.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）宁03民终557号上诉人（原审被告）：牛万平，男，汉族，1972年9月20日出生，职工，住宁夏回族自治区盐池县。被上诉人（原审原告）：宁夏万信物业管理有限公司。住所地：宁夏回族自治区盐池县。法定代表人：温中阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱桂兰，女，系宁夏万信物业管理有限公司副经理，住宁夏回族自治区盐池县。特别授权代理。上诉人牛万平因与被上诉人宁夏万信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2018）宁0323民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人牛万平、被上诉人宁夏万信物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人牛万平上诉请求:1、依法撤销（2018）宁0323民初1314号民事判决第一项；2、依法改判上诉人向被上诉人支付物业服务费1949元（物业费920元，地下室服务费60元，电梯费624元，增压费320元，楼道电费25元）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。根据宁夏昊钰房地产开发有限公司与盐池县博盛水利工程有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，物业费标准为：多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅0.6元／月／平方米，商业物业0.6元／月／平方米，电梯收费：三层起收费，3层20元／户，其他每升高一层加收8元／户。二次供水收费1.6元／平方米。故一审判决第6页第15行至第20行的认定事实有误，上述事实的错误认定致使判决结果错误。判决书的该部分内容实为宁夏昊钰房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的内容。因两份《前期物业服务合同》均为宁夏昊钰房地产开发公司与物业公司签订，但两份合同关于物业费的收取标准并不一致。上诉人认为法律法规并未赋予宁夏昊钰房地产开发有限公司重复选定物业公司的权利。且宁夏昊钰房地产开发公司与被上诉人签订的合同在没有经过包括上诉人在内的小区业主的同意下，无端上浮了物业费收取标准，实际上是侵害了包括上诉人在内的小区业主的权利，也损害了广大业主的权益。故仍应按照宁夏昊钰房地产开发有限公司与盐池县博盛水利工程有限责任公司签订的《前期物业服务合同》履行。一审判决只以”小区三分之二以上的业主与前期物业公司签订前期物业服务协议”就认定上诉人亦应执行该标准的理由太过牵强，无法律依据。故上诉人应支付的物业管理服务费1949元（物业服务费920元，地下室服务费60元，电梯费624元，增压费320元，楼道电费25元）;二、上诉人在一审审理时就提出，因被上诉人物业管理服务不到位，致使上诉人的水表在房屋质保期内损坏，被上诉人的不作为一直拖延，质保期过后被上诉人声称水表坏着呢！要求上诉人购买水表物业公司派人免费安装。被上诉人没有尽到职责就应承担赔偿责任，在应收取的物业费中予以扣减上诉人水表费用（800元），但一审法院没有支持上诉人的答辩理由，也是本案的事实认定错误。被上诉人在已经向法院提起诉讼后，以上诉人拖欠物业费为由多次派人前往上诉人的工作单位，扰乱上诉人的工作，还找到上诉人的单位领导，递交其所谓的”反映材料”，导致上诉人无法正常工作，也给上诉人的名誉带来了损害。上诉人认为，被上诉人既然已经向法院起诉，意图通过法律途径解决问题，这种”幕后黑手”的行径实在是令人不耻，也说明被上诉人的物业服务态度存在很大的问题，达不到其所称的”二级”标准。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人宁夏万信物业管理有限公司辩称，1、关于上诉人说的盐池县博盛水利工程有限责任公司与宁夏昊钰房地产开发有限公司签订的物业合同的事，因盐池县博盛水利工程有限责任公司已经退出御景园小区服务，宁夏昊钰房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同，由我公司为御景园小区提供物业服务，各项收费标准不变，且在2018年2月5日御景园小区第一届业主委员会报盐池县住建局街道办政兴社区成立，在2018年4月13日业主委员会在小区内向全体业主通知配合物业交清所有拖欠前期物业服务公司的服务费，并在我公司起诉上诉人时向一审法院提供证明，证明我公司接管御景园小区后所有的服务费按原来的盐池县博盛水利工程有限责任公司的服务费标准收取，所有费用没有涨价，且服务标准没有降低的证明材料。2、被上诉人认为根据宁夏物业管理条例第七条规定，在业主大会选聘物业服务之前，由建设单位公开选聘物业服务企业，并依法通过招标方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。3、我公司在一审开庭提交的证据一、二物业交接协议及前期物业合同来源合法与本案有关联性，且御景园小区在我公司进入前并没有成立业主委员会，大多数业主与前期物业服务公司盐池县博盛水利工程有限责任公司签订了前期物业管理服务协议，并在我公司进入后有326户业主与我公司也签订的前期物业服务协议，盐池县博盛水利工程有限责任公司与宁夏昊钰房地产开发有限公司签订前期物业服务合同在交接时一并移交给我公司，我公司在一审提交的证据五可以证明，证明我们已经通知所有的业主缴纳物业费的事实；我公司在一审提交的证据十视听资料、证据十一工程维修记录表证明我公司带施工方到业主家协议维修的图片及缴费通知单的原件，在一审庭审中上诉人对证据无异议，在一审中我公司已经提交证据证明我公司对水表的维修事实，我公司已经尽到物业服务的义务，上诉人说我公司没有维修不是事实。上诉人多次在微信群里煽动其他业主谩骂侮辱我公司，我公司又通过上诉人单位领导协调的事实。宁夏万信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年10月31日至2017年10月31日物业服务费1105元、地下室服务费60元、电梯费1080元、增压费320元、楼道电费25元、滞纳金78元，共计欠2668元。2.判令被告承担本案的全部费用。一审法院认定事实：2011年10月18日，盐池县御景园小区的开发商宁夏昊钰房地产开发有限公司与宁夏盐池县博盛水利工程有限公司签订了《前期物业服务合同》，由宁夏盐池县博盛水利工程有限公司为御景园小区提供前期物业服务，小区的三分之二以上的业主均与该物业服务公司签订了前期物业服务合同，对业主的统一收费标准为：多层与高层服务费0.72元/㎡、地下贮藏室0.4元/㎡、商业物业0.80元/㎡、楼道电费25元/户、电梯费三层起50元/月、增加一层增加10元/月、二次供水收费1.60元/立方、二次供暖增压费3元/㎡/采暖期、电动车管理费180元/月/辆、机动车车位费90元/月、外来车辆进门费2元/次、5元/夜。2015年11月1日，因宁夏盐池县博盛水利工程有限公司退出御景园小区的物业服务，宁夏昊钰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为御景园小区提供物业服务，各项收费标准不变。2018年2月5日，御景园小区第一届业主委员会报告盐池县住建局、街道办、振兴社区成立。被告牛万平于2014年8月7日购买了盐池县，成为该小区业主，其住宅面积为127.86㎡，地下室面积为12.6㎡。但被告自购买入住至今未与物业服务公司签订过前期物业管理服务协议。因被告拖欠2015年10月31日至2016年10月31日期间的应付各项物业服务费，原告于2017年5月2日诉讼本院，后经本院主持调解，双方达成了调解协议。现原告诉请被告支付2016年10月31日至2017年10月31日期间的应付各项物业费及滞纳金共2668元。一审法院认为，业委会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同效力及于全体业主，对业主具有约束力，业主应当全面履行。原告自2015年11月1日以来为盐池县御景园小区提供物业管理服务，小区三分之二以上的业主均与前物业公司签订了前期物业管理服务协议，原告亦继续执行前物业公司与业主约定的收费标准，原告依据合同为小区提供了物业服务，应有权获得物业管理费，作为小区业主，按时缴费则是应尽义务。被告虽未与物业公司签订过任何协议，但被告接受了原告的物业管理服务，原告与被告之间已成了事实的物业管理关系，被告应按照小区业主统一交纳各项费用的标准向原告交纳物业管理费用，故原告诉请要求被告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费2590元的诉请成立，应予支持。对于原告主张的78元滞纳金，因原告无证据证实其与被告约定了延期交纳物业管理服务费应承担滞纳金，故对原告该主张不予支持。对于被告以原告诉请的物管费收取标准无任何事实根据的辩解理由，因与本案查明的事实与法律规定不符，且被告提交的证据不能证实被告的物业服务不达标，故该辩解理由不能成立，不予支持。综上所述，被告牛万平应支付原告宁夏万信物业管理有限公司物业管理服务费2590元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告牛万平于本判决生效后一次性支付原告宁夏万信物业管理有限公司2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费2590元（物业服务费1105元、地下室服务费60元、电梯费1080元、增压费320元、楼道电费25元）；二、驳回原告宁夏万信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告牛万平负担。二审中，双方当事人围绕各自的诉请提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。对上诉人提交的证据一、三，属证人证言，签字的人没有出庭作证，真实性无法核实，对该证据不做认定；对证据二图片中没有拍摄时间、地点，对该证据不予认定；对证据四、五系网络打印件，真实性无法核实，对该证据不予认定；对证据六前期物业服务合同的真实性予以确认；对证据七的真实性予以确认。对被上诉人提交的证据一、二、三的真实性予以确认。一审查明的事实有相关证据及双方当事人的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，被上诉人宁夏万信物业管理有限公司与宁夏昊钰房地产开发有限公司、宁夏盐池博胜水利工程有限公司签订《物业交接协议》，并与宁夏昊钰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，自2015年开始实际为盐池县御景园小区提供物业管理服务。上诉人牛万平虽未与被上诉人宁夏万信物业管理有限公司签订物业服务合同，但被上诉人宁夏万信物业管理有限公司为上诉人牛万平居住的房屋提供了物业管理服务，上诉人牛万平实际接受了被上诉人宁夏万信物业管理有限公司的物业管理服务，应当交纳物业费。关于物业费的数额问题，二审中，被上诉人宁夏万信物业管理有限公司提交了2014年7月宁夏昊钰房地产开发有限公司与宁夏盐池博胜水利工程有限公司签订的《前期物业服务合同》证明收费标准没有发生变化，且在盐池县人民法院审理的（2017）宁0323民初1203号案件中，虽然双方达成了调解协议，但也按照该标准计算了物业费。综上所述，上诉人牛万平的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牛万平负担。本判决为终审判决。审判长苏永生审判员马克军审判员马春燕二〇一八年九月三日书记员李丁本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。