广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终751号
上诉人（一审原告）：何某1，男，1953年6月20日出生，汉族，住北流市，经常居住地北流市。
委托代理人：何海波，广西顺通律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：何某2，男，1956年10月10日出生，汉族，住北流市。
委托代理人：何培锴（系何某2儿子），男，1983年1月19日出生，汉族，住北流市。
被上诉人（一审被告）：北流市农村信用合作联社，住所地：北流市二环西路***号。
法定代表人：李某，理事长。
委托代理人：龙钢锋，男，1978年8月22日出生，汉族，住北流市，系北流市农村信用联社员工。
上诉人何某1因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2015）北民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，与审判员陈敦文、代理审判员郑燕冰参加的合议庭，对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1996年7月10日，何某2、何某1为甲方（卖方），北流市农村信用合作社附城社为乙方（买方）共同签订了《房地产买卖契约》，主要写明：甲方于1990年6月9日向乙方借款30万元，到海南办红砖厂，但因经营不善，至今无法偿还借款。现经双方协商，由乙方接收甲方借款时已办理公证抵押物
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67号房屋而抵偿此笔债务。67号房屋房地产的基本情况为：产权所有人何某2、何某1；产权证号16xxxx1号（何某1）、16xxxx2号（何某2）；建筑面积分别为441.17㎡、454.34㎡；土地使用面积分别为325.45㎡、298.87㎡。何某2、何某1在《房地产买卖契约》上予以签名、捺印并将上述所列的房产证两本交附城信用合作社。此后，67号房屋的房屋所有权人依法变更为附城社（所有权证号：桂房证字第49xxxxx2号）。
2014年3月27日，北流信用联社张贴公告，将67号房屋向社会公开竞价转让，主要写明：67号房屋房地产土地证已遗失未转户到北流信用联社；竞买底价81万元，成交价为出让方（北流信用联社）实得价款；竞买方报名后须于2014年4月7日前缴交竞买保证金50万元等。房屋因无人竞买而流拍。此后，经过协商，北流信用联社与何某2签订了《房屋土地转让协议》，主要写明：1、位于北流市北流镇城东一路（原龙桥街67号）房屋和土地（67号房屋），原属于何某2所有。上世纪九十年代，何某2因欠北流信用联社（附城社）借款，双方协商以物抵债方式清偿债务。北流信用联社取得何某2的房屋土地后，将房屋办理了过户手续，但是土地权属变更登记手续尚未办理。现北流信用联社、何某2双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规规定，在平等、自愿、友好协商的基础上达成一致，签订本转让协议。2、北流信用联社自愿将座落于北流市北流镇城东一路（原龙桥街67号），丘（地）号：妇幼保健站一C100的房屋和土地转让给何某2，房权证号为：北流市房权证北流镇字第20841号（原桂房证字第××号）。界址：东自墙（小路）为界，南自墙（小路）为界，西自墙（水沟，刘远屋）为界，北自墙（何瑞祥屋）为界，占地面积617.36平方米，建筑面积952.20平方米。（具体面积以房地产证登记为准）3、何某2受让北流信用联社本协议之房地产的价款总金额为50万元。何某2应于本合同签订之日起十五日内一次性将转让款50万元通过转账支付给北流信用联社。北流信用联社开户银行：北流信用联社，账户名：北流信用联社，账号54×××29。4、何某2支付完转让款后，北流信用联社应协助何某2办理房屋注销、变更登记手续，并将房屋和土地交还何某2使用。因土地权属仍登记在何某2名下，何某2在确认使用证已遗失的前提下，开具证明给何某2到国土局补办领取新的土地使用证。2014年5月5日，何某2在该协议落款处签名；2014年5月5日，北流信用联社在《房屋土地转让协议》落款处盖章。何某2为此支付了协议的转让对价50万元，取得67号房屋。2015年7月1日，原告何某1向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认何某2与北流市农村信用合作联社签订的关于北流市城东一路69－1号（原龙桥街67号，房屋所有权证号：桂房证字第49xxxxx2号）《房屋土地转让协议》合同无效；2、案件受理费由两被告负担。
一审法院认为：67号房屋为何某2、何某1向附城社借款时的抵押物，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定，67号房屋的地上建筑物和所占有土地均为抵押物，即房屋所有权和土地使用权同时抵押。另外，双方签订的《房地产买卖契约》明确了67号房屋的房地产已抵债归附城社所有，即自签订《房地产买卖契约》时，67号房屋的房屋所有权和土地使用权已经归附城社，自此，附城社有权对67号房屋进行自主处分。
附城社为被告北流信用联社的下属分支机构，附城社的债权债务由北流信用联社承继，北流信用联社依法对附城社的财产进行处分。67号房屋虽然仅变更了房屋所有权证为附城社，土地使用权证没有变更，但是，在附城社有权对67号房屋进行自主处分的前提下，北流信用联社履行了社会公示程序，而对67号房屋进行自行处分并无不当。因此，被告北流信用联社与被告何某2签订的《房屋土地转让协议》为双方的真实意思表示，内容并没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害社会公共利益，是合法有效的。
原告提出其还是67号房屋的土地使用权人；北流信用联社处置67号房屋属于处置国有资产，处置不合法的主张，如前述，67号房屋为抵押物，自抵债归附城社所有时，即使土地使用权人没有变更，原告亦无权以此对抗抵押权人（附城社）；至于，被告北流信用联社处分（变卖）67号房屋是否属于国有资产处置的范畴或如属于国有资产处置范畴而处置不当，应以国有资产管理部门的相关文件为核准，对此不作认定与审查。因此，原告主张被告北流信用联社与被告何某2之间签订的《房屋土地转让协议》无效的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定，判决：驳回原告何某1的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交50元），由原告何某1负担。
上诉人何某1不服一审判决，上诉称：1、一审判决适用法律错误。北流市农村信用合作联社虽然取得北流市城东一路（原龙桥街67号）房屋的所有权证，但至今还没有取得房屋的土地使用权证，房屋的土地使用权人至今还是上诉人何某1。一审判决根据《担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”的规定，认定1996年7月10日何某1、何某2与附城信用社签订的《房地产买卖契约》明确了67号房屋的房地产已抵债归附城社所有，从而认定附城社有权对67号房屋进行自主处分属于适用法律错误。2、北流市农村信用合作联社是国有金融企业，其所有的房屋是国有资产，就算其拥有上述67号房屋的土地证，其对外转让该房屋也要严格依照《中华人民共和国企业国有资产法》等相关法律规定的程序，经国资委批准、依法评估、由产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或金融类报刊和产权交易机构的网站上，公告20天才能转让，但被上诉人信用合作联社没有履行上述法律规定，故不合法。请求：1、撤销一审判决；2、确认何某2与北流市农村信用合作联社签订的关于北流市城东一路69－1号（原龙桥街67号，房屋所有权证号：桂房证字第49xxxxx2号）《房屋土地转让协议》合同无效；3、一、二审案件受理费由两被上诉人负担。被上诉人何某2答辩称：把涉案房地产抵债给信用社是何某1与何某2共同签字的，是各自的意思表示，并当场把房屋证和土地证都交给了信用社。后何某2购买该涉案的房屋和土地是合法购买。上诉人何某1的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人北流市农村信用合作社答辩称：上诉人何某1和被上诉人何某2无法偿还借款，其双方明确表示将房屋和土地转让给信用社，涉案房屋和土地使用权已转到信用社的名下，且信用社经过公开招标，何某2通过合法手续购买并没有违反法律。请求二审法院驳回上诉人何某1的上诉，维持原判。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：1996年7月10日由何某1、何某2与北流市农村信用合作联社附城合作社签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于19××年××月××日由甲方（何某1、何某2）将上述房地产正式交付给乙方（附城信用社）。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”。
本院认为：根据1996年7月10日何某1、何某2与北流农村信用社附城信用社签订的《房地产买卖契约》的内容，该买卖契约明确写明是“房地产买卖契约”而不是“房屋或者土地买卖契约”。说明买卖的标的物是包括房屋和土地。而签订该《房地产买卖契约》的原因，是由于何某1、何某2于1990年6月9日以涉案土地上的房屋作为抵押向附城信用借款30万元无法归还后，用该房地产抵偿30万元债务。该《房地产买卖契约》第三条写明：“双方同意于19××年××月××日由甲方（何某1、何某2）将上述房地产正式交付给乙方（附城信用社）。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”。充分说明何某1、何某2当时转让的是包括房屋和土地。从那时起涉案土地的使用权已经不再属于何某1和何某2使用。附城信用社对涉案土地虽然没有办理转让土地的土地使用权证到其名下，但已取得涉案房地产的事实物权，且不影响附城信用社实际取得、管理和使用了涉案的土地。现涉案土地原属于何某1使用的部分虽然仍然登记在何某1名下，没有办理变更登记过户手续到附城信用社名下，也并不影响何某1已经实际失去了该部分土地的使用权的事实。另外，北流市农村信用合作联社与何某2于2014年5月4日签订《房屋土地转让协议》，是在北流市农村信用合作联社完全取得涉案房屋的所有权和土地使用权后签订的，其依法有权对涉案的房屋和土地进行处置，与北流市农村信用合作联社属于何种性质的企业无关。北流市农村信用合作联社处置完全属于其所有的房屋和享有的土地使用权，是否必须经过法律规定的程序，是否需要经国资委批准和依法评估，不属于本案审理的范围，也与何某1的诉讼请求没有关联。综上，一审判决查明事实清楚，证据确实充分，判决适用法律和结果正确，依法予以维持；上诉人何某1的上诉理由不成立，其上诉无理同，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人何某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕海欢
审 判 员 陈敦文
代理审判员 郑燕冰
二〇一六年七月四日
书 记 员 马思宇