安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一初字第00001号
原告：张国政，男，1978年12月3日生，汉族，住安徽省舒城县。
委托代理人：段玉宏，安徽舒州律师事务所律师。
被告：倪寿报，男，1970年12月5日生，汉族，住安徽省舒城县。
委托代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。
原告张国政诉被告倪寿报房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告张国政的委托代理人段玉宏，被告倪寿报及其委托代理人薛飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国政诉称：2013年4月被告通过招拍挂方式受让舒城县南港镇一宗国有土地使用权，随后将项目命名为“晴岚雅居”，对该宗土地进行房地产开发。2013年6月21日，原、被告签订《房屋预订合同》一份，对该项目1号楼正在建设的六间门面房预售事项进行了具体约定。合同中明确约定预售房产的位置为1号楼第1、2、3、5、6、7号两层各一上一下，面积总约780平方米。售价按3500元每平方计算，付款方式是首付80万元，余款待办理房产证签协议时一次性付清。双方同时约定了违约责任：在合同履行过程中，被告如有违约自愿按总房款的30%支付原告违约金。原告在2013年5月7日就通过银行转账支付给被告80万元购房首付款，然被告却在房屋建成后将此六间房屋卖给他人，其中三上三下签订了买卖合同、三上三下已办理了合同备案、二上二下办理了抵押登记。由于被告的根本违约导致交付不能，致无法实现合同目的。原告起诉请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋预订合同》；2、被告立即返还售房款80万元并支付违约金819000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告倪寿报答辩称：答辩人不是本案适格被告，2013年4月，受让南港镇“晴岚雅居”土地、以该地开发“晴岚雅居”房地产项目、接受预订款的均是安徽鹏基房地产开发有限公司（下称简称鹏基公司），不是答辩人个人。答辩人仅是“晴岚雅居”房地产项目的负责人，不具备开发、买卖房地产的主体资格。答辩人与原告签订“房屋预订合同”是受收鹏基公司的委托，原告应以鹏基公司为被告；该合同不是正式预售或销售合同，原告无权据此要求违约金。该合同是房屋预订合同，约定的房屋面积、房款总额都是“大约”，合同的实质条款只有签订正式房屋买卖合同才能确定，原告要求违约金无法律依据；原告故意违反“房屋预订合同”的约定，应承担缔约过失责任。因与胡猛、张国政签定了《房屋预订合同》，鹏基公司在取得预售合同后，一直催促胡猛、张国政签订《房屋买卖合同》，但对方置之不理，故意不签合同。后因资金紧张，鹏基公司将涉案房屋出售或办理贷款，但价格都是每平方米3500元。原告故意拖延签约原因系套取违约金；因原告拒不与鹏基公司签订房屋买卖合同，鹏基公司有权将诉争房屋卖给他人。综上，答辩人不是本案的适格主体，原告诉讼的对象错误，请求法院驳回原告诉请。
原告张国政为支持其诉请，在举证期限内向本院提供的证据有：证据一、原告身份证复印件，证明原告身份情况。证据二、房屋预订合同，证明原、被告的商品房买卖关系及违约责任。证据三、收条、银行转账记录，证明被告收到原告银行首付款80万元的事实。证据四、安徽舒城农村合作银行南港支行说明，证明被告已将晴岚雅居1号楼第1、2、3、5、6号门面房卖给他人，并办理了银行按揭贷款的事实。证据五、证明一份，证明被告后来挂靠鹏基房地产开发公司，是晴岚雅居的实际控制人。
对原告张国政举证期限内所举证据，被告倪寿报质证意见如下：证据一的三性无异议。证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明原被、告之间房屋买卖合同关系，该合同约定的房屋面积与事实不符，实际只有710平方米，且该合同第三项规定，合同系房屋预订合同，是原告与鹏基公司达成的房屋预订合同，只能证明原告预订了涉案房产。证据三的真实性无异议，但不是被告收到80万，是鹏基公司收到的。证据四真实性无异议，对于证明目的有异议，原告如主张要房子，现在仍可以交付。证据五的三性均有异议，系证明人受胁迫出具的，应当认定为无效。
被告倪寿报为证明其主张，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、土地证复印件。证明晴岚雅居土地属于安徽鹏基房地产开发有限公司所有。证据二、商品房预售许可证。证明晴岚雅居开发的商品房属于安徽鹏基房地产开发有限公司所有。证据三，收据一张，证明收取张国政门面房预订款的是安徽鹏基房地产开发有限公司晴岚雅居项目部。证据四、授权委托书。证明被告与张国政签订《房屋预订合同》系受鹏基房地产开发有限公司委托行为，并非个人行为。证据五、通话记录。证明被告曾手机通知原告方的胡猛签订房屋买卖合同。证据六、房屋买卖合同。证明一年多后，原告卖给别人也是3500元每平方。证据七、竞拍资格确认书，证明鹏基房地产开发有限公司竞拍得到的土地开发资格。另被告倪寿报当庭提交证据八，房屋现状表格，证明诉争房屋可随时卖给原告。证据九，证人钟某、陈某当庭出庭所做的证言，两人证言均证明鹏基公司多次催促原告办理房屋买卖合同，公司不存在违约。
对被告倪寿报所举证据，原告张国政质证意见如下：证据一系复印件，真实性不予认可。证据二不是原件，预售许可时间是2013年9月29日，但本案的房屋预订合同是6月份签订的。证据三与我方保留收据不一致，我方保留的收款联没有盖鹏基公司印章，应当以我方保留的为准，固该份证据不能达到被告证明目的。证据四的委托书真实性无异议，但鹏基公司出具委托书的原因是被告系实际出资人。证据五与本案无关联性，不能反应通话的具体内容，不能达到被告的证明目的。证据六，真实性无异议，被告确实将第一间房屋出售给他人，同时，商品房买卖合同是在取得预售许可之后，被告以挂靠公司名义与他人签订的。证据七、仅仅证明鹏基公司参加的招投标活动，不能反映竞得该土地使用权，与本案没有关联性。证据八超过举证期限不予质证。证据九证言不真实，两位证人与被告均有利害关系，且两证人均不认识原告，不认可倪寿报的举证目的。
经举证、质证及庭审查明，本院对当事人所举证据认证如下：对张国政所举的证据一、二、三、四的真实性，倪寿报均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认；对张国政所举的证据五，倪寿报主张鹏基公司系受胁迫出具证明无效，但未能提供鹏基公司受胁迫的证据，对张国政所举证据五的真实性本院予以确认；对倪寿报所举证据一的真实性张国政不予认可。因该证据系复印件，且加盖的印章系鹏基公司南港项目部印章，因其真实性无法核实，本院对证据一的真实性不予确认；对倪寿报所举证据二，张国政认可鹏基公司于2013年9月29日取得商品房预售许可证，对其真实性本院予以确认；对倪寿报所举证据三，张国政对其真实性无异议，但其主张该收据为代收款凭单联，与自己提供的同版收据第三联相比多了鹏基公司的印章，系被告事后加盖，对该份证据的真实性本院予以确认，但该份证据不能证明张国政交款于鹏基公司；对倪寿报所举的证据四，张国政对其真实性无异议，本院予以确认；对倪寿报所举的证据五通话记录单，未加盖移动公司印章且该记录单的内容不能反映通话的对象和通话的内容，达不到倪寿报该份证据的证明目的，对该份证据不予确认；对倪寿报所举的证据六，张国政对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可；对倪寿报所举的证据七与本案无关联性，不予确认；对倪寿报所举的证据八，系复印件且无加盖房产部门的公章，加之倪寿报当庭确认部分涉案房屋已办理银行按揭，与该份证据的证明目的相矛盾，该证据与原告所举证据五亦矛盾，故对该份证据不予采信；对倪寿报所举的证据九，因证人与被告均存在利害关系，且其所举的证人证言均无其他相关证据予以印证，本院不予确认。
经审理查明：张国政与倪寿报协商购房，张国政于2013年5月7日向倪寿报的个人账户转账80万元后，2013年6月21日，倪寿报与张国政分别作为甲、乙方签订了《房屋预订合同》，约定甲方将位于舒城县南港镇晴岚雅居小区一号楼第1、2、3、5、6、7号门面房（一上一下），面积约780平方米，预订给乙方（所预订房屋正在建设中）；计价方式与价款：晴岚雅居小区的一号楼的六间门面房按3500元每平方米计算（实际协议签3300元每平方米）。现首付80万元，余款待办房产证签协议时一次性付清。房产证登记为张国政、胡猛（或家属姓名）各三间，乙方不得将房屋转让，如若违约，甲方则无息退款。如甲方违约，甲方付给乙方总房款30%违约金等内容。倪寿报于2013年6月28日向张国政出具了一份收据，上记载“张国政预订晴岚雅居1、2、3、5、6、7号门面房捌拾万元整”该收据未加盖鹏基公司印章。2013年9月29日，鹏基公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，其将涉案房屋另售他人或办理了按揭贷款，其中晴岚雅居1幢102-201铺，建筑面积68.96平方米，以3500元每平方米的价格出售给案外人蒋能俊、汪桂玲，另舒城县南港镇晴岚雅居小区1号楼第1、2、3、5、6号门面房在安徽舒城农村合作银行南港支行办理了按揭贷款。原告张国政得知被告倪寿报将房屋出售和办理按揭贷款后，诉至法院，要求解除与倪寿报签订的合同，并要求倪寿报退还80万售房款、按合同约定给付违约金。
本院认为：原、被告协商购房及签订的《房屋预订合同》系双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行义务。原、被告协商购房及签订合同时，涉案房产尚未取得预售许可证，原告基于对被告的信任，与被告个人签订了《房屋预订合同》及向被告个人支付了80万元的“首付款”。被告辩称自己系接受鹏基公司的委托，代表公司签订合同、代收房款，但合同及出具的收款收据均未加盖鹏基公司印章，且被告也未提供将收取原告80万元转交给鹏基公司的证明，故被告辩解自己不应是本案被告的主张，本院不予采信。因原告已按合同约定给付“首付款”，被告应当遵守合同约定，将涉案房屋按约出售给原告。被告辩称鹏基公司在房屋具备出售条件后多次通知原告前来正式购房，原告故意拖延一直不来办理，且涉案房屋仍可继续出售给原告。因被告未提供充分证据证明原告已接到通知，原告亦不认可接到过购房通知，故对被告的辩解不予采信。被告在未取得原告同意的情况下，涉案房屋已出售他人、办理按揭抵押，被告已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方合同客观履行不能，原告要求解除原、被告签订的《房屋预订合同》、被告退还其已付购房款800000元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告给付819000元违约金的主张，被告违约应当承担给付违约金的责任。双方合同约定，违约金按照总房款的30%计算，被告在当庭答辩及庭后代理词中，均表示该违约金约定过高，鉴于张国政未举证证明自己在本案中实际受到的具体损失，但张国政向倪寿报交付80万元购房款至今，客观存在损失，从公平、合理原则衡量，本院对本案被告应承担的违约金数额予以调整：酌定原告的损失为317036.71元（800000元＊0.0615÷365＊588＊4，即按照2013年5月7日交购房款80万元时的中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至起诉时），依据法律规定以违约金不超过所造成的损失30%为标准，计算被告倪寿报应给付原告张国政的违约金为412147.72元（317036.71＊130%）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告张国政与被告倪寿报之间签订的《房屋预订合同》。
二、被告倪寿报退还原告张国政购房款800000元，并向张国政支付412147.72元违约金，以上款项合计1212147.72元，自本判决生效之日起十日内一次性支付完毕。
三、驳回原告张国政的其他诉讼请求，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19371元，由原告张国政负担3662元，被告倪寿报负担15709元；诉讼保全费5000元，由被告倪寿报负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年六月五日
书 记 员 季 敏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿数额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行的合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。