上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3140号
上诉人（原审被告）上海临港泥城经济发展有限公司。法定代表人黄吉仁，董事长。委托代理人孙梦非，该公司员工。被上诉人（原审原告）上海杉鹰通信设备有限公司。法定代表人金惠芳，董事长。委托代理人宋少千，上海市公民律师事务所律师。上诉人上海临港泥城经济发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第30096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人上海临港泥城经济发展有限公司（以下简称临港公司）的委托代理人孙梦非，被上诉人上海杉鹰通信设备有限公�（以下简称杉鹰公司）的委托代理人宋少千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年3月，杉鹰公司（乙方）与临港公司（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》及补充合同两份，约定乙方受让甲方自有的位于XX镇XX路XX-
XX（单）号1层、2层房屋（以下简称系争商铺），房屋类型为商场，房屋建筑面积分别为720.34平方米和852.39平方米。房地产转让价款分别为人民币（以下币种相同）4,322,040元和5,114,340元。甲、乙双方确认在2013年8月30日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充合同第7.3条约定：甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋。补充合同第10条约定：甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0.50倍补偿。补充合同第13条约定：除不可抗力外，甲方如未在本合同第7条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第7条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权单方面解除本合同。二、……补充合同附件一约定付款方式分别为：1、乙方于2013年3月31日与甲方签约，并付首付房款计2,161,020元和2,775,360元；2、乙方于2013年9月22日前应支付房款计2,161,020元和2,338,980元。补充合同附件三约定该房屋建筑结构、装修及设备标准为：结构：砖混结构、钢筋混凝土结构；顶板：钢筋混凝土现浇板；墙体：砖或砌块；外墙面：外墙涂料；内饰：毛坯；供电：单独电表；供水：单独水表。备注：交房标准按现房现状交付。补充合同补充条款第5.1条约定：在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。补充合同补充条款第6.4条约定：在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能经营使用或不能正常经营使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。2013年3月29日，临港公司向杉鹰公司开具了XX路XX-
XX（单）号1层房款2,161,020元和XX路XX-
XX（单）号2层房款2,775,360元的销售不动产统一发票。2013年6月24日，杉鹰公司与临港公司在案外人上海A�限公司的见证下签署了一份房屋交接确认书，内容为：2013年6月24日，上海临港泥城经济发展有限公司（“甲方”）与杉鹰通信（“乙方”）依据《出售合同》和《买卖合同》约定，对位于上海市XX镇XX路XX弄XX号商铺进行了交接验收。经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合《出售合同》和《买卖合同》约定的交付条件，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，同时乙方承诺房屋交接确认书签署后商铺所有产生的问题及产生的费用均由乙方承担。另在该份交接确认书的尾部手写注明了“电箱电表都没有”的内容。2013年8月28日，杉鹰公司被核准登记为系争商铺的权利人。2013年10月14日，临港公司向杉鹰公司开具了XX路XX-
XX（单）号1层房款2,161,020元和XX路XX-
XX（单）号2层房款2,338,980元的销售不动产统一发票。2013年12月24日，杉鹰公司向临港公司发送了一份函件，内容为：我公司是XX镇XX路XX号XX号商铺的业主，我们已付清该房产全部首付款，并办妥银行贷款手续及（包括，房产契税、物业管理费）等所有相关费用后，于2013年6月18日办理了房产过户手续。但是到至今已过了半年多时间，该物业内还没有通电。期间我们曾不下10余次与贵公司招商中心联系，催促该房产通电事宜，但至今该商铺仍未通电。我公司投资购买该房产，是用来搞物业租赁经营的。这样没有电源，就不能经营。无数有意想租赁该商铺物业经营的客户，我们只得无奈拒绝。我们原设想，以平均2元/平方/天的价格出租该物业，全年租金收入约115万元，现在眼看已过去半年多时间了，这意味着已造成租金损失60万元。这个损失由谁承担呢？恳请贵公司领导郑重考虑赔偿事宜！并尽快回复。2014年1月28日，杉鹰公司委托上海市公民律师事务所的宋少�律师向临港公司发送了一份律师函，内容为：杉鹰公司受让贵公司的XX镇XX路XX号商铺，共1,572.73平方米，并已于2013年6月18日办理了从贵公司过户的手续，产权人已登记为杉鹰公司。但贵公司交付的上述店铺至今还未通电，致使受让商铺无法使用，杉鹰公司为此损失甚大。今来函要求贵公司：一、在2014年2月15日前通电。二、以平均2元/平方/天的租赁价格，赔偿自2013年6月18日起至通电日的经营损失（今暂计算至2014年1月28日为707,728.50元，计算225天X1,572.73平方米X2元=707,728.50元）。请贵公司以负责的态度处理上述二项要求，以免给双方增加讼累。2014年8月5日，杉鹰公司委托上海市公民律师事务所的宋少千律师向临港公司发送了一份律师函，内容为：本律师曾于2014年1月28日受杉鹰公司委托向贵公司致律师函，要求贵公司在2月15日之前对杉鹰公司受让贵公司的XX镇XX路XX号商铺通电。现查实：贵公司对该商铺于2014年7月12日通电。至此，贵公司应当赔偿杉鹰公司自2013年6月18日办理该商铺过户手续起，至2014年7月12日通电止期间（390天），因未通电给杉鹰公司造成的经营损失，以每平方米每天租赁价格2元计算：2元X1,572.73平方米X390天=1,226,729.40元。请贵公司及时支付，以免给双方增加麻烦。另查明，系争商铺电表的户名为临港公司。2015年8月10日，杉鹰公司向法院提起诉讼。杉鹰公司诉称，2013年3月5日，杉鹰公司、临港公司签订《上海市房地产买卖合同》，杉鹰公司受让临港公司的系争商铺1,572.73平方米。在合同的补充条款附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”栏内，明确规定：供电：单独电表。又在补充条款第五条第1项中约定：在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应责任：……（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。杉鹰公司向临港公司支付了全部价款，临港公司于2013年6月18日向杉鹰公司交付了商场用房，并共同向浦东新区房地产登记处申请过户。但在2013年6月24日三方验收房屋时，发现没有电箱、电表，即还没有供电（因为电箱电表是由供电部门供电时才提供的）。验房的双方和见证方上海A有限公司在房屋交接确认书和验房清单上都注明“没有电箱和电表”。由于不供电，商场房屋不能使用，杉鹰公司心急如焚，无数次催促临港公司及早通电，并对损失提出索赔。直至2014年7月12日，该商场房屋总算供电，但距2013年6月18日交付房屋已经390天。供电公司于2015年2月收取了商场1月1日到1月30日的电费，在B公司发票联“上月抄见数”显示为“0”。通电以后�杉鹰公司陆续将商铺租赁出去，租赁费平均每天每平方米2.10元。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。故杉鹰公司诉讼至法院，要求：1、判令临港公司赔偿杉鹰公司因出让给杉鹰公司的商场房屋不符合合同约定（未供电）给杉鹰公司造成的租金损失122.67万元；2、本案诉讼费用由临港公司承担。审理中，杉鹰公司根据自己核实的租金损失的具体计算标准和计算方式自愿调整诉请1主张的租金损失金额为35万元。临港公司辩称，对于杉鹰公司诉请主张的租金损失的金额予以认可。2013年6月18日交房前系争商铺是有电表的，后因电表被偷，导致临港公司向供电公司申请重新安装电表并提高了电表容量，因系争商铺电�的申请属于新申请安装电表，故安装流程就耽搁了，临港公司对此并无过错，且杉鹰公司主张的租金损失缺乏合同依据，故不同意赔偿。一审审理中，杉鹰公司、临港公司一致确认，杉鹰公司已向临港公司付清了系争商铺的全部房款，系争商铺的电表于2014年7月12日安装完毕并开始供电。关于临港公司申请电表的情况，临港公司陈述其在发现系争商铺未安装电表后即发起安装电表的内部审批流程，该审批流程于2013年7月15日办理完毕，确认系争商铺确实未安装电表，需重新申请安装。2013年7月22日，临港公司向供电部门提出申请安装电表。2013年12月9日，临港公司就委托B公司实施系争商铺电力工程的设计、施工、通电工作发起内部审批流程，该审批流程于2013年12月13日办理完毕，确认委托B公司实施系争商铺电力工程的设计、施工、通电工作。2014年1月8日，临港公司根据B公司浦东供电公司的批复，就申请低压增容2个66KW用电委托江苏C有限公司设计。2014年3月6日，设计由供电公司审核通过。2014年3月19日，B公司致函临港公司已完成项目施工图及预算编制工作，临港公司向B公司支付工程款66,330元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杉鹰公司与临港公司就系争商铺签署的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，应属有效，双方应全面履行各自的义务。临港公司于2013年6月24日与杉鹰公司就系争商铺办理交接手续时在房屋交接确认书上明确注明系争商铺没有电箱和电表，即没有供电，后在杉鹰公司的催促下直至2014年7月12日才将系争商铺的电表安装完毕并开始供电，因临港公司交付的商铺不符合合同约定而导致杉鹰公司无法正常经营使用系�商铺，现杉鹰公司要求临港公司赔偿因临港公司出让给杉鹰公司的商铺不符合合同约定（未供电）而给杉鹰公司造成的租金损失35万元，于法有据，且临港公司对于杉鹰公司所主张的租金损失金额予以认可，故对此予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，于2016年1月19日作出判决：上海临港泥城经济发展有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海杉鹰通信设备有限公司赔偿租金损失35万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,840元，由上海临港泥城经济发展有限公司负担。判决后，临港公司不服，上诉于本院称，2013年7月9日，上诉人收到物业公司来函反应系争商铺内未安装电箱电表，经现场勘查后发现原先安装的电箱电表被盗，因而在向被上诉人交房验收时没有电表电箱，被上诉人验房当日要求上诉人安装两个电表并予以扩容至75KW。在2013年6月18日起至2014年7月12日止，上诉人积极履行电表低压增容的各项审批、设计、施工手续，并承担了所有费用，该期间为履行前述手续的合理期间，系争商铺的电箱电表被盗也是不可归责于上诉人的原因所致，上诉人并不具有违约的故意，上诉人也不可能预见被上诉人在2013年6月18日就可将系争商铺全部出租，故原审判令由上诉人承担全部不利后果有违公平原则。且被上诉人已于2013年8月28日取得了系争商铺的产权证，被上诉人此时完全可以自行向电力公司申请安装电箱电表，但被上诉人怠于行使权利，也应承担由此产生的扩大损失。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原�诉请，并合理分配租金损失。被上诉人杉鹰公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争商铺签订的《上海市房地产买卖合同》及补充合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定上诉人应提供单独电表，并以此作为交付的条件，然而上诉人未能如约向被上诉人提供电箱和电表进行供电，已经构成违约，造成被上诉人无法正常使用系争商铺，由此造成的租金损失理应由上诉人负担。上诉人主张被上诉人怠于行使权利造成损失扩大，但被上诉人在房屋交接之时便已向上诉人提出了系争商铺未能通电的情况，上诉人的交付具有瑕疵，理应采取补救措施完全履行其合同义务，该合同义务并不因系争商铺所有权的移转而免除，故被上诉人并不存在怠于行使权利的情形，上诉人的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。上诉人另主张系因被上诉人要求扩容电表从而导致安装延时，但上诉人对此未能举证证明，况且，上诉人明知被上诉人承租系争商铺系为商业经营使用，其供电标准理应符合商业用途，然而上诉人也未能举证证明被上诉人要求的电表容量超出了相应标准，故本院对上诉人的上述主张不予采信。综上，原审依据本案所查明的事实判令上诉人承担被上诉人的租金损失，于法不悖，本院予以维持。上诉人临港公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人上海临港泥城经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……