广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第641号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州佰乐厨神餐饮有限公司。
法定代表人潘勇辉，该司总经理。
委托代理人卢运水、广东合众之源律师事务所律师。
委托代理人袁满湛，广东合众之源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄飞鸿，男，汉族，1971年5月9日出生。
委托代理人龚伟斌，广东杰信�师事务所律师。
委托代理人潘家慧，广东杰信律师事务所实习律师。
原审第三人杨小媚，女，汉族，1972年10月5日出生。
上诉人广州佰乐厨神餐饮有限公司（以下简称佰乐公司）因与被上诉人黄飞鸿、原审第三人杨小媚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2012）穗增法民一初字第2269号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。原审第三人杨小媚经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄飞鸿和杨小媚于1993年12月6日登记结婚。2008年8月1日，原审法院对杨小媚诉黄飞鸿离婚纠纷一案作出（2008）增法民一初字第918号民事判决，判决准予杨小媚与黄飞鸿离婚，婚生儿子黄某甲、黄某乙由杨小媚抚养。判后，杨小媚不服，以原审法院未对夫妻共同财产分割为由上诉于广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2009年3月5日作出（2009）穗中法民一终字第324号民事判决，判决驳回杨小媚上诉，维持原判。上述一、二审民事判决均未对杨小媚与黄飞鸿的夫妻共同财产和共同债务作出处理。
涉案房屋位于增城市荔城街（原荔城镇）荔乡路20号，增城市人民政府在1999年5月13日填发的房地产权证中登记的权属人为黄飞鸿，共有人为杨小媚。黄飞鸿和杨小媚在取得涉案房屋的权属时为夫妻关系。
2012年3月28日，佰乐公司（承租人、乙方）与黄飞鸿（出租人、甲方）签订了一份《出租房屋合同》，该合同约定了甲方将涉案房屋的第一至三层，建筑面积约820平米出租给乙方做餐饮使用；租期为10年，从2012年4月1日至2022年3月31日，每月租金为44000元，每两年递增10％的租金；免租期为2个月，同甲方交付房屋后计算，电梯完成使用后�算租金；签约时交88000元作按金和1个月的租金，月租必须在每月5日前，将当月租金交给甲方，超期缴交按欠租金每天加罚2%滞纳金，如超过两日，甲方将收回房屋并没收全部按金，如甲方原因未收到不算超期；租用期间，乙方租用只能作餐饮使用，不得改变用途，不能改变楼房结构，如有装修，必须通过甲方同意；租用期间，双方不得终止合约，甲方违约需赔偿乙方损失，乙方违约，甲方没收押金并追回损失；租用期间的房屋租赁税由乙方负责承担及缴交，与甲方无关，由于甲方原因，造成乙方不能办理到合法证件与牌照，甲方无条件退回乙方押金和租金；本合同自付款签字之日起生效等条款。
2012年4月8日，黄飞鸿收取佰乐公司支付的88000元押金。
2012年7月26日，佰乐公司向增城市人民政府荔城街道办事处申请办理作为餐饮使用的《临时经营场所使用证明》。
2012年8月15日，佰乐公司与黄飞鸿签订了一份《出租商铺合同补充协议书》，约定了经双方同意达成共识，从2012年6月6日起，正式计算免租期，到8月16日止，免租期为2个月10日，8月16日起要另交租金，过期两天不交视为违约，按佰乐公司违约处理，黄飞鸿即收回房屋并没收全部押金和租金；佰乐公司装修期间，遇到任何麻烦或遇到停工，由黄飞鸿全权处理，保证装修开业完成为止，停工期间不计算租金等条款。
2012年8月16日，黄飞鸿收取佰乐公司支付的2012年8月17日至2012年9月16日的租金44000元。随后，佰乐公司对涉案房屋的承租部分的原有装修进行了部分拆除。
2012年9月28日，佰乐公司申请增城市国土资源和房屋管理局荔城房管分局对涉案房屋的安全等级作出鉴定。同年10月9日，增城市国土资源和房屋管理局荔城房管分局作出增荔房鉴字（2012）第1733号房屋安全鉴定报告，评定涉案房屋等级为基本完好房，鉴定结论为可继续使用。
2012年11月8日，黄飞鸿在庭审中当庭申请对涉案房屋的出租部分被佰乐公司拆除后2012年8月份的损坏价格进行评估。后，原审法院委托广州市荔湾区价格认证中心评估。
2013年1月15日，原审法院、广州市荔湾区价格认证中心分别派员到涉案房屋内对黄飞鸿主张的被佰乐公司拆除部分进行了勘验。勘验后当日，黄飞鸿接收了佰乐公司所承租的涉案房屋。同年3月20日，广州市荔湾区价格认证中心作出荔价认核（2013）35号《关于房屋装修损失价值的价格结论书》，该结论书记载了涉案房屋第一至三层被损坏装修价值为136340元，其中三层被拆受损的铝合金门、窗的价值合计为6750.58元。同年3月28日，广州市荔湾区价格认证中心出具价格认证费为3450元的发票给黄飞鸿收执，以确认收取黄飞鸿支付的价格认证费3450元。�年8月23日，广州市荔湾区价格认证中心作出﹛关于增城市荔城街荔乡路20号建筑物一至三层室内被损坏的装修价值结论（荔价认核（2013）35号）的补充﹜，内容为根据黄飞鸿主张的原装修竣工时间至受损前已使用1年左右的时间，得出涉案房屋装修的综合成新率为80％，由此计算涉案房屋第一至三层被损坏的装修为109072元（136340元×80％）等。
2013年6月3日，原审法院向增城市人民政府荔城街道办事处发函了解佰乐公司申请《临时经营场所使用证明》的事宜。同年6月7日，荔城街整顿和规范市场经济秩序工作领导小组办公室向原审法院复函，函件内容为在2012年7月26日，荔城街道办事处受理佰乐公司《临时经营场所使用证明》的申请，临时经营场所地址为荔城街荔乡路20号，申请经营范围为餐饮，临时经营场所面积为约220平方米；2012年9月6日同意佰乐公司的上述申请，有�期为一年；2012年9月7日通知佰乐公司到办事窗口签订承诺书并取证时，佰乐公司主动撤办等内容。
2013年4月12日，黄飞鸿变更其反诉请求为请求原审法院判令，一、佰乐公司支付从2012年8月16日起至2013年1月15日的租金220000元给黄飞鸿；二、佰乐公司赔偿评估鉴定费3450元和房屋损失费136340元给黄飞鸿；三、本案受理费和反诉费由佰乐公司承担。对此，佰乐公司辩称，一、佰乐公司在装修期间遭受杨小媚的干扰，黄飞鸿将有争议的房屋出租给佰乐公司，造成佰乐公司无法使用，装修停工至今。黄飞鸿存在隐瞒房屋权属有争议的事实。根据《出租商铺合同补充协议书》的约定停工期间不计算租金，应驳回黄飞鸿的第一、二项反诉请求。二、佰乐公司因使用需要对原有装修进行清拆是必要的，但鉴定机构所勘验的清拆现场并非全部由佰乐公司清拆造成的，法院应依法认定佰乐公司清拆的范围和核算损失。三、佰乐公司没有过错，不应承担诉讼费用。
另查明，一、涉案房屋第三层的铝合金门、窗在佰乐公司承租前已损坏。二、原审法院受理了杨小媚诉黄飞鸿离婚后财产纠纷一案，案号为（2010）增法民一初字第64号，原审法院审理后于2012年3月16日作出一审民事判决。判后，黄飞鸿不服向广州市中级人民法院上诉，案号为（2012）穗中法民一终字第2751号。广州市中级人民法院于2013年4月19日，以一审判决认定基本事实不情，证据不足为由作出发回重审的民事裁定书。
本案在审理过程中，佰乐公司主张以下事实，一、佰乐公司在2012年8月16日交付租金后，黄飞鸿才将涉案房屋的出租部分交付给佰乐公司使用。二、佰乐公司在签订《出租房屋合同》1个月后对涉案房屋的承租部分进行装修时，杨小媚主张房屋归其所有，阻止装修。佰乐公司对于杨小媚阻止装修的行为没有向公安机关或有关部门要求处理。三、佰乐公司主张解除合同的理由是在装修期间多次受到杨小媚的阻挠，没有装修完毕，且黄飞鸿无法保证佰乐公司能完成装修、开业。四、佰乐公司变更答辩意见，将“佰乐公司后查得知，……继续履行本合同将给佰乐公司带来巨大损失”变更为“在装修期间，受到杨小媚的多次阻挠，无法装修，无法开业，无法达到合同目的。”
因本案纠纷，佰乐公司于2012年9月6日向原审法院提起本案诉讼请求：1、解除佰乐公司与黄飞鸿签订的《出租房屋合同》，黄飞鸿退回房屋押金88000元以及租金44000元给佰乐公司；2、本案诉讼费用由黄飞鸿承担。
黄飞鸿原审辩称请求驳回佰乐公司的诉讼请求。
原审第三人杨小媚针对佰乐公司提起的诉讼书面述称：一、（2010）增法民一初字第64号民事判决，已将涉案房屋判决归杨小媚所有。黄飞鸿上述诉讼的纠纷中，在未通知、未经杨小媚同意的情况下擅自将涉案房屋出租给佰乐公司，已严重损害了杨小媚的财产权及收益权，杨小媚曾极力阻止佰乐公司对涉案房屋进行装修和承租。二、杨小媚在阻止佰乐公司进行装修时，佰乐公司已将涉案房屋第一层楼房的右边天花和第二层左边的围墙进行了拆除，第二层进门口的右边装修（其中包括围墙、电线、水管等）已全部被前一手承租者拆除。因杨小媚的阻止，佰乐公司未曾进入第三层进行装修，且停止所有装修活动。三、黄飞鸿收取涉案房屋的租金后，杨小媚从未取得任何收益。
黄飞鸿反诉称佰乐公司的行为已构成违约，黄飞鸿请求法院依法判令：1、佰乐公司支付从2012年8月16日起至佰乐公司搬离涉案房屋之日止的租金给黄飞鸿；2、佰乐公司恢复涉案房屋的原状或赔偿损失费500000元给黄飞�；3、本案受理费和反诉费由佰乐公司承担。
佰乐公司原审辩称：请求法院依法驳回黄飞鸿的反诉请求。
原审法院认为：佰乐公司与黄飞鸿签订的《出租房屋合同》和《出租商铺合同补充协议书》，是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应依据合同的约定履行义务。
至于涉案房屋的出租部分能否作为餐饮目的使用的问题。涉案房屋虽然登记的用途为住宅，但增城市人民政府荔城街道办事处已在2012年9月6日同意佰乐公司将涉案房屋作餐饮使用的申请，只是由于佰乐公司主动撤回申请，而未能领取可以作为餐饮使用的《临时经营场所使用证明》。故此，对于佰乐公司提出涉案房屋的承租部分不能作为餐饮经营，致使合同目的无法实现的主张，原审法院不予采纳。
至于佰乐公司在装修过程中是否受到杨小媚的阻挠而停工，致使佰乐公司无法继续使用房屋的问题。虽然杨小媚自认其曾阻挠佰乐公司的装修行为，但杨小媚因其与黄飞鸿之间存在包括涉案租赁物在内的共有财产的分割纠纷诉讼，有一定的利害关系。同时，佰乐公司又未能提供证据予以证明，杨小媚的上述自认不足以证明其阻挠了佰乐公司的装修行为，佰乐公司和杨小媚应承担举证不能的不利后果。为此，原审法院对于杨小媚的上述自认和佰乐公司提出在装修过程中受到杨小媚多次阻挠而无法达到使用目的的主张均不予采信。
至于佰乐公司的装修行为给涉案房屋造成损失的问题。佰乐公司承认在接收涉案房屋后对原有装修进行了清拆，虽然佰乐公司、杨小媚和黄飞鸿对于清拆范围有不同的主张，但佰乐公司和杨小媚均未提供据证明其主张。结合涉案房屋的出租部分在出租前由黄飞鸿占有、使用的事�，原审法院认定勘验当日的清拆现场中除了第三层在承租前已损坏的铝合金门、窗外，其余的勘验部分均属于佰乐公司所清拆的范围。经原审法院委托鉴定机构对于涉案房屋第一至三层在2013年1月15日的损坏情况进行评估，第一至三层损坏的装修价值为109072元，减除第三层在佰乐公司承租前已损坏的铝合金门、窗的价值5400元（6750.58元×80％），原审法院确认佰乐公司的装修行为给涉案房屋造成损失为103672元（109072元－5400元）。
综上所述，黄飞鸿已按照合同的约定将符合承租使用目的的租赁物交付给佰乐公司使用。对此，佰乐公司应根据《出租房屋合同》及《出租商铺合同补充协议书》的约定自2012年8月17日起支付租金给黄飞鸿，但佰乐公司仅支付了2012年8月17日至同年9月16日的租金44000元，2012年9月16日之后的租金没有支付，佰乐公司拒付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。佰乐公司以涉案房屋的承租部分不能作为餐饮经营目的和杨小媚阻挠其装修，致使不能实现合同目的为由主张解除合同，没有事实根据，原审法院不予支持。佰乐公司作为违约方诉请要求黄飞鸿退回房屋押金88000元以及租金44000元，没有法律依据，原审法院亦不予支持。鉴于黄飞鸿已在2013年1月15日接收了涉案房屋，原审法院认定佰乐公司和黄飞鸿签订的《出租房屋合同》于当日予以解除。黄飞鸿诉请要求佰乐公司支付2012年9月16日至2013年1月15日的租金176000元（每月44000元×4个月），以及赔偿评估鉴定费3450元和房屋装修损失费103672元，依法有据，原审法院予以支持。对于黄飞鸿要求佰乐公司支付多于上述租金的44000元和房屋装修损失费32668元，没有事实依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、�六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、佰乐公司与黄飞鸿签订的《出租房屋合同》于2013年1月15日予以解除；二、佰乐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年9月16日起至2013年1月15日止的租金176000元给黄飞鸿；三、佰乐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿评估鉴定费3450元和房屋装修损失费103672元给黄飞鸿；四、驳回佰乐公司的诉讼请求；五、驳回黄飞鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件的本诉受理费3040元和反诉受理费3320元，分别由佰乐公司负担本诉受理费3040元和反诉受理费2773元，黄飞鸿负担反诉受理费547元。
判后，佰乐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人对涉案房屋的开始进行装修行为是合理合法的，上诉人无需向被上诉人赔偿涉案房屋的所谓“装修损失费”及评估鉴定费。1、上诉人对涉案房屋进行必要的装修是合符情理的，也是合法的。2、再者，上诉人对涉案房屋的装修行为是经过被上诉人同意才实施的。3、上诉人对涉案房屋的装修工作因被第三人阻挠而停工，而被上诉人却未能按照承诺保证装修工作的顺利进行，造成涉案房屋有毁损却没重新装修好的现状，被上诉人有过错，需负完全责任，涉案房屋的装修损失费及有关的评估鉴定费由被上诉人承担。4、从新旧证据中都能证实第三人阻挠装修工程的事实并且能够知道被上诉人没有阻止。第一、杨小媚在一审�已经提交书面陈述予以承认，该陈述已经详细讲到她本人“极力阻止”上诉人装修。第二、由于一审法院对杨小媚在一审时提交书面陈述不予认可，认为证据单薄。在当时进行装修的作业工人中，有人提出可以证实杨小媚阻挠装修的真实行为，并为此作了《调查笔录》可以证实。第三、杨小媚与被上诉人的恩怨，由来已久，在已发生的法律效力的案件中，由于两人共同财产被被上诉人出租，杨小媚阻止导致合同不能履行的案例多有存在。虽然对于本案杨小媚的阻挠，导致装修停工一事在当时没有报案处理，但报案不是唯一能够证明的手段，从众多证据中也能得知这事实。二、被上诉人应当向上诉人退回涉案房屋押金人民币88000元及已经支付的租金44000元。被上诉人在签订合同时没有如实告知上诉人出租房屋权属存在争议，在第三人阻挠上诉人对涉案房屋进行装修施工后，也没有出面解决问题，未能保证上诉人装修活动的顺利进行，因被上诉人的违约行为，致使上诉人的合同目的无法实现。因此，被上诉人应当向上诉人退回押金及已支付的租金。上诉人上诉请求：一、撤销（2012）穗增法民一初字第2269号判决第二、三、四项；二、改判被上诉人退回房屋押金人民币88000元以及租金44000元给上诉人；三、驳回被上诉人的所有反诉请求。
被上诉人黄飞鸿二审答辩称：1、上诉人申请证人作证已过举证期限，请二审法院不予采纳其申请证人出庭作证，被上诉人对证人的证言不予质证。2、上诉人不是诚信的企业。一审中上诉人以一份假冒黄飞鸿签名的合同向一审法院提起诉讼，真实的合同是在2012年3月28日签订的。上诉人的行为严重损害黄飞鸿名誉，既然上诉人能以一份假冒黄飞鸿签名的合同起诉被上诉人，期间也不知道有多少份未提�的冒签黄飞鸿签名的合同用于其他用途，恳请二审法院依法追究上诉人伪造合同并冒用黄飞鸿签名的相关法律责任。综上，上诉人既然能做假合同也能让所谓的证人做假证，且上诉人申请证人作证已经经过举证期限，恳请二审法院不予采纳上诉人申请所谓的证人出庭作证。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院二审另查明2013年9月9日，广东省增城市人民法院作出（2013）穗增法民一重字第5号民事判决，其中第二项判决增城市荔城街荔乡路20号房屋（8层，建筑面积1879.34㎡）归黄飞鸿所有。二审期间，上诉人向本院提交律师调查笔录一份、协助调查人王继展的身份证复印件一份及申请证人王继展出庭作证以证明其主张。被上诉人则无新的证据提交本院。该案判后�杨小媚向本院提起上诉。
本院认为：原审法院对佰乐公司与黄飞鸿之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。
根据荔城街整顿和规范市场经济秩序工作领导小组办公室2013年6月7日向原审法院出具的复函可知，荔城街道办事处已同意荔城街荔乡路20号为临时经营场所，且经营范围为餐饮，故佰乐公司上诉认为承租部分不能作为餐饮经营，致使合同目的无法实现的主张与荔城街道办事处的复函结果不符，原审法院对佰乐公司该主张不予采纳并无不妥。
黄飞鸿与杨小媚因财产分割产生的纠纷，历经（2010）增法民一初字第64号判决，本院（2012）穗中法民一终字第2751号判决发回原审法院重审后，原审法院作出（2013）穗增法民一重字第5号民事判决涉案房屋归黄飞鸿所有，现该案处于二审处理阶段。涉案房屋权属虽有争议，但依上述判决可知，涉案房屋暂属于黄飞鸿所有。如上所述，涉案房屋可作临时餐饮用途，故黄飞鸿已按照合同的约定将符合承租使用目的的租赁物交付给佰乐公司使用。本案双方签订合同及补充协议书中均有免租期限的约定，而免租期一般为承租前的装修期间，故对黄飞鸿辩称其不知道佰乐公司进行装修的抗辩，本院不予采信。
关于佰乐公司上诉称杨小媚的阻挠导致其司无法继续装修问题。杨小媚一审虽有书面陈述自认其曾阻止过佰乐公司的装修，但杨小媚与黄飞鸿双方因财产分割产生纠纷未最终解决，故原审法院认为杨小媚与本案有一定的利害关系未予采纳其陈述并无不妥。除此之外，佰乐公司未能向本院提交具体的证据证明杨小媚阻挠的事实，佰乐公司申请的证人出庭作证亦未能证实杨小媚阻挠其司装修。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当�人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故上诉人应承担举证不能的责任。为此，对佰乐公司上诉认为黄飞鸿未履行承诺保证装修工作的顺利进行，应承担违约责任的主张，本院不予采纳。对佰乐公司上诉要求黄飞鸿退回押金及已支付的租金的请求，本院不予支持。佰乐公司于2012年9月16日之后的租金没有支付给黄飞鸿，故已构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院判处佰乐公司支付2012年9月16日至2013年1月15日止的租金并无不妥。因佰乐公司未继续履行合同，其司已清拆涉案房屋的装修损失则应由佰乐公司承担，原审法院判处佰乐公司承担赔偿评估鉴定费及房屋装修损失费亦无不当，本院均予维持。
综上所述，�审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人佰乐公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3040元，由上诉人广州佰乐厨神餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。