福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6505号
原告吴琦，男，汉族，1986年12月11日出生，住福州市仓山区。
委托代理人ＸＸ瑞，系原告父亲。
被告福州高佳房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区五四路89号置地广场13层。
法定代表人郭加迪，董事长
委托代理人魏宏薇，单位职员。
原告吴琦诉被告福州高佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ瑞、被告委托代理人魏宏薇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，原、被告经协商于2009年08月26日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：被告将位于福州市仓山区闽江大道202号“三迪?凯旋枫丹”第＊#楼［幢］＊［层］＊单元的商品房出售给原告，该商品房建筑面积201.76平方米，房屋总价款1731101元；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房-
消防验收合格；2、该商品房--达到设计要求条件；3、小区内部道路--
有效的隔离设施和施工安全设施；4、鉴于-“通过消防机构备案”；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条：关于产权登记的约定双方经协商同意选择2：“因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”：2、“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率%向买受人支付违约金”。
合同签订后，原告按约履行了付款的义务与责任，依约支付了全部房价款1731101元，但被告未履行其应尽的责任与义务，构成违约，应依约承担违约责任。
由于被告的责任，原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应当依上述合同的约定向原告支付违约金。
（一）被告应当依约向原告支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金。
1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条款，交付条件与期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：⑴、该商品房-
消防验收合格；⑵、该商品房--达到设计要求条件；⑶、小区内部道路--
有效的隔离设施和施工安全设施；⑷、鉴于-“通过消防机构备案”；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。
2、《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997年版）第2.5.8条规定：”住宅建筑应装设分户水表，分户水表或分户水表的数字显示宜设在户门外”。《福建省建设厅关于城市供水实施“一户一表、水表出户、抄表到户”的若干意见》（闽建城（2007）31号）明确规定：“新建、改建、扩建项目的供水设施建设，必须严格执行《福建省城镇供水‘一户一表’设计、施工、验收规程》，遵循与建设项目‘同时设计、同时施工、同时验收’的原则，并经供水企业验收”。根据福州市自来水公司的答复：凡属于2003年后的新建小区，在开发商提出“一户一表”申请后，自来水公司就会组织相关部门进行现场勘查，若符合自来水公司要求则予以直接接收，若存在需整改事项，自来水司会向开发商出具整改通知单，待整改通过后进入接收；若小区原供水管网不符合供水水质等要求，也可委托自来水公司进行全面改造。2015年4月11日之前本小区供水设施建设未经供水企业验收合格，居民生活用水未被自来水公司接收，无法达到“一户一表”的用水条件，即未达政府规定的使用条件，其全部责任在于被告。因此，被告应承担违约责任。
（二）由于被告的责任，原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应当依约向原告支付逾期办理产权证违约金。
1、按双方的合同约定，被告应当在2011年12月31日前，依约向原告交房。
2、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条款：关于产权登记的约定双方经协商同意选择2：“因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”：2“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率%向买受人支付违约金”。
3、被告曾向原告发出《办理房屋产权证书的通知》，通知原告于2014年01月25日前往被告售楼部办理（此时土地使用权属证书未能办理）。被告又2014年11月15日通知才通知办理该诉讼房屋的土地使用权属证书。
4、福州市政府热线12345中诉求编号为FZ130××××0552《三迪凯旋枫丹交房2年多土地证仍不能办理》，福州市国土资源局于2013年6月9日回复：“经查，仓山区闽江大道202号三迪凯旋枫丹是福州高佳房地产开发有限公司开发的项目，该公司尚未办理上述地块的土地竣工核验手续，故暂不能办理土地使用权登记。待开发单位办理土地竣工核验手续后，业主即可凭房产证等材料前往福州市国土资源局土地登记窗口申请办理土地登记”。由此可见，是由于被告的责任使该土地使用权属证书之2014年11月15日前无法办理。
4、自2011年12月31日至2012年12月30日已365日。即2013年01月01日至2014年11月10日止，被告已违约685日，被告应向原告支付的该项违约金＝已付房价款1731101元×0.385%÷365×685日＝12508元。
综上所述，由于被告的严重违约，使原告的利益受到很大的损失。为此，原告不得不向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金1000元；2、依法判令被告应向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金12508元（由2013年01月01日计至2014年11月15日）；3、由被告负担本案的诉讼费。
被告辩称，原告诉求第二项部分已超过诉讼时效，应从2013年9月25日至2014年11月10日起算，原告诉状中已经自认。
一、答辩人不存在逾期交付讼争商品房，讼争商品房所在的建筑工程已于2009年9月3日单体竣工验收合格，2011年12月28日进行了消防备案，符合商品房买卖合同约定的交付使用条件。
1、讼争商品房所在的建筑工程于2009年9月3日已单体竣工验收合格。
2、诉争商品房所在的单体建筑工程于2011年12月28日已经依法进行消防竣工验收备案，符合交付条件。被答辩人诉称“三迪凯旋枫丹1#楼建筑工程，不具备交付条件”没有事实和依据。
二、被答辩人自2012年1月1日办理了入伙手续，实际接收、占有并使用诉争商品房。答辩人并不存在逾期交房的情况，上诉人已实际使用商品房也并未遭受因答辩人逾期交房而可能引发的任何损失，故答辩人不需要承担逾期交房的违约责任。
《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用，答辩人已于2011年12月9日通知上诉人交房并于2012年1月1日实际交付，已完成了合同约定的交房义务，依法无须承担逾期交房的违约责任。
三、与诉争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑已按期达到使用条件，故答辩人不需要承担违约责任。
诉争商品房所在建筑工程已经完成了一户一表的安装，且具备了远程抄表功能，故诉争商品房的基础设施和公共配套已经按期达到合同约定的条件，且答辩人也未提供证据证明与讼争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，故答辩人无需承担基础设施和公共配套正常运行的违约金。
四、即使存在被答辩人所谓的延迟交房，但被答辩人要求答辩人承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效，故法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月26日，原、被签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区闽江大道202号三迪.凯旋枫丹＊#楼＊层＊单元房，该商品房建筑面积为201.76平方米，总房价款为1731101元。
《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房-
消防验收合格；2、该商品房--达到设计要求条件；3、小区内部道路--
有效的隔离设施和施工安全设施；4、鉴于-“通过消防机构备案”；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。
第十四条约定，关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：“因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”：2“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金”。
合同签订后，原告已全部支付购房款1731101元。原、被告于2011年12月7日办理了房屋交接手续。2014年1月25日，原告收到被告发出的办理房屋产权证通知书。2014年11月7日，被告办妥房地产权属证书的初始登记。2014年11月10日，原告收到被告发出的办理办理房屋国有土地使用权证通知书。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告于2011年12月7日办理了房屋交接手续，2011年12月7日应视为房屋已经实际交付使用。现原告诉请被告支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金，但原告提交的证据不足以证明与诉争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，故该诉请本院不予支持。
本案诉争合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，被告抗辩称部分超过了诉讼时效。本院认为，原告于2015年9月25日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼时效应当从2015年9月25日推算至2013年9月25日止的部分，即2013年9月25日起至2014年11月10日止（原告收到被告发出的办理房屋国有土地使用权证通知书即具备办证条件并由被告通知原告办理房屋权属证书之日止）按已付房价款的每日按中国人民银行同期活期存款利率标准向原告支付逾期办理权属证书违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条（一）之规定，判决如下：
一、被告福州高佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴琦支付逾期办理房屋权属登记的违约金（以已付房价款1731101元为基数按中国人民银行同期活期存款利率标准计付，自2013年9月25日起计至2014年11月10日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137元，适用简易程序减半收取68.5元，由福州高佳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 林玉萍
二〇一五年十一月二十四日
书记员 陈梦茜
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。