四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川04民终64号上诉人（原审原告）攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人李雪松，该公司总经理。委托代理人胡勇，男，1976年6月18日生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市东区。上诉人罗苹（原审被告），女，1978年10月1日生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托代理人刘强，男，1974年4月16日生，汉族，住�川省攀枝花市西区。（系罗苹之夫）上诉人攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）、罗苹因物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福万佳公司的法定代表人李雪松、上诉人罗苹及其委托代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2009年2月10日福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月12日福万佳公司、罗苹签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：罗苹，建筑面积：99.32平方米，座落位置：3幢2单元404号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，�合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元/月.平方米，高层：0.7元/月.平方米，商业：1元/月.平方米；集中供热、供暖系统、电梯、消防系统的千瓦一维护费及附属设施设备按规定需强制检测的费用依据其实际支出，�甲方在上述物业服务费用外按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.5元/月.平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元/户.月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元/户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源办理差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。第十八条，本合期限三年，自甲方公告交房�日起三年时间。本合期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业合同生效时，本合同终止；如双方均无异议，本合同自动顺延。第十九条，本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延。”罗苹系攀枝花市西区格萨拉大道38号3栋2单元4楼4号房屋业主，该房屋建筑面积为98.19平方米。罗苹已支付福万佳公司2014年1月前的生活垃圾清运费，2014年6月前的公共能耗电费。罗苹认为房屋漏水问题未得到妥善处理及福万佳公司物业服务质量不佳，自2011年7月起未交纳物业费。一审法院认为：2009年7月12日，福万佳公司、罗苹签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，系有效合同，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。福万佳公司在对蓝湖小区实施了物业管理服务后，有�依该物业服务合同的约定向业主收取物业费。罗苹作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。福万佳公司、罗苹双方约定“本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙方双方如无异议，本合同自动顺延”，故罗苹主张物业合同到期未续而终止的辩解意见，一审法院不予采纳。罗苹辩称福万佳公司主张的2012年7月以前的物业费已超过2年诉讼时效，因福万佳公司在本案中未向本院提交向罗苹催要2012年7月前物业费的证据，故一审法院对罗苹的辩解意见予以采纳，对福万佳公司主张的2012年7月1日物业费不予支持。福万佳公司、罗苹在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按平方米每月0.5元交纳，一审法院确定罗苹应支付2012年7月1日至2015年1月31日期间的物业费为98.19平方米×0.5元/平方米/月×31个�=1521.95元。罗苹对福万佳公司主张生活垃圾清运费78元、公共能耗电费17.4元无异议，一审法院予以确认。福万佳公司要求罗苹支付违约金4180元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，一审法院酌情确定违约金为121.77元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：罗苹在判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业费1521.95元、生活垃圾清运费78元、公共能耗电费17.4元、违约金121.77元，合计1739.12元。宣判后，福万佳公司、罗苹对一审判决不服，均提起上诉。福万佳公司的主要上诉理由为：福万佳公司自2010年1月起就通过张贴催费告示、电话催收、上门催缴等方式向拖欠物业费的业主催要物业费，因此，福万佳公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。请求依法改判。罗苹的主要上诉理由为：1.前期物业合同到期顺延的事实不能成立，不缴纳物业费的行为本身就构成了对前期物业合同的异议，且福万佳公司并未将前期物业合同交给业主，业主对合同的内容并不清楚；2.福万佳公司未按约提供物业服务，因此不应获得相应的对价，即物业费；3.福万佳公司的诉讼请求已超过诉讼时效，其起诉时间为2015年9月21日，应当从2013年9月22日后计算物业费，不能从2012年7月开始计算。请求依法改判。罗苹二审辩称：罗苹并没看到福万佳公司张贴的催费公告，福万佳公司的公告也不具有法律效力。福万佳公司二审辩称：物业服务是针对整个小区而不针对个别业主，福万佳公司就小区的问题与政府部门也多次衔接，因此，罗苹提出我公司不作为、合同无效等均不能成立；福万佳公司经常催要物业费用，有上门催费、张贴公告等。二审中，福万佳公司提交证据：催费通知及与政府相关部门的《工作衔接函》，欲证明其持续的催费行为构成诉讼时效中断以及福万佳公司持续在小区提供物业服务的事实。罗苹对福万佳公司提交的证据均不认可，认为从未看到过催费通知，《工作衔接函》与己无关。罗苹提交证据：照片，欲证明福万佳公司的物业服务不到位。福万佳公司对罗苹提交的证据的真实性不予认可。二审审理查明，《前期物业服务合同》的合同期限为2009年7月12日至2012年7月12日，合同到期后，福万佳公司仍在案涉蓝湖国际小区提供物业服务直至2015年1月。二审中，罗苹提出《前期物业服务合同》虽然是其本人签的，但对内容并不知晓。对此陈述，罗苹没有证据予以证明，因此，本院对一审审理查明中“2009年7月12日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：‘甲方（物业买受人姓名）：罗苹，……第十九条，本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自行顺延。’”这一部分内容予以确认。二审中，双方当事人对一审审理查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认，二审�理查明的其他事实与此一致。本院认为，福万佳公司主张自2010年1月起就通过张贴催费告示、电话催收、上门催缴等方式向拖欠物业费的业主催要物业费，并提交了催费通知及照片予以证明。本院审查后认为，通过福万佳公司提交的照片，无法确认催费通知张贴的部位，福万佳公司亦认可在2015年之前没有上门催缴过物业费，对电话催收没有证据佐证。因此，福万佳公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。罗苹上诉主张福万佳公司的诉讼请求已超过诉讼时效，其起诉时间为2015年9月21日，应当从2013年9月22日后计算物业费，不能从2012年7月开始计算。但是，罗苹在一审庭审中陈述到仅2012年7月以前的物业费超过了2年的诉讼时效，未提出对2012年7月后的物业费的诉讼时效的异议，可视为罗苹对2012年7月以后的物业费的认可。故罗苹的该上诉主张不能成立，本院不予支持。罗苹、福万佳公司双方在《前期物业服务合同》中第十八条、第十九条约定合同到期后如双方无异议，合同自动顺延。罗苹认可合同到期后没有提出书面异议，认为其拒交物业费的行为本身就构成了异议，但异议的意思是不同的意见，拒交物业费的行为仅能构成对福万佳公司提供的物业服务不满意，显然不能构成异议。同时，罗苹亦认可自2009年7月至2015年1月，小区的物业服务一直是由福万佳公司提供。因此，《前期物业服务合同》在2012年7月到期后，已自动顺延至2015年1月，罗苹与福万佳公司之间形成了事实上了物业服务合同关系，罗苹以福万佳公司未按约提供物业服务作为拒交物业费的抗辩理由，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，福万佳公司、罗苹的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，�用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由福万佳公司承担50元，罗苹承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  李 涛审 判 员  廖兴品代理审判员  潘雪薇二〇一六年三月二十四日书 记 员  刘椿莎