广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2472号
上诉人（原审被告）：深圳市阿宝房地产投资管理有限公司，住所地：深圳市宝安区（办公场所）。
法定代表人：李水保，总经理。
委托代理人：聂建华，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：郑秋梅，女，汉族，身份证住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××0762。
委托代理人：李桂昌，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：万春华，广东鹏派律师事务所律师。
上诉人深圳市阿宝房地产投资管理有限公司（以下简称阿宝房地产公司）因与被上诉人郑秋梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月8日，郑秋梅向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除郑秋梅、阿宝房地产公司2014年7月4日签订的《物业租赁与管理合同》；2、阿宝房地产公司立即返还郑秋梅交纳的保证金64104元和预付租金32052元，合计96156元及支付阿宝房地产公司占用上述款项期间的利息4807.8元［利率按银行同期逾期贷款月利率10‰计算，从2014年7月4日起计算，暂算至2014年12月4日，利息金额为4807.8元，实际应计至全部款项返还完毕止］，本息合计100963.8元；3、阿宝房地产公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇鹿苑路160号的房屋的权属人系益安数码科技（东莞）有限公司，已取得房地产权证。2012年8月23日，益安数码科技（东莞）有限公司与阿宝房地产公司签订一份《厂房租赁合同》，将东莞市塘厦镇鹿苑路160号房屋出租给阿宝房地产公司，合同约定租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月31日止，约定阿宝房地产公司有权将上述房屋进行转租、分租。
2014年7月4日，郑秋梅与阿宝房地产公司签订一份《物业租赁与管理合同》，约定：一、阿宝房地产公司将东莞市塘厦镇科苑城鹿苑路160号房屋中的A栋1楼1／3（从东边第四跨至第八跨）约1514平方米厂房及8间宿舍分租给郑秋梅用于工业用途；二、租赁期限自2014年7月20日至2018年8月31日止，阿宝房地产公司给予郑秋梅20天物业装修期，自2014年8月10日开始计算厂房、写字楼、宿舍租金；三、合同签订后1日内，郑秋梅应向阿宝房地产公司缴纳2个月租金的履约保证金及预交1个月租金，共计96156元；四、如郑秋梅中途退租，应提前三个月书面通知阿宝房地产公司，经阿宝房地产公司同意后并没收郑秋梅所有的履约保证金且郑秋梅还需另行支付一个月房租作为赔偿，方可退租；五、阿宝房地产公司以郑秋梅进驻铺线起计算免租期，免租期20天，免租期满次日起计算房租。交楼期以实际交楼为准等。《物业租赁与管理合同》签订当日，郑秋梅向阿宝房地产公司缴纳了履约保证金64104元及预付首月租金32052元，共计96156元。
郑秋梅主张阿宝房地产公司未能依约于2014年7月20日前交付涉案房屋，主张经交涉阿宝房地产公司起初同意全部退还保证金及首期租金后反悔只同意退还部分。对上述主张，郑秋梅向原审法院举证了一份落款日期为2014年7月25日、申请人为郑秋梅、内容为因阿宝房地产公司逾期交房要求退还保证金及首期租金的《申请解除厂房租赁合同》，并举证了一份录音光盘及录音记录；阿宝房地产公司否认收到郑秋梅举证的《申请解除厂房租赁合同》，不确认郑秋梅举证的录音资料。阿宝房地产公司则主张案涉房屋在2014年7月20日时是符合交楼条件的，主张在2014年7月20日前郑秋梅就口头提出要解除租赁合同。对上述主张，阿宝房地产公司未能进行相应举证；郑秋梅也予以否认。
另查明，在2014年7月20日前，郑秋梅、阿宝房地产公司未办理过案涉房屋的交付手续；在2014年7月20日前后，阿宝房地产公司未向郑秋梅发出相关的违约通知。
原审法院认定的上述事实依据有：《厂房租赁合同》、房地产权证、房产登记信息查询结果、《物业租赁与管理合同》、收款收据、《申请解除厂房租赁合同》、录音光盘及录音记录等以及本案一审庭审笔录等。
原审法院认为，案涉房屋已取得房地产权证，符合租赁条件，根据阿宝房地产公司与业主签订的《厂房租赁合同》，阿宝房地产公司有权将案涉房屋进行分租。郑秋梅、阿宝房地产公司签订的《物业租赁与管理合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点在于：阿宝房地产公司是否存在逾期未能交付案涉房屋的情形，应否承担相应的违约责任。
本案为房屋租赁合同纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”的规定，阿宝房地产公司作为出租人，负有按照《物业租赁与管理合同》的约定将案涉房屋按时交付给郑秋梅的义务，并对其已履行交付义务承担举证责任。《物业租赁与管理合同》约定的租赁期限自2014年7月20日起，约定交楼期以实际交楼为准，原审庭审中阿宝房地产公司又主张案涉房屋在2014年7月20日时已符合交付条件，故阿宝房地产公司应在2014年7月20日前向郑秋梅交付案涉房屋，然而在2014年7月20日前，郑秋梅、阿宝房地产公司并未办理案涉房屋的交付手续。对于为何在2014年7月20日前未交付案涉房屋，阿宝房地产公司应进行合理解释及举证。阿宝房地产公司主张系因郑秋梅在2014年7月20日前就口头提出要解除租赁合同，但对此主张，阿宝房地产公司未能进行相应举证，郑秋梅也予以否认，原审法院不予采信，阿宝房地产公司应自行承担举证不利的后果。结合在2014年7月20日前后阿宝房地产公司未向郑秋梅发出相关违约通知的情况，原审法院采信郑秋梅的主张，认定系阿宝房地产公司逾期未能交付案涉房屋。阿宝房地产公司逾期未能交付案涉房屋，严重影响郑秋梅的生产，已构成严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，郑秋梅有权要求解除租赁合同，故对郑秋梅请求解除双方于2014年7月4日签订的《物业租赁与管理合同》，原审法院予以支持。
《物业租赁与管理合同》因阿宝房地产公司违约而解除，且郑秋梅并未实际占有使用案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，郑秋梅可要求阿宝房地产公司恢复原状并赔偿损失。据此，阿宝房地产公司应将因合同而取得的履约保证金及预付首月租金共计96156元退还给郑秋梅。同时，阿宝房地产公司还应赔偿郑秋梅违法占用该96156元期间的利息损失，该利息损失即以96156元为本金、从阿宝房地产公司违约逾期之日2014年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。郑秋梅诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除郑秋梅与深圳市阿宝房地产投资管理有限公司于2014年7月4日签订的《物业租赁与管理合同》；二、深圳市阿宝房地产投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还郑秋梅履约保证金及预付首月租金共计96156元；三、深圳市阿宝房地产投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿郑秋梅利息损失（计算方式：以96156元为本金，从2014年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回郑秋梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1160元，郑秋梅已预交，由郑秋梅负担50元，深圳市阿宝房地产投资管理有限公司负担1110元。
上诉人阿宝房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同约定阿宝房地产公司所出租的厂房均是按现状移交，合同又约定免租期20天，免租期满次日起计算房租，交楼以实际交楼为准。合同签订时，案涉厂空置状态，郑秋梅应于2014年7月20日接收处于空置状态的租赁物，但因郑秋梅于2014年7月20日与阿宝房地产公司协商退租，郑秋梅称其已在它处租赁了厂房，要求退还押金与租金，阿宝房地产公司不同意郑秋梅的要求。郑秋梅因自身原因拒不入驻和使用，且未及时书面告知阿宝房地产公司，导致案涉厂房空置达数月之久，阿宝房地产公司曾电话通知郑秋梅妥善处理此事并交纳拖欠的租金，但郑秋梅拒绝回应，最后阿宝房地产公司才解除合同并收回房屋并于2014年9月出租给他人。（二）郑秋梅因自身原因拒不入驻和使用案涉房屋，况且合同约定是按现状交楼和交楼时间以“实际交楼为准”，故原审法院认定阿宝房地产公司逾期未能交付案涉房屋，严重影响郑秋梅的生产，已构成严重违约与事实不符。郑秋梅承租房屋是否实际使用是其自身权利，即使房屋因自身原因空置，依据相关法律规定，也应支付相应使用费。本案中，案涉房屋因郑秋梅原因导致案涉房屋空置数月之久，该期间的租金损失应当由郑秋梅承担，不能因为郑秋梅实际使用房屋就免除支付房屋使用费。因郑秋梅的行为，给阿宝房地产公司造成巨大经济损失，但原审判决对此并没有考虑，未对损失责任的承担作合理分配。原审判决要求阿宝房地产公司退还全部押金及租金的处理未能充分尊重事实与合同的严肃性，未能保护阿宝房地产公司的合法权益。综上，请求本院撤销原审判决，驳回郑秋梅的诉讼请求（解除《物业租赁与管理合同》除外）。
被上诉人郑秋梅书面答辩称：（一）阿宝房地产公司错误解释案涉租赁合同第九条备注约定。该合同条款的内容是为了约定免租期的起算及正式计租日期，“交楼以实际交楼为准”是为了确立免租期的起算日期，因为签订租赁合同时，阿宝房地产公司向郑秋梅承诺案涉厂房可以在2014年7月14日、15日左右交付，免租期的起算日期以实际交楼日期为准。（二）案涉厂房直到2014年8月中旬仍然没有搬空，当时郑秋梅到现场查看时案涉厂房内仍有大件机器，阿宝房地产公司根本无法交付案涉厂房。在租赁合同约定的交房日期届满后，郑秋梅多次找阿宝房地产公司主管人员进行协商，郑秋梅提供的《申请解除厂房租赁合同》及双方交涉时的录音资料可以证明阿宝房地产公司不能按照交付厂房及双方交涉解除租赁合同的事实。原审期间，阿宝房地产公司没有提供任何证据证明其曾电话通知郑秋梅接收厂房，也没有证据证明郑秋梅因自身原因不入驻及使用厂房。综上，请求本院驳回阿宝房地产公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕阿宝房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各双当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是郑秋梅要求退还押金及预付租金有无依据。
首先，阿宝房地产公司作为承租人，负有交付租赁物的义务。案涉租赁合同约定2014年7月20日计租，但阿宝房地产公司在2014年7月20日前并未将租赁物交付给郑秋梅。阿宝房地产公司主张郑秋梅因自身原因拒不接收租赁物，但阿宝房地产公司没有证据予以证明，本院难以采信。其次，阿宝房地产公司既主张根据案涉租赁合同第九条约定交楼期以实际交楼为准，又主张案涉房屋在2014年7月20时已符合交付条件，系郑秋梅于2014年7月20日口头提出解除合同，但阿宝房地产公司并没有证据证明案涉房屋于2014年7月20日已符合交付条件，也没有证据证明郑秋梅于2014年7月20日提出解除合同，故本院对阿宝房地产公司的上述主张不予难以采信。再次，郑秋梅主张案涉厂房于2014年8月中旬仍然没有清空并提供了《申请解除厂房租赁合同》及录音资料予以证明，虽然阿宝房地产公司对上述证据均不予认可，但考虑到郑秋梅租赁厂房是为了生产经营，郑秋梅无故不接收案涉厂房的可能性较小，故本院认为郑秋梅主张的案涉厂房在交付期届满后仍未符合交付条件比较合理可信。综上分析，原审法院认定阿宝房地产公司逾期未能交付房屋合理有据，本院予以维持。郑秋梅据此要求退还押金及预付租金及相应的利息，应当予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。阿宝房地产公司上诉请求依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2204元，由阿宝房地产公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……