中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）最高法执监145号
申诉人（被执行人）：北京恒顺隆印务有限公司。住所地：北京市顺义区北小营镇府前街**号。
法定代表人：李雨农，该公司经理。
申请执行人：四平市城区农村信用合作联社。住所地：吉林省四平市铁西区中央西路**号。
法定代表人：刘国瑞，该联社理事长。
委托诉讼代理人：史红荣，吉林英城律师事务所律师。
北京恒顺隆印务有限公司（以下简称印务公司）因与四平市城区农村信用合作联社（以下简称信用联社）借款合同纠纷执行一案，不服吉林省高级人民法院（以下简称吉林高院）（2016）吉执复77号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
信用联社诉印务公司借款合同纠纷一案，吉林省四平市中级人民法院（以下简称四平中院）在审理中查明，双方当事人之间签订了三份《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字[2006]第265号、农信抵借字[2006]第266号、农信抵借字[2006]第267号），借款金额为人民币1070万元。四平中院认为，上述三份《抵押担保借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反我国现行法律法规的有关规定，合法有效，信用联社依约履行了发放贷款义务，印务公司未能及时履行按季结息的义务，故于2009年12月8日作出（2007）四民一初字第35号民事判决，判令印务公司于判决生效后十日内偿还信用联社借款本金1070万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。
判决生效后，因印务公司没有履行生效判决确定的给付义务，信用联社向四平中院申请强制执行。2010年4月四平中院查封了印务公司用于贷款抵押的位于北京市顺义区北小营镇府前街10号的集体土地使用权（编号为京顺集用2004划企字第0167号、面积8673.95平方米），以及其上建筑面积1800.78平方米的房屋（产权证为京房权证顺字第××号）和8台套印刷机械设备。信用联社申请拍卖上述房地产及机械设备。2012年前后四平中院曾对案涉土地及房屋、机械设备委托评估及进行拍卖，但流拍。
印务公司曾于2012年提出异议，认为本案房地产的执行必须先将集体土地征收为国有。四平中院作出（2012）四执异字第36号执行裁定，认定异议成立，本案须先履行征收手续后才能实现抵押权。信用联社申请复议。2012年11月16日，吉林高院以执行法院没有具体实施拍卖行为，当事人提出的异议不符合法律规定，不应立异议案审查为由，作出（2012）吉执复字第39号执行裁定，撤销四平中院（2012）四执异字第36号执行裁定。裁定中同时指出，执行法院应当依据相关规定及信用联社在对土地设定抵押时的承诺，履行必要程序后再行依法处置。
2014年7月，四平中院委托吉林正源房地产评估有限公司和四平天诚�资产评估有限公司分别对房屋和机械设备进行评估，房屋评估值为1,656,718元，机械设备评估值为298,770元。
2015年3月3日，四平中院致函北京市国土资源局，请该局就该院查封的印务公司土地使用权能否处置、如何处置提出意见。2015年3月16日，北京市国土资源局向四平中院出具《北京市国土资源局关于对北京市顺义区北小营镇府前街10号土地处置意见的复函》（京国土法函[2015]209号），内容为：法发[2004]5号通知第二十四条规定，“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费”。根据现行法律法规规定，工业和经营性国有建设用地需通过招标、拍卖、挂牌方式确定使用权人。贵院拟处理的�地为集体建设用地，涉及集体建设用地流转，目前对于集体土地流转尚没有明确法律法规和政策，同时对于法院处理集体土地后征地手续的办理、原土地使用证的处理，以及出让相关手续办理，即与前述工业和经营性国有建设用地使用权人的确定方式如何衔接，均没有相关规定。鉴于此，我局建议，请贵院暂缓处置集体土地使用权。
2015年5月13日，四平中院向双方当事人作出（2010）四执字第1号通知，主要内容为：北京市国土资源局函告我院，建议借款抵押的集体土地暂缓处置。此次委托拍卖不含借款抵押的集体土地使用权。仅对地上房屋及机械设备进行拍卖，竞拍买受人取得该财产后，不得改变原土地使用用途及做其他变更事项，待北京市国土部门同意处置该集体土地使用权后，依相关法律政策对该土地使用权价值进行评估。评估价值在扣除已实际缴纳�土地使用权出让金及有关税费后，交执行法院做执行款，土地使用权不再另行处置。
2015年7月27日，申请执行人信用联社向四平中院提供反担保申请，内容为：如出现执行申请拍卖失误等原因造成的一切损失由我单位（申请执行人）承担，自愿用四平市城区农村信用联社在营业部开立的基本账户（账号略）的存款用作担保。
2015年7月31日，四平中院委托吉林省中意拍卖有限公司对上述房屋及机械设备进行拍卖，申请执行人信用联社以10,700,000元竞买成交。2015年8月24日，四平中院作出(2010)四执字第1-7号执行裁定，裁定将印务公司所有的坐落于北京市顺义区北小营镇府前街10号房屋（产权证为京房权证顺字第××号，建筑面积1800.78平方米）和印刷机械设备8台套(含配件)归竞买人信用联社所有。持本裁定到有关产权部门办理产权过户手续。
2015�6月，印务公司向四平中院提出执行异议，认为依照相关法律规定，集体土地不允许抵押，土地抵押应在相关部门办理抵押登记，并持有国有土地使用证和他项权证，而我公司占用的集体土地不具备上述条件，故没有设定抵押，没有抵押的土地法院无权处置。四平中院作出（2015）四执异字第9号执行裁定予以驳回，印务公司不服，向吉林高院申请复议，吉林高院作出（2015）吉执复字第51号执行裁定，撤销四平中院（2015）四执异字第9号执行裁定，由四平中院依法重新审查。
四平中院在重新审查中查明：2006年10月20日，印务公司委托天津市勃然房地产咨询评估有限公司对印务公司所拥有的坐落于北京市顺义区北小营镇府前街10号土地使用权（以下简称案涉土地使用权）用于抵押贷款进行评估，结论为，土地使用权面积8673.95平方米，土地评估价格为368.64万元；同日，印务公司委托天津市中盛有限责任房地产评估事务所对该公司位于顺义区北小营镇府前街10号房产抵押进行评估，估价对象为房屋建筑物，包括车间、办公室、锅炉房、门卫用房、总建筑面积1800.78平方米，估价价格为人民币450.01万元。2006年10月30日，在土地使用权人为印务公司的集体土地使用证中记事一栏标注该宗土地于2006年10月24日起至2007年10月24日止在信用联社设定抵押，该标注盖有北京市国土资源局土地登记专用章。2006年12月2日，信用联社与印务公司签订三份《抵押担保借款合同》，借款金额为1070万元。借款合同履行后，因印务公司没有按约定履行还息义务，信用联社起诉请求解除与印务公司的借款合同并要求其承担还款付息的义务，因此四平中院作出本案生效判决。
四平中院认为，在双方签订借款抵押合同之前，由印务公司申请有资质的部门对其享有使用权的土地进行评估，其本意是为了促成合同的形成，将土地估值后，抵押给贷款人银行。双方也是基于该前提签订了合同。因本案所涉及的是集体土地使用权，需要履行相应的行政程序及缴纳有关费用，故该院在拍卖被执行人财产时，并未将土地使用权作为拍卖对象，故对印务公司提出的异议不予支持。该院于2016年4月6日作出（2016）吉03执异2号执行裁定，驳回印务公司的异议。
印务公司不服上述异议裁定，向吉林高院申请复议称：一、没有抵押的集体土地使用权法院无权处置。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地不允许抵押，信用联社在明知集体土地不可以抵押的情况下仍然办理了抵押手续。土地抵押应当在当地国土资源局办理抵押登记手续，而信用联社与印务公司在�京市顺义区国土资源局没有办理任何抵押手续。信用联社没有合法的土地抵押凭证。二、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《房地产协助执行通知》）第二十四条规定，四平中院与北京市顺义区房产局协商得到的答复均是不可以单独处理地上物，应当按房屋抵押时的承诺办理该宗土地处置前的有关手续，履行必要的手续后再依法处理。三、《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”法院单独拍卖房产的做法导致了房屋所有权人和土地使用权人不一致，违反了上述规定。四、单独拍卖房产需当地房产部门批准，四平中院没有批准文件。请求依法确定四平中院(2010)四执字第1-7号执行裁�、(2016)吉03执异2号执行裁定错误。
申请执行人信用联社答辩称：一、关于集体土地能否抵押，《中华人民共和国担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”因此，乡镇及村办企业集体土地使用权依法可以设定抵押。二、《中华人民共和国物权法》第二百零一条规定：“依照本法第�百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”本条规定“实现抵押权后”，说明抵押权人(申请执行人)可以实现抵押权即执行抵押土地。但未经法定程序不能改变用途，应保持农村集体土地性质，而不是不可以实现抵押权。实现抵押权就是将抵押物依法处置，并不存在不能执行和土地与房屋分离问题。土地所有权人已经向国土资源局出示了同意实现抵押权，将土地征收为国有的说明。三、印务公司的所有土地使用权及房产和设备都评估作价进行了抵押，抵押符合法定程序，复议申请人在向申请执行人贷款时提交了由天津市中盛有限责任房地产评估事务所和天津市勃然房地产咨询评估有限公司分别作出的《房地产评估报告书》和《土地估价报告》，并依此全部房屋和土地及设备进行了抵押贷款。信用联社承诺，待北京市顺义区国土资源局同意并许可征收后，无论采取什么形式的出让，该联社都将优先取得。按照国家规定应由该联社缴纳的一切费用均由该联社缴纳，使地上房屋和土地不分离的原则得以实现。
吉林高院认为，根据印务公司的集体土地使用证记事一栏上盖有北京市国土资源局土地登记专用章(顺义)的标注、《抵押担保借款合同》、抵押物品清单上记载的内容，可以认定印务公司以其所拥有的案涉土地使用权用于其在信用联社借款1070万元的抵押担保，同时用于借款抵押担保的还有该土地上建筑面积1800.78平方米的房屋和8台套印刷机械设备。以上抵押是双方均明知并共同办理的，目的是印务公司从信用联社取得借款。鉴于本案中的涉案土地为集体土地，根据《中华人民共和国物权法》第二百零一条“实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途”和《房地产协助执行通知》第二十四条“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”等相关规定，四平中院按照北京市国土资源局京国土法函［2015］209号复函暂缓处置集体土地使用权的建议，在拍卖被执行人房屋和机械设备时，并未将土地使用权予以拍卖，是充分考虑了本案涉案土地为集体土地的实际情况，考虑到了处理和执行集体土地需履行严格的法定程序，在北京市顺义区北小营镇人民政府（以下简称北小营镇政府）向北京市顺义区建设委员会房屋权属科出具同意信用联社实现抵押权时，涉案土地征为国有土地的证明，信用联社向北京市顺义区建设委员会承诺一旦实现抵押权时，该宗地的土地出让金及相关费用由该社首先支付，且申请执行人已提供反担保的情况下，对涉案土地上的房屋及机械设备进行拍卖，是符合本案实际情况的。同时根据《中华人民共和国物权法》和法发［2004］5号文件的上述相关规定，集体土地使用权依法可以设定抵押，设定抵押权的集体土地在履行严格的法定程序后可以执行，并没有不能先行处置地上物的禁止性规定，因此四平中院先行拍卖地上房屋及机械设备，并不违反相关法律规定的原则和精神。印务公司提出涉案土地没有设定抵押与事实不符，主张没有抵押的集体土地使用权�院无权处置、在集体土地使用权未依法处置的情况下法院不能拍卖地上房屋及机械设备的复议理由不能成立。吉林高院于2016年12月21日作出（2016）吉执复77号执行裁定，驳回印务公司的复议申请，维持四平中院(2016)吉03执异2号执行裁定。
印务公司不服（2016）吉执复77号执行裁定，向本院申诉。主要理由是：一、没有抵押的集体土地使用权法院无权处置。1.根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地不允许单独抵押，信用联社与印务公司签订的第265号土地抵押合同违反了国家规定，抵押合同应属于无效合同。并且在办理合同之初双方共同咨询过北京市顺义区国土资源局，得到的答复是集体土地不可以单独抵押。2.第265号合同中信用联社弄虚作假，合同中所提到的国有土地使用证和他项权证都不存在，信用联社在明知集体土地不可以单独抵押的情况下仍然办理了抵押手续，属无效合同。3.土地抵押应当在当地国土资源局办理抵押登记手续，而信用联社与印务公司在北京市顺义区国土资源局没有办理任何抵押手续。（2016）吉03执异2号裁定书中提到，在土地使用权人为印务公司的集体土地使用证记事一栏标注该宗土地于2006年10月24日起设定抵押，该标注盖有北京市国土资源局登记专用章。对此印务公司主张，是因为房屋抵押了，应房管局要求去国土局登记备案，绝不是单独办理土地抵押手续。4.信用联社没有合法的土地抵押凭证。根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（〔1997〕国土〔籍〕字第２号）第一条第三款之规定：“土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》《集体土地所有证》和《集体�地使用证》不作为抵押权的法律凭证”。信用联社没有土地抵押的合法凭证。二、四平中院与北京市顺义区房产局协商得到的答复均是不可以单独处理地上物，应当按房屋抵押时的承诺，办理该宗土地处置前的有关手续，履行必要的手续后再依法处理。三、《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”法院单独拍卖房产的做法导致了房屋所有权人和现土地使用权人不一致，违反了上述规定。四、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”根据上述规定，单独拍卖房产需当地房产部门批准，四平中院没有批准文件。另外，印务公司还提出：吉林高院对此案作出过（2012）吉执复字第39号裁定，（2016）吉执复77号执行裁定与（2012）吉执复字第39号意见互相矛盾；印务公司的房屋在抵押前已经出租；信用联社称乡镇企业的集体土地使用权可以抵押，但印务公司不是乡镇企业。
本院查明的事实与异议和复议阶段查明的事实一致，另查明相关具体事实如下：
2003年8月10日，北小营镇政府与印务公司签订一份《土地入股协议书》，内容包括，北小营镇政府以15亩土地（建设用地）入股印务公司，资金总额为400万元，占总投资25%。
2006年10月24日，北小营镇政府和北京市顺义区北小营镇北小营村村民委员会（以下简称北小营村委会）分别向北京市顺义区建设委员会房屋权属科出具《证明》，称同意印务公司坐落于顺义区北小营镇府前街10号房产及土地使用权（房产证号京房权证顺字第××号，房产证面积1800.78平方米，土地使用证编号京顺集用2004划企字第0167号，土地面积8673.95平方米）作为在信用联社的贷款抵押担保，一旦实现抵押权时，同意该土地征为国有土地。
2006年10月24日，印务公司与信用联社共同盖章出具的《证明》，内容为：印务公司用上述房产和土地作为在信用联社的贷款抵押担保，期限一年，评估价格450.01万元，贷款金额450万元，该房证所载房屋未对外出租，属于公司自用。
本院认为，本案的争议焦点是，案涉集体建设用地使用权上是否已经为信用联社贷款设定了抵押担保，四平中院执行中处置案涉房产和集体建设用地使用权的方式是否违法。
关于本案中集体建设用地使用权抵押的问�。本案所涉集体土地使用权，是北小营镇政府入股印务公司的，自2004年即已经登记在印务公司名下，属于印务公司的责任财产范围。参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的精神，企业在不能清偿生效法律文书确定的债务时，其依法取得的集体建设用地使用权也应当作为可执行财产。且印务公司以案涉集体土地使用权及房屋作为从信用联社借款1070万元的抵押担保，其中房屋为信用联社办理了他项权证。就土地使用权抵押问题，北小营镇政府和北小营村委会向北京市顺义区建设委员会房屋权属科出具《证明》，同意案涉土地使用权为信用联社贷款提供抵押担保。案涉集体土地使用权证记事一栏标注该宗土地于2006年10月24日起至2007年10月24日止在信用联社设定抵押，该标注盖有北京市国土资源局土地登记专用章。综合以上情况，应当认定案涉集体建设用�使用权已经随同土地上的房屋一并设定了抵押，由此将不可避免地在实现抵押权时被依法转让处置。
关于四平中院处置案涉房产和集体建设用地使用权的方式是否违法。本案中，根据《房地产协助执行通知》第二十四条规定的要求，四平中院与国土资源管理部门进行了协商。北京市国土资源局在2015年3月16日给四平中院的复函(京国土法函［2015］209号)中，建议暂缓处置集体土地使用权，主要是考虑到集体土地流转尚没有明确法律法规和政策，对于法院处理集体土地后的有关手续也没有相关规定，但原则上并未否定对集体土地使用权进行司法处置的做法。目前法律法规和司法解释并未禁止先行处置地上物。四平中院先行处置房屋的做法，也并非将整宗土地分割为二宗以上土地进行处置，不属于法律法规规定的土地分割转让。四平中院在（2010）四执字第1号通�中强调了“待北京市国土部门同意处置该集体土地使用权后，依相关法律政策对该土地使用权价值进行评估。评估价值在扣除已实际缴纳的土地使用权出让金及有关税费后，交执行法院做执行款，土地使用权不再另行处置”。该院的做法兼顾了国土资源管理部门的意见和申请执行人的权益，并且能实现房地最终合一，不能认定为违反了《房地产协助执行通知》的原则和精神。
此外，关于印务公司主张房屋已于抵押前出租的问题，该主张与2006年10月24日其与信用联社在办理房屋抵押手续过程中盖章出具的《证明》中提到的“房屋未对外出租，属于公司自用”的表述自相矛盾。如果有租赁关系存在，可以由承租人另行提出主张。关于印务公司主张的吉林高院（2016）吉执复77号执行裁定与（2012）吉执复字第39号执行裁定意见互相矛盾的问题，因本案的生效法律�书确定的债务并未履行完毕，执行程序尚在进行中，随着执行案件的推进，执行法院对执行中出现的障碍和问题进行重新研究，基于新的认识提出与以前裁定意见不一致的新的解决方案，并不违反法律规定。
综上所述，印务公司的申诉理由不能成立。吉林高院（2016）吉执复77号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：
驳回北京恒顺隆印务有限公司的申诉请求。
审 判 长 黄 金 龙
审 判 员 薛 贵 忠
审 判 员 熊 劲 松
二〇一八年二月二十六日
法官助理 黄 丽 娟
书 记 员 魏丹（兼）