上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1979号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海苏宁云商销售有限公司。
委托代理人郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海港澳购物中心有限公司。
委托代理人杨贇，上海市合勤律师事务所律师。
委托代理人周郁生，上海市合勤律师事务所律师。
上诉人上海苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人苏宁公司委托代理人郭锐，被上诉人上海港澳购物中心有限公司（以下简称港澳公司）委托代理人杨贇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海苏宁云商销售有限公司原企业名称为上海苏宁电器有限公司。
水清路港澳购物中心A区一层系“铺中铺”性质的商场，内部分割成若干小商铺，各商铺均有各自的产权登记。
2008年7月18日，港澳公司作为出租方（合同甲方）、苏宁公司作为承租方（合同乙方），双方签订一份《租赁合同》，港澳公司将涉案的水清路港澳购物中心A区一层出租给苏宁公司，建筑面积共计4，406平方米；租赁物包括的附属设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统和电话线路、合格并正常使用的中央空调系统等；租赁期限为10年零4个月（自2008年8月20日至2018年12月19日）；租赁费用为人民币（下同）2，492，694.50元／年，从第四年起每三年递增5%。物业管理费为5元／平方米／月，年物业费为264，360元，自2008年12月20日起计算；先付后租，首期租金先支付三个月，此后按季度提前5日支付；2008年8月至2011年11月期间每年租金为2，492，694.50元，2011年12月至2014年12月期间每年租金为2，617，329.23元……；租赁保证金10万元，于合同到期结清相关费用后10天内无息返还；乙方（苏宁公司）在租赁物开设的商场周边的经营环境发生变化而导致乙方经营亏损或乙方连锁店布局需调整，在提前一个月书面通知甲方（港澳公司），并补偿相当于当年度两个月租金的情况下，乙方有权解除本合同；租赁期限满或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物，甲方未提出异议的，应参照本合同标准向甲方支付租赁费用。甲方如书面通知要求返还而乙方未返还的，乙方应按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场；甲方应在接到乙方书面通知后两个工作日内派人接收租赁物，否则，乙方书面通知到达甲方后第三日视为乙方已将租赁物交还给甲方。乙方返还租赁物时，可将产权属于乙方的所有物品和设施设备搬出，保证租赁物符合正常使用后的合理状态。合同对违约责任等其他事项亦作了约定。
2008年8月20日，双方签订一份《交房相关事宜的备忘录》，确认双方于该日交接涉案房屋，并约定：1、交房后，因建筑结构自身引起的房屋渗漏甲方修缮，因设备使用、房屋使用所引起的房屋渗漏由乙方自行解决修缮；2、乙方产生的生活垃圾由乙方自行与垃圾房承包洽谈、有偿服务，其他垃圾由乙方自行解决；3、其中玻璃感应门一扇，甲方应予修复。A1各商铺卷帘门由乙方拆除后同步移交甲方（包括电机）。双方对于供电设施、供水设施、空调设备、消防设施等进行了验收交接。
苏宁公司接收房屋后，拆除商场内的各小商铺隔断，重新改造装修后对外营业。
2011年1月10日，苏宁公司向港澳公司发函，表示由于涉案房屋所在区域商业氛围不足，公司根据经营需要，决定调整连锁店布局，根据双方签订的租赁合同规定，特通知港澳公司于2011年3月19日解除《租赁合同》，届时，请派员共同对房屋进行交接。
2011年2月11日，港澳公司回函表示，双方签订《租赁合同》约定的租期为10年零4个月，港澳公司已提供了产权人（100位小商铺业主）授权证明以及小业主与港澳公司签订的《统一经营协议书》。如果苏宁公司按合同约定解除合同，则应就解除的原因向港澳公司提供书面的证明文件，以便双方能协商解除合同的相关事宜。由于苏宁公司承租房屋时改变了房屋商铺的原有结构，因此，苏宁公司在补偿合同约定的租金外，返还的租赁物应当符合原状，即恢复108个小商铺，或者在返还时同时支付恢复原状所需的费用约450万元。
此后，苏宁公司仍使用涉案房屋正常经营。
2011年5月17日，港澳公司委托上海市新闵律师事务所任洁律师向苏宁公司寄发催款函，表示，根据合同约定，苏宁公司应于2011年3月15日前支付下季度的租金623，173.63元，但经多次催讨，苏宁公司仍未支付，故要求苏宁公司在10日内履行付款义务。
2011年6月3日，港澳公司与苏宁公司就解除合同的相关事宜进行协商。
2011年6月10日，港澳公司委托任洁律师向苏宁公司寄发了《关于贵司单方行使合同解除权、租赁欠付之事宜》，要求苏宁公司尽快支付2011年3月20日至6月19日期间的租金及迟延支付的滞纳金，并要求苏宁公司于收函后两个工作日内向港澳公司提交书面的单方解除合同的通知书，以便港澳公司及时转告各小业主。
2011年6月13日，苏宁公司向港澳公司回函，表示双方的租赁合同已于2011年3月19日解除，但港澳公司至今未派员进行房屋交接，因此现再次通知，要求于2011年6月30日前安排人员与苏宁公司办理房屋交接。否则，由此导致的一切不利后果由港澳公司承担。
2011年6月16日，港澳公司委托任洁律师向苏宁公司回函，表示，如果苏宁公司单方通知解除合同，应在约定的6月30日前返还房屋，并依据港澳公司提供的施工图纸及要求将房屋恢复原状。
2011年6月，苏宁公司向港澳公司支付了2011年3月20日至2011年6月19日期间的使用费623，173.63元。
2011年7月1日，苏宁公司进场施工，恢复房屋内的小商铺隔断。
2011年7月18日，苏宁公司向港澳公司发函表示苏宁公司恢复房屋的依据是双方签订的租赁合同以及交房确认单，港澳公司提供的原始图纸不作为恢复依据；由于原小商铺的卷帘门由港澳公司物业部拆除，故苏宁公司无恢复义务。因港澳公司未能提供卷帘门安装，导致苏宁公司无法正常施工。
2011年7月29日，港澳公司回函，表示苏宁公司应当按期将房屋恢复原状后交由港澳公司验收确认；各商铺卷帘门系被苏宁公司在第一次装修时拆除，故由苏宁公司在恢复房屋原状中应包括安装各商铺卷帘门。
2011年7月25日下午5时许，苏宁公司以特快专递方式向港澳公司发函，要求港澳公司于27日上午10时办理房屋交接手续。然该函件于2011年7月27日12时方才送达港澳公司并签收。
2011年8月2日，消防管理部门向苏宁公司发出消防监督检查意见通知书，通知内容为：内装修工程须经公安消防部门审批，审批合格后方可使用；内装修材料须符合规范要求；消防设施安装须经具有专业施工资质的单位施工。
2011年8月5日，港澳公司发函给苏宁公司，对苏宁公司恢复工程的质量及现状提出异议，并列举存在问题的异议清单和照片。
2011年9月5日晚8时许，苏宁公司以邮政速递方式向港澳公司寄送通知，要求港澳公司于9月6日10时办理房屋交接手续。该邮件于9月6日10时方才寄达港澳公司。
2011年9月30日，苏宁公司发函给港澳公司，表示时至本函发出之日，港澳公司仍未接收房屋，故声明，因港澳公司迟延受领房屋所导致的全部损失，由港澳公司自行承担，与苏宁公司无关。另随函将房屋钥匙交还港澳公司。上海市长宁公证处对此进行了公证。该函件于2011年10月2日寄达港澳公司。
2011年11月9日，港澳公司委托上海市闵行公证处对涉案房屋现状进行证据保全，该公证处公证员对房屋场进行了摄像和照片。
2012年5月17日，港澳公司诉至法院，最后确认要求判令：1、苏宁公司支付拖欠的2011年6月20日至2011年9月30日期间的房屋使用费696，588.60元；2、苏宁公司赔付恢复房屋原状的费用合计1，959，230元，并赔偿租金损失4，511，777元（自2011年10月1日至2013年6月24日）。苏宁公司则提起反诉，要求判令：1、港澳公司支付恢复房屋原状的工程款1，441，044元；2、港澳公司返还租赁保证金10万元。
诉讼期间，法院委托的消防系统司法检测部门仅提供系统是否合格的评定，而不提供修复方案。在消防系统的司法检测完成后，港澳公司自行与北京中联正安消防工程有限公司上海分公司签订的《消防工程合同》，委托该公司对消防系统重新整改，为此支付了工程款125，000元。
2013年6月24日，港澳公司向苏宁公司发函，表示现场检测工作已完成，故通知苏宁公司，自即日起自行收回房屋。苏宁公司表示未收到此函，且房屋实际已于2011年9月30日收回。
本案焦点在于，1、返还房屋的日期认定；2、租金损失的承担；3、修复费用的承担。
原审认为，双方签订的租赁合同约定，苏宁公司可提前两个月通知解除合同，故其于2011年1月发函告知港澳公司，租赁合同于3月19日解除，不违反合同约定。涉案的租赁合同于2011年3月19日解除。双方对于租赁合同已解除的事实无异议。
在合同解除后，事实上苏宁公司仍在使用房屋，且支付了自2011年3月20日起至6月19日的房屋使用费。在此后，苏宁公司在港澳公司的要求下，施工恢复房屋原结构，但双方对房屋恢复到何种状态发生分歧，导致双方房屋交接未果。苏宁公司于2011年9月30日将房屋钥匙寄送给港澳公司，且在庭审中表示房屋于9月30日返还。该邮件于2011年10月2日寄达港澳公司，故法院确认房屋于2011年10月2日返还。
对于房屋返还前的房屋使用费（2011年6月20日至2011年10月2日期间，计105天，每天租金为2，492，694.50元／360天=6，924.15元／天），苏宁公司应当按合同约定的租金标准支付房屋使用费，金额为727，035.75元。
按《合同法》规定，租赁合同期限届满或合同提前解除，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。双方签订的租赁合同亦作此约定。苏宁公司承租涉案房屋用于开设电器大卖场，双方在租赁合同签订后又签订的备忘录的内容也证明港澳公司是知道苏宁公司对房屋进行改造，拆除房屋内各小商铺。因此，苏宁公司在解除合同后，只要涉案房屋处于其经营电器大卖场的正常使用状态，无人为故意毁损房屋，即可返还给港澳公司。在合同解除后，双方对于房屋恢复结构的磋商后，苏宁公司愿意恢复房屋内各小商铺的结构，不违反法律规定和合同约定。然苏宁公司反诉要求港澳公司支付房屋恢复工程的工程款，缺乏法律依据，法院不予支持。
苏宁公司虽然无义务恢复房屋原有结构，但其在返还房屋时，应当保证房屋内基础设施设备即消防系统、中央空调系统、强弱电系统，以及房屋内的装饰处于正常使用后的状态，即能保证正常使用。然经司法检测，房屋的消防系统、空调系统、强弱电系统均不能正常运转，内装饰也存在质量问题，这明显不符合正常使用房屋后的合理状态。对此，苏宁公司负有修复的义务，或向港澳公司偿付修复的费用。万隆建设工程咨询集团有限公司按涉案房屋现状进行维修的费用评估为1，695，770元，其中包括了商铺墙面、公共走道顶面的修补工程99，552元、小商铺玻璃双开门安装部分的造价419，713元。法院认为，商铺内墙面装饰及玻璃双开门的安装，非苏宁公司在返还房屋时需要施工恢复的义务，该两部分的恢复工程费用应从总工程量1，695，770元中扣除，即苏宁公司应承担的修复费用为1，176，505元。对于暖通与空调系统，以及消防系统，经司法检测，确定存在质量问题，不符合规范要求，但对该两部分的修复费用或修复方案，司法检测部门明确表示无法提供，故无法对具体的修复费用进行司法评定，鉴于上述系统确实存在不合理的情形，需要整改，法院酌情确定修复费用为10万元，由苏宁公司偿付给港澳公司。
对于2011年10月3日起至港澳公司表示自行收回房屋即2013年6月24日期间（共21个月）的房屋租金损失的承担，法院认为，苏宁公司将房屋钥匙寄送给港澳公司后，房屋并不能正常使用，导致这种结果的发生，既有港澳公司坚持要求苏宁公司恢复房屋原结构的原因，也有苏宁公司返还的房屋相关设施设备不能正常使用的原因，但房屋消防系统、强弱电系统、中央空调系统等不能正常使用，直接导致了双方发生分歧直至引发本案诉讼，因此，苏宁公司对此承担主要责任。法院酌情确定由苏宁公司承担期间12个月的租金损失2，617，329.23元。
对于苏宁公司支付的租赁押金10万元，由港澳公司予以返还。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一四年六月二十四日作出判决：一、上海苏宁云商销售有限公司于判决生效之日起十日内支付上海港澳购物中心有限公司自2011年6月20日至2011年10月2日为止的房屋使用费人民币727，035.75元；二、上海苏宁云商销售有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海港澳购物中心有限公司房屋附属设施设备修复费人民币1，176，505元；三、上海苏宁云商销售有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海港澳购物中心有限公司房屋消防系统、暖通与空调系统的修复费人民币10万元；四、上海苏宁云商销售有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海港澳购物中心有限公司房屋租金损失人民币2，617，329.23元；五、上海港澳购物中心有限公司于判决生效之日起十日内返还上海苏宁云商销售有限公司租赁保证金人民币10万元；六、驳回上海苏宁云商销售有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币61，973.17元，由上海港澳购物中心有限公司负担22，310.34元，由上海苏宁云商销售有限公司负担39，662.83元。司法检测评估费187，812元，由上海苏宁云商销售有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币9，334.7元，由上海港澳购物中心有限公司负担653.43元，由上海苏宁云商销售有限公司负担8，681.27元。
判决后，苏宁公司不服，上诉于本院，诉称：苏宁公司在解除合同后，无需恢复房屋内各小商铺的结构。2011年6月至10月期间，苏宁公司进行的恢复工程，非合同义务，而是应港澳公司的请求所为，所以这段时间不能视为苏宁公司对涉案房屋的占有使用，不应当承担这段时间的房屋使用费。没有证据证明涉案房屋内的基础设施不能正常运转存在质量问题，其责任人是苏宁公司，但不排除港澳公司在实际接收房屋之后有管理不善的可能，而且司法鉴定也没有考虑设施设备使用多年存在的折旧问题，原审要求苏宁公司承担全部修复费用显失公平。涉案房屋至今尚未租出，责任在于港澳公司，其在没有合同依据的情况下，强行要求苏宁公司恢复小商铺隔断，后又拒绝接收，导致双方发生纠纷诉至法院。诉讼期间，港澳公司怠于房屋的恢复和出租，恶意造成损失的进一步扩大，因此产生的租金损失应当由其自行承担。综上，要求二审法院撤销原审判决一、二、三、四、六项，改判支持苏宁公司的原审反诉请求。
被上诉人港澳公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：根据双方签订的租赁合同，苏宁公司虽无义务恢复房屋原有结构，但在合同解除后，双方对于房屋恢复进行磋商，后苏宁公司以自身的行为履行了恢复房屋内各小商铺分割的义务，该行为不违反法律规定和合同约定，但苏宁公司以此要求港澳公司支付工程对价，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，房屋返还的时间为2011年10月2日，之前一直由苏宁公司占有控制，应当由其承担返还前的房屋使用费。苏宁公司抗辩该期间没有使用，且为港澳公司的利益而占有，本院认为，没有经营使用并非其抗辩的正当理由，恢复小商铺的隔断也是苏宁公司自身的选择，因此苏宁公司应当承担相应的后果。
关于设施设备的维修费用承担。首先，苏宁公司没有证据证明设施设备的损坏系港澳公司接收房屋后管理不善造成的。其次，根据双方的合同约定，苏宁公司应当保证房屋内基础设施设备正常使用，然鉴定结果是不能正常运转，且鉴定报告也给出了修复的费用。最后，原审在此基础上，对无法进行司法检测的予以酌定，确定了苏宁公司应当承担的修复费用。该维修费的确定，合情合理，本院予以认同。苏宁公司认为司法鉴定没有考虑折旧问题，本院认为，本案支持的修复问题，并非设施设备的价值，苏宁公司的抗辩没有针对性，本院不予支持。
关于租金损失。造成该部分损失双方都有责任，苏宁公司返还的房屋无法正常使用，港澳公司坚持要求苏宁公司恢复小商铺隔断。原审据此要求苏宁公司承担主要责任，有事实和法律依据，本院予以维持。苏宁公司认为该损失全部由港澳公司主观造成，显然不符合本案客观情况，本院不予采信。综上所述，上诉人苏宁公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币57，432.2元，由上诉人上海苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……