上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第928号
上诉人（原审原告）叶亦农。
上诉人（原审原告）钱光兰。
上诉人（原审原告）叶晓莺。
被上诉人（原审被告）陈秀宝。
委托代理人叶亦军。
委托代理人叶伴梅。
被上诉人（原审被告）董国平。
委托代理人吴金根，上海优一律师事务所律师。
原审第三人上海四平物业管理有限公司。
法定代表人陈益明。
委托代理人吴培峰。
上诉人叶亦农、钱光兰、叶晓莺因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶亦农暨上诉人钱光兰、叶晓莺的共同委托代理人、被上诉人陈秀宝的委托代理人叶亦军、叶伴梅、被上诉人董国平的委托代理人吴金根、原审第三人上海四平物业管理有限公司（以下简称“四平物业公司”）的委托代理人吴培峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，叶亦农与钱光兰系夫妻关系，叶晓莺为双方所育之女。陈秀宝为叶亦农母亲。
上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原为公房，陈秀宝系承租人，其与叶亦农、钱光兰、叶晓莺共同居住使用。1996年11月，上海工具厂分配给叶亦农、钱光兰、叶晓莺位于上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室公房（以下简称“邯郸路房屋”）一套，承租人为叶亦农。1996年12月，陈秀宝起诉至上海市杨浦区人民法院，请求叶亦农、钱光兰、叶晓莺迁出系争房屋。1997年2月17日，法院作出（1997）杨民初字第356号民事判决，判决如下：叶亦农、钱光兰、叶晓莺应迁出系争房屋，迁至邯郸路房屋，叶亦农、钱光兰、叶晓莺户籍应亦同时迁至邯郸路房屋。1997年5月25日，上海市第二中级人民法院作出终审判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。判决生效后，叶亦农、钱光兰、叶晓莺迁出系争房屋，迁入邯郸路房屋居住，同时将三人户籍一并迁出系争房屋。陈秀宝仍居住在系争房屋内。
2002年，邯郸路房屋遇动迁，叶亦农、钱光兰、叶晓莺用所得动迁款购买了位于上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“水电路房屋”），并搬入该房屋居住至今。
2008年9月至2009年12月，陈秀宝搬至水电路房屋与叶亦农、钱光兰、叶晓莺共同居住。2009年7月30日，叶亦农、钱光兰、叶晓莺户籍迁回系争房屋，但仍居住在水电路房屋内。2009年12月起，陈秀宝居住在养老院。
2012年9月，陈秀宝诉至法院，请求确认叶亦农、钱光兰、叶晓莺对涉案房屋无居住使用权。2012年9月28日，法院作出（2012）杨受初字第12号民事裁定，认为（1997）杨民初字第356号案件已经判决叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人迁出涉案房屋，户籍同时迁出，故陈秀宝再诉请要求确认叶亦农等无居住使用权，违反一事不再理原则，据此裁定如下：对起诉人陈秀宝的起诉，本院不予受理。2012年11月8日，上海市第二中级人民法院作出（2012）沪二中受终字第75号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
2013年1月31日，陈秀宝、董国平、上海御园房地产经纪事务所签订《房屋居间协议》，约定陈秀宝通过上海御园房地产经纪事务所的居间介绍，将系争房屋承租权转让给董国平，转让价款为人民币125万元（带租约转让、2013年4月29日起房租由董国平收取）。2013年2月1日，陈秀宝与董国平签订《上海市公有住房承租权转让合同》，陈秀宝将系争房屋转让给董国平。叶亦农、钱光兰、叶晓莺未在第12页公有住房同住成年人意见书上签名。2013年2月1日、4月27日董国平通过银行转账向陈秀宝支付全部房款。2013年2月21日，系争房屋承租人变更为董国平。2013年11月19日，董国平将户籍迁入系争房屋。
2013年9月，叶亦农、钱光兰、叶晓莺诉至原审法院称，叶亦农、钱光兰、叶晓莺为系争房屋的同住成年人，陈秀宝在未经叶亦农、钱光兰、叶晓莺授权同意且未到场签字的情况下，擅自转让系争房屋承租权，违反法律相关规定，侵犯叶亦农、钱光兰、叶晓莺权益，故请求确认陈秀宝与董国平签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效，系争房屋承租人恢复为陈秀宝。
原审法院经审理后认为，公房承租人转让承租权应事先征得在该处有本市常住户口的共同居住人的同意，共同居住人是指在该房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中，法院曾于1997年做出生效判决，判令叶亦农、钱光兰、叶晓莺迁出系争房屋并将户籍一并迁出。2009年，虽然叶亦农、钱光兰、叶晓莺户籍再次迁入系争房屋，但并未居住，且在本市水电路有其他住房。因此，叶亦农、钱光兰、叶晓莺不符合共同居住人资格。董国平系通过中介公司获知系争房屋出售信息，并依法签订合同、支付全部房款，无证据表明董国平与陈秀宝存在恶意串通的情形。综上，叶亦农、钱光兰、叶晓莺以其为系争房屋同住人、陈秀宝在转让承租权时未征得叶亦农、钱光兰、叶晓莺同意为由，请求确认陈秀宝与董国平所签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效、系争房屋承租人恢复为陈秀宝，于法无据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：叶亦农、钱光兰、叶晓莺请求确认陈秀宝与董国平签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效、上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋承租人恢复为陈秀宝的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人叶亦农、钱光兰、叶晓莺不服，向本院提起上诉称：叶亦农、钱光兰、叶晓莺虽然在1997年迁出了系争房屋，但2001年开始与陈秀宝的关系趋于缓和，经陈秀宝同意，叶亦农、钱光兰、叶晓莺于2009年将户口迁回了系争房屋。根据相关规定，共同居住人是指在该房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，但特殊情况除外。系争房屋自1998年就一直出租，根本无法居住，因此，本案就属特殊情况。故系争房屋承租权转让时，应征得叶亦农、钱光兰、叶晓莺同意。受让人董国平明知系争房屋内有九人户口，签订合同却只有三人签字，由此可见董国平并非善意第三人，系与陈秀宝恶意串通，损害叶亦农、钱光兰、叶晓莺利益。而且系争房屋属于改建独用成套公房，按照规定是不可以转让的。故请求本院撤销原判，改判支持叶亦农、钱光兰、叶晓莺的原审诉请。
被上诉人陈秀宝答辩称：叶亦农、钱光兰、叶晓莺并非系争房屋共同居住人，其三人户口也是非法迁入。陈秀宝转让系争房屋承租权合法有效。请求法院驳回上诉，撤销原判。
被上诉人董国平答辩称：其为善意购买人，支付了全部价款，承租权已经转让至其名下。请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人四平物业公司述称，系争房屋在出售时虽然已经改建完毕，但是证未办出，按照规定是可以进行承租权转让的，且合同经房地产交易中心审核通过，程序合法。故请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，叶亦农、钱光兰、叶晓莺表示陈秀宝没有作出过叶亦农、钱光兰、叶晓莺对系争房屋享有居住权的承诺。
本院认为，本案的争议焦点为叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人在系争房屋承租权转让前是否为系争房屋的共同居住人。公房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑，具体情况具体分析。本案叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人曾享有福利公房，后用福利公房动迁款购买了水电路房屋，居住条件并不困难。且三人在户籍迁入后从未在系争房屋内居住，虽其抗辩系争房屋因出租而无法居住，然此点更印证了其三人户口并非是为居住迁入。故原审法院关于叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人不符合系争房屋共同居住人的认定正确，本院予以认同。陈秀宝将系争房屋承租权转让无需征得叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人同意。系争房屋承租权转让合同经房产交易中心审核通过，程序合法，应属有效。原审认定事实清楚，判决并无不当。叶亦农、钱光兰、叶晓莺三人的上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，500元，由上诉人叶亦农、钱光兰、叶晓莺共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年七月八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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