江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁商终字第1221号
上诉人（原审被告）高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区利源中路88号。
法定代表人黄立家，该公司董事长。
委托代理人王宏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在江苏省南京市江宁区东山镇金箔路698号。
负责人蒋星，该行行长。
委托代理人王涛，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。
原审被告葛李莉，女，1988年7月18日出生，汉族。
原审被告葛夕明，男，1963年6月6日出生，汉族。
上诉人高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称中行江宁支行）、原审被告葛李莉、葛夕明金融借款合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月23日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人高尔夫公司的委托代理人王宏、曲兰平，被上诉人中行江宁支行的委托代理人王涛到庭参加诉讼。原审被告葛李莉、葛夕明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中行江宁支行一审诉称：2008年12月25日，该行与葛李莉、高尔夫公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定该行为葛李莉提供50万元贷款，贷款期限360个月，还款方式为等额本息还款法，同时约定高尔夫公司为葛李莉的债务承担阶段性连带保证责任。2009年1月20日，该行与葛李莉、高尔夫公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（以下简称抵押合同），约定葛李莉将其购买的南京市江宁区高尔夫国际花园13幢303室房屋设定抵押，作为履行债务的担保。葛夕明出具了《共同还款承诺函》，承诺为葛李莉的债务承担连带还款责任。中行江宁支行按约履行了合同义务，但葛李莉于2014年1月开始未按约还款，按照合同约定，该行有权宣布合同项下的借款全部到期。故请求判令：一、葛李莉返还借款本金456385.91元，支付截至2014年4月22日的利息6840.18元，拖欠本金的罚息29.58元，应收利息的罚息61.32元，共计463316.99元；二、葛李莉承担自2014年4月23日起至实际清偿全部债务之日止的利息及罚息，具体标准按贷款合同的约定执行；三、中行江宁支行对抵押物（南京市江宁区高尔夫国际花园13幢303室房屋）享有优先受偿权；四、葛夕明对葛李莉的债务承担连带还款责任；五、高尔夫公司对葛李莉的债务承担连带还款清偿责任；六、由高尔夫公司、葛李莉、葛夕明支付律师代理费30599元；七、由高尔夫公司、葛李莉、葛夕明共同承担本案的诉讼费。
葛李莉、葛夕明一审辩称：一、其和中行江宁支行之间的借贷关系属实，葛李莉委托高尔夫公司马建彪办理了购房手续，并且与中行江宁支行办理了抵押手续；二、因手续都是由马建彪代办，前期还款也是由马建彪支付，故其对所欠借款本金、利息及罚息的数额不清楚；三、其同意中行江宁支行对抵押物享有优先受偿权；四、鉴于房屋登记在葛李莉名下，葛李莉、葛夕明应对抵押物不能清偿部分承担还款责任。
高尔夫公司一审辩称：高尔夫公司应对抵押房产不能清偿的部分承担保证责任。
原审法院经审理查明：2008年12月25日，葛李莉与中行江宁支行签订贷款合同1份，合同编号为DKJNZF2009011902P，约定，借款人为葛李莉，贷款人为中行江宁支行，保证人为高尔夫公司；借款用途为购房，借款金额为人民币50万元，借款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；利率采用浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则第一个实际放款日）起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；每月的16日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：高尔夫（南京）房地产有限公司，账号为13×××21）；贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月的16日；借款人应在贷款人处开立账户，户名：葛李莉，账号：44×××65，作为本合同项下贷款的指定扣款账户；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责某但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责某借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。中行江宁支行在该贷款合同贷款人处盖章，葛李莉在借款人处签名，高尔夫公司在保证人处盖章。同日，葛夕明向中行江宁支行出具共同还款承诺函，承诺作为共同债务人对葛李莉在贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责某直至全部债务清偿完毕止，无论该笔贷款是否有担保。
2008年12月25日，中行江宁支行与葛李莉、高尔夫公司又签订抵押合同1份，抵押人为葛李莉、抵押权人为中行江宁支行、担保人为高尔夫公司，抵押合同约定：葛李莉将其购买的位于江宁区高尔夫国际花园13-303室的房产抵押给中行江宁支行，为上述贷款提供抵押担保；抵押担保的范围为借款本金及其利息、贷款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。高尔夫公司的保证范围同上述抵押担保的范围一致，担保期间自本合同生效之日起至中行江宁支行领取葛李莉所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。葛李莉连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，高尔夫公司也未履行保证责任的，中行江宁支行有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。中行江宁支行在抵押权人处盖章，葛李莉在抵押人处签名，高尔夫公司在担保人处盖章。该抵押合同于2009年1月20日在南京市江宁区房产管理局办理备案登记。本案审理中，用于贷款抵押的位于江宁区高尔夫国际花园13-303室的房产尚未办理房屋产权证及他项权证。
2009年1月20日，中行江宁支行按约向葛李莉发放了50万元贷款，并按照合同约定将上述贷款打入高尔夫公司的银行账户。葛李莉自2014年1月起就未按约还款，葛夕明、高尔夫公司均未履行还款责任。截至2014年4月22日已连续超过3个月未按约还款，共拖欠本金3260.09元、利息6840.18元、本金的罚息29.58元、利息的罚息61.32元，未到期本金余额为453125.82元。
2014年5月9日，中行江宁支行委托江苏维世德律师事务所代为处理本案纠纷，共支出律师代理费30599元。
原审法院认为：中行江宁支行与葛李莉、高尔夫公司签订的贷款合同、抵押合同、葛夕明出具的《共同还款承诺函》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中行江宁支行按约发放了贷款，葛李莉未按约还款，应负违约责任。贷款合同约定借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故中行江宁支行要求葛李莉返还全部剩余借款本金，并支付利息及罚息，具有事实和法律依据，应予以支持。因葛李莉、葛夕明未按约还款、高尔夫公司也未履行保证责某中行江宁支行向本院提起诉讼，并委托律师事务所处理本案纠纷，共支出律师代理费30599元，该代理费符合江苏省律师服务收费标准，故中行江宁支行要求葛李莉承担该代理费，有事实和法律依据，应予以支持。葛李莉将其购买的位于南京市江宁区高尔夫国际花园13幢303室房屋为上述贷款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，故中行江宁支行要求在上述债务范围内对该房屋享在优先受偿权，具有事实和法律依据，应予以支持。葛夕明向中行江宁支行出具共同还款承诺函，承诺作为共同债务人对葛李莉在贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责某直至全部债务清偿完毕止，无论该笔贷款是否有担保。现葛李莉未按约还款，葛夕明亦未履行还款责某故中行江宁支行要求葛夕明对葛李莉的上述债务承担连带清偿责某具有事实和法律依据，应予以支持。葛李莉、葛夕明辩称其应对抵押房产不能清偿部分的债务承担偿还责某该辩称意见与贷款合同及葛夕明出具的共同还款承诺函约定的内容不符，亦无相关事实及法律依据，应不予采纳。
高尔夫公司辩称其应对抵押房产不能清偿部分的债务承担保证责某但在其作为保证人签订的贷款合同中明确约定，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。高尔夫公司的辩称意见与合同约定不符，无相关事实及法律依据，应不予采纳。高尔夫公司对葛李莉的借款提供阶段性连带责任保证，抵押合同中约定保证担保的范围为葛李莉借款本金及其利息、贷款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。现葛李莉未按约还款，高尔夫公司在保证期间内亦未履行保证责某故中行江宁支行要求高尔夫公司对葛李莉的上述债务承担连带清偿责某具有事实和法律依据，应予以支持。高尔夫公司承担保证责任后，有权向葛李莉追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、葛李莉于判决发生法律效力之日起十日内返还中国银行股份有限公司南京江宁支行借款本金456385.91元、利息6840.18元、罚息90.90元（以上利息及罚息计算至2014年4月22日，之后的利息及罚息按贷款合同的约定计算至判决确定给付之日止）。二、葛李莉于判决发生法律效力之日起10日内支付中国银行股份有限公司南京江宁支行律师代理费30599元。三、中国银行股份有限公司南京江宁支行在葛李莉上述债务范围内对位于南京市江宁区高尔夫国际花园13幢303室房屋享有优先受偿权。四、葛夕明对葛李莉的上述债务承担连带清偿责任。五、高尔夫（南京）房地产有限公司对葛李莉的上述债务承担连带清偿责任。高尔夫（南京）房地产有限公司承担保证责任后，有权向葛李莉追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8889元，减半收取4445元，财产保全费3020元，合计7465元，由葛李莉、葛夕明、高尔夫公司负担。此款已由中行江宁支行先行垫付，葛李莉、葛夕明、高尔夫公司在给付上述款项时应加付此垫款。
高尔夫公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第五项，改判高尔夫公司对葛李莉的债务在抵押房产不能清偿的范围内承担连带清偿责任。事实与理由为：一、原审判决认定高尔夫公司放弃了物保优先的抗辩权错误。贷款合同关于“主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，保证人不得以此抗辩贷款人的约定”是中行江宁支行提供的格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，应当按照通常理解予以解释。该条款应解释为高尔夫公司不得对贷款合同之外存在其他物的担保或保证行使抗辩权。例如，高尔夫公司不得以贷款合同之外存在由葛夕明提供的保证而对自身的保证责任进行抗辩。但葛李莉以所购房屋提供的抵押担保，是贷款合同中同时约定的物的担保，而非贷款合同之外存在的其他物的担保。二、在对债权实现无约定或者约定不明确的情况下，以债务人提供的物的担保优先实现债权的抗辩权，是《物权法》赋予保证人的主要权利。因此，如上述格式条款可被理解为高尔夫公司放弃法定的“物保优先实现债权”抗辩权的约定，那么对于该排除高尔夫公司主要权利的格式条款，中行江宁支行理应采用明显的、足以引起注意的文字、符号特别标识，并尽到合理的提示和说明义务。否则，根据《合同法》第三十九条、第四十条及最高人民法院《合同法司法解释（二）》第六条、第十条的规定，该格式条款应认定为无效。综上，高尔夫公司未在贷款合同中约定放弃物保优先实现债权的抗辩权，根据《物权法》第一百七十六条的规定，中行江宁支行应当首先以葛李莉提供的抵押房屋实现债权，高尔夫公司应在抵押物不能清偿的债务范围内承担连带保证责任。
被上诉人中行江宁支行答辩称：案涉房屋抵押担保在抵押合同中进行了专门约定，并办理了房产抵押手续。高尔夫公司也在该份抵押合同上作为担保人签字，贷款合同中并无物的担保的相关约定，恰恰在贷款合同之外专门进行了约定。贷款合同系经双方平等协商自愿达成一致的，高尔夫公司作为专业房地产公司，对相关条款的注意义务和能力都很充分，完全可就相关条款与中行江宁支行协商。合同中相关条款也是在开发商保证一章中做出约定，中行江宁支行已尽到充分提示的义务。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。对原审判决查明的案件事实双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院经审理查明：案涉贷款合同第二条约定，葛李莉以案涉房屋提供抵押；第四条贷款约定贷款发放的条件之一为相应的担保合同已生效。该事实，有案涉贷款合同予以证实。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：中行江宁支行实现债权时，是否有权直接要求高尔夫公司为主债务承担连带保证责任。
本院认为：案涉贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，均应按约履行。物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。案涉抵押合同约定葛李莉将案涉房屋抵押给中行江宁支行作为实现债权的担保，高尔夫公司为实现债权提供连带责任保证，并对高尔夫公司的保证责任范围进行了明确约定。而在案涉贷款合同中亦约定了高尔夫公司提供阶段性连带责任保证，故就案涉债权的实现，各方在案涉贷款合同、抵押合同中对高尔夫公司的责任约定均很明确，高尔夫公司应为主债务提供连带保证责任。
虽然案涉贷款合同附件中列明了抵押财产的内容，通用条款第二条约定了葛李莉用案涉房屋提供抵押，但是依据物权法第一百七十二条第一款的规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。因此，前述列明仅是明确了抵押财产的内容，尚不符合法律规定的订立担保合同的形式要件。案涉贷款合同第四条关于贷款发放条件的约定，其中一项即为担保合同已生效，故各方在案涉贷款合同之外，另行签订了抵押合同，符合贷款合同所约定的“主债务在本合同之外同时存在其他物的担保”，依据物权法第一百七十六条的规定，中行江宁支行作为债权人有权依照约定实现债权，高尔夫公司作为保证人依约“不得以此抗辩贷款人”，即高尔夫公司业已承诺放弃物权优先实现债权的抗辩，中行江宁支行有权直接要求高尔夫公司对主债务承担连带责任保证。高尔夫公司的相应上诉意见于法无据，应不予支持。
综上，高尔夫公司的上诉意见，均缺乏事实与法律根据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8889元，由上诉人高尔夫公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆正勤
代理审判员 毕宣红
代理审判员 董岩松
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 胡 戎