山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第58号
上诉人（一审被告）：闫克兴，中专，华电国际电力股份有限公司莱城发电厂退休职工。
上诉人（原审被告）：梁军，山东华能莱芜热电有限公司退休职工。系上诉人闫克兴之妻。
以上两上诉人的共同委托代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：山东华能莱芜热电有限公司，住所地：莱芜市莱城区高庄街道办事处对仙门村西。
法定代表人：王文宗，董事长。
委托代理人：郑永红，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：刘洋，该公司政工部副主任。
一审第三人：华电国际电力股份有限公司莱城发电厂，住所地：莱城区张家洼街道办事处贾家庄东。
法定代表人：宿星会，厂长。
委托代理人：李传法，该单位法律顾问。
上诉人闫克兴、梁军与被上诉人山东华能莱芜热电有限公司（以下简称莱芜热电公司）、一审第三人华电国际电力股份有限公司（以下简称“莱城发电厂”）物权确认纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城民初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李逢春担任审判长、审判员亓雪飞、审判员孙磊参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫克兴、梁军及委托代理人汪运现、被上诉人莱芜热电公司的委托代理人郑永红、刘洋、一审第三人莱城发电厂的委托代理人李传法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告莱芜热电公司于2014年6月27日诉称：2005年7月，在平等协商、各方自愿的基础上，莱芜热电公司通过莱城发电厂购买了属于闫克兴的位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房（莱芜热电公司通过莱城发电厂一共购买住房137户，除两套住房莱芜热电公司留作周转房，其余住房莱芜热电公司卖给本单位职工），莱芜热电公司将购房款交给莱城发电厂，莱城发电厂又支付给闫克兴，闫克兴将钥匙交给莱城发电厂，莱城发电厂再交给莱芜热电公司。莱芜热电公司购买该房屋后，一直作为本单位的周转房使用，因涉及土地使用证问题，一直未办理过户手续。22008年底，莱芜热电公司办理了土地证，两证齐全后莱芜热电公司办理过户手续时，因房价上涨，闫克兴、梁军不再同意办理过户手续。2010年1月18日，闫克兴、梁军以房产证是闫克兴的名字为由强行破门占据涉案房屋，经多次协调未果。莱芜热电公司请求依法确认涉案房屋产权归莱芜热电公司所有，并判令闫克兴、梁军协助莱芜热电公司办理房产过户手续，诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：原山东莱芜发电厂，变更名称为山东莱芜广宇能源有限公司，2005年9月23日，山东莱芜广宇能源有限公司变更名称为山东莱芜鲁能热电有限公司，2009年8月5日，山东莱芜鲁能热电有限公司变更名称为山东华能莱芜热电有限公司。
闫克兴是原山东莱芜发电厂职工，后闫克兴调入莱城发电厂工作。1999年12月20日，闫克兴与原山东莱芜发电厂签订“房地产买卖契约”一份，约定闫克兴购买原山东莱芜发电厂位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房一套，于2000年6月26日办理房改购房产权登记，2000年10月12日发房产证，房产证号为：房权证莱房字第××号。该房产的房产证一直由闫克兴原单位即莱芜热电公司持有。
2004年6月，莱城发电厂在其进厂路北侧开发建设新生活区并制定售房办法，该办法规定“出售方式：1、成本价出售范围：无房户职工（指在莱城电厂新村没有住房的职工）购买新建生活区住房的；认购新建生活区住房并出售电厂新村旧房的。
市场价出售范围：认购新建生活区住房不出售电厂新村旧房的（指莱城电厂新村住户）。2、电厂新村腾空房参照房产评估价交易（房价见附件2）。……原有住房处理：2、有房户职工按成本价格购买新建生活区住房后，腾空房必须按照厂原配备的设施交付买方，否则由原住户赔偿。腾空房无本厂职工认购时，由原住户暂行保管，并作为厂里房源随时予以出售。3、新建生活区住房、电厂新村腾空房买卖手续，由厂统一办理，交易手续费由买卖双方自理。”
闫克兴在莱城发电厂此次新建生活区住房购买过程中，在“购房确认登记表”中“是否出售旧房”、“新村房号”栏目中均填写“无”，在2005年10月莱城发电厂确定的“新区补交房款登记表”中体现闫克兴购房价格享受了成本价出售。2005年5月，莱芜热电公司（原山东莱芜发电厂）发电机组扩建，其北山宿舍需全部腾空给对仙门村，莱芜热电公司职工急需解决住房问题，而莱城发电厂此时新建生活区怡心嘉园小区正值分房，莱芜热电公司与莱城发电厂协商，将莱城发电厂按照分房办法从职工收回的电厂新村旧房137套以市场价整体买入，自2005年7月至2007年8月期间，莱芜热电公司将购房职工按照市场价支付的购房款分多次支付给莱城发电厂指定的收款单位山东莱芜卓越发展集团有限公司，再由山东莱芜卓越发展集团有限公司向腾空、退换电厂新村住房的职工发放退房款，腾房户在领取退房款的同时将腾房钥匙交给莱城发电厂，莱城发电厂将腾房钥匙、腾房人身份证、结婚证复印件交与莱芜热电公司，莱芜热电公司出售房屋给职工的，再将房屋钥匙等交予购房职工。莱芜热电公司整体买入的137套住房中，闫克兴退回的电厂新村7号楼3单元302室住房一套及另案被告毛圣祥腾退的住房一套，莱芜热电公司留作周转房使用，其余以市场价出售给了本单位职工。2005年12月22日，莱城发电厂指定由山东莱芜卓越发展集团有限公司将其中一批次房款共计699199.20元转入中国工商银行莱芜市分行文化路分理处，通过代发定期存单方式付款，以闫克兴身份证号码开立定期存单，向闫克兴支付退房款105927.67元（主房款＋配房款＋设施费－交易费），2005年12月30日，闫克兴凭身份证、存单支取了该退房款。
莱芜热电公司接手上述房产后于2008年9月22日办理取得了闫克兴腾空房产的土地使用权证。该房产由莱芜热电公司委托其物业公司山东莱芜方兴物业有限公司全权管理。因房产过户问题，与闫克兴协商未果。2010年1月18日，闫克兴及其配偶梁军强行入住该房产，原、被告多次协商未果，莱芜热电公司向莱城区人民法院提起诉讼。经调解未能达成一致意见。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。闫克兴作为原山东莱芜发电厂的职工，于1999年12月20日购买原山东莱芜发电厂位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房一套，其后调往莱城发电厂工作，在莱城发电厂新建生活区售房过程中，以腾出旧房并以市场价卖给莱城发电厂作为条件，取得新建生活区购房享受成本价认购的资格，并将腾空房钥匙、身份证复印件等交给莱城发电厂，莱城发电厂也将退房款以存单形式支付给闫克兴，闫克兴收到该款并已经支取，闫克兴与莱城发电厂之间的房屋买卖已经完成。莱城发电厂按照与莱芜热电公司的约定将百余户住房整体出售给莱芜热电公司，莱芜热电公司已经支付购房款，莱芜热电公司再向其他职工出售或自用，莱芜热电公司与莱城发电厂之间，莱芜热电公司与其职工之间的房屋买卖也已经完成。各方之间虽无书面的房屋买卖合同，但房屋、钥匙、房屋款项等均已实际交付使用，房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力。房屋产权登记证书是权利人享有不动产物权的证明，在产生争议时，只是推定权利的依据，但不是证明权属唯一的证据。因此，闫克兴以房产证上的姓名系自己来主张涉案房产仍归其所有的主张，与事实不符，依法不能成立。闫克兴、梁军强行入住莱芜热电公司已购买的房屋至今，其侵权行为在持续进行中，闫克兴、梁军认为莱芜热电公司所诉已超过两年诉讼时效的主张依法不能成立，不予采纳。莱芜热电公司要求确认涉案房屋产权归其所有、并要求闫克兴协助其办理房产过户手续的主张符合法律规定，依法应予支持。梁军是闫克兴的配偶，作为涉案房产先前的共有权利人，与闫克兴在房屋买卖合同履行过程中负有共同的协助过户的义务。莱城发电厂辩称其只是在房屋买卖活动中起协助作用的主张与事实不符，不予认定；从房款、钥匙及其他事项的交付程序看，莱城发电厂与闫克兴、莱芜热电公司与莱城发电厂之间形成了房屋买卖的事实，莱城发电厂亦负有协助依法办理涉案房产过户手续的义务。房产过户过程中产生的费用，由当事人依照法律规定负担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、莱芜热电公司购买的闫克兴名下的位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房一套（房产证号为：房权证莱房字第××号、土地使用权证证号：莱芜市国用﹤2008﹥第0803450343号）归莱芜热电公司所有。二、闫克兴、梁军及莱城发电厂于判决书生效之日起三十日内协助莱芜热电公司将判决第一项所述房屋过户到莱芜热电公司名下（房产过户过程中产生的费用，由当事人依照法律规定负担）。案件受理费100元，诉讼保全费2520元，由闫克兴、梁军及莱城发电厂负担。
上诉人闫克兴、梁军不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）莱芜热电公司不具有本案诉讼主体资格，一审法院对买卖双方主体没有查清楚。1、闫克兴、梁军与莱芜热电公司、莱城发电厂之间就涉案房产没有协商买卖事宜，没有口头约定或书面合同，没有达成房屋买卖合意，莱芜热电公司、莱城发电厂也从未支付购房款，闫克兴、梁军也从未将钥匙交给莱芜热电公司或莱城发电厂，莱芜热电公司、莱城发电厂提交的证据不足以证实闫克兴与莱芜热电公司或莱城发电厂之间存在房屋买卖合同关系。2、莱芜热电公司、莱城发电厂在庭审中的陈述与一审法院关于买卖主体的事实认定均是矛盾的，莱芜热电公司诉状中主张从莱城发电厂处购买，庭审时陈述直接从闫克兴、梁军方购买。莱城发电厂庭审中不认可与闫克兴、莱芜热电公司存在房屋买卖关系。3、一审法院认定莱芜热电公司与莱城发电厂之间，莱城发电厂与闫克兴、梁军之间存在两个买卖合同。根据合同相对性原则，莱芜热电公司无权基于他人之间的合同来主张合同权利义务。如莱芜热电公司认为莱城发电厂违约可以直接依据双方之间房屋买卖合同起诉莱城发电厂，与闫克兴、梁军无关。（二）一审关于房屋买卖的经过缺乏证据支持，其认定事实是错误的。1、一审判决认定闫克兴在莱城发电厂新建生活区售房过程中，以腾出旧房并以市场价卖给莱城发电厂作为条件，取得享受成本价认购新建生活区住房的资格，缺乏证据支持。（1）莱芜热电公司与莱城发电厂系各自独立的法人，任何一方均无权干涉其他方内部事务管理。（2）闫克兴在莱城电厂新村确实没有住房，更不存在出售或者腾出电厂新村旧房，因此闫克兴符合以成本价购买莱城发电厂新生活区房屋的资格。（3）莱芜发电厂有宿舍北区，莱城发电厂有电厂新村，闫克兴、梁军在莱芜电厂宿舍北区的房子并非是电厂新村的房子。一审认为上诉人位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房一套是错误的，显然混淆了电厂新村与宿舍北区的概念和地址，与房产证地址不符。（4）新建生活区与本案无关联，在2004年上半年就签订认购申请并交款，2005年1月就陆续入住，而莱芜热电公司发电机组扩建是在2005年5月份之后的事情，二者无任何关联。2、2000年6月26日办理房产证后，一直由莱芜热电公司保管是为了办理土地证，与本案诉讼无关。3、一审法院认定闫克兴将钥匙交给了莱城发电厂没有任何证据证明。4、莱芜热电公司与莱城发电厂之间存在多方面业务关系，之间资金往来频繁，往来款项不能证明是购房款，更不能证明支付给了闫克兴购房款。莱城发电厂的陈述和证明，均因存在利害关系、缺乏证据关联性不足以采信。5、山东卓越莱芜发展集团有限公司并非本案一方当事人，2005年12月21日向银行转账的699199.20元明确注明用途为工资，2005年12月22日银行代发定期存单上的金额105927.67元也明确为“代发工资”，二者相互印证与购房款无关。6、莱城发电厂提交的房屋退款明细表上并没有闫克兴的领款签字，认定闫克兴收到房款缺乏足够证据。7、一审法院对于房屋买卖的交接时间、钥匙交接地点、交接人等均没有查清。
二、一审法院适用法律错误。（一）闫克兴系涉案房产的所有权人，不存在房屋确权问题，一审法院作出的判决缺乏事实依据及法律依据。闫克兴从原山东莱芜发电厂购买房屋，由房地产买卖契约、房地产买卖申请表等房产登记资料为证。依照物权法的规定，闫克兴为涉案房产的所有权人，权属非常明确，不存在确权的问题。房产证、土地证均记载为闫克兴所有，涉案房屋的房产证及土地证，均应归还闫克兴。（二）莱芜热电公司所述房屋买卖事实，明显违背相关法律规定。（1）本案房产系闫克兴、梁军共有财产，转让应取得共有权人书面同意，如莱城发电厂将房屋转让给莱芜热电公司则应依法登记在自己名下并领取权属证书，莱芜热电公司所述买卖经过违反城市房地产管理法规定，应属无效。（2）未征得闫克兴书面同意，他人无权以所谓私下协议或口头共谋的方式处分闫克兴房产。（3）依照城市房地产管理法，房屋买卖应当签订书面合同，莱芜热电公司应予举证，否则应承担举证不能的不利后果。（三）一审法院依据的法律规定，不能支持其一审判决结果。四、一审认定未超诉讼时效是错误的。房屋是闫克兴、梁军的，不存在所谓的侵权，更不存在侵权的持续性问题。莱芜热电公司诉状中陈述2005年7月购买房产，2008年年底不再同意办理过户手续，2010年1月4日强行占据涉案房产。则莱芜热电公司自2008年12月底至起诉日已5年6个月，自2010年1月4日至起诉日已近4年5个月，显然已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。
被上诉人莱芜热电公司辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由是：一、对于房屋买卖的事实。一审法院根据房款交付的过程认定莱芜热电公司与莱城发电厂、莱城发电厂与闫克兴之间存在房屋买卖关系。不论莱城发电厂是中间联系人还是买卖环节的当事人，都应认定闫克兴已将涉案房屋出卖，莱芜热电公司是最终购买人。买卖关系的认定涉及由谁承担办理过户手续的协助义务，而对房屋权属的确定依据的是莱芜热电公司已买入涉案房屋的事实。房屋买卖相对人是谁，不影响最终房屋的确权。二、一审法院认定闫克兴、梁军已将涉案房屋卖出，事实清楚，证据充分。
一审第三人莱城发电厂述称：莱城发电厂在双方房屋买卖中仅起协助作用，不应承担任何责任。
根据当事人诉辩称，本院认为本案争议焦点是：（一）涉案房屋是否存在合法有效买卖合同？莱芜热电公司请求闫克兴、梁军办理涉案房屋过户手续的诉讼请求应否予以支持；（二）本案争议房屋应归谁所有。对上述争议焦点，当事人无异议，无补充。
二审庭审中，闫克兴提交：证据1、闫克兴户籍证明一份。以证实闫克兴户籍地址是长勺北路266号，是集体户，闫克兴在户籍地址无房屋。证据2、莱城发电厂房款收据三份，分别是2004年6月19日7万元，2004年9月8日5万元，2005年1月31日6万元。以证实闫克兴享有按照成本价购买莱城发电厂新生活区房屋的权利，但是该新生活区的房屋按照什么价格没有确定。
莱芜热电公司质证称：对证据1真实性无异议，但与本案无关联。对证据2真实性无异议。对交房款的时间无异议。但据了解，新建生活区购房价格的确定与有没有房屋是有关联的。
莱城发电厂质证称：对证据1、2的真实性无异议，对证明的内容无意见陈述。
莱芜热电公司提供证据：1、莱城发电厂成立的文件。从莱芜发电厂到莱城发电厂人员调动的文件。调动500多人，其中包括闫克兴以及另一案件的当事人毛圣祥。2、莱城发电厂通知一份，关于电厂新村13号楼和莱芜厂住房移交的通知，时间是2005年6月21日。
闫克兴、梁军质证称：对证据1的真实性无异议。但对证明的内容有异议，莱芜发电厂与莱城发电厂系各自独立的法人，独立承担民事权利与义务。闫克兴由莱芜发电厂调入莱城发电厂，但分别签订劳动合同，分别享受不同的福利待遇。对证据2真实性有异议，也不能证实已经通知到了闫克兴。且系单方行为并非双方之间的买卖合同。
莱芜发电厂质证称：对证据的真实性无异议，对证明的内容无意见陈述。
对闫克兴、梁军提交的户籍证明、收款收据，以及莱芜热电公司提交的莱芜发电厂成立文件，经当事人质证对真实性无异议，但其内容与本案争议事实无关联，本院不予采信。莱芜热电公司提交的莱城发电厂通知系复印件，经闫克兴质证对真实性有异议，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：关于焦点一涉案房屋是否存在合法有效的事实买卖合同，莱芜热电公司请求闫克兴、梁军办理涉案房屋过户手续的诉讼请求应否予以支持问题。
莱芜热电公司通过莱城发电厂，购买莱城发电厂职工根据该厂售房办法腾退的包括涉案房屋在内的电厂新村137套住房。莱芜热电公司已将购房款分多次打入莱城发电厂指定的山东莱芜卓越发展集团有限公司，再由该公司以银行存单的形式发放给售房职工，闫克兴已实际收到购房款105927.67元。涉案房屋系闫克兴名下电厂新村7号楼3单元302室房屋，已交付给莱芜热电公司占有使用。一审法院调取的银行交易凭证能够证实闫克兴收到105927.67元购房款的事实，闫克兴、梁军主张收到的105927.67元系工资，该存单的数额与涉案房屋按照售房办法计算的价款一致，且与闫克兴工资数额有较大差距，因此闫克兴、梁军的该主张与事实明显不符，本院不予采信。闫克兴、梁军主张涉案房屋不属于电厂新村，其未实际交付房屋，与涉案房屋所在小区物业公司山东莱芜方兴物业有限公司出具的情况说明以及梁坡派出所出警记录相矛盾，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该条规定了事实买卖合同的成立要件。莱芜热电公司与退房职工之间就房屋买卖虽无书面合同，但是涉案房屋买卖系莱城发电厂依据其经职工讨论后公布的售房办法运作，涉案房屋买卖的标的、价款的计算方式均明确具体，具备了房屋买卖合同的构成要件。莱芜热电公司已经实际履行了支付购房款的合同主要义务，闫克兴已接受，且涉案房屋已经实际交付莱芜热电公司。莱芜热电公司与闫克兴之间房屋买卖事实合同成立。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该规定中“法律、行政法规的强制性规定”系指效力性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋买卖合同书面形式的要求，属于管理性规定，不属于效力性规定，当事人进行房屋买卖未订立书面合同的行为虽违反管理性规定，但不影响房屋买卖合同的效力。闫克兴、梁军主张各方均不存在房屋买卖合同关系的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。闫克兴、梁军主张各方未签订房屋买卖书面合同，房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”根据该规定，夫妻均有权对夫妻共同财产进行合理处分。闫克兴出售涉案房屋的价格系依据售房办法经过评估确定，对涉案房屋的处理并无不当之处。梁军对闫克兴收到购房款，以及涉案房屋已实际交付莱芜热电公司占有使用的事实是知情的，应认定梁军同意闫克兴对涉案房屋进行买卖的处分行为。闫克兴、梁军在房屋买卖实际发生多年后，又以无梁军书面同意为由主张房屋买卖无效，有违诚实信用原则。闫克兴、梁军的该上诉理由不成立，本院不予支持。
涉案房屋的出售系依据莱城发电厂制定的售房办法运作，该售房办法是莱城发电厂为解决无房职工住房问题，协调职工将电厂新村旧房出售给无房职工。莱城发电厂并无购买职工出售旧房的意思，亦未实际支付房款。后莱芜热电公司与莱城发电厂协调，将莱城发电厂职工腾退的旧房整体购买。莱城发电厂在莱芜热电公司购买该厂职工腾退旧房的过程中，仅起到居中组织协调作用。一审法院认定莱城发电厂与闫克兴、莱芜热电公司与莱城发电厂之间形成房屋买卖事实是错误的，应予纠正。
根据上述分析，莱芜热电公司公司与闫克兴、梁军之间的房屋买卖事实合同合法有效，各方均应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”闫克兴作为房屋买卖事实合同当事人应当履行协助房屋购买方莱芜热电公司办理过户手续的合同义务。梁军作为涉案房屋共有权人，亦负有共同的协助办理过户义务。
闫克兴将涉案房屋出售并交付给莱芜热电公司后，莱芜热电公司请求闫克兴、梁军协助办理过户手续的诉讼请求具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定，闫克兴、梁军主张莱芜热电公司的起诉超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。莱城发电厂作为涉案房屋买卖的组织者和中间人，亦负有协助义务。一审判决闫克兴、梁军、莱城发电厂协助莱芜热电公司办理过户手续并无不当。
关于焦点二涉案房屋所有权归属问题。
不动产权属证书是房屋所有权的证明。房屋实际所有人与登记权利人不符的，应当依据事实确认房屋的实际所有权人。涉案房屋虽登记在闫克兴名下，根据前述事实分析，莱芜热电公司与闫克兴、梁军之间涉案房屋买卖事实合同合法有效，涉案房屋已实际交由莱芜热电公司占有使用，涉案房屋所有权应归莱芜热电公司所有。一审判决涉案房屋所有权归莱芜热电公司所有并无不当。闫克兴以涉案房屋所有权登记在其名下为由，主张享有涉案房屋所有权，与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人闫克兴、梁军的上诉理由不成立，本院不予支持。一审说理不准确，但判决主文正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人闫克兴、梁军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李逢春
审判员 亓雪飞
审判员 孙 磊
二〇一五年七月七日
书记员 张文卿