辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2948号
上诉人（原审被告）：周国刚，男，1970年5月19日出生，满族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：张富，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秀华，女，1949年10月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王永森，辽宁龙德律师事务所律师。
原审第三人：沈阳新拓置业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街55甲。
法定代表人：方德弟，该公司总经理。
原审第三人：沈阳横滨电梯安装工程有限公司，住所地沈阳市大东区大北街86-92号。
法定代表人：贾永发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡志君，女，1957年10月6日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：高原，辽宁宝石律师事务所律师。
上诉人周国刚因与被上诉人王秀华、原审第三人沈阳新拓置业发展有限公司（以下简称“新拓公司”）、原审第三人沈阳横滨电梯安装工程有限公司（以下简称“横滨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初11642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周国刚上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令驳回王秀华全部起诉请求；3、本案诉讼费用由王秀华承担。事实与理由：1、案涉房屋系新拓公司用以抵顶横滨公司电梯工程款的，即横滨公司就案涉房产对新拓公司享有债权，周国刚的行为均代表横滨公司。首先，一审中《电梯销售安装合同》、《电梯销售合同补充协议》、《电梯货款置换商品房协议》、横滨公司于2008年1月30日出具的情况说明等证据均可证明，案涉房屋不是周国刚个人购买，而是周国刚代表横滨公司签订《商品房买卖合同》后，横滨公司就案涉房屋享有债权。其次，根据一审中横滨公司出具的证明、放弃权利声明、委托书、承诺书、记账凭证及收款收据等证据，周国刚作为原法定代表人、授权代理人，其行为均代表横滨公司。因此周国刚就案涉房产对新拓公司不享有权利。2、王秀华与新拓公司存在房屋买卖合同关系，新拓公司应当承担返还购房款责任。首先，横滨公司没有实际取得房产，其转让给王秀华的亦是债权，一审中《商品房买卖合同》等证据及王秀华在原合同买受人处签字同时横滨公司放弃权利可以证明。其次，商品房买卖合同的双方当事人为新拓公司与王秀华，同时新拓公司以抵顶电梯工程款的形式收取了王秀华的购房款。且王秀华曾经对新拓公司提起诉讼并生效执行，虽然该判决在再审过程中王秀华撤回起诉，但判决查明的事实是真实、有效的。新拓公司无法履行交付房屋义务，应承担返还房款的责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条对解除权除斥期间有明确规定，王秀华逾期不行使解除权，该权利已消灭。
王秀华辩称，同意原审判决。
新拓公司经传唤未到庭发表意见。
横滨公司称：1、案涉房屋是横滨公司与新拓公司通过以房抵电梯销售安装款而来，新拓公司已经将案涉房屋权益转给横滨公司，横滨公司出售房屋无需经新拓公司同意。2、横滨公司与王秀华、王志明达成协议，将房屋出售给二人，二人支付款项用于电梯工程款，为简化手续，横滨公司委托当时的法定代表人周国刚办理房屋买卖合同，并通过周国刚收取房款。3、横滨公司具有能力解决与王秀华、王志明的房屋买卖合同问题。4、本案周国刚的行为为法定代表人行使职权的职务行为，且横滨公司也给周国刚明确的授权，法律后果应当由横滨公司承担。5、根据《商品房买卖合同》第九条的约定，王秀华已经放弃解除合同权利。6、王秀华的解除权已经超过了除斥期间，王秀华已经丧失解除权。7、在（2015）沈河民二初字第543、544号民事案件中已经确认横滨公司与王秀华、王志明作为共同买受人在新拓公司售楼处签订合同。该案虽然已经撤诉，但确认的事实应为有效。
王秀华向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除王秀华、周国刚之间的房屋买卖合同，周国刚立即返还王秀华购买房屋款914,663元及利息（以914,663元为基数按同期银行贷款利息从2010年9月17日起至给付之日止）；2、请求依法判令周国刚承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：周国刚作为买受人，新拓公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定新拓公司将位于沈阳市沈河区青年大街59-1号B幢2-7-2号房屋出售给周国刚，房屋总价款为875,783元。
2010年9月17日，周国刚作为甲方，王秀华作为乙方，双方签订承诺书一份，承诺书载明：甲方通过电梯安装工程抵账所得的沈阳新拓置业发展有限公司开发的项目名称为领先国际城的房屋，分别为B座B2-7-2号，房产面积111.14平方米，单价7,880元。总价875,783元。C座C1-3-3号，房产面积130.65平方米，单价7,460元，总价974,649元，两套合计1,850,432转给乙方名下，乙方一次性支付甲方1,850,432元。同日，王秀华通过案外人白连峰，将上述两套房产购房款1,989,890元转账给周国刚。周国刚给王秀华出具收条，收条载明收到壹佰玖拾捌万玖仟捌佰玖拾元整房款。收条落款为，经收人：周国刚。周国刚将前述商品房买卖合同交由王秀华，并由王秀华在原商品房买卖合同买受人处签字。现上述房产已经由其他法院依法查封，无法交付。
另查明，横滨公司（供方）与新拓公司（需方）曾于2008年1月30日签订《电梯销售安装合同》一份，协议施工总价为21,824,100元。庭审过程中，横滨公司向法庭提供《电梯销售合同补充协议》、《电梯货款置换商品房协议》该证据可以证明，新拓公司与横滨公司存在以房抵债的情况。周国刚在庭审中，出具委托书一份，该委托书出具人为横滨公司，出具日期为2008年7月19日，委托书写明：根据2006年3月3日新拓公司与东芝电梯公司、横滨公司签署的《电梯销售合同补充协议》、《电梯货款置换商品房协议》以及2008年1月30日新拓公司与横滨公司签订的《电梯销售安装合同》，为了让新拓公司的电梯项目顺利施工，横滨公司置换新拓公司开发的商品房（即：C幢1-3单元3号房屋，建筑面积130.65平方米、B幢2-7单元2号房屋，建筑面积111.14平方米等21套房产），委托法定代表人周国刚代表企业签订商品房买卖合同及转让的相关事宜（企业欲以周国刚个人名义办理银行贷款手续，满足电梯用款需要）
2015年6月15日，周国刚出具放弃权利声明，声明表示，周国刚、王志明作为共同买受人与新拓公司签订购房合同，并交纳了购房款，现周国刚放弃对该合同及房产的全部权利。横滨公司也出具证明（2015年7月8日出具），称其根据2008年1月30日，横滨公司与新拓公司签订了电梯销售安装合同及电梯验收报告，王秀华垫付了工程款875,783元，横滨公司取得的顶账房（案涉房产）归王秀华所有。
再查明，王秀华及其丈夫王志明与横滨公司于2015年6月15日，签署协议一份，协议写明，王志明、王秀华起诉新拓公司，关于律师费、诉讼费经协商，由横滨公司承担，案件胜诉后，诉讼费归横滨公司所有，由于横滨公司资金紧张，王志明王秀华借款2万元用于案件诉讼，判决后由横滨公司清偿。2015年6月23日，王秀华起诉新拓公司、横滨公司，要求解除王志明与新拓公司的《商品房买卖合同》。一审法院判决后，新拓公司向沈阳市中级人民法院申请再审，再审过程中，王秀华陈述，其与横滨公司存在买卖合同关系，购房款交给了横滨公司法人周国刚。沈阳市中级人民法院（2016）辽01民申182号民事裁定：本案由本院提审。后经沈阳市中级人民法院[2016]辽01民再120号裁定：准许王秀华撤回起诉；撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第544号民事判决。
一审法院认为：本案争议焦点在于王秀华与周国刚是否存在商品房买卖合同关系，周国刚是否有返还购房款义务。虽然双方并没有签订书面的房屋买卖合同，但王秀华将购房款转入周国刚银行账户，在周国刚持有的《商品房买卖合同》买受人处签字，周国刚将《商品房买卖合同》交给王秀华。周国刚与王秀华签署承诺书。上述行为应当视为周国刚与王秀华就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系。现涉案房屋已经查封，周国刚无法将房屋交付给王秀华，故王秀华有权要求解除与周国刚的商品房买卖合同，由周国刚返还购房款。对王秀华该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于王秀华要求周国刚给付利息的诉讼请求，王秀华购买房屋，周国刚应当保证将无权利瑕疵的房屋交付王秀华使用，现因周国刚无法将出售给王秀华的房屋交付王秀华使用，致使合同解除，在双方未约定违约责任的情况下，王秀华要求周国刚按照银行贷款利率给付自付款之日起的利息，不违反法律规定，一审法院予以支持。
关于返还购房款的具体数额，因王秀华、王秀华丈夫王志明共向周国刚购买两处房产，分别位于沈阳市沈河区青年大街59-1B座B2-7-2号，房产面积111.14平方米、沈阳市沈河区青年大街C座C1-3-3号，房产面积130.65平方米，而王秀华夫妇共给付周国刚购房款1,989,890元。此购房款无法区分，在各方均未提供证据的情况下，一审法院酌定本案涉案房屋购房款为914,663元（总房款1989890÷总面积241.79平方米*本案房屋面积111.14平方米）。
关于周国刚在庭审中辩称其代表公司出售房屋，并将购房款交付给横滨公司，应当由横滨公司承担返款责任的意见。虽然从房屋来源上，房屋系横滨公司抵账而来，但周国刚作为公司法定代表人，无充分证据证明其将收取的购房款交付给了横滨公司。虽周国刚提交的记账凭证及收款收据等证据，横滨公司也予以认可。但在王秀华要求对该组证据进行鉴定时，横滨公司称证据遗失，无法提供。一审法院认为，账目系企业的重要资料，应当妥善保管。该组证据系周国刚是否将购房款给付横滨电梯的关键证据，且能够辅助证明涉案房屋的实际出卖人，在王秀华要求鉴定时，横滨公司以遗失为由拒绝提供，故一审法院对该组证据不予认可，故而无法认定周国刚将涉案房屋购房款给付横滨公司。周国刚未提供证据证明其明确告知王秀华实际出卖人为横滨公司。一审法院对该意见不予采信。
关于周国刚、横滨公司辩称新拓公司与王秀华有事实上房屋买卖合同关系，应当由新拓公司返还购房款的意见，一审法院认为，新拓公司没有出具任何相关手续，也没有将房屋交给王秀华。周国刚及横滨公司均未提供证据证明新拓公司明知、认可周国刚将房屋转让给王秀华。周国刚出售涉案房屋的行为与新拓公司无关。虽王秀华曾起诉第三人新拓公司，要求新拓公司承担责任，但在再审过程中，王秀华撤回起诉，原审判决未发生法律效力。故对周国刚、横滨公司的意见，不予采信。
关于周国刚提出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，王秀华解除权超过法律规定的除斥期间，解除权消灭的答辩意见，一审法院认为，第一，周国刚并没有就合同解除事宜催告王秀华，要求王秀华表示是否行使合同解除权；第二，合同解除权的立法本意，是为了防止享有解除权的一方滥用合同解除权，导致一些不必要的损失。主要针对的是合同法第九十四条第三款，延迟履行主要债务的情形。而本案中，因房屋被查封拍卖，导致合同的目的无法实现，不应当适用该条解除权除斥期间的规定，故周国刚该项答辩意见，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、解除王秀华、周国刚就沈阳市沈河区青年大街59-1B幢2-7-2号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、周国刚于判决发生法律效力后十五日内，返还王秀华购房款人民币914,663元；三、周国刚于判决发生法律效力后十五日内，给付王秀华购房款人民币914,663元的利息（以914,663元为基数，自2010年9月17日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,945元，保全费5,000元，由周国刚承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周国刚提交以下证据：银行流水两张，证明：周国刚在收到白连峰转账支付的1,989,890元后，隔日就将上述款项转账给了横滨公司的出纳卢红，周国刚是代公司收款并将款项支付给了公司。王秀华发表质证意见称，真实性无异议，关联性有异议。周国刚在一审中提供证据并陈述用自己家的200万元现金分次交给横滨公司，横滨公司也提供了账册证明其分次收到钱款的事实。该证据与本案诉争金额不符，与本案无关。卢红是周国刚的嫂子，无法证明系横滨公司的会计。横滨公司对该证据无异议。横滨公司提交一组新证据：证明、身份证复印件、社保变动通知单、终止劳动合同证明存根，证明：卢红是横滨公司员工。周国刚对该证据无异议。王秀华发表质证意见称，该证据没有相关机关盖章只是复印件，真实性无法核实，关联性有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院另查明，周国刚转让案涉房屋权利并收取购房款时，横滨公司的股东情况为：周国刚占80.6%、周国强（周国刚弟弟）占9.7%、白艳华（周国刚妻子）占9.7%。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为周国刚在本案中将案涉房屋权利转让王秀华的行为是否系代表横滨公司的职务行为。根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。但在本案中，周国刚始终以个人名义实施民事行为，其行为是否能够视为代表横滨公司的职务行为，应综合判断。从周国刚的行为与横滨公司经营活动和法定代表人职责的关联性分析，横滨公司作为从事电梯安装、维修等工作的企业，房地产交易并非该公司的一般经营范围，签订房屋买卖合同也非该企业法定代表人的一般职责范围。虽然横滨公司与新拓公司存在以房抵债的关系，且横滨公司授权委托周国刚代为办理签订商品房买卖合同及办理房屋转让的事宜，但周国刚以个人名义而非以横滨公司名义签订房屋买卖合同并转让房屋权利，有违显名原则,而合同中也并无横滨公司的印章，并不存在足以对外表明周国刚代表横滨公司的权利外观。因此，即使周国刚与新拓公司存在内部授权，在现有证据无法证明王秀华签订合同及交付房款时知悉该授权的情况下，该授权不能产生对抗善意第三人的外部效力。从购房款的支付情况来分析。周国刚在二审中陈述其将购房款银行转账给横滨公司的职工卢红，再由卢红支付现金给横滨公司，该陈述与其一审中陈述周国刚向公司现金支付该房款存在不一致。且周国刚在二审中提交的银行明细虽能证明其将与本案购房款等额的欠款转账给卢红，但其未能提供卢红如何支取现金将现金交给公司的相关证据。关于周国刚一审提交的横滨公司记账凭证及收款收据等证据，因在一审中王秀华对上述证据申请鉴定时，横滨公司拒绝提供上述证据原件，故一审法院对上述证据不予采信并无不当。此外结合周国刚与卢红系叔嫂关系，案涉房屋交易时横滨公司的全部股东系周国刚及周国刚亲属，本案证据不足以证明横滨公司实际收取了该笔购房款。综上所述，根据本案证据不足以认定周国刚将案涉房屋权利转让给王秀华并收取购房款的行为为职务行为，周国刚从事该行为的法律后果亦应由其自己承担。现案涉房屋不能交付，周国刚应承担返还购房款及利息的法律责任。如周国刚与横滨公司确实存在内部授权委托关系，周国刚可依据该法律关系向横滨公司主张权利。
关于周国刚提出的王秀华与新拓公司之间存在房屋买卖关系的抗辩理由。本案中王秀华并未直接与新拓公司签订买卖合同，周国刚与王秀华签订的承诺书也载明，周国刚将抵账所得的案涉房屋转给王秀华名下。王秀华也未向新拓公司支付购房款。同时也无证据证明新拓公司知晓、认可周国刚转让案涉房屋的权利。而周国刚出具的放弃权利声明及横滨公司出具的证明均系单方出具，不能仅以此认定应由新拓公司承担责任。因此依据本案证据不能认定王秀华与新拓公司之间存在房屋买卖关系。而王秀华虽然对新拓公司提起诉讼，但该案件判决经再审裁定已被撤销。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”王秀华起诉新拓公司的判决并未发生法律效力，不能起到证明作用。综上所述，对周国刚提出的该项抗辩理由，本院不予支持。
关于周国刚提出的王秀华的解除权超过除斥期间而消灭的抗辩理由。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”周国刚主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。本院认为本案诉争房屋买卖法律关系存在于王秀华与周国刚之间，而非王秀华与开发商新拓公司之间。王秀华与周国刚之间的法律关系并非商品房买卖法律关系，不应适用该司法解释的规定。因此本案应属于法律没有规定、当事人没有约定解除权行使期限的情形，周国刚无证据证明其曾催告王秀华行使解除权，因此王秀华的解除权并未消灭，对周国刚的该项抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人周国刚的上诉不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,945元，由上诉人周国刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年三月三十日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；