上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3976号
原告胡美英，女，1970年1月23日生，汉族，住湖南省益阳市。
委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告胡美英与被告上海松江礼品城有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人张莉、陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月23日，原、被告签订《认购协议》一份，该协议约定，原告认购被告开发的位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为84.20平方米，实际销售单价为22，612元／㎡，实际销售总价为1，903，930元（人民币，以下币种同），原告在签订协议时向被告支付了定金100，000元，并承诺在该协议签订七天内，携带该协议、定金收据、相关证件及不少于认购物业总价款50%的首付款至被告处签订《商品房买卖合同》，原告的付款方式为银行按揭贷款。协议签订后，原告向被告支付了953，930元的首付款，被告向原告开具了相应的发票。嗣后，原告要求被告继续履行双方之间的合同，被告始终以系争房屋未办出大产证以及按揭贷款事宜需要协调等为由一直推脱，且至今也未向原告交付系争房屋。原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《认购协议》；2、被告向原告返还购房款953，930元及其利息（以953，930元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年4月12日计算至判决生效之日止）。
被告辩称：不同意解除《认购协议》，商品房买卖合同未签订系原告未及时付清尾款所致，并非被告以需要协调按揭贷款事宜故意拖延。
经审理查明：2013年12月23日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《认购协议》。第一、二条约定，认购物业编号为40号111室，建筑面积为84.20㎡，价格标准为23，800元／㎡，优惠幅度1，188元／㎡，实际销售单价为22，612元／㎡，实际销售价格为1，903，930元。用地性质为商业用地。第三条约定，乙方在签订协议时向甲方支付定金100，000元，并承诺在本协议签订之日起7天内，携带协议、定金收据、相关证件及不少于认购物业总价款50%的首付款至甲方招商营销中心并签订《商品房买卖合同》（乙方所交定金自动转为首付款）；未经双方协商一致，乙方不得更名。否则，甲方有权另行处理，已交定金不退。第四条约定，乙方选择的付款方式为银行按揭贷款。该协议另对其他事宜进行了约定。
协议签订后，原告共计向被告支付购房款953，930元。2014年4月11日，被告就系争房屋向原告开具了金额为953，930元的销售不动产统一发票。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为10，000，000元、抵押权人为顾浙兵、债务履行期限从2012年10月24日至2012年11月30日等登记信息。2014年10月15日，系争房屋被本院以（2014）松民二（商）初字第2593号案件予以了正式查封，此后的2015年3月9日，又被浙江省东阳市人民法院以（2015）东执民字第1131-3号案件予以了轮候查封。
审理中，原告称，被告在向其开具上述销售不动产统一发票后，声称会择期通知原告过来签订商品房买卖合同，但原告一等再等，至今未签订合同。而被告则称，其曾于开具发票后以电话形式通知原告来签合同以及支付尾款，但因原告按揭贷款存在问题，故而签约一事被拖延。被告未提供证据佐证其以上陈述，而原告对此陈述亦不予认可，并称在双方多次沟通协调中，被告从未提及签约及支付尾款的问题。
审理中，原告称，其于2015年8月份曾电话通知被告解除双方之间的《认购协议》，但无书面证据。对此，被告称其从未收到过原告口头要求解除协议及返还房款的意思表示。另关于解除后果的处理问题，原告表示除了本案诉请外无其他主张，被告也明确表示无相关主张要求处理。
上述事实，有《认购协议》、销售不动产统一发票、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。原、被告之间签订的《认购协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
首先，关于《认购协议》的性质问题。《认购协议》中虽对房屋买卖的相关内容作出了约定，但并无办理产权变更登记的内容，而办理产权变更登记的事项系房屋买卖合同的根本要素，也是履约最为核心的内容之一，《认购协议》对上述事项未涉及，显然需要双方在签署房屋买卖合同时进一步磋商予以明确。《认购协议》难谓不存在事实上或法律上的障碍，故本院认定双方签署的《认购协议》仅系预约，尚不构成本约。
其次，关于《订购协议》应否解除的问题。本案中，系争房屋抵押在前而出售在后，且因被告自身所涉债务被法院查封，即便双方之间签订了本约，该合同的履行也会因即存抵押、查封问题的存在而受阻，且根据本案已经查明的事实，原告按《认购协议》的约定将房款付至50%以上，足以表明其履约之诚意。统合以上情形，本院认为，本案实因被告违约导致合同履行受阻，原告有权解除《认购协议》。至于协议解除日的确定问题，在原告无证据证明其在诉讼之前已向被告发出过解除通知的情况下，本院以本案诉状副本送达之日即2015年10月16日作为《认购协议》的解除日。
最后，关于解除后果的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案案情，原告所提要求被告返还已付购房款及相应利息的诉请于法不悖，本院亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告胡美英与被告上海松江礼品城有限公司之间于2013年12月23日签订的《认购协议》于2015年10月16日已解除；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡美英购房款953，930元；
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡美英上述购房款的利息损失（以953，930元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年4月12日支付至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，339元，减半收取6，669.50元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年十二月八日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。