湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第630号
原告童媛，女，1982年10月2日出生，汉族。
委托代理人滕树根（特别授权）湖南鹤洲律师事务所律师。
委托代理人黄泽银，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦。
法定代表人邹明，该公司董事长。
委托代理人谭显友，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。（到庭）
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告向青诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，组成合议庭,于2015年8月17日进行了公开开庭。原告童媛委托代理人黄泽银、滕树根，被告委托代理人谭显友、李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童媛诉称：2012年11月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第12幢507号建筑面积134.23平方米的商品房，以总价款461961元出售给原告。原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定：被告应在2013年12月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第1款第（2）项约定：被告逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价的万分之二的违约金。合同签订后，原告付清了全部房款，但直至原告起诉之日，被告仍未将经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告使用，并以种种理由予以推拖。基于上述事实中，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定应当交付之次日起至2014年5月9日收房之日，被告违约147天，按日万分之二计算，被告应支付给原告逾期交房违约金�合计人民币13580元。（注逾期交房的违约金=已付房款*万分之二/天*逾期时间，即已付房款461961元*万分之二/天*147天=13580元。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告的违约行为严重损害了原告的利益，请求人民法院：被告怀化市大汉置业有限公司向原告童媛支付（自2013年12月14日起至2014年5月9日收房日止）逾期交房违约金13580元；2、判令诉讼费用由被告承担。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任;1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备合同及补充协议约定的交房条件；2、在补充协议中，房屋交付条件变更为单栋验收合格，房屋交付不需要具备验收备案表；3、答辩人按约通知了被答辩人办理交房手续；4、被答辩人逾期前来办理交房手续，是其自身的�错，不属答辩人违约；二、被答辩人逾期缴纳维修基金等费用及违约金，答辩人有权拒绝交房；三、答辩人不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；四、被答辩人请求的违约金标准过高，应当按实际损失进行计算。被答辩人实际损失为银行存款利息，按照日万分之二的标准计算违约金标准过高，因此请求法院予以减少违约金，综上请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2012年11月24日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房第12、13幢,预售许可证号为怀房售许字（2012）第0054号，建筑层数地上为29层。合同约定：原告购买被告的第12、13幢5层507号商品房，房屋总价款为461961元，签订合同时付房款181961元，向银行按揭贷款280000元。原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12�13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第�条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定�退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年11月26日付首付款181961元，2013年1月16日向银行按揭贷款280000元。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区12、13栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月18日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告于2014年5月9日收房。2015年1月26日，第12栋住宅建筑经消防验收合格。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件），证实原、被告的诉讼主体身份情况。
2、《商品房买卖合同》复印件，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定。
3、《补充协议》复印件，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准。
4、收款收据复印件二份、预售款专用凭据复印件一份，证实原告向被告交付了购房款及其他款项。
5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证实2013年12月31日，大汉·龙城兴龙府住宅小区12、13栋经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格。
6、邮寄清单、邮资发票复印件，证实被告于2013年12月18日通过挂号信的方式通知原告收房。
7、2013年12月24日边城晚报复印件，证实被告通过报纸公告的方式通知原告收房。入伙收楼确认书、商品房交接书、入伙流程单复印件一份，证明原告已于2014年5月9日收房；
8、公安消防支队《建设工程消防验收意见书》复印件一份，证明2015年1月26日12栋楼建设工程消防验收合格；
9、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：本案双方争议的焦点集中于被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件的效力，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析，本院对此阐述如下：
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。故以商品房经主体分栋验收合格为交付标准符合法律规定，合同双方以此作为商品房交付的约定条件合法有效。
要求取得竣工验收备案表，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”故要求办理竣工验收备案表实际为备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、复查制度。主管部门在办理备案过程中可以对工程竣工验收行为进行审查，根据相关规定对违规行为进行处理及处罚；对未按规定办理工程竣工验收备案的行为，同样可以进行处罚。但在未经依法认定需要重新组织验收前，原竣工验收合格的结论并不能被否定。
关于商品房建设方如何进行建设工程竣工验收，专门法规《建设工程质量管理条例》第十六条第一款进行了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”被告向本院提交的《工程质量竣工验收记录》证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按规定对商品房建设工程进行了验收，并在该记录上盖章并由相关负责人签字认可验收合格，该记录足以证明商品房达到了“主体分栋验收合格”的条件。
被告商品房的交付必须应同时符合两个条件：一是达到约定交房条件，即主体分栋验收合格；二是法定交房条件，即消防验收合格。被告所售商品房已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，如仅以此主张逾期交房违约金并不成立。但被告所售商品房为十九以上一类高层住宅建筑，实际交房前未能通过消防验收合格，而消防验收合格是本案商品房出售方的法定义务，即使未作约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”表明原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约�应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，且被告通知原告交房时，商品房未经消防验收合格，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年12月13日前履行交房义务，其应于2013年12月14日起向原告支付违约金。
被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于双方均未明确将消防验收合格约定为交付条件，并根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为461961元×0.0001=46.20元。原告在诉状中要求被告支付违约金的期间为2013年12月14日至2014年5月9日交房之日，故违约金计算为46.20元×146天=6745.2元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司向原告童媛支付自2013年12月14日起按每日46.20元计算至2014年5月9日止的违约金6745.2元，并于本判决生效之日起十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费140元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或�代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 燕
人民陪审员 陈新兰
人民陪审员 黄三玉
二〇一五年八月十八日
书 记 员 许 莉
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。