广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1168号
原告（反诉被告）李霞。
委托代理人梁锐、傅欣，广西正立律师事务所律师。
被告（反诉原告）梧州梅西商业有限公司，住所地广西梧州市长洲区新兴三路30号一至五层商业用房。
法定代表人李辉，该公司经理。
委托代理人牟小平，该公司员工。
委托代理人童品彬，四川中豪（泸州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）李霞与被告（反诉原告）梧州梅西商业有限公司（以下简称梅西公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由简易程序转换为普通程序，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李霞及其委托代理人梁锐、傅欣，被告（反诉原告）梅西公司的委托代理人牟小平、童品彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李霞诉称，被告取得梧州市神冠房地产开发有限公司位于梧州市长洲区新兴三路30号神冠豪都一至五层商业用产承租权并公开发布广告进行招商。根据被告的宣传广告及承诺，梅西生活广场为梧州市高端商业中心，一至五层每层拥有8部扶梯，另有4部货梯和7部客梯，配备中央空调系统等…其中五层为美食娱乐城，有美食、KTV、电影院。原告看到如此的布局和规模，鉴于规划中第五层有电影院、KTV，考虑到人流量及娱乐需要，便有意承租第五层位于电影院旁边、KTV对面的该大楼五层中庭连廊区域作为小食家餐厅经营西式茶点休闲餐吧。双方于2013年1月12日签订了《房屋租赁协议》，于2013年1月14日签订了《房屋租赁合同补充协议》。对租赁物及使用租赁物的相关事项进行约定，原告并按合同约定交纳了履约保证金。2014年8月12日，被告向原告交付租赁物，原告应被告要求配合商场格调对小食家进行了装修，2014年8月12日，原告商铺装修完毕进行进场营业，但发现根本与招商预期宣传展示承诺的不同，如五层没有影院及KTV，原规划作KTV的位置实际是出租“湘当好”作经营湘菜，原规划作电影院的位置是一座墙壁，在小食家门口公共通道，变成了“湘当好”的临时加位卡座，经常有员工在通道上睡觉…整个商场装修简陋，五层没有空调，经常不开启灯，无故断电，没有经营饮食的配套设施等…电梯严重不足，不能让顾客自由到达五层，现有的电梯必须经过“湘当好”才能到达小食家，几乎成了“湘当好”的专用电梯，客人一出电梯就被招呼入“湘当好”就餐，甚至供货给小食家的供货商上电梯也遇到被禁止通行的情况……，根本与招商承诺展示四通八达开放式电梯大相径庭。小食家餐厅成为死角，根本无法达到经营目的。原告认为，被告违反诚实信用，欺骗原告投资，使原告造成了巨大的损失。进场经营后，原告发现被告根本不可能再整改成原规划状态，原告也根本无法实现签订租赁合同进行投资经营的初衷，继续履行合同将会对原告明显不公平且不能实现合同目的，故请求法院判令：1、解除双方于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》及2013年1月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、被告赔偿损失共855520元。
原告李霞为其诉称，提交的证据有：
1、房屋租赁合同及附件、农行回单、收款收据、房屋租赁合同补充协议，拟证明原、被告签订《房屋租赁合同》及合同附件，原告依约交付合同履约保证金25600元，与被告签订《房屋租赁合同补充协议》；
2、梧州梅西生活广场招商画册，拟证明被告对外招商宣传梅西生活广场为梧州高端综合商城，但被告交付经营场地给原告后发现与宣传严重不符，招商承诺自始没有兑现；
3、梅西生活广场楼层分布图，拟证明被告招商时向原告承诺各楼层经营方向，包括有KTV、电影院等综合娱乐商户，但实际情况与当时承诺严重失实，令原告无法达到经营目的；
4、梅西生活广场五楼平面图，拟证明梅西生活广场五楼现在的经营分布，原告丧失经营条件，且现在的格局已无法变更；
5、现场照片若干，拟证明商场装修档次低，装修质量差，原告经营的餐厅门前经常不开灯，餐厅正门对开通道长期被其他餐馆占用为员工休息区，电梯经常维修或不定时开放，直接影响到原告的经营状况；
6、梅西商场规划、商场整改书，拟证明梅西多个商家共同反映商场存在的规划问题，各商家提出商场进行整改的要求，但被告无视存在的问题，加速商场人流减退，包括原告在内的各商家损失日益增大；
7、神冠豪都小食家装修预算书，拟证明原告前期装修投入为855520元，因被告过错导致合同解除，原告因此产生的损失应由被告赔偿；
8、解除《房屋租赁合同》及补充协议通知，拟证明梅西广场于2015年4月12日向原告发出解除合同的通知，原告有理由相信从合同解除之日起原告不应再向被告支付租金。
被告梅西公司辩称，一、原告主张解除《房屋租赁合同》及补充协议的理由不成立。本案纠纷的根本原因是原告经营不善所致，经营不善造成原告逾期支付租金等费用。原告拖欠租金的行为严重违反合同约定，构成根本违约。二、原告要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据，其实质是在为其自身经营不善造成的损失寻求责任方。租赁合同签订前，原告所谓的宣传广告系商场筹备、开业前的招商宣传，其性质属于邀约邀请，此时双方未建立正式合同关系。在法律上，邀约邀请不作为一方的合同权利义务依据，除非双方签订的合同中对要约邀请的内容作出明确约定。原告是谨慎的商人，商人以追逐利益为最终目的。其在合同签订前，实地到过商场，充分了解商场的位置、布局，对后期可能存在的商业风险（即投资失败）进行了全面分析及评估后才与被告签订租赁合同。因此，双方签订的合同及补充协议是双方的真实意思表示和权利义务依据，双方应按约履行合同，承担合同责任，双方均不向对方承担合同约定之外的责任。合同签订后，商场商业氛围逐渐形成，目前与原告同在五楼的其他商户经营尚好，造成原告经营困局除社会低迷因素外，无一与被告有关。原告在诉状中陈述的理由不是事实，商场不论在招商还是时间经营均未涉及必胜客、肯德基、麦当劳，商场目前电梯数与合同签订前数量一致，数量及位置没有作任何减少、改变，合同明确约定原告自行负责实施装修及空调。对于位置死角，原告在签订合同前已经完全知悉场地位置，何来位置成为死角之说。最为重要的是，原告诉称的理由与其经营没有任何关联性，换言之，如果原告不改善、提高经营与管理、服务，其经营困局仍无法破解。因此，原告的损失与被告之间没有法律上的因果关系，被告不承担赔偿责任。请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告梅西公司反诉称，在合同履行过程中，反诉被告未按约支付租金、管理费及水电费，经反诉原告催收，反诉被告拒不履行付款义务。反诉被告的行为严重违反合同的约定，构成根本违约，给反诉原告造成了严重的经济损失。请求法院判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、反诉被告在《房屋租赁合同》解除后五日内保留房屋装修，并将房屋腾空后向反诉原告交付房屋；3、反诉被告支付反诉原告装修筹备期的租金、管理费29394元；4、反诉被告支付拖欠反诉原告的租金、管理费、水电费58078.90元（暂计算至2015年10月25日，实际计算至合同解除之日）及违约金218670.41元；5、诉讼费用由反诉被告承担。
被告梅西公司为其辩称及反诉请求，提交的证据有：
1、房屋租赁合同及补充协议，拟证明反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于梧州市长洲区新兴三路三十号梅西生活广场梧州店第五层的房屋经营小食家餐饮，后反诉被告与反诉原告就《房屋租赁合同》达成补充协议；
2、租金、管理费、水、电费票据资料，拟证明从2015年4月27日起反诉被告拖欠租金、管理费至今，反诉原告有权解除合同。
反诉被告李霞针对反诉原告梅西公司的反诉辩称，双方对于解除房屋租赁合同的意见是一致的。解除房屋租赁合同是因反诉原告违约在先，也是反诉被告起诉的理由之一，对于解除合同反诉被告不承担违约责任。反诉原告于2015年4月12日向反诉被告书面发出通知提出解除合同，根据合同法的规定，通知发出合同即为解除，反诉被告即解除合同之日起不需支付租金。
经庭审质证，被告梅西公司对原告李霞提供的证据1的真实性、关联性无异议；对证据2-4的真实性无异议，均是在签订合同之前发出的招商画册，属于要约邀请；证据5合同第三条已说明装修是由原告去实施，被告不需承担其装修后造成的损失；对证据6有异议，没有落款时间，被告没有收到这份书面整改书；对证据7有异议，装修是由原告实施，原告提出的只是预算，无法证明原告实际支出的装修费用；对证据8的真实性无异议，通知发出时间是2015年4月12日，原告拒不签收贴在其经营场地，但其在解除合同后于2015年4月27-28日支付了4月份租金，证明原告还在履行合同。原告李霞对被告梅西公司提供的证据1、2的真实性、关联性无异议。
本院结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据予以认定。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告（反诉原告）梅西公司就梧州梅西生活广场公开进行招商，并制作了招商广告画册，画册内标示有商场楼层分布图，第五层为美食娱乐城。2013年1月12日，被告（反诉原告）梅西公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告（反诉被告）李霞签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：乙方承租梧州市长洲区新兴三路三十号梅西生活广场梧州店第五层中庭连廊区域，租赁面积为283.75㎡，租赁期限为八年（96个月），具体以租赁标的物交付时间开始计算；乙方装修筹备期80天，以甲方书面通知乙方进场装修日期开始计算，甲方书面通知乙方进场装修日即为甲乙双方租赁标的物交付日；乙方经营免租期为90天，开业当日即为乙方经营免租期及合同期起算日，经营免租期结束的次日为租金和管理费的起算日；若乙方实际租赁、使用租赁标的物的期限不满租赁期，甲方有权向乙方索取装修筹备期内所免去的所有租金和管理费，但如因甲方原因或不可抗力（自然灾害、战争、政府征用等原因）引致乙方实际租赁、使用租赁标的物的期限不满约定租赁期限的，甲方将不再向乙方索取装修筹备期内所免除的租金和管理费。合同第二条约定：乙方在本合同签订当日，需向甲方一次性支付履约保证金，总额为人民币25600元到甲方指定的账号，履约保证金在乙方合同期第一年内自动转为乙方支付给甲方的承租保证金进行抵扣；履约保证金与承租保证金不计息，合同期满后，乙方按本合同约定条款全面履行合同义务没有任何违约行为，在租赁期满退出经营七日后持承租保证金收据办理相关退款手续；起始租金和管理费为30元／平方米／月，递增率为5%，递增方式为在合同期限内，下年租金和管理费在上年租金和管理费的基础上逐年按照递增率进行递增；租金和管理费采用“先付后用”方式执行，租金和管理费按月支付，一个租赁月度为一个租期，乙方必须在上一租期最后五日内交纳下期租金和管理费；乙方在接收租赁标的物的次日，需向甲方支付首期的月度租金、管理费（总额8512.5元）；第一年租金和管理费合计金额7.6613万元（已免除乙方经营免租期的租金和管理费）；经营所需的水、电表由乙方提供，并由乙方自行安装，涉及费用由乙方自理，在租赁期内乙方按租赁面积所发生的实际用水量、电量向甲方缴付水电费。合同第三条约定：乙方负责其在现有基础上进行装修改造所发生的各项费用，合同期满、因乙方违约以及其他任何原因导致合同终止、解除，乙方不得以装修费折价向甲方提出赔偿或抵款要求，甲方有权要求乙方保留装修自行处置或要求乙方拆除装修并恢复至装修前的原貌。合同第六条约定：乙方不按时支付租金、管理费、分摊费用或水、电、物管、空调等费用，每逾期一日按应付总金额每日3%向甲方支付逾期付款违约金；若逾期付款超过五日，甲方有权采取措施停止乙方的经营活动，若逾期付款超过十日，甲方有权解除、终止本合同，乙方除支付欠付费用和违约金外，还应赔偿由此给甲方造成的全部损失；在本合同履行过程中，任何一方出现违约行为导致合同解除、终止，违约方应向守约方支付合同期限内租金和管理费总额20%的违约金；乙方违约则无权要求退还保证金，甲方违约则退还乙方保证金。
合同签订后，李霞于2013年1月14日向梅西公司交纳了履约保证金25600元，双方并于当日签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，对租赁期内转让租赁标的物的有关事项进行了补充约定。李霞接收梅西公司交付的承租场地后，对其进行了装修，用于经营“小食家”餐饮商铺。因李霞未按时支付租金和管理费等费用，梅西公司于2015年4月12日向其发出《解除﹤房屋租赁合同﹥及补充协议通知》，通知其因未按约定支付租金及管理费，经催收拒不履行付款义务，构成根本违约，通知与其解除2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，在收到本通知之日起3日内结支付欠的租金、管理费、水电费以及免租期间的租金及管理费合计4714.40元，并按合同约定承担违约金，在收到本通知之日起五日内保留装修，将房屋腾空交还给梅西公司。李霞收到通知后，交了2015年4月份的租金9798元，从5月份开始没有再支付租金和管理费等费用给梅西公司。并于2015年7月8日向本院提起诉讼，请求法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，判令梅西公司赔偿损失855520元。案件审理过程中，梅西公司提起反诉。截至2015年10月27日，李霞欠租金和管理费、水电费等共58078.90元。庭审中，原告李霞诉称其请求被告赔偿的损失包括装修的费用及履约保证金。
本院认为，《房屋租赁合同》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，双方本应依约履行，但鉴于双方均无意继续履行合同，双方均要求解除合同，故上述合同应予以解除。本诉中，关于李霞称梅西公司未兑现招商承诺、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，根据《合同法》的规定，商业广告一般为要约邀请，在其内容符合要约规定的情况下，视为要约。所谓符合要约规定，即商业广告表达了希望和收到广告者订立合同的愿望，并且其内容具体确定，表明一经相对人承诺，广告发出者即受该意思表示的约束。招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传画册等属要约邀请，不构成违约。关于李霞经营困难是否梅西公司对梅西生活广场管理不当所致的问题。从梅西生活广场目前情况来看，现广场人流量较少，商业氛围不浓有多种原因，包括经济大环境的影响、经营本身所具有的商业风险等。梅西生活广场的商业氛围是由承租广场商铺的所有经营者共同构成，每个商户经营好坏，直接影响整个商场的商业氛围，而这并非梅西公司所能控制。李霞所提供的证据不能证明梅西公司管理方面存在明显过失。因此，李霞以上述两点理由要求梅西公司赔偿损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于反诉，李霞与梅西公司已签订《房屋租赁合同》及补充协议，且李霞已入驻商场，形成合同关系，双方的权利义务应按照合同约定执行。梅西公司诉请李霞在合同解除后保留装修并归还腾空后的房屋，我国《合同法》规定，合同解除后承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。按照《房屋租赁合同》第3.1条“合同期满、因乙方（李霞）违约以及其他任何原因导致合同终止、解除，乙方不得以装修费折价向甲方（梅西公司）提出赔偿或抵款要求，甲方有权要求乙方保留装修自行处置或要求乙方拆除装修并恢复至装修前的原貌”的约定，梅西公司该诉请符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于梅西公司诉请的装修筹备期租金、管理费，按照双方签订的《房屋租赁合同》第1.3.2条“乙方（李霞）实际租赁、使用租赁标的物的期限不满租赁期的，甲方（梅西公司）有权向其索取装修筹备期内免去的所有租金和管理费”的约定，李霞的装修筹备免租期对应的租金和管理费是25537元（8512.5元／月×12个月-76613元），依照合同约定应当支付给梅西公司。李霞从2015年5月起没有向梅西公司支付租金和管理费、水电费，截至2015年10月27日共欠费用58078.90元，应当支付给梅西公司，2015年10月28日至合同解除之日的租金和管理费，按照每月9798元计算。由于李霞未按照合同约定支付租金和管理费，梅西公司于2015年4月份向其送达《解除﹤房屋租赁合同﹥及补充协议通知》，因此其基于解除合同通知拒绝支付此后的租金和管理费，属于行使抗辩权，梅西公司诉请其支付违约金，本院不予支持。
合同权利义务终止的，根据《房屋租赁合同》第二条约定，梅西公司应当退回履约保证金给李霞，因此李霞诉请梅西公司退还履约保证金25600元，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李霞与被告（反诉原告）梧州梅西商业有限公司于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》和2013年1月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》；
二、反诉被告李霞于本判决生效之日起十内搬离并返还梧州市长洲区新兴三路三十号梅西生活广场梧州店第五层中庭连廊区域给反诉原告梧州梅西商业有限公司，并保留装修；
三、反诉被告李霞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告梧州梅西商业有限公司装修筹备免租期的租金和管理费25537元；
四、反诉被告李霞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告梧州梅西商业有限公司其所欠的租金、管理费、水电费（截至2015年10月27日共欠58078.90元，2015年10月28日至本判决生效之日的租金和管理费按9798元／月计算）。
五、被告梧州梅西商业有限公司于本判决生效之日起十内退还履约保证金25600元给原告李霞；
六、驳回原告李霞的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告梧州梅西商业有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费10360元，由原告李霞负担10050元，被告梧州梅西商业有限公司负担310元；反诉受理费4387元，减半收取2194元，由反诉原告梧州梅西商业有限公司负担1640元，反诉被告李霞负担554元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 吕晓雯
人民陪审员 农 欢
人民陪审员 黄丽红
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 刘 惠
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。