江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初7132号
原告：常熟美城商业经营有限公司，住所地常熟市海虞北路33号。
法定代表人：杨秀来，总经理。
委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。
被告：朱莺，女，1981年10月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：徐钊，江苏华元民信律师事务所律师。
原告常熟美城商业经营有限公司被告朱莺租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，依法适用简易程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2017年11月17日、2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告常熟美城商业经营有限公司的委托诉讼代理人许婕、秦建文，被告的委托诉讼代理人徐钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟美城商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金人民币405150元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月28日，原告和被告签订租赁合同一份，约定由被告承租常熟市海虞北路39号美城休闲广场的3308、3309商铺，建筑面积为740平方米，用于经营早教，品牌为天才宝贝，租赁期限自2010年10月31日至2015年10月30日。合同约定的租赁期满后，被告一直在使用，为此原告曾多次要求与被告续订租赁合同，但被告一直迟迟未予签订。2017年4月，被告书面通知原告要求撤场，但关于2015年10月30日至2017年4月30日金405150元未支付，故诉至法院，请求处理。原
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、原告营业执照复印件、法人身份证明，被告常住人口基本信息，证明原、被告双方主体资格；
2、《常熟美城商业经营有限公司租赁合同》证明原、被告于2010年9月28日建立租赁关系以及相关内容；
3、2017．4被告经营的常熟市育英儿童教育培训中心发出的《撤场申请》，证明原、被告双方签订的租赁合同到期后，被告方一直在延续经营，直至2017年4月底交还承租房屋，双方租赁关系延续依法构成不定期租赁合同关系。需要指出的这份《撤场申请》中提及的2016年1月29日《租赁合同书》及补充协议并不存在；
4、原告于2016年11月11日、2017年2月28日、2017年3月31日分别向被告发出《商函》，要求天才宝贝商户即本案被告与原告签署房屋租赁合同并支付租赁合同到期后仍占用商铺期间的租金。其中前两次由商户工作人员（王月明）当面签收，后一份由原告通过特快专递寄交被告；
5、商铺撤场确认书及照片3张，证明被告所经营的天才宝贝项目以及原告和被告方于2017年4月30日对商铺的移交确认；
6、房产证、土地证以及委托经营协议，证明14家小业主委托原告对其商铺进行管理，并由原告对外出租；
7、地税发票（记账联）1张、浦发银行借记/贷记通知3份，证明2015年5月1日至2015年7月31日（三个月）的租金付款情况以及开具的发票情况，反映租金是由朱莺、常熟市育英儿童教育培训中心向原告支付的；
被告质证意见：对证据1无异议，对证据2最后一页的签字联真实性无异议，被告和原告是签过租赁合同，被告的一份在转让时已经给了承租方（朱莉华），该证据不是整本的而是散页的，因此对合同真实性无法确认。该合同是为了“天才宝贝”特定项目而进行的，当时原告是为了招商项目的需要，所以选定的是这个项目,这在合同中予以确认，并且被告当时作为承租方在签字的同时注明了“天才宝贝”的字号。该租赁合同已经到期，已经自然终止，合同期内的租金也已经支付完毕；对证据3的真实性无法确认，被告在合同期内进行了转让，转让以后新的执照等证件送交原告备案。即使《撤场申请》真实，此时的“天才宝贝”已经不是被告经营的“天才宝贝”，在主体上没有相同性。该申请已经明确反映2016年1月29日签订有租赁合同书及补充协议，应该是当时的“天才宝贝”和原告签订的，原告在接受这份申请后，没有提出异议。仅仅是在本案开庭时认为没有这份新的协议，原告是否隐藏了这份协议，请法庭予以查证；对证据4有异议，认为没有收到过原告的通知。“天才宝贝”在2015年6月26日已经转让，所有员工由受让方朱莉华接收，即使是当时的“天才宝贝”的签收也只能是代表朱莉华签收或者是新的“天才宝贝”签收。另外原告所谓的特快专递寄往的是申大苑，该房屋被告早已卖掉。对证据5中的商铺撤场确认书的真实性不予认可，但这份确认书并结合原告提交的撤场申请书，证明原告是接受当时的“天才宝贝”的撤场申请的，是认可撤场申请内容的，因此双方才能够在2017年4月28日进行撤场的交接。对证据中的3张照片真实性表示认可，但这不是被告经营的“天才宝贝”；对证据6的真实性无法确认，但对房产证的真实性及原告有权出租涉案商铺无异议；对证据7的真实性无异议，但与本案没有关联性，因为被告转让“天才宝贝”的协议中明确被告租金是支付到2015年6月底，而这些证据在2015年7月转让之前，并且2015年5月22日和6月23日的两次付款都是以常熟市育英儿童教育培训中心名义付出的；
被告朱莺辩称：1、原告与被告代表的“天才宝贝”之间签订的租赁合同期限为2010年10月31日至2015年10月30日止，该合同期限已届满，也没有未付租金的欠款；期满后的2016年1月29日，原告又与“天才宝贝”签署了《租赁合同书》及《补充协议》。故原告以2010年9月28日的《租赁合同书》为依据起诉是错误的。2、原告出租涉案房屋是明确用途为育翰（上海）信息技术有限公司授权进行的儿童教育及儿童用品的销售，而该用途就只能是“天才宝贝”及相应的品牌，因此，原告是将房屋出租给“天才宝贝”的，特别是“天才宝贝”在美城开业后，原告也完全熟知被告是以后期注册设立的“常熟市育英儿童教育培训中心”的名义经营“天才宝贝”的。3、2015年6月26日，被告与案外人朱莉华签订《转让协议书》，约定将常熟市育英儿童教育培训中心及所经营的天才宝贝全部转/受让，并明确：经营场地为租赁，租赁期限至2015年10月；2015年7月1日起的房租金有受让方承担并直接支付；2015年10月以后的房屋租赁合同有受让方与业主直接签订。原告对该转让完全知情，因而在转让后未再与原告有过房屋租赁上的联系，据了解，原告已直接向受让方收取2015年7月1日至2015年10月30日的租金，也与受让方签订了新的租赁合同书及补充协议书，只是在履行新的租赁合同过程中双方产生矛盾未能协商解决，导致承租人自动撤场而发生纠纷。综上，被告认为租赁房屋随同经营项目已转让，且被告与原告的租赁合同已届满，原告也已和他人签订新的租赁合同，原、被告之间已不存在房屋租赁关系，原告对被告的起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。
被告朱莺为支持自己的抗辩意见，向本院提交了以下证据：
1、《转让协议书》、常熟市育英儿童教育培训中心（天才宝贝）的组织机构代码证、税务登记证和办学许可证各一份，证明2015年6月26日，被告向原告承租的房屋随着承租特定的项目“天才宝贝”，一并转让给了案外人朱莉华。转让协议明确员工、经营范围以及房租金等方面均由受让方直接承担。租金的直接承担的时间是2015年7月1日起，即使对照原告诉状，“天才宝贝”的租金是在2015年10月30日以后未交，原告也已经在受让方处收取了4个月租金以及到最后撤场时的物业费和水电费，可以反映出原告对转让协议是完全知情的。转让以后天才宝贝也进行了投资方的变更，那么变更以后的证书都是送原告办理，因此“天才宝贝”以及房屋的租赁从2015年7月开始已经变更为朱莉华即是事实。
2、被告代理人向黄某所作的律师调查笔录，证明原告知道天才宝贝转让情况的，因此在合同到期时原告与受让以后的常熟市育英儿童教育培训中心签订了新的租赁合同。太平洋商业管理（常熟）有限公司和常熟市育英儿童教育培训中心签订的租赁合同和补充协议是按原告的安排进行，太平洋商业管理（常熟）有限公司是与原告合作进行常熟美城的招商和管理，因此太平洋商业管理（常熟）有限公司与常熟市育英儿童教育培训中心签订的租赁合同实际上是原告授权；
3、照片7份，证明在一段时间里常熟美城范围里边的广告宣传和氛围都体现出原告和太平洋商业管理（常熟）有限公司合作进行开发、招商、运行管理，太平洋商业管理（常熟）有限公司是有权代表原告在美城太平洋广场范围内进行招商经营活动；
4、2015年7月15日签订的《常熟美城商业经营有限公司租赁合同书》，证明原告对被告与受让人朱莉华之间进行常熟市育英儿童教育培训中心的转让知晓并且认同，并且在原告拟制的这份合同书中，承租方的法定代表人是朱莉华。该份合同是在前一份租赁合同期满之前，因此原告和新的育英中心签订的是新租赁合同，在租赁房屋上产生新的租赁法律关系，原告的诉请产生于新的租赁期间，与被告无关。原告故意隐瞒该份合同的存在，是意图通过诉讼方式侵害被告的合法权益，主观上存在恶意；
原告质证意见：对证据1有异议，对《转让协议书》真实性无法确认，被告从未向原告披露该转让协议书，包括被告举证的组织机构代码证、税务登记证和办学许可证，原告并不清楚被告向朱莉华转让经营权的事实，无论是被告还是朱莉华均未向原告做任何披露。经营项目名称及整个经营团队也都没有变更，原告认为经营项目“天才宝贝”一直是持续经营的。从合同法角度来讲，即使被告和朱莉华之间确实存在经营权转让，该转让对原告没有任何法律约束力，且并不存在本案所涉及的租赁合同权利义务转让的事实的发生，故原告认为被告所辩解的合同权利义务已经转让不成立的；对证据2真实性不予认可；对证据3的真实性无异议,认为原告与太平洋商业管理（常熟）有限公司虽存在委托招商关系，但没有委托其以原告的名义对外签订任何租赁合同；对证据4有异议，对该份租赁合同书原件的来源存疑，该份合同中体现的租赁期为三年，从2015年的10月30日到2018年10月29日止，约定的免租期2015年的10月30日至2016年10月29日，期间为整一年，但常熟市育英儿童教育培训中心并没有实施新的装修，一直在存续经营，显然不符合常理，常熟市育英儿童教育培训中心从2010年起一直在正常经营，不存在重新装修的事实。从这份合同第二页表明当事人在2015年7月15日签订合同的，但是最后落款日期为2015年9月24日，两者存在明显矛盾，故该份合同并不能作为定案证据，不具有证明效力。
审理中，本院依职权向有关部门调取了太平洋商业管理（常熟）有限公司工商登记信息、太平洋商业管理（常熟）有限公司与常熟市育英儿童教育培训中心签订的《租赁合同书》、美城太平洋广场租赁合同补充协议及2011年常熟市教育局颁发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，并指定原告于2018年1月31日前就原告与常熟市育英教育培训中心（朱莉华）签订的《常熟美城商业经营租赁经营合同书》中甲方处所盖“常熟美城商业经营有限公司”公章的真实性进行审验核对，但原告在指定期限内无正当理由未到庭。
本院经审理认定事实如下：常熟市海虞北路39号美城休闲广场-3308、3309号商铺的房屋所有权人为钱惠玉、王成梅、陈雪英等多人，上述业主与常熟美城商业经营有限公司就上述商铺分别签订了《委托经营协议书》。2010年9月28日，常熟美城商业经营有限公司（甲方、出租方）与朱莺（乙方、承租方）签订《常熟美城商业经营租赁经营合同书》，主要内容为：甲方同意将位于常熟市海虞北路39号的美城休闲广场的3308、3309商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。该商铺的建筑面积为740平方米。乙方承诺，租赁该商铺限于儿童教育及儿童用品的销售；乙方如将该物业用于经营约定以外的品牌、产品或提供其他服务的，应事先取得甲方书面同意。该商铺的租赁期限为5年，自甲方交房之日起算租赁期限。甲方应在该物业具备交付后通知乙方办理交付使用手续，交付时间为2010年10月31日。若乙方因任何原因无法履行本协议项下约定的租赁期间，则甲方同意，乙方的授权方即育翰（上海）信息技术有限公司有权选择是否以其或其关联机构按同等条件继续承租该场地。该商铺建筑面积为740平方米，租金以天为计算单位，具体租金如下：装修期结束之日起，第1年年租金（2011.10.31-2012.10.30）：年租金216080元，即0.8元/天/平方米，每月租金为18006.67元；第2年年租金（2012.10.31-2013.10.30）：年租金216080元，即0.8元/天/平方米，每月租金为18006.67元；第3年年租金（2013.10.31-2014.10.30）：年租金243090元，即0.9元/天/平方米，每月租金为20257.5元；第4年年租金（2014.10.31-2015.10.30）：年租金270100元，即1.0元/天/平方米，每月租金为22508.33元。该物业租金按照“先付后租”的原则每3个月支付一次租金。甲方给予乙方12个月的免租期（免租期自甲方交房之日起计算），免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需按本合同的规定缴纳免租期间的物业管理费、水费、电费、煤气及使用该房屋所发生的一切合同规定的应有乙方承担的费用。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方指定的经营管理有限公司缴纳等同于贰个月基本租金和物业管理费总和的金额作为保证金，即39713.34元。双方就合同项下的租金及履约保证金，以支票、汇票形式转入甲方或管理公司指定的银行账户。账户：常熟美城商业经营有限公司，开户名：上海浦发银行常熟支行，账号：89×××00-01717。本合同签订后，如乙方办理和办理新的营业执照，经甲方事先同意后，甲方、乙方及乙方注册变更后的新经营方应该及时签署相应的变更协议，本合同项下的所有乙方权利及义务应全部转由乙方新成立的经营方承担，乙方应为新成立的经营方提供连带责任保证；未经甲方同意转租、转借他人、调转使用该物业的，甲方有权提前解除合同，收回该物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付的保证金。双方还约定了其他事项。
2011年4月，朱莺经批准取得民办学校办学许可证，投资成立常熟市育英儿童教育培训中心，从事儿童培训，地址为常熟市海虞北路39号美城休闲广场三楼，朱莺为校长。
2015年6月26日，朱莺（甲方、出让方）与朱莉华（乙方、受让方）签订《转让协议书》，朱莺将其开办的常熟市育英教育培训中心以40万元转让给朱莉华，约定：转让时原育英中心聘用的员工全部由乙方接受，即育英中心与员工之间的合同有乙方负责接续履行；育英中心的经营场地为租赁，租赁期期限至2015年10月，2015年7月1日起的甲方租金及与育英中心经营有关的全部费用由乙方承担并直接支付；2015年10月以后的房屋租赁合同有乙方直接与业主签订，必要时甲方予以配合；甲方已将天才宝贝的特许经营签约至2021年10月，本合同生效后，天才宝贝的特许经营合同有乙方接续履行，如需办理转让变更，由乙方办理，甲方予以配合，等等。同年7月，常熟市育英儿童教育培训中心重新办理了民办学校办学许可证，校长为龚静，举办者为朱莉华，办学内容仍为从事儿童培训，地址仍为常熟市海虞北路39号美城休闲广场三楼。
此后，常熟美城商业经营有限公司（甲方、出租方）与常熟市育英教育培训中心（乙方、承租方）签订《常熟美城商业经营租赁经营合同书》，主要内容为：本合同由以下合同双方当事人于2015年7月15日于中国江苏省常熟市签订。甲方同意将位于常熟市海虞北路35号的美城休闲广场的3308、3309商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。该商铺的建筑面积为740平方米。乙方承诺，租赁该商铺仅用于经营早教，品牌为天才宝贝；该商铺的租赁期限为3年，合同租赁期限自2015年10月30日起至2018年10月29日止。自2015年10月30日起至2016年10月29日为免租装修期，免租装修期为租期的一部分。甲方应在2015年10月30日前将商铺交付乙方，乙方应在2016年5月30日正式营业，每逾期一天，乙方应按每日人民币整年租金的万分之一的标准向甲方支付违约金。延迟达30日的甲方有权解除合同性且乙方应向甲方支付10万元的违约金；该商铺建筑面积为740平方米，租金以天为计算单位（币种为人民币），具体租金如下：第一期租金（2015.10.30-2016.10.29）：年租金：￥-元，即租金为￥-元/天/平方米，每月租金为￥-元；第二期租金（2016.10.30-2017.10.29）：年租金：￥270100元，即租金为￥1元/天/平方米，每月租金为￥22508元；第三期租金（2017.10.30-2018.10.29）：年租金：￥270100元，即租金为￥1元/天/平方米，每月租金为￥22508元。该物业租金按照“先付后租”的原则每六个月支付一次租金。首期支付租金的时间为：2015年10月15日前，支付租金：￥135048元，之后每六个月为一个付款周期，每个付款周期的最后一个月前15天内向甲方支付下一付款周期的租金；双方就合同项下的租金及履约保证金、水电费等，以现金、支票、汇票形式转入甲方指定的银行账户。账户：常熟美城商业经营有限公司，开户名：上海浦发银行常熟支行，账号：89×××00-01717。双方还另行约定了其他事项，合同落款时间为2015年9月24日。
2016年1月29日，案外人太平洋商业管理（常熟）有限公司（甲方、出租方）与常熟市育英儿童教育培训中心（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，主要内容为：甲方同意将位于常熟市海虞北路35号的美城太平洋广场的3308、3309商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。该商铺的建筑面积为740平方米。乙方承诺，租赁该商铺仅用于经营早教，品牌为天才宝贝。租赁期限为三年，合同租赁期限自2015年10月30日起至2018年10月30日止，2015年10月30日起至2016年4月30日为装修免租期，2016年5月1日起至2016年10月30日为经营免租期。甲方应在2015年10月30日前将商铺交付乙方，乙方应在2016年5月30日正式营业，延迟达30日的甲方有权解除合同性且乙方应向甲方支付10万元的违约金；该商铺建筑面积为740平方米，租金以天为计算单位（币种为人民币），具体租金如下：第一期租金（2015年10月30日至2016年10月29日）：年租金：￥-元，即租金为￥-元/天/平方米，每月租金为￥-元；第二期租金（2016年10月30日至2017年10月29日）：年租金：￥270100元，即租金为￥1元/天/平方米，每月租金为￥22508元；第三期租金（2017年10月30日至2018年10月29日）：年租金：￥270100元，即租金为￥1元/天/平方米，每月租金为￥22508元。双方还对商铺的交付、营业时间、租赁费用及其他费用、权利义务、合同的变更和解除等其他内容进行了约定。同日，双方还签订了《美城太平洋广场租赁合同补充协议》,约定甲方确保项目整体出租率于2016年12月31日或之前达到70%，如逾期未达约定，租金标准按照《租赁合同书》约定标准之7.5折执行，且乙方有权提前解约并不承担任何违约金。
又查明：太平洋商业管理（常熟）有限公司于2016年1月21日登记设立，租赁使用常熟市海虞北路39号2082作为经营场所，该公司已于2017年6月12日登记注销。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方在2010年9月28日签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，双方是否仍然存在租赁关系。原告虽认为与被告仍继续存在租赁关系，否认在租赁期满后与案外人就涉案房屋重新签订过新的租赁合同，并对被告提供的2015年7月15日（落款时间为2015年9月24日）原告与案外人朱莉华代表的常熟市育英儿童教育培训中心签订的《常熟美城商业经营有限公司租赁合同书》持有异议，但其未按照本院指定的期限到庭就上述租赁合同中所加盖原告名称的公章之真实性进行审验核对，亦未对公章的真伪申请鉴定，因此产生的不利后果，应由原告自行承担，故本院确认原告与朱莉华所代表的常熟市育英儿童教育培训中心于2015年7月15日（落款时间为2015年9月24日）签订《常熟美城商业经营有限公司租赁合同书》的事实存在。根据合同相对性原则，本院认定自2015年10月30日起，原告与朱莉华所代表的常熟市育英儿童教育培训中心就涉案房屋建立了租赁关系，原告与被告之间没有租赁关系。原告认为与被告之间仍存在租赁关系，与客观事实不符，本院不予采信。故原告要求被告支付自2015年10月30日起至2017年4月30日止的租金405150元，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告可依法另行向实际承租使用涉案房屋的单位或个人主张相应的民事权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告常熟美城商业经营有限公司的诉讼请求。
案件受理费7378元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。
审 判 长 崔劲松
人民陪审员 王永良
人民陪审员 钱利民
二〇一八年三月七日
书 记 员 邓胜军