陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终4185号上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司，住所地：西安市经济技术开发区凤城四路世融嘉轩17号楼103室。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，男，1957年11月11日出生，汉族，法律顾问，住。委托代理人李梦莹，女，1992年4月13日出生，汉族，法务专员，住。被上诉人（原审原告）吴亚萍，女，1977年9月30日出生，汉族，住西安市未央区。委托代理人程瑞敏，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人李阳，陕西乐友律师事务所律师。上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）因与被上诉人吴亚萍商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第02303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世融公司之委托代理人汤颖韬、李梦莹，被上诉人吴亚萍之委托代理人程瑞敏、李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年11月5日，吴亚萍与世融公司签订《商品房买卖合同》，约定吴亚萍购买世融公司开发建设的世融嘉城小区14栋1单元12903号商品房一套，价款为454875元。吴亚萍须于2009年11月5日一次性支付房款455008元，剩余房款办理银行按揭方式支付；世融公司应当于2011年12月20日前将验收合格的商品房交付吴亚萍使用；并在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司的责任，吴亚萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向吴亚萍支付违约金。合同签订后，吴亚萍已依约付清全部房款454875元，世融公司于2011年12月将商品房交付吴亚萍使用。至今世融公司未能按约将办证资料报送房管部门备案。另查，世融公司开发建设的世融嘉城已有相关部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证，但土地手续仍在办理中。经调解，双方各执己见，致调解未果。吴亚萍于2015年4月20日起诉至西安市未央区人民法院称，其于2009年11月5日购买世融公司开发的世融嘉城商品房一套，且已按照合同要求支付相应的房款，世融公司于2011年12月将该商品房交付其使用。依合同约定，世融公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。但世融公司未能按照约定报产权登记机关备案，吴亚萍至今仍未取得房地产权属证书，世融公司已构成违约，应承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令世融公司按合同约定为其办理房地产权属登记备案；支付违约金4548.75元；世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称，因该商品房的房产用地属于城改项目，有其特殊性，它的五证的办理不同于其他商品房开发五证的办理，是先办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，之后再办土地证。现由于政府机关未给办理土地证，导致无法办理其他手续，该责任在政府，属于不可抗力的原因，其不应承担违约责任，也不应承担违约金。原审法院认为，吴亚萍与世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2011年12月将该商品房交付吴亚萍使用，但至今未完成办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司主张由于政府部门尚未办理土地手续为抗辩，本院不予采信。世融公司的行为构成违约，吴亚萍主张世融公司履行办证义务并承担违约金，合理合法，本院应予支持。双方约定违约金为已付房价款的1%，违约金以双方约定为准，世融公司应支付吴亚萍逾期办证违约金4548.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告西安世融投资有限公司于本判决生效后三个月内将办理西安市未央区凤城四路世融嘉城小区14栋1单元12903号商品房屋房地产权属证书需要由被告西安世融投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告西安世融投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告吴亚萍支付逾期办证违约金4548.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元由被告负担，于上述付款时一并支付原告。宣判后，世融公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定违约事实和违约归责错误。本案争议的焦点是世融公司迟延办理报送房产登记资料备案，是否是世融公司的原因，世融公司是否有责任？倘若是世融公司的原因且是世融公司的过错责任，则世融公司应依合同承担违约责任，但是世融公司在本案争议的焦点中，有政府用地批文而没有办理《土地使用证》，显然不是世融公司的原因更不是世融公司的过错责任，这一事实有西安市经开区国土局及经开区城改办专门给法院出函证明，西安市人民政府城改办亦给市中院作了进一步的说明。二、原判第一项违反法律，违反程序。原判第一项直接是判由世融公司在三个月内给被上诉人办理房屋权属登记资料备案，这实际是判令政府房屋权属登记机关完成接收世融公司提供的备案资料的行政行为。三、世融公司提出违约金从1%调整为1‰应予支持。故上诉请求：一、依法撤销原判，驳回吴亚萍的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。吴亚萍辩称，一、世融公司没有办理土地证在签订合同时已存在，不是事后发生，不属于情势变更；关于在签订合同时该小区是城改项目，不存在情势变更。二、本案属于商品房买卖合同纠纷，世融公司能否取得土地证是世融公司与政府的关系，与被上诉人无关；三、上诉人不履行办证义务，致使被上诉人造成损失，应承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，判决正确，请求维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。世融公司和吴亚萍签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。关于吴亚萍起诉要求世融公司按照双方合同约定将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案一节。世融公司和吴亚萍签订的商品房买卖合同中明确约定，由世融公司在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。现世融公司未在合同约定的期限内履行备案义务，构成违约，应承担违约责任。原审判决世融公司按照合同约定履行办理房产证备案登记义务和支付违约金正确，予以确认。对于世融公司上诉称其未按照合同约定办理房屋权属登记备案手续是由于政府原因造成，存在法定情势变更的理由。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应该根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”由于世融公司在开发该小区项目时，该项目即为城中村改造项目，且世融公司在与吴亚萍签订商品房买卖合同时土地证尚未办理，虽然世融公司提供了政府的相关函件，但也不能证明存在合同签订后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形，故不构成情势变更，世融公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”世融公司未提供证明违约金过高的相关证据，故世融公司要求减少违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由西安世融投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年六月十六日书 记 员  王晓平