杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1990号
原告（反诉被告）：杭州克杜瑞投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区曙光路160、162、164号。
法定代表人：王冠程，执行董事。
委托代理人：汪小燕、李中钢，浙江路成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所，住所地：杭州市玉古路庆丰新村1号。
法定代表人：丁建民，所长。
委托代理人：张海涛，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
原告杭州克杜瑞投资管理有限公司（下称克杜瑞公司）诉被告中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所（下称第六干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判。被告第六干休所在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理并予合并审理，于2014年9月9日第一次公开开庭进行了审理。克杜瑞公司的委托代理人李中钢、汪小燕，第六干休所的委托代理人张海涛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，分别于2015年1月7日、2015年2月13日第二次、第三次开庭审理了本案。克杜瑞公司的委托代理人李中钢、汪小燕，第六干休所的委托代理人张海涛到庭参加诉讼。本院于2015年11月16日第四次公开开庭进行了审理。克杜瑞公司的委托代理人李中钢，第六干�所的委托代理人张海涛到庭参加诉讼。本院又于2015年12月10日再次公开开庭审理本案。克杜瑞公司的委托代理人李中钢、汪小燕，第六干休所的委托代理人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
克杜瑞公司起诉称：2012年3月1日，克杜瑞公司与第六干休所签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：第六干休所将位于杭州市西湖区曙光路160、162、164号房屋（下称案涉房屋）（建筑面积1300平方米）出租给克杜瑞公司使用，租赁用途为住宿、餐饮，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，年租金111万元（不含水、电、暖气、煤气、设备等费用），租金按年结算，克杜瑞公司于每年的前十日内交付第六干休所；自合同签订后十日内，克杜瑞公司支付租赁保证金20万元；若第六干休所未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息；第六干休所保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，如有纠纷，发生权属纠纷，负责处理，经军队审批机关批准出租，并负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；如第六干休所有违反本合同约定行为的，克杜瑞公司有权解除合同，同时第六干休所应当向克杜瑞公司支付20万元作为违约金；本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效；合同还对房屋装修、租赁许可证费用负担等作出约定。合同签订时，第六干休所因故未提供或出示租赁房屋的房地产权属证书或权属证明，但再三保证租赁房屋可用作住宿、餐饮用途。克杜瑞公司遂按约向第六干休所支付了房屋租金111万元、租赁保证金20万元。克杜瑞公司还请专业单位设计了图纸交第六干休所审阅，后进行了室内装饰、消防工程施工，期间还进行了改造加固工程施工。克杜瑞公司已支付或需支付的各项装修工程费用约245.5万元。但第六干休所出租的案涉房屋事实上并未取得房地产权属证书，房屋用途不符合规划许可证确定的用途，建筑面积超过规划许可证批准的面积157.32平方米，土地使用权性质不明，根本无法出租作住宿、餐饮使用，且第六干休所并未按照相关规定办理审查批准手续，未履行申领《军队房地产租赁许可证》、开具房屋租赁专用发票等合同义务。故诉请判令：1、确认克杜瑞公司与第六干休所于2012年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》中超规划许可的约157.32平方米部分无效，其余部分解除；2、第六干休所退还房地产租赁保证金200000元，并支付利息14061元（利息按银行同期存款利率自2012年3月10日起暂算至2014年2月18日，此后至第六干休所实际退还之日�的利息另计）；3、第六干休所支付解除军队房地产租赁合同违约金200000元；4、第六干休所返还、赔偿其他损失3565000元；5、本案诉讼费用由第六干休所承担。后克杜瑞公司变更诉请为：1、确认克杜瑞公司与第六干休所于2012年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》中超规划许可的约157.32平方米部分无效，其余部分于2014年1月16日解除；2、第六干休所退还房地产租赁保证金200000元，并支付利息14061元（利息按银行同期存款利率自2012年3月10日起暂算至2014年2月18日，此后至第六干休所实际退还之日止的利息另计）；3、第六干休所返还房屋租金1110000元，按银行同期贷款利率1.5倍的标准支付自起诉之日起至第六干休所实际返还日止的利息，赔偿损失1143572元（设计费200000元、消防改造加固工程费用943572元）；5、本案诉讼费用由第六干休所承担。
第六干休所答辩称：�、克杜瑞公司的经营行为与本案无关，克杜瑞公司并非为经营餐饮而设立公司，其经营范围为投资管理、投资咨询，公司设立时的经营场所在香积寺路。二、房屋拆迁协议及规划图纸等材料在双方签订合同前，第六干休所已向克杜瑞公司出示，克杜瑞公司已充分知晓房屋情况。租赁合同的落款时间为2012年3月1日，事实上系在克杜瑞公司成立取得营业执照和公章后于2012年4月16日补签，实际签订合同的时间距克杜瑞公司收到房屋已有一个半月时间，至少在补签合同时，克杜瑞公司对案涉房屋情况应当充分知晓。三、案涉房屋交付后，第六干休所并不知晓案涉房屋的使用情况，案涉房屋目前仍在克杜瑞公司的使用控制下，至今未归还，克杜瑞公司应当支付占用使用费，其无权要求返还租金。四、克杜瑞公司交费后，第六干休所才能进一步落实审批办证手续。克杜瑞公司�今未按合同约定交纳费用，故审批未果。克杜瑞公司的伪造行为说明其主观上并无交费及办证意愿，属于预期违约，第六干休所已无继续办证的义务。五、案涉房屋系军队房地产，产权清晰，并无超规划范围建造，系经规划审批建造的合法建筑，本案并不适用审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释。六、克杜瑞公司的装修损失与第六干休所无关，过错在克杜瑞公司。案涉房屋装修属于工程装修，应当事先取得审批许可才能施工，而且，若克杜瑞公司未伪造军队房地产租赁许可证，未取得经营场所的变更登记，其应谨慎装修。因克杜瑞公司伪造证件导致的后续损失，不应由第六干休所承担。综上，请求驳回克杜瑞公司的诉请。
第六干休所反诉称：2012年3月1日，克杜瑞公司与第六干休所签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：第六干休所将案涉房屋（建筑面积1300平方米）出租给克杜瑞公司使用，克杜瑞公司已对案涉房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，年租金111万元，租金按年结算，克杜瑞公司于每年的前十日内交付第六干休所；克杜瑞公司不得对案涉房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须征得第六干休所书面同意，克杜瑞公司违反上述约定的，第六干休所有权解除合同，并要求克杜瑞公司支付违约金200000元；克杜瑞公司逾期交付租金及有关费用，如每逾期一日，第六干休所有权按未付金额的千分之三加收违约金，逾期超过30日的，第六干休所有权解除合同并收回属于第六干休所的全部财产；申请《军队房地产租赁许可证》所应上缴的费用（按项目发证有效期租金总额的25%）由克杜瑞公司承担，第六干休所负责办理；水费按每吨3.6元、电费按每度1元计量计价，由第六干休所承担。合同签订后，第六干休所将案涉房屋交付给克杜瑞公司。截至目前，案涉房屋仍由克杜瑞公司实际控制和使用。克杜瑞公司在交纳了第一年租金后，未按约交纳第二年租金，亦未按约支付水电费。克杜瑞公司在使用过程中，对案涉房屋进行了影响使用安全的改造、装修。2012年5月，第六干休所向军队房地产管理部门申请办理相应的《军队房地产租赁许可证》，但因克杜瑞公司未按约交付办证应缴费用，故该证一直未能实际取得。据第六干休所调查初步确定，克杜瑞公司为了逃避缴纳《军队房地产租赁许可证》所需费用，于2012年11月伪造了一张《军队房地产租赁许可证》，并持该证向杭州市工商局西湖分局申请办理了住所变更登记手续。故提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，克杜瑞公司支付违约金200000元，将案涉房屋恢复原状并腾退返还给第六干休所；2、克杜瑞公司支付所欠租金1110000元，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款违约金1148850元（暂算至2014年5月31日）；3、克杜瑞公司支付电费1354元及违约金2843元；4、克杜瑞公司承担本案诉讼费用。后第六干休所变更诉请为：1、克杜瑞公司停止占用案涉房屋，并将案涉房屋恢复原状、腾退返还给第六干休所；2、克杜瑞公司支付房屋占用使用费1213397.3元（至2014年5月14日的占用使用费1110000元，自2015年10月22日起暂算至2015年11月24日的房屋占用使用费103397.3元，之后至案涉房屋实际腾退之日止的占用使用费另计）；3、克杜瑞公司支付电费1354元，支付逾期损失2843元；4、克杜瑞公司承担本案诉讼费用。后第六干休所再次变更诉请为：1、克杜瑞公司停止占用�涉房屋，并将案涉房屋恢复原状、腾退返还给第六干休所；2、克杜瑞公司支付所欠租金1110000元，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款违约金1148850元（暂算至2014年5月31日）。3、克杜瑞公司支付电费1354元，支付逾期损失2843元；4、克杜瑞公司承担本案诉讼费用。
针对第六干休所的反诉，克杜瑞公司答辩称：一、案涉房屋未竣工验收合格，产权不明，至今尚未进行过物权初始登记，规划用途中并不包含住宿餐饮，虽经社区多次组织协调，仍不能取得周围群众的谅解和同意，无法办理规划用途变更手续，合同租赁目的无法实现，无法正常开张，自2013年底起处于停工状态，案涉房屋目前空置，并非克杜瑞公司占有，而是由街道社区用铁皮围住，故第六干休所无权要求克杜瑞公司支付租金及违约金。在第六干休所不愿承担赔偿责任、法院未判决的情况下，案�房屋无法进行交接。若第六干休所要主张后续的房屋占用使用费，应另案起诉。第六干休所提供的水电费发票与水电交接清单所记载的电表编号及原度数并不相符，且过错在第六干休所，故第六干休所要求支付电费1354元及违约金2843元的诉请亦不能成立。三、交付案涉房屋时，双方未对原状进行明确固定，第六干休所亦未举证证明房屋原状，合同中亦未约定按原状交还，故第六干休所要求将案涉房屋恢复原状、腾退返还的诉请不能成立。四、根据双方合同约定，合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。案涉合同生效条件未成就，合同应归于无效。虽合同中约定申请《军队房地产租赁许可证》所应上缴的费用由克杜瑞公司承担，由第六干休所负责办理，但对于具体费用及如何支付、支付对象等约定并不明确，第六干休所亦未催告，合法的《军队房地产租赁许可证》未在合理期限内申领取得的过错在第六干休所。综上，请求驳回第六干休所的反诉请求。
克杜瑞公司为证明其主张，就本诉和反诉一并提供了下列证据：
1、军队房地产租赁合同。证明双方签订了房屋租赁合同及双方权利义务约定。
2、房屋租金及房屋租赁保证金收据。证明克杜瑞公司已支付1110000元租金、200000元房屋租赁保证金的事实。
3、消防工程承包合同、发票；特种专业工程施工承包合同、收据；室内装修设计合同、收据；建设工程施工合同、决算单、收款凭据。证明克杜瑞公司已委托进行了室内装饰、消防工程施工，期间还进行了改造加固工程施工，已支付（或需支付）的各项工程费用约2455000元。
4、东山弄住宅小区18号楼规划许可附图及设计报备底层、二层平面图�证明案涉地块规划批准建造的是住宅一座，建筑面积为2453.6平方米；设计报备的底层、二层平面图改2-5层18号轴线东面为办公楼、2-6层18号轴线西面为住宅，底层为商场、办公等，但并未办理规划许可变更手续；建造过程中，又将底层改作了车库、社区配套用房等，2层18号轴线西面改成了商场，2-5层18号轴线东面为办公楼都增加到了6层（即超规划许可批准的面积建造），但并未办理相应的规划许可变更手续。
5、关于东山弄18号楼实际建筑面积分配补充协议。证明案涉房屋的实际建筑面积为1133.75平方米，用途分别为2层商场418.07平方米、东面办公楼552.76平方米（其中超规划许可157.32平方米）、住宅2套180.42平方米（二单元301、401室）、1层车库180.349平方米（按二分之一折抵标准房），超规划批准面积；案涉房屋未办理正常的竣工验收手续。
6、公证书（关于解除《军队房地产租赁合同》的函）。证明克杜瑞公司于2014年1月16日致函第六干休所解除双方签订的《军队房地产租赁合同》。
7、王冠程的银行账户明细、情况说明。证明案涉房屋克杜瑞公司已进行工程施工，并通过银行转账方式支付大部分费用的事实。
8、（2012）杭西民初字第1507号民事判决书、（2013）浙杭民终字第1064号民事判决书。证明案涉房屋在出租给克杜瑞公司前曾出租给门耳茶楼，当时第六干休所亦未办理军队房地产租赁许可证的事实。
上述由克杜瑞公司提供的证据，经第六干休所质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，双方签订的合同合法有效且已经实际履行，克杜瑞公司依照该合同向工商部门办理了住所地变更登记手续，第六干休所已按约申请办理《军队房地产租赁许可证》，但因克杜瑞公司�约未交费故未能办理该证。对证据2无异议，军队并非纳税人主体，故不可能开具商业发票，该票据系正规、合法的收费票据。证据3，对消防工程承包合同、特种专业工程施工承包合同、室内装修工程设计合同、建筑工程施工合同的真实性、关联性有异议；特种专业工程施工承包合同工程名称是吾悦酒店，无法确定与案涉房屋的关联性；收据系非正式的普通收据；收款凭据收款人“夏伟栋”系打印，所盖系技术专用章；不能确认上述合同是否属实，即便属实，是否实际施工、是否已施工完毕以及开具发票后是否付款亦无法确认。对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议，不能证明批准建造的该18号楼性质完全是住宅，该规划图纸中明确注明有底层和二层有商场、办公等性质的用房，从该三张规划图纸上明确可以看出系一个整体的规划图纸，并非部分是规划图，部分是设计报备图，从规划档案馆中可以明确查询得知该图纸系90年代案涉房屋规划许可和施工的唯一合法依据，除此外别无规划图纸，包括案涉房屋在内的建筑未超规划建造，系合法建筑。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，不能证明案涉房屋超规划面积以及案涉房屋租赁面积为1133.75平方米，亦不能证明案涉房屋未办理正常的竣工验收手续；实际面积小于规划面积；租金按照实际使用面积计算。证据6，对公证书的真实性及克杜瑞公司曾寄过该函件的行为本身无异议，但对关联性及证明目的有异议，该函的发送对象为第六干休所的一个干部高斌，而非负责人，高斌收到与否与第六干休所无关，第六干休所直至起诉才看到该函，且克杜瑞公司实际上一直占有涉案房屋迄今，并不曾真正解除过合同和停止使用案涉房屋，因此无�克杜瑞公司是否发过该函，其客观上的持续使用行为已经否定了其解除合同的主张，亦排除了该函和本案的关联性。证据7，对账户明细的关联性有异议，王冠程个人名义打出的款项是否是案涉工程的款项无法确认，金额与夏伟栋提供的收据金额亦不一致，不能确认已收到的款项是90万工程款的事实；情况说明，收款人个人是否系该单位职工需要劳动合同印证。证据8的真实性由法院核实，民事判决已确认案涉房屋产权属于第六干休所，未办证并不影响合同目的实现，门耳茶馆应支付租金；两案关于办证费用的约定不同，本案中，应由克杜瑞公司先支付办证费用，再由第六干休所办证。
第六干休所就本诉和反诉一并提供了下列证据：
1、南浙字第6641号城镇军产权房权证文件材料。
2、更换土地房屋拆迁安置协议书及关于里东山弄18号楼实际建筑面积分配补充协议。
3、杭州警备区营房办出具的产权证明、杭州警备区后勤部出具的产权证明。
4、杭州西湖房地产集团有限公司出具的证明。
证据1-4，证明案涉房屋系合法建筑，产权属于军队，第六干休所对案涉房屋享有合法的管理、使用权，有权进行出租；第六干休所在出租案涉房屋时已将上述材料一并提交给克杜瑞公司备份和确认房屋的规划情况。
5、浙江省建筑物安全鉴定中心出具的《杭州曙光路160、162、164号房屋安全监测鉴定报告》及欠条。证明克杜瑞公司在装修过程中对案涉房屋进行了影响安全、破坏结构的改造，且迄今未予以恢复；克杜瑞公司委托相关机构进行了房屋安全检测；第六干休所有权主张收取相应的20万违约金。
6、申办房屋租赁许可证的请示。
7、杭州市工商行政管理局西湖分局档案室存档的克杜瑞公司的基本情况及变更情况。
8、请求核实《军队房地产租赁许可证》真实性的请示。
9、中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处针对核实《军队房地产租赁许可证》真实性请求的回复。
证据6-9，证明第六干休所已按约在2012年5月向军队房地产管理部门申报租赁事项并申领《军队房地产租赁许可证》；因克杜瑞公司一直未按约交付办证应缴费用，故一直未能申领取得《军队房地产租赁许可证》；克杜瑞公司不但未按约交纳办证费用，还伪造《军队房地产租赁许可证》提供给杭州市西湖区工商分局用于办理了其住所变更登记手续。
10、2012房租合字第01号军队房地产租赁合同。
11、房屋出租水电交接单。
12、电费银行托收凭证及缴费发票。
证据10-12，证明第六干休所于2012年3月1日将案涉房屋出租给克杜瑞公司，并于2012年3月6日将案涉房屋交付给克杜瑞公司，电表读数和水表读数均作了相应原始记录；克杜瑞公司未缴纳2013年6月1日起至2014年5月31日止的租金111万元；克杜瑞公司未按约支付水电费，暂可查到尚拖欠电费1354元，且应支付相应的违约金2843元；合同对违约责任作出约定。
13、杭州西湖房地产集团有限公司的公司变更登记申请书、企业名称预先核准申请书。证明原杭州市西湖区房屋建设开发总公司于2000年12月更名为杭州西湖房地产集团有限公司。
上述由第六干休所提供的证据，经克杜瑞公司质证后认为，对证据1的真实性无法确认，房屋位置与案涉房屋不一致，系不同标的；产权单位为中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军浙江省军分区。证据2，未有拆迁批文，系杭州市西湖区房屋建设开发总�司与第六干休所的土地房屋交易，据此仅取得债权而非物权。证据3，不符合证据形式要求，案涉房屋至今没有办理登记。对证据4的关联性有异议，实际上签订的是土地买卖协议，而非拆迁协议。证据1-4，不能证明其证明对象，案涉房屋出租用于餐饮违法。对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明鉴定单位对装修进行了鉴定，克杜瑞公司根据鉴定结果进行了加固工程施工，欠条可以证明第六干休所垫付12000元加固工程监理费。对证据6的真实性有异议，系事后为应诉所补。对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议。证据8，不能确定军队房屋租赁许可证的真伪。证据9，第二页的真实性有异议，与事实情况有出入。证据10，第六干休所应持有合同A本原件，克杜瑞公司要求第六干休所提供合同A本；合同第17条约定不明确，克杜瑞公司未收到第六干休所的�告。对证据11无异议。证据12，电费单和交接单上的表号、金额无法对应，无法证明其证明目的。
本院依克杜瑞公司的申请，向东山弄社区调取了案涉房屋纠纷社区调解的相关材料。该证据经克杜瑞公司、第六干休所质证。克杜瑞公司认为，对该证据的真实性、合法性无异议，可以证明当地社区居委会已进行过多次的调解，周围居民反对案涉房屋出租经营住宿餐饮，最初是因为房屋装修问题，该问题经社区调解已经能够解决，后来是案涉房屋不具备开设住宿餐饮的合法用途；第六干休所在2013年11月4日书面答复中提及房屋产权的属性，明确案涉房屋二层为经营性用房，东单元是办公用房，2单元301、401为住宅。协调记录表明达成共识只涉及修复问题，不涉及装修问题，居民不能接受开设餐饮。第六干休所认为，对社区调取的材料真实性均无异议，2012年9月25日会议纪要可以证明2012年9月25日前克杜瑞公司已经进行了施工，该施工行为并未取得房管监察部门合法装修的手续，属于违法装修，其进行了破坏性装修，损害了居民的住房，由此产生矛盾，居民要求加固修理，该会议纪要并未提及房屋规划用途及能否用于住宿餐饮等问题；2012年12月26日再次协商中提及破坏性装修及要求加固恢复等问题，居民不同意装电梯，认为属于破坏性装修，而克杜瑞公司根据经营需要安装电梯，由此导致克杜瑞公司不继续支付租金；2013年4年28日会议纪要可以证明案涉房屋采取了加固措施，居民提出要求进行安全鉴定，并对房屋加固等达成共识，说明居民并未阻止施工，仅要求赔偿。2013年11月4日的答复本身并无提及案涉房屋不能用于住宿经营，仅就房屋权属来源及加固鉴定等问题做了一些回复和承诺，并未提出关于合同问题不能实现的异议；2013年11月5日会议纪要，说明居民针对的是装修问题而非用途问题，若无克杜瑞公司的野蛮装修，居民对用途问题并无异议；上述证据可以证明事实上不存在克杜瑞公司无法履行租赁合同的情形，未有职能部门出具行政性文件不允许承租人不能装修经营，即便不能继续装修经营，第六干休所亦无过错，克杜瑞公司的损失与第六干休所无关。
本院依职权向南京军区第六房地产分局进行了调查，并制作了调查笔录一份。该笔录经克杜瑞公司、第六干休所质证。克杜瑞公司认为，对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明房地产出租上缴经费由出租单位上缴，上缴经费含在租金之内；笔录中显示案涉房屋能否办理住宿餐饮由地方职能部门审查，事实上无法办理住宿餐饮。第六干休所认为，对该调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明第六干休所已就案涉房屋打过申请报告，积极履行合同审批和办理许可证的义务，部队条例并未有禁止性规定办证经费不能由承租人实际承担，克杜瑞公司未交费才导致未办证，克杜瑞公司提供了伪造的军队房地产租赁许可证，并不存在无证不能办理工商、税务等手续的情形。
本院依克杜瑞公司的申请，委托浙江新华工程造价咨询有限公司对案涉房屋的室内装饰工程设计、室内装饰工程施工、消防工程和改造加固（特种专业）造价进行鉴定。浙江新华工程造价咨询有限公司于2015年10月21日出具《鉴定报告》一份。该鉴定报告经克杜瑞公司、第六干休所质证。克杜瑞公司认为，对该鉴定报告无异议。第六干休所认为，对鉴定报告认定的工程造价有异议，该鉴定造价系根据克杜瑞公司提供的资料结合现场审价得出，鉴定初稿出具后，鉴定机构再未去现场勘查，克杜瑞公司又提供了数份收款收据，便导致一稿与二稿差距巨大；因克杜瑞公司破坏性装修导致后期需要修复，该部分费用不应计算在克杜瑞公司的装修投入费用；鉴定报告不能达到其鉴定目的，系克杜瑞公司的一系列过错行为导致案涉房屋的经营目的不能实现。
本院对上述证据认证如下：
1、克杜瑞公司提供的证据。对证据1、2予以认定。证据3、7，可以证明克杜瑞公司在签订合同后对案涉房屋进行了装修施工的事实，至于具体的工程造价，以鉴定意见为准。对证据4、5、6的真实性予以认定。证据8，与本案无关，不予认定。
2、第六干休所提供的证据。证据1-4、13，可以证明第六干休所有权出租案涉房屋的事实，予以认定。对证据5、10、11的真实性予以认定。证据6，结合证据9及本院向向中国人民解放军南京军区第六房地产分局所作的调查笔录，可以证明第六干休所曾于2012年5月21日向中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处提出申办房屋租赁许可证的事实，予以认定。对证据7-9的真实性予以认定，可以证明克杜瑞公司办理工商登记时使用了并非中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处核发的军队房地产租赁许可证的事实。证据12，仅凭该证据不能克杜瑞公司应当交纳水电费的数额，不予认定。
3、对本院调取的证据予以认定。
4、对浙江新华工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告的真实性予以认定，至于案涉房屋的室内装饰工程设计、室内装饰工程施工、消防工程和改造加固工程（特种专业）损失应如何承担，将在下文中详述。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
2012年3月6日，第六干休所将案涉房屋交付给克杜瑞公司。2012年3月26日，克杜瑞公司向第六干休所交纳履约保证金20万元。
2012年4月16日，克杜瑞公司成立。后克杜瑞公司与第六干休所补签了一份落款时间为2012年3月1日的《军队房地产租赁合同》一份，约定：第六干休所自愿将案涉房屋（南字第××号）建筑面积1300平方米出租给克杜瑞公司，克杜瑞公司已对第六干休所所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为住宿、餐饮；租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止；房地产合同租金为555万元，年租金为111万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）；租金按年结算，于每年的前十日内交付第六干休所，付款方式为支票、汇票；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由克杜瑞公司承担，按每季度结算，于每季度的前五日内向第六干休所交�；自本合同签订后十日内，克杜瑞公司向第六干休所支付房地产租赁保证金20万元，第六干休所收取当地产租赁保证金后向克杜瑞公司开具凭证；克杜瑞公司履行合同约定义务的，第六干休所应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给克杜瑞公司；克杜瑞公司未履行合同约定义务的，第六干休所不退还房地产租赁保证金；第六干休所未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，第六干休所应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给克杜瑞公司使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；租赁期内，克杜瑞公司应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得第六干休所书面同意，费用自理，权属归第六干休所，租赁期满后或者解除合同时，应当补偿移交给第六干休所。……第六干休所有违反本合同约定行为的，克杜瑞公司有权解除合同，同时第六干休所应当支付20万元作为违约金。克杜瑞公司有违反本合同约定行为的，第六干休所有权解除合同，同时克杜瑞公司应当支付20万元作为违约金。克杜瑞公司逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，第六干休所按滞交经费总额的千分之三加收违约金；逾期30日，第六干休所有权解除本合同并收回按本合同约定属于第六干休所的全部财产，同时停止向克�瑞公司供水供电，属于第六干休所的财产在没有结清租金和其它费用之前，克杜瑞公司不得搬走；逾期60日，第六干休所可将克杜瑞公司财产收归第六干休所所有，以抵扣所欠经费，克杜瑞公司不得有异议；若抵扣不足，克杜瑞公司应当补足；双方承认的附加条款如下：申请《军队房地产租赁许可证》所应上缴的费用（按项目发证有效期租金总额的25%）由克杜瑞公司承担，第六干休所负责办理；水费以3.6元／吨，电费以1.00／度计量计价，如市政水电价时亦跟进调整，均由克杜瑞公司负责办理。
合同签订后，克杜瑞公司支付给第六干休所房屋租金111万元，第六干休所开具了相应的收款收据。
2012年5月21日，第六干休所向中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处作出请示，请求就案涉房屋申请办理房屋租赁许可证。因未交纳相关费用，故中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处一直未同意办理案涉房屋的房屋租赁许可证。
2012年12月，克杜瑞公司向杭州市工商行政管理局西湖分局申请办理公司变更登记手续时，提交了一份《军队房地产租赁许可证》。该军队房地产租赁许可证，经核实，并非中国人民解放军南京军区杭州房地产管理处核发。案件审理过程中，就克杜瑞公司办理工商变更登记的军队房地产租赁许可证的来源问题，克杜瑞公司陈述系第六干休所人员所给，但具体经办人员是谁不清楚。
案涉房屋交付给克杜瑞公司后，克杜瑞公司对案涉房屋进行了装修。因装修过程中拆除了部分墙体，引发周围居民投诉。2012年7月，克杜瑞公司委托浙江省建筑物安全鉴定中心对案涉房屋安全检测鉴定。当日，浙江省建筑物安全鉴定中心出具鉴定报告，指出存在的结构安全隐患。后克杜瑞公�对一些拆除墙体进行了修复和加固。因案涉房屋装修准备开旅舍等问题，案涉房屋所在的东山弄社区多次组织第六干休所、克杜瑞公司、居民代表进行协调。
2014年1月16日，克杜瑞公司向第六干休所发出《关于解除﹤军队房地产租赁合同﹥的函》。
本案审理过程中，本院依克杜瑞公司的申请，委托浙江新华工程造价咨询有限公司对案涉工程的室内装饰工程设计、室内装饰工程施工、消防工程、改造加固工程（特种专业）进行工程造价鉴定。2015年10月21日，浙江新华工程造价咨询有限公司出具了浙新工审字（2015）531号鉴定报告一份，鉴定结果：案涉房屋的室内装饰工程设计、室内装饰工程施工、消防工程和改造加固工程（特种专业）鉴定造价为943572元，其中装饰工程造价677317元，消防工程造价50819元，空调工程造价19328元，加固工程造价为196109元�克杜瑞公司预付了鉴定费17500元。
审理过程中，双方同意于2016年3月15日前自行办理房屋交接手续。
本院认为，本案争议的焦点在于：（一）双方签订的《军队房地产租赁合同》的效力问题。（二）双方的责任承担问题。
关于焦点一，根据《军队房地产租赁合同》第十三条约定，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同属于附条件生效合同。该合同经双方签字盖章后，一直未经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章，故双方签订的合同成立未生效。现有证据显示，第六干休所系案涉房屋的合法所有权人，其有权出租案涉房屋，克杜瑞公司以超规划许可为由要求确认合同超规划部分无效，经本院释明后仍坚持该诉请，该诉请依据不足，本院不予支持。关于克杜瑞公司提出的符合规划部分解除的诉请，双方签订的合同一直未生效，现双方已确定房屋在2016年3月15日前交还，合同已无继续履行可能，故双方签订的《军队房地产租赁合同》应予解除。因克杜瑞公司、第六干休所均同意双方于2016年3月15日前按照房屋现状办理交接手续，故克杜瑞公司应于2016年3月15日前按照房屋现状将案涉房屋交还给第六干休所。
关于焦点二，2012年3月起，第六干休所将案涉房屋交付给克杜瑞公司使用，克杜瑞公司开始装修案涉房屋，后案涉房屋一直在克杜瑞公司的控制之下。申领《军队房地产租赁许可证》系克杜瑞公司合法经营的必要条件，而案涉房屋的《军队房地产租赁许可证》一直未办理。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，第六干休所负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；申请《军队房地产租赁许可证》所应上缴的费用（按项目发证有效期租金总额的25%）由克杜瑞公司承担，第六干休所负责办理。合同中对于具体如何缴纳以及办证费用的具体数额未作明确约定。鉴于办理租赁合同审核手续、申领《军队房地产租赁许可证》系第六干休所的主要合同义务，但第六干休所在明知不办理审批及办证手续合同不生效、克杜瑞公司不能合法经营的情况下，至今未办理出《军队房地产租赁许可证》。虽合同中约定由克杜瑞公司承担办证应上缴的费用，但此系双方对费用承担的约定。在第六干休所未向克杜瑞公司告知款项缴纳的具体方式及数额并通知克杜瑞公司缴纳的情况下，克杜瑞公司无法支付该笔费用，并且第六干休所亦未对克杜瑞公司的装修行为予以制止。而克杜瑞公司在案涉房屋交付后使用了并非中国人民解放军南京军区杭州�地产管理处核发的《军队房地产租赁许可证》办理了工商地址变更，并对案涉房屋进行了装修，可见双方对此均存在过错。本院根据本案实际，酌情确定克杜瑞公司、第六干休所各负50%的过错责任。由此产生的损失由双方按照各自的过错比例承担相应责任。该损失包括克杜瑞公司的装修损失以及案涉房屋的占有使用费损失。关于装修损失。根据鉴定机构出具的鉴定结论，案涉房屋的室内装饰工程设计、室内装饰工程施工、消防工程和改造加固工程（特种专业）鉴定造价为943572元，其中装饰工程造价677317元，消防工程造价50819元，空调工程造价19328元，加固工程造价为196109元。其中加固工程系克杜瑞公司因装修过程中拆除了部分墙体，引发周围居民投诉，经鉴定存在结构安全隐患，故对案涉房屋进行加固修复产生的费用，属于克杜瑞公司自行扩大的损失，不应计算在装修损失在内。至于其他装修损失，其中空调损失，因克杜瑞公司安装的是风管机，与案涉房屋形成附合，亦应计算在内。上述装修损失总计为747464元。关于房屋占有使用费。第六干休所将案涉房屋交付给克杜瑞公司已超过两年，本案中双方争议的仅为前两年的房屋占有使用费，故本院参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费损失为2220000元。综上，本案中的损失总额为2967464元，应由克杜瑞公司、第六干休所各半承担。鉴于装修费用系由克杜瑞公司支付，且其已支付给第六干休所第一年的房屋占有使用费1110000元，经折算，第六干休所尚应赔偿给克杜瑞公司损失373732元。
关于克杜瑞公司所称案涉房屋土地使用权性质不明确、不符合规划用途无法用作住宿、餐饮，合同目的无法实现的意见，无证据证明，故本院不予采信。关于克杜瑞公司所称的第六干�所未开具房屋租赁发票的意见，因第六干休所已向克杜瑞公司出具了正规的收款收据，并无不当，故克杜瑞公司的上述意见，本院亦不予采信。
关于克杜瑞公司主张的租赁保证金。双方合同签订后，克杜瑞公司支付了租赁保证金20万元。该合同成立未生效，且双方已同意进行房屋交接，合同已无履行可能，故第六干休所应将租赁保证金返还给克杜瑞公司，但无需支付相应利息。
关于第六干休所要求克杜瑞公司支付电费及赔偿损失的诉请，因第六干休所未提供充足证据证明克杜瑞公司实际应支付的电费数额，故第六干休所的该诉请，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除杭州克杜瑞投资管理有限公司与中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所签订的《军队房地产租赁合同》。杭州克杜瑞投资管理有限公司于2016年3月15日前将位于杭州市西湖区曙光路160、162、164号房屋按现状返还给中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所。
二、中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所于本判决生效之日起十日内支付给杭州克杜瑞投资管理有限公司损失373732元。
三、中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所于本判决生效之日起十日内返还给杭州克杜瑞投资管理有限公司租赁保证金200000元。
四、驳回杭州克杜瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26541元，由杭州克杜瑞投资管理有限公司负担20370元，由中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所负担6171元，中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。反诉费12452元，由中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所负担。鉴定费17500元，由杭州克杜瑞投资管理有限公司与中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所各负担8750元，中国人民解放军浙江省军区杭州第六离职干部休养所负担部分于本判决生效之日起十日内径直支付给杭州克杜瑞投资管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙�省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 费丽芳
人民陪审员 朱湘江
二〇一六年三月九日
书 记 员 谢心心