广东省梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梅县法民二初字第29号
原告梅州市喜多多超市连锁有限公司。
法定代表人章礼明，该公司董事长。
委托代理人黄长云，王婧，广东粤梅律师事务所律师和律师助理。
被告广东海航乐万家连锁超市有限公司。
法定代表人柯赛龙，该公司总经理。
委托代理人谢炳泉，广东法盟律师事务所律师。
原告梅州市喜多多超市连锁有限公司诉被告广东海航乐万家连锁超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐婉玲独任审判，于2013年3月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄长云律师、被告的委托代理人谢炳泉律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告梅州市喜多多超市连锁有限公司诉称，原、被告于2012年10月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于梅县嘉应西路国商中心第一层中区的房产租赁给被告作商业经营，租赁期限为2012年1月1日至2013年4月15日止，每月租金为72334.92元，租金在每月10日前支付，逾期10日起计算滞纳金，按每日拖欠租金的5‰计收；未征得原告同意，超过15天未缴纳租金，原告有权收回场地并解除合同等。合同签订后，从2012年2月份起被告未按约履行其支付租金的义务，至今，被告累计拖欠租金800353.96元（计至2013年1月31日止），经原告多次催收未果。原告认为，被告的行为已经构成违约，根据合同的约定，原告有权解除合同，要求被告交还租赁物。据此，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》。二、由被告交还梅县嘉应西路国商中心第一层中区的房产。三、由原告支付租金
800353.96元（计至2013年1月31日止，之后至房产返还之日的租金按72334.92元／月继续计算）。四、由被告支付滞纳金799151.71元（计至2013年1月31日，之后的滞纳金按日5‰继续计收）。五、案件受理费由被告负担。
被告广东海航乐万家连锁超市有限公司辩称，原、被告双方于2012年10月10日签订的《租赁合同》无效，因为在2012年1月，原、被告曾达成口头协议，约定原告将国商中心一楼场地与二楼场地进行承租置换，即将二楼现原告承租的场地于2013年3月15日前交与被告，被告即将现承租的场地于2013年4月15日交与原告。但后原告违反诚实信用原则及口头协议，拒不签订书面协议，致使被告无法履行该协议。后被告多次向原告提出撤销《租赁合同》，并于2012年11月22日委托梅州市嘉应公证处向原告送达“关于广东海航乐万家连锁超市有限公司关于撤销租赁合同的函”。被告认为，因原告不履行口头协议，因此，双方签订的《租赁合同》无效，应按2008年11月5日签订的《协议书》继续履行。被告已付清2012年的租金总共280000元，如果双方签订的《租赁合同》有效的话，也应从2012年10月10日才开计算滞纳金，且双方约定的违约金也过高，应予以降低。
经审理查明，2011年底，原告梅州市喜多多超市连锁有限公司与被告广东海航乐万家连锁超市有限公司达成口头协议，由原告将其所有的位于梅县嘉应西路国商中心第一层中区的房产（房地产权证号为：粤房地证字第C580****号）自2012年1月起租赁给被告。2012年10月10日，双方补签了《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房产（建筑面积为2583.39㎡）租赁给被告经营超市，租赁期限为2012年1月1日至2013年4月15日止，每月租金为72334.92元，租金在每月10日前支付，逾期10日起计滞纳金，按每日拖欠租金的5‰计收，未征得原告同意，超过15天未缴纳租金，原告有权收回场地并解除合同等。合同签订后，被告一直未按约履行其支付租金的义务，经原告多次催收，被告只在2012年8月20日支付了140000元，另在诉讼期间即2013年3月9日又支付了140000元给原告。至2013年4月15日合同届满，被告应付租金1121191.26元，现仍欠841191.26元未付。现原告以被告未按约缴纳租金为由，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》。二、由被告交还梅县嘉应西路国商中心第一层中区的房产。三、由原告支付租金800353.96元（计至2013年1月31日止，之后至房产返还之日的租金按72334.92元／月继续计算）。四、由被告支付滞纳金799151.71元（计至2013年1月31日，之后的滞纳金按日5‰继续计收）。五、案件受理费由被告负担。被告则依法作出上述答辩意见。
以上事实，有原、被告双方的企业法人营业执照、企业机读档案登记资料、房地产权证、《房屋租赁合同》及双方当事人在庭审中的陈述等为凭，事实清楚，证据确凿，应以认定。
诉讼期间，原告申请对被告广东海航乐万家连锁超市有限公司在中国农业银行股份有限公司梅州市城区城北支行的银行存款（账号为：4419370104000****）进行查封，本院已依法作出予以查封的裁定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告梅州市喜多多超市连锁有限公司与被告广东海航乐万家连锁超市有限公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同约定的条款中有理的部分应予支持，原告将场地从2012年1月1日开始租赁给被告经营，因此，被告应从2012年1月1日起按合同的约定在每月的十日前支付租金给原告，但被告只在2012年8月20日、2013年3月9日分别支付了两笔140000元给原告，其余租金841191.26元未付，被告已违约，原告有权按照合同的约定解除合同。合同解除后，被告应将租赁物返还，所欠出租人的租金应予给付。被告逾期支付租金，按照合同的约定，应当承担逾期付款的违约责任。被告分别给付的上述两笔各140000元的租金应视为其给付的当月租金，剩余部分67665.08元顺延至付下月的租金，该月租金不足部分4669.84元按照合同的约定计付滞纳金。原告主张其于2013年3月9日收到被告支付的140000元非租金，但又不能说明该款项的性质，其主张无理，本院不予采纳。合同中约定的租赁期限至2013年4月15日，现期限已届满，因此，合同自然终止。原告起诉要求收回场地并由被告支付拖欠的租金，符合法律的规定，应予支持。被告抗辩合同中约定滞纳金按每日拖欠租金的5‰计收过高，违反了法律的规定，应予以降低。本院认为，所谓的滞纳金是指超过规定的缴纳期限，向缴款人征收的带有惩罚性质的款项，属行政法调整的范围，原、被告约定的滞纳金应理解为逾期付款的违约金，判断违约金是否过高，应根据案件的具体情况，以违约造成的损失为基准，本案中原告未对违约造成的损失提供相应的证据，经综合考量，原、被告约定滞纳金按每日拖欠租金的5‰计收过高，宜调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付。另被告主张因原告违反诚实信用原则及口头协议，拒不签订双方于2012年1月达成的口头协议，致使被告无法履行该协议，因此双方签订的《租赁合同》无效，仍应按2008年11月5日签订的《协议书》继续履行，但被告提供的证据不能充分证明双方已达成了口头协议，因此，该抗辩理由本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司应于本判决生效后30日内将位于梅县嘉应西路国商中心第一层中区的房产（房地产权证号为：粤房地证字第C580****号，面积为2583.39㎡）交还给原告梅州市喜多多超市连锁有限公司。
二、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司应于本判决生效后30日内支付拖欠的租金841191.26元（计至2013年4月15日，2013年4月16日至场地交还之日的租金按72334.92元／月继续计算）给原告梅州市喜多多超市连锁有限公司。
三、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司应于本判决生效后30日内支付滞纳金（从2012年1月起至2012年7月止、从2012年10月起至2013年2月止，从每月的21日起以本金72334.92元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收滞纳金至款付清之日止；从2012年9月21日、2013年4月21日起以本金4669.84元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收滞纳金至款付清之日止；2013年5月以后以每月实际拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收滞纳金至款付清之日止）。
如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱债务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19396元，减半收取9698元，由原告负担4849元，由被告负担4849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 徐婉玲
二〇一三年四月十七日
书记员 张 琳