贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终3830号
上诉人（原审原告）徐燕菊，女，1975年4月14日出生，汉族，住贵州省息烽县。
委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梦，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室。
法定代表人：张智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，中天城投集团城市建设有限公司员工，住贵州省安顺市西秀区。
上诉人徐燕菊因与被上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4277号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐燕菊的委托诉讼代理人吴强，被上诉人中天城投公司的委托诉讼代理人朱雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐燕菊上诉请求：1、撤销原判，并将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：第一、上诉人对因被上诉人未完全履行合同内容，擅自变更规划对上诉人房屋价值造成的影响，两次书面提出绿地率的评估申请，原审以无评估必要未予理会，程序违法。第二、被上诉人的涉案楼盘规划、设计发生变更，却未通知上诉人，已属违约，被上诉人未予修建其承诺的相关设施应赔偿相应损失，上诉人申请损失评估并无不当，原审对此并未查明，应发回重审。第三、根据双方商品房买卖合同附件中的总平面图，结合涉案楼盘的宣传资料、沙盘图、足以确定各设施的具体修建时间、朝向、面积、体积等，足以认定被上诉人的宣传资料为要约，应视为合同的一部分，上诉人主张恢复被上诉人承诺的设施，若不能恢复即赔偿损失，有事实和法律依据，原判对此认定不清。第四、被上诉人提供的格式合同中，免除对方责任和限制上诉人主要权利的条款，未提醒上诉人注意，应为无效条款，被上诉人假借补充协议剥夺上诉人对房屋的周边状况变更提出异议的权利，原判对此认定错误，应予发回重审。
中天城投公司答辩称，公司已经取得商品房买卖合同约定的交房文件，完全达到房屋交付条件，不存在任何违约的情形，不应当承担任何违约责任。房屋的规划、竣工验收的认定属于行政机关的职责，不属于第三方评估机构的鉴定范围，原判程序正当。公司并未宣传或承诺修建相应设施，即使有部分宣传资料也不符合法律规定宣传资料认定为要约的法定条件。涉案房屋的规划入口修建符合规定，省直机关的修建并非被上诉人可以单独决定，涉案组团与E5组团的停车位平衡使用问题，并不存在障碍。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
徐燕菊向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因不能完全履行合同内容给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准；2、判令被告将小区绿化率绿地率恢复到规划确定的30.27%，不能恢复的赔偿因此给原告造成的损失，暂计至1000元，具体以评估为准；3、判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；4、判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米—42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；5、判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿化停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失暂计3000元，具体以评估为准；6、判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；（此项诉请原告当庭变更为请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告）7、判令被告承担诉讼费等本案产生的费用。
一审法院认定事实：原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买由被告修建的中天未来方舟D16组团的房屋。该《商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十七条“设计变更约定”第（一）项约定“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人人有权退房”；第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”；该合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定栏为空白；该合同附件十二补充协议第十四条第1项约定“未计入公共部分与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于综合楼、学校、幼儿、商业用房、运动中心、停车场（地上及地下）等建筑配套，其所有权、收益权属于出卖人。”在该《商品房买卖合同》签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款。后原告在收到被告的收房通知前往收房时，认为中天未来方舟D16组团绿地率、与D17组团之间的楼间距不符合D16组团规划要求，遂前往贵阳市城乡规划局调取了D16组团的规划图。根据调取的《D16组团总平面》图显示，D16组团绿地率为30.27%、设计停车位数831个，控规要求车位数1058个，E5提供250个车位；在该规划总平面图上公共配套设施明细表中载明有社区图书馆，建筑面积为100.69平方米，设于D16－3首层；该总平面图D16组团建筑范围外北方标明有绿化停车场、办事大厅出入口、综合活动、健身物管、保卫、食堂、信访等建筑图标。在该总平面图上右下方还载明“同意按此方案办理D16住宅1—7栋下步手续”并加盖有贵阳市城乡规划局规划审查专用章。原告认为被告擅自变更规划，并未修建在签订合同时所商定的周边配套设施，遂至法院，诉请如前，并在诉状中要求对小区绿地率、D16组团与D17组团之间的楼间距等事项进行评估。
另查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定D16组团将修建何种配套设施、其绿地率为多少、D15组团修建何种房屋等情况，只是被告在对其开发的“中天·未来方舟”楼盘进行宣传时，其宣传内容主要包括：形象定位及意向业态为F2组团有IMAX独立影城，F5组团有省歌剧院，B3、B4组团有海洋馆及水上世界，B7、B8、B9组团有环球嘉年华娱乐中心、C3组团有室内滑雪场等。
在本案审理过程中，一审法院依法向贵阳市城乡规划局调取中天未来方舟H6组团及D16组团竣工验收时绿地率数据及D16组团与D17组团间楼间距数据。贵阳市城乡规划局于2017年8月23日以筑规函[2017]616号文件回复一审法院称：D16审批时间2011年11月22日，建设用地24354.51平方米，绿地率30.27%（7371.42平方米）；H6审批时间2013年5月31日，建设用地47000平方米，绿地率30.5%（14352.96平方米）。在规划竣工认可时，以上组团基本满足规划绿地率指标。D16与D17组团验收时，房屋坐标基本符合审批要求，两组团楼间距大于30米。因该回复上未标明H6组团规划竣工验收时H6组团绿地率的具体数值，故一审法院联系贵阳市城乡规划局询问时该局称绿地率的具体数值系由贵阳市生态文明建设委员会进行验收，故一审法院依法向贵阳市生态文明委员会调取该绿地率验收时的具体数值。2017年9月15日，贵阳市生态文明委员会回复一审法院称：D16、H6组团分别于2013年11月22日、2013年6月9日在我委进行总图会签，设计指标均满足绿地率不小于30%要求。到目前为止，中天未来方舟未向我委申请绿化验收，我委也未参加过其他综合验收。
另查明，原告提出的第二项诉讼请求“判讼被告将小区绿地率恢复到规划图上确定的30.27%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据D16组团的规划图上载明的绿地率标准；原告提出的第三项诉讼请求“判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据D16组团规划图上标明的3－4、4－4两个住宅入口；原告提出的第四项诉讼请求“判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米－42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据D16组团规划图上标明D16组团与D17组团之间的楼间距的数值；原告提出的第五项诉讼请求“判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿化停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，主要依据D15组团的规划审批图，D15组团原规划审批拟建的系省直机关办公楼，后改建为商品房对外销售，原告认为侵害了D16组团的业主权益，并造成房屋价值减损；原告提出的第六项诉讼请求“判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告提出该项诉请，主要依据D16组团规划图上载明的停车位数值，庭审中，原告当庭改变该项诉请为“请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告”。
一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。
本案的争议焦点为：一、被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约？二、D16组团的绿地率、楼间距、停车位等是否符合规划审批要求？
关于第一个争议焦点被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约的问题。被告在对外宣传其修建的中天未来方舟楼盘时，各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，但是对具体规划的面积、结构、朝向、修建时间等均未作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述资料及销售广告中关于配套设施的说明属于要约邀请，不属于要约。
关于第二个争议焦点D16组团的绿地率、楼间距、停车位等是否符合规划审批要求的问题。贵阳市城乡规划局作为法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关依法具有对建设工程项目进行规划竣工验收的法定职能，现该局对D16组团已下发《建设工程竣工规划认可证》认定D16组团符合规划审批要求，故在已有相应职能的机关确认的情况下，被告修建的D16组团符合规划审批。
因此针对本案原告提出的各项诉请，法院评析如下：
关于原告提出的第一项诉讼请求“判令被告赔偿因不能完全履行合同内容给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，原告在2017年10月19日向法院明确表示对该诉请取消，法院从其自愿。
关于原告提出的第二项诉讼请求“判讼被告将小区绿地率恢复到规划图上确定的30.27%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为D16组团现绿地率未达到该组团规划图上载明的绿地率标准，被告辩称因D16组团已取得贵阳市城乡规划局建设工程竣工规划认可证，故D16组团的绿地率应符合规划图的要求。一审法院认为虽该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证，但关于该组团具体绿地率数值由于贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可时并不测量具体数值，而测量具体数值是由相关行政单位进行，但目前中天未来方舟未向相关行政单位申请绿化验收，原告可待行政机关验收后若绿地率不符合规划要求后另案主张权利。故对原告的该项诉请，法院不予以支持。
关于原告提出的第三项诉讼请求“判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为该小区南面入口应与规划图上标明的另外两个入口修建为统一的刷卡进入的人行入口，一审法院认为因在该组团规划图上3－4、4－4两个入口只标明为“住宅入口”，并未对该入口的修建形式有明确表述，现该两入口虽修建为车辆入口并未影响行人通行，且修建的该两入口均属于规划竣工验收范围，现该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证的情况下，即表明法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关贵阳市城乡规划局已对被告修建的该两入口确认符合规划图要求，故对原告的该项诉请，法院不予以支持。
关于原告提出的第四项诉讼请求“判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米－42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为D16组团与D17组团之间的楼间距不符合D16组团规划图上标明的楼间距的数值，一审法院认为两组团间楼间距的具体数值亦属于规划竣工验收范围，现该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证的情况下，即表明法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关贵阳市城乡规划局已对被告修建的该两组团间楼间距确认符合规划图要求，且贵阳市城乡规划局亦对一审法院回函明确表示该组团与D17组团之间的楼间距大于30米，故在该组团已通过规划竣工验收并已有相关职权的行政机关确认D16组团与D17组团之间的楼间距满足规划指标的情况下，原告称该组团与D17组团之间的楼间距未达到规划指标无依据，法院不予采信。因此，对原告的该项诉讼请求，法院不予以支持。
关于原告提出的第五项诉讼请求“判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿化停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，原告认为D16组团原规划为省直机关办公楼，后改建为商品房对外销售，侵害了D16组团的业主权益，并造成房屋价值减损，一审法院认为D15组团修建何种设施系被告自主经营行为，且D15组团修建省直机关办公楼与D16组团房屋价值减损并无必然的联系，故对原告的该项诉请，法院不予支持。对于原告要求恢复社区图书馆的修建的诉请，虽然在D16组团的规划平面总图上标明有社区图书馆，现被告已按规划图要求预留出社区图书馆的位置，因社区图书馆系文教设施其责任主体不在被告，故对原告的该主张，法院不予支持。
关于原告提出的第六项诉讼请求“判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告当庭改变该项诉请为“请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告”，但由于原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于停车位的约定其所有权、收益权属于出卖人即被告，在原告未支付相应合理对价的情况下，要求被告将车位交付给原告的请求于法无据，法院不予支持。
综上，由于被告在其宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺系要约邀请且D16组团符合规划审批要求，不存在违约的情形，故对原告提出的房屋价值减损的评估申请，无必要进行。对原告提出的小区绿地率评估因绿地率的测量本属于相关行政机关的职权范围，原告可待相关行政机关进行绿化验收后根据验收结果主张权利，故现亦无评估必要。因此对原告申请对房屋价值减损及绿地率评估，法院均不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告徐燕菊的诉讼请求。案件受理费人民币50元由原告徐燕菊负担（已预交）。
二审中,当事人各方未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：一是原审审理程序是否符合法律规定；二是原判认定涉案宣传资料等属于要约邀请是否正确；三是原判驳回上诉人主张相关损失是否妥当；四是上诉人主张E5组团调配至D16组团的车位是否可以判令交付。
关于焦点一，第一、对于上诉人主张对涉案楼盘绿地率、绿地率不达标导致的损失进行评估的问题。事实上，项目绿地率属于规划要求，是否符合规划要求也是由规划部门验收判断，现贵阳市城乡规划局回函认为，在规划竣工认证时，涉案组团基本满足规划绿地率指标；贵阳市生态文明委员回函认为，涉案组团设计指标均满足绿地率不小于30%要求。原判对此不再委托评估，并无不当。第二、对于上诉人主张对涉案楼盘楼间距进行确认，对规划、设计变更导致的房屋价值损失进行评估的问题。本院认为，楼间距以及楼盘的规划与设计，均需要规划部门的审批，房屋竣工后需要经过规划部门的验收；而贵阳市城乡规划局回函认为涉案组团房屋坐标基本符合审批要求，并下发《建设工程竣工规划认可证》明确涉案组团房屋经规划验收符合审批要求；上诉人并未举证证明中天城投公司如何变更规划设计，如何影响房屋价值减损，该项损失是否客观并不确定，原判不予准许上诉人主张的相关评估申请，并无不当。原判审理案件的其他程序合法，当事人各方充分表达了自己的权利主张，上诉人主张原判审理程序违法的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，中天城投公司在对外宣传中天未来方舟楼盘时，相关售楼资料、宣传广告中宣传的滑雪场、省直机关大楼等设施并未实现，有违诚信。但各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，对具体规划的面积、结构、修建时间等均未作出具体确定的允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上诉人也并未举证证明中天城投公司的宣传广告对其当时选择订立合同以及房屋价格的影响，上诉人主张中天城投公司的广告承诺应为要约并应当认定为合同内容的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于焦点三，第一、对于上诉人主张的绿地率恢复不能、楼间距恢复不能的损失问题，根据贵阳市城乡规划局的回函、贵阳市生态文明建设委员会的回函以及涉案楼盘《建设工程竣工规划认可证》确认的内容，也就是具有相关职权的行政机关认定涉案组团的绿地率、楼间距符合规划要求，上诉人也没有举证证明绿地率、楼间距是否实际变更和对其房屋通风采光以及价值减损的影响，原判驳回上述诉请，符合客观实际，本院予以维持。第二、对于上诉人主张南面住宅入口恢复不能损失的问题，在该组团规划图上3－4、4－4两个入口处标明为“住宅入口”，但修建为车辆入口或人行道路入口未有明确表述，现该两入口虽修建为车辆入口，但客观上并未影响行人通行，且修建的该两入口均经规划竣工验收并取得《建设工程竣工规划验收认可证》，上诉人主张的该项损失，没有事实和法律依据，原判处理正确，本院予以维持。第三、对于上诉人主张中天城投公司宣传承诺的相关设施建设不能的损失问题。首先，双方商品房买卖合同没有约定宣传资料上载明的相关配套设施，中天城投公司并未明显违反合同约定；其次，宣传广告的内容不具体确定，不能视为合同内容，中天城投公司并未发生违约情形；再者，上诉人未举证证明中天城投公司未兑现广告宣传的设施对其房屋价值减损以及房屋品位、升值空间的影响。原判驳回对上诉人主张相应损失的请求，于法有据，本院予以维持。
关于焦点四，第一、中天城投公司答辩认可涉案组团的业主在本组团停车位不够使用的情况下，根据规划要求，可通过租赁或购买的方式使用E5组团平衡调配的停车位，中天城投公司的答辩意见，与客观事实相符。第二、上诉人在一审中请求“将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告（上诉人）”，上诉人并未购买或租赁某一具体停车位，其请求交付没有确指的标的物，被上诉人中天城投公司没有合同约定或法律规定的具体交付义务，原判驳回上诉人该项主张，符合客观事实，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐燕菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 邓禹雨
二〇一八年七月十八日
书记员 付映妤