浙江省嘉兴市南湖区人民法院法律文书稿（2012）嘉南民初字第1481号案件缓急：急拟稿部门：民一庭拟稿人：标题：民事判决书校对人：印刷份数：10审核人：签发人：浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉南民初字第1481号原告：南湖区皇都花苑业主委员会。负责人：高华敏。委托代理人：钱家平。被告：嘉兴市远扬物业管理有限责任公司。法定代表人：夏支平。委托代理人：夏玺悦。委托代理人：沈健。原告南湖区皇都花苑业主委员会（以下简称皇都花苑）因与被告嘉兴市远扬物业管理有限责任公司（以下简称远扬物业）物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2012年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2012年11月22日公开开庭审理了本案，原告负责人高华敏及其委托代理人钱家平、被告委托代理人夏玺悦与沈健到庭参加诉讼。诉讼中，因案情复杂依法延长审限六个月，本案现已审理终结。原告皇都花苑起诉称，2009年初，原告所在小区的开发商嘉兴市华远置业有限公司委托被告对该住宅小区进行前期物业管理，并签订了皇都花苑前期物业管理委托协议，后被告在该小区业主交房入住时又分别与业主签订了前期物业管理服务协议和业主临时公约，该两份协议书均对物业管理服务内容、质量等事项作了约定。在实际的物业管理服务过程中，被告不但未按协议约定全面履行自己的相关义务，反而违规超标向业主收取物业费，因此原告所在小区的业主曾多次向嘉兴市长电话（QQ在线139057301）及相关管理部门反映问题，希望被告能引起重视并提高物业管理服务的质量，之后，原告又多次与被告直接协商要求其改进物业服务工作，但均告失败。无奈之下，原告于2012年3月31日与被告协商一致后解除了《前期物业管理服务协议》，但正是由于被告未按协议约定履行对小区共用设施设备及绿化等维修、养护、管理和维护等义务造成原告相应的经济损失，对此，被告应承担赔偿责任。另发现被告未经原告方同意擅自将本小区内10幢2单元107室物业用房出租给第三人，导致该物业用房至今未移交原告，以及有一批属于本小区所有的物业用工具和设备、多收取的物业费等费用在办理交接时被告未按规定移交给原告。故诉请判令：一、被告立即归还原告物业用工具及设备一批（详见清单）或赔偿相应金额117864元；二、被告返还原告已收取的2012年度4-12月份物业费及多收的电瓶车充电费与汽车照明费、未装修业主垃圾清运费三项合计54250.98元；三、赔偿原告小区内公共设施维修费94134元；四、赔偿原告小区内绿化损坏补种及人工费合计44855元；五、被告立即向原告移交10幢107室物业用房一间，并赔偿相应的租金损失7150元（以每月租金650元计算，从2011年7月1日起暂计至2012年6月1日共11个月，要求计算至判决确定的履行日止）；六、被告立即退还原告自2010年1月份至2011年9月份止其违规超标收取的物业费合计652631.13元；七、被告立即补缴所欠的自来水水费963.63元。庭审中，原告确认被告已经补交水费，当庭撤销上述第七项诉讼请求。被告远扬物业答辩称，一、关于物业用工具和设备，按照《嘉兴市区物业管理实施细则》第三十五条第二项规定：已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额缴纳。被告作为前期物业管理人，按《皇都花苑前期物业管理委托协议》第九条约定，开发商华远置业应给付被告启动资金，或以其他房产变现资金。但因华远置业与被告原属同一集团公司，不能划账交易，就没有给付启动资金，是在被告再三要求下，华远置业答应以实物的形式给付，如此才产生上述的物业用工具和设备，其所有权属于被告。另一方面，即便该设备和用品是开发商交给被告用于皇都花苑前期物业管理时使用的，则其中有大部分为易耗品，且在为皇都花苑小区服务过程中造成损坏，损坏后自然就扔掉了。被告撤离皇都花苑小区后，尚有部分设备、用品留在小区内，价值约79583元（详见清单），该部分物品被告同意无偿留给现在的小区物业公司使用，不再取回。二、对原告第二项诉求。因为开发商交房时间上的差异，且物业费是按年度收取的，确实存在一部分业主的物业费、电动车充电费及汽车照明费等（系停车场地管理费，只针对有车业主）的收取超出了被告退场的时间，被告愿意退还多收的费用。但考虑到财务管理对退款手续的要求，被告认为必须“一对一”凭收款收据逐个结清。三、关于公共设施维修费，依据《嘉兴市区物业专项维修资金管理办法》第十二条：物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支，在专项维修资金中列支。并按照《皇都花苑前期物业管理委托协议》第四章第一条第6项约定：保修期内由开发商负责支付维修费用，保修期外由维修基金开支。上述规定明确维修费用的承担方系开发商和维修基金，与被告无关。而且，根据2012年4月14日《四方会议纪要》（四方为：开发商、业主委员会、远扬物业、南湖保安公司），已就各事项维修的责任进行了确认，具有法律效力，各方应当据此履行。另外，该请求中相关的维修费用并没有实际产生，原告就未产生的费用进行主张不应得到法院的支持。四、对于原告诉请赔偿绿化损坏补种及人工费。被告认为，根据2012年4月14日《四方会议纪要》绿化由房产商负责。另一方面，小区绿化属公共设施，所有补种及人工费应从专项基金中开支。五、关于物业用房。1.被告系受开发商华远置业聘用委托管理皇都花苑小区的前期物业公司，上述房产也是开发商分配给被告进行管理的，被告在管理中有权处分上述房产，且按照《皇都花苑前期物业管理委托协议》第九条中也有以房产变现形式支付前期物业管理费用的约定。2.被告在接下来的工作中，愿意配合将该房屋收回。六、物业费是否存在超标违规收取的问题。有关物业费，被告是按照嘉兴市南湖区物价局核准的价格进行收取的物业管理费用的，完全符合法律规定，也在《皇都花苑前期物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议&；业主临时公约》中明确标准的，各业主也是签字确认的。且服务标准与单位资质等级是无关的。七、被告在管理皇都花苑小区期间，由于该小区业主均存在不同程度欠交物业管理费，包括业委会成员都不能配合，导致被告在工作中时常是有心无力。现该小区内尚有500多户业主不同程度地欠缴物业管理费用共约70万元。综上，被告认为在为皇都花苑服务时已尽心尽力，但部分业主并不配合，导致问题的最终爆发。但原告的诉请大部分与被告无关，请求法院查明事实，依法判决。针对自己的主张，原告皇都花苑提供了下列证据：1.被告与开发商嘉兴市华远置业有限公司之间签订的《皇都花苑前期物业管理委托协议》及被告与小区业主之间签订的《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》各一份，证明原、被告之间存在前期物业管理服务合同关系及有关合同均对物业管理服务的内容、质量等事项做了明确约定。被告质证无异议。2.《皇都花苑前期物业服务等级和收费标准申报表》、《嘉兴市本级普通住宅小区物业服务费中准价格表》（来源于嘉兴市南湖区物价局），证明被告单位的资质等级为“三级”，其在2011年9月份之前向原告所在小区业主以1.44元／平方米／月的标准收取物业服务费属于违规超标的事实。被告质证对证据本身真实性没有异议，但对原告证明内容有异议，被告收取的物业费是根据南湖区物价局核准的价格收取，与被告单位的资质和等级无关。被告申报给南湖区物价局的这张备案表是针对前期物业管理期间，是从2009年12月31日起至2012年3月31日止。3.原告申请证据保全后由法院调取。3.《物业公共部位、共用设施设备、物业服务用房查验记录》、《目前未移交项目表》以及“小区绿化现状”照片14份，证明由于被告之前未按合同约定的服务质量履行相应合同义务而对原告所在小区造成了共用设施和绿化等诸多损失，及其至今仍未向原告移交门禁卡、多收取的费用、二路电源切换、电梯年检报告及合格证、装修押金、10-107室物业用房等。被告质证认为，有关绿化照片的拍摄时间是2012年5月底，这时被告已经退出2个多月了，不能证明这个绿化状况是被告管理期间造成的。对于《物业公共部位、共用设施设备、物业服务用房查验记录》真实性没有异议，但根据嘉兴市物业管理实施细则第三十五条第二项的规定，物业公共部位、共用设施设备的维修费用不应该由被告承担。地下车库的产权归开发商，如果涉及该部分维修问题，应该由开发商提出主张，不应该由原告主张权利。对于《目前未移交项目表》及其他项目，已在答辩状中做了具体说明。4.房屋租赁合同、物业用房移交协议、嘉兴市区物业管理配套用房配制联系单一组，证明被告未经原告方同意擅自出租小区内10-107室物业用房给他人，造成原告租金损失。被告质证对于租金损失不予认可，被告在开发商的建设期间就已介入皇都花苑小区进行前期物业管理，而且被告也没有收到租金费用。现在被告愿意配合原告及现在的物业公司收回该房产。5.原告要求被告“针对小区物业服务赔偿费用明细”及各项清单（27页）。证明被告应赔偿给原告的各项损失明细及相应赔偿金额的计算方法。针对第一项诉讼请求：1.未移交皇都花苑物业用品清单一份（3页）；2.皇都花苑开办费用明细表一份（3页），上面由开发商嘉兴市华远置业有限公司盖章并由该公司法定代表人叶耀坤签字；3.嘉兴市华远置业有限公司物品（购置）清单、远扬物业公司领用清单、交接清单、销货清单、发票。金额我们是根据.皇都花苑开办费用明细表中的金额计算的。经质证。沈：对1：因为双方还没有移交，有些已经使用掉了、破损、偷盗了，具体数量没有确定，这只是原告单方面的举证。这些是要跟现在接收的物业公司进行核对。对2：没有异议。对3：没有异议。审：被告，你如果认为有些东西已经移交了，那请拿出依据。沈：提交法庭一份皇都花苑现有物品的清单（3页）。审：原、被告双方就未移交的物品当庭进行核对。沈：有些物品在实际操作过程中已经损耗、灭失、使用、偷盗了，不可能开办开始我们把这些物品保留到现在，我们都是在使用的。我们现在遗留下来将近8万元的物品，其余的我们都已经使用掉了或者是损耗偷盗了。钱：我们刚才核实过了，对于被告清单中的物品我们都没有收到过，我们对该清单有异议。审：原告对于第一项诉讼请求还有无证据提交？钱：没有了。审：原告继续举证。钱：我们申请法庭调查举证的材料，原告于2011年9月份曾多次向嘉兴市长电话（QQ在线139057301）反映过有关被告未履行服务义务及存在物业费收费违规等情况，证明被告违规收取物业费及被告未完全履行合同义务。审：被告质证。沈：真实性没有异议。但我们不存在违规或者服务不到位的情形，这只是原告单方面的说法。针对自己的抗辩，被告远扬物业提供了如下证据：1.业主赠送的锦旗照片两份，证明被告在该小区的服务是得到业主的肯定的。皇都花苑现场管理照片一组，拍摄时间是2011年9月份，证明被告在物业服务期间卫生情况和绿化情况都是良好的。2.公告一份，证明被告对各业主告知将在2012.3.31自动撤离小区以及撤离的原因，并按规定撤离皇都花苑小区。原告质证对锦旗真实性没有异议，但认为只是个案，不能证明被告在整个小区内完全履行合同。对于相关照片有异议，不认同被告拍摄时间和拍摄角度。对被告的撤出公告无异议。3．开办费明细一份，证明是被告向开发商要了这些物品（即原告第一项诉请所指的物业用工具和设备），开发商批复同意给予这些物品，上面有开发商华远置业法定代表人叶耀坤签字。对于目前应该以实际存在的物品为准，现实际留在小区的物品被告可以给现在的物业公司使用，但所有权是属于被告的。原告质证对该证据真实性没有异议，但认为其内容恰恰证明了这些物品是指定用在皇都花苑物业管理中的，开办费只是一个称呼，这些物品应该是附属于小区的物业设备，应属原告所有。4.华远置业和被告签订的前期物业管理委托协议及小区物业保修期限和保修范围、保修责任的协议。证明小区公共设施的维修责任应该在开发商华远置业，在协议第四章的第六段作了约定。原告质证认为，从协议中看不出与原告的关联性，因为这是被告和开发商之间的约定，双方之间的约定不能对任何第三方产生拘束力，即使真的有工程质量方面问题，不能因为该协议而免除了被告相应的义务。关于被告一再强调维修费用应由华远置业承担，但法律规定很明确专项维修基金是不包括小修的，只是小区内的公用设施的大修。5.2012年4月14日四方协商记录，证明在被告退出皇都花苑小区后，经开发商、业委会、南湖保安以及被告四方对皇都花苑共用设施维修、绿化等存在问题达成协商一致的处理方案。涉及其中的楼道灯、安全灯被告已经维修、安装完毕，消防水龙带也已交付完毕，其他项目的损坏维修经协商确定基本上是由开发商协助承担，第12项绿化也由开发商承担。原告质证认为，这仅仅是协商的一个过程，不是结果。这份记录比较简单，当时是确定由哪几方协商解决出现的问题，存在的问题就是上面记录了那些内容。6.被告给开发商的函、报告、维修状况表、维修工程报告单及检查记录一组，证明被告接手皇都花苑时涉及小区内不合理的地方，被告以报告的形式向开发商进行报告，并积极进行维护。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为相应维修记录的内容就是被告物业公司的法定业务和合同义务，是被告应该做的，不能说明被告撤出时双方交接的状态。7.绿化养护合同、绿化种植费用清单、绿化补种费用发票各一份，证明开发商没有尽到养护责任，被告自费聘用了专业公司对绿化进行了养护和补种。原告质证认为，这组证据不能证明是用于皇都花苑小区。8.房屋租赁合同一份，证明2011年7月1日被告将开发商提供的物业用房出租给第三人使用，因为出租时该房屋是毛坯房，租赁房屋由承租人自行装修，故被告同意暂不收取租金。9.被告与业主签订的《前期物业管理服务协议》及《皇都花苑前期物业服务等级和收费标准申报表》，证明前期物业的等级和收费，是经过南湖区物价局核准，是符合法律依据的。原告对证据8、9的真实性没有异议，但认为恰恰证明被告擅自把属于原告方全体业主所有的物业用房擅自出租给第三方，应该承担相应的法律责任；而证据9恰恰证明被告在得到物价部门核准之前的收费没有依据，原告要求退还是有依据的。10.皇都花苑未缴物业费清单，证明被告在前期物业管理服务期间还有560户尚未缴纳物业费，才致使被告撤离小区。原告认为，该证据与本案没有关联性，如果真的欠缴物业费的话被告可以向业主分别主张。本院认证意见：原、被告提供的证据，均符合证据的要件，内容均属客观、真实，能够证明双方当事人之间的物业服务合同关系以及目前的状况，依法予以采纳，作为认定案件事实的依据。本院经审理，认定案件事实如下：皇都花苑是嘉兴市华远置业有限公司（简称华远置业）开发的住宅小区，2009年开始华远置业委托被告远扬物业对该小区进行前期物业管理，双方签订了皇都花苑前期物业管理委托协议，后被告在该小区业主入住时又分别与业主签订了前期物业管理服务协议暨业主临时公约，该两份协议书除对协议双方的基本权利义务进行约定外，还对物业管理服务内容、质量和物业服务费用等事项作了约定。被告在物业管理服务过程中，就协议约定的前期物业管理的启动资金，于2009年11月4日以提出开办费用明细列表的形式要求开发商华远置业承担物业管理的开办费用（明细表包括办公设备、物业用工具和设施一批），华远置业同意。后由华远置业自己出资购买总价值153945元的办公用品、物业用工具和设施，并交付被告远扬物业。2009年12月3日，被告从开发商华远置业处接收了包括10幢107室房屋在内的物业用房，后于2011年7月1日与案外人签订房屋租赁合同，将10幢107室出租（约定由承租人装修，前三年免收租金）。2011年11月13日，原告皇都花苑业主委员会成立，该业主委员会与被告远扬物业就前期物业管理的服务质量、物业费的收费标准等问题存在争议，且原告决定通过招投标方式确定物业服务企业，至2012年3月31日，原、被告经协商一致解除了前期物业管理服务协议，但双方仅于2012年3月16日就物业公共部位、共用设施设备、物业服务用房签署了查验记录一份，2012年4月14日，原告、被告、开发商华远置业以及南湖区保安服务公司（接手的物业服务企业）四方经协商，就原告退出后需交接、维修及承担费用的27个事项达成协商记录一份。但原告皇都花苑业主委员会认为，有关交接事项及造成的损失应由被告承担，遂诉至本院。本院认为，本案纠纷主要涉及住宅小区的前期物业管理公司退出之后，业主委员会与前期物业管理公司相关事项的处理问题。对于原告的第一项诉讼请求即要求被告归还一批物业用工具和设备或赔偿117864元，该请求的实质法律问题是物权的归属争议，从现有证据可以看出，被告因受开发商委托对皇都花苑小区进行前期物业管理，出于物业管理的需要以列表的形式向开发商申请开办费用，开发商同意后自行出资购置了从办公设备、物业用工具到小物品一批总计价值153945元的实物并交付被告，整个申请、购买到交付被告的过程发生在2009年和2010年上半年，远早于原告业主委员会成立时间约一年半，而且交接的双方当事人只是被告物业公司和开发商；另一方面，根据开发商与被告的前期物业管理委托协议，开发商应当给予物业管理的启动资金或以其他房产变现的资金，但本案中没有证据显示开发商除上述体现为开办费的实物外另外给予了被告物业启动资金。因此，上述价值153945元物品的所有权应归属被告，被告所提上述实物是其“讨”来的抗辩成立，原告的该项请求缺乏物权的依据，不予支持。需指出，被告明确表示尚有留在小区内近8万元的物品和设备不要求取走（原告对所留实物的数量和价值持不同意见），因系被告自愿，本院不予干涉，保持现状即可。对原告的第二项诉讼请求，因被告在2012年3月底撤离，关于被告在2012年度部分多预收的物业费、车辆服务费、未装修业主垃圾清运费三项合计为64263.61元，该数额在审理中经原、被告双方核实确认无误（原告诉状主张的数额低于该数额），被告应当据实退还原告64263.61元。关于原告的第三项诉讼请求所涉公共设施维修费的损失赔偿，首先从原告的举证来看，关于损失情况原告仅列一份清单（清单计有灯具4项、污水泵、电梯年检、电梯维修、二路电源切换、可视对讲分机等11大项，列举数量和单价后主张损失共计94134元），按诉讼的一般原则，如果原告要追索维修费用的损失，原告应当首先证明自己支出了有关维修费用，即存在损失已经实际发生的事实，但本案现有证据并不能证明损失的实际存在，原告就提出追索损失主张显然证据不足；其次，2012年4月14日（距被告撤出小区后半个月内）原、被告与开发商华远置业及新进物业公司南湖区保安服务公司四方之间达成协商记录一份，对小区的一些公共部位及公用设施设备的维修责任和费用承担作出约定，且约定的27项内容是明确的，本院审查认为该记录的实质就是一份协议，对四方当事人具有法律约束力。根据协议真正应由被告负责维修及承担费用的仅有楼道灯、安全灯及消防水笼带3项（另外有关电梯年检及常备电源切换项目只涉及检验，并不能称为维修），故原告目前向被告主张的11个大项的维修责任已违背当初的协议内容，缺乏依据。因此，本院对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取1187元，由原告负担187元（已预交）被告陶国伟负担1000元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  余锦明代理审判员  陈冬琴人民陪审员  徐桂宏二〇一三年七月四日书 记 员  季旭亮