上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初4444号
原告周文骏，男，1983年11月18日出生，汉族，住上海市。
委托代理人高军、林立峰，上海融孚律所事务所律师。
被告陈起，男，1965年4月5日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王俊伟，上海欧泽律所事务所律师。
第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人章启光。
委托代理人杨贺、南体龙。
原告周文骏与被告陈起、第三人上海太平洋房屋服务有限公司，反诉原告陈起诉反诉被告周文骏、第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告的周文骏及其特别授权委托代理人高军、林立峰，被告暨反诉原告陈起及其特别授权委托代理人王俊伟，第三人上海太平洋房屋服务有限公司的特别授权委托代理人杨贺、南体龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文骏诉称，2016年8月30日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买了位于上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室的房屋，面积39.87平方米，总价人民币199万元，原告签约时支付10万元人民币，2016年11月1日前支付房款50万元，余款通过向银行贷款的方式支付，于2017年1月31日前双方办理转让过户手续。合同签订后，原告按约付清了60万元，并且获批银行贷款。2016年12月17日，�、被告一起至普陀区房地产交易中心办理了审税手续，并约定2017年1月4日办理转让过户手续。但是，随着近期房价的上涨，被告竟然拒绝履行合同，不配合去房地产交易中心办理过户等手续，原告和第三人多次催促未果，被告坚持要求涨价，否则就不卖了。第三人于2017年1月7日发函给被告，被告不但不予配合，连电话也拒绝接听。被告的行为表明了其已经根本违约，致使原告的合同目的无法实现，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原被告之间于2016年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告退还原告房款人民币60万元；三、被告向原告赔偿房屋升值造成的损失100万元；四、被告向原告赔偿中介费1万元；五、被告向原告赔偿因贷款产生的评估费1990元；六、本案诉讼费用由被告负担。
审理中，原告确认第三项诉请为要求被告向�告支付违约金100万元，根据合同约定，违约金应为房价的20%，而房价上涨幅度很大，违约金低于原告的实际损失，故原告请求法院调高违约金为100万元，该金额是结合目前房价实际已达299万元以上，差价达100万元以上，原告遂以100万元为违约金标准。
被告陈起辩称，双方在第三人居间下确实签订了《上海市房地产买卖合同》，被告也全面履行了合同约定的义务，解除了房屋上原有设定的抵押，并陪同原告办理了审税手续，但原告却始终对贷款是否获得银行审批这一事实闭口不谈。因此双方未能在2017年1月4完成过户。在距离合同约定的过户日期届满后，被告最终也没有被告知上述行为的结果，也没有收到原告的任何付款，原告已经违约在先，被告遂在诉讼期间在徐汇公证处的公证下向原告发出了解除合同函。被告基于原告的违约而获得合同解除权，是�法行使抗辩权，不存在任何违约。原告称被告系房屋涨价原因而不履行合同的事实，原告所提供的证据未予以证明，且即便如原告所述，原告行使解除权也因书面通知被告，因此原告不具备解除合同的权利。双方合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。综上，被告不同意原告的诉请。
第三人上海太平洋房屋服务有限公司诉称，原告陈述的是真实的，双方之前一直相互配合，积极履行合同，然而过户时，突然联系不到被告了，后第三人的工作人员偶遇被告，问起被告系争房屋过户事宜，被告称要涨价，不涨价就不卖了。工作人员明确告知其所述行为将构成违约，违约金很高，劝被告按约履行，被告仍坚持自己的观点，拒绝履行合同。即使如被告所述的贷款是否获批事宜，过户当日可补足现金。而实际上被告过户当日未至交易中心，去被告家中也未找到被告，电话联系被告也不接。原告的诉请是原被告之间的买卖合同纠纷，与第三人无关，第三人不发表意见。
反诉原告陈起诉称，2016年8月30日，反诉被告在第三人的居间下，与反诉原告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，由于不了解市场行情，将240万元的房屋以199万元的价格出售给了反诉被告。合同签订后，虽然反诉原告将房子卖低了，但还是按照合同约定履行了自己的义务，但反诉被告在约定的过户期限之前迟迟不支付贷款额度不足的4万元部分，违约在先，反诉原告遂通过公证处向反诉被告发出了解除合同的通知，但因反诉被告至今未向反诉原告支付上述款项，反诉原告现提起反诉，请求法院依法判令：一、解除双方于2016年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、反诉被告支付违约金398000元；三、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，同意反诉原告解除合同的诉请，但理由是因为反诉原告违约。现金补足部分的4万元，反诉被告一直愿意支付，但反诉原告过户时并未至交易中心，故反诉被告不同意反诉原告的其余诉讼请求。
第三人上海太平洋房屋服务有限公司的诉称意见同本诉。
经审理查明，2016年8月30日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份(合同编号XXXXXXXX)，约定：甲乙双方通过第三人九亭店公司居间介绍，由乙方购买甲方的系争房屋上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积39.84平方米，房地产转让价款共计199万元。双方确认于2017年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日�计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之日第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。
双方在补充条款(一)中约定：签订本合同时，据上海市房地产登记簿记载，该房屋设有抵押，债权额为72万元整。乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2016年10月30日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方在还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约�，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。
在附件三付款协议中，双方约定，乙方于签约时，支付甲方房款人民币10万元；乙方于2016年11月1日之前，支付甲方房款人民币50万元整。若上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币139万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。
合同另就乙方贷款办理、物业管理费、水、电、煤费用结算等等内容作出约定。
合同订立后，原告按约支付被�房款60万元，并提交了审税查询文件，同时向银行申请办理银行贷款。为此，原告支付了房屋价值评估费1990元。
原告另向第三人支付了中介费人民币1万元。
2017年1月7日，第三人向被告发出书面《催告函》，告知被告原告的银行贷款已经通过审批，但被告未能按约与被告办理房屋过户手续，遂通知被告及时前往交易中心办理过户手续，否则将按照合同约定由被告承担相应的违约责任。
嗣后，原告多次联系或通过第三人联系被告，均未果，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，被告于2017年3月28日向原告发出《解除合同通知函》，该函并由上海市徐汇区公证处出具了公证书，证明被告所寄通知函与原件内容相符。上述《解除合同通知函》称，原告未以贷款形式支付139万元房款，申请贷款不足的4万元部分始终未支付给被告，故被告按约要求解除合同，并要求原告支付逾期付款的赔偿金和违约金，同时称该款将于原告已付的房款中予以扣除。原告对该函的真实性予以认可，但认为己方非违约方，被告无权解除合同，该函不能作为解除合同的理由和条件。
关于贷款支付的问题，原告认为双方约定于2017年1月4日过户，此时被告已经表示因为房屋涨价，遂不同意过户。届时，被告也未按约至交易中心，即便原告欲支付款项也不能。被告确认双方约定的交易时间，但坚持认为因为原告未付款，故未进行交易。第三人则认为，贷款审批通过后，应当进行过户，其后，银行方能进行抵押权登记，嗣后方能放款。第三人处工作人员催促过被告履约，同时也偶遇过被告，告知被告不履约的后果，被告也未就此与第三人或原告进行过任何联系，始终未按约履行自己的义�。
审理中，原告向本院提起申请，要求对现有房屋进行市场价评估，由此要求被告承担溢价损失的赔偿责任。经本院释明后，原告表示，如果不进行溢价损失评估，则要求被告按约承担违约责任。被告则表示原告违约在先，己方无需承担违约责任。
审理中，被告向本院陈述认为违约金过高要求法院酌情予以降低。
反诉经审理查明事实同本诉。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守合同约定，履行己方的义务。关于本诉，合同订立后，原告按约支付了房款60万元，且已经进行第三笔贷款的申请并获得批准。然，被告却未能按约于双方约定的2017年1月4日至不动产权利登记部门进行权利变动登记。被告称因原告未能按约支付139万元，且原告申请贷�与约定金额相差4万元，原告亦未补足，故原告先构成违约的抗辩主张，因按照银行发放贷款流程，在原告获得贷款审批后，由于以系争房屋为抵押，故应当先将房屋转移登记至原告名下后，银行作为抵押权人进行登记以后，银行方进行贷款的发放，意即贷款发放的前提系房屋权利已经得到登记部门登记变动的认可，而该行政登记行为取决于原、被告共同至登记部门办理相关的转移登记手续，然登记部门未能办理的原因首先是被告于约定之日未至登记部门所致，尤其经原告和第三人催促后，被告仍然不履约，且拒绝与原告或第三人联系，被告据此再要求原告支付该房款显然缺乏充分的法定和约定依据，故被告的该抗辩主张，本院不予采信，被告的行为已经构成违约，故原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，合同解除日应以诉讼文书�达被告之日为准。合同解除后，被告应当返还原告其已经收取的房款，并按合同约定对原告承担违约责任。虽然房价已经上涨，当双方已经在合同中约定了违约责任，且原告早已获知被告不履约的意思表示，该违约责任的承担应当与原告的损失相当，因此原告提出溢价损失赔偿显然扩大了被告的责任范围，故本院对原告的评估申请及损失赔偿要求均不予支持。同理，虽然被告提出降低违约金标准的请求，但基于被告的违约之主观恶意，加之原告的经济损失应由违约金予以弥补，同时，被告在反诉诉请中也系按照合同约定标准计算违约金，故本院对被告要求酌情降低违约金计算标准的意见难予支持。至于中介费和贷款时的房屋评估费，因系原告自行与第三人建立的法律关系，且是在贷款过程中发生的费用，鉴于被告已经承担了相应的违约责任，故该损失再行由被告承担，也缺乏公平性，故本院一并不予支持。关于反诉，基于本诉的理由，反诉原告违约导致合同解除，反诉原告的诉讼请求显然缺乏依据，故本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告周文骏与被告陈起于2016年8月30日签订的关于上海市常德路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月17日起解除；
二、被告陈起应于本判决生效之日起十日内返还原告周文骏房款人民币600000元；
三、被告陈起应于本判决上线之日起十日内支付原告周文骏违约金人民币398000元；
四、对原告周文骏的其余诉讼请求不予支持；
五、对反诉原告陈起的诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元，由被告陈起负担。
本案本诉受理费人民币19307元，减半收取，计人民币9653.5元，由原告周文骏负担人民币2763.5元、被告陈起负担人民币6890元；本案反诉受理费人民币3635元，由反诉原告陈起负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一七年六月二十八日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履�主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。