湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00207号
原告巩太全。
委托代理人卢胜兰、王晓冠，湖北英达律师事务所律师。
被告赵建礼。
被告武汉市汇龙湾洗浴会所，住所地武汉市武昌区紫阳东路41号。
法定代表人赵建礼，总经理。
原告巩太全与被告赵建礼、武汉市汇龙湾洗浴会所（以下简称汇龙湾会所）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告巩太全的委托代理人卢胜兰到庭参加了诉讼，被告赵建礼、汇龙湾会所经本院公告送达开庭传票等法律文书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巩太全诉称：2008年11月6日原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将武昌区紫阳东路41号原一楼餐厅部分房屋约700平方米租赁给被告经营使用，租赁期限从2008年11月1日至2014年9月30日止，2010年9月30日前租金为每月30000元，此后租金为每月33000元。被告应于每月5日前交清下月租金，逾期则按每天500元的标准支付违约金。如逾期时间达一个月，原告有权单方解除合同。被告承租后，因实际经营状况不佳，经原告同意，被告将部分门面转租，从2010年10月1日起被告承租部分的租金变更为每月27000元。针对2010年10月至2012年4月租金513000元，原告曾诉至法院，经武昌区人民法院判决及武汉市中级人民法院调解，最终由武昌区人民法院强制执行到位（赵建礼自动给付了部分金额，通过法院强制执行的金额为225000元）。对于2012年5月至2014年3月期间的租金，被告共拖欠7个月的租金一直未支付，为此原告诉至法院请求判令1、被告立即支付2012年5月至2014年3月期间拖欠7个月的租金189000元。2、被告支付2012年5月起至租金全部付清之日的违约金，按同期银行贷款利率的两倍支付。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵建礼、汇龙湾会所未提交答辩意见及相关证据。
原告巩太全为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、2004年7月29日武汉市华汉物业管理有限公司与湖北金科贸易有限公司签订的房屋租赁合同一份，拟证明金科贸易公司与华汉物业公司的租赁关系。
二、2006年5月18日武汉市华汉物业管理有限公司出具关于《房屋租赁合同》签约人变更的函一份，拟证明承租人由金科贸易公司变更为巩太全，时间是2006年6月1日。
三、华汉物业公司房屋所有权证及土地使用权证各一份，拟证明前述的租赁物是华汉物业公司。
四、2008年11月6日巩太全与汇龙湾洗浴会所签订的房屋租赁协议一份，拟证明巩太全将41号楼1楼部分出租给该公司。
五、巩太全的房屋所有权证，拟证明位于武昌区梅苑小区41栋1－4层2室房屋的产权是巩太全的。
六、2010年9月15日房屋租赁修正协议一份，拟证明赵建礼将其承租的部分转租给程××，租金由原来的每月33000元，减少到每月27000元，该协议经过巩太全的同意。
七、（2011）武区民初字283号民事判决书、（2012）鄂武汉中民终字第00165号民事调解书各一份，拟证明巩太全租给赵建礼房屋有巩太全的部分也有华汉物业公司部分，巩太全的转租行为得到华汉物业公司的认可。二审调解的原来租赁合同继续履行。欠缴的租金从2010年10月到2012年4月。本案主张的是2012年5月到2014年3月拖欠7个月的租金18.9万元我方主张的逾期付款的滞纳金按同期贷款利息的2倍进行计算。
八、执行申请书、（2013）鄂武昌执字第00504－1号执行裁定书，拟证明原来判决的执行情况，原判决调解、对方自动履行18万元，余款32.4万元中又履行一部分，还剩22.5万元没有付，全部是通过法院强制执行完毕，原来的滞纳金也执行完毕。
九、2012年4月1日至2013年3月8日、2013年1月1日至2013年7月13日、2013年6月1日至2014年2月12日、2014年1月1日至2014年9月5日巩太全理财金帐户历史明细清单；2013年11月1日至2014年1月14日巩太全交通银行零售客户交易明细清单及租金及利息明细表，拟证明在强制执行过程中2012年6月20日、2012年7月8日、2012年9月11日、2012年10月31日四笔款及18万元是支付原来调解书中款项，其他的付款情况是本案2012年5到2013年8月的租金，实际拖欠的是2013年9月到2014年3月的租金。
十、交接协议，拟证明2014年4月4日巩太全将该房屋产权全部卖给了武汉波尔多贸易有限公司，所以租金计算是至2014年3月止。
十一、2014年4月4日发给武汉市汇龙湾洗浴会所通知一份，拟证明2014年4月以后的租金应交由武汉波尔多贸易有限公司。
十二、武汉波尔多贸易有限公司出具的证明一份，拟证明武汉市汇龙湾洗浴会所于2014年10月就不在此处经营。
经庭审原告巩太全举证，并结合当事人陈述，本院确认事实如下：座落于武汉市武昌区中南路街梅苑小区41栋1-4层房产中，1室（建筑面积1169.92平方米）的所有人为武汉市华汉物业管理有限公司，2室（建筑面积1169.92平方米）的所有人为巩太全。2004年7月29日武汉市华汉物业管理有限公司与湖北金科贸易有限公司签订房屋租赁合同，武汉市华汉物业管理有限公司将武汉市武昌区中南路街梅苑小区41栋1-4层1室租赁给湖北金科贸易有限公司。租赁期为2004年10月1日至2014年10月1日。2006年5月18日，经双方协商，湖北金科贸易有限公司将上述房屋租赁合同中租赁期内的权利、义务转让给巩太全享有和承担。
汇龙湾会所系赵建礼在2008年8月18日成立的个人独资企业。2008年11月6日，经武汉市华汉物业管理有限公司同意，巩太全与汇龙湾会所签订房屋租赁协议，巩太全作为甲方，将座落于武汉市武昌区梅苑小区41栋1-4层1室、2室的一层及巩太全在上述房屋后搭盖的临时建筑、约700平方米租赁给乙方汇龙湾会所。合同的内容为：甲方同意将坐落在武昌紫阳东路41号楼原一楼餐厅部分房屋（约700平方米）租赁给乙方经营使用，具体条款如下：一、租赁期限：从2008年11月1日起，到2014年9月30日止。二、租赁金额：从2008年11月1日-2010年9月30日，每月租金为30000元，从2010年10月1日至2014年9月30日，每月租金为33000元，直到合同履行完毕。租金税费由乙方负责。结算：合同签字生效后乙方向甲方支付当月租金，以后每月5日前交清下月租金，乙方如不能按时向甲方交清租金，在甲方规定时间内除交清租金外每天另支付甲方500元违约金。如迟付时间达到一个月（30天）时，甲方有权单方终止合同并追租金及罚金。三、租赁保证金9万元，合同签字之日，乙方需向甲方交人民币9万元保证金。合同期满后甲方将保证金退还给乙方不计息。如乙方不能完全履行合同，中途解除合约的，保证金归甲方所有，不予退还，所有装修、设施、设备归甲方所有（出现不可抗拒以及政府行为的情况下，甲方可退还给乙方保证金9万元，不另给任何补偿）；在乙方能按时交纳租金的情况下，若甲方不履行合同，而甲方中途解除合约的（不可抗拒及政府行为除外），除保证金退还给乙方外，另按保证及装修费4倍赔偿给乙方。（出现不可抗拒及政府行为的情况下，甲方只退给乙方保证金9万元，不另给任何补偿。）四、乙方在租赁经营期间，要严格遵守国家的有关法律、法规，合法经营，并承担一切法律、安全、经济（债务）、劳动用工、消防安全等责任，乙方在租凭经营期间不能擅自转卖、转租、抵押该房产及经营权。五、经甲方同意，乙方在租赁期间有权在不破坏房屋主体原则内进行内部及门面的装修改造及使用修善（装修方案以书面形式报房主审定同意后方能实施），乙方在租赁期间新增设备、设施及装修等，合同结束时，不可移动物品归甲方，可移动物品归乙方。六、乙方在租赁经营期间自主经营，自负盈亏，所有设备、设施、装修、装饰及所租房的修缮由乙方自费维修、添置，乙方在经营中所有发生的一切责任由乙方承担，若发生人为事故如火灾、爆炸等造成房产损失的，乙方按评估赔偿。七、水电费计量结算。水费每吨按时价计付，电费每度按1元结算，每月28日抄表，30日结清。超过一个月不交清水电费，甲方有权对乙方停水停电，收视费按年结算。八、有关事项，为便于经营，停车场、花坛由甲、乙双方共同使用，由甲、乙双方按区域范围卫生、安全、管理和协调外围关系各自负责。九、如单方提出解除合同，需提前三个月通知对方，并征得对方同意。乙方因经营原因，征得甲方同意在保证租金和原合同内容不变的情况下可以转包，由甲方与新的承租人另行签订合同。十、本协议一式两份，双方各持一份。交清保证金、一个季度租金后签字生效。本协议如有未尽事宜，双方可另行协商解决，补充协议与本协议具有同等法律效力。合同签订后，汇龙湾会所向巩太全交清保证金90000元及一个季度租金后，巩太全按合同约定，向汇龙湾会所交付了出租房屋，合同开始履行。2010年9月15日，巩太全、汇龙湾会所签订房屋租赁修正协议，经巩太全、汇龙湾会所协商一致，汇龙湾会所将承租的武汉市武昌区梅苑小区41栋1-4层1层房屋中的102平方米转租给程××，因承租面积缩小，汇龙湾会所支付给巩太全的房屋租金，自2010年10月1日起，按每月27000元支付，支付的时间、租赁期限按原合同的约定执行。嗣后，因汇龙湾会所未按期支付2010年10月、11月的房屋租金共计54000元，巩太全在2010年11月6日，通知汇龙湾会所应于2010年11月15日前支付拖欠的租金，如按期支付，可不按合同收取罚金，否则将依法处理。汇龙湾会所收到催讨通知后，未向巩太全履行支付房屋租金的义务，巩太全在2011年1月6日，通知汇龙湾会所提前解除双方的房屋租赁合同，并要求汇龙湾会所在接到解除通知后五日内返还房屋。1月7日汇龙湾会所收到解除合同的通知。因汇龙湾会所未在解除合同通知的期限内向原告返还房屋并支付拖欠的租金，故巩太全于2011年1月诉至本院，请求判令汇龙湾会所、赵建礼腾退出承租的武汉市武昌区梅苑小区41栋1-4层一层的房屋、按合同约定的每月租金27000元，支付2010年10月至腾退之日止的租金及违约金（按每天500元计算）。经本院作出（2011）武区民初字第283号民事判决书，判决一、武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，腾退出座落于武汉市武昌区梅苑小区41栋1-4层1室、2室1层及巩太全搭建的临时建筑。并将房屋返还给巩太全。二、武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，按每月27000元租金标准偿付巩太全自2010年10月5日起至2011年2月28日的租金135000元（含房屋占用使用费，未扣除被告支付给原告的90000元保证金）。三、武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，按每月27000元租金标准偿付巩太全自2011年3月1日起至房屋腾退之日止的租金（含房屋占用使用费）。四、武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，偿付巩太全自2010年10月6日起至租金付清之日止的违约金（以每月27000元为基数，按中国人民银行同类贷款利率的两倍计算）。五、如武汉市汇龙湾洗浴会所不能清偿本判决第二项、第三项、第四项的债务，由赵建礼承担清偿责任。六、驳回巩太全的其他诉讼请求。因汇龙湾会所不服该民事判决，提起上诉，经武汉市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、巩太全与武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼继续履行2008年11月6日巩太全与武汉市汇龙湾洗浴会所签订的房屋租赁合同和2010年9月15日巩太全与武汉市汇龙湾洗浴会所签订的房屋租赁修正协议。二、武汉市汇龙湾洗浴会所欠巩太全2010年10月至2012年4月租金513000元，武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼于本调解书签订之日支付189000元。余款324000元武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼应于2013年4月5日前付清，支付方式为每月5日前支付27000元。武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼逾期20日未支付欠租，武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼按中国人民银行同类贷款利率的两倍向巩太全支付违约金，巩太全有权申请人民法院执行武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼所欠全部剩余租金。该协议经武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00165号民事调解书予以确认。该协议签订后，汇龙湾会所继续履行原房屋租赁协议及房屋租赁修正协议，汇龙湾会所陆续延期支付巩太全2012年5月至2013年8月租金。2014年4月4日，巩太全与武汉波尔多贸易有限公司签订一份交接协议，内容为：自2012年5月10日武汉华汉物业管理有限公司和巩太全先生的“武汉市武昌区梅苑小区41#房产”，在光谷联合产权交易所挂牌后，由武汉波尔多贸易有限公司摘牌后经双方友好协调协商，已于2014年4月4日完成交割，并资产过户完毕。按原交易协议规定“武汉市武昌区梅苑小区41#房产”，自2014年4月4日起由武汉波尔多贸易有限公司接管。原有巩太全与各租户“湖北隆源投资有限公司、武汉蓝水源商务宾馆、武汉市汇龙湾洗浴会所”所签出租合同的权利及义务自动转移由武汉波尔多贸易有限公司执行，房租由武汉波尔多贸易有限公司收取。而后租赁双方所发生的所有经济和法律问题与巩太全无关。因汇龙湾会所未支付2013年9月至2014年3月期间7个月的租金189000元，为此原告诉至本院请求判如所请。审理中，巩太全自述汇龙湾会所交纳的保证金90000元尚未退还，同意将此款冲抵租金，故将诉讼请求变更为要求被告支付拖欠租金99000元；巩太全主张逾期付款违约金的计算标准是按照银行同期贷款利率5.6%／年的两倍计算，时间从2012年12月5日至2015年6月30日分段计算，截至2015年6月30逾期付款违约金合计35384.94元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。2008年11月6日巩太全与汇龙湾会所签订的《房屋租赁协议》系租赁合同，2010年9月15日的房屋租赁修正协议，系对原租赁合同中承租面积及租金的变更。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。巩太全与汇龙湾会所的房屋租赁合同中，租赁临时建筑的部分无效，其他部分仍然有效，无效部分仍可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。巩太全实际掌管涉诉房屋至2014年3月，汇龙湾会所应支付巩太全2012年5月至2014年3月期间的租金，汇龙湾会所已支付2012年5月至2013年8月期间的租金应予以扣除，故巩太全要求支付2013年9月至2014年3月期间的租金189000元本院予以支持，汇龙湾会所已交纳的保证金90000元在合同解除后应予以返还或冲抵租金；巩太全主张逾期付款违约金的计算标准在原协议约定的基础上予以调减，调减后的标准不违反有关法律的禁止性规定，本院予以认定。汇龙湾会所系赵建礼投资开办的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，汇龙湾会所的财产不足以清偿原告巩太全的债务时，被告赵建礼应当以其个人的其他财产予以清偿。汇龙湾会所及赵建礼未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，按每月27000元租金标准支付原告巩太全自2013年9起至2014年3月期间的租金及房屋占用使用费99000元（已扣除汇龙湾会所支付给巩太全的保证金90000元）。
二、被告武汉市汇龙湾洗浴会所应于本判决生效后十日内，支付原告攻太全逾期付款违约金35384.94元。
三、如被告武汉市汇龙湾洗浴会所不能清偿上述款项时，由被告赵建礼承担连带清偿责任。
本案案件受理费4828元、公告费560元，合计5388元，由被告武汉市汇龙湾洗浴会所、赵建礼承担（此款原告已垫付，由两被告随同上述款项一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886.上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 夏燕燕
人民陪审员 汪汉华
人民陪审员 罗金菊
二〇一五年六月十八日
书 记 员 项丽娜