广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第26号
原告：许庆山，住广州市越秀区。
委托代理人：张淑群，住广州市越秀区。
被告：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告许庆山诉被告广州市花都城镇建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人谭意娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2012年5月26日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告向被告购买花都区龙口村106国道西侧自编A1栋1301房；价款合计637715元；最迟于2013年12月31日交楼；如延期交楼，由被告向原告按已付楼款总价每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告向被告支付现金楼款197715元，余下440000元由被告按双方约定办理银行按揭。时至起诉之日，被告仍未向原告履行交楼义务。依双方约定，被告理应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金105223元（按每日万分之五的标准，以总房款637715元为本金，从2014年1月1日起计至2014年11月30日止的）。2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：涉案楼盘是被告与案外人蔡某、谢某、陈某合作开发的，由于蔡某、谢某、陈某挪用了部分售楼款导致涉案楼盘没有及时竣工验收，按照我方案外人蔡某、谢某、陈某的所签订的合作开发房地产协议及案外人谢某给我方的承诺书约定，整个项目荣某，对于小业主的责任都应当由案外人谢某承担，故我方申请追加蔡某、谢某、陈某作为本案第三人参加诉讼。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A1栋1301房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣某”。
2012年5月26日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A1栋1301房，总金额637715元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的31%，金额197715元，剩余房款440000元须于2012年5月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第九条预售款的收存和使用：甲方应当按照《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定使用乙方支付的预售款，即在项目竣工之前，预售款只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州花都凤华支行；预售款监控账号：44×××83。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议：第六条对《广州市商品房买卖合同》第十三条的补充约定：……2、乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清到期房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。……上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
2012年5月5日，被告向原告开具一张购房款197715元的收据。
2012年5月29日，原告作为借款人与案外人中国建设银行股份有限公司广州花都支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同第五条约定：一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（二）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项；（三）法律、法规、规章或有权部门不禁止且不限制贷款人发放本合同项下的借款；（四）借款人已向售房人支付首付款，首付款具体金额见本合同第三十二条；（五）发放贷款的其他前提条件，见本合同第三十二条。该合同第二十九条约定：借款人借款本金为人民币（大写）壹拾捌万元整。该合同第三十二条规定：对第五条第一款的约定借款人首付金额为人民币（大写）壹拾玖万柒仟柒佰壹拾伍元整。2012年6月1日，中国建设银行广州花都支行向原告开具《个人贷款支付凭证》，显示已向被告的监控账户支付按揭贷款440000元。
被告未在合同约定时间即2013年9月30日向原告交付房屋，且被告在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向原告交房。庭审中，被告确认至今尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
根据合同第十三条、第十四条约定，合同约定的交房日期为2013年9月30日，90日宽限期后的交房日期应为2013年12月29日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，房屋竣工验收合格须取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案中合同第十二条对涉案房屋的交房条件亦作出约定，现被告未能按照约定的期限将符合交房条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。
本案原告已按期交付购房首期款，并提交中国建设银行广州花都支行《个人贷款支付凭证》证明其已付清按揭款，因此，原告已按期支付全部购房款。故原告要求被告向其支付迟延交楼违约金，违约金计算标准按每日万分之五的标准，以总房款637715元为本金，支付从2014年1月1日起至2014年11月30日止的诉讼请求合理合法，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付的违约金按照上述标准自2014年1月1日计至2014年11月30日的金额为106498.41元，现原告主张被告支付迟延交楼违约金105223元，是其自行处理自己的诉讼权利，本院予以准许。
被告主张涉案房屋是蔡某、谢某、陈某挂靠被告开发，涉案房屋的购房款亦由上述三人收取，故要求上述三人承担连带责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，本案中《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的合同相对人是原、被告，上述三人与被告之间的关系是另一法律关系，且被告未提交证据证明其已向原告披露上述挂靠信息。故被告的上述抗辩意见，没有理由和依据，本院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，判决如下：
被告广州市花都城镇建设开发有限公司向原告许庆山支付迟延交楼违约金105223元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1202元，由被告广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁贞
二〇一五年一月三十日
书记员 钟炜