南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3861号
上诉人（原审被告）陈金勇，男，1976年8月9日生，汉族。
委托代理人王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）季均超，男，1988年6月10日生，汉族。
委托代理人司俊、赵丹，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人陈金勇因与被上诉人季均超房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈金勇及其委托代理人王欣，被上诉人季均超及其委托代理人司俊、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
季均超原审诉称，其与陈金勇于2014年6月23日签订《转让合同》一份，约定将位于幸福美地商�115号及116号房屋（上下两层）的使用权及所有机械设备、配件、办公设备及房租（其中115号商铺为2014年3月至2015年3月，116号商铺为2014年5月至2014年11月）一次性转让给陈金勇。合同约定：陈金勇接手店铺之日付清余款二十万元，如陈金勇逾期交付余款视为违约；约定如双方任意一方因故导致合同转让终止，需承担违约责任，即支付转让费的10%违约金；第八条约定季均超带陈金勇见完门面房房东后签订租房合同、取到房产证复印件则陈金勇付清余款200000元。双方签署转让合同后，季均超2014年6月23日就已经将位于幸福美地商铺115号及116号房屋及所有机械设备、配件、办公设备等交付陈金勇使用。陈金勇也和115号商铺的房东签订了《租房协议》。然而，在116号房屋房东签署《商铺转让合同》后，陈金勇无故拒绝签署该份合同，且尽管季均超多次催要，陈金勇仍拒绝支付�余转让款。为维护季均超合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、判令陈金勇继续履行《转让合同》；2、判令陈金勇向季均超付清余款200000元；3、判令陈金勇向季均超支付违约金22000元；4、诉讼费用由陈金勇承担。
陈金勇原审辩称，第一，季均超并非诉争房屋的所有权人，其转让房屋予陈金勇的行为需要得到原房屋所有权人的同意，由陈金勇重新与原房东达成租房合同。季均超在无原房东授权的情况下与陈金勇私下达成转让合同，其转让行为无效。合同中明确约定季均超应在合同签订后（陈金勇接手前三日）带陈金勇见原房东，签订租房合同并取得房产证复印件。但陈金勇至今未见到原房东、也未取得房产证复印件，依据合同约定季均超已经违约在先；第二，陈金勇未证实原房东的身份，房屋转让费高于实际应付租金的情况下，有权拒绝支付转让费。原陈金勇签订转让合同中的条款是原陈金勇双方的意思表示，是附生效条件的合同。在115号、116号房屋的房东未同意将上述房屋转由陈金勇继续承租前，合同虽然成立但未生效。转让合同中特别是针对租金、租金的涨幅、涉及原房东的利益需要得到原房东的确定。因陈金勇一直未与原房东见面，对于能否按照转让合同约定的条件与原房东签订租房合同不确定，如果陈金勇与原房东达不成租房协议则该转让合同应予以终止履行。依据合同的约定陈金勇应支付转让费220000元，已经支付20000元订金。经计算，陈金勇应付115、116号店面转让金102000元，另有118000元是季均超自行收取的转让差价，故意牟取利益，违反了公平、等价有偿原则。虽然合同中约定了所有机械设备、配件、办公用品也一并转让给陈金勇，但有关机械设备、配件、办公用品价值、交付的数量双方并没有在合同中进�明确约定，也无具体作价，应认定为双方对所有机械设备、配件、办公用品无作价，现陈金勇只需按实际房租102000元支付转让费给季均超；第三，季均超要求陈金勇支付违约金没有事实依据。现陈金勇没有提出终止履行双方签订的《转让合同》，季均超也未继续履行合同，陈金勇无需支付违约金。
原审法院经审理查明，2014年6月23日，陈金勇与季均超签订一份《转让合同》，合同约定：甲方（季均超）自2014年6月23日起将承租的位于幸福美地商铺115号及116号房屋两间及上下门面房使用权及所有机械设备、配件、办公设备及房租（其中115号商铺为2014年3月至2015年3月的房租、116号商铺为2014年5月至2014年11月的房租）一次性转让给乙方（陈金勇），转让总价款为220000元，合同签订之日起乙方付给甲方20000元订金，乙方在接手店铺之日起付清余款200000元，如乙方逾期交付余款视为乙方违约；在合同中甲方承诺：商铺115号房现房租每年22000元，商铺116号每年房租60000元，2014年11月起7万元，以后三年涨一次房租，每次涨10000元。现楼上两间转给他人（王世武），租金为每年55000元，自2014年9月起房租由乙方收取，自合同签订之日后（乙方接手前三天），甲方带乙方见原房东、签订租房合同并取得房产证复印件。如双方任意一方因故导致合同转让终止需承担违约责任，即向对方支付转让费的10%违约金；甲方带乙方见完门面房房东后签订租房合同、取到房产证复印件则乙方付清余款200000元。如房产证复印件拖延时间交付乙方则先支付甲方150000元，待乙方拿到房产证复印件时结清余款50000元。如门面房涨价，涨价部分自合同签订三年之内乙方不承担；合同自签订之日起生效。签订合同当日陈金勇即支付20000元。2014年6月23日，季均超即将两店铺及所有机械设备、配件、办公设备交付陈金勇使用。后由于双方发生纠纷，王世武将2014年9月至2015年9月的房租58000元交给季均超。
原审法院认为,季均超与陈金勇签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同转让的标的及价款明确，是合法有效的合同。陈金勇在接手房屋、机械设备、配件、办公设备后，未及时支付季均超转让款是造成本案纠纷的原因。季均超要求陈金勇继续支付剩余转让款的诉讼请求原审法院予以支持。庭审中，季均超认可应由陈金勇收取的租金58000元在其诉请的转让款中予以扣除。对陈金勇认为应按照实际房租支付转让款的辩称意见，由于双方在签署转让合同时对转让的价款已经达成一致意见，因此，对陈金勇的辩称意见原审法院不予采纳。对季均超要求陈金勇支付违约金22000元的诉讼请求，原审法院认为，双方转让合同中对违约金的约定为“如双方任意一方因故导致合同转让终止需承担违约责任，即向对方支付转让费的10%违约金”，本合同双方仍然继续履行。且季均超并未在合同约定的期限内（即陈金勇接手前三天）得到店铺房东的书面同意转让的材料，因此，对季均超要求陈金勇支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,原审法院判决:一、陈金勇于判决生效之日起十日内支付季均超转让款142000元；二、驳回季均超的其他诉讼请求。一审案件受理费4630元，由陈金勇承担。
上诉人陈金勇不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，集中表现在三个方面：1、115号房租每年应当是42000元，而在一审判决书中写的是22000，该事实查明错误；2、原审法院对于双方2014年6月23日签订转让合同第8条的约定未予认定，故而得出的“上诉人未及时支付原告转让款”成为本案违约事实，上诉人认为未及时支付被上诉人转让款是因为上诉人在行使法律所规定的以及合同所约定的先履行抗辩权；3、一审判决基于错误事实认定，错误的审判逻辑，致使本该被适用法律规定未适用，避重就轻地适用了其他规定。二、原审法院不能仅以《转让合同》认定被上诉人享有涉案店铺的转租权，涉案《转租合同》是附生效要件的合同，在无原房主明确授权的情况下被上诉人无权对外转租，现被上诉人并未履行合同约定的义务，涉案合同尚未生效；三、原审法院认定上诉人支付142000元转让费过高，双方在《转让合同》中对机械设�、配件、办公用品等并无具体作价也未约定交付数量，上诉人认为该笔转让费系被上诉人自行收取的转让差价，上诉人不应支付该费用。综上，原审法院判决存在明显的错误，恳请二审法院在查明事实的基础上支持上诉人的上诉请求。
被上诉人季均超答辩称，一、被上诉人有权转租涉案房屋，关于房屋转租事宜，被上诉人已经征得原房主同意，针对115号商铺，上诉人已经与原房主代理人胡春彪签订了租房协议，且115号原房主杨天进也已经签署声明同意被上诉人转租房屋。对于116号房屋，原房主韩红伟配偶王凤茹也已经在商铺转让合同上签字，且韩红伟、王凤茹也口头表示同意季均超转租该房屋。上述事实表明，被上诉人转租房屋均已取得原房主同意，并非上诉人所称的无权转租；二、关于转让费问题，在上诉人与被上诉人签署的转让合同中已经明确约定为22万元�这是双方基于意识自治原则达成的一致意见，上诉人应该按照该标准支付转让费。况且，原审认定142000元所包含的不仅仅是房租，还有器械设备、配件、办公设备、客户资源等等，上诉人主张转让费标准过高，缺乏事实依据和法律依据；三、被上诉人在签署转让合同后已经带上诉人去见过115号和116号房屋的房主，并且已经将房产证复印件交付给上诉人，被上诉人已经完全履行转让合同约定的义务，不存在上诉人所说的先履行抗辩权的问题。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，恳求二审驳回上诉，维持原判。
二审中查明，涉案115号房屋房租每年42000元，并非原审法院查明的22000元。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人季均超提交案外人杨天进的声明及身份证复印件，证明115号房主同意被上诉人转租该房屋。上诉人陈金勇质证称，该份证据不能作为新证据使用，该份声明也不能替代双方2014年6月23日签订的合同中第8项的条款所应履行的义务，另外，该份声明是属于证人证言，需要证人出庭，上诉人陈金勇对此不予认可。
二审中双方均认可涉案115号房屋登记产权人为杨天进，涉案116号房屋登记产权人为王凤茹。另查明，2014年7月7日被上诉人季均超带上诉人陈金勇到张家港找杨天进商谈涉案115号房屋的租房事宜，后上诉人陈金勇与杨天进的委托代理人胡春彪将115号房屋五产权证复印件交给上诉人陈金勇，并与上诉人陈金勇签订《租房协议》（未注明签约日期），约定租期三年，第一年租金42000元。2014年8月12日王凤茹丈夫韩红伟到南京与本案双方商谈涉案116号房屋的租赁事宜。2015年8月25日被上诉人季均超单独到徐州与王凤茹商谈涉案房屋的租赁事宜，并带回一份甲�为王凤茹，乙方为陈金勇，丙方为季均超的《商铺转让合同》，该合同约定丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2014年11月27日止，商铺转让给乙方后，乙方同意代替丙方向甲方履行原有商铺租赁合同中所规定的条款，乙方接手后第一年租金为80000元，该合同最后仅有王凤茹签字；关于上诉人陈金勇未在《商铺转让合同》上签字的原因，二审中上诉人陈金勇陈述因被上诉人季均超带回的合同经过修改，其也没有见到王凤茹，其对合同约定8万元租金也让高于其与季均超约定的7万元，另外房东是否同意将楼上转租给别人也不能确定；上诉人季均超则陈述上诉人陈金勇要求被上诉人季均超保证房屋三年内不会拆迁，三年内房租不涨价，故双方未达成一致。
以上事实，由《租房协议》、《商铺转让合同》、二审开庭笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，依法成立的合�，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《转让合同》，约定合同签订后被上诉人季均超带上诉人陈金勇见房东重新签订房屋租赁合同，被上诉人季均超将包含涉案115号和116号房屋使用权及部分房租的转让和机械设备、配件、办公设备的转让给上诉人陈金勇，故本案实际上是被上诉人季均超以原承租人身份促成上诉人陈金勇与房东签订租赁合同，并将其拥有的机械设备、配件、办公设备等转让给上诉人陈金勇。因该合同并未约定双方之间的房屋转租关系，故上诉人陈金勇以涉案合同未经房东同意为由，主张该合同无效或者效力待定依据不足，本院对此不予支持。
因双方签订的《转让合同》合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。双方约定合同签订之日上诉人陈金勇支付被上诉�季均超订金20000元，合同签订后（上诉人陈金勇接手前三天），被上诉人季均超带上诉人陈金勇见门面房房东后签订租房合同并取到房产证复印件，上诉人陈金勇接手店铺之日付清余款200000元，同时又约定被上诉人季均超带上诉人陈金勇见完门面房房东后签订租房合同、取到房产证复印件后付清余款200000元，如房产证复印件拖延时间交付上诉人陈金勇先支付150000元，待拿到房产证复印件时结清余款50000元。从双方履行合同的情况看，合同签订后上诉人陈金勇向被上诉人季均超支付定金20000元，被上诉人季均超亦带上诉人陈金勇见过涉案房屋房东，上诉人陈金勇亦取得涉案房屋产权证复印件，且与案外人胡春彪就涉案115号房屋签订了新的租赁合同，116号房屋房主王凤茹也在新的《商铺转让合同》上签字。以上两合同虽不完备，但表明涉案两房屋房主对与上诉人陈金勇�订新的租赁合同并无异议，且在被上诉人季均超保证房租涨价部分由其自行承担的前提下，上诉人陈金勇履行上述两合同也并不损害其利益。现上诉人陈金勇对以上两合同均提出异议，但其提出的异议并不足以影响涉案合同的履行，故上诉人陈金勇未与涉案两房屋房主签订新的房屋租赁协议不能归责于被上诉人季均超。因被上诉人季均超已经依约履行了涉案合同，故上诉人陈金勇应当按照合同约定支付被上诉人季均超余款200000元。因案外人王世武已将合同约定应支付给上诉人陈金勇的房屋租金58000元交给了被上诉人季均超，故原审法院将该款从上诉人陈金勇应当支付的余款中扣除并无不当。上诉人陈金勇认为原审法院认定的142000元系被上诉人季均超自行收取的转让费，故其不应当支付，但其对此并未提供相应的证据证明，也与双方合同约定不符，故对其主张本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3140元，由上诉人陈金勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 罗程允