辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽10民终255号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明亮，男，1974年11月13日出生，汉族，无业。委托代理人：陈立权，男，1952年7月12日出生，汉族，农民，系陈明亮之父。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周源，男，1968年3月3日出生，汉族，农民。委托代理人：刘金玲，该公司职员。委托代理人：岳东梅，阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告））：周天明，男，1990年2月1日出生，汉族，无业。委托代理人：岳东梅，阳光法律服务所法律工作者。原审原告：陈明志（反诉被告），男，1976年6月5日出生，汉族，无业。原审原告并反诉被告陈明亮、陈明志与原审被告并反诉原告周源、周天明租赁合同纠纷一案，灯塔市人民法院于2015年11月3日作出(2015)灯民初字第00345号民事判决，陈明亮不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈明亮的委托代理人陈立权、被上诉人周源的委托代理人刘金玲、岳冬梅，被上诉人周天明的委托代理人岳冬梅到庭参加诉讼。原审原告陈明志经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告并反诉被告陈明亮、陈明志一审诉称：一、被告违反协议的第四条。在2014年2月9日原告与被告经双方自愿达成租赁房屋协议，被告租赁原告的房屋开医院，租赁期为三年，租金交付方式（上打租），按年首次交款在2月9日交付（40万）人民币，第二次交付人民币（5万元），在每年的3月15日前一个月，即是2月15日两次共交租金（45万元）。二、违约责任。协议第七条规定，逾期交付租金乙方向甲方支付违约金，为当年规定租金数额的千分之三（按每天计算）。被告在2014年签订协议后，两次共交付租金（45万元）。第一年使用房屋到期后，被告违反协议的规定，不能近期向原告交付第二年的租金。为此原告多次找被告讨要无效，不但见不到被告电话也打不通，后经过多方面联系，2015年3月4日，原告在医院见到了被告，被告亲口说医院不开了，原告当场向被告讨要租金及原告交付的用电预付金7000元，此款为被告所用，还有被告将楼梯损坏的维修费用2900元，也是原告支付的。在讨要过程中，五星镇派出所前来调解，在中途被告却翻墙逃跑。被告违反合同法规，给原告造成了严重经济损失。现请求：一、确认原、被告于2014年2月9日签订的房屋租赁合同有效，继续履行协议；二、赔偿从违约之日起至起诉之日止的违约金27000.00元及后续至给付之日的违约金；三、返还原告为被告垫付的费用金9900元。被告并反诉原告周源、周天明一审辩称：2014年2月9日，被告与原告签订了房屋租赁协议。协议签订后，被告在原告的监督下，按照原告的要求进行了装修，所以楼梯损害的事实不存在。装修完毕后被告开始经营。在经营中，原告百般阻扰被告正常营业，导致被告无法日常经营，并强制将楼房收回。对于7000元的预付电费，不是被告在日常经营中产生的电费，不应由被告支付。原告的行为致使被告的合同目的无法实现，并给被告造成巨大经济损失，应当予以赔偿。反诉请求1、解除被告与原告之间房屋租赁协议和2014年6月21日签订的补充协议；2、被告返还原告的100，000.00元和扣押的全部物品。3、原告赔偿被告因其违约造成的损失427，000.00元。4、反诉费由原告负担。一审法院经审理查明，2014年2月9日，陈明亮、陈明志（甲方）与周源（乙方）签订了房屋租赁协议，内容为：一、房屋坐落于灯塔市五星镇三尖泡村。二、房屋用于商业用途。三、房屋租赁期为三年，自2014年3月15日起至2017年3月14日止。四、房屋租金支付方式为按年且先期支付（上打租）。乙方于2014年2月9日向甲方支付首期房屋租金，以后乙方于每年的3月15日前一个月向甲方支付当年的房屋租金，直至本房屋租赁期限届满（租赁期不变，租金不变）。五、房屋于甲、乙双方签署本协议时，由甲方向乙方交付，房屋交付乙方使用后，房屋毁损灭失的风险由乙方负担。如甲方故意或者过失造成甲方出租的房屋毁损，乙方除承担违约责任外，还应当赔偿甲方的财产损失。乙方不得利用承租的房屋从事违法行为，若因乙方的违法及犯罪行为产生法律后果，与甲方无关。六、违约责任：1、乙方应当按照本协议的约定期限向甲方支付房屋租金，逾期支付租金的，乙方应当向甲方支付违约金，数额为当年租金数额的千分之三每天。2、乙方未经甲方书面同意，不得将房屋转租第三人，否则，乙方应当向甲方承担违约责任，并向甲方支付房屋总租金数额千分之三每天的违约金。八、本协议一式两份，自甲、乙双方签字（按手印）时生效。本协议未尽事宜，双方可协商补充，协商补充内容与本协议具有同等法律效力。2014年6月21日，双方又签订了补充协议，内容为：经双方协商房屋租金增至45万元，5万元保证金，合同期限届满后，甲方应返还保证金。周源于2014年6月21日支付了5万元房租和5万元保证金。周源承租后，开始对租赁房屋进行租赁，装修结束后，开始经营灯塔市精神病专科医院。2015年2月9日，陈明亮、陈明志与周源因租赁费发生纠纷，陈明亮、陈明志将周源及灯塔市精神病医院的工作人员从租赁房屋内驱逐出去，将大门锁住，禁止周源及其他人进入。双方协商未果，诉至本院。诉讼期间，周源、周天明向本院对租赁房屋内装修造价及相关设施进行鉴定，陈明亮、陈明志不同意鉴定。租赁房屋的所有权人系陈明亮，该房屋坐落于灯塔市五星镇三尖泡村，登记时间为2015年1月15日，规划用途门市，面积1000平方米。灯塔市精神病专科医院，法定代表人周源。有效期自2014年4月7日至2017年4月7日。周源、周天明提供的装修票据如下：1、2014年3月19日，合利商行出具的收款收据，收款事由水暖管件、木材、石膏板及工时费，合计24596.00元；2、辽阳市文圣区宇丰商用厨具销售处于2014年5月17日出具的收款收据，收款事由为厨具设备，金额为23260.00元；3、2014年4月12日，辽阳市文圣区鑫亿装饰材料商店，收款事由套装门20套×800，27套×1500，合计56500.00元；4、2014年4月16日，辽阳家具城旭宏发家具店出具的收款收据，收款事由为办公座椅12套×2800元=33600.00元，板台板椅2套×12000=24000.00元，书柜8门×750元=6000元，收款数额63600.00元；5、2014年3月28日，辽阳炜宸电子产品有限公司出具的收款收据，收款事由为监控、硬盘软件安装及材料等，数额45600.00元；6、2014年5月26日，贵宇商行出具收款收据，项目为石膏粉、腻子粉、乳胶漆、阳角、阴角及工时费，合计102000.00元；7、2014年3月20日，合利商行出具的收款收据，收款事由为沙子、水泥、灯具，数额13000.00元；8、2014年5月7日，白塔区国梁广告装饰设计中心出具的收据，收款项目为白钢护栏46个及装修工程费，合计123，900.00元；9、2014年4月15日，贵宇商行出具的收款收据，项目为太阳能热水器、电热水器、电视机、电脑，合计45，600.00元。以上票据列明的付款单位均为灯塔市精神病专科医院。2015年2月，周源交纳电费为20574.72元。陈明志、陈明亮于2015年3月5日交纳电费2000元。上述事实，有各方当事人的陈述、提供的房屋租赁合同及补充协议、装修票据、电费单、五星镇派出所对周源、陈明志等人的询问笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，缔约双方均应依据合同的约定履行义务。陈明亮、陈明志与周源签订的租赁协议及补充协议合法有效。周源、周天明主张陈明亮、陈明志返还增加的500，000.00元租金，依据不足，不予支持。租赁合同约定，承租方应当在每年的3月15日前一个月，即每年的2月15日前交付租金。陈明亮、陈明志要求周源、周天明给付租金应当在2015年2月15日后主张，并采取合理的方法处理此事，而不应当采取锁门等方式不让被告经营，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，违反合同约定，故周源、周天明主张解除合同，符合法律规定，予以支持。周源、周天明要求返还租赁保证金500，000.00元，予以支持。周源、周天明经营的灯塔市精神病专科医院系依法成立的医院，应配备基本的医疗设备及办公设施，并正在经营中，陈明志、陈明亮擅自锁门，不让周源、周天明经营，且未给周源、周天明预留搬走医疗设备及办公设施的合理时间，故陈明亮、陈明志不当行为应当承担相应的责任。周源、周天明主张返还医疗设备（详见附表1），符合法律规定，予以支持。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原装。形成附和的装饰装修物，因二周违约导致合同解除，故周源应对陈明亮、陈明志装饰装修物的残值予以赔偿。陈明亮、陈明志与周源、周天明租赁期为3年，剩余2年的装饰装修物陈明亮、陈明志应当予以赔偿。周源、周天明承租该房屋的用途为经营精神病专科医院，进行了装修装饰及安装必要的设施，陈明亮、陈明志未提出异议，允许周源、周天明经营，应视为同意周源、周天明对该房屋进行装修装饰。周源、周天明申请对装修及设施进行鉴定，陈明亮、陈明志拒绝，应当承担相应的法律后果，故应参照周源、周天明提供的装修费用票据计算其装饰装修损失。周源、周天明提供的1、6、7、8项装修内容系基础装修，已与房屋形成附和，无法拆除，合计为263，496.00元，按照剩余租期2年（租期3年，剩余2年）计算，残值为175，664.00元，应由陈明亮、陈明志赔偿。2、3、4、5、9项未形成附和，可以拆除，但拆除时不能造成房屋毁损。周源、周天明在2015年2月已交纳电费20，574.72，陈明亮、陈明志预交系2015年3月5日后，并非在周源、周天明经营期间，故陈明亮、陈明志提供的证据不足以证明周源、周天明拖欠电费。陈明亮、陈明志要求周源、周天明给付其预付的电费依据不足，不予支持。陈明亮、陈明志要求周源、周天明赔偿楼梯损坏及违约损失，依据不足，不予支持。经合议庭评议，报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（一）解除陈明亮、陈明志与周源于2014年2月9日签订的房屋租赁合同和2014年6月21日签订的补充协议；（二）陈明亮、陈明志返还周源租赁保证金50，000.00元；（三）陈明亮、陈明志赔偿周源175，564.00元；（四）陈明亮、陈明志协助周源、周天明拆除2、3、4、5、9项设施，拆除时不得损害房屋；（详见附表2）（五）陈明亮、陈明志返还周源的医疗设备；（详见附表1）（六）驳回陈明亮、陈明志的诉讼请求；（七）驳回周源、周天明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723元由陈明志、陈明亮负担；反诉费9070元，由陈明亮、陈明志负担6349元，周源、周天明负担2721元。陈明亮二审上诉理由及请求是：原审判决认定事实不清，适用法律不当，本案是由被上诉人不交2015年租赁费违约造成的，上诉人不应承担被上诉人装饰装修费用175564元，而被上诉人应赔偿上诉人违约金及垫付的费用。2015年2月9日上诉人没有因租赁费用与被上诉人发生纠纷，被上诉人周源在2015年3月4日之前已经有大半年没露面，上诉人找不到其人，2015年2月21日，被上诉人将医院的设备拉走三车，上诉人为制止其继续拉东西，还向其要租金，当时医院还剩十几名精神病患者，滞留在医院，因为被上诉人不想在上诉人的房子中干了，上诉人怕其他工作人员不负责任，为防止剩余的患者出现意外，上诉人才将大门锁上，但人员随便进出。上诉人到灯塔卫生局反映情况，要求周源将剩余患者遣送回家，卫生局通知周源，周源3月4日才到医院，这时已拖欠租金18天，在2月9日没有发生纠纷，原审判决对该事实判决错误。3月4日上诉人向被上诉人索要租金，被上诉人说没有，医院真干不了了。因其不给租金及上诉人垫付的费用，上诉人不答应，经派出所调解其还是不交租赁费，后周源逃跑再未来过医院，医院工作人员没走，上诉人也没将其工作人员驱逐，原审法院认定交付租金为2015年2月15日，而上诉人锁门是在2015年2月21日，已超过约定交付时间7天，是被上诉人拖欠租金在先，上诉人于无奈下锁门在后。拖欠电缆，拉走一些医疗设备，遣散大部分患者，说明被上诉人不想在这干了，被上诉人在庭审中的装修收据均不是正规发票，其判决结果没有经过司法鉴定，赔偿数额不准确。法院判决租赁保证金50万元，更是错上加错。请求依法改判。周源、周天明二审答辩认为：上诉人上诉的事实理由与实际不符，双方签订租赁协议后，上诉人在周源装修期间就多次锁门，在此期间周源曾多次报警。2015年2月9日上诉人与被上诉人工作人员发生纠纷，上诉人将工作人员驱逐出去，将大门锁上，禁止工作人员、患者及其家属进入。上诉人多次驱逐患者出院，锁门不让工作人员进出，干扰正常医疗，对上班人员施暴、恐吓、强行将工作人员拖出院外，造成其身体多处受伤，当日110出警，并120急救，现一直未恢复正常。被上诉人承租的是经营精神病专科医院，须进行必要的装修，及安装必要的设施，装修时上诉人未提异议，在一审时周源提出了对装修造价进行鉴定，是由于上诉人不同意，才未能进行鉴定。其应当承担相应的法律后果。请求维持原判。陈明志二审未答辩。本院经审理查明：一审法院认定的事实属实。本院认为：陈明亮、陈明志与周源签订的租赁合同约定，承租方应当在每年的3月15日前一个月向甲方支付当年的租金。双方对此约定发生歧义，应该按照法律规定约定不明处理，即应依照租赁期在一年以上的应当在届满一年时支付。即使承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。而陈明志采取锁门等方式不让周源经营，导致合同不能继续履行，陈明志、陈明亮应承担违约责任。周源、周天明申请对装修及设施进行鉴定评估，陈明亮、陈明志拒绝，应当承担相应的法律后果。原审法院根据本案的具体事实，判决正确。上诉人陈明亮的上诉理由证据不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,793.00元，由上诉人陈明亮承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 墅审 判 员  毕寒光代理审判员  张丽丽二〇一六年四月二十一日书 记 员  秦海楠