非是与同一人所签署的，不具有可比性，对其质证意见不予采纳，加之对鑫隆吉林分公司盖章未提出异议，且冶建公司对此抹帐协议予以认可，本院对此证据予以采信；对证据6虽被告提出异议，但未提供相反的证据予以证实，加之收款人第三人冶建公司予以认可，本院对此证据予以采信。对被告鑫隆公司提供的证据1、3、4由于各方当事人对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；对证据2虽原告及第三人冶建公司提出异议，但未提供相应的证据证明该证据系伪造，本院对该证据的真实性予以确认。对第三人冶建公司提供的证据1、2因被告鑫隆公司、鑫隆吉林分公司提出异议，仅凭第三人单方说明并不能证实其主张，本院对此证据不予采信；对证据3因各方对真实性没有提出异议，本院对此证据真实性予以确认；对证据4因各方对真实性没有提出异议，结合本案第三人孟庆福商品房买卖协议也是与分公司签署的，本院对该证据真实性予以确认；对证据5、6虽被告鑫隆吉林分公司对真实性提出异议，但未在规定的时间内提出鉴定申请，结合该工程现已施工完毕、被告鑫隆公司对真实性无异议的表示，本院对该两份证据予以采信。对第三人张新提供的证据1、2、3，由于原、被告对其真实性、合法性都无异议，虽然第三人孟庆福对证据的关联性提出异议，但结合庭审中当事人的陈述，本案所涉房屋确与拆迁安置房屋存在重叠，因此，本院对上述证据予以采信。对第三人孟庆福提供的证据1-6因各方当事人对真实性都没有异议，虽然第三人张新对证据的关联性及合法性提出异议，但结合庭审中当事人的陈述，本案所涉房屋确与第三人孟庆福所买房屋存在重叠，因此，本院对上述证据予以采信；对证据7-8因各方当事人对房屋已进行过装修未提出异议，本院对该房屋已进行装修这一事实予以确认。
通过原、被告诉辩、第三人陈述及举证、质证，本院确认如下事实：
2009年10月28日，鑫隆公司与冶建公司签订建设工程施工合同，由冶建公司承建其开发的长春路（危房）改造项目56号楼，工程地点为吉林市船营区长春路与解放西路交界处，工程内容为土建、水暖、电气。
2009年11月18日，杨秀芳与鑫隆吉林分公司、冶建公司鑫隆帝豪项目部签订《商品房抹账协议书》，冶建公司鑫隆帝豪项目部将承建的吉林市长春路鑫隆帝豪某预定面积193.18平方米的商业网点出售给杨秀芳，约定杨秀芳进户后，由鑫隆吉林分公司提供销售不动产发票及签订正式售房合同。原告杨秀芳将购房款1，217，000.00元人民币交付给第三人冶建公司项目部经理孟繁杰，冶建公司鑫隆帝豪项目部于2010年1月5日给杨秀芳开具了1，217，000.00元人民币收据。
2010年5月19日，鑫隆吉林分公司与张新签订回迁安置协议书，约定将商业网点6-9单元面积为758.58平方米房屋回迁安置给张新。2012年8月23日鑫隆公司与张新签署鑫隆帝豪面积为193.18平方米的房屋入住确认单。
2011年1月13日吉林市住房保障和房地产管理局为鑫隆公司发放了编号为吉市房预字第1101001号的商品房预售许可证，该证载明楼宇名称为鑫隆帝豪1号楼，坐落地点为船营区长春路56号。
2011年11月1日，孟庆福与鑫隆吉林分公司签订商品网点预订协议，约定将鑫隆帝豪网点10室，面积为240平方米的房屋出售给孟庆福，鑫隆吉林分公司向第三人孟庆福开具了销售不动产统一发票及收款收据各一张，并于2012年11月29日为孟庆福办理了入户手续，孟庆福对该房屋进行了装修。
2012年12月1日，鑫隆公司与冶建公司对鑫隆帝豪56号楼建筑工程签署了对账单及还款计划。双方确认该工程结算总价为61，358，973.00元（单价1950元／平方米），鑫隆公司已支付工程款52，318，664.62元（其中包括杨秀芳的购房款），尚欠9，040，308.38元，现该工程已施工完毕。
经本院审理查明：上述认定事实中陈述的长春路（危房）改造项目56号楼、长春路56号楼、鑫隆帝豪56号楼为同一地点，均是预售许可证载明的坐落地点为船营区长春路56号，楼宇名称为鑫隆帝豪1号楼。该楼工程施工图纸载明共有9个商业网点，现登记在房产部门为10个商业网点。杨秀芳抹账协议书载明的长春路鑫隆帝豪的房屋与张新回迁安置的房屋、孟庆福购买的鑫隆帝豪的房屋的坐落位置均位于解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪1号楼南山的第一家商业网点。
再查明：吉林冶建有限责任公司于2010年4月21日向吉林市工商局提出变更登记申请，要求将企业名称变更登记为吉林冶建有限公司，2010年5月4日吉林市工商行政管理局颁发了名称为吉林冶建有限公司的营业执照。
本院认为，一、鑫隆吉林分公司是鑫隆公司为开发房地产项目而依法设立的分支机构，具有对外签署合约的权利，该分公司与总公司之间的内部约定或分工，不具有对外效力。本案中，回迁安置房屋或对外出售房屋均是以分公司的名义进行的，从中也可以证实分公司具有签署合约的权利。冶建公司与杨秀芳、鑫隆吉林分公司签署的商品房抹账协议书是三方当事人的真实意思表示，虽鑫隆公司及其分公司没有收取该款项，但该款已作为工程款予以抵顶，应视为已收取。虽该协议书不是正式的商品房买卖合同，但协议书中约定的由鑫隆吉林分公司提供销售不动产发票及签订正式售房合同的行为表明，该协议书应视为商品房买卖合同。
二、鑫隆吉林分公司对本案涉案房屋进行了三项处置存在过错，应承担法律责任。鑫隆吉林分公司为房地产专营企业，其对房屋销售的法律规定较比常人更为专业，其在涉案房屋的处分上存在严重过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，故无法取得房屋的杨秀芳主张解除与鑫隆吉林分公司、冶建公司签订的《商品房抹账协议书》的请求应予支持；同时主张返还1，217，000.00元人民币购房款，并承担该款自2010年1月5日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息的请求应予支持；关于杨秀芳诉请要求承担1，217，000.00元人民币赔偿责任的诉请，由于鑫隆吉林分公司对涉案房屋进行三项处置存在严重过错，亦应予以支持。因鑫隆吉林分公司为鑫隆公司的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，鑫隆公司应承担返还杨秀芳购房款、赔偿利息损失，并承担赔偿责任。
三、因在审理过程中本案杨秀芳将主张涉案房屋所有权诉请变更为主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，所以本案第三人张新主张涉案房屋所有权的诉请可另行告诉。
综上，依照《《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告杨秀芳与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司、第三人吉林冶建有限责任公司鑫隆帝豪项目部于2009年11月18日签订的《商品房抹账协议书》；
三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告杨秀芳购房款1，217，000.00元人民币及其利息损失（自2010年1月5日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
四、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告杨秀芳赔偿款1，217，000.00元人民币。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费20753元（其中案件受理费15753元，保全费5000元，原告杨秀芳均已预交），由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起三日内径行给付原告杨秀芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 王新颖
审 判 员 鞠洪彬
人民陪审员 刘玉荣
二〇一三年七月十八日
代理书记员 申 颖