福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鼓民初字第5075号
原告（反诉被告）郑岚，女，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人高毓祥，福建海山律师事务所律师。
委托代理人陈硕，福建吴浩沛律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴妙容，女，汉族，住福州市晋安区。
被告（反诉原告）詹梓龙，男，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人吴妙容，系被告（反诉原告）詹梓龙配偶，本案被告（反诉原告）之一。
原告（反诉被告）郑岚诉被告（反诉原告）吴妙容、詹梓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人高毓祥、陈硕，被告吴妙容到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，其与被告吴妙容于2014年8月29日签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、被告将福州立宝房地产有限公司所有的福州市鼓楼区五一北路房屋转租给原告使用；2、房屋租赁期自2014年9月1日至2020年10月9日止；3、房屋租赁的第一年、第二年月租金为人民币65元／平方米，后月租按5%逐年递增；4、押金为人民币111800元；5、其他。上述合同签订后，双方依约履行合同，但原告在装修过程中发现承租房屋空调存在严重的问题，故双方引起争议，后双方于2014年10月20日达成《解除房屋租赁合同协议书》，约定：1、双方同意解除2014年8月31日（该处属解约时未认真确认产生的笔误）签订的《房屋租赁合同》；2、被告于2014年10月23日前一次性退还已交纳的租金223600元，押金111800元；3、被告于2014年10月23日前一次性补偿原告装修装饰部分的损失180000元。该协议签订后，原告依约退出承租房屋，但被告在退回租金223600元，押金111800元后，对于装修装饰损失180000元均以各种理由推脱，至今仍未向原告支付该款项。故原告诉请判令：1、被告吴妙容赔偿原告装修装饰损失180000元；2、被告詹梓龙对上述债务承担连带赔偿责任。
两被告（反诉原告）辩称，一、被告吴妙容与原告于2014年8月29日就原告承租福州市鼓楼区五一北路的房屋事宜签订了《房屋租赁合同》。后双方于2014年10月20日经协商签订《解除房屋租赁合同协议书》，其中第五条约定对于装修装饰部分损失180000元是补偿而非赔偿；第二条约定原告于2014年10月23日前将租赁物退还被告吴妙容，如不按时退房，每逾期一天，需向被告吴妙容支付2000元违约金，逾期达3天，被告吴妙容有权无偿收回房屋，由此产生的一切损失和责任由原告负责。但原告未按约定的期限履行退房义务，直到2015年1月5日才退房。由此可见，被告吴妙容未依约向原告支付装修补偿款是由于其违约在先而引起的，过错和责任在原告。按上述协议第二条约定，原告应向被告吴妙容支付逾期退房违约金148000元（2000元／天×74天），该款冲抵被告吴妙容向原告支付的装修装饰补偿款180000元后，被告吴妙容只需向原告支付32000元。二、原告诉请被告詹梓龙对被告吴妙容的债务承担连带赔偿责任，无事实与法律依据，被告詹梓龙非合同相对方，不是本案适格被告，应裁定驳回原告对被告詹梓龙的起诉。
反诉原告吴妙容诉称，反诉原告吴妙容与反诉被告在履行2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》过程中，反诉被告要求解除该租赁合同，双方于2014年10月20日经协商签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定反诉被告于2014年10月23日前将租赁物退还反诉原告吴妙容，如不按时退房，每逾期一天，需向反诉原告吴妙容支付2000元违约金，逾期达3天，反诉原告吴妙容有权无偿收回房屋，由此产生的一切损失和责任由反诉被告负责。此后，反诉原告与黄清经协商，于2014年10月27日签订了《房屋租赁合同》，由黄清承租包括上述租赁标的物在内的福州市鼓楼区五一北路面积3512平方米。不料，反诉被告与反诉原告吴妙容签订了上述《解除房屋租赁合同协议书》后，却未依约履行退房义务，直到2015年1月5日才退出租赁物。反诉被告逾期退房的行为已构成违约，按双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》第二条约定，反诉被告应当向反诉原告支付违约金人民币2000元／天×74天=148000元（自2014年10月24日逾期退房之日起计至2015年1月5日退房之日止）；由于反诉被告未依约退房，导致反诉原告吴妙容无法按照与黄清签订的《房屋租赁合同》约定的期限向黄清交付福州市鼓楼区五一北路860平方米的房屋，由此给反诉原告造成经济损失人民币15480元［860元×60元／平方米÷30天×9天（自2014年12月27日逾期交房之日起计至2015年1月5日交房之日止）］，按反诉原告吴妙容与反诉被告签订的《解除房屋租赁合同协议书》第二条的约定，该损失应由反诉被告予以赔偿。综上分析，反诉被告未依约退房的行为，已构成违约，故反诉原告诉请判令：1、反诉被告立即向反诉原告吴妙容支付逾期退房违约金人民币148000元；2、反诉被告立即赔偿反诉原告吴妙容因其逾期退房给反诉原告造成的经济损失人民币15480元；3、由反诉被告承担一切诉讼费用。
反诉被告辩称，一、反诉原告提出的反诉，已经超过了《民事诉讼法》等相关法律规定的可以提出反诉的期限，应予以驳回。1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”因此被告提出反诉，依法应在法庭辩论结束前提出。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条也规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。“3、最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知第7条“关于增加、变更诉讼请求以及提出反诉时的举证期限问题。当事人在一审举证期限内增加、变更诉讼请求或者提出反诉，或者人民法院依照《证据规定》第三十五条的规定告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件的具体情况重新指定举证期限。”4、由此可见，无论是民事诉讼法的新旧司法解释，还是民事诉讼证据规则的新旧规定，均没有允许被告可以在“法庭辩论”后还可以提出反诉的例外规定。而反诉原告在第一次开庭后，才提出了反诉，显然已经超过了提出反诉的期限。5、特别强调的是，上述规定中“法庭辩论结束前”指的是第一次法庭辩论结束前，而不会因为简易程序转为普通程序而发生变化。因此，反诉原告在第一次开庭时，就知道并且应当知道不提出反诉的后果却仍然未提反诉，已经自行放弃了反诉的权利。
二、反诉原告未提供证据证明反诉被告未及时交付房屋，相反，反诉被告可以举证其已按照反诉原告要求，将讼争房屋退还。1、根据谁主张、谁举证的原则，反诉原告既然认为反诉被告逾期退房，理应承担举证证明“逾期交房”的事实，否则，应承担举证不能的法律后果。2、反诉原告提供的证据，均不能证明反诉被告未及时交房。其与黄清的《补充协议》中所说的反诉被告“未依约退房”，只是反诉原告的单方陈述，并非客观事实。3、反诉被告提供的证据（包括录音、反诉原告与第三人签订的租房协议、装修工人的证明等证据），都可以证明：反诉原告同意反诉被告可以将退房期限延长至2014年10月末，且反诉被告也已经在此期限前退房。4、反诉原告与案外人签订新的租房协议，并给予案外人两个月的装修免租期的事实，也说明：反诉原告早就接收了该房产。试想，若反诉被告没退房，反诉原告会这么轻率地就将房屋租给第三人吗？这从情理上也是讲不通的。
三、根据“同时履行抗辩权”，反诉被告有权在反诉原告未支付对价前拒绝退房，不构成违约。1、根据双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》的约定，反诉原告应该在2014年10月23日前一次补偿反诉被告装修损失人民币18万元，而反诉被告应在2014年10月23日前退还租赁物。由此可见，双方履行义务的时间是一样的，都是2014年10月23日前，没有先后顺序。2、根据《合同法》“同时履行抗辩权”的规定，双方互负义务，又无先后顺序的，双方应同时履行。一方未履行的，另一方有权拒绝先履行。因此，在反诉原告未支付装修损失款18万元之前，反诉被告有权拒绝提前退房，不构成违约。3、反诉原告在《反诉状》中也承认其最迟在2015年1月5日已接收了租赁房屋，即反诉被告已经履行了交房义务。因此，反诉原告最迟也应该在2015年1月5日后支付18万元装修补偿款。反诉原告不但不支付，还提起反诉，显然是为自己不履行付款义务找借口。
四、反诉原告主张的违约金，明显过高。1、反诉原告的实际损失，只有15480元。根据《反诉状》的诉讼请求第二点，反诉原告自认其实际损失就是9天的房租损失（自2014年12月27日到2015年1月5日），再无其他损失了。同时，反诉原告自己所提供的证据：与案外人黄清的《补充协议》也明确了“2014年10月28日到2014年12月27日”这两个月的租金，案外人免交。而结合反诉原告此前与黄清所代表的福州绿色天伦生态农业有限公司的《房屋租赁合同》之约定，该两个月实际上是装修免租期，属于一种商业惯例的做法，并非因反诉被告未及时退房而进行的租金减免。在这两个月内，反诉原告并无任何租金损失，其将给予他人的装修免租期也当成自己的损失，显然不当。2、反诉原告主张的违约金，显然过高于实际损失。根据最高院关于《合同法》的司法解释，反诉原告在《反诉状》中主张的“违约金”148000元，显然远高于其实际损失15480元。3、反诉原告未及时收房，放任损失扩大，自己也要承担相应后果。即便反诉被告未及时退房，在长达三个多月的时间内，反诉原告也未根据双方协议约定“逾期三天的，甲方有权无偿收回房屋”，及时采取措施收房减少损失，对扩大的损失，其应承担相应的法律后果。
综上所述，反诉原告的反诉已经超过法律规定的期限；反诉原告的主张缺乏事实依据；反诉被告有权拒绝在未收到装修补偿款前退房，不构成违约；反诉原告主张的违约金也显著超过实际损失。请求依法驳回反诉原告的反诉。
本案在审理过程中，原告向本院提交如下证据：
A1.《房屋租赁合同书》、A2.《房产证》，共同证明原、被告之间存在租赁关系以及涉案承租房产的产权请况。
A3.《解除房屋租赁合同协议书》，证明被告同意赔偿原告装修装饰部分损失180000元。
A4.《室内设计合同》、《爱尔特培训学校装修工程施工合同》，证明原告租赁涉案房产后，实际投入的装修装饰费用已经达到30万元。
A5.庄丽萍与反诉原告的谈话录音，证明反诉原告将退还租赁房产的期限放宽至2014年10月30日。
A6.房屋租赁合同及相关材料，证明反诉原告于2014年10月27日就已将涉诉房产出租给案外人。
两被告对原告提供的证据质证如下：对A1-A2真实性和证明对象均无异议。对A3真实性无异议，但证明对象有异议，约定的是补偿，且原告要先退房后被告才补偿损失。对A4真实性、证明对象无法确认。对A5真实性无异议，但证明对象有异议，录音中只体现被告要求原告按照补充协议的约定履行，依约原告要先退房，被告才进行装修补偿。被告在电话中只要求原告尽快搬离，没有承诺相关事实。对A6真实性无法确认，该合同上对方的签章不是黄清本人而是公司，被告只与黄清签有租赁合同，而不是与公司签的。证明对象无异议。
两被告（反诉原告）向本院提供如下证据（本、反诉证据一致）：
B1.补充合同，证明原告（反诉被告）没有按时交房致使被告（反诉原告）没有办法将诉争的房屋按足面积交付下一个承租方。
B2.物业证明，证明原告（反诉被告）于2014年9月承租位于福州市鼓楼区五一北路186号利嘉大世界*层860平方米的场地，至今未和福州尚将物业管理有限公司物业处结清物业管理费和水电费，表明原告（反诉被告）没有如期退房给被告（反诉原告）。
原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提供的证据质证如下：对B1真实性不予确认，原告向法院提交被告吴妙容与福州绿色天伦生态农业有限公司（法定代表人为黄清）于2014年10月27日签订的《房屋租赁合同》，该合同第二条第一款即明确2014年10月28日至2014年12月27日不用支付租金。而在被告提供的补充协议里，却是以被告吴妙容与黄清因原告的逾期退房，才使被告吴妙容放弃上述两个月的租金，明显自相矛盾。该证据同时也证明被告因原告逾期退房（实际原告未逾期）产生的实际损失；根据原告的证据A5显示，被告吴妙容将原告退房的时间放宽至2014年10月30日，故其产生的实际损失应为2014年12月28日至2015年1月5日860平方米的租金（2014年10月28日至2014年12月27日的租金在2014年10月30日前被告吴妙容已对案外人免租，并未造成实际损失。对B2真实性、证明对象有异议，原告有如期交付租金和水电费，即使原告未缴纳物业水电费，也不能证明原告未如期退房，物业水电费是否缴纳与是否如期退房不具有关联性。
原告（反诉被告）在反诉中向本院提供如下证据：
C1.庄丽萍与反诉原告的谈话录音（与本诉原告所提交的证据A5相一致），证明反诉原告将退还租赁房产的期限放宽至2014年10月30日。
C2.房屋租赁合同及相关材料（与本诉原告所提供的证据A6相一致），证明反诉原告于2014年10月27日就已将涉诉房产出租给案外人。
C3.反诉被告的通知清单，证明反诉原告从未主动向反诉被告主张退房事宜。
C4.《证明》及证人证言，证明反诉被告已如期将涉案房屋交付反诉原告。
两被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证如下：对C1、C2质证意见同A5、A6。对C3真实性和证明对象均有异议，争议发生后被告吴妙容没有主动联系原告，双方已经签有协议，应该按照约定履行。对C4真实性、证明对象均有异议，证人的身份和证言内容均有异议。
本院根据证据的合法性、客观性、关联性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定，对双方提交的证据作如下分析认定：本院对于双方当事人对真实性无异议的证据予以确认。证据A4、A6、B1-B2、C2-C4经本院核对原件，对其真实性予以确认。
综上，本院根据上述有效证据及双方当事人庭审陈述，认定如下事实：原告与被告吴妙容于2014年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定由被告吴妙容将福州立宝房地产有限公司所有的位于福州市鼓楼区水部街道五一北路860平方米的房屋转租给原告使用，租赁期自2014年9月1日至2020年10月9日止，第一、第二年的月租金为人民币65元／平方米，后月租按5%逐年递增，押金为人民币111800元。后双方就以上租赁关系于2014年10月20日签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：原告于2014年10月23日前将租赁物退还被告吴妙容，如不按时退房，每逾期一天，需向被告吴妙容支付2000元违约金，逾期达3天，被告吴妙容有权无偿收回房屋，由此产生的一切损失和责任由原告负责；被告吴妙容于2014年10月23日前一次性退还原告已交纳的租金223600元、押金111800元；鉴于原告已对租赁物进行了装修装饰，被告吴妙容同意于2014年10月23日前一次性补偿原告装修装饰部分的损失180000元。但被告吴妙容只退还了原告223600元租金及111800元押金，后于2014年10月27日将含诉争租赁场所在内的房屋出租给福州绿色天伦生态农业有限公司（法定代表人为黄清），并于《房屋租赁合同》中约定2014年10月28日至2014年12月27日不用支付租金。被告吴妙容于反诉中确认因原告的逾期交房给其造成的经济损失为人民币15480元［860元×60元／平方米÷30天×9天（自2014年12月27日逾期交房之日起计至2015年1月5日交房之日止）］。另，两被告于1993年5月18日登记结婚。
本院认为，原告与被告吴妙容签订的《解除房屋租赁合同协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应全面依约履行。原告诉请被告吴妙容赔偿其装修装饰损失180000元，提供了相应证据予以证明，两被告辩称该款项是补偿而非赔偿，以及原告未按约定期限履行退房义务，需向被告吴妙容支付违约金148000元，并赔偿因逾期退房给其造成的经济损失，并提出反诉，诉请逾期退房违约金148000元及实际经济损失15480元，且提供了相应证据予以证明，故本院对其诉请的经济损失予以支持。反诉被告辩称反诉原告的主张缺乏事实依据，且主张的违约金显著超过实际损失，但未提供充分证据证明反诉原告于2014年10月底已收回租赁物，故其主张已依约退房的答辩本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中反诉被告逾期退房违约金应按照反诉原告主张的实际经济损失的1.3倍计付，即15480元×1.3=20124元，故反诉原告关于违约金的诉请超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请两被告对其180000元装修装饰损失承担连带赔偿责任，本院认为，夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方为维持共同生活需要，或出于共同生活目的从事经营活动引起的债务。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务除外。两被告虽辩称被告詹梓龙非本案中合同的相对方，不是本案适格被告，但未举证证明被告吴妙容从事的转租经营活动非出于共同生活目的，或其与原告有明确约定因租赁关系引起的债务为被告吴妙容的个人债务，故两被告该答辩无事实与法律依据，本院不予采纳，对于原告该诉请本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴妙容、被告詹梓龙于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑岚支付装修装饰损失人民币180000元；
二、原告（反诉被告）郑岚于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴妙容支付逾期退房违约金人民币20124元，以及因其逾期退房造成的经济损失人民币15480元；
三、驳回反诉原告吴妙容的其他反诉诉讼请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费3900元，由两被告承担；反诉诉讼费3570元，减半收取1785元，由原告（反诉被告）负担385元，被告（反诉原告）吴妙容负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 婷
代理审判员 徐 晶
代理审判员 沈 谞
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定额数的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失“。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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