北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5398号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周斌，男，1969年10月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙丽静，女，1978年5月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。
上诉人周斌因与被上诉人孙丽静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初14320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周斌上诉请求：撤销一审判决第四项，改判孙丽静支付周斌违约金40万元及房屋租赁费；诉讼费由孙丽静负担。事实和理由：孙丽静先期违约事实成立，理应承担相应的违约责任，周斌不应承担违约责任。孙丽静未依约向周斌支付第二笔30万元款项，造成周斌无法及时解除银行抵押手续，故周斌不应承担违约责任；孙丽静于2017年6月擅自停止还贷，亦构成违约；未在2016年12月31日前取得涉案房屋的所有权证，系因开发商迟延发证，而非周斌的原因，双方在补充协议的手写部分内容也表明双方对于可能不能按约定时间取得房屋所有权证是明知的；且即使周斌在该日期取得产权证，在孙丽静未能支付第二笔付款的情况下，周斌也不能按约定时间将房屋过户给孙丽静；双方所签合同约定在合同签订后的740天取得房屋所有权证并办理过户手续，故在孙丽静起诉时尚未到期，综上，周斌并未违约。
孙丽静辩称，不同意一审判决，但未上诉，不同意周斌的上诉请求。孙丽静并未违约，合同未能继续履行系因周斌不履行合同义务及承诺；第二笔首付款30万元约定的付款时间是解押当日，因周斌未向银行提前预约还款，故支付条件没有成立；孙丽静自2017年6月起未继续还贷系因周斌的产权证6月份还未下发，孙丽静认为周斌已经构成违约；根据合同的相对性，周斌未能取得房产证是否系开发商原因都不能对抗孙丽静。
孙丽静向一审法院起诉请求：1、周斌向孙丽静返还购房款1200200元；2、周斌向孙丽静支付违约金40万元；3、周斌赔偿孙丽静经济损失10万元；4、周斌向孙丽静支付居间服务费4.4万元及交易保障服务费1万元；5、诉讼费由周斌承担。周斌反诉请求：1、孙丽静支付周斌违约金40万元及房屋（使用）租赁费（从2015年8月17日起至房屋交还之日止，按每月4000元计算租赁费）；2、孙丽静返还涉案房屋；3、诉讼费由孙丽静承担。
一审法院认定事实：
一、关于合同订立情况及房款支付
2015年8月17日，孙丽静（买受人，乙方）与周斌（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与居间方北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）（丙方）签订《补充协议》。其中买卖合同约定：孙丽静购买周斌位于北京市大兴区5号办公楼21层2501室房屋（现地址变更为：北京市大兴区4号楼21层2501室），房屋总价款为200万元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为60万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第二种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生及要产生的各项费用；出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人：3、按照本项约定时间或约定条件第一笔首付款当天将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起740日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议约定：乙方于2015年8月11日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方承诺在2016年12月31日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押登记手续；乙方应于2015年8月17日将第一笔首付款90万元（不包含前期支付全部定金10万元）以自行支付的方式支付甲方；乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元以自行支付方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。链家公司未在补充协议中签字盖章。
双方提交的补充协议原件中对于其他约定中的手写内容部分有所不同，孙丽静提交的补充协议中其他约定为：“第二笔首付款金额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权下发时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款全额的50%，若超出30万元则乙方相应”。周斌提交的补充协议中其他约定为：“第二笔首付款金额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权下发时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款金额的50%，若超出30万元则乙方相应补齐。从2015年9月2日前乙方按时还款，由于乙方未按时代甲方偿还银行贷款而造成甲方在银行黑名单的责任由乙方承担，乙方无条件无偿退房”。双方均认可孙丽静补充协议其他约定中的现有条款内容，主要争议在于，孙丽静不认可周斌补充协议其他约定中多出的条款内容，周斌则认为孙丽静提供的补充协议其他约定不完整，双方均认为应以己方提供的补充协议为准。
合同签订后，孙丽静分别向周斌支付定金10万元，第一笔首付款90万元，并代周斌向银行偿还按揭贷款（按月偿还，合计200200元），以上共计1200200元。2015年8月17日，周斌将涉案房屋交付给孙丽静使用至今。
二、关于违约责任
孙丽静称：周斌未按照合同约定于2016年10月31日办理房屋解除抵押手续，亦未按照约定于2016年12月31日前取得所有权证。对于补充协议第二条第三款约定“应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解抵押登记手续”，我方理解是应先约定还款日子，然后周斌一次性还清剩余贷款并解抵押情况下的当日我方再付这30万元。对于手写体部分的理解，我方认为，手写体的这句话是对前边一次性给付第二笔首付款30万元进行的变更，我方替周斌按月向银行偿还月供9100元，每月还月供就是根据手写体这个条款来的，已经化整为零了。
周斌称:根据补充协议第二条第五款第二项的相关约定“乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元自行支付的方式支付甲方”。另外在合同最后一段手写内容中的双方均有的字迹部分中约定“第二笔首付款金额暂约定为30万元，用于还甲方银行贷款”。手写部分和补充协议的第二条相印证，而孙丽静至今未支付30万元给我方，所以我方认为孙丽静违约。
三、关于合同解除
本案审理中，对于双方所签订的房屋买卖合同及补充协议，双方均当庭确认已经解除，不要求法院再予以确认。且，周斌同意返还房款1200200元；孙丽静同意返还涉案房屋。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、银行转账凭条、收据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，孙丽静与周斌签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。由于双方当事人在庭审中确认合同已经解除，无需法院再判决予以确认，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故，对于孙丽静要求返还房款1200200元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。对于周斌要求返还涉案房屋的反诉请求，符合相关法律规定，法院予以支持。
本案的争议焦点为买卖双方在涉案房屋交易过程中是否存在违约行为，法院具体分析如下：
一、孙丽静在合同履行过程中是否违约。
周斌主张孙丽静未能按照合同约定支付第二笔购房款30万元，构成根本违约。
从合同约定看，补充协议约定：“甲方应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押登记手续；乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元以自行支付方式支付甲方”。其中补充协议其他约定中，双方提供的合同原件中均有的约定为：“第二笔首付款全额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权下发时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款全额的50%，若超出30万元则乙方相应”。
从事实情况看，在庭审中孙丽静认可其未向周斌支付30万元进行涉案房屋解押，而是每月代周斌偿还银行贷款9100元，至今已偿还200200元。
结合补充协议及事实情况，法院认为，涉案房屋的还款解押应是用孙丽静支付的30万元完成。对于孙丽静所述应由周斌自行还款解押，其只是应替周斌按月偿还银行月供的主张，未提供相应证据予以证明，法院不予采纳。故，孙丽静未能按约定支付第二笔购房款30万元，构成违约，应承担相应违约责任。
二、周斌在合同履行过程中是否违约。
孙丽静主张周斌未按照合同约定办理房屋解除抵押手续，亦未按照约定取得所有权证，构成根本违约。
从合同约定看，补充协议约定：“甲方承诺在2016年12月31日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续”。
从事实情况看，在庭审中周斌认可其未在补充协议约定的时间办理完成涉案房屋所有权证，但根据房屋买卖合同第九条第一款约定，双方自合同签订之日起740日内共同向房管部门申请办理产权过户手续，该日期最终截止日应为2017年8月20日。
结合补充协议及事实情况，法院认为，其一，补充协议中明确约定了周斌应在2016年12月31日内取得涉案房屋所有权证，其未能在约定时间取得房屋所有权证，构成违约。其二，虽然孙丽静违约在先，但周斌并未在合同约定的时间向孙丽静发出解除合同的通知，应视为其同意继续履行合同，其仍然应履行合同中相关义务约定。故，周斌未在补充协议约定的时间取得房屋所有权证，亦构成违约，应承担相应违约责任。
综上所述，孙丽静与周斌在合同履行过程中均存在违约行为，故对于双方所相互主张的违约金，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为双方相互主张的违约金两相抵销，互不支付。
对于孙丽静要求赔偿经济损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
对于孙丽静主张的赔偿已付中介费4.4万元及交易保障服务费1万元，因系居间服务法律关系所致纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，无法在本案中一并解决，法院在本案中不予处理，双方可另行主张解决。
对于周斌要求支付房屋租赁费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、孙丽静于判决生效后十日内将位于北京市大兴区xxx5号办公楼21层2501室（现地址为：北京市大兴区xxx4号楼21层2501室）房屋腾空并返还给周斌；二、周斌于判决生效后十日内返还孙丽静购房款1200200元；三、驳回孙丽静的其他诉讼请求；四、驳回周斌的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，孙丽静申请案外人于海涛出庭作证。于海涛称其原系链家公司商圈经理，其主持双方签订合同，关于第二笔首付款的支付时间没有约定具体时间是因为甲方要先到银行预约，银行通知时间后卖方通知买方，买方往还款账户打钱，周斌未通知其解押的事情，合同约定的2016年10月31日是保守时间，经纪人向业主发过催告函。就孙丽静与周斌所持合同不一致的问题，于海涛称，因签约时比较仓促，孙丽静的补充协议上少写了几个字。周斌对于海涛的证言不予认可。孙丽静认可于海涛的证言。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于周斌是否应当承担违约责任。双方所签补充协议明确约定周斌承诺在2016年12月31日内取得涉案房屋的房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知孙丽静及链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。而周斌并未在该约定时间内取得涉案房屋的房屋所有权证，故一审法院认定其构成违约并无不当。周斌以其未在上述期限内取得房屋所有权证系因案外人开发商的原因为由主张其并未违约，没有法律依据，本院不予支持。关于周斌上诉主张孙丽静违约在先，应当承担违约责任一节。一审法院已经认定孙丽静亦存在违约，亦应承担相应的违约责任。但孙丽静存在违约行为并不必然意味周斌不需为其自身的违约行为承担违约责任。周斌要求孙丽静按照每月4000月的标准支付房屋使用费依据不足，本院难以支持。
需要指出的是，因本案双方当事人均存在违约行为，本应各自承担相应的违约责任。但考虑到双方互相主张的违约金数额相同，结合双方之间合同履行情况、过错程度及实际损失等因素，本院认为一审法院确定双方主张的违约金互相抵消，互不支付，无明显不当，本院予以维持。
综上所述，周斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9040元，由周斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 佳
审 判 员 王金龙
审 判 员 霍翠玲
二〇一八年八月三十日
法官助理 刘慧超
书 记 员 孙辰姝