四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第912号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）李孝伟，男。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）因与被上诉人李孝伟商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2008年10月30日，李孝伟与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘翠屏区翠柏大道金江大厦二期物流中心’2幢负一层139号。该商品房建筑面积12.25㎡（其中套内建筑面积7.08㎡，公摊建筑面积5.17㎡）”。合同第五条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，即按套内建筑面积计算，该商品房单价为9412.43元，总金额66640元。合同第十一条、十三条约定“出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的应当自约定交付期限届满次日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”；合同第二十条约定“出卖人应当于2010年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第二十六条、二十七条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签字（盖章）之日起生效”。当天，李孝伟按约定向四川忠心公司支付了全部购房款66640元和其他费用3736元。
双方当事人于2008年10月30日签订了《商铺租赁合同》，约定自2009年7月1日起至2014年6月30日止，四川忠心公司承租李孝伟在本案中购买的商铺，按该商铺销售合同总价的6%（即3998元／年）计算年租金。
2010年3月31日，李孝伟向四川忠心公司交纳所购商铺的维修基金333元。
2013年5月17日，李孝伟与四川忠心公司签订《调解协议》，协议第三条约定“四川忠心公司承诺在签订本协议之日起十个月内办理好李孝伟所购商铺的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》并交付李孝伟”；第二条约定“四川忠心公司向李孝伟支付延迟办理两证的违约金，违约金从2012年12月17日起算，按照中国人民银行公布的贷款利率6.15%／年计算，基数为购房总款即66640元，该违约金计算至四川忠心公司实际交付房产证和国有土地使用权证之日，四川忠心公司支付全部违约金的时间为李孝伟取得两证后十日内”；第三条约定“若四川忠心公司未能在签订本协议之日起的十个月内将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付李孝伟，四川忠心公司应按协议第二条有关违约金计算方式继续计算支付至李孝伟取得两证和违约金，另外再补偿李孝伟3万元”；第四条约定“四川忠心公司代李孝伟缴纳的税费在李孝伟领取两证前结清，金额以税务部门出具的正式发票为准，多退少补”；第五条约定“本协议生效后，原《商品房买卖合同》中约定的违约责任变更为按本协议约定方式计算，李孝伟自愿放弃向四川忠心公司主张其余合同权利”；第六条约定“本协议经四川忠心公司盖章和李孝伟签字后生效”。
李孝伟以四川忠心公司应于2010年5月31日之前为其办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，四川忠心公司违约，根据合同约定，须按日支付已付房款2%00的违约金。2013年5月17日双方签订调解协议，如四川忠心公司未能在签订协议之日起十个月内将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付李孝伟，四川忠心公司应另外再补偿李孝伟3万元为由提起诉讼，请求法院判决：1、四川忠心公司为李孝伟办理并交付李孝伟所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；2、四川忠心公司按《商品房买卖合同》约定赔偿2010年5月31日至2014年4月23日违约金18975.24元；3、按调解协议被告补偿李孝伟3万元4、四川忠心公司承担本案诉讼费。
四川忠心公司辩称：一、李孝伟要求支付逾期办证违约金的主张违反了双方签订的《调解协议》相关约定，该调解协议上约定违约金应从2012年12月17日起算，按照中国人民银行公布的贷款利息6.15%／年计算。二、李孝伟要求支付违约金的主张没有事实和法律依据。李孝伟的实际损失是判定违约金高低的主要依据。双方签订的《调解协议》中约定的3万元补偿金实质上属于违约金的性质。本案中李孝伟未提供证据证明其产生了任何新的损失，因此双方约定的3万元违约金明显过高，请求依法予以减少。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、收据、身份证、营业执照、《调解协议》等证据予以证实。
原判认为，四川忠心公司与李孝伟签订的《商品房买卖合同》、《调解协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为李孝伟办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，李孝伟提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据双方签订的《调解协议》第二条，结合法庭调查，则李孝伟主张的违约金应自2012年12月17日起按4098.36元／年（即66640元×6.15%）计算至李孝伟取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。根据上述协议第三条，同时结合法庭调查，李孝伟提出的要求四川忠心公司另外再补偿3万元的请求，应予支持。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为李孝伟办理宜宾市翠屏区翠柏大道“金江大厦”二期物流中心2幢负一层139号商铺的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付李孝伟。二、四川忠心房地产投资有限公司自2012年12月17日起按4098.36元／年向李孝伟支付迟延办证违约金，该违约金计算至李孝伟取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起30日内给付违约金。三、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起30日支付原告李孝伟3万元。四、驳回原告李孝伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1224元，减半收取612元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起30日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：一审判决上诉人向被上诉人额外支付30000元的违约金明显适用法律错误。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第三项。
被上诉人辩称：双方在房屋买卖合同中约定了买卖方式，没有办两证，没有支付延期的违约金。此后，双方达成调解协议，是双方真实意思表示，不违反法律，应该受到法律保护。双方还约定了逾期办证违约金的方式，办证时间，如果再违约另行补偿三万元，故上诉方的上诉理由不成立。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，四川忠心公司与李孝伟签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《调解协议（全款）》未违反法律规定，合法有效。由于四川忠心公司的原因造成逾期至今未办理房产证，必然使李孝伟不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，李孝伟的利益受损是不争的事实，四川忠心公司应依约支付李孝伟的违约金。双方当事人在合同中约定，如果四川忠心公司继续违约，则补偿李孝伟损失30000元，该30000元是四川忠心公司自愿给付李孝伟的补偿金，不属违约金性质。而双方约定的违约并未超出中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍。四川忠心公司认为约定的违约金过高，一审判决上诉人额外支付30000元错误，既没有事实依据，也没有法律依据。
综上所述，上诉人四川忠心公司的上诉理由不成立，对其请求不予支持。原判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人四川忠心公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟