广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3810号
上诉人（原审被告）李益谋，男，汉族，1979年1月9日出生。
委托代理人刘超韦，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人刘嘉敏，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司。
负责人张锋，经理。
委托代理人雷云汉、聂碧，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人李益谋因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月14日，广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司（以下简称惠民公司商场分公司，甲方）与李益谋（乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方租赁甲方将位于广州市白云区西槎路96号惠民百货商业广场六楼A区的铺位经营12小时健身美容会所（柜位）（系涉案物业），建筑面积1900平方米，按合同约定的条款出租予乙方，作为乙方开设建设、美容、少儿教育及办公营业用。租赁期限为13年，自2012年3月15日至2025年10月30日止。甲方同意于2012年3月15日正式将租赁物业交付给乙方，自交给乙方之日起提供七个月作为装修和经营设备安装、营业执照等相关办理期。缴纳租金起算日期为2012年10月15日。租金及物业管理费采取定额支付，即2012年10月15日至2014年10月14日，月租金按照20元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2014年10月15日至2016年10月14日，月租金按照22元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2016年10月15日至2021年10月14日，月租金按照24元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2021年10月15日至2024年10月14日，月租金按照26元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2024年10月15日至2025年10月30日，月租金按照30元／平方米，物业管理费5元／月·平方米。甲方须预收乙方一个月的租金（含物业管理费）作为押金。租金按每月支付（首月租金连同押金一起支付），以后每月15日前支付次月租金，若遇乙方付款日最后一天为法定假日，则可在假后第一天支付。甲方须在当月二十日前将次月租金和管理费正式发票给乙方。甲方保证拥有出租该物业的合法资格。甲方承诺在乙方经营期间不再引进类似的美容健身项目。该项目经营的《营业执照》、《税务登记证》等相关经营证照均由乙方自行办理，甲方有义务配合相关手续的办理。其相关费、税由乙方承担并自行缴纳。如因甲方物业资格原因导致乙方无法办理《营业执照》、《税务登记证》等国家相关经营证照，甲方应双倍赔偿乙方所投入的押金及全部装修费用。乙方应按期缴付租金和其他约定费用，每月15日前甲方出具书面通知乙方，不得无故拖欠租金等费用，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付所欠租金或费用总额的1%作为违约金，逾期15天不能缴纳租金和约定费用，甲方有权采取相关措施，并可以单方解除合同并要求乙方赔偿损失。如因甲方未按约定及时通知应收的水电费用的，则不存在违约金等等。同日，双方签订了上述合同的《补充协议》，其中约定了鉴于甲方属综合性商业楼，所有租户必须统一使用甲方的中央空调。中央空调计费方式按照正常收费标准，基本公式以中央空调总电费÷总流量=每个流量标准等等。
租赁合同及补充协议签订后，惠民公司商场分公司于2012年3月15日将涉案物业交付李益谋使用。
2013年5月9日，惠民公司商场分公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、李益谋将涉案租赁场地返还惠民公司商场分公司管业；2、李益谋支付自2013年8月1日至实际交付给惠民公司商场分公司之日止的房屋使用费及物业管理费；3、李益谋支付自2012年6月至2013年2月的中央空调费131533.64元；4、李益谋支付惠民公司商场分公司经济损失，自2013年3月16日至2013年7月1日止以363783.97元为本金；自2013年7月2日至付清之日按照未付中央空调费131533.64元为本金计算，均按照合同约定的违约金标准计算；5、本案受理费由李益谋承担。
诉讼中，惠民公司商场分公司向原审法院提供《12小时健身美容会所应收款明细表》，拟证明李益谋欠缴租金及相关费用363783.97元及已预交水电费、环卫费、空调费等共计113236.4元的事实。李益谋对该明细表中的中央空调费有异议，其他均无异议。对该表上“李益谋”的签名不予确认，但未提供证据证实亦不申请鉴定。对于自2012年10月15日起未有交纳涉案物业的租金及物业管理费的事实，李益谋予以确认，但同时表示已交纳水电费及环卫费。惠民公司商场分公司、李益谋确认，本案诉讼过程中李益谋已经交纳了上述明细表中所涉租金、物业管理费、水电费、环卫费。但李益谋仍欠缴2013年8月1日起至今的租金及物业管理费。
关于中央空调费，惠民公司商场分公司主张李益谋至今欠缴2012年6月至2013年2月的上述费用共计131533.64元。李益谋对此不予确认，表示其已预交了中央空调费126000元。李益谋为证实其陈述，向原审法院提交收据若干。惠民公司商场分公司对于李益谋提供的反映空调预交款共24000元的收据予以确认，其余不予确认为交纳上述欠缴期间空调费的收据。
对于中央空调费的计算标准，惠民公司商场分公司表示已经调整了计算方式为按照8元／平方米计收，李益谋对此提出异议，主张应当按照合同约定的计算方式来计收中央空调费。惠民公司商场分公司为证明中央空调费按照8元／平方米计算的主张，向原审法院提交了其他租户交纳空调费的收据。李益谋对此不予确认，表示其中“阿迪达”旅馆占地几千平方米，但仅交纳了15972.6元的中央空调费，明显与惠民公司商场分公司主张的8元／平方米计算标准不符。李益谋向原审法院提交消防建议、消防验收审核意见、综合楼验收合格意见、照片等，拟证明涉案物业不能办理《营业执照》的过错在于惠民公司商场分公司。惠民公司商场分公司对以上证据所证明的事实均不予确认。诉讼中，李益谋表示已经办理了涉案物业的《营业执照》，但仍主张由于惠民公司商场分公司加装扶手电梯，故而消防验收并未合格。
另查，惠民公司商场分公司除建设用地规划许可证外，未有提交涉案物业所在建筑的建设工程规划许可证及产权证明材料。诉讼中，经原审法院行使释明权，告知因合同无效涉及返还涉案物业，李益谋可就涉案物业的装修主张权利。李益谋明确表示不再本案中一并主张装修损失。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现惠民公司商场分公司未能提供涉案物业所在建筑的《建设工程规划许可证》及产权证明材料，故惠民公司商场分公司、李益谋签订的租赁合同及补充协议应属无效合同。
根据无效合同的处理原则，因无效合同而取得的财产应相互返还。现惠民公司商场分公司要求李益谋返还涉案物业的诉求合理合法，予以支持。由于李益谋对涉案物业进行了装修，经原审法院释明后，李益谋确认暂不向惠民公司商场分公司主张装修损失，故本案对李益谋的装修损失不作处理。对于其他损失，李益谋明确另案主张，属当事人处分自身权利，予以准许。但当事人在涉案物业交收时应对该装修问题予以协商并及时保全财产的价值状况，以避免过后证据灭失造成的损失。
虽然租赁合同无效，但李益谋实际占用涉案房屋，应支付其占有房屋期间的房屋使用费及物业管理费。由于李益谋未有提交证据证实其自2013年8月1日后向惠民公司商场分公司缴纳过涉案物业的房屋使用费及物业管理费，故惠民公司商场分公司要求李益谋支付自2013年8月1日至返还涉案物业之日止的房屋使用费及物业管理费的标准均合理合法，予以支持。关于房屋使用费及物业管理费的计付标准，可参照《租赁合同》的相关约定支付，即2012年10月15日至2014年10月14日，月租金按照20元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2014年10月15日至2016年10月14日，月租金按照22元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2016年10月15日至2021年10月14日，月租金按照24元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2021年10月15日至2024年10月14日，月租金按照26元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2024年10月15日至2025年10月30日，月租金按照30元／平方米，物业管理费5元／月·平方米。
关于惠民公司商场分公司要求李益谋支付中央空调费的诉请，虽然租赁合同的及补充协议无效，但关于双方约定的中央空调费的计算方式是双方的真实意思表示，应当参照适用。但惠民公司商场分公司自行变更了中央空调费的计算标准，即按8元／平方米计算，未有证据显示其将变更之后的单价及计算方式告知过李益谋，而李益谋对此亦提出异议。故惠民公司商场分公司要求李益谋按照其主张的8元／平方米计付中央空调费没有理据，不予采纳。由于惠民公司商场分公司并未举证证实按照补充协议约定之中央空调费的金额，故惠民公司商场分公司就相应诉求的举证不足，不予支持。
关于惠民公司商场分公司要求李益谋支付损失的诉请，由于对于合同的无效，惠民公司商场分公司、李益谋均有过错，即惠民公司商场分公司将不具有合法规划报建手续的物业出租、李益谋在承租涉案物业时未尽到谨慎审查的义务，故因合同无效产生的损失应各自承担。惠民公司商场分公司主张的损失应由惠民公司商场分公司自行承担。现惠民公司商场分公司要求李益谋按照违约金的标准计付损失的理据不足，不予支持。
另关于李益谋向原审法院申请调取涉案物业所在建筑六楼中庭扶手电梯是否报建，是否取得消防验收批文的申请。由于现涉案《租赁合同》无效，对于合同的违约情形不再作审查，而李益谋亦已取得了涉案物业的《营业执照》，故该调查取证不影响本案主要事实的查明，相应申请，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2013年8月20日作出判决：一、判决生效之日起十日内，李益谋将位于广州市西槎路96号惠民百货商业广场六楼A区铺位（柜位）返还广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司管业。二、判决生效之日起十日内，李益谋支付广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司自2013年8月1日起至返还判决第一项所涉铺位之日止的房屋使用费及物业管理费（2013年8月1日至2014年10月14日，月租金按照20元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2014年10月15日至2016年10月14日，月租金按照22元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2016年10月15日至2021年10月14日，月租金按照24元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2021年10月15日至2024年10月14日，月租金按照26元／平方米，物业管理费5元／月·平方米；2024年10月15日至2025年10月30日，月租金按照30元／平方米，物业管理费5元／月·平方米，2025年10月30日之后的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段私房商业用房租金标准，物业管理费5元／月·平方米）。三、驳回广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司其他的诉讼请求。案件受理费8548元，由广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司负担1548元；由李益谋负担7000元。
判后，上诉人李益谋不服原判，向本院上诉称：一、原审法院适用法律条文判定讼争，并未综合考虑到影响合同效力判定的其他重大情节。首先，根据白云区人民政府工作会纪（2011）58号区政府工作会议纪要可知，涉案房产所属商场-
惠民商业广场（下称“惠民广场”）为白云区政府扶持的重点经济项目，惠民广场相关建设工程规划许可证、权属证明不是不能办理，只是惠民广场权属人怠于办理。根据白云区国土房管分局在惠民广场未取得相关权属证明的情况下仍同意办理广州市燕怡物业管理有限公司与广州市惠民百货有限公司签订关于惠民广场租赁事宜的《广州市房屋租赁合同》的备案登记手续的行为以及广州市公安消防局出具建筑工程消防验收意见书可推断，相关政府部门是容许任何第三人承租惠民广场。其次，惠民广场建筑面积10000平方米，租户约有38户。倘若法院最终认定租赁合同无效，必然影响到其他租户的合同效力。再次，惠民公司商场分公司在诉争中主动要求确认合同无效的目的是为了解除李益谋与惠民公司商场分公司之间的租赁合同，以逃避合同义务。最后，李益谋承租涉案房屋用于经营健身、美容服务，如李益谋无法继续经营将导致李益谋向客户赔付高额的违约金，扩大损失。二、基于公平以及利益最大化的考虑，法院应当判定双方继续履行合同，驳回惠民公司商场分公司的诉讼请求。首先，本案讼争是因相关人员擅自改建惠民工程以致李益谋承租的经营场所无法通过消防审批手续影响李益谋办理相关经营证照，李益谋为维护自身权益行使抗辩权暂不支付租金的原因引起。其次，关于中央空调费的问题。因惠民公司商场分公司未经李益谋的同意擅自变更了空调费用的收费标准，以致双方对应缴金额产生较大的分歧。但是，截至2013年7月，李益谋已经预付126000元空调费用，不存在惠民公司商场分公司所称欠费情况。同时，李益谋同意在以后履行合同过程中按照合同约定标准支付空调费用。最后，关于租金以及其他违约金的问题。虽经过李益谋多方努力，涉案物业的工商证照已申领。但惠民公司商场分公司怠于协助以及配合李益谋办理证照的事实是不可否认的，且现在涉案房产的消防审批亦尚未通过，李益谋仍存在经营隐患。惠民公司商场分公司所称的违约金以及其他赔偿的支付请求没有合法依据。三、即便合同最终确认无效的，导致合同无效的过错应全部归责于惠民公司商场分公司。李益谋签订合同时，多家知名商家已入驻，在一般情理上看，李益谋有理由确信其承租涉案房产的行为是有效、合法的。李益谋在签订租赁合同前已审查了惠民公司商场分公司出具的用以证明惠民公司商场分公司有权出租涉案房产的备案租赁合同。作为一个并不具有法律专业知识且作为第三顺序承租人的李益谋，其在签订合同时已尽到应尽的审慎义务。四、一审判决租赁合同无效，不等同于《广州市惠民商业广场租赁合同书》的全部无效。合同中事实上存在两个法律关系，一是李益谋与惠民公司商场分公司之间的租赁合同关系；另一个是李益谋与惠民公司商场分公司之间的担保合同关系。如法院最终认定李益谋与惠民公司商场分公司之间的租赁合同无效的，该认定不应当影响合同书当中如第四条第一款第八项“除不可抗力外，甲方保证乙方的合法租赁权。在三年内，如因征地拆迁、建筑拆除等原因致使乙方无法继续租赁，甲方双倍赔偿乙方在此期间的投资、装修等费用”等应属于担保合同的条款。五、一审判决租赁合同无效，一审法院确认的房屋占用费的标准有失公平。租赁合同的租金金额是李益谋在基于该物业能正常用于商业用途的情况下确认的，本案中，因惠民公司商场分公司已完全停止向涉案物业提供水、电供应服务，李益谋也无法正常开展经营业务，诉争房产现在仅是作为仓库用途，用于存储李益谋的营业设备。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，使用费支付的参照标准仅限于合同约定的租金。然而，本案中原审法院的使用费标准却扩大为租金以及物业管理费，有悖于法律规定。同时，既然认定合同无效的，那么租赁合同相关的租金以及物业管理费条款应当自始无效，惠民公司商场分公司应将已交付的物业管理费返还给李益谋。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回惠民公司商场分公司的诉讼请求，判决双方继续履行合同；3、一、二审诉讼费用由惠民公司商场分公司负担。
被上诉人惠民公司商场分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判，驳回上诉人李益谋的上诉。
经审理查明，李益谋、惠民公司商场分公司对于原审法院查明事实无异议，本院予以确认。
另查明：《租赁合同》第四条第一款第（八）项约定：“除不可抗力外，甲方保证乙方的合法租赁权。在三年内，如因征地拆迁、建筑拆除等原因致使乙方无法继续租赁，甲方双倍赔偿乙方在此期间的投资、装修等费用”。
本院认为：李益谋与惠民公司商场分公司签订了《租赁合同》，惠民公司商场分公司将涉案房屋交付给李益谋使用，双方的租赁合同关系成立。由于涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的《租赁合同》无效依据充分。至于李益谋认为涉案房屋所在的惠民广场经相关部门同意使用并经备案，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，李益谋以此认为合同有效没有法律依据，本院不予认定。对于合同无效，惠民公司商场分公司明知租赁物未办理合法报批手续而出租，而李益谋不予审查租赁物的权属状况，未尽审慎审查义务，双方对于合同无效均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，原审法院判决李益谋返还涉案房屋符合合同无效后返还的处理原则。李益谋与惠民公司商场分公司为租赁合同关系，《租赁合同》第四条第一款第（八）项的内容是惠民公司商场分公司作为出租人向承租人所作的有关出现征地、拆迁事宜时应予赔偿的承诺，并不符合担保的法律性质，李益谋认为双方另形成担保合同关系本院不予认定。李益谋签订租赁合同后，实际使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审法院按照合同约定的租金标准，判决李益谋承担相应的房屋使用费符合上述规定。至于物业管理费的问题，物业管理费也是双方在合同中约定由李益谋支付的费用，原审法院判决李益谋按照合同约定的标准支付物业管理费并无不当。李益谋另主张惠民公司商场分公司有停水停电的行为，对此李益谋未举证证实，本院不予采信。上诉人李益谋的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由李益谋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 闫 娜