北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00545号
上诉人（原审被告）于丽，女，1959年8月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京金冠物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区嘉园1里（润景家园）1号楼201号。
法定代表人张兴文，董事长。
委托代理人张夏阳，男，1981年5月25日出生，北京金冠物业管理有限责任公司职员。
上诉人于丽因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12331民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京金冠物业管理有限责任公司（以下简称金冠物业公司）起诉至原审法院称：2005年9月28日，我公司与于丽的家属毕竟签订《润景家园前期管理服务协议》，约定由我公司为其购买的北京市丰台区×××402室（以下简称涉案房屋）提供前期物业服务，物业费收费标准为建筑面积每平米每月2.28元，按照协议约定涉案房屋业主应当按时向我公司交纳物业费，并从逾期之日起按照3‰支付滞纳金，从2009年5月起该房屋产权变更至于丽名下，物业费交至2009年9月30日。于丽在房屋产权变更后未告知我公司，并且未到我公司办理产权人变更的物业服务相关手续，也未缴纳2009年10月1日至2014年9月30日的物业费14894.8元。经我公司多次催要，于丽至今未交纳上述物业费，故我公司要求于丽支付物业费14894.8元及滞纳金9785元，并承担本案诉讼费。
于丽辩称：我作为丰台区嘉园1里润景家园小区的业主，自购房之日起到正式入住前，先和开发商北京市宣武区城市建设综合开发总公司（以下简称开发公司）签订了《润景家园物业管理公约》，此后又与金冠物业公司签订了《润景家园前期管理服务协议》。一、现金冠物业公司要求我支付物业费、滞纳金，其起诉理由和事实存在以下错误：1、金冠物业公司提供的证据前后矛盾，物业费计算方法有误。《公约》中规定保洁费为4元／户／月，保安费5元／户／月，但其提供的物业费收费明细表中的收费表中，保洁费为0.04元／㎡／月，保安费为0.05元／㎡／月，《公约》中规定的绿化费为0.55元／㎡／年，收费明细表中的绿化费为0.05元／㎡／月，每年要多支付0.05元／㎡，经与该公司的管理人员多次沟通后，其仍然没有改正错误的行为，并基于错误的计算标准计算物业费及滞纳金。2、金冠物业公司主张公共照明费的依据不足。根据规定公共照明费用应当属于代收费用，其应提供电力部门的委托书和向电力部门缴纳该部分费用的证据，故不能证明这一费用收取的合法性。二、金冠物业公司提供的服务有重大瑕疵，不能提供与收费对等的服务。其整体服务表现为：法制观念差，管理制度混乱，服务质量低下，不能提供质价相符的物业服务，并且常年、屡次违反合同约定，侵犯业主的权利、对业主提出的要求不予理睬，对所出现的问题不予改正。1、未履行《公约》中第四条管理账目的约定。2、擅自改变物业管理用房的用途，将地下室出租给多个单位进行经营。3、违反规定将小区公共部分的电梯轿厢出租。4、财物管理混乱，其公示的收支明细存在诸多矛盾和疑点。三、金冠物业公司虽然提供了服务，但不符合约定标准。1、公司全体员工未统一着装，佩戴胸卡。2、小区内共用部分、共用设施设备未进行及时、必要的正常维护和保养。3、对绿地养护工作极不负责任，占用绿地私搭乱建违法建筑、设置广告。4、垃圾不及时清运。5、安全保卫管理制度极为混乱，其派驻值守的公共秩序维护人员不坚守自己的职责，全然不顾小区安全，并在夜间值守时常睡觉。所以在我认为金冠物业公司的服务存在瑕疵时，对物业管理费的交纳享有抗辩权，但不应全额拒交，而应根据具体情况，对明示过的分项收取的物业费，可拒交存在瑕疵项目的管理费，对不能分或很难分项的物业费，可按比例拒交部分物业管理费用。故请求法院依法判定金冠物业公司违反合同约定，提供服务不符合约定的标准，服务费用核定有误，根据公平合理的原则判定我应缴纳物业费的具体数额。
原审法院经审理认为：金冠物业公司与于丽的丈夫毕竟签订的《润景家园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效，双方均应依合同履行权利义务。现于丽作为上述房屋的产权人在享受了金冠物业公司的物业服务后，有义务交纳物业费，关于于丽所提出的对于物业收费标准存在异议，因业主与金冠物业公司签订的物业管理服务协议中已明确约定了物业费的收费标准，故金冠物业公司有权按照约定的收费标准收取相应的物业服务费，故法院对金冠物业公司要求收取物业服务费的诉讼请求予以支持；至于滞纳金一项，因金冠物业公司在物业服务方面确实存在不足之处，故对其要求于丽支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。于丽提出金冠物业公司的服务存在明显瑕疵要求减免物业费的意见，证据不足，法院对此不予采纳。据此，原审法院于2014年10月判决：一、于丽于判决生效之日起十日内给付北京金冠物业管理有限责任公司二○○九年十月一日至二○一四年九月三十日的物业费一万四千八百九十四元八角；二、驳回北京金冠物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，于丽不服，仍持原诉意见上诉至本院，并主张：二审法院应该撤销原判，判令金冠物业公司将出租广告牌收益、停车费收入等折价减免我部分物业费，将2号楼大厅不合理改造恢复原状，补偿我相关费用。金冠物业公司同意原判。
经审理查明：金冠物业公司为北京市丰台区×××提供物业服务，现于丽系丰台区×××402室房屋所有权人，房屋建筑面积为108.88平方米。金冠物业公司与于丽的丈夫毕竟于2005年9月28日签订《润景家园前期管理服务协议》，约定金冠物业公司为涉案房屋提供物业服务，物业费收费标准为建筑面积每平米每月2.28元，每年应交纳物业费2978.96元。2009年5月，涉案房屋的产权人变更为于丽，现于丽未交纳2009年10月1日至2014年9月30日的物业费共计14894.8元。
另查，涉案房屋所在小区没有成立业主委员会。
本院审理中，金冠物业公司针对于丽提出的楼道改门、广告及停车收益、公布审计账目等问题，主张：关于楼道改门问题，根据测绘报告，2号楼北面是商业入口，不属于公摊面积，是开发商专属的，一楼底商都是属于开发商的，其无权处理；电梯内广告是为减少业主支出成本，经征询广大业主意见无人反对后设置，其他的广告牌是按照政府要求设立，没有收取费用，有相关文件佐证；财务账目每年都在公告栏公布，因尚未成立业委会，一直没有指定专业机构进行财务审计，也就无法公布专业审计报告；同时针对于丽提出的其他问题也逐一予以解释，并提供了相关证据。于丽没有就自己的主张提供新的证据。
上述事实，有双方当事人的陈述、《润景家园前期物业管理服务协议》、《物业管理公约》及照片等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金冠物业公司与于丽之夫毕竟签订的《润景家园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依合同履行各自的义务。现于丽作为涉案房屋的产权人，在享受了金冠物业公司提供的物业服务后，负有按期交纳物业费的义务。现金冠物业公司要求于丽按照协议约定标准交纳2009年10月1日至2014年9月30日的物业费14894.8元，尽管于丽对于物业费标准提出异议，并提出物业服务存在诸多问题，主张减免，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为于丽提出的一些问题不属于业主可以单独主张的范围，其他一些问题即便存在，也尚未达到减免物业费的程度，故于丽应当全额支付拖欠的物业费。至于金冠物业公司主张的滞纳金，原审法院考虑金冠物业公司物业服务中存在的瑕疵，未予支持，体现了让金冠物业公司就其服务瑕疵问题承担相应责任，本院认为并无不妥。现于丽要求减免物业费，缺乏证据支持，本院无法支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费105元，由于丽负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费105元，由于丽负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年一月九日
书 记 员 冯海鑫