云南省澜沧拉祜族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澜民初字第591号
原告昆明鸿云企业管理有限公司。
法定代表人李彩玲，系该公司总经理。
委托代理人孔宪林，系该公司员工，特别授权代理。
委托代理人王丹阳，云南行思律师事务所律师，特别授权代理。
被告张堂伟，男，1989年11月1日生，汉族，湖北省荆州市人，个体户。
原告昆明鸿云企业管理有限公司与被告张堂伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理。依法由审判员陶智芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明鸿云企业管理有限公司，原告委托代理人孔宪林、王丹阳，被告张堂伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明鸿云企业管理有限公司诉称：2011年11月11日原、被告双方在澜沧县澜沧新城营销中心签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将澜沧新城拉祜广场第6栋1层6-1-5A号、6-1-5B号商铺租赁给被告经营服装店。租赁期限自2012年1月日至2016年lO月31日止，两间商铺面积共为128.06平方米，租金前三年为每平方米50元，第四年为每平方米75元，第五年为每平方米80元。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，而被告在支付了20000元租金后，就一直拖延租金，至起诉时共拖欠租金239321元。原告多次向被告催要，被告却一直拖延给付租金。现为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方2011年11月11日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付至2015年3月31日止拖延的租金共计239321元，及至法院判决生效解除合同时止的租金；3、诉讼费由被告承担。
被告张堂伟辩称：认可原、被告双方签订的合同，但存在以下异议：1、租赁期限为2012年1月1日至2015年1月1日止，总面积为128．06平方米，单价为50元／平方米，每年租金为76800元。由于广场人流稀少，根本无法经营，在2015年1月1日被告选择了退房，租房3年期间，房租费为76800元／年×3年=230400元。合同上明确注明房租减免一年半，因此房租费为230400元÷2=115200元，中途由于原告在没有通知商家的情况下，擅自强行断电一个月，导致店内的电脑和部分灯的镇流器损坏，造成很大的损失，而且在断电的一个月里店内根本无法经营，因此双方发生争执，后经负责人出面调解，在以前减免的基础上再减免半年房租，所以最终的房租是三年交一年的租金（即76800元）；2、签订合同时被告已付6000元的保证金及后期30000元的租金，即应付76800元一36000元=40800元；3、2012年10月26日被告承接原告位于河边一处围栏工程，长度为120米，单价为300元／米，总工程款为36000元，原告当时承诺，工程完工付清所有工程款，待工程完工后，原告至今拖欠未付。在租房时，原告当时许下承诺，三年之内要修建好大型的购物超市和大型的电器商场，到现在依旧没有实施，广场的招商和后期的管理上并没有做到诚信经营的理念，原告的失信给商户造成经济上的损失，理应由原告负相应的责任。
经审理查明：2011年11月11日，原告昆明鸿云企业管理有限公司与被告张堂伟共同签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将位于澜沧新城拉祜广场第6栋1层6-1-5A号、6-1-5B号商铺租赁给被告经营服装店（耐克专卖店），面积共计128.06㎡，租赁期限自2012年1月日至2016年lO月31日止，租金前三年为50元／㎡（即6403元／月），第四年为75元／㎡（即9604.5元／月）。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第一条第（四）款免租期：“本合同签订后，乙方在保证履约的前提下，在租赁期限内总共可享有18个月的免租期。免租期分配如下：第一年6个月，第二年6个月，第三年6个月，包含在总租赁期限内。在双方签订的合同中第七条约定了违约责任：其中“（一）若因甲乙双方任何一方单方违约导致解除本合同，违约方应向另一方支付违约金壹万元整；（四）如乙方迟延缴纳租金，从迟交日起，按日加收所欠金额1‰的违约金。如乙方逾期15日未缴足租金及违约金，甲方有权停止该商铺的水、电等的供应。如乙方逾期30日仍未缴足租金及违约金，甲方有权解除合同，收回商铺，并追究乙方违约责任”。
在合同履行过程中，原告按约对被告进行了相应的宣传（以播放视频、发放宣传画册的方式），向被告发放了价值1800元的代金卷。因被告拖欠租金，经原告催收后，被告于2013年7月31日、2014年5月12日向原告分别交了10000元2013年度的房屋租金，共计交租20000元。在被告承租原告房屋期间，因澜沧县政府修建博物馆、科技馆而自2012年4月1日起至2013年4月4日止封了通往拉祜广场正大门的路。原告在与被告签订合同前已知道政府要在此修建博物馆、科技馆，但不知道修建的具体时间，原告在与被告签订合同时口头告知过被告将会在商铺周边修建大型超市和电影院、博物馆等事宜。2012年度因封路的原因，被告在该年度中可正常营业时间为3个月；2013年7月因商户拖欠房屋租金，被告承租的商铺被原告强行停电1个月，2013年度中因封路3个月零4天、断电1个月，该年度被告可正常营业时间约8个月；2014年2月左右，因商铺房屋漏水（包括被告承租的商铺），原告先后对漏水的所有商铺进行了3个月的维修，2014年度被告可正常经营约9个月；被告于2015年1月1日搬离商铺，但未向原告交还商铺钥匙，原告找被告协商未果，于2015年3月强行打开了商铺大门。另查明，2012年10月26日被告张堂伟与罗俊玲签订了《拉祜广场河边围栏合同》，罗俊玲将拉祜广场河边围栏工程承包给被告，罗俊玲曾为原告公司员工，现已离职；在原、被告双方签订租赁合同时，被告向原告支付了6000元的保证金。
上述事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的《商铺租赁合同》、商家交费通知签收表、租金交付催促函、光碟、宣传画册及商家补贴领取情况、收据各一份；被告提供的博物馆、科技馆工程志照片一份、证人证言二份。本院认为，原、被告提供的证据内容客观真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。
本院认为：原告昆明鸿云企业管理有限公司与被告张堂伟签订的《商铺租赁合同》，系原、被告双方自愿签订，是双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应当遵循诚实守信的原则，按照合同约定，自觉履行各自义务。现针对双方争议焦点，本院做如下评判：
一、原、被告是否存在违约行为
被告是否存在违约行为：原告已按照合同约定向被告提供了位于澜沧新城拉祜广场第6栋1层6-1-5A号、6-1-5B号（面积为128.06㎡）的房屋，则被告负有按合同约定履行支付房屋租金的义务，但被告在履行合同中，仅支付了2013年度20000元的房屋租金，尚欠2013年度部分房屋租金及2012年度、2014年度、2015年度1月1日至2015年3月31日止的房屋租金，被告未按约定交付房屋租金系违约行为。
原告是否存在违约行为：原、被告以外的施工单位为修建博物馆、科技馆而自2012年4月1日起封路约1年，该封路的行为给刚开发的该商业区及刚入驻此地商铺带来了不利影响，影响到了被告的正常经营，这期间被告只能正常经营3个月（2012年1月至2012年3月）；原告在与被告签订合同时口头告知过被告将会修建博物馆、科技馆一事，虽不知道具体修建的时间，但原告已具备了预见能力，而原告并未对此提前做好相应的应急措施及在其接到施工单位正式修建博物馆的通知后并未及时告知商铺，其存在一定的过错，应当承担相应的不利后果。另2013年7月因商户拖欠房屋租金，被告商铺被原告强行停电1个月，2013年度中因封路3个月零4天、断电1个月，该度被告可正常营业时间为8个月。约自2014年2月起，因商铺屋顶漏水，原告搭架对商铺进行了3个月维修，期间影响了被告的正常营业，2014年度被告可正常经营9个月。本院认为，虽在《商铺租赁合同》第七条违约责任第（四）项中约定赋予了原告有权停止商铺水、电等的供应、有权解除合同、收回商铺的权利，但原告在行使该权利时，应负有相应的附随义务，即遵循诚实信用原则附有告知义务，原告在停止商铺水、电等的供应和收回商铺时，应提前向商铺告知其即将行使的权利，而本案中，原告在实施断电的行为前并未提前通知被告，未尽相应的通知义务。综上，原告的封路、房屋漏水维修及断电的行为，均影响到了被告在承租期间的正常经营；原告把其房屋承租给被告，就附有相应保障被告能够正常使用房屋的义务，而本案中原告并没有充分保障到被告正常经营的权利，故应承担相应的不利后果。
二、被告正常使用房屋的期限及应交租金的确定
2012年度被告正常使用房屋的期限及应交租金的确定：根据上述客观事实，被告在2012年中因施工封路只能正常经营3个月（2012年1月至2012年3月），该年度的房屋租金应按被告能正常经营期间内起算，即被告应承担的2012年房屋租金为6403元×3个月=19209元。
2013年度被告正常使用房屋的期限及应交租金的确定：因施工封路3个月零4天（2013年1月1日至2013年4月4日）、断电1个月（2013年7月），2013度被告可正常营业时间约8个月，该年度的房屋租金应按被告正常经营的期间内起算，即被告应承担的2013年房屋租金为6403元×8个月=51227元，扣除被告已付的2013年度的租金20000元，则被告应承担的2013年房屋租金为51227-20000=31227元。
2014年度被告正常使用房屋的期限及应交租金的确定：因商铺屋顶漏水，约2014年月2月原告搭架对商铺进行了3个月维修，2014年度被告可正常经营约9个月，该年度的房屋租金因在这正常经营的期间内起算，即被告应承担的2014年房屋租金为6403元×9个月=57627元。
2015年度被告正常使用房屋的期限及应交租金的确定：被告于2015年1月1日搬离商铺，但未向原告交还钥匙，被告搬离后，原告虽积极与被告协商，但因协商无果，原告于2015年3月强行破门而入收回房屋，应认定2015年1月至3月被告仍然占有使用房屋，被告仍应按合同约定支付房租。按照合同约定，第四年的房屋租金为9604.5元月，则被告应承担的2015年房屋租金为9604.5元×3个月=28813.5元。
关于被告辩称由于原告在没有通知商家的情况下，擅自强行断电一个月，导致店内的电脑和部分灯损坏，造成较大损失，在双方协商后，达成了“在合同约定中减免的基础上再减免半年房租”的协议（即最终应交房租是三年交一年的租金），而达成该协议的前提是被告把所欠房屋租金缴清，但被告张堂伟并未缴清所欠租金，则被告的主张本院不予支持。被告主张2012年10月26日其与罗俊玲签订了《拉祜广场河边围栏合同》，应付租金中应把该部分工程款36000元扣除，其事实关系与本案非同一法律关系，其主张的事实请求可另案起诉，故本院不予支持。关于合同中约定的18个月免租期，被告要享受该免租期应具备相应的附随义务，即在被告按约支付相应房租后方可相有该免租期，本案中，被告并未按约履行支付租金的义务，则不再享有每年6个月的免租期，该免租期不在被告应付房屋租金中予以扣除。
综上，被告应向原告支付欠缴的房屋租金为共计19209元＋31227元＋57627元＋28813.5元=136876.5元。另在原、被告双方签订合同时，被告向原告支付的6000元保证金，应从被告应付房屋租金中予以扣除，即被告应向原告支付的房屋租金共计130876.5元。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明鸿云企业管理有限公司与被告张堂伟签订的《商铺租赁合同》；
二、被告张堂伟于本判决生效后三十日内支付原告昆明鸿云企业管理有限公司欠缴房屋租金130876.5元；
三、驳回原告昆明鸿云企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4890元，减半收取2445元，由原告昆明鸿云企业管理有限公司承担1108元，被告张堂伟承担1337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
本判决生效后，若负有义务的当事人不按本判决履行义务，享有权利的一方可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
审判员 陶智芳
二〇一五年七月二十七日
书记员 赵晨恺