南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终24号
上诉人（一审被告、反诉原告）:南宁澳特西玛置业有限公司，住所地南宁市青山路19号游客中心129房。
法定代表人：JAMESHU,该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人:秦敏，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司，住所地南宁市凤岭南路6-6号。
法定代表人：杨志刚，该公司董事长、总经理。
委托诉讼代理人：文光华，男，1957年11月5日出生，汉族，户籍所在地南宁市青秀区，现住南宁市，系该公司总经理助理、法律顾问。
委托诉讼代理人：刘阔阳，广西桂兴律师事务所律师。
上诉人南宁澳特西玛置业有限公司（以下简称澳特西玛公司）因与被上诉人南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司（以下简称青秀山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人澳特西玛公司的委托诉讼代理人秦敏、被上诉人青秀山公司的委托诉讼代理人文光华、刘阔阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
澳特西玛公司上诉请求：一、改判（2015）南铁民初字第789号民事判决第一项为：澳特西玛公司向青秀山公司支付房屋占有使用费266133.335元;二、撤销（2015）南铁民初字第789号民事判决第二项；三、本案的全部诉讼费由青秀山公司承担。事实与理由：一、关于房屋占有使用费问题。一审法院认定澳特西玛公司应参照涉案合同约定的标准向青秀山公司支付房屋占有使用费属于认定事实错误。对于涉案房屋的产权情况，澳特西玛公司与青秀山公司均清楚,因此对本案所涉无效合同的订立均存在过错。青秀山公司提交的证据可证明澳特西玛公司未能实际使用或者转租使用涉案房屋的原因不在澳特西玛公司，而是因为历史遗留问题及涉案房屋为临时建筑，澳特西玛公司无法及时投入或及时转租以及青环路和青山大桥、青平大桥处于施工状态，不利于餐饮商家经营等原因。一审法院认定澳特西玛公司应参照涉案合同约定的标准向青秀山公司支付房屋占有使用费不符合公平原则。应当根据澳特西玛公司对房屋的实际使用状况，酌情大幅度调低房屋占有使用费。二、关于物业管理费问题。一审法院认定澳特西玛公司享受了青秀山公司提供的物业服务，应参照合同约定的物业管理费支付标准向青秀山公司支付使用涉案房屋期间的物业管理费属于认定事实错误。澳特西玛公司与青秀山公司之间不存物业服务合同关系，青秀山公司无权向澳特西玛公司主张物业管理费。本案涉案租赁合同无效后，青秀山公司主张物业管理费无任何事实和法律依据，且青秀山公司未能举证证明其存在为澳特西玛公司垫付物业管理费的情形。
青秀山公司答辩称，一、判决澳特西玛公司按照合同约定的租金标准支付房屋占用费合理合法。对租赁合同因为临时建筑手续过期而导致无效，澳特西玛公司是非常清楚的。澳特西玛公司将租赁物出租他人，不仅已经占有使用租赁物获取了利益，并且计划利用租赁物获取更大的利益。一审法院判决澳特西玛公司参照合同确定的租金标准支付实际占用房屋使用费，不仅合法，也与其占用房屋所获取的利益相对应。二、判决澳特西玛公司支付物业管理费理所当然。青秀山公司事实上已经提供了卫生保洁、安全防护、水电管理等各种物业管理服务。澳特西玛公司享受了相应的物业服务，应当支付相应的费用。
青秀山公司向一审法院起诉请求：1.澳特西玛公司向青秀山公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费532266.67元（从2014年7月1日起至2015年11月19日止）和逾期支付占用费的法定孽息29125.87元（从2015年1月30日起暂计至2016年7月1日，之后继续按中国人民银行基准贷款利率计至实际清偿之日）；2.澳特西玛公司向青秀山公司支付物业管理费61200元和逾期支付物业管理费的损失（暂计至2016年7月1日为3245.56元，之后按中国人民银行基准贷款利率计至实际还清之日止）；3.由青秀山公司承担本案全部诉讼费用。
澳特西玛公司向一审法院反诉请求：1.青秀山公司赔偿澳特西玛公司损失10万元；2.本案相关费用由澳特西玛公司承担。
一审法院认定事实：2006年8月10日，澳特西玛公司与南宁青秀山风景名胜旅游区管理委员会（以下简称青秀山管委会）签订了《南宁青秀山东南亚美食街区项目合作开发合同》及《补充协议》，约定由青秀山管委会提供项目所需土地，由澳特西玛公司提供项目全部建设、管理资金，在南宁青秀山风景名胜旅游区沿江地段建设东南亚美食街区，合同期限为30年，项目建设完成后，由澳特西玛公司独立经营至合同终止。项目建成使用后，2012年3月23日，澳特西玛公司（甲方，出租方）与冯在革（乙方，承租方）签订《联营合同》，约定澳特西玛公司将东南亚美食街区2号文莱亭、3号柬埔寨亭、4号印度尼西亚亭出租给冯在革经营餐饮，冯在革单独管理，澳特西玛公司收取联营酬金、商业运营管理费、商业物业管理费等费用，合同期限自2012年4月1日至2017年3月31日；2013年8月27日，冯在革以东南亚美食街区2号文莱亭、3号柬埔寨亭、4号印度尼西亚亭为经营场所，向南宁市东盟商务区工商行政管理所注册登记了“南宁市江月楼酒楼”。2014年2月27日，澳特西玛公司与冯在革又签订《补充协议》约定澳特西玛公司不再向冯在革收取4号印度尼西亚亭的相关费用，该亭由澳特西玛公司自行管理。
2014年6月24日，澳特西玛公司与青秀山管委会签订了《南宁青秀山东南亚美食街区项目合作开发合同提前终止协议》，约定自2014年6月30日起终止《南宁青秀山东南亚美食街区项目合作开发合同》及《补充协议》，澳特西玛公司需自合同终止之日起30个工作日内与青秀山管委会做好东南亚美食街区项目固定资产等的清点和交接工作。终止协议签订后，双方按约定完成了相关项目的交接工作。2014年6月28日，青秀山管委会向青秀山公司出具《授权委托书》，授权青秀山公司自2014年7月1日起全权负责青秀山管委会位于青秀山风景区区的经营、管理工作。2015年1月30日，青秀山公司、澳特西玛公司签订了合同编号为ZLHT2014108-2的《南宁市区场地租赁合同》，约定澳特西玛公司承租青秀山公司位于南宁市区场地的2号文莱亭用于经营餐饮服务，租赁物使用面积按1200平方米计算。合同第三条约定，合同期限自从2014年7月1日起至2020年6月30日止；第四条约定2014年7月1日起至2015年6月30日的租金为384000元；2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金为384000元。澳特西玛公司按季度向青秀山公司支付物业管理费，以3元/平方米/月为标准。合同第四条还约定，合同签署之日，澳特西玛公司向青秀山公司支付履约保证金6万元。合同签订前，青秀山公司已将涉案房屋交付澳特西玛公司使用，合同签订后，澳特西玛公司并未向青秀山公司支付履约保证金6万元，也未向青秀山公司支付任何租金和物业管理费。2015年4月1日、2015年5月7日、2015年8月24日青秀山公司分别向澳特西玛公司发出一份《函》和两份《催交租金通知书》，要求澳特西玛公司支付相应租金，该三份文书澳特西玛公司均收到。2015年7月28日，澳特西玛公司向青秀山公司发出一份《关于东南亚美食街区2、3号亭转租建议的函》，青秀山公司收讫。2015年8月1日，澳特西玛公司向青秀山公司发出一份《关于终止2号、3号亭租赁合同的报告》，该报告青秀山公司于2015年8月28日收到。2015年9月23日，青秀山公司向澳特西玛公司发出《解除租赁合同通知书》，澳特西玛公司员工于2015年9月25日签收。2015年9月30日，澳特西玛公司向青秀山公司发出《关于再次要求终止租赁合同的报告》。2015年11月19日，青秀山公司、澳特西玛公司双方对涉案房屋内的物品进行清点，对涉案房屋进行了交接。
另查明，涉案房屋所在的东南亚美食街区美食广场为临时建筑，涉案房屋办理有编号为：（青秀山）2006临建字第0010号的《建设工程规划许可证》，该证件的有效期至2008年12月30日，后南宁市规划管理局同意将该临时建筑的有效期间延至2009年5月5日。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋作为临时建筑，其使用期间截至2009年5月5日止，故青秀山公司、澳特西玛公司于2015年1月30日签订的关于涉案房屋的合同编号为ZLHT2014108-2的《南宁市区场地租赁合同》为无效合同。
关于青秀山公司要求澳特西玛公司支付房屋占有使用费的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”澳特西玛公司租赁涉案房屋后对租赁物拥有实际使用和支配的权利，并承担相应的商业风险，且涉案房屋为澳特西玛公司所建，房屋的产权情况及周边环境澳特西玛公司完全清楚明了，故对澳特西玛公司认为双方对无效合同的订立都存在过错以及考虑周围环境不利于经营要求法院调低房屋占有使用费的辩解意见一审法院不予采纳。澳特西玛公司应在使用涉案房屋的期间内按双方在租赁合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方合同签订的时间虽为2015年1月30日，但因在合同签订之前，澳特西玛公司已实际占有和使用房屋，且双方合同约定支付租金的时间为2014年7月1日，又因双方于2015年11月19日才完成了对涉案房屋的交接，故澳特西玛公司应支付房屋占有使用费的期间为2014年7月1日至2015年11月19日。因双方约定2014年7月1日起至2015年6月30日的租金为384000元；2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金为384000元，因此2014年7月至2015年11月间的租金均为32000元/月（即384000元÷12个月），2014年7月1日至2015年11月19日的房屋占有使用费应为32000元×16个月+32000元÷30×19=532266.67元。故一审法院对青秀山公司要求澳特西玛公司支付房屋占有使用费532266.67元的诉讼请求予以支持。
关于支付物业管理费的问题。青秀山公司、澳特西玛公司签订的合同虽为无效合同，但澳特西玛公司租赁青秀山公司涉案房屋并使用，在整个东亚美食街区内进行经营并享受了青秀山公司提供的物业服务，因此，澳特西玛公司也应参照合同约定的物业管理费支付标准支付使用涉案房屋期间的物业管理费。租赁合同约定租赁物使用面积是1200平方米，物业管理费是3元/平方米/月，即每月物业管理费为3600元，澳特西玛公司又实际于2015年11月19日搬出，青秀山公司要求澳特西玛公司支付2014年7月1日至2015年11月30日的物业管理费截止时间有误，一审法院予以调整，故澳特西码公司应支付的2014年7月1日至2015年11月19日的物业管理费为3600元×16个月+3600元÷30×19=59880元。因此，对青秀山公司要求澳特西玛公司支付物业管理费61200元的诉讼请求，对超出部分一审法院不予支持，澳特西玛公司应支付青秀山公司物业管理费59880元。
关于青秀山公司要求澳特西玛公司支付房屋占有使用费法定孽息及物业管理费损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，青秀山公司、澳特西玛公司双方对无效合同的订立都存在过错，青秀山公司也应承担合同无效造成的损失，故对青秀山公司要求澳特西玛公司支付房屋占有使用费法定孽息及物业管理费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于澳特西玛公司要求青秀山公司赔偿损失10万元的问题。澳特西玛公司对其该项反诉请求不能提供任何的证据以证明其实际损失，故对澳特西玛公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、澳特西玛公司于本判决生效之日起十日内向青秀山公司支付房屋占有使用费532266.67元；二、澳特西玛公司于本判决生效之日起十日内向青秀山公司支付物业管理服务费59880元；三、驳回青秀山公司的其他诉讼请求；四、驳回澳特西玛公司的全部反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审补充查明，澳特西玛公司向青秀山公司发出的《关于东南亚美食街区2、3号亭转租建议的函》与《关于终止2号、3号亭租赁合同的报告》中均向青秀山公司提到：涉案房屋原租户已拖欠租金100多万，经多次追索无果，房屋目前处于空置期；由于青环路处于施工状态，整体环境较差，美食街两边的青山大桥和青坪大桥施工工期较长；涉案房屋属于临时建筑，拆迁时间不定，以上因素不利于澳特西玛公司将涉案房屋转租。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.对于青秀山公司、澳特西玛公司签订的《南宁市区场地租赁合同》无效，哪一方存在过错？2.一审判决澳特西玛公司按租赁合同约定标准向青秀山公司支付房屋占有使用费及物业管理服务费是否适当？
本院认为，关于《南宁市区场地租赁合同》无效，哪一方存在过错问题。青秀山公司明知涉案房屋是已超过有效期限的临时建筑，仍将该房屋出租给澳特西玛公司使用，青秀山公司作为出租人存在一定过错，而澳特西玛公司作为承租人，在已经知道涉案房屋的性质的情况下，仍然与青秀山公司签订租赁合同，澳特西玛公司亦存在较大过错并应承担由此带来的经营风险，因此对于双方签订的租赁合同无效，青秀山公司与澳特西玛公司均存在过错。
关于澳特西玛公司按租赁合同约定标准向青秀山公司支付房屋占有使用费及物业管理服务费是否适当问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
租赁合同无效后，承租人应返还因无效合同取得的财产，包括所租赁房屋以及实际占有房屋所获取的占有利益，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金，因此不是必须参照租赁合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费，而应当根据承租人对租赁房屋的实际使用状况，以及双方对于租赁合同无效的过错程度予以确定。本案中，首先，涉案房屋为已超过有效期限的临时建筑，在一定程度上会影响承租人对房屋的规划使用；第二，涉案房屋周边的市政工程处于施工状态，不利于承租人使用租赁场地；第三，在与青秀山公司签订租赁合同前，澳特西玛公司已经将涉案房屋出租给冯在革经营，在签订租赁合同后，冯在革停止经营，租赁场地处于空置状态，澳特西玛公司未能实际有效的使用租赁房屋。综合以上因素，考虑到青秀山公司与澳特西玛公司对于租赁合同无效的过错程度，以及澳特西玛公司对涉案房屋的实际使用情况，房屋占有使用费与物业管理服务费的计算应做出相应调整，本院酌情确定澳特西玛公司按照双方租赁合同约定标准的70%向青秀山公司支付房屋占有使用费及物业管理服务费，即澳特西玛公司应支付的占有使用费为372586.67元，物业管理服务费为41916元。
综上所述，上诉人澳特西玛公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第789号民事判决第四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第789号民事判决第三项；
三、变更南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第789号民事判决第一项为：南宁澳特西玛置业有限公司向南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司支付房屋占有使用费372586.67元；
四、变更南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第789号民事判决第二项为：南宁澳特西玛置业有限公司向南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司支付物业管理服务费41916元；
五、驳回南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司的其他诉讼请求。
一审本诉受理费17504元（被上诉人已预交），二审案件受理费9721元（上诉人已预交），合计27225元，由南宁澳特西玛置业有限公司负担19057.5元，南宁青秀山风景名胜旅游开发有限责任公司负担8167.5元；反诉受理费1750元（上诉人已预交），由南宁澳特西玛置业有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十一日
书记员 谢 瑜