陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长安民初字第04843号
原告（反诉之被告）陕西宏华实业发展有限公司。
法定代表人黄国粦。
委托代理人陈灏、梁亚社（实习），陕西德尊律师事务所律师。
被告（反诉之原告）西安市惠强纸业有限公司。
法定代表人惠强。
委托代理人王珂，陕西云德律师事务所律师。
原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托代理人及被告之委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告曾签订《房产、土地租赁协议书》一份，2015年6月25日被告向原告发出解除合同通知书一份，现请求依法确认该通知无效，判令被告继续履行原协议书，诉讼费由被告承担。
被告辩称：双方签订的《房产、土地租赁协议书》真实、合法、有效，由于原告拒付租金，违反了协议书的约定，已经构成严重违约，答辩人有权单方面解除双方签订的协议，故要求驳回原告诉讼请求。
反诉之原告诉称：就本案原告拖欠租金未付一节，反诉人多次下达催款告知书，敦促被反诉人交纳租金，但其一直未交，故于2015年6月25日向被反诉人发送律师函，然其仍不交纳，反诉人遂单方解除双方签订的合同，并向其送达了解除协议通知书，故依法提起反诉，要求：1、确认反诉人单方解除合同的行为有效；2、判令被反诉人支付所欠租金208.3万元，利息5.8万，共计214.1万元；3、判令被反诉人拆除其在反诉人场地内修建的厂房，恢复原状；4、反诉费由被反诉人承担。
反诉之被告辩称：反诉原告之反诉请求于法无证，要求法院依法驳回。
经审理查明，2013年5月18日，甲方斗门街办镐京村委会、北丰村委会、王寺街办王寺村村委会、乙方即本案被告、丙方即本案原告，三方达成《房产、土地租赁协议书》一份，约定甲方同意将原租给乙方的用于被告的土地，由乙方转租给丙方使用，甲方同意并认可乙方、丙方在协议中订立的一切权利和义务。乙方、丙方约定的租赁期为12年，土地面积约为130亩，协议第四条约定租金，首年为250万元，次年为300万元，第三年为350万元，此后租金不再递增，就付款方式双方也进行了约定，就此后可能发生的拆迁，赔偿等其他内容也进行了约定，协议最后甲乙丙三方均签字盖章。协议签订后，被告向原告依约交付了土地及厂房，原告投入部分资金对所承租场地进行了改、扩建，并对其进行了招商和市场运营。原告在经营过程中，经自己测量，认为土地面积仅为101.64亩，截止2015年2月10日，原告认为自己已交付租金已达3242500元，按照合同约定的租金价格，被告实际交付的土地面积计算，不存在原告拖欠租金的事实，而被告认为截止2015年7月，原告已拖欠租金达208.3万元。2015年6月25日，反诉之原告委托陕西云德律师事务所向本诉原告发出律师函一份，以原告拖欠房租为由通知解除合同。同年9月24日原告向本院提起诉讼，请求依法确认被告委托律师向原告发出的解除合同通知无效，判令被告继续履行与原告签订的《房产、土地租赁协议书》。被告在本案审理过程中，以上述反诉请求事项向本院提出反诉。本案在审理过程中，原告向本院提出以下证据，证明自己的诉讼请求及反诉答辩主张成立：1、律师函、解除协议通知书，证明被告向原告发律师函及解除协议通知书以原告欠付租金为由通知解除租赁合同之事实；2、《房产、土地租赁协议书》复印件一份，证明原、被告签订协议书的事实；3、租赁场地实际测量图纸，证明被告实际交付的土地面积为101.64亩，被告违约事实；4、支付租金收据，转账凭证情况说明，证明原告已经支付租金2742500元，押金50万元，合计3242500元，按照实际交付的土地面积计算，不存在原告拖欠租金的事实，被告以原告拖欠租金为由解除合同不能成立；5、照片复印件16张，证明原告投入大量资金，对涉案场地进行改造，被告解除合同将对原告造成巨大损失；6、《施工合同》两份、《承包协议》两份、《维护协议》、《地面施工合同》、商品混凝土送货单等复印件数份，证明原告投入大量资金进行建设的事实。经质证，被告对证据1真实性无异议，不认可证明目的；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为双方租赁的面积是粗略计算，厂区的实际情况双方已经实际确认，所以原告关于租金的计算方式不能成立；对证据3认为该测量图与本案有什么关系不能确定，双方就租赁面积已经确认，故该图纸与本案无关；对证据4真实性无异议，认为50万押金不能作为付款依据，且该款原告方已由黄国明拿走，由蒋元泰给被告转70万元，与本案没有关系；对证据5不予质证，证明目的不认可；对证据6真实性不清楚，合同是否履行完毕，是否涉及本案的租赁标的物均不清楚，故对其证明目的不认可。为证明自己的答辩主张及反诉请求成立，本诉被告提供以下证据：1、《房产、土地租赁协议书》、《补充协议》、《厂区平面布局图》复印件，证明双方签订的租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，本诉原告应当履行协议所确定的义务，出租的土地面积应予以图纸为准，反诉人没有违反双方约定；2、反诉人向反诉被告发出的告知书三份及备忘录、律师函，证明被反诉人应以双方协议向反诉原告支付租金，反诉被告未支付租金构成严重违约；3、解除协议通知书、韵达快递速递单、收条证明反诉人单方解除双方签订的租赁协议，该解除协议行为合法有效，被反诉人已经收回50万元订金，是对反诉人单方面解除合同行为的认可。经质证，本诉原告认为反诉人所举证据已过举证期限，不予质证。经法庭释明不予质证的后果后，本诉原告对反诉原告所举证据所罗列的有关事实予以说明：证据1的厂区平面布局图并非是当时双方签订合同时的附件，合同约定130亩土地，并无约定含有场外道路，平面布局图不是合同签订时的图纸，只是改建说明，并无面积确认；对证据2真实性无异议，内容不认可；对证据3真实性认可，内容及证明目的不认可，关于收条内容不能证明收的押金，该收条与本案无关联性，不能证明反诉原告将押金退回。该案经本院调解，双方均坚持自己的诉讼主张，调解意见未能统一。
以上事实，有相关书证及庭审笔录在卷佐证，应予认定。
本院认为，从原、被告及第三方签订的《房产、租赁协议书》内容来看，原、被告之间应属一种租赁合同关系，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合因素判断被告是否享有合同解除权。本案中，原告与被告及第三方在协议中并未约定合同解除条件，也就是说对原告欠付费用达到何种程度被告可以解除合同没有具体约定，也就是合同并没有赋予被告在原告欠付租金的情况下享有合同解除权，故本案合同解除应采用法定解除的判断标准。从案件事实来看，原告在双方签订协议之后至2015年2月10日，共计支付被告租金2742500元，由于原告认为协议约定的土地面积与自己实际测量的土地面积出入太大而拒付部分租金，双方发生争议，故原告未付清租金的行为不构成根本违约，不符合单方解除合同的法定条件，再者，原告在签订协议后进入租赁场地内，对场地进行改造和建设，投入了较大数额的资金，从维护交易秩序稳定、安全角度考量，合同如果解除必将会导致双方利益失衡。因此，结合本案实际情况，基于公平原则，可确认被告解除合同行为无效，双方及第三方所签协议应继续履行，故本院对原告要求确认被告委托陕西云德律师事务所2015年6月25日向原告所发解除合同通知书无效之诉讼请求予以支持。原、被告及第三方于2003年5月18日签订的《房产、土地租赁协议》继续履行。
关于被告反诉一节，反诉原告要求单方解除合同的行为效力问题，本院在上述本诉论理中已做论述，故对其要求确认反诉人单方解除合同的行为有效之反诉请求，本院不予支持；由于反诉被告未依约定足额支付租金，反诉原告要求反诉被告依据协议支付租金的理由依法成立，本院依法予以支持；关于其要求支付利息一节，因于法无据，本院依法不予支持；至于反诉被告辩称，租金计算应以实际测量的土地面积来计算之理由，因于当事人所签订的《房屋、土地租赁协议书》内容相悖且不符合常理，本院依法不予采信；关于反诉原告要求被反诉人拆除其在所租土地上修建的厂房恢复承租之前的土地原状之诉讼请求因其无合同依据，且与社会资源节约及环境保护相悖，本院依法不予支持，综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告委托陕西云德律师事务所于2015年6月25日向原告所发解除合同通知无效，原、被告及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行。
二、驳回反诉原告要求确认反诉人单方解除合同的行为有效的诉讼请求。
三、驳回反诉原告要求被反诉人拆除其在所租土地上修建的厂房，恢复承租之前土地原状的诉讼请求。
四、本判决生效后七日内，反诉被告支付反诉原告所欠土地租金208.3万元。
五、驳回反诉原告要求反诉被告承担欠款利息的诉讼请求。
被告如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费27400元，原告已预交，由被告承担，反诉受理费11964元，反诉原告承担64元，反诉被告承担11900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘文让
审 判 员 薛兵兵
人民陪审员 孙 飞
二〇一六年五月十日
书 记 员 蒋 萌