上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第847号
上诉人（原审原告）港联物业服务（上海）有限公司。
法定代表人黄建邦。
委托代理人陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴文耀。
委托代理人侯玲玲，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人港联物业服务（上海）有限公司（以下简称港联公司）、吴文耀因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人港联公司的委托代理人林钧、上诉人吴文耀的委托代理人侯玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月29日，吴文耀与上海金叠房地产有限公司（以下简称金叠公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定吴文耀购买上海市黄浦区中山南一路737弄汇景中心2号405室房屋（套内建筑面积52.04平方米）；房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》；金叠公司已选聘戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（以下简称戴德梁行公司）对房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；因房屋规划用途为办公用房，金叠公司与吴文耀已签订了《前期物业管理服务合同使用公约》，吴文耀已详细阅读并理解了《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》全部内容，并愿意遵守其中各项条款之规定，包括按时交付物业管理费及《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》规定由业主承担的其他费用；吴文耀应从房屋交付之日起支付相应物业管理费等费用。
《业主及用户手册》载明金叠公司有权指定或委托任何人士或机构为华丽家族汇景天地中心（以下简称汇景中心）的物业管理公司，有权签署管理合同、订定管理的职责范围；金叠公司指定戴德梁行公司为物业管理公司，任期自第一户物业交付之日起至业主委员会成立之日止；首期物业管理费从金叠公司向业主书面通知办理入住手续的次月1日起支付，物业管理费为住宅（建筑面积）每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）7.50元，酒店式公寓（套内建筑面积）每月每平方米15元；业主如未能于应付的款项到期日起15日内支付，物业管理单位有权收取业主未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。
汇景中心交房流程图显示业主签收《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》后，交房流程结束。
因金叠公司聘请的前期物业管理公司戴德梁行公司因故撤离汇景中心，不再为该小区提供物业服务，金叠公司又与港联公司签订了《前期物业服务合同》，约定由港联公司为汇景中心提供物业服务，委托管理期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止；办公楼的物业管理费为每月每平方米15元，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业管理费由金叠公司负担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业管理费，由金叠公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业管理费按季缴纳，业主应在每季的第一个月10日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，按应缴纳月的次月1日起计算滞纳金，滞纳金按每日千分之三结算。
2012年4月10日，吴文耀（由姐姐吴杨红代）在《钥匙交接确认单》上签字确认。2012年5月10日，吴文耀（由姐姐吴杨红代）在《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》（该交接书载明的物业公司为戴德梁行公司）上签字确认。吴文耀领取钥匙后实际使用系争房屋，但因故未办理过户手续，系争房屋产权仍登记在金叠公司名下。吴文耀领取系争房屋钥匙后缴纳了一个月物业管理费，2012年7月至今的物业管理费未支付。
2014年7月31日，港联公司诉至原审法院，请求判令吴文耀支付自2012年6月1日起至2013年12月31日止的物业管理费14，831.40元及上述欠款的利息损失（以14，831.40元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以14，831.40元为限）。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。金叠公司作为汇景中心的建设单位，在销售房屋前聘请戴德梁行公司作为汇景天地的前期物业服务公司，并记载在《上海市商品房预售合同》、《业主及用户手册》中，本应由戴德梁行公司为汇景中心提供物业服务并收取费用，但戴德梁行公司因故不再为汇景中心提供物业服务，在房屋销售过程中、业主委员会尚未成立的情况下，金叠公司又与港联公司签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，对全体业主具有约束力，吴文耀辩称金叠公司聘请了前期物业公司后无权变更，港联公司不是购买房屋时指定的前期物业服务公司、吴文耀无需向港联公司支付物业管理费的意见，缺乏法律和合同依据，原审法院依法不予采纳。吴文耀辩称已经缴纳了一个月物业管理费，应该从2012年7月开始缴纳物业管理费，港联公司承认收到吴文耀一个月的物业管理费，但认为吴文耀应该从金叠公司通知其办理交房手续的次月即2012年5月开始缴纳物业管理费，港联公司开具的发票亦写明吴文耀缴纳的是2012年5月的物业管理费，因此不同意吴文耀从2012年7月1日开始缴纳物业管理费的意见，原审法院认为，根据《上海市商品房预售合同》、汇景中心交房流程图，房屋交付的标志是吴文耀领取房屋钥匙并签署收条，吴文耀应从房屋交付之日的次月起支付相应物业管理费等费用；吴文耀在2012年5月10日领取了系争房屋钥匙，应从2012年6月1日起承担支付物业管理费的义务，港联公司关于吴文耀应该从金叠公司通知吴文耀办理交房手续的次月即2012年5月开始缴纳物业管理费的意见没有事实和法律依据，原审法院依法不予采纳；虽然港联公司称将吴文耀缴纳的一个月物业管理费记载为2012年5月的物业管理费，但根据吴文耀领取房屋钥匙并签署收条的日期，吴文耀缴纳的一个月物业管理费可以视作是2012年6月的物业管理费，吴文耀应从2012年7月1日起支付物业管理费；故港联公司要求吴文耀支付2012年6月1日起至2012年6月30日止的物业管理费的诉请没有事实和法律依据，不予支持；港联公司要求吴文耀支付2012年7月1日起至2013年12月31日止的物业管理费的诉请，于法不悖，亦符合合同约定，原审法院依法予以支持。吴文耀辩称港联公司提供的服务不符合合同约定，并提供了照片和车辆进出登记表作为证据，但物业管理是一个长期动态的过程，吴文耀提供的证据不能证明港联公司提供的服务不符合合同约定，故吴文耀该辩称意见，原审法院亦不予采纳。鉴于吴文耀存在拖欠物业管理费的事实，港联公司要求吴文耀支付滞纳金的诉讼请求理由成立，吴文耀还应按约定支付滞纳金，现港联公司主张的金额明显低于合同约定的滞纳金数额，系港联公司对自己权利的处分，于法不悖，原审法院依法予以支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告吴文耀应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务（上海）有限公司自2012年7月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币14，050.80元；二、被告吴文耀应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务（上海）有限公司上述欠款的利息损失（以人民币14，050.80元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以人民币14，050.80元为限）；三、原告港联物业服务（上海）有限公司要求被告吴文耀支付自2012年6月1日起至2012年6月30日物业管理费及相应滞纳金的诉请，不予支持。
上诉人港联公司不服原审判决，向本院提起上诉称：金叠公司于2011年12月23日通过挂号信的方式向业主寄送了书面的交房通知，金叠公司已按约履行了通知交房的义务，业主应在收到该通知之日起15日内，会同金叠公司对系争房屋进行验收交接，且业主不得以房屋、装饰或设备等存在瑕疵为由拒绝受领房屋或拒签《商品房钥匙收条》，否则视为系争房屋已交付。本案所涉业主在收到金叠公司交房通知后，未在约定期限内办理房屋交接手续，原审法院在此种情况下仍简单适用预售合同中房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，显属不当。系争房屋应自金叠公司向业主发送交房通知后的第16天起视为交付，业主应自次月开始向港联公司承担缴纳物业管理费的义务。故请求二审法院撤销原判第三项，改判支持港联公司在原审中的全部诉讼请求。
上诉人吴文耀不服原审判决，向本院提起上诉并针对港联公司的上诉辩称：业主购房时开发商承诺的物业公司是戴德梁行公司，港联公司并非预售合同及前期物业服务合同约定的适格主体，金叠公司作为开发商在选定并备案了前期物业服务合同后无权变更前期物业服务企业。港联公司的物业服务在停车管理、房屋维护等方面存在重大瑕疵，服务标准远低于业主购房时所约定的前期物业服务企业戴德梁行公司的服务标准，对相应物业管理费应予减免。部分业主房屋存在质量等问题，业主有权要求开发商予以整改。关于房屋交付的标志应以双方在原审中的确认为准。故请求二审法院撤销原判第一、二项，发回重审或改判驳回港联公司的起诉或驳回港联公司的全部原审诉请，亦不同意港联公司的上诉请求。
港联公司针对吴文耀的上诉辩称：金叠公司与港联公司签订了前期物业服务合同，并经过合法程序进行了表决、公告、备案。港联公司已实际提供了物业服务，业主应当缴纳相应费用。故不同意吴文耀的上诉请求。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明：在2014年11月27日的原审案件谈话笔录中，港联公司明确表示房屋的交接时间应以钥匙交接书为准；业主则表示对其认可真实性的钥匙交接书时间作为房屋的交接时间。此节事实有谈话笔录为证。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，金叠公司作为汇景中心的建设单位，在原先聘请的前期物业服务企业戴德梁行公司因故撤离汇景中心，不再为该小区提供物业服务的情况下，另行聘请港联公司作为前期物业服务企业，并与港联公司签订《前期物业服务合同》，并无不当，上述《前期物业服务合同》应认定为合法有效，并对全体业主具有约束力。吴文耀上诉认为港联公司并非前期物业服务的适格主体，理由不能成立，本院不予支持。在港联公司提供物业服务后，作为业主的吴文耀理应按约交纳物业服务费用。吴文耀上诉认为港联公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因其未能提供确凿的事实依据，本院不予采纳。根据吴文耀与金叠公司签订的《上海市商品房预售合同》，双方明确约定房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，原审法院根据房屋的交付事实以及吴文耀交纳一个月物业管理费的事实，认定吴文耀应支付从2012年7月1日起欠付的物业管理费，并无不妥，本院予以维持。港联公司上诉认为，系争房屋应自金叠公司向业主发送交房通知后的第16天起视为交付，吴文耀应自2012年5月起开始缴纳物业管理费。因港联公司的上述主张明显与合同的约定及其在原审中的陈述不符，本院不予支持。吴文耀另上诉认为部分业主房屋存在质量等问题，要求开发商予以整改。此节主张与本案系不同的法律关系，本案不予处理，当事人可另行解决。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币200元，由上诉人港联物业服务（上海）有限公司负担人民币10元，由上诉人吴文耀负担人民币190元。
本判决为终审判决。
审判长 张 松
审判员 顾继红
审判员 虞恒龄
二〇一五年四月二十四日
书记员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……