济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第935号
原告戴涛，男，生于1975年8月8日，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告山东火炬置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈岭，董事长。
委托代理人周元首，山东国曜律师事务所律师。
原告戴涛与被告山东火炬置业有限公司（以下简称山东火炬公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，被告山东火炬公司提出管辖权异议，本院于2015年5月20日裁定驳回其异议。本院依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案，原告戴涛,被告山东火炬公司的委托代理人周元首到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴涛诉称，原告戴涛于2010年10月12日与被告山东火炬公司签订了《商品房买卖合同》（编号：HJ-0935），购买了被告山东火炬公司开发的位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第1号楼1单元2201号的房产一套，房屋与附属物总价款439386元。双方签订的合同第八条约定房屋交付时间为2012年1月31日前。合同签订前，原告戴涛就已经按约支付了全部购房款，但被告山东火炬公司却迟延交付房屋。根据合同第九条约定，被告山东火炬公司应自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。自2012年2月1日至今，被告山东火炬公司已逾期交付房屋一千余天，应当按日支付给原告戴涛的违约金已经累计94000余元。截至起诉日，原告戴涛仍未收到被告山东火炬公司的收房通知书，原告戴涛所购房屋仍在施工过程中，处于停工和半停工状态。原告戴涛认为，被告山东火炬公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害我的利益。为此，依据合同法第一百零七条、第一百一十四条之规定，诉至法院，请求判令：1、被告山东火炬公司立即支付原告戴涛逾期交房违约金98950元（自2012年2月1日起至2015年3月4日止，以439386元为基数，按日万分之二计算）；2、本案诉讼费用由被告山东火炬公司负担。
被告山东火炬公司辩称，一、根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告山东火炬公司可延期交付房屋320天，且不承担违约责任。1、双方合同约定因市政配套设施的延误，导致工程延期的，出卖人可延期，根据当时项目的实际情况，至2012年10月10日，涉案房屋因市政原因尚不具备供暖条件，对项目造成影响，我公司据此可延期180天且不承担违约责任。2、双方合同约定因政府规划等行政部门的调整，导致工期延误的，出卖人可以延期，被告山东火炬公司开发的火炬东第项目因受到济南市大规划“原则上不再审批6层以下建筑”的调整，导致工程延期102天，不用承担违约责任。3、双方合同约定施工期间超过37摄氏度且降雨量超过120毫米致使无法施工的，出卖人可以延期，因此，由于天气原因可延期38天且不用承担违约责任。综上，被告山东火炬公司可据实延期320天，不承担违约责任。二、买卖合同第九条约定，被告山东火炬公司应按逾期天数，按已交房款万分之二支付原告戴涛违约金，被告山东火炬公司认为双方约定的逾期交付违约金过高，应当与原告戴涛实际损失相当地段、同类房屋等为参考，请求予以减少。三、原告戴涛要求我方支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告戴涛与被告山东火炬公司签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2012年1月31日，至2015年3月4日原告戴涛起诉时已超过了两年的诉讼时效。综上，原告戴涛的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。
经审理本院认定，2010年10月12日，原告戴涛与被告山东火炬公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，约定由原告戴涛出资439386元，购买被告山东火炬公司开发的位于济南市历城区唐冶街道大官庄地块火炬东第小区1号楼1单元2201号房屋及附属地下室一套，商品房建筑面积117.29平方米，附属地下室7.43平方米。买卖合同第八条约定出卖人应当于2012年1月31日前将具备验收合格的商品房交付购买人，同时约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2.（1）因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；（2）因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；（3）施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；（4）买受人未按本合同约定期限付款的；（5）其他不可归责于出卖人的原因。3、出现上述第1、2项所列情形，出卖人可据实予以延期交付且不承担违约责任。
买卖合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但自买卖合同约定的最后交付期限的第二日即2012年2月1日至本案法庭辩论终结之日止，被告山东火炬公司尚未向原告戴涛交付房屋。
关于原告戴涛交纳房款的事实，被告山东火炬公司未在限定时间内向本院答复，本院依法采信原告戴涛提供的证据，认定原告戴涛已按合同约定交纳了全部购房款。
另查明，济南火炬置业有限公司于2010年12月经批准将公司名称变更为现名称即山东火炬置业有限公司。
上述事实有《商品房买卖合同》一份，房款收据复印件五份及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本案的争议焦点：被告山东火炬公司主张的免责事由是否成立。被告山东火炬公司主张逾期交房具有合同约定的事由，应免除320天逾期交房的违约金问题。被告山东火炬公司针对上述主张提交证据如下。1、大众数字报2012年10月10日版打印件一份，该报发表的题为《济钢余热有望今冬进入市政管网唐冶热源厂有望明年开工》的文章，载明的内容为唐冶热源厂将要开工建设；2、济南唐冶新区网站2012年9月14日刊登的题为《济南热力有限公司唐冶热源厂及配套管网环境影响评价第二次公示》的文章，载明的内容为对济南热力有限公司唐冶热源厂及配套管网工程环境影响报告书简写本公示。上述两份证据，拟证明截至2012年10月10日，本案所涉房屋因市政原因尚不具备供暖条件，导致延期交房180天。
3、大众数字报2010年1月9日版打印件一份，该报发表的题为《新建项目鼓励建设高层建筑原则上不再审批6层以下建筑》的文章，载明的内容为对济南市城镇化工作会议相关内容的报道；4、《建设工程规划许可证》复印件两份，时间分别为2009年11月5日和2010年4月21日。上述两份证据，拟证明因新政的出台，导致被告山东火炬公司规划图纸的变更，自2010年1月9日至2014年4月21日，因此延期交房102天。
4、被告山东火炬公司与英泰克工程顾问（上海）有限公司签订的《济南火炬置业有限公司火炬东第房地产项目监理委托合同书》（以下简称《监理合同》）及英泰克工程顾问（上海）有限公司出具的《2010—2012年因天气影响导致停工表》一份，《监理合同》载明该火炬东第项目由英泰克工程顾问（上海）有限公司提供监理服务；停工表载明自2010年5月8日至2012年8月18日其中的38天的天气情况。证明因天气原因导致无法正常施工，逾期交房予以扣除38天，且不承担违约责任。
原告戴涛对上述证据均不予认可，称上述证据与本案无关。
本院认为，被告山东火炬公司提供的大众数字报《济钢余热有望今冬进入市政管网唐冶热源厂有望明年开工》的文章和济南唐冶新区网站《济南热力有限公司唐冶热源厂及配套管网环境影响评价第二次公示》的文章，仅系有关唐冶热源厂的建设问题，被告山东火炬公司并未提供证据证明该唐冶热源厂的建设问题与延期交房之间的关联性，且双方在买卖合同第十四条也约定集中供热、燃气开通达到使用条件由运营商负责，出卖人不承担责任，因此，本院对被告山东火炬公司关于因不具备供暖条件而免除违约责任的主张不予采信。关于大众数字报《新建项目鼓励建设高层建筑原则上不再审批6层以下建筑》的文章及两份《建设工程规划许可证》复印件，该文章不属于政府规范性文件，不具有证明效力，且文章刊登时间和两份《建设工程规划许可证》的发放时间均在原、被告签订买卖合同之前，因此，该两份证据与本案没有关联性，本院不予采纳。关于《监理合同》及停工表，被告山东火炬公司未提交相关主管统计部门的数据予以证实该份停工表载明的数据的真实性，本院对被告山东火炬公司拟证实的事实不予认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效。被告山东火炬公司迟延向原告戴涛交付房屋，但其所辩称的延期交房的理由并不能成立。被告山东火炬公司违反了合同约定，应当向原告戴涛承担违约责任。原告戴涛要求被告山东火炬公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算额度，双方约定适当，本院按合同约定予以支持。原告戴涛要求的违约金数额，不超过按买卖合同约定标准计算的数额，对原告戴涛的诉讼请求，本院依法予以支持。被告山东火炬公司延期交房的违约行为持续存在，被告山东火炬公司关于诉讼时效的主张，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴涛自2012年2月1日起至2015年3月4日止期间的逾期交房违约金98950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2274元，由被告山东火炬置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 赵 忠
人民陪审员 李 新
二〇一六年八月三日
书 记 员 卢 燕