中华人民共和国
广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初5259号
原告：张雅莎，女，1986年2月3日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托诉讼代理人：邓刚，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：王红娅（SCHOEMANHONGYA），女，1955年11月11日出生，汉族，住广州市天河区，南非国籍，
委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨振豪，广东易之堃律师事务所实习律师。
被告：马丁士故门（MARTIENSSCHOEMAN），男，1961年4月21日出生，南非国籍，国家代码ZAF，
原告张雅莎与被告王红娅、马丁士故门房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张雅莎的委托诉讼代理人邓刚、被告王红娅的委托诉讼代理人刘嘉玲、杨振豪到庭参加诉讼。被告马丁士故门经本院公告送达，期满后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张雅莎向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2015年11月16日签订的房屋买卖协议；二、判决被告向原告返还定金100000元；三、判决被告向原告另行支付违约金165000元；四、判决被告向原告退还购房款人民币60000元，上述款项的利息暂计为1526.06元（利息按银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年3月1日起暂计算至2016年9月30日，应计至全部清偿之日）；五、判决两被告就本案承担连带清偿责任；六、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月16日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定被告将位于清远市美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街6栋18号的物业出售给原告，成交价为1650000元整。原告已向被告支付定金100000元。2016年2月29日，原告又向被告支付了60000元作为购买该物业的部分楼款。尽管原告以极大的诚意履行了合同义务，但是被告却没有履行任何合同义务，被告已构成严重违约。根据双方签订的房屋买卖协议以及相关法律规定，就被告的违约行为，原告有权解除协议，并由被告承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告王红娅辩称：一、答辩人已按照合同约定如期向贷款银行申请提前还贷并已经得贷款银行的同意，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人主张答辩人支付违约金没有事实依据和法律依据。根据买卖双方于2015年11月16日签订的《房屋买卖协议》第二条第5点第（一）项第3)条的约定，由答辩人一方向抵押银行申请提前还贷，而被答辩人张雅莎则须在申请人按揭银行同意提前还款5日内支付首期楼款给答辩人一方，双方约定先由答辩人申请提前还贷，抵押银行同意后被答辩人向答辩人一方支付购房款以还清抵押银行贷款。答辩人一方依约向抵押银行即中国建设银行股份有限公司广州花都支行信贷部申请提前还款，该银行已同意并告知答辩人银行提前还款的程序是直接准备相关款项后还款，还款时再办理相关的手续。可见，答辩人已按照合同约定如期向贷款银行申请提前还贷并已经得贷款银行的同意，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人主张答辩人支付违约金没有事实依据和法律依据。二、由于被答辩人违反合问约定一直未向答辩人一方支付首期楼款，其违约在先，根据合同约定，答辩人有权要求被答辩人按照成交价的10%支付违约金。按照涉案合同第一条第5点第（一）项第3)条的约定，被答辩人须在答辩人按揭银行同意提前还款5日内支付首期楼款45万元给答辩人一方，但由于被答辩人一直无故拖延向答辩人一方支付首期款，经答辩人多次催促以及答辩人要求房产中介协助催告，被答辩人向答辩人支付6万元购房款，但至今依然未按照合同约定向答辩人支付45万元首期楼款。由于被答辩人违反合同约定在先导致双方合同无法继续履行，按照合同约定，答辩人有权要求被答辩人按照成交价的10%支付违约金。三、由于被答辩人不按照涉案合同履行义务，答辩人有权按照法律的规定没收其已支付的定金。根据《中华人民共和国合同法》有关定金罚则的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被答辩人不按照合同约定向答辩人一方支付首期购房款，答辩人有权按照法律规定没收被答辩人支付的10万元定金。综上所述，答辩人不存在任何违约行为。被答辩人不按照合同约定向答辩人支付首期购房款，其应当向答辩人承担违约责任且答辩人有权按照法律规定没收其所支付的定金。被答辩人的主张完全没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告马丁士故门没有提供答辩意见及证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认以下事实：2015年11月16日，原告张雅莎（买方）与被告王红娅、马丁士故门（卖方）及第三方清远市展程房地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖协议》，约定卖方将其所有的位于清远市美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街6栋18号房屋以1650000元出售给买方；买方应在签署本协议同时交付卖方定金100000元，卖方应在收到定金后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后十日内签署银行按揭文件，并向银行申请20年110万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买卖双方同意银行经审批同意贷款并出具抵押合同后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的过户手续；卖方自行赎契，卖方收取定金后十日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起十日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后十日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）450000元，买方应在卖方按揭银行同意还款五日内支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1100000元，在交易过户手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门成功受理本次交易的过户手续当天直接支付给卖方；本协议签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本协议，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2）一方拒绝出售或购买该物业；3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本协议的目的不能实现……6）其他不履约或不完全履约之情形。同日，原告向被告交付定金100000元，并由两被告出具收款收据给原告收执。2016年2月29日，原告向两被告支付60000元购房款。
位于清远市美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街6栋18号房屋权属为被告王红娅、马丁士故门共同共有，该房屋办理了按揭贷款抵押登记手续，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行。2015年2月3日，被告王红娅、马丁士故门开始拖欠上述按揭贷款，至2015年6月1日共拖欠到期借款本息40296.63元。中国建设银行股份有限公司广州花都支行遂于2015年6月16日提起民事诉讼，2016年6月29日，广州市花都区人民法院经缺席（公告送达）审理作出（2015）穗花法民二初字第1139号民事判决书，判决解除双方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、偿付借款898822.82元本息等。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《关于合同履行的催告函》及快递回执，根据快递回执显示原告将该信件于2016年9月8日分别寄往涉案房屋所在地、被告王红娅身份证住址及现住址，其中寄往现住址时为本人签收，因此对于原告所主张曾向被告催告履行义务的事实本院予以确认。2、被告提供的其代理人于2017年7月3日对清远市展程房地产代理有限公司工作人员李洽锋所作的《律师询问笔录》，笔录中提到“签合同当天买方支付了定金，王小姐这边就云抵押银行申请提前赎契，银行当时就同意而且让卖方到时候直接过去还款”、“当时在清远邮政银行申请按揭，是由于张雅莎丈夫的征信问题，银行不同意张雅莎的贷款申请”，当问到由于征信问题，银行不同意给张雅莎发放贷款，展程公司作为经纪方，有没有提供什么方案时，答：“因为买方一直没有支付首期，所以多次让我们经纪方沟通协商，卖方要求买方支付首期45万元（不包括定金），张雅莎协商先支付部分首期6万元，后面就在邮政银行给王小姐转了6万元”。该笔录没有调查人签名，被调查人也在笔录最后一页签名，且该笔录为庭后制作具有针对性，庭前被告没有申请证人出庭作证，故本院对该证据的三性不予确认。3、被告提供的调查协助函、中国建设银行股份有限公司广州花都支行复函、个人贷款对账单及现场录音，拟证明被告王红娅已于2015年11月16日向按揭银行提出提前还贷申请并得到银行的同意，已按合同约定履行合同义务，不存在违约行为。对于录音，属于被告偷录制作、内中陈述内容不完整且带有引导性语言，本院不予采信；根据上述复函反映，该行在向被告催收逾期还贷过程中，被告曾电话咨询提前还贷的相关手续，该行工作人员回复针对该类贷款不良的客户需要提前还贷，该行一贯的做法是只要客户前来办理提前还贷一律受理。个人贷款对账单显示被告于2015年11月17日还贷45000元。上述证据只能证明被告曾电话咨询过提前还贷事宜及部分还贷事实，不能证实其拟证明其按合同约定履行申请提前还贷的事实。4、被告提供的《业务受理情况说明》、《个人账户申请书》、《手续费收据》、《中国邮政储蓄银行借记卡》，拟证明被告于2016年2月29日协助原告办理按揭贷款申请业务并根据要求办理了借记卡，在原告贷款申请顺利的情况下，银行会先将贷款发放到被告该银行卡。对上述证据的真实性、合法性本院予以确认，但该证据不能证明涉案房屋买卖协议在履行过程中是谁先存在违约。诉讼中，根据被告的申请本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行发函调查不能放贷原因，该行复函称因张雅莎申请贷款时提供虚假材料存在诚信问题故不予受理。综合上述证据，本院对原、被告双方曾向银行申请按揭贷款的事实予以确认，且只能证明中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行不能发放贷款是由于张雅莎申请贷款时提供虚假材料，但不足以证明案涉贷款不能通过其他银行正常贷款。
本院认为，本案系涉外房屋买卖合同纠纷，涉案不动产在本院辖区，本院具有管辖权并适用我国法律作为解决本案争议的准据法。
涉案《房屋买卖协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方应予恪守。《房屋买卖协议》签订后，原告依约向被告支付了定金10万元及6万元首期款，该事实有被告出具的收款收据及汇款明细为据，被告王红娅亦无异议，本院予以确认。本案争议焦点是被告是否存在构成解除合同条件的违约行为及应否承担违约责任。
按照《房屋买卖协议》的约定，卖方应在收到定金后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后十日内签署银行按揭文件，并向银行申请20年110万元的银行按揭贷款。从原、被告履行上述协议情况看，双方均曾向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行申请办理过按揭贷款手续，最后因原告提供资料存在虚假材料导致未能放贷，而该事实不足以证明案涉贷款不能通过其他银行正常贷款。其后，没有证据证明双方就按揭贷款事宜或余款支付问题存在进一步协商，因此，就按揭贷款事宜一直未能办理不能单独归咎于原、被告一方。根据约定，卖方自行赎契，卖方收取定金后十日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起十日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后十日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）45万元，买方应在卖方按揭银行同意还款五日内支付给卖方。诉讼中，被告提供的调查协助函、中国建设银行股份有限公司广州花都支行复函、个人贷款对账单等证据虽能证实曾向该行咨询过提前还贷事宜，但没有证据证明其曾向该银行申请提前还贷，亦没有证据证明被告曾催告原告履行支付首期楼款义务，因此不能认定原告怠于履行支付首期楼款义务。而相反，根据（2015）穗花法民二初字第1139号民事判决书认定的事实，至2015年6月1日共拖欠涉案房屋按揭银行到期借款本息40296.63元，并被按揭银行中国建设银行股份有限公司广州花都支行起诉要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》、偿付借款898822.82元本息等。且该案诉讼期间，作为房屋按揭贷款的债务人和房屋共有权人的被告马丁士故门一直无法联系，至本案诉讼期间也下落不明。被告王红娅只是涉案房屋共有权人之一，即使配合履行《房屋买卖协议》，也无法保证合同目的的顺利实现。结合原告一直催促被告履行《房屋买卖协议》的事实，本院有理由相信是由于被告马丁士故门的原因导致涉案《房屋买卖协议》无法正常履行。原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。两被告怠于履行合同义务，致使原告合同目的无法实现，已构成违约，根据《房屋买卖协议》的约定，应向原告支付合同价款1650000元的10%即165000元的赔偿。原告已支付的定金10万元及购房款6万元，两被告应予以退还。对于原告要求支付购房款6万元利息的诉讼请求，由于原告已主张的违约赔偿，没有证据证明其实际损失超过所约定的违约赔偿金，因此对于原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告张雅莎与被告王红娅、马丁士故门与2015年11月16日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告王红娅、马丁士故门于本判决生效之日起10日内向原告张雅莎归还购房定金10万元及购房款6万元，合共16万元；
三、被告王红娅、马丁士故门于本判决生效之日起10日内向原告张雅莎支付赔偿款165000元;
四、驳回原告张雅莎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19650元，公告费300元，合共19950元，由原告张雅莎负担50元，被告王红娅、马丁士故门负担19900元。
如不服本判决，原告张雅莎可在判决书送达之日起十五日内，被告王红娅、马丁士故门可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 罗文勇
人民陪审员 欧惠娴
人民陪审员 潘素华
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 黄春燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十五条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。