江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1787号
上诉人（原审被告）：刘忠芹，女，1967年3月16日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：章蕊，江苏连大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区。
法定代表人：王金芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。
上诉人刘忠芹因与被上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘忠芹的委托诉讼代理人章蕊、被上诉人金明公司的委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘忠芹上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人收费没有依据。被上诉人与盛世嘉缘小区业主委员会于2012年9月1日签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》合同期限已届满，此后被上诉人没有得到盛世嘉缘小区业主大会的选聘。盛世嘉缘小区业主委员会与被上诉人于2015年9月1日签订《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》时，盛世嘉缘小区业主委员会没有得到盛世嘉缘小区业主大会的授权，且被上诉人的物业管理资质已经被取消，被上诉人的物业服务行为是无效的，其无权收取2012年9月1日后的物业服务费用。二、被上诉人所提供的“物业服务”存在重大问题，一审判决确定上诉人应支付物业管理费不成立。被上诉人提供的物业服务存在问题如下：1.安保问题。合同中约定北门、东门提供安保，然而上诉人是在西门，处于被上诉人安保服务范围之外。2.保洁问题。合同约定被上诉人负责整个小区（环境）保洁服务工作，然而被上诉人从未派人清洁过上诉人等使用的走道和公共部位等，业主们无法容忍，后自行聘请保洁人员来解决卫生服务等问题。3.水电问题。上诉人使用电源（包括公共部分）系单独挂表，一直是由案外企业腾翔物业公司负责收取和管理的，被上诉人也没有证据证明向上诉人提供用电及管理等。上诉人使用的水源也不是被上诉人提供或者服务的，因上诉人屋内的水源早在2012年6月就已经停止供应，此后该房屋的使用人是自备储水桶从隔壁单位或者家里用塑料桶带水放在储水桶里进行使用，直至2014年年底，上诉人和相邻几家业主共同申请自来水公司单独建表，才解决用水问题。对于上诉人水电存在问题，被上诉人对此从未过问，未履行义务。4.电梯问题。上诉人所在楼层的电梯自被上诉人进入小区时就已经封停了，该楼层电梯的控制面板被拆除，上诉人一直未使用电梯，也无法使用电梯。被上诉人一直未修理该控制面板，即意味着被上诉人是禁止上诉人使用该电梯的。根据合同约定，被上诉人对电梯负有维修责任，但其一直对该电梯问题置之不理，不履行合同义务。一审庭审时被上诉人虽撤回了该部分的诉求，此行为也反映出被上诉人不履行合同约定的义务。一审法院判决以被上诉人提供的物业服务有瑕疵为由，酌情扣减30%的物业服务费，上诉人认为该判决支付数额一是不成立二是过高等。类似被上诉人这种服务存在严重问题、瑕疵的物业，在海州区法院（2014）海商初字第01376号民事判决书及（2015）海商初字第0055号民事判决书，判决给付的物业管理费是按照50%的标准，且上述案件小区服务问题没有本案严重。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人金明公司辩称，一是被上诉人与盛世嘉缘小区业主委员会签订的合同是经过新东街道以及全体小区业主代表协商签订，合理合法。二是小区合同约定北门、东门是小区的进口和出口，上诉人是一号楼西侧消防通道，大门处于关闭，无需安排门卫秩序管理，这是合同中约定的。保洁问题，金明公司是按照合同约定服务。三是水电费问题，金明公司起诉上诉人是小区公用电费，而并非室内个人使用的电费，上诉人自2012年9月1日金明公司进入小区就没有缴纳过商业水费，故金明公司在2014年5月对上诉人采取停水措施。四是电梯问题，电梯是上诉人在购买商品房时合同已经约定的公共设施、设备，有不可推卸的责任。
金明公司向一审法院起诉请求：判令刘忠芹给付物业服务费、电梯费、水费及公用电费共计17237.5元（其中：2012年9月1日至2016年12月31日的物业费10636.7元、电梯费4431.96元、公用电费260元，2012年9月1日至2014年5月12日水费1909.2元）；刘忠芹承担诉讼费用。一审诉讼期间，金明公司撤回了要求刘忠芹给付电梯费4431.96元、水费1909.2元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与金明公司（乙方）签订《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容:小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：１、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用。２、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。３、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：１、负责整个小区的管理工作。２、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。３、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。４、服务工作接受业主委员会监督。５、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：……（3）商业用房每平方1.2元每月……物业管理费标准可以按照市场物价浮动，更改前必须经过小区业主委会研究同意，方可执行新的服务费标准。……本合同签约期限为三年，即自2012年9月1日至2015年8月30日。合同还对其他事项进行了约定。合同期限届满后，双方于2015年9月1日又续签了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同期限自2015年9月1日至2018年9月1日。2012年10月9日，连云港市物价局备案通知，确定盛世嘉缘小区经营性用房的物业公共服务费实行市场调节价管理。刘忠芹系该小区第1幢3层02号房业主，房屋建筑面积为170.46平方米，房屋性质为商业经营性用房。
一审法院认为，金明公司与盛世嘉缘业主委员会签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同对盛世嘉缘小区业主具有约束力，刘忠芹作为该小区业主，应当根据上述合同的约定交纳物业服务费用。因刘忠芹的房屋性质系商业经营性用房，从2012年9月1日至2016年12月31日，共52个月，根据物业委托合同的约定，刘忠芹欠缴该期间的物业服务费为10636.7元（1.2元/平方米·月×52个月×170.46平方米），鉴于金明公司提供的物业服务有瑕疵，一审法院酌情扣减30%的物业服务费，故刘忠芹应缴纳该期间的物业服务费为7445.7元（10636.7元×70%）。金明公司主张2012年9月1日至2016年12月31日的公用电费260元（5元×52个月），刘忠芹对于公用电费的缴费期间无异议，且金明公司每个月收取刘忠芹5元的公用电费亦较为合理，故一审法院予以支持。
本案在审理期间，金明公司撤回了要求刘忠芹给付电梯费4431.96元、水费1909.2元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。
综上，刘忠芹应给付金明公司物业服务费、公用电费共计7705.7元。依照《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘忠芹于判决发生法律效力之日起十日内给付连云港金明物业服务有限公司物业服务费、公用电费共计7705.7元；二、驳回连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费260元，由刘忠芹负担182元，金明公司负担78元。
本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，盛世嘉缘业主委员会与金明公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依照《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，故刘忠芹作为盛世嘉缘小区业主，应受该《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》约束，享有该合同中约定的权利，承担该合同约定的义务。对于刘忠芹主张金明公司资质已经被取消的问题，本院认为，国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度系管理性条款，且涉案合同系自治管理委托合同，故对刘忠芹的该上诉理由，本院不予采纳。对于刘忠芹提出的金明公司没有提供物业服务，不应当收取物业费，一审法院酌定刘忠芹应承担物业费并在此基础上扣减30%没有依据的上诉理由，本院认为，刘忠芹所在的临街商铺属于盛世嘉缘小区的一部分，其商铺并非独立的存在，与小区整体无法分割，金明公司一审期间提供的证据可以证明其提供了物业服务，且在金明公司与秦云以及金明公司与田元柱（均与刘忠芹同为商业营业用房业主）的物业服务合同纠纷案件中，均判决按物业服务费标准的70%给付金明公司物业服务费。故对刘忠芹提出的金明公司未提供物业服务的上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人刘忠芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费182元，由上诉人刘忠芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 王抒彦
审 判 员 程 艳
二〇一八年六月二十六日
法官助理 孙宜峰
书 记 员 王 冰
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。