北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9493号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京朝阳华园旅馆，经营场所北京市朝阳区安贞里二区**楼。
经营者：杨林英，经理。
委托诉讼代理人：邸燕星，男，1959年9月12日出生。
委托诉讼代理人：张阅尽，男，1958年9月27日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国教育科学研究院朝阳实验学校，住所地北京市朝阳区安贞西里一区13号楼。
法定代表人：刘明成，校长。
委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京朝阳华园旅馆（以下简称华园旅馆）因与被上诉人中国教育科学研究院朝阳实验学校（以下简称朝阳实验学校）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华园旅馆上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回朝阳实验学校的一审诉讼请求，支持华园旅馆的一审反诉请求；一审、二审诉讼费用、评估费用由朝阳实验学校负担。事实和理由：《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》中朝阳实验学校书面保证“此房屋为学校合法建筑”才有了华园旅馆于2000年投入近140万元对标的物进行翻建和装修。而实际上北京市朝阳区安贞里二区17楼学校北门西侧华园旅馆全部房屋（以下简称租赁房屋）根本没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房产证等合法手续及权属证明，华园旅馆在一审诉前根本不知情。朝阳实验学校的书面保证属于合同欺诈，一审对此不予采纳显失公正。朝阳实验学校不具备要求华园旅馆腾退租赁房屋的主体资格，朝阳实验学校未能证明其对租赁房屋享有所有权和使用权，且租赁房屋为华园旅馆投资140余万元翻建装修，并非朝阳实验学校的财产。北京市朝阳区教育国有资产管理中心（以下简称朝阳教育国资中心）也不享有租赁房屋的所有权或使用权，无从授权朝阳实验学校出租租赁房屋。北京市朝阳区教育委员会（以下简称朝阳区教委）虽然具有租赁房屋所占土地的《国有土地使用证》，但不能说明其对租赁房屋具有所有权和使用权，且该《国有土地使用证》的合法性存疑。在《房屋租赁合同》确认无效的情况下，基于《房屋租赁合同》签署的《腾退承诺书》也应归于无效，故华园旅馆无需腾退租赁房屋。一审法院未追加朝阳区教委为共同原告或第三人，遗漏必要的当事人，应当发回重审。
朝阳实验学校辩称：同意一审判决，不同意华园旅馆的上诉请求，华园旅馆的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回华园旅馆的上诉请求。
朝阳实验学校向一审法院起诉请求：1.判令华园旅馆立即腾退租赁房屋；2.判令华园旅馆按每天548元标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
华园旅馆向一审法院提出反诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》无效；2.判令朝阳实验学校赔偿华园旅馆房屋改扩建及装修损失705377.06元。
一审法院认定事实：1994年左右，华园旅馆从朝阳实验学校承租了租赁房屋，华园旅馆将原有租赁房屋进行了改扩建和装修。此后，双方继续租赁关系，一年一续。2013年3月22日，朝阳实验学校（甲方）与华园旅馆（乙方）续签了《房屋租赁合同》，双方再次确认：甲方将坐落于北京市朝阳区安贞里二区17号平房（面积270平方米）场地使用权出租给乙方使用，年租金20万元，用途为客房，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日。关于房屋维护以及装修，合同约定租赁期间甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方使用管理不善造成房屋及其相连设备设施毁损，产生的损失和维修费用，全部由乙方承担。乙方不得随意损坏房屋设施，不得拆改建筑结构主体。如需改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方及有关部门书面同意，全部投资由乙方自理；乙方在未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。如遇国家占用或教育资源调整、整体或部分拆迁、置换……合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理。
上述租赁合同到期后，双方未再续签合同。2013年12月25日，朝阳实验学校（甲方）与华园旅馆（乙方）签订《腾退协议书》，约定甲乙双方就位于北京市朝阳区安贞里二区17号房屋签署的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期，甲方已提前通知乙方《房屋租赁合同》到期后不再续签。乙方最迟于2014年2月28日前，将租赁房屋腾空移交甲方。……如乙方未按期腾退承租房屋，则乙方除仍需支付2014年1月1日至2014年2月28日期间的房屋使用费33333元外，还需按每日1095元的标准，支付自2014年3月1日起至实际腾退之日的房屋使用费。2014年2月24日，华园旅馆向朝阳实验学校发出《腾退承诺书》，承诺华园旅馆最迟于2014年4月30日前腾退房屋。因华园旅馆未腾退租赁房屋，双方发生纠纷。
朝阳实验学校与华园旅馆均认可建房无合法批建手续，租赁房屋亦未办理房屋所有权登记。案件审理过程中，华园旅馆申请就租赁房屋造价及装饰装修现值进行鉴定。2016年12月22日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具《北京朝阳华园旅馆改扩建及装修工程造价鉴定报告》，载明基准日2016年11月①土建结构工程造价（原值）519132.06元，折旧费240819.01元；②装修及安装工程造价（原值）915136.97元，折旧费488072.96元。华园旅馆支付鉴定费30720元。
一审庭审中，朝阳实验学校提交证据如下：1.《国有土地使用证》，证明标的房屋及场地的所有权归朝阳区教委，租赁房屋虽然没有批建手续，但房屋是在学校的土地规划范围内，因此有权利要求华园旅馆腾房。华园旅馆对真实性认可，但对关联性和合法性不认可，认为朝阳实验学校并非土地使用者，也没有朝阳区教委的授权或文件。租赁房屋未取得合法批建手续，《国有土地使用证》的填发是违法的。2.《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》，证明经朝阳区教委批准、授权，其与华园旅馆签订房屋租赁合同。华园旅馆对真实性认可，但认为朝阳实验学校在未取得合法批建手续的情况下在《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》中载明“此房屋为学校合法建筑”，是对华园旅馆的欺诈。华园旅馆提交诉讼费收据及立案通知书，证明其起诉北京市规划和国土资源管理委员会行政诉讼，要求中止本案审理。朝阳实验学校对关联性不认可，称该案被告北京市规划和国土资源管理委员会与本案无关。
一审法院认定的上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所涉租赁房屋未取得合法的建设工程相关手续，故双方就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
根据《国有土地使用证》及《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》，朝阳教育国资中心已对租赁房屋进行审批，华园旅馆已按租赁房屋地址办理营业执照，并且华园旅馆从朝阳实验学校处取得租赁房屋，因此华园旅馆应将租赁房屋向朝阳实验学校进行腾退。对于华园旅馆要求本案中止、朝阳实验学校存在欺诈等答辩意见，法院不予采纳。华园旅馆未按照《腾退协议书》约定按时腾房，因此应支付房屋使用费。朝阳实验学校的主张未超过约定，法院对该项诉求予以支持。
对于华园旅馆反诉要求确认双方于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》无效的请求，法院予以支持。关于华园旅馆要求朝阳实验学校赔偿租赁房屋改扩建及装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中所确认无效的合同于2013年3月22日签订，但华园旅馆对原有租赁房屋的改扩建和装修在此之前已经完成，双方租赁合同一直持续。考虑到改扩建和装修租赁房屋时，双方应当明知租赁房屋尚未取得合法的建筑工程相关手续，且华园旅馆建设后一直使用至今，故对华园旅馆主张的改扩建及装修损失，法院综合双方对于合同无效的过错程度、合同履行期限、出租人客观增益等酌判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院判决：一、确认中国教育科学研究院朝阳实验学校与北京朝阳华园旅馆于二〇一三年三月二十二日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京朝阳华园旅馆于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区安贞里二区17楼学校北门西侧北京朝阳华园旅馆全部房屋并交还中国教育科学研究院朝阳实验学校。三、北京朝阳华园旅馆于判决生效之日起七日内按照每天五百四十八元标准支付中国教育科学研究院朝阳实验学校自二〇一四年一月一日至实际腾退之日止的房屋使用费。四、中国教育科学研究院朝阳实验学校于判决生效之日起十五日内赔偿北京朝阳华园旅馆损失三十五万二千六百八十九元。五、驳回北京朝阳华园旅馆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1180元，由北京朝阳华园旅馆负担（于判决生效之日起十五日内支付）。反诉案件受理费10800元，由中国教育科学研究院朝阳实验学校负担6590元（于判决生效之日起十五日内支付），由北京朝阳华园旅馆负担4210元（已交纳）。鉴定费30720元，由中国教育科学研究院朝阳实验学校负担15360元（于判决生效之日起十五日内支付），由北京朝阳华园旅馆负担15360元（已交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
本案中，京朝国用（2004划）字第0524号《国有土地使用证》载明，朝阳区教委是朝阳区安贞里二区17楼所在土地的使用人。依《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》的内容可知，朝阳区教委和朝阳教育国资中心已对朝阳实验学校将租赁房屋出租给华园旅馆事宜进行了审批。故朝阳实验学校将租赁房屋出租给华园旅馆已得到了朝阳区教委的授权。因租赁房屋未取得合法的建设工程手续，故双方就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朝阳实验学校要求华园旅馆腾退租赁房屋，具有事实与法律依据，一审法院予以支持并无不当。华园旅馆主张朝阳实验学校不具备要求其腾退房屋的主体资格，与事实不符，本院不予采纳。
朝阳区教委虽为本案租赁房屋所在土地的使用人，但本案系租赁合同纠纷，一审法院未追加朝阳区教委参加诉讼并无不当。华园旅馆主张本案遗漏当事人，于法无据，本院不予采纳。
华园旅馆自1994年左右起即实际承租租赁房屋，于2000年对原有租赁房屋进行了改扩建和装修，此后，双方继续租赁关系，一年一续。故在2013年3月《房屋租赁合同》签订前，华园旅馆已完成了对原有租赁房屋的改扩建和装修。《北京市朝阳区教育系统闲置房屋场地租赁审批表》上虽记载“此房屋为学校合法建筑”，但该审批表系2013年作出，华园旅馆主张其因此投入大额资金对租赁房屋进行翻建装修、朝阳实验学校存在合同欺诈，明显与事实不符，本院不予采纳。考虑到改扩建和装修租赁房屋时，双方均应当明知租赁房屋尚未取得合法的建设工程相关手续，故双方对于《房屋租赁合同》无效的后果均存在过错。一审法院综合双方对于合同无效的过错程度、合同履行期限、出租人客观增益、华园旅馆对租赁房屋的实际使用等因素，并参考《北京朝阳华园旅馆改扩建及装修工程造价鉴定报告》的结论，酌情确定朝阳实验学校应当赔偿华园旅馆的改扩建及装修损失，数额合理，本院予以确认。华园旅馆要求朝阳实验学校赔偿其全部改扩建及装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，华园旅馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21600元，由北京朝阳华园旅馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年九月十七日
法官助理 仵 霞
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园