山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）河民初字第3026号
原告XX市XX区XX街道XX村民委员会（以下简称XX村委）
法定代表人张XX，村主任。
委托代理人袁XX，山东XX律师事务所律师。
被告XX市XX区XX资源总公司
法定代表人刘XX，董事长。
委托代理人魏XX，山东XX律师事务所律师。
委托代理人王X，男，X年X月X日生，汉族，XX市XX区XX资源总公司职工，住山东省XX县XX镇XX小区。
原告XX村委与被告XX市XX区XX资源总公司租赁合同纠纷一案，于2012年9月19日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年10月22日、2012年12月3日公开开庭审理了本案。原告XX村委的法定代表人张XX及其委托代理人袁XX与被告XX市XX区XX资源总公司的法定代表人刘XX及其委托代理人魏XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX村委诉称，1997年3月份，我村委与XX石油勘探局物业管理八处签订了土地租赁合同。我村委为出租方，XX石油勘探局物业管理八处为承租方。租赁土地的用途为建设和经营加油站。合同第一、二条约定该租赁土地位于XX办事处XX村206国道西侧，具体范围为以206国道西边线为起点，加油站东边边长160米，西边边长146米，沿公路平行向西，南段宽66米，北段宽79米，租赁土地总面积约16.6亩；合同第三条约定租赁期间为15年，自1997年7月1日起至2012年7月1日止，租赁费每亩每年1500元，15年不变；合同还对加油站的施工、经营及管理、双方责任进行了约定。其中第七条承租方义务第3项约定“承租方承诺在2012年7月1日准时向我村委无偿移交加油站固定资产，不得拆卸、移走、破坏。否则造成一切损失由承租方负责”等。合同签订后，我方按照合同的约定将租赁土地交付XX石油勘探局物业管理八处使用，至2012年7月1日合同到期后，我村委到租赁土地处要求按照合同收回土地时，被告XX市XX区XX资源总公司却拿出本案涉及的2010年8月31日的土地租赁合同一份，阻止我村委收回土地。经了解，被告XX市XX区XX资源总公司所持有的合同，是XX村委原村主任私自与被告XX市XX区XX资源总公司签订的。在我村委与XX石油勘探局物业管理八处有效的合同履行期间，该合同显然是无效的。同时，该合同没有经过民主议定程序，违背了法律的强制性规定。被告XX市XX区XX资源总公司基于该无效合同占有我村委的土地系违法行为，侵害了我村委的合法权益。为了维护我村委的合法权益，请求人民法院依法确认我村委与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日所签订的土地租赁合同无效，并责令被告XX市XX区XX资源总公司立即搬出土地。本案诉讼费用由被告XX市XX区XX资源总公司承担。
被告XX市XX区XX资源总公司辩称，1、原告XX村委与我公司于2010年8月31日签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同经原、被告双方共同加盖印章并由双方法定代表人签字，内容合法，是有效并依法设立的合同。2、我们双方对本案土地租赁合同都作出了实际履行，原告XX村委收取了土地租赁费并将涉案土地交付给我方租赁使用。我公司占有承租土地经营使用至今，双方对此均认可无异议，期间也没有第三方提出异议。同时，鉴于我方承租原告XX村委的土地经营使用时间已超过一年，且在涉案土地上实际做了大量投入，合法成立的合同应受法律保护，决不能因原告XX村委负责人的变更而随意解除或撤销，为了维护我公司的合法权益，请求法院公正判决，认定合同有效，驳回原告XX村委的诉讼请求。
经审理查明，XX石油勘探局物业管理八处于1997年租赁原告XX村委位于XX村206国道西侧的土地16.6亩用于建设和经营加油站。租地期限为15年，自1997年7月1日起至2012年7月1日止。租赁费为1500元／亩／年。2005年3月份，原告XX村委、被告XX市XX区XX资源总公司及中国石油化工股份有限公司XX油田销售分公司三方签订场地出租协议一份，协议约定：“原告XX村委同意XX石油化工股份有限公司XX油田销售分公司将位于206国道XX村委的加油站的场地交付被告XX市XX区XX资源总公司使用，租赁期限1年，自2005年4月1日起至2006年4月1日止，年场地使用费为24960元，由被告XX市XX区XX资源总公司直接支付给原告XX村委。协议到期后，三方可根据实际需要续签合同。”协议签订后，被告XX市XX区XX资源总公司于2005年12月25日向原告XX村委交纳租赁费25000元，原告XX村委于同日向被告XX市XX区XX资源总公司出具收款凭证一张。2007年，原告XX村委、被告XX市XX区XX资源总公司及XX石油化工股份有限公司XX油田销售分公司三方又签订补充协议一份，协议约定：“XX石油化工股份有限公司XX油田销售分公司与原告XX村委协商一致同意把加油站交付被告XX市XX区XX资源总公司作物资储存使用，期限自2007年7月1日至2012年7月1日止，协议期间其他条款仍按照原场地租赁协议执行。2012年7月1日到期后，该协议、场地租赁协议与1997年3月份的租赁合同同时废止”。2010年8月31日，原告XX村委与被告XX市XX资源总公司签订土地租赁合同一份，合同约定：“原告XX村委将本案涉及土地16.6亩租赁给被告XX市XX区XX资源总公司使用，租地期限为50年，自2010年9月1日起至2060年8月31日止，租赁费为1500元／亩／年，年合计24900元，50年不变。”原告XX村委原任村主任张灿山在该合同上代表村委会签字并加盖公章。自2007年8月18日至2011年7月，被告XX市XX区XX资源总公司每年均向原告XX村委交纳年度承包费24900元，原告XX村委向被告XX市XX区XX资源总公司共出具XX市XX区村居统一收款收据5张。
另查明，原告XX村党支部于2011年3月份换届，村委会于2011年4月份换届。换届前，原告XX村党支部书记、村主任分别为李XX、张XX，换届后原告XX村党支部书记、村主任分别为李XX、张XX。原告XX村委于2012年9月19日以双方于2010年8月31日签订的土地租赁合同未经过民主议定程序为由，向被告XX市XX区XX资源总公司提起诉讼，主张该土地租赁合同无效。
以上事实，根据庭审调查及当事人陈述、举证所认定，相关证据材料均已收录在卷。
本院认为，在原告XX村委与XX石油化工股份有限公司XX油田销售分公司约定的合同履行期间，原告XX村委与XX石油化工股份有限公司XX油田销售分公司均认可同意被告XX市XX区XX资源总公司自2005年起租赁经营16.6亩土地，是三方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点是原告XX村委与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日签订的土地租赁合同效力如何认定。本院认为，原告XX村委与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日签订土地租赁合同时，土地租赁方案未经XX村民会议或者村民代表会议多数成员或者村民代表同意，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款＂农民集体所有的土地由本集体以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准＂和《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（一）款“涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理”的强制性规定。原告XX村委于2005年起即认可同意被告XX市XX区XX资源总公司对16.6亩土地进行租赁经营，被告XX市XX区XX资源总公司已在该宗租赁土地上进行了相应的经营投入。2010年8月31日，原告XX村委时任村主任张XX土地租赁合同上代表村委会签字并加盖公章，被告XX市XX区XX资源总公司有理由相信张XX有代理原告XX村委对外签订土地租赁合同的代表权，该代表行为有效。被告XX市XX区XX资源总公司在与原告XX村委签订土地租赁合同时自身无过错，被告XX市XX区XX资源总公司无须也难以知道原告XX村委在对外签订土地租赁合同时是否存在瑕疵，因此原告XX村委是否经过民主议定程序对外签订土地租赁合同是其集体经济组织内部的自治事务，对被告XX市XX区XX资源总公司没有约束力。原告XX村委于2005年起收取被告XX市XX区XX资源总公司的土地租赁费允许被告XX市XX区XX资源总公司经营使用租赁土地后，且于2010年8月31日与被告XX市XX区XX资源总公司签订土地租赁合同，后又以自己的行为违反民主议定原则不符合法律规定为由请求确认合同无效，有违诚实信用原则，不应予以支持｡《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，原告XX村委与被告XX市XX区XX资源总公司签订的土地租赁合同期限长达50年，根据上述规定，原告XX村委与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日签订的土地租赁合同的租赁期限自2010年9月1日起不得超过20年，超过20年的部分无效。综上所述，本院对原告XX村委要求确认与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日签订的土地租赁合同无效的请求予以部分支持，即自2010年9月1日起至2030年8月31日有效，超过20年的部分无效。原告XX村委未履行民主议定程序与被告XX市XX区XX资源总公司签订土地租赁合同违反了相关法律规定。原告XX村委应当履行民主议定程序后，与被告XX市XX区XX资源总公司根据实际情况，依照公平原则，通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式对土地租赁合同的有关内容进行适当调整，使之更加符合现时行情，平衡双方的利益冲突。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（一）款、《中华人民共和国合同法》第五十条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告XX市XX区XX街道XX村民委员会与被告XX市XX区XX资源总公司于2010年8月31日签订的土地租赁合同自2010年9月1日至2030年8月31日为有效，超过2030年8月31日的部分无效。
二、驳回原告XX市XX区XX街道XX村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告XX市XX区XX街道XX村民委员会与被告XX市XX区XX资源总公司平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 尚 芹
审判员 徐李明
审判员 张洪波
二〇一三年二月四日
书记员 徐 超