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执 行 裁 定 书
（2018）内01执异61号
案外人:刘伟，住内蒙古呼和浩特市玉泉区。
申请执行人:中国新达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地内蒙古呼和浩特市新城区。
负责人:白玉国,该公司经理。
被执行人：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：贾贵忠
被执行人：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区。
法定代表人：白雅力格
被执行人：石岚，住所地呼和浩特市新城区。
被执行人：贾贵忠，住所地呼和浩特市新城区。
本院在执行中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠证债权文书一案中，案外人刘伟对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘伟称，一、被贵院（2017）内01执199号执行裁定查封房产中有申请人的合法财产。申请人与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑公司）签订了编号为GF—2000
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0171合同编号038《商品房买卖合同》，商品房买卖合同约定申请人购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店108号房屋出售给申请人。申请人于2009年9月28日交付全部房款，蒙苑公司出具收款收据。2009年9月18日，申请人与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司（以下简称蒙苑发展公司）签订《包租协议》，包租协议约定申请人将其所够买的蒙苑国际商业广场A座精品店108号房屋租给蒙苑发展公司，由蒙苑发展公司统一经营或出租。2009年9月28日呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司名称变更为内蒙古天旭房地产开发有限公司。2015年10月13日，申请人与蒙苑公司房屋买卖合同纠纷一案，新城区人民法院作出（2016）新民三初字第00604号民事调解书，该调解书确认申请人与蒙苑公司商品房买卖合同有效，受法律保护，并判决蒙苑公司为申请人办理所购房屋的房屋产权证书。呼和浩特市新城区人民法院于2017年7月5日作出（2016）内0102执434号执行裁定书，裁定蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层120号房屋所有权转移登记在申请人刘伟名下。因为内蒙古天旭房地产开发有限公司、蒙苑集团有限责任公司对申请人所购房屋合同所列土地面积进行了分割（原房产证号：呼新城区字第200603XXXX号），申请人所购房屋含在分割后产权证号为呼房权证新城区字第201012XXXX号，呼房权证新城区字第201015XXXX号中。申请人已经支付全部房款，且申请人委托蒙苑发展公司出租多年。因此，无论申请人对其所购得房屋是否拿到产权证明，其依法享有的特殊债权已足以阻止执行标的的转让，对申请人所购房屋的执行应当停止。二、贵院不能对申请人所购房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定申请人购买房屋没有办理过户登记手续的过错不在申请人，因此贵院不能对申请人所购房屋进行查封。三、被申请人有重大过错，其办理抵押行为构成对申请人合法财产的侵害被申请人在办理抵押登记前，申请人已经与蒙苑公司签订商品房买卖合同，该合同合法有效，受法律保护。该商品房已经交付申请人，申请人委托蒙苑发展公司出租经营多年。被申请人是重要的金融机构，熟悉相关房地产法律规定，但是在办理抵押权之前，没有做尽职调查，没有对房地产公司的真实情况进行调查，其抵押行为构成对申请人合法财产的侵害，属侵权行为，故其抵押权不应被法律保护，申请查封不应得到法院支持。基于以上理由，申请人认为，贵院对申请人所购买的房屋的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求立即解除蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层108号房产的查封。
本院查明，2009年9月8日，案外人刘伟与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑公司）签订了编号为GF—2000--
0171合同编号038《商品房买卖合同》，商品房买卖合同约定刘伟购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店108号房屋出售给申请人。刘伟于2009年11月16日交付全部房款，蒙苑公司出具收款收据。2009年9月18日，申请人与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司（以下简称蒙苑发展公司）签订《包租协议》，包租协议约定申请人将其所够买的蒙苑国际商业广场A座精品店108号房屋租给蒙苑发展公司，由蒙苑发展公司统一经营或出租。2009年9月28日呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司名称变更为内蒙古天旭房地产开发有限公司。刘伟与蒙苑公司房屋买卖合同纠纷一案，新城区人民法院于2015年10月11日作出（2016）新民三初字第00604号民事调解书，该调解书确认申请人与蒙苑公司商品房买卖合同有效，受法律保护，按照协议内蒙古蒙苑房地产开发有限公司为原告办理蒙苑国际商业广场A座精品店120号房屋产权证书。呼和浩特市新城区人民法院于2017年7月5日作出（2016）内0102执434号执行裁定书，裁定蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层120号房屋所有权转移登记在申请人刘伟名下。
另查明，本院在执行中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠证债权文书一案中，经查，被执行人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司将位于呼和浩特市新城区兴安北路西侧，面积为19842.2平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0XXXX号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧、兴安北路西侧，面积为15073.8平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0XXXX号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧，兴安北路西侧蒙苑国际商业广场C座（豪俬家园）在建工程，面积为140872.42平方米，在建工程抵押登记证明号为：呼房建新城区字第20130XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14410.06平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼2层201，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14027.83平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼3层301，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14118.08平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201013XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼1层1091、1092、1093、1095，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：8635.51平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201015XXXX号向中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公、中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部提供了抵押担保。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定，本院于2017年10月16日作出（2017）内01执199号执行裁定书，裁定查封被执行人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司位于呼和浩特市新城区兴安北路西侧，面积为19842.2平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0XXXX号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧、兴安北路西侧，面积为15073.8平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0XXXX号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧，兴安北路西侧蒙苑国际商业广场C座（豪俬家园）在建工程，面积为140872.42平方米，在建工程抵押登记证明号为：呼房建新城区字第20130XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14410.06平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼2层201，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14027.83平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼3层301，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14118.08平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201013XXXX号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼1层1091、1092、1093、1095，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：8635.51平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201015XXXX号。查封期限为三年。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人刘伟与蒙苑公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，在呼和浩特市中级人民法院查封前已经全额出资购买涉案房屋，根据呼和浩特市新城区人民法院出具的已生效调解书及执行裁定书已确认涉案房屋属于案外人所有，且已经委托租赁使用多年；同时亦证实未办理房屋过户手续并非案外人的原因。综上，案外人刘伟提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店一层108号房屋查封的执行行为。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
（此页无正文）
审判长 胡尔查
审判员 任小军
审判员 郭丑红
二〇一八年四月十七日
书记员 韩鑫超
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。