广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第1797号
原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：李秀春，总经理。
委托代理人：曾璇、梁翠琼，中山市东升镇法律服务所法律工作者。
被告：廖平平，女，1967年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市。
委托代理人：邹葵阳、姚海云，分别系广东广�律师事务所律师、实习律师。
原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业公司）诉被告廖平平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，由审判员梁泳诗独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告嘉怡物业公司委托代理人梁翠琼，被告廖平平委托代理人邹葵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉怡物业公司诉称：2008年6月14日，原告与中山市比华利山住宅小区业主委员会（以下简称比华利山业委会）签订物业管理服务合同（以下简称物业合同），约定由原告对比华利山小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，物业服务费按每月每平方米0.78元收取，逾期交纳物业服务费等其他费用的按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交费。故�告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2013年11月拖欠的物业服务费91元、梯灯及二次供水电费分摊12.5元、水泵房维护费3元、2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元，以上共计364.5元；2.被告向原告支付物业服务费及水泵房维护费的滞纳金33元（计算方法：从2013年11月起，以每月94元为基数，从每月的次月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为33元）；3.被告向原告支付水损费的滞纳金100元（计算方法：从2013年12月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为100元）；4.被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告以被告已支付部分欠费为由变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日按每日千分之一计至清偿之日止）；2.诉�费胜诉后由被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业管理服务合同；2.业委会证明；3.（2013）中一法民二初字第684号民事判决书及该判决的生效证明；4.供水公司出具的发票4张；5.资质证书；6.通知；7.（2014）中一法民一初字第1912号民事判决书。
被告廖平平辩称：1.被告一直都按时交付水费，原告诉求中水损费产生的原因被告并不清楚，即使该费用真实存在，但原告诉求被告支付2011年11月5日至2013年11月1日期间的水损费部分费用已超过了诉讼时效，原告只能要求2013年5月后产生的水损费用；2.原告向供水公司支付的违约金22656.7元是由于原告逾期向供水公司支付而产生的费用，故该部分费用应由原告自行承担；3.原告诉求中要求被告支付的逾期违约金的计算标准过高，应予调整。
被告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内未提交证据。
诉讼中，本院依职权到中山市国土资源局调取涉案物业的档案资料证明表。
经审理查明：嘉怡物业公司系经营范围包括物业管理的企业法人，资质等级为三级。廖平平及案外人余毓庆系中山市东区富湾南路42号致富街＊号＊室的登记产权人，该房位于比华利山小区。庭审中，嘉怡物业公司明确不在本案向余毓庆主张权利。
2008年6月14日，嘉怡物业公司与比华利山业委会签订物业合同，约定：由嘉怡物业公司为比华利山小区提供物业服务；服务期限自2008年6月14日至2011年6月13日；嘉怡物业公司负责对共用设施、设备的维修、养护、运作和管理；住宅的物业服务费每月每平方米0.78元；公共供水、公共照明电费，按实际摊分；小区内二次加压的电费、水损费，按物业使用人每月平均摊分；物业管理服务�按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，自逾期交纳之日起，按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。合同还约定了其他内容。嘉怡物业公司按照合同约定为比华利山小区提供物业服务。合同期满后，嘉怡物业公司与比华利山业委会未续签物业服务合同，但嘉怡物业公司继续按原合同约定为比华利山小区提供物业服务。2013年11月3日，比华利山业委会发出通知，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”；通知还载明了其他内容。2013年11月8日，嘉怡物业公司就水损费事宜向比华利山小区全体业主发出通知，要求全体业主于2013年12月30日前交纳水损费258元。嘉怡物业公司陈述其管理至2013年12月15日。因廖平平拖欠嘉怡物业公司2011年11月5日至2013年11月1日期间的水损费258元等�用，嘉怡物业公司遂于2015年5月21日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2013年9月4日，本院立案受理中山市供水有限公司（以下简称供水公司）诉嘉怡物业公司供用水合同纠纷一案。该案审理过程中，比华利山业委会作为第三人参加诉讼，并在向本院提交的书面意见中确认水损费产生原因为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗。2013年10月10日，本院作出（2013）中一法民二初字第684号民事判决，判决中查明“嘉怡物业公司就如何解决二次供水水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商，向比华利山小区住户发放问卷调查，向中山市信访局、中山市东区信访办、中山市市委等部门反映，但一直没有得到解决”，并认为“嘉怡物业公司应承担比华利山小区内二次供水的水损费……，嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”，据此判决嘉怡物业公司于本判决生效之日起五日内向中山市供水有限公司缴纳截至2013年5月9日的水损费97459.42元、违约金45313.52元，合计142772.94元；及之后至本判决指定履行期限之日止的违约金（违约金以尚欠水损费金额按每日千分之二计算）。该判决于2013年11月4日生效。据嘉怡物业公司陈述，2013年11月15日，嘉怡物业公司与供水公司协商后确定嘉怡物业公司需向供水公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间的水费及违约金为132186.58元，嘉怡物业公司即于当天履行了支付义务。嘉怡物业公司就其诉讼请求中主张的水损费提供发票4张作为证据，该4张发票显示比华利山业委会于2013年11月15日向中山市供水有限公司交纳水费16169.46元、9792.48元、24414.96元、8244.12元、50908.8元，违约�22656.7元，合计为132186.52元。依据物业合同约定，水损费是按小区住户进行分摊。对于涉案小区住户，嘉怡物业公司主张共计512户，并提供比华利山业委会出具的证明作为证据，证明中注明“中山市比华利山住宅小区共有426户……因历史遗留问题，国、地税局、交警、凉果厂、龙井阁等单位（共86户）与本小区共用一个泵房，上述单位的二次供水由安装在本小区内的泵房进行加压”。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告嘉怡物业公司与比华利山业委会签订的物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。原告根据物业合同的约定为比华利山小区提供了物业服务，被告廖平平作为比华利山小区物业的业主应受合同的约束，履行向原告交纳物业服务费、公摊水电费等费用的义务。虽然�案水损费从2011年11月起产生，但根据（2013）中一法民二初字第684号民事判决查明的事实可知，原告已就如何解决上述水损费问题曾多次与比华利山业委会召开会议协商，向比华利山小区住户发放问卷调查，该案于2013年11月4日生效后原告根据该案判决于同年11月15日向供水公司支付了2011年11月5日至2013年11月1日期间的水费及违约金共132186.58元，并于2013年11月8日就水损费事宜向比华利山小区全体业主发出通知，要求全体业主于2013年12月30日前交纳水损费258元，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告请求支付水损费的诉讼时效已因上述催收事实而发生中断，及至原告于2015年5月21日提起诉讼时未超过法定的两年诉讼时效，故本院对被告诉讼�效的抗辩意见不予支持。
如前所述，原告就涉案水损费用如何解决已多次与比华利山业委会召开会议协商、向比华利山小区住户发放问卷调查以及向中山市信访局、中山市东区信访办、中山市市委等部门反映，但上述协商均未有明确答复才会导致原告逾期支付水损费并被供水公司要求支付违约金，对此原告不存在管理上的过错，故供水公司收取的违约金与水费都应作为共同费用由小区业主分摊。根据《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定、涉案物业合同关于“水损费按物业使用人每月平均摊分”的约定以及已生效的（2013）中一法民二初字第684号民事判决关于“嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”的认定，原告要求被告支付包含供水公司违约金在内的水损费258元（132186.52元÷512户＝258元／户）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予支持。
关于原告要求被告支付的逾期滞纳金，性质为违约金，系合同双方的合意。因被告在庭审中认为水损费逾期违约金的计算标准认为过高，并要求予以调整，且原告亦未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同所约定的每日按拖欠金额千分之一支付违约金的计算标准明显过分偏高，已经超出原告利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对合同约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照欠费总额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。由于原告发出的缴费通知中已明确注明缴费期限至2013年12月30日，故被告应以258元为基数，从2013年12月31日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金至清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证�的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、被告廖平平于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告廖平平负担（被告廖平平于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按�方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁泳诗
二〇一五年八月十七日
书记员 谢雅怡