广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异275号
异议人（案外人）：广州市蒙羊餐饮管理有限公司，住所地广州市南沙区金涛西街90号501房。
法定代表人：卢炳灯，经理。
委托代理人：孙鹏真，广东瑞迪安律师事务所律师。
申请保全人：广东广之洲律师事务所，住所地广州市东风东路***号东宝大厦*******单元。
负责人：姜平，主任。
委托代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。
被保全人：卢炳灯，男，1951年2月17日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：王幼柏，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：梁维斌，广东天穗律师事务所实习律师。
申请保全人广东广之洲律师事务所依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）粤0105民初529号民事裁定书申请保全被保全人卢炳灯合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保176号。在财产保全过程中，本院已于2018年2月11日以（2018）粤0105执保176号查封了被保全人卢炳灯所有的位于广州市南沙区金涛西街路90号301、401及501房的产权份额。现案外人广州市蒙羊餐饮管理有限公司（以下简称蒙羊餐饮公司）向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋中301房、501房的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人蒙羊餐饮公司认为：1.异议人与广东逸涛万国房地产有限公司（以下简称逸涛房地产公司）分别对位于广州市南沙区金涛西街90号301房、501房签订了《广州市商品房买卖合同》，上述两套房产的产权为异议人所有，而（2018）粤0105民初529号民事裁定书认定卢炳灯为上述两套房产的所有权人是错误的。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，以及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，本案被查封的301房、501房房屋买卖合同相对人为异议人，作为异议人已经支付了合理的对价并实际占有该财产，现因法院查封而未能完成过户登记的手续，并给异议人生产经营造成重大影响。同时，异议人并非本案当事人，对此无任何过错。因此，法院对涉案房屋的查封违反了最高人民法院的规定。综上所述，法院的保全行为侵害了与案件无关的第三人即异议人的权益，是错误保全，应依法予以纠正。为维护异议人的合法权益，特申请法院依法裁定解除对涉案房屋的查封。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.收款收据13份。2.不动产销售（转让）发票3份。3.《广州市商品房买卖合同》2份，其中载明：甲方（卖方）逸涛房地产公司、乙方（买方）蒙羊餐饮公司；乙方所购商品房门牌地址分别为广州市南沙区金涛西街90号501房、301房，该商品房的用途均为办公，产权登记建筑面积均为343.2536平方米；该商品房按总价交易，总金额分别为900000元、800000元；在2010年10月30日前支付全部房价款；等。4.《声明书》1份。
申请保全人广东广之洲律师事务所提交答辩意见认为：1.异议人主张其对涉案房屋即广州市南沙区金涛西街90号301、501房享有所有权没有任何确凿的事实和法律依据，且违反常识。（1）涉案房屋从建成至今一直登记在开发商逸涛房地产公司名下，从未登记在异议人名下。（2）异议人没有提供任何直接的证据比如开发商逸涛房地产公司出具的关于涉案房屋的产权归异议人的证明等来证明异议人对涉案房屋享有所有权。（3）异议人在本案中提供的证据或者是非法伪造的、或者是无原件可供核实的，且即使这些证据属实也不能证明异议人就对涉案房屋享有所有权。异议人提供的与逸涛房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》即使属实，则也只能证明双方签订过商品房买卖合同而已，但异议人没有提供任何充分确凿的证据证实这份房屋买卖合同得到了切实的履行，比如异议人已经支付了超过50%的购房款、双方向政府房屋登记主管部门办理了房屋买卖的过户登记手续，哪怕是网签预告登记手续，逸涛房地产公司向异议人交付了涉案房屋等等。申请保全人注意到异议人还提供了其两位股东即卢炳灯、卢炳松在2005年9月-2007年之间向开发商逸涛房地产公司支付土建费、打桩费、报建费等各种名目的费用，但是首先且不论这些证据的真实性已经无法查实，而申请保全人也提供了一份来历不明的关于这些单据原件遗失的声明，即使这些收据和发票属实，也只能代表卢炳灯、卢炳松曾经在该段时间内向开发商支付了一些费用，但是这些费用是否全部与涉案房屋所在六栋楼相关无法得到确证；退一步而言，即使这些费用都是这六层楼的建设相关费用，但是异议人是在2014年11月25日才成立，不可能安排它的股东和高管在2005-2007年就开始为它置办产业，除非时光倒流！2.多年以来的众多各种类型证据足以证实：涉案房屋即广州市南沙区金涛西街90号301、501所在六层大楼中的第三、四、五、六层（即301、401、501、601房）在2016年9月份之前归卢炳灯和卢炳松共同所有，在2016年9月份之后即归卢炳灯单独所有。（1）申请保全人已经提供了充分详实、种类丰富多样的证据证实：涉案房屋所在整栋六层楼实际是由卢炳灯、卢炳松两兄弟在2005-2006年以和开发商逸涛房地产公司“合作建房”的名义建设而成，实际是向开发商买地后自己出资建房。买地费用（在2005年8月19日与逸涛房地产公司签订的各份《逸涛城商住用地合作建房协议书》中以及在2006年1月13日与开发商换签的《逸涛城合作建房合同》中的收费名目均为“土地补偿费”为人民币4007362元，并最终由吴川市第四建筑工程公司建成该整栋六层楼房，并由卢炳灯、卢炳松承担全部建设费用，按卢炳灯、卢炳松和逸涛房地产公司及吴川市第四建筑工程公司三方在2006年1月13日签订的《委托合同》的约定，工程建设费用为1711163元，大楼实际于2010年建成竣工。卢炳灯、卢炳松两兄弟在2010年房屋建成后就开始事实上行使房屋的所有权至今。（2）2010年涉案房屋所在六层大楼竣工验收后卢炳灯和卢炳松曾想将房屋过户登记到自己名下，于是和开发商逸涛房地产公司就六层楼都签订了商品房买卖合同，但是因为办理过户手续需要缴纳很高的税费，卢炳灯、卢炳松在与开发商签完商品房买卖合同后就将过户登记的事情搁置下来了，但实际一直在以所有人的名义管理控制和使用该六层楼并享有收益。（3）卢炳灯的弟弟卢炳松曾在2016年在广州市南沙区人民法院对卢炳灯提起了民事诉讼，案号为（2016）粤0115民初第3434号，下称“3434号案”，诉请法院分割卢炳灯和卢炳松共有的该栋大楼的六层（套）房屋，该栋楼房共六层，其中第一、二层为商铺，房产登记地址为：广州市南沙区进港大道31-26号；第3、4、5、6层为商住两用房屋，房产登记地址为：广州市南沙区金涛西街90号301、401、501、601四套房屋。据申请保全人了解，该3434号案曾经开过一次庭，后来卢炳松与卢炳灯在2016年9月30日就涉案纠纷达成和解并签署了和解的《协议书》，该案最终以原告卢炳松撤诉了结。双方达成的和解内容为：涉案楼房第一、二层商铺归卢炳松所有并过户到卢炳松指定的第三方名下；第三、四、五、六层楼房，即301、401、501、601四套房屋归卢炳灯所有。据申请保全人了解，3434号案讼争房产一直登记在逸涛房地产公司名下，卢炳松在本案中提供了他们与逸涛房地产公司就六层楼在2010年签订的房屋买卖合同，同时卢炳灯、卢炳松都确认涉案房屋的权益归其共同所有。法院在本案之前应申请保全人的申请也已经向广州市南沙区人民法院调阅了该3434号案的卷宗资料。因此，申请保全人建议及申请向审理该案法官调取该案阅卷卷宗以查明涉案房屋的真正归属。（4）从2010年收楼至今，卢炳灯和卢炳松一直在事实上行使着对整栋大楼的所有权，包括从2010年至今一直将大楼的第一至三层出租给广发银行开设银行网点，将第四、五、六楼用作经营餐厅，将第三至六层委托给张国池代持等。（5）特别要说明的是，卢炳灯为将大楼第三至六层委托给张国池代持，还与张国池签订了专门的代持协议，而逸涛房地产公司则根据卢炳灯的指示将该四层楼准备办理过户登记手续到张国池名下，并由逸涛房地产公司与张国池签订了四套房屋的商品房买卖合同，也由卢炳灯在2017年5月份向税务部门代交了全部四套房屋的交易过户登记契税。但是后来因为代持产生争议，卢炳灯要求撤销代持协议，并为此向广州市南沙区人民法院提起民事诉讼，案号为（2017）粤0115民初3587号，卢炳灯在该案中提供了2010年与逸涛房地产公司签订的301、401、501、601四套房屋的《商品房买卖合同》并再次确认该四套房屋归卢炳灯所有。可以假设一下，如果开发商逸涛房地产公司真的承认异议人对涉案房屋享有权利，那么又怎么会接受卢炳灯的指示将涉案房屋转给张国池代持呢？3.异议人与逸涛房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》，该合同的真实性存在诸多重大疑点，明显属于伪造。（1）这份合同签订日期不详。这是最重大的疑点和反常之一。首先从常理上来讲，商品房买卖合同是重大交易合同，双方都会比较慎重小心，不太可能双方都连年月日都不填写。其次，这份合同中甲方逸涛房地产公司的签署明显不符合常规。在申请保全人提供的逸涛房地产公司在2010年左右签署的各种版本的商品房买卖合同中逸涛房地产公司都有签约代表签名，签约代表一般是“韩华枚”字样，从未出现过没有签约代表签名而只盖公章的情况，也没有出现不填签约时间中的年月日的情况。（2）该合同明显属于伪造。虽然该合同没有写明签署时间，但是该合同第6页“第七条付款方式”下第“1.一次性付款”却写明“在2010年10月30日前支付全部房价款，……”据此推断，该合同只能是在2010年10月30日或该日之前签署，但是异议人却是在2014年11月25日才成立，不可能在2010年10月30日或之前就签署该合同，除非时光再倒流一次！4.关于逸涛房地产公司出具的13张《收款收据》和3张发票。（1）鉴于异议人已经自己提供证据《遗失声明》说明该13张《收款收据》和3张发票的原件已经遗失，因此这些证据已经无原件可供核对，其真实性无法确认。（2）异议人用以证实两位股东曾经向逸涛房地产公司支付涉案房屋建设费用的财务单据偏偏全部正好都是已经遗失的单据，没有多一张没有遗失的单据，或者说在长达近2年的时间里陆续形成的、用以证实付款事实的全部13张收据和3张发票居然一起同时“遗失”，这种巧合实在匪夷所思。根据国家关于企业财务会计准则等相关规定和企业财务实际操作规程及惯例，异议人和逸涛房地产公司均为企业，正常来讲这些单据在制作形成之后都应该在当月或者两个月内及时被整理装订到当月的财务账目中去并归档，因此这13张《收款收据》和3张发票应该分属于15本账册，居然会同时“遗失”，而且更奇怪的是居然只是15本账册中的这13张收据和3张发票“遗失”了，而这15本账册中的其它文件居然没有遗失！？如果还有其它票据也一起遗失了，为什么在《遗失声明》里就单单列出了这16张单据，而未包括其它任何遗失的单据？因此申请保全人有理由怀疑这份《遗失声明》是为本案“量身定制”的！根据财政部、国家档案局1998年发布的《会计档案管理办法》第五、六、八、九条以及其附表一、附表二的规定，上述13张《收款收据》和3张发票作为财务档案均应当保留15年以上，因此即使以最早的一份形成于2005年8月份来计算，这些文件也应该被保留到2020年之后。因此异议人也有义务保留和提供这些单据的原件供核对。（3）这些单据中编号为004352号的《收款收据》中载明的费用为“商埠壹号G3（5）-6（5）土建费+杂费”明显与本案涉案房屋的建设无关；另编号为0013425、0007951、0009870的《收款收据》中载明的费用也并不完全与本案涉案房屋的建设有关。事实上据申请保全人所知道的情况，卢炳灯多年以来曾经和逸涛房地产公司购买过多块土地进行自建房屋，同样的交易并非只有涉案房屋大楼这一宗。5.关于《遗失声明》。（1）异议人用以证实两位股东曾经向逸涛房地产公司支付涉案房屋建设费用的财务单据偏偏全部正好都是已经遗失的单据，没有多一张没有遗失的单据，或者说在长达近2年的时间里陆续形成的、用以证实付款事实的全部13张收据和3张发票居然一起同时“遗失”，这种巧合实在匪夷所思。具体分析辩驳如前，不再赘述。（2）这份《遗失声明》明显属于伪造。异议人提供的13张《收款收据》和3张发票都是第三/3联，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》，无论是2011年修订版还是2014年修订版本，该实施细则第三条都规定：“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。”据此这13张《收款收据》和3张发票应该都不是来自于异议人，而应该来自于收据和发票的开具方即开发商逸涛房地产公司而不应该来自于异议人，因此即使是出《遗失证明》也应该是由逸涛房地产公司出具，而不是由异议人出具。另一方面即使是遗失也应该是从逸涛房地产公司手里遗失，但为什么《遗失声明》里载明是卢炳灯和卢炳松遗失了这些单据呢？难道是逸涛房地产公司近2年的账目都是交由卢炳灯、卢炳松管理吗？总而言之，现在异议人自己就这些票据提供《遗失声明》明显属于伪造证据。（3）这份《遗失声明》没有写明这些单据遗失的具体时间、作废的起始时间，没有声明人的签署盖章确认、没有签署该《遗失声明》的时间，这明显不符合常理，简直就是不可能。欠缺了这些信息，这份《遗失声明》也完全不能起到一份遗失声明应该实现的法律意义。（4）根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》，无论是2011年修订版还是2014年修订版本，该实施细则第三十一条都规定：“使用发票的单位和个人应当妥善保管发票。发生发票丢失情形时，应当于发现丢失当日书面报告税务机关，并登报声明作废。”据此，如果逸涛房地产公司真的遗失了这些单据，就应该在发现遗失后立即公告登报作废，因此异议人及逸涛房地产公司也一定可以举证当初登报的报纸名称、日期、版面和登报公告内容等。因此申请保全人请求法院责令异议人进一步提供该种登报公告作废的证据。综上，申请保全人认为异议人在本案提供的证据依法不应予以采信。同时异议人在本案中存在严重的伪造诉讼证据的情况，并依靠这些伪造的证据恶意提起执行异议程序，达到混淆视听、拖延诉讼时间的目的，情节实属恶劣，建议法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定对异议人予以惩戒！申请保全人有理由怀疑异议人本次提起执行异议以及提供的全部非法的证据均非出自异议人及其法定代表人卢炳灯的本意，建议法院传唤异议人的法定代表人卢炳灯本人到庭配合法庭调查。异议人以及异议人的律师王季秋律师为卢炳灯个人及其企业提供常年法律顾问服务近10年，对卢炳灯多年以来的商业活动以及涉案房屋从始至终的形成和演变都非常清楚，也非常清楚卢炳灯的身体和精神状况、家庭情况等。从2017年6月份至今以来发生在卢炳灯先生身上的种种异常情况来看，申请保全人有理由怀疑卢炳灯先生的人身自由和意志自由都已经受到非法控制，且卢炳灯先生长期以来身体极其孱弱，因此申请保全人甚至怀疑卢炳灯先生现在是否仍然健在以及是否具备完全民事行为能力。同时也要特别说明一下，异议人在《财产保全异议书》中所留的卢炳灯手机138××××9994也并非卢炳灯本人的手机，而是卢炳灯从2017年6月份新认识的“表妹”、“表侄女”周娅小姐的电话。自从2017年10月份至今，卢炳灯使用了六、七年的手机号码拨打无人接听，发微信无回复，这是申请保全人的王季秋律师和卢炳灯相处多年以来从未发生过的情况。鉴于本案的特殊性，为避免将来本案的审理在一些基本的问题上出现重大失误，申请保全人建议法院传唤异议人的法定代表人卢炳灯本人到庭配合法庭调查。
被保全人卢炳灯并没有提交答辩意见。
经审查查明：申请保全人广东广之洲律师事务所于2018年1月11日向本院提出财产保全的申请，要求保全被保全人卢炳灯所有的价值5048792.04元的财产，本院已于2018年1月18日作出（2018）粤0105民初529号民事裁定书裁定冻结卢炳灯的银行存款5048792.04元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2018年2月8日立案执行，案号为（2018）粤0105执保176号。在财产保全过程中，本院已于2018年2月11日以（2018）粤0105执保176号查封了被保全人卢炳灯所有的位于广州市南沙区金涛西街路90号301、401及501房的产权份额，查封期限从2018年2月11日至2021年2月10日止。异议人蒙羊餐饮公司遂于2018年7月24日向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2018年7月31日的广州市不动产登记查册表显示：南沙区金涛西街42至92号（双号）；进港大道31号、31-1至31-26号的单位名为逸涛房地产公司；占有部分为全部；规划用途为首层商业，二至六层为办公用房；本院于2018年2月11日以（2018）粤0105民初529号之一查封南沙区金涛西街90号301房、401房、501房，查封期限从2018年2月11日至2021年2月10日止。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该司法解释第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。该案中，本院根据生效裁定的内容对被保全人卢炳灯名下的涉案房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，在法律没有特殊规定的情况下，不动产物权应以登记为准，方能体现物权公示公信的原则。现异议人以其是房屋买卖合同的签订主体为由认为其是涉案房屋的所有权人，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另根据异议人所提供的证据材料显示，即便异议人是房屋买卖合同的签订主体及其所签订的买卖合同成立，但该买卖合同的效力并非当然取得物权变动的效果，必须经过登记才能产生物权变动的效力，况且根据收款收据等材料所显示的交款人亦非异议人，并不能证明其是实际付款人，故异议人以此为由要求阻却执行，理由不成立，本院不予采纳。据此，异议人并不享有排除强制执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州市蒙羊餐饮管理有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年八月六日
书记员 戴党平