宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0105民初587号
原告：李秀珍，女，1981年4月16日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：李晓梅，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美丽，宁夏综义律师事务所律师。
原告李秀珍与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告李秀珍的委托诉讼代理人李晓梅，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告西夏苑房地产公司将位于银川市××区房屋的所有权转移登记至原告李秀珍名下；2.判令被告西夏苑房地产公司向原告李秀珍支付迟延办理房屋所有权证书违约金64430元(该违约金从2013年11月11日计算至2018年1月10日，共计1521天，要求被告承担违约金直至将上述房屋所有权变更登记至原告名下时止)；3、本案诉讼费由被告西夏苑房地产公司承担。事实和理由：2013年7月7日，李秀珍一次性全款购买西夏苑房地产公司开发的位于银川市××区房屋一套，建筑面积为118.99㎡，单价3560元/㎡，房屋总价款423604.4元。2013年8月12日，西夏苑房地产公司将上述房屋交付李秀珍使用。2015年3月31日，李秀珍与西夏苑房地产公司签订《银川市商品房买卖合同�预售）》，该合同约定：”因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、......买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一的违约金。”西夏苑房地产公司实际交房日期为2013年8月12日，依据双方买卖合同约定，西夏苑房地产公司办理房屋所有权转移登记证的截止日期应为2013年11月10日。但直至李秀珍起诉时止，西夏苑房地产公司仍未能将涉案房屋所有权转移登记至李秀珍名下。李秀珍多次与西夏苑房地产公司协商未果，现李秀珍诉至法院，请求判如所请。
西夏苑房地产公司辩称，1、李秀珍的诉讼请求没有事实和法律依据，西夏苑房地产公司不存在预期办证的违约行为，李秀珍无权依据购房合同第20条要求支付违约金。商品房买卖合同第20条第2款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋产权登记之日止出卖人应当按日计算向买受人支付购房款万分之一的违约金。该条的适用是有前提的，即因出卖人的原因导致房产证属无法按照合同约定期限办理的。本案房产证书无法办理的真实情况是，西夏苑房地产公司开发的涉案小区的物业被国资委划入”三供一业”的范围，导致小区物业无法进行备案，导致房屋无法办理房产证书。该原因是政府的客观原因，而非西夏苑房地产公司原因。2、该栋楼的部分业主没有缴纳物业维修基金，导致该栋楼的初始登记无法办理，在无法办理初始登记的情况下导致西夏苑房地产公司无法办理房屋产权证书。3、即使李秀珍构成违约，违约金的计算应根据合同第十一条约定的交房日期即2015年5月31日顺延90日2015年8月31日开始计算。综上,无法办理房屋产权证书并非出卖人的原因，故请求法院驳回李秀珍的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，李秀珍（买受人）与西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定李秀珍购买西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为423604.4元，付款方式为：一次性付款，买受人应当在2015年3月31日前支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。在合同签订时，西夏苑房地产公司已于2013年8月12日将涉案房屋交付给李秀珍使用，李秀珍也已将上述全额房屋价款支付给西夏苑房地产公司。因西夏苑房地产公司原因，李秀珍至今未能办理涉案房屋的所有权证书。现李秀珍诉至本院，要求判如所请。
上述事实有当事人陈述，李秀珍提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、收据等证据在卷佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院认为，李秀珍与西夏苑房地产公司于2015年3月31日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑房地产公司负有协助李秀珍办理涉案房屋所有权转移登记的义务。《银川市商品房买卖合同（预售）》对于因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得涉案房屋所有权证书的违约责任进行了约定，西夏苑房地产公司提交的证据不足以证实系政府原因导致其无法协助办理房屋所有权证书，应承担举证不能的法律后果，依法承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，虽涉案房屋的实际交付时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订的时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，李秀珍主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，现其提交的证据不足以证实，故对其该主张本院不予支持，涉案房屋的交付时间认定为2015年3月31日，并结合双方买卖�同第二十条约定，李秀珍完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年6月29日，故西夏苑房地产公司应向李秀珍支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年6月30日起算，暂计算至2018年1月10日，即39183元（423604.4元×0.0001/天×925天）；对于李秀珍要求支付违约金至西夏苑房地产公司为其实际办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，故本案不作处理，自2018年1月10日后的违约金，李秀珍可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李秀珍将位于宁夏银川市××区房屋的所有权转移登记至原告李秀珍名下；
二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李秀珍逾期办理房屋所有权证书违约金39183元（暂计算至2018年1月10日）；
三、驳回原告李秀珍的其他诉讼请求。
当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1410元，减半收取705元（实收705元），由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担429元，原告李秀珍负担276元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员刘程
二〇一八年四月九日
书记员杨慧
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一�不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限�
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判�、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。