江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0759号
原告赵学文。
委托代理人吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。
被告ＸＸ英。
被告陆觉林。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。（代理上述两被告）
被告陆炜华。
原告赵学文与被告ＸＸ英、陆炜华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依原告申请追加陆觉林为本案共同被告参加诉讼，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告赵学文及其委托代理人吴晓香、被告ＸＸ英、陆觉林共同委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。被告陆炜华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵学文诉称：2009年5月17日原告与被告ＸＸ英、陆炜华签订转让书，双方约定被告ＸＸ英自愿转让拆迁房C型一套约90平方米，按每平方米400元计算金额为36000元转让给原告，被告ＸＸ英无条件协助原告办理房屋产权证。转让书签订当日，原告支付36000元的全部转让款。2011年9月16日被告陆炜华协助原告至拆迁办公室办理交房手续，原告将涉案房屋的解入款支付给被告陆炜华后，被告陆炜华于当天将房屋钥匙交予原告。房屋交付后原告一直占有使用至今。另被告ＸＸ英与被告陆炜华系母子关系。原告认为，原告与被告ＸＸ英、陆炜华签订的转让书合法有效，为双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，目前涉案拆迁安置房屋已具备办证过户条件，而两被告不予配合原告办理，损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令被告ＸＸ英协助原告将昆山市千灯镇善景园XX号楼XXXX室房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下。本案的诉讼费用由被告ＸＸ英承担。审理中原告变更诉讼请求，要求判令被告ＸＸ英、陆觉林协助原告将昆山市千灯镇善景园XX幢XXXX室（含XXXX阁楼）房屋所有权及土地使用权过户至原告名下。
被告ＸＸ英辩称：我曾经让被告陆炜华处理拆迁房屋的房票（房票是可以凭此购买安置房屋的），但是我从未让被告陆炜华将房票出售给原告，并且以当时的市场价格不可能为36000元，当时的市场价格应为81000元接近100000元的价格。从现有的材料看，并没有任何一份文件指向原告诉请中的善景园XX幢XXXX室（含XXXX阁楼），因此原告要求我过户没有事实和法律依据。
被告陆觉林辩称：被告ＸＸ英和被告陆觉林是1971年1月18日结婚，拆迁房屋是被告ＸＸ英和被告陆觉林在婚后共同建造的，属于夫妻共同财产。有关拆迁权利的处分应当有被告陆觉林的明确表示，但在此前被告陆觉林并没有委托任何人处分拆迁的权利，并没有任何一份文件指向原告诉请中的善景园XX幢XXXX室（含XXXX阁楼），因此原告要求被告陆觉林过户没有事实和法律依据。
被告陆炜华未作答辩。
经审理查明：2007年11月26日，被告陆炜华与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（以下简称民生公司）签订千灯镇房屋拆迁协议书，约定民生公司就被告ＸＸ英位于昆山市千灯镇孟泾村三组（渡船口）的农村房屋拆迁，应付被告ＸＸ英拆迁房屋补偿390722元。2009年5月17日，原告与被告ＸＸ英、陆炜华签订转让书一份，其中载明：“本人千灯镇石北村渡船口ＸＸ英自愿转让拆迁房C型一套（约90平方），只转让批平方。按批平方计算金额为400元×90㎡=36000叁万陆仟元整。无条件协助赵学文办理房屋产权证（办理产权一切费用由赵学文负责）。如今后违反协议将房子不转让，本人ＸＸ英自愿本金返回还将赔偿50%违约金。今后如政府赔偿批平方房子，以回收价900元每平方。赵学文无条件补偿。特声明此转让与房屋拆迁款本金及过渡费等一切费用无关。”签订该转让书后，原告以现金形式支付36000元价款，被告ＸＸ英、陆炜华向原告出具了收取该36000元的收条。被告ＸＸ英庭审称，曾让被告陆炜华对外出售被拆迁安置的面积，但其不识字，虽然在上述转让书及收条上捺手印，但只是应被告陆炜华的要求，对原告与被告陆炜华的交易过程不清楚。原告庭审中称，2011年9月16日，原告与被告陆炜华及被告ＸＸ英的另一子至昆山市千灯镇动迁办，由被告陆炜华及其哥哥代ＸＸ英（乙方）与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（甲方）签订昆山市房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明：乙方位于昆山市千灯镇石北（渡船口）的农村房屋动迁，被安置三套房屋、两间自行车车库，住宅安置地点为善景园新村X-
X号楼XXXX室（建筑面积89.6㎡）、善景园新村X-X号楼XXX室（建筑面积133.42㎡）、善景园新村X-
X号楼XXX室（建筑面积133.42㎡），车库安置地点为X-X#XX号车库（建筑面积9.02㎡）、25号车库（建筑面积11.86㎡）；乙方应承担安置房资金合计613074元，其中住宅89.6㎡以1500元／㎡结算134400元，阁楼55.24㎡以800元／㎡结算44192元，住宅133.42㎡以1650元／㎡结算220143元，住宅133.42㎡以1450元／㎡结算193459元，自行车车库以100元／㎡结算20880元；其他约定，经同意按A两套、C一套给予购房。原告向被告陆炜华支付涉案房屋（含阁楼）的安置结算价款178592元和天然气开户费2000元，合计180592元。被告陆炜华出具了收取该180592元款项的收条，并向原告交付了涉案房屋的钥匙。涉案房屋由原告占有和使用至今。现因原、被告就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明：被告ＸＸ英与被告陆觉林系夫妻关系，二被告于1971年1月18日登记结婚。填发日期为1998年12月28日的被拆迁老宅的村镇房屋所有权证载明，房屋所有权人为被告ＸＸ英。2014年2月18日被告ＸＸ英、陆觉林、陆炜华与陆庆华签订人民调解协议书，其中载明：陆觉林、ＸＸ英是陆庆华、陆炜华的父母亲。因城镇规划需要对农村房屋进行动迁，现安置房屋坐落于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXXX室、XXXX阁楼、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室住房共三套，昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室车库共两间，被告ＸＸ英、陆觉林、陆炜华与陆庆华就动迁安置房分割达成协议，昆山市千灯镇善景园XX号楼XXXX室、XXXX阁楼住房的产权归ＸＸ英所有，昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室住房、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室车库的产权归陆庆华所有，昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室住房、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室车库的产权归陆炜华所有。2014年3月7日被告ＸＸ英、陆觉林办理房屋所有权登记至其名下的手续，被告ＸＸ英在房屋灭失申请注销登记书、房屋拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、购买安置房屋解入款收据、安置房交房经济结算付款凭证上捺印。涉案房屋对应公安编号为昆山市千灯镇善景园XX号楼XXXX室（含XXXX阁楼），住宅建筑面积为89.6平方米，阁楼建筑面积为55.24平方米。涉案房屋的产权于2014年3月27日登记于被告ＸＸ英、陆觉林名下。
以上事实，由原告提供的房屋拆迁协议书1份、房屋拆迁补偿安置协议书1份、转让书1份、收条2份、房卡2张、收据2张、被告陆觉林提供的结婚证1份、证明1份、房屋所有权证1份、土地使用权证1份、本院依职权调取的涉案房屋产权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：被告陆炜华经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。被告陆炜华系被告ＸＸ英和被告陆觉林之子，作为被拆迁户的代表签署房屋拆迁协议书和房屋拆迁补偿安置协议书，取得拆迁利益，被告ＸＸ英事后予以了追认，被告陆炜华的代理行为对被告ＸＸ英具有约束力。因被告ＸＸ英自认曾让被告陆炜华对外出售被拆迁安置的面积，并且被告ＸＸ英系完全民事行为能力人，应当知道在转让书及36000元收条上捺印的法律后果，而被告陆觉林作为被告ＸＸ英的丈夫，经此多年，从未提出异议，应当推定被告陆觉林知道并认可被告ＸＸ英对外出售上述拆迁利益的行为，故本院认定原告与被告ＸＸ英、陆觉林建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。原告以与被告ＸＸ英、陆觉林建立房屋买卖合同关系的善意，支付转让价款36000元及涉案房屋的安置结算款，并实际占有和使用涉案房屋至今，现涉案房屋已具备办理产权过户的条件，被告ＸＸ英、陆觉林应当协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告ＸＸ英、陆觉林于本判决生效之日起十日内协助原告赵学文办理位于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXXX室房屋（含XXXX阁楼）的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费700元，减半收取350元，由被告ＸＸ英、陆觉林负担。此款原告赵学文已预交，本院不再退还，被告ＸＸ英、陆觉林于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 杭 宇
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 徐梦丹