重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝民终7号
上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼，统一社会信用代码9150010171609189T。
法定代表人：唐亚莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋愉平，重庆厚鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任然，重庆厚鉴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：杨柳，女，1986年7月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高源，重庆静昇律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：重庆市中宝投资（集团）股份有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢5楼，统一社会信用代码915001037094792903。
法定代表人：夏浩籍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏平初，男，该公司法律顾问。
上诉人重庆建安建设（集团）有限公司（以下简称建安建设公司）因与被上诉人杨柳、原审被告重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（以下简称中宝投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月6日进行了询问审理。上诉人建安建设公司的委托诉讼代理人蒋愉平，被上诉人杨柳的委托诉讼代理人陈兵、高源，原审被告中宝投资公司的委托诉讼代理人夏平初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建安建设公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由杨柳承担。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，承包人对建筑工程享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，只是不能对抗为生活所需且支付了全部或者大部分款项的房屋消费者的生存权。在本案中，建安建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，而案涉房屋系商业用房，杨柳并非为生活消费所购买，对案涉房屋的执行不影响杨柳的生存权，故即使其对案涉房屋已经办理了物权预告登记，也不得对抗建安建设公司的建设工程价款优先受偿权。2.如果办理了预告登记的房屋买受人所享有的权利可以排除建设工程价款优先受偿权的行使，开发商就会通过对买卖房屋全部进行预告登记，从而导致《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于建设工程价款优先受偿权的规定变成一纸空文，从而不仅使建设工程承包人的权利受损，而且还会影响到众多农民工、材料商的利益。
杨柳答辩称，建安建设公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的建设工程价款优先受偿权优先于房屋买受人指的是未办理预告登记的一般买受人，在杨柳对所购房屋办理了预告登记的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第三十条之规定，杨柳所享有的权利应当优于建安建设公司所享有的建设工程价款优先受偿权。2.预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，其目的是在将来发生不动产物权变动，经预告登记的请求权即具有物权的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，建安建设公司主张不能对抗其所享有的建设工程价款优先受偿权错误。
中宝投资公司答辩称，请求法院依法判决。
杨柳向一审法院起诉请求：1.立即停止对杨柳享有预告登记权的位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2-1号、负1-2号、1-1号三套房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封。2.本案案件受理费由建安建设公司、中宝投资公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月21日，重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司（以下简称宝升小贷公司）与杨柳签订《债权转让协议》三份，约定宝升小贷公司将其对重庆鸿岱科技有限公司（以下简称鸿岱科技公司）享有的2000万元借款债权及相应利息、对中宝投资公司享有的3000万元借款债权及相应利息、对夏浩籍享有的851万元借款债权及相应利息转让给杨柳。中宝投资公司作为原债务人或者原债务担保人在三份《债权转让协议》上盖章签字。
2014年10月23日，中宝投资公司与杨柳分别签订了三份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定由杨柳购买中宝投资公司位于重庆市南�区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢1-1号（建面2025.53平方米）、负1-2号（建面1766.97平方米）、2-1号（建面2515.80平方米）的三套房屋，共计购房款44158100元。次日，杨柳与中宝投资公司、鸿岱科技公司、夏浩籍分别签订了三份《债权债务抵销协议》，约定杨柳以对中宝投资公司享有的债权1244.1万元、对鸿岱科技公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元，抵销其应付中宝投资公司的购房款44158100元。同月，杨柳向税务机关缴纳了上述三套房屋的税金。
2014年10月27日，杨柳在重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理了上述三套房屋的预告登记，并取得《重庆市土地房屋预告登记证明》。
2016年1月6日，重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）作出（2016）渝03执字第10号�执行裁定书》，裁定冻结、划拨中宝投资公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的其他财产。
2016年1月14日，市三中法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达了（2016）渝03执字第10号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，查封中宝投资公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢65套住房和1楼、2楼、负楼商业用房及负2楼、负3楼车库，1、2、3、4、5号楼负一层和6号楼车库的所有权及相应土地使用权。
2016年１月21日，市三中法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第6号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，轮候查封前述房产。
2016年3月27日，杨柳向市三中法院提出执行异议，市�中法院作出（2016）渝03执异12号《执行裁定书》，驳回杨柳的异议。杨柳不服上述裁定，于2016年6月30日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点为：杨柳以其对案涉房屋享有预告登记权为由主张停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求能否成立。从本案证据来看，杨柳于2014年10月23日与中宝投资公司签订关于案涉三套房屋的《重庆市商品房买卖合同》。次日，杨柳和中宝投资公司签订三份《债权债务抵销协议》，约定杨柳以对中宝投资公司享有的债权1244.1万元、对鸿岱科技公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元抵销其应向中宝投资公司支付上述三套房屋的购房款44158100元。故应认定杨柳系通过债权债务抵销的方式支付了其应向中宝投资公司支付的购房价款，后杨柳也实际支付了案涉三套房屋的相应税金，故杨柳与中宝投资公司成立合法有效的房屋买卖合同关系。之后，杨柳就案涉三套房屋办理了房屋预告登记，应认定为杨柳取得了案涉三套房屋的物权期待权，中宝投资公司作为案涉三套房屋的开发单位无力支付相关费用，该小区的消防等配套设施尚未完善，导致杨柳对案涉三套房屋未能办理过户登记手续，杨柳对此并无过错。据此，根据《执行异议规定》第三十条关于“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”之规定，杨柳请求停止对案涉三套房屋强制执行的异议成立，依法应停止对案涉标的物的执行。
根据《执行异议规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿�，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，虽然建安建设公司对中宝投资公司开发的房屋享有建设工程价款优先受偿权，但杨柳依据《执行异议规定》第三十条规定所享有的物权期待权属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，可以对抗建安建设公司的建设工程价款优先受偿权。因此，建安建设公司关于其享有的建设工程价款优先受偿权优于预告登记物权的抗辩意见，不能成立。
据此，依照《执行异议规定》第二十七条、第三十条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，本案经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、停止对位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2-1号、负1-2号、1-1号三套房屋的强制执行。二、驳回杨柳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由建安建设公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：市三中法院于2015年10月19日作出（2015）渝三中法民初字第00198号《民事判决书》，判决：一、中宝投资公司支付建安建设公司工程款4170万元及从2015年3月20日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、中宝投资公司支付建安建设公司资金占用费792万元。三、中宝投资公司支付建安建设公司律师费83.4万元。四、确认建安建设公司对其承建的南川金山丽苑小区12幢房屋折价或者拍卖的价款享有4170万元的建设工程价款优先受偿权。五、驳回建安建设公司的其他诉讼请�。该判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
本院认为，本案二审争议焦点为杨柳对办理了预告登记的案涉房屋所享有的权利能否排除建安建设公司的执行。对此，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。不动产的预告登记系不动产登记的特殊类型，其本质特征在于使被登记的请求权具有物权的效力，即进行了预告登记的请求权对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗效力，其目的在于保证将来发生不动产物权变动的法律效果。在本案中，杨柳与�宝投资公司签订了关于案涉三套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并于次日签订《债权债务抵销协议》，约定杨柳以其对中宝投资公司享有的债权1244.1万元、对鸿岱科技公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元抵销其应向中宝投资公司支付的购房款44158100元，应当视为杨柳已经支付了《重庆市商品房买卖合同》所约定的购房款，杨柳与中宝投资公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。此后，杨柳又于2014年10月27日在重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理了案涉三套房屋的预告登记，并取得《重庆市土地房屋预告登记证明》，成为案涉三套房屋的预告登记权利人，其对案涉三套房屋享有准物权。
《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先�偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第三十条又规定：“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条所规定的办理了受让物权预告登记的不动产受让人对不动产所享有的权利具有物权效力，属于《执行异议规定》第二十七条所规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。在本案中，建安建设公司虽对案涉三套房屋享有建设工程价款优先受偿权，但在其申请对案涉三套房屋进行查封时，杨柳已对案涉三套房屋办理了预告登记，建安建设公司对案涉三套房屋所享有的建设工程价款优先受偿权不得对�已办理了预告登记的不动产受让人对不动产所享有的权利。杨柳提起案外人执行异议之诉，根据《执行异议规定》第三十条之规定，案涉三套房屋应当停止执行。
综上所述，杨柳对案涉房屋所享有的权利可以对抗建安建设公司的建设工程价款优先受偿权，建安建设公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由重庆建安建设（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宾
审判员 周 倩
审判员 谭振亚
二〇一八年六月十三日
书记员 ＸＸ平