贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0602民初401号原告夏华军，男，1983年9月11日出生，汉族，贵州省思南县人，务工人员，住思南县。委托代理人龚鑫，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权.被告陈园，男，1985年9月11日出生，侗族，贵州省铜仁市人，无业，住铜仁市碧江区。委托代理人陈素琼，锦江河律师事务所律师，特别授权。委托代理人陈素芳，女，1965年3月28日出生，侗族，贵州省铜仁市人，原铜仁电解锰厂下岗职工，住铜仁市。被告刘露仙，女，1962年6月18日出生，汉族，贵州省铜仁市人，铜仁市第一建筑公司下岗职工，住铜仁市碧江区。委托代理人李德议，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者，特别授权。原告夏华军与被告陈园买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员龙春姝适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告陈园申请追加刘露仙为本案被告，本院依法追加刘露仙为本案被告，原告夏华军及其委托代理人龚鑫、被告陈园的委托代理人陈素琼、陈素芳、被告刘露仙的委托代理人李德议到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏华军诉称：原告与被告的父亲陈新华（已去世）于2014年2月24日签订了一份《房屋买卖协议》，约定由原告出资购买陈新华名下位于铜仁市碧江区金鳞大道旁铜仁市第一建筑公司原预制板厂（黄家院子）的单位福利房屋，单价为1500元／平方米，建筑面积约为110平方米，混结构楼层，房屋转让总价为165000元等内容。原告先后向被告之父陈新华支付了全部购房款及水电费用共计167000元，而陈新华本人于2014年10月不幸去世，此后被告陈园作为其继承人在铜仁市第一建筑公司领走该房屋的钥匙。当原告告知被告该房屋存在购买事实后，被告却拒绝交付，原告为此而向碧江区法院提起主张交付房屋诉讼，因在该案审理中查明双方所转让的房屋至今都没有办理土地使用证和房屋产权证，导致原告要求的诉请无法实现而不得不撤回诉讼。综上，基于陈新华出卖的单位集资房屋并未办理土地使用证和房屋产权证，则原告与其所签订的买卖协议应视为无效。因原告在陈新华生前已支付全部购房款，故被告作为陈新华的继承人理应承担相应返还义务，为此，诉至法院，请求：1、确认原告与被告父亲陈新华所签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告立即返还原告已付购房款共计167000元，并自原告分别交纳相应购房款之日起按照同期银行贷款利率标准承担利息；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内向本院提交如下证据材料：1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、房屋买卖协议，拟证明原告与被告的父亲陈新华签订该协议，约定由原告购买其名下单位福利房屋和面积，总价款等各项内容，而不是购买刘露仙的房屋；3、收条2份和转账凭证1份，拟证明原告在被告父亲陈新华生前已分三次付清协议原定的全部购房款共计167000元；4、证明1份，拟证明被告父亲卖给原告的单位集资房屋至今没有办理房产证和土地证，即双方所签订的房屋买卖协议为无效；5、（2015）碧民初字第1246号民事判决书，拟证明原告此前起诉被告交房，在该案诉讼中获知第4号证据内容后撤诉。被告陈园辩称：对父亲陈新华是否卖房给原告夏华军不清楚，从未听父亲说过，只知道他单位有集资房一套，由于某种原因当时与刘露仙购买锦江广场房屋而无钱出资，已将集资资格转让给被告陈园的小姑陈素芳，该房屋向铜仁市场第一建筑公司交纳款项全部是陈素芳交纳，对此，刘露仙完全是知情的，否则她也不会将与房屋相关的票据以及所有手续全部交给陈素芳，现在房屋钥匙和手续全部在陈素芳处，因而父亲陈新华不存在卖房给夏华军的事实。如果与夏华军签订房屋买卖合同属实，应该是刘露仙所集资的那一套房屋，在父亲出事后，刘露仙一直是认可卖房给夏华军的事实，并认可收到房屋款项，最后一笔款项3.7万元只等父亲陈新华回到铜仁即交付与她，因此，与夏华军发生合同关系虽有陈新华的名字，但实际上应该是代刘露仙卖房，房款全部在刘露仙处，应该由刘露仙退还；至于2014年10月1日转入3.7万元到父亲陈新华的卡上，因不知密码，从未取过该笔款项，可以到银行查询后退还。对原告诉称按交款时间的银行贷款利率标准承担利息的诉讼请求，对于合同无效，作为买卖的双方均有过错，因而依法应不予支持。综上，原告与刘露仙发生买卖合同关系，而且所有房款在刘露仙处，应该同刘露仙退还，被告陈园不承担责任。被告陈园辩称向本院提交的证据材料有：1、陈新华手机中调取的通讯记录，拟证明陈新华与刘露仙一起以夫妻名义同居生活近20年；2、视频光碟1张，拟证明刘露仙在陈新华去世后与陈素芳交涉，承认其集资房出卖给夏华军，承认房款是刘露仙收取，同时承认收到了2014年10月1日的房款再转给刘露仙，纠纷产生是陈新华与刘露仙没有结婚证，不能分割陈新华的死亡赔偿金，就要求夏华军增加房款，夏华军不同意就产生纠纷。被告刘露仙辩称：原告陈园诉称的本案争议房屋在第九栋，不是诉状中称的第八栋。被告刘露仙的房屋才在第八栋，陈新华的房屋在第九栋。被告陈园追加被告申请书中陈述的相关事实与本案客观事实不一致，原告支付款项的形式是转账支付，原告支付购买房屋的钱是转给陈新华的建行账户，不是转给刘露仙，也没有注明由刘露仙收取房款，刘露仙名下的房屋已经出卖给卢小刚。原告收条显示，收款人是陈新华不是刘露仙，因此，原告诉称返还房款与刘露仙没有关系。陈园答辩状中称是代刘露仙收取购房款，不成立。原告支付的购房款全部是刘露仙收取不能成立。本案追加刘露仙为本案共同被告，刘露仙不具备共同被告的资格。被告刘露仙向法院提交的证据材料有：1、经济适用房认购合同，拟证明刘露仙在一建司依法取得购买经济适用房的资格；2、房屋买卖协议书，拟证明刘露仙购买的房屋在一建司是8栋103号，刘露仙已将该房屋以24.8万元的价格卖给卢小刚，陈园所述的卖给原告的房屋是8-103号房不属实。3、铜仁市第一建筑公司经济适用房职工住户名单，拟证明隐新华所购买的房屋是第九栋，刘露仙购买的房屋是第八栋，刘露仙的被告主体资格不适格。经质证，二被告对原告提交的1、4、5号证据无意见，对2号证据表示对真实性不清楚，结合协议内容与原告提交的收据相互矛盾，协议明确原告一次性支付陈新华11.5万元，但协议时间在收条时间之后。陈新华当时与刘露仙以夫妻名义同居，两人都要在一建司各有一套集资房，当时集资方案确定下来后，就确定了由陈素芳购买，协议如果是真实的，陈新华是代表刘露仙出卖涉案房屋；被告刘露仙对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为被告陈园所述内容不属实；对3号证据，被告陈园表示对收条的真实性不清楚，对银行汇票转账中的卡也不清楚，法院可以将这卡追回，也可以将卡上的钱取出来还给原告。被告刘露仙对该证据没有意见；经审查：原告出示的证据来源合法，内容客观真实，对其真实性及证明目的，本院予以确认。经质证，原告对被告陈园提交的1号证据表示不清楚，认为陈新华与刘露仙的身份关系不清楚，他们之间是什么关系与原告购买房屋没有关系。被告刘露仙对该证据有意见，认为刘露仙与陈新华是从1996年12月开始同居关系，但不是像夫妻关系那样长期同居，不属于夫妻关系。原告对2号证据有意见，提出该证据是未经被录音人的许可私自录音，不具有合法性，该内容与被录音人当庭说法不一致，形式不具备合法性。该证据与本案原告与第二被告提供的书证相互矛盾，该证据系孤证，不能达到其证明目的。刘露仙本人与原告不认识，该录音中也体现出来，刘露仙口中“我”的口误是基于当时与陈新华的关系，以陈新华的代言人口气说的。被告刘露仙对该证据表示真实性不清楚，认为有的是真实的，有的不真实，对证明目的有意见，当时不知道陈新华卖给原告的是哪一套房屋。陈新华是卖他自己的房屋，本人没有收到购房款，卖房屋时本人没有在场。但承认该录音是与陈素芳的通话内容。经审查：本院认为，被告刘露仙虽然只承认通话内容部分是真实的，但承认是其与陈素芳的通话内容。从通话内容中表明：刘露仙清楚表述其在单位的集资房通过陈新华已卖给原告，并已收到购房款。在陈新华出事当天，陈新华告知尾款3.7万元原告已打到陈新华的卡上，回家就拿给刘露仙以及刘露仙反悔的原因。与原告提交的证据、当庭陈述的部分内容相吻合，说明陈新华与刘露仙以夫妻关系同居时，将刘露仙的单位集资房卖给原告，原告将房款转给陈新华，陈新华均交给了刘露仙，只有3.7万元的尾款，因陈新华出车祸，没来得及交给刘露仙。本院认为，该录音内容客观真实，能还原案件的真实情况，对其真实性及证明目的，本院予以确认。经审理查明：被告刘露仙与被告陈园的父亲陈新华系同一单位同事，并以夫妻名义同居多年。两人在单位各有一套集资房，2010年4月均与单位签订有认购合同。原告通过夏先军介绍，于2014年2月24日与被告的父亲陈新华签订了一份《房屋买卖协议》，约定由原告出资购买陈新华名下位于铜仁市碧江区金鳞大道旁铜仁市第一建筑公司原预制板厂（黄家院子）的单位福利房屋，单价为1500元／平方米，建筑面积约为110平方米，混结构楼层，房屋转让总价为165000元等内容。原告先后向被告之父陈新华支付了全部购房款及水电费用共计167000元。协议中没有写明出卖房屋的具体位置，但购买房款均由刘露仙收取。2014年10月1日上午原告夏华军通过农行将购房尾款3.7万元转到陈新华的卡上，下午陈新华乘坐夏先军的车回铜仁，发生车祸去世。陈新华去世后，刘露仙在与陈素芳的通话中，刘露仙清楚的表述其在单位的集资房通过陈新华已卖给原告，并已收到购房款。在陈新华出事当天，陈新华告知尾款3.7万元原告已打到陈新华的卡上，回家就拿给刘露仙以及刘露仙反悔的原因。3.7万元的尾款，因陈新华出车祸，未来得及交给刘露仙，仍在陈新华的农业银行卡上（卡号为6228481190526465115），该卡现由陈园保管。后因陈新华死亡的赔偿问题，被告刘露仙要求夏先军对其作出补偿，被拒绝后，便将该房于2015年3月24日以248000元的价格卖给了卢小刚。原告因此向本院起诉，要求退回购房款。上述事实，有原告、被告提供的证据、被告之间的通话及质证笔录，当事人当庭陈述等证据为证，足以认定。本院认为：被告刘露仙与被告陈园父亲陈新华同居期间将其房屋卖给原告夏华军，虽然只有陈新华的签字，但刘露仙是认可的，并已收取房款。只有3.7万元的尾款，仍在陈新华的农行卡上。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”原告与被告陈园之父陈新华之间的集资房转让行为，不违反法律和国务院制定的行政法规，不具有合同无效的法定情形。故原告夏华军与被告陈园父亲陈新华签订的合同合法有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。但原告要求被告返还已付购房款130000元及按银行贷款利率承担利息，符合法律的规定，本院应予支持。陈园在本案中，没有获利，也无过错，对其保管的3.7万元，不承担利息。故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条之规定，判决如下：一、由被告刘露仙退还原告夏华军购房款人民币130000元，其中100000元利息从2012年11月1日起按中国人民银行同期同类贷基准利率计算，30000元从2013年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；二、由被告陈园退还原告夏华军购房款人民币37000元。案件受理费已减半收取人民币1820元，由被告刘露仙承担。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可于本判决所载明的履行期限届满之日起两年内，申请本院强制执行。审判员  龙春姝二〇一六年三月二十九日书记员  雷 琴--