南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第2619号
原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路198号。
代表人李健，行长。
委托代理人刘欢，浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行职工。
委托代理人丁冉，浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行职工。
被告钱进道，男，汉族，1979年6月25日生。
原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）与被告钱进道金融借款合同纠纷一案，原告稠州银行南京分行于2015年10月29日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告稠州银行南京分行的委托代理人刘欢到庭参加诉讼。被告钱进道经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告稠州银行南京分行诉称，2015年5月23日，稠州银行南京分行与钱进道签订《综合授信合同》，约定稠州银行南京分行向钱进道提供551000元的最高授信额度，最高授信额度的有效期限为2014年5月23日至2015年5月23日。同日，稠州银行南京分行与钱进道签订《个人创业（经营性）借款合同》，约定稠州银行南京分行向钱进道发放贷款400000元，借款期限自2014年5月23日至2015年5月22日，年利率为中国人民银行公布同期同档次基准利率上浮70%。同日，稠州银行南京分行与钱进道签订《最高额抵押合同》，约定钱进道将其名下位于南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室（土地使用权证号：宁浦国用（2014）第09487号；房屋所有权证号：宁房权证浦转字第××号）的房地产抵押给稠州银行南京分行，作为履行上述债务的担保，双方于2014年5月27日办理抵押登记。现上述贷款已逾期。稠州银行南京分行为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、钱进道立即偿还稠州银行南京分行欠款本金349939.86元及罚息、复利（截至2015年12月13日复利、罚息共计31784.58元，自2015年12月14日起至实际偿还之日的罚息、复利按合同约定的标准计算）；2、钱进道承担本案诉讼费、保全费；3、若钱进道不履行上述还款义务，稠州银行南京分行有权对钱进道用于抵押的位于南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室的房产享有优先受偿权。
被告钱进道未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2014年5月23日，稠州银行南京分行与钱进道签订编号为（2014）浙稠综授字第（2560100002302574）号的《综合授信合同》，约定稠州银行南京分行向钱进道提供最高贷款授信额度551000元，授信期间自2014年5月23日起至2017年5月22日止，担保合同为编号为钱进道与稠州银行南京分行签订的（2014）浙稠最抵字第（2560320009902574）号《最高额抵押合同》。
同日，稠州银行南京分行与钱进道签订编号为（2014）浙稠最抵字第（2560320009902574）号的《最高额抵押合同》，约定：为确保稠州银行南京分行与钱进道在一定期限内连续发生的债务的清偿，钱进道自愿以名下位于南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室房屋设定抵押，担保期限自2014年5月23日起至2017年5月22日止，抵押物的担保限额为551000元；抵押担保范围包括主债务及利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、变卖费）等。此外，稠州银行南京分行另与钱进道签订了《南京市房地产抵押合同》，约定钱进道提供的房产抵押担保的债务本金金额为551000元。2014年5月27日，稠州银行南京分行与钱进道就上述房屋办理了抵押登记手续，登记债权数额为551000元。
2014年5月23日，稠州银行南京分行与钱进道签订编号为（2014）浙稠借字第（2560101005602574）号《个人创业（经营性）借款合同》，约定钱进道向稠州银行南京分行借款400000元用于支付货款，借款期限自2014年5月23日起至2015年5月22日止，借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，以借款借据中的记载为准；借款利率为基准利率上浮70%，即实际利率等于基准利率乘以系数1.7，执行年利率10.2%；借款期限在一年以内的，按本合同约定的利率执行，不分段计息；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；还款方式为到期一次性归还本金、分期付息，自借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日；担保合同为编号（2014）浙稠最抵字第（2560320009902574）号的《最高额抵押合同》；本合同作为编号（2014）浙稠综授字第（2560100002302574）号《综合授信合同》的分合同，与总合同具有同等的法律效力；在本合同履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成的，向债权人所在地人民法院提起诉讼。
上述合同签订后，稠州银行南京分行于2014年5月30日向钱进道发放贷款400000元，钱进道在借款借据中签名确认。借款借据载明借款利率为年利率10.2%，还款日期为2015年5月22日。借款期限届满后，钱进道未按约定偿还借款本息。截至2015年12月13日，钱进道尚欠稠州银行南京分行借款本金349939.86元，罚息、复利合计31784.58元。
另查明，钱进道用于抵押的位于南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室的房屋于2012年12月28日抵押给交通银行股份有限公司江苏省分行，登记债权数额为629000元。
以上事实，有《综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《个人创业（经营性）借款合同》、房屋他项权证、借款借据、账户明细、欠息单以及当事人陈述等证据证明。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。稠州银行南京分行与钱进道签订的《综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《个人创业（经营性）借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。稠州银行南京分行按约定向钱进道发放贷款400000元，已履行了合同约定的义务，钱进道亦应按约履行还款义务。但借款期限届满后，钱进道未能按合同约定偿还借款本息，截至2015年12月13日，钱进道尚欠稠州银行南京分行借款本金349939.86元，罚息、复利合计31784.58元，其行为已构成违约，稠州银行南京分行要求钱进道偿还借款本金及罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。钱进道自愿以名下南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室房产为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，稠州银行南京分行依法对抵押房产享有优先受偿权。如钱进道不履行上述债务，稠州银行南京分行有权就上述抵押物在抵押担保范围内优先受偿。因上述抵押房屋存在顺位在先的抵押，故稠州银行南京分行应以上述房屋折价或拍卖、变卖上述房屋所得价款中超出顺位在先的抵押担保债权部分在登记债权数额551000元范围内优先受偿。钱进道经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳稠州银行南京分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钱进道于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行借款本金349939.86元及罚息、复利（截至2015年12月13日罚息、复利合计31784.58元，自2015年12月14日起至实际偿还之日止的罚息、复利分别按年利率15.3%的标准计付）。
二、如被告钱进道未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告钱进道用于抵押的南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区xx幢x单元xxx室房产，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款中超出顺序在先的抵押担保债权部分在登记债权数额551000元范围内优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6549元，财产保全费2520元，合计9069元，由被告钱进道负担（被告钱进道应负担的诉讼费用已由原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行向本院预交，被告钱进道应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 王 芃
人民陪审员 周仕芳
人民陪审员 徐钰改
二〇一五年十二月十七日
见习书记员 董媛媛