广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第3541号
原告：中国某公司，住所地：广东某。
法定代表人：傅杰某，行长。
委托代理人：刘琴某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，系原告的职员，身份证号码：XXX。
委托代理人：王梦某，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，系中国工商银行股份有限公司东莞分行的职员，身份证号码：XXX。
被告：胡幼某，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，身份证住址：湖北某，身份证号码：XXX。
被告：李龙某，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，系被告胡幼某之妻，身份证住址：广东某，身份证号码：XXX。
被告：东莞某公司，住所地：广东某。
法定代表人：陈润某，董事长。
委托代理人：刘旭某，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，系东莞某公司法务专员，身份证号码：XXX。
原告中国某公司诉被告胡幼某、李龙某、东莞某公司（以下简称光大房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日受理后，依法由周兢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘琴某到庭参加诉讼，被告胡幼某、李龙某、光大房地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国某公司诉称：2007年11月22日，被告胡幼某、李龙某、东莞某公司与原告签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：［春晓］字［东莞分］行［东城］支行（2007）年［777］号）。其中原告为贷款方，被告胡幼某为借款方及抵押人；被告李龙某系被告胡幼某之配偶，亦为抵押物共有人；被告光大房地产为保证人。合同约定：原告向被告胡幼某发放个人住房抵押贷款人民币1000000元，期限为10年，利息计算方法是等额本息还款法，被告胡幼某、李龙某以其用贷款所购置的东莞市东城区四环路旁康乐花园（景湖春晓）15#公寓1单元1801号之房产作为抵押物，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效的抵押登记（房地产抵押他项权证明书编号：2007112C5EA04147348）。同时，由被告李龙某为被告胡幼某的上述借款承担连带清偿责任。此外，被告光大房地产对被告胡幼某、李龙某的债务承担连带保证责任担保。2007年11月22日，原告依借款合同的约定向被告发放了贷款人民币1000000元。贷款发放后，被告胡幼某、李龙某未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款，截至2013年5月15日，已连续3期，累计10期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据借款合同第十条的约定，原告有权向被告胡幼某、李龙某提前收回贷款本息（本金为人民币569772.13元，利息及罚息、复利计至贷款本息清偿之日止）并处置抵押物，同时根据借款合同的保证条款，并有权要求保证人某某光大房地产履行其连带保证责任。因此，原告诉至法院请求判令：一、被告胡幼某、李龙某偿还所欠原告贷款本金人民币569772.13元及利息、罚息、复利，利息及罚息、复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止（暂计至2013年3月15日，利息为8286.84元）；二、被告光大房地产对被告胡幼某、李龙某的上述债务履行连带保证责任；三、原告对被告胡幼某、李龙某提供的贷款抵押物享有优先受偿权；四、三被告承担本案的全部诉讼费用。
被告东莞某公司答辩称：案涉债权既有保证又有物的担保，且在《个人购房借款／担保合同》中未明确约定承担责任的顺序，因此，答辩人只在被告胡幼某、李龙某所提供的抵押物价值范围外对涉案债务承担保证责任。根据《担保法》第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人某某的担保以外的债权承担保证责任。”《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”在本案中，原告、被告胡幼某、李龙某所签的《个人购房借款／担保合同》中，被告以其位于东莞市东城区长泰路康乐花园（景湖春晓）15#公寓1单元1801号之房屋作为抵押物向原告按揭贷款，且在该合同中没有明确约定承担责任的顺序，因此，根据《担保法》第28条、《物权法》第176条的规定，原告必须先行对被告用于抵押的房产行使抵押权，在该抵押物价值范围外，才可要求答辩人承担保证责任。也就是说，答辩人履行保证责任的顺序位于物上担保权之后，答辩人只对物的担保以外的债权承担保证责任。
被告胡幼某、李龙某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。
经审理查明：2007年11月22日，被告胡幼某、李龙某、光大地产与原告签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：［春晓］字［东莞工］行［东城］支行（2007）年［777］号）。合同约定：原告向被告胡幼某发放个人购置住房贷款1000000元，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率6.6555%，遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，如被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为前述贷款利率基础上加收40%；被告连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，以至解除合同；合同履行中发生纠纷，协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
合同还约定，被告胡幼某、李龙某以被告胡幼某名下位于东莞市东城区四环路旁康乐花园（景湖春晓）15#公寓1单元1801号的房屋为案涉借款提供抵押担保；被告光大房地产为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证：保证人某某理完毕案涉房产的正式抵押登记且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的债务免除保证责任。抵押和保证的担保范围均为《个人购房借款／担保合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。庭审中，原告称案涉房产尚未办妥房地产权证及正式抵押登记手续，在东莞市房地产交易所办理了按揭抵押登记手续（他项权证明书号：20071122C5EA04147348）。
原告依约于2007年11月23日向被告胡幼某发放了贷款1000000元，借据载明贷款到期日为2017年11月23日。贷款发放后，被告胡幼某连续多期没有按时归还贷款，原告遂诉至法院，要求提前收回贷款。根据原告提交的自营历史明细列表显示，截至2013年6月23日，被告胡幼某尚欠原告贷款本金536480.56元（含到期本金25105.82元），利息7560.29元。
另查，被告胡幼某与被告李龙某于1996年1月2日登记结婚。
以上事实，有原告的营业执照、被告的身份证、结婚证复印件、贷款借据、《个人购房借款／担保合同》、商品房他项权证明书、自营历史明细列表等证据及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告胡幼某、李龙某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，本院视其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告的陈述进行抗辩的权利；被告光大房地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃对原告提交的证据进行质证的权利。原告和三被告签订的《个人购房借款／担保合同》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。原告向被告胡幼某发放了贷款1000000元，事实清楚，本院依法予以确认。被告胡幼某没有按合同的约定偿还贷款，原告要求被告胡幼某偿还上述贷款本金536480.56元及相应利息、罚息、复利（截至2013年6月23日，利息为7560.29元，后续利息按基准利率下浮15%计算，罚息按前述利率上浮40%对逾期本金计收，复利按照罚息利率对未能按时支付的利息计收，均计至实际清偿之日止），合法有据，本院予以支持。
被告李龙某与被告胡幼某是夫妻关系，案涉债务发生在其夫妻关系存续期间，且被告李龙某在借款合同落款“抵押人（签字）”处签名，表明其知悉本案债务，在其未提交证据证明本案债务为被告胡幼某个人债务的情况下，本院推定本案债务为夫妻共同债务，原告要求被告李龙某对被告胡幼某的案涉债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。
涉案房产依法办理了按揭抵押登记手续，该抵押担保合法有效，原告诉请对该抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。案涉房产尚未办妥房产证及正式抵押登记手续，依照合同约定，被告光大房产的保证责任尚在保证期间内，原告要求被告承担连带清偿责任，本院予以支持。案涉债权既有物的担保又有人的担保，借款合同没有约定实现债权的顺序，本案抵押物由借款人胡幼某提供，故原告依法应当先就该抵押物实现债权，保证人某某押物不足清偿的债务承担连带清偿责任，对原告超出的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告胡幼某、李龙某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国某公司偿还尚欠的贷款本金536480.56元及相应利息、罚息、复利（截至2013年6月23日，利息为7560.29元，后续利息按基准利率下浮15%计算，罚息按前述利率上浮40%对逾期本金计收，复利按照罚息利率对未能按时支付的利息计收，均计至实际清偿之日止）。
二、原告中国某公司有权对案涉抵押物［被告胡幼某名下位于东莞市东城区四环路旁康乐花园（景湖春晓）15#公寓1单元1801号的房屋］变卖、拍卖所得的价款，在上述债务范围内优先受偿。
三、被告东莞某公司对上述抵押房产不足清偿案涉债务的部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未能按本判决履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费3526元，由三被告共同承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周 兢
二〇一三年七月八日
书记员 汤丽声
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人某某保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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