河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第1935号
原告孙绍永。
委托代理人李凤海，河北龙信律师事务所律师。
被告河北卓丰物业服务有限公司唐山分公司，住所地：河北省唐山市曹妃甸区。
负责人赵建昌，该公司经理，
委托代理人丁春启，河北实同律师事务所律师。
委托代理人丁桂荣，河北实同律师事务所律师（未到庭）。
原告孙绍永与被告河北卓丰物业服务有限公司唐山分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁增辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙绍永委托代理人李凤海及被告河北卓丰物业服务有限公司唐山分公司委托代理人丁春启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙绍永诉称，2015年2月9日，我接到被告单位工作人员的电话，告知我在渤海家园小区11号楼2门101室的住房，由于小区排污管道堵塞，造成我楼上的2门202室污水倒灌，污水直接从二楼泄露到我的厨房、卧室等房间，导致我房屋及物品受损。经我与被告公司人员现场查看，确定了事故原因和责任。曹妃甸区价格认证中心对我房屋及物品损失进行了鉴定，确定我房屋及物品损失为74712元。因我楼房正在租赁期间，还造成房屋不能正常使用而发生的租金损失，致使我租金损失13000元。损失合计87712元。我与被告在诉前就相关损失赔偿事宜进行了协商，但并未达成一致意见。由于被告疏于管理造成我房屋及物品等损失，被告应当承担过错责任，故根据相关法律的规定，诉至贵院要求被告赔偿二次装饰装修损失74712元；赔偿租金损失13000元并承担本案诉讼费用。
被告河北卓丰物业服务有限公司唐山分公司辩称，一、造成本案涉及房屋被污水淋损的原因是该单元相关住户使用不当及该楼房的建设单位河北神州远大房地产开发有限公司对污水管道安装设计不合理共同造成的，原告的损失应由相关过错方承担赔偿责任。二、根据建筑法第52条、第80条，城市房地产开发经营管理条例第16条以及物业管理条例第31条的规定，作为房地产开发企业的神州远大房地产开发有限公司应对工程质量设计安装后果承担质量责任。并承担因此给相关人员造成的损失。三、根据渤海家园住宅前期物业合同第4条、第14条、第16条的规定，涉及到物业质量问题应当由神州远大房地产开发有限公司承担房屋遗留质量问题，因物业本身没有瑕疵，造成损失，物业公司不承担责任。另外根据物业管理条例以及最高法关于审理物业服务合同案件适用法律的解释，前期物业服务合同对房地产开发企业、物业公司及物业业主均具有约束力。四、原告虽提交了房屋租赁合同，但该房屋一直没有人居住，如其不能提供租赁合同的发票，对于该事实及该项损失的发生法庭也应不予认定。五、原告诉请的房屋损失明显过高。其提交的价格鉴定报告书根据河北省涉案物品价格鉴证管理办法第9条、12条的规定，价格鉴证部门只能鉴定物品的价值，至于相关物品是否损毁及损失程度，应当委托相关部门或专业人员进行鉴定。故我方认为该报告书属于超范围鉴定。另外该鉴定报告中的鉴定日期为2015年6月9日，漏水发生时间为2015年2月9日，委托鉴定及价格鉴定基准日的时间均是2015年5月18日，根据上述时间说明，鉴定基准日错误，应为2015年6月9日，说明鉴定的现场可能不是第一现场，不能排除相关设施物品遭受二次损坏的可能。且该鉴定报告系原告单方委托，未通知我方参与，价格认证部门也未按照河北省物价局的规定，通知相关利害关系人，我方认为该报告书无效。鉴定费鉴于鉴定报告是无效的，故该费用我方不予认可。对原告提交的影视资料的真实性、关联性、证明力请法庭核实。综上所述，引起本案发生的原因，是相关业主使用排水管道不当，房地产开发企业对排水管道设计安装不符合《建筑给排水规范》，故此庭前我方向法庭提交了申请，望法庭本着实事求是的申请事项，并驳回原告对我方的诉讼请求。
经审理查明，原告孙绍永系唐山市曹妃甸区渤海家园小区11楼2单元102室业主，于2010年6月30日从郝文静处购买。2014年8月1日，原告孙绍永与唐山曹妃甸金梦香源酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，原告将该房屋出租给唐山曹妃甸金梦香源酒店管理有限公司，合同还约定租赁物包括房屋内全部固定装置、地板、墙壁、天花板及设备等，年租金26000元；租赁日期自2014年8月2日起至2016年8月1日止，租赁期间费用为人民币52000元。
该房屋建设单位河北神州远大房地产开发有限公司（甲方）与唐海新丰物业服务有限责任公司（乙方）签订了《渤海家园住宅前期物业服务合同》。合同约定甲方将座楼于唐山市唐海县长丰路渤海家园住宅小区委托乙方进行前期物业管理服务。该合同第二条第2项约定“共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道，落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。”
2015年2月9日因该小区排污管道堵塞，导致11楼2单元202室污水倒灌并泄漏到原告的房屋内，造成原告房屋及屋内物品受损的事故。河北龙信律师事务所委托唐山市曹妃甸区价格认证中心对唐山市曹妃甸区渤海家园小区11楼2单元102室因楼上污水泄漏造成污染或物品损坏及产生的二次装修价格进行鉴定，鉴定损失的价格为74712元。原告孙绍永支付价格鉴定及咨询服务费2241元。因该事故致使原告的房屋无法实现出租目的，并造成相应的损失。
另查明，唐海新丰物业服务有限责任公司于2013年5月7日名称变更为唐山市曹妃甸区新丰物业服务有限责任公司，于2013年9月6日名称变更为河北卓丰物业服务有限公司。
证明上述事实的证据有：
1、原告孙绍永与郝文静签订的《房屋买卖协议》；
2、原告孙绍永与唐山曹妃甸金梦香源酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；
3、唐山市曹妃甸区价格认证中心《价格鉴定结论书》；
4、唐山市曹妃甸区价格检查服务认证中心价格鉴定及咨询服务费发票、
5、河北神州远大房地产开发有限公司与唐海新丰物业服务有限责任公司签订的《渤海家园住宅前期物业服务合同》；
6、原被告陈述。
本院认为，被告河北卓丰物业服务有限公司系为原告孙绍永所在渤海家园住宅小区提供物业服务的企业。其与该小区建设单位根据河北神州远大房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同中约定，由被告对渤海家园住宅小区内共用的上下水管道，落水管、污水管进行维修、养护和管理。该小区11楼2单元202室污水倒灌并泄漏到原告的屋内，造成原告房屋及相关物品的损坏，被告应承担对上下水管道，落水管、污水管未尽维修、养护和管理义务的法律后果，故对原告的损失应承担赔偿责任。被告河北卓丰物业服务有限公司虽辩称造成污水倒灌的原因系河北神州远大房地产开发有限公司对污水管道安装设计不合理造成，但就该主张未向法庭提交相关证据，且在被告与河北神州远大房地产开发有限公司签订前期物业管理合同时，应对该小区的实际状况做好详细考察，发现质量问题及时纠正，被告未向河北神州远大房地产开发有限公司提出污水管道安装设计不合理问题，故因污水管道污水泄漏给业主造成的损失，应先行由被告承担。因此对被告的答辩主张，本院不予采信。唐山市曹妃甸区价格认证中心系法定鉴定机构，被告虽辩称该中心出具的鉴定意见定损过高，但未对自己的主张提供相应证据，故对该认证中心出具的价格鉴定报告书本院依法予以确认。鉴定费系为查明事故事实，确定损失数额中心支出必要合理费用，被告亦应承担赔偿责任。因污水倒灌造成原告的房屋不能居住，自事故发生至今近10个月，参照原告与唐山曹妃甸金梦香源酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，原告要求被告赔偿租金损失13000元，并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：
一、被告河北卓丰物业服务有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告二次装修损失76953元。
二、被告河北卓丰物业服务有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告租赁费损失13000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1024元，由被告河北卓丰物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。同时于7日内缴纳上诉费，逾期交付，按放弃上诉处理。
代理审判员 丁增辉
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 郑新颖