广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法乐民初字第1581号
原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市佛山，组织机构代码：××。
法定代表人刘文生，该司董事长。
委托代理人李思谦，广东千度律师事务所律师。
委托代理人罗志锋，广东千度律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）梁智聪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××2118。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）李丽婷，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××1028。
两被告共同委托代理人敖斌，广东领路律师事务所律师。
原告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司诉被告梁智聪、李丽婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理。被告梁智聪、李丽婷于2014年12月8日提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员何斯琳适用简易程序独任审判，于2014年12月23日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人李思谦、被告李丽婷及两被告共同委托代理人敖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2014年5月3日签订一份《商品房买卖合同》，约定两被告向原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园12座1102号，总价为1848710元。两被告选择的付款方式为首期款558710元应于2014年5月3日前交付，余款1290000元向银行办理按揭的形式支付。双方并于同日签订了一份补充协议。上述合同签订后，两被告没有履行其义务，仅支付了部分首期款150000元，同时按揭款亦无支付。因此根据合同约定，两被告应承担逾期付款的违约责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.两被告向原告支付首期款人民币408710元；2.两被告向原告支付按揭款人民币1290000元；3.两被告以所欠首期款408710元为本金从2014年5月4日至实际清偿之日止按日万分之四计付违约金予原告（暂计至2014年11月7日止违约金为30735元）；4.两被告以按揭款1290000元为本金从2014年5月10日至实际清偿之日止按日万分之四计付违约金予原告（暂计至2014年11月7日止违约金为93912元）；5.两被告承担本案全部诉讼费用。
两被告辩称，原告的起诉缺乏事实依据，导致本案合同不能履行的原因在于原告，因此原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。
两被告反诉称，在原告销售人员许诺可以办理银行按揭之下，被告在支付了首期款150000元后，双方签订了买卖合同。但因后来经多番沟通，原告亦未能成功帮被告办理银行按揭。后被告按原告要求出具了一份退款申请书，申请退回已支付的首期款150000元及其他费用，但无果，故合同未能继续履行的原因在于原告的虚假承诺。为此，被告提出反诉，请求判令：1.解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》；2.原告退回被告交纳的首期款150000元及自交纳之日起至全部退回日止的银行利息；2.原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
原告辩称，1.被告没有任何证据证明其反诉的事实，也没有证据证实其向银行申请过按揭贷款，明显是因自身原因导致不能及时支付给原告，属于违约行为。2.依据《最高法院审理商品房买卖合同适用法律问题的解释》第二十三条，能够解除合同的是守约方，明显被告连首期款都没有支付完毕，已经违约，其没有请求解除合同的权利。3.即便被告按揭不成，其理应自担风险，上述商品房买卖合同约定已提供多种付款方式，被告最终选择了银行按揭，理应知道贷款风险，其应自行承担相关责任与风险。4.依据商品房买卖合同补充协议第二条第二款的约定，被告可选择其他方式完成付款。
诉讼中，原告提供的证据及两被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，房地产开发企业资质证书一份，被告1、2身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告质证认为，无异议。
2.商品房预售许可证一份，证明原告有预售佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园12座商品房的资格。
两被告质证认为，暂不能确认其三性。
3.商品房买卖合同（合同编号：Y193889）一份，合同补充协议一份，证明2014年5月3日，原告与两被告签订了该合同，约定两被告向原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园12座1102号，总价为人民币1，848，710元，并对付款方式及违约责任进行了约定。
两被告质证认为，对合同第二十四条不确认，因为签定日期为5月3日以后，且主合同也没有订立合同的时间，对其他予以确认；对补充协议的关联性有异议，是在支付了首期款后才补签的。
4.收款收据一份，证明被告梁智聪、李丽婷仅于2014年5月3日向原告支付了首期款150000元。
两被告质证认为，无异议。
诉讼中，两被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.退款申请书一份，证明2014年5月12日被告不能通过银行按揭后，向原告申请要求退还交付的首期款及律师费400元。
原告质证认为，申请书是被告单方出具的，对其真实性、合法性及关联性不予确认。
2.证明两份，证明两被告的工资收入情况，被告梁智聪每月收入只有5000元。被告李丽婷没有工作，也没有收入，在家带小孩。故被告只能通过按揭方式购房。
原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，无法证明其办理不了按揭。
诉讼中，两被告申请证人杜某出庭，证明被告因受原告销售人员的虚假承诺，才购买该房产。
原告质证认为，1.证人与被告是亲属关系，对其证言的真实性有一定的影响。2.关于签定合同的时间，证人证言前后矛盾。3.证人没有其他书面证据佐证。
被告质证认为，无异议。
经过庭审对上述证据的质证，本院对证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、4，两被告无异议，且与本案有关，本院予以采信；原告提供的证据2，两被告对其真实性不予确认，经原告庭后提供原件核对一致后，本院对该证据予以采信；原告提供的证据3，虽两被告对合同签订的时间有异议，但均无提供反证，且合同中明确载明签订日期，两被告均签名确认，故本院对该证据全部予以采信。
2.被告提供的证据1，为其单方出具，且其是否真实并不影响本案违约责任归属，故本院不予采信；被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，本院予以确认；被告申请的证人杜某的证言，因其为被告梁智聪母亲，具有密切的利益关系，且无其他证据佐证，故本院对其证人证言不予采信。
经审理查明，原告与两被告于2014年5月3日签订一份《商品房买卖合同》，原告为出卖人，两被告为买受人，由两被告向原告购买佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园12座1102号房产，总金额为1848710元。付款方式为首期款558710元于2014年5月3日前交付，余款1290000元向银行办理按揭。合同第八条“乙方（两被告）逾期付款的违约责任”约定，“乙方如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超出90天后，甲方（原告）有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分之十向甲方支付违约金；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金。……”；合同附件三：合同补充协议的第二条“关于按揭付款的补充（买卖合同第七条第三款）”约定，“1.乙方承诺在签订买卖合同七天内办妥签订按揭贷款合同、提供齐全且合同的办理银行按揭所需资料（是否齐全且合格以按揭银行审核为准）等其他按揭所需的手续。如果在签订买卖合同七天内未办妥按揭手续，按照逾期付款处理（即买卖合同第八条）。2.……乙方应在银行按揭未获批准六日内选择甲方认可的其他付款方式。如果乙方在银行按揭未获批准三日内未通知甲方或者在银行按揭未获批准六日内未选择甲方认可的其他付款方式，按照逾期付款处理（即买卖合同第八条）。……”在合同签订当日，两被告向原告支付了部分首期房款150000元，对于剩余房款两被告在合同约定的期限内未能支付。原告认为两被告行为已构成违约，遂于2014年11月25日向本院提起诉讼。
另查明，原告于2014年3月7日取得佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园12座商品房预售许可证，期限至2016年3月6日。
再查明，被告梁智聪为佛山市禅城区引排水调度中心的职工，月收入为4500元；被告李丽婷目前在家待业。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告是否存在违约行为。原告主张是因两被告未能在合同约定的期限内缴足房屋的首期款及按揭款，故两被告应按合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任；而两被告则抗辩其是因原告方的销售人员作出必能帮助成功办理银行按揭的虚假承诺才签订《商品房买卖合同》，但因最终未能成功办理按揭且两被告亦无其他支付能力才导致逾期付款，违约方应在原告。综合双方提交的证据、证人证言及庭审陈述，首先，《商品房买卖合同》第七条第3点已明确约定，首期款558710元需于2014年5月3日前交付，余款1290000元向银行办理按揭方式支付。从该条款可知，无论以何种方式，两被告需于2014年5月3日前足额缴纳首期款558710元，但两被告只于当日缴纳了部分首期款150000元，对首期余款至庭审时仍未缴纳，此时两被告已经构成违约，至于被告陈述的原告销售人员当时口头承诺首期余款仍可待按揭成功办理后一并缴纳，并无其他证据可以佐证。其次，对于首期款外的余款1290000元被告以按揭方式支付，被告抗辩为因原告销售人员的虚假承诺导致未能实现该付款方式。但《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十六条第1点中明确载明“甲方（原告）已向乙方（被告）明示《保利东滨花园按揭须知》、《保利东滨花园物业管理及相关收费一览表》、《保利东滨花园认购须知》等，乙方声明已知悉并同意上述资料之内容”，该补充协议由两被告签名确认，即使其抗辩签名时原告并未让其查看合同内容，但两被告完全有权在未明合同条款的情况下拒绝签名，且两被告作为完全民事能力行为人，其对国家购房政策、是否符合购房资格及有否办理按揭条件等情况，应清楚知晓。而两被告亦无证据证明原告销售人员有作出必能成功办理按揭的承诺，且两被告庭审中亦承认原告销售人员确有帮助其办理银行按揭，但未能办理成功，是由于两被告的工资银行流水明细不足或金额太少导致，该原因不能归咎于原告，而是两被告自身导致。再次，《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第二条第2点亦明确，两被告应在银行按揭未获批准六日内选择原告认可的其他付款方式。即银行按揭也并非最终且唯一的付款方式，两被告在银行按揭未获批准情况下，其也可通过与原告协商并选择其他付款方式支付剩余房款。且两被告作为购房人，其对自身的支付能力应有适当的风险评估，应考虑到银行按揭之外的其他可能的付款能力以免逾期付款而造成违约，否则其应对此承担相应的民事责任。综上，本院认为违约方在两被告。
关于两被告应承担的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条，两被告逾期付款已超过90天，合同是否解除的选择权在于原告，现原告选择继续履行合同，两被告除了应以按揭或其他被原告认可的付款方式支付剩余购房款外，还应按照该条款的约定承担逾期付款的违约责任，即自应付款期限之第二天起至实际金额支付日止，按日向原告支付应付款万分之四的违约金，该违约金约定相当于贷款年利率14.4%，合理。其中，未缴纳的首期款为408710元，应付款日期为2014年5月3日前，故违约金应从2014年5月4日开始计算，但原告按此标准暂计至2014年11月7日的金额有误；余款1290000元，根据《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第二条第1点，两被告应在签订买卖合同七天内即2014年5月10日前办妥签订按揭贷款合同、提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料等其他按揭所需的手续，否则按合同第八条以逾期付款处理，而两被告在该期限内并未能向银行提供办理按揭所需的齐全合格的银行流水明细等，故违约金应从2014年5月11日开始计算，但原告计算的起始日期有误。故对原告要求两被告支付剩余房款及按《商品房买卖合同》第八条支付逾期付款的违约金的诉请，本院予以支持，但对诉请的违约金超出部分，本院不予支持；而对两被告请求解除《商品房买卖合同》、退回首期款150000元并支付利息的请求，本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁智聪、李丽婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司支付剩余购房款1698710元及违约金（违约金计算方法：以408710元为本金，按日万分之四自2014年5月4日起计至款项实际清偿完毕之日止；以1290000元为本金，按日万分之四自2014年5月11日起计至款项实际清偿完毕之日止）；
二、驳回原告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告梁智聪、李丽婷的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为10605.11元（原告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司已预交），反诉受理费减半收取为1650元（被告梁智聪、李丽婷已预交），合计12255.11元，由被告梁智聪、李丽婷共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 何斯琳
二〇一五年一月十五日
书 记 员 陈翠莲
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