北京市东城区人民法�民 事 判 决 书（2017）京0101民初21067号原告：胡怀尹，女，1989年11月3日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘维鹤，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱朝锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告:凤凰元年（北京）贸易有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：朱玺霖。被告：林左非，男，1981年3月6日出生，满族，无业，住所地北京市东城区。被告：陈鸿生，男，1982年4月26日出生，汉族，住所地北京市东城区，其他情况不详。第三人：郭帅，男，1990年2月28日出生，汉族，住所地北京市海淀区，其他情况不详。第三人：李松，男，1979年5月13日出生，汉族，住所地北京市西城区，其他情况不详。原告�怀尹诉被告凤凰元年（北京）贸易有限公司、林左非、陈鸿生确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，追加郭帅、李松为第三人，公开开庭进行了审理。原告胡怀尹及其委托代理人朱朝锋、刘维鹤到庭参加了诉讼。被告凤凰元年（北京）贸易有限公司、林左非、陈鸿生，第三人郭帅、李松经本院依法公告传唤，未按时到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告胡怀尹向本院提出诉讼请求：1、要求确认第三人李松以原告胡怀尹的名义与被告凤凰元年（北京）贸易有限公司签订的买卖合同无效、被告凤凰元年（北京）贸易有限公司与被告林左非签订的买卖合同无效、被告林左非与被告陈鸿生签订的买卖合同无效；2、判令被告返还原告位于北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房产；3、判令被告凤凰元年（�京）贸易有限公司、林左非、陈鸿生赔偿原告损失450万；4、诉讼费由被告凤凰元年（北京）贸易有限公司、林左非、陈鸿生承担。事实及理由，原告胡怀尹及配偶李雨龙于2015年7月29日向北京百乘科技有限公司（以下简称百乘公司）旗下房互网进行借款，在百乘公司要求下，与案外人王亚蒙签署金额为80万元的借款合同。2015年7月30日，原告与王亚蒙签署《主债权及房屋抵押合同》，原告同意将名下单独所有的北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房屋（以下简称涉诉房屋）作为该借款的抵押。同日，原告与王亚蒙在北京市方正公证处将借款合同进行公证。在百乘公司的要求下原告授权百乘公司员工郭帅代为办理抵押登记事宜，并进行了公证，且公证授权文件为固定格式，不能更改，因原告不了解相应法律风险，故授权郭帅办理解抵押的公证书中包含代为出售房屋的相应授权。2015年8月27日，原告配偶李雨龙再次通过房互网借款410万。原告与王亚蒙再次签署《主债权及房屋抵押合同》，同意用涉诉房屋再次作为410万借款的抵押。2016年11月，陌生人前往涉诉房屋撬锁，原告调取了涉诉房屋档案信息才得知，2016年9月9日，郭帅未经原告同意，将相应授权转委托给李松，李松于2016年10月10日将涉诉房屋出售给被告凤凰元年（北京）贸易有限公司（以下简称凤凰元年公司），成交价格为450万元。2016年10月22日，凤凰元年公司以450万元价格将涉诉房屋出售给被告林左非。2017年4月19日，被告林左非以450万元价格将涉诉房屋出售给被告陈鸿生。原告认为，涉诉房屋面积151.98平方米，市场价1500万以上，而原告与被告凤凰元年公司、被告凤凰元年公司与被告林左非、被告林左非与被告陈鸿生签订的房屋买卖合同价格均为450万，三被告均以明显不合理的低价买卖涉诉房屋，且从未实地看房，被告凤凰元年公司、林左非、陈鸿生与郭帅、李松、王亚蒙、北京百乘科技有限公司存在恶意串通，以明显低于市场的价格买卖涉诉房屋，严重损害原告利益，故原告提起本案诉讼。被告凤凰元年（北京）贸易有限公司未到庭应诉，但庭后提交书面答辩意见称，原告与凤凰元年公司签订买卖合同约定原告将涉诉房屋出售给凤凰元年公司，凤凰元年公司按市场价格支付900万元购房款给原告后取得涉诉房屋所有权。原告所述合同价款为450万元不属实。2016年10月22日，凤凰元年公司将涉诉房屋以市场价格1000多万元出售给被告林左非。凤凰元年公司购买涉诉房屋按照市场价格支付对价，属于善意，不存在法律规定的合同无效的情形，要求法院驳回原告诉讼请求。被告林左非未到庭应诉，但在庭前谈话中辩称，林左非不认识原告，林左非与凤凰元年公司签订买卖合同价款为950万元，系通过中介公司正常买卖。450万元是网签价格。被告陈鸿生未到庭应诉，但在庭前提交书面答辩意见称，原告与凤凰元年公司存在买卖合同关系，原告将涉诉房屋出售给凤凰元年公司，凤凰元年公司支付相应购房款后取得涉诉房屋所有权。2016年10月22日，凤凰元年公司将涉诉房屋按市场价出售给林左非，林左非取得房屋产权后于2017年4月19日将涉诉房屋出售给被告陈鸿生，陈鸿生支付了1350余万元后取得涉诉房屋产权后，将涉诉房屋设置抵押向银行借款1000余万元。陈鸿生取得涉诉房屋属于善意取得，支付了相应对价。陈鸿生与林左非之间签订的房屋买卖合同合法有效。且陈鸿生与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告无权直接起诉陈鸿生与林左非之间的合同无效。涉诉房屋经过三次过户，且存在抵押登记，原告要求确认其与凤凰元年之间买卖合同无效亦无依据，故要求驳回原告诉讼请求。第三人郭帅、李松未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，胡雪（即本案原告胡怀尹）及其配偶李雨龙（二人作为甲方）与案外人王亚蒙（作为乙方）签订《借款合同》，约定甲方债务系夫妻共同债务，甲方向乙方借款人民币80万元用于资金周转，借款期限为一个月，自2015年7月29日至2015年8月28日止。房屋所有权人胡雪提供涉诉房屋做抵押担保。抵押担保范围为借款本金、利息、违约金以及在借款人不履行或不完全履行还款义务时乙方实现债权的全部费用。同日，胡雪作为委托人与第三人郭帅签订《委托书》,内容为房屋所有权人胡雪，房屋坐落于北京市东城区花市枣苑×号楼×层×，房屋所有权证号X京房权证东字第XX**号，委托人胡雪因事务繁忙无法亲自办理，特授权受托人郭帅代为办理以下事宜：1、代为到房地产登记机构办理上述房产、土地使用权档案的查阅、复印及登记信息变更等手续。2、代为签署抵押合同、办理抵押登记手续；交纳相关税费；领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料。代为领取房屋所有权证，协助债权人领取房屋及土地的他项权利证书。3、代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记后领取产权证等有关证书。4、代为查询银行贷款尾款、办理提前还款（包括银行贷款及个人借款等）；代为签署、领取银行贷款结清证明及办理其他与银行还款相关的一切手续；代为办理银行贷款清偿后的后续事宜。5、代为签署并领取与房地产抵押、解押所有相关文件资料及办理所有相关手续。受托人有转委托权，受托人可多次使用本�托书。同日，胡雪、李雨龙作为委托人与第三人郭帅签订《委托书》，委托内容为：委托人胡雪与李雨龙系夫妻关系。在胡雪名下由位于北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房产一套。房屋所有权证号为X京房权证东字第XX**号。因为二人事务繁忙，故委托郭帅作为代理人，全权代理胡雪、李雨龙办理以下事项：1、代为到房地产登记机构查询上述房产档案并复印相关档案。2、办理房地产的解押登记手续并领取相关文件。3、出售房产（及土地使用权）；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在区域的房屋市场均价。4、代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销网签。5、代收房款。6、协助买方办理购房贷款及抵押手续。7、代为缴纳与出售房款相关的税费，办理出售房产的房屋所有权及土地使用权过户登记手续。8、代为办理水、电、燃�、有线电视及开锁等物业交割手续。9、代为办理其他与上述房产出售及过户有关的一切事宜。代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续。10、代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件。受托人有转委托权。受托人可多次使用本委托书。2015年7月30日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明胡雪、李雨龙、王亚蒙于2015年7月29日来到该公证处，在公证员面签签订前述《借款合同》，对前述《借款合同》进行公证并赋予其强制执行效力。同日北京市方正公证处对上述两份《委托书》进行了公证。2015年7月30日，胡雪与王亚蒙签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定�方为向房屋登记机构申请设立抵押权登记，订立该合同。主债权金额及币种为80万元人民币，债务履行期限为1个月。抵押房屋为北京市东城区花市枣苑×号楼×层×。被担保主债权金额为80万元人民币，担保范围为本金及利息，债务人为胡雪。2015年8月27日，胡雪再次与王亚蒙签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定双方为向房屋登记机构申请设立抵押权登记，订立该合同。主债权金额及币种为410万元人民币，债务履行期限为6个月（2015年8月27日至2016年2月26日）。抵押房屋为北京市东城区花市枣苑×号楼×层×。被担保主债权金额为410万元人民币，担保范围为本金及利息，债务人为胡雪。2016年9月9日，第三人郭帅与第三人李松签订《转委托书》称，郭帅受胡雪和李雨龙的委托办理北京市东城区花市枣苑×号楼×层×的房产相关事项。现�郭帅工作繁忙，特将所有委托事宜转委托李松办理。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，郭帅均予以承认。受托人无转委托权。2016年10月10日,李松代理胡雪与凤凰元年公司签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由凤凰元年公司购买胡雪名下的北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房屋，房屋建筑面积151.98平方米，成交价格为4500000元。买受人不申办抵押贷款。该合同关于付款方式和期限，房屋的交付，逾期交房和逾期付款等违约责任，税、费相关规定，权属转移登记及争议解决方式等条款填空处均为空白。2016年10月22日，凤凰元年公司与被告林左非签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定凤凰元年公司将北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房屋出售给林左非，房屋建筑面积151.98平方米，成交价格为4500000元。买受人不申办抵押�款。买受人采取自行交割方式。该合同关于具体付款方式及资金划转方式，房屋的交付，逾期交房和逾期付款等违约责任，税、费相关规定，权属转移登记及争议解决方式等条款填空处亦均为空白。2017年4月19日，被告林左非与被告陈鸿生签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定林左非将北京市东城区花市枣苑×号楼×层×房屋出售给陈鸿生，房屋建筑面积151.98平方米，成交价格为4500000元，其中自有交易结算资金为500000元。买受人通过东城区房管局存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人向北京银行申办抵押贷款，贷款金额为4000000元买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。该合同关于房屋的交付，逾期交房和逾期付款等违约责任，税、费相关规定，权属转移登记及争议解决方式等条款填空处亦均为空白。2017年4月26日，陈鸿生取得涉诉房屋所有权证。在本案诉讼过程中，被告陈鸿生在本院另案起诉本案原告胡怀尹，要求胡怀尹腾退涉诉房屋并支付房屋使用费，现该案正在审理中。经本院联系陈鸿生该案诉讼代理人告知其转达陈鸿生来院领取本案相关诉讼材料，并按公告开庭时间到庭应诉，但陈鸿生并未到庭应诉，仅在公告开庭日前一天向本院邮寄一份书面答辩状及相关缴税证明和银行转账记录复印件作为证据，对此证据原告不予认可其关联性。公告开庭当日，被告凤凰元年公司亦未到庭应诉，却在开庭后第二日向本院邮寄了一份顺丰邮件，邮件封面没有寄件人任何信息，内容为书面答辩状一份、朱玺霖2016年10月12日活期取款100万元凭证、收条一页及朱玺霖向李松转账的汇款凭证，上�证据均为复印件。其中，2016年9月13日转账金额为50万元。2016年10月12日的转账金额为700万，附言为借款。收条内容为“今收到朱玺霖人民币100万整现金。收款人：李松”、“今收到朱玺霖人民币700万元整（网银）李松。2016年10月12日”。对上述证据，原告认为朱玺霖以个人身份向李松转账，且内容为借款，故不认可证据的真实性和证明目的。另查，林左非与朱玺霖同为北京费洛蒙国际贸易有限公司股东，林左非为该公司法定代表人、经理，持股比例51%，朱玺霖为该公司监事，持股比例49%。陈鸿生与李松同为北京鸿松腾达商贸有限公司股东，陈鸿生为该公司法定代表人、经理，持股比例80%，李松为该公司监事，持股比例20%。诉讼中，本院多次向原告释明，其诉讼请求涉及不同的合同关系及不同的合同主体，且三项诉讼请求分属不同的法律关系，不可在同一案件中处理，但原告坚持其现有诉讼请求不变。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。第三人经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，不影响本案的审理。原告坚持同时主张确认第三人李松以原告胡怀尹的名义与被告凤凰元年公司签订的买卖合同无效、被告凤凰元年公司与被告林左非签订的买卖合同无效、被告林左非与被告陈鸿生签订的买卖合同无效，此三份合同涉及不同的合同关系及合同主体，且原告三项诉讼请求属于不同的法律关系，故本案仅审理李松以原告胡怀尹的名义与被告凤凰元年（北京）贸易有限公司签订的房屋买卖合同效力问题，原告的�他诉讼请求，可另案主张。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案争议焦点为凤凰元年公司与李松代理胡怀尹所签订的房屋买卖合同是否为恶意串通，以明显不合理低价转让房屋损害了委托人胡怀尹的利益。根据相关法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。根据已查明的事实，涉诉房屋为东城区房屋，且建筑面积超过150平米，但合同成交价格仅为450万元，涉诉房屋的成交价格应视为明显不合理的低价。凤凰元年公司法定代表人朱玺霖与被告林左非为北京费洛蒙国际贸易有限公司仅有的两名股东，被告陈鸿生与作为原告胡怀尹代理人的第三人李松同为北京鸿松腾达商贸有限公司仅有的两名股东，证明其彼此相识。且房屋买卖合同中关于付款方式、期限，房屋的�付，逾期交房和逾期付款等违约责任，税、费相关规定，权属转移登记及争议解决方式等条款均为空白，明显有违房屋买卖的常理，足以认定双方恶意串通。原告主张李松与凤凰元年公司恶意串通，以明显不合理低价损害胡怀尹的利益，双方签订的关于买卖涉诉房屋的合同应为无效，理由正当，本院予以支持。被告凤凰元年公司的答辩意见，无充分证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认第三人李松代理原告胡怀尹与被告凤凰元年（北京）贸易有限公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回原告胡怀尹的其他诉讼请求。案件受理费42800元，由被告凤凰元年（北京）贸易有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费520元，由被告凤凰元年（北京）贸易有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠人民陪审员  田 庚人民陪审员  白 兰二〇一八年六月二十二日法官 助理  郑文思书 记 员  孙 墨