河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终6636号
上诉人（原审被告）：李喜爱，女，1955年10月13日出生，汉族，住开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人：黄靖，河南律旗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁亚新，河南律旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾景英，女，1964年9月29日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：刘广杰，河南啸谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏可欣，河南啸谦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李金红，女，1987年6月23日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：刘广杰，河南啸谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏可欣，河南啸谦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李双玉，男，1964年3月15日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。
上诉人李喜爱因与被上诉人贾景英、李金红及李双玉（以下简称三被上诉人）确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初第1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李喜爱及其委托诉讼代理人黄靖、丁亚新，被上诉人贾景英、李金红的委托诉讼代理人刘广杰及李金红本人，被上诉人李双玉的委托诉讼代理人代召国于2017年6月1日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
李喜爱上诉请求：1.撤销原判，改判驳回贾景英、李金红的一审诉请；2.诉讼费用由贾景英与李金红承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。1.原审法院认定原佛冈中街135号院宅基地上有李双玉家庭加盖的房屋，属于事实认定错误。三被上诉人认为其加盖了房屋，应当对此举证予以证明，但三被上诉人提供的证言并不足以证明此事实；2.李金红对于135号宅院中的房屋以及拆迁安置房屋不具有任何权利，其不是本案适格主体。135号宅院中房屋为李喜爱与李双玉父母所遗留的房产，三被上诉人均未出资建设。即便135号院中加盖有房屋，那么加盖的房屋也是属于贾景英与李双玉的夫妻共同财产，不能认定李金红对加盖房屋具有权利，加盖房屋不能认定为三被上诉人家庭共有财产，更不能以此认定1088.07平方米拆迁安置房屋中包含有李金红的部分；3.李喜爱对涉案房屋进行装修并在涉案房屋中居住长达几年时间，原审法院未采信李喜爱提供的装修证据，并认定李喜爱仅居住一段时间，属于事实认定错误。李喜爱对涉案房屋进行了装修，两次庭审笔录中记载了李喜爱方的证人李某、阴某、刘某、张某1、吴某、宋某、荆某1、张某2、冯某、何某、阎某、阴某、荆某2、荆某3出庭作证的情况，上述证人均能够证明涉案房屋由李喜爱进行装修，并且在涉案房屋中居住时间较长。原审法院认定李喜爱在涉案房屋中仅居住了一段时间是错误的。李喜爱提交的电费及物业费票据以及2016年8月1日佛冈社区服务中心出具的《证明》均能够证据李喜爱在涉案房屋中居住了长达几年的时间，而非短短的一段时间；二、李喜爱与李双玉签订的协议书合法有效。1.李喜爱与李双玉签订的协议书内容真实、合法、有效。李喜爱与李双玉均为成年人，属于完全民事行为能力人，并且签订协议书时是在村干部李伟玉的主持及见证下签订的，李双玉对在协议书上签字行为的法律后果是明知的，其称签订协议书时不知协议内容不符合常理；2.虽然协议价格5万元低于市场价格，但究其原因是因为涉案房屋是父母的遗产，并且二人之间是姐弟关系。因此该协议书内容是二人的真实意思表达，不违反法律的强制性规定，该协议书内容真实、合法、有效。李喜爱已向李双玉支付房屋款项5万元。李喜爱已完全履行了协议内容；三、李喜爱与李双玉签订协议书无需征得贾景英及李金红的同意。涉案房屋为李喜爱与李双玉父母之部分遗产，并非三被上诉人的共同财产，李喜爱与李双玉签订协议书系对父母部分遗产的处置，无需征得贾景英及李金红的同意；四、贾景英及李金红对于李喜爱与李双玉签订的协议书以及李喜爱对涉案房屋装修并长期居住的情况是明知的。1.三被上诉人在原审庭审中明确表示其一家人曾居住在与涉案房屋同一单元的二楼。而李喜爱与其儿子居住在涉案房屋即同一单元的六楼东1户。李喜爱与三被上诉人之间具有亲属关系，在本案诉讼开始前，双方关系良好来往密切，李喜爱对涉案房屋进行了长达一个多月的装修，并与其儿子在涉案房屋居住长达几年，贾景英及李金红称不知李喜爱与李双玉签订了协议书，不知李双玉将涉案房屋交付给李喜爱，完全不符合常理；2.二零一二年底，贾景英及李金红认为李双玉出卖给李喜爱126平方米的涉案房屋面积较大，欲以位于佛岗新苑3号楼1单元二层东户的86平方米的拆迁安置房屋作为交换，要求李喜爱从涉案房屋搬到该86平方米的房屋内，李喜爱曾到该86平方米的房屋内查看过房屋情况。后因贾景英及李金红认为位于二楼的86平方米的房屋便于出租，因此最终没有交换，李喜爱便一直住在涉案房屋中。因此，贾景英及李金红在原审中表示不知李双玉与李喜爱签订协议一事，完全不是事实情况。李喜爱与李双玉签订协议时，三被上诉人全家人均知道并同意；3.截止2016年贾景英、李金红向人民法院起诉要求认定协议无效，中间已经时隔七年，在此期间贾景英、李金红从未向李喜爱提到过协议及房屋问题；五、贾景英、李金红在时隔七年后以李双玉及李喜爱为共同被告，与李双玉相互串通，其意图明显。李喜爱与李双玉签订协议处置房屋的行为并未侵害贾景英及李金红的合法权益；1.三被上诉人并未在135号宅院中加盖房屋，拆迁后获得的1088.07平方米房屋属于李喜爱与李双玉父母遗留的遗产，贾景英及李金红对此不具有任何权利，李喜爱与李双玉签订协议的行为系对父母遗留的部分遗产的处置，该处置并不会侵害贾景英及李金红的利益；2.涉案135号宅院及房屋拆迁后共置换12套房屋，李喜爱与李双玉签订的协议仅涉及到其中的一套，并且该房屋还是属于遗产范围，二人的行为并不会侵害到贾景英及李金红的权益。综上，涉案房屋为李喜爱与李双玉父母遗产的拆迁安置房，二人签订协议时贾景英及李金红对此明知并同意，二人签订协议的行为并未损害贾景英及李金红的权益。并且，李喜爱已将协议中约定的5万元支付给李双玉，对涉案房屋进行了装修并居住，协议双方已经实际履行完毕。因此，贾景英及李金红主张协议书无效的理由不能成立。综上,请求支持上诉请求。
被上诉人贾景英、李金红答辩称，一审法院认定事实清楚。一、贾景英、李金红同李双玉家庭生活期间曾加盖有房屋5间，该事实清楚、证据确凿；二、李金红系本案中适格原告。李金红系李双玉、贾景英之女，是家庭成员之一，其在老宅上新建房时已成年，且已为家庭收入做出贡献，期间家庭所得自然有其一份；在拆迁安置补偿时，以家庭财产出资261348元又在以上房屋实有房屋建筑基础上购买房屋面积871.16平方米，获得的该安置补偿面积自然应为家庭共同财产。李金红依法都是共有人之一，自然有权作为原告来积极维护自身合法权益；三、原审法院对李喜爱装修、入住时间等方面的认定事实清楚、合法有据，并无任何不当；四、李喜爱同李双玉本案中所签订的《协议书》严重侵害了作为共有人的贾景英、李金红的合法权益，应归于无效。1.该协议所涉房屋是贾景英、李金红同李双玉的家庭共同财产。以上协议中明确表明所涉房屋为：冯庄东路佛岗新居18号楼1单元6层东1户房屋，而该房屋系以上所涉的贾景英、李金红同李双玉的家庭共同财产的一部分，且双方对全部家庭共同财产均未进行分割。李喜爱同李双玉私自签订本案协议，将未曾进行分割的属于贾景英、李金红及李双玉家庭共有财产中的房屋以5万元价格出售，显然侵犯了作为共有人的贾景英、李金红的合法权益；2.李喜爱同李双玉未经贾景英、李金红同意签订房屋买卖协议，且事后未征得贾景英、李金红同意。《中华人民共和国物权法》第九十二条明确规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。李喜爱同李双玉明知以上安置房屋几乎全部为李双玉同贾景英、李金红家庭共有的，也明知贾景英、李金红及李双玉对家庭共同财产未进行分割，协议所涉的18号楼1单元6层东1户房屋仍为家庭共同财产的情况下，仍未依法征得贾景英、李金红的同意，且在事后亦未告知贾景英、李金红并征得贾景英、李金红的同意；3.李喜爱同李双玉签订以上协议明显系恶意串通所为。第一，李喜爱、李双玉父母实际遗留房屋仅6间旧房，剩余的几乎均为贾景英、李金红同李双玉家庭共同财产，李双玉明知，李喜爱自然也应清楚，但二人仍掩耳盗铃式签订协议；第二，私自将属于贾景英、李金红及李双玉家庭共有的房屋进行交易；第三，该协议显示的交易价格明显不合理。且如李双玉所述，李喜爱实际上也未将该5万元交付。所以，二人恶意串通签订的以上协议严重侵害了作为共有人的贾景英、李金红合法权益。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，这是法律规定。李双玉的行为显然属无权处分，且二人恶意串通签订的买卖协议严重侵害了作为共有人的贾景英、李金红合法权益，依照法律规定，该协议应归于无效。并且，以上协议因双方均未实际履行而形同虚设。综上，李喜爱同李双玉签定的《协议书》所涉房屋系贾景英、李金红同李双玉家庭共同财产，该协议显属二人恶意串通，侵害作为共有人的贾景英、李金红的合法权益，依照合同法等相关法律规定，该协议应归无效。一审法院认定事实清楚，证据确凿，合法有据。一审判决应当予以维持。
被上诉人李双玉答辩称，一、涉案宅院曾经出租给开封人张怀方，张怀方在此做生意，靠南屋加盖了五间房，其出资盖房款冲抵了房租。因此，视同李双玉家人出资加盖房屋；且一审法院对佛岗村委会副主任李伟玉作调查笔录时，李伟玉对加盖房屋一事也予以认可。故，一审法院认定“涉案宅院上有李双玉家庭加盖的房屋”是正确的；二、佛岗中街135号宅院登记在户主李双玉名下，家庭成员包括李双玉、贾景英、李金红等共同居住在此。2007年8月份拆迁，安置有效人口包括李双玉、贾景英、李金红等。拆迁安置协议上记载的拆迁前宅院上的房屋建设面积为216.91平方米（其中包括：老房6间及开封人张怀方做生意租住李双玉宅院时在宅院靠南屋建的房屋5间）。当时佛岗村的拆迁政策是要么按人口，要么按建筑面积，由村民自愿选择。因李双玉家人口少，就选择了按宅基地面积362.69平方米×3层（按3层）安置即1088.07平方米，其中掏钱261348元买了其中的871.16平方米（1088.07平方米－216.91平方米）安置面积，该261348元（871.16平方米×300元/平方米）用的是村里发放给李双玉、贾景英、李金红等家庭成员的地款，又扣了指挥部应发放给李双玉、贾景英、李金红等家庭成员的过渡费、搬家费、奖励费等。故，安置的1088.07平方米（包括本案争议的126平方米安置房）均属于李双玉、贾景英、李金红等的家庭共有财产。李喜爱作为出嫁外地几十年的女儿并非李双玉这个家庭户的家庭成员，更不是被安置的有效人口，所以该1088.07平方米安置房与李喜爱无关。
贾景英、李金红答向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认李喜爱、李双玉于2009年12月6日所签订的《协议书》无效；2.本案诉讼费用由李喜爱、李双玉负担。
一审法院认定事实:李喜爱与李双玉系姐弟关系。二人父母在郑州市××区××路办事处佛岗村××号拥有宅基地一处，并在上面建有房六间。贾景英同李双玉于1986年3月10日结婚，先后于1987年6月23日生育李金红，于1990年8月5日生育女儿李金丽。其父母去世后，该宅基地使用权人变更登记至李双玉名下，李双玉为郑州市××区××路办事处佛岗村××号户主。后李双玉将该宅基地部分出租给张怀方，张怀方在该宅基地上建造几间房屋，该房屋冲抵房租后所有权归李双玉家庭所有。2007年8月10日，李双玉就以上佛岗中街***号房同郑州市二七区佛岗村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》。该协议认定安置面积216.91平方米，李双玉及贾景英、李金红又依该协议出资261348元，购买871.16平方米，共计补偿安置面积1088.07平方米。2009年12月6日，李双玉同李喜爱未经贾景英、李金红同意情况下，签订《协议书》一份，约定将以上安置面积中的位于冯庄东路佛岗新居18号楼1单元6层东1户（建筑面积126平方米）归李喜爱所有，李喜爱支付李双玉5万元。以上拆迁安置房交付后，李喜爱在以上东1户房屋居住一段时间，后李金红及家人在该房屋内居住至今。
一审法院另查明，1、2005年7月1日，李金红开始在郑州市德尔曼服饰有限公司工作。2、以上135号宅院拆迁后，所安置的房屋面积至今共有人未予以分割分配。
一审法院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。本案中，以上佛岗中街135号宅院拆迁安置的房屋中包含李喜爱、李双玉父母遗留房屋、贾景英、李金红同李双玉家庭后来加盖的房屋及拆迁时出资购买的房屋面积，以上共计1088.07平方米拆迁安置房屋为贾景英、李金红和李双玉家庭共有与李喜爱、李双玉父母遗留房屋的共同体。以上共有房产因多为贾景英、李金红及李双玉家庭共有的。如果共有人之一处分其中的不动产，应经全体共同共有人同意。本案中，李双玉同李喜爱签订房屋买卖协议时未经以上其他共有人的同意，直接将未予以分割的共有财产中的位于冯庄东路佛岗新居18号楼1单元6层东1户房产给李喜爱，该行为明显侵害了贾景英、李金红在内的其他共有人的合法权益。贾景英、李金红诉请要求确认李喜爱、李双玉所签订的《协议书》无效的请求合法有据，该院予以支持。李喜爱如认为以上安置房屋中存在其应享有的权益等，可另行解决。综上述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：李双玉与李喜爱于2009年12月6日所签订的《协议书》无效。案件受理费100元，由李双玉负担。
本院经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：涉案协议书有李伟玉作为村领导在协议上签字见证；一审法院对李伟玉的调查笔录上显示，李伟玉承认该签字真实性，并称协议签订在其办公室，由其对涉案房屋买卖协议作出见证。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该解释对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定。旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，维持交易秩序，确保市场交易顺畅，推动市场经济更加健康有序地发展。合同效力的认定应当严格按照《合同法》第五十二条的规定进行了判断。一般来说，签订买卖合同，只要出卖的标的物不是国家规定的特殊管理或禁止买卖的物，都不存在违反法律强制性规定的情形。合同无效通常满足《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形。本案，部分共有人擅自处分共有物签订买卖合同。如何判断签订合同当事人之间是否为恶意串通，应当以买受人在签订合同时是否是善意为标准。本案，共有人关系特殊，系夫妻和子女的关系，李双玉是家庭户主，且买卖合同在村干部的主持见证下签订，李喜爱有理由相信房屋买卖为李双玉家庭成员的共同意思表示；贾景英和李金红称对买卖不知情，与原审查明的李喜爱入住事实及合同签订长达7年的事实矛盾，该理由不符常理。
本案，买卖主体和买卖标的物具有特殊性。李双玉和李喜爱系亲兄妹，李喜爱购卖的房屋来源于涉案佛岗中街135号宅院的拆迁安置，该宅院包含李双玉、李喜爱的父母遗留房屋；合同约定价款也有特殊性。因买卖主体和买卖标的物的特殊，合同约定的价款虽然不高，但由于李双玉家庭出资261348元于补偿安置外购买的871.16平方米，购买价约为300元每平米，涉案房屋约定购买价高于该价格，约为400元每平米。以上情形，均可认定贾景英及李金红所称李双玉和李喜爱恶意串通损害其利益的情形证据不足。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《合同法》第五十二条的规定，贾景英、李金红请求确认涉案合同无效的诉讼请求，无事实及法律依据，其诉讼请求本院不予支持。综上，李喜爱的上诉请求成立，本院予以支持，原判认定事实基本清楚，但实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初第1691号民事判决；
二、驳回贾景英、李金红的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计200元，由上诉人贾景英、李金红负担；
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一七年十二月二十日
书记员 苑陈阳