阳原县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0727民初338号
原告岳某，男，1955年10月1日生，汉族，住阳原县西城镇平安街*排*号。
委托代理人政东霞，河北启扉律师事务所律师。
被告冯某。
委托代理人冯波。
第三人阳原县西城镇西关村村民委员会
地址：阳原县西城镇。
法定代表人王殿军。
委托代理人赵建斌，河北启扉律师事务所律师。
原告岳某诉被告冯某、第三人阳原县西城镇西关村村民委员会买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳某及委托代理人政东霞、被告冯某及委托代理人冯波、第三人阳原县西城镇西关村村民委员会委托代理人赵建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳某诉称：2011年4月18日，第三人将西关村老龙湾从南数第10户宅基地出售给被告，按照城建规划，建街面二层楼房。2013年9月5日，被告通过中介人李斌介绍将该宅基地转售给原告，转售价38.5万元。原告购买该宅基地后，2015年4月份着手盖房时，遭到邻居赵利武的阻拦。原来该块宅基地原本不清洁，存在纠纷，建房需处理赵利武家的电线问题，否则根本无法建房。被告明知该情形，在与原告签订宅基地买卖合同时隐瞒了该事实。原告因不能建房找到被告，被告说是第三人的原因所致。原告再找村委会，村委会说一直在与赵利武的协商过程中，至今已经经过2年，问题仍然没有解决，房屋不能建，给原告造成很大的经济损失。宅基地属于农村集体所有的土地，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或用于非农建设。而原告不是西关村村民，原、被告之间的宅基地买卖协议违反法律规定，属于无效合同，而且被告签订合同时隐瞒真实情况，存在过错。原告为了维护自身权益，提起诉讼，请求法院确认原、被告之间的宅基地买卖协议无效，并判令被告返还原告购买款38.5万元，被告与第三人连带赔偿原告经济损失50290元，诉讼费由被告承担。
被告冯某辩称：原告与被告之间的宅基地买卖协议实质上是房屋买卖协议，协议名称用宅基地买卖协议是错误的，原告所卖的房屋已建起地下一层，而不是单独买卖宅基地，该房屋是在土地使用权上建成的。被告卖给原告的房屋是新农村建设的小产权房，而不是农民在宅基地的住宅房，该房屋属于商铺房，是用于做生意的。被告认为本案的纠纷应由行政机关处理，对于未取得合法征地手续的法院不宜直接审理民事纠纷。被告没有向原告隐瞒任何事实，原告在购买之前已到实地进行勘察，被告也向其介绍该房的基本情况。被告认为该房屋买卖协议合法有效，应予以保护。
第三人阳原县西城镇西关村村民委员会述称：原告将西关村村民委员会列为第三人参与其与被告的诉讼，诉讼主体错误。原告和被告购买的宅基地和房屋，其主张的买卖合同无效的合同相对人是原告和被告，与第三人无法律上的利害关系。第三人将老龙湾的宅基地和房屋出售给个人的行为符合有关规定。西关村老龙湾的土地所有权属于西关村集体所有，第三人有权将属于自己的土地使用权依法转让。阳原县西关老龙湾工程属于阳原县城三年大变样工程。2009年西城镇人民政府批准第三人开发老龙湾并出售土地使用权。在此之前阳原县建设局为第三人下发了建设用地选址意见书和建设用地规划许可证。其他的水、电、环评等手续均已办妥。第三人与被告的买卖协议并不是单纯的土地使用权转让协议，而是房屋买卖协议。第三人在原、被告房屋买卖过程中及开发老龙湾工程项目中没有过错，原告请求第三人赔偿没有依据，原、被告之间是买卖合同纠纷而不是侵权责任纠纷，第三人不应该赔偿原告损失。
经审理查明：2011年4月18日，被告与第三人签订了《西关村老龙湾农民宅基地购房协议》，协议约定第三人将西关村老龙湾从南数第10户宅基地出售给被告，价格为20万元。宅基地坐落于阳原县西城镇西宁路北端东侧，已做好基础和地下室到±0.000，自来水、排污手续已办理完毕。2013年9月5日，原告与被告签订了《老龙湾宅基地买卖协议》，协议约定被告将坐落于西城镇西宁路北端东侧从南到北楼房宅基地第10户卖给原告，原告出资38.5万元。2009年3月30日，西城镇人民政府向阳原县政府请示办理西关村老龙湾开发项目有关手续。2009年5月8日阳原县建设局为西关村老龙湾农民宅基地颁发了《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。2009年9月19日，西关村委会请示西城镇政府出售老龙湾开发地块，西城镇人民政府经2009年10月19日会议通过，同意出售。
另查明，西关村老龙湾的土地所有权属于西关村集体所有。
上述事实有原、被告及第三人陈述、《西关村老龙湾农民宅基地购房协议》、《老龙湾宅基地买卖协议》、《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》等证据予以证实。
本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。西关村老龙湾的土地所有权属于西关村集体所有，原、被告双方均非该集体组织的成员，故原、被告签订的《老龙湾宅基地买卖协议》因违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。被告及第三人均称该土地上已建成地基和一层地下室，故该协议实际是房屋买卖协议。对该辩称，本院认为，不论是宅基地买卖协议还是房屋买卖协议，均因土地性质为集体所有而导致该协议无效。被告明知转让的老龙湾的土地属西关村集体所有不能转让而将该土地及地基等卖给原告，原告也明知该事实而予以购买，原、被告双方对于合同无效均有过错，且过错程度相当，故原、被告对原告的损失应当分别承担50%的责任。原告主张损失按同期银行贷款利率从2013年9月5日至2016年5月5日的利息计算为50290元，该主张符合法律规定，本院予以支持。从2013年9月5日至2016年5月5日按同期银行贷款利率计算利息为50290元，故被告应赔偿原告损失25145元。原告主张被告未明确告知建房需处理赵利武家的电线问题，被告隐瞒了该事实存在过错。被告称不知道赵利武电线的问题。对此，本院认为，在原、被告签订买卖协议时被告是否知道有赵利武的电线问题原告未举证证明，被告也不承认知道，故原告主张被告隐瞒了该事实存在过错本院不予支持。原告要求第三人与被告连带赔偿原告经济损失50290元，因第三人非本案买卖合同一方当事人，第三人对因买卖合同给原告造成的损失无直接的利害关系，故原告要求第三人赔偿原告经济损失无法律依据，本院不予支持。被告辩称本案的纠纷应由行政机关处理，对于未取得合法征地手续的法院不宜直接审理民事纠纷。对此辩称，本院认为本案为平等主体间的买卖合同纠纷，属于法院的受案范围，故对被告的辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告岳某与被告冯某于2013年9月5日签订的《老龙湾宅基地买卖协议》无效。
二、被告冯某于本判决生效之日起十五日内返还原告岳某购买宅基地款38.5万元及损失25145元。
三、原告岳某于本判决生效之日起十五日内返还被告冯某坐落于阳原县西城镇西关村老龙湾从南数第10户的宅基地。
四、驳回原告岳某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3914.67元，由被告冯某负担3688.53元，原告岳某负担226.14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 闫润芳
审判员 杜 根
审判员 史俊英
二〇一六年七月二十五日
书记员 张卫东