上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终472号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海泽兮文化传播有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：屠萍，总经理。
委托诉讼代理人：郝勇。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宝昶文化传播有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄三妹，总经理。
委托诉讼代理人：王振世。
委托诉讼代理人：陈磊，上海市立新律师事务所律师。
上诉人上海泽兮文化传播有限公司(以下简称“泽兮公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月底，案外人上海多伦文化旅游开发管理有限公司(以下简称“多伦文化公司”)为出租方(甲方)，上海宝昶文化传播有限公司(以下简称“宝昶公司”)为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市多伦路XXX号2层218室房屋，租期自2012年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为人民币(以下币种均为人民币)1,650,000元，租金按季支付，先付后用。2015年11月21日，多伦文化公司(出租方、甲方)与宝昶公司(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定甲方继续出租上海市多伦路XXX号房屋给乙方，�期4年，自2016年10月1日起至2020年9月30日止，租期前两年年租金1,815,000元，后两年年租金1,996,500元；租金按季支付，先付后用；其余条款仍按双方2012年9月签订的《房屋租赁协议》的内容执行。
2016年9月6日，宝昶公司为甲方，泽兮公司为承包方(乙方)，双方签订《承包经营合同》约定：乙方承包上海市多伦路XXX号房屋部分场地(以下简称“系争房屋”)，建筑面积2,900平方米，场地使用期自2016年10月10日起至2021年10月9日止，2016年9月10日至10月9日期间为甲方给予乙方的场地免费使用管理期(注：一楼交付时间为2017年1月1日；在此期间，一楼如有空房，乙方如进行出租，租金由乙方收取，原有小合同除外；2017年1月1日后，如原有小合同仍未到期，乙方应将该合同继续履行完毕)；年承包金为3,000,000元，承包金每季一付，先付后用；承包期间，使用系争房屋发生的水、电、通讯、网络等费用由乙方承担；乙方在承包期间对系争房屋享有使用和出租的权利；此前甲方所签订的小合同，乙方同意继续履行完毕，待前期合同履行完毕后，乙方拥有此前合同结束后的自主出租权，甲方需配合乙方完成三方合同交接，如交接过程中产生纠纷致乙方不能如期取得房屋，则乙方有权按日扣除甲方承包金，至三方合同交接完毕；乙方在承包期间负责经营及物业管理，由此产生的费用由乙方负责；甲方交付系争房屋前，乙方应向甲方支付房屋承包使用保证金，保证金金额为1个月房屋承包金。合同第10-2条约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向对方按平均月租金的2倍支付违约金：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；……(五)乙方逾期不按约支付承包金的。
2016年9月7日，泽兮公司支付宝昶公司50,000元，银行业务回单中附加信息为“房租”。2016年9月10日，宝昶公司向泽兮公司发出解约函告知：关于系争房屋的承包合作协议，因泽兮公司未能按约定及时支付足额保证金及承包金，构成根本违约，故通知泽兮公司解除合同，并提醒泽兮公司接到通知后立即处理相关后续事宜，避免损失扩大。该通知于次日到达泽兮公司。宝昶公司于2016年9月11日将50,000元退还给泽兮公司，银行业务回单中附加信息为“退还房租”。
2016年9月12日下午，泽兮公司经理郝勇至系争房屋与宝昶公司法定代表人黄三妹进行沟通，双方之间的谈话录音中有如下内容：黄三妹说：“你拿了5万块付了我5万块，……。”“我说陆总那天，当着我面在签合同时，我马上转你10万，这是你说过的。”郝勇答：“对，我当众说了，我说我转你10万，转给你公司，对吧，但�个人是不能转的，我用公司来转给你，说转给你50万。”……郝勇问：“那这个事怎么解决呢？”黄三妹回答：“……你说你一定要做呢，那么我要合同跟你重新签。”郝勇称：“……我只认这份合同。”黄三妹说：“重新签的是什么概念，我就是想因为上面没有谈到转让，如果我能，我想有时候的话，给你先做一年两年，然后如果有转让的机会，你不能卡着我，永远不让我转让。”“……转让同样条件我先优先你，……”郝勇回答：“这样子，因为合同呢，我觉得你可以先出补充协议，……。”“……我们由律师来定，你可以先出你的补充协议，……。”“……我等到你20号，你把事情我们正式解决掉，如果实在不行，我们就走法律程序，转让也好或是承包也好，您给我一个我能接受的条件，只要我能接受我尽量接。”黄三妹称：“……因为我跟别人最终还没有�好，就是只不过谈了个总价，怎么个转还没有谈细节，……”“我还没定呢，只不过跟别人在谈这件事。”“怎么会合同签掉了呢。”郝勇称：“你要转让给我，我也没意见，只要大家交易价格能接受或者分期付款，我跟您谈好也没问题，因为您不在上面负责我来负责这个事也没问题，转让管委会，这边我来直接签也可以的。”之后，郝勇提出：“……我按照正常的，今天或者明天，我让他打给你房租，我正式开始接收房子。”黄三妹表示需要考虑三天再决定，同样的条件转让，对泽兮公司优先。郝勇表示：“我21号正式过来，我们俩再正式重新见面。”“如果在同等的条件下，我也愿意接。”黄三妹称：“我就想跟你协商的，我就是，最好能转让。”郝勇表示：“等到21号我过来，……”“你考虑一下细节，你把这边合同发给我，我正式请律师过来跟你谈这个事�行不行？”黄三妹表示同意。之后，泽兮公司与宝昶公司未能协商一致，泽兮公司未再向宝昶公司支付款项，宝昶公司亦未将系争房屋交付泽兮公司。
现泽兮公司涉讼，要求判令宝昶公司支付违约金500,000元。
宝昶公司则提出反诉，要求泽兮公司支付违约金500,000元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。系争房屋《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，均应恪守诚信、按约履行。双方之间实为租赁合同关系，争议在于何方违约。根据合同约定，租期自2016年9月10日起至2021年10月9日止，其中2016年9月10日至同年10月9日为免租期，故双方约定的系争房屋交付日期应为2016年9月10日。合同同时约定，年租金为3,000,000元，租金按季支付，先付后用，泽兮公司应于房屋交付前支付相当于1个月租金的保证�，故该公司应于2016年9月10日前预先支付宝昶公司保证金250,000元。但合同签订后，泽兮公司仅于2016年9月7日支付宝昶公司部分租金50,000元，该公司作为应当先履行的一方，未按合同约定全面履行付款义务，故宝昶公司有权拒绝交付系争房屋。但宝昶公司未经催告即向对方发出解约函，亦属不当。泽兮公司在收到解约函后，与对方进行沟通，宝昶公司虽有变更合同的意思表示，但是双方对此未能协商一致，故双方应继续按照原合同约定履行各自义务。之后，泽兮公司未再支付宝昶公司保证金及租金，宝昶公司也未将系争房屋交付，合同最终未能继续履行。现泽兮公司亦认可合同已解除，因合同解除并非宝昶公司恶意违约所造成，泽兮公司要求对方承担违约金的诉讼请求，不予支持。宝昶公司在泽兮公司未全面履行合同约定的义务的情况下，未经催告即发出解约函，其�于合同解除后系争房屋可能产生的空置损失等亦应有所预计，鉴于合同解除不能完全归责于泽兮公司，或宝昶公司任何一方，故宝昶公司要求泽兮公司承担违约金的原审反诉请求，亦不予支持。
原审法院据此作出判决：一、驳回上海泽兮文化传播有限公司的全部诉讼请求；二、驳回上海宝昶文化传播有限公司的全部反诉请求。
原审判决后，上诉人泽兮公司不服，向本院提起上诉称：由于系争房屋《承包经营合同》是对方提供，对于承包金的交付时间约定不明，依照法律规定，被上诉人宝昶公司可以随时要求上诉人履行，但应给予必要的准备时间。根据上诉人在原审法院中提交的录音证据，双方关于意向金的交付数额已经发生实质性变更，且系保证金，该数额并未按照合同约定的一个月租金数额。且支付意向金时，上诉人并未掌握对方的公司账�，仅有其法定代表人的个人账号，基于安全的考虑，双方协议变更了意向金数额，故上诉人从未拒绝支付租金，未违约。由于双方对于支付承包金时间的约定不明确，且存在试用期的约定，故上诉人可于2016年10月9日之前支付费用，但2016年9月10日当日，使用期尚未开始，上诉人履行支付义务的条件未成就，对方既未交付房屋、又未经催告，即解除合同，有违合同约定，其真实目的在于欲提高租金数额，显属恶意违约行为。上诉人于2016年9月12日明确表示支付租金，但遭拒，被上诉人显有违诚实信用和公平正义原则。因此，原审判决认为本案合同的解除，上诉人存在未按约定逾期履行付款义务的责任，显属认定事实不清。据此，上诉人认为其未违约，应由被上诉人承担违约责任，故请求本院依法维持原审判决第二项、撤销第一项，并改判支持上诉人的原审诉请等。
被上诉人宝昶公司辩称：系争房屋《承包经营合同》是双方协商一致后，再打印签署的。上诉人泽兮公司在原审法院中提供的录音证据中关于被上诉人法定代表人所称的与他人未谈好，只有总价等内容，与本案无关。被上诉人与其出租方约定的是不能出租全部房屋，但本案系争房屋是其中租赁的部分房屋，并非全部。原审审理中，被上诉人未提供征得出租方同意的证据。双方合同约定，在房屋交付之前，上诉人应按季支付租金和一个月租金数额的保证金，但其仅支付了50,000元。基于对方未按约定履行付款义务，被上诉人书面通知解除合同，并退还了上诉人已支付的保证金。上诉人关于其支付相关费用应于2016年10月10日前的主张错误，其应在房屋交付的同年9月10日前支付相关费用，且其对于支付的50,000元性质的陈述相矛盾。据此，被上诉人不同意上诉人的上诉�请，并请求本院依法驳回。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据系争房屋《承包经营合同》约定，原审法院关于该房屋交付日期应为2016年9月10日，且上诉人泽兮公司应于该日前支付一季度相关费用的认定，本院予以认同。基于上述事实，原审法院认为上诉人作为应当先履行的一方，未按合同约定全面履行付款义务，故被上诉人宝昶公司有权拒绝交付系争房屋，但被上诉人未经催告即向对方发出解约函，亦属不当，有一定的理由。鉴于系争房屋《承包经营合同》的解除，不能完全归责于该合同的任何一方，故原审法院对于双方当事人的原审诉请和�诉诉请，均不予支持，本院予以认同。上诉人的上诉请求，因证据不足，本院难以采纳。由于造成本案纠纷，双方当事人均有一定的责任，故本院决定上诉案件审理费用，由双方分担。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元，由上诉人上海泽兮文化传播有限公司负担4,400元，被上诉人上海宝昶文化传播有限公司负担4,400元。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年二月二十三日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……