河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初10568号
原告徐松涛，男，汉族，1964年12月29日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人王丽侠、钱欧阳，河南沃华律师事务所律师。
被告武连成，男，汉族，1968年1月24日出生，住河南省商水县。
委托诉讼代理人姬辉辉，河南陈州律师事务所律师。
原告徐松涛（以下简称原告）诉被告武连成（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王丽侠、钱欧阳，被告委托诉讼代理人姬辉辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告系房屋租赁合同关系，原告与被告于2015年7月30日签订了房屋租赁合同，双方约定原告将其位于郑州市金水区博颂路38号（豫军长基花园）1号楼2单元2405号的房屋出租给被告居住使用，屋内设施有美的空调三台、海尔冰箱一台、前锋牌18升燃气热水器一台、洗衣机一台、桌子一个、电视柜一个、床一张、四门衣柜及书柜一组、油烟机一台、神州牌燃气一台、灶台、沐浴器、洗手池、马桶、钥匙等物件。合同签订后原告已经按照约定将房屋及约定设备完好无损的交付于被告使用。但是在2015年9月14日，原告突然被告知自己的房屋着火，后查明是因为被告使用电吹风不当引起的火灾。不仅该租赁房屋及屋内设施被烧坏、楼上楼下住户房屋结构也因着火被烧毁受损其要求被告加固并修复，而且又因被告怠于修复漏水也造成了部分物件的损坏，原告多次找到被告与其协商修复房屋的事情，但被告以各种理由推脱不予解决，特诉至法院。原告诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋修复费用及财产损失共计15万元；2.判令被告支付原告从事故发生之日至房屋修缮恢复使用期间的租金约22400元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求：1.将诉讼请求第一项变更为判令被告支付原告房屋修复费用及财产损失共计120832元；2.将诉讼请求第二项变更为判令被告支付原告租金损失共计96787元（2015年10月30日至2018年9月17日按每月2800元计算）。
被告辩称，请求驳回原告不合理部分的诉讼请求。纠纷房屋空置至今，原告也存在过错，且燃烧后并非所有物品均发生了损害，实际损坏的有一台挂式空调、一台立式空调以及一台冰箱在着火中过火，但具体能否使用或需要维修无法确定，且相关物品即使全损，也存在有残值。原告所列的物品并非全部损害，只有两台空调（一台挂式、一台立式）、一台冰箱、一台洗衣机，其他无损坏。双方关于装修部分达成的和解协议在2018年7月17日，原告主张2018年7月17日后装修的费用无依据，且原告并非提供实质证据证明装修已经实现。
根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院对以下事实予以确认：
1.2015年7月30日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将位于郑州市金水区博颂路38号（豫军长基花园）1号楼2单元2405号的房屋出租给乙方居住使用，房屋内设施包括美的空调（KFR-51LW/DY-
PA400(D3)）一台、美的空调（KFR-26GW/DY-
PA402(D3)）两台、海尔冰箱（BCD-205STPH）一台、前锋牌18升燃气热水器一台、洗衣机一台、桌子一个、电视柜一个、床一张、四门衣柜一组、书柜一组、油烟机一台、神州牌燃气灶一台、灶台、淋浴器、洗手池、马桶，租赁期限自2015年7月30日至2016年7月30日，月租金为人民币2800元，按季度结算。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费；乙方在承租期限内若损坏房屋结构及附属设施，应负责照价赔偿。
2.2015年9月14日，涉案房屋发生火灾，被告认可基于被告的过失造成涉案房屋着火，致使涉案房屋内物品损失。
3.原告与被告就涉案房屋的损失不能达成和解诉至本院，2016年10月14日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司根据我院的申请，受理对位于郑州市金水区博颂路38号（豫军长基花园）1号楼2单元2405号房屋是否需要采取加固措施进行司法鉴定，原告预交鉴定费18000元。2016年12月5日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司出具豫基研[2016]建质鉴字第38号司法鉴定意见书，鉴定意见：根据《火灾后建筑结构鉴定标准》（CECS252:2009）第6条规定，对初步鉴定评级为Ⅱa级的构件可不采取加固处理措施，对初步鉴定评级低于Ⅱb级且详细鉴定评级为b级、c级、d级的构件，应采取加固处理措施，加固修复方案应由具备设计资质的单位出具。
4.2018年6月1日，原告与被告经协商就加固事宜达成如下协议：双方均认可纠纷房屋需要加固的基本事实；双方确认纠纷房屋加固的总费用为2万元，由被告承担，付款时间双方另行协商，如协商不成由法院判决；加固的方案选择及实施由甲方单独负责；签署本协议后，双方就加固事宜再无任何纠纷。
5.2018年7月17日，经被告找专业人士实地勘探，涉案房屋受损部分的装修（包含门）所需费用45000元、受损的两扇窗户材料及安装所需费用4500元，原告认可上述费用。同日，本院告知原告可对涉案房屋进行装修。
6.2018年7月27日，河南长基物业服务有限公司出具证明一份，载明：豫军长基花园1号楼2单元2405户（131号）欠费明细如下：物业费4680元（2015年11月1日-2018年7月31日）、电费228元（2015年1月1日-2017年3月31日）、水费67元（2015年1月1日-2017年3月31日），主卧阳台落地窗和客厅飘窗玻璃框重新更换维修费用8000元、房间入户防盗门更换维修费用2500元、墙体外立面修复费用2000元、楼道公共区域墙体熏黑重新恢复费用1000元（物业先行垫付）。证明下方有河南长基物业服务有限公司的公章。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋租赁协议》对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁协议》签订后，原告向被告履行了交付租赁房屋的义务，被告在房屋租赁期间因自身过失造成房屋发生火灾，根据双方约定，被告应当对涉案房屋的损失承担相应责任。
原告主张的涉案房屋损失如下：1.租金损失96787元。2015年9月14日发生火灾后，原告主张被告恢复房屋，双方因不能达成合意产生纠纷诉至本院，原、被告双方对涉案房屋在火灾发生后是否交付存在争议,被告未能举证证明其向原告交付涉案房屋，原告亦不认可被告已交付房屋，本案视为被告未交付涉案租赁房屋。原告与被告约定涉案房屋租金每月2800元，被告仅向原告支付自合同签订之日起前3个月的房租，故本院支持自2015年10月30日至2016年7月30日被告以每月2800元的标准向原告支付租金；2018年7月17日，原、被告双方就房屋受损部分的装修费等费用达合意后，本院告知原告可对涉案房屋进行装修，另因目前房屋租赁市场行情下降，故本院支持自2016年7月31日至2018年8月31日被告以每月2400元的标准向原告支付租金损失，以上共计56400元。2.家电损失11857元。原告提交2015年4月18日购买的三台美的空调、一台海尔冰箱的发票，显示美的空调（KFR-51LW/DY-
PA400(D3)）价格3799元、美的空调（KFR-26GW/DY-
PA402(D3)）两台价格3398元、海尔冰箱（BCD-205STPH）价格1638元。洗衣机于2003年左右购买，根据原告提交的事件发生后的照片显示，房屋内一台柜式空调、挂式空调、一台冰箱、一台洗衣机发生损坏，根据物品的损坏程度及购买时间，本院支持被告向原告支付家电损失7436元（3799元+1699元+1638元+300元=7436元）。3.家具损失11000元。庭审中，本院查明电视柜是原告于1996年做的，三组装饰柜于2003年做的，因原告未能提供以上家具的购买发票，结合家具的具体使用年限，本院支持被告向原告支付家具损失1500元。4.屋内装修45000元，阳台落地窗和客厅窗户4500元，入户防盗门更换2500元，楼层墙体外立面修复2000元，楼道公共区域修复1000元，共计55000元。原告未能提供墙体外立面修复费用的票据,根据原告提交的照片显示涉案房屋楼层墙体外立面及楼道公共区域被火熏黑，本院支持被告向原告支付修复费用2000元。原、被告认可屋内装修（包含门）45000元及窗户修理安装费用4500元，故本院支持被告向原告支付51500元（45000元+4500元+2000元=51500元）。5.加固费用损失20000元。原、被告双方就涉案房屋加固费用达成协议，故本院对该项主张予以支持。6.鉴定费用18000元。原告因涉案房屋是否需要采取加固措施的鉴定预交鉴定费18000元，因被告的过失造成涉案房屋着火，结合火灾的情形及物业管理需要，进行是否需要采取加固措施的鉴定有其必要性，故本院支持被告向原告支付鉴定费用18000元。7.物业费4680元、电费228元、水费67元。根据原告提交河南长基物业服务有限公司收费票据显示，原告实缴物业费4680元（2015年11月1日-2018年7月31日）、水费67元（2017年1月1日-2017年3月31日）、电费228元（2017年1月1日-2017年3月31日）。原告与被告约定涉案房屋租赁期间自2015年7月30日至2016年7月30日，根据合同约定在房屋租赁期间产生的物业费、水费、电费应由被告承担；本案中，被告未向原告交付涉案租赁房屋，另因原告造成涉案房屋损害，原、被告发生纠纷致使涉案房屋不能对外出租，故本院支持被告向原告支付物业费4680元、电费228元、水费67元。
以上原告损失共计159811元（56400元+7436元+1500元+51500元+20000元+18000元+4680元+228元+67元=159811元），原告主张超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告武连成于本判决生效之日起十日内支付原告徐松涛各项损失共计159811元；
二、驳回原告徐松涛的其他诉讼请求。
案件受理费4564元，由原告徐松涛负担1212元，由被告武连成负担3352元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张卫国
人民陪审员 方爱梅
人民陪审员 陈 岭
二〇一八年八月九日
书 记 员 王梓翔