杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1996号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：程瑶、翁乐敏。
被告：姚秀玉。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）为与被告姚秀玉物业服务合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王颖适用简易程序独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人程瑶、翁乐敏，被告姚秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业公司起诉称：2009年12月，案外人杭州市xxxx业主委员会与原告就xxxx项目签订了《杭州xxxx物业服务合同》，委托原告对杭州xxxx提供物业管理服务，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。高层住宅的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米5.80元收取，每三个月预收一次物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的，则自逾期之日起按照应缴纳费用每日千分之二收取违约金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行所需的能耗费用，高层建筑费用按照0.80元每月每平方米与物业管理服务费同步收取，由业主按照各自所占的建筑面积的比例分摊。被告为xxxx东楼x单元xxxx的物业实际使用人，虽然经过原告多次催告，但是一直未支付自2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费及公共能耗费。2013年11月，原告委托浙江东辰律师事务所向被告出具律师函，要求被告支付物业服务费以及公共能耗费用共计19785.10元，但遭被告拒收。被告迟延缴纳物业服务费以及公共能耗费的行为还产生了相应违约金，共计4292.80元。原告认为，原告是受被告委托提供物业服务的物业管理公司，具有物业管理资质，被告理应按期缴纳物业服务费，被告无故拖欠物业服务费的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告xxxx东楼x单元xxxx室的物业管理服务费26080.80元（自2012年1月1日至2014年12月31日）、能耗费3597.40元（自2012年1月1日至2014年12月31日），共计29678.20元；二、被告支付违约滞纳金4292.80元（按应缴未缴物业服务费的万分之六每日计算，暂计至2013年12月31日，实际应计至被告实际付款之日）；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告姚秀玉答辩称：其不缴纳物业费的原因：1.原告非法扣留其阳台材料至今不归还。2.施工上有很多问题，反映很多次也没有得到解决。其中之一是纱门没有给装，其发现同户型的其他住户家里都有安装纱门，反映后才补装，但是装了这个纱门使得门窄了5公分，家具进出都有很大问题，这个给其造成很大的影响。3.其邮箱是在大堂的，在今年6、7月份被人撬掉了，其跟物管讲过，物管也没有给一个说法。其在大堂也落掉过衣服，手机，但是物管没有给查监控，也没有给一个说法，原告的服务太不周全了。4.其与原告之间最主要的问题是封阳台。xxxx的xx楼、xx楼的阳台都封掉了，并且物业经理也承诺过给其封掉，但是最终还没有封掉。绿城房产开发的房屋不封阳台，而且房屋得房率很低、房屋设计不合理，也不改变，其想要改变，原告却将材料扣留了。其已经被原告起诉了三次，原告这些行为给其身心造成很大很坏的影响。因此恳请法官驳回原告诉讼请求、查明上次判决书是被谁扣留了的事实、支持其因诉讼造成的损失，要求被告归还非法侵占的封阳台材料、补偿其纱门70年使用不便的损失、承担本案的诉讼费用。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告绿城物业公司向本院提交了以下证据：
1.《杭州xxxx物业服务合同》一份，证明2009年12月，案外人杭州市xxxx业主委员会与原告就xxxx项目签订了《杭州xxxx物业服务合同》，委托原告对杭州xxxx提供物业管理服务，并对物业服务内容、收费标准、交费期间以及逾期未支付费用的违约责任作了明确约定。
2.《情况说明》一份，证明自《杭州xxxx物业服务合同》期满后，原告一直在杭州xxxx提供事实上的物业服务至今。
3.居住证明一份，证明被告为xxxx东楼x单元xxxx室的实际使用人，产权人黄某系被告的女儿。
4.户口登记信息一份，证明被告的主体资格。
5.房产权属登记信息一份，证明黄某系涉案xxxx东楼x单元xxxx室的产权人。
6.《商品房买卖合同》一份，证明黄某系涉案xxxx东楼x单元xxxx室的产权人。
7.《律师函》、邮寄凭证一组，证明2013年11月，原告委托浙江东辰律师事务所向被告出具要求支付物业服务费以及公共能耗费的律师函，被告拒收。
8.《公示》、照片一组，证明2013年11月被告拒收律师函后，原告通过在被告家门以及物业公共区域内张贴方式向被告书面送达物业服务费以及公共能耗费催缴函。
上述证据经庭审出示并质证，本院审核后认定如下：证据1，被告称未参与该合同的制定，不发表质证意见，本院认为该证据形式、来源合法，对其证据效力予以确认。证据2，被告称其不清楚，不发表质证意见，本院认为该证据形式、来源合法，对其证据效力予以确认。证据3，被告对真实性无异议，本院予以确认。证据4至6，被告均无异议，本院予以确认。证据7、8，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，称其未收到过证据7、未看到过证据8，本院认为上述两组证据能够证明原告绿城物业公司曾以向被告发律师函、公示未缴名单的形式向被告及xxxx东楼x单元xxxx室业主黄某催缴物业费等相关费用的事实，对其证据效力予以确认。
为证明答辩意见所依据的事实，被告姚秀玉向本院提交下列证据：
1.《保管凭证》、《工作联系单》一组，证明被告封阳台的材料被原告收走的事实。
2.民事裁定书一份，证明被告曾拿到（2012）杭下民初字第32号民事裁定书，但是没有收到（2012）杭下民初字第1684号民事判决书。
上述证据经庭审出示并质证，本院审核后认定如下：证据1，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，本院对该组证据的真实性予以确认，但原告的异议成立，该组证据与本案缺乏关联。证据2，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但原告的异议成立，与本案缺乏关联。
根据本院认定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
杭州xxxx坐落于杭州市下城区朝晖路xxx号、xxx号、xxx号。2009年12月23日，浙江绿城物业管理有限公司（该公司企业名称已于2011年4月14日变更为绿城物业服务集团有限公司，即本案原告）与杭州xxxx业主委员会签订《杭州xxxx物业服务合同》，就杭州xxxx业主大会选聘浙江绿城物业管理有限公司对杭州xxxx提供物业管理服务事宜进行如下约定：合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收费标准为5.80元／月·平方米；物业服务费中未计入的共用设施设备运行所需的能耗费用，按建筑面积向业主与物管费同步收取，其中高层住宅收费标准为0.80元／月·平方米；物业服务费每3个月预缴一次，业主、物业使用人逾期支付物业服务费的，应按应付金额每日千分之二支付违约金。合同期满后，因杭州xxxx业主委员会解散，一切事务由杭州市下城区朝晖街道大家苑社区居民委员会暂代，杭州市下城区朝晖街道大家苑社区居民委员会与原告约定在未签订新的物业服务合同的情况下，仍由原告继续按上述合同约定为杭州xxxx提供物业服务并收取物业服务费及其他费用。
杭州市下城区朝晖路xxx号x单元xxxx室房屋（即xxxx东楼x单元xxxx室）的所有权人为黄某，被告姚秀玉为黄某的母亲，系该房屋的使用人，未向原告缴纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及能耗费。期间，原告曾通过发律师函的形式、公示未缴名单、上门催缴等形式通知被告缴纳所欠的物业费及能耗费，但被告仍未缴纳，现原告诉讼来院，要求判如所请。
本院认为，杭州xxxx业主委员会代表全体业主与浙江绿城物业管理有限公司签订《杭州xxxx物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对杭州xxxx的全体业主和物业使用人具有约束力。该合同期满后，原告根据其与杭州市下城区朝晖街道大家苑社区居民委员会的约定继续按照合同约定为杭州xxxx提供物业服务，杭州xxxx的全体业主或物业使用人亦应根据合同约定向原告缴纳相关费用。被告姚秀玉作为案涉房屋的使用人，未按合同约定支付物业服务费及能耗费，应承担相应的民事责任。被告辩称原告不同意其封阳台、未归还封阳台材料、服务不周全以及房屋设计及施工存在问题等是其不缴纳物业管理费的原因，对此本院认为，房屋的设计及施工问题与作为物业服务提供者的原告无关，如果确实存在因物业服务瑕疵造成被告财物受损的事实，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。原告在庭审中同意按照《商品房买卖合同》中的建筑面积124.22平方米计算案涉房屋的物业服务费及能耗费，故被告姚秀玉应向原告支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费25937.14元（124.22平方米×5.80元／月·平方米×36个月）、能耗费3577.54元（124.22平方米×0.80元／月·平方米×36个月），以上共计29514.68元。被告姚秀玉经原告多次催缴仍不缴纳所欠的物业服务费及能耗费，应承担相应的违约责任，但鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，对于原告主张的违约滞纳金4292.80元，本院结合本案实际情况，酌情支持违约金600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告姚秀玉于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费、能耗费共计29514.68元；
二、被告姚秀玉于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司违约金600元；
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费649元（原告已预缴），因适用简易程序减半收取324.50元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担36.50元，被告姚秀玉负担288元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费649元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 王 颖
二〇一四年十二月二十五日
代书 记员 周伴伴