湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1123民初113号
原告：湖南双牌农村商业银行股份有限公司，住所地永州市双牌县泷泊镇阳明路149号。
法定代表人：谢辉，董事长。
委托诉讼代理人：申腾飞，男，湖南双牌农村商业银行股份有限公司资产管理营业部主任。
委托诉讼代理人：杜泉江，男，湖南双牌农村商业银行股份有限公司法律顾问。
被告：杨忠军，男，汉族，居民。
被告：孙竟芳（系被告杨忠军之妻），女，汉族，居民。
被告：永州德润房地产投资发展有限公司，住所地永州市零陵区芝山大道东侧。
法定代表人：杨忠军，董事长。
被告杨忠军、被告孙竟芳、被�永州德润房地产投资发展有限公司共同委托诉讼代理人：蒋勇志，湖南人和人（永州）律师事务所律师。
被告杨忠军、被告孙竟芳、被告永州德润房地产投资发展有限公司共同委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师。
原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司（以下简称“双牌农商行”）诉被告杨忠军、被告孙竟芳、被告永州德润房地产投资发展有限公司（以下简称“德润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双牌农商行委托诉讼代理人申腾飞、杜泉江，被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司共同委托诉讼代理人蒋勇志、雷青青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
双牌农商行向本院提出诉讼请求：1.判决被告杨忠军立即给付原告双牌农�行借款本金8999960.81元、利息661510.26元（自2013年4月28日算至2018年2月23日的利息减去已付的利息），合计9661471.07元；2.被告杨忠军立即给付原告双牌农商行自2018年2月23日起至借款实际付清之日止产生的罚息（按月利率8.7‰并加收40%计）；3.判决原告双牌农商行对被告德润公司所拥有的位于零陵区芝山北路与荔枝路交界处的土地（土地使用证编号为零国用（2013）第001513号）优先受偿；4.判决原告双牌农商行对被告杨忠军、被告孙竟芳共有的坐落在湖南省永州市零陵区百万庄53栋附6号的房屋（房权证号为永房权证零陵字第020215**号）优先受偿（在审理过程中，原告双牌农商行将“第02021552号”更正为“第02021452号”）；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告杨忠军因购买祁阳县中西结合医院需要资金，于2013年4月28日向原告借款9000000元，期限为三年，到期日期为2016年4月28日。被告德润公司以其所有的土地使用权（土地使用证编号为零国用（2013）第001513号），被告杨忠军、被告孙竟芳以其共有的坐落在湖南省永州市零陵区百万庄53栋附6号的房屋（房权证号永房权证零陵字第020214**号）为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。还款期限届满后，被告杨忠军因无力偿还向原告申请展期，在被告德润公司的同意下，被告杨忠军与原告协议展期，到期日为2017年10月28日。后经原告多次催收，被告杨忠军至今没有偿还借款本息，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司辩称，一、被告杨忠军在双牌农商行借款8999960.81元是实。但根据原告向被告出具的银行贷款明细显示，截止2017年10月28日被告杨忠军已实际支付贷款利息649230元，因此，原告主张2013年4月28日至2018年2月23日欠息661510.26元与事实不符，原告主张的利息缺乏事实和法律依据；二、被告孙竟芳和被告德润公司作为担保人，原告只有在被告杨忠军拒绝或者不能履行还款义务的情况下才能向该俩担保人主张担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告双牌农商行提交的以下证据：合同编号为1891110000最高额抵字【2013】第00000024号《最高额抵押合同》及抵押财产清单复印件各1份；编号为零国用（2013）第001513号土地使用证、示意图复印件各1份；编号为永房权证零陵字第020214**号房权证复印件1份；《提示归还到期贷款通知书》（回执联）复印件1份；编号为（1891110000）借展字【2016】第00000087号《借款展期协议》复印件1份；编号为（1891110000）最高额抵字【2016】第00000023号《最高额抵押合同》复印件1份，被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.编号为1891110000-2013-00000063个人贷款合同复印件1份；《湖南农村商业银行借款借据》复印件1份；农村商业银行内部系统查询信息1张；被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对其真实性均无异议，但提出个人贷款合同只约定了计算方式，该三份证据不能证实截止2018年1月16日被告杨忠军下欠原告借款利息467849.10元，至于被告需承担多少利息，应提供已还借款利息的证据予以佐证。因被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对该三份证据的真实性均无异议，本院对该三份证据的真实性予以确认。对于偿还借款利息的相关证据，三被告有责任提供，在三被告没有提供充分有效的证据证明已偿还借款利息的情况下，已偿还的借款利息应以原告认可的为准，未偿还的借款利息应根据借款利率、借款时间及已偿还的借款利息的数额来计算；2.原告提交的合同编号为（1891110000）最高额抵字【2013】第00000025号《最高额抵押合同》及抵押财产清单复印件各1份；编号为（1891110000）最高额抵字【2016】第00000024号《最高额抵押合同》复印件1份，被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对该两组证据的真实性均无异议，但提出最高额抵押合同约定被告杨忠军、被告孙竟芳最高额本金担保为100000元，被告杨忠军、被告孙竟芳承担担保责任应在100000元之内。因被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对该组证据的真实性均无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认；由于最高额抵押合同约定被告杨忠军、被告孙竟芳为主债务最高本金100000元和预计产生的利息、�息、赔偿金及实现债权相关费用等提供抵押担保，故被告杨忠军、被告孙竟芳除承担最高额本金100000元抵押担保责任外，还应对该100000元本金所产生的相关利息应承担抵押担保责任；3.原告提交的编号为零他项（2013）字第134号土地他项权利证明书复印件1份；被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司提出该证据系复印件，对其真实性有异议，并提出抵押期限为2017年10月26日，抵押时间已超过。虽然该证据系复印件，但本院对该证据的复印件与原件进行了核对，经核对后无异，故本院对该证据的真实性予以确认；虽然他项权证登记抵押期限为2017年10月26日,抵押时间已过，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款之规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”，该登�的抵押期限不具有法律约束力。4.原告提交的被告杨忠军的《承诺书》复印件1份，被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司对该证据的真实性有异议。虽然该承诺书系复印件，但对本院对该承诺书的复印件与原件进行了核对，经核对后无异，且该承诺书上有被告杨忠军的签名，故本院对该证据的真实性予以确认；5.被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司提交的利息清单，拟证明被告杨忠军已偿还截至2017年9月26日止的贷款利息649230元，原告对该证据的真实性无异议，认可被告杨忠军偿还了649230元利息的事实，但不认可被告杨忠军已偿清截至2017年9月26日止的全部利息。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；该利息清单载明的是被告杨忠军偿还借款利息的时间和数额，从2017年1月1日至2017年9月26日偿还借款利息的总额为649230元，并没载明被�杨忠军偿还的该利息时间已偿至2017年9月26日，而原告认可被告杨忠军偿还借款利息649230元，不认可借款利息已偿还至2017年9月26日，且三被告均没提供其他的相关证据证明已偿还的借款利息的时间已偿至2017年9月26日，故本院认定从2017年1月1日至2017年9月26日止，被告杨忠军共偿还借款利息为649230元，不予认定已偿还的借款利息的时间已偿至2017年9月26日。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月28日，被告杨忠军以购买祁阳县中西结合医院需要资金为由向原告双牌农商行立借据借款9000000元，并与原告签订了《个人贷款合同》，双方约定借款期限为36个月，即从2013年4月28日至2016年4月28日止，借款月利率为8.7002‰，罚息利率为在原借款利率基础上加收40%。同日，被告德润公司用其所有的位于零陵区芝山北路使用面积为4547.90平方米的土地（详细位置为位于零陵区芝山北路与荔枝路交界处的土地；土地使用证编号为零国用（2013）第001513号）为该笔借款提供了抵押担保，与原告签订了《最高额抵押合同》，双方就抵押担保的权利和义务等进行了约定，并到永州市零陵区人民政府办理了抵押登记手续；被告杨忠军、被告孙竟芳用其共有的坐落在零陵区东山路面积为138.97平方米的房屋（详细位置为即坐落在湖南省永州市零陵百万庄53栋附6号的房屋；房权证号为永房权证零陵字第020214**号）为该笔借款提供了抵押担保，与原告签订了《最高额抵押合同》，双方就抵押担保的权利和义务等进行了约定，并到永州市零陵区房产交易管理所办理了抵押登记手续。从借款后至借款期限届满时，被告杨忠军向原告偿清了到期借款利息，借款本金分文未还。2016年4月27日，被告杨忠军因无力偿清借款本金9000000元，便向原告申请展期，与原告签订了《借款展期协议》,约定展期借款本金为9000000元，展期期限为1年6个月，即2016年4月28日至2017年10月28日，展期借款月利率为8.7‰。被告德润公司仍用其所有的位于零陵区芝山北路使用面积为4547.90平方米的土地，为该笔展期借款提供抵押担保，又与原告签订了《最高额抵押合同》，双方约定被告德润公司为主债务最高本金9000000元和预计产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等提供抵押担保，并到永州市零陵区人民政府办理了抵押登记手续，抵押登记存续期限为2016年4月27日至2017年10月26日；被告杨忠军、被告孙竟芳仍用其共有的坐落在零陵区东山路面积为138.97平方米的房屋为该笔展期借款提供了抵押担保，又与原告签订了《最高额抵押合同》，双方约定被告杨忠军、被告孙竟芳为主债务最高本金100000元和预计产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等提供抵押担保，并到永州市零陵区房产交易管理所办理了抵押登记手续。展期后，被告杨忠军于2016年5月25日至2017年9月26日共向原告偿还借款利息1199941.74元。展期借款期限届满之日原告通过银行系统从被告杨忠军银行账户扣还借款本金39.19元。展期借款期限届满后，原告于2017年11月28日向被告杨忠军催收借款本息，被告杨忠军未还款，其向原告出具了1份承诺书，承诺在2017年12月8日之前还清所欠利息，在2018年1月30日还清本金。但被告在其承诺的还款时间届满后并未还款。至今被告杨忠军尚欠原告借款本金8999960.81元及部分借款利息未还。为此，原告诉至本院，要求依法判决。
本院认为，被告杨忠军与原告双牌农商行借款签订的《个人贷款合同》及《借款展期协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告杨忠军均应按合同约定履行各自的义务，但被告杨忠军没有按约还款，已构成违约，被告杨忠军应当承担偿还原告借款本金8999960.81元及借期内的相应借款利息，并承担支付逾期利息的违约责任。由于被告杨忠军偿清了展期前的借款利息，故本院在计算利息时对展期前的借款利息不予计算；因双牌农商行与被告杨忠军约定展期借期内的利率为月利率8.7‰，故展期借期内的利息应按双方约定的利率计算，从2016年4月28日至2017年10月28日期间借期内的利息为1430280元（9000000元×8.7‰÷30天×548天＝1430280元）；根据中国人民银行银发[2003]251号关于人民币贷款利率有关问题的通知，自2004年1月1日起，逾期付款利息按“借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告主张逾期利息按月利率8.7‰并加收40%，并不违反行政强制性规定，本院予以支持。从2017年10月29日至2018年2月23日期间的逾期利息为427516.14元[（8999960.81元×8.7‰÷30天×117天）+（8999960.81元×8.7‰÷30天×117天）×40%＝427516.14元]；以上二项系截至2018年2月23日止的利息共计为1857796.14元（1430280元+427516.14元＝1857796.14元）。因被告杨忠军已偿还了展期借款利息1199941.74元，该款应抵减前述借款利息，抵减后，截至2018年2月23日止下欠借款利息为657854.40元（1857796.14元-1199941.74元＝657854.40元）。因原告主张的借款利息661510.26元超出了前述计算的借款利息657854.40元，对超出部分不予支持。从2018年2月24日起按月利率9.48‰并加收40%计算利息至借款偿清之日止。
被告德润公司用其所有位于零陵区芝山北路使用面积为4547.90平方米的土地，被告杨忠军、被告孙竟芳用其共有的坐落在零陵区东山路面积为138.97平方米的房屋分别为本案所涉及的展期借款提供抵押担保，与原告签订了《最高额抵押合同》，并到相关部门办理了抵押登记手续，该两个抵押属合法、有效抵押。原告与被告德润公司到永州市零陵区人民政府对属被告德润公司所有的位于零陵区芝山北路的土地办理抵押登记手续，所登记的抵押存续期限为2016年4月27日至2017年10月26日，虽然期限已超过，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款之规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”，该登记的抵押期限不具有法律约束力。本案主债权为借款合同，主债权的诉讼时效期间为3年，主债权的诉讼时效期间应从展期的履行期限届满之日即2017年10月28日起计算，但因原告于2017年11月28日向被告杨忠军催收时，被告杨忠军承诺分期还款，�讼时效发生中断，诉讼时效期间应从被告杨忠军承诺的最后一次还款时间即2018年1月30日起重新计算，计算至2021年1月30日满3年。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”，原告于2018年2月26日起诉对设立的两个抵押担保的抵押物主张抵押权，在主债权的诉讼时效期间内，应受法律保护。由于原告与被告德润公司约定抵押担保的范围为主债务最高本金9000000元和预计产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等，故原告对被告德润公司用于抵押的位于零陵区芝山北路的土地在借款本金8999960.81元及其相关借款利息范围内享有优先受偿权；由于原告与被告杨忠军、被告孙竟芳约定抵押担保的范围为主债务最高本金100000元和预计产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等，故原告对被告杨忠军、被告孙竟芳用于抵押的坐落在零陵区东山路的房屋在借款本金100000元及其相关借款利息（没有偿还部分的借款利息×100000元/8999960.81元）范围内享有优先受偿权。因被告孙竟芳、被告德润公司提供的是抵押担保，而不是一般保证，故对被告杨忠军、被告孙竟芳、被告德润公司提出的原告只有在被告杨忠军拒绝或者不能履行还款义务的情况下才能向该俩担保人主张担保责任的辩称意见，本院不予采纳。
综上诉述，对原告的诉请，本院予以大部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释�第十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告杨忠军自本判决生效之日起15日内偿还原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司借款本金8999960.81元及其利息（截至2018年2月23日止下欠借款利息为657854.40元，从2018年2月24日起按月利率9.48‰并加收40%计算利息至借款偿清之日止）；
二、原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司对被告永州德润房地产投资发展有限公司用于抵押的位于零陵区芝山北路的使用面积为4547.90平方米的土地（土地使用证编号为零国用（2013）第001513号）在上述第一项所确定的借款本息范围内享有优先受偿权；
三、原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司对被告杨忠军、被告孙竟芳用于抵押的坐落在零陵区东山路面积为138.97平方米的房屋（房权证号为永房权证零陵字第020214**号）在借款本金100000元及其相关利息（上述第一项所确定的利息×100000元/8999960.81元）范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79430元，由原告湖南双牌农村商业银行股份有限公司负担30元，被告杨忠军、被告孙竟芳、被告永州德润房地产投资发展有限公司共同负担79400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 胡耀文
审 判 员 成春林
人民陪审员 苏新红
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿�，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。（第二款已被《中华人民共和国物权法》第二百零二条修正）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。