辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2944号
上诉人（一审原告）：戚普军，男，汉族，1960年11月2日出生，中国石油东北销售公司经理，现住址沈阳市和平区。
委托代理人：何永昌，辽宁正时律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：王君，女，汉族，1961年10月18日出生，沈阳市皇姑区中医院护士长，现住址沈阳市和平区。
委托代理人：何永昌，辽宁正时律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：郭梓宁，职务：董事长。
委托代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人戚普军、王君与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第321号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
戚普军、王君一审起诉称：原告于2010年12月25日购买被告对外销售的85号楼2-28-2室精装修、高科技住房，合同约定2012年10月30日前交房，或2013年10月30日前交房（取得工程竣工验收备案表），现被告没有按照合同约定交付商品房。原告认为被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，并且房屋存在严重的质量问题。被告对外宣传称“奥园国际城有8项未来科技”，“让你进驻比尔盖茨的家里”，“用顶尖建材及设备打造科技豪宅”，“奥园国际城超越世界卫生组织健康住宅标准的绿色科技建筑”，“沈阳从此四季如春，奥园绿色科技与顶尖建筑，化解气候的不可抗力，改变北方四季温差巨大，室内外空气质量影响人居舒适与健ＸＸ活”，“不需要空调、不需要电暖气与普通地热，室内温度常年保持在20-26度”，“不需要加湿器与除湿器，室内湿度在世卫标准基础上，根据东北地区季节规律合理调节，以致人体备感舒适，告别春秋与冬季的干燥、静电烦恼，夏季的潮湿从此不再”，“24小时持续置换风，房间时刻保持清新空气，杜绝二手烟、灰尘花粉、有害病菌对居住者的健康侵扰”，“一小时以内，房间里的脏空气100%置换出去”，“毛细管式传热系统，作为欧洲辐射采暖制冷系统的最新一代产品，此系统在欧洲及国内均属领先技术”，“室内噪音全天低于40分贝，享受没有干扰居住环境”，“世卫组织标准在二氧化碳与悬浮粉尘浓度方面，奥园可以达标甚至超越其标准规定”，“防辐射遮阳系统，随意控制黑白，防盗性强，私密性高”，以上宣传内容被告全部没有兑现，没有承诺的高科技功能，不符合约定的交房标准。并且房屋存在严重的质量问题，交房标准中承诺的是安装高级入户防火门，2012年11月验收时发现入户门尚未安装，2013年7月再次验收时入户门才予以更换，被告承诺的7.4平方米景观露台，在未告知原告的情况下，缩小了近一半的面积，并且管道裸露，涂料低廉，颜色深浅不一，铺设的也并非承诺的高级防滑砖。2012年10月验收房屋时，原告发现室内地砖损坏，直至2015年1月才予以更换完毕。卫生间没有上水，2014年10月向奥园集团全国统一服务中心投诉后，2015年1月被告集团全国统一服务中心通知维修完毕。卫生间防水严重不合格，2014年8月30楼卫生间漏水至29楼，一直漏至27楼，说明每层的防水都存在质量问题。火灾感应器安装在窗户边，开窗户即将造成损坏，多次提出，均没有整改。并且奥园房价虚高，原告购房折后价为每平方米5，735元，高于周边的楼盘，如果不是因为被告的虚假宣传，原告不会购买诉争房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故合同内容应包括被告的天骄户型说明彩页，24小时恒温、恒湿、恒氧——会呼吸的建筑宣传册，24小时恒温、恒湿、恒氧——科技人居读本宣传册，会呼吸的建筑宣传册。房屋不符合被告的承诺，被告存在违约行为，并且被告存在迟延交房行为，被告之间没有取得“工程竣工验收备案表”，房屋至今不具备交付条件，合同约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，并且出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月内仍未履行的，买受人可以解除合同，并且按照对等原则，支付买受人总房款20%的违约金。原告已于2015年2月以快件邮递的方式向被告提出退房申请，但被告至今未予答复。被告的违约行为除造成原告的利息损失外，由于被告承诺每户安装恒温、恒湿新风系统，故2014年10月原告购置了对湿度较为敏感的38万元的红木家具，计22件套，由于被告延迟交房，造成原告九件大家具出现较大程度的裂纹，维修费需要2万，如果没有被告承诺的“恒温、恒湿、恒氧”，原告不可能购买此家具，由于被告迟迟不能交房，造成家具没有地方存放，损失应由被告承担。现请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同、地下停车位租赁协议，返还原告购房款832，156元（含地下车位租赁款95，000元），并支付自2010年12月25日起至判决给付之日止的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付原告逾期交房违约金147，431元，赔偿红木家具维修费2万元，案件受理费由被告承担。
奥园公司一审答辩称：原告在本案中的全部诉讼请求没有事实和法律依据，应全部予以驳回。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，依法受法律保护，不应解除。被告已经按照约定履行了全部合同义务，案涉房屋在合同约定的交付日期前，于2012年10月20日经验收合格，符合合同约定的交付条件。被告于2012年11月7日及11月13日两次以国内挂号信函的方式书面通知原告收房，履行了通知交付的义务，被告并不存在逾期交房行为，也不存在任何违约行为，原告的诉请无事实和法律依据。原、被告双方在高层精装修交楼标准中约定了每户安装恒温、恒湿新风系统，被告依约履行了安装义务，房屋达到了合同约定的交付标准。恒温功能的采暖系统在达到合同约定的交付条件时，已投入使用，由于房屋所在园区入住率的原因，恒温、恒湿新风系统于2014年6月开通，并未影响原告居住使用案涉房屋。双方签订商品房买卖合同第八条约定的交付条件是商品房经验收合格，而不是原告所诉称的条件，被告方没有违反合同约定。原告要求解除商品房买卖合同及地下停车位租赁协议，既不符合法定解除合同的条件，也不符合约定解除合同的条件，没有事实和法律依据。原告主张的逾期交房违约金，因房屋在合同约定的交付日期间，已符合交付条件，并且被告以书面通知的方式履行了通知义务，原告的该项主张没有依据。原告主张的家俱维修费2万元，与被告无关，与本案没有关联性，没有事实和法律依据。被告提供的广告宣传资料属于要约邀请，不属于要约，故不属于商品房买卖合同内容。原告所称的“欺诈行为”不成立，没有事实和法律依据，不应得到支持。合同中约定的恒温恒湿新风系统，在达到交付条件时，被告已经依约安装完毕，并非原告所称的没有安装。被告广告宣传资料中所载明的内容系对新风系统投入使用之后功能及效果的描述，不存在原告所称的欺诈行为，也不违反《广告法》相关规定。综上，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。
一审法院查明：2011年2月15日原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告以人民币737，156元购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-85号2-28-2室房屋，房屋的建筑面积为128.54平方米，并约定被告应于2012年10月30日前交付房屋，双方在补充协议第5条约定商品房交付条件指商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告。原告已按照约定向被告交付了房款。诉争房屋所在楼宇于2012年10月20日取得前述竣工验收报告，2012年11月7日、11月13日被告以挂号信的方式通知原告收房，原告以案涉房屋不具备合同约定交付条件为由拒绝接收房屋。案涉房屋所在楼宇的新风系统于2014年6月开始运行。
另查明，原、被告于2011年10月15日原、被告双方签订“奥园国际城地下停车位租赁协议书”，约定原告租赁被告位于奥园国际城A地块一期地下停车位E区101号，租赁期限自交付使用之日起20年，租赁期满后，被告无偿提供给原告使用，总租金95，000元，原告于2011年10月15日给付被告租金95，000元。
一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应受合同约束。合同约定交房条件系商品房经验收合格，并在补充协议中明确约定商品房交付条件系该商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》，现案涉房屋于双方约定的交房期限届满前经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位验收合格，符合双方约定的经验收合格的交房条件。被告于2012年11月7日、11月13日被告以挂号信的方式通知原告收房，履行了通知义务，原告以逾期交付房屋为由主张解除合同，没有事实依据。关于被告的宣传资料能否作为合同内容，商品房的销售资料为要约邀请，但就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告在宣传资料中所称的8项科技（24小时置换新风系统、防辐射外窗遮阳系统、毛细管式传热系统、高效外墙外保温系统、高效能量回收系统、节能隔热外窗系统、同层排水系统、居室隔音降噪系统）及对周边交通等配套设施的说明具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，但关于“让你进驻比尔盖茨的家里”，“用顶尖建材及设备打造科技豪宅”，“奥园国际城超越世界卫生组织健康住宅标准的绿色科技建筑”，“沈阳从此四季如春，奥园绿色科技与顶尖建筑，化解气候的不可抗力，改变北方四季温差巨大，室内外空气质量影响人居舒适与健ＸＸ活”等语言，没有具体的衡量标准，非具体确定的语言，不能视为要约。原、被告双方争议较大的恒温、恒湿、恒氧系统，已经安装并投入使用，不能视为被告存在违约行为。至于未安装的防辐射外窗遮阳系统，只能视为被告瑕疵履约，非根本性违约，未达到解除合同的条件。原告主张的其它解除理由，被告均不构成根本性违约，对其它的解除合同理由，不予支持。综上，原告要求解除合同不具备约定或法定的解除条件，不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，原告既主张解除合同，又主张继续履行合同时被告的违约责任，该请求与解除合同的请求不能同时主张，因本案原告核心的主张是解除合同，故对其主张的逾期交房违约违约金，在本案中不再予以审查。关于原告主张的家俱维修费2万元，原告的家俱维修费与被告的行为之间没有直接的因果关系，对原告的该项请求，亦不予支持。
一审法院判决：驳回原告戚普军、王君的诉讼请求。案件受理费15，596元，由原告戚普军、王君承担。
宣判后，上诉人戚普军、王君不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决，依法改判；由被上诉人奥园公司承担违约责任。主要理由：1、根据双方签订的补充协议第5条约定“若买受人要求在出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”，奥园公司于2012年10月20日取得竣工验收报告，2012年11月通知我方交楼，我方提出不符合交楼条件，没有取得竣工验收备案表，奥园公司至今仍未取得验收备案表，我方要求解除合同，返还购房款的请求是正当的，应当得到支持。2、一审法院认定“防辐射外墙遮阳系统“为要约，对商品名买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，奥园公司没有按约定安装该系统。3、一审法院认定“毛细管式传热系统”为要约，但奥园公司在未告知买受人的情况下，私自取消上传热方式，违反了此系统的工作原理，丧失了该项系统的主要功能。4、奥园公司主张通知收房时房屋在众多方面不具备交房条件，如新风系统（超出交楼期限19个月）于2014年6月份才安装完毕并首次运行。5、奥园公司未告知我方，私自改变房屋设计方案，未出示设计单位修改报告，私密景观露台被减少近一半面积，普通玻璃代替硬墙与公共区域相连，防盗门形同虚设，用拳头或玻璃刀都可以入室，防盗门失去防盗意义。6、奥园公司称2014年6月开通了三恒系统，但众多家庭安装空调，可以说明没有该系统。7、消防设施安放在窗口处，开窗、风大都可损坏，存在重大安全隐患。综上，房屋既未取得验收备案表，也未达到事先承诺的设计建设标准，我方有权选择退房返还购房款。
奥园公司二审答辩称：维持原判。主要理由：一、戚普军、王君的诉讼主张既不构成法定解除条件，也不符合约定解除条件。二、双方在商品房买卖合同第8条及补充协议第5条约定的房屋交付条件为取得竣工验收报告，并不是戚普军、王君上诉主张的取得备案文件。我方在约定交房时间之前已经取得符合合同约定的验收报告，并依法履行了书面通知义务，我方并不构成任何违约。三、广告宣传资料所载内容属于要约邀请，不属于要约，不是商品房买卖合同的内容。
上诉人戚普军、王君二审提交证据：证据1：室内照片，奥园公司广告宣传材料，主张证明室内所谓的“新风系统”设备，并未与外界连接换风，也没有电源连接，与广告宣传材料不符，无法达到宣传介绍的各项功能。证据2：室内照片，奥园公司广告宣传材料，主张证明奥园公司销售宣传会调温的房子中上下传热系统根本不存在。被上诉人奥园公司对上述证据提出异议，主张照片拍摄内容不能证明与涉案房屋之间的关联性，2014年6月恒温恒湿的“新风系统”已经开通，并不影响戚普军、王君对涉案房屋居住使用，不能证明戚普军、王君的主张成立。
被上诉人奥园公司二审提交证据：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书（编号：2014年第0174号），主张证明涉案房屋所在楼宇于2014年7月10日取得验收备案书。上诉人戚普军、王君对备案书的真实性没有异议。
本院二审查明：戚普军、王君和奥园公司于2011年2月15日签订的《商品房买卖合同》附件“补充协议”第5条约定“商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建筑工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”。第6条约定“出卖人逾期交房的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期在30到60日之内，自本合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人同意不解除合同。出卖人按累计应付款5%向买受人支付违约金”。
《商品房买卖合同》附件“高层精装修交接标准”第2部分中约定“恒温恒湿新风系统：每户安装恒温恒湿新风系统；外遮阳系统：南向卧室窗安装外遮阳系统”。本院二审到涉案房屋及所在楼宇实地查看，涉案房屋所在楼宇业主已经入住使用，整栋楼宇的外遮阳系统均未安装，园区新风系统目前并未实际使用。
另查明：奥园公司于2014年7月10日取得涉案房屋所在楼宇竣工验收备案书。
本案二审查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同及补充协议、广告宣传材料、竣工验收备案书等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。戚普军、王君诉请解除合同，应当就存在法定或者约定解除合同事由承担举证证明责任。
对于戚普军、王君提出涉案房屋未按约定取得工程竣工验收备案手续的问题。根据《补充协议》第5条约定“若买受人要求在出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”，合同约定交房时间2012年10月30日前，故交楼时间顺延一年应为2013年10月30日前，奥园公司于2014年7月10日取得涉案房屋所在楼宇竣工验收备案书，虽然存在逾期交房的违约行为，但根据《补充协议》第6条约定，此种情况下并未赋予购房人解除合同的权利，也并非法定解除合同的理由，该项主张不能作为判决解除合同的依据。
对于戚普军、王君提出没有按照合同约定设置外遮阳系统和新风系统的问题。经查，涉案房屋所在楼宇业主已经入住使用，整栋楼宇的外遮阳系统均未安装，园区新风系统目前并未实际使用。奥园公司主张外遮阳系统因前期建成楼宇业主实际使用中出现诸多问题，电动装置不适应北方冬季气温等，故后期建成楼宇均未安装此系统，已入住业主以折抵物业费等方式进行补偿；新风系统于2014年6月开通，但大部分业主不愿意缴纳使用费，提出不使用该系统，因园区系统整体运行成本问题，故目前并未实际使用。本院认为，虽然涉案房屋尚未达到《商品房买卖合同》附件“高层精装修交接标准”约定条件，但合同并未约定此种情形下购房人有权解除合同，也尚未达到最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的法定解约情形。因此，购房人据此诉请解除合同，不能得到支持。
对于戚普军、王君提出景观露台面积减少的问题。涉案房屋实际赠送露台面积与商品房买卖合同附件户型图一致，虽然比之前的广告宣传资料户型图中标注面积小了一倍，但戚普军、王君与奥园公司签订商品房买卖合同时，应当知道赠送露台减少这一情况，仍选择与奥园公司签订合同，故不应构成解除合同的法定理由。
对于戚普军、王君提出消防设施设置位置不合理，容易造成损坏，存在安全隐患的问题。因其提出的消防设施为入户门外公共区域内的消防设施，而涉案房屋所在楼宇已经取得竣工验收备案书，故此项主张不能成为解除合同的理由。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，596元，由上诉人戚普军、王君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。