浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0802民初1455号
原告：高峰明，男，1980年10月25日出生，汉族，住衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：李建伟，浙江诚源律师事务所律师。
被告：郑勇，男，1968年12月16日出生，汉族，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：祝思祥，衢州市航埠法律服务所法律工作者。
原告高峰明与被告郑勇房屋租赁合同纠纷一案，原告高峰明于2017年4月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，本案依法适用简易程序由审判员陈仁根任审判，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告高峰明及其委托诉讼代理人李建伟、被告郑勇及其委托诉讼代理人祝思祥到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2017年7月13日转为适用普通程序，依法组成合议庭，于同年8月10日再次公开开庭进行审理，原告高峰明及其委托诉讼代理人李建伟、被告郑勇及其委托诉讼代理人祝思祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高峰明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年11月10日签订的房屋租赁合同，并限令被告立即腾退租赁房屋（位于建新路××号）；2、判令被告支付原告房屋租金19726元（年租金20万元，2016年11月10日至2016年12月15日），实际要求被告支付至租赁房屋腾退返还之日止；3、判令被告支付原告年租金30%的违约金60000元；4、判令被告立即将其擅自拆装改造的厂房墙体、地面、擅自损坏的门窗、擅自搭建的建筑物恢复原状；5、诉讼费由被告承担。庭审中，变更诉请第2项中的租金计算至租赁合同实际解除之日止，第四项诉请变更为判令被告支付原告恢复租赁房屋的费用9000元；其余不变。
事实和理由：自2010年起被告租用原告房屋，2015年11月10日双方续签一份《房屋租赁合同》，约定租期三年，于每年到期前一个月付清下一年度的租金，同时约定了合同解除和违约责任等其他条款。2016年11月9日，原、被告双方约定的第一年租期届满，经原告多次催促，被告仍拒绝支付次年度租金，已违反合同的约定。原告认为，《房屋租赁合同》系双方自愿签订，合法有效，双方应各自履行合同约定的所有义务，被告违反合同约定，拒绝支付房屋租金，被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼。
被告郑勇答辩称：1、原、被告于2016年7月9日下午已解除房屋租赁合同，同日上午被告打电话通知原告房屋出租问题，原告也认可被告要求退出租赁的事实，被告也书面向原告提出退出房屋租赁，原告也表示同意，原告也用其手机号码在出租方进行公告房屋出租；2、被告在合同期内已腾出原告的出租厂房；3、本案是由于原告提供的厂房漏水的违约行为导致退房。综上，请求法庭驳回原告第1-3项诉讼请求，同意支付恢复、维修房屋的费用9000元，从保证金中扣除，多余的保证金返还被告。
原告高峰明围绕诉讼请求提交了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，证明双方签订房屋租赁合同以及违约的相关约定。
2、交付清单原件一份，证明原、被告双方对租赁房屋内物品、钥匙等的交接情况。
3、需要恢复和维修清单一份，证明被告对租赁房屋内物品损毁情况以及需要恢复的清单。
4、2017年2月16日及2017年3月3日照片九份，证明2017年2月16日被告以其名义转让租赁房屋，双方的租赁关系继续存在的，以及租赁房屋损坏程度和地面损害状况严重。
5、房产证一份，证明本案租赁房屋所有权人是本案原告。
被告郑勇向本院提交以下证据：
1、2016年5月28日拍摄照片，证明原告出租给被告的房屋屋顶严重漏水，严重影响被告的营业。
2、手机通话清单二份，证明2016年7月9日被告电话通知原告退房，原告父亲接的电话；书面通知一份，证明2016年7月9日被告书面通知原告退出房屋租赁。
3、2010年11月10日房屋租赁合同一份，证明该合同原告所用的手机号码是133××××3888。
4、厂房出租照片（2016年10月拍摄）三张，证明原告同意被告退租，并用原告的手机号码进行公告出租。
5、2016年7月16日签订的租赁合同一份、广告一份，证明2016年8月1日原告同意被告退出房屋，2016年9月16日前被告已全部腾出原告房屋。
6、2016年10月19日所拍摄的照片，证明被告已退出原告房屋以及原告出租房屋漏水严重、原告未对房屋漏水进行维修。
7、证人黄某的证言，其陈述：其是2015年5月份进入被告公司，负责车间日常维修、接待工作，2016年4、5月份发现房屋漏水严重，向被告郑勇汇报，但漏水问题一直没有维修。2016年6、7月份听被告郑勇讲起要退出租赁房屋，2016年9月初开始从租赁房屋搬出一直至2016年9月底将所有物品搬走，同年9月底将出租房屋的一二个钥匙交给原告高峰明。
原、被告提交的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
被告对原告提交的证据1、5无异议，本院予以确认；被告对原告提交的证据3真实性无异议，认为该证据系2011年的清单，与本案无关，本院对其真实性予以确认；被告对原告提交的证据3第1、2项内容无异议，同意维修第3项的门，但二楼的卫生间原来就没有坐便器，对该证据本院结合双方一致认可的维修费用综合认定；被告对原告提交的证据4其中2017年3月3日照片真实性无异议，本院对该部分证据予以确认，对于证据4其中2017年2月16日照片的拍摄时间有异议，认为该照片中的广告牌在2016年9月16日前已经拆除，但未能提交相应的证据证明，故对该部分证据本院予以确认。
原告对被告提交的证据2其中通话记录的真实性无异议，但对其通话内容有异议，认为其父亲接到被告电话要求不再租赁房屋无异议，但未同意被告的请求，无法达到被告证明目的，本院对该证据形式真实性及无异议部分内容予以确认，原告对被告证据2中书面通知真实性有异议。
认为未收到该书面通知，本院认为被告未提交其他证据证明该书面通知已送达给原告，故对该证据不予确认；原告对被告提交的证据1、6有异议，认为证据1照片模糊，看不出该照片是否为本案涉案房屋内因屋顶漏水造成的，即使存在漏水也未接到被告通知，认为证据6证明不了房屋漏水；本院认为被告提交的证据1、6尚不能证实其待证事实，本院不予确认；原告对被告提交的证据3有异议，认为其未签订该合同，但认可手机号133××××3888系原告所用手机号码，对该事实本院予以确认；原告对被告提交的证据4有异议，认为该照片上“厂房出租”并非其张贴，本院认为该证据无法证明原告同意被告退租的事实，故不予认定；原告对被告提交的证据5有异议，无法确认租赁合同真实性，认为该证据与本案无关，本院认为该证据尚不能证明原告同意被告退租及解除租赁合同的事实，故不予采信。原告对证人黄某的证言，认为证人与被告关系密切，受被告管理，证人陈述部分内容不属实，陈述租赁房屋一直漏水，被告也没有维修，与常理不符，原告仅于2016年10月收到一个钥匙，作为抄电表用。对该证人证言，本院综合其他证据综合认定。
本院经审理认定：自2010年起被告租用原告所有的坐落于衢州市房屋（建筑面积约1100平方米）。2015年11月10日双方续签房屋租赁合同一份，合同约定：第二条租赁期限及租金:租赁期限三年，即自2015年11月10日至2018年11月9日止，首年租金为190000元，年租金递增5%不含税票，不提供发票。乙方（被告）房租每年到期前一个月付清下年租金，先交后用。2015年11月10日至2016年11月9日年租金为190000元，2016年11月10日至2017年11月9日年租金为200000元，2017年1月10日至2018年11月9日年租金为209000元。第三条保证金：乙方交甲方（原告）合同保证金15000元，合同到期后退还乙方。第七条租赁房屋的维修及防火安全，甲方维修范围、时间、及费用负担：因房屋屋面漏水，在接到乙方通知后一周内应予维修并承担费用；乙方维修的范围及费用负担：因乙方管理、使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方必须负责修复并承担费用。第十条合同解除条件：甲方有权解除合同情形之一乙方不交付或者不按约定交付租金达一个星期以上；乙方有权解除合同情形之一：甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用的。第十二条违约责任，（1）乙方违约责任；（2）租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的乙方应予赔偿；（5）拖欠租金累计达一个星期以上的；以上6点违约乙方应承担年租金总额30%的违约金；（8）租赁期间，如乙方单方面提出终止合同，必须提前三个月书面通知甲方，并应付给甲方违约金，违约金以年租金总额的10%计算。第十三条甲方违约责任：租赁期内由甲方责任维修的或租赁房发生重大自然损坏而甲方又不维修的，乙方可以退租或代修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金。第十四条租赁期满：租赁期满后，乙方须按约定时间将房屋清扫干净退还甲方。被告于2010年向原告交纳了合同保证金15000元。2015年房屋租赁合同签订后被告继续租用原告位于衢州市房屋，并已支付了2015年11月10日至2016年11月9日的房屋租金190000元。2016年9月起被告将租赁房屋内修车设备等物品搬离租赁房屋，至同年11月上旬，被告已将租赁房屋内物品全部搬离，并将租赁房屋内的钢结构拆除。被告于2016年9月搬走租赁房屋物品以及11月上旬拆除租赁房屋内钢结构时原告也在现场看到。被告未支付2016年11月起的房屋租金，现原告诉至法院，诉讼请求如前。审理中，原、被告确认租赁房屋的维修清理费用为9000元。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该房屋租赁合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
本案的争议焦点为：一、原告与被告之间的房屋租赁合同在本案诉讼之前是否已经解除；二、被告郑勇是否存在违约行为并承担相应的违约责任。
关于争议焦点一，被告主张其以书面通知向原告提出退租，原告同意退租，且原告存在租赁期内对租赁房屋漏水而不维修的违约行为，其根据《房屋租赁合同》第13条享有退租的权利，因此双方已解除合同；原告否认其存在符合《房屋租赁合同》第13条的违约行为及同意被告退租。本院认为，被告未能提供充分有效证据证明原、被告已达成解除合同的合意，也未能举证证明被告享有法定或约定的解除合同的权利，故原、被告之间的房屋租赁合同在本案诉讼之前并未解除。
关于争议焦点二，本案双方对于被告将租赁房屋内修车设备等物品最终搬离的时间意见不一，但对于被告将租赁房屋内钢结构拆除时间双方意见一致，故可将原告认可的拆除时间2016年11月10日作为被告搬离租赁房屋的时间。基于被告自2016年11月10日起并未实际使用租赁房屋，原告也是明知被告也不再使用租赁房屋，故原告要求被告支付2016年11月10日起房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告虽单方搬出租赁房屋，但双方并无解除合同的合意，也未进行房屋及相应水电的交接，故不产生解除合同的法律效力，但其擅自搬离房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，原告明知被告2016年7月向其提出不再租赁房屋的意思表示及被告于同年9月将修车设备等搬离租赁房屋，原告也负有减少损失扩大的义务，故本案可参照房屋租赁合同第十二条第八款的约定由被告承担违约责任，被告按照年租金190000元的10%支付违约金19000元。原告要求被告支付违约金60000元的诉请，其合理部分，本院予以支持。被告擅自搬离房屋的行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件，原告要求解除房屋租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持；被告在搬离租赁房屋后未对租赁房屋进行维修、清理，应当向原告支付相应的维修清理费用，被告也表示愿意承担相应的费用。
综上所述，原告要求解除房屋租赁合同及要求被告违约金6万元、房屋维修清理费用9000元的请求，其合理部分，符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。被告已从案涉房产搬离，因此原告要求被告腾退房屋的诉讼请求已无需再行处理。原告要求被告支付2016年11月10日起房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。双方租赁关系结束后，原告也应按照合同约定返还被告合同保证金，双方互为给付的金额予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告高峰明与被告郑勇于2015年11月10日签订的房屋租赁合同；
二、被告郑勇于本判决生效之日起十日内支付原告高峰明违约金19000元（合同保证金15000元据实抵扣）；
三、被告郑勇于本判决生效之日起十日内支付原告高峰明租赁房屋维修清理费用9000元；
四、驳回原告高峰明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1793元，由原告高峰明负担1163元，被告郑勇负担630元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈仁根
人民陪审员 吴雨清
人民陪审员 姚 云
二〇一七年九月十八日
书 记 员 邵 琪