上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初73105号
原告(反诉被告)陆明，男，1965年10月28日生，汉族，住上海市。
委托代理人周玉，江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人王兴元，江苏博事达律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海宝桢通信息技术有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区正定路A5库区集中辅助区457室。
法定代表人黄永昌。
委托代理人陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
原告陆明成诉被告上海宝桢通信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，被告上海宝桢通信息技术有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告陆明及其委托代理人周玉、王兴元、被告上海宝桢通信息技术有限公司的委托代理人陆宇艇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆明诉称，2013年3月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区施湾七路XXX号XXX号楼XXX楼房屋(以下简称租赁房屋)出租给原告，租赁用途为办公餐饮，被告协助原告办理相关资质，直到原告正常经营开业为止，而且被告保证原告营业执照的办理，如未能办理，需承担原告前期所产�的一切费用。租赁期限为十九年，自2013年4月18日起至2032年4月17日。租金标准为第一年人民币(以下币种同)370,000元，第二年为468,000元，第三年为625,100元，第四年为651,000元，并从第四年开始每两年递增5%，租金支付方式为按季度支付，支付时间为每季度第一天或之前支付当季度租金，先付后用。押金为第一年度两个月租金标准即61,666元，原告须于合同生效后七日内支付。此外，合同还约定如被告所提供的房屋不符合规定条件的，原告有权通知其解除合同，并要求被告赔偿经济损失。合同签订后，原告依约于2013年3月21日向被告支付押金61,666元，截至2014年11月17日，原告共向被告支付租金604,000元。被告将租赁房屋交付原告后，原告根据约定的租赁用途进行装修，为确保符合办理营业执照条件，原告先行申请办理环境影响评价，但被拒绝办理。后被告以其名义申请环�影响评价，但截至目前仍未获批准。2016年4月29日，上海市浦东新区市场监督管理局以租赁房屋无证从事餐饮服务为由，向原告下达责令整改通知书，要求原告立即停止经营行为。为妥善处理双方租赁关系，原告曾委托律师于2016年5月16日向被告发函，要求被告于2016年5月25日前按合同约定为原告妥善办理营业执照，但被告收函后对原告主张置之不理。据此，原告认为，被告作为出租人，未能按照合同约定履行义务，而且已经导致原告租赁房屋的根本目的无法实现，其行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、解除原、被告于2013年3月21日签署的房屋租赁合同；2、判令被告返还押金61,666元、已支付租金604,000元及利息损失71,977.53元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，61,666元自2013年3月22日起至被告实际返还之日止，暂计至2016年9月26日，�额为12642.39元；604,000元自2014年11月18日起至被告实际返还之日止，暂计至2016年9月26日，金额为58,740.68元；3、判令被告赔偿原告装修损失1,760,422元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海宝桢通信息技术有限公司辩称，不同意原告所有诉请。原告要求解除合同属于违约解除，被告不存在任何违约行为，合同签订后原告一直在持续经营中，没有停业。不同意返还押金租金及利息，也不同意赔偿损失。营业执照的办理是谁经营谁办理，应是原告自行办理，事实上营业执照的办理也不影响原告正常经营，且原告也一直在正常经营餐饮。
反诉原告上海宝桢通信息技术有限公司诉称，2013年3月21日，反诉原、被告就租赁房屋签订房屋租赁合同，约定反诉被告承租租赁房屋用于办公餐饮，同时双方就租金、付款方式、违约责任进行详细约定。合同签订后，反诉�告按约将租赁房屋交付给反诉被告使用，反诉被告对租赁房屋进行了验看后进行了装修，并开设饭店进行正常经营。承租期内，未出现过任何影响反诉被告实际经营的情形。但反诉被告却自2014年11月开始就以经营业绩差为由，拒绝向反诉原告支付租金，反诉原告本着友好态度，期间一直向反诉原告进行催讨，而反诉被告屡次回避并继续拒绝支付租金，截至起诉之日，反诉被告人拖欠反诉原告自2014年11月11日起至今的租金。反诉原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，现反诉被告使用租赁房屋，却长期拒绝支付反诉原告租金，其行为严重损害反诉原告的合法权益，故提起反诉，要求：1、判令保证金61,666元不予返还；2、反诉被告支付欠付租金，反诉原告主张的是从起租日至2016年10月17日的租金117,950元；从2016年10月18日起算至房屋实际返还之日止的租金和使用费，按每月54,250元/月标准计算；3、判令反诉被告支付迟延支付租金的违约金，依据合同第9.3条，按1,233元/天计算，自2014年11月18日起计算至原告实际支付之日止；4、要求反诉被告返还租赁房屋；5、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告陆明辩称，依照合同约定，被告应当交付营业执照，但至今被告未予交付，导致合同无法正常履行。在交付的标的物不符合合同约定的前提下，答辩人拒绝履行相应的租金义务，是在行使抗辩权。同时根据合同约定，在被告未交付营业执照的前提下，一切损失由被告承担。由于被告未按约交付营业执照，不应当按照合同约定支付租金和使用费，反诉被告认为应当按照0.568元/天/平方米的标准来支付租金。
经审理查明：租赁房屋属上海耀飞实业有限公司所有。2012年6月29日，被告与上海耀飞实业有限公司就浦东新区施湾七路XXX号华飞工业园A区4#5#6#厂房签订厂房租赁合同，租赁期限自2012年7月1日起至2032年6月30日止；同日，上海耀飞实业有限公司出具授权书，授权被告对于施湾七路XXX号4#5#6#三幢楼的各室进行全部或部分转租。2013年3月21日，原、被告就租赁房屋签订房屋租赁合同，约定原告承租租赁房屋用于办公、餐饮，租期自2013年4月18日至2032年4月17日，租金从2013年4月18日起计算，2013年4月18日至2014年4月17日年租金为370,000元，2014年4月18日至2015年4月17日年租金为468,000元，2015年4月18日至2016年4月17日年租金为620,000元，2016年4月18日至2017年4月17日年租金为651,000元，2017年4月18日至2018年4月17日年租金为651,000元，租金从第四年开始每两年递增5%，租金每季度支付一次，先付后用，原告同意每季度第一天或之前支付给被告；合同生效后7天内原告须一次预付第一年的两个月租金为押金合计61,666元�若合同生效后原告欲提前退租，则应从押金中扣除因提前退租给被告造成的损失，押金剩余部分退还原告，若押金不足以支付被告损失，不足的部分由原告负责补足。合同第一条第五款约定，被告协助原告办理营业需要的相关资质，直到原告正常开业为止；第六款约定，办理相关资质的费用由原告承担，被告保证原告营业执照的办理，如未能办理，被告需承担原告前期所产生的一切费用。合同第九条第一款约定，除本合同文件另有规定外，被告有下列情况之一，构成违约：A、所提供的房屋不符合规定条件的，B、未按本合同规定的时间提供本合同规定的租赁房屋……；第二款约定，除本合同文件另有规定的，原告有下列情况之一的，构成违约：A、损坏所租房屋及各类配套设施或擅自改变其建筑结构造成被告经济损失的，B、未按本合同规定按期如数交纳租金超过7天�……第三款约定，构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：日违约金为每月房租和物业管理费合计的2%，即1,233元，违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日所历天数，违约金金额=日违约金*违约天数。合同第十三条第五款约定，原告有下列情形之一的，被告有权通知原告解除合同，收回房屋，并要求原告赔偿经济损失：……D、原告拖欠租金累计达一个月的：第六款约定，被告有下列情形之一的，原告有权通知被告解除合同，并要求被告赔偿经济损失：A、超过本合同规定的交付时间1个月以上尚未交房的；B、所提供的房屋不符合规定条件的……合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告；2013年3月22日，原告向被告支付押金61,666元；之后，原告分期向被告租金604,000元。2016年4月29日，上海市浦东新区市场监督管理局向�告发出责令改正通知书，因原告在施湾七路XXX号XXX号楼XXX楼无证从事餐饮服务，违反相关法律规定，故要求立即停止经营行为。2016年5月16日，原告向被告寄送律师函，要求被告在2016年5月25日前按照合同约定为原告办理号符合餐饮要求的相关营业执照，否则原告将解除《房屋租赁合同》，并向被告主张房屋装修费、经营损失等。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对租赁房屋装修工程造价进行鉴定，上海市建设工程监理咨询有限公司于2017年3月27日出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：租赁房屋装修工程造价合计为1,264,848.65元，其中装饰工程造价为734,649元，安装工程造价为530,199.65元。2017年4月24日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具补充鉴定意见书，鉴定结论意见为：上海市浦东新区施湾七路XXX号楼1楼室外平�、彩钢板、液化气钢瓶房、隔油池工程造价合计为38,554元。
审理中，原告称，2013年12月20日，原告以云仙楼名义对外经营，同时2013年12月原告以上海云仙楼餐饮服务有限公司名义申请环境评估，但相关部门以园区内不能开办餐饮为由拒收原告材料，之后被告方王海骏又申请以上海耀飞企业管理有限公司名义申请环境评估，但没有办下来，原因是原房屋规划四层但实际建了五层；之后一直在打听是否能办理环境评估，未重新申请过环境评估，因环境评估无法办理，故被告同意暂停支付租金，由其与产权人协调；被告表示原告陈述该经过属实，但被告从未承诺原告可以暂停支付租金，被告经常向原告催要租金，原告一直以经营不善为由不付。被告称，因租赁房屋内漏水，故其于2016年10月撬门进入租赁房屋进行维修，并将门锁换掉，租赁房屋共有三扇进出门，�被告换锁的门外，另两扇门确从内锁住，但如要进入则用力推门即可进入，事后因联系不到原告，故换锁后钥匙未交付原告，原告报警当日被告工作人员确打电话征求法定代表人意见是否交还钥匙，但工作人员得到法定代表人可以交钥匙回复后原告已经离开，原告设备等被告未搬动，仍在系争房屋内；原告则表示被告换调的门锁钥匙是唯一进出租赁房屋的门的钥匙，其余两扇门均系从内部锁住，无法从外部打开。被告明确租赁房屋即位于被告与上海耀飞实业有限公司租赁合同明确的浦东新区施湾七路XXX号华飞工业园A区4#楼部位。
上述事实，由房屋租赁合同、收据、责令整改通知书、律师函、厂房租赁合同、授权书、上海市房地产权证、鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就租�房屋签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方合同约定，被告应协助原告办理营业需要的相关资质，直到原告正常开业为止，同时被告保证原告营业执照的办理，如未能办理，被告需承担原告前期所产生的一切费用，而系争房屋非因原告原因致环评无法办理，故无法办理餐饮经营企业营业执照，但原告在明知无法办理营业执照的情况下仍使用租赁房屋并经营直至至相关部门发出责令整改通知书，对此原、被告双方均有过错。
本诉部分，原告要求解除双方租赁合同，原告租赁房屋目的为经营餐饮，现非原告原因导致无法办理相应餐饮经营证照，原告合同目的无法实现，且目前房屋亦由被告换锁后实际掌控，故原告要求解除租赁合同，本院予以准许。原告要求返还租赁保证金，被告未能及时协助原告办理相应证�，之后被告在未征得原告同意的情况下更换门锁导致原告无法正常进出系争房屋，对此被告显然存有过错，但原告在使用租赁房屋前提下未足额支付租金，也未及时要求解除租赁合同，故对于合同履行现状原告也负有一定责任，现双方合同已由本院判决解除，从公平角度出发，被告应将收取的租赁保证金返还原告。原告要求返还租金并支付相应利息，合同履行中被告虽未能及时协助原告办理相应证照，但原告实际使用了租赁房屋，故原告要求返还已支付的部分租金及支付相应的已付租金及押金利息，缺乏依据，本院不予支持。原告主张的装修损失，对此鉴定部门就原告装修出具鉴定意见书及补充鉴定意见书，鉴定人员某书面及当庭对双方异议作出合理解释，故对于该鉴定结论本院予以采信。考虑到原告在得知无法及时办理营业执照后仍继续使用租赁房屋而并未及时通过合法途径保护自己的权益，并在之后未按约支付租金等，对该部分损失，本院酌情支持70万元。
反诉部分，反诉原告要求没收保证金，对于保证金返还本院已在本诉部分予以陈述，故对反诉原告该请求，本院不予支持。反诉原告要求支付租金，虽然反诉被告未能办理出相关餐饮营业执照，但反诉被告仍实际占用了租赁房屋，并从事酒楼经营，故对于其实际使用租赁房屋期间租金反诉被告应当支付，但考虑无法办理营业执照对原告正常经营可能产生一定影响，且2016年4月29日之后反诉被告实际停业情况，故对于应付租金本院酌情予以调整，反诉被告应向反诉原告支付自起租日起至2016年10月31日期间租金共计130万元，扣除反诉被告已经支付604,000元，反诉被告仍应向反诉原告支付剩余租金696,000元；对于2016年11月1日之后的租金及使用费，根据反诉原告陈述，反诉被告在反诉原告2016年10月更换房屋门锁后实际已不能正常进场租赁房屋，但鉴于反诉被告物品人存放于租赁房屋内，故相应租金及使用费标准本院酌情调整为10,000元/月。反诉原告要求支付逾期支付租金违约金，因租赁合同明确反诉原告应协助原告办理相关资质证明并保证反诉被告办理营业执照，现非因反诉被告原因无法办理营业执照，反诉原告显有过错，故反诉原告再行要求反诉被告支付逾期支付租金违约金，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还租赁房屋，因租赁房屋实际已由反诉原告控制，房屋返还已无必要，但反诉被告物品仍留存于租赁房屋内，反诉被告应及时腾空租赁房屋，反诉原告给予必要的配合。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告陆明与被告上海宝桢通信息技术有限公�于2013年3月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告上海宝桢通信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆明装修损失70万元；
三、驳回原告陆明的其余诉讼请求；
四、反诉被告陆明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海宝桢通信息技术有限公司2013年4月18日至2016年10月30日期间欠付租金696,000元，并按照每月1万元标准支付自2016年11月1日起至房屋腾空之日止的租金、使用费；
五、反诉被告陆明于本判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区施湾七路XXX号XXX号楼XXX楼房屋；
六、驳回反诉原告上海宝桢通信息技术有限公司的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。
本诉案件受理费26,784元，由原告陆明负担19,238元，被告上海宝桢通信息技术有限公司负担7,546元；鉴定费27,000元，由原告陆明负担7,000元，被告上海宝桢通信息技术有限公司负担20,000元；反诉案件受理费减半收取计11,521元，由反诉原告上海宝桢通信息技术有限公司负担7,571元，反诉被告陆明负担3,950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周 婉
人民陪审员 高天明
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年九月十五日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除�同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书�定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。