江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射开民初字第01326号
原告魏海东，职工。
委托代理人刘必成，射阳县春晨法律服务所法律工作者。
被告袁建标，居民。
被告朱建新，居民。
二被告共同委托代理人郭明楼，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
第三人周正芹。
第三人袁爱华。
第三人陈美洲。
原告魏海东与被告袁建标、朱建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由代理审判员姜海凤独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。后法院依职权追加了周正芹、袁爱华、陈美洲为本案第三人，并依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭进行了审理，原告魏海东及其委托代理人刘必成，被告朱建新及二被告共同委托代理人郭明楼到庭参加诉讼，第三人周正芹、袁爱华、陈美洲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告魏海东诉称：原告在今年6月份经人介绍与两被告相识，被告声称将位于射阳县经济开发区中联四组的一间三层闲置楼房出售给原告，原告表示同意并签订了购房协议。2014年6月19日，原告按约交给两被告购房定金5万元，现因被告无法为原告办理合法购房手续，而导致房屋买卖不能成立。原告认为，原告虽然向被告交付了5万元购房定金，但双方的房屋买卖行为根据相关法律规定属无效行为，不受法律保护。为此，特具状诉请判令两被告返还购房定金5万元，并从起诉之日起每月按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍承担利息；诉讼费由被告承担。
被告袁建标辩称：原、被告双方买卖的房屋是被告袁建标在拆迁安置时依照政策安排给其儿子袁爱华的一份宅基地。房屋建成后于2010年卖给被告朱建新，该房屋的实际所有权人是被告朱建新。在2012年当地政府认为拆迁部门制定的政策与拆一还一的规定相违背，要求处罚袁爱华违章建筑2万元，当时由于答辩人经济困难，只交了1万元，由居委会出具了一份临时收据，要等待交全罚款后才能开出正规收据，该房屋的建房手续就是这一份收据。原告在签订购房协议之前对该房屋的建筑手续和产权所有人状况了解的很清楚，被告袁建标在原告的要求下，全家四口在购房协议上签了字。原告如果不知道房屋的建房手续和产权状况也不会要被告袁建标全家在协议上签字的。原告购买该房屋都是与被告朱建新商谈的，所交的5万元定金都是由被告朱建新收取的，因此，被告袁建标在本案的法律关系上不享有也不存在实体上的权利和义务。
被告朱建新辩称：房屋买卖未成立是因为原告在协议约定的交全房款前要求被告朱建新少收1万元房款作为办理房屋两证的押金，等两证办理后再付1万元，由于协议上没有明确，被告朱建新没有同意，原告拒交房款是事实。被告朱建新是买卖房屋的实际产权所有人，与被告袁建标没有关系。原告在签订协议时预交给我定金5万元是事实，但由于原告未能按照协议约定交全房款，造成了被告朱建新经济损失，一是给付了出卖房屋的介绍费2000元，二是租赁他人房屋居住的租金18000元，三是因原告故意毁约造成房屋买卖未能成立，答辩人的房屋按照现在的市场价值已经降价到5万元以下。原告对购房房屋的产权状况和建房手续在签订协议前了解的很清楚，原告是在明知所购买的房屋没有合法的相关手续而自愿购买的，并且被告朱建新不知道原告是城镇居民，因为在签订协议时原告没有出示身份证，在协议上也没有填写身份证号码。房屋买卖未成立的过错责任在原告自身，原告应当依法赔偿被告朱建新的上述经济损失。
经审理查明：2014年，魏海东与朱建新经人介绍商谈房屋买卖的事情，同年6月19日，魏海东与袁爱华、陈美舟、周正芹、袁建标签订了购房协议，约定将甲方（袁爱华、陈美舟、周正芹、袁建标）位于射阳经济开发区中联小区四组的一套楼房一间三层（东邻袁建标、西邻刘训荣）出售给乙方魏海东，房价41万元，并约定由乙方魏海东预交购房定金5万元，在7月20日前交付购房款余额36万元，甲方将原盖房所有建房手续及所有门钥匙全部交给乙方。2014年6月19日，二被告出具了一份收据，协议载明收到魏海东购房款预定金50000元。后原告认为双方签订的房屋买卖行为属无效行为，被告无法为原告办理合法房产手续，原告遂起诉至本院要求两被告返还购房款5万元，并从起诉之日起每月按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍承担利息。
另查明，被告袁建标与第三人周正芹系夫妻关系，第三人袁爱华系被告袁建标儿子，第三人袁爱华与第三人陈美舟系夫妻关系。案涉房屋土地性质为农村集体土地，宅基地使用权属于第三人袁爱华，涉案房屋无合法建房手续，原告魏海东户籍地为射阳县合德镇，非涉案房屋所属地射阳县经济开发区中联居委会的集体经济组织成员。
以上事实，有当事人的庭审陈述及相关证据以及法院依职权进行的调查予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋系农村集体土地的房屋，故协议不仅是房屋所有权的转让，还涉及宅基地使用权的转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。房屋的所有权人仅对房屋的宅基地享有使用权，不得进行处分，买受人应符合法定条件，履行相关申请手续，才能取得宅基地的使用权。原告魏海东并非涉案房屋所属地射阳县经济开发区中联居委会的集体经济组织成员，故其与袁爱华、陈美舟、周正芹、袁建标订立的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效，双方均有一定的过错。被告因该无效合同取得的购房定金，应当予以返还，原告主张从起诉之日起每月按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍承担利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、二、三款之规定，判决如下：
一、被告袁建标、朱建新于本判决生效后十日内向原告魏海东返还购房定金5万元；
二、驳回原告魏海东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告魏海东负担250元，被告袁建标、朱建新负担800元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入财政专户；开户行：中国农业银行盐城市中汇支行，账号：40×××21）。
审 判 长 张洪兵
代理审判员 韦勇民
代理审判员 姜海凤
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 侍海阳
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
3．《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。