山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬民初字第313号
原告：郭家琪，女，1967年3月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：孙秋国，男，1954年10月16日出生，汉族，（由黑龙江省大庆太和文化传媒有限公司推荐）。
被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道办事处大院村。
法定代表人谢杰涌，任董事长。
委托诉讼代理人：吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司，住所地蓬莱市南关路255号。
主要负责人周波，任行长。
委托诉讼代理人：卢旭波，男，1961年12月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：秦立忠，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。
原告郭家琪与被告蓬莱博展房地产有限公司、中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙秋国、被告蓬莱博展房地产有限公司委托诉讼代理人吴艳梅、被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司委托诉讼代理人卢旭波与秦立忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告首付房款63295元及相应利息22786元，返还原告已付银行贷款50025元，上述款项全部返还后，即解除商品房买卖合同；2、解除”个人购房借款／担保合同”，尚未还清的贷款由被告蓬莱博展房地产有限公司还清。诉讼过程中，原告增加中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司为被告，并变更诉讼请求为：1.解除原告与被告博展房地产有限公司的商品房买卖合同；2.判令被告博展房地产有限公司返还原告首付款63295元，及相应利息22786元（从2009年12月19日交首付款之日起算，利率按照年利率6%）；返还原告已付银行贷款本息合计（截止2016年2月）52674.53元，及相应利息9481.41元，总计被告应当返还原告148236元，被告博展房地产有限公司应付利息继续计算到本案判决生效之日。3.判令解除原告与被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司的”个人购房贷款担保合同”，尚未还清的银行贷款余额（截止2016年2月余29316元）由被告蓬莱博展房地产有限公司还清。4.被告蓬莱博展房地产有限公司承担诉讼费。事实和理由：2009年12月20日，原告与被告蓬莱博展房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱博展国际商贸城6号商贸楼10225号商铺一处，价款125295元，交房日期为2012年12月28日前。合同规定逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。原告于2009年12月19日向被告蓬莱博展房地产有限公司交付房屋首付款63295元，剩余款项原告以贷款方式付清。2010年1月29日原告作为借款人与被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支行（贷款人）、被告蓬莱博展房地产有限公司（保证人）签订个人购房借款／担保合同，贷款金额为62000元。截止2016年2月29日原告付贷款69期，已付本息53525元。原告认为，签订《商品房买卖合同》时，被告蓬莱博展房地产有限公司以售后返租欺骗原告，诱导原告与其签订了《补充协议》和《经营管理合同》，但因其内容违反法律规定，应为无效。被告蓬莱博展房地产有限公司关于交房的承诺一直未兑现，2014年12月蓬莱市人民法院判决被告蓬莱博展房地产有限公司支付原告自2010年12月29日至2014年2月28日的逾期交房违约金29018元，此款尚在执行过程中，涉争楼房现已成了烂尾楼盘，原告在起诉前向被告主张解除《商品房买卖合同》，被告一直未答复，故原告起诉至法院。
被告蓬莱博展房地产有限公司辩称，原告的陈述不符合事实，其诉讼请求没有法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。理由：1、合同约定应在2010年12月28日前交付房屋，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，解除权发生日为2011年6月29日。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十五条第二款规定”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原被告没有约定解除权的行使期限，被告也没有催告的情况下，原告应在2012年6月29日之前行使解除权，而原告在合理期限内没有行使解除权，因此原告的解除权消灭。2、根据原、被告双方于2009年12月20日签订的《补充协议约》定，原告自愿将其所购房屋委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理6年，即自2010年12月28日起至2016年12月27日止。这份协议是原告在购房时享受了极大价格优惠的前提下签订的，现在该房屋仍在免费经营管理期间，原告到目前为止没有受到任何影响，也没有受到任何实际损失。另外，所涉房屋已竣工，被告正在申请竣工验收，合同亦能够继续履行，合同目的能够实现。3、即使合同能够解除，原告要求被告支付首付款利息及银行贷款利息并代其偿还银行贷款没有也依据。合同对于解除合同的的违约金规定为出卖人按累计已付款的1%支付，该条款合法有效。原告向银行贷款产生贷款利息，是其没有足够资金购房所致，此利息要求被告承担无任何依据。另外被告代原告偿还了2014年4、5、6月的银行贷款本息计2150元。原告以涉案房屋逾期交房为由起诉被告支付逾期交房违约金一案，蓬莱市人民法院以（2014）蓬民初字第40号案件，判决被告支付2010年12月29日至2014年2月28日的逾期交房违约金29018元。此两项款项应予扣除。
被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司辩称，解除《商品房买卖合同》后，同意解除贷款合同，但是法庭应一并处理尚未还清的贷款本息，原告应当归还截止2016年7月29日尚欠贷款本金26661.04元，及还清之前产生的利息，被告蓬莱博展房地产有限公司承担还款连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明涉案楼房存在不能交付的情况，至今仍是框架，提供了照片2张，被告对照片的真实性不予认可，称2015年12月拍摄照片，也不能证明房屋现状。本院认定，该照片真实性无法确认，被告蓬莱博展房地产有限公司辩称涉案楼房的符合交房条件应提供房屋验收方面的证据，其辩称虽竣工正在申请竣工验收，故应认定仍未达到交房条件。
本院认为，本案争议的焦点是商品房买卖合同能否解除以及解除后果的处理问题。
首先，原告与被告蓬莱博展房地产有限公司之间签订的关于6号商贸楼10225号商铺的商品房买卖合同，以及原、被告三方签订的原告作为借款人向被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司贷款62000元，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告蓬莱博展房地产有限公司作为担保人为合同项下债务提供阶段性连带保证担保的《个人购房贷款担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告与被告蓬莱博展房地产有限公司虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。原告基于对被告的合理信任并未在违约之初提出解除合同，直至2015年10月原告起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前被告房屋仍未竣工验收，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。被告蓬莱博展房地产有限公司辩称的解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故其关于合同不能解除的观点不予支持。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司签订的个人购房借款／担保合同应予支持。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告蓬莱博展房地产有限公司应返还原告首付款63295元及原告已偿还的贷款本金及利息，应向被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司返还自判决生效之日起剩余贷款。原告首付款的利息损失，原告要求按6%年利率计算没有依据，也并非其实际损失范围，原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理，自支付之日起计算至判决生效之日。原告请求被告给付偿还银行贷款本息再计算的利息，本院不予支持。2014年4、5、6三个月被告蓬莱博展房地产有限公司代原告偿还的贷款本息2150元，应从向原告返还的款项中扣除。基于逾期未能交房的事实，生效判决已确定了被告蓬莱博展房地产有限公司承担逾期交房违约金29018元，是在商品房买卖合同继续履行的前提下产生的给付责任，现在原告以被告蓬莱博展房地产有限公司长期未能交房发生根本性违约，请求解除合同处理赔偿问题，与原逾期交房违约金不得重复计算，被告蓬莱博展房地产有限公司抗辩应予扣除，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条规定，判决如下：
一、解除原告郭家琪与被告蓬莱博展房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告郭家琪与被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司、被告蓬莱博展房地产有限公司签订的《个人购房贷款担保合同》。
三、被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告郭家琪购房首付款63295元，并赔偿以此数额为本金自2009年12月19日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）；被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告郭家琪就《个人购房贷款担保合同》向被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司偿还的贷款本金及利息（以被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司出具的判决生效之日的还款明细清单为准，被告蓬莱博展房地产有限公司代为偿还的贷款本息2150元从中扣减）；以上返还款项再扣除被告蓬莱博展房地产有限公司应承担违约责任的逾期交房金29018元后，余额限于本判决生效后十日内付清。
四、被告蓬莱博展房地产有限公司向中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司偿还原告郭家琪自本判决生效之日起就《个人购房贷款担保合同》剩余的贷款，于本判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3678元，由被告蓬莱博展房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 琪
人民陪审员 唐 玲
人民陪审员 王秀华
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张力维