江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第313号
上诉人（原审被告、反诉原告）百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，组织机构代码60893363-4，住所地南京市江宁区麒麟街道晨光塘山头。
法定代表人张斌，该公司董事长。
委托代理人王峰，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吕冬菊，女，1966年7月20日生，汉族。
委托代理人曹迎春，江苏兆邦律师事务所律师。
委托代理人韩光军，男，1967年9月13日生，汉族，自由撰稿人。
上诉人百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）与被上诉人吕冬菊房屋租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2013年9月23日作出了（2013）江宁汤民初字第360号民事判决，上诉人百胜公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人百胜公司的委托代理人王峰，被上诉人吕冬菊及其委托代理人曹迎春、韩光军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕冬菊原审诉称，2009年4月12日，其与百胜公司签订房屋租赁合同，约定其在百胜公司所开发的南京市江宁区麒麟街道东郊小镇商业中心内开办一家幼儿园。合同签订后，其垫付了本应当由百胜公司支付的燃气开通费，并对幼儿园进行了装饰装修，其所开办幼儿园需要办理相关的审批手续，需要百胜公司提供相关文件，但百胜公司却以种种理由予以拒绝，现起诉要求百胜公司支付燃气开通费8863.87元，并要求百胜公司履行与其所签订房屋租赁合同的义务，配合其办理幼儿园的审批手续，提供房产证、房屋竣工验收备案材料。
百胜公司原审辩称并反诉称，双方之间的房屋租赁合同已经解除，其不再负有租赁合同约定的配合义务，且本案讼争的幼儿园属于公共配套设施，应当移交政府部门，燃气开通费应由吕冬菊自行承担，请求驳回吕冬菊的诉讼请求。百胜公司反诉称，其已按约向吕冬菊交付了租赁的房屋，履行合同义务，但经多次催要，吕冬菊既不交纳房屋租金，也不交纳租赁押金，构成严重违约，已符合解除租赁合同的条件，其于2013年1月22日发函通知吕冬菊解除租赁合同，故请求确认双方签订的租赁合同已解除，要求吕冬菊立即将位于东郊小镇商业中心内幼儿园房屋腾空交还给其，并要求吕冬菊给付四年的租金计10000元，按合同约定承担违约金10000元。
吕冬菊原审中针对百胜公司的反诉辩称，双方的合同履行过程中约定由其完成租赁房屋的扫尾工程，用扫尾工程的工程款冲抵租赁押金，双方再进行结算，故其未违约，双方签订的房屋租赁合同并未解除。双方产生纠纷的原因是百胜公司不配合其办理相关手续，违反了合同的约定，故请求驳回百胜公司的诉讼请求。吕冬菊就其辩解意见提供百胜公司经办人汪卫宁的证言，证明双方约定由其代百胜公司完成工程扫尾工作，用于抵作租赁押金，双方另行进行结算。
原审法院经审理查明，2009年4月12日，吕冬菊与百胜公司签订房屋租赁合同1份。合同约定：百胜公司将其坐落于南京市江宁区麒麟街道东郊小镇商业中心内幼儿园房屋租赁给吕冬菊开办幼儿园，租赁期限自2009年4月16日起至2029年4月15日止，共20年，租赁期内共计租金5万元；吕冬菊应于2009年9月1日前支付百胜公司租赁期内押金为5万元，租金支付方式为吕冬菊应交纳的租金采用每年一交的方式支付，如吕冬菊不能按时缴纳，百胜公司有权直接从租赁押金中逐年扣除；如吕冬菊未在合同约定的时限内足额交纳房屋租赁押金，且逾期超过30天的，百胜公司有权解除合同，收回房屋；如因吕冬菊违约导致百胜公司解除合同的，吕冬菊除按合同总价款20%的标准向百胜公司给付违约金，还需承担百胜公司的所有损失；吕冬菊自行办理开办幼儿园的政府相关手续，百胜公司应给予配合。合同签订后，百胜公司将房屋交付给吕冬菊，吕冬菊用该房屋开办金太阳幼儿园。百胜公司未向吕冬菊提供开办幼儿园所需的相关材料，吕冬菊亦未给付百胜公司租赁押金及租金。2013年1月，百胜公司发函给吕冬菊，内容为“鉴于你未按《房屋租赁合同》的约定履行义务，已构成严重违约，现通知你从即日起解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》”。同年2月，吕冬菊发函给百胜公司，要求百胜公司提供房屋产权证、建筑消防合格证、竣工验收合格证复印件，并要求加盖百胜公司公章。双方协商未果，2013年4月，吕冬菊向原审院提起诉讼，百胜公司则提起反诉，原审法院予以合并审理。
原审院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吕冬菊与百胜公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于吕冬菊主张的燃气开通费问题，双方在合同中未约定百胜公司负责开通燃气，且吕冬菊提供的发票中载明的交款单位为南京阳光艺术幼儿园，不能证明与金阳光幼儿园的关系，故对吕冬菊的该项请求不予支持。关于吕冬菊是否违约的问题，吕冬菊认为双方在合同的履行过程中用其完成的扫尾工程的工程款冲抵押金，但其仅提供了百胜公司经办人汪卫宁（现已离开百胜公司）的证言，未能提供其他证据证明相佐证，故吕冬菊辩称双方对合同条款作出变更的证据不足，不予采纳。吕冬菊未能按照合同的约定交纳租赁押金及租金，已构成违约，应当支付百胜公司2009年至2013年四年的租金共10000元。关于双方合同是否解除的问题，如百胜公司因吕冬菊未按合同的约定交纳租赁押金而解除合同，但按照双方合同的约定吕冬菊应在2009年9月1日前交纳租赁押金，并且约定逾期超过30天的，百胜公司有权解除合同，百胜公司的解除权发生之日应在2009年10月1日，百胜公司一直未行使解除权，直到2013年1月才发函通知吕冬菊解除合同，已超过合理的期限，其解除权已消灭；如百胜公司因吕冬菊未能按合同约定给付租金而解除合同，但百胜公司未催告吕冬菊在合理的期限内给付租金，百胜公司主张解除合同的条件未成就，故百胜公司要求确认双方的房屋租赁合同已解除的请求不能成立，不予支持。吕冬菊与百胜公司约定因吕冬菊的违约导致合同解除，吕冬菊应按合同总价款20%的标准向百胜公司支付违约金，现双方的合同未解除，故百胜公司要求吕冬菊按照该条款的约定支付违约金的理由不能成立，不予支持。关于百胜公司是否应当协助吕冬菊办理幼儿园的审批手续问题，根据双方合同的约定，吕冬菊自行办理开办幼儿园的政府相关手续，百胜公司应给予配合，且双方在合同中约定吕冬菊租赁房屋的目的是开办幼儿园，故百胜公司应当对吕冬菊办理开办幼儿园的相关手续予以协助。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司于判决发生法律效力之日起30日内对原告吕冬菊办理开办幼儿园的相关手续予以协助。二、反诉被告吕冬菊于判决发生法律效力之日起30日内给付反诉原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司租金10000元。三、驳回原告吕冬菊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费130元，反诉案件受理费230元，合计360元，由原告吕冬菊负担125元，由被告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司负担235元。
原审宣判后，百胜公司不服该判决向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、吕冬菊违规无证办学四年，有严重食品卫生问题，不符合合同目的，构成根本性违约。吕冬菊开办幼儿园未办证的原因不是百胜公司不配合，而是吕冬菊的幼儿园不具备法律规定的各项资格证明及相关配套要求。百胜公司有权解除合同。二、原审认定百胜公司合同解除权消灭错误。百胜公司的解除权消灭前提是吕冬菊催告后在合理期限内仍不行使，解除权才消灭。吕冬菊从未催告百胜公司解除合同，在吕冬菊已经构成根本性违约并一直维持违约状态下百胜公司可以随时解除合同。百胜公司与吕冬菊对合同解除有约定，逾期超过30天百胜公司有权解除合同，不应适用合同法关于租金未付的法律后果规定，百胜公司有权依据合同约定解除合同。三、在吕冬菊拒不支付押金与租金且办园不规范不符合合同目的的根本性违约情况下，百胜公司有权拒绝协助吕冬菊办理幼儿园手续。综上，请求二审法院撤销原判第一、四项，判决驳回吕冬菊的诉讼请求，确认房屋租赁合同已解除，吕冬菊向百胜公司支付违约金10000元，由吕冬菊承担本案诉讼费用。
被上诉人吕冬菊辩称，原审判决第一项判决百胜公司对吕冬菊开办幼儿园的相关手续予以协助，事实清楚，证据充分。从合同约定看，百胜公司协助吕冬菊办园并提供手续，是百胜公司的合同义务。从法律规定看，涉案幼儿园用房是项目配套设施，应与项目同时规划、同时设计、同时验收交付。完成幼儿园用房全部建设并使之具备幼儿园功能，是百胜公司的法定义务。在幼儿园开办过程中，由百胜公司提供能够证明符合办园条件的产权证明、安全证明、消防验收、竣工质量验收等全部由其掌控的文件资料，是百胜公司的法定义务的具体表现。不能因百胜公司与吕冬菊签订了幼儿园用房租赁合同，就免除百胜公司的协助开办的法定义务。同时，完成幼儿园用房全部建设，通过竣工验收并使之具备幼儿园功能，提供办园相关手续，是百胜公司应当先履行的合同义务。百胜公司2009年4月15日出具的《情况说明》承诺：幼儿园用房计划于2009年7月竣工验收交付，2009年8月办理自管产。该承诺的实质是指2009年9月1日开园前，幼儿园具备合法申办的所有条件，即产权证明、安全证明、消防验收、竣工质量验收等全部文件。正是基于此项信赖，吕冬菊才在2009年9月1日前期投入巨资进行室内装修装饰。同时，百胜公司对幼儿园用房竣工验收办证期限的承诺，也是吕冬菊依约支付押金和租金的前提。但百胜公司违反了上述应由其先履行的全部合同义务。在百胜公司违约在先的情况下，即使没有垫资事实及冲抵租金多退少补的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十七的规定，吕冬菊亦有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。百胜公司违背承诺，以吕冬菊未支付租金为由单方解除合同，没有事实与法律依据，合同约定的解除条件未成就。另外，原审判决第二项判决吕冬菊给付租金，属事实认定不清，适用法律错误。百胜公司否认承诺，拖延结算，是因吕冬菊垫资款远超合同租金和押金，百胜公司企图侵吞办园成果。自2009年4月《房屋租赁合同》签订至2013年1月百胜公司发函解除合同，长达3年9个月的时间里，百胜公司从未以任何方式主张过合同押金或租金，是因幼儿园基础配套的垫资款项远远超出租金和押金，一旦结算百胜公司需向吕冬菊付钱，而不是吕冬菊向其支付租金。百胜公司在《房屋租赁合同》约定租金支付期间届满近4年多才反诉主张租金，已超出一年的诉讼时效。综上，请求二审法院维持原审判决第一项、第四项，撤销原审判决第二项、第三项，改判百胜公司向吕冬菊返还垫付的工程款。
二审中，被上诉人吕冬菊向本院提交了其开办幼儿园以来办理的收费许可证、餐饮服务许可证、建设工程消防验收意见书、托幼机构卫生评价报告等证据，上诉人认为该证据不属于新证据，未发表质证意见。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人百胜公司与被上诉人吕冬菊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。按合同约定，吕冬菊应当于2009年9月1日开园前交纳押金5万元，但其至今未交纳，其虽辩称已与百胜公司达成以工程尾款冲抵押金租金的约定，但其仅提供了汪卫宁的证言，并不能提供其他证据进行佐证，故原审法院认定吕冬菊未按约交纳押金构成违约并无不当。原审判决后吕冬菊并未上诉，应视为其已经接受原审判决结果，故对其在二审中提出的相关改判请求，本院不予理涉。
上诉人百胜公司认为其合同解除权成就以后吕冬菊并未向其催告，故根据合同法的规定，其合同解除权并未消灭。因法律规定合同解除权的行使期限系为了督促解除权人尽快选择解除合同或者继续履行合同，以维护交易秩序的安全和稳定，故即便相对方没有对解除权人进行催告，解除权人亦不应将合同长期置于不稳定状态之中。结合本案情况，吕冬菊逾期三年多未交纳押金，百胜公司并未提供有效证据证明其间向吕冬菊催要过押金，百胜公司不及时行使权利已经超出法律规定的诉讼时效期间，若允许百胜公司以此为由解除合同则明显与法理不符，因此本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，认定百胜公司在解除权发生之日起一年内未行使合同解除权，其合同解除权已经消灭，故百胜公司认为吕冬菊未行催告其合同解除权就不消灭的上诉理由，本院不予采信。
上诉人百胜公司还认为吕冬菊无证办学，且有严重食品卫生问题，其行为不符合合同目的，已构成根本性违约，故百胜公司有权解除合同。从合同履行情况看，吕冬菊在承租房屋开办幼儿园以来先后办理了收费许可证、餐饮服务许可证等证件，表明其在积极履行办学义务，但百胜公司并未提供证据证明其已经尽到了协助义务，故吕冬菊未能取得办学许可证的责任并不能完全归责于吕冬菊，百胜公司以无证办学为由主张吕冬菊构成根本性违约，依据不足，本院不予采信。关于食品卫生问题，百胜公司并未提供证据证明金太阳幼儿园存在的食品卫生问题已导致百胜公司合同目的无法实现，故对百胜公司此项主张，本院亦不予采信。关于吕冬菊欠缴的租金问题，因百胜公司未能举证其向吕冬菊催缴过租金，故其以此为由解除合同的理由亦不能成立。据此，百胜公司与吕冬菊签订的《房屋租赁合同》并未解除，根据合同约定百胜公司有义务配合吕冬菊办理幼儿园办学手续，故百胜公司以吕冬菊构成根本违约为由拒绝履行协助义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人百胜公司的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费230元，由上诉人百胜公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 夏海南
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年三月十八日
书 记 员 罗程允