广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初279号
原告：吴海银，男,汉族，英德市人，住广东省英德市，
委托代理人：龙翔，广东浈阳律师事务所律师。
被告：陈良华，女，汉族，英德市人，住广东省英德市，
被告：游文深，男，汉族，惠州市人，住广东省英德市，现住英德市，
第三人：英德市英城恒盛房地产信息部，地址：英德市英城。
经营者：吴嘉焕。
委托代理人：吴忠辉，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，系该公司员工。
原告吴海银诉被告陈良华、游文深、第三人英德市英城恒盛房地产信息部（简称恒盛信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴海银及其委托代理人龙翔、被告游文深、第三人恒盛信息部经营者吴嘉焕及其委托代理人吴忠辉到庭参加诉讼，被告陈良华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴海银向本院提出诉讼请求：
一、判令两被告告立即将英德市××茶园路××大道西××天地××区商住楼××房屋过户到原告名下。
二、判令两被告向原告支付迟延履行违约金50000元。
三、本案诉讼费用、财产保全费等由两被告承担。
事实与理由：2017年8月14日，原告在第三人的居间下与被告陈良华以及第三人签订了《房地产居间合同》，合同约定：“被告陈良华将位于英德市新天地X区商住楼X栋X座XXX号出售给原告，购房总价为938000元，原告以首期加银行按揭贷款方式购买，首期款338000元（含已付定金）于过户当日支付，买卖双方应于2017年11月15日或之前办理过户递件手续，卖方应当于签署合同后办理完解除抵押手续”。
签订合同当日，原告支付了购房定金20000元给被告，之后两被告因无资金解除房屋抵押，要求原告提前支付首期款338000元给两被告进行赎证，原告鉴于信任两被告便同意了被告的要求。2017年9月14日，原告与被告游文深签订了《赎证协议》，该协议约定：“原告提前支付首期款338000元（含己付定金20000元）给卖方作为赎证款，卖方承诺办理完解除抵押手续后于2017年11月25日前办理过户手续，否则被告需赔偿双倍赎证款给原告”，签订协议后原告通过银行转账的方式将赎证款318000汇入被告游文深的银行账户（该银行账号由被告陈良华提供）。然而，原告在支付赎证款后，两被告拒不按照赎证协议的约定将房屋过户给原告，第三人及原告多次与被告进行沟通催促其办理过户事宜，但被告态度坚决拒不配合过户。
综上所述，原告作为买卖合同的买方，积极履行合同，在被告无资金赎证的情况下冒着巨大的风险，更是提前支付首期款给被告进行赎证，但被告收取原告的首期款后违反合同约定拒绝将过户给原告。为维护原告的合法权益，在多次沟通无果后只能将被告诉至贵院。本案事实清楚、证据确凿，恳请法院依法判准原告的全部诉讼请求。
原告向本院提供如下证据：
一、房产证，证明涉案房屋的产权状况；
二、房地产居间合同，证明原告与被告形成房屋买卖合同关系；
三、赎证协议，证明被告应当于2017年11月25日前将涉案房屋过户给原告；
四、借记卡账户历史明细清单，证明原告按照赎证协议于2017年11月25日前将涉案房屋过户给原告；
五、个人信用报告，证明原告征信无问题，且已经向英德市农村信用合作联社申请按揭贷款；
六、短信聊天记录，证明被告在收取原告的首期款后拒绝按照赎证协议约定将房屋过户给原告；
七、身份证复印件、婚姻关系证明，证明两被告为夫妻关系；
八、国家企业信用信息公示系统，证明第三人的诉讼主体信息。
被告陈良华、游文深答辩称：
一、被答辩人就与答辩人签订的《房屋转让合同》（以下简称《合同》）义务要求答辩人及时向被答辩人将房产过户一事，双方发生争议。
答辩人作以下理由陈述：
被答辩人《民事起诉状》陈述的理由，答辩人认为与事实有误，甚至个别陈述的事实是错误的、相反的。
答辩人具有充分的诚意向被答辩人出让该房屋，2017年8月14日，在签订房屋交易合同之前，与被答辩人陈良华在英德市英城恒盛房地产信息部梅花路分店同工作人员吴忠辉、曾健繁等三方共同商定，答辩人需要时间和首期款到银行办理赎回他项权证，被答辩人需要准备筹集首期款且需要办理按揭贷款手续，遂约定由被答辩人先交付定金及后续的首期款共338000元人民币让答辩人到英德市建设银行将该房屋的他项权证赎回，取得相关房产证；同时，约定三个月内被答辩人准备好相关的银行批贷的手续（俗称同贷书，中介行业的业务简称），三方共同到银行办理完毕同贷书的相关手续后，2017年11月15日前办理房屋过户手续。被答辩人称要到银行办理购房余额600000元人民币的贷款。待各方准备完毕，银行办理完批贷前的手续，买卖双方在银行的见证下签订同意放贷协议（同贷书），随之买卖双方到房产交易中心办理相关过户手续，贷款发放给卖方后，买方开始向银行供款。该交易的中介费用三方商定由被答辩人负责，该房屋出让价为938000元人民币，其余因答辩人已缴纳的该房产的各项费用（包括但不限于住房维修金、视频门禁系统…）由被答辩人原价付给答辩人。
三方皆清楚明白该房屋为准备交易的二手房，答辩人亦反复提醒被答辩人注意银行放款的时间及要求，一则是二手房交易银行不轻易批贷，二则是贷款额度问题，三是批贷时间问题。答辩人己多次强调急需资金立即到XX作购房之用，询问资金何时能到位。中介方多次说明一般情况下征信良好的单位人员一个月左右就可以办理好同贷书。被答辩人多次回应称都是单位的，贷款没问题，自己有住房公积金，还备有装修款近200000元，准备搞公积金贷款。答辩人指出英德地区现行政策是夫妻双方只能公积金贷款400000元，剩余部分如何解决。被答辩人称农村信用社的朋友告诉他可以搞公积金和商业贷款的组合贷，实在贷不够600000元的话，该差额部分到时可以全部给付，三个月时间足够办理贷款按揭手续了。
基于答辩人的迫切需要和被答辩人诚意交易的愿望，签订初步协议后，被答辩人交付定金20000元予答辩人。答辩人随即到建设银行英德支行申请办理房产证赎回手续，银行告知须得到建设银行清远分行批复，须一个月之后方能办理赎证手续。因工作调动关系，答辩人陈良华到XX工作，为方便办理赎证及过户手续，答辩人陈良华马上到英德市公证处办理房产赎回公证，2017年8月28日办好赎证公证。答辩人陈良华马上通知被答辩人及中介人员吴忠辉，答辩人陈良华以调往外地，过户公证手续正在办理。9月中旬的星期三（13日）、星期四（14日）是答辩人申请建行办理房产他项权证赎回最快的时间，约定的首期款要按时到位，交清款项方可赎回他项权证，而且刚好与被答辩人的同贷书同步。被答辩人确实在9月14日交付首付款，答辩人亦如实办理赎证手续，当日即将房产证取回。答辩人陈良华在9月18日已经催促中介方加紧办理过户手续。中介吴忠辉回复称办理同贷书的具体事项由另一中介李文廷负责，让李文廷打电话给答辩人陈良华。李文廷称同贷书还没办好，还不能过户，如此时过户，对卖方不利，中介方也不愿意承担这个风险。答辩人陈良华询问何时才能办好同贷书，李文廷表示会跟进，办好了会通知答辩人，同贷书签订时也需要答辩人陈良华等全部三方在银行共同办理。答辩人因不便返回英德处理此事，遂于9月29日在惠州办理委托，全权委托过户公证后立即通知中介催促被答辩人办理过户手续；10月12日打电话咨询办理贷款的李文廷，李文廷称同贷书还在办理中，现在不能过户。10月24日微信询问中介吴忠辉，得到回应称银行政策有变，被答辩人还未办理完贷款手续，要等待。
其后答辩人陈良华多次催促中介方督促买方加紧办理贷款的手续，均未有实质性的回应。直至11月14日中介方吴忠辉回应称要过户，坚称按合同办事，闭口不提之前的约定。答辩人方才警醒过来，此合同执行下去会有重大风险。合同中未约定具体给付余款的日期，也未注明最后期限。经与被答辩人联系，被答辩人以不清楚具体情况为由坚持先过户后贷款。为进一步探明风险，答辩人到相关的农信社、邮政银行、公积金管理中心、帮民中介等机构、部门了解，得知按揭贷款交易需要买卖双方与银行共同签订协议，才能发放贷款，公积金按揭只与四大国有银行进行公积金代办业务。邮政银行可办理二手房贷款，12月份仍继续办理。农信社在9月份已经暂停二手房按揭贷款了。此前被答辩人所称的办理公积金按揭贷款的条件、方式都在农村信用社不成立，在邮政银行仍可办理商业贷款。其后，为化解风险，11月18日早上，答辩人游文深主动联系被答辩人吴海银、中介吴忠辉沟通余款给付方式的问题，被答辩人仍坚持先过户，余款给付期限不予明确。其后答辩人提出查看被答辩人办理银行贷款的程序进展及房屋贷款评估价值，由被答辩人先补足余款减去评估价值的差额，可以办理过户。或者答辩人退回前面被答辩人所付款项，双方解除合同，被答辩人对此亦予拒绝。被答辩人只有马上过户，至于余款何时计付并无期限这种方案，而且态度强硬，不容商量。双方就余款计付与过户问题谈不拢，被答辩人提出将走法律程序。
综上，该房屋交易本为按要求按程序办理，但由于合同中存在重大问题，答辩人亦抱着解决问题的角度出发去实施，奈何被答辩人毫无诚意、态度生硬，甚至动辄以违约及控告相挟。
二、针对被答辩人提出的告诉理由答辩如下
针对被答辩人所称，“购房总价938000元，原告以首期加银行按揭贷款方式购买，首期款338000元（含已付定金）与过户当日支付，买卖双方应于2017年11月15日或之前办理过户递件手续，卖方应当于签署合同后办理完解除抵押手续”。
2017年8月14日当日签订合同时，约定是11月15日或之前办理过户，买卖双方及中介在场均为表示首期款先付，银行同意贷款合同批下来就过户，这对交易双方来说都公平、安全，银行二手房房屋按揭放贷给卖方，资金也有安全保障，不会出现骗贷情况。无论是行业交易习惯还是真实意思表示，答辩人都是这样看待的，房产交易流程才有保障。至于合同里约定的“2017年11月15日”期限，完全是当时中介以答辩人能以一个月左右的时间办结同贷书，被答辩人亦无异议表示，仓促间由中介向双方约定三个月内办理完毕等情形所致的。基于对被答辩人的信任以及对合同内容的重大误解，答辩人才为注意到尾款给付时间的重要节点。待后来答辩人数次催促中介要求提前过户，中介反映要等同贷书批复，恰恰证明了我方并无伪言。反而证明了被答辩人在起诉书的短信截图里自称对同贷书全不知情的情况是伪。答辩人才发现合同的重大瑕疵，没有余款给付的时间，面对重大风险，已经与被答辩人作了沟通了情况下，也提出了解决方案，被答辩人以按合同办事为由不再“宽限”，否定了答辩人提出的合理质疑和合理的解决方案。
被答辩人坚持要过户后在英德农村信用社办理二手房按揭贷款，但答辩人前往该银行了解，二手房按揭贷款业务已于2017年9月就停止了；被答辩人坚持要用公积金贷款，答辩人2017年11月到英德市住房公积金管理中心咨询，公积金贷款只能在中国银行、建设银行、工商银行、农业银行等四大国有银行代理办理公积金按揭贷款业务，其他银行不预授权，而且流程也必须是银行、买卖双方签订合同，由买方向国有四大银行申请公积金贷款按揭，银行发款给卖方，公积金管理中心划拨款予银行。直到2017年12月，英德邮政银行仍可办理二手房按揭商业贷款，流程也是买房申请银行贷款，银行评估后，若同意贷款，三方签订合同，银行通知卖方可以过户，买方准备按揭，房款打入卖方账户。如此种种，均为了规避风险，是行业制度。被答辩人既无法在农村信用社及时贷款，又不到其他银行办理贷款。该行为严重拖延了答辩人的尾款收回工作，造成了巨大的损失。2017年年末。英德市区新天地小区房价已涨至每平方米7000元，XX区的房价也涨了5000元以上，普通小区每平米约15000元。
针对被答辩人所称，“签订合同当日，原告支付了购房定金20000元给被告，之后两被告因无资金解除房屋抵押，要求原告提前支付首期款338000元给两被告进行赎证”
此内容完全与事实相反，交易前已经约定按“先付338000元，赎证、贷款60万元、过户”的流程办理，完全不存在所谓被答辩人因无资金解除房屋抵押，要求被答辩人提前支付首付款一说。
针对被答辩人所称，“卖方承诺办理完解除抵押手续后于2017年11月25日起按办理过户手续”，“原告在支付赎证款后，两被告拒不按照赎证协议的约定将房屋过户给原告，第三人及原告多次与被告进行沟通催促其办理过户事宜，但被告态度坚决不配合过户”
基于前述，答辩人游文深与被答辩人及中介吴忠辉签订的赎证协议，亦是在2017年9月14日下午办理赎证手续时间紧迫的情况下，仓促间签就的，本意亦是仅为赎取他项权证之用，其时答辩人陈良华已在惠州并不在场，由答辩人游文深在中介的授意下代签的。本来约定的2017年11月15日就是过户日期，为了顾及被答辩人需要时间办理银行贷款，也为了让答辩人陈良华有充分时间办理好委托房产交易的公证书，才约定过户日期退后十日至2017年11月25日。
被答辩人称答辩人经其及第三人多次催促却拒不过户，这并不是事实。事实上，答辩人已在十月初领到XX公证处出具的请托人陈良华的委托授权书。10月12日电话咨询中介吴忠辉何时准备过户，得到回复称还需等等，同贷书仍未批下来，暂不能办理过户，具体再问中介内部专门跟进贷款事项的李文廷。贷款部的李文廷称还不能过户，要等同贷书。此后，仍未有消息。10月24日，在答辩人的追问下，中介吴忠辉回复称银行政策有变，买方如何办理贷款为隐私，要求答辩人先过户，对尾款却避而不谈。临近过户日期时，被答辩人只谈过户不谈尾款，面对答辩人的疑虑，仅以自己是有单位的人来搪塞。面对尾款600000元的收回风险，答辩人经过多方咨询，基于一个普通公民的社会认知，认为正常流程下卖方要求过户，中介及买方却不落实，这种情况有悖常理。答辩人发现合同漏洞后要求补足尾款期限，被答辩人又不予决定，然后贷款迟迟没有下文。过户后何时给付余款，被答辩人亦无合理的时间表。答辩人提出先让被答辩人申请银行评估，按评估先付尾款差额，然后过户，约定时间付清尾款的余款；或答辩人无条件退还被答辩人付的首期款等，被答辩人不接受。
答辩人认为，被答辩人与答辩人进行房屋交易，明知其本人暂时履行义务能力不足或银行政策有可能变动的风险情况下，仍坚持拖延，不解决问题。在起诉书内容上颠倒次序、歪曲事实。而且，此种情况对答辩人的利益造成了严重损害，错失资金用于购买房屋的机会，初步计算，按英德房价时价已比交易时价上涨了1600元，按176平米的面积计算，差额逾280000元；按惠州房价上涨幅度计算，最低的涨幅已超5000元，原价平均11000元，尾款600000元可购54平米，已涨超过270000元。
此情种种，答辩人在履行《合同》义务时并无主观过错，事实上也完全履行了约定的要求。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，恳请人民法院理清责任、秉公断案，答辩人请求判令该《合同》撤销，因此案产生的财产保全费、诉讼费等由被答辩人承担。
两被告向本院提供如下证据：
一、与恒盛信息部吴忠辉微信交涉截图，证明我方与原告一直都有沟通，有督促原告办理房屋的相关事项；
二、委托书公证复印件，证据被告陈良华委托游文深处理该案件；
三、恒盛信息部收证收据，证明我方将房产证原件放在第三人处，有按照合同办理手续履行合同义务；
四、中国建设银行个人贷款还款凭证，证明我方按照赎证协议进行赎证；
五、从帮民中介提取的房屋买卖合同，证明交易需要同贷书，确保交易的公正安全。
第三人恒盛信息部陈述：原告与被告在2017年8月14日在我公司成交涉案房屋，当时成交价是938000元，原告选择银行按揭贷款。原告首期交付了338000元（含已付定金）于过户当天支付，剩余600000元采取银行按揭支付；被告当时的房产证压在英德市建设银行，所以被告与原告签订该合同有一个约定，被告因为暂时没有资金赎证，通过原告的资金赎回房产证，所以当时原被告经过中介方补充签订了一份赎证协议。赎证协议约定被告承诺与原告在2017年11月25日办理过户手续，现被告人因为银行按揭一直不配合原告过户。
第三人恒盛信息部向本院提供如下证据：
一、房地产估价初评结果一览表，证明已经请了有关部门进行了评估用于原告办理银行按揭贷款。
二、微信截图聊天记录，证明被告提交的微信截图将2017年9月9日的聊天记录漏提交，这份证据说明被告方有反悔意向不配合履行过户。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告陈良华、游文深系夫妻。
2017年8月14日，原告作为购买方，被告陈良华作为出卖方、第三人恒盛信息部作为中介方，三方签订《房地产居间合同》，该合同题头载明：三方确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。其中，第一条约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于英德市××茶园路××大道西××天地××区商住楼××房；该房建筑面积为176.19平方米，房地产权证号为，XXXXXXXXXX；第二条约定：该物业成交价为人民币938000元，1、定金20000元须在签署本合同时付清；2、买方选择银行按揭付款；3、338000元首期款在过户当日支付，尾款600000元于银行按揭放款付清；买卖双方于2017年11月15日前办理完相关税费交纳和签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，递件回执由经纪方代为托管；第七条约定：交楼日期为过户后七日内交付使用；第十四条约定：…买方向经纪方支付人民币9380元作为佣金；第二十条备注：1、买方承诺过户当日支付中介服务费和按揭服务费，2、买卖双方承诺银行无不良记录等并无条件配合经纪方办理按揭的相关手续流程及提供一切符合银行按揭资料，3、贷款金额以银行最终批贷为准。庭审中，被告游文深提出当时签订上述合同其在场，但中介没有要求其签名，被告游文深对其妻子陈良华签名表示追认，提出该签名代表其意思表示。
另查明：2017年8月28日，被告陈良华以其在广东省××市工作，不方便前往英德市有关部门办理涉案房屋解除抵押相关手续为由，委托其夫游文深代为办理签署涉案房屋提前还贷款、办理划款、并签署有关的文件等手续，委托期限：2017年8月28日至2018年8月28日，该委托书并经英德市公证处公证。庭审后，陈良华向本院出具证明，说明其所签署的上述公证书包含由其丈夫代为签署以下所述的《赎证协议》。
2017年9月14日，陈良华作为出卖方、原告作为购买方、第三人恒盛信息部作为中介方签订《赎证协议》，内容：由于卖方上述物业房地产权现状为抵押状态，经双方协商，由买方提前支付首期款338000元（含已付）给卖方作为赎证款，卖方承诺办理完解除抵押手续后，该物业房产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，并承诺在合同期2017年11月25日前办理过户手续，否则，卖方需赔偿双倍赎证款给买方，赎证款为338000元…。庭审中，被告游文深提出该《赎证协议》卖方“游文深、陈良华”的名字均由其签字，理由是陈良华有公证部门见证的委托书授权。
上述合同、协议签订后，原告按《房地产居间合同》约定于2017年8月14日支付定金20000元给两被告，并2017年9月14日签订《赎证协议》当日支付318000元给两被告，共支付338000元给两被告。签订《赎证协议》当日，被告收到原告首期款便提前向中国建设银行英德支行还清贷款400000元，并取出涉案房屋房地产权证交给第三人恒盛信息部托管。
2017年9月上旬，原告向英德市农村信用合作联社申请贷款600000元并递交贷款的相关资料。该信用联社答复：原、被告要先到房管交易中心签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户原告取得房产证，才能办理贷款。被告认为先过户存在风险，要求原告叫银行出具同意贷款书面意见（简称同贷书），原告向被告解释银行不出具同贷书，因此，引发本案诉讼。
再查明：庭审中，第三人提出就原告贷款一事，其已向房地产评估机构对涉案房屋进行初步评估，评估机构通过电子形式向其发送了初评报告，暂时无纸质报告。
本院认为：本案是房屋买卖合同（二手房）纠纷。
原告与被告签订《房地产居间合同》、《赎证协议》系双方真实意思表示，其约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定支付购房款338000元给两被告，但两被告没有按合同约定于2017年11月25日前配合原告到房管交易中心办理过户续，其行为已构成违约，原告要求被告将位于英德市××茶园路××大道西××天地××区商住楼××房屋过户到其名下，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于银行按揭款600000元何时支付的问题，由于合同无此方面的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，被告协助原告办理过户手续后，原告应及时将房屋尾款600000元支付给被告，否则，被告可另寻法律途径解决。对原告要求被告支付迟延履行违约金50000元的诉讼请求。本院认为，原告并没有提供其有此方面的损失，故原告此请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。被告陈良华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利，本院适用缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈良华、游文深应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴海银将位于英德市英城茶园路东XX大道西新天地X区商住楼X栋X座XXX号房屋（房产证号：粤房地权证英德字第××号）所有权过户到原告吴海银名下。
二、驳回原告吴海银其他诉讼请求。
本案受理费3560元，财产保全费5000元共8560元，由原告吴海银负担375元，被告陈良华、游文深负担3185元及财产保全费5000元共8185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一八年三月二十九日
书记员 赖彩霞
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。