云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民二初字第335号
原告周家能，男。
委托代理人师本领，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告朱启平，男。
委托代理人朱智，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特授权代理。
被告龚凡清，男。
委托代理人黄丹，北京市昌久律师事务所昆明分所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人白雪梅，北京市昌久律师事务所昆明分所律师。代理权限：特别授权代理。
原告周家能与被告朱启平、龚凡清农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月15日、2015年1月6日两次对本案进行公开开庭审理，原告周家能及其代理人师本领，被告朱启平的代理人朱智，被告龚凡清的代理人黄丹、白雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周家能诉称，2013年，两被告在通海县四街镇十街村民委员会七组的“干海子”合伙租地种“三七”。2014年，两被告与原告洽谈扩大种植面积的用地事宜。被告邀请原告查看、了解并测量其已种植三七的地块附近的土地后，指认并看中了其中的五十多亩土地。因这些土地涉及数十农户的承包地，为方便管理及当地关系协调，两被告请原告出面承租该部份土地再转租给两被告使用。经双方商定合同主要内容后，原告开始与农户洽谈租地事宜。与农户的租地准备工作基本完成后，原告按照被告指认的地点范围租赁了不低于55亩的土地。2014年6月28日，两被告以龚凡清为代表与原告签订《租地合同》，约定由原告将干海子约55亩至60亩的土地转租给两被告用于种植“三七”，租期自2014年12月1日起至2017年1月底止，租金每亩1650元，签订合同之日支付10万元，其余部分租金于2014年10月底前付清给原告；合同还约定任何一方不得违约，否则违约方须向对方支付违约金10万元。此外，双方还口头约定租金先按55亩计算，两年租金为18万元整，超出55亩的部分如果两被告不需要则可以不租。另外，为保障被告种植“三七”的需发，2014年6月29日，两被告与原告签订《供用水电合同》，约定由原告对被告农业生产、生活用水用电进行保障及相应的权利义务。《租地合同》签订后，按合同约定被告应于合同签订当日支付首笔租金10万元，但两被告仅支付8万元。因被告承诺于2014年10月底一定付清剩余的租金10万元，原告虽有意见但只能期待被告信守合同。2014年10月，被告突然告知原告不愿再承租合同约定的土地。如今，支付租金的期限已过，原告多次催促，被告迟迟不履行。原告已做完12月1日交付土地的准备工作，被告却无继续履行合同的诚意，事实上已构成违约，应承担违约责任，考虑被告经营的困难，原告可以按约定的违约金10万元降低为3.6万元（按合同价18万元的20%）计。为维护原告的合法权益，督促被告诚信履行合同义务，特请求人民法院：一、判令被告继续履行2014年6月28日签订的《租地合同》；二、请求判令被告向原告连带支付尚欠的租金10万元；三、判令被告向原告支付违约金3.6万元。
被告朱启平辩称，本案《租地合同》系无效合同，因为土地的出租需经三分之二以上村民代表的同意方能出租，本案合同缺乏该生效要件，属无效合同，合同无效就不存在违约责任。另外被告朱启平不属本案合同的当事人。请求驳回原告对被告朱启平的诉讼请求。
被告龚凡清辩称，原告不享有本案出租土地的承包经营权，被告龚凡清与原告签订合同时对出租土地的性质存在错误认识，故本案合同属于无效合同，无效合同不存在违约任，请求驳回原告的诉讼请求。
原告周家能针对其诉讼请求，举证如下：
一、身份证复印件一份，欲证明原告的主体适格及基本身份情况；
二、《租地合同》一份，欲证明2014年6月28日，由通海县四街法律服务所代书，原告与二被告签订《租地合同》约定被告向原告租赁不低于55亩的土地，合同确立了双方的权利义务；
三、《供用水电合同》一份，欲证明2014年6月29日，原告与朱启平签订合同约定原告向朱启平、龚凡清签订的《租地合同》中约定的供水供电的权利义务；
四、《协议书》十一份，欲证明原告向十一户农户租地用于转租二被告，原告为此已向每户农户支付200元的定金；
五、《租地合同》一份、收据两份，欲证明原告向苗士全租地45亩用于转租被告，原告为此已向苗士全支付租金7万元；
六、通话清单、录音光盘各一份，欲证明原、被告通话的情况，其中第一份录音证明龚凡清认为其只是帮朱启平，合同是代理朱启平签订。第二份录音证明朱启平与龚凡清是合伙关系。第三份录音证明原告向被告履行交地义务，但被告朱启平以各种理由拒绝；
七、通海县四街镇十街村民委员会、通海县四街镇十街村民委员会五组出具的《情况说明》一份，欲证明证据四中的十一户农户将其承包地出租给周家能的事实；
八、通海县四街镇十街村民委员会、通海县四街镇十街村民委员会七组共同出具的《情况说明》一份，欲证明证据五中的45户农户将其承包地出租给苗士全，再由苗士全出租给周家能的事实；
九、加盖移动公司公章的通话清单、结婚证各一份，欲证明证据六中的通话清单的来源，及其中一份通话清单的杨和李玉华系原告妻子，原告使用李玉华的电话与被告方进行通话。
被告朱启平对上述证据质证认为：对证据一无异议，对证据二的真实性、合法性无法认可，对证据三的的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据四、证据五是在签合同后补办的，对其真实性、合法性无法认可，证据五中出租土地的主体共12个，但收据都是一个人出具的。证据六的取得程序不合法，不能证明通话的主体为朱启平。录音中的第一段录音，不清楚是否是龚凡清的声音，如果是龚凡清的录音，则该陈述具有单方性，依此认为龚凡清为朱启平代签合同无法律依据，而且款是龚凡清支付，不是朱启平支付，授权不成立。对第二段录音的真实性不清楚，对第三段录音的声音是否来自朱启平不清楚。对证据七、证据八的真实性无异议，但对其内容有异议，情况说明中关于土地承包权的说明不具备合法性，土地承包经营权应当以土地承包经营权证为准，不应当由村委会或村组出具情况说明进行证明，关于出租的说明不是村委会同意就合法，必须由村民代表的三分之二同意方才有效。对证据九的真实情、合法性无异议，但是结婚证上的李玉华是否是通话清单上的李玉华需进一步举证，因此对结婚证的关联性不予认定。
被告龚凡清对上述证据质证认为：对证据一无异议；对证据二、证据三的真实性予以认可，但是证据二、证据三都不是朱启平授权龚凡清签订的；证据四、证据五涉及案外人，对其真实性、合法性与关联性均不予认可；证据六中，对通话清单的形式上的真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性，对于录音的真实性、合法性、关联性均不认可。因为，第一段录音无法核实谈话双方是否就是龚凡清和师本领，作为法律工作者，取证程序不合法。第二段录音客户姓名显示是李玉华，该人与本案没有关系。证据七、证据八真实性认可，对合法性不认可，理由与朱启平的相同。对证据九的质证意见与朱启平的相同。
被告朱启平未针对其答辩主张进行举证。
被告龚凡清针对其答辩主张，提交收条及中国农业银行银行卡取款业务回单各一份，欲证明被告龚凡清已经支付原告81500元的预付款。
原告对被告龚凡清所举两份证据的真实性、合法性与关联性无异议，对证明目的有异议，认为预付款是朱启平打款给龚凡清，再由龚凡清支付给周家能。
被告朱启平对龚凡清所举两份证据的真实性、合法性与关联性无异议。
为查明案件事实，本院对本案租赁土地进行实地勘查并制作勘验笔录一份，拍摄勘验照片15份。
原告对本院勘验形成的上述材料的真实性、合法性与关联性质证无异议。被告朱启平、龚凡清认为对真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可，因为无法确认是否是双方租赁的土地，而且对合同的效力有异议。
根据原、被告的诉辩、举证、质证，本院对本案证据分析认证如下：一、对原告证据的分析认证：证据一，二系原告于举证期限内提交的书证，且形式合法，并与本案事实相关联，故本院对其真实性、合法性与关联性予以认定，关于证据二的证明目的是否成立，及其合同内容是否合法，本院将结合本案证据作进一步分析；证据三系独立于本案合同之外的合同，与本案争议事实不具有关联性，本院对其真实性、合法性与关联性均不予分析；证据七、八是原告为证明证据四、五的合法性提交的书证。证据七、八的出具人是证据四、五所涉农户所属的村民小组，同时是本案所涉土地的集体所有权人，其掌握着本集体经济组织成员的基本身份情况及本集体土地的发包情况，本院对证据七、八的真实性、关联性予以认定。土地承包经营权证虽然是土地承包经营权的权属证件，但土地承包经营的取得始于发包人与承包人签订承包合同之时，现发包人以出具《情况说明》的方式证明证据四、五中本集体内成员对其流转的承包田享有承包经营权是基于集体与农户的承包合同所作出的客观证明，本院对证据七、八证明的农户情况及与本案有关的承包经营权的真实性、合法性予以认定；证据六、证据九，其中的通话清单及结婚证是为证明六中的通话录音的来源而提供的证据，具有合法的证据来源，且其证据的取得及内容未违反法律的强制性的规定，本院对其真实性、合法性予以认定。关于其关联性，通话清单只能证明客户名为“师本领”“李玉华”的电话的通话情况，不能证明其通话内容就是录音光盘所录入的内容，故本院对通话清单及结婚证的关联性不予认定。证据六中：第一、关于原告主张为“师本领与龚凡清”的通话录音，通话者之间有符合原告主张的称谓，通话者的声音与诉讼过程中原告代理人师本领及被告龚凡清的声音相符，为确认该份录音中与师本领通话的是否为被告龚凡清，本院于第一次庭审后，限期要求龚凡清到庭进行录音辨析，被告龚凡清无正当理由未按期到庭，但通过代理人表示通过话，只是不记得通话内容，被告龚凡清应对此承担相应的不利后果。本院对该份录音存在的真实性予以认定。该份录音的取得方式及录音内容未违反法律强制性规定，且其内容与双方争议相关联，故本院对其合法性、关联性予以认定。第二、关于原告主张为“周家能与朱启平”的通话录音，尽管通话的一方明显为原告周家能，但通话双方无明确的称谓指向被告朱启平，录音的内容未涉及对方在本案书面合同中的主要合同权利义务，原告未举证证明与其通话的号码属于朱启平，在此前提下，原告对该份录音所持的证明目的（即朱启平与龚凡清同属本案合同承租方）尚需其它证据加以印证，在无其它证据印证的情形下，被告朱启平未按本院要求对该录音进行声音辨析的不利后果，不当然转变为对该录音主体身份的认定。综上，本院对该份录音的真实性、合法性与关联性均不予分析认定。第三、关于原告主张为“周家能与龚凡清”的通话录音。该份录音的通话双方无明确的称谓，录音过程发生中断，录音不完整。本院对该份录音的真实性、合法性与关联性不予分析认定。
综合以上证据分析，本院对本案的合同相对方是否包括朱启平的争议分析如下：本案中确定合同主体的证据为《租地合同》和支付租金的收据，《租地合同》显示的合同相对人（承租人）为龚凡清，收据显示按合同约定履行租金先期给付义务的人也为龚凡清。尽管该两份证据显示的合同主体与师本领和龚凡清诉前的通话内容相矛盾，但龚凡清诉前关于合同主体的陈述不构成诉讼中对不利己事实的自认，龚凡清的该诉前陈述尚需其它证据予以印证。根据本院的上述综合认证，本案的证据不能证明龚凡清在《租地合同》上以合同相对人所签之字系为朱启平代签，龚凡清的该诉前陈述不能证明原告关于合同主体包括朱启平的证明目的成立。相反，龚凡清在诉讼中关于其本人就是《租地合同》的相对人的陈述与《租地合同》和租金收据显示的合同主体相一致，因该两份书证形成于师本领和龚凡清的通话录音之前，属于证明合同主体的原始证据和直接证据，其证明力大于龚凡清的通话录音，故在无相反证据可证明合同主体还包括朱启平的情况下，本院依据《租地合同》和租金收据认定合同的相对方即承租人为龚凡清。
综合以上分析，本院认定本案事实如下：
2014年6月28日，原告周家能与被告龚凡清经通海县四街镇法律服务所签订《租地合同》一份，合同约定：甲方（指周家能）自愿将干海子底约55亩至60亩土地转租给乙方管理使用；租赁年限租期二年，即2014年12月1日起至2017年1月底；土地租赁用途乙方用于栽种三七；土地租金按年结算1650元／亩／年；付款方式立约之日乙方付给甲方10万元租金，其余部份2014年10月底乙方付清给甲方；甲方的义务：甲方承诺该土地有合法的使用权，并有转租给乙方使用（用来栽三七），如果违反法律或出现村民阴止乙方发生土地争议，甲方应出面协调处理，不能处理的应将全部土地租金退还乙方，如甲方造成投资该土地损失的应赔偿乙方全部直接损失；乙方的义务，乙方承诺本宗土地必须合法使用经营（用来栽三七），不得改变土地用途现状，否则，甲方有权收回土地使用权，终止合同；租地期限内，甲方不得以任何方式破坏业主（乙方）生产、经营管理权，违者交纳违约金50000元（大写：伍万元整）。其它约定事项：甲方不得在租期内涨租金。如租期内政府行为禁止乙方种植“三七”，与甲方无关；本合同如发生争议，应协商解决，任何一方均可向土地所在地法院提起诉讼；本合同自双方签字之日起生效后，任何一方不得反悔违约，如有违约无论哪一方均须向对方支付约定违约金100000元，违约方还须承担因违约给对方造成的全部直接损失；本合同自签字之日起生效；本合同一式三份，甲方双方各一份，通海县四街法律服务所收存一份。
2014年7月2日，被告龚凡清向原告周家能支付租金81500元。2014年7月16日，原告周家能为履行合同与钱明涛、苗士全签订《租地合同》转租钱明涛、苗士全向通海县四街镇十街村民委员会七组的45名村民承租的土地。合同的主要内容为：租期二年，即2014年12月起至2016年一月底，用途栽种三七，租金按年结算1225元一亩一年，付款方式立约之日付伍万元租金，其余部份2014年10月付清，出租人对该土地有合法的使用权，并有权转租。2014年8月20日至25日，原告周家能为履行合同与同组（通海县四街镇十街村民委员会五组）村民张成福、李和云、马菊芬、李云光、蔡惠萍、李家坤、李德华、钱宗明、张艳、李永增、毕德伟分别签订《协议书》11份共租赁上述村民的位于四街镇十街村干海子的土地11.5亩，协议主要内容为出租人将干海子的承包田出租给周家能种植（三七），租期为二年，每年每亩租金800元，立约之日付定金200元，其余部份十二月三十日前现金方式付清，若一方违法乱纪约，支付另一方租金的双倍。原告将上述土地按55亩计，全部租金按1650元×56亩×2年计算，共计181500元，扣除已支付的81500元，未付100000元。
关于上述土地的权属情况，2014年12月24日，通海县四街镇十街村民委员及十街村民委员会七组共同出具《情况说明》如下：我村民小给45名组员把自己承包的位于干海子的部份承包地出租给组员苗士全统一使用，并签订了《租地协议》，该协议中涉及的土地均系各组员依法具有使用权的土地，协议中的出租人均是本组组员，姓名为：钱本亮、钱美琼、李保全、苗士红、陈有生、张田、陈华昌、郭旭华、本润、钱本运、钱保忠、何光红、张伟、张永发、钱贵文、陈富昌、钱丽萍、钱家旺、师本荣、师荣富、苗士明、钱本文、林开柱、张永贵、林发昌、杨家旺、钱保伟、陈青生、钱本会、陈顺生、常宗有、钱本忠、杨润波、钱本存、杨发元、杨发聪、娄开润，娄开昌、钱贵明、娄歌、丘海泉、战囚、钱绕生、钱福林、钱本满、钱本富。同日，通海县四街镇十街村民委员及十街村民委员会七组于共同出具《情况说明》如下：我村民小给11名组员把自己承包的位于干海的部份承包地出租给组员周家能统一使用，并签订了租地的《协议书》，该协议中涉及的土地均系各组员依法具有使用权的土地，协议中的出租人均是本组组员，姓名为张成福、李和云、马菊芬、李云光、蔡惠萍、李家坤、李德华、钱宗明、张艳、李永增、毕德伟。
2014年11月11月，原告周家能因合同履行发生的分歧将被告龚凡清、朱启平诉至本院。2014年12月1日，合同约定的交地期限届满，原告周家能要求被告龚凡清接受上述用于租赁的土地，但未果。
本院认为，本案是基于土地承包经营权的再流转发生的土地承包经营权流转纠纷，原告周家能与被告龚凡清签订的《租地合同》是否已对合同双方产生合同约束力，取决如下几个方面：第一、出租人是否已取得土地的出租使用权。本案土地属于通海县四街镇十街村民委员会五组、七组分别发包到本案所涉56户农户的承包地，该56户农户将其承包田自愿、有偿地进行出租，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”，第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转”，第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：㈠平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；㈡不得改变土地所有权性质和土地农业用途；㈢流转的期限不得超过承包期的剩余期限；㈣受让方须有农业经营能力；㈤在同等条件下，本集体经济经织成员享有优先权。”，第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”等规定，原告周家能基于农户对其承包地的合法流转已取得本案土地的出租权；第二、《租地合同》是否违反了法律的禁止性规定。本案土地的性质为承包地，被告龚凡清向原告周家能转租该承包地的用途是种植“三七”未改变土地性质及用途，出租期限未逾农户的承包期的剩余期限等，合同内容符合法律的规定；第三、本案土地所涉农户流转本案土地是否违反民主议定程序。《中华人民共和国土地管理法》第十四条第二款规定：“在土地承包期限内，对个别承包经营权者之间承包的土地进行适当调整，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”本案属于承包经营权的流转，流转不改变承包田的承包人，不属改变承包人的承包田调整，该法条不适用于本案；《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”该规定调整的是发包方向本集体经济组织以外的单位或者个人发包本集体土地的法律关系，本案属于承包人对其承包田的流转，不属于发包人与本集体之外的承包人之间的关系，该规定不适用本案。综上，被告方关于本案土地的出租未经三份之二以上村民同意及相关部门批准，违反了我国土地管理法和承包法的规定的主张，于法无据，本院不予采纳，本院认定本案合同为合法有效的合同，已对合同双方产生合同约束力，合同双方均应按合同约定履行各自的合同义务。
本案中，原告尚未履行的合同义务为向承租人交付租赁土地的义务。被告龚凡清已确认原告已在交地期限届满前要求其接受合同约定的土地。现该土地处于闲置状态，被告龚凡清以合同无效为由拒绝接受原告的交付，无事实法律依据，本案合同应当继续履行。对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持；本案中，被告尚未履行的合同义务为租金100000元的支付义务，现合同约定的付款期限已届满，被告龚凡清逾期未支付租金的行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任，原告要求被告龚凡清按合同约定支付3.6万元的违约金（按合同价18万元的20%计算），被告龚凡清坚持合同无效不应当支付违约金。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，被告龚凡清对本案合同的履行是原告周家能与农户间租地协议得以履行的保障，现被告龚凡清应付的租金逾期未付，而原告应付农户租金的期限已于2014年年底届至，原告请求的违约金应综合考虑被告龚凡清的违约行为是否必然造成原告对农户的违约，原告是否已对农户可能产生的损失采取减损措施等因素，为此，本院结合原告周家能与农户间合同的实际情况，将原告周家能请求的违约金调整为20000元，超出部份，本院不予支持。
关于被告朱启平应否承担本案的合同责任，如事实认定部份所述，原告的证据不足以证明被告朱启平系本案合同的相对人，故本院对原告周家能要求被告朱启平继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、三十二条、第三十三条、第三十四条、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告周家能与被告龚凡清继续履行双方于2014年6月28日签订的《租地合同》；
二、由被告龚凡清于判决生效后三日内支付原告周家能租金人民币100000元、违约金人民币20000元；
三、驳回原告周家能对被告龚凡清的其余诉讼请求；
四、驳回原告周家能对被告朱启平的诉讼请求。
案件受理费3020元，减半收取1510元，由被告龚凡清负担；保全费580元，由原告周家能负担。
如果被告龚凡清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。
审判员 刘焕玲
二〇一五年一月二十七日
书记员 张 玲