山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）荣石民初字第406号
原告山东宏领地产开发有限公司。
法定代表人丁良杰，该公司董事长。
委托代理人陈俊兵，山东英良泰业律师事务所律师。
被告王远稳。
委托代理人曲荣峰。
原告山东宏领地产开发有限公司（以下简称宏领地产公司）与被告王远稳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈俊兵，被告王远稳及委托代理人曲荣峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏领地产公司诉称，2010年12月18日，原、被告签订了名湾项目商铺认购书，约定被告认购原告开发的名湾项目2号楼5号商铺，合同价款968760元。合同签订后，被告向原告支付了人民币484380元，含总房款20%的定金，即193752元。双方在认购书中约定，如被告在接到原告的书面通知后未在规定的时间内与原告签订预售合同，则被告已交定金不予退还。现被告在接到原告书面通知后并未按要求的时间到原告处签订预售合同。为此提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的名湾项目商铺认购书，被告已支付的定金193752元不予返还，并由被告承担本案诉讼费用。
被告王远稳辩称，2012年2月17日，我们接到原告通知后去签合同，但到场后发现原告私自增加了商铺面积，增加面积22.75平方米，增幅为32.4%。我方提出质疑，原告没给合理答复，就没签预售合同。后我以快件形式将意见反馈给原告。2012年2月28日，原告派员前来协商，我以口头方式告诉原告不再给任何回复。我认为我不存在任何违约行为，应按国家规定的在原测绘面积上浮3%确定房屋面积，要求原告继续履行合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月18日，原、被告签订了名湾项目商铺认购书一份，约定：一、房屋座落：乙方（即本案被告）所认购的房屋座落于石岛开发区朝阳路和东山南路交汇处1号名湾项目［该房编号为甲方（即本案原告）进行建设时的建筑编号，最终以房管部门编号为准］。该房屋位于地上临街门市房的5号（暂定房号），房屋性质为：商业。三、面积约定：乙方认购房屋建筑面积为70.2平方米。该面积为甲方初步测定面积，最终以具有房产测绘资质的机构实际测量面积为准；四、房屋价格：乙方购买房产单价为每建筑平方米13800元，总价款为人民币968760元。该价格是依据签订本协议时甲方初步测定的面积为依据计算得出的结果，最终按具有资质的房产的测绘机构实际测量的结果为准，房屋价款相应调整，多退少补。五、付款方式，乙方采取以下第2种付款方式：2、分期付款乙方于本协议签订之日向甲方支付总房款的50%，即￥：484380元，大写肆拾捌万肆仟叁佰捌拾元整，余款于双方签订商品房预售（销售）合同时，乙方以现金或者银行按揭补齐。上述两项付款方式中均包含总房款20%的定金，甲乙双方订立商品房预售（销售）合同时，则该房款（包含定金）直接转成预售合同购房款。七、违约责任1、本协议订立后到甲乙双方正式订立商品房预售（销售）合同前，甲方保证不将乙方认购房屋出售给第三人。2、本协议签订后，乙方在接到甲方通知后，在规定的时间内不与甲方签订商品房预售（销售）合同，乙方已交定金不予退还。认购书签订当日，被告付给原告房款484380元，含总房款20%的定金，即193752元。2012年1月19日，原告取得了涉案商品房预售许可证。2012年2月17日，原告向被告发出书面通知，通知被告原告已取得预售许可证，其所购商铺原房号为5号，建筑面积70.2平方米，单价13800元，总房款为968760元，“现预编房号为C商业106号，预测绘建筑面积92.95平方米（单价不变），总房款1282710元”。要求被告于2012年2月17日至2012年2月29日到“名湾”项目销售中心“办理商品房预售合同的签订及购房款的支付事宜。逾期，则视为您放弃了购买该房屋的权利，我公司将解除认购协议，将该房产另售他人，同时将依法追究您的违约责任”。被告接到原告的上述通知后，于2012年2月26日复函原告，称“因预测绘面积与当初认购面积相差很大，总房款超过预期承受能力。请贵公司给予一个月的犹豫期，本人根据自己的经济能力判断是否与贵公司签订商品房预售合同”。原告收到被告的复函后，于2012年2月28日回复被告，根据被告提出的要求及该项目目前的销售状况，同意给予被告一周的犹豫期，“从公告期结束之日起计算，即从2012年3月1日起至2012年3月7日止。在这期间请您携带认购协议等相关资料，到我公司石岛名湾销售中心办理相关手续。逾期不来，视为您放弃了购买已认购房屋的权利，我公司将解除认购协议，将该房屋另行销售”。后原、被告为该房的建筑面积存在的误差与计算方式产生纠纷，未能签订商品房预售合同。为此，原告提起诉讼，请求判准其诉讼请求。
审理中，原告提交从网络上下载的荣成市住房保障和房产管理局公布的涉案房屋分层平面图及建筑面积计算成果表［预测］复制件各一份，主张被告认购的房屋经预测绘建筑面积为92.95平方米，被告质证后无异议，但要求按认购书约定的面积上下浮动3%确定实际面积。被告为证明自己的主张，提交原告对外广告宣传彩页、原、被告签订的名湾项目商铺认购书各一份、图纸复印件二份，主张被告认购的房屋实际建筑面积为70.2平方米。原告质证后，对证据真实性无异议，但认为被告认购的房屋实际建筑面积已在认购书第四条有约定，应以最后测绘结果为准，不同意被告的意见。因双方各持己见，故本案调解不成。
以上事实，有原、被告的陈述及有关材料在案为凭。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告于2010年12月18日签订的商铺认购书中对房屋的房号、价格等主要事项已做了明确约定，且已交付部分房款，已经具备了商品房买卖合同的实质性内容，故该商铺认购书应认定为有效的商品房买卖合同，对双方具有约束力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照规定的相关原则处理。本案原、被告签订的认购书中第三条约定被告认购房屋建筑面积为70.2平方米，该面积为原告初步测定面积，最终以具有房产测绘资质的机构实际测量面积为准。第四条约定，被告购买单价为每建筑平方米13800元，总价款为人民币968760元。该价格是依据签订本协议时原告初步测定的面积为依据计算得出的结果，最终按具有资质的房产测绘机构实际测量的结果为准，房屋价款相应调整，多退少补。被告作为完全民事行为能力人，对此应当完全理解，在签订房屋认购书时应考虑到房屋可能出现的面积误差。因此被告坚持按认购书约定面积上浮3%确定房屋面积，并支付原告房款，并不符合其主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的合同约定不明的情形，故其辩解与事实不符，不予支持。
被告在接到原告2012年2月28日发出的通知后，未按规定期限与原告签订预售合同，导致原、被告双方合同目的无法实现。因此，原告主张解除双方签订的名湾项目商铺认购书，符合当事人的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告以房屋面积超出3%致使双方不能达成一致协议，要求继续履行合同，理由不当，本院不予支持。
关于原告主张不予返还被告交付的193752元定金一节，应考虑被告不与原告签订预售合同的原因及是否存在违约行为。综合本案情况，原、被告订立认购协议时，被告认知的所购房屋面积为70.2平方米，而原告通知签订预售合同时，被告被告知房屋面积92.95平方米，超出被告认购面积的32%。虽然原被告在认购协议书中对房屋面积的变化有约定，不能按最高院司法解释第十四条上下浮动3%的原则处理，但应认识到房屋面积增加32%确实超出被告的预期，被告在对原告复函中所称的“总房款超过预期承受能力”真实可信。故导致被告未与原告订立预售合同非被告主动违约所致，原告在对房屋面积的计算测量上存在疏忽，根据公平原则，不宜按认购书第七条第二款的约定处理，对被告所交付的193752元定金在合同解除后，原告应返还被告。对被告交付原告的其余房款，原告亦应返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十四条之规定，判决如下：
一、解除原被告于2010年12月18日签订的名湾项目商铺认购书。
二、原告山东宏领地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还被告王远稳房款484380元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费13488元，由原、被告各负担6744元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判长 刘玉胜
审判员 曲诗法
审判员 王智宁
二〇一三年四月九日
书记员 于立明