江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1220号
原告无锡金马物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市解放北路1号。
法定代表人严子龙，无锡金马物业管理有限公司总经理。
委托代理人郁亦毅（受无锡金马物业管理有限公司的特别授权委托），无锡金马物业管理有限公司职员。
委托代理人李雪芳（受无锡金马物业管理有限公司的特别授权委托），无锡金马物业管理有限公司职员。
被告许克平。
委托代理人蔡雪南（受许克平的特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
原告无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马物业公司）与被告许克平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员方玉宝适用简易程序，于2014年9月28日公开开庭进行了审理，原告金马物业公司的委托代理人郁亦毅、李雪芳，被告许克平的委托代理人蔡雪南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金马物业公司诉称：其为无锡市金马国际花园提供物业管理服务，许克平系该物业28号502室业主，但自2014年1月起至今未予交纳物业管理费，现要求许克平支付自2014年1月起至2014年8月止的物业管理服务费2312.8元（262.86平方米＊1.1元／平方米／月＊8个月）及违约金，并承担本案诉讼费用。关于许克平提出其房屋存在漏水问题，是当庭提出事前未报修，其会安派人去查看现场。
被告许克平辩称：其对原告主张的物业服务费金额无异议，但其已经分别在2012年、2013年年底支付了当年的物业费，根据交易习惯，其应该在2014年底催缴的，现在还没有到年底。其同意缴纳物业费，但是前提是原告应将其房屋漏水情况予以维修，修好之后其再缴纳物业费，漏水问题其在四年前就已经向原告反映过，但一直没有来修过。
经审理查明，原告金马物业公司系无锡市金马国际花园提供物业管理和服务的单位，被告许克平系无锡市金马国际花园小区业主，其物业金马国际花园28号502室，建筑面积262.86平方米，为住宅。2008年1月1日起，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司签订物业管理委托合同，约定将金马国际花园委托金马物业公司进行物业管理服务，期限至2009年12月31日，约定住宅的物业服务费为每平方米每月0.9元。2010年4月1日，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司联合发布了《关于调整2010年小区物业管理费的通知》，自2010年4月1日起，住宅的物业管理费调整为每平方米每月1.1元。此后，锡市金马国际花园业主委员会又与金马物业公司签订一份物业服务合同，期限自2011年1月1日至2013年6月30日止，合同明确住宅的物业服务费为每平方米每月1.1元。合同到期后，双方未续签合同，但无锡市金马国际花园业主委员会于2014年8月21日发送了告知函，要求金马物业公司按照原合同约定继续提供服务至2014年11月30日。期间，许克平于2012年12月30日交纳了2012年1月至12月的物业管理费3469.8元。金马物业公司于2014年8月11日向许克平作出催款函，要求其在接函后一周内交纳截至2014年8月31日的物业管理费合计2312.8元，8月28日，金马物业公司诉至本院。
以上事实，由物业管理委托合同、通知、催款函、告知函、收据以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。许克平作为金马国际花园小区业主，在接受了金马物业公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。关于许克平提出的金马物业公司在管理中存在的问题，金马物业公司应当认真记录、核实后予以相应解决。如确系因金马物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可依据有关规定及双方的约定，依法另行主张，而不能以物业服务存在问题为由拒绝交纳物业管理服务费。同时，金马物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。如业主因物业管理企业管理不到位等各种理由拒绝交纳物业服务费，不仅影响物业管理企事业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。
关于许克平要求先将其房屋漏水情况维修好以后再支付物业服务费的意见，许克平陈述其四年前曾至金马物业公司反映过漏水情况，但其在2013年之前的物业服务费已经付清，现其主张房屋漏水，但未提供相应证据，且金马物业公司已当庭表示将派员查看，故金马物业公司并无不履行物业管理服务义务之情形，许克平的意见不符合法律规定，本院不予采纳，如许克平对房屋漏水维修问题确有异议，可以另行主张权利。关于金马物业公司主张的物业服务费2312.8元，许克平无异议，本院予以确认，许克平应予支付。因物业管理委托合同中确实未约定明确的交费期限，且合同履行期限目前仅延期至2014年11月30日，许克平主张应在年底催交物业服务费，无事实与法律依据，本院不予采纳，故许克平经书面催款后，应当支付物业服务费。为此，依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款之规定，判决如下：
许克平于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡金马物业管理有限公司自2014年1月1日起至2014年8月31日止的物业服务费2312.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由许克平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 方玉宝
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李 丹
本案援引法律条款
国务院《物业管理条例》：
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》：
第五十六条第三款物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。