福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2566号
原告华夏银行股份有限公司福州华林支行，住所地福州市鼓楼区华林路212号鑫满大厦综合楼一层二层。
负责人郭志彬，行长。
委托代理人雷俊杰，华夏银行股份有限公司福州华林支行员工。
被告刘依品，男，汉族，1983年9月9日出生，住福建省长乐市。
被告福建海富房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦20层A区。
法定代表人陈亚平。
原告华夏银行股份有限公司福州华林支行与被告刘依品、福建海富房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托代理人雷俊杰到庭参加诉讼。二被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月12日，被告一刘依品与被告二签订了编号20××××563的《商品房买卖合同》，约定被告一向被告二购买位于福州市鼓楼区某房产，合同约定商品房交付时间为2011年6月30日前。2010年10月29日，原告华夏银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“华夏华林支行”）与被告一、二签订编号FZ××××192的《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”），约定被告一向原告华夏华林支行借款72万元，用于购买被告二海富房地产公司开发的座落于福州市鼓楼区某房产，借款期限30年，贷款利率为年利率4.912%；还款方式为按月等额归还借款本息。合同同时约定，被告一将其所购上述房产抵押给原告作为上述合同项下借款的担保，被告二海富公司自愿为上述合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及被告一应付的其他款项承担连带保证责任。上述合同签订后，原告华夏华林支行于2010年10月29日向被告一刘依品发放了贷款计人民币74万元，并于2010年11月1日对上述房产办理抵押权预告登记。根据编号为FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》约定，“如有下列情形之一的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和／或要求保证人承担连带保证责任：12.5.1甲方未按本合同约定还本付息……12.5.9售房人未能按该购房合同约定的交付使用日期交付该抵押房产予甲方使用……12.5.12其他乙方认为会影响贷款偿还的情形”。被告一刘依品未按合同约定还本付息，且被告二海富公司至今尚未将所售房屋交付使用，远超过合同约定的交付时间即2011年6月30日前，被告一及被告二的上述行为已经严重影响贷款偿还，原告华夏华林支行有权宣布上述合同项下的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。2014年5月7日，原告华夏华林支行向两被告发出《债务提前到期告知函》，宣布编号为FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》项下的全部贷款于2014年5月10日到期，被告一及担保人被告二应依约偿还全部欠款。但两被告至今未予归还。故原告诉至法院，请求1.判令被告一向原告偿还欠款人民币684273.94元（暂计至2014年5月19日），其中本金人民币675243.93元，利息人民币9030.01元，被告一还应自2014年5月20日起按合同约定的利率继续向申请人支付利息、罚息、复利至实际清偿之日止；2.判令原告对位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦1828单元的房产抵押物在上述第一项诉讼请求项下的债权范围内享有优先受偿权；3.请求判令被告二福建海富房地产有限公司对被告一的上述第一项诉讼请求项下的债务承担连带偿还责任。
二被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
A1.编号为20××××733的《商品房买卖合同》，证明被告一刘依品与被告二福建海富房地产有限公司于2010年7月12日签订编号为20××××733的《商品房买卖合同》；
A2.编号为FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》，证明原告华夏银行股份有限公司福州华林支行与被告一刘依品、被告二福建海富房地产有限公司于2010年10月29日签订编号为FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》，约定被告一刘依品向原告华夏华林支行借款人民币72万元用于购买位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦1828单元的房产，并将上述房产抵押给原告作为上述借款的担保，被告二海富公司自愿为上述合同项下的借款承担连带保证责任；
A3.借款凭证，证明原告华夏银行股份有限公司福州华林支行于2010年10月29日依合同约定向被告一刘依品发放了贷款计人民币72万元；
A4.抵押登记证明，证明原告已于2010年11月1日对上述房产办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告；
A5.《个人账户查询信息表》，证明截至2014年5月19日，被告一借款已经发生拖欠，拖欠金额为11999.27元，贷款余额为684273.94元；
A6.《债务提前到期告知函》及EMS邮寄单，证明因被告一、被告二违约，原告宣布编号为FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》项下的全部贷款于2014年5月10日提前到期。
本院经核对原告所提交的证据原件，对证据真实性、合法性、关联性予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院对本案基本事实作如下认定：2010年7月12日，被告刘依品与被告海富房地产公司签订了编号20××××733的《商品房买卖合同》。
2010年10月29日，被告刘依品与原告华夏银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“华夏华林支行”）签订编号FZ××××206的《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”），向原告华夏华林支行借款72万元，用于购买被告二海富房地产公司开发的座落于福州市鼓楼区某房产。该借款合同约定：贷款金额为人民币72万元；贷款期限为叁拾年，自2010年10月29日始至2040年10月29日止；贷款利率为年利率4.912%；贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利；如有下列情形之一的，乙方（即原告）有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和／或要求保证人承担连带保证责任；甲方（即被告一）未按合同约定还本付息；…甲方（即被告一）或丙方（即被告二）财务状况发生重大变化，或其不动产、物业或财产等受到查封、冻结或扣押、没收等影响或威胁，而该影响或威胁在发生后三十天内仍不能圆满解除，或抵押房产全部或部分灭失或毁损、价值明显减少而未获及时补救，乙方（即原告）认为甲方或丙方履行本合同项下义务的能力已受到影响的；售房人未能按该购房合同约定的交付使用日期交付该抵押房产予甲方（即借款人）使用；该借款合同同时约定，该笔贷款以上述1828单元房产作抵押担保，并已办理抵押预告登记。开发商即被告海富房地产公司亦在该借款合同上以保证人身份盖章，为该笔贷款本息承担阶段性担保。
2010年10月29日，原告依约向被告刘依品发放贷款72万元。但被告刘依品未按借款合同约定还本付息，被告海富房地产公司亦未能按购房合同约定的交付使用期限交付房产（购房合同约定2011年6月30日交房，但距今已超过两年仍未能交房，项目工程处于停滞状态），已符合贷款提前到期的情形。
本院认为，原告与被告刘依品、被告海富房地产公司签订的《个人房屋抵押借款合同》系签约双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应予以遵守。原告按约提供贷款后，被告刘依品未按约定还款付息显属违约，应承担违约责任，返还原告借款本金并支付相应利息、罚息等费用，原告该请求本院予以支持。
被告刘依品将其预购的座落于福州市鼓楼区某房产作为上述借款的抵押，虽已办理抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力，鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，而其要求对上述房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告海富房地产公司为被告刘依品借款提供阶段性保证责任，在被告刘依品违约未按时返还原告借款时，被告海富房地产公司应依照《个人房屋抵押借款合同》的约定，向原告承担连带保证责任。
至于被告薛李斌与被告海富房地产公司的商品房买卖纠纷，双方可依照《商品房买卖合同》的约定另行处理。
二被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告刘依品于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司福州华林支行贷款本金人民币684273.94元及利息（暂计至2014年5月19日，利息为人民币9030.01元；之后利息按合同约定支付利息、罚息、复利至被告刘依品实际清偿之日止）；
二、被告福建海富房地产有限公司对上述第一项中的被告刘依品应偿还的借款本息承担连带清偿责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
若二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币10743元，诉讼保全费3941元，公告费260元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 林 方
审判员 蔡华峻
审判员 林小芬
二〇一四年十月二十九日
书记员 林 舒