江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第0063号
上诉人（原审被告）如皋市建筑安装工程有限公司，住所地如皋市如城街道健康路2号。
法定代表人候兴元，董事长。
委托代理人王国华，如皋市长江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）姜小龙。
委托代理人陈超，江苏山水律师事务所律师。
上诉人如皋市建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）因与被上诉人姜小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋新民初字第0399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，姜小龙与建安公司签订房屋租赁合同一份，约定姜小龙将坐落于如皋市大明贺洋村，面积约2500平方米的房屋出租给建安公司，租赁期限5年，自2010年2月1日起至2015年1月31日止，租金一次性交清，第一年25万元，第二年28万元，以后每年在前一年基础上增加5万元。每年2月1日为租金交纳日，税金由承租方负责。合同签订后，建安公司自2012年2月1日起至今未向姜小龙交付租金，且尚有部分物品放在租赁房屋内。姜小龙于2013年8月29日向建安公司邮寄催交房租的通知，要求建安公司十日内交清拖欠房租，但建安公司仍未向姜小龙缴纳房租。2014年4月23日，姜小龙向原审法院起诉，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，建安公司迁出房屋；建安公司支付所欠房屋租金838333元，自2014年4月30日后至实际迁出之日的租金按实支付。原审庭审中，建安公司同意解除合同。
原审另查明，南通市中级人民法院在执行中国建设银行股份有限公司如皋支行申请执行江苏南通绿佳建设工程有限公司、陶建、陶志刚一案过程中，对绿佳公司所有的位于如皋市如城镇贺洋村3、4组的房地产及附属设施进行评估拍卖。2009年12月30日，姜小龙购得上述房产。南通市中级人民法院于2010年1月13日作出裁定确认上述房产归姜小龙所有。后姜小龙于2010年1月、2月相继办理相关产权登记手续。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否有效；二、被告是否应当给付所欠租金。
关于争议焦点一，我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）损害法律、行政法规的强制性规定。本案中，姜小龙与建安签订的房屋租赁合同，从形式上看，并不违反法律、行政法规的强制性规定；从实质内容看，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同的实质内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，姜小龙通过竞买法院拍卖财产而取得诉争房屋，并经法院裁定且在合同期签订后取得了租赁房屋的所有权，故双方签订的案涉合同应当确认为有效。
关于争议焦点二，双方约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但双方签订的房屋租赁合同尚未解除，该租金的独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，也会增加当事人的讼累。因此，为充分保护债权人、维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。关于建安公司辩称的其已于2012年12月底搬离该房屋，对此建安公司仅提供了2013年1月1日与江苏晟峰软件园投资发展有限公司签订的房屋租赁合同一份，无法证明其已与姜小龙解除租赁合同并从租赁房屋内迁出，应当按照合同约定支付所欠租金。
因建安公司仍未向姜小龙交纳所欠租金，姜小龙有权要求解除该房屋租赁合同，且建安公司在庭审时同意解除该合同，法院无异议。自2012年2月1日起至2014年11月18日止的房屋租金为1053989元，自2014年11月19日起至实际迁出之日止的房屋租金仍按合同约定计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、立即解除姜小龙与建安公司签订的房屋租赁合同；二、建安公司于判决生效后10日内从上述租赁房屋迁出，并将其自有物品清理完毕；三、建安公司给付姜小龙自2012年2月1日起尚欠的房屋租赁费，计算至2014年11月18日为1053989元，以后的房屋租赁费仍按合同约定的标准计算至实际迁出日。案件受理费12340元，由建安公司负担。
宣判后，建安公司不服，向本院提起上诉称：1、因签订租赁合同时姜小龙的父亲姜某是建安公司的法定代表人，姜某未经股东会的同意以姜小龙的名义与公司交易，合同的签订违反公司法的强制性规定，合同无效。2、姜小龙房产证的建筑面积近1万平方米，而合同约定的面积为2500平方米，姜小龙未举证证明实际交付的房屋面积，原审法院也未审查，属于认定事实不清。3、建安公司延付租金已超过一年，超过诉讼时效。4、建安公司自2012年12月搬离租赁房屋，租赁合同应当自此终止。此后的租金损失系姜小龙自身造成，应由姜小龙自负。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人姜小龙辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。本案未超过诉讼时效。原审法院判决建安公司支付至实际迁出之日的租金也是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋租赁合同的效力。2、姜小龙起诉是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1，姜小龙将房屋出租给建安公司使用，其父亲姜某时任建安公司的法定代表人，合同的签订未违反法律的强制性规定。合同约定的租金也不明显超过当地的租金标准，不存在恶意损害公司利益的情形。建安公司称合同违反了公司法的强制性规定，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点2，相关司法解释规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。姜小龙将房屋出租给建安公司共5年时间，建安公司应当支付姜小龙5年时间的房屋租金。由于租赁时间较长，双方约定租金按年支付，于每年2月1日前支付当年租金。因此，可将租金的分期给付方式确定为同一债务的分期履行行为，从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。姜小龙于2014年起诉，未超过法律规定的诉讼时效。
房屋租赁合同签订后，姜小龙交付了房屋，合同已实际履行。履行中，建安公司未对房屋的实际租赁面积提出异议，应视为建安公司认可房屋的实际交付面积符合合同约定的面积。现建安公司对房屋的实际面积提出异议，应当举证证明实际交付面积不符合约定面积的具体情况。建安公司未能提供相关证据，本院对此异议不予采纳。合同履行中，姜小龙无任何违约行为。合同不因建安公司的搬离而解除或终止。建安公司辩称其于2012年12月底搬离租赁房屋时合同即已解除的理由，缺乏法律依据。即使建安公司搬离属实，在合同未解除的情形下，建安公司仍负有给付租金的义务。因建安公司自2012年2月1日起未支付租金，姜小龙有权要求解除合同。原审法院于2014年11月28日判决立即解除合同，本院予以支持。案涉房屋租赁合同自2014年11月28日起解除。此后的房屋占有使用费应计算至建安公司迁出并交还房屋时止。
据此，建安公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12340元，由建安公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年三月五日
书 记 员 秦建波