广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初568号原告：徐润华，住广东省广州市从化区。原告：叶翠平，住广东省广州市从化区。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告徐润华、叶翠平与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李耀文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐润华、叶翠平及被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2013年9月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201309154304）。根据该合同约定，原告购买被告开发的从化市江埔街河东南路388号的“御景绿洲花园”11栋503号房，房产用途为住宅，建筑面积138.32平方米，购房总价款892828元。合同第十三条【房屋交付】约定：甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条【延期交房的违约责任】约定：甲方如未能按本合同的期限交房的，逾期超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2015年6月30日前将符合交楼标准的房产交付原告使用，直至2016年12月27日才签定承诺书交付装修。原告认为，被告逾期未交房，应按照合同约定承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房总价款892828元为基数，按每日0.01%的标准，从2015年6月30日起计至签定承诺书交房之日即2016年12月27日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更其第一项诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总房款892828元为本金，按每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计至签定承诺书交房之日即2016年12月27日止）。被告辩称：一、被告逾期交房确系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或者免除被告违约责任。被告逾期交房主要原因是法院因其他人的案件划扣了被告的全部资金，也包括11栋和12栋监管账户的资金，导致被告无资金开工，耽误了工期。法院因其他人的案件划扣被告的全部资金属于不能预见、不能避免，并且不能克服的客观情况，应免除被告的违约责任。二、涉案房屋的停工应属情势变更等非被告可控原因造成。涉案房屋系广东濠盈投资有限公司投资（以下简称濠盈公司），吴某建筑安装工程公司（以下简称吴某公司）建设，后因濠盈公司与吴某公司发生施工纠纷，吴某公司起诉濠盈公司，并把该工程停工。该案因被告是开发商，也把被告牵涉进去，吴某公司让被告承担连带责任。该工程停工，也给被告的开发项目造成了很大损失，被告也是受害者。三、本案原告主张的违约金过高，应当调减（按照原告的租房费用），且违约金总额不得超过原告损失的30%。按照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。因此，我国法律所规定的违约金只具有补偿性，而不具有惩罚性。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条均表明违约金不得超过违约造成损失的30%。所谓损失是指双方约定的可预知的损失。结合本案，原告虽然起诉时尚没有对其损失进行说明，但其可能的损失无非是租金损失。根据从化区国土资源和房屋管理局公布的从国房字[2014]84号文件《关于公布2014年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片，其租金标准为6元每平方米每月，即租金每月不到600元。四、最高人民法院禁止以意思自治为由完全放任当事人约定过高的违约金。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据《合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。综上，依据我国相关法律，因不可抗力或情势变更，被告应免除违约责任。即使承担违约责任，被告认为依据《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，法院也应依法核减被告应当承担的违约金。经审理查明：2013年9月15日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于从化市江埔街河东南路388号11栋503房；总金额为892828元；主合同约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；原告应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品房；被告如未能按照合同规定的期限交房，应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同附件七补充协议第四条约定：被告如未能按照合同规定的期限交房，应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。又查，合同签订后，两原告已支付了全部购房款892828元。2016年12月27日，两原告向被告出具《承诺书》，表示知悉该楼宇正在办理项目验收过程中，尚未领取项目竣工验收备案表，由于需提前收楼进行装修，同意按现状收楼，从收楼之日起，不再追讨被告的一切违约责任。原告于2017年2月13日向本院提起诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力，原告与被告均应按照合同的约定履行相关的义务。两原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用。被告辩称其违约系不可抗力、情势变更等非被告可控因素所致，应免除被告违约责任。本院认为，被告作为房地产开发企业，应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间及时交付符合标准的商品房给原告使用，应当按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。根据合同附件七第四条的约定，被告如未能按照合同约定的期限即2015年6月30日前交房，应自本合同约定的交房日期的次日即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向两原告支付违约金。上述协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，两原告于2016年12月27日向被告出具《承诺书》，同意按照现状收楼，原告与被告双方均确认2016年12月27日为涉案房屋实际交付日，故两原告主张从2015年7月1日起至2016年12月27日止计付逾期交房违约金，于合同有据，本院予以支持。上述补充条款已将合同主文约定的每日0.05%降低为每日0.01%，已大大减轻了被告的违约责任。因此，本院对于被告主张违约金过高的意见不予采纳。综上，被告应以总房价款892828元为基数，按照每日0.01%的标准，从2015年7月1日至2016年12月27日止支付逾期交房违约金给两原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐润华、叶翠平支付逾期交房违约金（以购房款892828元为本金，按每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计至2016年12月27日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费477元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李耀文二〇一七年三月二十二日书记员  陈振文