吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第448号
上诉人：（原审原告）徐忠珍（曾用名徐志玲），个体工商户，现住吉林省松原市。
委托代理人张长江，松原市郊区法律服务所法律工作者。
委托代理人杨艳复，住吉林省松原市。
被上诉人：（原审被告）姜永成，现住吉林省松原市。
委托代理人王某某，住前郭尔罗斯蒙古族自治县。
原审第三人：松原经济技术开发区兴原乡人民政府。
法定代表人刘讯，系乡长。
委托代理人张万库，吉林石力律师事务所律师。
上诉人徐忠珍与被上诉人姜永成、原审第三人松原市经济技术开发区兴原乡人民政府物权确认纠纷一案，吉林省松原市宁江区人民法院于2014年3月10日作出（2013）宁民初字第2684号民事判决。上诉人徐忠珍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人徐忠珍及其委托代理人张长江、原审第三人松原经济技术开发区兴原乡人民政府（以下简称兴原乡政府）的委托代理人张万库到庭参加诉讼。被上诉人姜永成经本院传票传唤后拒不到庭应诉，本案现已缺席审理终结。
原审原告徐忠珍诉称：自1997年至2003年，原告父亲徐登林承包第三人机砖厂，2001年长春火炬实业有限公司开发锦江花园，施工队购买第三人机砖厂红砖，工程竣工后，长春火炬公司以锦江花园11栋6单元302室楼房抵顶工程队的工程款，工程队以此楼抵顶红砖款，当时该楼房以徐登林的名字办理的买卖手续。2003年6月10日，原告父亲徐登林病故，原第三人企业办主任刘某某和机砖厂会计王某某把该楼房的产权登记到姜永成名下，原告父亲徐登林生前遗嘱将该楼房分配给原告所有，原告于2004年3月份提起诉讼，宁江区人民法院于2004年6月8日下发（2004）宁民一初字第729号民事裁定书裁定中止诉讼，又于2008年10月24日下达了按撤诉处理的裁定，现原告再次提起诉讼，请求法院依法判令：确认座落于锦江花园11栋6单元302室房屋产权归原告所有。
被上诉人姜永成未出庭答辩。
原审第三人兴原乡政府述称：原告认为该争议房屋错误登记在姜永成名下所提出的异议和变更问题应由行政机关进行确权，履行相关手续。兴原乡政府作为第三人买售该争议房屋并办理了产权属合法行为，应受到保护。第三人与原告曾发生的机砖厂承包合同纠纷所作出的终审判决与本案无关，不能作为该房屋产权归属的证明。
原审法院审理认定：松原市江南机砖厂系第三人开办的企业法人，自1996年至2002年前间，连续七年由徐登林（已故）承包经营。承包合同履行至2002年末，2003年6月徐登林去世。
姜永成于2002年9月7日与长春市火炬实业有限公司签订了商品房买卖合同一份，2003年7月9日姜永成与长春市火炬实业有限公司签订了房地产买卖契约一份，2003年7月11日被告姜永成取得该争议楼房产权登记。
2003年4月20日，徐登林立字据将该争议房屋分配给徐忠珍，同年6月10日徐登林病逝。
2003年3月15日，徐忠珍就该争议楼房权属将姜永成、兴原乡政府诉至本院，请求确认该争议房屋归徐忠珍所有，因原告徐忠珍经送达开庭传票后无正当理由拒不到庭，因此本院作出（2004）宁民一初字第729号民事裁定书，裁定按撤诉处理。
2004年5月9日兴原乡政府出具证明一份，证实如下“2003年7月14日，兴原乡政府对江南机砖厂进行清产核资、查账，在历年承包清产核资表里显示，经乡财政所查账，徐登林在生前承包兴原乡江南机砖厂期间欠乡政府款758704元，将长春火炬实业有限公司开发的锦江花园11栋6单元302室楼房收回”。
2008年11月11日松原市经济技术开发区管理委员会就关于兴原乡政府购买该争议楼房作出松开管发（2008）16号文件，批复批准兴原乡政府购买该楼房，批准资金额度10万元。同年11月13日，兴原乡政府与姜永成签订房屋买卖协议书一份，姜永成将该争议楼房以72765元的价格，一次性给付现金的方式卖给兴原乡政府，同年12月22日兴原乡政府取得该争议楼房产权登记。
2010年兴原乡政府以徐登林在承包江南机砖厂期间，欠承包费38万元对宁志芹、徐志东、徐志国、徐志玲向本院提起诉讼，本院于2010年10月20日作出（2010）宁民初字第1729号民事判决，判决宁志芹、徐志东、徐志玲给付兴原乡政府拖欠承包费38万元，徐志东不服提起上诉，经松原市中级人民法院审理，认为兴原乡政府的诉讼请求缺少事实依据，判决撤销本院（2010）宁民初字第1729号民事判决，驳回兴原乡政府的诉讼请求。
原告徐忠珍现以徐登林出具的财产分配字据请求该争议房屋归其所有，第三人认为其从姜永成处购买该房屋，已经支付对价，不同意原告的请求。
原审法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告主张该争议楼房原系火炬实业公司欠施工队施工费，施工队欠江南机砖厂红砖，将该楼房抵给原告父亲徐登林，徐登林生前将该楼房分配给原告，故请求确认该争议楼房归原告所有，但原告提供的证据无法证实该争议楼房是施工队折抵徐登林的红砖款，无法证明该争议楼房原系徐登林所有，故原告的主张事实不清、证据不足，其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐忠珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐忠珍负担。
宣判后，徐忠珍不服，以“争议房屋原属上诉人徐忠珍父亲徐登林所有，有证人刘某某、王某某的证言证实，该房屋原系砖厂顶账而来，后因抵扣借款顶给姜永成，徐登林去世前以遗嘱方式将房屋赠与给徐忠珍，徐登林妻子对涉案房屋更名系无权处分，上诉人徐忠珍系涉案房屋所有权人”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。
本案经本院审理查明，松原市江南机砖厂原系第三人开办的企业法人，自1996年至2002年末，连续七年由上诉人徐忠珍父亲徐登林承包经营。徐登林自1996年与原审第三人兴原乡政府一年一签订《租赁承包责任书》，约定：“管理指标：实现利润6万元；实现产值150万元；销售收入130万元；上缴乡企业办4万元；1、承包方在承包期间是独立核算，自主经营，独立承担民事责任的法人。在政策法规允许的范围内，有权决定企业的经营方式，用工制度，工资标准，干部任用等，属于本企业内部的重大问题；2、承包方在承包期间，对企业的机械设备、房屋、场地等固定资产要妥善维护，不准私自转让、出租、变卖、抵押或者降低其使用性能的其他行为。承包结束后，发包方有权按照原标准进行验收，发现与原标准不符时，有权责令承包方恢复原标准或赔偿相应损失；3、承包人在承包期间，对承包前本企业所发生的债权、债务，有追索、偿还的权利和义务；5、承包人在承包期间发生的应收、应付款全部由承包人自己负责，承包结束乡党委、政府不予认可；租赁承包者，继续承包时要用本年增值额补足上年亏损基数，合同期满再一次清算”。
本案争议房屋座落在前郭县繁荣街“江南居”小区三号楼302室，建筑面积66.15平方米。“江南居”系长春市火炬实业有限公司（以下简称火炬公司）开发建设，在建期间松原市江南机砖厂往工地供应红砖，因未能给付红砖款，火炬公司于2002年以争议楼房抵顶了欠款，并于2002年9月签订了《商品房买卖合同》。
2003年4月份，徐登林检查发现患脑部肿瘤，决定去北京医治，担心自己手术发生意外，便于2003年4月20日立遗嘱，将争议房屋分配给其小女儿徐忠珍。徐登林在北京某医院实施脑部手术后昏迷50余日，最终医治无效于2003年6月10日病逝。徐登林去世后，江南机砖厂会计王某某持欠据（内容为：时间：99年10月；人民币：4万；上款系：开支借款；收款单位：徐登林）找到当时任兴原乡企业办负责人刘某某，王某某称徐登林欠其侄女女婿姜永成上述欠款，并约定利息2分，当得知争议房产在徐登林名下时，刘某某与王某某商量一同找到徐登林的妻子宁志芹，在宁志芹的配合下，到火炬公司重新签订了《商品房买卖合同》，并于2003年7月11日办理了《房屋所有权证》。
2004年5月9日兴原乡政府出具证明一份，证实如下“2003年7月14日，兴原乡政府对江南机砖厂进行清产核资、查账，在历年承包清产核资表里显示，经乡财政所查账，徐登林在生前承包兴原乡江南机砖厂期间欠乡政府款758704元，将长春火炬实业有限公司开发的锦江花园11栋6单元302室楼房收回”。嗣后，兴原乡政府接管了争议楼房。2008年间，因姜永成买房需要贷款，争议房屋在其名下导致贷款产生障碍，王某某便找到兴原乡政府负责人，经双方协商并于2008年11月13日签订了《买卖协议书》，约定姜永成将争议楼房以72765元价格卖给兴原乡政府，2008年12月22日，在姜永成夫妻的配合下，兴原乡政府取得争议房屋的《房屋所有权证》。
另查明，2003年3月15日徐忠珍曾以同一理由起诉姜永成、兴原乡政府，请求确认该争议房屋的所有权。审理期间原审法院曾中止诉讼，2008年原审法院又制发了《松原市宁江区人民法院公告》，送达开庭传票，徐忠珍在规定期间未到庭，2008年10月24日，原审法院作出（2004）宁民一初字第729号民事裁定书，裁定按撤诉处理。2003年7月，兴原乡政府接管了松原市江南机砖厂的债权债务。
2010年兴原乡政府以徐登林在承包江南机砖厂期间，欠承包费38万元对宁志芹（徐登林爱人）、徐志东（儿子）、徐志国（儿子）、徐志玲（女儿）提起诉讼，诉讼期间曾经对欠付多少承包费进行过司法鉴定，鉴定部门最终以“经审查卷宗和会计账簿及凭证后认为，徐登林承包砖厂期间每年上交的承包费绝大部分没有入账，且无字据说明，无法确认上交的真实数额。清产核资资料有些数字来源和计算过程不清，无法鉴定而终结”。本院2011年6月15日作出（2011）松民一终字第286号民事判决，以“兴原乡政府与徐登林签订承包合同期间每年应缴纳多少承包费约定不清，2003年7月机砖厂的债权债务已全部归乡政府所有”为由驳回了兴原乡政府的诉讼请求。兴原乡政府不服申请再审，高院于2012年5月11日作出（2012）吉民申字第231号民事裁定驳回再审申请。
认定上述事实的主要证据：
（1）（2004）宁民一初729号庭审笔录记载：
审：302室变更为姜永成，找没找过其他子女
（王某某）：没有找过他的其他子女
审：借据一枚
（徐忠珍）：与本案无关，对真实性没有异议，如姜永成确实借款，应由法院确认后由合法继承人来处分。
（2）王某某笔录内容：“机砖厂往开发商那里送砖顶欠款了，徐登林死后我找刘某某，徐登林死后刘某某是机砖厂负责人，刘某某说徐登林有处房子，答应我用徐登林的房子顶我的欠款和利息，刘某某就和我一起找到宁志芹，后来查账，兴原乡政府就把180平的商企和争议房屋收回去了，后来姜永成要贷款银行看还有处房子不让用公积金，我就找兴原乡政府领导，之后就签了协议，最后给了4万元，姜永成两口子配合乡里过户，2002年徐登林承包结束，场子就黄了”。
（3）（徐忠珍）代理人杨艳复：王某某、刘某某找到我父亲的后老伴儿，也不知道怎么和宁志芹说的，宁志芹也不识字，就配合着到火炬公司把我父亲的名改成了姜永成的名，宁志芹上当了，王某某说我家亏欠，就把楼顶平就得了，宁志芹就信了。
（4）刘某某证言（2003年11月11日）（2004）宁一初729号：徐登林死后，我负责厂日常工作，王会计跟我说，徐厂长生前欠王会计亲属肆万元钱借款，说2分利，现在砖厂没有钱还，砖厂清回一座楼房，用楼房顶还欠款，因为楼房名为徐登林名，所以我和王会计找徐登林妻子，说明情况后，徐登林妻子同意去火炬销售办理更名手续。
（5）王某某证言（2003年11月15日）（2004）宁一初729号：我叫王某某，任原机砖厂会计，砖厂给火炬公司拉砖，火炬工地无钱，在火炬销售部给了一套楼顶转款，购房协议书写的徐登林，2003年6月徐厂长病故，刘某某主持工作，我跟刘主任说，徐厂长生前经我手在姜永成处借款肆万元并约定给2分利，当时砖厂现金员知道这事儿，刘主任说砖厂没钱，但有楼房可顶帐还姜永成这笔欠款，姜永成同意，我和刘某某便去找徐厂长老伴儿宁志芹，宁志芹拿着户口本、死亡证明、身份证一同去销售公司办理的过户手续，后期有人把徐厂长告了，清查组查账，徐厂长亏损，兴原乡政府把车站楼和本案争议楼房全部收回。
本院认为，上诉人徐忠珍的父亲徐登林生前以个人名义与火炬公司签订了《商品房买卖合同》，徐登林去世后，在徐登林的妻子宁志芹的配合下将《商品房买卖合同》变更为姜永成，姜永成于2003年7月11日取得了《房屋所有权证》。2008年11月13日，原审第三人兴原乡政府在姜永成夫妇配合下依不动产登记取得了争议房屋的《房屋所有权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”的规定，法律规定不动产以登记为物权生效要件，原审原告徐忠珍起诉要求确认争议房屋归其所有，其诉讼请求为物权请求权，但原审原告徐忠珍的父亲与火炬公司仅签订了《商品房买卖合同》，并未到相关部门办理《房屋所有权证》，仅实现了债权。现原审第三人兴原乡政府取得了《房屋所有权证》，此案争议非物权请求权而是物权的基础法律关系即变更合同是否有效的问题。原《商品房买卖合同》买受方仅能以合同效力或者按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求权返还财产。但假如上诉人徐忠珍的父亲徐登林留下的《遗嘱》成立，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条关于“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”的规定，上诉人徐忠珍亦应当在继承遗产的范围内首先偿还徐登林生前的欠款。徐忠珍另案告诉后，姜永成亦可提出反诉请求，可对争议标的物现有价值进行鉴定，意在妥善处理争议双方涉及的相关问题。综上，上诉人徐忠珍的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人徐忠珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞 丽
审判员 邰伟莉
审判员 李 颖
二〇一四年九月十二日
书记员 康 瑞