广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂08民终52号上诉人（原审被告）：乔建平，男，1962年11月19日出生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：李金发，贵港市港北区大圩镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告�：贵港市天禾居物业服务有限公司，住所地贵港市金港大道新区3路8号世纪典雅典座302室。法定代表人：黄明，总经理。委托诉讼代理人：刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。上诉人乔建平因与被上诉人贵港市天禾居物业服务有限公司（以下简称天禾居公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2017）桂0802民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月6日进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。乔建平上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、自港北区�民法院（2012）港北民初字第717号判决生效后，上诉人与被上诉人就物业管理费的收费标准达成新协议，即上诉人每月以0.85元/平方米的标准缴纳物业管理费，上诉人一直按照该标准缴纳物业管理费。二、上诉人的女儿按照每月0.85元/平方米的标准缴纳物业费，于2017年10月16日通过中信银行汇款40793.2元（2016年7月至2017年8月，3428㎡×0.85元×14个月）至被上诉人账户。综上所述，上诉人不欠有被上诉人的物业管理费，一审判决认定事实和适用法律错误。天禾居公司辩称，1.上诉人虽然是按每月以0.85元/平方米的标准缴纳物业管理费，但这并不代表双方达成了新的收费标准，且上诉人没有证据证明上诉人与被上诉人之间就物业服务费的收费标准达成新的协议。2.根据2007年确定的物业费收费标准，本案所涉小区商铺的物业费收费标准是每月1.2元/平方米，涉案商铺不应当再参照港北区人民法院（2012）港北民初字第717号生效判决确定的每月0.96元/平方米收取物业管理费。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。天禾居公司向一审法院起诉请求：1.乔建平支付拖欠2016年7月至2017年8月的物业服务费57590.4元；2.乔建平支付违约金5831元（当月物业费的违约金自下月1日开始计至判决付款之日止，每日按拖欠物业服务费的万分之五计算，现暂计至2017年8月31日止，以后另计）；3.诉讼费由乔建平负担。一审法院认定事实：2012年4月10日，因乔建平拖欠2010年4月至2012年4月期间的物业管理服务费，天禾居公司向一审法院提起诉讼，一审法院受理后于2013年7月19日作出（2012）港北民初字第717号民事判决，查明事实如下：2007年4月28日，案外人贵港市九龙城房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定甲方委托乙方对甲方开发位于贵港市港北区8号世纪经典商住两用住宅小区（高层带电梯商品房）进行物业管理。委托管理期限为2年，自2007年4月28日0时起至2009年4月27日24时止。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。非住宅区域的商铺物业管理服务费按每月每平方米1.2元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费万分之五交纳滞纳金。合同签订后,原告依约进驻小区对该上述全部物业提供管理服务,并按约向业主和物业使用人收取管理费及专项维修资金。2009年11月,陈辉与乔建平签订了《铺面租赁合同》，约定陈辉将其所有的位于世纪经典北面一楼的3428平方米商铺租赁给乔建平，用于经�家居用品、家具类商品销售，商铺物业管理服务费由乔建平负责交纳。合同签订后，陈辉依约定将上述商铺交给乔建平，乔建平对商铺进行装修后，于2010年1月将其开办的贵港市全友家私专卖店搬迁到该商铺经营，并向原告办理了入住手续。原告于2005年8月16日依法登记成立，经营范围：小区物业管理。资质等级为三级。上述《物业管理委托合同》约定的收费标准，经贵港市物价局、房产局联合下发批复文件，对其中物业管理服务费收费标准同意按合同约定收取。还查明：《物业管理委托合同》期限届满后，由于该小区尚未成立业主委员会，仍由原告提供物业管理服务，并按上述委托合同约定的物业管理服务费、维修基金的收费标准向业主收取该两项费用，对此，原被告双方均无异议，一审法院予以确认。该判决已发生法律效力。2016年7月开始，乔建平再次拖欠物业管理服务费，截至2017年8月，共欠物业管理服务费57590.4元，原告经催讨无果后诉至一审法院。一审法院认为，原告与贵港市九龙城房地产开发有限公司前期物业合同期限届满后，原告仍为世纪经典小区（包括非住宅区域的商铺）提供物业管理服务。被告作为涉案商铺的承租人，是物业管理服务的受益人，且被告已在（2012）港北民初字第717号案件确认原告可按前期物业合同约定的标准收取物业管理服务费，故此，原告主张被告支付2016年7月至2017年8月的物业管理服务费57590.4元（1.2元/㎡×3428㎡×14个月），合理有据，予以支持。关于违约金的问题。原告主张按照前期物业合同计付违约金，因该合同已终止，原告的该主张理据不足，不予支持。但被告未按时支付物业管理服务费，给原告造成利息损失，酌情认定该利息损失以当月欠付物业管理服务费4113.6元（1.2元/㎡×3428㎡）为基数，按照年利率6%，自下月1日起计算。暂计至2017年8月31日的利息损失计算方式为：1.2016年7月为4113.6元×13个月×6%÷12；2.2016年8月为4113.6元×12个月×6%÷12；3.2016年9月为4113.6元×11个月×6%÷12；以此类推……13.2017年7月为4113.6元×1个月×6%÷12；上述金额合计为4113.6元×91个月×6%÷12=1871.69元。此后的利息损失，以57590.4元为基数，按年利率6%，自2017年9月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。原告诉请的损失，以一审法院认定的为准，超过部分，不予支持。被告乔建平缺席，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，判决：一、被告乔建平向原告贵港市天禾居物业服务有限公司支付自2016年7月至2017年8月的物业服务费57590.4元及利息损失1871.69元（暂计至2017年8月31日，此后利息损失计算：以57590.4元为基数，按年利率6%，自2017年9月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；二、驳回原告贵港市天禾居物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2148元，减半收取计1074元，由原告贵港市天禾居物业服务有限公司负担394元，被告乔建平负�680元。本院二审期间，上诉人提交了交通银行出具的交易清单、中信银行的客户凭证各一份，对于上诉人提交的证据，本院在论述时再做评判。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理委托合同》属合法有效的民事合同，对涉案小区全体业主具有约束力。该合同期限届满后，被上诉人继续提供物业管理服务，并按上述合同约定的物业管理服务费、维修基金标准向业主收取费用，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，涉案小区业主应当参照原合同约定标准缴纳物�费。本案中，上诉人作为涉案小区铺面承租人，应当参照原合同约定的标准缴纳物业费。故一审法院认定上诉人按照每月1.2元/平方米标准交纳物业管理费，并无不当，应予维持。二审期间，上诉人提交的证据，证明上诉人已转账40793.2元给被上诉人，但并不能证明上诉人与被上诉人对物业费的标准达成新协议，上诉人要求按每月0.85元/平方米标准交纳物业费的主张，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元（上诉人已预交），由上诉人乔建平负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一八年四月三日书记员  岑 芸