陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00300号
上诉人（原审被告）宋某。
上诉人（原审第三人）榆林市榆阳区某商贸有限公司。
法定代表人宋某，该公司总经理。
二上诉人的委托代理人张某，陕西格道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）榆林某商贸有限责任公司。
法定代表人贺某，该公司执行董事。
委托代理人乔某，陕西乔某律师事务所律师。
上诉人宋某、榆林市榆阳区某商贸有限公司（以下简称榆林市榆阳区某商贸有限公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第02075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案，上诉人宋某、榆林市榆阳区某商贸有限公司的委托代理人张某，被上诉人榆林某商贸有限责任公司的其委托代理人乔某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月25日，原告榆林某商贸有限责任公司与被告宋某签订场地租赁合同，约定：1、原告（甲方）将属于甲方所有的位于榆阳区长城路南端建材市场以南九层大楼（信邦国际酒店）的二层整层及靠北部分半个开间房屋租赁给被告宋某（乙方）使用，面积二层1510平方米，一层140平方米，共计1650平方米；2、甲方确保对出租的房屋具有完整的所有权，房屋及相关设备、设施合格并能够正常使用，均不存在任何法律上的瑕疵及安全隐患；3、本合同有效期内对出租房屋的物业管理，由乙方管理；4、乙方自主经营，甲方不干预其经营活动，今后如乙方改变房产用途，应提前三个月通知甲方；5、甲方应将承租房屋于2012年8月25日交付给乙方进行装修；6、租赁期限自2012年8月25日起至2019年5月31日；7、租赁金额合同期内租金总额为1173万元，第一年交纳租金123万元，后六年每年交纳租金175万元，租金交付方式为每年交付一次；第一年租金在九月一日前交付，第二年及以后每年六月一日前交付。逾期交纳租金的部分每天按总价款的5‰交纳滞纳金；7、乙方付给甲方10万元订金，在租赁期开始后，定金转为第一年租金。本合同所涉及的税金以及其他相应开支均由乙方承担；8、甲方向乙方提供所租房屋甲方的配套设施，原建设方承诺的所有配套设施，并确保乙方照明、空调用电的开户及供应，甲方向乙方提供水及天然气的开口供应，并提供完整的消防安全设施；9、乙方如不能及时交纳租金，甲方有权提前终止合同，收回房屋，乙方承担不低于租金总额30%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将租赁物向被告宋某交付使用。被告宋某在租赁物内以榆阳区世纪瑞启商贸有限公司的名义经营吴铭火锅店。被告按期支付第一年租金后，现已延迟交付第二年的租金，经原告多次催促未果提起诉讼，请求依法判令：1、解除双方签订的场地租赁合同，被告立即腾出原告房屋；2、被告立即支付拖欠原告租金175万元及第二年之后至腾房之日的租金，违约金125万元；3、本案诉讼费应由被告承担。
原审判决认为，榆林中海商贸有限公司与宋某签订的场地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告将租赁物交付被告宋某使用，被告在租赁物内以第三人榆阳区世纪瑞启商贸有限公司的名义经营吴铭火锅店，被告支付第一年租金后，现已延迟交付第二年的租金，经原告多次催促尚未支付，被告已经构成违约。根据双方合同约定：“乙方如不能及时交纳租金，甲方有权提前终止合同，收回房屋”，并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告请求解除合同的条件现已成就，故原告主张解除双方签订的场地租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告宋某和第三人榆阳区世纪瑞启商贸有限公司实际占用租赁物，故应由宋某和榆阳区世纪瑞启商贸有限公司共同返还原告位于榆阳区长城路南端建材市场以南九层大楼（信邦国际酒店）的二层整层及靠北部分半个开间（二层面积1510平方米，一层140平方米，共计1650平方米）的租赁场地，并由宋某向原告支付第二年租赁费175万元及第二年之后至返还租赁物之日的租赁费。原告同时主张由被告支付违约金125万元，根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应当调整为下欠租金175万元的20%即35万元，故被告应当承担违约金35万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告榆林中海商贸有限公司和被告宋某签订的场地租赁合同有效，于判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告宋某及第三人榆阳区世纪瑞启商贸有限公司共同向原告榆林中海商贸有限公司返还位于榆阳区长城路南端建材市场以南九层大楼（信邦国际酒店）的二层整层及靠北部分半个开间（二层面积1510平方米，一层140平方米，共计1650平方米）的租赁场地，交由原告榆林中海商贸有限公司管理。三、本判决生效后十五日内，由被告宋某支付原告榆林中海商贸有限公司第二年度租赁费人民币175万元及从2014年8月26日起至返还租赁物之日的租赁费（以年租赁费175万元计算）。四、本判决生效后十五日内，由被告宋某支付原告榆林中海商贸有限公司违约金35万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告宋某负担。
宣判后，宋某、榆林市榆阳区某商贸有限公司不服该判决，上诉称：一、原审认定事实不清，判决错误。1、双方于2012年8月签订租赁合同后，上诉人按照约定交纳了第一年租金。第二年受到经济危机和全国火锅行业肉制品问题的影响，使上诉人经营的吴铭火锅店受到很大的冲击，营业额明显下降。因此与被上诉人协商要求降低第二年的租金。在此期间，上诉人于2014年3月4日、2014年7月15日分别交纳10万元、35万元，共计45万元租金，剩余租金一直与被上诉人协商如何交纳，希望被上诉人能够降低租金。上诉人积极想办法筹集资金用于交纳租赁费用，但被上诉人采取停水措施，导致上诉人的火锅店无法正常经营，造成停业损失90万元左右；经被上诉人同意，上诉人5万元通过银行打给榆林信邦国际酒店有限公司的法定代表人王小岗。2、上诉人在装修过程中，榆林信邦国际酒店有限公司多次阻挡，告知上诉人当时租赁给被上诉人时，禁止从事餐饮业，导致上诉人装修进度推迟半年，给上诉人造成相应的经济损失。3、原审法院直接判决上诉人承担第二年的租赁费错误。上诉人所经营的火锅店装修投资了900万元左右，双方未对合同解除后装修损失如何折价和利用进行约定。原审法院判决解除租赁合同，对上诉人显示公平，违反公平原则。二、原审判决程序违法，剥夺了上诉人的答辩权利。上诉人未收到起诉状和开庭传票，原审法院缺席审理，缺席判决上诉人承担不利后果，违反法定程序。综上，请求二审法院撤销原判发回原审法院重审。
被上诉人榆林中海商贸公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人向法庭提供了以下证据：
1、2014年3月4通过工商银行向被上诉人公司存款10万元的存款凭证一张；
2、2014年7月15日网银转账凭证7支，收款人均为贺某，每笔5万元，合计35万元；
3、2014年9月5日通过农业银行向王小岗账户存款5万元的回单一支；
4、2014年10月10日农村商业银行向王小岗账户存款20万元回单1支。
以上单据共计70万元，用以证明上诉人向被上诉人支付租赁费70万元的事实。
经庭审质证，被上诉人对于付给中海商贸公司的10万元和收款人为被上诉人公司的法定代表人贺某的银行凭证，真实性和证明目的均无异议，予以认可。对于给王晓刚打款25万元的银行凭证真实性业无异议，但对证明目的有异议，认为王晓刚并非被上诉人的员工，也并非被上诉人指定的租金接收人，给王晓刚的25万元，与被上诉人无关。
对于上诉人提供第一、二号证据，因该组银行凭证中的收款人为被上诉人公司和被上诉人的法定代表人贺某，且被上诉人对该二组证据的真实性和证明目的均无异议，本院予以认可；对于上诉人提供的第三、四号证据，因收款人为王晓刚，被上诉人并不认可其为指定的租金接收人，上诉人也不能证明是经被上诉人同意和指定，故本院不予采信。
二审另查明，上诉人分别于2014年3月4日，2014年7月15日向被上诉人共支付租赁费45万元。二审查明的其他事实与原审判决一致，故本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人宋某与被上诉人榆林中海商贸有限公司签订的场地租赁合同，合法有效。合同签订后，上诉人在租赁房屋内以榆阳区世纪瑞启商贸有限公司的名义经营吴铭火锅店，支付第一年租金后，延迟交付第二年的租金，其行为已经构成违约，构成合同约定和法律规定的解除合同条件，被上诉人请求解除合同的条件现已成就，原审法院判决解除双方的租赁合同正确。合同解除后，应由上诉人宋某和榆阳区世纪瑞启商贸有限公司共同返还租赁场地，并支付第二年以及以后实际占用租赁物的租赁费。根据合同约定，第二年度即2013年8月25日至2014年8月25日期间租赁费为175万元，上诉人已向被上诉人分两次交纳第二年度租赁费45万元，依法应予核减，故上诉人应向被上诉人交纳第二年度租赁费为130万元。上诉人所持被上诉人采取停水措施，导致火锅店无法正常经营造成停业损失以及上诉人在装修过程中，榆林信邦国际酒店有限公司多次阻挡，导致上诉人装修进度推迟造成经济损失的上诉理由，因其未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的不利法律后果。上诉人所持其经营的火锅店装修投资损失900万元的上诉理由，因其未进行举证，也未在一审期间提起反诉，双方对于该装修损失又不能达成调解，上诉人可另行主张，本案不予审理。原审法院向上诉人公司送达起诉状、开庭传票等诉讼文书，并由公司员工签收，符合法律程序，故上诉人所持原审程序违法的上诉理由不能成立，依法予以驳回。综上，上诉人宋某、榆阳区世纪瑞启商贸有限公司所持部分上诉理由成立，依法予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但对于第二年租赁费的处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2014）榆民初字第02075号民事判决第一、二、四项；
二、变更榆阳区人民法院（2014）榆民初字第02075号民事判决第三项为：本判决生效后十五日内，由宋某支付榆林中海商贸有限公司第二年度租赁费人民币130万元及从2014年8月26日起至返还租赁物之日的租赁费（以年租赁费175万元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费16500元，由上诉人宋某承担10000元，被上诉人榆林某商贸有限责任公司承担6500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜波云
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 康 娜