山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1357号
上诉人（原审原告）潍坊同联经贸有限公司，住所地：潍坊市潍城区和平路52号。
法定代表人宋绪勇，经理。
委托代理人潘伟，该公司职工。
被上诉人（原审被告）康宝全，无业。
委托代理人李秀兰。
委托代理人王焕一，山东北辰永信律师事务所律师。
上诉人潍坊同联经贸有限公司（简称同联公司）因与被上诉人康宝全确认合同效力纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2014）潍城民初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，本案双方争议的协议标的为1640平方米的房产，该房产未办理所有权登记，坐落于潍坊市潍城区和平路52号。潍坊市第二轻工业公司（下称二轻公司）与潍坊市二轻集体企业联社（下称二轻联社）为同一单位二块牌子。同联公司在本案诉讼中自认，成立同联公司的目的是为管理出卖二轻公司职工集资建设的房屋，用以偿还职工集资。
2002年12月18日，同联公司与康宝全签订《房产转让协议》、《房产转让补充协议》、《土地房产转让协议》各一份，协议主要约定：同联公司员工集资建房2400平方米，坐落于潍坊市潍城区和平路52号院内，其中有证房产面积775平方米、无证房产面积1640平方米，用地面积4902.30平方米，建筑占地面积1394.50平方米，以上地面建筑物及一切水电暖等附属设施，以100万元的价格转让给康宝全；康宝全交定金10万元，（土地）房产手续办理完毕后，康宝全结清房款90万元；同联公司需继续租用上述房产，双方另行签订协议，租金每年12万元，租期暂定3年；租用期间，如遇国家征用、市区规划等原因，双方终止协议，产权归康宝全，由康宝全自行处理相关资产，同联公司配合协助；房产交易前涉及的房产纠纷、一切债权债务及纠纷，由同联公司承担处理，与康宝全无关；房产交易后，办理房产土地手续的费用由康宝全承担，如办理土地手续、向国家交纳出让金，同联公司应积极配合办理并出具证明材料。
2004年5月28日，二轻联社与康宝全签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：二轻联社将坐落于潍坊市潍城区和平路52号1#楼房地产（房屋建筑面积774.95平方米）以100万元的价格出售给康宝全，契约鉴章后康宝全支付定金10万元，经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款一次付清；两方同意二轻联社于2004年6月6日将上述房地产正式交付康宝全。本案诉讼中，本案双方提供了各自持有的买卖契约文本复印件，双方提交的买卖契约文本样式相同，但内容略有区别，其中同联公司提供的文本在房地产详情中，附着物与土地使用面积两项详情空白，而康宝全提交的文本在房地产详情中，附着物为1640平方米，土地使用面积为4902.30平方米；双方提交的买卖契约中均加盖了房地产交易管理机关工作人员李国华的档案核对章，同联公司的买卖契约中还加盖了房地产交易管理机关单位的档案管理专用章。同联公司据其持有的买卖契约主张，该买卖契约对本案双方于2002年12月18日签订的转让协议进行了变更，出卖人二轻联社仅将774.95平方米的有证房产以100万元的价格转让给康宝全，1640平方米的无证房产未予转让。康宝全对同联公司的主张不予认可，称其持有的买卖契约也出自房地产交易管理机关，买卖契约记载的附着物1640平方米就是指无证房产，该买卖契约为格式文书，只是为了办理有证房产的过户手续使用。
上述买卖契约涉及的774.95平方米有证房产，原登记在二轻联社名下，潍坊市房地产管理局于1995年3月25日为二轻联社颁发了房屋所有权证书。前述转让协议及买卖契约签订后，转移登记在康宝全名下，房产面积为774.95平方米，潍坊市房产管理局于2004年6月4日为康宝全颁发了房屋所有权证书。2005年2月15日，二轻联社为同联公司出具收到条一份，内容为：今收到同联公司代二轻联社收取的康宝全潍坊市潍城区和平路52号购房款100万元。
同联公司与康宝全于2002年12月18日所签转让协议中所涉潍坊市潍城区和平路52号院内的土地，原登记在二轻公司（潍坊市第二轻工业局）名下，潍坊市潍城区土地管理局于1994年11月颁发了国有土地使用证，土地证载明的用地面积为4902.30平方米，其中建筑占地为1394.50平方米；涉案的774.95平方米有证房产以及1640平方米无证房产均处在上述土地范围之内。2008年12月1日，潍坊市人民政府印发关于康宝全与二轻联社房地产纠纷问题的协调会议纪要，确定由国土资源部门在康宝全依法补交土地出让金后按规定办理土地转让手续，同时确定暂停执行《潍坊市人民政府关于进一步放开搞活住房二级市场的意见》（潍政发（2002）24号）文件中第七条：“允许单位国有土地上的存量房产上市交易，经市房产管理部门审批并办理过户手续后，到同级土地管理部门办理土地变更手续，属划拨土地的应按规定补交土地出让金”的规定，今后凡涉及到单位国有土地上的存量房产上市交易的，有关部门应按国家有关规定严格把关，并按程序报潍坊市人民政府审批。此后，潍坊市人民政府于2009年3月28日为康宝全拥有房产证的774.95平方米房产所占用的土地办理了国有土地使用证，土地用途为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积分别为113平方米、118平方米。
2003年11月3日，潍坊市人民政府办公室印发潍政办发（2003）176号文件，该文件转发了市财政局关于潍坊市市级行政事业单位国有资产集中统一管理实施意见，意见规定：由潍坊市国有资产经营投资公司（下称市国资公司）统一接收、管理、运营本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用的国有房屋、土地等国有资产产权，各单位按要求向市国资公司办理移交手续，各单位尚未签约出租、出借、转让、拍卖单位占有、使用的国有房屋、土地等国有资产产权的，按时间要求向市国资公司办理移交手续，已经签约出租、出借、转让、拍卖国有资产产权的单位，签订的出租、出借、转让、拍卖其占有、使用的国有房屋、土地等国有资产产权的合同、协议原件同时移交市国资公司，由市国资公司组织重新办理各项合同、协议的更名或续签手续。
后二轻公司将潍坊市潍城区和平路52号院内的全部土地移交市国资公司，潍坊市人民政府于2009年3月28日将国有土地使用权办理到市国资公司名下，使用权类型为划拨。本案双方争议的1640平方米无证房产即坐落于上述土地范围之内。
2014年11月17日，同联公司诉至原审法院，主张其与康宝全于2002年12月18日签订的《房产转让协议》、《房产转让补充协议》中涉及的1640平方米无证房产，其所占用的土地使用权已被国家依法收回，该房产未依法登记领取权属证书，按照城市房地产管理法第三十八条以及合同法第五十二条的规定，应予无效，请求确认双方《房产转让协议》、《房产转让补充协议》中关于同联公司将无证房产1640平方米转让给康宝全的内容无效。
康宝全对同联公司的主张不予认可，称涉案1640平方米无证房产占用的土地，并未被政府依法收回，只是由政府集中统一管理，收回土地使用权只能依照土地管理法第五十八条的规定进行，本案不符合该条款规定的情形；城市房地产管理法第三十八条规定土地使用权被依法收回的房地产不得转让，是指转让行为发生前土地使用权被依法收回的房地产不得进行转让，本案房产转让行为完成时土地使用权未被统一管理，此不在该条款调整的范围之内；城市房地产管理法第三十八条关于房产未依法登记领取权属证书不得转让的规定，属管理性规范而非效力性规范，不影响房产转让协议的效力。因此，同联公司主张涉案房产转让协议无效，没有法律依据。
以上事实，房产转让协议，房产转让补充协议，土地房产转让协议，房地产买卖契约，房屋所有权证，国有土地使用权证，土地登记审批表，资产移交清册，房款收到条，政府文件，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。
原审法院认为，1640平方米无证房产在原、被告签订转让协议前属二轻公司、二轻联社所有，现无证房产项下土地使用权已登记在市国资公司的名下，根据房地一体原则，原告同联公司无论基于争议房产的土地使用权还是基于1640平方米无证房产本身，均没有对协议中有关1640平方米无证房产的转让内容主张无效的权利。综上，对原告基于上述理由要求判定协议中1640平方米无证房产转让内容无效的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：驳回原告潍坊同联经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告承担。
宣判后，同联公司不服原判，提起上诉称：2002年12月18日《房产转让协议》与《房产转让补充协议》中涉及的1640平方米无证房产，其所占用的土地使用权已被国家依法收回，按照城市房地产管理法第三十八条的规定，该房地产不得转让，按照合同法第五十二条的规定，本案双方协议转让上述房地产的行为无效。原审认为同联公司对涉案房产不具有所有权、对涉案土地不具有使用权，即同联公司与本案没有利害关系，此属不符合起诉条件的情形，应裁定驳回起诉，不应作出实体判决；同时，原审对同联公司诉请的合同效力未作出处理，认定同联公司不享有物权从而适用物权法第十四条的规定判决驳回诉讼请求，在审理程序与适用法律上均存有错误。请求依法改判或发回重审。
被上诉人康宝全答辩称：涉案无证房产占用的土地使用权变更到市国资公司名下，是市政府对国有资产统一管理，未以行政处罚决定或行政处理决定的方式将土地使用权收回，上诉人同联公司主张土地使用权被政府收回事实依据不足。本案中的无证房产属历史遗留问题，在双方签订的转让协议中，有证房产与无证房产为一个整体、不可分割，全部房款康宝全已经支付，全部房产也交接使用，双方之间的转让协议为有效协议，同联公司主张合同部分无效的理由不能成立。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案双方于2002年12月18日签订数份转让协议，约定上诉人同联公司将坐落于潍坊市潍城区和平路52号院内的有证房产775平方米、无证房产1640平方米及一切水电暖等附属设施，以100万元的价格转让给被上诉人康宝全；上述协议签订后，同联公司于2005年2月15日将收取康宝全的100万元房款转交给案外人二轻联社，康宝全已履行房款交付义务；因房产中的有证部分登记在二轻联社名下，二轻联社与康宝全于2004年5月28日签订买卖契约，买卖契约签订后，有证房产774.95平方米于2004年6月4日转移登记到康宝全名下；有证房产占用的土地，在潍坊市人民政府专题会议纪要后，其国有土地使用手续于2009年3月28日办理到康宝全名下；对于1640平方米的无证房产，同属协议转让标的的组成部分，转让协议签订至今已十余年，双方未就该房产是否交接发生争议，同联公司在本案诉讼中也未举证证明现仍由其占有使用，应当认定康宝全对无证房产已予接收使用。上述一系列事实证明，本案双方当事人包括与此相关的二轻联社与二轻公司在内，对涉案全部房产转让的意思表示真实，房产转让协议已予履行。城市房地产管理法第三十八条虽然规定，依法收回土地使用权的房地产不得转让，通常的理解应为土地使用权被收回后房地产不得转让，但本案中政府对国有土地进行统一管理的时间在2003年11月3日之后，无证房产占用的土地使用权2009年3月28日才办理到市国资公司名下，而本案双方签订协议进行房产交易的时间发生在2002年12月18日，交易时政府并未对土地使用权集中统一管理，同联公司以此为由主张双方签订的房产转让协议违反城市房地产管理法，与该法规定的情形不符。单位职工在国有土地上集资建房，部分房屋已被政府登记确权，已确权房屋转移登记后占用的土地也被办理了土地使用权手续，当时政府出台政策允许国有土地上的存量房屋上市交易，并可办理土地使用手续，康宝全在诉讼中曾称涉案房屋为历史遗留问题，应符合实际。不管土地使用权由政府统一管理与依法收回的含义是否相同，同联公司以土地使用权现已被政府收回为由主张双方无证房产的交易行为无效，法律依据不足，也与政府当时的政策不符。对于城市房地产管理法第三十八条规定的房地产未依法登记领取权属证书不得转让，按照现行民事政策，该规定应属管理性规范，并非效力性规范，同联公司以此主张双方之间关于无证房产的交易行为无效，法律依据同样不足。本案房产转让行为已发生多年，房产出卖人已获得相应对价，房产转让后房价大幅上升，如认定房产转让协议无效会使双方之间的利益失衡；同时，涉案无证房产占用的土地使用权现登记在市国资公司名下，市国资公司对双方之间的交易并未提出异议，合同无效后的财产返还存在客观障碍；民事交易应诚实守信，从维护交易的稳定与安全考虑，不应认定双方之间关于无证房产的交易行为无效。因此，同联公司请求确认合同无效的诉讼请求，不应得到支持，原审判决驳回其诉讼请求，应无不当。同联公司本案请求确认合同无效，人民法院应作出实体裁判，其上诉主张应以裁定方式驳回起诉，理由不当；同联公司请求确认合同无效，原审判决驳回其诉讼请求，该判决结果实际已对同联公司请求的合同效力作出了应为有效的确认，原判决在引用法律条文时虽有不妥，但处理结果应属正确。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人潍坊同联经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 宫 磊
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 房艳萍