北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第17651号
原告韩晓明，男，1980年8月28日出生。
被告张黎，女，1983年11月11日出生。
原告韩晓明与被告张黎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩晓明、被告张黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩晓明诉称，2015年3月1日，原告、被告与居间人北京XX房地产经纪有限公司三方签订了北京市房屋买卖居间合同。被告张黎同意将自己名下单独所有的北京市西城区广安门外大街XX房屋出售给原告。涉案房屋所有权证号为X京房权证西字第**号，成交总价款为174万元，原告已付被告购房款120万元。北京市房屋买卖居间合同第六条约定被告应当在2015年5月1日前将涉案房屋交付给原告，第十条约定逾期交房责任1.逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2015年5月1日后，被告并未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约。经原告多次催促，被告均置之不理，故诉请法院判令：1.被告与原告继续履行于2015年3月1日签订的位于北京市西城区广安门外大街XX房屋的房屋买卖居间合同，配合原告办理房屋过户手续；2.被告自2015年5月2日起支付原告违约金，该违约金按日计算向原告支付已交付房价款120万元人民币万分之三的违约金12960元。
原告韩晓明向本院提交北京市房屋买卖居间合同、装修款补充协议、张黎出具的购房款收据、张黎的房屋所有权证（X京房权证西字第**号）、中国工商银行凭证2张予以证明。
被告张黎辩称，我与原告签订的房屋买卖合同之前，是借款合同后改成房屋买卖合同，用房子偿还原告借款，对原告起诉书中陈述的事实没有异议，同意原告的诉讼请求。
经本院庭审质证，当事人对原告韩晓明提交的北京市房屋买卖居间合同、装修款补充协议、张黎出具的购房款收据、张黎的房屋所有权证（X京房权证西字第**号）、中国工商银行凭证2张的真实性无异议，本院予以确认。当事人对本院向房屋登记机关调取的档案材料未提出异议。原告提交的张黎出具购房款收据内容为：“出卖人张黎收到买受人韩晓明交来购买出卖人位于北京市西城区广安门外大街XX房屋购房款共计1200000元。”
当事人在本案审理过程中的陈述，一、有关房屋现状的问题，韩晓明：“涉案房屋坐落于北京市西城区广安门外大街XX，43平方米，房屋性质是商品房，规划用途是办公。现在我实际居住。”张黎：“我是在2015年春节后签完房屋买卖合同后把涉案房屋交给原告。”韩晓明：“是的。”二、有关价款的问题，韩晓明：“实际成交价174万元。120万元是张黎的欠款、转款和现金支付的。”张黎：“2014年9月份通过工商银行网银原告给我转账两笔，第一笔是30万元，另外一笔是50多万元，其余的是给的现金30多万元，共120万元。”韩晓明：“转账的80多万元是借给被告的钱，被告说用房屋来偿还，这笔钱抵了房款。”张黎：“我共收到120万元，原告还差我54万元没有给我。”韩晓明：“过户的时候支付剩余房款54万元。”三、有关房屋抵押、查封问题，张黎：“从光大银行贷款115万元，抵押权还存在，是因为购房走的抵押消费贷款，还有一个抵押权2013年12月2日抵押给吕XX，借款金额是225万元，2014年9月25日已经解除抵押了，没有其他抵押权了。本金还有100万元没还。河北宣化法院对涉案房屋采取两个保全措施，保全价值一个是70万元，另一个是60多万元，保全时间是2015年3月份左右。西城法院因为借款在2015年3月份将涉案房屋保全，保全价值是70万元。”韩晓明：“买房子的时候知道这个情况，产权证有体现，当时要求被告解除抵押。查封情况当时不清楚，现在知道了，我去过户时不能办理，资格审验时建委说房屋被查封才知道。”四、关于原告的诉讼请求问题，韩晓明：“李XX与张黎的诉讼我知道，其他的都是她的亲属和朋友，说是为了保护财产。不同意主张解除合同，坚持要求办理过户手续。我同意再添点钱把银行贷款还清，这是签订合同时候我知道的，后面的查封我不同意我当时也不知道，她的债务她来偿还我不管，不同意代被告清偿债务，我就要求过户。”张黎：“违约金是合同约定的，同意支付，但太多了，我负担不起，申请法院调整，同意将涉案房屋过户给原告。”
经审理查明，坐落于北京市西城区广安门外大街XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积43平方米，房屋性质为商品房，规划用途为办公。2013年8月27日，张黎以向银行申请按揭贷款方式购买涉案房屋成为涉案房屋所有权人。2013年10月9日，张黎将房屋抵押给中国光大银行股份有限公司北京朝内支行（以下简称光大银行）借款115万元用于支付涉案房屋的部分购房款，并办理了抵押登记手续，债务履行期限自2013年9月27日起至2023年9月27日止，因张黎未向光大银行还清借款，抵押权尚未消灭。
2015年3月1日，出卖人张黎与买受人韩晓明就涉案房屋的买卖事宜签订北京市房屋买卖居间合同，内容有：“第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况，（四）该房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，抵押人为光大银行，抵押登记日期为2013年10月9日，出卖人应在签订本合同10个工作日内，去贷款银行办理提前还款的申请手续。第三条出卖人与买受人通过下列方式达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋及其附属设施设备、装修装饰、相关物品成交总价为174万元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当在2015年5月1日前将该房屋交付给买受人。第七条委托期限。第八条居间服务费明细。第九条居间人提供的服务。第十条违约责任，（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人交付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。第十一条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。第十二条税、费相关规定。第十三条权属转移登记，（一）当事人双方同意，在居间人告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的5个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。每逾期一日违约方应向守约方支付3000元整违约金。逾期超过15日的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方应向守约方支付相当于总房款20%的违约金，并于守约方向违约方送达解除合同通知之日起7日内向守约方支付。（二）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。第十四条出卖人和买受人应相互协助办理贷款或办理房产过户等相关手续。办理时出卖人和买受人应在约定时间准时到达指定地点。如不能亲自办理，可事先办理贷款或房产管理部门规定的委托手续，委托他人代理。经通知既不能亲自办理，又不委托他人办理，视为违约，违约责任参照本合同第十条逾期交房责任。第十五条居间人已完成真实、全面告知义务，出卖人和买受人对此均无异议。第十六条不可抗力。第十七条争议解决方式。……”2015年3月1日，张黎收到韩晓明的购房款共计1200000元。
张家口市宣化区人民法院就王秀梅诉张黎委托合同纠纷一案及王秀梅诉张黎民间借贷纠纷一案分别作出（2015）宣区民初字第464号民事裁定书和（2015）宣区民初字第465号民事裁定书，于2015年3月2日书面通知北京市西城区房管局协助查封张黎名下的涉案房屋，查封期限自2015年3月2日开始至2017年3月1日止。2015年5月，北京市西城区人民法院书面通知北京市西城区房管局协助查封被执行人张黎名下的涉案房屋。2015年7月29日，北京市西城区人民法院书面通知北京市西城区房管局协助查封张黎名下的涉案房屋，从2015年7月29日起至2018年7月28日止。
上述事实，有当事人提交的上述证据、本院向房屋登记机关调取的档案材料和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，韩晓明与张黎签订的北京市房屋买卖居间合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案房屋在交易时存在因张黎向银行借款而设立的抵押权，张黎在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使涉案房屋无法办理房屋所有权转移登记。张黎与韩晓明签订合同后，人民法院对涉案房屋采取了查封的强制措施。在本案审理过程中，韩晓明虽表示可以代张黎偿还银行贷款以消灭涉案房屋的抵押权，但在合同约定的履行期限届满时涉案房屋尚存针对张黎的强制措施，并在本案法庭辩论终结时仍未解除，韩晓明已明确表示不同意代为清偿强制措施所涉及的债务，致使涉案房屋即使消灭抵押权仍无法办理房屋所有权转移登记。经本院释明后，韩晓明仍坚持不变更诉讼请求，故对韩晓明要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。张黎于诉讼中认可韩晓明主张的违约金计算方式，并作出同意向韩晓明支付违约金的真实意思表示，不违反法律规定，本院准许。韩晓明主张的违约金数额不违反合同约定，对张黎请求减少违约金的申请，本院不予准许。韩晓明要求张黎支付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，张黎偿付韩晓明违约金一万二千九百六十元；
二、驳回韩晓明的其他诉讼请求。
如果张黎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千八百五十八元，由韩晓明负担七千七百七十四元（已交纳）；由张黎负担八十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一五年十一月九日
书记员 苏晓明