安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00253号
上诉人（原审原告、反诉被告）：汪全红。
委托代理人：ＸＸ峰，安徽昌义律师事务所律师。
被上诉人（原�被告、反诉原告）：陈昌海。
委托代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：祁门县祁山房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陶冬来，该公司经理。
委托代理人：何世坤，安徽昌义律师事务所律师。
上诉人汪全红因与被上诉人陈昌海、祁门县祁山房地产开发有限责任公司（以下简称祁山房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院于2014年6月9日作出的（2014）祁民一初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人汪全红及其委托代理人ＸＸ峰，被上诉人陈昌海及其委托代理人倪立峰，被上诉人祁山房地产公司的委托代理人何世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：祁门县朝阳花苑二期住宅楼项目�属祁门县鸿基公司房地产开发项目的一部分，2010年由于房屋拆迁问题，祁门县鸿基公司放弃继续开发该地块。陈昌海拟个人开发该地块，与汪全红户在内的六户进行协商，于2010年9月9日与汪全红签订了《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》。2011年7月，该地块的国有建设用地使用权被祁门县国土资源局挂牌出让后由祁山房地产公司竞得。祁山房地产公司竞得该地块国有建设用地使用权后，得知陈昌海此前已经与汪全红签订了拆迁补偿协议。祁山房地产公司同意参照陈昌海与汪全红于2010年9月9日签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》的条件给予安置补偿，并将陈昌海与汪全红签订的上述协议书收取备案。2012年4月7日，陈昌海又与汪全红签订了《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》，对拆迁房屋旁由汪全红自建的约25平方米无房地产权证的卫�间和储藏间，陈昌海同意返还汪全红约22平方米车库一间，同时补偿汪全红10万元，并于合同签订之日（2012年4月7日）给付了3万元。此次签订的协议事先未经祁山房地产公司授权，事后也未得到祁山房地产公司认可。祁山房地产公司于2012年3月5日及5月11日分别取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，同年7月26日，祁山房地产公司把朝阳花苑二期住宅楼工程发包给安庆市海口建筑工程有限公司承建，2013年11月，工程竣工交付使用。2013年11月29日，祁山房地产公司通知汪全红到工地办公室抓阄分房，并按协议约定为汪全红提供了面积约10平方米储藏间一间。祁山房地产公司已按陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》确定的内容履行。汪全红认为陈昌海和祁山房地产公司违约，向法院提起诉讼，请求判令：陈昌海和祁山房地产公司支�补偿款7万元、支付超出交房期限租金5个月共2000元、交付面积22平方米车库一间、屋内改为毛坯房、交付摩托车能自由进出的储藏间一间（面积10平方米）。陈昌海提起反诉，请求判令：陈昌海与汪全红于2012年4月7日签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》属无效协议；汪全红返还根据无效合同收取的补偿金3万元。
原审法院另查明，祁门县祁山镇城区一、二类地段不含土地价格无证全新的砖混房屋拆迁的基准价格约每平方米800元。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同，合同从订立时起，就属无效合同。陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》，祁山房地产公司知道后把协议书收取备案，并按协议书履行，是双方当事人真实意思表示，依法应当认定为有效合同。现汪全红要求陈昌海及祁山房地产公司给付超出房屋交付期限5个月租金2000元；屋内改为毛坯房，正房与后房砌墙相隔及提供能自由进出的10平方米储藏间的请求，因《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》包含上述内容，且祁山房地产公司已按此协议履行，对汪全红以上三项请求，本院不予支持。陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》，祁山房地产公司一直不知情，属于陈昌海个人行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，此协议应属无效合同。陈昌海拆除汪全红自建的约25平方米无证卫生间和储藏间，可按本县城区一、二类地段无证砖混房屋800元每平方米标准赔偿，陈昌海应赔偿汪全红2万元。汪全红要求陈昌海及祁山房地产公司支付补偿款7万元及交付一间22平方米车库，因《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》属无效合同，对此请求，本院不予支持。对陈昌海反诉要求汪全红返还收取的补偿金3万元，因汪全红与陈昌海双方所签协议属无效合同，汪全红收取陈昌海的3万元补偿金应予返还。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第六十条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第四条、第六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，判决：一、汪全红与陈昌海于2012年4月7日签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》属无效合同；二、驳回汪全红诉讼请求；三、陈昌海赔偿汪全红2万元，从汪全红收取陈昌海3万元中抵扣，余款1万元于判决生效后十日内由汪全红返还陈昌海；四、驳回陈昌海其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，其中：本诉受理费1840元，反诉受理费920元，由汪全红承担2440元，陈昌海承担320元。
汪全红不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。2010年9月，汪全红与陈昌海签订了《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》。同时，由于汪全红在自己老居宅处建造了卫生间和储藏室，面积约为25平方米，也在拆迁范围，汪全红与陈昌海继签订了《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》，约定另外返还汪全红约22平方米车库一间和10万元补偿金，协议签订后，陈昌海支付了3万元补偿金，该份补充协议没有违反国家禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。祁山房地产公司承认上述补偿协议，但否认补充协议，对汪全红来说是不公�的。汪全红已经按照补偿协议及补充协议履行了腾空老居宅及卫生间、储藏室的义务，祁山房地产公司也应该履行协议约定的义务。此外，原审法院擅自认定汪全红自建的卫生间、储藏室价格按照800元每平方标准赔偿，违背公开、公平、自愿原则。二、祁山房地产公司给汪全红交付房屋的通知，是基于补偿协议及补充协议而来的，因为汪全红没有与祁山房地产公司签订过房屋销售合同或拆迁补偿协议，可以看出祁山房地产公司是默认陈昌海与汪全红之间签订的补偿协议及补充协议真实有效的。故汪全红的合法权益应该受到法律保护。综上，原审法院认定事实不清，请求二审依法改判，并由陈昌海和祁山房地产公司承担本案的诉讼费用。
陈昌海在庭审中辩称：补充协议违反国家强制性规定，应认定为无效。原审法院对汪全红自建的25平方米房屋根据市场定价是合理�。祁山房地产公司交付房屋的通知是基于补偿协议，不是基于补充协议。因祁山房地产公司至诉讼时，对陈昌海与汪全红签订补充协议一事都是不清楚的。签订补充协议是否是善意，并不影响补充协议因违反国家强制性规定而归于无效。综上，请求二审法院维持原判，驳回汪全红的上诉请求。
祁山房地产公司在庭审中辩称：补充协议违反法律规定，应属无效。
二审庭审中，汪全红新提交了以下证据：1.祁山房地产公司出具的收据复印件一份，陈昌海妻子签署的收据复印件二份，证明拆迁地块系陈昌海与祁山房地产公司共同开发，汪全红有理由相信陈昌海与其签订补充协议是经过祁山房地产公司授权；2.设计图纸复印件二张，证明祁山房地产公司准备交付的房屋不符合毛坯房的标准。
陈昌海的质证意见：上述证据均不属于新证据，不发表质证意见。
祁山房地产�司的质证意见：上述证据形成时间最迟是2013年12月20日，在一审开庭之前，不属于新证据，且与本案无关联性。
本院的认证意见：证据1的三份收据复印件中出纳一栏中虽均有署名“黄爱武”的签字，但并不能达到证明拆迁地块系陈昌海与祁山房地产公司共同开发的目的，本院不予采信；证据2与本案没有直接关联性，本院不予采纳。
汪全红所举其他证据与原审相同，陈昌海、祁山房地产公司所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》是在祁山房地产公司取得拆迁地块国有建设用地使用权之前，祁山房地产公司之后将协议书收取备案，并按协议书履行，该补偿协议书应属有效合同。而陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁协议书》是在祁山房地产公司取得拆迁地块国有建设用地使用权之后，陈昌海未得到祁山房地产公司授权，且事后该补充协议书亦未得到祁山房地产公司追认，故该补充协议书对祁山房地产公司不产生拘束力，但陈昌海应承担相应的赔偿责任。因该补充协议书拆除的是汪全红自建的约25平方米无证卫生间和储藏间，原审法院判决按同地区一、二类地段无证砖混房屋800元每平方米标准予以赔偿并无不当。综上，汪全红的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人汪全红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 征
代理审判员 胡泽萍
代理审判员 程华韦
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。