山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）忻中商终字第69号
上诉人（原审原告）李振东，男，1975年8月28日出生，汉族。委托代理人王小玲，女，1975年6月7日出生，汉族。
委托代理人冯瑶青，女，1987年6月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）忻州市忻府区国赢神州大厦，。
负责人卢素兰，职务，经理。
委托代理人张国栋，男，1953年4月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张国栋，男，1953年4月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）卢素兰，女，1962年6月20日出生，汉族。
上诉人李振东因与上诉人忻州市忻府区国赢神州大厦、上诉人张国栋、上诉人卢素兰房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2012）忻商初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李振东的委托代理人王小玲、冯瑶青，上诉人忻州市忻府区国赢神州大厦的负责人暨上诉人卢素兰以及委托代理人暨上诉人张国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
忻府区人民法院查明，2011年3月22日，原栋赢神州大厦（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将新建路神州大厦一楼北通道东一间沿街门面房出租给乙方经营服装业务。租期12个月，从2011年3月22日至2012年3月22日，租金共计35000元。被告张国栋代表甲方在合同上签张未亮名字。签订合同后，原告支付被告张国栋租金35000元、电费押金2000元（收据注明：合同到期退押金）。后被告张国栋将该门面房交付原告销售童装，使用至租期届满。另查明，2001年12月25日，经本院另案执行中委托原忻州地区宇昇拍卖有限公司（以下简称宇昇拍卖公司）拍买，申请执行人即本案被告张国栋竞拍取得忻府区新建路神州大厦一楼10年的经营权，宇昇拍卖公司出具的拍卖现场成交确认书载明：拍品神州大厦一楼10年经营权，买受人张国栋，成交价25万元。之后该一楼门面房一直由被告招商出租。栋赢神州大厦原负责人张未亮，系被告张国栋之父，已于2007年12月去世。栋赢神州大厦于2012年11月5日更名为国赢神州大厦，企业性质为被告卢素兰的个人独资企业。2012年1月1日，原告（乙方）就其使用的上述门面房，又与忻州神州商业大厦筹备组（甲方）签订了《合作经营协议》一份，约定：甲方将原神州大厦一楼从西大门由西至东排列：第八档，约东西长3.5米，南北长8.6米，与乙方合作经营，乙方出资35000元，在经营期间乙方自主经营，甲方有义务协助乙方搞好经营，租赁时间从2012年1月1日至2013年1月1日止。2012年9月4日，原告诉讼本院，请求三被告退还原告从2012年1月1日至2012年3月22日的租金6000元，电费押金2000元，赔偿直接损失10000元，关于直接损失10000元，原告未提供相关的证据。
忻府区人民法院认为，原告与被告国赢神州大厦签订租赁合同后，被告国赢神州大厦依约交付租赁房屋，原告依约支付租金，并已按约定占有、使用租赁房屋至期满。现原告以拍卖现场成交确认书主张被告对租赁房屋享有的经营权至2011年12月25日，超出该期限属无权经营，对此三被告予以否认，原告也未提供证据证明宇昇拍卖公司出具的拍卖现场成交确认书成交时间就是该拍卖物的交付时间，故对原告主张的这一事实，本院不予确认。原告请求退还租金6000元，赔偿直接损失10000元，无法律依据，本院不予支持。关于电费押金2000元，因被告张国栋出具的电费押金条收据注明：合同到期退押金。现双方合同已到期，故原告要求被告退还电费押金2000元的诉讼请求本院予以支持。关于三被告要求原告赔偿50万元损失的辩解意见，因三被告未提起反诉，故对该辩解意见本院不予考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰在判决生效后10日内退还原告李振东电费押金2000元。二、驳回原告李振东的其他诉讼请求。如三被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告李振东负担222元，三被告负担28元。
李振东不服上述判决上诉称，2001年12月25日，被上诉人张国栋通过竞拍取得神州大厦一楼10年的经营权抵顶案件款，2011年12月25日到期。合法产权人神州大厦筹备组于2012年1月1日与上诉人签订租赁合同并收取了租金。但是被上诉人与上诉人签订的租赁合同到2012年3月22日到期，超过经营权期限2个月，实际超收租金6000元，押金2000元，造成直接经济损失10000元。2001年1月16日法院已将神州大楼一楼拍卖给了张国栋，2001年12月25日就同一标的物再次拍卖，被上诉人的经营具有连续性，根本无需再次交付，一审法院以被上诉人否认为由驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。请求撤销原判，判令被上诉人给付非法收取的租金6000元，押金2000元，赔偿直接损失10000元。忻州市忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰答辩称，被上诉人通过竞拍取得神州大厦一楼11年的经营权，但买受物一直未交付被上诉人占用，直到2006年3月5日依政府通知扩建后才实际经营买受物，故不存在超期经营的事实。被答辩人李振东违约超期占用承租物，依法应当承担违约责任。请二审法院驳回上诉，支持答辩人的请求。
忻州市忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰不服上述判决上诉称，上诉人张国栋于2001年1月16日、2001年12月25日、2002年2月28日通过忻府区法院委托拍卖取得神州大厦一楼11年、厨窗门市10年的经营权。但买受物一直未交付买受人占用，直到2006年3月5日，忻州市建设局通知扩建后才实际经营的买受物。上诉人经营期限至2018年6月底，被上诉人租赁期限在上诉人的有效经营年限内。忻府区供销联社将国家资产非法转让给第三人安英，按《合同法》规定，租赁期间发生所有权改变的，不影响租赁合同的效力。但被上诉人串通第三人恶意诉讼，合同履行完毕后一直占用门市不腾，应当支付每天一万元的租金，造成的直接损失，被上诉人也应承担赔偿责任。一审法院没有维护上诉人的正当权益反而判决上诉人退还被上诉人租金和押金，违反了过错归责原则。请二审法院撤销原判。李振东的答辩意见同其上诉意见。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为，2001年1月16日，张国栋通过竞拍取得神州大厦一楼1年的经营权。2001年12月25日，张国栋通过竞拍取得神州大厦一楼10年的经营权。2002年11月21日，忻州市建设局下发《拆违综治规划意见书》，对神州大厦临街一层拆临综治项目提出规划审核意见，因原神州大厦一楼租户合同期限不到期，市城建部门对大楼违建部分进行了强拆，但当时未进行施工改建。2006年经忻州城建管理监察大队同意，张国栋按城建整治意见对原神州大厦一楼进行了施工改造，改建成包括李振东承租的一楼北通道东一间沿街门面房在内的格局。故张国栋对神州大厦一楼11年的经营权应以拍卖物交付其占有使用开始计算。李振东认为宇昇拍卖公司出具的拍卖现场成交确认书即为拍卖物交付时间的证据不足，与本院查明的上述事实不符。故李振东要求退还超收租金6000元、赔偿直接损失10000元理由不能成立。本院对其上诉请求不予支持。上诉人忻州市忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰认为被上诉人与第三人恶意串通，合同履行完毕后一直占用门市不腾，要求支付每天一万元的租金并赔偿由此造成的直接损失。但上诉人在一审审理期间就该项请求未提起反诉，故其上诉请求不属于本案审理范围。综上，李振东、忻州市忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人李振东承担200元；忻州市忻府区国赢神州大厦、张国栋、卢素兰承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 连林梅
审判员 张效良
审判员 王旭瑞
审判员 杨 剑
审判员 张 亮
二〇一五年七月二十九日
书记员 霍圆源