湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第292号
上诉人（原审原告）陈俊，男，1981年8月16日出生，侗族，居民。
委托代理人姚敦华，湖南西南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨辉群，女，1976年6月8日出生，侗族。
委托代理人罗晃龙，男，1972年12月24日出生，汉族，新晃县司法局职工。
被上诉人（原审被告）彭兰荷，女，1960年10月3日出生，苗族，居民。
上诉人陈俊因确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2013）晃民一初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人陈俊及其委托代理人姚敦华，被上诉人杨辉群及其委托代理人罗晃龙、被上诉人彭兰荷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：陈俊父亲陈开云与母亲彭兰荷于1981年1月登记结婚，并于同年8月16日生育长子陈俊，于1984年8月3日生育次子陈剑。2005年3月10日，陈开云与彭兰荷因感情不和自愿到新晃县民政局办理了离婚登记，离婚协议中约定：家庭财产有房屋两套，云湖山庄坎上住房分归彭兰荷和大儿子陈俊所有，国土局宿舍住房归陈开云和小儿子陈剑所有。同日，陈开云与彭兰荷到新晃县公证处对离婚协议书进行了公证。
2006年彭兰荷打算开办洗车场，因无资金，就向杨辉群借钱。杨辉群称自己亦无存款，如果要借钱的话只能以自己的名义搞住房公积金贷款。经咨询，杨辉群、彭兰荷了解到要获得公积金贷款，首先要具有公职身份，其次是贷款人名下有房产作抵押。为获得贷款，彭兰荷与杨辉群协商，先将彭兰荷名下的房产变更登记到杨辉群名下，若将来彭兰荷能够还清本息，再将房产变更登记回彭兰荷名下。2006年7月31日，湖南新时代房地产评估咨询有限公司对彭兰荷所有的坐落于新晃县人民路的房产出具了评估报告，评估结果为：评估对象的评估价值为78000元。同年8月1日，根据新晃县房产管理局提供的合同样本，彭兰荷与杨辉群签订了《房地产买卖合同》一份，双方约定彭兰荷自愿将坐落在新晃镇人民路的房地产（房屋建筑面积102.78平方米）出售给杨辉群，房地产的成交价格为人民币78000元。2006年10月9日，新晃县房产管理局颁发了晃房权证新晃镇字第××号房屋所有权证，载明的房屋所有权人为杨辉群。房屋所有权变更登记后，彭兰荷又用晃镇国用（2002）字第01164号国有土地使用证伪造了晃镇国用（2006）字第01164号国有土地使用证，即将（2002）字第01164号国有土地使用证上的“2002”用“2006”、“彭兰荷”用“杨辉群”遮挡住，复制成登记在杨辉群名下的（2006）字第01164号国有土地使用证。2006年10月17日，杨辉群用晃房权证新晃镇字第××号房屋所有权证与晃镇国用（2006）字第01164号国有土地使用证到怀化市住房公积金中心新晃管理处抵押贷款，后杨辉群将贷到的款项全部交付给彭兰荷，彭兰荷一直未偿还本息。云湖山庄坎上住房亦未实际交付杨辉群居住使用。2009年后，彭兰荷与陈俊相继外出打工。2011年5月30日，彭兰荷与陈开云签订《宅基地转让协议》一份，甲方为彭兰荷（陈开云代理），乙方为杨辉群，协议中写明：经协商甲方自愿将坐落在人民路（合同中空白）号宅基地产权转让给乙方，为维护双方利益，特定如下协议双方共同遵守：一、转让范围：1、宅基地面积为393.8㎡（以红线图为准）。2、宅基地地上建筑物一栋，面积为（合同中空白）㎡（由于甲方尚欠乙方债务，房产证已办乙方姓名）。3、其他附属物现状。二、转让金额：共计叁拾万元整。甲方负责办理土地转让手续，费用乙方承担。三、付款方法：分两期付款，第一期签订合同甲方将原房产证、土地使用证交给乙方，乙方付（合同中空白）万元，其中抵扣甲方欠5.5万元；第二期房屋交给乙方管理时付清。四、纠纷处理：转让和改造建设周边纠纷，甲方负责处理，同时负责家庭思想的统一和矛盾的协调处理。五、宅基地转让后，乙方同意甲方暂住一年，但乙方需开挖时，提前一个月通知甲方，甲方须无条件搬离此地。六、以上协议双方共同遵守，若哪方违约除承担全部损失外，另支付违约金伍万元。七、此协议一式两份，甲、乙方双方各执一份，签字后生效。2011年6月1日，彭兰荷出具委托书一份：本人彭兰荷现有房屋一栋、位于新晃县人民路云湖山庄坎上，现全权委托新晃县国土局陈开云办理有关土地转让手续。2011年6月2日，陈开云出具收条一份，称收到杨辉群交来彭兰荷卖房和土地转让款伍万元，该笔款项杨辉群未实际支付，用于抵扣彭兰荷以往的欠款与利息，即《宅基地转让协议》第三款中约定的“抵扣甲方欠5.5万元”。2011年6月13日，陈开云再次出具收条一份，称收到杨辉群交来彭兰荷卖房款贰拾肆万元，陈开云收到该笔款项后，用于偿还彭兰荷与陈俊所借外债，剩余款项由陈开云保管至今。2013年6月20日，陈俊从外地打工回到新晃，得知云湖山庄坎上住房已经出卖，遂诉至本院。
另查明，云湖山庄坎上住房的房屋所有权及土地使用权均登记在彭兰荷一人名下，彭兰荷与陈开云离婚后至与杨辉群房产交易前，一直未将房屋所有权及土地使用权进行变更登记，亦未将离婚协议书在房产管理局或国土资源局进行登记备案。晃房权证新晃镇字第××号房屋所有权证发放后，由彭兰荷领取并一直保管，2008年，彭兰荷同住家属陈俊用该证向他人抵押借款，现该证仍抵押在他人手中。2012年10月22日，新晃县国土资源局向杨辉群颁发了晃国用（2012）第529号国有土地使用证。
据此，原审法院认为：2005年3月陈开云与彭兰荷协议离婚，约定“云湖山庄坎上住房归彭兰荷与大儿子陈俊所有”，该行为应视为陈开云与彭兰荷共同决定将云湖山庄坎上住房部分赠与陈俊。因为该房产系陈开云与彭兰荷在婚姻关系存续期间购买，当时陈俊年纪尚轻，未参加工作，未有劳动收入，该房产属于夫妻共同财产而非家庭共同财产。陈俊获得此房产时亦未支付任何对价。虽然离婚协议书经过了公证，但是并不意味着陈俊自动取得了该房产的所有权。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《中华人民共和国共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。司法部《赠与公证细则》第七条规定，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与无效。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记……。上述法律法规均表明房产权属转移属于要式行为，必须经过转移登记才能发生法律效力。因此，由于没有及时办理产权登记，陈开云与彭兰荷离婚后，陈俊并未自动取得涉案房产的所有权，陈俊并未自动成为涉案房产的共有人。陈俊对涉案房产的所有权仅对陈开云与彭兰荷具有法律约束力，对外不具有法律约束力，即当陈俊对云湖山庄坎上住房的所有权受到侵害时，只能向陈开云与彭兰荷主张权利；云湖山庄坎上住房进行房产交易时，只需通过房屋所有权证及国有土地使用证上载明的权利人（彭兰荷）即可，无须征得陈俊的同意。
2006年杨辉群、彭兰荷签订《房地产买卖合同》，是因为当时彭兰荷急需资金，双方口头约定彭兰荷将房产过户到杨辉群名下，由杨辉群向公积金贷款给彭兰荷，彭兰荷如果能够偿还本息，杨辉群再将房产过户回来。后彭兰荷一直未偿还本息，最终房产以30万元的价格进行了交易。该《房地产买卖合同》签订的主要目的是为了贷款，但同时，若彭兰荷无法偿还本息，也是对杨辉群借款的一种担保。陈俊在2008年用变更后的房屋所有权证向他人抵押借款时，亦应明知杨辉群、彭兰荷之间的房产交易行为；2011年的《宅基地转让协议》则是对2006年《房地产买卖合同》的变更和完善。云湖山庄坎上住房最终是以2011年《宅基地转让协议》约定的条款进行实际交易的。关于陈开云是否具备签订《宅基地转让协议》的主体资格，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，虽然2011年5月30日陈开云与杨辉群签订《宅基地转让协议》时对涉案房产无权处分，但是2011年6月1日彭兰荷出具了委托书，就是对陈开云无权处分行为的一种追认，且陈俊在起诉状中提出的第二项诉请就是“请求确认杨辉群、彭兰荷2011年6月1日签订的《宅基地转让协议》无效”，也意味着陈俊认可了陈开云只是彭兰荷的代理人，而非合同的当事人。云湖山庄坎上住房最终以30万元成交，未违反法律的强制性规定。故上述两份协议是合法有效的。至于涉案房产在抵押贷款及办理房屋所有权证、国有土地使用证的过程中是否存在欺诈或其他瑕疵，不属于本案审查的范围。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百八十七条，参照司法部《赠与公证细则》第七条，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第十七条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈俊的诉讼请求。案件受理费6970元，由陈俊承担。
宣判后，陈俊上诉称：原审法院认为受赠房屋财产未办理产权变更登记不能取得受赠房屋的所有权是对法律的错误理解。上诉人受父母赠与已取得涉案房屋的所有权，未办理变更登记的可以补办过户登记。原审法院对物权登记的效力与合同的效力混淆不清。彭兰荷与陈开云的离婚协议创设了上诉人对涉案房屋的物权，是合法有效的，不能以未变更登记来否认上诉人取得物权的事实。彭兰荷与杨辉群2006年8月签订的《房地产买卖合同》是为了骗取贷款而签订的，交易行为并未真实发生；彭兰荷与杨辉群2011年5月签订的《宅基地转让协议》未取得上诉人的同意，是恶意转让上诉人房屋的行为。所以这两份协议均属无效协议。原审法院适用法律不当。请求撤销原判，依法确定彭兰荷与杨辉群签订的《房地产买卖合同》和《宅基地转让协议》无效。
被上诉人杨辉群辩称：房屋买卖确认所有人的依据是房屋所有权证和土地使用权证，被上诉人知道争议的房屋所有权证及土地使权证都是登记在彭兰荷名下，证件证明是谁的房产就应当与谁交易。被上诉人并不知道陈俊是房屋共有人，也不知道彭兰荷与陈开云的离婚协议及公证书。上诉人实质上也知道房屋交易的事实，自己放弃了权利。现在上诉人知道房屋有拆迁升值的可能就来主张转让无效是没有道理的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人彭兰荷辩称：2006年签订的房屋买卖合同真实目的是借款，不是房屋买卖。陈俊知道的事实是因借款才办的房屋产权变更，并不是房屋买卖办理的产权变更。2011年5月的《宅基地转让协议》是陈开云与杨辉群签订的，被上诉人对陈开云的委托是在协议签订后才委托的，不能算数。并且被上诉人在委托时也表明房产转让要取得陈俊同意才能转让。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中各方当事人均未提供新的证据。彭兰荷在答辩中称其委托陈开云办理房产转让时已表明要征得陈俊同意才能转让的事实，没有任何依据证实。
本院认为：陈俊提起诉讼要求确认彭兰荷与杨辉群之间的房地产转让协议无效，其主要理由就是彭兰荷与杨辉群明知该房地产属其所有，彭兰荷与杨辉群未经其同意转让该房地产，不仅侵害了其财产所有权，而且也侵犯了其优先购买权。
陈俊主张本案争议的房地产属其所有的依据，就是2005年3月陈开云与彭兰荷离婚协议。其中关于财产分割的约定为：家庭财产有房屋两套，云湖山庄坎上住房分归彭兰荷和大儿子陈俊所有，国土局宿舍住房归陈开云和小儿子陈剑所有。根据合同的相对性原则，该协议的约束力仅及于彭兰荷与陈开云。也就是说根据该离婚协议，还不能成就陈俊必然取得云湖山庄坎上房地产共有权的条件。陈俊要取得该房地产的完整共有权，首先彭兰荷、陈开云、陈俊三方之间必须达成意思一致。其次是彭兰荷与陈俊之间必须明确各自所享有的份额。再次是陈俊必须根据三方的一致意思进行房地产变更登记。根据本案的实际情形，虽然不能排除彭兰荷、陈开云、陈俊三方已形成陈俊享有本案争议房地产份额的事实，但陈俊享有多少份额并没有得到三方确认，且陈俊对其享有的份额也没有进行变更登记，争议的房地产在转让时仍然登记在彭兰荷的名下。而根据《中华人民共和国共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈俊的份额未经登记，且没有法律规定的除外情形，本案争议房地产权属在陈俊与彭兰荷之间的变更并未生效。所以陈俊并没有取得本案争议房地产的完整共有权。那么陈俊主张本案争议的房地产完全属其所有的理由不能成立。
房地产物权具有排他性，但未经登记公示的物权不具备对世权效力。根据物权变动的公示原则，物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来，不动产物权变动以登记为公示的方法。陈俊对争议的房地产享有份额的事实，即便得到家庭内部成员的认可，但因未经登记公示，对外不具备排他的效力。同时，根据物权变动的公信原则，即当事人如果信赖公示而为一定的行为，即使不动产物权登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。彭兰荷与杨辉群根据2006年8月签订的《房地产买卖合同》及2011年5月签订《宅基地转让协议》，对本案争议的房地产进行了转让并已登记公示，符合不动产物权变动的公示与公信的原则，该转让行为系合同双方的真意思表示，也没有违反法律的强制性规定，属合法有效的房地产转让行为。陈俊以其对该房地产享有份额而主张合同无效的理由显然不能成立。
彭兰荷与杨辉群2006年8月签订的《房地产买卖合同》是基于彭兰荷向杨辉群借款而形成的合同，其本意是创设借款法律关系成立的条件，内容则包括了借款清偿的保证。双方也据此进行了房屋产权变更登记。这是陈俊明知的事实。彭兰荷与杨辉群2011年5月签订的《宅基地转让协议》，双方是出于清偿债务的目的，对房屋及土地使用权进行重新估价协商后，达成的转让协议。杨辉群支付了对价，并办理了土地使用权变更登记。该协议的签订和履行，实质上也是实现前一协议中约定的保证权利和义务，符合诚实信用的原则。在彭兰荷与杨辉群房地产转让中，陈俊不存在法定的优先购买权利。所以陈俊主张彭兰荷与杨辉群之间的房地产转让侵害其合法权利的理由不能成立。
综上所述，原审法院认定事实清楚，处理恰当。上诉人陈俊的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费6970元，由上诉人陈俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 曾美英
审 判 员 金 丽
二〇一四年六月十三日
代理书记员 周丽坤