宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第1284号
原告：宁波耐森物业管理有限公司。
法定代表人：王晓雯。
委托代理人：黄海波。
被告：董正芳。
委托代理人：徐海霞。
委托代理人：苏爽。
原告宁波耐森物业管理有限公司为与被告董正芳物业服务合同纠纷一案，于2015年7月14日向本院提起诉讼，依法由审判员张波萍适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告宁波耐森物业管理有限公司的委托代理人黄海波，被告董正芳及其委托代理人徐海霞到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告宁波耐森物业管理有限公司起诉称：被告系宁波市江东区华泰街xx弄xx号xx室房屋所有权人，原告是该房屋所在小区的物业管理方。自2004年1月1日至2014年12月31日，被告已累计拖欠物业管理费27174.40元（其中综合服务费23192.50元，日常维修费3881.90元）、电梯电费635.48元；经原告及小区业委会多次催缴，被告仍不履行付款义务。2014年5月，原告曾提起诉讼，双方和解未成。请求判令：一、被告支付物业管理费27174.40元（其中综合服务费23292.50元，日常维修费3881.90元）、电梯电费635.48元，合计27809.88元；二、被告支付至实际付清所欠物业管理费之日止的延期付款给原告造成的利息损失（按银行基准贷款利率计算，暂计算至2014年12月31日止的金额为8345.69元）。
被告董正芳答辩称：原、被告之间未签订过合同，双方不存在物业服务合同法律关系。即使双方签订过相关的合约，也是被告为拿房屋钥匙受胁迫签订，不受法律保护。至于业主委员会，被告至今不知道其组成。原告提供的证据中关于业主委员会成立的程序以及原告提供物业服务的委托合同不符合法定条件。此外，原告的物业管理很混乱，雨棚的搭建、汽车的停放等均很混乱。被告常年受到违章搭建的困扰，原告还恶意破坏被告的电瓶车。最后，本案已经过诉讼时效。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供东物（2002）36号文件一份，拟证明原告对星辰四季小区实施物业管理的来源合法性，即其系由政府指定对被告所在小区进行物业管理的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为不符合法定程序。
2.原告提供《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》两份、委托管理期限顺延通知一份、业主代表大会会议纪要两份、2002年11月18日收费备案报告一份，拟证明原告对涉案小区的管理有法律依据，对小区物业的收费经政府部门备案，以及业主委员会对于原告对拖欠物业费的业主提起诉讼予以支持、会议纪要明确服务委托合同顺延两年的事实。经质证，被告对上述证据有异议，认为收费备案报告中系宁波市鄞州区发展计划局盖章，而原告的注册地、办公地均在江东区；此外，业主委员会的成立、换届以及《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》的签订被告均不知情，合同上的签字也不相符。
3.原告提供通知两份、电梯运行费欠费清单六份，拟证明原告根据电梯费的实际支付情况根据楼层高低向业主分摊并经业主委员会确认、在被告处张贴的事实。经质证，被告认为其住在二层，并未使用过电梯，也没有看到过上述证据。
4.原告提供物业服务催缴公告单三份、关于催缴物业管理服务费的函五份以及照片复印件六份、催讨物业费律师函及邮寄凭证各三份、原告发送的信函及邮寄凭证各两份，拟证明原告以多种形式向被告催缴物业费的事实。经质证，被告对上述证据均有异议，认为其并未收到过相关的催缴通知，也未在公告栏中看到过相关的函件。
5.原告提供宁波市住房登记情况证明一份，拟证明涉案房屋的所有权人系被告的事实。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议。
6.被告提供证明一份，拟证明涉案房屋交付时存在问题，原告同意一次性支付赔偿款1000元的事实。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为原告出具证明并非承诺赔款，而是证明房屋的情况，并要求被告向房屋开发商主张权利；
7．被告提供照片一套，拟证明原告没有尽到物业管理义务的事实。经质证，原告认为其已经尽到物业管理的义务，小区内车辆停放有序；至于被告楼下店面房招牌对被告造成影响，应由被告向其直接主张权利，原告只能提供协助。
本院认为，因被告对原告提供的证据1、5真实性没有异议，原告对被告提供的证据6真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提供的《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》、业主代表大会会议纪要对业主具有约束力，至于收费备案报告有有权机关盖章确认，故本院对原告提供的证据2予以认定。至于原告提供的证据3、4，被告虽表示其并未收到过上述证据，但因原告提供的上述证据均经业主委员会盖章确认，本院认为原告提供的上述证据能够证明其已经尽到了催讨的义务，本院对原告提供的证据3、4予以认定。原告对被告提供的证据7照片真实性未予以否认，本院对其真实性予以确认，但上述证据不能达到被告关于原告未尽到物业管理义务的证明目的。
本院经审理，认定事实如下：2002年12月23日，宁波市江东区住宅小区物业管理办公室出具东物（2002）36号《关于同意宁波市耐森物业管理有限公司对星辰四季实施物业管理的核准》的文件。载明：原告已有物业管理资质且物业管理人员参与了物业的前期及初期管理过程，并有物业管理实施方案，物业管理用房、经营用房也已基本落实，决定同意原告对星辰四季住宅小区实施初期物业管理。2002年11月18日，原告向鄞州区发展计划局递交星辰四季小高层住宅综合服务费收费备案报告，对小高层住宅的收费标准定为1.20元／平方米／月。宁波市鄞州区发展计划局盖章确认，并注明已备案。2006年1月21日，原告与宁波市江东区星辰四季业主委员会（以下简称“星辰四季业委会”）签订《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》一份。约定：由星辰四季业委会委托原告对星辰四季小区进行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年1月21日至2009年1月20日。2005年11月7日，原告中山管理处出具通知一份，载明：至2005年9月20日止，原告已经垫付小高层的电梯运行电费18715元，现将电梯电费的分摊标准向全体住户公开，并将于11月16日开始收取。星辰四季业委会在上述通知上盖章确认。2009年7月4日，星辰四季业委会与原告星辰四季管理处共同出具业主代表大会会议纪要。载明：物业管理委托合同顺延两年；对拒付物业费行为，依据物权法第83条规定，要求行为人停止侵害，并依法向法院提起诉讼，如果非要走这步，业委会也属无奈。2011年5月28日，原告与星辰四季业委会再次签订《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》一份。约定：由星辰四季业委会委托原告对星辰四季小区进行物业管理，委托管理期限为三年，自2011年1月20日至2014年1月19日。2014年5月18日，星辰四季业委会与原告星辰四季管理处共同出具业主代表大会会议纪要。载明：物业管理委托合同顺延两年；对拒付物业费行为，依据物权法第83条规定，要求行为人停止侵害，并依法向法院提起诉讼，如果非要走这步，业委会也属无奈。2013年12月31日，原告星辰四季管理处出具通知一份。载明：至2013年12月31日，原告已经垫付小高层的电梯运行电费98224元，电梯的运行电费根据电梯的实际使用情况进行分摊，其中2层系数减0.7，将每半年分两次收取，收取时间每年为6月一次12月一次。星辰四季业委会在上述通知上盖章确认。自2005年起，原告多次向被告催讨综合服务费、日常维修费、电梯电费等。
另查明，被告系华泰街xx弄xx号xx室（星辰四季小区）业主，房屋建筑面积为147.05平方米。被告未向原告支付自2004年1月1日至2014年12月31日的综合服务费、日常维修费、电梯电费合计27809.88元。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宁波市江东区住宅小区物业管理办公室出具的《关于同意宁波市耐森物业管理有限公司对星辰四季实施物业管理的核准》的文件以及原告与星辰四季业委会签订的物业管理服务委托合同对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。上述合同签订后，原告对星辰四季小区实行了物业管理服务，故被告应按约支付物业费用。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，但从原告提供的证据来看，原告已经通过多种方式多次催讨物业费用，故对被告的上述辩称，本院不予采信。但原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，不断提高物业服务的水平和质量，被告辩称因楼下店铺招牌的搭建对其权利造成侵害，原告未能予以解决，未尽到物业管理的义务，本院认为，被告作为权利受侵害方应直接向侵权人主张权利，但原告在物业服务管理中与业主的沟通与协调上存在瑕疵。故对原告要求被告支付逾期利息损失的诉讼请求，本院不予支持。至于被告辩称其未使用电梯，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告董正芳支付原告宁波耐森物业管理有限公司自2004年1月1日起至2014年12月31日止的物业综合服务费23292.50元、日常维修费3881.90元，电梯电费635.48元，合计27809.88元于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波耐森物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告董正芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
本案受理费204元，由被告董正芳负担，于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张波萍
二〇一五年九月十七日
代书记员 黄群英