中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2018）最高法民申1238号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：九江市芙蓉建筑有限责任公司。住所地江西省九江市经济技术开发区利江市场******室。法定代表人：余升宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪仁，安徽惠君律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张德福，男，1962年1月1日出生，汉族，住安徽省太和县。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：安徽雨田房地产有限公司。住所地安徽省界首市中原路***号。法定代表人：付雷，该公司董事长。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：安徽雨田房地产有限公司界首分公司。住所地安徽省界首市中原路***号。负责人：陈华明，该公司经理。再审申请人九江市芙蓉建筑有限责任公司（以下简称芙蓉建筑公司）因与被申请人张德福、安徽雨田房地产有限公司（以下简称雨田房地产公司）、安徽雨田房地产有限公司界首分公司（以下简称雨田房地产公司界首分公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院（2017）皖民终438号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人芙蓉建筑公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应当依法再审。主要事实与理由为：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审判决认定张德福与雨田房地产公司签订了书面商品房买卖合同缺乏证据证明。时至今日张德福与雨田房地产公司仅仅是签订了商品房认购书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的主要内容等相关规定，张德福与雨田房地产公司签订的认购书并未就商品房基本状况、付款时间、交付使用条件及日期、相关承诺、权益责任、异议处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等主要合同内容做任何约定。二审判决以此认购书认定张德福与雨田房地产公司签订了书面商品房买卖合同显然缺乏证据证明。2、二审判决认定张德福已足额支付200万元购房款并在人民法院查封前合法占有了涉案商铺，明显证据不足：（1）涉案的商铺是登记在被执行人雨田房地产公司名下的商品房，张德福是与该公司而非雨田房地产公司界首分公司签订商品房认购书。张德福于2015年9月22日向雨田房地产公司界首分公司的100万元转款不能够证明是向雨田房地产公司支付购房款。张德福在2015年9月22日仍是雨田房地产公司界首分公司的股东，与该公司存在多种经济关系，100万元汇款没有注明用途和性质，不能认定为购房定金，更不能认定为购房款。（2）二审判决认定张德福于2015年10月27日向张振岭支付的100万元竞拍保证金转化为了100万元的购房款证据明显不足。首先没有有效证据能够证明张德福于2015年10月27日向张振岭支付的100万元是竞拍保证金，其次根据张德福二审提供的《股权转让协议》等证据可以看到，在2015年10月28日股权转让之后，李继斌是公司的唯一股东，张振岭在股权转让之后对该公司已不具有任何权利，张振岭没有资格于2015年11月13日出具手续来证明其收到的张德福的100万元是代收房款。雨田房地产公司于2015年11月19日出具的现金收据没有相应的转账凭据不应认定，且与张德福主张其中的100万元购房款系2015年11月19日通过案外人高秋侠、范祥申的卡号转入是相互矛盾的。无证据能够证明案外人范祥申于2015年11月19日向雨田房地产公司界首分公司的转款凭据与本案有任何关联性。（3）二审判决根据“法定代表人付雷”的当庭自认认定张德福已足额支付200万元购房款并在人民法院查封前合法占有了涉案商铺显然不能成立。该自认与该公司实际控制人委托的“诉讼代理人”对案件事实的陈述相反。在二审庭审过程中，张德福提供的《股权转让协议》等证据证明付雷早在2015年10月28日已经退股，与雨田房地产公司没有权利义务关系，不再参与公司的任何事务，也无权决定公司的任何事务。付雷作为该公司法定代表人只是因为该公司没有及时办理工商变更登记而已。本案中付雷的自认不符合客观事实，涉案的整个楼盘至今也不具备交付条件，不应认定张德福已经合法占有了涉案商铺。二、二审判决适用法律错误。首先，本案的执行标的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房,应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非该解释第二十八条的规定。其次，二审判决依据《中华人民共和国合同法》第12条的规定，认为本案涉及的“认购书”具备《中华人民共和国合同法》第12条规定的合同基本内容，本身就是书面买卖合同，明显适用法律错误。该法律条文只是规定合同一般应具备的条款，并不是认定是否成立书面合同的依据，且本案涉及的“认购书”并不具备《中华人民共和国合同法》第12条规定的质量、履行期限、违约责任等合同应具备的基本内容。本院经审查认为，本案审查的主要问题为：张德福所提执行异议是否成立。首先，关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。经查，虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张德福购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。本案更符合该司法解释第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”规定的情形。原审适用该司法解释第二十八条并无错误，该项申请理由不能成立。其次，关于张德福就案涉房屋执行所提异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。第一，关于张德福是否已经足额支付房款。芙蓉建筑公司申请再审称张德福是与雨田房地产公司签订商品房认购书，其于2015年9月22日向雨田房地产公司界首分公司的100万元转款不能够证明是向雨田房地产公司支付的购房款。经查，雨田房地产公司界首分公司是雨田房地产公司的分公司，不具有独立法人资格，雨田房地产公司已认可该笔转款并出具标注为房款的收据，足以认定该笔100万元转款系向雨田房地产公司支付的购房款。张德福是否是雨田房地产公司界首分公司的股东，亦不影响所转款项的性质。芙蓉建筑公司申请再审称张德福向张振岭支付的100万元竞拍保证金不能认定为房款。经查，该款系张德福在张振岭股权转让前向其支付，后张振岭虽已转让股权，但其出具手续证明所收100万元款项是代收房款，且雨田房地产公司已于2015年11月9日为张德福开具100万元现金收据，注明购房款，付雷作为雨田房地产公司的法定代表人在二审中对此表示认可，芙蓉建筑公司申请再审称付雷已经在2015年10月28日退股，不足以否定其法定代表人身份。因此，原审认定张德福2015年9月22日签订《雨田华府项目商品房认购书》时已经支付100万元，雨田房地产公司出具收据认可2015年10月27日张德福支付的100万元竞拍保证金转化为购房款即200万元购房款已经全部支付，并无不当。第二,关于雨田房地产公司与张德福于2015年9月22日签订的《雨田华府项目商品房认购书》是否可以认定为合法有效的书面买卖合同。经查，该认购书内容包括当事人姓名、涉案商铺具体位置、面积、单价、购房款总额及定金支付等具体内容，具备案涉商铺现实交易的可能性，且如前所述张德福已经交付了全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，可认定双方已经签订了合法有效的书面买卖合同。第三，关于张德福是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张德福，张德福已实际占有该商铺的事实。第四，关于案涉商铺未能办理过户的责任问题。雨田房地产公司二审中承认《雨田华府项目商品房认购书》签订后，因公司股权转让，内部管理混乱，无人负责办理商铺过户手续。故原审认定非因张德福主观原因怠于办理涉案商铺过户手续并无不当。在没有证据证实雨田房地产公司与张德福恶意串通的情况下，芙蓉建筑公司的再审申请理由不能推翻原审认定的证据及事实，本院不予支持。综上，芙蓉建筑公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回九江市芙蓉建筑有限责任公司的再审申请。审 判 长 刘慧卓审 判 员 杨立初审 判 员 刘京川二〇一八年六月二十九日法官助理 金 悦书 记 员 武 迪