北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10021号
上诉人（原审原告）胡媛清，女，1954年2月20日出生。
委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京武夷房地产开发有限公司，住所地北京市通州区武夷花园（通胡大街68号）。
法定代表人陈雄，董事长。
委托代理人宋克鑫，北京市乾成律师事务所律师。
委托代理人孔文婷，女，1972年2月20日出生。
被上诉人（原审被告）北京武夷物业管理有限公司，住所地北京市通州区通胡路68号。
法定代表人傅荣健，董事长。
委托代理人李莉，女，1979年3月5日出生。
委托代理人闫海峰，男，1970年6月10日出生。
上诉人胡媛清与上诉人北京武夷房地产开发有限公司（以下简称武夷房地产公司）、被上诉人北京武夷物业管理有限公司（以下简称武夷物业公司）商品房销售合同纠纷一案，胡媛清与武夷房地产公司均不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第10013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。胡媛清及其委托代理人李永军、王佳红，武夷房地产公司之委托代理人宋克鑫、孔文婷，武夷物业公司之委托代理人李莉、闫海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，胡媛清诉至原审法院称：2000年10月4日，胡媛清与武夷房地产公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定胡媛清购买武夷房地产公司的位于表示通州区54单元1层A户房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，胡媛清按约支付了房款。因销售方式由预售转为现房销售，2009年4月14日，双方又签订一份《补充协议》，进一步明确了双方权利义务。2009年6月2日，胡媛清取得该房产的所有权证书。2001年12月10日，房屋验收时即存在多处质量缺陷，客厅、阳台下沉，阳台门窗未调试好，纱窗未安装等。胡媛清一直与武夷房地产公司及武夷物业公司进行沟通，但二公司以各种理由未对胡媛清房屋进行维修。现要求两公司赔偿胡媛清房屋修复费用115789.83元、租金损失28000元、装修损失
72571.8元、误工损失40万元、挽救损失扩大采取补救措施费用7160元、搬家费9600元、因配合维修搬家雇人打包、买包装材料、拆包装、保洁等费用5000元、物业费8768.67元、评估费5000元，要求武夷房地产公司与武夷物业公司承担连带责任；诉讼费由武夷房地产公司与武夷物业公司承担。
武夷房地产公司在原审法院辩称：胡媛清的诉讼请求没有任何依据，我公司的房屋质量是合格的，胡媛清主张的地面开裂问题已过一年保修期。我公司认为第二次评估报告系重新评估，而本案并不符合重新评估的条件，所以第二次评估是无效的，我公司不予认可。关于租金损失，因房屋并不存在质量问题，故我公司不同意承担，即使认定我公司应承担该项损失，胡媛清维修房屋的合理期间也不应超过一个月。胡媛清主张误工损失没有依据，我公司不予认可。胡媛清主张的搬家损失过高，来回搬家费用应为1000元左右。我公司不同意胡媛清主张物业费的诉讼请求。评估费由法院依法予以判决。
武夷物业公司在原审法院辩称：胡媛清诉讼主要基于房屋质量问题，与我公司无关。故我公司不同意胡媛清的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2000年10月4日，胡媛清（买方、乙方）与武夷房地产公司（卖方、甲方）签订《北京市内销商品房预售契约》，主要约定乙方自愿购买甲方的通州区54单元1层A户房屋，房屋建筑面积120.12平方米，房屋售价为每建筑平方米为2590元，价款合计311112元。甲方交付房屋的日期为2000年10月31日。契约还约定了其他内容。2009年4月14日，胡媛清（买方、乙方）与武夷房地产公司（卖方、甲方）签订一份《补充协议》，主要约定根据确权证明，房屋现坐落于北京市通州区54单元1层A户。房屋建筑面积为120.33平方米，总房款为311656元。付款方式为公积金。2009年6月2日，胡媛清取得涉案房屋的所有权证书。2001年，胡媛清入住涉案房屋并对涉案房屋进行了装修。关于涉案房屋质量问题，胡媛清称收房时就发现房屋存在质量问题，近些年来一直和开发商沟通维修问题，但双方并未达成一致意见。
本案诉讼过程中，胡媛清申请对涉案房屋的质量缺陷原因、修复方案、修复费用、租房损失、装修损失等进行鉴定评估。针对涉案房屋质量缺陷的原因，双方达成一致意见，认可涉案房屋质量问题原因系回填土不实。针对房屋存在问题的修复方案，因本案并未进行正式的质量缺陷原因鉴定，经向双方当事人释明，胡媛清与武夷房地产公司均同意提出各自主张的修复方案，再由评估公司就各自提出的修复方案进行修复费用评估。武夷物业公司同意武夷房地产公司的修复方案及意见。关于修复费用、装修、租房损失，2014年11月14日，经北京市国宏信价格评估有限公司评估，评估结论为：胡媛清修复方案价格为17162元；武夷房地产公司修复方案价格为：4977元；装修部分价格为：5246元；租金部分价格为：3500元。针对该份评估报告，胡媛清质证称对该份评估报告真实性予以认可，但评估内容不完整，且评估项目不明确。武夷房地产公司质证称认可该评估结论。武夷物业公司同意武夷房地产公司质证意见。2015年2月6日，根据胡媛清提供的新修复方案（胡媛清称系对原修复方案的细化），北京市国宏信价格评估有限公司另作出评估结论：修复费用中胡媛清部分在价格评估基准日的价格为：80041元。国宏信（民）字2014第14057号报告胡媛清部分修复费用评估金额作废。针对该份评估报告，胡媛清质证称该份评估报告维修费用变化后装修费用并未相应变化，且该次评估存在漏项，某些项目的单价也存在问题。武夷房地产公司质证称认该次评估应为无效，不予认可。武夷物业公司同意武夷房地产公司质证意见。
经现场勘察，涉案房屋部分阳台、客厅及走道存在裂缝现象。
原审法院认定上述事实，有《北京市内销商品房预售契约》、价格评估报告、现场照片及双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已查明的事实，胡媛清所有的涉案房屋确存在地面开裂、下陷等质量问题，武夷房地产公司作为房屋出卖方理应承担相应责任，故现胡媛清的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，但其主张的数额过高，具体数额由法院依法予以核实。关于日期为2014年11月14日和2015年2月6日的两份评估报告，因为评估报告所依据的是胡媛清与武夷房地产公司各自提出的修复方案，就合理性和可操作性而言，胡媛清提出的修复方案更为合理、更具可操作性，故法院对胡媛清提出的修复方案以及依据该修复方案的评估结论予以采纳。关于日期为2015年2月6日的评估报告与2014年11月14日评估报告之关系，法院认为，日期为2015年2月6日的评估报告是对2014年11月14日评估报告中胡媛清修复方案部分评估结论的替换，日期为2015年2月6日的评估报告程序并无不当。对于胡媛清主张的修复费用的诉讼请求，因涉案房屋存在质量问题，修复上述房屋质量问题必然产生一定修复费用，故对于胡媛清的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，但其主张的数额过高，具体数额由法院依据评估报告确定为80041元。关于装修费用，胡媛清主张的该项损失过高，具体数额由法院结合评估报告确定为5246元。关于租金损失，因涉案房屋维修仅涉及客厅、走道及阳台并不涉及卧室、厕所等，故胡媛清主张的租金损失过高，具体数额由法院结合评估结论租金价格3500元／月的标准酌定5个月共计17500元。关于搬家损失，根据日常生活经验法则，涉案房屋的修复、装修必然会给胡媛清造成一定的搬家损失，故对于胡媛清的该项诉讼请求，理由在的，证据充分，法院予以支持，但其主张的数额过高，具体数额由法院依法酌定为3000元。胡媛清主张的误工费过高，法院仅对胡媛清对涉案房屋修复、装修以及搬家造成的误工损失予以支持，具体数额由法院依法酌定为6000元。胡媛清的其他诉讼请求，证据不足，法院不予支持。胡媛清要求武夷物业公司承担赔偿责任，没有法律依据，法院不予支持。武夷房地产公司的辩解意见，依据不足，法院不予采信。据此，原审法院于2015年6月判决：一、北京武夷房地产开发有限公司赔偿胡媛清房屋修复费用、装修损失、租金损失、搬家损失、误工费共计十一万一千七百八十七元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回胡媛清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，胡媛清与武夷房地产公司均不服原审判决，上诉至本院。胡媛清之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院（2013）通民初字第10013号民事判决书，发回重审或依法改判支持胡媛清一审诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费均由武夷房地产公司、武夷物业公司承担。武夷房地产公司之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院（2013）通民初字第10013号民事判决第一项；2、改判驳回胡媛请的一审全部诉讼请求。武夷物业公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明情况，涉案房屋系胡媛清所有，在该房屋确实存在质量问题的情况下，武夷房地产公司应承担相应赔偿责任。关于2015年2月6日评估报告与2014年11月14日评估报告，因2015年2月6日评估报告是对2014年11月14日评估报告中胡媛清修复方案部分评估结论的替换，故原审法院认定2015年2月6日的评估报告程序适当，并无不妥，本院依法予以确认。胡媛清与武夷房地产公司虽对评估报告均提出异议，但双方提交之证据均不足以推翻上述评估报告，故原审法院依据评估报告之内容确定房屋修复费用，并无不当。关于装修费用和租金损失，原审法院结合评估报告确定之具体数额并无不妥。关于搬家损失和误工费，原审法院依法酌定之具体数额亦无不妥，本院予以确认。武夷房地产公司之上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。胡媛清之上诉主张本院亦无法支持。
综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费5000元，由北京武夷房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费10319元，由胡媛清负担9051元（已交纳）；由北京武夷房地产开发有限公司负担1268元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费10319元，由胡媛清负担7783元（已交纳）；由北京武夷房地产开发有限公司负担2536元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 王世洋
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十一月三日
书 记 员 吴 越