湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终1246号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北汇城置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路***号。
法定代表人：程志海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程品圭，该公司资产部经理。代理权限：代为出庭参加诉讼，承认对方请求，进行和解，代为反诉，代收法律文书等特别授权。
委托诉讼代理人：孟爱民，该公司法务人员。代理权限：代为出庭参加诉讼，承认对方请求，进行和解，代为反诉，代收法律文书等特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄波，女，汉族，1960年3月出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：王宇亮，湖北大和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，签收法律文书，上诉等特别授权。
上诉人湖北汇城置业有限公司（以下简称汇城置业公司）因与被上诉人黄波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人汇城置业公司上诉请求:1、撤销一审判决。2、双方继续履行《房屋租赁合同》。3、判令被上诉人支付租金513908.16元（最终金额以被上诉人交付房屋时间按合同约定应付租金数额为准）。4、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决解除合同的理由没有法律依据。虽然消防部门责令其整改，但从未要求其停业或禁止其经营，酒店业一直持续正常经营。2、一审中，上诉人提交有消防通道通畅的照片，证明通道通畅，不影响黄波经营。3、一审中，上诉人要求追加案外人赖玉聪为被告，因为其是房屋的购买人、改造者，即使存在“消防通道阻塞”，也是赖玉聪所为，与上诉人无关。上诉人交付房屋时，房屋状况良好，适合经营宾馆。4、鉴定基准日为2017年6月5日，一审法院以宾馆持续经营认定的装修成新率35%和设备设施成新率45%没有事实和法律依据。5、根据合同相对性原理，被上诉人应向上诉人支付房租。
被上诉人黄波未书面答辩。本院对本案当事人询问调查时，其代理人称，1、案涉房屋存在重大安全隐患，租赁物危及到承租人安全的，承租人可以随时解除合同；2、中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行和张列成为房屋新的所有权人后，房租应由新的房屋所有权人享有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄波向一审法院提出诉讼请求：1、解除黄波和汇城置业公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令汇城置业公司赔偿黄波装修及设备设施损失共计1209667元；3、汇城置业公司承担全部诉讼费用。
汇城置业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令黄波支付汇城置业公司租金513908.16元（截止到2017年6月5日，最终数额以黄波交付房屋按合同约定应付租金数额为准）；2、黄波承担案件受理费。
一审法院认定事实：2010年12月27日，受汇城置业公司委托，汇盈管理公司（甲方）以自己名义与黄波（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于十堰市香格里拉城市花园北京路19#-22#楼的第三层、22#-26#楼的第二层商铺租赁给黄波使用，租赁房屋建筑面积约2000平方米，租赁期限自2011年3月1日至2020年6月30日止；2012年1月1日至2014年12月31日每平方米租金15元，年租金36万元；2015年租金每平方米16元，年租金384000元；2016年租金每平方米17元，年租金408000元；2017年租金每平方米18元，年租金432000元；2018年租金每平方米19元，年租金456000元等；租金按年度计算，按季度支付，实行押三个月付三个月的原则，签订合同之日起一次性交清三个月房屋租金作为押金，金额为9万元（押金在合同期满时房屋保持完好无损、无欠费等情况下无息退还）；2011年9月25日前交付首季租金9万元，以后提前在每季度第三个月的20日前将下季度租金以现金或转账方式一次性交付甲方。关于违约责任，合同约定：乙方若逾期交纳租金、水电费，租金按应交额的日万分之五计算滞纳金，水电费按应交纳数额承担日千分之三的滞纳金；拖欠租金一个月，甲方有权采取包括停电、停水等措施催缴，并有权单方解除合同，同时乙方还应按该年度租金额的5%承担违约金，并缴清经营期间的房屋租金、水电费等其他相关费用（含前期减免部分），同时乙方投入的不动产部分无偿归甲方所有；在合同期间，乙方无违约行为，甲方因债权债务、企业改制、纠纷等原因，造成合同中途中止，应赔偿乙方所投入的装修及设备设施费用（以折旧后的费用计算），甲方还应按该年度租金金额的5%承担违约金。
合同签订后，黄波按约交纳了押金9万元,投资对房屋进行装修，并添置设施设备经营“凯萨假日宾馆”。因汇城置业公司的其他债务纠纷，出租给黄波的部分房屋被抵债给他人。2012年11月1日，新的房屋所有人拆除黄波租用的173.52平方米装修，2013年3月12日又拆除60平方米装修。2013年7月22日，十堰市中级人民法院裁定上述房屋中的864.796平方米给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行。张列通过拍卖购得上述房屋中的924.74平方米房屋（含裁定给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行的864.796平方米），并于2014年8月26日办理过户手续。现黄波经营的“凯萨假日宾馆”实际使用面积1766.48平方米房屋，其中汇城置业公司841.74平方米、张列924.74平方米。
前述被拆除装修的233.52平方米原宾馆用房，新使用人用于其他用途，对房屋进行改造，由此造成“凯萨假日宾馆”的原消防通道被封堵。十堰市茅箭区公安消防大队认为“凯萨假日宾馆”安全出口不符合要求（通向兄弟爬爬虾方向），于2015年12月29日发出《责令限期改正通知书》，要求在2016年1月25日前采取措施，确保消防安全；对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2016年2元22日，该单位在检查中又发现“凯萨假日宾馆”存在“场所第二安全出口上锁（喜悦香格里拉方向）”问题，认为“凯萨假日宾馆”存在封闭疏散通道、安全出口的违法行为，再次发出《责令限期改正通知书》。黄波要求汇城置业公司解决上述问题，但未得到解决，引起诉讼。
一审法院在审理过程中，依黄波申请，一审法院委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司对黄波承租房屋的装修及设施设备损失进行鉴定。2017年11月14日，湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司作出鄂嘉鉴字【2017】064号价格评估报告，在该报告中，以2017年6月5日为基准日，室内装修的成新率确定为40%，设备设施成新率为50%，评定室内装修和设施设备评估价值共1209667元，其中室内装修评估价值891565元、设施设备评估价值318102元。
一审法院认为：汇盈管理公司受汇城置业公司委托与他人签订民事合同，相应的后果由汇城置业公司承担。汇城置业公司与黄波之间的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合同有效。黄波租赁房屋是用于经营宾馆，出租给黄波的部分房屋被汇城置业公司抵债给他人后，后续的改造行为影响了黄波经营的宾馆的消防安全，汇城置业公司未予解决，致使黄波不能正常使用租赁房屋从事经营活动，黄波要求解除合同的请求应予支持。因汇城置业公司的原因，导致合同解除，黄波请求汇城置业公司赔偿装修及设备设施费用应予支持。湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司的评估报告具有较高的证明力，应予采信。鉴定中适用的基准日是2017年6月5日，此后黄波仍然使用装修及设备设施从事经营活动，鉴定认定的成新率应结合黄波的实际使用时间作适当调整，可将装修的成新率调整为35%、设备设施的成新率调整为45%,调整后装修部分价值为780119.38元、设施设备部分价值为286291.8元。十堰市中级人民法院将864.796平方米房屋裁定给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行后，相应房屋的所有权人应为中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行，汇城置业公司无权继续主张该部分房屋此后的租金，自2013年7月22日至2014年8月26日期间的租金为170364.81元【（864.796×15）×13.133】。黄波使用张列的房屋，应由张列向黄波主张权利，汇城置业公司主张张列房屋的租金84611.82元不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司和原告（反诉被告）黄波之间的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司赔偿原告（反诉被告）黄波装修及设备设施费用1066411.18元；三、原告（反诉被告）黄波支付被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司2017年6月5日前的租金258931.53元，并支付自2017年6月6日至腾退房屋之日止的租金（其中2017年12月31日前的租金按每平方米18元，计租面积841.74平方米；2018年1月1日后的租金按每平方米19元，计租面积841.74平方米）；四、驳回原告（反诉被告）黄波和被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15687元，减半收取7843.5元，鉴定费16000元，合计23843.5元，原告（反诉被告）黄波负担645元，被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司负担23198.5元，退还原告（反诉被告）黄波7843.5元；反诉案件受理费8940元，减半收取4470元，被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司负担1878.5元，原告（反诉被告）黄波负担2591.5元，退还被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司4470元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经审理查明，2010年12月27日，和黄波签订房屋租赁合同的是十堰汇盈贸易有限公司。2016年2月1日，十堰汇盈贸易有限公司、黄波、张列三方达成协议，十堰汇盈贸易有限公司同意黄波将第一年的租金177550元直接支付给张列。中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行于2016年11月28日发布公告，督促黄波自2013年7月22起向该行支付房租。本案其他的事实与一审查明的一致。
本院认为，因消防部门已两次通知凯撒假日宾馆对消防隐患进行整改，黄波要求汇城置业公司解决此问题，但该公司未予解决。消防部门虽未要求凯撒假日宾馆禁止营业，但该安全隐患未予消除，黄波的合同目的不能实现，其依法可以解除合同。虽然租赁合同是黄波与十堰汇盈贸易有限公司签订，应向该公司的委托人汇城置业公司支付租金，但该公司已与黄波、张列签订有三方协议，约定租金由黄波直接支付给张列，中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行也向黄波发出了催缴租金的公告，故汇城置业公司已无权再向黄波主张该部分房屋的租金。鉴定结论的基准日是2017年6月5日，此时黄波还在使用案涉房屋，一审法院将装修成新率、设备设施成新率适当下调并无不当。故汇城置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24627元，由湖北汇城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚郧生
审 判 员 袁 昆
审 判 员 王宇鹏
二〇一八年七月十九日
法官助理 柯 幻
书 记 员 李大旭