广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第335号
上诉人（一审原告）卢威任。
上诉人（一审原告）苏明见。
委托代理人钟新强，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）田阳县晟业房地产开发有限公司。住所地：田阳县田州镇解放东路城东体育局。
法定代表人温远强，公司执行董事。
委托代理人邓汉宏，广西桂兴律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）田阳县恒茂开发投资有限公司。住所地：田阳县田州镇解放东路**号。
法定代表人杨召宇，公司总裁。
委托代理人刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。
上诉人卢威任、苏明见因商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2013）阳民一初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成由审判员曲静担任审判长，审判员凌文楼、玉江参加的合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案。书记员黄婷担任记录。上诉人卢威任、苏明见及其委托代理人钟新强、被上诉人田阳县晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）的委托代理人邓汉宏、被上诉人田阳县恒茂开发投资有限公司（以下简称恒茂公司）的委托代理人刘仲甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年8月11日，被告晟业公司（出卖人）和原告卢威任、苏明见（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人位于田阳县田州镇城东滨江小区B块第13幢5单元502号房，该房建筑面积共92.73平方米，单价每平方米1610元，总价款149295元；付款方式，买受人于2009年8月11日前付清首期房款30295元，余款119000元于2009年8月31日前办妥银行按揭手续，逾期办理银行按揭手续的，则承担逾期付款的违约责任；交房期限，出卖人应当于2009年10月30日前向买受人交付商品房。逾期交房的违约责任，（1）、逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）、逾期超过六十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；关于产权登记，商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违约金为出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。
在履行《商品房买卖合同》过程中，原告按约定支付首期房款30295元，并于2009年9月24日通过银行按揭贷款方式向被告晟业公司支付余款119000元，共计支付购房款149295元。
由于被告晟业公司没有在合同约定的期限向滨江小区购房户交房，该小区的购房户向政府部门上访，因此，该小区的购房户代表（甲方）文勇军、黄美信、邓月红、翟子辉、卢威任和被告晟业公司（乙方）、被告恒茂公司（丙方）于2010年10月14日共同签订《滨江小区13#、16#限期交房协议书》，但是，该协议书约定丙方的权利义务实际没有履行。
原告和被告晟业公司对于2011年9月21日向原告交房没有异议。原告提供的2011年9月21日《协议书》，甲方是被告晟业公司、乙方是被告恒茂公司、丙方是原告，但是，被告晟业公司没有在该协议书上签字，在本案的审理过程中，被告晟业公司明确表示不追认该协议书，该协议主要内容为：一、滨江小区13（栋）5单元502号房，丙方同意自今日起接收本套房；二、丙方自愿放弃与甲方于2009年4月21日签订的《商品房买卖合同》因甲方逾期交房给丙方所产生的各种违约金；三、在本协议生效两年内，甲乙双方有义务、有责任为丙方承担本套房的房产证办理……如甲乙双方不能在规定期限内为丙方办好房产证，本协议第二条款自动作废；四、本协议经三方签字盖章生效后，丙方于2011年6月份与田阳县晟业房地产开发有限公司签订的《房屋交接确认书》所有内容自动作废。
原告接收房屋后，由于被告晟业公司没有及时为原告办理房屋产权证，原告及小区的其他住户继续上访，田阳县人民政府组织各部门进行协调，并于2011年10月20日作出了《田阳县人民政府会议纪要》，主要内容为：此三栋楼（注滨江小区13#、16#、18#）的竣工验收无法召集到相关的施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行验收，造成无法办理房产证，各购房业主因房产证问题经常上访，造成很大的影响……滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，直接由房管所办理房产证，避免各业主再次上访。
2013年9月23日，原告向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金30949元和逾期办理房产证违约金299元；2、判令两被告在10日内将由其提供的房产登记资料报产权登记部门；3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院审理认为，1、关于被告是否存在逾期交房违约问题。本案《商品房买卖合同》的当事人是原告及被告晟业公司，原告按合同约定履行了向被告晟业公司交付全额房款的义务，合同约定，被告晟业公司应当在2009年10月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，但是，被告晟业公司于2011年9月21日才向原告交房，被告晟业公司已构成逾期交房的违约行为。被告恒茂公司不是《商品房买卖合同》的当事人，该合同与其没有权利义务关系，不产生法律约束力，被告恒茂公司不存在违约行为。
2、关于被告恒茂公司与原告于2011年9月21日签订的《协议书》是否生效问题。被告晟业公司违反《商品房买卖合同》的约定，没有按期交房和办证，引起购房户的上访，政府指派被告恒茂公司出面协调，在协调过程中，原告和被告恒茂公司共同签订了该项《协议书》，因被告恒茂公司不是《商品房买卖合同》合同当事人，协议约定被告晟业公司盖章后生效，而被告晟业公司没有在《协议书》上盖章，事后也没有追认，因此，该协议书没有生效。
3、关于原告请求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。被告晟业公司没有按合同约定于2009年10月30日前向原告交付房屋，引起小区的购房户向当地政府部门多次上访，期间，被告晟业公司已于2011年9月21日向原告交付了房屋，此后，对交付房屋已无争议。2011年9月21日应视为原告最后一次主张被告逾期交房存在违约情形的时间。2011年10月20日作出的《田阳县人民政府会议纪要》只涉及到滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，并没有涉及到协调逾期交房和逾期交房违约金问题。因此，从2011年9月21日起至2013年9月20日止的两年时间，是保护原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间，而该期间并没有发生诉讼时效中断的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告于2013年9月23日向法院起诉请求被告向其支付逾期交房违约金，已超过两年的诉讼时效，被告晟业公司提出原告要求逾期违约金的主张已超过诉讼时效的抗辩，应予以采纳；原告提出由被告支付逾期交房违约金的主张，应不予支持。
4、关于原告请求被告晟业公司支付逾期办证违约金及将合同约定由被告晟业公司提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案的请求问题。本案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记：“商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内”的起算时间约定不明，因该合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及本案合同约定的交房期限，本院认为，应理解为：从2009年10月30日商品房交付后的100个工作日内，由被告晟业公司将需由其提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案。虽然，《田阳县人民政府会议纪要》规定：“滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，直接由房管所办理房产证，避免各业主再次上访”，但是，不等于免除合同约定由被告晟业公司在关于产权登记中应履行的义务，而且，没有证据证实被告晟业公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，原告至今亦未取得房产证，因此，被告晟业公司构成逾期办证的违约行为；根据双方签订的《商品房买卖合同》关于“逾期办证违约金按已付房价款0.2%”的约定，原告提出由被告支付逾期办证违约金299元的主张，应予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项的规定判决：一、由被告田阳县晟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内，将合同约定由被告晟业公司提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案；二、由被告田阳县晟业房地产开发有限公司向原告卢威任、苏明见支付逾期办证违约金299元；三、驳回原告卢威任、苏明见的其他诉讼请求。案件受理费582元，减半收取291元，由被告田阳县晟业房地产开发有限公司负担。
上诉人卢威任、苏明见不服一审判决，上诉称，一、依法定举证规则，应推定恒茂公司是13#和16#楼施工发包人，应判令两被上诉人共同承担逾期交房、逾期办证的法律责任。二、一审认定上诉人逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效违反法律规定。上诉人是在2013年9月16日向一审法院递交诉状的，并未超过2年的诉讼时效。三、本案商品房至今未经验收合格，不具备法定交付条件。四、上诉人虽然入住房屋，但不是双方依约、依法交付的结果，而是政府干预的结果，所以这种入住交付不发生合同约定及法律规定的法律后果。综上，请求二审法院支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人晟业公司辩称，一、原滨江小区13#和16#楼的限期交房协议书没有履行。二、上诉人的逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效。上诉人在一审法院的立案记录证实，其起诉时间是2013年9月23日。三、商品房已经实际接收并使用2年多，该商品房应视为合格产品。综上，请求二审法院“驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人恒茂公司辩称，一、恒茂公司是独立的法人单位，没有法定的义务为不相关的单位和个人承担任何的民事责任。二、恒茂公司与上诉人不存在合同关系，因此不应承担上诉人与晟业公司签订的商品房买卖合同的义务。三、2011年6月27日恒茂公司与上诉人签订有一份协议书，但是该协议书晟业公司不予承认，因此该协议书没有生效。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：
1、恒茂公司是否履行了2010年10月14日签订的《滨江小区13#、16#限期交房协议书》的权利义务。
2、上诉人向一审法院起诉的时间是2013年9月16日还是2013年9月23日。
二审审理期间，上诉人、被上诉人均无新证据向本院提供。
本院对事实的分析与认定：关于恒茂公司是否履行了2010年10月14日签订的《滨江小区13#、16#限期交房协议书》的权利义务的问题，上诉人认为该协议约定了如晟业公司到期无法交房，就同意把13#、16#楼工程转让给恒茂公司建设，现晟业公司无法在约定的期限内交房，应据此认定13#、16#楼工程转让给恒茂公司建设。本院认为，虽然上诉人与两被上诉人签订了该限期交房协议书，但不能因此认定恒茂公司已实际履行了该协议书的内容，上诉人并没有提供有效的证据证明恒茂公司实际履行了该协议约定的权利和义务。而且，田阳县人民政府2011年10月20日第58期会议纪要的内容载明：“恒茂公司督促更换法人的晟业公司对滨江小区13#、16#、18#楼进行后续施工，其中13#、16#现已装修完成…”，该内容证实恒茂公司只是督促晟业公司进行施工，该13#、16#楼工程并没有转让给恒茂公司建设。综上分析，一审查明认定恒茂公司没有实际履行2010年10月14日签订的《滨江小区13#、16#限期交房协议书》的权利义务是正确的，本院予以确认。2、关于上诉人向一审法院起诉的时间是2013年9月16日还是2013年9月23日的问题，根据本院核实一审案卷材料，一审接收起诉材料的时间是2013年9月16日，决定立案受理的时间是2013年9月23日。
除上述争议外，上诉人认为一审查明部分写明上诉人提供的2011年9月21日《协议书》属笔误，其应为2011年6月27日《协议书》。两被上诉人均认可存在该笔误。
综上分析，一审法院查明部分认定上诉人提供的2011年9月21日《协议书》有误，本院予以纠正为上诉人提供2011年6月27日《协议书》。除此之外，一审查明的其他部分属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人主张两被上诉人支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效；2、上诉人要求被上诉人晟业公司支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据；3、被上诉人恒茂公司应否承担逾期交房、逾期办证的法律责任。
关于上诉人主张两被上诉人支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题，晟业公司没有按合同约定于2009年10月30日前向上诉人交付房屋，引起小区的购房户向当地政府部门多次上访，期间，晟业公司已于2011年9月21日向原告交付了房屋，2011年9月21日应视为原告最后一次主张被告逾期交房存在违约情形的时间。2011年10月20日作出的《田阳县人民政府会议纪要》只涉及到滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，并没有涉及到协调逾期交房和逾期交房违约金问题。因此，从2011年9月21日起至2013年9月20日止的两年时间，是保护上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效期间，而该期间并没有发生诉讼时效中断的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案上诉人是在2013年9月16日向一审法院提交的起诉材料，因此，并未超过二年的诉讼时效期间。上诉人认为该诉请没有超过诉讼时效的主张，于法有据，本院予以支持。
关于上诉人要求被上诉人晟业公司支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据的问题，根据本案查明的事实，被上诉人晟业公司确实存在逾期交房的行为，且晟业公司逾期交房并没有合同约定或者法律规定的免责事由，故晟业公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任。按双方合同约定，被上诉人应从合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。即从2009年10月31日起至2011年9月21日共计690天，违约金应为30904元（149295元×690天×0.03％＝30904元）。综上，上诉人主张要求被上诉人晟业公司支付逾期交房违约金有事实及法律依据，但其计算天数有误，对其主张的逾期交房违约金30949元，本院只支持其中的30904元，对超出部分本院不予支持。
关于被上诉人恒茂公司应否承担逾期交房、逾期办证的法律责任的问题，根据本案查明的事实，恒茂公司不是本案商品房买卖合同的当事人，而且，恒茂公司没有实际履行2010年10月14日签订的《滨江小区13#、16#限期交房协议书》的权利义务，2011年6月27日签订的《协议书》虽然有恒茂公司和上诉人的签名盖章，但该协议约定三方签字盖章之日起生效，由于晟业公司没有在该协议书上签名盖章，事后也没有追认，故该协议没有生效。综上，恒茂公司不是本案涉案合同的责任人，与本案涉案工程也无直接的关系，故恒茂公司不应承担逾期交房、逾期办证的法律责任。
综上所述，一审判决认定部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持田阳县人民法院（2013）阳民一初字第1026号民事判决第一、二、三项；
二、被上诉人田阳县晟业房地产开发有限公司向上诉人卢威任、苏明见支付逾期交房违约金30904元。
一审案件受理费291元，由被上诉人田阳县晟业房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人卢威任、苏明见负担。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌文楼
二〇一四年七月十一日
书记员 黄 婷