浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1400号
原告：余利英。
原告：余利云。
两原告共同委托代理人：朱坚俊。
两原告共同委托代理人：张家欢。
被告：余汉盛。
委托代理人：王友根。
第三人：余梓群。
第三人：余汉演。
原告余利英、余利云诉被告余汉盛及第三人余梓群、余汉演房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法由审判员施文卫适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告余利英、余利云的共同委托代理人朱坚俊，被告余汉盛及其委托代理人王友根到庭参加了诉讼；第三人余梓群、余汉演经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余利英、余利云诉称：二原告系本案第三人余梓群的女儿，刘惠娟系本案第三人余梓群的前妻，吴秀玉系本案第三人余梓群的祖母。现刘惠娟与第三人已经离婚，祖母吴秀玉已故，第三人余汉演系吴秀玉的继承人。1985年1月18日，第三人余梓群和刘惠娟、余丽英、余丽云、吴秀玉共同向义乌县人民政府提出建造房屋申请，于同年2月12日，义乌县人民政府批准同意五申请人的房基申请，后在该房基上建造三间四层房屋一幢。2008年5月26日，第三人余梓群在未征得其他共有人同意的情况下与被告余汉盛签订《协议书》一份，将上述房屋转让给被告余汉盛。2014年5月，被告余汉盛带领施工队对涉案房屋进行拆除，二原告得知被告与第三人余梓群订立上述协议的事实。原告认为，第三人余梓群在未征得共有人同意的情况下私自处分共有财产属于无权处分，其与被告余汉盛签订的《协议书》应属无效。而被告余汉盛拆除房屋的行为已经侵害了原告的合法权益，因此根据我国《民法通则》的规定，提起诉讼，诉讼请求（经变更）：依法确认第三人余梓群与被告余汉盛于2008年5月26日签订的《协议书》无效。
被告余汉盛辩称：1、在房屋建造时，两原告均系未成年人，未参与房屋建造，只享有共同居住权，随着成年以后户口外迁，已经丧失了房屋共同居住权。2、余梓群在与妻子离婚的离婚协议书上，已经明确房屋为夫妻共同财产。3、两原告主张权利已经超过法律规定的诉讼时效，两原告从2007年其父母离婚时，以及2008年房屋转让时均未提出异议，主张权利的时效已经超出法律规定的时效。对事实补充：涉案房屋抵债村里人都是知道的，因为房屋从2008年开始房屋出租时房屋上都贴着被告的名字。2008年房屋出租给同村人堆货物，后来又租给他人，近几年的房屋也是出租但是没有写租房协议。因为房屋很老、结构很差，三间房子中间那间不能用，房子造了三层，第四层是不能住的，所以要拆了再建。原告父亲有三兄弟最早的时候一起的老房子，2003年村里投标，余梓群投标170多平米，地下室和一楼的房屋造起来的以后就以85万元价格转让掉了。当时我买了房屋的时候两原告都是知道的，当时两原告跟刘慧娟在广州办托运部，我和我老婆都去过，我问过他们要不要房屋赎回去，欠款还给我，当时大女儿表示“叔叔的钱要还的”，小女儿当时表示房子给我，钱不还了，至今两原告和第三人也没有向我归还过一笔钱。
针对被告的答辩意见原告补充：第一，该房屋并未实际交付，被告也从未支付过任何价款，二原告是从2014年5月份才得知该份协议的存在。第二，离婚协议书刘慧娟只是处置了共有财产中她自己那部分的财产，并未处置两原告的那部分。第三，房屋建造时，两原告虽未成年，但是不仅仅享有居住权。
被告补充意见：第三人余梓群与刘慧娟离婚协议书上写的处置的房屋与本案涉案房屋的地址是一致的，并不是部分与全部的关系。原告所称房屋一直是原告外公在居住的事实是不成立的，本案的被告余汉盛将房屋受让后出租给其他人并且收取租金，后面会提供相关证据证明。
第三人余梓群、余汉演未答辩，也未提供证据。
原告就其主张举证如下：
证据一，离婚证及离婚协议书复印件各一份，以证明刘慧娟与余梓群离婚及将涉案房屋刘慧娟共有部分分给余梓群的事实。
证据二，义乌市后宅街道后余村委会证明一份，以证明涉案房屋共有人吴秀玉死亡的事实，吴秀玉的其他继承人均已死亡的事实。
证据三，义乌市后宅街道后余村委会、义乌市公安局后宅派出所的证明两份，以证明余利云与余丽云系同一人；证明余利英与余丽英系同一人。
证据四，社员建造房屋占用耕地申请表一份，以证明余利英、余利云、余梓群系涉案房屋共有权人。
证据五，协议书影印件一份，以证明余梓群在未征得其他共有人同意情况下私自将涉案房屋转让的事实。
被告对原告提供证据的质证意见：对证据一，因为原告提交的是复印件，不予质证，离婚协议书的内容恰恰证明了涉案房屋产权归余梓群所有。
对证据二、证据三无异议。
对证据四的真实性无异议，但是申请表与本案没有关联性，反映的仅仅是两原告的建房指标。
对证据五的真实性无异议，同时也证明了两原告在房屋转让时没有提出任何异议。
被告就其意见举证如下：
证据一，两原告户籍证明各一份，以证明原告户籍情况。
证据二，借条三份，第一份借条是2006年11月3日，余梓群向余汉盛借款40万元，第二份借条是2006年12月19日，余梓群向余汉盛借到30万元，第三份借条是2007年1月20日，余梓群向余汉盛借到50万元，另加20万元，共计70万元，证明第三人余梓群向被告借款140万元的事实。
证据三，租房协议三份，以证明被告将转让的房屋自2009年4月份起出租给他人连续收取租金，两原告均未提出任何异议。
证据四，协议书一份，以证明第三人余梓群于2008年5月26日协议将涉案房屋作价100万元转让给被告的事实，两原告也未提出任何异议。
原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，但是无法达到被告证明目的，因为户籍的变动不表示两原告作为涉案房屋共有权人该权利的丧失。对证据二的真实性有异议，无法确认是不是第三人余梓群所签，而且该借条无法确定余梓群是向本案被告余汉盛借的，因为借条上写的是余汉成。对证据三的真实性有异议，从该租房协议上看，2009年4月28日签订的租房协议与2010年3月20签订的租房协议租期是前后矛盾的，这中间的租期有重合，而且租房协议无法看出出租的房屋即本案涉案房屋。对证据四的真实性无异议，但是协议书恰恰证明余梓群私自将涉案房屋转让给余汉盛并未得到两原告共有权人的同意。
本院认证意见：原告提供的证据一的内容被告无异议，本院对真实性予以确认；证据二、三被告无异议，本院对其效力予以确认；证据四、五的真实性被告无异议，本院对其真实性予以认定。被告提供的证据一真实性原告无异议，本院对其真实性予以认定；证据二虽原告对真实性有异议，但第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是其对自己享有的质证等诉讼权利的放弃，视为对被告提供的证据的认可，本院对被告提供的该证据的证明力予以确认；证据三是被告房屋出租及房屋坐落的事实，原告虽有异议，但未提供相反的证据，本院对被告该证据的真实性予以认定；证据四同原告提供的证据五，对其真实性本院予以认定。
根据以上认定的证据，结合双方当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
原告余利英、余利云系第三人余梓群的女儿，刘惠娟原系余梓群的妻子，吴秀玉系余梓群的祖母。2007年8月，刘惠娟与余梓群离婚。1989年吴秀玉去世，第三人余汉演系吴秀玉的儿子。
1985年1月18日，以第三人余梓群为户主，和刘惠娟、原告余利英、余利云及吴秀玉五人共同向原义乌县人民政府提出建造房屋申请，申请建房三间（75平方米），于同年2月12日，原义乌县人民政府批准同意五申请人建房用地75平方米。后余梓群户在该地上建造三间四层房屋一幢。
2006年11月至2007年1月，余梓群多次向被告余汉盛借款共计人民币140万元未还。
2007年8月，刘惠娟与余梓群协议离婚，其中离婚协议上约定上述三间四层房屋产权归余梓群所有。
2008年5月26日，第三人余梓群与被告余汉盛签订《协议书》一份，约定余梓群自愿将上述三间四层房屋一幢转让给被告；转让价为100万元，房款支付方式为余梓群自愿以曾向被告借款中的100万元作为支付本协议转让款，即以借款抵房屋转让款；房屋交付时间2008年6月；被告有权利对以上房屋进行改建，余梓群要无条件协助排除任何妨碍等。此后，被告接管上述房屋并管理出租。2014年5月，被告对涉案房屋进行拆除，两原告以被告与第三人余梓群订立上述协议侵害了权利为由起诉。
本院认为：第三人余梓群与被告余汉盛于2008年5月26日签订的《协议书》属以房抵债的房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，依法成立。从被告的陈述可知曾要求余梓群户还款回赎，原告陈述余利英住在后余村，余利云与母亲刘惠娟一起经营货运，刘惠娟与余梓群离婚时对家庭财产有协议，故被告与余梓群达成《协议书》并实际交付涉案房屋多年，两原告陈述不知情，与情理不符，不予采信。鉴于涉案房屋没有办理房地产权登记，只能从社员建造房屋占用耕地申请表分析可知余梓群户包括两原告在内的五人可以享有初始登记的权利，房屋的所有权属于物权，未经登记公示，物权主体和内容尚不明确。本案也不存在合同法第五十二条规定的无效情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，也即出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案只是确认合同效力纠纷，余梓群是否能取得涉案房屋的所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力。因此，原告的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。第三人余梓群、余汉演经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告余利英、余利云的诉讼请求。
案件受理费40元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币80元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 施文卫
二〇一四年八月十三日
书记员 傅灵慧