浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义执异初字第21号
原告张碧芳，退休职工。
委托代理人骆红刚，浙江大平律师事务所律师。
被告傅佩潮，退休职工。
被告义乌市白天鹅房地产开发有限公司（以下简称白天鹅公司），住所地：义乌市稠城街道车站路138号7楼702室、718室。
法定代表人：余汉平，董事长。
委托代理人李黎明，浙江星耀律师事务所律师。
委托代理人何孙秀，系白天鹅公司副总经理。
原告张碧芳诉被告傅佩潮、白天鹅公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告张碧芳及其委托代理人骆红刚、被告傅佩潮、被告白天鹅公司的委托代理人李黎明、何孙秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张碧芳诉称：2013年9月10日，原告与被告白天鹅公司签订《房地产买卖合同》，约定原属被告白天鹅公司所有的位于香江大厦1012室的房产以215.16万元的价格卖与原告，实际成交价款为354.65万元。原告已付清全部价款，并从2013年9月10日开始实际占有使用该房屋。由于签订房地产买卖合同时，被告白天鹅公司尚未取得该房屋所有权证，故虽然原告一再催促，但房屋产权证一直没有能够办理过户。直至2014年11月20日，原告去办理房屋产权证过户手续时，才得知该房屋已因被告傅佩潮申请强制执行被告白天鹅公司而被贵院裁定查封。原告于2014年11月20日向贵院提出执行异议，贵院经审理后作出（2015）金义执异字第45号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，其已支付全部购房款并实际占有该房产，原告对未能办理过户登记手续没有过错。为此原告诉至贵院，请求确认原告与被告白天鹅公司签订的《房地产买卖合同》有效，香江大厦1012室房产归原告所有，停止对该房产的强制执行并解除查封。
被告傅佩潮辩称，支持贵院（2015）金义执异字第45号执行裁定书的处理意见。
被告白天鹅公司辩称，原告诉称的事实基本属实，被告没有异议，请求法院依法判决。
原告张碧芳举证如下：1、房地产买卖合同，证明原告与被告白天鹅公司就香江大厦1012室房产签订房地产买卖合同的事实。2、收款收据，证明原告已支付本案房屋全部房款、物业维修基金、公共运行费及物业管理费，并实际占有使用该房屋的事实。3、交付使用通知书，证明原告已实际占有使用该房屋且已付清房款的事实。4、房产档案证明，证明涉案房屋的基本情况。5、义乌国用2013第002－14395号土地使用权证、义乌国用2014第002－09599号土地使用权证、义乌房权证江东字第××号房屋所有权证、调整用地结构促进土地节约集约利用试点推进会会议纪要、关于邮政大楼（香江公寓）整改方案的汇报，证明由于义乌市政府政策变更致使白天鹅公司2013年取得的土地使用权证无法分割做证，最终于2014年10月14日才能办理新证，之后涉案房屋才得以有条件过户的事实。6、白天鹅公司出具的证明，证明原告在签订合同后一直催促该公司办理过户手续，原告对未能办理过户手续没有过错的事实。7、被告傅佩潮的香江大厦房产档案证明，证明傅佩潮在香江大厦有数套房屋已从白天鹅公司债务抵偿，本案傅佩潮与白天鹅公司债权债务关系存在疑问的事实。8、房地产买卖合同，证明原告与白天鹅公司所签订的购房合同实际成交价是354.65万元的事实。9、（2015）金义执异字第45号执行裁定书，证明原告就涉案房屋提出执行异议但被裁定驳回的事实。10、销售不动产统一发票原件，证明购买涉案房屋的事实。11、涉案房屋的付款凭据，证明支付购房款的事实。分别是：2006年5月23日农村合作银行进账单一份，证明转账102万元；2006年5月23日农村合作银行现金缴款单一份，证明现金存款30万元；2009年7月28日农村合作银行进账单一份（出票人金华市宝山花边有限公司）及收据各一份，证明支付白天鹅公司100万元；2011年7月28日农村合作银行客户回单联、付款凭证、收款收据各一份，证明支付白天鹅公司50万元（现金存入14万元，借款利息转入36万元）。
被告傅佩潮质证如下：对证据1的签订时间有异议；对证据2、3的真实性有异议；对证据4、11无异议；证据7当中的4套房屋与本案无关，是另外的债务抵偿的；对其它证据的情况不了解，由法院审定。
被告白天鹅公司质证如下：对证据7认为与本案无关；对其它证据均无异议。
被告傅佩潮未提供证据。
被告白天鹅公司提供收条原件，证明2013年9月25日将涉案房屋的钥匙交给张碧芳，房屋已经交付的事实。原告张碧芳与被告傅佩潮质证均无异议。
本院认证如下：对证据1、8、10予以认定，结合当事人的陈述，认定涉案房屋的合同成交价为215.16万元，实际成交价为354.65万元，开票价即计税价为130万元。证据2、3均系复印件，采纳被告傅佩潮的质证意见，对其真实性不予认定。对证据4、11予以认定，结合当事人的陈述，认定被告白天鹅公司自2006年5月起至2011年7月止分多次向原告张碧芳借款246万元，拖欠利息36万元，合计债务282万元，双方于2013年6月达成以涉案房屋抵偿债务的合意。对证据5、6的证明效力予以认定，原告张碧芳对未办理过户登记手续没有过错。对证据7的真实性予以认定，但与本案无关。对证据9予以认定。对被告白天鹅公司提供的收条原件予以认定。
经审理查明：
被告白天鹅公司自2006年5月起至2011年7月止分多次向原告张碧芳借款246万元，拖欠利息36万元，合计债务282万元，双方于2013年6月达成以涉案房屋抵偿该债务的合意。2013年9月10日，原告张碧芳与被告白天鹅公司签订房地产买卖合同二份，一份约定成交价格为215.16万元（合同成交价），另一份约定成交价格为354.65万元（实际成交价），开票价即计税价则为130万元，上述282万元债务用于抵销相应购房款。2013年9月25日，被告白天鹅公司将涉案房屋的钥匙交付给原告张碧芳。由于政策变更，涉案房屋于2014年10月14日之后才具备过户条件。
2014年7月23日，本院受理了傅佩潮与白天鹅公司民间借贷纠纷一案。2014年8月27日，本院作出（2014）金义商初字第2755号民事判决：白天鹅公司于本判决生效之日起十日内偿还傅佩潮借款148万元并支付利息。判决生效后，白天鹅公司未主动履行还款义务，傅佩潮于2014年10月23日向本院申请强制执行。2014年11月12日，本院作出（2014）金义执民字第6080号执行裁定：查封白天鹅公司坐落于义乌市香江大厦1012室的房产（权证号码：义乌房权证江东字第××号）。2015年7月13日，张碧芳以其已支付全部购房款并实际占有该房产，该房产已属其所有为由向本院提出执行异议，请求解除对该房产的查封。2015年8月3日，本院作出（2015）金义执异字第45号执行裁定书，驳回了张碧芳的异议请求。原告张碧芳不服，提起本案之诉。
本院认为：原告张碧芳与被告白天鹅公司签订房地产买卖合同，其实质是以房抵债，其目的是完成债务的相互抵销。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，予以裁决。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告张碧芳与被告白天鹅公司的以房抵债行为未经依法办理过户登记，不发生物权的转让效力，原告张碧芳主张涉案房屋归其所有与事实、法律不符，故本院查封被告白天鹅公司名下的房产符合法律规定。原告的异议理由不能成立，对其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告张碧芳的诉讼请求。
案件受理费24013元，由原告张碧芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币24013元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003；开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 蒋晓东
审 判 员 叶迪龙
人民陪审员 杜志贵
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 杨巧珍