广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2096号
上诉人（原审被告）：陈言群，男，汉族，1963年07月09日出生，住址：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：惠州市冠和物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸惠淡路金山龙庭管理中心101-104室。
法定代表人：葛俊山。
委托代理人：刘道元、谭亚明，系湖南人和律师事务所律师。
上诉人陈言群因与惠州市冠和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市冠和物业管理有限公司诉称，2008年11月22日原被告双方签订了物业管理服务协议，协议约定原告向被告提供物业服务，被告按约支付物业管理服务费，并自每月10日前缴纳，逾期缴纳应支付原告日2%的违约金。2009年1月起，被告一直欠缴物业管理服务费及公共用电分摊费等费用，原告数次交涉，但被告置之不理。为了维护原告的合法权益，1、请求被告支付原告欠缴物业管理服务费￥13588元，欠缴公共用电分摊费￥2314元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自起诉之日起至付清之日止。2、请求被告支付物业管理服务费逾期付款违约金￥4076.4元，（按欠缴物业管理服务费总额计算30%的违约金￥13588＊30%=4076.4元）。以上合计共￥19978.4元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈言群未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告系惠州市河南岸金山湖金山龙庭小区的管理单位，被告系冠和金山龙庭K栋6楼04房的产权人。2008年11月22日，原被告双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业服务，被告按约支付物业管理服务费。涉案物业的房产面积为132.31平方米，物业管理服务费标准为1.3元／月每平方米，不包含公用水电分摊费用，并自每月10日前缴纳，逾期缴纳应支付原告日千分之二的违约金。
自2009年1月起，被告一直欠缴物业管理服务费及公共用电分摊费等费用，截至2015年7月31日，被告拖欠原告物业费79个月，总计13588元，拖欠水电费2314元。
原告多次催讨未果，于2015年10月27日诉至本院，请求判如其诉请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原被告双方签订了《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告提供了约定的服务，尽了义务，被告应按约履行付费的义务，故原告要求被告支付物业管理费的诉请事实清楚，证据充分，本院予以支持。合同约定逾期缴纳应支付原告日千分之二的违约金，故原告诉请按欠缴物业费总额的30%支付违约金4076元，本院予以支持。因原告选择了违约条款，故对原告请求逾期利息的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陈言群应于本判决生效之日起十日内支付原告惠州市冠和物业管理有限公司自2009年1月至2015年7月的物业管理费及水电费15902元及逾期付款违约金4076元。
二、驳回原告惠州市冠和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费299元（原告已预交），由被告陈言群负担。
当事人二审的意见
陈言群不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求撤销（2015）惠城法民一初字第3521号一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实和理由：一、一审法院以早已过期失效的《物业管理服务协议》为判决依据，认定事实及适用法律明显错误。上诉人与被上诉人于2008年11月22日所签《物业管理服务协议》期限为3年，自2008年11月27日起至2011年11月27日止，之后双方并未续签物业管理服务协议，即自2011年11月28日开始双方已不存在物业管理合同关系。据上诉人了解，也并未有业主委员会在3年协议期限内代表全体业主与被上诉人签订物业管理协议之事实。因此，一审法院以早已过期失效的《物业管理服务协议》为判决依据，认定事实及适用法律明显错误。二、被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费及水电费，存在明显怠于行使权为的行为。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”避开合同过期失效问题（即就算没有合同过期失效问题），根据上述条款，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的书面通知缴纳义务。但上诉人从未收到业主委员会的任何督促限期缴纳物业费的通知，更未收到被上诉人的任何书面催缴通知。被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费及水电费，存在明显怠于行使权力的行为。三、被上诉人起诉上诉人要求支付物业服务费及水电费，其中有四年零七个月的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。避开合同过期失效问题（即就算没有合同过期失效问题），被上诉人起诉上诉人要求交纳从2009年1月至2015年7月的物业管理费及水电赞，时间长达6年零7个月，但在本次诉讼外被上诉人从未通过法定程序向上诉人催交物业费及水电费，因此，其中有4年零7个月的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。所谓诉讼时效，是指权利人于一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。物业公司对业主主张的物业费、水电费为普通债权，债权请求权以财产利益为内容，不具支配性。若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定，其诉讼时效为两年。由于被上诉人长期以来未通过法定程序向上诉人主张物业费及水电费，被上诉人已无权再向上诉人主张前四年零七个月的物业费及水西、上诉人的产权房金山龙庭K栋604室从购买至今从未入住，一直为空置房，空置房应打折收取物业管理费。空置房打折收取物业费虽没有国家法律明确规定，但全国各地很多城市都已经出台相关地方规章给予打折收取，具体实践中也都以打折收取为合理操作。列举如下：菏泽：办理空置房手续的空置房超过一年，应交纳60%的物业费。石家庄：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%交纳物业费。重庆：业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业费。武汉市物业管理条例规定，不入住收70%物业管理费。另外，扬州、南京、杭州的空置房物业费也以七折收取。因此，剔除超过诉讼时效的4年零7个月的上诉人无需承担的费用以及无合同依据不应收取的费用，就算要收取相关费用，也应打折收取。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实及适用法律明显错误：被上诉人应当为其怠于行使权力的行为承担责任；超过诉讼时效及无合同依据的费用不应由上诉人承担；退一万步说，就算要上诉人承担相关费用，因上诉人的产权房为空置房，应打折收取相关费用。请求二审法院查清事实后判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：物业管理服务协议过期的问题，对方购买房屋之后一直没有入住也没有与我们补签，而且也一直没有成立业主委员会，所以一直是我们负责。对反提出的没有向他主张拖欠的水电费，我们有证据证明是有催收的。诉讼时效的问题对方在一审的时候没有提出也没有相关证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
双方当事人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人是否继续存在物业管理服务合同关系；二是本案起诉是否超过诉讼时效。具体判析如下：
关于双方当事人是否继续存在物业管理服务合同关系的问题。上诉人认为，双方当事人签订的《物业管理服务协议》期限为3年，该协议已经过期，双方已经不存在物业管理合同关系。对此，本院认为，依据《合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第三十七条之规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，经审理查明，涉案的小区未成立业主委员会，对于已经过期的前期的物业服务合同没有进行补签，虽然双方当事人的前期物业服务管理合同已经过期，但是被上诉人在过期之后仍继续为上诉人提供物业服务，上诉人并没有明确拒绝，且已经实际接受，双方当事人应当继续存在物业管理服务合同关系。依据公平原则，被上诉人已经实际提供物业管理服务，上诉人应当支付物业管理费用。
关于本案起诉是否超过诉讼时效的问题。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人陈言群，一审经法庭依法传唤未参加诉讼，也未提交书面的答辩意见，对于诉讼时效的问题没有提出。二审期间，上诉人对于本案的诉讼时效问题提出抗辩，也没有提交新的证据予以证明，依据上述规定，不予支持。
此外，上诉人认为，菏泽、重庆、石家庄、武汉地区实行办理空置房手续的空置房超过一年的可有打折收取。上述城市地区出台的相关地方规章，不适用惠州地区。据此，对上诉人该方面的主张没有法律依据，不予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用498元，由上诉人陈言群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十月十七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；