吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0202民初481号原告：陈雁杰，女，1978年6月17日出生，汉族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。被告：李志刚，男，1966年8月5日出生，汉族，住吉林市昌邑区。第三人：吴丹，女，1957年3月16日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。原告陈雁杰与被告李志刚、第三人吴丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雁杰、被告李志刚、第三人吴丹的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雁杰向本院提出诉讼请求：1、判令李志刚与吴丹签订的房屋买卖合同（2016年12月13日签订的，存量房网签备案号X）无效；2、判令李志刚继续履行2013年12月14日与陈雁杰签订的房屋买卖合同，办理房屋更名手续，将房屋所有权登记在陈雁杰名下。事实与理由：2013年12月14日，陈雁杰、李志刚签订房屋买卖协议，陈雁杰以人民币四十五万元价格购买了李志刚所有的坐落于X建筑面积88.25平方米的房屋，并依据协议第三条约定，支付了购房款现金人民币四十四万元整，余款一万元待办理完房屋更名手续后再行支付。同日，李志刚将房屋交付给陈雁杰，陈雁杰装修后已经入住至今。现陈雁杰得知，李志刚于2016年12月13日与吴丹签订了房屋买卖协议，又将该房屋以虚假的买卖形式卖给了吴丹，并将该房屋产权证办至在吴丹名下。陈雁杰认为，陈雁杰、李志刚买卖合同合法有效，李志刚应履行合同义务，吴丹无任何理由非法攫取该房屋所有权。现陈雁杰诉至法院，请求法院依法判令李志刚与吴丹签订的房屋买卖合同无效，判令李志刚继续履行陈雁杰、李志刚签订的房屋买卖合同，办理房屋更名手续，诉讼费用由李志刚承担，以维护陈雁杰的合法权益。李志刚辩称，我和吴丹之间没有房屋买卖合同关系，现在房屋已经更名至吴丹名下，我无法再配合更名至陈雁杰名下。陈雁杰所述与事实不完全相符，我与陈雁杰签订了买卖协议，房屋已经交付，收取了购房款44万元。房屋可以更名的时候关文华找我，关文华和陈雁杰是夫妻关系，到房屋交易大厅，关文华因为急用钱，要更名之后贷款，我提议公证房屋是关文华的，因为我刚离婚无法办理公证。我将房屋卖给关文华和陈雁杰，因为关文华向吴丹借了钱，关文华要求将房屋更名至吴丹名下，房屋更名时我不知道关文华和陈雁杰离婚了。吴丹述称，吴丹与李志刚之间的房屋买卖合同真实有效，房屋所有权已经登记在吴丹名下，吴丹在买卖该房屋过程中，没有与他人串通，并且支付了全部购房款，陈雁杰诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：陈雁杰与案外人关文华于2010年12月23日离婚。2013年12月14日，李志刚作为卖方（甲方）与作为买方的陈雁杰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将坐落在X（88.25平方）房屋（以下简称诉争房屋）以45万价格出售给乙方，约定：乙方负责更名费用；签订合同时，乙方付甲方44万元整，剩余房款，待更完名，乙方付清余款；甲方配合乙方办理更名手续，办理更名手续的同时，乙方交齐剩余的房款1万元整，甲方将房证交给乙方。李志刚出具收条一份，载明“今收到陈雁杰购房款人民币440000.00元（大写肆拾肆万元整）。（一次性付款）。收款人：李志刚。2013年12月14日”。陈雁杰于2014年2月占有使用诉争房屋至今。2016年9月25日，关文华出具欠条一份，载明“今关文华欠金库人民币壹拾伍万圆整”。2016年12月9日，李志刚取得了诉争房屋的《不动产权证书》。2016年12月13日，李志刚作为甲方（卖方）和作为乙方的吴丹（买方）签订《房地产买卖契约》，该契约第一条载明甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；第二条载明成交价格为20万元，一次性付款；第三条载明双方同意2016-12-13由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，吴丹从自己开户行建设银行卡中取款15万元。案外人金库从自己开户行建设银行卡中取款5万元。吴丹于2016年12月23日取得涉案房屋《不动产权证书》。李志刚于2017年出具证明一份，载明“12月13日，关文华找到我要求把房屋更名，之后和金库、吴丹三人去房产大厅，吴丹答应给关文华拿二十万元人民币，并要求把房产证更到吴丹名下（其中税是吴丹拿的）。之后，在房产大厅把房证更到吴丹名下。关文华和我说过在金库手中拿了十五万元”。另查明，吴丹于2017年将陈雁杰诉至本院，诉讼请求为陈雁杰迁出诉争房屋，将房屋交还吴丹。吴丹在该案庭审中确认“我购买的关文华的房屋”。吴丹于2017年7月24日向本院提交撤诉申请，本院于2017年7月27日作出（2017）吉0202民初2257号民事裁定书，裁定准许吴丹撤诉。认定上述事实的证据有，李志刚和陈雁杰签订的《房屋买卖协议》、李志刚出具的收条、陈雁杰与关文华的离婚证、不动产发票、契税票据、新地号街道筑石社区出具的证明、登记权利人为吴丹的不动产权证书、（2017）吉0202民初2257号案件民事起诉状、李志刚和吴丹签订的《房地产买卖契约》、吴丹提交的税收完税证明及工本费登记费票据、个人所得税、教育费附加地方教育附加、城市维护建设税增值税税收完税证明、不动产权利及其他事项登记信息、李志刚出具的《证明》、当事人的陈述和答辩。吴丹提供的证人金库当庭证言，金库陈述吴丹以35万价格从关文华处购房，与吴丹当庭陈述与李志刚存在房屋买卖合同关系（价款35万元，按李志刚指示将房款交付给关文华）不相符，结合吴丹提供的欠条，本院对其证明问题不予采信。本院认为，关于陈雁杰请求的确认李志刚与吴丹签订的房屋买卖合同（2016年12月13日签订的，存量房网签备案号X）无效。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”；第三十条规定“承诺的内容应当与要约的内容一致”；第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第五十二条第三项规定“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条第一项规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。李志刚抗辩与吴丹之间不存在买卖合同关系，系应案外人关文华的要求配合办理更名至吴丹名下而签订的合同，而吴丹则述称与李志刚之间的买卖合同真实有效。吴丹的陈述与其另案的当庭陈述“我购买的关文华的房屋”不符。吴丹未提供充分证据证明李志刚有将诉争房屋出售给自己的意思表示及双方就诉争房屋的买卖达成合意。吴丹虽主张与李志刚约定购房款为35万元，按李志刚指示交付给关文华，交付方式为以关文华出具的欠条即金库享有的15万元债权抵购房款，另外20万元于2016年12月13日交付给关文华，对此李志刚予以否认。吴丹的主张不符合一般常理，首先如果是以债权抵购房款，双方已经更名过户，交易已经完成，为何吴丹和证人金库仍持有欠条原件，吴丹提供的20万元仅为其和金库的取款记录，而没有提供实际交付20万元的证据。吴丹与关文华之间是否存在买卖合同关系还是以房屋更名作为债务的所谓“担保”，均有待商榷。关文华与陈雁杰在陈雁杰购买诉争房屋前已经离婚，陈雁杰对关文华处分房屋并不知情，吴丹对关文华是否具有处分权利亦没有尽到合理审慎的审查义务。吴丹与李志刚双方签订的X号合同系不动产登记机构根据二手房买卖双方在办理房屋更名过户手续时提供的交易价格出具的格式合同，虽然形式上双方签订了所谓买卖合同，但双方并不具有买卖诉争房屋的合意，究其根本目的是为了实际避税这一非法目的，故应依法认定该合同无效。关于陈雁杰请求的李志刚继续履行2013年12月14日与陈雁杰签订的房屋买卖合同，办理房屋更名手续，将房屋所有权登记在陈雁杰名下。陈雁杰与李志刚签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规则的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应履行合同义务，李志刚理应协助陈雁杰办理房屋产权的更名过户，但本案争议房屋已经更名至吴丹名下，目前客观上已经履行不能，如有必要，陈雁杰可另觅途径寻求救济。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第四十四条、第五十二条第三项、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：李志刚与吴丹于2016年12月13日签订的房屋买卖合同（存量房网签备案号X）无效；驳回陈雁杰的其他诉讼请求。案件受理费4,025元，由陈雁杰负担1000元，李志刚负担3025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  田艳华二〇一八年五月十七日书记员  赵芳谊