山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威环民初字第1894号
原告威海市祥云物业服务有限公司，组织机构代码：86308614-5，住所地威海市统一路435号。
法定代表人冯鲁威，总经理。
委托代理人刘晓丽，女，1980年4月23日，汉族，身份证号码3710021980********，住山东省威海市经济技术开发区崮山镇岭西村一街44号，系该公司法律顾问。
委托代理人李婧，女，1982年9月14日出生，汉族，3710021980914152X，住威海市环翠区青岛北路45号707室，系该公司法律顾问。
被告冯XX，男。
委托代理人宋XX，男，由被告公司推荐。
原告威海市祥云物业服务有限公司与被告冯翌胜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，依法由审判员刘晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市祥云物业服务有限公司之委托代理人苗丽到庭参加诉讼，被告刘晓丽、李婧，被告冯XX及其委托代理人宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威海市祥云物业服务有限公司诉称，原告按照水岸明居小区物业服务合同的约定为该小区的业主提供了物业服务，被告系水岸明居小区2号楼XX室（建筑面积137.6平方米）业主，享受了原告提供的物业服务，但却未按时交纳物业费，故要求被告支付自2009年1月1日至2014年6月30日的物业服务费10897.9元（按1.2元／平方米／月计算），电梯费3632.6元（按0.4元／平方米／月计算），公摊电费160元（按每月5元计算66个月为330元，但原告只主张其中的160元），以上合计14690.5元，并支付自2009年1月1日至实际履行之日止的违约金（按每日3‰计算，另附计算明细表）。
被告冯XX辩称，2012年之前是威海佳华物业管理有限公司为水岸明居小区业主提供物业服务，2012年原告才接手并签订了物业合同，其同意支付2012年以后的物业费等费用。另外，由于只有前期物业服务合同中约定了电费，故之后的电费不同意支付，亦不同意支付违约金。
经审理查明，威海市水岸名居小区系威海港新房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2008年12月5日，威海港新房地产开发有限公司与威海佳华物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由威海佳华物业管理有限公司为水岸明居小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.2元／月／平方米；电梯费为0.4元／月／平方米；业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按半年度预收，业主或物业使用人应在上次物业服务费届满前十五日内交纳下半年度物业服务费，首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起五日内交纳，未能按时足额交纳物业服务费的，应在付款之日起按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金；普通住宅小区平面、立体照明灯及电梯间等公共照明能源费由业主按照房屋的建筑面积分摊；合同期限自2008年12月15日至2009年12月15日止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。合同签订后威海佳华物业服务有限公司开始为水岸名居小区提供物业服务。
2010年3月15日，威海佳华物业服务有限公司与原告签订一份委托协议书，内容为：2008年威海港新房地产开发有限公司与威海佳华物业管理有限公司签订的前期物业服务合同约定威海佳华物业管理有限公司负责水岸名居小区的前期物业服务，因特殊原因威海佳华物业服务有限公司无法继续服务，征得开发商同意，经与原告协商，威海佳华物业服务有限公司委托原告以威海佳华物业服务有限公司名义继续从事水岸明居小区物业服务；自协议生效之日起，原告正式进入服务，以协议生效之日为截止日，威海佳华物业服务有限公司将超出截止日已收缴的物业服务费部分，如数移交给原告，威海佳华物业服务有限公司服务期间尚未收缴的物业服务费部分，由原告负责收缴，归原告所有；原告保证按前期物业服务合同及其补充合同所约定的服务内容及标准提供物业服务，并按照合同约定收取相关的物业服务费，并承担由此涉及到的财务、税务费用；本协议签字后生效，至前期物业服务合同终止即行终止。上述协议签订后原告开始为水岸名居小区提供物业服务。
2012年1月15日，威海市环翠区水岸明居小区业主委员会与原告签订《威海市物业服务合同》，约定由原告为水岸明居小区提供物业服务，服务期限自2012年1月1日至2016年12月30日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅物业为1.2元／月／平方米，电梯费按照0.4元／月／平方米，业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度开始的1-5号。上述物业服务合同签订后，原告继续为该小区提供物业服务至今。
另查，2004年10月20日，被告与威海港新房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定被告购买位于威海市环翠区水岸明居1B号楼XX室房屋，用途为居住，建筑面积137.90平方米。后上述房屋于2008年前后交房，但一直未办理所有权登记，被告也从未缴纳过物业费。
庭审中，原、被告均认可在前期物业服务合同中约定的威海佳华物业管理有限公司服务期间按照每月5元的标准收取公摊电费。被告还表示，其从未见过前期物业服务合同和物业服务合同，不知道合同的内容，并认为合同中约定的违约金过高。
庭审中原告还提供以下证据：1、由威海市环翠区水岸名居小区业主委员会出具的证明一份，内容为对于原告与威海佳华物业服务有限公司于2010年3月15日签订的委托协议书予以追认，并证明原告自2010年3月15日起为该小区提供物业服务；2、2014年6月5日原告向被告发出的缴费通知单照片一张，内容为：您自2009年1月1日至2014年6月30日的物业服务费14690.5元，未按规定及时向我中心缴纳，请您在6月20日前到我中心补缴物业服务费，逾期不缴者，我中心将向人民法院提起诉讼，由此引起的一切后果，由您负责。被告质证称，在业务委员会成立之前的物业的纠纷，业主委员会有没有权利代表业主作出追认，尤其是该协议书中涉及到为业主提供服务的重要内容，却没有在当时告知业主，且对于业主委员会的成立是否符合法律程序存在质疑；对于催款单其从未见过。
以上事实，有物业服务合同、商品房预售合同等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。涉案水岸名居小区的开发建设单位与案外人威海佳华物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由威海佳华物业服务有限公司对涉案房屋所在小区提供前期物业服务，在前期物业服务合同有效期间，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照合同约定支付物业费和电梯费。前期物业服务合同到期后，威海佳华物业服务有限公司继续为该小区提供物业服务，被告等小区业主也实际接受了物业服务，尽管并未签订书面的物业服务合同，但已经形成了事实的物业服务合同关系，威海佳华物业服务有限公司可参照前期物业服务合同的约定收取物业费用。2010年3月15日威海佳华物业管理有限公司将涉案小区物业服务转委托给原告履行，约定对于之前尚未收取的物业费用由原告收取，归原告所有，故原告有权要求被告支付2009年1月1日至2010年3月15日的物业费等相关费用。自2010年3月15日至2012年1月1日期间，原、被告之间虽然并未签订书面的物业服务合同，但被告作为小区业主已实际接受了原告所提供的物业服务，即从原告所提供的物业服务中获益，因此被告理应支付原告所提供物业服务的对价，具体数额可继续参照前期物业服务合同约定的物业费的标准计算，但在此期间的电梯费由于并无约定，原告无权向被告主张。威海市环翠区水岸名居小区成立业主委员会后，该业主委员会作为物业服务合同签约的适格主体，其代表威海市环翠区水岸名居小区全体业主与原告签订《物业服务合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，该《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原告依据上述合同对被告所在小区进行了物业管理服务，被告理应按照合同约定向原告支付2012年1月1日以后的物业服务费、电梯费。被告所有的房屋在购房合同中的面积为137.9平方米，原告按照137.6平方米收取物业费和电梯费，系对自己权利的处分，本院予以准许。由于《前期物业服务合同》中约定了公用照明能源费由业主按照房屋的建筑面积分摊，原告主张按照5元／月收取，被告亦认可该标准，故对于前期物业服务合同有效期间即自2009年1月1日至2009年12月15日公摊电费57.5元，被告应当支付，对于此后的公摊电费，由于双方并无约定，且在后来签订的《物业服务合同》中亦无相关约定，故原告要求被告支付2009年12月15日以后的公摊电费之诉讼请求，理由不当，本院不予支持。本案中，尽管前期物业服务合同和物业服务合同中均约定了如业主未按期交纳物业费，按照每日3‰的标准收取违约金，但该两份合同并非被告本人所签，原告亦无证据证明被告知道合同中的关于物业费交纳时间和违约金的相关约定，故原告主张2009年12月15日至起诉之日的违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。但原告起诉后，被告已经知道了物业服务合同的内容，被告仍拒不支付物业费应承担违约责任，故原告可以要求被告支付其起诉后的违约金，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，本案原告主张的违约金过分高于造成的损失，被告要求减少，理由充分，本院予以支持，违约金的数额以被告欠付的物业费为本金，自原告起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告给付原告自2009年1月1日至2014年6月30日物业服务费10897.92元；
二、被告给付原告2009年1月1日至2009年12月15日期间电梯费632.96元，给付原告2012年1月1日至2014年6月30日期间的电梯费1651.2元；
三、被告给付原告2009年1月1日至2009年12月15日期间的公摊电费57.5元；
四、被告支付原告违约金（按本金10897.92元，自2014年8月25日至被告实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、驳回原告其余诉讼请求。
本判决于生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 刘晓娟
二〇一四年十二月十日
书记员 张 瑛