湖北省黄石市黄石港区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0202执异28号
案外人（异议人）：黄石市金臻酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区，统一社会信用代码：91420200MA48YJR00R。
法定代表人：刘珍桢，执行董事。
委托诉讼代理人：卢云燎、余靓，均系湖北××律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司黄石黄石港支行，住所地黄石市黄石港区，统一社会信用代码：914202007146639492。
负责人：刘峰，行长。
被执行人：黄石市新城糖酒有限公司，住所地黄石市西塞山区，统一社会信用代码：91420200739143384B。
法定代表人：刘雄，执行董事。
被执行人：刘雄。
被执行人：王春兰。
在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司黄石黄石港支行（以下简称农行黄石港支行）与被执行人黄石市新城糖酒有限公司（以下简称糖酒公司）、刘雄、王春兰借款合同纠纷一案中，异议人黄石市金臻酒店管理有限公司对本院执行黄石市黄石港区磁湖路67号101、102、301、401、501房屋及对上述房屋的评估报告书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
异议人黄石市金臻酒店管理有限公司称，1、关于应当暂缓执行或中止对黄石市黄石港区磁湖路67号101、102、301、401、501房屋执行的事实与理由。2017年3月31日，异议人与糖酒公司签订一份《房屋租赁合同》，约定糖酒公司将位于黄石市黄石港区磁湖路67号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给异议人作为酒店等商业使用，租赁期限为10年，自2017年9月1日至2027年8月30日止，该租赁合同已明确涉案房屋没有设置抵押等权利负担，糖酒公司保证其转让、抵押租赁房屋等行为不影响异议人正常经营。异议人签订承租的房屋属于毛坯房，随后异议人投入600多万元进行了装饰装修，开设了酒店一直正常经营至今。根据“买卖不破租赁”原则，涉案房屋没有设置抵押等权利负担，就算涉案房屋依法被拍卖，异议人仍有承租权。然而异议人得知异议人的股东王嘉于2018年2月初在农行黄石港支行提供的一份《承租人承诺书》上签字同意对涉案房屋设立抵押，放弃优先购买权并在农行黄石港支行行使抵押权时租赁合同提前终止，随后农行黄石港支行与糖酒公司于2018年2月6日签订流动资金借款合同，同日给付1100万元贷款。2018年3月26日，涉案的（2018）鄂0202民初834号民事调解书生效，农行黄石港支行对涉案房屋享有抵押权，并对涉案房屋依法变价款享有优先受偿权。异议人认为王嘉个人无权代表异议人，该承诺对异议人不具有法律效力。农行黄石港支行在王嘉签署上述承诺书后，即于2018年2月6日给付1100万元贷款给糖酒公司，双方随后在2018年3月16日到法院调解结案，明显不符合常理。为此异议人正准备以农行黄石港支行、糖酒公司与王嘉恶意串通，损害异议人利益等为由提起相关诉讼，请求人民法院撤销民事调解书中关于抵押权的相关内容，确认王嘉个人签字的《承租人承诺书》无效，确认异议人对涉案房屋享有承租权和优先购买权等诉讼请求事项。民事调解书中关于抵押权的相关内容能否依法被撤销，异议人对涉案房屋是否适用“买卖不破租赁”原则，异议人对涉案房屋是否享有优先购买权等事项，需要经过司法程序处理完毕后才有定论。因此在前述问题没有依法解决确定之前，人民法院应当决定暂缓或终止对民事调解书的执行。2、关于依法应当对异议人就涉案房屋的装潢及附属设施和酒店的经营权益等进行补充评估，与涉案房屋一并处置的事实与理由。如前所述异议人在承租毛坯房后对涉案房屋进行了装饰装修，购置了用于开设酒店的资产设备。目前酒店自开业经营至今虽然不到一年，但盈利能力日益增强，异议人投资的酒店明显具有经营权益。异议人对涉案房屋的装饰装修附着于房屋之上，所购置了用于开设酒店的资产设备完全是为满足从事酒店经营目的。异议人开办酒店600多万元的投资和酒店的经营权益，如果与涉案房屋分离，将严重减损资产价值，经营权益更是无从谈起。涉案评估报告仅根据农行黄石港支行的申请，只对涉案房屋的价值进行了评估，没有评估涉案房屋的装潢、设施设备价值和酒店的经营权益。人民法院对民事调解书中执行中如果不对涉案房屋的装潢、设施设备进行评估，仅仅单独处置涉案房屋，必然不合理地使涉案房屋的装饰装修和酒店的资产设备，与涉案房屋分离而严重减损其价值，并且根本没有考虑异议人对新设酒店的经营权益，导致异议人蒙受重大损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。并且人民法院应当依据上述司法解释规定，来确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。综上异议人认为退一步讲如果不能决定暂缓或中止对涉案房屋的执行，也依法应当对涉案房屋的装潢及附属设施和异议人的经营权益进行评估后，与涉案房屋合并整体评估拍卖。为此异议人提起异议，请人民法院维护异议人的合法权益。
申请执行人农行黄石港支行称，1、异议人不是本案的适格主体，无法律依据和事实依据提起执行异议。异议人与农行黄石港支行和糖酒公司执行一案无利害关系，故其提出执行异议无法律依据和事实依据，涉案房屋由糖酒公司与王嘉签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定了租期、租金标准、各自的权利义务、违约责任、合同解除等事项。2017年3月31日签订房屋租赁合同时，异议人并未登记设立，其营业执照载明的成立日期为2017年4月17日，故异议人不是涉案房屋租赁合同的权利义务主体，依法与本案没有利害关系。2、异议人无权主张租赁权，王嘉在签订《房屋租赁合同》时向农行黄石港支行出具的《承诺书》有效。案涉房屋租赁合同是糖酒公司与王嘉所签订，该合同签订时异议人并未成立，且异议人成立后糖酒公司未解除与王嘉签订的房屋租赁合同，也未与异议人签订房屋租赁合同。案涉房屋租赁合同签订后承租人王嘉向农行黄石港支行出具承诺书，放弃其权利并承担相应的义务。3、农行黄石港支行与糖酒公司签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记手续，故农行黄石港支行对案涉抵押房屋享有抵押权。2017年1月10日，农行黄石港支行与糖酒公司签订最高额抵押合同，担保的债权最高额为20677320元，担保期限为2017年1月1日至2022年1月9日，同时还约定农行黄石港支行在发放贷款时无须逐笔办理抵押登记手续。最高额抵押合同签订后农行黄石港支行与糖酒公司就涉案房屋办理的抵押登记手续，依据物权法第187条规定，农行黄石港支行于2017年1月10日已经取得了涉案房屋的抵押权。最高额抵押合同具有独立性，其区别与一般的抵押行为，异议人将一般的抵押行为与最高额抵押合同的抵押行为混为一谈，实属错误。物权法第203条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。从上述规定可以看出最该额具有以下特点：第一、最高额抵押是限额抵押，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高额范围内对抵押财产享有优先受偿权，实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；第二、最高额抵押所担保的债权数额是确定的，但实际发生的债权数额是不确定的；第三、最高额抵押是为将来发生的债权提供担保。最高额抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来债权”是指设定抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权；第四、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权做担保，该期间不仅包含债权发生的期间，更是指抵押权担保的期间。反之一般抵押其特点为主债权的数额确定、为已经发生的债权进行抵押担保、主债权消灭抵押权消灭。4、异议人主张享有租赁权，应当适用买卖不破租赁原则阻止农行黄石港支行实现担保物权无法律依据和事实依据。如前所述最高额抵押具有特殊性，其抵押权不依债权的增加或减少而消灭，最高额抵押从登记之日取得抵押权。根据物权法第190条规定，农行黄石港支行取得抵押权在先，异议人取得租赁权在后，故异议人提出的执行异议无法律依据和事实依据。综上所述，异议人不是房屋租赁合同的当事人，与本案没有利害关系，不是本案的适格主体。农行黄石港支行在房屋租赁合同签订前已取得涉案房屋的抵押权，异议人主张享有租赁权，应适用买卖不破租赁阻止农行黄石港支行实现担保物权无法律依据和事实依据。农行黄石港支行请求人民法院，依法驳回异议人提起的异议申请。
被执行人糖酒公司称，1、本公司因生产经营需要，于2017年向农行黄石港支行申请办理流动资金贷款1100万元，以涉案房屋提供抵押担保，并签订最高额抵押合同，2017年1月16日在不动产登记中心办理最高额抵押，抵押期限为2017年1月10日至2022年1月9日，被担保的主债权数额为20677319.99元，2017年1月20日农行黄石港支行向糖酒公司发放贷款1100万元，贷款发放时抵押房产为出租。2、2017年3月31日，糖酒公司与王嘉签订《房屋租赁合同》，将糖酒公司自有的磁湖路67号部分房产出租给王嘉，用于酒店（住宿业）等商业用途使用，租赁期限为2017年9月1日至2027年8月30日，2017年4月1日至2017年8月31日为租赁装修期。租赁合同第八条约定承租方应按银行要求需要承租方出具的承诺书应当予以配合，承租人王嘉按照约定在农行黄石港支行出具的《承租人承诺书》上签字确认。3、因糖酒公司经营不善，产生重大亏损，无力偿还在农行黄石港支行办理的贷款本息，糖酒公司于2018年3月19日向农行黄石港支行提交《关于我公司贷款问题的函》，同意采取必要的法律手段处置我公司在农行黄石港支行抵押的房产，尽快解决贷款问题，同意将处置房产所得资金优先偿还农行黄石港支行的贷款本息及由此产生的相关费用。
本院查明，申请执行人农行黄石港支行与被执行人糖酒公司、刘雄、王春兰借款合同纠纷一案由本院于2018年3月26日作出（2018）鄂0202民初834号民事调解书，申请执行人农行黄石港支行与被执行人糖酒公司、刘雄、王春兰达成如下协议：一、本协议签订后三日内，被告黄石市新城糖酒有限公司偿还原告借款本金人民币11000000元及利息（利息从2018年2月6日起至本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）。具体金额以原告出具的系统数据为准。二、被告刘雄、王春兰为上述第一条确定的债务向原告承担连带清偿责任。三、原告对黄石市新城糖酒有限公司位于黄石港区磁湖路67号101（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积323.14平方米）、黄石港区磁湖路67号102（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积125.9平方米）、黄石港区磁湖路67号301（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）、黄石港区磁湖路67号401（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）、黄石港区磁湖路67号501（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）的抵押担保房屋在第一项全部费用以及原告因采取拍卖、变卖等方式依法变价而垫付的评估费、公告费和拍卖费、诉讼费、保全费等实现抵押权的费用范围内享有优先受偿权。因被执行人糖酒公司、刘雄、王春兰未按（2018）鄂0202民初834号民事调解书履行金钱给付义务，申请执行人农行黄石港支行向本院申请强制执行。本院于2018年4月10日作出（2018）鄂0202执466号执行裁定书。在执行过程中，经本院委托，湖北玖誉房地产评估有限公司于2018年5月30日作出湖北玖誉黄房估司字（2018）第0035号房地产估价报告书，该报告书认定黄石市新城糖酒有限公司位于黄石港区磁湖路67号101（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积323.14平方米）、黄石港区磁湖路67号102（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积125.9平方米）、黄石港区磁湖路67号301（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）、黄石港区磁湖路67号401（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）、黄石港区磁湖路67号501（房产证号：黄房权证港字第××，建筑面积735.4平方米）的价值总合计为21849954元，估价对象范围包含估价对象房地产以及附着在其上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备，不包括动产、债权、特许经营权以及二次装饰、装修等其他财产或权益。异议人黄石市金臻酒店管理有限公司在收到房地产估价报告书后，向本院提出执行异议，要求支持其异议请求事项，即请求决定暂缓执行或中止对黄石市黄石港区磁湖路67号101、102、301、401、501房屋的执行；依法应当对涉案房屋的装潢及附属设施和酒店的经营权益等进行补充评估，与涉案房屋一并处置。
另查明，被执行人糖酒公司为了经营向申请执行人农行黄石港支行申请1100万元贷款并提出以位于黄石港区磁湖路67号101、黄石港区磁湖路67号102、黄石港区磁湖路67号301、黄石港区磁湖路67号401、黄石港区磁湖路67号501的五处建筑面积合计2655.24平方米的房产提供抵押担保，并于2017年1月10日与申请执行人农行黄石港支行签订《最高额抵押合同》，以上述五处房产均在黄石市不动产登记中心办理了抵押登记手续，期限为2017年1月10日至2022年1月9日，担保最高金额20677320元。2017年3月31日，被执行人糖酒公司与王嘉（系异议人黄石市金臻酒店管理有限公司股东）签订房屋租赁合同，约定异议人黄石市金臻酒店管理有限公司将黄石港区磁湖路67号房屋出租给王嘉作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，租赁房屋包括涉案五处房产，另外租赁合同还约定了王嘉应按银行要求需要承租方出具的承诺书时予以配合。此后王嘉向申请执行人出具了承租人承诺书，承诺：放弃优先购买权；在农行行使抵押权时，租赁合同提前终止等约定内容。黄石市金臻酒店管理有限公司于2017年4月17日经工商行政部门批准成立。
本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。订立抵押合同并将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记在先的抵押权。拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的，实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案抵押担保物权成立在前，异议人黄石市金臻酒店管理有限公司主张的与租赁有关的权益发生在后，其依法不得对抗成立在先的抵押权。故申请执行人农行黄石港支行申请执行法院处置涉案房产，实现抵押优先受偿权，符合相关法律规定，本院应予支持。因王嘉与被执行人糖酒公司签订《房屋租赁合同》后，其本人未实际直接进行经营涉案房屋，而是以异议人黄石市金臻酒店管理有限公司名义开办了酒店，且王嘉系异议人黄石市金臻酒店管理有限公司股东，虽然异议人黄石市金臻酒店管理有限公司于2017年4月17日经工商行政部门批准成立，但根据我国公司法的相关规定，王嘉的行为可视为其职务行为，故异议人黄石市金臻酒店管理有限公司有权提起执行异议，申请执行人农行黄石港支行认为其不是本案的适格主体，本院不予支持。异议人黄石市金臻酒店管理有限公司承接涉案房屋后，将其作为开办酒店（住宿业）使用，必然会对涉案房屋投入一定的资金进行装饰装修。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。湖北玖誉房地产评估有限公司出具的房地产估价报告书载明本次评估的的估价对象范围包含估价对象房地产以及附着在其上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备，不包括动产、债权、特许经营权以及二次装饰、装修等其他财产或权益。该报告书显示对涉案房屋的债权、特许经营权以及二次装饰、装修等其他财产或权益未进行评估。因异议人黄石市金臻酒店管理有限公司未提交证据证明其酒店的特许经营权价值，故对异议人黄石市金臻酒店管理有限公司的该项请求本院不予支持。关于异议人黄石市金臻酒店管理有限公司提出对涉案房屋的二次装饰、装修进行补充评估，因该装修与涉案房屋不可分离，故对异议人黄石市金臻酒店管理有限公司的该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
一、对被执行人黄石市新城糖酒有限公司名下的位于黄石港区磁湖路67号101、黄石港区磁湖路67号102、黄石港区磁湖路67号301、黄石港区磁湖路67号401、黄石港区磁湖路67号501房屋的二次装饰、装修进行补充评估。
二、驳回异议人黄石市金臻酒店管理有限公司的其它异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡又林
审 判 员 刘青青
人民陪审员 刘 玉
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 肖 君