广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初19701号
原告：佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司，住所地：佛山市南海区狮山长虹岭工业园，统一社会信用代码91440605752097538W。
法定代表人：范隽佳，总经理。
委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。
被告：佛山大浩湖房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区大沥横岗大浩湖度假区雍怡雅居A座售楼部首层之一，统一社会信用代码914406005829904963。
法定代表人：黄少媚。
委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁嘉莹，广东禅都律师事务所律师。
原告佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司与被告佛山大浩湖房地产发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序于2017年2月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐凤霞，被告的委托诉讼代理人张思扬、袁嘉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付地块A的土地自2015年8月1日起至2016年11月30日的租金2677685.28元、管理费334710.72元及逾期付款违约金143126.46元（以每月租金加管理费为本金自2015年8月起的每月11日起按日万分之二点一的标准计算至2016年11月30日），共计3155522.46元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月7日签订《土地使用权租赁合同书》，约定被告承租原告有权处分的位于佛山市南海区大沥有色金属产业园二期的土地，其中地块A面积51179平方米，租赁过渡期内租金标准为3元/月/平方米，管理费为3000元/年/亩，租金和管理费应于每月10日前支付，逾期支付的按未付金额的日千分之四计算逾期付款违约金。被告自2015年8月起拒绝支付地块A的土地租金和管理费，原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，且已实际履行，被告无故拒绝按约定支付租金和管理费，构成违约，被告应支付逾期付款违约金。
被告辩称，1.原告并未按照约定铺设进入地块A的进出道路，导致被告一直无法实际使用地块A，合同目的根本无法实现，故被告有权延付地块A的租金及管理费，原告主张2015年8月后的租金和管理费无事实依据。地块A属于佛山市南海区狮山镇横岗村嫩北股份合作经济社所有，周边亦被该经济社所有的农业地包围，且周边周围的农用地已由嫩北经济社的村民作农业耕作，周边没有道路可供进出，无法使用该地块。为此，在双方建立租赁合同关系前，原告承诺向嫩北经济社及国土城建部门申请开设进出道路，保证被告正常使用地块A。故双方签订租赁合同后，仅对地块A进行形式上的交接，并未实际接收使用，该地块一直由嫩北经济社的村民作为农业用地耕作至今。被告多次与原告沟通，敦促原告尽快解决地块A周边铺设道路出入口的问题，但原告未能取得嫩北经济社及国土部门的同意。本着尊重契约的精神及对原告兑现承诺的信任，虽然被告一直未能实际使用地块A，但被告仍依约向原告支付租金和管理费超过220万元。因原告迟迟未能兑现承诺，被告于2015年8月6日向原告发送《关于承租地块不能使用、合同目的不能实现的函》，明确提出暂停支付地块A的租金及管理费。至2016年8月1日，原告才取得嫩北经济社出具的《承诺书》，准许在地块A旁边开设路口。2016年8月30日，佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局出具复函，同意被告于地块A旁边道路开口建桥，但截至目前，因地块A周边的农地使用问题，相关道路仍未能开设。2.原告作为出租方，必须履行交付符合约定并能实际产生使用价值标的物的义务，才享有收取租金的权利，在地块A未实际交付、长期无法使用的情况下，被告有权行使先履行抗辩权延付租金及管理费，原告主张被告承担违约责任无法律依据。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原、被告签订的租赁合同明确约定：过渡期内在符合相关法规的前提下，地块A只能作项目的绿化美化之用，取得土地证后，租赁土地依照规划用途用作房地产开发项目的相关道路、配套设施、酒店配套、住宿、仓储、店铺、停车场、绿化等用途。原告明知被告承租地块A的用途，原告作为出租方，在履行了向承租人交付符合约定并能实际产生使用价值标的物义务的前提下才能享受承租人交付约定租金的权利。被告作为承租方，在原告妥善履行上述义务前行使先履行抗辩权，主张暂缓支付租金及管理费，完全符合法律规定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2009年12月16日，佛山市南海区大沥镇横岗村嫩北股份合作经济社（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其所有的位于大沥镇高尔夫路两旁170.79亩用地的使用权有偿租赁给乙方作开发建设使用，租赁期限从2009年10月1日起至2039年9月30日止；按签订合同时原地貌出租，有关平整费用及一切下水道等市政设施由乙方负责，与甲方无关；甲方须在2010年1月10日前把上述用地交给乙方进场开发使用，大浩湖项目用地范围内种养户及上述170.79亩土地的耕作户须于2010年1月10日前完成全部种养物搬迁工作，在此前提下从2009年10月1日起计租，如不能按期完成交地和种养物搬迁工作，则计租期限从落实交地和完成种养物搬迁之日的下一个月起顺延计算；约定的租赁期间，乙方有权将上述土地使用权以及地上附着物进行转租；等等。
2015年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定乙方承租位于佛山市南海区大沥有色金属产业园二期土地共157.77亩，其中地块A为51179平方米（折合76.77亩）、地块B为54000平方米（折合81亩）；地块A租赁期限从2014年7月1日至2039年9月30日，地块B的租赁期限从2014年7月1日至2029年12月31日；鉴于租赁地块尚未取得建设用地手续、未办理集体土地使用证手续，甲乙双方同意将完善土地手续前的期间设为“租赁过渡期”（至土地证出具之日届满），过渡期内，在符合相关法规的前提下，租赁土地A只能作项目的绿化美化之用，土地B按原貌用于种植等用途；租赁过渡期内土地A租金标准为每月每平方米3元，土地B租金标准每月每平方米2元，物业管理费均按每年每亩3000元收取；乙方租赁土地所产生的土地使用税、甲方收取土地租金、管理费开具发票所产生的流转税及其他税费均由乙方承担；地块A开发票月租金167355.33元，地块A开发票月管理费20919.42元；租赁过渡期内土地A的土地租金和管理费从2014年7月1日开始缴交，土地B的土地租金和管理费从土地移交确认之日开始计缴，过渡期内租金管理费缴交时间至土地证出具之日届满；甲方与乙方均应协调解决土地A、B用地指标问题，无论何方争取到用地指标，均由甲方承担办证费用，土地租金按市场价出租，其适用时间以土地使用证出具时间为准；租赁土地在出具土地证之日按市场价每月每平方米4.7元计收，物业管理费按每月每平方米0.675元计收，土地租金和土地管理费以每5年递增20%的幅度增加；租赁土地在出具土地证之日起计，甲方给予乙方6个月的基建租金减免期，减免期内乙方无需支付租金与管理费；租金与管理费按月缴纳，乙方应在每月10日前向甲方付清当月租金与管理费；合同签订之日起20天内，乙方一次性缴付合同履行保证金2000000元；租赁土地的用途：取得土地证后，租赁土地依照规划用途用作房地产开发项目的相关道路、配套设施、酒店配套、住宿、仓储、店铺、停车场、绿化等用途；租赁土地的交付：合同生效后，甲方与乙方协调好相关移交状况，按现状向乙方交付租赁土地，乙方确认已在签署合同前对租赁土地完成了全部的和必要的现场勘察，对租赁土地现状没有异议，同意按现状接收；双方签订《土地移交确认书》后，视为甲方已经租赁土地交付给乙方使用，甲方在本合同项下履行交付租赁土地义务完毕；开发建设及期限：在报甲方备案并依法向有关职能部门办理报建、报批取得批准后，乙方自行承担在租赁土地上投资和兴建乙方经营所需要的建构筑物及附属物的责任；甲方负责协调沟通乙方与租赁土地权属人之间的关系；乙方使用租赁土地进行工业建设，必须办理报建手续，并自行承担建设过程中的一切经济、法律责任；乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之四标准，计收乙方的延期付款违约金；等等。
同日，原、被告签署《土地移交确认书》，确认原告向被告按现状移交地块A。被告向原告支付地块A的租金和管理费至2015年7月31日。
2015年8月11日，被告向原告递交《关于承租地块不能使用、合同目的不能实现的函》，载明：“在合同签订之前，贵我双方经过现场勘察，对A地块的实际状况已充分知悉且无分歧，即该地块周边均为未包括在租赁合同范围内的村集体所有的农用地，无任何道路与出入口可以进出到该地块。基于此情况，为实现我司签订租地合同的目的，使我司能够正常使用该地块，贵我双方对合同签订后，必须开通一条进出该地块的道路这一基本事实是确认无异的；合同签订后，我司积极向有关单位与部门申请开通出入A地块的道路，然而该项工作的进展却未如贵司所承诺的顺利可行，而是至今没有任何进展，存在着我司能力范围内难以逾越的障碍……我司对租赁地块根本不能进入亦不能使用，我司签订合同的目的无法实现，……希望贵司能够尊重合同约定，尽快履行作为出租方的责任，解决A地块中门口田的出入口问题；……在我司不能正常使用该地块、实现合同目的或双方达成变更协议之前，我司有权暂停支付该地块的租金及管理费以避免损失扩大”。
2016年8月1日，原告取得佛山市南海区狮山镇横岗村嫩北股份合作经济社出具的《承诺书》。该经济社同意原告在土名“门口田”地块北侧、从高尔夫路开设路口进出该地块，路口宽度为20米，使用期至该地块租赁合同期满（2009年10月1日至2039年9月30日）。
2016年8月30日，佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（水务）作出《佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局关于大浩湖排水渠桥梁扩建方案的复函》（狮水务（2016）19号），载明：一、原则同意在原桥址位置扩建一跨度12.5米，桥宽9米的桥梁；等等。
原告于2016年12月6日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼土地尚未办理建设用地使用权证；被告陈述其取得国土部门的复函及经济社的承诺书后，进出地块A的道路尚未开通，从高尔夫路进入桥梁还有12米的距离，需取得市政部门的同意，暂未取得市政部门的同意。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。可见，国家对农民集体所有土地用于非农业建设有着严格的规定。本案中，原、被告于2015年1月7日签订《土地租赁合同书》，将涉及面积157.77亩的土地在取得土地证前作项目的绿化美化或种植用途出租，在取得土地证后作房地产开发用途出租，而至本案法庭辩论时该土地仍未办理任何建设用地手续，双方签订的《土地租赁合同书》明显有囤积农业用地开发的合意，双方均确认涉讼土地尚未办理建设用地使用权证，即目前租赁的土地仍不具备建设用地条件，本院据此认定原、被告签订的《土地租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效。
从原告提供的《土地移交确认书》来看，土地A已交付给了被告，本院对被告主张土地未交付、其未接收的意见不予采纳。原、被告签订的《土地租赁合同书》无效，庭审中，被告主张其并未实际使用地块A，并提供了公证书予以证明，本院予以采信。为此，结合目前土地的使用现状，本院酌情确定被告按涉讼合同约定标准的50%向原告支付2015年8月1日至2016年11月30日的使用费合计1338842.64元（167355.33元×50%×16个月）、管理费合计167355.36元（20919.42×50%×16个月）。原告请求被告按涉讼合同约定的标准支付2015年8月1日至2016年11月30日的使用费、管理费，理据不足，本院不予采纳。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，且原、被告对涉讼合同无效均有过错，本院对原告主张被告支付使用费、管理费的逾期付款违约金请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山大浩湖房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月1日起至2016年11月30日期间的使用费合计1338842.64元、管理费合计167355.36元予原告佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司；
二、驳回原告佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费16022.09元（原告已预交），由原告负担6844.2元，由被告负担9177.89元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一七年二月二十七日
书记员 林浩成