北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初28390号
原告：贾镇，男，1961年8月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：靳索里，北京市中轩律师事务所律师。
被告：朱梦玲，女，1971年5月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：朱胤丞，北京储正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝仲楠，男，1968年6月16日出生，北京法律顾问协会职员，住北京市海淀区。
被告：张莉，女，1985年12月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
原告贾镇与被告朱梦玲、张莉确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾镇及其委托诉讼代理人靳索里，被告朱梦玲之委托诉讼代理人朱胤丞、郝仲楠，被告张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾镇向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认贾镇（张莉代）、朱梦玲于2015年11月20日签订的《存量房屋买卖合同》无效（合同标的507万元）。被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我是位于北京市西城区x胡同x号x幢等x幢房屋（以下简称涉案房屋）原所有权人。2014年11月27日，因业务需要，我和案外人李文冬共同与朱梦玲及案外人吴玉枝签订借款合同，约定由我和李文冬向朱梦玲、吴玉枝借款400万元，借款期限为2014年11月27日至2015年2月26日，由中汇宏久（北京）投资担保有限公司（以下简称中汇宏久公司）作为担保人，由涉案房屋作为抵押物提供担保，若不能依约还款的，由担保人以不低于房屋管理部门地区指导价为前提，代为出售涉案房屋，取得的售房款优先偿还所欠借款本息、利息等，为此，我向中汇宏久公司工作人员张莉出具授权委托书，委托其代为办理涉案房屋买卖事宜。该借款合同于同日在北京市方正公证处办理了公证，赋予了强制执行效力。合同签订后，我按约支付了利息。借款到期后，双方口头达成协议，继续履行该合同，后我与李文冬欲归还本金，但因朱梦玲、吴玉枝和中汇宏久公司一再拖延导致无法还款，我与李文冬已支付利息至2015年12月26日。后我在房管部门查询发现，2015年11月20日，张莉在未经我同意的情况下，已代我与朱梦玲签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以507万元的过低价格出售给朱梦玲并办理完毕房屋过户手续，其二人的行为违反了借款合同第九条及物权法第一百八十六条等规定，构成恶意串通损害我合法利益的情形，故我依据合同法第五十二条第二款提起诉讼，请求法院判如所请。
朱梦玲辩称，我不同意贾镇的诉讼请求。1、我与贾镇签订的借款合同中并未约定贾镇不能履行债务时，将涉案房屋抵押给我由我所有，我是通过买卖取得涉案房屋，而非通过抵押直接将房屋过户给我，故我并未违反贾镇所称借款合同第9条及合同法第6条之规定，且物权法196条是关于物权的规定，而不是针对本案存量房屋买卖合同之规定；2、贾镇逾期还款超过9个月，我多次催要钱款及利息无果，故根据借款合同9条之规定将抵押物即涉案房屋出售并不违约，由我购买涉案房屋也不违反法律规定及合同约定，应属合法有效；3、贾镇所称与事实不符，我们双方之间并不存在让贾镇继续使用借款的口头约定，2015年3月以后的数笔十万元并不是利息，而是逾期利息及违约金，我没有收到贾镇偿还的借款本金，故不存在贾镇所称支付利息至2015年12月26日的事实。4、贾镇是同意出售涉案房屋的，且我已将涉案房屋于2016年初再次出售，贾镇对涉案房屋没有处分权；5、涉案房屋有价无市，市价高但没人买，且涉案房屋是按照借款合同约定的不低于房屋管理部门指导价格出售的，不违反约定，应属有效；6、我用现金支付了涉案房屋购房款507万元，该507万购房款的去向为51.28万元个人所得税，15.21万元契税，300万元我的借款，100万元案外人吴玉枝的借款，外加贾镇一共还欠我俩669600元利息，故我又分得30万利息，剩余的钱款尚不足偿还利息。
张莉辩称，不同意贾镇的诉讼请求，我与朱梦玲签订的涉案房屋买卖合同应属有效。当时贾镇向朱梦玲和吴玉枝借钱，中汇宏久公司是借款合同的保证人，我和中汇宏久公司的法人是朋友，所以我就帮忙在借款合同中作为中汇宏久公司的代理人。借款时贾镇说只借款3个月，但到期并未按约还款，且当时贾镇说要是还不上款就拿涉案房屋抵债，因此当时我们联系不上贾镇，朱梦玲又想购买贾镇的涉案房屋，贾镇又曾委托我进行卖房，我就替贾镇将涉案房屋卖给了朱梦玲，期间卖房手续都是由我来办理的。我以507万元的价格出售涉案房屋，是因为涉案房屋有价无市，市价高但没人买，朱梦玲只有507万，我就按这个价格卖给她了。朱梦玲当时拿的现金，她把现金拿到了中汇宏久公司，直接和财务交接的。
当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。
2014年11月27日，贾镇（借款人/甲方）、李文冬（借款人/甲方）与朱梦玲（乙方/出借人）、吴玉枝（乙方/借款人）及中汇宏久公司（保证人）签订《借款合同》约定：由朱梦玲、吴玉枝二人分别提供借款300万元、100万元给甲方，借款期限为2014年11月27日至2015年2月26日，并以登记于贾镇名下的涉案房屋（X京房权证西字第XX**号房屋所有权证）作为抵押物，由中汇宏久公司作为保证人，担保范围包括但不限于肆佰万元主债权及利息、违约金、乙方实现债权的费用包括律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、差旅费等所有因甲方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务所产生的各种费用负担；若甲方不能依约还款，先行解除涉案房屋的抵押登记，由保证人以不低于房屋管理部门地区指导价为前提，代为出售涉案房产，将房产变卖，取得的售房款优先偿还甲方尚未支付给乙方的本息及违约金，剩余房款有（由）保证人交换（还）给甲方，若售房款不足以偿还甲方尚未支付给乙方的本息及违约金，甲方同意继续偿还尚未支付的本息及违约金，有（由）保证人承担本合同规定的保证责任；本合同甲方、乙方、保证人均同意向北京市方正公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书的公证，若甲方到期不能依约还款，乙方有权向北京市方正公证处申请执行证书并向有管辖权的人民法院申请执行，而甲方、保证人均愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权，甲方、保证人各方接受人民法院强制执行的债务范围与上述担保范围相同，且甲乙双方均确认了联系电话及地址。合同落款处分别有甲方、乙方、保证人之委托代理人张莉的签名及保证人的公司印章。
同日，贾镇、李文冬、朱梦玲、吴玉枝及中汇宏久公司的代理人张莉向北京市方正公证处申请办理了上述《借款合同》公证并赋予其强制执行效力。贾镇、李文冬二人于同日共同向中汇宏久公司代理人张莉出具委托书，委托其代为办理涉案房屋预约还款、提前偿还银行贷款、办理注销与涉案房屋相关的抵押登记事宜、代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件，前往房地产管理部门协助购房人查询涉案房屋是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形、代为办理房屋核验，在符合依法出售的前提下代为办理涉案房屋的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理涉案房屋产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售涉案房屋相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理资金监管手续，代为交付涉案房屋，代为处理涉案房屋内财产，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，并对张莉在上述授权范围内及委托期限内签署的相关文件予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。
2015年11月20日，张莉代贾镇（出卖人）与朱梦玲（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称买卖合同），将登记于贾镇名下的涉案房屋出售给朱梦玲。合同约定由双方自行达成成交协议，未委托经纪机构及其人员居间、代理，也未通过存量房自由交易资金监管账户划转交易资金；涉案房屋上未设定抵押；经买卖双方协商一致，涉案房屋成交价格为人民币5700000元，具体付款方式及期限的约定见附件四；买受人不申请办抵押贷款。合同涉及房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式、合同生效等多项条款等仅有模板化规定，对于涉案房屋交付时间、交付手续、逾期交房及逾期付款的违约责任、税费缴纳及相应违约责任、权属转移登记的时间、条件及相应违约责任、合同文本及附件页数、份数等内容均未作约定。落款处有“贾镇（张莉代）”、“朱梦玲”手写签名。
买卖合同签订后，张莉代贾镇为朱梦玲办理了房屋过户等相关手续，贾镇未收到507万购房款。对于张莉代贾镇出售涉案房屋一事，代理人张莉未告知贾镇，在售房后，中汇宏久公司向贾镇告知了涉案房屋已出售并过户至朱梦玲名下的事实。涉案房屋一直由贾镇居住使用至今。
另本院经原告申请对涉案房屋于2015年11月20日即房屋买卖合同签订时点的市场价值进行了评估，根据北京百成首信房地产评估有限公司于2017年11月27日出具的百成首信估字[2017]Z071号房地产估价报告显示，涉案房屋在2015年11月20日的市场价值为1398.88万元。贾镇交纳鉴定费26700元。
对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
贾镇向本院主张债权的实现应当先行通过人民法院强制执行，而非由张莉代为卖房，并向本院提交了《借款合同》及具有强制执行效力的债权文书公证书。朱梦玲及张莉对上述证据真实性均予以认可，但不认可证明目的，其认为借款合同已约定了债权实现的方式为出售抵押物即涉案房屋并优先受偿。本院分析上述文书内容，协议中既约定了债权的实现得以保证人代为出售涉案房屋并由债权人优先受偿的方式，又约定了得以债权人申请执行证书并由法院强制执行的方式，因两者无顺位约定，应属并行有效，故本院对贾镇的上述主张不予采信。
本院认为，双方当事人恶意串通，订立合同损害第三人利益的，合同无效。依据本院查明的事实及双方当事人的主张，本案的争议焦点有二：第一，张莉与朱梦玲之间是否存在恶意串通行为，即张莉与朱梦玲是否知道或应当知道签订买卖合同会产生损害贾镇利益的后果，并实施了该行为；第二，张莉与朱梦玲签订的买卖合同是否对贾镇的利益造成了实际损害。
对于第一个争议焦点，结合本院查明的事实及当事人当庭陈述可知：首先，张莉和朱梦玲在庭审中均表示，买卖合同之所以约定507万元的成交价格是因为“涉案房屋有价无市，虽然市价高，但是没人买”，依据二人的上述表述可以认定，二人在签订买卖合同时对于涉案房屋拥有较高市场价值的事实是明知的；其二、因涉案房屋一直由贾镇居住使用至今，贾镇又系于涉案房屋过户后才得知房屋已出售的消息，故由此可以推知张莉与朱梦玲在签订买卖合同前及合同履行过程中，均未实地查看涉案房屋，该行为有违于市场交易习惯；其三，从有利于债权实现的角度出发，作为抵押物的涉案房屋出售价格越高则对各方越有益，故债权人、债务人与保证人三方原本在涉案房屋上的利益应当是一致的，但由于张莉与朱梦玲二人所具有的特殊身份关系，张莉作为担保人之代理人兼任债务人之受托人与作为债权人的朱梦玲签订涉案房屋买卖合同时，二者之间便存在明显利益冲突；在此情况下，二人明知涉案房屋市价高，但朱梦玲仍要求以507万购买涉案房屋，张莉则称“因当时朱梦玲说她只有507万元，我就按507万元的价格卖给了朱梦玲”，足见二人对价格条款的协商过程明显有悖于市场交易主体的行为习惯，亦不符合一般受托人在市场交易中应尽的最低注意义务；其四，二人作为利益冲突双方，在签订买卖合同时却对除房屋基本情况及成交价格之外的房屋交付、违约责任、权属转移登记等合同主要条款内容均未作明确约定，既不合常理，也不符合市场交易习惯；其五，张莉作为贾镇的受托人，在代贾镇出售涉案房屋的过程中未与贾镇联系过，直至房屋过户后贾镇方从中汇宏久公司处得知涉案房屋已被出售的事实，可见受托人张莉在自行决定以低价出售涉案房屋时，既未提前向贾镇告知可能产生的不利益，又未在售后及时告知已经发生的不利益，综合前述其接受朱梦玲之意思表示以低价出售涉案房屋、又配合其办理过户手续的行为，足以认定张莉与朱梦玲之间存在串通行为；其六，买卖合同履行过程中，朱梦玲称其系用现金支付了507万元购房款，并称该现金系存放于其家中，既非从银行支取、也非他人给予，其亦称507万的现金去向中，除400万债款外，还包括了个人所得税、契税等，但个税、契税的负担在买卖合同中并未约定，故其以大额现金支付购房款且未能说清钱款去向的行为不符合市场交易习惯；而张莉则称该笔现金购房款未过其手，是由朱梦玲直接交给了中汇宏久公司的财务，张莉称自己也不清楚为何要将用于偿还借款的购房款交至中汇宏久公司，朱梦玲则解释称是为了将购房款和借款分清，本院认为在公证授权书已明确载明由受托人张莉“代为收取相关售房款及到银行办理提款手续”的情况下，将售房款以现金形式直接交到中汇宏久公司不合常理，张莉与朱梦玲亦不能作出合理解释，故本院无法认定朱梦玲实际交纳购房款507万元的事实；综上所述，张莉与朱梦玲在明知涉案房屋价值高的情况下以明显低价签订买卖合同，二人未能提交充分证据证明合同订立与实际履行过程符合市场主体的行为习惯，亦未能对合同订立及履行过程中存在的多处不符合常理、不符合市场交易习惯之处作出合理解释，故本院认为张莉与朱梦玲二人的行为已构成恶意串通。
对于第二个争议焦点，尽管朱梦玲主张成交价格507万元并未违反借款合同中约定的“不低于房屋管理部门指导价格出售”条件，但在判断“贾镇的利益是否遭受实际损害”的要件时，应当以贾镇在买卖合同签订时所享有的客观现实利益为判断基准。因涉案房屋在买卖合同签订时点的市场价值为1398.88万元，而二人约定的507万成交价尚不足其一半，故本院认为二人签订的买卖合同在结果上已明显损害了贾镇的财产权益。
综上，本院认为张莉代贾镇与朱梦玲签订买卖合同的行为符合恶意串通，损害第三人利益的情形，该买卖合同无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条条第（二）款之规定，判决如下：
贾镇（张莉代）与朱梦玲于2015年11月20日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
鉴定费26700元，由朱梦玲、张莉负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费47290元，由朱梦玲、张莉负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋凯宇
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 任军鹰
二〇一八年六月十一日
书 记 员 韩 筱