山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2318号
上诉人（原审被告）鄢长缨。
委托代理人牛升伟，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人孙琳，山东黎强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔杰。
委托代理人张敏。
原审被告刘彩霞。
上诉人鄢长缨因与被上诉人崔杰、原审被告刘彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第2771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
崔杰在一审中诉称：2013年9月9日，鄢长缨将其承租的一处店面房屋转租给崔杰使用，双方签订书面合同，鄢长缨收取定金30000元。事后，崔杰对该房门面进行装修后刘彩霞又将该房先行收回，致使崔杰不能正常使用该房。故，诉请判令：1、鄢长缨、刘彩霞返还崔杰定金及损失共计40000元；2、诉讼费用由鄢长缨、刘彩霞承担。
鄢长缨在一审中辩称：崔杰所诉不属实。2013年9月9日，双方签订合同当日鄢长缨将房屋钥匙交付崔杰，崔杰对承租的房屋进行内外简单装修开始经营。2013年10月中旬，崔杰多次找鄢长缨称生意不好，要求解除合同，鄢长缨未同意，崔杰于2013年10月23日拆除了内外装修搬离承租房屋，又将钥匙强行扔给刘彩霞。在合同履行过程中，鄢长缨无任何违约行为，崔杰未按照约定给付合同约定的第二笔租金，事后，崔杰又以自己的行为明确表明不履行合同。崔杰诉讼请求依法应当驳回。
刘彩霞在一审中辩称：涉案房屋是先由孙永梅承租，后我同意孙永梅转租给鄢长缨，鄢长缨租赁期间生意不好其又转租给崔杰，开始我不同意鄢长缨转租。我找到崔杰，其称是转租鄢长缨的房屋。后我们三人一起达成协议，同意由崔杰承租涉案房屋，房租60000元由崔杰给付我，与鄢长缨无关，我收取崔杰定金1000元，双方没有签订合同。过了一段时间，崔杰说不用房屋了，我告诉鄢长缨要求她协调，鄢长缨告诉我崔杰不用房屋，崔杰将房屋钥匙给了我，事后我将与鄢长缨的转租、孙永梅的租赁合同解除，将剩余租金退给鄢长缨，涉案房屋已另行出租。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年9月9日，崔杰（乙方，承租方）与鄢长缨（甲方，出租方）签订书面租赁合同。合同约定：1、鄢长缨将承租的房屋“新兴路137号门头房（备注门头房135-1号）转租给崔杰。2、租赁的期限2013年9月9日至2014年3月20日，合同期满后，鄢长缨如果继续对外租赁房屋，崔杰享有优先承租权。3、该商铺的年租金总额为人民币60000元。付款方式为分两次付清，定金30000元。装修完毕付清余额30000元。备注：转租日期：2013年9月9日至2014年3月20日止，余额付清后交付所有手续。4、租赁期房屋的修缮。房屋属人为的损坏由崔杰及时修缮，由于不可抗拒的损坏，由鄢长缨及时修缮。5、签订合同前原房主与鄢长缨的一切经济纠纷及其它任何责任与崔杰无关，签订合同之后，崔杰在经营过程中出现的一切经济纠纷及其它任何责任与鄢长缨无关。6、在合同履行期间，崔杰与第三者发生的一切经济、民事纠纷，鄢长缨概不负责。合同签订后，崔杰给付鄢长缨转租店面定金30000元，鄢长缨给崔杰出具收款条一张，将租赁的房屋交付崔杰，崔杰对租赁的房屋进行简易装修。2013年10月23日，崔杰从租赁的房屋内搬走，未再使用涉案的租赁房屋。崔杰主张对承租的房屋进行装修，支付装修费10000元，鄢长缨、刘彩霞均不予认可，崔杰亦未对装修的费用申请评估。
另查明，涉案房屋系刘彩霞所有（房权证号为：即房私转字20004**），刘彩霞将房屋出租给孙永梅。在租赁期间，刘彩霞同意孙永梅将租赁合同及房屋转租给鄢长缨。鄢长缨在租赁期间，未告知刘彩霞将房屋转租给崔杰。刘彩霞知道后，明确表示不同意鄢长缨转租行为，后刘彩霞、鄢长缨与崔杰口头达成协议：刘彩霞同意崔杰承租涉案房屋，年租金为60000元，由崔杰给付刘彩霞。协议达成后，刘彩霞收取崔杰租房定金1000元，崔杰与刘彩霞未签订租赁合同。事后，崔杰未给付刘彩霞租赁费60000元，明确告知刘彩霞不租赁涉案房屋，并将房屋钥匙归还刘彩霞。刘彩霞与鄢长缨解除转租孙永梅的租赁合同。
崔杰提交录音光盘一个，录音笔录一份，证明鄢长缨不是涉案房屋所有人，其无权与崔杰签订房屋租赁合同，刘彩霞不同意鄢长缨将房屋租赁给崔杰。刘彩霞对录音谈话内容无异议。
另查明，鄢长缨提交转租刘彩霞与孙永梅的房屋租赁合同，租赁期限为三年，时间从2012年3月20日到2015年3月19日止，刘彩霞出具的收取鄢长缨2013年3月19日至2014年3月20日房租51000元的收到条。刘彩霞对该房屋租赁合同及收款条无异议。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。鄢长缨经刘彩霞同意，以年租金51000元的价格转租孙永梅承租的房屋。其未经刘彩霞同意又将其转租的房屋以年租金60000元的价格转租给崔杰，刘彩霞知情后，明确表示不同意鄢长缨擅自转租的行为，刘彩霞、鄢长缨与崔杰达成口头协议，刘彩霞同意崔杰承租涉案的房屋，租金60000元由刘彩霞收取。故，鄢长缨将房屋转租给崔杰属于擅自转租，其行为损害了原出租人即刘彩霞的利益，致租赁各方的法律关系亦处于不稳定的状态，不利于交易安全，因此，崔杰与鄢长缨签订的“店面房屋出租合同”系无效合同。双方基于该合同取得的财产，应当予以返还。故，崔杰请求鄢长缨返还收取的租房定金30000元，于法有据，一审法院依法予以支持。崔杰请求鄢长缨给付装修费用10000元，证据不足，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、鄢长缨于判决生效后十日内返还崔杰租房定金30000元；二、驳回崔杰的其他诉讼请求；三、驳回崔杰对刘彩霞的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由鄢长缨负担。
宣判后，鄢长缨不服，上诉至本院。
上诉人鄢长缨上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、所谓转租是两个不同的租赁合同关系，即出租人和承租人的租赁合同关系、承租人和转租人的转租赁关系，出租人和转出租人不发生关系。涉案房屋原由孙永梅承租，履行过程中经孙永梅、鄢长缨、刘彩霞三方协商，孙永梅退出租赁合同，由鄢长缨继续承租，鄢长缨与刘彩霞建立直接租赁合同关系，刘彩霞直接向鄢长缨收取租金。因此，在本案所涉第一个合同关系中，不是一审查明的刘彩霞出租给孙永梅，孙永梅又转租给鄢长缨，而是刘彩霞与鄢长缨之间的直接租赁关系。二、鄢长缨与刘彩霞是直接租赁合同关系，合同明确约定鄢长缨可以转租，所以，鄢长缨将涉案房屋转租给崔杰的转租合同合法有效。一审认定为无效合同，有悖于鄢长缨与刘彩霞之间的合同约定以及合同法的规定，是完全错误的，据此判决鄢长缨返还崔杰定金当然错误。三、鄢长缨与刘彩霞之间的租赁合同期限至2015年3月19日，鄢长缨2013年9月9日转租给崔杰时，尚余一年六个多月，双方约定2013年9月9日至2014年3月20日租金6万元。后，刘彩霞、鄢长缨、崔杰三方协商，第二年即2014年3月20日至2015年3月19日的年租金6万元由崔杰支付刘彩霞，并不是鄢长缨应收的2013年9月9日至2014年3月20日期间的6万元，刘彩霞在一审庭审中表达的很清楚。这是两个不同时间段的租金，一审明显故意将两者混淆，偷换概念。2013年9月9日至2014年3月20日是鄢长缨与崔杰之间的转租合同关系，崔杰应支付鄢长缨租金6万元；剩余期限2014年3月20日至2015年3月19日是刘彩霞与崔杰之间的直接租赁合同关系，与鄢长缨无关，崔杰应支付刘彩霞租金6万元。在鄢长缨与崔杰转租合同关系期间，崔杰自行搬离房屋，并在2013年12月将钥匙交给刘彩霞，与鄢长缨没有任何关系，鄢长缨并未违约，依法不应返还定金。四、崔杰自2013年9月9日接手涉案房屋，经营至10月23日，12月将钥匙交给刘彩霞，即崔杰使用、控制房屋三个多月，不管转租合同是否有效，其依法均必须支付三个月的租金或使用费。因刘彩霞是在2013年12月收到崔杰交出的钥匙才与鄢长缨解除租赁合同，退给鄢长缨的也是其收到钥匙之后的租金，所以崔杰应将三个月租金或使用费支付鄢长缨。如果鄢长缨与崔杰的转租合同有效，因鄢长缨与崔杰约定2013年9月至2014年3月20日租金6万元，合计每月1万元，崔杰使用、控制房屋三个多月，故应支付鄢长缨租金3万元，与定金数额相当。所以，鄢长缨依法不必返还定金。如果查明鄢长缨与崔杰签订的转租合同无效，那么根据法律规定，崔杰也应按照约定的租金数额支付鄢长缨使用费，三个月3万元，与定金相当，鄢长缨也不必返还。因此，不管合同是否有效，仅从崔杰使用、控制、房屋这三个月这一角度，一审判令鄢长缨返还3万元也是错误的，依法应予纠正。请求：撤销一审判决，改判驳回崔杰对鄢长缨的诉讼请求；一、二审诉讼费由崔杰负担。
被上诉人崔杰答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘彩霞书面陈述称：其在一审中的答辩属实，以一审答辩谈的意见为准。
经审理查明，2013年9月9日，鄢长缨与崔杰签订《店面房屋出租合同》，约定租赁期限为1.5年，从2013年9月9日至2015年3月20日。年租金6万元。转租金日期：2013年9月9日至2014年3月20日止。
上述事实有鄢长缨、崔杰各自提交的店面房屋出租合同以及各方陈述等证据在案为凭，已经庭审质证，本院予以采信。
关于崔杰使用涉案房屋的期间，崔杰称其2013年9月9日开始使用，一直使用至同年10月23日搬走，但未提交相应证据。鄢长缨称崔杰自2013年9月9日开始使用，于同年10月底自己搬走。刘彩霞称，崔杰当时给刘彩霞1000元时约定，一星期之内将剩余的房租给刘彩霞，是崔杰自己不使用涉案房屋并将房屋钥匙给了刘彩霞，不是刘彩霞强行让其搬离的。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、鄢长缨与崔杰签订的转租合同是否有效；2、崔杰使用涉案房屋的期间及由此产生的使用费应如何认定及处理。
关于第一个焦点问题。本院认为，鄢长缨主张涉案房屋原由孙永梅承租，后经鄢长缨与房东刘彩霞、孙永梅协商，孙永梅退出租赁合同，由鄢长缨继续承租，鄢长缨与刘彩霞直接建立租赁合同关系。刘彩霞则称涉案房屋原由孙永梅承租，后经其同意转租给鄢长缨。鄢长缨提交的其、孙永梅与刘彩霞签订的租赁合同不足以证明其与刘彩霞直接建立了租赁关系，鄢长缨也未提交已经交纳2013年3月19日之前租金的证据，再结合房东刘彩霞的陈述，本院认定刘彩霞先将涉案房屋出租给孙永梅，后又将涉案房屋转租给鄢长缨的事实成立。鄢长缨在未经房东刘彩霞同意、许可的情况下，将涉案房屋转租给崔杰，事后刘彩霞对此不予认可，鄢长缨擅自转租的行为违反了其与刘彩霞的合同约定，故鄢长缨与崔杰签订的转租合同无效。
关于第二个焦点问题。崔杰称其2013年9月9日开始使用涉案房屋，一直使用至同年10月23日搬走，但未提交相应证据。鄢长缨称崔杰自2013年9月9日开始使用涉案房屋，于同年10月底自己搬走，12月将钥匙交给刘彩霞。刘彩霞对崔杰具体搬走的时间没有明确意见。对此，本院认为，崔杰主张于2013年10月23日搬走，但未提交证据予以证明，双方亦未办理交接手续，故本院采信鄢长缨的主张，认定崔杰自2013年9月9日起开始使用涉案房屋，使用至同年10月31日，崔杰应支付鄢长缨上述期间的房屋使用费8833元（60000元／年÷12个月÷30天×53天）。鄢长缨主张之后的房屋使用费，因其未提交证据证明崔杰在2013年10月31日之后还在使用涉案房屋，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。因鄢长缨与崔杰签订的转租合同无效，由此取得的财产应当予以返还。鄢长缨收取崔杰3万元，扣除崔杰应支付的使用费8833元，剩余21167元应当退还崔杰。一审对此认定错误，本院依法予以纠正。
综上，上诉人鄢长缨的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。一审认定部分事实错误，导致判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第2771号民事判决第二、三项；
二、变更山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第2771号民事判决第一项为：上诉人鄢长缨于本判决生效之日起十日内返还被上诉人崔杰租房定金21167元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，由上诉人鄢长缨负担1200元，被上诉人崔杰负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 李珊珊