北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05526号
上诉人（原审原告、反诉被告）鲁利，男，1962年9月29日出生。
委托代理人陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林治娟，女，1950年3月12日出生。
委托代理人廉琳（林治娟之女），1980年8月9日出生。
上诉人鲁利因与林治娟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第01628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，鲁利诉至原审法院称：我与林治娟于2013年8月24日签订存量房屋买卖合同，约定她作为买受人购买我203号房屋，房屋总价款1300000元整，付款日期为2013年10月1日前。由于林治娟逾期支付购房款，导致我作为买受人购买的案外人郭×所有的401号房屋未能按期付款，后案外人郭×要求解除与我签订的存量房屋买卖合同，我赔偿案外人郭×违约金40000元整，且需承担中介费20460元。根据我与林治娟签订的房屋买卖合同，合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按照总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日�支付），合同继续履行。后我多次向林治娟主张上述违约金及损失均未果，无奈诉至法院，请求判令林治娟支付违约金及各项经济损失共计100000元。
林治娟辩称：我不应对鲁利与案外人郭×签署的存量房屋买卖合同中产生的违约行为承担任何法律责任。鲁利与案外人郭×签订的存量房屋买卖合同在签订履行过程中并未与我产生任何关系，也未书面告知我该合同的签订及相关信息，我就该合同完全不知情。该合同因鲁利未按期支付购房款导致合同解除，应由其自身承担。我与鲁利签订的合同中并未约定我的付款行为必须在限定时间内进行。两份存量房屋买卖合同在法律上没有任何因果关系，我不应对鲁利的违约行为承担任何法律责任。鲁利提出的赔偿案外人郭×违约金40000元和中介费20460元也无相关证据证实其真实存在，我对此不予认可。我们双方合同约定买受人于�户当日、2013年10月1日前支付全部房款。这两项条件是并行关系，即两条件均达到后买受人则支付房款给出卖人。鲁利在2013年10月1日前卖房资格相关手续没有办理完毕，不能办理产权过户手续，导致合同中约定条件不成立，致使我不能按合同约定支付房款。且此未支付行为并没有导致交易中断，超标款实际缴付时间为2013年10月26日，缴纳过程中鲁利并未就缴纳时间持有异议，即鲁利认可双方用实际行为将合同中约定的付款时间或条件进行了修改。我的未支付行为不应认定为合同约定的违约行为，不应承担违约责任。而且我已于2013年11月19日将合同约定的义务全部履行完毕，就无需再承担任何责任。综上，我不同意鲁利的诉讼请求，请求法庭依法驳回。
林治娟反诉称：当事人双方于2013年8月24日签订存量房屋买卖合同，约定我作为买受人购买鲁利名下203号房屋，房屋总价款为1300000元整，并约定在房屋产权过户后鲁利将其在该房屋内户口于2013年12月28日前迁出。房屋产权相关手续已于2013年11月19日办理完毕。鲁利在房屋产权过户后并未按合同约定时间将户口迁出，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。故此提出反诉，请求判令鲁利支付违约金35800元。
鲁利针对林治娟的反诉辩称：合同虽然约定了我应于2013年12月28日前将户口迁出，但这是建立在双方均履行合同的前提下，而林治娟多次违反合同，迟延付款，我顺延履行义务期限也是合理合法的。在我与林治娟协商无果的情况下我方于2013年12月30日提起诉讼，这与户口迁出的时间基本一致，充分说明了我没有逃避义务的主观意向。我是否将户口迁出并不影响林治娟在所购房屋内落户，现其已经顺利完成了过户，我无法将户口迁出的原因是林治娟迟延付款的违约行为导致。综上我不同意林治娟的反诉请求。
原审法院经审理确认：鲁利与林治娟签订的存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反有关法律法规规定，应为有效。依法成立的合同，双方当事人均应依诚实守信原则全面履行各自义务。林治娟依据合同约定于2013年11月19日即办理涉案203号房屋所有权变更登记当日履行了支付剩余房款的义务，不存在迟延付款行为。鲁利认为合同中约定的”买受人于过户当日、2013年10月1日支付全部房款”应理解为如果过户时间早于10月1日，就是过户当日付款，但最晚付款时间不能超过2013年10月1日。根据庭审质证，居间方北京华熙房地产经纪有限公司店长王×出庭证实”10月1日”的时间是初步约定的，”过户当日”是留了一个活期，因为过户日期不确定，所以以产权过户为准。同时203号房屋的上市审批手续到2013年9月29日才完成，领取该审批手续通知�时间为2013年10月11日，2013年10月26日交纳了房屋超标款项，结合以上时间点可以得出，房屋过户手续无法在2013年10月1日前完成，过户当日付款符合正常的交易行为，故法院对鲁利的上述意见不予采纳。鲁利未按约定及时将涉案房屋内户口迁出，依约定应承担相应违约责任。林治娟要求鲁利承担未迁出户口违约金，鲁利认为违约金过高。对此，综合考虑林治娟实际损失、鲁利违约责任的性质等因素，法院酌情确定违约金的具体数额。综上，鲁利要求林治娟支付迟延支付房款违约金和经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。林治娟要求鲁利支付未迁户口违约金的反诉请求于法有据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、鲁利于本判决生效后十日内给付林治娟违约金六千元（期限自二〇一三年十二月二十九日起至二〇一四年二月十八日止）。二、驳回鲁利的诉讼请求。三、驳回林治娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鲁利不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判林治娟支付其违约金及各项损失共计10万元。鲁利的主要上诉理由为：林治娟没有及时交纳房屋超标款，没有按合同约定向中介公司提供审核资料，致使双方不能如期办理过户手续，应承担违约责任；林治娟未能依约支付我购房款，致使我不能向案外人支付购房款，导致了合同解除和我承担赔偿违约金的责任，林治娟应赔偿该损失；我虽未依约迁出户口，但林治娟违约在先，且并未因此妨碍她户口迁入涉案房屋，故我不应因此承担任何责任。林治娟同意原判。
经审理查明：2013年8月24日，鲁利作为出卖人（甲方）与买受人林治娟（乙方）签订存量房屋买卖合同，约定由乙方购买甲方203号房屋，建筑面积为85.32平方米；该房屋的所有权证号为京房权证房私字第02127**号，获得房产证日期为2002年4月22日；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1300000元整。买受人采取一次性付款方式付款。本合同签订之日买受人交纳购房定金40000元，暂交甲方保存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人于过户当日、2013年10月1日前支付全部房款，即人民币1300000元。买受人应向有关部门支付的费用：成本差额、房屋超标款、土地出让金、个税、契税等过户时所需全部费用。出卖人应当在过户后七日内将该房屋交付给买受人。出卖人应将所在该房内户口于2013年12月28日前迁出，保证买受人入住后能够顺利落�。出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订当日，林治娟给付鲁利40000元购房定金。2013年9月7日，鲁利与林治娟及北京华熙房地产经纪有限公司工作人员李×签订补充条款，约定2013年9月7日，林治娟向鲁利通过银行转账230000元整为购房首付款。
经查，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司于2013年9月29日办理完所涉203号房屋的上市审批手续，并通知了鲁利。2013年10月26日，在鲁利参与下，林治娟通过建设银行支付了203号房屋超标款65719元整。2013年11月19日，鲁利协助林治娟完成203号房屋的产权变更登记手续。当日，林治娟通过银行监管资金账户向鲁利支付购房款520000元。遂后林治娟通过银行转账形式向鲁利支付剩余购房款510000元。
原审法院审理期间，北京华熙房地产经纪有限公司店长王×出庭证实：双方约定的购房款预计的是10月1日，由于燕山的房子比较复杂，所以约定了预计日期。因为房产办有要求，必须得把钱打到资金监管账户上，所以初步约定了10月1日，写过户当日是怕时间上有变动。设”过户当日”是留了一个活期，因为过户日期不确定，所以以产权过户为准。
2014年2月，林治娟户籍迁入203号房屋，同年3月鲁利户籍迁出该房屋。
另，鲁利主张其出售203号房屋是为另行购房筹集资金，由于林治娟没有及时支付房款，致使其与案外人郭某某的房屋买卖合同解除，其因此承担了违约金40000元。
上述事实，有存量房屋买卖合同、证明、收条、超标房款发票、二手房过户税收发票、房屋所有权证，北京华熙房地产经纪有限公司工作人员王×、李×的证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已经查明的事实，涉案房屋过户前，需办理上市审批手续，审批手续实际办理的时间为2013年9月29日，且林治娟尚需代鲁利交纳房屋超标款项才能完成上市审批手续，而双方在存量房屋买卖合同中约定的支付全部房款的时间为”过户当日、2013年10月1日前”，故双方实际不可能在2013年10月1日前完成过户登记。原审法院根据以上事实，并结合中介公司人员出庭所作证人证言内容及一般交易习惯综合考虑，认定本案支付全部房款的时间应为”过户当日”是正确的。关于鲁利所述林治娟在交纳超标款过程中存在迟延的问题，本院考虑尚无证据证明林治娟在得到交纳该款项通知后，有超出合理期限故意延期交纳的行为，故鲁利的该项主张本院难以采信。综上，不能认定林治娟在履行合同过程中存在违约行为，故鲁利关于林治娟应承担违约责任的主张缺乏事实依据，原判驳回其该项诉讼请求正确，本院予以维持。另，据双方合同有”出卖人应将所在该房内户口于2013年12月28日前迁出，保证买受人入住后能够顺利落户”的约定，而出卖人鲁利实际于2014年2月方将户口迁出涉案房屋的行为违反了合同约定，应依据合同约定的违约金条款承担违约责任，据此原判鲁利向林治娟支付违约金是正确的。鲁利关于林治娟违约在先，其不应承担违约金的辩称意见没有事实和法律依据，对其该项上诉意见本院不予采纳。综上所述，原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1150元，由鲁利负担（已交纳）；反诉案件受理费348元，由鲁利负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由林治娟负担323元（已交纳）。二审案件受理费2300元，由鲁利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 程 飞