内蒙古自治区苏尼特右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内2524民初273号
原告：张拥泽，男，汉族，1975年11月28日出生，个体，住内蒙古呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘丽娜，内蒙古德华律师事务所律师。
被告：鄂尔多斯市荣剑达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇工业街东号6-903号。
法定代表人：石根旺，职务总经理。
委托诉讼代理人：许晶，内蒙古经远律师事务所律师。
原告张拥泽诉被告鄂尔多斯市荣剑达房地产开发有限责任公司（以下简称荣剑达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月11日中止诉讼，后恢复审理，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽娜、被告荣剑达公司委托诉讼代理人许晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张拥泽向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付自2013年3月起至实际交付房屋之日的逾期交房违约金（按合同约定的每月12000元计算，截至2017年5月，违约金共计612000元）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中原告增加一项诉讼请求，即要求被告向原告交付房屋。事实和理由：原、被告于2012年12月12日签订了《商品房买卖合同》，主要约定如下：1、原告购买温都尔综合楼门洞东1-2层1-2-2号房，该房屋用途为商用，砖混结构；2、合同总价款为402120元，首付15万元，三个月交清余款；3、在原告付清全部房款后，被告不能将房屋交付原告使用时，被告每月补偿12000元的损失。《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约按时向被告支付了全部房款，被告直至起诉之日仍未向原告交付房屋，原告多次找开发商协商，开发商以正在协商为由拖延至今，现原告房屋仍被占用，严重违约，原告因无法使用商用商品房从事经营活动损失严重，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告荣剑达公司辩称，1、对于逾期交房事实被告认可，系案外人张有维侵权所致，故被告对逾期交房并无过错，原告的损失应当由侵权人承担；2、原告并未提交证据证明其损失，故法院应当综合各项因素，根据公平和诚实原则，作出裁决。
经审查本院确认如下事实，2009年荣剑达公司负责开发改造苏尼特右旗赛汉塔拉镇锡林路转角临街，项目为赛汉塔拉温都尔综合楼。
2012年12月12日原、被告双方签订《商品房屋买卖合同》，约定：将温都尔综合楼门洞东1-2层1-2-2号房出售给原告，建筑面积为134.04平方米，交易价格为402120元。首付15万元，三个月交清余款。不能将房屋交付原告使用时，被告每月补偿12000元的损失。合同签订当日，原告支付购房首付款15万元，2013年3月18日支付252100元。被告荣剑达公司于2013年8月30日才竣工验收，2014年10月23日原告办理了房屋所有权证，但被告至今没有向原告交付房屋，其原因系案外人张有维因与被告存在纠纷长期占用。因案外人占用房屋，2017年5月8日原告和其朋友向苏尼特右旗赛汉塔拉镇派出所报案，但无果。
以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、缴费票据、报警回执、房屋所有权证复印件；被告提交的锡林郭勒盟中级人民法院（2017）内25民终963号民事判决书以及双方庭审陈述佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点是合同约定的逾期交房违约金是否应由被告承担，违约金是否过高需要调整。原告与被告荣剑达公司签订的《商品房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于责任承担问题。
被告在与原告签订合同时，约定了付清房款后交房，但被告未按约定向原告交付房屋，构成违约。虽然被告已经为原告办理了房屋所有权证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担......”从房屋交付办理的情况来看，该房屋早已在竣工验收后具备交付条件，被告应当能够交付房屋，但房屋至今未实际交付，故原告请求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。同时，因房屋未交付，交付之前的所有风险应当由被告承担，故延期交付的责任在于被告。被告荣剑达公司提出案外人张有维私自占用被告房屋应由其承担侵权责任的抗辩，因与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，被告可另行主张。
二、违约金是否需要调整问题。
根据原、被告签订的协议约定为交清房款后交付房屋，按照合同约定违约金每月12000元，被告逾期交房违约金到起诉时已经高达612000元，合同约定的违约金高出购买房屋的价钱，且原告不能举证自己的实际损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告荣剑达公司请求予以调整有理，予以支持，该调整应在合同约定的框架下进行。本院兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素及根据公平原则予以衡量，可将双方合同约定的违约金调整为4000元，从自2013年3月18日起到起诉前2017年5月18日，共计50个月×4000元/月=20万元，并继续支付违约金至实际交付房屋之日。
综上，原告的诉讼请求予以支持，但约定的违约金过高，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市荣剑达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张拥泽交付房屋（即苏尼特右旗赛汉塔拉镇温都尔综合楼门洞东1-2层1-2-2号房）；
二、被告鄂尔多斯市荣剑达房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内，赔偿原告张拥泽逾期交房违约金20万元并继续支付违约金，按每月4000元计算从2017年5月19日开始至实际交付房屋之日。
如未按本判决指定的期履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9920元，减半收取计4960元，由原告负担2810元，被告鄂尔多斯市荣剑达房地产开发有限责任公司负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 王晓燕
二〇一七年十一月二十八日
书记员 吕 游
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
申请执行提示：
法律文书生效后，当事人申请执行的期间为二年，即从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
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