安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初808号原告（反诉被告）：郑锐，男，1983年8月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。原告（反诉被告）赵颍博（郑锐妻子），1985年7月27日出生，汉族，住址同上。被告（反诉原告）：王军生，男，1963年12月4日出生，汉族，住安庆市大观区。被告（反诉原告）：曹贝宜（王军生妻子），1964年12月8日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：汪超，安徽安联律师事务所律师。第三人：安庆市明月房地产顾问有限公司（以下简称明月公司），住所地安庆市迎江区华中路382—9号。负责人：方怀梅，经理。委托诉讼代理人：吴春雷，该公司员工。原告郑锐（反诉被告）、赵颍博（反诉被告）诉被告王军生（反诉原告）、曹贝宜（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，本、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告郑锐、赵颍博，被告王军生及其委托诉讼代理人汪超、第三人明月公司的委托诉讼代理人吴春雷等到庭参加诉讼。被告曹贝宜经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑锐、赵颍博向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告履约保证金10000元；2.赔偿履约保证金的利息损失；3、被告给付其交房日期前未缴清的物业管理费1040.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月6日，原、被告及第三人签订存量房买卖合同。其中约定，原告向第三人交付20000元履约保证金（其中10000元由第三人交付给被告），待房屋过户时自动抵办证费用，结余退还。2016年11月29日，原、被告、第三人进行办理资金托管和房屋过户手续。后第三人多次要求被告退还履约保证金，被告承诺在办完全部手续交房时退还。2017年2月22日，房屋过户及贷款放款均办理完成。原告和第三人通知被告至安庆市二手房资金托管中心办理房款提取手续，进行房屋交接、退还履约保证金。2017年2月27日，原、被告、第三人共同至安庆市二手房资金托管中心，被告提取了全部房款690000元并将房屋钥匙交付原告，但10000元保证金至今未予退还。另，原告近期向物业公司咨询水、电、物业管理有关问题时，发现被告未按约定结清交房日期前的水、电、煤气、物业管理费等费用，少缴纳2016年8月—2017年2月共计7个月的物业管理费1040.2元。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉求。被告辩称：1、因原告逾期交付房款，故10000元履约保证金未返还；2、前期物业费被告已结清，不应再行补缴。第三人述称：原、被告均未违约，被告应返还原告履约保证金10000元。反诉原告王军生、曹贝宜反诉称:根据编号2016017127合同约定，反诉被告延期交房27天，故要求判令反诉被告支付违约金18630元（690000元×0.1%×27天）、承担反诉费用。反诉被告郑锐、赵颍博辩称：1、因公积金政策调整，反诉被告不能申请全额公积金贷款，通过组合贷款模式进行按揭贷款，反诉原告对此并无异议；2、合同中并未明确约定交付房款期限，反诉被告无违约行为，不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年5月5日物业公司开具的收取物业管理费、电费发票，因原告在房屋交接时出具了房屋各项费用已结清的收条，该发票不能达到原告的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予认定；2、2015年10月20日、2016年12月27日，《安庆市人民政府关于调整住房公积金贷款和提取政策的意见》，该公积金调整政策不能证明原告逾期付款是由于贷款机构的原因，对该证据的证明效力，本院不予认定。经审理认定事实如下：2016年8月6日，原告郑锐、赵颍博（购买方）与被告王军生、曹贝宜（出售方）通过第三人明月公司（中介方）签订编号2016080606存量房买卖合同。合同主要内容为：卖方自愿将坐落在安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城二期A—3栋2单元803室，建筑面积137.55㎡的房屋，以690000元出售给买方。合同签订时，买方交付人民币20000元给中介公司作为履约保证金，待房屋过户时自动抵扣办证费用；双方同意以公积金贷款方式支付房款，如买方办理按揭贷款不成功，则自行筹齐余款，以现金形式支付给卖方；除贷款机构原因外，买方未按约定期限付款的，每逾期一日，买方按逾期未付款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告将20000元交付第三人，第三人将其中的10000元交付给被告。2016年11月29日，原、被告在安庆市存量房交易资金托管部签订编号2016017127的房屋买卖合同。其中约定：买方未按合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按逾期金额的0.1%支付违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订存量房（二手房）交易资金托管协议，约定原告将购房款690000元存入安庆市存量房资金托管部账户，其中现金140000元、按揭贷款550000元。双方办理了房屋过户手续。2017年2月24日，被告因原告未按合同约定支付房款，向原告、第三人发出解除《存量房买卖合同》通知书，要求解除编号2016080606《存量房买卖合同》，由原告承担违约责任。2017年2月27日，原告付清全部房款690000元，被告将房屋的全部资料及钥匙交付原告。后原告多次要求被告退还履约保证金10000元未果，起诉来院。本院认为，原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告及第三人均应依约履行各自义务。现原告已付清全部房款，被告亦将房屋交付原告，双方已履行合同约定的基本义务。原告根据编号2016080606《存量房买卖合同》约定，将20000元履约保证金交付第三人，其中10000元，已作为预付房款由第三人支付给被告。在原告已支付全部购房款690000元情况下，被告应依约将10000元退还原告，故对原告要求被告退还10000元履约保证金、赔偿利息损失的诉求，本院予以支持；因原告2017年2月27日所写收条已注明所购房屋各项费用已结清，故对原告要求被告支付物业管理费的诉求，本院不予支持。根据编号2016080606《存量房买卖合同》约定，除贷款机构原因外，买方未按约定期限付款的，每逾期一日，买方应按逾期未付款的万分之五向卖方加付违约金。现反诉被告于2017年2月27日付清房款，超过合同约定的履行期限27天，应承担相应的违约责任。反诉被告辩称因公积金政策调整，导致付款延迟的意见，因其提交的证据不足以证明系贷款机构的原因，该辩解不能成立，对反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求，本院予以支持；因双方在编号2016080606、2016017127的《存量房买卖合同》中，对违约金的计算约定不一致，对比两份合同，编号2016080606合同更能反映买卖双方真实意思表示，故违约金每日按逾期未付款的0.5‰计算，反诉被告应支付反诉原告逾期违约金9315元（690000元×0.5‰×27天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王军生、曹贝宜在本判决生效之日起十日内退还原告郑锐、赵颍博履约保证金10000元并承担相应利息（自2016年11月29日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、反诉被告郑锐、赵颍博在本判决生效之日起十日内支付反诉原告王军生、曹贝宜违约金9315元；驳回原告郑锐、赵颍博的其他诉讼请求；驳回反诉原告王军生、曹贝宜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元（原告已预缴），由被告王军生、曹贝宜负担；反诉费322元，减半收取161元（反诉原告已预缴），反诉原告王军生、曹贝宜自行负担80.5元，反诉被告郑锐、赵颍博负担80.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李蕊二〇一七年五月十八日书记员  王燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。