广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初9693号
原告：李鑫，女，1985年4月13日出生，汉族，住广州市天河区，
被告:陈俞庄，女，1962年9月9日出生，汉族，住广州市番禺区，
原告李鑫与被告陈俞庄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫到庭参加了诉讼，被告陈俞庄经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李鑫向本院提出诉讼请求：1.被告补交所欠原告房租租金，截止2016年10月25日共计23430.34元；2.被告补交因拖欠原告房屋租金所产生的违约金（违约金自2016年5月21日起分别以每月欠缴费用为本金，从当月的26日起至付清之日止，按照每日5%计算）；3.被告自2016年10月26日起，至取回家具之日止按每月500元的标准支付家具保管费;4.被告承担诉讼所产生的一切费用。事实与理由：我是位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路155号16座1904房屋（现此房已出售）的原房东李鑫，2014年9月24日陈俞庄与我签订《房屋租赁合同》，约定租赁我的上述房屋，租期3年，从2014年9月26日至2017年9月25日，租金每月2600元。该合同履行期间，陈俞庄女士自租房合同签订之日起从未准时缴纳租金，经我多次催交后，最后一次缴纳房租的时间为2016年5月21日，合计共缴纳房租53985元，截止2016年10月搬离房屋并解除租赁合同，仍旧欠房租23430.34元。依据我与陈俞庄女士签订的《房屋租赁合同》（合同号：GHD0028058）第七条“逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金”。陈俞庄女士自最后一次缴纳房租2016年5月21日，截止2016年10月25日共计违约158天，共计欠原告李鑫违约金20540元。2016年10月份经双方协商一致解除租赁合同，但是陈俞庄女士一直不主动将其家具搬出所租原告房屋，原告对其家具进行保管，要求收取每月500元的保管费。因被告欠缴房租以及不搬离原告房屋产生的其它损失，原告保留诉讼权。
被告陈俞庄未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2015年8日至2016年12月期间番禺区洛浦街南浦环岛西路155号16座1904房（以下简称涉诉房屋）的所有权人为李鑫。
2014年9月24日，原告李鑫作为甲方（出租方）与被告陈俞庄作为乙方（承租方）签订《房地产租赁合同》一份，约定：房屋坐落在广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路155号16座1904房，建筑面积92平方米，出租方同意将该房产出租给承租方作居住使用，房屋租赁期自2014年9月26日至2017年9月25日止，共叁年，保证金5200元，租金标准2600元，租金按月结算，在每月的第26日前付款。签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应及时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除，在租赁期内，承租方须依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意，租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方，如需继续承租该房产，应提前一个月与出租方协商，双方另订合同。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权一方提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。如承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员佐证，并由大厦管理处进行见证。如承租方拖欠租金管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或者以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责缴清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金。租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。三方约定的其他事项约定9月24日下定壹仟元，10月10日之前给完两押一租。该合同还约定了其他事项。
原告李鑫另提供了物业服务中心的台账拟证明其已缴清租赁期间涉诉房屋的物业管理费及水电费。该台账显示，2015年4月代收自用电费630.83元，代收自用水费56.26元。
另查明，2016年9月28日，原告李鑫向被告陈俞庄发出《解除房屋租赁合同通知》，载明：“您于2014年9月24日与我签订《房屋租赁合同》，约定您租赁我的上述房屋，租期3年，从2014年9月26日至2017年9月25日，租金每月2600元。该合同履行期间，您从未准时缴纳租金，经我多次催交后，截止2016年9月26日仍旧欠租金15630.34元，欠交违约金94900元，合计110530.34元。依据与您签订的《房屋租赁合同》(合同号：GHD0028058)第七条“逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。”因此，我现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后3日内搬出位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路155号16座1904单元房屋，并交清欠款110530.34元。二、若您在上述期限内不搬出上述房屋并交清款，本人将清空屋内所有物品，通过必要的法律途径予以追缴欠款，并有权要求您承担相应的损失。”陈俞庄签名确认收到该通知。
另查明，李鑫于2016年11月26日向陈俞庄发出《搬出家具通知》，载明：“自2016年10月1日我与您正式解除租赁合同后，您仍未完全将屋内物品搬离，现在电话无法联系上您，现通知您将留在我（李鑫，身份证号：）名下敏捷金月湾B9-1201房屋内的其它物品于收到通知书3日内搬离，如无搬离我将自行丢弃。”
在庭审过程中，原告李鑫明确，2014年9月至2016年9月期间，每月陈俞庄应交租金2600元、物业管理费211.69元，2014年10月至2016年9月期间每月应交电视费26.5元，2015年3月应交水电费56.26元，2015年4月应交水电费630.83元，2016年5月应交水电费300元，2016年6月应交煤气费300元，加上押金5200元，被告应交费用合计77415.34元。被告陈俞庄分别于2014年9月25日缴纳1000元（保证金）、2014年9月28日缴纳4000元（保证金）、2014年11月3日缴纳3500元（其中300元是缴纳保证金）、2014年11月25日缴纳2100元、2014年12月9日缴纳2600元、2014年12月23日缴纳2600元、2015年2月16日缴纳3500元、2015年3月17日缴纳2700元、2015年5月13日缴纳2485元、2015年8月17日缴纳10000元、2015年8月22日缴纳2000元、2015年8月24日缴纳4000元、2015年9月26日缴纳3500元、2015年12月21日缴纳2000元、2016年1月11日缴纳3000元、2016年5月21日缴纳5000元，以上合共53985元。原告李鑫确认被告陈俞庄于2016年10月3日搬离涉诉房屋。但在被告陈俞庄搬离后，剩下一套沙发（一个大沙发，两个小沙发），一个茶几、一张床，一个电视柜、一个储物柜留在涉诉房屋内，原告李鑫主张曾于2016年11月26日向被告发出搬出家具通知，但未查询到被告签收。
本院认为，2014年9月24日李鑫与陈俞庄签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告李鑫将涉诉房屋交付给被告陈俞庄使用，被告陈俞庄应按约定向原告交纳租金及各项费用。被告陈俞庄未按时足额缴清租赁期间的各项费用，构成违约，原告李鑫依约于2016年9月28日向陈俞庄发出解除合同通知书，陈俞庄签名确认收到解除合同通知书，故双方的租赁关系应于当天解除。被告陈俞庄于2016年10月3日搬离涉诉房屋，故被告陈俞庄应向原告李鑫支付此前欠付的各项费用，根据双方约定及原告提供的证据显示，2014年9月26日至2016年10月3日期间，被告陈俞庄应向原告李鑫支付24个月零8天的各项费用合计68846.06元（具体详见附件），被告陈俞庄仅支付了48785元，租赁保证金5200元作为被告陈俞庄履行合同的保证，应先用于抵扣被告陈俞庄未支付的款项，故被告陈俞庄应向原告李鑫支付拖欠的租金、物业管理费、电视费、水电费合计14861.06元，对原告李鑫主张的其余部分，本院不予支持。原告李鑫另主张2016年5月产生水电费300元以及2016年6月煤气费300元，但未提供证据予以佐证，本院不予支持。
原告李鑫主张被告陈俞庄自2016年5月21日起分别以每月欠缴费用为本金，从当月的26日至付清之日止，按照每日5%计算违约金，本院认为，鉴于李鑫并未提交证据证明其实际损失，《房地产租赁合同》约定的违约金计付标准每天5%过高，本院依法将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，违约金的总额应以不超过本金为限，结合原告李鑫的主张，被告陈俞庄应分别以6277.58元为本金，自2016年5月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年6月27日起至至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年7月27日起至至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年8月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以756元为本金，自2016年9月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；上述违约金均以不超过本金为限。
原告李鑫还主张被告陈俞庄自2016年10月26日起，至取回家具之日止按每月500元的标准支付家具保管费，本院认为，原、被告双方签订的租赁合同中明确约定若被告陈俞庄逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达7日，原告李鑫有权解除合同，收回该房产，并有权处理屋内一切物品，故即使被告陈俞庄搬离涉诉房屋后在房屋内部留有家具等较为贵重的物品，原告李鑫作为房屋出租方也应在合理期限内通知陈俞庄取走或进行处理以减少损失，否则应就该期间扩大的损失自负其责。考虑到留存物品的具体情况，本院酌情支持保管费200元，对原告李鑫主张的其余部分，本院不予支持。
被告陈俞庄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈俞庄应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鑫支付拖欠的租金、物业管理费、电视费、水电费合计14861.06元；
二、被告陈俞庄应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鑫支付违约金（违约金分别以6277.58元为本金，自2016年5月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年6月27日起至至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年7月27日起至至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以2838.19元为本金，自2016年8月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；以756元为本金，自2016年9月27日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金；上述违约金均以不超过本金为限）；
三、被告陈俞庄应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鑫支付家具保管费200元；
四、驳回原告李鑫的其余诉讼请求。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1058元，由原告李鑫负担706元，由被告陈俞庄负担352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 冯 婉
人民陪审员 杨彩萍
人民陪审员 何蕴华
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 邬敏秋
租赁期间
租金
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物业管理费
|
电视费
|
电费
|
水费
|
每月应交费用金额
|
应交费时间
|
实际缴费金额
|
2014.9.26-2014.10.25
|
2600
|
211.69
|
2811.69
|
2014.10.26-2014.11.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2014.10.26
|
2014年11月3日
|
3300
2014.11.26-2014.12.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2014.11.26
|
2014年11月25日
|
2100
2014.12.26-2015.1.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2014.12.26
|
2014年12月9日
|
2600
2015.1.26-2015.2.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.1.26
|
2014年12月23日
|
2600
2015.2.26-2015.3.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.2.26
|
2015年2月16日
|
3500
2015.3.26-2015.4.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
630.83
|
56.26
|
3525.28
|
2015.3.26
|
2015年3月17日
|
2700
2015.4.26-2015.5.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.4.26
|
2015年5月13日
|
2485
2015.5.26-2015.6.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.5.26
|
2015年8月17日
|
10000
2015.6.26-2015.7.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.6.26
|
2015年8月22日
|
2000
2015.7.26-2015.8.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.7.26
|
2015年8月24日
|
4000
2015.8.26-2015.9.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.8.26
|
2015年9月26日
|
3500
2015.9.26-2015.10.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.9.26
|
2015年12月21日
|
2000
2015.10.26-2015.11.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.10.26
|
2016年1月11日
|
3000
2015.11.26-2015.12.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.11.26
|
2016年5月21日
|
5000
2015.12.26-2016.1.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2015.12.26
|
2016.1.26-2016.2.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.1.26
|
2016.2.26-2016.3.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.2.26
|
2016.3.26-2016.4.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.3.26
|
2016.4.26-2016.5.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.4.26
|
2016.5.26-2016.6.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.5.26
|
2016.6.26-2016.7.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.6.26
|
2016.7.26-2016.8.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.7.26
|
2016.8.26-2016.9.25
|
2600
|
211.69
|
26.5
|
2838.19
|
2016.8.26
|
2016.9.26-2016.10.3
|
693
|
56
|
7
|
756
|
2016.9.26
|
合计
|
63093
|
5136.56
|
616.5
|
68846.06
|
48785