广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11944号上诉人(原审被告)：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈广群，住广东省普宁市。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判我司承担逾期办证违约责任截止计算至2015年10月28日。具体理由如下：一、对原审判决第一项，根据合同及附件约定，我司取得办证收件回执即视为完成办证义务，故作为办证事项终止的标志并非房产证而是收件回执。二、根据合同及附件约定，业主超过合同约定时间后递交资料的，视为单方解除对我司办证的委托，我司也不负有办证的义务。三、原审法院已经认定了我司发送短信息的时间及内容，并按合同补充协议第九条的约定，认定被上诉人应在五天内提交办证资料，但原审法院未按该合同条款约定认定被上诉人超过五天递交资料的则应免除我司逾期办证责任则是错误的。1、虽然涉案房屋在2015年9月30日初始登记完成前，尚不具备办证的前提条件，我司应承担此前的逾期办证违约责任，但办证过程是买卖双方均负有相应义务的过程，买方应及时提交办证资料，否则我司无法为其办证。2、根据涉案合同第21条“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料”；附件七补充协议第九条第1款“在此情况下，乙方应当在收楼之日起5天内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”、“甲方在签订合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料”；附件七第九条第3款“乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同，同意解除对甲方代其办理产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任……乙方自收楼之日起5天内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用”，上述合同条款已明确约定了业主提交办证资料的时间和迟交资料的责任，即在涉案房屋具备办证条件，且我司明确通知的情况下，业主应在我司通知后5天内交齐资料，如业主逾期提交资料的，不能据此向我司主张逾期办证的违约责任。综上，原审判决认定的违约金的截止时间错误，应为2015年10月28日，请二审法院依法改判。被上诉人陈广群答辩称：一、原审判决第一项没有问题。收件回执是办理房产证的前提，我方也只要求收件回执，并没有要求宏峰公司交付房产证。原审判决第一项的意思也只是要求宏峰公司办理房产证，与宏峰公司的上诉意见并不冲突。二、涉案合同补充协议第九条免除宏峰公司办证责任的前提条件是在收楼后五天内需要提交办证资料，如果在收楼后五天内没有提交办证资料即免除宏峰公司的责任。但是在合同实际履行过程中，按宏峰公司向业主发出的收楼通知书第三条内容：契税要等本项目大确权后，由客服人员另行通知业主，我方认为宏峰公司在收楼通知中更改了补充协议第九条，即收楼时不提交相关办证资料而在大确权后再提交。三、对宏峰公司在原审提交的发短信通知的证明，因没有发送短信的公司被批准发短信的证明，故我方认为该证据的证明力并不充分。只有个别业主收到短信息，很多业主没有收到。综上，我方不同意宏峰公司的上诉，宏峰公司的上诉请求和理由均不成立。陈广群向原审法院起诉请求判令宏峰公司：1.向其支付延迟办证违约金155801元（从2015年3月26日起计至实际取得收件回执之日止，暂计至2016年4月25日，每日按已付房款784894元的万分之五计算）；2.宏峰公司30天内为涉案房屋办理产权证并交付给其；3.宏峰公司承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年10月15日，陈广群（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区12栋703号房，总房价款784894元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《产地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈广群依约向某公司支付了全部购房款。2014年1月9日，陈广群办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向陈广群等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云某销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。陈广群称有收到该短信，但具体收到的时间不能确定。陈广群收到上述短信通知后于2016年3月10日缴纳了涉案房屋的契税，并将契税凭证等办证资料交给宏峰公司。至本案原审法庭辩论终结前宏峰公司尚未取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。原审法院认为：陈广群与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。陈广群按合同约定向某公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，陈广群诉请宏峰公司30日内办理涉案房屋的房产证，理据充分，原审法院予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对陈广群请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求原审法院不予支持。陈广群于2014年1月9日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年3月25日前为陈广群办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至今仍未为陈广群办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。宏峰公司抗辩认为合同约定其享有3个月的交楼宽限期，因此，在3个月宽限期前收楼的业主办证的300个工作日应当从3个月的交楼宽限期届满之日起计算。根据合同及补充协议关于办证时间的约定，均为从商品房交付之日起计算（如在合同约定的交楼日期前收楼的，办证期限按合同约定交楼日期届满之日起算），不存在从3个月的交楼宽限期届满之日起算的约定，因此原审法院对宏峰公司的该抗辩意见不予采纳。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，陈广群于2014年1月9日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，陈广群也不能办理缴纳契税，因此，陈广群客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向某公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，陈广群也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知陈广群缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知陈广群等业主缴纳契税及提交办证资料，陈广群称有收到该信息，该信息虽然没有明确提交资料的期限，参照补充协议第九条的约定，陈广群应在接到通知后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向某公司提交全部办证资料，但陈广群于2016年3月10日才向某公司提交全部资料，应认定为逾期提交资料，陈广群对此应承担相应责任。从提交资料截止日至陈广群向某公司提交办证资料之日共134天应从迟延办证天数中予以扣除。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至陈广群提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年3月26日至陈广群提起本案诉讼之日（即2016年4月27日）共399天，扣除134天为265天。宏峰公司应向陈广群支付违约金为103998.46元（784894元×0.05%×265天）。陈广群要求宏峰公司支付违约金103998.46元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，陈广群主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年6月28日作出如下判决：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为陈广群办理位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区12栋703号房的房地产权证；二、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈广群支付迟延办证违约金103998.46元；三、驳回陈广群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1708元，由陈广群负担568元，宏峰公司负担1140元。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，宏峰公司提交了一份落款日期为2015年3月23日的《催收楼通知书》以及一份盖有“黑客云某花园店”等字样印章的交寄顺丰快递单情况表，拟证明宏峰公司在2015年3月24日通知收楼时已经通知业主提交部分办证所需资料。因为涉案楼盘在2015年9月30日才完成大确权，而某些办证资料也只能在大确权完成后才能形成，故同楼盘同类型生效判决中认定宏峰公司应在收楼后5天内通知业主提交办证资料缺乏事实依据，而事实上宏峰公司在业主收楼前已经通过邮寄的方式通知业主提交部分的办证资料。经质证，被上诉人认为：《催收楼通知书》是宏峰公司单方面盖章没有业主签名，关联性有异议；对交寄顺丰快递单情况表，无法确认是否顺丰公司的盖章，真实性、合法性和关联性均不予确认。二审庭询中，双方当事人均确认目前仍由宏峰公司为业主办理房产证，涉案房屋所在楼盘有部分业主已取得受理回执。但经本院释明，双方当事人至今均未向本院提交有关涉案房屋是否已取得办理房产证的相关收件回执的书面情况说明或证据。对于原审判决认定的迟办证违约金的起止时间、天数，以及被上诉人迟交资料的天数，从计算的角度而言，双方当事人均未表示异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宏峰公司的上诉请求和陈广群答辩意见，分析如下：原审判决宏峰公司为陈广群办理涉案房屋房地产权证，并无明显不当，双方当事人亦确认目前仍是宏峰公司在为被上诉人办理房产证，也未提交涉案房屋目前是否已经取得相关办证回执的书面情况说明或证据，故本院对此判项予以维持。宏峰公司上诉主张根据涉案合同第21条及合同附件七第九条第1款、第3款约定，由于陈广群未能在其发出提交办证资料通知后五天内提供办证资料，宏峰公司可免除迟延办证的相关责任，故其承担逾期办证违约责任的计算应截止至2015年10月28日。对此，本院认为，按原审已查明事实，在陈广群收楼时，涉案房屋尚不具备办证条件，故原审以陈广群也不能主动获知涉案房屋何时具备办证条件及缴纳契税为由，认定宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知陈广群缴纳契税并提交办证资料的义务，合法合理，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。因宏峰公司迟至2015年10月23日才以短信方式向陈广群发出提交相关办证资料的通知，原审认定陈广群应在此后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向某公司提交全部办证资料，并据实扣除宏峰公司发出提交资料通知后陈广群逾期提交资料所延误的天数，判令宏峰公司向陈广群支付扣除了上述迟交资料天数之后的、暂计至陈广群提起本案诉讼之日止的逾期办证违约金，公平合理，本院予以维持。对宏峰公司以陈广群未在收到通知后5天内提交办证资料，应视为陈广群单方撤销对宏峰公司办证的委托为由，主张应免除其2015年10月28日后的迟办证违约责任的上诉意见，一方面，涉案房屋属于一手房屋，作为开发商的宏峰公司依约负有办证义务，而宏峰公司并未举证证明陈广群可以单方办证而不需要宏峰公司的配合，另一方面，双方当事人均确认目前仍是由宏峰公司在为业主办证，且宏峰公司二审提交的证据亦不足以推翻原审相关论述，故宏峰公司对此的上诉缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，宏峰公司的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十月二十七日书记员  梁少欣