北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7544号
上诉人（原审原告）:李子乐，男，1976年6月1日出生。
委托诉讼代理人：李云亮（李子乐之父）。
上诉人(原审被告):高克英，女，1975年10月1日出生。
上诉人李子乐与上诉人高克英因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李子乐之委托诉讼代理人李云亮到庭参加诉讼。上诉人高克英经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李子乐上诉请求：1、依法变更一审判决第三项，判令高克英支付李子乐欠付房租34333.33元，折抵高克英已支付合同押金5500元后，高克英应支付李子乐欠付房租28833.33元；2、依法变更一审判决第六项，判令高克英支付李子乐修复旧防盗门、后阳台窗栓、厨房吊柜、厨房卫生间清洁、厨房抽油烟机清洁等五项人工材料费1500元；3、撤销一审判决第四项。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决对高克英主张李子乐进行威胁的认定前后矛盾。李子乐于2018年7月20日将北京市海淀区1210号房屋（以下简称1210号房屋）另行出租，故李子乐与高克英的《个人房屋出租合同》实际终止日期应为2018年7月19日。一审判决认定李子乐于2018年2月4日更换房屋门锁和钥匙，实际控制房屋，与事实不符。高克英在1210号房屋内留有财物，其尚在租赁房屋。
高克英经本院合法传唤，未到庭发表答辩意见。
高克英上诉请求：1、变更一审判决第三项，判令高克英不予支付房租；2、变更一审判决第四项，撤销高克英对李子乐的赔偿，高克英无赔偿责任；3、变更一审判决第五项，高克英不予赔偿李子乐物品损失600元，且水电气费545元证据不足。事实和理由：1210号房屋存在多处安全隐患，高克英被迫搬离，房租应予减免。李云亮于2018年2月4日擅自撬锁进入房屋，违约在先。李子乐此时已经实际控制房屋，此后房屋与高克英没有关系。李子乐主张可期待租金没有依据，我不应支付。李子乐应返还我的押金5500元。
李子乐辩称，不同意高克英的上诉请求和理由。
李子乐向一审法院起诉请求：1、判令高克英给付1月5日之前应付房租16000元。一审庭审中，李子乐当庭变更诉讼请求为：1、高克英按合同于1月5日前、4月5日前应付房租各16500元，共计33000元，扣除已付到1月8日房租500元，判令高克英支付我欠付房租32500元，高克英继续支付房租至实际腾空房屋之日止，按每日183.33元支付实际使用房租；2、解除双方《个人房屋出租合同》，高克英清空1210室内所有家具物品；3、高克英承担违约责任支付我35天可期待租金6417元，以已支付合同押金5500元予以折抵后，判令补充支付917元；4、判令高克英承担开锁费、室内物品损失费、水电气使用费等共计4575.22元，以上诉请共计37992.22元；5、高克英承担诉讼费用。
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，法院予以确认并认定事实如下：2017年9月30日，李云亮代理出租方李子乐（甲方）和承租方高克英（乙方）签署《个人房屋出租合同》，约定高克英承租李子乐名下1210号房屋，室内附属设施：两张双人床、两个立柜、冰箱一台、洗衣机一台。租赁期限自2017年10月10日至2018年10月9日止，每月租金为5500元，付款方式为按季度支付，另附押金5500元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。季付第一次计16500元，以后依次于2018年1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前，2018年7月5日前是本合同最后一次季付。租赁期内水（后付），电（先付），煤气（后付）等费用由乙方支付……房屋修缮等费用由甲方支付。该合同第四条第2款约定，无论在任何情况下，乙方都不能将该押金转换为房屋租金；第7款约定，乙方不得擅自改变室内机构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。该合同第六条载明，入住时的电表金额余数203.6元、水表读数0354、煤气读数1724。
合同签订后，高克英按照合同约定交纳了第一季度房租和押金，并租住1210号房屋。高克英于2018年1月9日交纳了500元房租，此后再未交纳房租。2018年2月2日，高克英搬离1210号房屋。2018年2月4日，李子乐找开锁公司开锁进入1210号房屋，并更换房锁和钥匙。
庭审中，高克英陈述，由于其听见1210房屋楼上长期有女人哭喊和婴儿吵闹声，但问邻居得知楼上没住人，因此想退租，想和李子乐联系搞明白楼上怎么回事，所以在交完500元后没有再交纳房租。李子乐到庭接受询问，认可其授权李云亮代理其签订和履行《个人房屋出租合同》。高克英在本案中曾提起反诉，但在庭审中未经法庭允许中途退庭。
对于双方有争议的事实，法院认定如下：
李子乐提供证据1.合同和证据2.3.4短信截屏，证明合同约定和合同履行情况、高克英存在逾期付款的违约行为。高克英对上述证据真实性认可，对证据证明目的不予认可，陈述当时情况为，2018年1月10日晚上，其爱人回来很晚，说让其赶紧去民生银行给他支钱3000元，再加上交通银行13500元，但是银行关门了。当天晚上其爱人给李子乐打电话，但是他一直不接，反而给其爱人发短信，到了第二天，由于其和对方在短信沟通时，对方在短信里威胁其爱人，其认为双方关系已经很恶劣，已经没有继续履行合同的基础了。法院对上述证据真实性予以确认，证明目的另作论述。
高克英未经法庭允许中途退庭后，李子乐提交了如下证据：证据5安全责任书，证明其撬锁进入房屋系为了按照该制度掌握房屋内情况，证据6.路由器、远程监控摄像设备及一个书架照片，证明高克英在1210号房屋中仍放有物品；证据7.短信截图，证明高克英说在没有交房前，房屋的使用权归她所有；证据8.超市购物小票、医院票据，证明李云亮2月4日没在家；证据12.清理楼道杂物通知书，证明其已告知高克英不能将床拆除放在楼道里，结果高克英把一张床弄丢了；证据14.照片，证明房屋门的情况。上述证据5.6.7.12，法院对其真实性、合法性和关联性予以确认，证明目的另作论述；证据8.14与本案无关，法院对其不予采信。
李子乐为证明实际损失，提交了如下证据：证据9.增值税发票1张，证明开锁的费用；证据10.照片，证明丢失床一张；证据11.照片，证明损坏床一张，高克英当时使用的时候将此床拆除，堆放在阳台，对于床的价格，由于在网上看的价格最低是七八百，因此此床的具体金额请法庭酌定；证据13.燃气灶订单，证明其应高克英要求重新购置的燃气灶，但由于高克英撕毁了合同，所以这笔费用应当由其承担；证据15至证据20.照片，证明防盗门、阳台窗栓、厨房吊柜、卫生间五金挂件、厨房灶台墙壁、抽油烟机均有一定的破损或者污损；证据21.电表余额照片；证据22.水费缴费通知单；证据23.燃气缴费通知单，上述三份证据证明高克英应付的水费220元、电费151.66元、燃气费173.28元。法院对上述证据真实性予以确认，证明目的另作论述。
一审法院认为，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。本案中，高克英经法院传票传唤，未经法庭许可中途退庭，对其提出的反诉，应按撤诉处理；对于本诉，视为其放弃了庭审答辩和质证的权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。
代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，李云亮代理李子乐与高克英签订的合同系双方真实意思表示，且内容与形式未违反强制性法律法规，应属有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，高克英应于2018年1月5日前支付下一季度租金，但直至今日，仅交纳500元租金。高克英以楼上有声音、对方威胁、房屋存在安全隐患等理由拒付租金，缺乏事实和法律依据，法院对其抗辩意见不予采纳。合同约定的租赁期限为2017年10月10日至2018年10月9日，而高克英提前于2018年2月2日搬离房屋，高克英拒付租金以及在租赁期内擅自搬离房屋的行为构成违约，应承担相应违约责任。
关于合同解除。双方均主张解除合同，但就合同解除的时间存在异议，高克英主张以搬离房屋之日为合同解除之日，该主张不符合合同约定或法律规定之解除条件，法院不予支持；考虑到高克英不愿意继续履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，且李子乐亦主张解除合同，故法院判令解除双方合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，就李子乐要求高克英清空房屋物品的诉请，现双方合同已经解除，且李子乐提供证据证明房屋内尚存在高克英遗留的路由器一台、远程监控摄像设备一套和书架一个，高克英应将上述物品腾空。
第二，就李子乐主张支付自2018年1月10日起两个季度房租、直至实际腾空之日房租的诉请，由于李子乐已于2018年2月4日更换1210号房屋门锁和钥匙，即其于该日期起开始实际控制租赁房屋，高克英在该日期后客观上无法租住上述房屋，李子乐主张其撬锁进入房屋仅为了解房屋情况，高克英尚在继续租赁房屋的意见，与事实不符，法院不予支持。故高克英仅应支付自2018年1月10日至2018年2月4日26天房租，共计4767元，扣除已支付的500元，还应支付4267元。
第三，就李子乐主张可期待租金损失的诉请，李子乐房屋系用于出租，高克英拒付租金后擅自搬离房屋的行为，势必造成房屋空置期，导致李子乐相应租金损失，具体损失数额应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素予以酌定，本案中，李子乐仅主张35天的可期待租金6417元，其主张的损失数额在合理范围内，法院予以支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，抵销通知到达对方时生效，李子乐主张用高克英已支付合同押金5500元与上述款项进行折抵，补充支付917元，法院认为，李子乐上述意见符合法律关于抵销的法律规定，法院予以支持。
第四，就李子乐主张的实际损失，法院分别论证如下：就开锁服务费300元，有相应票据支持，系高克英擅自搬离房屋，未交还钥匙所致，法院予以支持；就丢失床一张、损坏床一张，《个人房屋出租合同》显示交房时室内设施包括两张双人床，现丢失一张，由于李子乐未提供购买发票，其所主张的床的价值缺乏相应依据，法院酌情确定丢失床的价值为300元，高克英应就该项损失予以赔偿，就损坏床一张，李子乐未证明床损坏的具体情况及维修费用，法院就该项损失不予支持；就万宝燃气灶费用，并非高克英违约行为产生的直接损失，法院不予支持；就防盗门、阳台窗栓、厨房吊柜、卫生间五金挂件等损坏、厨房灶台墙壁、抽油烟机等污损，李子乐未就上述修复、清洁费用进行举证，法院不予支持。
第五，高克英应按合同约定结清居住期间产生的水电气费用，经法庭核实高克英尚欠租赁期间电费151.66元、水费220元、燃气费173.28元，共计545元。
综上所述，李子乐部分诉讼请求具有法律和事实依据，法院予以支持。法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除李子乐与高克英于2017年9月30日签订的《个人房屋出租合同》；二、高克英于本判决生效后7日内将遗留在北京市海淀区1210号房屋内的路由器一台、远程监控摄像设备一套和书架一个等物品腾空；三、高克英于本判决生效后7日内支付李子乐欠付租金4267元；四、高克英于本判决生效后7日内赔偿李子乐抵销5500元押金后的租金损失917元；五、高克英于本判决生效后7日内赔偿李子乐物品损失600元和水电气费545元；六、驳回李子乐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审庭审中，李子乐提供其与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同载明的租赁起始日期为2018年7月20日，李子乐据此主张其与高克英的租赁合同应终止于2018年7月19日。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李子乐与高克英之间的租赁合同约定，租赁期限自2017年10月10日至2018年10月9日。高克英在2018年1月5日前应支付下一季度租金，但其在交纳500元租金后拒绝交纳剩余租金，并于2018年2月2日擅自搬离1210号房屋。高克英拒付租金和径行搬离的行为构成违约，应承担违约责任。
高克英于2018年2月2日擅自搬离1210号房屋。2018年2月4日，李子乐通过开锁公司开锁进入1210号房屋并更换门锁和钥匙。至此，李子乐已经实际控制1210号房屋。双方在一审时均主张解除租赁合同，本院不持异议。高克英应支付李子乐自2018年1月10日至2018年2月4日共计26天的房租，已付租金500元予以扣减，一审法院据此确定高克英应支付的欠付租金数额并无不当，本院对此予以确认。
高克英对其违约行为给李子乐造成的损失依法负有赔偿责任，一审法院对李子乐主张的35天可期待租金合理损失予以支持，并抵扣高克英支付的押金5500元后予以判付的数额并无不当，本院对此予以确认。李子乐上诉主张其与高克英的租赁合同终止于2018年7月19日，并据此主张租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
李子乐主张的物品损失及水电燃气费等各项费用，一审法院对其中的合理部分予以支持，对其中缺少事实和证据的部分予以驳回，并无不当。李子乐上诉要求高克英支付其修复旧防盗门、后阳台窗栓、厨房吊柜、厨房卫生间清洁、厨房抽油烟机清洁等五项人工材料费1500元，缺乏事实根据和相应证据，本院不予支持。
高克英作为上诉人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法按其撤回上诉处理；同时，高克英对上诉人李子乐的上诉未出庭进行答辩，视为其放弃答辩及质证的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，李子乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费746元，由李子乐负担650元（已交纳），由高克英负担96元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十二日
法官助理 王志栋
书 记 员 陈 雪