江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第2962号
原告顾大愚。
原告王海青。
两原告委托代理人赵凌，江苏张林芳律师事务所律师。
两原告委托代理人周嘉，江苏张林芳律师事务所律师。
被告常州世茂房地产有限公司，住所地常州市新北区太湖东路9号。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人高先梅，居民身份证号码，该公司法务主管。
被告世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司，住所地常州市新北区太湖东路9号。
诉讼代表人吕小昌，该公司总经理。
委托代理人赵亮，该公司员工。
原告顾大愚、王海青诉被告常州世茂房地产有限公司（以下简称世茂公司）、世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司（以下简称物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月5日受理后，依法由审判员崔明辉采用简易程序，于2014年2月24日公开开庭进行了审理；两原告及其委托代理人赵凌、被告世贸公司委托代理人高先梅、被告物业公司原委托代理人巢冬艳和周凯（被告物业公司于2014年8月25日与巢冬艳和周凯解除了委托合同）到庭参加了诉讼。后依法由审判员徐峰与人民陪审员樊全兴、陈国蓥（后变更为王平西、任一群）组成合议庭，采用普通程序于2015年6月17日、7月8日两次公开开庭进行了审理；两原告、被告世贸公司委托代理人高先梅、被告物业公司委托代理人赵亮到庭参加了两次开庭，两原告委托代理人周嘉参加了6月17日的庭审，两原告委托代理人赵凌参加了7月8日的庭审。本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年7月，两原告与被告世贸公司签订了商品房买卖合同一份，由两原告购买常州世茂香槟湖苑小区42幢107号房屋。签订商品房买卖合同后，两原告又与两被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定由被告世贸公司委托被告物业公司负责小区的前期物业管理工作，房屋交付使用后如存在质量问题，经原告提出后，由被告物业公司负责向被告世贸公司相关部门报修，修理完工后，须得到两原告的书面确认。同年11月8日，上述房屋交付使用。两原告在接收房屋后，很快发现该房屋存在多处质量问题：地下室及1、2、3楼多处大面积渗水；多处空鼓；墙面开裂等，导致房屋无法正常入住，也无法对房屋进行装修。两原告从2009年开始，每年都以书面等形式通过被告物业公司提出报修申请，但被告物业公司对于房屋维修问题一直存在拖延、推诿现象，也没有将维修情况书面反馈给原告，两原告对被告世贸公司是否进行过维修、何时进行过维修、维修是否结束等情况一无所知。鉴于上述房屋的多处质量问题至今仍存在，墙面渗水依然严重，故请求：1、判令被告世贸公司立即将常州世茂香槟湖苑小区42幢107号房屋的质量问题全部维修到位。2、因被告世贸公司交付的房屋存在严重质量瑕疵，请求判令被告世贸公司返还房屋总价款的10%计257034.3元。3、请求判令两被告连带赔偿由于两原告房屋闲置造成的，自2010年11月22日起算至房屋维修结束，按每月8000元计算的租金损失288000元（暂计算至2013年11月22日）；庭审中，两原告将按每月8000元计算的租金损失变更为按同期银行贷款利率计算利息损失。4、本案诉讼费由两被告承担。
被告世贸公司辩称，1、争讼房屋通过了相关单位和部门多方联合的竣工验收，房屋验收合格，具备交付条件。对于原告方提出的维修要求，我方都已经全面履行了维修责任，现场可以看到维修过的痕迹。原告主张的渗水情形，其造成的原因是原告收房后疏于对房屋的打理，露台地漏被杂草和枯枝败叶封堵，造成下雨天雨水无法及时排出，在露台形成积水，积水深度超过了露台的反梁及防水所致，不应由我方承担责任。2、按照商品房买卖合同约定，出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。在争讼房屋不存在重大质量问题也不影响原告的装修入住的前提下，原告方不按照合同约定的救济手段自行寻找第三方修复再要求出卖人承担维修费用，而是任由房屋空置，属于恶意扩大其损失后果，不应由我方承担责任。3、原告方单方送鉴的检测报告的制作时间为2013年10月28日，是在房屋交付两原告使用后4年，反映的有些问题已经过了质保期，且报告只是简单罗列问题，并未对问题的成因作出分析，因此该报告不能作为处理双方争议的依据。4、原告方要求答辩人退还10%的购房款，与合同约定我方根本性违约才承担3%的违约金的约定相悖，且我方已经积极履行了保修义务，故两原告的该项主张没有事实和法律根据。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
被告物业公司辩称，1、两原告起诉的是商品房销售合同纠纷，我公司不是法律关系的权利义务相对方，不应成为被告，故两原告属诉讼主体错误。2、两原告要求赔偿其损失的主张，在双方签订的合同上没有约定，也没有任何法律根据。3、我公司已经履行了将两原告要求被告世贸公司履行保修义务的要求告知被告世贸公司的义务，不应承担责任。
经审理查明，2009年6月25日，被告世贸公司建设的世茂香槟湖一期T1-T3、T5-T12、T15-T23、T25-T27号工程，通过了常州市新北区城市管理与建设局的工程竣工验收备案。同年7月29日，两原告和被告世贸公司签订商品房买卖合同一份，由两原告向被告世贸公司购买常州世茂香槟湖苑小区42幢107号房屋，计214.11平方米，房价总金额为2570343元。合同第十一条约定的交付房屋的期限在2009年6月30日；补充协议第八条将交房期限宽展至2009年12月31日，并同时约定出卖人逾期交房超过九个月，在买受人解除合同时，出卖人应按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同第十八条约定，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。补充协议第十二条第（4）项规定，买受人在保修期内有权书面要求出卖人按保修书中约定免费修复；出卖人应在收到买受人书面催告之日起15个工作日内提供修复方案或着手安排修复；……若买受人未书面通知出卖人或在出卖人安排修复时限内自行委托他人修复的，则修复费用及修复期间造成的其他损失概由买受人承担，出卖人对此不承担任何责任。补充协议第十二条第（6）项规定，买受人同意，如因买受人责任、使用不当、曾经改动后发生的变化及质量问题，均由买受人承担所有相关责任。在签订商品房买卖合同的同时期，两原告（协议乙方）和被告世茂公司（协议丙方）以及上海世茂第一太平物业管理有限公司常州分公司（协议甲方）签订了前期物业管理服务协议一份，约定：对于保修期间乙方房屋的质量问题，乙方以书面形式报甲方，甲方向丙方指定的项目相关部门报修，由项目相关部门完成维修后，须经甲方或乙方书面确认方可。
2009年11月8日，两原告和被告世贸公司办理了支付购房款手续，并领取了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，其中《住宅质量保证书》规定：地基基础和主体结构、外墙外保温系统的保修期限为该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年；地面饰面空鼓、开裂的保修期限为1年；门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年；卫生洁具的保修期限为1年；灯具、电器及开关的保修期限为6个月；管道堵塞的保修期限为2个月。同一天，两原告向被告物业公司签署了楼宇交接书，楼宇交接书载明两原告已经收到了物业钥匙、智能卡等相关物件，同时标明楼宇室内全部设施验收合格。签署楼宇交接书的当天，两原告在验收房屋时，发现房屋瑕疵，要求维修整改，形成了维修保养单，载明：1、要求更换已生锈的对讲门铃；2、进户门缺8节电池；3、清理施工单位遗留的材料；4、清理地下车库内的几扇门框；5、电器控制柜打不开；6、1F餐厅门锁坏；7、清理2F北面卧室窗户上的字迹；8、2F北露台左侧门框变形；9、2F南面东卧室左边移门移动时有声响，要求更换滑轮；10、清理3F南阳台上的垃圾；11、3F南阳台移门锁凹陷；12、地下室至3F所有窗户均需重新调试；13、所有门窗都是什么牌子？14、3F北露台门锁需调换；15、信报箱生锈，锁打不开，要求更换。对于上述瑕疵，被告世贸公司组织人员进行了维修，并将维修结果通知被告物业公司，获得了物业公司的口头确认，但两被告均未与两原告办理书面确认手续。2010年12月10日，两原告向被告物业公司反映3F南阳台漏水以及3F北阳台地面起皮要求维修，形成了维修保养单，但两原告未在该份维修保养单上签名。对于3F南阳台漏水的问题，被告世贸公司进行了维修，庭审中两原告确认3F南阳台已经不漏水。
审理中，两原告向法庭提交了用手机拍摄的，于2011年8月26日形成的维修保养单影印件两份，两原告称该项证据是被告物业公司在接到其反映情况后派员到现场查看后填写，其中一份保养单反映：从3F到-1F，存在多处并大面积渗水情况；另一份反映：1F进户门左上角渗水，外墙裂缝。但被告物业公司对这两份保养单影印件表示无法确认其真实性。为此，本院召集原告顾大愚及其代理人周嘉，于2015年6月16日下午2时30分左右（时天降大雨），到被告物业公司突击查看常州世茂香槟湖苑小区42幢107号房屋的物业档案。该档案没有装订成册，所有文件均塞在一个文件袋中，但在文件袋中没有找到2011年8月26日的两份维修保养单。从物业公司出来，本院要求原被告双方现场查看两原告购买的房屋。从现场来看，本案标的房屋进户门口杂草丛生，房屋没有装修，长期无人居住。屋内的确存在墙面多处开裂、空鼓现象及渗水痕迹，地面也存在多处空鼓、开裂现象，房屋主体结构和一楼围墙的交接处的确存在裂缝；同时也发现有维修整改过的痕迹；而在南北露台上，由于查看时天降大雨，均有十几厘米深的积水层，在物业公司人员清理掉露台地漏上覆盖的杂物后，积水很快排空。这种因地漏堵塞造成露台形成积水层的现象，与被告物业公司庭审中提供的2010年5月27日拍摄的两张照片和5月29日拍摄的一张照片，所反映的二楼北露台因地漏堵塞雨天形成积水层的情况相一致。
另查明，2009年11月8日，在原被告交接房屋的同时，两原告向被告物业公司缴纳了装修保证金500元以及建筑垃圾清运费471.04元。庭审中，两原告还向法庭提交了其于2010年8月22日支付给房屋装修公司
--常州南国星艺装饰有限公司，用途为设计及施工定金计金额5000元的手写收款收据原件一张。
此外，两原告在本案立案前单方委托常州丁渤房屋质量检测有限公司对本案争议房屋进行质量检测，该检测公司作出的检测报告列出了97条质量问题，集中在墙面开裂、空鼓和渗水，地面空鼓、开裂、起壳，顶棚渗水，露台地面大面积破损、起壳、空鼓等状况，但2009年11月8日交接房屋时形成的维修保养单上的15项维修项，在检测报告中没有反映。
还查明，2010年12月22日，上海世茂第一太平物业服务有限公司常州分公司经工商核准，名称变更为上海世茂南京物业服务有限公司常州分公司。2015年3月23日，经工商核准，上海世茂南京物业服务有限公司常州分公司又将名称变更为本案被告世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司。
上述事实，有两原告提交的商品房买卖合同复印件、前期物业管理合同复印件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》复印件、常州丁渤房屋质量检测有限公司所作的房屋质量检测报告原件一份、收据原件三份、维修保养单（时间为2011年8月26日）影印件一份，被告世贸公司提交的工程竣工验收备案表复印件、商品房买卖合同、住宅质保书等证据，被告物业公司提交的维修保养单（时间分别为2009年11月8日和2010年12月10日）原件二份、楼宇交接书复印件一份、露台积水层照片（时间分别为2010年5月27日两种和29日一张）三张、工商行政部门核准名称变更登记通知书，两被告的营业执照、机构代码证和本院现场勘验照片等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述和自认附卷佐证。
本院认为，两原告和被告世贸公司签订的商品房买卖合同以及原被告之间签订的前期物业管理合同符合有效合同的要件，均为有效合同，原被告均应按照合同约定全面恰当地履行合同义务。根据原告的主张和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、被告世贸公司是否违反了交付合格商品房的义务；2、被告世贸公司应否返还两原告购房款257034.3元；3、被告世贸公司是否按合同约定履行了维修义务；4、两被告应否连带赔偿两原告房屋闲置的经济损失。
第一个争议焦点被告世贸公司是否违反了交付合格商品房的义务。
本院认为，从2009年11月8日两原告在验房后要求被告世贸公司维修保养的15项内容来看，均是如门铃、电气控制柜、门锁、门框、移门、窗户、信报箱等房屋辅件存在瑕疵需要修复，以及施工单位遗留的材料和垃圾等需要清理，上述问题通过维修整改很容易解决，不能达到可以以房屋严重质量瑕疵拒绝接收房屋的程度；结合当天两原告和被告物业公司办理了房屋交接手续，签订了楼宇交接书，足以认定被告世贸公司交付给两原告的房屋质量符合合同的约定，故本院认定世贸公司在2009年11月8日已经完成了交付合格房屋给两原告的义务，至于15项瑕疵，属于合同约定的被告世贸公司的维修义务范畴。
第二个争议焦点被告世贸公司应否返还两原告购房款257034.3元。
两原告主张被告世贸公司交付的房屋存在严重质量瑕疵应返还其购房款10%计257034.3元，对此，本院认为，要求对方承担降低价款10%的违约责任，必须双方在缔结合同时确定了该项承担违约责任的方式，或者法律有直接的规定。纵观两原告和被告世贸公司签订的商品房买卖合同，没有出卖人承担降低价款10%违约责任的约定，也没有那个法律作出了类似的规定，故两原告的主张没有事实和法律根据。况且要求对方承担违约责任还有一项前提条件：即对方有违反有效合同的严重违约行为，在本案中就是世贸公司有交付严重质量瑕疵房屋的违约行为，而显然，被告世贸公司没有该项违约行为，故对两原告的该项主张本院不予支持。
第三个争议焦点被告世贸公司是否按合同约定履行了维修义务。
本院认为，第一，首先必须甄别被告世贸公司维修义务的范围，对于超出《住宅质量保证书》规定的保修期限的，被告世贸公司不负保修义务。本案中，两原告主张的质量瑕疵，外墙面防渗漏的质保期是5年；房屋主体结构和一楼围墙交接处的裂缝是因为房屋整体和围墙的地基基础不同所造成，应适用工程合理的使用年限（即长期）；其他的瑕疵均不超过1年的质保期。因此，世茂公司和两原告在2009年11月8日交接房屋时形成的维修保养单上载明的15项维修项目，世贸公司应当维修。至于两原告在2013年10月委托常州丁渤房屋质量检测有限公司所作的检测报告中反映的质量瑕疵，首先该份报告属于单方委托，且委托时间距离房屋交付已有近4年时间；其次该份报告只标明了验收标准、检查方法和维修建议，对质量瑕疵形成的原因并未说明；再次检测报告反映的问题很多属于一年以下保修期项目，且已经远远超过了一年保修期，因此不能作为认定案件事实的证据。对于交付标的物房屋一年之后的质量瑕疵，除了外墙裂缝和渗漏，其他质量瑕疵均超过了质保期，除非在质保期前两原告已经向两被告提出了维修主张而世贸公司没有履行维修义务，否则世贸公司不负维修责任。
第二，两原告需已向被告方主张了权利，履行了书面催告义务。两原告在2009年11月8日接收房屋时形成的维修保养单，可以认定向两被告履行了书面催告义务。2010年12月10日的维修保养单，虽然没有两原告签名，但也可以推定为两原告向两被告主张了权利。至于2011年8月26日的两份维修保养单影印件，虽然外墙裂缝、房屋内多处有渗水痕迹现象的确存在，但没有充分的证据能够证明两原告向两被告主张了维修权利，履行了书面催告义务。
第三，必须明确造成质量瑕疵的原因。因为房屋交付给买受人后，物业公司就只承担公共区域的管理服务义务，而房屋内的管理应由房屋的买受人负责，如果因买受人管理上的疏忽引起的房屋质量维修事由，不应再由出卖人承担维修责任。原被告在2009年11月8日交接房屋时，并没有提及房屋存在渗水的情形，即使在2010年5月份因地漏堵塞已经形成过露台积水层的情况下，至2010年12月10日，两原告也只是主张3F南阳台漏水、北阳台地面起皮，并未向两被告主张房屋内大面积的渗水以及其他大规模的墙面、地面质量瑕疵。因此至2010年12月，在将南阳台漏水问题修复后，被告世贸公司交付给两原告的房屋仍是符合外墙防渗漏质量要求的。
由于本案房屋未经过装修，长期无人居住，露台杂物无人清扫，甚至进户门口也是杂草丛生，缺乏有效的管理。在雨天时，如果露台地漏堵塞，雨水无法及时排出，势必会造成露台积水层形成，在积水深度超过防水高度，就会导致室内渗水，同时还降低了防水层的使用年限。因此，两原告主张的2011年8月26日的两份维修保养单上反映的大面积渗水现象，是由于两原告疏于管理导致露台积水层形成所造成的可能性远高于其他可能性，故本院认定外墙渗漏的原因不能归咎于被告世贸公司，世贸公司对于外墙渗漏无需承担维修义务。至于外墙裂缝，并未超出质保期，应当由被告世贸公司承担维修义务。
第四，最后再来甄别被告世贸公司是否恰当地完成了维修义务。两原告主张被告物业公司是否通知被告世贸公司维修、何时进行过维修、维修是否结束等情况一无所知，两被告未书面向其反馈。对此，本院认为，按照补偿协议第十二条第（4）项的约定，出卖人应在收到买受人书面催告之日起15个工作日提供修复方案或着手安排修复；而前期物业管理合同则约定维修完工须经甲方（被告物业公司）或乙方（两原告）书面确认方可，因此被告世贸公司在收到两原告要求履行维修义务的催告后，可以向两原告提供修复方案，也可以直接着手安排修复；且维修完工后，既可以经两原告书面确认，也可以经被告物业公司书面确认，并不存在必须经两原告书面确认一说。
对于世贸公司的维修义务，尤其是是否履行2009年11月8日维修保养单上的15项维修义务，虽然物业公司没有书面确认已经完工，但庭审中物业公司明确表示世贸公司完成了维修义务；现场也的确存在维修过的痕迹；两原告单方委托形成的房屋质量检测报告中也未再提及上述15项瑕疵；庭审中两原告也明确表示2010年12月10日维修保养单上的南阳台漏水情况已经修复。基于上述理由，本院认定2009年11月8日维修保养单上的15项维修义务世贸公司已经履行完毕。
综上，除了外墙裂缝的维修义务世贸公司未履行外，其他应当由其承担的维修义务，世贸公司均已履行完毕。而外墙裂缝的质保期是长期，即使没有充分证据证明两原告已经向两被告主张了权利，也不能免除被告世贸公司的维修义务。
第四个争议焦点两被告应否连带赔偿两原告因房屋闲置造成的经济损失。
两原告要求按同期银行贷款利率计算的利息损失来确定应由两被告连带赔偿的房屋闲置损失，对此，本院认为，两原告的该项主张成立须满足三个条件：一是两被告有共同的违约行为；二是两原告有按同期银行贷款利率计算的利息损失的后果；三是两被告的违约行为与两原告的后果之间存在因果关系。
两被告是否有共同的违约行为？审理中两原告明确主张是按照商品房买卖合同追究被告世贸公司交付房屋质量不合格以及不履行维修义务的违约责任；而对于被告物业公司，其认为在前期物业管理合同中物业公司的义务，属于主动加入到两原告与被告世贸公司的商品房买卖合同中，而由于物业公司没有履行义务，故也应承担损失扩大部分的责任。对此，本院认为，两原告和被告世贸公司之间属于商品房买卖合同关系，而原被告三方之间签订的是前期物业管理合同，商品房买卖合同和前期物业管理合同属于两种不同性质的合同，前者的标的是不动产房屋，而后者的标的是物业服务行为，因此不属可以合并审理的共同诉讼，也不存在两被告共同违约的可能，但在本院向两原告释明后，两原告仍然坚持其主张不肯改变。在商品房买卖合同中，被告世贸公司存在的违约行为是未履行维修外墙裂缝的义务，而被告物业公司不是商品房买卖合同的相对人，不存在违反商品房买卖合同的行为，两原告也未提交证据证明物业公司有违反前期物业合同的违约行为，因此两被告不构成连带赔偿责任。
被告世贸公司的违约行为是否能单独造成两原告主张的后果？商品房买卖合同第十八条约定，出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。本案中，首先，两原告在合同约定了自力救济的情形下而不行使，放任了损失的扩大，应对扩大部分的损失自行承担责任；其次，被告世贸公司对外墙裂缝的维修，并不影响两原告对室内的使用，不足以达到使房屋闲置的严重后果；再次，虽然外墙裂缝客观存在，但没有充分证据能够证明两原告向两被告履行了该项催告通知义务。因此，本院认定被告世贸公司的违约行为与两原告主张的利息损失的后果不具有因果关系。
综上，两原告要求两被告连带赔偿因房屋闲置造成的经济损失的主张没有法律根据，本院也不予支持。本案经本院多次组织双方当事人调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州世茂房地产有限公司于本判决生效之日起十日内履行其出售给原告顾大愚、王海青房屋上外墙裂缝的瑕疵维修义务。
二、驳回原告顾大愚、王海青对被告常州世茂房地产有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回原告顾大愚、王海青对被告世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司的诉讼请求。
案件受理费9251元，由被告世贸公司负担80元，由两原告负担9171元（被告世贸公司负担的诉讼费用由被告世贸公司于本判决生效之日起十日内直接向两原告支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费的户头：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 徐 峰
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一五年七月二十日
书 记 员 徐 华