福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第4619号
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城镇世纪大道广海新景城，组织机构代码85623581-9。
代表人庄惠顺，支行行长。
委托代理人张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，职员，住惠安县。
委托代理人林敬同，男，1957年5月19日出生，汉族，职员，住惠安县。
被告辜志忠，男，1977年8月16日出生，汉族，住泉州台商投资区。
被告李群仪，女，1982年10月23日出生，汉族，住泉州台商投资区。
被告泉州市旭峰房地产发展有限公司，住所地惠安县螺城镇建设大街，组织机构代码66689204-1。
法定代表人张桂芳，董事长。
委托代理人戴海莺、庄培文，福建顺济律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（以下简称惠安建行）与被告辜志忠、李群仪、泉州市旭峰房地产发展有限公司（以下简称旭峰房地产公司）因金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张秋平、林敬同，被告旭峰房地产公司的委托代理人庄培文到庭参加诉讼。被告辜志忠、李群仪经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠安建行诉称，被告辜志忠、李群仪以购房资金不足为由向原告申请贷款280000元，双方于2011年9月29日签订编号1537号《个人住房借款合同》1份，约定借款期限15年（自2011年9月29日至2026年7月29日止），借款利率按照浮动利率执行，年利率按国家基准利率上浮10%计，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计，采用等额本息方法，按月还本付息。被告辜志忠、李群仪以其购买的位于东园镇旭峰花园广场二十二幢B单元1002号住宅提供抵押担保，且已办理抵押登记手续，同时由旭峰房地产公司提供连带责任保证。合同签订后，原告于2011年11月8日发放笔贷款，但被告辜志忠、李群仪却未能履行按期还款义务，至2015年5月11日尚欠贷款本金5640.5元，利息6792.91元、罚息217.13元，经原告催讨未果。请求判决：一、解除原、被告签订的1537号《个人住房借款合同》。二、被告辜志忠、李群仪提前清偿原告贷款本金244644.67元及至2015年5月11日止的利息6792.91元、罚息217.13元，并按合同约定支付自2015年5月12日起至实际还款日止的利息、罚息。三、原告有权对被告辜志忠、李群仪提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、被告旭峰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告辜志忠、李群仪未作答辩。
被告旭峰房地产公司未提交书面答辩，在庭审中辩称，第一，原告诉称的内容基本属实，导致本案纠纷的原因在于被告辜志忠、李群仪未能按照合同约定偿还按揭款，因此，应当由被告辜志忠、李群仪首先承担全部责任。第二，被告旭峰房地产公司并非《个人购房担保借款合同》项下借款人也非共同还款人，而是基于该合同的担保条款作为保证人承担阶段性连带保证责任。第三，本案存在借款人提供抵押担保与被告旭峰房地产公司提供连带责任保证并存。《个人购房担保借款合同》约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），无论上述其它担保是否成立、是否有效、是否为借款人自已所提供、贷款人是否向其它担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。”该条款约定仅是对被告旭峰房地产公司承担阶段性保证人应承担连带保证责任进行明确，不能生硬的理解为合同各方已就人保与物保的顺位问题进行了明确的约定。因此，在合同中并未就保证与抵押的顺位问题进行明确约定的情况下，被告旭峰房地产公司只对抵押物不足部分承担连带保证责任。
经审理查明，被告辜志忠、李群仪系夫妻。2011年9月29日，原告与被告辜志忠、李群仪签订合同编号1537号的《个人住房借款合同》1份，约定被告辜志忠、李群仪向原告借款280000元，用于购买位于东园镇旭峰花园广场二十二幢B单元1002号房产，借款期限180个月（自2011年9月29日起至2026年9月29日止），借款利率执行浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，还款方式为等额本息还款法；逾期还款的，原告有权在借款年利率基础上上浮50%计收罚息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系。为保证原告债权的实现，被告辜志忠、李群仪以其购买的上述房产提供抵押担保，且经惠安县住房和城乡建设局审批同意办理抵押登记；被告旭峰房地产公司作为保证人在该合同上盖章，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述抵押担保和保证担保的范围均包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、以及原告为实现贷款债权的费用。上述借款合同签订后，2009年11月20日，泉州台商投资区管理委员会国土规划建设局审批同意抵押人被告陈梅香购买的上述房屋办理抵押权预告登记，并出具《房屋预告登记证明》1份。原告于2011年11月8日向被告辜志忠发放贷款280000元，被告辜志忠、李群仪自2015年1月8日起未依约偿还借款本息，截至2015年5月11日尚欠贷款本金244644.67元，利息6792.91元、罚息217.13元。
以上事实，有原告提交的《营业执照（副本)》、《组织机构代码证》、被告辜志忠、李群仪的身份证、结婚证复印件、被告旭峰房地产公司的《营业执照（副本)》、组织机构代码证复印件、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预购商品房抵押权预告登记证明》、《房屋预告登记证明》个人逾期还款统计表，被告旭峰房地产公司提供的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》各1份，以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实。因被告辜志忠、李群仪未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。
对双方当事人争议的被告旭峰房地产公司应否承担连带保证责任的问题。本院认为，第一，虽然泉州台商投资区管理委员会国土规划建设局已为抵押人被告辜志忠、李群仪提供的位于东园镇旭峰花园广场二十二幢B单元1002号房产办理该预售商品房抵押登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份，但该抵押登记证明仅仅是预告抵押登记。按照《个人住房借款合同》第三十六条约定“保证期间为本合同保证条款生产之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。由此可见，被告旭峰房地产公司为上述借款提供的是阶段性连带责任保证，保证期间至抵押人办妥正式抵押登记之日止。由于涉讼房产的房产证及他项权证均未办理，故被告旭峰房地产公司的保证责任尚未终止。第二，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”可见，只有在没有约定或约定不明确的情形下，债务人自己提供物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案的《个人住房借款合同》明确约定：无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人即被告旭峰房地产公司在保证范围内承担保证责任。说明被告旭峰房地产公司的保证责任范围并非在抵押物价值之外，而是被告辜志忠、李群仪尚欠的全部债务。因此，被告旭峰房地产公司辩称其在抵押物价值不足以清偿债务的情况下才承担连带责任保证，事实与依据不足，不予支持。被告旭峰房地产公司承担保证责任后，有权向被告辜志忠、李群仪追偿。
综上事实，本院认为，原告与被告辜志忠、李群仪、旭峰房地产公司签订的《个人住房借款合同》，主体合格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且抵押物也办理相应的抵押登记手续，应确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的借款合同约定，如借款人不按时偿还借款本息即构成违约，贷款人有权要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告辜志忠、李群仪向原告借款280000元后，自2015年1月8日起未依约偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告请求解除双方签订的借款合同，并请求被告辜志忠、李群仪偿还借款本金244644.67元及利息、罚息，理由成立，应予支持。被告辜志忠、李群仪以双方婚姻关系存续期间共同购买的位于东园镇旭峰花园广场二十二幢B单元1002号房产作为借款抵押担保，并办理抵押物登记手续，故原告请求对抵押物以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，应予支持。被告旭峰房地产公司为被告辜志忠、李群仪的上述借款提供阶段性连带责任保证，其保证责任尚未终止，且双方约定被告旭峰房地产公司的保证责任不因是否存在其他担保方式而减免，因此，原告请求被告旭峰房地产公司对被告辜志忠、李群仪的欠款承担连带清偿责任，依据充分，应予支持。被告旭峰房地产公司辩称其仅在抵押物价值之外承担保证责任，事实与理由依据不足，不予采纳。被告旭峰房地产公司承担保证责任后，有权向被告辜志忠、李群仪追偿。被告辜志忠、李群仪经传票传唤，无正当的理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告辜志忠、李群仪签订的2011年建泉惠个房借字第1537号的《个人住房借款合同》。
二、被告辜志忠、李群仪应在本判决生效之日起二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金244644.67元和计至2015年5月11日止的利息、罚息7010.04，以及按合同约定支付自2015年5月12日起至还清款项之日止的利息、罚息。
三、原告中国建设银行股份有限公司惠安支行对被告辜志忠、李群仪提供的抵押物即位于东园镇旭峰花园广场二十二幢B单元1002号房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
四、被告泉州市旭峰房地产开发有限公司对被告辜志忠、李群仪的上述债务承担连带清偿责任。
五、被告泉州市旭峰房地产开发有限公司实际承担保证责任后，有权向被告辜志忠、李群仪追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5075元，由被告辜志忠、李群仪、泉州市旭峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张达惠
审 判 员 杨建平
人民陪审员 郑云龙
二〇一五年十月二十五日
书 记 员 严 诚
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。