北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0116民初2835号原告：王晓军，男，1973年5月19日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被告：车安兰，女，1958年7月7日出生，蒙古族，居民，住北京市东城区。委托诉讼代理人：许仙辉，北京市京锐律师事务所律师。原告王晓军与被告车安兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓军及其委托诉讼代理人王小雪，被告车安兰的委托诉讼代理人许仙辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年10月12日签订的房屋买卖合同。2、要求被告双倍返还定金共计100000元及利息（自2016年10月14日起计算至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、请求判令被告赔偿因其不履行合同义务给原告再次买房造成的经济损失，评估后的实际损失为1157100元。4、请求判令被告赔偿原告经济损失200000元，包括中介费45000元，其他损失是贷款损失等。5、评估费和诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月12日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定将其名下位于北京市密云区太扬家园×号楼×号房屋出售给原告。当时因被告之夫李小明已去世，房屋已由被告继承且已公证，故该合同全部由被告一手办理。合同约定房屋成交价4500000元，原告先交纳定金50000元，合同签订90日内，被告协助原告办理银行按揭公积金贷款，网签当日原告给付被告首付款3000000元。双方约定合同签订之日起150日内共同向房屋产权登记部门申请办理产权转移登记手续。另外，房屋原在被告之夫李小明名下，李小明已于2015年6月8日去世，继承人李帅威放弃继承，被告为该房屋继承人、所有人，且已办理了产权变更登记手续，现房屋已变更登记至被告名下。房屋买卖合同签订后，原告及中介公司多次与被告联系办理合同约定相关事宜，被告均迟迟不予理睬且不履行合同义务，导致新的购房政策出台后，给原告方造成巨大经济损失。故此原告诉至法院。被告车安兰辩称，原告陈述与事实不符。首先被告从未向原告本人表达过不继续履行买卖合同，只是2016年9月原、被告双方见过一面，之后再也没有直接联系过，被告一直没有原告的联系方式。2016年10月11日签订的买卖合同中甲方名字写的是李小明，但是李小明已经于2015年6月3日因病去世，不应成为合同的当事人，因此该合同应属无效。合同签订后，即使合同仍然可以履行，被告也没有故意拖延履行。被告因为平时工作忙且不清楚房屋过户流程，因此在向房管局提交过户手续后，一直在等房管局通知领房产证。中介公司的聊天记录也可以证实。后被告再询问中介公司原告的联系方式时，中介公司告诉被告原告的老婆生孩子，因此被告没有再催问。过年之后，被告姑姑去世，被告到内蒙古奔丧，在此期间原告和中介公司并没有催促被告，因此被告也就没有急着去催促原告和中介公司。整个过程中被告一直没有得到原告的联系方式，在与中介公司的交涉中，被告担心受骗，所以保持谨慎。中介公司并未与被告签订任何房地产经纪服务合同，也没有形成委托代理关系，被告也没看到中介公司与原告之间的委托代理合同，因此被告不能确认中介公司与原告的关系。原、被告双方在起诉之前没有直接的沟通，在合同履行中可能存在误解和意见分歧。房屋买卖合同第九条规定，若被告有意违约，在该房屋并没有进行网签情况下，卖方完全可以将房屋卖给第三人，卖方只需承担已付房款的双倍违约金。合同第七条违约责任是定金罚责，购房款予以退还。实际履行中，原告只支付定金50000元，却主张房屋差价作为损失，对于被告来说不公平。对于原告的诉讼请求第一项，被告虽然在履行过程中没有解除合同的意向，但是基于原告的诉请，被告同意解除合同，同意返还50000元定金，但不同意支付利息。第三项、第四项、第五项诉讼请求均不同意。本院经审理认定事实如下：位于北京密云区太扬家园×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）原登记在李小明名下（房产权证编号：京房权证密私字第XX**号）。被告车安兰系李小明之妻。2015年6月3日李小明去世。2016年10月12日，车安兰以李小明的名义作为出售方（甲方）与原告王晓军（买受方，乙方）签订房屋买卖合同，约定将涉诉房屋以4500000元的价格出售给原告。该合同由北京宇虹欣居房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）提供居间服务。合同具体约定内容如下：本次房屋买卖交易，甲、乙双方约定购房定金为50000元；本合同签订后90日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款（公积金），乙方于网签当日向甲方交付购房首付款3000000元，乙方通过向银行申请1500000元的贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1500000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；双方当事人同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同落款甲方处由车安兰代签“李小明”名字并注明李小明身份证号，甲方代理人处由车安兰签署本人姓名并注明身份证号；乙方处由王晓军签署本人姓名；合同同时加盖中介公司公章。该合同第十二条补充协议中，由中介公司工作人员手写注明：甲方代理人为此房屋继承人，双方协商甲方代理人车安兰于本合同签订后60日内办理完此房屋的继承手续并取得产权证。合同签订后，原告于2016年10月14日向中介公司工作人员转账50000元用以支付购房定金，中介公司收到定金后将定金给付被告车安兰。2017年5月2日，原告以被告不履行合同义务为由将被告诉至北京市密云区人民法院，要求解除合同，并要求被告承担违约责任。因该案涉及回避情形，经北京市第三中级人民法院指定，该案移送我院审理。庭审中，原告提供的证据如下：1、北京市国立公证处于2016年7月8日出具的（2016）京国立内证字第9695号公证书一份，内容为李帅威（李小明之子）与车安兰因继承被继承人李小明的遗产向公证处申请办理公证，公证结果为涉诉房屋由车安兰继承。原告称该证据系中介公司在房屋买卖合同签订前向车安兰拍照留存，合同签订前车安兰已经通过公证方式取得了涉诉房屋的产权，但因房屋仍登记在李小明名下，故中介公司要求以李小明的名义签订合同，且被告承诺尽快办理产权变更登记并配合原告履行合同。该证据用以证明合同主体为原、被告双方。被告对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。2、原告与中介公司的微信通讯记录截屏一份、中介公司工作人员与被告的微信通讯记录截屏一份，用以证明原告多次催促中介公司尽快办理房屋过户手续，中介公司工作人员多次催促被告尽快领取房本办理过户，但被告均不予配合。其中中介公司工作人员与被告的微信记录显示工作人员于2016年12月9日、12月15日、12月31日、2017年3月6日、3月17日、3月21日、4月6日均通知被告协助办理过户手续。被告对该证据不予认可，被告主张因其未接到产权登记部门的领取房产证通知，故其在迟延履行合同中并无过错。3、录音资料一份，系中介公司工作人员与被告的电话录音，用以证明被告向中介方明确表示不履行合同，并要求房价上浮1000000元。被告对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。4、户口本复印件及银行交易明细清单一份，显示原告妻子左艳玲名下于2016年12月21日有存款余额3075478.42元，用以证明原告具备履行合同的条件。被告对该证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。5、不动产权证书一份，显示密云县檀城东区×号楼×层×单元×室房屋于2017年11月29日登记于原告之妻左艳玲名下。原告称因被告拒绝继续履行合同，故原告另行购买上述房屋，购房款共计3100000元，其中原告支付首付款1900000元，办理公积金贷款1200000元。该证据用以证明原告购买涉诉房屋是出于实际居住的需要，被告违约确给原告造成实际损失，但后期购买的房屋不同于涉诉的别墅房屋，故不具有损失可比性。被告对该证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。经本院询问，被告认可合同签订后被告即申请办理涉诉房屋过户至自己名下的变更登记手续，且登记部门告知被告十个工作日后领取房产证，但因未接到领证通知的电话，故未领取房产证；本案诉讼中被告于2017年9月领取了涉诉房屋登记在自己名下的房产证，变更登记日期为2016年12月13日。另经本案询问，原告称其主张的200000元损失中45000元中介费尚未实际支付给中介公司，其他损失亦没有证据证明。另查明，本案在密云法院审理过程中，原告向法院提出评估申请，要求对涉诉房屋的市场价值进行评估。密云法院委托北京首佳房地产评估有限公司进行评估。2018年1月23日，评估机构作出房地产估价报告，载明：估价对象在估价时点2017年9月8日（实地查勘日期）的估价结果为房地产总价565.71万元，楼面单价20650元/平方米。经质证，原告对评估报告无异议，并要求被告对房屋价值的增值部分赔偿原告的损失。被告对评估报告的真实性认可，但不认可合法性和证明目的。再查明，本案在密云法院审理期间，被告提出反诉，并列中介公司为第三人。本院在审理本案的庭审中，中介公司亦出庭参加诉讼。庭审中，中介公司对原告诉称的事实均认可，对原告提供证据的真实性及证明目的亦认可。后被告明确表示不提起反诉，中介公司即退出本案诉讼。庭审中，本院对合同的继续履行问题进行释明，原告称案件在密云法院审理过程中，在法院主持调解时，原告曾要求继续履行合同，但因被告拒绝继续履行，故法院调解未果，后原告坚持要求解除合同，并在诉讼中另行购买了房屋；现原、被告之间的房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，因原告已没有能力支付涉诉房屋的购房款，且已不能办理贷款。被告对原告所述不予认可，被告坚持主张其未曾表示过拒绝继续履行合同。上述事实，有当事人陈述意见及相关书证、电话录音等在案佐证。本院认为，原告王晓军与被告车安兰签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于被告辩称合同主体李小明在合同签订当时已经去世，合同不成立的意见，根据原、被告双方在合同中对房屋产权变更登记的约定，结合原告提供的公证书等证据以及房屋产权的变更登记情况，可以认定合同签订当时被告作出了将其以继承方式取得的涉诉房屋出售给原告的意思表示，并愿意将涉诉房屋过户至自己名下从而协助原告履行合同，故此应认定合同主体为原、被告双方。被告此项辩称意见依据不足，本院不予采纳。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约支付了定金，被告理应按照合同约定协助原告办理网签及后续的房屋过户手续。原告提供的微信记录及电话录音内容显示，被告在合同履行过程中因自己的原因拖延履行合同，并在中介公司的多次催促下仍拒绝履行，可以认定被告在合同履行过程中构成违约。现原告因未能如期取得涉诉房屋产权故另行购买房屋，本案诉争的房屋买卖合同已没有履行的必要，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此原告有权要求被告将已收取的定金应当返还给原告，并要求被告就其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案涉诉房屋的价值增值部分属于合同履行后原告可以获得的利益，亦属于被告应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原告按照评估结论主张房屋增值损失赔偿的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但应当指出，原告在合同具备履行条件时不要求被告继续履行合同，而坚持主张损失赔偿并启动评估程序，由此产生的评估费用应由原告自行负担。对于原告要求被告双倍返还定金并支付利息的诉讼请求，因房屋增值损失的赔偿已足以弥补原告的全部损失，故原告此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张的中介费等损失200000元，因中介费尚未支付，该项损失未实际发生，其他损失原告亦未提供证据证明，故原告该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王晓军与被告车安兰于2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告车安兰于本判决生效后七日内返还原告王晓军定金50000元。三、被告车安兰于本判决生效后七日内赔偿原告王晓军损失1157100元。四、驳回原告王晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费13314元，由原告王晓军负担（已交纳）。案件受理费21400元，由被告车安兰负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一八年六月二十五日书记员  孙 晴