广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3586号
上诉人（原审原告）刘俊涛，住所地河南省禹州市。
上诉人（原审原告）马钦敏，住所地河南省禹州市。
上述两上诉人共同委托代理人卢成光，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）倪继彬，住所地深圳市罗湖区。
上诉人（原审被告）黎英娟，住所地广东省深圳市罗湖区。
上述两上诉人共同委托代理人叶洁红，广东广和律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人石晓晴，广东广和律师事务所实习律师。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦法定代表人李耀智。
委托代理人康蔚沛，系第三人公司员工。
上诉人刘俊涛、马钦敏因与上诉人倪继彬、黎英娟及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年12月30日，深圳市房地产权登记中心向刘俊涛、马钦敏颁发了深房地字第××号《房地产证》，刘俊涛、马钦敏为位于深圳市宝安区民治街道人民南路中航天逸花园x栋xx座xxxx号房产（以下简称涉案房产）的权利人，刘俊涛、马钦敏各占50%份额，该房产建筑面积88.49平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年9月22日，倪继彬、黎英娟作为买方与作为卖方的刘俊涛、马钦敏签订了一份《二手房买卖合同》（编号xxxxx），约定刘俊涛、马钦敏将涉案房产转让给倪继彬、黎英娟，转让成交价为人民币450万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金2万元，合同签订后九日内补交定金18万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年10月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年10月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年9月22日，倪继彬、黎英娟支付定金2万元，现该2万元定金托管在中原地产处，中原地产同意根据法院判决处置。2015年9月24日，刘俊涛、马钦敏出具公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保公司、许春朝、李诚、毛勇、熊倩作为代理人，办理涉案房产的申请赎楼、提前还款等事宜。2015年9月25日，倪继彬给刘俊涛发送短信，称购买涉案房产首付的钱炒股亏了，现在不够，也借不到钱，所以买不了涉案房产，定金留给刘俊涛、马钦敏，让刘俊涛、马钦敏去中介处取回来。2015年10月6日，刘俊涛、马钦敏向倪继彬、黎英娟邮寄了《告知函》，称由于倪继彬、黎英娟未履行支付定金的约定且逾期履行超过五日，刘俊涛、马钦敏决定解除合同并要求倪继彬、黎英娟按转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。该《告知函》于2015年10月8日投递成功。
刘俊涛、马钦敏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方签署的二手房买卖合同解除；2、倪继彬、黎英娟承担违约责任并支付原告违约金人民币900，000元；3、本案的诉讼费用由倪继彬、黎英娟承担。
原审法院审理认为，刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟签订的《二手房买卖合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于合同解除。原审法院认为，在刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟签订的《二手房买卖合同》履行过程中，倪继彬、黎英娟明确表示不履行合同主要义务，即继续按约定支付定金、首期款等，已构成违约，刘俊涛、马钦敏有权解除合同，因此，刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟签订的《二手房买卖合同》已于2015年10月8日即刘俊涛、马钦敏发出的《告知函》到达倪继彬、黎英娟之日解除。关于违约金。倪继彬、黎英娟无正当理由，拒绝履行签订的《二手房买卖合同》，已构成根本违约，刘俊涛、马钦敏有权向倪继彬、黎英娟主张违约金。刘俊涛、马钦敏依据《二手房买卖合同》第十条之约定，主张倪继彬、黎英娟应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币90万元的违约金。对此原审法院认为，本案中，倪继彬、黎英娟在签订《二手房买卖合同》第三天即已明确告知刘俊涛、马钦敏不再继续购买涉案房产，此时刘俊涛、马钦敏可以重新将涉案房产进行出售，以减少因倪继彬、黎英娟违约可能造成的损失，综合考虑本案案情及履约情况，原审法院认为约定的违约金过高，酌情确定倪继彬、黎英娟应向刘俊涛、马钦敏支付违约金10万元。倪继彬、黎英娟已支付定金2万元，现托管在中原地产处，现合同已解除，无继续托管必要，中原地产亦表示托管款项愿根据法院判决处理，故由中原地产将托管的2万元退还倪继彬、黎英娟。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟于2015年9月22日签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxx）已解除；二、倪继彬、黎英娟于本判决生效之日起五日内向刘俊涛、马钦敏支付违约金人民币100，000元；三、中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向倪继彬、黎英娟退还托管款项人民币20，000元；四、驳回刘俊涛、马钦敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6，400元，由刘俊涛、马钦敏负担人民币5，688元，由倪继彬、黎英娟负担人民币712元，案件受理费刘俊涛、马钦敏已预交。
刘俊涛、马钦敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销（2015）深宝法民三初字第2281号民事判决书第二和第四项判决，依法改判倪继彬、黎英娟支付刘俊涛、马钦敏违约金人民币900000元；2、本案的原审、二审诉讼费用由倪继彬、黎英娟承担。主要的上诉事实与理由：
2015年9月22日刘俊涛、马钦敏夫妇与倪继彬、黎英娟夫妇签署了《二手房买卖合同》，刘俊涛、马钦敏将位于深圳市宝安区民治街道人民南路中航天逸花园x栋xx座xxxx的房产转让给倪继彬、黎英娟，房产面积为88.49平米，转让成交价为人民币4500000元；双方在《二手房买卖合同》第三条约定：买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币2万元，在本合同生效9日内（含当日）再向卖方支付定金人民币18万元。同时，在《二手房买卖合同》第十条（买方的违约责任）约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。双方在签署《二手房买卖合同》后倪继彬、黎英娟支付了2万元的定金。9月25日，倪继彬、黎英娟通过短信通知刘俊涛、马钦敏将不再履行合同，刘俊涛、马钦敏不同意，要求倪继彬、黎英娟继续履行合同。此后刘俊涛、马钦敏也多次催促倪继彬、黎英娟履行合同，倪继彬、黎英娟非但不履行合同，反而对刘俊涛、马钦敏作出人身威胁。倪继彬、黎英娟在双方合同约定的最后期限也没有履行合同，刘俊涛、马钦敏无奈在2015年10月7日正式致函倪继彬、黎英娟解除双方的合同。原审过程中，倪继彬、黎英娟对于违约的事实全部承认，只是辩称无力继续履行合同，但并没有提供任何证据予以证明。原审法院对于倪继彬、黎英娟违约的事实也予以确认，但是原审法院却认为“约定的违约金过高，本院酌情确定倪继彬、黎英娟应向刘俊涛、马钦敏支付违约金10万元”，在原审庭审中，倪继彬、黎英娟并没有提出违约金过高，并请求法院酌情较少的意见，只是强调其无法履行，原审法院在判决时却酌情判决10万元，严重损害了刘俊涛、马钦敏的合法权益。刘俊涛、马钦敏认为，只有当事人提出请求，法院才能对违约金数额进行调整，如果当事人不请求调整，表明在违约事实发生以后，其仍然愿意接受合同约定的违约金条款的约束，当事人之间关于违约金条款的约定并不涉及国家利益、社会利益或他人利益，国家不应主动干预，因而法院不得依职权调整违约金数额。而且，倪继彬、黎英娟不守诚信，在违约后还对刘俊涛、马钦敏的人身安全进行威胁，属于恶意违约，应当受到法律的严惩，否则不足以体现法律的公正。
二审期间，刘俊涛、马钦敏补充其上诉理由称，刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟在合同中约定的违约金比例是20%，原审法院判决违约金数额仅为2%左右，明显低于双方约定，不足以对倪继彬、黎英娟的违约行为产生有效制裁。
倪继彬、黎英娟亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二、三项判项，改判倪继彬、黎英娟无须支付刘俊涛、马钦敏违约金，由第三人中原房产代理（深圳）有限公司将倪继彬、黎英娟交付的定金20000元支付给刘俊涛、马钦敏。2、刘俊涛、马钦敏承担上诉费用。主要的上诉事实与理由：
一、倪继彬、黎英娟与刘俊涛、马钦敏于2015年9月22日签订《二手房买卖合同》，当日交付了2万元定金，约定签约后9天内再支付18万定金。合同签订后，倪继彬、黎英娟因炒股，股市下跌，被迫平仓，亏损巨大，因此无力继续履行协议，所以在2015年9月25日即短信告知刘俊涛、马钦敏无法履行办，已支付的定金留给刘俊涛、马钦敏。签订合同到告知刘俊涛、马钦敏不予履行的时间前后不过三天时间，倪继彬、黎英娟并无耽误刘俊涛、马钦敏继续出售房产的时间。二、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。据《担保法》的规定，支付定金的一方违约的，无权要求返还定金；接受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。而且本案的《二手房买卖合同》第10条，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求没收买方已支付的定金。定金应以实际交付的为准。三、倪继彬、黎英娟没有继续履行协议，并将已支付的定金作为赔偿，而实际上，刘俊涛、马钦敏早就将涉案房产在各大中介机构继续销售。房价一直为上涨趋势，刘俊涛、马钦敏不但没有受到任何实际损失，而且还因此获利更多了。违约金是补偿性的，既然刘俊涛、马钦敏没有实际损失，原审法院判决10万元的违约金没有事实与法律的依据，请二审法院予以改判。涉案房产已于2016年1月25日出售，涉案房产出售时价值在600万元。业主不但没有损失，而且还因此获利更多，其认为无需支付违约金，只要没收已支付的定金即可。
针对刘俊涛、马钦敏的上诉，倪继彬、黎英娟答辩称，买家于签约第三天就通知卖家不卖，时间短暂，没有因此耽误业主继续出售房产的时间。关于短信的问题，当时在原审庭审时，买家已当庭道歉。当时股票亏损巨大，无法继续履行合同，精神压力很大，在短信中发泄了自己的情绪，说了不理智的话，但没有任何的行动，且已当庭道歉。倪继彬称其在发第一条短信给对方时，已很明确的说了将2万元定金留给对方。第一条短信很客气，没有威胁的语气，后来因中介在三方交流过程中，中介不想错过这个单，三方在沟通中有出现问题。
针对倪继彬、黎英娟的上诉，刘俊涛、马钦敏答辩称，刘俊涛、马钦敏请求的是违约金，不是赔偿金。违约金具有惩罚性，表明其与赔偿金的基本区别，如果只有补偿性，而没有惩罚性，违约金基本就等同于约定损害赔偿，抹煞了违约金固有的特点。结合本案，倪继彬、黎英娟在合同履行中已构成根本违约，这在原审庭审中已查明。倪继彬、黎英娟屡次辩称其因股票亏损无力履行，但是倪继彬、黎英娟并没有提交任何证据予以证明其履行存在客观困难，本案倪继彬、黎英娟在刘俊涛、马钦敏、中介多次催促下，依旧拒绝履行，并且对刘俊涛、马钦敏及其家人进行人身威胁，存在主观恶意，应通过违约金实现对其违约行为的有效制裁。
原审第三人中原地产答辩称，托管在我方的2万元定金，将依据法院生效法律文书处理。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系涉案各方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。倪继彬、黎英娟在支付2万元定金后未依约继续履行合同，已构成根本违约，刘俊涛、马钦敏得据此解除合同并主张违约金。倪继彬、黎英娟上诉主张刘俊涛、马钦敏仅可主张没收定金于法无据，本院对此不予采纳。本案中，倪继彬、黎英娟在签订合同后的第三天即告知刘俊涛、马钦敏其不能继续履约，在此情形下，刘俊涛、马钦敏应可采取相应措施避免损失进一步扩大，结合现亦未有证据显示刘俊涛、马钦敏因此遭受的实际损失超过原审酌定的违约金10万元，故本院对刘俊涛、马钦敏的上诉主张不予支持。原审处理得当，本院予以维持。
综上，刘俊涛、马钦敏与倪继彬、黎英娟的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，法律适用正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15100元，由刘俊涛、马钦敏负担12800元，由倪继彬、黎英娟负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月二十六日
书 记 员 罗愉婷（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。