广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第2823号
上诉人（原审原告）广州海谊投资置业发展有限公司。
法�代表人杨国勇，经理。
委托代理人王晓东，男
委托代理人张军，男
被上诉人（原审被告）钟瑞环，女
委托代理人魏世军，男
委托代理人阮观洪，男
上诉人广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年5月30日，海谊公司（乙方、买方）与广东省南方房地产开发公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方经广州市国土局房地产房管局批准，取得位于广州市东川路东川一街7-13号地段，用地面积409.59平方米的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为东川阁商住楼，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产第九层A、B（复式），朝向东南、西南，该房地产的建筑面积为190.2平方米（含公共分摊面积28.53平方米），该房地产的用途为住宅，双方议定该房地产的成交总价格为1258076元，每平方米价格为6614.49元；甲方应于1997年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该协议经房管部门登记备案。2010年10月29日，原审法院作出（2010）越法民三初字第1943号民事判决书，判令广东省南方房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，协同广州市海谊投资置业发展有限公司到广州市国土资源和房屋管理局办理广州市东川路东川一街7-13号东川阁第九层A、B（复式）号房地产（现为第十层A、B号房屋）的产权交易过户和登记手续。该判决书已于2011年1月13日发生法律效力。
2001年9月23日，海谊公司（甲�、出租方）与广州市金宝华房地产开发有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在东川路东川一街7-13号东川阁第九层A、B（复式）（自编9号十楼1001、1002房）租给乙方作拆迁周转房，房屋建筑面积190.2平方米，租赁期限自2001年10月1日起至2011年10月1日止；合同期满后，房屋使用人应与房屋产权人重新签订租赁合同等。
原审另查，1995年10月21日，阮润余（钟瑞环的丈夫，已死亡，乙方）与广东省南方房地产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除乙方使用的北京南同庆坊15号二楼头房，并于1999年12月30日前在征用范围内新建大楼第八层、产权属于公有的、使用面积42平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。
2002年8月19日，阮润余（乙方）与广州市金宝华房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准拆除广州市北京南地段房屋，乙方是该地段同庆坊15号头房的承租人，甲乙双方于1995年10月21日签订《广州市房屋拆迁安置协议书》，乙方回迁安置于该地段新建大楼第八层居住面积42平方米的房屋，现经双方协商就乙方房屋拆迁异地安置达成本协议如下：乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市东川路东川一街9号十层，居住面积46.84平方米的单元为乙方元房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利；超出乙方拆迁协议安置面积的2.84平方米居住面积，乙方同意以每平方米2500元向甲方购买房屋租赁权，共计向甲方支付7100元；乙方入住东川阁后，甲方负责乙方办理租赁关系并承担办理费用，乙方按广州市民用住宅租金保准计付房屋租金，乙方按有关部门规定的收费标准支付东川阁的管理费用�交付使用时间为2002年8月30日等。
2002年11月29日，广州市金宝华房地产开发有限公司与阮润余签订《房屋交付接收书》，明确阮润余同意接收东川阁十层自编1002房。同日，阮润余接收该房屋。
2010年10月23日，海谊公司（出租人、甲方）与钟瑞环（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落在广州市越秀区东川一街9号1002房出租给乙方作居住用途使用，房屋（建筑面积／使用面积）54.05平方米，租赁期限由2010年11月1日至2012年10月31日止，租金按月结算，乙方在每月5号前交付本月租金给甲方，双方议定本房屋月租金为227元；如乙方逾期交付租金，每逾期一日乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除本协议，收回房屋，由此产生的一切损失，由乙方承担；租赁届满前，未续订新房屋租赁协议则甲方有权收回房屋，乙方逾期不�出原租赁房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期内的租金外，并有权按占用期内租金总额的30%收取违约金等。
原审另查，海谊公司至今未取得涉案房屋的房地产权证。涉案房屋现由钟瑞环、钟瑞环儿子阮观洪一家四口及钟瑞环女儿阮丽娟居住。钟瑞环于2012年4月4日向广州谊居物业管理有限公司支付了2012年1月至5月的租金1135元。据广州市房地产档案馆于2012年2月27日出具的房产登记号：统字388307号《房地产登记簿查册表》显示，白云区广园中路云苑直街44号103房建筑面积41.2平方米，产权人阮润余，1990年2月由广州市交通局解困办集资统建。该房屋由钟瑞环的儿子阮观成一家三口居住。
2012年3月29日，海谊公司向原审法院提起本案诉讼，请求：解除海谊公司、钟瑞环双方于2010年10月23日签订的《房屋租赁协议》；钟瑞环将广州市东川路东川一街9号1002房腾空交还给�谊公司；钟瑞环向海谊公司支付2012年1月1日起至2012年3月31日止的房屋使用费（每月按227元计）。
原审中，关于租金的支付情况，钟瑞环称，上述《房屋租赁协议》签订前，钟瑞环向广州谊居物业管理有限公司支付租金，合同签订后则向海谊公司支付租金至2011年12月，租金标准均为227元／月，向海谊公司或广州谊居物业管理有限公司支付租金都是同一人收取的，向海谊公司支付租金只不过是当时收租的人盖了海谊公司的公章。钟瑞环还表示，不是不同意缴纳租金给海谊公司，而是海谊公司不肯收取租金。海谊公司称，从钟瑞环永迁后至《房屋租赁协议》签订前，是由广州市金宝华房地产开发有限公司委托广州谊居物业管理有限公司向钟瑞环收取租金，《房屋租赁协议》签订后，海谊公司自行收取，至于钟瑞环陈述的由同一人收租的问题，是海谊公司事先开具收据�再委托广州谊居物业管理有限公司的工作人员收取。
原审法院认为，钟瑞环作为永迁安置承租户入住涉案房屋，与拆迁人形成了租赁关系，由于没有签订书面的租赁合同，故双方形成了不定期租赁关系。海谊公司明知拆迁人将涉案房屋用作拆迁周转房而将涉案房屋出租给拆迁人，并约定期满后续签，应受该因拆迁安置产生的长期租赁关系约束。因收取钟瑞环租金的是同一个人，钟瑞环有理由相信海谊公司与广州谊居物业管理有限公司有委托关系，广州谊居物业管理有限公司收取钟瑞环支付的2012年1月至5月租金的行为可视为表见代理海谊公司收取。概言之，海谊公司要求解除双方的租赁合同关系、收回房屋，并要求钟瑞环支付2012年1月至3月的租金没有依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，作出判决：驳回海谊公司的�讼请求。本案受理费75元由海谊公司负担（已付）。
判后，海谊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、钟瑞环在本市另购有住房的条件下，仍以公房租金标准居住在海谊公司的房屋，明显损害了海谊公司的利益。海谊公司于1998年5月30日向广东省南方房地产开发有限公司购买了广州市东川路东川一街7-13号东川阁第九层A、B（复式）号（实际门牌为：广州市越秀区东川一街9号1001、1002房），该房屋建筑面积：190.2平方米（其中1002房建筑面积为：72.06平方米），总房价款为：1258076元。根据（2010）越法民三初字第1943号民事判决书的认定，海谊公司是东川一街9号1001、1002房的合法产权人。2001年9月23日上述人将1001、1002房租给广州市金宝华房地产开发有限公司作拆迁周转房，双方签订了该房屋的“租赁合同”，租赁期限自2001年10月1日起至2011年10月1日止，共120个月。20lO年10月23日海谊公司与钟瑞环按公房租金每平方米4.2元的标准签订了1002房的“房屋租赁协议”。双方约定乙方逾期交付租金30日，甲方有权解除本协议，收回房屋，由此产生的一切损失，由乙方承担。钟瑞环的丈夫阮润余（已故）1990年2月购买了位于本市白云区广园中路云苑直街44号103房，钟瑞环是该房屋的合法继承人。一审法院回避上述事实明显对海谊公司不公正。二、关于钟瑞环租金支付情况，钟瑞环是在收到法院的传票后才补交租金的，明显是违约在先。海谊公司于2012年3月29日向越秀区人民法院对钟瑞环提起诉讼，法院于2012年3月30日派发了传票，钟瑞环收到法院传票后认为对已不利，才于2012年4月4日支付了2012年1月至5月的房屋租金。根据双方签订的房屋租赁协议第四条第l点的约定，钟瑞环已违约应承担违约责任。三、海谊公司不是开发商，只是�案房屋的产权人，不应该承担长期安置的义务。四、钟瑞环2002年11月开始居住涉案房屋，至今差不多有十年，合同之前已经期满，原审法院认为海谊公司承担长期安置是不合理的。据此请求：撤销原审判决，判令钟瑞环户迁往本市白云区广园中路云苑直街44号103房居住，将东川路东川一街9号1002房屋腾空交回给海谊公司。
钟瑞环答辩称应驳回海谊公司的上诉请求，维持原判。
经庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，海谊公司称其曾向钟瑞环催收租金，但未能提供证据证明。钟瑞环则称海谊公司从未上门催收租金，其曾主动向广州谊居物业管理有限公司交租，但广州谊居物业管理有限公司以没有上面通知为由，不收取其租金。钟瑞环提交租金收据复印件十四张，拟证明按照惯例，其都是几个月交一次租金。海谊公司对该收据真实性没有异议，但认为钟瑞环跟其签订合同后，其明确要求钟瑞环是每个月交一次租的。
二审另查明，海谊公司确认已经收取钟瑞环2012年一月至五月份的租金。
本院认为，本案的主要争议问题是，海谊公司是否可以解除其与钟瑞环签订的《房屋租赁协议》。根据上述协议的约定，钟瑞环须于每月5号前交付本月租金给海谊公司，虽然实际上钟瑞环迟至2012年4月4日才向广州谊居物业管理有限公司支付2012年1月至3月的租金，但根据钟瑞环二审提交的租金收据可知，钟瑞环曾多次以“一次性支付数月租金”的方式向海谊公司缴纳涉案房屋的租金，并未严格按照合同约定于每月5日前支付本月租金，海谊公司对此并未提出异议，据此可知，双方在履行合同的过程中已经对合同约定的租金支付方式及期限作出了变更，钟瑞环于2012年4月4日一次性向海谊公司支付2012年1月至3月的租金，符合双方�交易习惯，海谊公司以钟瑞环违约为由主张解除《房屋租赁协议》、钟瑞环将涉案房屋腾空交回给海谊公司，依据不足，本院不予支持。
综上，的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。