浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金磐民初字第118号
原告潘祖伟。
被告浙江磐安海德房地产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇龙山路7号。
法定代表人李黎明，董事长。
委托代理人陈敏跃，浙江同济律师事务所律师。
原告潘祖伟与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅海清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘祖伟、被告海德房产的委托代理人陈敏跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘祖伟诉称：原告于2010年7月19日与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府5幢1102室，购房金额为1006534元，并已经按照合同约定履行了付款义务。根据合同第九条规定，被告应分别“于2011年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用”；同时合同第十条规定“商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金”。根据合同第十六条关于产权登记的约定“出卖人承诺于2011年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。截止起诉日，原告仍未收到被告的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因；原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，违约事实清楚，应付的违约金不足以抵偿物价上涨（如装修材料和人工工资的上涨）和延期入住的损失，严重损害了原告的合法利益，恳请人民法院为购房业主主持公道。根据以上事实原告现诉至贵院，请求根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及当事人双方签订的合同第九条、第十条、第十六条之约定，依法维护原告权益，诉讼请求如下：1、判令被告继续履行交房及交付土地、房屋权属证书义务；2、判令被告支付逾期交房违约金及逾期交付房屋产权证书的违约金228161元（违约金暂算至2013年11月30日，违约金清算按实际交付房屋及权属证书之日止）。3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告海德房产辩称：一、本案双方订立商品房买卖合同时，商品房尚未建成。应为商品房预售合同，而不应当是商品房销售合同纠纷。根据民事案由规定，本案应以商品房预售合同纠纷作为本案案由为妥，应当适用《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律进行处理。二、根据案情证据，如果说被告确实存在逾期交房的行为，被告也会依法承担逾期交房的违约责任。同时在这里也明确被告一个基本观点，就是在办理两证问题上，被告不存在任何违约，原告要求被告承担违约责任无事实法律依据。三、原告的诉称与事实不符，与法律无据。1、原告的房屋已经交付，原告要求再行交付房屋的诉请于法无据，不应得到法庭的支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2、原告作为购房人是申办两证的法定义务人。被告已经取得《商品房屋买卖合同》第十六条规定的初始登记的房屋两证，完成了合同的义务，不存在办证违约之事实。原告诉称无事实法律依据。应驳回原告要求被告向原告交付土地使用权证和房屋所有权证的诉请。本案被告早在2010年8月13日就取得了涉案房屋所在地块的土地使用权证，登记证号为磐国用（2010）00994-00997号。被告也在约定期限取得了房屋所有权证。这是合同约定的开发商初始登记的两证。《商品房买卖合同》第十六条规定的：“取得前款规定的土地、房屋权属书，交付给买受人”表述是错误的，也是不合法的。本案的《商品房买卖合同》是由磐安工商局强制备案的示范条款，双方不得作出任何变更。而“取得前款规定的土地、房屋权属书，交付给买受人”与商品房买卖操作流程不符，也与法律、政策规定不符。根据国家办理两证的政策相关规定，被告不存在要向买受人直接交付初始登记的土地使用权证和房屋所有权证证，而是被告应当将在交房后办理房屋权属登记的相关资料，报送相关行政主管部门备案即可，而被告已经按约履行了相关义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。3、原告要求被告交付两证并支付逾期办证违约金无事实和法律依据，应当予以驳回。根据《商品房买卖合同》第十六条规定：“由买受人自行办理该商品房的转移登记。”被告没有为买受人办理转移登记两证的义务。且本案原告没有取得两证，不是被告公司不履行合同约定的办证义务造成，不能办证或者迟延办证责任不在被告。而是由于原告故意没有收房，或者在房产交付后，原告没有去交纳契税，没有向房屋主管部门提出办证申请等原因所致。事实上有多名原告已经自行办妥取得了房产证，这证明被告的“应由原告自行办证”的观点是正确的，也是符合办证规定的。原告没有办理房产证自然就无法办理土地证，而且原告在迟延交房诉讼中，同时向法院提出处理交房违约和逾期办证的问题，违背了交房和办证流程的法律、政策的规定。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”该解释也明确规定了预售房屋应当是在房屋交付之后才可能涉及到办证逾期的问题。原告在自身没有去办理房产证情况下，提前向法院起诉要求办理土地证和支付逾期办证违约金无事实和法律依据。另涉案房产于2012年7月3日已竣工验收备案，2012年7月5日通知原告收房，原告不来收房，由原告自行承担不交房的后果。合同约定5月24日支付首付款，原告是6月29日支付，逾期35天，违约金1609元；通知办理按揭是2010年6月1日，原告是7月6日去办，违约金是2700元。
经审理查明：2010年7月19日，原告潘祖伟与被告海德房产以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府5幢1102室。合同约定总价款1006534元。合同第九条约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”合同附件八第2条约定：“……入住人收到《入伙通知书》后在一个月内不办理相应手续的，视为入住，……”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房价款。2012年7月4日，磐安县住房和城乡建设局对原告所购房屋作了备案。原、被告至今未办理交房手续，被告也未将对原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证交付给原告。
以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，发票，竣工验收备案表等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已按约履行了义务，而被告未在约定期限内将符合约定条件的商品房及对该商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。被告辩称“其在2012年7月5日已通知原告收房”，但未举证证明，对该抗辩主张，本院不予采纳。按照合同约定，被告应当自2011年6月1日起按日向原告支付已交付房价款1006534元的万分之2.1的违约金至实际交付商品房之日止。但在2014年3月6日本院一审法庭辩论终结后，原告应当知道本案所涉房产已符合交房条件，应在合理期限主动行使收房的权利，根据本案案情，本院酌情确定该合理期限为一审法庭辩论终结后7日，故原告要求被告计付逾期交房的违约金亦计算至一审法庭辩论终结后7日即2014年3月13日止，经计算为214331元。关于两证的问题，被告认为依照合同其只要办理涉案房产的房屋所有权证（登记在被告名下）及其所开发房产海德华府所处整个地块的土地使用权证（总证）即可，应由原告自行办理转移登记手续，被告只负担协助义务，且只有在房产交付后，才涉及两证办理问题，故不应由其承担违约责任。本院认为，原、被告之间对逾期交房及逾期办理两证分别约定了违约责任，被告在履行合同过程中存在逾期交房及逾期办证双重违约情形，应按照合同约定分别承担违约责任。而从办理房产转移登记的相关规定来看，在被告仅办理涉案房产的房屋所有权证（登记在被告名下）及其所开发房产海德华府所处整个地块的土地使用权证（总证）的情况下，原告是不能完成办理房屋所有权证及土地使用权证的所有转移登记手续的，至少土地使用权证的转移登记手续必须在涉案房产可以办理土地使用权分割凭证或达到可以分割的状态时才能进行。另从房产交易的特征和目的来看，作为房地产开发商一方的被告至少有义务使涉案房产在约定的期限内具备可以办理转移登记的所有条件并履行相应的通知及协助义务，才可以认为其履行了合同约定义务。在庭审中被告既未举证证明涉案房产已完全具备办理转移登记手续的所有条件，更未举证证明在具备转移登记条件后已通知原告办理，故仍应依约从约定交付日期即2011年12月31日起按日按已交付房价款1006534元的万分之零点五的标准计算至实际交付之日止。被告对合同约定交付两证的理解既不符合房产交易的特征，也不符合原、被告双方对于房产交易中涉及产权变更这样一个重大事项进行约定的目的及真实意思表示，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。被告辩称“本案双方订立商品房买卖合同时，商品房尚未建成，应为商品房预售合同”，没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。另被告辩称“原告逾期付款及办理按揭，应支付相违约金”，因被告未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘祖伟交付海德华府5幢1102室套房及对该套房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证。
二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘祖伟逾期交房违约金214331元，并自2011年12月31日起按日支付原告潘祖伟已交付房价款1006534元的万分之零点五的逾期交付两证违约金至本判决确定的履行之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2361元（已减半收取），由被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。限于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 傅海清
二〇一四年十月二十二日
代书记员 陈玫琳