陕西省城固县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0722民初896号
原告（申请执行人）城固县某某小额贷款有限责任公司。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人王某，该公司总经理。特别授权委托代理。
委托代理人郭某某，该公司业务经理。特别授权委托代理。
被告（案外人）某某某股份有限公司。
法定代表人单某某，该公司董事长兼总经理。
委托代理人关某，陕西维恩律师事务所律师。特别授权委托代理。
委托代理人摆某某，该公司法务人员。特别授权委托代理。
被告（被执行人）汉中某某房地产开发有限公司。
法定代表人曹某某，该公司执行董事。
原告城固县某某小额贷款有限责任公司（以下简称某某小额贷款公司）与被告某某某股份有限公司（以下简称某某某公司）、汉中某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某小额贷款公司委托代理人、被告某某某公司委托代理人和被告某某公司法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某小额贷款公司诉称，2012年10月9日，原告与被告某某公司签订了借款金额300万元的借款合同，合同约定利息为月息2分，期限7个月，至2013年5月8日止。到期后，被告某某公司提出展期至2014年6月28日，展期合同到期后，被告某某公司仍未还款，原告于2014年10月20日向城固县人民法院申请诉前保全，次日，城固县人民法院做出（2014）城民保字第00015号民事裁定书，查封被执行人某某公司位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”一层临文化路由东向西第一、二间商业门面房。2014年11月20日经城固县人民法院主持调解，原告和被告某某公司达成调解协议，但被告某某公司仍未按调解协议约定履行还本付息义务。2016年7月7日，城固县人民法院又出具（2016）陕0722执381号执行裁定书，对以上查封标的进行了续查封。2017年1月17日，被告（案外人）某某某股份有限公司对已查封的“某某央座”一层临文化路由东向西第二间商业门面房提起执行异议申请，城固县人民法院于2017年2月24日做出（2017）陕0722执异字第001号执行异议裁定书，中止对“某某央座”一层临文化路由东向西第二间门面房的执行。原告认为：1、被告某某某公司称2012年4月2日至2014年11月13日分五次付清购房款660万元，而其提交的2014年10月21日前三次各付100万元的交易双方为洪某和曹某某；2014年10月24日、11月12日所交300万元、60万元交易双方分别为曹某某和张金梅、孙丽娟，交易双方均非合同当事人，且后二笔交易时间均在2014年10月21日法院查封措施之后，被告某某某公司付清房款之说不成立。2、被告某某某公司对所购房屋定制安装电动卷闸门及某某某专卖店门头，只是一种装潢行为，不是实际占有使用行为，此行为是在法院查封后作出，被告对依法查封的标的物进行装潢，明显违反法律，属非法占有。3、二被告于2014年4月2日签订购房合同时，被告某某公司没有取得“某某央座”《商品房预售许可证》，购房合同签订后也没有到房管部门进行备案登记，该购房合同无效，交易的房产所有权依旧属被告某某公司所有，被告某某某公司对被查封的标的物主张所有权没有真实性和合法性，城固县人民法院执行该房产的行为正确合法。4、被告某某某公司对欲购买的房屋没有《商品房预售许可证》，而签订购房合同，具有审查不严、殆于履行购买手续的主观过错；在给付购房款中，殆于质疑款项不转给被告某某公司而转给曹某某私人银行账户；殆于了解法院对所购房屋张贴公告、封条的事实，不及时提出异议申请。上述事实证明被告某某某公司无论在购房合同签订和履行过程中，还是在城固县法院的诉讼程序中，均具有过错。综上所述，被告某某某公司与某某公司签订的《购房合同》无效，所购房屋所有权没有从被告某某公司变更为被告某某某公司所有。城固县人民法院做出的（2017）陕0722执异字第001号裁定书错误。故提起执行异议之诉，请求：1、判令被告某某某公司不享有足以排除强制执行的民事权益；2、准许继续执行所有权属被告某某公司位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”一层临文化路由东向西第二间（建筑面积149.424平方米）商业门面房。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、某某公司与某某小额贷款公司的借款合同，证明双方于2012年10月9日签订了五份借款合同，各份借款60万元，共计借款金额300万元；2、借款借据五份，证明2012年10月10日某某公司出具了五份借款凭证，借款金额共计300万元；3、转账支票存根二份，证明2012年10月10日某某公司收到借款300万元。该组证据证明某某公司借款300万元的真实性。第二组证据：（2014）城民初字第01540号民事调解书，证明2014年11月20日，城固县人民法院对某某小额贷款公司与某某公司借款合同纠纷一案，经调解，双方达成了分期还款协议。第三组证据：1、（2014）城民保字第00015号民事裁定书，证明2014年10月21日，城固县人民法院裁定查封被申请人某某公司所有位于城固县文化路与西环二路“某某央座”某层临文化路由东向西第N间（建筑面积121.828平方米）、第N+1间（建筑面积149.424平方米）商业门面房；2、送达回证及协助执行通知书，证明2014年10月21日城固县人民法院向某某公司送达了民事裁定书，同日向城固县房产管理局送达了裁定书及协助执行通知书，限制为上述两间门面房办理预售许可证及房屋过户手续。第四组证据：查封公告及封条图片，证明2015年11月30日城固县人民法院对实物房产查封并对外公告，2016年6月28日，城固县人民法院对被查封的门面房张贴封条。第五组证据：1、土地使用证，证明2011年10月11日，某某公司取得“某某央座”项目国有土地使用证；2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明某某公司分别于2012年11月21日和2012年11月28日取得“某某央座”项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、房管局证明一份，城固县房产管理局2017年2月8日证明证实，某某公司开发的“某某央座”项目，未办理《商品房预售许可证》。第六组证据：某某某公司出具的售房合同书，证明2012年4月2日某某某公司与某某公司签订的售房合同书，无某某某公司印章，该合同在仅有“某某央座”项目土地使用证而无其他相关许可证的情况下签订的，不具有法律效力。第七组证据：某某某公司提供的银行转账付款凭证及某某公司开具的收据，证明付款未按照合同约定的时间付款，付款人都是个人与曹某某的往来转账，不能证明是某某某公司向某某公司付的购房款。第八组证据：某某某公司提供的自己安装卷闸门及喷绘广告收据，证明某某某公司不是合法取得房屋，某某某公司没有实际占有。
被告某某某公司辩称：1、我公司申请执行异议完全符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，享有排除强制执行的民事权益。2012年4月2日，我公司与某某公司签订购房合同，约定总房款660万元，合同签订后，我公司分别于2012年4月2日至2014年11月13日分五次交清全部房款660万元。法院查封裁定于2014年10月21日做出，我公司在此之前已经付清全款；我公司与某某公司签订购房合同时并不知道该房屋无预售许可证，法律并未规定购房者有审查房屋预售许可证等相关证件的义务，对此我公司不存在任何过错；2016年6月18日，我公司安装了电动卷闸门及某某某专卖店门头，具有实际控制该房屋、使用经营明确的意思表示，构成占有。2、无预售许可证的房屋依法不得交易，无法按照执行程序规定进行评估、拍卖，无法完成不动产权转移登记手续，被作为执行标的没有法律依据，城固县人民法院对涉案的没有预售许可证的房屋查封不符合法律规定，故中止对该房屋的执行是合法的、恰当的。3、某某公司与我公司签订购房合同时尚未取得处分权，但合同是双方自愿签订的，不应认定无效；且购房合同是否有效并非是足以排除强制执行民事权益的必要条件。4、原告与某某公司签订的《借款合同》约定以某某公司某某园房地产项目1、2、3、4、5号楼的开发经营权价值1175万元作为抵押，饶某某承担连带担保责任，足以偿还原告欠款，但原告跳过抵押权、担保权，直接扣押某某公司没有预售许可证的房屋，超额扣押，没有法律依据。5、原告查封的一号商铺足以偿还欠款，又查封我公司购买的商铺属超额查封，没有事实和法律依据。6、本案所涉及房屋未登记，不涉及公示效力的问题，不能因该房屋登记为某某公司所有而造成我公司损失。7、我公司对涉案房屋合法占有，受《物权法》保护。综上所述，我公司依法享有足以排除对涉案房屋强制执行的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
被告某某某公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据：“某某央座”售房合同书，证明2012年4月2日洪某作为某某某公司陕北区域总代理与某某公司签订了购房合同；该购房合同对涉案的房屋面积、单价、房屋坐落位置、交款方式及违约责任都有明确约定，该购房合同合法有效。第二组证据：某某某公司情况说明、某某某公司对洪某授权文件及付款审批表复印件，证明洪某自2002年至2012年7月1日任某某某公司陕北区域全权代理；洪某在2012年4月2日有权代理某某某公司签订购房合同，该合同某某某公司一直予以认可并按约定履行、支付购房款。第三组证据：付款凭证（5张收款收据）总金额660万元，证明某某某公司已按合同约定交纳了购房款660万元，某某公司出具了收款收据。第四组证据：某某某公司安装卷闸门、装潢某某某专卖店招牌的收款收据、封条、照片，证明2016年6月18日某某某公司对争议房屋实际占有后，法院于2016年6月28日张贴的封条。
被告某某公司辩称：1、我公司借某某小额贷款公司300万元属实，月息9万元；我公司与某某某公司签订购房合同也属实。某某某公司在本案中是无辜的，是善意的第三人。2、某某某公司交清购房款后，我公司已将房屋交某某某公司实际占有。3、某某园小区1
--5号楼的开发经营权为我公司从某某小额贷款公司贷款已做了抵押担保，某某小额贷款公司保全查封属超标的查封。4、某某某公司的购房手续正在办理当中。
被告某某公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据：中国农业银行交易明细清单4份，证明某某某公司向某某公司交付购房款660万元。第二组证据：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明某某公司是合法开发。第三组证据:收款收据存根5张，证明某某某公司交付购房款660万元后，某某公司出具了收据。
为查明案件事实，经原告申请，本院依法调取以下证据：1、城固县不动产登记交易服务中心不动产信息复函，证明某某公司于2011年10月11日办理了位于博望镇西环二路与文化路十字东北角“某某央座”国有出让用地使用证。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明某某公司某某央座项目于2012年11月21日取得建设用地规划许可证；同年11月28日，取得建设工程规划许可证。3、城固县博望建筑工程有限责任公司证明，证实某某公司某某央座项目于2013年5月13日开工；2014年9月26日主体工程验收；该工程至今尚未完工。
经庭审举证、质证，对本案证据认定如下：原告第一组至第八组证据，第二被告对其真实性无异议，第一被告除认为第一组证据是原告和被告某某公司签订的借款合同，与某某某公司无关，真实性无法判定，无法认定外，对原告第二至第八组证据的真实性无异议，本院对原告上述证据的真实性予以认定。第一被告的四组证据和第二被告的三组证据，质证对方对证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以认定。本院依法调取的证据，原、被告对其真实性均无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定案件事实如下：
1、2012年10月9日，原告某某小额贷款公司与被告某某公司签订了某某信贷（2012）第163、164、165、166、167号借款合同5份，总借款金额300万元，合同约定利息为月息2分，期限7个月，至2013年5月8日止。到期后，被告某某公司提出展期至2014年6月28日，展期合同到期后，被告某某公司未还款。2014年10月20日，原告向本院申请诉前保全，请求对被告某某公司所有的位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”一层临文化路由东向西第一、二间商业门面房予以查封。2014年10月21日，本院（2014）城民保字第00015号民事裁定书，裁定查封了涉案房产。同日，本院依法向被告某某公司送达了该民事裁定书，向城固县房产管理局送达了该裁定书及协助执行通知书，限制为上述两间门面房办理预售许可证及房屋过户手续。
2、2014年11月20日，原告某某小额贷款公司与被告某某公司借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成（2014）城民初字第01540号民事调解书：“限被告某某公司于2014年11月30日前偿还原告借款本金100万元及8-11月利息36.6万元；2014年12月31日前偿还原告借款本金100万元；2015年1月31日前偿还原告借款本金100万元及利息（按双方约定的月息2分计息）”。
3、2015年11月30日，本院对（2014）城民保字第00015号民事裁定书裁定查封的实物房产进行查封并对外公告：“依据（2014）城民保字第00015号民事裁定书对查封的财产，查封期限2014年10月27日至2018年10月26日止，在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损坏、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任”。2016年6月，被告某某公司将被查封的涉案房产交被告某某某公司，同年6月18日，被告某某某公司对该房屋安装卷闸门及门头装潢。2016年6月28日，本院对该房产张贴封条；2016年7月8日，本院出具（2016）陕0722执381号执行裁定书，对以上查封标的进行了续查封。
4、2017年1月17日，案外人被告某某某公司对已查封的“某某央座”某层临文化路由东向西第某间商业门面房提起执行异议申请，本院于2017年2月24日做出（2017）陕0722执异字第001号执行裁定书：中止对城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”某层临文化路由东向西第某间（建筑面积149.424平方米）商业门面房的执行。2017年3月9日申请执行人原告某某小额贷款公司提起执行异议之诉，请求：判令被告（案外人）某某某公司不享有足以排除强制执行的民事权益；准许继续执行所有权属被告某某公司位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”某层临文化路由东向西第某间（建筑面积149.424平方米）商业门面房。
本院另查明如下事实：
1、2011年10月11日，某某公司取得“某某央座”项目国有土地使用证；2012年11月21日和2012年11月28日取得“某某央座”项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。该项目于2013年5月13日开工；2014年9月26日主体工程验收；止2017年2月8日某某公司开发的“某某央座”项目，未办理《商品房预售许可证》。该工程至今尚未完工。
2、洪某自2002年至2012年7月1日任某某某公司陕北区域全权代理。2012年4月2日，洪某以某某某公司之名与某某公司签订了《某某央座售房合同书》，该合同约定：购买的某某央座一楼营业房一间，（由东向西第二间）建筑面积约为148平方米，销售单价45000元每平方米，总房款660万元，分三次付款（合同签订之日付100万元；工程开工时付230万元；主体完工付330万元）。当日，洪某由其卡号6222083700001734028向曹某某个人卡号6222022606002808642汇款100万元；2013年7月15日和2013年8月26日洪某二次向曹某某卡号6228462910004346419各汇款100万元（用途城固购房款）；2014年3月7日张金梅向曹某某卡号6228462910004346419汇款300万元；2014年11月12日孙丽娟向曹某某卡号6228462910004346419汇款60万元。洪某在2012年4月2日代理某某某公司与某某公司签订的购房合同，某某某公司予以认可。某某公司于2012年4月2日、2013年7月15日、2013年8月29日分别收到某某某公司购房款100万元；2014年10月24日收到某某某公司购房款300万元；2014年11月12日收到某某某公司购房款60万元，共计660万元。
本案争议焦点：
被告某某某公司是否享有足以排除强制执行的民事权益；原告继续执行争议房产的请求能否准许。
本院认为：被告某某某公司与被告某某公司虽然签订了房屋买卖合同，但在起诉前被告某某公司仍然未取得《商品房预售许可证》，被告某某某公司与被告某某公司签订的购房合同违反法律、行政法规的强制性规定；被告某某某公司与被告某某公司主张的交付房款行为均系个人之间的资金往来，不能证明系公司之间交付房款的行为；涉案房产未经验收合格、且被查封后，被告某某某公司实施的房门安装、装饰行为违法，由此认定被告某某某公司主观上存在明显过错。故认定被告某某某公司不享有足以排除强制执行的民事权益。理由是：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。据此认定被告某某某公司与被告某某公司在未取得商品房预售许可证明的情况下签订的《某某央座售房合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告某某公司在其开发的“某某央座”项目尚未竣工、未经验收合格的情况下，擅自与被告某某某公司交付涉案房产，其行为违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定对保护第三人（即买受人）权益的范围有严格限制，必须同时满足：查封之前有合法有效的买卖合同、已经支付全部价款、查封前合法占有不动产、对未办理过户登记手续没有过错四个要件。结合本院认定的事实，被告某某某公司系知名公司，作为房屋的买受人，没有尽到商品房买卖审慎、注意义务，签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定；本院依法对涉案房产查封后，被告某某某公司继续以个人账户向曹某某个人账户汇款且不能证明付款人与某某某公司的业务关系及该款项的目的、用途；在被告某某公司所建“某某央座”项目未经验收合格，尚未达到法定交付条件下，被告某某公司和某某某公司置涉案房产违反法律、法规的强制性规定和房产被查封的事实不顾，交付涉案房产并对其进行房门安装及装潢，其行为违法，不是对涉案房产的实际占有。综上，应认定被告某某某公司不享有足以排除对涉案房屋强制执行的合法权益。被告某某某公司以其对涉案房屋已经支付全部购房价款、实际占有所购房屋、没有过错，依法享有足以排除对涉案房屋强制执行的合法权益的理由与本案事实和法律规定不符，其理由不能成立，请求不予支持。本院（2017）陕0722执异字第001号裁定书采信被告某某某公司上述理由，中止执行涉案房产不当。综上所述，原告某某小额贷款公司以被告某某某公司与被告某某公司签订的购房合同无效、支付房款非买卖双方公司行为、被告某某某公司没有实际占有涉案房产、被告某某某公司有过错，请求判令被告某某某公司不享有足以排除强制执行的民事权益；准许继续执行所有权属被告某某公司位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”一层临文化路由东向西第二间（建筑面积149.424平方米）商业门面房的理由符合本案案件事实和法律规定，其请求本院予以支持。对被告某某某公司和被告某某公司其他与本案事实和法律规定不符的辩称理由，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百七十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房预售管理办法》第六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准许对被告某某公司所有位于城固县文化路与西环二路十字东北角“某某央座”一层临文化路由东向西第二间（建筑面积149.424平方米）商业门面房的执行。
本案受理费100元，由被告某某某公司和被告某某公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 王建明
人民陪审员 陈 波
人民陪审员 罗金凤
二〇一七年六月五日
书 记 员 招 静