杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第426号
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司。
法定代表人徐良高。
委托代理人（特别授权）俞瑛、桑晓伟。
被告陈方武。
委托代理人（特别授权）纪翔宇、张涛。
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司（以下简称江滨欧亚达公司）诉被告陈方武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告江滨欧亚达公司委托代理人俞瑛、被告陈方武委托代理人纪翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江滨欧亚达公司诉称：2011年4月8日，原、被告签订《卖场租赁合同》，原告将位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢的杭州滨江店内三楼编号为b区b3-108号铺位租赁给被告用于经营品牌为“美洛世家”的家具。合同期限为12个月，自原告商场开业之日起满12个月止。每月租金为22793元，月物业管理费为15196元，租金和物业管理费均实行先付费后使用原则，首期租金和物业管理费于签订合同当日支付，以后各期租金和物业管理费于每月25日前将次月租金和物业管理费交纳给原告。原告商铺于2011年4月底交付被告装修，原告商场于2011年6月4日开业，自被告承租经营以来，仅付少量租金、物业管理费、水电费等费用，含货款抵扣等共计165633.7元，却一直拖欠巨额租金和物业管理费。请求判决：1、被告支付拖欠的2011年6月4日至2013年7月16日的租金581221.5元及物业管理费221864.3元；2、被告支付违约金37989元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈方武辩称：原、被告没有签订过任何有效合同，被告与欧亚达家具杭州滨江店签订的卖场租赁合同，但合同未盖公章，没有任何证据证明原告与该合同有任何关系。原告不具备市场营业能力，没有经过市场名称登记，在开业前没有合格的消防安全手续，直至最后结业也没有办理相关手续，根据相应法律法规，原告不能收取租金。请求驳回原告的诉讼请求。
原告江滨欧亚达公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、卖场租赁合同，证明双方当事人签订卖场租赁合同，该合同对双方的权利义务进行了约定。
2、（2012）杭滨民初字第828号民事判决书，证明原告商场于2011年6月4日正式开业，原告设立商场的名称叫欧亚达家居杭州店。
3、收款收据，证明原告主体资格，被告明知原告是适格的出租人向原告缴纳的款项。
4、与案外人签订的卖场租赁合同，证明原告主体资格，付情操为原告的签约代表。
5、欧亚达集团员工劳动合同、情况说明，证明付情操为原告出资人武汉欧亚达家居集团有限公司员工，2011年初，武汉欧亚达家居集团有限公司委派付情操到原告处负责招商管理工作，并代表原告对外签订卖场租赁合同。
6、汇款底单，证明被告于2011年4月28日向原告汇款71278元，该笔款项包括37989元履约保证金、15000元质量保证金和部分预收的租金，双方租赁合同实际履行。
7、装修进场申请表、收款收据，证明被告于2011年4月28日进场装修。
8、公告、通知、（2013）杭滨民初字第1563号民事判决书，证明原告于2013年7月16日向卖场内所有商户发函要求撤场，因相关生效判决认定该发函时间为原告与各商户租赁关系终止时间，原告认可，并据此主张与被告的租赁合同期限至2013年7月16日止。
9、税务登记表，证明陈方武在2011年11月25日办理税务登记，经营地址在欧亚达家居滨江店。
10、税务事项通知书，证明陈方武的税务登记于2013年8月19日才注销。
被告陈方武为支持其答辩主张，提供以下证据：
1、工商查档材料，欲证明原告的主体和签约主体不符，登记时间与签订合同时间矛盾。
2、纳税证明，证明被告于2011年12月28日开始无缴纳税款记录。
3、税务登记资料，证明被告的临时税务登记非本人申请，系原告私自伪造材料办理。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：
原告提供的民事判决书、汇款底单、税务登记表、税务事项通知书，被告对其真实性无异议，故对上述证据真实性予以确认。原告提供的双方签订的卖场租赁合同，被告对其签名无异议，对合同内容真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对该证据真实性予以确认。原告提供的收款收据、装修进场申请表系原告单方制作，无其他证据相印证，其真实性无法确认，不予采纳。原告提供的与案外人签订的卖场租赁合同、欧亚达集团员工劳动合同、情况说明，被告对其真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对原告关于其委托付情操与承租人签订租赁合同的主张，予以采纳。原告提供的公告、通知与民事判决书相印证，故对上述证据真实性予以确认。被告提供的工商查档材料、纳税证明，原告对其真实性无异议，故对上述证据真实性予以确认。被告提供的税务登记资料系来源税务登记机关，原告对其真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对该证据来源于税务机关真实性予以确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
欧亚达杭州滨江店系江滨欧亚达公司经营管理的商场2011年4月8日，江滨欧亚达公司（甲方）与陈方武（乙方）签订《卖场租赁合同》，约定江滨欧亚达公司将位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢欧亚达家居杭州滨江店内编号为3楼b区b3-018号铺位租赁给陈方武经营使用，计租面积为330.34平方米。合同第二章约定“双方协商确定租赁期限为12个月，即自甲方商场开业之日起满12个月止；入场装修时间为2011年4月15日（以甲方电话或短信通知为准）；如乙方未能按合同规定时间按时入场，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，对场地另作安排，并有权追究乙方的违约责任”。合同第三章第一条约定“租金：乙方按计租面积330.34平方米，租金单位69元／平方米／月，每月向甲方交纳租金人民币22793元……租金按月支付（法定假日租金照计）。租金支付按先付费后使用的原则，首月租金乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付，以后各月度租金乙方须于每月25日前将次月租金交纳给甲方；如乙方未能按时缴清，自每月26日起，甲方按未缴纳总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方返款；如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约”。合同第三章第二条约定“物业管理费：乙方按计租面积330.34平方米，物业管理费单价46元／平方米／月，每月交纳物业管理费人民币15196元……物业管理费支付按先付费后使用的原则，首月租金乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付，乙方须于每月25日前将次月物业管理费交纳给甲方；如乙方未能按时缴清，自每月26日起，甲方按未缴纳总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方返款；如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约”。合同第三章第三条约定“履约保证金：……乙方在首期签订《租赁合同》时，须向甲方一次性交纳履约保证金（等同一个月租金金额）37989元……当期租赁合同期满，再次续约时，履约保证金将自动转入下一租赁合同有效期内。如当期租赁合同期满，不再续约时，甲方将免息退还乙方履约保证金”。合同第七章第一条第一款约定“……如乙方要求提前解约，甲方有权扣除乙方向甲方缴纳的合同履约保证金。乙方在没有拖欠应缴租金和任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面解约申请，经甲方批准申请后，乙方在办理完甲方财务结算后，方可撤场……”。合同第七章第八条第2款约定“双方同意本商场实行统一收银、分时结算。……按规定时间乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除”。合同第九章第三条约定“除本合同有特别约定外，因乙方原因违反本合同（含租赁合同及补充协议）约定导致提前解除或终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业管理费、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金等），甲方有权不予退还乙方，给甲方造成其他损失的，甲方有权追索，乙方赔偿甲方损失不得低于一个月租金，如乙方赔偿不足时，甲方有权暂扣乙方商品且甲方有权对乙方暂扣商品进行处理，处理款额超出部分，甲方退还乙方”。合同对双方当事人的其他权利义务等作出了约定。
2011年4月28日，陈方武向江滨欧亚达公司支付71278元。2011年6月4日，欧亚达家居杭州滨江店正式开业。2013年7月16日，江滨欧亚达公司因经营问题，向卖场内的商户发函要求商户撤场，该卖场于2013年7月底关闭。江滨欧亚达公司自认已收陈方武租金、管理费及被告至2012年4月销售货款返款等合计165633.7元。现江滨欧亚达公司以陈方武欠付租金及物业服务费，存在违约行为为由诉至本院，要求判如所请，案经调解未果。
本院认为，欧亚达杭州滨江店系江滨欧亚达公司经营管理的商场，付情操系受江滨欧亚达公司授权委托与陈方武签订《卖场租赁合同》，故对陈方武关于其与江滨欧亚达公司不存在租赁合同关系的主张，不予采纳。江滨欧亚达公司与陈方武签订的《卖场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。陈方武于签订《卖场租赁合同》当月支付江滨欧亚达公司款项71278元，之后未就交付提出异议，故认定江滨欧亚达公司已将商铺交付陈方武使用。陈方武未提供其提前撤场的证据，故对其主张提前撤场不予采纳，江滨欧亚达公司提供的税务登记表等证据不足以证明合同到期后陈方武继续使用商铺，故认定双方当事人在合同期届满后未继续履行合同。依据合同约定，陈方武应支付江滨欧亚达公司房屋租金273516元（22793×12）及物业费182352元（15196×12），扣除江滨欧亚达公司自认已收陈方武款项165633.7元，陈方武还应支付租金及物业费合计290234.3元。双方当事人合同约定提前解除或终止合同的违约责任，现合同系期满终止，江滨欧亚达公司要求陈方武支付违约金37989元，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈方武于本判决生效之日起五日内支付原告杭州江滨欧亚达家居有限公司租金及物业服务费合计290234.3元。
二、驳回原告杭州江滨欧亚达家居有限公司的其他诉讼请求。
若被告陈方武未在本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12467元，诉讼保全申请费4854元，合计17321元，由原告杭州江滨欧亚达家居有限公司负担9696元，由被告陈方武负担7625元。杭州江滨欧亚达家居有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；陈方武于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，账号为12×××68】。
审 判 长 蔡智群
人民陪审员 马燕芬
人民陪审员 由 玥
二〇一五年二月十一日
书 记 员 白佳燕