北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终8892号上诉人（原审原告）：中铁十六局集团第一工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-013室。法定代表人：王红伟，董事长。委托诉讼代理人：鹿文卿，女，中铁十六局集团第一工程有限公司员工。委托诉讼代理人：李德行，男，中铁十六局集团第一工程有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京恒方园汽车装饰有限公司，住所地北京市顺义区顺平路南侧（电力安装队）。法定代表人：王东侠，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原审第三人：北京鑫海韵通商业大楼电器家具商城，营业场所北京市顺义区仁和地区新顺南大街4号。负责人：熊波，门店经理。原审第三人：王海亚，男，1978年5月1日出生，现住北京市顺义区。原审第三人：范文峰，男，1977年3月14日出生，现住北京市顺义区。原审第三人：王树立，男，1990年10月16日出生，现住北京市顺义区。原审第三人：李忠华，男，1977年7月13日出生，现住河北省廊坊市燕郊经济开发区。上诉人中铁十六局集团第一工程有限公司（以下简称中铁公司）、北京恒方园汽车装饰有限公司（以下简称恒方园公司）因与原审第三人北京鑫海韵通商业大楼电器家具商城（以下简称鑫海韵通商城）、王海亚、范文峰、王树立、李忠华土地租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判恒方园公司按照每日3000元支付中铁公司自2016年11月1日起至实际退还场地之日止的占有使用费；2.撤销一审判决第四项，改判驳回恒方园公司的诉讼请求；3.诉讼费、鉴定费由恒方园公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定中铁公司认可恒方园公司的违建行为无事实和法律依据；一审法院判决中铁公司赔偿恒方园公司损失240万元无事实和法律依据。2.一审判决恒方园公司按每日493元的标准给付占有使用费，属判决标准较低，无事实依据。3.一审法院以鉴定结论作为判案依据错误，属于以鉴代审审理案件。恒方园公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回中铁公司关于违约金的诉讼请求，改判中铁公司按照建筑物的现价值给予恒方园公司经济补偿4004111.44元。事实和理由：1.中铁公司应当与恒方园公司续签合同。2.关于赔偿标准，经查询相关案例，对于赔偿按建筑物现价值予以补偿为基础，一审法院以2008年建筑成本的一半进行补偿是错误的，且中铁公司收回建筑物后是按建筑物现有价值取得收益。3.一审判决法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日施行，在该解释颁布施行前恒方园公司的建筑物已经全部建设完成，在建设当时，处理到期租赁物的规定只有最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》中关于添附的规定。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是错误的。中铁公司向一审法院起诉请求：1.判令恒方园公司及鑫海韵通商城、王海亚、范文峰、王树立、李忠华将中铁公司位于顺义区×的空余场地7.1亩腾退给中铁公司；2.判令恒方园公司按照每日5000元支付中铁公司自2016年11月1日起至实际腾退场地之日止的占有使用费；3.判令恒方园公司支付中铁公司违约金100000元；4.判令恒方园公司承担本案的诉讼费。恒方园公司反诉请求：1.判令中铁公司赔偿恒方园公司损失4004111.44元；2.判令诉讼费、鉴定费由中铁公司承担。一审法院认定事实：铁道部第十六工程局第一工程处于1994年7月20日，取得了座落于北京市原顺义县之土地的《国有土地使用证》。铁道部第十六工程局第一工程处于2001年3月30日变更名称为北京中铁十六局第一工程有限公司，又于2001年12月28日将名称变更为现名称，即中铁公司。2009年7月23日，中铁公司以其名义取得了座落于北京市顺义区的《国有土地使用证》，使用权类型为划拨。2006年8月28日，恒方园公司（乙方）与名称为中铁十六局集团第一工程有限公司物业管理公司（甲方、以下简称中铁物业公司）的主体签订了《租赁合同》，租赁标的物为位于北京市顺义区×的空余场地7.1亩，即为上述两份《国有土地使用证》中所涉土地之部分。中铁物业公司并非实际经工商登记成立的主体，中铁公司称中铁物业公司系其内部管理部门，恒方园公司认可其系与中铁公司成立租赁合同关系。《租赁合同》约定：租赁期限十年，自2006年11月1日起至2016年10月31日止；租赁期满前二个月，如乙方有意续租，将重新续签合同；乙方不再续租，合同期满当日遗留问题处理完毕后，乙方必须搬走全部物品，乙方将房屋全部钥匙交甲方工作人员并全部腾空房屋内物品当天，作为本合同实际履行终止时间；合同期满至实际履行终止期间房屋租金，按照本合同年度租金折算成日租金的1.5倍，乘以实际合同延期天数计算收取；年租金采用固定基数陆万元整并逐年按照8％递增的方式计算，即第一年60000元，以后年度分别为64800元…119940元；乙方在合同签字之日内向甲方一次性付清全年租金，以后年度租金缴纳时间比照第一年；本合同约定违约金壹拾万元整；甲乙双方应恪守本合同，任何一方违约均应为对方承担经济损失，并承担可能引发的其它法律责任和经济责任。双方还约定：（一）甲方权利、义务：合同期间，乙方投资形成不可移动资产，区别以下情况处理：（1）在合同期内，乙方因经营不善，提前退租，乙方在租赁范围内投入的不可移动资产无偿归甲方所有，乙方不得拆除和提出赔偿要求；（2）合同期满，乙方不再续租的，乙方在租赁场地投入的不可移动资产，由双方协商解决，协商不成的，由乙方在15天之内予以拆除，但属甲方原有的后由乙方改造的项目不在拆除范围之内。乙方续租的，由双方协商重新签订合同续租。（二）乙方权利、义务：乙方因经营需要投入不动产时须经甲方许可，由乙方负责报批，甲方予以配合，同时交甲方备案，工程施工预算需经甲方签字认可并备案；经甲方书面同意并将合作经营开发合同交甲方备案的情况下，乙方可以与第三方合作经营开发或转租，但乙方不得将标的物用于抵押、质押、担保等经济活动。恒方园公司已付清2016年10月31日前的租金。2017年1月18日庭审时，中铁公司与恒方园公司认可涉诉租赁土地上中铁公司交付给恒方园公司时有一排平房，后被恒方园公司拆除，现涉诉土地上全部地上建筑物都是恒方园公司建设的，未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等建设审批手续。诉讼中，恒方园公司申请对涉诉土地上全部建筑物及附属物工程造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京建基业工程管理有限公司（以下简称建基业公司）进行鉴定，恒方园公司为此交纳鉴定费15万元。该公司出具《工程造价鉴定意见书》，认定：鉴定工程造价为4125375.85元，其中争议金额为63688.66元。中铁公司对此提出多项异议，建基业公司出具《关于（2017）京0113民初字第1211号案件原告异议的回复》，对中铁公司部分异议予以采纳，并调整鉴定结果，认定调整后工程造价为4004111.44元，其中争议金额为63688.66元。建基业公司对中铁公司其余异议未予采纳，中铁公司就其该部分异议未提交证据证明。恒方园公司认可调整后的鉴定结论。争议金额系涉诉土地上的东围墙及水井，中铁公司主张系其交付给恒方园公司，但就此未提交证据证明。中铁公司称入口平房、厕所和化粪池不在《租赁合同》标的范围内，其不应就此赔偿，恒方园公司则表示该三项在《租赁合同》标的范围内。中铁公司认可该三项系恒方园公司于2006年至2008年期间建设，且建设占用土地系中铁公司享有使用权的土地，就恒方园公司占有使用该土地其仅在本案诉讼中提出异议，此外未提出异议。诉讼中，中铁公司要求恒方园公司及鑫海韵通商城、王海亚、范文峰、王树立、李忠华在腾退涉诉场地时将经过鉴定的涉诉土地上的建筑物及附属物（包含其主张为《租赁合同》标的范围外的入口平房、厕所和化粪池）保持原状向其腾退。诉讼中，中铁公司提交了落款时间为2006年11月14日、2007年4月16日，被通知人为恒方园公司的通知复印件2份，通知要求恒方园公司停止建设行为并拆除非法建筑，证明恒方园公司在租赁土地后进行地上物建筑，中铁公司不同意并向其发函告知。恒方园公司否认收到过上述两份通知，中铁公司亦未提供证据证明其曾向恒方园公司送达了该两份通知。2010年6月，中铁公司以恒方园公司为被告，以租赁合同纠纷为由在法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除2006年8月28日双方签署的租赁合同；2.恒方园公司立即拆除在其租赁的场地上私自建设的全部建筑物、构筑物、附属物并立即腾退所租赁的场地；3.恒方园公司给付2009年11月1日至2011年2月21日的租金100407.04元；4.恒方园公司支付滞纳金116700.21元；5.判决恒方园公司支付违约金100000元。该案法院经审理认为：中铁公司与恒方园公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行…恒方园公司在租赁场地上建造的建筑物，虽未办理建设审批手续，但此并非双方约定的解除合同条件，也并非法定的解除合同条件。另外，在合同约定恒方园公司建设不动产须经中铁公司许可的情况下，中铁公司早在2007年3月即已明知恒方园公司的建设行为，却仍继续将租赁场地出租给恒方园公司，并收取之后两年度的租金。因此，现中铁公司又以恒方园公司的建设未经其许可为由，要求解除合同、拆除建筑物和给付违约金，显然不具有正当性，亦难以支持。2009年10月23日之后，中铁公司存在对租赁场地停水停电的行为，鉴于恒方园公司将对给其造成的损失另行向中铁公司主张权利，故恒方园公司作为承租人仍负有交纳租金之义务，恒方园公司仍应按照合同约定向中铁公司给付租金。法院对该案作出（2010）顺民初字第8005号民事判决书，判决：一、恒方园公司于判决生效后七日内，给付中铁公司二○○九年十一月一日至二○一一年二月二十一日的租金十万零四百零七元四分；二、驳回中铁公司的其他诉讼请求。中铁公司不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民终字第08032号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书中法院认为载明的部分内容为：…中铁物业公司代中铁公司与恒方园公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行…中铁公司主张恒方园公司未依合同约定，在租赁的场地上进行建筑，亦违反了双方合同的约定，双方签订的租赁合同应予解除一节。恒方园公司自2006年8月承租诉争场地后，在该场地上陆续进行了建筑，中铁公司应当知晓，但其未予以制止，表示中铁公司认可恒方园公司的上述行为，中铁公司据此要求解除双方签订的租赁合同，法院不予采信。诉讼中，鑫海韵通商城、王海亚、范文峰、王树立、李忠华均表示其在涉诉场地没有新建、改建、扩建建筑物，对涉诉场地没有装修及投入。王海亚、范文峰、王树立、李忠华称其是自恒方园公司无偿借用部分库房，没有与恒方园公司签订书面合同，如法院判令恒方园公司腾退涉诉场地，其可以随时腾退并配合腾退。鑫海韵通商城提交《库房租赁合同书》复印件、商函复印件三份、库房租赁合同延期合同复印件六份，证明鑫海韵通商城是从恒方园公司处租赁库房使用，合同到期后因恒方园公司与中铁公司存在纠纷所以没有与其签订正式的租赁合同，现恒方园公司以每月出具一份延期合同的形式让鑫海韵通商城继续使用库房，每次延期一个月，占有使用的价格是每天0.73元/平方米，其共使用了2200平方米库房。鑫海韵通商城表示其有上述证据的原件，但鉴于本案案情，其拒绝向法院出示。对鑫海韵通商城提交的上述证据，中铁公司认可真实性、证明目的，恒方园公司不认可真实性、证明目的。2016年7月27日，中铁公司向恒方园公司发函告知《租赁合同》到期后其不同意续租。恒方园公司称其收到该函，但表示在租赁期限届满前2个月其要求与中铁公司续租。上述事实，有法院庭审笔录、询问笔录、《国有土地使用证》、《租赁合同》、《工程造价鉴定意见书》、《关于（2017）京0113民初字第1211号案件原告异议的回复》、（2010）顺民初字第8005号民事判决书、(2011)二中民终字第08032号民事判决书、公司房管函[2016]10号等证据在案佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、陈述并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人王海亚、范文峰、王树立、李忠华经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了陈述和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护。中铁物业公司代中铁公司与恒方园公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，中铁公司要求恒方园公司及鑫海韵通商城、王海亚、范文峰、王树立、李忠华向其腾退涉诉场地的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。恒方园公司逾期腾退涉诉场地应给付中铁公司占有使用费，对于占有使用费的标准，法院根据本案查明的事实参照双方在《租赁合同》中约定的合同期满至实际履行终止期间的租金标准酌情确定按照每日493元计算，中铁公司诉讼请求过高部分，法院不予支持。恒方园公司在中铁公司已经发函告知不予续租的情形下未按期腾退涉诉场地，构成违约，中铁公司要求恒方园公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。恒方园公司租赁涉诉场地后在该场地上建设了建筑物及附属物，通过中铁公司提交的通知复印件可以看出其在2006年、2007年间即知晓恒方园公司的建设行为，但中铁公司并未提交有效证据证明其就此提出异议，故法院认定中铁公司认可恒方园公司的建设行为。法院通过合法程序委托具有鉴定资质的单位进行鉴定，故法院对建基业公司出具的《关于（2017）京0113民初字第1211号案件原告异议的回复》予以采信。中铁公司就建基业公司未予采纳的异议部分未提交证据证明，法院对此不予采信。鉴定结论中的争议金额系涉诉土地上的东围墙及水井，中铁公司主张系其交付给恒方园公司，但就此未提交证据证明，法院不予采信，仍认定该部分系恒方园公司建设。中铁公司主张入口平房、厕所和化粪池不在《租赁合同》标的范围内，恒方园公司对此不予认可，考虑到中铁公司认可该三项系恒方园公司于2006年至2008年期间建设，且建设占用土地系中铁公司享有使用权的土地，就恒方园公司占有使用该土地其仅在本案诉讼中提出异议，此外未提出异议，故法院对中铁公司的该主张不予采信。鉴于恒方园公司所建设的建筑物及附属物并未办理合法建设手续，双方对此均有过错，且考虑到中铁公司要求恒方园公司将涉诉土地上的建筑物及附属物保持原状向其腾退，故法院对恒方园公司主张的建造费用损失酌情支持，恒方园公司反诉请求过高部分，法院不予支持。一审法院判决：一、恒方园公司，鑫海韵通商城、王海亚、范文峰、王树立、李忠华于判决生效之日起三十日内将位于顺义区×的空余场地七点一亩腾退给中铁公司，腾退时应保持该场地上的建筑物及附属物的原状；二、恒方园公司于判决生效之日起七日内按每日四百九十三元的标准给付中铁公司自二○一六年十一月一日起至其实际腾退涉诉场地之日止的占有使用费；三、恒方园公司于判决生效之日起七日内给付中铁公司违约金十万元；四、中铁公司于判决生效之日起七日内赔偿恒方园公司损失二百四十万元；五、驳回中铁公司的其他诉讼请求；六、驳回恒方园公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中铁公司与恒方园公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据本案查明的事实，恒方园公司在合同期满后拒不腾退涉案场地，构成违约，应当履行腾退义务并支付合同期满至实际腾退之日止的占有使用费及违约金。一审法院确定的占有使用费标准符合本案事实，中铁公司上诉主张的占有使用费标准缺乏事实依据，本院不予支持。中铁公司请求恒方园公司支付违约金，具备事实依据，恒方园公司上诉主张其不应支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于双方争议的恒方园公司的建造费用损失一项，一审法院依据鉴定结论确定的赔偿数额合法有据。中铁公司上诉主张其对恒方园公司的建设行为不同意也不认可，与事实不符；中铁公司上诉主张因恒方园公司在租赁期限内已获巨大利益和回报、违章建筑无所有权故而无需予以赔偿，缺乏依据；中铁公司主张不应将司法鉴定结论作为判案依据，于法无据。关于恒方园公司主张应按建筑物现价值予以补偿的请求，一审法院综合恒方园公司所建建筑物没有合法建设手续、双方均有过错等因素，酌定补偿的数额亦无不当，本院予以维持。综上所述，中铁公司、恒方园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65870元，由中铁十六局集团第一工程有限公司负担39870元（已交纳），北京恒方园汽车装饰有限公司负担26000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一八年九月七日法官助理 楚 静法官助理 石艳明书 记 员 李星月