文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初318号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司太仓分公司，住所地太仓市科教新城鹊桥路1号，统一社会信用代码913205855678062323。法定代表人：廖传强，总经理。委托诉讼代理人：李俊，该公司员工。委托诉讼代理人：吴文涛，该公司员工。被告：巫晓勇，男，1979年9月22日出生，汉族，住太仓市。被告：方燕萍，女，1978年8月28日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：盛一村，江苏众谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冯宇，江苏众谊律师事务所律师。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司太仓分公司（以下简称：佳兆业物业公司）诉被告巫晓勇、方燕萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳兆业物业公司的委托诉讼代理人吴文涛，被告巫晓勇、方燕萍的委托诉讼代理人盛一村、陈冯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2013年5月1日至2017年10月31日的物业费22566.6元及逾期滞纳金（以每月欠付物业费417.87元为基数，从次月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：2012年9月9日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按月向原告缴纳物业服务费用，被告的房屋建筑面积为202.85平方米，物业服务费为2.06元/平方米.月。因被告未按期缴纳，需自逾期之日起按未缴纳物业费总额每日万分之五的标准承担滞纳金。现被告结欠原告2013年5月1日至2017年10月31日的物业服务费共计22566.6元，滞纳金9440.54元。经原告律师函催要未果，故原告提出上述诉讼请求。被告巫晓勇、方燕萍辩称：1、案涉房屋的实际交房时间为2017年11月11日，根据物业管理条例第41条的规定在此之前的物业费不应由被告承担。2、原告主张的滞纳金标准过高。3、根据物业管理服务协议的约定，物业费每月15日缴纳，原告主张从每月1日计算滞纳金与协议约定不符。经审理查明：2011年6月12日，佳兆业地产（太仓）有限公司（出卖人，以下简称：佳兆业地产公司）与被告巫晓勇、方燕萍（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011117500074）一份，约定被告向佳兆业地产公司购买坐落于太仓市科教新城鹊桥路1号22幢7单元701号房，商品房用途为别墅、高档住宅，建筑面积为202.78平方米，房屋总价款为1448906元，房屋交付期限为2012年9月10日前。该合同补充协议第十三条约定，出卖人依照物业管理法规规定，聘请具有一级资质的物业服务企业佳兆业物业公司对本项目进行前期物业管理服务。前期物业服务合同期限为2年。若本项目物业管理区域内的业主委员会在前期物业服务合同届满后尚未成立或虽然成立尚未与物业服务企业签订物业服务合同，买卖双方同意前期物业服务期限自动顺延，买受人与物业服务企业之间的权利义务以前期物业服务合同的约定为准。除买卖双方另有约定外，物业服务费由买受人自商品房交付之日起按每月每平方米建筑面积别墅3元、公寓2.06元交纳。该合同还约定了其他事项。2012年9月9日，佳兆业地产公司（甲方）与巫晓勇、方燕萍（乙方）签订《房屋交接单》，约定：“甲方所开发的江苏省太仓市科教新城鹊桥路1号水岸华府二期项目已竣工，并经有关部门验收合格，已取得商品房交付使用备案文件。乙方所购买的江苏省太仓市科教新城鹊桥路1号22幢701室商品房已具备法定和约定的交付条件。甲乙双方均同意签署本房屋交接书，确认如下条款。一、乙方已查验《买卖合同》约定交付材料，确认甲方符合该商品房交付标准。二、甲方交付给乙方的房屋为江苏省太仓市科教新城鹊桥路1号22栋701号，该房屋自2012年9月9日起由甲方交付给乙方。三、该房屋实测建筑面积为测绘机构认定的202.85平方米，该房屋《买卖合同》建筑面积为202.78平方米。实测面积大于预售面积0.07平方米，按照《预售合同》的建筑面积单价7145.21元/平方米计算，甲方应当收取乙方面积差额房款500.16元。四、甲方确认乙方已按《买卖合同》约定的房屋总价支付房价款1449406.16元，且甲方已开具全部购房发票给乙方。五、本交接书自双方签字盖章之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”截至2011年7月11日，两被告支付佳兆业地产公司购房款1448906元。2012年9月9日，两被告支付佳兆业地产公司补差款500.16元。2012年9月9日，原告佳兆业物业公司（甲方）与被告巫晓勇（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“乙方所购房屋销售（预售）合同编号2011117500074，乙方所购房屋基本情况单元名称2期22栋701单元，建筑面积202.85平方米（以《房产证》为准）。第五条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用的时间为每月15日前交纳当月费用；可选择一次缴纳当月或多月的管理服务费。二、物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；小高层每月每平方米2.06元计算（含公共能耗费用）；别墅每月每平方米3元计算（含公共能耗费用）。第九条，违约责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天按3‰交纳违约金。”该协议还约定了其他事项。2017年5月25日，原告佳兆业物业公司向被告方燕萍发送律师函，催交案涉房屋截至2017年5月的物业费20477.1元、滞纳金9元，共计20486.1元。被告认可收到该律师函。为证明案涉房屋的实际交付时间为2017年11月11日，被告向本院提交2017年11月11日佳兆业地产公司与巫晓勇签署的佳兆业水岸华府房屋钥匙和文件交接单、房屋车位交接单、水岸华府验房确认书，证明案涉房屋的实际交付时间为2017年11月11日。原告佳兆业物业公司的质证意见为涉案房屋的实际交付时间为2012年9月9日，被告提供的证据日期为后补伪造，原告不予认可。审理中，被告巫晓勇、方燕萍向本院陈述：“案涉房屋在销售时佳兆业地产公司与被告约定对房屋进行改造，增大使用面积。2012年9月9日仅做了形式上的交接，后续进行改造。原告主张的物业费也是从改造完成后验收通知书上的交房时间开始计算的，验收通知单上约定的时间因为房屋质量问题没有完成交房，后来在2017年11月11日完成的。”上述事实，有原告佳兆业物业公司提供的商品房买卖合同、前期物业服务协议、付款明细、律师函、邮寄凭证，被告巫晓勇、方燕萍提交的水岸华府验房确认书、房屋交接单、文件交接单，以及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为：原告佳兆业物业公司与被告巫晓勇签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按照约定向被告提供了物业服务，有权要求被告按照合同约定交纳相应的物业服务费用。根据两被告与佳兆业地产公司在商品房买卖合同中的约定物业服务费由两被告自商品房交付之日起交纳。关于案涉房屋的交付时间。本院认为，两被告与佳兆业地产公司在商品房买卖合同中约定案涉房屋的交付时间为2012年9月10日前。2012年9月9日，被告巫晓勇与佳兆业地产公司签订房屋交接单确认案涉房屋交付被告，并确认案涉房屋的实测建筑面积为202.85平方米，被告支付佳兆业地产公司补差款500.16元。同日，被告巫晓勇与原告佳兆业物业公司签订《前期物业服务协议》，由此可知案涉房屋已于2012年9月9日交付两被告。虽然被告提出在购房时与佳兆业地产公司约定对案涉房屋进行了改造，改造完成后因房屋质量问题未能完成交房，但案涉房屋的改造系房屋交付后两被告委托案外人进行的，是否存在质量问题不影响原告向两被告主张物业费，故本院对两被告的抗辩意见不予以采纳。据此，本院确定被告应支付原告2013年5月1日至2017年10月31日期间的物业服务费22565.03元（202.85平方米*2.06元/平方米.月*54月）。关于原告要求被告支付逾期滞纳金（以每月欠付物业费417.87元为基数，从次月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际给付之日止）的诉讼请求。被告认为，原告主张滞纳金标准过高。本院认为，根据原、被告在前期物业服务协议中的约定，被告应当于每月15日交纳当月物业费，逾期缴纳的应当按照每日3‰的标准支付滞纳金。现被告未能按约缴纳物业费，原告有权要求被告支付相应的滞纳金，但原告主张的每日万分之五的滞纳金标准明显过高，本院酌情确定被告支付原告逾期滞纳金（以每月欠付物业费417.87元为基数，从次月1日起按照银行同期贷款利率的2倍计算至实际给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告巫晓勇、方燕萍于本判决生效之日起10日内支付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司太仓分公司2013年5月1日至2017年10月31日期间的物业服务费22565.03元及逾期滞纳金（以每月欠付物业费417.87元为基数，从次月1日起按照银行同期贷款利率的2倍计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告巫晓勇、方燕萍负担。该款原告已预交，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审判员  吕金星二〇一八年四月八日书记员  张 燕