湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2143号
上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。
法定代表人邹民，董事长。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邓涔山，男，汉族，1977年9月27日出生，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人毕人国，男，汉族，1955年12月10日出生，住湖南省澧县。
委托代理人毕文雅，女，汉族，1980年1月16日出生，住湖南省澧县。
上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司与被上诉人邓涔山物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第04293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天•黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等承重结构部位）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、室外上下水管道、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天•黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。上述合同未约定业主缴纳物管费的时间。由邓涔山签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费[不含电梯运行费用（公共分摊）等]，住宅为1.2元/月•㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向中航物业管理有限公司长沙分公司出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元/㎡•月。
邓涔山系顺天·黄金海岸4栋1004号房屋业主，该房屋建筑面积125.64平方米。邓涔山预交物业费至2008年7月，此后邓涔山欠交物业管理费。中航物业管理有限公司长沙分公司多次以收费温馨提示、律师函、公告等方式要求邓涔山支付物业管理费、水费。2008年8月至2015年8月，共计85个月，单价1.5元/㎡，每月188.46元，邓涔山共欠管理费16019.1元。邓涔山在审理过程中已将所欠水费2113.01元支付给中航物业管理有限公司长沙分公司。2009年以来，因邓涔山家中多次发生渗水、墙面掉漆、霉变，损坏部分装饰装修。
另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。2014年11月6日，中航物业管理有限公司长沙分公司在小区公告栏张贴公告，向邓涔山等欠缴物管费的业主催收物管费。
原审法院认为，一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元/月/㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与中航物业管理有限公司长沙分公司就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元/月/㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元/月/㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，中航物业管理有限公司长沙分公司可以随时要求邓涔山履行。中航物业管理有限公司长沙分公司以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费及水费，邓涔山至今未履行，应承担继续履行的违约责任。中航物业管理有限公司长沙分公司对邓涔山的债权没有超过诉讼时效。中航物业管理有限公司长沙分公司诉请邓涔山支付物管费的请求，该院予以支持。邓涔山家中多次发生渗水、墙面掉漆、霉变等情况，虽未查清渗水、墙面掉漆、霉变的原因系房屋质量问题、还是上下楼业主之间的相邻关系引起，但中航物业管理有限公司长沙分公司应履行协调处理的附随义务，使业主能安居乐业。因此，中航物业管理有限公司长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，邓涔山要求减免物管费的抗辩，该院予以部分支持。综合本案实际情况，该院酌情减免邓涔山20%的物管费，邓涔山应缴纳的物管费为16019.1元-16019.1元×20%=12815.3元。三、邓涔山以中航物业管理有限公司长沙分公司物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，中航物业管理有限公司长沙分公司诉请的违约金，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、邓涔山在判决生效之日起10日内向中航物业管理有限公司长沙分公司支自2008年8月至2015年8月物业服务费12815.3元；二、驳回中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费538元，因适用简易程序减半收取269元，由中航物业管理有限公司长沙分公司承担120元，由邓涔山承担149元。
上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定基本事实错误。1、邓涔山系顺天黄金海岸4栋3002号房屋业主，一审判决错误认定为顺天黄金海岸4栋1004号房屋业主；2、上诉人诉请的水费为3173.76元，邓涔山当庭认可该数额水费，一审判决却在事实认定部分错误认定为2113.01元；邓涔山直至上诉人领取一审判决书之日仍未缴纳上述水费，也未提供已交水费的发票，一审判决却认定“被告在审理过程中已将所欠水费2113.01元支付给原告”。二、一审判决适用法律错误。上诉人所称房屋渗水、墙面掉漆、霉变等问题，实属商品房买卖合同纠纷，不属于本案的物业服务合同纠纷审理范围。三、一审判决在基本事实认定和法律适用均明显错误的前提下，以“物业服务存在瑕疵”为由减免被上诉人20%的物业服务费，人为任意调低物业服务费收费标准，造成对绝大多数业主的不公。四、一审判决以“被上诉人拒交物业费属于合理抗辩”为由驳回上诉人违约金诉求，属于随意干涉意思自治，将助长恶意欠费行为。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人邓涔山发表答辩意见称：1、我们交了3000多元水费；2、我们没有分开发商与物业公司，作为业主我们只知道说房子有问题；3、房子渗水的事实是真实存在的，物业公司也是知道这个事实的。
二审期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。
在本案二审审理过程中,上诉人认可被上诉人已缴纳水费。
本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：中航物业管理有限公司长沙分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》依法对该公司及邓涔山具有约束力，双方均应按该《前期物业服务合同》履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）关于物业服务费是否应当减免的问题。中航物业管理有限公司长沙分公司上诉称，一审判决减免邓涔山20%物业服务费没有依据。本案中，邓涔山家中多次发生渗水、墙面掉漆、霉变等情况，虽未查清邓涔山房屋出现上述情况的原因，但中航物业管理有限公司长沙分公司应履行协调处理的义务，使业主能安居乐业。中航物业管理有限公司长沙分公司未妥善处理邓涔山的房屋问题，物业管理服务有瑕疵，一审法院考虑上述情况并酌情减免邓涔山20%的物业服务费并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立,本院不予支持.（二）关于违约金的问题。因邓涔山的房屋存在渗水等问题,邓涔山可以就此提出合理抗辩,一审没有支持中航物业管理有限公司长沙分公司所主张的违约金并无不当。中航物业管理有限公司长沙分公司上诉认为一审驳回违约金不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费538元，由中航物业管理有限公司长沙分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。