山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5429号
上诉人（原审被告）：刘太武，男，1954年3月25日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审被告）：逯培英，女，1957年7月21日出生，汉族，现住济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张建钢，山东广基律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王加丽，山东广基律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：侯曼莉，女，1979年6月10日出生，汉族，山东送变电公司工程部职工，现住济南市。
委托诉讼代理人：连士伟，山东北方永丰律师事务所律师。
原审被告：刘茹，女，1982年12月5日出生，汉族，现住济南市。
上诉人刘太武、逯培英因与被上诉人侯曼莉及原审被告刘茹返还原物纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘太武、逯培英上诉请求，一、撤销一审判决，改判驳回侯曼莉的起诉。二、一、二审的诉讼费用由侯曼莉负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。第一、经查房屋档案发现，2014年4月25日，侯曼莉与其父侯作斌签订的济南市存量房买卖协议，房屋68.75平方米，售价为20万元，每平方仅为2909元，与当地25000元/平方米的均价明显不符，超低；侯曼莉提供的发票显示房屋售价为343750元，也与合同价款直接矛盾；侯曼莉称交契税10312.50元，也与档案中税务局的免税证明相矛盾。这些事实均暴露了该房屋买卖合同是伪造的，是双方完成过户手续的虚伪意思表示。侯曼莉持有的房产证，本意并不是为了实现房屋产权的转移，而只是以房屋买卖的形式，达到帮助其父、兄有利驱逐恐吓刘太武、逯培英，达到胁迫刘茹离婚的目的，故该房屋买卖合同并非当事各方的真实意思表示，不具备民事法律行为要件，应依法确认为无效合同。第二、房屋于2003年11月抵债在先并已经交付多年，合法有效，本案的房屋早已属刘太武、逯培英所有。第三、一审认定房屋抵押与事实不符。刘太武、逯培英实际享有的是房屋的典权，超过十年，已转为绝卖，房屋依法属刘太武、逮培英所有。第四、刘太武、逯培英因承典而实际合法占有房屋，还享有事实上的优先购买权，侯作斌恶意售房因侵犯了刘太武、逯培英的同等条件优先购买权无效，侯曼莉的恶意购买也违法无效。二、一审判决适用法律错误。第一、依据《合同法》第三十七条、第一百三十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十七条及第一百三十条之规定，应认定房屋抵债合同有效。一审法院未适用上述法律规定而认定房屋抵债合同的效力是错误的。第二、一审判决适用《物权法》认定典当、抵债效力不当。本案的典当、抵债发生于2003年，而《物权法》实施于2007年10月，没有溯及既往的效力，一审却适用《物权法》第九条等否定典当、抵债明显不当。三、一审法院审理本案程序违法。第一、侯曼莉起诉的最初主体错误，应驳回其起诉，不属漏列追加主体之情况，中途无权申请追加刘太武、逯培英为被告。第二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。侯作斌与本案有直接的利害关系，一审不通知其参与诉讼是违法的。第三、本案遗漏了当事人侯圣桂，也违反了法律程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。侯圣桂现也在该争议房与刘太武、逯培英共同居住，侯曼莉故意放弃追加。应驳回其起诉。第四、本案一审严重超审限，枉法代替了良知。本案自2014年5月3日受理，一直到2016年11月9日判决。历时两年半才判决，明显超过了法定六个月的审限。
侯曼莉辩称，1、侯曼莉享有合法的房屋所有权，济南市国土资源局在颁发所有权证的过程中程序合法，事实清楚，符合相关的法律程序。2、因涉案房屋未依法办理房屋的抵押登记手续，因此刘太武、逯培英不享有抵押权。3、刘太武、逯培英认为涉案房屋已经典当给自己，没有事实和法律依据，无相应的证据予以佐证。4、侯圣桂是无民事行为能力人，其权利由其监护人进行监管和照顾，侯曼莉没有将其列为当事人是在行使刘太武、逯培英的诉权，于法无悖。请求二审法院维持一审判决。
侯曼莉向一审法院起诉请求：1、刘茹、刘太武、逯培英立即停止侵权，搬出侯曼莉所有的房屋，并共同赔偿因拒不搬出涉案房屋给侯曼莉带来的租房损失（自2014年10月1日起至2016年9月30日止暂计21000元，自2016年10月1日起继续主张至刘茹、刘太武、逯培英搬离涉案房屋为止，按每月2000元主张）；2、诉讼费用由刘茹、刘太武、逯培英承担。
一审法院认定事实：侯曼莉的哥哥侯磊与刘茹系夫妻关系，侯曼莉与刘茹系姑嫂关系，刘太武、逯培英系刘茹的父母，侯磊、侯曼莉的父母为侯作斌、吴晓玲，侯磊与刘茹婚后生育一子侯圣桂。涉案房屋坐落于济南市历下区甸柳新村一区3号楼3-101，房屋所有权证号为济房权证历字第2508**号,房屋登记所有权人为侯曼莉单独所有，登记时间为2014年4月30日。侯曼莉提交的涉案房屋的户口簿上记载，户主为侯曼莉，常住人口为侯曼莉、王森宏（侯曼莉之子）、侯作斌、吴晓玲、侯磊、刘茹和侯圣桂。侯曼莉、刘太武、逯培英均认可涉案房屋原所有权人为侯作斌。侯曼莉主张，2014年4月其通过购买取得了涉案房屋的所有权，并提交了金额为343750元的购房发票和契税完税证明予以证实。刘茹、刘太武、逯培英则主张，侯曼莉与侯作斌之间存在虚假的房屋买卖关系，涉案房屋交易价格明显低于市场价，且侯曼莉并未实际付款，办理过户的真实意愿为刘茹与侯磊之间存在离婚纠纷，房产证应为无效。2014年11月25日，济南市历下区甸柳新村街道办事处出具证明一份，载明：“兹证明刘太武，男，1954年3月25日出生，自2003年11月至今与妻子逯培英一直在我辖区一区3号楼3单元101室居住，同住的还有其外孙侯圣桂。”刘茹、刘太武、逯培英主张，2002年11月，侯作斌向刘太武、逯培英借款15万元，为担保还款，侯作斌将其名下的涉案房屋于2003年12月交付给刘太武、逯培英租住使用，刘茹仅在2007年至2013年之间居住了一段时间，现在涉案房屋内实际居住的为刘太武、逯培英和侯圣桂。刘太武、逯培英称，侯作斌的借款至今未偿还，当时双方也未办理涉案房屋的抵押登记。刘茹提交了济南市历下区人民法院（2015）历民初字第928号民事裁定书，该裁定书中认定“刘茹自2013年起至今租房居住于市中区永庆街3号1号楼3单元201室。该居所构成刘茹的经常居住地”，用以证实刘茹不在涉案房屋内居住。庭审中，侯曼莉明确表示其不向侯圣桂主张权利。另，侯曼莉主张其为了孩子上学，在涉案房屋同地段租赁了一套房屋居住，并为此支付租金21000元。一审期间经庭审查明，侯曼莉名下除涉案房屋外，其在济南市槐荫区德新街另有住房一套。刘茹与侯磊自2013年起因离婚纠纷多次诉至法院，但截至本案一审法庭辩论终结之日，双方婚姻关系仍存续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及第十七条之规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，结合本案，涉案房屋登记的所有权人为侯曼莉，刘太武、逯培英虽主张涉案房屋系2002年侯作斌借款时的抵押物，但涉案房屋未依法办理抵押物登记，故刘太武、逯培英对涉案房屋不享有抵押权；另，刘太武、逯培英虽主张侯曼莉与侯作斌之间的房屋买卖为虚假交易，且侵犯了其二人的优先购买权，但刘太武、逯培英并未因此向侯曼莉或侯作斌主张过权利，也未能提交相关证据推翻涉案房屋产权登记的公示公信力，故对侯曼莉、刘太武、逯培英主张涉案房屋产权登记无效的抗辩意见，一审法院不予采信。侯曼莉作为涉案房屋的所有权人，依法对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，对侯曼莉要求刘太武、逯培英立即搬出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。刘茹现已不在涉案房屋内居住，故侯曼莉要求刘茹搬出涉案房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于侯曼莉主张的租房损失，一审法院认为，一方面，涉案房屋并非侯曼莉所有的唯一住房，故因租赁房屋产生的租金并非刘太武、逯培英居住涉案房屋导致的必然发生的必要支出；另一方面，刘太武、逯培英在涉案房屋内居住多年系事出有因，并非恶意占有，且刘茹与侯曼莉的哥哥侯磊现仍是夫妻关系，侯磊之子侯圣桂亦跟随姥爷姥姥在涉案房屋内居住，故考虑到侯曼莉与刘太武、逯培英系姻亲关系及双方家人的实际情况，对侯曼莉要求刘茹、刘太武、逯培英赔偿租房损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院也规劝双方当事人在案件之外，作为一家人能够友好和睦相处，在解决住房争议的同时，能够站在有利于未成年人健康成长的角度为孩子多做考虑，妥善解决纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘太武、逯培英于判决生效后三十日内将位于济南市历下区甸柳新村一区3号楼3-101号房屋返还（搬离并交付）给侯曼莉；二、驳回侯曼莉的其他诉讼请求。案件受理费5395元，由侯曼莉负担325元，由刘太武、逯培英负担5070元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
刘太武、逯培英在二审期间提交以下证据：
证据1、提交（2017）鲁0102行初232号受理通知书及行政起诉书，证明侯曼莉所持有的房产证在本案中不具有当然的证据效力。
证据2、《济南市存量房买卖协议》和《房屋所有权登记申请书》，通过房屋买卖协议和申请书中侯作彬的签字对比发现《济南市存量房买卖协议》的签字并不是侯作彬本人签字，《济南市存量房买卖协议》是他人伪造的。
证据3、侯曼莉的购房人及家庭成员情况申报表、离婚证、离婚协议书，证明侯曼莉进行了虚假的离婚，骗取了房屋登记。
证据4、2009年4月，刘太武、逯培英对阳台进行施工的发票、收据、2014年测绘院的房屋现场图阳台现状的照片，证明2003年11月刘太武、逯培英占用房屋后以房主的身份投资进行了改造，房屋面积实际增加了1.7平方米，原来的面积是68.75平方米，现在的面积是70.54平方米，侯曼莉在过户中少交了1.7平方米的税款，房屋的情况与原登记情况不符。
证据5、侯作斌的济房权证历字第116**号房产证，其中载明涉案房屋系房改房，证明侯曼莉与侯作斌的房屋买卖合同未经过公房上市的审批，违反了济南市居民已购公有住房上市交易暂行办法第9条“已购公房上市交易实行许可制度”的规定也是无效的。
证据6、侯作斌的户口登记表，证明侯圣桂也在涉案房屋内居住，本案遗漏了当事人。
证据7、2001年9月27日刘太武的母亲律喜兰房屋拆迁货币补偿协议、拆除房屋作价补偿协议、私有房屋登记换证申请书各一份，证明2001年时，刘太武、逯培英在槐荫区北小辛庄东街48号房屋居住，后来房屋拆迁，拆迁款有52万余元，借于侯作斌，侯作斌没有钱偿还，把涉案房屋典当给了刘太武、逯培英，所以刘太武、逯培英才没有再购买新房子。
证据8、最高人民法院的批复一份，与本案事实一样（最后典当了但是没有过户，后出典人反悔，最高法院没有支持），刘太武、逯培英实际占有房屋十几年，侯作斌一直没有异议，证明承典房屋的交付是一个长期的事实，侯作斌2014年反悔不能成立。
侯曼莉质证称：对证据1的真实性没有异议，但是对其证明内容有异议。在相关行政机关房屋产权登记没有宣告无效之前，侯曼莉依法享有房屋的所有权。对证据2证明内容有异议，是否为同一人签名，刘太武、逯培英并没有提供相关证据进行佐证，证明目的不予认可。对证据3的真实性没有异议，但其证明内容与本案无关。对证据4的真实性没有异议，但其面积的增加或减少与本案无关。对证据5的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，刘太武、逯培英未能提交相关证据推翻涉案房屋产权登记的公示公信效力，侯曼莉享有合法产权。对证据6的真实性没有异议，侯曼莉是对其诉权的合法使用。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定刘太武、逯培英没有在举证期限内提供证据6视为放弃举证权利，该证据不能采信。对于证据7，侯曼莉认为该证据与本案没有关联性，本案的案由是返还原物纠纷。其次，刘太武、逯培英提供的证据违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的举证期限，侯曼莉对该证据不予质证。对证据8，最高人民法院的复函与本案的事实理由和法律依据迥然不同，该复函只是对当时的历史年代（1992年）的个案答复，与本案没有关联性，不予质证。
侯曼莉在二审中提交了个人住房交易纳税申报表，证明涉案房屋计税依据为该房屋所有地的当年房屋的平均价格，其交易价格是根据双方当事人按照市场交易规则进行自由交易。侯曼莉取得了涉案房屋的所有权证书，侯曼莉拥有合法产权。刘太武、逯培英质证称，对侯曼莉提供的证据的真实性没有异议，对其证明目的不认可，经过比对，其中吴晓玲的签字与《济南市存量房买卖协议》的签字明显是非同一人所签，说明侯曼莉在交易过程中不断的伪造资料，本案的交易明显违法。
本院认为，对刘太武、逯培英提供的证据1至证据7，因均系原件，侯曼莉对其真实性无异议，本院予以采信。但对刘太武、逯培英的证明目的均不予支持。具体为：关于证据1，上述证据可证实刘太武、逯培英提起的行政诉讼已经受理，但尚不能证实房产证在本案中无效。关于证据2、《济南市存量房买卖协议》和《房屋所有权登记申请书》中侯作斌的签字是否为同一人签名因刘太武、逯培英未提供相关证据予以证实，刘太武、逯培英关于侯作斌虚假签名的主张，本院不予支持；关于证据3、刘太武、逯培英关于侯曼莉离婚的虚假性以及侯曼莉与其兄恶意串通没有直接有利的证据予以佐证，因此对于刘太武、逯培英的证明目的本院不予支持；关于证据4、上述证据能证实刘太武、逯培英对诉争房屋进行了改造，本院予以采信；关于证据5，能证实诉争房屋原属侯作斌所有，为房改房，但刘太武、逯培英关于侯曼莉购买该房屋违反了公房上市的审批的证明目的，本院不予支持。关于证据6，该证据可证实侯圣桂也在诉争房屋内居住，但刘太武、逯培英关于本案遗漏当事人的证明目的，本院不予支持。关于证据7、能证明律喜兰名下有套房屋被拆迁且已获货币补偿，无法证实刘太武、逯培英关于侯作斌已将房屋典当给刘太武、逯培英的事实。关于证据8，本复函系解决房屋典当、卖断纠纷，无证据证实本案存在房屋典当、卖断情形，因此该复函不适用本案。本院对侯曼莉提交的个人住房交易纳税申报表予以采信。
经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，刘太武、逯培英曾将济南市国土资源局、侯作斌、侯曼莉诉至济南市历下区人民法院，要求撤销济南市国土资源局作出的济房权证历字2508**号《房屋所有权证》，该院以刘太武、逯培英声称侯作斌因出典抵债将涉案房屋交付给刘太武、逯培英，但无证据证明，因此与济南市国土资源局的登记行为无利害关系，不具备原告诉讼主体资格为由驳回刘太武、逯培英的起诉。后刘太武、逯培英上诉至本院，本院以刘太武、逯培英主张其系涉案房屋的典权人，该房屋因超过回赎期，权属已经发生变化，济南市国土资源局的涉案转移登记行为侵害了其合法权益的主张因未能提供证据证实，不予支持。刘太武、逯培英没有提供证据证实其系涉案房屋的承租人或抵押权人，也没有相关民事判决确认其在涉案房屋上具有合法的权益，故济南市国土资源局为侯曼莉颁发济房权证历字2508**号《房屋所有权证》的行为与其没有法律上的利害关系，刘太武、逯培英不具有该案的原告主体资格，从而驳回上诉，维持原判。
以上事实有济南市历下区人民法院（2017）鲁0102行初232号行政裁定书及本院（2018）鲁01行终114号行政裁定书在案为凭。
本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争房屋的权属问题及刘太武、逯培英应否搬出诉争房屋；二、本案是否违反了法律程序。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，侯曼莉提供了济南市国土资源局为其颁发的济房权证历字第2508**号房产证证实其为诉争房屋的产权人。刘太武、逯培英对济南市国土资源局的颁证行为有异议提起了行政诉讼，该案经过了一审、二审，已生效的（2018）鲁01行终114号行政裁定书认为，济南市国土资源局为侯曼莉颁发济房权证历字2508**号《房屋所有权证》的行为与刘太武、逯培英没有法律上的利害关系，刘太武、逯培英不具有该案的原告主体资格，从而驳回了刘太武、逯培英要求撤销济房权证历字2508**号《房屋所有权证》的起诉。现刘太武、逯培英上诉认为，其因承典而实际占有房屋，系诉争房屋的所有权人，无事实及法律依据；其主张侯曼莉与其父签订的房屋买卖合同因价款不符、虚假买卖、侵犯其优先购买权导致买卖合同无效，非本案审理范围。对其上述主张，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，侯曼莉作为房屋所有权人有权要求刘太武、逯培英搬离诉争房屋。刘太武、逯培英无继续占有使用诉争房屋的合法依据，一审法院支持侯曼莉的该项主张并无不当。关于争议焦点二，关于侯曼莉是否有权申请追加刘太武、逯培英为被告的问题，法律赋予原告选择确定被告的诉讼权利。本案诉争的房屋一直由刘太武与逯培英实际居住使用，侯曼莉作为诉争房屋的所有权人将实际占有人刘太武与逯培英诉至法院，符合法律规定。关于一审法院未通知侯作斌参与诉讼是否违反法律规定的问题，因侯作斌在本案中非必要共同诉讼当事人，一审法院未通知侯作斌参与诉讼不违反法律规定。关于本案是否遗漏了侯圣桂的问题，本案中，侯曼莉明确表示不向侯圣桂主张权利，这是对其诉讼权利的处分，符合法律规定。刘太武与逯培英以此主张一审法院违反了法律程序，本院不予支持。综上所述，刘太武、逯培英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件审理费5395元，由上诉人刘太武、逯培英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年九月十一日
书记员 李姗姗