北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初61414号原告（反诉被告）：畅添乾（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赫畅，总经理。委托诉讼代理人：俞秀杰。被告（反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生，汉族，北京新纳电子技术发展有限责任公司经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）武继英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞秀杰，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，由原告承租被告位于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼X内A室房屋。合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁保证金20万元和房屋租金。2016年10月7日，双方协商一致，就转租事宜签订了《关于的转租协议》约定：被告同意在2016年9月29日终止原《商铺租赁合同》，同意原告将涉案房屋转租给新租户北京过火科技有限公司;被告与新租户签订新的租赁合同，当新租户向被告支付的租赁保证金、第一笔租金汇到被告约定账号之日，原、被告《商铺租赁合同》终止执行，被告应在7个工作日后将租赁保证金退给原告。新租户于2016年10月19日向被告支付了租赁保证金与第一笔租金，被告至今未根据协议退还原告租赁保证金。故诉至法院要求：被告退还原告房屋租赁保证金20万元及利息（以20万元为基数，按照同期银行贷款利率，自2016年10月29日期至实际支付之日止）。被告辩称：不同意原告诉讼请求。双方所签《关于的转租协议》约定的是保证金结算后退还原告，但被告财务人员向原告发送结算单后，原告既未确认也未提出意见，导致双方结算搁置。双方《商铺租赁合同》第2.4.4条约定：“租赁免租期是甲方在乙方完整履行本合同前提下，对乙方提供的免租金区间，当乙方完整履行本合同时，租赁免租期免收房租，当因乙方违约或提前解除本合同时，乙方须按本合同的租金标准支付免租期间的租金。”合同约定的免租期为：2015年7月28日至2015年9月25日，共60天。故原告提前解除合同应向被告支付对应期间租金197260元。原告在履约期间支付租金存在逾期情况，应向被告支付逾期违约金42000元。双方合同第3.7条有关内容约定租赁保证金是原告在合同期满时保证结清欠交租金等费用而支付给被告的承诺金，原告不能完整履行合同时被告有权扣留部分或全部保证金。故原告交纳的保证金应折抵上述两项费用，不予退还。被告反诉称：原告未完整履行合同，应按约定支付被告免租期相应的租金。原告履行合同期间有逾期支付租金行为，累计共逾期42天，应按合同约定的每日1000元标准支付违约金。原告应按照合同3.5条的约定支付被告应缴纳的各种税金和管理费，履行期间原告共支付租金120万元，故应以120万元为基数按照约定的费率12%支付被告。故诉至法院要求：1、原告向被告支付欠付租金197260元；2、原告向被告支付逾期违约金42000元；3、原告向被告支付应交税金144000元。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。一、原告无需向被告支付免租期的租金，理由如下：1、双方签订的转租协议已约定：《商铺租赁合同》于被告收到新租户支付的保证金和第一笔租金之日终止执行，双方履行退款义务即可。2、转租协议明确限定结算租金是乙方已经支付但未使用期间的租金，显然已支付租金大于应付租金，说明不存在原告还要支付免租期租金的情况。3、根据合同约定，原告支付免租期租金的前提是原告违约和提前解除合同。合同第6.5条和10.3条分别约定了提前解约和房屋转让情形，故房屋转租不等同于提前解约，被告同意转租是另一种合同终止方式，不是不完整履行合同的情形，也不符合支付免租期租金的条件。4、转租协议第4条明确表示被告不再向新租户提供免租期，新租户免租期由原告自行解决，说明被告认可原告无需支付免租期租金。5、免租期租金和保证金金额相差无几，如果原告应支付免租期租金应写入协议，否则推定租金结算不包括免租期租金。6、原告通过微信、短信、律师函等方式多次要求被告退还保证金，被告从未提出异议和免租期租金问题。二、原告不存在逾期付款情形。双方签订转租协议后，新租户与被告签订了租赁合同并于2016年10月支付了租金，符合双方转租约定。三、被告主张税金没有事实依据。租赁期间，被告没有向税务部门缴纳任何税金，也未提交相应证据。经审理查明：2015年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：原告承租被告位于北京市朝阳区西大望路三号院2号楼X内A室房屋，租赁期为2015年7月28日2020年9月25日，其中2015年7月28日至9月25日共计60天为免租期，租赁保证金为20万元。合同约定第一、二年租金为每月10万元，每三个月支付一期，第一期（2015年9月26日至12月25日）租金应于签订合同当日支付，之后各期租金应于每年12月15日、3月15日、6月15日和9月15日支付，乙方每逾期支付一日应向甲方支付1000元逾期违约金。关于租赁免租期，合同第2.4.4条约定：“租赁免租期是甲方在乙方完整履行本合同的前提下，为乙方提供的免租金区间，当乙方完整履行本合同时，租赁免租期免收房租，当因乙方违约或提前解除本合同时，乙方须按本合同的租金标准支付免租期间的租金。”关于租赁保证金，合同第3.7.7条和3.7.8条中分别约定：“如乙方不能完整履行本合同规定的乙方应尽各项义务和合同各项条款时，则乙方同意甲方有权扣留乙方缴纳的部分或全部履约保证金以补偿因乙方违约给甲方造成的损失”、“合同期满，甲方有权利将乙方欠缴的租金、物业费、水电费及履行合同期间的违约金等费用从履约保证金中扣除。”关于违约，合同第6.3条约定：“甲、乙方双方均不得借故解除合同（甲方因乙方未交租金及逾期违约金等费用依合同约定提前解除本合同除外），任何一方违反本合同约定，违约方应向守约方赔偿相当于叁个月租金数额的违约赔偿金。”关于租赁转让，合同第10.3条约定：“在租赁期内，如乙方需将租赁房屋转让给第三方使用，需提前向甲方提出书面申请……甲方同意乙方转租后，甲乙双方签订《合同终止及转租协议》……新租户的免租期间的租金由乙方负担。”合同签订后，原告分别于2015年7月27日、28日分两笔（每笔25万元）向被告支付了首期租金和租赁保证金共50万元，后又分别于2015年12月10日、2016年3月23日和2016年6月12日支付了后续三期租金共90万元。2016年9月26日，原告向被告发出《提前终止继续履行的申请》，称双方《商铺租赁合同》因原告业务调整，特申请于2016年9月26日终止合同的继续履行，同时向被告推荐受让租户北京过火科技有限公司（以下简称过火科技公司）继续履行完成合同。2016年10月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于的转租协议》（以下简称《转租协议》），约定被告应原告要求，同意原告2016年9月26日终止合同的申请，并同意原告将涉案房屋转租给新租户过火科技公司。《转租协议》第三条约定：“甲乙双方在签订本协议后，甲方与新的租户签订新的《商铺租赁合同》。当新租户向甲方支付的租赁保证金、第一笔租金汇到甲方约定的账号之日，甲方与乙方签订的《商铺租赁合同》终止执行。甲方在新租户交付的保证金和第一笔租金到账的7个工作日后将乙方支付给甲方的租赁保证金和已支付但未使用期间的租金结算后的余额退给乙方。”《转租协议》第五条约定：“本协议作为合同的附件，与合同同等效力”。2016年10月13日，被告与过火科技公司就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2016年9月26日至2020年9月25日，合同条款与原、被告之间合同内容基本相同，但未再给予过火科技公司免租期。过火科技公司分别于2016年10月13日及10月18日向被告支付10万元及40万元，即交纳租赁保证金20万元及首期租金30万元（2016年9月26日至12月25日）。庭审中，原告举出微信、短信聊天记录截屏及函件，以证明原告曾多次向被告主张退还租赁保证金，但被告一直不予退还，且被告也并未主张原告支付免租期租金及违约金等。被告对该证据不认可，并举出涉案房屋物业出具的证明，以证明原告于2016年9月25日从涉案房屋中撤场。原告称其只是收拾物品，大部分设施设备留给了过火科技公司。经询问，被告称因原告未按合同向其支付税款且手续不足，故其暂未就双方合同向税务部门缴税。以上事实，有双方当事人陈述及《商铺租赁合同》、《转租协议》、转账记录等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于租赁保证金和免租期租金。从被告与过火科技公司签订《商铺租赁合同》并实际履行合同的事实中不难看出，原、被告之间的《商铺租赁合同》已满足双方在《转租协议》中约定的解除条件，双方亦实际终止了合同的履行。上述事实，明显区别于租赁双方继续保持租赁合同关系，继续以各自名义履行租赁合同时允许承租方进行转租的方式。原告主张其按照合同关于转让的规定，为被告寻找了新的租户,故应不属于提前解约,而是另一种独立的终止合同的形式，且《转租协议》中亦未对被告支付免租期租金作出约定,从而不应向被告支付免租期租金。原告应当注意的是，双方在租赁合同中约定，不得借故解除合同，违约方应向守约方赔偿三个月租金数额的违约金，被告提前解约需提前90天书面申请。从本案事实来看，原告的确未按照约定的提前解约程序进行违约解除合同，而是按照合同中“租赁房屋的转让”部分的约定，与被告签订了《转租协议》，约定了终止履行双方租赁合同的条件，被告亦未以原告违约解除为由向原告主张相应违约金。从双方在租赁合同中对于免租期租金的约定来看，免租期免租是附有原告完整履行合同这一条件的，这亦是被告出于对自身利益保护而作出的约定，而本案事实显然不符合这一条件。虽然原告为被告找到过火科技公司承接合同，且被告亦未再给予免租期，但是若过火科技公司亦未能完整履行合同时，则依据合同相对性原则，被告在原告免租期间的租金损失将无从主张，且从《转租协议》的内容及第五条中将其约定为合同附件来看，该协议亦非双方解除原租赁合同所达成的一揽子协议，故原告仍需按照租赁合同中的有关结算约定向被告支付免租期租金。关于逾期违约金。原告支付第一、三期租金时分别逾期4天和8天，因原告已向原告提出于2016年9月26日提前终止履行合同，后被告同意该申请，故原告亦无需支付2016年9月26日之后的租金，因此原告2016年9月15日未支付租金不构成逾期。原告主张逾期违约金标准约定过高，本院结合逾期支付租金数额及实际履行情况等因素对逾期违约金进行调整后依法作出裁判。关于税款。因被告主张的有关税款被告尚未实际向税务部门缴纳，故其主张原告支付的请求，本院不予支持。因被告已对免租期租金、逾期违约金以反诉形式单独主张，故本院不再将上述款项在租赁保证金中进行抵扣，故被告应退还原告租赁保证金，原告主张利息无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武继英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司租赁保证金二十万元。二、原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）武继英租金十九万七千二百六十元。三、原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）武继英逾期违约金三千六百元。四、驳回原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司之其他诉讼请求。五、驳回原告被告（反诉原告）武继英之其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）武继英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4300元，由被告（反诉原告）武继英负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费3524元，由原告（反诉被告）畅添乾（北京）餐饮管理有限公司负担1847元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）武继英负担1677元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  陈建东人民陪审员  王振民二〇一八年六月二十日书 记 员  贾 辰