江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初5551号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行，住所地常熟市海虞北路33号裕坤美城大厦104，组织机构代码74249643-9。
负责人：俞卫忠，该行行长。
委托诉讼代理人：黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告：刘星，男，1982年6月21日出生，汉族，住常熟市。
被告：谈静月，女，1979年1月17日出生，汉族，住常熟市。
被告：苏州景豪置业有限公司，住所地常熟市海虞镇海阳路47号海阳广场5幢1-21，组织机构代码56530729-6。
法定代表人：顾文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行诉被告刘星、谈静月、苏州景豪置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理，依法组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵军、被告苏州景豪置业有限公司委托诉讼代理人付先兵到庭参加诉讼。被告刘星、谈静月经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行向本院提出的诉讼请求：1、被告刘星、谈静月立即归还借款本金3269707.09元，支付截至2016年5月11日的借款利息、罚息、复利65265.13元，并支付自2016年5月12日起至生效判决确定的付款之日的利息、罚息和复利；2、被告刘星、谈静月支付原告律师费76500元；3、被告苏州景豪置业有限公司对被告刘星的本案债务承担连带清偿责任；4、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：被告刘星与被告谈静月系夫妻关系。2013年8月15日，原告与被告刘星、谈静月、苏州景豪置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告刘星向原告借款3975000元，借款期限为10年，自2013年8月21日至2023年8月21日，用于购房。同时，被告刘星、谈静月提供常熟市古里镇紫芙新市北路46号白茆商业广场2幢1-5—2幢1-14、3幢1-15—3幢1—22、4幢1-23—4幢1-26房屋为上述借款提供抵押担保。被告苏州景豪置业有限公司作为保证人愿意为被告刘星的借款提供连带责任保证担保。2013年8月21日，原告向被告发放了借款3975000元。至2016年5月11日，被告已多次发生逾期，共欠借款本息3334972.22元。原告向被告宣布借款提前到期，但被告仍未能履行还款义务。原告诉至法院。在诉讼过程中，原告因被告刘星归还了部分借款本息，变更第1项诉讼请求，要求法院判令被告刘星、谈静月立即归还借款本金3125299.02元，支付截至2016年11月9日的借款利息、罚息、复利63718.34元，并支付自2016年11月10日至生效判决确定的付款之日的利息、罚息和复利。
被告刘星、谈静月未作答辩，亦未提供证据。
被告苏州景豪置业有限公司辩称：1、被告刘星、谈静月提供了房屋抵押担保，被告苏州景豪置业有限公司仅提供了阶段性的保证担保，在原告能够首先实现抵押权的情况下，特别是抵押价值足以偿还原告债权的情况下，被告苏州景豪置业有限公司不应承担连带责任。2、涉诉房屋在2011年11月已具备办理产权证、他项权证的相关条件，被告苏州景豪置业有限公司多次书面通知被告刘星、谈静月办理房屋所有权属登记及他项权证，但被告刘星、谈静月迟迟未办理。被告苏州景豪置业有限公司没有任何过错，而原告存在重大过错，原告在涉诉房屋具备办理产权证和他项权证二年多时间内，未催促被告刘星、谈静月办理产权证和他项权证，也未按合同约定追究被告刘星、谈静月的违约责任，放任被告刘星、谈静月的违约行为。
经审理查明：被告刘星与被告谈静月于2005年1月31日登记结婚。
2013年8月15日，原告（贷款人/抵押权人）与被告刘星（借款人/抵押人）、谈静月（抵押物共有人）、苏州景豪置业有限公司（保证人）签订编号为3781304053《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：贷款金额为3975000元，贷款期限10年，自2013年8月21日起至2023年8月21日；贷款利率为浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮20%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率，签订本合同时的同档期基准利率为年利率6.55%；采用等额本息还款法；借款人应按期偿还贷款本息。若借款人未按规定按时足额偿付到期贷款本息，贷款人有权从借款人开立在贷款人及贷款人总行系统内其他营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用（包括律师费、诉讼费、拍卖费等实现债权的费用）。若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人可按中国人民银行有关规定计收罚息；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，原告有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。抵押物为被告刘星、谈静月名下的位于常熟市古里镇紫芙新市北路46号白茆商业广场2幢1-5—2幢1-14、3幢1-15—3幢1—22、4幢1-23—4幢1-26的房屋，抵押债权数额为3975000元；抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）；抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权。抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权。抵押人同意，在任何情况下，抵押权人未行使或未及时行使其与债务人在其他贷款文件项下的任何权利，包括但不限于债权、担保物权、违约救济权，均不得被视为抵押权人怠于或放弃行使权利，也不会影响其充分行使本合同项下的权利。抵押权人按本合同规定行使抵押权后，如果抵押物尚不足以清偿担保债务而抵押人为借款人外第三人的，抵押人在此承诺对未获清偿的债务与借款人无条件承担连带责任。为保障贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。保证所担保的债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为3975000元整的贷款本金。保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。保证人在本合同项下的保证期间为阶段性连带责任保证即保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的责任责任。借款人没有依照本借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。
2013年8月21日，原告按约向被告刘星发放贷款3975000元，借款期限至2023年8月21日，执行年利率为7.86%。后被告刘星自2013年9月至2016年1月按约归还了借款本息，自2016年2月起未能按约还款。原告于2016年5月9日发出《提前到期通知书》，宣布因被告刘星未按合同约定按时足额偿还贷款本息，上述贷款本息提前到期。至2016年5月4日，被告刘星尚结欠原告借款本金3269707.09元，利息、罚息49425.53元，要求被告刘星归还借款本息。被告刘星收到提前到期通知书后，于2016年6月24日归还借款本息182410.09元，于2016年6月30日归还借款本息44802.17元。截至2016年11月9日，被告刘星尚结欠原告借款本金3125299.02元、利息、罚息、复利63718.34元。
另查明：原告因本起纠纷，委托江苏世纪天合律师事务所提起本案诉讼，约定支付律师费76500元。
庭审中，被告苏州景豪置业有限公司向本院提交了以下证据：1、2013年12月25日苏州波司登贸易有限公司的财务经理陶卫国出具的收条（复印件），收到22间小商铺的钥匙，每个门3把钥匙；2、2014年7月10日、2014年9月16日的催告函各一份（复印件），内容为苏州景豪置业有限公司向刘星发函，要求刘星在收到函后到常熟市房屋管理局、常熟市国土局办理房产证、土地证。3、2016年6月12日的受理案件通知书及诉状副本（复印件），证明苏州景豪置业有限公司已向刘星、谈静月提起商品房销售合同纠纷的诉讼。
原告对于被告苏州景豪置业有限公司提供的证据1、2，因证据1、2均是复印件，不予确认，证据3与本案无关联性。
在审理过程中，本案原、被告签订的《个人购房借款担保合同》中所涉及的抵押物仍未办理抵押物登记。
以上事实，有营业执照复印件、身份证复印件、结婚证复印件、个人购房借款担保合同、个人贷款借款凭证（借据）、个人贷款放款通知书、提前到期通知书及相应的邮寄凭证、邮件查询、欠款明细、委托代理合同及本案的庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告刘星、谈静月、苏州景豪置业有限公司之间签订的《个人购房担保借款合同》依法成立并生效。被告刘星取得借款后未能按约还款，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期。原告要求被告刘星归还借款本金3125299.02元及计算至2016年11月9日的利息(含罚息)63718.34元，并支付自2016年11月10日起至生效判决确定的付款之日按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息及相应的复利、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告刘星承担律师费的诉讼请求，本院认为:虽原告未提供律师费的支付凭证，因原告已与江苏世纪天合律师事务所签订委托代理合同，且江苏世纪天合律师事务所委派律师出庭，该费用为原告必然损失，且金额符合江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。被告刘星与被告谈静月系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间，被告谈静月应当与被告刘星对本案债务承担共同还款责任。原告要求被告苏州景豪置业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为：原告与被告刘星、谈静月、苏州景豪置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定，被告苏州景豪置业有限公司作为保证人，对被告刘星的上述借款承担连带清偿责任。保证期间为阶段性连带责任保证，即自《个人购房担保借款合同》签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。本案中，被告刘星、谈静月用于抵押的房屋至今尚未办理抵押登记，原告也尚未收到被告刘星、谈静月的他项权证，故本案中被告苏州景豪置业有限公司作为保证人的保证责任尚不能解除。即使被告苏州景豪置业有限公司提供的交房手续是真实的，被告苏州景豪置业有限公司已经将被告刘星、谈静月抵押的房产交付给被告刘星、谈静月，被告苏州景豪置业有限公司也应积极主动催促被告刘星、谈静月办妥相应的权属证明及他项权证，以达到解除被告苏州景豪置业有限公司的担保责任。在涉案抵押房产尚未办妥抵押登记之前，并不能免除被告苏州景豪置业有限公司的担保责任。另外，原、被告在合同中约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩，因此，即便在本案中有案涉的尚未办妥抵押登记的抵押物，原告仍有权直接要求保证人承担保证责任。被告刘星、谈静月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国婚姻法司法解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘星、谈静月归还原告上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行借款本金人民币3125299.02元及相应的利息、罚息、复利（计算至2016年11月9日的利息、罚息、复利人民币63718.34元，自2016年11月10日起至生效判决确定的付款之日的利息及相应的复利、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、被告刘星、谈静月支付原告上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行律师费76500元。
上述第一、二项款项由被告刘星、谈静月于本判决生效后十日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
三、被告苏州景豪置业有限公司对被告刘星、谈静月的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币32924元，财产保全费人民币5000元，公告费人民币903.90元，合计诉讼费人民币38827.90元，由被告刘星、谈静月负担，被告苏州景豪置业有限公司承担连带清偿责任（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审 判 长 江彩英
人民陪审员 赵 英
人民陪审员 王小丽
二〇一七年一月十日
书 记 员 陈 铭
附录:
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《中华人民共和国婚姻法司法解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。