江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第0743号
原告周玉南。
委托代理人周晓鸿（受周玉南的特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
委托代理人钱莹莹（受周玉南的特别授权委托），�苏崇安律师事务所律师。
被告张文新。
被告无锡市裕新电器有限公司，住所地无锡市新区欧典佳苑商业房150号-2#。
法定代表人张文新，该公司总经理。
委托代理人吴思语（受张文新、无锡市裕新电器有限公司的共同特别授权委托），江苏梁溪律师事务所。
原告周玉南诉被告张文新、无锡市裕新电器有限公司（以下简称裕新公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由审判员殷天华适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告周玉南的委托代理人周晓鸿、钱莹莹，被告张文新、裕新公司的共同委托代理人吴思语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周玉南诉称：秦农向张文新、裕新公司承租了无锡市健康路28号的房屋，负责迁出该房产内的5户老承租户，并将房产另行出租给张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗、尹留平5户新承租�，2013年7月30日前，老承租户已经清除完毕。2013年7月30日，秦农与张文新、裕新公司签订招租服务协议书1份，载明秦农为甲方、张文新、裕新公司为乙方，甲乙双方曾于2013年3月就座落本市健康路28号的房屋签订了租赁合同，由乙方将该房屋整体出租给甲方，现因情况发生变化，双方经协商达成协议如下：一、双方一致同意将原签订的租赁合同解除，确立中介服务关系，由甲方为乙方提供对外招租服务，在签订房屋租赁合同时，甲方曾支付给乙方的15万元保证金，乙方同意退还给甲方；二、现通过甲方的工作，已将健康路28号房屋全部出租给第三方，均是以甲方的名义出租的，乙方对此予以确认；三、在本协议生效后，甲乙双方立即与第三方签订出租方主体变更的三方协议，确认原甲方作为出租方与第三方签订的租赁合同变更为乙方作为出租方的租赁合同，至此甲方已全部完成健康路28号房屋对外招租的服务工作；四、甲乙双方在2013年5月签订房屋租赁合同时，该房屋内还有一些老承租户，为确保招租工作顺利进行，由于对老承租户组织清退，为此甲方支付费用100万元。据此乙方同意支付甲方85万元作为招租服务费，加上应还给甲方的保证金15万元，乙方共计支付给甲方200万元；五、支付方式为：当三方协议全部签订完毕，甲方将与第三方签订的租赁合同及已收取的租金及保证金票据全部移交给乙方后，乙方应支付给甲方115万元，2013年11月16日前支付20万元，2014年2月20日前一次性付清65万元；六、乙方第一期款项的支付由甲方在已收取的租金及保证金中直接扣除，如有余额应退还给乙方，乙方如第二、三期不按期支付，应向甲方另行支付未付款30％的违约金，六年租赁期内，如遇政府拆迁，乙方未使用满六年，剩余年数甲方按�年15万元退还给乙方等内容，抬头处乙方为张文新签字，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章。秦农、张文新、裕新公司分别于2013年7月30日与张海勇、徐明配、奚峰，于8月9日与孔卫宗签订出租方主体变更协议书，载明秦农为甲方、张文新、裕新公司为乙方、张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗为丙方，甲丙双方就座落无锡市健康路28号的房屋签订的房屋租赁合同，因情况发生变化，三方经协商达成如下协议：房屋租赁合同中的出租方变更为乙方，其他内容不变，丙方已支付给甲方的租金及合同保证金等费用均转为乙方收取，由甲方将收取丙方的相关费用票据交给乙方，可根据丙方的需要由乙丙双方另行调换票据，作为出租方的权利义务由乙方承受等内容，抬头处乙方为张文新签字，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章。此外另有尹留平与张文新、裕新公司自�签订租赁合同，至此秦农已履行完毕招租义务。2013年8月12日，秦农与张文新、裕新公司签订出租方主体变更协议书1份，内容与张海勇等人的出租方主体变更协议书一致，抬头处乙方为张文新签字，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章，张文新书写汇款账号无锡建行中山路支行、张文新、4340621240266852等内容。2013年8月12日，秦农与裕新公司共同签署移交清单1份，载明秦农应向张文新、裕新公司支付张海勇等五名承租人的租金、保证金共计146.5万元。秦农在抵消张文新、裕新公司应向其支付的首期款项115万元后，于2013年8月13日将差额31.5万元汇入张文新的账户。张文新、裕新公司亦依约于2013年11月支付第二期款项20万元，但未按约支付第三期款项65万元。2015年，秦农将追索65万元款项及违约金的权利转让给其，并于2015年5月15日向张文新、裕新公司发出权利转让通知�1份，明确将上述权利包括提起民事诉讼的权利一并转让给周玉南。现请求判令：张文新、裕新公司立即支付招商服务费65万元及违约金19.5万元（以65万元为基数，按30％计算）。
被告张文新、裕新公司共同辩称：1、其认为招租服务协议书主体是裕新公司，张文新是作为裕新公司的法定代表人在招租服务协议书上签字。2、周玉南不能基于债权转让通知获得秦农的债权，首先招租服务协议书是基于裕新公司与秦农之间的租赁合同产生的，具有主体身份的特殊性，裕新公司不会同意与秦农以外的人签订招租服务协议书，其次，招租服务协议书为双务合同，秦农未按约履行其合同义务，故秦农无权将债权转让给周玉南。3、其只认可招租协议书中的15万元定金由其承担，100万元清退费用系其认可由秦农负责清退掉5户老承租户的费用总和，因秦农并未实际完成清退工作，故�当由秦农提供票据、清单后据实结算；85万元服务费未提供发票，且该款缘于裕新公司向秦农收取的租金低，秦农向张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗、尹留平收取的租金高，当秦农依据招租协议书将张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗、尹留平交裕新公司重新签订租赁合同后，按6年计算租金差额为85万元，故85万元招租服务费实际系租金差价，因张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗、尹留平5人中有4人只租了半年或一年事件，故应按每年15万元扣除5年租金差价75万元。4、违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明：张文新系裕新公司法定代表人。2013年7月30日，秦农与张文新、裕新公司签订招租服务协议书1份，载明甲方为秦农、乙方为张文新，甲乙双方曾于2013年3月就座落本市健康路28号的房屋签订了租赁合同，由乙方将该房屋整体出租给甲方，现因情况发生变化，双方经协商达成协议如下：一、双方一致同意将原签订的租赁合同解除，确立中介服务关系，由甲方为乙方提供对外招租服务，在签订房屋租赁合同时，甲方曾支付给乙方的15万元保证金，乙方同意退还给甲方；二、现通过甲方的工作，已将健康路28号房屋全部出租给第三方，均是以甲方的名义出租的，乙方对此予以确认；三、在本协议生效后，甲乙双方立即与第三方签订出租方主体变更的三方协议，确认原甲方作为出租方与第三方签订的租赁合同变更为乙方作为出租方的租赁合同，至此甲方已全部完成健康路28号房屋对外招租的服务工作；四、甲乙双方在2013年5月签订房屋租赁合同时，该房屋内还有一些老承租户，为确保招租工作顺利进行，由于对老承租户组织清退，为此甲方支付费用100万元。据此乙方同意支付甲方85万元作为招租服务费，加上应还给甲方的保证金15万元�乙方共计支付给甲方200万元；五、支付方式为：当三方协议全部签订完毕，甲方将与第三方签订的租赁合同及已收取的租金及保证金票据全部移交给乙方后，乙方应支付给甲方115万元，2013年11月16日前支付20万元，2014年2月20日前一次性付清65万元；六、乙方第一期款项的支付由甲方在已收取的租金及保证金中直接扣除，如有余额应退还给乙方，乙方如第二、三期不按期支付，应向甲方另行支付未付款30％的违约金，六年租赁期内，如遇政府拆迁，乙方未使用满六年，剩余年数甲方按每年15万元退还给乙方，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章等内容。秦农、张文新、裕新公司分别于2013年7月30日与张海勇、徐明配、奚峰，于8月9日与孔卫宗签订出租方主体变更协议书，载明秦农为甲方、张文新、裕新公司为乙方、张海勇、徐明配、奚峰、孔卫宗为丙方，甲丙双方就座落无锡市健康路28号的房屋签订的房屋租赁合同，因情况发生变化，三方经协商达成如下协议：房屋租赁合同中的出租方变更为乙方，其他内容不变，丙方已支付给甲方的租金及合同保证金等费用均转为乙方收取，由甲方将收取丙方的相关费用票据交给乙方，可根据丙方的需要由乙丙双方另行调换票据，作为出租方的权利义务由乙方承受等内容，抬头处乙方为张文新签字，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章。尹留平与张文新、裕新公司自行签订租赁合同。2013年8月12日，秦农与张文新、裕新公司签订出租方主体变更协议书1份，内容与张海勇等人的出租方主体变更协议书一致，抬头处乙方为张文新签字，落款处乙方为张文新签字、裕新公司盖章，张文新书写汇款账号无锡建行中山路支行、张文新、4340621240266852等内容。2013年8月12日，秦农与裕新公司共同签署移交清单1份，载明秦农应向张文新、裕新公司支付张海勇等五名承租人的租金、保证金共计146.5万元。秦农于2013年8月13日将31.5万元汇入张文新的账户。张文新、裕新公司于2013年11月支付秦农20万元，后分文未付。2015年，秦农将追索65万元款项及违约金的权利转让给周玉南，并于2015年5月15日向张文新、裕新公司发出权利转让通知书1份，载明至今贵方仅支付135万元，应于2014年2月20日前一次性支付的65万元至今未付，本人有权要求贵方立即支付拖欠款项并按约定支付逾期付款违约金，现本人将上述权利包括提起民事诉讼的权利一并转让给周玉南等内容。
以上事实，有招租服务协议书、出租方主体变更协议书、银行交易明细及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点一：张文新是否系招租服务协议书的主体
周玉南主张：张文新是招租服务协议书的主体，否则张文新不�在招租服务协议书、出租方主体变更协议书的抬头乙方处签名，亦不会要求将31.5万元汇入张文新个人账户，且张文新与裕新公司财产存在混同。张文新、裕新公司共同辩称：张文新并非招租服务协议书的主体，张文新是作为裕新公司法定代表人、业务的经办人在招租服务协议书、出租方主体变更协议书的抬头乙方处签名；张文新收到31.5万元后与裕新公司自行结算，双方不存在财产混同。
张文新、裕新公司共同主张：裕新公司才是招租服务协议书的主体。为证明其主张，提供证据如下：
1、裕新公司与江苏无锡元盛（集团）有限公司（以下简称元盛公司）签订的商业用房租赁合同1份，载明元盛公司为出租方、甲方，裕新公司为承租方、乙方，甲方出租给乙方商业用房座落在无锡市健康路28号，租赁期限2013年8月1日起至2019年7月30日止等内容。
2、裕新公司与秦农签订的房屋租赁协议1份，载明裕新公司为甲方，秦农为乙方，甲方将健康路28号一、二楼出租给乙方，租赁期限2013年8月1日起至2019年7月31日止等内容。上述证据证明涉案房屋系裕新公司承租后转租给秦农，张文新与涉案房屋没有关系。经质证，周玉南主张对上述证据真实性没有异议，但是并不影响张文新作为裕新公司的法定代表人，个人作为招租服务协议书的当事人委托秦农进行招商服务。
本院认定：招租服务协议书抬头处虽载明乙方是张文新，但该协议书系租赁双方解除原租赁关系，处理善后事宜的协议，而原出租人系裕新公司而非张文新，同时基于张文新系裕新公司的法定代表人，招租服务协议书的当事人应与租赁合同的当事人一致，本院对张文新、裕新公司主张裕新公司而非秦农系招租服务协议书当事人予以支持。周玉南未证明张文新与裕新公司财产混同，�本院对周玉南的该主张不予支持。
本案争议焦点二：周玉南是否有权主张100万元清退费用
周玉南主张：1、签订招租服务协议书时，老承租户已经清退完毕，否则其无法收取到新承租户的租金、保证金，并将上述款项交付张文新、裕新公司，亦无法于签订招租服务协议书当日及8月9日、8月12日安排5户新承租户与张文新、裕新公司签订出租方主体变更协议书。2、秦农才在通过抵消收取了115万元首期款项后，又与2013年11月左右收到了第二期款项20万元，如果秦农没有完成招租服务协议书约定的义务，张文新、裕新公司就不会提供账户同意结算，更不会支付第二期款项20万元、3、100万元清退费用系赔偿秦农损失，故秦农无需提供发票，该100万元系秦农为清退老租户支付的费用，并非老租户实际收到100万元。4、其收取146.5万元租金、保证金后，将票据交给了承租户，故其无法按约将票据再交给张文新、裕新公司，但因给付欠款系主要义务，交付票据系次要义务，张文新、裕新公司无权因其未交付146.5万元票据而拒付剩余款项。张文新、裕新公司辩称：1、新承租户即便签约，也不能证明老承租户已经清退，因为即使老承租户尚未清退，也可以与新承租户约定待老承租户请退后再将房屋交付新承租户。2、提供账户的行为并非是其确认秦农已全部履行了清退工作，因秦农称会继续履行所有的服务义务，要求裕新公司先行支付费用，基于对于秦农的信任，裕新公司支付第二期20万元，故付款亦不能视为对秦农履行清退义务的确认。
张文新、裕新公司共同主张：周玉南无权主张100万元清退费用，理由如下：1、该100万元清退费用系秦农负责清退五户老承租户的费用总和，但签订招租服务协议书时，老承租户尚未清退完毕，事后秦农亦未按约�健康路28号房屋内的老承租户全部进行清退，只清退了危奇生一户，秦农亦未支付清退费用100万元，如将100万元的票据、清单交其进行核实，其同意据实核算。2、2013年8月13日时，其以为秦农支付了100万元清退费用，才同意秦农就146.5万元租金、保证金与115万元首期款项进行抵销，裕新公司因此收取31.5万元，后其发现秦农并未支付100万元清退费用，故认为抵销是错误的，其不结欠秦农款项，即便结算下来其还结欠秦农款项，因秦农未依约将146.5万元租金、保证金的票据交付给裕新公司，其亦有权不再付款。为查明事实，张玉新、裕新公司要求秦农出庭对质。为证明其主张，张文新、裕新公司提供证据如下:
3、裕新公司与元盛公司签订的协商解除商业用房租赁合同协议书一份，载明元盛公司为甲方、裕新公司为乙方，2013年1月22日甲乙双方就乙方向甲方承租无锡市健康路28号房屋签订商业用房租赁合同协议书1份，甲乙双方就协商解除双方签订的租赁的事宜，进行多次协商，现双方自愿签订协商解除商业用房租赁合同协议书等内容。
4、危奇生出具的证明一份，载明我原是与秦农签订健康路28号租房协议，后来秦农提出要我终止该租房协议，由此协议解除的损失及转让费用一次性补偿我65万元等内容，该65万元是用于解除秦农与危奇生租赁协议的费用，与清退老租户无关。
5、（2015）崇民初字第0351号民事判决书一份，载明无锡成王记餐饮有限公司（以下简称成王记公司）起诉裕新公司房屋租赁合同一案，证明实际由裕新公司对老承租户成王记公司进行了清退。
6、老承租户真品男装的经营者张国斌出具的证明1份，载明2013年由于协议到期及房屋加固，裕新公司对我店进行了清退，由于货物很多，从8月份到10月底，我店部分货物继续存放于店内，裕新公司免收半年房屋作为清退条件等内容。
7、老承租户TK皮鞋店的经营者施原出具的证明1份，载明2013年因协议到期，裕新公司在9月份前对我店进行了清退，减免了10万元房租作为条件，店里在9月份全部离场。
经质证，周玉南主张：4、6、7不符合法定程序，不予认可，证据3、5与本案无关。因案情已经清楚，无需秦农出庭对质，如认为秦农不出庭导致案情无法查清，可驳回其诉讼请求。
本院认定：（2015）崇民初字第0351号民事判决书系成王记公司主张裕新公司侵犯其优先承租权，与清退事宜无关，张文新、裕新公司仅提供张国斌、施原的证明亦不能证明签订招租服务协议时上述老承租户尚未清退。张文新、裕新公司主张即使老承租户尚未清退，也可以与新承租户约定待老承租户清退后再将房屋交付新承租户，故仅招租服务协议书、出租方主体变更协议书以及移交清单不能证明已经清退完毕，虽有其合理性，但张文新、裕新公司主张其支付第二期款项20万元系秦农称会继续履行清退义务无相关证据提供，且其作为商人在秦农未履行完毕清退义务的情况下，未对第一期款项提出异议并继续支付第二期20万元与常理不符，且依据招租服务协议书，清退老承租户的目的是为了确保招租工作顺利进行，而在签订该协议时招租工作已经完成，协议中“又与对老承租户组织清退，为此甲方支付费用100万元”，从文义上也应理解为对甲方已支付费用的确认，而非对将来可能产生费用的预估，故本院对周玉南主张签订招租服务协议书时老承租户已经清退完毕予以采信，对周玉南要求张文新、裕新公司支付清退费100万元予以支持，对张文新、裕新公司主张老承租户尚未清退完毕，清退费用应依据票据决算不予支持。因该100万元系裕新公司赔偿秦农的损失，故秦农无需就该款项开具发票。秦农未按约将146.5万元的票据移交给裕新公司，但该条件客观上已经无法成就，张文新、裕新公司可要求周玉新承担相应的民事责任，但不能据此主张不支付款项。
本院认为：招租服务协议书系秦农、裕新公司真实意思表示，合法有效。秦农已履行招租义务，故本院对周玉南主张招租服务费85万元予以支持。张文新、裕新公司主张85万元招租服务费系6年租金差额，无相关证据提供，周玉南亦不予认可，且与招租服务协议书文义明显不符，本院不予支持。张文新、裕新公司主张租户提前解约，其亦已经解除合同，故秦农应当按照每年15万元退还其5年差价75万元，无法律及合同依据，本院不予支持。裕新公司承担余款付款义务在先，秦农承担85万元招租服务费开票义务在后，故本院对张文新、裕新公司主张秦农未就85万元出具发票系违约不予支持。秦农已履行清退、招租义务，秦农向周玉南转让的收取款项的权利属于财产性权利，不具有身份的特殊性，故本院对张文新、裕新公司主张周玉南不能受让秦农债权的主张不予支持。因周玉南主张的违约金未超过同期同类贷款基准利率四倍，故本院对张文新、裕新公司主张违约金过高的主张不予支持。周玉南依据招租服务协议书主张招租服务费65万元及违约金19.5万元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、裕新公司于本判决生效之日起十日内支付周玉南招商服务费65万元及违约金19.5万元。
二、驳回周玉南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6125元由裕新公司负担。该款已由周玉南预交，裕新公司于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接给付周玉南。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 殷天华
二〇一五年八月二十四日
书记员 朱云天
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。