广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1297号上诉人（原审原告）：林某，男，1975年8月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆倩倩，广东中肯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市万豪房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城北江一路二十号金海湾豪庭海涛路29号别墅。法定代表人：谢松登。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。上诉人林某因与被上诉人清远市万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林某的委托诉讼代理人陆锋、被上诉人万豪公司的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2015年9月26日与被上诉人签订《万豪·水晶湾商品房认购书》，并于2015年9月1日、9月26日分两次向被上诉人支付了20000元定金。上诉人虽然已在被上诉人处购得一处房屋，由于该套房屋是一次性付款，故上诉人实际上对购房流程并不熟悉。而双方此次签订的认购书在未写明付款时间及何时签订合同的情况下，上诉人一直在等待被上诉人的通知，而被上诉人并无催促上诉人在合理期限内缴纳首期款及签订房屋买卖合同。一审判决以常理推断合同未签订的责任在于上诉人，属于认定事实不清。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条的规定，上诉人与被上诉人签订的认购书应当认定为房屋买卖合同，双方已经形成房屋买卖合同关系。因此，在双方未解除合同关系的情况下，被上诉人将涉案房屋转卖给他人的行为，明显违反合同约定，被上诉人应当承担相应的违约责任。三、由于前期的物业服务公司是被上诉人选聘，上诉人的相关材料也是由被上诉人提供给物业服务公司的，而且被上诉人与涉案物业服务公司在2017年9月前均认为涉案房屋是上诉人的，直至上诉人前往被上诉人处查实涉案房屋状况并交付相应楼款时才被告知系统故障，因此，涉案房屋买卖合同未能签订的责任不在于上诉人，法院并当支持上诉人的上诉请求。万豪公司答辩称：一、上诉人已于2014年4月28日在涉案楼盘购买过一套房屋，其明知购房的流程和时间，但是因为房价上涨，上诉人便借物管系统错误错收物管费的契机，恶意提起本案诉讼。二、被上诉人与涉案物业管理公司互相独立，并无关联。且从物业管理公司提供的物业费缴费单据及短信可知，该公司在收取上诉人物业费的当晚已发现收取错误，并及时通知了上诉人一方。故一审判决查明事实清楚，认定合理合法，应当驳回上诉人的上诉请求。林某向一审法院起诉请求：1、解除林某、万豪公司签订的《万豪·水晶湾商品房认购书》；2、万豪公司返还购房定金20000元；3、万豪公司返还物业服务费及其他杂费1102.52元；4、万豪公司赔偿林某经济损失297678元；5、本案诉讼费由万豪公司负担。一审法院认定事实：2015年9月26日，林某（乙方）与万豪公司（甲方）签订《万豪·水晶湾商品房认购书》，约定乙方联系方式为电话150××××1262；乙方向甲方购买位于清远市清城区××·水晶××楼××号房屋，价格为809333元；乙方选定付款方式一栏均为空白；乙方同意选择按上述方式如期足额交付首期购房款及其他费用，在交付首期购房款的十日内到甲方项目销售中心签署《广东省商品房买卖合同》及相关文件，届时将提供认购书、身份证、收据以及其他甲方认为须提供的资料或证件；由于该商品房实行网上签约，乙方须在正式签约之前确定该商品房的乙方姓名、房号、付款总额、付款方式或按揭金额等主要内容。合同还约定，乙方如逾期未付清定金或首期购房款或相关费用或逾期未签署《广东省商品房买卖合同》及其他补充协议的，乙方支付给甲方的定金归甲方所有，甲方并有权解除本协议后将物业重新出售给第三方无须向乙方发出通知；如乙方已履行本《认购书》约定的所有义务，甲方不得将该物业出售给第三人，否则双倍返还定金给乙方。2015年9月26日，万豪公司向林某出具《收款收据》，确认收到林某交来万豪水晶湾12-2802号房屋定金20000元。2017年9月2日，林某向清远市汇贤物业服务有限公司交纳万豪·水晶湾12-2802单元从2017年4月至7月的电梯分摊费、楼层照明分摊费、小区路灯照明分摊费以及物业管理费共1102.52元。2017年9月2日至9月8日期间，清远市汇贤物业服务有限公司向林某发送信息，表明因收费系统存在故障，误收物业管理费1102.52元，告知林某办理退还上述费用的手续。关于林某、万豪公司未能签订《广东省商品房买卖合同》的原因，林某表示，销售人员告知房屋在2017年4月交付，其以为到2017年4月房屋交付时才能签订正式商品房买卖合同。万豪公司没有通知其签订《广东省商品房买卖合同》，并且将案涉房屋出售给其他人，因此应当向其赔偿错失签订购房合同机会造成的房屋差价损失297678元。林某向一审法院提交的由其单方委托广东腾业房地产及土地评估有限公司清远分公司对案涉房屋现有价值作出的评估报告，载明该房屋在2017年9月11日的市场价值为1107012元。万豪公司则表示，案涉房屋在2015年2月23日已取得预售许可证，林某此前曾在万豪公司处购买过一套房屋，因案涉房屋非首套住宅，首付较高，林某资金不足，通过电话及短信等方式明确向万豪公司的销售人员卢某表示放弃购买该房屋，为此万豪公司已于2016年5月8日将该房屋另行出售给他人。2017年11月7日，万豪公司的置业销售顾问卢某到一审法院陈述案件事实。卢某称，从2013年12月至2017年2月，其在万豪公司开发的楼盘万豪·水晶湾从事房地产销售工作，为林某购买的案涉房屋的置业销售顾问。在签订认购书时，其已告知林某须在签订认购书之日起7日内到销售中心明确首期购房款的支付方式、时间。此后，其通过短信、微信、电话等方式联系林某，告知逾期没有支付购房价款的，视为放弃房屋购买权并无权要求返还定金。林某一直没有按照约定的时间确认支付购房款的方式，大约3个月后，林某因没有足够资金向其明确表示放弃购买涉案房屋，由于其本人已更换手机，现无法提供相关的聊天记录。另查明，林某于2014年4月28日通过分期付款方式向万豪公司购买万豪·水晶湾6号楼2101号房屋，林某于2016年6月29日到万豪·水晶湾办理了该房屋的收楼手续，并于当日签收了该房屋的产权证书。一审法院认为，本案林某为香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港商事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。本案案涉房屋位于一审法院辖区，因此一审法院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律处理。本案系因商品房销售引发的纠纷。林某、万豪公司于2015年9月26日签订的《万豪·水晶湾商品房认购书》是双方真实意思表示，该认购书经双方签字后即成立并生效。签订认购书后，双方未能签订正式商品房销售合同，林某认购的房屋已出售给他人，该认购书已无继续履行的可能。对于已形成的《万豪·水晶湾商品房认购书》文本，林某、万豪公司诉讼中均要求解除，故对林某主张解除与万豪公司于2015年9月26日签订的《万豪·水晶湾商品房认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于双方未能签订《广东省商品房买卖合同》的责任认定及万豪公司应否退还购房定金20000元的问题。《万豪·水晶湾商品房认购书》约定，林某应当付清首付款，才享有与万豪公司签订正式商品房买卖合同的权利。虽然认购书未对付款时间作出约定，但在正常情况下，万豪公司的销售人员都会催促林某在合理期间内交纳首期款并签订商品房买卖合同。林某此前在万豪公司处购买了一套房屋，对于购房的流程应当非常清楚，不可能如林某所主张其以为2017年4月房屋交付时才签订正式的商品房买卖合同及交付购房款。事实上，《万豪·水晶湾商品房认购书》关于林某的联系方式只是填写了手机号码，因此，林某、万豪公司应当是通过手机进行交流沟通，林某于2016年6月29日到万豪公司处办理前一套房屋收楼手续及领取房屋产权证书时，并没有证据显示其曾向万豪公司主张过与万豪公司签订案涉房屋买卖合同。林某在未交纳首付款及商品房买卖合同都未签订的情况下交纳案涉房屋的物业管理费，本身也并非善意。基于上述理由，一审法院确认《广东省商品房买卖合同》未能签订的责任在于林某，对林某主张万豪公司退还20000元购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。对于林某主张万豪公司赔偿损失297678元的诉讼请求。双方未能签订《广东省商品房买卖合同》，林某未交纳购房款，双方没有形成正式的商品房销售合同关系，且合同未能订立的责任在于林某。故林某该项诉求依据不足，一审法院亦不予支持。至于林某主张返还的物业费用1102.52元，为案外人清远市汇贤物业服务有限公司收取，万豪公司并非收取该费用的主体，无义务向林某退还该费用，林某可另行向清远市汇贤物业服务有限公司主张退还该费用。据此，一审法院于2017年12月30日作出（2017）粤1802民初4769号民事判决：一、解除林某与清远市万豪房地产开发有限公司于2015年9月26日签订的《万豪·水晶湾商品房认购书》。二、驳回林某的其他诉讼请求。一审案件受理费6082元，由林某负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人林某上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人是否有权请求被上诉人返还购房定金20000元；2、上诉人请求被上诉人赔偿297678元损失是否应予以支持；3、上诉人是否有权请求被上诉人返还物业服务费及其他杂费1102.52元。关于上诉人是否有权请求被上诉人返还购房定金20000元的问题。第一，上诉人在与被上诉人签订涉案《万豪·水晶湾商品房认购书》前，其已在被上诉人处购买过另一套房屋，对购买商品房的流程及手续具有一定程度的了解。第二，由上诉人提供的编号为0554994的《收款收据》与涉案《万豪·水晶湾商品房认购书》可知，上诉人向被上诉人交纳的20000元定金，并非为其购买涉案房屋的首期楼款，该认购书也已明确约定定金的处理方式。而上诉人在签订涉案认购书后长达两年的时间内未向被上诉人主张过交付首期楼款及其他相关购房费用，明显与一般常理不相符。第三，被上诉人的销售人员卢某已于一审过程中出庭作证，证明其曾向上诉人明确说明未在签订认购书之日起7日内回销售中心重新明确首期款支付时间的，将按合同约定视为放弃定金和该房屋的购买权，证人卢某的证言与现行商品房买卖的交易方式亦较为吻合。综上所述，上诉人对于其与被上诉人未能签订正式的商品房买卖合同存在过错，故其此节主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人赔偿297678元损失是否应予以支持的问题。如前所述，上诉人与被上诉人未能签订正式的商品房买卖合同的过错在于上诉人，故上诉人无权请求被上诉人赔偿损失297678元。因此，原审判决认定上诉人该项诉讼请求依据不足，并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否有权请求被上诉人返还物业服务费及其他杂费1102.52元的问题。从案外人清远市汇贤物业服务有限公司于2017年9月2日出具的编号为HX0000024437、HX0000024438、HX0000024439的《收款收据》、短信记录及上诉人在一审庭审过程中的陈述可证，收取上诉人物业费用的为清远市汇贤物业服务有限公司，而非被上诉人，且上诉人未能提供证据证明被上诉人与清远市汇贤物业服务有限公司属于同一主体，故上诉人无权请求被上诉人返还上述物业服务费及其他杂费1102.52元。上诉人诉请的该项费用，其可另行向清远市汇贤物业服务有限公司主张权利。综上所述，上诉人林某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6082元，由上诉人林某负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 王 凯审 判 员 刘永戈二〇一八年八月一日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。