海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初4295号原告（反诉被告）：海南正诚投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道海源大厦901室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵毛毛，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁如秀，系海南林源律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶青，女，1965年2月28日出生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：余璐，系贵州知合律师事务所律师。委托诉讼代理�：张丽，系贵州知合律师事务所律师。原告（反诉被告）海南正诚投资有限公司（以下简称正诚公司）诉被告（反诉原告）叶青商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，由审判员林生明适用简易程序进行审理，审理中因被告叶青于2017年8月28日提出反诉，本院于2017年9月10日依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）正诚公司的委托诉讼代理人梁如秀，被告（反诉原告）叶青及其委托诉讼代理人余璐、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月9日签订的《认购协议书》；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月9日，原、被告签订《认购协议书》，约定被告认购原告开发的位于海南�儋州市××区号房，建筑面积52.95平方米，商品房单价为人民币每平方米3700元，商品房总价为人民币195915元。协议签订后，被告一直没有在约定的时间里与原告签订商品房销售合同，原告多次要求与被告签订商品房销售合同，但均被被告拒绝，被告至今仍未与原告签订商品房销售合同。原告认为，被告没有在约定时间与原告签订商品房销售合同，原告也多次要求与被告签订商品房销售合同，但均被拒绝。可见，被告已构成基本违约，无法实现原、被告签订的《认购协议书》的购房目的。另外，原、被告所签订的《认购协议书》中的购房单价明显低于市场价格，系原告的主管销售人员与被告恶意串通签订的，不是原告的真实意思表示，约定的价格不公平。由于被告没有在通知的时间内与原告签订商品房买卖合同，导致原告无奈将涉案房屋转售他人，致使原、被告所签�的《认购协议书》的合同目的无法实现。因此，被告应承担违约责任，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告叶青辩称，原告诉请解除《认购协议书》没有事实与法律依据。《认购协议书》并没有约定签订商品房销售合同的具体时间，原告也从未按照该认购协议约定通知被告签订商品房销售合同。被告曾多次主动电话联系原告和亲自到原告的办公地要求签订商品房销售合同，但原告均推诿和拒绝。《认购协议书》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告起诉的根本原因在于房价的迅速上涨，原告为了谋取不正当利益，才提起诉讼，请求法院对这种不诚信行为不予保护，驳回原告的诉讼请求。反诉原告叶青提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行2016年10月9日签订的《认购协议书》；2、判令反诉被告限期与反诉原告签订《商品房买卖合同》；3、判令反诉费及其他诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告正诚公司辩称，反诉原告要求反诉被告继续履行认购协议，并签订商品房买卖合同，没有任何事实与法律依据。理由如下：1、认购协议所约定的购房价格明显低于市场价格，显失公平，并非反诉被告的真实意思表示；2、签订认购协议后，反诉原告并没有按要求交付余下购房款及签订商品房买卖合同；3、反诉原告系炒房专业户，其没有按要求与反诉被告签订商品房买卖合同，目的是为了观看房价的变动，房价上涨就签订合同，反之则不签订合同，法院应打击这种行为；4、因反诉原告没有按要求与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告无奈将房屋转售他人，导致反诉原告与反诉被告的认购协议�合同目的也无法实现；5、双方所签订的认购协议没有约定付款时间、交付条件、装置设备等内容，仅是预约合同，不具备商品房买卖合同的性质。因此，反诉原告以认购协议为依据，要求与反诉被告履行商品房交付义务的理由不成立，应驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《认购协议书》。以证明原、被告签订认购协议后，被告没有在约定时间内与原告签订商品房买卖合同的事实。2、《海岸公馆价格表》。以证明原告销售给他人同类房屋的价格单价为5000－6000元，原、被告所签订认购协议书约定的价格显失公平的事实。3、原告与案外人王某签订的《认购协议书》。以证明原告已将涉案房屋转售他人�类同户型价格单位是5350元的事实。4、原告与案外人章某签订的《商品房买卖合同》。以证明原告已将涉案房屋转售他人的事实。原告的证据经被告质证后，对原告的证据1的真实性与关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据达不到原告所证明的证明内容。对原告的证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据系原告单方制作，也违反需要到相关部门备案的规定。对原告提供的证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，认为不具有可比性，因为被告购买的房屋系毛坯房，而他人购买的是精装房。对原告提供的证据4的真实性有异议，认为经调查了解，涉案房屋目前尚未在儋州市不动产登记中心备案。经本院核对，确认证据1的真实性、合法性及关联性。对原告提供的证据2，因系原告单方制作，而被告又予以否认，其证明力较低，故本院不予以采纳。对于原告的证据3、4，经法庭调查及向原告释明，本院确认其真实性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告为反驳原告的主张，向本院提交了证据1、认购协议。以证明原、被告经协商签订了该协议，是双方的真实意思表示，且对涉案房屋具体情况的约定；2、收据和银行转账。以证明被告已按约定支付购房定金55000元的事实；3、微信截图和银行交易明细。以证明被告已按原告要求付清房款的事实；4、不动产信息查询。以证明涉案房屋并未在不动产登记中心有备案登记记录的事实。5、王某的证人证言。被告的上述证据经原告质证后认为，对被告提供的证据1三性无异议，但对其证明内容有异议，认为不能证明被告的证明目的。对证据2无异议。对证据3有异议，认为被告后面的余款，系被告知道原告转售涉案房屋后，才将余款汇入原告账户的，并非原�要求的。对证据4无异议。本院对被告提供的证据认定如下：对证据1－4，因系双方真实意思表示或有关单位出具，也与本案相关联，不存在违反法律规定的情况，故对其真实性、合法性和关联性予以确认。对于王荣长的证人证言，因证人经传唤依法出庭作证，且双方对此也不提出异议，与待证事实存在相联性，故本院确认该证人证言的真实性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月9日，原、被告签订《认购协议书》，该协议约定：原告购买被告位于儋州市滨海新区”蓝岛滨海康城”D1栋15层03号房，该房屋建筑面积为52.95平方米，单价为3700元/平方米（按建筑面积计），房屋总价为195915元。约定：签订协议时，被告支付认购定金5000元，付款方式：待定。协议还约定：原告通知被告到指定地点签订《商品房买卖合同》，如被告的原因不能到达，原告可将《商品房买卖合同》以快件形式寄给被告，被告签订后再以快件形式寄回原告签字盖章，本协议自双方签字盖章且被告支付认购定金后生效。协议签订后，被告于当天支付定金5000元；2016年10月15日支付购房款50000元；2017年2月17日转账支付房款50000元，2017年5月3日支付转账支付房款90915元。至此，被告已全部支付购房款195915元。被告截至2017年5月3日，已支付完毕原告所有购房款。被告按约定支付了全部购房款后，原告迟迟未与被告签订商品房买卖合同，导致双方发生争议，引发本诉。原告于2017年3月30日将本涉案房屋转售给案外人章某，但经查本涉案房屋尚未在儋州市不动产登记中心进行预售备案。另悉，原、被告2016年10月9日签订《认购协议书》时，当地的房地产尚在去库存阶段，被告购买的本涉案房屋系毛坯房�单价3700元/平方米，符合原告当时所售同类房屋的价格标准。但越至2017年初后，随着全国房地产价格的上涨，当地的房地产价格也出现了的上涨。从原告提供的章某的《商品房买卖合同》来看，该涉案房屋系精装房，且房屋经验收合格后180天内交付使用，但被告称其购买的涉案房屋为毛坯房。经本院实地调查，查明现涉案房屋已竣工完毕。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然原告庭审中补充称，《认购协议书》系被告与原告的售楼人员恶意串通，导致商品房价格显失公平，但根据本院调查的事实可知，原、被告当时所签订《认购协议书》时，被�所认购的商品房的价格符合当时的市场价。另外，原告在起诉状中陈述的是被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，由此可见原告对《认购协议书》的认可。因此，原、被告所签订的《认购协议书》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，协议的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告于2016年10月19日所签订的《认购协议书》应确认为合法有效。本案的争议焦点是:一、被告是否存在怠于与原告签订《商品房买卖合同》的事实；二、《认购协议书》的合同目的能否实现；三是原、被告所签订的《认购协议书》是否成立商品房买卖合同的法律关系。一、对于被告是否存在怠于与原告签订《商品房买卖合同》的事实的问题。根据《认购协议书》的约定，《商品房买卖合同》的签订是由”原告通知被告到指定地点签订《商品房买卖合同》，如被告的原因不能到达，原告可将《商品房买卖合同》以快件形式寄给被告，被告签订后再以快件形式寄回原告签字盖章。”，而从原告提供的证据来看，原告自始没有通知过被告要求与其签订《商品房买卖合同》，相反从被告提供的证据来看，可证实被告曾到原告处要求与其签订《商品房买卖合同》被原告推诿或拒绝的事实。故原告应为此承担举证不能的不利法律后果，对于原告称被告怠于签订《商品房买卖合同》的陈述，理由不成立，证据不充分，本院不予采信。因此，原告主张解除与被告所签订的《认购协议书》理由不成立，本院不予支持。二、对于《认购协议书》的合同目的能否实现的问题。虽然原告称涉案房屋已转售他人�导致合同目的无法实现。但根据调查得知，本涉案房屋尚未进行合同备案，故合同目的尚可实现，且原、被告所签订的《认购协议书》在前。对于案外人与原告之间的争议，应另诉处理。三、对于《认购协议书》是否成立商品房买卖合同的法律关系的问题。首先，虽然协议书约定”将来签订《商品房买卖合同》后，该协议自动失效，一切以《商品房买卖合同》条款之约定为准。”，该协议书是为以后签订《商品房买卖合同》而订立的，具有预约合同性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《合同法》第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，虽然协议没有约定具体的付款时间，但参照（2017）琼9003民初4296号一案可知，本涉案房屋与（2017）琼9003民初4296号一案中的房屋系同期销售，具有可比性，本案被告已于2017年5月3日付清全部购房款，不迟于（2017）琼9003民初4296号一案中规定的付款期限，因被告已经支付了全部购房款，且《认购协议书》中约定了具体所购房屋的位置、面积、价格等实质条款，亦即可确定具体的合同标的。其次，虽然《认购协议书》对于涉案房屋的交付时间和其他事项没有进行约定，但根据《合同法》第三十七条”采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案被告已经履行了支付全部购房款的义务，即属于履行完毕合同义务，且原告在合理时间内不对被告支付的购房款提出异议，视为接受了被告所支付的购房款，导致原、被告未能签订商品房买卖合同系原告原因造成的，故原、被告之间成立商品房买卖合同的法律关系。因此，对于反诉原告主张反诉被告继续履行《认购协议书》，理由成立，本院予以支持。但因原、被告双方所签订的《认购协议书》已具备商品房买卖合同的内容，成立商品房买卖合同的法律关系，故无需再另行订立商品房买卖合同。因此，对于反诉原告要求反诉被告与其签订商品房买卖合同的诉求依据不足，本院不予以支持。综上所述，原、被告所签订的《认购协议书》合法有效，双方成立了商品房买卖合同的法律关系。原告因故未与被告签订商品房买卖合同存在主观过错。故原告请求解除与被告所签订的《认购协议书》理由不成立。反之，反诉原告主张反诉被告继续履行《认购协议书》的理由成立。依照《中华人民共和国合同》第八条、第三十七条、第六十一条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告海南正诚投资有限公司的诉讼请求。二、反诉被告海南正诚投资有限公司应继续履行原、被告于2016年10月9日签订�《认购协议书》。三、驳回反诉原告叶青的其他诉讼请求。本诉案件受理4218元，反诉案件受理费4218元，均由原告即反诉被告海南正诚投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  林生明人民陪审员  万太杰人民陪审员  郑文寿二〇一七年十月十七日书 记 员  叶兆鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的�果。