北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初12296号
原告：吴炜炜，女，1986年12月30日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：宋维强，北京腾波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王园，北京腾波律师事务所实习律师。
被告：孙艳，女，1973年9月19日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孟岩，北京维京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米宁，北京维京律师事务所实习律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工。
第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，执行董事。
委托诉讼代理人：吕洪亮，男，1987年10月14日出生，北京中融信融资担保有限公司法务专员。
第三人：链家网（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路1号院2号楼2层201-266。
法定代表人：单一刚，执行董事。
委托诉讼代理人：吕洪亮，男，1987年10月14日出生，链家网（北京）科技有限公司法务专员。
第三人：北京理房通支付科技有限公司，住所地，北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。
法定代表人：单一刚，执行董事。
委托诉讼代理人：王辛梓，女，1988年8月23日出生，北京理房通支付科技有限公司法务主管。
本院于2016年4月1日立案受理原告吴炜炜与被告孙艳、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人链家网（北京）科技有限公司（以下简称链家网公司）、第三人北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年6月30日作出（2016）京0102民9899号民事判决书。吴炜炜不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年12月19日作出(2016)京02民终7328号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初9899号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴炜炜及其委托诉讼代理人宋维强、王园，被告孙艳及其委托诉讼代理人孟岩、米宁，第三人链家经纪公司委托诉讼代理人刘丛，第三人理房通公司委托诉讼代理人王辛梓到庭参加诉讼。第三人中融信公司、链家网公司之委托诉讼代理人吕洪亮在2017年10月18日第一次庭审时到庭参加诉讼，在2017年10月26日第二次庭审时经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴炜炜向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.依法判令被告向原告单倍返还定金50万元；3.依法判令被告返还原告居间服务费13.2万元、保障服务费2.19万元、评估费600元，同时判令被告向原告赔偿上述款项自支付之日起至被告偿还之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失；4.依法判令被告向原告支付违约金120万元；5.依法判令被告赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元。事实和理由：原、被告于2015年11月14日通过居间人第三人链家经纪公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告向原告出售坐落在北京市西城区xx的房屋，房屋成交价为500万元，配套设施作价100万元，总价600万元，被告最迟应于2016年3月20日前办理完房屋解除抵押登记手续。同时约定，若被告逾期履行超过15日或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。居间人收取的原告的所有费用不予退还，由被告直接赔付原告。合同签订后，原告分别于2015年11月14日、2015年11月21日、2015年12月15日向被告支付定金50万元整。并按照合同约定于2016年3月17日准备好首付款198万元，第一笔首付款150万元，按约定应以建委资金监管的方式支付被告，但支付此笔费用需被告提供建委监管账户，因被告一直没有办理抵押解除、房屋核验以及网签，导致原告无法完成此笔首付款；第二笔首付款48万元，按约定于2016年3月20日通过第三人理房通公司托管的方式完成了支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告不断提高房屋交易价格、逾期办理房屋解押和腾房，已经构成根本性违约。
被告孙艳辩称，同意解除房屋买卖合同，同意返还定金50万元，不同意原告所有其他诉讼请求。一、房屋买卖合同无法继续履行的根本原因系链家经纪公司未能履行垫资赎楼义务。1、原被告及链家三方达成口头协议并签订书面房屋买卖合同，均约定由链家履行垫资赎楼义务。2015年11月12日，原被告及链家三方达成口头协议，对房屋买卖的核心条款进行约定：（1）链家出资360万元用以垫资赎楼，解除标的房屋抵押，费用不超过10万元；（2）链家垫资赎楼的出资时间为房屋过户前一个月，即2016年2月29日或3月20日；（3）为节省吴炜炜缴税额，孙艳应当办理离婚，将房屋变成唯一住房。2015年11月14日，原被告及链家三方签订书面房屋买卖合同，对该口头协议进行细化及补充约定。书面房屋买卖合同之所以约定向小贷公司申请还款的时间为2016年2月29日，最迟房屋解押日期为2016年3月20日及特别约定由链家履行垫资赎楼义务，均系基于该口头协议的约定。故，书面房屋买卖合同系对口头协议对于承担垫资赎楼义务的主体、时间等核心条款的约定两者本质一致，均明确表达了原被告及链家同意由链家承担垫资赎楼义务的真实意思表示。2、链家未能履行垫资赎楼义务。第一，依据书面房屋买卖合同的约定，链家应当在2016年2月29日一次性提交房屋解押申请，最迟于2016年3月20日完成房屋解押。然，2016年2月29日之前，链家从未给被告发送过应当准备材料的清单，从未要求被告在指定时间、地点将所需材料交给指定人员，亦未能按约定履行垫资赎楼义务。第二，链家在2016年2月29日之后，以不能上二抵、不能现金赎楼、小贷公司不配合等为由，拖延履行垫资赎楼义务的时间。第三，链家公司在其未能履行垫资赎楼义务的情况下，将“垫资赎楼”偷换成“垫资还款”，将链家出借360万元用于涉案房屋抵押解除的时间由“房屋解押前”偷换成“房屋解押后”。3、原告怠于履行合同行为。第一，被告对链家的垫资赎楼能力产生质疑后积极与原告丈夫陈鹏沟通，但作为买家，陈鹏对网上曝出的链家丑闻无动于衷，漠不关心，拒绝沟通。第二，被告在自行办理涉案房屋抵押解除手续后及时通知原告及其丈夫陈鹏，但陈鹏拒绝与被告沟通房屋买卖合同继续履行事宜，让被告与链家直接联系。另，原告对于被告的解押通知也没有任何回应。原告及其丈夫陈鹏完全没有继续履行房屋买卖合同的意思表示。第三，原告在《定金托管协议》缺少被告签字未能生效的情况下，于2016年3月19日与链家合谋串通、擅自通过理房通支付定金48万元。原告的这一行为与其于2016年3月19日之前撤回垫资费用、向被告发出继续履行合同通知函的行为前后矛盾，说明其并不具有继续履行合同的真实意思表示，原告只是为了与链家合谋串通将房屋买卖合同未能履行的违约责任强加给被告制造、保留证据。4、被告积极履行房屋买卖合同。第一，房屋买卖合同后，被告多次咨询链家垫资赎楼的具体安排，同时为配合链家履行垫资赎楼义务一直积极准备所需材料。2016年3月11日，被告在链家工作人员孙庆喜陪同下与丈夫李树辰办理离婚登记，根据《北京市人民政府办公厅转发市公安局关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》第二条：“关于夫妻投靠落户问题：夫妻分居的外地一方年满45周岁，且结婚已满10年，可以投靠在京一方落户。”在距离获得北京户口只剩3年时间的情况下，被告为出售房屋办理离婚放弃获得北京户口的机会，损失非常重大。第二、分别于2016年3月11日、3月15日两次前往征信中心调取被告及丈夫李树辰《个人征信报告》并积极准备其他赎楼资料，证明其出售房屋的意思表示真实。第三，为解除涉案房屋抵押，2016年3月15日，被告配合中融信签订两份《借款与担保协议》，但中融信未盖章并扣留原件，被告只有协议照片。第四，在链家未能于2016年2月29日申请涉案房屋解押、未能于2016年3月20日之前履行垫资赎楼义务的情况下，被告于2016年3月29日采取抵押物置换的方式，自行办理涉案房屋抵押解除手续。其后，被告多次通知原告、其丈夫陈鹏及链家继续履行房屋买卖合同，被告一直积极促成房屋买卖合同的顺利履行。第五，2016年4月16日，被告搬家腾房，补缴各项物业费用，积极履行房屋买卖合同。综上，链家违反房屋买卖合同约定，未能按期履行垫资赎楼义务，链家的违约行为是导致被告受到重大损失的根本原因。本着最大限度地沟通并配合链家履行垫资赎楼义务的积极态度，被告办理离婚、调取《个人征信报告》、自行解押、积极腾房，尽管完成涉案房屋抵押解除手续的时间2016年3月29日稍晚于约定时间，但并未达到房屋买卖合同中关于“根本违约”情形中约定的15日的最长时限，不构成根本违约。二、被告因链家违约行为受到重大损失，链家将被告追究违约责任的事实偷换陈“变相涨价”。1、链家作为丙方，应当按照房屋买卖合同约定履行垫资赎楼义务，由于链家违反合同约定，未能按期垫资赎楼，直接导致被告受到重大利息损失。被告在该情况现实发生后，积极与链家就涉案房屋抵押解除及被告损失承担问题进行磋商，且该磋商一直是以继续履行房屋买卖合同为根本前提，被告与其丈夫办理离婚、在链家违约后自行办理涉案房屋解押、搬家腾房等行为均表明被告履行合同的真实意愿。2、链家为推卸其未能按约定垫资赎楼导致的违约责任，将被告追究链家违约责任、要求链家承担利息损失的意思表示移花接木成被告要求原告承担利息损失，进而将被告追究链家违约责任、要求链家承担利息损失的意思表示偷换陈被告“擅自涨价”，企图将“擅自涨价”的“根本违约”责任强加给被告。综上所述，链家未能按约定履行垫资赎楼义务，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告因链家的违约行为受到重大损失。被告在链家未能履行垫资赎楼义务的情况下，积极配合准备相关材料，办理离婚，调取《个人征信报告》，自行完成涉案房屋的抵押置换手续并积极腾房，积极与原告、链家沟通继续履行合同的相关事宜，进一步佐证被告出售涉案房屋的真实意思表示。故，被告不存在任何违约行为，原告无理由以被告根本违约为由要求被告承担违约责任。
第三人链家经纪公司述称，同意解除合同。其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
第三人中融信公司述称，本案与我公司无关。保障服务合同是与我公司签订的，在房屋买卖合同中，有可能涉及金融部分，故我公司收取了保障服务费2.19万元，如法院判决解除合同并判决被告承担该费用，我公司就不再退还原告，如没有判决被告承担该费用，我公司同意退还原告保障服务费。
第三人链家网公司述称，与我公司无关。
第三人理房通公司述称，首付款我公司已经返还给原告，其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，孙艳（出卖人）与吴炜炜（买受人）经链家经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为宣武区xx。第二条房屋权属情况。房屋性质为商品房，房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2015年10月2日，出卖人应于2016年2月29日前办理抵押注销手续。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）该房屋成交价格为5000000元。（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1000000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金500000元，直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为3500000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人应当按照补充协议约定时间内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。
同日，孙艳（甲方、出卖方）、吴炜炜（乙方、买受方）、链家经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格。交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计600万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2015年11月14日将第1笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年11月21日将第2笔定金30万元以理房通托管的方式支付甲方；（3）乙方于2015年12月15日前将第3笔定金18万元以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年2月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，且甲方最迟于2016年3月20日前办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于2016年3月20日前将第1笔首付款150万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月20日前将第2笔首付款48万元整以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。甲乙双方同意在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金。8、物业交割。第三条关于交易房屋学区情况的约定。第四条税费的承担。第五条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第六条其他。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、甲乙双方协商一致交房时间定为丙方为甲方赎楼垫资前3个工作日内。2、若丙方核实甲方房屋不符合理房通划转合验划转条件，三方协商一致互补承担违约责任，甲方收取的定金应与退还乙方。
同日，孙艳、吴炜炜、链家经纪公司签订《居间服务合同》，约定：链家经纪公司为孙艳与吴炜炜之间的房屋买卖提供居间服务，居间服务费为132000元。
同日，孙艳、吴炜炜、中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定：中融信公司为孙艳与吴炜炜之间的房屋买卖提供保障服务，保障服务费为21900元。
上述合同签订后，吴炜炜向孙艳支付了房屋定金50万元，向链家经纪公司支付了居间服务费13.2万元、向中融信公司支付了保障服务费2.19万元、代收评估费600元。
合同履行过程中，由于需办理房屋解押，孙艳要求链家经纪公司进行垫资赎楼，经各方磋商，2016年3月11日，吴炜炜向中融信公司支付了担保评审费、代收款、代收平台服务费共计99935元，后因垫资赎楼事宜未能办理成功，中融信公司将该笔费用退还给了吴炜炜。
2016年3月19日，吴炜炜给付首付款48万元至理房通公司的资金托管账户，该笔首付款未给付孙艳。在诉讼过程中，理房通公司将该笔款项返还给吴炜炜。
2016年3月29日，孙艳自行将涉案房屋的解除抵押手续办理完毕。
2016年4月1日，吴炜炜诉至本院，要求继续履行合同（即原审），审理过程中，2016年4月25日，吴炜炜当庭变更诉讼请求，要求解除双方的房屋买卖合同。
本案庭审中，吴炜炜主张孙艳在合同履行过程中存在擅自提高房屋价格的行为，为此，吴炜炜向本院提交了相关录音、短信、微信聊天记录予以证明，孙艳对上述证据的真实性予以认可。上述证据显示，孙艳在履行合同过程中屡次直接或通过链家经纪公司间接向吴炜炜提出由吴炜炜承担孙艳解除房屋抵押所发生的借款利息的要求。孙艳主张合同未能正常履行的原因在于链家经纪公司未能按照合同约定履行垫资赎楼义务，链家经纪公司构成违约，其在与链家经纪公司、吴炜炜磋商的过程中只是要求追究链家的违约责任，并无擅自涨价的意思表示，系链家经纪公司与吴炜炜串通合谋将合同不能履行的责任强加给其本人。
现吴炜炜诉至本院，要求：1.依法判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.依法判令被告向原告单倍返还定金50万元；3.依法判令被告返还原告居间服务费13.2万元、保障服务费2.19万元、评估费600元，同时判令被告向原告赔偿上述款项自支付之日起至被告偿还之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失；4.依法判令被告向原告支付违约金120万元；5.依法判令被告赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元。孙艳同意解除合同及返还定金50万元，不同意吴炜炜的其他诉讼请求。孙艳主张其并未违约，不同意支付违约金，且违约金也过高。吴炜炜主张其损失主要为房屋差价损失。审理中，经吴炜炜申请，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋在2016年4月25日的市场价值进行评估，北京北方房地产咨询评估有限责任公司于2017年8月9日出具（京）北方（2017）（估）涉字第074号《房地产估价报告》，估计结果：涉案房屋在2016年4月25日的市场价值为7447865元。吴炜炜为此支付评估费16896元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙艳与吴炜炜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。
本案的争议焦点在于孙艳在合同履行过程中就房屋解押产生的费用及利息提出的主张是一般的合同磋商，还是变相提高房屋价格。对此，本院认为，合同的磋商主要发生在双方协商订立合同的过程中，合同订立后双方当事人即应当按照合同约定或法律规定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同，当然，在合同履行过程中也不排除当事人通过磋商对原合同内容进行补充或者变更的情况，但一般限于双方订立合同时未能约定或预见的情况，并应在平等自愿的前提下及协商一致的基础之上。具体到本案，孙艳、吴炜炜双方在订立合同时对于涉案房屋存在抵押的事实明确知晓，对于解除抵押可能发生的融资赎楼利息费用亦能够预见。而双方就房屋买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中对房屋价款及应由买房人承担的交易费用进行了明确约定，其中并不包含上述融资赎楼利息费用。在房屋买卖合同法律关系中，解除房屋抵押系房屋出卖人一方的义务，在合同不存在相反约定的情况下，解除房屋抵押发生的融资费用理应由房屋出卖人自行承担。而本案卖房人孙艳屡次直接或间接向买房人吴炜炜提出由后者承担融资赎楼利息的要求，并且在吴炜炜明确表示拒绝后仍然反复以此为由拖延履行合同，孙艳的行为应认定为擅自变相提高房屋交易价格的根本违约行为，吴炜炜要求解除合同，存在合同及法律依据，双方的合同自吴炜炜变更诉讼请求要求解除合同的通知到达孙艳之日即2016年4月25日解除。吴炜炜要求孙艳返还50万元定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。孙艳构成根本违约，应当按照合同约定支付违约金，吴炜炜要求孙艳支付违约金120万元的诉讼请求，具有合同依据，数额合理，未过分高于其损失，本院予以支持。综合考虑合同履行情况、吴炜炜付款情况、孙艳过错程度、吴炜炜的损失等相关因素，吴炜炜主张的违约金已足以弥补其损失，故对吴炜炜要求孙艳赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元的诉讼请求，本院不予支持。吴炜炜要求孙艳赔偿居间服务费、保障服务费、评估费及其利息，由于该部分费用系链家经纪公司和中融信公司收取，而房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，故吴炜炜应向链家经纪公司和中融信公司主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向孙艳主张权利，对吴炜炜的此项诉讼请求，本院暂不予处理。
需要指出的是，孙艳在本案审理中一再提及系链家经纪公司不履行垫资赎楼义务构成违约，从而导致房屋买卖合同履行过程中产生争议，但这属于孙艳与链家经纪公司之间的另一法律关系，与吴炜炜无关，如孙艳认为链家经纪公司构成违约或对其造成损失，可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认吴炜炜与孙艳签订的位于北京市西城区xx房屋的房屋买卖合同及补充协议于二○一六年四月二十五日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，孙艳退还吴炜炜购房定金五十万元。
三、自本判决生效之日起七日内，孙艳支付吴炜炜违约金一百二十万元。
四、驳回吴炜炜的其他诉讼请求。
如果孙艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53800元、保全费5000元、鉴定费16896元，均由孙艳负担,自本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，按照撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员 刘序昕
人民陪审员 佟凤华
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 林 彤