广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1718号
上诉人(原审原告):韩某，身份证住址陕西省西安市户县。
委托代理人：吴振中，广东大钧律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):广州华汇市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代理人：刘启东，职务总经理。
上诉人韩某因与被上诉人广州华汇市场经营管理有限公司（以下简称“华某公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
韩某上诉请求：1.依法撤销广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5548号民事判决书第二项。2.将原审判决第二项判项依法改判为“华某公司向韩某支付从2016年3月1日起至华某公司将荔湾区下九路63号2085号铺交还给韩某之日止的租金即房屋使用费(按6891元／月的标准计算)”。3、华某公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决租金(即房屋使用费)所依据事实不当。韩某与华某公司履行租金标准是《协议书》(2007年9月26日)所约定的6891元/月，而非《广州市房屋租赁合同》所显示的2530元/月，从韩某提供的《招商银行收款记录》可证。一审法院判决所依据的《广州市房屋租赁合同》所显示的2530元/月不正确。
韩某一审请求：1、华某公司立即恢复荔湾区下九路63号2085号铺前原有通道（以房产证附图所示为准）；2、华某公司恢复荔湾区下九路63号2085号铺原状（以房产证附图所示为准）；3、华某公司腾空荔湾区下九路63号2085号铺；4、华某公司在恢复上述铺前原有通道、恢复上述铺原状及腾空上述铺后立即交还给韩某；5、韩某不用返还保证金2856元给华某公司；6、华某公司支付租金48867元（按每月6891元计付，从2016年3月1日起暂计至起诉之日当月，应某计至恢复上述铺前原有通道、恢复上述铺原状及腾空上述铺后交还给韩某之日当月止）；7、华某公司支付违约金488.67元（按欠付租金总额48867元每日1%的标准计付，从起诉之日起暂计至起诉之日，即计算一日的违约金为488.67元，应某计某汇公司支付完止）；8、华某公司承担本案一切费用。
一审法院认定事实：韩某是广州市荔湾区下九路63号2085号铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人。韩某（甲方）与广州华汇物业管理有限公司（乙方）签订《协议书》、《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层2085号的房地产（房地产权证号码C2××50）出租给乙方作整体经营规划使用，建筑面积16.8平方米；租赁期限从2008年3月1日至2015年12月31日，其中2015年1月1日至2015年12月31日月租金额人民币2530元；租金按（每二个月）结算，由乙方按现金或转账的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币2856元保证金，甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用后甲方将保证金人民币2856元退回乙方；乙方应于与甲方签订合同日将保证金及第一期租金共人民币5712元缴付甲方（本合同在所有业主签定后生效，保证金及第一期租金始可缴付给甲方）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的1%向甲方支付违约金；发现乙方擅自改变商铺结构、用途、致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，视为违约，甲方可解除合同，收回商铺，并要求赔偿损失；原华置行因改造装修工程拆除的商铺间隔与乙方无关，乙方必须保留现有的识别商铺间隔的地面标置；各商铺实用面积及位置间隔由乙方负责出资聘请房地产管理相关部门在装修后开业前按照原位置以铜钉标示划分清楚；八年之后合同期满，商铺归还业主，商铺内的装修无偿交给甲方；合约期满后由乙方出资增建的有关商场二楼营运的各种设备（包括空调、照明电力设备、电梯、广告灯箱等等）无条件归属全体业主共同所有，完整交由商场业主委员会管理；承租方违约，出租方可解除合同，并有权要承租方立即全部无条件退场，保证金不予退还等等。
上述《协议书》、《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，华某公司依约向某涛缴纳了保证金人民币2856元及第一个月的租金，韩某依约将商铺交华某公司使用，此后韩某与华某公司履行合同至合同期满。
2013年3月20日，广州华某物业管理有限公司名称变更为广州华某市场经营管理有限公司。
一审法院又查，华某公司与广州市荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层商铺的其他业主的租赁合同期满后，华某公司均以市场不景气为由与其他业主续签租赁合同，续签的合同约定的月租金额是原合同月租金额的5折。而本案韩某拒绝与华某公司续签这样的合同，华某公司则在合同期满后按原租金2530元/月的标准向某涛缴交了2016年1月份、2月份的租金后，没有向某涛缴交2016年3月1日起至今的租金。韩某遂向一审法院起诉提起本案诉讼。
在一审诉讼中，华某公司提供2016年9月20日手机短信，以证明华某公司通知韩某如业主不同意租金减半收取，则由业主收回商铺；韩某则质证称没有收到该短信。另，华某公司提供落款日期是2016年10月18日的《收铺告知函》及没有签收记录的特快专递单，以证明华某公司再次催韩某收铺；韩某则质证称没有收到该《收铺告知函》。
2016年11月3日，一审法院经办人员到广州市荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层进行现场勘查，经勘查本案的涉案商铺现在是空地，没有人经营。涉案商铺前有通道且是畅通的，通道上并无障碍物，不存在恢复铺前通道的问题。
一审法院认为：韩某（甲方）与华某公司（乙方）签订的《协议书》、《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，是合法有效，双方应自觉履行。
韩某与华某公司签订的《广州市房屋租赁合同》第八第1项约定：“八年之后合同期满，商铺归还业主。”现该合同的履行期限已满，故韩某诉请华某公司将涉案商铺腾空并交还韩某的诉讼请求，一审法院予以支持。
韩某与华某公司签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第7项约定：“原华置行因改造装修工程拆除的商铺间隔与乙方无关，乙方必须保留现有的识别商铺间隔的地面标置；各商铺实用面积及位置间隔由乙方负责出资聘请房地产管理相关部门在装修后开业前按照原位置以铜钉标示划分清楚。”而经现场勘查本案的涉案商铺现在是空地，没有人经营，故韩某诉请华某公司恢复涉案商铺原状即要求华某公司腾空商铺并按照房产证附图上的四至恢复，用钉在地上标明涉案商铺面积、位置的诉讼请求，一审法院予以支持。由于涉案商铺前有通道且是畅通的，通道上并无障碍物，不存在恢复铺前通道的问题，故韩某诉请恢复涉案商铺前原有通道，将铺前通道上的障碍物全部清除的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。
合同期满后，华某公司没有及时将涉案商铺归还韩某，违反了合同的上述约定，故韩某诉请韩某不用返还保证金2856元给华某公司的诉讼请求，一审法院予以支持。
虽然韩某与华某公司签订的《广州市房屋租赁合同》已经履行完毕，但华某公司至今没有将涉案商铺交还给韩某，故华某公司应按《广州市房屋租赁合同》约定的2530元/月的租金标准支付租金即房屋使用费至华某公司交还商铺给韩某之日。韩某与华某公司签订《协议书》的时间是2007年9月26日，而韩某与华某公司签订《广州市房屋租赁合同》的时间是2007年12月11日，上述《广州市房屋租赁合同》调低了《协议书》约定的租金标准，双方应按签订时间在后的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准履行，韩某诉请华某公司按《协议书》约定的租金标准支付租金，一审法院不予支持。华某公司主张涉案商铺没有交还给韩某，是因为韩某不收铺，但华某公司未能提供足够的证据证实是韩某不收铺，故华某公司该主张一审法院不予采纳。
韩某与华某公司签订的《协议书》、《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》已经履行完毕，韩某诉请华某公司支付合同履行完毕后租金即房屋使用费的违约金的诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，华某公司广州华汇市场经营管理有限公司将广州市荔湾区下九路63号2085号铺腾空并按该铺的《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积用铜钉在地面上标明后交还给韩某。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，华某公司广州华汇市场经营管理有限公司向韩某支付从2016年3月1日起至华某公司广州华汇市场经营管理有限公司将广州市荔湾区下九路63号2085号铺交还给韩某之日止的租金即房屋使用费（按2530元/月的标准计算）。三、韩某不用返还保证金2856元给华某公司广州华某市场经营管理有限公司。四、驳回韩某的其他诉讼请求。本案一审受理费1127元，由韩某负担857元，由华某公司负担270元。
本院二审期间，华某公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。韩某提交了其招商银行账户交易明细，本院依法进行核对核实。该交易明细显示刘启东定期向某涛转账支付款项，其中2015年2月至2016年1月每月支付6891元，2016年3月支付13782元。
韩某在一审提交了韩某（甲方）与广州华汇物业管理有限公司（乙方）签订的《协议书》、《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》，华某公司没有异议。根据《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层2085号的房地产出租给乙方作整体经营规划使用，租金标准为2008年至2009年月租金额1428元，2013年月租金额2091元、2014年月租金额2300元，2015年月租金额2530元。根据《协议书》，双方同意合同租金明细为：2008年至2009年月租金额1428元，2013年月租金额4078元、2014年月租金额5301元、2015年月租金额6891元。
韩某主张《协议书》约定的租金标准才是双方的真实意思表示，《房屋租赁合同》只是为了平衡与其他业主的利益、防止其他业主查看而订立的，双方实际按《协议书》约定的租金标准履行。
本院认为，韩某提交的银行账户交易明细显示刘启东定期向某涛转账支付款项，虽无直接证据显示相关款项为华某公司交付的涉案商铺的租金，但刘启东是华某公司法定代表人，支付款项数额与韩某与华某公司在《协议书》中约定的涉案商铺租金标准相符。结合双方签订多份书面文件的情况，本院认定韩某与华某公司的租赁合同关系租金标准实际是按双方《协议书》约定标准履行。双方租赁合同期满前的租金标准为6891元/月。原审判决仅以文件签订时间先后来认定双方合同内容和租金标准，并认定华某公司在合同期满后按2530元/月的标准向某涛缴交了2016年1月份、2月份的租金，与双方实际履行情况不符，本院予以纠正。
对原审查明认定的其他事实，本院予以确认。
另查明，韩某于2016年9月18日提起本案诉讼，一审法院于2016年10月24日开庭审理，华某公司当庭答辩同意交铺。一审法院11月3日进行现场勘查，11月17日组织双方就勘查情况进行质证。
本院认为，华某公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩举证的权利。
韩某与华某公司就涉案商铺订立租赁合同并已实际履行。租赁合同期满后，双方没有重新签订租赁合同，但华某公司没有交还涉案商铺，应视为双方按原租赁合同内容成立不定期租赁合同关系，华某公司应按原租金标准支付房屋使用费，但双方均可随时解除。华某公司没有支付2016年3月1日以后的租金，韩某理应及时向华某公司要求支付租金或交还商铺。华某公司主张其2016年9月、10月分别通过手机短信和特快专递通知韩某收还商铺，韩某否认其收到相关通知。但韩某提起本案诉讼后，华某公司一审当庭答辩同意交还商铺，韩某理应积极协商收回商铺。经一审法院现场勘查并组织双方质证确认，涉案商铺已腾空，通道上并无障碍物，不存在恢复铺前通道等不能交还的问题。结合华某公司的抗辩意见和一审法院现场勘查情况，可以认定自2016年11月17日起，华某公司并未正常使用商铺，且商铺未能交还的原因不在华某公司，再要求华某公司支付使用费有失公平。因此，韩某要求华某公司按原租金标准支付2016年3月1日起至2016年11月17日止的商铺使用费，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因此，华某公司应按6891元/月的标准向某涛支付从2016年3月1日起至2016年11月17日止的房屋使用费。
双方对原审关于涉案商铺交还及保证金等问题的处理没有异议，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实部分有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。韩某的上诉理由部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5548号民事判决的第一、三、四项;
二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5548号民事判决的第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华汇市场经营管理有限公司向韩某支付从2016年3月1日起至2016年11月17日止的房屋使用费（按6891元/月的标准计算）。
一审案件受理费1127元，由韩某负担400元，由华某公司负担727元。二审案件受理费1274元由韩某负担548元，由华某公司负担726元。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 余 盾
二〇一七年四月二十六日
书记员 林北征