上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终32号
上诉人（原审原告，案外人）：陈建华，男，1962年9月30日，汉族，住所地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：任洋，上海创同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行，地址上海市徐汇区肇嘉浜路3-7号。
主要负责人：陈雪松。
委托诉讼代理人：王承杰、张雨，该支行员工。
原审第三人（被执行人）：朱文辉，男，1976年8月28日，汉族，住上海市。
原审第三人（被执行人）：饶爱萍，女，1955年1月9日，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：朱文辉，饶爱萍之子。
原审第三人（被执行人）：上海韩园企业投资管理有限公司，地址上海市杨浦区吉林路60号712、716室。
法定代表人：陶裕敏。
原审第三人（被执行人）：陈尚高，男，1949年3月10日，汉族，住上海市。
原审第三人（被执行人）：陶裕敏，女，1956年5月20日，汉族，住上海市崇明区。
陈建华因与上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行（以下称农商银行）及上海韩园企业投资管理有限公司（以下称韩园公司）、陈尚高、陶裕敏、饶爱萍、朱文辉案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年1月8日公开开庭审理了本案。陈建华及其委托诉讼代理人任洋，农商银行委托诉讼代理人张雨、王承杰，朱文辉到庭参加诉讼。原审第三人韩园公司、陈尚高、陶裕敏经本院通知，未到庭发表意见。本案现已审理终结。
陈建华上诉请求：撤销上海市徐汇区人民法院（以下称徐汇法院）上述1931号民事判决；改判中止对上海市宝山区XX路XX号底楼商铺的执行（以下称系争房屋）；上诉费用由对方承担。主要的事实和理由：陈建华在农商银行对系争房屋设定抵押权之前及徐汇法院查封之前，已与系争房屋的权利人朱某签订了系争房屋的买卖合同，且实际占有使用至今，没有办理不动产物权登记的原因在朱某，陈建华没有过错，故陈建华对系争房屋享有的物权期待权，可以对抗农商银行抵押权的拍卖执行。
农商银行答辩称，一审判决认定的事实和适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：农商银行对系争房屋享有的抵押优先受偿权，已经由生效民事判决予以确认；即使陈建华与朱某签订就系争房屋签订的买卖合同有效，因陈建华对系争房屋未办理不动产物权登记，依物权法的规定，也不得对抗农商银行对系争房屋基于抵押优先受偿权而申请的拍卖执行。
饶爱萍、朱文辉对陈建华的上诉理由表示认同。
陈建华一审的诉讼请求为：1.确认陈建华与饶爱萍、朱文辉继承的朱某于1999年6月30日签订的�议书有效；2.停止对系争房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由与上述理由相同。
一审判决认定，朱某于2011年10月25日死亡，系争房屋于1999年4月30日登记在朱某名下。
1999年6月30日，朱某与陈建华达成协议，将系争房屋作价，抵冲其欠付陈建华407,414.78元。抵扣后陈建华应支付朱某165,585.22元。2003年12月，系争房屋由上海市宝山区XX路XX号，变更为XX路XX号。2005年起，陈建华将系争房屋对外出租经营。系争房屋未办理过户登记至陈建华名下。
2015年1月12日，徐汇法院立案受理上海农商银行徐汇XX公司、陈尚高、陶裕敏、饶爱萍、朱文辉、陈某借款合同纠纷一案后，裁定保全查封了系争房屋。徐汇法院在该案审理中查明：2010年10月21日，韩园公司与农商银行签订《上海农村商业银行借款合同》。同日，朱某与该行签订《上海�村商业银行抵押合同》，由朱某将其名下的系争房屋为上述借款合同提供抵押担保；2010年10月29日，双方对系争房屋办理了抵押登记，抵押权人为农商银行，房地产权利人为朱某，登记证明号为宝201011041150，债权数额20,000,000元，债务履行期限2010年10月28日至2013年10月27日。
2016年3月21日，徐汇法院作出（2015）徐民二（商）初字第261号民事判决：韩园公司在不能归还本息及有关款项时，农商银行对系争房屋享有拍卖执行优先受偿权；其价款超过债权数额的部分归饶爱萍、朱文辉和陈某所有，不足部分由韩园公司继续清偿。
该判决生效后，因韩园公司等未履行上述生效法律文书确定的义务，2016年7月12日，农商银行向徐汇法院申请强制执行，执行案号为（2016）沪0104执3195号。在该案执行过程中，陈建华以其对系争房屋享有所有权为由，提出执行异议，�求执行法院中止对系争房屋的执行。徐汇法院经审查后，作出（2016）沪0104执异80号执行裁定书，驳回了陈建华的异议请求。陈建华遂提起案外人执行异议之诉。
一审判决认为，案外人执行异议之诉的原告陈建华，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，朱某将其名下的系争房屋抵押给农商银行，并办理抵押登记�故该行依法取得对系争房屋的抵押权。陈建华虽然提供其与朱某所签订的协议书，但从该协议的内容看，朱某将系争房屋作价抵冲其欠付的建筑工程材料价款，其目的在于消灭金钱之债，且系争房屋至今仍登记在朱某名下，陈建华对系争房屋所享有的并非物权，该权利显然有别于无过错的不动产买受人所享有的物权期待权，故本案不符合法律、司法解释明确规定的能够阻止执行的情形。陈建华请求停止对系争房屋强制执行的诉讼请求，不予支持。陈建华请求确认其与朱某于1999年6月30日签订的协议有效的诉讼请求，因朱某的继承人饶爱萍、朱文辉等均表示同意，且未违反有关法律规定，可予支持。韩园公司、陈尚高、陶裕敏经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决：一、陈建华与饶爱萍、朱文辉的被继承人朱某于1999年6月30日所签订的协议书真实有效；二、驳回陈建华的其余诉讼请求。案件受理费9,200元，由陈建华负担。
二审经审查，一审判决认定的上述事实，有相应的生效民事判决书、执行裁定书、系争房屋的不动产登记等为证，可以认定。
本院认为，一审判决认定陈建华对系争房屋享有的权利，不足以对抗农商银行对系争房屋享有的抵押优先受偿权的拍卖执行，并无不当。陈建华关于其对系争房屋享有足以排除本案执行的民事权益的上诉，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。陈建华对系争房屋享有的权利，可以通过其他法律途径向朱某的继承人主张。饶爱萍、朱文辉的答辩意见，本院不予认同。农商银行请求本院驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。原审第三人韩园公司、陈尚高、陶裕敏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,200元，由上诉人陈建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 阮国平
审判员 吉顺祥
审判员 宋 贇
二〇一八年三月二十二日
书记员 马姗姗
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案�人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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