宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0105民初565号
原告：张宽，男，1957年8月4日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：李秀花，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李美丽，宁夏综义律师事务所律师。
原告张宽与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告张宽的委托诉讼代理人李秀花，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宽向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将位于银川市××区房屋的所有权转移登记至原告名下；2、判令被告支付原告迟延办理房屋所有权证书违约金70203元(该违约金从2014年2月22日计算至2018年1月10日，共计1418天，要求被告承担违约金直至将上述房屋所有权变更登记至原告名下时止)；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2013年11月23日一次性全款购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，房屋面积为135.64平方米，单价为3650元每平米，房屋总价款495086元，当日被告将上述房屋交付原告使用。2016年7月3日，原、被告签订编号为201600025134的《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。被告的实际交房日期为2013年11月23日，依据双方合同约定，被告办理房屋产权证书的截止日期应为2014年2月21日，至原告起诉时止，被告仍未将涉案房屋的所有权转移登记至原告名下，双方多次协商未果，故原告诉至法院。
西夏苑房地产公司辩称，其不存在逾期办证的违约行为，原告无权依据购房合同的第二十条要求支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。原、被告签订的房屋买卖合同第二十条第二款的适用前提是因出卖人的原因导致房屋所有权证书无法在合同约定期限内办理。但涉案房屋所有权证书无法办理是政府的客观原因，即因该小区物业被国资委划入”三供一业”的范围，无法办理物业备案手续导致的，而非被告的原因；涉案房屋所在楼的部分业主没有缴纳物业维修基金，导致该栋楼的初始登记无法办理，在无法办理初始登记的情况下导致被告无法办理房屋产权证书；即使被告构成违约，违约金的计算应当根据合同第十一条约定的交房日期2016年9月30日顺延90日，即2016年12月30日开始计算，综上，无法办理房产证并非被告的原因，故应当驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，建筑面积为135.64平方米，房屋总价款为495086元，付款方式为：一次性付款，买受人应当于2016年7月3日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件约定为买受人付清全部房款后方可交房。合同第十一条交付时间和手续约定为出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订时，原告已依约将上述全额房屋价款支付给被告，被告已于2013年11月23日将涉案房屋交给原告占有使用。因被告原因，原告至今未能办理涉案房屋所有权证书。故原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、销售不动产统一发票一张、收据四张附卷佐证，并经当庭举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。被告提交的两份文件与本案不具有关联性，不能证实涉案房屋无法办理产权证与该文件之间的关系，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。根据该《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，故被告西夏苑房地产公司负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务。否则，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，因被告西夏苑房地产公司的原因，原告至今未取得所购房屋所有权证书，故被告西夏苑房地产公司应向原告支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，原告主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，现其未提交有效证据证实其主张，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2016年7月3日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2016年10月1日，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2016年10月2日起算，暂计算至2018年1月10日，即23021.5元（495086元×0.0001/天×465天）。综上，对原告要求被告协助其将涉案房屋所有权转移登记至原告名下以及支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求支付违约金至被告西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，本案不作处理，自2018年1月10日后的违约金，原告可另行主张。被告抗辩称逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其未向法庭提交有效证据予以证明，对其辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张宽办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告张宽名下；
二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宽逾期办理房屋所有权证书违约金23021.5元（计算至2018年1月10日）；
三、驳回原告张宽的其他诉讼请求。
当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1556元，减半收取778元（实收778元），由原告张宽负担523元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担255元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员唐玉强
二〇一八年四月十七日
书记员田晓琴
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。