北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第42860号
原告北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦三层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生。
被告许梅梅，女，1985年11月20日出生，公民身份号码×××。
委托代理人杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称招商局物业公司）与被告许梅梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告招商局物业公司的委托代理人郑国苗，被告许梅梅及其委托代理人杨莫野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商局物业公司诉称：2009年7月15日，招商局物业公司与招商局地产（北京）有限公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，约定由招商局物业公司为招商局地产（北京）有限公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向招商局物业公司交纳；物业服务费交纳标准为：人民币5.48元／平方米／月（住宅）或人民币6元／平方米／月（公寓）；上述物业服务费不含供暖费；物业服务费自招商局地产（北京）有限公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向招商局物业公司预付。2009年7月15日，许梅梅与招商局地产（北京）有限公司签订《商品房预售合同》，约定许梅梅购买本项目物业中的2#楼A单元XXX号商品房。根据该《商品房预售合同》，许梅梅知晓并同意由招商局物业公司向本项目物业提供前期物业管理服务并向招商局物业公司交纳物业服务费。物业服务费的收费标准为人民币5.48元／平方米／月（以许梅梅所购物业的建筑面积计），许梅梅应于每年的1月1日前一次性向招商局物业公司交纳完毕当年的物业服务费。在前述合同的履行过程中，许梅梅实际应按每半年一次向招商局物业公司预付物业服务费，即应分别于每年的1月1日和7月1日向招商局物业公司交纳完当年的物业服务费。《商品房预售合同》签订后，招商局物业公司已经按照约定向许梅梅提供了相应的物业管理服务，但许梅梅并未按约定交纳物业服务费。虽经招商局物业公司多次催要，许梅梅至今仍拖欠。招商局物业公司认为，招商局物业公司与许梅梅之间的物业服务合同关系为合法有效。许梅梅未按照约定履行相应的付款义务，已构成违约，除应向招商局物业公司付清拖欠的物业服务费还应赔偿招商局物业公司由于拖欠物业服务费给招商局物业公司造成的损失。现招商局物业公司要求许梅梅：1、支付2012年1月至2015年12月的物业服务费81997.44元；2、赔偿招商局物业公司拖欠物业服务费给招商局物业公司造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至许梅梅实际支付逾期物业服务费之日止）。
被告许梅梅辩称：不同意招商局物业公司的全部诉讼请求。物业服务费的支付应当以实际交纳房屋为前提，涉案房屋在2011年1月3日收房当日，因为房屋质量问题，许梅梅将房屋委托给招商局物业公司托管，并由其对房屋进行修缮，该修缮一直到2013年5月13日，在长达2年多的房屋维修过程中，房屋质量问题越来越多，许梅梅于2013年5月13日将钥匙取回，并自己进行维修，我方认可并愿意交纳2013年5月14日之后的物业服务费，但应该把许梅梅之前交纳的2011年1月1日到2011年12月31日的物业服务费折抵到2013年5月14日之后的物业服务费。
经审理查明：许梅梅与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产）于2009年7月15日签订《商品房预售合同》（合同编号Y836294），由许梅梅购买招商局地产开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库2#住宅楼13层A单元XXX号房屋，后双方产生纠纷。许梅梅诉至本院要求招商局地产赔偿2011年1月4日至起诉之日止的房租损失638000元、基础装修费用338358.30元、材料费209336元、公证费5610元，共计1191304.30元。
本院于2014年1月作出（2013）朝民初字第37506号民事判决书，以“许梅梅与招商局地产签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故合法有效。许梅梅和招商局地产应当按照《商品房预售合同》的约定认真、全面地履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点在于涉案房屋在交付时，其装修质量是否符合《商品房预售合同》的约定，如装修质量存在问题，招商局地产是否尽到了保修责任。关于第一个问题，即涉案房屋在交付时的装修质量是否符合《商品房预售合同》的约定。《商品房预售合同》第十六条及附件六对涉案房屋的质量、装饰、设备标准进行了约定，附件十对买受人认为商品房的装饰、设备不符合本合同附件六规定的标准，或存在其他质量问题时的救济途径也进行了约定。从双方提交的证据来看，许梅梅曾就房屋装修修缮问题多次与招商局地产交涉，招商局地产也多次进入涉案房屋进行维修，庭审中招商局地产也认可房屋的装修存在瑕疵，且许梅梅于2013年4月2日所做的证据保全公证的照片中也可见涉案房屋的装修质量确实存在问题，故应当认定招商局地产交付的涉案房屋未达到双方约定的相关标准，招商局地产存在违约情节。关于第二个问题，招商局地产是否完全尽到了合同约定的保修责任。《商品房预售合同》附件十约定，出卖人应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换，从涉案房屋多次维修情况来看，招商局地产并未依约完成自己的保修义务，亦可以认定存在违约情节。如上所述，涉案房屋的交付质量存在问题，招商局地产未能按照《商品房预售合同》的约定全面履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。但是，根据《商品房预售合同》附件十的约定，如出卖人与买受人对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。而许梅梅在2013年5月14日后自行委托装修公司对涉案房屋进行装修，破坏了房屋原有的状况，导致质量鉴定无法开展，亦存在一定过错，故应当减轻招商局地产的违约责任。考虑到双方在《商品房预售合同》中未明确约定涉案房屋的装修标准以及招商局地产在履约过程中亦存在一定过错，酌情判处招商局地产赔偿许梅梅维修费用及租房损失45万元、第一次的公证费用2640元。第二次公证时许梅梅委托的装修公司已经进驻涉案房屋并且改变了房屋原状，故不能认定其保全证据的内容与招商局地产有关，对此不予支持”为由，判决：一、被告招商局地产（北京）有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告许梅梅维修费及租金损失共计四十五万元整。二、被告招商局地产（北京）有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告许梅梅公证费二千六百四十元。三、驳回原告许梅梅的其他诉讼请求。
许梅梅、招商局地产均不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年4月18日作出（2014）三中民终字第04752号民事判决，在该案，查明以下事实：
许梅梅（买受人）与招商局地产（出卖人）于2009年7月15日签订《商品房预售合同》（合同编号Y836294），约定由许梅梅购买招商局地产开发的涉案房屋，预测建筑面积310.40平方米，单价每平方米人民币33974.70元，总价款8671024元整。《商品房预售合同》第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中写明：“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议的约定处理，具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。详见补充协议。”《商品房预售合同》第十七条“住宅保修责任”约定：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家的北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”《商品房预售合同》附件六为“装饰和设备标准的约定”，其中，第1至4款就楼房的外立面、首层大堂及电梯间、标准层电梯间及公共走廊、设备标准等进行了约定，第5至8款对室内部分、卧室及客厅、厨房、卫生间的装修标准进行了约定，具体内容为：“5、室内部分（1）户门：高档入户门，配高级防盗门锁。6、卧室及客厅（1）地面：高档石材或高档实木复合地板（2）墙面：木装饰面、部分高档壁纸（布）、环保乳胶漆（3）天花：环保乳胶漆（4）窗台：高档石材或高档人造石窗台板。7、厨房（1）地面：高档石材或高档防滑地砖（2）墙面高档石材或高档墙砖、部分不锈钢（3）天花：环保乳胶漆（4）橱柜：黑克、劳斯或同档次组合橱柜（5）厨房电器：伊莱克斯、西门子或同档次冰箱、洗衣机、油烟机、燃气灶、微波炉。8、卫生间（1）地面：高档石材或高档防滑地砖（2）墙面：高档石材或高档墙砖、局部夹胶玻璃或镜面玻璃（3）天花：防水石膏板表面环保乳胶漆，配品牌排气扇（4）洁具：杜拉维特、卡德维或同档次高档品牌洁具（5）卫浴五金：汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头。”《商品房预售合同》附件十为补充协议，其中第七条约定，买卖双方同意对本合同正文第十六条补充如下：“1、该商品房交付时，如买受人认为该商品房的装饰、设备不符合本合同附件六规定的标准，或存在其他质量问题，买受人应立即书面通知出卖人，对于装饰、设备与本合同不符合之处或存在的质量问题，出卖人应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换。如出卖人与买受人对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。如果鉴定结论认定该商品房的装饰、设备不符合本合同的约定或存在质量问题，则鉴定费用由出卖人承担，出卖人应于鉴定结论作出之日起30个工作日内派人对与本合同不符之处或存在质量的问题进行免费修理或更换。如鉴定结论认定装饰、设备与本合同的约定相符或不存在质量问题，则鉴定费用由买受人承担。2、如出卖人未能在前款规定的期限内派人进行维修或更换工作，买受人可向出卖人发出书面催告一次，如出卖人在买受人催告后的30个工作日内仍未能派人进行维修或更换工作，买受人有权自行或委托他人进行维修或更换，由此产生的费用买受人可向出卖人索赔，但应向出卖人提供如下证明文件：（1）质量鉴定机构出具的书面鉴定意见；（2）维修费用清单及发票；（3）损失清单及依据。”
2011年1月3日，招商局地产向许梅梅交付涉案房屋，许梅梅对房屋进行验收时，发现房屋装修存在42处问题，要求招商局地产进行维修，双方签署确认单。同日，许梅梅将涉案房屋钥匙委托给招商局公园1872物业管理中心，《钥匙托管协议》中写明本钥匙委托仅用于修缮。自2011年4月开始，招商局地产对许梅梅在2011年1月3日提出的问题进行修缮。招商局地产提交的派工单显示，招商局地产最后一次对涉案房屋进行维修的时间为2012年3月8日。
2013年4月2日，许梅梅委托北京市长安公证处对涉案房屋的装修状况进行了证据保全公证（公证费2640元）。2013年5月10日，许梅梅就涉案房屋的装修工程与北京奕景源装饰设计有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》。2013年5月14日，许梅梅收回委托给招商局公园1872物业管理中心的钥匙。之后，许梅梅委托的装修公司进驻涉案房屋。2013年6月24日，许梅梅再次委托北京市长安公证处对涉案房屋的装修状况进行证据保全公证（公证费2640元），（2013）京长安内民证字第7846号公证书所附照片显示，涉案房屋地面、多处墙面呈毛坯状态。
原审审理中，招商局地产主张许梅梅于2011年1月3日提出的房屋瑕疵已经修复完毕；许梅梅则主张在招商局地产修缮过程中不断出现新的问题，装修问题并未修复，而是越来越多。关于2011年1月3日以后发现的装修质量问题，许梅梅提交了两份内容一样的装修质量问题明细单，其中一份的落款时间为2012年7月5日，并有许梅梅本人的签名，另一份的落款时间为2012年7月6日，并有“周世苗”的签名。庭审中，周世苗作为招商局地产的证人出庭作证，称装修质量问题明细单上的质量问题均已修缮完毕。
经询，招商局地产表示涉案房屋的装修标准并无明确约定，装修的价格已经包含在房屋售价中，无法分开计算。许梅梅表示招商局地产的销售人员在售房时曾经口头承诺房屋的装修标准为每平米5000元，招商局地产对此不予认可。招商局地产为证明房屋装修部分已经经过验收，提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部工程质量验收记录表》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录表》、《地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、涂饰、裱糊与软包、细部、建筑给排水及采暖、卫生器具安装（子分部）工程质量验收记录表》等证据，许梅梅表示上述验收记录不能证明在交付涉案房屋时质量没有问题，但表示不申请装修质量或建筑质量鉴定。
为证明房租损失，许梅梅提交了租赁合同及收条，招商局地产不予认可；为证明基础装修费用，许梅梅提交了委托设计合同、发票等证据，招商局地产亦不予认可；为证明材料费，许梅梅提交了销售单、付款凭证、装修费用明细等证据，招商局地产亦不予认可。
基于上述事实，北京市第三中级人民法院以“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。根据查明的事实，2011年1月3日，招商局地产向许梅梅交付涉案房屋时，涉案房屋确实存在装修质量问题。从双方提交的证据来看，许梅梅曾就房屋装修修缮问题多次与招商局地产交涉，招商局地产也多次进入涉案房屋进行维修，原审法院认定招商局地产交付的涉案房屋未达到双方约定的相关标准，招商局地产存在违约行为，是正确的。从涉案房屋多次维修情况来看，招商局地产并未依约完成自己的保修义务。周世苗的证人证言称确认单上的质量问题已维修完毕，本院不予采信。招商局地产未能按照《商品房预售合同》的约定全面履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。为保护自己的合法权益，2013年4月2日，许梅梅进行了证据保全公证，故此次公证费2640元应由招商局地产承担。但是，根据《商品房预售合同》附件十的约定，如出卖人与买受人对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。而许梅梅称装修问题并未修复，其与招商局地产未共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定，而是在2013年5月14日后自行委托装修公司对涉案房屋进行装修。2013年6月24日，许梅梅再次进行证据保全公证，公证书虽显示涉案房屋地面、多处墙面呈毛坯状态，但不能反应出造成这种现状的原因。此次公证时许梅梅委托的装修公司已经进驻涉案房屋并且改变了房屋原状，不能认定其保全证据的内容与招商局地产有关，故此次公证费用应由许梅梅自担。现涉案房屋的质量鉴定无法进行，因此无法确定由招商局地产承担全部的违约责任。考虑到招商局地产存在一定的过错，涉案房屋确实由双方进行了维修，影响了许梅梅的实际居住，原审法院酌情判处的赔偿数额，系在法官行使自由裁量权合理范围内，本院无调整的必要。故许梅梅和招商局地产的上诉请求，本院均不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持”为由，判决：驳回上诉，维持原判。
2008年1月14日，招商局地产与招商局物业公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，招商局地产委托招商局物业公司对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：人民币5.48元／平方米·月；公寓：人民币6元／平方米·月。
许梅梅未支付2012年1月1日至2015年12月期间的物业服务费。
许梅梅称其招商局地产于2011年1月3日将房屋钥匙交付给其后，因房屋存在质量问题，又将钥匙交给原告招商局物业公司，因房屋一直未能修理好，不再信任对方维修，于2013年5月14日又将钥匙领回了，认为招商局地产交付房屋的时间为2013年5月14日，同意支付此后的物业服务费，不同意支付此前的物业服务费。还要求将2011年已支付给招商局物业公司的物业服务费折抵2013年5月14日之后的物业服务费。
许梅梅提交了一份收条，内容为“今收到招商局地产公园1872客服中心交还于2011年1月3日寄存的二号楼A单元12A01维修房屋钥匙一把”。招商局物业公司称2011年许梅梅将钥匙托管给招商局物业公司，招商局物业公司又将钥匙给了招商局地产，作维修，但许梅梅可随时取走。
经询，在许梅梅与招商局地产的诉讼中，许梅梅未向招商局地产主张迟延交付房屋的违约责任。
上述事实，有当事人提交的（2014）三中民终字第04752号民事判决、《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点为许梅梅应何时开始向招商局物业公司支付物业服务费。2011年1月，许梅梅从招商局地产领取房屋钥匙后，发现房屋存在质量问题，遂将钥匙寄存在招商局物业公司处，而非将房屋钥匙直接交还给招商局地产，许梅梅于2013年5月14日领回钥匙时并未与招商局地产重新办理房屋的交接手续，且在许梅梅于招商局地产的诉讼中，许梅梅并未向招商局地产主张迟延交付房屋的违约责任，而是要求招商局地产赔偿2011年1月4日之后的损失，且已生效判决中，已认定2011年1月3日，招商局地产向许梅梅交付涉案房屋，许梅梅对房屋进行验收时，发现房屋装修存在42处问题并要求招商局地产维修，故许梅梅关于2013年5月14日交付房屋，不应支付此前物业服务费的主张缺乏证据支持。物业服务费系物业单位赖以运转和持续提供物业服务的资金来源，招商局物业公司有权要求许梅梅支付2012年1月至2015年12月期间的物业服务费81997.44元。房屋因质量问题，招商局地产虽承担了违约责任，但同时也影响了许梅梅对房屋的正常使用，考虑到本案实际情况，本院对招商局物业公司有关损失的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告许梅梅于本判决生效后十日内支付原告北京招商局物业管理有限公司2012年1月至2015年12月期间的物业服务费八万一千九百九十七元四角四分；
二、驳回原告北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1028元，由原告北京招商局物业管理有限公司负担103元（已交纳），由被告许梅梅负担925元（北京招商局物业管理有限公司已交纳，许梅梅于本判决生效后七日内支付给北京招商局物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 雷恩强
二〇一五年十月十四日
书记员 许 萌