河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第2194号原告：徐荣华，女，生于1968年1月30日，汉族，市民，住镇平县。委托代理人：王芬杓，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告：孙文晓，女，生于1976年8月9日，汉族，农民，住镇平县。委托代理人：杨建军，镇平县司法局涅阳律师事务所法律工作者。一般代理。被告：付帅，男，生于1998年2月4日，汉族，农民，住址同上。委托代理人：孙文晓，女，生于1976年8月9日，汉族，农民，住址同上。系被告付帅母亲。特别授权。第三人：王桂丽，女，生于1966年7月13日，汉族，市民，镇平县。委托代理人：高德峰，镇平县曲屯法律服务所法律工作者。特别授权。原告徐荣华与被告孙文晓、付帅、第三人王桂丽为确认合同有效纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理，原告徐荣华及其委托代理人王芬杓、被告孙文晓及委托代理人杨建军、被告付帅的委托代理人孙文晓、第三人王桂丽及其委托代理人高德峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣华诉称：被告孙文晓系付显志之妻，被告付帅系付显志之子。2015年3月31日前，付显志经人介绍向原告借款人民币500000元，声称用于经商，经原告多次催要，付显志推托不付，2015年5月4日，付显志将其于2014年底前所购买贺洪献的位于镇平县南环路银都兰庭8号楼4楼东单元面积为153.3平方米的单元房一套，以人民币460000元卖给原告，用以抵偿其所欠原告之借款，协议签订后，付显志于2015年9月6日因病去世，原告与付显志所签购房协议成为遗留。故原告现请求：1、依法确认原告与付显志2015年5月4日所签订的购房协议有效。2、诉讼费由被告承担。原告为证实其诉称事实向法庭提供如下证据材料：1、原告的身份证复印件，用以证实原告的身份情况。2、原告与付显志签订的购房协议书，用以证实付显志将其所有的位于镇平县银都兰庭8号楼房产出售给原告的事实。3、借条，用以证实付显志向原告借款人民币200000元。4、信用社交易明细单一份、个人业务交易单两份，用以证实2015年2月6日，原告给付显志转款人民币125000元的事实，5、镇平县农村信用联社玉雕湾分社转款凭证一份、借记卡账户蓝色明细清单、王书华证言，用以证实2015年3月16日，王书华受徐荣华委托给付显志转款人民币345000元的事实。6、房款收据（2015年7月1日），用以证实原告已将房款支付给付显志。7、收据3份，用以证实原告向镇平县银都兰庭物业办交纳物业费的情况。8、付显志给原告出具的保证书一份，用以证实付显志承诺如借款不还，自愿将房子抵偿给原告。被告孙文晓、付帅辩称：镇平县南环路银都兰庭8号楼4楼东户的房产是付显志与被告孙文晓的夫妻共同财产，付显志的买卖行为未经被告孙文晓同意，其卖房行为无效。被告孙文晓、付帅未向法庭提供证据。第三人王桂丽述称：原告与付显志之间的房屋买卖协议无效，应当驳回原告诉请。付显志在2015年6月22日与贺洪献签订卖房协议，2015年5月4日与原告签订购房协议时，没有确定房屋合法手续，其行为是无权转让，转让行为无效，原告所诉的购房协议也当然无效。若原告诉称的借款属实，原告与付显志之间是借贷关系，不存在买卖关系。付显志已于2015年6月23日已将银都兰庭8号楼4层东户转让给第三人，第三人已支付房款，付显志交付房屋，并交付第三人该房屋原始付款票据、原买房协议，并一起在镇平县信用联社办理了转户登记手续，且第三人去年搬入房屋居住至今，故应驳回原告的诉讼请求，确认第三人与付显志之间的房屋买卖协议有效。第三人王桂丽为证实其辩称事实向法庭提供如下证据材料：1、付显志与王桂丽房屋买卖协议、贺洪献与付显志房屋买卖协议书、付显志收到房款条、房屋交费收据，用以证实第三人王桂丽与付显志签订协议并已全部履行。2、镇平县农村信用合作联社职工住宅小区证明，用以证实第三人和付显志签订房屋买卖协议，第三人和付显志一同在信用社办理转户手续，银都兰庭8号楼4层东户产权人是第三人王桂丽。3、南阳中州物业银都兰庭管理处证明、物业费收据，用以证实第三人王桂丽在银都兰庭8号楼4层东户居住生活，并交纳相关物业费用。4、第三人王桂丽在银都兰庭8号楼4层东户居住生活照片，用以证实第三人实际占有并在此居住生活。5、情况说明，用以证实原告领取的银都兰庭8号楼手续已作废。法庭调查贺洪献笔录一份，用以证实贺洪献将其所有的位于镇平县农村信用合作联社职工住宅小区银都兰庭8号楼4楼东户的房屋一套卖给付显志的事实。以上原告提供的第1组证据，被告及第三人无异议，对该证据，本院予以采信。第2-8组证据，被告及第三人均有异议，但被告及第三人对付显志向原告借款，以及付显志因不能偿还借款而以房屋买卖的形式抵偿原告借款的真实性并无异议，且被告及第三人也未提供相应证据予以反驳，对该2-8组证据的真实性，本院予以采信。第三人提供的1-5组证据，原、被告对证据的真实性并无异议，对该1-5组证据的真实性，本院予以采信。对法庭调查贺洪献笔录，原、被告及第三人无异议，本院予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的合理述，本院确认以下案件事实：贺洪献原系镇平县农村信用合作联社职工，其在镇平县农村信用合作联社职工集资建盖的“银都兰庭”小区8号楼四楼东户拥有单元房一套，未办理产权登记。2012年，贺洪献与付显志达成口头买卖该套单元房的意向，房屋出售价款为人民币460000元，截止2014年，付显志将人民币460000元房款全部支付给贺洪献，因涉及贺洪献下欠集资建房尾款问题，双方未能签订房屋买卖合同。2015年2月6日，付显志因生意所需，向原告徐荣华借款人民币200000元，并出具借条。2015年3月，付显志以将其购买贺洪献的房屋转让给原告徐荣华为由而要求借款，原告徐荣华以转账形式支付给付显志人民币345000元。2015年3月31日，付显志给原告徐荣华出具保证书，承诺三天内将欠徐荣华的所有欠款还清，如不能偿还，愿将贺洪献卖给其的房屋归原告徐荣华所有。2015年5月4日，付显志与原告徐荣华签订购房协议书，付显志将其位于镇平县南环路信用联社银都兰庭8号楼4楼东户的单元房以人民币460000元出售给原告徐荣华，2015年7月1日，付显志给原告徐荣华出具借款人民币500000元的借条。原告徐荣华于2015年8月4日、8月6日向南阳中州物业银都兰庭管理处交纳了2014年、2015年的物业费及装修押金等费用，并领取了8号楼4楼东户的单元房钥匙。2015年6月22日，付显志与贺洪献补签房屋买卖协议书（因笔误将8号楼四楼东户写成9号楼四楼东户），贺洪献将下欠集资建房尾款付清。2015年6月23日，付显志又将其购买贺洪献的房屋以人民币500000元出售给第三人王桂丽，双方并签订房屋买卖协议书，付显志于2015年6月24日给第三人王桂丽出具收到房款人民币500000元的条据，并将其与贺洪献签订的房屋买卖协议书及贺洪献的交款票据交给第三人王桂丽。2015年9月10日，镇平县农村信用合作联社职工住宅小区项目建设委员会向南阳中州物业银都兰庭管理处出具情况说明，纠正贺洪献售房给付显志的合同中因笔误将8号楼四楼东户写成9号楼四楼东户的事实，将2015年8月4日补给原告徐荣华的8号楼四楼东户的钥匙收回，原告徐荣华在情况说明上签名确认。付显志于2015年9月6日因病去世。王桂丽于2016年1月2日向南阳中州物业银都兰庭管理处交纳了2016年物业费。2016年3月10日，南阳中州物业银都兰庭管理处经镇平县农村信用合作联社房管委确认，第三人王桂丽系银都兰庭小区8号楼四楼东户业主，第三人王桂丽已办理入住手续。随后第三人王桂丽对房屋进行装修并生活至今，第三人王桂丽对该房屋也未办理产权登记手续。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案当事人双方所争议的“银都兰庭”小区8号楼四楼东户单元房一套系贺洪献在镇平县农村信用合作联社集资购买的，未办理产权登记手续，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”贺洪献与付显志签订房屋买卖协议，将银都兰庭”小区8号楼四楼东户单元房一套转让给付显志，付显志随后又分别与原告徐荣华及第三人王桂丽签订房屋买卖协议，将该房屋转让给原告徐荣华及第三人王桂丽，因贺洪献及付显志均未对该房屋办理产权登记手续，贺洪献及付显志对该房屋无处分的权利，贺洪献及付显志的房屋买卖行为，亦不发生物权转移的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于上述规定，贺洪献与付显志签订房屋买卖协议，以及付显志分别与原告徐荣华及第三人王桂丽签订房屋买卖协议，虽然贺洪献和付显志均不具有处分权，但各自分别签订的房屋买卖协议不违反法律规定的效力性强制性规定，亦不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故贺洪献与付显志签订房屋买卖协议，以及付显志分别与原告徐荣华及第三人王桂丽签订房屋买卖协议均为有效合同。被告孙文晓辩称付显志购买贺洪献的房屋系其与付显志的夫妻共有财产，付显志未经被告孙文晓同意，擅自处分共有财产的行为应当无效。因付显志与贺洪献签订房屋买卖协议时，被告孙文晓未签名，付显志分别与原告徐荣华及第三人王桂丽签订房屋买卖协议时，被告孙文晓也未签名，原告徐荣华及第三人王桂丽有理由相信被告孙文晓是同意付显志的卖房行为，且庭审时被告孙文晓认可付显志已将房屋出售的事实，故被告孙文晓的辩称理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告徐荣华与付显志于2015年5月4日签订的购房协议书为有效合同。二、第三人王桂丽与付显志于2015年6月23日签订的购房协议书为有效合同。案件受理费100元，由被告孙文晓、付帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 宋         强审判员 靳云文人民陪审员王同阳二〇一六年四月二十三日书记员 王         健