安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民二初字第01826号
原告：中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：铁铮，该公司总经理。
委托代理人：王华，安徽同胜律师事务所律师。
委托代理人：傅炎炎，安徽同胜律师事务所律师。
被告：吴勇，男，1971年1月6日出生，汉族，公司员工，住安徽省合肥市庐阳区。
中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司（以下简称中铁建合肥公司）诉吴勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理，依法由审判员刘晓莉适用小额诉讼程序于同年8月17日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
本院查明：吴勇系位于合肥市桃源路66号中铁国际城业主，该房建筑面积112.95平方米，另有地下室，建筑面积32.98平方米。2009年11月，吴勇委托安徽公众物业管理有限公司对房屋进行物业管理，双方签订的《前期物业管理服务协议》及《业主公约》约定，房屋建筑面积为112.95平方米，按建筑面积1.25元／平方米／月交纳物业管理费。2011年12月1日，安徽公众物业管理有限公司终止对旭园的物业管理，中铁建合肥公司接受中铁国际城开发商中铁房地产集团合肥置业有限公司的委托，对旭园进行物业管理，双方签订《旭园前期物业管理服务合同》及《补充协议》、《补充说明》，约定物业管理服务事项包括对旭园房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政公用设施、附属配套设施、公用绿地的维修养护和管理、公共环境的清洁卫生、交通疏导指挥、公共秩序的协助配合等；业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在业主提出委托时，中铁建合肥公司可接受委托并合理收费；住宅物业服务费标准在2011年12月1日至2012年11月30日期间为1.20元／平方米／月，2012年12月1日至2013年11月30日期间为1.30元／平方米／月（以物价部门审核批准为准），首次入伙户一次性预收6个月服务费，之后每半年收一次；如中铁建合肥公司违反合同义务，中铁房地产集团合肥置业有限公司有权要求限期整改，整改后仍不能达标，该公司有权解除合同，另聘物管公司；履行合同中发生争议，双方协商及调解不成时，可向有管辖权的法院起诉；合同期限至业主委员会成立并重新聘请新的物管公司。
2011年12月1日至今，中铁建合肥公司为旭园提供物业管理服务。因吴勇未向中铁建合肥公司交纳物业费，该公司曾于2014年12月诉至本院，要求吴勇支付物业费，因该公司未提供证据证明已向吴勇书面催交物业费，本院判决驳回该公司的诉讼请求。2015年7月，该公司再次诉至本院，要求吴勇支付2011年6月30日至2015年12月31日期间的物业费9996元。中铁建合肥公司在庭审中提供的服务价格登记证记载物价部门于2013年4月15日许可该公司对旭园有电梯住宅综合服务费收费标准在2013年4月至2015年11月期间为1.30元／平方米／月。
本院认为：中铁国际城开发商与中铁建合肥公司签订的物业管理委托合同真实合法有效，吴勇作为中铁国际城的业主，与中铁建合肥公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方均应按照物业管理合同的约定全面履行自己的义务。中铁建合肥公司为中铁国际城提供了物业服务，吴勇应当依据国务院物业管理条例的规定及物业管理合同的约定，及时主动向该公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。
吴勇未向中铁建合肥公司交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。吴勇抗辩应按112.95平方米计算交费面积，因其房屋总建筑面积为145.93平方米（112.95＋32.98），中铁国际城开发商与中铁建合肥公司签订的物业管理合同约定按建筑面积交纳物业费，故应按145.93平方米计算2011年12月1日之后的交费面积。吴勇抗辩中铁建合肥公司的部分主张超过诉讼时效，因中铁建合肥公司提供物业服务的行为处于一种长期的、不间断的状态，服务时间具有延续性，该公司对物业费的收取在主张上没有放弃或怠于主张的理由，故本院该抗辩不予采信。吴勇抗辩中铁建合肥公司未解决其入户门变形、排水管漏水等问题，即使中铁建合肥公司存在不完全履行物业服务义务的行为，吴勇可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。
物业管理合同约定住宅物业费标准在2012年11月30日之后为1.30元／平方米／月，同时又约定以物价部门审核批准为准，而物价部门于2013年4月15日才许可中铁建合肥公司收费标准上调为1.30元／平方米／月，故该公司按照1.30元／平方米／月向吴勇主张2013年4月15日之前的物业费，没有事实依据，本院不予支持。物业管理合同约定物业费每半年收一次，并未约定提前收取，中铁建合肥公司于2015年7月向吴勇诉讼主张此后的物业费，本院不予支持。中铁建合肥公司主张2011年12月1日之前的物业费，因该公司与吴勇之间的物业服务合同关系开始于2011年12月1日，该公司未提交证据证明安徽公众物业管理有限公司的物业费债权转让对象包括吴勇的物业费，且已通知吴勇，故本院对中铁建合肥公司该部分诉讼请求不予支持。吴勇应向中铁建合肥公司交纳其拖欠的2011年12月1日至2013年4月15日期间的物业费2889元（1.20元／平方米／月×145.93平方米×16.5月）及此后至2015年7月31日期间的物业费5217元（1.30元／平方米／月×145.93平方米×27.5月），共计8106元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、吴勇于本判决生效之日起十日内向中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司交纳2011年6月30日至2015年7月31日期间的物业费8106元；
二、驳回中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由吴勇负担。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 刘晓莉
二〇一五年十月十三日
书记员 丁 娟
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。