陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终1554号
上诉人（原审被告）：榆林天泽房地产开发有限责任公司，住所地，陕西省榆林市榆阳区永乐路西。
法定代表人：薛涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘锦赟，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹小波，男，1990年8月25日出生，汉族，陕西省清涧县人，现住陕西省清涧县郝家墕乡。
委托诉讼代理人：马涛，陕西阳达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，陕西阳达律师事务所律师。
原审被告：柳福祥，男，1963年9月27日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人：李伟江，榆阳区青云镇崔家畔村村民委员会推荐。
原审被告：张红兵，男，1979年9月13日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。
原审被告：尤东堂，男，1960年11月9日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。
原审被告：张喜明，男，1967年2月26日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。
原审被告：榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司，住所地榆林市榆阳区上郡北路。
法定代表人：王强，该公司总经理。
上诉人榆林天泽房地产开发有限责任公司（以下简称：天泽房地产公司）因与被上诉人曹小波、原审被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明、榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司（以下简称：恒宇代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
榆林天泽房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初1799号民事判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由：一审判决上诉人承担返还房款责任，属于适用法律错误导致判决结果错误。上诉人天泽房地产公司对购房人曹小波没有约定义务，也没有法定义务，双方之间不存在合同法律关系，也没有形成侵权法律关系。恒宇代理公司及柳福祥未能履行交付房屋的合同义务构成违约，从而导致合同被解除后应当承担返回首付款21万元并支付利息的合同责任，天泽房地产公司不应承担责任。第一、天泽房地产公司与曹小波之间不存在合同关系，没有承担违约责任的基础。第二、天泽房地产公司销售商品房的行为与曹小波未能取得涉案商品房之间没有法律上的因果关系。第三、柳福祥委托恒宇公司与曹小波签订“认购协议”后，没有将合同权利义务转让给天泽房地产公司。第四、2012年4月25日与恒宇代理公司签订认购协议，签订“认购协议”的时间在柳福祥等人与天泽房地产公司签订联合开发协议之前，所以“认购协议”对上诉人没有法律约束力。天泽房地产公司与柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明签订了借用资质协议，约定本上诉人对该四人以自己名义实施的民事法律行为不承担任何法律责任。天泽房地产公司取得商品房预售许可后，与他人签订商品房预售合同，符合法律规定，并不构成一房二卖。故无需对曹小波承担责任。
曹小波答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有法律依据，请求二审法院维持原判。
柳福祥答辩称，一审认定事实清楚，其予以认可。曹小波交纳的首付款由其本人实际收取，应予以返还，但现在天泽房地产公司是物权主体。天泽房地产公司将所涉房屋出售第三人并收取首付款和按揭款，所以主张由天泽房地产公司承担返还曹小波的首付款和损失的责任。
张红兵、尤东堂答辩称，曹小波的该笔购房款应由柳福祥返还。所涉房屋是股东内部分配给柳福祥所有，首付款项也由柳福祥收取，自然应由柳福祥返还。张红兵、尤东堂虽然是项目合伙股东，但是已经对合伙项目房地产进行了内部的分配和结算，故柳福祥出售分配给自己的房屋，后果应由柳福祥自己承担。
张喜明未到庭应诉，亦未作答辩。
榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司未到庭应诉，亦未作答辩。
曹小波向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司签订的尤家湾住宅小区认购协议有效，并依法解除该协议；2、请求六被告连带赔偿原告购房款21万元及利息（从2012年4月25日起至21万元全额退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并支付已付购房款1倍的赔偿金21万元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年4月25日，原告曹小波与被告恒宇代理公司签订尤家湾住宅小区认购协议，约定原告（乙方）认购被告恒宇公司（甲方）经被告柳福祥口头委托销售的尤家湾住宅小区即塞上明珠园小区7号楼3单元501房屋一套，房屋面积为100.404平方米，单价为5179.08元，总价为52万元，原告向被告支付房屋价款40%即21万元作为购房首付款，剩余60%办理按揭贷款。合同签订当日原告向该恒宇代理公司支付了21万元房屋首付款，并且恒宇代理公司向原告出具了收款收据一支。2014年6月10日，被告天泽公司将涉案房屋售于第三人王怀飞，并签订了商品房预售合同。现曹小波认为因其合同目的已不能实现，向法院提起诉讼。另查明，本案所涉小区尤家湾住宅小区又称为塞上明珠园小区，系被告柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵借用被告天泽公司资质所开发。被告天泽房地产公司为名义上的开发人，并于2014年2月20日以其名义办理了商品房预售许可证，该四被告为该小区的实际开发人。涉案小区分为南区和北区，南区用于向榆阳区青云乡尤家湾后村村民返还，北区分为四份由被告柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵向外出售，涉案房屋被分到被告柳福祥名下。
一审法院认为,本案各方当事人的主要争议焦点是：一、原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否有效；二、若协议有效，是否应当解除，原告交纳的房屋首付款是否应当返还，购房款的返还主体问题；三、返还的房款是否应计付利息和一倍房款的损失，起算时间的问题。
一、原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否有效的问题。
本案中，原告认购的房屋是被告柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵四人借用被告天泽公司的房地产开发资质实际开发的，被告恒宇销售公司是被告柳福祥委托销售房产的公司，其与原告曹小波签订的尤家湾住宅小区认购协议实为商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。二、原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否应当解除，交纳的房屋首付款是否应当返还，购房款的返还主体问题。1、原告与被告恒宇销售公司签订认购协议后，原告履行了支付房屋首付款的义务，本案中被告柳福祥认可被告恒宇销售公司将房屋首付款向其支付。被告天泽公司作为涉案楼盘开发人并以其名义办理商品房预售许可证、签订商品房预售合同等对外事宜，原告有理由相信被告天泽公司为涉案小区的开发人。后被告天泽公司将涉案房屋又向第三人王怀飞出售，致原告的合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，故原告提出解除认购协议并请求返还已付购房款的诉讼请求，依法予以支持。2、购房款的返还主体问题，首先，被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司作为委托销售方，虽收取原告的房屋首付款，但该被告将房款转交房屋实际开发人，其作为销售方不应承担支付返还房款的义务，原告提出由该被告返还房款的请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。其次，因涉案房屋所在的小区由被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明实际开发，其四人对涉案房产形成共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外……”之规定，虽被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明抗辩其四人只认可裕腾销售公司，且涉案房屋被分配到被告柳福祥名下，应当由其承担相应的债权债务，但其不能提供证据证明原告作为第三人知道该部分被告作为共有人不具有连带债权债务关系，故被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明应当对该涉案房屋产生的债务对外承担连带责任，故该四被告应当共同向原告返还该购房款21万元。被告张红兵、尤东堂、张喜明抗辩不承担返还房款的理由，没有事实和法律依据，依法不予采纳。再次，被告天泽公司向被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明借用其资质用于涉案小区开发，虽其抗辩向第三人出售的房屋与涉案房屋非同一房屋，不属于“一房二卖”，且认为其与被告柳福祥等四人签订的合作开发协议在原告与恒宇销售公司签订认购协议之后，其不承担返还房款的责任，但涉案楼盘办理商品房预售许可证、对外销售房屋均以该被告的名义进行，原告有理由相信被告天泽公司为涉案小区的开发人，且该被告将涉案房屋再次向第三人出卖，且收取了第三人的房款，该被告对涉案楼盘对外的债权债务应当承担责任，故该被告应当与被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明共同承担返还房款21万元的义务。被告天泽公司提出不承担返还房款的抗辩理由，亦没有法律依据，依法不予采纳。三、返还的房款是否应计付利息和一倍房款的损失，起算时间的问题。本案中，原告请求被告向其支付房屋首付款21万元的利息（从2012年4月25日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），因被告天泽公司于2014年6月10日将涉案房屋向第三人王怀飞出售，原告的权利实际从2014年6月10日被侵害，故被告应当向原告支付从2014年6月11日起至款付清之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告诉请由被告向其承担已付购房款21万元一倍的赔偿责任，因《中华人民共和国合同法》规定赔偿责任的目的是为了弥补损失，原告未能提供证据证明其损失相当于一倍购房款的证据，对于原告请求被告承担已付房款一倍21万元赔偿责任的诉讼请求，依法不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立，应予支持，其余无事实和法律依据，不予支持。被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明，被告天泽房地产公司的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、原告曹小波与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司签订的尤家湾住宅小区认购协议有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明、榆林天泽房地产开发有限责任公司共同向原告曹小波返还购房款21万元及利息（从2014年6月11日起至款付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。三、驳回原告曹小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元，由原告曹小波负担3500元，由被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明、榆林天泽房地产开发有限责任公司负担4240元。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：向曹小波返还已交纳首付款21万元及其利息损失的责任主体以及承担何种责任的问题。本案中，柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵四人共同投资修建开发尤家湾住宅小区，本案所涉尤家湾住宅小区7号楼3单元501房屋被分配到柳福祥名下。2011年4月被上诉人柳福祥委托榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司与曹小波签订了《尤家湾住宅小区认购协议》，曹小波支付了房屋首付款21万元，由柳福祥收取。恒宇代理公司与柳福祥之间形成了委托代理关系，其代理销售房屋的法律后果应由被代理人柳福祥承担，故恒宇代理公司不是承担返还购房款的责任主体。2014年6月，柳福祥以天泽房地产公司的名义将所涉房屋另行出售于第三人王怀飞，构成违约，应承担违约责任。买受人曹小波无法取得房屋，同目的不能实现，认购协议应予解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，出卖人依法应承担返还已付购房款及利息的违约责任。本案中，柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵四人虽然对小区房屋进行了内部划分和分配，将所涉房屋分配给了柳福祥，但房屋分配的约定仅在其四人内部具有拘束力，对外不发生法律效力。柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵作为该小区的合伙开发人和共有权人，应对所涉房屋被重复出卖产生的债务对外承担连带责任，是本案承担向曹小波返还已付房款21万元及利息的责任主体。
关于上诉人天泽房地产公司是否应承担民事责任的问题：2012年6月，柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵与天泽房地产公司签订《新农村建设项目联合开发协议书》，借用天泽房地产公司的资质等文件，开发尤家湾住宅小区，双方之间形成了借用企业资质关系。根据《中华人民共和建筑法》第二十六条的规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。上诉人天泽房地产公司作为具有资质的企业法人，在出借资质文件时，应当清楚其出借资质行为可能带来的风险和不利法律后果。本案中，上诉人天泽房地产公司虽然与曹小波之间不存在合同关系，但上诉人天泽房地产公司违反法律规定向柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵提供其企业的资质证书等文件，并允许以其名义进行房地产开发和销售，具有明显的过错，依法应承担过错责任。曹小波签订的认购协议虽在借用资质之前，但上诉人公司对借用人柳福祥等人疏于监督和管理，与导致本案纠纷的发生也有一定的关系和责任。故上诉人天泽房地产公司应在柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵不能清偿债务的范围内承担补充清偿责任，上诉人公司承担补充责任后，有权向该柳福祥等四人追偿。上诉人天泽房地产公司所持其不应承担责任的上诉理由，不能成立，依法不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，但对于柳福祥、张喜明、尤东堂、张红兵与上诉人天泽房地产公司承担返还曹小波购房款及利息的责任划分不当，依法应予变更。据此，依据《中华人民共和建筑法》第二十六条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2017）陕0802民初1799号民事判决第一、三项（即：一、原告曹小波与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司签订的尤家湾住宅小区认购协议有效，于本判决生效之日予以解除。三、驳回原告曹小波的其他诉讼请求）；
二、变更榆阳区人民法院（2017）陕0802民初1799号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，由被告柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明向原告曹小波返还购房款21万元及利息（从2014年6月11日起至款付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算），柳福祥、张红兵、尤东堂、张喜明互负连带责任。
榆林天泽房地产开发有限责任公司对上述债务在不能清偿的范围内承担补充清偿责任，承担责任后有权向柳福祥等四人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5170元，由上诉人榆林天泽房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩燕妮
审判员 杜波云
审判员 任小明
二〇一八年六月二十八日
书记员 刘力好