辽宁省抚顺市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2017）辽04民终358号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：王玲，女，1957年12月30日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：王威（王玲之子），住辽宁省抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：牛丹（王玲儿媳），住辽宁省抚顺市顺城区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人王玲商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托诉讼�理人李弘熙，被上诉人王玲的委托诉讼代理人王威、牛丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判王玲继续履行双方签订的商品房买卖合同，抚顺兴隆公司不返还王玲购房款及赔偿利息等款项；由王玲承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：双方签订商品房买卖合同时，约定抚顺兴隆公司返租王玲购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租王玲商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕。抚顺兴隆公司支付租金的方式是从王玲购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金。双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆公司已承租王玲购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，抚顺兴隆公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已经形成，应视为已交付房屋或至少双方已将交房期限顺延至租赁关系终止之日，不存在抚顺兴隆公司逾期交房的情况，王玲无权请求解除商品房买卖合同。王玲请求支付利息损失无事实和法律依据。双方在合同第十二条约定，即便抚顺兴隆公司退房，仅向王玲支付已付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，王玲又请求利息损失，明显不合法。违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失。
王玲辩称，合同约定2015年9月30日交付房屋，逾期90日，买方有权解除合同，到2015年12月30日，已逾期90日，抚顺兴隆公司仍未交房，我有权解除合同，我支付的是全款，抚顺兴隆公�占用我的资金，我的要求是合理的，请求维持一审判决。我与抚顺兴隆公司签订的是商品房买卖合同，只是买卖关系，没有租赁关系，抚顺兴隆公司提出返租只是一种促销手段，是虚拟假象。违约金过低，不足以弥补我的损失，要求支付按贷款利率计算的利息。
王玲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的四份《抚顺市商品房买卖合同》；2、返还购房款743008元，并支付以购房款为基数，自2015年10月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；3、诉讼费由抚顺兴隆公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月12日，王玲与抚顺兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：王玲购买抚顺兴隆摩尔世界商铺四处，该铺销（预）售许可证号分别为xxxxxxxxxx、xxxxxxxxxx、xxxxxxxxxx、xxxxxxxxxx，分别位于抚顺市顺城区xxxx铺，建筑面积12.35平方米，单价每平方米15040.65元，房屋总价款为185752元；抚顺市顺城区xxxx铺，建筑面积12.35平方米，单价每平方米15040.65元，房屋总价款为185752元；抚顺市顺城区xxxx铺，建筑面积12.35平方米，单价每平方米15040.65元，房屋总价款为185752元、抚顺市顺城区xxxx铺，建筑面积12.35平方米，单价每平方米15040.65元，房屋总价款为185752元。王玲向抚顺兴隆公司支付了购房全款，抚顺兴隆公司于2013年12月23日出具四张价款都为185752元的收据。合同另约定出卖人即抚顺兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付王玲即买受人，逾期90日后买受人即王玲有权解除合同，抚顺兴隆公司应自王玲解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按王玲累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。至庭审日，抚顺兴隆公司仍未能交付商铺，亦无法确定具体开业及交付时间。双方协商未果，故来一审法院诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案双方签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。王玲交付全额购房款后，抚顺兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆公司未按合同约定时间交付房屋，王玲有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆公司支付违约金。故对于王玲要求解除与抚顺兴隆公司之�的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于王玲主张抚顺兴隆公司支付违约金之请求，双方在合同中虽约定被告逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，王玲认为该违约金约定的过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述解释第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。王玲与抚顺兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时�次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合上述司法解释十七条第三款的计算方法，予以支持。抚顺兴隆公司抗辩的返租王玲商铺三年的理由，缺乏事实依据，无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除王玲与抚顺兴隆公司就抚顺市顺城区xxxx号商铺、xxxx号商铺、xxxx号商铺、xxxx号商铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、抚顺兴隆公司于本判决生效后三十日内一次性返还王玲购房款743008元并支付以743008元为基数，自2015年10月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5634元（已减半收取），由抚顺兴隆公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付清给付王玲。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的利息损失。
关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，抚顺兴隆公司约定于2015年9月30日交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的最主要义务，因此，王玲主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2014年8月12日签订的商品房买卖合同中出卖人应在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付、逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，王玲主张解除合同也符合双方约定的合同解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，王玲享有实体的合同解除权。抚顺兴隆公司�其与王玲之间存在返租合同关系，据此主张本案并不存在逾期交房的情形，因商品房买卖合同与其主张的返租协议约定的权利义务不同，不能相互替代，所以相关主张，不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案王玲的合同解除权的行使也满足程序要求。
关于应否支付利息。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据王玲关于支付已付购房款的利息的诉讼请求，一审判决抚顺兴隆公司支付相应利息，即符合上述规定。抚顺兴隆公司关于不应支付利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11534元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 史汉营
审判员 潘力& # xB;
审判员 王 爽
二〇一七年四月十七日
书记员 何 贺