九江市浔阳区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）浔行初字第36号
原告郝红梅，女，汉族，1967年5月23日出生，住九江市浔阳区。
原告顾卫群，女，汉族，1976年4月10日出生，住九江市浔阳区。
委托代理人于晓洁，江西惟民律师事务所律师。执业证号13604201411836770（特别授权）。
被告九江市住房保障和房产管理局，住所地：九江市浔阳区浔阳东路11号。
法定代表人朱自清，局长。
委托代理人吴海林，副局长。
委托代理人罗嗣弘，江西弘衡律师事务所律师。执业证号13604199410323255（一般代理）。
第三人九江农村商业银行股份有限公司，住所地：九江市浔阳区长虹大道58号。
法定代表人花荣斌，董事长。
委托代理人朱可威，江西支点律师事务所律师。执业证号13604（一般代理）。
第三人九江市华强房地产开发有限公司，住所地：九江市十里大道5号。
法定代表人周富强，董事长。
委托代理人熊伟芳，该公司法律顾问。委托代理人熊伟芳，该公司法律顾问。
原告郝红梅、顾卫群不服保被告九江市住房保障和房产管理局障和房产管理局颁发2007年4月10日九房权证浔字第××号和九房权证浔字第××号房屋产权证的行政行为，于2015年6月29日向本院提起诉讼。本院于2015年6月29日受理后，于2015年7月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。原告郝红梅及顾卫群的委托代理人于晓洁，被告委托代理人吴海林、罗嗣弘，第三人九江市农村商业银行股份有限公司委托代理人朱可威、第三人九ＸＸ强房地产地开发有限公司委托代理人熊伟芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告九江市住房保障和房产管理局20
7年4月10日颁发了九房权证浔字第××号和九房权证浔字第××号《房屋产权证》。原告诉称：自2006年起，华强财富
原告诉称：自2006年起，华强财富大厦的业主与九江市华强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》以及《宾馆统一承包经营合同书》，根据华强财富大厦的设计图纸显示，该大厦中111、112号房产应属于设备用房、公共通道，并且已计入全体业主的公摊面积。根据国家相关法律规定，对该两处房产是禁止办理产权登记的。然而被告在明知该两处的房产情况后，依然为其办理产权登记手续，导致现在该两处房产被九江市中级人民法院交付给第三人抵偿债务，该行为已经严重损害华强财富大厦全体业主的权益，故请求法院判令撤销被告颁发的华强财富大厦第111、第112号产权证，并确认该两房为全体业主所有。
本案两原告接受华强财富全体业主的委托作为诉讼代表人参加诉讼。
原告向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证、授权委托书，证明原告接受华强财富全体业主委托作为民事诉讼代表人参加诉讼。
2、房屋登记簿、产权所有权登记证明复印件、九江市中级人民法院（2013）九中执字第109-2号执行裁定书、中院拍卖公告。证明本案的标的物已经抵偿第三人农商行。
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4、华强财富大厦首层平面图和12至20层业主房屋所有权证、平面图、装修设计图。证明房屋的服务台与监控室，根据法律规定属于全体业主所有，不应当办理产权登记。
5、百度百科关于共建面积的解释，证明111、112号房屋作为公共用房，不应办证。
6、《房屋登记办法》等法律规定，证明公共用房不应办证。
有限公司作出的华强财富大厦第111、第112号房屋所有权证的行政行为证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。位于环城路82号的华强财富大厦原为九江市捷成实业有限公司的捷成大厦，属“烂尾楼”工程。后第三人九江市华强公司继受开发完成。2007年3月16日申请房屋初始登记取得《房屋所有权登记证明》，总建筑面积12258．81平方米。2007月3月27日第三人华强公司申请首层第111号、第112号房屋登记，房屋来源为自留。第111号建筑面积22.31平方米，第112号建筑面积49.17平方米。申请人提交了《九江市单位房屋所有权登记申请书》，已初始登记的《房屋所有权登记证明》，企业法人营业执照、法定代表人证书、委托该公司职员万立办理了产权登记的《委托书》。经审查，被告认为申请登记的房屋是申请人的自留房，权属来源清楚，材料齐备，遂作出登记并核发第122814号、12××15号《房屋所有权证》。华强公司向被告申请初始登记时，提供
华强公司向被告申请初始登记时，提供首层设计图纸上，第111号房标明为监控室（值班室），设置服务台及店铺，第112号与公共通道标明为隔墙，现场测量是有隔墙的独立房间。原告把111号视为整栋房屋或楼层的公用设施用房，把第112号房视为公共走廊，与事实不符。
根据华强大厦《商品房分房分层产权面积认定表》，首层第111号套内面积46.95平方米，共有公摊面积2.22平方米，产权面积49.17平方米。第112号套内面积21.20平方米，共有公摊面积1.11平方米，产权面积22.31平方米。这就证明财富大在初始登记时第111号和第112号房产就是作为分户产权面积来认定的，不仅没有计入全体业主的公摊面积，自身还与其他分户产权房同样分担了公摊面积。
根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，行政诉讼起诉期限自知道或应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。被告作出房产登记的行为是2007年3月，原告早就知道或应当知道现在起诉已超过法定的起诉期限。根据《江西省城市房屋登记条例》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，初始登记和转移登记是两个独立的行政行为。原告的诉请是撤销华强大厦首层第111号和第112号房屋登记。公用建筑面积及其公摊是房屋初始登记行政行为的内容，如原告认为公用建筑面积及公摊与其有法律上利害关系的，应是被告2007年3月16日作出的初始登记行政行为，即九房证字第0000133号《房屋所有权登记证明》。原告现仅仅诉请撤销第111号、第112号房产转移登记行政行为在程序上是不正确的。
被告向法庭提交以下证据：
1、《九江市单位房屋所有权登记申请书》，证明被告核发122814号房屋所有权申请、发证程序合法。
2、111号房屋的平面图，证明华强公司申请的房屋是独立的房间，不是公共设施和共有通道。
3、《房屋所有权登记证明》，证明华强公司已于2007年3月16日取得111号房屋初始登记。
4、企业法人营业执照、《委托书》，证明第三人申请房屋登记的主体资格，委托手续合法。
5、《九江市单位房屋所有权登记申请书》，证明华强公司对112号房屋产权申请登记、发证程序合法。
6、112号房屋的平面图，证明华强公司申请的房屋是独立的房间，不是公共设施和共有通道。
7、《房屋所有权登记证明》，证明华强公司已于2007年3月16日取得112号房屋初始登记。
8、企业法人营业执照，证明第三人申请房屋登记的主体资格，委托手续合法。
9、《测绘说明》、《作业说明》、《建筑面积汇总表》，证明华强财富大厦初始登记时依法进行测量。
10、《华强财产大厦首层平面图》，证明111、112号房屋是独立房间，并非公共设施和共有通道。
11、《商品房分层分户产权面积认定表（1）》，证明111、112号房屋在初始登记时就没有列入公共分摊。
12、《江西省城市房屋权属登记条例》、《城市房屋权属登记管理办法》，证明被告登记发证所依据的法律、法规。
第三人九江农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）述称：原告所诉是民事范畴，与行政诉讼无关。原告缺乏行政诉讼证据，不能证明111、112号房是公用通道，原告的诉讼应予驳回。
第三人九江市华强房地产开发有限公司（以下简称“华强公司”）述称：首层公共用房是经营用房。其他层的公共用房属共摊部分。其他与被告的意见一致。
第三人农商行、华强公司未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1—2的质证意见是，与本案无关，第三人均认为原告所诉与行政诉讼无关。被告对原告提交的证据3—4未提出异议，第三人农商行对此证据的异议是，不是第一层图纸，是装修图。服务台和监控室是宾馆经营用房。第三人华强公司未发表质证意见。被告和第三人均认为原告提供的证据5不能作为证据使用。被告和第三人对原告提供的证据6的证明目的的异议是，公共用房与经营用房不同，首层的公共用房是经营用房。原告对被告提供的证据1的异议是，真实情况无法确定，房屋的面积49.17平方米与实际面积91.25平方米不符，第三人以自留的形式申请登记是错误的。原告对证据2的异议是111、112号房屋的面积与客观事实不符。原告对证据3、5-8的质证意见是，总建筑面积不清楚。原告对证据4、10无异议；对证据9的异议是，不能反映面积，对证据11的异议是，被告的单方行为，业主的分户应该列明。原告对被告提供的证据12证明目的异议是，第三人申请材料与实际材料不一致，被告不应办理房产权证。第三人农商行、华强公司对被告提出的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：原告提供身份证明真实，但其提供的授权委托书仅是授权全权负责处理与承包（租赁经营）合同有关的诉讼及非诉讼法律事务，原告提供的平面图、装修设计图与百度百科关于共建面积的解释虽然具有客观真实性，但与本案争议焦点并无关联，不能达到证明原告诉讼请求具有合理性目的，原告提供的法律规定亦不能证实被告的具体行政行为具有违法性。被告提供的证据可以证实房屋初始登记所依据的华强大厦商品房分层产权面积的客观事实，第三人申请首层第111号、112号房屋登记履行的程序以及被告依法审查房屋登记相关手续后颁发房屋产权证符合法定程序。被告提供的证据相互印证，与本案争议焦点相关联，本院予以采信。
经审理查明：第三人华强公司对位于九江市浔阳区环城路82号的“捷成大厦”继受开发完工后，更名为“华强财富大厦”。2007年3月12日，九江市房地产测绘队接受华强公司委托，对大厦商品房建筑面积和分层分户产权面积进行测量，根据申请人提供的相关资料，建设部建住房（2002）74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，中华人民共和国国家标准GB／17986—2000《房产测量规范》，制作了《建筑面积汇总表》和《商品房分层分户产权面积认定表（1）》。2007年3月16日，华强公司向被告申请房屋初始登记并取得《房屋所有权登记证明》。被告审查核实登记房屋总建筑面积为12258.81平方米。同年3月27日，华强公司向被告申请首层第111号、第112号房屋登记。申请人提交了《九江市单位房屋所有权登记申请书》，已经过初始登记的《房屋所有权登记证明》，企业法人执照、法定代表人证书，委托本公司员工办理产权登记的委托书等相关资料。被告审查核实房产来源为自留房；其中第111号房建筑面积49.17平方米，套内面积46.95平方米，共有公摊面积2.22平方米。第112号房建筑面积22.31平方米，套内面积21.20平方米，共有公摊面积1.11平方米。认定：权属来源清楚，手续材料齐备，亦作出房屋权属登记并核发九房权证浔字第××号、第××号《房屋所有权证》。2015年6月1日，原告委托代理人
2015年6月1日，原告委托代理人从九江市中级人民法院查询并获取（2013）九中执字第109-2号执行裁定书及相关房屋登记信息。得知第三人华强公司办理华强财富大厦首层第111号、第112号房的房屋产权证，并且被法院执行抵偿给了本案第三人农商行。认为已办理房屋产权的两房属于监控室和大堂，应属于大厦业主的公共面积，是依法不能办理登记的公共面积。原告多次与被告协商未果，故向本院提起行政诉讼。
另查明：原告郝红梅、顾卫群于2013年4月1日接受华强财富大厦业主委托，全权负责处理与承包（租赁经营）合同有关的诉讼及非诉讼法律事务。本院（2013）浔民一初字第1313号《民事判决书》已对原告郝红梅、顾卫群与华强公司之间的承包经营纠纷依法处理。原告郝红梅、顾卫群购买的1608号、1408号商品房至今尚未办理房屋产权证。
本院认为，涉案华强财富大厦第111号、第112号房屋从测绘后的分层分户产权面积认定，申请初始登记至转移登记依序完成，其权属来源清楚，并无瑕疵。核发《房屋所有权证》手续齐备，程序合法。被告辩称“原告起诉已超过法定起诉期限”与本案原告提起诉讼的具体事实和理由不符，原告系2015年6月委托代理人查询人民法院执行案件的相关信息后，方知道涉案行政行为的具体内容。故对被告的诉辩意见，本院不予采纳。华强大厦全体业主并未委托原告提起行政诉讼。依照《物权法》及《物业管理条例》的规定，原告并不具备已取得房屋产权登记的业主代表资格。原告提供的平面图、装修设计图只能证明财富大厦111号、112号房作为宾馆装修时，曾作为服务台和监控室使用，并不能改变房屋初始登记时的自留性质，原告始终未能提供证据证实111号、112号房面积已计入公共面积由全体业主分摊。据此被告为第三人华强公司颁发的华强财富大厦第111号、第112号房屋登记及颁发《房屋所有权证》的行政行为事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。原告提供的证据证实不了自己的主张，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告郝红梅、顾卫群要求撤销被告九江市住房保障和房产管理局颁发的九房权证浔字第××号和九房权证浔字第××号《房屋产权证》及确认华强财富大厦第111号、第112号房产为全体业主所有的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告郝红梅、顾
本案诉讼费50元，由原告郝红梅、顾卫群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。并预交上诉案件受理费50元。
审 判 长 李超雄
人民陪审员 胡小敏
人民陪审员 王正强
二〇一五年十月十三日
书 记 员 董 萍