河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终394号
上诉人（原审被告）李雪杰，女，1978年1月12日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人孔祥贞，河南百特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘桂丽，女，1973年7月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托代理人宋瑞英，河南泽民律师事务所律师。
上诉人李雪杰与被上诉人刘桂丽房屋租赁合同纠纷一案，不服华龙区人民法院（2015）华法民初字第4219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，位于濮阳市××路与××交叉口的砖混房屋5间平房（地号为014-00）原属于刘孟昌（又名刘化民）所有，刘孟昌自1996年元月领取了房屋产权证。2012年9月，刘孟昌以刘化民的身份向其妻子张香菊出具委托书，委托其代为办理出售房屋事宜。该委托书由云南省昆明市国信公证书予以公证。2012年10月19日，张香菊代为领取了该房屋新的产权证(产权证号2012-128**)，2013年7月31日，该房屋办理了过户手续，刘桂丽作为产权人领取了房屋产权证（产权证号2013-135**），现该房屋产权人为刘桂丽。
本案中，刘桂丽提交其与濮阳市恒达电子商贸有限公司（以下简称恒达公司）签订的“协议”1份，该协议主要内容为：2008年9月1日，濮阳机关事务管理局原局长胡世生在我处借用一笔款，说是恒达公司有急用，经多次找胡局长催要未归还，经胡世生与恒达公司协商，恒达公司愿把其两间商业房以每间16万元顶账给刘桂丽，两间房共抵欠款32万元。该两间商业房位于濮阳市××路与××交叉口东南角。因恒达公司在借款前，用此房产证在银行做了抵押贷款，故房产证暂不能过户给刘桂丽。经协商，恒达公司把银行贷款还完后，由胡世生出面让恒达公司把该两间房屋的产权过户给刘桂丽。这两间房子所有权自2009年10月15日起归刘桂丽所有，自2009年10月16日，恒达公司需付给刘桂丽房屋租赁费。如果刘桂丽出售或外租两间房屋，原房主恒达公司有优先或承租权利。刘桂丽作为甲方与濮阳市恒达电子商贸有限公司作为乙方在协议盖章确认。刘孟昌在乙方处也签字确认。胡世生作为见证人亦在协议加盖私章。据刘桂丽称，刘孟昌系濮阳市恒达电子商贸有限公司实际控制人。
刘桂丽另提交租房协议1份，该协议甲方为刘桂丽，乙方是恒达公司及刘孟昌，协议主要约定：位于濮阳市胜利路和振兴路交叉口东南角的门面房是恒达公司刘孟昌以两间32万元卖给了刘桂丽，自2009年10月15日归刘桂丽所有。因该两间房屋仍由恒达公司使用，刘桂丽暂不收此房，而将该房屋出租给恒达公司使用，租金每月每间1000元，每年缴纳一次，房租随市场行情、左右邻居房价平衡增减。刘桂丽可决定是否收回或租赁房屋．如收回房屋，应提前一个月告知租房方。租赁期限定为五年，自2009年10月16日起至2014年10月16日止。租房协议显示签订时间是2009年10月16日。对前述两份协议，李雪杰质证称协议是虚假的。
2010年1月17日，刘孟昌（甲方）与李雪杰（乙方）签订房屋租赁协议1份，协议主要约定：甲方将位于濮阳市振兴路与胜利路交叉口门面房两间和大厅租给乙方使用（含门头四间，橱窗两个，另加仓库一间，北边出口一个及招牌一个），租金每年10
万元，租金半年支付一次，以后提前10天收下半年租金。乙方拥有永久性租赁权。协议签订后，刘孟昌将协议约定的房屋交付李雪杰使用。对于李雪杰与刘孟昌签订的租赁协议，刘桂丽称知道刘孟昌将房屋转租给李雪杰，但不知道具体期限。据李雪杰称，承租期间均将房租都直接交给胡世生了。对此，刘桂丽解释称其系胡世生外甥女，之所以直接收取李雪杰租金是因为刘孟昌嫌麻烦让李雪杰直接交给胡世生；刘桂丽另称，其与刘孟昌租赁合同期满后，找不到刘孟昌，让李雪杰搬走李雪杰不搬，无奈才收取她的租金。现刘桂丽要求李雪杰交还房屋并支付占有使用费，李雪杰不允，双方形成纠纷。
原审另查明，李雪杰承租期间，将自2009年10月15日至2014年6月16日期间的租金均直接交给胡世生，其中三份收据注明胡世生所收取租金折抵刘孟昌租赁费。李雪杰另提交执行款收据，证明其已将自2014年7月17日至2016年1月17日期间的租金作为执行款交至本院执行部门。经向本院执行部门了解，在2015年初得知李雪杰所租赁的另一部分（瓦房及塑钢房）变更承租人后，便不再要求李雪杰将租金交至执行部门。
原审又查明，李雪杰与刘孟昌因案涉租赁合同曾发生纠纷，刘孟昌于2011年起诉至本院要求解除双方之间的租赁合同等。在该案二审审理过程中，刘孟昌放弃要求解除租赁合同的上诉请求，双方均同意继续履行该合同。一、二审判决均确认双方之间的租赁合同为有效合同。
原审认为，刘桂丽作为案涉房屋所有权人以李雪杰与刘孟昌之间的房屋转租合同已到期为由，要求李雪杰返还房屋，对此，李雪杰辩称其依据与刘孟昌签订的房屋租赁合同占有使用房屋，且根据“买卖不破租赁”原则，租赁期间，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，原租赁合同对新的房屋所有人具有法律拘束力，故被告仍可继续使用房屋。原审认为，依据刘桂丽提交的其与刘孟昌签订“以房抵账’’协议和租赁协议，两份协议显示为2009年10月签订，主要约定刘孟昌同意以其房屋抵消恒达公司对刘桂丽的欠款，因房屋抵押暂不过户，同时，刘桂丽将该房屋出租给刘孟昌，租期五年。后刘孟昌与李雪杰于2010年1月针对案涉房屋（另包括其他房屋）签订房屋租赁协议1份，约定由李雪杰租用房屋，租期为永久性（应认定为20年）。对于前述三份协议，原审认为，依据登记生效原则，在房屋产权变更登记即过户之前，刘孟昌仍是房屋所有权人，故其与李雪杰针对案涉房屋签订的租赁协议仍为有效协议。关于刘桂丽与刘孟昌（恒达公司）签订的两份协议，在李雪杰未能提交相反证据推翻前述两份协议的情况下，应认定该两份协议的真实性。刘孟昌在将房屋抵偿给刘桂丽并与刘桂丽签订返租协议后，又与李雪杰签订永久性租赁合同，主观上明显存在恶意，刘孟昌在过户前对案涉房屋虽仍有处分权，但其权利应受到限制，其只能在承租刘桂丽房屋期限内转租该房屋，超过期限应当征得刘桂丽同意，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。退一步讲，即使“买卖不破租赁”成立，李雪杰自产权登记变更后即与刘桂丽成立租赁合同关系，李雪杰未按时向刘桂丽支付租金，已构成违约，刘桂丽作为所有权人要求李雪杰返还房屋，于法有据，予以支持。依据等价有偿原则，李雪杰应支付刘桂丽占用期间的房屋使用费”，刘桂丽要求李雪杰按每月每间3650元的标准支付使用费，依据不足，原审认为李雪杰仍应按照原租赁合同约定租金标准（每月每间2000元）支付刘桂丽使用费，自2015年1月16日至2016年1月15日期间支付48000元，之后产生的费用按此标准计至返还房屋之日。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：“一、被告李雪杰将位于濮阳市××路与××交叉口的门市房两间交还原告刘桂丽，于判决生效后10日内履行完毕。二、被告李雪杰支付原告刘桂丽自2015年1月16日至2016年1月16日期间的房屋使用费48000元，于判决生效后10日内履行完毕。之后产生的费用按每间每月4000元的标准计至被告返还房屋之日。三、驳回原告刘桂丽的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告负担。”
上诉人李雪杰的上诉理由为，1、一审以本案不适用“买卖不破租赁”原则，判决上诉人返还租赁房屋适用法律错误；2、刘孟昌与刘桂丽2009年10月签订的以房抵债《协议书》不能作为被上诉人取得房屋所有权的依据。被上诉人在无房屋所有权的情况下与刘孟昌所签订的反租协议应为无效；3、原审判决虚构事实：一是认定刘孟昌是恒达公司的实际控制人错误，刘孟昌仅占有公司33%的股权，其法定代表人刘国鹏占有公司53%的股份；二是认定从2015年初华龙区法院便不再要求将租金交至执行部门错误；三是认定房屋租金核准为每间每月2000元错误；4、一审判决既肯定上诉人的抗辩符合法律规定，又否定上诉人合法占有、使用租赁物的行为，判决自相矛盾。请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判决被上诉人履行《房屋租赁协议》。
被上诉人刘桂丽的答辩理由为，1、被上诉人将房屋租给刘孟昌的租期为5年，刘孟昌转租只能在其承担范围内，超出其租赁期限当属无效，所以本案不适用“买卖不破租赁”原则；2、2015年1月份上诉人未向被上诉人支付房租，已构成违约，上诉人所诉其已向华龙区法院执行局交付房租金10万元不真实；3、刘孟昌与被上诉人签订的以房抵债《协议》和返租协议，一审中上诉人并未提交相反证据证明两份证据的虚假，故原审将该两个协议作为证据符合证据规则；4、2014年2月11日上诉人交的房租费收据中写的很清楚，即：“每间每月2000元，两间4000元”，现因物价上涨，法院酌定每间每月4000元有事实和法律依据；5、原审适用法律并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，濮阳市恒达电子商贸有限公司登记注册资金150万元，股东刘国鹏出资80万元，占总投资53.33%，股东刘化民出资50万元，占总投资的33.33%，股东王永强出资20万元，占总投资13.33%。
因濮阳市华龙区人民法院受理有刘孟昌的到期未履行债务的执行案件，应法院要求李雪杰分别于2014年7月7日、2015年1月7日、2015年7月7日将应交房租费各50000元交于华龙区法院执行局。
李雪杰提交的胡世生于2013年6月16日对李雪杰的《房费收据》载明：“今收到李雪杰房租费2013年6月16日至2013年12月16日止，每月1000元，两间2000元，6个月12000元壹万贰仟元整。”
本案其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为，2010年1月17日李雪杰与刘化民签订的房屋租赁合同，业经本院（2011）濮中法民一终字第688号已生效民事判决确认为有效合同，本案予以采纳。在合同履行期间，租赁房屋所有权发生变更，依照我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物的所有权变动不影响租赁合同的效力。
依照相关法律规定，我国不动产产权实行登记制度，其产权的变更以登记为准。本案中，2010年1月17日上诉人与刘化民签订房屋租赁合同时，涉案房屋产权归刘化民所有。在上诉人李雪杰承租期间内，涉案房屋产权变更为被上诉人刘桂丽，应当认定原租赁合同仍然有效，且对刘桂丽产生法律约束力。被上诉人刘桂丽辩称，在上诉人与刘化民签订租赁合同之前，刘桂丽作为出租人与刘化民签订了租赁协议，约定由刘桂丽将该房屋租给刘化民，租期五年，刘化民将该房屋转租给李雪杰，其超出租赁期间部分应为无效，故本案不应适用“买卖不破租赁”原则。对此，本院认为，其一，上诉人与刘化民签订租赁合同时，刘化民享有该房屋的合法所有权，并非转租行为；其二，刘桂丽与濮阳市恒达电子商贸有限公司于2009年10月16日签订的所谓“租赁协议”，其房屋出租人刘桂丽并非涉案房屋的合法所有权人，双方签订房租协议缺乏最基本的法律要件，故其以该“租赁协议”来对抗上诉人李雪杰与刘化民所签订的房屋租赁合同于法无据，本院不予支持。
关于房租费的交纳，原审中上诉人李雪杰已经提交了其于2015年1月7日和2015年7月7日两次交纳房租费10万元的交费票据，应当予以认定。原审未予认定，并以欠交房租为由判决解除上诉人李雪杰的租赁合同于法无据，本院予以纠正。
关于房租费的数额，被上诉人刘桂丽收取房租费所开的收据应当交付付款人李雪杰。现有李雪杰提交的刘桂丽的代理人胡世生书写的2013年6月16日至2013年12月16日的房租费收据，六个月房租费共计12000元，每间每月折合1000元在卷佐证，二审中刘桂丽申请对该证据的真伪进行鉴定，但因其始终未提交比对检材，致使该鉴定申请被本院技术室退回。据此，依照相关法律规定上诉人所提交的该证据本院予以认定。原审法院以刘桂丽提交的其委托人书写的收据为依据，认定2013年12月16日的房租费为每间每月2000元错误，本院予以纠正。
综上，上诉人李雪杰与刘化民于2010年1月17日所签订的房屋租赁合同为有效合同，在合同履行期间内，涉案房屋所有权变更为被上诉人刘桂丽，在合同约定的租赁期限届满之前，刘桂丽应当继续履行房租合同，其以房屋所有权变更等为由请求解除原租赁合同的理由不成立，不应予以支持。原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2015）华法民初字第4219号民事判决；
二、驳回刘桂丽一审对李雪杰的诉讼请求。
一审案件受理费1100元，二审案件受理费700元，共计1800元，均由被上诉人刘桂丽承担。
本判决为终审判决。
审判长 王国选
审判员 杨朝庆
审判员 张士基
二〇一六年七月三十日
书记员 侯 锐