北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京01执异294号
案外人:段秀芬，女，1969年10月24日出生。
申请执行人：辛集市绿佳化工产品销售有限公司,住所地辛集市商业城齐泰路17号。
法定代表人：赵媛媛，执行董事。
委托代理人：徐心磊，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人：张运，北京市国联律师事务所实习律师。
被执行人：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院1号楼七层702室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
被执行人：西曼国际服装服饰（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院1号楼6层601室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
被执行人：高金魁，男，1962年5月18日出生。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
本院在执行辛集市绿佳化工产品销售有限公司（以下简称绿佳公司）与北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）、西曼国际服装服饰（北京）有限公司（以下简称西曼北京公司）、高金魁债权转让合同纠纷一案[执行依据：（2018）京01民初139号民事调解书；执行案号：（2018）京01执383号]过程中，查封了西曼公司名下位于北京经济技术开发区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号的工业用途土地使用权及地上在建工程。案外人段秀芬向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
段秀芬述称：法院执行中所查封的西曼公司名下位于北京经济技术开发区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号的工业用途土地使用权及地上在建工程中的地上建筑xxx楼（以下简称争议房产）为段秀芬于2013年10月17日购买，段秀芬为此与西曼公司签订《股权投资协议书》，协议约定段秀芬投资人民币1900万元，取得西曼公司0.5%的股权，股权对应资产为争议房产，建筑面积约2500平方米，投资款段秀芬于合同签订3日内付清（见附件），西曼公司于2014年6月30日前交付争议房产。段秀芬已经按约支付全部房款。段秀芬于2014年3月份入住争议房产，办理了交房手续。综上，申请法院中止对争议房产的执行。
为支持其主张，段秀芬向本院提交如下证据：
一、《股权投资协议书》及附件复印件、《补充协议》复印件。
二、收据复印件。
三、业主手册、业主临时公约、房屋建筑使用说明书、治安消防责任协议书、入住通知书、办理入住手续所需资料清单复印件。
四、2014规（开）竣字xxx号《建设工程规划核验（验收）意见》复印件。
五、国有土地使用权证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件。
绿佳公司辩称：
一、与段秀芬同时期签订类似协议的案外人曾在北京市大兴区人民法院提出异议，法院裁定驳回,北京市大兴区人民法院、北京市第二中级人民法院历经案外人执行异议、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审等程序,在各级法院无数次取证、举证、质证、听证开庭审理之后,法院已经依法查明了各方的权利义务关系,最终均驳回了案外人的异议请求。
二、段秀芬对本案不具有足以排除执行的民事权益。
1、段秀芬对执行标的提出异议的依据为其与西曼公司签订的《股权投资协议》,根据该协议的约定,段秀芬支付股权投资款后享有的是西曼公司0.5%的股权而非西曼公司房产的所有权。若段秀芬与西曼公司的房产交易行为是合法的,那为何签订的是股权投资协议而非房屋买卖合同?显然,签订合同时双方对涉案房产未经批准的私下买卖行为违反法律强制性规定的事实存在明确认识。那么,段秀芬故意规避法律强制性规定的意图昭然若揭。退一步讲,即使该协议名为股权投资实为房地产买卖,亦充分说明段秀芬在知道或者应当知道涉案房地产为西曼公司未取得许可将工业用地上尚未建成的房屋对外预售和无法办理过户登记的情况下,仍然签订涉案房产的买卖合同,显然是以合法形式掩盖非法目的的违法行为,根据《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(三)以合法形式掩盖非法目的的”,案外人与西曼公司签订的《股权投资协议》应属无效,且段秀芬对合同无效存在主观过错。2、该《股权投资协议》违反了国家强制性法律规定,亦应被认定为无效。西曼公司取得的《国有土地使用证》记载的用途为工业用地,《建设工程规划许可证》上记载的建设项目名称为西曼国际xxx生产测试车间等11项,其至今未取得房屋预售或销售的许可。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。”第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定:“违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得。”本案中,段秀芬与西曼公司签订的《股权投资协议》及附件内容是,西曼公司将尚未建成的房屋对外预售,上市流转,但该房屋并未取得政府部门的房屋预售许可,西曼公司的房屋预售行为违反了上述法律法规规定。因此,无论从西曼公司未取得房屋预售许可,不具有销售房地产项目资质的角度,还是从双方所签《股权投资协议》内容违反法律法规强制性规定的角度,《股权投资协议》均应属无效。3、2016年8月23日,大兴区人民法院作出的(2016)京0115民初第1353号生效《民事判决书》已经认定:西曼公司对外签订的《股权投资协议》是名为股权投资协议实质为房屋买卖合同,但因违反法律法规的相关规定,应属无效。4、2010年10月,北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土(2010)480号)规定:…2010年10月1日起,新办理立项规划、土地或建设手续的研发、工业项目,各相关部门按如下规定执行:(一)对研发、工业项目,市区(县)发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途,未经批准,不得转让或销售。2017年4月19日,北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》(市规划国土发[20171121号)亦作出明确规定:…自本通知发布之日起,规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项(以下简称产业项目)同时执行以下规定:(一)产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用,未经批准不得转让和分割销售。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。2018年1月12日,北京市人民政府发布《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》,文中明确规定:经市、区政府授权,园区开发企业可依法使用园区产业用地,向入园企业出租,但不得转让，也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房,出租给入园企业,但不得整体或分割销售,不得转让公司股权。自西曼公司与段秀芬签订《股权投资协议》之日至今,北京市政府主管部门自始即明令禁止分割销售,西曼公司无法办理转让或销售批准手续,案涉房屋所在项目依法是不能进行转让的。5、北京市大兴区法院在审理西曼公司因《股权投资协议》或《资产转让协议》所涉多件诉讼案件过程中已依法向北京市国土资源局、大兴区住建委进行调查取证,查明西曼公司未取得政府主管部门关于房屋销售的许可,确认了涉案房地产无法进行分割预售的事实。北京市大兴区人民法院查明的事实足以说明,《股权投资协议》因违反法律强制性规定而被认定无效,段秀芬对涉案执行标的不享有权利。
三、段秀芬对西曼公司仅享有合同债权,不具有物权或物权期待权。段秀芬购买的是股权,在股权转让无法实现时,应当依法向西曼公司主张权利,要求退还股权转让款,基于此享有对西曼公司的债权。退一步讲,即使认定为房地产买卖,段秀芬在明知涉案房地产无法分割销售的情况下,仍然以合法形式掩盖非法目的,主观上是存在过错的,且客观上也无法取得产权。在债权行为无效的情况下,当然地不产生物权或物权期待权等足以排除执行的效力，因此本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记的发生。”《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”以及《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”故,本案中涉案房屋不符合交付条件。又据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权益能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在段秀芬与西曼公司签订的相关协议无效、不构成对执行标的合法占有、主观存在过错且未进行物权登记的情况下,其享有的权利不能对抗答辩人依据法院作出的生效法律裁判申请执行的权利,段秀芬提出阻止标的物执行的理由不能成立。
四、西曼公司涉案债务已达数十亿元,且债务规模仍在不断扩大。如今西曼公司又陷入资金严重短缺的困局,答辩人在内的债权人及西曼公司均诉求尽快启动拍卖程序,减少各方不必要的经济损耗。而案外人的主张已经被生效法律文书认定为无效,在缺乏事实和法律依据的情况下故意阻挠执行,将导致本案越来越难以解决。在拍卖标的价值尚能覆盖各方债权的情况下,段秀芬应尽快另案取得因合同无效对西曼公司的执行依据,尽早申请参与对执行标的拍卖价款的分配。顺利完成对执行财产的拍卖既可维护债权人利益,也保障了案外人的相关利益。
综上所述,段秀芬依据无效的《股权投资协议》对案涉房屋不可能成立物权期待权，更不可能取得所有权,因此段秀芬对执行标的不具有足以排除执行的民事权益,应依法驳回答辩人的全部异议请求,依法执行(2018)京01执383号执行裁定书规定的内容,以维护答辩人的合法权益,维护法律的正确实施。
西曼公司称：
第一、经过这些年的诉讼已经查明：本项目作为工业用地并未取得政府部门的房屋销售许可，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，无法进行转让。同时，经西曼公司多次与政府主管部门沟通确认，该项目只能依据取得的整个区的建设工程规划许可证进行产权办理，无法给案外人办理分割的产权（如编号为“2013规（开）建字xxx号”的B区的建设工程规划许可证仅可办理一个产权证，并不可以按照每个房屋进行产权分割办理）。因此，西曼公司无法继续履行相关合同，案外人的期待物权不成立。
第二，依据《合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高：（三）债权人在合理期限内未要求履行。由于西曼公司法律上或者事实上不能履行，故案外人依法不能要求继续履行，只能要求解除合同。
第三，关于案外人的执行异议，已经经过大兴法院、北京二中院、北京高院审理查明，案外人对西曼公司仅仅享有合同债权，对执行标的物不享有任何物权、期待物权或者优先权等排除执行的权利，法院都依法驳回了案外人的异议和诉讼。案外人依据相同的事实和理由再次提出异议，属于重复异议，是在浪费司法资源，耽误时间。
第四，绿佳公司履行了付款义务，西曼公司逾期未还款，申请法院执行是合法的。现在西曼公司只有被法院查封的标的物可供执行，没有其他可供执行的财产。故法院依法强制执行进行拍卖变现也是没有办法的事，是唯一正确的选择，西曼公司没有异议。总之，西曼公司与案外人签订的《股权投资协议书》或者《资产转让合同》，无论有效还是无效，都不能履行了，案外人依法只能提出解约诉讼，拿到保护自己合法权益的生效判决，以期在拍卖价款中得到清偿，否则，势必会造成案外人不可避免的损失，到时悔之晚矣。西曼公司相信，拍卖款可以涵盖所有债权人的债权。
西曼北京公司、高金魁同意西曼公司意见。
本院经审查查明：绿佳公司与西曼公司、西曼北京公司、高金魁债权转让合同纠纷一案,本院2018年2月7日作出（2018）京01民初139号民事调解书，确认：第一，双方确定还款总额分别为：本金227286100元。自2018年1月27日至2018年1月29日本金为人民币227286100元，利息454572.2元；2018年1月30日至2018年2月9日本金227286100元，利息1666764.73元。2018年2月10日至2018年3月9日本金197286100元，利息3682673.87元。三期利息共计5804010.8元。第二，第一期2018年2月9日被告应还款本金30000000元。第三，第二期2018年3月9日被告应还本金197286100元加上三期利息5804010.8元，共计203090110.8元。第四，如果被告提前或延迟还款，利息应计算至实际还款日（按年化率24%计算）。第五，本案诉讼费149174.62元由原告负担（交至本院），调节费149173元，应由被告负担，暂由原告代被告交至北京多元调解发展促进会，被告应在第二期还款同时，将原告代付的调解费返还原告。第六，上述还款事项，应由西曼公司承担，西曼北京公司、高金魁承担连带清偿责任。
调解书生效后，西曼公司、西曼北京公司、高金魁未自动履行调解书确定的义务，绿佳公司向本院申请强制执行。
执行中，本院于2018年4月11日轮候查封了西曼公司名下位于北京经济技术开发区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号，面积为147422.1平方米的工业用途土地使用权及地上在建工程。
另查，2013年10月29日，段秀芬与西曼公司签订《股权投资协议书》，主要内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区xxx街区投资兴建西曼国际项目，段秀芬意向投资。经双方协商，达成协议如下：一、股权转让（投资），段秀芬投资1900万元，取得西曼公司0.5%股权，该股权由西曼公司现有股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司（以下简称：紫都恒盈公司）转让。段秀芬所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目的xxx楼，建筑面积约2500平方米。西曼公司股东高金魁及紫都恒盈公司同意由西曼公司直接收取段秀芬的投资款；二、产权分割：段秀芬具备以下条件后可办理产权分割：1、在北京经济技术开发区注册，注册地址应为段秀芬所持有的股权所对应的资产（实物）的地址。2、在西曼亦庄国际高科技产业园营业满一年。3、营业期间按规定缴纳税款，并无不良纳税记录；三、股权置换：1、段秀芬在具备产权分割条件后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。产权证落到段秀芬在西曼国际项目注册公司名下（国家规定的产权证办理费用由段秀芬承担）。2、办理产权分割的同时，双方办理产权与股权置换手续，由西曼公司股东高金魁与恒盈公司无偿收回段秀芬持有的股权；四、特别约定：1、西曼公司保护段秀芬在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯。段秀芬持有股权所对应的资产西曼国际项目xxx栋楼的增值和溢价归段秀芬所有。在股权产权置换以前，经西曼公司同意，段秀芬可进行转让（具体方案和步骤由双方另行协商确定）。2、段秀芬持有的股权仅限于协议第一项所述的权利，段秀芬自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的运营管理和财务分配。3、西曼公司股东向第三方转让股权时，段秀芬不得投反对票，不得主张优先购买权。4、段秀芬持有的股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归段秀芬所有。与该项资产（实物）无关的任何收益，段秀芬均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，段秀芬均不承担责任。5、按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，段秀芬予以配合；五、协议自双方签字盖章并由西曼公司股东予以确认之日起生效。段秀芬在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处加盖公章，高金魁在甲方股东处签字，紫都恒盈公司在尾部盖章。
2013年10月29日，段秀芬与西曼公司签订《股权投资协议附件》，协议约定了段秀芬付款的方式：合同签订支付200万元，11月7日支付300万元，11月30日支付450万元；在段秀芬办理入住手续时付清剩余款项，即950万元，如交房时未能付清此款项，剩余款项以按揭贷款方式支付，年利率12%计息，计息时间由交房之日起计算，贷款期限为一年；西曼公司在段秀芬入住三年内为段秀芬办理完xxx楼的产权证，产权人为段秀芬，办理产权证相关费用由段秀芬承担，公共维修基金不高于2%，其他费用由西曼公司承担；如西曼公司未按约定于段秀芬入住三年内给段秀芬办理独立产权证，则需从期满之日起向段秀芬支付其所交全部款项银行同期贷款基准利息二倍的补偿。
西曼公司、西曼北京公司、高金魁认可段秀芬已付清涉案房产购房款并已于2015年3月26日办理入住手续。就争议房产，西曼公司与段秀芬未办理产权移转手续。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，段秀芬与西曼公司所签订《股权投资协议书》约定了争议房产的基本状况、价款数额、房屋交付等内容，具备房屋买卖合同的主要特征，可以认定该协议是名为股权投资协议实为房屋买卖合同。但上述《股权投资协议书》签订时，西曼公司尚未对争议房产依法登记领取权属证书，亦未取得政府主管部门的预售许可或销售许可。段秀芬知悉或应当知悉上述情况，仍与西曼公司签署涉争议房产的《股权投资协议书》，其对争议房产未办理过户登记存在自身原因。综上，段秀芬所提异议无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回段秀芬提出的案外人异议。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 栗俊海
审判员 娄玉玲
审判员 冯更新
二〇一八年九月二十五日
书记员 宁 超