江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0319号
上诉人（原审被告）常鹏建
被上诉人（原审原告）江苏四海物业服务有限公司。
法定代表人张海军，董事长。
委托代理人蒋春林（特别授权），江苏银杏树律师事务所律师。
上诉人常鹏建与被上诉人江苏四海物业服务有限公司（以下简称四海物业公司）物业服务合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2014年3月25日作出（2014）泰济民初字第0085号民事判决。上诉人常鹏建对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行了审理，上诉人常鹏建、被上诉人四海物业公司的委托代理人蒋春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年2月8日，泰兴景城物业管理有限公司与泰兴市东方花园业主委员会签订《物业公共服务委托合同》1份，第三条约定：乙方（物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人的公共物业服务。第二章“物业服务事项”第四条，对“东方花园”实施现状服务，具体服务内容：一、每日收集垃圾两次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放，统一清运。二、小区道路每日清扫，巡回保洁。三、根据季节的变化及时对垃圾箱、公共场所消杀蚊、蝇，确保垃圾桶无异味。四、清除绿化带、草地上的垃圾、无明显杂物。五、绿化、树木生长基本正常，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重人为损害。同时配合协助业主委员会对公共设施、设备的维修、保养工作。六、根据花木生长情况对绿化带修剪、施肥。七、小区24小时有人值守，实行不定时巡视。八、对业主的车辆进行有序管理，保持道路畅通，并对外来车辆进行进、出登记制度……第八条，管理服务期限为叁年自2009年1月1日至2011年12月31日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹月办理签约手续。第九条，物业公共服务费收费标准：1、物业公共服务费：0.8元／㎡·月。2、营业用房物业公共服务费：1.00元／㎡·月。3、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊。
2008年10月8日，泰兴市兴燕物业管理有限公司经工商部门核准登记变更为泰兴景城物业管理有限公司。2009年3月20日，泰兴景城物业管理有限公司再次经工商部门核准登记变更为四海物业公司。
四海物业公司自合同签订后，为东方花园小区提供了物业服务，至2011年12月31日期满，各项服务管理工作获满意率达90%。
另查明，常鹏建系泰兴市东方花园39号房屋业主，其住房面积为247.26㎡。常鹏建欠缴四海物业公司2009年物业管理费2374元、2010年物业管理费2374元、2011年物业管理费2374元、公共水电能耗费300元，合计7422元，四海物业公司多次催要未果，诉至法院，请求判令常鹏建支付物业管理费7122元、公共水电能耗费300元、违约金500元，合计7922元。
上述事实，有四海物业公司的当庭陈述、提交的《物业公共服务委托合同》、工商局变更登记资料、泰兴市东方花园业主委员会出具的证明、泰兴市济川街道办事处兴燕社区居民委员会出具的证明、欠费明细等证据证实。
原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，四海物业公司与常鹏建所在管理区域内的泰兴市东方花园业主委员会签订的物业管理服务合同依法成立且有效，对包括常鹏建在内的所有同一管理区域内的业主均有法律约束力。四海物业公司依据合同约定为小区提供物业服务，有权获得物业服务费用，常鹏建根据双方约定及法律规定应当给付物业服务费用。根据四海物业公司所提供业主委员会的证明，说明其服务尚存瑕疵，故确定常鹏建按80%交纳物业服务费。公共水电能耗费为实际支出费不予扣减。四海物业公司主张的违约金，因合同中未约定，不予支持。关于常建鹏抗辩的理由一，车库被淹、东山墙渗水致其财物受损，车库被淹、东山墙渗水应为房屋质量问题，根据物业服务合同的约定，房屋质量与四海物业公司无关，如常鹏建有证据证明与四海物业公司有关，可另行主张；理由二，四海物业公司是否将全体业主所有的会所占为己有与本案无关，且该小区业主委员会为此已提起诉讼，案件尚在审理中；理由三，本案是否超过诉讼时效，根据《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定：“物业服务人要求业主给付业主物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”故本案不超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、常鹏建于判决生效后十日内支付江苏四海物业服务有限公司5997.6元。二、驳回江苏四海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由常鹏建负担（此款四海物业公司已垫付，常鹏建于履行上述款项时一并加付给四海物业公司）。
上诉人常鹏建不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2007年7月2日原泰兴市兴燕物业管理有限公司（以下简称物业公司）与房产开发公司订立协议，由房产开发公司给物业公司地面一层门面房195平方米（价值300多万元），由物业公司负责处理项目遗留问题。2007年物业公司将该门面房办理了其名下的产权证后，为金蝉脱壳，不断更改名称，白得了300多万元的房产，对遗留问题概不处理。故2009年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中约定的“业主房屋质量问题与物业公司无关”的条款应为无效。一审判决仅认可了2009年的物业服务合同，对上诉人提供的2007年7月2日的上述协议及房产公司的回函、三方会议纪要等证据视而不见，对被上诉人未尽处理遗留问题的职责未作追究，而被上诉人应赔偿给上诉人遗留问题所造成的损失25000元左右，与上诉人所欠的物业费相差较大，现上诉人只要双方相互抵销，互不相找，就能感到一点公平公正。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人四海物业公司答辩称：上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系，应以物业服务合同确定双方之间的权利义务。按照物业服务合同的约定，业主的房屋质量与物业公司无关。上诉人称房产公司将一套房产无偿转让给被上诉人用以处理包括房屋质量问题在内的所有遗留问题，没有事实依据，协议约定的是处理物业管理过程中的遗留问题，房屋质量问题没有交由被上诉人处理，且被上诉人当初受让房产是有偿转让，关于该房产的争议业主委员会已提起诉讼，也与本案无关。被上诉人的服务质量已达到合同约定标准，物业服务满意率达90%，因服务过程中个别情况不到位，一审判决已作考虑，扣减了20%的物业服务费。因此，上诉人的上诉没有事实依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，合情合理，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，一审查明的事实已有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2009年2月8日原泰兴景城物业管理有限公司与常鹏建所在区域内的泰兴市东方花园业主委员会签订的《物业公共服务委托合同书》合法有效，对包括常鹏建在内的所有同一区域内的业主均具有法律约束力。后泰兴景城物业管理有限公司变更为四海物业公司，其权利义务应由四海物业公司承继。四海物业公司依据合同约定为小区提供了物业服务，就有权获得物业服务费用。常鹏建未按约交纳2009年至2011年的物业服务费及公共水电能耗费，四海物业公司请求其支付该费用，依法应予支持。根据常鹏建提供的2007年7月2日物业公司与房产开发公司签订的协议书，虽约定房产开发公司将192.5平方米的房屋产权归物业公司，并由物业公司全面负责处理管理过程中房产开发公司的遗留问题，处理引发的各项费用由物业公司负责，并未涉及房屋质量问题；2009年3月13日的会议纪要及房产开发公司的回函中，虽涉及项目遗留问题及小区车库被淹赔偿等事宜，但会议纪要及回函均系各方当事人的陈述，并非当事人所达成的协议。而物业服务合同中明确载明了业主的房屋质量问题与物业公司无关，常鹏建所称的其车库2006年被淹、2007年东山墙渗水等均系房屋质量问题，且车库进水及东山墙渗水所造成的损失，仅有常鹏建自己提供的损失清单，并无其它证据佐证，该损失数额的依据不足。同时，四海物业公司是否将190多平方米的门面房占为己有，小区业主委员会已另案提起诉讼。因此，常鹏建所持上述拒交物业服务费用的理由，均不能成立，其上诉称应以所欠物业服务费用与其损失相抵，本院不予采纳。一审判决认定四海物业公司提供的服务尚存一定瑕疵，判令常鹏建支付80%的物业服务费用，并无不当，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人常鹏建负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 毅
审 判 员 陈继元
代理审判员 陆德昌
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王 梅
法律条文附录：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。