贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初549号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波,系该分行行长。
委托诉讼代理人：田景磊，男，1963年8月30日生，汉族，贵州省贞丰县人，大专文化，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告:胡兴灿,男,1967年11月4日生,汉族,住贵州省兴义市。
被告:蒋关芬,女,1969年12月28日生,汉族,住贵州省兴义市。
被告:黔西南州天人房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省兴义市柯沙路54号。
法定代表人:黄甫，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）诉被告胡兴灿、蒋关芬、黔西南州天人房地产开发有限责任公司（以下简称天人房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人田景磊，被告天人房开公司的法定代表人黄甫到庭参加诉讼，被告胡兴灿、蒋关芬经本院传票合法传唤后无故拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1.判令提前解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告胡兴灿、蒋关芬偿还所欠原告贷款本金465962.70元及利息、复利和罚息（利息、复利和罚息按合同约定进行计算，从贷款起息日直至还清之日止）；被告天人房开公司承担连带保证责任；3.判令原告对被告胡兴灿、蒋关芬购买的位于贵州省××机场大道中××街××人·文化休闲公寓××号房享有优先受偿权；4.本案的一切费用由三被告共同承担。
事实和理由：2014年5月13日,被告胡兴灿、蒋关芬与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定:1、被告胡兴灿、蒋关芬向原告借款880000元,位于贵州省××机场大道中××街××人·文化休闲公寓××号屋并以该房屋作为抵押物(双方于当日经兴义市住房和城乡建设局办理了抵押登记)；2、借款期限自2014年5月13日起到2024年5月13日止,贷款利息采用浮动利率,即在基准利率水平上上浮30%,自划款之日起计算;3、被告胡兴灿、蒋关芬不按借款合同约定按时偿还借款本息时,原告有权解除借贷关系,有权宣布贷款立即到期,被告胡兴灿、蒋关芬作为共同借款人,应按合同约定,立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息(包括复利和罚息)及实现债权和抵押权的相关费用,同时有权依法处分抵押财产;4、被告天人房开公司对上述款项提供连带责任保证;5、三被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息(包括复利和罚息)以及实现债权的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费用等)。同时，原告与被告天人房开公司于2012年6月29日签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定被告天人房开公司对“因购置坐落于兴义市××山新区机场大道南侧（××对面）××街天人·文化休闲公寓”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人承担最高额保证责任，保证最高限额为148800000元，保证方式为连带责任保证，该被担保债权包括贷款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用。合同签订后,原告于2014年5月13日足额向被告胡兴灿、蒋关芬提供了贷款,但被告胡兴灿、蒋关芬长期拖欠贷款本息，并未按照合同约定履行还款义务，截止2016年1月至今已逾期9期共计本息45477.19元未归还。
原、被告之间签订的《借款合同》、《保证合同》及合同中的抵押、担保条款合法有效,原告已向被告胡兴灿、蒋关芬提供了借款,被告胡兴灿、蒋关芬多次未按合同约定偿还借款本息,被告天人房开公司拒绝履行保证责任,三被告的行为严重违约。原告有权按照借款合同的约定提前收回贷款本息,并有权处置抵押物;被告天人房开公司作为连带责任保证人,应承担相应的保证责任。
被告天人房开公司辩称，原告起诉的是事实，但是现在无偿还能力，希望原告宽限还款期限，继续履行合同，待我公司项目恢复生产后与原告协商还款。若原告不同意宽限还款期限，则只能通过处理抵押物后还款。
被告胡兴灿、蒋关芬未到庭，未向法庭提供书面答辩。
本案经审理确认的事实如下：2014年5月13日,被告胡兴灿、蒋关芬与原告签订了编号为520674509-2032-20140231704号的《个人住房(商业用房)借款合同》，约定:1、被告胡兴灿、蒋关芬向原告借款880000元,购买贵州省××机场大道中××街××人·文化休闲公寓××号房屋（建筑面积为98.24平方米），并以该房屋作为抵押物，双方于当日经兴义市住房和城乡建设局办理了抵押登记，预告登记证号为：市房预兴字第201403919号；2、借款期限自2014年5月13日起到2024年5月13日止,贷款利息采用浮动利率,即在基准利率水平上上浮30%,自划款之日起计算，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%;3、被告胡兴灿、蒋关芬不按借款合同约定按时偿还借款本息时,原告有权解除借贷关系,有权宣布贷款立即到期,被告胡兴灿、蒋关芬作为共同借款人,应按合同约定,立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息(包括复利和罚息)及实现债权和抵押权的相关费用,同时有权依法处分抵押财产;4、被告天人房开公司对上述款项提供连带责任保证;5、三被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息(包括复利和罚息)以及实现债权的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费用等)，采用按月还本付息法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同时，原告与被告天人房开公司于2012年6月29日签订了编号2012062901号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定被告天人房开公司对“因购置坐落于兴义市××山新区机场大道南侧（××对面）××街天人·文化休闲公寓”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人承担最高额保证责任，保证最高限额为148800000元，保证方式为连带责任保证，该被担保债权包括贷款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用。合同签订后,原告于2014年5月13日将贷款划入天人房开公司的账号为52×××53的银行账户内。合同签订后，被告仅偿还了部分借款本息后就未按期还款。截止2017年3月19日，被告已拖欠本金44773.04元，拖欠利息32569.20元，被告已偿还借款本金414037.30元、利息123754.82元，尚欠借款本金465962.70元、利息32569.20元。
上述事实，有原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证，《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的个人借款合同和抵押合同，并未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，原告按照约定向被告胡兴灿、蒋关芬发放了贷款，被告胡兴灿、蒋关芬应当按照约定向原告履行还款义务。被告多次未按期向原告还款，构成违约。原、被告双方在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系。故对原告要求解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。
关于借款利息、复利、罚息的认定。原、被告在合同中约定：对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故只能按照到期日被告尚欠的借款本金和正常利息为基数计算利息和复利，被告因未按合同约定履行义务已构成违约，原告据此提起的此一诉讼主张于法有据，依法予以支持。
关于对抵押物享有优先权的认定。原、被告在合同中明确约定被告胡兴灿、蒋关芬用位于贵州省××机场大道中××街××人·文化休闲公寓××号房屋作为该笔贷款的抵押物，并办理了抵押权预告登记手续，该抵押合法有效。被告胡兴灿、蒋关芬未按期还款，原告依法对该抵押物享有优先受偿权。
关于保证人的保证责任的认定。被告天人房开公司与原告签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，该合同依法成立并生效，被告天人房开公司对前列借款本息承担连带保证责任。被告天人房开公司承担连带保证责任后，有权向被告胡兴灿、蒋关芬追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告胡兴灿、蒋关芬、黔西南州天人房地产开发有限责任公司于2014年5月13日签订的编号为520674509-2032-20140231704号《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、由被告胡兴灿、蒋关芬于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年3月19日止尚欠借款本金465962.70元、利息32569.20元；2017年3月20日至清偿完毕之日止的罚息和复利，以498531.90元（即尚欠的本金465962.70元及利息32569.20元之和）为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮30%后再上浮50%后所确定的年利率计算（但应支付的借款罚息和复利的累计数不应超过以借款本金465962.70元为基数按年利率24%计算的利息）；
三、如被告胡兴灿、蒋关芬不按期偿还借款本息，原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对被告胡兴灿、蒋关芬用于抵押并登记的位于贵州省兴义市机场大道中段第七街天人·文化休闲公寓A栋1层1-8号房屋（抵押权预告登记字号：市房预兴字第201403919号，建筑面积98.24㎡）享有优先受偿权；
四、由被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司对前列借款本息承担连带保证责任。黔西南州天人房地产开发有限责任公司承担连带保证责任后，可以向被告胡兴灿、蒋关芬追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8290元，减半收取4145元，由被告胡兴灿、蒋关芬、被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 王成武
二〇一七年三月二十日
书记员 郝明翠