浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第20号
上诉人（原审被告、反诉原告）：台州市欣鑫电动车有限公司。
法定代表人：王陆华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波南苑物业有限公司台州分公司。
负责人：蒋坚涌。
委托代理人：邵建波。
上诉人台州市欣鑫电动车有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区（2012）台路民初字第1526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人台州市欣鑫电动车有限公司的法定代表人王陆华、被上诉人宁波南苑物业有限公司台州分公司的委托代理人邵建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定�原告宁波南苑物业有限公司台州分公司与被告台州市欣鑫电动车有限公司于2011年3月26日签订一份店铺租赁合同，双方约定：一、原告将位于路桥区泰隆街1228号（即台州国际塑料城）B2区071、072、073、074号房屋租赁给被告使用；被告承诺承租的房屋用于电动车项目的经营。二、被告承租房屋期限为五年，即自2011年4月27日至2016年4月26日止。三、租金金额：第一年至第五年的租金分别为：10.6万元、10.6万元、10.6万元、15.12元、18.144万元。租金支付方式：一年一付，第一年租金在2011年3月30日前付清；第二年至第五年租金分别对应在第二年至第五年租期前三个月前缴付。四、房屋交付时间：在被告依约付清第一年租金后，原告将房屋交付给被告。五、违约责任。被告未按合同约定时间支付租金，除应如数补交外，还须向原告支付逾期付款违约金（按未付部分日百分之一计）。合同签订后，被告支付原告第一年租金106000元，对租赁的房屋进行装修并使用房屋经营电动车。被告至今未支付原告第二年的房屋租金。
另查明，原告在台州国际塑料城电动车一条街招商广告上存有：“受业主委托将580间商街共60000平方打造中国路桥电动车第一街”、“众多知名电动车企业已抢先定铺”等字样。原告在今日路桥、台州商报、台州晚报等媒体上作过宣传中国台州电动车一条街。
原审法院审理认为，原、被告签订房屋租赁合同，事实清楚，该合同系双方真实意思表示，且并未违反我国强制性法律规定，应为有效。双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。本案争议的焦点为该房屋租赁合同有无在2012年初实际解除以及被告现是否有权单方解除该合同。被告主张该租赁合同在2012年开始时便已实际解除，由于原告否认其同意解除合同也否认已收回�赁房，而被告未能提供证据证实其实际将房屋交还给原告，不论该房屋在2012年是否处于空置状况，均无法认定该原、被告之间的房屋租赁关系在2012年初已经解除。被告反诉要求解除双方的租赁关系，而原告要求继续履行合同，不同意解除租赁合同。被告要求解除合同的理由有：一、由于原告在招商时承诺打造电动车一条街而作广告、招商形成规模等，但原告实际并无投入，其提供虚假的广告宣传已经构成欺诈。依照我国合同法的规定，若当事人一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，该合同无效。由于本案讼争合同无关国家利益，被告以原告存在欺诈为由要求解除合同不能成立。而一方当事人若因重大误解订立合同的，要求撤销合同的，应在1年内行使撤销权。被告租赁此房屋后在一年内并没有请求法院或仲裁机构对此合同进行撤销。故被告基于此项理由要求解除合同亦不能成立。二、被告租赁商铺的目的是为了经营获得利润，由于受原告整体策划影响，经营户90%以上都未在经营，被告也无法经营，被告合同目的不能达到；根据合同法第94条规定，被告有权要求解除租赁合同。依据我国合同法第九十四条的规定，一方当事人基于不能实现合同目的有权解除合同的前提为合同相对方存在迟延履行或其他违约行为。考察原告在招商广告上的内容为“打造电动车一条街、众多知名电动车已抢先定铺”，其并无具体合同要约内容，结合原、被告所签订商铺租赁协议中有关原、被告的权利、义务以及解除合同等方面内容，原告在实际履行合同过程中并不存在迟延履行及其他违约行为。故被告基于此项理由，要求解除合同不能成立。本案原、被告签订的店铺租赁合同中并无约定承租人被告合同解除权，被告不能基于约定的解除条件�行使解除权。而对于法定解除权，在合同能够继续履行时，而守约方也要求继续履行的情况下，不能强令当事人消灭合同关系以免各种交易关系轻易消灭，不符合鼓励交易的目的。本案被告在使用讼争房屋的过程中，并无第三人对此房屋主张过权利，房屋能够由被告继续使用，此房屋租赁合同能够继续履行，同时原告也要求继续履行合同。综上，被告反诉要求解除房屋租赁合同，依据不足，不予支持。原告要求被告依照合同约定支付租金106000元，合法合理，应予以支持。原告主张的违约金243800元，明显过高，而被告也要求予以降低调整，故酌情确定其合理部分为21200元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告台州市欣鑫电动车有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宁波南苑物业有限公司台州分公司房屋租金人民币106000元及违约金21200元。二、驳回反诉原告台州市欣鑫电动车有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分6550元，依法减半收取3275元，由被告负担1200元，原告负担2075元；反诉部分40元，由被告负担。
宣判后，台州市欣鑫电动车有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人承租商铺后，投巨资对商铺进行装修并开始营业。在经营过程中，上诉人发现被上诉人在招商时作出了虚假宣传。在招商时承诺将里王路电动车市场搬入塑料城，实际上里王路电动车市场至今未搬入。在合同首页称“受业主委托将580间商街共60000平方打造中国（路桥）电动车第一街”，在�商宣传资料上声称几十家整车厂家入驻，铺面平面图上标注红色的部分全部是经营电动车的厂家的商铺，还承诺投入户外广告，高速广告宣传。实际上被上诉人根本没有任何广告投入，绝大部分的电动车厂家没有进驻。商铺出租率低，空置情况严重，由于被上诉人的违约行为，导致整个市场没有开发成功，整个市场门可罗雀，商户纷纷关门歇业，上诉人2011年血本无归，亏损严重。被上诉人虚假宣传行为明显，其行为应视为合同的要约，是合同的组成部分，被上诉人已构成违约。二、本案是商铺租赁合同，其目的是经营获利，由于被上诉人虚假宣传，误导上诉人签约，上诉人每天都在亏损，合同的目的如何能达到。电动车市场是一个整体，不是某个商铺就能左右经营的形势，主要原因是受被告经营方式、理念、整体策划等影响，因此是被上诉人的虚假宣传及诈骗行�导致合同目的不能实现。最能说明的是，被上诉人对继续经营的商家进行了租金减半的处理，这更能说明了市场目前的经营情况。根据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，合同应当解除。现上诉人在年初已撤场，合同已事实解除。综上，请求依法改判支持上诉人的反诉请求或者发回重审。
宁波南苑物业有限公司台州分公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案当事人签订的店铺租赁合同系双方的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当确认为合法有效。上诉人称被上诉人违反招商时�承诺，已构成违约。但招商广告非合同附件，且在租赁合同中也未有体现。而在合同首页载明的“受业主委托将580间商街共60000平方打造中国（路桥）电动车第一街”也非合同的条款，仅是被上诉人对将来要发生情况的渲染。上诉人作为一个具有完全民事行为能力的人，在作出承租被上诉人的房屋，用于经营时，应当充分考虑其所经营项目的可行性及风险性，此系上诉人承租讼争房屋时自身应具有的基本的谨慎注意义务。至于合同履行后，上诉人通过自己的经营是营利还是亏损，均属于经营风险，其不能在租赁商铺后无法达到自己预期的经营效益而要求解除合同。因此，根据本案现有证据，无法认定被上诉人存在违约行为。据此，在被上诉人不同意解除合同的情况下，上诉人的主张本院无法予以支持。至于上诉人称在年初已经撤场，合同事实已经解除。但撤场并不�表合同已经解除，且其也无证据证明双方已经协商一致解除了合同。综上，上诉人上诉缺乏证据支持，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人台州市欣鑫电动车有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一三年三月二十七日
代书记员 赵灵仙