上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4607号
原告梁天。
委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。
被告上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人曹晓风，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告梁天诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后依法由代理审判员金艳独任审理。本案于2015年2月5日公开开庭进行了审理，原告梁天的委托代理人牛培山、被告上海农工商房地产置业有限公司的委托代理人汪世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁天诉称：2013年5月20日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区华新镇某室房屋。房子暂测面积87.13平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.49平方米，每平方建筑面积单价为人民币13，037元，总价为1，135，914元。被告应于2013年8月31日前将房屋交付原告。预售合同特别告知一约定了如房屋暂测面积与实测面积不一致时的处理办法及相关法律规定，被告应退还原告房款3，649.70元。原告前去收房，被告告知原告必须补交房屋差价款才可以交付房屋。2013年9月7日原告无奈补交了补差款后，被告才交付原告房屋钥匙。在交涉过程中，原告要求被告提供住宅交付使用许可证、房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明和房屋实测面积资料等，但被告拒绝提供。根据合同约定，房屋阳台应为铁艺栏杆及安全玻璃，但被告实际交付为实体墙。故原告起诉到法院，要求判令：1、被告退还原告房款3，649.70元（其中被告已收房屋补差款2，346元，套内面积减少0.10平方米应退还1，303.70元）；2、被告向原告支付迟延交房的违约金2，385.40元（按已交房款1，135，914元的日万分之三计算，自2013年9月1日计算到9月7日）；3、被告根据合同约定交付阳台（铁艺栏杆及安全玻璃）。本案受理费被告负担。案件审理过程中，原告表示若被告无法更改阳台，要求被告赔偿原告5，000元。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：1、关于面积补差款，根据预售合同第2、4条约定，被告是根据房屋的总建筑面积计算房价的，不区分套内面积，所以对增加的面积被告认为应当计算房价。被告小区有1，000多户办理入住手续，被告也收取了面积补差款，提起诉讼的只有小部分业主；2、关于逾期交房违约金，原告是第一批交房的业主，客观上被告交房时间确实延误了，该批业主实际是在2013年9月1日至8日期间收房的，虽然合同约定的交房时间是2013年8月31日，但被告有法定延误事由，施工单位未能在合同规定期限内完工，原因是本市出台了高温季节限制户外施工的规定，导致竣工时间延期，这批楼盘在2013年8月18日才竣工，之后被告还要办理相关手续。被告对此也对每户业主补偿了2，000元购物卡；3、关于阳台，被告是按照规划设计方案进行施工，没有变更方案，被告开发的阳台有三种类型，其中有争议的是实体墙加铝扣板，确实与合同约定不一致，但造价远远高于合同约定的造价，被告并非偷工减料。阳台在2012年已经竣工并通过验收，原告都是在2013年购买房屋的，能够查看到阳台状况，合同补充条款第8、12条也对此进行约定，故原告起诉没有理由。
经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新某室房屋，双方于2013年5月20日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为87.13平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.49平方米，每平方建筑面积单价为13，037元，总价为1，135，914元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过＋3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限次日起算到实际交付之日止；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款第六条对预售合同第十五条补充为该房屋交付时原告认为该房屋存在质量问题的，双方按合同约定方式对质量异议进行处理，但不影响被告按照合同规定的期限对房屋的验收交接手续；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的专版总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告按约支付款项，并于2013年9月7日支付了房屋差价款2，346元。被告向原告发出的《交付通知书》，原告于2013年9月7日办理了房屋交接手续。原告另领取被告支付的2，000元购物卡。原告所购房屋实际总面积为87.31平方米，其中套内面积为64.54平方米，公共分摊面积为22.77平方米。
被告于2012年11月缴纳了包括上述房屋在内的维修基金，2013年2月1日向上海市房地产交易中心提出注销抵押登记的申请，2013年8月31日被告取得上述房屋的住宅交付使用许可证。
另查明，2014年7月18日上海中心气象台出具的证明报告，证明2013年的高温天气（高于35℃）出现47天，是近十年来平均高温天数（24天）的两倍。2013年6月4日上海市建设工程质量监督总站出具沪建安质监（2013）51号文，2013年6月7日上海市青浦区建设工程安全质量监督站出具青建安质监（2013）5号文，上述两份文件中均要求施工企业在气温高于35℃时，除紧急抢险、抢修作业等特殊要求外，白天高温时段（上午11点至下午15点）暂停所有的户外高温时段施工作业（施工企业可由此顺延施工工期），合理调整作息时间。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表、购房发票、交付通知书、民事判决书，被告提供的房屋分套建筑面积计算成果表、住宅交付使用许可证、维修基金交付凭证、抵押注销登记证明、房地产登记申请书、通知、气象局证明报告、企业名称变更核准通知书、交房进户手续单、签收单等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
在案件审理中，被告为证明原告认可实际交付的阳台还提交了房屋立面图、施工合同、照片、造价分析成本；被告为证明其有法定的延期交房事由还提交了施工协议、施工日志、上海市建设工程竣工备案实施细则等证据。原告对上述证据的真实性均不予认可。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于迟延交房争议，合同明确约定交房时间，被告无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。被告提出因高温天气本市出台了限制户外施工的规定导致迟延交房，被告有法定延期事由，本院认为，高温天气客观上给施工带来一定影响，但高温天气是否构成被告迟延交房的免责事由，应根据合同约定及履行情况认定。合同明确约定除不可抗力外，被告应于2013年8月31日前交付房屋，本案中，高温日系在交房日期之前的两个月内陆续发生，且至8月31日被告公司客观上已具备交房条件，同时被告作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间，本就应当充分考虑并预测到工程建设、办理证照等多方面可能存在影响交付的因素，在预售合同中预留相对宽裕的交房时限，以减少违约风险。因此，就履行交房合同义务而言，高温天气的影响并非不可预测、不可避免，同时也无证据证明仅因高温天气导致了迟延交房，所以被告以高温天气为由主张免予承担迟延交房责任，不符合合同约定，本院不予支持。关于被告提出的2，000元购物卡，因双方对支付原因各执一词，被告亦未能证明该购物卡系对迟延交房的补偿，因此对被告关于原告收取购物卡即视为双方就逾期交房已达成谅解的主张，本院难以认同。综上，被告逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。按照1，135，914元的房价从2013年9月1日计算到2013年9月7日，按照日万分之三的标准计算，共计违约金为2，385.40元。
关于阳台的争议，被告认为原告购房时阳台已经建成，对阳台状况认可，原告予以否认，而被告尚未能提供充分证据予以证明，故本院难以确认原告同意按照现状交房。被告称阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及玻璃，而阳台造价大小并不构成免责理由。双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃，原、被告一致确认实际交付的阳台与合同约定不一致，被告理应承担违约责任。被告表示阳台无法按照合同约定恢复，原告主张被告赔偿5，000元，于法无悖，尚属合理，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告梁天房款3，649.70元；
二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梁天逾期交房违约金2，385.40元；
三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁天5，000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费68元，减半收取计34元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金艳
二〇一五年三月十日
书 记 员 杨洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。