呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初8646号原告：内蒙古晟基置业有限公司。法定代表人：孟庆胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。被告：刘洋，住呼和浩特市。原告内蒙古晟基置业有限公司（以下简称晟基置业）与被告刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王健屹到庭参加诉讼，被告刘洋经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟基置业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》[合同编号XS（2011）00054234]，被告向原告返还房产，房产价值1,148,607元；2.被告向原告支付违约金34,860.7元和实际损失21,708元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月3日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告将所开发的××里号房出售被告，总价1,147,827元，付款方式为首付348,607元，余款800,000元做银行按揭贷款。买卖合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了首付，并与中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》办理了贷款。贷款合同约定被告将房屋抵押给建行内蒙分行营业部，但原告在为被告办理完毕房屋产权证后多次通知被告向银行办理抵押，被告均拒绝履行借款合同中抵押义务。同时向房管部门虚构房产权丢失的事实恶意重新补办了房产证抵押给他人，并停止偿还银行按揭贷款。由于香格里小区为原告所开发，原告与建行内蒙分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同最高额保证合同》，为购买该小区的购房者与银行办理按揭贷款提供过渡性担保。在被告违反贷款合同约定的抵押和还款义务时，建行内蒙分行营业部对被告和原告提起了诉讼。法院判决原告对被告拖欠建行内蒙分行营业部的贷款本金641,720.74元及利息承担连带保证责任，且建行已将被告的欠款从原告的保证金账户中扣划，原告已经承担了保证责任。因被告的欺诈行为，未向建行进行房产抵押，致使被告的购房款以原告向建行承担保证责任的形式回流银行，本质上是原告拒绝支付购房款的根本违约行为，使《商品房买卖合同》的目的不可能达成。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）但是人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"。请求人民法院依法解除原被告之间的《商品房买卖合同》，判令被告承担违约责任，以保护原告合法权益。刘洋未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月3日，晟基置业（出卖人）与刘洋（买受人）签订合同编号为XS（2011）00054234的《商品房买卖合同》，合同约定刘洋购买由晟基置业开发的××区号房屋，房屋代码526795，建筑面积235.5平方米，房屋单价为4874元每平方米，总价款1,147,827元。付款方式为按揭付款，2010年6月20日交付首付款348,607元，其余购房款800,000元做银行按揭贷款。合同附件四合同补充协议（按揭补充协议）中第八条约定，买受人按揭贷款购房后，在出卖人为其贷款提供连带责任保证解除前，如买受人逾期达三个月未按银行合同还本付息，致使银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方解除合同，并将买受人所购商品房收回另行出售。买受人除应当承担相应的违约责任，还应向出卖人支付购房首付款的10%作为违约金。在该商品房第二次售出前，买受人的购房首付款不予退回。合同签订后，刘洋向晟基置业支付首付款348,607元。2010年9月1日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建行内蒙分行）与被告刘洋签订《个人住房借款合同》，合同约定，借款金额为人民币800,000元整，该借款用于刘洋购置案涉房屋。2010年9月7日，建行内蒙分行向刘洋发放贷款人民币800,000元，并受托支付给了晟基置业。2008年9月18日，晟基置业（保证人、甲方）与建行内蒙分行（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，甲方为乙方与因购置坐落于呼市××区西侧一期项目所属住房、商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证。合同签订后，因刘洋未依约按时足额偿还借款本金及利息，建行内蒙分行将晟基置业及刘洋诉至本院，本院于2016年11月21日作出（2015）赛民初字第01804号民事判决书，判决解除建行内蒙分行与刘洋签订的《个人住房商业贷款合同》，并判令刘洋偿还建行内蒙分行借款本金641,720.74元、利息933.55元，晟基置业对该款项承担连带保证责任。宣判后，晟基置业不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）内01民终1988号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月2日，建行内蒙分行从晟基置业的保证金账户中扣款648,119.42元，其中本金641,720.74元、利息6284.56元、罚息114.12元。刘洋偿还建行内蒙分行贷款本金共计116,242.47元。建行内蒙分行从晟基置业的保证金账户中2013年11月29日扣款3238.78元，其中本金6.26元、利息3232.52元；2013年12月5日扣款7723.06元，其中本金4329.53元、利息3362.98元、罚息30.55元；2014年6月26日扣款11,091.77元，其中本金4459.93元、利息6553.99元、罚息77.85元；2014年9月28日扣款16,744.67元，其中本金6767.79元、利息9842.85元、罚息134.03元；2014年12月23日扣款11,036.32元，其中本金4585.53元，利息6412.78元、罚息38.01元；2015年6月23日扣款26,980.72元，其中本金12,054.07元、利息14,577.18元、罚息349.47元；2015年10月28日扣款21,955.29元，其中本金9833.68元、利息11,809.04元、罚息312.57元。2014年8月13日，刘洋偿还晟基置业代偿的2013年11月29日至2014年6月26日的三笔贷款共计22,054元，其中包含本金8795.72元。案涉房屋于2011年8月19日取得房屋所有权证，房屋所有权人为刘洋，登记坐落位于××区号。该房屋于2013年5月17日申请抵押登记，抵押权人吴铮。本院认为，晟基置业与刘洋签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，晟基置业向刘洋交付房屋，刘洋支付首付款。根据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，如刘洋逾期达三个月未按银行合同还本付息，致使银行扣划晟基置业保证金，晟基置业有权单方解除合同，并将刘洋所购房屋收回另行出售，刘洋除应当承担相应的违约责任，还应向晟基置业支付购房首付款的10%作为违约金，现刘洋办理按揭贷款后怠于履行还款义务，导致建行内蒙古分行于2013年11月29日至2015年10月28日期间多次从晟基置业的保证金账户中扣款，导致晟基置业承担保证责任，合同约定的解除条件已经成就，且建行内蒙分行已将刘洋全部未还款项从晟基置业的保证金账户扣划完毕，故对晟基置业请求解除其与刘洋签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于晟基置业主张刘洋向其返还房屋并承担违约责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由于案涉房屋已交付刘洋，刘洋应返还该房屋，并应按合同约定向晟基置业支付违约金34,860.7元（首付款348,607元×10%）。对于晟基置业主张实际损失的诉讼请求，其主张实际损失为其与建行内蒙分行追偿权诉讼的一、二审诉讼费，其未提供证据证明该笔费用已经支出，且合同未约定诉讼费的分担，故对晟基置业的该项诉讼请求，本院不予支持。经我院释明，晟基置业愿意在扣除刘洋应承担的利息、罚息后，返还刘洋支付的首付款、晟基置业代偿后刘洋返还的本金部分、刘洋已向银行偿还的贷款本金，刘洋向晟基置业支付首付款348,607元、自行偿还银行贷款本金116,242.47元、偿还晟基置业代偿贷款本金8795.72元，以上合计473,645.19元，扣除刘洋应负担的利息及罚息49,874.61元后，晟基置业应返还刘洋423,770.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告内蒙古晟基置业有限公司与被告刘洋签订的编号为XS（2011）00054234《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告刘洋于本判决生效之日起三十日内向内蒙古晟基置业有限公司返还香格里小区C-2号楼2单元1802号房屋；三、被告刘洋于本判决生效之日起三十日内向内蒙古晟基置业有限公司支付违约金34,860.7元；四、原告内蒙古晟基置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告刘洋返还423,770.58元；五、驳回原告内蒙古晟基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,647元（原告已预交），由被告刘洋负担15,451元，由原告内蒙古晟基置业有限公司负担196元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍审 判 员 高晓英人民陪审员 王凤祯二○一八年七月十四日书 记 员 秀 红