新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）新民终232号上诉人（原审被告）：新疆西星实业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中山路。法定代表人：托乎提·阿不力孜，该公司总经理。委托诉讼代理人：热依木江·巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。委托诉讼代理人：帕提古丽·阿不都卡德尔，新疆苏碧律师事务所律师。被上诉人(原审原告):乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路。法定代表人：孙淑珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈玥，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，新疆元正律师事务所律师。上诉人新疆西星实业投资有限公司(以下简称西星公司)因与被上诉人乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称乌房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西星公司的委托诉讼代理人热依木江·巴拉提、帕提古丽·阿不都卡德尔、被上诉人乌房地产公司的委托诉讼代理人陈玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西星公司上诉请求：请求撤销原审判决第二、三项,依法改判驳回乌房地产公司对西星公司的该项诉讼请求。事实与理由：（一）楼宇北侧须拆除老旧房屋属于乌房地产公司，乌房地产公司始终未予拆除是造成项目无法竣工并通过验收的重要原因,乌房地产公司应承担此责任,因此其主张的租金损失及违约金不能成立。（二）乌房地产公司所主张的租金损失和违约金相互重合,不符合民事法律所应遵循的损害填平原则,故不应同时得到法院的支持。（三）根据原审委托评估机构所作的案涉门面房现在的价值,已远远高于2006年双方当事人签订《拆迁协议》时的房屋价值,房价的上涨已给乌房地产公司带来极大的收益,根据相关规定,乌房地产公司所主张的租金损失及违约金应与该收益进行损益相抵。乌房地产公司辩称，（一）自乌房地产公司2016年起诉至今,涉案建筑物目前仍然未能竣工并达到交付条件办理房产证照。因此,依据《中华人民共和国合同法》的相关规定并结合西星公司无法交付房屋继续履行合同这一事实,一审法院判令西星公司支付拆迁安置补偿款符合事实和法律规定。（二）西星公司无法交付房屋,致使乌房地产公司无法经营使用该门面收取租金就是给乌房地产公司造成的最直接的经济损失。因此，一审法院依据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定判令西星公司支付门面租金及违约金是符合事实和合同约定的。而该涉案房屋经评估价值为15144671元，租金补偿及违约金合计为3180568元，该金额远低于本协议标的30%，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“过分高于造成的损失”的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。乌房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令西星公司按协议约定交付补偿安置我公司建筑面积501.28平方米门面房，如无法交付则货币补偿16040960元；2.判令西星公司赔偿我公司违约金1000000元；3.判令西星公司支付我公司门面租金2180568元（2009年2月16日-2016年5月16日），以上合计19221528元；4.西星公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年7月16日，乌鲁木齐市房产管理局房屋经营公司（乙方）与西星公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：甲方负责办理并提供拆迁地段的规划用地及拆迁许可的全部手续；甲方征迁乙方非住宅门面房屋13户，建筑面积501.28平方米，按拆一补一就地补偿的办法进行。甲方在解放南路就地新建的综合楼底层门面一楼沿解放南路按进深比例（坐西朝东方向）给乙方安置建筑面积501.28平方米门面房，以新抵旧双方互不找差价，偿还门面由甲方在建造时单独分割。双方于2006年3月1日确认图纸规定范围作为本协议附件之一；甲方补偿给乙方非住宅房屋建设周期为30个月，自本协议签订之日起如甲方在30个月之内未建好房屋，甲方从第31个月起向乙方交纳非住宅门面租金为每月501.28㎡×50元/㎡=25064元，至非住宅门面房屋移交乙方使用之日起止付；如甲方违反第二条的约定，未按期建设，交付建筑面积501.28平方米非住宅门面房，甲方承担违约金100万元，并赔偿乙方房屋损失；甲方在就地建设的楼房竣工移交后90天之内办理完房屋产权证、土地使用证交给乙方，所发生的一切费用由甲方支付等内容。2006年3月1日，乌房地产公司与西星公司在新建的综合楼图纸中对应安置补偿给乌房地产公司的501.28平方米非住宅门面房的范围进行了确认。在该图纸中注明：图中红线标出位置是经双方确认的就地安置总建筑面积为501.28平方米，具体以十至十二米门面纵深安置为标准。上述协议签订后，双方实际履行。在履行过程中，西星公司作为建设单位在征迁解放南路201-237号地段后，建设了商业综合楼，现该楼的1-5层为新疆珠拉商贸城，该建设工程项目至今未竣工验收。2006年7月6日，乌鲁木齐市人民政府乌政办（2006）170号文件批复同意将乌鲁木齐市房产管理局房屋经营公司改制成立本案乌房地产公司。本案在审理过程中，西星公司于2017年6月16日提出书面申请，要求对本市天山区解放南路珠拉大厦北侧一层商业用房的价格进行评估，征得乌房地产公司同意，一审法院依法委托新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司对天山区解放南路珠拉大厦（即新疆珠拉商贸城）北侧一层501.28平方米商业房地产市场价值进行评估，新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司于2017年10月5日作出新驰天中房估字（2017）第2-328号估价报告，评估价值单价为每平方米30212元，总价值为15144671元。该评估报告送达乌房地产公司与西星公司后，双方当事人均无异议。西星公司向新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司交纳鉴定评估费用35217元。一审法院认为，乌房地产公司与西星公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应依约履行各自的义务。此次纠纷的产生，是因西星公司未按照协议的约定交付安置房屋而引起。双方在协议中明确约定了征迁非住宅门面房屋，补偿的办法、安置的面积、建设周期、建设的楼房竣工移交的时间及办理房屋权属证书、土地使用证的期限。西星公司所建设的工程项目至今未竣工验收，从现有情况反映虽然建设工程的1-5层为新疆珠拉商贸城，但西星公司未按照与乌房地产公司协议约定的内容向其交付安置房屋，本案审理过程中，乌房地产公司明确提出西星公司已无法交付安置的房屋，要求货币补偿，其主张西星公司以货币方式补偿安置房屋的诉讼请求一审法院予以支持。西星公司认为货币补偿无事实依据，可以交付安置房屋，但并未提供证据证实目前可以交付符合双方约定的安置房屋，故西星公司的辩称意见一审法院不予采纳。对于安置房屋的价值，因西星公司对乌房地产公司单方委托的评估报告不予认可，经双方同意，一审法院依法委托新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司对安置房屋价值进行了鉴定评估，西星公司与乌房地产公司对该公司作出的（2017）第2-328号估价报告中评估价值均无异议，因此，西星公司应当向乌房地产公司支付拆迁安置补偿款15144671元。双方的协议中明确约定了房屋建设周期的期限、西星公司在未建好房屋的期间需支付的房屋租金，以及西星公司在未按期交付房屋的情形下应承担的违约责任，从目前协议履行的情况来看，可以认定西星公司没有按照协议约定在建设周期内交付安置房屋，即西星公司未按协议的约定全面履行义务，至今未向乌房地产公司交付安置房屋的违约事实清楚，双方于2006年7月16日签订涉案协议，根据协议约定，西星公司应当于2009年1月16日向乌房地产公司交付安置房屋，否则应当从2009年2月16日起按照每月501.28㎡×50元/㎡=25064元的标准交纳门面租金，现乌房地产公司依据双方协议约定向西星公司主张2009年2月16日至2016年5月16日期间的门面租金具有事实和合同依据，一审法院予以支持，西星公司应当支付的门面租金数额应为2180568元（25064元×87个月）。同时，双方协议中还约定如西星公司未交付安置房屋，则承担违约金100万元并赔偿房屋损失，现西星公司未交付安置房屋，故乌房地产公司主张其支付违约金100万元的诉讼请求具有事实及合同依据，一审法院予以支持。西星公司认为违约金和租金属重复主张，可以通过交付安置房屋的方式得到补偿，但西星公司至今即未交付安置房屋也未支付房屋移交使用前的门面租金，对其辩称意见一审法院不予采纳。对于西星公司提出诉讼时效的问题。根据法律规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，诉讼时效因权利人提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。乌房地产公司与西星公司虽然在2006年签订《拆迁安置补偿协议》，但至今西星公司都未按照该协议履行义务，期间双方就争议补偿问题进行过协商，西星公司对此未提出异议，因此，西星公司提出诉讼时效的辩称意见与事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，乌房地产公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、西星公司给付乌房地产公司房屋拆迁安置补偿款15144671元；二、西星公司向乌房地产公司赔偿违约金1000000元；三、西星公司向乌房地产公司支付门面租金2180568元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。西星公司提交1.建设工程规划许可证。证明双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所涉综合楼建设方系新疆西星房地产开发有限公司，而不是新疆西星实业投资有限公司。2.2007年11月11日新疆西星房地产开发有限公司与新疆珠拉房地产开发有限公司签订的《土地项目转让协议》。证明涉案综合楼项目的开发转让给新疆珠拉房地产开发有限公司。3.工商档案（企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、营业执照）。证明新疆珠拉房地产开发有限公司名称变更为新疆绿野万隆房地产开发有限公司。4.企业法人营业执照。证明新疆西星房地产开发有限公司具有独立的法人资格。乌房地产公司质证称，对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《房屋拆迁安置补偿协议》是双方签订的，即合同相对方是西星公司，违约方也是西星公司，西星公司并未告知我方该涉案楼的建设方变更为新疆珠拉房地产开发有限公司，与乌房地产公司无关。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：西星公司是否应承担门面租金损失及违约金。本案中，乌房地产公司是依据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定内容以及西星公司的违约行为向西星公司主张违约责任的承担，以此来弥补违约而造成的损失。虽协议约定按拆一补一就地补偿的办法给予安置补偿，但因涉案门面房未达到交付条件，无法实现合同目的情况下，乌房地产公司明确要求货币补偿。基于本案事实及乌房地产公司的诉讼请求，经双方当事人的同意，法院委托对现时安置房屋价值进行鉴定评估，并依据鉴定评估结论判令西星公司向乌房地产公司支付安置补偿款。以上事实证实，涉案协议中所约定的补偿方式以交付实物变更为货币补偿。据此，西星公司未按期交付安置房屋所要承担的义务已不存在，乌房地产公司的权利以交付安置房屋变更为货币补偿的形式得以实现。故乌房地产公司请求货币补偿且协议中补偿方式实际变更情况下，乌房地产公司再以协议约定内容向西星公司要求支付门面租金缺乏事实及合同依据。原审法院依据协议约定内容判令西星公司向乌房地产公司支付门面租金损失有误，本院予以纠正。西星公司对此的上诉请求本院予以支持。关于西星公司是否应当承担违约金的问题。从协议履行情况来看，西星公司未按期建设，建设工程项目至今未竣工验收且未交付所约定建筑面积的非住宅门面房，已构成违约。虽西星公司主张建设工程项目至今无法竣工的原因并非在于西星公司，乌房地产公司也存在责任，但对此未能提供有效证据予以证明，故本院对此不予支持。原审法院判令西星公司向乌房地产公司赔偿违约金100万元符合合同约定及本案事实，本院予以维持。综上所述，西星公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初335号民事判决第一，第二项；二、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初335号民事判决第三项；三、驳回乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司其他诉讼请求。上述给付义务，新疆西星实业投资有限公司应当自判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137129.17元，由乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司负担41138.75元，新疆西星实业投资有限公司负担95990.42元；二审案件受理费32244.54元，由新疆西星实业投资有限公司负担9673.36元，乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司负担22571.18元。本判决为终审判决。审 判 长 侯 卫 宁审 判 员 热 依 拉审 判 员 孜巴尔姑二〇一八年九月十一日法官助理 夏 迪 娅书 记 员 努热斯曼书 记 员 努热斯曼