重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1951号
上诉人（原审被告）重庆瑞富商业管理有限公司。
法定代表人李仲云，该公司总经理。
委托代理人张奎，重庆红岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所。
法定代表人何迈能，该所所长。
委托代理人杨晓红，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人张诗韵，重庆索通律师事务所律师。
原审被告重庆瑞富行投资有限公司。
法定代表人朱晓东，该公司总经理。
委托代理人张奎，重庆红岩律师事务所律师。
上诉人重庆瑞富商业管理有限公司（以下简称瑞富商业公司）与被上诉人重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所（以下简称七星岗房管所）、原审被告重庆瑞富行投资有限公司（以下简称瑞富投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年12月29日作出（2015）中区法民初字第05107号民事判决，上诉人瑞富商业公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。瑞富商业公司及瑞富投资公司的共同委托代理人张奎，七星岗房管所的委托代理人张诗韵、杨晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市渝中区民权路51号平街一层为七星岗房管所所有。
2013年5月29日，七星岗房管所（甲方）与瑞富投资公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在重庆市渝中区民权路XX号建筑面积为462.89平方米的房出租给乙方，租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。免除租金的期间为2013年1月1日至3月31日。合同第三条租金及支付方式约定：“1、乙方租用甲方房屋每月租金标准为100元/㎡（每平方米壹佰元）。租金每月计人民币46289元；乙方向甲方按季度交纳租金，每次共计人民币138867元。考虑乙方前期投入较大，甲方给乙方装修期三个月，即2013年1月1日至3月31日，装修期内免收租金。2015年起每年在前一年租金的基础上递增5%（具体明细附后）。2、租金支付方式如下：租金采取先支付后使用的原则，按季度交付（乙方应于每季度前一个月20号前向甲方支付下季度租金）。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。”第四条预收房屋租金约定：“甲方于协议签订之日起收取乙方租赁非住宅房屋预收金人民币138867元，租赁期满乙方将房屋腾空交还甲方，甲方在5个工作日内无息退还乙方。”合同第八条合同的变更、解除与终止中约定：“1、…2、本租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，预收租金不予退还，且有权要求乙方按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若预收租金及违约金仍不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止：（1）…(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，且已经给甲方造成严重损害的。（6）拖欠租金累计十五天以上的。”合同第十条违约责任约定：“1、除不可抗力的原因外，双方均不能以任何理由解除本协议。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预收租金不予退还，且乙方应该按合同总租金20%向甲方支付违约金。若预收租金及违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、由于乙方原因如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期租金的万分之5支付滞纳金。”该合同的附件约定：“2013年4月1日-2013年12月31日每月租金为46289元。2014年1月1日-2014年12月31日每月租金为46289元。2015年1月1日-2015年12月31日每月租金为48603.45元。2016年1月1日-2016年12月31日每月租金为51033.62元。2017年1月1日-2017年12月31日每月租金为53585.3元。”瑞富投资公司缴纳了预收租金138867元。
2014年3月1日，七星岗房管所作为甲方、瑞富投资公司作为乙方与乙方子公司瑞富商业公司就“乙方支付租金的义务由乙方下属子公司重庆瑞富商业公司向七星岗房管所履行事宜”签订《补充协议》。其中第一条约定：“双方同意，自2014年3月1日起，租赁合同第三条约定的乙方应支付租金的义务，由乙方下属子公司瑞富商业公司向七星岗房管所履行；且七星岗房管所应向瑞富商业公司开具合法有效的发票。二、双方同意，本协议对租赁合同的修改和补充，与租赁合同具有同等法律效力。租赁合同其他条款不变，若本协议与租赁合同约定不一致的，应以本协议约定为准；若本协议未涉及而租赁合同另有约定的，仍以租赁合同约定为准。本协议一式五份，甲方执三份，乙方执两份，经双方签字或盖章后生效，均具有同等效力。”该补充协议由七星岗房管所，瑞富投资公司、瑞富商业公司盖章。
2014年3月19日，瑞富商业公司向七星岗房管所缴纳2014年3月至5月租赁房屋的租金138867元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
本案中，七星岗房管所作为产权人，其与瑞富投资公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止规定，合法有效。七星岗房管所、瑞富投资公司、瑞富商业公司签订的补充协议，同样系当事人的意思表示，不违反法律法规的禁止规定，合法有效。三方均应按协议、补充协议的约定享有权利及履行义务。瑞富商业公司自愿承担租金的支付义务，系其对自身权利的处分，七星岗房管所对此有信赖利益，故瑞富商业公司应受补充协议的约束，承担相应的债务。而三方在补充协议中明确约定原租赁协议有效，瑞富投资公司受租赁合同约束，并且瑞富投资公司、瑞富商业公司认为瑞富商业公司的履行为指示履行，故支付租金的义务由瑞富商业公司和瑞富投资公司共同承担。双方在租赁合同和补充协议中约定租金的支付时间为每个季度前一个月20号，现瑞富投资公司和瑞富商业公司只缴纳了截止于2014年5月的租金，瑞富投资公司和瑞富商业公司存在违约行为。针对七星岗房管所的诉求，一审法院分析如下：
关于合同解除权，瑞富投资公司和瑞富商业公司拖欠租金已一年以上，而合同约定合同解除的条件为拖欠租金十五天以上，故七星岗房管所依照合同约定享有解除权。现七星岗房管所要求解除合同的请求，一审法院予以支持。关于合同的解除时间，一审法院将七星岗房管所作出解除通知的意思表示的时间2015年6月25日确定为解除时间。瑞富投资公司和瑞富商业公司在同日知晓该意思表示。合同解除后，瑞富投资公司和瑞富商业公司依照法律规定负有腾空搬离房屋的义务。
关于合同租金，依照合同约定2014年度每月租金为46289元，2015年度的每月租金为48603.45元。故2014年6月1日至2015年6月25日的租金计算为607543.1元（46289元×7个月+48603.45×5+48603.45÷30天×25天）。
关于滞纳金，双方约定的滞纳金即为逾期支付租金的违约金，瑞富投资公司和瑞富商业公司依约应在每季度的前十天之前支付租金，现逾期未付，其应承担相应的违约金，截止于2015年6月25日的违约计算为74695.98元。2015年6月26日起的违约金以607543.1元为基数按每天万分之五进行计算至付清之日。
关于合同解除后的房屋占用费，结合合同约定租金的涨幅，一审法院确定从2015年6月26日起按每月48603.45元的标准计付房屋占用使用费至2015年12月25日的房屋占用使用费291620.7元。从2015年12月26起，每月按51033.62元计算房屋占用使用费至腾空搬离之日。
关于合同解除的违约金和预收租金的问题，双方针对造成合同解除的行为约定的违约责任，对双方均具有约束力。双方约定的预收租金及合同总租金的20%作为违约金用于弥补守约方的损失，但瑞富投资公司和瑞富商业公司对此辩称违约金约定过高要求调整。一审法院认为双方约定没收预收租金即为违约责任的承担方式之一，若附加合同租金总额20%的违约金，违约金约定确属过高，一审法院确定为预收租金138867元即为瑞富投资公司和瑞富商业公司对合同解除所承担的违约金。
关于七星岗房管所的确认138867元归其所有的诉讼请求，现该款已经实际交付七星岗房管所且为货币为种类物，故一审法院对此请求不予支持。
关于七星岗房管所要求的律师费，其未提供相应依据也不符合合同的约定，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所与重庆瑞富行投资有限公司于2013年5月29日签订的《房屋租赁合同》、重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所与重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司于2014年3月1日签订的《补充协议》均于2015年6月25日解除；二、重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司在本判决生效后十五日内共同支付重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所2014年6月1日至2015年6月26日期间的房屋租金607543.1元；三、重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司在本判决生效后十五日腾空搬离重庆市渝中区民权路XX号建筑面积为462.89平方米的房屋；四、重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司在本判决生效后十五日内共同支付重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所2015年6月26日至2015年12月25日期间的房屋占用使用费291620.7元并从2015年12月26日起每月按51033.62元的标准计付房屋占用使用费至腾空搬离之日；五、重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司在本判决生效后十五日内共同支付重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所截止至2015年6月25日的租金违约金74695.98元，并从2015年6月26日起以607543.1元为基数每天按万分之五计付违约金至租金付清之日；六、驳回重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7743元、保全费用5000元共计12743元，由重庆瑞富行投资有限公司、重庆瑞富商业管理有限公司共同负担。
瑞富商业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实与理由：一审认定事实不清，将合同解除时间确定为2015年6月25日依据不足，不当免除了被上诉人的法定义务，剥夺了上诉人的救济权利和期限利益。一审判决处理违约金方式不当，调整不够。一审判决对争议的138867元预付租金未处理。
七星岗房管所答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，对违约金的处理得当，并未遗漏对诉讼请求的处理，上诉人上诉请求于法无据，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
瑞富投资公司答辩称：赞同瑞富商业公司的上诉意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：根据审理所查明的事实，被上诉人与上诉人、原审被告三方前后所签订的房屋租赁合同及补充协议，是各方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，当事人的权利义务应受相关合同及协议之约束。关于上诉人所称一审判决确定合同解除时间不当的问题，因被上诉人在2015年6月25日法庭审理中已明确提出解除合同，且为上诉人及原审被告所知悉，故被上诉人有关解除合同的意思表示已于当日到达对方；截止2015年8月26日本案一审第二次开庭时，上诉人及原审被告也未就解除合同效力问题向法院或仲裁机关提出请求，故一审法院按照合同法规定以2015年6月25日作为涉案合同解除时间并无不当，本院予以维持。一审法院综合涉案合同履行状况、违约过错程度及预期收益等因素，所确定的违约金计算方式符合法律规定，本院对上诉人的相关上诉意见不予采纳。至于上诉人所称预交租金138867元一审判决未处理、有遗漏的问题，更与事实相悖，本院对其上诉理由不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费15486元由重庆瑞富商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 陈 华
代理审判员 潘建兴
二〇一六年五月四日
书 记 员 陈园媛