南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3360号
原告府灵斌，男，汉族，江苏XX有限公司工程总监。
委托代理人付岩，江苏天煦律师事务所律师。
被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司（以下简称嘉欣宜公司），住所地本市鼓楼区汉中路8号720室。
法定代表人ＸＸ，总经理。
原告府灵斌与被告嘉欣宜公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告府灵斌的委托代理人付岩、被告嘉欣宜公司的法定代表人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告府灵斌诉称：2012年9月17日，原、被告签订了《租赁合同》，约定由原告将位于本市汉中路8号金轮国际广场X房屋出租给被告，租期自2012年9月17日至2015年9月16日；租金半年一付，被告须提前一个月支付下半年租金；被告支付的租金不包含其他费用如水电费、物业管理费、车位费等费用；如被告未依约如期支付租金，原告有权解除合同，并由被告承担支付滞纳金的违约责任。合同签订后，双方均按约履行。自2013年2月17日起被告未依约支付原告2013年3月17日至2013年9月16日的租金40800元。原告多次催告后，被告仍未予支付。同年4月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告立即按约履行义务，但被告不予理睬。现原告诉至法院，请求依法判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告腾空并返还原告本市汉中路8号XX室房屋，被告支付原告自2013年3月17日起至判决确定的合同解除之日止的租金及滞纳金，被告支付承租期间的物业费、水电费共计6971.2元，被告赔偿原告租金损失13600元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告嘉欣宜公司辩称：一、被告未按约支付租金已构成违约。根据双方合同约定，2013年2月17日被告应支付下一期租金。当日被告未支付租金，表明被告已以违约的方式解除了双方之间的租赁合同。二、涉案房屋内仍存放被告部分物品，该物品被告自愿放弃所有权。原告从2013年2月17日开始即可随意处置。三、2013年3月17日之后的租金被告未支付，但原告亦未退还租金保证金10000元。被告视为原告以扣除租金保证金的方式与被告解除合同，则自2013年3月17日之后的租金及滞纳金，被告均不应承担。四、自2012年9月18日被告承租涉案房屋后，水电费和物业管理费的确没付，被告愿意支付。双方之间的房屋租赁合同已于2013年2月17日解除。对于此后发生的水电费、物业管理费不应由被告承担。五、对于原告主张的赔偿损失13600元，被告不同意承担。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，本市汉中路8号XX室房屋，系钢混结构，建筑面积72.6平方米，规划用途办公，登记产权人为原告府灵斌及其子府毓飞。
2012年9月17日，原、被告签订了《金轮国际广场写字楼租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告；租赁期限为3年，自2012年9月17日起至2015年9月16日止；被告须按合同约定向原告或管理公司全额交纳管理费和其他费用，原告一次性优惠1200元；被告同意第一年每月租金6800元，即年租金81600元，自2013年9月17日起年租金在上一年基础上递增8%，2013年9月17日至2014年9月16日，每月租金7300元，年租金87600元，2014年9月17日至2015年9月16日租金递增7%，年租金93700元，被告租赁该房屋支付给原告的仅为租金，不包含租金以外的其他费用，如电费、物业管理费、电话费、车位费等其他费用；付款方式为现金，租金支付时间为半年一付，被告须提前一个月支付下半年租金，第一次支付时间为2012年9月17日付40800元，第二次支付时间为2013年2月17日付40800元，……；被告在2012年9月17日前支付10000元作为租赁保证金；本合同期满，被告将该房产及设施完整交还原告，在被告已按合同缴清应缴纳费用后10个工作日内，原告将租赁保证金如数归还被告，如被告未能按合同缴清应缴纳费用，则原告有权在扣除相应数额后，将租赁保证金余额退还被告；该房屋租赁期间物业管理费由被告按照《管理公约》的规定以及金轮国际广场的物业管理公司或其他有关部门的要求按时如数缴纳；若合同期满或提前终止与解除后十日内，被告仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋，则作被告放弃权利处理，届时原告有权委派人员将被告上述财产与物品予以处理，并无需给予被告任何补偿；任何一方违反合同约定，应承担违约责任，给对方造成损失的，还应赔偿损失；被告单方终止本合同（需提前60日书面通知原告），被告已付的租赁保证金不予退还，原告需退还被告已付未到期租金；若被告未能依约按期向原告支付租金或租赁保证金，则原告有权书面通知被告予以缴付，被告逾期10日内未能缴付租金或租赁保证金，被告须向原告缴纳滞纳金，滞纳金收取标准为拖欠租金总额的百分之一，如被告逾期20日仍未缴付，原告有权解除合同（合同解除之日为原告解除合同的书面通知送达被告之日），并视作被告单方终止本合同，被告已付的租赁保证金，原告将不予返还；等等。
上述合同签订后，被告即向原告交纳了第一期租金40800元及租赁保证金10000元。此后，因被告未按约于2013年2月17日支付原告下一期租金，双方产生矛盾。2013年4月3日，原告向被告邮寄《律师函》称，根据双方合同约定，被告应于2013年2月17日向原告支付下一期租金40800元，被告迄今未付，要求被告在收到函件后，立即支付拖欠的租金40800元，或者双方解除《租赁合同》，被告在结清相关费用后立即搬离涉案房屋，保证金不退还。
庭审中，原告称被告于2013年3月底告知其可能不再租赁涉案房屋，2013年5月13日原告与被告协商解除合同，交还涉案房屋，并由被告支付拖欠的租金、水电费、物业管理费等事宜，但双方未能达成一致意见。被告则称其已于2013年3月中旬搬离涉案房屋，并通知原告收房，2013年5月13日当日，因原告提出要求在扣除租赁保证金后另行支付15000元不尽合理，被告仅同意另行支付包含水电费、物业费在内的各项费用13000元。关于被告已交纳的10000元保证金，原告明确表示因被告违约导致双方之间的合同解除，故该笔保证金不予退还。2013年6月25日，被告在庭审中明确表示自2013年2月17日起，原告有权处置其遗留在涉案房屋内的自有物品，但其未与原告办理房屋交接手续。
原告为证明被告承租期间的水电费、物业费未交纳，提交了一份南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运物业公司）出具欠费明细，内容为：金轮国际广场XX室欠费明细，2012年9月18日至2013年6月25日物业费4692元，代收公摊水电费1340元，代收自用水费72.2元。经质证后，被告对该证据的真实性无法确认，但认可自2012年9月18日后的物业费、水电费未交，对于其承租涉案房屋期间内发生的物业费、水电费同意交纳，具体应交纳的数额以法庭审核为准。
审理中，原告另行向本院补充递交了三份发票证据，证明其已向新鸿运物业公司交纳2012年9月18日至2013年7月31日期间的物业费5302元、代收公摊水电费1515元、代收自用水费72.2元，自行向南京市供电公司交纳了2013年5月电费61.64元，因被告未及时支付电费涉案房屋被供电部门断电后，原告为恢复供电而支付的复电费20元。
经本院向新鸿运物业公司调查了解，原告确实已向该公司交纳了上述物业费、代收公摊水电费、代收自用水费，其中物业费、公摊水电费分别按照每月每平方米7元、2元标准计算。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述、租赁合同、产权证、律师函、水电费发票及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在合同履行过程中，因被告未按约支付下一期租金，其行为已构成违约，原告据此有权解除合同。双方虽于2013年5月13日就解除合同、承担违约责任等事宜进行协商，但当日双方并未达成一致意见。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2013年5月15日，原告明确以提起诉讼的方式与被告解除合同。被告于同年6月6日签收原告起诉状。故双方之间的合同应于2013年6月6日依法解除。对于被告辩称其在2013年2月17日应付租金日未付租金，则表明其已以违约方式解除合同，双方之间的合同于当日解除的抗辩意见，本院不予采纳。
合同解除后，被告负有及时腾空并将房屋交还原告的合同义务。被告虽称于2013年3月底搬离涉案房屋，但并未与原告办理交接手续，且其在涉案房屋内仍留有部分物品。故合同解除后，被告应将涉案房屋腾空并交还原告。
原告主张被告支付自2013年3月17日起至判决确定的合同解除之日止的租金及滞纳金。被告已向原告支付租金至2013年3月16日，此后未再支付。则自2013年3月17日起至2013年6月6日止期间的租金18614元（227元／天×82天），被告应予支付。关于原告迟延支付租金的滞纳金，被告认为原告主张根据合同约定的每日百分之一标准支付该滞纳金系约定的标准过高，请求法院予以调整。本院认为，被告未及时按约支付租金18614元已给原告造成损失，但合同中约定的滞纳金具有违约金的属性，因该约定的滞纳金超过原告损失的百分之三十，故本院酌情予以调整。本院以原告损失为基础，结合本案案情，酌情确定被告应支付的违约金为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，支付原告该租金自2013年2月17日至2013年6月6日（共110天）迟延履行期间的利息。
原告称被告承租期间的物业费、水电费均未交纳，由其垫付，故主张被告支付2012年9月18日至2013年7月31日期间的物业费、水电费损失6971.2元。被告对于其承租期间未交纳物业费、水电费的事实予以认可，具体数额亦认可由法院核定。本院结合原告证据、本院调查情况等，认定被告在向原告实际交付涉案房屋前产生的物业费5302元、公摊水电费1515元、自用水费72.2元、电费61.64元，以及原告垫付的复电费20元，均系原告实际损失范围。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
原告另主张被告赔偿租金损失13600元（6800元／月×2月）。本院认为，因被告在合同履行期限内存在违约行为，导致双方之间的租赁合同提前予以解除，部分合同目的不能实现，客观上给原告造成房屋闲置期间的租金损失。原告主张被告根据原合同约定的租金标准支付两个月期间的租金损失，该项主张与其实际损失相当。根据双方合同约定，被告逾期20日支付租金，视为其单方终止合同，已缴纳的保证金不予返还。现原告明确表示因系被告违约导致双方合同解除，保证金10000元不予返还。因该保证金在不予返还时已具有违约金性质，能弥补原告部分损失，则在扣除该10000元保证金后，被告需另行支付原告该项损失3600元。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告府灵斌与被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司之间签订的《金轮国际广场写字楼租赁合同》于2013年6月6日解除。
二、被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内将本市汉中路8号XX室房屋腾空并交还原告府灵斌。
三、被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告府灵斌租金18614元及违约金（应付租金18614元自2013年2月17日至2013年6月6日止的逾期付款利息，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。
四、被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告府灵斌物业费、水电费损失6971.2元。
五、被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告府灵斌租金损失13600元（被告已支付的保证金10000元予以抵扣后，另行支付3600元）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费298元，由被告南京嘉欣宜装饰工程有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李佳萱
二〇一三年八月十四日
见习书记员 沈 婷