浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈民初字第379号
原告：华润置地（宁波）发展有限公司，住所地：慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路。
法定代表人：谢骥，该公司董事长。
委托代理人：江晶晶，系原告员工。
委托代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。
被告：周凤山，农民。
委托代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
委托代理人：王美虹，浙江正清和律师事务所律师
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告周凤山商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月9日立案受理，依法由审判员方苏琴适用简易程序独任审理。被告周凤山在答辩期限内向本院提出管辖权异议，本院经审查认为被告提出的管辖权异议不成立，并于2013年5月20日作出裁定，驳回被告周凤山对本案管辖权提出的异议。2013年7月18日本院对本案公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人徐新源与被告周凤山的委托代理人谢银忠、王美虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司起诉称：2011年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同（以下简称购房合同）一份，被告购买原告开发的慈溪市橡树湾小区30号楼2502室房屋，双方在合同中约定：所购房屋总价款为3320004元。付款方式为合同签订当日支付房价款的30%（1000004元）；剩余部分款项由被告向银行按揭贷款获得，被告应于合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续，若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款，被告于收到银行或原告书面通知之日起十五个工作日内补足余款。当日，被告向原告支付购房款1000004元。在合同约定的时间内，被告未前往银行办理按揭贷款手续。经原告多次催告，被告不予理睬，至今既未办理按揭贷款手续，也未支付余款。现原告诉至本院，要求被告即时支付购房款2320000元，并支付自2012年8月4日起至生效判决确定的履行日止、按日万分之二计算的逾期付款违约金；本案诉讼费用由被告承担。
被告周凤山答辩称：被告为改善居住条件购买原告开发的商品房。被告与原告签订购房合同时已70多岁，以为在女儿的资助下可以办理银行按揭贷款。购房合同签订后，被告支付了首付款1000004元，后多次与银行沟通按揭贷款事宜，终因被告年事已高及收入因素无法办理按揭贷款手续。原告作为房地产开发企业，应当知晓个人住房按揭贷款的办理条件，但原告与被告签订购房合同时故意隐瞒了被告不能办理按揭贷款之情势，属欺诈行为。现原告年事已高，且没有收入来源，无法办理按揭贷款，无力继续履行购房合同。其次，被告在发现自己不能办理银行按揭贷款，原告开发的橡树湾小区一期、二期商品房存在严重质量问题，以及被告所购的三期商品房与样板房面积严重不符等事实后，依法行使抗辩权，并于2012年12月18日以书面形式通知原告，解除双方签订的购房合同。被告发函时间至原告提起本案诉讼时已达六个月，在此期间原告未作任何答复，亦未向人民法院提起合同解除异议之诉。按法律规定，原、被告之间的购房合同已解除，被告无需继续履行合同。综上，被告要求驳回原告的诉请。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：
A1.商品房买卖合同一份，证明原、被告于2011年6月26日签订商品房买卖合同一份，合同对房屋总价款、房款支付方式及被告逾期付款的违约责任等事项进行了约定；
A2.销售不动产统一发票一份，证明被告仅向原告支付了1000004元的购房款；
A3.催款函件及邮寄凭证各一份，证明原告于2012年7月20日致函被告，将被告未办理按揭贷款手续及逾期付款违约等事项告知被告，并要求被告立即办理银行按揭手续或一次性补足剩余房款。
被告周凤山向本院提供以下证据：
B1.通知函及邮件详情单（复印件，系原告向法庭提交的证据副本）一份，证明被告于2012年12月18日向原告发出解除购房合同的通知；
B2.慈溪市新浦镇高桥村村委出具的证明一份，证明被告年老体弱，多次因病住院治疗，家庭经济困难。
上述证据经当事人质证，本院认证如下：
被告对证据A1的真实性无异议，但对原告主张的证明对象持有异议。证据A1具有真实性，与本案具有关联性，本院予以认定，至于该证据的证明对象，本院将结合证据的内容进行认定。被告对证据A2无异议，该证据本院予以认定。对证据A3，被告表示其真实性无法确认，且被告没有收到证据中的函件。本院认为，证据A3具有真实性，本院予以认定。原告对证据B1的真实性无异议，但认为被告未在通知函上签名，且通知函反映的解除合同条件不成立。原告对证据B1的真实性无异议，该证据的真实性及证据反映的事实本院予以认定，至于原、被告之间的购房合同是否已解除，本院将综合全案事实进行认定。原告对证据B2的真实性无异议，但认为该证据反映的事实是否属实并不确定，该证据不能证明被告没有能力继续履行购房合同。证据B2系原件，该证据反映的事实本院予以认定。
根据本院认定的有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2011年6月22日，原、被告签订了编号为20110600251号的商品房买卖合同（含相关附件）一份。双方在合同中约定：被告购买原告开发的橡树湾小区30号楼2502室商品房，建筑面积176.50平方米，总价款3320004元。被告须在合同签订当日支付房价款的30%（1000004元），剩余款项以银行按揭贷款方式支付。被告应于合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续；若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款，被告于收到银行或原告书面通知之日起十五个工作日内补足余款。被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，……；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止、每日按应付款万分之二支付逾期付款违约金。原告应当在2014年6月30日前向被告交付符合相关条件的商品房。购房合同另对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了购房款1000004元。后被告未按合同约定办妥银行按揭贷款。2012年7月20日，原告致函被告，称：被告未按约定在购房合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续；经原告多次催告，被告仍未办妥按揭贷款手续，逾期付款违约金已经开始起算；为保障被告权益，被告务必立即办妥按揭贷款手续同意银行放款或一次性补足购房余款，否则原告将采取司法途径确保合同依约履行。2012年12月18日，案外人岑佰其将终止购房合同通知函（该通知函以橡树湾小区三期业主名义出具）及部分房屋买受人签名表（被告女儿周央君也签了名）寄送给原告，称：橡树湾小区三期房屋尚未结顶，致使业主在购房合同约定的时间内无法办理按揭贷款手续；橡树湾小区一期、二期房屋存在严重质量问题；三期中的39号楼在建房屋与样板房面积相比严重缩水；业主曾就上述问题向原告及相关政府部门反映，但原告未作任何答复；基于上述理由，业主有权终止继续履行付款义务，并终止履行购房合同。本案审理期间，被告所在村委出具证明一份，称被告现年老体弱，近二年住院多次，无经济收入且家庭经济困难。
本院认为：原、被告签订的商品房销售合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告在购房合同中约定被告在合同签订当日支付首付款，剩余房款由被告在约定时间内通过银行按揭贷款方式支付，同时明确若按揭贷款不足或无法办理按揭贷款，被告应当在收到银行或原告的书面通知之日起十五日内补足余款。该约定表明被告在签订购房合同时已经预见到购房合同履行期间银行放贷金额不足或无法办理按揭贷款的可能，并明确此情形下的付款方式，即补足余款，被告应当按照该约定履行付款义务。被告辩称其年事已高且无收入来源，不仅无法办理银行按揭贷款，也无能力继续履行合同。本院认为，即便被告无法办理银行按揭贷款的主张属实，根据前述付款方式的约定，被告应当在原告书面通知之日起十五日个工作日内以补足余款方式支付剩余房款。债务人未履行金钱债务，债权人可要求债务人履行；非金钱债务在法律上或事实上不能履行、债务标的不适合强制履行或履行费用过高等情形下，债权人不能要求债务人强制履行。本案中，被告作为房屋买受人，其在购房合同中负担的债务为金钱债务，不是非金钱债务，此债务不存在履行不能情形。故被告的上述辩称意见于法无据，本院不予采纳。本案中，被告支付首付款后，未按合同约定办理银行按揭贷款手续，且经原告催告后仍未在约定时间内补足剩余购房款，已构成违约。原告要求被告支付剩余购房款2320000元的诉请符合法律规定，本院予以支持。至于被告的违约责任如何承担问题，本院认为，被告未按约办理按揭贷款手续，原告于2012年7月20日致函被告，要求被告立即办妥按揭贷款手续或一次性补足购房余款，综合购房合同约定的剩余房款的支付期限、原告催告被告办理按揭贷款手续或补交剩余房款的时间、原告催告函的合理交邮时间，本院酌定被告应当在2012年8月10日前支付剩余购房款。现被告逾期付款距今已逾300多天，按购房合同约定被告应当自逾期付款之日起以应付款项为基数、按日万分之二的标准支付原告逾期付款违约金。原告要求被告自2012年8月4日起至生效判决确定的履行日止、按日万分之二支付逾期付款违约金，该诉请中符合法律规定的部分本院予以支持，其余部分本院不予支持。
被告另辩称其于2012年12月18日书面通知原告，解除双方签订的购房合同，而原告在法定期限内未提起合同解除异议之诉，原、被告签订的购房合同已解除，无需继续履行。对此，本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。合同解除权系合同当事人享有的合同权利之一，当事人在行使此项权利时亦应遵循诚实信用原则，即当事人在出现法律规定或合同约定的合同解除事由时依法行使合同解除权，或者在前述事由未出现时与对方当事人协商解除合同。当事人行使约定解除权和法定解除权时应当提供合同约定的解除条件成就或具备法定解除事由的初步证据。本案中，案外人岑佰其寄送给原告的终止购房合同通知函中列举的合同解除事由既非原、被告签订的购房合同约定的解除条件，也无证据证明已构成法定的合同解除事由，该通知函不能产生解除合同的法律效力。此外，原告在购房合同履行期间，不仅向被告发出催告函，明确要求被告即时办理银行按揭贷款手续或一次性补足剩余购房款，而且通过诉讼方式来主张自己的权利，该行为表明原告不愿解除与被告签订的购房合同。被告的此项辩称意见不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告周凤山应于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（宁波）发展有限公司购房款2320000元，并自2012年8月11日起至本判决确定的履行日止、按日万分之二支付逾期付款违约金；
二、驳回原告华润置地（宁波）发展有限公司的其余诉讼请求。
若未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26750元，减半收取13375元，由原告华润置地（宁波）发展有限公司负担15元，由被告周凤山负担13360元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 员 方苏琴
二〇一三年七月二十九日
代书记员 张 严
附：一、本判决所适用的相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、申请执行的规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。