云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云31民终16号
上诉人（原审被告、反诉原告）：尚兴疆，男，汉族，1971年11月18日生，身份证号码5331211971********，云南省芒市人，高中文化，经商，住云南省德宏州芒市科技路**号附**号。
委托诉讼代理人：杨莹，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：何顺生，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：德宏州勐昌房地产开发有限公司，住所地云南省德宏州芒市农垦路3号附28号，统一社会信用代码91533100563187016A。
法定代表人：罗勐，系该公司总经理。
上诉人尚兴疆因与被上诉人德宏州勐昌房地产开发有限公司（以下简称勐昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2017）云3103民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚兴疆委托诉讼代理人杨莹，被上诉人勐昌公司法定代表人罗勐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚兴疆上诉请求：1.撤销芒市人民法院（2017）云3103民初707号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人本诉全部诉讼请求；3.确认上诉人与被上诉人于2014年10月22日签订的《商品房购销合同》[合同编号德荣晟世(一期)213＃］合法有效;4.判令被上诉人向上诉人交付2－3－18A号房屋并办理产权登记手续；5.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审认定证据错误。（一）一审判决第4页最后一段第一行起：“对告（反诉被告）勐昌公司提交第一组证据商品房购销合同、被告尚兴疆身份证复印件、商品房买卖合同备案登记表复印件各一份、第二组尚兴疆询问笔录复印件一份，客观真实，且能证明其证明目的，故对这两组证据的真实性、关联性及证明内容予以采信。”审查、认定证据错误，应依法不予认定该二组证据的证明内容。1.应依法不予认定勐昌公司提交的第一组证据即《商品房购销合同》和备案登记表的证明内容。（1）2014年10月22日至2016年3月4日期间，双方签订《商品房购销合同》并进行备案登记确实是为了担保债务的履行。《商品房购销合同》及《借款合同》不存在《合同法》52条中的任何无效事由，这两个法律关系并行有效。《借款合同》的履行是《商品房购销合同》履行的条件，即被上诉人到期不还款时，双方可以履行《商品房购销合同》。（2）2016年3月4日至今，双方签订《商品房购销合同》并进行备案登记并不是为了担保债务的履行而是为了买卖房屋。2016年3月4日，因被上诉人一直未足额归还借款本息，双方协商签订《确认书》，确认终止履行《借款合同》，只履行《商品房购销合同》，并以当日结算的借款本息作为履行《商品房购销合同》的购房款。至此，双方之间的借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系。综上，目前双方签订《商品房购销合同》并进行备案登记是为了买卖房屋，并不是为了担保债务的履行，一审法院审查、认定证据错误，应依法不予认定勐昌公司提交的第一组证据即《商品房购销合同》和备案登记表的证明内容。2.应依法不予认定勐昌公司第二组证据即尚兴疆在公安机关询问笔录的证明内容。尚兴疆在《询问笔录》第3页第五行已经明确表明：“罗勐将抵押借款的房屋抵债给我后，就不欠我钱了。”即：尚兴疆已经明确表明房子抵债后双方借款关系终结，何来“询问笔录证明双方系民间借贷关系的事实”。故，尚兴疆在公安的笔录恰恰证明了双方用房子抵债后已经不存在民间借贷关系，只存在商品房购销合同关系。一审审查、认定证据错误，应依法不予认定勐昌公司提交的第二组证据即尚兴疆在公安笔录的证明内容。（二）一审判决第4页最后一段第五行起：“对第三组证据商品房购销合同及补充协议、收款收据、王素身份证复印件、德荣晟世(一期)小区入住结算确认书各一份、收据二份的证明内容予以采信，即案外人王素于2015年9月10日已接房入住的事实予以认定。”审查、认定证据错误，应依法不予认定案外人接房入住行为的合法性。理由是，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》在前。上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》进行了备案登记，被上诉人与案外人签订的《商品房购销合同》未进行备案登记。2016年3月4日，上诉人与被上诉人签订《确认书》确认将房子出售给上诉人。在签订《确认书》之前，上诉人与被上诉人通过签订《商品房购销合同》并进行备案的方式为借款提供担保。在担保期间，被上诉人未经上诉人同意将担保物出售给案外人，严重损害了担保权人即上诉人权益。根据《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，未经上诉人同意被上诉人不得将担保财产转让给案外人。故，案外人接房入住行为不合法。（三）一审判决第5页第二段第一行起：“对被告（反诉原告）尚兴疆提交的第三组证据商品房购销合同复印件一份、第四组证据商品房买卖合同备案登记表一份、第五组证据商品房预告登记复印件一份、第六组证据借款合同复印件一份的三性予以采信，但对证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该四组证据的三性及证明内容。1.应依法采信尚兴疆提交的第三组证据即商品房购销合同的三性及证明内容。（1）2014年10月22日至2016年3月4日期间，双方签订商品房购销合同并进行备案登记确实是为了担保债务的履行。2014年10月22日《商品房购销合同》不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，次日签订的《借款合同》亦如此，这两个法律关系并行有效。（2）2016年3月4日至今，双方签订商品房购销合同并进行备案登记并不是为了担保债务的履行，而是买卖房屋。2016年3月4日，双方借款合同早已到期，被上诉人一直未足额归还借款本息，双方协商后签订了《确认书》，书面确认终止之前的借款合同，只履行商品房购销合同，并以当日结算的借款本息作为商品房购销合同购房款。至此，双方借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系，那么，商品房购销合同上载明的内容即是其能证明的内容，应依法采信。2.应依法采信尚兴疆提交的第四组证据《商品房买卖合同登记表》、第五组证据《预购商品房预告登记证》、第六组证据《借款合同》的三性及证明内容。一审已经采信该三组证据的三性，而这三组证据要证明的内容都是证据上载明的内容，故应采信其证明内容。（四）一审判决第5页第二段第五行起：“第十一组确认书复印件一份的真实性、关联性予以采信，证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该组证据三性及证明内容。理由是，该《确认书》不存在合同法52条规定的无效事由，应依法采信该《确认书》的三性及证明内容。（五）一审判决第5页第二段第六行起：“对第十二组证据中国银行股份有限公司交易对帐单一份、第十三组证据委托书复印件一份、第十四组收据复印件一份的证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该三组证据的三性及证明内容。基于双方之间签订的《确认书》合法有效，至此，双方之间的借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系，那么就不存在归还借款本息，只存在退还购房款。这三份证据都形成于《确认书》签订之后，即双方仅存在商品房购销合同关系时，故勐昌公司其时退回的都是购房款，与之相对应的，尚兴疆在收到退款后也解除了房屋的备案登记及预告登记，即退还了房屋。（六）一审判决第5页第二段第八行起：“对第十五组民事起诉状复印件一份的关联性予以采信”审查、认定证据不完整，应依法采信尚兴疆提交的第十五组证据即《民事起诉状》的三性及证明内容。一审法院已经采信了该证据的真实性、关联性，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，勐昌公司在《起诉状》中明确确认了与尚兴疆之间的商品房购销合同关系，所以其合法性及证明内容应当依法予以采信。二、一审判决认定事实不完整。（一）一审判决第6页第二段第二行“2015年8月14日……”前应补充认定：2015年6月17日，勐昌公司归还尚兴疆借款100万元。被上诉人对上诉人一审提交的第九组证据即2015年6月17日交易明细对帐单的三性及证明内容都认可，一审法院也确认了该份证据，故应补充认定该份证据所证明的事实。（二）一审判决第6页第一段第五行：“2016年3月4日……”前应补充认定，2015年12月21日，勐昌房地产开发公司归还尚兴疆借款本金20万元。经协商，基于勐昌房地产开发有限公司已经归还借款本金120万元，尚兴疆撤销了1－2－21C号房和1－2－22D号房的备案及预告登记。理由是，被上诉人对上诉人在一审提交的第十组证据即2015年12月21日交易明细对帐单的三性及证明内容都认可，一审法院也确认了该两份证据，故应补充认定该份证据证明的事实。（三）一审判决第6页第一段第九行“现双方就双方签订的《商品房购销合同》……”前应补充认定，2016年6月6日，勐昌房地产公司退还尚兴疆购房款130000元。2016年8月30日，尚兴疆向宋春玲出具《委托书》，委托宋春玲全权办理勐昌房地产公司所有退款事宜。2016年8月31日，勐昌房地产公司退还购房款300000元至宋春玲银行帐户，宋春玲向勐昌房地产开发公司出具《收据》一份，载明宋春玲收到勐昌房地产公司300000元，摘要为尚兴疆购房款，解除两套备案房源，房号2－3－21C、1-2-23C。随后，双方到芒市住建局撤销该两套房备案及预告登记。理由为，基于双方之间签订的《确认书》合法有效，书面确认终止《借款合同》，只履行《商品房购销合同》，并以当日结算的借款本息作为履行《商品房购销合同》的购房款。至此，双方之间借款关系终结，只存一个商品房购销合同关系，那么就不存在归还借款本息，只存在退还购房款。上诉人尚兴疆提交的第十二、十三、十四组证据的三性及证明内容都应当被采信，故，应补充认定该三组证据的证明内容。三、一审判决第6页第二段说理不成立，不应认定“但2015年5月15日勐昌公司与……因标的物无法交付，合同目的无法实现，对尚兴疆的请求不予支持”。理由为，1.2015年5月15日勐昌公司与案外人就涉案房屋再次签订《商品房购销合同》，案外人之后又办理了入住手续并实际使用该房屋，并未导致房屋毁损灭失，标的物依然能够交付。2.案外人与被上诉人签订《商品房购销合同》之时，该房屋是被上诉人向上诉人借款的担保，未经上诉人同意被上诉人将房屋转售给案外人的，案外人的对房屋的占有属无权占有。综上，涉案房屋仍然能够交付，被案外人无权占有的事实应当依法被处理，合同目的依然能够实现。四、一审判决第7页第二段适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定。（一）本案不存在合同目的无法实现的情形。具体理由同前所述。（二）勐昌公司作为违约方不能适用《合同法》第九十四条第四项规定解除双方签订的《商品房购销合同》。《合同法》第九十四条规定的立法本意是维护守约方利益，维护契约稳定性，而不是赋予违约方任意解除合同的权利。按照一审逻辑，上诉人与被上诉人《商品房购销合同》之所以被解除，是因为被上诉人将涉案房屋再次卖给案外人且案外人已经实际使用着房屋，这样相当于在合同已经备案，房屋已经办理预告登记的情形下，还赋予了违约方任意解除合同的权利，损害了守约方利益。综上，一审审查认定证据错误，认定事实错误及不完整，说理不成立，适用法律错误，应依法撤销，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人勐昌公司辩称，2014年，上诉人出借给我们500万元钱，当时（签署了）30套住房（《商品房购销合同》）并作了备案，目的是作为抵押。一直到2015年12月，我们都按时将利息支付给上诉人并支付了部分本金。2016年时，我与上诉人说了我公司无法还清欠款，上诉人就要求我公司把债务变成买房，实际就是一个担保的延续。按照上诉人意思，在写了《确认书》之后，借贷关系就变成了买卖关系，那么就应该把以前签订的合同取消重新签合同及备案。我们公司和上诉人就是一个纯粹的借贷关系，上诉人本身也是小贷公司。目前，我公司还欠上诉人300多万，我们认可欠款事实并且在积极偿还，签订《确认书》之后我们也偿还了30万，之后上诉人解除了2套房屋的备案，目前已经共解除了4套。包括本案在内的8套房屋已经实际入住，没有卖出的4套已经以3000元/平方的价格抵给对方。
勐昌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2014年10月22日签订的合同编号为德荣晟世（一期）213＃《商品房购销合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月22日，原告勐昌公司与被告尚兴疆签订了编号为德荣晟世（一期）213＃《商品房购销合同》，约定被告尚兴疆购买原告勐昌公司开发的位于芒市阔时路25号德荣晟世（一期）组团第2幢第3单元第18层2－3－18A号房，商品房套内建筑面积为123平方米，单价为每平方米3000元，总金额为369000元。勐昌公司将经建设单位组织验收合格后的商品房交付给被告尚兴疆，尚兴疆一次性付款给勐昌公司。合同签订后，双方于2014年10月22日在芒市住房保障和房地产管理中心办理了登记备案手续。备案表载明：勐昌公司为房屋出卖人，尚兴疆为房屋买受人。2014年10月23日尚兴疆与勐昌公司签订《借款合同》，约定勐昌公司向尚兴疆借款5000000元，借期为6个月，利息按月息2.8%计算，勐昌公司用27套房产作为上述借款的抵押物。同日，尚兴疆委托陈丽将5000000元借款本金通过中国银行德宏州勐焕路支行支付到了勐昌公司法定代表人罗勐的中国工商银行帐户中。并由罗勐出具收据，收据载明收到尚兴疆委托陈丽通过中国银行转帐5000000元，收款人是罗勐，并盖有勐昌公司的公章。2015年8月14日，尚兴疆与勐昌公司到芒市住房和城乡建设局办理了房屋预告登记。勐昌公司于2015年6月23日将该房屋转售王素，同年9月10日王素接房入住。2016年3月4日，罗勐通过《确认书》确认勐昌公司与尚兴疆之间的借款关系终结，双方按《商品房购销合同》履行各自权利义务，该《确认书》只有勐昌公司的盖章和罗勐的签字，没有尚兴疆签字。但是庭审中，尚兴疆表示认可此《确认书》。现双方就双方签订的《商品房购销合同》无法协商一致，原告（反诉被告）勐昌公司向人民法院提起诉讼，要求解除德荣晟世（一期）213＃《商品房购销合同》。被告（反诉原告）尚兴疆反诉请求：1.确认《商品房购销合同》［合同编号为德荣晟世（一期）213＃］合法有效；2.判令勐昌公司向尚兴疆交付2－3－18A号房屋，并办理产权登记手续。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年10月22日签订《商品房购销合同》后，双方并未履行该房屋买卖合同的各项义务，而是作为双方于2014年10月23日所签《借款合同》的履行担保，直到2016年3月4日通过《确认书》，确认履行《商品房购销合同》的义务。但勐昌公司于2015年6月23日将房屋转售于王素，同年9月10日王素接房入住，导致勐昌公司与尚兴疆之间的《商品房购销合同》不能实际履行，合同目的已无法实现。故对原告（反诉被告）勐昌公司要求解除双方签订《商品房预售合同》的请求予以支持；对于被告（反诉原告）尚兴疆要求确认双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并交付房屋、办理产权登记的请求，因标的物无法交付，合同目的无法实现，不予支持。原、被告双方因《商品房购销合同》无法履行而产生的经济纠纷由双方另行协商处理，或另案诉讼解决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）德宏州勐昌房地产开发有限公司与被告（反诉原告）尚兴疆于2014年10月22日签订的《商品房购销合同》［合同编号为德荣晟世（一期）213＃］；二、驳回被告（反诉原告）尚兴疆的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由原告德宏州勐昌房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对上诉人提出一审审查认定证据错误的观点，本院经审查认为，一审法院对各方当事人所举证据认证、采信得当，本院予以确认；对上诉人该上诉主张，本院不予采纳。
对上诉人提出一审认定事实不完整，应当增加认定被上诉人勐昌公司归还上诉人尚兴疆借款本息、签订《确认书》后退还购房款以及上诉人解除相应房屋备案及预告登记等相关内容的上诉观点，本院认为，该内容不影响本案性质及处理，可不予认定；对一审认定的法律事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人于2014年10月22日签订《商品房购销合同》，但并未实际履行，而是于2014年10月23日签订《借款合同》并实际履行该借款合同权利义务，《商品房购销合同》实为《借款合同》的担保。在2016年3月4日双方签署《确认书》确认履行《商品房购销合同》之前，勐昌公司已与案外人王素签订《商品房购销合同》并已履行，导致勐昌公司与尚兴疆之间的《商品房购销合同》不能实际履行，合同目的已无法实现。故，对勐昌公司提出解除双方于2014年10月22日签订的德荣晟世（一期）213＃《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。对上诉人尚兴疆要求确认双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并交付房屋、办理产权登记的请求，因标的物无法交付，合同目的无法实现，本院不予支持。对于上诉人主张双方2016年3月4日之前签订《商品房购销合同》并进行备案是为借款提供担保，在担保期间被上诉人未经上诉人同意将担保物出售给他人，根据《物权法》第一百九十二条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产…….”之规定，案外人接房入住不合法的观点，本院认为，根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一项至第三项的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”的规定，本案上诉人所称不动产抵押权并未登记生效，不适用《物权法》第一百九十二条规定，故对该主张本院不予支持。对于上诉人提出一审说理错误，适用法律错误的上诉观点，本院不予采纳。
综上所述，尚兴疆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人尚兴疆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张学良
审判员 孙 媛
审判员 寸守庆
二〇一八年三月二十六日
书记员 马勇胜