吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉01民终1515号
上诉人（原审被告）：吴继红，男，1956年7月1日出生，汉族，住吉林省榆树市。
委托诉讼代理人：张红梅，吉林鸿洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：榆树市弓棚镇人民政府，吉林省榆树市弓棚镇街道。
法定代表人：宋宪平，镇长。
委托诉讼代理人：李百余，榆树市市区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：高铁军，男，榆树市弓棚镇铝制品厂职工。
上诉人吴继红因与被上诉人榆树市弓棚镇人民政府返还原物纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初6686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴继红上诉请求：一、撤销吉林省榆树市人民法院(2017)吉0182民初6686号民事一审判决书。二、依法改判驳回榆树市弓棚镇人民政府的起诉。三、一、二审诉讼费由榆树市弓棚镇人民政府承担。事实和理由：一、榆树市弓棚镇人民政府不是案涉17.68平方米楼房的所有权人，一审判决认定弓棚镇政府对案涉17.68平方米房屋享有所有权错误。关于案涉17.68平方米房屋的性质。本案17.68平方米实质上在案涉房屋一、二楼的门厅通道位置处，该通道总共是48平方米，该17.68平方米是其中一半门厅24平方米中的一部分。门厅通道实质上是建筑物的公摊面积，根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条明确规定，通道、楼梯、大堂等公用通行部分应认定物权法中的共有部分。根据物权法规定，共有部分属于业主共有产权部分，所以，本案17.68平方米的门厅通道属于业主的共有权范围，榆树市弓棚镇政府并非业主，无权对共用部位主张权利。二、吴继红系案涉17.68平方米房屋的共有权人，有权利对该共有部分的17.68平方米行使使用、收益权利。1.该17.68平方米及其他一、二楼的案涉房屋原系弓棚铝制品厂所有。因榆树市弓棚铝制品厂欠榆树市弓棚信用社款还不上，榆树市弓棚信用社将榆树市弓棚铝制品厂起诉后，将案涉楼房扣押，因榆树市弓棚铝制品厂还欠杜继富等八人钱款，所以，杜继富等人也依法起诉。通过法院裁判处理，2002年4月28日，榆树市弓棚铝制品厂和杜继富等人签订和解书，根据和解书中的内容及平面图和吴继红产权证上所记载的公用面积分配平面图可以看出，榆树市弓棚铝制品厂将二楼71.9平方米所有权转让八家抵债，其中党小三12.3平方米，杜继富15.4平方米，乔溆芹12.8平方米，王凯明8.2平方米，李春艳7.2平方米，孙合如1.5平方米，李纯8.5平方米，张留军6平方米。另35平方米抵债归榆树市弓棚信用社。所以，这人家及榆树市弓棚信用社共同占有整个二楼。榆树市弓棚铝制品厂除了将二楼35平方米抵顶给榆树市弓棚信用社之外，榆树市弓棚铝制品厂还将案涉房屋一楼门厅、一楼107.04平方米、及楼梯、楼梯口均抵顶给榆树市弓棚信用社还债，所以，形成了2003年6月28目的和解协议书，在协议书中明确榆树市弓棚信用社取得了一楼半个门厅23.232平方米，一楼107.04平方米，二楼35平方米，与二楼对应的一楼中另半个门厅中6.314平方米(公用通道24平方米去掉人家共用的17.68平方米)，一楼楼梯1.9788平方米、二楼楼梯平台1.9788平方米，一楼楼梯4.99平方米，二楼楼梯4.99平方米，经计算四舍五入最后是186平方米，为此榆树市弓棚信用社办理土地使用证时，土地使用权面积登记为186平方米。由于在签该份协议书时杜继富等人家已经分得二楼71.9平方米，所以，在该协议中约定一楼公用通道24平方米中有6.314平方米给榆树市弓棚信用社，剩余17.68平方米留给人家。2.吴继红从榆树市弓棚信用社购买楼房后已办了产权证，根据土地证及产权证记载，吴继红已取得除二楼人家占用的71.9平方米及对应的一楼门厅17.68平方米及之外的所有产权。后来，吴继红又从人家处购买了二楼的71.9平方米，因一楼门厅17.68平方米系二楼71.9平方米的通道共用面积，依据物权法第七十二条规定，该人家转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利，一并转让。因此，该人家将二楼71.9平方米专有权转让吴继红之后，与专有权对应的一楼共有权部分17.68平方米依法一并转让给吴继红。虽然吴继红没有对该17.68平方米及二楼71.9平方米办理产权登记，但是依据物权法规定，未办理登记不影响合同效力。所以，吴继红购买榆树市弓棚信用社及人家房屋产权后，整个建筑物的专有权和共有权归为吴继红一人所有，吴继红对整个建筑物无论是专有权部分还是共有权部分，均有使用和收益的权利，他人无权干涉。三、榆树市弓棚镇人民政府主张榆树市弓棚铝制品厂用案涉楼房二楼抵顶该人家外债时，只用二楼面积抵债，不含一楼共用权17.68平方米，这种观点违背物杈法规定。因为物权法第七十二条明确规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部位享有的共有和共同管理的权利一并转让。所以，榆树市弓棚铝制品厂在以房抵债时转让二楼71.9平方米的同时必须一并将一楼的17.38平方米共用权部分一并转让，这是法定转让，即使合同无约定，也发生转让效力。故此，榆树市弓棚镇人民政府主张留下17.68平方米共用权显然是违法的，并且让上诉人不能理解的是，榆树市弓棚镇人民政府承认二楼35平方米转让榆树市弓棚信用社时，给榆树市弓棚信用社留出了一楼门厅通道6.314平方米，那么二楼的人家占有71.9平方米所有权，为何不给留17.68平方米的共用面积？这人家如果没有共用通道使用权，又如何进出一、二楼？所以，榆树市弓棚镇人民政府主张17.68平方米不是给人家留出的公用通道，既不合理也不公平。四、根据2003年6月28目的和解书，很明显榆树市弓棚铝制品厂和榆树市弓棚信用社分配面积时，将一楼通道中的6.314平方米作为榆树市弓棚信用社二楼35平方米应摊面积，就是将剩余的17.68平方米留给了二楼人家的应摊面积。这17.68平方米显然是人家的共有权面积。共有权一旦形成，就不能更改。共有权面积随专有权面积转让而一并转让。所以，榆树市弓棚镇人民政府主张该人家转让二楼之后一楼的共有权面积17.68平方米就自然归还榆树市弓棚铝制品厂的观点违背物权法规定。一审法院对于楼上人家在一楼享有的共用权面积，在判决书中只字未提，竟然将共用权面积认定归政府所有，缺乏事实及法律依据。五、榆树市弓棚镇人民政府主张该17.68平方米是榆树市弓棚铝制品厂的，后来归榆树市弓棚镇人民政府，没有任何证据证明。在2003年6月28日和解协议书中，也没有确定该17.68平方米仍归榆树市弓棚铝制品厂所有。所以，榆树市弓棚镇人民政府主张无事实及法律依据。六、在第一次庭审结束后，榆树市弓棚镇人民政府自行委托北京国宏信价格评估有限公司对案涉房屋17.686平方米进行评估作价，为176800元。该委托程序违法，该评估公司在无房屋所有权证证明权利人的情况下，且双方对房屋所有权归属存在争议，未被法院依法确认的情况下，不应接受委托评估。即使需要评估，也应该由法院组织。我方认为法院应解决的是案涉房屋的权属纠纷，如果案涉房屋按照法律规定应判归吴继红所有的情况下，吴继红依法办理产权，如果按照法律规定判决不归我方所有的情况下，我方可以返还案涉房屋，法院无权按照政府单方提供的评估价格硬性判决我方给付房价款176800元，这相当于法院判决双方强行交易，违背双方自愿原则。以上上诉事实，请二审法院依法审查，公平公正处理。
榆树市弓棚镇人民政府辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。吴继红的上诉没有事实及法律依据，应驳回吴继红的诉请。1.涉案17.68平方米的楼房是我方的财产，涉案的楼房是镇办企业，早在2001年我方弓棚铝制品厂停产后，产权就归弓棚镇我方所有，后来因榆树市弓棚铝制品厂欠榆树市弓棚信用社贷款，在榆树市弓棚信用社催收贷款过程中，双方于2003年达成协议，将用涉案商品楼偿还榆树市弓棚信用社的本金和利息，经双方结算用盖楼偿还完本金利息后，楼房净胜17.68平方米，因为谁都不愿意要一楼门厅，只好在门厅内给自己留下17.68平方米作为我方的财产，本来大楼都是我方的，还完债后剩余的部分仍然是我方的，所以我方对17.68平方米享有产权；2.17.68平方米不存在任何共有人，在还债的过程中，我方用自己的商品楼偿还榆树市弓棚信用社贷款，偿还后没有人说楼房少一寸，各家楼房面积都是足额的，因此该17.68平方米楼房只能是我方的，不存在任何共有人，我方用商品楼抵债后剩17.68平方米是吴继红承认的事实，只不过吴继红硬说17.68平方米是共有财产，拒绝给我方倒出；3.楼上8家的房屋平方米数早已确定，且具体位置已经落实，这时无论是榆树市弓棚信用社还是楼上8家对自己的产权均无任何争议，吴继红确硬要把属于我方的17.68平方米楼房说成是自己的，没有事实及法律依据，按照法律规定个人财产应受到法律保护，同样国家和集体财产也应该受到保护；4.无论是榆树市弓棚信用社的原有产权证还是吴继红后办的产权证都不含我方所有的17.68平方米楼房这就从根本上否认了吴继红对该17.68平方米楼房的所有权，同时确立了我方对该17.68平方米楼房的所有权；5.本案不适用物权法，吴继红在上诉状中反复用物权法陈述，事实上本案根本不适用物权法，理由是双方的还债行为是2003年的事情，而物权法则是2007年3月18日通过的，2007年10月1日施行，就是物权法的产生在我方用商品楼还债后的4年，而物权法没有溯及力，因此吴继红要用2007年的法律去管2003年的事情是错误的；6.吴继红在上诉状中强调了法律硬性判决强行交易是错误的，理由是强行交易本身是一种涉黑行为，如果吴继红认为法院涉黑应该通过其他形式解决，且本案不涉及强形交易行为，其理由是整个楼房是一个不可分割的整体，既然盖楼大部分已经归吴继红所有，吴继红对17.68平方米的楼房有优先购买权，长期以来吴继红已对涉案的17.68平方米楼房占有使用出租，本案实际是历史遗留问题，解决历史遗留问题要尊重历史维持现状，本案是我方换完债后剩余17.68平方米楼房，因此一审判决正确。综上吴继红的上诉没有事实及法律依据。
榆树市弓棚镇人民政府向一审法院起诉请求：请求判令吴继红返还我方17.68平方米楼房，如不便分割返还原物可返还价款，关于出租款返还请求保留诉权。
一审法院认定事实：榆树市弓棚铝制品厂，系榆树市弓棚镇政府镇办企业，后其资产归弓棚镇政府。1999年4月9日，榆树市弓棚铝制品厂与榆树市弓棚信用社签订借款合同，榆树市弓棚铝制品厂向榆树市弓棚信用社借款20万元，因榆树市弓棚铝制品厂未偿还借款，榆树市弓棚信用社向一审法院提起诉讼，2001年7月10日，一审法院作出（2001）年经初字第117号民事判决，判决榆树市弓棚铝制品厂签订的借款合同及抵押协议合法有效及偿还贷款，2013年，经协商将产权属于榆树市弓棚镇政府（原榆树市弓棚铝制品厂）的坐落在弓棚镇街道的商业楼房西一楼的一部分抵给榆树市弓棚信用社，经结算抵偿完毕后该楼房西面的一部分，尚余17.686平方米产权，该17.686平方米产权仍归榆树市弓棚镇人民政府所有，榆树市弓棚信用社接收此楼后又将该楼卖给吴继红等人，并如实告知了上述产权情况，吴继红购买此楼的西拐角楼后，将其中的部分楼房出售他人，剩余部分包括榆树市弓棚镇人民政府所有的17.686平方米由吴继红对外出租，榆树市弓棚镇人民政府多年来一直向吴继红主张该17.686平方米产权未果。在本案审理期间，榆树市弓棚镇人民政府委托北京国宏信价格评估有限公司，对涉案的榆树市弓棚镇主街道商业楼一楼面积为17.686平方米底商，进行评估，价格评估结论为，价格评估标的在价格基准日的价格为176,860.00元。现榆树市弓棚镇人民政府请求判令吴继红返还17.68平方米楼房，如不便分割返还原物可返还价款，关于出租款返还请求保留诉权。诉讼费由吴继红承担。
一审法院认为，榆树市弓棚镇人民政府镇办企业榆树市弓棚镇铝制品厂因欠榆树市弓棚信用社贷款，经一审法院判决榆树市弓棚铝制品厂给付借款后，在实际履行债务中，将本案涉诉房屋抵偿给榆树市弓棚信用社时，经结算，榆树市弓棚镇人民政府镇办企业尚有该房屋17.686平方米产权，因榆树市弓棚镇人民政府镇办企业榆树市弓棚铝制品厂已经停产关闭，并吊销营业执照，榆树市弓棚镇人民政府对该房屋17.68平方米享有所有权，后因交易吴继红取得该涉案房屋的大部分产权，在吴继红购买该楼房后不能对公用面积中榆树市弓棚镇人民政府所有的17.68平方米房屋取得所有权，即榆树市弓棚镇人民政府对该房屋享有的所有权不能因为该楼房由吴继红一人使用灭失归于吴继红。据此，对榆树市弓棚镇人民政府请求吴继红返还17.68平方米房屋产权的诉求应予支持，因该房屋已由吴继红使用，不宜分割返还，榆树市弓棚镇人民政府主张返还价款应予准许。根据评估意见应返还房屋价款176，800.00元。吴继红提出榆树市弓棚镇人民政府不是涉案房屋17.68平方米所有人，驳回诉讼请求的抗辩观点因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条（四）项之规定，一审法院判决：被告吴继红返还原告榆树市弓棚镇人民政府房屋价款176，800.00元，此款于判决生效后一次付清。一审案件受理费3，836.00元，评估费4,000.00元，均由被告吴继红承担。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”榆树市弓棚铝制品厂为吊销状态，并未注销，为存续的独立的民事权利主体，现有证据亦无法证明榆树市弓棚镇人民政府系榆树市弓棚铝制品厂的继受人，故榆树市弓棚镇人民政府不符合本案的诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初6686号民事判决；
二、驳回榆树市弓棚镇人民政府的起诉。
一审案件受理费3836元，退还榆树市弓棚镇人民政府；吴继红预交的二审案件受理费3836元，退还给吴继红。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 吴 丹
代理审判员 王君伟
二〇一八年九月十二日
书 记 员 宫士杰