宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民初字第57号
原告殷进，男，汉族，1960年3月18日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人常磊，宁夏海潮律师事务所律师。
委托代理人常彩莲，女，汉族，系原告殷进妻子。
被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。
法定代表人吴学清，该公司经理。
委托代理人桂建忠，男，汉族。系该公司副经理。
原告殷进与被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（以下简称宁夏鑫顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月20日立案受理，依法由代理审判员赵宁适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2014年3月29日作出（2014）贺民初字第57-1号民事裁定书变更为普通程序。原告委托代理人常磊、常彩莲、被告宁夏鑫顺达公司委托代理人桂建忠到庭参加了诉讼，原告殷进、经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷进诉称，2012年5月份，宁夏鑫顺达公司开发建设了金贵镇清水苑小区工程，案外人王景国以宁夏土木基业建筑公司的名义与原告签订《供砖顶房合同》，合同约定案外人王景国向原告订购多孔红砖80万块，用于金贵镇清水苑小区建设，多孔红砖单价为0.50元／块，案外人王景国以其承揽宁夏鑫顺达公司开发建设的金贵镇清水苑小区2号楼两套楼房抵顶应付原告的砖款，双方并就所抵顶房屋楼层及房屋差价的支付方式作出明确约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，案外人王景国依照合同约定将宁夏鑫顺达公司给其用于抵顶工程款的两张房票交付给了原告，被告按照房票为原告先办理了清水苑小区2#3-401室房屋的抵顶手续，另一套清水苑小区房屋2#3-202室房屋原告按照被告的要求缴纳了房屋税金和差价，并与原告签订了《商品房买卖合同》。但被告却以各种理由推诿，迟迟不予交付房屋、办理过户抵顶手续。现原告诉至法院，要求被告履行合同内容，将位于金贵镇清水苑2#-3-202室房屋交付原告，并为原告办理房屋产权登记手续；如被告不能交付原告金贵镇清水苑2#-3-202室房屋，返还申请人购房款225531.8元、税金15787元、物业费2884元（共计244202.8元）；本案诉讼费由被告承担。
原告殷进为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、供砖顶房合同书原件一份，证明2012年5月7日原告与案外人王景国签订供砖顶房合同，合同约定原告向案外人王景国承建的由被告鑫顺达公司开发建设的贺兰县金贵镇清水苑小区工程供应建筑用砖，王景国以被告开发的清水苑小区楼房抵顶原告供应的砖款事实。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据不认可，认为与其无关。
证据二、结算单原件一份，证明2012年9月19日原告与案外人王景国结算，王景国将被告宁夏鑫顺达公司抵顶给其的两套房屋又抵顶给原告，用以支付所欠砖款。并且在该结算单签字后，原告与王景国债权、债务两清。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据不认可，认为与其无关。
证据三、被告宁夏鑫顺达公司商品房抵付工程款审批表原件一份，证明2012年8月21日被告同意将抵顶给王景国的贺兰县金贵镇清水苑小区2-3-202室房屋抵顶给原告，房屋总价值为225531.8元，砖款抵顶了217648.8元，原告还需补交7883.76元抵顶房款差额的事实。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据没有异议，认可该公章是被告单位加盖。
证据四、收款收据原件二份，证明2013年10月1日被告收取了原告补交的房款差价7883.76元及税金、管理费15787元的事实。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对证据7883.76元抵顶房屋差价款认可；对证据15787元的税金、管理费不认可，认为15787元是原告殷进代王景国交付的管理费和税金。
证据五、商品房买卖合同原件一份，证明2013年10月15日被告与原告签订商品房买卖合同，合同约定被告应当于2013年10月30日前将贺兰县金贵镇清水苑小区2-3-202室房屋交付给原告的事实。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据认可，无异议。
证据六、入住通知书复印件一份、入住合约原件一份，物业公司收款收据原件五份、房屋钥匙原物七把，证明2013年9月1日被告以书面的形式告知原告购买的涉案房屋已经通过竣工备案验收，达到入住标准。被告收取原告购房款后，为原告办理了入住手续，并收取了原告所有的物业管理费用共计2884元的事实。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据认可，无异议。
证据七、结婚证原件一份，证明常彩莲与原告殷进系夫妻关系。
经当庭质证，被告宁夏鑫顺达公司对该证据认可，无异议。
被告宁夏鑫顺达公司辩称，我公司和案外人王景国是两个法律主体，王景国是施工单位。王景国与原告殷进之间的买砖合同与我公司没有关系。我们公司把清水苑2#-3-302室房屋抵顶给王景国，我们只认王景国为房屋的受让方。王景国又把房票抵顶给殷进，并且抵顶的房票是真实的。我们公司已经通过办理入住手续，把房屋交付给了原告殷进。
被告宁夏鑫顺达公司未向法庭提交证据。
原告提交的证据一，被告宁夏鑫顺达公司不予认可，结合本案其他证据及被告答辩陈述，本院认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；证据二，被告宁夏鑫顺达公司不予认可，结合本案其他证据及被告答辩陈述，本院认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；证据三，被告宁夏鑫顺达公司予以认可，本院认为，该组证据具备合法、真实、关联的特征，本院予以采信。证据四、被告宁夏鑫顺达公司对7883.76元抵顶房屋差价款认可，对15787元的税金、管理费不认可，本院认为15787元亦是缴纳涉诉房屋的相关费用，与本案具备关联性，本院予以采信；证据五、六、七，被告宁夏鑫顺达公司对该三组证据认可，本院认为该证据与本案具备关联性，予以采信。
依本院认定的证据及当事人的当庭陈述，能够确定以下事实。
经审理查明，被告宁夏鑫顺达公司开发建设位于贺兰县金贵镇清水苑住宅小区项目，案外人王景国挂靠宁夏土木基业建筑公司进行小区建筑施工时，需要购买建筑用多孔砖。2012年5月7日，原告与案外人王景国订立书面《供砖顶房合同》，约定原告向王景国供应多孔红砖80万块，用于金贵镇清水苑小区工程使用，砖价每块0.50元，并约定待贺兰县金贵镇清水苑小区建设完成后王景国以两套楼房抵顶原告砖款。原告在供砖合同订立后，依约向案外人王景国交付了多孔砖。2012年9月10日，被告宁夏鑫顺达公司以书面“抵付工程款审批表”的形式将金贵镇清水苑2#-3-202室住房作价217648.8元抵顶给王景国挂靠的宁夏土木基业建筑公司，用以清偿王景国因工程需要赊欠的货款。2012年9月19日，案外人王景国将抵顶的金贵镇清水苑2#3-202室、12#-3-401室房屋的两张“抵付工程款审批表”交付给了原告，并于当日作出书面“结算单”将以房抵砖款的事实作了说明。被告后来依据原告持有的金贵镇清水苑12#-3-401室“抵付工程款审批表”为原告办理了房屋交付手续。2013年10月1日，原、被告确定以清水苑小区2#3-202室房屋抵顶原告砖款217648.8元，原告再补交房屋面积差额款7883.76元；原告应被告要求又代替王景国向被告缴纳税金、管理费合计15787元。2013年10月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将清水苑小区房屋2#3-202室出售给原告，交付房屋日期为2013年10月30日之前，房屋总价款为225569元（其中包括原告以砖款抵账的217648.8元）。2013年12月3日，原告委托妻子常彩莲向清水苑委托的物业服务单位宁夏家豪物业服务有限公司（以下简称宁夏家豪物业公司）预缴涉诉房屋楼道电费20元、2013年12月3日至2013年12月3日期间物业费629元、垃圾清运费175元，资料费6元、装修押金2000元，合计2830元。原告交纳上述款项后，宁夏家豪物业公司当日与原告订立了涉诉房屋的《入住合约》，并将7把房门钥匙交付原告，原告入住房屋时发现已有其他人家因与被告有经济纠纷实际占有该房屋。原告后来多次催促被告履行合理交付房屋、办理产权过户，因为涉诉房屋已被他人实际占有，并且未取得房屋产权证书、房屋预售许可证等原因，被告无法履行相应合同义务。现原告诉至法院，要求判如所请。
另查明，宁夏家豪物业公司承诺在原告确定不能入住与被告解除金贵镇清水苑小区2#3-202室房屋的买卖合同后，向原告退还电费20元、物业费629元、垃圾清运费175元、资料费6元、装修押金2000元，合计2830元。
本院认为，原告殷进与案外人王景国之间的多孔砖买卖合同事实清楚，合法有效，依法应当予以保护。案外人王景国在欠付原告砖款时，将被告宁夏鑫顺达公司出具的抵付工程款审批表交付原告，视为将该抵顶房屋的债权转让给原告用以清偿所欠的217648.8元砖款，该转让行为符合法律规定，应予以保护。原、被告经协商后订立了《房屋买卖合同》，将原、被告双方的抵账行为内容变更为房屋买卖合同，亦是有效的民事法律行为。被告未在原告起诉前取得涉诉房屋的商品房预售许可证明，该房屋买卖合同属无效合同，继续交付房屋显然无法履行，原告要求被告交付位于金贵镇清水苑2#-3-202室房屋、并办理产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖合同因被告方原因而无效，被告应当将已经取得原告的财产予以返还，故原告要求被告不能交付房屋时，返还原告的购房款225531.8元、税金15787元的诉讼请求，本院予以支持。原告向宁夏家豪物业公司交纳的电费20元、物业费629元、垃圾清运费175元、资料费6元、装修押金2000元，宁夏家豪物业公司对收取款项事实无异议，被告未实际取得，故原告主张被告返还物业费2884元的诉讼请求，本院不予支持；原告可另行通过诉讼等方式向宁夏家豪物业公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第九十四条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、宁夏鑫顺达房地产开发有限公司返还原告殷进购房款225531.80元、税金15787元，共计241318.8元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告殷进的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4963元（原告殷进预交），由宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 赵 宁
人民陪审员 王维新人民陪审员保金瑞
二〇一四年六月三日
书 记 员 蔡 嘉 彬
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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