襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初1899号原告：贾继立，男。原告：李成燕，男。委托代理人：李德连，华光小区业主。系李成燕父亲。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提起上诉等诉讼权利；代为签收法律文书）。原告李兢，男。原告：胡新华，男。原告：唐海军，男。原告：谢昌云，男。六原告共同委托代理人：雷永平，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提起上诉等诉讼权利；代为签收法律文书）。被告:襄阳水清木华物业管理有限公司（以下简称水清木华物业公司），住所地：襄阳高新区长虹北路72号。法定代表人:黄黎明，水清木华物业公司总经理。被告：华光小区业主管理委员会（以下简称华光小区业委会），住所地：襄阳高新区长虹北路。负责人：邓贵祖，华光小区业委会主任。二被告共同委托代理人：张志宏、孟松，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告贾继立、李成燕、李兢、胡新华、唐海军、谢昌云诉被告水清木华物业公司、华光小区业委会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告贾继立及原告贾继立、李成燕、李兢、胡新华、唐海军、谢昌云的委托代理人雷永平、原告李成燕的委托代理人李德连，被告水清木华物业公司、华光小区业委会的委托代理人张志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾继立、李成燕、李兢、胡新华、唐海军、谢昌云共同诉称，华光小区于2013年12月7日至9日召开华光小区业主大会在程序上和内容上存在诸多问题：1、20%业主请求改选华光小区第三届业主委员会的签名存在重大瑕疵；一家几人签名代表几个业主、签名时业主已去世好几年；2、本次业主大会是由团山镇政府、余岗居委会充当了业主大会的组织者，即召集程序违法；3、本应为差额选举，根据相关规定不适用“不提出同意、反对和弃权意见的视为同意大多数人的意见”的规则，违背了选举法；4、换届小组对业主总投票权数、专有部分总面积统计错误，业主大会决定、业委会组成均为“双过半”；5、“华光小区业主委员会”当选的委员中，两位业主委员自2011年初就离开华光小区在外地等情形；6、业主大会换届程序不合法，将业主大会《议事规则》、《管理规约》表决程序与推选产生业委会候选人的程序“捆绑”表决；7、物业服务公司从未经业主大会选聘就获取了服务合同，而且是唯一的。2004年11月至2010年8月的“华光小区业主委员会”，根本就没有按法律规定的程序召开业主大会进行表决，（在没有经过连选连任的情况下）任期达5年9个月，违反了“三年”法定任期。2009年12月15日所签合同本应是新一届业委会（张修艾主任）的义务和行使的权利，也被代替。所有物业服务合同都是被“业委会”直接授予襄阳水清木华物业管理有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》和《物业管理条例》等规定，业主委员会与物业公司签订物业管理合同，不但需要实体上合法，还需要程序上合法。两被告先后签订的三份物业合同均不是双方在自愿基础上的真实意思表示，内容违反法律规定；同时业委会形成的各项业主大会决议并未在采取合法的书面投票方式召开业主大会，也没有取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主及总人数过半数的业主同意的情形下所形成。选聘被告襄阳水清木华物业管理有限公司，程序上不合法。综上，作为业主大会执行机构的业委会和物业公司签订的物业合同，在程序上和内容上均不符合法律规定。故诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2005年1月1日、2006年12月18日、2009年12月15日、2014年3月18日签订的《物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。被告水清木华物业公司、华光小区业委会一致辩称，华光小区业委会选举程序合法，并已在相关机关登记备案，其行为合法、有效。该观点亦在前期华光小区多位业主与水清木华物业公司物业服务合同纠纷系列案件的一审、二审判决中得到认定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告水清木华物业公司自2004年11月18日成立。2004年12月18日、2006年12月18日、2009年6月1日、2014年3月28日，被告水清木华物业公司分别与被告华光小区业委会签订《华光小区物业服务合同》，合同主要约定：华光小区业委会委托水清木华物业公司对华光小区实行物业管理，委托期限分别自2005年1月1日起至2006年12月31日止、自2007年1月1日起至2009年12月31日止、2009年12月15日至2013年12月31日、2013年12月31日至2016年12月31日止，物业服务费用按0.3元/㎡计收，业主逾期（自收费通知单发出之日起30日后）交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。上述合同签订后，被告水清木华物业公司一直为华光小区提供物业服务。六原告均系华光小区业主。在被告水清木华物业公司2015年向本院起诉六原告交纳物业服务费、承担违约责任的物业服务合同纠纷一案，本院判决后，六原告不服，以水清木华物业公司于2009年12月15日和2014年3月28日对外签订的物业服务合同无效等理由上诉至襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院经审理后，作出判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，被告水清木华物业公司提交2013年12月26日的《业主委员会备案申请表》一份及本院（2015）鄂襄新行初字第00033号行政裁定书一份，用于以证明业委会选举合法、并且在相关登记机关备案。《业主委员会备案申请表》显示：选举产生了朱根生、邓贵祖等7人组成的业主委员会。2013年12月20日，邓贵祖以业主委员会主任身份向襄阳市房管局提交备案材料并完成备案登记；（2015）鄂襄新行初字第00033号行政裁定书中的四原告张修艾、李德连、余善清、邱明旭要求确认被告团山镇政府代办华光小区第四届业主委员会选举工作的行政行为违法一案，本院经审理认为被告团山镇政府委托余岗社区居委会组织华光小区业主委员会换届选举工作未对四原告的权利产生实际的影响，于2015年9月28日裁定：驳回原告张修艾、李德连、余善清、邱明旭的起诉。本院认为，本案争议主要涉及四份《物业服务合同》的效力问题，即2004年12月18日、2006年12月18日、2009年12月15日、2014年3月28日被告水清木华公司与被告华光小区业委会分别签订的《物业服务合同》（以下分别简称04年合同、06年合同、09年合同、14年合同）的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第十一、十二条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并经业主总人数过半数同意；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；第十九条第二款规定，业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。由上述规定可以看出，业主委员会代表业主签订物业服务合同的相对方应当是业主大会选聘的物业服务企业，如果业主委员会未经业主大会选聘而与物业服务企业签订物业服务合同，即违反了《物业管理条例》第十一、十二条、第十五条的规定，应由政府主管部门责令限期改正或者撤销。由此可见，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定是管理性规定而非效力性规定。六原告称前述四份合同因华光小区业主委员会并未按照法律规定的程序召开业主大会进行表决未选聘物业服务企业，作为业主大会执行机构的业委会和物业公司签订的物业合同，在程序上和内容上均不符合法律规定，请求确认上述合同无效，因本案诉争的四份合同均未被有关主管部门撤销，且04年、06年、09年及14年合同均已经履行完毕，六原告的诉请法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告贾继立、李成燕、李兢、胡新华、唐海军、谢昌云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾继立、李成燕、李兢、胡新华、唐海军、谢昌云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17451701040003656。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘 桢审判员 陈爱军审判员 管龙华二〇一七年三月四日书记员 云 佳