云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云31民终12号
上诉人（原审被告、反诉原告）：尚兴疆，男，汉族，1971年11月18日生，身份证号码5331211971********，云南省芒市人，高中文化，经商，住云南省德宏州芒市科技路**号附**号。
委托诉讼代理人：杨莹，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：何顺生，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：德宏州勐昌房地产开发有限公司，住所地云南省德宏州芒市农垦路3号附28号，统一社会信用代码91533100563187016A。
法定代表人：罗勐，系该公司总经理。
上诉人尚兴疆因与被上诉人德宏州勐昌房地产开发有限公司（以下简称勐昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2017）云3103民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚兴疆委托诉讼代理人杨莹，被上诉人勐昌公司法定代表人罗勐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚兴疆上诉请求：1.撤销芒市人民法院（2017）云3103民初704号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人本诉全部诉讼请求；3.确认上诉人与被上诉人于2014年10月22日签订的《商品房购销合同》[合同编号德荣晟世(一期)203＃］合法有效；4.判令被上诉人向上诉人交付1－2－19C号房屋并办理产权登记手续；5、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审认定证据错误。（一）一审判决第6页最后一段起：“勐昌公司提交的证据1、2客观真实，且能证明勐昌公司的目的，故对这两组证据的真实性、关联性及证明内容予以采信。”审查、认定证据错误，应依法不予认定该二组证据的证明内容。1.应依法不予认定勐昌公司提交的证据1即《商品房购销合同》和备案登记表的证明内容。（1）2014年10月22日至2016年3月4日期间，双方签订《商品房购销合同》并进行备案登记确实是为了担保债务的履行。《商品房购销合同》及《借款合同》不存在《合同法》52条中的任何无效事由，这两个法律关系并行有效。《借款合同》的履行是《商品房购销合同》履行的条件，即被上诉人到期不还款时，双方可以履行《商品房购销合同》。（2）2016年3月4日至今，双方签订《商品房购销合同》并进行备案登记并不是为了担保债务的履行而是为了买卖房屋。2016年3月4日，因被上诉人一直未足额归还借款本息，双方协商签订《确认书》，确认终止履行《借款合同》，只履行《商品房购销合同》，并以当日结算的借款本息作为履行《商品房购销合同》的购房款。至此，双方之间的借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系。（3）勐昌公司提交的证据1备案登记表不具备真实性、合法性，其证明内容也不应被认可。庭审中勐昌公司已经认可其提交的备案登记表是其公司法定代表人罗勐伪造住建局的章伪造的表，故该证据不具备真实性、合法性，不应被采信。2.应依法不予认定勐昌公司提交的证据2即尚兴疆在公安机关询问笔录的证明内容。尚兴疆在《询问笔录》第3页第五行已经明确表明：“罗勐将抵押借款的房屋抵债给我后，就不欠我钱了。”即：尚兴疆已经明确表明房子抵债后双方借款关系终结，何来“询问笔录证明双方系民间借贷关系的事实”。故，尚兴疆在公安的笔录恰恰证明了双方用房子抵债后已经不存在民间借贷关系，只存在商品房购销合同关系。一审审查、认定证据错误，应依法不予认定勐昌公司提交的第二组证据即尚兴疆在公安笔录的证明内容。（二）一审判决第7页第一段第二行起：“对证据3的证明内容予以采信，即2012年8月4日勐昌公司确认本案争议房屋权利人为回迁户杨舒云。”审查、认定证据错误，应依法不确认2012年8月4日勐昌公司确认涉案房屋权利人为回迁户杨舒云的合法性。理由是，2010年11月7日，勐昌公司与案外人杨舒云签订的《回迁安置住房协议》并未明确案外人杨舒云回迁的具体房号。2012年8月4日，勐昌公司与案外人杨舒云签订《回迁户房确认书》时，本案所涉房地产还未建成，勐昌公司当时还不具备预售条件，勐昌公司对尚未建成的房屋也不享有所有权，故其与案外人签订《回迁户房确认书》属无权处分。2014年1月22日，在本案所涉房屋具备预售条件时，勐昌公司并未与案外人杨舒云签订《商品房购销合同》，而是与上诉人签订并办理了合同备案登记手续。故，2012年8月4日勐昌公司确认本案争议房屋权利人为回迁户杨舒云属无权处分，不应认定其合法性。（三）一审判决第10页第二段第一行起：“本院对被告（反诉原告）尚兴疆提交的证据3、4、5、6的三性予以采信，对证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该四组证据三性及证明内容。1.应依法采信尚兴疆提交的证据3即商品房购销合同的三性及证明内容。（1）2014年10月22日至2016年3月4日期间，双方签订商品房购销合同并进行备案登记确实是为了担保债务的履行。2014年10月22日《商品房购销合同》不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，次日签订的《借款合同》亦如此，这两个法律关系并行有效。（2）2016年3月4日至今，双方签订商品房购销合同并进行备案登记并不是为了担保债务的履行，而是买卖房屋。2016年3月4日，双方借款合同早已到期，被上诉人一直未足额归还借款本息，双方协商后签订了《确认书》，书面确认终止之前的借款合同，只履行商品房购销合同，并以当日结算的借款本息作为商品房购销合同购房款。至此，双方借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系，那么，商品房购销合同上载明的内容即是其能证明的内容，应依法采信。2.应依法采信尚兴疆提交的证据4《商品房买卖合同登记表》、证据5《预购商品房预告登记证》、证据6《借款合同》的三性及证明内容。一审已经采信该三组证据的三性，而这三组证据要证明的内容都是证据上载明的内容，故应采信其证明内容。（四）一审判决第10页第二段第三行起：“对证据11的真实性、关联性予以采信，证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该组证据三性及证明内容。理由是，该《确认书》不存在合同法52条规定的无效事由，其合法性应当被采信。（五）一审判决第10页第二段第四行起：“对证据12、14的证明内容不予采信。”审查、认定证据错误，应依法采信该二组证据的三性及证明内容。基于《确认书》合法有效，至此，双方借款关系终结，只存在一个商品房购销合同关系，那么就不存在归还借款本息，只存在退还购房款。此二组证据均形成于《确认书》签订以后，故勐昌公司退回的都是购房款，与之相对应，尚兴疆收到退款后也解除了房屋备案登记及预告登记，故，应当依法认定此二份证据的证明内容。（六）一审判决第10页第二段第四行起：“对证据15的关联性予以采信。”审查、认定证据不完整，应依法采信其证据三性及证明内容。一审法院已经采信了该证据的关联性，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，勐昌公司在《起诉状》中明确确认了与尚兴疆之间的商品房购销合同关系，所以其合法性及证明内容应当依法予以采信。二、一审判决认定事实不完整。（一）一审判决第11页第一段第二行“2015年8月14日……”前应补充认定：2015年6月17日，勐昌公司归还尚兴疆借款100万元。被上诉人对上诉人一审提交的第九组证据即2015年6月17日交易明细对帐单的三性及证明内容都认可，一审法院也确认了该份证据，故应补充认定该份证据所证明的事实。（二）一审判决第11页第一段第四行：“2010年11月7日勐昌公司与番云国……”前应补充认定，2015年12月21日，勐昌房地产开发公司归还尚兴疆借款本金20万元。经协商，基于勐昌房地产开发有限公司已经归还借款本金120万元，尚兴疆撤销了1－2－21C号房和1－2－22D号房的备案及预告登记。理由是，被上诉人对上诉人在一审提交的第十组证据即2015年12月21日交易明细对帐单的三性及证明内容都认可，一审法院也确认了该份证据，故应补充认定该份证据证明的事实。（三）一审判决第11页第一段第十三行“现双方就双方签订的《商品房购销合同》……”前应补充认定，2016年6月6日，勐昌房地产公司退还尚兴疆购房款130000元。2016年8月30日，尚兴疆向宋春玲出具《委托书》，委托宋春玲全权办理勐昌房地产公司所有退款事宜。2016年8月31日，勐昌房地产公司退还购房款300000元至宋春玲银行帐户，宋春玲向勐昌房地产开发公司出具《收据》一份，载明宋春玲收到勐昌房地产公司300000元，摘要为退还尚兴疆购房款，解除两套备案房源，房号2－3－21C、1-2-23C。随后，双方到芒市住建局撤销该两套房备案及预告登记。理由为，基于双方之间签订的《确认书》合法有效，书面确认终止《借款合同》，只履行《商品房购销合同》，并以当日结算的借款本息作为履行《商品房购销合同》的购房款。至此，双方之间借款关系终结，只存一个商品房购销合同关系，那么就不存在归还借款本息，只存在退还购房款。上诉人尚兴疆一审提交的证据12、13、14的三性及证明内容都应当被采信，故，应补充认定该三组证据所证明的事实。三、一审判决第12页第一段的说理不成立，不应认定“2010年11月7日勐昌公司和案外人番云国（杨舒云）……因标的物无法交付，合同目的无法实现，对尚兴疆的请求不予支持”。理由为，1.2015年7月21日勐昌公司与案外人又签订《入住结算确认书》，并未导致房屋的毁损灭失，标的物依然能够交付。2.2012年8月4日，勐昌公司与案外人杨舒云签订的《回迁户房确认书》时，本案所涉房地产还未建成，勐昌公司当时也不具备房屋预售的条件，此时的房屋并未形成法律意义上的房屋，勐昌公司对尚未建成的房屋也不享有所有权，故该《回迁户房确认书》属无权处分，该确认行为不具备合法性，案外人番云国（杨舒云）对房子的占有属无权占有，合同目的依然能够实现。四、一审判决第12页第二段适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定。（一）本案不存在合同目的无法实现的情形。具体理由同前所述。（二）勐昌公司作为违约方不能适用《合同法》第九十四条第四项规定解除双方签订的《商品房购销合同》。《合同法》第九十四条规定的立法本意是维护守约方利益，维护契约稳定性，而不是赋予违约方任意解除合同的权利。按照一审逻辑，上诉人与被上诉人《商品房购销合同》之所以被解除，是因为被上诉人将涉案房屋再次卖给案外人且案外人已经实际使用着房屋，这样相当于在合同已经备案，房屋已经办理预告登记的情形下，还赋予了违约方任意解除合同的权利，损害了守约方利益。综上，一审审查认定证据错误，认定事实错误及不完整，说理不成立，适用法律错误，应依法撤销，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人勐昌公司辩称，2014年，上诉人出借给我们500万元钱，当时（签署了）30套住房（《商品房购销合同》）并作了备案，目的是作为抵押。一直到2015年12月，我们都按时将利息支付给上诉人并支付了部分本金。2016年时，我与上诉人说了我公司无法还清欠款，上诉人就要求我公司把债务变成买房，实际就是一个担保的延续。按照上诉人意思，在写了《确认书》之后，借贷关系就变成了买卖关系，那么就应该把以前签订的合同取消重新签合同及备案。我们公司和上诉人就是一个纯粹的借贷关系，上诉人本身也是小贷公司。目前，我公司还欠上诉人300多万，我们认可欠款事实并且在积极偿还，签订《确认书》之后我们也偿还了30万，之后上诉人解除了2套房屋的备案，目前已经共解除了4套。包括本案在内的8套房屋已经实际入住，没有卖出的4套已经以3000元/平方的价格抵给对方。
勐昌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2014年10月22日签订的合同编号为德荣晟世（一期）203＃《商品房购销合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月22日被告（反诉原告）尚兴疆与原告（反诉被告）勐昌公司签订了合同编号为德荣晟世（一期）203＃《商品房购销合同》约定：被告尚兴疆购买原告勐昌公司开发的位于芒市阔时路25号德荣晟世（一期）组团第1b幢第2单元第19层1－2－19C号房；该商品房套内建筑面积为137平方米，单价为每平方米3000元，总金额为411000元；勐昌公司于2014年10月22日将经建设单位组织验收合格后的商品房交付给被告尚兴疆，尚兴疆一次性付款给勐昌公司。合同签订后，双方于2014年10月22日在芒市住房保障和房地产管理中心办理了登记备案手续，登记备案号为MS201400481,备案表载明勐昌公司为房屋出卖人及尚兴疆为房屋买受人。2014年10月23日尚兴疆与勐昌公司签订《借款合同》约定：勐昌公司向尚兴疆借款5000000元，借期为6个月，利息按月息2.8%计算，勐昌公司用27套房产作为上述借款的抵押物。同日，尚兴疆委托陈丽将5000000元借款本金通过中国银行德宏州勐焕路支行支付到了勐昌公司法定代表人罗勐的中国工商银行帐户中。并由罗勐出具收据，收据载明收到尚兴疆委托陈丽通过中国银行转帐5000000元，收款人是罗勐，并盖有勐昌公司的公章。2015年8月14日，尚兴疆与勐昌公司到芒市住房和城乡建设局办理了房屋预告登记，房屋预告登记证号为芒市房预芒房字第201505**号。2010年11月7日勐昌公司和番云国（杨舒云）签订《回迁安置住房协议》，2012年8月4日杨舒云、番云国与勐昌公司签订德荣晟世(一期)小区入住结算确认书。对本案争议的房屋，杨舒云在2014年7月9日办理了入住手续。2016年3月4日，罗勐通过《确认书》确认勐昌公司与尚兴疆之间的借款关系终结，双方按《商品房购销合同》履行各自权利义务，该《确认书》只有勐昌公司的盖章和罗勐的签字，没有尚兴疆签字。但是庭审中，尚兴疆表示认可此《确认书》。现双方就双方签订的《商品房购销合同》无法协商一致，原告（反诉被告）勐昌公司向人民法院提起诉讼，要求解除合同编号为德荣晟世（一期）203＃组团第1b幢第2单元第19层1－2－19C号房《商品房购销合同》；被告（反诉原告）尚兴疆反诉请求：1.确认合同编号为德荣晟世（一期）203＃组团第1b幢第2单元第19层1－2－19C号房《商品房购销合同》合法有效；2.判令勐昌公司向尚兴疆交付德荣晟世（一期）203＃组团第1b幢第2单元第19层1－2－19C号房屋，并办理产权登记手续。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于双方签订的《商品房购销合同》是应当解除还是应当继续履行的问题，原、被告于2014年10月22日签订《商品房购销合同》后并未履行该房屋买卖合同的各项义务，而是作为双方于2014年10月23日所签《借款合同》的履行担保，直到2016年3月4日通过《确认书》确认履行《商品房购销合同》的义务。2010年11月7日勐昌公司和案外人番云国（杨舒云）签订了《回迁安置住房协议》，2012年8月4日杨舒云、番云国与勐昌公司签订德荣晟世(一期)回迁户房确认书，2014年7月9日杨舒云与勐昌公司签订德荣晟世(一期)小区入住结算确认书，杨舒云在2014年7月9日办理了入住手续，本案争议的房屋已实际交付给案外人杨舒云使用，导致勐昌公司与尚兴疆之间的《商品房购销合同》不能实际履行，合同目的已无法实现。故对原告（反诉被告）勐昌公司要求解除双方签订《商品房预售合同》的请求予以支持；对于被告（反诉原告）尚兴疆要求确认双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并交付房屋、办理产权登记的请求，因标的物无法交付，合同目的无法实现，不予支持。原、被告双方因《商品房购销合同》无法履行而产生的经济纠纷由双方另行协商处理，或另案诉讼解决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）德宏州勐昌房地产开发有限公司与被告（反诉原告）尚兴疆于2014年10月22日签订的合同编号为德荣晟世（一期）203＃组团第1b幢第2单元第19层1－2－19C号房《商品房购销合同》；二、驳回被告（反诉原告）尚兴疆的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由原告德宏州勐昌房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对上诉人提出一审审查认定证据错误的观点，本院经审查认为，一审法院对各方当事人所举证据认证、采信得当，本院予以确认；对上诉人该上诉主张，本院不予采纳。
对上诉人提出一审认定事实不完整，应当增加认定被上诉人勐昌公司归还上诉人尚兴疆借款本息、签订《确认书》后退还购房款以及上诉人解除相应房屋备案及预告登记等相关内容的上诉观点，本院认为，该内容不影响本案性质及处理，可不予认定；对一审认定的法律事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人于2014年10月22日签订《商品房购销合同》但并未实际履行，而是作为双方于2014年10月23日所签《借款合同》的履行担保，直至2016年3月4日通过《确认书》确认履行《商品房购销合同》义务。但该合同标的房屋在2014年7月9日已经由勐昌公司履行安置协议交付回迁户杨舒云使用，勐昌公司与尚兴疆之间的《商品房购销合同》实际不能履行，合同目的无法实现。故，对勐昌公司提出解除双方于2014年10月22日签订的德荣晟世（一期）203＃《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。对上诉人尚兴疆要求确认双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并交付房屋、办理产权登记的请求，因标的物无法交付，合同目的无法实现，本院不予支持。对于上诉人主张双方所签《商品房购销合同》已办理预告登记，根据《物权法》第二十条：“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”之规定，勐昌公司将房屋转售案外人不发生物权效力的观点，本院认为，从被上诉人勐昌公司于合同签订后向上诉人尚兴疆还本付息的情况看，双方实际履行的是《借款合同》，在签订《确认书》之前，并无将来实际履行《商品房购销合同》的意愿，该情形不符合《中华人民共和国物权法》第二十条“……为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……”的情形，故对该主张本院不予支持。对于上诉人提出一审说理错误，适用法律错误的上诉观点，本院不予采纳。
综上所述，尚兴疆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人尚兴疆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张学良
审判员 孙 媛
审判员 寸守庆
二〇一八年三月二十六日
书记员 马勇胜