广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0783民初295号
原告：余红萍，女，1985年1月4日出生，汉族，住鹤山市。
委托诉讼代理人：关伟均，男，是广东维盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。
被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。
法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。
原告余红萍与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，并于同年3月20日公开开庭审理了本案。原告余红萍的委托诉讼代理人关伟均和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余红萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金67000元及从2016年4月1日起以金额67000元为基数按年利率7.35%计付利息至付清款项时止；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座802房，建筑面积131.94平方米，金额603618元，被告应在2014年12月30日前将房屋交付给原告使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。后被告未按合同约定向原告交付房屋，原、被告双方签订《补充协议》，约定交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，且被告承诺向原告补偿67000元。根据《补充协议》约定，被告应于2016年8月1日之前以现金方式一次性付清，否则由2016年4月1日起至完全付清止，按未付金额支付利息，年利率为7.35%计付利息。被告未履行《补充协议》约定的付款义务已违约，为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。
被告富琳房产公司辩称，一、被答辩人已接收涉案房屋，其要求答辩人支付其接收涉案房屋后的逾期交房违约金，不应获得支持。2014年2月3日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座802房，房屋总价款603618元，答辩人应于2014年12月30日前将涉案房屋交付给被答辩人。2015年2月26日，答辩人向被答辩人交付了涉案房屋，被答辩人也于同日同意接收涉案房屋。之后，被答辩人向涉案房屋所属的物业管理公司申请装修并入住。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，虽然涉案房屋在交付给被答辩人时尚未具备合同约定的交付条件，但被答辩人在明知该情况下仍接收房屋，所以从2015年2月26日起，答辩人无需承担逾期交房违约责任。二、退一步说，即使答辩人需要承担逾期交房违约责任，但《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金参考答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月。另外，鉴于上述第一点原因，被答辩人已于2015年2月26日接收了涉案房屋，答辩人与被答辩人签订的《补充协议》中约定的2015年2月26日至2016年1月31日的逾期交房违约金所依据的损失基础丧失了，被答辩人无权要求答辩人支付违约金，答辩人实际逾期交付涉案房屋的时间应为2014年12月31日至2015年2月25日。根据合同法第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为4380元（16.6元/月/平方米×2个月×131.94平方米），而被答辩人要求答辩人承担13个月的逾期交房违约责任并支付67000元违约金显然过分过于被答辩人的实际损失，恳请贵院进行调整，并依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第××1号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2013年12月30日至2014年3月13日期间，富琳房产公司和余红萍签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定余红萍向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座802房（以下简称涉案商品房），建筑面积为131.94平方米，房屋总价款为603618元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，余红萍通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款603618元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给余红萍使用。2015年2月26日，富琳房产公司将涉案商品房交付给余红萍，余红萍进行了房屋验收，随后进行装修并入住。
2016年2月16日，富琳房产公司作为甲方、余红萍作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（二）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：补偿方案（二）：如签订方案二的业主需在签订协议后1个月内与开发商及物业公司签订三方物业管理补充协议。1、乙方将补偿金额的20000元折抵其应交的物业管理费。2、余下的补偿金额全部于2016年8月1日之前以现金方式一次性付清。如甲方未能于2016年8月1日前支付余下的补偿金额，则由2016年4月1日起至完全交付赔偿余额止，甲方自愿按业主相对应赔偿未支付金额支付利息，年利率为7.35%。三、乙方接受甲方的补偿方案，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。签订协议后，富琳房产公司并未协同余红萍和物业管理公司签订任何三方物业管理协议，协议中约定的违约金20000元至今没有折抵过物业管理费，现金支付的违约金47000元富琳房产公司亦未按协议约定支付给余红萍。庭审过程中余红萍明确表示不同意按该协议抵扣物业管理费，要求富琳房产公司全额支付逾期交房违约补偿款67000元，富琳房产公司对此表示不同意，要求按协议履行。
今年1月，余红萍以富琳房产公司未按照补充协议的约定履行为由提起本案诉讼，要求富琳房产公司支付逾期交房违约补偿67000元。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为其在签订补充协议时存在重大误解，余红萍已于2015年2月26日收楼入住，无权再按照补充协议的约定主张逾期交房违约补偿，且协议中约定的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另查明，涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”开发项目于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。案经本院调解无果。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，余红萍与富琳房产公司于2013年12月30日至2014年3月13日期间签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对余红萍已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给余红萍使用、余红萍于2015年2月26日接收涉案商品房并装修入住等事实无异议，本院予以认可。本案争议的焦点在于余红萍接收并入住涉案商品房后能否再依据其与富琳房产公司签订的《补充协议（1、2幢）》主张逾期交房违约补偿。根据富琳房产公司的陈述及其提供的证据显示，涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得竣工验收备案表。可见，2015年2月26日余红萍接收涉案房屋时，房屋尚未达到双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的任一交付条件或法定的交付条件。在此情况下，双方签订《补充协议（1、2幢）》，约定延长房屋交付期限，使房屋达到合同约定的交楼条件，并约定具体的延长交房期限的违约补偿具有合理性。富琳房产公司作为开发商，是涉案商品房的开发和管理者，房屋交付、验收、办理装修等手续均需经由富琳房产公司办理，其对房屋是否符合交付标准、业主是否入住房屋等情况应是清楚的，不存在重大误解的可能。综上，本院认为该《补充协议（1、2幢）》是余红萍与富琳房产公司的真实意思表示，对双方具有法律约束力，应遵照执行。余红萍主张富琳房产公司按照该协议支付逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。根据补充协议约定，应由富琳房产公司支付违约金67000元给余红萍，其中20000元抵扣物业管理费，剩余款项47000元于2016年8月1日前付清。经庭审确认，双方至今均无按照该协议约定与物业管理公司签订三方物业管理协议，而余红萍于2015年2月26日接收涉案商品房并入住，协议约定的违约金20000元亦未实际抵扣过任何物业管理费，庭审过程中余红萍亦明确表示不同意按该协议抵扣物业管理费，故余红萍主张由富琳房产公司直接支付违约补偿合理，本院予以支持。对于富琳房产公司认为该补充协议约定的违约金67000元过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订该补充协议时，富琳房产公司已出现逾期交房的违约事实，故该补充协议是富琳房产公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳房产公司请求调低上述期间的违约金67000元不予支持。另外，综合余红萍因富琳房产公司的逾期交房行为造成的实际损失、余红萍已实际入住使用房屋、已请求违约赔偿等情况，本院对其主张的自2016年4月1日起按年利率7.35%计付违约金利息的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金67000元给原告余红萍；
二、驳回原告余红萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1475元，适用简易程序减半收取计737元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。原告已缴纳737元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 许眉笑
二〇一八年八月七日
书记员 梁佩琼