湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01502号原告咸宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）。住所地：咸宁市咸安区盘泗州1号。法定代表人杨文杰，咸宁碧桂园公司总经理。委托代理人张超，湖北宁华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告尹红霞，1968年4月7日。委托代理人胡元成，尹红霞之夫。代理权限：特别授权。原告碧桂园公司诉被告尹红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮文胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托代理人张超、被告尹红霞及委托代理人胡元成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称，原、被告于2013年3月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于咸安区浮山办事处余佐村的碧桂园·温泉城林溪九街001号商品房一套，合同编号为XN201303056，总房价款为1290226元，约定付款方式为非银行按揭分期付款，付款方式为签订合同时支付387067.00元（占总购房款的30%），同年4月23日、6月23日前分别支付387068.00元（分别占总购房款的30%），2013年8月23日前支付129023.00元（占总购房款的10%）。2013年12月20日欠超标楼款14489元，合计欠款670000元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了部分房价款，虽经多次催促，被告至今未能付清拖欠的购房款。为此，原告请求法院判令被告支付拖欠的购房款670000元，并按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（自2013年4月24日起计算至实际全额支付应付款之日止）。原告碧桂园公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一，原告营业执照、组织机构代码、身份证。证明原告诉讼主体资格。证据二，《商品房买卖合同》及附件。证明合同约定被告购买原告的商品房合同合法有法，双方应依约履行。证据三，湖北省商品房预售许可证、湖北省房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收备案证明。证明原告取得商品房预售许可证并取得竣工验收备案证，商品房具备合法有效的预售和交付条件。证据四，收据、已到期应缴款通知书及邮寄凭证。证明被告仅支付了部分房价款，拖欠房款超过合同约定的应付期间，虽经原告多次催要，被告至今未支付，已构成严重违约。被告口头辩称，对合同中关于房屋面积以及总价款的约定及已付的首付款没有异议，但是对合同约定的付款方式有异议：1、实际与当时的销售员约定的付款方式是付完首付后，每月付款10000元，年底付50000元至100000元。2、我于2012年3月在碧桂园公司的龙潭柳色买了第一套房屋，约定每月付款10000元，年底付50000元至100000元，2013年3月买第二套房屋（本案争议房屋）时，就是按照之前的付款方式进行约定的。我们同时推荐了4户购买了林溪别墅。3、2013年9月，原告发律师函，要求我们按照合同约定付款方式付款，否则就是违约。后来经过我与原告协商于2014年10月达成了协议，约定将另一户业主张清林的首付款变更成我的购房款，我另行承担20000元的违约金，余下70000元房款待张清林的房款变更手续办完即交，但原告一直未办理相关手续，造成我无法缴纳剩余房款。综上，我们不存在违约，是原告不作为造成了我们的违约。被告尹红霞为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一，龙潭柳色的购房合同以及相应的付款凭证。证明第一套房屋购房时约定的付款方式，实际上已经变更。第二套也是按照第一套变更后的方式来付款；证据二，承诺书、原告的审批文件。证明已经与张清林达成协议，就其购房款转为支付被告剩余购房款，并且经碧桂园公司审批同意；证据三，第二套房子付款凭证。证明付款方式作了变更。经庭审质证，双方当事人质证意见如下：被告尹红霞对原告提出的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议。原告碧桂园公司对被告提出的证据一，认为与本案没有关联性；对证据二的承诺书真实性有异议，证明目的有异议，认为张清林与碧桂园公司并没有签退楼协议，且一直联系不上张清林，公司没有办法确定张清林是否同意退楼，将其购房款转为被告的购房款；证据三的真实性有异议，证明目的有异议，认为最终的付款应以收款收据为准，且该证据不能证明付款方式发生了变更。本院结合双方当事人的举证和质证意见及法庭调查，分析认证如下：对双方当事人确认无异议的证据，本院予以采信。对被告尹红霞提交的证据一、证据三能够证明被告尹红霞一直在履行付款义务，原被告双方延续第一套房屋的付款方式，对第二套房屋的付款方式作了实际上的变更。故对该证据本院予以采纳。对证据二，能够证明原被告双方就剩余购房款的给付进行过协商，并非被告尹红霞故意拖欠购房款，本院予以采纳。根据上述依法确认的证据以及当事人自认，本院依法认定以下事实：原、被告于2013年3月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于咸安区浮山办事处余佐村的碧桂园·温泉城林溪九街001号商品房一套，合同编号为XN201303056，总房价款为1290226元，约定付款方式为非银行按揭分期付款，付款方式为签订合同时支付387067.00元（占总购房款的30%），同年4月23日、6月23日前分别支付387068.00元（分别占总购房款的30%），2013年8月23日前支付129023.00元（占总购房款的10%）。2013年12月20日欠超标楼款14489元，合计欠款670000元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向原告支付了部分房价款，后经原被告及另一户业主张清林协商，约定将张清林的首付款变更成被告尹红霞的购房款，被告尹红霞另行承担20000元的违约金，余下70000元房款待张清林的房款变更手续办完即缴纳，但后来张清林未到原告处办理退房转款手续，导致被告剩余房款一直未能缴纳，原被告双方亦未能就此达成一致意见。为此原告诉至本院，请求依法处理。根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：被告是否应该承担违约责任？本院认为，被告不应承担违约责任。被告尹红霞在与原告签订购房合同之后，一直在履行付款义务，虽然未按照合同约定的付款方式进行付款，但是因被告在原告处曾经购买过一套房屋，双方口头约定按照之前第一套房屋的付款方式进行付款的理由真实可信，且与被告提交的每月付款凭证相印证，原告对该变更后的付款亦未提出过异议，应视为双方对此达成了一致。故对被告提出双方在实际履行过程中对付款方式进行了变更的抗辩主张，本院予以支持。本院认为，被告尹红霞与原告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件、附录系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应受到法律保护。原、被告应依照诚实信用原则，履行双方合同约定的义务。虽然合同签订后，被告仅履行了部分付款义务，但因被告未能及时支付剩余购房款是因双方一直在对变更剩余购房款的支付方式进行协商，第一套房款的付款方式与本案第二套房款的付款方式符合交易习惯，应认定双方变更了付款方式，被告不存在逾期付款，故对原告要求支付违约金的请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告尹红霞于本判决生效后十日内向原告支付购房款670000元。二、驳回原告碧桂园公司其他诉讼请求。案件受理费2625元，由被告尹红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员阮文胜二〇一五年九月九日书记员陈娜