浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖商终字第26号
上诉人（原审被告）：湖州恒磊耐火材料有限公司。
法定代表人：沈富清。
委托代理人：冯康年。
被上诉人（原审原告）：杨惠良。
委托代理人：徐涛。
原审被告：湖州恒力源制丝有限公司。
法定代表人：章作仁。
上诉人湖州恒磊耐火材料有限公司（以下简称恒磊公司）因与被上诉人杨惠良、原审被告湖州恒力源制丝有限公司（以下简称恒力源公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2011）湖吴埭商初字第129号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经审核材料，询问双方当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年，恒力源公司因债务而被吴兴区法院强制执行。在执行过程中，恒力源公司向法院提交载明时间为2007年4月28日的租赁协议书一份，该协议书载明：恒力源公司将其所有的坐落于湖州市东林镇镇南8000平方的厂房及空地2000平方出租给恒磊公司（原名称为湖州恒力耐火材料有限公司），租金每年30000元，租赁期限为20年。2010年10月14日，杨惠良通过拍卖购得恒力源公司所有的房屋及土地，（房屋产权证为00××84、00××85、00217286、00××87、00217288、00217289号）及土地使用权（该宗集体土地证号为湖土集永（2006）字第66-1**号，地号为04-066-013-0002，土地使用权面积为14720.53平方米，土地使用性质为划拨工业用地）。杨惠良在拍卖取得后将恒力源公司内的厂房、土地进行围墙分割，恒磊公司占用了其中部分厂房、土地。2011年3月2日，杨惠良发函给恒磊公司，要求重新签订租赁合同，恒磊公司未予书面函复。2011年3月，杨惠良委托湖州冠民资产评估所对恒磊公司占用的厂房（建筑面积为5290.13平方米）进行年租金的评估。2011年3月21日，湖州冠民资产评估所出具评估报告书，评估结论为：以2011年3月16日为评估基准日，恒磊公司所占用的厂房年租金为289634元。2011年4月25日，杨惠良向法院起诉恒力源公司、湖州恒力耐火材料有限公司，要求确认租赁协议无效并赔偿租金损失。案件在审理过程中，杨惠良在提起司法鉴定时发现两公司在2007年4月28日签订的租赁协议中恒力源公司所盖公章启用时间是2008年8月16日。但杨惠良起诉的湖州恒力耐火材料有限公司已工商变更为湖州恒磊耐火材料有限公司，故杨惠良向法院撤回起诉。现杨惠良以两被告恶意串通以明显低于市场价格，明显损害杨惠良的合法权益为由诉至法院。
另查明：恒力源公司法定代表人章作仁与湖州恒力耐火材料有限公司原法定代表人沈海红系夫妻关系，湖州恒力源制丝有限公司与湖州恒力耐火材料有限公司在2008年8月以前存在房屋租赁关系，但两公司之间并无书面租赁合同的约定。2010年10月14日，杨惠良取得恒力源公司所有的房屋及土地后，恒磊公司所应承担的租金应向杨惠良缴纳，杨惠良主张自2010年10月20日起计算租金符合法律规定，但杨惠良主张的每月按24136元租金起算因评估基准日为2011年3月16日，故本院核定2010年10月20日至2011年3月19日，被告湖州恒磊耐火材料有限公司应承担每月租金为2万元，5个月计10万元；2011年3月20日至11月19日每月的租金为24136元，8个月计193088元，两项合计为293088元。
一审中，杨惠良请求法院依法判令：1、确认两被告于2007年4月28日签订的房屋租赁合同无效；2、恒磊公司从上述房屋租赁合同约定的房屋及土地上搬离，并自2010年10月20日起每月按24136元租金支付给杨惠良直至搬离；3、由两被告承担本案诉讼费用。杨惠良在一审庭审中确认，如果人民法院确认两被告之间存在租赁合同关系的，其变更第一项诉讼请求为：解除与恒磊公司之间的租赁合同关系。
恒力源公司一审答辩称：两被告之间签订的房屋租赁协议合法有效，要求驳回杨惠良的诉讼请求。
恒磊公司答辩称：其与恒力公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，对杨惠良具有约束力。
原审法院认为：恒力源公司与恒磊公司之间存在房屋租赁关系，但双方并未进行租赁合同的书面约定。根据《中华人民共和国合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现杨惠良以拍卖的方式而取得恒力源公司房屋的所有权，故杨惠良取代恒力源公司取得对出租房屋的处置权，因两被告之间存在的租赁关系是不定期租赁，故杨惠良有权解除合同并有权要求恒磊公司承担占用租赁物期间的租金损失，具体数额以法院核定为准。两被告抗辩的租赁合同合法有效的意见与事实不符，该院不予采纳。该院对行为人提交虚假证据的行为将另行制作民事裁定书予以处罚。综上，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除杨惠良与恒磊公司之间的房屋租赁协议，恒磊公司应在本判决生效之日起三十日内搬离坐落于湖州市东林镇镇南原恒力源公司的厂房。二、恒磊公司应在本判决生效之日起三十日内支付杨惠良租赁房屋占用费293088元（暂计算至2011年11月19日，2011年11月20日至搬离之日止的租赁房屋占用费按照每月24136元计算）。本案受理费5696元，减半收取2848元，由恒磊公司负担。
一审宣判后，恒磊公司不服，上诉称：一、其与恒力源公司之间的租赁关系不仅有书面协议，而且该租赁协议的法律效力依法及于订立之时即2007年4月28日。根据合同法及相关司法解释“追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”的规定，原审判决认定事实错误；二、法律规定租赁物在租期内发生所有权变动，不影响租赁合同效力，但一审判决解除恒磊公司与杨惠良的房屋租赁关系。杨惠良至今不是系争房屋的业主，不具有系争房屋的请求权，原判属适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，驳回杨惠良的诉讼请求。
杨惠良二审辩称：恒磊公司提交的租赁合同明显虚假，该合同上恒力源公司的公章在合同签订一年多后才启用，且合同上仅有公章及日期，无法定代表人或代理人签名，与正常的订约惯例不同；恒力源公司与恒磊公司的法定代表人系夫妻关系；租赁合同约定的租金3万元远远低于市场价格的28万元；在恒力源公司债权人追讨债权起诉到法院后，恒力源公司及恒磊公司在诉讼及执行阶段，均未向法庭出示过租赁合同，直至拍卖时方提出了租赁的合同，明显违反常理。现恒力源公司的法定代表人因类似的行为已经被刑事逮捕，从而间接证明该对夫妻的不诚信行为。杨惠良依法取得恒力源公司的土地厂房，原判认定事实清楚，判决正确。请求二审依法保护杨惠良的合法权益，驳回恒磊公司的上诉。
恒力源公司二审未作答辩。
二审中，当事人双方均无新的证据提交。
二审认定一审查明的基本事实
本院认为：民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则，不得恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。本案杨惠良通过合法程序取得了恒力源公司的土地房产，虽尚未办理变更登记，但法院的财产变更所有人裁定已经发生法律效力，杨惠良的合法权益应当受到保护。法律虽规定了“租赁物在租期内发生所有权变动，不影响租赁合同效力”，但鉴于涉案标的物的出租人与承租人两公司法定代表人系夫妻及事后变更为翁婿这一特殊关系，不排除双方约定以畸低的租赁价格合同来损害竟买人也即新的出租方的权益的嫌疑。涉案租赁物土地和房产的租金，经相关中介机构评估，证实了该租金远远低于市场价格。杨惠良要求重新调整租金的请求未得到恒磊公司的回应，如恒磊公司仍坚持履行原来的租赁合同，势必严重损害杨惠良的合法权益。为保障市场交易互惠互利的公平性，杨惠良请求解除租赁合同的诉请，应予支持。恒磊公司的上诉，理由不充分，二审不予采信。原审判决认定事实及实体处理无明显不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5696元，由上诉人湖州恒磊耐火材料有限公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 郑晓玲
代理审判员 闵海峰
代理审判员 杨伟伟
二〇一二年三月二十三日
书 记 员 方秋红