广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第263号原告郑周，住所地湖南省琼中黎族苗族自治县。委托代理人陈健彬，广东银德律师事务所律师。被告广州市亿福物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人廖盛昔，经理。委托代理人何嘉景，广东鸿蒙律师事务所律师。第三人王文华，住所地广东省蕉岭县，系广州市天河区元岗中泰建材厂个体经营者。委托代理人彭大成，广东经国律师事务所律师。第三人广州市盛庭投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人郑强弟，执行董事。委托代理人陆晖、李伟业，均为广东卓信律师事务所律师。第三人广州市塑料工业集团有限公司（原广州市塑料工业股份有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人莫凡，董事长。委托代理人冯小眉、郭磊，均为该公司员工。原告郑周诉被告广州市亿福物业管理有限公司（以下简称“亿福公司”）、第三人王文华、广州市盛庭投资管理有限公司（以下简称“盛庭公司”）、广州市塑料工业集团有限公司（以下简称“塑料集团”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈健彬、被告的委托代理人何嘉景、第三人王文华的委托代理人彭大成、第三人盛庭公司的委托代理人李伟业、第三人塑料集团的委托代理人郭磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告签订《租赁合同》，约定由原告承租位于广州市海珠区石岗路10号自编号（34-1）的物业用作办公或文化培训使用，期限自2012年7月7日起至2021年7月6日止，同时约定被告应“直接负责或聘请物业管理公司负责管理、维护和保养该物业公共场所、公共设施、设备及公共场所的卫生清洁”及“直接或聘请物业管理公司负责该物业管理规范，统一管理秩序、统一处理投诉等管理措施的制定与执行”。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了保证金，并进场开始装修及准备经营工作。在免租期间，原告为经营的需要前往有关部门办理租赁合同的备案手续，以便办理工商营业执照，但被告知涉案场地并没有被告亿福公司的备案资料，即被告亿福公司并没有和其出租方办理租赁备案手续，因此不能为原告办理租赁备案。经原告多方了解得知，该场地的业主方（即第三人广州市塑料工业股份有限公司）与第三人广州市盛某投资管理有限公司（第一承租方）的租赁合同备案后，盛某公司转租该场地给第三人王文华，但没有依法为双方的租赁合同备案，后王文华又再转租给被告，被告与王文华因而无法办理租赁备案，最终导致原告与被告方的租赁合同无法备案。原告因租赁合同不能备案，无法办理工商营业执照导致不能正常展开经营，原告多次就此事与被告方沟通要求解决，但被告亿福公司均以因为盛某公司与王文华的租赁合同未有依法办理备案导致亿福公司也无法备案为理由，称并非被告责任。鉴于上述原因，原告在免租期满后根据合同的约定，有权延长免租期暂缓支付租金。及后，原告多次向业主方及盛某公司投诉要求解决，均无果。后来由于被告未能收到租户租金，对该场地疏于管理，最后竟完全撤离了场地，导致原告承租的场地处于无人管理的危险状态，财产及人身安全无法得到有效保障。无奈之下，原告与其他租户自发筹资聘请保安人员进场管理场地。原告后又经了解得知，被告与第三人因该场地的租赁问题产生纠纷，但原告竟然一直不清楚，原告作为场地实际使用人的合法权利因此未能受到保障。原告认为，原被告双方的租赁合同关系合法有效，双方均应严格履行该租赁合同，积极履行合同约定的义务。原告已经依约定交付了保证金，根据双方合同约定，被告应当向原告交付符合合同约定的场地，但原告交付的场地却一直未能办理工商营业执照，致使原告一直不能正常开业经营，原告已投入大量金钱对场地进行装修，现因无法开业已造成了严重的经济损失。现被告不但不为原告办理租赁合同备案，甚至完全撤出了该场地，致使场地无人管理，原告和其他租户只能自发组织管理场地，经济损失进一步扩大。故起诉请求：1、判令原告与被告继续履行双方签订于2012年7月7日的《租赁合同》（编号：20120707），由原告继续承租使用该合同项下的物业；2、判令被告履行该合同约定，为原告办理租赁合同备案手续，为原告办理工商营业执照；3、判令被告履行对涉案场地进行物业管理服务的约定和义务；4、判令第三人协助被告共同为原告办理涉案物业的租赁合同备案手续和工商执照；5、判令被告和第三人承担本案的全部诉讼费用。被告亿福公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：由于原告没有支付租金，被告已经口头通知原告解除双方的租赁合同，并且被告已经退出涉案物业的经营，并将涉案物业交还给第三人盛某公司，原告应向对物业享有管理权的盛某公司主张权利。关于原告要求办理租赁备案和营业执照等请求，被告认为被告未能履行该合同约定是由于相关第三人的行为而造成，与被告无关。第三人王文华述称：不同意原告的诉讼请求。第一，本案是原告与被告恶意串通所进行的虚假诉讼，严重浪费诉讼资源，目的是抗拒和拖延（2014）穗中法民五终字第2594、3857号案的执行。在（2013）穗海法民三初字第1266号案中，法院曾依法到涉案场地张贴公告，告知全体租户到法院申报权利并参与诉讼，但期限届满后没有相关权利人到法院申报权利，法院当时也要求被告提供各租户的资料参与诉讼，但被告拒绝向法院提供。第二，本案原告的诉讼请求与已经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2594、3857号案民事判决内容相冲突，原告的诉讼请求已无法履行。第三，因被告存在严重的违约行为，拒绝依约向我方支付租金，我方解除了与被告的租赁合同，我方与原告没有签订过合同，双方不存在法律上的权利义务关系，原告的诉讼请求没有法律依据以及履行的条件。第四，事实上，我方从未收到过原告以及被告要求办理租赁合同备案手续以及工商执照的任何请求。第三人盛某公司述称：不同意原告的诉讼请求。一、我司没有协助被告为原告办理租赁备案及工商执照的义务，我司与原告、被告之间不存在任何合同关系。二、原被告之间的租赁合同事实上已无法履行。1、原被告之间的租赁合同是建立在被告与第三人王文华以及第三人王文华与我司之间存在租赁合同关系基础之上的，而（2013）穗海法民三初字第1266号生效民事判决已确认我司与第三人王文华之间的租赁合同已于2012年8月14日解除。2、涉案租赁物业场地已被政府收储，我司与第三人塑料集团已共同对涉案租赁物业地块全面开展清退撤场及建筑物拆卸工作，原被告之间的租赁合同事实上已无法履行。第三人塑料集团述称：一、我司对原告与被告之间的租赁关系并不知情。盛某公司向我司租赁该物业后继续转租，但并未将次承租人信息告知我司，对于后续的租赁关系，我司并不知情。二、本案与我司无关，无需由我司协助被告为原告办理租赁合同备案手续。依原告的起诉状，原告与被告签订租赁合同，依据合同相对性原则，原告支付租金，应由被告协助办理租赁合同备案，原告与被告之间关于彼此权利义务的约定并不能及于我司。我司与盛某公司签订租赁合同时即已登记备案，并未影响次承租户的正常经营和登记备案。综上，本案与我司无关。经审理查明：2011年3月23日，广州市塑料工业股份有限公司（甲方、出租人）与第三人盛庭公司（乙方、承租人）签订了四份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于海珠区工业大道石岗路24号20号、22-36号、37号、42-43号楼（产权证号码：穗房证字第0076520号、0076522-0076536号、0076539、0076542、0076543号）出租给乙方使用；租赁期限为2011年4月1日—2029年3月31日；等。广州市天河区元岗中泰建材厂是由第三人王文华经营的个体工商户。2012年1月10日，第三人王文华以广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方，承租人）名义与第三人盛某公司（甲方，出租人）就上述物业的租赁签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述物业，租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；等，该合同附件载明出租物业的性质为厂房、电房、仓库等。2012年4月19日，第三人王文华以广州市天河区元岗中泰建材厂（甲方，出租人）名义与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将上述物业出租给乙方使用；租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算至2017年1月10日；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，由此所产生的租赁关系，甲方同意根据国家规定给予乙方及其分租户办理相关租赁合同备案手续，所产生费用由乙方负责；甲方须在合同生效后3个工作日内将房产证、建筑消防验收意见书、平面图等相关资料复印资料交与乙方；等。原告提供了其与被告签订的落款日期为2012年7月7日的《广州市亿福物业管理有限公司文化办公项目租赁合同》（合同编号：20120707），载明：产权方：广州市塑料工业股份有限公司；出租方：广州市亿福物业管理有限公司（甲方）；承租方：原告（乙方）；甲方将坐落于广州市海珠区石岗路10号（原珠江塑料制品厂）自编号34-1出租给乙方作办公或画室使用；该物业建筑面积（加公摊）约为100平方米，以现状出租给乙方使用；该物业为甲方向广州市天河区中泰建材厂合法承租，根据双方租赁合同的约定，甲方对该物业有权转租、分租及自行经营管理；租期由2012年7月7日起至2021年7月6日止；租赁期内甲方给予乙方装修期（免租期）共90天；等。被告对该合同没有异议；第三人王文华认为该合同是原告和被告所签订，其并未参与，不确认真实性，且同期起诉的系列案件中原告方合同地址部分重叠，故虚假的可能性较大；第三人盛某公司对该合同不予确认，认为与其司无关，根据合同相对性，原告不能要求其司履行该合同约定的任何义务，且其司与王文华的租赁合同已解除，该合同事实上已无法履行，另外该合同约定的租期超过了其司与王文华约定的租期，该超出部分无效；第三人塑料集团对该合同不予确认，表示对该合同不知情，与其司无关。另查明，盛某公司曾以王文华为被告、以亿福公司为第三人提起（2013）穗海法民三初字第1266号案诉讼，本院于2014年1月28日作出（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决书，判决：一、确认广州市盛某投资管理有限公司与王文华（广州市天河区元岗中泰建材厂的个体经营者）之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》己于2012年8月14日解除；……四、王文华及广州市亿福物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼物业交还给广州市盛某投资管理有限公司；等。之后，亿福公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）穗中法民五终字第3857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。亿福公司于2013年10月31日以王文华为被告、以盛某公司为第三人提起（2013）穗海法民三初字第3138号诉讼，要求：1、亿福公司与王文华继续履行编号为2012041701的《租赁合同》；2、王文华为亿福公司及分租户办理租赁合同备案手续，向某公司交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书，及产权方授权王文华出租涉案物业的委托资料等相关资料、协助亿福公司将涉案物业使用性质改变为商业；3、盛某公司协助王文华为亿福公司办理涉案物业的租赁合同备案手续；4、诉讼费由王文华承担。该案审理过程中，本院要求亿福公司对第一项诉讼请求予以明确，亿福公司未对要求继续履行合同的内容予以明确，而是要求确认由广州市天河区元岗中泰建材厂与其于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效。该案判决如下：一、确认亿福公司与广州市天河区元岗中泰建材厂（系个体工商户，经营者为第三人王文华）于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效；二、驳回亿福公司的其他诉讼请求。亿福公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗中法民五终字第2594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告于2015年1月14日提起本案诉讼。诉讼中，本院向原告释明其与被告约定的租期超出了被告与王文华约定租期的剩余租赁期限，超出的部分依法应为无效，并询问原告是否变更诉讼请求，原告表示合同应继续履行，故不变更诉讼请求。本院认为：涉案房屋系由第三人王文华向第三人盛某公司承租后再转租给被告亿福公司，原告与被告签订的租赁合同所约定的租赁期限超过被告与王文华所签租赁合同约定租期的剩余租赁期限，对于超出部分的约定依法应为无效。对于未超出部分的约定，因生效民事判决已确认王文华与盛某公司之间的租赁合同已于2012年8月14日解除，并判令亿福公司与王文华将涉案物业交还给盛某公司，故亿福公司与王文华签订的租赁合同事实上已无法履行，原告与亿福公司之间关于有效租期部分的约定也事实上无法履行。综上，原告的全部诉讼请求均依据不足，对原告的全部诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  潘新标二〇一五年××月××日书 记 员  徐 石陈文慧