山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第147号
上诉人（原审被告）山东东岳建筑工程有限公司。
法定代表人马广巨，总经理。
委托代理人陈鲁杰，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）高振。
委托代理人李传温，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。
委托代理人高治茂。
原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司。
法定代表人杨翠珍，总经理。
委托代理人郑培炳，系原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司常务副总经理。
上诉人山东东岳建筑工程有限公司（以下简称东岳公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2010）岱民初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山东东岳建筑工程有限公司的委托代理人陈鲁杰，被上诉人高振的委托代理人李传温、高治茂，原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）的委托代理人郑培炳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年5月16日被告鸿达公司与被告东岳公司签订建设工程施工合同，鸿达公司将位于佳家源小区3#楼工程发包给东岳公司承建，合同工期2007年5月1日至2007年12月6日。2007年8月6日，被告鸿达公司与被告东岳公司签订补充协议，协议内容：鸿达公司将佳家源小区3#楼工程发包给东岳公司施工，拨款方式以房顶款，本工程共计513.8万元，鸿达公司将佳家源小区3#楼五六单元的楼房抵顶给东岳公司作为预付款约计24套。东岳公司施工到主体三层时，鸿达公司用五单元（101、102、201、202、301）五户楼房顶总工程款20%，主体完工时用五单元（302、401、402、501、502、601、602）七户楼房顶总工程款30%，装饰完成后用六单元（101、102、201）三户楼房顶总工程款60%，工程交付使用后用六单元（202、302、401、402、501、502）六户楼房顶总工程款80%，待工程结算完成后用六单元（601、602）两户顶款，剩余部分用现金支付，顶楼房的同时鸿达公司给东岳公司办理房产协议。2007年9月3日东岳公司与东岳公司西北项目部（赵西柏）签订补充协议，协议内容同上。2007年11月23日，原告高振与被告东岳公司西北项目部签订房屋购销合同，合同约定：东岳公司西北项目部将佳家源小区3#楼五单元201、202二套房屋出卖给原告高振，建筑面积约236m²，单价1180元／m²，签订合同当日原告高振一次性交付房款278480元。至今被告未交付房屋，2010年5月12日，原告诉来原审法院要求两被告履行合同，交付房屋。另查明，被告东岳公司是由泰安市汶兴建筑安装有限公司于2010年8月26日变更而来。还查明，2005年5月29日，泰安市汶兴建筑安装工程有限公司与赵西柏签订协议一份，汶兴公司负责给赵西柏刻制泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部印章一枚，工程资料章一枚，财务章一枚，在赵西柏持有三枚章期间，只对其承揽的工程负责，不用作他用。2007年4月28日，泰安市汶兴建筑安装工程有限公司与泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部签订内部承包合同，合同约定，汶兴公司将鸿达公司投资建设的鑫源小区（佳家源小区）3#楼工程承包给西北项目部承建。再查明，2008年5月7日，被告鸿达公司用佳家源小区3#楼五单元101、201、301、302、401、402六套房屋计款1525167元抵顶给被告东岳公司作为工程款。2008年8月25日，被告鸿达公司将佳家源小区3#楼五单元102、202、501、502、601、602六套房屋计款1438371元抵顶给被告东岳公司作为工程款。2008年8月24日，被告鸿达公司经东岳公司同意将上述房屋产权变更为赵西柏名下。2008年8月30日赵西柏将五单元202室房屋出售给李代乐，2009年3月11日赵西柏将五单元201室转卖给亓艳红。现原告要求继续履行合同交付房屋已不可能，在审理过程中原告变更诉讼请求，要求解除购房合同，返还购房款278480元，并赔偿损失（按该地段现房价计算）。根据原告的申请，原审法院委托山东三鑫房地产评估咨询有限公司对位于佳家源小区3号楼五单元201、202室所在位置房产市场价格进行了评估，评估公司于2013年2月4日出具评估报告，评估价格为95.44万元，原告支付评估费8000元。
原审法院认为，本案争议的焦点问题有三：一是原告高振与西北项目部之间签订的购房合同的效力问题；二是承担责任的主体问题；三是赔偿损失如何计算问题。关于购房合同效力的问题，原告高振于2007年11月23日与西北项目部签订的房屋购销合同系双方真实的意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属有效合同。双方均应按合同约定全面履行各自的权利。本案中西北项目部在与原告签订购房合同时尚未取得该诉争房屋的所有权，现原告高振要求解除房屋购销合同并要求赔偿损失，依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条之规定，原审法院予以支持。关于本案中承担责任的主体问题，虽然2007年11月23日的房屋购销合同是原告高振与西北项目部签订的，但因西北项目部是山东东岳建筑工程有限公司设立的项目部，不具备独立的法人资格，因此项目部对外签订合同所产生的法律责任应由被告东岳公司承担。被告鸿达公司作为开发商，本案中其既未与原告签订房屋购销合同，也未收取原告的任何款项，其与原告不是合同关系的权利义务人，且其主观上也没有过错，因此原告要求被告鸿达公司承担责任与事实不符，于法无据，原审法院不予支持。关于赔偿损失如何计算问题，依据法律规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，本案中因出卖人西北项目部不能交付房屋导致合同解除，买受人请求出卖人赔偿损失的诉讼请求原审法院予以支持。现原告请求被告赔偿纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价675920元，与原、被告双方2007年11月23日签订的房屋购销合同约定“双倍返还购房款”的约定不符，对此原审法院不予采信，应按双方的约定赔偿损失。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除原、被告之间2007年11月23日签订的购房合同；二、限被告山东东岳建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高振购房款278480元，赔偿经济损失278480元；三、驳回原告对泰安市鸿达房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，由被告山东东岳建筑工程有限公司负担。
上诉人山东东岳建筑工程有限公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，原告提供的房屋购销合同和购房款收据因赵西柏缺席，无上诉人的公章，无法认定其证据的真实性，原审判决认定为有效证据无法律依据。其次，原审判决已查明涉案房屋产权转到了赵西柏名下，应属于赵西柏的个人财产，与上诉人无关。原审判决按合同约定赔偿经济损失278480元于法无据。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人高振答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，项目部是上诉人准许成立的非法人组织，被上诉人是在上诉人准许的情况下签订的购房协议并支付了房款，上诉人应承担相应的法律责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司答辩称，将我方列为被告不适格。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案的房屋购销合同和购房款收据是否真实有效；二、涉案房屋购销合同是否应予解除、解除后的损失应如何计算及责任由谁承担。
对于第一个焦点问题，被上诉人高振在一审时提交的房屋购销合同和购房款收据中分别盖有“泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部合同专用章”和“泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部财务专用章”，并且均加盖有赵西柏的个人印章，上诉人对印章的真实性有异议，但未能提交相反证据加以印证，且根据上诉人一审时提交的其与赵西柏的协议，可以认定上诉人同意为赵西柏成立泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部，并制作了项目部章、工程资料章和财务章，赵西柏为该项目部项目经理，故对该房屋购销合同和购房款收据的真实性应予确认，上诉人的该项上诉理由缺乏证据支持，本院依法不予采信。
对于第二个焦点问题，被上诉人高振与泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部签订购房合同的时间是2007年11月23日，而根据一审查明的事实，原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司将涉案房产抵顶出去的时间是2008年8月24日，故被上诉人高振与泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部签订购房合同时，上诉人及泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部均未取得涉案房屋的所有权。现因该房产已卖与他人，无法交付给被上诉人高振，被上诉人高振的购房目的无法实现，故其要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。对于合同解除后被上诉人高振的损失问题，上诉人主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十七条之规定，根据上诉人在上诉状中引用的法条原文，上诉人的原意应为适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条之规定，但《中华人民共和国消费者权益保护法》仅适用于经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务这一类法律关系，本案中涉案房屋系上诉人接受原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司顶账而取得的财产，其并非涉案房屋的生产者或经营者，双方之间是普通的房屋买卖合同关系，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，上诉人的该项上诉理由于法无据，不予支持。双方合同第三条明确约定了上诉人不能履行合同义务的违约责任，且该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。对于责任主体问题，泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部是上诉人的内设机构，不具有独立法人资格，本案房屋买卖合同的相关权利义务应由上诉人负担。上诉人主张该项目部具有独立的法人资格，但未提交相关证据证实，本院对该辩解不予采信，上诉人二审期间提交的判决书、裁定书及案例均与本案无关，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9360元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郄延亮
审 判 员 李 腾
代理审判员 王 玥
二〇一五年三月十八日
书 记 员 孟 萌