安徽省淮南市潘集区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潘民一初字第00365号
原告：谢敏，男，1989年3月28日出生，汉族，淮南矿业集团潘二矿工人，住安徽省淮南市潘集区新城一号3号楼4单元6层西户，公民身份号码3404061989********。
委托代理人：崔旭，安徽震一律师事务所律师。
委托代理人：刘恒，安徽震一律师事务所律师。
被告：淮南市中博置业有限责任公司，住所地安徽省淮南市潘集区。
法定代表人：张胜华，该公司总经理。
委托代理人：李进荣，该公司职工。
委托代理人：董俭，安徽志同律师事务所律师。
原告谢敏与被告淮南市中博置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由审判员倪龙军适用简易程序独任审判，于2015年3月4日和2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告谢敏及其委托代理人崔旭、刘恒，被告淮南市中博置业有限责任公司的委托代理人李进荣、董俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢敏诉称：2014年1月18日，原告与被告签订《商品房定购协议》，该协议是被告提供的格式合同。协议约定：1、原告向被告定购“红旗楼地下商业街”6062号（房产局登记为162号）商铺。2、双方约定的面积为25.15平方米，并提示原告实际面积最终以行政机关核准面积为准。3、原告应支付购房款608630元，单价为每平方米24200元。4、原告付定金200000元。5、此协议签字盖章后生效，并在签署正式《商品房买卖合同》后自动失效。
原告依约支付被告定金20万元，购房款10万元。但被告拒绝依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》。起诉时原告才得知，签订《商品房定购协议》时被告隐瞒未办理预售许可证，且商品房实际面积为26.82平方米，与约定的面积相差近7％。故起诉，要求1、依法解除《商品房定购协议》并返还购房款10万元；2、双倍返还定金40万元；3、按银行贷款利率支付利息至清偿时止（截止起诉时18057.52元）并承担本案的诉讼费用。
被告淮南市中博置业有限责任公司辩称：2014年1月18日，原告与被告签订了《商品房定购协议》，该协议约定：原告定购被告位于淮南市潘集区“红旗楼地下商业街”6062号商铺。该协议签订后，原告支付了定金20万元、购房款10万元。现被告依法办理了涉案房屋的商品房预售许可证，且该房销售手续全部合法。但被告通知原告前往被告处签订正式的商品房买卖合同时遭原告拒绝。
被告认为，根据双方签订的《商品房定购协议》明确约定，原告拒绝履行上述定购协议，其行为已构成根本违约。按照上述定购协议的约定，被告有权不予退还定金并要求解除合同。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
1、原告身份证。证明原告的主体资格。
被告的质证意见是：无异议。
2、《商品房定购协议》一份。证明该商品房的面积，合同为格式合同，约定了违约金及给付方式，合同符合正式合同的所有要件。
被告的质证意见是：无异议。但提出该协议中商品房的面积最终以行政机关核准面积为准。定金条款也明确规定了原告定购的房屋公司不能擅自出售给第三人。另外，商品房定购协议与商品房买卖合同是有差异的。
3、原告向被告交付的定金20万元的发票两张。证明原告在约定的时间内向被告交付了20万元的定金。
被告的质证意见是：无异议。
4、原告向被告交付的10万元首付款发票一张。证明符合正式合同成立的所有要件。
被告的质证意见是：真实性无异议，证明观点有异议。
5、律师函、商品房登记的基本信息、快递回执单。证明原告已经要求与被告解除合同。
被告的质证意见是：无异议。
被告为证明自己的抗辩观点，向本院提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法人证明。证明被告的主体资格。
原告的质证意见是：无异议。
2、商品房预售许可证。证明被告已经取得商品房预售许可证，是合法有效的。
原告的质证意见是：对商品房预售许可证无异议。但在签订商品房定购协议时，被告隐瞒了许可证尚未取得的事实。
经庭审举证、质证，依据证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院对原被告所举证据认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4、5，被告提供的证据1，互相均无异议且符合证据的“三性”原则，本院均予以确认。
被告提供的证据2，证明被告已经取得商品房预售许可证。故对该证据的真实性予以确认。
根据本院确认的证据，本院查明如下事实：
被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，于2014年1月18日，以被告为甲方原告为乙方，双方签订《商品房定购协议》。
该协议约定：“1、乙方向甲方定购‘红旗楼地下商业街’6062号商铺。该套商铺面积约25.15平方米（最终以政府产权登记部门核准面积和房号为准），该套商铺总房款为人民币（小写）748630元，乙方采取贷款付款方式，扣除购房时各项优惠后实付人民币大写：陆拾万捌仟陆佰叁拾元整（小写）608630元，实付单价为人民币（小写）24200元。2、签订本协议当天，乙方须向甲方缴纳人民币伍万元整，（￥50000元），并在10天内补足定金人民币贰拾万元整（￥200000.00元），甲方视为乙方认购此套商铺，协议期内甲方不得再将此套商铺另行出售，乙方缴纳的定金不予退还，在签订正式的购房合同后，此定金直接转入房款。4、乙方须在2014年2月15日前付清贷款的首付款项或一次性的剩余款项，如因乙方原因逾期，视为自动放弃，甲方有权将乙方所定商铺另行出售，定金不予退还。6、本协议书由乙方亲自签署。7、本协议一式叁份，甲方贰份乙方壹份，签字盖章之日起生效。8、本协议在签署正式《商品房买卖合同》后自动失效。”双方签订的协议中无第3项和第5项。
《商品房定购协议》签订后，原告分别于2014年1月20日交付定金5万元，同年1月25日交付定金15万元。同年2月18日，原告又交首付房款10万元。该协议中，双方约定的商铺面积约25.15平方米（最终以政府产权登记部门核准面积和房号为准）。
在《商品房定购协议》中，双方未约定签订《商品房买卖合同》的时间。
2014年11月25日，被告取得了《商品房预售许可证》。
被告在取得《商品房预售许可证》后，通知原告签订《商品房买卖合同》，因误差面积过大，最终政府产权登记部门核准的面积为26.82平方米，面积误差比约为6.64％［（26.82-25.15）÷25.15］，原被告为此产生纠纷。
原告于2015年1月26日，通过律师向被告发出《律师函》，内容为：“经核实，2014年1月18日谢敏在贵公司提供的‘红旗楼地下商业街’《商品房定购协议》上签字。协议协定：谢敏定购6062号商铺约定的面积为25.15平方米，优惠总房款价格为608630元，实付单价24200元。为此谢敏先后支付20万元定金和相应的购房款。之后谢敏多次到贵公司交涉签订正式《商品房买卖合同》一事，贵公司却拒绝依照双方约定的内容与谢敏签约。如贵公司有任何异议请务必三日内向本律师寄送《商品房买卖合同》文本及相应材料说明，如逾期，本律师将依法解除合同并由贵公司承担违约后的定金责任及相应的经济损失。如有疑问可以与本律师直接联系。”快递单显示，被告于2015年1月29日签收，未予复函。2015年2月3日，原告起诉来院，要求判如所请。
再查，被告在答辩期间就本案实体内容提出的反诉，实为被告的答辩理由。
另查明，一至三年期的中国人民银行同期同类银行年利率为6.15％。
本案的争议焦点是：《商品房定购协议》的属性；最终政府产权登记部门核准的面积如何理解；定金是否应当返还。
针对“《商品房定购协议》的属性”的争议焦点，本院认为：原被告在签订《商品房定购协议》时，被告通过定购的方式向原告收受了定金作为订立商品房买卖合同的担保，被告虽未取得《商品房预售许可证》，但在起诉前，被告已经取得了《商品房预售许可证》，该定购协议是双方的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定内容履行相应义务，原告已经按照约定向被告交纳了定金和首批购房款，因此，该定购协议具备了商品房销售中的预售性质，现被告已取得商品房销售许可证，故双方签订的《商品房定购协议》是合法有效的。
针对“最终政府产权登记部门核准的面积如何理解”的争议焦点，本院认为：由于被告提供的《商品房定购协议》是格式合同，协议中对“最终政府产权登记部门核准面积为准”没有备注，不能证明被告在签订《商品房定购协议》时，双方约定的该项理解为实际测量面积。尤其是在原告向被告发出《律师函》后，被告未积极应对，予以解释，采取相应的补救措施，因此，原告“按约定面积的3%上下浮动”的理解，符合法律规定，应予以支持。对被告以实际测量面积为准的抗辩观点，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，本案中，被告认可原告购买的房屋面积超过了协议中暂测面积的6％，实际误差为6.64%，原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，要求与被告解除合同并返还购房款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对被告以“违约责任在原告，不予返还定金”的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。
原告购房款利息损失应为：自2014年2月18日至2015年5月25日，计462天，按同期银行贷款利率6.15%计算，即利息为7784.40元［（100000元×6.15%÷365天）×462天］，原告多主张部分不予支持。
针对“定金是否应当返还”的争议焦点，本院认为：对于原被告签订的《商品房定购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告依约向被告交纳了定金和购房首付款，完全履行了合同义务，未能订立商品房买卖合同的原因是由于面积误差比绝对值超出法律规定，不存在不可归责的事由，责任应当在被告。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，对原告要求被告双倍返还定金40万元之请求，符合法律规定，本院予以支持；对被告不予返还定金的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告谢敏与被告淮南市中博置业有限责任公司于2014年1月18日签订的《商品房定购协议》。
二、被告淮南市中博置业有限责任公司双倍返还原告谢敏定金40万元，于判决生效后十日内给付。
三、被告淮南市中博置业有限责任公司返还原告谢敏购房款100000元及利息7784.40元，于判决生效后十日内给付；2015年5月26日以后的利息损失按同期贷款利率计算至还清之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8981元，减半收取4490.5元，由被告淮南市中博置业有限责任公司负担4440.5元，原告谢敏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审判员 倪龙军
二〇一五年六月十一日
书记员 朱明星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人要求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人要求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋面积大于合同约定面积，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。