四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终647号上诉人（原审原告）：中交地产北京物业有限公司巴中分公司，住四川省巴中市雍景湾9号楼2层202室。负责人：张亚军，该公司总经理。委托诉讼代理人：董海军，四川砝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳民山，四川砝鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李湘，男，1974年1月18日出生，汉族，中专文化，个体户，住四川省巴中市巴州区东城街***号，现住四川省巴中市巴州区。上诉人中交地产北京物业有限公司巴中分公司因与被上诉人李湘物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2018)川1902民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中交地产北京物业有限公司巴中分公司上诉请求：1.请求撤销四川省巴中市巴州区人民法院(2018)川1902民初887号民事判决第二项，依法改判支持2016年6月1至2018年3月31日期间（即2016年度物业管理费未交纳）的违约金602.76元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定上诉人将原诉讼请求中的物业管理费变更为2016年6月25日至2018年3月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金的事实错误。一审中，上诉人虽然变更了诉讼请求，但是上诉人没有变更被上诉人向上诉人支付2016年6月25日至2017年6月24日期间的物业管理费的诉讼请求，仅仅变更了被上诉人未交2016年度物业管理费的违约金，而不是变更物业管理费。如果按照一审的认定，上诉人要求支付2016年6月25日至2018年3月31日的物业管理费，其物业管理费的金额应为3000多元，而不是1960.20元。即上诉人在本案中还没有要求处理2017年6月25日至2018年度的物业管理费，而是要求被上诉人支付2016年6月25日至2018年3月31日期间因违约未交第二年的物业管理费的违约金。同时也尚未要求被上诉人支付2017年6月25日至2018年3月31日期间未交的物业管理费的违约金。因此，一审的这一事实认定错误；二、一审认定物业服务实行先服务后收费，上诉人应当在已经提供物业服务的前提下才能收费的事实认定错误。物业服务合同是诺成合同，不是实践性合同。物业服务费如何收取？何时收取？取决于双方约定。这也符合《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。可以看出，物业服务合同的内容应当由业主与物业服务企业共同约定，而不是一审认为物业服务要先服务后收费。目前，类似企业很多，都是先收费后服务，比如水、电、气等企业均是如此，不先预交费就会停止服务。因此，一审认定的这一事实错误。三、一审认定上诉人起诉时不到约定的每年6月25日交费截止违约日，被上诉人并未违约，未支持违约金的认定错误。上诉人与被上诉人约定：“物业管理费用按年度交纳，即每年的6月25日前交纳当年6月25日至下一年6月24日前的物业管理费用”。2015年6月25日上诉人与被上诉人合同签订后，被上诉人于2015年6月25日按照约定交纳了当年的物业管理服务费。那么第二年物业管理费用交纳的时间应为2016年6月25日前，而不是一审认定的上诉人起诉时尚不到约定的每年6月25日前的交费时间，按照约定及履行情况，上诉人2017年4月16日起诉时要求支付第二年的物业管理费用，早己超过了应当给付的约定的交费时间，被上诉人已经构成违约。因此，一审未支持违约金错误。李湘未到庭，也未向本院提交书面答辩状。中交地产北京物业有限公司巴中分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李湘向中交地产北京物业有限公司巴中分公司支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金，违约金按日万分之五计算至费用付清之日止。2.涉诉费用由李湘承担。审理中中交地产北京物业有限公司巴中分公司当庭口头变更诉讼请求为“判令被告向原告支付2016年6月1日至2018年3月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金602.76元”。一审法院认定事实：中交地产北京物业有限公司巴中分公司系依法设立并取得停业执照，具有物业管理服务资质的法人分支机构。2015年6月24日，李湘与中交（巴中）投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了中交·王府景一期2幢10楼1号房屋，建筑面积96.04平方米。该合同第二十三条约定：前期物业服务，出卖人依法选聘的物业管理企业为中房集团北京物业公司巴中分公司。2016年6月25日，中交地产北京物业有限公司巴中分公司为甲方，李湘为乙方，双方签订了《（前期）物业管理委托合同》，约定：一、甲方的权利义务：1.对房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制订本物业的管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰管理协议》；10.不得占用本物业的共用部位、共用设计设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提供意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修向甲方交纳物业管理费用；6.不得占用、损坏本物业管理的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备；应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的管理制度和《物业守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理原则，正确处理物业的排水、通风、采风、维修、同行、卫生、环保等方面的相信关系，不得侵害他人的合法权益。三、物业管理服务内容：1.负责本物业以下共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.负责本物业以下共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通信线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文化设施和共用设施设备使用的房屋等。3.保持本物业清洁、卫生、美观；确保下水道、化粪池畅通、安全；4.保安。协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序和公共场所、公共设备的安全防范；对物业内消防系统进行维护和监控；5.负责本物业内车辆有序停放和道路行驶秩序的管理；执行政府有关交通管理和规定；6.房屋装饰装修管理。本物业内房屋装修，由乙方提出甲方认可，均由装修施工方（无论单位或个人）向甲方交纳施工保证金后，经甲乙双方检查认可后（甲方退还装修工人保证金）方能投入使用。7.负责本物业内绿化的补植、养护。四、物业管理服务期限：前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止。本协议自签订之日起至2018年5月31日止，期限3年。五、物业管理服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造费用）：乙方交纳费用时间每年6月25日前；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元；非住宅按建筑面积每月每平方米3.3元；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.7元；物业管理服务费用标准按市场经济调整。六、维修基金的管理与使用：1.根据国家相关规定，本物业建立共用部位公用设施保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向房管部门交纳维修基金零元。2.维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经业主委员会或当地物业管理主管部门审核后使用。3.维修基金不敷使用时，经业主委员会或当地物业管理主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。七、违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。中交地产北京物业有限公司巴中分公司加盖该分公司盖章，李湘签字捺印。李湘入住后于2015年6月25日向中交地产北京物业有限公司巴中分公司缴纳了2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业服务费、装修管理费共计2248.50元。因李湘未缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费，中交地产北京物业有限公司巴中分公司于2016年10月10日向李湘发出《物业服务费催缴通知单》，告知李湘在当年10月15日前缴纳该年度的物业管理费1960.20元，否则按约定从逾期之日起按每天万分之五计算滞纳金。2016年10月19日，中交地产北京物业有限公司巴中分公司再次向李湘发出《物业服务费二次催缴通知单》，告知李湘在10月31日前缴纳该年度的物业管理费1960.20元，否则按约定从逾期之日起按每天万分之五计算滞纳金。李湘从2016年6月25日起至今未缴纳物业管理费。一审法院认为，中交地产北京物业有限公司巴中分公司主体适格，中交地产北京物业有限公司巴中分公司与李湘于2015年6月25日签订的《（前期）物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应予确认。该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，中交地产北京物业有限公司巴中分公司对整个小区提供了物业服务，李湘入住该小区作为该小区的业主，享受了中交地产北京物业有限公司巴中分公司提供的物业服务，也交纳了第一年度的物业管理费。现中交地产北京物业有限公司巴中分公司请求李湘缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1960.20元，一审法院予以支持。李湘辩称《商品房买卖合同》约定的物业公司为中房集团北京物业公司巴中分公司，一审原告主体不适格的问题。一审法院认为，虽签订《商品房买卖合同》时约定的物业公司不是中交地产北京物业有限公司巴中分公司，但实际应以建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的合同主体为准，且中交地产北京物业有限公司巴中分公司实际向李湘提供了物业服务，该辩解理由不予支持。李湘辩称中交地产北京物业有限公司巴中分公司拆除自己安装的防护栏而不拆除其他业主的，一审法院认为，安装防护栏系违反装修合同的约定，对该辩解理由不予支持。中交地产北京物业有限公司巴中分公司在一审庭审中将原请求“判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金”变更为“判令被告向原告支付2016年6月1日至2018年3月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金602.76元”，中交地产北京物业有限公司巴中分公司认为物业服务合同是诺成合同，不应该在服务期满后再交物业服务费，李湘应当于每年6月25日前交纳当年6月1日至下一年5月31日前的物业服务费。一审法院认为，物业服务合同是一方提供服务，另一方支付报酬，是双务、有偿合同，根据物业服务的特殊性质及交易习惯，实行先服务后收费，中交地产北京物业有限公司巴中分公司收取物业服务费应当在已经提供物业服务的前提下；又根据中交地产北京物业有限公司巴中分公司、李湘《（前期）物业管理委托合同》合同约定，交纳费用时间为每年6月25日前，因此，中交地产北京物业有限公司巴中分公司请求李湘支付2017年6月1日至2018年3月31日期间的物业服务费，因约定的履行最后期限未到，一审法院不予支持。同理，一份合同有两种解释，应当看原意或支持有利于对方，中交地产北京物业有限公司巴中分公司于2017年4月16日起诉请求李湘交纳1年的物业管理费1960.20元，中交地产北京物业有限公司巴中分公司起诉时不到约定每年6月25日交费截止违约日，故李湘当年行为并未构成违约，据此，对于中交地产北京物业有限公司巴中分公司的违约金602.76元之请求，一审法院不予支持。判决：一、由李湘在判决生效之日起十日内向中交地产北京物业有限公司巴中分公司交纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1960.20元。二、驳回中交地产北京物业有限公司巴中分公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合中交地产北京物业有限公司巴中分公司与李湘签订的《（前期）物业管理委托合同》约定以及李湘已经缴纳的物业管理费来看，李湘每年度应缴纳的物业管理费应为1960.20元。原审判决表述一审庭审中中交地产北京物业有限公司巴中分公司当庭明确诉讼请求变更为请求李湘支付“2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费1960.20元及违约金602.76元。”与客观事实不符，系表述错误，二审予以纠正。中交地产北京物业有限公司巴中分公司一审诉讼请求为“李湘支付2016年6月1日至2017年5月31日的物业管理费1960.20元及2016年6月1日至2018年5月31日期间未交物业管理费的违约金602.76元。”关于李湘是否应当支付未缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间物业管理费的违约金的问题。物业服务合同系诺成合同、双务合同，对物业服务费用的交纳由业主与物业服务企业共同约定，并非上诉人认为的物业服务是先收费后服务。双方签订的《（前期）物业管理委托合同》系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”案涉《（前期）物业管理委托合同》中第四条物业管理费用第一项约定“乙方（李湘）交纳费用时间每年6月25日之前。”从该约定不能看出双方约定的是乙方须每年的6月25日之前交纳下一年度的物业管理费，按照通常理解结合对格式条款的解释应理解为每年6月25日之前交纳本年度的物业管理费。中交地产北京物业有限公司巴中分公司一审起诉时间是2017年4月16日，尚未到约定交费时间的最后期限，故一审判决不予支持违约金并无不当。综上所述，中交地产北京物业有限公司巴中分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对中交地产北京物业有限公司巴中分公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中交地产北京物业有限公司巴中分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓云审 判 员 肖 强审 判 员 杨璐菥二〇一八年七月六日法官助理 龚永梅书 记 员 漆 龙