浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初1119号
原告：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市水晶大厦*幢****室。
代表人：蔡祥贤，经理。
委托代理人：张黎、赵哲，系公司法务。
被告：莫雅军。
原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称苏州中润嘉兴分公司）因与被告莫雅军房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年3月3日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人赵哲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州中润嘉兴分公司起诉称，2014年6月3日原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告有权出租的嘉兴市龙凤路169号商业房产二层2-10、2-11、2-12号房屋，用于经营品牌“翡冷翠”。租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租赁面积454平方米，合同关于租赁费用、支付方式、违约责任等进行了约定。被告于2015年2月1日开始拖欠租金、物业管理费等费用，原告遂据租赁合同多次向被告发函催讨相关费用，后于2016年1月25日向被告发出解约函，告知被告双方的租赁合同于本函送达之日（2016年1月27日）解除。时至今日，被告已拖欠原告租金、物业管理费等费用。为维护原告自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告双方所签订的房屋租赁合同于2016年1月27日解除；2.判令被告将租赁房屋腾空并以完好可出租状态向原告归还；3.被告支付所欠各项租赁费用，其中租金（含场地管理费）177786.4元，物业管理费66873.11元，POS机租赁费1180.65元（租金从2015年2月1日计算至2016年1月27日，其中2015年3月25日至2015年6月24日及2015年9月25日至2015年12月24日属于免交期，物业管理费及POS机租赁费均从2015年6月1日计算至2016年1月27日）；4.被告承担延迟支付上述第三项请求下的各项费用的滞纳金4481.26元（暂计，实际应按每日0.1%计算至实际清偿日止）；5.原告没收被告支付的租赁保证金118381元；6.被告支付违约金117132元（3个月的租金及物业管理费总和）；7.被告支付房屋占用费49032元（暂从2016年1月28日计至2016年2月23日，实际应按每日每平方米4元的标准计算至被告实际腾空并归还房屋之日）；8.本案诉讼费由被告承担。
被告莫雅军在法定的期限内未提供书面答辩意见。
针对自己的主张，原告苏州中润嘉兴分公司提供了下列证据：
1.租赁合同及补充协议各1份，证明双方的租赁合同关系；
2.催款函、律师函及快递凭证各2份，证明原告已按照合同履行了向被告催促的义务；
3。解除合同函及快递凭证1份，证明原告将解除合同的函发送被告的事实；
4.商户欠款明细表1份，证明被告拖欠原告费用的数额。
被告未向法庭提供证据，亦未到庭陈述对上述证据的质证意见。经审核，对原告提供的证据1、2、3的真实性本院予以认定，对于证据4，系原告自行制作的表格，不符合证据形式要件，但对于原告自认的有关被告的付款事实，予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2014年6月3日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租嘉兴市龙凤路169号中润嘉兴中心商业房产二层2-10、2-11、2-12号房屋，约定该房屋用于计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算的费用的租赁面积为454平方米，被告承诺该房屋作为经营“御明阁”，房屋的租赁期限为2014年7月1日起至2019年6月30日止，共计5年。原告同意给予被告该房屋交付之日起89天的免租装修期（即2014年7月1日至2014年9月27日），前述免租装修期内，被告除遵守本合同规定外，还应遵守原告的其他规定或者规章制度，并承担本合同第四条除租金、物业管理费以外的其他费用，具体以原告的租户装修手册和物业收费一览表为准。被告于装修完成次日向原告递交开业申请并对外进行营业，若被告于原告商场统一开业时间顺利开业的，原告同意给予被告6个月的免租期，但物业费、水电费等能源使用费需要正常支付。房屋的交付日期为2014年7月1日，最终以原告实际交付之日为准。自装修期限届满后的次日起，该房屋的租赁费用（即租金、场地管理费、设备租赁费）采取按照租赁面积或者税前月营业额提成计算，并在两者中按结算金额较高的方式支付。其中按面积计算方式如下：租金第一、二年（2014.09.28-2016.06.30）为1.1元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为1.188元／天／平方米、第五年（2018.07.01-2019.06.30）为1.3068元／天／平方米。场地管理费第一、二年（2014.09.28-2016.06.30）为0.44元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为0.4752元／天／平方米，第五年（2018.07.01-2019.06.30）为0.52272元／天／平方米。设备租赁费第一、二年（2014.09.28-2016.06.30）为0.66元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为0.7128元／天／平方米、第五年（2018.07.01-2019.06.30）为0.78408元／天／平方米。物业管理费，被告应于租赁期内（不包括装修期）向原告或管理公司支付该房屋的物业管理费，目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照20元／月／平方米收取，原告根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整。租赁费用的支付方式：每三个自然月为一期预付一次，被告在原告交付房屋的同时支付首期三个月的租赁费用，其后每期应预付的租赁费用，应由被告于该期第一个工作日或之前向原告付清。被告应于合同签订之时向原告支付房屋保证金118381元，装修期间，原告免受被告租金，但被告需支付装修管理费、装修保证金等其他费用，装修管理费10元／平米，装修保证金39461元。若被告违反合同约定，原告有权以租赁保证金抵扣被告欠付费用，或作为原告因此而遭受损失的赔偿。双方还约定，被告逾期支付租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金；若被告迟延支付租赁费用等应付款项超过一个月的，原告可以解除合同；原告解除合同的，被告已支付的租赁费以及保证金均不予退还，同时被告还需向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时被告尚需赔偿原告其他损失。被告应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日向原告交还该房屋，被告逾期不交付的，应按照每日每平方米4元计算占有使用费。被告向原告交还租赁房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态，并负责将该房屋恢复原状。若被告在租赁期满之日或本合同提前终止之日未向原告交还该房屋，原告有权在租赁期届满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的被告物品搬出该房屋并制作物品清单，将该房屋腾空收回，对由此造成的被告的损失原告概不负责。如原告将该等物品自行保管或交由第三方保管，被告应支付相应的保管费，并在原告通知领取后十日内不领取的，可由原告随意处分。
合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告着手进场装修。2015年4月，双方签订补充协议，将被告经营的品牌变更为“翡冷翠”，并约定原告给予被告的免租装修期从2014年7月1日至2014年9月27日变更为从2014年7月1日至2014年12月24日，免租装修期内被告应承担除租金、场地管理费、物业管理费等之外的费用，租赁房屋正式的计租日期为2014年12月25日，同时租赁费用也发生了变更：租金第一、二年（2014.12.25-2016.06.30）为1.32元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为1.4256元／天／平方米、第五年（2018.07.01-2019.06.30）为1.56816元／天／平方米。场地管理费第一、二年（2014.12.25-2016.06.30）为0.88元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为0.9504元／天／平方米，第五年（2018.07.01-2019.06.30）为1.04544元／天／平方米，取消了设备管理费的收费。同时约定，若被告于商场统一开业时间顺利开业的，原告同意分两次给予被告免租期，并采用付三用六的方式，期间被告仍应承担物业管理费、水电等费用。后由于被告欠付租金等费用，原告于2015年11月19日向被告发函，要求被告支付欠付的租金、物业管理费、POS机租赁费，并告知被告于5日内支付。2015年12月28日，原告又委托律师向被告发出了催款函，再次敦促被告履行付款义务。后被告仍未能履行支付租金等费用，故原告于2016年1月25日通知被告双方的合同于被告收到解除通知之日解除，并要求被告立即付清尚欠的租金、物业费等，后被告于2016年1月27日收到上述解除通知。法庭审理中，原告自认被告共支付原告租赁保证金118381元、装修保证金39461元、能耗保证金2000元、垃圾清运费4540元、装修管理费4540元，2014年12月25日至2015年1月31日的租金37954.40元，2014年12月25日至2015年6月24日的物业管理费共计52045.6元，对于其余租金及物业费等未予支付，原告同意免除被告自2015年3月25日至6月24日、2015年9月25日至12月24日期间的租金。
本院认为，本案原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。现由于被告未按照合同约定支付租金、物业管理费等，且经原告多次催讨后仍未能履行支付义务，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，并依法确定双方的合同于2016年1月27日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对于原告要求被告将房屋腾退归还原告，并支付欠付的租赁费用的主张，本院予以支持。根据原、被告双方的合同约定，本院对于原告要求被告支付欠付租金（含场地管理费）177786.4元、物业管理费66873.11元的诉讼请求，予以照准。至于原告要求被告支付POS机的租赁费，原告并未提供证据证明原告已为被告提供上述机器设备，现由于被告未到庭参加诉讼，故原告应就被告应支付上述费用向法庭举证，从双方合同来看，双方虽约定了被告应使用原告提供的POS机进行结算，并由银行最后将结算款项按照POS机编号清分至各商户，但双方并未就合同约定被告已使用的POS机编号，故本院认定原告现有证据无法证明其诉讼主张，对于要求被告支付自2015年6月1日起的POS机费用的诉请，本院不予支持。双方约定了被告未按照约定支付租金的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，本院经审查后认为上述约定明显过高，并依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算逾期付款违约金。原告主张从2016年1月28日开始承担逾期付款违约责任，未超出双方合同约定，本院予以支持。由于被告的原因导致双方合同解除，故对于原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持。双方约定了由于被告原因导致原告解除合同时被告需赔偿原告相当于3个月租金及物业管理费总和的违约金，本院经审查后认为，被告原因导致合同提前解除，给原告造成的损失相当于原告房屋空置招租期的房租损失，原、被告关于违约金的约定偏高，本院酌情调整为被告承担相当于原告三个月房屋租赁费用的违约金，即为89892元。鉴于原告已诉请被告支付欠付费用，并承担提前解除合同的违约责任，故对于原告要求判决没收被告支付的租赁保证金118381元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。上述租赁保证金应在双方完成结算后，由原告退还被告。鉴于被告在合同解除后仍实际占有使用上述房屋进行经营，故对于原告主张被告按照合同约定支付自合同解除次日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司与被告莫雅军于2014年6月3日签订的房屋租赁合同及其补充协议于2016年1月27日解除；
二、被告莫雅军将租赁的位于嘉兴市龙凤路169号中润嘉兴中心商业房产二层2-10、2-11、2-12号房产腾退并返还原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司；
三、被告莫雅军支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司2015年2月1日至2016年1月27日期间租金（含场地管理费）177786.4元、2015年6月1日至2016年1月27日期间物业管理费66873.11元，并支付逾期付款违约金（以244659.51元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2016年1月28日计算至本判决确定的履行日止）；
四、被告莫雅军支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司房屋占有使用费（按照每日1816元计算，从2016年1月28日计算至被告实际腾退之日止）；
五、被告莫雅军支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司违约金89892元；
上述二至五项均于本判决生效后十日内履行完毕；
六、驳回原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取4574元，由原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司负担1415元，被告莫雅军负担3159元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白燕
二〇一六年三月二十九日
书记员 陈萍