杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1612号
原告：浙江省对外经济贸易投资有限公司。
法定代表人：高朝晖。
委托代理人：陈乐年。
被告：杭州路杰工程咨询有限公司。
法定代表人：郑献章。
委托代理人：姜文勇。
委托代理人：项哲昱。
原告浙江省对外经济贸易投资有限公司诉被告杭州路杰工程咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈乐年、被告的委托代理人姜文勇、项哲昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年1月18日，原告与杭州华龙公路工程咨询有限公司（以下简称华龙公司）签订了房屋租赁协议，原告将位于绍兴市胜利东路1号越都大酒店23层至26层房屋租赁给华龙公司，租赁期限为2004年5月1日至2010年4月30日。2007年3月5日，原告、被告及华龙公司签订三方协议，同意自2007年3月1日起，上述房屋租赁协议中华龙公司的权利义务全部由被告承接。2010年5月1日，原告与被告续签房屋租赁协议，约定租赁期限为2010年5月1日至2011年9月30日。2011年8月2日，双方签订补充协议，确认以下债务：（1）2009年5月1日至2010年4月30日的租金128万元；（2）2010年4月30日之前延期支付租金的滞纳金65万元；（3）2010年5月1日至2011年4月30日的租金190万元，本期间的租金和滞纳金以绍兴市越城区人民法院（以下简称越城区法院）（2011）绍越民初字第1046号判决执行款总额为限。其中，双方明确约定，前述第一项款项于2011年7月31日前支付，第二项款项在越城区法院（2011）绍越民初字第1835号和第2422号民事判决书执行款到位一次性支付，第三项款项在越城区法院（2011）绍越民初字第1046号判决执行款到位时支付。签订补充协议后，被告仅支付了第一笔款项。2013年7月12日，前述三案的执行款均已到位。另，被告在2011年9月30日房屋租赁合同到期后，继续占用房屋至2012年12月17日，给原告造成损失。原告请求判令：1、被告支付原告2010年4月30日前租金的滞纳金65万元、2010年5月1日至2011年4月30日期间租金190万元及滞纳金2228700元（按每日千分之一暂计至2013年7月16日）、2011年5月1日至2011年9月30日期间租金791666元及滞纳金928624元（按每日千分之一暂计至2013年7月16日）以及上述租金滞纳金的违约金（按每日千分之三，前两项自2013年11月27日计至付清之日止，后一项自2013年7月17日计至付清之日止）；2、被告赔偿占用房屋期间给原告造成的损失2306027元（2011年10月1日计至2012年12月17日，参照原租金标准计算），并按银行同期贷款利率赔偿自起诉之日起该款的利息损失；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：2007年3月5日，被告承继了华龙公司的全部权利义务，与原告建立了租赁关系，并与越都大酒店有限公司（以下简称越都大酒店）建立了转租关系，案涉租赁物由越都大酒店实际控制和使用。2008年5月16日起，越都大酒店由于经营困难，拒绝支付租金，被告先后于2009年3月31日、2009年5月18日分两次向越城区法院起诉，要求越都大酒店支付2008年5月16日至2009年11月15日期间的租金及滞纳金，被告胜诉。因越都大酒店未按调解书及判决书履行义务，被告分别于2009年4月14日及2009年9月11日向越城区法院申请执行。在此期间，被告尽力向原告支付租金，按期支付至2009年4月30日。2010年4月30日，转租合同到期，越都大酒店没有按期向被告腾退房屋，其经营不善，债权人集中起诉，越都大酒店资产被法院查封、扣押，客观上暂时无法向被告返还房屋，被告也无法按期向原告返还房屋。2011年2月10日，被告再次起诉越都大酒店，要求支付租金及滞纳金并赔偿2010年4月30日租赁期限届满后的房屋占用损失。后原、被告补签了《房屋租赁协议书》，约定：租期自2010年5月1日至2011年9月30日，租金一次性支付，采用先付后租的方式，租金标准为按乙方转租给越都大酒店的合同最后半年租金标准计收。签约时间补签至2010年5月1日。合同签订后，被告实际未付租金，原告也未催讨。2011年8月2日，原、被告又签订了一份《补充协议》，对双方的债权债务进行了清理，确认：2010年4月30日前的租金128万元、滞纳金65万元、2010年5月1日至2011年4月30日的租金190万元（此期间的租金及滞纳金以越城区法院1046号判决执行款为限）。协议还约定了支付方式和期限。由于1046号案件判决后迟迟得不到执行，越都大酒店及法院也没有及时返还案涉房屋。2012年7月，原告提出将原《房屋租赁协议书》的租赁期限及租金的支付期限作相应的调整，要求被告向其出具一份《承诺书》。原告的办公室主任王新霖通过电子邮件将拟好的《承诺书》发给被告法定代表人郑献章，要求被告盖章。后王新霖于2012年8月16日亲自到被告处与被告协商并修改了《承诺书》的内容后取走了被告已盖章的《承诺书》。该承诺书约定：租赁期限变更为自2010年5月1日起至法院确定的实际腾退日为止；该期间的租金在被告收到越都大酒店执行款后支付，支付的租金及滞纳金总额以法院对该期间的最终执行款为限。收到《承诺书》后，原告对此没有异议。2013年6月4日，原告办公室主任王新霖再次通过电子邮件将事先拟好的《致函》发送给被告法定代表人郑献章，要求被告盖章确认。被告因不同意《致函》中要求法院将全部执行款支付给原告这一内容，未予同意。2013年6月26日，王新霖再次通过电子邮件将修改后的《致函》发送给被告，要求被告盖章。被告仍不同意，未予盖章。原告提起本案诉讼后的第三天，原告办公室主任王新霖、财务总监王小东来到了被告的办公室，协商并索要《致函》，双方对致函内容进行了修改，双方同意后，被告加盖了公章并由法定代表人签字后，将《致函》交给了该二人。现该《致函》已由原告交至越城区法院。基于上述事实，原告对被告享有的如下债权：2010年4月30日之前租金的滞纳金65万元、2010年5月1日至2011年4月30日的租金190万元及滞纳金、2011年5月1日至2011年9月30的租金及滞纳金、2011年10月1日至2012年12月17日房屋占用期间的损失等，已经全部转化为对越都大酒店的债权。原告自2013年7月19日起对被告享有的所有债权已经消灭，原告无权起诉被告，其起诉应予驳回。假设法院认为《承诺书》和《致函》仅是被告单方意思表示，则被告认为：第一，原告主张的租金中2011年5月1日至2011年10月1日止的部分已经超过诉讼时效。第二，2011年10月1日之后，被告未返还房屋，原告未要求被告返还房屋，双方存在事实上的租赁合同关系，原租赁合同应继续有效，并转为不定期租赁，但2012年10月之前的租金已过诉讼时效，原告仅能主张2012年10月至12月的租金。第三，原告主张的每日万分之十的滞纳金和每日千分之三的违约金均属于违约金性质，其标准过高，请求法院予以调整。
原告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.《房屋租用协议》1份，用以证明房屋最早的租赁情况，当时华龙公司的法定代表人也是郑献章；
2.《协议书》1份，用以证明租赁合同转让情况，华龙公司将其权利义务全部转让给被告；
3.《房屋租赁协议书》1份，用以证明原、被告房屋续租约定；
4.《补充协议》1份，用以证明原、被告确认了2010年4月30日之前产生的滞纳金、2010年5月1日至2011年4月30日的租金等；双方之所以约定执行款到位后支付，是考虑到被告当时的支付能力有限，并非是指只能用执行款支付，也不表示只能由原告直接去法院领取执行款；2011年4月30日之后的租金还应另算；
5.《杭州市社会保险参保证明》1份，用以证明王新霖是浙江金财控股集团的员工，并非原告的工作人员，也没有得到过原告的授权。
上述证据经质证，被告对证据1至3没有异议。对证据4的真实性没有异议，对证明对象有异议，该证据确认了双方4月30日之前的债权债务关系，金额及付款期限明确，支付条件尚未成就。对证据5的真实性没有异议，对证明对象有异议，说明原告与王新霖之间有密切的联系，否则王新霖不可能提供该证明，该证据不能排除王新霖是原告公司员工的可能性。
被告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.《承诺书》1份，用以证明双方于2012年8月16日达成合意，对租赁期限和债权总额进行变更和确认，租赁期限变更为自2010年5月1日至法院确定的实际腾退日为止，债权总额以该期间的最终执行到位款为限；
2.《致函》1份，用以证明被告于2013年7月19日与原告达成合意，将被告对第三人越都大酒店享有的债权转让给原告，并通知执行法院，该《致函》系由原告通过电子邮件发给被告；
3.电子邮件网页1份，用以证明2013年6月4日，原告办公室主任王新霖将原告起草的《致函》发至被告法定代表人郑献章的邮箱，要求被告盖章，2013年6月26日，王新霖用用户名为“我想我是海”的邮箱再次发送了修改后的《致函》，对《致函》进行了修改，被告进行了确认；
4.（2009）绍越民初字第1835号民事调解书1份、（2009）绍越民初字第2422号民事判决书1份、（2011）绍越民初字第1046号民事判决书1份、（2009）浙绍民终字第316号民事裁定书1份，用以证明被告对越都大酒店依法享有债权；
5、邮寄凭证1份，用以证明2013年8月30日，被告将《致函》邮寄至越城区法院执行局，履行了对债务人的通知义务，债权转让行为对债务人发生法律效力。
上述证据经质证，原告对证据1有异议，是被告单方制作的，不能证明双方达成合意，也说明原告一直向被告催要款项，在情况下被告才作出承诺，但不能证明双方对债权总额进行变更。对证据2有异议，也是被告单方制作的，不能说明原告同意该方案，尤其是其中第二条，原告不可能会同意。对证据3的真实性有异议，王新霖不是原告的工作人员，原告也没有授权他对本案巨大的债权债务进行协商变更，且该证据中的内容与被告7月19日出具的《致函》也有很大差别，无法证明双方达成一致意见。对证据4没有异议。对证据5有异议，即使真实，也不能证明被告将债权转让给原告。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1至3，本院予以确认。证据4、5，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1系被告单方出具，未经原告认可，不能证明双方对《承诺书》已达成合意。证据2系被告单方出具，未经原告认可，且仅是被告向越城区法院提出执行款支付方式的要求，并无债权转让之意思表示，不能证明原告的证明对象。证据3系网页打印件，不符合该类证据形式要件，本院不予确认，且即使电子邮件中的《致函》与被告最终出具的致函内容不一致，无法证明原、被告已经达成合意。证据4，本院予以确认。证据5，仅能证明被告曾向越城区法院执行局寄送文件，无法确认文件内容，即使寄送的是《致函》，对于原、被告之间是否成立债权转让关系，亦需要根据《致函》等证据综合认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2004年1月18日，原告与华龙公司签订《房屋租用协议》一份，约定：原告将座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-26层约3954平方米的房屋出租给华龙公司使用，期限为六年，即2004年5月1日至2010年4月30日止；租金为每年128万元，租金每三个月支付一期，每期32万元，先付后用，自2004年4月30日起付2004年5月至7月的租金，以此类推；华龙公司逾期交纳租金，原告有权按每日万分之五计收所欠租金的滞纳金；等等。后华龙公司将上述房屋转租给越都大酒店。2007年3月5日，原告、被告及华龙公司签订《协议书》一份，约定：2004年1月18日原告与华龙公司签订的《房屋租用协议》中华龙公司的权利义务由被告承接；华龙公司与越都大酒店公司签订的两份《房屋租用协议》中华龙公司的权利义务由被告承接。2010年5月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：原告将座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-26层房屋出租给被告，租赁期限自2010年5月1日至2011年9月30日；租金于协议生效之日一次性支付；租金标准按被告转租给越都大酒店的最后半年租金标准计算，被告逾期交纳租金的，原告有权按每日万分之十计收所欠租金的滞纳金；本协议终止后，被告应于终止日起十五日内迁离出租房屋，并将房屋返还原告；等等。2011年8月2日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：2011年7月31日前，被告支付原告2009年5月1日至2010年4月30日期间所欠房屋租金128万元；原告同意被告在（2009）绍越民初字第1835号和（2009）绍越民初字第2422号案执行款到位后3日内一次性优先支付原告已计算至2011年7月31日的滞纳金65万元；原告同意被告执行款到位后3日内全额优先支付原告已计算的2010年5月1日至2011年4月30日期间的租金190万元及滞纳金，不超过（2011）绍越民初字第1046号执行款总额；如被告未在上述三条约定期限内给付原告租金及滞纳金，被告应另外向原告按未付租金及滞纳金的每日千分之三支付违约金。之后，原告仅支付《补充协议》中约定的第一项款项128万元。
2012年8月16日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：“2010年5月1日的《房屋租赁协议书》中约定的租赁期限自2010年5月1日至2011年9月30日改为租赁期限自2010年5月1日至法院确定的实际腾退日为止。我司收到越都大酒店该期间内的执行到位款后一周内即行支付上述期间租金（我司支付贵司的上述期间内的租金及滞纳金总额以法院对该期间的最终执行到位款项为限）”。2013年7月19日，被告向越城区法院执行局出具《致函》一份，载明：被告将越都大酒店23-26层房屋转租给越都大酒店，有关被告与越都大酒店的租金事宜已向越城区法院提起诉讼并申请执行；2012年8月16日，被告同意把在贵局执行的部分执行款作为被告在承租该房屋期间的租金，直接支付给原告；被告同意并向该申请将被告在该局的部分执行款直接支付给原告指定帐户，且限于以下两项：（1）（2009）绍越民初字第1835号和（2009）绍越民初字第2422号两案执行款中共支付原告帐户65万元；（2）（2011）绍越民初字第1046号的执行款，2010年5月1日至法院确定的实际腾退日期间，按法院判决的每天5171元标准（23-24层为2700元、25-26层为2471元），并以法院公布的执行系数支付给原告帐户；被告同意由原告委托人员与该局接洽办理相关事宜。
另查明，被告于2012年12月17日腾退租赁房屋。
在审理中，经本院向越城区法院调查，该院于2013年11月27日函复如下：（2009）绍越民初字第1835号、（2009）绍越民初字第2422号、（2011）绍越民初字第1046号三案的执行款中，被告可参与分配的金额分别为1000170.56元、852465.23元、3160800.82元。
本院认为：原、被告之间存在房屋租赁关系，被告应当依照双方的约定支付租金、滞纳金等，其中滞纳金即属违约金，其支付不应违反有关违约金的法律规定。
第一，关于2011年4月30日之前的租金及相应违约金。根据《补充协议》，被告应当于1835号案、2422号案执行款到位后支付原告2009年5月1日至2010年4月30日期间所欠租金所产生的违约金（计算至2011年7月31日）65万元，应当于1046号案执行款到位后支付2010年5月1日至2011年4月30日期间的租金190万元及相应违约金（总额以1046号案执行款为限）。原告主张的2009年5月1日至2010年4月30日期间所欠租金所产生的违约金65万元符合《补充协议》的约定，本院予以支持。双方在《房屋租赁协议书》中约定的违约金标准每日千分之一并非过高，且被告向越都大酒店主张的违约金标准亦为每日千分之一，故被告要求对原告主张的违约金标准予以降低，本院不予准许。2010年5月1日至2011年4月30日期间的租金190万元及相应违约金2228700元（计至原告起诉前2013年7月16日），合计4128700元，已超过1046号案执行款3160800.82元，应以3160800.82元为限。现所涉三案执行款已到位，被告应当支付上述款项。但因原告在本案诉讼时对上述执行款申请财产保全，本院据此采取保全措施，故执行款到位时，被告客观上无法支付《补充协议》中的应付款项，故原告要求被告自2013年11月27日起继续支付违约金，本院不予支持。
至于被告辩称的双方通过《承诺书》已经变更了租赁期限及应付租金金额，本院认为，被告虽向原告出具了《承诺书》，但此系被告单方面向原告发出的要约，原告对此并未作出承诺，仅凭原告收到《承诺书》这一行为不能推断出原告对这一要约作出承诺，故双方仍应履行《补充协议》的约定。
第二，关于2011年5月1日至9月30日期间的租金及相应违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上述期间的租金虽已超过一年的诉讼时效期间，但被告曾向原告出具《承诺书》，其承诺支付“自2010年5月1日至法院确定的实际腾退日为止”的租金，被告虽在括号中说明“我司支付贵司的上述期间的租金及滞纳金总额以法院对该期间的最终执行到位款为限”，但该说明并不影响本院对于被告作出同意履行上述期间租金及滞纳金的意思表示的认定。2011年5月1日至9月30日期间的租金亦包含在该承诺期间内。因此，根据上述规定，被告现又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。被告应当支付原告2011年5月1日至9月30日期间的租金791233元（190万元÷365天×152天）。根据《房屋租赁协议书》的约定，采取先付后用方式，被告未依约于2010年5月1日支付，还应按每日千分之一的标准支付违约金。
第三，关于2011年9月30日合同到期后双方是否仍然存在租赁合同关系以及租金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同到期后，被告继续使用房屋，原告未有证据证明曾提出异议，故双方原租赁合同继续有效。被告应当依照原租金标准向原告支付2011年10月1日起至2012年12月17日（实际腾退日）期间的租金2306027元（190万元÷365天×443天），并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率6.65%支付原告利息损失。被告辩称上述期间的租金已经超过诉讼时效期间，本院认为，上述期间可分两个时间予以分析：首先，关于2011年10月1日至2012年8月15日期间的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告曾于2012年8月16日出具《承诺书》，承诺于越城区法院执行款到位后支付“自2010年5月1日至法院确定的实际腾退日为止”的租金，包括了2011年10月1日至2012年8月15日期间的租金，因被告承诺履行义务，该期间租金的诉讼时效应于2011年8月16日中断后重新起算，至2013年7月17日原告起诉时，尚未超过一年的诉讼时效期间。其次，关于2012年8月16日至2012年12月17日期间的租金，至2013年7月17日原告起诉时，亦未超过一年的诉讼时效期间。因此，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
第四，原、被告之间是否存在债权转让合同的问题。被告辩称，被告已经通过《致函》将其对越都大酒店享有的债权转让给原告，原告对被告无权主张租金、滞纳金等。本院认为，债权转让系双方一致同意一方将其对第三人享有的债权转让于另一方。首先，从《致函》的形式看，系被告单方向越城区法院执行局出具，未经原告的确认，并非双方的合意。第二，从《致函》的内容看，被告要求越城区法院将部分执行款直接支付给原告，此系被告对于其可领取的执行款的支付方式的指示，仅是被告向原告履行债务的方式之一，并不能据此得出被告具有将其对越都大酒店的债权转让给原告的意思表示。故对被告的该答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：
一、杭州路杰工程咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省对外经济贸易投资有限公司2009年5月1日至2010年4月30日期间所欠租金所产生的违约金650000元；
二、杭州路杰工程咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省对外经济贸易投资有限公司2010年5月1日至2011年4月30日期间的租金1900000元及违约金1260800.82（计至2013年7月16日），合计3160800.82元；
三、杭州路杰工程咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省对外经济贸易投资有限公司2011年5月1日至2011年9月30日期间的租金791233元，并按每日千分之一支付违约金（自2010年5月2日起计至本判决确定的履行之日止）；
四、杭州路杰工程咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省对外经济贸易投资有限公司2011年10月1日起至2012年12月17日期间的租金2306027元，并按年利率6.65%支付利息损失（自2013年7月17日起计至本判决确定的履行之日止）；
五、驳回浙江省对外经济贸易投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80427元、财产保全申请费5000元，合计85427元，由浙江省对外经济贸易投资有限公司负担20271元、杭州路杰工程咨询有限公司负担65156元，其中杭州路杰工程咨询有限公司应负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 饶端洁
人民陪审员 陶 陶
人民陪审员 王 辉
二〇一四年一月十六日
书 记 员 俞喻校