重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01577号
上诉人（原审原告）邹明章。
委托代理人冯京平，重庆名言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄沛。
委托代理人王永富，男。
上诉人邹明章与被上诉人黄沛案外人执行异议一案，重庆市南岸区人民法院于2013年5月5日作出（2010）南法民初字第01878号民事判决，邹明章对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月1日通知当事人到庭进行审理，上诉人邹明章的委托代理人冯京平，被上诉人黄沛及其委托代理人王永富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于重庆市南岸区四公里街346号翠湖山庄F6号房屋原登记在周良瑛担任法定代表人的重庆恒基高科技农业开发有限公司名下，重庆恒基高科技农业开发有限公司为周良瑛担任法定代表人的重庆嘉丽实业（集团）有限公司的子公司。2003年12月1日，重庆市第一中级人民法院作出（2002）渝一中刑终字第491号刑事裁定书，认为周良瑛非法吸收公众存款、职务侵占、挪用资金、虚报注册资本、抽逃出资一案，重庆市第一中级人民法院已作出终审判决。重庆市第一中级人民法院查明，周良瑛担任法定代表人的重庆南岸金鑫基金合作会非法吸收的资金使用单位暨周良瑛担任法定代表人的重庆嘉丽实业（集团）有限公司的现有资产，还包括有重庆嘉丽实业（集团）有限公司用重庆南岸金鑫基金合作会非法吸收公众存款购买的重庆市南岸区四公里街346号翠湖山庄别墅F6、F7、F8、F9共4幢，北京东城区建国内大街18号办公楼第一座702室。重庆市第一中级人民法院认为周良瑛身为重庆南岸金鑫基金合作会的法定代表人，该基金会非法吸收公众存款，后果严重，依法应当对其直接负责的主管人员周良瑛追究刑事责任。同时对其非法吸收的公众存款予以清退，由于案发后。在对重庆南岸金鑫基金合作会非法吸收的资金清理、清退过程中，变现了重庆嘉丽实业（集团）有限公司及其所属企业的部分资产，但尚欠人民币4360.13万元，其中政府举债（此债系政府用于清退非法吸收的公众存款）3700.84万元，故重庆嘉丽实业（集团）有限公司用重庆南岸金鑫基金合作会非法所得购买的资产亦应予以追缴清退。遂裁定：继续追缴周良瑛担任法定代表人的重庆南岸金鑫基金合作会非法吸收公众存款尚未清退部分3700.84万元（含重庆嘉丽实业（集团）有限公司利用重庆南岸金鑫基金合作会非法所得购买的北京东城区建国内大街18号办公楼第一座702室，重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄别墅F6、F7、F8、F9）。
2005年8月8日，重庆汇源拍卖有限责任公司公司在重庆商报发布拍卖公告，主要内容为：按照《拍卖法》及相关法律、法规规定，我司对以下标的公开拍卖：2、南岸区学府大道旁“翠湖山庄”F6-F9，临南山、傍翠湖、出让地、两证齐、水电到位、现空置。建面约325平方米、参考价2580元／平方米。该公告后有拍卖的时间、地点、联系人等。
2005年10月28日，一审法院作出（2005）南刑执字第2号刑事裁定书，该裁定书认为根据重庆市第一中级人民法院作出（2002）渝一中刑终字第491号刑事裁定书追缴的周良瑛担任法定代表人的重庆恒基高科技农业开发有限公司名下的重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄别墅F6、F7、F8、F9号，重庆市南岸资产经营管理有限公司根据重庆市南岸人民政府授权，对上述追缴房屋委托拍卖，该四幢别墅分别由黄沛、周吉、陈赞、金晶买得，并已支付完清购房价款。故裁定：将原属重庆恒基高科技农业开发有限公司所有的座落在南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄F6号别墅所有权过户给黄沛所有。随后本院于2005年11月2日对重庆市南岸区房屋管理局下达了协助执行通知书，将重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄F6号别墅过户到黄沛名下。2006年1月5日，重庆市南岸区国土资源管理分局发布南岸区国土注销（2006）字第53号通告，宣告原由重庆市南岸区人民政府颁发给重庆恒基高科技农业开发有限公司的位于南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄F6号的《国有土地使用权证》（证号为：南国用（99）0288号），自通告之日起注销。2006年1月19日，黄沛取得了重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋房屋（原重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄别墅F6号）的所有权证。
2007年7月19日，黄沛认为其系重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋房屋（原为重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄别墅F6号）的合法产权人，但周良瑛却以各种理由强占居住，虽经催促但拒不迁出，故以周良瑛为被告诉至本院，请求责令周良瑛搬出重庆市南岸区海棠溪街道四公里街346号翠湖山庄别墅F6号。一审法院经审理后认为黄沛持有诉争房屋的产权证书，是该房屋的唯一合法物权人。有权行使权利要求他人搬出房屋。周良瑛作为原产权人的法定代表人，对诉争房屋已无居住使用的权利，应有义务腾空房屋，交付给新的房屋产权人。但其却与家人长期居住该套房屋，其行为已构成侵权。遂于2008年4月10日作出（2007）南民初字第3494号判决，判令周良瑛在本判决生效起二十日内搬出南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋别墅，腾空房屋交付黄沛。周良瑛不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院审理后认为，黄沛取得重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋房屋所有权后，有权要求占有人返还，周良瑛应当将诉争房屋返还给黄沛。周良瑛上诉提出其不是诉争房屋的实际使用人，其理由不能成立，一审法院调查笔录证实，周良瑛近年一直居住在诉争房屋内，据此，该院对周良瑛实际使用人的身份予以认定。周良瑛提出黄沛依据重庆市南岸区人民法院错误的裁定而取得产权，不应受法律保护，其理由亦不能成立。黄沛系在重庆市汇源拍卖有限公司通过竟拍以126.4万元价格购买取得诉争房屋，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得情形，法院应当予以保护。2008年10月29日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中民终字第2167号判决，驳回上诉，维持原判。
2008年11月21日，一审法院受理了黄沛要求对周良瑛进行执行的申请作出了执行裁定。2009年7月9日发出执行公告，要求周良瑛在2009年7月24日之前，按生效法律文书所确定的内容，将位于重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋别墅F6号腾空自行迁出。公告发出后，邹明章以该执行案侵害其房屋租赁权为由向本院提出执行异议，要求一审法院中止该案的执行。一审法院依法进行了听证审查，根据审查的事实，一审法院认为黄沛合法取得的房屋产权，应当受到法律的保护。邹明章与重庆嘉丽实业（集团）有限公司因承包零星工程导致工程尾款未能及时结清，属于邹明章与重庆嘉丽实业（集团）有限公司之间的债权债务关系。而重庆恒基高科技农业开发有限公司将诉争房屋租赁给邹明章以充抵重庆嘉丽实业（集团）有限公司所欠邹明章的工程款，该行为从形式上表现为一种租赁关系，其实质是重庆恒基高科技农业开发有限公司代重庆嘉丽实业（集团）有限公司以租赁形式偿还工程欠款的的行为。在该房屋的权属没有发生变更的情况下，重庆恒基高科技农业开发有限公司的自愿代偿行为并不违反法律规定，但在该房屋被追缴产权发生变更时，亦重庆恒基高科技农业开发有限公司丧失了对该房屋的所有权时该代偿行为应该自然中止。并且生效法律文书中明确认定，该房屋的实际使用人是周良瑛，而周良瑛在审理时辩称该房屋的实际居住人是其前夫陈培友及其女儿，周良瑛只是偶尔前往探望，这与邹明章在该案中所主张的事实也不一致。故一审法院作出（2009）南法民执字第13号执行裁定，驳回了案外人邹明章的执行异议申请。邹明章不服该裁定，因此成诉。
一审法院受理此案后，邹明章以重庆市高级人民法院已受理周良瑛申诉，指令重庆市第五中级人民法院对周良瑛非法吸收公众存款罪、非法出资罪一案进行再审，黄沛取得重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋房屋所依据的（2002）渝一中刑终字第491号刑事裁定可能存在错误为由，申请中止本案的审理。一审法院经审理后中止了本案的审理。2011年10月31日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中刑再终字第2号刑事裁定书，维持了（2002）渝一中刑终字第491号刑事判决和裁定。一审法院后依黄沛申请恢复了本案的审理。
一审法院认为，首先，黄沛取得诉争房屋的所有权系通过司法程序拍卖取得，即使通过司法拍卖取得之房屋，第三人如邹明章可以向买受人如黄沛主张权利，但该权利瑕疵亦应以拍卖公告或房屋检验报告所标定的权利瑕疵状态为准，但就本案双方均认可的拍卖公告上并未记载诉争房屋存在任何权利瑕疵；其次，作为租赁权人邹明章获得租赁权后，应当尽量对外宣示自己的权利，通过外部可查知的方式表现出来，譬如占有、备案等等方式，以便在发生纠纷时保障自己的权利。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”我国《城市房屋租赁管理办法》第13条和14条也规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案；房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。上述法律规定虽不是租赁合同的生效要件，但却是法定的对抗要件。但从本案审理所查明的事实来看，一审法院生效判决书所确认的事实诉争房屋的实际居住人是周良瑛，邹明章在签订租赁合同后也没有办理备案登记。特别要强调的是，诉争房屋系经过了查封、追缴、民事诉讼等多个司法环节，邹明章明知诉争房屋被查封、追缴、诉讼的事实，却未在任何环节向司法机关申报过自己承租房屋的事实，以便于司法机关和房屋买受人在拍卖和竞拍过程中正确评估该房存在的权利瑕疵，并用该房拍卖所获得的价金作为去除瑕疵的对价。邹明章本身怠于行使自己的权利，具有过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，邹明章的行为可按明知是法院查封的房屋依然承租，应属“应当知道”的情形，不具备善意第三人的条件，不能用“买卖不破租赁原则”对抗买受人。综上，邹明章要求确认其是重庆市南岸区海棠溪街道学府大道21号13栋房屋2001年11月1日起至2016年10月30的承租人，对该房屋享有使用权。与法律规定相悖，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二十条，《城市房地产管理法》第五十三条，《城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条之规定，经审判委员会研究决定，遂判决：驳回邹明章的诉讼请求。一审案件受理费80元，由邹明章负担。
邹明章对原审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决或依法确认上诉人对诉讼房屋享有使用权。事实及理由如下：1、被上诉人取得租赁房屋的所有权，不影响上诉人在租赁期内继续享有占有、使用该房屋的权利。2、原判决以上诉人怠于行使权利，不能用买卖不破租赁原则对抗买受人等理由驳回上诉人的诉求，是错误的。
被上诉人黄沛答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院在二审中查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，被上诉人通过司法拍卖程序合法取得诉争房屋的所有权，则其应当依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人在依照司法程序取得讼争房屋时，该讼争房屋并未显示有任何权利瑕疵，同时被上诉人依照其所能获得的权利公示途径也未能显示该房屋权利受限的情形，因此被上诉人有理由相信其所购买的房屋无权利瑕疵，其合法权利应当受到法律的保护。对上诉人提出的“买卖不破租赁”的辩驳理由，由于上诉人未能证明其租赁该讼争房屋时属于善意第三人，且上诉人本身怠于行使自己的权利，因此，对上诉人提出的确认其在租赁期内继续享有占有、使用该房屋权利的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，邹明章的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由邹明章负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
代理审判员 王 冬
代理审判员 段晓玲
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 杨 静