宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0211民初2691号
原告：王小平，男，1963年4月19日出生，汉族，住浙江省，现住浙江省。
委托诉讼代理人：史祝君，浙江甬友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴赛妃，浙江甬友律师事务所律师。
被告：吴成丛，男，1973年2月24日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。
委托诉讼代理人：牟联章，浙江素豪律师事务所律师。
原告王小平与被告吴成丛、蔡伏全返还原物纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员纪培福适用简易程序独任审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告王小平的委托诉讼代理人吴赛妃、被告吴成丛的委托诉讼代理人牟联章，到庭参加诉讼。被告蔡伏全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。后原告申请撤回对被告蔡伏全的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告王小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴成丛向原告返还位于镇海区××街道××阳光××楼××室的房屋；2.判令被告吴成丛支付原告自2014年4月1日至实际返还房屋之日止按每月3000元租金标准计算的房屋占有使用费。事实和理由：原告曾于2014年4月1日向被告蔡伏全借款100000元，并向其出具借条一份，由原告及原告妻子共同签字。同时，原告应被告蔡伏全的要求与其签订了还款承诺书一份，承诺若原告未按时履行还款义务，愿将原告名下位于宁波市镇海区金丰阳光7号楼603室一套新装修的面积为153.7平方米的房屋出租给被告蔡伏全，作为债务处置，但双方并未对租金金额、租金支付方式等进行约定，双方口头约定届时另行协商签订租赁协议。后因原告妻子身体原因一直在外地就医，导致了还款期限的延误。2015年底原告欲返回诉争房屋时，发现该房屋已由两被告长期占有。原告从未与被告蔡伏全、吴成丛达成实质租赁协议，与被告吴成丛更是素不相识，故两被告对诉争房屋的占有系无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告作为诉争房屋所有权人有权要求两被告返还房屋。此外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告要求两被告按市场价标准支付房屋占有使用费。
原告王小平向本院提供了以下证据：
1．房屋所有权证复印件、宁波市不动产登记情况证明各一份，欲证明原告为诉争房屋所有权人。经质证，被告无异议，本院予以认定；
2．(2014)甬镇商初字第856号民事判决书复印件一份，欲证明被告吴成丛从2014年4月1日起占有诉争房屋。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但称生效判决已认定涉案房屋是在2014年7月1日出租的事实，并非原告主张的自2014年4月1日开始占有出租；
3.涉案房屋的房产租金信息表打印件二份，欲证明原告对诉争房屋的月租金3000元的水平符合市场行情。经质证，被告对其真实性无异议，但对其与待证事实的关联性有异议。称，该照片显示的是房屋租赁中介挂牌价格，不是实际租赁交易的价格，因此不能真实地反应合同交易价格，不能作为参考依据。房屋租赁是一房一价，每套房屋有各自特殊情况，因此价格可能差异很大，属于正常情况。本案租赁价格事实上是前期的租赁价格由之前的判决书所确认过，后期的价格也是有房屋租赁合同的合同价格，我方认为应当以实际租赁价格为准，而不是以其他房屋作为参照。本院对该证据的真实性予以认定。
被告吴成丛答辩称，第一，被告占有并出租原告房屋合法有据，其原因是原告与被告之前存在借款关系，该事实由镇海法院生效判决确认。被告占有并出租的权利来源于原告借款时的一份还款承诺书，在承诺书中自愿让与占有和出租的权利，并由该房屋的租金冲抵利息，对于租赁期限明确为2014年4月1日至2024年3月30日，租赁期间可以任意转租，原告对于租赁事宜没有任何异议。原告在本案中主张每月3000元租金没有事实和法律依据。如果原告想要收回涉案房屋，应当先按照（2014）甬镇商初字第856号民事判决书还清被告借款本息，否则无权收回房屋。
被告吴成丛向本院提供了以下证据：
1.房屋租赁合同复印件一份,欲证明房屋实际租赁价格目前为1700元，从2016年10月1日到2018年9月30日，每月1700元的租金。钱是由吴成丛在收的，目前此份合同收了半年租金。经质证，原告对其真实性、合法性存在异议。称该租赁合同未在原告参与下签订的，租客与被告之间的真实身份信息与关系难以确认，租金水平应当以市场价格来确认，被告不能提供合法有效的证据证明租金价格。本院对该证据的真实性予以认定。
2.还款承诺书复印件一份，欲证明被告占有并出租涉案房屋的权利来源，原告明确承诺在没有归还借款的情况下被告有权出租该房屋，租赁期限也确认，对于其他权利的处置原告均无异议。经质证，原告真实性无异议，对关联性有异议。对于还款条款来看，租赁关系和还款关系是两个法律关系，从条款来看，双方没有形成租赁关系，双方只有租赁的意向，但没有租赁的权利。从租赁时间来看，租金远远大于借款，因此并不能说明是真实的意思表示。本院对该证据的真实性予以认定。
为查明案情，本院依职权向调取了（2014）甬镇商初字第856号卷宗中的庭审笔录、民事判决书、借条、个人跨行存款回单还款承诺书等证据材料。经质证，原告对其真实性无异议，但称民间借贷的经手处理人是蔡伏全。本院对该证据的真实性予以认定。
为查明案情，本院向涉案房屋的承租人葛海军进行调查并制作笔录一份，承租人葛海军称，其签订过房屋租赁合同，合同上的手印是其按捺的，租金是按合同约定的数额和期限缴纳，租房实际已经2年多了。租房期间，经常有债主到涉案房屋来敲门向王小平催讨债务，租这种房屋确实很烦，租金高了是租不出去的。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但称，租房合同不是原告与承租人所签订，租金是低于市场价格的。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
根据原、被告提供的证据，本院的调查笔录及调取的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：
2014年4月1日，原告王小平和案外人钱梅芬向被告吴成丛出具借条一份。借条约定：“今本人王小平（借款人）借吴成丛（出借人）人民币壹拾万元整，即￥100000元，借款期限自2014年4月1日起至2014年5月30日止，共2个月，利率为每月2分，利息共计人民币4000元，即￥4000元”，全部本息于2014年5月30日一次性偿还。如不能按期足额归还借款，本人（借款人）愿向出借人每天支付违约金（借款金额的）百分之一。原告王小平和案外人钱梅芬分别在借条上签名捺印。同日，原告王小平和案外人钱梅芬向被告吴成丛出具还款承诺书一份，就上述借款向被告吴成丛作出如下承诺：1.保证按时足额归还借款本金及利息、费用，并支付未按期还款所产生的违约金及承担带劝人因清收、追偿、仲裁、诉讼等形成的所有费用。2.自愿以本人（公司）名下合法拥有的全部财产（包括房地产、银行存款、公司股权、投资收益等）为上述借款提供连带责任担保。如借款到期未能履行还款义务，将放弃一切抗辩权，并确认债权人有权处置上述房产。债权人采取的一切处置措施，本人（公司）无任何异议。3.如未按期还款，在本人（公司）财产也尚未抵给债权人情况下，本人（公司）愿将坐落于镇海金丰阳光7号603室153.7平方米房屋以租赁权方式出租给债券人，作为为归还借款的债务处置。租赁期间自2014年4月1日至2024年3月30日。租赁期间债权人可以任意转租给第三方，本人（公司）无任何异议。本承诺为不可撤销承诺，效力自即日起至上述借款及所产生的全部债务向债权人清偿完毕之日止。因原告王小平未按约定偿还被告吴成丛的债权，被告吴成丛于2014年7月1日向本院你起诉，本院于2014年10月14日作出（2014）甬镇商初字第856号民事判决，判决本案原告王小平和共同借款人钱梅芬共同偿还本案被告吴成丛借款100000元，并支付本案被告吴成丛利息及逾期利息7200元（自2014年4月1日起至2014年9月30日止的利息按月利率2%计算为12000元，扣除2014年7月1日至2014年9月30日的房租收入4800元），自2014年10月1日起至实际履行日止的逾期利息以100000元为本金按月利率2%计算，上述款项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。判决生效后，原告王小平和案外人签梅芬并未履行判决所确定的义务。被告吴成丛已经向本院申请强制执行。
另查明，被告吴成丛从2014年7月1日起将坐落于镇海金丰阳光7号603室房屋出租给葛海军，收取租金每月1600元。自2016年9月26日，被告吴成丛与葛海军又签订了租房合同，租期为2016年10月1日至2018年9月30日，年租金为20400元即每月租金1700元，每半年支付一次。
本院认为,本案的争议焦点为，被告吴成丛应否返还案涉金丰阳光7号603室房屋给原告，原告基于物权法的规定认为被告吴成丛无权占有并出租房屋，应当返还房屋给原告，被告吴成丛认为，原告王小平基于欠被告的借款而将案涉金丰阳光7号603室房屋交付给被告出租以租金抵偿债务，双方意思表示真实且未违法法律禁止性规定，被告吴成丛占有并自用或出租该房屋也未损害该房屋及其价值，因此被告吴成丛占有及出租涉案金丰阳光7号603室房屋于法有据。本院认为，“物权法定”系物权法的一项基本原则，《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。当事人设立抵押权或质权均应遵守物权法的明确规定，而根据《中华人民物权法》第一百七十九条、二百零八条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、三十四条及六十三条的规定，就担保物权而言，对于以不动产提供担保的，法律制度设定的是抵押制度，以不转移不动产的占有为前提；对于以动产提供担保的，法律设定的是质押制度，以转移动产的占有为前提。本案所涉金丰阳光7号603室房屋系不动产，双方当事人实质上约定的是以转移该不动产的占有作为履行债务的担保，明显与法律规定不符，违法了“物权法定”原则，不产生法律效力。而且本案被告吴成丛的债权已经法院判决确认，且其已经向法院申请了强制执行，被告吴成丛完全可以在返还房屋后，申请法院将其拍卖或变卖，以合理合法的方式妥善处置，这既符合双方的约定，也符合法律规定。且原告作为房屋所有权人对房屋享有占有、使用、处分、收益等全部权能，被告以其出租方式作为债务担保履行的行为不能对抗原告的所有权。因此，原告诉请被告返还涉案金丰阳光7号603室房屋于法有据，应予支持。关于原告要求被告按每月3000元的租金标准计付房屋占用费。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，因此，被告吴成丛应当向原告返还因占有出租房屋所取得的租金收益。因2014年7月1日至2014年9月30日按每月1600元计算的租金4800元已在（2014年）甬镇民初字第856号民事判决中已经与原告王小平拖欠的借款利息抵扣，不存在返还的问题。自2014年10月1日至2016年9月30日的租金收益可仍按1600元计算，2016年10月1日至被告返还房屋之日止的租金收益标准应按被告吴成丛与承租人葛海军租房合同约定的每月1700元计算。至于原告提出按每月3000元的租金标准计算收益损失，因原、被告在承诺书中并无约定涉案房屋的租金标准和计算依据，房屋出租价格也是不断变化，各房屋的行情并不相同，原告也无充分证据证明涉案房屋的出租价格为每月3000元，也无证据证明被告吴成丛存在与承租人葛海均故意串通，压低房租损害以致原告利益的行为。本院在结合调查承租人的基础上，认定被告返还租金收益应以其与承租人约定收取的租金为准。
综上，原告合理的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，对于其他诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告吴成丛向原告返还位于金丰阳光7号603室房屋（房权证号：2014007**），于本判决生效之日起二个月内履行完毕；
二、被告吴成丛向原告返还自2014年10月1日起至2016年9月30日按每月1600元计算的租金收益38400元，并支付自2016年10月1日起至被告实际返还房屋之日止按每月1700元计算的租金收益，上述款项均于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告王小平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间)。
本案案件受理费1900元，由原告王小平负担1140元（已预交），被告吴成丛负担760元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 纪培福
人民陪审员 索冬娜
人民陪审员 周惠蒙
二〇一七年一月十日
代书 记员 吴萧煜