湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6840号
上诉人（原审原告）：魏仁强，男，1980年9月7日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：周元满，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈胜利，男，1985年6月9日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，
被上诉人（原审被告）：沈红霞，女，1986年10月12日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区，
原审被告：武汉众成恒基房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路南将军家苑二期翠林居5-7栋1层4B室（11）。统一社会信用代码914201120630001717。
法定代表人：陈威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋正雷，湖北楚天剑律师事务所律师。
上诉人魏仁强因与被上诉人陈胜利、沈红霞、原审被告武汉众成恒基房地产经纪有限公司（以下简称众成恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
魏仁强上诉请求：1、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初534号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由陈胜利、沈红霞承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。1、上诉人与被上诉人在中介方的主导下，签订了存量房买卖合同。上诉人按照约定支付了定金5万元，在合同签署后，上诉人依约向银行申请贷款并提供资料，上诉人积极履行合同约定的义务。但被上诉人在上诉人支付定金且向银行申请贷款后明确表示不予卖房，不配合办理贷款事宜,被上诉人的行为构成了根本违约，但一审法院简单的以定金作为上诉人的实际损失，未能结合证据材料进行合理的判断，显失公平。2、上诉人有理由相信被上诉人签订买卖合同的行为系其夫妻双方共同的意思表示，被上诉人及妻子不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。居间买卖合同签订后，被上诉人陈胜利、沈红霞均应中介方的通知一并到银行协助上诉人办理银行贷款面签手续，签署了《武汉市存量房买卖合同》、《申明书》等。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，因此，被上诉人沈红霞理应承担违约责任。二、一审法院适用法律错误，不合理的诠释法律的定义，给上诉人造成了严重的损失。上诉人严格按照合同约定履行其相关义务，被上诉人违约应按照双方签订的合同第8条规定支付逾期期间的违约金，并按房屋成交价的20%向上诉人支付违约金。
陈胜利辩称，自己因急需资金而与魏仁强、众成恒基公司签订存量房居间买卖合同，沈红霞与魏仁强没有见面，也没有在合同上签字。众成恒基公司称魏仁强在银行办理完面签手续后就会支付首付款，面签当天等了很久魏仁强也没有付款，此后陈胜利就不想卖房了。陈胜利愿意补偿对方，但合同约定的违约金过高，请求驳回上诉，维持原判。
沈红霞辩称，沈红霞从来没有同意买卖房屋的事情，也一直未跟魏仁强见面。陈胜利因急需钱周转用于做生意，所以才出售房屋。沈红霞迫于在这样的情况同意配合陈胜利办理银行面签手续，面签当天众成恒基公司的工作人员称魏仁强会支付首付款。等了很久对方没有来亦没有付款，沈红霞遂将面签材料撕毁，明确表示不同意卖房。
众成恒基公司述称，双方买卖房屋合同合法有效。陈胜利在交易中明确表示可以卖房。众成恒基公司工作人员曾与沈红霞联系，沈红霞回复由陈胜利全权代理，之后在房屋交易过程中陈胜利与沈红霞均到银行办理贷款面签手续，合同有效。
魏仁强向一审法院起诉请求：1、判令陈胜利、沈红霞向魏仁强返还已支付的购房定金50000元，众成恒基公司对此债务在10000元范围内承担连带责任；2、判令陈胜利、沈红霞向魏仁强支付违约金333500元；3、判令本案诉讼费用及律师费用由陈胜利、沈红霞、众成恒基公司共同承担。
一审法院查明，陈胜利、沈红霞于2015年12月26日登记结婚。坐落于武汉市东西湖区养殖场府河堤东、马池路北天纵?半岛蓝湾一期9栋2单元10层1室房屋，建筑面积109.44平方米，不动产权证号为鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第0021774号，系由陈胜利、沈红霞按份共有，双方各占50%，该房屋存在抵押，无查封。
2017年11月26日，陈胜利（甲方、卖方）与魏仁强（乙方、买方）、众成恒基公司（丙方、经纪代理方）签订存量房居间（买卖）合同，约定甲方将坐落于武汉市东西湖区养殖场府河堤东、马池路北天纵?半岛蓝湾一期9栋2单元10层1室房屋作价1450000元出卖给乙方，付款方式为2017年11月26日付款50000元定金，其中10000元由丙方代为收取作为物业交接押金，待双方交接完房屋后由丙方退还给甲方。在乙方银行贷款审批通过后，甲、乙双方约定时间内房产交易过户当天，乙方支付甲方400000元（不含定金）作为首付款。余款1000000元乙方委托丙方办理贷款，以贷款的形式支付，贷款费用由乙方自理，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐。乙方承担契税、个税、增值税、工本费及贷款费用。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易安全性。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费36000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费36000元。甲方保证对上述房屋有完整的处分权，出售该房屋并没有侵犯第三人的权利，并保证权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。甲方应在收到全款1个月内将房屋交付给乙方，同时甲方结算该房物业管理费、水电费、煤气费等。甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按成交价的0.1%向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退还全部已收购房款并向乙方支付该房屋成交价的20%作为违约金。甲、乙、丙三方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。甲、乙双方协商一致，乙方承担垫资费用6000元，多余部分全部由甲方承担。乙、丙双方协商一致，在房产交易过户前一天乙方支付丙方150000元，包干后期费用（含契税、个税、增值税、交易手续费、贷款费用及中介费）即乙方不再出任何费用。合同还约定了其他事项。
合同签订当日，魏仁强通过支付宝向陈胜利付款40000元，向众成恒基公司工作人员陈威的个人账户付款10000元。陈胜利作为收款人、众成恒基公司作为见证人向魏仁强出具收房款50000元的收款条一张。审理中，陈胜利认可此50000元系存量房居间（买卖）合同中约定的定金。
2017年11月28日，陈威在微信群中要求陈胜利带其妻沈红霞及有关证件前往魏仁强办理贷款的银行招行武汉分行办理面签手续。在魏仁强办理面签后，陈胜利与沈红霞前往该行，形成了一张仅有魏仁强、陈胜利、沈红霞签字的内容填写处内容均为空白的武汉市存量房买卖合同和申明书/承诺书。陈胜利陈述其妻沈红霞在办理过程中不同意卖房，撕毁了其他面签材料。
2017年12月8日，魏仁强的女友刘娟通过微信表示其在没有协商好中介费前不同意解除存量房居间（买卖）合同，并要求各方于翌日下午2点前往众成恒基公司协商。
2017年12月10日，签订合同三方在众成恒基公司处进行了协商，陈胜利明确表示沈红霞不同意卖房，且沈红霞未签字，故存量房居间（买卖）合同不成立，但由于众成恒基公司坚持要求收取中介费，而魏仁强与陈胜利均不愿承担中介费，三方未解除存量房居间（买卖）合同。
2018年1月16日，魏仁强委托律师向陈胜利、沈红霞、众成恒基公司寄发律师函，以与本案相同事由要求收件人在收到律师函起三日内立即向魏仁强作出书面承诺并实际履行合同义务，办理解除抵押等手续。2018年1月23日，魏仁强向陈胜利、沈红霞、众成恒基公司寄发解除《存量房居间（买卖）合同》的通知书，要求解除存量房居间（买卖）合同。
审理中，魏仁强、陈胜利、众成恒基公司均确认存量房居间（买卖）合同中房屋买卖合同关系因收到前述解除合同通知书而解除，众成恒基公司还表示如法院确认房屋买卖合同关系解除，其愿意向魏仁强退还已收的10000元，但认为居间合同关系没有解除。
魏仁强于2018年1月30日诉至一审法院，要求如诉称，沈红霞经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案调解不成。
一审法院认为，魏仁强与陈胜利、众成恒基公司签订的存量房居间（买卖）合同从内容上看不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽涉及无权处分的情况，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，合同合法、有效。合同约定卖方违约逾期超过30日买方有权解除合同，从2017年12月10日合同三方于众成恒基公司处协商中陈胜利违反约定明确表示拒绝履行合同出卖房屋，到2018年1月23日，魏仁强向陈胜利、沈红霞、众成恒基公司寄发解除《存量房居间（买卖）合同》的通知书期间已超过30日，故认定魏仁强行使单方解除权的行为有效，买卖双方之间的房屋买卖合同关系已解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，陈胜利之妻沈红霞作为房屋共有人不同意卖房不是陈胜利的合法抗辩事由，魏仁强可要求违约方陈胜利退还已付定金50000元并承担赔偿损失。
对于损失的计算，合同约定的违约金计算方式为“甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按成交价的0.1%向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退还全部已收房款并向乙方支付该房屋成交价的20%作为违约金。”，以此方式计算出的违约金为333500元（1450000元×0.1%/天×30天+1450000元×20%），在陈胜利辩称违约金约定过高的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定为15000元（已付定金50000元×30%）。
本案中，魏仁强未提交直接证据证明沈红霞在前往招行武汉分行前对存量房居间（买卖）合同的内容是知情的，虽然沈红霞确实去过招行武汉分行办理手续，但不论从形成的材料即沈红霞签字的内容填写处内容均为空白的武汉市存量房买卖合同和申明书/承诺书还是从面签并未完成的结果来看，沈红霞在招行武汉分行期间以自己的行为明确表示对陈胜利卖房行为和形成的存量房居间（买卖）合同持反对意见，陈胜利、沈红霞夫妻双方未形成共同意思表示；同时魏仁强也未提交陈胜利收取其50000元定金系用于夫妻共同生活的证据。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，对魏仁强要求沈红霞对上述债务承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。
存量房居间（买卖）合同明确约定众成恒基公司代收的10000元系由众成恒基公司代陈胜利收取，故承担此10000元返还责任的主体仍应为陈胜利。在审理中，众成恒基公司明确表示愿意将此10000元直接返还给魏仁强，但魏仁强并未要求众成恒基公司对此10000元直接承担返还责任，还是坚持要求众成恒基公司在10000元的范围内对陈胜利的债务承担连带清偿责任，而此责任承担形式无事实和法律依据，故不予支持。
综上，对魏仁强的诉讼请求，一审法院在陈胜利向其返还定金50000元并赔偿违约金15000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。沈红霞经一审法院合法传唤未到庭应诉，不影响本案正常审理，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、陈胜利于本判决书生效后十日内向魏仁强返还定金50000元并赔偿违约金15000元；二、驳回魏仁强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3564元（已减半收取），保全费2438元，合计6002元，由魏仁强负担4919元，陈胜利负担1083元。
二审中，魏仁强提交一份其从安居客网站下载的房屋价格信息资料，拟证明案涉房屋现价值178万，陈胜利拒绝卖房导致魏仁强存在房价上涨差额部分的利益损失。陈胜利质证认为，房价上涨与本案没有关系。沈红霞质证认为房屋价格上涨是客观的，但与魏仁强无关，沈红霞始终没有同意卖房。众成恒基公司质证对该证据无异议。各方当事人对房价上涨事实均无异议，魏仁强举证目的本院予以采信。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约行使权利承担义务。魏仁强、陈胜利和众成恒基公司签署合同后，魏仁强随即支付5万元定金并向银行提供资料申请贷款，陈胜利和沈红霞虽前往银行配合办理面签手续，但陈胜利要求魏仁强在面签当天就支付首付款，该付款方式的变更不符合合同约定，且未得到魏仁强的同意，陈胜利随后明确表示拒绝履行合同义务，不同意出卖房屋，陈胜利的行为构成根本性违约应承担违约责任。案涉房屋共有权人沈红霞虽去过招行武汉分行办理面签手续，但不论从形成的材料即沈红霞在内容填写处均为空白的《武汉市存量房买卖合同》、《申明书》、《承诺书》上签字，还是从面签并未完成的结果来看，沈红霞在招行武汉分行期间以自己的行为明确表示反对陈胜利卖房，故魏仁强上诉请求沈红霞共同承担违约责任本院不予支持。
关于违约金标准的认定问题，在合同履行过程中，陈胜利签订合同时未得到沈红霞本人的亲自认可，亦是引起本案纠纷的因素之一，陈胜利的违约行为确实给魏仁强造成了一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，魏仁强与陈胜利虽在《武汉市存量房居间（买卖）合同》中约定了按房屋成交价的20%计算违约金等，但鉴于魏仁强仅向陈胜利支付了定金5万元，所付款项数额在总房款中占比较少，综合考虑合同的签订、合同履行情况及房价上涨等因素，本院将违约金酌情调整为陈胜利按房屋成交价的10%承担违约责任。
综上，上诉人魏仁强的上诉理由有理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初534号民事判决；
二、陈胜利于本判决生效后十日内向魏仁强返还定金50000元；
三、陈胜利于本判决生效后十日内向魏仁强支付违约金145000元；
四、驳回魏仁强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3564元、保全费2438元，合计6002元，由魏仁强负担3001元，陈胜利负担3001元。
二审案件受理费7128元，由魏仁强负担3564元，陈胜利负担3564元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年九月十五日
法官助理 杜 文
书 记 员 陈旭敏