杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第343号
原告：赵斌。
委托代理人：任鸿飞。
被告：杭州市金田花园业主委员会。
法定代表人：骆国良。
委托代理人：韩立平。
第三人：汪路生。
原告赵斌诉被告杭州市金田花园业主委员会（以下简称业主委员会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法由审判员卜亮独任审理。本院根据被告业主委员会的申请，通知汪路生作为第三人参加诉讼。本院于2014年3月11日公开开庭审理了本案。原告赵斌及其委托代理人任鸿飞，被告业主委员会的法定代表人骆国良及委托代理人韩立平，第三人汪路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵斌诉称：原告连续多年承租金田花园6号楼底层商铺北7号（以下简称7号）房屋，最后一期租赁合同约定租赁期至2013年12月31日。原告于2013年10月30日和其他承租户联名提交了续租申请书。2013年12月6日，被告发出金田花园商铺租赁报价通知，要求原承租户内部进行报价，截止时间为12月7日晚7点。原告于6日下午进行了续租报价。但被告在没有将具体的招标竞价时间、地点用任何形式通知原告的情况下导致原告无法参加竞标。被告于2013年12月11日直接将涉案房屋与他人签订了租赁协议。原告认为，业主委员会一系列不诚信、恶意行为侵害了原告的优先承租权，导致原告无法正常开店营业、经济利益受到严重损害。故诉至法院，请求判令：1、确认原告享有7号房屋的优先承租权；2、业主委员会继续与原告履行新一期租期三年的租赁合同；3、被告赔偿原告损失105948元（按2012年批发零售行业日工资98.1元为基数，计算三年）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告业主委员会辩称：1、原告与杭州金凯物业管理有限公司签订租赁协议，业主委员会不是合同相对方，故原告要求业主委员会承担责任无合同依据；2、优先承租权非法定权利。原告在承租期间转租给汪路生，汪路生是实际承租人，故汪路生享有优先权，而不是原告；3、原告的报价行为表明原告对竞价规则知晓。原告报价远低于汪路生的报价，汪路生报价每月3800元符合市场价格，也符合当时的竞价招租规则。原告竞价失败后再要求同等条件下优先承租无法律依据；4、原告要求赔偿损失无事实依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人汪路生陈述：其从2012年9月从原告处转租了7号房屋，一直开理发店，租期到2013年12月12日，业主委员会也是知道转租情况的。2013年12月，其报价为每月3800元，这是市场价格，汪路生没有和业主委员会串通。2013年12月13日，原告将汪路生物品搬出并锁门。之后，业主委员会通过公安报案开锁进入。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议，证明原告为7号房屋的承租人且享有优先承租权。
2、收款收据，证明原告按期支付租赁费用。
3、2013年10月26日通知，证明业主委员会要求在期满前两个月提出续租申请。
4、租房申请书，证明原告已于2013年10月30日提出续租申请。
5、2013年12月6日业主委员会的通知，证明原告有两次竞标机会，一次是内部招标，一次对外公开招投标。
6、续租竞价报价单，证明业主委员会已接受原告继续承租请求，但无视原告在同等条件下优先承租的主张。
被告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议，证明原告与杭州金凯物业管理有限公司签订合同，业主委员会不是该协议当事人，同时原告享有优先权是附条件的优先权，原告必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方要求续租，且不得转租。
2、合作协议，证明原告违约将涉案房屋以月租金3500元的价格转租给汪路生，汪路生是实际承租人应当享有优先承租权。
3、通知，证明被告竞价招租的竞价规则为一轮非公开报价，价高者得，若最高报价符合市场合理价格，最高报价人可以取得承租权，若报价不符合市场价格，被告有权面向社会公众公开招投标租赁的事实。
4、照片，证明被告的竞价规则已公布并张贴，原告明知竞价规则，原告报价的行为足以证明原告对竞价规则的认可。
5、照片，证明被告统一开标的事实。
6、续租竞价报价单，证明原告明知涉案商铺的市场租赁价格为每月3500元左右，但其报价为每月2310元，低于汪路生的报价。
7、汪路生报价表，证明对象同证据6。
8、开标情况汇总记录，证明对象同证据6。
9、银行查询单，证明汪路生向原告交付租金的事实。
10、营业房租赁合同，证明业主委员会后与汪路生签订了7号房屋的租赁合同，租金为每月3800元，租金半年一付。
第三人汪路生未提供证据材料。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供的证据，被告、第三人除对证据1有异议外，对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据1业主委员会的公章及物业公章真实，该证据系原件，结合原告之后转租多年，被告未提出异议的事实，本院对证据1予以认定。被告提供的证据，第三人均无异议，原告除对证据4、5有异议外，对其余证据的形式真实性均无异议，本院予以确认。被告提供的证据2，名称虽为合作协议，但原告固定向汪路生收取合作费3500每月，其并不共享赢利、共担亏损，实为转租，结合汪路生的陈述及被告证据7、证据9，可以证实原告将7号营业房转租汪路生并收取汪路生租金的事实。被告提供的证据4、5与证据3互相印证，本院予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
7号房屋属金田花园全体业主所有，面积约22平方米。赵斌承租多年。2011年3月，当时金田花园的物业公司杭州金凯物业管理有限公司（甲方）与赵斌（乙方）签订房屋租赁协议一份，将7号房屋继续出租给赵斌用于商业经营，租期3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月2000元，租金按季度支付。协议第二条约定，租赁期满协议自动终止，乙方应如期交还该房屋，甲方收回房屋并竞价招租，原乙方要求招租的，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，原乙方在招租时享有优先权；第五条、第六条还约定，在租赁期内，乙方欲将房屋部分或全部转租给他人的，需提前一个月征得甲方的书面同意，否则，甲方有权解除本协议。
2011年10月，金田花园第五届业主委员会成立。2012年9月，赵斌将7号房屋以3500元月租金价格转租给汪路生开理发店，后租期延长至2013年12月12日。
金田花园北营业房租期于2013年12月底到期，小区业主大会表决，决定对北营业房进行公开招投标后出租。2013年12月6日，业主委员会发布金田花园商铺租赁报价通知，该通知明确首先在商铺实际经营户内部进行报价，若报价符合市场合理价位，经业委会和招投标小组研究讨论后，可以直接签订租赁合同，若无法协商一致，业委会将对外公开招投标；通知要求经营户报价单密封，于12月7日下午16点前交到社区，报价表内同时提供原租赁合同（转租经营户提供转租合同）。2013年12月7日，业委会在业主、委员等人员在场下开标，赵斌的报价为3.5元每平方或按原合同基础涨幅10%-20%，但明确如有其他人出价比本人高，请业主委员会书面通知，本人会根据情况考虑是否匹配该价格来承租。赵斌现场将租金报价提高到每月2350元。汪路生的报价是每月3800元。业主委员会选择与汪路生签订了2014年至2016年的7号房屋的租赁合同，年租金45600元，半年一付。赵斌对业主委员会将7号房屋出租给汪路生有异议，要求汪路生腾退。2013年12月12日，赵斌将汪路生物品搬出。之后，赵斌上锁并将7号房屋内墙涂料。2014年1月1日，业主委员会报公安开锁进入。现7号房屋，由汪路生经营使用。
本院认为：赵斌在原承租期间，将7号房屋转租给汪路生经营使用的事实清楚，本院予以认定。在金田花园北营业房原租期到期前，业主委员会对北营业房统一进行公开招投标，符合小区业主利益。2013年12月6日，业主委员会发布的金田花园商铺租赁报价通知，明确首先在商铺实际经营户内部进行报价，符合市场合理价位者可以直接签订租赁合同。该规则已经充分考虑了原承租人的优先承租权。赵斌和实际承租人汪路生均参加了7号房屋的投标，应视为对招标规则的认可。赵斌的价格远低于汪路生，业主委员选择更高价格的汪路生承租，符合招标规则。赵斌因投标价格过低而未中标，应自行承担后果。赵斌抗辩认为其在内部招投标过程中享有两次报价权，与内部不公开报价规则冲突，本院不予采信。综上，赵斌要求确认其享有优先承租权、继续租赁房屋和赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回赵斌的诉讼请求。
案件受理费2418元减半收取1209元，由赵斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一四年三月十七日
书记员 孙怡悦