河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第270号
上诉人（原审被告）新乡市富达房地产开发有限公司。
住所地新乡市红旗区人民路158号富达大厦13层。
法定代表人侯照军，董事长。
委托代理人郭振雷，河南辉龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘瑞华。
上诉人新乡市富达房地产开发有限公司（以下简称富达公司）因与被上诉人刘瑞华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘瑞华与富达公司于2007年5月27日签订房产销售协议两份，由刘瑞华购买富达公司位于新乡市人民路158号富达大厦第八层（面积约456.374平方米）、第九层（面积约456.374平方米），价格为2200元／平方米，富达公司同意刘瑞华使用十一层外墙，并给刘瑞华留车位5个，并约定：刘瑞华交纳定金10万元后，50日内交付房屋；2008年1月1日前具备办证条件，刘瑞华按照双方商定的方式付款；协议还约定如一方违约，应向对方支付合同总标的的日千分之五的违约金，如富达公司不能在双方约定的产权证办理期限内将产权证办理至刘瑞华名下，须向刘瑞华支付100万元的违约金。2007年5月29日，双方当事人签订补充协议，约定将办证期限延长至2008年5月1日，富达公司按照刘瑞华最后确定的个人或者单位名称办证，逾期按照原合同承担违约责任，并约定富达公司为刘瑞华提供中央空调接口，刘瑞华可以随时使用外墙及顶楼的广告位。2007年7月11日，双方又签订房产销售协议三份，约定由刘瑞华购买富达公司位于新乡市劳动路与人民路交叉口东北角的富达写字楼第四层（面积约456.374平方米）、第七层（面积约456.374平方米）、第十五层（面积约456.374平方米），价格为2200元／平方米，刘瑞华交纳定金10万元后，20日内交付房屋；2008年1月1日前具备办证条件，刘瑞华按照双方商定的方式付款；协议还约定如一方违约，应向对方支付合同总标的的日千分之五的违约金，如富达公司不能在双方约定的产权证办理期限内将产权证办理至刘瑞华名下，须向刘瑞华支付100万元的违约金。2007年7月19日，双方签订房产销售协议一份，约定由刘瑞华购买富达公司位于新乡市劳动路与人民路交叉口东北角的富达写字楼第六层（面积约456.374平方米），价格为2200元／平方米，刘瑞华交纳定金10万元后，20日内交付房屋；2008年1月1日前具备办证条件，刘瑞华按照双方商定的方式付款；协议还约定如一方违约，应向对方支付合同总标的的日千分之五的违约金，如富达公司不能在双方约定的产权证办理期限内将产权证办理至刘瑞华名下，须向刘瑞华支付100万元的违约金。2007年7月19日双方签订房产销售补充协议一份，综合上述六份房产销售协议，约定付款方式：目前已经具备办证条件，刘瑞华须在2008年5月1日前付清房款，最多延期三个月，房款付清后办理房产证，富达公司需按照交款层分层办理房产证；交付使用期为富达公司收到定金后50日内。协议还约定如一方违约，应向对方支付合同总标的的日千分之五的违约金，如富达公司不能在双方约定的产权证办理期限内将产权证办理至刘瑞华名下，须向刘瑞华支付100万元的违约金。协议签订后，刘瑞华于2007年5月28日向富达公司交纳定金10万元，于2007年5月29日向富达公司交纳定金10万元，2007年7月21日向富达公司交纳定金50万元。富达公司在约定的交付期限内，仅交付第九层房屋，其他房屋富达公司陆续向刘瑞华交付第四层、第六层、第七层01号、第八层01号的房屋，至今未交付第六层房屋的卫生间、第七层02号（包括卫生间）、第八层02号（包括卫生间）和第十五层的房屋。2008年4月14日，刘瑞华向富达公司交纳房款275万元，富达公司承诺在20天内办证，但至2010年5月才开始陆续为刘瑞华指定的个人办理了第四层、第六层、第七层01号（测绘面积为275.21平方米）、第八层01号（测绘面积为275.27平方米）、第九层的房产证，以上房款已经全部结清；至今未办理第七层02号（测绘面积138.762平方米）、第八层02号（测绘面积为127.002平方米）和第十五层（测绘面积为228平方米）房屋的房产证，刘瑞华也未交纳该部分房屋的房款共计1086324.80元（第七层02号面积138.762平方米＋第八层02号面积127.002平方米＋第十五层面积228平方米=493.784平方米，493.784平方米×2200元／平方米）。
原审法院认为：刘瑞华与富达公司于2007年5月27日至2007年7月19日签订的六份房产销售协议有效；2007年7月19日又签订房产销售补充协议是对上述六份房产销售协议的补充；2008年4月14日富达公司承诺“20天办证”系双方对办证期限的明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。富达公司直至2010年才陆续为刘瑞华办理房产证，属于违约行为，应当依据合同约定承担相应的违约责任，故刘瑞华请求富达公司依据合同约定支付违约金100万元，应予以支持。刘瑞华主张由于富达公司多次拖延交付房屋、办理过户手续的期限，属于严重违约行为，且刘瑞华当庭明确表示愿意随时支付房款，继续履行合同，要求富达公司交付上述房屋及外墙、卫生间、水电设施等，并按照合同约定为刘瑞华指定的个人办理房产手续，予以支持。富达公司辩称因刘瑞华未付房款，导致合同无效，拒绝履行合同的理由不能成立。刘瑞华请求富达公司继续履行合同，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、判决生效后三十日内，富达公司向刘瑞华交付新乡市人民路158号富达大厦第七层02号（面积为138.762平方米）、第八层02号（面积为127.022平方米）和第十五层（面积为228平方米）房屋及所购房屋外墙、第十一层外墙、顶楼广告位、5个车位、水电设施等，并按照合同约定为刘瑞华指定的个人办理过户手续；二、判决生效后三十日内，刘瑞华向富达公司交付房款1086324.80元；三、判决生效后三十日内，富达公司向刘瑞华支付违约金100万元。案件受理费13800元，保全费5000元，由富达公司负担。
富达公司上诉称：1、富达公司在案涉合同的履行过程中，并不存在逾期办理房产证的违约行为。双方所签订的相关房屋销售协议，应以双方于2007年7月19日签订的房产销售补充协议为准，但刘瑞华并未在该协议约定的交款期限付清购房款项，另刘瑞华要求将案涉房屋产权证书办理在案外人名下，但直至2010年5月12日，刘瑞华才确定办理房产证人员名单；2、富达公司不存在交付房屋违约的行为。案涉房屋已经具备协议约定的交付条件，刘瑞华所购买的房屋，早已交付刘瑞华使用并已办理了房产证书，刘瑞华要求交付的卫生间系公用卫生间，不存在交付问题，也不在刘瑞华所购买的房产面积之内，另关于案涉房屋外墙广告位及停车位，富达公司亦按照协议要求交付刘瑞华；3、刘瑞华未按照协议约定付清全部购房款项，应当承担违约责任，富达公司有权收回房产另作处理，刘瑞华无权要求继续履行协议；4、原审法院违反案件分配制度。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果欠妥，请求二审法院撤销原审判决，驳回刘瑞华的诉讼请求。
刘瑞华辩称：1、富达公司主张其在案涉合同履行过程中并不存在逾期办证的行为不符合客观事实。2007年7月19日签订的协议系补充协议，主协议并未失效，且富达公司已经就案涉房屋办理抵押贷款手续，并不具备办理房屋产权证书的条件，该“补充协议”所述已经具备办证条件是欺诈行为，应为无效，故该补充协议所约定的三个月内付清房款无效，另该约定在以后的实际履行中变更；2、因富达公司并不具备办证条件，答辩人亦将上述情况通知富达公司，富达公司也认可答辩人不再交款；3、对于诉请交付房屋，并不具备办证条件，富达公司亦无准备交付的意思表示，另答辩人向富达公司交纳相应款项，但富达公司并不收取；4、原审法院对案件的分配制度与我方无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回富达公司上诉，维持原审判决。
二审诉讼中富达公司提供的证据有：第一组，1、照片3张，用于证明刘瑞华实际使用案涉房屋外墙；第二组，1、赵长秀、曹乐、方治强、王建华等与富达公司签订的房屋买卖契约及相应的销售不动产统一发票，用于证明于2010年5月份，刘瑞华提供办理房产证人员的名单，然后由富达公司和上述人员签订新的买卖契约，开具新的发票，实际是双方对原购房合同及补充协议的变更，富达公司按照变更后的协议办理过户手续，并不存在违约行为，不应承担违约责任。经庭审质证，刘瑞华对富达公司所提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据1不能证明富达公司证明目的，证据2系为配合办理相关房产手续而为，并不是新的买卖契约，不能取代案涉购房协议。刘瑞华对富达公司提供的证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。
二审诉讼中根据刘瑞华的申请，本院调取了以下证据：1、本院（2010）新中民一终字第11号民事判决书；2、新乡市房管局房他证字第201150**号、20125709号、20126729号、20125708号房屋他项权证存根。经庭审质证，双方当事人对本院调取的证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。
二审诉讼中刘瑞华提供的证据有：1、2010年2月25日新乡银行股份有限公司劳动路支行证明一份，证明案涉房屋在双方约定的办证时间内处于抵押状态，富达公司不可能为刘瑞华办理房屋产权手续。富达公司对刘瑞华提供的上述证据的真实性有异议，不能作为证据使用，且该证明所涉案件与本案事实不符。富达公司虽提出异议，但并未提供相应反证予以推翻，且该证据与本院调取的（2010）新中民一终字第11号民事判决书的内容可以相印证，故本院对该证据予以采信。
本院经审理查明：2006年4月，富达公司以富达大厦1至13层为抵押向新乡银行股份有限公司劳动路支行贷款，并办理了第06000382号他项权证，约定期限为24个月。2008年4月，借款到期后，富达公司未偿还。新乡银行股份有限公司劳动路支行于2010年2月25日出具证明称：“新乡市富达房地产开发有限公司所开发的新乡富达大厦于2006年4月3日在我行抵押至今，经协商我行同意该大厦分层次出售（现部分楼层已解押），每出售一层，将该层房款还清后，方可将该层房产进行解押。（注：2008年4月份该笔贷款到期后，企业未还，2008年12月我行要求该公司重新更换了抵押手续）”。
另查明，2011年8月12日，富达公司以富达大厦第七层02号房屋抵押，并办理第20115038号他项权证；2012年7月20日，富达公司以富达大厦第八层02号房屋抵押，并办理第20125709号他项权证。现双方当事人均认可案涉房屋已经解除抵押。
本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：案涉房产销售协议及相关补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行己方义务，任何一方当事人非经对方当事人同意或者法律规定，不得擅自变更或解除。
依据双方当事人于2007年5月29日签订的补充协议的约定，富达公司为刘瑞华办理房产证的期限延长至2008年5月1日，并约定如超出该时间，富达公司按照合同约定承担违约责任，但直至2010年5月份，富达公司才开始办理案涉部分房屋的所有权证书，富达公司主张系刘瑞华迟延提供办证人员名单、未缴纳全部购房款所致，但依据双方2007年7月19日签订的补充协议约定，富达公司按照刘瑞华交款进度逐层办理房屋产权证书，并约定逾期办证，富达公司需承担相应的违约责任，2008年4月14日，刘瑞华向富达公司缴纳购房款275万元，富达公司在其出具的收据上注明20天内办证，富达公司对刘瑞华已交房款部分房屋办理房屋产权手续时间做出明确承诺，刘瑞华明确表示接受并要求富达公司按照该承诺履行，双方对此形成合意，根据上述事实，可以认定双方对支付房款、办理房产证的时间进行了变更，2008年4月14日所缴纳房款部分的房产证，富达公司应在2008年5月4日办理，但直至2010年5月富达公司才为刘瑞华办理产权证，构成违约，另刘瑞华按照案涉协议约定缴纳案涉房屋定金，富达公司未按照合同约定交付房屋，且富达公司案涉富达大厦房屋（十五层除外）在双方协议约定的期限内并不具备办理房屋产权证书条件，富达公司亦未催告刘瑞华缴纳其他部分购房款，富达公司主张未办理房屋产权手续原因系因刘瑞华未全额付款所致与双方约定不符，本院不予采信。
富达公司主张未为刘瑞华办理房屋产权手续的另一原因系刘瑞华迟延提供办证人员名单。依据双方协议约定，富达公司按照刘瑞华最后确定的人员或者单位名称办理房屋产权证书，刘瑞华称2008年4月14日其交款当日已将相应名单交与富达公司。富达公司在接受刘瑞华房款时，对其为刘瑞华办理产权证的期限作出明确承诺，富达公司作为房地产开发企业，应熟知办理房屋产权证办理的的流程及所需材料，若此时尚未收到相关人员名单，即应当知道其承诺的办证义务将无法履行，应对刘瑞华予以催告，且只有刘瑞华希望富达公司尽快办理房产证，才会要求富达公司在收款收据上备注“20天办证”，刘瑞华积极协助办证的可能性较大，也更符合情理。故本院对富达公司这一上诉主张不予采纳。如上所述，富达公司迟延办证，系违约行为，原审法院判决其承担相应的违约责任并无不当，故对富达公司该项主张，本院不予采纳。
关于未交付部分房屋买卖协议是否应当继续履行的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”虽富达公司对刘瑞华主张的未付该部分房款的原因有异议，但富达公司享有的合同解除权，距该解除权的发生时间已经超过一年，富达公司的解除权消灭，刘瑞华明确要求按照协议约定履行，应予以支持，故对富达公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于外墙、顶楼广告位、车位及水电设施等，富达公司无证据证明其已完成交付义务，故应承担交付责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23490元，由新乡市富达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁国兴
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年九月十五日
代书记员 叶 青