山东省烟台市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鲁06行终4号
上诉人（原审原告）郑昕，女，1978年10月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托代理人聂拯，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）烟台市住房和城乡建设局。住所地烟台市莱山区观海路**号。
法定代表人季善亭，局长。
委托代理人孙东，该局工作人员。
委托代理人刘曙光，山东海峰律师事务所律师。
原审第三人烟台新东房地产开发有限公司。住所地烟台市福山区县府街***号。
法定代表人庄锦发，董事长。
委托代理人董玉强，山东海峰律师事务所律师。
原审第三人孔海峰，男，1977年4月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系郑昕的丈夫。
委托代理人赵霞，女，1953年2月10日出生，汉族，住烟台市福山区。
上诉人郑昕因房屋行政登记一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福行初字第25号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审原告诉称，2011年11月7日原告与烟台新东房地产开发公司签订了《商品房销售合同》，烟台新东房地产开发公司将坐落于福山区县府街218号的新东花园A203号房屋出售给原告。该商品房销售合同中约定：本合同所载建筑面积应以福山区房地产管理局核定为准。合同附件亦载明：本合同所述面积均为暂测面积，最终建筑面积以福山区房地产主管部门核定为准。2012年8月6日，被告为原告颁发了烟房权证福字第××号房产证书，该证书登记的房屋面积仅有建筑面积68.86平方米，没有有资质的测绘机构出具的房地产平面图。2013年7月份原告发现房产证登记的面积与实际面积相差巨大，遂与新东花园的其他业主多次到福山区信访局上访。2013年7月9日、7月25日和2014年5月13日，烟台市福山区住房保障管理中心三次作出答复：房产证上的建筑面积是依据房地产开发商提供的面积办理的，房地产商并没有办理初始登记，也没有进行测绘。2014年10月，福山区住房保障管理中心提供了一份烟台新东房地产开发有限公司于1999年12月22日报福山区房产交易所备案的资料“新东花园商贸楼价目表”，该资料记载原告房屋建筑面积48.24平方米，销售面积68.86平方米。原告认为被告在对房屋进行权属登记前必须对房屋面积进行测量和审核，房屋没有初始登记，不得进行其他权属登记。本案被告未尽任何审核义务，为原告办理了面积错误的房产证书，为维护原告合法权益，特提起诉讼要求撤销该证并重新颁发记载建筑面积符合法律规定的房屋产权证书。
原审法院认为，本案争议的焦点：原告起诉是否超过起诉期限。原告郑昕、第三人孔海峰申请房产转移登记时间为2011年11月9日，被告登记时间为2012年8月6日，本案被告虽对原告房屋登记进行了询问记录，但未告知原告的诉权或起诉期限。原告自己领取的房产证，领证时就知道房产证的登记内容。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行为内容之日起最长不得超过2年”。本案符合上述规定，原告于2015年7月20日提起诉讼，显然已超过2年的起诉期限。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条一款二项之规定，裁定驳回原告郑昕的起诉。
上诉人郑昕不服原审判决，上诉称，：一、一审法院裁定适用法律错误。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条是关于一般具体行政行为的起诉期限的规定，第四十二条是关于涉及不动产具体行政行为的起诉期限的规定。本案所诉的具体行政行为是涉及不动产的，应该适用第四十二条的规定，上诉人起诉并未超过起诉期限。二、一审法院裁定认定事实错误。原审裁定认定上诉人自领到房产证时即知道或者应当知道行政行为的内容是错误的。被上诉人至今未告知上诉人涉案行政行为所依据的规范性文件，上诉人也就不清楚行政行为是否合法，也就无法提起行政诉讼，所以，如果上诉人不了解行政行为所依据的规范性文件，就开始计算起诉期限是不合理的。三、上诉人不知道权利被侵犯就开始计算起诉期限是不合理的。上诉人领取房产证时不知道权利被侵犯，起诉期限应以2014年9月19日福山区住房保障管理中心出具烟台新东房地产开发有限公司的备案资料，上诉人看资料得知房屋建筑面积与销售面积不符时起算。请求依法撤销原审法院裁定，判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人烟台市住房和城乡建设局答辩称，上诉人所提的上诉理由不能成立，请求二审人民法院依法驳回其上诉，一、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。行政诉讼应当遵循先程序后实体的原则，本案所涉的房产交易发生在2011年年底，上诉人在2012年1月份就领取了房屋所有权证，那么上诉人根据登记的信息就知道行政行为的内容，即使行政机关没有告知其诉权或者起诉期限也应当按照法律的规定行使权利，即适用最高法院执行解释第四十一条2年起诉期限的规定，现在上诉人起诉已经超过法定起诉期限。二、本案不适用上诉人主张的20年最长保护期限，上诉人自领到房屋产权证起，就知道或者应当知道内容，而上诉人说不知道就主张20年期限是不能成立的，综上，一审法院认定程序法律得当，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原裁定。
原审第三人烟台新东房地产开发有限公司述称，1、遵循先程序后实体的诉讼审查原则，上诉人于2011年11月7日签订合同，2012年8月6日领取了房屋产权证书。上诉人领到房屋产权证书，就已经知道具体行政行为内容，如若上诉人对房屋产权登记信息有异议此时就知道或应当知道，即使行政机关没有告知诉权或起诉期限，也应当按照法律规定行使相应权利，即适用《最高院关于执行行政诉讼法若干问题的解释》四十一条规定的2年起诉期限，上诉人于2015年7月20日提起诉讼显然已经超出法律规定的起诉期限，应当依法裁定驳回。2、本案不适用上诉人主张的“20年最长诉讼时效”，上诉人自领到房屋产权证时已经知道或者应当知道具体行政行为内容，而非不知道具体行政行为内容。3、上诉人主张的“2014年9月19日福山区住房保障中心向其出具了1999年12月22日有答辩人盖章及工作人员签字的房产交易备案资料”，不能成立：该证据系复印件无法证实真实性且与本案没有直接关联性，证据本身不具备合法有效性；同时无论上诉人主张向相关部门部门信访能否成立，均不能产生行政诉讼起诉期限开始计算以及诉讼时效中断的法律后果。综上，请求依法驳回上诉，维持原裁定
原审第三人孔海峰述称，因为我们不是专业人员，我们拿到房产证时不清楚面积是否相符，房产证所附平面图亦不清晰，我就找专业人员看了以后认为有问题，2012年10月份，我就找主管部门，因没有得到答复，后来我们就逐级上访，向媒体反映让福山区住房保障中心出具房产的建设图纸等资料，直到2014年9月份时，才给我们看备案资料，我看面积有问题，就开始主张权利。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行为内容之日起最长不得超过2年。第四十三条规定，由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，涉案房屋登记颁证的时间为2012年8月6日，此时，上诉人即已知道行政行为的内容。上诉人于2015年7月14日提起诉讼，显然已超过2年的起诉期限。上诉人诉称多次到福山区信访局上访，起诉期限应从2014年10月上诉人知道权利被侵犯之日起算。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十三条关于“不属于起诉人自身的原因被耽误的期间”是指基于地震、洪水等客观因素耽误的时间，仅仅是当事人单方向有关部门申诉信访，因申诉信访耽误的期间，属于当事人自身放弃通过法定诉讼途径解决争议耽误起诉期限的情形，不属于第四十三条规定应予扣除的期间。因此，上诉人的主张不能成立。上诉人称本案应适用行政诉讼法第四十六条规定的20年最长诉讼保护期限，但是，最长诉讼保护期限，是指公民、法人或其他组织不知道行政机关作出行政行为内容时的起诉期限。本案上诉人在领取房产证时即已知道行政行为内容，故该规定不适用本案。
综上，原审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 尹鹏亮
审判员 张磊玉
审判员 杨道力
二〇一七年三月十日
书记员 闫彩玲