北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9918号上诉人（原审被告）：孟令勇，男，1952年2月11日出生。委托诉讼代理人：包平，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳音，北京英淇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高大峰，男，1971年2月5日出生。委托诉讼代理人：吕勇，北京市汉鼎联合律师事务所律师。上诉人孟令勇因与被上诉人高大峰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初57067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。孟令勇上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回高大峰的诉讼请求。事实与理由:一审认定事实不清，适用法律有误。涉案房屋系承租公房，孟令勇将房屋出卖给高大峰时仅享有使用权，而且高大峰当时并无购房资格，孟令勇与高大峰的买卖合同应属无效；高大峰仅支付三万元购房款，而非九万元，涉案房屋评估鉴定结果有误，一审认定高大峰损失数额过高，判决有失公允，且高大峰起诉已过诉讼时效。高大峰辩称：同意一审判决，不同意孟令勇的上诉请求。高大峰向一审法院提出诉讼请求：1.要求孟令勇退还购房款9万元；2.要求孟令勇赔偿购房损失84.82万元。一审法院认定事实：1994年3月18日，×工业部办公厅向孟令勇下发了×部机关职工分配住房证，将303号房屋分配给孟令勇，朝向南北，居住面积22.3平方米，月租金22.59元。1998年12月30日，国家×工业局（×工业部）与孟令勇签订《房屋买卖契约》，约定将303号房屋出售给孟令勇，建筑面积54.34平方米，房价款46245元，公共维修基金1141元。2005年7月2日，国家安全生产监督管理局×四号院项目筹建办公室、北京城建亚太拆迁工程有限责任公司与孟令勇签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，约定303号房屋在拆迁范围内，孟令勇获得拆迁补偿款和补助费共计304625.8元。高大峰主张双方形成房屋买卖合同关系，并已交纳部分购房款，就此提交如下证据：落款日期为1998年9月4日,收款人为孟令勇的《协议书》一份，主要内容为“付购房预付款叁万元人民币付款人罗某”；落款日期为1999年5月25日，落款签名为孟令勇的《借条》一份，主要内容为“今取走现金20000元（贰万元整）”；落款日期为1999年8月25日，落款签名为孟令勇的《借条》一份，主要内容为“今从高大峰处取现金5000元”；落款日期为1999年8月27日，落款签名为孟令勇的《借条》一份，主要内容为“今从高大峰处取现金伍仟元整”；落款日期为2005年7月2日，落款签名为孟令勇的《证明》一份，主要内容为“今有孟令勇从高大峰处取现金陆仟元整（6000元），加上一九九八年取贰万肆仟元，共计叁万元整（30000元）今从高大峰处取现金5000元”。另查，就双方房屋买卖合同纠纷一事，高大峰曾诉至法院。针对其诉讼请求，法院亦曾作出相应的裁判，具体过程如下：高大峰以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求退还购房款9万元，并赔偿购房损失84.82万元。该案审理过程中,孟令勇辩称“×的房屋是我承租的公房，我与罗某之间有一个关于变更房屋承租权的约定，后来我发现罗某实为高大峰购买房屋，且高大峰没有北京市户口，房屋不能变更到高大峰名下，所以我就不同意变更了。高大峰从1997年开始就在该房屋内居住。我只享有×房屋的承租权，不享有该房屋的产权，没有产权的房屋是不能够买卖的，并且我们双方并没有签订房屋买卖合同”。该案审理中，孟令勇认可上述《协议书》、《借条》、《证明》的真实性。高大峰向法庭提出对303号房屋在2010年8月1日的市场价值进行鉴定的申请，经法定程序，法院委托北京市中建华房地产土地评估有限责任公司对房屋市场价值进行评估，确定估价对象与估价时点2010年8月1日的市场价值为96.82万元。孟令勇未认可该份报告,但表示不再申请重新鉴定。法院于2013年做出（2012）朝民初字第07490号民事判决书，判决孟令勇于判决生效后十日内返还高大峰购房款9万元并赔偿损失10万元。高大峰不服判决,提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年6月16日做出（2014）三中民终字第03622号民事裁定书，裁定撤销（2012）朝民初字第07490号民事判决，将案件发回法院重审。重审期间，高大峰变更诉讼请求，要求判令孟令勇将拆迁所得房屋即北京市朝阳区×路×小区×号楼604号房屋（以下简称604号房屋）交付给高大峰，并办理过户手续。2015年10月10日，法院做出（2014）朝民初字第29152号民事判决，认为高大峰购买的为303号房屋，双方就604号房屋未形成买卖合同关系，高大峰就其主张亦未提交其他有效证据，相关主张依据不足。判决驳回高大峰的全部诉讼请求。高大峰不服判决提起上诉。2016年4月13日，北京市第三中级人民法院做出（2016）京03民终4747号民事判决，认为：从高大峰提供的协议书中内容“付购房预付款三万元人民币。收款人孟令勇付款人罗某”并结合当事人的主张分析可以得出两种解释，一是罗某以个人名义签订的合同，一是罗某作为高大峰的代理人签订的合同。但纵观孟令勇于2005年7月2日出具的证明，孟令勇提到了“注：此款为高大峰购买孟令勇×四号院2号楼1单元303室房款”同时根据庭审中罗某的陈述，法院有理由认为孟令勇后续出具的借条中的表述是基于1998年9月4日罗某与孟令勇之间的协议书展开并与该协议形成逻辑上的联系，否则其行为便极为突兀而不符常理。据此，法院有理由认为双方就涉案房屋形成买卖合同关系。在合同履行过程中，鉴于涉案房屋已被拆迁，且就涉案房屋的拆迁事宜孟令勇已与拆迁单位签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，高大峰在涉案房屋已经实际灭失的情况下要求孟令勇继续履行房屋买卖协议交付原房屋拆迁款购买的604号房屋的请求缺乏法律依据，法院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据生效判决书认定事实，高大峰与孟令勇就303号房屋形成房屋买卖合同关系。现303号房屋已灭失，高大峰与孟令勇之间就该房屋形成的房屋买卖合同关系客观上无法履行，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，孟令勇应将高大峰交纳的购房款9万元予以退还。故对于高大峰要求返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。303号房屋在出售给高大峰之后，一直由高大峰实际居住使用。现房屋因拆迁而不具备继续履行的条件，孟令勇就此应承担主要责任，赔偿高大峰因此所产生的部分经济损失。对于损失数额，高大峰主张数额过高，法院依据孟令勇的过错程度、房屋拆迁时间、评估价值并结合本市房屋价值变化等因素酌情予以确定。孟令勇抗辩称本案已经超过诉讼时效，而高大峰在其权利受到侵害后依法诉至法院，构成诉讼时效中断，因此对于该项抗辩意见，法院不予支持。据此，一审法院于2018年4月判决如下：一、孟令勇于判决生效后七日内退还高大峰购房款九万元并赔偿经济损失五十八万；二、驳回高大峰的其他诉讼请求。一审案件受理费13182元，由高大峰负担2682元（已交纳），由孟令勇负担10500元（其中4269元高大峰已交纳，孟令勇于判决生效后七日内给付高大峰；余款于判决生效后七日内缴纳至原审法院）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据（2016）京03民终4747号生效判决认定，高大峰与孟令勇之间就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，但由于涉案房屋已被拆迁，双方之间的房屋买卖合同客观上已不具备继续履行的条件，一审法院据此认定房屋买卖合同应予解除，符合案件实际情况。关于已经支付的购房款数额，高大峰主张已经支付9万元，并提交相应借条、证明等进行佐证，孟令勇虽主张仅收到3万元购房款，但并未提交有力证据予以证明，未能对高大峰提交的上述借条等证据作出合理解释，且生效判决中亦对此作出过相应认定，一审法院综合本案案情认定高大峰已经向孟令勇支付了9万元购房款，孟令勇应予退还，并无不当，本院予以维持。关于因合同无法继续履行给高大峰造成的经济损失，现孟令勇因303号房屋拆迁而取得604号回迁房一套以及相应拆迁补偿款，一审法院结合孟令勇的过错程度、房屋拆迁后的补偿情况、房屋评估值以及本市房价变化等因素酌予确定的赔偿数额，公平适当，本院予以维持。综上，孟令勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13182元，由孟令勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一八年八月二十八日法官助理 李延昭书 记 员 卢园园书 记 员 王 艳