大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第5762号原告中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连高新技术产业园区。负责人常云安，经理。委托代理人何小鹿，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人李青丽，辽宁智库律师事务所律师。被告窦莲，住大连市沙河口区。原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告窦莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法由代理审判员董方适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中海物业管理有限公司大连分公司的委托代理人李青丽，被告窦莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系“中海英伦观邸”小区的物业服务企业，被告系“中海英伦观邸”房屋业主，该房屋建筑面积169.02平方米，被告于2011年1月31日与原告签署了《中海英伦观邸前期物业服务协议》，约定该小区小高层住宅物业费标准为2元／月／平方米；被告应于每季度首月1—10日内按其房屋建筑面积向原告足额缴纳该季度的物业费，如逾期缴纳，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准交纳滞纳金等相关权利义务。被告自2012年7月1日起未交纳物业费，暂计至2016年3月31日，被告欠交的物业费为15185.8元。被告虽找过我们要求缴纳2013年7月1日以后的物业费，但因为原告的系统不能跳月缴纳物业费，因而未收。根据约定，被告应向原告承担逾期交纳物业费的滞纳金远超过2000元，但原告愿主动调整滞纳金至2000元。故请求判令1.被告给付原告2012年7月1日至2016年3月31日期间的物业费15185.8元；2.被告给付原告欠缴物业费的滞纳金2000元。被告辩称，我系涉案小区的业主，与原告签订了《前期物业管理服务合同》，入住小区时也按期缴纳物业费及采暖费。但是，自入住后，我家房屋一直供暖不足，原告作为物业未能及时调整导致我的供暖损失，所以我不同意缴纳2012年7月1日至2013年6月30日的物业费。我同意缴纳2013年7月1日至2016年3月31日的物业费，并且多次找到原告要缴纳该部分物业费，是原告不收，因而不同意缴纳滞纳金。经审理查明，2010年11月26日，被告窦莲与大连中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市沙河口区房屋，建筑面积169.02平方米。同日，被告与大连中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定大连中海地产有限公司已向被告明示《商品房买卖合同》、《中海.英伦观邸业主临时管理规约》、《中海.英伦观邸前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，被告已阅悉上述文书、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并将严格执行。前期物业管理服务内容与质量标准以大连中海地产有限公司与物业服务企业签订并备案的《中海.英伦观邸前期物业服务合同》的约定为准，物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：小高层住宅2元／月／平方米。在房屋交付时，原告除须付清房款外，还须向大连中海地产有限公司或大连中海地产有限公司选聘的前期物业服务企业交纳半年的物业服务费2028元，物业服务费首次交费按半年预收，以后按季度收取，业主或物业使用人在每季度首月1—10日内履行交纳义务等。2011年1月31日，被告领取了《中海.英伦观邸业主临时管理规约》，并与原告签署了《中海英伦观邸前期物业服务协议》，约定原告系该小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务并收取物业费。该协议约定案涉小区小高层住宅物业费标准为2元／月／平方米，被告应于每季度首月1—10日内按其房屋建筑面积向原告足额缴纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准交纳滞纳金等权利义务。协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务，被告缴纳物业费至2012年6月30日。被告自2012年7月1日起未向原告交纳物业费，截止至2016年第一季度，被告共欠缴物业费15211.8元（169.02平方米2元／月／平方米45个月）。现被告已取得房屋的所有权，该房屋建筑面积为169.02平方米。2009年8月18日，原告取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为一级。原告多年取得物业服务费的收费许可证。2014年4月1日，大连市物价局为原告颁发的有效期为2014年1月至2014年12月收费许可证记载：物业服务费收费标准小高层2元／月／平方米，收费单位中海物业管理有限公司大连分公司（中海.英伦观邸）。原告于2013年10月10日向被告送达了《提请及时缴纳管理费专函》，2013年10月15日向被告送达《再次提请交纳管理费函》，2014年7月30日，原告以特快专递形式向下发律师函，向被告催交物业费及滞纳金。上述事实，有原告的起诉状、资质证书、收费许可证、中海英伦观邸前期物业服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同及补充协议、通知单、律师函、邮寄凭证、照片以及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告于2011年1月31日签署了《中海英伦观邸前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方建立了物业服务合同关系。被告系大连市沙河口区房屋的所有权人，原告系案涉小区的物业服务企业，为涉案小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告缴纳物业费。现被告同意缴纳自2013年7月1日起至2016年3月31日止期间的物业费，本院予以照准。对于原告主张的2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业费，被告虽不同意给付，但未提出合理的抗辩理由，原告的该部分主张，符合相关法律规定，本院予以支持。现被告欠缴原告2012年7月1日至2016年第一季度的物业费15211.8元（169.02平方米2元／月／平方米45个月），原告主张被告给付2012年7月1日至2016年3月31日期间的物业费15185.8元，符合法律规定，本院予以照准。关于被告主张自入住后，其房屋一直供暖不足，原告未能及时调整导致被告供暖损失的抗辩，因被告未能提供有力的证据证明其房屋供暖不足的事实或供暖不足的责任在被告，故对被告此节抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张滞纳金的诉请，由于原告认可被告曾找到原告工作人员要求缴纳2013年7月至今的物业费，但由于原告原因未予收取，足见，被告并非无故拒绝缴纳物业费，故对于原告的该项诉请本院不予支持。原告的服务对象为广大业主，并非被告一人。而个别业主长期不交纳物业费，直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，影响广大业主的权益，包括欠交物业费业主的自身利益，故原告与被告应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告窦莲于本判决生效之日起10日内给付原告中海物业管理有限公司大连分公司自2012年7月1日起至2016年3月31日止期间的物业费15185.8元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费229元（原告已预付），减半收取114.5元，被告负担114.5元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员  董方二〇一六年二月一日书 记 员  于萍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。