福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3515号
上诉人（原审被告、反诉原告）泉州创意艺品有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区崇顺街82号。组织机构代码：61158498-1。
法定代表人许良翰，该公司执行董事。
委托代理人陈志忠，福建华达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）泉州东华礼品有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区2-17（E）。组织机构代码：15611722-1。
法定代表人杨式强，该公司经理。
委托代理人陈立华，福建麒顺律师事务所律师。
上诉人泉州创意艺品有限公司（以下简称创意公司）因与被上诉人泉州东华礼品有限公司（以下简称东华公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审判决查明，东华公司于2001年4月11日取得泉州市清濛科技工业区池纬二路3-20地块（现为泉州市清濛科技工业区崇顺街82号）的房屋所有权证。2003年2月25日，泉州市清濛科技工业区消防大队作出（2003）泉清公消监验字第1号《建筑工程消防验收意见书》，认为该房屋基本具备使用条件，并纳入该大队监督管理范围。2011年12月30日，东华公司与创意公司签订《厂房租赁合同书》，约定东华公司将其位于清濛工业区崇顺街82号的厂房3184㎡、办公室380㎡、宿舍900㎡出租给创意公司，租赁期为2012年2月1日起至2014年1月30日止。2013年12月20日，东华公司再次与创意公司签订《厂房租赁合同书》，约定创意公司在原有租赁范围的基础上，继续扩大租赁范围，总租赁面积为厂房5951㎡、办公室1330㎡、宿舍2955㎡，租赁期为2014年2月1日起至2017年1月30日止，年租金为1000000元，每季度交付租金250000元，第一期交纳租金的时间为2014年1月20日止，承租方应交付出租房押金300000元，承租方负责租赁物内专用设施的维修、保养，积极做好消防工作，出租方负责提供租赁房屋内所有消防栓设施，承租方应于租赁期满或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物及出租方提供给乙方的设备交还出租方，承租方未经出租方同意装修、改建的部分，须恢复原样，承租方逾期交租金超过10日，出租方有权提出解除合同，违约提前解约一方，应于合同提前终止日或之前向守约方支付三个月租金作为赔偿等。创意公司已累计交付东华公司押金300000元。2014年1月22日，创意公司向东华公司发函，认为东华公司未按合同约定准备租赁房屋交接安排，要求尽快落实交房手续。2014年1月26日，东华公司发函要求创意公司按期支付租金。2014年2月14日，创意公司因与东华公司租赁合同发生纠纷，向泉州市公安局经济技术开发区分局报警处理。2014年2月21日，东华公司提起本案诉讼。在诉讼过程中，经创意公司申请，原审法院于2014年4月14日组织当事人至租赁房屋进行现场勘查，确认创意公司除继续使用原租赁场所正常生产经营外，还占用扩大租赁范围的厂房一层部分场地组织生产，将租赁厂房四楼铁丝围栏拆至三楼使用，在办公大楼对第二期扩大租赁房屋挂出招租布条，确认租赁房屋部分存在渗水现象，租赁房屋办公区域设有陈列架等物，确认创意公司未经东华公司同意挖墙设门，自建蓄水池，确认宿舍楼下存放大量垃圾，确认消防栓内有水枪、水带，但未现场确认消防栓的使用功能。东华公司与创意公司均同意解除双方于2013年12月20日签订的《厂房租赁合同书》。原审判决另查明，东华公司与创意公司各自持有的签订时间为2013年12月20日的《厂房租赁合同书》中打印字体的内容一致，不同点在于创意公司持有合同中书写增加了以下合同条款：“2.3新增租赁部分以实际交付可使用计算起租。8.5元／平方米”、“乙方承诺于2014年1月10日前交押金尾数10万”、“6.4甲方负责租赁部分所有设施，包括水、电、消防系统符合标准，可正常使用。建筑物结构安全、无渗漏、门窗、卫浴俱全，可正常使用”。东华公司诉请判令：1.解除东华公司与创意公司签订的《厂房租赁合同书》；2.创意公司立即将租赁房屋清空并交付东华公司；3.创意公司支付自2014年2月1日起至房屋实际清空、恢复原状、设备完好并交付东华公司之日止承租（占用）房屋期间的租金给东华公司；4.创意公司赔偿东华公司三个月租金损失人民币250000元；5.本案的诉讼费用由创意公司负担。诉讼过程中，创意公司提起反诉，请求判令：1.东华公司返还创意公司租赁押金人民币300000元；2.东华公司按照三个月房屋租金的标准即人民币250000元向创意公司支付违约金；3.东华公司赔偿创意公司房屋生产设施重新布局及工程费用人民币30000元；4.东华公司赔偿创意公司因非法断电导致停产损失及生产设施损坏维修费用计人民币50000元；5.东华公司赔偿创意公司搬迁费用人民币150000元；6.由东华公司负担案件诉讼费用。
原审判决认为，东华公司与创意公司签订《厂房租赁合同书》，双方主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。创意公司未经东华公司同意，在其持有的《厂房租赁合同书》上手写增加的内容，不能达到变更合同内容效力，对东华公司无拘束力。创意公司主张东华公司提供租赁物存在渗水或陈列柜等装饰物未腾空，消防存在隐患，不符合交付条件，缺乏合同依据，不予支持。创意公司已占有扩大租赁范围的部分厂房组织生产，并对外招租，已对租赁物进行事实占有、使用，却主张东华公司未交付租赁物，与事实不符，不予采纳。创意公司反诉主张东华公司存在违约行为，请求东华公司支付违约金250000元，赔偿生产设施重新布局工程费30000元、搬迁费150000元，证据不足，不予支持。创意公司提供的报警回执、单方编制的经济损失报告及财产损失照片，不足以证明创意公司经济损失真实性及该经济损失与东华公司具有关联性，故创意公司主张东华公司赔偿财产损失50000元，证据不足，不予支持。当事人应按合同全面履行，创意公司未按期缴纳租金，已构成违约。东华公司根据《厂房租赁合同书》，请求解除合同，要求创意公司腾空返还租赁房屋、恢复租赁物改建部分的原状，符合法律及合同约定，予以支持。东华公司请求创意公司自2014年2月1日起至返还房屋之日止按约定租金标准支付其承租期间未缴纳的租金，理由充分，予以支持。《厂房租赁合同书》第11.3条约定违约提前解约一方，应于合同提前终止日或之前向守约方支付三个月租金作为赔偿等，可以视为当事人订立合同时预见因提前解约违反合同可能造成守约方的损失为三个月租金。东华公司参照该规定，主张创意公司违约导致合同提前解除应赔偿三个月租金损失25万元，理由充分，予以支持。租赁合同中未记载东华公司提供给创意公司使用设备的清单，且当事人也未能就借用设备数量、状态达成一致意见，故东华公司主张创意公司返还设备，不予支持，东华公司可另行处理。东华公司与创意公司之间的租赁关系解除后，创意公司要求返还押金300000元，应予支持，但该押金应优先抵付创意公司上述的债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除泉州东华礼品有限公司与泉州创意艺品有限公司于2013年12月20日签订的《厂房租赁合同书》；二、泉州创意艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内将泉州市清濛科技工业区崇顺街82号房屋腾空、恢复原状返还泉州东华礼品有限公司；三、泉州创意艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州东华礼品有限公司自2014年2月1日起至返还租赁房屋之日止按每季度250000元标准计算的租金；四、泉州创意艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿泉州东华礼品有限公司经济损失250000元；五、泉州东华礼品有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还泉州创意艺品有限公司押金300000元；六、上述第三、四、五项中，当事人互负的给付义务可予以抵销；七、驳回泉州东华礼品有限公司本诉的其他诉讼请求；八、驳回泉州创意艺品有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币8300元，由泉州东华礼品有限公司负担300元，由泉州创意艺品有限公司负担8000元。反诉受理费5800元，由泉州创意艺品有限公司负担。
宣判后，创意公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，一、被上诉人东华公司并未向上诉人创意公司交付第二期合同增加租赁的部分，原审判决认定“上诉人继续使用原第一期租赁场所，并在扩大租赁范围的厂房一层占用一部分场地组织生产，在办公大楼对扩大租赁的场地挂出招租布条”等，均属事实不清、证据不足；二、创意公司无需全额支付租金，更无须赔偿东华公司的经济损失。东华公司未交付第二期租赁标的物，创意公司也未实际占有、使用第二期租赁房屋。创意公司只需按照第一期租赁合同的标准支付实际租赁期间的租金。东华公司没有任何经济损失，原审判决判令创意公司全额支付租金的同时判令创意公司赔偿东华公司经济损失没有事实依据。违约金的标准也过高，如果要支付占用期间的租金，违约金就是重复计算；三、原审判决判令创意公司对租赁房屋恢复原状不当，房屋使用过程必然有折旧、损耗，原审未查清涉诉房屋的原状，要求创意公司恢复原状，无从执行；四、原审判决未全部支持创意公司的反诉请求有误。东华公司的房屋设施不符合消防安全要求，也不符合合同约定的条件。创意公司同意解除合同的原因在于东华公司的违约行为，东华公司除返还创意公司租赁押金外，还应按三个月租金的标准支付违约金并赔偿创意公司一切经济损失共计人民币48万元。综上请求撤销（2014）鲤民初字第690号民事判决第二、三、四、八项，依法改判东华公司按照三个月房屋租金的标准即人民币250000元向创意公司支付违约金；东华公司赔偿创意公司房屋生产设施重新布局及工程费用人民币30000元；东华公司赔偿创意公司因非法断电导致停产损失及生产设施损坏维修费用计人民币50000元；东华公司赔偿创意公司搬迁费用人民币150000元；一、二审诉讼费用由东华公司负担。
被上诉人东华公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。
二审期间，除上诉人创意公司对原审判决认定的创意公司占用扩大租赁范围的厂房一层部分场地组织生产、对第二期扩大租赁房屋挂出招租布条及创意公司未经东华公司同意自建蓄水池等事实有异议外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实依法予以确认。
另查明，2011年12月30日签订的《厂房租赁合同书》第十条约定：创意公司在租赁期间，不得转租；2013年12月20日签订的《厂房租赁合同书》第十条约定：创意公司在租赁期间，东华公司同意创意公司可转分租，但须交分租合同。
二审中，上诉人创意公司向本院提交通知一份，证明创意公司向东华公司发出书面通知，交还租赁厂房，要求安排办理交接手续等事宜。
被上诉人东华公司质证称，真实性无异议，但本案租赁物至今没有完成交接。上诉人主张的交接行为发生在原审诉讼过程中，应通过原审法院主持，上诉人自行发函的方式不能视为实际交接。
东华公司二审期间未向本院提交新的证据。
本院认为，东华公司对该份通知的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。双方当事人签订的《厂房租赁合同书》第9.4条约定，创意公司交还租赁物前，经创意公司装修、改建过的部分，须恢复原样，除东华公司同意以外。第11.3条约定，解约后交还租赁物时，须履行完毕下列手续：……要把租赁物清扫干净。创意公司发出该通知时正处于本案诉讼过程中，双方当事人之间争议较大。该通知不足以证明当时租赁物已满足交接条件，创意公司据此主张已经交还租赁厂房没有依据。本院对该证据不予采信。
二审期间，双方当事人的争议焦点是：一、东华公司是否将扩大租赁部分交付创意公司；二、创意公司是否应当在限期内腾空房屋、恢复原状并将房屋交还东华公司，并自2014年2月1日起至实际返还房屋之日止，按每季度25万元的标准向东华公司支付租金；三、创意公司是否应当赔偿东华公司经济损失25万元；四、东华公司是否违约，创意公司原审中除返还押金30万元以外的反诉请求应否支持。
双方当事人关于争议焦点的意见如其诉、辩主张。
关于第二期扩大租赁部分是否实际交付的问题。首先，本案涉及两期租赁合同，第一期约定不得转租，第二期变更为经东华公司同意创意公司可转分租。从原审现场勘验情况来看，可以确认：1.在第一期租赁期届满后，创意公司仍在继续使用租赁物；2.创意公司存在对外招租行为，招租面积分别为厂房3200平方米、宿舍办公2500平方米。创意公司进行转租可视为以第二期合同为依据，而且招租的两个部分均超出第一期合同约定的租赁物面积。其次，创意公司认可一层厂房的横向部分属第一期的租赁范围；厂房的纵向部分乃第二期扩大租赁的范围，并承认其将原一楼横向部分生产车间搬至厂房纵向部分，据此可认定创意公司实际占有、使用了第二期扩大租赁范围的部分厂房。创意公司虽主张未拆除招租布条及将生产车间进行搬迁，均是出于东华公司的原因，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，本院对创意公司关于第二期扩大租赁部分并未交付的上诉理由不予采纳。
关于创意公司是否应当在限期内腾空房屋、恢复原状并将房屋交还东华公司，并按每季度25万元的标准，向东华公司支付自2014年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金的问题。本院认为，2013年12月20日《厂房租赁合同书》项下的租赁物已实际交付承租人创意公司，合同双方在原审时达成解除该合同的合意，且创意公司对其曾对租赁物进行改造的事实不持异议。那么，原审判决判令创意公司在限期内腾空房屋、恢复原状并将房屋交还被东华公司，并自2014年2月1日起至实际返还房屋之日止，按每季度25万元的标准向东华公司支付租金符合法律规定及合同约定，并无不当。创意公司主张已于2014年5月31日交还租赁房屋，但提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。
关于创意公司是否应当赔偿东华公司经济损失25万元的问题。《厂房租赁合同书》第11.1条第二款约定，若遇创意公司欠交租金或物业管理费超过10日，东华公司有权提出解除合同。第11.3条约定，创意公司确需提前解约的，应于合同提前终止日或之前向东华公司支付三个月租金作为赔偿。该条系双方当事人对违约责任的约定，是双方的真实意思表示。从上述条款表述可知，双方约定以三个月的租金25万元来确定违约金的具体数额。创意公司未能依照合同约定按时缴交租金，导致讼争租赁合同解除，理应依照约定承担相应的违约责任。东华公司诉请其赔偿三个月的租金损失具有事实和法律依据。创意公司关于该违约金约定过高，属重复计算的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。
关于东华公司是否违约，创意公司原审中除返还押金30万元以外的反诉请求应否支持的问题。创意公司主张东华公司违约在先，房屋消防存在严重问题。但自2012年起其就已经在讼争租赁场地生产、经营，没有证据显示其在本案纠纷发生前有就房屋消防问题与东华公司进行沟通。现其提出房屋设施不符合消防安全要求和合同约定的条件，给其造成经济损失，但未能提交充分证据予以佐证，本院不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人创意公司的上诉理由不能成立，上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人泉州创意艺品有限公司的上诉，维持原判决。
二审受理费人民币14100元，由上诉人泉州创意艺品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 蔡炳福
代理审判员 张小燕
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 林秋韵
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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