北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11698号
上诉人（原审被告）别勇喜，男，1981年7月14日出生。
委托代理人穆振辉，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗郁，女，1977年8月31日出生。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人别勇喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09071号民事判�，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，罗郁起诉至原审法院称：2009年8月8日，我与案外人高××签订房屋买卖合同，约定我购买高××所有的位于北京市×××1201室房屋一套，高××出具该房屋未对外出租证明。此后高××拒绝履行买卖合同。经法院判决，我取得了房屋所有权。此后，高××为我购买房屋设置障碍，将已出售给我的房屋出租给别勇喜。双方签订的租赁合同租期长达20年，租金仅为1500元。该租赁合同约定的租金远远低于市场标准，显失公平。故我要求别勇喜按照市场价格向我支付2011年5月至2014年5月的租金差价167000元。
别勇喜辩称：我已经支付完毕2011年9月之前的房租，罗郁要求支付该期间房租没有依据。罗郁与我及案外人高××的纠纷已经多次进行诉讼。在诉讼中罗郁的诉讼请求并没有得到法院的支持。我与高××签订的租金标准在当时是符合市场行情的。房屋租金会随着市场升降，但已经确定的租金价格不能随意变更。造成现在的局面并非我的过错。罗郁已经向我提供账户，我已将2014年5月之前的房租49500元结清。我不同意罗郁的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，罗郁在取得诉争房屋所有权前，别勇喜已经取得诉争房屋的承租权。现罗郁与别勇喜之间的租赁关系合法有效。别勇喜原签署的合同虽然约定了房屋租金，但参考已经评估的房屋租金价格以及现有市场价格情况可知，诉争房屋的租赁价格已经远超合同约定的租金价格，故该房屋租赁价格对于罗郁显然并不公平。罗郁依据市场租金价格要求别勇喜支付租金差价理由正当，关于房屋租金支付标准，法院予以酌定。罗郁要求按照已生效判决的生效日期开始计算租金，理由�成立。别勇喜不同意罗郁诉讼请求的辩解，法院不予考虑。关于租金支付的标准，本院酌情判处。据此，原审法院于2014年11月判决：一、别勇喜于判决生效后七日内，支付罗郁二〇一一年五月一日至二〇一四年五月三十一日的房屋租金差价十一万九千五百元；二、驳回罗郁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，别勇喜不服，向本院提出上诉称，租赁合同有效应继续履行，我已按租赁合同交付了租金，罗郁的损失与我无关，租期应以实际过户时间起算，我要求撤销原判，依法改判驳回罗郁的诉讼请求。罗郁同意原判。
经审理查明：位于北京市×××1201室房屋原系案外人高××所有。2009年8月8日，高××与罗郁签订房屋买卖居间合同，约�高××将房屋出售给罗郁，房屋价款总价183万元。同日，高××签署了未出租声明。后，罗郁与高××因房屋买卖合同纠纷诉至本院，罗郁要求高××继续履行房屋买卖居间合同，尽快办理产权过户手续并支付逾期办理产权过户手续违约金。2010年11月30日，原审法院作出（2010）崇民初字第00081号民事判决书，判决高××协助罗郁办理诉争房屋的所有权变更登记手续，并自罗郁领取《房屋所有权证》当日将房屋交付给罗郁，支付罗郁逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金。高××不服该判决提出上诉。2011年4月19日，本院作出（2011）二中民终字第07444号判决，驳回上诉，维持原判。
罗郁于2011年9月2日取得涉案房屋权属证书。因在该案审理中，罗郁得知高××与别勇喜签订了房屋租赁合同，高××将诉争房屋出租给别勇喜，根据双方所签租赁合同所载，租赁期限自2009年7月6日起�2029年7月6日，租金每月1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。该协议落款日期为2009年7月6日。罗郁于2011年12月29日起诉要求确认别勇喜与高××签订的房屋租赁合同无效。原审法院于2012年6月作出（2012）东民初字第01482号判决，驳回了罗郁的诉讼请求。该判决现已生效。
2013年1月，罗郁到原审法院起诉别勇喜及高××，认为上述租赁合同对于罗郁显失公平，要求撤销双方签订的租赁合同。在该案审理中，法院委托房地产评估机构对房屋租金进行了评估，估价结果如下：在涉案房屋精装修的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3450元至3850元，2010年1月至2010年12月月租金为4150元至4600元，2011年1月至2011年12月月租金为4900元至5450元，2012年1月至2013年1月月租金为5500元至6100元，2009年7月月租金为3615元，2013年1月月租金为5619元；在涉案房屋为毛坯房的情况下，2009年7月�2009年12月月租金为3000元至3350元，2010年1月至2010年12月月租金为3600元至4000元，2011年1月至2011年12月月租金为4250元至4700元，2012年1月至2013年1月月租金为4750元至5300元，2009年7月月租金为3086元，2013年1月月租金为4836元。原审法院于2013年7月作出（2013）东民初字第00681号民事判决书，撤销了别勇喜与高××签订的租赁合同。别勇喜不服，提出上诉。本院于2013年11月作出（2013）二中民终字第15693号终审判决书，认为罗郁的起诉超过了法律规定的行使撤销权的期限，其起诉不符合法律规定，撤销原审判决，驳回了罗郁的诉讼请求。该判决同时指出因高××出具房屋未出租声明，导致双方多次发生诉讼。罗郁取得房屋所有权后，无法完全支配房屋，权利受到一定损害。对此罗郁可通过其他合法途径解决。
另查，罗郁、别勇喜曾经于本次诉讼前多次通过手机短信沟通租金交付事宜�罗郁要求别勇喜按照评估机构评估的租金标准支付租金，别勇喜仅同意按照合同约定的1500元标准支付租金。现别勇喜已向罗郁支付租金49500元。
上述事实，有房屋所有权证、北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00681号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第15693号民事判决书、短信照片及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据房地产评估机构对涉案房屋2009年7月至2013年1月月租金的评估结果及当前市场房屋租赁价格情况，别勇喜所签房屋租赁合同约定的租金明显低于正常租金标准，有违公平等价有偿的交易原则，损害了房屋所有人的合法权益，对于合同约定的租金标准过低的原因，别勇喜不能做出合理解释，且其表示仍需继续租住涉案房屋，为保障房屋所有人的合法权益，平衡交易利益，原审法院参考经评估的2009年7月至2013年1月房屋月租金价格以及现有市场租金价格对房屋租金予以酌情调整并无不妥，本院予以维持。
别勇喜主张罗郁要求其支付房屋租金应从罗郁取得房屋权属证书之日起算，因2011年4月19日生效的（2011）二中民终字第07444号判决高××协助罗郁办理诉争房屋的所有权变更登记手续，故罗郁要求从2011年5月起算房屋租金差价理由正当，别勇喜的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1820元，由罗郁负担500元（已交纳），由别勇喜负担1320元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费2690元，由别勇喜负担（已交纳）。
本判�为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 贯志然