广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第1852号原告曾昭座。原告陈娟（系原告曾昭座的妻子）。二原告共同委托代理人吴长峰，广西欣源律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托代理人刘一琴，广西欣源律师事务所律师，特别授权（未到庭）。被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司（以下简称恒泽房开公司），地址柳江县拉堡镇柳东路1号。法定代表人梁亦建，董事长。委托代理人范克昌，广西思齐律师事务所律师，特别授权。原告曾昭座、陈娟与被告恒泽房开公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法由组成由审判员谭明光担任审判长，人民陪审员周璇、兰金枝参加的合议庭，分别于同年12月16日和2014年1月26日公开开庭进行了审理。代书记员雷冰宇担任法庭记录。二原告及其委托代理人吴长峰，恒泽房开公司委托代理人范克昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告在原告的楼房的北面进行商品房开发建设，被告为获得更宽的地方建设，2010年元月15日本案的双方当事人签订一份《房屋产权转让合同》，该合同约定，1、原告转让房屋座落于柳江县拉堡镇柳堡路367号，户名曾昭痤，房屋主权证号00048497，土地使用权证号10208020；2、原告房屋结构为砖混，楼高为4.5层，总建筑面积325㎡（其中自改商业店面为30㎡、住宅建筑面积295㎡）；原告无产权砖木水泥瓦屋面单层房屋面积14m'；3、转让价款为合计1225000元。8、特别约定，（1）原、被告双方约定本协议履行完毕后，原告在被告建设的小区内回购2套住宅，面积控制在100—120㎡之间，砖混结构，位置和楼层靠沿街2层或3层均可，回购单价定死为2400元／㎡包干不作调整。车库回购两间，砖混结构，位置在小区内，面积控制在25—30㎡左右／间，单价包干3000元／㎡不作调整。9、违约责任：本协议签订后，原、被告双方应积极履行不得违约，若一方违约，应按协议总额的双倍赔偿给另一方，并将追究违约方的法律责任。本协议签订后，被告获得了原告的房产，也支付了总价款。被告在原告的房产所在地进行了商品房开发，建成了楼房，但仍有部分合同义务没有履行，即没有按合同约定给原告回购原告所定购的二处房产。即“盛世花园”6栋2单元1201号、1204号。而且在未经得原告同意的前提下将该二处房产擅自转让他人，这在柳江县人民法院（2013）江民初字第1377号民事案件庭审笔录中有记录。被告的行为与双方当事人约定相背，按合同第9条规定，其应按协议总额支付双倍赔偿金给原告即付1087968元。原告认为，本案双方当事人签订的《房屋产权转让合同》合法有效，双方当事人应按协议规定履行各自义务，并享有对应权利。本案的被告在获得原告的房屋产权后只履行了部分义务，仍有部分义务没有履行，即没有按协议约定给原告回购二套房，并且未经原告同意擅自转让房屋，致使原告的合同目的不能实现。被告应按双方当事人所签订的合同约定承担赔偿责任。请求判决被告赔偿二原告人民币1087968元并承担诉讼费用。原告为证明自己的主张在举证期内向法庭举证有：1、房屋产权转让合同。证明双方当事人达成房屋转让合同关系，原告有权回购被告所建房产。2、盛世花园内部认购意向书及认购确认单。证明被告同意原告回购盛世花园6栋2单元1201号、1204号房，原告已付诚意金。3、柳江县人民法院（2011）江民初字第1390号民事判决书（6—7页）。证明被告同意原告回购盛世花园6栋2单元1201号、1204号房。4、柳州市中院（2012）柳市终字第524号民事判决书（第15页）。证明被告同意原告回购盛世花园6栋2单元1201号、1204号房。5、商品房买卖合同。被告已另行将本应该对原告履行给付义务的盛世花园6栋2单元1201号、1204号房转让给他人。6、柳江县人民法院（2013）江民初字第1377号民事裁定书。证明在本案中被告已承认诉争的二处回购房已转让给他人，不可能再用于对原告履行义务了。被告辩称，一、原告诉被告恒泽房开公司违约没有事实依据。2010年1月15日被告与原告经协商后达成房屋产权转让合同，被告依约全额支付了转让价款，同时按照合同第八条的约定，被告同意原告在被告开发的小区内回购两套房屋，在2011年3月4日，原告在被告开发的小区内选定了1201、1204号房屋，签订了意向书，按照第二条第五款的约定，原告在接到被告通知开盘日三日内未签订认购书的视为放弃购买意向，被告有权取消原告的认购，在开盘当日之后被告的置业顾问多次通知原告来办理相关手续，后原告将被告诉到法院。在一审、二审开庭时明确表示可以按每平方米2400元出卖上述2套房给原告，但从签订意向书直到被告表态后，原告都没有到被告处办理相关手续，到2013年5月9日，被告最后一次以书面方式通知原告来办手续，但是原告拒绝签收，致使被告在签订意向书两年半之后才将上述房屋另行处理，因此，原告认为被告违约无事实依据。二、原告诉请依法不能成立。被告承担违约责任的条件是有违约行为存在，根据答辩第一点，是原告没有及时与被告办理相关手续，而且在被告多次催告之后仍置之不理的情形下丧失了优先购买的权利，该后果是由原告在购买1201、1204号房屋过程中因为自己的行为造成延误，不是被告的违约造成的。被告广西柳州恒泽房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：1、通知。证明被告恒泽房开公司于2013年5月9日以快递形式最后一次书面通知原告办理购房手续，但原告拒绝签收。2013年7月30日，被告代理人范克昌与两原告在恒泽房开公司办公室当面拆开该快递，且两原告看了该通知，但两原告还是未办理相关手续。2、认购书、房屋买卖合同。证明被告于2013年6月28日将1201号房屋出售给彭勇并签订认购书，同年7月4日签订销售合同；证明被告于2013年8月1日将1204号房屋出售给潘永仕并签订认购书，于同年8月12日签订销售合同。本案争议的1201、1204二套房已出卖。3、柳州市中级人民法院（2012）柳市民终字第524号庭审笔录。证明本案第一次开庭时原告称被告同意以2400元／平方米的价格出售1201、1204两套房屋给原告是新要约，但是原告在庭审中并未作出任何同意购买两套争议房屋的承诺，双方就此未达成合意，故合同未订立，被告不存在违约情形。经法庭质证，被告恒泽房开公司对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但不认可其证明目的，其认为在柳江县人民法院（2013）江民初字第1377号判决和该案上诉后柳州市中级人民法院（2012）柳市民终字第524号判决中，一、二审法院均未认定被告存在违约行为，故原告以上所举的证据均不能证明被告违约。原告对被告提供的证据1有异议，其认为快递单上内件品名一栏只是概括写了“文件”二字，未注明是购房通知，原告对此并不知情；对被告证据2无异议，认为可能是假合同，目的是不履行其在法庭上承诺的按每平方米2400元向原告供房；对被告提供证据3的真实性、关联性、合法性无异议，但是不认可其证明目的。本院对双方当事人没有异议的证据均予以认定。原告对被告证据1质证时提出不知其内容，但在庭审时双方均认可该快递原告拒签退回被告后，双方在被告的办公室当面开启该快递信封读了通知内容，证明了被告的举证目的，本院予以认定。综合全案证据及双方当事人陈述，本院确认以下法律事实：被告恒泽房开公司经公开招、拍、挂方式取得包含原告坐落于柳江县拉堡镇柳堡路367号（住宅面积295㎡，商铺面积30㎡，共计面积325㎡）楼房所在地范围的土地进行商品房开发；按规划被告须拆迁包括原告楼房在内的一排邻街旧楼房。二原告与被告产就拆迁问题经协商一致，于2010年1月15日签订一份《房屋产权转让合同》。约定原告以1225000元的价格将上述楼房转让给被告；特别约定原告在被告建设的小区内回购2套住宅，面积控制在100-120㎡之间，位置和楼层靠沿街2层或3层，回购单价定死为2400元／㎡包干不作调整；回购2间25—30㎡车库，单价包干3000元／㎡不作调整；小区建成后在原告转让的楼房原位置上若有规划建商业店面，原告可要求以10000元／㎡的单价购回30㎡商业店面；一方违约，应按协议总额的双倍赔偿给另一方，并追究违约方的法律责任。合同签订后，被告按约定付给原告一半转让款612500元；之后，原告认为被告给的回购房比例太低而多次要求增加回购面积，被告为顺利得到原告的楼房，于2010年4月22日向原告出具一份《承诺书》，承诺原告房屋转让给被告的价格不低于同地段其他房屋的拆迁补偿价格，如果今后被告与其他同地段的被拆迁户一楼面积全部按门面面积置换回建，则被告保证原告房屋和门面转让款能回购得的住宅按1：1.2，商铺按1：1比例计算的房屋、车库和门面面积（以开盘时销售市场价为准）；原告2010年5月10日将房屋交给被告方的，被告另奖励原告40000元等。后原告2010年5月10日按时将房屋交给被告，被告也付给了原告612500元和40000元，至此被告总计付给原告1262500元，取得并拆除了原告上述房产。2010年10月25日二原告以3981.85元购得被告开发的盛世花园小区13号楼套内面积各106.9㎡和55.4㎡的2套房；同年12月24日又分别以4500元／㎡和4300元／㎡的单价认购该楼房的12、13号2个车库，并于2011年1月7日签订了《盛世花园（杂物间）使用权出让合同》；2011年3月2日原告曾昭座又交给被告2套房屋的诚意金各30000元共60000元，3月4日双方签订2份内容相同房号不同的《盛世花园内部认购意向书》，约定原告曾昭座自愿认购“盛世花园”6栋2单元1201和1204号2套建筑面积均为113.33㎡楼房，价格以开盘价为准；交诚意金后有优先购买权；每套房优惠10000元；开盘三天前5个工作日内持认购意向书与被告签订《认购书》诚意金即转为定金，如房号有变动，须在签订《认购书》前以书面形式向被告方提出申请；放弃购买意向的应在开盘3日内书面通知被告，被告收原告通知后取消为被告保留的房号，开盘7日后10个工作日内退还诚意金，原告须带齐身份证、收据、认购意向书和书面申请等资料到被告指定的时间、地点办理；原告在接到被告通知开盘日3日内未与被告方签订认购书的视为放弃购买意向，被告方有权取消为原告保留的房号，在开盘当日向外销售。2011年4月20日被告售楼部曾周曲通知原告去签订正式的购房合同时，口头告知原告其认购的2套房，单价分别为每平方米3947元和3844元，原告因此不满，而不与被告签订《认购书》和正式的房屋买卖合同。2011年10月18日原告以被告违反《房屋产权转让合同》和《承诺书》的约定将其诉至本院，请求判令被告按上述协议总额1225000元的30%支付其违约金367500元；按其可回购楼房、车库354㎡，3981.5元／㎡计，须支付其购房款等1409574.9元，回建商铺30㎡，按25000元／㎡计，须支付其750000元，总计2159574.9元，减去被告已支付的1185000元，支付差额979574.9元；合计1347074.9元。该案经本院审理认定双方签订的是附条件生效的合同，因原告没有证据证明合同约定的条件已成就，现有的证据和已查明的事实亦未能表明该条件已经成就，而驳回二原告的诉请。二原告不服而上诉至柳州市中级人民法院，并提交了部分新证据，以证明条件成就的事实，二审经开庭审理后，认为一审认定被告售楼部工作人员口头告知原告其认购的2套房，单价分别为每平方米3947元和3844元，没有相关的证据证实，在一、二审法庭审理中被告均明确表示愿意以2400元／㎡的价格将该2套房子出售给原告，因此，被告的异议理由成立，一审认定有误，二审对此予以纠正。另外，原告提交的同地段其他被拆迁人补偿的证据，因本案双方所签订的是《房屋产权转让合同》，而同地段其他被拆迁人签订的是《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，二者性质不同，没有可比性而不予采信。又因两种合同的情况不同，能够得到房屋面积的比例也不相同，而承诺中所附的条件并未成就，原告要求被告按承诺书的内容履行义务无事实依据，被告不存在违约的事实，原告上诉理由不成立，而于2012年10月17日判决驳回原告上诉，维持原判。判决生效后，被告于2013年5月9日邮寄一份通知书给原告，通知书写明：原告认购的上述2套房，每套已交定金30000元，按照认购流程，交纳定金7天内须支付不低于总价款的30%首付款。根据双方所签订的协议特别约定以每平方米2400元出售，但是直至2013年5月8日你仍未来办理购房手续。原告已违约，被告对2套房另行处理，所交定金不予退回。原告拒绝签收该邮件而被退回，7月29日原告应邀到被告售楼部，被告代理人当着原告的面拆该邮件并给其看通知内容。被告于2013年7月4日将原告曾昭座意向购买的“盛世花园”6栋2单元1201房出售给福建省古田县的彭勇，被告与彭勇签订的《商品房买卖合同》反映该房按套内面积计算4559.67元／㎡；于2013年8月1日与广西柳江县潘永仕签订《盛世花园认购书》，当月12日将1204房出售，被告与潘永仕签订的《商品房买卖合同》反映该房按建筑面积计算4304.76元／㎡。原告知悉被告已将上述2套房出卖给他人后，于2013年8月9日向本院提起诉讼，请求判令被告立即将上述2套房以每平方米2400元的单价交其购买，被告收到相关诉讼材料后书面辩称2套房均已卖给别人，原告于同年10月14日申请撤诉并获准许。之后，原告遂提起本案诉讼。本案庭审时原告主张上案二审判决生效后，曾多次到被告处办理上述2套房的购房手续，都被拒绝而无法办理购房手续，原告对其主张未能提供相关证据证明；被告则主张其在一、二审开庭时表示上述两套房可以按2400元／㎡作为履行《房屋产权转让合同》卖给原告，改变了《商品房买卖合同》和《盛世花园认购书》的约定，属新的邀约，原告未承诺，其多次通知原告来办理上述2套房的购买手续被拒，才将上述二套房卖给他人，原告对其主张提供了2013年5月9日邮寄给原告的通知书证明。原告坚持认为被告在法庭的表示属履行《商品房买卖合同》的承诺，其不履行承诺，属违约，须承担违约责任。诉讼过程中双方均不认可对方的主张，但被告表示除了本案争议的1201和1204号2套房卖给他人外，原告可任意选该小区内其它未出售的楼房作为履行上述回购房的约定；原告认为其选购的上述2套房是该小区的楼王，而该小区的其他栋号的楼房，无论是楼距、结构、通风采光、环境均无法与上述2套房相比，其不愿再回购该小区的其他商品房。本案争议的焦点，一、被告在一、二审开庭时表示上述两套房可以2400元／㎡作为履行《房屋产权转让合同》卖给原告，属新的邀约还是承诺；二、本案新合同是否成立，被告是否构成违约；三、原告的诉请是否有理。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力并受法律的保护，未成立的合同对当事人不具有约束力，也不受法律的保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证实，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二原告与被告签订的《房屋产权转让合同》约定被告在其所开发的小区沿街楼房2至3层给原告回购2套面积为100至120平方米的砖混房，回购价定死为2400元／㎡包干不作调整，但没有约定履行时间；被告出具给原告的《承诺书》则是被告承诺保证补给原告的房屋和门面转让款能在其所开发的小区按一定的比例回购得住宅、商铺、车库。而原告曾昭座一个人与被告签订的《盛世花园内部认购意向书》约定其意向购买被告“盛世花园”6栋2单元1201号、1204号房，开盘前3至5个工作日其须持意向书与被告正式签订《认购书》为买卖成立的要件，诚意金即转为定金，原告可获开盘当日优惠以外的10000元总房款优惠。可见双方签订的《房屋产权转让合同》与《盛世花园内部认购意向书》，无论合同主体、约定楼房的方位、栋号、楼层、面积、价格、履行的时间和履行方式都不相同，二份合同的内容没有关联性，因被告开发的“盛世花园”小区沿街旧楼大部分尚未拆迁，故该小区沿街新楼房尚未建，双方约定的沿街回购房条件尚未成就。然而原告曾昭座就其意向购买的“盛世花园”6号楼1201、1204二套房在第一次诉讼时，一审于2011年11月29日开庭审理，二审于2012年8月12日开庭审理，被告在一、二审开庭时被告代理人在法庭均表示同意将原告已认购的这2套房作为履行合同约定的2400元／㎡回购房，原告可随时与被告签订正式的房屋买卖合同，被告的表态属新的邀约，邀约内容很明确，就是原告随时与被告签订正式的房屋买卖合同，但原告均未表态，也未与原告签订正式的房屋买卖合同，在第一次诉讼期间原告并没有与被告签订合同的意向和行为，而是坚持请求被告支付其违约金367500元和房价差额979574.9元；合计1347074.9元的目标。第一次诉讼二审法院于2012年10月17日维持原判后，到被告2013年5月9日邮寄通知书给原告，原告拒签邮件而退回被告，说明此前原告不愿与被告发生交易行为，被告7月4日将6号楼1201房出卖给他人，该邮件后来双方于7月29日在被告售楼部当面开封，通知内容反映的是原告违约而不是被告违约，同年8月12日将6号楼1204号房出卖给他人，同日原告向本院提起第二次诉讼，请求被告按其在开庭时的表态以2400元／㎡将上述二套房供其购买，后因上述2套房已卖给他人无法实现而撤诉，第三次诉讼是本次诉讼。但第一次诉讼一、二审开庭时被告代理人在法庭上均表示同意原告意向购买的6号楼1201、1204二套商品房按照《房屋产权转让合同》约定价2400元／㎡向原告履行供应回购房义务，原告可随时来办理购买手续，从而把《房屋产权转让合同》和《盛世花园内部认购意向书》联系起来，因上述二份合同均没有原告意向购买的6号楼1201、1204二套商品房的作为履行定价回购房之约定，原告第一次诉讼也没有回购上述二套房之请求，因此被告在法庭的表态改变了上述二份合同的性质和内容，属新的邀约，二原告是否承诺须作出明确表示，并按最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干规定的相关规定，由二原告与被告订立新的书面合同，对上述二份合同内容进行组合并明确履行时间和方式，对二份合同中未履行的其他事项今后是否履行，如何履行重新约定，但二原告在第一次诉讼过程中始终未作出意思表示，也没有证据证明其曾到被告处要求签订回购房合同被拒，无法证明双方就这二套房已形成新的合同关系。二原告得知被告已将上述二套房子卖给他人后，第二提起诉讼，请求被告立即将这二套房以2400元／㎡交给原告购买，此时才作明确的意思表示，属事后行为，故当被告答辩和提供证据证明这二套房确已卖给他人无法再履行时，二原告即申请撤诉。本次诉讼为第三次，二原告未能举证证明其与被告达成新的商品房买卖合同，也没有证据证明其要求被告按2400元／㎡履行回购房，签订新的购房合同被拒，则不能证明被告违约之事实，故本院对其主张不予采信。待被告在该小区内建设沿街楼房时仍可按《房屋产权转让合同》约定以每2400元／㎡的价格在该小区沿街新楼房回购2-3楼2套住宅。综上，原告之诉，属事实不清，证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告曾昭座、陈娟的诉讼请求。本案案件受理费14592元（原告已预交），由原告曾昭座、陈娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  谭明光人民陪审员  周 璇人民陪审员  兰金枝二０一四年六月二十三日代书 记员  侯海丽