北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第17062号
原告金鑫，女，1983年4月30日出生。
委托代理人刘金华，北京市大嘉律师事务所律师。
委托代理人金书平（金鑫之父），1956年1月6日出生。
被告中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司，住所地北京市丰台区王佐镇西王佐村293号。
法定代表人代春利，总经理。
委托代理人周静，北京大成律师事务所律师。
委托代理人楼雯雯，女，1986年12月25日出生。
原告金鑫与被告中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司（以下简称丰昊置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鑫委托代理人刘金华、金书平、被告丰昊置业公司委托代理人周静、楼雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鑫诉称：2013年3月10日，原告作为买受人与被告签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的房屋一套，即北京市丰台区x镇x村住宅x地块x商品住宅楼x层x单元x房屋，预测建筑面积139.16平方米，单价19358.12元，总计款2397914元。同时约定了付款方式、交付条件、交接手续、验收等条款。合同签订后，原告按约定交纳了购房款。2013年9月26日，被告向原告交付了房屋。2013年10月上旬，装修过程中，原告发现该房屋剪力墙、窗户及门套等多处部位存在质量问题，随即先后多次找被告反映，要求其解决。被告承认质量有问题，但迟迟不予解决。原告无奈向丰台住建委投诉。2014年1月，丰台住建委出面组织协商此事。经其确定，由被告委托北京市建设工程质量第二检测所，对涉案房屋质量进行检测。该所于2014年4月14日作出《鉴定报告》。该报告确认涉案房屋的问题是：1.11轴×N轴—E轴墙体轴线相对最大偏差37毫米（国家允许偏差5毫米），超过国家规范7倍多。因被告不提供原始施工的轴线，报告依据相邻墙体之间净尺寸进行核准；2.11轴×G轴E轴墙体垂直度最大偏差30毫米（国家规范允许偏差8毫米），超过国家规范4倍。《鉴定报告》虽然确认了上述问题，但对其严重性、危害性的认定上存在明显偏差，严重偏袒被告。另一方面，该报告对实测中发现的客厅南阳台轴体问题，明显回避。实地检测时，检测人员对南阳台轴体进行了测量，已明显发现其轴体存在偏差，但根本未予涉及。同时，对该房屋其他质量问题，如：北侧书房西侧垂直度超标，北侧书房窗户偏差20毫米，入户门门套多处断裂等问题，也刻意加以回避。原告对该《鉴定报告》存有异议。此外，进入供暖期后，原告又发现其主卧卫生间地暖不热，经向被告反映，其派人来查找原因及修复。从2014年1月开始，被告先将原告已铺好的地砖刨开三处，但因操作不当，多次用冲击钻将其地下水管钻破，几番折腾后，才发现是主卧卫生间暖气管安装失误所致，到5月初才修复，加重了房屋质量问题造成的损失和居住隐患。对涉案房屋存在的严重问题，原告与被告多次协商，但被告一直敷衍，无解决问题诚意，以致拖延至今。被告的违约行为，给原告造成并持续造成严重的经济损失和精神损失，应承担相应民事法律责任。为此，特向贵院起诉，请求依据法律，全面审查本案事实，作出公正判决，挽回原告遭受的严重损失，维护其合法权益。现要求赔偿，不同意维修。诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋质量缺陷损失10万元；2.被告出示该项目房屋建筑工程竣工验收备案表、规划验收批准文件、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收表；3.赔偿修复剪力墙缩减面积损失26000元。因为要修复剪力墙只能是刷砂浆和腻子找平，客厅南阳台、次卧南侧墙体、北侧书房西侧墙体也需要修复，加起来会导致房屋使用面积缩减1平米，1平米的市场价是26000元；4.被告赔偿因房屋质量问题造成实际居住损失77000元（按每月租金3500元，22个月，自2013年10月至2015年8月）。自交房之日起至今金鑫一直没有居住在该房屋，一直居住在父母家；5.赔偿原告其他经济损失，即通讯费400元、交通费9600元、误工费2万元，物业费8520元（每月375元，22个月，自2013年10月至2015年8月13日）、电梯门厅涂料施工400元、主卧卫生间地暖质量损失5000元；6.赔偿原告装修损失2万元，指已装修部分在重新修复时会破坏掉现有装修，系估算；7.鉴定费、诉讼费被告承担。
被告丰昊置业公司辩称：对第一项诉求，关于鉴定数额，双方无争议部分，我方认可，但我方认为应当履行保修责任，有争议部分不认可。对第二项诉求，该项目房屋建筑工程竣工验收备案表几栋楼才有一份，备案后再向现场公示，只有一份。规划验收批准文件，几栋楼才有一份，无法提供原件。住宅质量保证书可以给一份，住宅工程质量分户验收表，回去找一份给原告。对第三项诉求，不同意，不存在缩减面积情况。对第四项诉求，经过鉴定机构鉴定，不存在安全问题，可以居住，且原告未提供实际损失的证据。对第五项诉求，通讯费、交通费，如果和保修有关、有收据，我们愿意承担实际损失；对于误工费，不同意承担，原告没有因为房屋维修产生工资扣减的情况；物业费从今年一月开始收；对于电梯、门厅、地暖等损失，我们已经修复过了，重新恢复铺砖、防水等，原告没有其他实际损失。对于第六项诉求，不同意承担，签订维修方案时，双方已经认可了维修方案包括装修恢复列项。对于原告起诉书说的事实和理由，第一段属实，是贷款购房，房屋已经按照合同约定时间在2013年9月30日之前交付。
经审理查明：2013年3月10日，出卖人丰昊置业公司与买受人金鑫签订《北京市商品房预售合同》，约定金鑫购买丰台区x镇x村住宅项目x地块x商品住宅楼x层x单元x房屋，价款2397914元。2013年9月，丰昊置业公司向金鑫交付房屋。2013年10月，双方因房屋质量产生分歧。后经丰台区住建委协调，丰昊置业公司委托北京市建设工程质量第二检测所对房屋质量进行鉴定，该所于2014年4月14日出具《鉴定报告》，检测结果为：11轴×N轴—E轴墙体轴线相对最大偏差为37毫米，超过允许偏差；11轴×G轴—E轴2号位置墙体倾斜值为30毫米，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204—2002（2011年版）要求。金鑫对《鉴定报告》存在异议，认为该报告在严重性、危害性的认识上严重偏袒丰昊置业公司，对其他房屋质量问题未予涉及或明显回避。
庭审中，关于第一项诉求，金鑫主张包括鉴定结论鉴定出的部分和技术上不可修复的损失，不可修复损失指剪力墙水平和垂直方向倾斜，是房屋主体结构瑕疵，技术上不可修复，经济上是永久质量损失，还有地热管不能修复的永久隐患。丰昊置业公司认可鉴定报告中双方无争议部分的数额。关于第二项诉求，丰昊置业公司将住宅工程质量分户验收表复印件、住宅质量保证书原件交付金鑫，并表示其他两份文件因项目只有一份原件，无法交付，但金鑫如想查询，可以随时与其联系。金鑫表示不再主张该项诉求。关于第三项诉求，金鑫主张如果修复剪力墙会导致房屋使用面积减少1平方米，按市场价格计算会有26000元损失。丰昊置业公司不认可。关于第四项诉求，金鑫主张交房之日起居住在父母家，未在诉争房屋居住。丰昊置业公司主张房屋可以入住，金鑫未举证证明存在实际损失。关于第五项诉求，金鑫主张由于房屋质量问题，与丰昊置业公司、有关单位打电话发生通讯费；金鑫父亲在外地工作，返京处理此问题发生汽油费、过桥费、以及误工费；物业费交了4492.11元，第一年的物业费是赠送的，4492.11元是何期间不清楚。电梯门厅涂料施工指材料费和人工费，入户门的电梯门厅多处断裂，让被告修复，被告不管，原告方进行了涂刷。主卧卫生间地暖损失指为查找暖气不热原因，刨了三处才找到，造成损失，系估算。丰昊置业公司主张通讯费、交通费如与保修有关、有收据，愿意承担；误工费不同意，因为金鑫没有因房屋维修产生工资扣减情况；物业费4492.11元系从2015年1月4日交至2016年1月3日；电梯、门厅、地暖等公司已经修复过，重新恢复铺砖、防水等，金鑫没有其他实际损失。金鑫提交物业费发票，其他未举证。双方认可物业费的计算标准为每日12.31元。关于第六项诉求，金鑫主张原有装修部分在重新修复时会破坏现有装修，系估算。丰昊置业公司不同意，主张维修方案已经包括装修恢复。关于鉴定费、案件受理费，金鑫表示由法院酌情判决。
本案审理过程中，丰昊置业公司出具《室内维修方案》，双方同意按照方案列项进行造价鉴定。经金鑫申请，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司对诉争房屋室内维修工程进行估价鉴定。鉴定过程中，金鑫另提交补充鉴定申请。北京华银建设工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，工程造价共计43792.54元，计算统计结果为：1.维修方案涉及内容造价为3139.90元；2.当事人在维修方案之外提出的鉴定申请涉及内容：1）原告方在维修方案之外提出的鉴定申请的范围涉及造价为14567.75元（不包含无法鉴定内容）；2）原告方对维修方案描述范围的补充涉及造价为26084.89元；3）被告方认可原告方意见的内容涉及造价为2949.80元。鉴定费一万元由金鑫预交。
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市建设工程质量第二检测所鉴定报告、室内维修方案、北京华银建设工程咨询有限公司工程造价鉴定意见书、鉴定费发票、勘验笔录、电话联系笔录、物业费发票、照片及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金鑫购买丰昊置业公司位于丰台区x镇西x村住宅项目x地块x商品住宅楼x层x单元x房屋，在装修房屋时发现质量问题，并与丰昊置业公司多次协商，但未能达成一致。现金鑫拒绝由丰昊置业公司进行维修，丰昊置业公司应将相应修复费用赔偿金鑫，具体金额以《工程造价鉴定意见书》确定的43792.54元为准。丰昊置业公司虽只认可该意见书的部分工程造价，但仅按其认可的内容不足以修复诉争房屋的现有状况。因此，按照金鑫的描述和要求鉴定出的工程造价43792.54元具有一定的合理性，对丰昊置业公司该项辩称本院不予采纳。关于房屋质量缺陷损失中不可修复的部分，金鑫未向本院提供充分证据，本院对此不予支持。关于剪力墙缩减面积损失，该项损失尚未发生，实际发生后可另行主张。关于实际居住损失，金鑫认可一直住在父母家中，故其未产生实际损失，对该项请求本院不予支持。关于通讯费、交通费、误工费，考虑因解决房屋质量问题确会发生相应费用，本院酌情予以确定。关于物业费，由于金鑫因房屋质量问题未能入住，丰昊置业公司应将相应费用赔偿金鑫，具体为按照每日12.31元的标准，自2015年1月4日计至2015年8月13日。关于电梯涂料施工、主卧卫生间地暖损失，金鑫未向本院提供充分证据，本院对此不予支持。关于装修损失，该项损失尚未发生，实际发生后可另行主张。双方其他主张及辩称，均缺乏事实与法律依据，本院均不予认定及采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付金鑫房屋修复工程款四万三千七百九十二元五角四分。
二、中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付金鑫通讯费二百元、交通费一千五百元、误工费三千五百元。
三、中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付金鑫物业费二千七百三十二元八角二分。
四、驳回金鑫其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万元，由中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付金鑫）。
案件受理费五千三百零四元，由金鑫负担一千零六十一元（已交纳），由中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司负担四千二百四十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐婵娟
人民陪审员 边银华
人民陪审员 柳德凤
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陈志博