沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沈高开民初字第1508号
原告：黄静，女，1972年12月27日出生，汉族，无职业，户籍地沈阳市东陵区文萃路*****号4-5-1，现住址沈阳市浑南新区浑南中路****号**号楼2-29-1。
委托代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，系辽宁新世纪经济发展有限公司法律顾问，住址沈阳市和平区北京北街161号C座11-09。
被告：沈阳坤泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路1号A座1202-1212室。
法定代表人：蔡九坤，系该公司总经理。
委托代理人：崔淑杰，系辽宁申扬律师事务所律师。
原告黄静与被告沈阳坤泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄静及其委托代理人卫国庆，被告沈阳坤泰房地产开发有限公司的委托代理人崔淑杰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告黄静诉称，2010年3月29日原告以总价款364，869元在浑南新区被告开发建设的坤泰新界住宅小区购买浑南中路9-15号15#2-29-1号房屋，建筑面积85.19平方米，并办理了房屋入住手续。按合同的约定，被告已经约逾期拒不协助为原告办理产权手续，时间长达685天。被告的行为已经丧失起码的经营诚信，严重影响了原告的正常生活和合法权益。为维护原告的合法权益，原告请求人民法院依据《合同法》及《消费者权益保护法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，法释（2003）7号第十八条的规定，依法判令被告立即为原告办理商品房权属登记手续并承担违约责任。请求：1、判令被告给付逾期办证违约金52，486.40元并立即履行办理房屋产权证的义务；2、诉讼费由被告承担。
被告沈阳坤泰房地产开发有限公司答辩称，答辩人没有违反《商品房买卖合同》的约定，不应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第15条明确约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即见补充协议。合同补充协议第三条约定：产权登记备案逾期180日，由出卖人继续协助办理。从以上约定可以看出，双方在签订《商品房买卖合同》时虽然约定了办理产权证备案的时间，但同时也明确约定了不能在规定期限取得产权证的情况下，解决的方法是由答辩人继续协助办理。事实上答辩人一直在协助原告办理产权证，说明答辩人并没有违反《商品房买卖合同》的约定，原告要求答辩人承担违约责任的请求是没有事实依据的。
原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条要求答辩人承担违约责任是错误的。该解释第18条明确写明的是：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告与答辩人买卖双方在《商品房买卖合同》中第十五条约定第3项的《补充协议》对办理产权证事宜已经进行了特殊的约定，即“由出卖人继续协助办理产权证”，以补充协议所做约定是业主明知且自愿的情况下订立的，既然当事人有特殊约定，本案不适用该司法解释第18条的规定。原告的请求没有法律依据。
综上所述，答辩人没有违反《商品房买卖合同》第十五条第3项的《补充协议》约定，不应对原告承担违约责任。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告双方提供的证据，认定本案事实如下，原告黄静与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告销售的位于沈阳市浑南新区浑南中路9—15号15幢2-29-1号的房屋一套，该房成交总价人民币364，869元，其中首期房款人民币114，869元，余款人民币250，000元，双方同意办理银行按揭。买卖合同签订后，原告向被告交付了首期购房款人民币114，869元，并通过银行贷款按揭方式交付了余款人民币250，000元。合同约定的交房日期是2009年10月30日。2010年3月29日，被告将涉案房地产交付原告使用，同时出具了住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同第十五条约定，被告应当在该商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见补充协议。合同补充协议第三条约定：产权登记备案逾期180日，由出卖人继续协助办理。原告按合同的约定履行了付款义务，被告也按照合同约定向原告交付了房屋。但原告从接收房屋至今，一直未能取得房屋所有权证书。原告认为被告没有在合同约定的交付房屋后180日内进行产权登记备案，导致原告无法办理产权证，为此经与被告协商并去沈阳市浑南新区信访局反映情况，至今仍无法办理产权证，故诉讼来院。原告主张，被告的施工行为系违建行为，由于被告的原因导致其购买的楼房迟迟无法办理产权证书，双方在合同中的关于逾期办证的违约责任约定不明，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定，由被告向原告支付违约金。
上述事实的有双方当事人的陈述及双方当事人提交商品房买卖合同建筑工程施工许可证等证据在卷予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方应恪守合同的约定，被告虽未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。但双方在合同补充协议中约定：产权登记备案逾期180日，由出卖人继续协助办理。该约定应视为对被告违约的免责条款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定的除外情况。故原告请求被告按银行逾期贷款利率标准承担违约金，不符合合同约定及法律规定，故本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄静的诉讼请求。
案件受理费人民币1，212元，由原告黄静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币1，212元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏丹阳
审 判 员 王玉坤
人民陪审员 徐 波
二〇一二年十一月十九日
书 记 员 董文菲
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。