河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终1461号
上诉人（原审法院（2015）牧民一初字第374号案件被告、原审法院（2015）牧民一初字第628号案件原告）：申婷然，女，1969年2月9日出生，汉族，住新乡市牧野区风云街45号楼4单元8号。
被上诉人（原审法院（2015）牧民一初字第374号案件原告、原审法院（2015）牧民一初字第628号案件被告）：连煊赫，男，1987年2月10日出生，汉族，住河南省禹州市建设路财政局家属院。
上诉人申婷然与被上诉人申连煊赫租赁合同纠纷一案，连煊赫、申婷然分别以对方为原被告于2015年3月31日、2015年5月15日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，2015年5月11日原审法院决定将上述案件合并审理并于2016年12月27日作出（2015）牧民一初字第374、628号民事判决，申婷然不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
申婷然上诉请求：1、请求二审法院撤销原审法院（2015）牧民一初字第374、628号民事判决；2、依法判决连煊赫支付违约金并赔偿全部损失。事实与理由：1、双方2014年2月1日签订的房屋租赁合同期限为3年，租金为每年22000元。连煊赫自第2年租金拒绝缴纳，并单方解除合同，案涉合同约定，连煊赫租赁期间终止合同应提前一个月告知申婷然，当年剩余租金不予退还，原审判决连煊赫支付租赁费3667元是错误的；2、原审漏判评估中第6、7、8、9、10、11、15项的修复费用，另评估中木纹砖及地板砖应按总面积赔偿。
连煊赫辩称：1、双方签订租赁合同由连煊赫租赁案涉房屋，2014年12月连煊赫告知申婷然不再续租，双方协商由连煊赫拆除增设的隔断，恢复原有窗户，修复墙洞及地砖。因连煊赫未能找到与原地砖相同的地砖，未能进行修复，双方诉至法院；2、连煊赫使用房屋是为了达到办公、生产使用造成的，未对房屋主体结构进行改变，也没有改变使用用途，申婷然要求按照评估中的所有予以赔偿并更换全部瓷砖的诉讼请求，连煊赫不能接受；3、申婷然要求支付房屋租金22000元房屋的问题，连煊赫一审中已经提供过双方短信证据，对一审判决没有异议。
连煊赫一审诉讼请求：1、申婷然返还押金20000元；2、申婷然承担本案诉讼费。申婷然一审诉讼请求：1、连煊赫继续履行房屋租赁合同并交纳2015年租金22000元；2、连煊赫支付违约金并赔偿损失（按评估鉴定为准）；3、连煊赫承担诉讼费。
原审查明：连煊赫（乙方）与申婷然（甲方）于2014年2月1日签订一份房屋租赁合同，合同约定租赁房屋用于食品生产配送中心，租赁期限自2014年2月1日至2017年2月1日、租金为每年22000元，合同第七条约定：因乙方责任终止合同的约定，乙方有以下情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租。2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的。3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。4、利用承租房屋进行违法活动的。5、故意损坏承租房屋的。6、未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的建筑结构。7、室内楼梯及扶手由乙方负责安装。8、租赁过程中出现人员安全问题由乙方负责。第九条约定：1、双方不得终止合同。2、甲方如果因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第七条规定的情形，甲方必须终止合同时，应提前1个月通知乙方。乙方的经济损失甲方不予赔偿。3、乙方租赁期间终止合同，应提前1个月告知甲方，当年剩余租金不予退还。申婷然收取连煊赫押金20000元、租金22000元。连煊赫与申婷然2015年2月25日至3月13日期间的短信来往如下：2月25日，申：小连啥情况呀？；2月26日，申：小连你搬完了没？连：这两天我会去一趟，就这几天会弄完的；3月9日，申：小连搬完了没？连：不好意思申姐，我一直在弄这个事，弄好我给您联系，申：搬完马上与我联系，我这也急着装修呢！连：嗯；3月13日，连：姐我在找修锁的，让他看后我跟你联系。申婷然要求评估恢复房屋原貌的费用，评估内容共21项，每项的评估基础条件不同，评估值共计24030元，减除第6、7、8、9、10、11、15项评估内容，其余内容评估价值为11130元，申婷然因评估花费2000元。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人可以协商解除合同，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于合同是否解除问题，从双方的短信来往及内容可知，双方在2015年2月至3月期间协商过合同解除事宜，申婷然在2015年2月26日通过短信询问连煊赫：“小连你搬完了没”、2015年3月9日短信中向连煊赫表示：“搬完马上与我联系，我这也急着装修呢”，连煊赫在3月13日日短信向申婷然表示：“姐我在找修锁的，让他看后我跟你联系”，通过以上内容可知连煊赫彼时段已经不再使用房屋，申婷然也明知且同意，综上认定租赁合同自2015年4月1日解除，连煊赫已支付一年的租金，还需支付2015年2月和3月的租金（按年租金22000元计算）计3667元（22000÷12×2=3667）。关于申婷然要求的损失问题，申婷然要求评估的内容是恢复房屋原貌的费用，双方签订的租赁合同约定了租赁用途，为了履行合同的需要，房屋必然要进行适当的装修、增添，租赁合同中也没有关于合同解除后此方面如何处理的约定，原审认为，评估内容中第6、7、8、9、10、11、15项不属于申婷然的损失，结合评估意见，认定申婷然的房屋损失共计11130元，连煊赫应予赔偿。合同解除后，申婷然收取的20000元押金应予退返。综合以上，经过折抵，申婷然应退返连煊赫5203元（20000-11130-3667=5203）。申婷然要求违约金无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条规定，原审判决：一、连煊赫自判决生效之日起十日内支付申婷然房屋租赁费3667元、赔偿申婷然房屋损失11130元；二、申婷然自判决生效之日起十日起退返连煊赫押金20000元；三、驳回连煊赫的其他诉讼请求；四、驳回申婷然的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，评估费2000元，共计2650元，由连煊赫负担1325元，申婷然负担1325元。
本院经审理查明：河南正源资产评估有限公司于2016年11月29日作出资产评估报告书，该报告第6、7、8、9、10、11、15项分别为厨台、铁楼梯、不锈钢栏杆、蹲便换为坐便、木隔断、墙砖拆除、吊顶，拆除评估费用分别为60元、300元、130元、3200元、190元、8690元、330元。二审查明的其他事实与原审相同。
本院认为：从双方短信往来情况来看，申婷然已明知连煊赫不再使用案涉房屋，其亦催促连煊赫搬出，原审认定案涉合同已经解除并无不当，申婷然要求连煊赫支付租金无相应根据，本院不予支持。案涉合同约定房屋用途为食品生产配送中心，连煊赫负责安装室内楼梯及扶手，现连煊赫对房屋装饰、增添的厨台、楼梯、墙砖、吊顶等未超出合同约定的合理使用范围，且连煊赫对案涉房屋的装饰装修物如墙砖、吊顶等已经形成附合，申婷然对该部分装修装修物不同意利用可不必对连煊赫进行补偿，其要求连煊赫支付该部分装饰装修物拆除费用无相应根据，本院不予支持。原审对地板砖损坏部分费用已作出处理，申婷然要求按照地板砖全部面积计算更换费用无相应依据，本院不予支持。综上，申婷然的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由申婷然负担。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 赵 斌
二〇一七年四月二十六日
书记员 李 芳