浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第834号
原告：张秋娣。
委托代理人（特别授权）：戴灿铭。
被告：章国锋。
委托代理人（特别授权）：方芳。
原告张秋娣为与被告章国锋房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员赵珊妮适用简易程序独任审判。审理过程中，原、被告申请庭外和解，但因意见分歧较大，无法达成一致意见。本院于2013年5月16日、2013年7月10日两次对本案公开开庭进行了审理，原告张秋娣的委托代理人戴灿铭、被告章国锋及其委托代理人方芳两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秋娣诉称，2012年7月23日，原告从葛亦艳处取得了坐落于詹家山41号饭店的租赁权和经营权，同日三方签订了一份《商铺转让合同》，合同中对租赁物的范围、用途、租期及租金的支付方式等内容都作出了约定。合同签订后，原告按约履行了全部的支付义务，但后被告章国锋又多次无理的要求原告加付租金，在要求加付租金无果的情况下，被告通过关闭饭店的进出口和厨房等行为来要求原告加付房租。被告的上述行为，致使原告的饭店至今已停业4个多月，给原告造成了较大的经济损失。期间原告也多次与被告协商，但均未果。另原告最近发现，被告未经原告同意，已将原告的饭店转让给他人，现第三方已在装修之中。为维护自己的合法权益，故起诉，要求判令：1、被告退还原告所支付的租金175000元（包括物品转让费）；2、被告赔偿原告停业期间的损失和被告的违约行为给原告造成的损失；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确停业期间是指2012年11月中旬至2013年4月20日；被告的违约行为给原告造成的损失是指，原告为经营该饭店添置的物品，如空调、冰箱、椅子、凳子等（见清单），上述物品均在被告处，要求由被告赔偿相应的损失。
被告章国锋提交答辩状辩称，1、原告起诉被告的主体不适格。本案诉争的出租房屋，被告曾于2011年8月8日与案外人傅秋冬签订了租房协议，约定租期三年，后傅秋冬在租赁期间将房屋转租给葛亦艳，葛亦艳又在租赁期间内将房屋再次转租给本案原告，故被告认为原告提供的协议实际是一份转租协议。协议中约定的转让方系葛亦艳，受让方系张秋娣，被告只是作为房屋的所有人对他们的转租行为进行了见证，并表示认可而在协�上签了名字。所以就该合同来讲，直接有利害关系的当事人是葛亦艳与张秋娣，根据合同相对性原则，原告现起诉被告没有法律依据。2、根据2012年7月23日签订的协议，被告只收到原告交付的50000元款项，另外的125000元原告交付给了葛亦艳。被告认为被告所收的50000元系被告代实际承租方交付的租金及财物转让费，如果要退还的话，被告也只能退还给租赁合同的相对方，而不是退还给本案的原告。3、对于原告的第二项诉讼请求，被告认为原告主张的停业损失是一种预期可得利益的损失，而本案原告并不存在这种预期的可得利益损失。原告因无法取得餐饮服务许可证而被相关部门勒令不得经营饮食业。被告认为，原告根本不可能存在所谓的停业损失或其他损失，故原告要求被告赔偿停业损失和其他损失缺乏事实和法律依据。4、原告实际另租用了被告二楼包厢四间、套房一间、一楼车库一间（现已改装成了厨房），却未支付房屋租金，被告保留通过法律途径向原告追讨租金的权利。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据，被告质证如下：
1、由葛奕妍（葛亦艳）、张秋娣、章国锋于2012年7月23日签订的商铺转让合同一份，证明原、被告之间存在合法的饭店转让合同关系，原告已根据合同的约定将转让款175000元支付给了合同相对方，其中125000元支付给了葛亦艳（葛亦艳已经将该款交付给了被告章国锋），50000元支付给了被告。经质证，被告对证据的真实性没有异议。
2、日期为2012年8月31日的收款收据一份，证明原告向被告支付了50000元的转让款。经质证，被告对证据的真实性没有异议。
3、由原告书写形成的清单一份（以下简称清单1），证明涉案房屋中属于原告所有�物品的名称及数量等。经质证，被告认为清单1上的部分物品确实存在，但有部分物品及数量与事实不符。
4、照片打印件一份，证明照片中的广告牌是原告所有的，现该广告牌不见了，要求被告赔偿。经质证，被告陈述该广告牌被城管部门拆走了。
被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据，原告质证如下：
5、2011年8月8日，傅秋冬与章国锋签订的租房协议及物品清单（以下简称清单2）一份。
6、傅秋冬、葛亦艳与章国锋签订的商铺转让合同一份。
7、2012年7月23日，葛奕妍（葛亦艳）、张秋娣、章国锋签订的商铺转让合同一份，即原告提供的证据1。
被告提供上述三份协议证明：傅秋冬与被告签订租赁合同，约定章国锋将其自家的坐落于诸暨市暨阳街道詹家山41号的房屋的一楼小餐馆一间租给傅秋冬使用，租期是三年，后傅秋冬将房屋转租给了葛亦艳，葛�艳又将房屋转租给了本案的原告，根据合同相对性原则，原告起诉被告主体不适格。经质证，原告对三份协议的真实性均无异议，但对清单2的真实性提出异议，认为不能确定是否为傅秋冬所签。
8、盖有诸暨市食品药品监督管理局印章的监督意见书一份，证明本案原告因为没有取得餐饮许可证不得从事餐饮行业，故原告要求被告支付停业期间的损失是没有依据。经质证，原告对真实性没有异议，但认为是被告的原因导致原告不能办理相应的许可证。
9、集体土地建设用地使用证一本，证明原告对出租的房屋享有合法的权属。经质证，被告无异议。
10、本院在审理过程中依职权对现保存在被告处与本案有关的财产进行清点，形成物品清点清单两份（以下简称清单3）。经庭审出示，原告对清单3中的物品没有异议，但认为其实际应有的物品不只是这些，且这些物品质�有没有问题也不清楚；被告认为清单3中除大木柜、钢棚支架、洗碗台及三扇门之外，其余物品确实是原告的，同意返还给原告。
本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据1、2，被告经质证对真实性没有异议，本院予以确认。被告提供的证据5、6、7、8、9，原告经质证除对证据5中的清单2有异议外，对其余证据的真实性没有异议，本院对原告无异议的证据予以确认。对清单2，本院认为，傅秋冬与章国锋签订的协议中明确约定：店面租金及部分物件转让费共计贰拾万元（含房租每年陆万元，一次性转让费贰万元，转让物品另附清单），可见，傅秋冬与章国锋在租赁房屋时，已对相关的物品名称、数量及价格等予以约定，形成附在协议后面的清单2，且该清单2上有傅秋冬与章国锋的签字，落款日期也与前面协议的日期一致，现原告虽提出异议，但未提供相应的反驳证据，本院对原告的质证意见不予采信，对被告提供的清单2予以确认。
至于原告原有的放置在承租房屋里的物品的种类、数量等如何确定，原告向本院提供了证据3、4，被告经质证对部分物品予以肯定，对部分物品予以否定，并向本院陈述其已将有关物品进行了整理并统一堆放，本院遂到现场将可能是原告所有的相关物品予以清点，形成清单3。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明。本案中，原告主张清单1中列明的物品为原告所有的物品，要求被告赔偿，原告作为主张权利一方，负有举证责任，现被告仅认可了部分物品，原告又未能提供其他有利证据予以佐证，故原告应承担举证不利的后果，本院只能根据被告的自认，认定清单3中除大木柜、钢棚支架、洗碗台及三扇门之外的物品为原告原有的放置在承租房屋里的物品。
综上，本院经审理查明：
坐落于诸暨市暨阳街道詹家山村、地号为02-07-263、用地面积为72平方米的房屋一幢为被告章国锋所有。2011年8月8日，被告章国锋将上述楼房的一楼（约72平方米，含房屋外约40平方米的高棚道地，以下简称涉案房屋）租给傅秋冬经营饭店，双方签订租房协议一份，约定租期三年，自2011年9月1日至2014年8月30日，店面租金及部分物件转让费共计贰拾万元（含房租每年陆万元，一次性转让费贰万元，转让物品另附清单），分二次付清：2011年8月底先付壹拾伍万元，余下伍万元于2012年8月底付清。傅秋冬与章国锋另行对转让物品予以清点，形成清单2。协议签订后，傅秋冬于2011年8月27日将150000元支付给了被告章国锋。
傅秋冬在经营饭店的过程中，又将涉案房屋转租给葛亦艳，甲方傅秋冬、乙方葛亦艳与丙方章国锋就转租事宜新签订了商铺转让合同一份，约定傅秋冬于2011年11�1日前将涉案房屋转让给葛亦艳使用，期限自2011年11月1日起至2014年8月30日，店面租金共计贰拾万元整（三年房租和物品转让费）。
葛亦艳在经营饭店的过程中，又将涉案房屋转租给张秋娣即本案原告租赁，甲方葛亦艳、乙方张秋娣、丙方章国锋于2012年7月23日又签订商铺转让合同一份，约定葛亦艳将涉案房屋转让给张秋娣使用，自2011年11月1日开始至2014年8月30日止，店面租金共计拾柒万伍仟元整（三年房租和物品转让费）。协议签订后，张秋娣将125000元支付给了葛亦艳，于2012年8月31日将剩余的50000元支付给了被告章国锋。张秋娣承租饭店后，实际经营至2012年11月中旬即因故不再正常营业。后章国锋以张秋娣尚欠其另外房屋的房租、系张秋娣有错在先为由，没有经过张秋娣的同意，擅自将涉案房屋转租给案外第三人经营理发店，租赁期限自2013年4月20日起。
另查明，�告承租涉案房屋经营饭店，但自营业以来，从未取得餐饮服务许可证。2012年10月26日，诸暨市食品药品监督管理局曾向张秋娣出具过监督意见书，内容为：因未取得餐饮服务许可证不得从事饮食经营。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及葛亦艳于2012年7月23日签订的商铺转让合同，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效，原、被告均应按照协议的约定享有权利、承担义务。被告辩称本案被告主体不适格，本院认为，本案中，原承租人找到次承租人后，原承租人、次承租人与出租人三方重新签订租赁协议，由次承租人承受原承租人的权利义务，原承租人脱离合同关系，故应为合同权利义务的概括移转。本案被告本身是合同的一方当事人，其应按合同的约定承担相应的义务，故本院对被告主张的主体不适格的辩解意见不予采信。对被告以此为由要求追加葛亦艳为本案第三人参加诉讼的申请，与合同的相对性原则相悖，本院不予准许。现被告在涉案房屋的租赁期限内，未经承租人即本案原告同意擅自将该房屋另行出租给案外第三人，应属违约。被告辩解原告尚欠其另外房屋的租金，与本案不属同一法律关系，亦不能成为被告擅自将涉案房屋转租给他人的理由。庭审中，原、被告均同意解除于2012年7月23日签订的租房协议，本院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告起诉要求被告退还原告所支付的租金并赔偿相应的损失，理由正当，其合理部分，本院予以支持。至于原告要求被告返还物品转让费的诉讼请求，本院认为，原告支出所谓的物品转让费是为了取得相应的物品所有权，原告也已实际占有、使用甚至是处分了这些物品，故其要求被告返还该部分费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
对被告应退还给原告的租金金额，本院认为，本案被告虽在涉案房屋租赁期限内擅自将该房屋另行出租给案外第三人，存在违约行为，但在被告实际占有、控制涉案房屋前，即便原告未使用涉案房屋，原告仍应按合同约定向被告支付租金。故被告应退还原告租金的期间，应自被告实际占有、控制涉案房屋起计算至2014年8月30日。本案中，原、被告对被告实际占有、控制涉案房屋的时间各持已见，且均未提供相关证据证明，但双方对案外第三人承租涉案房屋的租赁期限是自2012年4月20日开始没有异议，为公平起见，考虑案外第三人承租涉案房屋后需要花一定的时间进行装潢等，本院酌定被告应退还给原告租金的期限自2012年4月起至2014年8月30日共17个月。至于月租金的数额问题，本院认为，在傅秋冬与章国锋签订的协议1中明确约定，涉案房屋的月租金为5000元，且章国锋也是按5000元／月的标准取得了三年的房租费180000元。所以，不论后来涉案房屋被转租了几次，转租人之间支付了多少转租费，对于被告章国锋而言，其退还的租金仍应是按其收到的租金即5000元／月的标准计算。综上，本院确定被告应退还给原告的租金为人民币85000元。
对原告主张的损失，包括原告经营的饭店停业期间即2012年11月中旬至2013年4月20日的经营损失和原告的物品损失。本院认为，原告承租涉案房屋经营饭店，但自营业以来，从未取得过餐饮服务许可证。2012年10月26日，诸暨市食品药品监督管理局还向张秋娣出具过监督意见书，内容为：因未取得餐饮服务许可证不得从事饮食经营。可见，原告经营的饭店无法实际从事餐饮服务行业，故其主张的停业期间的损失并非其可得利益的损失，现其要求被告赔偿，本院不予支持。至于原告原有的、放置在涉案房屋里的物品，如前所述，本院确定为清单3中除大木柜、钢棚支架、洗碗台及三扇门之外的物品，现这些物品均实际存在，被告应当承担返还的义务。原告要求被告赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告章国锋应退还原告张秋娣房屋租金计人民币85000元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、被告章国锋应将清单（本判决书附件）中列明的物品返还给原告张秋娣，限本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告张秋娣的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收受理费3800元，依法减半收取1900元，由被告章国锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费3800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 赵珊妮
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 钱 萍
被告章国锋应返还给原告张秋娣的物品清单：
1、挂壁式空调4只（格力2只，春兰1只，志高1只）；
2、自动麻将桌2张；
3、方桌3张；
4、木椅19把；
5、不锈钢货架1只；
6、挂壁式电风扇2只；
7、电脑小音响1只；
8、排风扇1只；
9、白色整理箱1只；
10、小木柜5只；
11、电子显示屏1只；
12、冰柜、冰箱4只；
13、烧烤架1只；
14、吧台1只；
15、陈列柜2只；
16、电视机1只；
17、电饭煲2只；
18、大锅1只；
19、煤饼炉1只；
20、煤气瓶2只；
21、快速炉1只；
22、碗、盆、桌子、椅子及其他杂碎物品等若干。
物品的具体颜色、大小、形态等以本院制作的物品清单中记载的为准。