苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第00828号
原告赵凤卿。
委托代理人梁矢，江苏百年东吴律师事务所律师。
被告中新苏州工业园区置地有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路158号置业商务广场6F。
法定代表人赵志松，董事长。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛志峰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
原告赵凤卿与被告中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称“中新置地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，于2015年5月13日第一次公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年11月24日第二次公开开庭进行了审理。原告赵凤卿及其委托代理人梁矢，被告中新置地公司的委托代理人谢裕宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵凤卿诉称，2007年8月10日，原、被告双方签订《苏州工业园区商品房销售合同》一份，约定由原告购买被告开发的苏州园区琼姬路99号德怡花园31幢103室的房屋。该房屋交付后，原告即进行装修，并于2008年5月24日，即搬家入住54小时起就开始出现了连续两年的倒灌水问题。此外，该房屋还存在包括屋顶面及屋檐沿口、墙体、窗台、门厅渗水，院子地面沉降及公共院内围墙体开裂等严重质量问题。2013年10月8日经过当地的一场暴雨，使得房屋的上述问题更为凸显，原告要求开发商进行彻底维修，被告却置之不理。原告只得委托第三方对上述房屋质量问题进行彻底修缮。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，被告作为开发商对于房屋存在质量问题在保修期内具有免费维修的义务，对于房屋存在的永久性质量缺陷则应当终身维修，并不受保修期的限制。原告所购房屋存在屋顶坡面排水设计不合理、墙体开裂渗水等根本性质量问题，但被告在维修期内一直对上述问题采取敷衍和拖延的处理方式，从而导致问题一直未能彻底解决。综上，原告为维护自身合法权益要求法院依法判令：1、被告赔偿原告各项经济损失201287.5元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告中新置地公司辩称，第一，涉案房屋的交付日期为2007年8月10日，根据合同约定房屋的保修期截止到2012年8月10日，因此该房屋目前已超过保修期限，被告对于房屋所产生的问题也不再具有维修和赔偿的义务；第二，在保修期内，被告已经按照约定对原告的房屋进行了保修。在保修期届满前，被告还做过一次较为系统全面维修并经原告方认可，因此，被告已经全面履行了保修义务；第三，原告在保修期届满后，自行进行修缮和装修是原告作为业主应有的权利，但该装修和修缮的费用应由原告自行负担，原告要求被告承担相关费用的主张，并无相应的法律依据，被告不予认可。
经审理查明，2007年8月10日，原、被告双方签订《苏州工业园区商品房销售合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州工业园区琼姬路的德怡花园28幢103室（该房屋目前的实际幢号为：德怡花园31幢103室）。上述合同签订后，原告依约全额支付了购房款，被告也于当日交付了涉案房屋。2007年12月19日涉案房屋进行了产权登记，该房屋的产权情况为原告赵凤卿与其配偶刘庆烨共同共有该房屋50%的份额，儿子刘仪明拥有该房屋50%的份额。2015年3月5日（本案立案前）刘庆烨与刘仪明共同出具了《申明》一份，载明“兹因作为家庭成员刘庆烨、刘仪明放弃诉讼权利，并由赵凤卿一人主张”。关于本案所涉房屋问题，原告称自2008年5月24日搬家入住起就陆续出现房屋倒灌水，屋顶面及屋檐沿口、墙体、窗台、门厅渗水，院子地面沉降及公共院内围墙体开裂等严重质量问题，并提供了照片及存储照片的光盘对其陈述的内容予以佐证。被告称在保修期内，原告是曾就房屋问题向被告公司进行过报修，但被告已对报修的问题进行了合理的修复。至于原告所称的倒灌水，双方已在2012年达成和解协议，且该协议的内容已经实际履行，因此对于原告陈述的上述内容，被告不予认可。
另查明，2012年3月7日，原告赵凤卿与被告中新置地公司就涉案房屋的倒灌水问题签订《谅解备忘录》一份，其中明确“甲方（被告）愿意一次性补偿乙方（原告）20500元人民币。但是该补偿的支付并不能推定为甲方在此次事件中存在任何法律上的过错或故意，也不能推定为甲方存在任何法律意义上的合同责任、侵权责任或者相关责任。乙方在本备忘录生效后不得以任何理由要求甲方承担与任何倒灌水现象相关的一切法律责任，除非是因为德怡花园排水或房屋设计不良所致，不得要求甲方承担非因甲方过错所造成的倒灌水现象而给乙方造成的任何损失。乙方有证明排水不良或房屋设计不良之责任，并提供相关证据。在本备忘录生效后甲乙双方不再对该房屋之前发生的问题存在任何纠葛”。庭审中，双方确认该协议项下的20500元补偿款，被告已经支付给原告。诉讼中，被告提交了两份落款时间为2012年7月1日的《维修工程（量）验收单》，该两张验收单上均有原告配偶刘庆烨的签字确认。其中一份验收单注明：“根据业主安排，31-103南北外墙刷涂料处理……我司根据报价单已完成全部合格工程”。另一份验收单则注明：“根据业主安排，一层东南卧室西窗边上下渗漏，室内修复……我司根据报价单已完成全部合格工程”。
又查明，原告自述，从2014年4月份起，原告自行委托了第三方开始对涉案房屋进行了整修，整修的内容主要有：屋顶面的翻修，外墙、窗台及门厅渗漏的修复，院子地面沉降的处理，公共围墙开裂的整修，地下室地板及墙纸的更换。上述修复内容在原告诉讼前均已完成。根据原告提交的费用清单及庭审的陈述，其诉请的201287.5元赔偿款即由第三方维修的费用构成。关于原告在委托第三方进行房屋整修前有无向被告催告的问题，原告称由于被告对于房屋质量问题一直拖延未能解决，原告一直向被告进行口头交涉，其委托第三方整修前也已向被告进行口头催告，被告公司的相关领导知晓上述情况并同意原告自行委托第三方进行修复。被告则认为涉案房屋的质量问题在保修期内已经得以修复，而原告自行委托第三方维修的情况并未向被告进行过催告。
以上事实有照片、房屋买卖合同、产权证、谅解备忘录、验收单等以及原、被告双方庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。商品房买卖中，对于交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告所陈述的房屋质量问题主要有，房屋倒灌水，屋顶面及屋檐沿口、墙体、窗台、门厅渗水、院子地面沉降及公共院内围墙体开裂等。关于房屋的倒灌水部分，原、被告双方已于2012年3月7日签订了《谅解备忘录》约定由被告补偿原告20500元，并明确对于该倒灌水部分双方一次性了结，庭审中原、被告均确认上述补偿款已经支付，故对于该房屋倒灌水部分的争议双方已协议解决，本案中不再处理。关于原告提出的房屋的其他质量问题，根据被告提交的《维修工程（量）验收单》，被告于2012年7月1日也即涉案房屋的保修期即将到期时（保修期截止日为2012年7月8日）对房屋进行了较为系统的维修，其维修的项目包括：南北外墙刷涂料处理、东南卧室西窗边上下渗漏、室内修复等，该维修已经涉案房屋的共有人之一刘庆烨的签字确认。根据上述事实可以证明被告在房屋的保修期内已对房屋进行了合理的修复，且该修复结果得到了业主方的确认。
关于原告方自行委托第三方对房屋进行整修的费用是否应由被告予以赔偿的问题，根据相关法律规定，房屋买受人要求出卖人承担其委托第三方修复而导致损失的前提为：出卖人在保修期内存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形。本案中，原告虽陈述说其在委托第三方前已向被告进行催告，但并未提交其催告的相应证据，且其委托第三方的时间为2014年4月，该时间已显然超出了房屋的保修期间。另外，承前述分析，被告已在保修期内对房屋进行了修复且有业主的签字确认，故根据原告所提交的证据并不足以证明被告对于涉案房屋有拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形。综合上述情形，本院认为原告自行委托第三方整修房屋不属于应由被告承担相应费用的法定情形，故对于原告要求被告予以相应赔偿的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵凤卿的全部诉讼请求。
案件受理费4320元，由原告赵凤卿自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 蔡培建
人民陪审员 张伟元
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李靖伟