广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15677号
上诉人（原审原告）：董殿军。
委托代理人：安星，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新世界房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟，董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作有限公司。
法定代表人：杨穗生，董事长。
两被上诉人共同委托代理人：委托代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人董殿军因与被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）、深圳市西岭股份合作有限公司（以下简称“西岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
董殿军上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判新世界公司、西岭公司向董殿军支付迟延交房的违约金94814.76元；3、本案的全部诉讼费用由新世界公司、西岭公司承担。
事实和理由：一审判决认定事实错误导致判决错误。一、一审判决关于房产交付的时间认定是错误的。本案中，董殿军与新世界公司、西岭公司在（（深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条第三款中明确约定钥匙收条是房地产实际交付的凭据。一审判决根据湖南省XX工程有限公司的一纸情况说明认定该公司已经在2014年12月20日代董殿军收楼，而忽略董殿军在2015年底签署钥匙收条这一事实，导致本案中关键事实认定错误。其错误具体表现为如下几点：（一）从董殿军签署的《装修改造委托书》来看，其与湖南省XX工程有限公司的承揽关系形式上有缺陷，实际上未履行，不能认定双方的承揽合同关系成立。首先，装修改造是一个承揽合同关系，应当以双方形成合意为成立标准，该委托书仅是董殿军单方签字，未形成双方合意。因此，从形式上看，该委托书并不是双方合意的表示。其次，董殿军未实际支付委托书中提及的装修费用，湖南省XX工程有限公司也无法证明实际履行了“加盖混凝土楼板”的义务，甚至委托书中提及的附图都不存在，因此，从实际履行情况来看，双方也没有实际履行该“合同”。湖南省XX工程有限公司出具的情况说明称其已经履行“加盖混凝土楼板”的义务，该公司作为XXXX的施工单位根本无法说明进入房产现场是在履行新世界公司、西岭公司委托的施工义务还是在履行“加盖”的义务。至于该委托书的双方主体间根本都不认识、不管房屋面积大小费用都是5000元，这种种不合理之处，都足以说明委托书中所述的装修改造事实并不存在，新世界公司、西岭公司蒙骗董殿军签订该委托书，只是为了推卸延迟交房的法律责任。董殿军的代理人在庭审过程中对此做了重点论述，一审判决却在这方面惜墨如金，对一审董殿军代理人的意见只字未提。因此，对于一个形式上不成立，实际上未履行且存在种种不合理之处的委托书，不能认定双方的承揽合同关系成立。（二）从委托书的内容来看，湖南省XX工程有限公司无权代业主领取房产钥匙，更无权代业主收楼。根据该委托书第四条的约定，“如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”，然而，在一审庭审过程中新世界公司、西岭公司已经出具大量证据证明了董殿军出席了入伙仪式，那么由湖南省XX工程有限公司代为领取钥匙的依据又在哪。因此，即使董殿军与湖南省XX工程有限公司之间承揽合同关系合法有效，湖南省XX工程有限公司也无权代替董殿军领取钥匙。另外，根据该委托书，湖南省XX工程有限公司领取钥匙的权利，仅限于进入物业现场进行装修改造，而收楼需要办理交付房屋、签收相关文件并出具收楼意见书等一系列相关手续。因此，湖南省XX工程有限公司领取钥匙的权利并不等于代董殿军收楼的权利，一审判决中却将此混为一谈。在董殿军已经出席入伙仪式的情况下，湖南省XX工程有限公司根本无权代为签收钥匙，即使有权代为签收钥匙也不等于有权代为收楼。该公司的情况说明并不能证实新世界公司、西岭公司已经履行交付房屋的义务。（三）从证据的证明力规则来看，书证的证明力大于证人证言，一审法院却反其道而行。一审法院据以认定房屋交付时间的证据为新世界公司、西岭公司提交的湖南省XX工程有限公司出具的情况说明。但是，该情况说明出具的主体，即湖南省XX工程有限公司是本案新世界公司、西岭公司的总包单位和承建单位，与新世界公司、西岭公司有着重要的利害关系，同时，该公司仅能提供一纸书面说明，无正当理由未能出庭作证详细说明房屋的交付情况或者提供钥匙收条等凭证来证明一千多户房屋交付的手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第六十九条的规定，这种证据作为认定房屋交付的依据有失妥当。另外，董殿军在一审过程中提交的钥匙收条属于书面证据，该书面证据是根据合同约定和交易习惯产生的，并且能确切证明董殿军与新世界公司、西岭公司实际交楼的时间。书面证据的证明力应当大于言辞证据，一审法院不采信钥匙收条，却采信该情况说明，与最高院的证据规则规定相悖，导致房屋交付时间这一事实认定错误。二、一审判决认为房产在2014年12月20日符合交付条件的认定是错误的。（一）一审判决认为涉案房屋取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》是房屋交付需要符合的唯一条件，这一认定有误。本案中《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定新世界公司、西岭公司在交付房产时应当通过建设工程竣工验收，即房屋的整体工程应当竣工，并具备基本的使用条件。一审法院也据此在判决中认为XXXX的主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格，满足交付使用条件。但是，涉案房产的交付条件不应当仅仅是要求整体建筑工程的完工，还要符合国家标准和行业标准，符合一般人对房屋的使用标准，即每户的房产应当实际竣工，即每户的区域界线明显、供应水电正常、交通道路通畅、与施工场地有明显分界隔离设施等。房屋只有在满足前述条件时方具备使用功能，能满足买受人签订房屋买卖合同的目的，这是双方合同的应有之意，也是买卖合同关系中标的物应达到的最基本的要求。但事实上，在新世界公司、西岭公司声称交付房屋的时候（2014年12月20日）房屋并不具备以上功能。以燃气供应为例，双方在购房合同的附件六中明确约定要能供应燃气，但是，在2014年12月20日房屋并不能供应，直到实际交付房屋后（2015年12月），董殿军去燃气公司申请开通燃气时，被告知由于新世界公司、西岭公司未将相关资料提交给燃气公司，燃气无法供应。同时，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条约定了新世界公司、西岭公司交付房产时应当同时交付相关文件，否则视为不符合交付标准。其中《收楼意见书》是在房屋正式交付前由买受人签署确认的，在整体建筑竣工时买受人不可能签署。由此得知，第十条中提及相关文件的交付也要求涉案房屋具备可区分性和使用价值。在建筑整体竣工之时的房屋并不符合该合同第十条暗含的交付标准。因此，涉诉房产是否具备交付条件应当以不动产权证中载明的“竣工日期”（2015年8月17日）来确定，在该竣工日期之前，房产根本不具备交付条件，新世界公司、西岭公司显然无法在此之前将房产实际交付给董殿军。因此，根据双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，房产交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，但这仅是双方约定的交房条件之一，一审判决却将此认定为唯一的交房条件，并按照取得竣工验收备案回执的日期确定房屋在2014年12月19日符合交付条件有误。（二）如果房屋在2014年12月20日新世界公司、西岭公司交付给董殿军时已经竣工验收，具备使用功能了，那么在实际操作过程中湖南XX工程有限公司又何来的空间对每户均进行加建。一审判决一方面认定新世界公司、西岭公司交付房屋时房屋符合交付标准，同时又认定湖南XX工程有限公司对涉案房产进行了装修改造，实际上履行了该《装修改造委托书》上的义务，这在逻辑上是相互矛盾的。综上所述，新世界公司、西岭公司在合同约定的时间内未实际履行房屋交付的义务，甚至该涉案房产都不具备交付的条件，因此新世界公司、西岭公司应当承担逾期交付房产的违约责任。一审法院放任新世界公司、西岭公司的违约行为，导致董殿军的合法权益遭到侵犯后未能得到及时的救济。请求贵院纠正一审法院的错误判决，支持董殿军的诉讼请求。
新世界公司、西岭公司辩称：一、涉案的房产是在2014年12月19日取得了罗湖区住建局颁发的收楼回执，符合双方合同第九条第一款约定的条件，从回执看，涉案楼盘已通过消防等一系列的竣工验收。二、董殿军确认签署了装修改造委托书，在一审中质证环节，对其真实性没有异议，清楚载明董殿军委托案外人对涉案房屋进行装修改造，也就是在买卖合同约定的面积上进行有限扩充等改造工作。董殿军在签署之时，就知晓该事实，董殿军主张2015年8月31日前交付房产，正是约定的案外人装修改造完成的时间，该装修改造委托事宜从结果看是为董殿军的利益而为，且装修改造工作事实已完成。三、涉案楼盘是在2014年12月16日进行了入伙公告，在12月19日在商报上进行了入伙宣传，12月20日进行了入伙仪式，新世界公司、西岭公司及时向董殿军发出了入伙通知书，董殿军并在2014年12月20日办理了入伙物业管理手续，综上所述，本案不存在逾期交楼的事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以驳回。
董殿军向一审法院起诉请求：1、新世界公司、西岭公司向董殿军支付迟延交房导致的违约金94814.76；2、新世界公司、西岭公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：一、新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区XXXX的开发建设单位。2013年11月8日，新世界公司、西岭公司作为出卖人，与董殿军作为买受人，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定董殿军向新世界公司、西岭公司购买位于深圳市罗湖区路XXXX第7座29层1004号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积74.79平方米，转让成交价为人民币2604801元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。
二、上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，董殿军向XXXX工程总承包施工单位湖南省XX工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方以现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；……7、本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。
三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，董殿军依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，XXXX取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，新世界公司在深圳商报上刊登XXXX《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2014年12月10日，新世界公司通过邮政快递方式向董殿军发出《入伙通知书》通知董殿军办理和伙手续，入伙时间为2014年12月20日。
四、本案，董殿军、新世界公司、西岭公司对新世界公司、西岭公司是否履行了房产交付义务存在争议。
董殿军称，新世界公司、西岭公司于2014年12月20日通知入伙时，涉案房产连大门都没有，根本不具备交付条件。董殿军为证明涉案房产的实际交付时间为2015年12月1日，向一审法院提交一张收据，该收据的内容为董殿军于2015年12月1日在XXXX物业服务中心领取了钥匙。该收据没有新世界公司、西岭公司或XXXX物业服务中心的签章，新世界公司、西岭公司对该收据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
新世界公司、西岭公司称，其在通知小业主办理入伙时即2014年12月20日已履行了房产交付义务，交房时涉案房产是有大门钥匙的，至于没有要求董殿军出具涉案房产的钥匙收条，则是因为董殿军要委托湖南省XX工程有限公司进行装修从而简化了交接手续。新世界公司、西岭公司为证明其已于办理入伙时将涉案房产交付湖南省XX工程有限公司用于装修改造，向一审法院提交了由湖南省XX工程有限公司出具的《关于XXXX竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省XX工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司XXXX项目的施工方。XXXX建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在XXXX项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工’。故在XXXX项目入伙时，本公司就代业主到XXXX的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”
五、董殿军、新世界公司、西岭公司亦对XXXX竣工时间及具备交付条件的时间点存在争议。董殿军称，根据涉案房产不动产权证，XXXX竣工时间应为2015年8月17日，因此XXXX只有在2015年8月17日之后才具备交付条件。董殿军为证明该主张，向一审法院提交了涉案房产的不动产权证，该不动产权证中的“权利在其他状况”一栏记载：竣工日期为2015年8月17日。新世界公司、西岭公司称，不动产权证记载的“竣工日期为2015年8月17日”，是指XXXX全方面包括规划竣工验收、绿化竣工验收等均符合验收条件之后的竣工验收日期，而不是指《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》的日期，XXXX于2014年12月19日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之后已具备交付条件。
一审法院认为，董殿军、新世界公司、西岭公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依《深圳市房地产买卖合同（预售）》之约定，新世界公司、西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给董殿军，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案新世界公司、西岭公司已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就，为此，新世界公司、西岭公司于2014年12月10日通知董殿军于2014年12月20日办理入伙手续，符合合同约定和法律规定。董殿军以涉案房产的不动产权证中载明“竣工日期为2015年8月17日”为由主张涉案房产在2014年12月20日尚不具备交付条件，该主张与合同约定不符，且新世界公司、西岭公司于2014年12月19日《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之前，已取得XXXX的主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证，XXXX整体已具备上述基本的交付使用条件，为此，对董殿军该诉讼主张，一审法院不予采纳。本案主要争议焦点是涉案房产交付日期的认定。
就该争议焦点，一审法院认为，根据合同约定，新世界公司、西岭公司向董殿军交付房产时，董殿军应当向新世界公司、西岭公司出具钥匙收条，该收条视为房产实际交付的凭据，而本案董殿军并未在通知入伙之时即2014年12月20日向新世界公司、西岭公司出具钥匙收条。但是，董殿军在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，向XXXX工程总承包施工单位湖南省XX工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省XX工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。董殿军在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”，《装修改造委托书》还明确完成装修改造的截止日期为2015年8月31，在此情况下，由于装修改造原因，董殿军已不可能在2015年8月31日之前实际使用房产，董殿军在出具《装修改造委托书》时对此应当预见到，而新世界公司、西岭公司于2014年12月20日通知入伙时直接向湖南省XX工程有限公司交付房产用于装修改造，符合董殿军的合同利益。鉴于湖南省XX工程有限公司已向一审法院作出情况说明，表明其在XXXX入伙时就代表业主到的XXXX物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工，因此，新世界公司、西岭公司关于其于2014年12月20日通知入伙时已履行房产交付义务的抗辩主张，一审法院予以采纳。至于湖南省XX工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付董殿军使用问题，则属于湖南省XX工程有限公司与董殿军之间的委托装修合同关系，不涉及新世界公司、西岭公司的违约责任承担。综上，本案新世界公司、西岭公司不构成违约，董殿军的诉讼请求是建立在新世界公司、西岭公司违约事实成立的基础之上的，因此，对董殿军的诉讼请求，一审法院不予支持。
判决：驳回董殿军的诉讼请求。本案一审受理费人民币2170元，由董殿军承担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，董殿军与新世界公司、西岭公司之间签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。
根据涉案合同约定，新世界公司、西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给董殿军，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并应向董殿军发出《入伙通知书》。本案中，新世界公司、西岭公司已于2014年12月10日通知董殿军于2014年12月20日办理入伙手续，涉案房产所在项目也于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即在双方约定的房屋交付期限内，涉案房产已经具备了合同所约定的交付条件。董殿军关于涉案房产是否具备交付条件应根据不动产权证载明的竣工日期(2015年8月17日)予以确定、涉案房产在2014年12月20日有部分使用功能仍不具备的上诉理由，缺乏充分的合同依据及事实依据，本院对此不予支持。在涉案合同履行过程中，虽然双方未在约定的交付期限内直接办理房产钥匙的交接手续，但根据董殿军向涉案房产所在项目工程总包单位湖南省XX工程有限公司出具的《装修改造委托书》，董殿军实际已授权湖南省XX工程有限公司在涉案房产办理入伙手续时代为向物业管理公司领取房产钥匙并直接进入房产进行施工，湖南省XX工程有限公司对此亦出具了《关于XXXX竣工后装修改造事宜的情况说明》对上述情况予以印证，而董殿军也未提供相反证据证明在新世界公司、西岭公司通知董殿军办理入伙手续之时即已对湖南省XX工程有限公司代为领取钥匙的行为提出了异议，因此，董殿军关于其与湖南省XX工程有限公司之间的承揽合同关系并未成立也未实际履行，湖南省XX工程有限公司无权代其领取钥匙的上诉意见依据不足，本院不予采纳。原审法院认定新世界公司、西岭公司已经按约履行了房产交付义务，并据此驳回董殿军关于支付迟延交房违约金的诉讼请求，实体裁判处理并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，董殿军的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2170元，由上诉人董殿军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。