广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2911号
上诉人（原审原告）：陈文，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××4730。
委托代理人：杨常明，四川雒鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏子元，男，汉族，住江西省上饶市铅山县，公民身份号码为×××4810。
委托代理人：王茂华，广东百勤律师事务所律师。
委托代理人：尹正仪，广东百勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁竹园，男，汉族，住安徽省安庆市潜山县，公民身份号码为×××0456。
委托代理人：彭万红，广东顺创律师事务所律师。
委托代理人：陈艳华，广东顺创律师事务所辅助人员。
上诉人陈文因与被上诉人苏子元、丁竹园房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法虎民二初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈文因本案于2015年3月23日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.苏子元、丁竹园立即共同向陈文支付承包费124000元及滞纳金100000元；2.苏子元、丁竹园共同向陈文支付违约金1276000元；3.解除陈文与苏子元、丁竹园之间的承包经营合同关系；4.苏子元、丁竹园承担本案的诉讼费用；5.苏子元、丁竹园向陈文支付陈文代为垫付的水电费、污水垃圾处理费8239.64元；6.苏子元、丁竹园赔偿陈文承包场所内财物损坏的损失9960元。
原审法院经审理查明，2013年11月19日，陈文作为甲方，苏子元及案外人余艳敏共同作为乙方，签订一份《承包经营合同》，约定：承包经营内容为金格仕公寓经营管理和经营收支（该公寓坐落于东莞市虎门镇运河南路31号，其包括2至6层和首层除餐饮店外所有商铺），承包经营期限为14年零7个月（从2013年12月1日至2028年6月30日止），2013年12月1日至2018年11月30日，承包费为每月53000元整，前两个月免缴，以资乙方对外招商，正式缴纳日从2014年2月1日起计，承包费缴纳期限为每月5日前，乙方在订立本合同后3日内向甲方支付承包费押金50000元整，水电费及经营其他费用由乙方缴付；承包经营合同定金500000元整，此款分两次缴纳即可，公寓大堂装修完毕之日首付300000元，余款200000元在甲方移交完全部相关财产后3日内付清；甲方有权在合同约定的期限里向乙方催收承包费，乙方逾期15日尚未缴纳时，甲方有权单方面终止本合同的履行；本合同终止履行时，甲方在乙方无违约的情况下，应将合同定金退还给乙方，否则，甲方有权不予退还；乙方要爱护甲方移交其使用的一切财产，若有损坏要及时修复，本合同终止履行时，若有短少或损坏应照价予以赔偿；任何一方无故单方面撕毁本合同的均视为违约，除以上有关违约规定外，违约方应按照未履行承包费交纳总额的百分之二十支付给未违约的对方；乙方未按照本合约约定及时足额向甲方交纳承包费及甲方待乙方缴纳的费用时，甲方有权加收每日千分之五的滞纳金，逾期15日还未缴纳时，甲方有权单方面终止本合同的履行，乙方应无条件退出经营场所，将所有不动产移交甲方所有。合同签订后，苏子元向陈文缴纳了500000元押金。2014年9月1日，经陈文同意，丁竹园替代案外人余艳敏成为案涉《承包经营合同》的当事人，承担相应的权利和义务。苏子元同时主张其亦将该案涉《承包经营合同》的全部权利和义务转让给丁竹园，并提交了一份《转让协议》，记载：虎门镇运河南路56号金格仕公寓苏子元、余艳敏两人的经营权转让给丁竹园了，以后所有的经营权及收入归丁竹园所有，苏子元、余艳敏无权干涉，苏子元不承担法律责任。该《转让协议》未记载落款时间，且只有苏子元、丁竹园的签名确认，陈文对此不予认可，并主张苏子元、丁竹园共同作为案涉《承包经营合同》的当事人。但陈文重新向丁竹园出具了一张500000元的押金收据，将付款人苏子元变更为丁竹园。
另查明，2014年2月至2014年8月期间，苏子元每月向陈文支付43000元作为租金，2014年9月至2015年1月期间，丁竹园每月向陈文支付43000元作为租金，陈文向苏子元、丁竹园出具收据，收据上均记载收到苏子元、丁竹园交来当月租金43000元等内容。2015年2月份，丁竹园支付43000元给陈文，但陈文向其出具收据记载其中10000元系补交2015年1月份租金，2月份缴纳租金33000元，尚欠20000元。苏子元、丁竹园主张其二人与陈文双方口头约定将案涉承包费由每月53000元变更为每月43000元，陈文对此不予认可，并主张苏子元、丁竹园尚拖欠2014年2月至2015年3月期间的承包费共计124000元。
另查明，2015年3月13日，陈文向苏子元、丁竹园出具一份《合同终止声明》，记载：苏子元、丁竹园尚拖欠2015年2月份及3月份的承包费73000元未缴纳，已构成违约，陈文根据约定单方面终止合同，并要求苏子元、丁竹园无条件退出经营场所。2015年3月17日，丁竹园向陈文邮寄一份《通知函》，要求陈文尽快派人来办理交接手续，否则将依法收取相应的管理费。2015年3月27日，丁竹园办理好房客的退房事宜后，自行搬离案涉“金格仕公寓”。
另查明，案涉“金格仕公寓”位于东莞市虎门镇运河南路31号，产权人为东莞市虎门太日实业有限公司。陈文承租该建筑物后对其进行了改造和装修，并添置了家俬电器，将其交给苏子元经营和使用。陈文提交的《房地产权证》显示案涉建筑物座落于东莞市虎门镇运河南路31号，层数为伍层。陈文自认其对案涉建筑物进行了加建，加建后为六层，未办理报建手续，无法提供建设规划许可证。
另，陈文提交了水电费票据，主张其为苏子元、丁竹园垫付了电费6871.14元，水费784元，污水和垃圾处理费584.5元。陈文还主张苏子元、丁竹园承包经营期间造成其部分家具电器损坏，价值共计9960元，提供了损坏清单及购买票据为证。庭审中，陈文明确其诉请的滞纳金系以拖欠总额124000元为本金，自2014年10月1日起，按照每日千分之五的标准计算至2015年3月20日，其诉请的违约金系未履行承包费总额的20%，并自愿调整为1276000元。
对于本案涉及的法律关系的性质，陈文主张为承包经营，苏子元、丁竹园则主张为房屋租赁。经原审法院释明，陈文坚持主张本案的法律关系的性质为承包经营，且拒不变更相应诉请。
原审法院认定以上事实的证据有：《承包经营合同》、《金格仕公寓附属设施清单》、水电费票据、家具损坏清单、销售票据、收款收据、《房地产权证》、《房屋租赁合同》及补充协议、银行交易明细、押金收据、《租房协议》、《转让协议》、租金收据、合同终止声明、通知函、快递详情单、收条、证明、租房明细表、收据（灯箱）、当事人陈述以及原审法院的庭审笔录。
原审法院认为，陈文主张本案涉及的法律关系的性质为承包经营，苏子元、丁竹园则主张为房屋租赁，陈文、苏子元、丁竹园对本案法律关系的性质的不同主张系本案的争议焦点。对此，原审法院分析如下：一、虽然陈文与苏子元、丁竹园签订的《承包经营合同》指向的系案涉“金格仕公寓”的经营权和管理权，但案涉“金格仕公寓”并未进行工商登记，也未办理任何工商营业执照，其并非一个实际存在的经营主体，本身不具有经营权，不能作为一个承包的对象，陈文、苏子元、丁竹园双方协议承包的对象实为建筑物本身，即陈文将案涉“金格仕公寓”这栋建筑物交由苏子元、丁竹园使用，并且需要定期支付一定的费用，这更符合房屋租赁的基本特征；二、苏子元、丁竹园承包案涉“金格仕公寓”向陈文缴纳了一定数额的押金及定金，且系以自己的名义独立对外经营，自负盈亏，只需按月固定向陈文支付一定的费用，亦符合房屋租赁的一般交易习惯；三、陈文承租案涉“金格仕公寓”后，对其进行了改造和装修，亦购置了大量家具和电器，但陈文并未以“金格仕公寓”的名义实际对外经营，而是直接将其交给苏子元、丁竹园使用，陈文本身不具备经营权，即无法将经营权发包给苏子元、丁竹园。综上，原审法院依法认定本案涉及的法律关系的性质为房屋租赁，并非承包经营。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，原审法院依法告知陈文可以变更诉讼请求，但陈文坚持主张本案的法律关系的性质为承包经营，且拒不变更其诉讼请求。法律关系的性质决定请求权的基础，陈文的请求权基础主张错误，故原审法院依法驳回陈文的所有诉讼请求，陈文可另行以房屋租赁合同纠纷为由向苏子元、丁竹园主张权利。
原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回陈文的所有诉讼请求。原审案件受理费18464元，由陈文负担。
陈文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审对苏子元在本案中的民事权利义务主体资格认定错误。苏子元并未依法解除其与陈文的合同关系，苏子元与丁竹园订立的转让协议不能作为抗辩陈文主张其与丁竹园共同承担合同义务的证据。至于更换原押金收据缴款人姓名，此系负有连带缴纳义务人之间的自主决定，并不能证明陈文同意苏子元承包主体资格的消亡。二、案涉法律关系是承包经营合同关系而非房屋租赁合同关系。1.金格仕公寓仅是陈文对承租而来之屋冠以的一个名称而已，陈文租赁此屋并不自用，而是对外发租，通过开展租赁义务创造社会与经济效益。2.陈文与苏子元、丁竹园合同约定之权利义务皆由租赁房屋再对外发租的经营管理权而生，案涉房屋不过是这一对外发租的经营管理权的载体，房屋只是这一权利的物质条件与基础，这一权利的让渡才是案涉双方当事人之间产生权利义务的根本所在。因此，金格仕公寓并非承包对象。陈文将案涉房屋合法租赁而来后进行再投资，旨在对外发租，因陈文无暇经营管理，才与苏子元、余艳敏订立《承包经营合同》，由他们承包经营管理，约定他们自主经营、自负盈亏，定额定期向陈文缴纳承包费，这显然是承包。正因为是承包关系，故陈文才免其缴纳两个月的承包费，如是租赁关系，那么自苏子元、余艳敏占有、使用该房屋之日就应缴纳租金。3.根据《城市房屋租赁管理办法》规定，开展房屋租赁业务，并不要有工商注册登记的经营实体。陈文将对外发租的经营管理权对外发包，并没有违反法律、法规的禁止性规定。三、原审法院认定案涉《承包经营合同》全部无效，所适用法律错误，及依据事由是不能成立的，该认定错误。四、案涉应缴承包费金额应以合同约定为准，原审以承包人在合同履行过程中实际缴纳金额为对原合同约定的变更，是错误的。五、苏子元、丁竹园未按约定缴纳承包费，其退出承包时未了结承包经营所产生的水电费，已构成违约，其应承担违约责任。《承包经营合同》明确约定500000元为承包经营合同定金，收据所载500000元押金是经手人的笔误。因此，陈文请求本院撤销原审判决，将本案发回重审。
苏子元答辩称：一、案涉合同实为租赁合同，案由应为租赁合同纠纷。二、金格仕公寓没有办理营业执照，不存在发包条件。三、陈文已开具日期为2014年2月14日的500000元押金收据给丁竹园，因此陈文也是同意案涉租赁物的承租人变为丁竹园。苏子元请求本院维持原审判决。
丁竹园答辩称：一、原审认定案涉承包经营合同为租赁合同正确。二、关于案涉合同效力问题，陈文在未经报建手续对房屋进行加建，并出租给丁竹园使用，违反了法律规定，由于加建部分与原有房屋形成一个整体，双方签订的承包经营合同是对整个大楼的承租，因此整个承包经营合同应属无效。三、由于合同无效，合同不构成判断一方违约与否的依据，即使合同有效，违约方也是陈文，并非丁竹园。四、由于案涉合同无效，双方如果存在使用房屋的事实，应当支付房屋占有使用费，陈文请求租金没有法律依据。五、陈文请求的标准过高，双方一直按每月43000元履行，陈文诉请承包费每月53000元，不符合事实。六、关于水电费的诉讼请求不属于本案租赁合同的审理范围。因此，丁竹园请求本院驳回陈文的诉讼请求，维持原判。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的法律关系进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，陈文没有新的事实、理由与证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对本案法律关系的分析认定，及原审法院据此作出的判决，即对陈文的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18464元，由陈文负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年四月八日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。