上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第344号
上诉人（原审被告）上海绿庭房地产开发有限公司。
法定代表人俞某。
委托代理人许永林，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人李辉，上海市诚至信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤皓亮。
被上诉人（原审原告）葛燕萍。
委托代理人汤皓亮。
上诉人上海绿庭房地产开发有限公司（以下简称绿庭公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人绿庭公司的委托代理人李辉，被上诉人汤皓亮（兼被上诉人葛燕萍的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年6月8日，汤皓亮、葛燕萍与绿庭公司签订《上海市商品房出售合同》，约定汤皓亮、葛燕萍向绿庭公司购买房屋，总房价款（不包含房屋全装修价格）为224万元（人民币，下同）。第十六条约定，绿庭公司交付的房屋有其他工程质量问题的，汤皓亮、葛燕萍在合同约定的保修期内有权要求绿庭公司免费修复外，还须按修复费0.1倍给予补偿。
后绿庭公司出具上海市新建住宅质量保证书，载明对系争房屋就屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，自住宅签约交付使用之日起，在正常使用情况下，保修期限为五年。
2012年11月13日，汤皓亮、葛燕萍向上海市松江区人民法院提起诉讼，认为系争房屋存在一系列质量问题，要求绿庭公司赔偿修复费用65，000元（其中12，000元是前期汤皓亮、葛燕萍自行修复发生的费用，53，000元是根据现有修复情况预估的费用）。该案审理中，经汤皓亮、葛燕萍申请，法院委托鉴定单位对涉案房屋存在的质量问题进行鉴定。2013年3月29日，该院出具一份《司法鉴定意见书》，确认涉案房屋存在“石膏吊顶裂缝”等十三项质量问题，并明确了具体的修复方案。该十三项质量问题，除“墙体轴线偏移”外，其余均为地板、石膏吊顶、厨房台面等装修部分的质量问题。2013年6月7日，法院作出一审判决，判令绿庭公司支付汤皓亮、葛燕萍前期修复费用6，000元，并按《司法鉴定意见书》确定的修复方案进行修复（部分项目根据绿庭公司的意见对修复方案进行了调整）。绿庭公司不服判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年8月8日作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。后该案进入执行程序。在执行过程中，双方经协商部分变更了执行内容，即对于部分修复项目改为由绿庭公司向汤皓亮、葛燕萍提供修复材料。
2013年12月3日，汤皓亮、葛燕萍再次向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求判令：1、绿庭公司对房屋屋顶、外墙存在的质量问题进行修复；2、绿庭公司赔偿修复费用5，300元。审理中，汤皓亮、葛燕萍放弃第1项诉请，但保留继续诉讼的权利。2014年3月3日，法院作出一审判决，判令绿庭公司赔偿汤皓亮、葛燕萍3，500元。绿庭公司不服判决，提起上诉。2014年5月27日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2014年3月10日，汤皓亮、葛燕萍发送信函给绿庭公司，载明：房屋屋顶渗漏起泡、受潮现象，屡修多次无法解决，现在14楼屋顶的伸缩缝柏油脱落、排水卷材泡起（大量水浸入内里）、屋面四沿周边密封不严，……希望保修部门拿出修复方案，关于资金和材料有关费用，我们自行解决，来达到上述问题的解决。
2014年3月15日，汤皓亮、葛燕萍再次致函绿庭公司，载明：我已于3月初向你公司书面提出要求保修屋面渗漏情况，并经你公司保修人员和物业公司专管人员到现场察看，并已确认此现象存在。至今已有半月时间，你公司既不拿出保修方案，也不予理睬，既不予保修也不予答复。我敦请贵公司在3月20日前给出修复方案和日期，否则我将按照双方的约定和国家现行法规，自行组织解决渗漏现象。
2014年4月29日，汤皓亮、葛燕萍再次致函绿庭公司，载明：自2月份以来，本房屋渗漏起泡现象越发严重，直接危害到业主的生活安全，我再次恳请你公司按国家法规规定，根据保质期内维修的双方约定，不要一再拖延推诿，保修申请已递交你司多达7份至今无人问津。我今再次敦请你按国家相关法规指定修复措施实行保修，如在5月10日前仍无明确答复，你公司将承担相应的法律责任。
2014年5月12日，汤皓亮与案外人公司（以下简称公司）签订《屋面防水工程维修承包合同》，约定由该公司对系争房屋屋面防水工程进行维修，主要内容：1、对屋面采用APP改性沥青防水卷材进行防水维修处理；2、对屋面及女儿墙采用JQ-168纯丙烯酸弹性环保防水涂料进行防水维修；3、对屋面两户连接处进行开槽注浆进行排水、断水处理。工程总造价为22，500元。此外，公司出具的维修技术方案中关于工程概况为：系争房屋屋面为混凝土屋面，现场勘查发现，屋面原混凝土保护层分隔缝密封材料老化、开裂、破损，雨水渗入，导致室内出现渗漏，影响到了业主的正常使用。
上述防水工程完工后，2014年6月22日连续多日下雨汤皓亮、葛燕萍发现室内再次出现渗漏现象，公司经现场勘查，发现为女儿墙压顶处排线管口处未密封好渗水，导致室内出现渗漏，经进行密封处理后，现汤皓亮、葛燕萍确认房屋屋顶未再出现过渗漏现象。
2014年9月11日，公司出具金额为22，500元的屋面防水维修工程款收据给汤皓亮。
2014年9月，汤皓亮、葛燕萍起诉至原审法院，要求判令绿庭公司支付屋面防水工程维修费22，500元、补偿费2，250元，共计24，750元。
原审另查明，公司具有建筑防水工程专业承包二级资质，资质证书编号为。
原审认为，汤皓亮、葛燕萍与绿庭公司之间签订的上海市商品房出售合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
综合汤皓亮、葛燕萍与绿庭公司本案中的诉辩意见，本案争议焦点在于绿庭公司应否承担汤皓亮、葛燕萍所诉请的因房屋渗漏水问题造成的屋面防水工程维修费及补偿费。对此，法院作如下分析：
1、根据汤皓亮、葛燕萍提供的函件，汤皓亮、葛燕萍于2013年6月至8月、2014年3月至4月多次向绿庭公司提出过“屋顶屋面积水”、“顶层屋面裂纹积水”、“女儿墙多处开裂”、“下水卷材防水层大部分皱折、翘边、积水”、“排水卷材泡起，大量水浸入内里”等关于屋顶屋面渗漏水的问题，绿庭公司确认上述函件的真实性，但认为仅凭函件不能证明屋面防水工程有质量问题，绿庭公司接函后曾派人上门查看，确认汤皓亮、葛燕萍屋顶的确存在起泡现象，认为是因室内空气受潮引起的涂料层空鼓，导致起泡。从以上双方当事人陈述可以得知，汤皓亮、葛燕萍室内屋顶的确存在渗漏现象，虽绿庭公司派人上门查看，但对导致渗漏的原因双方认识不一。但绿庭公司在确认汤皓亮、葛燕萍屋顶多次产生渗水问题，且未采取任何检测措施的情况下，即得出“室内空气潮湿引起……待观察”的结论，显然怠于履行其保修义务。汤皓亮、葛燕萍经多次函告无果后，委托具有相应防水工程资质的公司进行屋面防水工程的维修，之后并征得了人数及专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，其行为并无不当之处。关于具体的维修项目及维修费用，因汤皓亮、葛燕萍未能提供证据证明公司报价单所针对的项目均属必要发生，汤皓亮、葛燕萍也未就维修费用及项目事先通知过绿庭公司并经得绿庭公司同意，相关维修工程已经完工，现已无鉴定之可能，但相关费用确已产生，从公平原则出发，法院酌定绿庭公司应承担的屋面防水工程维修费为18，000元。
2、在出售合同中，双方明确约定绿庭公司交付的房屋有工程质量问题的，汤皓亮、葛燕萍在合同约定的保修期内有权要求绿庭公司免费修复外，还须按修复费0.1倍给予补偿。故根据此条约定，绿庭公司应支付汤皓亮、葛燕萍上述维修费18，000元的0.1倍即1，800元作为补偿。
原审法院审理后于2014年12月19日作出判决：被告上海绿庭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告汤皓亮、葛燕萍屋面防水工程维修费18，000元、补偿费1，800元，共计19，800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.50元，由原告汤皓亮、葛燕萍负担62元，由被告上海绿庭房地产开发有限公司负担147.50元。
判决后，绿庭公司不服，上诉至本院称，上诉人在接到被上诉人汤皓亮、葛燕萍要求维修的函件后，物业公司、施工单位会同相关人员曾到系争房屋进行查看，被上诉人反映的室内屋顶起泡等问题不是屋面渗水所致，不属于质量问题。被上诉人擅自在屋顶开孔后，物业人员查看时发现孔内干燥无渗水现象。上诉人不存在拒绝和拖延履行维修义务的情形，被上诉人在系争房屋无质量问题的情况下擅自维修，相关费用应由其承担，原审酌定上诉人支付被上诉人补偿费，缺乏事实与法律依据。因系争房屋屋面是公共部位，属于业主共同管理范围，应由业主共同行使权利。综上，请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人汤皓亮、葛燕萍辩称，其不同意上诉人绿庭公司的上诉请求。上诉人对系争房屋只查看过一次，由于上诉人恶意不维修房屋的质量问题，使渗漏发展到滴漏。被上诉人维修屋顶的时候经过了相关28户业主的同意，因上诉人未完成法定的修复义务，违反合同约定，其应当承担责任。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，汤皓亮、葛燕萍提供2014年4月28日致物业的函件，上载：“兹有房屋业主特此告知，关于以上住址屋面起泡渗漏问题，你们已上门查看……至今无人过问更谈不上维修。渗漏起泡现象日益严重危及业主生活安全。根据国家相关法规规定，我们将择日自行进行治漏维修。特向你处说明。”绿庭公司表示信函已经收到，现有证据证明其已经上门查看两次。
本院另查明，绿庭公司与汤皓亮、葛燕萍签订的《上海市商品房出售合同》第十六条还约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
本院认为，上诉人绿庭公司与被上诉人汤皓亮、葛燕萍签订的《上海市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，上诉人交付的房屋有其他工程质量问题的，被上诉人在合同约定的保修期内有权要求上诉人免费修复外，还须按修复费0.1倍给予补偿。被上诉人于2014年3月、4月多次致函上诉人，反映系争房屋存在渗漏起泡、受潮现象，要求上诉人予以保修，上诉人对此曾上门查看，但认为房屋仅因室内潮湿而存在起泡，不存在质量问题。因此，双方对于系争房屋是否存在屋面防水工程质量问题存在争议，在此情形下，双方本应商定委托检测机构检测。而事实上，在被上诉人多次函告上诉人未果后，其自行委托公司进行屋面防水工程的维修。对此，本院认为，在被上诉人自行维修之前，其已多次敦促上诉人给出修复方案和实行保修，上诉人未履行保修义务，亦未与被上诉人协商对系争房屋进行检测，故被上诉人自行维修并无不当，并且公司出具的维修技术方案中关于工程概况为屋面原混凝土保护层分隔缝密封材料老化、开裂、破损，雨水渗入，导致室内出现渗漏，影响到了业主的正常使用，故系争房屋确有维修必要。鉴于被上诉人未能提供证据证明公司报价单所针对的项目均属必要发生，其也未就维修费用及项目事先通知上诉人并经过上诉人同意，原审据此从公平原则出发酌定上诉人应承担屋面防水工程维修费18，000元，并无不当，本院予以确认。至于补偿费，原审判定上诉人应该支付被上诉人1，800元，符合合同约定，合法有据，应予维持。综上，上诉人绿庭公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。原审判决并无不妥，应予维持。但应当指出，虽然上诉人对系争房屋在保修期内负有保修义务，但被上诉人理应遵守诚实信用原则，合法、合理行使权利，如果其与上诉人就房屋在保修期内是否存在质量问题产生争议，则首先应当与上诉人沟通与协商，协商不成时，双方应商定交由检测机构对房屋进行检测，而非由被上诉人自行维修，这样容易引起双方争议。因此，上诉人作为开发商应竭力避免怠于履行其保修义务，而被上诉人作为业主亦应尽量避免未经检测而径行维修房屋。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币419元，由上诉人上海绿庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年三月三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……