陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭中民一终字第00060号
上诉人（原审被告）姜某某，男，1970年7月30日出生，汉族，农民，住某某县某某镇祥塬村*组。
委托代理人邓建军，陕西赛高律师事务所律师。
委托代理人赵丹，陕西赛高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡某某，男，1959年5月26日出生，汉族，居民，住某某县某某镇西关***号。
上诉人姜某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服蒲城县人民法院（2013）蒲民初字第00601号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜某某及其委托代理人邓建军、赵丹，被上诉人蔡某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定的事实：2012年4月9日，原告蔡某某与被告姜某某经协商，签订了房屋租赁合同书一份，将被告位于蒲城县城关镇东环路临街的一处坐东朝西三间四层楼房一栋，及坐北朝南三间两层楼房一栋的一层租赁给原告蔡某某用于开办浴池。合同约定“甲方：姜某某，乙方：蔡某某，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月底，租期10年，租赁费前两年为5.8万元，两年后以东环路左右邻居租赁费为标准，双方再行商议决定租赁费”；“甲方义务协助乙方处理好打井、排水的问题”；“在使用期间乙方要保证房屋安全，如漏水装修时胡乱打眼，造成房屋损坏，甲方有权终止合同”；“乙方在租赁甲方的房屋范围内经甲方认可的地方可搞建筑”。双方还对其他权利义务作出了相关约定。原、被告协商自协议达成之日至2012年6月1日为装修期，免收租赁费，遂将合同签订日期写为2012年6月1日。合同签订后，原告蔡某某当即向被告姜某某交纳了租赁费2万元。后原告蔡某某进入承租房屋开始装修浴池。装修期间，因原告将坐东朝西的楼房二层西户进户门南移，并在坐北朝南的楼房一层后院开挖泡澡池，双方发生争执，装修施工遂停止。2012年5月28日，原告蔡某某及装修工队离开所承租房屋，留有部分家用电器、生活用品及装修材料。经本院组织现场勘验，并组织原、被告双方进行财产移交，除水泥30袋被告姜某某称因固化已被扔掉之外，所有遗留财物原告蔡某某已自行拉走。本案审理中，原告蔡某某申请对租赁房屋装修损失进行鉴定。2013年9月21日，白水县价格认证中心作出白价鉴字（2013）031号鉴定结论书，结论为原告所租赁房屋装修损失为16988元。
一审法院判决认为，原告蔡某某与被告姜某某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行中，原告蔡某某因装修浴池需挖泡澡池，与被告姜某某发生争议，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，虽租赁合同中未对开挖泡澡池有明确约定，但被告姜某某应当保证租赁物符合双方约定开办浴池的用途，现被告姜某某以原告未经允许且合同未约定为由阻拦施工，致使合同目的不能实现，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告姜某某辩称其未阻拦施工，与查明的事实不符，本院不予采信。被告姜某某辩称原告蔡某某在装修期间擅自改变房屋主体结构，危害房屋安全，未提供相应证据，本院不予采信。现原告蔡某某诉请要求解除合同，被告姜某某亦表示同意，故原、被告签订的房屋租赁合同应予解除，终止履行。合同解除后，当事人依法应承担返还财产、赔偿损失的民事责任，故被告应返还原告财产，并赔偿其行为造成原告装修的实际损失。原告蔡某某装修期间，将所租坐东朝西的楼房二层西户进户门南移，并在坐北朝南三间两层楼房一层后院开挖泡澡池，未能提供充分证据证明其已取得出租方的同意，故其对合同的解除亦具有过错，亦应承担相应责任。依双方的约定，自协议达成之日即2012年4月9日至2012年6月1日为装修期，免收租赁费，原告蔡某某及装修工队已于2012年5月28日离开所承租房屋，其尚未实际占有使用承租房屋，故被告姜某某收取的租金2万元应退还原告蔡某某，装修期间的水、电费用应由原告蔡某某自行承担。原告蔡某某遗留在被告处的水泥30袋，被告称因固化扔掉，未提供证据证明，应折价返还。原告要求赔偿五个月的收人损失4.8万元，未提供证据，本院不予支持。被告姜某某要求原告赔偿房屋损坏需修复费用30万元、后期租赁费5万元及垃圾清运费1万元，共计36万元，因其未提起反诉，本案不予审理。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项之规定，判决如下：一、原告蔡某某与被告姜某某签订的房屋租赁合同予以解除，终止履行。二、由被告姜某某于本判决生效后十五内返还原告蔡某某房屋租金2万元，折价返还水泥款360元。三、由被告姜某某于本判决生效后十五日内赔偿原告蔡某某装修损失费9940.58元。四、驳回原告蔡某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，原告蔡某某负担2000元，被告姜某某负担860元。鉴定费1000元，原告蔡某某负担400元，被告姜某某负担600元。
一审判决宣判后，姜某某不服，向本院提出上诉。其理由为，依法撤销原审判决第二、三项；改判上诉人不承担返还和给付义务；本案诉讼费用由被上诉人承担。理由为，原审法院判决认定事实相互矛盾。原审法院对上诉人提供的9张照片的真实性予以采信，这9张照片恰好证明被上诉人在装修期间乱拆乱建，擅自改变房屋主体结构，在不能承重的挑梁上过量堆放水泥、砂子，导致楼房严重裂缝，违反了《房屋租赁合同》第五、六条的约定，构成严重违约。但原审法院却在本院认为部分“被告姜某某辩称原告蔡某某在装修期间擅自改变房屋主体结构，危害房屋安全，未提供相应证据，本院不予采信。这显然是矛盾的；原审判决认定上诉人提供的租赁物不符合双方约定开办浴池的用途是错误的；合同的解除是因被上诉人的严重违约造成的，故上诉人不应承担《房屋租赁合同》解除后的任何法律责任。
经二审审理查明事实除双方当事人约定租赁费前两年为5.8万元外，其余事实与原审判决认定事实一致。另查明，双方当事人约定前两年每年租赁费为5.8万元。
本院认为，双方当事人于2012年4月9日签订的房屋租赁合同，系其真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应合法有效。现双方当事人均同意解除合同，符合法律规定，依法应予准许。合同解除后，双方当事人应依法承担各自相应的民事法律责任，对此，原审判决根据双方当事人在合同解除后应承担的过错责任的大小，结合本案的实际情况判决上诉人赔偿被上诉人装修损失9940.58元并无不当。双方租赁合同约定装修期为2014年4月9日至2012年6月1日，装修期内免收租金。被上诉人及装修工队于2012年5月28日离开所承租的房屋，并未实际使用所承租的房屋，故上诉人应返还所收取的租金2万元。对此，原审判决返还租金正确。上诉人提出被上诉人在装修期间乱拆乱建，擅自改变房屋主体结构，在不能承重的挑梁上过量堆放水泥、砂子，导致楼房严重裂缝，给上诉人造成房屋加固损失以及房屋的占用费、垃圾清运费的理由，因上诉人在原审时并未就此提出反诉请求，故本案不予审理，上诉人可另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉请求不能成立，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费557元，由上诉人姜某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦文强
审 判 员 车兴民
代理审判员 安维科
二〇一四年四月十日
书 记 员 武 萍