北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8736号
上诉人（原审被告）：北京中弘地产有限公司，住所地北京市平谷区马坊物流基地东区9号。
法定代表人：何礼萍，董事长。
委托诉讼代理人：时光远，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号住宅楼22层西塔楼2206号。
法定代表人：马云驰，经理。
委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。
第三人：北京华腾诚信投资咨询有限公司，�所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦18层1808-93。
法定代表人：武步峰，经理。
委托诉讼代理人：杨志，男，北京华腾诚信投资咨询有限公司职员。
上诉人北京中弘地产有限公司（以下简称中弘地产公司）因与被上诉人北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥物业公司）、第三人北京华腾诚信投资咨询有限公司（以下简称华腾诚信公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初62764号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中弘地产公司的委托诉讼代理人周晶，悦祥物业公司的法定代表人马云驰及委托诉讼代理人赵博，第三人华腾诚信公司的委托诉讼代理人杨志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中弘地产公司不服一审法院判决，提起上诉�上诉请求：1．撤销一审法院判决，驳回悦祥物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．悦祥物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1．委托经营管理协议表明，中弘地产公司与三能达公司之间就案涉的726个车位实际上产生一种出租与承租的关系，该726车位的产权人为中弘地产公司，但其真实的物业使用人为三能达公司。无论是中弘地产公司或三能达公司都可以也都有义务向悦祥物业公司缴纳该726个车位的车位管理费每月100元。2．2014年2月起至2016年，物业使用人三能达公司或其他主体均按月向悦祥物业公司缴纳该726个车位的车位管理费共计1984099元，与悦祥物业公司一审诉讼请求所主张的1996500元的车位管理费基本相当。因此，物业使用人向悦祥物业公司缴纳过车位管理费。悦祥物业公司无权再行向产权人中弘地产公司主张车位管理费。
悦祥物业公司辩称，服从一审法院判决，不同意中弘地产公司的上诉请求和理由。认可收到中弘公司上诉主张的相关费用，但是该费用不是车位管理费，该费用实际上是用来支付保安费和保洁费的。且悦祥物业公司实际提供了车辆管理，中弘地产公司应该缴纳车辆管理费。三能达公司、文昌物业公司的行为与中弘地产公司无关。
第三人华腾诚信公司述称，已经足额支付悦祥物业公司车位管理费。
中弘地产公司向一审法院起诉请求：判令北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥物业公司）支付北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际小区726个产权车位自2014年2月12日至2016年5月31日期间的车位管理费1996500元、滞纳金1011045．75元（滞纳金以各年度未支付的车位管理费为基数，按照日万分之五，自当年的2月12日计算至2017年7月31日）。
一审法院认定事实，2011年2月28日，悦祥物业公司（受托方）与三能达置业有限公司（委托方，以下称三能达公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定三能达公司系诉争小区的开发商，委托悦祥物业公司为诉争小区的前期物业管理单位，委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的管理，并由悦祥物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、出租及出售车位管理服务费，委托管理期限为自2011年2月28日起至诉争小区业主委员会与悦祥物业公司或其他物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。物业管理服务费按照每月每平方米2．8元收取。双方均认可位于北京市朝阳区慈云寺1号院51幢-1层1-001、1-002、1-1100等726个车位均登记在中弘地产公司名下，其中登记时间为2014年2月11日的车位315个、登记时间为2014年2月12日的车位368个、登记时间为2014年2月13日的42个、登记�间为2014年2月14日的1个。悦祥物业公司称其现主张2016年5月31日之前的车位管理费，均按照27．5个月计算。悦祥物业公司提交《业主临时规约》，证明每个停车位管理费每月100元，逾期付费一日应按交费额的2%支付滞纳金。其中第二十条约定：停车费由物业管理企业按照下列标准向车位使用人收取：地下二层车库每月550元/月（含100元管理费）。中弘地产公司认可真实性，不认可证明目的，称该规约未约定车位管理费的滞纳金。悦祥物业公司提交中弘地产公司与三能达公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，约定悦祥物业公司为三能达公司选聘的物业服务企业，地下停车管理费为每月每停车位100元，中弘地产公司已经详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由三能达公司依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时规约。其中附件七为《物业服务》，约定遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和《前期物业服务合同》及业主（临时）规约的约定。中弘地产公司认可真实性。悦祥物业公司提交其与案外人签订的《东区国际车库车位管理合同》，证明其作为该小区的车位管理单位按照每月100元的标准向车位产权人收取管理费。中弘地产公司称其非合同当事人，不认可真实性。悦祥物业公司提交北京市朝阳区八里庄街道红庙社区居民委员会出具的《证明》，证明诉争小区车库从2011年开始由悦祥物业公司实际管理。中弘地产公司认可形式真实性，不认可内容真实性。悦祥物业公司提交诉争小区其他车位产权人的证明及产权证复印件，证明自2011年开始由悦祥物业公司对诉争小区地下车库提供管理服务，业主每月向悦祥物业公司支付管理费。中弘地产公司不认可真实性。中弘地产公司提交三能达公司的工商登记打印件、收据复印件、其与三能达公司于2013年12月16日签订的《委托经营管理协议》、2015年3月2日中弘地产公司、三能达公司与第三人签订的《委托经营管理协议之补充协议》、结算确认函，证明中弘地产公司自取诉争车位的产权之日起将诉争车位委托三能达公司及第三人进行统一经营管理，并因三能达公司、第三人的经营收益高于车位管理费，故不再向中弘地产公司收取诉争车位的管理费。悦祥物业公司不认可真实性。中弘地产公司提交三能达公司与其他业主签订的《地下车库车位租赁协议》，证明由三能达公司与业主签订租赁协议，并收取停车管理费。悦祥物业公司认可真实性，不认可关联性。中弘地产公司提交其他业主缴纳车位管理费的收据，证明小区业主直接向三能达公司或者北京中弘文昌物业管理有限公司交纳车位管理费。悦祥物业公司认可真�性，不认可关联性，并称收费人员均系悦祥物业公司的职员。中弘地产公司提交《火灾自动报警及联动控制系统维保服务合同》及票据、发票，证明三能达公司负责车位管理，而非悦祥物业公司。悦祥物业公司称真实性无法核实，不认可关联性。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。悦祥物业公司为三能达公司聘请的诉争小区的前期物业服务单位，根据《前期物业管理服务合同》之约定，悦祥物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、出租及出售车位管理服务费。在三能达公司与中弘地产公司就诉争车位签订的《北京市商品房现房买卖合同》中亦约定车位管理费每月每车位100元由中弘地产公司向物业公司即悦祥物�公司交纳。因此，悦祥物业公司基于《前期物业管理服务合同》获得了收取诉争小区车位管理费的权利，中弘地产公司亦在与三能达公司签订买卖合同时认可悦祥物业公司为诉争车位的管理服务单位，因此在车位管理服务上悦祥物业公司和中弘地产公司之间已经实际形成服务合同关系，悦祥物业公司为提供服务方，中弘地产公司为享受服务、交纳服务费方。现中弘地产公司未按照约定向悦祥物业公司交纳管理费却另行签订其所称的委托经营协议、并以此抗辩其与悦祥物业公司之间已经形成的服务合同关系没有依据。现中弘地产公司未举证证明其已向悦祥物业公司交纳2016年5月31日之前的车位管理费，悦祥物业公司主张自车位产权登记之日起均按照27．5个月、每月每车位100元的标准计算车位管理费于法有据，一审法院予以支持。现双方未约定车位管理费的滞纳金，故�于悦祥物业公司滞纳金的请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、北京中弘地产有限公司于判决生效后七日内支付北京悦祥物业管理有限公司车位管理费一百九十九万六千五百元；二、驳回北京悦祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中经庭审质证，对各方提交的证据认定如下：中弘公司二审中提交证据如下：1．三能达公司支付悦祥物业公司款项的支出凭单15张，对应的悦祥物业公司开具的发票16张。支出凭单、发票均注明管理费或车场管理费。证明三能�公司已经支付悦祥物业公司车厂管理费1091676．11元；2．文昌物业公司支付悦祥物业公司款项的支出凭单1张，悦祥物业公司为文昌物业公司开具的7张发票，发票载明为管理费。证明文昌物业公司已经支付悦祥物业公司车辆管理费645653．81元;3．悦祥物业公司员工安灵燕签字的管理费支出凭单2份，证明华腾诚信公司支付了2016年2、3月份车辆管理费152992．46元;证据4．悦祥物业公司已经收到的车位管理费统计表，是对证据1、2、3支付情况的统计。证明悦祥物业公司已经收到证据1、2、3的款项及2016年1月车位管理费93776．9元;证据5．文昌物业公司出具的书面情况说明，证明文昌物业公司支付的645653．81元车辆管理费是受中弘地产公司委托支付，代其支付。证据6．文昌物业公司委托员工王岳出庭作证证明文昌物业与中弘房地产公司有关联关系，文昌物业公司代中弘地产公司支�的车位管理费。悦祥物业公司对中弘地产公司提交的证据1、2、3中发票的真实性均认可，对于三能达公司的支出凭单由于三能达公司注销，无法核实，但是对于收到支出凭单上的款项认可。对于证据1、2、3关联性不认可，证据1、2、3对应的款项是三能达公司要求加强车厂管理所以增加的保安、保洁人员的费用。与车位管理费无关。对于证据4真实性认可，认可收到统计表上载明的款项，关联性不认可，款项不是中弘地产公司支付的，而且与车位管理费无关。证据5、6真实性不认可。华腾诚信公司对于中弘地产公司提交的证据均予以认可。悦祥物业公司提交证据如下：1．北京安艺达保安服务公司（以下简称安艺达公司）出具的证明。证明按照三能达公司的要求，安艺达公司派遣保安提供保安服务，由悦祥物业公司统一管理。安艺达公司按照三能达公司要求给三能达公�或指定公司开具发票，三能达公司在北京悦祥物业每月结算以后再由悦祥物业支付安艺达公司的工资，按月结清。2．东方创新保洁有限公司（以下简称保洁公司）的证明。证明保洁公司按照三能达公司的要求增派保洁人员由悦祥物业公司统一管理，保洁公司按照三能达公司要求给三能达公司或指定公司开具发票，在三能达公司与悦祥物业公司每月结算后，由悦祥物业公司支付保洁公司工资，费用已结清。证据3．2015年1月-2016年3月的徐兆国签字的车厂支出明细，主张徐兆国是三能达公司的人员，证明悦祥物业公司支出过车场管理费、电费、保洁费、保安费。中弘地产公司对悦祥物业公司提交的证据真实性均不认可，对于徐兆国签字无法核实。关联性也均不认可，三能达公司已经支付过保洁费、保安费，一审中已经提交发票。华腾诚信公司对上述证据真实性不认可，�司作证应当派人员出庭作证，对于关联性不予认可，认为华腾公司系三能达公司原股东，经查询三能达账册，保安费、清洁费已经另行支付，且二审中弘地产公司提交的证据均注明车厂管理费。徐兆国的身份无法核实。
本院认为对于中弘地产提交的证据1、2、3发票支出凭单及证据4统计表，悦祥物业公司认可收到上述款项，本院对真实性予以确认。文昌物业公司出具说明并派员工出庭证明其支付的车位管理费即代中弘地产公司支付。本院对于中弘地产公司提交的证据真实性、关联性均予以确认。关于证明目的将再本院认为部分予以综合认定。对于悦祥物业公司提交的证据，相关公司人员均未出庭作证，且一审中中弘地产公司已经提交保安费、保洁费发票，二审中弘地产公司提交的发票均注明为车位管理费或管理费，故悦祥物业公司提交的证据证明目的本院不予采信。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
结合本案各方当事人之间的上诉及答辩意见本院认为本案的争议焦点为：中弘地产公司二审中提交发票、支出凭单证明车位的实际管理人或其他关联单位已支付过车位管理费，已支付部分应当予以扣除。
中弘地产公司主要上诉认为三能达公司、文昌物业公司、中弘地产公司已经支付了车位管理费，应予扣除。对�本院认为，根据二审中中弘地产提交的证据，三能达公司确实已经支付悦祥物业公司车厂管理费1091676．11元、文昌物业公司支付悦祥物业公司车辆管理费645653．81元、2016年悦祥物业公司又收到华腾诚信公司给付车位管理费246769．36元。且悦祥物业公司认可确实收到上述款项。根据《委托经营管理协议》，三能达公司与中弘地产公司之间存在车位委托管理关系，三能达公司在协议中承诺三能达公司的经营收益高于车位管理费，故不再向中弘地产公司收取诉争车位的管理费。本案起诉时三能达公司已经注销，其原股东本案第三人华腾诚信公司亦认可三能达公司支付的就是代中弘地产公司支付的车位管理费。根据上述协议和事实，本院认为三能达公司支付的车位管理费即为本案涉及车位的管理费，不应由中弘地产公司再行支付。文昌物业公司二审中亦出具说明并派员工说�其支付悦祥物业公司的款项即为涉案的车位管理费。华腾诚信公司亦认可其支付的车位管理费为涉案车位的管理费。根据上述事实可以证明三能达公司、文昌物业公司、华腾诚信公司支付的车位管理费即为本案车位的管理费，且上述公司代中弘地产公司支付费用已经当庭予以确认且具有相应合同依据。悦祥物业公司虽抗辩称收到相应款项，但是为增加的保安、保洁费用。但中弘地产公司提交的票据均载明管理费、车位管理费，票据关系指向明确。且一审中中弘地产公司提交了保安、保洁费用的相关发票，故综合上述事实本院认为悦祥物业公司的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。
经核算，中弘地产公司提交的车位管理费票据及悦祥物业公司认可收到的款项总额为1984099．28元。故对于已经支付的部分本院依法予以扣除，尚未支付部分中弘地产公司应当向悦祥物业公司支付。
综上所述，中弘地产公司的的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初62764号民事判决；
二、北京中弘地产有限公司于本判决生效后七日内支付北京悦祥物业管理有限公司车位管理费一万两千四百元七角二分；
三、驳回北京悦祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15430元，由北京悦祥物业管理有限公司负担15322元（已交纳），由北京中弘地产有限公司负担108元（于本�决生效后七日内交纳）；二审案件受理费22768元，由北京中弘地产有限公司负担160元（已交纳），由北京悦祥物业管理有限公司负担22608元（于本判决生效后七日内交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 杜丽霞
审 判 员 田 璐
二〇一八年九月十三日
法官助理 沈 力
法官助理 李 冉
书 记 员 刘 爽