上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第572号
原告上海市虹口区教育局。
法定代表人常生龙。
委托代理人周祖琪，上海市周祖琪律师事务所律师。
委托代理人冯吉，上海市周祖琪律师事务所律师。
被告上海花园城房地产开发有限公司。
法定代表人李钰君。
委托代理人胡菁，上海市胡菁律师事务所律师。
原告上海市虹口区教育局与被告上海花园城房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周祖琪、冯吉，被告的委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市虹口区教育局诉称，原上海市虹口区房屋土地管理局（以下简称虹口房地局）在2002年10月23日与被告签订了附有土地使用条件的上海市国有土地出让合同，约定被告对同心路花园城地块进行商业地产开发之时，负有在该地块内提供教育配套设施，承担出地出资建设一所九年一贯制学校的责任。此后被告又多次重申该承诺，并与原告签订了具有操作性的教育配套协议，但直到2004年被告都未能兑现承诺。2005年6月20日，被告再与原告签订第二份教育配套协议，承诺在2007年5月20日前完成华东电焊机厂的动迁并建成学校，同时将其受让的花园城三期扩大项目用地和三期开发项目中的剩余用地（地号：虹口区广中路街道227街坊13／4丘，面积7，116平方米）和3，050万元（包括建设用地补差款和校舍建设费）保证金用作履约担保，并承诺如届时动迁无法完成，该担保的土地和保证金将作为教育用地和建设费用。此后被告仍然未能履约兑现承诺。请求法院判令被告承担违约责任，花园城三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块共计7，116平方米和3，050万元的保证金归属原告。
被告上海花园城房地产开发有限公司辩称，三期用地和补充合同的规划与本案无关，配套的学校明确约定在四期进行建设，而四期地块动迁的义务人是虹口区有关主管部门，不是被告。由于主管部门与上海机电集团没有谈妥华东电焊机厂搬迁问题，致使原来规划建造学校的土地无法解决，因此在没有完成土地出让的情况下，被告无法在规划的范围内建造学校。动迁无法完成的责任人是政府主管部门，不是被告，因此原告即使要主张权利，也应当向政府主管部门主张。被告与原告签订教育配套协议，是因为被告建造的三期房屋已经具备出售条件，却被虹口区有关部门禁止出售，给被告开发设置障碍，被告为取得销售许可而签订了教育配套协议，故协议是被告在受胁迫的情况下签署的。协议的本意是保证，土地没有按照协议约定办理抵押，因此协议因违法而未履行。协议约定系争土地和保证金作为建设用地和资金使用，并不代表被告土地和保证金归属于原告。花园城三期的土地用途是建造商品房，而不是教育用地，具有明确用途的土地，即使当事人就土地的属性和用途进行约定，该约定亦属违法，故该合同属无效合同。被告不存在违约，至今亦承诺只要开发条件成熟，被告将完成相关教育配套建设。即使在原告主张的地块上建造了学校，也必须由土地出让人和被告重新签订合同、重新计算容积率、重新计算土地出让金。原告没有权利主张土地权属和资金权属归原告所有，其诉请没有法律和约定依据，不同意原告诉请。
经审理查明，被告系上海市花园城地块的开发商。根据上海市城市规划管理局2000年出具的《关于同心地区花园城地块控制性详细规划的批复》，地块内规划教育设施建筑面积7，400平方米，规划九年一贯制学校一所，教育用地规划在四期开发范围内。2002年10月23日，虹口房地局与被告签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定虹口房地局将上海市虹口区花园路西、中山北一路北地块29，095平方米出让给被告；在合同附件的土地使用条件中约定，有关规划参数以批准的规划文件为准，受让方须自行负责地块的市政基础设施配套事务及相关费用（5.1条），完成出让地块上现有建筑动迁并承担相应费用（5.2条）。此后被告取得并开发花园城三期地块，但有剩余土地约2，500平方米未作开发。
2003年，上海市虹口区城市规划管理局同意扩大花园城地块三期用地约4，617平方米。随后被告取得三期扩大用地的建设用地规划许可证。2004年11月1日，虹口房地局与被告就三期扩大地块签订了《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》，约定原出让合同中的其他条款不变。三期扩大地块与三期地块剩余土地相邻，两者合计面积7，116.28平方米，东至花园城一期、西至同心路、南至泉山大酒店、北至同心城，登记地号为虹口区广中路街道227街坊13／4丘。
华东电焊机厂位于规划的花园城四期地块内，该厂的搬迁事宜长期未达成协议。2004年，原、被告签订一份教育配套协议，被告承诺在华东电焊机厂搬迁，确保得到土地后开工建设学校。2005年6月20日，原、被告签订第二份教育配套协议，被告承诺将在2007年5月20日前完成华东电焊机厂的动迁并建成学校，同时将花园城三期扩大项目用地权证和3，050万元保证金抵押在区房地局；如果二年内（2007年5月20日前）动迁无法完成，该花园城三期扩大项目的土地及3，050万元保证金将作为学校用地和建设费用。该协议中对三期扩大地块的用地面积记载为7，116平方米。协议签订后，被告支付了3，050万元，该款现由虹口区国资委保管。此后华东电焊机厂始终未能动迁，被告未取得四期地块，三期剩余和三期扩大地块也未作开发。
上述事实，有原告提供的上海市国有土地出让合同、关于同心地区花园城地块控制性详细规划的批复、关于核发花园城三期扩大用地建设项目选址意见书的通知、关于核发“花园城”三期扩大用地建设用地规划许可证的通知、关于批准扩大“花园城”三期用地范围的通知、上海市国有土地出让合同（补充）、教育配套协议、承诺书、情况说明、上海市虹口区规划和土地管理局函件；被告提供的建设用地批准书及附图、建设用地规划许可证及图纸、关于花园城建设学校配套用地的批复、虹口区人民政府关于商请解决虹口区同心地区市政道路动迁和教育配套设施建设用地的函、关于落实花园城教育配套协议的函、关于解决花园城教育配套的承诺、付款凭证、请示报告、函件，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，原、被告于2005年6月20日签订的《教育配套协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。被告辩称该协议是在原告和虹口房地局以冻结花园城三期房屋销售为胁迫而签订，无证据可以证明。且在花园城地块内提供土地建设学校本就是被告开发房地产的配套义务，本应由被告履行。在被告未能履行的情况下，即使有关方面曾冻结花园城三期房屋销售以促使被告积极履行配套义务，也并不构成胁迫。如有关部门的行为属违法行政，被告完全可以通过诉讼等法律方式寻求解决，而无须签订教育配套协议。故被告关于配套协议系胁迫签订的抗辩本院不予采纳。
根据教育配套协议约定，如华东电焊机厂在2007年5月20日前无法完成动迁，花园城三期扩大项目的土地及3，050万元保证金将作为学校用地和建设费用，该约定为附条件的合同。虽然协议约定中未提及三期剩余用地，但从对土地面积的记载上，可推定双方的约定包含了三期剩余用地在内。现华东电焊机厂并未动迁完成，该约定的条件成就，则被告应当依约履行。被告辩称动迁未能完成不是被告的责任，但附条件合同的生效只需判断条件是否成就，并不关注条件成就与否的责任问题，除非条件成就或不成就是一方恶意促成，现并无证据证明华东电焊机厂动迁未成是原告恶意促成，故对被告该抗辩不予采纳。被告又辩称该地块为商品房开发用地，约定为教育用地违反了有关部门的规划，应属无效，但上海市虹口区规划和土地管理局出具的函件已明确将依法变更系争土地的规划用途，故本院对被告该抗辩不予采信。
综上所述，被告应当按照教育配套协议的约定履行，将花园城三期余地和三期扩大地块7，116.28平方米的国有土地使用权转移给原告用作教育用地，并将3，050万元保证金作为学校建设费用归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海花园城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，协助原告上海市虹口区教育局办理相关手续，将上海市花园城三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块（地号为虹口区广中路街道227街坊13／4丘）共计7，116.28平方米土地的国有土地使用权转移登记到原告上海市虹口区教育局名下；
二、被告上海花园城房地产开发有限公司支付的3，050万元保证金归原告上海市虹口区教育局所有。
本案受理费541，800元，由被告上海花园城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
代理审判员 高行玮
人民陪审员 张俊彪
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
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第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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