广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第229号
原告农兵，住南宁市西乡塘区。
委托代理人黄盛宏，广西吉兴律师事务所律师。
被告张桂秀，住广西上林县。
委托代理人朱勇辉，广西桂科律师事务所律师。
原告农兵诉被告张桂秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员刘孙丽适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。书记员覃云颂担任记录。原告农兵及其委托代理人黄盛宏，被告张桂秀的委托代理人朱勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农兵诉称：2011年08月23日，原告与被告签订了（位于广西南宁市兴宁区）《房屋租赁合同》。被告从2012年3月1日到2012年7月20屡次拖欠交水费、电费，水、电公摊费、物业服务费、生活垃圾费累计828.9元，此款已由原告垫支。此外，被告从2012年11月1日至2012年7月20日屡次欠租金累计5395元、滞纳金累计3783.5元。由于被告经营管理不善，造成原告投资配置的家具、饰镜、家电损坏，依法应当赔偿原告投资的经济损失2000元。由于被告在原告已装修好的乳胶漆涂墙面上加贴墙纸，造成原告投资的房屋内贴饰装修已经多处发霉，门框、外墙毁烂等，依法应当由被告向原告支付贴墙、房门、门墙破损返修工时材料等损失4000元。被告违约，依法应当赔偿原告违约金10000元。故原告请法院依法判决：l、被告支付原告帮被告垫支的拖欠水、电费，物业管理费828.9元；2、被告向原告支付多期拖欠租金共计5395元、滞纳金3783.5元；3、被告向原告支付违约金10000元；4、被告向原告支付由原告投资的并由被告造成的室内家具、镜饰、家电经济损失2000元；5、被告向原告支付由于被告经营管理不善，造成出租房内的贴墙、房门、门墙等返修损失合计赔偿4000元；6、本案所有诉讼费用由被告承担。庭审中，原告表示其第一项诉请中的水电费包括了代收公共维修基金、代收生活垃圾费、代收水费、电公摊、水公摊这几项费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、原告身份证，证明原告的主体资格。证据2、被告身份证（复印件），证明被告的主体资格。证据3、《房屋租赁合同》，证明被告与原告签订房屋租赁合同的事实。证据4、存折，证明被告未依约按时足额交房租给原告。证据5、购置家电配置清单及银行卡存款业务回单，证明原告按被告要求进行了投资装修和配置。证据6、《商品房买卖合同》，证明原告购买了位于南宁市兴宁区苏州路的房屋。证据7、《房屋预告登记证明》，证明原告购买的位于南宁市兴宁区苏州路的房屋经过了登记备案。证据8、收费收据，证明原告为被告垫付了物业费、水费。证据9、电费清单，证明原告为被告垫付了电费。证据10、相片，证明原告出租房内的设施有损坏。原告当庭提交证据11、退租房屋验收结果，证明原、被告双方在2012年7月20日进行了房屋交接。
被告张桂秀辩称：一、延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。答辩人与被答辩人2012年7月解除租赁合同至今，已远远超过一年，在这期间，被答辩人没有向答辩人主张过权利，也没有导致诉讼时效中止或中断的法定情形，因此，被答辩人的诉讼请求己超过诉讼时效，不受法律保护。二、答辩人没有违约，也没有拖欠租金。答辩人承租被答辩人的房屋后，经常停水停电，一个月停10-15天左右，答辩人无法营业，虽然停水停电不是被答辩人故意所为、但保证水电正常是房屋租赁合同的附随义务，被答辩人作为房屋的出租方，其对此有义务保证水电正常，从而让承租人能正常使用租赁物。因为被答辩人没有履行保证水电供应的义务，答辩人按照能正常使用的时间计付租金合情合理。三、正因为水电不正常，答辩人已向物业公司申请减、缓、免交，物业公司也同意答辩人缓至2012年8月交。2012年8月答辩人去交时，才发现被答辩人已抢先交纳了，被答辩人以此证明答辩人违约是没有依据的。四、答辩人没有损坏被答辩人的租赁物。2012年7月双方解除租赁合同后，答辩人己将租赁物完好无损交还被答辩人，双方已办理交接手续。之后被答辩人将房屋自用或给他人租用，物品有无损坏与答辩人无关。合同没有约定滞纳金，因此被答辩人的第二项诉请没有依据。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：证据1、收条，证明原告于2012年7月20日收到了被告交纳的房屋租金。证据2、证明，证明物业公司同意被告所租赁房屋的物业费、水电费可以延缓至8月底前交付。证据3、2012年3月7日的南国早报，证明本案房屋经常停水停电，也没有安装一户一表。证据4、发票，证明被告购买电视机顶盒的费用。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议，被告对原告提供的证据1-9以及当庭提交的证据11无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告提交的证据2、4真实性没有异议，但认为证据2不能作为被告的抗辩理由，证据4中无法看出本案房屋中的机顶盒的具体金额。原告对被告提交的证据3真实性不予认可。被告对原告提交的证据10的真实性有异议。本院认为，原告提交的证据10是原告自行拍摄的相片，从该些相片上无法看出拍摄的时间和地点，且被告对该些相片不予认可，故本院对该些相片不予采信。对于被告提交的证据2，该证明系本案出租房屋所在小区的物业公司所出具，本院对其真实性予以认定，该物业公司作为本案出租房屋所在小区的物业公司，其对该小区的水电供应情况最为清楚，故该公司出具的证明内容足以真实反映该小区的实际情况，本院对该证据予以采信；对于被告提交的证据3，由于原告未能提交该证据的原件，且该证据系报刊媒体对本案房屋所在小区的新闻报道，且报道的文字是作者意识的反映，可能会与真实情况有所偏差，故本院对该证据不予认定；对于被告提交证据4，该发票系广西广播电视信息网络股份有限公司南宁分公司出具的收费专用发票，本院对其真实性予以认定，但该发票的用户名称并非被告本人，且票面金额为86400元，并未指向具体的机顶盒，故该发票不能证明被告的主张。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：本案位于南宁市兴宁区出租房屋系原告于2009年11月12日向广西三哥房地产开发有限公司购买所得。2011年7月，原告与被告张桂秀就房屋租赁事宜初步达成协议，原告按照被告的要求装修了房屋。原告因出租前述房屋事宜出具了一份《房产出租委托书》给农某某，委托农某某代理其办理如下事项：1、代为办理该房产租赁登记、税务登记及与之相关的一切手续；2、代为签署与交易有关的合同文件等；3、代为办理收取房屋租金之相关的一切手续。同年8月23日，农某某代表原告农兵（甲方）与被告张桂秀（乙方）签订了一份《房租赁合同》，约定：甲方将自有的商品房位于南宁市兴宁区房屋，按照乙方提供的装修风格、款式、档次等来进行装修和配置家具、家电，完毕之后将该房出租给乙方作酒店使用；租期为六年两个月（75个月），从2011年9月1日起至2017年11月30日止（从2011年9月1日至2011年10月31日属于甲方给予乙方的无偿租金支持；2011年7月1日至2011年7月31日，乙方给予甲方房租补贴700元）；2011年11月1日起至2013年10月31日租金按每月1410元计，2013年11月1日起至2015年10月31日租金按每月1495元计；乙方须交纳押金2000元；2011年11月1日起至2012年4月30日租金按月交，2012年5月1日起至2017年11月30日租金按季交，每次缴纳租金时间为首月的1号至5号内，如有逾期，则每逾期一天，按每日租金的10%缴纳违约金；在租赁期间，乙方须按时交纳物业管理费、电梯费、水费、水电公摊费、生活垃圾处理费、专项维修费、出租房子纳税、工商、治安费等（甲方负责开通数字电视，承担该费用；且协助乙方购买水电气，协助开通电话、宽带网络等，费用由乙方负责）；按先交租金后使用房子的原则，以上全部费用通过银行转账（开户银行：工商银行，户名：农某某）；在租用期间，因乙方使用不当造成的损坏或乙方另行要增加的设施，所需的费用均由乙方负责；租赁期满，乙方交回房屋给甲方时，内饰应恢复原样，以及均能保证家具家电正常使用；拖欠租金、物管费30天，租赁合同自动终止，甲方有权力收回房子；如乙方提前退租或甲方提前收回该房屋，均视为违约，违约方负责赔偿对方一万元，作为违约金；任何一方不履行合同条款或擅自终止合同，均视为违约，违约方负责赔偿对方一万元，作为违约金。合同签订后，农某某代原告与被告进行了房屋及其屋内物品设备的交接，并在该合同附件中列明了该房屋内物品设备清单，并注明“水电正常，不渗漏，整套全新装修出租，乙方使用电水费按照物业实际抄表交甲方”。
合同履行过程中，被告分别于2011年12月12日和2012年1月6日、2月6日、3月6日、4月8日、5月6日通过银行转账的方式将房屋租金存入原告的银行账户，数额分别为1410元、1410元、230元、291元、666元、470元。
2012年7月20日，原、被告双方就本案房屋退租事宜达成一致意见，并进行了房屋交接，原告在接收房屋时列明了《退租房屋验收结果》，载明：2007墙纸上有多处发霉痕迹；抄水69；抄电512.16。被告在该结果上签字确认。当天，被告向原告交纳了本案房屋租金1739元，农某某代原告向被告出具了一张收条，载明：“今收到张桂秀交来南宁市兴宁区三套房屋租金，从2012年6月1日起至2012年7月7日止，共5217元。甲、乙双方于2012年7月8日已停租。”原告认为被告欠交租金等各项费用，遂于2013年12月25日向本院递交起诉状，提起本案诉讼，并提出前述诉请。
另查明，物业公司于2014年3月17日出具证明，载明：南宁市兴宁区一小区（即出租房屋所在小区）是我公司通过招投标进驻进行物业服务工作。小区从交房入伙至2012年4月28日前，由于开发商未安装供电部门的一户一表，小区业主只能使用开发商施工用电。因小区楼层较高，楼上业主生活用水需二次加压才能使用，小区户数较多，施工用电供应不足，导致整个小区水电无法正常使用，平均每月停水停电10-15日。由于供水供电不正常，我公司同意张桂秀在某小区名下的房产及其在该小区所租赁房屋的物业费、水费、水电公摊、生活垃圾费可以延缓至2012年8月底前交付。
还查明，原告于2012年7月25日向物业公司交纳了物业服务费218.05元和代收公共维修基金、代收生活垃圾费、代收水费、水电公摊共计339.35元，又于8月2日向供电部门交纳了电费210.26元（电价为0.5283元／度）。被告同意按照原告已经实际支付的前述费用金额支付给原告。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故双方应当恪守履行上述合同。本案中，虽然原、被告双方签订的合同期限未届满，但双方已于2012年7月20日交接了房屋，并且被告向原告交纳了2012年6月1日至7月7日期间的租金之后搬离了房屋，故本院认定原、被告之间的合同已经双方协商一致于2012年7月20日解除。
关于被告辩称本案已超诉讼时效的问题。设立诉讼时效的目的，是促使权利人积极及时行使其权利，以维护稳定的交易秩序。本案系因原、被告之间的租赁合同纠纷而引发的诉讼，原告的诉请中包含了租金和其他费用等主张，因此，对于本案是否超过诉讼时效的问题应根据原告的诉请内容区别看待。其中，与租金有关的诉请应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条所规定的短期诉讼时效，而其他诉请则适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效。对于与租金有关的诉请，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案合同中已明确约定了租金的交付方式和交付时间，故只要被告未按时交纳租金，原告理应在被告逾期交纳之日起即知晓被告欠交租金的事实存在，此时，原告便应及时向被告主张权利。并且，本案合同已于2012年7月20日解除，而原告在没有任何主、客观障碍的情况下，怠于行使其权利，直至2013年12月25日方才向本院提交起诉状要求被告交纳租金，已经超过了一年的诉讼时效，原告应当承担诉讼时效消灭的不利后果。因此，对于原告诉请被告支付租金的主张，本院不予支持。对于原告的其他诉请，适用两年的普通诉讼时效，原告向本院起诉时并未超过时效。
关于原告诉请被告支付水电费、物业管理费等费用的问题。被告作为承租人，在其承租了该房屋后，应当依照合同约定在交回房屋钥匙需要结清前述费用，但被告与原告交接房屋之时未能结清，之后，原告为被告向房屋所在的物业公司交纳了代收公共维修基金、代收生活垃圾费、代收水费、电公摊、水公摊共计339.35元以及物业服务费218.05元，被告对该些费用均予以认可，亦同意将该些费用支付给原告，故本院对此予以支持。此外，原、被告在交接房屋时双方对于被告的用电数为512.16度予以了确认，被告应当支付其实际使用的电费，并且原告已实际向供电局交纳了电费210.26元，现原告主张按被告的实际用电数来支付电费符合合同约定，故被告应当支付原告的电费为512.16度×0.5283元／度=270.57元。
关于原告主张被告支付因其拖欠租金产生的滞纳金问题。原告表示其系基于合同的第四条第一点中“每次缴纳租金时间为首月的1号至5号内，如有逾期，则每逾期一天，按每日租金的10%缴纳违约金”的约定提出该主张，故原告的该项主张实际为该条所约定的违约金。但如前所述，原告诉请被告支付租金已超过了诉讼时效，故基于拖欠租金所产生的违约金亦已超过了诉讼时效，本院对此不予支持。
关于原告主张被告支付违约金的问题。本案合同约定，如被告提前退租或原告提前收回房屋均视为违约，违约方需赔偿对方一万元作为违约金。现原告主张被告系提前退租，其应对此承担相应的举证责任。但从原告在庭审中所陈述的合同解除过程可知，原告系因被告存在未按时交纳租金的行为而与被告协商收回房屋，且从本案现有证据可以看出本案合同的权利义务终止系因原、被告双方协商一致而解除的，原告提交的证据并不足以证实被告存在提前退租的行为，故原告对此承担举证不能的责任。因此，现原告诉请被告支付违约金10000元，无事实依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿经济损失的问题。原告主张由于被告经营管理不善，造成了房屋内的家具、镜饰、家电损坏，以及贴墙发霉、门框及外墙破损等。从原、被告双方在交接房屋时签字确认的《退租房屋验收结果》上载明的内容可以看出，双方在交接房屋时，本案房屋仅有“墙纸上有多处发霉痕迹”的情形存在，并不存在家具、镜饰、家电损坏和门框及外墙破损的情形，但墙纸发霉的原因存在多种可能性，并不能由此推出系因被告使用不当而造成的损坏，故原告的前述请求，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告张桂秀支付原告农兵代收公共维修基金、代收生活垃圾费、代收水费、电公摊、水公摊共计339.35元；
二、被告张桂秀支付原告农兵物业服务费218.05元；
三、被告张桂秀支付原告农兵电费270.57元；
四、驳回原告农兵的其他诉讼请求。
案件受理费225元，由原告农兵负担175元，被告张桂秀负担50元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘孙丽
二〇一四年四月九日
书记员 覃云颂
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。