重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1550号
上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区林业局，住所地重庆市铜梁区巴川街道龙门街550号，统一社会信用代码115002240093345252。
法定代表人：张光文，该局局长。
委托诉讼代理人：蒲春林，重庆龙都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区双碾林场，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号阳光水岸2号楼1楼办公区，统一社会信用代码12500224450630245T。
法定代表人：李永钱，该场场长。
委托诉讼代理人：韩春荣，重庆竞豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号，统一社会信用代码：91500224790708424B。
法定代表人：王红梅，执行董事。
委托诉讼代理人：梁丹，重庆衡天律师事务所律师。
上诉人重庆市铜梁区林业局（以下简称林业局）、上诉人重庆市铜梁区双碾林场（以下简称双碾林场）因与被上诉人重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称泰祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年3月21日进行了询问。上诉人林业局委托诉讼代理人蒲春林、上诉人双碾林场委托诉讼代理人韩春荣、被上诉人泰祥公司委托诉讼代理人梁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林业局上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人在一审中全部诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、登记在上诉人名下的房地产，系上诉人与开发商签订拆迁安置还房取得，协议中约定了还建办公用房应独立进出。该房屋现由双碾林场用作办公用房，该房产系国有资产，上诉人没有收取任何费用。2、登记在上诉人名下的房地产是在被上诉人物业服务范围外，上诉人没有接受被上诉人的物业服务，上诉人与被上诉人无前期物业服务合同关系，阳光水岸小区业主委员会与被上诉人签订的《重庆市物业服务合同》对上诉人无约束力。且已超过诉讼时效。上诉人不应承担2014年7月7日至2015年4月30日物业服务费35163.65元和从2016年9月22日止的物业服务费的连带责任。
双碾林场上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其理由：1、上诉人办公室与阳光小区分离，不在其物业服务范围内，上诉人与被上诉人没有签订任何服务合同，被上诉人也没有为上诉人提供物业服务，上诉人提交的证据能够证明被上诉人没有为上诉人提供物业服务。2、一审判决违背了公平原则。双碾林场办公室系林业局拆迁安置房，拆迁时与开发商达成一致意见，单位办公楼应独立进出，不在其开发的商品房小区范围，双碾林场办公室从2009年接房入住至今都没有支付物业管理费，一审法院认定双碾林场办公室位于阳光小区范围内，属于被上诉人服务对象，因而得出错误判决，即不提供物业服务，也应交物业费的错误结论。3、双碾林场是事业单位，单位编制有物业管理相关人员，不需要被上诉人的物业服务，如支付物业费，是国有资产的流失。
被上诉人泰祥公司辩称，本案双方当事人是平等主体之间的民事法律关系，不存在国有资产的流失，被上诉人对小区的公共部分设施设备物业提供服务而收取物业费，上诉人作为共有部分的共有人，应当承担义务，向被上诉人支付物业管理费。
泰祥公司向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告连带给付原告物业管理费56261.70元，并从起诉之日起按同期银行贷款利率4倍支付违约金至付清为止。2、本案诉讼费由被告负担。
一审法院审理查明，2007年10月18日，阳光水岸小区开发商重庆皓宏实业有限公司与被告林业局签订了《拆迁安置补偿协议》，约定：被告林业局将原办公房2幢、门面6间，共1121.55㎡，全部交给重庆皓宏实业有限公司拆迁。还建时间为2009年，还建位置为原址附近。随后，阳光水岸开发商重庆皓宏实业有限公司与被告林业局签订了《选房协议》，约定：还房位置位于阳光水岸2号楼，选房套数及层数、房号为2幢1层-1﹟、1层-2﹟、-1层-3﹟，选房面积1128.40㎡。办公楼交付后，被告双碾林场将以上房屋作为办公场所使用至今。2008年4月9日，阳光水岸小区开发商重庆皓宏实业有限公司与原告泰祥公司签订了《重庆市前期物业服务合同》，约定：重庆皓宏实业有限公司聘用原告泰祥公司对阳光水岸小区实施前期物业管理服务，双方约定按建筑面积计算物业服务费，商业物业为1.5元／月·平方米。该合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。2015年5月29日，阳光水岸小区与原告泰祥公司签订了《重庆市物业服务合同》，约定阳光水岸小区业主委员会选聘原告泰祥公司对阳光水岸小区实施物业管理服务，双方约定按建筑面积计算物业服务费，商业物业为2.0元／月·平方米。该合同期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止从2012年9月1日开始入住至2015年5月31日，被告林业局和被告双碾林场均未缴纳物业服务费。经原告泰祥公司2016年7月6日催收后，被告林业局及被告双碾林场均未缴纳物业管理费。经查，被告双碾林场办公场所面积为1128.44㎡，自2012年9月1日起至2015年4月30日止，被告林业局和被告双碾林场共欠物业服务费32个月，原告泰祥公司在2016年7月6日催收过一次，因此一审法院依法予以主张2014年7月7日至2015年4月30日止的物业服务费共计16544.39元{（1128.44㎡×1.5元／月·平方米÷31天×24天）＋（1128.44㎡×1.5元／月·平方米×9月）}。一审法院认为，原告泰祥公司与阳光水岸小区开发商重庆皓宏实业有限公司签订的《重庆市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告林业局所有的房号为2幢1层-1﹟、1层-2﹟、-1层-3﹟房屋虽系该开发商的还房，但仍位于该阳光水岸小区范围内，属于原告泰祥公司物业服务的对象，应受到《重庆市前期物业服务合同》的约束，具有缴纳物业服务费的义务，但该办公场所实际使用人为被告双碾林场，应由被告双碾林场承担支付物业管理费的责任，被告林业局承担连带责任。因此，一审法院依法支持原告泰祥公司要求被告双碾林场缴纳物业管理费，且由被告林业局承担连带支付责任。关于原告泰祥公司要求被告支付2012年9月1日至2015年5月31日的物业服务费的诉讼请求，经审理查明，原告泰祥公司与重庆市皓宏实业有限公司签订的《重庆市前期物业服务合同》约定，双方的合同期限自2009年5月1日起至2015年4月30日止，此后，原告泰祥公司未提供在2015年5月1日至2015年5月31日在该小区继续提供物业服务的证据。另被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效，经审查，原告于2016年7月6日进行催收，而被告欠交物管费是一个连续的过程，为此，一审法院依法予以支持原告泰祥公司要求被告双碾林场、被告林业局支付2014年7月7日至2015年4月30日的物业服务费共计16544.39元。关于原告泰祥公司要求被告支付从起诉之日起按同期银行贷款利率4倍支付违约金至付清为止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持原告泰祥公司要求被告双碾林场、被告林业局从起诉之日以16544.39元为基数从2016年9月22日至付清为止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的违约金。关于被告林业局辩称其办公用房系独立用房，不在原告泰祥公司服务范围内，且非本案适格主体，与本案查明事实不符，一审法院依法不予采纳。关于被告双碾林场辩称不在原告服务范围内，双碾林场与原告没有签订任何服务合同，原告也没有为被告双碾林场提供过物业服务，被告双碾林场属于国家事业单位，有物业管理相关人员，并不需要原告的服务，与本案查明事实不符，一审法院依法不予采纳。关于被告林业局、双碾林场答辩称原告泰祥公司的诉讼时效已过，结合本案实际情况，原告泰祥公司仅举示了2016年7月6日催款通知书的快递单，对该辩解意见一审法院依法予以采纳。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告重庆市铜梁区林业局、重庆市铜梁区双碾林场于本判决生效之日起十日内连带给付原告重庆泰祥物业管理有限公司2014年7月7日至2015年4月30日物业服务费16544.39元，并支付从2016年9月22日至物业服务费付清时止，按中国人民银行贷款利率的4倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，减半收取603元，由被告重庆市铜梁区林业局、重庆市铜梁区双碾林场连带负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明:泰祥公司与重庆皓宏实业有限公司2008年4月9日签订前期物业服务合同，第三条约定，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括，房屋承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、水、电井。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括，共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控系统、背景音乐系统、专用配电系统。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、雨、污水井。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视。泰祥公司于2015年5月29日与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订物业服务合同，第三条约定的物业服务主要内容与前述合同第三条约定的物业服务主要内容相同。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条规定，因物业承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，林业局因拆迁安置获得的还房（现双碾林场用作办公用房）位于阳光水岸小区范围内。虽然上诉人林业局、双碾林场认为该办公区域可单独进出，但单独进出并不意味着独立于小区物业服务范围，相反，按照前期物业服务合同和物业服务合同的约定，物业服务企业提供的服务内容包括，物业共用部位、物业共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。上诉人双碾林场用作办公的房屋并未独立于阳光小区公共部分而单独存在，其与林业局所称未接受泰祥公司物业服务与本案查明的事实不符，所称未与泰祥公司签订物业服务合同不受本案中查明的前期物业服务合同和物业服务合同的约束与前述法律规定不符，林业局所称不应承担给付责任与前述法律规定不符，一审法院所主张的服务费并未超过诉讼时效，上诉人林业局、双碾林场上诉请求本院不予支持。
综上所述，上述林业局、双碾林场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1206元，由上诉人重庆市铜梁区林业局、重庆市铜梁区双碾林场各负担603元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年五月二日
书 记 员 梁 麟