江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏09民终4885号上诉人（原审原告）：张志祥，男，1972年4月5日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市百世纪房地产开发有限公司，住所地东台市东亭南路1号和平大厦四楼。法定代表人：ＸＸＸ，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。原审第三人：杨杨，男，1991年9月16日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。上诉人张志祥因与被上诉人盐城市百世纪房地产开发有限公司（以下简称百世纪公司）、原审第三人杨杨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初2135号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张志祥上诉请求：撤销一审裁定，依法改判或发回重审。事实与理由：1.张志祥系从百世纪公司处购得杨杨退购房屋，张志祥与百世纪公司也就相关房屋买卖办理所有的手续，双方之间购房目的真实，手续齐备，所签订合同应为合法有效。现百世纪公司未能将案涉房屋交付张志祥，已构成根本违约，张志祥有权要求解除购房合同并要求百世纪公司退还已付购房款等相关款项。2.一审认定张志祥与杨杨之间系民间借贷关系没有事实依据，一审判决说理部分均采用推测，采用的证据均为与当事人之间具有利害关系的证人证言。百世纪公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，张志祥并没有按照双方购买房屋的价款支付给杨杨89.543万元，而只是以买房的名义，由杨杨向张志祥借款，再将借款担保的房屋以租赁的名义给杨杨父母居住，实际上只要杨杨归还张志祥借款本息，张志祥仍然将案涉房屋返还给杨杨，也就是说实际上本案是杨杨向张志祥借款44.543万元，用案涉房屋进行担保;2.一审法院适用法律正确，根据《最高院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条，本案中一审法院多次向张志祥释明告知其可变更诉讼请求，但是张志祥并未变更诉讼请求，仍然按照房屋买卖合同纠纷案件进行诉讼，故一审法院裁定驳回起诉符合法律规定，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。杨杨未到庭参加诉讼，亦未作陈述。张志祥向一审法院起诉请求：1.基础双方之间签订的购房合同；2.百世纪公司返还张志祥购房款895430元、契税13431.45元、物业费17909元、电费51元、办证费20元，合计926788.45元，并支付以本金926788.45元按银行同期贷款利率计算自2014年7月2日至实际还款之日止的利息；3.百世纪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨从井、胡晓平系夫妻，杨杨系杨从井、胡晓平之子，张玉婷系杨杨前女友。2013年7月2日，杨从井与百世纪公司的法定代表人ＸＸＸ签订《购房协议》一份，约定杨从井向ＸＸＸ购买永康花园1幢703室住房一套，总价88万元，7月2日交房款10万元，余款78万元于2013年10月31日前全部付清。后百世纪公司因故将与杨从井协议中约定的1幢703室住房变更为1幢903室，房产总价由88万元变更为89.5万元。百世纪公司出具了两张合计金额89.5万元付款方名为杨杨的销售不动产统一发票。2013年10月31日后，杨从井、胡晓平对1幢903室进行了装潢，并入住该房屋，但截至目前尚未办理房屋产权变更登记手续。2014年1月5日，百世纪公司再次与杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨四人签订了案涉1幢903室商品房买卖合同，约定杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨以89.5万元的总价购买该房产，买受人在合同签订之日前一次性付清全部房款。2014年6月19日，杨杨因吸毒急需用钱，为方便借钱，要求百世纪公司与其签订了合同备案编号为20140619026的《商品房买卖合同》，约定杨杨以89.543万元的总价购买案涉房产，买受人在合同签订之日前付36.543万元，余款53万元在合同签订之日起七日内到指定银行办理按揭贷款。2014年7月1日，杨杨在商品房合同网上备案合同撤销申请书上买受人处签名，百世纪公司工作人员冯平在撤销原因及意见处注明“该购房人因银行贷不到款无法付清房款，申请退房”。同日，东台市房地产市场管理处批准同意。2014年7月2日，杨杨向百世纪公司出具申请书，以经济发生困难为由，申请退房，并申请百世纪公司退还购房款89.5万元。同日，张志祥与百世纪公司签订合同备案编号为20140702022的《商品房买卖合同》，约定张志祥向百世纪公司购买东台市永康花园1幢903室房屋一套，建筑面积143.35㎡，房款89.543万元，房款在合同签订之日前一次性付清。2014年7月2日下午，张志祥、高兵、杨杨、冯平等人一同到银行，由张志祥先向ＸＸＸ银行卡上转账45万元，冯平持ＸＸＸ的银行卡将45万元转账给杨杨，杨杨随后向高兵持有的杨映霞的银行卡上转账45万元，高兵又通过杨映霞的银行卡向张志祥转账45万元。随即，张志祥向ＸＸＸ的银行卡上转账44.543万元，冯平用ＸＸＸ的银行卡将44.543万元转账给杨杨，通过上述转账行为，杨杨向张志祥借贷44.543万元。当日，张志祥与杨杨签订租房合同一份，约定张志祥将案涉房产以1200元/月出租给杨杨，租期自2014年7月2日至2015年7月2日，租金合计1.2万元，一次性付清。2014年7月2日、7月3日，张志祥缴纳了税费、房屋专项维修资金等费用。2014年10月份左右，杨杨因吸毒被强制戒毒。2016年2月1日，百世纪公司向张志祥出具了金额89.543万元、付款方名为张志祥的销售不动产统一发票。2015年3月17日，张志祥以杨从井、胡晓平占据案涉房屋、拒绝迁出为由诉至一审法院，要求判令杨从井、胡晓平立即迁出并将该房屋交张志祥收产。一审法院经审理后作出（2015）东民初字第448号民事判决书，判决驳回张志祥的诉讼请求。张志祥不服，上诉于本院，本院于2016年3月16日作出（2016）苏09民终383号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，2016年5月，百世纪公司法定代表人ＸＸＸ向东台市公安局经济犯罪侦查大队控告张志祥等人涉嫌合同诈骗，东台市公安局受理后进行了调查，后作出不予立案决定。百世纪公司不服并申请复议，东台市公安局于2016年8月19日作出《不予立案复议决定书》，维持原不予立案决定。一审法院认为，综合张志祥、百世纪公司的诉、辩称及第三人述称意见，本案的争议焦点是张志祥与百世纪公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系以及张志祥和杨杨之间是否存在借贷关系。张志祥主张其与百世纪公司系商品房买卖合同关系，并提交了商品房买卖合同、销售发票、汇款凭证等证据，但张志祥所述的“事实”经过，存在诸多自相矛盾之处，难以自圆其说，明显与社会常情以及一般商品房交易习惯不符，具体表现在：首先，张志祥自述曾于2014年7月2日前去看过案涉商品房，于2014年7月2日当天与杨杨签订租房协议，并与高兵、冯平、杨杨等人一同到银行完成一系列转账行为，但张志祥却始终否认与杨杨相识。即使张志祥在2014年7月2日才与杨杨相识，那么，据张志祥和高兵所说，杨杨欠高兵46万，高兵欲借给张志祥45万元，可以由杨杨直接汇款45万元给张志祥，之所以多转一次帐，就是为了虚构杨杨还45万元给高兵，而高兵借45万元给张志祥的假象。并且，如果杨杨欠高兵46万元，那么“还”给高兵的应当是46万元，而不是45万元；其次，高兵陈述杨杨欠其46万元没有任何证据证实，且在没有借条或银行汇款记录的情况下出借如此之大数目的借款？再次，既然张志祥先前曾看过案涉商品房，就应当知道案涉商品房已经装潢，而杨杨仍以原购房价退掉案涉商品房并于当日向张志祥承租该商品房显然违背常情。综上，张志祥所提供证据未能达到所证明事实存在具有高度可能性程度，张志祥与百世纪公司之间签订商品房买卖合同的行为并非双方真实意思表示，实际是杨杨为向张志祥借贷而以案涉商品房进行让与担保，本案纠纷系因张志祥与杨杨之间借贷法律关系引起。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”一审庭审中，经向张志祥释明，告知其可变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，张志祥明确表示仍坚持按商品房买卖合同关系主张权利。综上所述，张志祥向一审法院主张其与百世纪公司之间存在房屋买卖合同关系不予认定。张志祥主张的契税、物业费、电费、办证费等非百世纪公司收取，与本案没有关联性，不予认定。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定：驳回张志祥的起诉。案件受理费13198元，待裁定生效后退还张志祥。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案中，张志祥与百世纪公司之间并不存在民间借贷的法律关系，故不符合上述法律规定的应当裁定驳回起诉的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初2135号民事裁定；二、本案指令江苏省东台市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙曙光审 判 员  樊丽萍代理审判员  刘 淼二〇一七年三月六日书 记 员  周 洋附法律条文1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。