黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终295号
上诉人（一审被告）李秀齐，女，1965年4月1日出生，汉族。
委托代理人薛峰，黑龙江百发律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李桂荣，女，1960年10月29日出生，汉族。
委托代理人杨小平（李桂荣之夫），男，1957年6月20日出生，汉族。
委托代理人高振兴，黑龙江启凡律师事务所律师。
一审被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼。
法定代表人迟宝贵，该公司董事长。
上诉人李秀齐与被上诉人李桂荣、一审被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联开发公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2016年3月4日作出（2015）齐民初字第39号民事判决。李秀齐不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李秀齐及委托代理人薛峰，被上诉人李桂荣的委托代理人杨小平、高振兴到庭参加了诉讼。一审被告华联开发公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院判决认定，2013年李桂荣因与华联开发公司借款合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼。该院于2013年9月26日作出(2013)齐商初字第31号民事裁定书，查封保全了华联开发公司位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼未售出的15套房产。2013年10月15日该院作出(2013)齐商初字第31号民事判决书，判决华联开发公司给付李桂荣欠款本金3,760,000.00元，利息4,839,573.78元。判决生效后李桂荣于2013年11月11日向该院申请执行。
2015年8月17日，李秀齐向该院提出执行异议，请求依法解除对齐齐哈尔市建华区中华路军校街高层商品综合楼1层129号（权属面积6.68平方米）、1层75号（权属面积20.93平方米）两处商铺的查封和执行。该院于2015年8月19日作出(2015)齐执异字第5号执行裁定书，认定李秀齐于2010年7月19日、2012年9月10日与华联开发公司签订商品房交易合同两份，向华联开发公司购买包括建华区中华路军校街商居1层75号、129号两处在内的22套房产，华联开发公司于当日出具现金收据。2011年2月30日李秀齐到齐齐哈尔市房地产产权市场管理处（以下简称齐市产权管理处）办理以上房屋的预售登记备案并取得登记备案介绍信。并于2012年9月28日到齐市产权管理处办理销售许可登记备案，齐市产权管理处将一层75号房产办理了销售许可证备案，将一层129号房产的预售许可证加盖了“作废”章，后又出具了两份说明，证明李秀齐办理过预售许可证。(2013)齐商初字第31号民事裁定书作出时此两户被查封房产在齐市产权管理处显示无产权人状态。裁定中止对位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼1层129号（权属面积6.68平方米）、1层75号（权属面积20.93平方米）两处房产的执行。李桂荣对(2015)齐执异字第5号执行裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，主张位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼1层129号（权属面积6.68平方米）、1层75号（权属面积20.93平方米）两处房产为华联开发公司所有，应当许可其执行。
一审法院判决认为，不动产所有权的取得必须符合法律规定的要件，即要办理更名过户手续。李秀齐虽然与华联开发公司签订了商品房买卖合同并提供了交款收据，但并没有取得争议房产的所有权（物权）。该院在查封包括争议房产在内的房产时，争议的房产显示为无产权人状态。李秀齐提供的商品房买卖合同及交款收据的日期虽然早于法院查封的日期，只能证明其与华联开发公司存在房屋买卖关系，其购买的是商铺不是住宅，其不具有优先的效力，不能对抗第三人。案外人对执行标的所享有的足以排除强制执行的权利，应以现实存在的权利为限。故对李秀齐主张争议房产为其所有，要求解除查封的理由，无事实依据和法律依据，该院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款的规定，判决：准许李桂荣对位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼1层129号（权属面积6.68平方米）、1层75号（权属面积20.93平方米）两处房产的执行。案件受理费4,300.00元，由李秀齐承担。
李秀齐不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，停止对位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼1层75号、129号两处房产的执行。一、二审诉讼费用由李桂荣承担。理由如下：李秀齐在一审法院查封齐齐哈尔市建华区中华路军校街街口高层商居综合楼一层75号、129号诉争房屋前已与华联开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，付清了购房的全部款项并合法占有该不动产，但因李秀齐自身之外的原因未能办理所有权登记，其享有足以排除执行的物权期待权。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，完全能够排除执行，故请求停止对诉争房屋的执行。
李桂荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李秀齐的上诉请求，维持原判。
本院审理期间，李秀齐举示证据如下：
证据一、齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）于2016年3月26日出具的《证明》，意在证明：1.润泰公司于2007年9月5日起至今实际占有并使用案涉房屋；2.李秀齐购买了包括案涉两套房产在内的几十个商铺；3.李秀齐同意将购买的案涉房屋交由润泰公司继续使用；4.2012年至2015年，因华联开发公司法定代表人迟宝贵被刑事拘留，齐齐哈尔市政府责令包含案涉商铺在内的整体商业用房全部停止办理产权，导致案涉房产无法办理产权登记。
李桂荣质证意见为：对该份证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，其认为该份证据属证人证言，证人未出庭故不应当采信，且不属于新证据。李秀齐所购房屋不是用于居住。
本院认证认为：该份证据系案涉房产的实际使用人润泰公司出具且加盖公章，故本院对该份证据的真实性予以确认。该份证据内容详细阐述了润泰公司租赁、购买案涉整体商品用房的经过，包括使用案涉房产在内全部商铺至今的事实，亦与李桂荣提交的《情况说明》中记载的由润泰公司大润发超市自2009年购买案涉整体商品用房且经营使用至今的事实相一致。故本院对该份证据予以采信。
证据二、华联开发公司于2016年6月13日出具的《证明》，主要内容为：因华联公司拖欠税款及其法定代表人迟宝贵被刑事拘留，造成李秀齐无法办理案涉房屋产权登记。
证据三、齐市产权管理处于2016年6月13日出具的《情况说明》，主要内容为：1.齐市产权管理处于2012年9月28日为李秀齐发放了案涉75号商品房登记备案介绍信（销售）。2.华联开发公司涉及拖欠税款以及该公司法定代表人迟宝贵涉刑事案件，齐齐哈尔市政府下达通知，暂停办理案涉商品用房一层商服的登记业务。
证据四、齐齐哈尔市建华区人民法院于2016年4月26日作出（2016）黑0203刑初74号刑事判决书，记载迟宝贵于2012年10月11日因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。
以上三份证据意在证明：案涉房屋无法办理产权登记的原因并不在李秀齐，李秀齐对此没有过错。
李桂荣质证意见为：该三份证据与本案没有关系。对证据二的真实性及证明问题均有异议，其认为案涉房产有多套，其他都可以办理产权，唯独李秀齐无法办理产权不合理。对证据三的真实性有异议，其认为该证据属证人证言，应当请知悉案情的证人出庭作证否则不具备证明力。对证据四的真实性没有异议，但对关联性及证明问题有异议，其认为本案属执行异议之诉应当适用执行方面的法律法规及司法解释。
本院认证认为：证据二系本案一审共同被告华联开发公司为李秀齐所出具，应属当事人陈述，李秀齐作为证据举示不符合相关法律规定，本院对该份证据不予采信。证据三系齐市产权管理处盖章出具，本院对该份证据的真实性予以确认。该份情况说明中证实了2012年9月28日该处为李秀齐发放案涉75号商品房登记备案介绍信（销售）的事实，与李秀齐持有的案涉75号商品房登记备案介绍信（销售）相互印证。另对该处暂停办理案涉商品用房一层商服登记业务的原因作以说明。本院认为，齐市产权管理处作为政府下设产权登记管理部门，能够客观、真实地反映相关事实，故本院对该份证据予以采信。证据四系华联开发公司法定代表人迟宝贵的刑事判决书，本院对该份证据的真实性予以确认。该份证据能够证明迟宝贵自2012年10月11日被采取刑事强制措施的事实，且与李秀齐2012年9月28日办理所购商品房销售登记备案后，未及时取得购房发票，以及因迟宝贵涉嫌刑事犯罪政府暂停办理案涉商品用房一层商服登记业务的事实相互印证。故本院对该份证据予以采信。
证据五、房照复印件三十份，意在证明：李秀齐在华联开发公司处购买的32套商铺，除案涉75号、129号商铺外，均已办理产权登记，现30套房屋所有权人为润泰公司。
李桂荣质证意见为：对证据五的真实性有异议，其认为该证据系复印件，法院之所以查封房屋说明当时具备了查封条件。
本院认证认为，该份证据系复印件，无法确认其真实性，故本院对该份证据不予采信。
证据六、2013年6月12日李秀齐与润泰公司签订的两份《租赁协议》。主要内容为：李秀齐将自有的包含诉争75号、129号商铺在内的共计32户商铺租给润泰公司经营使用。意在证明：李秀齐享有75号、129号两户商铺的所有权。
李桂荣质证意见为：对该份证据的真实性和证明的问题均有异议。该份证据不属于新证据，且不能证明李秀齐享有该诉争房屋所有权。
本院认证认为：虽该租赁协议不足以证明李秀齐享有诉争75号、129号两户商铺的所有权，但该租赁协议与润泰公司出具的情况说明当中相关内容能够相互印证，足以证实李秀齐在购买完包括诉争商铺在内的32户商铺后，将其出租给润泰公司使用的事实。同时亦能证实李秀齐于查封前已实际占有诉争商铺。故本院对该份证据内容予以采信。
李桂荣举示一份证据：自齐市产权管理处复制的华联开发公司名下的案涉整体商品用房《面积汇总表》，意在证明：案涉75号、129号商铺在一审法院查封时“购房人”一栏为空白，仍在华联开发公司名下。
李秀齐质证意见为：该证据上体现案涉商铺的产权人空白，说明是待定状态，如果华联开发公司是产权人，应会在该表中显示。
本院认证认为：该《面积汇总表》系李桂荣自齐市产权管理处档案部门所复制，且盖有齐市产权管理处档案查询专用章，故本院对该份证据的真实性予以确认。该表中记载座落在建华区中华路-
军校街口商居综合楼的开发单位为“齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司”，虽案涉75号、129号商铺“购房人”一栏为空白，但在案涉商铺未销售之前产权应在华联开发公司名下。故该份证据能够证明李桂荣证明的问题，本院对该份证据予以采信。
经法庭调查，一审中，一审法院未对李秀齐庭后举示的证据组织质证、认证，而确认了本案相关事实。故本院依法对李秀齐一审提交的相关证据组织补充质证、认证。
第一组证据：李秀齐与华联开发公司分别于2010年7月19日、2012年9月10日签订的包括案涉75号、129号商铺在内的共计32套商铺的《商品房交易合同》两份及华联开发公司分别于2011年12月19日、2012年9月10日为李秀齐出具的购房款收据两张。意在证明：李秀齐在案涉房屋查封之前就已经与华联开发公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部房款。
李桂荣质证意见为：对该组证据真实性有异议，其认为该组证据不属于新证据，且没有在法定期限内提交。李秀齐应当继续举证说明购房款的资金来源、去向、付款方式等，不能仅凭收据认定已支付购房款。
本院认证认为：该两份《商品房交易合同》及收款收据均系原件，故本院对该组证据的真实性予以确认。该两份合同能够证实李秀齐购买包括案涉75号、129号商铺在内的32套商铺，且华联开发公司收到李秀齐交纳的全部购房款的事实，故本院对该组证据予以采信。
第二组证据：齐市产权管理处于2011年12月30日为李秀齐出具的关于129号商铺《购买商品房登记备案介绍信》、2012年9月28日齐市产权管理处出具的《证明》以及2015年5月7日齐市产权管理处出具的《情况说明》。意在证明：李秀齐已于2011年12月30日办理案涉129号商品房预售登记备案。后李秀齐于2012年9月28日未能办理商品房销售登记备案且在《购买商品房登记备案介绍信》上加盖作废章的原因。
李桂荣质证意见为：对该组证据的真实性有异议，其认为该证据不属于新证据，且证据上面盖有作废章，不具有证明力。
本院认证认为：该组证据均系齐市产权管理处出具，且加盖该处公章，故本院对该组证据的真实性予以确认。齐市产权管理处作为政府职能部门出具证明证实案涉129号商铺未能办理商品房销售登记备案的事实经过，故本院依法对该组证据予以采信。
第三组证据：齐市产权管理处于2012年9月28日为李秀齐出具的关于案涉75号商铺《购买商品房登记备案介绍信》，意在证明：李秀齐已办理案涉75号商铺的商品房销售登记备案。
李桂荣质证意见为：对该份证据的真实性有异议，其认为该证据不属于新证据，因齐市产权管理处的过错导致案涉房屋在查封时权属登记显示是无产权人状态，故李秀齐应当向齐市产权管理处主张权利。
本院认证认为：该份证据系齐市产权管理处于2012年9月28日为购房者李秀齐出具的原件，故本院对该份证据的真实性予以确认。结合该份证据中记载的内容以及2015年5月7日齐市产权管理处出具的情况说明，能够证实2012年9月28日李秀齐持所购包括案涉商铺在内的所有商品房预售登记备案介绍信到齐市产权管理处换取商品房销售登记备案介绍信的事实。故本院对该份证据予以采信。
结合对上述证据的认证，本院查明的事实如下：
1、2009年至今，案涉齐齐哈尔市建华区中华路-军校街高层商品综合楼地下一层至地上四层由润泰公司（大润发超市）管理并经营使用。
2、2010年7月19日李秀齐与华联开发公司签订《商品房交易合同》，购买位于齐齐哈尔市建华区中华路-
军校街高层商品综合楼一楼包括案涉129号商铺在内的共计27户商铺。后于2011年12月19日支付购房全款。2012年9月10日李秀齐与华联开发公司签订《商品房交易合同》，购买位于齐齐哈尔市建华区中华路-
军校街高层商品综合楼一楼包括案涉75号商铺在内的共计5户商铺，且于当日支付购房全款。
3、2012年9月28日李秀齐持所购买的齐齐哈尔市建华区中华路-
军校街高层商品综合楼一楼商铺的商品房预售登记备案介绍信到齐市产权管理处换取商品房销售登记备案介绍信。案涉75号商铺完成销售登记备案，但齐市产权管理处未在系统信息中变更。案涉129号商铺于2012年8月1日被法院查封，导致李秀齐无法换取销售登记备案介绍信。
4、2012年10月11日华联开发公司法定代表人迟宝贵被采取刑事强制措施，为避免市场混乱，齐齐哈尔市政府通知齐市产权管理处暂停办理齐齐哈尔市建华区中华路-
军校街高层商品综合楼一楼商铺产权事宜。
5、2013年6月12日李秀齐与润泰公司签订的两份《租赁协议》。李秀齐将包含诉争75号、129号商铺在内的共计32户商铺租给润泰公司经营使用。
6、2013年9月26日齐齐哈尔市中级人民法院查封在华联开发公司名下的案涉75号、129号商铺。
7、建华区中华路-军校街口商居综合楼的开发单位为华联开发公司，案涉75号、129号商铺在房产管理部门信息系统中“购房人”一栏为空白。
本院经审理确认一审法院认定的其他事实。
本院认为，李秀齐作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前已与华联开发公司签订合法有效的商品房买卖合同，且支付了全部购房款。该诉争房屋由润泰公司实际占有使用多年，李秀齐对此已举示相关证据证实在查封诉争房屋之前，其与润泰公司达成租赁协议，润泰公司取得了占有使用诉争房屋的权利，足以认定李秀齐在查封诉争房屋之前已对诉争房屋实际占有。虽李秀齐未能在查封前办理诉争房屋所有权登记，但产权登记管理部门已出证证实并非李秀齐的过错所致。故李秀齐请求停止对诉争房屋执行，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
停止对位于齐齐哈尔市建华区中华南路与军校街交叉口的高层综合楼1层75号（权属面积20.93平方米）、1层129号（权属面积6.68平方米）房产的执行。
一、二审案件受理费8,600.00元，由李桂荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 曹 茗
代理审判员 王成慧
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘 丹