广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法沙民初字第515号
原告（反诉被告）唐志浩。
委托代理人简海腾，黎水杏，广东鹏浩律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司。
法定代表人郑汉潮，董事长。
被告郑汉潮。
上述被告共同委托代理人吴上杰，广东文品律师事务所律师。
被告深圳市广新生房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区工人路工人新村A栋9楼（办公场所），组织机构代码573118743。
法定代表人庄诺丽。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐志浩及其委托代理人简海腾，黎水杏，被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司（以下简称任浩公司）法定代表人郑汉潮及其委托代理人吴上杰、被告郑汉潮及其委托代理人吴上杰到庭参加诉讼，被告深圳市广新生房地产开发有限公司（以下简称广新生公司）经本院传票无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月17日，原告与被告任浩公司签订了《深圳市沙井广新生大楼租赁合同》、《担保合同》，约定被告将广新生楼1楼至11楼（不含5楼）物业出租给原告。签订合同前，涉案物业部分出租给六位原租户。6月9日，原告按照约定向被告郑汉潮个人账户支付了合同订金350000元。6月19日，原告依约向被告郑汉潮个人账户支付了1300000元。此后，原告招聘电工、保洁员、招商人员等为涉案物业提供管理以及招商等服务。签订合同后，被告任浩公司未履行合同约定义务，并在原告签订租赁合同并接手管理物业后，仍继续收取原租户租金，并拒绝转付原告。双方协商无果，2014年10月21日，原告被迫向被告任浩公司发出解除合同的律师函以及《解除租赁合同通知书》；10月21日，原告管理人员撤出涉案物业。12月24日，原告与原告租户解除了涉案物业租赁合同，上述租户同时与被告任浩公司重新签订租赁合同。因涉案物业未取得消防合格证、房地产权证或合法报建手续；被告任浩公司是涉案物业实际管理人和控制人，被告广新生公司委托被告任浩公司代为出租和管理涉案物业，请求判令：1、确认原告与被告任浩公司于2014年6月17日签订的《深圳市沙井广新生大楼租赁合同》、《担保合同》无效；2、三被告共同返还原告租赁保证金1500000元及利息（自2014年6月19日起计算，至返还之日止）；3、三被告共同返还原告代被告任浩公司支付的装修款150000元（自2014年6月19日起计算，至返还之日止）；4、三被告共同返还原告对广新生大楼一楼的装修费385436元及利息（自2014年11月5日起计算，至返还之日止）；5、三被告共同返还原告因涉案物业招商、管理支出的工人工资23542.80元；6、本案诉讼费用由三被告共同负担。
被告任浩公司辩称并反诉称，1、我公司未收取原告租赁合同的租赁保证金，不存在返还的问题。我公司与原告签订的《担保合同》，独立于租赁合同，合法有效，该保证金150万元不属于租赁合同的租赁保证金，应按照《担保合同》约定处理；如原告有拖欠租金、损坏租赁物、提前退租、逾期交还租赁物的行为，我公司不须退还保证金；现原告拒不支付租金，我公司无须返还原告保证金。2、原告支付的装修费15万元系向我公司缴纳涉案物业的进场费，原告也向其承租户收取了15万元进场费，我公司不存在返还原告装修费的问题。3、原告主张的装修费和工人工资没有事实和法律依据。4、涉案物业原承租人向我公司缴纳租金至原告免租期满，不违反合同约定。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。此外，原告承租涉案物业5个月期间，应支付我公司房屋占用使用费150万元；同时原告还拖欠我公司电费169379元，水费14091元，我公司因此提出反诉，请求判令：1、原告支付被告任浩公司房屋占用使用费1500000元；2、原告支付被告任浩公司电费156570元，水费14112元；3、本案诉讼费用由原告负担。
被告郑汉潮答辩意见与被告任浩公司相同。
被告广新生公司未提出书面答辩意见，也无提交证据材料。
原告对被告任浩公司反诉辩称，被告关于支付房屋占用使用费150万元的反诉请求没有事实依据；被告垫付的电费、水费没有收费标准以及付款凭证，没有事实依据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，2014年6月17日，原告与被告任浩公司签订了《深圳市沙井广新生大楼租赁合同》，约定被告任浩公司将其向被告广新生公司承租的位于宝安区沙井街道万丰社区万安路与工人路交汇处的广新生大楼1楼至11楼（不含5楼）物业转租给原告使用（装修免租期为90天），租赁期限10年，自2014年9月16日起计算，每月租金300000元；1-9楼领取了一次消防合格证，原告对物业的装饰装修费用自行负担；原告可部分转租，水电费由原告负担；如原告逾期10天缴纳租金、不按照约定使用房屋、未经同意整体转租或其他违约行为，被告任浩公司有权解除合同、收回房屋；合同自双方签字或者盖章即生效。同日，原告与被告任浩公司签订了《担保合同》，约定为保证原告合理使用广新生大楼，原告向被告任浩公司支付保证金150万元，原告保证不损坏大楼主体结构、不影响大楼主体结构安全；保证按时支付租金、不提前退租；租赁期满或双方协商解除合同时，原告保证维护租赁物完好；如原告未违反上述约定，被告任浩公司全额无息退还保证金给原告。
2014年6月19日，被告任浩公司与原告签订了《物业交付确认书》，确认涉案物业（不含第五层）自2014年6月19日交付原告使用、管理，并确认截至2014年6月19日电表总表读数6933度，五楼电表读数32度；水表总表读数143立方米，五楼水表读数1立方米。
签订租赁合同前，原告于2014年6月9日向被告郑汉潮个人账户支付了租赁合同订金35万元；6月19日，原告依约向被告郑汉潮个人账户支付了130万元。6月19日，被告任浩公司向原告分别出具了收据，其一，收到原告关于广新生大厦物业九楼装修款150000元；其二，收到原告关于广新生大厦1楼至11楼（不含第5楼）物业租赁保证金1500000元。
签订合同后，原告将部分物业分租。原告承租物业范围内原与被告任浩公司签订《广新生大厦租赁合同》的六户承租人，仍继续使用原承租场所；每月仍向被告任浩公司缴纳租金，其中深圳市祥富通电子有限公司（租用第九层0909B区域）3325元、淦家文（租用第八层整层）32000元、深圳市宝乐机器人技术有限公司（租用第十层室内区域）15000元、曾迪4600元（租用第一层大堂西侧部分区域）、郑振双1820元（租用第九层09010区域）、汤米庆4500元（租用第一层1A区域），上述租金每月合计61245元。
2014年10月21日，原告以被告任浩公司在签订涉案租赁合同后，一方面继续履行其与涉案物业原承租人的租赁合同、收取物业租金，另一方面又向原告收取同一物业租金，直接损害了原告合法权益；同时未向原告提供涉案物业一次性消防合格证为由，向被告任浩公司送达解除租赁合同通知书，通知解除涉案租赁合同，要求返还原告租赁保证金150万元、九楼装修款15万元、一楼门面卷闸门等装修款30万元。次日，被告任浩公司复函称，原告单方解除合同违约，应承担相应的法律责任。10月28日，被告任浩公司向原告次承租人发出承诺函，内容为，因原告已通知解除涉案物业租赁合同，各租户在解除与原告的租赁合同后，被告任浩公司可以按照租户与原告原合同约定的租金、押金及进场费标准，与各租户签订租赁合同，各租户可继续租赁使用原承租的物业。2014年10月29日至12月24日期间，原告与次承租人解除了涉案物业租赁合同。但原告未与被告任浩公司办理物业交接手续，原告认为被告任浩公司自2014年11月1日起收回了涉案物业；被告任浩公司确认于2014年12月1日收回物业。
根据被告任浩公司提供的数据，至2014年12月1日止，涉案物业（5楼除外）用水2159度、用电130475度，以水费每方7元、电费每度1.2元计算，水费合计15113元、电费合计163161.60元；其中,一楼用水594立方米、用电33200度；二楼用电28度；三楼用电12度；四楼用电12度；五楼用电1440度；六楼用水60立方米、用电250度；七楼用水74立方米、用电1960度；八楼用水1178立方米、用电49800度；九楼用水133立方米、用电6440度；十楼用水99立方米、用电11280度；十一楼用水21立方米、用电17960度，用水合计21589立方米，用电合计137408度。
原告提供了被告任浩公司的缴款账户通知单，通知各租户于2014年11月7日前将本月租金转入郑汉潮个人账户；以及被告任浩公司出具的收款收据，以证明被告任浩公司自2014年11月起收取涉案物业一楼13号铺位租金5000元；提供了被告任浩公司缴费通知单，以证明被告任浩公司自2014年11月起将涉案物业十一楼出租，租户至2014年12月1日止用电17960度、用水21度，水费7元/度、电费1.2元/度。该缴费通知书中十一楼租户的用水、用电量与被告任浩公司所主的十一楼用水、用电量相当。
原告提供了收取次承租人相关款项的收据，以证明其收取次承租人房租合计71886元、电费合计12741元、水费合计1060元、电损费合计707元。
根据原告提供的劳动合同，2014年6月1日至12月31日期间，原告聘请了招商、物业主管、电工、保安、清洁人员各一名，工作地点在广新生大厦一楼，共支付工资148400元。
被告任浩公司提出其代原告返还了次承租人进场费15万元（其中查国顺、魏萍、温绵超、刘坚飞、钟振南、李云龙各2万元、杨建云3万元），应抵销其收取原告的装修费15万元。原告确认尚未退还上述次承租人进场费，且不同意相抵扣。
另查，签订合同后，原告将涉案物业一楼装修成21间商铺。经本院委托评估，一楼装修费用（包括卷闸门）为291600元。被告任浩公司对此不同意接收利用。
三被告未提交涉案物业房地产证或建筑工程规划许可证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，三被告未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，因此，原告与被告任浩公司签订的《深圳市沙井广新生大楼租赁合同》无效；双方签订的《担保合同》也因此无效。对于合同无效，原、被告双方均有过错，均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告任浩公司应当返还原告租赁保证金150万元以及物业九楼装修费15万元；上述款项转入被告郑汉潮个人账户，被告郑汉潮对此债务应承担连带偿还责任。因原告对合同无效亦有过错，其要求支付上述款项利息的诉讼请求，本院予以驳回。
关于被告任浩公司提出其代原告返还了次承租人进场费15万元，应抵销原告装修费15万元的抗辩意见，因原告有异议且不同意向抵扣，被告可另循法律途径处理。
关于原告要求返还一楼装修款的请求，因原告、被告任浩公司对合同无效均有过错，但被告任浩公司作为承租人，其过错程度要大于原告，因此，被告任浩公司对原告装修损失应承担70%，原告承担30%。被告深圳市任浩投资发展有限公司对评估报告中部分项目有异议，但并未提供证据予以反驳，因此其异议不予支持。经评估一楼装修费用（包括卷闸门）为291600元，因此，被告任浩公司应返还原告装修费291600元×70%=204120元。原告要求支付该款利息的请求，本院予以驳回。原告要求被告郑汉潮连带返还装修款的请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
原告因租赁经营物业支付的工资，属其正常经营支出，其要求返还工人工资的请求无理，本院予以驳回。
因被告广新生公司不是涉案合同相对人，也未收取原告任何费用，原告对被告广新生公司提出的主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
虽然涉案合同无效，但原告仍应按照合同约定的租金标准支付被告任浩公司房屋占有使用费。因原告于2014年10月29日至12月24日期间，先后与次承租人解除了涉案物业租赁合同；在此期间，被告任浩公司陆续收回了部分物业，结合被告任浩公司要求支付5个月房屋占用使用费的主张，本院认定原告占用使用涉案物业期间自2014年6月16日起至11月15日止共5个月时间。原告签订涉案租赁合同后即分租物业给次承租人，免租期内原告已经获得收益，结合本案实际情况，本院酌定原告应按合同约定租金标准的30%支付免租期内房屋占用使用费，即300000元×30%×3个月=270000元；剩余2个月应全额支付，即300000元×2个月=600000元。因被告任浩公司原承租人在此期间仍交租给任浩公司，共计交租61245元×5个月=306225元，该款应从原告应付被告任浩公司房屋占用使用费中扣除，即原告实际应付被告任浩公司房屋占用使用费270000元+600000元-306225元=563775元。
关于水电费部分，因原告终止涉案物业管理后未办理移交手续，未确认水表、电表读数，过错在于原告，本院因此采信被告任浩公司提供的用水用电量的数据，但其中五楼（不包含在涉案租赁合同中）的用电度数1440度、八楼的用水1178立方米、用电48900度（该楼层由被告任浩公司收取租金的租户使用），九楼的用水133立方米、用电6440度（该楼层由被告任浩公司收取租金的租户使用），九楼的用水99立方米、用电11280度（该楼层由被告任浩公司收取租金的租户使用），十一楼的用水21立方米、用电17960度（被告任浩公司已向中十一楼租户收取），应予以扣除。即至2014年12月1日止，涉案物业（5楼,9-11楼除外）用水2159-（1178+133+99+21）=728立方米、用电137408-（49800+6440+11280+17960）=51928度。因此，水费合计728×7元=5096元、电费合计51928×1.2元=62313元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）唐志浩与被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司于2014年6月17日签订的《深圳市沙井广新生大楼租赁合同》以及《担保合同》无效；
二、被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司、被告郑汉潮应于本判决生效后三日内返还原告唐志浩租赁保证金1500000元、涉案物业九楼装修款150000元；
三、被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司应于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）唐志浩涉案物业一楼装修款204120元；
四、原告（反诉被告）唐志浩应于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司房屋占用使用费563775元；
五、原告（反诉被告）唐志浩应于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司水费5096元、电费62313元；
六、驳回原告（反诉被告）唐志浩其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费23762元，由被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司承担20679元，原告（反诉被告）唐志浩承担3083元；反诉受理费4959元，由被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司承担188元，原告（反诉被告）唐志浩承担4771元；本诉保全费5000元，由被告（反诉原告）深圳市任浩投资发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 金 炳 德
人民陪审员 赵 秀 莲
二〇一六年二月三日
书 记 员 郑 淦 元
书 记 员 卢风帆（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
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