广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第565号
上诉人（一审第三人）刘粤芬。
委托代理人廖新民。
被上诉人（一审原告）王水生，、1-11-8号房屋。
委托代理人蒋晓琨，广西同盛吉成律师事务所律师。
一审被告桂林市中信房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市南环路5号桃园大厦九楼。
法定�表人陈刊。
上诉人刘粤芬因与被上诉人王水生、一审被告桂林市中信房地产开发有限公司（以下简称中信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2014）叠民初字第85号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，依法于2015年12月3日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人刘粤芬及其委托代理人廖新民，被上诉人王水生及其委托代理人蒋晓琨到庭参加诉讼。一审被告中信公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告在本案诉讼中提供了两份与被告签订的《商品房买卖合同》复印件，签订时间为2008年5月8日，没有备案。内容是买卖桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房及2#1单元11层8号房屋；两套房屋的套内面积都是57.43㎡，单价也都是3502.44元／㎡，约定在2008年5月19日前付清全部房款；“该商品房经验收合格”后交付；被告应在商品房交付使用经综合验收400个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2008年5月21日，被告给原告开出了两套商品房的不动产统一发票，两张发票金额都是201145元；同日，还出具了公共维修基金、办证费、水电、有线电视、电话宽带等附属设施费用的收款收据；2008年7月1日原被告交接了房屋，原告取得了被告交付的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。罗马花园业主委员会证明原告于2008年5月21日开始居住至今。另查明，2008年5月6日第三人刘粤芬与被告签订了两份《商品房买卖合同》，向被告购买了桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房及2#1单元11层8号房。合同第二条第一款约定，买受人购买的商品房为现房。同时，合同第三条和第四条还约定，桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房，套内面积57.17㎡，单价2501.31元／㎡，总房价143000元；枫丹庭2#1单元11层8号房，套内面积57.17㎡，单价2518.80元／㎡，总房价144000元。2008年5月8日被告到桂林市房产管理局办理合同备案登记，2008年5月9日第三人通过中国建设银行桂林支行汇给被告830000元。2009年5月7日被告向第三人出具销售上述两套住房的不动产统一发票。2009年8月13日被告向第三人出具《延期交房的通知》，称由于施工周期延长原因，延长至2009年12月30日交房。至今仍未将房屋交付给第三人（注：此时原告早已接收使用）。另，2013年11月22日罗马花园业主委员会收取了第三人办理六套房屋的房产资料审批费300元；2014年4月18日第三人向�林市地税局缴纳涉案房屋契税2145元和2160元；2014年4月22日第三人向桂林市物业维修资金管理中心缴纳涉案房屋住宅专项维修资金9768元（每套4884元）。
一审法院审理认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案登记手续。”和《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条第一款第（四）项：“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。”之规定，办理商品房预售合同备案登记是房屋开发商的法定义务，商品房预售的合同备案登记是政府主管部门行使监管职权，对房地产经营企业满足预售条件，履行报备案义务，接受资格审查的一项行政管理行为，其目的是为了维护房地产正常的交易秩序，保护买受人的利益。商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。商品房预售合同备案登记实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务。因而，商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释，（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的�或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”之规定，登记并非是合同生效的条件，而是标的物的物权转移的条件。合同虽然生效，但标的物的物权不能因此发生转移。就涉案的房屋签订了两份《商品房买卖合同》而言，两份《商品房买卖合同》均是有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，登记生效是不动产物权变动的原则，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法登记，登记后产生法律效力。但是，在商品房买卖合同纠纷案件中�往往存在着一房数卖的现象。在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同时，根据司法实践，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权力保护的顺位，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。就该案而言，被告分别与原告和第三人签订了《商品房买卖合同》，但均没有进行房屋产权登记，物权没有转移。在当事人各方均未登记产权时，应根据相关的法律、法规及司法实践处理涉案房屋的物权归属。该案中，双方当事人均主张合法占有了该争议房屋。第三人所举出的付款凭证是一张830000元的汇款单，与合同规定款项不符，存在其他可能性，对此第三人没有作出合理解释；其所签订的合同时间虽然在原告之前，但取得的不动产销售发票的时间在原告取得的不动产销售发票时间之后，相差近一年；且被告给第三人的面积单价比14天后给原告的面积单价足足少了1000元左右，不符合市场规律；被告与第三人签订的《商品房买卖合同》第二条第一款说明是“现房”，规定是当年10月1日交房，并非存在2009年8月13日被告向第三人出具《延期交房的通知》中所说的“因施工周期延长原因”，事实上被告已早于2008年7月1日将建成的房屋实际交付了原告。以上事实表现出被告与第三人的交易不符合常理。而原告举出了在合同规定的期限内付清房款所取得的不动产销售统一发票，第三人对其真实性并无异议。2008年7月1日原告与被告又交接了房屋，原告取得了被告交付的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。罗马花园业主委员会证明原告于2008年5月21日开始居住至今。因此，可以认定原告是合法占有了争议的房屋。综上，该院认为，被告分别与原告和第三人签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。但由于双方均未进行产权登记，物权未发生转移。原告付清了房款并且合法占有了该房屋，应当认定，该房屋所有权归原告所有。第三人在其购买了房屋后被告不能履行义务时，可以依法追究其法律责任。关于被告是否应为原告办理房屋所有权证的问题，从原告提供的合同复印件上对办理权属登记的规定来看，被告应在商品房交付使用经综合验收400个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。这个规定的内容有两个，一是商品房要经过综合验收；二是在综合验收后被告履行的职责是将需提供的资料报产权登记机关备案。所以，原告诉请要求被告办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，与合同规定不符，该院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房和桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元11层8号房屋归原告王水生所有；二、驳回原告王水生的其他诉讼请求。本案案件受理费7334元（原告已预交），由原告王水生负担100元；被告桂林市中信房地产开发有限公司负担7234元。
上诉人刘粤芬不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定上诉人出具的830000元的汇款单与合同款项不符，一审被告给上诉人的面积单价比被上诉人足足少了1000元，存在其他可能性，并且认定上诉人所购房屋为“现房”不存在延期交房，纯属认定事实错误，主观臆�，上诉人所购房屋属“团购”比被上诉人单价少1000元属正常现象，“现房”不等于马上交房；二、一审判决过分袒护被上诉人，没有体现公平公正。被上诉人在质证时以上诉人购房比其便宜，提出了不排除上诉人与一审被告存在恶意行为的意见，一审判决按被上诉人的这一观点去认定事实，多处显示迎合被上诉人此观点的文字。事实上上诉人购房在前，根本不知道一审被告后面会一房两卖，一房两卖还没发生恶意从哪来三、上诉人进行备案登记不管是否优先享有物权，也不应该判决没备案登记的而且后于上诉人购房的被上诉人可占有该涉案房。因此，请求二审法院判决：一、撤销桂林市叠彩区人民法院（2014）叠民初字第85号判决第一项；二、被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人王水生答辩称，上诉人认为一审法院判决偏袒上诉人，无事实依据；上诉人对其与一审被告的交易行为：一次购房6套、明显的低价、合同备案时没有付款、不动产发票的时间与汇款时间相距一年、买“现房”长达5年没有以任何方式主张收房等均无法作出合理的解释，也没有相应的证据佐证其主张。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律做出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议，桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房、2#1单元11层8号房屋产权归谁所有。
上诉人刘粤芬对争议事实提供了2008年5月8日一审被告中信公司收取其现金收入凭证复印件两张，款项合计287000元，以证明其购买桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房、2#1单元11层8号房屋是交了现金的。
被上诉人王水生对争议事实未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经过开庭质证、调查，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审被告中信公司分别与上诉人刘粤芬和被上诉人王水生签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。但由于上诉人刘粤芬和被上诉人王水生与一审被告中信公司签订《商品房买卖合同》后，均未进行产权登记，《商品房买卖合同》涉及的物权尚未发生转移。因此，“一房两卖”的两个买卖合同均有效，争议商品房既未办理产权登记，又未办理预告登记，已先行合法占有争议房屋的买受人的房产权属要求应得到支持。理由是：虽然根据《中华人民共和国物权法》的规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用仍然具有明显的公示与公信的现实作用。况且，已先�合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，支持其合同履行要求，符合民法规定的公平原则。被上诉人王水生付清了房款给一审被告中信公司并与中信公司办理了房屋交接手续，合法占有了该房屋，依法应认定涉案房屋所有权归被上诉人王水生所有。上诉人刘粤芬付清房款购买房屋而一审被告中信公司不能履行义务，其可依法追究一审被告中信公司的法律责任。上诉人刘粤芬对讼争的房屋，虽然在本院二审提供了2008年5月8日一审被告中信公司收取其现金287000元收入凭证复印件两张，但此凭证只能证明其交了现金购买桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房、2#1单元11层8号房屋，不能证明涉案房屋所有权归其所有。因此，上诉人刘粤芬主张桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房、2#1单元11层8号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一审法院将讼争房屋所有权判归被上诉人王水生所有并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7334元，由上诉人刘粤芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年一月六日
书 记 员 申峰峰