辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民三初字第614号
原告：张玲，女，1970年4月1日出生，汉族。
被告：王冬，男，1972年10月30日出生，汉族。
第三人：昌图县建兴房地产开发有限公司。
法定代表人：王德臣，系该公司总经理。
原告张玲与被告王冬、第三人昌图县建兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员孙娜担任审判长、人民陪审员王新、代理审判员班蕊参加评议的合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告张玲、被告王冬到庭参加诉讼，第三人昌图县建兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张玲诉称，2014年1月3日，被告向原告借款人民币2，388，960元，以位于铁岭市昌图县北街四组386栋04号、05号、06号房产为上述债务提供担保，原告按约定履行了借款的义务。到期后，被告拒不还款，原告多次找到被告催要欠款，被告以种种借口推托，给原告造成了巨大的经济损失。现诉至法院，请求判令：1、被告立即给付原告欠款本金人民币2，388，960元整及利息（从2014年1月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；2、确认抵押合同有效，原告对坐落于铁岭市昌图县北街四组386栋04号、05号、06号房产享有抵押权；3、如被告不能履行第一项请求义务，则原告对第二项诉讼请求中的房屋享有优先受偿权；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告王冬辩称，欠款本金与原告所述相符，抵押房产确实系真实意思表示，借款已经实际给付了，因为目前没有现金，沈阳市的其他房屋已经抵押给银行了，所以只能用昌图县的新购置的房产来抵销原告的本金及利息，对原告主张的利息也没有异议，但现在没有能力偿还。
第三人昌图县建兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。
经审理查明，2012年9月4日，被告同第三人签订商品房买卖合同三份，合同约定第三人分别将其开发建设的坐落于铁岭市昌图县北街四组第一幢（现名为386幢）04号房屋（建筑面积251.28平方米）、05号房屋（建筑面积199.08平方米）、06号房屋（建筑面积199.08平方米）出售给被告，房屋价格为每平方米1万元，付款方式为一次性付款。合同签订后，被告于签订合同当日向第三人支付了全部购房款总计为人民币6，494，400元。双方于合同签订后将双方签订的买卖合同在昌图县房产登记部门登记备案。同年9月9日，第三人向被告出具入住通知书将房屋交付被告。2014年1月3日，原、被告签订借款合同一份，合同约定被告向原告借款2，388，960元，被告以上述三处房屋提供担保，借款期限为2014年1月3日至2014年4月3日，借款利息为“法律上限规定”超出借款期限的利息每日按借款金额的千分之三支付违约金。同日双方又签订抵押合同一份，该合同约定被告将上述三处房屋作为抵押物，抵押给原告用于担保上述借款债务的履行。该合同还约定，原告在被告不能还清约定的借款金额、利息及违约金时，由原告处理和出售抵押房产，被告同意为原告办理商品房预售登记备案更名过户手续。在此期间，被告对提供抵押的房产没有任何处置权，被告对该房屋的变更、买卖、赠与等行为均属无效。合同签订后，原告向被告支付了约定借款，被告将其与第三人签订的盖有登记备案部门公章的商品房买卖合同交付原告。该借款到期后，被告未能还款，原告多次向被告催要未果，原告于2014年5月诉至本院。本案在审理过程中又查明，上述被告购买并抵押给原告的房屋由第三人建设，第三人于2011年8月30日取得建设用地批准书，批准书上载明第三人为用地单位，建设项目名称为松山雅居商住小区。2011年9月昌图县规划局向第三人颁发规划许可证，该许可证载明建设单位为第三人。2012年6月昌图县房产管理局向第三人颁发商品房预售许可证，该许可证载明第三人为售房单位，项目名称为松山雅居。
上述事实，有原、被告陈述，借款合同、抵押合同、银行卡取款业务回单、收条、商品房买卖合同、建设用地批准书等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的借款合同是双方真实意思表示，借贷关系成立，原告已向被告依约支付了借款，被告未按约定期限偿还借款，被告拖欠原告借款事实存在，原告要求被告偿还借款，是行使自己的合法债权，应予支持。关于双方签订的抵押合同，根据我国物权法的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，被告与第三人的房产买卖合同在房产登记部门已经登记备案，因此被告与第三人的关于该房屋所设定的不动产物权变动已发生效力。且第三人已将房屋交付被告，被告已实施占有，则被告对该房屋享有的物权已进行了公示，故被告为担保自己债务的履行同原告订立抵押合同将房屋抵押给原告属有权处分。根据我国物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。因此，原、被告的抵押合同虽未办理抵押物权登记，但并不影响合同效力，该合同是双方真实意思表示，合法有效，原告要求依合同对该房屋行使优先受偿权，是对自己合法权益的维护，应予支持。关于双方借款利息的约定，双方在合同中表述为法律上限规定，现双方当事人一致同意为金融机构同期贷款利率的四倍，该利息计算依据确为目前我国法律制度中规定的上限，故应按此标准计算利息。本案第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据对本案的事实予以认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告王冬于本判决生效后十五日内给付原告张玲借款本金人民币2，388，960元；
二、被告王冬于本判决生效后十五日内给付原告张玲借款本金人民币2，388，960元的利息（自2014年1月3日起，至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；
三、原告张玲与被告王冬于2014年1月3日签订的约定被告将坐落于铁岭市昌图县北街四组386栋04号、05号、06号房屋抵押给原告的抵押合同有效；
四、如被告王冬不能履行本判决第一、二项义务，则原告张玲对本判决第三项确认的抵押合同中约定的坐落于铁岭市昌图县北街四组386栋04号、05号、06号房屋享有优先受偿权；
五、驳回原告张玲的其他诉讼请求。
如果被告王冬未按本判决第一、二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25，910元，保全费人民币5，000元，由被告王冬负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙娜
人民陪审员 王新
代理审判员 班蕊
二〇一四年九月九日
书 记 员 王雪
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百九十八条：订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。