广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第1789号
原告（反诉被告）：北海中宝房地产有限公司。
法定代表人：庞志忠，该公司经理。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北海市万家快捷宾馆有限公司。
法定代表人：王正平，该公司总经理。
委托代理人：石维道，广西盛力律师事务所律师。
委托代理人：赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。
原告北海中宝房地产有限公司（下称中宝公司）与被告北海市万家快捷宾馆有限公司（下称万家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月14日立案受理后，被告万家公司于同年11月29日向本院提出反诉，本院于同年12月12日受理反诉后，于2013年1月10日将两案合并进行审理。原告（反诉被告）中宝公司的委托代理人李玉萍、邓泽涛，被告（反诉原告）的委托代理人石维道，赵忠芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中宝公司诉称：原、被告分别于2009年3月31日、5月4日签订租赁合同及补充协议，约定原告将所有的北海大道179号的“中宝世豪商务公寓”出租给被告作经营酒店、旅游休闲使用，租期从2009年4月1日至2019年3月31日止，前五年即2009年4月1日至2014年3月31日每月租金180000元，后五年即2014年4月1日至2019年3月31日每月租金225000元。租金支付方式为每季度支付一次，每季度期满前10天支付下季度租金。如被告拖欠租金累计达一个月的原告可单方终止合同。合同履行中，被告以案外人北海奇珠房地产公司封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约支付租金。为此原告向法院起诉要求被告支付租金、解除合同。被告提出反诉，要求原告赔偿因道路封闭给其造成的经济损失，法院判决认定道路封闭非原告造成，驳回被告的反诉请求，并判令被告按合同约定支付租金，但未支持原告解除合同的诉求。其后被告仍以上述理由继续拖欠租金。2012年6月20日，原告向被告发出《催款通知》，被告拒付，至2012年10月止，原告已累计欠付租金1399820元。2012年11月1日，因被告长时间拖欠巨额租金不付，原告向被告发出解除合同支付租金通知。被告的行为已明确表示不再履行合同义务，已构成根本违约。请求判令：一、确认原、被告签订的租赁合同书及补充协议已解除；二、判令被告支付租金1399820元并支付利息33000元（租金暂计至2012年10月30日止，以后另计。租金利息分期计算，219820元的租金利息从2011年10月18日起计，100000元的租金利息从2012年3月20日起计，540000元的租金利息从2012年5月20日起计，540000元利息从2012年8月20日起计，以上利息按银行同期同类贷款基准利率标准暂计至2012年10月30日，以后按上述标准另计至款项付清之日止）；三、被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）中宝公司在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同书及补充协议，证明原、被告存在租赁合同关系，双方的权利义务；2、民事判决书，证明生效判决书判决被告按合同约定支付租金；3、催款通知，证明被告继续拖欠原告租金，原告催收；4、通知，证明原告通知被告解除租赁合同，要求被告支付租金，被告签收。
被告（反诉原告）万家公司辩称：原告起诉的第一项请求没有事实法律依据。原、被告签订合同中约定了合同解除的条件，双方因租金数额问题进行了诉讼，诉讼没有结束，数额无法确认，所以没有向原告支付租金。被告的行为不属于恶意违约，原告无权向被告发出解除合同通知，不能以通知的方式解除合同。原告起诉要求支付租金的标准，双方因租金问题进行了一次诉讼，判决生效后，被告已履行了之前的租金支付义务，后来因为道路变窄再次提起诉讼，不能依据原来的约定来支付租金，应按实际情况变更租金标准。
被告为其辩解，在举证期限内未向本院提供证据。
被告（反诉原告）万家公司同时诉称：反诉原、被告签订的租赁合同及补充协议约定租期为10年，如因自然灾害等不可抗力致使本合同的履行成为不可能，甲乙双方任何一方有权解除本合同，合同履行中因2012年10月29日台风带来强降雨，致使反诉原告承租的公寓地下室全部被雨水淹没至棚顶，即公寓地下室的配电及相关设备全部损毁，供电系统全面瘫痪，供水系统亦部份停止工作，整幢公寓租赁物基本使用功能完全丧失。反诉原告从2012年10月29日被迫停业至今。根据租赁合同第十条第一款的约定反诉原告因不可抗力，对租赁物丧失了经营使用以及经营收益的权利，无法实现合同目的，反诉原告有权解除合同。同时，反诉原告因经营需要对租赁物进行了装修，反诉被告应当对无法拆除的装修物作价补偿给反诉原告。请求判令一、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同及补充协议；二、判令反诉被告向反诉原告支付装修补偿15万元。
反诉原告对其陈述事实，在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同及补充协议，证明反诉原告与反诉被告的租赁合同关系及双方权利义务；2、北海日报（第八版）证明2012年10月29日台风带来强降雨的事实；3、照片，证明台风导致租赁物地下室配电层全部被水淹没，全部电设施、设备损坏的事实；4、员工离职手续表，证明因酒店停业无法继续经营，员工已全部离职的事实。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，但认为催款通知的内容不是事实，被告不是恶意拖欠租金，证据4的真实性、关联性无异议，但不合法，没有考虑本案的实际情况，单方解除合同，由法院确认。反诉被告对反诉原告提交的证据1无异议，证据2证明台风不属于不可抗力，政府已经提前通知，不属于不可预见，且北海作为滨海城市每年都会有台风，由于反诉原告违约，导致反诉被告没有资金修理修复供电设备，证据三不能证明反诉原告的损失，不属于不可抗力。同一地段的海事法院电源很快就通了，证据四与本案无关联。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事实由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2009年3月31日、5月4日，原、被告分别签订一份《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》及该合同补充协议，约定原告（甲方）将合法拥有的北海大道179号“中宝世豪商务公寓”整体按房屋现状出租给被告（乙方），租赁期限为10年。从2009年4月1日起甲方将房屋出租交付乙方使用，至2019年3月31日，期满合同终止。双方议定月租金为前五年按每月180000元，后五年按每月225000元即前五年从2009年4月1日至2014年3月31日止每月租金18万元，年租金共为216万元。第六年后从2014年4月1日至2019年3月31日止均按每月租金22.5万元计，年租金270万元。前五年每季度租金为54万元，后五年每季度租金为67.5万元。租金支付方式：乙方在每个季度租金期满前10天支付下季度租金，依此类推。乙方应按时向甲方支付每季度租金。如乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可单方终止合同，有权收回房屋，乙方所装修和购置的全部设备归甲方所有，乙方须无条件按时撤出该楼。乙方承租后所发生的电梯维护、物业管理，水电及一切设备损坏修理费用等均由乙方承担。租赁合同及补充协议签订后，原告已依约将合同约定的租赁物交付给被告经营使用。合同履行中，被告以案外人北海奇珠房地产公司施工封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约支付租金。2012年6月20日原告书面向被告发出催款通知，催促被告支付尚欠的租金共859820元，但被告仍拖欠未付，原告为此向本院起诉，要求被告支付租金，解除合同。被告提出反诉，要求原告赔偿因道路封闭给其造成的经营损失。2011年7月5日该案经北海市中级人民法院终审生效判决书（2011）北民二终字第36号判决，被告按合同约定支付租金970000元（计至2010年5月21日止，以后按合同约定计）给原告，未支持原告解除合同的诉求。之后，被告仍以上述理由继续拖欠租金，并于2012年7月17日向本院起诉，要求减少租金。该案在审理过程中，原告于2012年11月1日向原告发出书面通知，要求被告按生效判决书履行支付租金义务，支付拖欠的租金1639820元，并通知被告自收到本通知之日起双方签订的上述租赁合同及补充协议即解除。要求被告在接到通知后7日内付清租金，结清经营期间的所有水电费及其他费用，按合同约定将租赁物返还。至2012年10月30日止被告累计已拖欠原告租金1399820元未付。2013年1月16日本院作出（2012）海民初字第1212号民事判决书，判决驳回被告请求原告减少租金的诉求，被告不服判决，已提起上诉。本案在审理过程中，被告于2013年1月21日将租赁物移交给原告，原告已接收。
本院认为：
一、本诉
原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，为有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。原告按合同约定已将租赁物交付被告使用，但被告在合同履行中以案外人封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约定期限交付租金，原告为此起诉要求被告履行支付租金义务，解除合同，被告反诉要求原告赔偿因道路封闭造成的经营损失，但被告的反诉请求已被生效的判决驳回，证明被告以租赁物通道被封闭影响经营为由，不按约定期限支付租金，理由不成立。被告没有按合同约定期限支付租金，原告催告后被告在合理期限内仍未履行，已构成根本违约。原告为此已通知被告解除租赁合同及补充协议，租赁合同及补充协议自通知送达被告即2012年11月1日已解除。原告请求判决确认租赁合同及补充协议已解除，符合法律规定，本院予以确认。被告没有按合同约定期限支付解除租赁合同前的租金，原告应依据终审生效的判决书向原审法院申请执行。原告在本案中主张解除合同前的租金，属重复主张权利，本案不再审理。2012年11月1日租赁合同及补充协议解除后，被告没有及时将租赁物返还给原告，占有原告的租赁物至2013年1月21日返还，被告应比照租赁合同约定的租金标准支付租金损失给原告，原告自2012年11月1日通知被告解除合同至2013年1月21日被告交还租赁物给原告止，按租赁合同计算租金为48万元，原告请求被告支付租金损失40万元，本院应予支持。
二、反诉
反诉原告请求解除与反诉被告签订的租赁合同及补充协议，因该租赁合同及补充协议自反诉被告于2012年11月1日通知反诉原告时合同已解除，反诉被告在本诉中已请求判决确认本案租赁合同及补充协议已解除，反诉原告请求解除本案租赁合同及补充协议，本院应予准许。反诉原告请求反诉被告支付装修补偿费15万元，因反诉原告不按合同约定期限支付租金，已构成违约，反诉被告为此通知反诉原告履行支付租金义务，但反诉原告仍未履行，导致反诉被告通知反诉原告解除租赁合同及补充协议，对租赁合同及补充协议的解除，反诉被告没有过错，且符合合同约定及法律规定。根据租赁合同第六条第二项的约定，反诉原告逾期支付租金累计一个月，反诉被告可单方终止合同，有权收回房屋，反诉原告所装修和购置的全部设备归反诉被告。反诉原告无权请求反诉被告支付装修补偿，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、原告北海中宝房地产有限公司与被告北海市万家快捷宾馆有限公司签订的《北海中宝豪商务公寓租赁合同书》及补充协议于2012年11月1日已解除；
二、被告北海市万家快捷宾馆有限公司应支付租金损失400000元给原告北海中宝房地产有限公司；
三、驳回原告北海中宝房地产有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告北海市万家快捷宾馆有限公司要求反诉被告北海中宝房地产有限公司支付装修补偿150000元的诉讼请求。
本诉案件受理费17695元，由被告北海市万家快捷宾馆有限公司负担（该费用原告已预交，被告在支付租金时一并付还给原告17695元）；反诉受理费3000元，由反诉原告北海市万家快捷宾馆有限公司承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审判长 黄开群
审判员 王康建
审判员 高振理
二〇一三年四月二十六日
书记员 曾