安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民一初字第02923号原告：张曹芳，女，1972年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：苏柏庭，安徽百协律师事务所律师。委托代理人：陈静，安徽百协律师事务所实习律师。被告：合肥大唐置业有限公司。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：刘艳萍，该公司职员。委托代理人：宛健长，该公司职员。原告张曹芳与被告合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员占峰适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告张曹芳及其委托代理人苏柏庭、陈静，被告大唐置业公司委托代理人宛健长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张曹芳诉称：2011年11月10日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，2011年12月9日更换为备案合同。根据该合同约定，原告一次性支付购房款231009元；被告应于2012年6月30日前向原告交付位于第13-16#、C区商场3层商3333室房屋，建筑面积10.94平方米，套内面积5.52平方米。原告按约定向被告履行了支付购房款的义务，但被告到了约定交付期限2012年6月30日迄今一直未交付房屋。故原告诉至法院，请求判决：1、确认原、被告于2011年12月9日签订的编号20081095800231XW20110713《商品房买卖合同》中第15条2、3款，附件四《合同补充协议》第5、6、7、8、9、10、11、12条无效；2、确认原、被告于2011年3月21日签订的编号20081095800231XW20110713《商品房买卖合同》已于2014年7月29日解除；3、被告立即退还原告购房款231009元及利息27720元，共计258729元（利息按银行同期贷款年利率6.65%计算，自被告逾期交房90日后2012年10月1起至2014年7月29日止）；4、被告立即支付原告逾期交房违约金34698元（按日万分之二计算，自2012年6月30日起至2014年7月29日止）；5、被告立即支付原告解除合同违约金2310元（231009×1%）；6、本案诉讼费用由被告承担。原告张曹芳为支持其诉讼请求，提供证据如下：一、《投资回报分析》，证明双方订立《商品房买卖合同》是被告利用《投资回报分析》作为欺诈、胁迫原告的手段签订的；二、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明原、被告之间商品房买卖合同关系、被告未履行合同义务、在被告的欺骗下签订的合同，双方对权利和义务的约定明显不平等；三、《延期交房通知单》，证明被告违约，一再拖延交房；四、《解除合同通知函》及邮政快递回执、物流查询清单，证明原告提出解除合同的事实，双方已于2014年7月29日解除合同关系；五、《安徽信旺集团合肥大唐置业有限公司专用收据》，证明原告已支付全部购房款及办房产证费用，被告却未开具正规发票，且侵害了国家税收利益。被告大唐置业公司辩称：被告不存在任何欺诈、胁迫行为，合同签订是真实意思表示，被告确实存在迟延交房的事实，应向安徽华府大唐商业管理有限公司承担相应责任，被告未按合同约定的交房时间交房，短时对原告的根本利益不存在任何影响，原告也实现了合同目的，原告请求没有事实及法律依据，无权解除双方签订的商品房买卖合同。请求驳回原告的诉讼请求。被告大唐置业公司为支持其抗辩意见，提供证据如下：一、《大唐国际购物中心委托经营管理合同》，证明原告将所购信旺华府骏苑C区商场三层商3333号铺位委托安徽华府大唐商业管理有限公司经营，双方存在委托经营管理合同关系。被告已履行完第一阶段及正在履行第二阶段按季度支付租金的合同义务；二、商品房备案确认单，证明被告按约定已履行原告所购商品房备案义务；三、《交房公告》，证明信旺·华府骏苑C区商场已达到交房条件，被告已通过在合肥晚报公告等多种方式通知业主办理交房手续，原告迟迟不来办理已构成违约；四、转账明细清单，证明被告已按照合同约定按期返还原告1个季度的租金共计6353元。经庭审举证、质证，本院认定证据如下：原告所举证据三、被告所举证据一至三符合证据三性要求，证明效力予以确认。原告所举证据二、四、五虽具有真实性，但不能证明其证明目的，证明效力不予确认；原告所举证据一，被告所举证据四真实性及证明效力均不予确认。经审理查明：2011年12月9日，原告张曹芳（买受人）与被告大唐置业公司（出卖人）签订了合同编号20081095800231XW20110713《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于合肥市蜀山区望江西路与潜山路交叉口的信旺·华府骏苑第13-16#、C区商场3层商3333室房屋，建筑面积为10.94平方米，每平方米单价为21116元，房屋总价款为231009元，合同中约定：“第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2011-11-10前一次性付清全款……第八条、交付期限。出卖人应当在2012-6-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十五条、该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负……”。《合同补充协议》中第5-7条载明买受人在办理银行按揭贷款时的权利、义务，《补充协议》中还约定：“8、因买受人原因逾期支付房款，买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期，9、买受人应在房屋交付时向出卖人提供完整的办证资料并交纳办证费用，否则出卖人有权拒绝向买受人交付所购房屋，10、买受人同意在业主委员会成立并聘请物业管理企业之前，本物业交由出卖人选聘的物业管理企业负责管理等，11、合同一经签订，买受人名称不得变更。本合同中，买受人承诺所注明的联系方式为有效方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到。出卖人通过报纸公告视为已履行了本合同中相关通知义务。买受人变更联系方式必须书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人承担”。2011年12月12日，双方办理了网上合同备案手续。2011年11月10日，原告（甲方、委托方）、被告（丙方、担保方）与安徽华府大唐商业管理有限公司（乙方、经营方）签订《大唐国际购物中心委托经营管理合同》，约定原告所购上述房屋委托安徽华府大唐商业管理有限公司代经营，合同中约定：“该商铺建筑面积为10.94平方米，该铺位总定价为人民币贰拾柒万伍仟零壹拾壹元（小写￥275011元）。前二年经营收益款为人民币肆万肆仟零贰元（小写￥44002元）作为该铺位的销售折扣从总房款中扣除，折扣后该铺位的合同单价为￥21116，实际总房款为人民币贰拾叁万壹仟零玖元（小写￥231009元）……3.1委托经营期限自2012年6月30日起至2023年6月30日止，共十一年……4.2乙方承诺经营收益按4.1条标准以季度付款的方式支付，且在每季度前五日内将经营收益存入甲方指定的账户……6.5甲、乙、丙三方共同同意，在《商品房买卖合同》约定的交付日期，丙方直接向乙方交付甲方所购商铺，并办理交付手续，若丙方未在合同约定的交付日期交付商铺，则由丙方向乙方承担相应责任，与甲方无关……”。上述合同签订后，原告依约付讫房款。被告先后于2012年6月1日、9月15日、12月20日、2013年5月25日向大唐国际购物中心商铺的业主发出《延期交房通告书》告知延期交房事宜。2014年8月4日，被告在报纸上刊登《交房公告》，载明：“尊敬的大唐国际购物中心业主：由我司开发的信旺-华府骏苑C区商场已竣工验收合格，具备交房条件，现定于8月5日起正式办理交房。请相关业主朋友携带身份证原件、购房合同、委托经营合同、房款收据及银行按揭贷款的相关材料，至望江西路与石台路交口向西50米的交房接待中心现场办理交房手续。特此公告”。原告未前去办理交房手续。庭审中，原告称于2014年7月28日通过邮政快递向被告发出《解除合同通知函》，其中载明：“根据2011年12月你司与我签订的商品房买卖合同，在合同履行期间对你司违反合同约定，逾期交付房屋事宜发函如下：2011年12月9日你司与我签订了《商品房买卖合同》，编号20081095800231XW20110713。根据该合同，我依约向你司履行了一次性支付购房款的义务，总价款为231009元。但你司到了约定交房期限2012年6月30日前，迄今一直未交付房屋，已构成违约。依据商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1-（2）款，现向你司发出解除合同通知函，解除我与你司之间签订的《商品房买卖合同》”。被告于2014年7月29日签收。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。原告主张其中部分条款系被告以欺诈和胁迫手段与其订立合同，且损害社会公共利益，对此原告未能提供充分证据予以证明，故原告要求确认《商品买卖合同》及《补充协议》中相关条款无效的请求，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款进一步明确规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》明确约定交房期限为2012年6月30日前，如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，而本案原告直至2014年7月28日才向被告发出《解除合同通知函》，原告未在解除权行使期限内行使合同解除权，解除权消灭，合同关系继续有效，故原告要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号20081095800231XW20110713）已于2014年7月29日解除、并据此要求被告返还购房款及利息、支付解除合同违约金的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。本案被告未依约于2012年6月30日前交付涉案房屋，直至2014年8月4日才通过报纸公告方式通知买受人于8月5日办理交房手续，其行为构成违约，因此，依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应向原告支付自2012年7月1日至2014年8月5日期间的逾期交房违约金为17695.3元（231009元×0.0001×766天），原告该项诉讼请求中超出部分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十五条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、合肥大唐置业有限公司于本判决书生效之日起10日内一次性支付张曹芳逾期交房违约金17695.3元；二、驳回张曹芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5896元，减半收取计2948元，由张曹芳负担2827元，合肥大唐置业有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一四年十二月十二日书记员 刘姣姣本判决书所附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。