上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第39865号
原告（反诉被告）吴翌。
委托代理人蒋聿德，上海方本律师事务所律师。
委托代理人卢胜环，上海方本律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中融置业集团有限公司。
法定代表人倪召兴。
委托代理人孙彬彬，上海汉商律师事务所律师。
委托代理人王子厚，上海汉商律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴翌（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海中融置业集团有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告吴翌的委托代理人蒋聿德、卢胜环，被告上海中融置业集团有限公司的委托代理人孙彬彬、王子厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴翌诉称，原、被告于2013年7月3日签订了《上海市商品房出售合同》（编号为：XXXXXXXXXXXX，以下简称“出售合同”），由原告根据合同的条款向被告购买位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），鉴于“系争房屋”在“出售合同”签订前已由被告出租给了上海东瑞建筑设计规划有限公司（以下简称“东瑞公司”），原、被告及“东瑞公司”于2013年8月10日另行签署了《房屋租赁合同权利义务转让协议》（以下简称“转让协议”），约定自2013年8月10日起由原告履行和享受原由被告和“东瑞公司”签订的租赁合同约定的全部权利与义务，并由原告向“东瑞公司”收取租金和保证金。现原告已按合同第七条约定向被告支付全部购房款，但被告在收到原告支付的全部购房款后并未按照合同约定在2天内即2013年8月11日向原告交付“系争房屋”，并与原告签署房屋交付书，此外，被告也未根据“转让协议”之约定，将2013年8月10日起“东瑞公司”所支付之租金和租赁保证金交予原告，经原告多次催告，被告于2013年9月6日与原告最终完成了房屋交付，签署了《房屋交付书》，并向原告转交了“东瑞公司”的相应租金和保证金，至此，被告逾期交房已达26天，当原告依照合同第九条约定向被告主张违约责任时，被告始终避重就轻，用各种借口推脱，对于原告发送的律师函也置若罔闻，故提起诉讼，要求：1、要求被告向原告支付逾期交房违约金人民币（以下币种相同）143，270.40元（2013年8月12日计算至2013年9月6日共26天，按合同总房款11，028，000元＊26天＊0.05%）；2、要求被告向原告支付逾期交房违约金的利息1，208.97元（2013年9月6日暂计算至10月31日为55天，以143，270.40元为本金，按银行同期贷款年利率5.6%计算，要求计算至本案判决日）。
被告上海中融置业集团有限公司辩称，“系争房屋”是带有租约的现房，租客“东瑞公司”在“系争房屋”内办公，双方签订的“出售合同”附件三明确约定原告接受房屋现状交付，补充条款第九条也约定按租赁现状交付，不再以房屋交付书为房屋交付标志，另补充条款第十二条约定房屋交付之日双方签署租赁合同主体变更协议，根据上述约定，已不再强调将房屋交付书作为交付标志，房屋交付以签署租赁合同主体变更协议为标志。现原告于8月9日付清房款，8月10日，原、被告及“东瑞公司”签订了租赁合同主体变更协议即“转让协议”，该协议约定原告自8月10日起接受“系争房屋”并享受了其作为“系争房屋”权利人的权利，至此，被告完成了房屋交付，且原告于8月16日发给被告的催告函也没有提到被告延期交房，只是提出要求被告尽快办理小产证。被告认为，被告已按约履行交房义务，即使实际交房与合同约定存在差异，那么，双方在9月6日签订的《房屋交付书》上也再次确认了8月10日进行房屋交付，另外，即使被告的交付存在瑕疵，原告也并未遭受任何损失，合同约定的违约金显属畸高，要求驳回原告诉请。
被告上海中融置业集团有限公司反诉称，原、被告于2013年7月3日签订了“出售合同”，约定原告购买被告的“系争房屋”，并约定原告最迟于2013年7月26日付清全部房款，否则依照逾期未付款的日万分之五计算违约金，违约金自应付之日计算至实际付款之日。此后，原告付款延迟，经被告多次催告，原告才于2013年8月9日付清全部房款，就其购买的“系争房屋”和另外一套房屋支付了违约金97，428元，被告本着友好互谅的原则，仍于2013年8月10日与原告、“系争房屋”的承租方签订了“转让协议”。然而原告却恶意诉讼，声称被告延迟交房。被告认为，被告发出邮件表示滞纳金减半是为了了结此事而提出的方案，是在原、被告双方与承租方确认自2013年8月10日起租金归属原告，且由原告享有产权方的全部出租收益之后，被告同意滞纳金减半的隐含前提显然是双方已经付清房款、房屋交付完成、没有其他争议，而在这一点上，双方显然存在分歧，另外，原告始终未对邮件提出的方案明确表态，双方也未就减免滞纳金签署任何书面文件，只是原告支付了97，428元，故不能视为双方对于滞纳金的减免已形成一致的意思表示，原告应当按照合同约定，支付被告另一半的滞纳金。为此提起反诉，要求原告支付剩余的延期付款违约金48，714元（原告共计向被告购买二套房屋，付款均延迟，延迟违约金合计为194，856元，已付97，428元，“系争房屋”尚需支付48，714元）。
原告吴翌辩称，被告于2013年8月12日通过中介公司向原告发送了邮件，明确作出了减免50%滞纳金的意思表示，原告接受了该意思表示，并于当日支付了该部分违约金，被告也出具发票，因此，双方已就逾期付款违约金的承担达成一致意见，且实际履行，原告不欠被告违约金，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年7月3日，经上海中原物业代理有限公司居间，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“出售合同”一份，合同第三条约定，乙方以11，020，800元的价格向甲方购买“系争房屋”；合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；合同第七条第三款约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起2天内向乙方交付房屋；合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，房屋交付的标志为双方签署房屋交接书；合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同附件一约定，乙方于2013年7月2日前支付50万元，于2013年7月22日前支付8，867，680元，于2013年7月26日前付清余款1，653，120元；合同附件三约定，由于该房屋系带租约出售给乙方，在签署本合同时，乙方已充分查看并接受该房屋现状，因此双方确认该房屋的建筑结构、装修及设备标准均该房屋目前租赁的现状（包含正常损耗）；合同补充条款一中的第9条约定，由于该房屋系带租约售予乙方，故乙方同意并确认甲方依照该房屋租赁现状（包含正常损耗），并按第九条所述之文件将房屋交付予乙方即视为甲方交房手续完成，并符合本合同主文及附件三约定，同时，乙方应签署甲方提供之《房屋交付书》；合同补充条款一中的第12条约定，乙方按受并同意在房屋交付后继续履行甲方与“东瑞公司”签署的租赁合同，房屋交付之日，甲乙双方签署《租赁合同主体变更协议》，经双方签章之日起生效，《租赁合同主体变更协议》应明确，该房屋的租金收益权于乙方付清全部房款的次日起由乙方享有，甲方配合办理相关交接手续；等等。当天，原告支付被告房款100万元。同年8月9日，原告分二次共计支付被告房款22，408，000元，至此，原告共支付被告房款23，408，000元。2013年8月10日，由原告作为丙方（新出租方）、被告作为甲方（原出租方）、“东瑞公司”作为乙方（原承租方），三方签订《房屋租赁合同权利义务转让协议（出租方主体变更）》即“转让协议”，该协议载明：鉴于甲方于2013年7月2日与丙方签订了上海市张杨路XXX号XXX层XXX、XXX室的出售合同，双方约定将该房屋的所有权由甲方转让至丙方。因该房屋所有权转让前，甲方已与乙方签订有租赁合同（合同编号：ZXXXXXXXXXXX），为保障租赁关系顺利延续，甲、乙、丙三方就该次甲方向丙方概括转移租赁合同权利义务关系事宜协商一致，达成协议如下：一、原租赁合同除出租方（甲方）主体及本协议约定发生改变之外，合同其它内容不作任何变更。二、自2013年8月10日起由丙方作为出租方履行租赁合同约定的全部权利与义务，但本协议第三、四条所述除外。三、乙方按原租赁合同已支付的租赁保证金，由甲方转移给丙方，乙方将原甲方开具的租赁保证金的票据归还甲方的同时，丙方出具相应的票据给乙方（押金具体细节详见附件）。四、2013年8月1日至2013年8月9日期间的租金由甲方向乙方收取，并出具相应租金发票予乙方；2013年8月10日至2013年8月31日的租金由丙方向乙方收取，并出具相应租金发票予乙方（租金具体金额详见附件）。五、自2013年8月10日起且本协议生效后，乙方应于每月1日前将当月租金汇至丙方帐户，如逾期支付，自应支付之日起计算延期支付违约金，违约金标准按照租赁合同规定之标准执行。丙方银行帐户：户名吴翌，账号XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行招商银行高安支行。本协议作为租赁合同（合同编号：ZXXXXXXXXXXX）不可分割的一部分，已经三方同意具备法律效力。六、本协议签署于2013年8月10日。共一式捌份，甲方四份、乙方、丙方各二份。原告于2013年8月19日在上述协议上签名，被告和“东瑞公司”分别于2013年8月26日在上述协议上盖章。
2013年8月12日，被告销售部的工作人员任越红发电子邮件给上海中原物业代理有限公司工作人员王佳，该邮件内容为：王经理，附件是我司对贵司客户因延迟付款产生滞纳金的处理意见，请转发给客户。附件为被告给原告的《滞纳金通知书》，该通知书载明：根据贵方于2013年7月3日与我司签订的上海中融恒瑞国际大厦560号801、802室该两套房屋《出售合同》附件一的约定，贵方应于2013年7月22日前支付上述两套房屋合计19，000，000元整的房款，以及于2013年7月26日前付清上述两套房屋购房尾款合计3，408，000元整，截至2013年8月9日贵方付款之日，已产生共计194，856元的滞纳金。现我司考虑到贵方的购买诚意，特同意减免50%的滞纳金，请贵方于收到该通知的两日内将97，428元的滞纳金尽快解入我方帐户，或到我司亲自办理付款事宜，以免影响后续房屋过户手续的办理。8月12日，原告收到该邮件，当日，原告通过银行转帐支付给被告97，428元，被告在收到该款项后向原告出具了发票。2013年8月16日，原告向被告邮寄送达《催请通知书》，称，根据合同第十九条内容推算，贵方应在2013年8月16日办理相关过户手续申领该房屋房地产权证（小产证），如贵方未能办理则我方视为违约，违约金额同贵方追究我方违约金额计算方式相同。2013年9月3日，原告向被告邮寄送达《催告通知书》，称，我方根据双方签订的出售合同第七条第三款及第九条之约定对贵司提出催告，同时按照出售合同第十三条和第二十条的规定要求贵司对我方进行赔偿。2013年9月4日，原告就小产证的办理再次书面催告被告。2013年9月6日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《房屋交付书》，该交付书约定，自甲方、乙方、承租方“东瑞公司”签署之《房屋租赁合同权利义务转让协议》生效之日，该房屋交付乙方，由乙方作为房屋产权方、出租方享有全部所有权益；该房屋的租赁保证金349，108元已由甲方转交乙方，承租方支付的2013年8月10日至2013年8月31日期间的租金69，295元已由乙方收取，其后租金收益也将由乙方自行向承租方收取；该房屋房屋质量说明书、使用说明书、物业管理规定文件已由乙方向物业管理部门领取。当天，原告与物业公司就“系争房屋”办理了相关手续。
另查明，签订“出售合同”的当天，原、被告还签订了一份《上海市商品房出售合同》，由原告向被告另行购买上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋（以下简称“802室”），“802室”的转让总价为12，387，200元，“系争房屋”和“802室”合计的转让总价为23，408，000元。
以上事实，由经庭审质证的“出售合同”、“转让协议”、招商银行流水单和对帐单、原告至被告的催请通知书、《房屋交付书》、被告给上海中原物业代理有限公司工作人员的邮件（包括附件）、滞纳金发票、原告与物业公司办理相关手续的资料及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的“出售合同”及原、被告与“东瑞公司”签订的“转让协议”均系原、被告的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。“出售合同”的主文条款约定，被告应于原告付清房款之日起2日内向原告交付房屋，房屋交付的标志为双方签署房屋交付书，如被告未在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5计算。同时，合同补充条款又约定，由于“系争房屋”系带租约售予原告，故原告同意并确认被告依照房屋租赁现状，并按合同第九条所述文件将房屋交付给原告即视为交房，房屋交付之日，原、被告签署《租赁合同主体变更协议》。现原、被告在原告付清房款的第二天即与“系争房屋”的承租方“东瑞公司”签订了“转让协议”，将原由被告作为出租方、“东瑞公司”作为承租方的租赁合同的出租方变更为原告，并明确了自2013年8月10日起由原告作为出租方履行租赁合同约定的全部权利与义务，自2013年8月10日起的租金由原告收取。而之后签订的《房屋交付书》又确认了“东瑞公司”支付的2013年8月10日至2013年8月31日期间的租金69，295元已由原告收取，其后租金收益也将由原告自行向承租方收取。基于上述事实，虽然，原、被告没有在2013年8月10日签订“出售合同”约定的房屋交付书，但是从“出售合同”的约定及之后签订的“转让协议”和《房屋交付书》的内容可以确认，自2013年8月10日起，原告已作为“系争房屋”的权利人出租“系争房屋”，同时取得相应的租金收入，故应当视为被告于2013年8月10日将“系争房屋”交付给原告，原告以合同约定的《房屋交付书》于9月6日签订为由主张被告交房延期，依据不足，本院不予采纳，据此，原告主张由被告承担逾期交房违约金及违约金利息，本院不予支持。
另，根据“出售合同”的约定，原告应于2013年7月26日前付清全部购房款，现原告于2013年8月9日才付清全部购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。事实上，被告于2013年8月12日通过中介公司向原告送达了《滞纳金通知书》，将被告对原告延迟付款产生的滞纳金的处理意见告知了原告，而原告在接到该通知书后，按照被告提出的处理意见向被告支付了滞纳金，原告按照被告的处理意见支付滞纳金的行为表明其已接受被告的处理意见，因此，应当认定，原、被告已就原告逾期付款所应承担的违约责任达成一致意见，且已实际履行，现被告反诉要求原告支付另一半逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）吴翌的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）上海中融置业集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费3，189元，减半收取计1，594.50元，由原告（反诉被告）吴翌负担；反诉案件受理费508.50元，由被告（反诉原告）上海中融置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年二月二十七日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。