湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终673号
上诉人（原审被告）：程斌早，男，1962年9月21日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无业，住仙桃市。
上诉人（原审被告）：蒋爱平，女，1967年12月28日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无业，住仙桃市。
上诉人（原审被告）：沈华元，男，1973年12月3日出生，汉族，湖北省仙桃市人，务工，住仙桃市。
委托诉讼代理人：刘庆军，湖北远流律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程诗砚，男，1956年1月10日出生，汉族，湖北省仙桃市人，退休干部，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审原告）：李国英，女，1954年12月19日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无业，住武汉市硚口区。
上诉人程斌早、蒋爱平、沈华元因与被上诉人程诗砚、李国英返还原物纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程斌早、蒋爱平，上诉人沈华元的委托诉讼代理人刘庆军，被上诉人程诗砚到庭参加诉讼。被上诉人李国英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程斌早、蒋爱平上诉请求：撤销一审判决第二项即程斌早、蒋爱平赔偿沈华元163800元。事实和理由：1.一审判决对涉案房屋增值款的权利主体认定错误。其一，该房屋的增值价款随市场行情而提升，为原财产所有权人的可得利益，但一审法院将增值款163800元判决给沈华元，明显错误；其二，一审法院确认涉案房屋买卖协议无效，即沈华元并未取得房屋所有权，只是因无效合同占有、使用了该房屋，但又判决沈华元通过非法占有即可获得占有期间的财产增值利益，有违法律规定。2.一审判决既认定涉案买卖合同无效，且认定蒋爱平的行为不构成表见代理，沈华元的行为不构成善意取得，但却将合同无效的责任全部归责于程斌早、蒋爱平，显失公平。3.一审判决适用法律错误。一审法院适用民法通则第117条第1款之规定，认定程斌早、蒋爱平存在侵占涉案房屋现行增值利益的行为，与事实不符。4.一审判决程序违法。本案历经四年，沈华元从未对可得利益提起反诉，但一审法院利用职权委托鉴定，并对沈华元未提出的请求作出判决，违反了民事案件不告不理原则。
针对程斌早、蒋爱平的上诉，沈华元辩称，涉案房屋买卖协议合法、有效，程斌早、蒋爱平的上诉理由不能成立。
针对程斌早、蒋爱平的上诉，程诗砚辩称，因程斌早、蒋爱平的上诉不涉及程诗砚，程诗砚不发表答辩意见。
针对程斌早、蒋爱平的上诉，李国英未进行答辩。
沈华元上诉请求：撤销一审判决，改判确认程斌早、蒋爱平与沈华元签订的涉案房屋买卖协议合法、有效。事实和理由：1.蒋爱平与沈华元签订房屋买卖协议的行为构成表见代理。其一，沈华元虽系与蒋爱平签订的房屋买卖协议，但蒋爱平持有的授权书明确载明，“该房产权、使用权、处置权全权委托程斌早”，即程斌早有该房屋的处置权，另程诗砚与程斌早系叔侄关系，程斌早又与蒋爱平系夫妻关系，且该二人居住于该房屋，沈华元有理由相信蒋爱平有处分房屋的权限；其二，一审认定涉案授权书有效，且房屋买卖协议亦明确载明蒋爱平是以代理人身份签订该协议，结合蒋爱平向沈华元出具授权书、土地使用权证、房屋所有权证以及与房屋有关的票据等事实，沈华元有理由相信蒋爱平有代理权，蒋爱平的行为构成表见代理；其三，沈华元因房屋窗帘问题与程斌早电话联系，程斌早并未表示反悔，应视为其对蒋爱平卖房行为的认可；其四，沈华元支付了涉案房屋的合理对价9万元，其行为构成善意取得。2.一审判决显失公平，极易激化矛盾。涉案房屋和土地的评估价值过低，而房屋所在地房价居高，一审判决的款项不足以沈华元购置房屋，该判决将导致沈华元一家人无处居住。另一审判决程诗砚、李国英支付沈华元65700元，程斌早、蒋爱平支付沈华元253800元，如若程诗砚、李国英支付沈华元65700元后，该二人要求沈华元返还房屋，沈华元的权利将得不到保障。
针对沈华元的上诉，程斌早、蒋爱平辩称，蒋爱平与沈华元签订房屋买卖协议之事，程斌早一概不知。
针对沈华元的上诉，程诗砚辩称，1.蒋爱平与沈华元串通伪造的房屋买卖协议无效。2.沈华元不仅与蒋爱平伪造了房屋买卖协议，还伪造了整套房屋产权、土地使用权过户手续，其行为极度恶意，本案不构成善意取得。3.沈华元非法占有涉案房屋长达14年之久，沈华元应当向程诗砚进行补偿，但一审判决未作处理，明显不公。
程诗砚、李国英向一审法院起诉请求：1.确认程斌早、蒋爱平与沈华元签订的房屋买卖协议无效；2.由程斌早、蒋爱平、沈华元返还程诗砚、李国英房屋。
一审法院认定事实：1994年，程诗砚、李国英出资，委托程斌早在自己购买的位于仙桃市沙嘴办事处××墩村××一块宅基地上，建起了一栋两间两层的楼房。1994年11月25日，程诗砚向程斌早出具了一份“授权书”，载明：“于一九九四年十一月二十五日将沙嘴办事处十一墩村五组中心街二巷南端一栋两层楼房转交侄子程斌早。该房产权、使用权、处置权全权委托程斌早。”1995年6月9日、1996年4月12日，程斌早分别以代理人的身份，为该房屋办理了土地使用权证、房屋所有权证，权利人均登记为程诗砚。1996年9月9日，程诗砚以该房屋作抵押，在仙桃市解放信用社贷款60000元交程斌早使用。程斌早、蒋爱平于1998年搬入该房屋居住。
2005年9月4日，蒋爱平与沈华元签订了一份房屋买卖协议，协议的主要内容为“卖方为程斌早，买方为沈华元，程诗砚自愿将该房屋以90000元卖给沈华元，卖方提供过户所需身份证、结婚证，过户手续及费用卖方不承担，买方收到该房屋土地使用权证、房屋所有权证后付清购房款。蒋爱平在卖方栏签署了程斌早及自己的姓名，沈华元在买方栏签署了自己姓名。”沈华元当天向蒋爱平付款90000元，蒋爱平将该房屋土地使用权证、房屋所有权证、授权书及该房屋相关票据一并交给沈华元。沈华元于2005年9月7日搬入该房屋一直居住至今。
沈华元于2009年出资将该房屋由两层加盖为三层。2009年8月20日，沈华元在仙桃市国土资源局办理了该房屋土地使用权过户手续。2013年12月25日，程诗砚、李国英以房产证遗失为由补办了房屋所有权证，房屋权利人登记为程诗砚、李国英。2016年元月13日，程诗砚、李国英通过提起行政诉讼，由湖北省汉江中级人民法院依法撤销了沈华元办理的土地使用权证。2018年1月16日，经程诗砚、李国英申请，一审法院委托仙桃市博华房地产价格评估有限公司对涉案房屋现行价格进行鉴定，房屋第三层现行价格65700元，第一、二层现行价格253800元。
一审法院认为，本案案由应确定为返还原物纠纷。本案争议焦点是：1.程诗砚向程斌早出具的授权书是否有效？2.蒋爱平的行为是否构成表见代理？3.沈华元的行为是否构成善意取得？
一、程诗砚向程斌早出具的授权书是否有效。程诗砚、李国英认为该授权书无效，理由是程诗砚的授权书涉及的房产是程诗砚、李国英夫妻的共同财产，不是程诗砚的个人财产。授权书只有程诗砚签名，没有李国英的签名。程诗砚向程斌早出具授权书后未得到李国英的追认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。同时该授权书没有明确约定委托事项的终止时间。故程诗砚、李国英诉称该授权书无效的理由不成立。
二、蒋爱平的行为是否构成表见代理。表见代理是指代理人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信代理人具有代理权，并因此与代理人进行民事行为，该项民事行为的效果直接归属本人的法律制度。本案中，蒋爱平向沈华元出示程诗砚的授权书、土地使用权证及房屋所有权证后，沈华元明知房屋权利人是程诗砚，程斌早有代理权，蒋爱平没有代理权，他仍与蒋爱平签订房屋买卖协议，且蒋爱平并不是以代理人的身份，而是以权利人的身份签订的房屋买卖协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”蒋爱平与沈华元签订房屋买卖协议的行为与上述规定不符，蒋爱平的行为不构成表见代理。
三、沈华元的行为是否构成善意取得。善意取得包括三个方面：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上讲的善意，是指不知情，受让人在受让财产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限，而误信财产的占有人是所有人或具有处分他人财产的权限。涉案房屋权利人是程诗砚，这一点蒋爱平与沈华元均清楚，可是蒋爱平却以房屋权利人的身份与沈华元签订房屋买卖协议，且程斌早不在场，沈华元在未与程斌早核实的情况下，由蒋爱平代替程斌早签名及捺印。授权书是程诗砚于1994年11月25日给程斌早出具的，其间程诗砚办理了该房屋的土地使用权证、房屋所有权证，到2005年9月蒋爱平出售该房屋，相距11年的时间，沈华元既没有与程斌早核实，也没有与程诗砚核实，这说明沈华元没有尽到买方的必要注意义务。沈华元在购房后并没有要求权利人程诗砚协助、配合办理土地使用权及房屋所有权过户手续，而是采取违规手段办理了该房屋土地使用权过户手续，程诗砚通过行政诉讼，依法撤销了该房屋土地使用权过户手续。该房屋所有权过户手续至今未办理。因此，沈华元的行为不构成善意取得。
综上所述，蒋爱平以程斌早的名义与沈华元签订的房屋买卖协议无效。程诗砚、李国英要求沈华元返还房屋的诉讼请求予以支持。沈华元辩称蒋爱平的行为构成表见代理，其与蒋爱平签订的房屋买卖协议有效的意见该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。程斌早、蒋爱平对导致房屋买卖协议无效，应承担完全民事责任，除应返还沈华元购房款，还应对房屋的增值部分163800元（253800元-90000元）给予赔偿。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项、第（七）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、沈华元返还程诗砚、李国英房屋；二、程斌早、蒋爱平返还沈华元购房款90000元并赔偿损失163800元，合计253800元；三、程诗砚、李国英补偿沈华元扩建房屋费用65700元。上述款项，于判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6093元，由程诗砚、李国英负担1200元，程斌早、蒋爱平负担4893元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辨意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋买卖协议是否有效；2.蒋爱平签订房屋买卖协议的行为是否构成表见代理；3.程斌早、蒋爱平是否应赔偿沈华元损失163800元。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：
一、关于涉案房屋买卖协议是否有效的问题。涉案房屋买卖协议系蒋爱平与沈华元签订，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款有关“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，蒋爱平虽非涉案房屋的所有权人，亦未取得处分该房屋的权利，但房屋买卖协议系双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。另蒋爱平除在合同尾部卖方栏处签署自己的名字外，还签署了程斌早的名字，但其代程斌早签名的行为未经程斌早授权，事后亦未经程斌早追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条有关“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，蒋爱平代程斌早签字的行为对程斌早不产生效力，相应责任应由蒋爱平自行承担。综上，一审法院认定该合同无效，并判决程斌早承担相应责任不当，本院依法予以纠正。
二、关于蒋爱平签订房屋买卖协议的行为是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条有关“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，认定表见代理应当以被代理人的行为与权利外观的形成具有一定牵连性为前提，以相对人善意、无过错为条件。本案中，程诗砚向程斌早出具的授权书明确载明“该房产权、使用权、处置权全权委托程斌早”，蒋爱平虽持有涉案房屋的相关权属证书，亦不足以证明其具有处置涉案房产的权利外观，而蒋爱平在无房屋所有权人授权其处置涉案房产的情况下，与沈华元签订房屋买卖协议的行为不构成表见代理。
三、关于程斌早、蒋爱平是否应赔偿沈华元163800元损失的问题。如前所述，程斌早并非涉案房屋买卖协议的当事人，一审判决其赔偿沈华元163800元损失无事实依据。关于蒋爱平是否应承担相应责任的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中，因蒋爱平未取得涉案房屋的所有权或处分权，沈华元无权依据其与蒋爱平签订的房屋买卖协议要求转让该房屋所有权，故为减少当事人诉累，妥善处理纠纷，一审法院依据程诗砚、李国英的申请，依法对涉案房屋的价值进行评估后，判决蒋爱平赔偿沈华元损失163800元，符合法律规定。沈华元上诉称，涉案房屋和土地的评估价值过低，相应款项不足以其购置房屋。本院认为，涉案房屋的现行价值系一审法院依法委托有鉴定资质的机构作出，沈华元在未提供证据证明一审鉴定程序违法或不公的情况下，本院对其该上诉理由，依法不予采纳。此外，程诗砚辩称，沈华元因非法占有其房屋长达14年之久，应补偿程诗砚相应损失。本院认为，程诗砚未在法定期限内向本院提起上诉，其上述主张不属于二审的审理范围，本院对此不予审理。
综上，程斌早、蒋爱平的上诉请求部分成立，沈华元的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00923号民事判决；
二、蒋爱平于本判决生效之日起十日内返还沈华元购房款90000元并赔偿损失163800元，合计253800元；
三、程诗砚、李国英于本判决生效之日起十日内补偿沈华元扩建房屋费用65700元；
四、沈华元于蒋爱平履行本判决第二项义务且程诗砚、李国英履行本判决第三项义务后三十日内，向程诗砚、李国英返还涉案房屋；
五、驳回程诗砚、李国英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6093元，由程诗砚、李国英负担1200元，蒋爱平负担4893元；二审案件受理费4973元，由蒋爱平负担4893元，沈华元负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 丁 盼
审判员 刘汝梁
二〇一八年九月二十五日
书记员 唐 文