广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第968号
上诉人（原审被告）刘XX，男。
委托代理人王XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人赵XX，男，公民代理。
被上诉人（原审原告）吴XX，男。
委托代理人叶XX，广东XX律师事务所律师。
上诉人刘XX因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2009）深X法民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人起诉请求法院判令：1、确认上诉人、被上诉人双方签订的《房屋租赁合同书》于2009年8月31日终止；2、上诉人支付拖欠的2008年4月1日起至2009年2月28日止的租金214000元及其按每日3‰计的滞纳金给被上诉人；3、上诉人承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，上诉人、被上诉人于2007年4月1日签订了一份《房屋租赁合同书》，由上诉人租赁被上诉人位于深圳市XX区XX街道的XX3期X栋复式商铺XX号。合同第一条约定，租期从2007年4月1日至2013年3月13日止；合同第三条约定，每月租金为48000元，签订合同时，上诉人向被上诉人交纳押金96000元；合同第八条约定，上诉人应于每月5日前缴纳租金，若延期，每日按千分之三交纳滞纳金，若拖欠一个月以上，被上诉人有权终止合同。合同签订后，上诉人依约向被上诉人交纳了押金96000元，并依约逐月交纳租金，至2008年4月上诉人开始拖欠租金。2008年9月5日，上诉人、被上诉人双方就2008年4月1日至2008年12月31日的减租事宜签订了一份《补充协议》，约定了以下几项内容：1、2008年4月1日至2008年12月31日的租金为432000元，减租104000元，扣除已付的36000元，上诉人应当支付的租金为292000元；2、上述租金上诉人承诺2009年9月30日前付100000元，10月30日前付72000元，11月30日前付80000元，12月15日前付40000元；3、上诉人必须按时支付租金，本协议才能生效，否则，上诉人须按原合同支付租金（每月48000元）。协议签订后，上诉人并未按照协议的约定向被上诉人支付租金。被上诉人称，2008年4月至2009年2月，上诉人已经支付了租金218000元，扣除上诉人交纳的押金96000元，上诉人尚欠被上诉人租金214000元。上诉人称，至2009年8月25日租金已经结清，是按每月48000元支付的，但没有提供证据予以证实。
一审另查，庭审中上诉人称，因原合同约定的租金过高，上诉人、被上诉人双方于2007年4月26日重新签订合同，约定租金降为每月29750元，如出现争议则向深圳仲裁委员会申请仲裁，并当庭提交了一份《深圳市房地产租赁合同书》（复印件）为证。被上诉人则称，该合同不足为证，理由是：1、该合同未在举证期限内提交，不能作为定案的依据；2、该合同是复印件，对其真实性不予认可；3、上诉人一直是按照每月48000元支付租金。
一审再查，庭审中被上诉人明确其主张的滞纳金实际是指违约金，自2009年3月1日起按每日千分之三计至付清之日。
原审法院认为，2007年4月1日的《房屋租赁合同书》内容明确、形式合法，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的，原审法院予以采信。2007年4月26日的《深圳市房地产租赁合同书》（复印件），原审法院不予采信，理由是：1、该合同未在举证期限内提交，亦不属于新证据；2、该合同是复印件，被上诉人对其真实性不予认可；3、该合同并未实际履行，上诉人一直按照每月48000元的标准向被上诉人支付租金的；4、2008年9月5日上诉人签订《补充协议》的行为表明，上诉人是认可《房屋租赁合同书》，并按其约定的租金标准支付租金的。2008年9月5日的《补充协议》因上诉人并未按照协议约定履行支付租金的义务，根据该《补充协议》的约定，该协议并未生效，上诉人应当按照《房屋租赁合同书》的约定履行支付租金的义务。根据《房屋租赁合同书》第三条的约定，上诉人应当按照每月48000元的标准向被上诉人支付租金，但上诉人并未按时足额支付，2008年4月1日至2009年2月28日间只支付了218000元，尚欠310000元（48000元／元×11个月-218000元）。上诉人称租金已按每月48000元的标准结清，但没有提交证据予以证实，依法应当承担举证不能的法律后果。因上诉人在签订《房屋租赁合同书》后向被上诉人交纳了96000元押金，该押金应予以退还，被上诉人主张押金从上诉人所欠租金中扣除，扣除后上诉人仍欠被上诉人租金214000元。被上诉人请求上诉人支付上述租金214000元，合法有据，原审法院予以支持。根据《房屋租赁合同书》第八条的约定，上诉人应于每月5日前缴纳租金，若延期，每日按千分之三交纳滞纳金，若拖欠一个月以上，被上诉人有权终止合同。至2009年8月31日，上诉人拖欠租金达数月之久，被上诉人请求确认《房屋租赁合同书》自2009年8月31日终止，合法有据，原审法院予以支持。上述《房屋租赁合同书》第八条约定的滞纳金应为违约金，被上诉人在庭审中亦予以明确，原审法院予以确认，但上述违约金的约定比例过高，原审法院酌情调整为每日千分之一。被上诉人请求上诉人支付违约金（自2009年3月1日起计至付清之日），合法有据，原审法院予以支持，但违约金应按每日千分之一计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认被上诉人吴XX与上诉人刘XX2007年4月1日签订的《房屋租赁合同书》于2009年8月31日终止；二、上诉人刘XX应于本判决生效之日起5日内支付租金214000元给被上诉人吴XX；三、上诉人刘XX应于本判决生效之日起5日内支付违约金给被上诉人吴XX（以214000元为基数按每日千分之一从2009年3月1日起计至付清之日止）；四、驳回被上诉人吴XX的其他诉讼请求。一审案件受理费2255元（被上诉人已预交），由上诉人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉事实与理由为：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、作为定案依据的《房屋租赁合同》及《补充协议》未得到涉案房产权利人吴桂鑫的确认，并未发生效力，不能作为定案的依据。根据被上诉人在一审中提交的证据深房地字**号房地产证书显示，涉案房地产XX三期复式商铺XX登记的权利人是吴Y、吴XX，吴Y享有70％的产权，而本案被上诉人吴XX仅享有30％的产权。而在一审法院作为定案依据的2007年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2008年9月5日签订的《补充协议》上均无房屋主要产权人吴Y的签名，被上诉人在一审中没有提供证据证明其是涉案房产产权人吴Y的法定代理人，也没有证据证明吴Y已授权被上诉人吴XX代为签订房屋租赁合同及补充协议。因此，占涉案房产30％产权的权利人吴XX与上诉人签订房屋租赁合同及补充协议的行为，事前没有得到涉案房产70%产权的权利人吴Y的授权许可，事后也没有得到吴Y的追认，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，吴XX单方面与上诉人签订房屋租赁合同及补充协议，效力待定，在涉案房产70％产权的权利人吴Y追认前，并不发生法律效力。一审法院以并未发生法律效力的协议作为裁判的依据，系认定事实不清，证据不足。
二、一审法院一方面认定房产租赁合同及补充协议的真实性，另一方面又对协议中的具体约定断章取义，违反相关事实和法律作出有利于被上诉人的判决，导致了裁决的公平性、合理性、合法性的缺失。如前述，房产租赁合同及补充协议因没有经涉案房产权利人吴Y的确认，并不发生法律约束力，一审法院一方面认定房产租赁合同及补充协议的效力，另一方面对补充协议中被上诉人与上诉人减负租金的约定及实际应付的租金额约定置之不理，2008年9月5日签订的补充协议确认了2008年12月15日前租期2008年4月1日至2008年12月31日”实际应支付出租房租金计人民币292000元”，同时确认”本补充协议……自双方签字之日起生效”，因此，补充协议己不存在协议附条件或者附期限生效的问题。一审法院既然确认补充协议的真实性，就应确认协议中双方”实际应支付出租房租金计人民币292000元”的约定有效，并以此作为确认双方债权争议的数额的依据，被上诉人在一审中确认上诉人已经在2009年2月前已经支付了租金218000元加上已支付的押金96000元共计支付314000元整，支付额已超出双方确认的应支付的租金数额292000元。一审法院不能一方面认定房产租赁合同及补充协议的效力，另一方面又对补充协议中的具体约定视而不见、断章取义，违反相关事实和法律及当事人的真实意思作出有利于了被上诉人的判决。
三、一审法院对一审上诉人开庭前提交的经备案的《深圳市房地产租赁合同书》所约定的内容的真实性与否不予核实，以未在举证期限内提交不予采信，缺乏足够的法律支持，也阻断了本案事实的查明。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第三款规定”由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算”，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十二条也规定：”当事人双方同时到基层人民法院请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者上诉人一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许；当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日；协商不成的，由人民法院决定”，在本案中，一审法院指定的举证期限短于最高人民法院的规定，一审上诉人在庭审前提交备案的《深圳市房地产租赁合同书》不违反法律规定，一审法院如认为一审上诉人当庭提交的证据复印件真实性无法核实，完全可以依法要求上诉人限期提交原件以查明本案事实，一审法院对上诉人提交的较为关键证据不予采信，缺乏足够的法律支持，也阻断了本案事实的查明。
四、一审法院在事实没有查清的基础上，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条等规定作出判决，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人书面答辩称：一、租赁物的产权人为答辩人及其儿子吴Y共有，并由答辩人具体负责租赁物的经营管理，向被答辩人出租该租赁物实为二人的共同意思表示，被答辩人对此也是知情的，因此在一审庭审中始终确认合同的效力，只是编造其他各种理由企图推脱支付租金的法律责任。而现在被答辩人又试图以此似是而非的理由提出上诉，实属自相矛盾。
二、补充协议关于减让租金的约定并未发生法律效力。协议第三条明确约定：”上述内容鉴于承租方生意困难，出租方出于热心帮助支持，同意给予承租方减租。但承租方必须按期按时还款，不得违约，本补充协议才能生效。否则，承租方按原来与出租方签订合同支付月租金人民币48000元不变。”事实上，由于后来被答辩人并未如期还款，因此按约定该协议关于减让租金的谅解不能实现，仍按原合同约定的租金履行。
三、被答辩人在举证期限后提交《深圳市房地产租赁合同书》，且系复印件，一审法院适用证据规则，由被答辩人承担举证不能的法律后果符合法律规定。且该合同的内容明显与被答辩人确认的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》所约定的内容相悖，法庭不予采纳符合客观事实。
综上，被答辩人的上诉理由毫无事实和法律依据，一审判决证据充分，事实清楚，适用法律正确，恳请中级人民法院予以维持。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为：被上诉人系涉案房屋的共有权人，其作为出租方与上诉人于2007年4月1日签订的《房屋租赁合同书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效是正确的。上诉人主张作为定案依据的《房屋租赁合同》及《补充协议》未得到涉案房产权利人吴Y的确认，并未发生效力，不能作为定案的依据，该主张没有法律依据，本院不予采纳。上诉人主张原审法院未认定双方变更的租金数额有误，本院认为，涉案补充协议明确约定，上诉人必须按时支付租金，该补充协议才能生效，否则，上诉人须按原合同支付租金（每月48000元）。由于上诉人并未按时支付租金，原审法院认定该补充协议未生效、上诉人应当按照《房屋租赁合同书》的约定履行支付租金的义务是正确的。上诉人该主张理由不能成立，本院不予采纳。上诉人主张一审法院对上诉人一审开庭前提交的经备案的《深圳市房地产租赁合同书》所约定的内容的真实性与否不予核实。本院认为，本案的一审审理系适用简易程序，虽然最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第三款规定”由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日……”，但同时在第八十一条中规定：”人民法院适用简易程序审理案件，不受本解释中第三十二条、第三十三条第三款和第七十九条规定的限制。”根据该条款，上诉人未在本案一审举证期限内提交的证据，原审法院不予采纳并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4510元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 赵 霞
二〇一〇年四月十六日
书记员（兼） 李开宇