广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐有生，身份证住址湖南省祁阳县。
委托诉讼代理人：欧阳达辉、姚爽，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：阮秀玲，住广州市。
委托代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人唐有生因与被上诉人阮秀玲租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人唐有生的委托诉讼代理人欧阳达辉、姚爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐有生上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认唐有生与阮秀玲签订的租赁合同无效；3、阮秀玲返还唐有生押金5000元、租金73600元；4、一、二审诉讼费由阮秀玲负担。事实和理由：一、一审判决认定阮秀玲对涉案房屋具有管理、出租处分权，双方签订的租赁合同视为有效，我方认为一审该认定存在错误。理由：1、阮秀玲不具有涉案房屋的管理、出租处分权。一审法院调取的房管局登记资料显示，涉案房屋产权人为梅某甲，代理人为阮某甲。阮秀玲在庭审中确认阮某甲于九十年代已经死亡，根据《民法通则》第二十九条规定，委托代理权因代理人死亡而终止。即使一审法院认为梅某甲之后委托阮某乙欢管理涉案房屋情况属实，也不能说明阮秀玲对涉案房屋具有管理权。2、一审认为在阮秀玲的弟弟出国后，阮秀玲继续代为管理、出租涉案房屋具有历史沿革合法合理，我方认为一审该认定违反现行法律，没有任何依据。根据《物权法》权利的取得有两种形式：原始取得和继受取得。阮秀玲与梅某甲没有亲属关系，也无其他的委托手续，阮秀玲对涉案房屋不存在原始取得和继受取得。代理权具有人身属性，在原代理人阮某甲已经死亡的情况下，代理权不能移转至阮秀玲，同样即使阮某乙欢具有代理权，代理权也不能因此移转至阮秀玲，并且目前也无证据证实阮某乙欢具有转委托权。3、阮秀玲无权处分涉案房屋，双方签订的《租赁合同》自始无效。唐有生使用涉案房屋有无受到妨碍与阮秀玲是否对涉案房屋具有处分权是不同的法律关系和法律事实，一审判决并没有任何依据证明涉案合同有效，我方基于阮秀玲没有代理权认为合同无效符合法律规定。二、一审在没有查明涉案房屋产权人梅某甲是否死亡、是否发生继承等情况便作出判决。梅某甲与阮某甲是同龄人，现阮某甲已经死亡，而梅某甲移居国外，其是否死亡为未可知，如果其已经死亡将导致涉案房屋发生继承，涉案房屋的委托代理也必然受到影响。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中国人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。”一审法院认定涉案房屋业主委托阮秀玲的弟弟阮某乙欢代为管理、出租涉案房屋的依据是阮秀玲提交的证据5，我方认为该证据是在域外形成，未经公证机关证明和使领馆认证，不具有证明效力。阮秀玲在未经产权人授权情况下出租其房屋，行为缺乏法律正当性，与唐有生签订的租赁合同应为无效合同。
被上诉人阮秀玲向本院提交书面答辩状称：—、阮秀玲为案涉房屋业主梅某乙先生的受托人、房屋的管理人，建筑保护责任人，有权合理利用、出租该房屋，案涉租赁合同依法有效。因亲戚关系，自民国起，屋主梅某乙先生因内战离开大陆前往美国，就委托阮秀玲父亲代为管理该房屋，且阮秀玲一家亦居住在该房，特别是1973年国家政策落实后，梅某乙先生更是多次从海外亲笔写信给阮秀玲父亲、弟弟及阮秀玲代为管理、出租该房，梅某乙先生的委托信件经各个时期的政府部门予以确认，并认可阮秀玲一家代理人的身份，特别是北京街道办《北京街不可移动文化遗产保护线索告知书》更是确认阮秀玲为该房屋建筑保护负责，告知阮秀玲在履行保护责任的同时享有合理利用该建筑物的权利。该房屋为古建筑，具有老广州浓厚的文化沉淀，一审法院考虑其历史变更沿由、人事新陈代谢原因，是非常妥当的。二、唐有生的承租权不存在任何的妨碍或障碍。2011年唐有生承租四楼后，2014年又承租一楼，足以证明唐有生是非常清楚租赁物状况，双方明确约定由唐有生自行负责装修，故而租期长、租金低，何来欺骗之说。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
唐有生向一审法院起诉请求：1、确认唐有生与阮秀玲就广州市越秀区盐运西一巷某号一楼房屋签订的租赁合同无效；2、阮秀玲返还唐有生房屋押金5000元；3、阮秀玲退还唐有生租金合计73600元（自2014年5月至2016年5月，每月租金3200元。其中四个月因为房屋漏水影响居住，所以与阮秀玲协商每月租金为1600元）；4、阮秀玲赔偿唐有生经济损失（即装修费）246840元。
阮秀玲向一审法院反诉请求：唐有生向阮秀玲支付至2016年6月止所欠付的租金10000元（其中2015年5月欠1000元、2015年6月欠1000元、2015年7月欠1600元、2015年8月欠1600元、2016年4月欠1600元、2016年6月欠3200元）。
一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆于2016年7月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市惠福东路盐运西一巷某房屋（建筑面积305.2965平方米）的登记产权人为梅某甲，代理人为阮某甲。
2014年2月15日，唐有生（乙方）与阮秀玲（甲方）签订《房屋装修及租赁合同》，约定：甲方同意把座落广州市教育路盐运西一巷某号地下（建筑面积约100平方米）租给乙方并由乙方将房屋分隔及装修，装修结构按附图；甲方任命乙方为房屋施工安全责任人，承担全部的施工安全责任、施工时务必安全第一、确保房屋结构不受冲击，墙体不作承重。施工人员应注意施工安全、人身安全。乙方负担此房屋的全部装修费用，甲方同意把装修好的房屋租赁给乙方，租赁期十年，由2014年5月16日至2019年5月15日，每月租金3200元，2019年5月16日至2024年5月15日，每月租金3500元。交租期为每个月15号前交租，水电费、有线电视费、日常维护杂费等费用全部由乙方承担，为保甲方利益，签约之日，收取乙方按租及水电押金5000元。此房屋装修期为三个月，从2014年2月16日至2014年5月15日。如乙方能遵守本合同，甲方不能终止合同，在合同期内遇到不可抗拒事件时，甲方应把押金退回乙方，乙方应按时搬出。合同期内，乙方应按时交租，若超过合同指定交租期五天，则视乙方违约，甲方有权收回房屋，按金不退回。十年租期满时，乙方应无条件将房屋原封不动地交回甲方。本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经双方同意签字后，即日起生效。合同签订后，唐有生依约向阮秀玲支付了押金5000元，阮秀玲将涉讼房屋交付给唐有生进行装修使用，唐有生实际使用房屋至今。
2014年3月12日，阮秀玲委托广州市创见房屋鉴定有限公司对涉讼惠福东路盐运西一巷某号房屋进行房屋安全鉴定，该司于同月14日出具《房屋安全性鉴定报告》（创见鉴字[2014]018某号），鉴定结论为：该房屋评定为一般损坏房屋，该房屋按现状可继续使用。唐有生确认在收到该鉴定报告后同意履行上述《房屋装修及租赁合同》并开始对房屋进行装修。
唐有生出示如下证据：1、《广州市建筑工程承包合同》，证明唐有生与案外人张建设签订装修合同并约定工程款按每平方米1650元包干，完工后按实际投影面积结算。2、案外人张建设向唐有生开具的白头单收据若干，证明唐有生的装修费支出。阮秀玲对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不清楚唐有生与案外人之间对房屋装修的具体约定及支出费用，但一层房屋的修复费用绝对不可能高达20万元以上。
阮秀玲为证明其对涉讼房屋享有代为管理、出租的权利，提交如下证据：1、涉讼某号房屋的《房地产所有证》（复印件）。2、房屋业主委托阮秀玲的父亲阮某甲对涉讼某号房屋进行代管理及收租的信件往来。3、《撤管“双代”房屋通知》，证明房管部门在撤管涉讼某号房屋时记载“房屋业主：阮某甲”。4、阮秀玲的父亲阮某甲代为缴纳涉讼房屋各种税费的收据。5、阮秀玲的父亲阮某甲去世后，房屋业主委托阮秀玲的弟弟阮某乙欢对涉讼某号房屋进行代管理的信件往来。6、北京街道办事处向阮秀玲出具的《北京街不可移动文化遗产保护线索告知书》，拟证明涉讼房屋所在街道也清楚及确认阮秀玲为涉讼房屋的建筑保护责任人。7、《广州市越秀区个人房产税、土地使用税纳税申报登记表》，证明阮秀玲为房屋业主进行了相应的申报。
唐有生认为上述证据不能证明房屋的产权人目前是否死亡、何时死亡、是否具有合法的继承人、其继承人是否委托阮秀玲对涉讼房屋进行代管等问题，依照法律规定，委托权限是不可继承的，即使上述证据可以证明阮某甲是涉讼房屋的代管人，因阮某甲已经去世，受委托人的变更必须经委托人的同意，故阮秀玲不能证明其对涉讼房屋享有管理权及出租权。
在本案审理过程中，经原审法院释明，唐有生表示若法院认定涉讼的《房屋装修及租赁合同》有效，则唐有生坚持第4项诉讼请求。
一审法院认为：从本案已查明的事实可见，涉讼盐运西一巷某号房屋的业主长期居住在美国，多年未曾回国，其曾委托阮秀玲的父亲阮某甲对涉讼房屋进行管理、出租，该情况在房管部门有所记载，故房管部门出具的查册表上亦明确显示阮某甲为房屋的代理人，该情况具有公示公信的效力。在阮秀玲的父亲去世后，涉讼房屋业主又曾委托阮秀玲的弟弟代管涉讼房屋，现阮秀玲陈述其弟弟阮某乙欢已移民美国，阮秀玲继续代为管理、出租涉讼房屋，具有历史沿革原因，合法合理，且唐有生实际使用涉讼房屋期间并未受到任何妨碍，双方签订的《房屋装修及租赁合同》一直得以履行，现唐有生以阮秀玲无权处分为由主张合同无效，既不符合法律规定合同无效的情形，也违背了公平、诚实信用、等价有偿的民法原则，一审法院不予支持。唐有生与阮秀玲签订的《房屋装修及租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。唐有生一直实际占有使用涉讼房屋，理应支付房屋租金，故对唐有生请求阮秀玲返还房屋押金、退还租金的诉讼请求，不予支持。对阮秀玲要求唐有生清付至2016年6月30日止欠付租金的反诉请求，予以支持。在租赁合同有效、双方继续履行的前提下，唐有生要求阮秀玲赔偿经济损失没有事实和法律依据，不予支持。若唐有生认为涉讼房屋的漏水问题影响租赁合同的继续履行，双方应另循合法途径解决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、唐有生应在本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向阮秀玲支付至2016年6月30日止拖欠的租金合计10000元；二、驳回唐有生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6182元，反诉受理费25元，均由唐有生负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案的争议焦点为：唐有生以阮秀玲不享有对案涉房屋的出租管理权主张《房屋装修及租赁合同》无效是否成立？评析如下。
首先，原审法院综合分析本案事实，认定阮秀玲继续代为管理、出租涉讼房屋具有历史沿革原因而合法合理，论理清晰，并无不妥，本院予以确认且不予赘述。而且，唐有生否定阮秀玲享有管理出租权的主要是根据生活经验进行推论，且唐有生在使用案涉房屋的过程中并无其他权利人主张权利而阻碍其使用，因此，阮秀玲主张其享有管理出租权而提供证据的证明力明显大于唐有生依据生活经验提出的质疑结论的证明力，故原审法院予以确认阮秀玲的主张并无不当。
其次，双方签订的《房屋装修及租赁合同》的标的是案涉房屋的使用权，阮秀玲作为出租人已将案涉房屋交付给唐有生使用，在业权人未否定阮秀玲的管理权且未阻碍承租人使用物业的情况下，承租人以阮秀玲未出具业权人的委托代理资料、无权处分为由主张合同无效，缺乏理据，本院不予采信。
最后，因唐有生主张案涉合同无效的主张不成立，故其以合同无效为基础而提出的其余上诉请求亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人唐有生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1179元，由上诉人唐有生负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月二十一日
书记员 张 辉