湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民一初字第910号
原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会。
负责人张步丁，系业主委员会的主任。
委托代理人廖文生，湖南星奥律师事务所律师。
被告凌海金。
被告梁跃华。
被告邵红文。
被告童华文。
原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会与被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文返还财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告娄底市花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会负责人张步丁及委托代理人廖文生，被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会诉称，2008年，被告以私房联建为名，实为房产开发在娄底市娄星区涟滨东街栗山路开发建设祈福新村小区，并将建成房屋面向社会公开销售，分别与各买受人签订了私房联建合同，约定了由被告向各买受人收取一定比例的物业专项维修资金。房屋交付后，业主发现房屋质量存在问题，多次申请物业维修，却发现被告未按规定将所收取的物业专项维修资金交存至相关部门，且未按规定预留足够的物业服务用房。业主委员会成立后，委员会就物业专项维修资金及物业服务用房等问题，多次与被告协商，未果。2013年5月17日，娄底市房地产管理局组织原、被告进行协商，被告承诺将已收取的15.8万元资金上交房产局，且承诺将约60平方米的物业服务用房移交原告。但会后，被告并未按承诺所做。为此，原告诉至法院要求被告返还原告物业维修基金15.8万元，并交付100平方米的物业服务用房，且承担本案诉讼费用。
原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、娄底市房地产管理局娄房业备（2014）09号《关于同意祁福新村第二届业主委员会备案的通知》，拟证明原告祁福新村业主委员会经依法备案，具有原告主体资格。
2、邓建初、李奠顺二人的《祈福新村私房联建合同书》及相关缴费凭证，拟证明①合同第三条约定“由乙方集资统一承包给甲方建设，项目的土地费用、房屋建筑、配套设施的建设费用及项目规划、建设、设计等费用全部由甲方实行大包干”及承包建设单价（与当时商品房的单基本相等）等的约定，完全说明，祈福新村名为私房联建，实为商品房开发；②合同附件二明确约定的代收费用中有物业管理维修基金为总房款的2%；③所有缴费凭证相加的数额等于购房款与代收费用之和，说明物业管理维修基金确已缴纳。
3、2015年1月28日娄底市房地产管理局《关于张步丁等人上访问题的答复》，拟证明①原告负责人张步丁等人多次上访，反映了祈福新村的多个问题，其中包括原告现起诉的二个诉请；②经娄底市房地产管理局调查核实，被告实际收取物业维修基金15.80万元；③被告收取的物业维修基金没有依法缴存至市房产局物业维修资金专户；④2013年5月17日由市住建局和市房产局组织的协调会上，被告承诺将15.80万元物业维修基金交付给业主委员会，并与业主委员会负责人及代表签署了物业管理用房的移交表；⑤至2015年1月28日市房产局作出答复时止，被告对上述承诺均未兑现。
4、2012年10月22日娄底市房地产物业管理办公室《证明》，证明内容同证3。
5、2014年9月22日娄底市房产局证明《证明》，证明内容同证3。
6、2013年5月14日娄底市房地产物业管理办公室《证明》，拟证明①建设单位应当依法按照房屋总建筑面积的3-5‰在物业管理区域内配置物业服务用房；②祈福新村物业管理用房未到市房地产物业管理办公室登记。
7、2013年5月17日“祈福新村”上访问题协调会会议记录，证明内容同证2、3、4。
8、移交表，拟证明2013年5月17日，被告与原告代表签署移交表，同意将祈福新村A栋现有门卫室一间、B栋东头南边第一间杂房、B栋北头第二间杂房移交给祈福新村业主委员会。
被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文辩称，其确实收取了各业主的维修基金共计15.8万元，至于未上缴给房产局是因为房产所的一个工作人员包干处理。维修基金15.8万，因房屋维修花费3万余元。关于物业管理用房，其已移交，因业主拖欠物业管理费，原物业公司相关人员便占据了房子，没有移交给原告。
被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文为了支持其辩解，向本院提交如下证据：
1、房产局物业办出具的答复，拟证明2013年使用了3万余元的维修费用。
在庭审过程中，本院组织双方当事人对对方提交的证据进行了质证，双方均发表了质证意见。
对原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会提交证据，被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文质证认为没有异议。
对被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文提交的证据，原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会质证认为，从证据角度而言，该证据系当事人陈述，且还需其他证据予以佐证，有异议。
本院根据证据规则及原告的举证意见，对证据进行如下认证：
对原告提交的证据，被告无异议，本院予以采信。
对被告提交的证据，系祈福新村联建负责人梁跃华向娄底市物业办出具的答复，属于当事人陈述，结合庭审调查的情况，综合予以采信。
根据所采信的上述证据，本院确认如下案件事实：
2008年，被告凌海金、邵红文、梁跃华、童华文共同投资购买了娄底市娄星区供销社综合贸易公司（原火车站招待所）的土地，共同经营开发，并组织联合建房。随后，被告分别与买受人签订了《祈福新村私房联建合同书》，双方对联建房的面积、价格、付款方式、物业维修等进行了约定。买受人亦按合同约定向被告支付了部分物业维修资金共计15.8万元。房屋交付使用后，买受人在使用过程中因房屋质量问题申请物业专项维修资金时，发现被告未按规定将收取的物业维修资金交存于娄底市房产局。2014年7月15日，祈福新村小区业主选举了祈福新村业主委员会，并经娄底市娄星区花山办事处审核，娄底市房地产管理局备案。而后，祈福新村业主委员会多次就物业专项维修资金及物业服务用房等问题与被告协商并向相关行政主管部门反映。2013年5月17日，娄底市房地产管理组织原、被告协商，双方未达到合意，但原、被告确定A栋现有门卫室、B栋东头南边第一间杂房、B栋北头第二间杂房为物业用房。事后，被告实际移交了A栋门卫房给原告。为此，原告诉至法院。
本院认为，本案所称的物业专项维修资金实为住宅专项维修资金，该资金是指专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主交丰的住宅专项维修资金由物业所在地的市（县）人民政府建设（房地产）主管部门代管。代管部门应当委托所在地的一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，亦应当委托所在地一家商业银行作为维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，并通知市（县）人民政府建设（房地产）主管部门，市（县）人民政府建设（房地产）主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理将住宅专项维修资金账面余额划至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。故本案被告作为联建负责人，不是住宅专项维修资金的管理主体，应当退还给有权管理的机构。祈福新村业主委员会亦应当在所在地的商业银行开立住宅专项维修资金专户，告之被告及时将已收取的住宅专项维修资金15.8万元划转至该账户；被告提出已开支3万余元住宅专项维修资金应予以抵扣的辩解，因其未提交具体的开支明细，业主不予认可，故被告的辩解，本院不予支持；对于物业用房，本案中原、被告确定了物业用房，被告应当予以移交。被告辩称业主拖欠物管费，物管工作人员占用房屋无法移交的观点，因拖欠物管费系另一法律关系，故被告的辩解本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，判决如下：
一、被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文在本判决生效后三十日内将已收取的住宅专项维修资金15.8万元退还给原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会。（该款由被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文直接转入原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会开立的住宅专项维修资金专户）
二、被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文在本判决生效后三十日内移交双方确定的A栋现有门卫室、B栋东头南边第一间杂房、B栋北头第二间杂房给原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3460元，由被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 周 敏
人民陪审员 吕冬生
人民陪审员 贺德娥
二〇一六年一月十二日
书 记 员 宋颗晶
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。