深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法观民初字第1006号
原告（反诉被告）深圳市鹏润机电设备有限公司。
法定代表人林锡，总经理。
委托代理人黄凯，广东君言律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司。
法定代表人黄建国，经理。
委托代理人陈忠川，江苏维世德（深圳）律师事务所律师。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨烘独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄凯、被告委托代理人陈忠川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月15日，原告同被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将深圳市宝安区大浪街道同胜社区谭罗村金龙路南江工业园2栋厂房第一层A分隔体470平方米厂房分租给被告作为仓库使用，租赁期限从2012年5月18日至2015年3月8日，每月租金为人民币12220元，被告应于每月10日前支付当月房租，逾期支付租金，按逾期未付总额的3‰计算至实际支付日止，拖欠租金达一个月以上及逾期支付租金各项费用累计达人民币18000元以上，原告有权单方解除合同、收回租赁房产，没收履约保证金，要求被告支付租金、水电费、税费、滞纳金等款项，并赔偿因此造成的其他损失。合同签订后，原告方依约履行合同，而被告自2013年2月起至今，已拖欠原告两个月租金共计人民币24440元，经原告多次催要未付，2013年3月30日原告发现被告已全部悄然搬离。综上，被告未按合同约定时间支付租金达一个月以上，其行为严重损害了原告的合法权益，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方之间的《厂房租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金24440元及逾期滞纳金5217元（数额暂计至2013年5月6日，具体以被告实际履行产生的数额为准）；3、被告向原告支付利息，直至上述款项还清之日止（利息按银行同期贷款利率从2013年3月10日起暂计至2013年5月6日为6384元）；4、原告没收被告履约保证金24440元；5、被告赔偿原告损失66550元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、关于双方的租赁合同，被告已在2月份提出解除，并于3月份根据合同约定移交了租赁房屋；2、被告已支付了2013年2月份房租，3月份双方已解除了租赁关系，被告并没有拖欠原告租金24440元，也不存在滞纳金及利息，因此原告的第二、三项请求是没有事实和法律依据。3、原告没有权利没收被告的押金24440元；4、原告提出了所谓损失66550元，不知从何而来，而且与被告无关。综上请求法庭驳回原告的诉请。
被告反诉称，2012年5月15日，被告与原告签订了《厂房租赁合同》，租期至2015年3月8日。在使用过程中，被告了解到该厂房并非原告所有，原告无权出租该厂房，而且该厂房也未取得建设项目工程规划许可证，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《厂房租赁合同》应无效，被告于2013年2月25日向原告提出终止合同，但原告一直不予理会，也不退还押金，故向本院提起反诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告2012年5月15日签订的《厂房租赁合同》无效；2、反诉被告退还反诉原告押金24440元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，双方签订的租赁合同合法有效，根据合同法第224的规定，本案康小红是涉案房屋合法出租人，原告将本案房屋转租给被告是获得了康小红的准许。被告未按合同约定支付租金达一个月以上，根据租赁合同约定，原告有权单方解除合同并没收押金。
经审理查明，原告与被告于2012年5月15日签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区大浪街道同胜社区谭罗村金龙路南江工业园2#厂房第一层A分隔体470平方米厂房分租给被告作为仓库使用，租赁期限为2012年5月18日起至2015年3月8日止，租金自2012年5月18日开始计算，按每月每平方米建筑面积租金26元，月租金为12220元；第一年租金不变，第二年起递增10%；被告应在签订合同日向原告支付相当于厂房两个月的租金金额为履约保证金，即24440元，租金应预付一个月即12220元，在签订本合同时与租赁保证金一同支付；被告每月租金支付日期在支付月10日前向原告支付当月的租金；履约保证金于本租赁合同期限届满或经双方协商一致时，在被告无违约情况、付清所有款项、无违法事实的情况下，原告可于一个月内将履约保证金无息退还给被告；如被告逾期未足额支付原告租金及其他因租赁本合同厂房相关的费用，则原告有权向被告收取滞纳金，滞纳金金额按逾期未付总额的每日千分之三计算，从款项到期之日起计至实际支付日止。被告有下列情形之一，原告有权单方提出解除合同，收回租赁房产，没收履约保证金，要求被告立即结清全部租金、水电费、税费、滞纳金等款项，并赔偿因此所造成的其他经济损失，被告由此所造成的一切经济损失（包括但不限于被告的装修损失及其他投资损失）由被告自行承担：1、被告逾期支付租金或其他与履行本合同有关的应向原告支付的费用达一个月以上；2、被告逾期支付租金及各项费用累计达人民币18000元以上；3、被告未经原告同意擅自改变出租房屋用途的……；被告在租期届满后（双方未达成续租协议）或提前解除合同时，须在20日内迁出其在房屋中的货物、产品、家私或器具设施等物件，将钥匙交给原告并办理有关退房手续，租期届满或提前解除合同后二十日内如上述约定的物件仍存留在房屋中时，视为被告放弃遗留物件之所有权，原告有权强行对租赁房屋内的所有物品进行清理，原告不负保管责任，清理费由被告承担。
被告于2013年3月10日搬离租赁房屋，实际缴纳租金至2013年2月23日止。
另查明，上述涉案房屋的所有权人为黄爱华，产权所有证号为深房地字××号，并已抵押给华夏银行股份有限公司深圳分行。黄爱华于2009年12月5日委托康小红，全权代理处分位于深圳市宝安区大浪街道同胜居委会潭罗金龙路南江工业园（深房地字××号，宗地号A839-0247）的房产，代理权限包括：1、办理出租上述房产，向有关部门申请租赁许可证及备案，签订房产出租合同并收取租金及水电费等相关费用，处理与租户之间的矛盾纠纷；2、有关以康小红的名义对外出租，并有权作为出租人与承租人直接签订租赁合同并履行；3、确认康小红有权收取承租人交纳的房屋租金及其他费用，在承租人租赁合同有效期内，若承租人发生拖欠房屋或其他违约行为，由康小红负责催收……原告与康小红于2009年3月16日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定康小红将位于深圳市宝安区大浪街道同胜社区潭罗居委会金龙路深南工业园2#厂房1楼A分隔体出租给原告使用，租赁房屋建筑面积共计1125平方米，建筑物总层数为4；租赁期限自2009年3月16日起至2015年3月8日止；租赁房屋用途为厂房。后原告与康小红于2010年3月4日签订《﹤房屋租赁合同书﹥之补充协议》，约定原告在租赁期间可将所租赁房屋全部或部分转租予他人，并无需经过康小红同意，但转租期限不得超过合同约定之租赁期限。
再查明，原告于2013年3月15日委托深圳市永燊投资有限公司代理出租宝安区大浪街道同胜社区潭罗居委会金龙路深南工业园2#厂房1楼A分隔体600平方米及1#宿舍楼5楼504室50平方米的房屋，经深圳市永燊投资有限公司介绍的客户成功承租上述物业后，原告需支付1.5个月租金或者成交总价的50%作为佣金。后深圳市永燊投资有限公司促成原告与深圳市驰龙广告有限公司的房屋租赁合同，厂房租金为23元／平方米，宿舍租金为16元／平方米，每月租金为14600元。原告为此支付21900元中介费给深圳市永燊投资有限公司。
以上事实，有房屋租赁合同书、收据、商事主体登记信息、证明书、产权证明书、委托书等证据以及庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋已取得《房地产证》，原告与被告签订的《厂房租赁合同》依法应认定有效。被告已于2013年3月10日搬离涉案房屋，虽然被告主张其以通过电子邮件的方式通知原告解除租赁合同，但并未征得原告同意，系单方提前解除合同，被告的违约行为致使合同目的不能实现，合同继续存在已失去意义，原告请求解除双方的《厂房租赁合同》，本院予以支持。
关于原告请求租金的问题，根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条第3款的约定：“被告每月租金支付日期在支付月10日前向原告支付当月的租金”，被告每月支付的租金应为当月租金，而从被告出具的收据显示被告于2013年2月25日支付2012年12月17日至2012年2月23日的水电费及2月份租金共计12824元，故本院认可被告已经支付2月份租金。至于3月份租金，被告已于2013年3月10日搬离，根据原、被告租金起算日期，被告应支付2013年2月18日至2013年3月10日止的租金，按比例核算，被告应支付的租金为9270.34元。
关于滞纳金问题，原被告约定的滞纳金实际为违约金，被告主张违约金约定过高，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）；超出此限度的，超出部分的利息不予保护。原、被告双方约定滞纳金金额按逾期未付总额的每日千分之三计算明显过高，本院不予支持。根据双方在合同中约定的租金交付日期，被告应支付的违约金自2013年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付。
关于利息问题，违约责任的承担原则是以补偿性为主、以惩罚性为辅，一般情况下，违约金的约定是远远高于利息，以所约定的违约金已经完全能够弥补另一方损失的前提下，再主张利息损失，加大了违约方所要承担的责任，显失公平。本案中，原、被告双方约定的违约金高于中国人民银行同期同类贷款利率，被告应支付的违约金已经完全能够弥补原告由此产生的利息损失，故原告的利息请求，本院不予支持。
关于履约保证金的问题，双方在合同第十一条第一款和第一项约定，被告逾期支付租金或其他与履行本合同有关的应向原告支付的费用达一个月以上，被告逾期支付租金及各项费用累计达人民币18000元以上，原告有权没收履约保证金。但被告逾期支付的租金不足一个月，逾期支付的租金及其他费用累计金额也未达到18000元，且双方在合同中未约定单方提前解除合同的违约责任，原告请求没收被告的履约保证金24440元没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告损失的问题，原告主张的费用为房屋中介费、2013年4月份租金及租金差价的总额。被告单方提前解除合同已构成违约，原告因此造成的损失，被告应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2013年4月份的租金属于双方继续履行合同后可以获得的利益，原告请求被告赔偿该月份的租金12220元，本院予以支持。至于房屋中介费、租金差价，原、被告并没在合同中约定单方提前解除合同的相关违约责任，原告请求房屋中介费21900元及租金差价32430元没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司与被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司之间的《厂房租赁合同》；
二、被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司租金9270.34元；
三、被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司违约金（自2013年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至本判决生效确定的给付之日止）；
四、被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司损失合计12220元；
五、原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司返还被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司支付的履约保证金24440元；
六、驳回原告（反诉被告）深圳鹏润机电设备有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）深圳市奇力模具有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1420元，由原告承担1156元，被告承担274元；反诉费411元，由原告承担206元，被告承担205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 杨 烘
二〇一三年八月十日
书 记 员 黄红杰（兼）
书 记 员 陈 彦 妃
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。