北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第07496号
原告高×，女，1956年6月27日生。
委托代理人谢增阳，北京市盈科律师事务所律师。
被告苏×1，男，1956年11月27日生。
被告苏×2，女，1952年5月16日生。
委托代理人郭彬，男，1982年5月12日生。
委托代理人吴景国，北京市大成律师事务所律师。
原告高×与被告苏×1、被告苏×2确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高×及委托代理人谢增阳，苏×1，苏×2及委托代理人郭彬、吴景国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高×诉称：苏×1与苏×2系姐弟关系，我与苏×1系夫妻关系。我们于1993年10月15日登记结婚，婚后共同购买了北京市×区×�×号院×号楼×门11号房屋（以下简称11号房屋）。苏×1在我不知情的情况下，于2004年2月23日与其姐苏×2签署《买卖合同》，将11号房屋过户至苏×2名下。11号房屋属婚后夫妻共同财产，苏×1未经我同意擅自将房屋低价出售给苏×2。而苏×2在明知房屋属婚后夫妻共同财产，却实施了购买行为，属恶意买卖。我认为，该处分行为违反了合同法及房地产管理法不得转让的禁止性规定，应属无效合同。故诉至法院：1、要求确认苏×1与苏×2于2004年2月23日签署的《买卖合同》无效。2、要求苏×2协助苏×1将11号房屋权属登记恢复至苏×1名下。
苏×1辩称：我和高×于1993年10月登记结婚，苏×2是我姐姐。11号房屋是1997年房改时以2万元左右的价格自单位购买的公房，于2000年取得房屋所有权证书，由我、高×和孩子居住。我父亲自公交公司承租的另一套西外的房屋（以下简称西外房屋）�父亲去世后由我承租并于房改时购买，该房屋于2001年拆迁。房屋拆迁后，我一直在为母亲寻找合适的房屋，但没有找到，就把11号房屋给母亲居住。我用拆迁款购买了木樨地西罗园的房屋（以下简称西罗园房屋），我们一家三口搬到西罗园房屋内居住。后来因孩子上学需要，高×带着孩子在外租房居住，我搬回11号房屋与母亲同住。11号房屋是我母亲的房屋。因我单位只能报销一处供暖费，而苏×2单位能报销，所以将11号房屋过户到苏×2名下了。我和苏×2自行签署了《买卖合同》，因交税价格是18万就据此约定。后来西罗园房屋需要装修，苏×2给了我2万元，说是11号房屋房款，不用还了。我认为11号房屋是母亲的，签署《买卖合同》是解决供暖费的问题，并不是卖房，希望协商解决。
苏×2辩称：不同意高×的诉讼请求。《买卖合同》合法有效，当时的交易行为是自愿�价格合理的等价有偿行为。西外房屋属于家庭内部决定的借名买房行为和事实，房屋拆迁后在母亲主持下将拆迁款予以分配，是一种继承与拆迁后分配行为。拆迁款52万元由全家人进行分配，苏×3自建房获得22万元拆迁款，不参与分配。苏×1取得拆迁款后给了苏×415万元，用剩余的37万元购买了西罗园房屋。母亲认为应给我一半。11号房屋价格为18万元包含了我应得的16万元拆迁款及后续现金给付的2万元。正常付款后，苏×1协助我办理了过户手续，11号房屋归我所有。由于母亲没有地方居住，我让母亲在房屋内居住至去世。基于我的孝道，苏×1才得已以照顾母亲在房屋内居住。该房屋买卖且过户长达十余年之久，高×又以不知情、价格低否认房屋买卖行为是错误的。两次房屋交易行为，即购买西罗园房屋，通过买卖转让11号房屋，且高×与苏×1共同居住西罗园房屋，高×�此应属明知。虽然没有高×签字，但苏×1完全可以形成表见代理关系。我已经领取了11号房屋所有权证书，及时采取了公示登记手续，对于房屋享有合法有效的所有权。高×提起诉讼是因为房屋价格高涨，心理不平衡所致，其请求应予驳回。
经审理查明：苏×5与李×共育四子女，系苏×2、苏×3、苏×1、苏×4。苏×1与高×于1993年10月15日登记结婚。
2001年3月1日，苏×1与北京市公共交通总公司第一保修分公司签署房屋买卖合同，购买11号房屋，总建筑面积37.51平方米，以成本价出售费用合计19762元。后苏×1取得11号房屋所有权证。
2004年2月23日，苏×1（甲方）与苏×2（乙方）签署《买卖合同》，甲方将11号房屋以18万元价格卖与乙方。1、甲方保证房屋产权无查封、无抵押，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如发现虚假内容，由甲方承担一切责任。2、过户前的各项费用，如供暖费、物业费由甲方负责结清；过户后，乙方到物业、供暖部门签订物业、供暖协议，承担费用。公共维修基金含房价款随房产转乙方。3、过户中，双方按照国家规定交纳有关税费。
同日，苏×1与苏×2签署《房屋买卖保证书》，经买卖双方议定，同意作如下保证：1、卖方保证房屋确无产权问题，如因隐瞒法院查封或房产抵押等情况而发生争议，卖方承担一切责任。2、买卖双方提供的材料必须真实、有效，不得含有虚假内容，如果提供虚假材料，将承担一切责任。3、房屋买卖合同所载房价系双方真实交易价格，如有隐瞒价格、透漏契税等情节，将承担法律责任。4、双方按照国家规定缴纳有关税费。后苏×2按照相关政策办理了交纳税费事宜。2004年2月25日，苏×1与苏×2办理了11号房屋所有权转移登记手续，11号房屋登记所有权人变更为苏×2。
关于购房款，苏×2表示西外房屋原系苏×5自单位承租公房，因苏×5去世由苏×1借名买房。西外房屋于2002年拆迁获得补偿款52万元。苏×1领取后，在李×干预下对拆迁款进行分配，苏×1给付苏×415万元，苏×2应得16万元。后苏×2给付苏×1现金2万元，总房款18万元已于办理房屋权属转移登记期间全部支付完毕。对此，苏×1表示李×曾询问四子女谁购买西外房屋，如果没人买就让苏×1购买。西外房屋拆迁取得补偿款52万元，因苏×4没有工作给其15万元，想拿出5万元给苏×2，但苏×2没同意。苏×1计划等李×去世后再解决此事，没有达成以16万元扣抵房款的合意，也没有将房屋出售给苏×2。经询，苏×1解释收取苏×2给付2万元现金是因为西罗园房屋没有钱装修。对此，高×表示只听说苏×2给付苏×12万元，对于其他情况并不知情。
诉讼阶段，本院向苏×3、苏×4了解并征询意见。苏×3表示因自建�拆迁，没有参与西外房屋拆迁款的分配，是苏×1、苏×2和苏×4三人参与的。拆迁后，苏×3与苏×1到处看房想给李×买房。没有找到合适的房屋，苏×1就将11号房屋腾给李×居住。听说苏×1给付苏×415万元拆迁款后，自己用剩余款项另行购房，苏×2不同意，11号房屋折了18万元过户给苏×2，苏×2另支付2万元。苏×4表示西外房屋拆迁后，不同意所有拆迁款均由苏×1占有。苏×1支付苏×415万元。不清楚苏×1与苏×2之间如何处理的，后来听说苏×1将11号房屋过户给了苏×2。经询，苏×3、苏×4表示李×一直在11号房屋内居住直至2013年7月去世。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《买卖合同》、房屋所有权证、契税完税凭证、房屋买卖保证书等在案为证。
本院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效；就合同效力之评判应依法确定。本案中，苏×1于婚姻关系存续期间取得之11号房屋应属夫妻共同财产，高×就苏×1处分房屋行为确认无效基于两点事由：关于恶意串通，损害其利益一节，11号房屋系苏×1自单位购买公房，且房屋登记簿物权记载系苏×1所有。苏×2与苏×1签署《买卖合同》之时，苏×1于房屋买卖保证书中明确承诺交易房屋无权属争议。且就西外房屋拆迁、为李×寻找住房等同时期关联事件处理过程中，均由苏×1办理。苏×2信赖登记簿之记载，亦有理由相信苏×1处分11号房屋行为系权利人真实意思表示，且苏×2向苏×1支付了2万元房价款，苏×2与苏×1不存在故意隐瞒高×或蓄意串通之恶意，故以此确定合同无效并不成立。关于无权处分一节，无处分权人将不动产转让受让人的，所有人有权追回，但受让人善意取得物权情况除外。据在案证据及各方陈述可知，11号房屋处理与西外房屋拆迁相关联，考虑到房屋取得方式、苏×2与苏×1身份关系及拆迁款实际分配情况，苏×1当时并未就11号房屋作价18万元提出异议且实际接收部分款项，应视为达成合意，不宜单纯以房屋市场交易价格评判特定环境下各方对交换价值之预期。故此，就11号房屋交易行为，苏×2不存在恶意，支付了相应对价且房屋所有权转移至今已近十年，苏×2构成善意取得。故此，高×要求确认苏×2与苏×1签订《买卖合同》无效，苏×2协助苏×1将11号房屋权属登记恢复至苏×1名下的诉讼请求依据不足，本院难以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中�人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决如下：
驳回原告高×的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告高×负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年五月十二日
书 记 员 袁书亮