辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终275号
上诉人（原审被告）：郑玉新，男，1975年4月30日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。
委托代理人：景树宝，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盘山县华信小额贷款股份有限公司，住所地盘锦市双台子区东风街。
法定代表人：王春祥，该公司总经理。
委托代理人：张彬，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：盖勇，男，1970年6月28日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。
原审第三人：盘锦永信达纺织品有限公司，住所地辽宁省盘锦市经济开发区郭家岗子村。
法定代表人：韩纪文，该公司经理。
委托代理人：盖勇，盘锦永洋国际商贸有限公司经理。
原审第三人：盘锦永洋国际商贸有限公司，住所地盘锦市兴隆台区泰山路西1-50-7-2-1。
法定代表人：盖勇，该公司经理。
盘山县华信小额贷款股份有限公司与郑玉新、盖勇、第三人盘锦永信达纺织制品有限公司、盘锦永洋国际商贸有限公司案外人执行异议之诉一案，盘锦市中级人民法院于2016年12月22日作出了（2016）辽11民初41号民事判决。郑玉新不服该判决，于2017年1月3日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理，上诉人郑玉新的委托代理人景树宝、被上诉人盖勇、第三人盘锦永信达纺织制品有限公司的委托代理人、盘锦永洋国际商贸有限公司的法定代表人盖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘山县华信小额贷款股份有限公司一审诉称：请求依法撤销盘锦市中级人民法院（2016）辽11执20-1号执行裁定书，继续对盖勇名下位于盘山县土地及房屋强制执行。事实和理由：盘锦市中级人民法院（2016）辽11执20-1号执行裁定书，裁定郑玉新提出的执行异议成立并中止案件执行是错误的，应予撤销。盘山县华信小额贷款股份有限公司依据盘锦市仲裁委员会作出的盘仲裁字（2014）第28号裁决书向盘锦市中级人民法院申请强制执行。人民法院于2016年2月5日、2月16日查封了被执行人盖勇所有的位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋（丘地号17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号），并依法将查封裁定书向被执行人送达。被执行人收到查封裁定之后并未提出被查封房屋及土地已经卖给别人，而且我方工作人员多次到被查封的房屋及土地查看，发现该房地一直处于闲置状态，只有被执行人盖勇雇佣的更夫在看护。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人郑玉新提出的执行异议不能成立。首先盖勇与郑玉新之间签订的房屋买卖协议如果真实，在盖勇收到查封裁定时就应当第一时间提出房屋已出售。而作为买受人的郑玉新也不应该在裁定书送达两个月之后，才提出执行异议。其次在人民法院作出查封裁定之时，买受人并未占有该房屋及土地。再次郑玉新没有证据证明购买房地的价款已经全部支付。综上，郑玉新作为案外人提出的执行异议依法不能成立。故请求法院支持原告的诉讼请求。
郑玉新一审辩称：盖勇名下土地及房屋，我已经先于买受并以实际占有，该房屋及土地没有过户的原因并非买受人的原因，而是应当对房屋和土地先于评估，所以没有及时办理交税、办理房照，我拥有盖勇名下土地及房屋。
盖勇一审辩称：同意郑玉新的意见，我与郑玉新交易已经完成，郑玉新购买的房款及地款已经支付。因为我的土地和房屋在盘锦金信典当行进行抵押，我与郑玉新达成买卖协议后，郑玉新将我欠金信典当行的借款予以偿还，金信典当行与我解除了抵押手续，我才与郑玉新办理房屋土地买卖手续，在房产部门双方已经办理了前期的交易手续，因为交税需要对房屋和土地进行评估，耽误了办证照的时间，此期间被法院查封。
第三人盘锦永信达纺织制品有限公司未答辩。
第三人盘锦永洋国际商贸有限公司未答辩。
一审法院经审理查明：盘山县华信小额贷款股份有限公司依据盘锦市仲裁委员会作出的盘仲裁字（2014）第28号裁决书向本院申请对盖勇、第三人盘锦永信达纺织制品有限公司、第三人盘锦永洋国际商贸有限公司、被执行人王东强制执行。2016年2月5日，作出（2016）辽11执20号执行裁定书，查封了盖勇所拥有的位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋建筑物（丘地号17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号）。2016年4月7日，郑玉新提出执行异议，认为其与盖勇已就案渉土地及房屋进行了交易，并已实际占有、使用了该土地及房屋，法院查封案渉土地及房屋不当。2016年9月9日，作出（2016）辽11执20-1号执行裁定书，中止对被本院查封的位于盘山县的土地（地号为太国A-020）及房屋（丘地号为17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号）的执行。2016年9月26日，盘山县华信小额贷款股份有限公司对（2016）辽11执20-1号执行裁定书不服，提起了诉讼,请求依法撤销盘锦市中级人民法院（2016）辽11执20-1号执行裁定书，继续对盖勇名下位于盘山县土地及房屋强制执行。
一审法院认为：盘山县华信小额贷款股份有限公司提出应继续对盖勇所拥有的土地及房屋强制执行的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，案渉的土地及房屋为盖勇所拥有，盘山县华信小额贷款股份有限公司依据盘锦市仲裁委员会作出的盘仲裁字（2014）第28号裁决书申请强制执行盖勇所拥有的财产符合法律规定。郑玉新在本案诉讼中所提供的证据不足以证明其与盖勇之间就案渉的土地及房屋已交易完毕，也不足以证明其已实际占用、使用了案渉的土地及房屋，且郑玉新并无充分证据证明其已支付了案渉土地、房屋的价款及非因其自身原因未办理案渉土地、房屋的过户登记。据此，可以认定郑玉新所提出的执行异议并不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故郑玉新提出执行异议的理由依据不足，不予支持。
综上，2016）辽11执20-1号执行裁定书，中止对已经查封的盖勇所拥有的位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋（丘地号17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号）执行不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：
一、准许执行盖勇所拥有的位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋（丘地号17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号）。
二、（2016）辽11执20-1号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
案件受理费100元，由郑玉新承担。
郑玉新二审上诉请求和理由：1、撤销盘锦市中级人民法院（2016）辽11民初41号民事判决；2、维持盘锦市中级人民法院（2016）辽11执20-1号执行裁定；3、被上诉人承担本案的诉讼费用。一审法院审核确认证据有误，认定事实不清，导致判决错误。第一，上诉人作为买受人于2015年11月24日与出卖人
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本案的被上诉人盖勇签订了合法有效的《土地使用权及房屋产权转让协议》，而盘锦市中级人民法院是于2016年2月5日作出的（2016）辽11执20号执行裁定，查封了位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋建筑物（丘地号17-95-5、17-95-6、17-95-7、17-95-8、17-95-9、17-95-10、17-95-33、17-95-34、17-95-35），即上诉人与盖勇签订买卖合同是在人民法院查封之前。第二，上诉人与盖勇签订买卖合同之后，即按照合同约定办理了交接手续，双方于2015年12月23日签订了土地及房屋的交接书，并确定从2015年11月份开始变为由上诉人雇佣原来的更夫继续履行更夫职责，为上诉人做好看门执勤等各项工作，由上诉人支付更夫工资至今；且该土地及房屋所用电费亦由上诉人每月支付，直到现在。上述证据足以证明在法院查封之前上诉人已经实际占有、使用了该土地及房屋。第三，上诉人按照买卖合同约定的期限和金额向盖勇实际支付了882万元人民币，有明确的收款收据予以证明，只差最后一期的18万元还未来得及支付就被法院查封了。第四，上诉人与盖勇在盘山县房地产登记机构办理房屋过户手续时被告知需要对土地及房屋进行评估后才能办理变更登记手续，正在对该土地及房屋评估过程中，法院对该土地及房屋进行了查封，才导致未能办理完毕变更登记手续，非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项事实与证据足以证明上诉人与盖勇之间就本案所涉的土地及房屋已经交易完毕，支付了绝大部分合同价款，并已实际占有、使用了该土地及房屋，并非上诉人自身原因未办理该土地及房屋的过户登记，因此，上诉人提出的执行异议完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。为了维护上诉人的合法权益，特上诉于辽宁省高级人民法院，恳请贵院查清本案事实，撤销盘锦市中级人民法院（2016）辽11民初41号民事判决，维持盘锦市中级人民法院（2016）辽11执20-1号执行裁定。
盘山县华信小额贷款股份有限公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。1、上诉人与房屋产权人之间所签署的《房屋买卖合同》虽合法有效，但答辩人认为上诉人并未实际履行合同约定的支付义务，在上诉人所提交的款项支付证据中，并未体现双方的购买款项的资金流向，且在现金交付过程中并没有资金来源的相关证据，也没有上诉人在现金支付过程中实际支付情况的相关证据。2、答辩人在查封涉案资产后对查封资产进行了拍照，在照片中可发现所查封资产的原始标识并未更换，资产破损部分也未进行修缮，无法证明上诉人已实际合法占该资产，且上诉人所缴纳的电费缴纳凭证上的企业名称仍为盘锦利是米业有限公司，并非上诉人。3、答辩人认为在上诉人所提交房屋过户的相关证据中，只能证明上诉人有购买意向并办理过房屋产权过户手续中的其中一部分环节的手续，且未按国家规定缴纳房屋交易的税费，因此答辩人认为上诉人所提交的证据并不能证明交易已实际完成。另外，上诉人未提交证明非买受人自身原因未办理过户登记原因的相关证据。基于以上的事实与理由，答辩人认为上诉人虽签署了合法的房屋买卖协议，但在实际履行过程中，上诉人未完成合同约定支付义务，也未在查封前合法占有查封资产，且未完成相关的资产过户手续。因此答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
盖勇、盘锦永信达纺织制品有限公司、盘锦永洋国际商贸有限公司二审答辩称：土地是2010年我经过拍卖取得的，因为资金不够，向金信典当行借了630万元，整套土地手续一直押在金信典当行。2015年金信典当行向我催款，经过李学广介绍认识了郑玉新，我之前欠李学广100万元、郑玉新1**万元，经过协商定了900万元的价格。2015年11月23日、24日我们三方到金信典当行，我当时欠金信本金430万元，和金信协商还500万元，70万元是利息。24日我们和金信签订了协议，郑玉新把钱直接给金信典当行，我和郑玉新的买卖协议也签了。之前更夫是我雇的，签订协议后11月份开始更夫工资、电费也由郑玉新来付。拍卖之后中院一直没给我下裁定书，2016年1月法院才给我下的裁定书，2016年1月20多号把房照办到我名下，之后我和郑玉新到房管所把前期手续都办完了，把我该履行的手续都履行完了。之后可能涉及到交税，按约定是郑玉新去交，之后为什么没办完，据我听说是由于交税需要评估，所以耽搁了。交易的事实是存在的。
本院经审理查明，一审法院认定事实不属实。
二审庭审郑玉新出示了证据1、金信典当行和盖勇签订的还款协议书，证明盖勇和郑玉新、李强签订的协议金额是吻合的。郑玉新按约定向金信典当行的会计支付了款项，交款后盖勇才拿出抵押的房产手续。上诉人和盖勇的买卖行为在一审法院查封之前。2、盖勇出具的收条，证明上诉人已支付转让价款882万元。3、瑞龙公司的公司章程、工商登记档案，证明郑玉新和其哥哥投资办了瑞龙投资担保公司，300万元现金有来源渠道。4、盘山县房屋管理中心2016年1月27日所作询问笔录、郑玉新签署的保证书、郑玉新爱人房屋产权放弃声明，证明一审法院查封前上诉人和盖勇办理了过户手续。5、评估报告，证明郑玉新为办理过户按房产局要求委托了评估。
华信公司对证据真实性无异议。但认为从付款人的银行对账单来看，只有15万元付款，上诉人主张支付882万元没有证据体现。一审提出300万元来源问题，并非否认郑玉新有支付能力，而是没有出账记录，现金来源无法确定，现金交易仅有收条和协议，没有其他任何证据证明实际交付。询问笔录上看郑玉新和盖勇确实进行了申请，也履行了房产部分要求的部分手续，但是并没有办完，我们申请查封是评估报告出来之后，但是郑玉新并未交纳契税办理完手续。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郑玉新作为买受人于2015年11月24日与盖勇签订了《土地使用权及房屋产权转让协议》，而盘锦市中级人民法院是于2016年2月5日作出的（2016）辽11执20号执行裁定，查封了位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋建筑物（丘地号17-95-5、17-95-6、17-95-7、17-95-8、17-95-9、17-95-10、17-95-33、17-95-34、17-95-35），即上诉人与盖勇签订买卖合同是在人民法院查封之前。郑玉新与盖勇签订买卖合同之后，即按照合同约定办理了交接手续，双方于2015年12月23日签订了土地及房屋的交接书，证明在法院查封之前上诉人已经实际占有该土地及房屋。盖勇出具的收款收据证明郑玉新按照买卖合同约定的期限和金额向盖勇实际支付了882万元人民币。在法院查封前案涉房地手续抵押在金信典当行，郑玉新按约定向金信典当行的会计支付了款项，交款后金信典当行才将抵押的房产手续还给盖勇。本院认为，如果没有郑玉新交款，金信典当行不会将案涉房地产手续交还盖勇，由此可见郑玉新向金信典当行支付款项的行为是真实的。郑玉新与盖勇在盘山县房地产登记机构办理房屋过户手续时被告知需要对土地及房屋进行评估后才能办理变更登记手续，正在对该土地及房屋评估过程中，法院对该土地及房屋进行了查封，才导致未能办理完毕变更登记手续，非因买受人郑玉新自身原因未办理过户登记。也证明了郑玉新和盖勇的交易是真实的。
本院认为，郑玉新与盖勇之间就本案所涉的土地及房屋大部分交易环节已经完成，支付了合同价款，并已实际交付该土地及房屋，也非郑玉新自身原因未办理该土地及房屋的过户登记。故根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，停止对案涉房屋的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盘锦市中级人民法院（2016）辽11民初41号民事判决；
二、停止执行盖勇所拥有的位于盘山县的土地（地号太国A-020）及房屋（丘地号17-95-9、17-95-33、17-95-34、17-95-10、17-95-6、17-95-7、17-95-35、17-95-8、17-95-5号）。
一审案件受理费100元，由盘山县华信小额贷款股份有限公司承担；二审受理费100元由盘山县华信小额贷款股份有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一七年五月十八日
书 记 员 周明静