北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8592号
上诉人（原审原告）：王首富，男，1990年5月26日出生。
上诉人（原审原告）：王云飞，男，1965年5月8日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：于寒，北京市百瑞律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王主，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：解立新，男，1961年1月7日出生。
委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王子龙，男，该公司法务专员。
上诉人王首富、王云飞因与上诉人解立新及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王首富、王云飞上诉请求：撤销一审判决书第三项，依法改判解立新以每月4500元的标准向我二人支付自2016年3月17日起至实际交付房屋之日止的房屋租金损失。事实和理由：解立新于2016年3月17日向我方发出解除合同通知书，其这一根本违约行为导致我方本应占有房屋并获得收益的权利受到侵犯，故我的租金损失应从该日起算；且我方提交《公证书》可以证明同等条件的房屋租金为每月4500元。故一审法院认定解立新自2016年5月1日起，按每月4000元标准支付我房屋租金损失，属认定事实不清，请求二审法院依法改判。
解立新辩称，王首富、王云飞仅支付我3万元定金，未支付房款，不应取得房屋收益；据我了解2016年5月的房屋租金为3000元左右，故不同意王首富、王云飞的上诉请求。
解立新上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王首富、王云飞的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一审法院遗漏了双方在2016年1月13日签订《装修款补充协议》的事实。根据该补充协议的约定，房屋配套设施折价款22万元，交接方式和时间另行协商确定，而非《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）中约定的过户前2日。根据我一审提交的录音证据可以确定双方在2016年3月1日签订的《尾款支付协议》并没有免除王首富、王云飞支付首付款的义务，且在此后王首富、王云飞曾承诺在3月2日办理面签前支付我首付款22万元。2.按照双方约定，王首富、王云飞应在面签之前直接将22万元支付至我的账号，但其二人并未依约支付首付款，我有权解除合同，且在我向其发出解除通知后，王首富、王云飞并未在约定的异议期内向人民法院起诉，故双方签订的合同已经依法解除，一审判决双方继续履行合同于法相悖。3.一审法院判决我向王首富、王云飞按照每月4000元标准支付租金损失，证据不足。
王首富、王云飞辩称，解立新所述无证据支持，不同意解立新的上诉请求。
我爱我家公司述称，同意一审判决。
王首富、王云飞向一审法院起诉请求：1.解立新继续履行合同，协助我方办理过户，将北京市丰台区××30号楼4门402号房屋（以下简称402号房屋）产权变更至王首富、王云飞名下并交付房屋；2.解立新向王首富、王云飞支付租金损失每月4500元，自2016年3月16日至实际交付房屋之日止；3.支付律师费损失13万元；4.支付利息损失，剩余应付款159万元为基数，月息2%为标准，从2018年4月16日起至变更产权过户交付房屋后30日；5.诉讼费用由法院判决。
一审法院认定事实：2016年1月13日，王首富、王云飞（买受方、乙方）与解立新（出售方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为402号房屋，建筑面积共51.04平方米。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为159万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元。乙方选择公积金贷款，拟贷款金额为109万元。甲乙双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前2日，乙方向甲方支付28万元，资金通过资金监管方式划转。第二次，于过户前2日，乙方向甲方支付22万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在2016年4月30日前将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
合同签订当日，王首富、王云飞支付定金2万元。
2016年3月1日，王首富、王云飞（乙方）与解立新（甲方）签订《尾款支付协议》，约定：甲乙双方商议此房出售原价160万元，乙方答应2016年2月20日将首付款50万付予甲方，于是甲方给予乙方1万元优惠，因流程原因，甲方没有在应该收到首付款的时间收到首付款。之前便宜的1万元不再优惠，因此补缴购买402号房屋尾款事宜。经过友好协商：乙方同意以尾款形式支付1万元给甲方。注：甲乙双方必须完全配合原合同条款执行，积极配合程序流程。
上述协议签订当日，王首富、王云飞支付了1万元。
2016年3月2日，双方到场办理银行面签手续时，解立新以王首富、王云飞未支付首付款为由，未配合办理相关手续。2016年3月17日，解立新向王首富、王云飞发函，以王首富、王云飞未支付首付款违约为由，要求解除合同。
2016年8月，解立新向一审法院提起诉讼，以王首富、王云飞未支付50万元首付款为由要求确认双方签订的合同已于2016年3月17日解除、注销网签手续及王首富、王云飞向其支付违约金等。一审法院于2017年7月19日作出（2016）京0106民初16835号民事判决，认为解立新要求提前支付首付款的依据不足，其未取得单方解除权，故驳回了解立新的诉讼请求。解立新不服，提出上诉，本院于2017年11月30日作出（2017）京02民终11671号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案中，解立新以同样理由，不同意继续履行合同。
一审庭审中，王首富、王云飞提交《公证书》一份，证明由于解立新违约，逾期交房，造成了预期利益损失，并按照4500元每月标准，要求解立新向王首富、王云飞支付该预期利益损失。王首富、王云飞另提交北京京云律师事务所委托代理合同、北京市百瑞律师事务所法律服务合同及律师费发票，证明因诉讼，给其造成律师费损失13万元。对于上述损失，解立新均不同意支付。
一审庭审中，解立新提交录音两段，证明王首富、王云飞答应给首付款才面签。对此，王首富、王云飞对与其相关的录音的真实性予以认可，但认为50万元需要资金监管和存管，而解立新要求直接打到其账户。
一审法院认为，王首富、王云飞与解立新签订的《房屋买卖合同》及《尾款支付协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，解立新曾以王首富、王云飞未支付50万元首付款为由提起诉讼，要求确认合同已解除等，被生效判决驳回其诉讼请求。现解立新再次以同样理由进行抗辩，不同意继续履行合同，法院对其抗辩理由不予采信，对王首富、王云飞要求解立新继续履行合同、协助王首富、王云飞办理过户、将房屋产权变更至王首富、王云飞名下并交付房屋的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方合同约定，解立新应当在2016年4月30日将该房屋交付给王首富、王云飞，但其至今未交付房屋，构成违约，应当赔偿由此给王首富、王云飞造成的损失。现王首富、王云飞要求解立新向其支付自2016年3月16日至实际交付房屋之日止租金损失每月4500元，法院参照《公证书》中同等户型同等面积房屋租金情况按照每月4000元的租金标准对解立新逾期交房后给王首富、王云飞造成的损失予以支持，超出部分，不予支持。王首富、王云飞要求的律师费损失无事实及法律依据，对于其要求的利息损失未提交相应证据，故法院对该两项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条，于2018年6月判决：一、王首富、王云飞于判决生效之日起七日内支付解立新购房款一百五十七万元；二、解立新于判决生效之日起七日内协助王首富、王云飞将北京市丰台区××30号楼4层4-402号房屋的所有权转移登记至王首富、王云飞名下并将上述房屋交付给王首富、王云飞；三、解立新于交付上述房屋当日以每月四千元为标准向王首富、王云飞支付自二〇一六年五月一日起至实际交付上述房屋之日止的房屋租金损失；四、驳回王首富、王云飞的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。解立新提交：证据1.2016年1月13日，解立新与王首富、王云飞签订的《装修款补充协议》，欲证明根据协议第二条约定“上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商”，所以双方对于22万元进行了口头协商，应在面签之前支付；证据2.链家网站手机截屏照片打印件两张，欲证明与涉案房屋同小区同户型的房屋租金在2016年7月和2017年3月分别为每月3300元和3800元。证据3.另案庭审笔录，欲证明王首富、王云飞为让其配合面签曾答应面签前向其个人账户支付22万元。王首富、王云飞对上述证据质证意见为：证据1.真实性认可，证明目的不予认可，没有证据显示双方约定在面签前支付22万元，且不属于二审新证据，不应采信；证据2.真实性、证明目的均不认可；证据3.真实性认可，证明目的不认可，整个笔录通篇我都在否认双方达成了给付22万元的合意，双方没有面签的原因一是解立新涨价，不同意卖了，二是其要求我将钱款打入其个人账户，我不同意。我爱我家公司的质证意见为：证据1.真实性认可，证明目的不发表意见；证据2.真实性无法核实，证明目的不发表意见；证据3.真实性认可，证明目的不予认可，若双方就此达成了合意，应该会签订书面协议，基本不会出现口头协议的情形，没有签订书面协议，就应该尊重之前合同的约定。综合各方质证意见，本院认为，证据1和证据3的真实性，各方均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信；证据2系打印件，解立新未提交原件予以核对，本院不予采信。
一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院审理中，各方就解立新与王首富、王云飞之间是否存有面签前直接向解立新个人账户支付22万元的约定发生争议。对此，本院认定如下：首先，经查，唐亚飞与解立新的录音中，关于22万元仅有一句“第一笔呢22万就是现在可以给您，但是28万必须得走资金监管”。其次，另案庭审笔录中仅提到“面签当日”支付，未显示是面签之前还是之后，亦未有支付方式的体现。且二审庭审中，经询，我爱我家公司称解立新与王首富、王云飞之间不存在口头约定，以买卖合同约定为准。综上，本院无法认定双方之间存有面签前王首富、王云飞直接向解立新个人账户支付22万元的约定。
本院认为，王首富、王云飞与解立新签订的《房屋买卖合同》及《尾款支付协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
关于王首富、王云飞是否因未按时支付首付款而构成违约一节。结合《房屋买卖合同》和《装修款补充协议》的相关内容和各方陈述，可以确认《装修款补充协议》中的22万元与《房屋买卖合同》中的22万元系同一笔款项。《房屋买卖合同》中已明确约定22万元应于过户前2日通过资金存管方式支付，现没有证据证明双方达成书面补充协议变更了上述约定和存在双方曾达成解立新所述的面签前王首富、王云飞直接向解立新个人账户支付22万元的口头约定的事实，故本院无法认定双方变更了《房屋买卖合同》中关于22万元支付时间及方式的约定，关于22万元的支付时间及方式，应以《房屋买卖合同》的约定为准。加之解立新以王首富、王云飞未按期支付首付款为由要求确认合同解除的诉讼已被法院生效判决驳回，故本院难以认定王首富、王云飞存在未按时支付首付款的违约情形，对解立新的该项上诉意见，本院不予支持。
关于解立新是否应当支付王首富、王云飞的房屋租金损失及损失如何计算一节，本案中，因解立新未配合面签，双方之间的《房屋买卖合同》未继续履行，解立新未依约在2016年4月30日将402号房屋交付给王首富、王云飞，构成违约，其应当赔偿由此给王首富、王云飞造成的损失。关于租金损失的起算，因租金的产生系建立在对房屋占有基础之上，一审法院从2016年5月1日起计算房屋租金损失，正确。关于租金损失的标准，解立新提供的证据不足以证明其主张的租金标准；王首富、王云飞就其主张的租金标准虽提交《公证书》予以佐证，但其所公证的房屋价格系2017年12月至2018年5月期间的价格。综合考虑双方举证质证情况和租房市场价格趋势，一审法院酌定解立新以每月4000元的标准支付房屋租金损失，并无不当。解立新和王首富、王云飞的相关上诉意见，本院均不予采纳。
综上所述，解立新与王首富、王云飞的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19222.5元，由解立新负担19110元（已交纳），由王首富、王云飞负担112.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
二〇一八年八月三十一日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞
书 记 员 徐方烁