浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终872号
上诉人（原审原告）：王美娟。
委托代理人：赵瑜华，浙江励恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：顾培章。
上诉人王美娟因与被上诉人顾培章房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2013年9月26日，王美娟与顾培章签订一份《房屋租赁合同》，约定王美娟将位于杭州市西湖区三墩镇××村××门×号第一层的房屋（下称案涉房屋）出租给顾培章，房屋用途为厂房，租赁期限自2013年10月1日至拆迁时止。该房屋2013年10月1日至2014年9月30日年租金为72000元，2014年10月1日至拆迁止年租金为63000元，租金至拆迁不涨。租赁期间的电费为1.2元／千瓦时；水费为50元／月，按半年结算。违约责任为：租赁期间，任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金；顾培章逾期未支付租金的，每逾期一日，王美娟有权按月租金的10%向顾培章加收滞纳金。合同签订后，王美娟与顾培章依约履行。2014年11月12日，顾培章之妻后凯碧与王美娟签订一份《补充合同》，内容为“房租一季付，拆迁两个月前房租免费。”后王美娟支付房租至2014年12月30日，自2015年起的房租未予支付。因案涉房屋被拆迁，顾培章自2015年2月起陆续从案涉房屋搬离。庭审中，王美娟陈述其于2015年3月申请办理案涉房屋的停水停电手续，案涉房屋自2015年4月起停止供应水电。顾培章亦曾自述其系于2015年5月搬离案涉房屋。另查明，案涉房屋系违法建筑，未办理建设工程规划许可证等相关审批手续。2015年11月26日，王美娟诉至原审法院，请求判令：1.顾培章支付租金31250元及违约金37500元，并依约支付滞纳金；2.顾培章支付电费5274.73元、水费350元；3.本案诉讼费由顾培章承担。后王美娟将第一项诉讼请求变更为判令顾培章支付房屋占有使用费31250元；其余诉讼请求不变。
原审法院认为：根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故王美娟与顾培章之间签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》应认定为无效。但王美娟作为出租人可以按合同约定的租金标准要求顾培章支付房屋占有使用费。本案的主要争议在于房屋占有使用费的计算期限。现双方对顾培章支付房租（房屋占有使用费）至2014年12月并无异议，对房屋占有使用费计算的截止时间存在争议。王美娟认为顾培章于2015年5月搬离案涉房屋，房屋占有使用费应自2015年1月计算至2015年5月。顾培章则认为其已于2015年2月搬离案涉房屋，并且双方在《补充合同》中约定拆迁前两个月租金免除，故其无需支付房屋占有使用费。对此原审法院认为，虽顾培章在本案的庭审中陈述其搬离案涉房屋的时间在2015年2月，但其在原审法院审理的（2015）杭西民初字第3457号案件（该案系顾培章作为王美娟起诉王美娟要求支付案涉房屋被拆迁而产生的搬迁费）的第一次庭审中陈述其系于2015年5月搬离案涉房屋，因该案第一次庭审时间在2015年11月10日，此时本案尚未立案，顾培章并不知晓王美娟会在此后起诉要求其支付房屋占有使用费，故从常理分析，顾培章于2015年11月10日在原审法院开庭审理（2015）杭西民初字第3457号案件过程中的陈述更符合客观实际，故原审法院认定顾培章系于2015年5月搬离案涉房屋。由于王美娟于2015年4月起对案涉房屋停止供应水电，案涉房屋已无法正常使用，且双方约定房屋拆迁前两个月租金免除，故原审法院确定房屋占有使用费自2015年1月计算至2015年3月，参照合同约定的年租金63000元的标准计算3个月为15750元。关于王美娟主张的电费及水费。因王美娟提供的证据不能证明顾培章在承租案涉房屋期间所产生的水电费的具体数额，且王美娟亦未举证证明其已向相关部门交纳该部分费用，故其主张要求顾培章支付电费及水费的诉讼请求依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顾培章于判决生效之日起十日内支付给王美娟房屋占有使用费15750元；二、驳回王美娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取361元，由王美娟负担207元，由顾培章负担154元，顾培章负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，王美娟不服，向本院提起上诉称：第一，原审判决认定事实不清。首先，原审法院对顾培章占有使用涉案房屋期限的事实认定不清。原审法院已经认定顾培章搬离涉案房屋的时间是2015年5月，却不认定顾培章支付占有使用费的计算时间是2015年1月至2015年5月。对涉案房屋停水停电的因果认定也有误，一审判决认为由于王美娟于2015年4月起对案涉房屋停止供应水电，案涉房屋已无法正常使用，事实上是顾培章己于2015年2、3月开始己停产，陆续将生产机械设备搬离案涉房屋直至2015年5月，并且自2014年年底起开始欠缴房租，王美娟是因顾培章欠缴房租，并已经停止生产，为减少损失才去相关部门办理报停手续的。原审判决将“拆迁”和“搬迁”混为一谈，使本案的房屋占有使用费计算期限出现错误。而本案所涉房屋的拆除时间是2015年9月15日，合同约定的拆迁前两个月即7月、8月，顾培章早己擅自搬离，所以也无需免除这两个月的房租（房屋占有使用费）。故原审法院认定房屋使用费计算期限错误，正确的期限应当自2015年1月计算至2015年5月，相应的占有使用费也应当为31250元。其次，原审判决关于水电费的事实认定不清。在一审中王美娟已有《房屋租赁合同》和电力部门的《历月电费明细》来证明顾培章的用电量及产生的电费、水费金额，经顾培章质证对该证据的真实性无异议，顾培章也当庭提供了电费手写单据4份，证明其已交纳的电费，王美娟质证后对真实性无异议，但时间是2014年10月前交的，跟本案无关。一审法院认定王美娟不能证明顾培章应交而未交水电费，也认定了顾培章不能证明其已经支付全部水电费。自2015年1月开始，顾培章未支付房租，更没有支付水电费。王美娟只能证明顾培章应交的水电费金额，至于水电费已付的举证责任应当属于顾培章。一审法院对该事实的认定逻辑混乱。
第二、原审判决适用法律错误。一审法院既已认定王美娟与顾培章之间签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效，则合同的相关约定均不发生效力。本案合同无效后因房屋占有使用而产生的占有使用费应当按顾培章的实际占用时间而计算，顾培章在庭审中也自认占有使用房屋的截止时间是2015年5月，对该事实判决中也予以了认定。故本案顾培章应当支付占有使用费时间为2015年1月至2015年5月。但原审判决却又适用了《补充合同》中关于拆迁前两个月租金免除的约定。而且关于部分租金的免除是在被上诉方完全履行合同，租住至实际拆迁日才给予的优惠，本案所涉房屋实际拆迁日是2015年9月15日，被上诉方欠缴房租和水电费，单方违约，提前搬离已经给王美娟造成了相应的租金损失。一审判决仍按原合同约定，主观认定减租金额，显然是枉法裁判，有失公正。综上，请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
顾培章答辩称：一、原审法院认定王美娟所领取的搬迁费应是对顾培章作为经营户因搬离经营场所需要所进行的补偿事实清楚，证据充分。从顾培章申请原审法院从政府有关部门调取的《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》中可以看出，该搬迁费是对企业或个体工商户的合法经营因政府拆迁而需要搬离原经营场所所作出的补偿，王美娟没有相应的经营活动，没有适格的主体条件，不符合搬迁费补偿的主体资格，且该出租场所只有顾培章一家承租。从经营面积可以看出，两方所陈述自认的承租面积约700平方米也与《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》中所记载的经营面积相吻合。从经营类型可以看出，《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》中所记载的经营类型为家具生产加工厂，与顾培章所经营的个人独资企业杭州易圣居木制品有限公司营业执照上所记载的经营范围相吻合，且《房屋租赁合同》中约定的房屋用途为厂房，也与确认表中的经营户相符。
二、原审法院对顾培章占有使用涉案房屋期限的事实认定清楚。在一审庭审中，王美娟承认于2015年4月去相关部门办理了水电报停手续，电费明细单也显示4月份的电费为零，证明顾培章实际正常使用涉案房屋止2015年3月底。虽然顾培章在相关证据中显示是在2015年5月才彻底搬离了涉案房屋，但由于王美娟在2015年4月办理了水电报停手续，导致顾培章于4、5月无法正常使用出租房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，《房屋租赁合同》被认定为无效，房屋占有使用费参照租赁合同的房屋租金条款，顾培章支付房屋租金的前提条件是房屋能够正常使用，水电齐全，正是由于王美娟的报停行为导致顾培章4、5月份无法正常使用房屋，因此顾培章在这期间内不支付占有使用费是于法有据的，原审法院的判决是正确的。即使顾培章欠缴房屋使用费，王美娟也可以通过适当途径来主张，而不应自行决定报停水电，至于顾培章是否在此之前实际停产，则是顾培章的权利正当行使，并不能成为王美娟报停水电的理由。
三、原审判决关于水电费的事实认定清楚。原审中，王美娟提交了一份电力部门的《历月电费明细》以证明顾培章拖欠电费，但该明细表仅是一份打印件，没有电力部门的盖章确认，王美娟如要主张权利，按照“谁主张，谁举证”的原则，必须提供证据证明其已向电力部门交纳电费的单据。而王美娟举证不能，理应得不到法院的支持。
四、原审法院因两案存在事实上的密切关联而予以合并审理于法有据，适用法律正确，审判程序适当，举证责任的分配符合法律的规定，并无不当。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，程序适当，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人顾培章在二审期间未向本院提交新证据，上诉人王美娟在二审审理期间向本院提交了工商银行存折和电力部门电费缴纳清单，欲证明顾培章在承租期间王美娟在相应部门缴纳电费的依据，该证据是为了支持王美娟原审第二项诉讼请求。
对上诉人王美娟提交的证据，被上诉人顾培章认为其没有欠王美娟电费，该证据证明不了王美娟想要证明的内容。本院认为，王美娟二审中陈述其提交的电费缴纳清单中的用电量不仅包括案涉房屋中顾培章使用部分，还包括其自用部分，故该证据并不能证明顾培章欠缴案涉房屋产生的电费及欠费的具体数额。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：王美娟对其于2015年3月申请办理案涉房屋停水停电手续，案涉房屋自2015年4月起停止供应水电以及顾培章于2015年5月搬离案涉房屋并无异议。由于案涉房屋在2015年4月实际已经无法使用，原审法院确定顾培章支付占有使用费计算至2015年3月并无不当，本院予以确认。王美娟在本案中未提交有效证据证明案涉房屋产生的水电费数额，也未提交有效证据证实其已经替顾培章缴纳案涉房屋水电费。再结合顾培章一审期间提交了部分水电费的手写单据，王美娟对该证据真实性并无异议，二审期间王美娟陈述其以现金形式收取案涉房屋水电费，提供手写的条子，有时写明具体时间，有时不写等情形，王美娟主张由顾培章支付其水电费的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，王美娟的上诉理由均不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328元，由王美娟负担。王美娟已预交二审案件受理费722元，应退394元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年五月十一日
书记员 赖雪珂