山西省运城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）晋08行终23号
上诉人（原审被告）：临猗县房地产管理中心。
法定代表人：王晓川，主任。
委托代理人：荆爱平，男，山西方立律师事务所律师。
委托代理人：董晓红，女，该中心交易股股长。
上诉人（原审第三人）：吉富创业投资股份有限公司。
法定代表人：易阳平，公司经理。
委托代理人：姜启迪，公司法务。
被上诉人（原审原告）：郭稳仁，男，1947年11月11日出生，汉族，住临猗县。
委托代理人：李杰，山西郇都律师事务所律师。
原审第三人：山西晟哲鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘福建，董事长。
委托代理人：姚会珍，女，1965年1月12日出生，汉族，住临猗县。系该公司法律顾问。
上诉人临猗县房地产管理中心、上诉人吉富创业投资股份有限公司因房屋行政登记一案，不服永济市人民法院（2015）永行初字第73号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人临猗县房地产管理中心的委托代理人荆爱平、董晓红，上诉人吉富创业投资股份有限公司的委托代理人姜启迪，被上诉人郭稳仁及委托代理人李杰，原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司的委托代理人姚会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年3月5日第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司与吉富创业投资股份有限公司，向被告临猗县房地产管理中心申请房屋转移登记，双方向被告提供了房地产转移登记申请书、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、委托代理人身份证明、商品房买卖合同、房地产买卖契约、临猗县地方税务局二分局出具的完税证明。被告在审查后向第三人吉富创业投资股份有限公司颁发了金汇广场商场二层建筑面积为3291.16m2的编号为临猗县县城字第1420028号房屋所有权证。同时查明，原告郭稳仁于2010年12月14日以产权置换的方式购买了山西晟哲鑫房地产开发有限公司开发建设的金汇广场北楼2层实际使用面积为24.3m2的商铺，2014年1月6日与第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订了书面合同。
原审认为，因原告郭稳仁所购买的商铺是第三人吉富创业投资股份有限公司房屋所有权证所登记的金汇广场二层中的一部分，本案与原告有利害关系，故原告主体适格。根据《房屋登记办法》第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。故被告负有对本辖区房屋权属进行登记管理的法定职责，主体合法。根据《房屋登记管理办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，申请人应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证或者房地产产权证书、买卖合同等。本案中被告提供第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司进行转移登记申请表中的土地权属证号为临国用（2014）第012号，但未提供第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司进行转移登记时的房屋所有权证或者房地产产权证书，而房屋所有权证或者房地产产权证书是被告据以作出被诉权属转移登记的主要事实依据，故被告为第三人吉富创业投资股份有限公司颁发房屋所有权证的主要证据不足，应予撤销。因本案的审理并不以其它案件处理结果为依据，不属于法定中止情形，故不予采纳被告临猗县房地产管理中心关于中止审理本案的意见。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告临猗县房地产管理中心为第三人吉富创业投资股份有限公司颁发的临猗县县城字第1420028号房屋产权证。
上诉人临猗县房地产管理中心诉称：一、被上诉人主体不适格，原审认定原告主体适格是错误的。原审时，上诉人曾提出原告主体不适格，该与本案件行政单位为第三人进行房产登记的行为与原告无法律意义上的利害关系，原告不是适格的诉讼主体。原审认为，“因原告郭稳仁所购买的商铺是第三人吉富创业投资股份有限公司房屋所有权证登记的金汇广场二层中的一部分，本案与原告有利害关系”。上诉人认为，原审这一认定是错误的。（1）原告购买的合同是2014年1月6日，也就是说即使原告的合同是真实的，该合同签订时第三人吉富创业投资股份有限公司已经进行了房产预告登记，第三人吉富创业投资股份有限公司是2013年9月16日与山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订合同，2013年9月17日进行预告登记，而原告的合同是2014年1月6日签订。即使原告的合同是真实的，该合同只能是山西晟哲鑫房地产开发有限公司一房两卖造成的，不能对抗已进行了预告登记的行为，以此作为利害关系来起诉显然不能成立。（2）原审认定中称“原告郭稳仁于2010年12月14日以产权置换方式购买了山西晟哲鑫房地产开发有限公司开发建设的金汇广场北楼二层实际使用面积为24.3m2商铺”。这一认定是错误的。“产权置换”是以什么产权置换呢当时并没有政府的合法拆迁文件，原告置换的房产是什么性质都没有文件，所以“产权置换”本身就不成立，不合法。山西晟哲鑫房地产开发有限公司有没有“产权置换”的许可呢没有。尤其是山西晟哲鑫房地产开发有限公司2010年12月14日尚没有获得开发权，尚没有获得规划许可和施工权，该如何置换呢原审仅凭山西晟哲鑫房地产开发有限公司给原告打的收据来认定房屋购买行为显然错误，尚未有房屋，尚未有施工，何来买房。故原审认定2010年12月14日房屋买卖是错误的，而原告与山西晟哲鑫房地产开发有限公司的合同是2014年1月6日。二、原判决撤销上诉人的行政登记行为理由不能成立，上诉人的行政行为合法。原审开庭时，对上诉人给第三人吉富创业投资股份有限公司颁发房产证的合法性程序进行了严格审查。可以说庭审时，无论是原告，还是第三人都没有证据说明上诉人行政行为程序不合法。原审判决时，以上诉人未提供第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司房屋所有权证或者房地产产权证书为由撤销了登记行为。山西晟哲鑫房地产开发有限公司转移登记前已预告登记房屋所有权，进行了初始登记，初始登记是另一个登记行为，初始登记足以证明房屋所有权是山西晟哲鑫房地产开发有限公司的，因初始登记是另一登记行为，是另一登记档案，而对第三人吉富创业投资股份有限公司已进行了预告登记，故办理房产证登记是对于预告登记的继续。故没有将初始登记档案提供给法庭，开庭时，法庭、第三人、原告均没有对山西晟哲鑫房地产开发有限公司的初始登记提出异议，也没有一家对山西晟哲鑫房地产开发有限公司转移的房屋拥有所有权提出质疑，原审判决理由实在太牵强。三、本案审理程序不合法。本案原告已向临猗县公安局举报山西晟哲鑫房地产开发有限公司一房两卖的诈骗行为，山西晟哲鑫房地产开发有限公司是否一房两卖关系到本案的审理，如果说诈骗成立，说明山西晟哲鑫房地产开发有限公司对原告实施了诈骗，原告买房合同就不能成立，该就不是本案的利害关系人，原审认为该不是中止情形，显然不合法。故请求：1、请求撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼。2、维持上诉人的行政行为的合法性，请求判决被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
上诉人吉富创业投资股份有限公司诉称：1、判令撤销永济市人民法院“（2015）永行初字第73号”行政判决；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。其理由：一、被上诉人与一审案件无利害关系，不具备提起诉讼的适格主体。根据被上诉人的陈述和事实，被上诉人与原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司（“晟哲鑫公司”）实际上并不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系，被上诉人业已以集资诈骗为由向临猗县当地公安机关举报山西晟哲鑫房地产开发有限公司法定代表人刘福建，临猗县公安局已刑事立案，目前正在对刘福建进行通缉。可见被上诉人与晟哲鑫公司根本不存在房屋所有权转移的房屋买卖关系，因此其并不具备诉请撤销房屋所有权证的适格主体。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定原告提交的四份证据均为真实，特别认为证据四临猗县国土资源局调查报告直接反映了涉案房产土地合法性状况。但庭审过程中，上诉人对该份证据的合法性和真实性均提出异议，该份证据由临猗县信访中心发出，信访中心并非办理土地登记的法定机关，其答复不能作为认定土地状况的法定依据，不具有合法性；其次庭审过程中被上诉人仅提供该报告复印件，未能提供原件以供核对，该证据的真实性存疑。证据四系关键证据，原审法院未经严格调查即认定涉案房屋土地证存在问题理由并不充分，属于事实认定错误。三、原审法院适用法律、法规错误。根据原审判决内容，原审法院引用《房屋登记管理办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，申请人应当提交登记申请书、申请身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、买卖合同等。原审法院认为晟哲鑫公司仅提供土地使用权证而未提供房地产权证书，因此发证行为证据不足，应予撤销。但实际上，首先上述法条所称房屋所有权证或房地产权证书并非法定概念，而是一般意义上所指能够证明房屋权属证明文件，本案中，晟哲鑫公司作为项目开发商，在尚未办理初始登记的情况下提交了包括土地证在内项目开发文件作为证明房屋权属文件并未违反该项规定；其次，该项规定并未明确规定登记机关要对申请材料如何审查，而普遍的操作是在申请人提交了符合法律规定形式的文件资料后，登记机关就应当予以办证，本案中晟哲鑫公司依法提交了上述申请文件资料，临猗县房地产管理中心对申请文件资料进行了审查，并未有任何违反上述规定之处，因此原审法院适用上述规定认定临猗县房地产管理中心未尽到法定审查义务是错误的。
被上诉人郭稳仁辩称：一审判决认定原告主体适格是正确的。1、早在2010年12月14日，答辩人就与一审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）签订了一份搬迁补偿协议书，答辩人以产权置换方式购买了金汇广场北楼二层实际使用面积为24.3平方米的商铺，2014年1月6日，双方补签了该商铺的商品房买卖合同，也就是说，早在上诉人2013年9月17日给一审第三人吉富创业投资股份有限公司（以下简称吉富公司）办理预告登记之前，答辩人就已购买了该商铺。其次，即使按答辩人是在预告登记之后和晟哲鑫公司签订买房合同来说，根据《物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，充其量也只是不发生物权效力的问题，并不意味着答辩人与晟哲鑫公司之间的买房合同无效，并不意味着答辩人就不是本案的利害关系人，根本不存在不能对抗已进行了预告登记的行为的问题，故上诉人以2013年9月17日给吉富公司办理了预告登记为由认为答辩人不属于本案适格的原告，明显不能成立。2、一审中，答辩人向法庭提交的2010年12月14日与晟哲鑫公司签订的搬迁补偿协议书，盖有晟哲鑫公司的公章，且一审开庭审理时，晟哲鑫公司对原告提交的“搬迁补偿协议书”无异议，这说明2010年12月14日产权置换，是铁的事实，即使按上诉人所说产权置换不成立、不合法、未经许可，也显然不能说就没有产权置换的事实，答辩人就不是本案的利害关系人。其次，即使2010年12月14日晟哲鑫公司尚没有获得开发权、尚没有获得规划许可和施工权，也显然不能说明晟哲鑫公司在实际上就没有从事开发、设计及施工，在实际上就没有和答辩人签订置换协议。二、上诉人的行政行为违法，一审判决撤销，理由充分。一审中，答辩人提出了充分理由，说明了上诉人登记中的多方面违法行为，上诉人所谓“可以说庭审时，无论是原告，还是第三人都没有证据说明上诉人行政行为程序不合法”，纯属无稽之谈。其次，从建设部《房屋登记办法》第33条的规定来看，房屋所有权证书或房地产权证书，确实是房屋登记机关据以作出权属转移登记的主要事实依据和基本条件，而上诉人在晟哲鑫公司未提供房屋所有权证书或房地产权证书的情况下，即办理了权属转移登记，明显违反《房屋登记办法》第33条之规定，一审予以撤销，完全正确。再是，上诉人在一审提供的据以登记的晟哲鑫公司和吉富公司签订的商品房买卖合同显示的土地证编号是（2009预）第012号，土地使用面积为2086m2，而上诉人在一审提供的房地产转移登记申请审批表中却显示土地证号为临国用（2014）第0**号，土地使用面积为6322.86m2，且该商品房买卖合同显示土地面积为2086m2，而买卖房屋的单层建筑面积却竟达3291.16m2。对于登记事项中出现两个相互矛盾的土地权利及2086m2的土地，根本就不能建设单层建筑积为3291.16m2的房屋的重大瑕疵，上诉人在未与相关部门核实的情况下，竟然予以登记，明显违反建设部《房屋登记办法》第二十二条第（二）项之规定，故一审撤销上诉人的登记行为，是正确的。三、即使晟哲鑫公司的诈骗成立，即使晟哲鑫公司对答辩人实施了诈骗，因此系晟哲鑫公司一方的行为，并不存在合同双方恶意串通的情形，故也显然不能说明答辩人与晟哲鑫公司之间的买房合同无效、不成立，也显然不能说明答辩人不是本案的利害关系人，所以说，一审认为本案不应中止审理，完全正确。
原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司述称：同意被上诉人郭稳仁的答辩意见，请二审法院依法判决。
本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼”。本案中，上诉人临猗县房地产管理中心于2014年3月6日为上诉人吉富创业投资股份有限公司颁发的临猗县县城字第1420028号房屋产权证，该房屋产权证的房屋位于县城府西街88号（金汇广场）商场幢2层01室，包含了被上诉人郭稳仁购买面积为24.3m2位于金汇广场2层的商铺，该房屋产权证的撤销或变更与上诉人郭稳仁有利害关系，被上诉人郭稳仁具有本案诉讼主体资格。二上诉人认为被上诉人郭稳仁不具备原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。上诉人临猗县房地产管理中心在为上诉人吉富创业投资股份有限公司颁发的临猗县县城字第1420028号房屋产权证时，未提供原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司的房屋所有权证或者房地产产权证书，违反了《房屋登记管理办法》第三十三条的规定，属主要证据不足，一审判决予以撤销，并无不当。对于上诉人临猗县房地产管理中心提出的中止本案诉讼的请求，虽然原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司有涉嫌诈骗行为，但尚不构成中止本案诉讼的法定条件。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人临猗县房地产管理中心和上诉人吉富创业投资股份有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张高峰
审 判 员 李月娥
代理审判员 谢建宏
二〇一六年二月十八日
书 记 员 赵 敏