辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终398号
上诉人（原审被告)：刘梓见，男，1991年11月26日生，汉族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。
委托诉讼代理人：毕监凤，女，1973年2月25日生，汉族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。
委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连中拥房地产开发有限公司，住所地大连市中山区独立街19号远大大厦Ｂ座2711室。
法定代表人：蔡清刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。
上诉人刘梓见因与被上诉人大连中拥房地产开发有限公司（以下简称中拥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘梓见上诉请求：请求撤销一审判决书第二项。事实和理由：一审判决存在事实认定、法律适用等方面的错误。首先，被上诉人有通知上诉人收房的义务，截至目前为止被上诉人未依法履行通知义务。合同中约定”在出卖人通知买受人后，买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则视为出卖人已经按期交付。”被上诉人未依约通知上诉人具体房屋交接日期，上诉人也未接到任何通知，不知要进行收房。因此并非上诉人不收房，上诉人并未违约，不应承担违约责任。其次，假使被上诉人履行了通知义务，告知了上诉人收房事宜，合同约定房屋符合交付条件即使上诉人未实际领取钥匙也视为已经交付房屋，即视为上诉人已经收房，上诉人不存在违约行为。合同中约定”买受人逾期领取钥匙，自本合同约定的交房时间为最后一日之次日（或自出卖人通知的领取钥匙之日起的第15日）起视为已交付”。既然已经交付，就不存在所谓的不收房。再次，商品房买卖合同是双务合同，上诉人已经支付购房款，依法享有收房的权利，而权利是可行使也可不行使的。合同中约定的上诉人未领取钥匙逾期支付违约金的条款排斥了上诉人的主要权利、加重了上诉人的义务，根据合同法第四十条的规定加重了对方责任、排对方主要权利的，该条款无效。
中拥公司辩称，服从一审判决。
中拥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告履行房屋接收义务；2.判令被告支付逾期收房违约金直到实际收房之日止（从2011年6月30日暂计至2017年3月27日违约金为350,400元）；3.判令被告支付物业费至实际清偿之日止（暂计至2017年3月27日物业费为27,726元）；4.判令被告支付采暖费16,173元；以上合计394,299元。一审庭审中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付逾期收房违约金，按已付房款日万分之一标准，从2013年10月1日开始计算至实际收房之日止。
一审法院认定事实：2013年7月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号#）。合同约定，买受人（即被告）购买出卖人（即原告）位于旅顺口区模珠街#号地下一至三层房，房屋总价款为480万元。其中付款方式为2013年7月18日付款288万元，余款192万元于2013年8月18日前以贷款的形式支付，......。该合同第八条”交付期限”约定：”出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格......”；合同第十一条”交接”约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议”；《补充协议》第五条”关于商品房交付”约定：”双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点办理收房手续、领取房屋钥匙、现场验收房屋。钥匙交接后即视为房屋交付使用，该房屋的风险责任同时转移给买受人。在出卖人通知买受人后，买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则视为出卖人已经按期交付。买受人逾期领取钥匙，应当承担物业管理费、采暖费等费用以及与该房屋有关的风险责任......买受人逾期领取钥匙，自本合同约定的交房时间最后一日之次日（或自出卖人通知的领取钥匙之日起的15日）视为已交付，每逾期一天，买受人应当向出卖人支付总房款万分之壹的违约金，并承担物业管理费、采暖费等费用以及与该商品房有关的风险责任......”。案涉房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明竣工验收时间为2011年6月13日。被告于2013年9月付清房款，原告于2017年3月将《商品房买卖合同》及全款发票交付给被告。被告在2017年3月14日办产权证时知道要收房。被告至今尚未接收案涉房屋。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。然而，案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年6月30日前，而合同签订日期为2013年7月18日。合同约定的交房时间在合同订立之前两年之久，客观上无法履行，故不能以此作为交付房屋的时间依据。被告在庭审中自认于2017年3月14日知道要收房一事，但一直未实际履行，故原告起诉要求被告履行接收房屋义务，予以支持。关于逾期收房违约责任一节，根据案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，逾期接收案涉房屋的违约责任包括承担违约金、物业费及采暖费。原告在庭审中明确诉讼主张，要求从2013年10月开始计取逾期收房违约金。鉴于被告在2017年3月14日办理产权证时才确认知悉收房，而原告并无证据证明原告此前已通知被告收房，对此原告应承担举证不能的后果；依据补充协议第五条，被告应当自知道收房之日（即2017年3月14日）起15日内（即2017年3月29日止）履行接收房屋义务。原告提起本案诉讼至今，被告仍未接收案涉房屋，故以原告起诉之日（2017年3月30日）作为逾期收房违约金起算时间为宜，计算方式依双方签订的补充协议第五条约定，以案涉房屋总价款480万元为基数，按日万分之一的标准，自2017年3月30日起算。关于原告主张物业费、采暖费的诉请，原告并未提交有效证据证明该节事实存在，且因该部分费用均发生在2017年3月被告明确收房义务之前，原告支付此等费用系应有义务，故该部分诉讼请求不予支持。若原告在此之后又垫付物业费、采暖费，可另案起诉。
一审法院判决：一、被告刘梓见于判决生效之日起十日内从原告大连中拥房地产开发有限公司接收旅顺口区模珠街#号房屋；二、被告刘梓见于判决生效之日起十日内支付以房屋价款总额4,800,000元为计算基数，按日万分之一为计算标准向原告大连中拥房地产开发有限公司支付自2017年3月30日起至实际接收房屋止的逾期收房违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7214元，由原告大连中拥房地产开发有限公司负担6214元，由被告刘梓见负担1000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为刘梓见是否应向中拥公司支付逾期收房违约金及应按何标准计付违约金。双方当事人签订的补充协议约定，买受人逾期领取钥匙，自本合同约定的交房时间最后一日之次日（或自出卖人通知的领取钥匙之日起的15日）视为已交付，每逾期一天，买受人应当向出卖人支付总房款万分之一的违约金，并承担物业管理费、采暖费等费用以及与该商品房有关的风险责任。中拥公司主张刘梓见应支付2013年10月1日至实际收房之日止的逾期收房违约金。而刘梓见在一审庭审中自认”直到2017年3月14日在刘梓见办理产权证时，中拥公司才依法为刘梓见办理了相关发票，刘梓见是2017年3月份办产权证时才知道要收房。”又因中拥公司未提交证据证明在2017年3月前其通知过刘梓见接收房屋。故一审判决自刘梓见自认的其知道应接收房屋之日2017年3月14日后第16日（即2017年3月30日）为刘梓见应支付逾期收房违约金的起始日期，并无不当。但关于刘梓见应按何标准承担违约金一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘梓见主张其逾期收房未给中拥公司造成损失，故申请调低违约金。因中拥公司未提交因刘梓见逾期收房给其造成损失的证据，故本院酌情将刘梓见逾期收房违约金计算标准调低至总房款的日万分之零点五。刘梓见应按总房款480万元日万分之零点五的标准向中拥公司支付2017年3月30日至刘梓见实际接收房屋日止的逾期收房违约金。对中拥公司诉请中合理部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初791号民事判决第一项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初791号民事判决第三项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初791号民事判决第二项为：刘梓见于本判决生效之日起十日内支付以房屋价款总额4,800,000元为计算基数，按日万分之零点五为计算标准向大连中拥房地产开发有限公司支付自2017年3月30日起至刘梓见实际接收房屋日止的逾期收房违约金；
四、驳回大连中拥房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7214元，由大连中拥房地产开发有限公司负担6714元，由刘梓见负担500元；二审案件受理费1500元，由大连中拥房地产开发有限公司负担750元，由刘梓见负担750元。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 赵 虹
审判员 陈 伟
二〇一八年五月二十五日
书记员 杜玉洁