广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1083号
上诉人（原审原告）：杨瑜，女，汉族，住所地湖南省醴陵市新胜区。
委托代理人：刘潇虎，广东君一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白建萍，女，汉族，住所地广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：屈乾文，男，汉族，住所地广东省深圳市南山区。
上诉人杨瑜因与被上诉人白建萍、屈乾文房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第29号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
杨瑜原审诉讼请求：1、白建萍、屈乾文向杨瑜连带支付违约金174300元；2、白建萍、屈乾文告承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区南新路西荔园路南丽乐美居a栋第x层xxx（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积62.38平方米，登记价626271元，房产证号40××86，原登记在白建萍名下，后登记至杨瑜名下，产权100%。
2012年11月18日，杨瑜（买方）与白建萍（卖方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将涉案房屋以1050000元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，本条约所约定的定金交由双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；第二部分楼款1000000元为银行按揭付款；相关税费由买方承担；交楼日期为卖方收齐全部房款3天内；备注：该房地产附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款三日起180日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金；及其他条款。
2012年11月18日，覃步虎向白建萍支付定金50000元。2012的11月28日，杨瑜向深圳发展银行二手楼交易资金监管专户转账支付550000元，摘要为“用于杨瑜购南山区丽乐美居a栋607的首期款”。2013年1月28日，杨瑜向白建萍、屈乾文转账317000元。2013年1月29日，杨瑜向白建萍、屈乾文转账133000元。原审庭审中，白建萍、屈乾文表示已收到全部房款且提交了银行流水，该流水显示白建萍、屈乾文于2013年1月29日收齐全部房款。
2012年12月21日，杨瑜与白建萍签订《深圳市二手房买卖合同》【深（南）房现买字（2012）第13948号】。
原审法院依杨瑜的申请，向深圳市公安局南头派出所调取相关证据材料，南头派出所向原审法院出具《证明》一份，该《证明》上载明：白建萍、屈乾文户口迁出涉案房屋的时间为2014年9月19日。
原审庭审中，杨瑜提交了杨瑜的丈夫覃步虎与白建萍所签《房地产买卖合同》（编号：8151460）一份，该合同上亦有备注：该房地产附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款三日起180日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。对于该份证据，白建萍、屈乾文予以认可。
原审法院审理认为，虽然白建萍认为其与杨瑜签订的《房地产买卖合同》系杨瑜骗取其信任后签署，应属无效合同，并以此作为抗辩理由，但白建萍认可其与杨瑜签定的《房地产买卖合同》确实系其本人所签名，且未向原审法院提交相关证据予以证明杨瑜有欺诈行为，结合本案已查明的事实，在2012年11月18日，白建萍分别与杨瑜和覃步虎就涉案房屋签订了两份《房地产买卖合同》，两份合同上均约定相同的户口迁出条款，另外在涉案房屋买卖履行过程中，杨瑜已付清全部房款，且涉案房屋已过户至杨瑜名下，故对于白建萍的抗辩理由原审法院不予采信。杨瑜与白建萍于2012年11月18日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。
根据合同备注条款关于“该房地产附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款三日起180日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金”的约定，白建萍应在2013年1月29日收齐全部房款后三日起180日内迁出涉案房屋上的户口，即应在2013年7月30日前迁出户口，但白建萍并未履行合同约定，而是于2014年9月19日，由杨瑜申请将涉案房屋上的白建萍、屈乾文户口强行迁出。故白建萍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现杨瑜向白建萍、屈乾文主张违约金174300元，纵观本案，白建萍、屈乾文虽然存在违约行为，但其违约行为并未构成根本性违约致使合同目的无法实现，而是属于瑕疵性的违约行为，且杨瑜未对涉案房屋上户口未迁出给其造成的实际损失进行举证。白建萍、屈乾文主张合同无效可视为请求对违约金数额调整，原审法院依法对违约金予以调整，以杨瑜的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌情确定白建萍向杨瑜支付违约金30000元。杨瑜要求屈乾文与白建萍承担连带责任的诉请，因缺乏合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、白建萍于本判决生效之日起十日内向杨瑜支付违约金30000元；二、驳回杨瑜的其他诉讼请求。案件一审受理费1893元，由杨瑜负担1567元，白建萍负担326元。
上诉人杨瑜不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、判令被上诉人向上诉人连带支付违约金174300元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、本案原审中，被上诉人不管是答辩意见还是辩论意见，既无违约金过高的表示，也没有主动请求减少（其仅主张合同无效，且无效的理由不是违约金过高），本案不符合调整违约金的程序前提。而且被上诉人根本没有提供任何初步证据证明“过分高于”，也没有对“过分高于”做任何说明，因此，调整违约金和违约金是否过高根本不是本案的争议焦点和审理范围。2、双方约定的以转让总价为基数按日万分之四支付违约金，并无严重不公即“过分高于”，不管户口利益是否合理，但在当前情况下，户口利益尤其是一线城市的户口利益巨大是社会共识，比如深圳户口仅港澳通行证这一项优惠，就是其他户口花费巨大时间、精力、金钱才能弥补的，且不论其他具体各项。因此，针对恶意违约，迟延履行违约金每日万分之四的标准，不仅符合本案合同双方的预期，也符合社会公众预期和期待。3、违约金根本就不应该调整。即便调整，也因为其调整幅度过大，已经严重损害了意思自治、减信原则、公平原则这三大基本民法原则。4、两被上诉人为夫妻关系，所欠合同之债为共同债务，因此两被上诉人应对违约金承担连带责任。5、本案诉讼费用应全部由被上诉人承担，上诉人不应当承担任何诉讼费。
两被上诉人共同口头答辩称：1、房屋购买是属于婚前购买行为，应属于婚前财产，此房屋买卖关系与屈乾文没有关系。2、我方的户口未迁出没有给对方造成实质性的损害，对方于2014年9月19日将三人的户口强行迁出并上她的户口，充分说明了我方未迁出户口并未给对方造成实质性的伤害。3、对方跟我方签署房屋买卖合同先是由覃步虎签的，后来杨瑜又欺骗我方又签署了另一份合同，在国土局本案时又签署了一份阴阳合同，证明上诉人没有契约意识，并且上诉人也没有遵守合约约定，对方的付款也没有遵守合约约定，对方违约在先。对方于2014年9月19日将我方的户口强行迁出，事先也并未告知我方，对方直至诉讼时效有效期才提起诉讼明显是为贪图不义之财。而且我与被上诉人白建萍都已失业，也没有能力支付。所以希望驳回上诉人的上诉，改判合同无效。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是调整违约金的问题，双方签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方对于合同的约定并无争议，且主要合同义务也已履行完毕，既被上诉人收到房款并向上诉人交付了涉案房产，对于合同备注关于户口迁出的约定，被上诉人确实存在违约行为，但之后上诉人也已经完成落户，原审法院综合上述合同履行情况以及被上诉人违约所造成实际损失等因素，对违约金数额进行了调整，虽被上诉人没有明确提出调整违约金的要求，但其主张合同无效的根本目的就是免除违约金，二审审理期间上诉人也明确了违约金过高希望法院予以调整的诉请，因此根据公平原则原审法院对违约金进行调整并无不妥，本院予以维持。违约金应以补偿性为主，加之上诉人并没有提交给其造成实际具体损失的有效证据，原审法院将违约金调整为30000元并无不妥，本院予以维持。但考虑到本案违约责任主要在被上诉人方，原审法院以调整后违约金为依据分配诉讼费的承担显然不合理，综合本案具体情况，本院对一审诉讼费的负担予以重新调整，案件一审受理费1893元，由杨瑜负担300元，白建萍负担1593元。
关于两上诉人承担连带责任的问题，当事人承担连带责任应有法律规定或当事人的约定，本案房屋买卖合同中并没有约定屈乾文对该合同债务承担连带责任，根据合同相对性原则，上诉人只能向合同当事人白建萍主张权利，至于上诉人主张的两被上诉人为夫妻关系应对夫妻一方债务承担连带责任，为另一法律关系，因此上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上，上诉人杨瑜的上诉理由仅诉讼费分担部分成立，本院予以部分支持，并予以纠正，其他上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件一审受理费1893元，由杨瑜负担300元，白建萍负担1593元；本案二审案件受理费3786元，由上诉人杨瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年六月五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。