浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第49号
上诉人（原审被告）嵊州市新联砂洗厂。
法定代表人沈保洋。
委托代理人（特别授权）陈临浙。
委托代理人（一般授权）崔春光。
被上诉人（原审原告）嵊州市韩氏服装服饰有限公司。
法定代表人韩波。
委托代理人（特别授权）周科波。
上诉人新联砂洗厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第2192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人新联砂洗厂的委托代理人陈临浙、崔春光，被上诉人韩氏公司的委托代理人周科波到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月30日，被告新联砂洗厂与嵊州市永成针织服装有限公司（以下简称永成公司）签订了房屋租赁合同一份，合同约定永成公司将其食堂屋8间及锅炉间出租给被告作厂房（该房系永成公司未经审批而私自建造，未经产权登记），租赁期限为2004年7月1日至2013年6月30日，每年租金为4000元，租金支付方式为：2004年5月20日前一次性付清前三年的租金12000元，后六年的租金分两次分别于2007年6月30日、2010年6月30日前付清，合同还约定如承租人未按合同的规定支付房租费，出租人可以终止合同并收回出租房屋。合同签订后，被告仅于2004年4月30日向永成公司支付了房租费12000元。2006年，原审法院在对永成公司实施强制执行过程中，裁定对永成公司的不动产进行整体拍卖，要求新联砂洗厂搬迁，新联砂洗厂遂起诉永成公司，要求确认房屋租赁合同合法有效。2007年4月10日，绍兴市中级人民法院作出（2007）绍中民一终字第173号民事判决书，确认合同有效。2008年9月2日，原告通过拍卖程序取得包括上述房产在内的永成公司全部厂房所有权和土地的使用权，并于2008年9月10日和9月24日分别取得房屋所有权证和土地使用权证。2008年12月19日，原审法院向被告送达了（2006）嵊执字第218号书面通知，告知被告有关厂房的租赁事宜，与买受人韩氏公司即原告联系。2009年1月14日，被告通过浙江省农村合作银行以现金缴款单的形式向原审法院执行款收入专户缴款8000元，并在缴款单上注明系支付永成公司2008年7月1日至2010年6月31日的房租费。另经实地勘查，认定被告在租赁地已停产。
原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告与永成公司间的房屋租赁合同的效力业经生效判决确认。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用于该解释施行前已终审的案件。原、被告应继续履行合同。依约，被告应于2007年6月30日前向永成公司支付2007年7月1日到2010年6月30日三年的租金，在被告实际未予支付的情况下，原告作为租赁物所有权的继受人，对自其获得租赁物所有权之日起被告欠付的租金享有收益权。被告在2008年12月19日接获法院通知后，应直接向原告支付自2008年9月10日至2010年6月30日的租金。因租赁合同对租金支付时间作了明确约定，该合同第二条第一款第4项“承租人未按合同规定拖欠租金的”的真实意思表示应解读为“承租人未按合同规定期限支付租金的”。被告提出合同对拖欠租金多长时间可以终止合同的约定不明确，系对合同条款真实意思的误读。本案不具备适用合同法第二百二十六条规定的条件。被告基于对合同条款真实意思的误读而提出应适用合同法第二百二十六条的规定、被告作为承租人可以在租赁合同每届满一年的时候支付的主张不能成立。被告在2008年12月19日接获法院书面通知后，即应明了原告系租赁物的所有权人和租金收取人，应在合理期限内向原告支付租金。被告主张曾向原告缴付租金被拒，遭原告否认，又未能提供相应的证据证明，不予采信。被告主张系无奈将2008年7月1日至2010年6月的租金8000元交到了原审法院执行款专户上，理由不能成立，因为在出租人无正当理由拒绝接受租金时，承租人可以将租金提存以消灭合同义务。在我国，公证机关是提存部门。原审法院通知并未要求被告向法院缴纳租金，法院亦非法定的提存部门。因此，被告将租金交到法院帐号上的行为，既非合同约定的租金支付行为和法律规定的提存行为，亦非应法律强制而为的履行行为，不能因该行为而认定被告已履行了租金支付义务。鉴于被告在租赁地的生产事实上已停产，被告认为提前终止合同会导致被告企业无法生存、对被告造成巨大的损失，理由不能成立，不予采信。综上，被告至今未向原告支付租金事实清楚，原告主张被告支付租金违约，理由成立。对原告要求终止与被告的房屋租赁合同关系、被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、终止原告嵊州市韩氏服装服饰有限公司与被告嵊州市新联砂洗厂之间的房屋租赁合同关系；二、限被告嵊州市新联砂洗厂在本判决生效后45天内从其租赁的房屋内搬出，将租赁物返还给原告嵊州市韩氏服装服饰有限公司。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
新联砂洗厂不服原判决，提出上诉称：1、原审法院以上诉人支付租金违法判令终止原房屋租赁合同关系，与事实不符。其一，上诉人与永成公司签订房屋租赁合同后，通过了环保评审，又将企业住所地工商登记为租赁标的所在地。上述事实表明租赁物对上诉人而言意味着企业的生死存亡。上诉人不可能拒付租金。被上诉人在受让永成公司房产后，为达到将上诉人赶走之目的，不但故意拒收上诉人的租金，还采取断路等致使上诉人停产的行为。其二，上诉人已付租金至2008年7月的事实清楚。上诉人在原审提交的收款收据，充分证明2004年4月30日上诉人已向永成公司支付了2005年7月至2008年7月期间租金12000元的事实。此系上述双方自行处分权利的真实意思表示，不存在笔误或汇载错误。被上诉人提出异议，认为汇载错误，但未能提供任何依据。其三，上诉人向原审法院执行帐号直接缴付租金，既是履行原审法院协助执行通知书规定的义务，也是履行合同义务。原审法院自己收取上诉人支付的租金，却又否认收取租金的法律效力，错误。2005年12月原审法院送达协助执行通知书，要求扣留被执行人永成公司租金，规定未经法院许可，不得支付。当时上诉人租金已付至2008年7月1日。2008年12月上诉人虽收到法院通知载明永成公司土地、房屋在法院整体拍卖中由韩氏公司受让，有关租赁事宜与该公司联系。但原审法院并未裁定或通知解除协助执行通知书。上诉人支付租金仍不得不通过原审法院支付。否则，即是拒不履行生效裁判规定的义务。其四，上诉人系服装砂洗特殊行业，国家对该行业的环保要求和环评审查非常严格。如要搬迁，客观上无合适的地址可选，同时锅炉设备的迁移成本相当高，此外企业迁移后又要重新通过环保评估与审批，时间和经济成本比较高。2、原审法院判决终止双方租赁关系，意味上诉人企业的死亡，因为企业没有法定住所，就不可能通过年审年检。2008年底被上诉人未与上诉人商量，即在紧靠上诉人租赁房屋边进行办公楼施工，并将上诉人进出道路作为堆场。上诉人不得不停产。现被上诉人虽已完工，但仍对上诉人生产设置障碍。上诉人停产系暂时，并非歇业或停业，何况上诉人仍以临时委托加工等形式进行生产经营。3、终止租赁合同将对上诉人造成严重的生存后果。一是迁移成本相当高，二是企业因无注册地而被注销。退一步讲，即使要判决终止合同，也应给上诉人一个迁移新厂址的时间宽限，同时从利益角度给以一定的经济补偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人韩氏公司辩称：1、上诉人提出被上诉人为终止租赁合同故意制造纠纷，无证据证明，是上诉人一面之词。事实是上诉人未按合同约定支付租金，经被上诉人多次催交仍未支付，故被上诉人请求终止合同。2、12000元租金是支付2004年到2007年的租金，不是支付到2008年7月，收款收据系笔误。协助执行通知书是告知租金不能支付给永成公司，但是可以向受让的被上诉人支付，法院在其后也告知上诉人支付租金可与被上诉人联系，并非上诉人所言只能向法院支付。上诉人到2009年也未能通过环评审查。3、原审法院已查明，上诉人停产系自身原因，并非被上诉人方施工行为所致。4、上诉人拒付租金构成违约，依照约定，合同应当终止。该结果是否影响上诉人经济利益和企业生存与本案无关。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人新联砂洗厂在二审提供证据：1、照片一组，证明被上诉人将建筑材料堆放在上诉人租赁厂房门口，导致上诉人无法生产。被上诉人韩氏公司认为照片仅显示了堆放材料，没有反映出上诉人的进出口，不能证明堆放材料影响到上诉人的进出。
被上诉人韩氏公司二审提出证据：2、录音一份，是被上诉人法定代表人打给上诉人的电话记录，证明上诉人并未缴纳过租金，上诉人称被上诉人拒收租金，不是事实。上诉人新联砂洗厂提出异议，被上诉人拍受房屋后，双方法人代表进行了联系，被上诉人要求上诉人搬迁，赔偿5万元。上诉人不存在不愿意支付租金的问题，因为关系企业生存。电话录音大多是被上诉人法人代表特意讲的，不能达到被上诉人证明目的。
本院认为，证据1，照片反映了上诉人租赁房屋边上存放有被上诉人堆放的水泥等建筑材料，但照片显示承租房屋卷闸门处于关闭状态，仅凭照片不能得出材料堆放导致上诉人无法生产之结论，被上诉人又提出异议，本院不予认定。证据2，系电话录音，上诉人又提出异议，本院不予认定。
本院审核当事人在原审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。
本院认为，上诉人主张其停产系被上诉人施工所致，理由和依据均不充分，本院不予采纳。上诉人主张其已付租金到2008年7月，但本院（2007）绍中民一终字第173号生效判决已确认“合同签订后原告（上诉人）依约付清了前三年的12000元租金”的事实。结合租赁合同租金支付约定和该笔租金的支付时间，亦应当认定收款收据所载支付租金的起讫日（2005年7月至2008年7月）系笔误，实应为2004年7月至2007年6月30日。上诉人就此提出的上诉理由不能成立，本院不予采信。2004年4月30日上诉人与永成公司签订的房屋租赁合同效力已经生效判决所确认。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即被上诉人自2008年9月拍受取得包括讼争租赁物在内的房屋所有权后，其即成为租赁合同的当事人，履行合同义务，行使合同权利。根据合同约定，上诉人应于2007年6月30日前付清2007年7月1日至2010年6月30日三年的租金，否则出租人有权终止合同并收回房屋。在出现合同法第七十条、第一百零一条履行债务困难的法定事由时，则可将租金提存于公证部门，在对出租人实施财产保全或强制执行时，则应按要求将租金交人民法院提存。而到2008年9月，法院对永成公司不动产的整体拍卖和强制执行已经结束，2008年12月19日原审法院已书面通知上诉人有关房屋租赁事宜与买受人即被上诉人联系，上诉人应当在合理期限内向被上诉人支付2008年9月10日至2010年6月30日期间的租金。上诉人主张其直接缴纳租金遭拒绝，无依据证实，本院不予采纳。2009年1月14日上诉人将租金汇入人民法院帐户的行为，不构成提存，被上诉人又提出异议，故不产生履行合同债务的法律效力。据上所述，上诉人未按合同约定支付房屋租金，已构成违约。被上诉人有权根据合同约定请求终止租赁合同、由上诉人返还租赁物。原审法院将房屋腾退期限确定为45天，应属合理。上诉人提出合同终止将对其经济和生存利益造成重大影响，但人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。本案被上诉人请求合同终止，于法有据。虽上诉人系砂洗涉环评企业，在讼争地亦已停产，审慎关注起见，本院根据自愿和合法的原则进行调解，无果。调解不成，应当及时判决。综上，上诉人的上诉请求依据和理由并不充分，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市新联砂洗厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年三月二日
书记员 吴银萍