湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1026民初43号
原告：湖南省汝城县教育基金会，住所地湖南省汝城县教育局。
法定代表人：黄定兴，该基金会理事长。
委托诉讼代理人：陈珍，该基金会副秘书长。
委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师。
被告：汝城县泰隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳大道。
法定代表人：李航波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师。
原告湖南省汝城县教育基金会（以下简称汝城教育基金会）与被告汝城县泰隆房地产开发有限公司（以下简称泰隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈珍、汤安平，被告的委托诉讼代理人朱慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汝城教育基金会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告继续履行合同，限期为原告办理房屋所有权登记并交付；2、判令被告给付原告因延期收房产生的违约金暂计40万元（2015年10月1日至起诉之日共逾期14个月）；3、本案诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年12月18日与被告签署了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于九塘江滨河东路东侧一楼从北至南第三、第四号店面。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：原告12月25日首付30万元，12月30日原告将被告借款本息清算后总计82.6101万元作为二次付款，2015年4月23日付款40万，2015年9月15日付款15万元，四次合计总房款1676101元已全部支付到被告指定账户。原告已经按照约定完全履行了买受人义务，被告应在2015年6月30日前将店面验收合格并交付使用。但被告因经济纠纷至今未能履行义务。被告的行为已构成严重违约，根据法律规定，原告可请求继续履行合同并要求被告按照约定的“出卖人应按日支付买受人已付房价款的万分之十作为本次未履行合同的违约金。”为维护自身合法权益，原告特诉至本院，请求判如所请。
被告泰隆房地产公司辩称，对原告的第一个诉讼请求无异议，被告已经按合同内容履行了合同，并办理了交付手续，但因特殊原因，导致不能整体验收而造成原告的实际损失，不是被告方的过错导致，所以请求驳回原告的第二个诉讼请求。
经审理查明：被告泰隆房地产公司的法定代表人李航波于2009年8月2日向原告汝城教育基金会借款43万元，约定月息为1%；2011年12月7日李航波再向原告借款20万元，约定月息为1%。后经双方结算至2014年12月18日，扣除李航波所还本金及利息，李航波尚欠原告本金53万元，利息296101.1元，本息合计826101.1元。2014年12月18日，原告与被告泰隆房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：泰隆房地产公司将位于汝城县九塘江滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第三和第四间房（店面）卖给汝城教育基金会，建筑面积共107.47平方米，商品房单价15500元/㎡，房价总金额为1665785元；付款方式为：李航波借款本金及利息抵清后，再付30万元现金作为首付，2015年6月30日前付30万元，2015年10月1日前交齐三证付清余款；房屋交付期限为泰隆房地产公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房应经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付条件并交付给汝城教育基金会使用；逾期交房超过30日后的违约责任为汝城教育基金会有权解除合同，汝城教育基金会要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰隆房地产公司按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金......等内容。
合同签订后，原、被告双方达成抵债合意，李航波所欠原告借款本息共计826101.1元作为原告向被告购房的首付款。之后，原告于2014年12月24日向被告支付了30万元购房款，于2015年4月23日向被告支付40万元，于2015年9月15日向被告支付15万元，三笔款项共计85万元。原告付款后，被告并未按照合同约定按期交房，双方因此产生纠纷，原告遂诉至本院。
另查明，诉争房产所在的泰安楼至本案开庭庭审时仍处于停工状态，泰安楼整体未完工亦未竣工验收备案。
上述事实，有《商品房买卖合同》、李航波借款手写结算单、泰安楼商品房预售合同备案表、郴州市销售不动产预收款专用凭证、银行进账单、当事人的陈述及庭审笔录等证据证实并在卷佐证，经本院核实，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点主要为被告泰隆房地产公司是否构成违约及违约金的计算问题、房屋的交付办证问题。本院评判如下：
（一）被告已经构成违约。原告汝城教育基金会与被告泰隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定泰隆房地产公司应当在2015年6月30日前向汝城教育基金会交付商品房，但时至今日，被告仍未交付房屋给原告，被告的行为已经构成合同违约，应当承担相应的违约责任。
（二）关于违约金的计算问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告泰隆房地产公司迟延交付房屋的行为构成违约，应当承担继续履行的责任以及承担其它合同约定的违约责任。对于逾期交房的违约责任，原、被告在《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中有约定，逾期交房超过30日后的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月30日的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。现被告未能在合同约定的期限内向原告交房，原告要求被告每日按已交付房价款的万分之十给付因延期交房产生的违约金40万元（从2015年10月1日计算至2017年1月13日止），未超出合同约定幅度，且符合法律规定，于法有据，本院予以支持。
（三）关于房屋的交付、产权办证问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，现因被告的原因造成逾期交房，被告应当承担违约责任并承担继续履行的责任。但是，由于诉争房屋所在的泰安楼楼盘没有完工亦未竣工验收，目前房屋交付条件尚不具备，不能确定具体交房时间，故本案中原告主张的交房的条件尚不具备。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。据此，在本案诉争房产交房和产权办证条件均未具备的情况下，原告主张要求限期交房并办理不动产权证，因条件尚不具备，应待交房、办证条件成就后，由被告泰隆房地产公司及时交付房屋并办证。被告泰隆房地产公司应积极促成交房、办证条件成就并及时履行交房、办证义务。
综上所述，原告主张原、被告于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同应当继续履行；请求被告给付因延期交房产生的违约金40万元的诉讼请求，本院予以支持。
经本院主持调解，双方不能达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
原告湖南省汝城县教育基金会与被告汝城县泰隆房地产开发有限公司于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告汝城县泰隆房地产开发有限公司应当继续履行合同义务；
限被告汝城县泰隆房地产开发有限公司在交房条件和办证条件成就后三十日内将诉争房屋交付给原告汝城县教育基金会并办理相应的不动产产权证；
三、由被告汝城县泰隆房地产开发有限公司在汝城县九塘江滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第三间和第四间房屋实际交付之日起三十日内支付原告湖南省汝城县教育基金会逾期交房违约金40万元；
四、驳回原告湖南省汝城县教育基金会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7300元，由被告汝城县泰隆房地产开发有限公司负担（该款已由原告预交3650元，其余部分已申请缓交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 蒋柏梅
代理审判员 张玉华
人民陪审员 曹普权
二〇一七年七月十三日
书 记 员 叶 青
附：户名：汝城县人民法院
开户行：农行汝城县文化路支行
帐号：18-676801040001210
附：判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。