四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1681号
上诉人（原审被告）四川蓝田生物科技有限公司。住所地：四川省南部县南隆镇工业集中区。
法定代表人范培元，总经理。
委托代理人龚秀华，四川省南部县河东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张涛，男，汉族，1971年4月12日出生，住成都市青羊区。
委托代理人王晓林，男，汉族，1964年1月31日出生，住成都市武侯区。
委托代理人王天娥，女，汉族，1976年6月2日出生，住成都市武侯区。
上诉人四川蓝田生物科技有限公司（以下简称蓝田公司）因与被上诉人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第2742号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝田公司的委托代理人龚秀华，被上诉人张涛的委托代理人王晓林、王天娥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月3日，张涛与蓝田公司签订了《丰德万瑞中心物业租赁合同》，约定蓝田公司租赁张涛位于成都市新希望路7号丰德万瑞中心6栋2单元23层5号房，建筑面积112.47平方米的物业，用于办公使用。租赁期间自2010年7月1日起至2013年6月30日止，头一个月为免租期。从2010年7月1日至2012年6月30日止，月租金按65元／平方米计算，单月租金7310.6元。从2012年7月1日至2013年6月30日，月租金按70.2元／平方米计算，单月租金7895.4元。签订租赁合同时交付半年租金，以后按年交付，并在前一期租金到期前7日付清。蓝田公司逾期支付租金，应当自逾期之日起，按拖欠金额的3‰按日向张涛支付违约金。租赁期间的物业管理费、水、电费由蓝田公司承担。蓝田公司在装饰装修该物业前，需将装修方案和施工图纸向丰德万瑞中心物业管理公司申报，经审核同意方可入场施工。租赁期内蓝田公司若单方面解除合同，已经交付张涛的履约保证金将不予退还，由此造成张涛的经济损失也需进行赔偿。合同项下的全部通知应为书面形式。作为该合同附件，张涛提供了商品房买卖合同备案表和身份证复印件，蓝田公司提供了营业执照复印件和代办人身份证复印件。该合同由蓝田公司加盖了公章，蓝田公司前法定代表人沈正杰签字。合同签订当日，蓝田公司支付了半年租金（2010年8月1日至2011年1月31日）43863.6元。
合同签订后，2010年7月20日，蓝田公司委托马明君将上述物业进行装修，并向物业管理公司（成都利丰物业有限公司丰德国际广场服务中心）递交了装修申请并支付了装修押金。
2011年6月2日，成都利丰物业有限公司丰德国际广场服务中心向张涛发出《催收函》，告知蓝田公司从2011年2月1日至5月31日拖欠物业服务费、水电费、垃圾处置费合计2346元，物业公司多次催收未果。故要求作为业主的张涛交纳所欠物业服务费用。
2012年7月底，蓝田公司搬离该租赁房屋，在此期间租金一直未付。张涛于2012年12月25日向蓝田公司发《催款函》催收未果。
原审另查明，2010年5月12日，蓝田公司《企业法人营业执照》记载，法定代表人为沈正杰；经营范围包括保健食品、其他食品、茶叶、饮料、中药饮片生产、加工、销售、中药材种植、收购、贩运、销售；酒销售。2012年5月9日，蓝田公司《企业法人营业执照》记载，法定代表人范培元；经营范围包括饮料生产、销售；保健食品、保健酒生产、加工、销售；中药材种植、粗加工、收购、销售；酒销售。
蓝田公司在原审庭审中向法院提交了2010年7月28日由沈正杰、任喜珍、范培元参加的《股东会议纪要》，记载蓝田公司同意不做西班牙进口酒业务，但股东沈正杰可暂用公司的营业执照进行经营，盈亏由其个人承担、与蓝田公司无关。股东沈正杰个人利用蓝田公司营业执照所做的进口酒业务而发生的债权债务、以及引起的诉讼和其他经济纠纷均与蓝田公司无关，发生的一切经济损失概沈正杰个人承担。如果蓝田公司为此承担了损失，沈正杰则用等额实缴股本金折抵给其他股东作为赔偿。2011年6月21日《关于股东沈正杰经营酒类业务的协议》，约定沈正杰以蓝田公司名义经营的西班牙酒类业务，是个人行为，与蓝田公司无关，债权债务由沈正杰负担。
上述事实有《丰德万瑞中心物业租赁合同》、房产证、装修协议、情况说明、催收函、催款函、营业执照、股东会纪要、协议及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。
原审法院认为，张涛与蓝田公司签订的《丰德万瑞中心物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。张涛已按合同约定向蓝田公司履行了交付出租房屋的义务，而蓝田公司应当履行按期支付租金的义务。蓝田公司辩称其前法定代表人沈正杰的个人行为与蓝田公司无关。对此，原审法院认为，第一，张涛在订立合同之时，审查了蓝田公司营业执照并将其作为合同附件，沈正杰作为蓝田公司营业执照记载的法定代表人，在租赁合同上加盖了公章又签名确认，沈正杰作为蓝田公司法定代表人在订立合同时当然代表蓝田公司。张涛已经尽到了订立合同时的审慎审查义务。第二，蓝田公司承租了张涛房屋用于酒类经营，该经营范围系蓝田公司营业执照许可范围，张涛作为出租人不可能知道蓝田公司股东之间的内部约定，而蓝田公司亦无证据证明在其股东之间发生纠纷时，通知了张涛沈正杰已不能代表公司。故蓝田公司辩称理由不成立，原审法院不予支持。基于合同的相对性，蓝田公司从2012年7月底搬离了该租赁物业，蓝田公司实际以其行为表明终止合同，张涛要求蓝田公司支付18个月租金（7310.6元／月×18个月=131590.8元）的理由成立，原审法院予以支持。蓝田公司应当按照合同约定支付租金，其至今未向张涛支付租金的行为已经违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。张涛要求蓝田公司按每日3‰支付违约金，蓝田公司辩称该约定过高请求予以调低。对此原审法院酌定按照每日万分之五计算违约金即45394.78元（272368.7元÷6），故张涛要求蓝田公司支付违约金在45394.78元范围内的理由成立，原审法院予以支持，对超出部分不予支持。合同约定，在租赁期间的物管、水电费用由蓝田公司承担，依据该物业催收函，截止2011年6月2日，蓝田公司尚欠2346元物管、水电费未支付。张涛仅要求蓝田公司支付该费用，不损害蓝田公司利益，原审法院予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决蓝田公司支付张涛租金131590.8元、物管、水电费2346元、违约金45394.78元；驳回张涛的其他诉讼请求。案件受理费7510元，因适用简易程序减半收取3755元，由蓝田公司承担。
宣判后，原审被告蓝田公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，发回原审法院重审，本案一、二审诉讼费由张涛承担。其主要上诉理由是：本案租赁合同的实际承租人是沈正杰，原审法院理应追加沈正杰为共同被告，但原审法院未理会蓝田公司要求追加被告的申请，导致原判认定事实不清，证据不足，程序违法。
被上诉人张涛答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，沈正杰是否是案涉租赁合同的实际承租人，本案是否应追加其参加诉讼，是本案在二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，案涉合同的出租方为张涛，承租方为蓝田公司，蓝田公司在案涉合同上加盖公司印章，时任蓝田公司法定代表人的沈正杰在合同上签名，均表明蓝田公司是案涉租赁合同的承租人，应履行相应的合同义务。合同签订后，张涛已履行了将出租房屋交付蓝田公司使用的义务，而蓝田公司未按合同约定向张涛支付2011年2月至2012年7月的房屋租金及物管费、水电费，应承担继续履行合同的义务并承担相应违约责任。原审判决蓝田公司按合同约定向张涛支付租金、物管费、水电费并支付相应违约金并无不当，本院予以支持。蓝田公司上诉称沈正杰是案涉房屋的实际承租人，应追加其参加诉讼，但未提交确实充分的证据证明其上诉主张的事实，应承担举证不能的法律责任。综上，蓝田公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费3886.63元，由上诉人四川蓝田生物科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年四月九日
书 记 员 刘冠男