浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丽龙民初字第170号
原告：浙江东康工贸有限公司。住所地：龙泉市回归工程广济街**号。
法定代表人：丁关英，该公司执行董事。
委托代理人：吴金铿，浙江金铿律师事务所律师。
委托代理人：蔡永清，浙江东康工贸有限公司股东。
被告：浙江龙电散热器有限公司。住所地：龙泉市回归工程广济街**号。
法定代表人：吴炜，该公司董事长。
委托代理人：张笑俏，浙江晟耀律师事务所律师。
原告浙江东康工贸有限公司诉被告浙江龙电散热器有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案延长审限三个月。原告法定代表人丁关英及其委托代理人吴金铿、蔡永清，被告法定代表人吴炜及其委托代理人张笑俏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江东康工贸有限公司起诉称：2011年7月1日，原告公司股东蔡永清与被告签订了《转让协议书》一份。协议约定：被告将坐落在龙泉市回归工程39号地块约35亩土地、已建厂房、围墙及附属建筑物等资产一并转让给原告。其中，被告所转让地块中8106.09㎡已领取浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证，其余土地尚未领取权属证书；转让价款为人民币1000万元；协议生效后，原告应支付100万元订金；被告在收到订金的次日起应协助原告方到龙泉市工业园区管委会和其他相关部门办理已领取产权证部分土地的过户手续和未领取产权证部分的土地挂牌变更手续。过户和挂牌变更手续办理完毕后，原告方从转让款中代被告支付应付给信用联社贷款本息、材料款、工人工资及出让金；原告应在过户和挂牌变更手续办理完毕后四个月内付清全部余款。协议签订后，原告与龙泉市工业园区管委会签订了《龙泉市招商引资项目投资合同》，并积极履行转让协议约定的支付订金等付款义务。2011年7月21日，原告公司注册成立。然而，被告却不愿履行协议约定的办理挂牌变更和过户义务。在相关部门的帮助下，原告于2011年11月25日通过挂牌出让成功取得39号地块中的11457㎡土地（未领取产权证部分的土地），并于2011年11月29日与龙泉市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。到目前为止，原告方为履行《转让协议书》项下义务付款达510.73万元。而且按《转让协议书》第五条约定应由原告方收取的2011年12月31日后的租金被被告方收取292000元。原告多次要求被告履行办理土地过户手续，但被告一直拖而不予配合办理。被告的行为已严重影响原告公司的建设、经营计划。鉴于被告的严重违约行为，被告应支付违约金100万元。请求法院判决将坐落在龙泉市回归工程39号地块浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证名下8106.09㎡土地使用权变更过户至原告名下；判决被告向原告支付违约金100万元。
被告浙江龙电散热器有限公司口头答辩称：原告不具有本案诉讼主体资格。2011年7月1日，案外人蔡永清与被告签订了土地使用权、厂房等转让协议，而原告并未参加签订合同。原告与被告之间并无法律上的权利、义务关系，故原告不具有适格主体资格。
原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、被告与案外人蔡永清签订的转让协议，除被告法定代表人和蔡永清签字外，还有见证人的签字。说明该合同有对外的一面，也有对内的一面。虽然该协议书上约定转让款为1000万元，但双方口头约定为1200万元，200万元没有写入合同。签订协议时双方约定，蔡永清应在签订协议当天支付给被告300万元，其中200万为未写入协议的款项，100万为订金。但是，蔡永清在签订协议书后，只汇入见证人郭从力账户100万元。其余200万至今未付。由此可见，蔡永清在签订协议后并未向被告支付100万元的订金，先行构成违约；2、本案所涉土地已抵押在银行，银行贷款未偿还，无法办理过户手续；3、原告主张其已支付511.699万元给被告与事实不符。从原告提交的付款凭证显示，除支付给龙泉市国土资源局1718550元系原告付款外，其余的付款人并非原告。故原告主张其已支付511.699万元给被告与事实不符。4、原告称被告收取应由原告收取的厂房房屋租金292000元缺乏事实和法律依据。案外人蔡永清与被告签订的转让协议虽然明确了2011年12月31日前的租金由被告收取。但蔡永清没有履行订金的付款义务，故2012年1月1日之后的厂房租金仍应由被告收取。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告保留对案外人蔡永清的诉权。
原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
第一组：浙江东康工贸有限公司注册档案、公司章程、公司声明及结婚证。
1、浙江东康工贸有限公司注册档案、浙江东康工贸有限公司章程，待证蔡永清系原告浙江东康工贸有限公司的股东。
2、浙江东康工贸有限公司声明，待证蔡永清在浙江东康工贸有限公司筹备期间虽然以个名义与被告签订39号地块转让协议，但公司成立后，蔡永清在合同上的权利义务由浙江东康工贸有限公司享有和承担。
3、结婚证，待证浙江东康工贸有限公司总经理丁关英与蔡永清系夫妻关系。
第二组：转让协议书、股东会决议等
1、转让协议书，待证蔡永清、被告于2011年7月1日签订了工业用地使用权转让协议，约定：被告将龙泉市回归工程39号地块及已建厂房一并转让给蔡永清（土地总面积约35亩，其中8106.09㎡被告已办理土地使用权证，剩余的土地未办理土地使用权证）转让价款为1000万元，蔡永清应在协议签订后支付给被告订金100万元；被告应在收到订金的次日起与蔡永清一起到龙泉市工业园区管委会和其他相关部门办理土地挂牌变更手续及土地使用权过户手续；土地挂牌变更手续及土地使用权过户手续办理完毕后，蔡永清应在转让款中代被告支付被告拖欠他人的以下款项：（1）龙泉市农村信用合作社贷款190万元及利息；（2）建造厂房等拖欠的工程材料款、工人工资约50万元（以被告提供的清单为准）；土地出让金约150万元（以龙泉市工业园区管委会确定的金额为准）；其余转让款限蔡永清于土地挂牌变更手续及土地使用权过户手续办理完毕后4个月内付清；被告收取厂房租金时间为2011年12月31日止；如一方违约，应支付对方违约金为100万元。
2、被告股东会决议，待证被告将坐落在龙泉市回归工程39号地块约35亩土地及厂房等附属设施出让给蔡永清经被告董事会决议，且明确出让款为1000万元。
3、由厦门市慧快乐文化传播有限公司和被告共同向龙泉市工业园区管理委员会提交的招商引资项目转让相关事项申请，待证被告于2011年7月1日明确了出让地块及厂房等附属设施的相关权利、义务转移给蔡永清。
4、由龙泉市工业园区管委会和厦门市慧快乐文化传播有限公司签订的招商引资项目投资合同，待证原告股东蔡永清于2011年7月8日以厦门市慧快乐文化传播有限公司与龙泉市工业园区管委会签订了入园协议。
5、由龙泉市工业园区管委会和浙江东康工贸有限公司签订的招商引资项目投资补充协议，待证2011年7月28日，原告以自己的名义与龙泉市工业园区管委会签订的入园协议。
6、成交确认书，待证经龙泉市招投标中心、龙泉市国土资源局、龙泉市工业园区管理委员会等部门的举办的国有建设用地挂牌出让活动中，浙江东康工贸有限公司为龙泉市回归工程39-1号地块竞得人，地块出让款为171.8550万元。
7、国有建设用地使用权出让合同，待证2011年11月29日，龙泉市国土资源局与浙江东康工贸有限公司签订了国有建设用地使用权出让合同，约定龙泉市国土资源局于2011年11月29日将坐落在龙泉市回归工程39-1号地块出让给浙江东康工贸有限公司，土地面积11457㎡地块出让款为171.8550万元。
8、土地使用权证，待证登记在被告名下坐落在龙泉市回归工程39号地块，土地面积8106.09㎡的工业用地（已办理土地使用证），被告已于2011年7月1日转让给蔡永清。
9、由被告与蔡永清签订的有关土地、厂房转让、代为支付民工工资及工程尾款的补充协议，待证经龙泉市工业园区管委会协调，由蔡永清与被告协商，由原协议的蔡永清代被告支付的民工工资及工程尾款50万元调整为100万元。
10、银行凭证及收条，待证原告法定代表人丁关英于2011年7月1日通过银行汇入见证人郭从力账户订金100万元。
11、银行汇款凭证及代付说明，待证丁关英于2011年支付给被告100万元（2011年7月27日汇入被告法定代表人吴炜指定的谭利奇账户20万元；汇入被告法定代表人吴炜指定的钱伟娟账户30万元；汇入被告法定代表人吴炜账户50万元）。
12、银行结算凭证及收条，待证丁关英于2011年10月31日支付给被告30万元（汇入被告法定代表人吴炜指定的钱忻账户）。
13、由被告向蔡永清出具的领条二张，转账支票、现金支票存根，待证经龙泉市工业园区管理委员会协调，蔡永清代付农民工的工资、工程尾款105万元，汇款人为原告。
14、土地出让金专用票据一张，待证原告浙江东康工贸有限公司于2011年12月26日支付出让金171.8550万元。
15、票据，证明原告浙江东康工贸有限公司向工业园区缴纳的预收土地款。
16、龙泉市尚唐瓷艺出具的证明、吴炜向林建松出具的借条、被告与龙泉市尚唐瓷艺签订的厂房租赁合同复印件，待证被告于2011年12月31日之后收取尚唐瓷艺22万元租金，该款与吴炜拖欠尚唐瓷艺林建松22万元冲抵。
17、龙泉市海润食品有限公司的证明、被告与龙泉市海润食品有限公司签订的房屋租赁合同复印件，待证被告于2011年12月31日之后收取海润食品有限公司租金11136元。
18、龙泉市伟林快递有限公司出具的证明、被告与龙泉市伟林快递有限公司签订的房屋租赁合同复印件，待证被告于2011年12月31日之后收取伟林快递有限公司租金、保证金25330元（租金15330；保证金10000元）。
被告浙江龙电散热器有限公司对原告提交的证据质证意见如下：
一、第一组证据
1、原告提供的第一组证据注册登记基本情况及公司章程的真实性没有异议。但认为，原告的名称为浙江东康工贸公司是有限责任公司，而非个体工商户。企业的主体资格和个人有别，蔡永清和原告公司不能等同。
2、原告提供的第一组证据公司声明系原告单方书写形成，该声明为本案诉讼需要而写，不能作为证据采信。
3、原告提交的结婚证书真实性无异议，该证据仅能证明丁关英和蔡永清之间是夫妻关系，不能证明蔡永清就是原告。
综上，原告提供的该组证据不能待证原告具有本案的主体资格。
二、第二组证据
1、原告提供的2011年7月1日《转让协议书》系被告和案外人蔡永清签订，而非与原告签订。该协议书与原告不具有法律关系；转让协议书中所涉转让价格1000万元系对外的转让款金额。实际上双方约定真实转让价为1200万元。因双方考虑到当时被告公司一些特殊的状况，在签订的协议中只写1000万元，蔡永清应将剩余200万元在签订协议书的当天汇入见证人郭从力账户转付，同时还应向被告单位支付100万元订金。为此，为双方能诚信遵守该约定，故叫见证人郭从力在协议书中签字见证；被告与案外人蔡永清签订该转让协议后，蔡永清并未依约履行汇入200万元到郭从力账户转付，仅支付100万元。该100万元不是订金；转让协议约定涉案土地抵押在龙泉市信用合作联社，该抵押贷款190万元及利息由蔡永清代为支付。现蔡永清并未支付贷款本息，致案涉土地过户不能；被告和案外人蔡永清签订协议后蔡永清严重违约，被告对蔡永清保留诉权。
2、原告提交的2011年6月29日被告公司股东会决议两个股东签字真实，但该决议产生的时间并非2011年6月29日。2011年8月10日，蔡永清将事先打印好的决议送到丽水（当时吴炜因其他事情在丽水）给吴炜两夫妻签字。当时蔡永清提出为了配合转让协议书，要求吴炜夫妇按合同上的转让款写。因此，吴炜夫妻就在决议上签字了。该决议上明确受让方为蔡永清，而非原告。
3、原告提交的2011年7月1日《关于招商引资项目转让相关事项的申请》真实性没有异议。但认为，该申请书明确转让对象系厦门市慧快乐文化传播有限公司蔡永清，而非原告。
4、原告提交的2011年7月28日《龙泉市招商引资项目投资合同》、《龙泉市招商引资项目补充协议》、2011年11月25日成交确认书、2011年11月29日《国有建设用地使用权出让合同》与本案的被告不具有关联性。该证据系龙泉市工业园区管委会和厦门市慧快乐文化传播有限公司、原告之间形成的入园、出让土地、项目用地交付条件等权利义务关系。其内容是否真实无法判断。政府有权对外进行招商引资、出让土地。
5、原告提交的浙龙国用（2009）第2805号土地使用权证真实性无异议，该土地使用权证现抵押在龙泉市农村信用合作联社。
6、原告提交的2012年1月19日《有关土地、厂房转让代为支付民工工资及工程尾款的补充协议》真实性没有异议。该证据恰能证明《转让协议书》签订的双方是被告和案外人蔡永清，且实际履行协议的主体也是案外人蔡永清，而非原告。原告的企业于2012年签订该补充协议时就已注册成立，签订协议的主体还是蔡永清。可见，原告与被告之间不存在任何法律关系。
7、原告提交的2011年7月11日的泰隆银行结算凭证真实性没有异议。但认为该证据能证实履行协议是蔡永清而非原告；能证实双方约定的真实转让款为1200万元的事实。因双方口头约定：蔡永清在签订协议的当天应汇入200万元到郭从力账户转付。而约定订金100万元是直接汇入被告公司账户，故该100万元并非订金。
8、原告提供的吴炜收条，支付给钱忻凭证，工商银行支付吴炜、谭利奇、钱伟娟的银行凭证真实性没有异议。但认为该组证据证明付款人是蔡永清（其妻代为支付）个人而非原告。
9、对原告提交的由吴炜于2011年3月1日向林建松出具的借条系复印件，不符合证据的形式要件；该借条系吴炜和案外人林建松之间的关系，与本案不具有关联性。
10、原告提交的分别于2011年12月22日、12月26日资金往来结算票据、2011年12月26日土地出让金专用票据与本案不具有关联性。
11、原告提供的2012年1月19日两张领条真实性没有异议。但认为该两张领条能证实是蔡永清履行转让协议的付款义务，而非原告。
12、原告提供的由龙泉市尚唐瓷艺出具的证明、由龙泉市海润食品有限公司出具的证明、龙泉市伟林快递有限公司出具的证明是在同一时间由同一人书写后加盖相关公司印章形成，被告对其真实性存在异议。同时，被告认为，被告是否收取该租金应当以被告出具的收条或收据为准。
13、原告提交的转让支票、现金支票存根真实性没有异议，但被告是向蔡永清出具的收条，而非原告。至于该105万元付款人是谁与被告无关。
14、原告提交的由吴炜向案外人林建松出具的借条与本案不具有关联性。
被告为支持其答辩，当庭提供证人泮高伟的证言（泮高伟，男，1978年8月18日出生，汉族，住松阳县大东坝镇大东坝村14号，浙江龙电散热器有限公司采购员），泮高伟在庭审中陈述“2011年6月的一天，蔡永清和吴炜在被告原浙江龙电散热器有限公司四楼商谈土地使用权转让一事，我知道后就去办公室泡茶，并在那里坐了十多分钟。听到双方讲的转让款是1200万元，其中200万元是私底下支付的。之后，因蔡永清未能依约履行200万的付款义务，吴炜曾多次叫我一起向蔡永清催讨”，待证被告与蔡永清于2011年7月1日签订转让协议，书面上虽然约定转让款为1000万元，但实际转让款为1200万元。
原告对证人泮高伟的证言真实性表示异议。理由如下：（1）蔡永清没见过此人；（2）作为一个公司员工，即使看到老板和其他人谈工作，也不会在场听这么久。（3）证人为什么只听到转让款的事情，而不知道违约金的事情；（4）证人是松阳人，很难听懂别人讲话内容。
本院对原告、被告提交的证据作如下认证：
一、原告提交的证据
原告提交的第一组浙江东康工贸有限公司注册档案、浙江东康工贸有限公司章程、结婚证符合证据三性要件，能证明其所待证事实，本院予以认定；原告提交的浙江东康工贸有限公司声明为原告的单方行为，未得到对方认可，该声明并不具有证据力；原告提交的第二组转让协议书来源合法、内容真实，能证明蔡永清与被告于2011年7月1日签订了工业用地使用权转让协议以及协议所约定的事项；原告提交的被告股东会决议，被告虽提出异议，但未提交其他证据予以佐证，本院认定该证据内容真实，能证明其主张的事实；原告提交的由厦门市慧快乐文化传播有限公司与被告共同向龙泉市工业园区管理委员会提交的招商引资项目转让相关事项申请，内容真实，能证明被告于2011年7月1日与蔡永清签订转让协议后又与厦门市慧快乐文化传播有限公司共同向龙泉市工业园区管理委员会提交的招商引资项目转让相关事项申请，该申请明确了将出让的地块及厂房等附属设施的相关权利、义务转移给蔡永清；原告提交的龙泉市工业园区管委会和厦门市慧快乐文化传播有限公司签订的招商引资项目投资合同内容真实，能证明蔡永清于2011年7月8日以厦门市慧快乐文化传播有限公司的名义与龙泉市工业园区管委会签订了入园协议，龙泉市工业园区管委将坐落在龙泉市回归工程39号地块约18亩土地使用权出让给厦门市慧快乐文化传播有限公司；原告提交的龙泉市工业园区管委会和浙江东康工贸有限公司签订的招商引资项目投资补充协议内容真实，能证明原告于2011年7月28日以自己的名义与龙泉市工业园区管委会签订的入园协议，龙泉市工业园区管委会同意将坐落在龙泉市回归工程39号地块约35亩土地作为浙江东康工贸有限公司项目用地；原告提交的成交确认书内容真实，能证明原告所待证的事实；原告提交的国有建设用地使用权出让合同，内容真实，能证明原告所主张的事实；原告提交的土地使用权证内容真实，该证据能证明坐落在龙泉市回归工程39号地块，土地面积8106.09㎡的工业用地土地使用权在被告名下；原告提交的由被告与蔡永清签订的有关土地、厂房转让、代为支付民工工资及工程尾款的补充协议内容真实，该证据能证明2012年1月19日，蔡永清与被告就由蔡永清代为支付民工工资及工程尾款金额进行重新协商，由原协议50万元调整为100万元；原告提交的银行凭证内容真实，该证据能证明丁关英于2011年7月1日通过银行汇入见证人郭从力账户100万元，庭审过程中，被告确认该100万元已领取；原告提交的银行汇款凭证存根及代付说明，内容真实，能证明丁关英于2011年7月27日通过工商银行分别汇入吴炜指定的账户100万元（吴炜50万元、谭利奇20万元、钱伟娟30万元）；原告提交的银行结算凭证及收条，内容真实，能证明丁关英于2011年10月31日汇入吴炜指定的钱忻账户30万元；原告提交的由被告向蔡永清出具的领条，转账支票、现金支票存根内容真实，该证据能证明原告于2012年1月19日至2012年2月10日间代付民工工资、工程尾款105万元，该代付款项经吴炜认可；原告提交的土地出让金专用票据内容真实，该证据能证明原告于2011年12月26日向龙泉市国土资源局支付出龙泉市回归工程39-1号地块挂牌出让项目出让金171.8550万元。原告提交的行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据与本案不具有关联性；原告提交的龙泉市尚唐瓷艺出具的证明、吴炜向林建松出具的借条复印件、被告与龙泉市尚唐瓷艺签订的厂房租赁合同复印件不足以证明被告收取尚唐瓷艺2011年12月31日之后的租金22万元；原告提交的龙泉市海润食品有限公司出具的证明、被告与龙泉市海润食品有限公司签订的房屋租赁合同复印件不足以证明被告收取海润食品有限公司2011年12月31日之后租金11136元的事实；原告提交的龙泉市伟林快递有限公司出具的证明、被告与龙泉市伟林快递有限公司签订的房屋租赁合同复印件难以证明被告收取伟林快递有限公司2011年12月31日之后租金25330元的事实；
二、被告提交的证据
被告提交的证人泮高伟的证言无其他证据进行佐证，本院无法判断其内容是否真实，故该证据不能待证被告所证明的事实，本院不予认定。
根据上述认证并结合原告、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
原告浙江东康工贸有限公司于2011年7月21日注册登记。公司股东由丁关英与蔡永清组成，丁关英为原告法定代表人，投资比例分别为丁关英占55%，蔡永清占45﹪，丁关英、蔡永清系夫妻关系。2011年7月1日，蔡永清与被告浙江龙电散热器有限公司签订了《转让协议书》一份。协议约定：被告将坐落在龙泉市回归工程39号地块约35亩工业用地包括土地、已建厂房、围墙及附属建筑物等资产一并以1000万元转让给蔡永清（该土地包括8106.09㎡已领取浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证土地和其余在被告名下而未办理土地权属证书的土地）；协议签字生效后，蔡永清应支付100万元订金给被告，被告在收到订金的次日起应协助蔡永清办理土地过户手续和土地挂牌变更手续（已领取浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证8106.09㎡的土地办理过户手续；在被告名下而未取得土地权属证书的土地办理土地挂牌变更手续），过户和挂牌变更手续办理完毕后，蔡永清从转让款中代被告支付如下款项：1、龙泉市信用合作社贷款190万元及利息；2、被告建造厂房及附属建筑物所拖欠的材料款、工人工资约50万元（具体见被告提供的清单为准）；3、支付未办理土地权属证书的土地出让金（以龙泉市工业园区管委会确定的金额为准）；蔡永清应在过户手续和挂牌变更手续办理完毕后四个月内付清全部余款；该协议由郭从力为见证人。签订协议时，被告名下的8106.09㎡土地使用权抵押在龙泉市农村信用合作联社。同日，被告浙江龙电散热器有限公司与厦门市慧快乐文化传播有限公司共同向龙泉市工业园区管委会递交了《关于招商引资项目转让相关事项的申请书》，该申请书注明：“由广州龙电工程机械有限公司（被告浙江龙电散热器有限公司下属企业）于2007年3月6日与龙泉市工业园区管委会签订的企业（项目）入园协议取得的龙泉市回归工程二期39号地块因其他原因，浙江龙电散热器有限公司经与厦门市慧快乐文化传播有限公司蔡永清协商，同意将2007年3月6日与龙泉市工业园区管委会签订的企业（项目）入园协议约定的所有权利与义务转让给蔡永清；企业入园协议书的有关权利与义务由蔡永清负责履行等”。协议签订后，蔡永清的妻子丁关英于同日通过泰隆银行汇入郭从力账户100万元（该100万元已由被告领取）。2011年7月27日，丁关英通过工商银行分别汇入吴炜指定的账户100万元（吴炜50万元、谭利奇20万元、钱伟娟30万元）。2011年7月28日，龙泉市工业园区管委会分别与厦门市慧快乐文化传播有限公司和浙江东康工贸有限公司签订龙泉市招商引资项目投资合同和龙泉市招商引资项目补充协议各一份。招商引资项目投资合同约定“厦门市慧快乐文化传播有限公司在龙泉市境内投资兴建年产量40万台汽车交流发电机项目，并设立独立核算企业。企业暂定名为浙江东康工贸有限公司。龙泉市工业园区管委会将回归工程39号地块面积约18亩出让给厦门市慧快乐文化传播有限公司作为该项目建设用地等”。招商引资项目补充协议约定：龙泉市工业园区管委会同意将坐落在龙泉市回归工程39号地块约35亩土地作为浙江东康工贸有限公司项目用地，原已挂牌给浙江龙电散热器公司的部分土地，由浙江东康工贸有限公司到国土资源局办理转户手续等。2011年10月31日，丁关英通过泰隆银行汇入吴炜指定的钱忻账户30万元。2011年11月25日，由龙泉市国土资源局、龙泉市工业园区管委会、龙泉市招投标中心共同向东康工贸有限公司发送了成交确认书，确认书确定浙江东康工贸有限公司为竞得回归工程39-1号地块国有建设用地使用权挂牌出让的竞得人。地块成交价为171.8550万元。2011年11月29日，浙江东康工贸有限公司与龙泉市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定：“龙泉市国土资源局将坐落于龙泉市回归工程广济路北面、龙泰路东侧地块土地面积11457㎡出让给浙江东康工贸有限公司作为工业用地，地块出让价款为171.8550万元等”。原告于2011年12月26日向龙泉市国土资源交纳回归工程39-1号地块挂牌出让项目出让金171.8550万元，该地块土地使用权现已办理原告名下。2012年1月19日至2012年2月10日间，原告浙江东康工贸有限公司代被告浙江龙电散热器有限公司支付民工工资、工程尾款105万元（该代付款项经吴炜签字确认）。被告浙江龙电散热器有限公司已领取土地使用权证8106.09㎡的土地至今仍在被告名下。审理过程中，龙泉市农村信用合作联社于2013年11月16日向本院出具《函》一张，《函》中内容为：浙江龙电散热器有限公司向龙泉市农村信用合作联社贷款时以浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证项下土地抵押。2011年7月浙江龙电散热器有限公司与浙江东康工贸公司（蔡永清）签订《转让协议书》，将该土地使用权转让给浙江东康工贸有限公司（蔡永清）时，双方就土地转让事宜已告知龙泉市信用合作联社。现龙泉市农村信用合作联社与浙江东康工贸有限公司就浙江龙电散热器有限公司的还款问题已商妥，故龙泉市农村信用合作联社同意浙江龙电散热器有限公司将该宗土地使用权转让给浙江东康工贸有限公司。
本案的主要争议焦点为：一、原告是否具备适格主体问题；二、根据合同约定，被告是否应履行8106.09㎡土地使用权过户义务的问题；三、被告是否应当支付违约金100万元的问题。
本院认为：一、原告是否具备适格主体问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告浙江东康工贸有限公司并不是2011年7月1日由蔡永清与被告龙电散热器有限公司签订的国有建设用地使用权转让协议书的一方当事人。同时，原告也未提交关于蔡永清将合同的权利、义务转让给原告以及转让经被告同意的书面材料。但从原告提交的“2011年7月1日《关于招商引资项目转让相关事项的申请》”内容来看，被告对蔡永清受让土地的目的即筹建企业清楚。从原告提交的由被告法定代表人吴炜书写的“代付证明”内容来看，被告对浙江东康工贸有限公司履行蔡永清在转让协议的付款义务表示认可。随后，原告浙江东康工贸有限公司即以自己的名义与龙泉市工业园区管委会、龙泉市国土资源局等相关部门办理龙泉市回归工程二期39号地块土地受让过程中招商引资项目投资合同的签订、土地出让金的交纳等事宜。综上，本院认为，原告虽然未能提交蔡永清经被告同意将自己与被告签订的土地使用权转让协议中权利、义务一并转让给原告的直接书面材料。但是，从原告提交的《关于招商引资项目转让相关事项的申请》、“代付证明”内容来看，被告对蔡永清将自己的权利、义务转让给原告浙江东康工贸有限公司的情况清楚，并予以认可。同时，该权利、义务的转让，并未损害被告的利益。故本院认定原告是本案适格主体。二、关于被告是否应履行8106.09㎡土地使用权过户义务的问题。蔡永清与被告签订的《转让协议书》约定，协议签字生效后，原告应支付100万元订金给被告，被告在收到订金的次日起应协助蔡永清办理土地过户手续和土地挂牌变更手续（已领取浙龙国用（2009）第2805号国有土地使用权证8106.09㎡的土地办理过户手续，在被告名下而未取得土地权属证书的土地办理土地挂牌变更手续）。蔡永清与被告签订的土地使用权转让合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，蔡永清的妻子丁关英于2011年7月1日通过泰隆银行汇入郭从力账户100万元（该100万元已被被告领取），蔡永清已履行土地过户及土地挂牌变更手续前的付款义务。被告应当按照协议协助蔡永清办理土地过户手续和土地挂牌变更手续。现被告只协助履行土地挂牌变更手续的义务，而对8106.09㎡土地使用权过户手续的义务并未协助履行。2011年7月1日，蔡永清与被告签订了《转让协议书》时，被告名下的8106.09㎡土地使用权抵押在龙泉市农村信用合作联社。现抵押权人已经同意抵押人转让抵押财产，根据合同约定，被告应承担协助原告办理8106.09㎡土地使用权过户手续义务，故对于原告主张要求法院判决8106.09㎡土地使用权变更过户至原告名下的诉讼请求，本院予以部分支持。关于被告应否支付违约金的问题。蔡永清与被告签订的土地使用权转让协议第二条约定：甲方即被告收到订金的次日起应协助蔡永清办理土地过户手续和土地挂牌手续。土地挂牌变更手续及土地使用权过户手续办理完毕后，蔡永清应在转让款中代被告支付被告拖欠他人的以下款项：（1）龙泉市农村信用合作社贷款190万元及利息等……略；合同第七条约定：如一方违约，应支付给对方违约金100万元。本案中，蔡永清及被告在签订合同时明知出让的8106.09㎡土地使用权在抵押于龙泉市农村信用合作联社，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押权人在原告起诉时仍未表示同意转让抵押物，作为受让人的原告也未代为清偿债务消灭抵押权，被告协助原告办理土地使用权过户手续的条件并不具备，故被告虽然在蔡永清履行支付100万元的订金义务后未能协助履行土地使用权过户手续，本院不认定其违约。故对原告要求被告支付100万元违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百一十条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一第条二款之规定，判决如下：
一、被告浙江龙电散热器有限公司于本判决生效后十日内协助原告浙江东康工贸有限公司将坐落在龙泉市回归工程39号地块8106.09㎡土地使用权过户至原告浙江东康工贸有限公司；
二、驳回原告浙江东康工贸有限公司其他诉讼请求。
案件受理费13880元，由原告浙江东康工贸有限公司负担13800元，由被告浙江龙电散热器有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
审 判 长 方君伟
代理审判员 沈 丹
人民陪审员 蒋继树
二〇一三年十二月二十三日
代书 记员 蒋菲菲