上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第16947号
原告赵秀华，女，1970年7月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告赵崇道，男，1938年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人陈宝妹（系原告赵崇道妻子），住同原告赵崇道。
上列两原告共同委托代理人沈菊宝。
上列两原告共同委托代理人王文锋，上海海贝律师事务所律师。
被告上海常年房产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。
法定代理人刘泽年。
委托代理人郭志芳，女。
被告吕惠，男，1961年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告王捷，女，1963年4月23日生，汉族，住同被告吕惠。
原告赵秀华、赵崇道与被告上海常年房产经纪事务所（以下简称常年房产）、吕惠、王捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，先适用简易程序，于2015年6月3日第一次公开开庭，后因案情需要转为普通程序，于2015年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告赵秀华、原告赵崇道的法定代理人陈宝妹及两原告共同委托代理人沈菊宝参加第一次庭审，两原告共同委托代理人王文锋参加第二次庭审，被告常年房产委托代理人郭志芳、被告吕惠、王捷参加两次庭审。本案现已审理终结。
原告赵秀华、赵崇道共同诉称，两原告系父女关系，赵崇道的法定代理人是陈宝妹（双方系夫妻关系），赵崇道是限制行为能力人，且年逾八旬。2015年3月5日，赵崇道在没有赵秀华的委托下，且独自一个人与两被告签订了《委托购房意向书》（以下简称《购房意向书》），该意向书约定，赵秀华委托赵崇道购买两被告所有的坐落于上海市浦东新区兰城路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），还约定由赵秀华申请银行按揭贷款给付定金人民币（以下币种相同）2万元（后又由吕惠手写定金10万元），且双方的中介费由赵崇道来承担，还约定由赵秀华同意付清房款后让两被告免费在系争房屋内住3个月。之后，赵秀华发现该合同存在很多瑕疵，要求撤销合同，但两被告不同意。签订合同这几天赵崇道处于精神发病状态，曾至相关精神卫生中心看病，其代签合同时处于无民事行为能力的情况。审理中原告向法院申请对赵崇道进行精神鉴定，通过鉴定确认赵崇道签订《购房意向书》时是限制行为能力人，根据相关法律规定其所作的行为为无效，故诉至本院请求判令：1、确认原告赵崇道与三被告于2015年3月5日签订的《购房意向书》无效；2、判令被告吕惠、王捷返还定金10万元；3、判令被告常年房产承担返还定金的连带责任；4、诉讼费由三被告共同承担。
被告常年房产辩称，原告要求其承担返还定金的连带责任没有依据，其没收取过原告任何费用，签订合同时赵崇道很正常，自行至银行取款，委托代理人与赵崇道住一个小区，也从未听说精神异常，是其家人觉得系争房屋太小不想买，而造成毁约。
被告吕惠、王捷共同辩称，赵崇道在整个签约过程中表现均为正常，否则其也不会跟他签订合同。签订合同时，赵崇道提供了身份证和户口簿，看房、取款也是自己亲自前往，还称系争房屋是买给其女儿赵秀华的；对合同条款都进行过磋商最后才定下来的，特别是对免费让居住条款由最多6个月改为3个月等。而且赵崇道平时能炒股票，生活的小区也没听说其有精神疾病，仅凭浦东精神医院诊断不能确认赵崇道不能签订合同。双方应按约履行合同，现原告违约，已支付的定金不予返还。
经审理查明，2015年3月5日，赵崇道（买受方，乙方）、被告吕惠、王捷（出卖人，甲方）以及常年房产（居间方，丙方）签订《购房意向书》，该意向书约定，被告吕惠、王捷将其所有的系争房屋系出卖给赵崇道，建筑面积为67.44平方米（以产证面积为准），房屋总价为187万元（甲方到手价、双方中介费由买方支付），支付方式为第一次于签订合同当日支付57万元，之后经申请银行按揭贷款的形式支付128万元，产权过户后的2个月内由银行支付，最后于交房且办妥物业交割手续当日支付2万元。合同还对意向金支付、转定金、双方权利义务等作了约定，并在补充条款约定：1、双方约定2015年3月7日乙方支付甲方定金10万元；2、双方约定2015年3月20日乙方支付甲方首付款47万元；3、乙方同意房款付清后（不含2万元尾款），甲方免费住三个月。该出卖方处由两被告签字，买受方处签字为赵崇道代赵秀华，居间方由郭志芳签字。2015年3月7日，赵崇道通过转账方式支付被告10万元，两被告同日出具《定金收据》，确认收取购房定金。另查，赵崇道与赵秀华系父女关系。
2015年2月27日，陆家嘴街道社区事务受理中心打印基本医疗保险门诊大病登记回执载明，登记有效期为2015年2月27日至2015年8月27日，治疗项目为精神病、疾病诊断为精神分裂症。2015年3月18日，浦东新区精神卫生中心出具诊疗意见书，确认赵崇道门诊日期为1995年3月7日，诊断印象结果为精神分裂症。
2015年3月20日，上海市公安局浦东分局沪东新村派出所出具上海市公安局案（事）件接报回执单，称被告吕惠报警，其至常年房产处要求拿回房产证，中介称要求报警人支付违约金50%才可，由此引发纠纷遂报警。
审理中，原告申请司法鉴定，本院委托相关部门进行鉴定，上海市精神卫生中心司法鉴定所（以下简称精神中心）作出《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1、鉴定诊断：双相情感障碍，目前为不伴精神病性症状的躁狂发作，2015年3月5日处于患病期。2、2015年3月5日签订《购房意向书》时的民事行为能力评定：被鉴定人赵崇道为限制民事行为能力。对该鉴定结论，原告无异议。被告吕惠、王捷认为，鉴定结论不公正，没有依据。鉴定机构仅凭病史及走访原告的妻子，根本无法得出2015年3月5日签订合同时赵崇道的精神状况。常年房产不认可鉴定结论，认为原告在本案调解及第一次庭审时从未出具过病史，鉴定时出现病史，对此有异议；鉴定人员仅走访原告的妻子，依据不足。
以上事实，由经庭审质证的《购房意向书》、《定金收据》、诊疗意见书、基本医疗保险门诊大病登记回执、《司法鉴定意见书》及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，限制民事行为能力人订立的合同，在以下三种情形下为有效，一是经法定代理人追认；二是纯获利益的合同；三是与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。由此可见，限制行为能力人所签订的合同从主体资格上看是有瑕疵，因为当事人缺乏完全的缔约能力、签订合同的资格和处分能力，所以说，限制民事行为能力人签订的合同属于效力待定的合同，当条件成就时是为有效合同，否则即为无效合同。鉴定部门认定赵崇道在签订《购房意向书》时为限制民事行为能力，对该结论，三被告虽均持异议，但未能提供相反证据推翻，本院确认精神中心所作的鉴定结论，可以作为认定本案事实的依据。赵崇道的签约行为在事后并未得到法定代理人的追认，且其签订的《购房意向书》所涉标的物较大、履行行为较为复杂，与赵崇道当时的所具有的行为能力不相适应，故该合同应为无效。故原告要求确认《购房意向书》无效的诉讼请求，应予支持。三被告提出赵崇道在签约过程中表现均为正常，并未听说其有精神疾病，仅凭病史不能确认赵崇道行为等抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告要求被告吕惠、王捷返还定金，具有法律依据，本院予以支持。至于《购房意向书》所涉买卖双方与居间方之间的权利义务关系，则不属于本案处理范围，原告要求被告常年房产对返还定金承担连带责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。因考虑到赵崇道在签订《购房意向书》过程中其法定代理人也存有一定责任等因素，本院在对案件受理费及相关鉴定费用分担时，判定由原告负担大部分费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告赵崇道与被告上海常年房产经纪事务所、吕惠、王捷于2015年3月5日签订的《购房意向书》无效；
二、被告吕惠、王捷应于本判决生效之日起十日内返还原告赵崇道定金10万元；
三、驳回原告赵秀华、赵崇道的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，鉴定费2，100元，鉴定人员出庭及交通费1，200元（该部分已由被告吕惠、王捷预交），合计5，600元，由原告赵秀华、赵崇道共同负担4，400元，被告吕惠、王捷共同负担1，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 顾台龙
人民陪审员 顾洪基
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条?合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。