湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00393号
上诉人（原审原告）襄阳市新怡物业管理服务有限公司（以下简称新怡物业公司）。
法定代表人刘付明，新怡物业公司经理。
委托代理人李安新，新怡物业公司法律顾问。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）平锐。
上诉人新怡物业公司因与被上诉人平锐排除妨害纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城定民初字第00053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员王利敏、苏轶参加的合议庭，并于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人新怡物业公司的法定代表人刘付明及其委托代理人李安新，被上诉人平锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告新怡物业公司一审诉讼请求为：判令被告平锐限期腾房（5幢2单元4层1室和5幢2单元6层2室），恢复原状，并从2013年6月1日起至腾房之日止，每月按1000元支付两
套房屋租金。
原审判决认定：原襄樊市东神密封材料有限公司（下简称东神公司）于2003年11月由湖北省襄樊市中级人民法院审理破产，2006年清算终结。因东神公司家属院内有24户职工居住的石棉瓦房属危房，职工集体多次上访，要求解决住房困难问题。为此原市政府王宇华秘书长于2009年7月6日召集市房管局、规划局、土地局、国资委、土地储备中心、建材冶金协会等部门负责人进行了实地勘查并召开了协调会。根据协调会意见，建材冶金协会和东神公司破产清算组申请，拟进行棚户区改造建设，建筑规模为1560平方米，6层24套房屋。2009年8月18日，襄樊市城市规划管理局致函市房管局：根据市政府7月6日协调会精神，东神公司家属院内北侧可建1栋6层24房共1560平方米的住宅。2009年8月24日，襄樊市房产管理局就东神公司24户职工住户申请棚户区改造问题向襄樊市政府请示（并附有24户名单）。2009年9月1日，襄樊市政府主管市长批示同意襄樊市房管局请示报告意见。2009年9月30日，襄樊市房产管理局批复襄樊市新怡物业管理服务有限公司：同意按照规划许可兴建职工住宅楼1栋24套，建筑面积1560平方米。套型建筑面积控制在65平方米以内，参加此次棚户区改造人员仅为拆除的危房原住户，严禁对其他人员销售，产权人必须从已公示的名单中产生。
原审另查明：东神公司破产后，由该公司破产清算组牵头在2005年6月成立新怡物业公司，为东神公司家属院提供物业管理服务。2010年10月8日，新怡物业公司与陈前奎等21户（不包括房改户李涛）签订了《平房拆除建房认购协议书》，约定房屋预算价格为1400元／m2（含各种费用）。后平锐以新怡物业公司代理人身份陆续在相关职能部门办理了建设项目的规划、报建、环评、白蚁预防、施工招标等手续，并垫付了相关费用。2011年3月8日，新怡物业公司作为发包人与中标承包人湖北筑龙建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定工程计价依据招投标价为1260000元。同日，平锐又与新怡物业公司签订《建设工程施工合同补充协议》，主要内容是将工程款的总价由1260000元变为1866400元（1190元／m2）。2011年6月7日，湖北筑龙建设工程有限公司该项目负责人李钢向新怡物业公司出具承诺书，要求新怡物业公司将棚户区改造工程款转入平锐帐户内，按合同条款结算。工程竣工后，上述22房已入住，另两套房屋空置。之后，新怡物业公司与平锐为工程款返还事宜和房屋办证手续问题协商未果，曾引起诉讼。原审法院于2012年5月30日作出（2012）鄂樊城民三初字第00120号判决，平锐上诉后，湖北省襄阳市中级人民法院2012年8月24日作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00368号民事调解书。现新怡物业公司又诉至法院，提出前述诉讼请求。
原审还查明：2014年6月4日，襄阳市住房保障和房屋管理局在《关于樊城区人民法院调查房屋产权情况的复函》中陈述“原东神密封材料厂（新怡物业公司）作为棚户区改造（拆迁重建）职工住房的牵头人，对襄阳市樊城区前进路金叶巷拆危重建的职工住房不具有房屋产权，拆危重建职工住房是房屋登记中的特殊形式……房屋所有权人应为交齐购房款的原危房住户（购房人身份由市国企办认定）。”
原审法院认为：位于襄阳市樊城区前进路金叶巷5号院内棚户区改造项目，是在24户危房住户多次上访，东神公司破产清算组申请，原襄樊市政府相关领导协调，襄樊市城市规划管理局、襄樊市房屋管理局，襄樊市政府分管副市长批准的情况下建设的政策性项目，目的是要解决24户危房职工住房困难问题，并非新怡物业公司开发建设的项目。襄阳市住房保障和房屋管理局在回复原审法院调查函的复函中明白陈述“原东神密封材料厂（新怡物业公司）作为棚户区改造（拆危重建）职工住房的牵头人，对襄阳市樊城区前进路金叶巷拆危重建的职工住房不具有房屋产权……房屋所有权人应为交齐购房款的原危房住户（购房人身份由市国企办认定）。”新怡物业公司虽有本案两套房屋的所有权证，但襄阳市住房保障和房屋管理局明确指出“拆危重建职工住房是房屋登记中的特殊形式”，且其他已入住的22户目前的房产证亦是这种形式，新怡物业公司难道能以此认为另外22套住房也归新怡物业公司所有。因此，新怡物业公司不能证明本案诉争的两套房屋产权归其所有，且新怡物业公司也没有证据证明平锐侵占该两套房屋。故新怡物业公司的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，不予支持。据此判决：驳回襄阳市新怡物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费550元，由新怡物业公司负担。
上诉人新怡物业公司不服一审判决向本院提出上诉称：（一）一审认定事实错误。1、上诉人持有该两套房屋产权证，一审认定上诉人不是本案诉争的两套房屋产权人违反《中华人民共和国物权法》第六条的规定。一审根据襄阳市房管局《复函》认定本案诉争的两套房屋产权人为交齐购房款的原危房住户，这种认定是在原危房住户与现有的产权人即上诉人签订《房屋买卖合同》并交清购房款后，上诉人将房产过户到新购房户后，这种认定才是正确的。再从上诉人取得该两套房产事实来看，一套是牛汉廷放弃集资建房购买权，上诉人补偿其32000元取得其购房指标，另一套是牛丽慧申请廉租房后本人已丧失购房资格，上诉人依此取得该两套房屋产权。2、被上诉人平锐控制该二套房门钥匙，一审认定上诉人请求排除妨害无事实和法律依据与客观事实不符。（二）一审审理程序违法。1、襄阳市房管局的《复函》不是房权证，也不是法律法规，一审判决依行业管理部门《复函》判案有违法理。2、一审调查程序违法。第一，超出人民法院调查取证范围；第二，上诉人持有房权证法庭根本不需要调查，应当直接采信该二套房权证的效力。3、一审判决上诉人承担本案诉讼费明显不公。综上，请求二审法院依法撤销一审判决；发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人平锐答辩称：上诉人新怡物业公司对24套房屋没有投资，其持有的房产证是初始登记的产权证，房管局解释是房屋登记中的特殊形式，房屋所有权人应为交齐购房款的原危房住户。上诉人与24户业主签订的认购协议书约定，弃购的房屋由建筑商自行处理。请求二审法院依法维持原判。
经二审审理查明：原审判决除认定没有证据证明平锐侵占该两套房屋的事实外，其他认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：诉争的两套房屋现无人购买，房屋钥匙由平锐掌管。该房屋占用的土地使用权人为新怡物业公司，使用权类型为划拨土地。
本院认为：本案争议的房屋系市政府为解决特定的24户危房职工住房困难，特批的棚户区改造工程，房屋占用的土地使用权是通过无偿划拨取得的，由职工交纳建房款，新怡物业公司作为牵头人委托建设单位开发建设的并带有福利性的住房。房屋竣工后，24套住房均以新怡物业公司的名义办理了产权证初始登记，其中22套房屋由原危房住户交纳了购房款，对22套房的产权无争议。另有两套房屋原危房住户因故未购买，对该两套房屋的权属有争议。新怡物业公司提出其持有两套房屋产权证、土地使用权证，应为两套房屋的所有权人。平锐提出新怡物业公司与21户业主签订的认购协议书约定，弃购的房屋由建筑商自行处理，签订协议时还没有建筑商，所有手续费用都由其垫资办理的，而政府明确规定该房屋只能从公示的名单中产生，因此，争议的两套房屋不属新怡物业公司所有。本院认为，争议的两套房屋没有人交钱购买，目前产权登记在新怡物业公司名下，且新怡物业公司作为房屋建设牵头人，新怡物业公司有权对两套房屋进行管理。平锐提出新怡物业公司与21户业主签订的协议约定，弃购的房屋由建筑商自行处理，其一平锐不是合同相对人，其二平锐没有提出新怡物业公司拖欠其办理建房手续的费用。故平锐占用争议的两套房屋既没有合同依据，也没有法律依据。新怡物业公司要求平锐腾退房屋的理由正当，应予支持。新怡物业公司要求平锐支付租金的诉讼请求因提供的依据不足，本院不予支持。原审判决认定的基本事实不清，实体处理不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城定民初字第00053号民事判决；
二、平锐在本判决送达后三十日将位于襄阳市樊城区前进路金叶巷5号5幢2单元4层1室和5号5幢2单元6层2室房屋腾退给襄阳市新怡物业管理服务有限公司；
三、驳回襄阳市新怡物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，二审案件受理费80元，均由平锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 王利敏
审判员 苏 轶
二０一四年九月九日
书记员 张诗怡