湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0223民初2091号
原告：刘凤玲，女，1967年6月9日出生，汉族，台湾省台中市人，住台湾省台中市西屯区。。
委托诉讼代理人：丁利民，湖南法健律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：彭志，男，1963年4月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，。
被告：邓平兰，男，1963年3月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，。
被告：朱迪，男，1985年4月20日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，。
以上三被告共同委托诉讼代理人：张珍萍，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告刘凤玲与被告彭志、邓平兰、朱迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情较为复杂，本院于2017年8月1日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤玲的委托诉讼代理人丁利民，被告彭志、邓平兰、朱迪及其共同委托诉讼代理人张珍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凤玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告在2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》；2、判令被告立即腾空并交付所租赁的房屋给原告；3、判令被告按年租金25.8万元的标准支付自2017年5月15日起至实际腾空房屋之日止的租金及违约金2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月8日，原、被告之间签订了《商业门面房租赁合同》，约定租期为5年，年租金为25.8万元，每年的5月15日前支付租金，并约定了逾期支付租金的违约责任。根据约定，被告应当在2017年5月15日前支付2017年5月15日至2018年5月14日的租金，但被告逾期未交。原告多次催收被告，但被告拒不支付，根据法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付所结欠的租金。
被告彭志、邓平兰、朱迪辩称：1、原告要求解除与被告所签订的店铺租赁协议理由不成立。原告与被告签订合同后，约定合同租期为5年，被告为此投入巨额资金装修门面。合同约定“年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金”。根据原、被告的交易习惯，原告从台湾回来攸县，双方确定租金数额后，被告即向原告交纳租金。合同签订后的第一年，被告向原告交纳了25.8万元作为2015年5月15日至2016年5月14日的租金，第二年因攸县商铺租赁价格下降，经与原告协商，被告交纳了23万元作为2016年5月15日至2017年5月14日的租金，至2017年5月29日，原告从台湾回来攸县与被告协商租金一事，因攸县商铺价格下降，被告要求按照市场价格重新确定租金，经协商，原告同意租金为18万元，并约定5月31日交租。但原告未能按照协商的价格履行，而是提出将租金提高至28万元，并在双方未能达成一致意见的情况下，于2017年6月××日起多次召集社会人士在被告所承租的商铺内打砸，至被告无法正常经营，给被告造成了严重的经济损失。被告积极与原告协商租金事宜，因原告不予配合导致未能交纳租金，原告无权解除与被告签订的租赁合同；2、原告要求解除合同违反了民法的公平原则。根据原、被告签订的租赁合同，被告租赁本案涉案门面房的时间为5年，为此，被告在承租的门面房上投入的装修等预计最少使用5年，加之攸县的商铺房租均在下降，而原告却要求上涨租金，系恶意加租；3、被告不存在违法转租的情形。被告在承租本案涉案房屋后经过原告委托代理人刘养愚的同意，于2015年即将部分房屋转租给他人，对此原告知情且未提出异议，故本案不存在非法转租的情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告的证据1、房产证、土地使用证及《商业门面房租赁合同》各1份，拟证明原告系本案涉案房屋的权利人，原、被告就本案涉案房屋签订了租赁合同，约定租期为5年，年租金为25.8万元及违约责任的事实；证据2、微信截屏复印件2份，《通知》复印件3份，张贴通知的照片复印件2份，拟证明原告多次催收租金，且送达了解除租赁合同通知的事实；证据3、微信截屏复印件及回复复印件2份、告知函1份，拟证明被告拒不支付租金的事实；证据4、调解协议3份、调解笔录2份，拟证明原、被告多次因被告拖欠租金发生纠纷，双方无法达成一致意见的事实；证据5、营业执照、照片1份，拟证明被告擅自将部分房屋转租给他人的事实；证据6、证明1份、委托书2份及照片2张，拟证明①本案涉案房屋周边租金市场价为每空9万元左右；②刘新途受原告委托处理租赁纠纷；③被告继续违约的事实。
被告彭志、邓平兰、朱迪对原告证据1的真实性没有异议，但对租赁合同的证明目的有异议，合同中明确约定了次年租金按市场行情商定，并非约定年租金为25.8万元；对证据2、3、4、5的真实性没有异议，但对2、4、5的证明目的有异议，证据2可以看出原告当时要求被告支付的租金为24万元，后改为25.8万元，原、被告之间未就租金达成一致意见，且原告也未对租金提出明确金额，故被告方才未履行交租义务，本案系原告方单方违约造成；证据4中的调解协议系对被告因原告打砸店铺及货物损失的调解，而非对租金的调解；证据5被告方确有转租的事实，但该转租系被告取得原告的委托代理人刘养愚同意后转租；对证据6中证明及照片的真实性没有异议，但对委托书的真实性有异议，委托书上的委托人不一致。
被告的证据1、刘养愚证明1份，拟证明被告转租系经过原告代理人刘养愚同意的事实；证据2、证明2份，拟证明本案所涉房屋周边的门面房租金大约行情为6万元每空、9万两空；证据3、报警案件登记表3张，拟证明导致被告未能交租的原因系原告多次打砸门面房，被告并非无正当理由拒不交租；证据4、人民调解协议2份，拟证明因原告采取非法手段导致矛盾升级，双方就租金问题无法达成一致意见；证据5、照片1份，拟证明原告方打砸被告店面的事实；证据6、微信聊天截屏1份，拟证明原告系2017年5月19日回到攸县协商租金事宜，被告方并未有拒不交租的行为；证据7、视听资料1份，拟证明原告方实施打砸店面、恶意收租的行为；证据8、授权委托书，拟证明原告刘凤玲委托给刘养愚管理门面房的事实。
原告对证据1的三性均有异议，刘养愚作为证人应当出庭作证，且刘养愚仅仅是签订合同时的代理人，并不是租赁期间的管理人，原告并未出具授权委托书，也未对其进行授权，合同明确约定，在履行期间乙方(被告)对外转让应征得甲方（原告）同意，故案外人刘养愚的同意不能代表原告的意见；对证据2三性均有异议，本案涉案房屋的地段，租金价格不一，对其中每空9万元租金证明，不予认可；证据3、4，原告方也已作为证据提供，原告方并没有严重的打砸行为；对证据5的真实性有异议，因此事有公安部门的介入，被告所提供的照片并不是公安当时拍摄的照片，从公安机关的笔录中也能反映出此次纠纷并不严重；对证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，原告因为被告逾期没有交租，于2017年6月回到攸县处理此事，但被告拖延时间，故原告起诉至法院。对证据7，公安机关的笔录可以证明所涉纠纷的具体情况，原告就涉案房屋大门提出修复意向，但被告拒绝；对证据8的真实性及关联性有异议，要求提供原件予以核对，委托书中的格式、笔记有差异且委托书中对刘养愚的委托权限不明确，不能达到被告的证明目的。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的证据1及被告的证据1、8，符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，在本案中应当作为证据采用；原告的证据2、3、4、5、6及被告的证据2、3、4、5、6、7，本院对其真实性予以认可，对其证明目的，应结合本案其他证据予以综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘凤玲所有位于攸县××州商城××房屋××栋（房产证号为：房权证城关镇字第××号），被告彭志、邓平兰、朱迪与原告刘凤玲及原告的委托代理人刘养愚于2015年5月8日就租赁原告所有的位于攸县攸州商城的房屋签订了《商品门面房租赁合同》，双方约定：一、租赁门面范围：甲方（原告）将其拥有座落于攸县湘东大市场主体楼老门牌号××栋12-14号，新门牌号××门面一至三楼整栋出租给乙方用于经营。二、租赁期限：租赁期限从2015年5月15日起至2020年5月15日止。三、租金及支付方式。年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金…六、违约责任。1、甲方不得以任何理由违约或终止本合同，否则将赔偿乙方的货款并收购库存的商品及乙方的装修费用，同时承担乙方的其它投入及其聘请人员工资损失的违约责任（包括法律规定的其它补偿）。2、若乙方在合同履行期间不按时缴纳租金，经甲方催告后仍不缴纳，向甲方支付违约金2万元，甲方有权终止本合同并可关门。如对房屋进行破坏性损坏，按价赔偿…七、其它。…4、本合同在履行期间乙方对外转让应征得甲方同意。商品门面房租赁合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了25.8万元作为2015年5月15日至2016年5月14日的租金。后按合同约定，经与原告协商，被告交纳了23.3万元作为2016年5月15日至2017年5月14日的租金，原告亦按约将上述门面房交付被告方使用,其后被告将承租的部分商业门面转租给他人。2017年5月，原告与被告协商2017年5月15日至2018年5月14日的租金，未能达成一致的意见，后原告委托刘新途处理本案涉案门面房租赁事宜，于2017年6月4日、2017年6月9日及2017年6月22日向被告送达要求被告交纳租金否则解除合同的通知书并张贴在本案涉案商品房门面门口，其后刘新途多次与被告发生纠纷并产生冲突，经攸县公安局联星派出所数次调解未果，双方就租金事宜未能达成一致意见，被告继续占用租赁的房屋，以致成诉。
本院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：（一）本案租赁合同是否应当解除；（二）被告方是否存在违约行为以及原、被告在本案中应当承担何种责任。现作如下分析：
（一）本案《商业门面房租赁合同》能否继续履行的焦点问题系对于2017年5月15日至2018年5月14日租金的确定问题，原、被告双方在《商业门面房租赁合同》中虽自愿约定房屋租赁租金的条款，但合同明确约定“次年租金按市场行情商定”，双方对房屋次年租金的数额约定不明，被告虽在庭审中称双方曾就2017年5月15日至2018年5月14日租金协商为18万元，因原告方不予认可且被告未能提供证据证实，现双方无法按照市场行情协商确定房屋租金并达成合意，法院亦不能依市场行情及其变化确定，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行，本案《商业门面房租赁合同》应当予以解除。被告辩称，被告依租赁合同的期限对承租的门面房投入的装修的使用期最少使用5年，解除合同有违公平原则，因被告方未明确向法院提出装修费用及相关的证据，对该辩称，本院不予采纳。
原、被告因2017年5月15日至2018年5月14日的租金未能协商一致导致合同无法继续履行，但被告自2017年5月15日实际占有本案涉案商业门面至今，故应当缴纳2017年5月15日起自合同解除之日止的租金，因原、被告无法就租金达成一致意见，本院认定上述被告占用期间的租金以2016年5月15日至2017年5月14日的租金即23.3万元的标准计算为宜。
（二）原告与被告于2015年5月8日签订的《商业门面房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了25.8万元作为2015年5月15日至2016年5月14日的租金。后经与原告协商，被告交纳了23.3万元作为2016年5月15日至2017年5月14日的租金。2017年5月，原告与被告协商2017年5月15日至2018年5月14日的租金，一直未达成一致的意见，被告亦未予交纳租金。原告认为被告逾期交纳租金且未经原告同意将承租的部分商业门面转租给案外人，已构成违约，原告依法享有合同解除权。对此，根据双方交纳租金及违约责任的约定，“二、租赁期限从2015年5月15日起至2020年5月15日止。三、年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金…六、2、若乙方（被告）在合同履行期间不按时缴纳租金，经甲方（原告）催收后仍不缴纳，向甲方支付违约金2万元，甲方有权终止本合同并可关门…”。原、被告在签订合同时仅明确约定第一年的租金为25.8万元，对之后四年的租金均未作出明确约定，系双方在签订合同时留下的瑕疵，应认定双方均有过错，被告在未与原告协商一致的情况下未予交租，不构成违约。被告在庭审中认可其在承租原告的商业门面后将其中部分转租给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告与被告签订《商业门面房租赁合同》时，原告的代理人为案外人刘养愚，被告提供了相应证据证明其转租系经过原告代理人刘养愚同意，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。对于原告认为被告系未经原告同意转租的意见，本院不予采纳。故原告请求被告彭志、邓平兰、朱迪按合同约定向原告支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原告请求解除原、被告于2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》，由被告将涉案商业门面交还给原告的诉讼请求，本院予以支持；原告请求被告彭志、邓平兰、朱迪按年租金25.8万元的标准向原告支付自2017年5月15日起至实际腾空房屋之日止的租金，本院予以部分支持；原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘凤玲与被告彭志、邓平兰、朱迪于2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》；
二、由被告彭志、邓平兰、朱迪在本判决生效后三十日内将本案涉案商业门面腾空并交付给原告刘凤玲；
三、由被告彭志、邓平兰、朱迪在本判决生效后三十日内按年租金23.3万元支付原告刘凤玲自2017年5月15日起至实际腾空商业门面止的租金；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1375元，由原告刘凤玲负担687.5元，由被告彭志、邓平兰、朱迪负担687.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
审 判 长 周南兰
审 判 员 付 斌
人民陪审员 刘理明
二〇一七年十一月二十三日
法官 助理 高方南
书 记 员 周萍会
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。