咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第00775号
原告高洪强，男，1962年6月8日生，汉族。
原告李美玲，女，1965年8月30日生，汉族。
以上两原告共同委托代理人李君镇，男，1941年10月15日生，汉族，系原告李美玲父亲。
以上两原告共同委托代理人高建强，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。
被告咸阳瑞田房地产开发有限公司，住所地秦都区玉泉北三巷。
法定代表人吴瑞林，经理。
委托代理人刘莹，陕西天之骄律师事务所律师。
原告高洪强、李美玲与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高洪强、李美玲的共同委托代理人李君镇、高建强，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司的委托代理人刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高洪强、李美玲诉称，2009年6月25日被告同意以内部优惠价出售给原告林湖苑房屋两套，为VIP：10001号1-2-12-A和VIP：10002号1-2-12-C2。2009年12月19日，原告高洪强向被告交纳了两套房预购房款各200000元。2010年1月6日原告与被告签订了两份内部认购协议，期间被告经原告同意将房号变更为林湖苑1号楼B座11202号、11204号，被告至今未向原告交付房屋，并将两套房屋出售给别人。原告现诉至法院请求依法判令：1、解除双方的认购协议；2、双倍返还原告预交房款800000元，并赔偿损失242000元。
被告辩称，原、被告之间系商品房预约合同，而商品房买卖合同，因此被告未将房屋出售给原告，被告将房屋出售的行为并没有侵犯原告的权益，不构成一房二卖。认购协议约定若出现违约或其他不能履约的情况时，被告全额退还原告认购金并支付8%的利息，原告交纳的40万元认购金不具有定金性质。被告在2011年12月8日发布公告，告知内部认购客户办理正式签约手续，而原告代理人李君镇当时在被告处工作，所以双方未签订商品房买卖合同，被告不构成违约。双方未签订商品房买卖合同，被告愿全额退还原告认购金，并支付8%利息。原告要求被告返还80万元并赔偿损失无事实和法律依据。
原告为支持其诉讼请求，当庭提举了如下证据：
1、收款收据两份及咸阳市公安局广场派出所证明。证明原告高洪强向被告交纳了两套房屋购房款共40万元；“高宏强”与“高洪强”系同一人。
被告质证无异议。
2、内部认购协议两份。证明被告未履行协议构成违约，应向原告承担违约责任并赔偿损失，原告交纳的认购款具有定金性质。
被告质证对真实性无异议，但不能证明被告违约也不能证明原告交纳的认购款具有定金的性质。
3、购房协议书、借款协议书。证明原告于2012年2月15日已经在被告处将认购协议约定的房屋选好，因被告要求原告再向其借款，原告未答应，双方未签订正式的商品房买卖合同，因此未签订该合同的原因在于原告。
被告质证对真实性及证明的问题均不认可，因为该两份协议均没有被告公司的公章及任何人的签名，不能证明被告与原告签订了该两份协议。
被告为支持其答辩意见，当庭提举了如下证据：
1、内部认购协议两份。证明原、被告双方签订的内部认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，认购协议不是买卖合同；协议约定若出现违约或其他情形，被告退还原告全额认购金并支付8%的利息；楼盘正式销售后双方不能就商品房买卖合同条款达成一致，被告不构成违约；李君镇系原告购房代理人。
原告质证对真实性无异议，但认为双方签订了认购协议后才能签订商品房买卖合同，认购款具有定金的性质，双方签订认购协议的目的就是买卖，开盘后被告未与原告签订合同是被告违约。
2、楼盘通知客户选房公告。证明2011年12月8日被告将所涉楼盘进行公告，通知相关客户选房，被告已经通过报纸公告方式向原告告知前来选房。
原告质证对真实性认可，两原告居住地与被告公司相邻，被告没有必要通过公告形式向原告通知，该公告不能证明被告向原告告知。
3、被告公司工资表及民事诉状。证明被告在发公告时，原告的代理人李君镇仍在被告公司上班，其是知情的，被告履行了告知义务；2012年1月3日，两原告代理人李君镇前往涉案楼盘选房，因双方对购房合同条款未达成一致，未签订合同，被告已经履行了协议约定的义务。
原告质证对真实性无异议，但认为工资表只能证明收入状况，没有签合同系被告过错。
根据原、被告举证、质证，合议庭对证据评议如下：
原告所举证据1客观、真实、合法，能够证明其要证明的问题，本院予以采纳，证据2客观、真实、合法，证明了由李君镇代原告高洪强于2010年1月6日与被告签订了内部认购协议两份，双方就原告高洪强认购“林湖苑”商品房的相关事项达成了书面协议，证据3无当事人双方签章，无法认定与本案的关联性，本院不予采纳。被告所举证据1、2、3客观、真实、合法，能够证明其要证明的问题，本院予以采纳。
经审理查明，2010年1月6日，李君镇代原告高洪强与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订两份《内部认购协议》，认购号分别为壹号和贰号。协议均约定双方签订该协议时即2010年1月6日，原告高洪强须向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司交付内部认购金200000元整，项目开始正式销售后，原告高洪强拥有优先选房权（以认购号为选房顺序）。协议还约定，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司2010年9月1日前达到开盘条件，并及时通知原告高洪强选房，原告高洪强认购价享受开盘当日双重优惠，如果在2010年9月1日前不能达到开盘条件，原告高洪强有权退款，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件退还全部认购金，并以认购金总额8%计息；项目正式销售后，原告高洪强未能成功选房或双方正式签订商品房买卖合同时，不能就其中的条款达成一致，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件全额退还原告高洪强已交纳的认购金，并以认购金总额8%计息，退款办理时间为项目正式销售30日内。原告高洪强已于2009年12月19日向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司分别交付认购金200000元，共计400000元整。2011年12月8日被告通过咸阳日报发布公告：“瑞田房地产公司开发的位于咸阳市滨河路与沈兴南路一线湖景项目——‘湖滨1号’将于2011年12月8日正式开盘。感谢前期排号客户的青睐及等待，请于2011年12月9日至16日带齐相关证件到‘湖滨1号’销售部优先选房，并办理相关手续。逾期者将不保留预定房源及优惠”。原告李美玲及高洪强代理人李君镇于2012年1月3日前往涉案楼盘选房，但因双方未达成一致意见，未签订《商品房买卖合同》。另查，代原告高洪强签订认购协议的李君镇，于2012年元月在被告咸阳瑞田房地产开发有限公司领取工资。截至目前，本案涉案楼盘已经全部售完。两原告系夫妻关系。
本院认为，原告李美玲与原告高洪强系夫妻关系，原告高洪强依据其与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司的签订的内部认购协议主张权利，原告李美玲亦依法享有相应诉权。两原告与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的内部认购协议，内容客观真实合法，依法应为有效协议。本案争议焦点为，原、被告双方所签订的内部认购协议是否具有商品房买卖合同的性质以及两原告所交纳的认购金是否具有定金的性质。从本案内部认购协议的内容来看，该协议没有对商品房的基本情况，商品房的销售方式，商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异处理方式，产权登记有关事宜等主要内容作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议属于商品房买卖预约合同，而不属于商品房买卖合同。关于两原告所交纳的认购金是否具有定金性质，根据我国担保法的规定，定金应当以书面形式约定，而从认购协议内容看，两原告交纳的认购金并未明确具有定金的性质，故两原告交纳的认购金不属于定金。综上，两原告请求被告咸阳瑞田房地产开发有限公司按认购金双倍支付其款项无事实和法律依据。两原告主张解除与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的内部认购协议，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司当庭表示同意，本院予以确认，对于两原告主张被告赔偿其损失242000元，因被告咸阳瑞田房地产开发有限公司涉案楼盘开盘时，虽然未按认购协议约定的时间开盘，但在公告之后，两原告也前去选房，视为其当时愿意继续履行认购协议，但因原、被告双方未能就商品房买卖达成协议，最终也未签订买卖合同，故被告咸阳瑞田房地产开发有限公司不存在不履行订立买卖合同的义务的情形，两原告也未举证证明被告咸阳瑞田房地产开发有限公司不履行与其签订商品房买卖合同的义务，同时就损失部分242000元的请求两原告也未缴纳相应诉讼费用，综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条的规定，两原告主张被告咸阳瑞田房地产开发有限公司赔偿其损失242000元，本院不予支持。依据原、被告双方签订的内部认购协议“本项目开始正式销售后，乙方未能成功选房，或双方正式签订《商品房买卖合同》时，不能就其中的条款达成一致，甲方无条件全额退还乙方已交纳的认购金，并以认购金总额8%计息。退款办理时间为项目正式销售三十日内”之约定，现两原告未能成功选房，双方也未签订商品房买卖合同，原、被告双方均同意解除认购协议，故应由被告咸阳瑞田房地产开发有限公司退还两原告共计400000元的认购金并依约定支付利息，利息从2009年12月19日（交款之日）起至款付清之日止，按照年息8%计算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告高洪强、李美玲与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的两份认购协议。
二、被告咸阳瑞田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告高洪强、李美玲共计400000元并承担利息（从2009年12月19日起至款还清之日止，按照年息8%计算）
三、驳回原告高洪强、李美玲的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，原告高洪强、李美玲承担3658元，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司承担8142元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。若当事人上诉的，应当在递交上诉状后七日内交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，逾期视为自动撤回上诉。
审 判 长 刘康军
代理审判员 付 强
人民陪审员 钟振江
二〇一四年十月十日
书 记 员 王 欢
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。