杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2351号
原告（反诉被告）：杭州贝利教育咨询服务有限公司。
法定代表人：戴玲华。
委托代理人：钟建伟。
被告（反诉原告）：杭州大家艺术专修学校。
法定代表人：孙洁。
委托代理人：沈伟珍。
原告杭州贝利教育咨询服务有限公司（以下简称贝利公司）诉被告杭州大家艺术专修学校（以下简称大家学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判。在审理过程中，大家学校提起反诉，并提交书面反诉状。本院于2014年9月29日立案受理，决定与本诉部分合并审理，并于2014年10月23日公开开庭进行了审理。贝利公司委托代理人钟建伟、大家学校委托代理人沈伟珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贝利公司起诉称：2012年7月2日，贝利公司与大家学校签订《房屋租赁协议》，约定贝利公司将其所有的位于杭州市余杭区南苑街道南兴街61号余杭绿城幼托园（现名余杭国泰幼儿园）综合楼二楼出租给大家学校，租赁期限自2012年7月1日至2020年8月31日，租金每半年支付一次，提前一月支付。后因大家学校自身经营原因，双方又签订《补充协议》及《关于大家艺校租用场地的意向说明》各一份，对租赁面积、培训经营范围等事项作了变更，并约定自2013年12月16日起大家学校独立办理相应教育许可证，租赁期间因教育权证产生的责任均由大家学校自行承担。现贝利公司已将约定面积场地收回，年租金因租赁面积调整而变更为492000元。但大家学校则未按上述约定支付自2014年4月15日起半年租金246000元，未支付自2012年10月16日起物业费用及装修费用77467.20元。贝利公司多次与大家学校协商未果。故诉至法院，请求判令：大家学校支付贝利公司自2014年4月16日至2014年10月15日租金246000元、自2012年10月16日至2013年12月15日物业费用40600元、自2013年12月16日至2014年10月15日物业费用24500元、前期装修水费300元、前期装修电费2000元、装修消防费用10067.20元、利息损失6000元（自2014年4月15日计算至2014年7月31日，其余利息损失自2014年8月1日起按照央行同期同档次贷款基准利率计算至法院判决确定的履行期限届满之日止），上述各项合计329467.20元。
大家学校答辩称：贝利公司违约在先，其诉称理由不成立。2012年7月2日，双方签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，贝利公司隐瞒相关重要事实，其并不能按合同约定去办理教育大证提供大家学校用于合法办学使用。通过相关教育部门，大家学校才得知是违规办学。大家学校曾多次电话或发函向贝利公司提出要求其积极履行招租时明确约定的承诺和义务，即提供合法办学招生大证或履行以合作办学方式让大家学校继续正常经营。大家学校暂不支付房租只是履行不安抗辩权，而且为避免损失扩大，也明确告知贝利公司，在其未履行提供合法办学或落实合作办学的义务前，因大家学校所投入的装修、招生等费用已达上百万元远超过该租金，所以暂不支付租金。贝利公司未按合同履行上述义务，给大家学校造成重大损失。贝利公司无权就物业管理费、水电费、排污费、消防装修费主张权利。大家学校无支付相关费用的合同义务，也未拖欠相关费用。其中，租赁合同中更明确不需要交纳物业费。在贝利公司既不提供举办培训学校的办学大证或落实合作办学的相关措施前，请求驳回贝利公司的诉讼请求。
大家学校反诉称：2012年7月2日，贝利公司与大家学校签订签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定租赁面积为1225平方米，租金为1.1元／平方米，贝利公司应为大家学校提供合法良好的办学环境。但贝利公司违反约定，导致大家学校无法正常办学。贝利公司未按约办理培训学校大证，导致大家学校办学受阻。租赁协议第二条约定，甲方（贝利公司）保证该房屋为政府许可乙方办业余培训学校的场所，并在教育局批出一本举办培训学校的大证。第六条约定甲方责任，甲方所租赁场地应在当地教育局备案具备举办才艺培训的主体资格，将以一本培训学校类的大证为教育广场内所有合作单位提供相应的服务。但贝利公司并未办理大证，导致大家学校收到教育部门出具的违规办学函件。贝利公司违反协议约定，未经大家学校同意与其他机构合作开设相同课程培训，导致大家学校经营受到影响，造成了重大经济损失。经多次沟通无效，大家学校只能以不支付租金履行不安抗辩。现提起反诉，请求判令：1.贝利公司继续履行办理一本举办培训学校的大证；2.贝利公司终止与其他机构合作与大家学校办学同课程项目。
贝利公司答辩称：大家学校的反诉不成立，其反诉状陈述内容不属实。贝利公司已经办理国泰培训中心办学许可证。协议约定可以给大家学校招生使用，但未提供由其使用原因如下：若使用该办学许可证应以国泰培训中心名义招生，现大家学校以自己名义招生，教育部门知晓后禁止大家学校继续招生；同时要求大家学校单独办理办学许可证。大家学校可以办理办学许可证，条件为注册资本100万元及单独法人机构，但大家学校不愿办理。因大家学校二次招商引进与其无关联的培训机构，如跆拳道、交谊舞培训、围棋等，上述机构与贝利公司无任何协议，贝利公司没有义务提供培训许可证。2013年12月11日，贝利公司与大家学校原校长孙逢南、大家学校股东刘伟群签订协议约定，自2013年12月16日起，大家学校独立办证，同时约定国泰培训中心可以引进几乎所有的课程培训。贝利公司目前引进二家合作培训机构即英孚英语培训及德高教育。英孚英语培训为幼儿素质英语培训，有独立的课程；德高教育是数学益智教育，锻炼幼儿智力，进行数学思维训练，均为非应试教育。贝利公司的行为对大家学校招生及教育无任何影响，也未侵犯其任何权利。综上，请求法院驳回大家学校的反诉请求。
贝利公司为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁协议》及《补充协议》各一份，用以证明大家学校与贝利公司之间存在租赁合同关系，双方对租赁标的、租金及其支付方式进行约定的事实。
2.《关于大家艺校租用场地的意向说明》一份，用以证明双方对租赁面积及经营范围等内容进行变更，大家学校同意自2013年12月16日起独立办理相应的教育许可证，租赁期间教育权证产生的责任均由其自行承担的事实。
3.函告一份，用以证明贝利公司向大家学校催讨租金，但其拒绝支付的事实。
4.房屋所有权证一份，用以证明涉案房屋为贝利公司所有的事实。
5.办学许可证一份，用以证明贝利公司具有合法办理培训资格的事实。
6.大家学校基本信息一份，用以证明大家学校业务范围为自考助学的事实。
7.工资单二份、物业管理费收取通知一份，用以证明贝利公司支付了保安、后勤等人员工资及物业管理费的事实。
8.发票二份，用以证明贝利公司主张消防费用依据的事实。
9.国泰教育培训中心章程及验资报告各一份，用以证明贝利公司为国泰教育培训中心投资人，贝利公司根据该培训中心取得办学许可证的事实。
10.杭州大家艺术专修学校章程、验资报告及法定代表人变更登记各一份，用以证明刘伟群为大家学校董事，孙逢南为大家学校投资人及原法定代表人的事实。
大家学校为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁协议》一份，用以证明协议约定贝利公司应提供合法办学大证，不引进同类课程培训的事实。
2.杭州市上城区教育局的函一份，用以证明因贝利公司未提供办学大证，大家学校被投诉违规办学的事实。
3.函告及快递单各二份，用以证明大家学校发函要求贝利公司履行义务，行使不安抗辩权，而非无故拖欠租金的事实。
4.收款收据六份，用以证明大家学校已结清水电费的事实。
5.办学许可证及组织机构代码证各一份，用以证明孙逢南并非大家学校校长，也非法定代表人的事实。
6.广告宣传彩页七份、照片二份，用以证明贝利公司与其他机构合作开设相同课程违约在先的事实。
7.协议书及终止协议各一份，用以证明贝利公司与其他机构合作开设相同课程，影响大家学校的事实。
8.设立教学点申请及快递单各一份，用以证明大家学校向教育部门提出办学申请，但未获批准的事实。
贝利公司提供的证据，经大家学校当庭质证：证据1，真实性、合法性及关联性均无异议。证据2，真实性、合法性及关联性均有异议；大家学校并没有授权相关人签订该份协议，主体及内容都与涉案租赁合同不一致，因此系无效协议。证据3，真实性及合法性无异议，关联性有异议；大家学校未付租金，系履行不安抗辩权，要求贝利公司履行相关义务。证据4，真实性、合法性及关联性均无异议。证据5，真实性及合法性无异议，关联性有异议；只能证明贝利公司自身有办学资格，不能证明贝利公司可履行租赁协议合作办学义务，为大家学校提供办学资格的事实。证据6，真实性及合法性无异议，关联性有异议；大家学校与贝利公司签订合同准备扩大业务范围，但没有合作基础，没有合法办学资格。证据7，真实性、合法性及关联性均有异议；贝利公司要求大家学校承担工资及物业管理费，不具有合理性，亦没有合同依据。证据8，真实性、合法性及关联性均有异议；发票开具时间为2013年2月5日，而双方签订合同及使用场地时间为2012年；大家学校只是承租其中部分场地，不能将所有成本都由大家学校承担。证据9，真实性及合法性无异议，关联性有异议；虽然贝利公司系国泰教育培训中心投资人，但民办教育机构取得出资人财产即享有独立法人财产权，国泰教育培训中心财产权利任何组合及个人不得侵占；根据合同相对性原则，与大家学校签订租赁合同的是贝利公司，故应由贝利公司自行承担合同义务。证据10，刘伟群系大家学校董事无异议，孙逢南系大家学校法定代表人的真实性有异议，现法定代表人系孙洁；孙逢南系投资人无异议，对关联性有异议，孙逢南投资后大家学校享有独立法人财产权，刘伟群作为董事行使权利应该经大家学校授权，无法确认相关协议中刘伟群签字的真实性。本院经审查后认为，证据1、4、5、6、9、10，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据2、3，结合双方当事人的相关陈述并与本案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据7、8，因贝利公司未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。
大家学校提供的证据，经贝利公司当庭质证：证据1，真实性及合法性无异议，对待证事实有异议；贝利公司具有办学许可证，也没有招商同类课程。证据2，真实性及合法性无异议，关联性有异议；大家学校未备案，与本案无关。证据3，真实性及合法性无异议，对待证事实有异议；大家学校主张的不安抗辩理由不成立。证据4，真实性、合法性及关联性均无异议；大家学校未拖欠正常水电费，贝利公司主张的系前期装修水电费。证据5，真实性、合法性及关联性均无异议。证据6，真实性及合法性无异议，对待证事实有异议，不存在相同课程的问题。证据7，真实性、合法性及关联性均有异议，不清楚大家学校与其他机构签订的协议。证据8，真实性及合法性无异议，对待证事实有异议，与本案无关。本院经审查后认为，证据1、5，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据2、3、4，结合双方当事人的相关陈述，可作为认定本案相关事实的依据；证据6、7、8，因大家学校未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年7月2日，贝利公司（甲方）与大家学校（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定就甲方余杭绿城幼托园（暂定名）综合楼二楼租给乙方使用，乙方以合作办学方式承租甲方房屋。租赁建筑面积为1380平方米（所租赁面积若由误差，以实际测量面积计算），租赁费用为1.1元／平方米。租赁期限自2012年7月1日起至2020年8月31日至。其中2012年7月1日至8月31日为装修期，免收租金。该房屋租金前三年不变，2012年9月1日至2015年8月31日每年为税后555000元整，以现金或转账支付，此后每隔两年按照6%递增。支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次。乙方在租赁期内使用的水电费用根据实际使用的水、电表读数，按月支付。租赁期内所有应缴税等费用由乙方承担。乙方对房屋进行装修后，合作期满，一旦不续租，甲方拥有对室内外装修的所有权（不含可移动的家具、电器等可移动物品）。乙方入住后，因管理需要招聘相关人员所产生的物业管理费由双方根据成本核算分摊，协商支付，或由乙方自行解决（甲方不收取额外物业费）。在租赁期间，乙方应做好消防安全工作，承担本层房屋消防安全的所有责任，配合甲方进行消防备案和消防演练及检查。为确保乙方的长期有效发展，在园区内未经乙方同意，甲方不得再与其他机构合作开设同课程培训。其中第二条约定，甲方保证该房屋为政府许可乙方办业余培训学校的场所，并在教育局批出一本举办培训学校的大证。第六条还约定甲方所租赁场地应在当地教育局备案具备举办才艺培训的主体资格，将以一本培训学校类大证为教育广场内所有合作单位提供相应的服务。
双方同日签订的《补充协议》中约定甲方将余杭绿城幼儿园综合楼一楼西北面第一间约70平方米，租赁给乙方作为展示厅使用。租赁费用按照每平方米1.3元结算，每半年支付一次，租期为八年，2012年6月30日至8月30日为免租期，于9月1日起算租金。前三年不递增，后每两年递增6%（与二楼租赁合同同步结算）。上述协议签订后，租赁房屋交由大家学校使用。租赁房屋位于杭州市余杭区南苑街道南兴路61号1幢（第二层），房屋所有权人贝利公司。
2013年12月11日，大家学校董事会成员刘伟群、孙逢南与贝利公司法定代表人戴玲华等人就租赁事宜签订《关于大家艺校租用场地的意向说明》，对原租赁协议部分内容与该协议不一致的，以此为准：一、双方同意将培训楼一楼70平方及二楼东北两间大致132平方米房子及公摊23平方米退还给戴玲华，时间从2013年12月16日起。退还价格按照戴玲华当时租用价格计算。先按拾万元扣除，具体以实为准，多还少补。二、孙逢南校长同意自2013年12月16日起原协议中戴玲华以一本教育大证为大家提供服务一条同时取消，大家艺校独立办证，租赁期间校园安全由大家艺校自行承担。三、戴玲华在220余平方米房子内可以引进中小学学科教育，高中美术、陶艺，瑜伽舞蹈、溜冰等课程或办公、摄影。四、220余平方米装修款由戴玲华协助孙校长回收，如果小于捌万由戴玲华补足，多于捌万按实计算。五、2013年12月12日大家艺校将余款打入戴玲华账户。
杭州市余杭区国泰教育培训中心是由杭州贝利教育培训服务公司全额投资设立。杭州市余杭区国泰教育培训中心的民办学校办学许可证于2012年11月22日颁发，地址为余杭区南苑街道南兴路61号，举办者为戴玲华，学校类型为培训学校。许可证有效期自2012年11月至2017年10月。
大家学校章程明确学校由孙逢南举办，学校开办资金为100万元整，为孙逢南全资出资。贝利公司认可大家学校已经结清租赁期间水电费。大家学校已支付2014年4月15日之前租金246000元。2013年12月15日前的实际租赁面积为1450平方米，后退还贝利公司一楼70平米及二楼东北两间大致132平米及公摊23平米，此后实际租赁面积为1225平方米。
本院认为：贝利公司与大家学校签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
大家学校未及时支付租金，是造成本案纠纷的原因，对此，应当承担相应民事责任。根据本院认定的有效证据及当事人的相关陈述，本院认定《关于大家学校租用场地的意向说明》系双方对《房屋租赁协议》及《补充协议》内容的变更，对双方均发生效力。该意向说明中明确自2013年12月16日起原协议中以一本教育大证为大家学校提供服务一条同时取消，大家学校独立办证，租赁期间校园安全由大家学校自行承担。大家学校主张未及时支付租金系行使不安抗辩权，理由不成立，本院不予采纳。故贝利公司要求大家学校支付相应租金的请求，依法有据。租金具体计算方式，自2014年4月16日至2014年10月15日止共计183天，租赁面积按1225平方米及租金按每天1.1元／平方米，计算为246592.50元。贝利公司自愿主张要求大家学校支付租金246000元，数额在合理范围内，本院予以支持。《房屋租赁协议》约定，大家学校入住后，因管理需要招聘相关人员所产生的物业管理费由双方根据成本核算分摊，协商支付，或由大家学校自行解决（贝利公司不收取额外物业费）。在本案中大家学校主张由其自行解决物业管理，而贝利公司亦未提供有效证据证明双方对物业管理成本另行协商一致，故贝利公司要求大家学校支付物业费用的相关诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于贝利公司要求大家学校要求支付前期装修水、电费及装修消防费用的诉讼请求，因贝利公司未进一步提供有效证据证明其主张，故本院不予支持。大家学校未及时支付租金确使贝利公司遭受利息损失，按照双方确认及协议约定租金应付期限，贝利公司主张利息损失自2014年4月15日至2014年7月31日合计108天，以金额246000元按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，在合理范围内，租金计算为4076.19元。故对贝利公司要求大家学校支付利息损失，数额合理部分，本院予以支持。
如前所述，《关于大家学校租用场地的意向说明》已明确取消原协议中贝利公司以一本教育大证为大家学校提供服务，而由大家艺校独立办证。故大家学校要求贝利公司继续履行办理大证的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。大家学校要求贝利公司终止与其他机构合作与大家学校办学同课程项目的诉讼请求，因大家学校未提供充分证据证明其主张的事实，故应承担举证不能的不利后果；对大家学校的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）杭州贝利教育咨询服务有限公司支付自2014年4月16日至2014年10月15日租金246000元；
二、被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）杭州贝利教育咨询服务有限公司利息损失（自2014年4月15日计算至2014年7月31日的利息损失计算为4076.19元；自2014年8月1日起至本判决生效之日止，以本金246000元按中国人民银行同期同类贷款利率的标准另行计付）；
三、驳回原告（反诉被告）杭州贝利教育咨询服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费6242元，减半收取3121元，由杭州贝利教育咨询服务有限公司负担752元，由杭州大家艺术专修学校负担2369元；反诉部分案件受理费50元，由杭州大家艺术专修学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6292元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 秦海龙
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 孙孝平