海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1395号
上诉人（原审被告）：海南江南太平运输有限公司。法定代表人：袁观兴，总经理。委托代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。委托代理人：熊磊，海南海大平正律师事务所�师。被上诉人（原审原告）：海口鑫汇海贸易有限公司。法定代表人：黄焕江，总经理。委托代理人：林如锦，海南上哲律师事务所律师。委托代理人：徐晓影，海南上哲律师事务所律师。原审第三人：海口市龙华区滨濂村经济合作社。法定代表人姓名及职务不祥。原审第三人：黄宏琼。上诉人海南江南太平运输有限公司（以下简称江南公司）与被上诉人海口鑫汇海贸易有限公司（以下简称鑫汇海公司）、原审第三人海口市龙华区滨濂村经济合作社（以下简称滨濂村合作社）、黄宏琼委托合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日立案受理后，依法由审判员詹晓黔担任审判长，与审判员傅海燕、谢焕怡共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年4月2日，黄庆海代表鑫汇海公司与第三人黄宏琼签订一份《土地租赁合同》，约定黄宏琼将从滨濂村五队承租的金垦路旁桥塌的一款土地转租给鑫汇海公司使用，租赁期限暂定8年，即2010年4月1日至2019年4月1日止。2010年9月1日，江南公司法定代表人袁观兴与案外人林爱蕃签订《土地租赁合同》，约定林爱蕃将从滨濂村五队承租的金垦路旁桥塌的一块面积为11亩8分合计7858.8平方米的土地租赁给江南公司使用。租赁期限暂定8年，即2010年4月1日至2019年4月1日止。2011年10月26日，鑫汇海公司、江南公司签订一份《合作协议书》，约定双方合作经营位于海口市龙华区滨濂村五队金垦路旁桥塌的简易厂房。该协议第三条约定：关于根据2010年10月1日的协议为原则，黄庆海（当时鑫汇海公司法定代表人）将简易厂房的管理权全盘托给袁观兴（江南公司法定代表人）来管理进行业务的开展，具体事项（为）江南公司负责厂房出租和租金收取，由江南公司与承租方业主直接签订合同，收取业主的厂房押金归江南公司管理，江南公司并负责水电费收取、卫生值班、管理业主的物业；江南公司付给鑫汇海公司的厂房租金方法，在2010年所定的合同中，共计有8位业主，合计实际出租总面积为1753个平方，其中14元单价的有3户，面积是677个平方，15元单价的是1067个平方；江南公司在订立合同单价的基础上每个平方收取1元钱的务工费，江南公司在收业主租金后，应及时付给鑫汇海公司，不得挪用；第七条约定：关于订合同出租厂房期限，所有厂房多数都在2010年冬开始出租，以三年期限，三年后方能调价，调价时间应在2014年，待到2014年调价后再由双方来协商升值的事情。2012年12月15日，江南公司出具《关于收取黄�海的租金汇总》，确认以每平方米每月15元收取租金的厂房面积为1725平方米，以每平方米每月14元收取租金的厂房面积为366平方米。2013年4月21日，鑫汇海公司、江南公司双方签订一份《合作经营简易铁皮厂房业务的补充协议》，约定：双方公司自2010年7月1日至2013年4月1日前的业务往来，通过2013年3月9日清理后，全面清楚无异议，江南公司所欠的241422元，待2013年8月1日后，江南公司在欠款中扣除支付的地租后，剩余的应如数退还鑫汇海公司；关于鑫汇海公司的厂房面积，应当由规划部门分开丈量，不得与江南公司厂房合在一起，以免今后在面积上有所争议，一律凭规划部门为准；关于黄庆海今后厂房租金的收取办法：根据政府要征用拆迁的情况，改为一月一收办法。未拆前的经营，继续由江南公司统一管理到终，双方应维护原来的协议生效，双方都不能影响正�的车间厂房生产。2014年4月30日，龙华区政府拆迁办拆除了上述出租厂房中的300平方米厂房，并向鑫汇海公司支付了拆迁补偿款。江南公司拖欠鑫汇海公司部分厂房租金及轮胎款，鑫汇海公司将其对江南公司的该部分债权转让给黄庆海，黄庆海将江南公司诉至法院。2013年12月13日，海口市琼山区人民法院作出(2013)琼山民二初字第253号《民事判决书》，认为鑫汇海公司、江南公司在履行《合作协议》过程中形成了债权债务关系，截止2013年2月28日，江南公司拖欠黄庆海的租金及轮胎款的金额为241422元。该判决已生效。鑫汇海公司在原审法院提出的诉讼请求为：判令江南公司付给鑫汇海公司（自2013年3月1日起至2014年7月30日止）铺面租金485058元（铺面租金519705元，扣除管理费34647元）及自起诉之日（2014年8月1日）起延期支付的同期银行贷款利息，由江南公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：鑫汇海公司、江南公司签订《合作协议书》，合作经营简易铁皮厂房。根据双方的约定，由江南公司统一管理，收取租金后交给鑫汇海公司，并收取管理费。双方在履行该《合作协议书》的过程中，形成债权债务关系的事实，已为法院生效判决所认定，对江南公司关于《合作协议书》无效无需支付租金的抗辩意见，原审法院不予采纳。根据双方于2012年12月确认的结果，出租的简易厂房面积为2091平方米，其中以每平方米每月15元收取租金的厂房面积为1725平方米，以每平方米每月14元收取租金的厂房面积为366平方米，江南公司实际每月应支付给鑫汇海公司的租金为28908元。江南公司辩称2013年4月以后，因政府拆迁导致已无法实际出租厂房，其作为实际管理厂房的一方，应对厂房被拆迁承担举证责任，但其并未提供证据证明上�出租厂房已被拆迁以及拆迁的时间，也未提供证据证明上述厂房目前未出租，故根据双方“未拆前的经营继续由江南公司统一管理到终，双方应维护原来的协议生效”的约定，原审法院认定上述厂房仍在出租过程中，对江南公司关于上述厂房自2013年4月开始已无法对外出租的抗辩意见，原审法院不予采纳。江南公司应向鑫汇海公司支付2013年3月1日至2014年4月30日的租金404712元。鑫汇海公司自认上述出租厂房于2014年月30日被政府拆除300平方米，但并未证明被拆除的厂房租金价位，原审法院对被拆除的厂房按每平方米每月15元计算租金，故江南公司自2014年5月1日至2014年7月31日每月收取的租金26499元，扣减掉鑫汇海公司应向江南公司支付的务工费1791元，江南公司每月应向鑫汇海公司支付的租金为24702元。故江南公司应向鑫汇海公司支付2014年5月1日至2014年7月31日的厂房租金为74106元。综上所述，江南公司应向鑫汇海公司支付2013年3月1日至2014年7月31日的租金为478818元。鑫汇海公司请求江南公司支付租金485058元及起诉之日起的利息，对于租金不超过478818元的部分，原审法院予以支持，利息应自2014年8月1日起，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、限江南公司自本判决发生法律效力之日起十日内向鑫汇海公司支付租金478818元及利息（利息计算标准：以478818元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2014年8月1日起计算至判决限定履行之日止）；二、驳回鑫汇海公司的其他诉讼请求。案件受理费8576元，由鑫汇海公司负担164元，江南公司负担8482元；保全费3020元，由江南公司负担。上诉人江南公司不服上述判决，提起上诉称：双方于2011年10月26日签订的�合作协议》是无效的。根据《土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，鑫汇海公司和江南公司使用集体土地合作建设厂房是违法的。况且，厂房是在未取得规划许可和施工许可的情况下建设的，违反了《城乡规划法》等法律。因此，鑫汇海公司依据《合作协议》第三条要求江南公司支付租金没有依据。一审判决以海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第253号民事判决认定双方的债权债务关系为由，认为《合作协议》第三条有效是错误的。在第253号判决中的租金并不是基于《合作协议书》而产生的，而是基于《经济往来》而产生的。鑫汇海公司主张2013年3月1日至2014年7月31日期间的租金分成款，其有义务举证证明江南公司实际收取了该期间的租金。但实际上，鑫汇海公司并没有提供证据证明江南公司收取了该期间的租金。厂房在2013年3月1日之后没有对外出租。在合作协议的实际履行过程中，合作协议约定的朱旭程等承租人的租期届满时间已从2013年冬提前至2013年3月1日，朱旭程等承租人实际上自2013年3月1日起已不再承租厂房，江南公司也就无法再收取租金。一审判决作出该认定缺乏证据支持。鑫汇海公司与江南公司于2013年4月签订补充协议，明确了厂房面临政府征用拆迁无法出租的事实，并专门就2013年3月之后的租金问题作出约定，可见，双方均已明确以2013年3月1日为节点，之前与之后的租金收取情况已发生变化，双方不再按2013年3月1日之前的约定收取和分配租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，鑫汇海公司有义务举证证明江南公司收取了2013年3月1日至2014年7月31日的租金以及租金的确切数额，江南公司否认其收�了该期间的租金，则无需举证证明。但一审判决却将江南公司未收取租金的举证责任确定由江南公司承担，显然是错误的。厂房面临政府征用拆迁无法对外出租从而未能收取租金是符合常理的。退一步讲，即使没有政府征用拆迁因素，也有完全可能存在厂房没有对外出租，江南公司未能收取租金的情况。江南公司对未收取租金的结果无需举证。根据鑫汇海公司和江南公司于2011年10月26日签订的《合作协议书》第三条，双方确认实际出租总面积为1753㎡。根据江南公司于2012年12月15日单方出具的《关于收取黄庆海的租金汇总》，出租厂房面积为1731㎡。根据海口市琼山区人民法院于2013年12月13日作出的（2013）琼山民二初字第253号民事判决，琼山法院根据上述两份证据最终确认出租厂房面积为1750㎡。显然，琼山法院第253号生效判决的证明效力要大于其他证据。故一审判决根据江南公司单方出具的《关于收取黄庆海的租金汇总》认定出租厂房面积为2091㎡是错误的。鑫汇海公司仅仅只是单方陈述300㎡厂房于2014年4月30日被拆迁，但并没有提供任何证据予以证明。一审判决作出该认定显然证据不足。根据2011年10月26日《海南江南太平运输有限公司与海南鑫汇海轮胎有限公司双方合作协议书》第二条之约定，江南公司与鑫汇海公司之间是共同作为出租人对外出租厂房的合作关系，双方应风险共担、利润共享，并非江南公司向鑫汇海公司承租厂房或者向鑫汇海公司保底支付租金。一审法院判决江南公司向鑫汇海公司支付该期间的租金，实际上是判决江南公司独自承担厂房不能出租、无法收取租金的风险，违背双方风险共担的合作本意，判决结果对江南公司显失公平。一审判决适用《合同法》第一百零七条是错误的，应当适用《�同法》第五十二条第（五）项之规定认定《合作协议书》第三条无效，适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定认定鑫汇海公司未提供证据证明其主张，从而驳回其诉讼请求。被上诉人鑫汇海公司答辩称：2011年10月26日，江南公司与鑫汇海公司双方在自愿平等基础之上签订《合作协议书》，是双方的真实意思表示，对双方合作事项即代为出租管理厂房等，约定明确，权利义务清楚，没有违反任何法律法规。双方承认鑫汇海公司对本案涉案简易厂房拥有所有权。根据《合作协议书》第三条约定合法有效，鑫汇海公司已经按照合同约定履行合同义务，江南公司也应当依照条款约定履行合同义务。一审对该条款约定事实认定清楚，证据充分。2012年12月15日，江南公司向鑫汇海公司出具《江南公司关于在黄庆海的厂房已收业主的押金清单�、《关于收取黄庆海的租金汇总》两份书面材料，依据该上述清单、汇总可知，江南公司将鑫汇海公司的厂房已出租给11位业主，出租总面积2091㎡。其中单价14元每月每平方米的有3户，面积是366㎡；单价15元每月每平方米的有8户，面积是1725㎡。该事实是江南公司向鑫汇海公司书面盖章确认的事实，之后没有变更。因此，一审查明江南公司就鑫汇海公司厂房出租总面积2091㎡的事实清楚，证据充分。2013年12月13日，琼山区法院作出（2013）琼山民二初字第253号《民事判决书》，认定江南公司与鑫汇海公司签订的《合作协议书》、《补充协议书》、《关于江南公司与黄庆海公司经济往来》、《江南公司与汇海公司经济往来说明》等证据材料真实性、合法性、关联性及证明力，江南公司在该案中也已经确认上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力。并且，该案诉讼请求法院已经支持，该判决早已生效且执行完毕。因此，一审判决江南公司应当支付鑫汇海公司2013年3月1日至2014年4月30日出租总面积2091㎡的厂房租金，及2014年5月1日至2014年7月31日出租总面积1791㎡的厂房租金，认定事实清楚，证据确实充分。江南公司上诉称厂房已经没有对外出租，但却不能提交任何证据证明。事实上，厂房一直被江南公司出租并收取租金。双方签订的《补充协议书》第二条第8款约定“为拆迁前的经营说明：继续由江南公司统一管理到终，双方应维护原来的协议生效，双方都不能另起事端，影响正常的车间产房生产。”鑫汇海公司的厂房一直都是由江南公司统一管理收取租金，且租金收取后一直不付给鑫汇海公司。因此，一审支持鑫汇海公司的诉讼请求，判令江南公司支付厂房租金是正确的。江南公司的上诉请求不能成立，恳请二审人民法院�审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。双方当事人在二审期间未向本院提交新证据。本院二审查明：双方2011年10月26日签订的《合作协议书》，在第八条中对委托出租的厂房面积和租金进行了约定，面积合计1753平方米，江南公司每年应交给鑫汇海公司的租金合计266380元，江南公司收取管理费21028元；第九条约定今后合作往来以此协议为据，以本协议数据为原则，此前的所有协议和帐欠条据全部作废。在江南公司2012年12月15日出具的《关于收取黄庆海的租金汇总》中，载明：朱旭程300、邢云1**、冯坤炎226、李宗泽117、王佑德79、黎德松226、姚健360、向品贤180、范四民169、陈辉161、罗锡辉88，合计1731平方米。在海口市琼山区人民法院2013年12月13日就黄庆海与江南公司债权转让合同纠纷作出的（2013）琼山民二初字第253号生效民事判决书中，法院认�鑫汇海公司的简易厂房面积为1750平方米。鑫汇海公司于2014年8月1日向原审法院提起本案诉讼。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：双方争议的主要焦点问题是双方签订的《合作协议书》的性质以及江南公司是否应当交付租金及租金具体数额。关于《合作协议书》的性质以及是否应当交付租金的问题。江南公司与鑫汇海公司2011年10月26日签订《合作协议书》，约定鑫汇海公司将其在承租的集体所有的土地上兴建的简易厂房委托给江南公司对外出租并管理，向其支付管理费，租金归鑫汇海公司所有，双方之间的法律关系，名为合作、实为有偿委托合同关系。江南公司提出双方系合作出租关系的上诉意见，本院依法不予采信。根据我国《合同法》第四百零四条的规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，江南公司以厂房出租违反《土地管理法》的规定为由，主张《合作协议书》无效，拒绝将已收取的租金交付给鑫汇海公司，没有法律依据，本院依法不予采信。关于江南公司应当交付的租金具体数额问题。1、关于委托出租管理的厂房面积问题。在江南公司出具的《关于收取黄庆海的租金汇总》中，载明：朱旭程300、邢云1**、冯坤炎226、李宗泽117、王佑德79、黎德松226、姚健360、向品贤180、范四民169、陈辉161、罗锡辉88，合计1731平方米，但上述各人累加数额实际为2091平方米。鑫汇海公司因此要求按2091平方米计算出租的厂房面积。而江南公司则否认厂房面积有2091平方米，要求按照生效判决确认的面积1750平方米计算。由于本案中涉及厂房面积的几份证据所记载的面积各不相同，而涉案厂房已经拆除，无法实际核算具体面积，只能根据本案现有证据推�。江南公司出具的《关于收取黄庆海的租金汇总》，可以看出出具该汇总的目的是用于核算租金数额，标注面积是为了方便核算，由于分项与合计的面积数额不一致，两者间必有数字记载错误。对于内容互相矛盾的证据，在没有其他证据佐证的情况下，不宜直接选取其中一项作为认定依据。鑫汇海公司作为委托人，有义务证明其委托管理的厂房的实际面积，但鑫汇海公司并未提出其他有证明力的证据用以佐证其厂房面积为2091平方米的主张。结合鑫汇海公司与江南公司签订《合作协议书》时确认的厂房面积为1753平方米、其当时的法定代表人黄庆海在其本人与江南公司的诉讼中认可并经法院生效判决确认的厂房面积为1750平方米，且《租金汇总》出具的时间在前，判决作出的时间在后，本院根据优势证据认定本案所涉厂房的面积为1750平方米。江南公司的该部分上诉意�有理，本院依法予以支持。2、关于租金的数额问题。鑫汇海公司将涉案厂房委托江南公司管理，江南公司应当按照约定完成委托事务。如因第三人的原因导致无法完成委托事务的，根据我国《合同法》第四百零二条、第四百零三条第一款的规定，江南公司应当向鑫汇海公司报告，由鑫汇海公司直接向第三人行使权利，追讨租金或收回铺面另行出租。江南公司仅仅以第三人原因导致未能出租或收取租金为由进行抗辩，却未举证证明存在第三人原因且其已向鑫汇海公司披露了该情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项的规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故该抗辩理由不成立，本院依法不予采信。江南�司应承担按约向鑫汇海公司交付租金的责任。双方承认委托管理的简易厂房已纳入政府征收拆迁范围，考虑政府征地拆迁的行为通常并非迅速完成，从作出征收决定、签订拆迁补偿协议到实际拆迁完毕，中间会经历比较长的时间，甚至延宕数年，故主张建筑物被拆除而无法使用的人应对拆除时间负举证责任，对方认可其主张的，免除举证义务人相应的举证责任。从双方签订的《补充协议书》第二条第8款约定可以看出，在政府作出征收决定后，涉案厂房仍在对外出租。江南公司主张厂房因拆迁而无法出租，需对此承担举证责任。鑫汇海公司承认有300平方米的厂房于2014年4月30日被拆除，对该部分可免除江南公司的举证责任。据此，按双方合同约定，江南公司一年应转交给鑫汇海公司的租金数额为266380元，平均每月22198.33元，按1750平方米计算，平均每平方米租金约为12.68元，从2013年3月1日计算至2014年4月30日，合计租金为310776.62元；自2014年5月1日至2014年7月31日期间，应扣除被拆除的300平方米厂房的租金，江南公司每月应交付租金数额为18392.9元，合计租金为55178.7元。以上两项合计365955.32元。综上，原审判决认定事实不清，本院查明事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第763号民事判决；二、海南江南太平运输有限公司须于判决发生法律效力之日起十日内向海口鑫汇海贸易有限公司交付租金365955.32元，并自2014年8月1日起至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准支付利息给海口鑫汇海贸易有限公司；三、驳回海口鑫汇海贸�有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审及二审案件受理费共计17152元，由海南江南太平运输有限公司负担75%即12864元，海口鑫汇海贸易有限公司负担25%即4288元；财产保全费3020元由海南江南太平运输有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 詹 晓 黔
审判员 谢 焕 怡
审判员 傅海燕二〇一五年八月十七日书记员贺佩佩
附相关法律规定：《中华人民共和合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。……第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人末按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他�律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。