上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第29294号
原告潘建军。
委托代理人董秋雅，上海市五环律师事务所律师。
被告张荣。
委托代理人马德辛，上海利好律师事务所律师。
第三人上海绿地临港建设发展有限公司。
法定代表人黄敏康。
委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告潘建军诉被告张荣、第三人上海绿地临港建设发展有限公司（以下简称绿地临港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告潘建军的委托代理人董秋雅、被告张荣及其委托代理人马德辛、绿地临港公司的委托代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘建军诉称，原、被告于2006年11月协商签订《关于临港新城商品房购买权转让协议》，约定被告将其根据单位政策优惠购置商品房的权利转让给原告，由原告购买房屋。原告为此向被告支付了权利转让费15，000元及被告单位在购房过程中补贴的钱款30，000元。当天，原、被告还签订《房屋转让协议》，明确约定双方房屋买卖的权利义务、风险承担及违约责任。在此基础上，原、被告以共同买受人身份与作为房产开发商的第三人绿地临港公司签订《上海市商品房预售合同》，买受上海市浦东新区临港新城古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。此后，原告向第三人付清全部房款，第三人也就所购房屋向原告作了交付。原告要求被告协助办理产权登记手续时，被告却一直拖延不办。现起诉要求被告与第三人协助原告共同完成系争房屋的产权登记；上述产权登记结束以后，要求被告协助原告办理将产权变更登记在原告一人名下的手续；被告偿付原告违约金人民币100，000元（以下币种相同）。
被告张荣辩称，以优惠价格购买系争房屋是被告单位给予职工的福利待遇，被告因当时无力购房，与原告签订了一系列关于转让该房屋购置权的协议。但这些协议违背国家法律规定，也违反被告单位的规定，与被告单位安排优惠房给本单位职工居住的本意相违背，应属无效。被告当初签订协议时不懂法律，现愿意承担相关的违约责任。但因被告的儿子长大成年需要结婚用房，不同意原告诉讼请求，并认为合同约定及原告诉请的违约金金额过高。
第三人绿地临港公司述称，其确曾与原、被告签订过系争房屋的买卖合同，合同约定的购房款亦已收到。第三人曾通知双方前来办理过户手续，但原、被告未来办理。现如原、被告共同要求办理，第三人同意协助将系争房屋产权登记在原、被告二人名下。
经审理查明，2006年11月24日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《关于临港新城商品房购买权转让协议》一份（以下简称购买权转让协议），约定甲方将坐落在临港新城的政府配套商品房一套购买权转让给乙方。该协议约定，甲方转让优惠房购买权的转让费为15，000元，在签订协议时一次性付清；根据开发商要求在办理付款手续时，如乙方确认（以学校出具的收据为凭）甲方3万元预付到位，乙方将甲方已预付的3万元首付款当即以现金形式一次性付给甲方；在乙方办理购房付款手续签订预售合同时，由于学校规定必须在预售合同与产证中出现甲方名字，另补签一份甲方放弃对乙方购买的房屋的一切权益的保证书，同时办理好一切乙方需要的有关法律文书，以保证乙方的权益不受丝毫损害。甲方将始终协助乙方完成所需的所有变更手续直至甲方姓名从产权证上消失。嗣后，原告向被告支付了前述15，000元。当日，原告作为转让人（甲方）、被告作为受让人（乙方）继续签订《房屋转让协议》一份。协议约定，甲方系上海水产大学教职工，根据规定可优惠购买临港新城配套商品房一套；甲方现自愿转让给乙方购买。甲方先以自己的名义、用乙方的资金购买位于上海临港新城xx幢xx号xxx室住房一套；房屋转让款总计371，495元，由乙方向房地产开发商支付；在房产商正式办理交房手续后及办理房屋产权证之前，甲方应配合乙方到房地产交易中心办理房地产权证，并在办理房地产权证后十天内，甲方应配合乙方把权证所有者名字由甲方变更为乙方。《房屋转让协议》的第7条约定，协议生效后，甲方不得有下列行为：……（5）拒绝或拖延与乙方签订正式房屋买卖合同，办理过户登记手续等。第8条约定，甲方若有违反上述条款行为之一的，乙方可以要求甲方排除妨碍，恢复原状，并继续履行本协议，也可以解除本协议并要求甲方返还全部已付款项及利息，此外，还要支付给乙方30万元的违约金。同一天，第三人绿地临港公司作为甲方（卖方）、原告潘建军、被告张荣均作为乙方（买方）签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定由原、被告向第三人购买系争房屋，总房价款为370，586元。合同签订后，原告向第三人支付了该款。2007年2月1日，原、被告办理了系争房屋的预告登记，预告权利人为原告张荣与被告潘建军。2008年6月25日，第三人向原告出具了内容为系争房屋地址、金额为370，352元的购房发票。被告向原告出具收条一份，载明“今收到转让给潘建军的临港新城xx号xxx室叁万元款项（此款为水产大学补助给教师的叁万元）”2008年3月27日，系争房屋经初始登记在第三人名下。2008年4月1日，第三人将系争房屋交付原告。之后，原告潘建军曾要求被告张荣协助办理房屋过户相关手续，被告张荣为此要求原告另行补偿部分房价款，双方未达成一致意见。2014年8月8日，原告起诉来院，要求判如所请。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《关于临港新城商品房购买权转让协议》、《房屋转让协议》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记证明、发票、房屋交接书、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、收条以及各方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的两份协议，从内容上看，是被告就其可取得的房屋加价15，000元转让于原告的双方合意。该约定是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按约履行。双方共同与第三人签订的《上海市商品房预售合同》，是原、被告对前述协议的履行，亦是原、被告双方与第三人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对三方均发生法律效力。现原告已按约向被告与第三人付清相关款项，被告与第三人理应协助原告办理产权登记手续，被告还应在办理产权登记手续后协助原告将系争房屋产权过户登记至原告名下。现被告将系争房屋转让于原告，并实际收取了原告相关款项，却反悔拒绝协助办理过户，是属违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金10万元，金额虽低于双方合同约定，但被告仍抗辩过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告张荣应于本判决生效之日起十日内与原告潘建军共同办理上海市浦东新区临港新城古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记，第三人上海绿地临港建设发展有限公司予以协助；
二、被告张荣应于上述产权登记手续完成后十日内协助原告潘建军办理将上海市浦东新区临港新城古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告潘建军名下的手续；
三、被告张荣应于本判决生效之日起十日内支付原告潘建军违约金人民币40，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，372元，减半收取，计人民币4，186元，由被告张荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一四年十月二十八日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。