广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第21号
上诉人（一审被告）：李某某。
上诉人（一审被告）：李XX。
委托代理人：姚辉，男，1971年6月7日出生，汉族，北流市白马镇法律服务所法律工作者，住北流市白马镇政府宿舍。
被上诉人（一审原告）：刘XX。
委托代理人：李开勇，广西鸿州律师事务所律师。
委托代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所实习律师。
一审第三人：欧XX。
委托代理人：廖春羽，男，1970年1月23日出生，北流市法律事务中心法律工作者，住北流市河东路北二里**号。
上诉人李某某、李XX因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2014）北民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员陈凤贞担任审判长，审判员陈劲松和代理审判员李小莉参加的合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。书记员钟广夏担任法庭记录。上诉人李某某、李XX的委托代理人姚辉，被上诉人刘XX的委托代理人李开勇、黎汝鹏，一审第三人欧XX的委托代理人廖春羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月2日，两被告、第三人作为乙方与案外人吴剑波、李芸宇作为甲方签订了《转让协议书》，约定：甲方自愿将从邓显雄、周燕奎（二人住三屋园艺场98-1号）处租赁的位于南宁市青秀区仙葫大道三屋园艺场水面渌（又写绿，仙葫开发区旁）的土地转让给乙方建设房屋和经营开发；土地共计1468.5平方米，租赁金额按双方议好的价钱和条件一次性付清；租赁期限为70年，自2011年1月1日起至2080年12月31日止，合同期满如该地上的附着物，永久性属乙方所有。之后，甲乙双方又签订了《附带协议》，约定：吴剑波、李芸宇把三屋园艺场水面渌土地转让给李某某、李XX、欧XX，每平方米1800元，面积1468.5平方米，合计金额264.33万元。协议签订后，李某某负责支付以下款项：彭永忠、甘宇60万元……。2013年，原告通过曾多鹏认识了两被告。2013年11月19日，在曾多鹏见证下，原告（乙方，受让方）与两被告（甲方，出让方）签订了《租赁土地转让协议书》，约定：甲方将仙葫水面渌8号地（右边为李XX7号地）转让给乙方，土地面积为165平方米，转让价为56.1万元；签订协议当天，乙方先支付给甲方40万元作为定金，余款16.1万元在一个月付清，如违约，甲方不退还乙方所交的定金并收回该土地及地上附着物，甲方不作任何补偿给乙方；该土地在签订协议前的一切经济纠纷和债权债务与乙方无关，如果有的，甲方应立即出面理顺清楚，如造成乙方不能正常使用该土地的，甲方两个月内退还乙方的定金并支付每月二分利息，签订后如有事情需要甲方协助的，甲方在自己能力范围内协助乙方，费用由乙方支付，如遇到政府行为的，双方互不做任何赔偿，互不追究责任；在建房期间，如发生属于土地纠纷的，甲方应立即出面负责理顺清楚，不能延误，所产生的费用由甲方负责。原告在协议书上签名，被告李XX在协议书上签署了其本人名字和李某某的名字，李某某在其名字上盖上指印。曾多鹏作为见证人在协议书签名。在协商买卖的过程中，原、被告确定通过曾多鹏来支付转让款，原告原想转账给曾多鹏，但曾多鹏没有银行卡，后来曾多鹏便让原告将款项转入曾多鹏的媳妇罗昭波的账户，再由罗昭波将款项转账到被告李某某的账户。在签订协议之前的2013年11月9日，原告即转账30万元给罗昭波，罗昭波于当日将15万元转账到被告李某某的账户。11月19日，原告再次汇款10万元给罗昭波，罗昭波将25万元转账给被告李某某。至此，原告将40万元支付给了被告。被告确认到账后，由李某某于2013年11月19日书写了收条给原告，收条中的标题“收条”及“收款人李某某”、日期“2013年11月19日”由李某某本人书写，收条内容“现由李某某（身份证号码452526196612234216）收到刘XX土地租赁金肆拾万元整（40万元），为口讲无凭，特立此字句”由他人代为书写。上述涉案土地是集体土地。
2014年3月13日，原告刘XX起诉请求：1、依法确认原告刘XX与被告李某某、李XX于2013年11月19日签订的《租赁土地转让协议书》无效；2、被告李某某、李XX返还财产40万元给原告刘XX。本案诉讼费由被告李某某、李XX负担。2014年6月6日，一审法院依法追加欧XX为本案第三人参加诉讼。2014年7月22日，原告刘XX在一审法院第三次庭审中增加请求：第三人欧XX与被告李某某、李XX承担返还财产40万元给原告刘XX的连带责任。
一审法院审理认为，本案的第一个争议焦点问题为：《租赁土地转让协议书》是否有效。根据被告、第三人与吴剑波等人签订的《转让协议书》中约定将涉案土地转让给被告、第三人建设房屋和经营开发，租赁期为70年，地上附着物永久性属被告、第三人所有的条款，以及原、被告签订的《租赁土地转让协议书》明确约定为转让土地及土地的用途为建房的情况可认定，原、被告实际是将涉案的土地使用权进行转让，而不是租赁。由于涉案土地是集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，集体所有的土地使用权禁止转让，原、被告亦不是该集体土地所属的集体组织成员，原、被告签订转让协议实际是非法转让集体所有的土地使用权。因此，本案涉讼的《租赁土地转让协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。本案的第二个争议焦点问题为：原告是否支付了40万元给被告，如已支付，被告是否应当返还40万元给原告。被告李某某辩称其将内容空白、只写了名字和日期的收条交给原告，收条内容不知是谁书写加上的主张，明显有违常理，依法不予采信。原、被告约定的转让价款是40万元，同时期原告转账40万元给罗昭波，而罗昭波转账40万元给被告李某某，李某某不能对罗昭波转账40万元给其原因予以说明。综合上述事实分析，依法对原告所说其通过罗昭波的账户转账40万元给被告李某某，被告李某某在收到款项后书写收条给原告的主张予以采信，该收条内容由他人代为书写不影响收条的效力，应认定被告李某某已收到原告的转让款40万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。本案《租赁土地转让协议书》无效，被告李某某应将40万元返还给原告。被告李XX与被告李某某共同签订协议将土地转让给原告，两被告作为合同的一方当事人，被告李某某的收款行为代表了二人的行为，被告李XX应与被告李某某共同承担返还40万元给原告的民事责任。本案的第三个争议焦点问题为：第三人是否应对本案债务负连带返还责任。涉案土地虽然是两被告与第三人共同进行购买，但没有证据证实第三人参与了原、被告之间对涉案土地的买卖行为，亦没有证据证实其取得了土地转让款，第三人不是本案《租赁土地转让协议书》的当事人，其对本案债务不负返还责任，对原告要求第三人连带返还债务的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告刘XX与被告李某某、李XX于2013年11月19日签订的《租赁土地转让协议书》无效；二、被告李某某、李XX返还原告刘XX土地转让款40万元；三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。本案案件受理费7300元（原告已预交），原告刘XX负担2000元，被告李某某、李XX负担5300元。
上诉人李某某、李XX不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案涉讼《租赁土地转让协议书》是双方的真实意思表示，租赁土地是法律允许的，并不在法律禁止之列，因此，该合同没有违反法律的强制性规定，是合法有效的；根据合约精神，有约定的，执行该约定，没有约定的，执行法律规定。因双方当事人在协议中明确约定：“如遇政府行为，双方互不做任何赔偿，互不追究责任”，双方发生纠纷后应按该约定执行，不能因为政府行为就要上诉人退还合约金额，应判决驳回被上诉人刘XX的诉讼请求；一审判决错误地适用了《合同法》第52条、58条和《土地管理法》第63条的规定，导致判决错误。请求：撤销北流市人民法院（2014）北民初字第527号民事判决，驳回被上诉人刘XX的诉讼请求。
被上诉人刘XX答辩称：两上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。
一审第三人欧XX陈述称：其既不是本案涉讼土地的所有者，也不是合伙人，与两上诉人没有合伙行为，其也没有参与签订本案涉讼合同，按合同相对性原理，其与本案没有任何关联性，在本案中不应承担承担任何责任，一审判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人李某某、李XX与被上诉人刘XX双方签订的《租赁土地转让协议书》是否合法有效；2、上诉人李某某、李XX应否返还财产40万元给被上诉人刘XX。
上诉人李某某、李XX与被上诉人刘XX、一审第三人欧XX在二审举证期限内均未向法庭提供新的证据。
本院经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李某某、李XX与被上诉人刘XX签订的《租赁土地转让协议书》约定转让的土地是上诉人李某某、李XX、一审第三人欧XX向案外人吴XX、李XX购买所得的租赁土地，该土地属南宁市青秀区仙葫大道三屋园艺场集体所有的土地，而上诉人李某某、李XX、一审第三人欧XX与被上诉人刘XX双方均不是该集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案涉讼的《租赁土地转让协议书》约定的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，双方当事人依据该无效合同所取得的财产应互相返还。被上诉人刘XX在签订协议后，已依约通过案外人罗XX的账户两次汇款共40万元给上诉人李某某。对此事实有被上诉人刘XX提供的四张银行汇款凭证及上诉人李某某在收款后签名确认的一张收条为凭，本院予以确认。为此，被上诉人刘XX请求确认双方当事人签订的合同无效及请求上诉人李某某、李XX返还其所交定金40万元有理，一审判决予以支持是正确的，本院予以维持。鉴于一审第三人欧XX不是本案涉讼协议的权利义务主体，其与本案没有利害关系，依法不应由其承担本案民事责任。因此，被上诉人刘XX请求一审第三人欧XX与上诉人李某某、李XX承担返还财产40万元给被上诉人刘XX的连带责任，没有事实和法律依据，一审法院对此请求不予支持是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人李某某、李XX上诉无理，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由上诉人李某某、李XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈凤贞
审 判 员 陈劲松
代理审判员 李小莉
二〇一五年四月十六日
书 记 员 钟广夏