广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终1369号
上诉人（原审被告）：广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司，住所地广西，统一信用代码:9145xxx。
法定代表人：唐恢天，董事长。
委托诉讼代理人：张勇军，广西众维（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳州市百草金都委员会，住所地:广西。
负责人：曾宪勇，主任。
委托诉讼代理人：辛华盛，广西和清律师事务所律师。
原审被告：柳州百草堂物业服务有限责任公司，住所地广西。
法定代表人：谭钰菁，执行董事。
原审第三人：柳州市柳北区绿萝宾馆，住所地广西。
经营者：邓程芬，女，1976年12月8日生，汉族，住广西。
上诉人广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司（以下简称“百草堂房开公司”）因与被上诉人柳州市百草金都委员会（以下简称“百草金都委员会”）、原审被告柳州百草堂物业服务有限责任公司（以下简称“百草堂物业公司”）、原审第三人柳州市柳北区绿萝宾馆（以下简称“绿萝宾馆”）建筑物区分所有权纠纷一�，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求依法撤销柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1381号民事判决书，依法改判上诉人对位于柳州市小区内的老年活动中心217号、青少年活动中心317l号、一层公厕102号及四层物业管理用房享有所有权及管理使用权，并改判上诉人不承担返还该四间房屋给被上诉人的责任；2、请求依法判令维持水泥路面停车场现状，并依法改判上诉人不应当承担恢复B地块四周绿地的责任；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号及四层物业管理用房四间房屋的所有权及管理使用权属于上诉人广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司所有，被上诉人无权要求上诉人返还或移交该四间房屋。经一审人民法院调查，该四间房屋并未计入百草金都共有分摊面积，并且已由上诉人于2009年12月16日向柳州市房屋管理机关办理商品房初始登记。按照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，由于上诉人已办理房屋登记，房屋所有权及管理使用权归上诉人所有，被上诉人无权要求上诉人向其归还。上诉人与购房者签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第7条约定：小区内的车库（含地下车库、车位、人防）以及公建部分的所有权归出卖人（即上诉人），并由出卖人维护和保养及处置。由此，老年人活动中心一间、青年活动中心一间、一层公厕及四层物业管理用房四间房屋的所有权及管理使用权按照该�同约定应当属于上诉人所有。由于该四间房屋所有权归上诉人所有，被上诉人无权要求上诉人承担返还该四间房屋给被上诉人的责任。被上诉人在本案第三次开庭期间提出变更诉讼请求，按照《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院民事诉讼证据规则等规定，被上诉人无权提出变更诉讼请求。二、依法应当维持水泥路面停车场现状，上诉人不应当承担恢复B地块四周绿地的责任。一审判决第四项判令上诉人将水泥路面停车场恢复为原有的生态绿化停车场以及恢复B地块四周绿地。按照现有停车场状况，为满足百草金都小区停车需求，水泥路面停车场状况及B地块四周状况应当维持以便于小区停车管理。为维护上诉人合法权益，特提出上诉，请求二审人民法院依法支持上诉人的全部上诉请求。
柳州市百草金都委员会辩称，一审�决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
柳州市百草金都委员会向一审法院起诉请求：1、百草堂房开公司、绿萝宾馆将青少年活动中心1间、老年人活动中心1间、物业管理用房1间、公共厕所1间的使用管理权移交给百草金都委员会；2、确认青少年活动中心1间、老年人活动中心1间、物业管理用房1间、公共厕所1间的使用权归百草金都委员会所有；3、百草堂房开公司、百草堂物业公司将水泥路面停车场恢复为原有的生态绿化停车场；4、按照市规划局审批通过的《柳州市跃进路百草金都商住综合楼总平面图》的要求，恢复跃进路40-3号四周的地面绿化及40-2号和40-3号之间的围墙；5、百草堂房开公司、百草堂物业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：百草堂房开公司是百草金都小区的�设单位，百草堂物业公司是百草堂房开公司聘请的前期物业服务企业。2013年12月17日，该小区成立第一届业主委员会即百草金都委员会。根据《柳州市跃进路百草金都商住综合楼总平面图》（以下简称“总平面图”），该小区B地块的四周设计规划为绿地，B地块的北面设计规划为生态铺地砖机动车停车坪。在总平面图标注有“车行入口”至“车行通道”字样以北，有一条由黑色实线与黑点构成的线段“”，该线段为总平面图的图例之一，表示用地红线。在小区总平面图纸的左下角有《多层商住综合楼主要经济技术指标》，其中注明小区绿地率为30%。
经该院现场勘察，小区B地块的东面、南面的违章建筑已被拆除，但该处绿地并�恢复。B地块西面不与A地块连接处也未进行绿化。原设计规划的生态铺砖机动车停车坪现已硬化成水泥地面停车场，其靠近车行通道一边以及靠近地下车库进口一边也未进行绿化。现该小区保留有绿化的地方位于车行入口处附近、A地块西面部分（即一楼商铺总入口处）。在小区总平面图纸的左下角列有《公建一览表》。在《公建一览表》中，小区设计规划有：公厕，面积是18㎡；物业管理用房，面积是20㎡；老年活动中心，面积是35㎡；青少年活动中心，面积是35㎡。该小区房屋建成后，柳州市精诚房地产测绘事务所对小区的房屋建筑面积进行了测绘，并于2009年11月18日出具《跃进路40号之三百草金都房地产测绘成果报告书》（以下简称《测绘报告书》，报告书编号：012009111103101）。根据测绘报告中“房屋概况”、“房屋产权面积对照表”、“四层平面图”记载，该小区地上一层设公厕1间，房号为102，测绘的建筑面积为30.77㎡；2层局部设老年活动中心1间，房号为217，测绘的建筑面积为84.03㎡；3层局部设青少年活动中心为1间，房号为317，测绘的建筑面积为83.98㎡；4层局部设物业管理用房1间，已分摊面积。另外，经该院向柳州市精诚房地产服务事务所调查取证核实，百草金都商住综合楼一层公厕102号房、二层老年活动中心217号房、三层青少年活动中心317号均未计入共有分摊面积。2009年12月16日，柳州市房屋登记管理中心（原称柳州市房产管理局）依据上述测绘报告，出具一份《关于核准商品房初始登记的通知》（商初字第xxx号），该通知明确跃进路xx之三百草金都房屋共8层，建筑面积14231.68㎡，总套数147套，其中，共有车库1间、住宅142套、商业用房1间、公厕1间、老年活动中心1间、青少年活动中心1间。该通知同时要求，百草堂房开公司协助购房人按有关规定申请办理房屋所有权登记。经该院到柳州市房管部门核实，一层公厕102号、老年活动中心217号、青少年活动中心317号及四层物业管理用房没有房屋产权登记。2010年11月10日，案外人冯秋艳作为出租方，与承租方绿萝宾馆以及房开商百草堂房开公司签订一份《百草金都综合商住楼公寓租赁三方协议》，约定在冯秋艳购买百草金都综合商住楼217号（建筑面积84.03㎡）之前，百草堂房开公司将包含该房屋在内的B块二层和三层整体出租给绿萝宾馆，冯秋艳在购买该房屋时同意将百草金都综合商住楼217号出租给绿萝宾馆，合同约定租赁期为10年，从2010年6月1日至2020年5月30日止。在诉讼过程中，该院通知冯秋艳到庭说明情况，冯秋艳出具了一份《情况说明》和提交了《百�金都综合商住楼公寓租赁三方协议》。冯秋艳在该《情况说明》中明确表示，百草金都综合商住楼217号房屋是百草堂房开公司所有，是该公司委托其出租给绿萝宾馆，其本人并未购买该房屋，租赁收益均已交给该公司。2012年7月31日，绿萝宾馆的经营者邓程芬作为承租方，与作为出租方的百草堂房开公司签订一份《租赁合同》，约定邓程芬租赁百草金都商住综合楼317号房屋（建筑面积83.98㎡），租期从2012年8月1日至2019年6月30日止。在诉讼过程中，绿萝宾馆承认以上两套房屋即217号和317号均是其承租用作办公室，至今仍在经营使用。2013年3月3日，案外人汪旻作为承租方与作为出租方的百草堂房开公司签订一份《租赁合同》，约定汪旻租赁百草金都178-（2）号商铺，用于经营茶叶、茶具等。经该院实地勘察，178-（2）号商铺就是百草金都委员会提供的小区照片中招牌为“中茶*黑茶园”的商铺，这间商铺也就是设计规划中的一层公厕102号，现已被百草堂房开公司改作商铺用。经该院实地勘察及各方当事人确认，汪旻租赁的该商铺租期已到期，现在该房屋并未出租给任何人，已闲置。2015年3月31日，百草堂物业公司发出一份《关于退出百草金都小区物业管理的通告》，决定其于2015年5月1日正式退出该小区物业管理工作。据核实，其确已退出该小区。现四层物业管理用房也已闲置。另查明，百草堂房开公司提供两份《商品房买卖合同》。该合同的附件四：合同补充协议第7条约定：“小区内的车库（含地下车库、车位、人防）以及会所等公建部分的所有权归出卖人，并由出卖人维护和保养及处置。”
一审法院认为，本案系建筑物区分所有�纠纷。本案的争议焦点有：1.百草金都委员会是否具有诉讼主体资格；2.百草堂房开公司、绿萝宾馆是否应将一层公厕102号、老年活动中心217号、青少年活动中心317号、四层物业管理用房的使用管理权移交给百草金都委员会；3.百草堂房开公司、百草堂物业公司是否应将一层水泥硬化停车场恢复为生态绿化停车场；4.百草堂房开公司、百草堂物业公司是否应按照总平面图的设计规划，恢复百草金都小区四周绿地；5.百草堂房开公司、百草堂物业公司是否应按照总平面图的设计规划，恢复跃进路xxx号之三与跃进路xxx号之二之间的围墙。
针对争议焦点1，《物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。该院认为，百�金都委员会已提供了业主委员会备案证，证实其成立手续合法，依法享有诉讼主体资格。百草堂房开公司、百草堂物业公司不予认可，但其提供的证据不足以推翻备案的合法性，故该院对其辩称不予采信。
针对争议焦点2，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条规定，业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下�称《审理建筑物区分所有权案件解释》）第三条第一款规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，双方对四层物业管理用房属于小区共有部分均无异议，故该院予以确认。双方最大的争议在于剩余三间房屋的产权性质。百草堂房开以该三间房屋初始登记在其名下以及《商品房买卖合同》约定公建部分归其所有为由，主张该三间房屋的所有权归其所有。对此该院认为，商品房初始登记并非房屋所有权登记，不能以此作�所有权的依据，故百草堂房开公司主张涉案三间房屋的所有权，无法律依据，该院不予采信。根据小区总平面图，诉争的三间房屋在设计规划中属于公建部分，而不是业主专有部分，《物权法》第七十条及《审理建筑物区分所有权案件解释》第二条第一款已经明确，专有部门以外且不属于市政公用部分或者其他权利人所有的部分属于共有部分，因此，该三间房屋属于该小区的共有部分。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争的三间房屋虽然没有产权登记，但是因为《物权法》对此已作出了规定，因此该三间房屋依法由小区业主共有，并由小区业主共同管理使用。关于《商品房买卖合同》附件四的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第七十条及《审理建筑物区分所有权案件解释》第三条第一款已明确规定专有部分以外的场所属于共有部分，共有部分由全体业主享有共有和共同管理的权利，因此，即使百草堂房开公司在《商品房买卖合同》中将公建部分的所有权约定归其自己所有，也违反了上述法律规定，该合同条款应为无效。综上，百草堂房开公司的辩称，无法律依据，该院不予采信。根据《物权法》的上述规定，本案诉争的一层公厕102号、老年活动中心217号、青少年活动中心317号，以及四层物业管理用房是百草金都小区的共有部分，由全�业主共有及共同管理。百草金都委员会是该小区的业主委员会，可以代表全体业主行使对该间房屋的使用管理权，故百草金都委员会请求确认其对该四间房屋享有使用管理权，合法合理，该院予以确认。
《物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任何弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《审理建筑物区分所有权案件解释》第十五条第四项规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下�行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。本案中，一层公厕102号、老年活动中心217号、青少年活动中心317号、四层物业管理用房是小区的共有部分，百草堂房开公司作为建设单位无权处分该四间房屋。现百草堂房开公司私自将老年活动中心217号、青少年活动中心317号出租给绿萝宾馆，绿萝宾馆作为承租人实际占有并使用老年活动中心217号、青少年活动中心317号，同时，百草堂房开公司在百草堂物业公司已退出该小区、一层公厕102号已闲置的情况下仍拒绝将该两间房屋移交给百草金都委员会，已经侵犯了该小区业主的合法权益。根据《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动�的，权利人可以请求返还原物。因此，百草金都委员会请求百草堂房开公司、绿萝宾馆返还并搬离老年活动中心217号、青少年活动中心317号，同时将一层公厕102号、四层物业管理用房的管理使用权移交给百草金都委员会，合法合理，该院予以支持。经该院释明，百草金都委员会要求百草堂房开公司、绿萝宾馆在本案判决生效之日立即返还并搬离以上房屋，但考虑到实际情况，该院认为应给予义务人20天的履行期限较为合理。
至于绿萝宾馆因此所遭受的损失，因不属于本案的处理范围，故该院不予处理，但其可以另行主张。
针对争议焦点3和争议焦点4，百草堂房开公司作为百草金都小区的建设单位，应按照报建的设计规划进行建设及维护。现在，设计规划的生态铺地砖机动车停车坪及B地块四周的�地已变成水泥硬化停车场及违章建筑被拆后的废墟，侵犯了业主的合法权益，应由百草堂房开公司按照小区总平面图恢复生态停车场及B地块四周绿地，由此产生的费用，由百草堂房开公司自行承担。此外，百草金都委员会诉请百草堂物业公司一同承担该两部分恢复原状的责任，但是其并未提供证据证实百草堂物业公司是侵权人，故该院对百草金都委员会要求百草堂物业公司承担责任的诉请不予支持。
针对争议焦点5，根据小区总平面图，跃进路40号之三（即百草金都小区）与跃进路40号之二（百草金都小区的隔壁小区）之间标记有“”，该标记在图纸图例部分已明确表示是用地红线，即地块之间的界限，而并非百草金都委员会主张的围墙，因此，百草金都委员会请求恢复两个地块之间的围墙，并没有事实�据，故该院对此不予支持。
综上，百草金都委员会的诉请部分合理，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第七十条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第十六条规定，判决：一、柳州市百草金都委员会对位于柳州市小区内的一层公厕102号、老年活动中心217号、青少年活动中心317号、四层物业管理用房享有管理使用权；二、广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司、柳州市柳北区绿萝宾馆于本案判决生效之日起20日内搬离并返还位于柳�市小区内的老年活动中心217号、青少年活动中心317号给柳州市百草金都委员会；三、广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司于本案生效判决之日起10日内返还位于柳州市物业管理用房给柳州市百草金都委员会；四、广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司于本案生效判决之日起60日内按照《柳州市跃进路百草金都商住综合楼总平面》（编号：203715-SY）的设计规划，将B地块北面的水泥硬化停车场恢复成生态铺地砖机动车停车坪，以及恢复B地块四周绿地，绿地率应达到30%，由此产生的费用由广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司承担；五、驳回柳州市百草金都委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元（柳州市百草金都委员会已预交），由广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，�一审查明的事实没有异议，故本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，二审期间双方争议的焦点为：1、对位于柳州市小区内的老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号及四层物业管理用房的使用管理权归属问题；2、水泥硬化停车场和B地四周绿地的恢复问题。
针对焦点1，首先，老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用。其次，老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号未计入百草金都共有分摊面积，并且已由上诉人向柳州市房屋管理机关办理商品房进行初始登记。按照“谁投资、谁收益”原则，应由上诉人维护保养和处置。第三，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”之规定，其他公共场所一般是指既不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。第四，如果将老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号从法律上确定为业主共有，让业主分摊养护费用，很可能无法筹集，从而使其功能丧失。综上，本院认为老年活动中心217号、青少年活动中心317号、一层公厕102号应由上诉人广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司管理使用，至于上诉人是否按照规划的用途使用不属于本案处理的范围，当事人可另案处理。一审法院以《中华人民共和国物权法》及相关司法解释认定前述三间房屋属于该小区共有部分，属于适用法律不当，本院予以纠正。百草堂房开公司在《商品房买卖合同》中关于公建部分的约定是否有效问题，不属于本案处理范围，本院不予处理。
根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，物业服务用房属于业主共有。《物业管理条例》第三十八条也明确规定了物业管理用房的所有权依法属于业主。并且四层物业管理用房计入了公摊面积。故一审法院确认将四层物业管理用房移交给百草金都委员会管理使用，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
针对焦点2，百草堂房开公司作为百草金都小区的建设单位，应按照报建的设计规划进行建设及维护。一审法院判定百草堂房开公司要按照小区总平面图恢复生态停车场及B地块四周绿地并无不当，本院予以维持。上诉人以便于小区停车管理为由要求维持水泥路面停车场状况及B地块四周状况，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1381号民事判决第四项，即：广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司于本案生效判决之日起60日内按照《柳州市跃进路百草金都商住综合楼总平面》（编号：203xxx）的设计规划，将B地块北面的水泥硬化停车场恢复成生态铺地砖机动车停车坪，以及恢复B地块四周绿地，绿地率应达到30%，由此产生的费用由广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司承担；
二、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1381号民事判决第一项内容为广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司将位于柳州市物业管理用房的使用管理权移交给柳州市百草金都委员会；
三、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1381号民事判决第二、三、五项；
四、驳回柳州市百草金都委员会的其他诉讼请求；
五、驳回广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。
一审案件受理费100元（柳州市百草金都委员会已预交），二审案件受理费100元（广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司已预交），由柳州市百草金都委员会负担100元，广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佳
审 判 员 黄智文
审 判 员 赵舒颖
二〇一八年一月十九日
代书记员 刘秋琼