广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1844号
原告：曾飞燕，女，汉族，1975年7月13日出生，住广东省广州市天河区。
委托代理人：史泽锐，系广东金联律师事务所律师。
委托代理人：杜基伟，系广东金联律师事务所律师。
被告：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码：91440605231830765J。
法定代表人：江浩祥。
委托代理人：游钻妍，系广东楉泓律师事务所律师。
上列原、被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史泽锐、被告的委托代理人游钻妍到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解一个月但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，原告之配偶黄仕高于2007年8月26日与被告签订《商品房订购协议》，协议约定被告向黄仕高出售位于佛山市南海区黄岐北村大道名雅花园91座8楼01单元，价格为470000元。双方同时签订一份《告知书》，被告确认其在180个工作日内为黄仕高办理合同登记备案手续及确权手续，保证黄仕高取得一手商品房产权证书，并约定了若未能如期办理，将视为被告违约，由被告承担违约责任。认购协议签订后，黄仕高按约定付清了所有房款，履行了所有义务。但由于被告原因，被告一直未能签订商品房买卖合同及办理产权登记手续，为此，黄仕高多次催促。2011年3月29日，经被告同意，黄仕高将购买位于佛山市南海区黄岐北村大道名雅花园91座8楼01单元房产一事的相关权益转让给原告，被告在认购协议上进行了确认同意。之后，原告多次催促被告签订商品房买卖合同及办理产权登记手续，被告直至2013年7月25日向原告出具《答复函》，承诺于2013年12月31日前办理所有相关手续。之后，被告一直拖延，至2015年3月10日，原、被告双方才签订了《商品房买卖合同》，但至今被告仍然未向产权登记机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料。为此，请求判令：1.被告协助办理双方签订的《商品房买卖合同》的备案手续及协助原告办理产权登记手续；2.被告向原告支付违约金（以470000元为本金自2008年4月1日起至被告为原告办理权属登记手续之日止按日万分之三计算，暂计至2015年12月4日为265713.24元）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告因办理权属登记需要被告提供且被告能够提供的资料均可协助提交办理。二、原告现在无法办理权属登记的主要原因是讼争房屋存在抵押登记及预查封手续。被告在2013年年底已经向信用社归还所有贷款，信用社应当为讼争房屋办理及案外车位办理解押手续，但因信用社的原因至今未办理，导致讼争房屋无法办理权属登记。另外讼争房屋被案外第三人向佛山市中级人民法院申请预查封，原告可向佛山市中级人民法院提出查封异议，申请解除预查封，才能办理权属登记。三、原告要求的违约金过高，且计算方式有误。根据原告提供的证据材料显示，原、被告双方在2007年8月至2015年3月期间，就讼争房屋的相关事宜一直在协商处理，在2015年3月10日双方就讼争房屋的相关事宜达成一致意见并签订了《商品房买卖合同》，对房屋基本情况、交付房屋的时间，产权登记的事宜及违约责任重新进行了具体的约定，因此《商品房买卖合同》生效后，之前的相关约定亦已失效，双方按照新约定执行，因此在2015年3月10日前不应当计算违约金。退一步说，即使被告需要承担违约责任，被告认为违约金应当从签订该合同之日起60日后才开始计算。同时，双方在《商品房买卖合同》中并没有约定违约金的金额或者计算方法，因此被告认为应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证、被告工商公示信息复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.[商品房]定购协议原件1份；
3.商品房买卖合同原件1份；
4.黄仕高身份证复印件1份。
证据2-4，用以证明原、被告的买卖合同关系，被告确认同意黄仕高将相关权益转让给原告。
5.广东省佛山市企事业单位预收款凭证原件2份；
6.税收缴款书复印件1份；
7.广东省地方税收通用发票复印件1份。
证据5-7，用以证明原告已履行合同义务。
8.转让书原件1份，用以证明原告从黄仕高处受让相关权益。
9.告知书原件1份，用以证明被告承诺办理产权登记手续的时间和违约责任。
10.答复函复印件1份，用以证明被告再次承诺办理产权登记手续的时间。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2-8真实性无异议，关联性有异议，原被告在2015年3月10日就讼争房屋买卖等相关事宜达成一致意见，重新签订了商品房买卖合同，原告在2015年3月13日付清最后一笔购房款。因此被告认为即使需要承担违约责任，违约金也应当从签订该合同之日起60日后才开始计算。同时，双方在该合同中并没有明确约定违约金的金额或计算方法，因此被告认为应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对证据9真实性没有异议，对证据10真实性有异议，因为被告公司内部人员更替，相关资料无法查找，对其真实性无法确认；对证据9、10关联性有异议，即使告知书和答复函是真实，但双方知悉诉争房屋未能按照告知书及答复函的内容履行，因此在2015年3月10日就该讼争房屋买卖等相关事宜又重新进行约定，因此之前的约定因新的买卖合同签订而失效。
诉讼中，被告举证如下：
1.佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明复印件1份，用以证明讼争房屋办理抵押登记，抵押权人为佛山市南海区黄岐农村信用合作社；讼争房屋在2015年5月18日被佛山市中级人民法院预查封。
2.进账单复印件2份；
3.关于确认已归还贷款2300万元及应解除车库抵押手续的情况说明复印件1份。
证据2、3，用以证明被告已经向信用社归还贷款，但信用社未能协助被告办理解押的相关事宜，导致该涉讼房屋暂时未能办理权属登记。
4.房地产他项权证存根复印件1份。
5.房地产权证（粤房地证字第××）复印件1份。
6.保证担保借款合同（农信保借字[万帮]第200602号）复印件1份。
7.抵押合同（农信万帮抵字第200601号）复印件1份。
8.房地产抵押物清单复印件1份。
经质证，原告对被告出示的证据1真实性无异议，但认为涉讼房屋被查封为被告责任，不构成反驳原告诉请的理由，且被告在与原告签订合同过程中一直隐瞒相关事实。对证据2有异议，没有原件予以核对。对证据3有异议，无法证明该证据与涉讼房屋存在何种关联。对证据4-8有异议，已过举证期限。原告对涉案房产进行抵押是不知情的，被告从来未告知原告。且被告也于2013年7月25日向原告出具《答复函》，承诺于2013年12月31日前办理过户等相关手续。2015年3月10日，被告与原告签订的《商品房买卖合同》中也约定交付后60日内（在签订合同前已交付）办理产权手续。该证据不能免除被告的违约责任。
经审核，原告出示的证据1-9及被告出示的证据1，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据10未能提供原件核对，且相对方不认可，本院对其真实性不予确认。被告出示的证据2、3均为复印件，未能提供原件核对，且与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告出示的证据4-8，证据间可相互印证，原告虽有异议未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝涛湾91座801房（粤房地证字第××号），登记权属人为被告，登记日期为2004年4月9日。
2006年11月8日，被告与佛山市南海区黄岐农村信用合作社签订一份《保证担保借款合同》，约定被告向上述信用社借款144194000元，借款期限自2006年11月8日起至2009年11月7日止。佛山市融汇泰富担保有限公司、佛山市南海区万诚创展投资有限公司作为该借款的连带保证人。
同年12月31日，被告与佛山市南海区黄岐农村信用合作社签订一份《抵押合同》，约定将涉讼房屋及佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝涛湾86座805房、涉讼房屋及91座802、89座801房、83-91座首层车库抵押给佛山市南海区黄岐农村信用合作社，作为上述借款合同项下的借款之担保，并于2007年1月9日办理了抵押登记，登记字号为南房地押0703-00005，抵押权人为佛山市南海区黄岐农村信用合作社。
2007年8月26日，被告与案外人黄仕高签订了《[商品房]定购协议》，约定被告向黄仕高出售涉讼房屋，价格为470000元。定金10000元须于签署定购协议时付清，第一期楼款131000须于2007年9月2日前付清；按揭款329000元须办理按揭手续。同日，黄仕高向被告交纳定金10000元。
同日，被告与黄仕高签订一份《告知书》，被告告知黄仕高黄仕高所购买的房屋，被告在当时有部分房产划拨给工程建设单位，被告为解决此事已全部收回，进行销售。为理顺相关手续，需要180个工作日才能完成，在签订《[商品房]定购协议》时，被告立即办理此项手续，并承诺在180日内办理购房合同登记备案手续和确权到买方名下手续，并保证办理的是一手楼商品房的产权证书。若被告在180个工作日，未能为买方办理合同登记备案手续，导致买方不能办理领取房产证书手续时，视为被告违约，并承担违约责任。黄仕高有权解除签订的购房合同，退回房屋。被告在收到退房，十日内，全部退回已交的全部房款，并按已付房价款的5%标准向黄仕高支付违约金。
2007年9月1日，黄仕高向被告支付购房款131000元。
2011年3月29日，案外人黄仕高将涉讼房屋的所有权益转让给原告，并表示以后相关的商品房购买合同，房产证办理等相关法律程序均由原告与被告办理。被告知悉该转让行为。
2015年3月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉讼房屋，总价款为470000元，原告于2015年3月10日支付400000元，于2015年3月13日支付70000元。如原告逾期付款在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。被告应在2015年3月10前将已办理竣工验收备案的房屋交付给原告。如被告未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款的万分之三违约金，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
同年3月13日，被告出具发票，确认原告已支付购房款470000元。
同年5月18日，佛山市中级人民法院依据（2015）佛中法立保字第220号民事裁定书预查封了涉讼房屋。
诉讼中，双方确认涉讼房屋已于2007年9月1日交付原告使用至今。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据本院查明的事实，涉讼房屋现存在抵押及查封情形，权利受到限制，在此期间不得办理包括权属变更等一切权利易动登记，原告请求办理合同备案手续及产权手续登记手续条件未成就，本院对原告该项诉请不予支持。
本案债权由案外人黄仕高转让予原告，被告虽曾与黄仕高就办证事项进行约定，但原、被告双方于2015年3月10日已签订《商品房买卖合同》，应视为双方对购房事宜重新达成合意，双方应按《商品房买卖合同》确定各方的权利义务。合同约定被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现因被告自身原因造成涉讼房屋被抵押及、被查封，无法完成备案及办理产权登记手续，被告已构成违约，应承担相应违约责任。合同约定备案履行期限届满为商品房交付使用后60日即2015年5月9日，故被告应从2015年5月10日起向原告计付违约金。原告主张从2008年4月1日起计付违约金理据不足，本院不予采纳。双方在合同虽未对逾期办证违约金标准作出约定，但参考合同中逾期交房及逾期付款的违约金标准，原告主张以470000元为本金按日万分之三计付合理，本院予以采纳。被告办理涉讼房屋备案及产权登记手续的可行性尚未确定，故违约金应计算至本案判决发生法律效力之日止，原告请求计算至办理权属登记手续之日止的主张本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海万帮实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以470000元为本金从2015年5月10日起至本案判决发生法律效力之日止按日万分之三计算的违约金予原告曾飞燕。
二、驳回原告曾飞燕的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为2642.85元（原告已预交），由原告负担1442.85元，由被告负担1200元。被告负担的受理费份额应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
对原告多预交的受理费1200元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二○二○一六年四月十三日
书记员 彭标文