福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0626民初225号原告：戴娆婷，女，1972年10月18日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：蔡火旺，福建三和律师事务所执业律师。被告：福建亿锦房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市东山县马銮湾东嘉别墅区B1号。统一社会信用代码913506265653922678。法定代表人：杨孝桂，任董事长。委托诉讼代理人：陈顺，福建达理律师事务所执业律师。原告戴娆婷与被告福建亿锦房地产开发有限公司（以下简称“亿锦房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告戴娆婷的委托诉讼代理人蔡火旺，被告亿锦房地产公司的委托诉讼代理人陈顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴娆婷向本院提出诉讼请求：判令亿锦房地产公司支付逾期办证违约金76394元（截至2017年2月3日）及至其履行义务日止。事实和理由：2012年10月4日，戴娆婷与亿锦房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买亿锦房地产公司开发的位于福建省东山县商品房，购房金额为738107元。支付方式为首付448107元，余款290000元以由原告向银行申请按揭或公积金贷款方式支付。并约定：亿锦房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由亿锦房地产公司提供的资料交付原告。若因亿锦房地产公司的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，亿锦房地产公司应自逾期之日起每日按购买人已付款的0.01%向购买人支付违约金。合同签订后，其依约履行付款义务，亿锦房地产公司亦于2013年12月27日向购买人交付了上述商品房。但亿锦房地产公司截至起诉日未按合同约定履行办理产权证的相关义务，已逾期办证1035天。因此，亿锦房地产公司应支付的违约金为：738107.00ｘ1/10000ｘ1035＝76394元。亿锦房地产公司辩称，1.根据合同约定，交付之日起60天是指商品房达到交付条件之日起60天，而不是交房装修时间，本案讼争商品房达到交付条件是2014年5月30日，所以应以该时间为计算产权登记的时间。2、根据《商品房买卖合同》第14条约定，出卖人在交付后的60日内履行下列义务：（1）、向当地权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而出卖人已在60天内完成手续的办理，并提交给房屋登记机关办理初始登记。因此，对于初始登记被告不存在违约。（2）、出卖人已将需由其提供的资料交付给购买人。且1号楼的其他业主都可以办证，可说明出卖方没有违约。3、根据合同约定，出卖人未在90天内取得房屋权属证书不是出卖人单方的原因造成的，按约定无需承担违约责任。本案的购买人购买的商品房存在面积误差，出卖人拒不补缴差价是无法取得产权证书的原因。4、《商品房买卖合同》第14条约定，商品房交付后90日内取得房屋权属证书不应包括土地证，且本案中的商品房开发是分二期开发进行的，只有在二期开发完成规划验收后才能分割土地使用权办理土地使用登记。因此，合同约定的90日指的是办理房屋所有权证。5、本案中因政府的原因导致环评不能验收也是办理相关证件手续拖延的主要原因。（1）、政府部门在出让土地时没有报经环保部门审批。（2）、政府部门没有及时完成氧化塘的搬迁，致使环保验收无法通过。本院经审理后认定事实如下：2012年10月4日，戴娆婷与亿锦房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买亿锦房地产公司开发的位于福建省东山县商品房，购房金额为738107元。支付方式为首付448107元，余款290000元以由原告向银行申请按揭或公积金贷款方式支付。并约定：亿锦房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由亿锦房地产公司提供的资料交付买受人。若因亿锦房地产公司的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，亿锦房地产公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，戴娆婷依约履行付款义务，亿锦房地产公司亦于2013年12月27日向戴娆婷交付了上述商品房。现戴娆婷以亿锦房地产公司未按合同约定履行办理产权证的相关义务而诉至本院请求支持其诉请。另查明，1、《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年5月30日前将符合法定条件和约定条件的商品房交付买受人。2、讼争商品房于2014年6月30日通过竣工验收。3、东山县住房保障与房地产管理局于2014年8月13日发出办证公告，通知购买亿锦房地产公司开发的“蓝色港湾”1号楼，2号楼，3号楼，6号楼的房屋单位或个人，可持该公司出具的有关证件，到中心申请办理产权登记。4、在东山县人民政府【2016】16号专题会议纪要指出，“蓝色港湾”项目系因“铜钵氧化塘“的影响致合该项目无法通过环评审批。5、讼争房屋于2017年3月24日通过竣工环保验收。本院认为，根据戴娆婷与亿锦房地产公司于2012年10月4日签订的《商品房买卖合同》第14条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，亿锦房地产公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。该条款中约定的“交付使用”指的应是实际交房时间，本案中，亿锦房地产公司已于2013年12月27日向戴娆婷交付了上述商品房，且戴娆婷也同意接收。因此，应以2013年12月27日作为双方的交房时间。故根据合同约定，亿锦房地产公司应于2014年2月25日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但亿锦房地产公司未能向本院提供其向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的材料，仅提供了东山县住房保障与房地产管理局于2014年8月13日发出的办证公告，因此，本院只能以该公告的时间作为亿锦房地产公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间。另依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。也即出卖方在向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后，应由买受方按合同约定足额缴交全部购房款后办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖方予以协助。合同约定：“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，亿锦房地产公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。本院认为，该条款约定的“房屋权属登记证书”应包括协助买受人办理房屋所有权证及土地使用权变更手续。本案交房时间为2013年12月27日，依据合同约定应在商品房交付使用90日后开始计算违约金，即自2014年3月27日至2014年8月13日止，亿锦房地产公司逾期办证的天数为139天，亿锦房地产公司应支付戴娆婷逾期办证违约金为738107元×0.0001/天×139天＝10259.7元。戴娆婷主张应计算至亿锦房地产公司履行义务之日，本院认为，讼争1号楼商品房因铜钵氧化塘的影响至2017年3月24日才通过竣工环保验收，导致土地使用权证未能及时变更至1号楼买受人名下，但非因出卖人的原因造成的，因此依据《商品房买卖合同》第14条约定，该违约金计算至2014年8月13日止较为公平合理。亿锦房地产公司抗辩其没有违约理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，本院认为，戴娆婷与亿锦房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。但亿锦房地产公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记已逾期139天，应当按合同第14条的约定承担相应的违约责任，戴娆婷诉求由亿锦房地产公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。但本案讼争1号楼商品房因铜钵氧化塘的影响至2017年3月24日才通过竣工环保验收，致土地使用权证未能及时变更至买受人的名下，但并非出卖人的原因造成的，故依据合同约定违约金仅能计算至2014年8月13日止。因此，亿锦房地产公司应支付戴娆婷逾期办证违约金为10259.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建亿锦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给戴娆婷逾期办证违约金10259.7元。二、驳回戴娆婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由戴娆婷负担1653元，福建亿锦房地产开发有限公司负担57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  张俩德审 判 员  吴玛莉人民陪审员  朱珍妹二〇一七年七月二十四日书 记 员  方永耀附相关法律条文：执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。