广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1061号
上诉人（原审被告）：周朝辉，男，1972年10月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李展宏，广东雅商律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：苏卓燊，男，1975年7月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。
上诉人周朝辉因与被上诉人苏卓燊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周朝辉上诉请求：撤销原判，改判周朝辉向苏卓燊支付2015年5月15日至6月18日的租金95590元，驳回苏卓燊的其他诉讼请求。事实�理由：一、苏卓燊利用周朝辉缺乏诉讼经验，哄骗周朝辉放弃出庭，导致周朝辉未能在一审中发表意见，影响法院对案件事实的认定，也严重影响周朝辉的诉讼权益。在苏卓燊没有提交租赁商铺的合法报建手续和房产资料的情形下，原审法院认定双方的《租赁合同》有效过于草率。二、双方的《租赁合同》没有明确约定周朝辉所交的押金具有担保或惩罚没收作用，且苏卓燊违反诚实信用原则在先，苏卓燊不退还周朝辉所交租赁押金没有事实和法律依据。本案涉诉房屋的出租人实为中山市古镇镇古二村民委员会，苏卓燊为承租人，周朝辉为次承租人。2015年初，周朝辉联合周边商户与中山市古镇镇古二村民委员会协商减免租金，中山市古镇镇古二村民委员会同意减租并已执行减租协议。事后苏卓燊也明确表示以免租方式继续履行租赁合同。免租期为2015年2月和4月。后�卓燊没有兑现免租承诺，周朝辉于2015年6月18日将经营设施全部搬离租赁场所。三、按双方交易习惯，苏卓燊一直委托其妹妹索要租金及水电费，周朝辉按其提供的水电费单据清偿租金及水电费。周朝辉已向苏卓燊交纳2015年3月份的租金，4月份是双方约定的免租期，2015年5月至周朝辉撤离租赁场所期间是双方磋商阶段，未能就租金缴交问题达成一致意见，因此不存在周朝辉拖欠租金而违约的事实。四、苏卓燊提出的免租方案是对原租赁合同的实质性修改，苏卓燊又拒绝兑现承诺，可视为苏卓燊对合同终止履行。依据合同法第九十四条的规定，周朝辉可以单方解除合同。况且，周朝辉仅未交纳2015年5月15日至6月18日的租金。
被上诉人苏卓燊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
苏卓燊向一审法院起诉请求：1.苏卓燊不退�周朝辉所交的237000元押金；2.周朝辉支付苏卓燊租金505600元（从2015年3月1日至2015年8月31日止）和水电费21407.5元（从2015年3月1日至2015年8月31日止），合计527007.5元，以上合计共764007.5元。
一审法院认定的事实：2013年6月19日，周朝辉与苏卓燊签订《租赁合同》，约定：一、苏卓燊将位于古镇古二顺兴楼商铺8-1号约65方及三楼约328方，作为灯饰门市用途，租赁日期由2013年6月29日至2018年4月30日止；二、由2013年6月29日至2015年4月30日止，每月租金79000元；由2015年5月1日至2018年4月30日止起递增百分之十，每月租金86900元；三、周朝辉必须向苏卓燊交237000元租赁押金；四、周朝辉每月须提前10天交纳租金，交纳方式为现金，如未按时按量交纳租金，则视周朝辉在租期未满的情况下违约终止合同，苏卓燊不须退回押金并不须向周朝辉做出任何补偿，周朝辉须交清所有水电�其费用并按本合同第七条对铺内物品做出处理等等。合同签订后，双方依约履行合同。2015年3月开始，周朝辉一直未支付租金和水电费等，苏卓燊确认周朝辉于2015年9月初搬离涉案租赁场地。涉案租赁场地位于中山市××××路，产权方为中山市古镇镇古二村民委员会，苏卓燊于2013年4月12日与中山市古镇镇古二村民委员会签订《古二顺兴楼商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2013年4月11日起至2018年4月30日止，出租物具备有集体土地证、报建证和施工许可证等，此外双方还约定其他相应权利和义务。
一审法院认为，苏卓燊与周朝辉签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。周朝辉未依约缴交租金，构成根本违约。对于苏卓燊主张不退回周朝辉所交的237000元押金的问题。苏卓燊在庭审中主张周朝辉于2015年9月初搬离涉案租赁场地，周朝辉没有出庭，也未提出抗辩意见，且周朝辉连续六个月未向苏卓燊缴交租金，根据双方《租赁合同》第四条约定，周朝辉每月须提前10天交纳租金，交纳方式为现金，如未按时按量交纳租金，则视周朝辉在租期未满的情况下违约终止合同，苏卓燊不须退回周朝辉押金并不须向周朝辉做出任何补偿，…等等。周朝辉已严重违反合同约定，故，苏卓燊要求不退回周朝辉所交的237000元押金的诉求有理，原审法院予以支持；关于苏卓燊主张周朝辉支付苏卓燊租金505600元（从2015年3月1日至2015年8月31日止）的问题。根据双方《租赁合同》第二条约定，经双方协议后，由2013年6月29日至2015年4月30日止，每月租金79000元；由2015年5月1日至2018年4月30日止起递增百分之十，每月租金86900元。本案中，苏卓燊主张周朝辉拖欠从2015年3月1日至2015年8月31日止的租金，按上述方�计算为79000元×2个月+86900元×4个月=158000元+347600元=505600元，苏卓燊该项诉求依据充分，原审法院予以支持；关于苏卓燊主张周朝辉支付水电费21407.5元（从2015年3月1日至2015年8月31日止）问题。因苏卓燊提供的证据仅证明了涉案租赁物的最终用水电总度数，其没有提供证据证明周朝辉拖欠水电费的起始度数，因此，无法核算出周朝辉拖欠的实际用水和用电费用，故对苏卓燊该诉求，原审法院不予支持。周朝辉经原审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对苏卓燊的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、苏卓燊无须退回周朝辉所交的押金237000元；二、周朝辉于原审判�发生法律效力之日起七日内向苏卓燊支付租金505600元（从2015年3月1日至2015年8月31日止）；三、驳回苏卓燊的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11440元，由苏卓燊负担321元，周朝辉负担11119元（该部分费用苏卓燊已预交，原审法院不作退还，由周朝辉于履行中迳付苏卓燊）。
本院二审期间，周朝辉向本院提供如下证据：证据一、租金转账回单，证明周朝辉已支付了2015年3月份的租金79000元、2015年5月份的租金30000元。证据二、证人证言，拟证明周朝辉实际离开商铺的具体时间。证据三、苏婉仪的录音材料，证明苏婉仪知道2015年2月、4月份免租且周朝辉2015年5月之后没营业。苏卓燊对上述证据质证意见如下：对于证据一，确实收到了该两笔款项，但不清楚是否系交付3月份和5月份的租金；对于证据二，周朝辉搬离租赁物的时间为2015年9月初，并非2015年6月；对于证据三，苏卓燊没有委托苏婉仪协商租金事宜，与苏婉仪对话的也不是周朝辉，该录音与本案无关。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周朝辉提供的租金转账回单显示，2015年3月11日，周朝辉通过黄秀微账户向苏卓燊妹妹苏婉仪账户支付79000元，2015年5月28日，周朝辉通过黄秀微账户向苏卓燊妹妹苏婉仪账户支付30000元。二审期间，双方确认苏婉仪代苏卓燊收取租金。故本院认定周朝辉已支付2015年3月份租金79000元，同年5月份租金30000元。除上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。苏卓燊与周朝辉签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内�不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周朝辉主张该合同无效的理据不足，本院不予采纳。《租赁合同》第四条约定，周朝辉每月须提前10天交纳租金，交纳方式为现金，如未按时按量交纳租金，则视周朝辉在租期未满的情况下违约终止合同，苏卓燊不须退回周朝辉押金并不须向周朝辉做出任何补偿。2015年4月起周朝辉未按时足额支付租金，构成违约。周朝辉主张苏卓燊同意减免租金，但其提供的的证据并不能证明其主张，周朝辉应承担举证不能的不利后果，对周朝辉的该主张，本院不予采信。在周朝辉违约未按时足额交纳租金的情况下，苏卓燊主张不退回周朝辉所交的237000元押金，符合双方合同约定，原审法院予以支持正确。承租人搬离租赁物，应与出租人进行租赁物交接。苏卓燊主张周朝辉于2015年9月初搬离租赁场地，本案没有证据显示周朝辉于2015�9月前办理了房屋交接手续搬离，原审法院将周朝辉应付租金计至2015年8月31日并无不当。原审法院根据双方合同约定，计算周朝辉2015年3月1日至同年8月31日应交租金数额为505600元正确。由于二审期间周朝辉提供证据证明其已支付2015年3月份租金79000元及同年5月份租金30000元，该两笔款项应予以扣除。故周朝辉尚欠苏卓燊租金数额为396600元（505600元－79000元－30000元）。
综上所述，周朝辉的上诉请求部分成立。基于二审当事人提交的新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第856号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第856号民事判决第二项、第三项；
三、上诉人周朝辉于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人苏卓燊支付租金396600元；
四、驳回被上诉人苏卓燊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11440元（苏卓燊已预交），由周朝辉负担8639元（周朝辉于本判决生效之日起七日内迳付苏卓燊），苏卓燊负担2801元；二审案件受理费10270元（周朝辉已预交），由上诉人周朝辉负担7790元，苏卓燊负担2480元（苏卓燊于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年九月五日
书 记 员 林蔓娜