宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第4187号
原告刘文娜，女，1974年5月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人陈文雄（原告刘文娜之夫）。
被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人徐毅，该公司经理。
原告刘文娜与被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理。依法由审判员丁秀琴适用简易程序于2015年7月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告刘文娜到庭参加诉讼，被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，宁夏瀛海天琛水泥有限公司（以下简称瀛海天琛公司）拖欠福建省南平市华生保温安装有限公司（以下简称华生保温公司）设备款未支付，双方达成协议，瀛海天琛公司用银川市兴庆区某室房屋抵顶其欠华生保温公司设备款，房屋手续办理至原告名下。2011年12月30日，在瀛海天琛公司的协调下，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，确认原告对该房屋享有权利。合同签订后，被告至今未协助原告办理房屋产权过户手续。故原告诉至法院，请求依法判令：一、依法确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效；二、依法确认位于银川市兴庆区某室房屋产权归原告所有，并判令被告为原告办理房屋过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，提交《协议书》、《银川市商品房买卖合同》、房款收据及房屋维修资金收据各一份，证明被告以其开发的房屋抵顶原告设备款，双方已签订《商品房买卖合同》，涉案房屋房款已付清。
被告未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩材料。
经审理查明，瀛海天琛公司与华生保温公司之间存在买卖合同关系，双方于2011年12月20日签订《协议书》一份，约定，瀛海天琛公司用被告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋（建筑面积195.78平方米，单价8500元／平方米）抵顶其欠华生保温公司设备款1664130元，瀛海天琛公司负责与开发商协商给华生保温公司指定的原告办理《银川市商品房买卖合同》的相关手续。协议签订后，在瀛海天琛公司的协调下，被告与原告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，被告将其开发建设的位于银川市兴庆区尚东帝景花园7-1-401室房屋（建筑面积195.78平方米）以1664130元的价格出售给原告。2011年9月22日，被告向原告出具1664130元的房款收据一张。合同签订后，被告未给原告办理涉案房屋备案登记。故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中查明，涉案房屋在2012年至2014年期间被宁夏回族自治区高级人民法院、银川市中级人民法院多次轮候冻结。
另查明，被告在2009年至2013年期间开发建设尚东帝景花园小区39栋楼，共计1523套房屋。2010年、2011年，被告将该小区所有土地使用权及19栋商住楼（含7号楼）在建工程做抵押，在中信信托投资有限公司贷款。后因被告无力按时归还贷款，中信信托投资有限公司于2012年2月向北京市方圆公证处申请签发执行公证书，并据此向银川市中级人民法院申请强制执行。尚东帝景花园小区项目在2011年年底因资金无法到位已停工。2015年3月2日，银川市检察院以本案被告及其法定代表人徐毅在开发建设尚东帝景花园小区项目，在签订、履行合同过程中，隐瞒真相，通过一房多顶、多售的手段骗取房屋买受人的财物，数额特别巨大，涉嫌合同诈骗，故向银川市中级人民法院提起公诉。银川市中级人民法院查明：“自2009年至2012年，被告单位隆湖公司以签订《银川市商品房买卖合同》、《抵账协议》、预订单的方式销售“尚东帝景”的商品房共计1316套，销售建筑面积180423.64㎡。涉及与两个或两个以上买受人重复签订《银川市商品房买卖合同》或《抵账协议》的商品房共191套，其中有174套在中信公司设定抵押的范围内，另17套已由买受人宗成刚等人在房管部门备案”。被告法定代表人徐毅在该刑事案件中供述，被告向中信信托投资有限公司抵押贷款之初，与银川市房管局签订了三方协议，约定被告可自行销售抵押给中信公司的这21栋楼（含7号楼），将房屋销售的首付款支付给中信信托投资有限公司，中信信托投资有限公司收到首付款即可向银川市房管局出具解押函，对该房屋进行解押备案。对于工程材料款抵账这部分房屋和被告自售的这部分房屋，因为被告没有将抵账房和部分自售房的首付款交付中信信托投资有限公司，故造成了住户无法在房管局办理备案手续的情况。银川市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）银刑初字第17号刑事判决书，判决：“一、被告单位宁夏隆湖房地产开发集团有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币二千万元（罚金于判决生效后一个月内缴纳）；二、被告人徐毅犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；三、依法追缴被告单位宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的违法所得，不足部分责令其退赔，发还被害人及单位”。被告人徐遂不服该判决提出上诉，该案正在审理中。
本院确认的上述事实，有原告的当庭相关陈述及原告提交的《协议书》、《银川市商品房买卖合同》及房款收据各一份佐证，经本院开庭审查，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，被告将其开发建设的位于银川市兴庆区尚东帝景花园7-1-401室房屋以顶账方式出售给原告，有原告的当庭相关陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》及房款收据佐证，本院确认。在签订合同之前，被告将尚东帝景花园所有土地使用权及含涉案房屋在内的19栋在建商住楼办理了抵押，向中信信托投资有限公司贷款，即中信信托投资有限公司对涉案房屋享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。同时中信信托投资有限公司与被告约定，被告可以销售抵押给中信信托投资有限公司的房产，但应当将房屋销售首付款支付给中信信托投资有限公司，中信信托投资有限公司向银川市房管局出具解押函，对该房屋进行解押备案。本院据此可以认定只要经过抵押权人中信信托投资有限公司的同意并向银川市房管局出具解押函，被告可以向原告出售涉案房屋；但本案中被告出售给原告的房屋未经中信信托投资有限公司同意并出具解押函，故被告转让抵押房屋的行为无效，对原告要求确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效及确认位于银川市兴庆区尚东帝景花园7-1-401室房屋产权归原告所有的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘文娜的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告刘文娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 丁秀琴
人民陪审员 张玉凤
人民陪审员 马亚林
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 金俊婷
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。