湖北省荆州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂10行终50号
上诉人（原审被告）江陵县住房和城乡建设局，住所地：江陵县郝穴镇楚江大道41号。
法定代表人史小峰，该局局长。
负责人易必新，该局副局长。
委托代理人吕军，湖北吕军律师事务所律师。
委托代理人毛俊，湖北吕军律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司荆州创新支行，住所地：荆州市沙市区朝阳路朝阳新城一楼。
负责人卢强，该支行行长。
委托代理人杨中勇，湖北阳阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖北省雏鹰天使婴幼儿用品有限公司，住所地：江陵县白马寺镇严北南路。
法定代表人李然，该公司执行董事。
委托代理人李东初，该公司职员。系湖北省雏鹰天使婴幼儿用品有限公司法定代表人李然之父。
委托代理人李红，湖北惊天（武汉）律师事务所律师。
原审被告江陵县国土资源局，住所地：江陵县郝穴镇江陵大道68号。
法定代表人林克亮，该局局长。
负责人周春，该局副局长。
委托代理人谭光武，湖北荆楚律师事务所律师。
委托代理人吴海，湖北荆楚律师事务所律师。
上诉人江陵县住房和城乡建设局（以下简称江陵县住建局）、上诉人中国建设银行股份有限公司荆州创新支行（以下简称建行创新支行）与被上诉人湖北省雏鹰天使婴幼儿用品有限公司（以下简称雏鹰公司）、原审被告江陵县国土资源局（以下简称江陵县国土局）房屋行政登记一案，已由湖北省江陵县人民法院于2017年12月29日作出（2017）鄂1024行初1号行政判决。上诉人江陵县住建局、上诉人建行创新支行均不服，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日公开开庭审理本案，上诉人江陵县住建局负责人易必新及委托代理人吕军、毛俊，原审被告江陵县国土局的负责人周春及委托代理人谭光武、吴海，上诉人建行荆州创新支行的委托代理人杨中勇，被上诉人雏鹰公司的委托代理人李东初、李红到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审查明，原告雏鹰公司系有限责任公司，股东两名即李然和宗云龙，其中法定代表人为李然，宗云龙同时系荆州龙翔童装有限公司的法定代表人。2014年6月30日，该公司多幢房屋办理房产证，编号为江陵房权证白马镇字××号、第××号、14××88号、14××89号房屋所有权证，建筑面积合计3750.89㎡；同年9月，公司股东宗云龙伪造授权委托材料与第三人建行创新支行签订《最高额抵押合同》，以公司上述房产为荆州龙翔童装有限公司在第三人建行创新支行处的贷款提供抵押担保。2014年9月29日，宗云龙与第三人建行创新支行人员至原江陵县房产管理局（以下简称江陵县房管局），提供伪造的《授权委托书》《董事会决议》等材料申请办理房屋最高额抵押权登记；同年9月30日，原江陵县房管局在未尽责审核的情况下，向第三人建行创新支行核发江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证，抵押权利价值400万元，抵押期限为2014年9月28日至2019年9月28日。第三人建行创新支行在诉讼中，故意提供虚假、无效的授权委托书，致使代理人的诉讼代理行为无效，妨碍了人民法院审理案件；且经法院责令提交该最高额抵押贷款的整套财务资料时，第三人未能提交。同时，第三人的主管单位——中国建设银行股份有限公司荆州分行的工作人员，在本院依法调取相关证据的过程中，拒不配合，上述单位的行为已经构成妨害行政诉讼，一审法院另行处理。
一审法院认为，案件的争议焦点为：一、被告江陵县住建局是否是本案的适格被告；二、原江陵县房管局2014年9月30日作出的江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证是否应予撤销。一、关于江陵县住建局是否是本案的适格被告的问题。房屋抵押登记的行为发生在不动产登记职责整合之前，根据《房屋登记办法》第四条的规定，原江陵县房管局在职责整合前，具有作出本辖区内房屋他项权登记的法定职责。同时，按照江编发[2015]32文件规定，原江陵县房管局于2015年10月正式撤销，其登记职能由被告江陵县国土局承担，交易职能由被告江陵县住建局承担，故被告江陵住建局理应成为本案当然的被告。二、关于原江陵县房管局2014年9月30日作出的江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证是否应予撤销的问题。本案中，原江陵县房管局在办理房屋抵押登记行为的过程中，应依法定程序进行，对抵押申请人双方的申请材料是否合法、齐全、完整，必须在履行审查义务后，才能做出是否准予登记的行政行为。原江陵县房管局在办理原告雏鹰公司与第三人建行创新支行房屋最高额抵押登记时，应当依照《中国人民共和国物权法》《房屋登记办法》《城市房地产抵押管理办法》《房地产登记技术规程》等法律、规章的规定认真履行审查义务。但是，原江陵县房管局在自己的职责范围内未尽到审慎的义务，导致主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。综上，原告要求依法撤销江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证的诉讼请求，依法予以支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决如下：撤销被告江陵县住房和城乡建设局、被告江陵县国土资源局2014年9月30日向第三人中国建设银行股份有限公司荆州创新支行颁发的江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证。案件受理费50元，由被告江陵县住房和城乡建设局、被告江陵县国土资源局负担。
江陵县住建局不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清，法律适用错误。一审法院认定被上诉人公司股东宗云龙与第三人建行创新支行工作人员串通，以提供伪造《授权委托书》《董事会决议》等材料申请办理房屋最高额抵押权登记是错误的。一方面，一审法院认定上述两当事人串通的依据为被上诉人第一次所提供证据三“公安局侦查笔录”及一审法院在经侦大队调取的证据，此均为宗云龙的一面之辞，且仅为办案过程中一个环节，并无定论。另一方面，经侦大队已就此事作出定论，即被上诉人第一次提交的证据5、6为江陵县公安局经侦大队对宗云龙经调查后作出的不予立案通知书，江公（经）不立字[2017]3号、22号。故一审法院简单采信侦查过程中个别人一面之辞，而作出与侦查结果明显违背的所谓“串通”认定，系明显错误。二、一审法院在主观错误认定宗云龙与第三人串通的基础上，进一步以诸多主观臆断而回避对正常经济活动及登记行为的真实情况进行认定存在错误。1、主观臆断法定代表人李然签名系伪造。一审法院仅凭对被上诉人法定代表人李然是否到过登记现场存疑，就认定“李然”名字的签名系伪造。而事实情况是，被上诉人股东宗云龙在被上诉人法定代表人李然不到场的情况下，作为委托人持有由被上诉人公司盖有公章及法定代表人签字的《授权委托书》及其身份信息文件，办理他项权登记并无问题。2、主观认定第三人的负责人办理抵押登记手续无效。一审法院以无具体、明确的委托事项、委托权限为由认定其签字无效。而事实情况是，第三人负责人即建行创新支行行长赵竣之新办抵押程序，且其提交材料的排头即为“办理抵押贷款相关资料”，委托事项及委托权限非常清楚，当然为办理抵押登记的相关事实，赵竣之的签字及办理抵押手续应为有效。至于是否赵竣之配合调查，并不构成赵竣之签字无效的理由。3、本案的真实情况是：李然确系被上诉人法定代表人，与上诉人所提交材料记载的主体情况相符；上诉人与第三人所签合同印章为上诉人印章，赵竣之经一审法院查明为原行长，被上诉人所取得的不动产物权已登记公示，其办理抵押时上诉人无法尽实地查看之义务、宗云龙案并无定论等真实情况等。三、法律适用不当，导致错误判决。1、物权法第十二条：“必要时可实地查看”扩大为都应实地查看，而回避其后《房屋登记办法》第十九条规定细化的法定实地查看义务情形。2、将《城市房地产抵押登记办法》第十六条规定的“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过”适用为有限责任公司抵押房地产只能是股东大会通过。3、回避《房屋登记办法》第十一条关于申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责的规定，将该责任错误地归于只负有形式审查义务的上诉人。4、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。抵押登记职能已转移至国土部门，仍错误地把江陵县住建局作为被告。四、上诉人并非本案适格主体。上诉人因不动产登记职权已转移至国土局，现已无权处理不动产登记相关事务，其也无法撤销已颁发的不动产权证，根据权责一体原则，不应由其承担责任。综上，一审法院认定事实与法律适用均错误，将被上诉人向外部意思表示行为认定为无效并判决予以撤销，而让第三人及国家职能机关为被上诉人内部管理混乱的恶果买单，影响了正常的经济秩序和管理秩序。请求撤销一审判决，依法予以改判。
建行创新支行不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定被上诉人公司股东宗云龙伪造授权委托书材料与上诉人签订《最高额抵押合同》是错误的。首先，本案审理的是行政登记行为的纠纷，而《最高额抵押合同》应属于民事诉讼关于合同订立程序与合同效力的审查、认定范围，一审案件不应对民事合同作出认定。其次，没有证据证明宗云龙签订抵押合同时的授权委托材料系伪造，《最高额抵押合同》应是合法有效的。2.一审法院认定被上诉人公司股东宗云龙与上诉人工作人员串通，以提供伪造《授权委托书》《董事会决议》等材料申请办理房屋最高额抵押登记是错误的。3.一审法院认定上诉人当时的机构负责人赵峻之无权代理办理抵押登记错误。二、一审法院适用法律不当，从而导致错误裁判。根据办理抵押登记的规定，申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，登记机关只负有形式审查义务。三、登记机关的登记行为程序公正、事实清楚、适用法律准确，应予以维持。请求二审法院依法撤销（2017）鄂1024行初1号行政判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人雏鹰公司未提交书面的答辩意见。当庭答辩称：一、一审认定事实清楚，判决正确，应当维持原判。二、上诉人的上诉理由均不能成立。第一，登记行为中提交的雏鹰公司的《授权委托书》《董事会决议》均是宗云龙伪造。第二，上诉人称宗云龙是大股东，公章由其保管，就推定授权是真实的属于逻辑错误，违反了公司法第十六条的规定。第三，建设银行作为拥有特殊经营许可的商事主体及信贷的发放方，理应会维护交易安全和规则，更为严格把握。第四，原江陵县房管局在履行登记职责中未履行审慎审查义务，未将法定代表人的身份证复印件与原件比对，建行的营业执照的复印件与原件也未进行比对，未对公司的授权予以核实，未核对协议中实际贷款人是否为雏鹰公司。第五，一审法院参照执行《房地产登记技术规程》并无不当。
原审被告江陵县国土局未提交书面的答辩意见，其当庭辩称：原江陵县房管局的登记行为合法，不应撤销。江陵县国土局不是本案被告，请求撤销一审判决。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系因龙翔公司向建行创新支行申请贷款，以雏鹰公司的房屋作担保办理抵押登记引发的诉讼。本案争议的焦点为：一、江陵县住建局是否为本案适格被告。二、江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证是否应当撤销。
一、关于江陵县住建局是否为本案适格被告的问题。本案房屋抵押登记行为发生在不动产登记职责整合之前，根据《房屋登记办法》第四条的规定，江陵县住建局在职责整合之前具有作出本辖区内房屋抵押他项权登记的法定职责。按照江编发[2015]32号文件的规定，江陵县房管局于2015年10月正式撤销，其登记职能由江陵县国土局承担，交易职能由江陵县住建局承担，江陵县住建局具有协同开展房屋抵押登记的职责。并且，将江陵县住建局作为本案被告有利于案件正确处理，故，一审将江陵县住建局列为本案被告并无不当。
二、关于江陵房他证白马寺镇字[2014]第1425950号房屋他项权证的行为是否应予撤销的问题。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料：（七）登记机关认为必要的其他文件。本案中，登记机关为证明房屋登记行为的合法性，向原审法院提交了《抵押权设立登记申请书》《授权委托书》及委托人李然、受托人宗云龙身份证复印件、《董事会决议》《银行委托书》《人民币流动资金贷款合同》等证据材料。经庭审查明，申请材料中的建设银行对赵峻之的《银行委托书》上书面注明需要验证复印件与原件一致、应有验证人签字、日期，而这份《银行委托书》无签字、无授权日期；宗云龙提交的《授权委托书》及《董事会决议》，从形式上看虽有雏鹰公司法定代表人签名、盖有雏鹰公司公章，实际上是宗云龙虚构雏鹰公司《董事会决议》，仿冒雏鹰公司法定代表人“李然”签名后，利用其担任雏鹰公司股东并掌管雏鹰公司公章的便利加盖了雏鹰公司的公章。并且《董事会决议》中的董事签名应属必备要件，而该份《董事会决议》从形式上看，无董事签名。根据我国不动产登记相关法律法规，行政登记机关虽负有对登记事项的形式审查义务，不进行实质审查，申请材料的真实性应由申请人负责，但本案中，在申请人提交的《银行委托书》《董事会决议》存在明显瑕疵的情况下，原江陵县房管局对涉案房屋准予抵押登记不当。尤其是在已查明登记申请材料中《董事会决议》系虚构、“李然”的签名系仿冒，涉案当事人合法权益可能因此受损的情形下，为进一步规范行政登记行为，加强行政机关工作人员的工作责任心，一审法院判决对涉案房屋登记行为予以撤销，并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费100元，由上诉人江陵县住房和城乡建设局与上诉人中国建设银行股份有限公司荆州创新支行各自负担50元。
审判长 盛 千
审判员 王 阳
审判员 孙开炎
二〇一八年七月十三日
书记员 李丽红