江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第161号
上诉人（原审被告、反诉原告）易小辉，男，1975年2月8日出生，汉族，个体户。
上诉人（原审被告、反诉原告）聂雪峰，女，1975年10月28日出生，汉族，个体户。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金溪县粮食局浒湾粮油管理所。
法定代表人杨东，所长。
上诉人易小辉、聂雪峰与被上诉人金溪县粮食局浒湾粮油管理所（以下简称浒湾粮管所）租赁合同纠纷一案，易小辉、聂雪峰不服江西省金溪县人民法院（2013）金浒民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，浒湾粮管所与易小辉、聂雪辉于2010年7月28日签订租赁合同，约定浒湾粮管所将其所有的位于金溪县浒湾镇新建路的仓库（面积约320平方米）及凉棚（面积300平方米）出租给被告方创办美而廉超市。租赁期为8年，至2018年8月31日止，租赁押金2000元，租金每年6800元。被告方根据经营需要，有权对仓库及凉棚进行装修，合同终止后，被告方须将仓库及凉棚恢复至原样，浒湾粮管所返还押金。合同同时约定，出租方如因政策性因素，改制需拍卖仓库或凉棚，出租方应提前两个月时间通知承租方进行搬迁。被告方在合同签订后支付了租赁押金2000元及第一年租金6800元。在2012年2月支付了第二、第三年租金共计13600元（计费期间从2011年9月1日至2013年8月31日）。
2012年4月19日，金溪县人民政府第四次常务会议专门研究了金溪县粮食系统改制企业遗留问题，会议决定浒湾粮管所土地资产由政府收储后按程序拍卖。2012年7月18日，金溪县粮食局根据县政府常务会议决议与金溪县国土资源局签订了《收购国有土地协议书》，明确约定将包括被告方承租的仓库及凉棚使用的土地在内的29.32亩国有土地交由县国土资源局收购，该宗土地上浒湾粮管所原有的建筑物和附着物予以拆除和清理。2013年1月1日，浒湾粮管所向被告方送达了一份书面通知，告知被告方租赁物因政策性因素将进行整体拍卖，租赁合同将于2013年6月30日终止，请承租方在2013年6月30日前进行搬离。被告方至今未按通知搬离租赁物。被告方在承租浒湾粮管所仓库及凉棚后，对承租物进行了装修，至今形成附合的装修物价值为16269元。
浒湾粮管所在一审诉称，2010年7月28日，被告方向原告承租仓库及凉棚创办生活超市，其中仓库在面积约300平方米、凉棚面积约300平方米，双方签订的租赁合同中约定租赁期限为八年，至2018年8月31日止，合同同时约定原告方解除合同的条件是因政策性因素改制需要拍卖仓库或凉棚，并且应当提前两个月时间通知被告方进行搬迁。2012年4月19日，金溪县人民政府第四次常务会议专门研究了金溪县粮食系统改制企业遗留问题，会议决定浒湾粮管所土地资产由政府收储后按程序拍卖。2012年7月18日，金溪县粮食局根据县政府常务会议决议与金溪县国土资源局签订了《收购国有土地协议书》，2013年1月1日，原告向被告方送达了一份书面通知，根据双方约定解除租赁合同的条件已经成就的基本事实，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定行使解除租赁合同的权利，提出终止双方租赁合同关系的期限为2013年6月30日，并要求被告方在此前进行搬迁。但是，被告方在接到原告送达的书面通知后，既没有搬迁，也没有请求人民法院或仲裁机构确认原告解除合同的效力，因此，原、被告双方签订的租赁合同已经于2013年6月30日正式解除。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求确认原、被告签订的租赁合同已经解除，被告方立即向原告返还租用的仓库及凉棚的义务，并向原告支付自2013年9月1日起至返还租用仓库及凉棚之日止的实际占用租赁物期间的每月经济损失567元（按年租金6800元折算），并由两被告承担本案诉讼费用。
易小辉、聂雪峰答辩并反诉称，一是原告确认解除合同的诉讼请求缺乏事实依据。原告早已于1999年左右改制完毕，不存在原告因改制需拍卖仓库或凉棚的情形。从政策的词义上看，是指国家或政党为实现一定任务，根据路线制定的具体的行为准则，金溪县政府第四次常务会议作出的“浒湾粮管所土地资产由政府收储后按程序拍卖”的决议，属于县人民政府的具体行政行为，不属于政策范围。原告同时还将仓库、凉棚出租给其他用户使用，但均未见要求腾退，有说明县政府所作的上述决议并没有实施；二是如果应该解除合同，那么原告方应该赔偿被告方的经济损失6万元。原告解除合同没有合同依据，根据《合同法》第107条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，原告违约导致解除合同的，被告方有权要求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修价值损失。被告方自2010年7月28日使用至今只有3年5个月，剩余租赁期为4年7个月，被告方装修投入为16万元，那么剩余价值为91666元。解除合同后，被告方需要另行租店面及装修，因此遭受的损失按2013年度江西省批发和零售业在岗职工平均工资33238元计算，两项损失共计124904元，被告方考虑各种因素，要求原告方赔偿6万元。即使原告方有权解除合同，那么原告方在解除合同后，也应该根据合同法及相关司法解释赔偿被告方经营损失和装修价值损失。
反诉被告浒湾粮管所答辩称，反诉原告计算的各项损失无法律依据。根据相关法律规定，对装修价值的赔偿仅限于已经形成附合的装修装饰物，反诉原告未向法院提供装修价值，不能按反诉原告主张的16万元装修价值计算。对于反诉原告主张的经营损失，反诉被告在2013年1月1日就已经通知反诉原告腾退，至今未腾退造成经营损失应该由反诉原告自行承担。
原审法院认为，本案双方的争议焦点为浒湾粮管所是否具有因政策性因素成就而形成的合同解除权，即金溪县人民政府第四次常务会议决定是否为政策性因素。
双方当事人在合同中约定出租方合同解除权的事由为政策性因素，改制需拍卖仓库或凉棚。根据文义分析，改制需拍卖仓库或凉棚为合同解除的主要原因，在改制需拍卖仓库或凉棚前加“政策性因素”作为前提，其作用主要是防止浒湾粮管所随意主张改制拍卖。双方当事人均为非法律专业人员，在签订租赁合同时，双方均清楚粮食系统可能因改制需拍卖仓库或凉棚，但对作出改制拍卖的决定者或决定程序不能肯定，根据日常生活用语，仅能以“政策性因素”该宽泛性用语来表述。另外，“政策性因素”通常表现为上级部门制定的各种决定、决议等，具有合同双方当事人均无过错又不受双方当事人意思约束的特征。上级部门的决定、决议对合同一方或双方当事人具有约束力，致使合同无法继续履行。被告方（反诉原告）认为政策性因素应为国家或政党制定的行为准则或一定国家机关制定的规范性文件，不符合双方当事人签订合同时的原意，也缩小了经济往来过程中政策性因素的外延，不予采信。本案中，金溪县人民政府根据全县粮食系统改制的遗留问题，作出对租赁物进行收储拍卖的决定，属于金溪县人民政府行使政府职权的行为，不受双方当事人意思约束，双方当事人也均无过错，但浒湾粮管所必须按金溪县人民政府的决议履行。另外，粮食系统改制是在国家主导下地方各级政府进行的工作，金溪县人民政府在解除粮食系统改制遗留问题中所作的决议应属于政策性因素。
根据合同法的规定，当事人一方行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知送达对方时解除。本案中，浒湾粮管所在2013年1月1日通知解除合同，符合法律规定的解除权行使方式。合同自通知中说明的2013年6月30日解除。被告方应在合同解除后及时将租赁物腾退归还浒湾粮管所，考虑到浒湾粮管所在2013年1月1日便通知被告方在2013年6月30日前归还租赁物，被告方对腾退租赁物应早有准备。另外，从本案受理至今，被告方再次获得较充足的时间腾退租赁物，故被告方在本判决生效之日起40天内将租赁物返还浒湾粮管所较为妥当。被告方在合同解除后继续使用租赁物，侵犯了租赁物的所有权，应承担侵权责任。浒湾粮管所要求按合同约定的租金标准支付合同解除后的租赁物使用费，符合法律规定，予以支持。易小辉、聂雪峰要求浒湾粮管所赔偿在仓库及凉棚中已经形成附合的装修物价值，符合法律规定，予以支持。本案中，浒湾粮管所因政府的决议而不能继续履行合同致使合同解除，双方当事人均无过错，故对形成附合的装修物价值应按公平原则分担。经物价部门鉴定，形成附合的装修物价值为16269元，酌情认定在解除合同后，浒湾粮管所应向易小辉、聂雪峰支付装修物价值10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决：一、金溪县粮食局浒湾粮油管理所与易小辉、聂雪峰2010年7月28日签订的租赁合同于2013年6月30日解除；二、易小辉、聂雪峰在本判决生效之日起40日之内将向金溪县粮食局浒湾粮油管理所承租的320平方米的仓库及300平方米的凉棚腾清并返还给金溪县粮食局浒湾粮油管理所；三、金溪县粮食局浒湾粮油管理所在本判决生效之日起40日之内向易小辉、聂雪峰支付已经附合于承租物的装修物价值计人民币10000元；四、易小辉、聂雪峰在本判决生效之日起40日内向金溪县粮食局浒湾粮油管理所支付继续使用承租物赔偿款计人民币5103元。（从2013年9月1日计算至本判决履行期届满之日，共约9个月，每月按567元计算）。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费692元由易小辉、聂雪峰承担。反诉案件受理费1300元，由金溪县粮食局浒湾粮油管理所承担220元，由易小辉、聂雪峰承担1080元，本次装修物价值鉴定费用1000元由金溪县粮食局浒湾粮油管理所承担700元，由易小辉、聂雪峰承担300元，反诉案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。
一审宣判后，易小辉、聂雪峰不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判被上诉人不得解除双方签订的租赁合同，如果二审不支持该项请求，则判决被上诉人赔偿上诉人经济损失43238元。主要理由为：1、被上诉人早已于1999年左右改制完毕，不存在被上诉人因改制需拍卖仓库或凉棚的情形。金溪县人民政府决议不属于政策范畴，而是具体行政行为。被上诉人除将仓库、凉棚租赁给上诉人外，还租赁给了他人，但仅要求上诉人腾退，其他租赁户至今一直正常租赁使用，说明政府的决议并没有实施。因此，约定终止合同的情形不存在，被上诉人要求单方解除合同缺乏事实依据，其诉讼请求不应支持。2、一审法院判决解除租赁合同，但仅赔偿上诉人经济损失10000元，适用法律错误。被上诉人应赔偿经营损失和装修装饰残值损失43238元。
被上诉人浒湾粮管所辩称：1、双方事先约定的被上诉人解除租赁合同的条件是因政策性因素改制需要拍卖仓库或凉棚，事实清楚，证据确凿。2、双方事先约定的解除合同的条件已经依法成就，被上诉人有权行使解除合同的权利，对上诉人无需承担任何违约责任。3、被上诉人解除租赁合同的程序合法，留给上诉人进行搬迁的期限合理，已经妥善保护了上诉人的合法权益，上诉人应当承担返还财产及赔偿损失的法律责任。4、一审判决确定在租赁合同依法解除之后被上诉人支付装修物残值10000元，适用法律正确，公平公正，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人易小辉、聂雪峰提供四张照片，证明浒湾粮管所大门口左边第一个店面，原来是浒湾粮管所自己办公用的，今年4月份又把这个店面租给别人使用，租赁户还进行了装修。浒湾粮管所大门右边的那个小店和里面的牙签厂到现在都还在生产，没有解除合同。被上诉人质证认为，浒湾粮管所和浒湾粮油加工厂是金溪县粮食局下属两个独立的单位，浒湾粮管所大门口左边那个地方是我们的传达室，牙签厂租赁的地方和大门口右边那个店面是浒湾粮油加工厂的。
被上诉人浒湾粮管所提供加盖有“金溪县人民政府办公室”印章的第四次常务会议纪要一份，退还押金收条复印件三张，证明已经与悦尔电子厂、万家乐超市解除了租赁合同，退还了押金。上诉人质证认为，悦尔电子厂搬离了是事实，万家乐超市在那里还堆放了物品，他们双方是否解除了合同，是否退还了押金，我们不清楚。
经审理查明，上诉人对“2013年1月1日，原告向被告方送达了一份书面通知，告知被告方租赁物因政策性因素将进行整体拍卖，租赁合同将于2013年6月30日终止，请承租方在2013年6月30日前进行搬离。”有异议，上诉人认为收到通知是事实，但对通知中的内容，是什么政策性因素等并不知晓，对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审查明的事实无异议。本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
另查明，2014年7月24日，易小辉、聂雪峰出具承诺书一份，内容为：“易小辉、聂雪峰与浒湾粮管所关于租赁合同纠纷一案，本人承诺如果金溪县政府部门确定了浒湾粮管所土地的具体征收时间，由浒湾粮管所提前一个月通知本人，在规定期限内本人一定腾空房屋归还浒湾粮管所。”
本院认为，2010年7月28日，被上诉人浒湾粮管所与上诉人易小辉、聂雪峰签订租赁合同，将仓库及凉棚租赁给上诉人使用，租期八年，合同第四条约定：“甲方如因政策性因素，改制需拍卖仓库或凉棚，甲方应提前两个月时间通知乙方进行搬迁，除此之外甲、乙双方都不能擅自变更和终止合同，如违约应赔偿造成的损失。”2012年4月19日金溪县人民政府第四次常务会议研究了金溪县粮食系统改制企业遗留问题，决定浒湾粮管所土地资产由政府收储后按程序拍卖。同年7月18日，金溪县粮食局与金溪县国土资源局签订《收购国有土地协议书》。本院认为，金溪县人民政府的上述会议决议，系按照国务院关于粮食流通体制改革政策措施的要求作出的决策，应属于政策性因素，原判决对此认定妥当。但金溪县人民政府的上述会议决议以及金溪县粮食局与金溪县国土资源局签订的《收购国有土地协议书》均没有明确浒湾粮管所土地资产收储的最后期限，没有对收储时间作出进一步的要求与安排。被上诉人浒湾粮管所在2013年1月1日向上诉人送达了解除合同的通知，但上诉人易小辉、聂雪峰并未按期进行搬离，不同意解除双方之间的租赁合同。同时，浒湾粮管所至今仍有房屋在对外继续租赁，并未腾空房屋交由政府部门收储。因此，从合同法鼓励交易、维护交易稳定的原则考虑，浒湾粮管所仅以上述会议纪要和《收购国有土地协议书》要求单方解除租赁合同，解除合同的条件尚未完全成就，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被上诉人浒湾粮管所与上诉人易小辉、聂雪峰于2010年7月28日签订的租赁合同仍应当继续履行，至解除合同的条件完全成就时，单方解除合同才依法有据。上诉人易小辉、聂雪峰也应当按照2014年7月24日的承诺书内容履行。故浒湾粮管所要求确认合同解除效力的诉讼请求，应当依法驳回，原判决对此认定不当，应予纠正。上诉人易小辉、聂雪峰该上诉理由成立，予以支持。同时，鉴于双方当事人之间的租赁合同仍继续有效，浒湾粮管所与易小辉、聂雪峰均应当按照租赁合同约定履行各自的义务，暂不存在因租赁合同被解除而赔偿损失的问题，故对浒湾粮管所的其他诉讼请求以及易小辉、聂雪峰的反诉请求均依法驳回。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省金溪县人民法院（2013）金浒民初字第135号民事判决；
二、驳回金溪县粮食局浒湾粮油管理所的诉讼请求；
三、驳回易小辉、聂雪峰的反诉请求。
一审案件受理费692元、反诉案件受理费1300元、鉴定费用1000元、二审案件受理费631元，合计3623元，由上诉人易小辉、聂雪峰负担2300元，被上诉人金溪县粮食局浒湾粮油管理所负担1323元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 张美珍