上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初77473号
原告：汪桦，女，1981年9月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张晓峰(系原告汪桦的丈夫)，住同上。
被告：袁文慧，女，1979年1月8日出生，汉族，住湖北省。
委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。
原告汪桦诉被告袁文慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪桦及其委托诉讼代理人张晓峰、被告袁文慧及其委托诉讼代理人张毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪桦向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年4月5日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告返还原告定金及房款人民币(以下币种相同)160万元；3、判令被告支付违约金280万元；4、诉讼费被告负担。事实和理由：2017年4月5日，原告在上海唯宝房地产经纪有限公司的居间下通过被告的代理人董某某与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告以总价1400万元购买位于上海市浦东新区唐丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。协议签订之日，原告被告知被告尚未办理房地产登记的相关手续。2017年4月7日，董某某办出了代理被告办理该房屋产权登记等事宜的公证委托，被告并出具了委托董某某出售系争房屋的委托书。双方在《房地产买卖居间协议》中约定，1、居间协议签订时原告支付定金10万元；2、居间协议签订后三日内支付定金60万元(包含10万元定金)；3、5月10日前支付房款100万元；4、5月30日前支付房款120万元；5、居间协议签订后70日内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；6、2017年8月31日双方共赴房地产交易中心申请产权过户。协议签订后，原告按约付款。2017年5月下旬，却突然自中介处得知，被告因限购无法做出房地产权证。为此，双方签订补充协议，对原告的付款时间节点重新作出约定。然而之后，被告仍再三以房屋尚未取得房产证、限购等理由，拒绝在约定日期前与原告办理过户。现因合同无法继续履行，要求解约。
被告袁文慧辩称，被告未与原告签订过涉案买卖合同，与原告不存在房屋买卖关系。即便双方存在房屋买卖关系，原告对被告限购的情况是知晓的，现无法过户，其应自担风险，被告不承担违约责任。原告未与被告本人签署合同，未按协议约定直接向被告付款，增大了交易风险，存在过错。如果被告需要承担违约责任，合同约定的违约金过高，应予调低，要求按已付款160万元为本金，按银行同期贷款利率计算。
本院经审理确认如下事实：2017年4月6日，被告出具《出售委托书》，记载“本人袁文慧全权委托董某某办理出售本人名下位于浦东新区唐丰路XXX弄XXX号XXX室所有事宜，包括但不限于代收房款”。该日，被告还往上海市浦东公证处办理公证委托，委托书记载“委托人因工将前往湖北出差，不便亲自办理购买坐落于上海市浦东新区唐丰路XXX弄XXX号XXX层XXX室房地产的相关手续，故特委托董某某代为办理如下事项之全部事项：1、代为办理上述房地产文件备案登记事宜；2、代为办理上述房地产产权登记事宜并领取《不动产权证》、房产密码及其他相关证明；3、代为办理审查限购、审税手续，办理及交纳与上述事项有关的各项费用及税款，领取结果凭证；4、代为办理入住手续，办理物业，水电煤、有限电视等交接手续；5、签署与上述事项有关的合法文件，办理与上述事项相关的其他手续。受托人在上述委托范围内所签署的一切文件及办理的一切事宜，委托人均予以承认。委托期限自委托人签署本委托书之日起至2017年10月5日为止”。
期间，原告作为买受方(乙方)、董某某代理被告作为出售方(甲方)签署《房地产买卖居间协议》，约定：乙方以1400万的价格向甲方转让系争房屋，意向金10万元，如甲方签署本协议，则意向金10万元转为定金，乙方应于甲方签署本协议后三日内自行或通过丙方补足定金至60万元。甲、乙双方应当在签订本协议后柒拾日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款190万元。乙方通过申请贷款支付第二期房价款570万元整，第三期房价款通过丙方或直接向甲方支付640万元，支付期限2017年8月31日前。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后叁日内(最晚不得晚于2017年8月31日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核，房产税认定手续(若需)、审税、税费缴纳。协议第八条“违约责任”约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议第十三条“其他约定”记载，乙方需在2017年4月5日支付人民币壹拾万元整。2017年4月10日前支付人民币伍拾万元圆整。2017年5月10日之前支付人民币壹佰万元圆整。2017年5月30日支付人民币壹佰贰拾万圆整。2017年7月15日前支付人民币伍佰伍拾万圆整，如该补充条款与前文有冲突，以此条款为准。合同价写人民币玖佰伍拾万圆整。上海唯宝房地产经纪有限公司在居间方落款处盖具公章。
协议签订后，原告依约于2017年4月5日向中介公司转账10万元；4月7日转账中介人员曹某50万元；4月24日转账曹某20万元；5月9日转账曹某80万元。期间，曹某向董某某账户转账支付155万元。董某某于2017年4月6日转账袁文慧10万元；4月8日转账袁文慧50万元；5月11日转账袁文慧90万元，共150万元。
2017年6月5日，原告作为乙方，董某某代理被告作为甲方，签署《补充协议》一份，记载物业地址：上海市浦东新区唐丰路XXX弄XXX号XXX室。经甲乙双方协商就购买上述地址房屋事宜达成补充条款如下：1、乙方在产证办理出来前一天支付给甲方人民币陆拾伍万元整。2、乙方在网签当日支付给甲方人民币捌佰玖拾万元整。剩余房款人民币贰佰捌拾伍万元整，由乙方通过向银行申请贷款的方式支付给甲方。若贷款批复额度不足的，或未批复成功的，乙方需在过户当日之前以现金补足。4、甲方同意在过户当日把房屋交接给乙方。若该补充条款与合同不符，以本协议为准。
另查明，系争房屋于2017年7月因(2017)沪0115民初48352号案件被查封。
审理中，被告表示，系争房屋由被告向案外人上海金堂置业有限公司买受后，因被告社保缴纳期限还不足，属于限购对象，故尚未办理产权登记。因熟人董某某表示可以帮助解决这个问题，故委托董某某代为办理产权登记手续。至于出售委托书，是在董某某告知有一位美国买家欲以被告净到手价1,000万元的价格购买而在5月出具的，当时应董某某要求落款2016年4月6日。其一直以为收到的董某某转账的150万元钱款是前述美国买家的购房款。原告既已明确5月下旬知道被告限购，其还于2017年6月5日签订补充协议，对被告的违约是有预期的。2016年8月初，因案外人孙某的起诉，系争房屋被查封，因此也无法继续办理产权登记手续。被告曾与原告协商，继续履行与原告的合同，先想办法让孙某解除查封。但后与孙某协商无果，房屋的产权也无法办理登记。
审理中，原告提供证人董某某到庭证称，其受被告委托出售房屋，通过上海唯宝房地产经纪有限公司与原告签订居间协议。7月18日，证人听被告说房屋被查封，后几次要求被告解决查封问题，也亲自与申请查封人斡旋，均告失败。原告已向证人付款160万元，证人扣除被告在证人处的债务10万元后将余款150万元已如数支付被告。原告提供证人曹某到庭证称，经其居间，董某某代表被告与原告签订了系争房屋的居间协议，后因房屋被查封无法继续履行。被告对证人证言与被告陈述不相一致之处表示不予认可。
原、被告均确认系争房屋现市场价值在1300万元至1400万元之间。原告表示，被告违约造成的损失主要在于：原告现仍未购买住房，每月支付1万余元租金租房居住；另原告为新房购买家具，已付定金。
本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。现董某某持有被告出具的《出售委托书》，委托书载明了代理人的姓名，代理事项、权限和期间，并由委托人签名，故董某某有权代理被告签署房屋出售相关合同。即便案涉合同签署于《出售委托书》出具之前，被告之委托书出具行为亦构成追认，被告仍应对董某某代理行为承担民事责任。因此，原、被告间的房屋买卖合同关系成立，被告作为合同主体应承担相应的合同责任。
现合同因被告为限购对象并且系争房屋被司法查封，导致客观上无法继续得到履行。原告主张解除，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张返还已付房款160万元，有事实和法律依据，应予支持。被告虽辩称自己仅收到其中150万元，但根据原告提供的银行转账明细及证人董某某的确认，原告已向被告之代理人付款160万元，代理人的收款行为应视为被告本人的收款，故原告主张被告返还160万元，并无不妥，本院予以支持。至于其中的差额应由被告与代理人按其双方之间法律关系性质另行处理解决。至于违约金。因导致合同解除的原因，皆在于被告，故被告具有过错。被告主张原告明知被告系限购主体而签订合同，应自担风险。但原告确认知晓限购事宜是在合同签署之后的2017年5月。其在合同已经签订并且己方已经进行部分履行、相对方又表示可以排除限购障碍的情况下，为保护自己利益调整合同内容的行为并不能构成被告所主张的明知被告限购而签订合同。但原告在被告尚未取得产权的情况下，即与被告签订买卖合同，确属自甘风险，对双方买卖合同最终无法继续履行亦存有一定过错。现被告主张违约金约定过高要求调整，符合法律规定。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则进行衡量，酌情确认被告应承担违约金8万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告汪桦与被告袁文慧就上海市浦东新区唐丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告袁文慧应于本判决生效之日起十日内返还原告汪桦购房款人民币160万元；
三、被告袁文慧应于本判决生效之日起十日内支付原告汪桦违约金人民币8万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币42,000元，减半收取计人民币21,000元，保全费人民币5,000元，合计人民币26,000元，由原告汪桦负担人民币11,040元，被告袁文慧负担人民币14,960元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一七年十一月三十日
书记员 孙 舟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。