文书内容福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第1317号原告厦门翔发物业服务有限公司，住所地厦门市翔安区翔安商城春江里66号楼202，组织机构代码79127278-1。法定代表人叶炎坤，负责人。委托代理人余清凉、谢朝燕，福建银江律师事务所律师。被告许乌兴，男，1953年11月28日出生，住厦门市翔安区委托代理人许金化，男，住址同上，系被告许乌兴之子。原告厦门翔发物业服务有限公司（以下简称翔发物业公司）因与被告许乌兴房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年5月15日立案受理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告翔发物业公司的委托代理人谢朝燕、被告许乌兴的委托代理人许金化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔发物业公司诉称，根据厦门市翔安区人民政府【2007】90号专题会议纪要精神，包括被告承租店面在内的厦门火炬（翔安）产业区生活配套区约14万平方米的房产优先安排由祥吴社区、蔡厝社区配售认购，剩余部分作为区统筹房产，在业主单位未接管之前，租金收入由新区物业公司代管，同时负责相应的物业管理工作。2008年4月，厦门翔安区新店镇蔡厝社区居委会、厦门翔安区新店镇祥吴社区居委会与原告签订代理租赁协议，约定上述两社区居委会将其所有的总建筑面积约11万平方米房产全权委托原告统一代理租赁及与代理租赁有关事宜进行经营管理，具体权限包括并不限于以原告名义与承租人签订、履行租赁合同，收取房屋押金、租金、物业管理费等费用，代理期限自2008年4月10日至2013年4月9日止，原告经营过程中如承租人违约需经诉讼途径解决，原告有权以其名义向承租人主张权利。2013年4月双方又签订补充协议将代理期限延长至2014年4月9日止。被告许乌兴是春江里70号107、108、109店面的承租人，其与原告签订合同约定了租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费的收费标准，水电费（含公摊）收费标准按物价部门核准的价格执行，上述费用每季度支付一次，合同签订三日内支付首期费用，本期费用期满前15日缴交下期费用。若承租人逾期未缴纳费用，出租人有权按所欠金额作为基数收取每日5‰的滞纳金。后双方于2009年2月19日签订补充协议，约定被告退租107店面，108、109店面继续按原租赁合同履行。被告入住后，长期拖欠租金、物业管理费等，经原告多次催讨后，被告曾向公司申请分期支付并承诺会按时缴交，但时至今日仍未付款。合同到期后也至今未向翔发物业公司返还房屋。为维护原告的合法权益，故翔发物业公司请求法院依法判令：1、被告立即腾空位于翔安区翔安商城春江里70号108、109店面，并向原告交还；2、被告立即向原告支付2008年9月20日至2013年6月19日期间尚欠的租金人民币（币种下同）227841元、物业管理费8704元、公共维修金2176元、垃圾处理费3840元及自2013年6月20日起至实际交还店面之日止的占用费（参照合同约定的租金标准4171.8元/月计算，暂计至2014年6月20日为50062元）；3、被告立即向原告支付2008年6月20日至2013年6月19日期间尚欠的代缴水电费17120元；4、被告立即向原告支付上述款项的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，以每期（一季度为一期）所欠的费用为基数，自每期逾期之日起计算至实际付款之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。被告许乌兴辩称，1、原告在店面出租后，就没有履行管理职责，卫生没有处理，水管脱落，出租时没有围墙，后来原告加建了围墙后，出入要交钱，因此就导致客源减少。物业费不合理，因为原告根本没有进行管理。承租后被告一直有跟原告交涉存在的问题，但是原告一直没有解决，店面无法经营，被告将店面交还给原告，但是原告提出没有办理交接手续无法退还。当时被告已经告知原告在店面内的物品不要了，原告可以自行处理。2、本案原告的诉求已经超过诉讼时效了。本院经审理查明，2008年7月3日，厦门翔安新区物业服务有限公司与被告许乌兴签订《租赁合同》（合同编号：XQWY[2008]SPS-076）一份，约定甲方（厦门翔安新区物业服务有限公司，下同）将位于厦门市翔安区春江里70号107、108、109店面（以下简称“该物业”）出租给乙方（许乌兴，下同）。该物业面积共255平方米。合同约定租赁期限自2008年6月20日起至2013年6月19日。合同第五条租金的计算及支付中约定：“1、该物业租金为人民币（币种下同）21.2元/平方米/月，5406元/月，计16218元/季度。……第一、二年租金不变，第三年起租金在上一年基础上逐年递增5%……2、乙方签订本合同并支付装修保证金后进场装修，甲方无偿提供3个月装修免租期。租金从2008年9月20日开始计算。3、租金支付方式：乙方按季度转账汇入甲方指定账户，在本期支付的租金期满前15日支付下一期租金。……”合同第六条租赁期间相关费用中约定：“2、自该物业交付乙方之日起，乙方应承担以下费用，（1）店面：物业管理费0.8元/㎡/月，公共维修金0.2元/㎡/月，合计1元㎡/月。垃圾处理费（代环卫部门收取）：店面餐饮业40元/月/家，其他行业30元/月/家，……物业管理费、公共维修金、垃圾处理费每半年支付1次。……本期费用期满前15日内缴下期费用。（2）水电费（含公摊）按月结算，收费标准按物价部门核准的价格执行。……（5）乙方应当按月足额交纳物业管理费、公维金、水、电费，逾期未交纳的，甲方有权按逾期日期起未缴金额的5‰/日收取滞纳金，……”2009年2月24日，厦门翔安新区物业服务有限公司与许乌兴签订一份《租赁合同补充协议》（合同编号：XQWY[2008]SPS-076-BC1），约定甲方同意乙方于2009年2月19日退租春江里70号107店面，面积为85平方米，其余店面继续租赁。审理中，许金化确认，讼争房屋自2011年起是许金化在实际经营使用。2012年6月4日，许金化向厦门翔安国投物业服务有限公司出具承诺书一份，载明：“本人许金化承租贵司春江里70号106-109店面经营超市（万家欢超市）。因前期经营不善，拖欠租金等费用，现特向贵司承诺于每月28日前缴交店面租金及相关费用共计人民币壹万伍仟元整（￥15000元）以弥补前期所欠租金等，所欠租金交清后，可按合同提出季度缴纳费用。否则任由贵司无条件停水停电，由此引起的相关后果本人自行负责。”另查明，根据2007年10月15日厦门市翔安区人民政府[2007]90号会议纪要载明：“火炬生活配套区14万平方米的房产优先安排由环东海域15个退养渔村和‘同发展、共富裕’项目22个村（由农林水利局作为代理业主）、祥吴社区、蔡厝社区配售认购，剩余部分作为区统筹房产。……在业主单位未接管之前，其租金收入由新区物业公司开设专户收储代管，同时负责相应的物业管理工作。”2008年4月29日，厦门翔安新区物业服务有限公司与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁合同》约定自2008年4月10日起至2013年4月9日止，由厦门翔安新区物业服务有限公司代理厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会统一租赁并代理租赁相关事宜进行经营管理。2013年4月10日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议》，约定原《代理租赁合同》期限延长一年至2014年4月9日。2015年1月30日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议（2）》，约定原《代理租赁合同》期限再延长至2015年12月31日。又查明，2011年5月2日，厦门翔安新区物业服务有限公司更名为厦门翔安国投物业服务有限公司；2012年6月6日，厦门翔安国投物业服务有限公司更名为厦门翔发物业有限公司。再查明，原告翔发物业公司因被告许乌兴未缴纳讼争房屋租金等费用，于2014年5月28日向本院起诉，后翔发物业公司于2014年6月19日向本院申请撤诉。2014年9月11日翔发物业公司再次诉至本院，后又于2014年11月12日申请撤诉。上述事实，有原告翔发物业公司、被告许乌兴陈述在案的庭审笔录、原告提供的厦门市翔安区人民政府[2007]90号专题会议纪要、代理租赁协议、代理租赁补充协议、代理租赁补充协议（2）、准予变更登记通知书、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、租赁合同、租赁合同补充协议、承诺书、（2014）翔民初字第1197号民事裁定书、（2014）翔民初字第1968号民事裁定书等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，原告翔发物业公司与被告许乌兴签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。当事人对于自己享有的合同权利应当及时主张，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效为二年，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原告举证的收款通知书未能证明已经送达被告，且被告许乌兴对此予以否认，本院对此不予采信。对于2012年6月4日许金化出具的《承诺书》中包含了本案讼争的店面，被告许乌兴虽主张该承诺是许金化签署的，与其没有关联，但被告确认自2011年之后是许金化在实际经营使用讼争店面，且许金化与许乌兴系父子关系，故原告有理由相信许金化的承诺能够代表许乌兴，许金化承诺行为构成表见代理，该《承诺书》对许乌兴也具有约束力。《承诺书》中明确载明同意偿还春江里70号106-109店面的租金等费用，该行为引起诉讼时效的中断，此前106-109店面的租金等费用的诉讼时效从2012年6月4日起重新计算。按合同约定，原告对于最后一期租金的收缴时限是2013年3月5日。原告翔发物业公司于2014年5月28日才第一次向法院起诉，原告对于租金部分的请求均已经超过一年诉讼时效，被告抗辩事由成立，故对于租金部分的诉求本院不予支持。对于物业管理费、公共维修金、垃圾处理费的诉求应适用二年的诉讼时效，原告对该部分诉求并未超过诉讼时效，应予支持。2008年6月20日至2013年6月19日租赁期限内的物业管理费为0.8元/㎡/月×255㎡×8个月＋0.8元/㎡/月×170㎡×52个月=8704元，公共维修金为0.2元/㎡/月×255㎡×8个月＋0.2元/㎡/月×170㎡×52个月=2176元，垃圾处理费为30元/月×3×8个月＋30元/月×2×52个月=3840元，以上合计14720元。对于被告许乌兴主张水管脱落等问题，因其未能提供证据，本院对此不予采信。对于原告主张的欠缴水电费，翔发物业公司未能提供许乌兴欠缴水电费计算的相关凭证及代缴凭证，许乌兴对此亦不予认可，原告应承担举证不能的责任，故本院对此不予支持。对于原告主张的自2013年6月20日起的占用费，原告并未能举证证明被告在租赁期限到期之后仍有占用讼争房屋的行为，故原告请求支付占用费的诉求本院不予支持。对于原告主张被告腾空讼争房屋并交还给原告的诉求，原告并无证据证明被告租赁期限到期之后仍有占用讼争房屋，且租赁期限已届满，原告可自行收回讼争房屋。至于翔发物业公司主张的违约金问题，本院认为，根据租赁合同约定，许乌兴逾期未缴纳费用，翔发物业公司有权收取每日5‰的滞纳金。许乌兴并未证明其已经缴纳相关费用，应当认定举证不能，许乌兴对于前述应当缴纳的费用应承担支付违约金的责任。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付违约金标准过高，原告并未举证证明因被告拖欠租金其存在除利息之外的其他损失，因此本案违约金宜根据原告的实际损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。故对于欠付2008年6月20日至2013年6月19日租赁期限内的物业管理费、公共维修金、垃圾处理费14720元，许乌兴应支付按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自每期（半年为一期）逾期之日起以每期所欠付的金额为基数按半年分段计算至实际付款之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许乌兴应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付物业管理费、公共维修金、垃圾处理费共计14720元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自逾期之日起以每期所欠付的金额为基数，按半年分段计算至实际付款之日止）；二、驳回原告厦门翔发物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告许乌兴未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5946元，由原告厦门翔发物业服务有限公司负担5663元，由被告许乌兴负担283元，公告费（以发票金额为准）由原告厦门翔发物业服务有限公司负担，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈清志审 判 员  张 薇人民陪审员  沈健盛二〇一五年十二月八日代书 记员  陈雅静附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。