北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第07697号
原告北京和众君衡投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里302号楼2201室。
法定代表人罗宇峰，总经理。
委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。
被告北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司（原北京满园芳餐饮管理服务有限公司），住所地北京市东城区新中西里26号。
法定代表人王梓桥，执行董事。
委托代理人陈萍，四川法典律师事务所律师。
原告北京和众君衡投资顾问有限公司与被告北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理，依法由审判员赵飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人罗宇峰、委托代理人曹金发、被告的委托代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京和众君衡投资顾问有限公司诉称，2007年11月7日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定年租金为220万元，采取季付方式支付。空调费每年20万元，随同租金交纳。2014年3月20日，被告却拖延交纳租金。经原告多次催促，被告拒绝支付租金。原告于2014年5月30日向被告发送通知函，三个工作日内被告未交纳租金，则双方租赁协议解除。截至原告起诉，被告仍未交纳租金。故原告诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁协议》自2014年6月3日起解除；2、被告自判决生效之日起三日内支付2014年第二季度的租金55万元、空调费5万元；3、被告自判决生效之日起三日内支付2014年第二季度的违约金44万元；4、被告自判决生效之日起十五日内支付自2014年3月21日至实际腾退房屋租金、空调费及相应的违约金；判令被告自判决生效之日起十五日内腾退《房屋租赁协议》约定的原告房屋；6、被告承担本案的诉讼费用。
被告北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司辩称，原告没有向被告催缴费用，被告也没有拒绝支付。被告无法与原告法定代表人联系，也不清楚原告实际经营地址。在与原告无法联系的情况下，被告为了避免逾期支付租金于2014年3月27日向房屋产权人北京奥世凯物美商业有限公司（案外人）开具转账支票支付了2014年第二季度的房屋租金60万元。被告于2014年6月9日收到原告通知函，于6月11日向原告指定银行庄户电汇租金60万元。2014年6月20日，被告向原告再次支付租金60万元。综上，被告无法按时支付房屋租金是原告失联造成的，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月7日、2007年12月3日、2007年12月6日，原告（作为合同乙方、承租方）与案外人北京奥世凯物美商业有限公司（作为合同甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》及补充协议约定，甲方同意将位于北京市东城区新中西里26号（新兴里菜市场）内一层建筑面积约32平方米营业用房，内二层建筑面积约890平方米，内三层建筑面积约860平方米以租赁形式有偿提供给乙方开办餐饮；租赁期自2007年11月7日至2022年11月6日止；租金为：2007年11月7日到2012年11月6日每年租金200万元，2012年11月7日到2017年11月6日每年租金210万元，2017年11月7日到2022年11月6日每年租金220万元，租金每五年递增5%；乙方每年缴纳中央空调使用费7.5万元；付款期限：季付，上一季度末月20日前支付下一季度租金等。
2007年11月7日，原告（作为合同甲方、出租方）与被告（作为合同乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方同意将位于北京市东城区新中西里26号（新兴里菜市场）内一层建筑面积约32平方米营业用房，内二层建筑面积约890平方米，内三层建筑面积约860平方米以租赁形式有偿提供给乙方开办餐饮；租赁期自2007年11月7日至2022年11月6日止；租金为每年租金220万元；乙方每年缴纳空调费20万元；付款期限：季付，上一季度末月20日前支付下一季度租金；乙方未按约定交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行交付义务的，甲方有权通知乙方终止协议，收回房屋及其设备，并有权要求乙方支付全年租金的20%作为违约金；在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款和保证义务，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金等。
2014年3月27日，被告以与原告法定代表人失去联系，原告办公地址变更为由向北京奥世凯物美商业有限公司开具转账支票60万元。北京奥世凯物美商业有限公司收到转账支票后向被告开具了收据。2014年4月21日，原告按约定时间向北京奥世凯物美商业有限公司支付了租金。因与被告没有租赁合同，北京奥世凯物美商业有限公司将支票退回被告。
2014年5月30日，原告法定代表人罗宇峰在北京市国信公证处对原告（申请人）向被告以邮政特快专递的形式发出《通知函》的过程及《通知函》内容进行公证。上述《通知函》内容如下，“根据我司与贵司于2007年11月7日签署的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）的规定，贵司应当于2014年3月20日之前向我司缴纳租金及空调费共计人民币60万元。截止本通知发出之日，贵司尚未缴纳前述租金及空调管理费，也未有任何人与我司联系支付租金及空调管理费的事宜，贵司已经违反租赁协议的约定，依据合同法和租赁协议的约定，我司享有单方解除租赁协议的权力以及追究贵司法律责任的权利。我司正式通知贵司如下：请贵司将前述租金、空调管理费人民币60万元及违约金44万元共计人民币104万元支付到我司如下银行账户：收款人：北京和众君衡投资顾问有限公司、账号：×××、开户行：建行北京市保利支行营业部。本通知发出后三个工作日内，我司仍未收到前述房屋租金、空调管理费及违约金，本通知即视为我司单方解除租赁协议的通知，我司将依据租赁协议及相关法律规定对贵司采取进一步的措施。”
2014年5月31日，被告收到上述《通知函》。
2014年6月11日、2014年6月20日、2014年9月18日，被告向原告（账号：×××）分别电汇60万元。
另查，被告曾于2010年4月21日、2010年7月20日、2010年10月18日向原告（账号：×××）分别电汇60万元。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁协议》，《说明》《公证书》，《通知函》，邮件查询结果，电汇凭证等在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据审理查明的事实，原告向被告发出《通知函》应视为原告行使合同解除权的特别约定。现原告限定被告三个工作日的期限过于苛刻，且被告通过积极采取补救措施，全面履行约定义务，能够继续履行合同，并不影响合同目的的实现，故本院对原告要求解除合同等诉讼请求不予支持。被告延迟支付租金系违约行为，应按合同约定向原告支付违约金，本院对原告主张的2014年第二季度违约金44万元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告北京和众君衡投资顾问有限公司违约金四十四万元；
二、驳回原告北京和众君衡投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14160元，由原告负担7080元（已交纳）；被告负担7080元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 飞
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 董 鹜
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张晓薇