广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法棠民初字第2号
原告（反诉被告）：李昊，汉族，户籍登记地址吉林省吉林市昌邑区。
委托代理人：衡森飚，广东真利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：秦小顺，汉族，户籍登记地址江门市蓬江区。
第三人：李秋平，汉族，住江门市蓬江区。
原告（反诉被告，下称原告）李昊诉被告（反诉原告，下称被告）秦小顺、第三人李秋平租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年4月15日及2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告李昊及其委托代理人衡森飚、被告秦小顺到庭参加诉讼。第三人李秋平经本案合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李昊诉称：原、被告于2013年7月3日，签订一份《房屋租赁协议书》，双方约定由被告将江门市蓬江区龙兴苑十九栋租给原告使用，租赁期为2013年7月4日至2014年7月3日，被告并收取了原告14400�的按金。但被告没有该房屋的出租权，原告刚搬入该房屋几天，该房屋就被房东收回。导致原告多次进行搬迁，因此又花费5000元。被告的行为已构成欺诈，给原告造成了巨大的经济损失。经原、被告多次协商，被告均不同意退还原告按金14400元、租金4100元及搬迁损失费5000元。故向法院起诉，请求判令：1、被告返还原告交纳的按金14400元及租金4100元；2、被告赔偿原告的损失5000元；3、本案诉讼费全部由被告承担。
原告在举证期内提供的证据有：1、《房屋租赁协议书》一份；2、《租赁补充协议书》一份；3、收据二份；4、房屋家具清单一份。
被告秦小顺答辩及反诉称：一、原、被告确实于2013年7月3日签订了一年的《房屋租赁协议书》，但被告并不是原告说的没有出租权，被告持有涉案房屋的出租权，首先涉案房屋的房产证的权属人有我的名字，我还是涉案房屋的�贷人，是两个房东之一。其次以前该房屋的所有出租都是我签订的。综上我认为上述协议书有效。二、原告的行为已构成多次违约。1、原告七月份的房租没有交齐，违反了《房屋租赁协议书》的第三条租金必须在每月3号前交纳；2、原告说他租房后几天就搬走，但事实上2013年8月13日原告的大部分物品都没有搬走，我在房内搬走部分物品，说明原告还在租房；3、2013年10月21日原告给我发的短信可以证明原告最少2013年10月份还在租房或者没有结清。三、原告李昊在搬走时没有与被告结算，原告还拖欠被告从2013年8月至同年11月的全部租金、七月份的部分租金700元、杂费及水电费合计约15100元。另外，洗衣机损坏没有修理，且屋内部分物品不见，被告有责任找回来。四、由于原告没有与被告结算，导致被告不敢把房屋出租，由此所损失的费用也应由原告支付，但被告暂不�缴。据此，特提出反诉，请求法院判令：1、原告支付拖欠被告从2013年8月至同年11月的全部租金、七月份的部分租金700元、杂费及水电费合计约15100元；2、没收原告的按金14400元；3、由原告承担本案的全部诉讼费用。
被告为其答辩及反诉在举证期限内提供的证据有：1、《房产证》一份；2、《个人借款抵押合同》一份；3、中国工商银行江门港口支行出具的秦小顺还款证明一份；4.原告李昊发给被告的短信一份。
本院依职权于2014年4月15日追加李秋平为本案第三人，第三人李秋平书面向本院提交情况说明一份，述称：1、该案件中原、被告均未提及第三人，说明第三人与本案无关；2、本人确实未参与涉案房屋租赁经过，具体的情况本人也不清楚；3、2013年8月份，我获悉原告在租房，便向原告告知我与被告的一审离婚情况，原告表示可以接受。当时我反复强调原告不可以违约，不可以提前解除租赁合同，表示希望原告继续租房。原告当时向我提供了一份《房屋租赁协议书》的复印件。但2013年9月底，原告发信息告诉我，他与被告已解除租赁合同，十月初商量退押金，他的个人财物已全部搬走，如果我想进去，自己找人开锁。
第三人李秋平在举证期限内没有向本院提供证据。
本院依职权调取的证据有：1、（2012）江蓬法民一初字第1561号民事判决书一份；2、（2013）江中法民一终字第548号民事判决书一份；3、江门市中级人民法院出具的生效证明书一份。
原告李昊对被告秦小顺的反诉辩称：被告确实没有该房屋的出租权，被告和其前妻离婚判决该房屋是判决给其前妻的，在原告搬进去的时候被告的前妻就来交涉说卖这房子，并且说明了被告是没有出租权的，是无权处分。但被告一直不承认，坚持称其是房东，让我们放心的租下去�原告也当然没有办法继续租，双方一直协调，原告要求被告退回部分的按金。但被告一直拒绝。
案经审理查明：原告李昊与被告秦小顺于2013年7月3日签订一份《房屋租赁协议书》，约定被告秦小顺将江门市蓬江区五邑华侨新村龙兴苑19幢房屋出租给原告。合同主要内容：甲方秦小顺，乙方李昊。一、租赁期限为2013年7月4日至2014年7月3日，租金每月4600元；二、签约后乙方先交按金人民币13800元与甲方至租期届满迁出时，扣除一切费用后无息退还，凭收据退回按金。租约期满，租客续租与否，均必须提前一个月（30天）与甲方协商，另订租金及新租约，方生效力。如乙方退房不提前通知甲方，甲方扣除乙方30天租金当违约金；三、该房之租金，必须在每月三号前交纳，不得籍端拖欠。如过期三天乙方仍未将租金交给甲方，甲方有权将协议终止，作租期未满退租处理。没�按金，收回房屋是乙方违约的责任；四、乙方迁出时，必须在租期限内将全部自带家具搬走，以清手续；五、在租期内乙方不得退租、合租或转租他人也不得转换其他用途（以第一次为准，除非甲方同意）否则违约，甲方将按金归为已有，无需退回给乙方；六、租期内乙方一切水电费、管理费、税收费用等所有乙方产生的杂费由乙方负责，不能扣除租金，当月结清，超过半个月即违约等等。该合同有原、被告的签名。合同签订后双方又口头约定，租赁期间李昊每月向秦小顺支付管理费200元。原告于同日交纳款项14400元给被告（其中包括合同按金13800元及管理费600元），并向被告交纳2013年7月的租金4100元，被告亦依约交付涉案房屋给原告使用。同年7月3日，原、被告签定补充协议一份，该补充协议主要内容是确定涉案房屋的水电度数及存放在涉案房屋的电器家具等物�。同年8月3日，被告经原告同意取走存放在涉案房屋的部分家具。后原告要求与被告解除租赁合同，被告不同意。原告单方搬离涉案的房屋，被告在原告搬离后同年11月初更换了涉案房屋的门锁。
另查明：原告从2013年8月起，没有依约交付租金给被告。
还查明：被告秦小顺与第三人李秋平原属夫妻关系，涉案房屋原属秦小顺和李秋平夫妻共同财产。2012年10月11日，秦小顺向本院起诉与李秋平离婚。李秋平在诉讼期间提起反诉，本院于2013年7月29日作出（2012）江蓬法民一初字第1561号判决书。该判决书其中第一项和第四项判决为：一、准许秦小顺与李秋平离婚；四、离婚后，位于江门市蓬江区五邑华侨新村龙兴苑19幢房屋（即涉案房屋）归李秋平所有，尚欠银行按揭贷款人民币495427.29元，由李秋平负责偿还，由李秋平补偿人民币1065115.86给秦小顺。后李秋平不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）江中法民一初字第548号民事判决，判决为：驳回上诉，维持原判。该判决书于2014年11月10日发生法律效力。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。原、被告双方所签定的租赁合同条款清楚，内容具体、明确，是双方真实意思的表示。本案的争议焦点为：1、被告是否有权出租涉案的房屋，涉案的租赁合同是否具有法律效力；2、原告是否应向被告交纳租金及租金的数额；3、被告是否有权没收原告交纳的按金。
关于李昊与秦小顺所签的租赁合同是否具有法律效力的问题。本案证据显示：一、双方所签的租赁合同是双方真实意思的表示，并没有违反法律法规的规定。二、涉案的房屋原属秦小顺与李秋平夫妻共同财产，秦小顺与李秋平的离婚诉讼分别经本院和江门市中级人民法院审理，至（2013）江中法民一终字第548号民事判决书于2014年1月14日发生法律效力时，秦小顺与李秋平才解除婚姻关系，涉案的房屋产权才发生转移，即涉案的房屋归李秋平独自所有。因此秦小顺与李昊于2013年7月3日签订租赁合同时属秦小顺、李秋平夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）》第十七条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常工作需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，对配偶的另一方行为的法律后果由夫妻共同承担。因此，在秦小顺与李秋平夫妻离婚前，任何一方均有权对外出租涉案的房屋，故秦小顺有权出租涉案的房屋，秦小顺与李昊签订的租赁合同具有法律效力。
关于李昊向秦小顺交纳租金和租金数额问题，因秦小顺已将涉案的房屋交付给李昊使用，根据租赁合同第三条的约定，�昊应在每月三日前向秦小顺交付租金，在李昊单方搬离后，秦小顺于2013年11月初更换了涉案房屋的门锁，应视为秦小顺收回涉案的房屋。故李昊应向秦小顺交纳2013年7月至10月的租金，根据合同的约定，李昊每月应向秦小顺交纳租金4600元，管理费200元，合计4800元，故2013年7月至10月李昊应向秦小顺交纳的租金和管理费总额为14200元（4800元×4）。扣减李昊已交纳租金和管理费4700元（其中租金4100元，管理费600元），李昊应向秦小顺交纳的租金应为14500元，李昊请求秦小顺退回租金4100元理由不能成立，本院不予支持。秦小顺请求李昊交纳2013年7月至同年10月租金和管理费15100元，其中14500元本院予以支持，超出部份不予支持。
另李昊请求秦小顺赔偿损失5000元，因秦小顺并没有违约，李昊的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于秦小顺是否有权没收李昊的按金13800元的�题。根据租赁合同第五条的规定，李昊（乙方）在租赁期内不得退租，否则违约，秦小顺（甲方）将按金归为已有，无需退回。本案原、被告双方约定的租期是2013年7月4日至2014年7月3日，李昊未经秦小顺同意提前解除合同，已构成违约，故秦小顺没收原告李昊按金13800元的行为合法合理，本院予以支持。
第三人李秋平经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李昊在本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月10日的租金及管理费14500元给被告（反诉原告）秦小顺；
二、原告（反诉被告）李昊向被告（反诉原告）秦小顺交纳的合同按金13800元归被告秦小顺所有，秦小顺无须退还给李昊；
三、驳回原告（反诉被告）李昊的诉讼请求；
四、被告（反诉原告）秦小顺的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）李昊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被告（反诉原告）秦小顺。
本案受理费312元，反诉费538元，合计850元，由李昊负担750元，秦小顺负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，�述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 珊
审 判 员 王文锋
代理审判员 吴翠青
二〇一四年七月三日
书 记 员 王 静