宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民提字第33号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁夏鑫荣房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：田文荣，该公司总经理。
委托代理人：郭满盈，系该公司职工。
被申请人：李嘉宁（一审原告、二审上诉人）。
委托代理人：陈萍，宁夏正义达律师事务所律师。
再审申请人宁夏鑫荣房地产开发有限公司（简称鑫荣公司）因与被申请人李嘉宁商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民商终字第3号民事判决，向本院申请再审，本院于2015年9月14日作出（2015）宁民申字第195号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人鑫荣公司的委托代理人郭满盈、被申请人李嘉宁的委托代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月16日，一审原告李嘉宁起诉至宁夏回族自治区永宁县人民法院称，2011年6月27日，李嘉宁与鑫荣公司签订《商品房买卖合同》，约定李嘉宁购买鑫荣公司开发的永宁县胜利乡金沙林场东侧威吉斯花园C区XX-
XX号房屋，总价628308元，鑫荣公司于2011年12月30日前向李嘉宁交付符合合同约定的房屋，如延期交房，自约定最后交付期限的次日起至实际交付日止，鑫荣公司按日向李嘉宁支付已交房款万分之五的违约金。但至起诉前该房屋仍不符合合同约定的使用条件。故起诉要求判令鑫荣公司向李嘉宁支付延期交房违约金223049.34元（计算至2013年12月10日）；鑫荣公司承担诉讼费用。后李嘉宁增加诉讼请求要求违约金计算至实际交房之日。
一审被告鑫荣公司辩称，1.本案所涉房屋属于鑫荣公司给宁夏林业系统干部职工代建的住宅项目，事实上并非鑫荣公司开发的住宅项目；2.涉案房屋迟延交付的原因是政府行为，属于不可抗力的免责事由，鑫荣公司不应当承担逾期交房的违约责任。房屋迟延交付的原因一是部分购房户不按时交房款，导致筹款计划落空，小区建设资金严重短缺而施工缓慢，造成工期延误；二是永宁县数次调整学院小区建设规划，变更提高小区建设档次，造成工期延误；三是小区建设过程中，由于手续不全，被国土部西安检测局航拍后勒令停工，造成工期延误；四是由于鑫荣公司的法定代表人被监视居住接受调查，整个企业经营受到严重干扰，企业所有的财务档案、整个小区的开发建设手续、购房销售合同、票据等档案材料全部被专案组暂扣，造成小区施工手续无法办理，速度减慢，工期延误。
宁夏回族自治区永宁县人民法院一审审理查明，2010年4月，宁夏回族自治区林业局委托宁夏鑫田建筑工程有限公司建设宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅工程。后因宁夏鑫田建筑工程有限公司无开发资质，由注册成立的鑫荣公司作为威吉斯花园住宅小区的开发方，补办了房地产开发资质，完善了开发该商品房的各项手续，并于2010年12月取得商住用地使用权。2011年5-6月，银川长城建筑设计有限公司出具了设计补充修改通知单二份，意见一为“1.为了方便用户装修安装木艺、铁艺楼梯，原设计中现浇楼梯取消；2.甲方要求，将各户型连廊上部造型取消；3.原设计图中C、D、E户型客厅上部中空部分结构进行二次设计。”意见二为“1.各户型天然气主管引入户内，室内采暖系统取消，采暖系统根据住户需要，自行安装；2.各户型室内隔墙，除卫生间和厨房外，全部取消，住户根据装修需要自行分隔。”2011年6月27日，鑫荣公司与不属林业系统职工的李嘉宁签订《商品房买卖合同》，约定李嘉宁购买鑫荣公司开发的永宁县胜利乡金沙林场东侧威吉斯花园C座XX-
XX号住宅，地上1-2层，建筑面积225.20平方米，总价628308元；付款方式及期限：李嘉宁于2011年6月27日支付首付款258308元，下剩房款（除贷款外）7日之内付清，逾期按总房款的5%收取违约金；交房期限及违约责任：鑫荣公司应当在2011年12月30日前，将符合本合同约定商品房交付李嘉宁使用；住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》；逾期超过30日后，李嘉宁有权解除合同，李嘉宁要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，鑫荣公司按日向李嘉宁支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，鑫荣公司应当通知李嘉宁办理交付手续。所购商品房为住宅的，鑫荣公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应当及时告知对方当事人。合同签订后，李嘉宁交付了房款。鑫荣公司于2011年9月3日向李嘉宁出具278308元发票一张、9月16日出具6万元收据一张、9月27日出具29万元收据一张。自2010年10月份开始宁夏回族自治区纪律检查委员会在查处违法违纪案件中，根据查办案件工作需要，对宁夏鑫田建筑工程有限公司、鑫荣公司开发的“威吉斯花园”楼盘开发建设手续、所有售房合同、两公司的财务票据、账册凭证，陆续予以扣押，直至案件调查工作结束后，专案组将扣押的上述资料于2012年12月26日返还给了鑫荣公司。在此期间，鑫荣公司于2012年7月25日在《新消息报》上刊登公告，内容为“为了将威吉斯花园打造成永宁县中高档生活休闲娱乐区，我公司在对威吉斯花园南片室外工程、小区环境、外墙的施工中精益求精，严把质量关，致使工期延长，造成部分房屋延期交房，给各位客户带来的不便现通过《新消息报》正式致以最深的歉意。您购买的房屋将在今年8-9月份交到您的手中，请您耐心等待我们的通知。…为了早日交房，我公司决定调整部分准现房销售价格：2012年8月20日前与本公司签订购房合同的客户执行原有房价，2012年8月20日后签订购房合同的，销售房价调整至每平方米3580元。…选购A区、B区、C区的住户，可在2012年8月1日前办理完相关手续，即可交房。本公告为购房合同的组成部分。”2013年9月6日，鑫荣公司再次在《新消息报》上刊登公告，要求已经交清房款的住户将办理房产证所需的个人资料提交到鑫荣公司，尽快办理房地产证件。2012年9月份鑫荣公司办理了该住宅区工程竣工验收备案手续。后李嘉宁、鑫荣公司未办理涉案房屋的交接事宜。
宁夏回族自治区永宁县人民法院一审认为，李嘉宁与鑫荣公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，李嘉宁、鑫荣公司均应按合同约定认真履行。李嘉宁购买房屋并交付购房款，鑫荣公司应当按照合同约定的交房期限及时向李嘉宁交付符合约定的房屋。鑫荣公司在合同约定的交房期间，因纪检部门调查案件的需要而扣押了与购房户签订的售房合同等相关手续，影响了鑫荣公司按期交房，鑫荣公司虽未能按照合同约定及时告知李嘉宁，但并不能否认影响按期交房的客观事实的存在，故交房时间应当按照纪检部门出具的证明证实扣除的期间予以顺延，至2012年12月26日纪检部门退回扣押资料后，鑫荣公司应当在合理期限即十日内向李嘉宁交付房屋。但鑫荣公司未能按顺延交房期限通知李嘉宁交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定的日万分之五承担违约责任。但自鑫荣公司于2013年9月6日发布公告后，李嘉宁未能提供证据证明已向鑫荣公司催告交付房屋及鑫荣公司拒绝交付或房屋主体质量不合格不能交付使用的事实，故鑫荣公司自公告发布之日起不再承担违约责任。鑫荣公司辩称涉案房屋迟延交付的原因是政府行为，永宁县数次调整小区建设规划并变更提高小区建设档次，小区手续不全被相关部门勒令停工，造成工期延误，不应当承担逾期交房的违约责任的意见，不予支持。鑫荣公司辩称部分购房户不按时交房款，与鑫荣公司向李嘉宁交付房屋并无直接的利害关系，故对该辩称意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，宁夏回族自治区永宁县人民法院于2014年11月11日作出（2014）永民商初字第4号民事判决：鑫荣公司于判决生效后十日内支付李嘉宁逾期交房违约金78224.35元（违约金自2013年1月6日算至2013年9月6日）。案件受理费5400元，由鑫荣公司负担。
李嘉宁不服一审判决，向宁夏回族自治区银川市中级人民法院提起上诉称，一审法院已经认定了鑫荣公司延期交房构成违约的基本事实，但减免了鑫荣公司的违约金。其依据是鑫荣公司提交的两个证据：一是自治区纪检委出具的证明，证明鑫荣公司的财务票据、建设手续及售房合同自2011年1月至2012年12月26日由自治区纪检委暂扣，属于不可抗力的免责情形，据此应减免违约金；二是公告两份，证明鑫荣公司以公告的形式通知了李嘉宁交付房屋，公告发布之日起不再承担违约责任。此判决违背了法律，与事实不符，不能成立。理由如下：一审法院采信自治区纪检委出具的证明系证据采信错误，该证明形式上不具备合法性，缺乏法定的必备形式要件。鑫荣公司因其法定代表人涉嫌犯罪被采取强制措施，过错在于鑫荣公司，完全是鑫荣公司的主观原因造成，而非一审法院认定的不可抗力。一审法院依据鑫荣公司于2012年7月25日、2013年9月6日刊登的两份公告认定鑫荣公司具备交房条件，遗漏了是否符合合同约定这一实质要件的审查，得出“被告自公告发布之日起不再承担违约责任”的结论当然错误。合同约定的交付条件并未成就。购房人基于安全的考虑，在房屋未取得《银川市新建住宅交付使用证》前，拒绝接收未经验收合格的房屋是在合法行使权利。综上，一审法院认定事实错误，判决结果错误。请求：1.撤销一审判决第一项，改判鑫荣公司支付李嘉宁逾期交房违约金317295.54元（自2011年12月31日至2014年12月10日）；2.一、二审诉讼费用由鑫荣公司承担。
被上诉人鑫荣公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李嘉宁并没有提出新的证据和事实，鑫荣公司在一审向法庭提出了答辩意见和主张，也提交了确实充分的证据证明案件事实。李嘉宁对纪检部门的证明有意见，此上诉理由超出鑫荣公司的权利范围，请法庭予以认定。关于公告交房效力的问题，在未交房前，双方曾多次电话沟通协商交房事宜，李嘉宁在接到电话通知后到现场看过房屋，公告是在鑫荣公司催促李嘉宁接收房屋无果之下作出，鑫荣公司已履行了通知交房的义务。没有《银川市新建住宅交付使用证》是因为永宁县尚未实施新建住宅交付使用证制度，这不是鑫荣公司的责任，其他的证明文件在李嘉宁接收房屋时会一并交付。一审法院限定鑫荣公司在纪检部门退还资料后十日内向李嘉宁交房已属苛刻，但一审判决结果鑫荣公司仍然接受。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审审理查明的事实与一审查明一致。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审认为，李嘉宁与鑫荣公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2011年12月30日前，交付条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。鑫荣公司未能在约定的期限内向李嘉宁交付符合约定条件的房屋，已构成违约。纪检部门自2010年10月起陆续扣押鑫荣公司开发的“威吉斯花园”楼盘的开发建设手续、所有售房合同、财务票据、账册凭证等，至2012年12月26日返还。一审法院认为上述扣押行为影响了鑫荣公司按期交房，故认定交房期限顺延。本案中，根据鑫荣公司在一审庭审中提交的纪检部门出具的证明证实，纪检部门自2010年10月起就已经开始扣押鑫荣公司的资料，而鑫荣公司于2011年6月25日与李嘉宁签订《商品房买卖合同》时，仍将交房期限约定在2011年12月30日，说明鑫荣公司并不认为扣押行为会影响其交房，故对鑫荣公司辩称纪检部门的扣押行为系不可抗力的理由不予采纳。鑫荣公司未能按期交房的根本原因是至今其仍未取得《银川市新建住宅交付使用证》。鑫荣公司辩称永宁县并未施行办理新建住宅交付使用证制度，但未提供证据证明。综上，鑫荣公司的违约期限仍应按照合同约定认定，鑫荣公司应向李嘉宁支付自2011年12月31日至2013年12月10日（李嘉宁起诉之日）止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2015年3月4日作出（2015）银民商终字第3号民事判决：一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民商初字第4号民事判决；二、鑫荣公司于判决生效后十日内支付李嘉宁逾期交房违约金223049.34元（违约金按每日万分之五自2011年12月31日计算至2013年12月10日）。一审案件受理费5400元，由鑫荣公司负担；二审案件受理费5400元，由鑫荣公司负担。
再审申请人鑫荣公司申请再审称，二审法院认定事实不清，改判错误。1.涉案房屋不是面向社会公众的普通商品房，而是为自治区林业厅和原宁夏林业生态工程学校特定建设的商品房住宅项目，该特定商品房应当区别于普通商品房的交付条件和时间；2.二审法院否认纪检部门出具的证明，并推断扣押行为不影响按期交付是错误的，鑫荣公司关于不可抗力的免责事由是成立的；3.二审判决认定鑫荣公司未按期交房的原因是至今未取得《银川市新建住宅交付使用证》缺乏证据证明，永宁县住建局未实行新建住宅交付使用证制度，房屋质量是否合格应以工程竣工验收备案登记为准；4.二审法院应当认定鑫荣公司两份交房公告的效力；5.二审判决不顾社会效果，违反了法律效果与社会效果相统一的审判原则。综上，二审判决错误，损害了鑫荣公司的合法权益，申请再审请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民商终字第3号民事判决；2.维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民商初字第4号民事判决；3.案件受理费由李嘉宁承担。
被申请人李嘉宁辩称，本案鑫荣公司逾期交房的事实清楚，逾期交房违约金的起算点应为2011年12月30日；鑫荣公司至今仍不能按照约定向李嘉宁交房，违约事实持续存在并且无法确定具体交房日期，鑫荣公司陈述的免责事由没有一项符合法律规定和合同的约定，因此鑫荣公司逾期交房违约金的终止时间应为实际交房之日。另外，二审法院遗漏了李嘉宁的诉讼请求，李嘉宁虽感遗憾，但因二审判决支持了李嘉宁的大部分诉讼请求，也就服判。现李嘉宁请求法院驳回鑫荣公司的再审请求，并且支持李嘉宁原审的全部诉讼请求。
再审庭审过程中，鑫荣公司、李嘉宁均未向法院提交新的证据。为了核实案件相关事实，本院依法到永宁县住房和城乡建设局调取该局于2015年10月10日下发的《通知》一份，并就永宁县实施新建住宅交付使用证制度情况向永宁县住房和城乡建设局进行调查并制作询问笔录一份，该局表示2015年10月10日《通知》下发之前永宁县一直未实施新建住宅交付使用证制度，故本案住房也没有新建住宅交付使用证。经本院组织双方当事人对上述证据进行质证，鑫荣公司对询问笔录及《通知》的真实性、合法性、关联性均无异议。李嘉宁对法院制作的询问笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为询问笔录内容的真实性无法核实，被询问人作为证人应该出庭接受质询但未到庭，故对该笔录不认可；对《通知》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《通知》是针对房地产开发公司的整顿，与本案无关，且只有单位公章，没有负责人签字。本院再审认为，虽然李嘉宁对以上询问笔录及《通知》不予认可，但该两份证据系法院依据相关法律规定依法调取，两份证据相互印证，可以证明2015年10月10日之前永宁县未实施新建住宅交付使用证制度的事实，故本院依法予以采信。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
围绕双方当事人的诉辩主张，本案再审双方的争议焦点为：涉案房屋逾期交付违约金的起止期限如何认定。
本院再审认为，李嘉宁与鑫荣公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示、不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李嘉宁已按合同约定交付全部购房款，鑫荣公司亦应按照合同约定的交房期限及时向李嘉宁交付符合约定的房屋。双方约定的交付期限为2011年12月30日，鑫荣公司未能在规定的期限内交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，向李嘉宁支付逾期交房违约金。鑫荣公司辩称因纪检部门扣押了其与购房户签订的售房合同等相关手续，影响了其按期交房，但根据鑫荣公司在一审法院庭审中提交的纪检部门出具的证明证实，纪检部门自2010年10月起就已经开始扣押鑫荣公司的资料，而鑫荣公司于2011年6月25日与李嘉宁签订涉案《商品房买卖合同》时，仍将交房期限约定为2011年12月30日，且在2012年12月26日纪检部门将扣押资料退还鑫荣公司之前，鑫荣公司即于2012年7月25日在《新消息报》上发布公告称当年的8-9月涉案房屋可以交房，说明鑫荣公司并不认为扣押行为会影响其按期交房，故对鑫荣公司的该项理由不予采纳。逾期交房违约金开始计算的日期应为双方约定的交房日的次日，即2011年12月31日；关于违约金的止期，鑫荣公司已于2013年9月6日再次在《新消息报》上发布公告，要求交清房款的住户尽快提交办理房产证所需的个人资料办理房产证，李嘉宁既未按公告要求办理交房手续，也未能提供证据证明鑫荣公司拒绝交付房屋或房屋主体质量不合格不能交付使用。关于李嘉宁所称涉案住房迄今仍未取得《新建住宅交付使用证》，不符合合同约定的交付条件，违约金应当计算到实际交付住房之日止的主张。再审阶段经本院调查核实，2015年10月10日前永宁县确未实施新建住宅交付使用证制度，故对李嘉宁的该项辩解理由不予采信。鑫荣公司自公告发布之日起不再承担违约责任，鑫荣公司应向李嘉宁支付的逾期交房违约金应当计算到2013年9月6日止。综上，鑫荣公司的部分再审申请理由成立，原审判决对鑫荣公司逾期交房违约金的计算时间存在错误，本院予以纠正。鑫荣公司应当向李嘉宁支付自2011年12月31日起至2013年9月6日止的逾期交房违约金共计193204.71元（628308元×0.0005元／天×615天）。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第二百零七条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民商终字第3号民事判决第一项，即撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民商初字第4号民事判决；
二、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民商终字第3号民事判决第二项，即宁夏鑫荣房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李嘉宁逾期交房违约金223049.34元（违约金按每日万分之五自2011年12月31日计算至2013年12月10日）；
三、宁夏鑫荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李嘉宁逾期交房违约金193204.71元（自2011年12月31日起至2013年9月6日止，按每日万分之五计算）；
四、驳回李嘉宁的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5400元、二审案件受理费5400元，均由宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉秋
代理审判员 张梅芝
代理审判员 余淑云
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张 艳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。