江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4506号
上诉人（原审第三人）张燕，女，1972年3月13日出生，汉族，某公司职员。
委托代理人王和平、刘伟，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马桂萍，女，1961年9月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）王文祥，男，1937年10月15日出生，汉族，某厂退休职工。
委托代理人杨俊、程飞，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王马骏，男，1984年7月11日出生，汉族，某公司职员。
王文祥与马桂萍房屋买卖合同纠纷一案，经江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）发回重审后，应王文祥申请，原审法院追加王马骏、张燕为第三人，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。判决后张燕不服南京市玄武区人民法院（2011）玄民初字第1907号民事判决，向本院提起上诉，本院2013年12月16日依法受理后，于2013年12月29日、2014年3月13日公开开庭进行了审理，上诉人张燕的委托代理人王和平、刘伟，被上诉人王文祥及其委托代理人程飞、杨俊到庭参加了诉讼，被上诉人马桂萍、王马骏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文祥原审诉称，2004年4月23日，王文祥与马桂萍签订房地产买卖契约，约定王文祥将坐落于南京市玄武区某地11-1号404室房屋（以下简称404室）出售给马桂萍，房价为28万元。后双方办理了房产过户手续。2005年10月，马桂萍与王马骏以买卖的形式，将404室过户至王马骏名下。2009年5月，王马骏与张燕以买卖的形式，将404室过户至张燕名下。而404室一直由王文祥居住至今。因马桂萍未支付购房款，王文祥在催要过程中，于2009年9月21日与马桂萍达成书面协议，马桂萍承诺自愿将该房屋返还给王文祥，但马桂萍未履行承诺。王文祥认为，其已按2004年4月23日合同履行了过户手续，而马桂萍不履行付款义务，其行为已构成根本违约，故请求解除与马桂萍签订的房地产买卖契约，并判令将404室返还（过户）给王文祥。本案发回重审追加第三人后，王文祥明确诉讼请求，要求解除王文祥与马桂萍签订的合同，审理过程中变更为要求确认双方之间合同无效；判令确认马桂萍与王马骏、王马骏与张燕之间就404室房屋签订的两份买卖合同无效；判令王马骏、张燕将该房产返还给王文祥；判令王马骏、张燕协助将上述房屋两证变更登记至王文祥名下。
马桂萍原审辩称，马桂萍系合法购得404室，并已付清购房款。马桂萍购房后通过正当的房屋交易过户至第三人王马骏名下。王文祥要求解除其与马桂萍之间的合同，不符合法律规定的合同解除条件。请求法院驳回王文祥的诉讼请求。
王马骏原审述称，404室房屋系王马骏通过银行抵押贷款合法购买，并合法出售给张燕，房屋过户已完成。请求驳回王文祥的诉讼请求。
张燕原审述称，马桂萍和原房主的争议张燕在签订房屋买卖合同时完全不知道，张燕和王马骏是按照市场价签订买卖合同并且支付了大部分房款，房屋已过户至张燕名下。请求驳回王文祥的诉讼请求。
原审法院经审理查明，一、王文祥与马桂萍签订、履行404室房屋买卖合同的情况。
马桂萍系王文祥长子王道根的同居女友，双方约于2003年相识（马桂萍与王道根同居时尚未离婚），2009年7月30日王道根死亡。王马骏系马桂萍之子。
2004年4月23日，王文祥、马桂萍签订《南京市房地产买卖契约》一份，约定：王文祥将其所有的404室（建筑面积66.75平方米）以28万元出售给马桂萍，马桂萍应于2004年6月10日贷款支付；马桂萍逾期支付房价款超过十天，且所欠应付到期房价款超过10万元的，王文祥有权解除本契约；双方定于2004年4月23日至5月30日正式交付房屋；王文祥应在房款付清前将其落户于该房屋的户籍关系迁出等。契约签订后，双方于2004年5月26日办理了房屋权属转移登记。
2004年6月25日，马桂萍以购买404室为由，向兴业银行南京分行申请抵押贷款195000元，贷款期限自2004年6月29日至2016年6月29日。马桂萍在兴业银行留存的与王文祥签订的房地产买卖契约记载，双方定于2004年4月23日至6月10日正式交付该房屋。在兴业银行还留存有马桂萍申请银行贷款时提交的落款为“王文祥”的2004年5月26日85000元的首付款收条。审理中，王文祥提出异议，认为收条所有内容并非自己所写。经原审法院委托鉴定机构进行笔迹鉴定，鉴定机构倾向性认为该收条的内容及签名不是王文祥所写。
因马桂萍辩称与王文祥签订合同后，已向王文祥付清房款，其中195000元为兴业银行发放的贷款，原审法院向兴业银行调查马桂萍转至王文祥名下的195000元的支取情况。根据调取的2004年7月2日兴业银行两张《个人客户取款凭证》记载，该款系马桂萍以王文祥代办人的身份，于2004年7月2日从王文祥名下的兴业银行存款账户中分别提取15万元、45000元。马桂萍对原审法院调取的两张兴业银行《个人客户取款凭证》上署名为“马桂萍”的签名字迹的真实性持有异议，认为该签名非其本人所写，并申请笔迹鉴定。根据马桂萍的申请，原审法院委托鉴定机构对马桂萍签名的真伪进行鉴定，经鉴定机构鉴定，两张取款凭证原件上签名字迹“马桂萍”均是马桂萍本人的笔迹。
404室内的户籍有两户，一户为王文祥夫妇，一户为王文祥次子王京平一家三口（2003年起）。王文祥、马桂萍签订《南京市房地产买卖契约》之前和之后，马桂萍、王马骏均未向404室迁入过户口。
二、马桂萍与王马骏签订及履行404室房屋买卖合同的情况。
2005年10月22日，马桂萍与王马骏签订一份房地产买卖契约，约定：马桂萍自愿将404室房屋以43万元出售给王马骏；2005年11月20日前付清房款，支付方式为现金加贷款，同日交付房屋；马桂萍应在2005年11月20日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出等。合同签订后双方办理了房屋权属转移登记。
王马骏为申请银行贷款购房，而在中国建设银行南京中山支行留存的与马桂萍签订的房地产买卖契约中记载：签约时间为2005年9月1日，双方定于2005年9月30日时正式交付该房屋；马桂萍应在2005年9月30日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
马桂萍与王马骏均称王马骏为购买404室向马桂萍支付了14万余元的首付款，系现金，其余为银行贷款。但对于首付款的交付地点，诉讼中双方陈述不一（马桂萍表示是在南京市洪武大厦其亲戚王学军的房子处，后又表示是在天山路房子还是洪武大厦记不清了；王马骏表示是在其租的百子亭房屋）。王马骏2004年大学毕业，其称首付款是2003年还在上大学三年级时到2005年期间赚钱积攒的，毕业后月收入平均两三千元（另外还做兼职），但未对其陈述的当时收入情况及现金来源举证。
2009年9月21日，马桂萍以王马骏名义（甲方）与王文祥（乙方）达成协议，载明：现404室房屋产权归甲方所有，甲方“同意将404室房屋产权无偿、无条件过户给乙方，并最迟在2012年12月底前完成过户手续”等。该房屋一直由王文祥夫妇居住使用至今。
三、王马骏与张燕签订及履行404室房屋买卖合同的情况。
约2008年6、7月，马桂萍在网上发布信息欲出售其坐落于南京市玄武区天山路的一处房屋，张某乙有意购买，双方相识。双方为买卖此房屋，还有款项往来。
关于张燕到404室的看房情况，第三人的委托代理人张某乙陈述：曾两次看房，第一次张燕、张某乙由马桂萍陪同，王文祥夫妇在房内，马桂萍解释为“老人”，具体是什么关系不知道。第二次张某乙与张燕、张俊夫妇共同看房，马桂萍陪同，持钥匙开门，当时家中无人。
房屋权属登记机关留存的王马骏与张燕于2009年5月5日签订的存量房买卖合同约定：王马骏将404室以867000元转让给张燕，2009年5月5日支付定金2万元整，房产过户时首付25万元整，银行贷款59万元整，正式交房时支付余款7000元整；双方定于2009年5月31日正式交付该房屋；王马骏应在2009年5月31日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出等。2009年5月11日，张燕取得404室房屋所有权证，记载房屋建筑年代1973年。
本案审理中张燕提供的与王马骏签订的存量房买卖合同中，“付款方式和付款期限”栏空白，其余内容与房屋权属登记机关留存的合同相同。
关于购房款给付，张燕主张其支付给王马骏的房款均由张某乙代付，举证了马桂萍、王马骏收取购房款出具的收条及付款证据（均为马桂萍母子同时出具）。其中：1、2009年5月5日定金2万元收条、5月6日首付款25万元收条，对应有：张某乙于2009年5月6日以银行本票方式存入王马骏银行账户21万元的存款凭条（该账户为王马骏向马桂萍购房时申请银行贷款的还款账户，王马骏因此提前还清银行贷款），张某乙于2009年5月6日自交通银行卡号为62×××51账户（以下简称为2751账户）取款19000元的取款回单，合计付款金额为229000元（审理中，张某乙说明2009年5月6日共付款26万元，其中1万元的收条原件遗失）。2、6月23日10万元收条，对应有：当日张某乙自南京银行卡号为62×××58（以下简称为9558账户）取款85000元的取款凭条，账户余额为72830.36元。3、7月13日9万元收条，对应有：当日张某乙自南京银行9558账户取款49000元的取款凭条，张某乙自南京银行卡号为62×××52（以下简称为3552账户）取款26600元的取款凭条，该账户余额70000.87元，两次取款合计75600元。4、8月27日12万元收条，对应有：当日张某乙自南京银行3552账户取款114300元的取款凭条，账户余额55726.53元。5、9月12日11万元收条，对应有：当日张某乙自南京银行3552账户取款57000元的取款凭条，该账户余额为166000.18元，张某乙自交通银行2751账户取款49005元的取款回单，两次取款合计106005元。6、10月15日8万元收条，对应有：2009年10月14日张某乙自南京银行3552账户取款49000元的取款凭条，账户余额为44100.31元，2009年10月15日，张某乙自南京银行3552账户取款3万元的取款凭条，账户余额为40000.31元，两次取款合计79000元。以上收条金额合计为77万元，银行取款凭证金额合计为688905元，对两者之间的差额，张某乙主张向王马骏给付的是现金，但没有银行取款凭证及收条。
张燕提供落款时间为2009年6月23日、由王马骏、马桂萍（协议中的甲方）与张燕（乙方）签订的补充协议，约定：乙方已分两次支付房款28万元，因房屋年代和面积原因，乙方无法在银行申请贷款；乙方2009年10月31日前将剩余房款分五次现金支付甲方，每月支付款项不得低于10万元；剩余房款87000元，乙方在甲方交房时一次性现金付清；乙方同意将房屋租给甲方，租金1700元／月，该租金可冲抵剩余房款，租期2009年6月1日至2011年12月31日，甲方必须经乙方同意方可续租等。
四、张燕与张某乙共同购买404室房屋的约定及履行情况。
张燕的丈夫张某甲系张某乙哥哥，张某乙与马桂萍因买卖天山路房屋相识。张某乙为南京裕隆投资顾问有限公司股东，该公司成立于2004年8月，注册资本120万元，其中张某乙出资48万元，该公司一般经营项目为：贷款信息咨询、贷款担保、投资咨询、企业理财顾问；婚姻介绍、公关礼仪服务等。
1、对于张燕与张某乙之间就购房事宜是何关系以及购房目的
张燕及其委托代理人张某乙均陈述：张某甲家与张某乙家合作购买404室房屋，即以张燕的名义两家共同出资购房，之所以用张燕名义是因为张某乙是自由职业者（婚庆司仪），没有公积金贷款资格，张某甲夫妇均可申请公积金贷款，因张某乙可自主支配时间，所以主要是由张某乙选房、订合同、付款等。
证人张某甲、张燕的委托代理人张某乙均称，当初购房动机一是为了投资，二是此房是学区房，张某甲女儿（2000年5月出生）将来可以上十三中。
2、对于双方约定的出资比例及实际出资情况
原审法院于2012年6月13日第一次向张燕本人询问与张某乙合作购房各家出资情况时，张燕称，系两家平摊，各四十几万元。原审法院于2012年11月15日第二次向张燕本人询问时，张燕称，听张某甲说张某乙出具过借条，张燕方出资是24万元，但未看过借条。
张某甲、张某乙均称，原计划是张某乙支付首付款，其余房款由张某甲夫妇申请银行贷款并归还；后由于404室房龄不符合银行要求，不能办理银行贷款，故与王马骏、马桂萍商议改为分期付款；张某甲与张某乙没有确定双方的出资数额、比例，只是约定张某甲出资小部分，张某乙出资大部分；2010年国庆节时，张某乙与张某甲算账，确定在合作购房中张某甲出资24万元，其余为张某乙出资。
对张燕、张某甲的实际出资情况，张燕未提供证据，张某乙提供了2009年5月至12月分别在中国民生银行、南京银行、中国工商银行的数份存款进张某乙账户的凭条，金额合计为180820元。张某乙解释：张某甲存入张某乙银行账户217000元，但张某甲对存款凭条保管不全，现只有部分凭条；张某甲另给付了张某乙现金23000元，但没有证据。张某乙还举证了一份自己书写的落款时间为2010年9月30日的借条，内容为“今借到张某甲人民币24万元（21.7＋2.3=24），截止至2010年9月30日。”对为何是“借条”形式，张某甲的解释是：1、双方都是家里人，没有特别在意；2、不是张某乙收张某甲的钱，而是张某乙代张某甲向王马骏付款，因房屋未交接，还在出租，将来租赁结束，还要算账，所以写了份借条。
经原审法院向王文祥释明，王文祥要求确认其与马桂萍签订的房屋买卖合同无效。
以上事实有王文祥提供的房地产买卖契约、房屋权属登记申请书、特种转账借方凭证、个人客户取款凭证、2009年9月21日协议，张燕提供的收条、取款凭证及鉴定意见、补充说明、调查材料、当事人陈述等证据证实。
对本案所涉三份房屋买卖合同的签订和履行情况，各方当事人陈述如下：
一、王文祥与马桂萍之间的房屋买卖合同
王文祥述称，因马桂萍与王道根的关系，那时把马桂萍当自己家人，没有防备她；与马桂萍签订房屋买卖合同是马桂萍要把其户口从外地迁至南京；马桂萍通过签订合同套取银行贷款，王文祥不知道马桂萍向银行贷款，亦未收取马桂萍购房款；404室过户给马桂萍后一直由王文祥居住，从来没有人来看房。
马桂萍述称，其合法购买404室房屋；对银行取款凭证上的签名的鉴定意见不予认可，即使是马桂萍取走了款项，王文祥当时在兴业银行开立账户，银行将贷款195000元下达到王文祥账户时，王文祥就已收到购房款，没有王文祥提供其身份证明表示同意，马桂萍是不可能从王文祥账户上取款的；支付给王文祥的首付款85000元是以王文祥2003年底向马桂萍的借款冲抵的，当时王文祥借款用于偿还其承包舞厅经营后的债务；首付款收条上签名的鉴定意见仅能证明签名并非王文祥所签，并不能否定王文祥曾收取马桂萍85000元。
王文祥否认曾向马桂萍借款85000元，并提供了中国人民解放军第三三零四工厂于2011年11月出具的证明，证明1995年至1997年王文祥等四人承包工厂的舞厅，王文祥等四人将舞厅转让给他人时，转让费用20万元，王文祥等四人进行了分配，与工厂承包合同已结束，不欠工厂承包费用。王文祥表示，其在1997年已结束承包舞厅，并且不欠债务，无需借款，而马桂萍所称的借款时间是在2003年，其所述不实。
二、马桂萍与王马骏之间的房屋买卖合同
王文祥述称，马桂萍与王马骏之间是虚假交易；马桂萍签订的2009年9月21日协议证明其实际控制房屋，房屋并不是真正由其子王马骏控制。
马桂萍陈述，马桂萍通过正常买卖将404室出售给王马骏，且双方已按合同约定交接款项。
三、王马骏与张燕之间的房屋买卖合同
王文祥述称，王马骏与张燕之间是虚假交易；张燕称买房是为了其子女上学，但张燕对404室的户口情况不了解，长期未要求王文祥夫妇迁让和404室的户口迁移，以便于张燕及其子女的户口迁入，与其买房目的相矛盾；张燕称购房款是与张某乙平摊，与张某乙说法不一致；张某乙举证的银行取款凭证系拼凑购房款的金额；其举证的张某乙书写的借条，说明他与张某甲之间是借贷关系，不能证明他们是共同投资购房，共同投资只是单方陈述。
马桂萍陈述，张某乙所述两次看房属实；2009年9月21日404室房屋已属张燕所有，故马桂萍与王文祥签订协议约定返还房屋是无效的。
王马骏陈述，王马骏因为工作关系到苏州了，所以通过网上发布信息将404室房屋出售给了张燕；王文祥所称张某乙的举证是为了拼凑购房款，是其主观臆断；因为王马骏与张燕又达成了返租协议，在本案纠纷发生时，返租协议尚未到期，所以张燕才未收房。
张燕委托代理人张某乙陈述，张某乙从事婚庆司仪工作，收入较高（张某乙称其炒股、做网购、做安利生意和其它项目）；因为马桂萍承诺较便宜地卖给张某乙404室，所以在购买天山路房屋后张某乙第二次向马桂萍购房；张某乙与张燕就分别出资购房的数额、比例没有具体谈；从未看过404室的户口本；因为王马骏不常在南京，很多事情委托马桂萍办理，王马骏当时还未结婚，所以要求他们母子两人打收条；向王马骏购买房屋时王马骏应交的税是张某乙垫付的，因为张某乙还欠购房款，交房时再将张燕应给付的购房款与马桂萍应支付的房租最终结算；因为张燕女儿还未到上中学年龄，不急于用房，马桂萍说要租房，所以返租给马桂萍；王文祥认为张某乙取款不是用于支付购房款，未举证证明；马桂萍在很多事上对张燕隐瞒，张燕（张某乙）不了解真实情况，不能说双方是恶意串通，张燕在交易过程中是善意的，是合法买受404室。
应王文祥申请，原审法院调取了张某乙向王马骏付款时所涉银行账户在同一时期的交易流水清单，反映上述银行账户存取款次数较多。王文祥认为，张某乙的银行存取款记录很频繁，具备拼凑所谓购房款的条件，张某乙的举证不足以证明取款是用于支付购房款。马桂萍、王马骏、张燕则认为该证据并不能印证王文祥的观点。
原审法院认为，王文祥主张与马桂萍签订房屋买卖合同的真实目的是为了使马桂萍的户口能够迁入南京而非买卖房屋，因无证据证明，原审法院不予采信。马桂萍虽对两份鉴定意见有异议，但并无充分理由，也没有证据予以反驳，故原审法院对两份鉴定意见予以采信。合同签订后，王文祥履行了协助马桂萍办理房屋产权过户手续的义务，而马桂萍虽然辩称已向王文祥付清购房款，但马桂萍在兴业银行留存的首付款收条不能证明是王文祥的签名，说明王文祥未收到首付款。2004年7月2日兴业银行的两张《个人客户取款凭证》表明，在银行将贷款195000元转至王文祥账户的第二天，即2004年7月2日，马桂萍就以王文祥代办人的身份，从王文祥账户将195000元全部取出，说明王文祥未实际收到该房款。双方于2009年9月21日签订协议，马桂萍承诺将房屋产权无偿、无条件过户给王文祥。此协议内容可印证马桂萍并未实际支付房款给王文祥，否则双方不会作此约定。该房屋事实上一直由王文祥夫妇居住使用至今，占有从未发生过转移，马桂萍从未曾要求王文祥迁出，与正常的房屋买卖不符。原审法院认为，马桂萍并未实际履行支付购房款的义务。相反，在王马骏已将该房屋转让他人的情况下，马桂萍仍然以王马骏名义承诺限期将房屋返还给王文祥，其目的在于隐瞒房屋已被出卖给第三人的事实。
马桂萍未向王文祥支付首付款，马桂萍以购买404室名义向银行申请的贷款，本应由王文祥收取，但实际被马桂萍取走，故马桂萍系以购买房屋为名套取银行贷款，其与王文祥签订房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的而无效。
王文祥与马桂萍签订的合同无效，且马桂萍在未向王文祥履行付款义务的情形下，于2005年10月22日将该房屋出售给其子王马骏的行为，具有转移财产、逃避债务的恶意。马桂萍与王马骏在本案审理中均坚持王马骏按合同约定的购房款向马桂萍支付了14万余元首付款，但对首付款的交接地点，双方陈述不一致，王马骏对首付款的资金来源亦缺乏证据证明，故王马骏不能证明按合同约定向马桂萍支付了购房款。且王马骏提交给贷款银行的其与马桂萍签订的房地产买卖契约与双方在房屋权属登记机关留存的房屋买卖合同内容不同，基于王马骏与马桂萍的特殊关系，其对马桂萍是否实际向王文祥支付购房款，应当知晓。故马桂萍与王马骏系恶意串通签订虚假房屋买卖合同，损害了王文祥的合法权益，该合同无效，王马骏也不能构成善意取得。
至于王马骏与张燕签订的房屋买卖合同的效力，张某乙是张燕购房的委托代理人，对张某乙的购房行为，应由张燕承担相应法律责任。王马骏与张燕在买卖房屋过程中有以下反常之处，故双方系恶意串通签订合同，损害王文祥合法权益：1、张燕称与张某乙合作购房，双方如何出资是合作购房的最基本内容，且购房是家庭的重大事项，但张燕接受原审法院第一次询问时，回答出资是两家平摊，与张某乙、张燕此后向原审法院陈述的内容不一致。2、张燕称合作购房的一个重要目的是为女儿将来能上十三中，张燕理应对404室中的户口情况十分关注，然而2003年至今，404室内有两家五个人的户口，张燕一直不知晓。3、张燕称看房时曾看到有老人居住，却并不清楚与马桂萍是何关系，这与张燕为女儿上学而购房的目的不相符。4、张某乙是投资公司的股东，根据该公司的经营项目和张某乙有关银行账户的资金往来，张某乙调取资金是较为频繁的。张某乙提供的从交通银行、南京银行取款的凭证不足以证明是支付给王马骏的购房款。即使是用于购房，与合同约定的购买价款尚有178095元的差额。张燕举证的购房款收条记载的金额与合同约定的价款也有97000元的差额。张燕主张差额可用马桂萍应支付的房屋租金折抵，但按双方在补充协议中的约定，可折抵金额为52700元，还有数万元的差额。张燕上述不合常理之处，证明张燕不能构成善意取得。
综上，王文祥与马桂萍、马桂萍与王马骏、王马骏与张燕就404室签订的房屋买卖合同均为无效，且马桂萍与王马骏、王马骏与张燕均系恶意串通，损害王文祥合法权益。房屋所有权应由张燕返还给王马骏，王马骏返还给马桂萍，马桂萍再返还给王文祥。考虑到执行便利，故由张燕直接返还给王文祥。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、王文祥与马桂萍于2004年4月23日就坐落于南京市玄武区某地11-1号404室签订的房屋买卖合同无效；2、马桂萍与第三人王马骏于2005年9月1日、10月22日就404室签订的房屋买卖合同无效；3、第三人王马骏与第三人张燕于2009年5月5日就404室签订的房屋买卖合同无效；4、第三人张燕于判决生效之日起十日内协助王文祥将坐落于南京市玄武区某地11-1号404室房屋的所有权证、国有土地使用证过户至王文祥名下。
一审案件受理费5500元、诉讼保全申请费5000元，合计10500元，马桂萍、王马骏、张燕各负担3500元，鉴定费4700元，由马桂萍负担。
上诉人张燕不服原审判决向本院上诉称，上诉人张燕与王马骏所签的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，合法有效。原审法院认定上诉人张燕与王马骏签订的房屋买卖合同系恶意串通，缺乏事实和法律依据。上诉人张燕已经向王马骏支付了房屋绝大部分的款项，履行了合同义务。涉案房屋已经登记到张燕的名下，张燕已经依法享有该物权，所以上诉人认为其与王马骏之间的房屋买卖行为系善意，其买卖合同合法有效，应得到法律的保护。请求二审：1、撤销南京市玄武区人民法院（2011）玄民初字第1907号判决书的第3项和第4项；2、改判驳回被上诉王文祥对上诉人张燕的全部诉讼请求；3、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王文祥辩称，马桂萍假借迁户口的名义将诉争房屋产权过户到马桂萍的名下。马桂萍通过签订房屋买卖合同的方式，套取银行贷款。王文祥对此不知晓，在开庭中才知道，其没有收到任何房款，双方的房屋买卖应当认定为无效。马桂萍与其子王马骏没有资金交易，双方签订的房屋买卖合同也是虚假的。张燕称购买该房的目的是为了孩子上学，但事实上涉案房屋内一直是有户口，且也一直由王文祥居住，张燕主张购房是为了给小孩上学与其交易时的行为存在矛盾。综上，王文祥与马桂萍、马桂萍与王马骏、王马骏与张燕之间的涉案房屋买卖合同均是无效合同，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
马桂萍与王马骏二审中未到庭发表意见。
经双方当事人确认，二审中双方争议的焦点是：其一、王马骏与张燕签订的涉案房屋买卖合同是否合法有效；其二、张燕能否取得涉案房屋的所有权。
此节事实有二审谈话、开庭笔录等在卷证实。
本院认为，王马骏与马桂萍是母子关系，其明知马桂萍通过非法手段取得涉案房屋，仍然以虚假买卖的形式与其签订涉案房屋的买卖合同，违反了法律禁止性规定，故其虽取得了涉案房屋的所有权证和土地证，但依法不应取得该房屋的所有权。
关于王马骏与张燕之间房屋买卖合同效力问题。从一、二审查明的事实来看，双方在签订涉案房屋买卖合同时，并无证据证明张燕知晓王马骏对涉案房屋无处分权，也无证据证明其与王马骏之间存在恶意串通的行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，即使王马骏属于无权处分，张燕与其之间的涉案房屋买卖合同仍为有效合同。原审法院在一审判决中提到的张燕在履行合同过程中存在的一些问题尚不足以认定双方在签订合同时存在恶意串通，故原审法院认定双方签订的涉案房屋买卖合同无效，依据不足，本院予以纠正。
关于张燕能否取得涉案房屋所权的问题。对此，本院认为，在王马骏属于无权处分的情况，应依法审查张燕在法律上能否构成善意取得。从善意取得构成要件看，应满足三个要件：1、受让人受让该财产是善意；2、以合理的对价转让；3、转让不动产已办理了物权转移登记。关于第一个要件是否善意问题。从举证责任角度看，王文祥主张张燕在房屋买卖时非善意，其应负有举证责任，但王文祥在一、二审中并无相应证据证明张燕在购买涉案房屋时存在恶意；从张燕在房屋交易过程中应尽的审查义务来看，涉案房屋产权于2005年已办至王马骏名下，多年来王文祥没有向法院或房产登记部门主张过权利，张燕作为买受人在交易时对产权登记已尽到了合理的注意义务，经过其合理的审查，并不能得知王马骏对涉案房屋无权处分，故依法应认定张燕构成在交易过程中是善意的。关于第二个要件转让价格是否合理问题。涉案房屋系1973年建设，双方当事人2009年交易价13000元／平方米，符合当时市场行情，当事人对此均不持异议，本院予以确认。关于第二个要件是否已办理物权转移登记问题。涉案房屋张燕已于2009年5月11日办理了房屋所有权和土地使用权证转移登记，并取得上述权证。综上，张燕已善意取得涉案房屋，王文祥要求张燕返还房屋，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，原审法院判决不当，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判决员会讨论研究决定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2011）玄民初字第1907号民事判决第一、二项；
二、撤销南京市玄武区人民法院（2011）玄民初字第1907号民事判决第三、四项；
三、驳回王文祥原审其它诉请。
一审案件受理费5500元，保全费5000元，二审案件受理费5500元，合计16000元，均由被上诉人王文祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一五年三月十七日
书 记 员 朱亚芳