湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终2528号
上诉人（原审原告）：谢东升，男，1973年11月1日出生，土家族，住宜昌市西陵区。1011
委托诉讼代理人：黎士武，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄文斯，女，1978年1月2日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）：冯薇，女，1982年1月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）：张浩，男，1982年10月11日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
冯薇、张浩的共同委托诉讼代理人：曾丹，湖北三立律师事务所律师。
原审第三人：中信银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市西陵一路2号美岸长堤写字楼裙楼1-2层。
主要负责人：王可，该分行行长。
委托诉讼代理人：谢芩，女，该公司员工。
上诉人谢东升因与被上诉人黄文斯、冯薇、张浩、原审第三人中信银行股份有限公司宜昌分行（以下简称中信银行）确认合同无效纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢东升上诉请求：撤销一审判决，支持谢东升的诉讼请求。事实和理由：
一、离婚房产分割是指在房管局进行了房产分割或者人民法院进行了离婚析产，谢东升与黄文斯离婚时，并未进行这两项行为，涉案房产属于共有，不存在任何争议。1.谢东升与黄文斯于2004年11月8日登记结婚，于2014年6月6日离婚，涉案房屋购置于2008年7月1日（办理房产证时间），系谢东升与黄文斯婚姻关系存续期间所购房产，购置资金来源于两人婚姻关系存续期间的共有资金，按照《婚姻法》的相关规定，在夫妻没有约定的情况下，夫妻关系存续期间以夫妻共同财产所购买的房产无论登记为夫或妻单独所有或夫妻共同所有，都应当认定为夫妻共同财产。因此，该涉案房屋虽然登记为黄文斯的名字，由于谢东升与黄文斯不存在其他约定，谢东升依照《婚姻法》的规定取得该房屋的共有权利。涉案房屋为共有财产，不存在任何争议。2.谢东升与黄文斯离婚时，签署了《离婚协议书》，对住房情况填写如下：男女双方各自名下的房产归各自所有，男女双方要求不写明住房情况。在中华人民共和国字典中，名下的详细释义为：名义之下，谓属于某人或与某人有关。既然涉案房屋系共有财产，理所当然也是男方名下的房产（即：男方名义之下的房产，属于男方的房产，与男方有关的房产）。也就是说，《离婚协议书》约定，涉案房产依然为双方共同共有。3.黄文斯于2004年与谢东升结婚后至今，一直居住在夜明珠路57-6-201号房屋，客观事实说明，谢东升与黄文斯离婚后，并没有对共有房产进行分割，涉案房屋至今仍为共有财产。4.认定物权归属的专门机构房管局（宜昌市房屋交易与产权中心）认定：涉案房屋直至今日，其产权仍然保持着共有状态。5.2015年1月30日，谢东升与黄文斯两人共同以涉案房屋作为抵押，在中信银行进行了房屋抵押贷款，一起签订了《协议》、《宜昌市房屋最高额抵押权登记申请书》、《房屋登记信息询问表》、《房屋价值确认证明》、《委托书》及《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》。2015年2月3日，宜昌市房屋交易和产权中心出具了《宜昌市房屋他项权利登记审批表》、《宜昌市房屋最高额抵押权登记审批表》、《房屋最高债权额确定证明》等。2015年2月4日，中信银行领取了他项权证，他项权证号为0099406，证书编号为00133850。2015年1月30日，谢东升、黄文斯在宜昌市房屋交易和产权中心签订的《协议》中，约定：“本人谢东升、黄文斯，于2004年11月8日结婚，房产证号为：02××28的房产是我们的共有财产，我二人于2014年6月6日离婚，离婚时未对该房屋进行分割，产权证号为：02××28的房屋产权目前仍维持共有状态，现经双方协商，将该房屋以双方的名义共同抵押给中信银行股份有限公司宜昌分行。我们双方均认可此协议，保证以上所述情况属实，我二人完全知晓并承担由此引起的相关法律责任。签名：谢东升、黄文斯。日期：2015年1月30日。”《协议》上有谢东升和黄文斯的签名、捺印。根据夫妻共同财产约定高于法定的效力原则，涉案房产毫无异议应为谢东升与黄文斯的共有财产。6.谢东升为了维护涉案房屋的债务如约清偿状态，依法保护自己的一半产权，积极主动参与了银行货款偿还。具体以银行流水为准。7.2018年7月9日，葛洲坝人民法院出具民事调解书认定：坐落于西陵一路2-2-124号、房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号的房屋，谢东升、黄文斯依法各享有50%的所有权。依据物权法第二十八条的规定，调解书生效之日（2018年7月9日）起，谢东升依法取得房屋50%所有权。此文书是生效合法的法律文书，具有法律强制执行力，已成为法定事实，宜昌市西陵区人民法院（2018)鄂0502民初1618号民事判决书必须以此为法律文书依据。综上所述，涉案房产属于共有，不存在任何争议。
二、房屋抵押贷款必须要到房管局办理质押。2015年1月30日，谢东升在宜昌市房屋交易和产权中心签订《协议》、《宜昌市房屋最高额抵押权登记申请书》、《房屋登记信息询问表》、《房屋价值确认证明》、《委托书》及《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》时，在房管局办理相关抵押手续时，房管局、中信银行要求谢东升作为抵押人、委托人、产枳人、债务人必须签字和捺印，否则不予办理。说明认定物权归属的专业机构房管局（宜昌市房屋交易与产权中心）、专业金融机构银行认定该房产为谢东升和黄文斯的共有财产。黄文斯、冯薇、张浩于2015年11月11日在中介公司（宜昌享家房地产经纪服务有限公司）所签署的《宜昌市存量房居间（买卖合同）》中，多次提到“原贷款银行”、“提前还款”等，充分说明冯薇、张浩与中介公司均明确知晓涉案房产他项权状况及产权归属，知晓黄文斯系无权处分人，可以预见房屋交易过程中可能出现的风险，但却未举证其到宜昌市房地产管理局查证该抵押合同档案，故不存在善意，属于恶意串通，损害谢东升作为涉案房产的共有人的合法权益。
三、一审法院在房屋涉及他项权情况等重大问题时，未履行应有职责，未到宜昌市房屋交易和产权中心、中信银行调查取证、查明事实。于2018年6月27日开庭审理后，便急于2018年7月5日下达判决，明显是未审先判，程序严重违法。
四、1.签署涉案《宜昌市存量房居间（买卖合同）》时，涉案房产尚处于长期租赁状态。谢东升与黄文斯离婚后，在2014年10月31日，两人将涉案房屋租赁给承租人张军，并签订有《房屋租赁合同》，租期为5年，从2014年11月1日一2019年11月1日。涉案房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。2.从合同本身的内容和形式上看，《宜昌市存量房居间（买卖合同）》也是破绽重重，漏洞百出，理由如下：(1)从涉案合同内容上看，涉案合同转让价格非常不合理，与当时的市场交易价格相比，存在明显不合理低价。2.从涉案合同形式上看，格式合同中单独手写的部分必须有合同当事人的单独签名、捺印才有效，这是基本常识。而涉案合同的最重要部分，即第十二条（补充条款），其内容为单独手写部分，没有涉案合同当事人的单独签名、捺印，且与合同中第三条第三点自相矛盾；第七条亦与实际情况自相矛盾，合同真实性及有效性难以确认。
黄文斯同意谢东升的上诉请求。
冯薇、张浩辩称，一、依法成立的合同，在签订时就已生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。1.本案中房屋买卖合同的签订均系双方的真实意思表不，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。2.依照物权法规定，受让人享有“涤除权”，有权代为清偿债务，消灭抵押权。
二、在冯薇已支付合理对价的情况下，应视冯薇、张浩买卖行为出于善意而对此予以保护，可善意取得涉案房屋所有权。1.诉争房屋明确登记在黄文斯名下，故该房屋之法定公示权利人为黄文斯无疑。谢东升作为黄文斯的前夫，并不当然对黄文斯之财产享有共有权利。即使谢东升对该房屋享有共有权利，冯薇在交易过程中亦无义务对黄文斯的婚姻情况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查，仅需尽到一般的注意义务即可（审查两证）。在冯薇已支付合理对价的情况下，应视其买卖行为出于善意而对此予以保护。另外，冯薇于2015年底、2016年初接房修整后，实际占有使用该房屋至今已长达两年多。2.冯薇为善意，在合同签订后按约支付了67.2万元，还要担如此巨大之风险（房屋不能过户、已经支付的费用能否返还、诉讼等），如明知则不会购买。当初若购买他人之房屋，则早就过户，安心居住了，谁愿意冒如此之风险？谢东升的推测既不合情又不合理。3.黄文斯有权售卖自己所有的房屋，不存在无权处分。即使涉案房屋属于无权处分，冯薇也可以善意取得该房屋所有权。另外，根据司法解释规定，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。故谢东升的上诉理由不能成立。
三、涉案房屋在离婚时已经进行了明确的分割，即为黄文斯个人所有。1.黄文斯所述不实，其在本诉时自己向法院提交的诉状中写明，黄文斯将自己合法拥有的位于宜昌市西陵区××路××号以146万总价包干出卖于冯薇。据此，可以证明黄文斯自认涉案房屋为其个人合法所有。2.关于《离婚协议》，“男女双方各自名下的房产归各自所有”，名下之意，即黄文斯名下的房屋归黄文斯个人所有，黄文斯理所当然可以售卖其个人所有的房屋。3.在签订合同时，黄文斯仅交给中介公司两证的复印件及发票原件，冯薇没有义务对《离婚协议》及涉案房屋进行事实认定及实质审查。
四、黄文斯与谢东升恶意串通，在葛洲坝人民法院进行虚假诉讼，企图通过民事调解侵害冯薇的合法权益，应不予认可。如构成犯罪的，冯薇请求依法追究其刑事责任。
五、涉案房屋早于2015年底就交付冯薇一家居住至今，长达两三年，所以可知根本不存在《租赁合同》。即使为真，在房屋买卖合同签订之前，黄文斯也已经解除了该《租赁合同》，不然黄文斯为何去中介公司要求卖房？也可以肯定在房屋交付之前《租赁合同》也已经解除了。
六、本案黄文斯、谢东升在一审庭审过程中的陈述自相矛盾，前后不一，不尊重基本事实，对其所述应不予采纳。
七涉案房屋已经支付合理对价。现实中银行对被担保债权数额（100万）的认定，大概在抵押物价值评估的7-8成左右，也就是涉案房屋在当时的市场价值也就最多在143万左右。且银行评估价为158万与买卖价格差别并不大。
中信银行诉称，谢东升的上诉请求与我行无关，请二审法院依法处理。
谢东升向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄文斯与冯薇、张浩签订的《宜昌市存量房居间（买卖）合同》无效。2.冯薇、张浩立即将位于宜昌市西陵区××路××号的房屋（房权证号：宜市房权证西陵区字第××号）腾退。3.冯薇、张浩支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费按4000元/月的标准计算。
一审法院认定事实：2004年11月8日，黄文斯与谢东升登记结婚。2007年，谢东升与黄文斯购买了坐落于宜昌市西陵区××路××号的房屋，所有权证号：宜市房权证西陵区字第××号，所有权人登记为黄文斯，登记时间为2008年2月25日。2014年6月6日，黄文斯与谢东升在民政部门登记离婚。离婚时双方向民政部门提交的离婚协议载明：“住房情况：男女双方各自名下的房产归各自所有，男女双方要求不写明住房情况”。2015年2月5日，黄文斯向中信银行借款，约定以宜昌市西陵区××路××号房屋抵押。谢东升作为共有人在抵押清单上签名。随后，办理了抵押登记。
2015年11月11日，卖方（甲方）黄文斯与买方（乙方）冯薇、经纪代理方（丙方）宜昌享家房地产经纪服务有限公司签订《宜昌市存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定了黄文斯将其所有的坐落于宜昌市西陵区××路××号的房屋出售给冯薇等内容。冯薇从2015年11月11日至2017年10月14日累计向黄文斯支付定金加购房款672000元。2015年12月25日，黄文斯将房屋交付冯薇，冯薇与其夫张浩在宜昌市西陵区××路××号房屋内居住至今。
一审法院另认定：谢东升名下登记房屋一套，坐落于宜昌市××区夜明珠路××号（三峡医院新5号楼），所有权证号为0268264号，所有权人登记为谢东升，登记时间为2009年5月6日。
一审法院认为，谢东升主张其为宜昌市西陵区××路××号房屋的共有权人，向法庭提交了结婚证、离婚证、离婚协议、商品房买卖合同复印件、房屋所有权证复印件，冯薇、张浩提交了查档证明，上述证据形成证据锁链，足以证实：一、涉案房屋购买于谢东升与黄文斯夫妻关系存续期间，在此期间应属夫妻共有财产，与房屋所有权证登记的“所有权人黄文斯”不相符；二、谢东升与黄文斯在离婚时已对该房屋的权属进行了明确的分割“男女双方各自名下的房产归各自所有”，该约定内容明确，即登记在黄文斯名下的宜昌市西陵区××路××号房屋为黄文斯个人所有，谢东升不再有共有权，此实际情况与房屋所有权证上登记的“所有权人黄文斯”相符。离婚后，黄文斯作为宜昌市西陵区××路××号房屋的登记所有权人、实际所有权人行使处分权无须取得谢东升的同意，故谢东升关于黄文斯出售房屋的行为侵犯了其共有权的主张，应属无效的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，一审不予采纳。谢东升主张黄文斯在离婚后向中信银行以房屋抵押借款时，中信银行还通知其作为共有人签名，足以证实其仍是共有权人，因中信银行的上述行为并不具有认定物权归属之法律效力，故对该项主张一审不予采纳。黄文斯对《宜昌市存量房居间（买卖）合同》上“黄文斯”签名的真实性及合同履行情况提出异议，但其未在规定期限内申请鉴定，且与其向一审法院起诉的（2018）鄂0502民初1074号案件中依据《宜昌市存量房居间（买卖）合同》主张的诉讼请求及庭审中对《宜昌市存量房居间（买卖）合同》签名、履行过程的当庭陈述相矛盾，故对黄文斯对《存量房居间（买卖）合同》签订、履行过程提出的异议，一审不予采纳。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《宜昌市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯薇、张浩依据房屋买卖合同关系合法占有宜昌市西陵区××路××号的房屋，谢东升所提腾退房屋、支付占用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审不予支持。冯薇、张浩抗辩称，谢东升系重复起诉。因（2018）鄂0502民初1074号案件中，谢东升仅作为证人出庭作证，故对该抗辩一审不予采纳。
综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回谢东升的全部诉讼请求。一审案件受理费1270元，由谢东升负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为谢东升是否为案涉房产的共有权人。对此本院评析如下：
一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共有…（二）生产经营的收益…（五）其他应当归共有所有的财产。”根据法律体系解释的原则，婚姻法的上述规定应当解读为针对物权法第九条第一款的“法律另有规定”。案涉房产是黄文斯与谢东升在婚姻关系存续期间购得，因此该房屋在黄文斯与谢东升婚姻关系存续期间为夫妻共同财产。
二、适用前述规定的前提是当事人处于“婚姻关系存续期间”，如果夫妻离婚时对登记在一方名下的共同房产进行了分割，则无适用前述规定的余地。黄文斯与谢东升在离婚协议中载明：“住房情况，男女双方各自名下的房产归各自所有，男女双方不要求写明住房情况。”根据文意解释的原则：“男女双方各自名下”当然应当理解为登记在男女双方各自名下；“男女双方不要求写明住房情况”应当为男女双方不要求写明登记在各方名下具体住房的情况。如果理解为谢东升主张的对房产没有分割，则无法解释协议中“归各自所有”，而应表述为“共同所有”。因此在黄文斯与谢东升离婚后，该房产即为黄文斯的个人财产。一审对此认定准确，本院予以支持。
三、至于谢东升主张的其在办理抵押贷款时，与黄文斯签订的《协议》已载明案涉房产约定为未分割的夫妻共同财产，且经管理部门和贷款银行认定的问题。依照物权法定原则，对物权归属的认定应当依法进行，至于管理部门或者贷款银行是否认定不是人民法院需要考量的因素。根据前述分析，在黄文斯与谢东升离婚后，案涉房产为黄文斯个人财产，如果黄文斯与谢东升欲协议变更为共有，即应当办理权属变更登记，否则不发生物权效力。谢东升与黄文斯既已离婚，谢东升再以“夫妻共同财产约定高于法定效力原则”为由主张案涉房产为共有财产则无事实依据，本院不予支持。
本院既已认定案涉房产为黄文斯单独所有，谢东升不享有共有权，则黄文斯出卖该房产的行为不侵害谢东升的合法权益，谢东升无权主张黄文斯与冯薇签订的案涉合同无效，进而要求冯薇、张浩搬出案涉房屋，支付占用费等。故本院对谢东升关于案涉买卖合同存疑、价格明显过低等上诉理由不再评析。
需要指出的是，1.一审于2018年6月27日开庭，2018年7月5日下判，完全符合诉讼法的规定。谢东升上诉指责一审法院未审先判，程序严重违法，显然是罔顾事实，本院予以驳回。2.在冯薇向一审法院起诉要求黄文斯履行房屋买卖合同，办理案涉房产转移登记，谢东升亦向一审法院起诉主张合同无效的情形下，对合同是否应当履行，合同履行后案涉房产的最终归属，当然应当在一审法院解决。而谢东升通过向其他法院起诉，试图与黄文斯以“协议”的方式，通过人民法院的调解书取得案涉房产的共有权，损害买受人冯薇的合法权益，明显系以合法形式掩盖非法目的，该调解书不能作为本案认定案涉房产归属的依据。
综上所述，谢东升的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2540元，由谢东升负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年八月三十日
书记员 袁昌芹