广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法埠民初字第459号
原告：林祖珊，男，汉族，广东省陆丰市人，住陆丰市大安，公民身份号码×××5972。
委托代理人：徐达峰、冷文峰，、实习律师。
被告：张乃森，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，公民身份号码×××4319。
被告：彭素群，女，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，公民身份号码×××4349。
被告：张团，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，公民身份号码×××4315。
被告：唐小东，男，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县，公民身份号码×××6716。
原告林祖珊诉被告张乃森、彭素群、张团、唐小东建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后依法适用普通程序分别于2015年11月12日、2016年1月26日公开开庭进行审理。原告林祖珊的委托代理人徐达峰、冷文峰、被告张乃森两次开庭均到庭参加诉讼，被告彭素群、张团第二次开庭到庭参加诉讼，被告唐小东经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林祖珊诉称：原、被告于2013年9月13日签订《协议书》，协议的主要内容为：被告愿将位于黄埠镇环城路下面群英林场其中部分土地地皮的国有土地使用权转让给原告，该地皮为2间约8米×10米，共80平方米，共计人民币叁十二万元。该地皮四至范围，东至后巷2米，西至8米巷道。协议签订后原告支付被告订金10万元，被告办好建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证。“三证”在三个月办清交给原告。协议签订的当天，原告即向被告支付了订金100000元，被告开具了收条。过后原告多次要求被告履行合同约定，办好“三证”给原告，但被告均以各种理由推脱。在原告的多次催促后，被告于2014年7月9日出具保证书一份，保证在2014年9月30日止办好三证给原告，如未办好，将无条件退回订金给原告。在此之后，原告亦多次要求被告履行义务，办好“三证”并过户到原告名下，但被告置之不理。2015年9月23日，应被告张乃森的要求，原告与被告张乃森、张团、唐小东经过协商，签订了《协议书》，约定被告张乃森保证在2015年11月10日前上述土地办好三证并登记在原告名下，并支付原告购地定金100000元的15%作为赔偿金。如被告未能做到，原、被告双方签订的两份协议书均立即解除，同时被告必须立即一次性将原告支付的购地定金100000元退还给原告并支付定金总额的20%的违约金给原告。被告张团、唐小东作为保证人，对被告张乃森应承担退还定金、支付赔偿金、违约金及原告作为实现债权所产生的包括不限于诉讼费、律师费、评估费、执行费以及其他为实现债权所产生的费用承担连带担保责任。被告彭素群与被告张乃森系合法夫妻关系，上述债务系被告张乃森夫妻关系存续期间的共同债务，应承担连带清偿责任。为此，请求判令：1、解除原、被告于2013年9月13日签订的《协议书》，被告返还原告所交的订金100000元并未支付违约金20000元；2、被告承担原告支出的律师代理费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张乃森辩称：关于土地证件的事情，国土证这两天就可以办下来，然后就可以过户到两原告名下，希望可以给两个月时间办理相关证件。
被告彭素群的答辩意见为：没意见。
被告张团的答辩意见为：没意见。
被告唐小东未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交任何辩解证据。
经审理查明：被告张乃森于2006年取得位于惠东××黄埠镇群英林场地段4020平方米的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证。2013年9月5日，原告林祖珊作为乙方，被告张乃森作为甲方，双方签订了一份《协议书》，约定被告张乃森将上述土地中的部分土地使用权转让给原告使用，转让面积为80平方米，转让价格320000元。《协议书》约定签订协议书时原告支付被告张乃森订金100000元，余款在过户前付清，被告张乃森在三个月内办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证至原告名下。同时，原、被告在《协议书》上约定如被告未能将土地使用权过户至原告名下，则必须退还原告支付的购地款项。《协议书》签订后，原告向被告张乃森支付了订金100000元，被告张乃森向原告出具了收条，确认收到原告支付的100000元订金。此后，因被告张乃森未能按《协议书》约定将上述国有土地使用权过户至原告名下及办理相关证件，于2014年7月9日向原告出具《保证书》，内容为被告张乃森保证在2014年9月30日止办好“三证”交给原告，如未办好则无条件退回订金给原告。上述期限届满后，被告张乃森仍未能履行合同义务，原告于2015年8月7日诉至本院，请求判令被告张乃森继续履行合同，将上述土地的建设规划许可证、建设工程许可证、国有土地使用权证办理至原告名下。诉讼过程中，原告与被告张乃森于2015年9月23日达成协议并签订《协议书》，双方同意被告张乃森在2015年11月10日前将上述土地的三证办理至原告名下，如未能办理，双方于2013年9月13日签订的《协议书》立即解除，被告立即一次性将原告支付的100000元订金退回给原告并支付订金总额的20%作为违约金。被告张团、唐小东自愿作为保证人在《协议书》上签名对被告张乃森的债务承担连带保证责任，保证范围包括退还订金、支付赔偿金、违约金及原告为实现债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、执行费等）。过后，被告张乃森仍未能履行双方约定的义务，原告于2015年11月11日向本院提交书面申请，要求变更诉讼请求为解除双方于2013年9月13日签订的《协议书》，被告张乃森返还订金100000元、支付违约金20000元，并承担律师费5000元；同时要求追加保证人张团、唐小东及被告张乃森的妻子彭素群为本案共同被告参加诉讼，并对被告张乃森的上述债务承担连带清偿责任。
庭审中，被告张乃森提交惠东县住房和城乡规划建设局关于土地分割登记的规划意见批复，证实名下土地正在分割处理，请求给予两个月的时间办理相关证件至原告名下。
以上事实有原告提交的民事起诉状、变更诉讼申请书、追加被告申请书、原、被告双方身份证复印件、协议书两份、收条、保证书、关于张乃森土地登记情况的查询信息、结婚证复印件，被告张乃森提交的惠东县住房和城乡规划建设局关于土地分割登记的规划意见批复，以及本院的庭审笔录等在卷为据。
本院认为：被告张乃森合法取得位于惠东××黄埠镇群英林场地段4020平方米的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，其将上述部分土地使用权转让给原告，双方签订了转让《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，依法有效，本院予以认定。原、被告双方应按双方签订的《协议书》行使权利及履行义务。根据双方约定，原告已支付被告张乃森订金100000元，被告张乃森应在三个月内办理过户手续至原告名下，被告张乃森逾期未能办理，已构成违约，再根据双方于2015年9月23日达成的补充协议，被告张乃森应在2015年11月10日办理过户手续及办理相关证件，被告逾期未履行，现原告诉请解除双方于2013年9月13日签订的《协议书》，理由充分，予以支持。《协议书》解除后，被告张乃森应返还原告支付的100000元订金。再根据双方于2015年9月23日签订的协议，被告违约应赔偿订金的20%给原告作为违约金，即应赔偿20000元。现原告诉请被告张乃森支付违约金20000元，理由充分，予以支持。
原告诉请被告支付律师代理费5000元，但未能提供证据证实已实际支付律师代理费，其诉请证据不足，不予支持。
被告彭素群与被告张乃森系夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，属于夫妻共同债务，被告彭素群应对被告张乃森的上述债务承担连带清偿责任。
被告张团、唐小东自愿为被告张乃森的上述债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，现原告诉请被告张团、唐小东对被告张乃森的上述债务承担连带清偿责任，理由充分，予以支持。
被告唐小东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及上述司法解释之规定，裁定如下：
一、解除原告林祖珊与被告张乃森于2013年9月13日签订的《协议书》。
二、被告张乃森在本判决发生法律效力之日起7日内一次性返还订金100000元及支付20000元违约金给原告林祖珊。
三、被告彭素群、张团、唐小东对被告张乃森的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告林祖珊的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告张乃森、彭素群、张团、唐小东连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟广鸣
代理审判员 张鉴洋
人民陪审员 赖华辉
二〇一六年四月八日
书 记 员 黄文基
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