广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第127号
原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人吴锦垣。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
被告卢小龙，男，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。
被告佛山市顺德区陈村镇粤成发模具厂，住所地佛山市顺德区。
负责人卢小龙。
两被告共同委托代理人胡国利，广东国鼎律师事务所律师。
原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会（以下简称合成居委会）诉被告卢小龙、佛山市顺德区陈村镇粤成发模具厂（以下简称粤成发模具厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法由审判员姜辣适用简易程序独任审判，于2015年3月31日进行第一次公开开庭审理。后因本案案情复杂，转为适用普通程序审理，由审判员姜辣担任审判长，与人民陪审员刘虹、张静组成合议庭，于2015年6月18日进行第二次公开开庭审理。两次开庭原告委托代理人许君福、李国荣，被告卢小龙、粤成发模具厂及其共同委托代理人胡国利均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月28日原告与被告卢小龙签订一份《土地租用协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地8.093亩（5395平方米）租给被告使用，租期为16年，从2005年5月1日至2020年12月31日止。该协议书明确约定，在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，该协议自行终结。协议签订后，原告依约将上述土地交付给被告卢小龙使用，被告卢小龙在上述土地上建造了建筑物和设施，并在该场地开办了个人独资企业即被告粤成发模具厂，被告粤成发模具厂是该场地的实际使用人。2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导办公室认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，合成工业区土地权属人与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订了《国有土地使用权收购合同》，约定合成工业区土地权属人必须在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月26日，原告向被告发出书面通知，告知被告租用的土地已经被政府征用，并通知终止合同，要求被告在2014年7月30日前完成搬迁退场工作。同时表示，如被告依约办理终止合同手续的，则免收租金至通知收地时止。但被告却拒绝依约终止合同和将租用的土地连同地上建筑物和设施腾空交还给原告。原告认为，被告无理拒不依约办理终止合同手续，一直占用案涉土地至今，原告免收土地使用费的条件不成就，被告应按合同约定从停止缴纳土地使用费之日即2011年1月1日起向原告支付土地使用费至交还土地之日止。另外，由于被告的违约行为，使得原告无法根据《国有土地使用权收购合同》的约定将案涉土地交付给佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划，给原告造成了巨大的损失和严重后果。原告将在损失确定后，再另行诉请被告承担损失赔偿责任。为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：一、依法解除原告与被告卢小龙于2005年4月28日签订的《土地使用协议书》；二、两被告立即将租用原告的土地连同地上建筑物和设施腾空交还给原告；三、两被告向原告支付土地占用费530253元（从2011年1月1日起暂计至2015年1月1日，应计至交还土地之日止）；三、两被告承担本案诉讼费用。
两被告辩称，1.原告诉请解除《土地使用协议书》并交还土地没有事实和合同依据，属于在承租期内的违约行为。案涉土地的交易不属于征用土地，原告主张依据《土地使用协议书》第五条的约定解除合同没有依据。2.案涉土地的租金自2010年上半年至今，已由镇政府代缴，原告再主张被告缴纳土地占用费没有事实和法律依据。
根据原告的起诉和两被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.原被告签订的《土地租用协议书》是否符合解除条件2.被告所租赁使用的土地及地上建筑物是否应当返还原告？3.被告是否拖欠原告土地占用费及具体金额？针对上述争议焦点，原告在诉讼中提供的证据及被告质证意见如下：
1.原告和两被告主体身份信息资料复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格。
两被告对其真实性无异议。
2.《土地租用协议书》原件一份，证明2005年4月28日原被告双方签订土地租赁合同，原告将8.093亩（5395平方米）租给被告使用，租期16年，自2005年5月1日至2020年12月31日止，约定每年租金第一年到第四年为105209元，第五至第九年为126251元，第十年至2018年为151500元，余期为174226元每年。协议期内如遇政府征用征收土地，协议自行终结。逾期支付租金则原告可提前解除合同。
两被告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。《土地租用协议书》中没有征收二字，且本案案涉土地不存在被征用情形，不符合终结合同条件。
3.《通知》复印件一份，证明原告于2014年5月26日向被告发出通知，告知其租用的土地属于旧城改造政府征用土地，通知终止合同，在2014年7月30日前完成搬迁退场工作，可以免收租金（从通知日至实际收地时止的租金）。
两被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性不确认。被告未收到过该通知，原告在协议期内没有正当理由单方终止合同，属于违约行为。通知提到2010年双方协商解除合同不属于事实，通知未提及政府征用，只提及是工业区升级改造。
4.用地批准文件复印件八份，建设用地批准书复印件四份，顺德市委顺发（2001）13号文件复印件一份，陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件复印件一份，陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证复印件一份，（2004）佛顺法民一初字第01483号判决书复印件一份，证明案涉土地是1997年顺德政府批准划拨给合成经济社用于工商业建设使用，该地属于国有建设用地，2001年7月30日顺德市委决定集体资产由各村、居成立集体资产管理公司进行管理营运，各村、居的经济社归属资产管理公司管理。2005年4月4日陈村镇政府决定撤销管理公司，设立资产管理办公室，案涉土地使用权属于原告。已发生效力判决书确认案涉土地属于工业用地。
两被告质证意见：对真实性不予确认，建设用地批准书确认案涉土地属于国有土地，因此不存在征用可能。判决书与本案无关联。
5.顺三改办（2013）31号文件及其附件原件一份，顺德区国土城建和水利局顺德建用字（2014）13号文件原件一份，佛山市顺德区国土水利局顺建告（2014）98号公告书复印件一份，《国有土地使用权收购合同》原件一份，证明案涉土地被政府批准收回国有土地使用权，发生不可抗力，合同解除条件成就。案涉土地地上建筑物为违章建筑。
两被告质证意见：对其真实性无异议。附件即改造方案确认工业区属于国有土地，不需要征收使用。被告在案涉土地上有大量投资，但原告的搬迁费过少。《国有土地使用权收购合同》证明案涉土地不属于征用，而是收购以后将公开出让。不存在再返还原告的问题。
6.欠租明细一份，证明被告欠租金129095.67元。
两被告质证意见：2010年上半年起案涉土地租金由镇政府缴纳，不存在拖欠租金问题。租金明细从2010年开始计算但起诉状从2011年1月1日开始计算租金，原告已经放弃之前的租金。
两被告在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：
1.陈府办发（2013）31、32号文件，证明被告免交租金，由镇政府垫付，有政府文件依据。
原告质证意见：文件表明政府垫付租金的前提是工业区升级改造，政府要收回案涉土地使用权进行升级改造，被告拒绝执行，原告停收租金的前提不成就，被告应依据合同缴纳租金以及政府收回土地后的土地占用费。
2.陈村镇合成社区资产管理办公室通知原件一份，证明2010年上半年企业租金由镇政府代缴，从2010年至2014年原告未向被告催收租金。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该案被告自己认为因未配合政府征收行为而应该依据合同缴纳租金。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料认定如下：
对于原告提供的证据1，两被告质证无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据2，两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据3，两被告虽然异议，但两被告在2010年已经收到原告发出的由政府代缴租金的通知，随后佛山市顺德区三旧改造工作领导办公室等部门也先后下发了有关三旧改造的文件，两被告作为案涉土地的承租人，已经知道或者应当知道政府部门要收回案涉土地的事实，结合当事人提供的其他证据材料，本院对于该证据予以采信。对于原告提供的证据4、5，来源合法，且内容可以相互印证，本院予以采信。对于原告提供的证据6，该明细表中租金的计算标准和金额与双方签订的租地协议一致，本院对其真实性予以确认。
经审理查明以下事实：
2005年4月28日，原告与被告卢小龙签订一份《土地租用协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地8.093亩（5395平方米）租给被告使用，租期为16年，从2005年5月1日至2020年12月31日止。《土地租用协议书》第五条约定“在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结，有关土地及物业的征用补偿，由甲、乙双方共同向有关部门索赔，如在2013年12月31日前征用该土地的，则土地补偿款属甲方，物业补偿款按合同使用年限比例分配，已使用年限的属甲方，未使用年限的属乙方，搬迁费属乙方。如在2013年12月31日之后征用该土地的，则土地和物业补偿款都属于甲方，搬迁费属乙方。”协议签订后，原告依约将上述土地交付给被告卢小龙使用，被告卢小龙在上述土地上建造了建筑物和设施，并在该场地开办了个人独资企业即被告粤成发模具厂进行经营。
2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导办公室下发顺三改办（2013）31号文件，认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心与原告合成居委会、佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室签订《国有土地使用权收购合同》，约定佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心统一收购包含案涉工业区在内的土地，合成居委会、佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室在签订合同后，应在2014年12月30日前完成地上建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。上述协议签订后，原告通知两被告案涉土地因为被政府征用，要求终止与被告卢小龙签订的《土地租用协议书》。两被告以《土地租用协议书》不符合解除条件为由拒绝交还土地和地上建筑物。双方由此发生争议，原告遂于2015年2月9日向本院提起诉讼。
另查明，原告出租给被告卢小龙位于陈村合成工业区内的土地性质为国有。2014年8月7日，佛山市顺德区国土城建和水利局下发《关于同意收回国有建设用地的批复》，同意陈村镇政府收回城镇建设规划范围内陈村镇合成居委会资产管理办公室使用的11.6799公顷国有建设用地作为陈村镇城镇建设用地。2014年8月18日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布《收回土地及补偿安置方案公告》，确定案涉土地的补偿安置具体工作由陈村镇政府组织实施。
再查明，2010年9月28日，佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室发出一份通知，通知包含被告在内的各企业负责人，合成工业区2010年上半年企业租地租金已于9月份由镇政府代交，有关2010年下半年租地租金另行通知。
本院认为，原告与被告卢小龙于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点之一是上述协议是否符合解除的条件。原被告在《土地租用协议书》第五条中约定“在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结……。”根据本院查明的事实，原被告在签订上述协议时案涉土地性质为国有，并不属于村民集体所有，因此案涉土地在上述协议签订时已不存在严格法律意义上的“征用”的问题，对于《土地租用协议书》第五条中约定的“征用”，应当根据协议签订时的客观情况以及当事人签订协议时的真实意思表示去理解，即协议中约定的“上级政府要征用该土地”应当包含指政府收回土地使用权的行为。本案被告所承租的土地已经被佛山市顺德区三旧改造工作领导办公室认定为“三旧”改造项目。陈村镇政府据此确定收回案涉的国有建设用地并经过了佛山市顺德区国土城建和水利局的同意。原告根据上述事实要求与被告解除2010年9月28日签订的《土地租用协议书》符合约定，本院予以支持。根据原告提供的2014年4月21日的《国有土地使用权收购合同》，土地权属方应在2014年12月30日前完成地上建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，本院参照上述约定确定原告和被告卢小龙所签订的《土地租用协议书》应于2014年12月30日实际解除。
《土地租用协议书》解除后，参照该协议第五条的约定，案涉土地被政府决定收回发生在2013年12月31日之后，土地和物业补偿款都属于原告，被告卢小龙作为承租方可以获得搬迁费。因两被告在本案中未提出关于搬迁费的诉讼请求，本院对于搬迁费用在本案中不予处理，被告方可另行主张权利。被告卢小龙作为案涉土地的承租方，被告粤成发模具厂作为被告卢小龙开办的个人独资企业，同时也是案涉土地的实际使用人，在协议解除后应当向原告返还土地并移交地上建筑物和设施，原告要求两被告将案涉土地及地上建筑物和设施腾空后交还给原告的请求合法有据，本院予以支持。
对于原告主张的土地占用费，因原告已经向被告发出通知，承诺2010年上半年的租金由政府代缴，被告应从2010年下半年即7月1日起开始缴纳土地使用费至实际交还土地之日止。原告提交租金明细表是从2010年开始计算租金，起算标准与起诉状不一致，本院不予采纳。结合原告的诉讼请求，原告要求从2011年1月1日起计算土地使用费，视为其对自身权利的处分，本院予以认可。两被告应缴纳从2011年1月1日起至交还土地和地上建筑物之日止，具体标准为：从2011年1月1日至2013年12月31日按125261元／年交纳，从2014年1月1日至2018年12月31日按151500元／年交纳，从2019年1月1日至2020年12月31日按174226元／年交纳。对于原告超出合理部分的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会与被告卢小龙在2005年4月28日签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日实际解除；
二、被告卢小龙、佛山市顺德区陈村镇粤成发模具厂应于本判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区8.093亩（5395平方米）土地及地上建筑物和设施，并将上述土地和地上建筑物、设施移交给原告；
三、被告卢小龙、佛山市顺德区陈村镇粤成发模具厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会支付土地使用费至上述土地和地上建筑物、设施移交给原告之日止（土地使用费计算标准：从2011年1月1日起至2013年12月31日按125261元／年支付，2014年1月1日至2018年12月31日按151500元／年支付，2019年1月1日至2020年12月31日按174226元／年支付）；
四、驳回原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9102.54元（已由原告预缴），由原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会负担1102.54元，由被告卢小龙、佛山市顺德区陈村镇粤成发模具厂负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 姜 辣
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 张 静
二〇一五年七月六日
书 记 员 袁加晴
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