湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第236号
原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司。
负责人王和平，该公司经理。
委托代理人粟艳，女，汉族，湘潭市人。
委托代理人彭吴清，湖南湘君律师事务所律师。
被告刘敏文，男，1967年3月15日出生，汉族，湘乡市人。
委托代理人谢华平，湖南红都律师事务所律师。
原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司（以下简称湘运湘潭客运分公司）诉被告刘敏文、湘潭市雨湖区雨湖金牛王中西餐厅金湘潭店房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年3月17日向本院提起诉讼。本院受理后，原告向本院申请撤回对被告湘潭市雨湖区雨湖金牛王中西餐厅金湘潭店（以下简称金牛王中西餐厅）的起诉，本院依法裁定予以准许。本院依法由审判员吴金平独任审判，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。代理书记员谢艳廷担任记录。原告湘运湘潭客运分公司的委托代理人粟艳、彭吴清、被告刘敏文的委托代理人谢华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘运湘潭客运分公司诉称：2011年8月15日，原告与被告刘敏文就位于湘潭市雨湖区韶山中路与建设北路交汇处金湘潭商业广场X层房屋（F4XXX，商业物业）签订了《金湘潭商业广场租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告该金湘潭物业用于开设金牛王中西餐厅，租赁期限为一年，自2011年8月15日至2012年8月14日止。年租金为420312元/年，季度租金为105078元/季，租金按季度支付。同时约定被告逾期支付租金，每逾期一天，按三个月租金总额的1‰支付逾期付款的违约金。合同签订后，原告依约交付了门面给被告刘敏文，被告刘敏文承租门面开设了金牛王中西餐厅。合同到期后，双方未签订新租赁合同，仍按原合同约定由被告继续使用该门面。因被告未按合同约定足额支付租金，原告多次函告通知被告交纳租金，但被告以各种理由推诿、拖延支付。2015年2月11日，被告突然来函通知原告，其已停止营业。但被告未交还门面给原告。至2015年3月14日止，被告应支付原告门面租金总计为1506118元，被告已经支付790000元，尚欠原告租金716118元。依据合同违约条款的规定，被告应支付原告违约金64622元。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、被告偿还门面租金716118元（租金计算截止日期为2015年3月14日止），违约金64622元；2、解除租赁关系并交还门面给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘敏文辩称：本案事实清楚，被告欠租金属实。2011年8月15日签订的租赁合同，租赁期限为一年，期满后未续签合同，原、被告双方应是不定期的租赁合同。原告没有中止合同是原告自己的责任，违约金应不予支持。被告经营的金牛王中西餐厅因道路整改，影响生意，被告多次与原告协商，但原告不理。现金牛王中西餐厅已经倒闭，店内还有财产100余万元，希望原告考虑被告的情况，可以减少一部分租金，达成调解，被告分批归还原告的租金。
经审理查明：2011年8月15日，被告刘敏文与原告签订一份《金湘潭商业广场租赁合同书》，租赁位于金湘潭商业广场X层F4XXX号商铺用于经营金牛王中西餐厅，租赁期限为1年，自2011年8月15日起至2012年8月14日止。合同约定：“季度租金为（从计租日起，每满3个月为一个季度）62514元，企业富余人员安置费42564元，共计105078元”；“在签订本合同时，乙方（即被告，下同）一次性向甲方（即原告，下同）支付第一季度租金，以后每季度开始之前3日内，乙方应将次季度的租金支付至甲方，以此类推”；“在租赁合同到期时，……租赁物内乙方自置自备物品归乙方所有，固定长久性设施的部分归甲方所有，乙方不得拆除、毁损，并在15日内清退所有物品及设备，经甲乙双方及物业公司共同验收合格后移交予甲方”；“乙方逾期支付租金，每逾期一天，按三个月租金总额的1‰支付逾期付款的违约金”。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。被告于2012年1月、5月、8月分别支付35000元租金，共计105000元。租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用该租赁房屋，并于2012年12月支付租金35000元、2013年共计支付租金385000元、2014年共计支付租金265000元。截止2014年12月底，被告共计支付该租赁房屋租金790000元。
因被告欠付租金，原告先后于2013年6月7日、2013年12月19日、2014年6月13日函告被告，要求被告向原告缴清全部欠缴租金。2015年1月10日，被告致函给湖南湘潭市汽车运输总公司，告知“公司决定12月15日停止营业，宣布破产”，望原告公司对被告公司租金给予停止。之后被告关闭餐厅，停止营业，但未将该租赁房屋交还给原告。原告认可于2015年2月11日收到该函件。
上述事实，有《金湘潭商业广场租赁合同书》、原告提供的财务报表、银行支付凭证、原告出具的《函告》、物业公司的《证明》、被告出具的《函件》以及原、被告的当庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《金湘潭商业广场租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应全面依约履行合同。2012年8月14日，租期届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但被告仍继续承租前述房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除租赁合同。同时，被告仍应按租赁合同约定支付原告房屋租金。现原告要求解除双方的租赁关系，被告也早已关闭餐厅，并函告了原告要求停止计算租金，被告实际已以自己的行为表示不再继续租赁该房屋，因此，对原告要求解除双方租赁关系并交还门面的诉讼请求，本院予以支持。
关于租金支付的问题，被告对欠付原告租金不持异议，且在本案法庭辩论终结前仍未将诉争房屋交还给原告，现原告按原租赁合同的租金标准向被告主张截止2015年3月14日所欠付的租金共计716118元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期支付租金违约金64622元的问题，被告对此有异议，认为租赁期满后未续签合同，双方是不定期租赁关系，原告没有中止合同是原告自己的责任，违约金应不予支持。本院认为，双方原签订的租赁合同中约定：逾期支付租金，每逾期一天，按三个月租金总额的1‰支付逾期付款的违约金。根据合同约定，在签订合同时，被告即应支付第一季度租金，以后每季度开始之前3日内，被告应将次季度的租金支付给原告，但被告在履行合同及合同期满继续租赁该房屋期间，多次延期支付租金且未足额支付。因此，被告应按合同约定支付原告逾期支付租金违约金。现原告主张按总租期43个月（自2011年8月15日至2015年3月14日）减去已交租金期间22.5个月（已交租金790000元÷35026元/月），计算逾期天数为615天，总计违约金35026元/月×3个月×1‰×615天=64622元。该计算违约金方法较简单，与合同约定不尽相同，但考虑到被告多次延期支付租金且未足额支付的实际情况，本案违约金计算确实非常复杂。结合被告欠付租金高达716118元的实际情况以及双方的合同条款约定，本院酌情予以认定违约金为40000元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司与被告刘敏文之间的不定期租赁关系，被告刘敏文在本判决生效之日起十五日内将位于金湘潭商业广场X层F4XXX号商铺退还给原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司；
二、被告刘敏文在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司租金716118元、违约金40000元，共计756118元；
三、驳回原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11610元，减半收取5805元，由被告刘敏文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 吴金平
二〇一五年六月十一日
代理书记员 谢艳廷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。