北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13175号
上诉人（原审被告）北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层404室。
法定代表人张晓明，总经理。
委托代理人刘丽荣，北京安杰律师事务所律师。
委托代理人林春耀，北京安杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘颀业，男，1968年6月20日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人程薇，天津全唐律师事务所律师。
上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭公司）因与被上诉人潘颀业房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第36595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，潘颀业起诉至原审法院称：2007年10月18日，潘颀业与正旭公司签订了编号为Y×的《北京市商品房买卖合同》，购买正旭公司开发的位于北京市朝阳区×小区×园×层×房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，潘颀业按照合同约定向正旭公司支付了全部购房款3874009元和面积差价款104711元，共计3978720元。根据合同约定，正旭公司应在2007年12月20日前向潘颀业交付符合约定的商品房，2008年5月31日前，正旭公司应取得该商品房所在楼栋的权属证明；2008年12月20日前，正旭公司应为潘颀业办妥该商品房的产权证。但是至今，涉案房屋尚未通过竣工验收，正旭公司没有向潘颀业交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房；正旭公司也未能按照合同约定取得涉案房屋的初始登记，更没有为潘颀业办理涉案房屋的产权转移登记。潘颀业多次要求正旭公司履行合同，但正旭公司均没有完全履行。故要求判令正旭公司在判决生效后3个月内组织涉案房屋的竣工验收，并协助潘颀业办理涉案房屋的产权证；判令正旭公司向潘颀业支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金2056998.2元（按总房款的日万分之二自2008年6月1日计算至2015年6月30日）；判令正旭公司向潘颀业支付逾期办理涉案房屋产权证的违约金473865.6元（按总房款的日万分之零点五自2008年12月21日计算至2015年6月30日）。
正旭公司在原审法院辩称：对潘颀业第一项诉讼请求，涉案房屋所在项目因为超规划建设，被规委认定为超规划建设，导致无法办理规划验收。近年来，正旭公司一直积极努力，协调办理规划验收。在2014年底，北京市和朝阳区规划委员会开会确定，正旭公司将未出售的房屋中的超规划建设拆除后即可办理整体验收，正旭公司在今年年初，将未售出的阳光房全部拆除。现正在进行进一步的竣工验收申报，但什么时候能验收，正旭公司无法确定。正旭公司一直在努力组织竣工验收，现尚不能办理产权登记。对潘颀业第二、三项诉讼请求中的违约金，根据合同约定初始登记的违约金的支付时间应为取得初始登记的30日内支付；逾期办理产权证的违约金也应自办理产权证后的30日内支付，故潘颀业主张违约金的条件尚未成就。另外，潘颀业主张的违约金标准过高，涉案房屋虽未能竣工验收、办理产权证，但潘颀业已经实际居住，未对潘颀业使用收益产生影响，且潘颀业没有提交相关证据证明损失。潘颀业主张的违约金，如果法院判决，也仅应判决潘颀业起诉之日前2年内的违约金，其余部分超过了诉讼时效。
原审法院经审理查明：2007年10月18日，潘颀业作为买受人与正旭公司作为出卖人签订了编号为Y×的《北京市商品房预售合同》，约定潘颀业购买正旭公司开发的涉案房屋，该房屋预测建筑面积为151.91平方米，套内建筑面积为127.27平方米，总价款为3874009元。合同约定正旭公司应于2007年12月20日前向潘颀业交付涉案房屋。
合同第20条约定：出卖人应当在2008年5月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得涉案房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托北京嘉业兴安房地产经纪公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用2000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
潘颀业实际向正旭公司支付了3978720元购房款。
潘颀业与正旭公司均认可商品房合同约定交付之日起第365日为2008年12月20日。
涉案房屋所在楼栋尚未取得初始登记，尚不具备办理产权证的条件。
庭审中，潘颀业提交了2015年5月28日发出的律师函以及向合同约定的正旭公司地址以及正旭公司注册地发出的EMS邮件，律师函主要内容为要求正旭公司办理产权证并支付违约金。两封邮件均未签收。
正旭公司提交竣工验收报告和情况反映、照片，证明正旭公司在积极组织竣工验收，潘颀业对此不认可，提出均系正旭公司单方制作的。
潘颀业称其通过电话和发函的方式主张过权利，正旭公司对此予以否认。
就何时能完成涉案房屋所在楼栋的竣工验收工作，正旭公司称现无法确定，需要相关行政部门确定。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、发票等证据及庭审记录在案佐证。
原审法院经审理认为：潘颀业、正旭公司签署的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行各自义务。本案中，正旭公司未能依据合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为潘颀业办理产权证，已构成违约，应承担违约责任。考虑到办理涉案房屋所在楼栋的权属证明与办理涉案房屋的产权证具有一定的因果关系，正旭公司的二项违约行为给潘颀业造成的损失存在一定重复，故法院选择合同中较高的标准支持潘颀业主张的违约金。对潘颀业主张要求正旭公司在3个月内组织竣工验收并办理产权证的诉讼请求，因竣工验收需要与相关行政部门协调，具备不确定性，涉案房屋现不具备办理产权证的条件，故法院对该项诉讼请求不予支持，潘颀业可在条件成就后依据新的事实另行主张。
对正旭公司提出的违约金的支付条件未成就的抗辩意见，考虑到系正旭公司超规划建设导致无法取得相关权属证明，且最终能否取得也不确定，如坚持以合同约定条件成就后再主张权利，势必造成潘颀业的权利无法保护，故法院对该抗辩意见不予采信。对正旭公司提出的潘颀业部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因双方合同约定的主张条件在实际取得相关权属证明后的30日内，潘颀业在此之前未主张权利，不能视为潘颀业主张超过诉讼时效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付潘颀业逾期取得北京市朝阳区×小区×园×层×号房屋所在楼栋的权属证明及未办理该房屋产权证的自二○○八年六月一日至二○一五年六月三十日的违约金共计二百零五万六千九百九十八元二角。二、驳回潘颀业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，正旭公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回潘颀业原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由潘颀业承担。主要上诉理由是：原审对于正旭公司提出的违约金支付条件未成就的抗辩意见不予采信，判决正旭公司于判决生效后7日内向潘颀业支付逾期取得所在楼栋权属证明及房屋产权证违约金没有事实和法律依据；原审确定的逾期取得所在楼栋权属证明及房屋产权证违约金数额过高，按照总房款日万分之二确定违约金过分高于潘颀业的实际损失，潘颀业未就其经济损失进行举证，且潘颀业已如期入住涉案房屋，实现了该房屋占有、使用、收益的权能，该房屋所在楼栋权属证明及房屋产权证未能取得并未对潘颀业造成实际损失。潘颀业起诉之日前两年以外的违约金主张超过诉讼时效，不应得到支持。潘颀业同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潘颀业与正旭公司签定的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行各自义务。合同履行过程中，正旭公司未能依据合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，亦未能在合同约定的期限内为潘颀业办理产权证，构成违约，其应承担相应的违约责任。考虑到办理涉案房屋所在楼栋的权属证明与办理涉案房屋的所有权证书具有一定的因果关系，原审法院已对正旭公司上述二项违约行为，择合同中较高的标准支持潘颀业主张的违约金，且该违约金标准较为合理，故对正旭公司所持原审法院确定的违约金数额过高的主张，本院不予支持。正旭公司主张违约金的支付条件未成就，因正旭公司无法取得相关权属证明系其超规划建设导致，且最终能否取得也不确定，如坚持以合同约定条件成就后再主张权利，势必造成潘颀业的权利无法保护，鉴于此，原审法院对正旭公司的上述意见不予采信并无不当。正旭公司主张潘颀业起诉之日前两年以外的违约金超过诉讼时效，因双方合同明确约定正旭公司应于潘颀业实际取得权属证明之日起30日内或实际取得房屋所有权证书之日起30日内向潘颀业支付相应违约金，现涉案房屋所在楼栋尚未取得初始登记，亦不具备办理产权证的条件，故潘颀业现起诉要求正旭公司支付违约金未超过诉讼时效期间，正旭公司的上述主张，无事实依据，本院不予支持。
综上，正旭公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13523元，由潘颀业负担1895元（已交纳），由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担11628元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费23256元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 仵霞书记员李月明