广东省深圳市南山区人民法院
行 政 判 决 书
（2012）深南法行初字第66号
原告车继文。
原告何影明。
二原告共同委托代理人万向阳，广东同仁律师事务所律师。
被告深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦，组织机构代码695550622。
法定代表人王幼鹏，该委员会主任。
委托代理人李德选，广东信通律师事务所律师。
委托代理人章世容。
第三人平安银行股份有限公司深圳车公庙支行，住所地深圳市福田区车公庙泰然九路泰安轩A座首层。
负责人李素霞，该行行长。
委托代理人孙博。
第三人深圳市恒天实业发展有限公司，住所地深圳市南山区桃源西路常兴苑C2栋304A。
法定代表人徐树人。
原告车继文、何影明不服被告深圳市规划和国土资源委员会作出的房地产权登记行为，向本院提起行政诉讼。本院于2012年7月25日受理后，于2012年8月20日向被告送达了起诉书副本及应诉通知书。因平安银行股份有限公司深圳车公庙支行（以下简称平安银行车公庙支行）和深圳市恒天实业发展有限公司（以下简称恒天公司）与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并依法送达了起诉书副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2012年12月14日公开开庭审理了本案。原告何影明、原告委托代理人万向阳，被告委托代理人李德选及第三人平安银行车公庙支行委托代理人孙博到庭参加了诉讼。第三人恒天公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
2003年12月16日，原深圳市规划与国土资源局作出登记编号为4000133787的房地产权登记行为，将位于深圳市南山区桃园西路的御海新苑二期4号楼607房产核准登记至原告名下。
被告向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据：1、深房登函（2012）231号《关于撤销御海新苑二期4号楼607房地产权登记的复函》；2、收文材料清单、《撤销房屋产权登记的申请书》及其附件（A2-201200188）；3、《深圳市房地产转移登记申请表》；4、经公证的《深圳市房地产买卖合同》；5、《付清楼款证明书》及发票；6、《御海新苑房屋分配表》；7、恒天公司身份证明及授权委托手续；8、车继文、何影明身份证明；9、《授权委托书》；10、抵押权人出具的《申请书》；11、原深圳市商业银行车公庙支行身份证明、相关的变更材料及委托手续；12、经公证的《楼宇按揭（抵押）借款合同》；13、深房地字第××号《房地产证》；14、《房地产权抵押登记查询表》；15、《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》；16、《深圳经济特区房地产登记条例》。
原告诉称，原告于2010年2月3日向龙岗区坂田街道办事处提出保障房申请，2011年7月22日，深圳市住房和建设局以原告名下有一套位于南山区桃园西路御海新苑二期4号楼607房的房产为由驳回原告的保障房申请并罚款5000元。因原告此前一直没有房产更不知其名下有房产，故向深圳市人民政府申请复议。2011年9月30日，深圳市人民政府以原告名下有涉案房产为由维持了深圳市住房和建设局的处理结果，驳回了原告的复议请求。原告不服又向深圳市住宅售房管理服务中心信访，但仍被该中心驳回。原告于2011年12月9日在被告处调取了涉案房产的档案资料，得知自己被别人假冒签名在被告处办理了涉案房产的产权登记。具体事实如下：1998年7月13日，原告与恒天公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向恒天公司购买南山区桃园西路御海新苑二期4号楼607房产，交房日期为1998年12月30日。同年11月10日，原告及恒天公司与深圳市城市合作商业银行深大支行签订了《楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定由原告向该行借款人民币185000元以购买涉案房产。1999年4月份，原告因恒天公司未能依约交付房屋而向深圳市南山区人民法院提起诉讼，请求判决解除上述房屋买卖合同及抵押借款合同，由恒天公司返还购房款并支付违约金。1999年11月9日，深圳市南山区人民法院作出（1999）深南法房初字第242号民事判决书，判决解除上述房地产买卖合同和抵押借款合同，恒天公司返还原告购房款。上述判决已于1999年12月22日生效。2003年11月26日，恒天公司向被告提交了早已于1999年经人民法院判决解除的《深圳市房地产买卖合同》、《楼宇按揭（抵押）借款合同》、虚假的《付清楼款证明书》以及一份由原告于2003年11月26日出具的所谓授权深圳市商业银行深大支行古文红代理原告办理涉案房屋房产证的《授权委托书》（伪造原告签名），请求被告将涉案房产转移登记在原告名下。2003年12月16日，被告根据恒天公司提交的资料将涉案房产登记在原告名下，并核发了房地产证。由于原告知道涉案房地产买卖合同早已被人民法院判决解除，故不知恒天公司此后伪造原告签名办理涉案房产的房产证事实。鉴于此，原告向深圳市人民警察学校物证鉴定所申请鉴定。2011年12月21日，该所以深警校文检字（2011）51号《鉴定书》认定了2003年11月26日《授权委托书》中“授权人签字盖章”处“车继文、何影明”的签字并非原告所签。以上可见，恒天公司为了骗贷而在人民法院解除了房屋买卖合同和抵押贷款合同之后通过伪造原告的签名及提交虚假资料的方式欺骗被告将涉案房产登记在原告名下，故依据《中华人民共和国行政许可法》第69条、《广东省城镇房屋登记办法》第16条、《广东省城镇房地产权登记条件》第15条以及《深圳经济特区房地产权登记条例》第51条和57条之规定，涉案房产的产权登记应当予以撤销。综上所述，原告不是涉案房产的所有权人，恒天公司以欺骗方式骗取产权登记的行为当属于无效，涉案房产的产权登记应当予以撤销。被告的产权登记行为不仅使原告丧失申请保障房的资格，还致使原告受到行政处罚，故原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、撤销被告于2003年12月16日作出的将南山区桃园西路御海新苑二期4号楼607房产（房产证号：深房地字第××号）登记在原告名下的具体行政行为；2、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交的证据材料有：1、深建罚（2011）178号行政处罚决定书；2、深府复决（2011）352号行政复议决定书；3、深（南）房预买字（1998）第216号《深圳市房地产买卖合同》及（98）深福房证字第2977号《公证书》；4、深城银（大）借字（98）1223号《楼宇按揭（抵押）借款合同》及（98）深福房证字第2978号《公证书》；5、（1999）深南法房初字第242号民事判决书；6、《深圳市房地产转移登记申请表》及其他申请材料（《付清楼款证明书》、《授权委托书》、发票、《房地产证》）；7、深警校文检字（2011）51号《鉴定书》。
被告辩称：一、原深圳市规划与国土资源局核发御海新苑二期4号楼607房产深房地字第××号《房地产证》，申请资料齐全，权属来源清楚，符合法定程序，已尽审慎合理的审查职责，该行为合法、有效。2003年11月26日，恒天公司与原告共同提交《深圳市房地产转移登记申请表》、经公证的《深圳市房地产买卖合同》、身份证明、购房发票及付清房款证明等资料，申请将涉案房产转移登记至原告名下。同时，深圳市商业银行车公庙支行（注：原名称深圳市商业银行深大支行）也出具了《申请书》及身份证明、《楼宇按揭（抵押）借款合同》等资料，申请将原告楼花抵押登记转为现楼抵押登记。原深圳市规划与国土资源局受理申请后，经审核，申请人提交了《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条规定的申请转移登记应提交的文件，申请资料齐全，权属来源清楚，符合登记条件。2003年12月16日，原深圳市规划与国土资源局将涉案房产转移登记至原告名下。二、原告的起诉已超过起诉期限。如上所述，原告于2003年11月26日申请办理涉案房产的转移登记。同年12月16日，原深圳市规划与国土资源局核准登记。原告作为该登记事项的申请人及登记后的权利人在此时就知道该登记行为的存在，而迟至现在才提起诉讼，明显已超过《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定的2年的起诉期限。三、原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据。（一）原告诉称涉案房产转移登记申请资料中的《授权委托书》是伪造的并以此诉请撤销该登记行为。事实上，该证据并不能证明原告未与恒天公司共同提出转移登记申请。相反，据涉案房产转移登记申请材料显示，作为转让方的恒天公司与作为受让方的车继文、何影明分别在《深圳市房地产转移登记申请表》中盖章和签字，证明了该登记行为是转让方与受让方共同提出申请的。综上，如前所述，涉案房产的转移登记行为的申请资料齐全，办理程序合法，不具有《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条撤销核准登记的情形。（二）原告提起此次诉讼，最根本的原因在于其与恒天公司、深圳市商业银行深大支行之间因购买、贷款合同产生了民事纠纷。根据相关规定，因合同的履行、解除等引发的纠纷，原告应遵循民事途径解决。综上所述，请法院驳回原告的起诉。
第三人平安银行车公庙支行在庭审中述称，涉案债权已经转让给中国信达资产管理公司深圳办事处。
第三人平安银行车公庙支行向本院提交《债权转让协议》一份。
第三人恒天公司未答辩，亦未向本院提交相关证据材料。
诉讼中，原告申请对日期为2003年11月26日《深圳市房地产转移登记申请表》上受让方“车继文、何影明”的签名是否是本人笔迹进行鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对上述申请事项进行鉴定，该所于2013年4月2日作出粤南（2013）文鉴字第141号《文书司法鉴定意见书》。
根据当事人的庭审质证意见和对相关证据的审查，本院确认原告、被告提交的各项证据以及粤南（2013）文鉴字第141号《文书司法鉴定意见书》符合证据真实性、合法性和关联性的要求，可作为本案定案依据。
本院根据以上有效证据及庭审笔录，确认以下事实：
位于深圳市南山区桃园西路的御海新苑房屋系由第三人恒天公司开发建设，1998年6月25日取得房地产预售许可证。1998年7月13日，原告车继文、何影明与第三人恒天公司就御海新苑二期4号楼607号房产签订了深（南）房预买字（1998）第216号《深圳市房地产买卖合同》。1998年11月10日，原告、恒天公司、原深圳市商业银行深大支行共同签订了深城银（大）借字（98）1223号《楼宇按揭（抵押）借款合同》。后因恒天公司未如约交房，原告将恒天公司和原深圳市商业银行股份有限公司深大支行诉至深圳市南山区人民法院，要求解除上述房地产买卖合同以及原告与二第三人签订的楼宇按揭（抵押）借款合同、恒天公司退还购房款并支付违约金、公证费、登记费、保险费、借款利息及罚息等损失。深圳市南山区人民法院于1999年11月9日作出（1999）深南法房初字第242号民事判决，该判决第一项判项是解除上述房地产买卖合同和楼宇按揭（抵押）借款合同。
2003年，被告收到转让方为“深圳市恒天实业发展有限公司”、受让方署名为“车继文、何影明”、落款时间为“2003年11月26日”的《深圳市房地产转移登记申请表》以及经公证的《深圳市房地产买卖合同》、原告及恒天公司身份证明材料、授权委托手续、购房发票、《付清房款证明》等房地产转让登记申请材料。同时，原深圳市商业银行车公庙支行也向被告提交了《申请书》、身份证明及相关变更材料、授权委托手续、经公证的《楼宇按揭（抵押）借款合同》等资料，申请办理房产证并将楼花抵押登记转为现楼抵押登记。原深圳市规划与国土资源局受理申请后，经审核，于2003年12月16日颁发深房地字第××号《房地产证》，将涉案房产登记至原告名下。2010年2月3日，原告何影明家庭向龙岗区坂田街道办事处提交保障性住房申请。2011年7月22日，深圳市住房和建设局作出深建罚（2011）178号行政处罚决定书，以何影明家庭存在隐瞒住房状况的行为为由驳回何影明家庭的保障性住房申请，并对其处以人民币5000元的罚款、自驳回其申请之日起三年内不予受理其住房保障申请。原告不服，向深圳市人民政府提起行政复议。2011年9月30日，深圳市人民政府作出深府复决（2011）352号行政复议决定，维持了深圳市住房和建设局的处罚决定。2012年，原告向被告提交《撤销房屋产权登记的申请书》，请求撤销涉案房产的核准登记行为。2012年4月12日，被告作出深房登函（2012）231号《关于撤销御海新苑二期4号楼607房地产权登记的复函》，告知原告需对有关事项调查核实清楚后再作处理。原告不服，于2012年7月25日诉至法院。
另查，2011年12月13日，原告委托深圳市人民警察学校物证鉴定所就送检日期为2003年11月26日的《授权委托书》上授权人签字盖章栏所写“车继文、何影明”签名笔迹与原告的签名样本笔迹是否为同一人笔迹进行鉴定。同年12月21日，该所作出深警校文检字（2011）51号《鉴定书》，鉴定意见为送检日期为2003年11月26日的《授权委托书》上授权人签字盖章栏所写“车继文、何影明”签名笔迹与原告提供的样本笔迹不是同一人笔迹。广东南天司法鉴定所受本院委托作出粤南（2013）文鉴字第141号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为2003年11月26日《深圳市房地产转移登记申请表》受让方（签章）处“车继文、何影明”签名与車（车）继文、何影明签名样本分别不是出自同一人笔迹。
再查，与原告签订楼宇按揭（抵押）合同的是原深圳市商业银行深大支行，该支行先后更名为深圳市商业银行车公庙支行、深圳平安银行股份有限公司深圳车公庙支行以及平安银行股份有限公司深圳车公庙支行。
本院认为，深圳市规划和国土资源委员会负责本辖区内的房地产权登记及土地使用权的出让、规划等行政管理职能，是本案的适格被告。
原告起诉是否已超过诉讼时效以及涉案房地产权登记具体行政行为是否合法是本案争议的焦点。
关于诉讼时效的问题。公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年提起诉讼的，人民法院不予受理。行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。鉴于被告向本院提交的《深圳市房地产转移登记申请表》及《授权委托书》上车继文、何影明的签名笔迹均已经证实与原告本人的笔迹不一致，故原告解释其在收到深圳市住房和建设局作出的行政处罚决定后方知其名下登记有涉案房产符合常理。故原告在知道被诉具体行政行为之日起2年内提起诉讼，符合法律规定，未超过法定起诉期限。
关于涉案房地产权登记具体行政行为是否合法的问题。《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条、第十七条、第三十七条、第三十九条、第五十一条规定，房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。申请转移登记，应提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准转移登记，并换发房地产权利证书。凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。撤销核准登记的决定应当书面通知当事人。本案中，根据现查明的事实，被告在审查涉案房地产权转移登记申请时，未能审查出他人假冒原告的身份进行房地产转移登记申请的事实，将本不属于原告的房产转移登记至其名下，应认定房屋登记机构未尽合理审慎职责，涉案核准登记具体行政行为违法，理应予以撤销。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：
撤销被告深圳市规划和国土资源委员会于2003年12月16日作出的将南山区桃园西路御海新苑二期4号楼607房产（房产证号：深房地字第××号）登记在原告车继文、何影明名下的具体行政行为。
本案受理费人民币50元以及鉴定费用人民币8080元，由被告深圳市规划和国土资源委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 茜
人民陪审员 左 平
人民陪审员 何倩燕
二〇一三年五月六日
书 记 员 黄 静