湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉阳民一初字第00072号
原告：湖北靛蓝科技有限公司。
法定代表人：喻颖姝。
委托代理人：张佳婧。特别授权代理。
被告：武汉天下置业集团有限公司。
法定代表人：徐家宝。
委托代理人：吴保东、韩小焱，系湖北中睿律师事务所律师。特别授权代理。
被告：武汉拓柏物业发展有限公司。
法定代表人：陈月飞。
委托代理人：吴保东、韩小焱，系湖北中睿律师事务所律师，特别授权代理。
本院于2013年2月18日立案受理了原告湖北靛蓝科技有限公司诉被告武汉天下置业集团有限公司、武汉拓柏物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员戴猛独任审理，并于同年3月11日、5月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张佳婧、两被告的委托代理人吴保东、韩小焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北靛蓝科技有限公司诉称：第一被告系第二被告上级单位，全权授权委托第二被告作为“天下名企汇”项目中对外租赁部分的运营管理服务方，全面负责项目的招商、租赁、管理、服务等事项。2012年4月10日，原告与第二被告签订天下名企汇写字楼租赁合同，约定原告承租该楼盘房号为A404号的写字间，起租日为2012年7月1日。合同签订后，原告依约于2012年4月24日交纳了租金、管理费及保证金，但截至起诉之日，该楼盘仍不具备法律法规规定及合同约定的交房条件，未予实际交付。自逾期交房之日起至今，原告即采用电话、网络、到访、函件等方式多次主动要求与第二被告交涉，主张自己的合法权利，对方一直推诿拖延，致协商无果。原告于2012年11月30日向两被告提交书面解除写字楼租赁合同书协议，要求解除租赁合同并索取违约赔偿，并于2013年2月2日提交联系函再次重申并强调上述权利，但两被告仍置之不理，致使争议未决。原告认为两被告上述行为违反了租赁合同第二条、附件二第1条的约定，构成严重违约，给原告造成了不可预计的损失。故原告根据租赁合同第十一条第11.15项、第十四条第14.02项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，起诉至法院，请求：1、解除原告与第二被告间于2012年4月10日签订的天下名企汇写字楼租赁合同书；2、判令两被告立即退还原告依约已缴纳的租金、管理费、保证金共计87246元；3、判令两被告按租赁合同约定标准，共同承担截至符合交房条件时的逾期交付违约责任，暂计算至起诉之日的违约金为110000元（500元／日（220日）；4、本案全部诉讼费由两被告承担。
被告武汉天下置业集团有限公司、武汉拓柏物业发展有限公司一致辩称：同意原告的第一项、第二项诉讼请求，同意解除合同并返还租金、管理费、保证金，但原告要求支付的违约金110000元没有任何事实法律依据，请求法院驳回诉讼请求。原告诉称被告的房屋仍不具备法律法规规定及合同约定的交房条件，不符合事实，被告同意解除合同的原因是被告逾期交付房屋，但只承担逾期交付责任，原告无权就扩大的损失要求赔偿。约定的500元／日违约金过分高于法律法规的规定，要求予以减少。
经审理查明：2010年11月22日，被告天下置业作为乙方与甲方长江广场发展（武汉）有限公司签订长江广场房屋买卖合同，约定甲方将长江广场项目中裙楼部分的地上B座第一至八层（其中B座五层已售面积除外，后变更为一至六层）和A座一、三、四、七、八层（塔A除外）出售给乙方，乙方购买后对房屋进行了改造装修。2012年3月9日，被告天下置业与被告拓柏物业签署授权书，天下置业全权授权委托其下属公司拓柏物业为“天下名企汇”项目中天下置业持有对外用于租赁的物业部分的营运管理服务方，全面负责项目的招商、租赁、管理、服务及收费事项，有效期从2012年3月9日至2022年3月9日，由此产生的一切法律权利和义务均与天下置业具有同等法律效应。2012年11月7日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队出具关于长江广场B座1-6层改造装修工程消防验收意见书，认为消防验收基本合格。
2012年4月10日，原告靛蓝科技（乙方）与被告拓柏物业（甲方）签订天下名企汇写字楼租赁合同书，约定乙方承租甲方位于“天下名企汇”写字楼第四层A404号房屋（建筑面积130.61平方米）用于办公使用；租赁期限为1年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止；甲方将不迟于2012年6月30日把写字间交付乙方使用，尽可能提前交与乙方进场装修，交房时，甲方保证写字间符合法律法规规定的交房条件，基本设施（包括但不限于水电气、电梯、管道）齐备通畅；如甲方迟延交付写字间，则按每日500元的标准向乙方支付违约金；每月租金为人民币5224.40元，每月营运费为人民币7836.60元，每月管理费为人民币1567元，每月总金额为人民币14628元；乙方向甲方交纳保证金共计人民币43362元；租金3个月累计支付一次，先付后用；如乙方迟延缴纳租金，则按每日500元的标准向甲方支付违约金；甲方逾期30日交付写字间时乙方有权即时单方解除合同，并根据损失要求甲方支付违约金及赔偿损失；双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告拓柏物业支付了租金、营运管理费、物业管理费共计人民币43884元，支付了租金保证金、管理费保证金、电费保证金共计人民币43362元。
因被告未在约定时间向原告交付房屋，原告于2012年7月30日向两被告发出联系函，要求被告履行交付房屋义务，支付违约金，并要求房屋应符合法律法规规定及合同约定的交房条件。原告曾到现场看房，发现该房屋存在漏水以及暖气设备、空调出风口等尚未安装的情形，并拍摄照片若干。2012年10月10日，被告拓柏物业通知原告办理收房手续，次日，原告前往验房认为不符合交房条件并拒绝收房。之后，原告就房屋存在问题与被告进行交涉未果。2012年11月30日，原告以电子邮件的方式向被告发出解除写字楼租赁合同书协议，要求解除租赁合同，两被告对此没有回复。同年12月份，被告自行对房屋的防水层进行了维修，并安装空调通风口及暖气设备。2013年2月3日，原告再次向两被告发出联系函，要求解除双方签订的天下名企汇写字楼租赁合同书，退还原告已缴纳的租金、管理费、保证金共计87246元，向原告支付逾期交房违约金。两被告对此未予回复，双方未能达成一致意见。现双方就合同解除、费用返还及违约金支付问题协商未果，原告起诉来院。
本案经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。
以上事实，有双方当事人陈述及天下名企汇写字楼租赁合同书、授权书、发票、收据、电子邮件、联系函、快递记录、长江广场房屋买卖合同、消防验收意见书、照片等证据证实，可作如上认定。
本院认为：被告武汉天下置业集团有限公司与长江广场发展（武汉）有限公司签订长江广场房屋买卖合同，向其购买长江广场项目中裙楼部分的地上B座第一至八层房屋（其中B座五层已售面积除外，后变更为一至六层）和A座一、三、四、七、八层房屋（塔A除外）并已移转占有，被告武汉天下置业集团有限公司享有上述房屋的占有、使用、收益权。被告武汉天下置业集团有限公司购买上述房屋后，将上述房屋进行改造装修后用于经营“天下名企汇”写字楼项目，并授权委托被告武汉拓柏物业发展有限公司管理该项目的招商、租赁、服务、收费等事项，被告武汉拓柏物业发展有限公司有权将上述房屋进行出租。原告与被告武汉拓柏物业发展有限公司签订的“天下名企汇”写字楼租赁合同书系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告武汉拓柏物业发展有限公司系被告武汉天下置业集团有限公司委托代理人，被告武汉拓柏物业发展有限公司在授权范围内所进行的民事活动的法律后果应由被告武汉天下置业集团有限公司承担。对已成立并生效的合同，双方均应全面履行合同义务。原告已依约向被告武汉天下置业集团有限公司支付了租金、营运管理费、物业管理费、租金保证金、管理费保证金、电费保证金等共计人民币87246元。被告武汉天下置业集团有限公司未能在约定的期限内向原告交付符合条件的房屋，原告请求解除合同，并要求两被告立即退还原告依约已交纳的租金、管理费、保证金共计87246元，两被告同意解除合同并退还原告已交纳的租金、管理费、保证金共计87246元，本院予以照准。
因被告武汉天下置业集团有限公司未能在约定的期限内向原告交付房屋，在逾期通知原告交付房屋时，房屋存在漏水情形且未安装空调通风口及暖气设备，不符合约定的交房条件，被告武汉天下置业集团有限公司违反了合同约定，应承担相应的违约责任。租赁合同关于迟延交付写字间的约定为：“如甲方迟延交付写字间，则按每日500元的标准向乙方支付违约金。”因此被告武汉天下置业集团有限公司应向原告支付违约金。被告武汉天下置业集团有限公司辩称违约金过高，请求予以降低。关于违约金，《合同法》第一百一十四条规定的违约金制度具有“补偿和惩罚”的双重性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。只有在约定违约金过分高于实际损失的情况下并且应当事人的请求，才能予以适当减少。在约定的违约金是否过分高于造成损失的举证责任分配上，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。即主张违约金过高的违约方应首先证明违约金存在过高的情况，其完成了违约金过高的举证责任后，才由守约方承担主张约定违约金合理的举证责任。本案中，被告武汉天下置业集团有限公司虽辩称违约金过高，但并未提交相关证据证明违约金过高或不合理。从合同利益来看，约定的房屋租金及管理费每月为14628元，按日计算则为每日487.6元，即被告武汉天下置业集团有限公司依据合同每日可从原告处获得至少487.6元的收益。若被告武汉天下置业集团有限公司未能在约定的交房期限内交付房屋，原告则无法使用所租房屋，被告武汉天下置业集团有限公司每日向原告支付相当于日收益数额的违约金并无不妥，结合违约金的补偿及惩罚性质，原告主张按500元每日的约定支付违约金并无不合理之处。故被告武汉天下置业集团有限公司应按约定的500元每日的违约金计算标准向原告支付逾期交房的违约金。因原告于2012年11月30日向被告明确表示了解除合同的意思表示，违约金计算时间应自2012年7月1日起计算至2012年11月30日止。被告武汉天下置业集团有限公司辩称在被告逾期30日交付写字间时原告即应解除合同，其承担逾期交房的违约责任时间为30日，超出30日的不应承担。双方约定，甲方逾期30日交付写字间时乙方有权即时单方解除合同，并根据损失要求甲方支付违约金及赔偿损失，该约定系乙方行使单方解除权条件的约定，并非乙方行使单方解除权期限的约定，对被告武汉天下置业集团有限公司的辩称本院不予采信。被告武汉天下置业集团有限公司应向原告支付迟延交付写字间违约金人民币76500元（500元（153天）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定，判决如下：
一、解除原告湖北靛蓝科技有限公司与被告武汉拓柏物业发展有限公司于2012年4月10日签订的天下名企汇写字楼租赁合同；
二、被告武汉天下置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内将所收取的租金、管理费、保证金等共计人民币87246元返还给原告湖北靛蓝科技有限公司；
三、被告武汉天下置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内将违约金人民币76500元支付给原告湖北靛蓝科技有限公司；
四、驳回原告湖北靛蓝科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4245元（原告已预交）减半收取为人民币2122.5元，由被告武汉天下置业集团有限公司负担，被告武汉天下置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告湖北靛蓝科技有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费4245元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 戴 猛
二〇一三年六月十八日
书记员 王朝阳