青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0102民初1148号
原告卢汉华，住西宁市城北区祁连路***号*栋****室。
委托代理人贺士欢，西宁市城北区惠民法律服务所法律工作者。
被告青海怡海房地产开发有限公司，住所地：西宁市城东区八一西路xx号。
法定代表人马永胜，该公司董事长。
委托代理人苗军，该公司员工。
第三人马香蕊，住西宁市城东区昆仑东路xxx号XXX小区*号楼****室。
委托代理人赵永智，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人马主麻，第三人马香蕊父亲。
原告卢汉华与被告青海怡海房地产开发有限公司、第三人马香蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贺士欢，被告青海怡海房地产开发有限公司的委托代理人苗军，第三人马香蕊的委托代理人赵永智、马主麻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢汉华诉称，2012年12月31日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于西宁市城东区昆仑东路281号x号楼x单元xx室、xx室、xx室商品房三套。原告于2012年12月28日通过陈智武向被告全部支付了三套房屋的房款共计1448010元。根据合同第八条约定，该商品房应于2012年12月31日前验收合格并交付使用，但被告至今未将房屋交付给原告入住使用。被告的上述行为构成违约，故原告诉至法院请求：1.判令被告继续履行商品房预售合同，并限期被告无条件交付原告的房屋及合法手续；2.判令被告给付原告因延迟交房产生的违约金人民币560380元；3.判令被告因延期交房不能按期办理产权登记的原因，向原告承担继续办理产权登记的义务，并承担产权登记增加新的费用的经济损失；4.本案诉讼费、保全费用全部由被告承担。
被告青海怡海房地产开发有限公司辩称，1.原告主张的位于西宁市城东区昆仑东路xxx号x号�x单元xx室房屋在原告签订合同之前就已经安置给了第三人。原告所主张的三套房屋是夏都之林项目的承建方即陕西宝陵建设集团有限公司青海分公司出售出去的，原告所缴纳的房款也是由承建方的法定代表人季德怀收取的，收据上还有季德怀的签字，房款并没有经过我们公司的账面。原告所持三份合同当时是由季德怀签出去的，对于合同我们是认可的，但是房款没有到我们公司的账上，2013年10月以前我公司的楼盘主要是由季德怀出售，现在我们与季德怀针对工程和总工程量的价款有纠纷，正在高级人民法院审理。我们认为该涉案的xx室房屋应属于第三人，我们在原告签订商品房预售合同之前就已经与第三人签订了拆迁安置补偿协议书，而且按照国家相关政策，拆迁安置房应当给被拆迁人；2.我公司的意见是等可以交工时我们给原告调换房屋或者退还房款。
第三人马香蕊陈述称，被告与我在2010年签订了房屋拆迁安置补偿协议书，将涉案房屋xx室安置给我。2014年被告将该房屋交付给我，并承诺由我进行装修。我从2015年10月至今一直在该房屋居住，我对该房屋享有物权上的优先权。现我要求：1.依法确认第三人与被告之间的《房屋拆迁安置补偿协议书》有效；2.依法判令被告开发的城东区昆仑东路xx号夏都之林小区x号楼xx室房屋为第三人所有；3.依法判令被告继续履行《房屋拆迁安置补偿协议书》，协助第三人办理房屋产权证；4.判令被告承担第三人支付的诉讼费。
原告卢汉华为证明其主张，提交的证据如下：
1.商品房预售合同三份，欲证明（1）原告与被告签订的购房合同真实、合法、有效；（2）原告已经履行完了付款义务�不存在违约；（3）被告没有按照合同约定的期限交付房屋并办理产权证，土地证等，应承担违约责任及违约金；（4）违约金的计算标准；（5）三套商品房已在西宁市房地产交易管理所办理了商品房预售合同的登记备案，对第三人有对抗效力的事实；被告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，提出2013年10月前，我公司的商品房预售合同是由季德怀签出的，我公司并没有参与，也未收到房款，对合同已进行登记备案没有异议，对证明方向有异议，从备案到网上备案，都是由季德怀方的人进行的，该合同无法对抗第三人，第三人的回迁安置协议签订于原告的商品房预售合同之前，且季德怀还给第三人出具了书面保证，保证不再出售该房屋；第三人对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，提出商品房预售合同的签订时间在我们的拆迁安置补偿协议之后，且建筑商于2012年4月17日向我们出具书面保证，保证对我们回迁户的住宅不得再行出售或抵押，而且被告在2014年向我们移交了涉诉房屋，2015年7月被告同意我们装修；本院对该组证据的真实性予以确认，对上述《商品房预售合同》已登记备案的事实予以确认；
2.被告于2012年8月2日、2012年12月28日出具的财务收据两份，欲证明原告已向被告交清房款的事实；被告对该证据的真实性无异议，对证明方向有异议，提出收据上写的很清楚，经办人是季德怀，足以证明该笔钱并没有到我公司账上，而且大笔金额应该不是现金支付，要求原告提供银行转账凭证；第三人对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，提出收据上面的章子是开发商的，但签字是建筑商的，这是原告和被告的事，第三人不清楚原告是否交清了房款；本院对该�据的真实性予以确认。
被告青海怡海房地产开发有限公司未提交证据。
第三人马香蕊提交证据如下：
1.房屋拆迁安置补偿协议书一份，欲证明协议是2010年5月签订的，位于康南路x号x号楼xx号（现为xx号）房屋是被告给第三人马香蕊的拆迁安置房；原告对该证据的真实性有异议，提出该协议书有伪造嫌疑：1.协议书的封面应当有搬迁顺序号和搬迁时间；2.协议书第一页应该有拆迁许可证的编号；3.协议第一条安置地点与我们的合同不一致，安置的房号与我们的商品房预售合同上载明的不一致；4.协议书内没有体现被拆迁房的位置及价值，所以该协议书应当是后补的，可能是被告与第三人恶意串通书写的；被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议；
2.马主麻、冶金花、马文浩与被告签订的《协议书》一份、《补充协议》一份，欲证明被告向第三人保证不得出售或抵押第三人的回迁面积，在协议书中施工方季德怀对此进行了签字保证，且该两份协议书的签订时间是2010年，均在原告方的商品房预售合同签订前的事实；原告对该组证据的真实性有异议，认为与本案无关，协议的甲方主体均不是本案的第三人；被告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；
3.房产移交协议书一份，欲证明2014年12月25日，被告已向第三人交付房屋和钥匙；原告对其真实性有异议，提出与本案无关，被移交主体均不是本案的第三人，且该房屋目前还没有竣工验收，被告交付房屋可视为房屋已经竣工验收，相应后果应由被告承担；被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议；
4.保证函一份，欲证明建筑商季德怀向第三人保证对回迁户的回迁面积不做买卖或抵押，如发生纠纷一切责任由建筑商来承担的事实；原告对其真实性有异议，提出与本案无关，出具保证函的是建筑商，不是本案当事人，与本案无关；被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议；
5.2015年7月1日的房屋装修承诺保证一份，欲证明被告将房屋移交给第三人，让第三人装修并入住，并承诺今后如发生经济纠纷后果由被告承担的事实；原告对其真实性有异议，提出该协议与本案无关联性，且能说明被告存在一房两卖，更进一步欺诈第三人的事实；被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议；
6.照片两张，欲证明涉案的xx室房屋已由第三人装修并入住的事实；原告对其�实性有异议，提出无法反映该房屋是第三人装修的，与本案无直接关联性，即便装修了，相应后果应当由被告承担，装修不能对抗原告已备案的商品房预售合同；被告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。
本院认为，因上述《房屋拆迁安置补偿协议书》、《协议书》、《补充协议》、《房产移交协议书》、《房屋装修承诺保证》系第三人与被告签订，被告对其真实性不持异议，且上述证据与陕西宝陵建设（集团）有限责任公司出具的《保证函》能够相互印证，第三人提交的上述证据的真实性可以确认。
根据原告的陈述及被告方的辩解，本院认为本案争议的焦点是：1.被告与第三人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否有效？2.原告要求排除第三人对争议的xx室房屋的占有的请求是否成立？
经审理查明，2012年12月31日，原告卢汉华与被告签订《商品房预售合同》三份，购买了被告开发的位于城东区昆仑东路xxx号夏都之林小区x号楼x单元xx室、xx室、xx室商品房三套，被告分别于2012年8月2日、12月28日出具收据，载明收到上述房屋的购房款。因被告未按合同约定向原告交付房屋，原告诉至法院要求被告交付上述房屋。在审理过程中，第三人马香蕊以原告主张的xx室房屋系被告给第三人的拆迁安置房，第三人应享有优先权为由，要求确认第三人与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》有效，并判令涉案的xx室房屋由第三人所有。经查，2010年5月，第三人马香蕊与被告青海怡海房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定实行产权调换，被告将位于康南路x号x号楼xx层xx号房安置给第三人马香蕊。2010年6月10日�案外人马主麻（第三人的父亲）、汪金花、马文浩与被告签订《协议书》一份，约定上述案外人将位于西宁快速路与康南交汇处南东侧2号，总面积为6572.7平米的土地使用权过户给被告，由被告开发夏都之林住宅小区，对于被告拆除的案外人5551平米的地上建筑物，被告建还给案外人1100平米的商品住宅楼和4738平米的商铺。夏都之林项目的施工方陕西宝陵建设（集团）有限责任公司的法定代表人季德怀在该协议书上进行了签字确认。2010年10月20日，上述案外人与被告就《协议书》签订了《补充协议（一）》。2012年4月17日，陕西宝陵建设（集团）有限责任公司出具《保证函》，保证确认案外人马主麻等与被告签订的《协议书》，并保证无条件交付《协议书》中所涉及的被告建还给马主麻等的所有商铺及住宅，包括7号商住楼一、二层3388平米的商铺和十套住宅楼，8号商住�的一至四层2700平米的商铺和第五层三套住宅楼，保证不对马主麻的补偿和建还面积行使任何权利。2014年12月25日，前述案外人马主麻等与被告签订《房产移交协议书（一）》，约定被告于签订协议当日向马主麻移交7号楼西把头的十套住宅，其中包括涉诉的xx层xx号房。2015年7月1日，被告向案外人马主麻、汪金花、马文浩，及本案第三人马香蕊出具《房屋装修承诺保证》，承诺装修期间因被告原因不能正常按期装修的，由被告承担所有责任。
另查，案外人马主麻与第三人马香蕊系父女关系。涉诉房屋已由第三人装修入住。原告卢汉华与被告签订的三份《商品房预售合同》均已登记备案。
再查，第三人与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中载明的位于康南路x号x号楼xx层xx号房屋，现为位于西宁市城东区昆仑东路xxx号x号楼x单元xx室。
本院认为：
1.关于被告与第三人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否有效的问题。
原告认为，第三人与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》仅约定了房屋面积及地点，缺少过渡期等必要的内容，应系被告与第三人恶意串通所为。根据审理查明的事实，涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》是基于被告与第三人父亲马主麻之间《协议书》的内容而签订，安置补偿协议书的内容与第三人提交的其他证据能够相互印证。此外，陕西宝陵建设（集团）有限责任公司于2012年4月17日出具的《保证函》亦对被告与第三人父亲马主麻之间拆迁建还事宜予以认可。没有证据显示被告与第三人之间存在恶意串通损害原告利益的事实，原告的上述意见无证据支持，不予采信。
2.关于原告要求排除第三人对争议的xx室房屋的占有的请求是否成立的问题。
原告认为，原、被告签订的《商品房预售合同》已登记备案，可对抗被告与第三人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，并排除第三人对争议房屋xx室的占有。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”。根据上述规定，被告与第三人签订实行产权调换的《房屋拆迁安置补偿协议书》，并对安置房的位置、用途均作了明确约定，可以确定协议指向安置房具备特定性，此类协议目的在于保障被拆迁人的基本居住权，其效力不同于一般的商品房买卖合同。因涉案房屋xx室已由第三人占有居住，原告以其合同已登记备案为由要求排除第三人对该涉案房屋的占有，其主张不能予以支持。
对于原告主张的xx室、xx室，被告称，原告所持《商品房预售合同》系工程承建方签出，房款也由承建方收取，被告公司并未收到房款。因被告对《商品房预售合同》及缴款收据的真实性均不持异议，且收据载明的内容与《商品房预售合同》中关于付款方式的约定能够相互印证，原告付清全部房款的事实可以确认。被告与工程承建方之间的纠纷不能成为被告拒绝履行合同的理由。被告称原告主张的xx室、xx室房屋尚未竣工验收，就此原告提出书面意见，表示愿意接收上述房屋。原告要求被告交付xx室、xx室房屋的请求可以予以支持。对于违约金，因双方在《商品房预售合同》中有明确约定，应予支持，其违约金应计算为：（482671+482671）×0.0003×1290天=373587元。对于原告要求被告交付《房屋质量说明书》、房产证和土地证，并承担办证费用的请求，因涉案房屋xx室、xx室尚未竣工验收，上述资料的交付条件尚不具备。对涉诉的xx室房屋，被告公司将该安置给第三人的房屋出售给原告的行为系严重违约行为，因庭前法庭已就原告是否变更其诉讼请求，向原告进行了释明，原告表示坚持其诉讼请求，要求被告交付xx室房屋并承担逾期交房违约金，因原告该项主张不能予以支持，就其损失，原告可另行主张。
对于第三人要求被告协助第三人办理房屋产权证的请求，因�诉房屋尚未竣工验收，待竣工验收后，由被告予以协助。因该案纠纷系被告违约造成，原告及第三人所缴纳的案件受理费、保全费应由被告承担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告青海怡海房地产开发有限公司于判决生效后九十日内将位于城东区昆仑东路xx号夏都xx小区x号楼x单元xx室、xx室房屋交付给原告卢汉华，并承担逾期交房违约金373587元；
二、第三人马香蕊与被告青海怡海房地产开发有限公司于2010年5月29日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》有效，协议项下位于城东区昆仑东路xx号夏都之林小区x号楼x单元xx室房屋为第三人马香蕊所有；
三、驳回原告卢汉华的其他诉讼请求；
四、驳回第三人马香蕊的其他诉讼请求。
原告卢汉华所交案件受理费22868元，保全费5000元，第三人马香蕊所交案件受理费4137元，由被告青海怡海房地产开发有限公司承担，于判决生效后十日内一并给付原告卢汉华及上述第三人。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 马华忠
审 判 员 韩梅君
人民陪审员 贺宁霞
二〇一六年十二月七日
书 记 员 韩美玲
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿�失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。