浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第2689号
原告：徐福伟。
委托代理人：徐惠玲。
委托代理人：蒋加佳。
被告：嘉兴市开盛置业有限公司。
法定代表人：朱照明。
诉讼代表人：浙江中兴会计师事务所有限公司。
委托代理人：周欣。
第三人：谷文新。
委托代理人：唐勇辉。
原告徐福伟因与被告嘉兴市开盛置业有限公司（以下简称开盛置业公司）、第三人谷文新房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年10月23日受理，适用普通程序，依法组成合议庭。2015年2月2日本院受理债权人对嘉兴市开盛置业有限公司的破产申请，3月14日指定破产管理人。本院于2015年5月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐惠玲、被告开盛置业公司管理人的委托代理人周欣、第三人的委托代理人唐勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐福伟起诉称，原告与被告开盛置业公司于2012年11月14日签订《房屋租赁协议》，该协议约定被告开盛置业公司将自有房产——开盛小商品批发市场二期五楼办公用房（即西区501室）432.79平方及地下层一、二层约5781.48平方出租给原告使用，租赁期限暂定二十年，自2012年11月15日起至2032年11月14日止。该《房屋租赁协议》经浙江省嘉兴市誉天公证处办理公证，公证号为：（2012）浙嘉誉证民内字第4320号。后原告获悉，被告开盛置业公司与第三人谷文新已于2013年3月签订《房屋买卖合同》，被告开盛置业公司将出租给原告的开盛小商品批发市场（西区）501室432.79平方米房产出售给第三人谷文新，目前已网上备案但未办理产权变更手续。原告至今未收到被告开盛置业公司关于该房产出售的任何通知。根据《合同法》第230条之规定，原告对该房产享有优先购买权。被告开盛置业公司在签订《房屋买卖合同》之前，应当告知原告。但被告未尽通知义务，已侵犯原告的合法权益。故原告诉请判令：一、判决确认原告对租赁房屋有优先购买权；二、本案诉讼费由被告承担。
被告开盛置业公司答辩称，原告所主张的《房屋租赁协议》确实由原告与被告签订，真实性没有异议。地下层一、二层为被告所有，不存在优先购买权的问题。《房屋租赁协议中关于租金并未明确。据管理人了解，目前没有证据显示将房屋出售给第三人之前曾通知过原告。
第三人谷文新答辩称，一、原、被告之间的租赁合同关系是不真实的。该《房屋租赁协议》从形式上看是租赁合同，且经过公证，但是从实际内容看，不符合租赁合同的法律特征。房屋没有交付，原告作为承租人没有实际使用该房屋，也没有支付租金作为对价。该协议是以租赁合同之名行担保借贷债权之实。二、第三人与被告签订的房屋买卖合同依法有效，且经过房管部门备案，按照合同约定支付了房款。对于该房屋存在租赁合同是不知情的，也是善意的，如确认原告的优先购买权势必影响到第三人的权利。
针对自己的主张，原告徐福伟提供了下列证据：
1.《房屋租赁协议》及公证书一份，证明原、被告之间存在真实的租赁关系，该《房屋租赁协议》经过公证。
2.由被告开盛置业公司加盖公章的房屋产权证书一份，证明开盛小商品批发市场（西区）501室房屋所有权人为开盛置业有限公司。
3.从工商行政管理局调取的嘉兴市区沿街门牌号调整通知书一份，证明房产证上的开盛小商品批发市场（西区）501室、《房屋租赁协议》上的开盛小商品批发市场二期五楼办公用房和现在的名称为彩虹街25号为同一地址。
4.商品房买卖合同一份，证明被告开盛置业公司与第三人谷文新之间的《商品房买卖合同》签订时间在《房屋租赁协议》之后，被告开盛置业公司如果出售房屋，有义务通知原告方，原告享有优先购买权。
5.房屋借用协议一份。
6．同意书一份。
7．房屋租赁协议及公证书一份。
8．租房协议书一份、营业执照一份。
证据5、6、7、8证明原告徐福伟与被告开盛置业公司签订房屋租赁合同之后，对开盛小商品批发市场（西区）501室的使用情况，包括借给他人使用及转租。
被告开盛置业公司对原告徐福伟提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对《房屋租赁协议》中的第四条内容有异议，认为不具有合理性；对证据2、4的真实性、合法性、关联性没有异议，《商品房买卖合同》中的房屋面积和《房屋租赁协议》的面积存在一点差异，但房屋是同一标的；对证据3的真实性难以确定，认为如果要确认房屋真实坐落名应由地名办证明；对证据5从形式上看是真实的，但认为该证据与本案没有关联性；对证据6从形式上看是真实的，但内容的真实性无法确认；对证据7、8中的两份协议的承租人不同，租赁标的是一致的，租赁期的部分期间重合，因此对真实性存在异议。
第三人谷文新对原告徐福伟提供的证据1的形式上的真实性没有异议，但认为该证据不能证明租赁协议是真实存在的，也不能证明原、被告之间的法律关系是租赁关系。对证据2、3、4的质证意见同被告开盛置业公司的意见一致。对证据5、6、7、8的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告开盛置业公司未提供证据。
针对自己的抗辩，第三人谷文新提供其代理人与被告开盛置业公司的工作人员左晓虹谈话笔录一份，证明原、被告之间的租赁合同实际上是不存在的。
原告徐福伟对第三人谷文新提供的证据真实性、合法性存在异议，认为该份证据实际上是证人证言，证人应该出庭作证，而且谈话笔录的内容也与事实不符。
被告开盛置业公司对第三人谷文新提供的证据的真实性、合法性存在异议，谈话笔录中左晓虹的陈述与被告了解的情况不符。
本院认证如下：原告徐福伟提供的证据2、3系相关政府职能部门发放的属权证明以及备案资料，真实性可以确认，且能够证明本案相关事实，本院予以认定；证据1、4的真实性可以确认，证据5、6、7、8均从形式上反映了证据所载明的内容，但对于当事人所主张的法律关系的证明力问题，由下文阐述。
第三人谷文新提供的证据，因该份谈话笔录实际为证人证言，但证人未出庭作证，不符合法律规定的证据形式要件，故对该证据不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2012年11月14日，原告徐福伟与被告开盛置业公司签订《房屋租赁协议》，并经浙江省嘉兴市誉天公证处办理公证，公证号为：（2012）浙嘉誉证民内字第4320号。该协议约定被告开盛置业公司将自有房产——开盛小商品批发市场（西区）501室（租赁协议为开盛小商品批发市场二期五楼办公用房，房产证名称为开盛小商品批发市场（西区）501室，现更名为彩虹街25号，三者实为同一地址，下文统称为开盛小商品批发市场（西区）501室）432.79平方及地下层一、二层约5781.48平方米出租给原告徐福伟使用，租赁期限暂定二十年，自2012年11月15日起至2032年11月14日止。该协议第四条约定：因被告开盛置业公司向原告徐福伟借款及其它欠款尚未归还，故被告开盛置业公司承诺在最后壹仟万元及约定利息未还清前免除原告徐福伟的租金。
2013年3月13日，被告开盛置业公司与第三人谷文新签订商品房买卖合同，约定被告开盛置业公司将开盛小商品批发市场（西区）501室（面积为428.22平方米）出售给谷文新，合同约定的商品房交付时间为2012年5月31日前，且被告承诺于2012年12月31日之前取得房屋权属证书交付买受人。被告于2012年11月29日办理了涉案房屋的初始产权登记，登记面积为432.79平方米，双方对买卖合同进行网上备案，但此后双方一直未办理房产转移登记手续。
2013年7月6日，原告与被告又签订《房屋借用协议》，双方约定将开盛小商品批发市场（西区）501室及地下层一、二层借给被告无偿使用，借用期限为半年，自2013年7月10日起至2014年1月10日止。2014年2月22日，被告出具一份同意书，在租赁期内，被告同意原告对开盛小商品批发市场（西区）501室及地下层一、二层享有自主经营、部分及全部转租并收益的权利。2014年2月28日，原告与朱照明（系被告法定代表人）签订房屋租赁协议并办理公证，约定原告将开盛小商品批发市场（西区）501室出租给朱照明，租赁期限为二年，自2014年1月15日起至2016年1月14日止，每月租金为三万元。2014年9月10日，原告与奥奇（上海）投资有限公司签订租房协议，将开盛小商品批发市场（西区）501室出租给奥奇（上海）投资有限公司，租赁期限为五年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案首先应当审查原、被告之间是否存在真实的租赁关系的问题，其次再考虑被告与第三人之间的商品房买卖合同关系的效力问题。鉴于被告已进入破产清算程序，本院在必要时应依职权审查相关证据及事实，以维护广大破产债权人的合法权益。根据我国《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人以支付租金作为对价，换取租赁物的使用、收益的权利，属于有偿合同。承租人享有优先购买权的前提是其与出租人之间存在真实合法的租赁合同关系，这也是出于对善意的承租人合法权益的保护。本案中原、被告签订、且经过公证的《房屋租赁协议》，可以认为是当事人的真实意思表示，但从协议的内容上分析，并不具备法律意义上的租赁合同关系的构成要件。理由是，1、一份合法有效的房屋租赁合同应包括房屋租赁期限、租金、租赁期间双方的权利义务等最基本、最主要的内容。而该《房屋租赁协议》恰恰未对租金及支付方式作出约定。协议第四条约定在被告未还清原告借款之前，免除原告租金。根据庭审中原告的陈述，原告在被告未清偿其他债务之前，得以无偿使用涉案的房产而无需支付任何对价。这不符合租赁合同关系需要有偿使用的、善意的基本特征；2、从原告在被告未清偿其他债务之前可以免费使用，并可以部分或者全部转租以取得收益的约定来看，更多的体现了以对房产的占有、收益权对原、被告之间其他的借款等债务进行担保的特征。因此原、被告签订的协议有“租赁”之名，而无“租赁”之实。显然不能依法享有已支付对价的、善意的承租人才享有的优先购买权。原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告与第三人的商品房买卖合同的效力问题，因与本案处理结果无关，本院不作认定，合同双方有争议时双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐福伟的诉讼请求。
案件受理费100元由原告徐福伟负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 成剑斌
代理审判员 邱双双
人民陪审员 鲍 嘉
二〇一五年六月八日
书 记 员 张春琴