广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法民二初字第595号
原告（反诉被告）：黄前进，男，汉族，英德市人，住英德市。
原告（原诉被告）：林昌练，女，汉族，英德市人，住英德市。
被告（反诉原告）：英德市佳馨华庭房地产开发有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：卜建华，总经理。
委托代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。
委托代理人：梁莉，广东海印律师事务所律师。
原告黄前进、林昌练诉被告英德市佳馨华庭房地产开发有限公司（以下简称佳馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序于2015年9月2日15时公开开庭进行了审理。原告黄前进、林昌练、被告佳馨公司的委托代理人欧发强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄前进、林昌练诉称，原告与被告在2011年11月24日签订《商品房买卖合同》，主要内容：原告购买了被告位于英德市英城鸿达花园某号房。双方签订的商品房买卖合同第三条约定该房套内面积为73.32㎡，第四条约定按套内面积计价，每平方米4325.74元，总价款为317163元，而该房的房产证登记的套内面积为70.01㎡，房产证登记的套内面积比合同约定的计价面积少3.31㎡，面积差异值4.71%，双方签订的商品房买卖合同第五条约定产权登记面积与约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理，第三款规定差异值超过正负3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购买商品房。原告按照合同约定付清了该房73.32㎡的房款，即原告多支付了3.31㎡的房款14318元，而被告未按照合同约定退还原告多支付的房款。因此为维护原告的合法权益，根据我国合同法和民事诉讼法的有关规定以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三款的规定，现请求法院判决：1、被告退还原告多支付的房款14318.19元的双倍28636.38元以及原告支付房款之日起至被告退还原告多支付的房款之日止的银行同期利息。2、本案一切诉讼费由被告承担。
被告佳馨公司答辩称：一、原告诉讼请求第二部分，双倍部分为1340.97元是没有合同及法律依据的，涉案的商品房合同第五条第三点约定：面积差超过加减3%以外部分当事人应选择多退少补，所以不符合最高法院对商品房买卖合同的司法解释的十四条规定，没有约定才适用双倍返还，既然本案已有约定，则不适用该法条。第二，原告请求返还多支付的购房款，是根据合同约定是原告的权利，但是对合同没有约定的产权证登记公摊面积多于合同约定的房屋公摊面积，根据公平合理等价有偿的原则，原告方也应该按照合同约定计算房款单价支付给被告。
被告佳馨公司反诉称：就反诉被告购买反诉原告位于英德市英城鸿达花园某号商品房事宜，反诉原、被告于2011年11月24日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：商品房总价款为317163元，建筑面积86㎡，其中套内面积73.32㎡，公共部分与公用房屋分摊面积（即公摊面积）12.68㎡。从反诉被告事后取得该合同项下商品房的房地产权证书所登载的房屋建筑面积为85.53㎡，套内建筑面积为70.01㎡的登记内容，可以得出房地产权证书所登载的公摊面积为15.52㎡，比合同约定的公摊面积多了2.84㎡。
关于公摊面积差异的处理，虽然案《商品房买卖合同》未曾作出约定，但根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，公摊面积是商品房建筑面积必不可少的一部分，买受人对套内建筑面积和公摊面积享有同等的权利义务，因此，根据公平、等价有偿以及权利义务相一致的民商交易原则，反诉被告应就其多取得的公摊面积部分，向反诉原告支付相应的对价。按照公平合理原则，反诉被告支付多取得的公摊面积部分的房屋价款也应以合同约定的经套内建筑面积计算的房屋单价4325.74元/㎡计算。据此，反诉被告应补交多取得公摊面积部分的房屋价款为人民币12285.10元（4325.74元/㎡×2.84㎡）。
鉴上，反诉原告现依《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，以及《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，特提起反诉，请求：1、判令反诉被告向原诉原告支付其所买受的商品房公摊面积增加部分的房款人民币12285.10元以及该款项自2011年11月6日起至本案法律文书指定清偿日止的按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
针对被告佳馨公司反诉，原告辩称：第一，我们双方签订合同没有约定增加公摊是由我方支付房款，第二，法律也没有规定增加公摊面积要购买人支付房款；第三，因为商品房是由开发商设计建设的，是预售房，但他没有约定合同建设，而且没有告知我增加了公摊面积，也没有测量的数据支持，所以我不认可。第四，基于公平合理等价有偿的原则，合同约定套内面积计算房价，被告违背了这个原则。综上所述，被告的反诉是没有事实及法律依据的。
经审理查明：2011年11月24日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于英德市英城鸿达花园某号房一套，建筑面积86㎡，其中套内建筑面积73.32㎡，公摊建筑面积12.68㎡。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，每平方米4325.74元，总金额317163元。其中，面积确认及面积差异处理第五条第3点约定：面积差异值超过正负3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。
合同签订后，原告按照合同约定于2011年11月5日向被告支付了首期款97163元，余款220000元办理银行按揭贷款，由银行支付给被告。被告于2013年1月将涉案房屋交付原告使用。2014年1月8日被告将办好的房地产权证交付给原告。房地产权证上记载：房地产权属人为黄前进，共有人为林昌练，建筑面积85.53㎡，套内建筑面积70.01㎡。
原告向本院起诉，认为按照合同约定涉案房屋套内建筑面积73.32㎡，而房地产权证登记的套内建筑面积70.01㎡，相差3.31㎡，且合同约定按照套内面积计价，因此，其多支付3.31㎡的购房款14318.19元应由被告双倍返还，即返还28636.38元并从2011年11月6日起按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止。庭审中，变更总返还款为15658.97元（14318.19元+1340.78元）。被告对返还原告多付购房款14318.19元无异议，但对原告提出的双倍返还认为无依据，提出最高院对商品房买卖合同司法解释第十四条是对合同没有约定的才适用双倍返还。同时，被告提出反诉，按房地产权证记载的建筑面积、套内面积得出公摊为15.52㎡（85.53㎡-70.01㎡），与涉案合同公摊面积12.68㎡相比多出公摊2.84㎡，以房屋单价4325.74元/㎡计得12285.10元要求原告支付，并要求从2011年11月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。
以上事实，有原告身份证、《商品房买卖合同》、《房地产权证》、《收款收据》及本院庭审笔录等证实，应予认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。在合同履行过程中，黄前进、林昌练依约向被告支付了全部购房款，履行了付款义务，而佳馨交付给黄前进、林昌练的房屋，据《房地产权证》登记的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积减少3.31㎡，面积差异百分比为4.72%，被告的行为已构成违约，黄前进、林昌练要求佳馨公司退回多交的购房款14318.19元并从2011年11月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，合理合法，本院予以支持。对黄前进、林昌练要求佳馨公司双倍返还购房款的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第3点的约定，面积差异值超过正负3%的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，并未约定双倍退回房款，故黄前进、林昌练此主张缺乏依据，本院不予支持。对佳馨公司反诉要求黄前进、林昌练支付公摊增加2.84㎡房款的问题，首先，依据《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成…，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。以及《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第五条规定：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价…。其权属属于全体业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。黄前进、林昌练据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利。涉案合同约定的套内建筑面积包含有公摊费用在内。反之，公摊面积增加亦相应需支付对价的费用。故佳馨公司反诉要求黄前进、林昌练支付增加的公摊面积购房款，本院予以支持。其次，公摊面积差异按什么标准支付款式的问题。虽涉案《商品房买卖合同》未作约定，但根据公平的原则，本院认为应以总房款317163元÷建筑面积86㎡=3687.94元/㎡×2.84=10473.75元。因此，黄前进、林昌练应向佳馨公司支付增加的公摊面积款10473.75元并从2011年11月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。对比佳馨公司仍需向黄前进、林昌练退回多收房款3844.25元（14318.19元-10473.75元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》条六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部发布的《商品房销售管理办法》第十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司向原告黄前进、林昌练（反诉被告）支付多收的购房款14318.19元。
二、原告（反诉被告）黄前进、林昌练向被告（反诉原告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司支付公摊建筑面积增加的房款10473.75元。
上述款项对比，被告（反诉原告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司仍需支付原告（反诉被告）黄前进、林昌练多交的购房款3844.25元及利息（利息以3844.25元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2011年11月6日起至付清之日止），此款限于本判决发生法律效力之日起五日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）黄前进、林昌练的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案受理费257.95元，由被告英德市佳馨华庭房地产开发有限公司负担79元，原告负担178.95元；反诉费100元，由原告负担50元，被告负担50元。对比原告负担228.95元，被告负担129元，被告应退回29元受理费给原告（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一五年十月十日
书记员 吴文昕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。