江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00404号
上诉人（原审被告）如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店（企业非法人）。
投资人许秀兵。
委托代理人宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈建。
委托代理人吴迪山，江苏绘园律师事务所律师。
上诉人如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店（以下简称新美锦鸿泰店）因与被上诉人陈建房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋新民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年5月26日，陈建与新美锦鸿泰店签订《房屋租赁合同》，主要内容为，1、陈建将其位于本市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间约600m2的房屋（5幢248号店面房）出租给新美锦鸿泰店用于经营网吧；租赁期自2013年7月26日起5年，租金16万元／年。2、房租交纳方法：合同签订之日起三日内付清首年房租，然后在下一年的5月26日前付清第二年的房租。以此类推，不得拖欠。若新美锦鸿泰店未取得陈建谅解拖欠租金超过半个月，陈建有权以年租金的千分之五按日计收滞纳金。3、新美锦鸿泰店租赁该房屋需另外缴纳押金5万元，在租赁期结束后，新美锦鸿泰店未违反合同，陈建将全�退回。4、房屋租金不包括其他任何费用。水电费、物业费及国家相关税费等费用由新美锦鸿泰店自行负责。5、合同签订后，双方派专人进行钥匙及水电表底数交接，之前费用由陈建负责，交接后一切费用由新美锦鸿泰店负责。6、新美锦鸿泰店在租赁期内基有下列情形之一，陈建有权扣减押金或者终止合同：（1）未经允许私自转租；（2）不按时缴纳租赁房屋后产生的费用；（3）在租赁房屋内从事违法违纪活动或者严重影响左右邻居生活；（4）擅自改变租赁房屋的结构。7、租赁期限不得随意变动，任何一方想要变动租赁期限，至少应提前两个月书面通知对方并取得对方的谅解和同意，单方面毁约无效。租赁期限结束后，新美锦鸿泰店如需续租，应提前一个月通知陈建，取得陈建同意后续签租赁合同。否则，新美锦鸿泰店须按期向陈建交还租赁房屋。8、新美锦鸿泰店对陈建提供的所有设施应妥善使用并加以保管，若人为损坏应按价赔偿（不可抗力因素除外）。9、合同签订后，新美锦鸿泰店须对所租房屋的一切安全负责（包括防火、防盗等）。
合同签订后，陈建即交付房屋及电费卡、水费卡。新美锦鸿泰店承租房屋后进行装修。2013年7月19日房屋供电被切断，装修人员孙长龙报警后供电恢复，7月22日房屋供电又被切断，孙长龙报警后，华府名庭5幢248号店面房水、电未恢复。新美锦鸿泰店于7月25日向法院提起诉讼，要求陈建、如皋市一鸣物业有限公司立即停止对上述房屋用水用电的妨碍，并赔偿自2013年7月15日起按日438.36元标准计算至恢复正常用水用电之日止的租金损失。法院于2014年7月4日作出（2013）皋商初字第0797号民事判决，判令一鸣公司停止对如皋市宁海路华府名庭5幢248号店面房的用水、用电的权利的妨碍，赔偿新美�鸿泰店自2013年7月26日起至停止妨碍之日止在新美锦鸿泰店已经支付的租金范围内按438.35元／天计算的租金损失，驳回新美锦鸿泰店的其他诉讼请求。一鸣公司不服上述判决，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，陈建购买位于如皋市如城街道宁海路华府名庭248-1号房屋后，即取得该房屋所有权。鸿泰加盟店承租该房屋，取得用益物权。遂于2014年9月25日作出（2014）通中商终字第0491号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年8月21日，陈建致函新美锦鸿泰店，以其未按时缴纳房屋租金，经多次催要仍不缴纳，根据《房屋租赁合同》第六条第（二）项“不按时缴纳租赁房屋后产生的相关费用”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”的规定，通知新美锦鸿泰店：1、解除双方于2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2、接到通知之日起5日内返还房屋；3、给付2014年7月26日至返还房屋之日的房屋租金。
2014年9月1日，新美锦鸿泰店回函称，1、承租的房屋由于某种原因被强行断电断水至今未能装修完毕投入使用；2、签订房屋租赁合同之时和之后，未能向新美锦鸿泰店提供陈建与物业公司签订的《物业服务合同》，导致双方因物业费发生纠纷，作为房屋所有权人，对纠纷的发生负有不可推卸的责任；3、作为房屋承租人，新美锦鸿泰店已蒙受了巨大的经济损失，陈建应承担相应的赔偿责任。认为陈建存在一定的过错，导致新美锦鸿泰店承租的房屋未能被正常经营获利，陈建单方所提解除合同、交纳房租的要求没有事实和法律依据，一概不予认可。
2014年8月29日，陈建以新美锦鸿泰店未按约缴纳租金为由，向法院提起诉讼，请求判令：第一，确认双方签订的�房屋租赁合同》已解除；第二，新美锦鸿泰店立即返还华府名庭5号楼最东侧的二层四间房屋；第三，新美锦鸿泰店向陈建支付房屋租金至判决之日止（以年租金16万元从2014年7月26日计算至房屋返还之日）并承担违约金5万元；第四，新美锦鸿泰店承担本案的诉讼费用。
庭审过程中，陈建明确其诉讼请求要求新美锦鸿泰店承担违约金5万元，系根据房屋租赁合同的约定，以应缴租金自2014年5月26日起按日千分之五计算至起诉之日。
新美锦鸿泰店认为，本案的租赁房屋是用于商业经营的商铺，在繁华地段的商铺进行物业管理具有重要性和必要性，缺少水、电等管理是无法使用的，物业服务是承租房屋正常使用的必要前提，双方在签订合同时虽然约定了物业费的缴纳，对缴纳数额和期限、方式既没有向新美锦鸿泰店说明也未提供书面合同作为租赁合同的附件，直到现在，陈建还是没有和物业公司签订相关合同。这种条件下新美锦鸿泰店不能对租赁房屋使用，责任在于陈建。且双方所约定的日千分之五的标准过高，应适当降低。
原审法院认为，根据合同相对性原则，陈建与新美锦鸿泰店签订《房屋租赁合同》，对合同的履行、变更、解除发生争议，有权提起诉讼。故新美锦鸿泰店认为陈建不具备诉讼主体资格的主张，法院不予采纳。关于本案所涉房屋租赁合同是否符合提前解除的情形，陈建主张根据房屋租赁合同相关约定，房屋租赁合同已经解除。新美锦鸿泰店认为，房屋租赁合同第6条仅仅约定了合同终止的情形。并不是合同解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本�中，新美锦鸿泰店不履行支付租金义务的理由在于出租房屋的断水断电，其无法正常装潢、营业。事实上，新美锦鸿泰店基于用益物权已行使过权利，即向人民法院提起诉讼，人民法院一、二审判决驳回其要求作为出租人的陈建承担责任的诉讼请求，判决一鸣公司赔偿损失，因此，新美锦鸿泰店拒付租金的理由法院不予支持。因其已明示拒付租金，故本案所涉的房屋租赁合同可以解除。合同解除后，新美锦鸿泰店应当将租赁房屋予以返还，并承担实际占用期间的租金。关于新美锦鸿泰店是否应当承担违约金的问题，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。可见，诚实信用原则，是实施民事行为必须遵循的基本原则。本案中，新美锦鸿泰店与陈建签订《房屋租赁合同》时，已约定于2014年5月26日前付清2015年的房租，应当按约履行支付房租的义务。虽然因一鸣公司的停电停水行为导致其未能及时装修、经营，但已经人民法院判决侵权人一鸣公司停止对其承租的房屋用水、用电的权利的妨碍，赔偿自2013年7月26日起至停止妨碍之日止在新美锦鸿泰店已经支付的租金范围内按438.35元／天计算的租金损失。故新美锦鸿泰店拒付租金的行为已违背诚实信用原则，属于违约行为。本案中，陈建要求新美锦鸿泰店承担违约金5万元，从双方所签订的《房屋租赁合同》第二条约定来看，违约金约定标准过高，法院酌情予以调整，法院支持陈建主张的违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除陈建与如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》。二、如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店将如皋市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间房屋（5幢248号店面房）返还给陈建。三、如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店承担实际占用如皋市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间房屋（5幢248号店面房）期间的租金（自2014年7月26日起按16万元／年的标准计算至实际返还交付之日）。四、如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店给付陈建违约金1万元。上述二、三、四项义务，于判决生效后10日内履行。五、驳回陈建的其他诉讼请求。案件受理费10780元，由陈建负担800元，如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店负担9980元。
宣判后，上诉人新美锦鸿泰店不服，向本院提起上诉称：1、本店主观上并无拒付租金的想法，因为出租人陈建未与物业公司签订物业服务协议致使本店被物业公司强行断电断水，至今无法经营，本店投入了巨资，一年多来却分文无收，在网吧不能正常经营的情况下根本无力支付房租。本店未能按时交付租金的原因具有客观性和正当性，且陈建解除合同并未履行催告义务，因此一审法院判决解除合同是错误的。2、陈建对断水断电纠纷具有明显的过错，未能履行交纳租金的责任并不全在本店，虽然两级法院在本店基于用益物权主张排除妨碍纠纷中认定陈建无需承担责任，但并不免除其根据租赁合同提供必要的物业服务便利的附属义务。3、一审法院对案涉租赁房屋内装潢设施及其他财产未予处理，会导致本店的财产连同房屋被陈建一并占有。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回陈建的一审诉讼请求。
被上诉人陈建答辩称：1、上诉人认为其没有不履行合同的任何主观故意但并不能否认其未向本人交纳房屋租金的事实，本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审围绕本人的诉讼请求进行审理并无不当。本人系签订合同的当事人，根�合同相对性原则，本人有权提起诉讼。2、本人一审中已向法院提供催要租金的证据，上诉人至今仍未交纳租金。一审判决解除双方的合同适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋目前虽登记在陈琳名下，但一审中陈琳已出具情况说明，该房屋由其父亲陈建全权负责管理、出租，案涉房屋租赁合同亦系陈建和新美锦鸿泰店签订，故陈建具有诉讼主体资格。双方签订的租赁合同中明确约定物业费由新美锦鸿泰店负责，其在与物业公司产生纠纷被断水断电后，也已经过诉讼确认物业公司赔偿损失，陈建无需承担责任。因此断水断电不能作为新美锦鸿泰店拒付租金的理由。陈建曾于2014年8月发函新美锦鸿泰店认为其未按时交纳租金，要求解除合同，但新美锦并未交纳，其后�建向法院起诉，直至目前为止新美锦鸿泰店仍未交纳欠付租金，对于陈建请求判令解除房屋租赁合同应予支持。关于新美锦在案涉房屋内的物品，其可以取回，其对案涉房屋的装潢，可根据法律规定以及双方约定处理。综上，上诉人新美锦鸿泰店的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10780元，由上诉人如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年六月二日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；