广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2063号
上诉人（原审原告、反诉被告）梁平，男，汉族，住所地新疆。
委托代理人年遇春，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人袁远，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱晓春，男，汉族，住所地广东省深圳市福田区。
委托代理人任凯，广东生龙律师事务所律师。
原审第三人深圳市协成房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人戴满意。
上诉人梁平因与被上诉人朱晓春及原审第三人深圳市协成房地产经纪有限公司（以下简称协成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx的房产于2013年5月16日登记在朱晓春名下。2014年2月23日，梁平（买方）与朱晓春（卖方）经协成公司居间介绍签订一份《二手房买卖合同》，约定：梁平购买朱晓春所有的位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx的房产，转让成交价为人民币775000元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金30000元。第4条约定，经买卖双方协商一致，约定买方按下述第（1）种方式给付定金、交楼押金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或其它第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款日之前五个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后五个工作日内付款；（1）、一次性支付本条约定楼款，买方除定金、交楼押金之外的全部楼款210000元于2014年3月26日之前（含当日）支付至第4条指定监管机构的指定帐号中；（2）、买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：a、买方须将首期款（不含定金）于2014年3月26日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中；b、买方于2014年3月26日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方向申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后十日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按百分之二十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按百分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，梁平向朱晓春支付定金30000元，朱晓春向梁平出具了收款收据。之后，朱晓春将上述定金中的5000元作为交楼押金交给协成公司，协成公司向朱晓春出具了收款收据。
2014年3月31日，梁平委托律师向朱晓春发出《律师函》，称协成公司约梁平、朱晓春于2014年3月26日到工商银行龙岗支行办理资金监管，梁平依约到场，准备好了首期款210000元，办理了开户，准备签署资金监管协议，但由于朱晓春未到场，资金监管未能办成，现通知朱晓春2014年4月8日上午10点再次到工商银行龙岗支行办理首期款监管和按揭贷款手续。朱晓春认可收到该份函件，朱晓春称由于双方对监管银行和到款日期没有约定清楚，故没有到场。
原审庭审中，梁平称协成公司约梁平、朱晓春于2014年3月26日到工商银行龙岗支行办理资金监管手续，梁平填写了中国工商银行理财金账户开户申请表，但朱晓春未到场，资金监管未能办成。协成公司陈述，已电话通知朱晓春2014年3月26日到工商银行龙岗支行办理资金监管手续。梁平向原审法院提交协成公司出具的《声明书》，内容为：关于榭丽花园z8a栋xx房的买卖，定于2014年3月26日为资金监管的最后日期，协成公司就资金监管日期数次和朱晓春沟通无果（电话拒绝、短信未回），卖方对资金监管程序不配合，今天约买方和卖方办理资金监管手续，卖方未到场，协成公司现作出证明，买方已将部分能办理的资金监管手续办理。
关于涉案合同第4条记载的付款方式前后存在矛盾的问题，三方当事人均认可涉案合同手写部分内容为协成公司工作人员填写，协成公司称付款方式前后存在矛盾属于笔误，付款方式应为按揭付款。
梁平诉请继续履行合同，朱晓春反诉请求解除合同，原审庭审中，梁平明确表示不同意一次性支付购房款，经原审法院行使释明权，梁平仍坚持不同意变更诉讼请求。
梁平诉至原审法院，请求判令：1、朱晓春继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；2、朱晓春配合办理龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx房产的按揭贷款手续；3、朱晓春将位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx房产的所有权过户到梁平名下；4、朱晓春将位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx房产的使用权交付给梁平；5、朱晓春赔偿违约金155000元；6、朱晓春承担本案全部诉讼费用。
朱晓春反诉至原审法院，请求判令：1、解除《二手房买卖合同》，梁平赔偿违约金155000元；2、协成公司退回交房押金5000元及房产证原件；3、梁平承担本案诉讼费。
原审法院认为，梁平、朱晓春签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点在于涉案合同应当继续履行还是应当解除。本案中，梁平诉请继续履行合同，朱晓春反诉请求解除合同。涉案合同第4条记载的付款方式为约定买方按下述第（1）种方式给付定金、交楼押金之外的楼款即（1）、一次性支付本条约定楼款，买方除定金、交楼押金之外的全部楼款210000元，而具体履行方式又约定为按揭付款，前后存在矛盾，三方当事人均认可上述内容为协成公司工作人员填写，根据协成公司在庭审中的陈述，付款方式前后存在矛盾属于笔误，付款方式应为按揭付款。原审法院认为，协成公司系涉案房屋的居间方，全程参与了梁平、朱晓春之间的订约和履行，按常理应当知悉和了解涉案房屋的交易过程，结合协成公司出具的《声明书》，故原审法院采信协成公司的此项陈述。虽然按揭付款方式是梁平、朱晓春约定的，但毕竟涉及第三方即银行，按揭付款方式能否实施有赖于银行审批，而梁平不同意采取一次性付款方式，因此涉案合同能否继续履行存在不确定性，在梁平不同意一次性付款的情况下继续履行合同，可能会加重对方负担，故朱晓春请求解除合同，原审法院予以支持。梁平的诉讼请求均是基于继续履行合同而提出，经原审法院行使释明权，梁平坚持不同意变更诉讼请求，因此，原审法院驳回梁平的全部诉讼请求。涉案合同解除，协成公司应当向朱晓春返还其托管的定金5000元。对于朱晓春收取的定金，因梁平未提出主张，本案在此不作处理。朱晓春主张梁平没有按照合同第4条约定一次性支付其余房款构成违约，但根据本案查明的事实，双方约定的付款方式为按揭付款，而根据协成公司的陈述，梁平未依约支付首期款和办理按揭贷款手续是由于朱晓春未配合造成，因此，朱晓春主张梁平违约没有事实依据，原审法院不予支持。在涉案合同履行过程中，协成公司收取了朱晓春的涉案房产证原件，现合同已经解除，协成公司应将房产证原件退还朱晓春。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决：一、解除梁平与朱晓春于2014年2月23日签订的《二手房买卖合同》；二、深圳市协成房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向朱晓春返还定金人民币5000元；三、深圳市协成房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向朱晓春返还涉案房产证原件；四、驳回梁平的全部诉讼请求；五、驳回朱晓春的其他反诉请求。协成公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币6550元，由梁平承担，反诉受理费人民币1750元，由朱晓春承担。
上诉人梁平不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深龙法民三初字第518号判决；2、朱晓春继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；3、朱晓春配合办理龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx房产的按揭贷款手续；4、朱晓春将位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx的房产的所有权过户到梁平名下；5、朱晓春将位于龙岗区龙城广场榭丽花园z8a栋xx的房产的使用权交付给梁平；6、朱晓春赔偿梁平违约金人民币155000元；7、朱晓春承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、梁平与朱晓春签订的《二手房买卖合同》合法有效，梁平要求继续履行合同应当得到依法支持，一审判决解除合同及驳回梁平的诉讼请求严重违背了法律规定。一审判决认为，继续履行合同会加重朱晓春负担，故判令解除合同。此论理明显严重违背法律规定。“加重对方负担”并不是法定或约定解除合同的理由。《合同法》第一百一十条规定的不能继续履行合同的情节包括：法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，债权人在合理期限内未要求履行。本案明显完全不符合上述法律规定的不能继续履行合同的条件。在本房屋买卖合同中，买方梁平义务是付款，卖方朱晓春义务是交房过户，配合付款，交房、过户、付款等完全可以履行，并非无法履行。且即便通过判决方式梁平收到房产，也并不能排除梁平的付款义务，即使朱晓春不配合按揭贷款，梁平也可以通过房产抵押贷款的方式支付房款，不会产生过高的履行费用，更不会加重朱晓春的负担。合同完全符合继续履行的条件，没有合法理由人为阻断继续履行。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”梁平作为买方完全符合按揭贷款的要求，只要朱晓春按合同行事，继续履行合同不会加重朱晓春负担，没有任何合法理由解除合同。梁平请求继续履行合同于法有据，理由正当，一审判决解除合同及驳回梁平的诉讼请求严重违背了法律规定。
二、梁平已提交贷款资格证据并申请一审法院调取银行贷款流程，可一审法院却不调查，主观臆断银行可能不会审批贷款，这严重违背了人民法院的办案原则。一审判决认定付款方式为：银行按揭贷款。在一审时，梁平依法向一审法院递交了调查取证申请书，调取工商银行关于申请按揭贷款的流程，这一流程内容自然包含了申请人资质和申请按揭贷款所需的资料。梁平也按一审法院要求提供了申请按揭贷款的全部资料。且第三人作为中介方，熟知按揭贷款流程、贷款人资格、所需资料等所有情况。一审在未履行调查取证职责的情况下，完全以凭空想象出发，偏面主观臆断贷款审批的所谓“不确定性”，这样做严重违背了人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”的办案原则。梁平提供的证据证明了梁平的资格完全符合按揭贷款要求，根据工商银行的贷款政策完全可以取得购房按揭贷款手续，根本不存在一审判决所谓的“不确定性”的问题。
三、朱晓春应当承担违约责任，一审判决实际上既认定朱晓春违约的事实，又未判令其承担违约责任，严重违背了法律规定和公平正义原则。一审判决认定，合同内容为第三人员工填写，第三人全程参与了梁平和朱晓春之间的订约和履行，应当知悉和了解涉案房产交易过程，因此采信了第三人出具的《声明书》的证据效力，认为梁平未能依约支付首期款和办理按揭贷款手续是由于朱晓春未配合办理造成的。应当肯定，一审判决此认定是符合本案客观事实的。但是梁平在起诉状中要求朱晓春承担违约金15.5万元，这一诉求符合合同约定和法律规定，但却被一审判决非法剥夺。合同约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按百分之二十支付违约金并继续履行合同”。《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。梁平在一审的诉讼请求既有合同根据，又有合同法根据。一审判决虽然认定了朱晓春未能配合梁平办理支付首期款和按揭贷款手续的违约事实，但是却又毫无合法根据地剥夺梁平关于违约金的主张，明显严重违背了合同与合同法规定，严重违背了公平正义。
四、一审判决认定只有采取一次性付款方式才能继续履行合同，明显违背合同约定和法律规定，偏袒朱晓春，损害了梁平的合法权益。梁平提供的证据表明，梁平完全符合贷款条件，没有法定理由不能按揭贷款，一审法院未根据梁平的申请调取工商银行按揭贷款流程的相关证据，主观臆断银行贷款可能不会得到审批，从而要求梁平变更付款方式，在未得到梁平同意的情况下，便强行解除合同，失去了人民法院的公平公正性。合同约定付款方式为按揭贷款，首期款金额为21万元，这一约定，没有损害朱晓春卖方的合法权益，符合法律规定，合法有效。
综上所述，一审判决严重违背了人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”的办案原则，严重扭曲了事实和合同法，导致判决严重不公，为了维护自己的合法权益和法律的尊严，梁平请求二审法院依法撤销一审的错误判决，支持梁平的全部上诉请求。
被上诉人朱晓春答辩认为，1、双方签订的合同是双方的真实意思表示，该合同文本是由中介公司与本案协成公司提供的，合同的内容除了梁平与朱晓春的签名之外，均为中介公司的员工所书写，在该买卖合同第4条中双方明确约定买房楼款是买方一次性支付，除定金外，其他楼款都是一次性支付的，双方并未约定是银行按揭形式支付的，但买方并未按照约定的期限支付首期款，而且梁平在合同签订后才告知朱晓春其要通过银行按揭贷款方式支付购楼款，由于梁平对合同约定的内容不履行，朱晓春要求梁平见面协商补充签订协议重新约定付款方式，以及双方共同指定监管机构，但梁平以各种理由拒绝书面协商，朱晓春在一审时提交的电话短信内容可以证明在签订合同后多次要求与梁平见面完善相关协议。梁平的上诉请求已经构成违约，而不是朱晓春违约。在梁平要求按照银行贷款支付购楼款之后，朱晓春已经做出很大让步，要求跟梁平当面协商付款方式及要求梁平必须提供相应的证据材料证明其能够在银行贷款，但梁平一直拒绝出面，把责任推给中介，要求朱晓春找中介处理，后来朱晓春到了中介公司之后，梁平仍然拒绝书面协商，朱晓春向人民法院提起反诉，在诉讼过程中一审法院也要求梁平提供有效的婚姻证据和售楼证明，但梁平提交的相应材料与其陈述的客观事实不相符。2、在本次房屋买卖的合同签订过程中，梁平以及中介公司明显存在不诚实的意图，在梁平签订合同的时候并未去查看房产，在签订合同的时候双方约定了一次性付款支付了购房款，在朱晓春当庭提交的证据材料显示充分证明梁平并不是真正要购买房屋，或者是有诚意协商处理本案的纠纷，在本案一审判决下来后2014年8月9日梁平在深圳论坛等媒体上发表一些不实的言论，对一审的法官进行言论攻击，在此朱晓春保留追究梁平的权利，要求梁平在相同的媒体上消除影响。综上，梁平在本案中的真正意图不在购买房屋，中介公司与部分人员勾结起来故意签订一些不明确的合同内容，故意造成买方和卖方假象，故意达到高额的非法利益。
原审第三人协成公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查，梁平在一审庭审后提交了无婚姻登记证明、社保清单、劳动合同、收入证明、工资进账证明、建行交易查询单（余额）、建行交易查询单，以证明自己符合购房资格，本院对此予以确认。
本院认为，梁平与朱晓春签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点为如何理解合同约定的付款方式。
合同约定，涉案房产的转让成交价为775000元。对于付款的时间，约定合同生效之日支付定金30000元。对于其他的款项如何支付，朱晓春主张合同约定的付款方式为一次性付款，梁平主张为按揭付款。
从合同约定的内容来看，合同虽约定采用一次性付款方式支付定金之外的款项，但在一次性付款的数额又约定为买方应于2014年3月26日支付210000元，该款项与合同约定的购房款775000元存在差距，另一方面，合同在按揭贷款支付房款的方式中明确约定为2014年3月26日将首期款支付至银行监管账号以及向按揭银行提交按揭贷款申请。结合原审第三人协成公司的陈述，双方当事人约定的应为按揭付款方式，买方应于2014年3月26日将首期款210000元支付至双方约定的银行监管账号并向按揭银行提交按揭贷款申请。
原审采信双方约定的为按揭付款方式，但认为按揭付款方式能否实施有赖于银行审批，涉案合同能否履行存在不确定性。本院认为，若买方在合同约定的时间无法申请银行贷款则构成违约，卖方可依据合同约定要求买方承担违约责任。原审以此为由确认朱晓春的解除合同的请求有理没有依据，本院予以纠正。
因朱晓春没有按照合同约定的时间即2014年3月26日办理银行资金监管手续以及配合梁平办理银行贷款申请，现涉案房产的首期款仍未进行资金监管。朱晓春的上述行为已构成违约，依据双方合同约定，若卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按百分之二十支付违约金并继续履行合同。故梁平请求以按揭的方式继续履行涉案合同具有合同以及法律依据，本院予以支持。关于梁平请求朱晓春承担百分之二十的违约金，因梁平未能主张其实际损失，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益，本院将违约金调整为40000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第518号民事判决；
二、朱晓春应于本判决生效之日起十日内向梁平支付违约金40000元；
三、朱晓春与梁平继续履行涉案合同：1、梁平应在本判决生效之日起三十日内向梁平与朱晓春指定的监管银行支付首期款210000元并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方向申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。若银行承诺发放的贷款金额加上梁平已支付的首期款和定金后少于合同约定的转让价的，则梁平应在银行出具贷款承诺后三个工作日内（含当日）补足。2、在银行出具贷款承诺之日其2日内（含当日），双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。在递件回执载明的答复日期之日起2日内（含当日），双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续。3、朱晓春应在收取全部楼款（除交楼押金）之日起三日内（含当日）将该物业交付梁平。在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认。双方在定金中预留5000元作为交楼押金，交楼押金由第三方监管，此款在卖方实际交付该物业时结算。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据虚骄买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。
四、驳回梁平的其他诉讼请求；
五、驳回朱晓春的全部反诉请求。
如果朱晓春未按本判决指定的期间履行给付违约金的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费6550元，由梁平承担4860元，朱晓春承担1690元；反诉案件受理费1750元，由朱晓春承担。二审案件受理费13100元，由梁平承担9720元，朱晓春承担3380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第二款规定的“过分高于造成的损失
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。