福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第513号
上诉人（原审被告、反诉原告）赖清华，女，1978年3月29日出生，汉族，农民。
委托代理人汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人赖细妹，男，1973年12月29日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱彦轶，男，1986年6月29日出生，汉族，中国电信股份有限公司三明分公司职员。
委托代理人林国伟，男，1963年11月27日出生，汉族，厦工（三明）重型机器有限公司法律顾问。
上诉人赖清华因与被上诉人朱彦轶房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赖清华的委托代理人汤咏红、赖细妹，被上诉人朱彦轶及其委托代理人林国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2014年1月10日，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定朱彦轶将其所有的坐落于三明市梅列区徐碧二村61幢203室房产出售给赖清华，协议约定定金20000元，办理房屋过户手续时付款320000元，余款50000元待被告拿到房产证、土地证并办理好水、电、闭路过户手续后支付。2014年3月20日，房产证、土地证、水、电、闭路等过户手续均已办理完毕。另查明，涉案房产原房产证上建成年份记载为1994年，实际建成年份为1974年，该错误系房屋管理部门工作人员工作失误造成。厦工集团三明三重服务有限公司物业工程部就诉争房产出具证明一份，内容为“梅列区徐碧二村61幢203室原户主朱彦轶使用电表属我单位的分表，电费由我单位直接负责收取。自2014年1月15日开始，由赖清华住户缴纳电费。特此证明”。
原审判决认为，一、赖清华已确认2014年3月20日前已办理了涉案房产的房产证、土地证、用水、闭路的过户手续。根据朱彦轶提供的厦工集团三明三重服务有限公司物业工程部的证明，涉案房屋的用电是通过物业处收取后统一支付给供电部门，2014年1月15日起就已登记为赖清华，赖清华也确认涉案房屋现已由其占有并收取租金，承租人也是向物业处缴纳电费。原审法院认为，涉案房屋未在供电部门办理独立电表，但在物业处变更了户主登记，赖清华现已可以以其名义缴纳电费，也可以正常用电，应视为完成了用电过户手续。综上所述，50000元购房余款的付款条件已经成就，赖清华应向朱彦轶支付购房余款50000元，但条件成就的时间应为上述手续最后办理完成的时间即2014年3月20日。二、赖清华确认是通过58同城网了解到朱彦轶的售房信息，根据朱彦轶提供的房源信息，朱彦轶两次发布房源信息时均在房屋概况处注明“商品房（70年产权）”，在房源描述中也注明“房屋建于79年，已超出职工住房公积金贷款年限”，“因房龄较老，所以不能用住房公积金贷款”等内容。说明朱彦轶在出售房屋时并未故意隐瞒涉案房屋建成于1974年的事实，结合三明市房屋权属登记中心证明房产证上建成年份错误系工作人员失误造成，土地证上的使用年限也明确显示为2044年，对于赖清华提出朱彦轶故意隐瞒房屋实际建成年份，导致赖清华以高价购买了建成年份相差20年的房产，朱彦轶应当赔偿赖清华的经济损失的主张，不予采纳。综上，原审法院认为，双方的房屋买卖合同中约定的支付购房余款的条件已于2014年3月20日成就，赖清华应按合同约定支付购房余款。朱彦轶要求赖清华支付购房余款的诉讼请求，予以支持。因付款条件于2014年3月20日成就，利息损失应从2014年3月21日起计算，朱彦轶要求赖清华支付利息损失的诉讼请求，予以部分支持。涉案房产原房产证上建成年份记载为1994年，实际建成年份为1974年，该错误系房屋管理部门工作人员工作失误造成，朱彦轶在出售房屋时并未刻意隐瞒房屋的实际建成年份，赖清华主张朱彦轶刻意隐瞒房屋的实际建成年份，应赔偿经济损失51400元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赖清华应于判决生效之日起三日内向朱彦轶支付购房余款50000元；二、赖清华应于判决生效之日起三日内向朱彦轶支付利息损失（该利息损失从2014年3月21日起按银行同期贷款基准利率计算至判决确定的还款之日）；三、驳回朱彦轶的其他诉讼请求；四、驳回赖清华的反诉请求。本诉案件受理费1057元，因适用简易程序审理，减半收费529元，财产保全费520元，合计1049元，由朱彦轶负担7元，由赖清华负担1042元；反诉案件受理费1086元，因反诉减半收费543元，由赖清华负担。
宣判后，赖清华不服，向本院提起上诉。
上诉人赖清华上诉称，一、一审判决认定上诉人支付50000元购房款的支付条件已经成就，缺乏事实依据，应予纠正。根据双方签订的《房屋买卖合同》第2条规定“余款50000元待乙方拿到房权证、土地证以及办理完水、电、闭路等相关过户手续后再支付给甲方”。目前，被上诉人只协助上诉人办理了房产证、土地证、用水证的过户手续，用电证的独立电表过户却未办理。依据国家电力公司国安（1998）669号《城镇一户一表改造的若干规定》中的规定，为改善居民住宅的供电条件，适应居民对店里需求，国家电力公司对居民住宅实施一户一表工程，改造的范围包括“物业管理的居民住宅小区和企事业单位自己供电的职工住宅及其转供电的居民住宅。”因此，上诉人要求被上诉人将所够房产的独立电表过户至其名下符合国家相关部门和双方合同的约定。现该合同目的尚未实现，被上诉人无权提前向上诉人主张支付购房余款的权利。况且，配合办理房屋过户等相关手续，包括更名、办税等事项都是被上诉人应承担的合同附随义务。但本案因税务机关原先计税时按1994年标准计算，多收了上诉人1300余元的税金，现需要被上诉人配合上诉人去税务机关办理退税时，被上诉人却拒绝协助配合，导致上诉人至今无法退回多交的1300元税金，存在相当的经济损失，因此，被上诉人应当履行配合的合同附属义务后方能向上诉人主张购房余款。二、一审判决未客观认定被上诉人出售房屋时刻意隐瞒房屋实际建成年份的事实，导致判决错误，应予以纠正。被上诉人对外发布售房信息时，关于房屋性质、建筑面积、使用年限均与实际情况不一致。被上诉人一审提供的58同城信息单是虚假的。并不存在。2014年1月初，被上诉人向上诉人出示房屋产权证予以查验，上诉人基于被上诉人提供的房产证上确认的房屋信息即房屋建成年份为1994年与被上诉人进行洽谈，双方在此基础上商定了买卖价格。事后，双方共同到税务部门、房管部门办理缴税、过户手续时，相关部门均按房屋建成年份为1994年标准进行计税和办理过户手续，被上诉人均在场但未向相关部门澄清这一情况。种种迹象表明被上诉人采取刻意隐瞒、欺骗的方式，将建成年份为1974年的房屋，以1994年建成年份的标准将房屋高价出卖给上诉人，造成该房屋买卖价格明显显示公平，致使上诉人支付了不合理的对价，遭受了不应有的重大经济损失。三、上诉人反诉请求符合法律规定，应予以支持。基于上述第二项上诉理由，上诉人以明显高的价格购买涉案房屋，支付了不合理的对价，导致经济上蒙受严重的经济损失是客观存在的。上诉人参照同一小区隔壁幢其他买卖双方的房屋买卖价格进行测算，被上诉人应退还上诉人多支付的购房损失费51400元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第889号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、支持上诉人的一审反诉请求。三、一审本诉、反诉及二审案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人朱彦轶答辩称，一、一审判定上诉人支付剩余5万元房款的事实清楚、证据充分。2014年1月15日起该案的房屋电费收取已登记在上诉人赖清华名下，由三重服务公司物业工程部收取后统一支付给供电部门，有厦工集团三明三重服务物业工程部的证明。该案房屋签订合同后第二天就由上诉人占有并收取租金，承租人也是向物业部缴纳电费。虽然该案房屋未在供电部门办理独立电表，但在物业部变更了户主登记，上诉人也可以以其名义缴纳，也可正常用电，答辩人已完成了用电过户手续。2014年1月20日，三明房地产交易中心确认过户房产证已办好，可领证。答辩人多次联系上诉人要求一起前往房地产交易中心领取房产证，并去土地局办理土地证过户，可上诉人以各种理由拖延。答辩人在无可奈何情况下，于2月28日向梅列区人民法院起诉。到3月5日，上诉人才去领了房产证，3月6日在谢清法官和书记员督促下，上诉人才和答辩人在土地局办理土地证过户，3月20日上诉人领了土地证。二、一审判定被上诉人未故意隐瞒房屋实际建成年份的事实清楚、证据充分。上诉人在一审庭审时明确其购房信息是通过58同城网了解到的。答辩人两次在58同城网发布房源信息时均在房屋产权处注明“商品房（70年产权）”在房源描述时注明“房屋建于79年，已超出职工住房公积金贷款年限”，“房屋建成年代较早，无法使用银行贷款”等内容。另一方面在土地证上，明确使用年限终止时期是2044年5月13日。以上两点说明答辩人在出售房屋时并未故意隐瞒涉案房屋实际建成年份的事实。三、答辩人在本案中没有任何过错。答辩人与上诉人签订的《房地产买卖协议》后，始终都在积极办理房产证、土地证，水、电等相关的过户口手续。相反上诉人以种种借口拖延办理，这是不符合正常交易习惯，其根本目的想拖延支付剩余5万元房款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，上诉人一审庭审中自认其通过“58同城网”知悉本案诉争房产信息。上诉人二审庭审中自认诉争房产有单独计量用电量的电表
二审中，上诉人向本院提交五组证据，证据一，三明小鱼网网页打印材料两份，用以证明被上诉人在同一时间就同一套房屋曾发布不同的售房信息，内容前后不符。售房及起诉后，又刻意重新编辑信息内容，存在故意隐瞒房屋真实年份的事实。间接印证被上诉人一审提供的证据“58同城网页信息”不真实，不能作为认定案件事实的依据使用。同时证明被上诉人在2014年1月5日发帖时，明知房屋的建成年份是1994年，因此，双方在之后的1月10日协商签订《房地产买卖协议》时，也是按照1994年房屋建成标准确定购房价款的，被上诉人要求上诉人将1974年建成的房屋按1994年的购房价格支付房款，明显显失公平。证据二，三明市梅列区地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明；证据三，销售不动产统一发票；证据四，税收完税证明，以上三组证据共同证明被上诉人已经按照房屋1994年建成年份的计税标准向税务机关支付房屋买卖双方的过户税款，存在经济损失的事实。证据五，三明市地方税务局出具的《证明》，证明双方共同到税务机关办理房屋过户计税手续时，税务机关是按房屋1994年建成年份标准计算过户税款的，被上诉人在现场却没有提出异议，存在故意隐瞒房屋真实年份的事实。
对上诉人二审提交的证据，被上诉人质证认为，对证据一的真实性有异议，且被上诉人一方是2013年12月30日在58同城网发布的信息，上诉人1月1日就与被上诉人联系了，该组证据与本案没有关联。对证据二、三、四的真实性没有异议，但被上诉人只是协助上诉人办理有关手续，税务机关具体怎么收税不知道。对证据五有异议，是上诉人自己写的材料，税务机关加盖的章，与事实不符。
本院认证认为，对于证据一，上诉人一审自认其是在58同城网而非三明小鱼网上知悉诉争房产信息，上诉人主张的证明内容缺乏依据，不能成立，对该证据本院不予采信。对于证据二、三、四，该三组证据能够证明诉争房产交易所支付的有关税费，本院予以采信。对于证据五，虽有加盖税务机关公章，但上诉人承认系其书写后税务机关加盖公章，并非税务机关直接出具，对该证据，本院确认其真实性，但上诉人所主张的证明内容，本院将结合双方诉、辩情况及本案其他案情综合判断。
本院确认本案争议焦点为：一、上诉人在出售诉争房屋时是否存在故意隐瞒实际建成年份的行为。二、双方在诉争房产所在小区物业部门办理的电表过户是否符合合同约定。三、上诉人的原审反诉请求是否成立。
一、关于上诉人在出售诉争房屋时是否存在故意隐瞒实际建成年份的行为的问题。
本院认为，上诉人自认其系通过58同城网了解到诉争房产信息，而被上诉人在58同城网发布的房产信息中备注了“房屋建于79年，已超出职工住房公积金贷款年限”、“因房龄较老，所以不能用住房公积金贷款”内容。且三明市房屋权属登记中心也出具证明证实诉争房屋原房产证的建成年份系其工作人员失误造成，土地证上使用年限也明确至“2044年”，综上，上诉人认为被上诉人出售诉争房屋时存在故意隐瞒实际建成年份的行为的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于双方在诉争房产所在小区物业部门办理的电表过户是否符合合同约定的问题。
本院认为，双方签订的《房屋买卖协议》约定的是办理好“……水、电、闭路过户手续”，并未明确约定必须是符合国家相关部门即上诉人主张的国家电力公司实施、布置的独立电表。上诉人上诉理由中提及的《城镇一户一表改造的若干规定》，该《城镇一户一表改造的若干规定》并不是对普通居民住宅进行的规定，而是针对国家电力公司进行的规定，要求国家电力公司应当对居民住宅实施一户一表工程，并对有关小区及居民进行改造。本案诉争房产系由企事业单位转供电的居民住宅，国家电力公司尚未改造到诉争房产所在小区，当事人双方在诉争房产所在小区物业部门进行的电表过户并不违反双方合同的约定。上诉人认为电表过户应当是国家电力公司的独立电表过户确实事实和合同依据，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。
三、关于上诉人的原审反诉请求能否成立的问题。
本院认为，上诉人通过在“58同城网”了解的诉争房产信息后与被上诉人方协商购买诉争房产，房产交易过程系双方真实意思表示，双方签订《房屋买卖协议》真实、有效。上诉人依据不同时间成交的相邻房产来主张其所购买的诉争房产房价明显过高的上诉理由缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。
综上分析，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》系上诉人通过“58同城网”了解诉称房屋信息后与被上诉人协商后所签订，并不存在被上诉人故意隐瞒诉争房屋信息的情形，现双方已经依约完成约定的过户，上诉人按照合同约定支付50000元购房尾款的条件已经成就，上诉人以过户的电表不符合相关规定为由拒不支付购房尾款的行为，缺乏合同和法律规定，属违约，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求的上诉请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。上诉人以不同时间成交的房产价格主张诉争房产交易价格明显过高的理由缺乏合同依据，其请求被上诉人退还多支付的购房费51400元，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1057元，由上诉人赖清华负担。一审本诉案件受理费、一审反诉案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 哲 明
代理审判员 林 玮 玮
代理审判员 李 杰
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 安雅婷（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。