江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00559号
上诉人（原审被告）赵丹。
被上诉人（原审原告）苏州市永捷投资有限公司。
上诉人赵丹因与被上诉人苏州市永捷投资有限公司（以下简称永捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月20日，永捷公司（甲方）与赵丹（乙方）签订《西城永捷生活广场租赁合同》一份，约定永捷公司将本市广济南路19号西城永捷生活广场4层A402商铺（面积137平方米）出租给赵丹使用，用于开办小小桔儿童摄影馆，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日，第一、二年分别为160016元、168017元。合同第4.1.1条约定“租金为3.2元／平方米／天，租金以3个月为一个缴付周期；赵丹于每期期满前10日支付下一期的租金，赵丹不得以任何理由扣减和抵消租金”。合同第6条中载明“赵丹拖欠租金及水电费用等达15天到二个月者，视为赵丹违约，永捷公司有权解除合同，由此造成永捷公司的损失的，赵丹应负责赔偿给永捷公司”。合同第6.1.5条约定“正式开业后，营业时间内，赵丹无正当理由不得擅自停止营业。赵丹每擅自不营业一天，永捷公司有权向赵丹收取当月租金的10%作为违约金。未经永捷公司同意，连续两天不营业或一个月累计三天不营业，永捷公司有权单方面解除合同并没收全部保证金作为违约金”。合同第9.1条约定“永捷公司无正当理由，不能及时向赵丹交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%／日×逾期天数；在租赁期限内，永捷公司擅自终止合同应向赵丹退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30%。违约金不足以补偿给赵丹损失时，永捷公司还应赔偿违约金与赵丹实际损失的差额”。合同第9.2.2约定“赵丹未按约定支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业和其它费用的，应向永捷公司支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%／日×逾期天数”。合同签订后，赵丹向永捷公司支付了2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金52505元、装修保证金15000元及保证金35004元。
永捷公司于2013年6月25日、7月4日、7月15日分别向赵丹邮寄《联系函》、《付款通知书》、《通知函》各一份，告知赵丹其自2013年6月20日起无正当理由擅自停止营业，永捷公司有权单方面解除合同并没收全部保证金作为违约金，要求赵丹支付2013年3月1日之后的租金。赵丹于2013年6月26日、7月4日、7月16日分别收到上述《联系函》、《付款通知书》及《通知函》。2013年9月9日，永捷公司委托律师向赵丹邮寄《律师函》一份，要求赵丹自收函之日起3日内至永捷公司处支付租金、物业管理费及滞纳金，并协商解决违约事宜。赵丹于2013年9月10日收到该《律师函》。
另查明，永捷公司于2012年9月20日将涉诉房屋交付给赵丹使用，赵丹向永捷公司支付了装修保证金15000元。2012年9月27日，赵丹向行政管理部门核准登记设立金阊区小小桔趣味儿童摄影馆，经营场所为涉案商铺。之后，涉案商铺经装修后以金阊区小小桔趣味儿童摄影馆名义开业经营。2012年12月25日，永捷公司通过赵丹自行提供的银行账号向赵丹退还了装修保证金15000元。之后金阊区小小桔趣味儿童摄影馆开业经营，经营过程中向顾客发放优惠券及会员卡。庭审中，赵丹认为其自2012年9月23日起因病离开苏州至外地治疗，未对房屋进行装修，更未经营金阊区小小桔趣味儿童摄影馆。
审理中，双方均确认涉诉房屋于2014年4月29日由永捷公司收回，房屋内的物品与赵丹无关，可由永捷公司自行处置。
以上事实，由永捷公司提交的西城永捷生活广场租赁合同、付款通知书、联系函、律师函、邮寄凭证、营业执照复印件、电费票据、装修保证金收据、装修验收审核表、退还装修保证金凭证、申请书、责任书、照片、优惠券、会员卡，赵丹提交的病历卡、住院证明以及及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。
原审原告永捷公司的诉讼请求为：一、赵丹支付租金48224元（自2013年3月1日至2013年6月20日）；二、赵丹支付违约金300025.50元；三、赵丹按照438.40元／天的标准支付自2013年6月21日起至实际返还房屋之日止的租赁费用。
原审法院认为，永捷公司提交的营业执照、照片、会员卡等证据，可以证明永捷公司在签订合同后已经将涉诉房屋交付给赵丹使用，赵丹对房屋进行了装修并开设了金阊区小小桔趣味儿童摄影馆，后在未经永捷公司同意的情况下停止经营该店铺。赵丹提交的病历卡等证据仅能证明其本人在一段时间内离开苏州至外地治疗疾病，并无法证明永捷公司未交付房屋的事实，故原审法院对永捷公司已经向赵丹交付房屋、赵丹开设儿童摄影馆后又停止营业的事实予以认定。永捷公司与赵丹签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。赵丹在履行合同过程中未按约支付租金，经永捷公司催告后仍未支付，理应承担相应法律责任，故对永捷公司要求支付2013年3月1日起至实际返还房屋之日止的租金的诉讼请求予以支持。永捷公司于2014年4月29日收回涉诉房屋，故赵丹应支付永捷公司2013年3月1日至2014年4月29日的租金，按照438.40元／日的标准计算，金额为183689.60元（438.40元／日×419日）。关于违约金的问题。根据合同第6.1.5条的约定，赵丹擅自停止营业的，永捷公司有权要求赵丹支付违约金或将保证金作为违约金。赵丹自2013年3月1日起未按约定支付租金，又在未经永捷公司同意情况下停止经营，构成违约，理应承担相应违约责任。现永捷公司要求赵丹支付违约金300025.50元，属于畸高，原审法院认为应将赵丹支付的保证金35004元作为违约金赔偿给永捷公司，赵丹无权要求返还该保证金。故原审法院对永捷公司要求赵丹支付违约金的诉讼请求，调整为35004元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、赵丹于判决生效之日起10日内支付苏州市永捷投资有限公司2013年3月1日至2014年4月29日的房屋租金183689.60元。二、赵丹已向苏州市永捷投资有限公司支付的保证金35004元抵作违约金，归苏州市永捷投资有限公司所有。三、驳回苏州市永捷投资有限公司的其它诉讼请求。案件受理费6804元，由苏州市永捷投资有限公司负担5800元，赵丹负担1004元。
上诉人赵丹不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定赵丹于2013年6月26日、7月4日、7月16日、9月9日分别收到《联系函》、《付款通知书》、《通知函》及《律师函》与事实不符，赵丹未收到永捷公司任何书面通知或口头通知。原审法院仅凭无法查清真伪的照片、会员卡就认定永捷公司已于2012年9月20日将房屋交付给赵丹没有事实依据。且原审时永捷公司认为所交房屋是开放式的与事实不符。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。
被上诉人永捷公司二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为，赵丹与永捷公司签订的《西城永捷生活广场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。赵丹上诉认为永捷公司未交付涉诉租赁商铺，但永捷公司提交的营业执照、照片、会员卡等证据足以证明永捷公司在签订合同后已经将涉诉房屋交付给赵丹使用，赵丹对房屋进行了装修并开设了金阊区小小桔趣味儿童摄影馆，后在未经永捷公司同意的情况下擅自停止经营。赵丹在履行合同过程中未按约支付租金，原审判决支持永捷公司2013年3月1日至2014年4月29日期间的房屋租金并无不当。赵丹未按约支付租金，且在未经永捷公司同意的情况下擅自停止经营，应承担相应的违约责任。双方合同约定赵丹擅自停止营业的，永捷公司有权要求赵丹支付违约金或将保证金作为违约金，原审法院据此将赵丹支付的保证金35004元作为违约金赔偿给永捷公司并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人赵丹的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6804元，由上诉人赵丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 陈 斌
二０一五年三月二十七日
书 记 员 陈闵悦