福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终338号上诉人（一审原告）：福建世欧物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路156号6层。法定代表人：林晓彤，董事长。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：林福，男，1979年4月13日出生，汉族，住福建省长乐市。上诉人福建世欧物业管理有限公司（以下简称“世欧物业”）因与被上诉人林福物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世欧物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持世欧物业的诉讼请求。事实和理由：1.2009年至2015年期间，世欧物业都有向林福发函书面催讨物业服务费和水电公摊费，林福对上述函件签收确认，诉讼时效依法中断。一审法院未查明该事实，断然支持林福关于诉讼时效的抗辩，是错误的。2.《物业服务合同》约定违约金按日千分之五计算，系双方意思自治的结果。一审判决确认《物业服务合同》合法有效对双方具有约束力，又将违约金调低，自相矛盾，适用法律错误。3.世欧物业一审提交的欠费清单足以证明林福拖欠水电公摊费的事实，一审法院以证据不足判决驳回关于水电公摊费的诉请，违反法律规定。林福辩称：世欧物业所主张的理由不能成立。《物业服务合同》中的违约金条款有过更改。世欧物业没有提供水电公摊费清单，不能证明有关费用应由业主承担。世欧物业应出示其2009年到2012年期间在小区服务的证明。世欧物业向一审法院起诉请求：1.林福向世欧物业支付从2009年10月1日起至2015年4月30日止的物业服务费8780.13元，并按照每日千分之五支付违约金（从2009年10月1日起计至全部物业费缴清为止，暂计至2015年4月30日为44641.03元）；林福向世欧物业支付从2011年4月1日起至2015年3月31日止的公共水电分摊费1467.43元。一审法院认定事实：林福系世欧彼岸城A2号楼的业主，于2009年6月29日接收该小区A2号楼1402单元房屋。福州市仓山区金山街道彼岸社区居民委员会与世欧物业签订《物业服务合同》，约定世欧物业对世欧彼岸城A2号提供物业服务。其中，合同第二条约定：物业服务期限为三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，业主大会应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第四条约定：福建世欧物业管理有限公司按照《福州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务。2012年4月13日，该物业服务合同经福州市仓山区房地产管理局同意备案。林福自2009年10月起，未缴纳物业服务费及公摊水电费。2015年5月11日，世欧物业致律师函给林福，催促林福于收函后两日内缴纳物业服务费。一审法院认为：福州市仓山区金山街道彼岸社区居民委员会以世欧彼岸城A区业主大会委托代理人的名义，与世欧物业签订《物业服务合同》，该物业服务合同于2012年4月13日经物业管理主管部门福州市仓山区房地产管理局同意备案，该合同依法成立生效有约束力。林福关于《物业服务合同》不具合法性、对彼岸城A区业主不具备法律效力的主张，不予采纳。世欧物业、林福应自物业服务合同第二条约定的2012年4月1日起享有合同权利、履行合同义务。在该条约定的合同终止条件成就之前，合同双方应当全面履行合同义务。世欧物业主张2012年4月1日之前的物业服务费及公共水电分摊费，但未提交其于此时提供物业服务的证据，因此不予支持。关于物业服务费标准，物业服务合同第四条约定世欧物业按照《福州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供住宅物业服务，合同附件五亦注明参照《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》一级标准执行，因而林福关于世欧物业不符合一级物业的服务标准、应按照三级标准收取物业服务费的主张，不予采纳。林福虽然提出时效抗辩，但仅主张2009年10月至2012年12月期间为诉讼时效，视为林福放弃部分时效抗辩权利，林福仍应按照合同第七条的物业服务费标准缴纳自2013年1月1日至2015年4月30日止的物业服务费，每月131.73元，共28个月，计3688.44元。关于违约金，《物业服务合同》第十六条（二）约定逾期交纳物业费违约金按日千分之五计算过高，但林福主张按日万分之五计算又过低，一审法院调整为逾期交纳物业费违约金以林福每月应缴数额为基数，按日千分之一计算，从逾期交纳物业费次日起逐月分期计算至实际付清拖欠的物业费之日止。关于公摊水电费，林福对世欧物业的费用计算有异议，世欧物业仅提供自行制作的清单为证，不足以证实其实际费用，该项请求一审法院不予支持。关于林福主张世欧物业服务水平不到位及发生相关纠纷，一审法院认为其不属于抗辩，而属于有独立请求权的主张，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、林福于本判决生效之日起十日内向世欧物业支付物业服务费3688.44元；二、林福于本判决生效之日起十日内向世欧物业支付物业服务费的逾期付款违约金（以每月应缴物业费131.73元为基数，按日千分之一计，自2013年1月1日至2015年4月30日逐月分期计算至林福付清拖欠的物业服务费之日止）；三、驳回世欧物业的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.世欧物业向林福催交物业服务费等费用的情况。世欧物业仅提交2015年5月12日向林福发律师函催交物业服务费、公摊水电费等费用的材料，其主张在此之前还有向林福催交过物业服务费等费用，并没有证据可以证明，应不予支持。2.《物业服务合同》中关于业主逾期支付物业服务费违约金的条款是否存在更改。林福二审中提交的《物业服务合同》第15页为复印件，真实性无法确认，林福以此主张《物业服务合同》中关于业主逾期支付物业服务费违约金的条款存在更改，证据不足，应不予采纳。3.世欧物业二审中提交的有关水电费发票、费用明细，只能证明其在此期间支出的水电费情况。至于林福应分摊的水电费金额，世欧物业并没有明确具体计算方式，无法确认其主张林福应支付的公摊水电费金额是否正确，应不予认定。本院认为，双方争议焦点首先在于诉讼时效的问题。如前所述，在2015年5月12日前，世欧物业并未向林福催交过物业服务费等费用，其有关2013年5月12日前拖欠费用的诉讼请求已超过诉讼时效。林福放弃部分诉讼时效的抗辩，一审法院据此作出判决，符合法律规定。其次，关于逾期支付物业服务费的违约金，双方争议焦点在于违约金的标准问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽《物业服务合同》约定的违约金标准为日千分之五，但考虑到林福拖欠物业费的初衷、可能给世欧物业造成的损失等情况，一审法院调整为日千分之一，公平合理，应予以维持。最后，关于公摊水电费问题。如前所述，世欧物业无法就其主张的林福拖欠公摊水电费的金额完成举证责任，该诉请缺乏事实依据，应不予支持。综上所述，世欧物业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元，由上诉人福建世欧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓如审 判 员  李文颖代理审判员  庄彩虹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  龚 蓉