黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3726号
上诉人（原审被告）：黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈庆顺，男，1966年6月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）因与被上诉人陈庆顺房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
华风公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈庆顺的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于陈庆顺拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误。
陈庆顺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.陈庆顺已完全履行了办理进户手续义务。2011年1月15日，陈庆顺进户手续办理完毕，华风公司将房屋钥匙交予陈庆顺，陈庆顺取得房屋所有权。如陈庆顺未办理进户手续，华风公司不可能将房屋交予陈庆顺实际使用，陈庆顺已进户的事实即已证明陈庆顺已全面、实际履行了办理房屋进户手续义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，陈庆顺自交付之日起交纳上述费用，是对房屋交付使用后的费用约定，并不是办理进户手续的必备要件，华风公司混淆房屋使用与进户手续的概念，且未提交任何证据证明进户手续包括交纳物业管理费、陈庆顺未办理进户手续，故华风公司认为陈庆顺拒不办结进户手续缺少事实依据。2.按照合同第十五条约定，华风公司在陈庆顺进户后365天内未办理完毕房屋所有权证即应承担违约责任，华风公司未办理完房屋所有权证的原因在所不论，华风公司以陈庆顺未缴纳费用作为抗辩无事实和法律依据。同时，本案案由为房屋买卖合同纠纷，是基于双方当事人房屋买卖关系产生的纠纷，陈庆顺进户后是否交纳物业管理费与本案无关联性，且按照合同相对性原则，华风公司不是物业服务提供方，陈庆顺只有向华风公司交纳房款的义务，华风公司物权要求陈庆顺交纳物业管理费。3.房屋产权证未办理的原因是华风公司未履行到产权登记机关的报备义务、未取得哈尔滨市商品房销售许可证，与陈庆顺无关，由此产生的房屋产权证办理不能的违约责任应由华风公司承担。
陈庆顺向一审法院起诉请求：1.判令华风公司给付违约金（2011年1月16日至2013年12月1日止）64,000元；2.判令华风公司给付自2013年12月2日起至办理产权证完毕止的违约金。
一审法院认定事实：2010年11月10日,陈庆顺与华风公司签订《商品房买卖合同》，华风公司将位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区3号楼2单元1504室，建筑面积111.7平方米房屋以933,812元卖给陈庆顺。合同第十一条约定，通知确认的交付日起即认定陈庆顺已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由陈庆顺承担，陈庆顺应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第十五条约定，华风公司应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华风公司的责任，陈庆顺不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意在陈庆顺办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向陈庆顺支付总房款万分之一的违约金。陈庆顺于2011年1月15日办理进户手续。进户时，陈庆顺与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订华风海城湾前期物业管理服务合同。2013年12月16日华风公司完成了到产权登记机关的报备义务，取得哈尔滨市商品房销售许可证。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据合同约定华风公司通知确认的交付日，并且华风公司收取陈庆顺相关进户费用后，即可认定争议房屋交付陈庆顺使用。合同还约定华风公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，双方在陈庆顺办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证。华风公司在陈庆顺进户后365日内未完成到产权登记机关的报备义务违反了双方签订的商品房买卖合同的约定。违约金的计算应按双方合同的约定，自2012年1月16日至华风公司完成到产权登记机关的报备义务之日，即华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止,共计701天。2011年1月16日至2013年12月1日共计686天，华风公司应支付违约金64,059.5（933,812×1/10,000×686）元，陈庆顺主张华风公司自2011年1月16日至2013年12月1日支付违约金64,000元，予以支持,2013年12月2日至2013年12月16日共计15天，华风公司应支付违约金140（933,812×1/10,000×15）元，即华风公司共计支付陈庆顺违约金64,140元。关于华风公司辩称陈庆顺未能按合同约定，办结所有进户手续，华风公司不构成违约的主张，没有事实依据。收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此抗辩不同意支付违约金，对其答辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：华风公司于判决生效之日起十日之内给付陈庆顺违约金64,140元。
二审中，双方当事人均未提交证据。二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为，关于华风公司上诉主张陈庆顺没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张陈庆顺没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张陈庆顺“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认陈庆顺于2011年1月15日办理进户手续，华风公司应自2012年1月16日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，华风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年七月十二日
法官助理 李妮娜
书 记 员 周小倩