上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初19124号
原告上海爱仁物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人花爱民，该公司董事长。委托代理人韩明德。委托代理人曹冬妹。被告柏寿，男，1946年2月19日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人董本钧，男，1946年6月23日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海爱仁物业有限公司(以下简称爱仁物业公司)诉被告柏寿物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员牛新虹独任审判，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告爱仁物业有限公司的委托代理人韩明德、曹冬妹，被告柏寿的委托代理人董本钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱仁物业公司诉称：原告受上海市虹口区学府花苑业主委员会的委托，自2011年4月1日起，对该小区进行物业管理。根据合同约定，被告应当向原告按照管理费每月9元、保安费12元、保洁费9元的标准支付物业管理费，另2013年12月调整差价10元。被告自2014年1月至12月起未支付物业管理费，经多次催讨无果，故起诉要求被告支付2014年1月至2014年12月的物业管理费406元；要求被告支付滞纳金121.80元(自2014年4月1日起计算至2014年12月31日止，按照欠费金额的日千分之三的标准计算)。被告柏寿辩称：根据原告的附件，原告与学府业主大会的《物业服务合同》有效期是：一、2011年4月1日至2014年3月31日。但是，原告的起诉书只写“服务合同”开始期，不写结束期，让法庭以为：该“服务合同”还在有效期内，原告故意混淆关键字眼，非法诉讼，误导法庭、漠视法律，妄想非法攫取业主的金钱，足见原告的诚信度。原告出具的《物业服务合同》是不完整的：《物业服务合同》本身还有三份附件共九页，其中原告在《物业服务合同》中应当尽的责任就占了六页。足见原告遵循了“不利于自己的不讲”的原则，但对业主是不公平的。二、依照最高法院，根据《民法通则》、《物权法》、《合同法》等法律规定作出的司法解释2009第8号第10条：物业服务企业“以事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”。学府业主大会与原告自2014年4月1日起已没有任何合同，是原告“单相思、强行赖在学府”的事实，符合最高院司法解释2009第8号第十条。原告没有合同而强行赖在学府，休想向业主“讨物业费”，相反应当承担扰乱市场、扰乱学府小区稳定的法律和经济责任。三、被告拖欠原告2014年1月至3月物业费，是原告造成的。因为当初被告去该物业办公室交物业费时，遭到该物业的拒收，理由很荒唐：要交就交至2014年年底(而根据合同，该物业至2014年3月底合同到期)。因此，被告2014年1至3月的物业费没有交成，是原告自己违法造成的，滞纳金应由原告自己负责，而且要向被告郑重道歉。根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未能履行约定，应当依法承担相应的法律责任。”原告在学府花苑的“物业管理中”存在诸多问题，根据权利和义务对等，故应该少交或不交这三个月的物业费。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告系上海市虹口区广粤路XXX弄XXX号XXX室业主，该房建筑面积69.42平方米。2011年5月5日，上海市虹口区学府花苑业主大会与原告签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。商品房物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.98元向业主收取。合同附件三约定售后房、归并商品房物业服务费的收取标准，按照《沪价房(96)219号》和《沪价商(2002)38号》文件执行(遇政府相关收费政策调整，按调整后的规定执行)。合同还约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第二个月履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，原告可从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。另查明：2013年10月8日，上海市虹口区学府花苑业主委员会(以下简称学府花苑业委会)发函给原告，该函写明原、被告签订的《物业服务合同》将于2014年3月31日到期。为了维护学府小区广大业主的合法权益，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条，在我们学府业主委员会依法采取相应的措施前，我们业委会要求你们上海爱仁物业公司在2013年10月15日(含15日)前明确告诉我们：你们接下去在学府花苑小区是否准备续聘？2013年10月11日原告在关于学府花苑业委会信函的回复中表示愿意在2014年3月31日《物业服务合同》到期后继续为学府小区服务。2013年12月16日，学府花苑业主委员会致函给原告表示学府花苑业委会与其签订的《物业服务合同》将于2014年3月31日终止，自2014年4月1日起另聘物业公司。2014年4月2日，原告致函给学府花苑业委会，该函中写道：自2013年12月16日接到学府花苑业主大会关于物业服务合同终止的函件以来，截止2014年4月1日，我公司并没有接到有关学府花苑物业服务移交的正式书面通知。为了不影响学府花苑广大业主的正常生活需要和生活秩序，保一方平安、一方和谐，配合上海市创建全国卫生城区的工作的顺利进行，我公司经慎重考虑，决定继续为学府花苑业主提供正常物业服务。一、基于维护双方利益一致性的原则，如若学府花苑业委会确定了物业服务移交方案，请遵照有关法律规定时限，书面通知我公司，便于我们尽早尽好地做好准备。二、……。三、……。2014年4月25日，学府花苑业主委员会发函给原告，该函写道：经学府小区业主大会2013年12月13日投票决定，自2014年4月1日起另聘物业公司，学府业主大会与贵公司的物业服务合同于2014年3月31日终止。因小区再聘物业公司流程工作至今未完成，现在经业主委员会2014年4月25日决定：先请兴虹物业公司托管，至聘新物业公司全部工作结束。在托管期间，业委会要求：贵爱仁公司与托管物业公司(兴虹)应依法尽快、认真做好交接工作。嗣后，兴虹物业公司未进入小区进行托管。再查明：学府花苑业主委员会于2014年7月任期届满，嗣后进行换届选举。2015年8月新一届业主委员会成立。2014年4月10日，2014年4月24日、因小区1号502室、1203室及3号1501室外墙发生墙面渗漏，原告向学府花苑业主委员会呈送了急修报告，原业委会副主任在该急修报告上签字盖章。嗣后，原告与上海群标建筑装饰工程有限公司签订了工程合同。2014年7月2日，因小区3号楼1号电梯、2号电梯发生轿箱紧急报警装置失效、轿厢超载装置失灵，原告向学府花苑业主委员会呈送了急修报告，原业委会副主任在该急修报告上写道：为了广大业主的生命安全，同意急修报告意见，并在该急修报告上签字盖章。嗣后，原告与上海马骥电梯工程有限公司签订了电梯修理合同。2014年5月13日，上海市虹口区江湾镇街道学府居民委员会出具了情况说明，该情况说明原告与学府花苑业主大会《物业服务合同》服务期于2010年10月至2014年3月31日止。但学府花苑业委会物业选聘工作尚未结束，2014年4月1日至今学府花苑的物业管理仍由上海爱仁物业有限公司继续管理。2014年9月30日，上海市虹口区学府花苑业委会委托原告负责与广日电梯公司签订书面合同、分摊维修资金等……在广日电梯公司接受维修、维保工作开始起，原告将有关技术资料、日常维保记录等相关电梯资料交业主委员会，以便广日电梯公司进行维修、维保工作。2015年2月4日，上海市虹口区江湾镇街道房管办出具了情况说明，该情况说明原告与虹口区广粤路1500弄学府花苑业主大会订立的《物业服务合同》到2014年3月31日止，之后未订立新合同，但继续由爱仁物业提供服务至今。2015年3月26日，学府花苑小区1号楼1002室业主因大楼进水管预埋在其家，发现有四处渗漏现象，向原告书面申请更换进水管道。2015年4月2日，原告向学府花苑业委会呈送了业主共用的1号楼1002室总进水管发生渗漏，须立即维修的急修报告，原业委会副主任在该急修报告上签字盖章。2015年8月，学府花苑小区新一届业主委员会换届选举完成。2015年8月13日，原告向学府花苑业委会发出《关于终止物业服务的函》，该函称：自2014年4月2日我司给学府花苑业委会发出“关于继续提供物业服务的函”以来，没有得到任何关于物业服务合同的明确意思的表示，故我司遵循承诺，为学府花苑业主提供物业服务至今。现学府花苑小区新一届业主委员会已经成立，基于维护双方利益一致性的原则，根据“上海市住宅物业管理规定”第四十二条第三款之有关规定，我司决定，不再与学府花苑业主大会签订新的物业服务合同，我司为学府花苑业主提供物业服务最迟于2015年11月31日结束。如若业主大会有新的安排，我司也愿意提早至2015年9月30日移交。2015年8月27日，学府花苑业委会致函给原告，同意原告2015年9月30日撤离学府花苑小区的决定，并在2015年9月24日双方办理交接手续。2015年9月11日，上海市虹口区学府花苑业委会，向原告发出移交通知书，该通知书明确原告在2015年9月30日24：00时前撤离本小区。2015年9月24日下午13：00时正在本小区老年活动室进行相关移交手续。2015年9月24日，爱仁物业公司、上海兴虹物业服务有限公司、学府花苑业主委员会对学府花苑小区的物业管理、设施设备、小区资料进行了交接。2014年4月起，被告停止支付物业管理费。2015年8月，原告曾要求上海市虹口区诉讼与调解对接中心进行调解，要求被告支付欠付的物业管理费。2016年9月1日原告诉至法院，要求判如所请。审理中，由于双方意见不一，致调解不成。上述查明事实，由2011年5月5日、原告与上海市虹口区学府花苑业委会签订的《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、2013年10月8日，上海市虹口区学府花苑业委会征询原告是否准备续聘的函、2013年10月11日关于学府花苑业委会信函的回复、2013年12月16日，学府花苑业委会致函给原告表示学府花苑业委员会自2014年4月1日起另聘物业公司的函、2014年4月2日，原告致学府花苑业主委员会，决定继续为学府花苑业主提供正常物业服务的函、原告的急修报告、原告与上海群标建筑装饰工程有限公司签订的《工程合同》、2014年5月13日，上海市虹口区江湾镇街道学府居民委员会出具的情况说明、2014年原告与上海马骥电梯工程有限公司签订的《电梯修理合同》、2014年9月30日，学府花苑业主委员会委托原告负责与广日电梯公司签订书面合同、分摊维修资金的委托书、2015年2月4日，上海市虹口区江湾镇街道房管办出具的情况说明、2015年4月2日的急修报告、2015年8月13日，原告向学府花苑业委会发出《关于终止物业服务的函》、2015年9月11日，上海市虹口区学府花苑业委会，向原告发出的移交通知书、2015年9月24日学府花苑物业管理移交清单以及原、被告的陈述等证据为证。本院认为：2011年5月5日，上海市虹口区学府花苑业主大会与原告签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。爱仁物业公司作为学府花苑小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费，依法有据。原告按《物业服务合同》约定的收费标准，要求被告支付2014年1月至3月的物业管理费，理由正当，依法应予支持。2011年5月5日，上海市虹口区学府花苑业主大会与原告签订的《物业服务合同》，虽然约定了管理期限至2014年3月31日止，但是原告实际于2015年9月24日与上海兴虹物业服务有限公司进行了物业管理移交。本案的争议焦点是合同到期后，在小区业主委员会与原告未签订合同的情况下，原告是否有权收取物业管理费。被告称学府业主大会与原告自2014年4月1日起已没有任何合同，是原告没有合同而强行赖在学府花苑小区，故按照最高法院司法解释第10条：物业服务企业“以事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”。但综观本案，学府花苑业委会与原告在合同到期前曾为是否继续续聘进行过磋商，原告也明确表示愿意在2014年3月31日《物业服务合同》到期后继续为学府小区服务。事实上合同到期后，原告因小区部分业主外墙发生墙面渗漏、向学府花苑业委会呈送了急修报告，并与上海群标建筑装饰工程有限公司签订了工程合同，履行了管理职责。2014年4月25日，虽然学府花苑业委会发函给原告，决定自2014年4月1日起另聘物业公司，请兴虹物业公司托管，但是兴虹物业公司实际上并未进驻系争小区进行托管，学府花苑业委会也未明确原告具体移交和退出系争小区的期限。嗣后小区3号楼1号电梯、2号电梯发生轿箱紧急报警装置失效、轿厢超载装置失灵，原告向学府花苑业委会呈送了急修报告并与上海马骥电梯工程有限公司签订了电梯修理合同。2014年9月30日，学府花苑业委会又委托原告负责与广日电梯公司签订书面合同、分摊维修资金等。2015年4月2日，原告又向学府花苑业委会呈送了业主共用的1号楼1002室总进水管发生渗漏，须立即维修的急修报告，每次急修报告均有原小区业主委员会副主任的签字盖章，由此可见，原告爱仁物业公司提供了物业服务，且业主也接受了服务，小区业委会对原告继续提供的物业服务持默认接受态度，可以认定为原告与学府花苑业委会之间形成了事实上的物业服务合同关系，且该事实有上海市虹口区江湾镇街道学府居民委员会及上海市虹口区江湾镇街道房管办出具的情况说明予以佐证。根据权利与义务对等原则，被告应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业费。由于事实管理期间，原告与学府花苑业委会对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的滞纳金并无约定，故原告爱仁物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告柏寿应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海爱仁物业有限公司2014年1月至2014年12月物业管理费406元；二、原告上海爱仁物业有限公司要求被告柏寿支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告柏寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 牛新虹
二〇一六年十月二十八日
书记员 周 梅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）……；
（二）……；
（三）……；
（四）……；
（五）按时交纳物业服务费用；（六）……。