广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第755号
上诉人（原审被告）：汉力食品原料有限公司，住所地香港特别行政区。
法定代表人：周静，该公司董事。
委托代理人：杨逸斯，男，1969年9月24日出生，香港居民，该公司租务部主任。
委托代理人：曾令武，广东中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市金沙花园置业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：贺臻，该公司董事长。
委托代理人：莫健环，广东泰力律师事务所律师。
上诉人汉力食品原料有限公司（以下简称汉力公司）因与被上诉人中山市金沙花园置业有限公司（以下简称金沙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1992年7月27日，金沙花园作为甲方与作为乙方的汉力公司签订《房屋买卖合约》，约定：乙方自愿向甲方购买坐落于中山市沙朗镇广珠公路金沙花园第三期5段39号的房地产，建筑面积为330平方米，购房总价为港币895000元；付款方式为在签署订购书时付定金港币30000元，签约当日付楼价20%（扣除定金），该单元房屋盖至第一层平顶时付楼价20%，入伙前付楼价60%；如乙方不依期缴付楼价款，则视作乙方自动违约，乙方所交定金及楼价款及全部手续费将不予退回给乙方而由甲方没收作为赔偿甲方的损失，该单元房屋则由甲方另行自由全权处理，乙方不得提出任何异议，此合约亦同时作废。合同签订的当日，中山市国土部门对该房地产进行合同备案登记，买方为汉力公司，合同编号为24842，产权权属证号为2006-0115。合同签订后，汉力公司未按约定的期限付款，经金沙公司多次催讨，汉力公司未付款。金沙公司遂于2012年5月22日向原审法院提起诉讼，以汉力公司仅支付定金30000元港币、至今仍未前来收楼及支付尚欠款项为由，请求法院判令：1.解除金沙公司、汉力公司于1992年7月27日签订的《房屋买卖合同》；2.汉力公司协助金沙公司撤销中山市西区金沙花园百合街39号别墅（现中山市沙朗金沙花园百合街39号）商品房销售合同登记备案手续；3.汉力公司承担合同的违约责任，金沙公司不予退还汉力公司已交纳的定金港币30000元；4.汉力公司承担本案的诉讼费用。
原审法院另查明：1996年9月23日，金沙公司向原中山市沙朗镇建设委员会、中山市公安局沙朗镇分局发出《金沙花园别墅门牌确权的请示》，内容为：金沙花园于1995年7月28日已由中山市地名委员会批准街道命名，故原来的街道以阿拉伯数字分段已不适用。因办理房地产证及南商银行按揭的需要，兹以命名的街道重新编排门牌共408幢（见表）。1996年10月8日，原中山市沙朗镇建设委员会、中山市公安局沙朗镇分局分别作出“同意以上请求”的批复。汉力公司购买的位于中山市沙朗镇广珠公路金沙花园第三期5段39号的房地产地址更名为中山市沙朗金沙花园百合街39号。
原审法院认为：金沙公司要求解除与汉力公司签订的《房屋买卖合约》，并要求汉力公司协助办理位于中山市沙朗金沙花园百合街39号房地产登记备案的注销手续，金沙公司提供了相应的证据证实，而汉力公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为自动放弃抗辩和质证的权利，故原审法院对金沙公司提交的证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，金沙公司与汉力公司之间形成商品房预售合同关系。金沙公司与汉力公司签订的房屋买卖合约是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依据该合同的约定履行自己的义务并获得相应的权利。合同签订后，金沙公司按合同的约定办理了合同登记备案的义务，汉力公司应按合同的约定履行付款义务，但至金沙公司起诉时，汉力公司只交纳了定金港币30000元，仍未履行其应支付购房款的义务，致使双方签订的合同目的不能实现，汉力公司逾期未支付购房款的行为已构成违约，金沙公司请求解除双方签订的《房屋买卖合约》并请求注销该合同的备案登记，符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。由于《房屋买卖合约》第6条约定了违约责任，汉力公司拒不按合同的约定履行其支付购房款的义务，金沙公司请求按合同的约定将汉力公司已交港币30000元定金不予返还，作为赔偿金沙公司的损失，符合合同的约定及法律的规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十七条的规定，缺席判决：一、解除金沙公司与汉力公司于1992年7月27日签订的《房屋买卖合约》；二、汉力公司于原审判决生效之日起七日内协助金沙公司办理注销位于中山市沙朗金沙花园百合街39号房地产的销售备案登记手续；三、金沙公司不予返还汉力公司已交购房定金港币30000元。案件受理费100元（金沙公司已预交），由汉力公司负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，上诉人汉力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、金沙公司伪造证据，其仅向法院陈述双方签订《房屋买卖合约》及汉力公司支付定金港币30000元的事实，对于汉力公司支付购房余款和办理按揭贷款的事实故意隐瞒，企图达到利用法院法律文书非法占有汉力公司财产的目的。二、汉力公司已向金沙公司缴清全部款项，金沙公司应依法依约为汉力公司向中山市房地产管理部门办理所有权证等权属证书手续。综上，请求二审法院发回重审，或撤销原审判决，驳回金沙公司的诉讼请求，并判令金沙公司立即为汉力公司办理中山市西区金沙花园百合街39号别墅（现权属坐落：沙朗金沙花园百合街39号）的权属证书。
被上诉人金沙公司二审答辩称：汉力公司原审并未出庭，且至今没有提供证据证实其上诉主张，根据双方签订的合同第6条约定，房屋由金沙公司自行处理，汉力公司不得干预。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审诉讼过程中，汉力公司向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合约》及公证书，拟证实双方之间存在房地产买卖合同关系；证据二、《房屋抵押贷款合约》及公证书，拟证实汉力公司为支付购房款而向银行贷款，由金沙公司作为担保人；证据三、《预售商品房产抵押权属证书》，拟证实汉力公司已还清涉案房屋按揭贷款本金和利息，抵押权人申请注销抵押登记手续；证据四、《通知》，拟证实物业管理公司通知汉力公司管理费作出调整，进而证明金沙公司确认汉力公司是涉案房屋业主；证据五、《管理费通知单》两份，拟证实事实同证据四；证据六、信函，拟证实金沙公司业主委员会筹委会向金沙公司表达了其迟迟未能为业主办理房地产权属证书的要求；证据七、《分期付款还款通知》，拟证实涉案房屋银行按揭贷款已发放；证据八、南洋商业银行存款单和《提款通知单》，拟证实汉力公司已将购房款港币400000元支付给金沙公司；证据九、《中山金沙花园﹤入伙通知书﹥》、《致［中山金沙花园］贵业主入伙通告》，拟证实汉力公司已全部支付购房款，金沙花园通知汉力公司收楼入伙；证据十、《单位接收满意认可书》，拟证实汉力公司已完成了收楼手续；证据十一、《关于更改海外业主缴交管理费的地址、账号资料》，拟证实金沙公司已知道汉力公司的业主身份；证据十二、《金沙花园出租委托书》、《金沙花园出让委托书》，拟证实汉力公司已是涉案房产业主，曾委托金沙公司出租和出售涉案物业。其中，证据二《房产抵押贷款合约》内容反映：香港南洋商业银行广州分行与汉力公司于1995年4月6日签订该抵押贷款协议，抵押权人为香港南洋商业银行广州分行，抵押人（借款人）为汉力公司，担保人为金沙公司；抵押房产为中山市沙朗镇金沙花园5段39号优雅型，房产所有权人为汉力公司；以上述房屋作为抵押，南洋商业银行向汉力公司提供一定期贷款，以作为支付购买上述房屋之部分价款；贷款金额为港币400000元，贷款期限为贷款放出日起5年止。汉力公司、金沙公司均在该合约上加盖公章。证据三《预售商品房产抵押权属证书》内容反映：抵押权人姓名为南洋商业银行广州分行，抵押房地产坐落于中山市沙朗镇金沙花园5段39号优雅型，建筑面积330㎡，预售契约姓名为汉力公司；南洋商业银行广州分行在注销意见一栏手写加注“借款人‘汉力食品原料有限公司’已还清我行的欠款本息，申请注销抵押登记之有关手续”，南洋商业银行广州分行并在该意见右下方签章，签章日期为2002年4月24日。证据七《分期付款还款通知》内容反映：合约项下之贷款已于1997年12月30日放出，建议汉力公司于每个月第23日前将每期还款之本息数经该行在香港之总、分行汇入汉力公司在该行之账户。该通知落款日期为1997年12月30日。证据八南洋商业银行存款单、《提款通知》内容反映：汉力公司通知南洋商业银行将港币400000元全数存入金沙公司于该行开设之账户A／CNo.043460100＊＊＊＊1，南洋商业银行亦已于1997年12月30日将港币400000元转入金沙公司于该行开设的上述账户中，并于存款单“摘要”一栏中手写备注“汉力食品原料有限公司付楼价款部分（中山沙朗镇广珠公路金沙花园第三期第5段39号优雅型）”。证据九《中山金沙花园﹤入伙通知书﹥》内容反映：金沙公司于1996年7月30日通知汉力公司于发信日起14天内携同相关材料到律师行办理缴清尾数及有关款项，并办理产权登记手续。证据十《单位接收满意认可书》内容反映：汉力公司已于1997年6月13日验收涉案中山市金沙花园5段39号别墅。证据十二《金沙公司出租委托书》、《金沙公司出让委托书》内容反映：汉力公司委托金沙公司出租、出让涉案房屋。另外，汉力公司称根据香港法律，原始凭据只需要保存7年，故汉力公司已无法找到除港币400000元银行贷款支付剩余购房款的原始凭证提交给法院。金沙公司对汉力公司提交的上述证据质证认为：确认证据一的真实性、合法性、关联性；不确认证据二至七的真实性、合法性、关联性；确认证据八、九真实性、合法性，不确认关联性；不确认证据十真实性、合法性、关联性；证据十一是物业公司的资料，与金沙公司无关；证据十二没有金沙公司盖章，不确认真实性、合法性、关联性。另外，金沙公司主张，即使汉力公司提交的《房屋抵押贷款合约》等证据是真实的，但汉力公司亦未提交证据证明其已支付剩余购房款港币465000元。
二审经审理查明：除“合同签订后，汉力公司未按约定的期限付款，经金沙公司多次催讨，汉力公司未付款”外，原审判决查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。现二审争议焦点为汉力公司是否已付清全部购房款，以及金沙公司主张的合同解除请求能否成立。
首先，关于汉力公司是否已付清全部购房款。金沙公司主张解除与汉力公司签订的《房屋买卖合约》，依据为汉力公司除向金沙公司支付定金港币30000元外，并未支付其他购房款项。而汉力公司则主张，涉案房款港币895000元（包括定金港币30000元）已全部付清，并提交《房产抵押贷款合约》、《预售商品房产抵押权属证书》、《分期付款还款通知》等证据拟证实其主张。根据汉力公司二审提交的《房产抵押贷款合约》、《预售商品房产抵押权属证书》、《分期付款还款通知》、南洋商业银行存款单及《提款通知》等证据内容反映：在汉力公司与金沙公司于1992年7月27日签订涉案房屋《房屋买卖合约》后，汉力公司与南洋商业银行于1995年4月6日签订了《房产抵押贷款合约》，约定以涉案房屋作为抵押，由南洋商业银行向汉力公司提供一笔定期贷款400000元，作为支付购买涉案房屋的部分价款。汉力公司、金沙公司均在该《房产抵押贷款合约》上加盖了公章。后经汉力公司通知，南洋商业银行于1997年12月30日将港币400000元全数存入金沙公司于该行开设的账户A／CNo.0434601000＊＊＊＊，南洋商业公司并于存款单“摘要”一栏中手写备注“汉力食品原料有限公司付楼价款部分（中山沙朗镇广珠公路金沙花园第三期第5段39号优雅型）”。2002年4月24日，南洋商业银行于《预售商品房产抵押权属证书》中加具意见“借款人‘汉力食品原料有限公司’已还清我行的欠款本息，申请注销抵押登记之有关手续”。本院认为，上述证据足以证实汉力公司已通过银行按揭方式向金沙公司支付涉案房屋购房款港币400000元。但对于剩余购房款港币465000元（总购房款港币895000元-定金港币30000元-按揭贷款港币400000元），金沙公司坚持主张从未收取相关款项，汉力公司称无法提交证据证实，本院根据双方当事人提交的证据亦无法核实剩余购房款的支付情况，故汉力公司作为购房款支付责任主体，应承担举证不能的法律后果，本院对汉力公司关于已付清全部购房款的抗辩意见不予采信。
其次，金沙公司主张的合同解除请求能否成立。自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。如前所述，汉力公司未提交证据证实剩余购房款港币465000元的支付情况，应承担举证不能的法律后果。汉力公司作为购房款支付责任主体，未按合同约定支付购房款的行为已构成根本违约，据此，金沙公司依法享有合同解除权。但金沙公司与汉力公司签订《房屋买卖合约》的时间为1992年，汉力公司在长达二十余年的期间内一直未付清购房款，金沙公司作为收取购房款一方，其明知汉力公司上述逾期支付购房款的情况，但并未于上述规定施行之日起一年内即2004年5月30日前行使合同解除权，现金沙公司的合同解除权已归于消灭。金沙公司于2012年始提起本案诉讼，主张解除其与汉力公司签订的《房屋买卖合约》，撤销商品房销售合同登记备案手续，不予退还汉力公司已交纳定金港币30000元，因已超过法定除斥期间，本院对金沙公司上述诉讼请求均予以驳回。
综上，上诉人汉力公司上诉理据合理部分，本院予以采信，不合理部分，本院予以驳回。原审认定事实有误，本院予以纠正。上诉人汉力公司原审期间怠于履行诉讼义务，未全面提供相关证据，故应由其负担由此引起的二审诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第546号民事判决；
二、驳回被上诉人中山市金沙花园置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元（中山市金沙花园置业有限公司已向原审法院预交），由被上诉人中山市金沙花园置业有限公司负担；二审案件受理费100元（汉力食品原料有限公司已预交），由上诉人汉力食品原料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年七月四日
书 记 员 洪绮雯