上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初11998号
原告(反诉被告)：周成富，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
被告(反诉原告)：周安明，男，1964年7月19日生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人：周鹏(系被告周安明之子)，住四川省。
原告(反诉被告)周成富与被告(反诉原告)周安明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。并于2016年8月17日、2016年12月9日、2017年2月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2017年9月27日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周成富以及委托诉讼代理人李祥美、被告(反诉原告)周安明的委托诉讼代理人周鹏到庭参加了四次庭审，被告(反诉原告)周安明到庭参加了第二次庭审。审理中，经报本院院长批准，本案延长审限三个月审理。本案现已审理终结。
原告周成富向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月7日解除；2、判令被告将位于松江区新桥镇银都西路XXX弄XXX室的房屋恢复原状后返还原告；3、判令被告支付房屋使用费，自2016年8月23日计算至实际返还之日止，以每月5,600元的标准计算。审理中，原告将原诉请变更为：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告将位于松江区新桥镇银都西路XXX弄XXX室的房屋按现状返还原告；2、判令被告支付房屋使用费，自2016年8月23日计算至实际返还之日止，以每月5,600元的标准计算。事实与理由：2014年8月3日，原、被告就上海市松江区新桥镇银都西路XXX弄XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，“租赁期间，乙方必须合理使用甲方房屋，未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构，不得掏空墙壁；乙方在房屋内的装修甲方不予赔偿，并将房屋恢复原状。”合同还约定，“便于对房屋的管理，未经甲方同意乙方不得转租房屋，如乙方将房屋擅自转租，甲方有权立即解除本合同，收取乙方的一切费用不予返还。若甲方另有书面同意转租的情况除外。”现在被告不仅未经原告同意擅自改变房屋，且未经同意擅自转租。原告故特此提起诉讼，希判如所请。
被告周安明辩称，不同意原告的诉讼请求。1，合同第十一条第二款补充事项中约定“房屋大厅允许隔开”，没有动过原告的主体管线和主体结构；2、被告将房屋给厂里工人居住，并非转租。如果合同无效，原告是违约方，应当赔偿被告的损失，包括房屋实际返还之后的租赁费、装修费，房屋返还之前的租金同意支付，认可每月5,600元。
同时，被告周安明向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》有效；2、请求判令原告赔偿被告硬件装修费306,000元(每间18,000元，共17间)；软件装修费32,190元(床300元×17=5,100元；柜子280元×17=4,760元；电脑台180×17=3,060元；空调2,200元×4=8,800元；抽油烟机580×2=1,160元；洗衣机1,630元；移门350元×4=1,400元；包阳台2**元×24=6,240元；安装窗户260元×4=1,040元)；3、请求判令原告赔偿被告违约金537,600元(以每月5,600的标准计算,时间为八年)；4、请求原告赔偿被告搬场费10,000元。事实和理由：2014年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定了10年的租赁期限，现原告坚持解除合同，给被告造成了损失；房屋装修时原告在场且同意，现因原告违约应赔偿给被告造成的装修损失、搬场费损失以及违约金。
原告周成富针对被告周安明的反诉请求辩称，不同意被告的反诉诉请。装饰装修损失需要结合证据确定，且合同无效产生的损失被告亦有过错。
经审理查明：2014年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.被告将涉案厂房出租给原告，租赁面积约300平方米；2.租赁期限为10年，即从2014年8月23日至2024年8月22日止；3.被告于2014年8月23日向原告交付租赁物；4.租金为人民币5,600元，每陆月支付一次，付陆押一，先付后用，五年之内每个月按照伍仟陆佰元整不发生递增，五年之后递增不超过10%。并且合同第五条第二款第一项约定“租赁期间，乙方必须合理使用甲方的房屋，未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构，不得掏空墙壁；乙方在房屋内的装修甲方不予赔偿，并将房屋恢复原状”；第六条约定“便于对房屋的管理，未经甲方同意乙方不得转租房屋，如乙方将房屋擅自转租，甲方有权立即解除本合同，收取乙方的一切费用将不予退还。若甲方另有书面同意转租情况除外”；房屋大厅允许隔开。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告在涉案房屋内部进行了隔断和装修，并支付给原告押金5,600元和截止至2016年8月22日的租赁费用。
2016年6月6日，原告向“上海松江新桥镇陈春公路XXX弄XXX号”的地址，用百世快递向被告寄送《律师函》，物流跟踪信息显示已被签收。律师函中告知被告已经违约，《房屋租赁合同》于2016年6月7日解除，并要求被告接函后将涉案房屋恢复原状后返还原告。
另查明，2003年11月23日，案外人向某某(乙方)和春申村村民委员会(甲方)签订《宅基地有偿转让协议书》，约定解约定将坐落于新桥镇春申村的私人宅基地转让给向某某，面积为400平方米，每平方米712.5元，总价款为贰十捌万伍仟元。2009年7月9日，案外人向某某(甲方)与原告周成富签订《上海市农村宅基地及动迁安置房转让协议书》，约定由案外人向某某将上海市市松江区春申村四百平米农村宅基地及动迁安置房(陈春公路XXX弄XXX号)转让给原告，总价为人民币1,120,000元整。
庭审中，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的手续，本院向原、被告双方释明了涉案合同无效，原告据此变更了其诉讼请求，被告提出了反诉。
庭审中，被告向法庭提交了其与案外人陈某某签订的装修承包协议，证明其将涉案房屋的装修工程交给陈某某施工，承包方式包工包料，装修内容包括17间隔断、水电管线、卫生间马桶、浴霸灯、热水器、毛巾架、墙壁镜、防盗门、水电表安装、卫生间瓷砖；计价金额按每间18,000元计算，包括厨房、卫生间所有材料，人工工资在内，总的为17个房间×1.8万元/间，总额30.6万元，封阳台除外。原告质证认为，真实性不认可，与本案没有关联性。
诉讼中，本院向案外人陈某某询问，其称承包协议是自己签订，装修也是自己组织施工的，当时隔了17间，结账时是30多万元，被告给了其31万元，没有出过发票或者收据，现金支付的。
庭审中，被告周安明提出对系争房屋的装修费用进行鉴定。本院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋形成附合的装修装修的现值损失进行司法鉴定，但因被告未如期缴纳司法鉴定费用，且声称放弃司法鉴定，故应视为其撤回了司法鉴定的申请。
诉讼中，本院于2017年10月24日组织双方勘验现场，并拍摄了现场的照片，原、被告确认现场看到的已存在的是被告装修的，但原告认为装修没有经过自己同意，且金额无法确认，可移动的部分被告可以搬走。
以上事实，有房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、收据、照片、承包协议、转让协议书、收款凭证、平面图、询问笔录、勘验笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案《房屋租赁合同》无效的过错责任而言，原告作为出租方，其将未取得合法审批手续的房屋出租给被告使用，应承担合同无效的主要责任，而被告亦明知系争房屋未取得建设工程规划许可证或房产证，其仍然承租使用，也应当承担合同无效的次要责任。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应当依法将涉案房屋返还给原告。另，虽然，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，但被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付系争房屋占有使用费，故原告要求被告支付自2016年8月23日起至实际搬离之日的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，但应从中扣除被告已经交付的押金。关于被告主张的装饰装修损失，根据相关司法解释规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。为此，被告反诉主张的部分软装包括床、柜子、电脑台、空调、洗衣机、油烟机等，均可由被告自行拆除带走，本院不予支持。对于被告反诉主张的形成附合的硬件装修和剩余全部的软装，因被告未按期缴纳鉴定费用，故未能启动司法鉴定程序，相应举证不能的后果应由其自行承担。本院综合考虑双方的过错程度、装饰装修的实际情况以及本院现场勘验的情形，以及现场大部分装修如搭建厨房、卫生间、多部水电表等既不符合法律规定，亦违反了双方约定，故酌情确定原告应赔偿被告装修损失6万元。至于被告反诉主张的违约金和搬场费，合同无效后没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)周成富与被告(反诉原告)周安明于2014年8月3日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)周安明于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)周成富返还位于上海市松江区新桥镇银都西路XXX弄XXX室的房屋；
三、被告(反诉原告)周安明于本判决生效之日起十日内按照每月5,600元的标准支付原告(反诉被告)周成富自2016年8月23日起至上述房屋实际返还之日的使用费(其中应扣除周安明已支付的押金5,600元)；
四、原告(反诉被告)周成富于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)周安明装修损失60,000元；
五、驳回被告(反诉原告)周安明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费4,638元，合计诉讼费4,718元，由原告(反诉被告)周成富负担1,300元(已付80元，余款1,220元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)周安明负担3,418元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年十一月六日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。