吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1264号上诉人（原审原告）：史永生，男，1966年12月27日生，汉族，无职业，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：王有东，鞍山市聚星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵玉华，男，1961年9月25日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：吉林省延房置业集团有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：金永勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：付鹏久，男，1961年3月4日生，汉族，吉林省延房置业集团有限公司经营管理部部长，住吉林省延吉市。被上诉人（原审第三人）：王新峰，男，1974年8月29日生，汉族，无职业，住辽宁省海城市。上诉人史永生因与被上诉人赵玉华、吉林省延房置业集团有限公司（简称延房置业公司）、王新峰租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。史永生上诉请求：依法撤销原判；判令被上诉人赵玉华给付房屋租金192000元；判令被上诉人赵玉华给付房屋转让费及装修损失费31万元；本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月30日，上诉人与吉林省延房置业集团有限公司签订了《房屋租赁合同书》合同约定，甲方出租坐落于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-19-（-1），房屋建筑面积740.32m2，房屋结构为钢混，砖混用途（营业）。约定租赁期为一年，甲方从2009年12月1日起将出租房屋交付乙方承租使用至2010年11月30日收回。房屋租金为每个月7200元。该房屋是上诉人于2007年5月29日，是案外人邢春贵经营的游戏厅以13万元转让给原告的，上诉人接手后对房屋进行改造装修为服装店，服装店经营是交给店长王一凡负责管理，服装店经营到2010年11月初，被上诉人赵玉华强行将房屋进行占用改造，店长王一凡将赵玉华强占一事转告给上诉人，发现房子己经面目全非装修成为影视城，2011年5月20日，赵玉华在工商局注册，在此期间上诉人找到赵玉华要求将非法占用原告租赁的房屋腾出，遭到赵玉结无理拒绝，2011年11月27日，上诉人将上述房屋转让给王新峰由王新峰代替行使租赁权力。现该房屋仍由赵玉华强占，为此向法院提起诉讼请求法院判令赵玉华给付房屋租金、房屋转让费及装修损失费共计502000元。判令吉林省延房置业集团有限公司返还抵押金18000元。一审法院判决中，关于吉林省延房置业集团有限公司向史永生返还房屋抵押金18000元，上诉人无异议。一审法院判决驳回上诉人的其他诉讼请求错误：一、上诉人请求给付房屋租金192000元，赵玉华从2010年11月，强行占用涉案房屋后，租金一直由上诉人史永生向吉林省延房置业集团有限公司按月（7200元）×13个月缴纳，2011年11月30日起租金为8200元×12个月由上诉人史永生向吉林省延房置业集团有限公司缴纳，被上诉人赵玉华在此期间没有缴纳房屋租金，上诉人在一审期间举证有相关缴费的部分收据，并有“（2014）延民初字第242号民事判决书”认定事实中明确了上诉人史永生与吉林省延房置业集团有限公司签订了房屋租赁合同，房屋租金也是史永生向吉林省延房置业集团有限公司缴纳至2012年11月，2012年12月以后上诉人没有继续缴纳房屋租金，因上诉人租赁的房屋由被上诉人赵玉华强行占用两年多的时间，上诉人行使不了使用所租赁房屋的权利。二、上诉人请求给付房屋转让费及装修损失费。涉案房屋是2007年5月29日，案外人邢春贵经营的游戏厅以13万元转让给上诉人的，上诉人接手后对房屋进行改造装修为服装店，一审中上诉人出具了与案外人邢春贵签订的“房屋转让协议书”证明上诉人缴纳转让费13万元。装修费18万元该房屋当时是被上诉人赵玉华负责装修，上诉人已经给付赵玉华为上诉人房屋装修的全部费用18万元。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，纠正一审法院错误判决。赵玉华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。延房置业公司辩称，史永生的上诉请求与我方无关，我方已经返还押金1.8万元，一审判决正确。王新峰辩称，同意史永生的上诉请求。史永生向一审法院起诉请求:1.请求法院判令被告赵玉华向原告支付房屋租金192000元；2.判令被告赵玉华向原告支付房屋转让费及装修损失费31万元；3.判令被告吉林省延房置业集团有限公司返还抵押金18000元；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实（以下为原文）：2009年11月30日，延房置业公司与史永生签订《房屋租赁合同书》，史永生租赁位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积740.32平方米的房屋，租赁期限自2009年12月1日起至2010年11月30日止，月租金7200元，按月支付。史永生另向延房置业公司交纳租房抵押金18000元。在租赁期间，史永生不得将租赁房屋转租，如转租房屋延房置业公司有权解除合同。合同签订后，延房置业公司与史永生双方按合同约定履行。租赁期限届满后，延房置业公司与史永生未续签房屋租赁合同，延房置业公司按月收取史永生租金8200元。2011年5月20日，赵玉华在延吉市工商行政管理局注册成立延吉市龙逸天下影视城，经营场所为延吉市局子街文化胡同48号（四区），即延房置业公司位于延吉市文化胡同44号、产籍号3-18-91-（-1）、面积743.32平方米的房屋由其租赁使用，赵玉华按月以案外人史永生的名义向延房置业公司缴纳房屋租金。延房置业公司在催缴房屋租金过程中，知道赵玉华在使用租赁房屋，但并未提出异议。2013年6月，延房置业公司自行制作房屋租金价格一览表给付赵玉华，赵玉华认为其提供的房屋租金价格一览表中载明的房屋租金价格过高，双方未能协商一致，赵玉华自2012年12月1日起未缴纳房屋租金。2013年11月28日，延房置业公司在赵玉华经营场所大门上张贴通知，通知其于2013年12月5日前到延房置业公司缴纳房屋租金，赵玉华不同意其上调房屋租金，拒绝缴纳2012年12月1日起至2013年12月31日止的房屋租金。2014年1月8日，延房置业公司诉至本院，要求赵玉华返还房屋，支付房屋使用费162500元（每月租金12500元，自2012年12月1日起至2013年12月31日止，逾期返还房屋，房屋使用费计算至赵玉华返还房屋之日止）。2014年3月11日，本院作出（2014）延民初字第242号民事判决，判决解除延房置业公司与赵玉华之间的房屋转租合同，赵玉华返还延房置业公司位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积740.32平方米的房屋，并支付房屋租金106600元（自2012年12月1日起至2013年12月31日止，每月房屋租金8200元）。赵玉华不服判决提起上诉，二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审判决后，赵玉华不服提起再审，2015年2月13日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民申字第88号民事裁定书，驳回赵玉华的再审申请。2015年7月24日，本院作出（2014）延执字第1493号结案通知书，赵玉华已向延房置业公司返还位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积740.32平方米的房屋，并支付房屋租金106600元。另查明，王新峰是史永生的代理人，代理史永生行使史永生与延房公司之间租赁合同的权利义务。一审法院认为，2009年11月30日，延房置业公司与史永生签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示。双方签订的房屋租赁合同租赁期限届满后，未续签房屋租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期租赁。自2011年5月20日起，租赁房屋由赵玉华占有、使用。2012年12月，延房置业公司知道史永生转租后，对赵玉华占有、使用租赁房屋在六个月内未提出异议，延房置业公司与赵玉华之间形成事实上的转租合同关系，其转租合同应视为不定期租赁。2011年5月20日，史永生与延房置业公司之间的不定期租赁合同关系实际上已解除，涉案房屋亦由赵玉华于2014年9月向延房置业公司返还完毕。根据合同约定，承租方擅自拆改房屋设备、设施的，应恢复原样，同时向出租方支付违约金。延房置业公司以涉案房屋未予腾退、未恢复原样为由，拒不返还史永生租房抵押金的抗辩主张不能成立，其可向承租方另行主张违约责任，故史永生向延房置业公司主张返还抵押金18000元的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，关于史永生要求赵玉华支付房屋租金及房屋转让费的诉讼请求，因其在本案中提供的现有证据不足以证明其主张，史永生应当承担举证不能的不利后果，故对于史永生的该诉讼请求，本院不予支持。关于史永生要求赵玉华支付房屋装修损失费的诉讼请求，因其未能提供相应证据证明其主张，且不能认定该损失是否实际发生，故对于史永生的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林省延房置业集团有限公司于本判决生效之日起7日内向原告史永生返还租房抵押金18000元；二、驳回原告史永生的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由原告史永生负担8750元，被告吉林省延房置业集团有限公司负担250元。二审中，赵玉华、延房置业公司、王新峰未提交新证据。史永生向本院提交吉林省延房置业集团有限公司与史永生于2011年9月1日签订的房屋租赁合同书复印件。经查，该房屋租赁合同书为复印件，不具备客观真实性，且该证据不足以推翻（2014）延民初字第242号民事判决认定事实。本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于史永生主张“涉案租赁房屋被赵玉华强行占有后，史永生不能行使租赁房屋权利，且租金一直由史永生缴纳，赵玉华应当给付史永生租金192000元”的上诉理由。根据另案生效判决【2014延民初字第242号民事判决】认定事实和本案查明事实，已明确载明“自2011年5月20日起，租赁房屋由赵玉华占有、使用，赵玉华以史永生的名义向延房置业缴纳房屋租金，延房置业公司知道赵玉华占有、使用租赁房屋事宜未提出异议”，由此可见，一审确认“延房置业公司与赵玉华之间形成事实上的转租合同关系，并无不当。史永生虽然提出“赵玉华强行占有使用涉案租赁房屋、占有使用期间租金由其交纳”的主张，但其未提供客观充分证据证明，且在他人占有房屋的情况下，替他人缴纳租金，与常理不符。据此，针对涉案租赁房屋事宜，史永生与赵玉华之间不存在民事法律关系。史永生要求赵玉华支付房屋租金的诉讼请求，依据不足，一审予以驳回，并无不当。关于史永生“请求给付房屋转让费及装修损失费”的上诉请求。经查，涉案“房屋转让协议书”系史永生与案外人邢春贵签订的，基于本案对“史永生与赵玉华之间不存在民事法律关系”的确认，且史永生未提供证据证明装修花费由其支付。史永生请求支付房屋转让费及装修损失费，于法无据，本院不予支持。综上，史永生的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9000元，由上诉人史永生负担。本判决为终审判决。审判长  柳南洙审判员  金亨今审判员  邓 艳二〇一八年八月二十八日书记员  李 洋