北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08294号
上诉人（原审被告）朱秀梅，女，1967年2月13日出生。
委托代理人王智春，北京市海勤律师事务所律师。
委托代理人石二楞，男，1963年7月13日出生。
被上诉人（原审原告）北京铁路局怀柔北机务段，住所地北京市怀柔区北镇怀北火车站二区25号。
负责人韩玉纯，段长。
委托代理人张晓杰，男，1965年6月30日出生。
委托代理人王建飞，男，1968年12月20日出生。
上诉人朱秀梅因与被上诉人北京铁路局怀柔北机务段（以下简称怀北机务段）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第05738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱秀梅及委托代理人石二楞、王智春，被上诉人怀北机务段之委托代理人张晓杰、王建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月，怀北机务段起诉至原审法院称：2013年1月1日，我单位与朱秀梅签订房屋租赁合同，我单位将位于北京市海淀区×号院内的三间房屋（建筑面积50平方米）出租给朱秀梅，租期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金2.4万元。在合同履行期间，朱秀梅未经我单位同意在院内私搭乱建，我单位要求朱秀梅拆除，朱秀梅置之不理，给我单位的生产经营造成严重安全隐患。2013年11月5日，我单位通知朱秀梅在合同到期后不再续签，并要求朱秀梅到期后腾退房屋、恢复原状。但在合同到期后，朱秀梅一直未腾退承租房屋，我单位多次工作均无效果，其行为不仅构成违约，也给我单位带来一定的经济损失。为此特向法院起诉，要求：一、判决朱秀梅立即腾退出所占房屋并恢复原状；二、判决朱秀梅向我单位支付租金损失14000元；三、判决朱秀梅支付违约金400元；四、本案诉讼费由朱秀梅承担。
朱秀梅辩称：我于2003年与北京铁路局南口机务段多种经营办公室签订租赁合同，承租本案涉案房屋，当时约定除非政府拆迁，此房屋都是由我租用。在此后的10多年中，合同相对方虽经常变化，但我均按时交纳租金。根据怀北机务段提出的证据，涉案房屋的所有权归属于北京铁路局，怀北机务段无权要求我返还房屋。怀北机务段没有法人资格，且对涉案房屋不享有所有权，故没有诉讼主体资格。我于2013年1月1日签订的合同，是与北京铁路局签订，而非与怀北机务段签订。综上，请法院驳回怀北机务段的诉讼请求。
原审法院经审理查明：朱秀梅多年前即承租了北京铁路局位于北京市西城区×号院怀柔北机务段北京北车间内房屋50平方米，2013年1月1日，因原合同期满，朱秀梅与怀北机务段重新签订了合同，续租一年，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，全年租金为24000元。合同以怀北机务段为甲方，以朱秀梅为乙方，双方就房屋的交付与返还约定如下：“1.交付：甲方应于2013年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》（见附表）经双方校验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲、乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。”合同签订后，双方均按约定履行了合同。但在合同期满后，在双方未续签租赁合同的情况下，朱秀梅未按约定返还租赁房屋，仍继续对房屋占有、使用。2014年8月22日，怀北机务段持诉称理由诉至法院，要求朱秀梅腾退房屋并给付租金损失及违约金，朱秀梅持辩称理由不同意怀北机务段的诉讼请求。本案审理中，朱秀梅在答辩期内提出管辖权异议，申请将本案移送北京市海淀区人民法院审理。其在申请书中提出：“自2002年开始，申请人与北京铁路局多种经营办公室签署租赁合同，租赁该局房屋及空地，后由于机构改革，申请人又转与怀北机务段签署基本相同内容的合同。……由于申请人户籍所在地为内蒙古×镇，目前常住北京铁路局西直门机务段即租赁物所在地。申请人认为，朱秀梅住所地及争议不动产所在地都在北京市海淀区西直门，故本案应当由北京市海淀区人民法院管辖。”法院根据双方合同约定，裁定驳回了怀北机务段提出的管辖权异议申请。朱秀梅不服该裁定，向本院提出上诉，本院做出（2014）三中民终字第15353号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理中，就2013年租赁合同，怀北机务段与朱秀梅分别提供了不同的合同文本，两份合同除违约金标准和甲方签章处加盖的印章及签字不同外，其它内容大致相同。怀北机务段提供的合同文本约定的违约金标准均为月租金的20%，朱秀梅提供的合同文本约定的违约金标准均为月租金的5%；怀北机务段提供的合同文本甲方签章处加盖的印章字样为“北京铁路局合同专用章（怀柔北机务段）”，签名为“王×”，朱秀梅提供的合同文本甲方签章处的印章字样为“北京铁路局怀柔北机务段”，无法定代表人或代理人签名。朱秀梅另向法院提交了2009年和2012年的租赁合同，2009年租赁合同写明出租方为怀柔北机务段多经办公室，加盖的印章字样为“北京铁路局怀柔北机务段多种经营办公室”；2012年合同在封面中写明出租方为“怀柔北机务段”，在甲方签章处加盖的印章字样为“北京铁路局合同专用章（怀柔北机务段）”。另查，怀北机务段系北京铁路局下属非法人分支机构，领有营业执照，有独立财产。2015年1月14日，北京铁路局土地房产管理处出具说明，载明：“怀北机务段系我局所属的分支机构（下属单位）。位于北京市西城区×号院房屋（怀柔北机务段北京北车间，建筑面积50平米）的产权归我局所有，该单位享有管理、使用及收益权。”经现场勘查，朱秀梅在租赁期间（不限于2013年租赁期），在承租房屋附属场地上及库房内搭建了大小房屋共计18间。本案审理中，朱秀梅提出调查取证申请，要求法院到工商行政管理部门或其他相应行政单位核实“北京铁路局合同专用章（怀柔北机务段）”和“怀北机务段”这两枚公章是否为依法备案的合法、有效的公章，并提出司法鉴定申请，要求对上述两枚公章是否与北京市相关工商行政管理部门或其他相应行政单位预存公章印鉴一致进行司法鉴定，因怀北机务段申请的调查和鉴定的内容并不影响本案的事实认定，法院口头驳回了怀北机务段的申请。
原审法院经审理认为：怀北机务段虽不具有法人资格，但其为企业法人的分支机构，领有营业执照，且有独立财产，具有诉讼主体资格。怀北机务段对本案涉案房屋虽不享有所有权，但依照北京铁路局授权，怀北机务段对涉案房屋有管理、使用、收益的权利，与本案有利害关系，且依照双方分别提交的合同文本和朱秀梅本人在管辖权异议申请中的陈述，可以认定朱秀梅系与怀北机务段签订的租赁合同，怀北机务段主体适格。怀北机务段与朱秀梅在本案审理中分别提交的2013年租赁合同文本虽有不一致之处，但比照双方提交的合同书，可以认定怀北机务段与朱秀梅存在租赁合同关系，租赁期限于2013年12月31日届满的事实。并且，双方各自提交的2013年合同文本的第八条约定相同，可以认定双方在标的物的交付和返还问题上已有约定。朱秀梅在合同期满后，应当依照约定将承租的房屋及其附属设施返还给怀北机务段。怀北机务段要求朱秀梅腾退房屋并恢复原状的诉讼请求有合法依据，法院予以支持。朱秀梅在合同到期后，未及时返还房屋，仍继续占有使用，应当向怀北机务段支付相应的使用费，具体数额应当依照双方约定的租金标准计算，怀北机务段请求的租金损失数额并未超过依上述标准计算的数额，法院按照怀北机务段请求的租金损失数额计算。怀北机务段与朱秀梅之间的租赁合同已于2014年1月1日履行完毕，双方分别提交的合同书中均无合同到期不返还房屋的违约责任约定，且在朱秀梅支付逾期使用房屋的费用后，不应再就同一事实向朱秀梅主张违约金，故对怀北机务段要求朱秀梅给付违约金的诉讼请求法院不予支持。
据此，原审法院于2015年5月作出判决：一、朱秀梅于判决生效后十日内将其承租的位于北京市海淀区×号院（怀北机务段北京北车间）内的房屋及附属设施腾空并返还给怀北机务段，朱秀梅在租赁房屋及附属场地内建造的建筑物由朱秀梅在判决生效后十日内自行拆除。二、朱秀梅于判决生效后十日给付怀北机务段房屋使用费一万四千元。三、驳回怀北机务段的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，朱秀梅不服，向本院提起上诉，认为：怀北机务段不是涉诉房屋及土地的所有权人，我是与北京铁路局签订的房屋租赁合同，怀北机务段不具有诉讼主体资格；本案是房屋租赁合同纠纷，应先认定合同是否真实有效，怀北机务段涉嫌私刻公章，其提交的租赁合同不是真实的。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回怀北机务段原审的全部诉讼请求；诉讼费由怀北机务段承担。
怀北机务段同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、双方分别提供的租赁合同书、怀北机务段提供的营业执照、京西国用（2010划）第01029号土地使用权证、北京铁路局土地房产管理处出具的《关于房屋使用权的情况说明》、法院现场勘查笔录及现场示意图等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点有三：其一，怀北机务段作为出租人，主体是否适格；其二，当事人之间提交的合同文本不一致，是否影响租赁关系的认定；其三，租赁期限届满解除后，出租人是否有权主张承租人腾退租赁场地及房屋。
针对焦点一，怀北机务段作为出租人，主体是否适格。怀北机务段为证明其属于适格的法律关系主体，提交了营业执照和上级单位出具的情况说明等证据，可以证明涉案房屋虽归北京铁路局所有，但是怀北机务段对该房屋享有管理、使用及收益权，怀北机务段虽不具有法人资格，但作为企业法人的分支机构，领有营业执照，且有独立财产，结合上级单位的授权，其具有诉讼主体资格。另，怀北机务段和朱秀梅虽提交的合同文本（2013年版）存在不一致之处，但是从两份合同抬头和落款来看，均体现出租方为怀北机务段。结合朱秀梅一方庭审中关于合同租赁事实的陈述来看，其就涉案房屋租赁事宜也是与怀北机务段相关人员进行交涉的。综上，怀北机务段是适格的法律主体，其系朱秀梅签订租赁合同的相对方。
针对焦点二，当事人之间提交的合同文本不一致，是否影响租赁关系的认定。鉴于前述对怀北机务段作为适格出租人的认定，结合租赁合同内容的比对以及当事人对租赁事实的陈述，可以确定，双方虽然对2013年租赁合同的真伪持有异议，但是双方均确认租赁合同约定的租赁期为一年，已经实际履行完毕，加之本案的处理结果并不受两份租赁合同差异内容的影响，因此，虽然存在两份合同文本不一致之处，但不足以影响双方租赁关系的认定。
其三，租赁期限届满解除后，出租人是否有权主张承租人腾退租赁场地及房屋。本案中，双方约定的租赁期限为一年，现已到期，双方未订立续租合同。怀北机务段在租赁期限届满后，要求朱秀梅腾退租赁场地和房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。虽然双方提交的2013年合同文本有差异，但是两份合同文本第八条对标的物的交付和返还问题约定相同，足以证明双方对此达成合意。朱秀梅在合同期满后，应当依照约定将承租的房屋及其附属设施返还给怀北机务段。怀北机务段要求朱秀梅腾退房屋并恢复原状的诉讼请求有合法依据，本院予以支持。朱秀梅在合同到期后，未及时返还房屋，仍继续占有使用，应当向怀北机务段支付相应的使用费。
综上，朱秀梅的上诉请求和理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费160元，由朱秀梅负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费160元，由朱秀梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李晓明
代理审判员 孙承松
二〇一五年七月二十日
书 记 员 杜超男