辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1772号
上诉人（原审被告）：大连舜华商品混凝土有限公司，住所地大连市金州区杏树街道李屯村。
法定代表人：刘峰，该公司总经理。
委托代理人：刘长华，辽宁弘权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪清。
委托代理人：许辉，辽宁法磊律师事务所律师。
原审原告倪清与原审被告大连舜华商品混凝土有限公司（以下简称舜华公司）确认合同效力纠纷一案，庄河市人民法院于2015年12月1日作出（2015）庄民初字第1216号民事判决，舜华公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人舜华公司的委托代理人刘长华，被上诉人倪清的委托代理人许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪清一审诉称：2014年3月30日，原、被告双方签订了资产转让协议，协议约定：被告将其所有的位于大连金州区的土地、办公室房屋、职工宿舍房屋、养殖场房屋、锅炉房、门卫房、大棚等相关所有的不动产及其设施，作价5，000，000元转让给原告所有。该转让协议同时取得了土地的原始出让方大连金州新区某村委会的同意，并签字盖章。同时双方当事人就本协议达成意向之时，原告已经于2014年1月15日向被告支付转让价款1，900，000元，于2014年1月17日支付转让价款950，000元，于本转让协议签订时支付了转让价款2，150，000元。至此，原、被告在签订本转让协议时，原告已经将转让价款5，000，000元全部向被告支付完毕。协议生效后，被告口头多次承诺向原告交付转让协议中的相关财产，但至今迟迟没有交付到位。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令原、被告双方于2014年3月30日签订的资产转让协议书有效。
被告舜华公司一审辩称：原、被告双方于2014年3月30日签订的资产转让协议书无效。理由是：1、被告向原告借款5，000，000元，原、被告之间是借贷关系，不是资产转让关系，但借据协议在原告手里。2、案涉资产转让协议中的所有标的并没有进行物权登记，所以被告不是物权法上适格的物权主体。3、被告向原告借款，被告是受原告的胁迫才签订的资产转让协议。4、被告以为与原告签订资产转让协议是为了担保还款，没想到原告对被告具有欺诈行为，因此被告产生重大误解，才与原告签订资产转让协议。
一审法院审理查明：2011年4月26日，大连金州新区某村委会召开村民代表、两委成员、党员大会，一致同意出让荒芜水塘、搬迁宅基地给被告。2011年5月8日，大连金州新区某村委会与舜华公司进行协商，就荒芜水塘和搬迁房场地出让事宜达成如下协议：一、出让荒地地理位置及面积：大连金州新区某村委会出让给舜华公司荒芜水塘和搬迁房场地，土地面积共计78.3亩。具体地界范围见附图《大连舜华商品混凝土有限公司文化活动中心》。二、出让期限：出让期限50年，自2011年5月8日至2061年5月7日止。三、出让金及缴纳方式：出让金总额为3，280，000元，舜华公司在本合同签订之日一次性付清全部出让金。如不按合同规定的时间足额缴纳出让金，村民委员会有权收回土地，重新出让。四、舜华公司在取得该荒地经营权后，在法律、法规和政策允许的情况下，享有该荒地范围内的一切使用权。五、村委会同意舜华公司在该荒地及房基地上建舜华平塘及舜华公司文化活动中心。并予以配合办理各种相关手续，所有费用由舜华公司自行承担。舜华公司在不违反国家政策和法律规定的前提下，可以合理开发和利用该土地。六、合同期内，舜华公司若将该荒地出租，转让他人，需征得村民委员会书面同意后，方可进行流转。为此，舜华公司对荒芜水塘和搬迁房场地及地上所有建筑物享有一切使用权，即经营管理权。
2014年1月15日、2014年3月25日舜华公司全体股东在公司会议室召开大会，股东全部出席，一致同意本公司将荒芜水塘和搬迁房场地及公司的一切资产转让给倪清。转让期限为47年（自2014年3月30日始至2061年5月7日止），转让金为5，000，000元。
2014年3月30日，舜华公司、倪清、大连金州新区某村委会就大连金州新区某村委会原出让给舜华公司所有的荒芜水塘及搬迁房场地转让给倪清事宜三方达成如下协议：一、大连金州新区某村委会同意将原出让给舜华公司的原荒芜水塘及原搬迁房场地78.3亩转让给倪清。舜华公司转让给倪清的荒芜水塘及原搬迁房场地与舜华公司和大连金州新区某村委会于2011年5月8日签订的转让合同项下的荒芜水塘及搬迁房场地内容一致。具体地界范围以附图《大连舜华商品混凝土有限公司文化活动中心》为准。二、转让期限：舜华公司、倪清、大连金州新区某村委会同意舜华公司转让给倪清的期限为47年（自2014年3月30日始至2061年5月7日止）。三、转让金额及付款方式：舜华公司以总价5，000，000元的价格，将荒芜水塘和搬迁房场地及地上所有建筑物（均无任何相关手续，详见建筑设施清单）全部转让给倪清，倪清将上述转让的所有价款已全部付清。第一期支付转让金2，850，000元，其中分别于2014年1月15日通过建设银行转账到舜华公司指定的姜沁池的个人账户1，900，000元；于2014年1月17日通过大连银行转账到舜华公司指定的刘峰的农业银行个人账户950，000元。第二期支付转让金2，150，000元，支付期限为2014年3月30日，支付方式为倪清通过大连银行将转让金汇至舜华公司指定的账户。账号为4110215711083，收款人为刘峰。四、舜华公司、倪清双方权利、责任与义务：1、舜华公司应将转让给倪清的资产明细表经倪清审核确认后作为本协议的附件，并于本协议签订之日起，负责为倪清看护保管好所有的资产。2、舜华公司必须确保自己原与大连金州新区某村委会签订的《荒芜水塘出让合同》的真实性及有效性。该合同及民主议定书作为本协议的附件。如果因为舜华公司与村委会签订的合同不真实或者无效而导致本合同无效，舜华公司应当向倪清退还已收取的转让金，并赔偿倪清因此造成的直接和间接损失，村委会承担连带赔偿责任。3、舜华公司承诺自本协议签订之日，就转让给倪清的资产不存在任何瑕疵，没有任何转租、转包、转让或抵押、侵权等行为。如果在本协议签订之前，舜华公司以自己的名义对外形成的债权、债务均由舜华公司自行解决，并由其自行承担民事责任。如果倪清因此被索赔，则舜华公司应当承担赔偿责任。4、该协议在履行中舜华公司不得干预倪清的正常生产，如有政府部门给予相关政策扶持，该扶持与舜华公司无关，扶持政策由倪清独自享有；如有国家或地方对转让土地及相关资产进行的征迁，因征迁所获得的补偿均归倪清所有，与舜华公司无关。舜华公司对于倪清所获得的政府扶持及征迁补偿不得进行任何形式的干扰，如果因为舜华公司的干扰导致倪清无法正常获得政府扶持资金及补偿金，舜华公司赔偿倪清全部损失。五、1、自本协议签订生效之日，舜华公司、倪清双方任何一方不得要求解除本协议，否则承担10，000，000元的违约责任。2、本协议生效后，倪清可随时随地接管荒芜水塘、土地及本协议项下的一切资产等。舜华公司则随时随地配合倪清交接，双方在交接前，舜华公司有责任看护保管好所有资产，否则倪清有权追究舜华公司责任。六、违约责任：协议各方均应按协议履行义务，任何一方违反协议约定应当承担违约责任，赔偿守约方的损失，该损失包括但不限于守约方为维护合法权益支付的律师费、中介机构收取的费用及直接和间接损失。上述协议达成后，舜华公司没有将协议中的资产交付给原告。现原告诉至法院，要求确认原告与被告、大连金州新区某村委会于2014年3月30日达成的转让协议书有效。并承担诉讼费。被告则认为该协议无效。
另查，舜华公司文化中心建筑设施清单：1、围墙内占地27，132平方米；2、外围占地25，087平方米；3、文化中心办公室占地面积1157平方米，建筑面积985.8平方米；4、职工宿舍占地面积108.5平方米，建筑面积108.5平方米；5、平塘占地面积8983平方米，建筑面积8983平方米；6、养殖场占地面积1317平方米，建筑面积513平方米；7、水泵房占地面积34.4平方米，建筑面积34.4平方米；8、门卫房占地面积15.9平方米，建筑面积15.9平方米；9、锅炉房占地面积50.8平方米，建筑面积50.8平方米；10、室外厕所占地面积29.8平方米，建筑面积29.8平方米；11、大棚占地面积1619.80平方米，建筑面积1619.80平方米。一审法院依据原告的申请对上述建筑设施（除大棚外）进行了查封。
再查，被告没有在一审法院限期内提供原、被告之间是借贷关系而不是资产转让关系，被告所转让的上述建筑设施有50，000，000元，及原、被告之间签订合同有欺诈行为和重大误解这三方面的证据。
一审法院认为：2011年4月26日，大连金州新区某村委会召开村民代表大会以民主议定的方式一致同意将荒芜平塘、搬迁宅基地出让给舜华公司。2011年5月8日，大连金州新区某村委会与舜华公司签订荒芜水塘出让合同，该合同符合法律程序，是双方的真实意思，因而是合法有效的，舜华公司由此取得了对上述荒芜水塘和搬迁房场地的经营管理权。2014年3月30日，舜华公司将上述荒芜水塘和搬迁房场地以及土地上附着物转让给倪清，倪清按合同约定付清全部转让金5，000，000元，实际上是将其合法承包的土地通过流转方式转让给原告，并经村民委员会同意，该转让协议书是几方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，故对原告要求确认转让协议书有效的主张，予以支持。舜华公司没有在一审法院指定的限期内提供证据证明其主张，对其辩解理由，不予采信。一审法院为了保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条、第三十七条、第四十四条、第四十五条之规定，作出如下判决：原告倪清与被告大连舜华商品混凝土有限公司、大连金州新区某村委会于2014年3月30日达成转让协议书有效。案件受理费100元，由被告负担。
舜华公司上诉的理由及请求是：一、转让协议书实为双方为担保借款而签订的。被上诉人为了保障债权的实现，利用上诉人急需用钱的心理，签订了转让协议书，当上诉人到期无法偿还借款本息时，才要求确认转让协议书有效。1.合同标的物的转让价值有违常理。案涉土地共计78.3亩，系上诉人花费328万元购买取得，单土石方一项上诉人就投入数百万元，仅土地评估值就近千万元。土地平整后，上诉人就土地上的建筑物又投资近2000万元。故标的市值达5000万元。而双方签订的转让协议中的500万元转让款不足建设成本的15%，故该协议是显失公平的协议，并不是上诉人真实意思的表示。根据合同法解释二第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格的70%的，一般可视为明显不合理低价。现转让协议中约定的价格属于明显不合理低价，由此可以印证上诉人不存在将案涉标的转让给被上诉人的真实意思。2.从履行方式看，双方虽然于2014年3月30日签订了转让协议，并在协议第五条第二款约定，被上诉人可以随时随地接管转让标的，但至今被上诉人也没有接管标的物的任何意思表示。反而在2014年12月12日签订的协议中约定如果上诉人在本年度能将所有款项还清，被上诉人可再行将案涉标的转让给上诉人。故转让协议显然是虚假的，标的物仍然属于上诉人所有，且双方未交付标的物，也无交付的真实意思，被上诉人提起诉讼就是为了督促上诉人还款。上诉人一定会按照双方的约定还清。3.鉴于双方未办理抵押登记，且约定也不符合担保法规定的担保方式，故应当认定为非典型性的担保方式。尽管本案中双方当事人签订的转让协议并不导致抵押权的成立，但足以在双方之间形成非典型性的担保关系。既然属于担保，就应该遵循物权法中关于禁止流质的原则，也即是当债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或变卖的方式受偿。4.被上诉人在一审提交的95万元的转让单据附言和用途中明确写明是借款，足以说明双方之间是借款关系。5.村委会出让给舜华公司的只是案涉荒芜水塘和搬迁房屋场地，指的仅是土地面积。对于上诉人自行建设的地上建筑物村委会没有权利转让、变更和确认。一审法院根据村委会同意转让来确认上诉人和被上诉人所谓的资产转让协议有效，没有依据。二、合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。根据上述规定，必须办理产权证书，才能依法进行买卖流通。而双方在合同中约定的荒芜水塘和搬迁房场地及地上所有建筑物均无法取得产权证书，即上述标的物均是法条中规定的法律法规禁止流通物。以禁止流通物作为买卖标的，这种约定是违法的、无效的。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
倪清二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人没有证据证明转让协议名为资产转让实为借款担保。如果案涉500万元确实是借款，应该对利率、利息有约定，但协议中对此并无约定，且上诉人至今也未支付任何利息，故本案并非因借贷关系而产生的所谓抵押担保。虽然95万元的汇款凭据在附言一栏有借款字样，但这是银行回单中体现的内容，是基于工作方便而留下的汇款内容，并不能以此认为本案是借贷法律关系的事实。2.关于上诉人提到案涉资产转让价值明显偏低的问题，双方对案涉土地和资产的转让价格均是认可的，并不存在欺诈和胁迫的情形，且在签订转让协议时，村委会的领导也在场，并以第三方的身份签字和盖章。上诉人单方认定的价值没有依据，且土地上现有的附着物，均无任何审批手续，在土地承包期满后，需要无偿拆除，故而不存在不合理低价问题。3.关于接收土地问题，协议签订后，被上诉人先后多次要求上诉人交付土地，但是上诉人总是以各种理由进行拖延，并非是被上诉人有意不接收土地，如果被上诉人有此想法，就不会向法院提起诉讼。4.关于上诉人是否对案涉土地的财产具有处分权的问题，因为上诉人是通过承包农村集体土地而取得土地使用权，因土地性质无法改变，其在土地上新建的附着物和建筑物仅是土地上的一种附属财产。在土地流转期满后，地上附着物、建筑物是需要拆除的，土地作为上诉人已经取得使用权的财产，在上诉人和被上诉人签订转让合同后，将土地转让给被上诉人，其地上的附着物也一并进行转让，属有权转让。案涉争议的实质是土地流转协议，只要符合农村土地流转的规定，该转让协议就是合法有效的。虽然地上建筑物和附着物暂没有办理所有权证，但是基于本案的实质是在上诉人取得土地承包经营权后，通过流转的方式将土地转给了被上诉人，故地上的附着物、建筑物按照法律规定也一并进行了流转，所以并不存在禁止转让、禁止流转的法律情形。双方对土地和地上附着物进行了作价并签订协议进行履行，属合法有效的行为。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人主张案涉转让协议书无效，其应举证证明该转让协议书符合上述法律规定的合同无效的情形。关于上诉人主张案涉转让协议书实为借款担保，并以标的市值远高于转让的价值、合同的履行方式等作为理由一节。上诉人称案涉转让协议书涉及的标的市值达5000万左右，但其并未提供评估报告等能够证明案涉标的价值的证据加以证明，仅凭上诉人的口述，不能证明其主张；关于转让协议书约定的履行方式，该协议第五条第2项约定：“本协议生效后，乙方（被上诉人）可随时随地接管荒芜水塘、土地及本协议项下的一切资产等。甲方（上诉人）则随时随地配合乙方交接，双方在交接前，甲方有责任看护保管好所有资产，否则乙方有权追究甲方责任。”上诉人认为至今双方未交接，且在2014年12月12日双方签订的协议中约定如上诉人能在本年度将款项还清，被上诉人可再行将案涉标的转让给上诉人，故双方不存在真实的资产转让关系。本院认为，双方在合同中约定的交接方式及时间系双方真实意思表示，至今未进行交接并不影响转让协议的效力，仅涉及到协议书履行的问题。被上诉人亦未举证证明双方于2014年12月12日又达成了协议，故对于该理由亦不予支持。况且，被上诉人在一审中还提交了两份上诉人的股东会决议，上诉人在一审中对该两份股东会决议的真实性没有异议，该两份股东会决议上有股东的签字捺印并加盖上诉人的公章，形成时间早于双方签订转让协议书的时间，故可以认定上诉人的股东对转让协议书亦是知晓并同意的。上诉人称双方之间名为资产转让，实为借款担保，但其就双方之间形成的借款关系，亦未提供相应的借款协议等加以证明。关于上诉人称因协议书中涉及的土地以及地上建筑物未取得相关产权证书，属于法律法规所禁止的流通物，因而导致协议书无效一节。双方对于协议书所涉及的土地及地上建筑物无相关产权证书一节，均无异议。转让协议书中所涉及的荒芜水塘及房场地与上诉人于2011年5月8日与大连金州新区某村委会签订的《荒芜水塘出让合同》的标的一致，且已经过大连金州新区某村委会同意。关于地上建筑物，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。转让协议书涉及的地上建筑物虽无相关产权证书，但并不能以此否认双方签订的转让协议书的效力。因转让协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的规定，上诉人亦未举证证明该协议书符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，上诉人的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人大连舜华商品混凝土有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年六月六日
书记员 王 亮