湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民初字第03044号
原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司，住所地长沙市金洲新区金洲大道东288号。
法定代表人杨文杰，系该公司经理。
特别授权委托代理人宋钧雷，男，。
委托代理人解思，女。
被告杜凯辉，男。
被告瞿连珍，女。
被告杜子薇，女。
以上三被告共同特别授权委托代理人曾东明，湖南卓越律师事务所律师。
原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与被告杜凯辉、瞿连珍、杜子薇商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，本案依法由审判员马建波担任审判长，与审判员江晓辉、人民陪审员游超行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园房地产公司委托代理人宋钧雷、三被告共同委托代理人曾东明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与杜超于2011年10月29日签订《商品房买卖合同》及附件，约定由杜超向原告购买位于湖南省长沙市金洲新区欧洲北路288号的“碧桂园山水桃园”翠湖湾三街18栋单体住宅一栋，总房价款1967774元，杜超须在2012年9月24日前支付全部房款给原告。同时在合同第七条约定：若买受人（杜超）逾期向出卖人支付房价款超过90天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四中约定“累计应付款”指买受人应支付给出卖人的所有房价款。另经实测后，该房屋实测面积与合同约定面积存在差异，原告依约需退还负超标楼款31363元，该商品房实际总价为1936412元。杜超向原告支付了787110元，剩余购房款1149302元一直拖欠至今未付。后杜超前妻沈湘琼与女儿杜子薇告知原告杜超于2012年11月5日跳楼自杀，并出示了《死亡证明》，表示已无力支付剩余楼款。鉴于杜超及其继承人杜凯辉、瞿连珍、杜子薇拖欠楼款已严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告按累计应付款的10%向原告支付违约金193641.2元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、三被告没有继承房屋，原告要求解除商品房买卖合同，杜超已经支付787110元购房款，原告解除合同之后应当退还购房款；2、杜超于2012年11月5日死亡，合同因当事人死亡终止，被告不构成违约，三被告支付违约金于法无据，原告提供的合同中关于“累计应付款”的解释属于格式条款，累计应付款应当理解为未予支付的部分款项。请求驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，原、被告围绕自己的主张，进行了举证、质证，现分列如下：
（一）原告碧桂园房地产公司提交的证据：
证据1、商品房预售许可证，拟证明涉诉房屋出售前已经符合预售条件的事实；
证据2、商品房买卖合同，拟证明原告与杜超之间存在房屋买卖关系的事实；
证据3、购房定金及购房房款发票，拟证明杜超缴纳购房款情况；
证据4、欠款明细，拟证明杜超拖欠购房款及相应违约金的事实；
证据5、死亡证明，拟证明杜超已经死亡的事实；
证据6、商品房房屋分户平面图，拟证明商品房实测面积大小的事实；
证据7、原告寄发催收已到期应缴款通知单及回执，拟证明原告向杜超催收购房款的事实；
证据8、原告寄发催收购房款的律师函及回执，拟证明原告向杜超催收购房款的事实。
经开庭质证，被告对原告碧桂园房地产公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、5、6没有异议；对证据4认为在杜超死亡后合同已终止，对已支付的购房款没有异议，但对违约金不予认可，没有合同和法律依据；对证据7、8的通知单被告方未收到过，与本案无关联性。
（二）被告杜凯辉、瞿连珍、杜子薇未提交证据。
（三）为核实死者杜超的第一顺序法定继承人的情况，本院依原告申请对杜超的同胞兄弟杜勇进行了调查。
当事人提交的上列证据，本院综合认证如下：对原告碧桂园房地产公司提交的证据1、2、3、5、6，经被告质证未提出异议，本院认为来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信；对原告提交的证据4，本院依法确认杜超在与原告碧桂园房地产公司签订合同之后向原告支付购房款787270元的事实；对原告提交的证据7，虽原告向杜超发函的事实存在，但因杜超已经死亡，无法核实信函内容，本院依法不予采信。对原告提交的证据8，因在原告发函当日杜超已经死亡，本院不予采信。
根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年10月29日，原告碧桂园房地产公司与杜超签订《商品房买卖合同》及附件，约定由杜超购买原告位于湖南省长沙市金洲新区欧洲北路288号“碧桂园·山水桃园”翠湖湾三街18栋单体住宅一幢，该商品房建筑面积共317.63平方米，套内面积为299.93平方米，单价按套内面积计算为每平方米6561元，总价款为1967774元。关于付款方式及期限，双方在合同附件四《补充协议书》第二条中约定：买受人按分期付款方式付款，买受人必须在签订本合同时付该商品房房价款的40%给出卖人，即787110元；在2012年3月24日前，付该商品房总房价款的30%给出卖人，即590332元；在2012年9月24日前，付该商品房总房价款的30%给出卖人，即590332元。关于逾期付款违约责任，双方在《商品房买卖合同》第七条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。上述合同签订之前，杜超于2011年9月16日向原告支付购房定金30000元，合同签订后，杜超于2011年10月29日向原告支付购房款757270元，以上共计支付787270元，余欠购房款一直未支付。
2013年9月24日，经宁乡县房地产测绘队出具房屋分层平面图，该商品房的实际建筑面积为312.65平方米，套内面积为295.15。依照《商品房买卖合同》第五条中约定面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按本合同第四条约定的该商品房单价多退少补。故该商品房的实际总价款为1936412.42元（1967774元-6561元×（299.93平方米-295.15平方米）］。
另查明，杜超于2012年11月5日因故自杀死亡。被告杜凯辉系死者杜超的父亲，被告瞿连珍系死者杜超的母亲，被告杜子薇系死者杜超与前妻沈湘琼的女儿。沈湘琼与杜超于2007年8月20日办理了离婚登记手续，杜超自此一直未再婚。在杜超死亡之前未留下相关遗嘱，故其第一顺位法定继承人为本案被告杜凯辉、瞿连珍、杜子薇。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、原告碧桂园房地产公司与杜超签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，合同解除之后杜超已支付的购房款应如何处理；二、原告主张的违约金是否应当予以支持。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，本院认为，原告碧桂园房地产公司与杜超双方签订的《商品房买卖合同》及附件，是当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。杜超在支付原告购房总价款的40%即787270元之后，剩余款项应分别于2012年3月24日及2012年9月24日之前支付购房款总价的30%，但杜超一直未予支付，其行为已经构成违约。同时，杜超已经于2012年11月5日死亡，其在事实上已经无法履行该合同，合同目的已经不能实现，其相应继承人在庭审中已经明确放弃继续履行该合同，因此，本院认为该《商品房买卖合同》应当予以解除，故对原告要求解除该合同的诉讼请求予以支持。在双方合同解除后，杜超已支付的购房款原告方应予退付，因杜超已经死亡，在其未立相关遗嘱的情况下，该款应作为杜超的遗产按法定继承方式由其第一顺位继承人即本案三被告予以继承。
关于原告主张的违约金是否应当予以支持的问题，本院认为，原告与杜超签订的《商品房买卖合同》在附件四中关于违约条款中对“累计应付款”的解释不符合通常解释，难以引起合同相对方的注意，且有违公平原则，该合同在形式上属于原告提供的格式条款，故本院认为“累计应付款”应为通常解释的实际未予支付的款项。依照原告与杜超签订的《商品房买卖合同》，杜超应于2012年3月24日之前向原告支付购房总价款的30%，杜超未予支付并已逾期90天，原告有权依照合同的约定要求杜超承担应付款10%的违约责任即58092元（1936412.42元×30%×10%）；杜超应于2012年9月24日之前向原告支付剩余购房总价款的30%，但其在双方约定的违约条件（逾期90日）成就之前已经死亡，合同已经无法履行，原告要求其承担该部分未付款项的违约责任，本院依法不予支持。杜超已经支付给原告的购房款787270，剔除杜超应承担的违约金58092元，故原告还应退付杜超的继承人杜凯辉、瞿连珍、杜子薇729178元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司与杜超之间于2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内退付被告杜凯辉、瞿连珍、杜子薇729178元；
三、驳回原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23840元，由原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司负担11920元，被告杜凯辉、瞿连珍、杜子薇负担11920元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 马建波
审 判 员 江晓辉
人民陪审员 游超行
二０一四年一月二十四日
书 记 员 李 欢
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。