福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）永民初字第5028号
原告詹仕兴，男，1972年10月7日出生，汉族。
委托代理人刘朝兴、李志辉，永安市丰韬法律事务所法律工作者。
被告郭丽燕，女，1986年5月22日生，汉族。
被告陈芳灯，男，1983年6月4日生，汉族，系被告郭丽燕之夫。
第三人李云，女，1984年2月1日出生，汉族，系被告陈芳灯的嫂嫂。
委托代理人黄雄，福建商通律师事务所律师。
原告詹仕兴与被告陈芳灯、郭丽燕、第三人李云债权人撤销权纠纷一案，本院于2012年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹仕兴及其委托代理人刘朝兴、李志辉、第三人李云的委托代理人黄雄到庭参加了诉讼，被告陈芳灯、郭丽燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告詹仕兴诉称：被告陈芳灯、郭丽燕因生意需要资金向原告借款。在诉讼过程中，二被告在存在大量债务的情况下于2012年5月22日将其所有的位于永安市豪门御景小区（面积131.84平方米）的房屋以300000元的明显不合理的低价转让给第三人。该行为导致被告缺少足够的资产清偿债权人的债权，已对原告的债权造成损害，故诉至法院，请求判令：1、撤销二被告与第三人签订的房地产买卖合同；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告的诉讼请求明确为：要求撤销被告与第三人之间关于永安市豪门御景小区2幢3-601室房产的买卖行为；诉讼费用由被告及第三人承担。
被告陈芳灯、郭丽燕未作答辩。
第三人李云述称：一、依照《合同法》第七十四条的规定，债权人撤销债务人的有偿转让财产行为应同时具备二个条件：1、债务人以明显不合理的低价转让财产；2、对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。本案中，第三人向被告购买涉案房屋即永安市豪门御景小区房屋已向被告实际支付了856000元的购房款，该价款是按当时购买涉案房屋时的价格评估，并非原告所述的不合理价格。原告举证的购房合同是第三人与被告在房管部门为了少交税费而订立的所谓“阳合同”，事实上，第三人与被告已按原本商定好的856000元的购房协议履行完毕，这可从第三人在替被告偿还欠银行的按揭贷款余款308593.94元已超过“阳合同”约定的300000元中判断，“阳合同”是该合同当事人为了避税而采用的方式。且第三人并不知道债务人对外尚欠多少债务，原告也没有举证证明第三人在向被告购房时明知的法定情形。故被告陈芳灯、郭丽燕与第三人之间的永安市豪门御景小区房屋的买卖行为，不符合《合同法》第七十四条所规定的撤销要件，第三人属于善意取得，不应予以撤销。二、第三人已合法取得了涉案房屋的所有权，领取了房屋产权证书，本案已不再是房屋买卖合同纠纷，撤销双方当事人自行订立的民事合同与撤销国家房地产管理机关颁发的有效证书是两个法律关系，故原告诉请的主体不适格，应判决予以驳回。三、第三人已合法取得涉案房屋的所有权，按国家法律规定，实行“地随房”确认权属的原则，应当确认涉案房屋所属的土地使用权同样归属于第三人。故永安市人民法院对第三人已合法取得所有权的涉案房屋的土地使用权进行查封保全是不正确的。
经审理查明：2012年2月12日，被告郭丽燕向原告詹仕兴借款300000元，因该款未偿还，原告遂于2012年5月29日向法院起诉，本院于2012年6月19日作出（2012）永民初字第2531号民事判决，判决被告陈芳灯、郭丽燕共同偿还原告借款本金300000元、支付借款利息6000元，合计306000元，该判决已于2012年8月16日发生法律效力。判决生效后，原告申请法院强制执行，在该案执行中，原告仅按比例受偿18300元，余欠借款本金281700元及逾期利息因被告陈芳灯、郭丽燕名下无财产可供执行，至今尚未执行到位。被告陈芳灯、郭丽燕名下原有位于永安市豪门御景小区房产。2012年5月22日，被告陈芳灯、郭丽燕与第三人李云（系被告陈芳灯的嫂嫂）签订《房地产买卖合同》一份。约定：被告陈芳灯、郭丽燕将其位于永安市豪门御景小区2幢3-601室房产以300000元价格转让给第三人李云。同日，永安市地方税务局按每平方米3792.47元、计税总金额为人民币500000元征收过户契税。同年5月25日，该房产所有权人变更为第三人李云，变更后的房屋所有权证号为：永房权证字第XXXX**号。嗣后，原告以被告陈芳灯、郭丽燕将永安市豪门御景小区房产以300000元的低价转让给第三人李云的行为损害其合法权益为由提起债权人撤销权之诉，引发本案讼争。诉讼过程中，第三人李云陈述，第三人李云是以856000元的价款于2011年11月10日受让了被告陈芳灯、郭丽燕名下的上述房产，并已按其与二被告签订的《房地产买卖合同》的约定分二次支付给二被告房屋转让款547406元，第三人又替被告偿还了尚欠银行的按揭贷款308593.94元；第三人李云为证实其在答辩时所述的涉案房屋的实际成交价款为856000元之事实，向本院提供了落款时间为2011年11月10日的《房地产买卖合同》一份、被告出具给第三人的收条二份、建设银行永安后溪储蓄所出具的李云向建设银行永安支行转帐308593.94元的银行帐户明细单一份予以证实。
另查明，庭审中，原告认为永安市豪门御景小区房产2012年5月份的市场价格大约1300000元，第三人认为该房产2012年5月份的市场价格大约856000元。
上述事实，有原告提供的2012年5月22日签订的《房地产买卖合同》、本院（2012）永民初字第2531号《民事判决书》及诉讼法律文书生效证明书、本院（2012）永执调字第542号《执行裁定书》各一份、权属转移涉税证明、第三人提供的李云的帐号为XXXXXXXXXX建行帐户的体现收回贷款本息308593.94元的银行帐户明细单一份及当事人的陈述等证据在案为凭。被告陈芳灯、郭丽燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。并经庭审查证和本院的审查，可以采信。
本院认为，被告陈芳灯、郭丽燕尚欠原告借款本息约306000元，业经本院生效判决确认但至今未予偿还。在此情形下，被告陈芳灯、郭丽燕与第三人李云于2012年5月22日签订《房地产买卖合同》，将本案讼争房产以300000元的价格转让给第三人李云时，税务部门按每平方米3792.47元、计税总金额为人民币500000元征收过户契税。双方的交易价格仅为计税价格的60%，更远低于第三人在庭审中陈述的该房屋交易时约856000元的市场价格，其转让价格应当认定属于明显不合理的低价。第三人提出其与二被告间的涉案房屋转让价格并非以300000元的低价转让，而是以856000元的市场价格交易，即存在“阴阳”两份合同问题。由于二被告与第三人之间的房屋买卖行为是依据“阳合同”，而非依据“阴合同”进行交易并办理产权过户手续的。因此，不论“阴合同”是否真实存在，原告主张撤销被告陈芳灯、郭丽燕于2012年5月22日与第三人李云之间签订并在房管部门报备的关于永安市豪门御景小区2幢3-601室《房地产买卖合同》的买卖行为，符合《合同法》第七十四条之规定，且被告陈芳灯、郭丽燕在负债未予清偿的前提下，将其名下房产以明显不合理的低价转让给其嫂嫂即本案第三人李云，已对原告的债权利益造成实际损害。故原告主张撤销被告与第三人之间就涉案房产进行的买卖行为，事实清楚，证据充分，理由正当，本院应予支持。故第三人提供的2011年11月10日的《房地产买卖合同》一份、被告出具给第三人的收条二份、李云的帐号为XXXXXXXXXXXX建行帐户的体现收回贷款本息308593.94元的银行帐户明细单一份、陈芳灯的还款凭证、提前还款通知书、还款证明、权属转移涉税证明、完税证明所要证实的内容与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告陈芳灯、郭丽燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
撤销被告陈芳灯、郭丽燕于2012年5月22日与第三人李云之间关于永安市豪门御景小区房地产的买卖行为。
案件受理费5800元，由被告陈芳灯、郭丽燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 池毓煦
审 判 员 邱德沧
人民陪审员 邓天清
二〇一三年七月五日
书 记 员 翁琳芳