湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0802民初1481号
原告：刘德威，男，1945年2月8日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告：陈建云，男，1966年4月1日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
两原告共同委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：袁仕粱，湖南江荣律师事务所律师。
被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。
法定代表人：毛致平，董事长。
被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。
法定代表人：毛致平，董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
原告刘德威、陈建云与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水天下公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）商品房销售合同及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，原告刘德威、陈建云向本院提出保全申请，本院审查后，认为原告刘德威、陈建云的保全申请符合法律规定，遂于2018年5月30日作出（2018）湘0802民初1481号民事裁定书，裁定冻结山水天下公司、大成酒店公司银行存款118万元，或查封山水天下公司、大成酒店公司同等价值的财产，冻结、查封期限均为一年。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德威、陈建云的委托诉讼代理人罗屹、袁仕粱、被告山水天下公司和大成酒店公司的共同委托诉讼代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德威、陈建云向本院提出诉讼请求：1、判令被告大成酒店公司立即向两原告履行房屋转让义务，一次性向原告支付房屋转让款924600元及逾期支付转让款的违约金4623元（按房屋转让款的千分之五计算），被告山水天下公司承担连带担保责任；2、判令被告大成酒店公司向原告支付欠付租金101128.12元（按合同约定标准暂计算至2018年5月，后续照计至被告履行房屋转让义务时止）及违约金3033.84元（按欠付租金的3%计算），被告山水天下公司承担连带担保责任；3、判令被告大成酒店公司向原告返还委托装修改造折旧款141577.12元及违约金1415.77元，被告山水天下公司承担连带担保责任；4、判令两被告承担案件受理费、财产保全费、保全担保费等诉讼费用及其他合理支出。事实和理由：2013年11月5日，两原告与被告山水天下公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋买卖合同补充合同》，约定两原告向被告山水天下公司购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水酒店21层2117号房，房屋总价385250元，付款方式为一次性付款。同日，两被告与两原告签订了《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，约定大成酒店公司租赁前述房屋，租赁期最长不超过5年，租金标准：第一年、第二年年租金57787.5元，第三年至第五年的年租金为38525元，租金按年支付，每满一周年的当月最后一个工作日前应支付当年租金，逾期支付租金按欠付金额3%支付违约金。委托装修改造款共计539350元，约定被告每年向两原告返还装修改造折旧款，其中，第一年、第二年每年返还80902.5元，第三年至第五年每年返还53935元。原被告双方还约定，租赁期满三年后，两原告可将房屋按该房屋原始总价值即924600元转让给被告大成酒店，大成酒店必须接受。另外，被告山水公司对房屋转让款、租金等租赁收益及装修折旧款返还义务向原告方提供了担保。两原告已按约定全额向被告方支付了购房款及装修款，因两被告严重违约，逾期支付租金、返还委托装修折旧款和履行房屋转让义务，原告方已向两被告书面通知催告，但至今两被告未向原告履行合同义务，已造成原告损失，被告应按合同约定向原告承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，特诉请人民法院依法判决。
被告山水天下公司、大成酒店公司共同辩称，1、原告选择诉讼请求主张欠付租金的方式，表明了原告有继续履行本案商品房买卖合同的意思表示，其继续索要租金至本案起诉之日，应视为原告放弃选择房屋回购的权利，合同明确约定只有三年期满有权选择回购，原告购房之日为2013年11月5日，三年期满未履行回购款回购义务，原告没有主张权利，双方只能继续履行合同；2、本案租金支付按照原告的诉请是被告逾期支付且经过了书面催告，租金的诉讼时效只有一年，对于2017年5月之前欠付租金明显超过诉讼时效不应支持；故请求驳回原告的全部诉讼请求。
查明的事实
根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：
2013年11月5日，原告刘德威、陈建云与被告山水天下公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》1份，约定由原告向被告山水天下公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座21层2117号房屋，建筑面积为77.05平方米，价款为385250元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2013年11月5日前支付全部房价款，出卖人应当在2013年11月5日前向买受人交付该商品房。合同签订的当天，两原告向被告山水天下公司支付购房款385250元。同日，双方又签订《商品房买卖补充合同》一份，主要内容为：乙方（刘德威、陈建云）所购房屋是位于张家界市永定区坪的张家界大成山水酒店21层2117号房，该房屋是张家界大成山水酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给大成酒店公司统一经营管理。该房屋在租赁期内，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及大成酒店公司后方可实施。乙方必须在与第三方的转让、抵押、赠与协议中，明确告知并约定该房屋的受让人继续履行完该房屋的全部权利和义务。签订合同的当天，原告刘德威、陈建云（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水天下公司（丙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》各一份，《房屋租赁合同》约定：甲方（刘德威、陈建云）将上述该房屋交乙方统一管理、经营，双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租金标准为第一年、第二年每年57787.5元，第三年至第五年年租金标准为38525元，支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同第六条第2项约定，租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买房合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”）转让该物业，乙方须接受转让，合同第六条第4项约定，甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方；合同第六条第5项约定，上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金；逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失。合同第九条对丙方责任义务进行了约定：丙方以山水天下公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保；合同第十条违约责任约定，本合同租赁期内，如逾期3个月未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。
《房屋委托装修合同》约定：甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造其购买的张家界大成山水国际大酒店21层2117号房屋，并对外统一经营管理。装修改造该房屋的装修改造款为539350元；甲乙双方同意委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，乙方应在合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年委托装修改造款返还的金额为人民币80902.5元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十的折旧比例返还给甲方，每年返还的金额为人民币53935元，返还日期为乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户。合同第八条对丙方的责任义务进行了约定：丙方以山水天下公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同第九条违约责任约定：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。《房屋委托装修合同》签订的当天，两原告向大成酒店公司支付装修改造款539350元。
上述合同签订后，由大成酒店公司对2117号房装修完毕并一直由大成酒店公司经营酒店业务。2015年底之前该房屋的租金和装修改造折旧款，大成酒店公司已按合同约定全额向两原告支付完毕。2016年的租金和装修改造折旧款，大成酒店公司已分别向两原告各支付50%即23115元。2017年全年的租金及装修改造折旧款未支付。2018年1月29日、3月28日、4月19日、5月24日，大成酒店公司分别向原告陈建云以转账方式支付3000元、771元、771元、771元。2018年1月29日、3月28日、4月19日、5月24日，大成酒店公司分别向刘德威以转账方式支付6125元、1188元、1188元、1188元。
截止2018年5月底，大成酒店公司共下欠原告陈建云、刘德威租金分别为31605.75元（2016年9631.25元+2017年19262.5元+2018年1-5月2712元）、28893.75元（2016年9631.25元+2017年19262.5元），下欠陈建云、刘德威房屋装修改造折旧款分别为51686.25元（2016年13483.75元+2017年26967.5元+2018年1-5月11235元）、50022.25元（2016年13483.75元+2017年26967.5元+2018年1-5月9571元）。
2018年3月7日，原告刘德威向被告大成酒店公司邮寄了一份律师函，主要内容为要求大成酒店公司立即向刘德威履行如下义务：1、向刘德威先生一次性支付该房屋转让回购款玖拾贰万肆仟陆佰元（其中刘德威与共有人陈建云各享有一半权利），并承担逾期回购违约金；2、向刘德威先生一次性支付装修改造折旧款壹拾叁万肆仟捌佰叁拾柒元伍角，并承担逾期支付违约责任；3、向刘德威先生一次性支付自起租日起的欠付租金及逾期支付违约金。大成酒店公司收到该律师函后既未履行支付租金、改造装修折旧款和回购义务，也未向原告回复。
判决的理由和结果
本院认为，原告刘德威、陈建云与被告山水天下公司签订的《商品房买卖合同》及与两被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告山水天下公司在销售涉案房屋时以租赁收益为售房卖点，对三份合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。而《房屋委托装修合同》与《房屋租赁合同》在实质上是与《商品房买卖合同》相互关联的一个回购房屋的合同。《房屋委托装修合同》与《房屋租赁合同》以《商品房买卖合同》的履行为前提条件，并且在《房屋租赁合同》中订立了回购条款。现原告已于2013年11月5日付清全部房款和装修款，履行了合同义务，两被告自2016年以来，欠付原告装修改造折旧款、租金等收益款项，逾期支付租金、返还装修改造折旧款远远超过三个月，其行为已构成违约，现原告刘德威、陈建云要求被告大成酒店公司向原告支付欠付的租金及委托装修改造折旧款，由大成酒店公司按合同约定承担违约金并由山水天下公司承担连带责任，符合双方合同约定和法律规定，该项诉讼请求本院予以支持；另根据双方在《房屋租赁合同》中第六条第2款的约定，现原告要求被告大成酒店公司履行回购义务，一次性向原告支付房屋转让款924600元并支付逾期违约金4623元，符合合同约定，该请求本院亦予以支持。但原告要求被告山水天下公司对大成酒店公司应支付的房屋转让款及违约金承担连带责任，既没有合同约定，也没有法律依据，该项请求，本院不予支持。原告陈建云、刘德威请求被告大成酒店公司履行回购义务后，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》已失去履行的基础，故两原告要求被告大成酒店公司支付租赁、装修改造折旧款至被告履行房屋转让义务时止，于法无据，两原告要求计算的后续租金、装修改造折旧款应计算至本判决生效之日。两被告辩称原告请求支付2017年5月以前的租金，已超过诉讼时效的观点，没有法律依据，该辩称观点本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司立即向原告刘德威、陈建云履行房屋转让义务，一次性向原告刘德威、陈建云支付房屋转让款924600元及违约金4623元；
二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告陈建云、刘德威各支付2018年5月底前欠付租金31605.75元、28893.75元，并分别支付违约金948元、867元；2018年5月以后的租金由湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司分别向原告陈建云、刘德威按合同约定支付至本判决生效之日止，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任；
三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘德威、陈建云各支付2018年5月底前欠付委托装修改造折旧款51686.25元、50022.25元，并分别支付违约金516.86元、500元；2018年5月以后的装修改造折旧款租金由湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司分别向原告陈建云、刘德威按合同约定支付至本判决生效之日止，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任；
四、驳回原告刘德威、陈建云的其他诉讼请求。
上述一、二、三项，限本判决生效后十五日内履行完毕。
本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费15388元，适用简易程序减半收取7694元，财产保全费5000元，共计12694元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
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审 判 员 覃遵辉
二〇一八年七月九日
法官 助理 王 飞
代理书记员 周美辰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租金期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，属于期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人申请决定延长。