湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第92号
原告（反诉被告）鲁某福，男，1980年5月13日出生。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人钟山，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告鲁某福诉被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月10日受理。在诉讼过程中，被告张家界宏力置业有限公司于2015年1月20日提起反诉。本院依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员孙旎、漆艳平组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）鲁某福的委托代理人陶胜军、被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民、委托代理人蒋训民、钟山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鲁某福诉称：原、被告双方于2010年2月10日签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第2栋22层B2201号住宅商品房，建筑面积共160.26平方米，单价为1899.11元／平方米，总价款为304352元，被告应于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格后交付原告使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务。而被告却不按合同约定积极履行，怠于施工，时至今日，已超过约定的交房时间三年多了，该房产还不通水、电等，小区的配套设施也还未完善，各项指标都达不到相关职能部门验收合格的标准，而不能给原告交房。其间，原告同其他受害业主一起多次与被告交涉，并到区委、区政府、市委、市政府等相关职能部门反映情况，要求被告按合同约定履行义务，承担相应的违约责任，但都无济于事。被告反而要按124元／平方米的标准无理收取原告水、电上户费、门禁费及面积补差款。原告认为双方签订的商品房买卖合同依法有效，被告迟迟不给原告按法定的交房标准交房，严重侵害了原告的合法权益，现要求判令被告自2011年7月1日至2014年12月5日止每日按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金38044元。
原告鲁某福为证实其诉讼请求，当庭提交了以下证据：
1、原、被告双方于2010年2月10日签订的《张家界市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明：（1）原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；（2）约定了交易房产的面积、总价款，付款方式，并约定了交房时间为2011年6月30日前，交房条件为验收合格并符合合同附件关于装饰、设备的约定，同时约定了违约责任为自合同约定的最后交房日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；
2、2010年4月25日被告给原告出具的首付房款收据复印件一份，拟证明原告按合同约定向被告支付了购房首付款91352元的事实；原告与中国银行股份有限公司张家界分行签订的《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据复印件一份，拟证明原告以按揭的方式向银行贷款，并用于向被告支付除首付款以外的购房款213000元的事实；
3、被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司于2011年9月21日签订的《供水安装施工合同》复印件一份，拟证明被告在2011年9月21日才签订供水施工合同，不能按合同约定的交房标准、期限交房的事实；
4、（2013）张定法行初字第18号行政判决书复印件一份，拟证明至2013年1月4日“时代港湾”小区配套设施还不完备，达不到交房条件的事实；
5、被告于2014年5月13日发出的“致时代港湾全体业主的公开信”复印件一份，拟证明至2014年5月13日，时代港湾小区还未安装供电线路、未通电的事实；
6、六张照片复印件，拟证明2011年12月6日，小区还没有竣工，没有达到交房条件的事实；
7、2014年11月18日，“时代港湾”小区物业办公室贴出的通知复印件一份，拟证明被告于2014年11月18日才开始安装供电线路和电表，拆除原来已住购房户临时供电线路的事实；
8、时代港湾购房户的网上发帖复印件一份，拟证明购房户因被告没有按期交房，以各种方式反映诉求，主张权利，要求开发商继续履行合同，同时也证明了主张权利的诉讼时效因原告在不断主张权利而中断的事实；
9、2014年11月24日，永定区级领导接待人民群众来访登记表复印件一份，拟证明原告等人多次向永定区人民政府反映情况，主张权利，当时被告法定代表人熊寿民也参加了，未提出诉讼时效的问题，再一次中断了本案的诉讼时效的事实。
被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司辩称：被告并未违反合同约定。被告与原告签订的《张家界市商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第三种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第三种条件即“该商品房经验收合格”。合同签订后，被告排除阻力，积极组织施工，严格按照合同约定的义务，于2011年5月16日将该项目中原告的房屋如期完工，并经相关单位验收合格，达到了合同约定的交付条件，并及时告知了原告，因此被告不存在违约。合同第三条第二款约定“该商品房建筑面积共160.26平方米”；合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款为304352元”；合同第六条第一款约定：“首付款（含定金）91352元于本2010年2月28日支付，剩余房款213000元采用银行按揭方式支付。”合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……，（2）逾期超过10日，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。第十条约定“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格”。第十一条第三款约定“由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担”。另外，根据该合同第八条之规定，被告拟定了《区政府“时代港塆”团购房补充协议》，补充协议约定：实测面积补差的面积以原团购合同面积155.44平方米基础，单价以原团购合同所定单价1958元／平方米为基础，以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算补差面积。原告向被告补差面积为4.82平方米（160.26-155.44），应支付购房款为313789.56元（304352＋1958＊4.82），而原告仅支付274352元购房款，下欠39437.56元。2011年5月16日，被告将该项目中的1、2、3栋房屋如期完工并经验收合格，达到了合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。被告及时告知了原告，原告至今未能按期接受房屋，违反了《张家界市商品房买卖合同》第七条第一款（2）及第十一条第三款的约定，应当按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金及逾期接受房屋每天50元的管理费。被告为尽快收回原告所欠房款，多次以短信、电话等形式通知原告，要求其付清房款并办理交房手续，而原告一直拖延支付欠款并拒绝接收房屋，构成严重违约。依据相关法律规定，被告提起反诉，要求判令原告支付：1、购房欠款39437.56元；2、2011年6月31日至2015年1月22日期间的逾期违约金25535.82元；3、房屋管理费（1295天＊50元＊10%）6475元。
被告张家界宏力置业有限公司为证实其答辩意见和反诉请求，当庭提交以下证据：
1、国有土地使用证、建设用地规划许可证复印件各一份，建筑工地施工许可证、商品房预售许可证复印件各三份，拟证明：被告名下的时代港湾商住小区项目经政府及相关职能部门依法进行审批，于2010年取得商品房预售许可，时代港湾不属于保障性住房，是商品房，非保障性住房的定价权属于被告的事实；
2、分部（子分部）工程质量验收记录复印件七份、电力工程安装施工合同书、供水安装施工合同、房屋及小区水电房、车库图片、装饰工程及设备图片复印件各一份，拟证明：相关单位于2011年5月16日对原告购买的时代港湾商住小区商品房进行了验收，经验收合格达到了合同约定的交房条件的事实；
3、商品房团队订购协议书、《关于要求给“时代港湾”团购房办理按揭贷款抵押登记的报告》、更换预留银行签章通知书复印件各一份，拟证明：本案原告的主体资格必须是张家界市永定区干部职工，房屋面积单价低于市场价格，根据合同约定，被告有权在一定条件下延期交付，被告严格履行合同，没有违约，被告的建设资金是从共管账户中支付的事实；
4、张府阅（2006）82号会议纪要、张府阅（2009）75号会议纪要、张府阅（2012）4号会议纪要、（2013）张定法行初字第18号行政判决书、（2010）张定法民一初字第833号民事判决书复印件各一份，拟证明：被告为时代港湾项目建设作出了诸多努力，该项目因政府行为不能如期完工，遇到的特殊情况属于不可抗力的事实；
5、张家界市商品房买卖合同（合同编号：20100019B2201）（电子版）、销售推荐咨询表、原告出具给被告的承诺书、被告拟定的《区政府“时代港塆”团购房补充协议》复印件各一份，拟证明：原告没有按照约定时间足额支付购房款，构成违约；被告已经按照合同约定达到了房屋交付条件的事实。
对被告张家界宏力置业有限公司提出的反诉，原告鲁某福辩称：原、被告之间签订了两次购房合同，第二次合同是在遇到国家政策调整的情况下签订的，因国家政策要求，商品房购房首付款须达到百分之三十，而在此之前，原告已经支付了首付款，因此产生了承诺书，对百分之十的尾款作出了约定，现被告尚未向原告交房，这一笔款项等同于没有到期，属于没有到期的债务，未超出支付期限。“时代港湾”商住小区没有达到交房条件，被告一直没有交房，原告也一直没有收到被告的交房通知。面积补差款是房管局经过实际测绘后与合同约定的房屋面积存在差异而产生的，房屋面积应当按照房管部门实际测绘的面积计算，房管部门还未实测，被告提出的面积补差款是没有依据的，因此被告要求原告支付面积补差款，没有合理依据。合同约定，原告违约要按日万分之五支付违约金，而被告违约则只按日万分之一支付违约金，显失公平，是违反合同法规定的，属于无效条款，现要求原告支付逾期违约金、房屋管理费，没有任何法律依据。综上，被告的全部反诉请求，均没有事实依据和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
在庭审质证中，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性均无异议，仅对其证明目的有异议，认为：合同第十条约定了交付期限，交付条件有三项标准，原、被告双方一致选择的是第三项，即“商品房经验收合格”，第十九条中关于物业服务有具体约定，本案原告提出的水电上户等费用均与本案无关；行政判决书同时可以证明因政府行为导致整个时代港湾项目无法达到综合验收；致时代港湾全体业主的公开信不能达到原告的证明目的，其中讲到的配电房指的是第二配电房；时代港湾小区物业办公室的通知，是对计量设备的安装，不能达到原告的证明目的；对证据6的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为没有显示制作人、制作时间，无法达到其证明目的；对证据8时代港湾购房户的网上发帖的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据9区级领导接待人民群众来访登记表，该登记表中来访人一栏没有显示本案原告的姓名，与本案无关联。
原告对被告提交的证据1、3无异议。对证据2提出异议，原告认为：分部（子分部）工程质量验收记录仅为验收记录，并不能证明已达到交房条件，同时在验收记录中的唐志远的签字互不相同，第四栋在尚未建设完毕的情况下就产生了验收记录，与客观事实不符，验收记录缺乏真实性；电力工程安装施工合同书指的是一期工程，与本案争议涉及的二期工程房屋无关，对供水安装施工合同证明目的有异议，可以证明直至2011年9月21日尚未通水，同时可以证明2011年5月16日商品房尚未达到交房条件，对房屋及小区水电房、车库图片、装饰工程、设备图片的真实性、证明目的有异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对第1份会议纪要的关联性有异议，认为只能证明被告与张家界树人职业学校发生纠纷，而不能证明系政府行为导致被告的开发项目不能竣工；对第2、第3份会议纪要的关联性、证明目的有异议；对行政判决书的证明目的有异议，被告在2013年1月4日庭审中自己就述称了时代港湾商住小区购房户因小区配套设施不完备而无法入住；对民事判决书的关联性有异议，认为与本案无关。对证据5其中的电子版合同无异议，原告只认可与被告签订合同中约定的面积、价格；销售推荐咨询表，系原告向被告了解情况的咨询材料，并不代表合同约定内容；对欠款承诺书有异议，认为因国家政策调整了首付款的支付比例，被告要求原告签订了一个承诺书，承诺书都是统一格式的，对原告不具有约束力；第一次签订的合同系手写版合同，即销售推荐咨询表，政策调整之后，被告又制作了一个电子版合同，即《张家界市商品房买卖合同》，两个合同的签订时间也有一定差距；对补充协议提出异议，认为该补充协议系被告单方面拟定，原告对此不知情，且没有在补充协议上签字。
本院根据原告的申请，到张家界市永定区机关事务管理服务中心调取了《商品房团队订购协议书》，在庭审质证中，原、被告双方对该份证据均无异议。
本院对原、被告双方无异议的证据予以确认。原告提交的证据6，因被告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，又系复制件，且无制作人、制作时间，故本院不予确认。原告提交的证据8，被告虽对其真实性、合法性、关联性均有异议，但未说明异议的具体内容和理由，也未提出足以反驳的相反证据，按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，应当确认其证明力，故本院予以确认。原告提交的证据9，原告虽未在接访现场，但反映问题的确系永定区在被告处的团购房代表，内容也与原告具有直接利害关系，故被告的异议不能成立，本院予以确认。被告提交的证据2，原告对分部（子分部）工程质量验收记录提出的异议，因未能提供足以反驳的证据否定其真实性，故本院予以确认；对电力工程安装施工合同书、供水安装施工合同证明目的的异议，因被告未进一步提供该两份合同施工单位已按约定施工期限内保质保量完成的证据，故原告的异议理由成立，本院不予确认；原告对房屋及小区水电房、车库图片、装饰工程、设备图片的真实性、证明目的提出异议，因其系复制件，无制作人、制作时间，故本院不予确认。被告提交的证据4，因原告对其真实性和合法性均无异议，对其关联性和证明目的提出异议，系原、被告双方在诉讼中的分歧，不影响其证明的案件事实，故本院予以确认。被告提交的证据5其中的补充协议，系被告单方拟定，且原告未签字，对原告不具有约束力，本院不予确认；因承诺书有原告签字，对原告具有约束力，故原告异议不成立，本院予以确认，其他原告未提出异议，只对其进行了说明，说明的内容与庭审中查明的事实及其他证据相吻合，故本院予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
按照《商品房团队订购协议书》的约定，2010年2月10日，原告与被告签订《张家界市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-2栋22层B2201号住宅商品房，合同约定建筑面积共160.26平方米，按建筑面积计算，单价为1899.11元／平方米，总价款为304352元，首付款（含定金）91352元于2010年2月28日支付，剩余房款213000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。合同第十九条第二款约定：出卖人以聘请方式选聘张家界时代港塆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年8月1日至2015年7月31日，收费标准和起始时间为待定。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。
原告实交购房首付款61352元后，给被告出具承诺书一份，内容为“本人鲁某福（身份证：430802198005130318）因房贷政策调整暂欠张家界宏力置业有限公司首付款（人民币）大写：叁万元整（小写：30000.00元）并承诺于房屋交付使用前接到开发商通知七日内一次性付清，否则视同违约”。2010年4月25日，被告给原告出具了收到购房首付款91352元的收据。
上述合同签订后，原告向中国银行股份有限公司张家界分行贷款213000元作为购房款支付给被告。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-2栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告交齐首付尾欠款并接收房屋。因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
另查明，被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因所占用的土地原属张家界树人职业学校，由于土地及房屋征收活动迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
本院认为：原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。本案原告鲁某福已按合同要求履行了义务。而被告张家界宏力置业有限公司在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，不仅房屋尚未进行竣工验收，且供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告张家界宏力置业有限公司在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告张家界宏力置业有限公司在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。原告鲁某福拒绝收房，理由正当。因此，被告张家界宏力置业有限公司的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。被告张家界宏力置业有限公司辩称其在交房期限届满时已达到合同约定的交房标准，其辩解观点与客观事实不符，合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告张家界宏力置业有限公司出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房已经验收合格。同时水电管线的铺设，也不符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告张家界宏力置业有限公司的上述辩解观点，本院不予支持。被告张家界宏力置业有限公司辩称在其施工过程中遭遇了不可抗力，对此，本院认为，因张家界树人职业学校征地拆迁工作的迟延，给该项目建设造成了一定影响，但只影响到另栋楼房的建设及整个项目的综合验收，并不对被告张家界宏力置业有限公司出售给原告的商品房建设、装饰及相关配套设施的施工造成阻碍，也不影响涉案商品房所在楼栋的分栋验收项目的进行。因此被告张家界宏力置业有限公司在本案中辩称其在施工过程中遭遇了不可抗力的观点，本院不予采信。原告鲁某福要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告鲁某福并未提供任何证据证实因被告张家界宏力置业有限公司延期交房行为致其实际遭受损失的情况，故本院综合全案考量，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。自2011年7月1日起至2014年12月5日止，间隔1249天，被告张家界宏力置业有限公司应承担的违约金为17133元（274352＊1249＊0.00005）。被告张家界宏力置业有限公司未按合同约定书面通知原告鲁某福接收房屋，按原告鲁某福出具的书面承诺，被告张家界宏力置业有限公司要求其支付购房欠款的期限尚不能确定，该欠款尚未到期，待欠款到期后被告张家界宏力置业有限公司可予以收取。按合同第八条约定，面积补差款以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。被告张家界宏力置业有限公司在张家界市房地产管理局尚未实测的情况下，就向原告鲁某福收取面积补差款，缺乏依据且不符合该约定。因此，被告张家界宏力置业有限公司的反诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司向原告（反诉被告）鲁某福支付延期交房违约金17133元；限本判决生效后五日内履行完毕；
二、驳回原告（反诉被告）鲁某福的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
本诉案件受理费752元，反诉案件受理费1586元，合并审理减半收取793元，共计1545元，由被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 孙 旎
人民陪审员 漆艳平
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 谢姣玲
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。