南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1783号
原告周国和，男，1966年11月30日生，汉族。
委托代理人王志国，江苏北斗人律师事务所律师。
被告沈天星，女，1957年12月9日生，汉族。
委托代理人赵如德，男，1960年5月3日生，汉族。
被告赵如德，男，1960年5月3日生，汉族。
原告周国和诉被告沈天星、赵如德房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周国和的委托代理人王志国、被告沈天星的委托代理人暨被告赵如德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周国和诉称，2012年12月13日，被告沈天星委托丈夫赵如德与原告周国和签订《房屋买卖合同》一份：被告沈天星将位于南京市浦口区天润城的房产以人民币900000元的价格卖于原告。2013年1月22日前，原告将首期房款730000元支付给被告，被告承诺该物业已满五年且是家庭唯一住房，否则因此产生的个税、营业税由被告承担。逾期交付房产等无故不履行本合同项下义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总房款5%的违约金，买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为致使对方解除合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖费用。守约方已经支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付守约方。2012年12月13日，被告收取了原告购房定金20000元。现原告依约履行了自己的义务，被告既不按约将房产过户给原告，也不返还购房定金，原告多次催要无果，故诉至法院，请求判令被告返还购房定金20000元；被告支付违约金45000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告赵如德、沈天星辩称，由于原告没有在合同约定时期限内付清首付款，从2013年1月18日直至今日我方没有接到原告任何一次付款的电话，我留给原告的电话136××××9858经查实从未收到原告发来的短信和付款通知，我方在2013年1月期间和中介以及原告打过多次电话要求原告按时付款，但是原告采取没钱、不知道、不接电话等方式拒绝付款，在2013年3月21日我方采取短信及电话通知原告，由于原告的违约我方要求解除房屋买卖合同。原告作为违约方应承担相应的责任。
经审理查明，2012年12月13日，原告周国和（买方）与被告沈天星（卖方，委托代理人赵如德）经南京宏联房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同一份，内容为：买卖双方就买卖位于南京市浦口区天润城房屋（该房系被告沈天星、周国和的夫妻共同财产）的所有买卖条件达成一致意见：该物业建筑面积108.22平方米，买卖双方同意该物业总房款为900000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。因本次交易而发生的所有税费由买方承担。卖方合法持有房屋权属证书，房屋所有权证号码为浦转字第号，土地使用权证号码为宁浦国用第号。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。付款方式及时间：定金20000元，卖方需在2012年12月13日支付给卖方，首期房款（不含定金）人民币725000元卖方应于2013年1月22日前直接支付给卖方。卖方应于2013年1月31日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。买卖双方应在2013年1月31日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。第二期房款150000元。贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。房屋尾款5000元买房应于买卖双方物业交验当日直接支付卖方。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金20000元，被告向原告出具收据一份，内容为：现收到客户周国和承购位于南京市浦口区之定金20000元整。
丁桂平系满堂红（南京）置业有限公司的工作人员，其当庭作证称：周国和在我公司看中了沈天星的房屋，在价格、条件谈好后，双方签订了买卖合同，具体事项在合同中全部约定好了，在签订合同时被告说他急需要用钱希望原告在18号之前给他首付款，周国和说他尽量会在18号凑齐，希望宽限几天，所以就在合同中约定1月22日付款。后来双方因付首付款的事情产生矛盾。第一笔房款2013年1月22日给付，在2013年1月17日沈天星打电话给我，问我钱何时给付，当时我在开车没有听清楚，周国和在20号左右去我公司，我打电话给沈天星说周国和在我公司，要把725000元款项给他，沈天星说他们原来急需用的钱已经周转到了，房屋不卖了，要求我把20000元退给周国和，一开始向我要的是周国和的卡号，后来见面后又要求我直接将现金退给周国和我没有同意。
原告周国和用手机（189××××1386）向133××××9858号码共发送四条短信，2013年1月20日17时06分的短信内容为：沈小姐您好：我是向您购买天润城住房的小周，款已备好，22号来办理过户手续。2013年1月21日11时22分的短信内容为：沈小姐你好：我是买你天润城房产的小周，我们明天过来办理房产过户手续，明天见谢了！2013年1月22日11时03分的短信内容为：沈小姐你好，我是小周，我已到南京，下午我们去办理过户手续吧，中介公司那边已联系好，前两次短信你也没回信息，望收到信息回电，谢谢！2013年1月31日16时36分的短信内容为：你好：我是买你浦口天润城房的小周，我下午一直在交易所等你，刚才你跟中介通话，叫我接电话，我是不会给你谈的，你今天没过来，你要不赔偿违约金和我的损失，我会到法院起诉你。被告辩称133××××9858号码不是被告的，被告从未收到原告发的短信，但庭后审理人员拨打133××××9858电话，系被告沈天星接听的电话。
庭审中被告陈述：我们之前三方谈的是2013年1月18日付首付款，因为我自己在18日前有一个借款要归还给他人，但是合同上写的是1月22日，当时我提出异议了，但是对方承诺18日之前一定给首付款，因此我才签字，因原告未在18日前将首付款给付于我，我在19日联系中介，向中介索取原告联系方式，因我们提出原告涉嫌违约，中介才将他的联系方式给我们，于是1月19日我们打电话给原告通知原告付款，原告在电话里拒绝了，后再联系他，原告不再接我们电话，也没主动联系我们。我方在22日前与中介讲过原告在18日前未将首付款给付我方构成违约，但从未表示不愿将房屋卖给他。22日之后我们和中介就没有过多的联系。我们一直等到3月21日原告还未将首付款付给我们，于是我方采取短信及电话通知原告提出要求解除合同。原告表示同意解除合同，但认为系被告违反合同约定，故被告应返还定金并承担违约责任。
上述事实，有房地产买卖合同、收据、证人证言以及当事人某
本院认为，原、被告之间签订房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。被告要求解除上述合同，原告同意解除，双方就解除合同达成合意。合同解除后，因原告周国和已按合同约定支付购房定金20000元，合同约定购房首付款的付款时间为1月22日，被告在期限未到之时要求原告支付首付款，遭到拒绝后，不愿意继续履行上述合同，违反合同约定，故原告要求两被告返还已给付定金并支付违约金的诉讼请求本院予以支持。原告主张合同约定的违约金数额为45000元，被告认为该约定过高，要求调低。本院以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡等，酌定违约金的数额为20000元。因该涉案房屋系被告二人夫妻共同财产，故被告二人应共同承担返还定金及支付违约金的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告沈天星、赵如德于本判决生效之日起七日内返还原告周国和购房定金20000元；
二、被告沈天星、赵如德于本判决生效之日起七日内向原告周国和支付违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1676元，由原告周国和负担676元，由被告沈天星、赵如德负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 肖
人民陪审员 高志军
人民陪审员 林德留
二〇一四年七月七日
书 记 员 胡 颖