湖北省孝昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0921民初1055号
原告：杨海林。
委托诉讼代理人：王建江，湖北中伟律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为调解、和解、撤诉；代为提起反诉；代领法律文书。
被告：湖北扶直投资有限公司。住所地：孝感市乾坤大道19号安国大厦主楼0607号北区。
法定代表人：程望明，该公司董事长。
被告：湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部。住所地：孝昌县城区古城大道。
负责人：程望明，该公司经理。
两被告共同委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师，代理权限：代为出庭参加诉讼；收集、提交证据；参与法庭调查、质证、辩论等。
第三人：孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司。住所地孝昌县东洪花大道。
法定代表人：杨少云，该公司经理。
原告杨海林与被告湖北扶直投资有限公司、被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部、第三人孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告杨海林及委托诉讼代理人王建江、被告湖北扶直投资有限公司、被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部之委托诉讼代理人杨进军、第三人孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司法定代表人杨少云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海林向本院起诉要求：1、判令被告向原告交付购买的位于孝昌县古城大道阳光精英A1号楼105门面并退还原告已支付的购房款1250008元并承担资金占用费；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告返还购房款190万元并承担190万元的资金占用费（按同期贷款利息计算）。事实与理由：2017年5月27日，被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部与孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司签订授权委托书，授权康益公司销售阳光精英项目部门面房。2017年6月6日，为进一步明确权限，康益公司与扶直公司阳光精英项目部签订商品房销售代理合同，康益公司代理销售扶直公司阳光精英项目部位于孝昌县古城大道阳光精英小区的商铺，双方约定了代理权限、期限及售房款、预定金的收取等事项。2018年1月29日，原告与康益公司签订《房屋认购协议书》，原告购买被告位于孝昌县古城大道阳光精英A1号楼105、106、107三间门面，面积为267.12平方米，共计价款2243808元。协议签订后，原告按照协议约定，向被告扶直公司阳光精英项目部支付购房款190万元。然扶直公司阳光精英项目部并没有向原告交付房屋，且原告事后得知被告将出售给原告的三间门面中的106、107号两间门面已售给他人，导致原告合同目的不能实现。被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部系湖北扶直投资有限公司的项目部，应承担连带责任。原告为维护其合法权益，特向人民法院具文起诉。
被告湖北扶直投资有限公司、被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部辩称：1、原告与扶直公司之间没有建立买卖合同关系；2、康益公司收取原告购房款的行为属于超越代理权限，扶直公司对该行为不予追认，其法律后果由康益公司承担；3、扶直公司委托康益公司代销房屋时已经明确105、106号房屋已经出售给他人，不在代理销售范围之内。请求驳回原告对两被告的诉讼请求。
第三人孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司辩称：1、我公司跟扶直公司签订了委托书及代理销售合同；2、105号房屋产权属于扶直公司，虽然扶直公司与他人签订了合同，但购买者委托扶直公司出售，扶直公司又委托我公司出售，106号房屋业主已经委托我公司代理销售，107号房屋在委托代理范围之中，原告在给我打款的当天，我也向扶直公司打了部分款，庭后提交打款凭证。
经本院审理查明：2017年5月27日，被告湖北扶直投资有限公司向第三人孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司出具《授权委托书》。内容：因我公司发展需要，现委托孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司办理我公司门面房售卖事宜。2017年6月6日，湖北扶直投资有限公司（甲方）与孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》，约定孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司代理销售湖北扶直投资有限公司阳光精英小区商铺。其中与本案争议有关的条款为：第一条代理销售房地产项目概况及委托范围1.1委托乙方代理销售商铺位于孝昌县古城大道阳光精英小区，该项目商铺面积与间数（详见附表）；第一条委托权限和进度2.1甲方将该项目一代理销售形式委托给乙方独家代理销售……。2.2委托期限为9个月（2017年6月8日
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2018年3月9日）。具体的销售周期也可在乙方市场调研完成后由双方签订补充合同另行约定。第三条甲方责任与权利2、负责售房款项及预定金的收取。3、保证该项目具备商品房开发销售的条件和相关证件，保证购房业主能办理不动产证。5、甲方协助完成签订银行按揭贷款合同，会同乙方为购房业主办理相关手续。7、提供甲方营业执照、销售许可证、规划许可证、土地使用证。（复印件）8、负责买卖契约的登记。第四条乙方责任与权利4、与客户洽谈及签订孝昌县统一的商品房买卖契约，但所签契约必须经甲方审核签字、盖章后生效。5、负责办理购房业主的银行按揭手续（按揭银行由甲方确定）。附表《孝昌阳光精英A1号楼商铺1-2层平面图》注明105、106二间门面已售。经原告杨海林与被告康益公司法定代表人杨少云口头约定，由杨海林购买康益公司代理销售的阳光精英门面房。2017年8月21日，原告通过其妻方素利账户向杨少云个人账户汇款120万元，康益公司向原告杨海林出具收款120万元的收据，收款事由为购买阳光精英A1号楼110、111、112门面预付款，2017年9月25日，原告通过其父杨明武账户向杨少云账户汇款20万元，康益公司向原告杨海林出具收款20万元的收据，收款事由为阳光精英门面购房款，2017年12月7日，原告通过其父杨明武账户向杨少云指定的杨晗账户汇款20万元，康益公司向原告杨海林出具收款20万元的收据，收款事由为阳光精英门面购房款，2017年12月22日，原告通过其父杨明武账户向孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司汇款30万元，康益公司向原告杨海林出具收款30万元的收据，收款事由为阳光精英门面购房款。以上四笔款项合计190万元。2018年1月29日，康益公司与原告杨海林签订《房屋认购协议书》，对以上付款及房屋认购情况进行了确认。《房屋认购协议书》附有扶直公司向康益公司出具的《授权委托书》复印件。《房屋认购协议书》中与本案争议有关的内容为：出卖人湖北扶直投资有限公司代理方孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司买受人杨海林方素利一、房屋认购情况商品房坐落：孝昌县古城大道阳光精英A1号楼105、106、107三间门面。……。二、商品房价款商品房销售按面积计算，A1号楼105号每平方米价格为人民币￥7300.00元，A1号楼106号平方米价格为人民币￥8400.00元，A1号楼107号每平方米价格为人民币￥9500.00元，合计三间总价款为人民币￥2243808.00元，计（大写）贰佰贰拾肆万叁仟捌佰零捌元整。后因被告扶直公司及第三人康益公司没有与原告签订房屋买卖合同，也没有向原告交付房屋，以致成讼。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案被告湖北扶直投资有限公司向孝昌县康益房地产经纪咨询有限公司出具《授权委托书》，委托康益公司办理被告扶直公司门面房售卖事宜，被告扶直公司与第三人康益公司形成委托代理关系。第三人康益公司在履行委托职责过程中，向原告出示了授权委托书，并以第三人的名义与原告签订了《房屋认购协议书》，对此，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案受托人康益公司以自己的名义与原告签订《房屋认购协议书》，原告知道康益公司与被告扶直公司之间的委托代理关系，因此，本案《房屋认购协议书》直接约束原告杨海林和被告扶直公司，被告扶直公司负有与原告签订房屋买卖合同的义务。现因康益公司将被告扶直公司已经出售给他人的门面再行出售给原告，且将收取的认购款私自占用，导致被告扶直公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，被告及第三人康益公司也不能向原告交付房屋，原告购房目的不能实现，被告应当向原告返还认购款。因导致原告认购协议目的不能实现的过错在第三人及被告，被告因此应承担资金占用费。关于被告辩称“扶直公司委托康益公司代销房屋时已经明确105、106号房屋已经出售给他人，不在代理销售范围之内”的问题，本院认为，原告作为购房人，不可能知悉被告与第三人约定的细节，且被告与第三人的约定不能对抗原告，加上第三人康益公司恶意隐瞒事实，导致认购协议目的不能实现，原告对此没有过错。关于被告公司与第三人签订的《商品房销售代理合同》“第三条甲方责任与权利2、负责售房款项及预定金的收取。”及“第四条乙方责任与权利4、与客户洽谈及签订孝昌县统一的商品房买卖契约，但所签契约必须经甲方审核签字、盖章后生效”能否对抗本案原告并以此认定原告与被告公司不存在合同关系的问题，本院认为，以上内容系第三人与被告公司之间的内部约定，不能对抗善意的原告，不能据此免除被告扶植公司因第三人康益公司代理行为产生的民事责任。被告扶直公司与第三人康益公司因委托代理关系产生的纠纷，不属于本案审理范围，双方可另行解决。据此，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
被告湖北扶直投资有限公司、被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部于本判决生效之日起十五日内向原告杨海林返还购房款1900000元，并按照年利率6%向原告承担资金占用费（2017年8月21日至2017年9月25日按照本金120万元，2017年9月26日至2017年12月7日按照本金140万元，2017年12月8日至2017年12月22日按照本金160万元，2017年12月23日起照本金190万元计算至还清之日止）。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8000元，由被告湖北扶直投资有限公司、被告湖北扶直投资有限公司阳光精英项目部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄登高
二〇一八年九月十三日
书记员 李红伟