广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1226号
原告（反诉被告）：珠海市正忠投资顾问有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：李翠秀，经理。
委托代理人：周炎，广东加通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市锦峰酒店管理有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：程普林，执行董事。
委托代理人：郑浩荣，公司员工。
委托代理人：余静言，湖北龙田律师事务所律师。
第三人：珠海市粤华园林绿化建设管理有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：徐臻。
原告珠海市正忠投资顾问有限公司（下简称“正忠公司”）诉被告珠海市锦峰酒店管理有限公司（下简称“锦峰公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，锦峰公司在法定期限内提起反诉，本院受理后，一并进行了审理。经当事人申请，本案依法追加粤华公司作为第三人参加本案诉讼。原告正忠公司的委托代理人周炎、被告锦峰公司的委托代理人郑浩荣、余静言到庭参加诉讼，第三人粤华公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，位于珠海市香洲区园山路8号香山公园内的怡乐园整栋楼包括四层（含地下室）、建筑面积共2776平方米，是原告向业主珠海市粤华园林绿化建设管理有限公司于2004年11月承租而来，根据合同约定，原告具备转租的权利。
2014年10月20日，原告将上述物业转租于被告，双方签订了《物业租赁合同》，约定租期自2014年11月1日至2024年10月3l日，共10年，首两年租金为83280元／月，之后每两年递增5%；每月租金由承租人于当月10日之前主动以现金或转账形式交付，逾期则按每天5‰的标准支付违约金，逾期达30天的，出租方则有权单方面解除租赁合同，无条件收回租赁物业，并没收押金。合同约定的押金为30万元，鉴于租赁物附着有财产，双方约定了20万元的入场费为一次性补偿。
合同签订后，原告依约移交了租赁物业，被告也依约定交纳了押金及入场费，应被告的要求，原告给予其装修期间免租期叁个月至2015年1月31日止，租金自2015年2月1日起算。被告缴交了2015年2月份的租金。自2015年3月份起，被告开始拖欠租金，经原告催促后，被告仍置之不理。无奈之下，原告委托广东大公威德律师事务所律师于2015年4月16日向被告发出律师函，以被告违约为由解除了双方于2014年10月20日签订的《物业租赁合同》，并要求被告交还租赁物、清偿所欠租金。
截止2015年6月30日，被告拖欠原告2015年3、4月份租金共166560元，根据合同的约定，逾期交租的须按拖欠金额每天5‰计算违约金，违约金则分别为46636.80元、33728.40元，共80365.20元。
根据法律的规定，解除合同的函件送达被告之后，原租赁合同即告解除；被告不移交原租赁物业的行为，构成恶意占有原告资产的行为，根据原《物业租赁合同》第二十三条“如乙方（被告）逾期不交还物业的，甲方（原告）有权按合同到期日或者解除曰前一个月的月租金标准的双倍向乙方收取逾期期间的租金……”的规定，合同解除前一个月的租金标准为83280元／月，双倍则为83280元／月x2=166560元／月，场地占用费自合同解除后的2015年4月份起算，暂计至2015年6月份3个月，被告应当支付的场地占用费则为166560元／月×3=499680元，并以此标准计至成功交还租赁物业为止。
原告认为，被告拖欠租金的行为已符合合同约定的情形，构成了违约，应当承担违约责任。原告行使合同解除权符合同约定和法律的规定，依约定没收被告的保证金及不退还进场费的行为符合约定且不违反法律之强制性规定；向被告主张拖欠的租金及违约金和场地占用费、归还租赁物业均是原告的权利，符合法律规定，应当得到支持。
原告诉讼请求：1、判令被告腾退原租赁的、位于珠海市园山路8号香山公园内的怡乐园整栋房屋；2、判令被告支付拖欠的2015年3月、4月份，两个月的租金共166560元；3、判令被告支付拖欠3月、4月份租金的违约金共166560元、33728.4元，共80365.2元（暂计至2015年6月30日），并以每天5‰的标准计至付清时止；4、判令被告支付场地占用费333120元（暂计2015年5月、6月份2个月）并166560元／月（83280元／月＊2）的标准计至物业交还之日；5、判令被告承担本案的诉讼费。
原告对其诉称提供以下证据：1、2014年11月3日租赁合同；2、2014年10月20日物业租赁合同；3、2015年4月16日律师函；4、邮递送达签收回执；5、被告公司章程。
被告锦峰公司辩称，租赁合同于2015年3月24日解除，因合同签订时原告口头承诺该房屋可做任何用途，该房屋前身为广东南方职业培训学校，原告在2015年2月4日替被告草拟了关于在香山公园设立幼儿园的申请，后由被告盖章交原告，由原告递交第三人报备，3月初第三人通知原告不同意经营幼儿园的申请，后原告电话通知被告。因合同目的无法实现，2015年3月22日被告发函至原告解除物业租赁合同，并要求返还相关费用交接场地，根据《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照第九十三第二款、九十四条规定主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告已于2015年3月24日收到解除合同通知，就是当日合同就已经解除，若原告有异议，应当向法院或仲裁机构起诉而不是以其他形式直接否认合同解除的效力。
被告没有任何违约行为，合同签订后原告交付租赁物业，被告依约缴纳押金、入场费并开始设计装修，2月初缴纳了2月的租金，若非租赁物业本身不符合合同约定目的，本合同将继续履行，因此我们认为，合同因租赁房屋用途问题导致合同目的无法实现，于2015年3月24日解除，且被告没有任何违约行为，因此不应承担违约责任，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。
锦峰公司提起反诉称，基于前述答辩意见中陈述的事实，另因锦峰公司已依约交纳了相关进场费，而正忠公司迟迟不交接场地，为避免损失，锦峰公司雇用了两名看场工人进场看守。
正忠公司作为出租人，无法确保承租人按约定条件使用房屋，导致合同目的无法实现，构成根本违约。同时，合同已经解除，此后正忠公司迟迟不交接场地系其自身过错，与锦峰公司无关，且锦峰公司从未实际使用该房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》规定，锦峰公司不仅无需偿付租金、违约金、场地占用费，并有权请求法院判令正忠公司返还押金、进场费及支付看场工人工资等合理费用。
综上，锦峰公司提起反诉，诉讼请求：1、判令正忠公司返还押金30万元；2、判令返还入场费20万元；3、判令退还2015年2月份租金83280元；4、判令被反诉人支付两名看场工人的工资（从2015年3月24日起，按9000元／月的标准计至实际交接物业之日）。
锦峰公司对其辩称及反诉提供以下证据：1、押金收据；2、进场费收据；3、移动通信合作协议；4、电费收据；5、涉案场地现状照片；6、关于解除租赁合同的函，对《关于解除租赁合同的函》之复函；7、解除租赁合同通知书；8、顺丰速运快递单（单号：756730962016）；9、2015年2月份租金收据；10、香山公园经营幼儿园申请材料交接单；11、李佳纯名片、短信记录、邮件记录及邮件内容；12、看场人员工资收据。
正忠公司对反诉答辩称，反诉请求没有事实和法律依据。锦峰公司在答辩和反诉中提到，双方租赁合同已经终止了，不管是被告发函终止还是我方发函终止，既然合同已经终止了，租赁物应当返还，被告在合同终止后继续占用租赁物，导致损失扩大，产生的场地占用费应当按照原来合同约定来执行，即租金的双倍计算场地占用费。双方可以先就场地返还问题先解决，再解决合同解除哪方存在违约，对于反诉我方不接受。
经审理查明，2004年11月3日，正忠公司与第三人粤华公司签订《租赁合同》，承租珠海市香山公园内（珠海市园山路8号）整栋建筑共四层（含地下层）建筑面积2776平方米，租赁面积地下层及地上三层共计1908平方米，租期至2024年11月3日，正忠公司可转租物业。
2014年10月20日，正忠公司（甲方）与锦峰公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方将上述整栋建筑共四层以现状出租给乙方。二、租赁期限从2014年11月1日至2024年10月31日。三、乙方在本合同签订之日向甲方交纳30万元作为履行本合同的押金。在合同签订之日缴纳20万元进场费，进场费在合同期满后不予退回，期间也不得以任何理由申请退款（甲方只提供收据），也不可以此抵作租金。四、押金作用为因乙方不遵守本合同约定的，甲方有权在押金中扣除乙方相应金额的违约金及扣除应承担的损失赔偿金，余额无息退还乙方。五、押金退回，本合同终止后3个工作日内，如乙方已经按约交还租赁物业及交清了各项税费等，甲方将押金全部无息退还。六、租金标准每月83280元／月，租金不含税，甲方只提供收据。第一个月租金于正式签订合同之日支付，之后，月租金标准每两年在前一年度租金标准基础上递增5%。七、乙方应在每月10日之前主动将当月租金以现金或转账形式支付给甲方，逾期缴纳，每天应按拖欠数额的5‰的标准向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁物业，并没收押金。……二十二、租赁物业的交还，本合同租赁期满或本合同因违法、违约被解除等原因而提前终止的，乙方应于租赁期届满之日起的二十个工作日内或在解除合同通知要求的清场期限日前交还实际租赁使用的物业。二十三、如乙方逾期不交还物业，甲方有权按合同到期日或解除日前一个月的月租金标准的双倍向乙方收取逾期期间的租金，并有权在乙方逾期交还物业后的任何时点上单方、自行收回乙方应交还的租赁物业。……二十六、甲方有权解除合同的情形：乙方拖欠租金（含不足额支付）30日以上或无故拖欠租金累计达2次的；乙方不办理相关证照或二次装修必须的消防等的报批及备案手续或乙方擅自改变租赁物业结构，经有关部门或甲方书面催告15个工作日仍不补办或整改的……二十七、上述情形出现，甲方决定解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求收回租赁物业及要求乙方赔偿甲方的实际损失。乙方应在通知要求收回物业的限期内清退租赁物业，过期，则视为乙方放弃未清退退出场地的物件等，甲方有权单方面处置该些物件及收回租赁物业。二十八、下列情形，乙方有权解除合同：甲方不按本合同约定的时间、条件交付租赁物业给乙方；甲方有其他违反本合同条款的行为。三十、违约后果，如任何乙方违反本合同约定，另一方有权要求违约方按本合同约定支付违约金或赔偿因此而产生的损失，并有权要求违约方继续全面正确履行本合同或解除本合同。守约方要求解除本合同的应书面通知违约方。合同还约定了其他相关内容，约定甲方联络人员为李佳纯，乙方联络人员为王进。
合同签订后，被告锦峰公司支付了30万元押金及20万元进场费。2015年2月13日，被告锦峰公司支付了2月份的租金83280元。
2015年3月22日，锦峰公司向正忠公司发出《关于解除租赁合同的函》，内容为：我司听从贵司意见将场地作为教育培训用途使用，并已就该场地用作幼儿园经营向贵司提出申请，并要求贵司向粤华公司报备同意我司就租赁场地经营幼儿园项目。我司于2015年3月16日收到贵司电话通知说粤华公司不同意在上址经营幼儿园，直接导致我司依据租赁合同无法正常使用物业，租赁物业目的无法实现，根据我司与贵司签订的合同第二十八条、第三十条，我司向贵司提出解除租赁合同。请贵司收到本函后与我司协商，并退还我司缴纳的押金三十万，进场费二十万、2015年2月租金83280元和赔偿我司违约金及实际损失五十万元，合共1083280元。
2015年3月27日，锦峰公司再次发出通知书，通知提前终止合同，要求在3月30日前退回各项费用，共商赔偿。因我司并未实际使用该物业，提前解除合同后，你司逾期不接收租赁场地的任何损失将由你司自行负责，与我司无关。
2015年4月1日，正忠公司复函，内容如下：1、贵、我双方签订的《物业租赁合同》依法成立并生效，并且租赁物业也如约交付给了贵司；2、贵、我双方签订《物业租赁合同》时，贵司并没有向我司告知租赁物业的用途和目的，我司也从未就贵司租赁物业的用途提出过任何的建议和意见；3、我司没有任何违反《物业租赁合同》约定之行为，贵司单方面提出的解除租赁合同违反法律之规定，也违反租赁合同之约定，故我司不同意贵司单方解除租赁合同；4、请贵司按照《物业租赁合同》之约定严格履行合同义务。5、请贵司收到本函后2日内向我司交付2015年3月份的租金，否则我司将严格执行双方签订的《物业租赁合同》之第七条和第九条，单方面行使我司解除合同的权力。
2015年4月16日，正忠公司向锦峰公司发出《律师函》，要求解除租赁合同，交付物业并支付租金及违约金。
锦峰公司主张2015年2月4日正忠公司李佳纯曾与锦峰公司王进联系，要求锦峰公司“发个邮箱给我，有个申请已经起草好了，我公司这边报批没批下来，现在发给您，由您公司那边提出申请，同时我公司加意见，再往上报。”2015年2月6日，李佳纯向锦峰公司的邮箱发送电子邮件一封，附件为香山公园设立幼儿园的申请，仅供参考，请贵司拟定申请书并盖公章交我公司进行报批手续。锦峰公司还提交《关于在香山公园设立幼儿园的申请》，内容为向正忠公司申请因租赁物业商用范围不明确，且周边无其他停车场地，我司尝试引进多家知名培训机构，因停车问题得不到解决而不了了之，此外尝试引进月子中心、养老院、国际学校等，都因经营范围未得到贵司的正式批复，未敢盲目招商。为维持公司正常运营，提出申请在该物业内设立幼儿园，请批准。李佳纯与2015年3月5日签收申请资料。正忠公司不认可上述内容真实性。
锦峰公司主张聘请两人对租赁场地看管，每月支付看场人员的工资9000元。2015年6月24日，双方因交接场地产生争议，后报警处理。双方因赔偿及违约问题未能协商一致，锦峰公司不同意退还场地，在审理过程中，本院进行调解，双方仍未能就腾退交还房屋等问题达成一致意见。
本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应恪守履行。合同签订后，正忠公司向锦峰公司交付租赁物业，锦峰公司应按照合同约定支付租金。合同并未约定锦峰公司承租物业的用途，只约定按现状出租，锦峰公司主张正忠公司未如实告知涉案房屋的实际用途，导致不能开展正常的经营活动，没有事实依据，本院不予支持。即使如锦峰公司主张向正忠公司的工作人员提出开办幼儿园的申请，也没有证据证明锦峰公司及第三人粤华公司对物业用途进行限制，或明确表示反对，且是否具备开办幼儿园的条件需要行政审批程序决定，锦峰公司也未提供证据证明在合同签订的2014年10月至2015年3月期间曾申请过幼儿园开办的相关手续，现锦峰公司以此拒绝按照合同约定支付租金，没有法律和事实依据，正忠公司要求锦峰公司支付拖欠的2015年3、4月份的租金，符合合同约定，本院予以支持。
合同约定，“乙方应在每月10日之前主动将当月租金以现金或转账形式支付给甲方，逾期缴纳，每天应按拖欠数额的5‰的标准向甲方支付违约金”，现锦峰公司拖欠2015年3、4月的租金，应依约支付违约金，锦峰公司在审理过程中认为违约金标准过高，结合本案的实际情况，本院予以调整按照中国人民银行同期同类贷款利率自当月11日开始计算。
基于前述理由，锦峰公司在2015年3月22日的函中要求解除合同的理由并不成立，但正忠公司在2015年4月1日复函中催告对方履行合同义务未果后，2015年4月16日的律师函中要求解除合同，符合法律规定和合同约定，合同自该律师函送达锦峰公司时解除，合同解除后，锦峰公司应将承租物业腾退交还给正忠公司，但锦峰公司至今未能交还房屋，应支付2015年4月后占用期间的费用，合同约定“如乙方逾期不交还物业，甲方有权按合同到期日或解除日前一个月的月租金标准的双倍向乙方收取逾期期间的租金”，锦峰公司在合同解除后，特别是自己也认为合同解除的情况下，未归还物业，应该按照合同约定按照83280×2=166560元／月的标准支付占用费至交还房屋之日。2015年6月双方还就交还场地发生争议，诉讼过程中，正忠公司也要求交还场地，锦峰公司抗辩主张正忠公司迟迟不接受场地，没有证据证明，本院不予支持。
2015年2月系合同履行期内，锦峰公司反诉退还2015年2月的租金，没有依据，本院不予支持。
合同解除，正忠公司应将收取锦峰公司的押金30万元退还锦峰公司（可依约抵扣锦峰公司应承当的租金及违约金）。正忠公司收取锦峰公司的进场费20万元，锦峰公司在进场后尚未实际利用租赁场地开展经营活动，现合同解除，正忠公司应将进场费退还锦峰公司。合同解除后，锦峰公司应该及时腾退房屋返还给正忠公司，锦峰公司未返还房屋，要求正忠公司支付期间看场人员的工资，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内将本案所涉承租物业珠海市园山路8号香山公园的怡乐园的房屋腾退返还给原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司。
二、被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司支付2015年3、4月的租金166560元。
三、被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司支付上述租金的违约金，以每月拖欠金额83280元为基数自当月（2015年3、4月）11日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日。
四、被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司按166560元／月的标准支付2015年5月起的占用费至实际腾退房屋之日。
五、原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司返还押金30万元。
六、原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司返还进场费20万元。
七、驳回被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分82127元，由被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司负担，反诉受理费减半收取5042元，由原告（反诉被告）珠海市正忠投资顾问有限公司负担4400元，被告（反诉原告）珠海市锦峰酒店管理有限公司负担642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
审 判 员 崔少俊
人民陪审员 高 杨
二〇一六年一月八日
书 记 员 杨 悦