湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1381民初1103号
原告：吴朝辉，男，1973年11月29日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，
原告：余桂珍，女，1949年11月18日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，系吴朝辉母亲。
吴朝辉、余桂珍的委托代理人冯祥文，系湖北磊落律师事务所律师，代理权限：代理诉讼。
被告谌克强，男，1962年10月9日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，
被告：张红霞，女，1962年8月10日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，系谌克强之妻。
谌克强、张红霞委托代理人吴春光，男，1964年1月28日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，系谌克强妹夫，代理权限：代理诉讼。
被告：闵前兵，男，1974年11月13日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，
被告：叶琴，女，1976年12月6日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，系闵前兵之妻。
原告吴朝辉、余桂珍与被告谌克强、张红霞、被告闵前兵、叶琴合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余桂珍及原告吴朝辉、余桂珍的委托代理人冯祥文、被告谌克强及被告谌克强、张红霞的委托代理人吴春光、被告闵前兵到庭参加诉讼，被告叶琴经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴朝辉、余桂珍向本院提出诉讼请求：1.判令四被告按照约定向原告支付5层、6层楼层层高款16000元（每层8000元）；2.判令四被告向原告支付3层、4层空间面积款61906元（30953元/层），以上价格以法定评估机构评估价格为准；3.判令7层砖混结构房屋归原告所有；4.判令四被告按照法院确认的房屋面积办理不动产权证；5.案件诉讼费由四被告负担。事实和理由：原告原有位于广水市××山办事处东××房屋××栋，占地面积145平方米。2005年广水市人民政府对东正街进行拆迁改造，并返还原告土地使用面积56平方米。原告另缴纳土地出让金220000余元取得出让土地使用权28平方米，合计面积为84平方米，上述土地原告吴朝辉已经取得了国有土地使用证。2005年10月，原告以自有的土地（84平方米）和被告（75.35平方米）在广水市××山办事处××号联建房屋1栋，共3间7层，1层、2层为商用房，3层、4层、5层、6层为居住房。原告与被告三方约定：1层、2层由三方按照自有面积分别所有使用，3层由被告闵前兵、叶琴所有，4层由被告谌克强、张红霞所有，5层、6层由原告所有。该栋楼房7层自建成之日起就由原告自行购置材料进行装修并一直使用至今。因原告居住高层，被告同意向原告支付楼层层高款。2007年1月28日，三方口头达成如下协议：由被告以8000元/层的价格向原告支付层高款，3层补差5层，4层补差6层。又因原告土地面积大于被告的土地面积，被告在使用3层、4层房屋时多占用了原告的部分空间面积（8.65平方米），被告应向原告支付一定的空间占用费。原告自2007年开始至今一直找被告结算并要求支付上述两项费用，但被告均以各种理由推脱，拖延付款，导致原告的权益多年得不到实现。现原告和被告对上述补偿事宜无法协商一致，故向法院提起诉讼，以保护原告的合法权益。
被告谌克强辩称，一，合资、合作建房协议已经履行完毕，协议各方权利义务终止，原告提出答辩人对空间面积予以经济补偿，无事实和法律依据。2005年7月，合资合作建房人张红霞、闵前兵、刘光忠、吴秉宏达成在广水市××山街道办事处府前街合资合作建房协议，约定各方根据互惠互利原则，以各自一宗相邻拆迁还建土地使用权合资合作建住宅楼。为达到互惠互利的目的，各方达成如下协议：约定各自以其拆迁还建土地使用权现有面积，共同出资、共同核算建房成本，按照各自获得建筑面积承担建房工程款，建成后1楼、2楼、7楼各自权属房屋相互连通，从答辩人权属房屋内通行并从公用楼梯楼道进出，3楼至6楼套建，楼房建成后，3楼、4楼分别属闵前兵、谌克强所有，5楼、6楼属于原告所有。原告所属楼栋转角土地属于扇面异性，约定2楼以上楼层地板现浇。因原告的一宗土地正好处于楼栋转角处，除1楼商铺外，2楼以上无任何通行通道，原告如欲实现2楼以上权属房屋价值，必须通过经合资合作建房各方共同商议预留的楼梯楼道，且必须通行答辩人权属房屋内进出，这样就使答辩人的权属房屋价值大大降低。答辩人作为供役地权利人，原告为需役地人，应当支付答辩人地役权费用。由于答辩人权属房屋利益损害最大，答辩人以允许原告在权属房屋内通行而获得增加权属房屋空间面积，原告以获得通行权而让渡空间面积作为交换条件。如此，合作各方均取得了利益最大化。当时情况下，如无此协议，根本不可能建成楼房，成就合同履行的事实。虽然没有签订书面合同，但整个建房过程，直至2006年12月楼房建成后楼层分配和各自承担的施工工程款均无异议，合资合作各方均以自己的行为履行了义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条（一）项规定，各方权利义务因合同全面履行终止。原告一宗土地为圆弧异形虽然面积略大，但有效实用的面积实际小于答辩人。且在共同出资建造房屋的过程中，由于原告异形面积部分必须现浇混凝土，增加了建筑造价，无形中增加了答辩人的建造费用。原告早在楼房建成取得权属后就转让了5楼、6楼的毛坯房与他人，在建房事实成就时隔12年之久违约提出额外费用补偿，违反2005年达成的各方以自己的行为完全履行的合资合作建房协议，违反了诚实信用全面履行合同义务的原则，应当承担相应的法律责任。二，原告主张答辩人支付楼层差价，合资合作建房协议无约定，也无法律依据。合资合作建房协议从没有约定需要找楼层差价，原因是原告通行权与答辩人获取增加权属空间面积及楼层分配都是一揽子权益交换与综合平衡公平协商的结果，房屋建成后按事先约定分配楼层时原告没有异议，也没有提出需要找楼层差价款，原告的此项诉讼请求无法律依据。三，原告主张完全拥有7楼产权，其诉讼请求无法律依据。房屋第7层只有1米多高，属于楼顶隔热层，不属于建筑物区分所有权范围，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条（一）项规定，属于共有部分，其收益应当由各房屋所有权人共同享有，故请求人民法院依法驳回原告的此项诉讼请求。四，原告的诉讼请求超过诉讼时效，人民法院应当驳回原告的全部诉讼请求。合资合作建房协议的履行争议，属于债权性质，原告即使有权利，诉争协议早在2006年12月底履行完毕，原告也应当在协议履行完毕之日起2年内提出诉讼，否则原告丧失胜诉权，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。五，关于办理房屋产权登记的问题，属于互负义务，双方当事人应当履行各自的配合义务。
被告闵前兵辩称，原告的诉讼请求我不认可，原告要提供有效证据证明。
本院经审理认定事实如下：
2005年，广水市人民政府对东正街进行拆迁，吴朝辉房屋拆迁返还面积是89.23平方米（土地证面积84平方米）、谌克强房屋拆迁返还面积是是38.3536平方米、闵前兵房屋拆迁返还面积是36.9964平方米。
2005年10月30日，吴朝辉、余桂珍（乙方）与闵前兵、谌克强、刘光忠、刘刚（甲方）签订一份房屋楼梯协议书。协议载明，广水市应山办事处东正街2号楼房屋，从第五间起共六间房屋，东与刘光忠相邻，北与唐国清相邻，占用楼梯面积13.2平方米，通过甲乙双方协商作价120000元（楼梯费），吴朝辉、余桂珍共2间房屋，付给甲方闵前兵、谌克强、刘光忠、刘刚楼梯款49000元（已于2005年10月30日付给闵前兵）。楼梯通道按图纸设计的六家共同有所有权、使用权。吴朝辉、余桂珍占楼房楼层5、6层，闵前兵、谌克强占房屋楼层3、4层。楼梯建筑费按房屋建筑面积计算，由各户直接与建筑方结算。
证人吴某、余某、雷某的证言，证明证人找过被告闵前兵、谌克强协调有关楼层及占用面积的补偿款事宜，本院认为证人证言均未能证明口头协议的内容及达成口头协议时他们在现场。
本院认为，本案的案由是合资合作开发房地产合同纠纷,属于合同纠纷范畴。2005年10月30日，吴朝辉、余桂珍（乙方）与闵前兵、谌克强、刘光忠、刘刚（甲方）签订一份房屋楼梯协议书，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，属于有效合同。
本案的争议焦点一是原告吴朝辉、余桂珍和被告闵前兵、谌克强之间是否存在一份口头协议及口头协议的内容是否有被告闵前兵、谌克强同意补偿原告吴朝辉、余桂珍楼层及占用面积的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告吴朝辉、余桂珍未能提交证据证明原告吴朝辉、余桂珍和被告闵前兵、谌克强之间存在口头及口头协议约定被告闵前兵、谌克强表示同意向原告吴朝辉、余桂珍补偿楼层及占用面积款的事实，证人吴某、余某、雷某的证言，也未能证明原告吴朝辉、余桂珍和被告闵前兵、谌克强之间存在口头及口头协议约定被告闵前兵、谌克强表示同意向原告吴朝辉、余桂珍补偿楼层及占用面积款的事实。故原告吴朝辉、余桂珍应对其不能举证证明其诉讼请求承担不利后果，其要求被告闵前兵、谌克强给付补偿楼层及占用面积款的诉讼请求，本院不能支持。
本案争议焦点二是本案是否已过诉讼时效？2005年10月30日，吴朝辉、余桂珍（乙方）与闵前兵、谌克强、刘光忠、刘刚（甲方）签订一份房屋楼梯协议书，原告吴朝辉、余桂珍应未能举证证明其一直未中断向被告闵前兵、谌克强主张债权的证据，故本院认为原告吴朝辉、余桂珍的诉讼已过诉讼时效。
本案的争议焦点三是原告吴朝辉、余桂珍要求确认第7楼砖混结构的房屋归原告所有及办理房屋产权登记是否属于本案审理范围。原告吴朝辉、余桂珍要求确认第7楼砖混结构的房屋归原告所有属于物权纠纷，不属于合资合作开发房地产合同纠纷审理范围，原告吴朝辉、余桂珍可另行提起有关物权确权的诉讼。原告吴朝辉、余桂珍要求被告闵前兵、谌克强协助办理房屋产权登记事项不属于民事案件审理范畴，其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原告吴朝辉、余桂珍未能提交证据证明被告闵前兵、谌克强表示同意向原告吴朝辉、余桂珍补偿楼层及占用面积款的事实；原告吴朝辉、余桂珍的诉讼已过诉讼时效。原告吴朝辉、余桂珍要求确认第7楼砖混结构的房屋归原告所有属于物权纠纷，不属于合资合作开发房地产合同纠纷审理范围。原告吴朝辉、余桂珍要求被告闵前兵、谌克强协助办理房屋产权登记事项不属于民事案件审理范畴。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告吴朝辉、余桂珍的诉讼请求。
案件受理费773元由原告吴朝辉、余桂珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人在接到人民法院预交案件受理费用通知后7日内预交上诉案件的受理费。逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，帐号：17×××90。
审判长 沈探林
审判员 李明珍
审判员 万 敏
二〇一七年十一月一日
书记员 李 蔚