贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第2399号
原告陈攀，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市。
委托代理人赵欣，贵州佳信律师事务所律师。
被告遵义市红花岗区农村信用合作联社。地址：贵州省遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都**幢*层5、6号门面。组织机构代码证号：21479584-9。
负责人罗勋，该联社理事长。
委托代理人杨万祥，贵州山一律师事务所律师。
第三人梁洁，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。
第三人杨春雪，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
原告陈攀与被告遵义市红花岗区农村信用合作联社、第三人梁洁、杨春雪执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵欣，被告遵义市红花岗区农村信用合作联社的委托代理人杨万祥到庭参加诉讼。第三人梁洁、杨春雪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈攀诉称：位于遵义市汇川区人民路麒麟广场小区A-
D门面15号，系第三人梁洁、杨春雪于2015年1月6日出卖给原告，双方签订有房屋买卖协议。按照第三人的要求，原告已将购房款直接支付给遵义市红花岗区众和小额贷款有限公司，用以偿还第三人夫妇于2013年8月30日向该公司的借款。第三人向原告移交了该门面，原告已实际占有和管理该门面，与原承租户重新签订了房屋租赁合同，原告对购买的上述房产享有合法的财产权益。2015年2月15日，遵义市汇川区人民法院在审理被告诉第三人夫妇、遵义康城医药有限公司、遵义鑫禾信用担保有限公司借款合同纠纷一案中，根据（2015）汇民初字第957-1号民事裁定书，查封了上述房屋，原告向法院提交异议申请书后，法院组织听证，并下达了（2015）汇民初字第957-2号民事裁定书，驳回原告对该案保全措施所提出的异议。根据法律规定，原告已支付全部价款并实际占有该房屋，不得查封，尚未办理过户手续是因系问题楼盘不能进行房屋登记。故原告诉至人民法院，请求：一、判令解除对遵义市汇川区人民路麒麟广场小区A-
D门面15号的查封；二、判令对遵义市汇川区人民路麒麟广场小区A-D门面15号停止执行；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告遵义市红花岗区农村信用合作联社辩称：一、原告提交的买卖合同真实性不能成立，付款关系凌乱，不能证明原告与第三人存在真实的房屋买卖关系；二、第三人向被告借款，该借款经遵义鑫禾信用担保有限公司提供信用担保，为此，第三人于2012年11月2日将涉案房屋向该公司提供反担保并经遵义市汇川区问题房开小组确认，根据法律规定，已经设置抵押权的标的物是禁止转让的，根据物权法规定，未经登记不发生效力，故原告在本案中主张的买卖合同不能成立，也是无效的。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人梁洁、杨春雪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。
经审理查明：2010年12月9日，梁洁与遵义市合益房地产开发有限责任公司（以下简称合益公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定梁洁向该公司购买其开发的位于遵义市汇川区人民路麒麟广场第A-
D幢后排营业房15号房（建筑面积1372㎡），约定转让价款为5292690元，梁洁于当日向合益公司支付了购房款5292690元，后合益公司向梁洁、杨春雪交付了该营业房。
2011年7月19日，梁洁与遵义市广慈医院股东安霞签订《房屋租赁合同》，约定梁洁将其购买的遵义市汇川区人民路麒麟广场第A-
D幢后排营业房15号房出租给遵义市广慈医院，租赁期限10年（2011年8月1日至2022年8月1日），2011年8月1日至2017年1月1日的房租已支付，2017年1月1日以后的房租按照现时物价双方协商解决，后遵义市广慈医院使用该营业房至今。
2013年8月30日，梁洁、杨春雪与遵义市红花岗区众和小额贷款有限公司（以下简称众和公司）签订借款合同，约定梁洁、杨春雪向众和公司借款1000万元，借款期限为一年。众和公司作出股东会决定，委托冉雪松办理对梁洁、杨春雪的借款1000万元。陈攀作为该公司股东之一，在该股东会决定上签字捺印。2013年8月30日，冉雪松通过其个人银行账户向梁洁的个人银行账户转账1000万元。
2015年1月6日，梁洁、杨春雪出具收款说明，载明：“2013年8月30日，梁洁、杨春雪向遵义市红花岗区众和小额贷款有限公司贷款1000万元，至今未还。自愿转让麒麟广场第A-
D幢营业房给陈攀所有，请陈攀将1000万元房屋转让款直接支付给遵义市红花岗区众和小额贷款有限公司，用于偿还我个人的借款和利息。”众和公司在该收款说明落款下方注明：“同意梁洁、杨春雪在本公司的借款由陈攀偿还”，该公司法定代表人谭定艳签字并加盖公司印章。当日，陈攀与梁洁、杨春雪签订了五份《房屋买卖协议》，约定陈攀向梁洁、杨春雪购买其坐落于汇川区人民路麒麟广场第A-
D幢3号营业房（建筑面积55.22㎡）、8号营业房（建筑面积59.43㎡）、11号（建筑面积59.43㎡）、12号营业房（建筑面积59.43㎡）、后排15号营业房（建筑面积1372㎡），转让价格分别约定为773080元、832020元、832020元、832020元、6730860元，陈攀于合同签订之日起三日内应一次性支付全部房款，合同签订之日起三日内由梁洁、杨春雪应向陈攀交付该房屋。前述合同签订后，原告于2015年2月4日将1000万元转账至众和公司委托的收款的张权美的个人账户。
2015年1月10日，陈攀（甲方）与遵义市广慈医院股东安霞（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，双方约定，因梁洁已将麒麟广场第A-
D幢后排营业房15号房转让给甲方所有，乙方于2011年7月19日与梁洁签订房屋租赁协议，根据“买卖不破租赁”的原则，甲方同意原合同继续履行，梁洁不再承担和享有原合同权利义务，房屋租金由甲方从2017年1月1日起收取。
被告遵义市红花岗区农村信用合作联社因与梁洁、杨春雪民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全，本院于2015年2月12日作出（2015）汇民初字第957-1号民事裁定书，查封梁洁、杨春雪购买的麒麟广场第A-
D幢后排营业房15号房。本院于2015年8月10日作出（2015）汇民初字第957号民事判决，判决梁洁、杨春雪共同偿还遵义市红花岗区农村信用合作联社借款本金470万元及利息。
陈攀于2014年6月3日向本院提出书面执行异议，本院于2015年6月15日作出（2015）汇民初字第957-2号民事裁定书，驳回了陈攀的异议。陈攀不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
另查，汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组于2015年7月15日出具情况说明：因遵义市合益房地产开发有限责任公司属问题房开企业，其开发的汇川区人民路麒麟广场项目从2009年11月起暂停办理房屋登记和过户手续，自2015年9月中旬起，恢复办理房屋产权、过户等手续。截至2015年10月10日，遵义市汇川区人民路麒麟广场第A-
D幢后排营业房第15号在遵义市不动产登记事务中心无房源信息。
诉讼中，案外人遵义市广慈医院负责人唐胜（股东安霞之夫）证实，已将争议门面2017年10月31日之前的租金向梁洁支付，从未向陈攀支付过租金，梁洁也从未告知将今后的租金支付给陈攀。
庭审中，被告遵义市红花岗区农村信用合作联社陈述已在（2015）汇民初字第957号案件中出示梁洁、杨春雪与遵义鑫禾信用担保有限公司于2014年11月6日签订的《反担保合同》和补充协议2份，双方约定，梁洁将麒麟广场第A-
D幢后排营业房15号房抵押给遵义鑫禾信用担保有限公司，汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组签署说明“此房已抵押在遵义鑫禾信用担保有限公司”，并加盖该领导小组印章，遵义市红花岗区农村信用合作联社据此认为梁洁无权将争议营业房出售给任何人。
本院认为，梁洁、杨春雪与合益公司签订《商品房买卖合同》并支付了约定房款，取得了向合益公司请求协助办理产权登记的债权请求权，在合益公司将争议营业房转移登记在梁洁、杨春雪名下前，二人对争议营业房并无所有权，该债权请求权虽然不是所有权，也不是其他物权，但仍具有独立的财产价值，可作为执行标的。
关于原告请求解除对争议门面的查封并停止执行应否予以支持的问题，本院认为，首先，即便梁洁、杨春雪已取得争议营业房的不动产物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告也必须同时满足前述四个条件，其异议才能成立，何况，本案中争议营业房至今未办理任何产权登记，梁洁、杨春雪仅享有债权请求权，故原告的请求，于法无据，本院难以支持。退一步讲，仅就原告在本院查封之前是否已合法占有该营业房这一问题，本院认为，梁洁、杨春雪基于租赁关系向遵义市广慈医院交付争议营业房后，遵义市广慈医院作为承租人属直接占有，梁洁、杨春雪对该营业房享有返还请求权，属间接占有。原告与梁洁、杨春雪就该争议营业房签订买卖合同后，梁洁、杨春雪可通过向原告转让返还请求权的方式来完成交付，必须有梁洁、杨春雪指示交付的意思表示，但本案中，原告并未提供证据证明梁洁、杨春雪作为让与人将房屋转让的事实通知承租人，仅有原告与承租人签订的补充协议，无梁洁、杨春雪指示交付的意思表示，不足以证明争议营业房已完成向原告的交付，且承租人至今也未向原告支付过租金。因此，不能认定原告在查封之前已合法占有争议营业房，故无论原告与梁洁、杨春雪之间的买卖合同是否真实合法，也无论陈攀是否已支付全部购房款，原告的诉讼请求，都不应予以支持。需要特别说明的是，本案系案外人提起的执行异议之诉，仅针对陈攀就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理，对执行行为本身的合法性无权审查，由于本案的执行标的并非对争议营业房的所有权，而是梁洁、杨春雪请求办理产权登记的债权请求权，至于遵义鑫禾信用担保有限公司是否取得争议营业房抵押权等问题，不是本案审理的范围，故本判决对遵义鑫禾信用担保有限公司或其他潜在的权利人并无拘束力，任何人不得援用本判决对抗遵义鑫禾信用担保有限公司或其他潜在的权利人依法提出的权利请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告陈攀的全部诉讼请求。
本案案件受理费60元，公告费400元，由原告陈攀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
审 判 长 任晓珊
人民陪审员 刘幸福
人民陪审员 何秀英
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 谭吉飞