广东省中山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤20民终2101号
上诉人（原审原告）：庞海燕，女，1974年4月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温斯娜，广东策言律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市宝丰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市五桂山镇石鼓村，统一社会信用代码442000000083767。
法定代表人：陈宝华，该公司董事长。
上诉人庞海燕因与被上诉人中山市宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初2196号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
庞海燕上诉请求：撤销一审裁定，改判宝丰公司为庞海燕办理位于中山市××商业大街××翡翠××凤凰××房（现权属坐落：五桂山区商业大街38号宝城翡翠园凤凰阁2幢02房）房地产（以下简称涉案房地产）的权属证书。事实与理由：一、2014年5月8日，双方签订商品房买卖合同，宝丰公司向庞海燕出售涉案房地产，并在中山市国土资源局办理完毕备案登记手续，宝丰公司交付涉案钥匙。2015年2月6日，庞海燕向中山市地方税务局东区分局缴纳涉案房地产的契税。二、涉案房地产已在国土部门办理房屋所有权转移登记，应当参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第二款“当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方已经办理完毕房屋所有权转移登记，借款人不以存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额”之规定，支持庞海燕的诉讼请求。一审法院参考该指引第十三条第一款错误，因为第一款适用没有进行房屋所有权登记情形，与本案不符。
宝丰公司二审期间未向本院提交答辩意见。
一审法院认定事实：2014年5月8日，庞海燕（买受人）与宝丰公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的涉案房地产，建筑面积464.93平方米；总价款为3500000元，付款方式为一次性付款，2014年5月9日以现金方式支付3500000元；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按以下方式承担违约责任：（1）若逾期不超过90日，出卖人自迟延之日起至买受人取得房地产权属证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）若逾期超过90日后才取得房地产权属证书的，出卖人不按上述第（1）点约定方式承担违约责任[即第（2）点约定的违约金不与上述第（1）点约定的违约金作累加计算]，但出卖人应按买受人已付房价款的千分之三向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他事项，并由庞海燕签名，宝丰公司盖章确认。
2014年5月8日，宝丰公司（法定代表人陈宝华签名）向庞海燕出具委托收款书，明确委托陈宝华以其个人账户代收购房款3500000元。2014年5月8日，宝丰公司开具收据，确认已收到庞海燕的购房款3500000元。另外，庞海燕提供了向陈宝华转账3500000元的支付凭证，分别是由庞海燕转账支付1000000元、案外人周红转账支付2500000元。2014年5月8日，涉案房地产办理中山市商品房销售合同登记备案证明，预售许可证号为中建房（预）字第2010264号。2015年2月6日，庞海燕还向中山市地方税务局东区分局缴纳涉案房地产契税113295元。
庞海燕认为其与宝丰公司签订中山市商品房买卖合同，已按照合同约定向宝丰公司支付购房款，涉案房地产亦已办理登记备案证明，宝丰公司未按约定为庞海燕办理房地产权属证书，构成违约，遂于2017年2月7日诉至一审法院，请求判令：宝丰公司为庞海燕办理位于涉案房地产的权属证书。
一审诉讼中，宝丰公司辩称庞海燕与宝丰公司原法定代表人陈宝华存在其他经济往来，并提交了证据。经查，2014年5月8日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同书，约定甲方借给乙方3500000元，以转入乙方在中山市建设银行恒信支行开立的存款账户上（账号：32×××41，户名：陈宝华）为准，用作乙方经营资金周转之用；借款利息为月利率2.5%；借款期限为六个月（由2014年5月8日至2014年11月7日止）；还款日期和方式，定于到期日一次性归还全部本金，按月还利息，若分期还款即应先还利息，后还本金；担保方式以乙方公司名下位于中山市××山商业大街××翡翠××凤凰××房的房地产作买卖备案登记于甲方名下作担保（若乙方将借款还清后，甲方应在当天协助乙方公司办理买卖备案登记注销手续），以及丙方提供连带责任担保直至借款本息还清为止；违约责任，借款逾期按人行同期利率四倍计算；其他约定事项，甲、乙双方就该房地产买卖备案登记于甲方名下只作乙方向甲方借款之担保，不作真实买卖；若乙方借款逾期一个月，而乙方不向甲方申请办理借款延期手续则示为乙方放弃该担保的房地产，甲方有权将该已备案登记的房地产自行转让处理，不足以偿还借款金额的甲方有权继续向乙方追偿；乙方无法偿还借款的，由丙方负责连带还款责任直至借款清还为止；若乙方将借款还清后，甲方应在当天协助乙方公司办理买卖备案登记注销手续；双方若违约或提前还款或提前追款将自愿交付一个月利息作为违约金。
同日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同书，约定甲方借给乙方1500000元，以转入乙方在中山市建设银行恒信支行开立的存款账户上（账号：32×××41，户名：陈宝华）为准；借款用途为用作乙方经营资金周转之用；借款利息为按月利率3.5%；借款期限为六个月（由2014年5月8日至2014年8月7日止）；还款日期和方式为定于到期日一次性归还全部本金，按月还利息，若分期还款即应先还利息，后还本金；担保方式为以乙方及其配偶名下的房地产作担保，以及丙方提供连带责任担保直至借款本息还清为止；违约责任为借款逾期按人行同期利率四倍计算。约定其他事项，若乙方借款逾期一个月内应先甲方申请办理借款延期手续；乙方无法偿还借款的，由丙方负责连带还款责任直至借款清还为止；双方若违约或提前还款或提前追款将自愿交付一个月利息作为违约金。
2014年5月12日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同补充协议，约定甲方借给乙方3500000元，已于2014年5月9日和2014年5月12日分别由庞海燕和周红女士两次全部转入了乙方指定的银行；借款期限为6个月（由2014年5月11日至2014年11月10日止）；该借款由每月11号开始计息。
同日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同补充协议，约定甲方借给乙方1500000元，已于2014年5月9日前由周红女士分两次全部转入了乙方指定的银行；借款期限为3个月（由2014年5月9日至2014年8月8日止）；该借款由每月8号开始计息。
2014年8月26日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订延期借款合同书，约定甲乙双方就2014年5月8日的借款已于2014年8月7日期满，由于甲方资金周转问题申请再次延期，延期借款期限为2个月（由2014年8月8日至2014年10月7日止）；担保方式为以担保人名下资产作担保；违约责任为借款逾期按人行同期利率四倍计息。
对于前述陈宝华向庞海燕借款的1500000元，庞海燕于2015年3月23日向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会于2015年8月3日作出（2015）穗仲中案字第1254号裁决书：陈宝华向庞海燕偿还借款本金1500000元及利息（利息以1500000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率的四倍，从2014年12月10日起计至实际清偿之日止）；卢玉连对陈宝华的上述债务承担连带清偿责任。
对于庞海燕与宝丰公司之间的纠纷，还涉及中山市五桂山商业大街38号宝城翡翠园凤凰阁3幢02房的房地产，庞海燕已以另案的方式主张权利[案号：（2017）粤2071民初2195号]。在提起本案诉讼之前，庞海燕曾另案提起诉讼主张权利，后撤回起诉。本案一审庭审过程中，因宝丰公司主张庞海燕与陈宝华之间存在其他经济往来，一审法院向庞海燕进行释明，庞海燕明确坚持以房地产买卖合同关系主张权利。另外，宝丰公司目前已没有经营，一审法院已受理多起涉及被告为宝丰公司的案件。
一审法院认为，本案中，宝丰公司提交证据证实庞海燕与陈宝华之间存在民间借贷关系，且在借款合同书中明确约定涉案房地产作为借款的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第一款规定：“一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的,应当举证证明民间借贷合同关系的存在。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的,应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。”本案中，经释明，庞海燕坚持以房屋买卖合同关系主张权利，而不以民间借贷关系主张权利，因庞海燕与宝丰公司之间针对本案涉案房地产并非真实的买卖合同关系，一审法院对本案作驳回起诉处理。
综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定：驳回庞海燕的起诉。一审案件受理费100元（庞海燕已预交），由一审法院退回庞海燕。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，庞海燕称涉案房地产已办理所有权转移登记、本案应参照适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第二款之规定，但涉案房地产办理的备案登记并非法律规定的所有权初始登记或转移登记，且庞海燕在上诉意见中自认的双方“以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保”能够佐证宝丰公司一审期间提交的相关证据，足以认定涉案合同实系宝丰公司法定代表人陈宝华与庞海燕民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，本案应按民间借贷法律关系审理。经一审法院释明后，庞海燕仍坚持诉请履行买卖合同，一审法院驳回其起诉并无不当，本院予以维持。
综上，庞海燕的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
上诉人庞海燕预交的二审案件受理费100元予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年五月二十一日
书记员 高 丽