广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1677号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲金都股份有限公司，住所地：广东省珠海市香洲紫荆路357号1栋201。
法定代表人：武晓飞，总经理。
委托诉讼代理人：高洁，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼升佩，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：李杰力，男，汉族，1953年10月20日出生，住广东省珠海市香洲区，
上诉人珠海市香洲金都股份有限公司（以下简称金都公司）因与被上诉人李杰力返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金都公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持金都公司的一审诉讼请求，即：（一）判令李杰力立即腾退房屋，并向金都公司返还珠海市香洲区××路××号2单元704房（按市场价16500元×87平方米估算约1435500元）；（二）李杰力按珠海市公共租赁住房市场租金标准支付场地占用费至腾退之日止（按每月每平方米27元计，每月场地占用费27×87为2349元，从2017年2月1日起暂计至2017年12月1日为28188元）;（三）李杰力承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院未对双方之间的房屋租赁合同的性质进行确认，对合同已经解除的事实未予认定，导致法律适用不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”金都公司与李杰力于2006年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定李杰力向金都公司租赁兴业路397号704房，房屋面积87平方米，租赁期自2006年9月1日至2007年9月1日。从2007年9月1日起至2017年7月24日期间，双方并没有对租赁合同的租期进行任何约定，租金继续按照原来的《房屋租赁合同》的金额收取，因此双方的房屋租赁合同，应当属于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。金都公司在2016年11月29日要求李杰力将房屋及房屋出租所得返还，金都公司提出于2017年7月14日向李杰力出具了律师函，要求解除合同，李杰力也确认收到律师函并回函。因此，金都公司已经在解除合同前的合理期间内通知了承租方，从李杰力收到律师函之日起，双方之间的房屋租赁合同应当已经解除；而且李杰力也认为合同早已经解除了。但是一审判决完全忽视了这一重要事实，认定金都公司与李杰力之间仍然存在租赁合同关系。二、租赁合同解除后，李杰力应当及时返还房屋。李杰力在租赁合同解除后应当及时返还房屋给金都公司，但李杰力拒不返还，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，在不定期租赁合同项下，出租方提出解除租赁合同的应当视为租赁期间届满，李杰力应当返还租赁物。三、一审判决认为金都公司应当按照每月105元的租金标准，继续按月收取，没有事实和法律依据。首先，李杰力不符合租住福利性住房的条件。李杰力因为有私房不能参加房改，旧城区改造李杰力私房拆除获得补偿约200平方米面积的住房，李杰力不属于住房困难户。李杰力退休后在社保和金都公司取得养老金，2015年和2016年每月收入社保养老金和补偿养老金约6700元。李杰力也不属于生活困难户。其次，涉案房屋并不是分配给李杰力的福利性住房，也无理由按照所谓福利性租房的租金标准执行。由于在办理涉案房屋房改的过程中，李杰力被香洲区房改办认为李杰力自身有私房的原因不符合房改政策的要求，不予房改。根据李杰力提供的《珠海市香洲金都股份有限公司董事会决议》中，李杰力从1995年起入住涉案房屋，因为李杰力不符合房改政策，未能参加房改，所以于2004年的11月退出该房。2006年9月1日金都公司重新与李杰力签订《房屋租赁合同》，因此，涉案房屋并不是分配给李杰力的福利性住房，也无理由按照所谓福利性租房的租金标准执行，况且所谓福利性住房租金并无统一标准。再次，如果按照每月105元的租金标准出租86平方米的房屋给李杰力违反了国有资产管理的规定。李杰力因擅自将租赁合同原件拿走，不承认双方的租赁关系，但却又按照105元标准交纳租金，因此，金都公司多次要求李杰力提供相关按105元标准交租的证据，但李杰力一直未能提供。根据珠海市国有资产管理委员会《关于规范珠海市市属国有企业资产出租管理的指导意见》[珠国资（2013）362号]和香洲区国有资产管理机构香洲三业控股有限公司《珠海市香洲三业控股有限公司物业管理办法》[珠香三控(2016)7号]文件规定，金都公司出租物业必须经国资管理部门认可机构进行租金评估，租金不得低于评估价格。一审判决认为金都公司应当依据每月105元的租金标准继续将房屋出租给李杰力根本没有任何事实和法律依据，也不合理，严重损害了金都公司的权益，给国有资产造成重大损失。综上所述，金都公司和李杰力之间不存在出租福利性住房的关系，且双方的租赁关系早已解除，李杰力继续占有金都公司的房屋没有法定理由，应当返还房屋给金都公司并按照按珠海市公共租赁住房市场租金标准支付场地占用费至腾退之日止（按每月每平方米27元计，每月场地占用费27×87为2349元）。
被上诉人李杰力答辩称：一、1995年金都公司按当时的住房实物分配制度，将包括涉案房屋在内的六套房屋分配给包括李杰力在内的六位员工出资装修居住。1998年，李杰力和未参加房改购房的员工一起向金都公司提交房改申请。2008年，经李杰力多次向金都公司查询房改申请的批复情况，金都公司隐瞒其圈子内员工的房改申请经审批购买福利房的情况，并向李杰力出具了《关于李杰力再次要求按国家房改政策申购现在住房的报告问题的答复》，2016年，金都公司出具《关于李杰力先生来函的复函》，证明房屋租赁合同不存在或已解除，从1995年起金都公司对李杰力居住的福利房一直按每月105元收房租，因此，李杰力无需与金都公司签订房屋租赁合同，如有原件也是欺骗情况下签的。假如金都公司能提供市房改办对李杰力房改申请作出不符合房改条件的审批决定，同时能提供房屋用途合同原件，也因该合同第四条第3款约定的条件未妥善解决，按约定该合同应继续履行。二、经查阅《珠海市深化城镇住房制度改革实施细则》，李杰力发现金都公司出具的答复里说的“按相关操作程序”，“亦送区房改办审查”的内容，违反了《实施细则》售房操作程序的规定，因此，金都公司的回复是欺骗李杰力的。金都公司故意不按《实施细则》的规定履行为李杰力办理房改计价和签订房改合同的职责，使李杰力的房改申请缺少资料，造成李杰力的房改申请不能由区房管所上报市房改办审批的严重后果，因此金都公司对期渎职行为，承担对李杰力居住的福利房按当时房改价向李杰力出售的责任。
金都公司向一审法院起诉请求：一、判令李杰力立即腾退房屋，并向金都公司返还珠海市香洲区××路××号2单元704房（按市场价16500元×87平方米估算约1435500元）；二、李杰力按珠海市公共租赁住房市场租金标准支付场地占用费至腾退之日止（按每月每平方米27元计，每月场地占用费27×87为2349元，从2017年2月1日起暂计至2017年12月1日为28188元）;三、李杰力承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：1993年7月1日，金都公司与珠海市香洲区房产管理所签订《代建标准房协议书》，由该所为金都公司单位职工建设住宅6套，该批房屋位于香洲区××路××号。房屋建成投产后，金都公司于1995年初分配给包括李杰力在内的6位职工家庭居住，每位职工每月向单位支付福利性租金105元。其中李杰力居住的房屋为兴业路397号2单元704房。
1998年，上述房屋申请参加房改。珠海市香洲区房产管理所与香洲区房改办以李杰力有私房，不符合房改政策要求为由，不受理李杰力的房改申请。此后，李杰力继续居住使用上述房屋，金都公司每月在李杰力工资扣除租金105元，至2013年李杰力退休。后金都公司在李杰力补充养老金中扣缴每月租金105元。至2016年8月，金都公司停止向李杰力支付补充养老金，故无法在补充养老金中扣缴租金，李杰力也没有通过其他方式支付租金。2016年11月，因李杰力行动不便，将该房以每月1600元向他人出租，2017年3月李杰力将房屋收回，继续由其本人居住使用。现金都公司以李杰力欠付租金并出租他人为由，要求李杰力腾退房屋并赔偿房屋占用费。
一审法院认为，金都公司将福利性住房分配给李杰力居住使用，收取每月105元租金，双方形成房屋租赁合同关系。双方形成的租赁合同关系目的是解决单位职工住房困难，具备公房租赁的福利性，时间从1995年至今一直由李杰力使用，具有持续性。金都公司称租赁合同已逾期，没有提供相应的证据证实，一审法院不予采纳，应认定双方的租赁合同关系至今仍然延续。李杰力的应付租金，一直以来在金都公司应发的工资或补充养老金中直接扣缴，至2016年8月因金都公司停发补充养老金，与金都公司就该问题发生争议，租金的缴纳才中止。在李杰力欠付租金期间，金都公司并无采取积极措施向李杰力追缴，也没有以适当的方式告知李杰力支付租金的方式与途径，导致李杰力未能及时支付租金。因此李杰力欠付租金，具有客观上不能支付的原因。李杰力在庭审中表示可以立即补交欠付租金，可见其并无拖欠租金之故意。另，李杰力短暂转租的行为，经金都公司警示后已终止。李杰力欠租及转租行为，并非严重的违约行为，不足以证明李杰力不再履行租赁合同义务。金都公司以此要求解除双方长期存在的租赁合同关系，理据不充分，一审法院不予支持。金都公司自2016年8月起欠付租金，应按每月105元的租金标准，一次性支付自2016年8月至判决生效之日的租金，此后租金依约按月支付。金都公司要求李杰力按公租房市场租金标准支付2017年2月1日起至2017年12月1日的占用费，没有事实根据。一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、李杰力于判决生效之日起十日内向金都公司支付自2016年8月至本判决生效之日止的租金，此后租金按月支付（按每月105元计付）；二、驳回金都公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5630元，由金都公司负担5580元，李杰力负担50元。
二审期间，金都公司提交了新证据，李杰力未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，金都公司将涉案房屋分配给李杰力居住，每月收取租金105元，双方成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，金都公司作为出租人，有权依照上述法律规定随时解除合同，但应当给承租人李杰力腾退房屋的合理期限，本院酌定为三个月。至于租金标准，金都公司要求以珠海市公共租赁住房市场租金标准收取，与双方约定的租金标准不符，没有事实根据，本院不予支持。一审法院确定每月105元租金标准适用法律正确，但因金都公司解除了合同，李杰力应支付房租至其腾退房屋之日止。本院对一审判决予以改判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初108号民事判决；
二、李杰力于本判决生效之日起三个月内向珠海市香洲金都股份有限公司返还珠海市香洲区兴业路397号2单元704房，并向珠海市香洲金都股份有限公司支付自2016年8月起到实际腾退房屋之日止的租金（每月105元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5630元，由珠海市香洲金都股份有限公司负担5580元，李杰力负担50元。二审案件受理费11260元，由珠海市香洲金都股份有限公司负担11160元，李杰力负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年八月二十七日
书记员 陈瑞祥