湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6397号
上诉人（原审原告）：张贞婕，女，汉族，1980年9月30日出生，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：陈静，湖北多能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢玉琪，湖北多能律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宓小红，女，汉族，1973年12月1日出生，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王悠然，湖北山河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程林，男，汉族，1959年12月31日出生，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王悠然，湖北山河律师事务所律师。
原审第三人：武汉信誉家地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市洪山区关山大道太阳城小区信誉家地产。
法定代表人：冯广东。
上诉人张贞婕与上诉人宓小红、程林、原审第三人武汉信誉家地产经纪服务有限公司（以下简称信誉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张贞婕及其委托诉讼代理人谢玉琪，上诉人宓小红及其与程林的共同委托诉讼代理人王悠然，信誉家公司的法定代表人冯广东参加诉讼。本案现已审理终结。
张贞婕上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出的（2016）鄂0192民初2504号民事判决第二、三项，并改判宓小红、程林向我赔偿违约金73500元、房价上涨的预期可得利益损失43.08万元及评估费14500元；2、本案诉讼费用由宓小红、程林承担。
事实与理由：一、双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，在合同履行过程中，我按照合同约定积极履行了付款义务，但宓小红、程林一直拖延履行过户义务，于2016年6月17日将房屋转卖他人致使合同目的无法履行，构成根本违约，宓小红、程林系本案的违约方，上述事实已被一审判决所确认。二、宓小红、程林作为违约方，应承担合同约定和法律规定的责任。按照合同第十条约定：甲方违约，逾期交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按照全部房款的10%向乙方支付违约金。宓小红、程林应按照合同向上诉人支付违约金73500元；宓小红、程林应当赔偿因不履行合同的违约行为给我造成的可得利益损失43.08万元。此房价上涨的预期可得利益损失为43.08万元，计算方法以2016年8月24日时点的评估价为基础，可得利益损失为116.58万元-73.5万元=43.08万元。一审判决我方可得利益损失仅17.47万元（2016年7月29日评估价90.97万元—合同约定价73.5万元）并不合理。2016年7月29日，仅是宓小红、程林将购房款转至我方，并不是合同解除日，不能作为计算我方可得利益损失的基础。双方当事人并未就合同解除协商一致，且宓小红、程林不履行过户的行为构成违约，其作为违约方，在本案中不享有单方解除权。我作为守约方有权主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。因此，《武汉市存量房居间（买卖）合同》应于我明确向一审法院提出解除合同的诉请并由对方获悉之日即2016年8月24日确定为合同解除日。预期可得利益损失，相应应以2016年8月24日的时点评估价116.58万元来计算。一审判决我方可得利益损失仅17.47万元并不公平、合理。综上所述，原审判决认定的损失过低，宓小红、程林应承担合同约定和法律规定的责任。
宓小红、程林辩称，一、涉案合同履行过程中，张贞婕未按照合同履行付款义务，且在卖方多次催告后仍不能按时付款，构成根本违约。2016年2月，张贞婕办理完假离婚后，才去银行办理申请贷款事宜。张贞婕贷款审批迟迟未能办理，在向银行申请贷款后，张贞婕提出其他中介公司经纪代理费价格低，要求更换中介公司。因双方资料均已向中介公司提交、且中介公司正在办理房屋买卖、经纪代理事宜，再者中介公司的房屋买卖经纪代理费用是1.08万，该费用合理，故我方不同意更换中介公司。无奈之下出售他人。涉案合同履行过程中，张贞婕严重违约在先。二、买方作为违约方，不能依据违约条款和可得利益损失条款主张权利。买方并未支付剩余购房款，应当承担违约责任。根据买卖合同司法解释第29条，主张可得利益赔偿损失的是守约方，但买方是违约方。一审判决违反公平原则和诚实信用原则。一审认定了买方的违约事实，但又判决卖方承担违约责任，无法律依据。
信誉家公司诉称，宓小红、程林在没有解除合同的情况下把房子卖给别人是有问题的，但是因为双方存在一些互不相信的问题。张贞婕签合同时没有说离婚的事情，本来年底就可以通过审批，张贞婕因为中介费的原因擅自叫停了贷款，前期是张贞婕的违约导致延误。
宓小红、程林上诉请求：1、依法撤销湖北省东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2504号民事判决第二项；2、改判驳回张贞婕的诉讼请求；3、依法判令本案一、二审费用由张贞婕承担。
事实与理由：一、根据案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，张贞婕应在2016年4月1日前支付全部购房款，由于张贞婕为规避购房税费办理假离婚、希望减少中介费用（更换中介公司）等原因，一再拖延办理贷款手续，未依约履行付款义务，且在我方多次催告和给予宽限期后，仍未履行，最终导致合同目的不能实现，张贞婕的行为构成严重违约，原审判决对此重要事实未予认定，明显错误。（一）张贞婕未在合同约定期限向中介公司提交办理贷款及过户所需的相关证件及资料。房屋《买卖合同》于2015年12月21日签订，第六条约定：“本合同签订之日起拾贰日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方办理贷款及过户手续。”宓小红、程林依约向中介公司提交了有关资料和房屋权属证书，中介公司开具了《房屋权属证书代管收据》。而张贞婕迟迟未向中介公司提交资料，构成违约。（二）张贞婕为少缴纳购房税费，在房屋《买卖合同》签订后，未依合同约定期限提交资料中介公司办理贷款，而是忙于办理假离婚事宜，拖延申请贷款时间。对此事实，原审判决已认定。（三）2016年2月，张贞婕办理完假离婚后，才和宓小红、程林及中介公司一起到银行办理申请贷款事宜。在向银行申请贷款后，张贞婕提出其他中介公司经纪代理费价格低，要求更换中介公司。因双方资料均已向中介公司提交、且中介公司正在办理房屋买卖、经纪代理事宜，再者中介公司的房屋买卖经纪代理费用是1.08万，该费用合理，故宓小红、程林不同意更换中介公司。（四）因张贞婕更换中介公司、减少中介费的目的未能达到，张贞婕向银行叫停贷款办理审批。对此事实，原审判决已认定。张贞婕两次单方面给银行打电话叫停贷款审批流程，时间停止长达70多天。在此期间，张贞婕除了向中介公司、宓小红、程林提出中介费高了的问题，还数次拨打市长服务热线和东湖新技术开发区房产局投诉中介公司中介费收高了。（五）张贞婕怠于、拖延履行贷款义务，且两次叫停银行贷款审批流程，未能依合同约定在2016年4月1日前支付全部购房款。但张贞婕在自己违约的情况下，要求宓小红、程林按照合同条款的约定从2016年4月1日起给付房屋租金。而宓小红、程林从2016年4月1日起给付租金的前提条件是其已经收到了全部的房款，因此拒绝了张贞婕给付租金的请求。（六）三方在2016年5月的协商中，张贞婕仍要求少付部分中介费用，提出避开中介公司、双方私下交易过户，宓小红、程林考虑交易安全、拒绝私下交易过户。形成僵局。张贞婕的上述种种行为，违反了合同履行的诚实信用原则，明显构成严重违约。二、宓小红、程林已依诚实信用原则依约履行了合同义务。房屋签订合同时有抵押，这并不是张贞婕延迟贷款、逾期付款的理由。房屋已于2016年3月31日还清了贷款、解除了抵押。张贞婕因自身原因拖延贷款、叫停贷款审批，在宓小红、程林告知给予宽限期，期满后将解除合同的情况下仍未付款，张贞婕要求避开中介私下交易，最终导致合同目的难以实现，宓小红、程林只好将房屋林另行出售，且出售价格比原房屋《买卖合同》约定的价格低了2.2万。宓小红、程林依约积极履行合同义务，希望早点完成房屋交易。张贞婕的种种违约行为拖延时间且给宓小红、程林造成了实际损失，原审判决认为应由宓小红、程林承担违约责任，明显判决不当。三、案涉房屋《买卖合同》已约定违约金计算条款，根据最高人民法院法发〔2009〕40号文件第10条的规定，不宜再适用可得利益损失赔偿规则。在张贞婕严重违约、《买卖合同》已约定违约金计算条款的情况下，原审判决判令宓小红、程林赔偿张贞婕（违约方）的可得利益损失17.47万元，显属适用法律错误。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”最高人民法院法发〔2009〕40号文件第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。据此，案涉房屋《买卖合同》第十条、十一条已约定违约金的计算条款，属于《合同法》第一百一十三条第二款规定的当事人订立合同时约定了损害赔偿的计算方法的情形，不宜适用可得利益损失的赔偿规则。本案中，严重违约的是张贞婕，原审判决判令宓小红、程林向违约的张贞婕支付“可得利益损失”没有任何事实及法律依据，相当于纵容和鼓励违约行为！综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，原审法院完全无视张贞婕严重违约的事实，错误适用法律，径行判决宓小红、程林违约并承担违约责任，请求二审法院依法予以撤销；改判驳回张贞婕的诉讼请求；并判令由张贞婕承担本案一、二审全部诉讼费用。
张贞婕辩称，一、卖方擅自将房屋卖给他人，构成根本违约。二、买方支付了首付款27万元，并及时办理了各种手续，买方希望尽早拿到房产，但卖方称中介一直拖延导致出现纠纷，并非买方过错。三、卖方作为违约方应承担相应的违约责任。一审判决确定的违约损失过低。签订合同之日就已经告知买卖双方去银行办理手续，拖延了两个月才去还清房屋贷款，买方是在一月就把所有手续办完，对方的拖延是导致合同没有推进的根本原因。
信誉家公司述称，卖方在没有解除合同的情况下把房子卖给别人是有问题的，但是因为双方存在一些互不相信的问题。买方签合同时没有说离婚的事情，本来年底就可以通过审批，买方因为中介费的原因擅自叫停了贷款，前期是买方的违约导致延误。
张贞婕向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为WGF-2006-0803-0000115的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；2、判令宓小红、程林支付违约金73500元；3、判令宓小红、程林赔偿损失27万元及房价上涨的预期可得利益损失43.08万元（从购房合同签订日2015年12月13日至2016年8月24日评估价格之间的差价）；4、判令宓小红、程林支付利息7145元（以27万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月22日起计算至2016年7月28日止）；5、判令本案诉讼费用及鉴定费14500元全部由宓小红、程林承担。
一审法院认定事实：2015年12月13日，张贞婕（合同乙方）与宓小红、程林（合同甲方）及信誉家公司（合同丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区光谷大道46号丽岛漫城21栋2单元903号，建筑面积63.61平方米，房屋所有权证号为武房权证湖字第××号，土地使用权证号为武新国用（商2013）字第04444号，房屋交易成交价为73.5万元；本合同签订之日，乙方支付定金5万元，乙方首付款26.5万元，尾款42万元，乙方委托丙方办理银行贷款，公积金贷款42万元，具体金额及年限以银行审批为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方应在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给卖方，在见到已是乙方名下的房屋房产证收件单后3日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下至贷款银行通知放款到甲方指定账户；乙方承担后期过户全部税费；合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费10800元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计10800元；本合同签订之日起12日内，甲乙双方须提供相关证件及资料交由丙方办理贷款及过户手续，丙方在甲乙方提供相关证件、资料齐全后，于5日内为乙方办理贷款手续，在贷款审批通过5日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）；甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效，如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押、租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任；甲方应在收到乙方全部房款后7日内与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担经纪代理费每日0.5%的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担经纪代理费每日0.5%的违约责任。补充条款约定：甲方同意乙方贷款金额以银行实际审批为准，并同意在总房款73.5万元基础上多退少补，乙方同意在银行贷款审批未通过与未过户前支付首付款22万元，甲乙双方均同意支付首付款22万元，具体时间以经纪方安排时间为准，甲乙双方均同意上述约定全部内容，违反上述内容一方按合同责任7万支付违约金；乙方同意甲方在合同约定交房时间后有权利继续以租约的方式住到2016年7月20日止，居住期间甲方同意按每月2400元支付每月租金，甲乙双方约定在甲方收到银行贷款后起租日期按2016年4月1日起算，4月1日前为甲方免费居住，不算租金，不交接任何交接手续，居住期间物业管理费由乙方支付，其他水电费由甲方支付。合同签订后当日，张贞婕向宓小红、程林支付购房定金5万元，并向信誉家公司支付贷款手续费5000元及居间佣金5000元；2015年12月21日，张贞婕向宓小红、程林支付首付款22万元；2016年3月31日，宓小红、程林结清了案涉房屋的贷款；案涉房屋交易期间，张贞婕因办理离婚事宜导致贷款审批时间延长，且曾有向银行叫停贷款等行为；且信誉家公司收到宓小红、程林案涉房屋的产权证明后，未积极协助办理贷款过户。2016年6月17日，宓小红、程林将案涉房屋出售给案外人；2016年7月30日，宓小红、程林向张贞婕返还定金及首付款共27万元，并提出解除案涉合同。
在一审诉讼中，经张贞婕申请，并交纳鉴定评估费14500元后，一审法院委托湖北中真房地产估价有限公司对案涉房屋在2016年6月17日、2016年7月29日、2016年8月24日三个时点的价值进行评估，2017年1月11日，湖北中真房地产估价有限公司对案涉房屋在时点2016年6月17日估价为83.14万元，在时点2016年7月29日估价为90.97万元，在时点2016年8月24日估价为116.58元。
一审法院认为，张贞婕与宓小红、程林，信誉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，为有效合同，对各方当事人有法律约束力。该合同中包含两个法律关系，一个是张贞婕与宓小红、程林之间的房屋买卖合同关系，一个是买卖双方和信誉家公司之间的居间合同关系。本案中只对房屋买卖合同关系予以评判。张贞婕与宓小红、程林均提出解除案涉合同，故一审法院确认解除双方于2015年12月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系。关于违约责任。案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》第七条约定：“甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效，如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押、租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任”。故宓小红、程林作为卖方对案涉房屋承担瑕疵担保责任。在房屋交易中，未涤除抵押的房屋无法交易，案涉房屋在双方签订合同时仍存在抵押，合同约定买方申请贷款、过户等事项均以案涉房屋解除抵押为前提，故宓小红、程林对案涉房屋的瑕疵担保义务与张贞婕的付清尾款义务之间具有先后履行顺序，宓小红、程林在案涉合同签订3个多月后即2016年3月31日将房屋抵押贷款还清，后于同年6月17日转卖他人致使合同无法履行，构成根本违约。故宓小红、程林为本案的违约方。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。结合案件事实、证据，一审法院对张贞婕主张的可得利益损失17.47万元（2016年7月29日评估价90.97元-合同约定价73.5万元），予以支持；对其他诉请不予支持。评估费14500元由宓小红、程林承担。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张贞婕、宓小红、程林、武汉信誉家地产经纪服务有限公司2015年12月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；二、宓小红、程林向张贞婕赔偿房屋差价损失17.47万元、评估费14500元；三、驳回张贞婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3355元由宓小红、程林承担，（张贞婕已预交，宓小红、程林于本判决生效之日起十日内直接向张贞婕支付诉讼费3355元）。
二审中，张贞婕、信誉家公司没有提交新证据，宓小红、程林提交深圳二手房交易术语详解网页打印件，因该材料不符合证据的基本形式，且与本案无实质关联性，本院不予认定。
双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张贞婕与宓小红、程林于2015年12月13日签订了房屋买卖合同，当月张贞婕即支付了包括购房定金在内的购房首付款共27万元，而宓小红、程林于收到房款后3个多月才将房屋抵押贷款还清。因此尽管张贞婕存在未在合同约定期限内提交办理贷款及过户所需的相关资料以及叫停过银行贷款等瑕疵履行行为，但房屋贷款未能尽快审批通过的原因不完全在张贞婕。而在合同未解除的情况下，宓小红、程林在还清抵押贷款二个多月后已将房屋过户给他人，导致合同无法继续履行，宓小红、程林的行为构成根本违约，应向张贞婕赔偿由此造成的损失。在宓小红、程林不积极偿还房屋抵押贷款的情况下，张贞婕的短暂违约行为并不实质影响买卖合同的继续履行，故宓小红、程林关于张贞婕违约在先，无权主张可得利益损失的上诉理由，本院不予支持。
宓小红、程林向张贞婕返还购房首付款后，张贞婕可以重新在市场上购买房屋，因此一审以该时间作为时点对房屋进行评估以确定张贞婕的损失，并无不妥。张贞婕上诉要求按照其起诉当时的房屋评估价格计算损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于宓小红、程林的违约，张贞婕同时主张了违约金和损失赔偿，违约金是双方房屋买卖合同中有明确约定的，其标准要低于合同不再履行给张贞婕造成的损失，基于违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的一般原则，一审法院在支持了张贞婕的损失赔偿请求后，对违约金不再同时支持是正确的，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13420元，由上诉人张贞婕负担6710元，上诉人宓小红、程林负担6710元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娜
审 判 员 刘 隽
审 判 员 蹇鹏飞
二〇一八年八月二十二日
法官助理 邹艳伟
书 记 员 周 靓