广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗云法民四初字第1051号
原告陈锦祥，男，1952年1月26日出生，汉族，住。
原告何桂珍，女，1954年8月7日出生，汉族，住址。
两原告的委托代理人周攀攀，广东瑞迪安律师事务所律师。
被告周洁宜，女，1961年8月26日出生，汉族，住。
第三人林丙元，男，1956年1月27日出生，汉族，身份证住址。
被告和第三人的共同委托代理人郑侯清，广东纵信律师事务所律师。
被告和第三人的共同委托代理人汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告陈锦祥、何桂珍与被告周洁宜、第三人林丙元所有权纠纷一案，本院于2011年6月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈锦祥、何桂珍及其委托代理人周攀攀，被告周洁宜和第三人林丙元的共同委托代理人郑侯清、汤汝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锦祥、何桂珍诉称，原告陈锦祥与何桂珍于1978年结婚，1989年在广州市石井镇同德村第14生产队宅基地上建成一栋4.5层建筑面积477平方米的房屋，并于1992年依法取得权属证书。该房产的形成符合当时土地管理法（1988年修正）第41条的规定，合法有效。1997年两原告离婚，离婚时并未对此财产进行分割，应属两原告共同共有。原告陈锦祥与何桂珍离婚后一直与被告周洁宜同居至2008年。期间，经债权转让形成陈锦祥与周洁宜39万元的债权债务关系。陈锦祥基于和周洁宜的同居关系及对双方结婚的预期，按周洁宜的要求，同意将前述房屋交由周洁宜占有以保障其债权的实现，并于2003年左右先后在越秀区公证处、天河区公证处办理公证文书，文书由周洁宜持有。因时隔久远，原告陈锦祥已无法回忆公证文书的内容，根据周洁宜描述，第一份公证书内容是以签署房产抵偿39万元债务，第二份公证书内容是陈锦祥委托周洁宜处置前述房屋并办理相关手续。现两原告认为，1、以房抵债的公证文书侵害了房屋共有人何桂珍的合法权益，违反合同法第五十二条第（二）款故依法应确认无效。2、第一份公证书意思是房屋已归周洁宜所有，第二份公证书内容系陈锦祥委托周洁宜处置该房屋，意思即该房屋仍属陈锦祥所有。二者存在矛盾，其实质是后一公证书已否认、取消前一公证书关于以房抵债的约定，且周洁宜多次接受陈锦祥关于前述债务清偿，亦以实际行为否认了“以房抵债”的事实。3、前述房屋属于宅基地房屋，所谓以房抵债实质是宅基地买卖，以其价款抵偿债务，违反土地管理法第十二条、十三条、《土地管理法实施条例》第六条、民法通则第八十一条第三款等强制性规定，应依法认定无效。但根据近来查明的情况，“以房抵债”所涉债务实由周洁宜的欠付黄炳泉出资形成，周洁宜利用同居关系与其前夫合谋骗取陈锦祥签署协议并办理公证。合同无效所致缔约过失责任应由周洁宜承担。根据两被告陈述，两被告已就该房屋签署了“拆迁安置补偿协议”。两被告企图合谋非法占有两原告应得拆迁安置补偿利益。关于陈锦祥就涉案房屋由周洁宜处置所作的收取，陈锦祥已多次声明解除，并于2011年6月2日在《羊城晚报》登报解除。据此应认定陈锦祥已有效解除对周洁宜的委托授权及其转委托他人的授权。涉案房屋拆迁安置的利益应由两原告共同享有。现请求判决：1、确认原告陈锦祥与被告周洁宜签订的《以房抵债协议书》无效；2、被告周洁宜和第三人林丙元将涉案房屋腾空并向原告交还；3、被告承担本案诉讼费。
被告周洁宜辩称，1、《以房抵债协议书》是基于原告陈锦祥未能在约定期限内还清借款的另一公证行为，是陈锦祥与被告的真实意思表示，并经公证，合法有效。2、涉案房屋的使用权及权益自《以房抵债协议书》公证之日起即交付被告占有使用，宅基地及上盖的房屋的使用权及收益权，自始由被告掌控及所有。被告已对涉案房屋进行了装修、改造。对此，房屋所在地村委会是知悉并同意的，且以被告为业主进行管理，就拆迁补偿宜与被告进行洽谈并接受了被告的业主身份。上述协议距今已近10年并经公证，被告的占有状态相当稳定，维护现有房屋的占有关系，符合诚实信用原则，有利于确保交易稳定。以房抵债协议已实际履行完毕，符合法律基本的生效条件。陈锦祥与被告均非当地村民，村委会亦未对该以物抵债的行为提出异议，公证行为可视为无权变动公示及有关部门对该行为的批准和认可，是对被告合法使用权人的身份确认。涉案宅基地及上盖房屋至今未过户给被告的原因，是地方政府政策性限制，但不影响被告对该房产的占有、使用、支配，不影响被告的使用权及收益权的形式。3、陈锦祥基于知悉当时政策性的限制，且保证履行《以房抵债协议书》公证内容，对陈锦祥而言更有利。以公证《授权委托书》的授权形式，是其真实意思表示，并经公证，故合法有效。经公证的《授权委托书》内容，足以证明双方明知或应知地方政府政策性限制的事实。39万元本息与477平方米房屋折算每平方米达817元，远高于当时房屋市值每平方米600元，所以《以房抵债协议书》的履行对原告更有利。涉案物业可能被拆迁改造，被告的收益上涨并可能实现，原告为此提起诉讼，其诉请显失公平，违反诚信，于法无据。4、原告何桂珍以离婚时对此财产未分割为由主张对涉案房屋的共同共有，但经过后来变更诉讼请求后，其与本案无利害关系，故何桂珍不具备原告主体资格。5、被告不是本案的适资主体。根据公证法第36条、39条、40条的规定，经过公证的民事法律行为，有法律意义的事实和文件应当作为事实的依据，公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证处的公证机构提出复查，当事人公证事项的利害关系人对公证的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。结合本案，公证法是专门针对公证行为的法律，因此对公证而言是一个优先适用的法律，因此陈锦祥应当依据公证法的规定，向出具该公证书的公证机构提出复查或提起民事诉讼，提起民事诉讼的，被告主体是公证机关，而非本案的被告。寻求的法律救助只能是根据专门法，而何桂珍因不具备本案的利害关系地位，故其不具备本案的主体资格，也无权对本案涉案的公证书主张权利。6、陈锦祥对被告的授权合法有效，被告与第三人的租赁合同合法有效，原告请求被告与第三人将诉讼房屋腾空后交还给原告，于法无据。综上，以房抵债协议合法有效，原告诉称的被告与案外人串通图谋无事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人林丙元述称，与被告周洁宜的答辩意见一致。
经审理查明，原告陈锦祥与原告何桂珍于1979年结婚、于1997年4月30日协议离婚，离婚协议约定了相关财产的处理。
本案涉案房屋位于广州市白云区石井镇同德乡田心村一幢，已核发《农村宅基地使用证》（穗郊字第no.0109885号），框架结构，4.5层，建筑面积477平方米，1992年建，登记使用人为原告陈锦祥。
2002年5月12日，原告陈锦祥（借款人）与被告周洁宜（贷款人）经广州市越秀区公证处公证签订了《协议书》【公证书号码：（2002）穗越证内字第1505号】，主要约定：陈锦祥因珠江五金机械厂生产资金周转困难，向周洁宜借款人民币39万元，借款期限为一年，由二000年十二月十五日至二00一年十二月十五日止，由于陈锦祥未能依约清偿借款，经双方协商同意将借款期限延长至二00二年五月三十日；陈锦祥以其座落在广州市石井镇同德乡田心村（新编号码广州松洲街友谊路六一七号）宅基地、上盖房屋477平方米及该宅基地使用证（穗郊字第0109885号）作抵押，该宅基地证在陈锦祥还清借款人后周洁宜即时交还；若陈锦祥未能按时在借款期内清偿借款，陈锦祥愿将上述宅基地及上盖的使用权及收益归周洁宜所有等等。
2002年9月25日，原告陈锦祥（债务人）与被告周洁宜（债权人）经广州市白云区公证处公证签订了《以房抵债协议书》【公证书号：（2002）穗白内民证字第1685号】，主要约定：由于陈锦祥未按（2002）穗越证内字第1505号《公证书》协议上的约定偿还周洁宜借款本金人民币39万元及借款，故约定如下：一、陈锦祥自愿将属其所有的座落在广州市白云区石井镇同德乡田心村的房屋【农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊字第0109885号】无偿转让给周洁宜，以抵销周洁宜的借款本金人民币39万元及借款利息；二、周洁宜原因接受陈锦祥以房抵债的房屋业权，并愿意于该房屋正式交付时起，抵销陈锦祥所欠人民币39万元及借款利息的债务；三、在政府政策允许时，陈锦祥应协助周洁宜到房管局办理对房屋的过户登记手续，过户的有关费用由周洁宜负责；四、债务抵销后，周洁宜应开具收据给陈锦祥存查或退回收据给陈锦祥；五、除本协议条款三外，上述房屋的权利义务由周洁宜承担和享有，概与陈锦祥无关等等。
2002年9月25日，原告陈锦祥经广州市白云区公证处公证签订了《委托书》【公证书号：（2002）穗白内民证字第1686号】，主要内容为：陈锦祥自愿将坐落在广州市白云区石井镇同德乡田心村的房屋【农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊字第0109885号】无偿转让给周洁宜，以抵销周洁宜的人民币39万元及借款利息的债务，现委托周洁宜为代理人，全权代理陈锦祥办理上述房产的登记、转名、换证、缴纳有关税费、领取房产证等有关事宜，受托人有转委托权，委托有效期至办妥有关委托事项为止等等。原告陈锦祥已依约将涉案房屋及宅基地使用证原件交付被告周洁宜。相关涉案房屋现地址为广州市白云区同德街田心友谊路2巷4号。2011年6月2日，原告陈锦祥在《羊城晚报》登报声明解除对被告周洁宜及其转委托他人的全部授权委托，并声明因穗郊字第0109885号《农村（墟镇）宅基地使用证》遗失故作废。
2011年5月12日，被告周洁宜与第三人林丙元签订《广州市房屋租赁合同》约定周洁宜以月租1600元将涉案房屋出租给第三人，租赁期限从2011年5月12日至2016年5月11日。
两原告、被告不是白云区石井镇同德乡田心村的村民。
诉讼中，原告提供支票存根、欠条、电话记录等，拟证明被告已接受涉案房屋所涉债务清偿及与周洁宜协商涉案房屋事宜。对此，被告否认原告已清偿借款39万元及利息并提供欠条等证明双方存在债权债务关系。原告陈锦祥在庭审中又称与周洁宜39万元的借款不属实。被告周洁宜提供发票、收款收据、营业执照、工程合同等证据，拟证明其已对涉案房屋进行过装修，但原告对此不予确认。经本院向原告释明，如法院认定《以房抵债协议》有效，原告的诉讼请求是否变更后，原告明确表示坚持原诉讼请求，不作变更。
以上事实，有公证文书、付款凭证、报纸、《农村（墟镇）宅基地使用证》、租赁合同、离婚证、录音资料、发票、收款收据、营业执照、工程合同及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告陈锦祥与被告周洁宜签订的《以房抵债协议书》明确约定以涉案房屋抵偿相关债务。对此分析如下：1、上述以房抵债行为，是债务清偿的方式之一，不是在市场流通中为了获取利润而进行的房屋交易行为。该行为属于平等民事主体之间对自己权利的处分。2、我国法律法规并无明确规定上述以房抵债的行为无效。3、该协议已办理公证，原告陈锦祥主张该协议并非其真实意思表示但未能提供证据证明，对其意见本院不予采信。4、签订协议后，用于抵债的宅基地房屋有无或能否办理产权变更登记，属于合同履行问题，目前仍处于待定的未决状态。涉及集体所有土地上的物业，该如何办理产权变更登记，应由相关的行政法规政策跟进处理。5、从法理上分析，根据我国的土地管理法等法律法规的相关规定，以宅基地房抵债的行为并非现行法律法规所禁止。综上，原告主张上述协议违反法律的强制性规定的意见不成立。
两原告离婚已多年，双方离婚协议约定了大量财产的分配。原告陈锦祥作为宅基地证上登记的使用权人，其在离婚后与被告周洁宜签订《以房抵债协议书》并办理合同公证。据此，被告周洁宜认为原告陈锦祥对该房屋有权处分的意见合理可取。事实上，双方已实际履行该协议，涉案房屋及宅基地使用证交付给周洁宜约十年，期间，双方并无争议，两原告亦无向被告周洁宜主张过该房屋的权利。只是到起诉前，原告才提出异议。根据现有证据，并结合庭审中各方所陈述的意见，不排除原告是因为涉案房屋可能因拆迁补偿获益，而反悔提起本案诉讼的可能。如此，原告的行为有违民事活动的诚信原则。所以，两原告以上述协议未经原告何桂珍同意而签订，侵害了何桂珍的合法利益为由，主张该协议无效的意见不成立。退一步讲，即使原告何桂珍认为其权益受损，可依法向原告陈锦祥主张权利，承担相应赔偿责任，但不能据此对抗合同相对方的被告周洁宜。
综上所述，《以房抵债协议》应是协议双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告现要求判决确认《以房抵债协议书》无效、被告及第三人腾空返还房屋的诉讼请求于法于理无据，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈锦祥、何桂珍的诉讼请求。
本案受理费7750元，由原告陈锦祥、何桂珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 杨月琴
人民陪审员 罗汝标
人民陪审员 谭伟强
二〇一一年十二月十六日
书 记 员 蔡晓珊