上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第427号
原告上海巨方实业有限公司。
法定代表人方从炎。
委托代理人吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
被告蔡剑斌。
被告周妤。
委托代理人蔡剑斌。
原告上海巨方实业有限公司诉被告蔡剑斌、周妤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴豪，被告蔡剑斌同时作为被告周妤的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与案外人上海静安寺商厦有限公司以及两被告签订了《关于同意承租方上海巨方实业有限公司转租的备忘录》，内容为，出租人上海静安寺商厦有限公司同意原告将坐落于上海市南京西路XXX弄XXX号房屋转租给两被告。2013年12月27日，两被告由蔡剑斌出面与原告签订了《合作协议》，约定，原告将坐落于上海市南京西路XXX弄XXX号中约29平方米（以下简称系争房屋）转租给两被告，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，月租金为人民币30，000元（以下币种均为人民币）。2014年9月11日，被告蔡剑斌以房屋物业管理方在未与其协商同意情况下，在商铺门口搭建脚手架，致商铺无法正常经营，造成蔡剑斌损失约400，000元为由，不支付商铺承包费。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、两被告应共同向原告支付2014年4月1日至2014年12月31日的租金270，000元；2、两被告应共同支付原告逾期付款违约金30，000元。
被告蔡剑斌辩称，从2014年2月26日起，静安寺和静安寺商厦在商铺门口搭建脚手架，影响了商铺的经营，故不同意支付租金，要求原告免除装修期间的租金。
被告周妤辩称，合同均是蔡剑斌出面与原告签订的，周妤不是合同相对方，不应作为本案的被告。
经审理查明，2007年，原告、两被告及出租人上海静安寺商厦有限公司（以下简称静安寺商厦）签订了《关于同意承租方上海巨方实业有限公司转租的备忘录》，内容为，出租人静安寺商厦同意原告将坐落于上海市南京西路XXX弄XXX号房屋转租给两被告。自2007年3月17日起，原告与被告蔡剑斌通过签订《合作协议》的方式开始合作，原告将系争房屋的经营权转让给被告蔡剑斌，承包期自2007年4月1日起至2009年1月31日止。承包期满后，双方又于2013年12月27日签订了《合作协议》，约定，原告仍将系争房屋出租给被告蔡剑斌，每月承包费30，000元（此费用包括商铺每月的租金）；承包期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；双方约定承包费用付款方式为押二付三，先付后用，在签订协议同时，被告蔡剑斌应支付两个月押金60，000元，同时支付三个月租金90，000元，以后每三个月为一个付款期，被告蔡剑斌在每个付款期前10天，向原告用现金或转账的方式支付下期房租到原告指定的银行账号；承包期内，被告蔡剑斌拖欠承包金达15天以上的，视为违约，被告应按月承包金的二倍向原告支付违约金予以赔偿。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也支付了承包费押金60，000元，并支付承包费至2014年3月31日。2014年9月11日，被告蔡剑斌发函给原告，称，房屋物业管理方在未与商铺承租方进行协商并征得同意的情况下，于2月26日至7月16日以静安寺整修名义在商铺门口搭建脚手架并包覆以塑料布及木板，且于步行街中部拉起阻拦索阻止行人靠近，导致1678弄25号商铺近5个月无法正常经营。预计整修的近5个月期间造成被告方直观损失约400，000元（非正常库存增加200，000元，5个月营利收入200，000元），被告将依据《合作协议》原告违约责任中（因原告原因使被告无法经营该商铺的，原告按承包金两倍支付违约金，若违约金不足以抵消损失，原告应负责赔偿）相关条款，将不再支付商铺承包费直至损失偿清。因被告不支付承包金，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，两被告系夫妻关系。2007年9月，被告周妤经上海市劳动和社会保障局批准，认定周妤在系争房屋内开办的静安寺艾芮昙服装服饰服务社为非正规就业劳动组织，该证有效期至2010年9月27日，两被告持该证书在租赁房屋内从事服装的经营活动。期满后，两被告未再申请新的经营证照。
另查，2014年1月22日，静安寺改建办公室向静安寺商厦出具了一份通知，内容为，静安寺东西厢房屋面改建工程定于2月15日开工，计划5月31日完工。施工期间厢房两侧将搭设施工脚手架，届时将对厢房两侧商家带来不便，望贵司告知有关商家，我办对贵司及有关商家多年来对静安寺改建工作的支持和谅解表示感谢。
审理中，原、被告表示双方之间的《合作协议》已于2014年12月31日终止，系争房屋已由原告到期收回，但押金60，000元尚未退还。原告愿意与被告协商，同意适当减少2014年2月26日至7月16日装修期间的租金，但被告要求免除该期间的租金，因双方各执一词，致调解不成。
上述事实，有原告提供的《合作协议》、《房屋租赁合同》、2014年9月14日函件，被告提供的照片一组、《非正规就业劳动组织证书》，本院调取的上海静安寺商厦施春芳调查笔录、静安寺改建办公室的通知以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告蔡剑斌于2013年12月27日签订的《合作协议》，虽然约定原告将商铺的经营权转让给被告蔡剑斌，蔡剑斌向原告支付承包金，但合同履行过程中，被告蔡剑斌先以周妤申请的证照从事经营活动，后又无证经营，并不存在原告将经营权转让被告蔡剑斌承包经营的事实，故《合作协议》名为承包经营协议实为租赁合同。《合作协议》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据合同相对性的原则，被告周妤不是《合作协议》的签约人，原告要求被告周妤承担合同责任，缺乏依据，本院不予支持。被告蔡剑斌未按约支付租金，根据《合作协议》约定，已构成违约，原告要求被告支付2014年4月1日至2014年12月31日的租金，本院予以支持。但是，作为出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，保证承租人有效地使用房屋和获得收益。2014年2月26日至7月16日，静安寺东西厢房屋面改建工程客观上给被告蔡剑斌的经营活动造成了一定影响，故施工期间的租金可适当减少，本院酌情按原租金标准的70%计算为宜。据此，被告蔡剑斌应支付原告2014年4月1日至2014年12月31日的租金为270，000元（月租金30，000元×9个月），扣除2014年2月26日至7月16日施工期间减少的租金41，720.50元（月租金30，000元×12个月÷365天×141天×30%），被告蔡剑斌还应支付原告租金228，279.50元。被告逾期付款，原告要求被告按合同约定支付逾期付款违约金30，000元，合法有据，本院也予以支持。租赁合同期满后，原告应退还被告蔡剑斌押金60，000元，该款在被告蔡剑斌应付款中予以抵扣。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告蔡剑斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨方实业有限公司租金228，279.50元（租金押金60，000元于欠租中抵扣）；
二、被告蔡剑斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨方实业有限公司逾期付款违约金30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5，800元，减半后为2，900元，由原告上海巨方实业有限公司承担313元，被告蔡剑斌承担2，587元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年三月十七日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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