广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第429号
原告王聪，男。
委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。
被告张碧燕，女。
委托代理人佐旭，男，系被告丈夫。
委托代理人陈岗，广东淳锋律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智。
委托代理人张慧，女，系公司员工。
委托代理人陈莹莹，女，系公司员工。
第三人黄任超，男。
委托代理人黄少波，广东润鹏律师事务所律师。
委托代理人方雷，广东润鹏律师事务所实习律师。
原告王聪诉被告张碧燕、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）、第三人黄任超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王聪及其委托代理人李奔科、陈嘉丽，被告委托代理人佐旭及陈岗，第三人中原地产委托代理人陈莹莹，第三人黄任超委托代理人黄少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方在第三人的居间介绍下，于2015年1月5日签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告名下位于深圳市南山区蛇口招商东路湾厦玉竹苑10栋402单元的房屋。合同签订后，原告积极、全面履行合同义务，向被告支付定金15万元。然而，被告因“330”新政房价暴涨，便拒绝配合原告前往第三人指定的银行办理首期款监管手续，并以各种理由拒绝履行合同。其间，原告多次要求被告继续履行合同，并由第三人向其签发履约催告函，但被告仍未继续履行合同。被告拒不履行合同的行为严重违背诚实信用原则，已极大损害原告合法权益。特诉至法院，请求判令：一、被告继续履行原、被告双方签订的《二手房买卖合同》，将深圳市南山区蛇口招商东路湾厦玉竹苑10栋402单元转移登记至原告名下；二、被告结清深圳市南山区蛇口招商东路湾厦玉竹苑10栋402单元物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、燃气费、电话费、宽带费等；三、被告将上述房屋腾空后交付给原告；四、被告向原告支付迟延履行违约金人民币27000元（以转让成交价300万为基数按日万分之五，从2015年4月21日起计至实际履行之日，暂计至2015年5月8日）；五、被告承担本案全部诉讼费用（受理费、保全费、鉴定费等）。庭审中，原告明确其关于继续履行合同的诉讼请求包括被告配合原告申请减免个人所得税、营业税手续。
被告辩称，一、双方签署的合同属于无效合同。因为：1、合同中关于首期款的约定是以“银行贷款承诺函为准”，这违反了法律法规的强制性规定；2、合同约定了房屋成交价300万元，但又约定实际签约时，“售价写未深圳市规划与国土资源委员会官网评估价”，这损害了国家的税收利益，合同应属无效。二、原告严重违约。合同约定原告应在2015年1月5日支付定金5万元，1月9日支付定金10万元，但被告于2015年1月8日才收到第一笔定金4万元，1月14日收到第二笔定金10万元，已经在合同约定的期限之后，原告严重违约，被告有权解除合同。三、合同核心条款没有达成，不能继续履行。双方签署的《二手房买卖合同》属预约合同，其后应该签订的《深圳市二手房买卖合同》属本约合同，由于原、被告对于首期款支付、合同总价的填写有很大争议，对于履约所需的本约合同的条款完全没有达成，不具备本约条件，不能强制继续履行预约合同。四、鉴于以上原因，被告已经明确通知原告解除《二手房买卖合同》，并已经将房产出售给承租人。被告与承租人系2014年11月26日签订《房屋租赁合同》，承租人已经入住，其享有优先购买权，且实际占有房产，事实上已经完成房地产的交付，被告选择将房产出售给承租人，亦符合相关法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人中原地产述称，我方作为居间人，除帮原、被告之间签订合同，并无过错，关于托管于我方的交楼押金1万元我方将根据法院的判决予以放款。
第三人黄任超述称，本人与被告2014年11月26日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年12月1日至2015年11月30日止，于2014年12月1日入住居住至今。2015年4月8日起本人与被告及其丈夫佐旭签署《二手房买卖合同》，约定将租住的房产以300万元的总价转让给本人，定金15万元于合同签订之日起三日内支付，剩余房款285万元在2015年7月8日前一次性支付至银行监管账号。合同签订次日，本人已经支付定金15万元，被告亦出具了收据。2015年6月25日，被告通知本人，涉案房产因买卖合同纠纷被查封，暂时无法办理资金监管及过户手续，本人声明从未知悉被告与原告之间买卖房产的事宜，签合同时被告亦承诺房产不存在任何产权纠纷。本人与被告及其丈夫签订的合同是合法、有效的，且本人已经实际占有居住，请求被告继续履行与本人的合同。
经审理查明，涉诉房屋位于深圳市南山区蛇口招商东路湾厦玉竹苑10栋402，建筑面积为91.46平方米，房地产证号为“深房地字第××号”，登记日期为2002年5月10日，所有权人为被告张碧燕。该房购于被告婚后，系其和丈夫佐旭共同财产。
2015年1月5日，原、被告签订《二手房买卖合同》（编号：193315），约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以300万元的价格出售给买方，买方在本合同生效的当日向卖方支付定金5万元，在本合同生效后5日（含当日）内再向卖方支付定金10万元，上述定金交由双方约定的第三方监管。剩余部分房款，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方须于2015年6月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；买方须于2015年8月5日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；卖方应配合办理监管银行要求的手续。买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。涉案房屋无抵押。涉案房产有租约正在履行中，其租期到2015年11月30日止，卖方保证承租人已经放弃优先购买权。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其它条款。
同日，原、被告双方以及第三人中原地产公司签订《资金托管协议》，约定原、被告双方将定金15万元、交楼押金1万元交由第三人中原地产公司进行托管。被告张碧燕开具两张收到原告购房定金的《收款收据》，分别是2015年1月5日收到5万元，2015年1月10日收到10万元。其中有1万元托管在第三人中原地产处。被告主张该《收款收据》是应第三人中原地产之要求出具，实际收到定金的时间晚于约定时间，并提交了银行对账单，认为原告延期支付定金已经构成违约。第三人中原地产主张，原告在约定时间内向其支付了定金，但第三人中原地产向被告转账时因逢周末延迟了几天。
2015年4月13日，被告向原告及第三人中原地产发出《关于解除二手房买卖合同》的通知，主张因该合同在签署和履行方面均存在重大问题，被告将不再继续履行。原告及第三人已收悉该函件。
被告提交了涉案房产共有权人（被告丈夫案外人佐旭）2015年7月16日出具的《声明》，表明其向原告出售涉案房产事先并未取得共有权人同意，事后亦未得到追认，双方签订的《二手房买卖合同》应无效。
2015年4月15日，广东君言律师事务所受原告委托分别向被告和第三人中原地产邮寄《律师函》，要求被告于2015年4月20日上午与原告一同前往第三人中原地产指定的银行办理首期款资金监管手续。被告和第三人已收悉该邮件。但被告并未在上述时间配合办理首期款资金监管手续。原告提交了一份仅有其签名的《二手楼交易资金委托监管协议》，以证明其于2015年4月20日去指定银行办理首期款监管，因被告未到场，未能办成，遂自行签署了上述协议。该协议上无被告签名及指定银行盖章。
2015年4月21日，第三人中原地产向被告发出《履约催告函》，再次催告被告履约。该函件于次日送达被告。被告认为，此前与原告签订的合同已经通知解除，无须再履行。
庭审中，被告陈述，其丈夫（案外人佐旭）作为涉案房产共有权人，对原、被告之间签订《二手房买卖合同》不知情。但第三人中原地产表示被告丈夫全程参与了原、被告双方的交易，签订《二手房买卖合同》时，被告丈夫亦在场，且留在第三人中原地产处的联系方式亦是被告丈夫的联系方式。第三人中原地产提交了涉案物业挂牌销售跟进记录，显示涉案房产在原、被告签约前后均由“左先生”进行放盘，并留有其联系方式。庭审中，被告丈夫（案外人佐旭）确认上述联系方式为其本人之联系方式。
被告提交了《语音详单列表》，主张上面显示的手机号码为被告丈夫所有，其曾代表被告与原告联系购房事宜。被告丈夫确认该手机号码为其本人号码，但表示该证据上显示的联系时间是2015年3月份，当时他是知悉双方签约后代表被告与原告协商解除合同事宜。
2015年11月18日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，确认原告具有购房资格。
庭审中，原告表示其愿意一次性付清剩余房款。
以上事实，有《房地产证》、《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《地址及账号确认书（卖方）》、《收款收据》、《声明》、银行对账单、《律师函》、《履约催告函》、邮单、《购房资格证明》、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。
原、被告签订《二手房买卖合同》后，原告已依约向监管方即第三人中原地产支付了定金合计15万元，依据合同约定，视为被告本人收取，被告亦出具了《收款收据》确认在约定时间内收到定金。故被告关于原告延迟支付定金、存在重大违约、其有权解除合同之主张，无事实和法律依据，不能成立。同时，原告与第三人在合同约定办理资金监管手续的期限前已尽告知义务，通知被告前去协助办理资金监管手续。至此，原告已尽其所能履行了涉案合同的义务。而被告负有配合原告办理银行资金监管手续及签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续等义务，但被告并未履行。被告未举证证明其丈夫当时对转让涉案房产提出异议及被告夫妻存在长期分居、感情不和、存在离婚诉讼等情形，结合原告及第三人中原地产提交的证据以及庭审查明的事实，可以确认共有权人被告丈夫实际知悉并参与了原、被告之间关于买卖涉案房产的交易，故被告抗辩称出售涉案房产未经其丈夫同意之主张，显然不符合常理，依据不足，本院不予采信。被告另外主张《二手房买卖合同》的签订和履行过程中存在导致合同无效之因素，亦无事实和法律依据，不能成立。综上，被告无正当理由拒绝配合原告办理资金监管手续，且明确表示不愿向原告出售房产，致使涉案合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。
根据相关法律规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告自2015年4月21日起按日承担违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方约定原告应在2015年6月5日前办理首期款监管，被告应予以配合；而被告于2015年4月13日即向原告及第三人中原地产发出《关于解除二手房买卖合同》的通知，明确表示将不履行合同义务，后经催告，被告一直未予以履行。现原告要求被告支付迟延履行违约金，有事实依据，本院予以支持。被告应自2015年6月6日起，按转让成交价300万元的日万分之五的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。
虽然《二手房买卖合同》未明确约定被告有配合原告申请免税的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请符合规定的税费减免属于被告应当履行的附随义务，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人黄任超请求继续履行其与被告签订的《二手房买卖合同》，本院认为，原、被告之间的《二手房买卖合同》合法有效，原告已支付款项，且签约在前，该合同应继续履行；第三人黄任超并不能提供确凿、充分的证据证明其为涉案房产实际承租人，且即便其为实际承租人，原告及其他意向买家曾多次进入第三人实际居住的涉案房产看房，第三人不可能不知晓被告卖房事宜，其并未在法定期间内主张优先购买权；另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”经综合认定，本院对于该第三人的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告张碧燕继续履行于2015年1月5日与原告王聪签订的《二手房买卖合同》，具体包括：
1、原告王聪须于本判决生效之日起三十日内一次性向被告张碧燕支付剩余购房款285万元（已扣除定金15万元）；
2、被告张碧燕于原告王聪付清购房余款285万元之日起三个工作日内配合原告王聪办理位于深圳市南山区蛇口招商东路湾厦玉竹苑10栋402房产权登记至原告王聪名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告王聪自行负担，被告张碧燕负有配合原告王聪办理申请减免符合规定的相关税费的义务；
3、被告张碧燕应于原告王聪付清购房余款之日起三个工作日内按照《二手房买卖合同》约定的条件将涉案房产交付给原告王聪；
二、被告张碧燕于本判决生效之日起十日内向原告王聪支付违约金（违约金按转让成交价300万元的日万分之五的标准，自2015年6月6日起支付至本判决确定的被告张碧燕应履行完毕义务之日止）；
三、驳回原告王聪的其他诉讼请求；
四、驳回第三人黄任超的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15508元、财产保全费5000元，合计20508元，由被告负担。第三人所交纳之诉讼费15400元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 徐 强
代理审判员 吴奕盈
人民陪审员 顾敏康
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 庄佳真