山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终1391号
上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。
法定代表人：童云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李恒，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李永昌，男，1981年9月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。
委托诉讼代理人：陈万栋，山东中鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：史凌云，女，1981年5月26日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。
委托诉讼代理人：陈万栋，山东中鲁律师事务所律师。
上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人李永昌、史凌云商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐人公司上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初2554号民事判决，改判驳回李永昌、史凌云对唐人公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李永昌、史凌云承担。事实和理由：1.唐人公司与李永昌、史凌云签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第5项第二款对房屋交付条件进行了明确的约定，房屋一旦交付就视为合格，并且李永昌、史凌云已经占用使用近三年的时间；2.根据双方签订的商品房买卖合同约定，商品房交付的时间为2015年1月31日，同时约定一个月的宽展期，对于宽展期后至实际交房日，即2015年3月1日至2015年5月13日实际交房日的违约金双方达成协议，用冲抵物业费的方式冲抵预期交房违约金；3.李永昌、史凌云没有在一年的时间内对双方达成的协议申请撤销；4.根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金是对违约方的惩罚，违约金的承担要考量合同履行情况、当事人的过错程度、守约方因对方违约造成的损失情况、预期利润四个要素，并且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的。应当以违约造成的损失确定违约金数额”。就本案而言，李永昌、史凌云已经将房屋装修，并且对于延期交房唐人公司已经支付了违约金，并不是因为唐人公司至今没有交房，从而产生在外租房的损失。李永昌、史凌云也未提交任何损失的证据，一审判决唐人公司承担违约金无事实依据。调查中，唐人公司补充上诉意见：1.一审判决认定唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付必须具备的法定条件，在认定事实和适用法律上均属错误。（1）取得《建设工程竣工验收备案表》不是商品房项目法定的交房条件。（2）未取得《建设工程竣工验收备案表》不等于房屋未经竣工验收；2.一审法院判决唐人公司支付违约金无事实和法律依据。唐人公司与李永昌、史凌云在商品房买卖合同中约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，双方以实际行为变更了交房条件，即将原约定的交房条件变更为以建设单位组织竣工验收合格作为交房条件，且该交房条件不违反法律行政法规的强制性规定，李永昌、史凌云再以涉案房屋交付时没有达到原约定的交房条件为由向唐人公司主张违约金，没有事实和法律依据。（1）李永昌、史凌云在明知案涉房屋尚未符合约定交付条件的情况下自愿选择收房，且与唐人公司签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，应认定双方以实际行为变更了原购房合同中约定的交房条件，将交房条件变更为以建设单位（唐人公司）组织验收合格作为商品房交付使用的条件。（2）其变更不违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。（3）涉案房屋交付前，已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了商品房使用条件，唐人公司于2017年9月13日顺利取得竣工综合验收备案，也证明唐人公司向李永昌、史凌云交房的房屋是完全合格的。（4）一审法院判决中确定的违约金，是基于唐人公司因未取得《建设工程竣工验收备案表》向李永昌、史凌云交付房屋构成违约。支付的违约金，不等同于逾期交房违约金。该类型的违约金，在双方的合同中并未约定，一审法院以逾期交房违约金替代一般性违约金，李永昌、史凌云也未能举证其损失，在无约定违约金的情况下，应适用法定违约金，以实际损失为限。一审法院以逾期违约金代替一般性违约金，无事实和法律依据；3.涉案房屋交付时，双方对于延期交房违约金事宜已经达成合意，并签订《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，李永昌、史凌云再次要求支付违约金，明显违背了诚实信用原则，一审法院支持李永昌、史凌云的该项主张，造成司法资源的浪费。
李永昌、史凌云辩称，1.唐人公司的上诉意见与我国关于建筑工程竣工验收的强制性法律规定不符，也不符合双方签订的商品房买卖合同明确约定的交房条件，合同约定房屋的交付条件为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司作为商品房开发企业对于建设工程竣工验收是明知的，不存在对备案表的性质错误认识的问题。唐人公司在上诉状和补充意见中所引用的法律文件均是双方签订买卖合同前已经公布的法律规定，双方在合同中对竣工验收备案表的约定并不违反法律的规定，是双方的真实意思表示，双方约定的条件可以严于法律规定的内容，应当以双方约定的内容确定双方的权利义务。唐人公司后来取得了竣工验收备案表，也可以证明该表是唐人公司可以取得的，只有取得该表才能符合双方约定的交房条件。唐人公司从未向李永昌、史凌云出示过竣工验收证据，也没有通知李永昌、史凌云变更商品房买卖合同，而是在房屋交付时以赠品的形式引诱业主接受房屋，所签署的违约金支付确认单也只是截止到房屋交付时的违约金。唐人公司利用主体优势诱骗业主所签署的文件不产生法律效力。李永昌、史凌云不认可双方就房屋交付条件达成了变更协议，唐人公司向李永昌、史凌云支付违约金也是可以证明认可双方之间关于竣工验收备案表约定内容的有效性。前述备案表的法律强制性理由不成立，综上所述就唐人公司没有取得竣工验收备案表进而影响到李永昌、史凌云房屋产权证的取得时间，所造成的损失是潜在的，并且双方约定的违约金并非以损失为前提条件；2.对于违约金冲抵物业费的协议内容李永昌、史凌云认为是无效的，因为房屋交付时唐人建筑工程并未验收，唐人物业公司也并未取得物业资质，实际的物业公司与唐人公司并非同一法律主体，唐人公司无物权与李永昌、史凌云达成冲抵物业费的协议；3.唐人公司在上诉补充意见中所陈述的国家对建筑工程的竣工验收的程序以及改变的内容与本案并不矛盾，唐人公司在2015年5月份向所有的交房业主支付违约金也并不是根据唐人公司验收的时间作为计算违约金的起点。在唐人公司所提交的竣工验收记录表中最下面一行备注“同意备案后交付使用”，该证据可以证实涉案房屋取得竣工验收备案表符合国家规定，也符合双方的合同约定。
李永昌、史凌云向一审法院起诉请求：唐人公司支付购房违约金55559.5元、储藏间违约金3201元、停车位违约金91440元，共计150200元。
一审法院认定事实：李永昌、史凌云与唐人公司2013年11月9日签订《德州市商品房买卖合同》：李永昌、史凌云购买唐人公司开发建设的位于三八中路279号德州唐人中心2号楼1单元5层504号房屋，价款为631358元。
2014年10月25日，李永昌、史凌云、唐人公司签订《德州唐人中心储藏间认购协议》，李永昌、史凌云购买该小区2号楼地下2层21室储藏间1间，价款24366元。
2015年3月17日，李永昌、史凌云、唐人公司签订《德州唐人中心储藏间认购协议》，李永昌、史凌云购买该小区2号楼地下1层21室储藏间1间，价款17642元。
2014年10月25日，李永昌、史凌云、唐人公司签订《德州唐人中心停车位使用认购协议》，李永昌、史凌云购买该小区地下238号停车位，价款为120000元。
《德州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条：关于房屋交付的补充约定。1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2.该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。8.甲方（唐人公司）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（李永昌、史凌云），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。
李永昌、史凌云支付了房屋价款。唐人公司于2015年5月13日将房屋交付李永昌、史凌云。唐人公司2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。
唐人公司用冲抵物业费的方式给付李永昌、史凌云20**年2月1日-2015年5月13日的逾期交房违约金。
两份《德州唐人中心储藏间认购协议》均约定：三、乙方确认：3.乙方须在签订本认购协议后日内，即2014年月1日前往或者在接到甲方书面通知后的日内，持本认购协议、房款收据、签订合同资料等到甲方售楼处签订《德州唐人中心储藏间买卖协议》。
《德州唐人中心停车位使用权认购协议》约定：三、乙方确认：3.乙方须在签订本认购协议后7日内，即2014年11月1日前往或者在接到甲方书面通知后的7日内，持本认购协议、房款收据、签订合同资料等到甲方售楼处签订《德州唐人中心停车位有偿使用协议》。
李永昌、史凌云支付了储藏间和停车位的价款，但未提交《德州唐人中心储藏间买卖协议》、《德州唐人中心停车位有偿使用协议》。
一审法院认为，李永昌、史凌云与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，李永昌、史凌云、唐人公司均应履行，李永昌、史凌云按照合同履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限和条件向李永昌、史凌云交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。李永昌、史凌云、唐人公司在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的房屋是交付使用的法定条件，开发商交付质量合格的房屋是法定义务，并不因当事人的约定而免除或者改变。唐人公司没有取得《建设工程竣工验收备案表》向李永昌、史凌云交付房屋，构成违约，应按约定支付李永昌、史凌云违约金。按照《德州市商品房买卖合同》约定的交付时间和宽展期，唐人公司对2015年5月13日前的逾期交房不承担违约责任，李永昌、史凌云主张的自2015年5月14日至2017年7月31日期间共计810天的违约金，予以支持，810天×房款631358元×万分之一＝51140元。
《德州唐人中心储藏间认购协议》、《德州唐人中心停车位使用权认购协议》未约定交付储藏间、停车位的时间，李永昌、史凌云请求“判令唐人公司支付储藏间违约金3201元、停车位违约金91440元”，证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：一、唐人公司支付李永昌、史凌云房屋违约金51140元，于判决生效之日起3日内付清；二、驳回李永昌、史凌云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1652元，由李永昌、史凌云负担1113元，唐人公司负担539元。
本院二审期间，唐人公司、李永昌、史凌云围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
唐人公司提交证据1.《建设工程竣工验收记录表》，证明在2015年4月，涉案房屋已经经过勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，质量合格。唐人公司在向李永昌、史凌云交付房屋前，涉案房屋符合建筑法及建筑工程质量管理条例中关于商品房交付使用的法定条件。至于竣工备案表中的“备案后使用”，该句属于验收记录表中格式化文本标注，与现行的法律法规相违背。证据2.《建设工程消防验收意见书》，证明在2015年4月20日涉案房屋经过德州市公安消防支队消防验收合格，具备适用条件。以上两份证据综合一审法院认定的建设工程竣工验收备案表为法定交付条件与事实和法律均不相符。唐人公司交付的房屋是经过综合验收合格的，在此过程中，唐人公司不存在违约行为。双方对于逾期交房条件做了变更，一审再次判令唐人公司支付违约金没有事实依据。李永昌、史凌云质证称，该两份证据不是新证据，唐人公司逾期提交的理由不属实。案涉房屋工程涉诉案件较多，在2017年涉诉案件中一、二审均未提交过该组证据。该组证据的记载时间是2015年4月份，时隔3年多唐人公司才知道有该证据，在二审中提交是故意隐瞒证据，法院应当对唐人公司予以训诫和罚款。对于证据1,建设工程竣工验收记录表并不是商品房买卖合同中约定的建设工程竣工验收备案表，两者有实质性的差别。竣工验收备案表的主体是德州市住房和城乡建设局，而证据1的出具主体是德城区建设工程质量监督站，且证据最后一行备注“备案后同意使用”。该内容可以证明在涉案工程没有取得备案表以前，相关单位主体并不同意使用。一审判决从未认定取得建设工程竣工验收备案表是房屋交付的法定条件，只是认定没有取得该表交付房屋构成违约。对于证据2，该证据的时间为2015年4月20日，可以证实唐人公司取得该证据的时间与向法庭陈述的事实不符，唐人公司有意隐瞒证据。本案中，唐人公司单方选择了取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件，应当按照该项合同约定履行义务。
李永昌、史凌云提交证据1.德州市德城区建设工程质量监督站2015年4月30日出具的唐人公司2、3、4号住宅楼和车库的《建设工程质量监督报告》，证明涉案房屋质量不合格；证据2.德州市德城区建设工程质量监督站2015年4月28日出具的《建设工程质量整改（××）通知书》，证明涉案房屋存在安全××和诸多不符合国家要求的问题，被主管部门限期整改。证据3.（2015）德城民初字第3066号民事判决书及代理词一份。证明唐人公司应当承担违约金。我方提交的《建设工程质量监督报告》是从德州市德城区人民法院调取的档案。《建筑工程质量整改（××）通知书》是从德州市德城区建设工程质量监督站调取。两份证据分别加盖法院和质监站的公章，并且有骑缝章，可证明证据的真实性和合法性。唐人公司质证称，对证据的来源不知情，如果上述证据是在质检站调取的，应当有质检站的印章，上述证据并无印章，不符合证据的形式要件。如果是从德城区法院调取的，也没有法院的骑缝章。工程建设报告的截止时间点是2015年4月30日，竣工验收情况建议是建设单位将建设工程质量整改××通知书问题整改完毕后到备案机关进行备案，说明出具质量监督报告之后对发现的问题限定了开发商进行整改，质检站就整改问题进行复验。我方自质检站调取到2015年5月10唐人公司对建设工程质量整改××通知书中提出的问题进行整改的回复，回复意见为上述问题施工单位整改后由建设单位、监理单位进行查验验收，提出问题均已整改完毕，后经核实，质检站相关领导对于××通知书进行整改质检站收到问题回复后即入档，也视为对××问题进行全部整改完毕，在2015年5月10日建设工程质量监督站所查验的施工质量问题全部整改完毕，已经达到了验收标准；对判决书，该份判决书仅仅是论证到2015年4月30日建设工程质量监督报告出具之日，对日后的整改情况没有进一步调查，所以该判决对整个案件事实的掌握有失偏颇，不能作为本案的适用依据。
本院经审理查明，二审中唐人公司和李永昌、史凌云提交的证据形式合法，内容真实，本院予以采信。以上证据可证明2015年4月，唐人公司取得《建设工程竣工验收记录表》、《建设工程消防验收意见书》。2015年4月28日，德州市德城区建设工程质量监督站出具《建设工程质量整改（××）通知书》。2015年4月30日，德州市德城区建设工程质量监督站出具唐人公司2、3、4号住宅楼和车库的《建设工程质量监督报告》。2015年5月13日，唐人公司实际交付涉案商品房。2017年9月13日，唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，商品房经竣工验收后才能达到房屋交付的条件，即商品房的交付不应仅局限于房屋的交接，开发商应保证其所交付的房屋符合法律规定和双方约定的交付条件。本案中，李永昌、史凌云与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合同中明确约定交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》。因唐人公司系在未取得备案表时交付房屋，其未按照合同约定全面履行合同义务仍构成违约。唐人公司认为其交房义务已经履行完毕的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，可参照《德州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。虽然唐人公司向李永昌、史凌云交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，但李永昌、史凌云已于2015年5月13日接收房屋并实际入住至今，本院认为可以适当减轻唐人公司的违约责任，故酌情认定唐人公司应承担的违约金的数额为35798元。
综上所述，唐人公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初2554号民事判决第二项；
二、变更山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初2554号民事判决第一项为：上诉人德州立天唐人置业有限公司本判决生效之日起十日内向被上诉人李永昌、史凌云支付违约金35798元；
三、驳回被上诉人李永昌、史凌云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1652元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担394元，由被上诉人李永昌、史凌云负担1258元；二审案件受理费3304元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担2313元，由被上诉人李永昌、史凌云负担991元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
审 判 员 高红梅
审 判 员 邹 勇
二〇一八年九月四日
法官助理 宋珊珊
书 记 员 梁 爽