广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1689号
原告蒋榕霞。
委托代理人朱捷、吴晶晶，广东淳锋律师事务所律师。
被告刘彩云。
被告凌春梅。
委托代理人罗冠平。
被告深圳市家家顺房产交易有限公司，地址，组织机构代码×××450。
法定代表人陈斌，总经理。
委托代理人黄彪、陈耀飞，广东华途律师事务所律师。
被告刘文辉。
委托代理人宋雪，广东荣安律师事务所律师。
原告蒋榕霞与被告刘彩云、凌春梅、深圳市家家顺房产交易有限公司（以下称家家顺公司）、刘文辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱捷、吴晶晶，被告凌春梅及其委托代理人罗冠平，被告家家顺公司委托代理人黄彪，被告刘文辉委托代理人宋雪到庭参加诉讼，被告刘彩云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月，原告蒋榕霞委托被告深圳市家家顺房产交易有限公司出售其名下位于深圳市宝安区中心区N15区幸福海岸10栋第15层C座X房产。2012年5月1日，通过家家顺公司提供的居间服务，原告与被告刘彩云签订了一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定原告将上述房产转让给刘彩云，转让价款为人民币358万元；该合同第十七条特别约定，被告刘彩云有权指定任何第三人（本案专指被告凌春梅）作为涉案物业的产权人。上述合同签订后，原告基于对家家顺公司的信任及一般行业操作惯例，在2012年5月7日，以委托公证的形式授权家家顺公司员工刘文辉（又称“刘永涛”）代为办理上述房产的赎楼、过户等相关手续。2012年5月15日，刘文辉在原告毫不知情的情况下，擅自以委托代理人的身份，将涉案房产过户给了被告刘彩云指定的被告凌春梅，根据该份合同约定，被告凌春梅应当于2012年5月15日之前将所有房款支付给原告。2012年5月25日，在原告的多次要求下，被告家家顺公司向原告出具了一份证明及承诺书，证明刘永涛（即刘文辉）在涉案房产转让过程中所做的一切行为均属公司行为，家家顺公司愿为其行为承担相应的经济和法律责任，保证原告可安全收到全部售房款，并承诺涉案房产的过户手续将由原告自行完成（实际此时房产已过户给被告凌春梅）。2012年7月底，因原协议约定的最后付款期限（2012年7月31日前）临近，在原告的一再追问下，刘文辉才透露，涉案房产早在2012年5月17日就已过户至被告凌春梅名下，且该套房产已被被告凌春梅作为抵押物，向第三人借款300万元的事实。涉案房产现因凌春梅未及时归还案外人的借款，被深圳市福田区人民法院查封。原告至今仅收到了被告刘彩云支付的售房款人民币52万元，尚有售房款306万元未能收取。原告认为：两被告作为涉案房产买卖合同的签订者和实际受让人，理应负有按约定支付购房款及违约后承担违约责任的义务。被告家家顺公司作为一家号称全国规模最大的房地产经纪企业，不仅严重违反了一般行业操作规程，且因其违约行为，直接造成了原告尚有售房款306万元无法收回的事实，依法应当对两被告的付款义务承担连带清偿责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告刘彩云、被告凌春梅立即向原告支付购房款人民币306万元及违约金（自2012年5月16日起至全部房款付清之日止，以人民币306万元为基数，按每日万分之四计算，暂计至起诉之日的违约金为132，192元）；2、被告深圳市家家顺房产交易有限公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任；3、本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告刘彩云未提交书面答辩状，亦未提供证据。
被告凌春梅答辩称，一、我与相关涉案关联人员的关系：1、刘彩云是我早年打工时认识的朋友；2、罗冠平是我丈夫，现居住在深圳市宝安区西乡黄麻布新村南区9巷X；3、我与原告之前从不认识，在刘彩云失踪后原告找过我一次；4、刘文辉我之前从不认识，只是在过户时才认识。二、我是幸福海岸房产的法定所有权人。本人郑重声明：本人与原告之前并不认识，也无实际交往，但原告诉讼将宝安中心区N15区幸福海岸10栋第15层C座X房房产过户一事，完全是刘彩云和刘文辉设计骗局的一个环节，更是我多次被刘彩云诈骗受害事件之一。此事的来龙去脉如下：1、罗冠平首次被诈骗150万元。我十几年前打工时认识了刘彩云，打工期间关系很好。2005年刘彩云与我再次相遇，知道我生活得挺好，自此以后，刘彩云对我及我脑瘫的儿子更好，从而博得了我的信任，于是我就把刘彩云以好姐妹相待。2011年11月份，刘彩云对我说要投资商铺营利，需向我家借款150万元，我借给了她（2011年11月30日借款100万元，90万元是银行转账，10万元是现金；2011年12月28日借款30万元，其中29万元是银行转帐，1万元当场付的现金；刘彩云并用我的信用卡取现金20万元，但未提供银行取款记录）。2、罗冠平二次被诈骗200万元并以私宅作抵押。2012年1月11日，刘彩云再次打我的主意，说资金不够，要我将我家私宅（西乡黄麻布南区，房产证号50××03）向高利贷放款者颜某借款200万元，借款通过几个途径转给了刘彩云。上述借款到期后，我和我丈夫向刘彩云追讨还款时，刘彩云均以各种理由说还不出现金，并在2012年5月，她找我说她有套房（即宝安中心区N15区幸福海岸）可以当作还款将产权抵押给我。但在当时，刘彩云又说我没有购房的条件，说要和刘文辉一起去找私人关系办理，于是我们就到宝安区房产交易登记部门办理相关过户手续。但在过户时，刘彩云和刘文辉都不给我看合同等资料，催我快点签名，我当时根本不知道刘彩云是在骗我，于是我就签下了房产过户合同。但刘彩云没有付清房款，而刘文辉身为蒋榕霞的房产过户代理人，明知刘彩云没有付清房款，还要把房产过户到我名下，并擅自与原告签订交易合同，造成了我多次连锁被骗的严重后果。需特别指出的是，原告明知在签合同当日应该将房款交给第三方监管，卖方蒋榕霞、卖方代理人刘文辉与我签订的《深圳市二手房买卖合同》第八条第1款约定：“买方须于2012年5月15日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户”。原告在明知买方未按合同约定缴交房款，仍过户给我，时隔几个月仍无人找我要房款。究其原因我不知道，但责任不在我方，而在于原告、原告代理人及刘彩云，因此，原告应追究代理人及刘彩云的责任。本人不承担任何责任并拥有该房的产权。上述办理房产过户过程中，我是相信公证处的公证是公正合法的，委托人的委托是符合法律程序的，所有办理过户手续都是双方确认有效的，原告被骗责任不在于我，而在于刘彩云和家家顺房产交易有限公司，如果原告要维护自己的合法权益，应找刘彩云和家家顺房产交易有限公司。3、我以幸福海岸房产向担保公司按揭300万元。在2012年5月21日下午，我将幸福海岸房产向鼎德智典当公司抵押借款300万元，借款由刘彩云全部拿走。此房产纠纷一案，我是受害者，刘彩云是这个案件的诈骗主谋，家家顺公司刘文辉违法操作是造成这起案件发生的主要原因。对于刘彩云的诈骗行为，我在2012年8月上旬已向宝安区公安局经侦大队报了案，2012年9月19日公安机关已对刘彩云一伙诈骗合同一案立案。刘彩云诈骗我后，让我陷入到多起合同纠纷案件当中，我家现在一无所有，更为担忧的是，我还有一个八岁脑瘫的孩子需长期用药治疗，但因现在没钱也没法治疗，为此，恳请法官作出公正合理的裁判。综上所述，原告请求被告凌春梅支付宝安中心区N15区幸福海岸10栋第15层C座X房房款，本人不予接受，本人不承担违约金，本人不予承担诉讼费。
被告家家顺公司答辩称，一、被告家家顺公司已经完全履行了居间合同约定的义务，完成了居间服务。被告家家顺公司已就有关订立合同的事项如实报告并促成了合同成立。被告家家顺公司作为居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，就有关订立合同的事项向委托人如实报告，并促成合同成立，即完成了法律规定的居间合同所有义务。本案中原告蒋榕霞与被告刘彩云均在《居间服务确认书》中确认被告家家顺公司已经促成双方签订了《二手房预约买卖合同》，完成了居间服务。被告家家顺公司在整个居间过程中已经尽到了必要的注意义务，并未对原告隐瞒任何事实或提供虚假情况。被告家家顺公司依法完全履行了义务并促成合同成立，对外承担责任于法无据。二、被告家家顺公司并非房屋买卖合同当事人，原告要求合同当事人履行房屋买卖合同义务与被告家家顺公司无关。居间人促成合同成立即完成了居间义务，此后合同当事人之间履行合同的争议与居间人不具有关联性。本案原告请求合同当事人支付购房款，实际上是对居间人已促成合同成立这一事实的再次确认。合同具有相对性，原告与被告刘彩云、凌春梅之间如何履行合同、履行合同是否符合双方约定，均与合同当事人之外的第三方被告家家顺公司无关。被告家家顺公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，无权也无义务干涉房屋买卖合同当事人之间后续的履约或违约行为，房屋买卖合同当事人间的违约行为与居间人无关。三、涉案房屋买卖最终由其他经纪方促成交易并办理过户手续，与被告家家顺公司无关。涉案房屋最终由原告及其委托人与买方凌春梅通过深圳市广天地万田房地产经纪服务部居间促成交易，并由该经纪服务部经纪人员通过“深圳市二手房网上交易系统”办理相应过户手续。原告与刘彩云达成《二手房预约买卖合同》后未实际履行；而是另行成立居间合同关系，通过委托人委托其他经纪方促成原告与凌春梅成立《深圳市二手房买卖合同》并办理相应过户手续的行为，已经与被告家家顺公司的居间行为没有任何关系。被告家家顺公司并未在原告与凌春梅的合同关系及交易中与原告另行成立居间合同关系、提供任何居间服务。四、原告并未产生实际损失。原告一直都认可房屋买卖合同的效力，并起诉要求房屋买卖合同当事人履行合同义务，支付相应购房款项。其并未要求解除房屋买卖合同，也未要求房屋买卖合同当事人赔偿损失，所争议的仅是要求买方及早履行合同义务支付购房款项，也即原告并未因此发生任何实际损失。五、本案涉及刑事案件并已由公安机关立案侦查，相关当事人有经济犯罪嫌疑，建议可以考虑“先刑后民”原则，中止本案诉讼或驳回起诉，并将有关材料移送公安机关。综上所述，原告关于要求被告家家顺公司承担连带清偿责任的请求没有任何事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的请求。
被告刘文辉答辩称，一、从程序上讲我方认为我方不是本案适格主体，被告刘文辉是被告家家顺公司公司的员工，在整个房产交易过程中，被告刘文辉只是履行自己的职务行为，收取的中介费由被告家家顺公司收取。二、本案是合同纠纷，无论是原告还是被告家家顺公司均与被告刘文辉无关。
经审理查明：2012年5月1日，原告（卖方）与被告刘彩云（买方）签订了《深圳市二手房预约买卖合同》一份，约定：被告刘彩云向原告购买位于深圳市宝安区中心区N15区幸福海岸10栋C座X房产，转让总价款为人民币358万元；定金为10万元，买方在签署本合同时支付定金人民币2万元，合同签订后10日内支付定金8万元；买方应于2012年7月31日之前支付除定金之外的剩余首期款80万元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数，支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；买卖双方协商一致同意买方有权指定任何人为该物业之新产权人。
2012年5月1日，原告、被告刘彩云分别与被告家家顺公司签订了《居间服务确认书》，约定由被告家家顺公司为原告及被告刘彩云就买卖涉案房产提供居间服务。
2012年5月7日，原告出具了经公证的委托书，委托被告刘文辉代为办理涉案房产的赎楼、过户等相关手续。2012年5月15日，被告刘文辉代表原告与被告凌春梅签订了《深圳市二手房买卖合同》一份，约定：被告凌春梅向原告购买涉案房产，转让总价款为2，513，263元，买方须于2012年5月15日之前一次性支付房款，买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。2012年5月17日，涉案房产登记过户至被告凌春梅名下。2012年8月10日，被告家家顺公司出具《收款收据》，载明：收到刘彩云购买涉案房产的佣金27，000元。
原告提供了一份2012年5月25日的盖有“深圳市家家顺房产交易有限公司业务专用章”的《证明及承诺书》，载明：我公司在代理蒋榕霞房产（幸福海岸10栋C座X）转让过程中，为办理过户等相关手续需要，要求蒋榕霞授权我司经办人刘永涛全权代理包括房产过户、赎楼、收款等全部手续，为保障蒋榕霞合法权益，我司特证明、承诺如下：刘永涛在涉案房产转让过程中的一切行为均属公司行为，我司为其此承担相关经济和法律责任；在此次交易顺利且买卖双方正常履行合同的情况下，我司保证蒋榕霞安全收到上述房产的全部售房款；上述房产过户前在银行的资金监管手续和房产过户手续，我司承诺由蒋榕霞本人办理，否则我司承担相关责任。
本案审理过程中根据被告家家顺公司的申请，本院委托广东南天司法鉴定所对《证明及承诺书》落款处“深圳市家家顺房产交易有限公司业务专用章”印某甲与样本印某甲（注：样本印某甲为被告家家顺公司在公安部门备案的业务专用章印某甲）是否为同一枚印章盖印进行鉴定。广东南天司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2012年5月25日《证明及承诺书》落款处“深圳市家家顺房产交易有限公司业务专用章”印某甲与样本印某甲不是同一枚印章盖印。
原告提供的视频证据显示，被告被告刘文辉认可《证明及承诺书》是其提供给原告的并对其真实性未提出异议。
另查，庭审中原告认可收到房款52万元（现金10万元及偿还银行贷款42万元）。庭审中被告家家顺公司与被告刘文辉均确认被告刘文辉为被告家家顺公司的员工，被告刘文辉于2012年年底离职，刘文辉与刘永涛为同一人。
再查，深圳市公安局宝安分局对刘彩云涉嫌合同诈骗案已立案侦查。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的房地产证、二手房预约买卖合同、房产产权证明收取凭据（二份）、证明及承诺书、委托书、公证书、深圳市二手房买卖合同、产权资料查询结果表、收款收据、视听资料、还款记录；被告凌春梅提交的借条（3张）、委托书、个人借款合同、银行进帐单、收条、收款确认书、房地产证、付款回单（168万元）、二手房买卖合同、民事起诉状、借款合同、公证委托书、付款委托书、银行进帐单、借款借据、房屋抵押合同、房地产证、保证合同、立案决定书；被告家家顺公司提交的备案证书、公示收费标准、二手房预约买卖合同、居间服务确认书（2份）、深圳市二手房买卖合同、深圳市二手房网上交易系统使用指南、委托公证书、印章登记卡、证人证言；被告刘文辉提交的家家顺公司工牌（刘永涛）、深圳市家家顺房产交易有限公司收款收据、佣金转帐单、收款帐户名片在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告刘彩云签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及原告与被告凌春梅签订的《深圳市二手房买卖合同》，除《深圳市二手房买卖合同》中的价格条款外，其余条款均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。现涉案房产已过户至被告刘彩云指定的产权人即被告凌春梅名下，则被告刘彩云应将剩余房款人民币306万元（358万元-52万元）支付给原告，原告要求被告刘彩云支付房款306万元的诉讼请求依法有据，本院予以支持。被告刘彩云未按合同约定期限支付房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即按合同约定的日万分之四的标准支付违约金，违约金以未付款项即306万元为基数，自2012年8月1日起计算至本判决指定支付之日止。被告凌春梅是涉案房产现在的登记权利人，根据权利义务相对等原则，其享有权利的同时亦应承担相应的义务，即向原告支付相应的房款，故被告凌春梅应与被告刘彩云共同承担上述债务。被告凌春梅称已支付房款300万元，但其提供的证据不能证明其主张，其应承担举证不能的不利后果，故对其称已支付房款300万元的意见本院不予采纳。
原告提供的《证明及承诺书》上的“深圳市家家顺房产交易有限公司业务专用章”印某甲虽与被告家家顺公司备案的业务专用章印某甲不一致，但在原告提供的视频证据中被告刘文辉认可该承诺书是其提供给原告的并对其真实性未提出异议。而原告没有义务审查该承诺书上的印某甲是否与被告家家顺公司备案的印某甲一致，因此承诺书上的印某甲与被告家家顺公司备案的印某甲是否一致并不影响该承诺书的效力。被告刘文辉是被告家家顺公司的员工，其行为是履行职务行为，其是代表被告家家顺公司向原告出具该承诺书。被告家家顺公司向原告出具承诺书的行为表明其愿意接受承诺书的约束，故该承诺书对被告家家顺公司具有约束力，被告家家顺公司应履行承诺书中的义务。被告家家顺公司在承诺书中保证原告收到全部房款，此承诺应视为被告家家顺公司对被告刘彩云、被告凌春梅的付款义务承担保证担保责任。根据担保法的相关规定，没有约定保证方式或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故被告家家顺公司应对被告刘彩云、被告凌春梅支付房款的义务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘彩云、被告凌春梅于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蒋榕霞支付房款人民币306万元；
二、被告刘彩云、被告凌春梅于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蒋榕霞支付违约金（违约金以未付房款人民币306万元为基数，按日万分之四的标准，自2012年8月1日起计算至本判决指定支付之日止）；
三、被告深圳市家家顺房产交易有限公司对被告刘彩云、被告凌春梅的上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告蒋榕霞其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币32，338元及保全费人民币5，000元，均由被告刘彩云、被告凌春梅、被告家家顺公司负担，受理费及保全费原告已预交。鉴定费人民币22，040元由原告及被告家家顺公司各承担人民币11，020元，鉴定费被告家家顺公司已预交。
如不服本判决，原告、被告凌春梅、被告家家顺公司、被告刘文辉可在判决书送达之日起十五日内，被告刘彩云可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘光耀
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 白宇鹏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。