湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终827号
上诉人（原审被告）：彭志，男，1963年4月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。
上诉人（原审被告）：邓平兰，男，1963年3月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。
上诉人（原审被告）：朱迪，男，1985年4月20日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：吴思源，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为起诉，承认、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为上诉或申请执行。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：刘凤玲，女，1967年6月9日出生，汉族，台湾省台中市人，住台湾省。
委托诉讼代理人：丁利民，湖南地博律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉，承认、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为上诉或申请执行。
委托诉讼代理人：刘新途，男，1979年3月11日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权，即代为起诉，承认、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为上诉或申请执行。
上诉人彭志、邓平兰、朱迪因与被上诉人刘凤玲租赁合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院作出的（2016）湘0223民初2091号民事判决,向本院提起上诉。。本院于2018年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2018年5月15日，上诉人彭志、邓平兰、朱迪的委托诉讼代理人吴思源、谭智军，被上诉人刘凤玲的委托诉讼代理人丁利民到本院接受询问。本案现已审理终结。
彭志、邓平兰、朱迪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判继续履行合同，租金价格按照市场行情的实际租金价格或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决解除租赁合同，上诉人按年租金23.3万元支付被上诉人租金属认定事实错误。合同约定第一年租金25.8万元，第二年租金根据市场行情重新商定，由于市场行情下降，第二年租金23.3万元已履行，导致合同不能如期履行的根本原因是第三年租金双方未能协商一致，而导致合同不能履行的责任在被上诉人。2017年5月28日，双方商定第三年租金为18万元，但被上诉人违反诚实信用原则反悔，不按18万元履行合同。在双方没有商定好租金期间被上诉人对上诉人门面打砸损坏，导致矛盾升级，给上诉人造成重大经济损失。上诉人提供了同地段、同栋楼其他门面的租金价格，行情均是下降，一审未对市场行情进行调查核实，轻率作出判决，显失公平。上诉人投入巨额资金装修，租期五年，从来没有不交租金，一审对此视而不见。在双方未协商好的情况下，被上诉人将门面转租他人，严重侵犯了上诉人的合法权益。2、一审适用法律错误。本案解除合同的条件不成就，合同约定次年租金按市场行情商定，被上诉人不能以自己是房东的优势，将自己的意愿强加给上诉人，被上诉人这种行为是违反合同约定的。依据合同法第六十二条第二项规定，法院应根据涉案地商铺市场租金价格，经调查核实后才能作出判决。
刘凤玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院予以维持。
刘凤玲在一审的诉讼请求：1.依法解除原、被告在2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》；2.判令被告立即腾空并交付所租赁的房屋给原告；3.判令被告按年租金25.8万元的标准支付自2017年5月15日起至实际腾空房屋之日止的租金及违约金2万元；4.本案诉讼费由被告承担。
原审查明：原告刘凤玲所有位于攸县城关镇攸州商城的房屋一栋（房产证号为：房权证城关镇字第7090044**号），被告彭志、邓平兰、朱迪与原告刘凤玲及原告的委托代理人刘养愚于2015年5月8日就租赁原告所有的位于攸县城关镇攸州商城的房屋签订了《商品门面房租赁合同》，双方约定：一、租赁门面范围：甲方（原告）将其拥有座落于攸县湘东大市场主体楼老门牌号10栋12-14号，新门牌号发达巷28-30号门面一至三楼整栋出租给乙方用于经营。二、租赁期限：租赁期限从2015年5月15日起至2020年5月15日止。三、租金及支付方式。年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金…六、违约责任。1、甲方不得以任何理由违约或终止本合同，否则将赔偿乙方的货款并收购库存的商品及乙方的装修费用，同时承担乙方的其它投入及其聘请人员工资损失的违约责任（包括法律规定的其它补偿）。2、若乙方在合同履行期间不按时缴纳租金，经甲方催告后仍不缴纳，向甲方支付违约金2万元，甲方有权终止本合同并可关门。如对房屋进行破坏性损坏，按价赔偿…七、其它。…4、本合同在履行期间乙方对外转让应征得甲方同意。商品门面房租赁合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了25.8万元作为2015年5月15日至2016年5月14日的租金。后按合同约定，经与原告协商，被告交纳了23.3万元作为2016年5月15日至2017年5月14日的租金，原告亦按约将上述门面房交付被告方使用,其后被告将承租的部分商业门面转租给他人。2017年5月，原告与被告协商2017年5月15日至2018年5月14日的租金，未能达成一致的意见，后原告委托刘新途处理本案涉案门面房租赁事宜，于2017年6月4日、2017年6月9日及2017年6月22日向被告送达要求被告交纳租金否则解除合同的通知书并张贴在本案涉案商品房门面门口，其后刘新途多次与被告发生纠纷并产生冲突，经攸县公安局联星派出所数次调解未果，双方就租金事宜未能达成一致意见，被告继续占用租赁的房屋，以致成诉。
原审认为:本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：（一）本案租赁合同是否应当解除；（二）被告方是否存在违约行为以及原、被告在本案中应当承担何种责任。现作如下分析：
（一）本案《商业门面房租赁合同》能否继续履行的焦点问题系对于2017年5月15日至2018年5月14日租金的确定问题，原、被告双方在《商业门面房租赁合同》中虽自愿约定房屋租赁租金的条款，但合同明确约定“次年租金按市场行情商定”，双方对房屋次年租金的数额约定不明，被告虽在庭审中称双方曾就2017年5月15日至2018年5月14日租金协商为18万元，因原告方不予认可且被告未能提供证据证实，现双方无法按照市场行情协商确定房屋租金并达成合意，法院亦不能依市场行情及其变化确定，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行，本案《商业门面房租赁合同》应当予以解除。被告辩称，被告依租赁合同的期限对承租的门面房投入的装修的使用期最少使用5年，解除合同有违公平原则，因被告方未明确向法院提出装修费用及相关的证据，对该辩称，原审不予采纳。
原、被告因2017年5月15日至2018年5月14日的租金未能协商一致导致合同无法继续履行，但被告自2017年5月15日实际占有本案涉案商业门面至今，故应当缴纳2017年5月15日起自合同解除之日止的租金，因原、被告无法就租金达成一致意见，原审认定上述被告占用期间的租金以2016年5月15日至2017年5月14日的租金即23.3万元的标准计算为宜。
（二）原告与被告于2015年5月8日签订的《商业门面房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了25.8万元作为2015年5月15日至2016年5月14日的租金。后经与原告协商，被告交纳了23.3万元作为2016年5月15日至2017年5月14日的租金。2017年5月，原告与被告协商2017年5月15日至2018年5月14日的租金，一直未达成一致的意见，被告亦未予交纳租金。原告认为被告逾期交纳租金且未经原告同意将承租的部分商业门面转租给案外人，已构成违约，原告依法享有合同解除权。对此，根据双方交纳租金及违约责任的约定“二、租赁期限从2015年5月15日起至2020年5月15日止。三、年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金…六、2、若乙方（被告）在合同履行期间不按时缴纳租金，经甲方（原告）催收后仍不缴纳，向甲方支付违约金2万元，甲方有权终止本合同并可关门…”。原、被告在签订合同时仅明确约定第一年的租金为25.8万元，对之后四年的租金均未作出明确约定，系双方在签订合同时留下的瑕疵，应认定双方均有过错，被告在未与原告协商一致的情况下未予交租，不构成违约。被告在庭审中认可其在承租原告的商业门面后将其中部分转租给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告与被告签订《商业门面房租赁合同》时，原告的代理人为案外人刘养愚，被告提供了相应证据证明其转租系经过原告代理人刘养愚同意，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。对于原告认为被告系未经原告同意转租的意见，原审不予采纳。故原告请求被告彭志、邓平兰、朱迪按合同约定向原告支付违约金2万元的诉讼请求，原审不予支持。
综上所述，原告请求解除原、被告于2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》，由被告将涉案商业门面交还给原告的诉讼请求，原审予以支持；原告请求被告彭志、邓平兰、朱迪按年租金25.8万元的标准向原告支付自2017年5月15日起至实际腾空房屋之日止的租金，原审予以部分支持；原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，原审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、解除原告刘凤玲与被告彭志、邓平兰、朱迪于2015年5月8日所签订的《商业门面房租赁合同》；二、由被告彭志、邓平兰、朱迪在本判决生效后三十日内将本案涉案商业门面腾空并交付给原告刘凤玲；三、由被告彭志、邓平兰、朱迪在本判决生效后三十日内按年租金23.3万元支付原告刘凤玲自2017年5月15日起至实际腾空商业门面止的租金；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费1375元，由原告刘凤玲负担687.5元，由被告彭志、邓平兰、朱迪负担687.5元。
二审期间各方均未提交证据。
对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：被上诉人刘凤玲解除《商业门面房租赁合同》的请求能否予以支持。现作如下分析认定：
涉案《商业门面房租赁合同》约定租期五年，但第三条关于租金及支付方式约定“年租金25.8万元，次年租金按市场行情商定，每年5月15日前支付租金”。上诉人按双方商定结果交纳了第一年租金25.8万元及第二年的租金23.3万元，第三年租金因双方无法达成一致意见，被上诉人刘凤玲诉请解除合同。根据合同约定次年的租金按市场行情商定，故商定租金是交纳租金的前提，也是租赁合同能否继续履行的前提，现双方在诉讼过程中多次协商仍无法就租金达成一致意见,因合同约定租期还有三年，为尊重当事人意思自治，不宜由法院依市场行情确定租金，合同继续履行出现障碍，原审判决解除合同，上诉人按第二年租金标准支付自2017年5月15日起至腾空门面止的租金符合法律规定。因本案合同只约定租金按市场行情商定，未明确租期内租金不能商定的后果，故导致合同解除双方均有责任，合同提前解除导致承租人的损失，上诉人可另行主张权利。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由上诉人彭志、邓平兰、朱迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘焦平
审 判 员 卢飞虎
审 判 员 曹 阳
二〇一八年八月一日
法官助理 李 艳
书 记 员 杨 青