江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民初字第0112号
原告蔡之军。
委托代理人李小勇、田小婷，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被告南通五建跃进建筑安装工程有限公司，住所地江苏省如东县河口镇陵园里一号。
法定代表人刘跃进，该公司董事长。
委托代理人蔡正祥。
第三人江苏恒兆房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市八一东路一号。
法定代表人唐彬，该公司总经理。
委托代理人付旭东、朱磊。
原告蔡之军诉被告被告南通五建跃进建筑安装工程有限公司（以下简称五建公司）、第三人江苏恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告蔡之军的委托代理人李小勇，被告五建公司的委托代理人蔡正祥，第三人恒兆公司的委托代理人付旭东、朱磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡之军诉称：2012年1月6日，原告从第三人恒兆公司购买位于宿迁市宿城区河畔花城8号楼二单元303室房屋一套及配套车库。经双方协商，房屋总价款为279912元，车库总价款为88056元，总计367986元。原告在当日就向第三人恒兆公司付清了所有房款及车库款，第三人恒兆公司出具了收条。因第三人自身原因，付款当日没有签订购房合同。双方于2012年1月17日补签了《购房协议》一份，但一直未到相关部门办理房屋登记手续。合同签订后，原告对所购买房屋进行装修并且已经入住。根据相关法律规定，原告已经履行了合同主要义务，第三人也出具了收据并且补签购房协议。原告认为，双方签订的购房协议是真实意思表示，应当认定为有效。况且对商品房买卖合同的登记备案问题属于行政管理部门的管理措施，不是确认合同效力的必要条件。现被告依据宿迁市中级人民法院（2012）宿中民初字第0019号民事判决对该房屋进行了查封，严重侵害了原告的合法权益。请求依法判决：1.确认原告与第三人签订的购房协议有效，确认位于宿迁市宿城区河畔花城8号楼二单元303室房屋一套及配套车库归原告所有，并判令第三人协助原告办理房屋的相关登记及备案手续；2.请求解除对上述房屋及车库的查封并停止执行；3.诉讼费用由被告负担。
被告五建公司辩称：1.被告申请执行的依据是宿迁市中级人民法院（2012）宿中民初字第0019号民事判决书；2.涉案房屋在2012年年初诉讼保全时就已经查封了，当时一共查封了5套房屋，在查封之后曾经有2-3个房主向法院提出异议，均被驳回。查封是在房产管理部门没有进行签约登记的情况下进行的查封；3.原告提供与恒兆公司的购房协议落款时间为2012年1月17日，与给付房款落款时间为2012年1月6日不具常理，不具有真实性；4.原告在法院执行听证时陈述涉案房屋系从实际施工人处购买，也证实原告提供的合同的时间和付款的时间是虚假的；5.法院司法鉴定处在与被告、第三人和评估机构在原告家里进行询问调查称，从实际施工人处购买，还差5万元，是分几次交的，这与原告提供一次性交款的收据也是有矛盾的。综上，被告认为对该房屋的查封执行并没有违背有关法律规定，第三人在房屋查封后对抗执行，把房屋继续出卖给原告，应承担主要责任，与被告没有关联。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人恒兆公司陈述称：原告与第三人之间的购房协议是真实的，原告向第三人付款的时间是在被告申请执行之前，由于其他原因第三人未能与原告办理正式的商品房买卖合同，但第三人与被告发生其他纠纷查封房产时，第三人已向被告明确说明该房产已经出卖给原告，虽然原告与第三人没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的买卖行为是真实发生的，所以当事人认为被告申请法院对该房产的查封与执行不符合法律规定。请求法院依法判决，
经审理查明：2012年12月4日，本院作出（2012）宿中民初字第0019号民事判决：一、江苏恒兆房地产开发有限公司应于2013年1月16日向南通五建跃进建筑安装工程有限公司支付工程款570511.64元；二、南通五建跃进建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏恒兆房地产开发有限公司违约金158000元；三、驳回南通五建跃进建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回江苏恒兆房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费48647元，由南通五建跃进建筑安装工程有限公司负担；反诉费13254元，由江苏恒兆房地产开发有限公司负担12459元，南通五建跃进建筑安装工程有限公司负担795元；保全费5000元，由南通五建跃进建筑安装工程有限公司负担。恒兆公司未履行义务，五建公司向本院申请执行。本院在执行本案争议的房屋时，蔡之军提出执行异议。本院审查后，于2013年7月29日作出（2013）宿中执异字第0017号民事裁定：驳回蔡之军的异议请求。
另查明：本院于2012年3月26日作出（2012）宿中民初字第0019号民事裁定查封涉案房屋，并于2012年3月27日向宿迁市房地产管理处送达民事裁定及协助执行通知书，2012年3月27日向第三人恒兆公司送达查封裁定。
再查明：第三人恒兆公司向原告蔡之军出具收据一张。该收据载明：收款金额为367968元，收款事由为8-303、8-B07，收款时间为2012年1月6日。原告蔡之军提供其与第三人恒兆公司签订的《购房协议书》一份。该协议书主要内容为：一、房屋基本情况：第8幢二单元303号房，用途住宅，属砖混结构，建筑面积约为88.41㎡；车库为B07号，面积约为36.69㎡。二、房屋计价方式及价款：房款总金额为279912元，单价为3166.07元／㎡。车库总额为88056元，单价为2400元／㎡。三、付款方式及付款时间：2012年1月17日支付房款279912元及储藏室款88056元。四、双方约定于2012年12月28日前将协议约定房屋交付使用。五、蔡之军在签订正式商品房买卖合同时需将手续房款全部补齐并配合恒兆公司办理相关手续。该协议书载明的签订日期为2012年1月17日。2012年12月，第三人恒兆公司向原告蔡之军交付争议房屋，目前争议房屋由原告占有使用。
原告蔡之军为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
（一）购房协议书一份。旨在证明第三人与原告之间签订商品房买卖合同（包括储藏室）。
（二）收据一份。旨在证明原告已经向第三人给付了全部购房款（包括储藏室）。
（三）宿迁市中级人民法院（2013）宿中执异字第0017号民事裁定书一份。旨在证明争议房屋已被法院查封。
（四）物业费收据、公摊水电费收据、垃圾清运费收据、装璜押金收据、有线电视入网费、电费收据各一份。旨在证明原告已经实际占有并使用该商品房。
被告五建公司质证认为：1.对证据（一）、（二）的真实性有异议，该份证据是无效的，是虚假的。2.证据（三），可以证明原告提出的执行异议已经被法院裁定驳回，也可以证明原告的购买是无效的，没有法律效力。3.对证据（四）的真实性没有异议，但是所有电费、物管费以原告的名义交纳不能证明原告就取得了房屋的合法手续。对原告实际居住使用没有异议，对合法性有异议。
第三人恒兆公司质证认为：对原告提供的所有证据的真实性、关联性均不持异议。
本院认为，原告在诉讼中陈述，因第三人恒兆公司欠案外人陈军工程款，涉案房屋系原告通过陈军从恒兆公司购买，原告实际付款约十几万元，另外陈军欠原告一部分钱用于冲抵购房款，目前尚欠5-10万元购房款，原告提供的购房协议书是2012年1月17日补签的。从原告陈述看，原告并未付清全部购房款，且购房协议书是后补签的，故本院对原告提供的证据（一）和（二）的真实性依法不予采信。原告提供的证据（三）系本院在执行过程中形成，本院依法予以采信。被告及第三人对原告已经实际占有使用争议房屋没有异议，故本院对原告提供的证据（四）依法予以采信。
因原告提供的购房协议书及收据的真实性无法确认，故原告要求确认购房协议书有效，依据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后才能产生物权变动的效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，争议房屋没有在房管部门办理房地产登记手续，故原告依法没有取得争议房屋的物权。同时，本院已于2012年3月查封涉案房屋并向房地产管理部门送达了民事裁定及协助执行通知书，本院查封时，涉案房屋并未出售且尚未进行登记备案，故本院采取的查封措施并无不当。第三人在明知本院已经查封涉案房屋的情况下，仍然于2012年12月向原告交付房屋，存在明显过错。原告作为完全民事行为能力人，应当知晓购买房屋应当签订正式的商品房买卖合同并进行网上备案，且应当知晓取得物权依法应当办理登记手续，而原告既未签订网上备案的正式的商品房买卖合同，亦未办理房地产登记手续，其存在过错。
综上，原告蔡之军要求确认涉案房屋的所有权并要求办理房产过户手续以及要求停止执行涉案房屋，依据不足，本院依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告蔡之军的诉讼请求。
案件受理费6820元，由原告蔡之军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费6820元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 翟新权
代理审判员 孙芳远
代理审判员 王冬冬
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张 红
附录法律条文：
《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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