贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第255号
上诉人（一审被告）沈友华，女，1975年10月28日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）赵国富，男，1951年10月4日出生，苗族。
被上诉人（一审原告）强应莲，女，1963年10月16日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）罗宗辉，男，1980年2月8日出生，苗族。
一审被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司。
法定代表人沈友华，该公司董事长。
上诉人沈友华因与被上诉人赵国富、强应莲、罗宗辉、一审被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司（下称“皇桥假日酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院于2015年10月25日作出的（2015）碧民初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年7月31日，三原告与被告沈友华签订《房屋租赁合同》约定：甲方（原告）将其位于铜仁市碧江区火车站D区3#楼一至七层建筑面积共2200㎡的房屋出租给乙方（被告沈友华）作为商业服务用房经营使用，其中原告赵国富、强应莲共同享有房屋面积1250㎡、罗宗辉享有房屋面积945㎡；租赁期限为15年，自2010年10月30日至2025年10月31日止；前五年（2010年至2015年）每年租金为人民币63万元，其中赵国富和强应莲共同享有人民币36万元、罗宗辉享有人民币27万元；乙方在签订合同时支付甲方预付金人民币10万元（赵国富和强应莲共享有5万元、罗宗辉享有5万元），预付金可抵扣租金；甲方免除6个月租金作为乙方装修期；乙方装修期满前一次性付清本年应付房租给甲方，之后每租满1年后第一个月内付清该年租金；乙方如需对租赁房屋进行装修或改造作为酒店用途，必须征得甲方书面同意并确保房屋的结构安全，改造费用由乙方自行承担。在合同终止或解除租赁关系时，已装修的基本设施乙方不得随意拆除和破坏，由甲方无偿接收（室内的电器设备、办公用具及家具除外），改造后结构不再恢复。乙方如需加层，在不影响甲方的房屋承受能力和结构安全条件下，乙方可以加层，但因加层产生的所有费用由乙方自行承担，并依法办理相关手续，合同期内甲方不收取加层的租金，加层产权归甲方所有；乙方可以转租房屋，但需告知甲方，在不损害甲方利益的情况下，经甲方书面同意，方可转租。房屋转租时须与甲方重新签订租赁合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方所交租金不予退还，还应按照合同所约定总租金的百分之三十向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的。……；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的五倍支付滞纳金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告沈友华及皇桥假日酒店经营使用，被告沈友华在未办理相关审批手续的情况下擅自将租赁房屋加层，在事先未征得原告同意的情况下，将讼争部分租赁房屋转租给他人经营使用。在合同履行过程中，被告未按合同约定向原告支付租金。2014年10月20日，被告沈友华分别向三原告出具了“房租支付承诺”、“房租利息支付承诺”、“房租及利息支付承诺”，载明了尚欠三原告的租金及利息情况。经庭审查实，被告沈友华实际尚欠三原告房屋租金及逾期利息情况如下：欠赵国富租金人民币21万元、利息（2012年至2014年期间的房租利息）人民币42.12万元；欠强应莲租金人民币11万元、利息（2012年至2014年期间的房租利息）人民币31.12万元；欠罗宗辉租金人民币15万元、利息（2013年至2014年期间的房租利息）人民币21.96万元。上述承诺，被告皇桥假日酒店在承诺人处加盖了酒店印章。被告尚欠原告租金均是计算至2015年10月30日止，逾期付款利息计算至2014年10月20日止。庭审中，原告自愿放弃要求被告办理讼争租赁房屋加层部分的相关审批手续的诉讼请求。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。三原告与被告沈友华签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告沈友华、皇桥假日酒店经营使用，被告应按照合同约定支付房屋租金。被告未能按约支付租金，经原告催告并诉至法院后，沈友华依然没有履行给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”经三原告催收租金，沈友华于2014年11月20日分别向三原告出具承诺，并约定了给付期限。该期限届满后至今被告仍未履行给付义务，沈友华的行为侵犯了原告的合法权益，原告要求解除与沈友华签订的租赁合同，合法有据，应予支持。沈友华、皇桥假日酒店应将讼争租赁房屋及添附部分房屋返还原告，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。沈友华尚欠原告租金，其理应履行给付义务，对逾期付款利息，未违背法律禁止性规定，应予认定。皇桥假日酒店以承诺人的身份在该酒店法定代表人沈友华出具的承诺中签章，其行为属于债务承担，且系债务加入行为，与沈友华承担连带给付责任。因此，原告要求两被告连带支付尚欠租金及利息的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告沈友华承担违约金人民币318.4425万元的诉求，沈友华抗辩该约定明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金系以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不旨在严厉惩罚违约方。庭审中，原告未提供相关证据证明其损失情况，且通过被告逾期给付租金利息的形式对原告的损失已得以补偿，根据公平原则，对原告的该项诉讼请求，不予支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告办理讼争租赁房屋加层部分的相关审批手续的诉讼请求，系其对权利的处分，符合法律规定，应予准许。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：解除原告赵国富、强应莲、罗宗辉与被告沈友华于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；被告沈友华、铜仁市皇桥假日酒店有限公司于判决生效后十日内将三原告所有的讼争租赁房屋（位于铜仁市碧江区火车站D区3#楼）及添附部分房屋返还三原告；被告沈友华、铜仁市皇桥假日酒店有限公司连带支付尚欠原告赵国富、强应莲、罗宗辉的房屋租金人民币47万元及逾期付款利息人民币95.20万元，共计人民币142.20万元（其中赵国富享有人民币63.12万元，强应莲享有人民币42.12万元，罗宗辉享有人民币36.96万元）；驳回原告赵国富、强应莲、罗宗辉的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币22266元，由赵国富、强应莲、罗宗辉共同承担人民币15266元，沈友华、铜仁市皇桥假日酒店有限公司共同承担人民币7000元。
一审宣判后，一审被告沈友华不服，提起上诉。其上诉理由是，其将房屋承包给第三方的承包费，用于支付租金，被上诉人知晓，应视为认可。同时，在2014年10月20日签订房租利息支付承诺后，同年11月30日支付138万元给被上诉人，并签订三方协议将酒店承包给第三方，应视为对房屋租金达成新的协议，证明被上诉人同意与上诉人继续履行合同。因此，本案协议未达到解除条件。其向被上诉人出具的利息是按月息3%计算的，要求调减。上诉人对投资该酒店投入近6000万元，如解除协议，有失公平。请求对一审判决第一、二项改判或发回重审。
被上诉人赵国富、强应莲、罗宗辉的答辩意见是，上诉人未经其同意将房屋转租，且从不按时支付租金，要求解除合同。
上诉人沈友华二审中提交了下列证据：
1、收条三张，拟证实上诉人沈友华于2014年11月20日、2014年12月2日，支付强应莲房租47万元。于2014年12月2日支付赵国富房租37万元。
被上诉人强应莲、赵国富的质证意见是，对收条真实性无异议。强应莲称沈友华向其出具的房租欠条时间为2014年11月24日，对2014年11月20日支付的37万元房租，已经扣减。
2、支付明细单，拟证实上诉人沈友华已支付被上诉人罗宗辉共计120万元。
被上诉人罗宗辉的质证意见是，其认可沈友华于2014年12月2日、9日支付的共计55万元，该款应先抵扣利息后再抵扣房租。
本院经审查认为，对上诉人沈友华提交的1号证据，被上诉人强应莲、赵国富无异议，予以认定。对上诉人沈友华提交的2号证据，被上诉人罗宗辉仅认可其两笔款55万元，对其余款项，沈友华未提供相应票据予以佐证，故只认定55万元的付款。沈友华虽未参与一审庭审，但一审法院根据赵国富、强应莲、罗宗辉三人在庭审中自认，而认定的房租及利息金额，与沈友华向赵国富、强应莲、罗宗辉三人出具的房租及利息支付承诺扣减上述支付款项后的金额一致。故对一审法院认定的房租及利息予以认定。
经审理查明，本院二审对一审法院查明的事实，予以确认。另查明，2014年10月20日，上诉人沈友华和铜仁市皇桥假日酒店有限公司为被上诉人罗宗辉出具的房租利息支付承诺中载明，2013年、2014年17万元房租利息两年122400元，2014年27万元利息97200元，承诺于2015年1月30日支付完毕，如未能支付，同意合同执行并退回房屋。2014年10月20日，上诉人沈友华和铜仁市皇桥假日酒店有限公司为被上诉人赵国富出具的房租支付承诺中载明，2012年房租4万元、2013房租18万元、2014年房租18万元，承诺于2014年11月30日支付完毕，如未能支付，同意按合同执行并退回房屋。赵国富和强应莲的利息，均是按赵国富2012年—2014年房租金额为基数进行计算的。二审中，沈友华和赵国富、强应莲、罗宗辉均认可，利息是按月息3%进行计算的。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人沈友华与被上诉人赵国富、强应莲、罗宗辉签订的《房屋租赁合同》合法有效，沈友华应按约定按时支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，沈友华未按合同约定支付赵国富、强应莲、罗宗辉租金，并向三人出具书面承诺，再次约定了支付时限，且承诺如到期不支付退回房屋。现沈友华到期仍未能支付赵国富、强应莲、罗宗辉的租金及利息，一审法院据此解除本案《房屋租赁合同》并无不当。关于沈友华提出，其将房屋承包给第三方的承包费，用于支付租金，被上诉人知晓，应视为认可。同时，在2014年10月20日签订房租利息支付承诺后，同年11月30日支付138万元给被上诉人，并签订三方协议将酒店承包给第三方。因此，本案协议未达到解除条件。上诉人对投资该酒店投入近6000万元，如解除协议，有失公平的上诉理由，由于沈友华未提供证据证实其按时向被上诉人支付租金，也未提供证据证实第三方代其向被上诉人付清租金。故该上诉理由不成立，不予支持。关于沈友华提出，其向被上诉人出具的利息是按月息3%计算，要求调减的上诉理由，根据《最高人民法院印发﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥的通知》第六条的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。本案双方当事人以月息3%计算利息，已超过银行同类贷款利率四倍，对超过部分不予支持。故该上诉理由成立，予以支持。一审法院全额支持利息不当，应予纠正。
综上，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但房租的利息金额支持不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持铜仁市碧江区人民法院（2015）碧民初字第1205号民事判决主文第一、二、四项内容。即“解除原告赵国富、强应莲、罗宗辉与被告沈友华于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；被告沈友华、铜仁市皇桥假日酒店有限公司于判决生效后十日内将三原告所有的讼争租赁房屋（位于铜仁市碧江区火车站D区3#楼）及添附部分房屋返还三原告；驳回原告赵国富、强应莲、罗宗辉的其他诉讼请求。”
二、变更铜仁市碧江区人民法院（2015）碧民初字第1205号民事判决主文第三项的内容为，上诉人沈龙华、一审被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司连带支付被上诉人赵国富租金人民币21万元、强应莲租金人民币11万元和罗宗辉租金人民币15万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利息四倍计算）。
一审案件受理费人民币22266元，二审案件受理费人民币200元，共计人民币22466元。由上诉人沈友华、一审被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司共同负担人民币7100元，由被上诉人赵国富、强应莲、罗宗辉共同负担人民币15366元。
本判决为终审判决。
审判长 柳文辉
审判员 欧根昌
审判员 熊亚飞
二〇一六年一月二十九日
书记员 石 黎