江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1312号
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市骥江路63号1幢。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人吴险峰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）韩超。
委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人韩超商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2016年4月11日作出(2016)苏1282民初376号民事判决。上诉人碧桂园公司不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司。其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。碧桂园公司与韩超就购买靖江碧桂园5幢3单元2803室房屋签订认购书。2013年10月24日，韩超与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定韩超向碧桂园公司购买案涉房屋，总房款957152元。合同附件四补充协议第二条约定，韩超须在签订合同时支付307152元，余款650000元于2013年11月24日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，韩超支付购房款307152元，2013年11月20日，韩超支付购房款650000元。
另查明：韩超签订认购书后，取得一分《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
再查明：2014年9月23日，靖江市物价局作出〔2014〕靖价检案2号行政处罚决定书，查证碧桂园公司在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。碧桂园公司上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对碧桂园公司处以15万元罚款的行政处罚。
原审归纳本案的争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付韩超折扣款，韩超的起诉是否超过诉讼时效期间。
原审法院认为：韩超与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合双方陈述和答辩，可以认定《碧桂园购房温馨提示》载明的折扣系包括韩超在内的符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容看，其中载明的按揭折扣内容具体明确，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经韩超接受，视为商品房买卖合同的内容，碧桂园公司与韩超已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，碧桂园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向韩超履行了告知义务，且双方就该折扣如何兑现未作明确约定，该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后韩超是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，不予采信。合同签订后，韩超已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的96折给予韩超相应的房款折扣。另，对于韩超主张的折扣优惠，碧桂园公司未能提交充分证据证实双方对此明确约定了履行期间，韩超可以随时要求履行，故碧桂园公司辩称韩超自付清房款之日就应当知道权利受到侵害，提起本案诉讼已经超过二年诉讼时效期间，理由不成立，不予采信。现韩超要求碧桂园公司根据合同约定的购房总价支付折扣款38286.08元（957152元×4%）及起诉之日起的利息，事实和法律依据充分，应予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，作出如下判决：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付韩超购房折扣款38286.08元，并支付自2016年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元减半收取为379元，由靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（韩超已预交，靖江市碧桂园房地产开发有限公司应于履行判决义务时一并给付韩超）。
上诉人碧桂园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的96折结算房款，将4%折扣款退还给被上诉人。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，本案的诉讼时效起算点是被上诉人付清房款之日，但被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、庭审中，上诉人已经将被上诉人的房价计算过程进行详细说明，证明被上诉人已经享受了一个月付款96折优惠，通过计算其他自付业主的付款价格也可以证明上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格，自付业主包括被上诉人已享受了自付一个月付款96折优惠。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。
被上诉人韩超答辩称：一、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。1、2013年被上诉人在房屋尚未交付的前提下所支付的款项是房屋的预售房款，在收到正式的购房发票时如发现购房款与预交购房款之间有差额，仍可以与碧桂园公司进行结算。2、关于被上诉人主张的付款折扣优惠，上诉人并未提供证据证明双方对此明确了履行期限，故被上诉人可以随时要求上诉人兑现支付付款折扣的承诺。二、上诉人发放的《购房温馨提示》已经法院生效判决予以确认，上诉人的诉称无事实和法律依据。上诉人未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，所提交的证据也不能证明其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格向被上诉人履行了告知义务，且双方签订认购书在前，《购房温馨提示》发放在后，故《购房温馨提示》中的价格优惠不可能包含在认购书的优惠中。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间应从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。理由如下：首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未进行交付，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的96折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一六年七月十三日
书 记 员 刘 非