海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉法初字第145号
原告（反诉被告）严国雄。
委托代理人谢红芳，海口市龙华区龙泉法律事务所法律工作者。
被告梁振瑞。
委托代理人吴雄，海南英乐律师事务所律师。
委托代理人吴文平，海南英乐律师事务所实习律师。
第三人林梅。
委托代理人黄鑫，海南惠海律师事务所律师。
原告（反诉被告）严国雄与被告梁振瑞（反诉原告）及第三人林梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢红芳，被告委托代理人吴雄、吴文平，第三人及其委托代理人黄鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严国雄诉称，2012年11月21日，原、被告签订《铺面租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于海口市美兰区白龙办下贤一村108-2号楼南起第三间铺面一、二、三层，租期7年，即自2012年11月21日起至2020年1月18日止。2012年11月21日至2013年11月17日，每月租金为19100元；2013年11月18日至2016年1月18日，每月租金为20220元；2016年1月19日至2020年1月18日，每月租金为29600元；每个当月14日前支付下月的租金。如被告逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的3‰支付违约金。合同签订后，原告已如期把该铺面交给被告使用，但被告却未认真履行合同的约定，自2014年1月起就未如期向原告支付租金及水电费，截至2014年11月14日尚欠原告租金175239元、水电费10500元。原告经多次催讨未果，于2014年7月9日向被告发出《催告函》，要求被告支付所有的款项，但截至目前被告仍未履行支付义务。原告认为，被告一直未按合同约定向原告支付款项，应依合同约定按当月租金的3‰向原告支付违约金12617元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告向原告支付使用房屋费175239元、水电费10500元；2、被告和第三人立即返还房屋；3、被告支付违约金12617元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告梁振瑞答辩并反诉称，2012年11月21日，原告将其所有的位于海口市美兰区白龙办下贤一村108-2号楼南起第三间铺面一、二、三层出租给被告，双方签订了《铺面租赁合同》。同日，被告与第三人签订转租铺面的合同，自合同签订之日起第三人一直经营该铺面，并缴纳租金。原告起诉要求被告支付租金，但是被告至今仍有铺面租赁和水电押金68000元在原告处，故被告请求法院依法判令：1、原告退还铺面租赁押金60000元及水电押金8000元；2、原告承担本案的诉讼费用。
原告严国雄针对反诉辩称，被告要求原告返还房屋押金及水电费押金共计68000元的反诉请求没有事实和法律依据。被告至今尚欠原告租金、水电费、违约金198356元，该押金折抵租金后，被告还欠原告13万多元。被告认为第三人向原告支付了租金，但没有提供证据，因此，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
第三人林梅述称，租金一直是由第三人向原告支付，因生意不好，第三人曾经拖欠两个月房租，原告把铺面强制上锁，不让第三人经营。第三人7月份支付5万元租金后，要求原告开锁，但原告不同意，要求第三人偿还借款5万元才能开锁让其经营。
经审理查明，2012年11月21日，原告与被告签订《铺面租赁合同》，约定原告将位于海口市美兰区白龙办下贤一村108-2号楼南起第三间铺面一、二、三层出租给被告作为餐饮经营场所使用，租期自2012年11月21日起至2020年1月18日止，租金支付标准：自2012年11月21日起至2013年11月17日止，每月租金为19100元；自2013年11月18日起至2016年1月18日止，每月租金为20220元；自2016年1月19日起至2020年1月18日止，每月租金为29600元。签订本合同时，被告即时向原告交纳铺面合同押金60000元，水电押金8000元，合同到期时，原告即时退还给被告，不计利息。如被告逾期支付租金，每逾期一日，须按月租金的3‰支付违约金。租赁期间，如被告需转租，则被告须提前15天通知原告，且在被告付清签订转租合同前所欠的原告租金、水电费前提下，原告保证按本合同的同等条件同意被告转租（包括被告转租给第三人、第三人转租给他人），并即时签订转租合同。合同签订后，被告向原告交纳了铺面合同押金60000元及水电押金8000元，原告向被告出具了收条。2012年11月21日，被告与第三人签订转租合同，约定被告将其向原告承租的位于海口市美兰区白龙办下贤一村108-2号楼南起第三间铺面一、二、三层转租给第三人，自2012年11月18日起至2013年11月17日止，每月租金为19100元，上述时间之后每月租金按被告与原告签订的租赁合同的约定执行。合同签订后的前两个月由被告向原告支付租金，后由第三人向原告支付，原告向第三人开具被告交租的收条。在合同履行过程中，被告与第三人自2014年1月起开始拖欠原告租金，截至2014年3月共拖欠租金13479元。被告于2014年3月30日向原告出具一份承诺书，承诺4月20日交清房租余款38479元，如不按时交清余款，合同无条件终止。2014年7月9日，原告向被告发出《催告书》，催告被告向其支付拖欠的款项，即租金104859元（2014年3月前拖欠租金13479元，2014年4、5、6、7月每月未交租金20220元）及水电费10500元。原告于2014年7月25日缴纳6月份电费3747.37元和7月份电费2222.56元。
另查，原告出租房屋为其在位于海口市美兰区白龙办下贤一村旧宅基地上的新建房屋，该房屋未依法报建，亦未取得房屋所有权证。
上述事实，有《铺面租赁合同》、《合同》、收条、土地权属来源证明、证明、字条、南方电网发票（2张）、催告书、邮政快递、
当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，一、关于原告与被告签订的《铺面租赁合同》的效力问题。原告出租的房屋属于城镇规划区内的房屋，由于原告未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，该房屋至今未取得房屋所有权证，尚不属于合法建筑，故原告与被告订立的《铺面租赁合同》无效。根据无效合同的处理原则，被告应当将房屋返还给原告。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，被告应当向原告交纳房屋占有使用费。被告及第三人称其已经向原告交纳了所有租金，但其并没有举证予以证实，故对其主张本院不予支持。原告主张水电费10500元，但仅提供了2014年6月和7月的电费缴费发票，而2014年7月被告及第三人并未使用该房屋，故被告仅应向原告支付2014年6月的电费3747.37元。此外，因《铺面租赁合同》无效，原告主张违约金没有法律依据，本院不予支持。
二、关于被告反诉的问题。由于被告尚拖欠原告的房屋占有使用费175239元未付，用其交纳给原告的押金68000元冲抵后，被告尚欠原告107239元，因此原告无须再向被告返还押金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，判决如下：
一、限被告梁振瑞于本判决生效后10日内向原告严国雄支付租金107239元、电费3747.37元。
二、限被告梁振瑞和第三人林梅于本判决生效后10日内向原告严国雄返还位于海口市美兰区白龙办下贤一村108-2号楼南起第三间铺面一、二、三层房屋。
三、驳回被告梁振瑞的反诉请求。
四、驳回原告严国雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4266.78元，由原告严国雄负担1879.38元，被告梁振瑞负担2387.4元。反诉案件受理费1500元，由被告梁振瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 蔡红胜
审 判 员 曾 贞
人民陪审员 肖世俊
二〇一五年一月五日
书 记 员 周大虎