吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终707号
上诉人（原审原告）：洪万卓，男，1969年3月17日出生，汉族，延边温州商会会长，现住吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜云峰，男，1979年7月29日出生，朝鲜族，延边金宇房地产开发有限公司总经理，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：李基华，男，1971年7月15日出生，朝鲜族，现住吉林省延吉市。
原审被告：赵万春，男，1967年4月17日出生，汉族，延边白山国际旅行社董事长，现住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李进，吉林惠川律师事务所律师。
上诉人洪万卓因与被上诉人姜云锋、李基华、原审被告赵万春房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2017）吉2402民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪万卓委托诉讼代理人郑玉成、被上诉人姜云锋、李基华、原审被告赵万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪万卓上诉请求：1、撤销原审判决第一、四项，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，判决有失公正，依法应予纠正。1、原审将土地租赁费在购房款中予以扣除不当；上诉人通过工作，将被上诉人本应办理出让手续的土地继续以租赁方式使用，节省了应当缴纳的土地出让金，作为补偿，被上诉人承诺承担前期欠缴的土地租赁费；现被上诉人背弃信义，予以抵赖，违背诚实信用原则；2、原审将违约金予以调整显失不当；违约金是双方的约定，被上诉人未按时支付购房款，应当承担违约责任；原审以违约造成的损失主要是利息损失，进而按民间借贷年利息24％标准将违约金进行下调依据不足，因为本案不是民间借贷；假使按民间借贷年利息计算利息，法律保护的民间借贷利息上限是年利息36％，本案中双方的约定也没有超出此上限，故原审依此下调违约金明显损害了上诉人的权益；3、原审不予支持“辛苦费”100万的理由不成立；上诉人在长达两年多的时间里无数次的为被上诉人房屋改造工程进行衔接、商洽，付出的辛苦不是用金钱能够衡量的。权利、义务是对等的，上诉人为了被上诉人的利益付出的辛苦，被上诉人理应支付相应对价。原审以上诉人在被上诉人迫切需要涉案房屋材料为由，要求被上诉人支付辛苦费的请求属不当为由不予以支持是错误的。
综上，原审认定事实错误，判决有失公正，依法应予纠正，请求二审法院明察秋亳，依法公正裁决。
姜云锋辩称，一、上诉人洪万卓提出的上诉请求没有事实和法律依据。二、上诉人洪万卓提出的三点具体请求均没有事实和法律依据。第一关于土地租赁费问题，2014年12月3日签订的《竞买标的转让协议书》中约定，土地租赁费由上诉人洪万卓缴纳，一审将这笔费用在购房款中扣除理所应当，并无不当。第二关于违约金问题，本案并不是姜云锋违约，而是洪万卓违约。因为双方当事人签订的《补充协议》中明确约定“以卖还债”，洪万卓先要交付相关手续给姜云锋，以便姜云锋方“卖房”变现后还款，而实际情况却是洪万卓一直拖到2016年8月9日还未将相关手续交给姜云锋，由此可见洪万卓违约是即成的事实，法院判决要姜云锋支付给洪万卓违约金25万元是不成立的。第三关于本金的利息问题，因为洪万卓违约，拒不交出房屋权利相关证书，所以本案截止2016年8月上旬之前，法院是不应该支持姜云锋偿还洪万卓本金利息的。第四关于“辛苦费”问题，对此问题由于双方是生意上的合作伙伴，洪万卓现在以“辛苦费”说事，我想这也未毕是洪万卓的本意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，请�二审法院依法判决。
李基华辩称，双方之间的房屋买卖关系具体事务均是由姜云锋与洪万卓操作的，答辩人不清楚。
赵万春未提出陈述意见。
洪万卓向一审法院起诉请求：1．要求姜云锋和李基华立即偿还欠款494万元及利息（利息自2016年8月9日起每日支付利息按年息24％计算至实际付清之日止）；2．赵万春承担连带责任；3．诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月，洪万卓将通过拍卖形式竞得位于图们市解放路以东、同心路、友谊路三角大厦三、四楼房屋（该房屋所有权人分别登记在图们欣欣制材有限公司、付成贵、付雪名下）后，未依法办理产权变更登记。2014年12月3日，洪万卓将上述房屋以1200万元的价格转让给姜云锋和李基华，并在平等自愿的前提下签订了一份《竞买标的转让协议书》，约定：“一、金三角房地产标的建筑面积为9630.30平方米，土地使用面积为2375.08平方米；二、转让方（甲方）负责缴纳合同签订前的土地租赁费……五、受让方（乙方）在签订本协议时，一次性支付给甲方现金人民币700万元，享受上述房屋的改造。2015年2月15日前交人民币500万元。如一方违约，没按期付款，乙方向甲方补交35万元违约金，剩余500万元欠款延期到2015年5月末，每月利息按银行同期利息3倍计算给甲方；六、此合同经甲乙双方签字后，即发生法律效力，乙方交齐余款500万元后，甲方将竞买标的交给乙方，上述房屋的处分权归乙方行使。至于甲方的标的过户以及发生的费用乙方负责……八、本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力”，合同落款处有甲方洪万卓，乙方姜云锋和李基华的签名捺印。同一天下午，洪万卓与姜云锋、李基华又签订一份《补充协议》，约定：“甲方同意乙方预售房屋，但预售期间甲方监督，收款由甲方负责。甲方按协议在2015年2月15日之前收取伍佰万元转让款，如售房资金不够伍佰万元，乙方将不足的部分给甲方还清”。2014年12月4日，赵万春和李基华分别向洪万卓支付购房款600万元和100万元后，洪万卓向姜云锋、李基华出具了收条一份，载明：“今收到姜云锋、李基华图们金三角购房款，七百万元整。”洪万卓与姜云锋、李基华签订《竞买标的转让协议书》和《补充协议》后，洪万卓未将涉案房地�权利证书、拍卖成交确认书等有效文件及时移交给姜云锋和李基华，也未依法办理解除涉案房地产抵押手续，姜云锋和李基华因此无法办理房屋改造施工许可和房屋销售许可以及房屋产权变更等手续。
案外人许洁（系赵万春妻子）分别于2015年2月16日、4月8日汇给洪万卓200万元和45万元，共计245万元。2015年4月16日，洪万卓向姜云锋移交了16栋房地产权利证书（房屋建筑面积为4679㎡，土地使用面积为1200.31㎡）和他项权利证，当时因涉案房屋处在抵押状态，以上房屋未能办理产权变更手续。2016年8月8日，洪万卓自行制作一张《欠条》，内容为：“今欠洪万卓人民币肆佰玖拾肆万元整，￥：4940000.00。使用时间60天，每天利息5000元人民币，以图们市白金公馆的售房款和银行的房屋贷款给还以上的本息”，落款欠�人处由姜云锋和李基华签名捺印，担保人处由赵万春签名捺印，但未约定保证人的保证期间和保证方式。双方均认可上述欠款494万元是由房屋欠款本金255万元（500万元扣减案外人许洁分两笔支付的房款245万元）、违约金35万元（自2014年12月4日至2015年2月15日止，欠款本金500万元的利息按2.8％计算）、利息104万元（两段利息之和，即欠款本金300万元的利息自2015年2月16日至2015年4月8日止计算；欠款本金255万元的利息自2015年4月9日至2016年8月8日止计算）以及所谓的辛苦费等100万元相加构成。其中，所谓的辛苦费100万元主要是由洪万卓售楼处的租金、项目报建和改造、使用温州商会的名义和温州商会派人协助的劳务费及其一定的风险补偿费构成。姜云锋、李基华、赵万春三人均承认《欠条》上的签名是自己本人所签，但认为该《欠条》不是双方当事人的真实意思表示，而是�洪万卓提出需要以三被告在该《欠条》上签字为条件才能交付房屋手续的情形下，三被告迫于无奈才在《欠条》上签字而形成的。三被告在《欠条》上签字捺印后，洪万卓向姜云锋移交了涉案房屋的全部材料，从此姜云锋负责完成了涉案房屋的改造、销售等相关手续。三被告在法律规定的期间内未对该《欠条》行使撤销权，但在审理期间，以约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求适当调整。庭审中，洪万卓表示不追认赵万春为签订房屋买卖合同的相对人，亦放弃向赵万春主张连带保证责任。
洪万卓于2013年3月19日通过拍卖形式竞得涉案房屋后尚未缴纳土地租赁费，为此案外人许洁于2016年11月18日和11月21日，向图们市政务服务中心（收款人：图们市政务服务中心；收款账号为0790202010002011509978）分别汇款30万元和378158.08元，共计678158.08元，用于支付自2005年至2015年期间应缴纳的涉案房屋土地租赁费，其他人均表示认可。
另，本院依洪万卓的申请对姜云锋和李基华尚未出售的涉案房屋（登记在付雪名下的23栋房屋、张臣名下的8栋房屋、金京太名下的所有权证号为18791号的房屋）予以查封（采取保全措施），洪万卓提供了反担保物。对此，赵万春以洪万卓出售给姜云锋、李基华的所有房屋早已改造完毕，房屋所有权人已经变更为赵万春、姜云锋、李基华三人按出资权益比例所有，且自己已经支付购房款945万元而对该房屋占有大部分份额等为由提出复议要求撤销保全裁定。对此，本院于2017年9月21日作出（2017）吉2402民初1108号之四民事裁定，驳回了赵万春的复议申请。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、赵万春在本案中�诉讼地位；二、《欠条》所约定的数额应否全部受到法律保护。
针对争议焦点一，赵万春在本案中的诉讼地位问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。洪万卓与姜云锋、李基华签订的《竞买标的转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同签订双方为洪万卓和姜云锋、李基华，并没有赵万春，故根据合同相对性原则，赵万春不具有涉案房屋买卖合同主体资格，在庭审中，洪万卓也不认可与赵万春具有涉案房屋买卖合同关系，因此赵万春仅根据与姜云锋、李基华三人之间签订的《投资合作协议书》主张涉案房屋归自己所有，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对�证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，债权人与债务人未约定保证方式及保证期间的，应认定保证方式为连带责任保证，其保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，且该保证期间为除斥期间。本案中，赵万春作为保证人在《欠条》中签名，其应承担连带保证责任，保证期间为2016年10月8日起至2017年4月7日止。但洪万卓未在保证期间内向赵万春主张保证责任，在审理中亦明确表示放弃对赵万春主张连带保证责任，故赵万春不承担连带保�责任。
针对争议焦点二，《欠条》所约定的数额应否全部受到法律保护问题。
首先，双方均认可《欠条》中记载的欠款494万元是由房屋欠款本金255万元、违约金35万元、利息104万元及辛苦费等100万元四部分组成。
其次，这四部分应否全部受到法律保护。
1．第一部分的房屋欠款本金应为多少？在审理中，洪万卓承认收到购房款245万元，尚欠255万元，亦承认其未支付过涉案房屋土地租赁费。经审查，案外人许洁于2016年11月18日和11月21日分别向图们市政务服务中心支付涉案房屋土地租赁费30万元和378158.08元，共计678158.08元，根据《竞买标的转让协议书》第二条“甲方负责缴纳合同签订前的土地租赁费”�约定，洪万卓应负责缴纳土地租赁费的期限为2005年至2014年12月止，因此其应负担金额为616507.35元，其余61650.74元由姜云锋和李基华负担。本院认为，洪万卓应承担的这部分款项应从255万元中扣除，即房屋欠款本金应为1933492.65元（255万元-616507.35元=1933492.65元）。
2．第二部分约定的违约金35万元应否支持？首先，洪万卓与姜云锋、李基华于2014年12月3日签订了两份协议，一份是《竞买标的转让协议书》，一份是《补充协议》，《补充协议》是对《竞买标的转让协议书》的补充，即是对原合同约定内容的重新修订或者变更，其效力是同等的。当《补充协议》的约定与原合同的约定发生冲突或者矛盾时，应当以时间在后的《补充协议》约定的条款为依据履行各自的权利义务。从《补充协议》约定的内容上看，洪万卓与姜云锋、李基华没有�更主合同约定的于2015年2月15日前支付剩余房款500万元的期限，而只是变更了涉案标的物的交付时间和付款方式，即洪万卓同意姜云锋和李基华预售房屋，预售的房款由洪万卓负责收取。因此，原合同第五条中约定的违约金的计算标准和逾期付款的利息计算标准仍为有效条款，双方应按照约定履行各自的权利义务。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信�原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，在买卖合同中，买受人应当按照买卖合同约定的数额、时间、地点和方式支付价款。买受人不按买卖合同的规定支付价款，构成违约，应当支付违约金或赔偿损失，而这种违约所造成的损失主要是利息损失。在本案中，洪万卓与姜云锋、李基华在原合同中约定的逾期付款可能造成的利息损失确定为中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍，而在《欠条》中计算的违约金计算标准为月利息2.8％﹛自2014年12月3日至2015年2月15日期间违约金计算公式：（350000元÷75天）×30天÷5000000元=2.8％﹜，相当于年利率33.6％，既明显高于法律可支持的�息计算标准，也高于在原合同中约定的逾期付款而造成的实际损失额利率计算标准，故姜云锋和李基华以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求适当减少的主张，本院予以支持。根据诚实信用原则和公平原则、坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合合同双方当事人的过错程度，将违约金酌情调整为25万元（将年利率33.6％适当减少到年利率24％以下，即33.6％-（33.6％×30％）=23.52％，或者5000000×2％÷30×75天=250000元）较为符合合同双方在订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失额。
3．第三部分利息104万元应否支持？合同双方对逾期利息计算标准有约定的，从其约定。本案中，双方在《竞买标的转让协议书》第五条约定：“受让方（乙方）在签订本协议时，一次性支付给甲方现金人民币700万元，享受上述房屋的改造。2015年2月15日前交人民币500万元。如一方违约，没按期付款，乙方向甲方补交35万元违约金，剩余500万元欠款延期到2015年5月末，每月利息按银行同期利息3倍计算给甲方”。洪万卓在《欠条》中计算的104万元利息超过原合同约定标准，且超过法律保护的年利率24％标准，不应受到法律保护。因此，应当严格按照实际拖欠房款数额为基数计算拖欠利息，即应当分段计算，欠款本金300万元自2015年2月16日至2015年4月8日止计算利息，欠款本金255万元自2015年4月9日至2016年8月8日止计算利息，两项之和为截止2016年8月8日所拖欠的全部利息。
4．第四部分“辛苦费”100万元应否支持？根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，因出卖人原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定或者法定期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。在房屋买卖合同中，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者协助转移标的物所有权的义务。在本案中，洪万卓作为出卖人在签订《补充协议》后未向姜云锋、李基华及时移交办理房屋所有权登记应具备的材料，导致姜云锋、李基华未能取得预售房屋资格而对外出售房屋，存在明显的违约行为，洪万卓在姜云锋、李基华迫切需要涉案房屋材料的情形下，要求姜云锋、李基华承担自己履行义务所支出的各项费用，应属不当。故其主张的“辛苦费”100万元，本院不予支持。
因此，洪万卓主张姜云锋、李基华按照《欠条》所载金额支付所欠购房款及利息，与事实和法律不符，本院不予支持。
综上所述，姜云锋和李基华目前尚欠洪万卓购房款本金1933492.65元，之前所欠房款利息应按照双方签订的《竞买标的转让协议书》约定的标准计算。洪万卓主张按照年利率24％标准计算利息的请求因将利息计入本金属于计算复利的方式，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超过年利率24％限度的部分不受法律保护，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二条，第六十条、第一�一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，判决：一、姜云锋和李基华于本判决发生法律效力之日起10日内向洪万卓偿还违约金25万；二、姜云锋和李基华于本判决发生法律效力之日起10日内向洪万卓偿还尚欠购房款本金1933492.65元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基本利率标准的3倍分段计算，即欠款本金300万元自2015年2月16日至2015年4月8日止计算利息，欠款本金255万元自2015年4月9日至2016年11月18日止计算利息；欠款本金255万元自2016年11月19日至2016年11月21日止计算利息；欠款本金1933492.65元自2016年11月22日至本判决确定偿还之日止计算利息）；三、免除赵万春的连带保证责任；四、驳回洪万卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，财产保全费5000元，共计58800元由姜云锋和李基华负担42000元，由洪万卓负担16800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。
洪万卓提交了两组证据：证据1、2014年12月4日李基华出具给洪万卓的收条一份，证明应当由李基华交付的100万元房款未交付，又在洪万卓处取走了100万元，被上诉人方比实际交付的房款少200万元；证据2、2015年9月11日由姜云锋出具的数额为100万元借条，证明该款为双方约定洪万卓为被上诉人方办理相关审批手续所承诺的报酬。姜云峰对证据1质证称不清算该证据；李基华对证据1质证称，该证据与本案无关，该款属于洪万卓为其本人促成房屋买卖交易的提成款；赵万春对证据1质证称不清算该证据；姜云锋对证据2质证称，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。因为被上诉人请求洪万卓办理改变土地性质的手续，还有其他一系列的行政审批手续，因此被上诉人同意给洪万卓100万元费用，而该证据就是姜云锋为此出具给洪万卓的，以借条方式支付事成之后给付洪万卓的报酬；李基华对证据2的质证意见与姜云锋意见相同；赵万春对证据2质证称不清算该证据。
姜云锋提交了两组证据：证据1、2017年9月25日由洪万卓签字的一份书证，证明洪万卓签字�可姜云锋于2015年9月11日给其出具的借条作废；证据2、姜云锋与洪万卓于2016年8月10日的电话录音一份，证明洪万卓已经放弃了2016年8月8日约定给付494万元当中的100万元，不再向被上诉人索要。洪万卓对证据1质证称，对该证据的真实无异议，但对证明目的有异议，认为由于在2016年8月8日签订的欠条中的494万元欠款中已包括了此100万元，因此将2015年9月11日的欠据作废。李基华质证称对该证据不清楚。赵万春质证称对该证据不清楚；洪万卓对证据2质证称，对证据的真实性无异议。但对证据的证明目的有异议，认为录音中说的是“我上次给你打的100万欠条作废”，针对的债权凭证作废而不是免除这笔款或者无效。洪万卓之所以同意是因为2016年8月8日的欠条中已经加入了该100万元，因为不能重复计算，所以同意将2015年9月11日的欠条作废，并不是针�2016年8月8日的欠条中的100万元。李基华质证称没有参与不清算该证据。赵万春质证称对该证据没有异议。
本院审查后认为，洪万卓提交的证据1所记载内容系李基华与洪万卓之间的借款事宜，不能证明被上诉人方未支付200万元房款，与本案无直接关联，故对该证据不予采信；各方当事人对洪万卓提交的证据2的真实性无异议，且对证明的事实未提出具体异议理由，故对该证据予以采信；各方当事人对姜云锋提交的证据1的真实性无异议，但依该证据所载内容及当事人陈述质证意见，可以证实洪万卓已同意将2015年9月11日的借条作废，故对该证据予以采信；各方当事人对于姜云锋提交的证据2的真实性未提出异议，但是该证据所载内容无法证实洪万卓已对2016年8月8日494万元欠条中的100万元放弃的事实，故本院对该证据不予采信。
本院依当事人提交的证据及陈述意见，综合认定一审判决认定事实并无不当。
本院另查明，2015年9月11日，姜云锋向洪万卓出具了一份内容为“今借到洪万卓人民币壹佰万元整，还款期间90天”的借据。2017年9月25日，洪万卓为姜云锋出具了一份“姜云锋壹佰万欠条作废”的书面材料。
本院认为，本案系二审民事案件，应当围绕当事人的上诉请求进行审理。洪万卓上诉提出一审将土地租赁费在购房款中予以扣除不当的主张。案外人许洁向图们市市政服务中心支付的涉案房屋土地租赁费系代被上诉人方支付的款项，应认定为该款为被上诉人方交付。《竞买标的转让协议书》第二条对涉案房屋2005年至2014年12月止间的土地租赁费明确约定由洪万卓负责。洪万卓虽然提出被上诉人承诺承担前期欠缴的土地租赁费，但是未能提供相应证据予以证实，被上诉人亦未认同该主张，故一审判决将此款在尚欠的购房款中扣除并无不当，洪万卓的该上诉主张依据不足，无法得到支持；洪万卓上诉提出一审将违约金予以调整显失不当的主张。一审判决对于将双方约定的违约金予以调整理由已充分论述，本院不再赘述。在二审审理中，洪万卓对其所受损失高于一审判决支持的违约金方面未提供证据予以证明，现有证据不能证明一审判决调整违约金数额不当。此外，洪万卓在一审诉讼中对一审法院认为双方约定的违约金过高而要予以调整的意见并未提出异议，因此本院对洪万卓的该项上诉主张不予支持；关于洪万卓上诉提出一审不予支持“辛苦费”100万元的理由不成立问题。2016年8�8日，姜云锋、李基华给洪万卓书出具的欠条上签字，双方当事人之间形成合同关系，确立了相应的权利、义务。该“欠条”约定欠洪万卓494万元中，包括了当事人争议的是否应当给付的100万元“辛苦费”。对于此部分款项的约定，被上诉人不同意履行，根据相关法律规定，合同有效且未被撤销或解除等情形下，当事人应当全面履行自己的义务。经本院审查，被上诉人在一、二审诉讼期间，提出此部分合同不应履行的事实及法律依据不足。一审判决认为洪万卓作为出卖人在签订《补充协议》后未向姜云锋、李基华及时移交办理房屋所有权登记应具备的材料，存在明显违约行为，因此对洪万卓提出的此部分诉讼请求不予支持不当。首先，当事人于2014年12月3日签订的《竞买标的转让协议书》第六条约定：乙方交齐余款500万元后，甲方将竞买标的交给乙方，上述房屋的处分权归乙方行使。而同日签订的《补充协议》中约定的主要内容为允许姜云锋、李基华在洪万卓的监督下预售房屋，由洪万卓收取房款。根据上述合同内容可以确定双方签订的《补充协议》中并未约定洪万卓在签订《补充协议》后即应当向姜云锋、李基华移交办理房屋产权登记应具备的材料，所以一审判决认为洪万卓因此存在明显违约行为没有事实依据。其次，关于争议的100万元“辛苦费”，双方于2015年9月11日进行了约定，又于2016年8月8日对此重新作出了约定，如果洪万卓存在明显违约的行为，姜云锋、李基华却又向洪万卓承诺给付100万元“辛苦费”行为与常理不符，同时亦不能产生直接抵销约定给付100万元“辛苦费”法律后果。第三，�云锋二审诉讼中提出洪万卓以同意免除2016年8月8日494万欠款债务中的100万元“辛苦费”，但其提供的证据只能证明双方约定了对2015年9月11日欠条作废的内容，不能确定洪万卓同意免除了2016年8月8日再次约定的100万元“辛苦费”，因此姜云锋主张不应支付100万元“辛苦费”的主张不能成立。一审判决驳回洪万卓要求给付100万元“辛苦费”的诉讼请求所依据事实和适用法律不当，应予纠正。被上诉人洪万卓、李基华应当向洪万卓支付100万元。
综上所述，洪万卓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持吉林省图们市人民法院（2017）吉2402民初1108号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销吉林省图们市人民法院（2017）吉2402民初1108号民事判决第四项；
三、被上诉人姜云锋、李基华于本判决生效之日起十日内向上诉人洪万卓偿还债务100万元及利息（利息计算标准：按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2016年8月9日起至清偿全部欠款之日止）；
四、驳回洪万卓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费53800元�由上诉人洪万卓负担7000元，被上诉人姜云锋、李基华负担46800元。财产保全费5000元由被上诉人姜云峰、李基华负担；二审案件受理费14700元，由上诉人洪万卓负担9000元，被上诉人姜云锋、李基华负担13800元。
本判决为终审判决。
审判长 母龙刚
审判员 陈立晖
审判员 金成焕
二〇一八年八月二十日
书记员 全裕贞