辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2985号
上诉人（原审被告）：霍宝权，男，1958年9月14日出生，汉族，沈阳美芳美甲有限公司董事长，住址沈阳市和平区。
委托代理人：李丹松，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南宁南街*****号。
法定代表人：宫大维，该所所长。
委托代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
原审被告：沈阳美芳美甲有限公司，住所地沈阳市和平区新华路10号。
法定代表人：霍宝权，该公司董事长。
上诉人霍宝权因与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“房产管理所”）、原审被告沈阳美芳美甲有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第959号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案，上诉人霍宝权及委托代理人李丹松，被上诉人房产管理所委托代理人崔勇，原审被告沈阳美芳美甲有限公司法定代表人霍宝权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告房产管理所诉称：位于沈阳市和平区新华路2号裙楼的所有权人为辽宁金秋宾馆。2010年6月2日，被告与辽宁金秋宾馆签订一份《协议书》，协议约定：被告承租位于沈阳市和平区新华路2号裙楼（550平方米）的房产，承租期为三年，年租金为15万元，有效期为2010年6月2日至2013年7月9日，实行季度上打租，被告不得私改房屋结构、不得转租，被告不按期预付租金或水电费、采暖费，辽宁金秋宾馆有权对房屋停水停电或采取一切措施。协议签订后，辽宁金秋宾馆依约定将上述房产交付给被告使用。被告却未按约定交纳租金等费用，多次催缴未果。辽宁金秋宾馆向被告发送通知及律师函，要求被告腾空房屋、补齐租金等费用，但被告未予以回应。经调查，被告承租该房屋成立了沈阳美芳美甲有限公司一直在使用该房屋。从2010年6月2日起使用至今，被告却从未按约定交纳租金等费用，多次催缴未果。2014年2月10日，辽宁金秋宾馆与沈阳市和平区国有资产管理办公室（以下简称区国资办）签订《协议书》，辽宁金秋宾馆将上述房屋管理权及与被告签订协议下的区国资办接收管理的房产出租，收受租金事宜。截止到协议到期之日止，被告尚拖欠租金人民币45万元及其他费用，为维护自己的合法权益，原告诉至贵院，请求法院判令二被告按诉讼请求给付。诉讼请求：1、请求法院判令二被告支付拖欠的租金45万元及水、电、煤气、采暖等费用；2、请求判令二被告按政府指导价给付从2013年7月10日起至实际腾房之日止的租金及实际水、电、煤气、采暖等费用；3、请求法院判令解除租赁关系，二被告结清费用腾空房屋交给原告并按日承担迟延给付租金期间的逾期违约金即银行同期贷款利息；4、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告放弃要求被告给付实际水、电、煤气、采暖费用的诉请。
原审被告霍宝权辩称：被告以个人名义与金秋宾馆签订的租赁合同，与原告没有任何法律关系，至今未接到金秋宾馆将产权移交给原告的相关通知或者其他任何法律文书。被告在签订协议之后，先后按期支付了相应的房租，水电采暖及押金，实际并无欠费。且与原金秋宾馆签订房屋租赁协议后，不足数月就已没有水电，更没有煤气供暖，所以并未产生任何费用。被告认为金秋宾馆没有履行合同应尽义务，并且已给被告造成了巨额的经济损失，本人在租赁房屋时，房体即以漏水，室内多处出现滴水状态，基本属于停止供暖，只能保持室内不结冰而已。直至停水停电，金秋宾馆在与被告签订合同之时，即已明知该种情况存在，被告不了解情况，以24万元的价格将之前承租房屋的酒店承兑并且进行装修投资共计达到近百万元，所以金秋宾馆在与被告履行合同过程当中，给被告造成了巨额的损失。现在原告向被告主张权利，原告主体有问题。不同意支付房租及解除合同。
原审被告美芳美甲公司辩称：同被告霍宝权答辩意见。
原审法院审理查明，涉案房屋位于沈阳市和平区新华路2号，房屋所有权人为辽宁省老干部招待所。根据辽编发（1989）27号文件，关于省老干部招待所挂辽宁金秋宾馆牌子的批复载明，省编委同意省老干部招待所挂金秋宾馆牌子。2011年9月19日，辽编发（2011）212号文件关于将省老干部招待所（辽宁金秋宾馆）划出省直事业单位管理序列的批复载明，辽宁省机构编制委员会办公室同意将省委组织部所属的省老干部招待所（辽宁金秋宾馆）划出省直事业单位管理序列，原由省编委办为其核定的76名经费自理人员编制收回，其他结构编制事项不再有效。
2010年6月2日，辽宁金秋宾馆（甲方）（以下简称金秋宾馆）与被告霍宝权（乙方）签订协议书一份，约定乙方承租甲方位于和平区新华路2号两层楼550平方米裙楼，除暖气外不含其它设施设备。承租期为三年，年租金为壹拾伍万元整。承租费实行上打租，协议签订后三天内交付第一次季度租金肆万元，以后每季需提前半月交下个季度租金，第四季度交齐全年租金剩余款额。水、电费采取乙方先交预付金，按表计算，每季结算，多退少补方式进行。每季预付金为5千元，每季结算时再交下季预付金。本协议自签订之日起生效，有效期为2010年6月2日至2013年7月9日，乙方将房屋租金及水、电费预付金支付甲方后，甲方将钥匙交乙方。乙方如不能按期预付房屋租金或水电费、采暖费，甲方有权对乙方承租的房屋停水、停电或可能采取的一切措施。协议签订后，辽宁金秋宾馆将房屋交付被告霍宝权使用至今，霍宝权用于经营沈阳美芳美甲有限公司，霍宝权按每季度37，500元向辽宁金秋宾馆支付租金至2011年10月11日，剩余租金至今未付。
2011年5月9日，金秋宾馆（甲方）与被告美芳美甲公司（乙方）签订协议书一份，载明由于甲方2011年2月—3月末未能向乙方供暖，给乙方经营造成一定影响，甲方退还乙方2—3月采暖费7040元；减免乙方2—3月房租费25000元；上述两项费用从2月至3月的房租中抵扣，合同期顺延两个月。合同落款处乙方代表为被告霍宝权签字，未加盖被告美芳美甲公司公章。
2014年2月10日，金秋宾馆（甲方）与区国资办（乙方）签订协议书一份，约定：甲方系位于和平区新华路两层楼裙楼的实际所有权人，因甲方职能转变，经甲、乙协商一致，现就甲方将上述房屋的管理权转让乙方一事达成如下协议：一、自签订本协议之日起，甲方将位于和平区新华路2号楼两层裙楼房屋交由乙方所有和管理，房屋移交后乙方应以自己名义行使处分权（包括但不限于对外招租，签订租赁合同及收取租金等）；二、甲方于2010年6月2日与霍宝权签订书面《协议书》一份，甲方将上述房屋出租给霍宝权，现该协议已经到期。截止到合同终止日止，霍宝权尚欠拖欠租金肆拾伍万元，甲方自愿将该《协议书》项下的全部权利转让给乙方，包括但不限于追索拖欠费用、赔偿损失及要求腾房等，乙方可以自己名义提起诉讼以实现上述权利，甲方将全部该房屋的材料及与该《协议。书》相关的材料一并交给乙方，需要甲方协议办理的事项，甲方仍协议办理。
2014年4月9日，区国资办出具情况说明一份，载明原告房产管理所是依照沈和编发（1992）40号文件设立的单位，是我单位下设的事业单位，负责我单位接收管理的商业网点产权管理。负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。
另查明，2011年11月9日，被告美芳美甲公司由沈阳宝芳美芳美甲有限公司更名为沈阳美芳美甲有限公司，法定代表人为霍宝权，股东为霍宝权、刘芳。
再查明，2013年11月29日，金秋宾馆向被告霍宝权发出通知一份，载明：我单位与你签订的房屋租赁协议已于2013年7月9日到期，请你在15天之内完成搬迁工作，腾空房屋，并补齐拖欠的房租、水、电费等费用。否则，我单位将通过法律途径予以解决。2013年12月17日，金秋宾馆向霍宝权出具律师函一份，载明因霍宝权未按约履行支付租金，水电等费用的责任，多次向其催收，2013年11月29日，向其发出书面通知，要求其支付拖欠费用并腾空房屋，霍宝权未回应，霍宝权的行为已经构成严重违约，限其收到律师函7日内，交付拖欠租金、水电等费用并腾空房屋。
原审法院认为，关于原告主体资格问题。被告霍宝权与金秋宾馆签订协议书，二者之间存在房屋租赁合同关系。金秋宾馆于2014年2月10日与区国资办签订协议书将涉案房屋移交区国资办所有和管理，并约定区国资办可以自己的名义向霍宝权提起诉讼，属债权转让，依据法律相关规定，债权转让通知债务人即发生法律效力，而原告系区国资办下设事业单位，负责房屋租赁事宜，现原告向霍宝权提起诉讼，符合法律规定，原告具备本案诉讼主体资格，故对霍宝权关于原告不具备本案诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予采信。
关于原告主张二被告给付拖欠租金45万元及违约金的诉请，依据庭审中霍宝权提供的收款收据，其租金给付至2011年10月11日，故原告向其主张欠付租金应从2011年10月12日开始计算。关于租期届满时间，依据2011年5月9日金秋宾馆与霍宝权签订的协议书约定，双方合同期顺延两个月，即合同期满日期应为2013年9月9日，故对原告要求霍宝权按照合同约定标准给付2011年10月12日至2013年9月9日期间的租金287，260元的合理部分的诉请，本院予以支持。关于霍宝权提出涉案房屋没有供暖、停水、停电等抗辩，因其与金秋宾馆签订的协议书中明确约定，如霍宝权不能按期预付房屋租金或水电费、采暖费，金秋宾馆有权对其承租的房屋停水、停电或可能采取的一切措施，现霍宝权自2011年10月11日之后一直欠付租金行为符合上述条款约定，金秋宾馆对涉案房屋停水、停电及停止供暖行为亦符合合同约定，并未违约，且依据双方于2011年5月9日签订的协议书约定，霍宝权对承租房屋停止供暖的状态明知且认可，双方就此事亦达成了协议，故霍宝权现以此为由拒付租金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于霍宝权提出其存在装修损失的抗辩，因金秋宾馆向区国资办转让债权，并未转让债务承担，故霍宝权应另行向金秋宾馆主张权利，本案中不予审查。关于原告要求被告美芳美甲公司共同承担给付责任的诉请，因与金秋宾馆签订租赁协议的系霍宝权，霍宝权虽为美芳美甲公司法定代表人，但依据原告现有证据，无法证明霍宝权签订合同之行为属职务行为，故对其要求美芳美甲公司共同承担给付责任的诉请，本院不予支持。
关于原告要求解除合同诉讼请求，因该合同已于2013年9月9日终止，故已无解除之必要。合同终止后，霍宝权已无占有、使用涉案房屋的合法事由，故对原告要求被告腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求霍宝权按政府指导价标准给付租赁期满后至实际腾房之日止的租金，因原告并未提供充分证据证明该主张的合法依据，且金秋宾馆与霍宝权签订的租赁协议书中亦明确约定了租金标准，现合同期虽已届满，但霍宝权一直占用至今，故应参照合同约定的租金标准给付合同期满后至本判决确定给付之日止的占有使用费。
关于原告主张霍宝权给付欠付租金违约金的诉请，因霍宝权欠付租金行为属于违约，已经造成了原告的利息损失，故对原告要求霍宝权按照银行同期贷款利率给违约金的诉请，本院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、一百零七条、一百零九条、第二百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告霍宝权、沈阳美芳美甲有限公司将地址位于沈阳市和平区新华路2号两层楼、建筑面积550平方米的房屋腾出，交还原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；二、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2011年10月12日至2013年9月9日期间的租金287，260元；三、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2011年10月12日至2011年12月31日期间欠付租金的利息损失，以33，288元为本金，从2011年9月16日至本判决确定给付之日止；
四、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2012年1月1日至2013年6月30日期间欠付租金的利息损失，均以37，500元为本金，分别从2011年12月16日、2012年3月16日、2012年6月16日、2012年9月16日、2012年12月16日、2013年3月16日至本判决确定给付之日止；五、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2013年7月1日至2013年9月9日期间欠付租金的利息损失，以29，178元为本金，从2011年9月16日至本判决确定给付之日止；六、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2013年9月10日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算；七、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2013年9月10日至2013年9月30日期间占有使用费的利息损失，以8，630元为本金，从2013年6月16日至本判决确定给付之日止；八、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2013年10月1日至本判决确定给付之日期间占有使用费的利息损失，均以37，500元为本金，分别从2013年9月16日、2013年12月16、2014年3月16日、2014年6月16日、2014年9月16日至本判决确定给付之日止；最后时间段如不足整季度，以实际发生占有使用费数额为基数，以当季度提前半个月为起始点计算至本判决确定给付之日止。果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由霍宝权承担。
宣判后，霍宝权不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法将本案发回重审；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要上诉理由：一、事实认定部分。本案属于合同纠纷，被上诉人不是合同相对方，属于主题不适格，根本没有诉权；二、适用法律部分。一审判决适用的《合同法》第九十一条、第一百零七条、二百四十八条规定，都与本案争议不大；三、程序部分。按正常程序，一审法院应当依职权追加金秋宾馆为第三人参加，一审法院却没有这样做，属于明显的程序错误。
被上诉人房产管理所答辩称同意一审法院判决。
原审被告沈阳美芳美甲有限公司答辩称同意上诉人的意见。
本院审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。
另查明，霍宝权表示停水、停电后自行接水、通电，使用租赁房屋。
上述事实，有房产证、协议书、情况说明、辽编发（1989）27号文件、辽编发（2011）212号文件、通知、律师函、工商档案、收款收据、协议书等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于房产管理所的诉讼主体资格问题，霍宝权与金秋宾馆签订租赁协议书，二者之间存在房屋租赁合同关系。金秋宾馆与区国资办签订协议书将涉案房屋移交区国资办所有和管理，并约定区国资办可以自己的名义向霍宝权提起诉讼，属债权转让，依据法律相关规定，债权转让通知债务人即发生法律效力，而房产管理所系区国资办下设事业单位，负责房屋租赁事宜，故房产管理所具备本案诉讼主体资格，其享有金秋宾馆作为出租人的权利。
关于欠付租金问题。因上诉人自2011年10月12日起一直未支付租金，故上诉人应履行支付租金的义务，因按照金秋宾馆与霍宝权签订的2011年5月9日协议，合同期顺延两个月，故一审法院认定租金截止至2013年9月9日符合合同约定，一审法院认定上诉人应支付给上诉人的自2011年10月12日起自2013年9月9日期间的租金并无不当，本院予以维持。合同约定的租期届满后，上诉人继续占用租赁房屋发生的占用费应由上诉人承担，一审法院依据合同约定标准判令上诉人支付相应占用费并无不当，本院予以维持。
关于是否应支付欠付租金违约金问题，因上诉人与金秋宾馆签订的租赁协议约定，如不能按期支付房屋租金或水电费等，出租方有权对承租的房屋停水、停电或采取可能的一切措施，本案中因上诉人拖欠租金，案外人金秋宾馆确实采取了停水、停电措施，对上诉人使用租赁房屋造成一定影响，但因上诉人另行接水、通电，也仍继续使用租赁房屋，故上诉人应继续按约定支付租金，但鉴于停水、停电的行为属于对出租人对承租人违约行为的惩罚措施，是对违约责任的约定，故房产管理所要求上诉人支付逾期支付房租的利息的主张依据不足，本院不予支持。
关于上诉人是否应腾退房屋问题。因协议约定的租期已经届满，故一审法院认定无解除合同之必要并无不当，因合同终止，上诉人已无占有、使用涉案房屋的合法事由，故一审法院判令上诉人腾房的诉讼请求予以支持并无不当。
关于上诉人抗辩提出的装修损失等问题，因上诉人系违约方，租期届满后，上诉人应腾退房屋，故其要求被上诉人赔偿损失无合同及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出应追加金秋宾馆为第三人的主张，因本案债权转让事实清楚，故其提出的请求因无相关依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第959号民事判决第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；
二、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第959号民事判决第一项，即“一、本判决生效之日起三十日内，被告霍宝权、沈阳美芳美甲有限公司将地址位于沈阳市和平区新华路2号两层楼、建筑面积550平方米的房屋腾出，交还原告沈阳市和平区商业网点房产管理所”；
三、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第959号民事判决第二项，即“二、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2011年10月12日至2013年9月9日期间的租金287，260元”；
四、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第959号民事判决第六项，即“六、本判决生效之日起十日内，被告霍宝权给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2013年9月10日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算；
五、驳回沈阳市和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8050元，由霍宝权承担。二审案件受理费8050元，由和平区商业网点房产管理所承担2800元，由霍宝权承担5250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；