北京市第三中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2018）京03民终9929号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66055部队，住所地北京市顺义区拥军路7号院。
法定代表人：张红军，师长。
委托诉讼代理人：邹春雷，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冀悦文，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市东方马莲商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环东路65号二层01号。
法定代表人：于忠文，总经理。
委托诉讼代理人：郭爱玲，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原审第三人：北京博瑞兴展览展示有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦18层1808-89。
法定代表人：丁中华。
上诉人中国人民解放军66055部队（以下简称66055部队�因与被上诉人北京市东方马莲商贸有限责任公司（以下简称东方马莲公司）、原审第三人北京博瑞兴展览展示有限公司（以下简称博瑞兴公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
66055部队上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项和第六项判决内容；2.撤销一审判决第四项改判驳回东方马莲公司的全部反诉请求；3.案件受理费及评估费用均由东方马莲公司负担。事实和理由：1.一审法院违背当事人意思自治原则，以66055部队不认可的评估报告为依据认定地上物的价值，并以此酌定要求66055部队承担相应评估价值80%的补偿责任，显然属于主观臆断。2.东方马莲公司未经66055部队书面同意，也无任何合法审判手续建�的地上物，依法应当拆除，一审法院判决66055部队对此承担补偿责任，于法无据。3.对本案《租赁合同》和《补充协议》的解除，66055部队并无过错，依照约定66055部队不承担任何赔偿责任，一审法院却判令66055部队承担80%的补偿责任，违背公平原则，对66055部队显失公正。一审法院事实遗漏，对博瑞兴公司与东方马莲公司之间存在转租关系并未查明。
东方马莲公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回66055部队的上诉请求。1.一审法院的责任划分公平合理。2.补充协议的约定明确具体，可以栽种树木，建设临时性建筑。且东方马莲公司建设临时建筑物是得到66055部队认可。3.66055部队解除合同应当采用书面通知方式，东方马莲公司直到收到诉状前都未收到解除合同通知。66055部队应当承担相应的责任。
第三人博瑞兴公司述称，博瑞兴公司与东方马莲公司之间不存在任何租赁关系。
66055部队向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》于2017年2月6日解除；2.东方马莲公司将租赁的土地返还给66055部队；3.东方马莲公司支付土地占用费，从合同解除之日起算至东方马莲公司实际退还涉案土地止，参照租金标准按每年76000元计算；4.诉讼费用由东方马莲公司承担。
东方马莲公司向一审法院提出反诉请求：1、66055部队赔偿东方马莲公司停业停产损失200万元；2、66055部队赔偿东方马莲公司建设办公楼、职工食堂、仓储库房、宿舍楼、修建排水管道、硬化路面、安装200KW变压器、修建自来水厂管道、凿挖消防水井、安装环保设施等所有地上物及所有设施的损失27580556元；3、66055部队赔偿东方马莲公司搬家费损失200万元；4、诉讼费、评估费53万元由66055部队承担。
一审法院认定事实：2006年9月20日，66055部队（甲方）与东方马莲公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定66055部队将位于北京市通州区徐辛庄路的场地面积25333平方米出租给东方马莲公司使用，租赁用途为临时仓储，租赁期限自2006年11月10日起至2009年11月9日止，年租金为76000元，按年结算，于每年的前十日内交付；自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之五向甲方支付房地产租赁保证金3800元；第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；第�条约定：租赁期内，乙方应履行下列义务：负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方原应当的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒等违法活动；必须在租赁期满时将所承租地房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续……；第九条约定合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）……（四）因不可抗力原因（含�府行为，国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。双方就以上合同签订《补充协议》，约定鉴于乙方对该地块前期投入较大，短期无法完成正常经营，甲方同意租赁期限自2006年11月10日起计算，每一个租赁期为三年，三年期满后，如无国家和军队政策重大调整变动影响该地块租赁使用，可三年一续签租赁合同，直至租满20年；军队内部政策调整变动只限于军委、总部和军区政策调整，同时甲方应给乙方出具相关证明；由于乙方在承租该地块时，该地块上无任何建筑物和苗木等植被，甲方同意乙方在租赁使用该地块期间，可以在该地块上搭建临时性建筑物和栽种苗木等植被，租赁期满后，乙方搭建的临时建筑物及苗木等植被归乙方所有并由乙方及时清除在该地块上所搭建的临时建筑物、苗木及有关废弃物，平整场地。
合�签订后，双方依约履行各自义务，土地面积实际为24905平方米，66055部队将土地交付给东方马莲公司，东方马莲公司用其做临时仓储，东方马莲公司支付租金。关于租金，东方马莲公司称66055部队说要给其置换土地，一直没有成功，拖了五年，所以租金有所减免，66055部队认可租金减免过，东方马莲公司只有2017年至今的租金没交。关于地上物，土地交付时无地上物，2008年东方马莲公司陆续在土地上建设了仓储库房、办公楼两栋、平房若干（作为食堂、宿舍等），修建了自来水管道、排水管道，安装了消防井一口、变压器一台、草坪灯、壁灯、环保设备及烤漆房，土地基本上都进行了硬化，抹了水泥，安装了大门，还建了围墙、假山、水池、钢结构棚、狗窝、垃圾棚、化粪池，种了果树等植物，上述建筑物的建设未取得相关部门的批准。
2009年11月10日，合同�赁期满后，双方没有续签租赁合同，但东方马莲公司继续实际使用土地，并交付租金直至2016年，东方马莲公司未将土地转租给第三人，双方之间形成不定期租赁合同关系。
案件审理过程中，东方马莲公司申请对涉案土地上所有地上建筑物、构筑物、配套设施（包括水电安装、地下管道、防火设施）、硬化地面、环保设施、消防水井、变压器等进行价格评估，花费评估费53万元，司法评估结果为27580556元，其中，1号库房重置成新价为6718640元，斜角棚房为69777元，1094平方米的棚房重置成新价为339770元，2号库房重置成新价为2254809元，2号库房东侧棚房为94800元，2号库房内搭建为189827元，389.58平方米的办公楼为894139元，3号库房重置成新价为5511289元，1188平方米的棚房重置成新价为368964元，4号库房重置成新价为2735243元，3号库房内烤漆房上搭二层为22200元，360平方米的办公楼为764467元，372.6平方米的水泥地面为28468元，住房平房重置成新价为103498元，棚为8775元，83平方米的水泥地面为6341元，喷水池为9300元，30平方米的铁艺大门为6000元，7平方米的铁艺大门为1400元，694平方米的水泥地面为53025元，5号库房重置成新价为1663124元，355平方米的棚房为53250元，围墙为4051元，7.7平方米的大门为1540元，190平方米的水泥地面为14516元，消防井为112500元，员工食堂重置成新价为271161元，厨房重置成新价为53962元，卧室重置成新价为75240元，阳光板棚为15966元，砖砌水池为19260元，19.25平方米的小棚房为2887元，小花坛为1590元，127.52平方米围墙贴瓷砖为35078元，果树5棵为1668元，假山为20000元，草坪灯8个为1200元，壁灯8个为1200元，6平方米的铁艺大门为1800元，6号库房重置成新价为2359125元，变压器配电箱为60000元，554平方米的水泥地面为42328元，狗窝2个为400元，8米的电动门为4800元，垃圾棚1个为200元，精品库重置成新价为521148元，精品库房内小板房为6700元，精品库房东侧棚为24172元，124平方米的库房东西侧相同混合结构的房屋重置成新价为130773元，333平方米的水泥地面为25442元，76.95平方米的雨搭为7695元，海棠5棵为2808元，24平方米的钢化玻璃雨搭为7200元，157.5平方米的北房重置成新价为214632元，234平方米的二层楼为394746元，23平方米的棚为3450元，17.4平方米的小厨房为8700元，112平方米的前院1号北房重置成新价为145684元，49平方米的棚房为7350元，22平方米的小房为8800元，64平方米的水泥地面为4889元，20平方米的大门为4000元，94.49平方米的前院2北房重置成新价为105947元，76平方米的棚为11400元，93平方米的南房重置成新价为85495元，43.39平方米的小房重置成新价为41431元，下水管为63000元，上水管为16520元，电缆为127500元，化粪池4个为19200元，1435平方米的围墙为322996元，回填土为193000元，环保设备及烤漆房1套为40000元，消防管线为31100元，高压气管为7200元，合计为27580556元。
一审庭审中，66055部队表示如果合同解除，要求东方马莲公司拆除地上物，66055部队不加以利用。66055部队称在诉讼前向东方马莲公司发出过解约通知，东方马莲公司不认可，称66055部队系直接诉讼，另查，东方马莲公司于2017年6月6日至法院领取了起诉状。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效�但租赁期限为不定期。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人于2006年9月20日签订土地租赁合同，租期自2006年11月10日起至2009年11月9日止，期满后双方未续签，双方之间形成不定期租赁关系，66055部队可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。66055部队要求确认合同于2017年2月6日解除，但未提供证据证明东方马莲公司于该日收到该解约通知，东方马莲公司亦不认可诉讼前收到过解约通知，其于2017年6月6日领取了起诉状，该诉状中66055部队要求解约，故双方的合同解除日期应为2017年6月6日；�同解除后，东方马莲公司应将涉案土地返还给66055部队，果树等可以移走的移走，不能移走的建筑物、构筑物应予以拆除，并支付相应的土地占用费；东方马莲公司反诉要求66055部队赔偿停业停产及搬家费损失，因东方马莲公司未举证证明其在涉案土地上生产经营，亦未证明停产停业损失的存在及两项损失与66055部队解约之间存在因果关系，结合双方的不定期租赁关系，66055部队随时可以要求解约，搬家费是东方马莲公司返还土地时的必然支出，是其所应承担的成本，故东方马莲公司反诉要求赔偿上述两项损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。东方马莲公司反诉要求66055部队赔偿建设办公楼、职工食堂、仓储库房、宿舍楼、修建排水管道、硬化路面、安装200KW变压器、修建自来水厂管道、凿挖消防水井、安装环保设施等所有地上物及所有设施的损失，因双�约定东方马莲公司不得新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，故东方马莲公司建设的永久性建筑物、构筑物不应在赔偿范围内；因双方约定66055部队同意东方马莲公司搭建临时性建筑物和栽种苗木等植被，且约定的是租赁期满后上述物品的归属及处理问题，并无合同解除后上述物品的归属及处理的相关约定，现双方就此亦达不成一致意见；关于涉案土地上配套设施的归属及处理问题，双方亦未约定；综合考虑双方的合同约定、合同目的、租赁用途、东方马莲公司前期的投入情况、建筑物建设及配套设施修建安装情况等因素，按照公平原则，66055部队应当就东方马莲公司添附物品的价值进行相应补偿，一审法院酌定由66055部队补偿东方马莲公司除办公楼两栋、喷水池、小花坛、假山、果树以外的地上物及配套设施评估价值的80%即20709267元。据此，一审法院判决：1�中国人民解放军66055部队与北京市东方马莲商贸有限责任公司于2006年9月20日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》于2017年6月6日解除；2、北京市东方马莲商贸有限责任公司将位于北京市通州区宋庄镇徐辛庄村的涉案土地腾退返还给中国人民解放军66055部队，于判决生效之日起三十日内执行清；3、北京市东方马莲商贸有限责任公司给付中国人民解放军66055部队土地占有使用费，从2017年6月6日起计算至实际腾退返还之日止，按每年76000元计算，于判决生效之日起十日内执行清；4、中国人民解放军66055部队给付北京市东方马莲商贸有限责任公司地上物及配套设施补偿款20709267元，于判决生效之日起三十日内执行清；5、驳回中国人民解放军66055部队的其他诉讼请求；6、驳回北京市东方马莲商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：基于本案证据材料，66055部队与东方马莲公司之间，就涉案土地存在租赁合同关系。现东方马莲公司要求66055部队承担解除合同后给付地上物补偿款的责任。审查双方合同约定，确定66055部队是否应当支付地上物补偿款是本案的关键问题。
本案中双方当事人在合同中约定“甲方同意乙方在租赁使用该地块期间，可以在该地块上搭建临时性建筑物和栽种苗木等植被，租赁期满后，乙方搭建的临时建筑物及苗木等植被归乙方所有并由乙方及时清除在该地块上所搭建的临时建筑物、苗木及有关废弃物，平整场地。”
根据上述合同条款的内容，双方当事人约定的是租赁期届满也就是合同到期终止后地上物及苗木植被的归属及处理问题，本案中双方所签订的合同到期后，双方未签订书面合同，东方马莲公司继续承租、使用涉案土地，66055部队也未提出异议，双方当事人之间形成不定期租赁关系。需要说明的是，根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方当事人订立的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》中除租赁期限外的其他相关合同条款均应有效。但鉴于双方当事人在《军队房地产租赁合同》及《补充协议》均未就涉案合同提前解除后地上物及苗木植被的归属及处理进行约定，且在本案审理中双方就此亦未达成一致意见，故相应损失由双方按照公平原则分担为宜，一审法院酌情确定66055部队应当就东方马莲公司扩建部分价值进行相应补偿并无不当。但一审法院所酌定补偿金额的比例明显过高，对此本院根据涉案土地的租赁用途、东方马莲公司前期的投入情况、建筑物建设及配套设施修建安装情况等因素确定地上物及配套设施补偿费用中66055部队分担比例为50%。
另，因双方约定东方马莲公司不得新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，故东方马莲公司建设的永久性建筑物、构筑物不应在补偿范围内。本案中对于争议永久性建筑物、构筑物如何界定存在较大争议。对此本院认为，永久性建筑物、构筑物应是采用耐久性建筑材料构筑的构造物。本案中一审法院确定办公楼两栋、小花坛、喷水池、假山确定为永久性建筑物、构筑物并无不当。关于66055部队在二审审理中提出的本案中涉及的其他建筑物、构筑物为永久构筑物的主张，未提供证据予以证实，本院不予采信。
本案中66055部队所主张东方马莲公司将涉案土地进行了转租，但未能就此提供确实、充分的证据予以证实，且东方马莲公司又予以否认，故本院不予采信。
综上，66055部队的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4489号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4489号民事判决第四项、第六项；
三、中国人民解放军66055部队给付北京市东方马莲商贸有限责任公司地上物及配套设施补偿款一千二百九十四万五千五百三十元，于本判决生效之日起三十日内执行清；
四、驳回北京市东方马莲商贸有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4720元，由中国人民解放军66055部队负担720元（已交纳），由北京市东方马莲商贸有限责任公司负担4000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费202202元，由北京市东方马莲商贸有限责任公司负担102729元（已交纳），由中国人民解放军66055部队负担99473元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费145346元，由中国人民解放军66055部队负担99473元（已交纳），由北京市东方马莲商贸有限责任公司负担45873元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
评估费530000元，由北京市东方马莲商贸有限责任公司负担265000元（已交纳），由中国人民解放军66055部队负担265000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年八月三十一日
法官助理 胡震霄
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣