重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06518号
上诉人（原审被告）王修才，居民，住重庆市合川区。
委托代理人曹曦，居民。
委托代理人华言，居民。
被上诉人（原审原告）重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号。
法定代表人陈德林，总经理。
委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。
上诉人王修才与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称诚顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年8月4日作出（2014）合法民初字第03653号民事判决。诚顺物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月28日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人王修才的委托代理人曹曦、华言，被上诉人诚顺物业公司的委托代理人王权到庭参加了询问。本案现已审理终结。
诚顺物业公司在一审中诉称，诚顺物业公司系依法成立的物业服务企业，王修才系合川区大众花园三期续建工程一、二、三层楼商业门市产权人（建筑面积：5991.74平方米），即为“合川区大众花园小区”业主。2011年10月1日诚顺物业公司（乙方）与重庆市合川区大众花园小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：1、甲方委托乙方为合川区大众花园小区一、二、二期业主和三期续建工程楼业主提供物业服务；2、物业服务费：一期住宅物业服务费0.35元／平方米／月，小区二期、三期住宅按0.45元／平方米／月，三期续建电梯楼住宅按1元／平方米／月，商业按0.80元／平方米／月，一、二、三期商业门市按0.60元／平方米／月计算：3、物业服务费按月交纳，业主应于每月5日至15日起交纳物业服务费。4、违约责任：若业主未按时交纳物业服务费，按欠费金额的日千分之三的比例支付违约金。《物业服务合同》并对相关内容进行了约定。合同签订后，诚顺物业公司按照约定为合川区大众花园提供了物业服务，而王修才从2012年3月起就未按合同约定向诚顺物业公司缴纳物业服务费，至2014年4月30日共拖欠物业服务费124628元，违约金39258元。诚顺物业公司曾多次通知王修才缴纳，而王修才至今未缴纳物业服务费及违约金，故起诉要求判令王修才向诚顺物业公司支付2012年3月1日至2014年4月30日期间的物业服务费124628元，违约金39258元，合计163886元；一审案件诉讼费由王修才承担。
王修才在一审中辩称，诚顺物业公司在2011年就起诉过，房子虽然是王修才的，但实际是鑫钻经营，诚顺物业公司未向王修才催收物管费，诚顺物业公司主体不合法，诚顺物业公司在我们大众花园续建3期，签订1期服务合同，而王修才的房屋是续建3期，没有看到服务合同，所有的续建3期的业主都不知情，对这个续建是否合法不知情。诚顺物业公司向1、2、3期和续建3期提供物业服务合同，诚顺物业公司没有向王修才提供任何服务，因此王修才有权拒绝支付物业费。诚顺物业公司在收取物业费的同时，应该确定诚顺物业公司是否提供了履行了合同上的服务，违约金已经超过了万分之五，是否是业主和物业管理公司真实意识的表示，应该缴的物业费是不会拖欠的。对于物业管理费是否用于各位业主，希望物业管理公司对于大众花园续建3期的广大业主公开。诚顺物业公司对王修才提供的服务不好，到现在地下室都没有电，王修才本应享受的电梯，也被诚顺物业公司屏蔽。整个小区都没有得到物业管理公司应该有的服务。请求驳回诚顺物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，王修才为合川区大众花园三期续建工程一、二、三层楼商业门市业主。2011年10月1日，合川区大众花园业主委员会（甲方）与诚顺物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同第一条约定了甲方委托乙方的物业管理服务区域为合川希尔安大道大众花园小区一、二、三期业主和三期续建工程楼业主（占地面积6.7033万㎡，建筑面积13万㎡）；合同第二条约定：物业服务费用，甲方按照乙方投标书的约定，物业服务费采取包干制，其收取的标准为：大众花园小区一期住宅按0.35元／月.㎡计算，小区二期、三期住宅按0.45元／月.㎡计算，三期续建电梯楼住宅按1.00元／月.㎡计算，商业按0.80元／月.㎡计算，一、二、三期商业门市按0.60元／月.㎡计算。合同第三条约定的乙方的权利义务中第3项为对恶意欠费业主，物业公司可以停止物业服务达到交费为止或进行法律诉讼。违约金按所欠金额的3‰每日计算。合同第五条约定：本合同期限为三年（2011年10月1日至2014年9月30日止），在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方未提出解除要求，本合同自动延期3年。合同签订后，诚顺物业公司从2011年10月1日起至今为王修才所在的小区提供了物业服务。王修才为合川大众花园三期续建工程一、二、三层楼商业门市的业主，其商业用房建筑面积为5991.71㎡。从2011年10月1日起，王修才未交物业服务费。2012年3月6日，诚顺物业公司诉至一审法院，请求王修才支付所欠的物业服务费23966.84元和违约金4314.03元。同年5月9日，一审法院经审理认为：王修才为合川区大众花园小区业主，诚顺物业公司与合川区大众花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方约定的物业管理服务收费标准等，对大众花园小区的全体业主具有约束力。诚顺物业公司按照合同约定对该小区实际进行了物业管理服务，应当按约定取得收益。现诚顺物业公司要求王修才按约定支付物业服务费的诉讼请求理由正当，一审法院依法予以支持。但鉴于诚顺物业公司提供的某些物业服务确实存在一定的瑕疵，与双方约定的服务标准存在差距，对王修才所在小区生活的舒适程度存在一定的影响，故应酌情减收部分物业费用。遂判决：一、由王修才在该判决发生法律效力之日起五日内付给诚顺物业公司2011年10月1日至2012年2月29日期间的物业服务费19173.48元；二、驳回诚顺物业公司的其他诉讼请求。宣判后，王修才不服上诉于重庆市第一中级人民法院，同年10月9日，重庆市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。此后，诚顺物业公司改善了上次诉讼中存在的瑕疵，如对保安颁发有效的上岗证、加强消防管理、加强巡逻、进行日常维护等。2014年5月12日，诚顺物业公司再次诉至一审法院，诉请同前。
一审法院另查明，王修才从2012年3月1日至2014年4月30日拖欠物业服务费124628元，违约金141486元，在一审审理过程中，诚顺物业公司同意将违约金日千分之三变更为日万分之三，即违约金则为14148.6元。
一审法院认为，王修才为合川区大众花园小区业主，诚顺物业公司与合川区大众花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方约定的物业管理服务收费标准等，对大众花园小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。诚顺物业公司按照合同约定对该小区实际进行了物业管理服务，应当按约定取得收益。在一审审理过程中，诚顺物业公司提交了证据证明现在改善了上次诉讼中存在的瑕疵，而王修才未提交证据证明诚顺物业公司未完全按合同约定履行义务，故诚顺物业公司要求王修才按约定支付物业服务费的诉讼请求理由正当，一审法院依法予以支持。
诚顺物业公司计算2012年3月1日至2014年4月30日期间王修才应缴纳的物业服务费124628元，违约金14148.6元，王修才无异议，一审法院予以确认。在一审审理过程中，诚顺物业公司同意将违约金日千分之三变更为日万分之三，即违约金则为14148.6元，符合法律规定，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
由王修才在一审判决发生法律效力之日起五日内付给重庆市诚顺物业管理有限公司2012年3月1日至2014年4月30日期间的物业服务费124628元，违约金14148.6元，合计138776.6元。
一审案件受理费3576元，减半交纳1788元，由王修才，现诚顺物业公司已垫付，限王修才在给付诚顺物业公司标的款时一并付给诚顺物业公司。
宣判后，王修才不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决，改判王修才不承担违约金，并在诚顺物业公司将所有事情合理解决后交纳欠付的物业费。2、一、二审诉讼费由诚顺物业公司承担。上诉事实及主要理由：一审判决认定事实不清，证据不足。（1）2014年7月16日，合川日报将在合川区重大火灾隐患集中整治行动中存在重大火灾隐患的单位予以曝光，诚顺物业公司所服务的合川区大众花园赫然在列，存在诸如消防栓不能正常使用、火灾自动报警系统不能正常运行等安全隐患。同时，在多次消防检查中发现消防控制室无人值守，没有将物业区域内的消防联动接入到主机。面对诚顺物业公司存在的诸多消防安全问题，一审判决却认定诚顺物业公司从2012年2月开始改善并加强消防管理、巡视、日常维护实属错误。（2）由于诚顺物业公司没有履行相关物业服务，导致王修才从2011年开始自聘合法的保安员、消防员为商业门市提供安全服务。如果诚顺物业公司尽到了职责，王修才就无需另聘他人造成浪费。（3）王修才所有的物业产生的垃圾从2011年12月开始就由其自行找人装运，并支付相关人员费用。诚顺物业公司连生活垃圾都不帮清理和运出，根本未达到其所谓的物业服务标准，王修才支付的该费用应从物业服务费中予以扣除。（4）诚顺物业公司未对车库进行管理，也不允许他人管理，导致车库无法正常使用，多次造成业主车辆被盗等财产损失。将化粪池四周的地下室非法出租，并非法挖出入口，破坏绿化，长时间不整改，造成安全隐患。将公共场地化作停车位收费，人为造成矛盾。将电梯屏蔽，不仅让王修才自行花费另架设电梯承担维修费，还给小区业主从家、车库出入近6000平方米商业用房造成障碍。此外，诚顺物业公司还存在将公共游泳池承包给私人、安保人员脱岗、安保人员年龄偏大等问题。以上事实足以说明诚顺物业公司没有履行相关物业服务，在诚顺物业公司没有妥善处理相关问题之前，王修才有权拒绝交纳物业服务费。
诚顺物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，王修才的上诉理由均为其主观臆断，与诚顺物业公司无关，不能成立。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，王修才向本院举示了下列证据：1、2012年第一中级人民法院的判决书，拟证明诚顺物业公司就该判决中提到的服务瑕疵至今未得到改善。2、合川日报第2191期，拟证明诚顺物业公司服务的合川区大众花园在合川区重大火灾隐患单位场所曝光平台上曝光，存在火灾安全隐患。3、合川府办（2014）46号文件（复印件），拟证明重庆市合川区人民政府办公室出台通知，将对诚顺物业公司服务的大众花园小区存在的重大火灾隐患实行区级挂牌整治。4、从网络上下载打印的有关大众花园小区2014年1月29日化粪池发生爆炸的文章3篇，拟证明小区存在安全隐患，诚顺物业公司没有及时消除隐患，造成损害后果。诚顺物业公司质证后认为，证据1真实性无异议，但不能达到王修才意欲证明的目的。2012年那份判决指出诚顺物业公司存在服务瑕疵，并适当减少了物业服务费。此后，诚顺物业公司对判决指出的问题进行了整改，也在一审中提交了相应的证据。证据2的真实性无异议，但就该报刊登的内容来看，并不属于物业公司的服务范畴，物业公司也并未因此受到任何处罚。如果确如报刊所载，也只能通过大修基金解决。同时，将物业公司作为隐患单位没有法律依据，因为小区的消防设施属于小区业主共有，如需动用大修基金维修，应由小区业主召开业主大会讨论决定，与物业公司无关。证据3、4非原件，真实性、关联性均不予认可。同时，诚顺物业公司并未因消防、安全等问题受到过任何处罚。本院认证如下，证据1在一审中已举示，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新证据，本院不予采信。证据2的真实性予以认可，关联性在本院认为中评析。证据3、4的真实性、关联性在本院认为中评析。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一是诚顺物业公司是否存在业主可以抗辩暂时不予交纳物业服务费的不当服务行为；二是王修才是否应当承担违约责任。
（一）关于诚顺物业公司是否存在业主可以暂时抗辩不予交纳物业服务费的不当服务行为的问题。
诚顺物业公司与合川区大众花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，对大众花园小区的全体业主具有约束力。王修才所有的物业隶属合川区大众花园小区，属该小区的业主，理应遵守和执行诚顺物业公司与合川区大众花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》的相关约定。王修才提出，诚顺物业公司的物业服务存在问题，其有权在诚顺物业公司为改善之前拒绝交纳物业服务费，并在二审时提交了报纸、政府办公室文件、网络下载文章等证据。就报纸、政府办公室文件而言，其内容主要是合川区大众花园小区存在火灾隐患，需要进行整治。而火灾隐患整治的内容为：1、一期室内消火栓不能正常使用（全部无水）；2、三期火灾自动报警系统不能正常运行；3、自动消防设施不能正常联动控制。这些隐患内容，有的可能与房屋修建时是否完善有关，有的则可能是在使用过程中出现故障，需要动用大修基金进行维修。而这些问题的产生，与物业公司的物管服务行为之间并没有直接因果关系，也不能通过物业公司应予履行的基础维护措施得以解决。且一审中诚顺物业公司亦举示了相关证据证明在消防安全方面已采取了巡查、管理等物业服务合同所约定的服务措施。王修才要求诚顺物业公司承担本不属于其物业服务内容的请求，没有事实和法律根据。而网络下载的三篇文章，在报道小区化粪池发生爆炸的同时，亦报道化粪池的爆炸与放鞭炮有关。无论这一报道真实与否，均不足以证明化粪池的爆炸与物业公司的服务行为存在直接因果关系。尽管在以前的生效判决中指出诚顺物业公司的物业服务存在瑕疵，但在一审时，诚顺物业公司已经提交了证据证明其改善了之前存在的瑕疵。而王修才就其陈述的诚顺物业公司存在的物业服务问题并未举示证据予以证明，所举示的证据亦不能证明其主张。更没有证据证明诚顺物业公司的物业服务存在足以使业主不交纳物业服务费的重大瑕疵。所以，王修才应当按照物业服务合同的约定向诚顺物业公司交纳物业服务费，其暂不交纳物业服务费的上诉理由不能成立。
（二）关于王修才是否应当承担违约责任的问题。
由于王修才并未举示充分证据证明诚顺物业公司在履行物业服务过程中存在足以使业主不交纳物业服务费的重大瑕疵，所以王修才未按物业服务合同的约定按时交纳物业服务费的行为，违反了合同约定，构成违约，应予承担违约责任。诚顺物业公司在一审时自愿降低违约金，一审判决以其降低后的违约金予以主张并无不当。故王修才认为其不应承担违约金的上诉理由不能成立。
当然，针对业主反映的问题，物业公司不应倦怠，无论是否属于自己的物业服务范畴，都应当引起重视，并尽可能的给予帮助，最大限度的解决业主的困惑和难处。同时，物业公司在物业服务过程中应当不断地提高和完善物业服务质量，听取业主意见，加强沟通协调，改进工作，为业主提供优质、良好的服务。而小区业主也应自觉按合同约定交付物业服务费，尊重物业服务企业的劳动，遇到问题及时反馈、沟通，妥善处理物业服务中存在的问题，共同构建和谐、安宁、文明、有序的小区生活环境。
综上，上诉人王修才的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3576元，由上诉人王修才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 倪 旻
代理审判员 李 娅
二〇一四年十一月五日
书 记 员 白耀妮