广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第657号
原告：刘美林，男，1979年6月10日出生，汉族，住广东省紫金县。
委托代理人：梁小凤、黄福龙，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：郑振波，男，1967年10月28日出生，汉族，住广东省中山市。
原告刘美林诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同郑振波有法律上的利害关系，本院依法追加郑振波为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘美林委托代理人梁小凤、黄福龙到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人郑振波经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月3日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房，购房总价为109544元。认购书签订后，原告依约向被告支付了购房款及其他办证费用共计51137元；被告收款后将房屋交付给原告使用，原告对房屋进行装修入住至今，但被告仍未为原告办理房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在郑振波名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，郑振波参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在郑振波名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人郑振波与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.中山市不动产转让发票、收款收据；3.吉雅花园物业交接书、业主公约、前期物业管理服务协议、装修协议；4.物业费、水电费收据；5.承诺书；6.报案回执。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因第三人郑振波下落不明，本院依法于2014年8月1日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。
经审理查明：2006年1月3日，原告刘美林与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》一份，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房，该物业建筑面积为81平方米，认购楼款为111780元，优惠折扣109544元，付款方法为银行按揭，首期定金5000元签署本认购书时或之前付清，次期楼款17544元须于2006年1月18日或之前付清，认购书还约定了其他事项。认购书签订后至2007年8月29日期间，原告共向吉雅公司支付了购房款44544元及其他办证契税等费用6593元，吉雅公司已于2006年5月12日与原告签订吉雅花园物业交接书、业主公约、前期物业管理服务协议，将中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房交付给原告使用，原告对房屋装修后入住至今。原告认为已依约向被告支付了购房款，房屋且已实际交付使用，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2014年7月3日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房，建筑面积为81平方米，购房总价为80000元，一次性付款；签约日期2006年4月28日，于2006年4月30日备案登记在第三人郑振波名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告刘美林，非法吸收公众存款明细表涉及第三人郑振波，出借金额150万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院于2014年10月21日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋现由本案原告刘美林居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原告与被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人郑振波名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人郑振波谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从涉案房屋的购买时间先后来看，原告已于2006年1月3日向吉雅公司认购房屋，但郑振波于2006年4月28日才与吉雅公司签约；二、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1352元，而郑振波所购房屋单价为每平方米987元，郑振波所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；三、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年5月12日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但郑振波从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人郑振波；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但郑振波未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在郑振波名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人郑振波与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，第三人郑振波应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房的商品房销售合同备案登记手续。
被告吉雅公司收取了原告的购房款，并已将房屋实际交付给了原告占有使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房地产权属证书及支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告刘美林亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款65000元，应一并支付给吉雅公司。被告吉雅公司、第三人郑振波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人郑振波与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年4月28日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人郑振波于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房的商品房销售合同备案登记手续；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告刘美林办理位于中山市三乡镇吉雅花园10号楼27幢＊＊＊房的房地产权属证书；
三、原告刘美林于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款65000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2491元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 余 伟