西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第751号
原告钦甲，男，1944年11月7日出生，藏族，西藏自治区矿业厅退休员工，现住城关区。
委托代理人王兴华，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
被告昂措，女，1967年9月17日出生，藏族，城关区拉鲁小区退休职工，现住拉萨市。
委托代理人陈洁，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。
原告钦甲与被告昂措确认合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告钦甲及委托代理人王兴华，被告昂措的委托代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦甲诉称，2002年10月8日，原告从被告亲属（洛桑晋巴）手中以8万元购得房屋4间（同一个院子）。事后，因其他原因，被告昂措于2004年5月4日给原告补写了《售房合同》，载明，我将一百平米的小院盖有四间房屋出售给钦甲，出售价8万元。为此，在2009年9月5日，城关区幸福社区居委会和该片区管警就该份《售房合同》进行了证明。事隔多年即2012年10月23日，被告出于其他考虑，又与原告商议将此四间房屋以25万元的价格购买。原告答应了被告的请求，双方订立了《购房协议》：“甲方（昂措）以25万元的价格购买了乙方（钦甲）的房子，甲方若在12月份内付不清房款，乙方有权自行处理”。但是在双方约定的时间，被告昂措没有向原告支付25万元房款。后经原告多次讨要，被告也不理睬。一拖又是一年，在2013年11月10日，被告昂措又向原告书写《购房协议》：“甲方（昂措）以25万元的价格购买了乙方（钦甲）的房子，甲若在2013年12月份内付不清房款，乙方有权自行处理”。但是结果依旧。过后，原、被告因购房款和院内进出及使用问题双方多次发生争吵，矛盾越来越突出。为能妥善解决此事，原告在多次与被告协商无果的情况下，向拉萨市城关区幸福社区居委会书记洛桑旦增及工作人员对原、被告就房款支付问题进行协商调解。双方达成一致意见，被告昂措必须于2014年2月28日之前把购房款25万元全部付清，否则一切后果将由被告昂措自行承担，并承担相关的一切法律责任。该协商一试三份，甲乙双方各一份，社区居委会一份。但是被告依然没有履行。被告因不讲诚信，多次故意拖延不给支付。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求法院判令：1、原、被告于2004年5月4日订立的《售房合同》具有法律效力；2、解除原、被告于2012年10月23日、2013年11月10日、2014年1月13日所签订的《购房协议》；3、本案诉讼费由被告承担。
被告昂措辩称，被告认为被告在2004年5月4日书写的合同为无效。原因有四点：1、该争议房屋属被告丈夫的叔叔所有，而其叔叔于2004年仍然健在，故被告根本没有权利出售他人的房屋，没有处分权；2、被告书写的所谓合同根本不符合合同法的规定，正常的房屋买卖合同会载明出售人和买受人的信息、出售价款、支付方式等最基本最重要的内容，而原告所谓的合同根本没有具体载明上述内容；3、被告于2004年5月4日书写的所谓的“合同”实质上是应原告的哀求，由于原告预拿着类似合同的这张证明，前往自己的单位领取住房补贴，被告见大家都是多年的朋友随手便写给了对方。原告主张被告是卖方，但被告从未收到原告的任何购房款，根本没有发生买受行为；4、该争议标的是规划用地，根据《土地管理法》的规定划拨用地不得买卖，显然争议用地属于划拨用地，退一万步讲，假如被告出让土地，该行为也违反了《土地管理法》及《合同法》的规定，若双方因此订立合同，合同效力是无效的。另，后三份协议本身不是被告真实意思表示，同意解除。
经审理查明，原告提交了钦甲与洛桑金巴于2002年10月8日形成的证明，该证明载明：“今西藏工程勘察施工集团有限公司的退休职工其加从洛桑金巴手中买得四间房子，价值80000元（捌万元整），特立此据为证。买方：钦甲卖方：洛桑金巴”。2004年5月4日，出售人昂措向钦甲出具了一份售房合同，载明：“我将一百平方的小院盖有四间房屋出售给钦甲，出售价8万元整”。2009年9月5日，在该售房合同项下由城关区幸福社区居委会载明：“钦甲同志出售人昂措售房合同情况属实，特此证明”。另在该售房合同上还载明：“情况属实，管警巴次”。2012年10月23日，甲方昂措与乙方钦甲签订了购房协议，协议载明：“甲方以25万元的价格购买了乙方的房子，甲方若在12月份内付不清房款，乙方有权自行处理”。2013年11月10日，甲方昂措与乙方钦甲签订了购房协议，载明：“甲方以25万元的价格购买了乙方的房子，甲若在2013年12月份内付不清房款，乙方有权自行处理”。2014年1月13日甲方钦甲与乙方昂措签订了购房协议书，双方约定：“乙方于十年前将本人自建的房屋（幸福社区三组124号）其中四间以80000元（捌万元整）的价格卖给甲方，双方共同居住至今，后因各方面的原因，甲方将原有的四间房屋又以250000元（贰拾伍万元整）的价格反卖给乙方。甲乙双方于2013年11月10日自行签订购房协议，定于2013年12月之前乙方把房款付清，但乙方因经济问题迟迟未付清房款，因此甲方希望幸福社区居委会出面能拟定一个准确的日期由乙方把房款全部付清。2014年1月13日社区居委会书记洛桑旦增及工作人员、购房甲乙双方共同协商。协商结果，乙方必须与2014年2月28日之前把购房款250000元（贰拾伍万元整）全部付清，否则一切后果将由乙方自行承担，并承担相关的法律责任。本协议书一试三份，双方各一份，社区居委会一份”。
另查明，本案所涉房屋的所有人为益西单曲，且建设用地批准书原件及房屋所有权证复印件交付给了原告。2015年3月15日西藏警校出具了一份证明，载明：“兹有我单位职工益西当曲，男，藏，身份证号码540102220405101，于2005年因病去世，与益西单曲系同属一人”。
以上事实有，证明、售房合同、购房协议、房屋所有权证、建设用地批准书及原、被告在法庭上的陈述在卷予以证实。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。故原告与被告于2004年5月4日签订的售房合同属双方当事人的真实意思表示，合同自签订之日起成立。但结合本案，依据房屋所有权证及建设用地批准书可以证实，被告出售给原告的房屋，房屋所有权并非被告本人，被告属无权处分。且原告在与被告签订合同时已知本案所涉房屋的所有权人并非本案被告。依照相关法律规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。庭审中原、被告均未向法庭出示相关证据证明被告具有处分权。故双方签订的合同成立，但不生效。故原告要求确认原、被告于2004年5月4日订立的《售房合同》有效及要求解除原、被告于2012年10月23日、2013年11月10日、2014年1月13日签订的《购房协议》的诉请，于法无据，本院不予支持。但鉴于原、被告签订的合同的成立，且依据相关法律规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告钦甲的全部诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），依法减半收取50元，由原告钦甲承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉受理费（开户行：建设银行冲吉路支行，账号：54001043636050003380），上诉于西藏拉萨市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。
审判员 白央啦
二〇一六年一月四日
书记员 德 白