江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1391号
上诉人（原审被告）：江西富盈置业有限公司。住所地：遂川县工农兵大道**号。统一社会信用代码：913608276749704174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖友、梁远明，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：廖声涛，男，1992年8月8日出生，汉族，农民，住遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖杨平，江西金蓉律师事务所律师。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人廖声涛商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服遂川县人民法院（2017）赣0827民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，询问了当事人，并依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人富盈公司上诉请求：撤销原判，改判驳回廖声涛的诉讼请求，诉讼费用由廖声涛负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）2016年6月初，富盈公司便意识到了供水、供电工程整体工程会延迟完工，故在通知交房时，业主们所需的施工用电和用水已安装到了每一层，并跟业主明确可免费使用。而且，小区入户水表、电表已经全部安装完毕，消防工程全部已经完工。至于供水主管安装工程的移交和供电工程的移交并不会影响业主的实际使用。另，根据合同约定，只要主体工程验收即可。因此，供水主管移交时间和供电竣工时间不应当作为本案交房时间的定案依据。（2）富盈公司发出交房通知书后，确实有部分业主提出房屋是否达到安全使用标准，且上访到县信访局、县政府。在县政府的要求下，富盈公司于2016年8月10日委托第三方有资质的江西恒信建筑工程司法鉴定所进行工程结构质量安全性鉴定，鉴定结果为不存在质量问题，已达到使用目的。后，富盈公司及时将鉴定结果通知了包括廖声涛在内的业主。（3）2016年7月22日，富盈公司通知业主收房。有一部分业主于是收房并免费使用水电进行装修，而另一部分业主以房屋质量存在问题为由，恶意的拒绝接收房屋，根本没有提及水电不通问题。（4）因供水、供电工程延误问题，富盈公司可以延期交房。商品房买卖合同第八条交付期限明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1……；2，……工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的。”另，补充协议9.2条约定，其他特殊原因包括：……市政配套（包括但不限于供水、供电等）的、批准的、安装的延误。上述约定是当事人之间的真实意思表示，也没有违反我国现行法律的强制性规定，应予采纳。2、一审判决适用法律错误。本案的交付标准毫无疑问是工程验收合格，而涉案房屋于2016年6月30日经验收合格。双方就交房时水电设施等基础设施、公共配套建筑作了明确约定，即“如果在规定日期内未达到交付使用时的水电设施条件，双方同意按采取补救措施达到交付标准方式处理”。这是一条对于水电设施交付条件的特别约定，对于没有达到使用条件的责任承担作了明确约定，商品房买卖合同第九条关于逾期交房的责任不能适用于水电的交付事项。
针对富盈公司的上诉，廖声涛辩称：1、一审法院以水电配套设施完工作为交房的先决条件之一，并无不当，但不全面。补充协议9.1条中关于交房条件的约定，有违公平原则。商品房买卖合同中，富盈公司已对基础设施、配套设施的完工作了承诺。富盈公司通知交房时，小区水电尚未开通，消防、电梯也未通过验收，业主无法使用。这也达不到正常的使用功能，不符合业主购房的目的。2、富盈公司应将经综合验收合格的房子交付给购房户，而不是将竣工验收合格的房子交付给购房户。3、诉讼是每一位公民的基本权利，是正当的维护自己的合法权益，并不存在恶意诉讼。4、即使因市政配套工程导致水电设施完工延期，也不能因此减轻或免除富盈公司逾期交房的违约责任。遂川县水利供水有限公司于2016年11月3日出具的材料，明确了2016年5月10日出具的《告知函》是因其工作人员责任心不强，加之在没有搞清富盈公司真实目的的情况下出具的，故本案并不具备供水开通延迟免责的情形。
上诉人廖声涛上诉请求：撤销原判，改判富盈公司支付逾期交房违约金17734元，诉讼费用由富盈公司负担。事实及理由：1、一审法院认定龙泉1号商住小区于2016年6月28日经验收合格是错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四个单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，该证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、龙泉1号商住小区的竣工验收的标准应为综合验收。一审法院将单体工程验收合格视为工程竣工验收合格，属于适用法律明显错误。《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条均要求验收标准为综合验收，而非单体工程验收。3、一审判决关于房屋交付条件的认定，属于认定事实不清，适用法律错误。本案房屋交付条件应认定为综合验收合格。补充协议第9.1条对商品房买卖合同第八条作出的补充约定违反法律、行政法规的强制性规定，为无效的合同条款。商品房买卖合同第八条和补充协议第9.1条均系富盈公司提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在商品房买卖合同第十四条中承诺交付房屋时水电设施要完工。因此，双方有关商品房验收合格的约定之真实意思表示是商品房须经综合验收合格，这也是法律法规本意所要求的。综上，富盈公司逾期交房时间应计算至2016年11月18日。
针对廖声涛的上诉，富盈公司辩称：1、根据商品房买卖合同第八条和补充协议的9.1条的约定，商品房经单位工程验收合格即可交付。涉案楼房主体工程在2016年6月28日已通过验收，富盈公司也已于2016年7月22日通知交房，符合约定。2、商品房买卖合同已对因市政配套工程导致水电工程迟延完工从而可以延期交房事项作了约定。3、涉案房屋在交房前已通水通电，且按商品房买卖合同第十四条的约定，即使没有通水通电，富盈公司只要采取了补救措施就不会产生逾期交房的责任。
廖声涛向一审法院起诉请求：判令富盈公司按已付购房款日万分之三的标准支付逾期交房违约金34798元（自2016年7月1日起计算至实际交房之日）。
一审法院认定事实：2014年12月11日，廖声涛、富盈公司签订了商品房买卖合同及补充协议。商品房买卖合同第三条、第四条约定，廖声涛购买富盈公司开发的龙泉1号E栋1-2102号商品房，该房总价款为422259元。该合同第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付廖声涛使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期：……2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向廖声涛支付房价款的万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知廖声涛办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖声涛有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于廖声涛原因未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信方式通知进行验收交接，廖声涛接到通知后15日内到富盈公司办理交接手续，廖声涛逾期不办理则视为商品房已按期交付验收使用。第十四条约定，富盈公司承诺交付使用时水电设施完工。补充协议第9.1条约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付使用；第9.2条约定，逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。合同签订后，廖声涛已按合同约定付清了总房价款422259元。
2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。富盈公司于2016年7月22日向廖声涛发出了交房通知书。廖声涛认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝接房。
一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、双方对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、富盈公司逾期交房是否存在免责事由。
关于第一个争议焦点问题。廖声涛认为根据相关法律的规定，商品房买卖合同第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限，富盈公司开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，根本不具备交房条件。富盈公司认为双方签订的补充协议第9.1条对商品房买卖合同第八条作出补充约定，商品房经单位工程验收合格，即可交付给买受人使用。该院认为，商品房销售合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，根据合同约定的交付条件进行认定。如果当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。本案中，补充协议中对房屋交付条件作出的补充约定，不违反法律规定，故应认定涉案商品房的交付条件为单位工程验收合格。但是，根据当事人签订合同的目的及商品房交付的习惯。富盈公司交付的房屋还必须具备实际使用功能，且富盈公司在商品房买卖合同第十四条承诺在交付商品房时水、电设施要完工。而富盈公司在2016年7月22日通知廖声涛收房时，“龙泉1号”商住小区尚未通水通电，存在交付后不能使用的情形。因“龙泉1号”商住小区的供水工程于2016年7月28日交付使用，供电工程于2016年9月28日送电，故应认定“龙泉1号”商住小区在2016年9月28日才符合交付使用条件。因此，富盈公司逾期交房的期间应从2016年7月1日起计算至9月28日止。
关于第二个争议焦点问题。富盈公司提供了《电力工程施工合同书》、《函告通知》、《协议书》、《告知函》、《供水交接单》、《证明》（遂川县城投公司出具），拟证明因供电、供水、市政道路建设导致龙泉1号项目无法正常施工和组织验收。按照商品房买卖合同第八条第二款及补充协议第9.2条的约定可以延期交房。廖声涛提供了《关于龙泉一号业主询问函的答复》、《证明》（遂川县供水公司出具），拟证明供水、供电公司回复龙泉1号业主关于水、电基础设施系在规定时间内完工。因供水、供电公司分别向双方当事人出具了两份证明目的相反的证明材料，故富盈公司有责任提供政府相关部门出具的证据佐证其存在约定或法定延期交房的事由。但富盈公司未提供足以认定上述事由的证据，故依法应承担不利的后果。
综上所述，富盈公司在合同约定的交房时间未通知廖声涛接房，应认定为逾期交房。富盈公司通知廖声涛接收房时，房屋尚不具备使用功能，也应认定为逾期交房。富盈公司逾期交房已构成违约，应依约按廖声涛已付房款422259元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年9月28止逾期交房的违约金计11400元。
依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、富盈公司于判决生效之日起十日内支付廖声涛逾期交房违约金11400元；二、驳回廖声涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由廖声涛负担450元；富盈公司负担220元，于判决生效后十日内迳行给付廖声涛。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐主证。对有争议的证据，本院认定如下：一、廖声涛对富盈公司提交的证据一《收楼确认书》的真实性有异议，认为收房日期系打印而成，与实际时间不一致；肖小平与富盈公司的股东存在利害关系；即使是真实的，也只是部分业主的行为，与廖声涛无关。对证据二中的《情况说明》，只是富盈公司的单方说明；对部分业主的证人证言，与廖声涛无关。对证据三新版商品房买卖合同有异议，认为只有经综合验收合格才能进行交付。对证据四开庭笔录证人证言部分（明某与富盈公司商品房买卖合同纠纷二审庭审），肖小平与富盈公司的股东是亲戚关系，证言缺乏证明力，应提供水电费发票，且并不能代表全部业主可以使用。本院认为，上述证据可以确认部分业主已经收房以及富盈公司对用水及用电采取了补救措施的事实。二、富盈公司对廖声涛提供的照片和部分电子文档资料的真实性、合法性和关联性均有异议；如果照片内容属实，从照片上载明的时间来看，恰好说明已经通电；从短信内容来看，部分业主通过上访、闹访的不合理手段来主张权益；电梯漏水是由于业主装修排水不当导致的。本院认为，廖声涛提供的证据并不能证明富盈公司对通水通电未采取补救措施，故对该组证据依法不予采信。
经本院二审审理补充查明：富盈公司在通知交房前，对水电设施未完工的情况采取了补救措施。部分业主于2016年7月底至8月收房。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、双方当事人约定的商品房交付条件是什么。2、富盈公司是否存在逾期交房的违约行为；如果存在，富盈公司应当如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点问题。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付廖声涛使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”。合同中没有明确约定通过验收的方式，富盈公司认为是通过竣工验收，廖声涛认为应通过综合验收。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年，由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案中，双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于第二个争议焦点问题。廖声涛提出富盈公司存在逾期交房行为，主要理由一是商品房的交付条件应是达到综合验收标准，二是涉案房屋在通知收房时水电等设施未达到交付条件。本院认为，涉案商品房于2016年6月28日经竣工验收合格。如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。廖声涛提出通知交房时水电等设施未达到交付条件。依据商品房买卖合同第十四条的约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准。而依据本院查明的情况，富盈公司已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件。商品买卖合同第八条约定，涉案商品房的交付时间应当在2016年6月30日前。而富盈公司直至2016年7月22日方才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致延期交房的理由是因供水、供电及市政府道路建设的原因，其逾期交房存在免责事由。但因供水、供电公司向双方当事人出具了内容相矛盾的证明材料，且未提供政府部门出具的证明，故对于富盈公司提出逾期交房存在免责事由的上诉意见不予采纳。同时，依照合同第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。因此，廖声涛要求富盈公司赔偿逾期交房违约金的上诉意见，本院仅支持自2016年7月1日起至2016年7月22日止按已付房款日万分之三计算的违约金计2786.9元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理不当。上诉人富盈公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持遂川县人民法院（2017）赣0827民初571号民事判决第二项；
二、变更遂川县人民法院（2017）赣0827民初571号民事判决第一项为，江西富盈置业有限公司在本判决生效之日起十日内向廖声涛支付逾期交房违约金2786.9元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费670元（廖声涛预交），二审案件受理费135元（其中，江西富盈置业有限公司预交85元，廖声涛预交50元），合计805元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担105元，上诉人廖声涛负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年十一月十日
书记员 邹 勇