北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第767号
上诉人（原审原告）陈笛，女。
委托代理人贺小虎，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨士强，男。
委托代理人杨福利，北京市阳光律师事务所律师。
上诉人陈笛因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第16038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈笛的委托代理人贺小虎、被上诉人杨士强的委托代理人杨福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈笛在一审法院诉称：我与杨士强于2011年5月13日签订租赁合同，约定我承租杨士强位于北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际中心X座X号房屋作为办公用房，租赁期限自2011年5月16日至2014年6月30日止，该房屋每月租金（含物业费）共计31500元，杨士强为我提供正规的物业费发票，但杨士强未开具2011年5月16日至同年12月31日的物业费发票。我按押二付六的方式支付该房屋租金。合同约定如因一方原因解除租赁合同，应支付另一方相当于2个月租金及物业费的违约金。2013年3月4日，北京银都房地产开发有限公司（以下简称银都公司）因杨士强未按时交纳购房款，向其发出解除通知，后经法院调解，双方解除房屋买卖合同，杨士强将房屋交付开发商，但杨士强未与我就租赁合同的后续事宜达成一致，我们之间的租赁合同已解除，故我要求杨士强退还押金63000元及2013年6月15日至2013年8月31日的租金78750元，杨士强向我支付违约金63000元，杨士强为我开具2011年5月16日到2011年12月31日的物业费发票，金额为43743元，诉讼费由杨士强负担。
杨士强在一审法院辩称：我与银都公司解除商品房买卖合同后，与该公司达成协议，由银都公司继续将房屋租赁给陈笛，并由银都公司向其退还押金，变更了出租人，租赁合同的条款并未发生变化，亦未对陈笛造成任何影响和损失，没有违约，关于物业费发票我们可以开具，不同意陈笛其它诉讼请求。
一审法院经审理查明：杨士强与银都公司签订《商品房现房买卖合同》，由杨士强购买位于北京市海淀区西直门北大街X号院X号楼X层X号（以下简称X号）房屋。杨士强于2011年5月13日与陈笛签订租赁合同，将X号房屋出租陈笛，租赁期限自2011年5月16日至2014年6月30日止，该房屋每月租金（含物业费）共计31500元，杨士强为陈笛提供正规的物业费发票。陈笛向杨士强支付押金63000元，并交纳租金。关于违约责任的约定：租赁期间双方均不得提前解除合同。如甲方要求提前收回该承租单元的，应提前90天通知乙方，经乙方同意后，本租赁合同提前解除。但甲方应将已收取的押金全部退还乙方并向乙方支付相当于2个月租金及物业费的违约金。
因杨士强未按时向银都公司交纳购房款，银都公司诉至法院，要求解除双方签订的《商品房现房买卖合同》。经法院调解，双方于2013年6月7日达成调解协议：”一、解除双方签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号为X发54713）；......三、杨士强于本调解书生效后七日内将位于海淀区西直门北大街X号院X号楼X层X房屋交付北京银都房地产发展有限公司；”......同日，银都公司（甲方）与杨士强（乙方）就解除《商品房现房买卖合同》后，关于杨士强与陈笛之间的租赁合同达成如下协议：”一、自本协议生效当日，乙方通知该房屋承租人陈笛，将《租赁合同》项下出租主体由乙方变更为甲方，甲方同意继续履行《租赁合同》。二、双方协商确定，乙方已向陈笛收取至2013年8月31日前的租金，归乙方所有；2013年9月1日至租赁合同期满的房屋租金，归甲方所有。三、2013年8月31日以前该房屋物业费23330元由乙方承担；2013年9月1日以后该房屋物业费由甲方承担。四、双方协商确定，乙方基于《租赁合同》约定向陈笛收取的押金归乙方所有，乙方对该房屋装修归甲方。租赁合同履行期满，甲方根据《租赁合同》第八条（2）款约定条件向陈笛退还押金”。
2013年6月9日银都公司（甲方）与陈笛（乙方）签订租赁合同，约定将X号房屋租与陈笛，承租期限自2013年6月8日至2014年6月30日。租金（含物业费）每月31500元，自2013年9月1日起至租赁期限届满，甲方负责在收到乙方租金后10日内为乙方提供正规的物业费发票。同时约定乙方已支付了押金63000元。乙方在签署本租赁合同前，租金含物业费已向原出租人付至2013年8月31日。从2013年9月1日起，乙方已向原出租人付至2013年8月31日。从2013年9月1日起，乙方开始向甲方支付该承租单元租金。此后，因银都公司将X号房屋出售给北京银龙知识产权代理有限公司（以下简称银龙公司），并办理房屋所有权证。2013年7月23日，银都公司（甲方）、陈笛（乙方）、银龙公司（丙方）签订三方协议：一、三方协商确认，自本协议生效之日起，甲方将甲方与乙方2013年6月9日签订《租赁合同》项下甲方的全部权利义务转让给丙方。由丙方享有《租赁合同》项下出租人的全部权利，同时履行《租赁合同》项下出租人的全部义务。同时，银龙公司与陈笛签订租赁合同，对于租金数额、租赁终止期限、押金交付以及2013年8月31日前租金交付情况的约定同前述租赁合同。
法庭审理过程中，陈笛要求杨士强出具2011年5月16日至2011年12月1日期间的物业费发票，金额为43743元，杨士强认可部分物业费发票未开具，但未向法院提供在此期间已开具的发票金额。
上述事实，有双方当事人陈述、杨士强、银都公司、银龙公司分别与陈笛签订的《租赁合同》、杨士强与银都公司的协议、（2013）海民初字第13937号民事调解书、三方协议书等证据在案佐证。
一审法院判决认定：杨士强与陈笛签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。杨士强因未能按时交纳购房款，导致其与银都公司签订的《商品房现房买卖合同》解除，并将房屋交还该公司。该行为导致其与陈笛之间的租赁合同不能继续履行。然杨士强为保障陈笛的承租权，就该租赁房屋由陈笛继续租赁的相关事宜达成协议，关于陈笛交纳的押金由银龙公司退还，陈笛交纳了2013年8月31日前的租金由杨士强收取。后银都公司与陈笛签订租赁合同，约定在合同终止时，由银都公司向陈笛退还押金，自2013年9月1日开始向陈笛收取租金。至此，陈笛与杨士强签订的租赁合同解除。因杨士强与银都公司押金由银都公司退还，并且2013年8月31日前的租金由杨士强收取，银都公司在合同中明确约定其收取租金的起始时间为2013年9月1日，此后，银龙公司与陈笛签订的租赁合同亦如是约定，故陈笛要求杨士强退还押金及2013年6月15日至8月31日的租金的诉讼请求，法院不予支持。关于陈笛要求杨士强支付违约金的诉讼请求，综观杨士强与银都公司解除商品房现房买卖合同后，杨士强与银都公司达成的协议，并未侵犯陈笛的承租权，陈笛亦未因此遭受损失。且关于违约条款约定的支付违约金的前提条件是杨士强提前收回租赁房屋，但根据本案查明的事实，杨士强并未收回该租赁房屋，故陈笛要求杨士强支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。陈笛要求杨士强出具2011年5月16日至2011年12月31日的物业费发票的诉讼请求，符合合同约定，法院支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款之规定，判决：一、杨士强于本判决生效后七日内为陈笛开具二○一一年五月十六日至二○一一年十二月三十一日的金额为四万三千七百四十三元的物业费发票。二、驳回陈笛其他诉讼请求。
陈笛不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审法院判决的第二项，依法改判或将本案发回重审。上诉理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当。杨士强与陈笛解除合同后，杨士强并未与陈笛及银都公司进行租赁合同权利义务的转让。陈笛为避免损失扩大，与银都公司协商，在放弃优先购买权的前提下，与银都公司重新签订租赁合同而不是原租赁合同权利义务的承接等。
杨士强同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：人民法院审理民事案件应当以事实为依据，以法律为准绳。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。依据本案的事实情况，杨士强与陈笛自愿签订的租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定履行义务。本案中，由于杨士强未能按时交纳购房款，其与银都公司签订的《商品房现房买卖合同》已经解除。但是，杨士强就该租赁房屋由陈笛继续租赁等事宜已于2013年6月7日与银都公司达成了协议，约定陈笛交纳的押金由银龙公司退还，陈笛交纳的2013年8月31日前的租金由杨士强收取。2013年6月9日银都公司与陈笛又签订了租赁合同，约定由银都公司向陈笛退还押金，自2013年9月1日开始向陈笛收取租金。故陈笛与杨士强签订的租赁合同已经解除。2013年7月23日银都公司、银龙公司、陈笛自愿签订的三方协议与上述合同的约定一致。因此，陈笛要求杨士强退还押金及2013年6月15日至8月31日的租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据本案的事实情况，杨士强与银都公司解除商品房现房买卖合同后，并未提前收回租赁房屋，侵犯陈笛的承租权，因此，陈笛要求杨士强支付违约金的诉讼请求，缺乏充分、有效的证据，本院不予支持。陈笛要求杨士强出具2011年5月16日至2011年12月31日的物业费发票的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。陈笛的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千一百八十六元，由陈笛负担一千零九十三元（已交纳），由杨士强负担一千零九十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千三百七十一元，由陈笛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年二月十四日
书 记 员 冯 松