福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4512号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄文，男，1975年11月29日出生，汉族,住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林基典，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭熠，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘芳，女，1972年6月18日出生，汉族,住厦门市思明区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：常文涛，男，1967年5月12日出生，汉族,住厦门市思明区。
刘芳、常文涛的委托诉讼代理人：陈大勇，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人黄文与上诉人刘芳、常文涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘芳、常文涛向黄文支付中介费7万元；2.撤销一审判决第三项，改判刘芳、常文涛向黄文支付违约金138.4万元及律师费3.2万元。事实和理由：一、一审认定黄文所主张的由买卖双方分别就解押手续及按揭贷款手续提供两个独立的担保方式进行交易，与刘芳、常文涛所主张的由买卖双方与担保公司签订三方协议，就解押手续和按揭贷款手续通过一个提供方式进行交易，此两种交易方式在二手房交易中均存在可能性及操作性，故无法认定何方所主张的交易方式系双方缔约时的真实意思表示，属事实认定和法律适用错误，应依法纠正。（一）根据合同法第一百二十五条关于合同解释的规定，当事人对合同条款理解存在争议的情况下，应当并且完全能够根据词句（文义）、有关条款（上下文）、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。无法协商一致的，当事人亦可通过合同约定的管辖条款请求人民法院或者仲裁机构依法作出裁判来认定理解上存在争议之合同条款的真实意思。一审判决却作出了无法认定何方所主张的交易方式系双方缔约时真实意思表示的错误认定。（二）本案讼争合同第十九条所使用的词句具体、明确，即便存在如刘芳、常文涛及一审判决认定的“理解上的争议”，也完全能够通过合同法第一百二十五条规定的合同解释方式和顺序对其真实意思作出认定。1.讼争合同存在理解争议的第十九条约定：办理解押、按揭手续以担保方式进行交易。刘芳、常文涛应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议。讼争合同第四条约定：黄文应于2015年9月10日向刘芳、常文涛支付312万元作为房产解押专款使用；第五条约定：刘芳、常文涛应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。讼争合同第十三条约定：双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后叁日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若产权解除抵押注销后柒日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。2.争议条款明确约定，“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”，此外，刘芳、常文涛应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议。从文义解释的角度而言，争议条款约定的“解押”、“按揭”分别是二手商品房交易过程中一前一后的两个不同程序。从日常可知的一般交易习惯，存在抵押的二手房交易过户程序，应当先“解押”，才能过户，过户后办出新的产权证后再抵押“按揭”。从争议条款的字面文义理解，无从得出买卖双方放弃遵循一般的二手房交易习惯而特别约定了“买卖双方与担保公司签订三方协议，就解押手续和按揭贷款手续通过一个担保方式进行”的特殊交易模式。特别需要指出的是，一审判决故意对争议条款的后半句约定视而不见，即刘芳、常文涛应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议。这一约定清楚明白地载明系刘芳、常文涛应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议，而非刘芳、常文涛和黄文双方共同配合与担保公司签订担保协议。对这一条款的文义理解更应当是：刘芳、常文涛负有义务在2015年9月10日前与担保公司签订担保协议，没有依据能够扩大理解为刘芳、常文涛和黄文双方应共同配合与担保公司签订三方协议。3.结合争议条款的上下文约定，亦能够清晰得出争议条款的真实意思。该些条款约定无不共同指向一个事实：交易双方在讼争合同中多处约定并遵循着先解押房产、后办理过户的正常交易模式和一般交易习惯。4.再从当事双方设置争议条款的合同目的入手，也能得出其真实意思。综上，争议条款虽存在理解争议，诚如前述，完全能够通过合同法第一百二十五条规定的合同解释条款进行解释得出其真实意思。一审判决错误认定对合同条款理解存在争议属不可归责于双方当事人的事由，双方均不违约，应当依法纠正。二、刘芳、常文涛主张黄文须配合其与担保公司签订三方协议的主张无根据，且加重黄文的义务以及交易风险，其行为有悖诚实信用原则。（一）如前所述，讼争合同第十九条约定，无法得出刘芳、常文涛主张的黄文应当配合其与担保公司签订三方协议的意思。（二）刘芳、常文涛提供的所谓金海峡公司的担保合同之担保模式不适用于本案交易，黄文没有约定或法定的义务配合其签署所谓的三方担保协议。该担保合同的担保模式甚至要求黄文对刘芳、常文涛应履行的解押义务和房产过户义务对金海峡担保公司承担连带责任，无端加重了黄文的义务。综上，刘芳、常文涛未在2015年9月10日前与担保公司签订解押担保手续的行为已构成违约，刘芳、常文涛将其违约行为故意歪曲为黄文拒不配合其与担保公司签署担保手续所导致，这一主张不仅没有依据，而且有悖诚实信用。三、在讼争合同有效存续且未被合法解除的情况下，刘芳、常文涛既收取黄文支付的购房定金又擅自将讼争房屋另售给案外人的行为构成根本违约，应当根据合同约定承担相应违约责任。
刘芳、常文涛辩称，担保公司介入二手房的目的就是减少交易环节，本案合同约定的流程就是按照按揭担保设置的，黄文提出的两个担保方式存在重大安全漏洞，根本不可操作。实践中根本不存在两个担保二手房交易模式。综上，2015年9月10日买方已经违约应承担违约责任，中介公司无权收取居间费。请求驳回黄文的上诉请求。
刘芳、常文涛上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黄文要求刘芳、常文涛支付中介费7万元的诉讼请求；2.撤销一审判决第二、四项，改判确认刘芳、常文涛有权没收黄文支付的定金30万元。事实和理由：一审认定事实错误，法律适用不当，依法应予纠正。一、讼争协议第十九条约定“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”。该约定中的“以担保方式进行交易”指的是双方共同委托一家担保公司对卖方的解押和买方的按揭提供担保，并全程受托办理房屋解押、过户及按揭手续的二手商品房交易模式，也就是实务中常见的由担保公司提供“转按揭担保”服务的二手商品房交易模式。黄文在一审中主张的买方找一家担保公司出具其可以解押的保函，然后卖方再找一家担保公司出具其可以按揭并支付余款的保函的“分别担保”交易方式是在故意曲解合同，在二手房交易惯例中根本不存在这种“分别担保”的交易模式。首先，黄文多次确认：2015年9月10日，卖方无需将待售房屋事实上解押，只需向买方提供担保公司出具的房屋可以解押的保函。但是，要求担保公司出具的所谓“可以解押的保函”的条件和费用，完全可以直接去解押。因为对担保公司而言，开具所谓“可以解押的保函”和直接帮助卖方解押的风险是一样的。也就是说，且不说担保公司有没有出具这种“可以解押的保函”的业务，卖方支付巨额保费去开一张保证可以解押的保函也没有必要。所以，协议第十九条约定的解押的担保方式，指的不是黄文所谓的“可以解押的保函”。其次，协议第十九条约定按揭也以担保方式进行，指的也不是黄文所谓的担保公司开具保证可以按揭的保函，因为按揭是以房屋所有权进行抵押即可取得的银行贷款，担保公司介入买方的按揭毫无必要。其三，如果交易的模式是所谓的“分别担保”的方式，那么协议书对房屋解押的具体时间和交易余款的支付时间都没有明确的约定。事实上，在二手商品房的买卖实践中，要么是卖方自行负责解押，买方负责余款的“钱货两迄”的交易模式，要么是通过担保公司进行的“转按揭担保”交易模式，不需要也不存在所谓的“分别担保”交易模式。综上，无论根据二手房交易惯例还是讼争协议的约定，三方约定的交易方式指的是双方共同委托一家担保公司提供“转按揭担保”的交易模式。一审法院无法确定双方的交易模式的认定是错误的，应予纠正。二、黄文拒不支付首期购房款，已构成严重违约。首先，根据讼争协议第四条之1，黄文应当向刘芳、常文涛支付首期购房款312万元，讼争协议并未对黄文的该项义务附加任何前提条件，黄文不应拒绝履行。其次，讼争协议第四条之1明确约定首期购房款是作为房产解押专款使用，由此可见，房产解押需要使用首期购房款，进而可以得出结论，案涉房产办理解押手续的前提是黄文支付首期购房款。但事实却是，黄文以微信、短信等方式明确拒绝按期支付首期购房款，已构成严重违约，这是导致交易无法继续进行的重要原因。三、如上所述，双方约定的是委托一家担保公司提供“转按揭担保”的交易模式，黄文拒不履行相应配合义务，也构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。四、黄文明确拒绝履约导致案涉交易无法进行，刘芳、常文涛在多次联系沟通未果的情况下，为避免损失扩大另行出售房产，符合法律规定、不构成违约、不应承担任何法律责任。五、一审判决在认定房产买卖双方对交易方式约定不明的情况下，仍判决刘芳、常文涛支付3.5万元的中介费，也是错误的。综上所述，协议书已明确约定交易模式是通过担保公司提供“转按揭担保”服务的交易模式，黄文有义务参与及配合办理担保手续、有义务按期支付首期购房款，但黄文拒不履行，导致案涉交易无法进行，已构成严重违约，应承担相应的法律责任；刘芳、常文涛不存在违约、不应承担法律责任。刘芳、常文涛上诉请求的事实与法律依据充分，应予支持。
黄文辩称，一、讼争房产并不具备办理二手房转按揭贷款的条件，刘芳、常文涛称讼争房产适用所谓的“交易转按揭贷款担保”这种实务中常见的交易模式没有根据。根据一审查明事实，讼争房产并非处于银行按揭抵押状态，而是因厦门市担保有限公司为厦门卓威体育用品有限公司（以下简称卓威公司）向厦门银行股份有限公司的700万元借款提供最高额保证担保，刘芳将讼争房产抵押给厦门市担保有限公司，为卓威公司提供最高额抵押反担保。基于此，讼争房产无法通过实务中常见的“二手房转按揭”业务模式进行交易。二、刘芳、常文涛应履行提前还贷、解除抵押的义务，这是讼争房产得以交易过户的前提条件，除了案涉合同明确约定的义务外，黄文没有为刘芳、常文涛的提前还贷、解除抵押承担额外风险与责任的义务。讼争协议第七条约定：刘芳、常文涛应保证讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷；第五条约定：讼争房产现在处于抵押状态。刘芳、常文涛应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。刘芳、常文涛除应保证讼争房产权属清楚外，还负有“提前还贷、解除讼争房产抵押”的合同义务，这是讼争房产得以交易过户的前提条件。讼争协议第四条约定，黄文于2015年9月10日向刘芳、常文涛支付312万元。根据讼争协议第四、第五两个合同条款可知，在黄文向刘芳、常文涛支付312万元之前（或至少是同时），刘芳、常文涛负有办理提前还清全部700万元贷款手续（以保证讼争房产得以解押过户）的义务。此外，结合讼争协议第十九条关于办理解押手续以担保方式进行交易，且刘芳、常文涛应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议之约定，协议此处约定的关于“2015年9月10日前与担保公司签订担保协议”的主体是刘芳、常文涛，并非黄文与刘芳、常文涛双方。换言之，讼争协议并未约定黄文需要参与到刘芳、常文涛与担保公司之间关于解押讼争房产的担保协议中去，黄文更没有义务为刘芳、常文涛与担保公司解押讼争房产承担额外的风险与责任。三、在刘芳、常文涛提前还贷（或取得担保公司保证其提前还贷之担保协议）的义务未履行前，黄文有权拒绝履行相应的付款义务，黄文并无违约。四、刘芳、常文涛在讼争协议有效且未解除的情况下一房二卖，致黄文无法根据协议约定实现购买讼争房产的结果，其行为违背了诚实信用原则，已构成违约，应承担违约责任。刘芳、常文涛要求黄文支付违约金并承担其支出的律师费、诉讼费毫无依据。请求驳回刘芳、常文涛的上诉请求
黄文向一审法院起诉请求：1.刘芳、常文涛按总购房款的20%向黄文支付违约金138.4万元；2.刘芳、常文涛向黄文支付中介费7万元；3.刘芳、常文涛承担黄文为本案支出的律师费用3.2万元；4.刘芳、常文涛退还黄文已支付的购房定金30万元。
刘芳、常文涛反诉请求：1.确认刘芳、常文涛有权没收黄文已支付的定金30万元；2.黄文支付刘芳、常文涛违约金138.4万元；3.黄文支付刘芳、常文涛因本案支出的律师费6万元。
一审法院认定事实：2015年8月30日，黄文（乙方）与刘芳（甲方）经厦门丹厦房产行销策划有限公司（丙方）居间介绍，签订了一份编号为0034477的《房产买卖居间协议书》，约定甲方将其名下位于厦门市思明区洪文七里7号702室的房产及地下一层第3#A3号车位出售给乙方，成交价为692万元，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金30万元，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付定金可冲抵首期购房款，其中于2015年9月10日向甲方支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用，乙方向银行申请商业贷款380万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给甲方；上述房产产权现状为已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同，甲方应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；双方签订本协议时，乙方应向丙方支付中介费（详见佣金确认单）；协议第十一条约定甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十三条约定甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若于产权解除抵押注销后七日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。第十四条约定：乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后三个工作日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证并接到银行通知七个工作日内办理抵押登记手续，逾期达十五日的，对方有权解除合同并按第十一条约定追究违约方的违约责任；第十九条约定双方约定的其他事项：①立约人常文涛保证已经取得产权人刘芳的授权出售该房产并代表产权人签署本协议，若因为产权人或立约人的原因导致房产买卖目的无法实现的，立约人常文涛愿意按本协议约定承担赔偿责任；②甲乙双方约定，办理解押、按揭手续以担保方式进行交易，甲方应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议，代办费、担保费等费用由甲方承担；③该房产和车位总价为陆佰玖拾贰万（￥6920000）。
常文涛系刘芳的丈夫，讼争协议由其代刘芳签订；协议签订后，黄文依约于2015年8月30日向刘芳支付了30万元购房定金，向厦门丹厦房产行销策划有限公司支付了中介佣金7万元。后，双方因就讼争房屋解押手续的具体办理产生争议，故讼争房屋未于2015年9月10日办理解押手续，后双方亦未再继续履行讼争合同。
刘芳与案外人厦门市担保有限公司（以下简称厦门担保公司）于2015年5月29日签订了一份《反担保最高额抵押合同》，约定因厦门担保公司为卓威公司（该公司法定代表人为常文涛）向厦门银行股份有限公司的借款提供最高额保证担保，刘芳自愿将讼争房屋抵押给厦门担保公司，为卓威公司提供最高额抵押反担保，担保的最高债权本金为700万元。
2015年12月24日，刘芳与案外人李桦签订了一份编号为00452019的《存量房买卖合同》，约定将讼争房屋出售给案外人李桦。
2016年1月27日，黄文委托律师向刘芳、常文涛发出一份《律师函》，载明因刘芳、常文涛将讼争房屋出卖他人并过户，导致讼争合同目的无法实现，故通知于该函送达之日解除讼争合同，并要求赔偿中介费7万元及违约金138.4万元。刘芳、常文涛于2016年1月29日收执该《律师函》。
黄文因本案支出律师费3.2万元，刘芳、常文涛因本案支出律师费6万元。
一审庭审中，刘芳表示对常文涛在本案中的相关代理行为予以追认。
一审判决认定双方当事人对讼争合同第十九条“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”的理解存在争议。
黄文主张，讼争协议第十九条“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”系指讼争交易过程中需办理两个担保手续，担保公司也存在该类型业务，解押的担保手续由刘芳、常文涛自行办理，按揭的担保手续则由黄文自行办理；因讼争房屋在出售时，存在抵押，且黄文支付的312万元首付款并不足以支付全部解押款，此情形下，为保证黄文所支付购房款系用于解押，故约定刘芳、常文涛必须先自行办妥解押的担保手续；并提交以下证据以证明其主张：1.黄文与常文涛的微信记录，载明2015年9月9日常文涛向黄文发送信息“我今天一天都在忙着执行我们的房屋买卖协议的有关约定，也依约签署了担保协议，并正式通知你请你明天去担保公司完成你在担保协议的签署义务，时间定在明天下午”，黄文于同日向常文涛发送信息“我依约履行合同，涉及银行按揭我一定会通过担保完成”、“办理担保解押且我按您的指示转款到解押专户时您我的义务，但我没有在您需执行的担保解押中承担参与担保的义务。涉及银行按揭且通过担保完成是我的义务”。2015年9月10日常文涛向黄文发送信息“请今天下午2：30分到国贸大厦1楼福建金海峡融资担保有限公司签署《委托担保协议》并按约定支付首批款项，收款人及账号待协议签署后再行通知。逾期不到，有关法律责任由你个人承担。协议初稿另发”并发送了两份协议照片，黄文于同日向常文涛发送信息“根据合同，请您提供您担保公司签订并已经产生法律效力的担保协议，担保本人要支付的首付款转款专用于房子解押，并使解押后的房子仅用于交易过户”、“本人重申，涉及银行按揭需提供的担保本人一定依合同履行”，后，常文涛又向黄文发送信息“《委托担保协议》本来就是三方协议，没有你的签署，协议无法生效，这点你当然清楚。请你按照约定下午准时来签约后支付首付款，不要在此偷换概念，更不要试图利用居间方签约时有意或无意的失误故意曲解大家的本来约定”。2015年9月15日常文涛向黄文发送信息“依照《房产买卖居间协议书》，您应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议。但截止目前，您仍未提供给我。若您个人已与担保公司签订好担保协议，请提供给我，以便在能通过担保公司担保我首付款资金安全且能转款专用用于房产解押的前提下完成下一步交易流程”。2016年1月24日常文涛向黄文发送信息“我在9月9日与担保公司签署好有关房屋买卖第三人担保合约并通知你于第二天到担保公司签署，但一直没有等到你的到来，也没有收到你的任何首批款项，致使买卖协议一直无法履行。后经双方律师从中调解，我也曾在专程飞回厦门跟你的调解协商过程中当面说过你的违约不付款造成原协议的终止。鉴于你的违约已经很长时间且已造成我的重大损失，我再次通知你原房屋买卖协议早已经终止。为避免我的损失进一步扩大，我有权自行决定我的房产的处理”，拟证明黄文多次提醒常文涛其提供的担保手续与约定不符，但常文涛拒绝变更，致使解押及按揭无法实施；2.厦门担保公司的担保协议书版本，主张此文本即为黄文办理按揭的担保手续所适用的协议版本，拟证明存在黄文所主张的担保方式。
刘芳、常文涛认为，讼争协议第十九条“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”系指讼争交易过程中只需办理一个担保方式，即解押和按揭系通过一个担保方式进行，该担保方式在担保公司称为“交易转按揭贷款担保业务”，适用于出售的房产存在抵押，且买方也无法一次性支付所有购房款，需要过户更名后办理银行贷款的方式支付购房余款的情形，由担保公司在整个交易过程中进行担保，此业务需买卖双方及担保公司签订三方协议。对黄文提交的前述证据质证认为：对微信记录的真实性予以确认，该证据可证明常文涛多次催促黄文按期支付首期购房款，常文涛积极主动联系安排担保事宜，但因黄文经多次催促仍未配合办理，导致交易无法继续进行，且常文涛以口头、短信、微信形式通知黄文解除讼争合同。对厦门担保公司的担保协议书版本的真实性不予确认。并提交以下证据以证明其主张：1.委托担保协议，载明甲方为福建金海峡融资担保有限公司、乙方（售楼方）为刘芳、丙方（购楼方）为黄文，丙方向乙方购买位于思明区洪文七里7号702室，丙方向＿＿申请贷款需要甲方为其通过担保，该协议相关其他需填写的内容为空白；2.房地产买卖协议，载明甲方为福建金海峡融资担保有限公司、乙方（售楼方）为刘芳、丙方（购楼方）为黄文，拟交易房产为思明区洪文七里7号702室，乙方自愿将上述房产转让给丙方，若乙方出现不将上述房产售予丙方或因乙方原因导致该房产不能正常过户至丙方名下等情况，致使甲方遭受经济损失，则甲方享有该房产的所有权和处置权，甲方有权采取包括直接变更上述房产等一切合法有效的措施，向乙方进行追偿，乙方对给甲方造成的经济损失承担无限还款责任；丙方保证已就交易的各个细节与乙方达成一致，本协议签订后，该笔房产买卖交易即不可撤销，丙方保证积极配合甲方办理已过户、抵押贷款、抵押登记和银行还款等手续，如因丙方未能按期付款或未能办妥抵押登记等原因导致甲方不能按期解除担保责任而致使甲方遭受经济损失的，丙方愿意承担相应责任。前述两份协议中仅有常文涛代刘芳签名，其余两方均未签名盖章，刘芳、常文涛拟证明前述两份协议即办理担保手续的相应协议版本，刘芳、常文涛已积极办理该手续，并将相关协议文本通过微信发送给黄文。
黄文对刘芳、常文涛提交的前述证据的真实性均不予确认，该两份协议并无福建金海峡融资担保有限公司盖章签字，无法体现系该公司的协议版本，且协议内容系为按揭贷款提供担保，并未体现为解押手续提供担保；另，根据上述协议版本，如讼争房产无法过户至黄文名下，黄文还应与刘芳、常文涛共同对给福建金海峡融资担保有限公司造成的损失承担连带责任，故黄文签订该协议后，反而加重自身义务及风险，此协议内容与双方约定通过担保方式进行交易以降低交易风险的目的不符。
一审法院认为，刘芳对常文涛以其名义与黄文签订的讼争合同予以追认，故该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应依约履行。黄文已将常文涛列为本案共同被告，常文涛亦以自身名义提起反诉，故应视为双方均确认常文涛亦为讼争合同相对方，故常文涛系本案适格主体。
根据在案证据，黄文和刘芳、常文涛因对讼争协议第十九条“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”的理解存在争议而致使讼争交易无法履行，该情形属不可归责于双方当事人的事由，双方均不属违约。首先，协议第十九条约定“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”，但未就具体的担保方式进行明确约定，且该条款约定的担保方式也无法通过法律、法规等相关规定或日常可知的一般交易习惯予以明确确定。其次，黄文所主张的由买卖双方分别就解押手续及按揭贷款手续提供两个独立的担保方式进行交易，与刘芳、常文涛所主张的由买卖双方与担保公司签订三方协议，就解押手续和按揭贷款手续通过一个担保方式进行交易，此两种交易方式在二手房交易中均存在可能性以及可操作性，故无法认定何方所主张的交易方式系双方缔约时的真实意思表示。再次，根据黄文与常文涛的微信记录，2015年9月10日双方系因前述担保方式存在歧义致使刘芳、常文涛未办理解押手续、黄文亦未支付首付款，且此后双方仍因未能就该问题达成合意致使讼争合同持续无法履行，故不宜以刘芳、常文涛已于2015年12月24日将讼争房屋另售他人为由认定其构成违约。综上分析，因双方当事人对合同条款内容约定不明，导致讼争协议未能实际履行，双方均不存在违约，故对双方要求对方赔付违约金及律师费之诉求，均不予支持。黄文已支付的定金30万元由刘芳、常文涛予以退还，对刘芳、常文涛要求没收该定金之反诉诉求，不予支持。基于不可归责于当事人双方的事由，黄文已支付中介费应由双方各分担50%，故刘芳、常文涛应支付中介费3.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘芳、常文涛于本判决生效之日起十日内支付黄文中介费3.5万元；二、刘芳、常文涛于本判决生效之日起十日内退还黄文定金30万元；三、驳回黄文的其他诉讼请求；四、驳回刘芳、常文涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10437元，由黄文负担8479元，刘芳、常文涛负担1958元；反诉案件受理费10248元，由刘芳、常文涛负担。
本院二审期间，黄文为证明其主张提交如下证据：《房产买卖合同》、收款收据及转账凭证、银联签购单及完税凭证、不动产权证书（编号：35000111508），均用于证明：1.黄文属购房刚需一族，有急迫的购房需求。在黄文得知刘芳、常文涛将讼争房产一房二卖根本违约后，立即于2016年2月19日向案外人陈晓云购买了坐落于厦门市思明区会展北里12号海峡国际社区1703室房产，房产面积179.92平方米。2.黄文购买上述房产的总价格为830万元，另承担全部过户税费208827.41元。3.黄文于2016年2月19日一次性支付了全部购房款及过户税费。4.在房产社区档次、位置、面积相当的情况下，黄文因刘芳、常文涛的根本违约行为多支出140万元（还未计算车位价格）而购得其刚需房产；刘芳、常文涛在讼争合同有效且未解除的情况下擅自一房二卖而获得房价上涨的不当收益。刘芳、常文涛质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该组证据与本案无关。证明对象中海峡国际社区与瑞景社区档次、位置、面积并不相当，无法证明其损失。
双方当事人对一审认定的事实，除黄文认为遗漏：1.厦门担保公司实际担保的已发放的金额为700万元。2.一审时黄文提供了厦门提保公司的协议范本为证明单方担保交易模式可行。3.一审庭审时要求刘芳、常文涛提交将讼争房产另卖的相关材料，但刘芳、常文涛并未提交外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，黄文与刘芳、常文涛签订的房产买卖居间协议书是双方当事人的真实意思表示，一审判决认定合法有效是正确的，双方应依约履行。房产买卖居间协议书约定黄文于2015年9月10日向刘芳、常文涛支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用，双方约定了该笔款项的用途。而黄文除了依约支付购房定金30万元外，未提供有效证据证明其于2015年9月10日备齐282万元（312万元-30万元）作为房产解押专款使用。协议约定讼争房产处于抵押状态，刘芳、常文涛应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，该时间与黄文支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用的时间可能存在实际履行障碍，且双方对约定的“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”的理解存在争议，事后又不能达成一致意见，导致房产买卖协议无法继续履行，双方均负有过错，应当各自承担相应的责任。据此，黄文二审提供的证据及对一审认定提出的异议均不足以证明其主张。一审判决认定双方均不存在违约不当，应予纠正。
综上所述，一审判决理由虽有瑕疵，但判决结果正确，故对黄文和刘芳、常文涛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回黄文和刘芳、常文涛的上诉，维持原判。
二审案件受理费20874元，由黄文负担16959元，刘芳、常文涛负担3915元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年十二月二十二日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。