湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6753号
上诉人（原审被告）：周斌，男，汉族，1970年5月7日出生，住长沙市芙蓉区。
被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。
法定代表人：彭英，董事长。
委托诉讼代理人：马波，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邹珊珊，女，系该公司工作人员。
上诉人周斌因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周斌上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、上诉人与被上诉人并不存在合同关系。二、被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》与上诉人手中的合同内容不符，无法律效力。三、被上诉人起诉的面积与上诉人房产证不符。四、B332房的业主在明知有地桩栅栏划分的情况下，私占面积，被上诉人明确知晓。因此上诉人的物业费应按70%交纳。
被上诉人卓越公司辩称，一审判决正确、合理。商品房买卖合同已经明确被上诉人是涉案小区的物业服务公司。而且，虽然被上诉人没有与上诉人签订合同，但与开发商签订了合同，具有法律效力。
卓越公司向一审法院起诉请求：1、判令周斌支付卓越公司物业服务费人民币53341元，滞纳金人民币2458.89元，利息5134.07元，合计费用为60933.96元；2、判令周斌承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：卓越公司与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定别墅每月每平米交纳3.8元物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费用的，卓越公司可通过法律途径追交，所产生的相关费用由不交纳的业主承担；第八条约定业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用，业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住；第九条约定物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，逾期交物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。周斌于2011年5月16日与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定该商品房建筑面积共342.37平方米；第十一条约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，房屋交付时间为入伙通知书规定的时间。湖南麓山别墅投资开发有限公司于2012年11月2日发出《入伙通知书》，周斌收到通知后无正当理由拒不收房，至今未入住。卓越公司自《前期物业服务合同》签订后一直按照合同要求为周斌提供物业管理服务，但周斌从2012年12月1日起至2016年4月30日，以房屋存在质量问题以及花园部分面积被他人侵占为由，未按时交纳物业服务费53341元（3.8元/月/平方米×342.37平方米×41个月）。期间卓越公司多次进行催交，并且卓越公司于2015年12月11日、2016年3月15日向周斌邮寄律师函催交，周斌一直拒绝交纳，2016年6月27日卓越公司向一审法院提起诉讼。另查明，长沙卓越麓山别墅小区至今未成立业主委员会。
一审法院认为，本案中，卓越公司与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、周斌与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，均系是合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，卓越公司与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对周斌具有约束力，周斌应按照《前期物业服务合同》的约定享有权利履行义务。周斌在收到入伙通知书后无正当理由拒绝收房，依据《商品房买卖合同》的约定，应视为湖南麓山别墅投资开发有限公司于入伙通知书规定的时间已将房屋交付给周斌。卓越公司按照《前期物业服务合同》为周斌提供了物业管理服务，但是周斌自2012年12月1日起，一直未交纳物业管理服务费用，依照双方合同约定，周斌应交纳自2012年12月1日起至2016年4月30日止的物业管理服务费53341元，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定”已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳”，由于周斌至今尚未入住，周斌可以按照90%的比例向卓越公司交纳物业管理服务费，故判定周斌向卓越公司支付物业服务费48006.9元（53341元×90%）。对于周斌主张其家中房屋质量问题及花园与其他业主的纠纷，因周斌的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，对于周斌因房屋质量造成的损失，以及花园被侵占纠纷，周斌可另行向责任主体主张权利。对于卓越公司要求周斌承担滞纳金2458.89元，利息5134.07元的诉讼请求，周斌以房屋质量及花园被侵占为由拒交物业费的行为虽不妥当，但周斌并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，对卓越公司的该项诉请不予支持。希望卓越公司能从小区业主利益出发，切实履行物业服务的相关法定义务及合同义务，周斌亦能履行《前期物业服务协议》中的相关义务，积极解决业主之间的纠纷，双方一起努力，共同致力于营造安全、优雅、舒适、整洁的居家环境。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条之规定，判决：一、周斌在本判决生效之日起十日内一次性向卓越公司支付物业管理服务费48006.9元；二、驳回卓越公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1323元，适用简易程序减半收取661元，由卓越公司负担132元，周斌负担529元，该费用已由卓越公司垫付，周斌在履行上述付款义务的同时一并支付给卓越公司。
本院二审补充查明如下事实：1、根据周斌提交的房屋所有权证，其所购的涉案麓麟卓越花园B35栋102房的建筑面积为341.74㎡；2、与周斌所购涉案房屋相邻的B332房的业主侵占了其部分花园面积，对周斌使用涉案房屋产生一定影响；3、卓越公司系深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司于2016年8月10日更名而来。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，虽然周斌未直接与卓越公司签订物业服务合同，但周斌所购涉案房屋的建设单位湖南麓山别墅投资开发有限公司依法与卓越公司签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该《前期物业服务合同》对周斌具有约束力。卓越公司按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务，故周斌亦应按约向卓越公司交纳相应的物业服务费。但因周斌至今尚未接收使用涉案房屋，且卓越公司未及时有效制止其他业主侵占周斌的部分花园面积，其物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情确定周斌按85%的比例向卓越公司交纳2012年12月1日至2016年4月30日的物业服务费，共计45256.63元（3.8元/月/㎡×341.74㎡×41月×85%）。
综上所述，上诉人周斌的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初4282号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初4282号民事判决第一项为”周斌在本判决生效之日起五日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付2012年12月1日至2016年4月30日的物业服务费45256.63元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费661元，二审案件受理费1323元，共计1984元，由上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担500元，被上诉人周斌负担1484元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 周 翔