北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第14479号
原告（反诉被告）北京市鲁艺房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上河村二区3、4、5号楼，注册号110000005026184
法定代表人冯兵，总经理。
委托代理人关键，北京市万商天勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京澳远空间文化发展有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号1号楼3010室，注册号：110106011436046。
法定代表人常远，经理。
委托代理人孙莹，北京市双利律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市鲁艺房地产开发有限责任公司（以下简称鲁艺房地产公司）与被告（反诉原告）北京澳远空间文化发展有限公司（以下简称澳远空间文化公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。鲁艺房地产公司委托代理人关键与澳远空间文化公司法定代表人常远及委托代理人孙莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鲁艺房地产公司诉称，北京市海淀区蓝靛厂上河村鲁园会所是由我公司开发的鲁园小区配套房屋，2009年7月6日，我公司与澳远空间文化公司签订了《鲁园上河村会所合作经营协议》（以下简称：合作经营协议），后因澳远空间文化公司违约，我公司将其诉至法院要求解除该合作经营协议。经法院审理后认定双方签订的名为合作经营协议，实为房屋租赁合同，同时查明鲁园上河村会所建筑未取得规划许可和施工许可手续，据此法院认定双方签订的《鲁园上河村会所合作经营协议》属于无效合同，判决驳回了我公司的诉讼请求。判决生效后，澳远空间文化公司一直违法占用鲁园上河村会所经营，虽经我公司屡次催索，至今未能清退。故起诉要求判令澳远空间文化公司将其占用的北京市海淀区蓝靛厂上河村小区鲁园上河村会所房屋腾空返还给我公司；判令澳远空间文化公司支付我公司自2011年8月12日至2014年3月19日按每天每平方米2.1元计算的房屋占用费3184650元；案件受理费由澳远空间文化公司负担。
澳远空间文化公司辩称，我公司与鲁艺房地产公司于2009年7月16日签订了《鲁园上河村会所合作经营协议》后，我公司向鲁艺房地产公司交付了10万元的保证金，支付了电缆费18万元，并对租赁的房屋进行装饰装修、添置设备设施，我公司每年还向鲁艺房地产公司提供30张VIP贵宾年卡及100张普通年卡的健身服务。2011年，鲁艺房地产公司将我公司诉至法院要求解除该合作经营协议。经法院审理查明，双方虽然签订了合作经营协议，但根据该协议约定的内容，鲁艺房地产公司不参与经营，也不享有经营利润或承担经营风险，认定双方签订的名为合作经营协议，实为房屋租赁合同，同时查明鲁园上河村会所建筑未取得规划许可和施工许可手续，据此法院认定双方签订的《鲁园上河村会所合作经营协议》属于无效合同，判决驳回了鲁艺房地产公司的诉讼请求。对于鲁艺房地产公司要求我公司腾房及支付房屋占用费的诉讼请求，在鲁艺房地产公司没有补偿我公司装饰装修费用时，我公司不同意腾退房屋。因涉案房屋没有验收合格，经过相关法律规定只有验收合格的房屋才能交付使用，因此对没有验收合格的房屋支付使用费是没有法律依据的，故不同意鲁艺房地产公司要求我公司支付其房屋使用费的诉讼请求。鲁艺房地产公司应当对合同无效承担全部过错责任，故我公司提出反诉，要求鲁艺房地产公司退还我公司所交付的保证金10万元；退还电缆费18万元；赔偿我公司房屋装修装饰及设备设施损失70万元；并承担反诉案件受理费。
鲁艺房地产公司对澳远空间文化公司的反诉辩称，对于要求退还保证金的主张，澳远空间文化公司违反双方合同约定按约定保证金不能退还。对于电缆费的主张，没有事实依据，不同意退还。对于房屋验收的主张，当时澳远空间文化公司是知道涉案房屋是没有经过验收，也知道涉案房屋的具体情况的，因此该要求没有事实依据。对于装饰装修损失应按双方的过错进行分担。
经审理查明，鲁艺房地产公司（甲方）与澳远空间文化公司（乙方）于2009年7月6日签订了《鲁园上河村会所合作经营协议》，该协议约定：“甲方负责提供鲁园上河村会所作为合作经营场地（建筑面积1600平方米），由甲方出资开发建设，主体结构、外立面装修，以及各相关管线、配备设施已基本完成。乙方负责会所经营工作、负责经营期间的各项资金投入，承揽各项经营税金，并享有经营所得各项利润，合作经营期限自2009年7月16日起至2019年7月15日止，合作期为10年。会所在现状情况下，甲方不再追加工程建设等以及其它相关费用。乙方已经了解到会所的建筑手续不齐全，并接受此情况。如因此致本协议无法履行，甲方不承担任何责任。乙方未得到甲方书面同意，不得与他人合作，不得转租、或与他人合租该会所。室内装修改造由乙方负责完善。乙方负责室外强电的施工及安装（含室外电缆的施工）。乙方可按自己设计并设置健身、棋牌、茶艺、咖啡等服务项目。原地下一层的游泳池、消毒池、洗浴间、桑拿间以及配套辅助设备用房；地上一层的门厅、卫生间，以及辅助管理用房等；东侧屋面的上人屋面；强弱电设施及游泳池，乙方可以根据其内容在征得甲方书面同意后进行调整改造，甲方将无偿提供与游泳池设备厂家已签订的合同范围内的设备及安装项目。会所开业后乙方赠予甲方每年30张VIP贵宾卡及100张普通年卡，可以让甲方的工作人员及朋友到该会所免费享受乙方所有对外经营项目。乙方在会所范围内经营、自负盈亏，自行承担相应的供电输送工程费、设备费、物业费、水电费、供暖费。合同期满后，乙方享有优先租赁权，选择继续经营或到期结束合同，如乙方因经营不善，无力继续承租时，可自行退出，并保证会所内已有装修设施完整。协议签订后，乙方需向甲方交纳保证金20万元，协议签订五日内，支付保证金10万元，2009年12月30日支付剩余保证金10万元，保证金迟延支付30日，从第31日起承担每日2000元的滞纳金，迟延达100日的，甲方有权解除合同，不退还保证金。乙方拖欠供电输送工程费、设备费、物业费、水电费、供暖费等其他费用累计达100日的，视为违约，甲方有权解除合同，不退还保证金。上述协议签订后，鲁艺房地产公司将协议约定的房屋交付给了澳远空间文化司，澳远空间文化公司按协议约定向鲁艺房地产公司支付了保证金10万元，对房屋进行了装饰装修，同时支付18万元进行电缆系统的安装施工，完成后开始进行经营，并按约定给付了鲁艺房地产公司第一年的30张VIP贵宾卡及100张普通年卡。此后，澳远空间文化公司未再向鲁艺房地产公司交付VIP贵宾卡及普通年卡。2011年初，鲁艺房地产公司以澳远空间文化公司未按约定支付剩余保证金及拖欠其他费用为由，来院起诉要求解除双方之间的合作协议并承担违约责任。我院经审理后认为，双方签订的鲁园上河村会所合作经营协议，约定澳远空间文化公司在合同期内负责会所经营工作，负责经营期间的各项资金投入，承担各项经营税金，并享有经营所得各项利润，自负盈亏，自行承担各项费用。鲁艺房地产公司除固定取得保证金、年卡外，并不参与经营，亦不享有经营利润或承担经营风险。可见，双方协议虽名为合作经营，但其实质是鲁艺房地产公司提供房屋建筑供澳远空间文化公司经营、鲁艺房地产公司取得固定收益，因此双方协议应属房屋租赁合同。同时查明鲁园上河村会所建筑未取得规划许可和施工许可手续，据此，法院依法确认双方签订的《鲁园上河村会所合作经营协议》属于无效合同。本院于2011年8月31日依法判决驳回了鲁艺房地产公司的诉讼请求。判决生效后，澳远空间文化公司仍使用鲁园上河村会所进行经营至今。现鲁艺房地产公司来院起诉澳远空间文化公司要求其腾退所使用的房屋并支付使用期间的房屋使用费。澳远空间文化公司以鲁艺房地产公司未退还其保证金、电缆费及赔偿房屋装修装饰、设备设施损失为由拒绝腾退房屋，同时提出反诉要求鲁艺房地产公司退还其保证金、电缆费及赔偿房屋装修装饰、设备设施损失。本案审理中，就双方之间合作经营协议中的租金表现形式每年30张VIP贵宾卡及100张普通年卡的价值，鲁艺房地产公司称VIP贵宾卡每张20000元，普通年卡每张2000元，共计每年80万元；澳远空间文化公司称其在途牛网上售价为每人次15元，年卡为450－500元，VIP贵宾卡不对外出售。就澳远空间文化公司对房屋装修装饰及添置的不能挪走的设备的残值，澳远空间文化公司主张为70万元，并提出了价值鉴定申请，鉴定程序启动后，因澳远空间文化公司未按鉴定部门的要求交纳鉴定费而未果。在之后的庭审中，鲁艺房地产公司认可澳远空间文化公司对房屋装修装饰及添置的不能挪走的设备的残值为70万元的主张。
另查，鲁艺房地产公司提出的澳远空间文化公司应按每天每平方米2.1元的标准计算房屋使用费的主张，未提交相应的证据。澳远空间文化公司提出的鲁艺房地产公司系无偿向其提供房屋的主张，未提交充分证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《鲁园上河村会所合作经营协议》、（2011）海民初字第11116号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鲁艺房地产公司与澳远空间文化公司之间签定的《鲁园上河村会所合作经营协议》，被已经生效的判决确定为无效的租赁合同，故鲁艺房地产公司要求澳远空间文化公司返还依合同占用的鲁园上河村会所房屋并支付违法占用期间的房屋使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持；澳远空间文化公司反诉要求鲁艺房地产公司返还保证金及电缆费、赔偿房屋装修装饰及设备设施损失的请求亦符合法律规定，本院亦予以支持。对于澳远空间文化公司支付鲁艺房地产公司房屋使用费的数额，应以租金标准进行计算支付，因双方之间合作经营协议中的租金表现形式为给付每年30张VIP贵宾卡及100张普通年卡，就卡的价值问题因双方各持己见，故由本院结合涉案房屋的使用面积、地理位置、健身卡的健身项目及内容等具体情况酌定为年租金50万元为宜。对于澳远空间文化公司要求鲁艺房地产公司给付电缆费的数额问题，因双方所签合同为10年期限，至2014年3月已使用四年有余，故应相应予以扣除。对于补偿房屋装修装饰及设备设施残值损失的数额问题，虽澳远空间文化公司提出鉴定申请后未交纳相应鉴定费后被退回，但就其提出的残值数额得到了鲁艺房地产公司的认同，故该损失数额应以双方认同的数额确定。鲁艺房地产公司提出的澳远空间文化公司应按每天每平方米2.1元的标准计算房屋使用费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、北京澳远空间文化发展有限公司于本判决生效后三十日内将其占用的位于北京市海淀区蓝靛厂上河村鲁园会所的房屋腾空退还给北京市鲁艺房地产开发有限责任公司；
二、北京澳远空间文化发展有限公司给付北京市鲁艺房地产开发有限责任公司自二Ｏ一一年八月十二日至二Ｏ一四年三月十九日的房屋占用费人民币一百二十九万七千九百四十五元；
三、北京市鲁艺房地产开发有限责任公司退还北京澳远空间文化发展有限公司保证金人民币十万元、电缆费人民币九万四千元，赔偿装修装饰及设备设施残值人民币七十万元，合计给付人民币八十九万四千元；
（上述二、三项合并计算后，由北京澳远空间文化发展有限公司于本判决生效后十日内给付北京市鲁艺房地产开发有限责任公司人民币四十万零三千九百四十五元）
四、驳回北京市鲁艺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京澳远空间文化发展有限公司的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）北京澳远空间文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万二千二百七十七元，由北京市鲁艺房地产开发有限责任公司负担一万九千一百二十二元（已交纳一万六千一百三十九元，余款于本判决生效后七日内交纳），北京澳远空间文化发展有限公司负担一万三千一百五十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万三千六百元，由北京澳远空间文化发展有限公司负担一千一百九十四元（已交纳二千七百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京市鲁艺房地产开发有限责任公司负担一万二千四百零六十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（如仅对本案本诉判决部分不服的，应交纳上诉案件受理费三万二千二百七十七元；如仅对本案反诉部分判决不服的，应交纳上诉案件受理费一万三千六百元；如对本案本诉及反诉部分判决均不服的，应交纳上诉案件受理费四万五千八百七十七元），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周德胜
人民陪审员 朱晓珠
人民陪审员 刘玉华
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 孟盼盼