山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民简初字第441号
原告李家强，烟台交运集团有限公司工作人员。
委托代理人姚少玲，山东华宇通律师事务所律师。
被告宋子巍，烟台喜旺食品有限公司工作人员。
被告林燕，烟台喜旺食品有限公司工作人员。
两被告共同委托代理人杨光、谭振华，烟台市法律援助中心律师。
原告李家强诉被告宋子巍、林燕民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李家强及其委托代理人姚少玲与被告宋子巍、林燕及两被告的委托代理人杨光、谭振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月17日，我与被告宋子巍签订借款抵押合同，约定被告宋子巍向我借款人民币210000元，借款期限2个月，月利率2.5%，被告宋子巍将其所有的位于烟台市芝罘区松园里24号7单元东户房屋抵押给我，作为履行借款合同的担保，房屋共有人林燕同意抵押。抵押担保范围为借款合同项下的本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的诉讼费、律师费、评估费、过户费等。同日，被告出具承诺书，自愿将上述房屋抵押给我，如到期不能偿还借款，我可依法处置该房屋，并有权向人民法院申请强制执行，将该房屋拍卖，拍卖所得优先受偿。2011年5月19日，我与两被告办理了该房产的抵押登记手续，2011年5月20日，我将210000元付给了被告。借款到期后，被告仅支付利息20300元，本金及其余利息没有支付。两被告为夫妻关系，借款为夫妻共同债务，应承担共同偿还责任。故具状请求依法判令两被告偿还借款210000元，支付利息53550元（自2011年11月1日起至2013年3月31日止），同时自2013年4月1日起至判决生效之日仍按合同约定的利率支付利息；承担律师费15577元；判令我对被告所有的位于烟台市芝罘区松园里24号内7号房屋享有优先受偿权。
被告辩称，原告与被告宋子巍签订的借款抵押合同是由原告自己起草的，没有让被告看合同内容，也没有对合同内容进行解释，只是要求被告宋子巍在合同末尾处签名，作为家庭共有房产进行抵押必须经夫妻共同同意，而被告林燕作为抵押物的共有人并不知情，没有经过其同意，故借款抵押合同无效。被告作为聋哑人，在签订抵押合同时，原告没有尽到相应告知义务；本案借贷实际借款人是案外人封军，被告被骗拿房产证作抵押，给原告的利息也是封军支付的；即使借贷合同成立，原告在借贷行为中有过错，对此应承担相应的法律责任。另外，原告付给被告的款项并不是210000元，而是195000元。请求法院考虑封军诈骗的事实及被告作为残疾人的实际情况，酌情处理。
经审理查明，两被告系夫妻关系，均为聋哑人。2011年，时任烟台聋人协会主席的案外人封军与郑延展（均已被判刑）以骗被告及其他聋哑人要开公司需要贷款为由，郑延展找到被告宋子巍，要求其以房产证作抵押向原告借款。2011年5月17日，原告与被告宋子巍签订借款抵押合同，原告为贷款人，宋子巍为借款人和抵押人。合同约定：宋子巍向原告借款210000元，借期自2011年5月17日至2011年7月17日止，实际放款日和还款日以借款收据注明的日期为准，利息从实际放款日起算；借款月利率为2.5%，若逾期付息或还本，每天按借款额的千分之五计算逾期利息；付息还款方式采用按季付息，到期还本的方式，共分1期付息，每期利息10000元，第1期利息日为2011年5月18日。合同抵押条款约定：为确保上述债务履行，抵押人自愿以其拥有产权并有处分权的位于烟台市芝罘区松园里24号7单元东户建筑面积58.48平方米的合法房产（产权证号：烟房权证芝字第××号）抵押给贷款人，作为履行本合同债务的担保，房屋共有人同意抵押；本合同项下所抵押房地产经借贷双方价值为人民币210000元整，实际抵押为人民币210000元整；本合同签订后，借贷双方需持有关证件共同到房产交易中心办理抵押登记手续，他项权证由出贷人领取并保管；抵押担保范围为本合同项下的出借本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的诉讼费、贷款人律师费、评估费、拍卖费、过户费、执行费、差旅费、搬运费等。同日，被告宋子巍出具承诺书，载明：本人宋子巍向李家强借款人民币210000元整，借款期限2011年5月18日至2011年7月18日止，本人自愿将具有处分权并拥有使用权所有权的坐落于芝我松园里24-7，建筑面积58.48平方米合法房地产，抵押给李家强，作为向李家强借款人民币的担保。本人在此承诺，如到期不能偿还贷款，贷款人可以依法处置该房产，并有权向人民法院申请强制执行，将该房产拍卖，拍卖所得优先受偿，用于支付贷款本金、利息、违约金及其他一切费用。2011年5月17日，两被告共同出具具结书，内容为：宋子巍、林燕自愿将其有处分权并拥有所有权的坐落于烟台市芝罘区松园里24-7号建筑面积58.48平方米合法房地产，抵押给李家强，作为向李家强代收款210000元的担保，如到期不能偿还贷款，该房产将被拍卖，拍卖所得李家强优先受偿。上述借款抵押合同、承诺书及具结书均由原告提供打印件并由原告添写的内容，两被告在文书的尾部签名并盖手印。2011年5月18日，被告宋子巍在原告提供的借款借据上签名载明借到原告人民币210000元。2011年5月18日，原告与被告宋子巍共同到烟台市房管部门办理了房屋抵押登记手续，抵押权人为原告。原告取得了由烟台市住房和城乡建设局颁发的抵押房产的烟房他证芝字第0605**号房屋他项权证书，该他项权证书载明，他项权人为原告，设定抵押日期为2011年5月18日，约定期限为2011年8月18日，债权数额为210000元。2011年5月20日，原告通过银行付款199500元到被告宋子巍的银行卡账户内，扣除了10500元的利息。2011年7月19日，封军通过银行还给原告利息10500元，2011年9月21日，封军的妻子徐晓梅从其银行账户给原告汇款7700元，对此原告认为这都是被告偿还的利息。被告对此表示不清楚。另外，原告称其与被告签订的借款合同约定的月利率2.5%，实际是月息1.5%，手续费1%，故其在第一次借款时扣除的10500元的利息中，有8400元的利息，有4200元的手续费，以后封军与徐晓梅还的两笔利息中均有按月1%扣除的手续费，但原告对此没有提供证据佐证。原告对此表示不清楚。并称其从未还过原告钱，钱是封军借的，其收到原告从银行转来的199500元后，随即将款全部打给了封军，之后的利息也是封军还的。
案外人封军与郑延展因涉嫌诈骗被龙口市公安局立案调查，并被山东省烟台市中级人民法院依法判处无期徒刑与18年有期徒刑。原告在封军刑事案件中作为证人证实：郑延展找他说有聋哑人要做生意需要贷款，他同意。2011年5月，他和郑延展、宋子巍、林燕一起在封军家里签订了抵押贷款合同，宋子巍以房产抵押借贷了19.95万元。后来，郑延展领着他向冯媛夫妻以房产抵押借贷了18.8万元；向宋永利以房产抵押借贷了18.8万元。
封军在刑事案件中供述：他于2008年开办了烨佳商贸公司，公司法人代表是他妻子徐晓梅，公司对外销售工艺品，实际亏损。2009年，他还开办了昂立外语学校，也是亏损的。他还开办了一家百信保洁服务公司，没有实际业务。2011年，公司没有钱，他和郑延展商议，找几个聋哑人的房产证，用房产证抵押贷款，骗聋哑人说是贷款开办公司，给高利息。郑延展找到李家强，他们将宋子巍、宋永利、冯媛、赵月寿的房产抵押贷款。因为没有钱花，就想骗点钱花，先后单独或伙同郑延展以集资等方式诈骗周慧芝、江洁、杨森林等多人的钱。被告林燕作为证人证实，2011年5月，封军以要和郑延展一起办学校的小饭桌为由向她对象宋子巍的母亲戴爱玲借了1万元。后来，封军以做生意需要钱为由向宋子巍借钱，封军和郑延展领着宋子巍把房产抵押给李家强。李家强给了宋子巍人民币19万元，宋子巍转给了封军。同年6月，郑延展又找到宋永利以同样的方式将宋永利的房产证抵押给李家强贷款人民币18万元转给封军。2011年8月至2012年3月，宋子巍和戴爱玲又借给封军人民币7万元。案经调解，双方协议不成。
以上事实，有借贷抵押合同、承诺书、具结书、借款借据、房屋所有权证、房屋他项权证、银行卡转账凭证、公安机关的询问笔录及原、被告的庭审陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，被告宋子巍与原告签订的抵押借贷合同及其出具的承诺书与具结书，虽文本由原告提供，但被告签名认可，且双方共同到房管部门办理了房屋抵押登记手续，办理了原告的房屋他项权证书，原告也实际将出借款199500元付给了被告宋子巍，从被告林燕的笔录可以认定，其与丈夫宋子巍对于以房产证抵押向原告借款给封军用于作生意是事先明知的，现无证据证明原告与封军恶意串通骗取抵押的情形。两被告向原告借款后又借给案外人封军使用，不影响双方借贷关系的成立，故原、被告签订的借贷抵押合同合法有效，本院予以确认。原告在借款时扣除利息10500元后，实际向被告出借人民币199500元，根据合同法及最高人民法院关于审理借贷案件的若干意见的规定：出借人将利息在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息，故应认定其借款本金为199500元，原告主张借款本金210000元，于法相悖，本院不予支持。原告主张的利息应当按照199500元的借款本金计算。同时该意见还规定：民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限的，超出部分的利息不予保护。原、被告约定的借款月利率2.5%高于法律规定的上限，故应按照银行同类贷款利率每年5.85%的4倍计算利息，原告超过部分的主张，本院不予支持。原告主张每月1%的手续费，因无证据佐证，本院不予采信。原告主张的律师代理费，虽然双方在合同中有明确约定，但并非必要支出，考虑到被告作为聋哑人的特殊身份，原告该项主张，本院不予支持。涉案款项发生于两被告婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故原告要求两被告共同偿还的理由正当，本院予以支持。因被告宋子巍以其个人房产与原告办理了抵押登记，原告依法取得了他项权证书，故原告要求对抵押的房产在处分时享有优先受偿权于法有据，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、《中华人民共和国担保法》第三十三条以及﹤最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》﹥第六条之规定，判决如下：
一、限被告宋子巍、林燕于本判决生效之日起10日内偿还原告李家强借款人民币199500元并支付借款利息30407.90元（自2011年5月20日起至2013年12月31日止，按年利率5.85%的4倍计算）同时自2014年1月1日起至本判决确定的给付之日，两被告仍按上述标准向原告支付利息。含被告已付利息18900元；
二、确认原告李家强对登记在被告宋子巍名下坐落于烟台市芝罘区松园里24号内7号房屋经拍卖、变卖后取得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告李家强其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5487元，由被告宋子巍、林燕负担。因原告已向本院全额预交，故限两被告在履行上述义务时迳付给原告李家强。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 姚 萍
人民陪审员 夏德家
人民陪审员 夏德忠
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 潘玉涵