陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终636号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：西安市碑林区南广济街**号。
代表人杨新丰，该分行行长。
委托代理人秦洲，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人王燕，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中海兴业（西安）有限公司。住所地：西安市曲江新区芙蓉南路*号中海大厦**楼11501。
法定代表人郭勇，该公司董事长。
委托代理人吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原审被告高春梅。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）因与被上诉人中海兴业（西安）有限公司（以下简称中海兴业公司）、原审被告高春梅借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月28日，建行陕西省分行与中海兴业公司签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，约定：中海兴业公司愿意为因购置西安市曲江新区芙蓉东路99号“中海御湖公馆”住房而与建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。债权确定期间自2011年6月28日至2014年6月28日，担保责任的最高限额为人民币四亿元，保证方式为连带责任保证。保证期间按建行陕西省分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自贷款发放后至办妥交易房地产抵押预登记之日止。2012年7月2日，建行陕西省分行与高春梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：高春梅向建行陕西省分行借款1020000元，用于购买西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆第1幢1单元24层12401号房屋，借款期自2012年7月2日起至2032年7月2日止。采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息人民币7938.69元。借款合同的担保方式为：抵押和最高额保证。违约责任约定：如借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。同日，建行陕西省分行与高春梅又签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，约定：为保证个人住房贷款合同的履行，高春梅自愿以其购买的西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆第1幢1单元24层12401号房屋为该笔贷款抵押担保。《抵押合同》第十一条第一款约定：双方在本合同签订之日起三十日内到房屋登记机构办理预购商品房抵押权登记。第十七条约定：本合同由双方签字并加盖公章后，自办理完抵押权登记手续之日起生效。合同签订后，建行陕西省分行于2012年7月4日向高春梅指定账户转入1020000元。建行陕西省分行因故未办理涉案房屋的抵押权登记。合同履行初期，高春梅尚能依约履行还款义务，但此后未按合同约定按期还款。截止2014年10月4日，高春梅欠建行陕西省分行借款本金余额962741.63元、利息3999.89元未偿还。
另查明，因高春梅对案外人白玉军、高小鱼向杨文霞借款130万元提供担保，陕西省神木县人民法院于2013年6月21日作出（2013）神民初字第03363-1号民事裁定书，对高春梅位于西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆第1幢1单元24层12401号房屋予以查封。2013年12月19日，陕西省神木县人民法院作出（2013）神民初字第03363号民事调解书，高春梅对白玉军、高小鱼向杨文霞借款130万元承担连带还款责任。2015年3月24日，陕西省神木县人民法院作出（2014）神执字第03703-1号执行裁定书，将高春梅位于西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆第1幢1单元24层12401号房屋拍卖，房屋所有权归买受人乔静军所有。后建行陕西省分行诉至法院，请求判令：1、依法解除其与高春梅签订的《个人住房借款合同》；2、判令高春梅偿还借款本金962741.63元、截止2014年10月4日的利息3999.89元，及自2014年10月5日至借款清偿之日止产生的利息、罚息、复利；3、判令中海兴业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由高春梅、中海兴业公司承担。高春梅辩称：其同意解除与建行陕西省分行签订的《个人住房借款合同》。因建行陕西省分行怠于行使抵押权登记，致使涉案房屋被神木县法院查封拍卖。其愿意偿还借款，但因经济困难，现无力还款。中海兴业公司辩称：其与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》第四条约定：担保期限由贷款发放后至办妥交易房地产抵押预登记之日止。本案涉案房屋因建行陕西省分行过错未办理预抵押登记，其不应继续承担连带保证责任。不同意建行陕西省分行的诉讼请求。
原审法院认为：建行陕西省分行与中海兴业公司、高春梅签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，各方均应按约履行各自义务。建行陕西省分行按约履行了发放借款义务，高春梅未按合同约定履行按期还款义务，己构成违约，应承担向建行陕西省分行偿付全部借款本息的违约责任。现建行陕西省分行请求依法解除与高春梅签订的《个人住房借款合同》，要求高春梅偿还借款本金962741.63元、利息3999.89元，及自2014年10月5日至借款清偿之日止产生的利息、罚息、复利之诉请，依法予以支持。建行陕西省分行与中海兴业公司签订《最高额保证合同》，约定保证方式为连带责任保证，保证期间自贷款发放后至办妥交易房地产抵押预登记之日止。建行陕西省分行与高春梅签订的《抵押合同》中约定，双方在本合同签订之日起三十日内到房屋登记机构办理预购商品房抵押权登记。本合同由双方签字并加盖公章后，自办理完抵押权登记手续之日起生效。该《抵押合同》签订后，建行陕西省分行未在三十日内到房屋登记机构办理预购商品房抵押权登记，该《抵押合同》未生效。由于建行陕西省分行怠于行使抵押权登记，致使《抵押合同》未生效，涉案房屋被陕西省神木县人民法院依法查封拍卖，由此引起的法律后果应由建行陕西省分行自行承担。建行陕西省分行要求中海兴业公司对上述借款承担连带清偿责任，有违诚实信用和公平原则，其请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、建行陕西省分行与高春梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，依法予以解除；二、高春梅于判决生效后10日内偿还建行陕西省分行借款本金962741.63元、利息3999.89元，及自2014年10月5日至借款清偿之日产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付；三、驳回建行陕西省分行其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13467元，由高春梅负担。
宣判后，建行陕西省分行不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。中海兴业公司对本案债务承担的是连带保证责任，根据双方签订的最高额保证合同约定，中海兴业公司对“中海御湖公馆”住房项目2011年6月28日至2014年6月28日期间所有针对建行陕西省分行发放的贷款承担连带保证责任，中海兴业公司的保证责任仍然存在。另外，双方合同约定：无论乙方（建行陕西省分行）对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方（中海兴业公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可以直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。原审认为其怠于行使抵押权致使抵押合同未生效、导致涉案房屋被法院拍卖、由此产生的不利后果由其承担，明显违反双方约定，损害其合法权益。请求：依法改判原判第二项由中海兴业公司对高春梅的全部债务承担连带清偿责任，由高春梅、中海兴业公司承担本案一、二审诉讼费用。
中海兴业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
高春梅未答辩。
二审经审理查明：原审查明的事实属实。
本院认为：本案争议的焦点为，中海兴业公司应否对高春梅的债务承担连带清偿责任。建行陕西省分行与中海兴业公司签订的最高额保证合同约定保证期间按建行陕西省分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自贷款发放后至办妥交易房地产抵押预登记之日止；建行陕西省分行与高春梅2012年7月2日签订的抵押合同约定双方在合同签订之日起三十日内到房屋登记机构办理预购商品房抵押登记；因建行陕西省分行作为抵押权人怠于行使其权利，其自身存在过错，致使涉案房屋一直未办理抵押登记，现涉案房屋已被法院查封拍卖，由此产生的不利后果应由建行陕西省分行承担。建行陕西省分行在保证期间已过的情况下要求中海兴业公司对高春梅的债务承担连带责任依据不足。故建行陕西省分行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13467元（建行陕西省分行预交），由上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马春哲
审 判 员 徐振平
代理审判员 王 珂
二〇一六年三月四日
书 记 员 丁银银