广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第504号
上诉人（原审被告）：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴小平，该公司副董事长。
委托代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：梁添福，广东正日律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：冯美玉，女，1961年4月18日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人冯美玉物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：冯美玉系中山市三乡镇雅居乐中心城二期＊＊房的业主，雅居乐物业公司是该房产所在小区的物业服务公司。双方于2003年1月26日签订《雅居乐花园管理公共契约》，由冯美玉委托雅居乐物业公司进行物业管理。上述管理公共契约约定雅居乐物业公司的义务有：经常对物业进行巡视、检查，定期对业务的共用部位、共用设备和公共设备进行养护；实行24小时安全管理，确保该屋村业主生命、财产安全及良好的交通秩序。冯美玉称，2010年7月19日，中山市三乡镇雅居乐中心城二期＊＊房发生水管爆裂，房屋被水淹，导致家具被水浸泡多日致损，雅居乐物业公司没有尽到管理责任，应承担赔偿责任。雅居乐物业公司不确认冯美玉所述，不同意赔偿。双方为此产生争议，冯美玉于2010年8月25日起诉至原审法院，以雅居乐物业公司未尽到作为物业管理者应尽的义务导致冯美玉经济损失为由，请求法院判令：一、雅居乐物业公司赔偿冯美玉经济损失53138元；二、雅居乐公司承担诉讼费用。为查明冯美玉位于中山市三乡镇雅居乐花园中心城二期＊＊房的家具损坏原因及损失数额，原审法院依冯美玉申请，委托鉴定机关进行司法鉴定。广东泰诚保险公估有限公司（以下简称泰诚公司）收取冯美玉支付的鉴定费用5510元后，于2011年5月30日作出《保险公估报告》，鉴定结论为：冯美玉家中的家具受损原因为水管爆裂漏水后，排水不畅导致积水溢出浸湿家私底部，造成家私水湿受损。中山市中正信德建设工程咨询有限公司（以下简称中正信德公司）收取冯美玉支付的评估费用2000元后，于2012年9月10日作出《造价鉴定报告》，鉴定结论为总造价29210元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原审庭审调查及双方提交的证据，双方争议的焦点为雅居乐物业公司是否应对冯美玉家中财物受损承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。雅居乐物业公司与冯美玉签订的《雅居乐花园管理公共契约》系物业服务合同，其中约定雅居乐物业公司应当经常对物业进行巡视、检查，并实行24小时安全管理，确保业主生命、财产安全。本案冯美玉家中水管爆裂，并非公共区域受损，本不应由雅居乐物业公司承担责任。但泰诚公司作出的《保险公估报告》内容显示，冯美玉家中水管爆裂后，排水不畅导致积水溢出浸湿家私底部造成家私水湿受损。水管爆裂而排水不畅，导致积水溢出，如无人将室外水阀关闭，积水必然溢出大门流到公共区域。故冯美玉主张雅居乐物业公司发现积水溢出，并关闭室外水阀的推理符合常理，原审法院予以采信。雅居乐物业公司关闭水阀系履行物业服务义务的行为，但未能及时通知冯美玉家中漏水，导致家具被长时间水浸，损失扩大，雅居乐物业公司扩大的损失负有一定的赔偿义务。综合本案案情，原审法院酌定雅居乐物业公司承担25%的赔偿义务。根据《造价鉴定报告》的结论，冯美玉家具损坏修复的总造价为29210元，故雅居乐物业公司应向冯美玉赔偿损失7302.5元。关于鉴定费用5510元及评估费用2000元的负担问题。因冯美玉对水浸造成家具损失与雅居乐物业公司是否存在关联及损失数额负有举证责任，故冯美玉预交了上述费用。但如雅居乐物业公司能如实承认水浸与其未尽物业服务义务有一定因果关系，鉴定本无需进行，故鉴定费用5510元系额外支出的诉讼费用，应由雅居乐物业公司全部承担。评估费用系必然支出的诉讼费用，由双方按照过错程度分担，雅居乐物业公司承担评估费用500元（2000元×25%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、雅居乐物业公司于原审判决生效之日起七日内向冯美玉赔偿损失7302.5元；二、驳回冯美玉的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1129元（冯美玉已预交），由冯美玉负担974元，雅居乐物业公司负担155元（雅居乐物业公司应于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。鉴定费用5510元（冯美玉已预交），由雅居乐物业公司负担；评估费用2000元（冯美玉已预交），由冯美玉负担1500元，雅居乐物业公司负担500元；上述费用雅居乐物业公司于判决生效之日起七日内支付给冯美玉。
宣判后，上诉人雅居乐物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院采信泰诚公司作出的《保险公估报告》认定本案事实，没有依据。1.泰诚公司不具备相应司法鉴定资质，其作出的《保险公估报告》不能作为认定本案事实的依据。2.泰诚公司违反法定程序，违法行使本应由司法机关行使的调查权，对证人进行调查，且签名的公估师未持有执业证书，也没有到现场进行勘察。3.《保险公估报告》未对潮湿天气、拖地对冯美玉家具造成这损害等原因作出合理排除。二、原审法院认为雅居乐物业公司未能及时通过冯美玉家中漏水导致家具被长时间浸泡，损失扩大，雅居乐物业公司对扩大的损失负有一定的赔偿义务，没有事实与法律依据，理由如下：1.原审法院认为冯美玉主张雅居乐物业公司发现积水溢出，并关闭室外水阀的推理符合常理没有依据。（1）不符合谁主张谁举证原则。（2）冯美玉原审时认为，发现房屋漏水是因为有人看到水从洗手间喷出。但从现场看，冯美玉主张漏水的连接马桶的软管部位接近地面，距窗户有近2米的距离，且还隔着一个超过50公分高的浴缸，浴缸还有帘子遮挡。在这种情况下，水不可能从窗户中喷出，且冯美玉称当时在香港，窗户理应关闭。故冯美玉的相关陈述本身就与常理不符。（3）冯美玉房屋水阀在一楼外面，任何人都可关闭，故单凭关闭水阀这一点不能得出雅居乐物业公司知道冯美玉房屋水管漏水的结论。（4）按常理，连接马桶的软管不会完全断裂，即使其发生渗水程度也不会很大，再加上房屋内洗手间、阳台等均设有排水口，故即使发生房屋内水管漏水，也不必然会发生积水溢出大门流到公共区域的结果。三、假设雅居乐物业公司或其员工知道冯美玉房屋水管漏水，也没有合同约定或者法律规定雅居乐物业公司应承担通知义务。四、原审冯美玉的证人虽到庭，但却没有作证，原审法院采信该证人证言，没有依据。五、依据《雅居乐花园管理公共契约》所述的24小时安全管理，只是针对公共安全管理方面，与冯美玉家中水管漏水无关。原审法院适用合同法第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款处理本案，属适用法律错误。六、原审法院判决雅居乐物业公司承担本案案件受理费、鉴定费、评估费没有任何事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回冯美玉的全部诉讼请求。
被上诉人冯美玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：泰诚公司已被列入广东省高级人民法院2010-2011年度司法委托专业机构名册。泰诚公司接受原审法院委托后，与雅居乐物业公司、冯美玉一同前往事故现场进行勘验。现场勘验情况为：客厅电视柜地面装饰槽、客房的门、床脚、主卧的门、床脚、小电视柜等，可看到裂纹与发霉的现象。该次事故漏水是发生在主卧的洗手间内，该洗手间地面低于主卧房间地面约3厘米的高度，其他房间地面与主卧房间地面位于一个水平面上，且都没有设置门槛，若涉案房屋主卧洗手间有水溢出，水将顺势流到客房、客厅、厨房中，同时也会顺着地面流到冯美玉房屋大门外走廊。雅居乐物业公司与冯美玉关于事情经过陈述存在矛盾，故泰诚公司听取了冯美玉家中雇请的清洁工吴世兰对于事情发生经过的陈述：其也不知道冯美玉家里的水管是何时爆裂的，只记得在2010年7月25日来搞卫生，进门时看到客厅、客房的地板都是干的，并没有积水，只有主卧洗手间地面还有少量积水，并未觉得有何异常，后来在搞卫生需用水时发现水龙头没水，就到楼下看总水阀门才知道被关掉。当吴世兰打开总水阀门后回到楼上用水时，才发现主卧洗手间的水管有水飞溅，这时才知道水管爆裂一事，此时明白了总水阀被关掉的原因。另外，为证实冯美玉涉案房屋内是否发生过水管爆裂事实，泰诚公司要求双方当事人向其提交2010年5月至8月的水电缴费清单。根据冯美玉向泰诚公司提交的水电缴费清单反映：冯美玉于2010年4月用电9度，用水1吨；2010年5月用电76度，用水6吨；2010年6月用电56度，用水2吨；2010年7月用电14度，用水17吨；2010年8月用电153度，用水6吨。
本院再查明：中山市雅居乐物业管理服务有限公司已于2010年10月27日更名为雅居乐物业管理服务有限公司。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。针对雅居乐物业公司的上诉，本院综合分析如下：
一、泰诚公司鉴定程序问题
根据冯美玉的申请，原审法院委托已被列入广东省高级人民法院2010-2011年度司法委托专业机构名册的泰诚公司对冯美玉屋内家具损坏原因进行鉴定。泰诚公司接受原审法院的委托后，与雅居乐物业公司、冯美玉三方一同前往事故现场进行勘验。在雅居乐物业公司与冯美玉关于事情经过陈述存在矛盾的情况下，泰诚公司听取了冯美玉家中雇请的清洁工吴世兰关于事情经过的陈述，结合冯美玉涉案房屋的用水用电记录等多方面因素，最终认定冯美玉家中的家具受损原因为水管爆裂漏水后，排水不畅导致积水溢出浸湿家私底部，造成家私水湿受损。泰诚公司上述鉴定程序并无不当，本院对泰诚公司作出的鉴定结论予以采信。对于雅居乐物业公司关于泰诚公司鉴定资质、鉴定程序不当的上诉请求，本院不予支持。
二、关于雅居乐物业公司在冯美玉屋外能否发现其家中水管爆裂致水溢出情况问题
从冯美玉的水电缴费清单反映，除2010年7月以外，冯美玉涉案房屋于2010年5月、6月、8月每月的用水量均不超6吨。2010年7月用水量达到17吨，但该月用电量远低于2010年5月、6月、8月的用电量。结合清洁工吴世兰关于打开总水阀门后回到楼上用水时，才发现主卧洗手间的水管有水飞溅的陈述，可认定涉案房屋内确实发生了水管爆裂漏水后，排水不畅导致积水溢出的事实。泰诚公司现场勘验情况表明，若涉案房屋主卧洗手间有水溢出，水将顺势流到客房、客厅、厨房中，同时也会顺着地面流到冯美玉房屋大门外走廊。吴世兰的陈述还能反映冯美玉涉案房屋总水阀曾被他人关闭的事实。根据民事诉讼所应具备的“高度盖然性”证明标准，本院认为，上述证据足以认定冯美玉家中因水管爆裂漏水后，排水不畅导致积水溢出至冯美玉房屋大门外走廊的事实。结合雅居乐物业公司与冯美玉于《雅居乐花园管理公共契约》中的约定，雅居乐物业公司负有经常对物业进行巡视、检查的义务，故雅居乐物业公司作为该小区物业管理者能够而且应该发现冯美玉家中的溢水情况。
三、雅居乐物业公司应否承担对冯美玉涉案财产损害承担赔偿责任
虽然本案的水管爆裂发生于冯美玉家中，雅居乐物业公司对发生于业主房屋内的情况确实难以查看，但如前所述，若冯美玉涉案房屋主卧洗手间有水溢出，水将顺势流到客房、客厅、厨房中，同时也会顺着地面流到冯美玉房屋大门外走廊，雅居乐物业公司作为该小区物业管理者能够而且应该发现冯美玉家中的溢水情况。但雅居乐物业公司并未采取相应措施防止冯美玉损失的进一步扩大，导致冯美玉屋内家私水湿受损，其应对冯美玉的扩大损失承担相应的赔偿责任。原审法院采信中正信德公司作出的造价鉴定报告，综合双方过错程度、天气等各方面因素，酌情判决雅居乐物业公司承担25%的赔偿义务即7302.5元，并确定双方对鉴定费用、评估费用负担，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人雅居乐物业公司的上诉理据均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1129元（雅居乐物业管理服务有限公司已预交），由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月十三日
书 记 员 林 俊