重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0101执异123号
案外人：重庆市同顺科技开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道白鹤林丹阳名居A栋5-1号，统一社会信用代码91500112759285996E。
法定代表人:段桂建,董事长。
委托代理人：李鸿银，男，汉族，1957年6月20日出生，住重庆市万州区。
申请人：谭长会，女，汉族，1972年11月16日出生，住重庆市万州区。
委托代理人：许承奎，男，汉族，1966年3月27日出生，住重庆市万州区。
被申请人：何洪利，男，汉族，1982年1月25日出生，住重庆市万州区。
被申请人：冯瑜，女，汉族，1982年2月27日出生，住重庆市万州区。
被申请人：重庆源兴建筑材料有限公司，住所地重庆市万州区高笋塘2号万川花园12层，统一社会信用代码9150010105989239XP。
法定代表人：何洪利。
被申请人：重庆儒墨文化传播有限公司，住所地重庆市万州区高笋塘万川花园12层，统一社会信用代码915001016992808422。
法定代表人：邓小霞。
被申请人：重庆格森农业开发有限公司，住所地万州区高笋塘（万川花园）12层2号，统一社会信用代码915001013048991230。
法定代表人：何洪利。
被申请人：龙正梅，女，汉族，1956年9月19日出生，住重庆市万州区。
委托代理人：史毅，重庆高山律师事务所律师。
被申请人：何永富，男，汉族，1950年8月4日出生，住重庆市万州区。
被申请人：重庆渝昌建筑工程集团有限公司，住所地万州区高笋塘（万川花园）12层2号，统一社会信用代码915001010863386851。
本院在执行保全申请人谭长会与被申请人何洪利、冯瑜、重庆源兴建筑材料有限公司、重庆儒墨文化传播有限公司、重庆格森农业开发有限公司、龙正梅、何永富债权转让纠纷一案中，案外人重庆市同顺科技开发有限公司于2017年9月18日对本院查封的位于万州区高笋塘2号万川花园Ⅰ区第十七层房屋主张所有权提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人重庆市同顺科技开发有限公司称，2015年11月29日，案外人与被申请人龙正梅就位于万州区高笋塘2号万川花园Ⅰ区第十七层房屋的买卖签订《商品房买卖合同》。合同约定在买方未付清购房款之前，房屋产权仍归卖方。合同生效后，案外人重庆市同顺科技开发有限公司于2016年2月1日为被申请人龙正梅办理了该房的过户登记，并由案外人重庆市同顺科技开发有限公司领取了《不动产权证书》。但是，被申请人龙正梅未按约支付购房款，双方至今没有交接房屋，房屋仍由案外人重庆市同顺科技开发有限公司占有，也没有交付《不动产权证书》。2016年5月9日，案外人重庆市同顺科技开发有限公司与被申请人龙正梅和重庆渝昌建筑工程集团有限公司、何洪利又签订了《补充协议》，约定由买方龙正梅委托重庆渝昌建筑工程集团有限公司向卖方重庆市同顺科技开发有限公司支付购房余款5169923元。补充协议生效后，被申请人龙正梅和重庆市同顺科技开发有限公司至今没有付款。由于被申请人龙正梅违约没有支付完毕对价，已付的购房款为40万元（其中：2015年12月21日，龙正梅向重庆市同顺科技开发有限公司转账30万元，2015年12月24日，龙正梅委托邓小霞向重庆市同顺科技开发有限公司转账10万元），已付的购房款还不足应付款的7%，故不动产权证仍由案外人重庆市同顺科技开发有限公司持有，房屋也没有交付，依据合同约定，该房产权仍归案外人重庆市同顺科技开发有限公司所有。故请求法院依法裁定解除查封。
申请人谭长会辩称，本案争议房屋登记在龙正梅名下，且取得房屋产权证书，房屋产权归龙正梅所有。案外人与龙正梅在《商品房买卖合同》中约定案外人保留所有权不适用于不动产，该约定不能对抗法院的查封。故请求驳回案外人的异议请求。
被申请人龙正梅辩称，对于案外人所提出的关于双方的买卖合同的基本事实龙正梅认可。关于补充协议和产权证书由案外人继续持有，龙正梅所欠案外人房款的金额也认可。请求请法院依法审查。
被申请人何洪利、冯瑜、重庆源兴建筑材料有限公司、重庆儒墨文化传播有限公司、重庆格森农业开发有限公司、何永富未到庭作答辩。
本院查明，根据申请人谭长会的诉前保全申请，2016年8月18日，本院作出（2016）渝0101执保116号民事裁定，将登记在龙正梅名下的位于万州区高笋塘2号（万川花园）17层（不动产权第000079590号）房屋予以查封。2016年9月12日，谭长会向本院提起诉讼，2017年9月25日，本院作出（2016）渝0101民初9982号民事判决书，判决何洪利、冯瑜偿还谭长会借款本金及利息，并由龙正梅、何永富、重庆源兴建筑材料有限公司、重庆儒墨文化传播有限公司、重庆渝昌建筑工程集团有限公司对何洪利、冯瑜的给付义务共同承担连带清偿责任等。
另查明，2015年11月29日，案外人重庆市同顺科技开发有限公司作为卖方与被申请人龙正梅作为买方签订《商品房买卖合同》，约定：一、标的物（一）标的房屋位于万州区高笋塘2号万川花园Ⅰ区第十七层，证载建筑面积302.34M2；五、付款期限。本合同买方应付款合计5,529,923元。卖方收完款后开出收据。在买方未付清购房款之前，房屋产权仍归卖方。（一）本合同签订后，买方在10日内支付首笔购房款人民币500,000元（大写：伍拾万元整）。（二）余欠款5,029,923元，待卖方领取《房地产权证》后，买方即以该《房地产权证》申请银行借款。双方商定，买方向银行申请借款需用的时间为60天，（从卖方领取《房地产权证》的次日开始计算）。即买方支付余款5,029,923元的期限，是卖方领取《房地产权证》后的60天内。（三）若买方向银行借款不足5,029,923元，或没能筹到银行借款，则买方应在卖方领取《房地产权证》后的90天内，自筹资金支付给卖方5,029,923元；六、卖方领取并持有《房地产权证》，在银行办理抵押登记时，交给买方。七、交房时间。卖方在2016年5月30日前交付房屋。买方逾期付款，卖方延期交房。九、违约责任。逾期付款超过60天，卖方有权收回房屋。十一、特别说明。（二）本合同房屋在买方未付清购房款之前，产权仍归卖方所有。
2015年12月21日，龙正梅向重庆市同顺科技开发有限公司转账30万元，2015年12月24日，邓小霞向重庆市同顺科技开发有限公司转账10万元。以上转账的两笔款项的电子回单上均注明了“房款”。
2016年2月1日，龙正梅办理了该房的过户登记，该房屋的《不动产权证书》由案外人重庆市同顺科技开发有限公司持有。
2016年5月9日，案外人重庆市同顺科技开发有限公司与被申请人龙正梅和重庆渝昌建筑工程集团有限公司、何洪利又签订了《补充协议》,约定：一、卖方同意买方只承担逾期支付首笔购房款人民币500000元的滞纳全40000元，卖方放弃继续向买方主张违约责任。三、买方委托渝昌公司向卖方支付购房余款5169923元。五、渝昌公司在收到银行融资后的次日，将买方的余欠款5169923元划到重庆蓝顶实业有限公司账户。六、何洪利个人为买方和渝昌公司履行合同、协议作连带责任担保。
本院认为，本案的争议焦点是案外人重庆市同顺科技开发有限公司对本案争议的房屋是否享有物权，其权利是否排除执行。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”故本案案外人重庆市同顺科技开发有限公司主张其与被申请人龙正梅在签订房屋买卖合同中约定保留所有权，本院不予支持。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案案外人重庆市同顺科技开发有限公司与被申请人龙正梅在本院查封前签订书面的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，其真实性、合法性本院予以认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的方法，本案该房屋的买卖双方已经办理过户登记，登记在龙正梅名下，该物权转让已经发生效力，故龙正梅应为该房屋的权利人。在案外人重庆市同顺科技开发有限公司与龙正梅之间的买卖合同法律关系中，案外人重庆市同顺科技开发有限公司享有的是对龙正梅的债权，对该房屋并不再享有物权,故本院查封登记在龙正梅名下的房屋并无不当,其主张的理由不能达到排除执行的目的。
综上，案外人重庆市同顺科技开发有限公司提交的证据不足以排除法院的执行，其执行异议理由，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人重庆市同顺科技开发有限公司的执行异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 曹家芳
人民陪审员 涂小英
二〇一七年十二月八日
书 记 员 陈 晴