北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民（商）终字第1835号
上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告）赵瑞先，女，1963年7月16日出生。
委托代理人薛韬，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵萍，女，1972年3月7日出生。
上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人赵瑞先、被上诉人赵萍民间借贷纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第07472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成由法官邹明宇担任审判长，法官黄占山、刘海云参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵瑞先在一审中起诉称：2013年8月30日，赵瑞先与赵萍经我爱我家公司促成，于当日签订北京市存量房屋买卖合同一份，约定赵萍将其所有的位于北京市朝阳区×房屋出售给赵瑞先。双方商定该房屋成交价为401万元，赵瑞先可在签订合同同时支付定金5万元，在合同中双方对房屋买卖的其他相关事项进行了约定。当日，双方签订了补充协议，约定赵瑞先的付款方式为商业贷款，其首付全部做资金监管，贷款部分由银行直接放款给赵萍账户，该房屋赵萍在招商银行有抵押贷款，赵萍办理解押手续所需资金需由赵瑞先垫付，所产生的利息由赵萍承担，后期赵萍筹集到资金后需将赵瑞先垫付资金予以归还。当日，赵瑞先、赵萍、我爱我家公司三方签订了居间服务合同及房屋交易保障服务合同，居间服务合同约定由赵瑞先支付我爱我家公司代理费59550元，同时约定了我爱我家公司提供居间服务的具体内容。签订上述合同及协议后，三方又口头商定赵瑞先于合同签订后5日内出借赵萍60万元用于其偿还涉案房屋的贷款，另赵瑞先支付我爱我家公司代理费59550元，赵萍于9月20日前偿还赵瑞先上述60万元及相应利息8000元。2013年9月2-3日，赵瑞先分三次支付赵萍共计60万元，9月3日，支付我爱我家公司代理费59550元。2013年9月28日，在赵瑞先的多次催讨下，赵萍返还该60万元，但仅支付了利息5000元。此后，赵萍拒不配合本案所涉房屋的银行评估及贷款面签等手续，并表示其将该房屋抵押给他人借款60万元，该借款不偿还就无法办理后续房屋交易事宜。因此，三方又于2013年10月17日签订补充协议，约定现由于赵萍无力还清交易房屋的抵押贷款60万元，赵瑞先向赵萍支付60万元作为定金，由赵萍来还清其就该交易房屋的抵押贷款，该笔定金在该交易房屋办理流程中的资金监管手续后自动转为是赵萍向赵瑞先的借款60万元，该笔借款在双方交易过户后贷款银行放款当天，三方到贷款银行同时办理贷款银行放款及赵萍还清该笔借款60万元给赵瑞先等相关手续，三方必须同时到该贷款银行，且赵萍需将办理该贷款的银行卡交付于我爱我家公司暂时保管，等三方到银行柜台查询该贷款银行的贷款已放款时，同时在银行柜台赵萍需将该笔贷款中的60万元以转帐的形式支付给赵瑞先作为还清之前的借款。若其中有一方违约，违约方需支付守约方该房屋总房价401万元的20％作为违约金。次日，赵瑞先支付赵萍定金60万元。2013年12月9日，支付购房首付款121万元。2013年12月11日，在办完上述房屋的过户手续，三方签署保证书，确定赵萍收到60万元定金转借款，因已过完户，保证银行放款24小时予以归还，如24小时未归还，其责任由我爱我家公司承担，责任为房款的20％。2014年1月2日，中国建设银行将购房贷款280万元转入赵萍帐户。但赵萍至今未返还借款60万元。故赵瑞先诉至法院，请求依法判令：1、赵萍偿还借款60万元并支付违约金80万元；2、我爱我家公司对上述款项承担连带清偿责任；3、赵萍、我爱我家公司承担本案诉讼费及保全费。
我爱我家公司在一审中答辩称：不同意赵瑞先的诉讼请求。一、赵瑞先要求我爱我家公司承担保证责任的依据是保证书，张×和程×确实是我爱我家公司员工，但他们出具的保证书上没有我爱我家公司的公章或法定代表人签字，该保证书对我爱我家公司没有约束力；二、我爱我家公司并未授权张×、程×对外承诺承担担保义务，在房屋交易过程中他们的权限仅是协助双方办理房屋交易相关手续，其从事的是居间服务，并不存在承担保证责任的授权；三、居间服务合同中已经明确了我爱我家公司为买卖双方提供的服务，并不存在对房屋交易的资金或双方买卖行为的法律行为提供担保。综上，保证书对我爱我家公司不具有约束力。另外，对事实部分我爱我家公司补充如下：最开始时涉案房屋存在贷款，抵押权人是招商银行，因此在2013年8月30日的补充协议中对银行贷款解押方式进行了约定，由买受方先行垫付，双方也是按照这个约定履行。2013年9月28日赵萍将60万元加上利息5000元返还给了赵瑞先。在赵瑞先出借给赵萍60万元后，该款项的确用于解除抵押权，解押当天我爱我家公司对该房屋做了网签，此时已经可以进行交易。因赵萍表示为了偿还赵瑞先的60万元而向他人借款60万元，并把房本予以质押，若该款项未能偿还，房本就拿不回来。赵萍不拿到房本就无法配合办理后面的手续，双方经过商讨，赵瑞先同意再借60万元给赵萍，原因并不是由于我爱我家公司对双方进行了引导，而是赵瑞先考虑到交易的进度，且有第一次借款还款的信用，才同意借款。当时我爱我家公司已经将风险告知了双方，并让双方对商谈内容互相做了录音，在这种情况下买卖双方于2012年12月11日就办理完过户手续。后赵瑞先担心其60万元拿不回来，提出让赵萍写一个字据，并要求我爱我家公司对这60万元进行担保，但因钱款与我爱我家公司无关，故不同意对其进行担保，后在赵瑞先极力要求下，保证书由其进行起草，由张×和程×对赵萍的借款进行担保。2014年5月，中国建设银行将房款打入赵萍的帐户，卡也是按照2013年10月17日的约定由张×暂时保管，后来赵萍说其要出国，60万元她会偿还，并留下了其弟妹的电话，张×也将电话告诉了赵瑞先，赵瑞先联系不上赵萍了，才提起诉讼。经法院查封，该帐号里的钱已经被转走了。
赵萍未参加一审诉讼，亦未提交答辩意见和证据材料。
赵瑞先向一审法院提交了如下证据：证据1、北京市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同），证明赵瑞先与赵萍在我爱我家公司的促成下签订了买卖合同，并约定了房屋总价；证据2、2013年8月30日三方签订的补充协议，证明赵萍在招商银行有贷款需由赵瑞先进行垫付；证据3、2013年8月30日三方签订的居间服务合同，证明我爱我家公司为赵瑞先与赵萍的房屋交易提供居间服务并收取居间费；证据4、房屋交易保障服务合同，证明北京伟嘉安捷投资担保公司（以下简称伟嘉公司）为房屋买卖提供担保服务；证据5、居间费收据，证明我爱我家公司于2013年9月3日收取居间费59550元，收款人是程×；证据6、2013年10月17日三方签订的补充协议，证明赵萍对赵瑞先支付的60万元偿还方式进行了约定；证据7、收款证明，证明赵萍收到赵瑞先60万元定金；证据8、进帐单，证明2013年12月9日赵瑞先通过资金监管帐户支付了交易房屋的首付款120万元；证据9、收条，证明赵瑞先支付赵萍1万元房款；证据10、保证书，证明赵萍承诺在贷款银行放款24小时内偿还60万元，如未按约定偿还，其责任由我爱我家公司承担；证据11、个人贷款支付凭证，证明2014年1月2日中国建设银行以向赵萍帐户中汇入280万元的方式向赵瑞先发放贷款；证据12、张×及程×的名片复印件，证明该二人为我爱我家公司的店长及业务员；证据13、借条及银行明细清单，证明赵瑞先向案外人借款60万元用于支付赵萍购房定金。
我爱我家公司未向一审法院提交证据。
经质证，我爱我家公司对赵瑞先提交的证据1-12的真实性无异议，且未对以上证据的合法性及关联性提出异议，故该院对以上证据均予以确认。我爱我家公司对赵瑞先提交的证据13中借条的真实性无法核实，庭审中，赵瑞先提交了该证据的原件，且借条及银行明细清单可以相互佐证，故该院对该证据予以确认。
一审法院根据上述认证查明：2013年8月30日，赵萍（出卖人）与赵瑞先（买受人）通过我爱我家公司居间介绍达成交易，并签订了编号为E09131911《买卖合同》。合同约定：赵萍将其位于北京市朝阳区×房屋以401万元的价格出售给赵瑞先。该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2009年1月13日，赵萍应于2013年9月30日前办理抵押注销手续。合同还对其他事项进行了约定。
同日，（甲方）赵萍、（乙方）赵瑞先与伟嘉公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方委托伟嘉公司办理后续交易事宜。
此外，（甲方）赵萍、（乙方）赵瑞先及（丙方）我爱我家公司还签订了《居间服务合同》和《补充协议》。《居间服务合同》中约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。乙方向丙方支付居间代理费59550元。合同还对其他事项进行了约定。
另，三方在《补充协议》中约定：基于甲乙双方签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》，现经甲乙双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于北京市朝阳区×的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。如甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20％的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条：经甲乙双方友好协商同意，乙方的付款方式为商业贷款，其首付款全部做资金监管，贷款的部分由银行直接放款给甲方账户里。第四条：经甲乙双方友好协商同意，办理该房屋过户后1个工作日内办理房屋物业交接手续，同时办理该房屋内租户及租金交接问题，截止物业交接手续当日之前的租户和租金问题由甲方解决，之后的租金和租户问题由乙方处理，与甲方无关。第五条：经甲乙双方友好协商同意，该房屋甲方在招商银行有抵押贷款，甲方办理解押手续所需要的资金需要由乙方先垫付，用乙方的账户垫付后所产生的利息由甲方承担。后期甲方筹集到资金后须将乙方垫付归还给乙方，即垫付多少，归还多少。第六条：其它：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。内容若有偏差，以留存三方协议为准。3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
2013年9月3日，赵瑞先向我爱我家公司支付了居间代理费59550元。
2013年10月17日，（甲方）赵萍、（乙方）赵瑞先及（丙方）我爱我家公司再次签订了《补充协议》，该协议中第三条约定：经甲乙丙三方友好协商同意，现由于甲方无力还清该交易房屋的之前的抵押贷款，抵押贷款金额为60万元，现乙方向甲方支付60万元作为定金，由甲方拿该笔定金来还清甲方本人的就该交易房屋的抵押贷款。该笔定金在该交易房屋办理流程中的资金监管手续后自动转为是甲方向乙方借款60万元，该笔借款在甲乙双方交易过户后贷款银行放款当天，甲乙丙三方到贷款银行同时办理贷款银行放款及甲方还清该笔借款60万元整给乙方等相关手续，具体为贷款银行放款当天（该时间是以银行实际放款时间为准），甲乙丙三方必须同时到该贷款银行，且甲方须将办理该贷款行的银行卡交付于丙方暂时保管，等甲乙丙三方到银行柜台查询该贷款银行的贷款已放款时，同时在银行柜台甲方须将该笔贷款放款中的60万元整以转账的形式支付给乙方作为还清之前甲方向乙方的借款。丙方将甲方的银行卡归还于甲方，若甲乙双方中有一方违约的，违约方须支付守约方就该交易房屋总房价401万元的20％作为违约金。其他第一、二、四条约定同2013年8月30日《补充协议》中的第一、二、六条的内容。
同日，赵瑞先从案外人处借得60万元。在次日，赵瑞先该将60万元交付给赵萍。赵萍在我爱我家公司的见证下向赵瑞先出具了收款证明。在收款证明中载明：赵萍拟以合法手续将该房产出售给购房人赵瑞先，现收到购房人支付的购房定金，共计60万元。
2013年12月9日，赵瑞先支付了房款121万元。
2013年12月11日，涉案房产完成过户手续。同日，我爱我家公司及赵萍在我爱我家公司一店面内向赵瑞先出具了保证书，该保证书载明：赵萍收到赵瑞先60万元借款（定金转借款）因已过完户，保证银行放款24小时之内归还赵瑞先，如果放款后超过24小时未归还，其责任由我爱我家承担。（责任为房款的20％，80万元）。我爱我家公司的店经理张×、置业顾问程×及赵萍以担保人身份予以签字确认。
2014年1月2日，房价尾款280万元由中国建设银行支付给赵萍。此时，房款401万元赵瑞先已经全部支付完毕。但是赵萍至今并未偿还借款60万元，我爱我家公司亦未履行担保责任，且赵萍用于收取房款的银行卡现在仍保管在张×处。
以上事实，有当事人提交的证据和当庭陈述意见在案佐证。
一审法院判决认定：合法的民间借贷关系应受法律保护。赵瑞先提交的2013年10月17日补充协议、收款证明及保证书能够证明其与赵萍之间存在民间借贷法律关系，该法律关系未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。赵瑞先已依约向赵萍出借了款项，赵萍收取款项后亦应履行还款义务。现赵萍尚欠借款60万元至今未偿还的行为已构成违约，应立即将尚欠款项偿还赵瑞先，故对于赵瑞先要求赵萍偿还借款60万元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。
关于赵瑞先要求赵萍支付违约金80万元一节，该院认为，按照2013年10月17日的补充协议中三方的约定，赵萍应在贷款银行放款当日（即2014年1月2日）将60万元予以归还，若赵萍违约，则需支付守约方就该交易房屋总价401万元的20％作为违约金。现赵萍未按期偿还借款，的确给赵瑞先造成了一定的利息损失。庭审中，我爱我家公司请求对违约金比例进行酌减，该院依据违约金兼具惩罚性与补偿性的特点，将上述违约金酌定为以60万元为基数，自2014年1月3日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算。
关于赵瑞先要求我爱我家公司承担连带保证责任一节，我爱我家公司辩称保证书中并无其公司的公章，且张×、程×并无对外作出承担保证责任的授权，故不应承担保证责任。对此该院认为，张×、程×系我爱我家公司员工，涉案的保证书系在我爱我家公司门店内出具，且张×在2013年10月17日还代表我爱我家公司与赵萍、赵瑞先签订了补充协议，并按照该协议约定履行了保管赵萍的银行卡的义务，此时，赵瑞先有理由相信作为店经理的张×有权利代表我爱我爱公司作出承担保证责任的承诺。且张×、程×所做的担保承诺也是为了更好的履行其居间义务而进行的，故该院认定张×、程×的行为应为表见代理行为，该行为的相应后果应由我爱我家公司承担。对我爱我家公司该项辩称，该院不予采信。该保证书系当事人的真实意思表示，应属有效。该保证书中并未对保证方式作出明确约定，按照法律规定应推定为连带保证，在该保证书中已经对保证责任的范围进行了明确约定，即房款的20％，80万元。故赵瑞先仅有权在80万元范围内要求我爱我家公司承担连带清偿责任，对于多出部分，该院不予支持。
赵萍经该院公告送达开庭传票传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，不影响该院依据查明的事实依法作出判决。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、赵萍于判决生效之日起10日内偿还赵瑞先借款本金60万元及违约金（违约金以60万元为基数，自2014年1月3日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍标准计算，以80万元为限）；2、我爱我家公司对赵萍上述第1项所负债务在80万元的范围内承担连带清偿责任；3、我爱我家公司承担连带清偿责任后有权向赵萍追偿；4、驳回赵瑞先其他诉讼请求。
我爱我家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：我爱我爱公司并未与赵瑞先、赵萍签订过补充协议，也没有向赵瑞先出具过保证书，保证书是我爱我家公司的员工张×、程×出具。表见代理的构成要件中，要求相对人主观上是善意无过错，但是《居间服务合同》第6条规定，本协议一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。各方同意，未经本人签字或盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。保证书上仅有张×、程×签字，并未加盖我爱我家公司公章。赵瑞先应当知道签署的任何协议都需要三方签字后才发生法律效力，其无视三方约定要求无权代理人张×、程×作出单方承诺，主观上并非善意且存在过错，故张×、程×的行为不构成表见代理。一审法院错误认定表见代理，并导致适用法律错误。故上诉请求：1、撤销一审判决，改判我爱我家公司不承担连带清偿责任或发回重审。2、一、二审诉讼费用由赵瑞先、赵萍承担。
赵瑞先服从一审判决，其针对我爱我家公司的上诉理由答辩称，不同意该公司的上诉请求。补充协议和保证书有张×和程×的签字，补充协议就是我爱我家公司提供的居间服务合同的一部分，一审判决对此认定清楚。《居间服务合同》虽然有未经签字或盖章相关的书面文件不具有法律效力的规定，但仅有该合同中有此规定，其他合同中并无类似规定。三方在房屋买卖过程中，根据交易的实际情况签订了包括保证书在内的多份协议，都是张×或程×签字，没有我爱我家公司的盖章，但都已经实际履行。从房屋买卖的交易过程来看，赵瑞先有理由相信张×和程×有权代表我爱我家公司签署上述材料，主观上为善意无过失，张×和程×的行为构成表见代理。综上，请求驳回我爱我家公司的上诉请求。
赵瑞先向本院提交2013年11月13日补充协议一份，用以证明我爱我家公司提供居间服务过程中，张×和程×也代表公司签订过协议，我爱我家公司未盖章，但协议已经实际履行。我爱我家公司认为该证据并非二审新证据，并对该证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。本院认为，该证据并非二审新证据，且与本案无关，故不予采信。
赵萍未参加本院二审诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实还有双方当事人在二审期间的陈述予以佐证。
本院认为：依据赵瑞先提交的2013年10月17日补充协议、收款证明及保证书，可以认定其与赵萍之间存在民间借贷法律关系，该借贷关系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。赵瑞先已依约向赵萍出借了款项，赵萍收取款项后至今未偿还借款已构成违约，应立即将所欠款项偿还赵瑞先。
本案争议的焦点在于，张×和程×在保证书上签字的行为是否构成表见代理，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故表见代理乃无权代理人之代理行为，因存在授权表象或假象，让相对人有理由相信代理行为有效并可向被代理人主张权利的一项法律制度。我爱我家公司主张，《居间服务合同》第六条约定，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更行为均不产生法律约束力。赵瑞先知晓该约定，其在主观上并非善意无过失，故张×和程×的行为不构成表见代理。对此本院认为，《居间服务合同》虽然约定各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更行为均不产生法律约束力，但保证书上并无类似约定。张×和程×为我爱我家公司员工，张×为店长，保证书系在公司门店内出具。同时，张×和程×与赵瑞先、赵萍签订的协议中，有的加盖了我爱我家公司的公章，有的未加盖公章，但上述协议都是张×和程×在代表我爱我家公司履行居间合同过程中，为促成赵瑞先与赵萍达成房屋买卖合同所签，其目的是为了我爱我家公司的利益，赵瑞先作为购房者在房屋买卖过程中有理由相信二人出具保证书的行为系代表我爱我家公司，主观上应为善意且无过失。故保证书虽然未加盖我爱我家公司公章，但张×和程×在保证书上签字的行为应当构成表见代理。我爱我家公司该上诉理由缺乏事实基础和法律依据，本院不予采信。
如前所述，张×和程×的行为构成表见代理，我爱我家公司关于一审法院错误认定表见代理，并导致适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。赵萍未参加本院二审诉讼，应视为对其自身诉权的处分，不影响本院在查明事实的基础上依法作出裁判。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适应法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千四百元、财产保全费七十元，由赵萍、北京我爱我家房地产经纪有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千八百元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 明 宇
审 判 员 黄 占 山
代理审判员 刘 海 云
二〇一五年三月二十日
书 记 员 王昕李妍