湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00807号
上诉人（原审原告）：程孝勇，男，1990年3月16日出生，汉族。
委托代理人：童文婷、李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：葛模志，男，1988年3月24日出生，汉族。
委托代理人：葛海峰，女，1979年11月24日出生，汉族。
原审第三人：张幺，男，1973年4月3日出生，汉族。
原审第三人：韩德辉，男，1964年8月10日出生，汉族。
上诉人程孝勇因与被上诉人葛模志、原审第三人张幺、韩德辉，房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开风民商初字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，程孝勇向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认程孝勇与葛模志之间的《门面转让合同》无效；2、葛模志返还66，500元，其中返还房租7，200元、押金2，000元、配方6，000元、设备10，000元、空调1，300元及门面转让费40，000元；3、本案诉讼费及律师费由葛模志承担。
一审法院查明：2012年2月29日，张幺（乙方）和案外人武汉东湖生态旅游风景区落雁社区居民委员会（甲方）签订《新武东小区商业门面整体租赁合同》。该合同约定：租赁房屋（商业门面）坐落于新武东小区，建筑面积约7，452.06平方米……；租赁期限：从2012年2月29日起至2022年2月30日（定为拾年）；甲方义务：1、甲方不得干涉乙方正常合法经营，应配合乙方协调周边关系，维护乙方及门面商户正常利益；等内容。张幺从武汉东湖生态旅游风景区落雁社区居民委员会承租房屋后，将各门面分别出租给他人经营，收取房屋租金。
2012年3月14日，张幺（甲方）和韩德辉（乙方）签订《新武东小区商业门面租赁合同》。该合同约定：租赁房屋（商业门面）坐落在新武东小区的25#号门面（面积63.27㎡；租赁期限自2012年3月14日至2015年3月14日止，计叁年；租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自付；如需转租第三人使用或和第三人互换房屋使用时，或以该房屋使用权与他人合作时，必须取得甲方同意；等内容。2013年6月1日，因租金压力过大，韩德辉向张幺提出需将承租的25号门面隔出一部分转租给他人，张幺表示同意。随后，韩德辉将25号门面隔出约41平方米（编号：25-1号）作为单独门面，剩余部分（约20多平方米）由韩德辉继续使用、经营，25-1号门面由韩德辉转租。在将25号门面隔断时，韩德辉在25-1门面里新做了一个卫生间，地面铺了瓷砖、粉刷了墙壁，单独做了一个卷闸门。
2013年9月5日，韩德辉（甲方）与葛模志（乙方）签订了《武汉市房屋租赁合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落于新武东小区25号门面房屋出租给乙方。该房屋建筑面积63㎡，出租面积41㎡；甲乙双方约定的房屋月租金额为人民币（大写）壹仟捌佰元整（￥1，800.00元），租金每半年支付一次；乙方向甲方交付押金人民币（大写）贰仟元整（￥2，000.00元）；房屋租赁期限共三年，租赁期限自2013年9月20日起至2016年9月20日止；乙方在法律允许的范围内进行转租，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人，并签订转租合同，因房屋装修等引起的转让费用由乙方自行收取，甲方不得干涉；等内容。葛模志在承租该门面后装修了天花板、装饰了经营店面、添置了经营设备等，随后经营早点（“天津包子”）。
2014年10月，葛模志在网上发布转让门店及设备的消息。
2014年11月13日，程孝勇在网上看到葛模志发布的转让信息后，通过信息上留下的电话联系葛模志，表示有意承租该门店并于当天下午到案涉门店处考察。第二天，程孝勇在葛模志经营的早点门店中参与经营，进一步考察门店经营状况。
2014年11月15日，程孝勇与葛模志口头协商：葛模志将案涉25-1号门面、设备、配方（“天津包子”）、房租（剩余租期）、押金（房东已收取葛模志交的押金）一起转让给程孝勇。在程孝勇与葛模志口头协商好转让的当天，程孝勇向葛模志支付10，000元，葛模志向程孝勇出具一份《转让房租押金》，主要内容是“程孝勇付转让天津包子门面押金人民币10，000元。该押金作为保证金，剩余55，000元到2014年11月25号付清。如有违约押金不予退还。”葛模志另向程孝勇提出其尚有2，000元租房押金在韩德辉处，要求程孝勇向其支付此款。随后，程孝勇与葛模志协商含葛模志向韩德辉支付的2，000元租房押金一并转让，程孝勇总共向葛模志支付转让费用66，500元。葛模志在收到程孝勇支付的押金后，向程孝勇出示了记录“天津包子”技术配方的本子。随后几天，葛模志在该店内向程孝勇传授“天津包子”配方。
2014年11月20日上午，葛模志将程孝勇带至韩德辉家中，韩德辉（甲方、出租人）与程孝勇（乙方、承租人）签订《武汉市房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方自愿将坐落于新武东小区（青王路街25号门面）房屋出租给乙方；该房屋建筑面积63㎡，出租建筑面积41㎡；甲乙双方约定的房屋月租金额为人民币（大写）壹仟捌佰元整（￥1，800.00元）；乙方向甲方交付押金人民币（大写）贰仟元整（￥2，000.00元）；房屋租赁期限自2013年9月20日起至2016年9月20日止；乙方在法律允许的范围内进行转租或分租所承租房屋及附属设施，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并签订转租合同，同时应申请办理房屋租赁登记备案手续；等内容。在韩德辉与程孝勇签订前述合同后，韩德辉将手中持有的其与葛模志签订的《武汉市房屋租赁合同》原件退还给葛模志。当天中午，程孝勇向葛模志支付剩余的56，500元。当天晚上，葛模志向程孝勇移交门面及店内设施设备、记载有“天津包子”技术配方的本子后，退出该门面。随后案涉25-1号门面由程孝勇经营早点。
2014年11月26日，葛模志向程孝勇出具了一张《收条》。该收条上记载“葛模志将位于武汉市东湖生态旅游风景区新武东小区25-1号门面转让给程孝勇，转让费门面费合计肆万元整，设备＋配方共计＋房租＋押金贰万陆仟伍佰元整。”
2014年11月底，张幺看见程孝勇经营店面询问情况后得知程孝勇从葛模志处转租门面而来，程孝勇向张幺出示了《转让房租押金》、《收条》后，张幺看后表示不能让程孝勇承租门面。随后，程孝勇报警，形成本案纠纷。
一审法院在本案审理过程中：1、向程孝勇释明其认为葛模志违反诚实信用原则，无法实现《门面转让合同》（口头协议）目的，是以有效合同为前提，对应的权利主张是要求解除合同，而其诉讼请求是要求确认合同无效，则程孝勇的诉讼请求与陈述的理由冲突，但程孝勇坚持自己的主张。2、对于程孝勇向葛模志支付的66，500元，程孝勇陈述该款项的具体组成为：剩余租期的房租7，200元、押金2，000元、配方6，000元、设备10，000元、空调1，300元、门面转让费40，000元。葛模志陈述该款项的组成为：剩余租期的房租7，200元、押金2，000元（葛模志交给韩德辉处的租房押金2，000元转给程孝勇），剩余的款项折算的是门店内的设备、“天津包子”的制作配方、房子装修；葛模志不认可程孝勇讲的设备、配方价格，其没有收取程孝勇的门面转让费，这个66，500元并不包含程孝勇所称的门面转让费。3、程孝勇提交了其与韩德辉签订的《武汉市房屋租赁合同》原件一份，韩德辉对该合同真实性无异议，但葛模志提出该合同不是程孝勇与韩德辉于2014年11月20日签订的那份合同。4、葛模志陈述：在2014年11月20日的前几天，其已经向韩德辉提出其要将门面转给程孝勇；在2014年11月20日，葛模志就跟韩德辉说由程孝勇与韩德辉签合同，以后由程孝勇经营店面，其已经全部退出了，当时韩德辉是同意由程孝勇来经营这个店面；当时对韩德辉介绍程孝勇的身份时是说程孝勇系葛模志的亲戚；程孝勇与韩德辉签订合同，表明韩德辉既认可葛模志转租门店之事，也表明以后由程孝勇承租这个门面；在程孝勇与韩德辉签订合同之后，韩德辉将其与葛模志签订的合同原件退还给葛模志之时，葛模志与韩德辉之间的合同就已经解除。5、韩德辉陈述：2014年11月20日其与程孝勇签订合同时，并不知晓葛模志将案涉门面转租给程孝勇一事，当天葛模志与程孝勇是以兄弟相称，均未告诉韩德辉转让门面一事，韩德辉以为仅是由程孝勇顶替葛模志履行合同；在韩德辉与葛模志签订的合同中写了葛模志没有转让门面的权利，如果葛模志转让也只能转让他自己的物品；韩德辉与葛模志签订的合同中还约定葛模志要解除合同需要提前三个月告知韩德辉，韩德辉同意由程孝勇顶替葛模志履行合同只是认为葛模志为了逃避合同约定的违约责任，并不知晓程孝勇与葛模志两人之间的转让一事；韩德辉与葛模志签订的合同并未解除，其将自己与葛模志签订的合同原件退还给葛模志，但并不是表明韩德辉与葛模志解除了合同；在韩德辉与程孝勇签订合同后，葛模志告诉韩德辉以后由程孝勇来承租房屋，并由程孝勇向韩德辉交房租，葛模志从这个门面中退出来，葛模志还说其找了一个人来接手门面就要求韩德辉把两人间签订的合同原件退还给葛模志，所以韩德辉才将其与葛模志签订的合同原件退还给葛模志。6、张幺陈述其从武汉东湖生态旅游风景区落雁社区居民委员会处承租房屋后有转租房屋的权利，其他当事人对此无异议。张幺庭后向法院提交了武汉东湖生态旅游风景区落雁社区居民委员会出具的张幺对承租房屋有转租权利的证明一份。
一审法院认为：一、程孝勇与葛模志间是否存在《门面转让合同》的口头协议的问题。从葛模志在网上发出转让门店的信息，到程孝勇主动联系葛模志并到门店实地经营体验，是双方协议转让门店的过程，但在2014年11月15日，程孝勇与葛模志就转让门店的内容、转让金额等达成一致意见时，双方即达成了明确的《门面转让合同》口头协议，该口头协议的主要内容是葛模志向程孝勇转让案涉门店，程孝勇向葛模志支付转让款66，500元。对于葛模志提出其与程孝勇之间没有签订《门面转让合同》，不是本案适格诉讼主体的辩称意见，与事实不符，不予采纳。
二、程孝勇与葛模志之间《门面转让合同》口头协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。该合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同。本案中，程孝勇与葛模志之间协商转让门店，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，故程孝勇与葛模志之间的《门面转让合同》口头协议合法有效。对于程孝勇提出葛模志违反诚实信用原则，无权转租门面，在事后也未取得出租人转租的许可，而主张程孝勇与葛模志之间的《门面转让合同》口头协议无效的诉讼请求，无法律依据，不予支持。
三、葛模志是否应向程孝勇返还66，500元的问题。葛模志向程孝勇转让案涉门面及店内设施设备等，程孝勇向葛模志支付各项转让费用共计66，500元，双方间的转让行为属于市场行为，应由交易主体自行承担相应风险，程孝勇与葛模志均已履行完毕各自口头约定的《门面转让合同》内容，程孝勇现要求葛模志返还66，500元转让款的诉讼请求，无法律依据，不予支持。
四、关于葛模志向程孝勇转让门面一事是否经过出租方同意的问题。合同具有相对性。本案中，张幺从武汉市东湖生态旅游风景区落雁社区居民委员会处承租房屋后享有转租房屋的权利，韩德辉从张幺处承租案涉25号门面，在经过张幺的同意后将案涉25号门面分隔开并将25-1号门面进行转租，此后韩德辉的具体转租对象无须再经过张幺同意。在韩德辉（甲方）与葛模志（乙方）签订的《武汉市房屋租赁合同》中，双方约定“乙方在法律允许的范围内进行转租，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人，并签订转租合同，因房屋装修等引起的转让费用由乙方自行收取，甲方不得干涉”，则葛模志转租门面只需取得韩德辉的同意即可，而葛模志将案涉25-1号门面转让给程孝勇的过程中，虽然葛模志没有明确告诉韩德辉门面转租并收取转让费一事，但是明确告知韩德辉以后由程孝勇向韩德辉交租金，而韩德辉当时是同意由程孝勇代替葛模志履行合同，在韩德辉与程孝勇另行签订了《武汉市房屋租赁合同》后，韩德辉又向葛模志退回了两人间签订的《武汉市房屋租赁合同》，则应视为韩德辉同意葛模志向程孝勇转租门面一事。韩德辉作为案涉25号门面的承租人，其在案涉25-1号门面紧邻的案涉25号门面剩余面积部分经营，对于案涉25-1号门面经营人员的变化是可以查看知晓的，其在程孝勇正式经营案涉25-1号门面几天后，因张幺要求程孝勇退出门面而发生本案纠纷后，而称其不知晓也不同意程孝勇与葛模志间的转让行为并向程孝勇退回两人间的《武汉市房屋租赁合同》的言行，不影响其在2014年11月20日同意葛模志向程孝勇转租门面的事实。另外，张幺、韩德辉作为案涉门面的出租方，仅对于房屋转租的事项享有是否同意的权利，而案涉转让中仅包含四个月的门面转租及相应租金7，200元，其余转让事项是包含设备设施、技术配方、经营业务等内容，葛模志向程孝勇转让门面过程中除转租门面外的转让事项，无需经过出租方的同意，故对于程孝勇、张幺、韩德辉主张葛模志转让门面未经过出租方同意的意见，与事实不符，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回程孝勇的诉讼请求。案件受理费1，463元，减半收取731.50元，由程孝勇负担。
判后，程孝勇不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，支持其一审的诉讼请求；二、本案诉讼费及律师费由葛模志承担。其上诉的主要理由为：一、原审法院审定事实不清。1、原审认定程孝勇向葛模志支付的66，500元的组成与事实不符。2、原审认定程孝勇与葛模志之间的《门面转让合同》已履行完毕与事实不符。3、原审认定韩德辉同意葛模志向程孝勇转租门面与事实不符。二、原审认为韩德辉将案涉门面进行转让时，具体转租对象无须经过张幺同意，与事实不符，且于法无据。三、原审判决适用法律错误。
被上诉人葛模志答辩则要求维持原判。
原审第三人张幺表示，其与韩德辉之间的房屋租赁合同明确约定，转租房屋必须经过张幺的同意，故一审法院判决认定事实有误。
原审第三人韩德辉表示，不认可一审法院判决。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，程孝勇与葛志模之间的门面转让行为，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间也不存在欺诈、协迫等情形，且程孝勇与韩德辉签订了《武汉市房屋租赁合同》，故该门面转让行为应为合法有效，故其要求确认程孝勇与葛模志之间的《门面转让合同》无效的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于66，500元的转让费用的问题，该笔费用不仅包括该门面的剩余租金、租房押金，也包括该门面内的家用电器及餐饮设备，同时还包括程孝勇转让的“天津包子”配方的费用。葛模志收取该门面的转让费用，是一种正常的市场交易行为，程孝勇应当认识到可能发生的商业风险并承担其后果。故其要求还返该转让费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，463元，由程孝勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年七月三十日
书记员 赖瑞文