湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第00378号
原告：杨希，自由职业。
委托代理人：辛凤杰，湖北言达律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人：陈倩，湖北言达律师事务所律师。一般授权代理。
被告：刘克莉，已退休。
委托代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。特别授权代理。
原告杨希与被告刘克莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成由审判员郑萍担任审判长，人民陪审员姜晓琼、李清参加的合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨希及其委托代理人辛凤杰、陈倩，被告刘克莉的委托代理人张航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月1日，原告得知关西小区康乐A-4-3房屋转让，在支付了巨额的转让费后，被告才与原告重新签订《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方将坐落于洪山区雄楚大街关西小区康乐A-4-3建筑面积78.22平方米的房屋出租给乙方”，“乙方承诺，租赁该房屋的用途是电动车摩托车销售，不擅自改变使用用途”，“租期自2011年11月1日零时起至2014年3月31日21时止”，“租赁期满，乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，若续签合同，租金按当时的行情重新商定，重签合同”。2013年12月25日，在房屋租赁合同期满前三个月，被告与原告又续签了合同，并重新约定了租金。续签合同的期限为“2014年4月1日零时起至2017年3月31日止。”
2014年4月1日，武汉市洪山区政府发布了《房屋征收决定公告》，原告租赁的房屋在被拆迁的红线图中。事后得知被告早在2014年5月24日就与武汉价铭房地产咨询有限公司签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，根据该协议书被告不仅获得了房屋补偿，还获得了包括停产停业损失补偿等七项补偿。然而此时作为承租人的原告已经将房屋租金支付到了2014年7月，更是因《房屋租赁合同》不能继续履行而遭受了巨大经济损失。原告认为，因租赁房屋被征收而导致合同无法继续履行，被告应当给予原告一定的补偿。原告多次与被告协商但均无果。现请求依法判令：1、被告返还原告2014年6月、7月房屋租金10000元及押金13000元；2、被告补偿原告损失302716.80元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋租赁合同两份。证明1、原告承租被告商铺，租赁期限为2011年11月1日至2017年3月21日；2、租赁用途为电动车摩托车销售的经营使用；3、原告出资装修租赁房屋；4、原告出资安装电话、宽带、有线电视等设备。
证据二：营业执照、身份证、税务登记证、个体工商户定额信息采集表、失业证、经营协议。证明原告为该房屋的实际经营者，房屋征收导致原告遭受停产停业及其他相关经济损失。
证据三：收条2张。证明被告于2011年11月1日收到原告押金10000元，于2013年12月25日收到原告续租押金3000元。
证据四：银行转账明细。证明原告于2014年3月10日支付2014年4、5、6月租金15000元，于2014年7月1日支付租金5000元。
证据五：装修收据4张、装修预算表。证明该房屋由原告自己装修并支付装修费用，故相关装修补偿应向原告补偿。
证据六：照片4张。证明房屋内的物品均为原告所有，房屋征收导致原告遭受房屋内物品损失及搬迁损失。
证据七：电话、网络缴费清单。证明房屋内的电话、网络设施等附属设施均为原告所有，房屋征收导致原告遭受上述附属设施损失。
证据八：征收公告、征收补偿方案、温馨提示。证明1、武汉市洪山区政府2014年4月1日对该房屋进行征收；2、征收补偿项目明细及收据。
证据九：征收补偿协议书。证明1、该房屋征收补偿款中，停产停业损失补偿为156251元，物品损失补偿为28900元，装修补偿为75457.80元，电话迁移费、网络实施费补偿为1608元，搬迁奖励为40000元；2、以上补偿项目实为原告的损失项目，被告应向原告支付以上补偿款。
被告辩称：第一、原、被告之间的租赁合同并没有解除，原告一直在所承租的房屋经营至2015年春节前后，原告自2014年8月至2015年元月就没有交租金了，所以被告不用返还租金和押金；第二、租赁合同约定了租赁期间的拆迁免责，就停产停业损失双方有约定，故不能依照公平原则主张补偿；关于装修残值，本应由原告所有，但原告没有证据证明签订第二份合同后，原告进行了重新装修，其残值在第一份合同中已经折损完毕；被告的房屋系商业门面，作为被拆迁人，也享有停产停业损失，原告的停产停业损失在现有的法律框架中是没有依据的。综上，原告要求被告给予的补偿没有法律依据，应予驳回。
被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：房产证复印件、收条复印件一张。证明涉案房屋是商业门面房，是用于生产经营的，所以有关征收方面的停业损失应是被告享有，且被告向征收部门交房产证的时间是2014年12月16日，在这之前一直都是原告在生产经营，只有房产证交给征收部门后，才能对征收房屋进行强制措施。
证据二：照片4张、2014年12月16日被告拍摄的视频。证明2014年12月16日租赁房屋的实际状况，原告基本没有对房屋进行装修，且当时原告还在租赁房屋经营，其要求返还租金没有依据。
经审理查明，2011年11月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：被告将坐落于洪山区雄楚大街关西小区康乐A-4-3建筑面积78.22平方米的房屋出租给原告，原告承诺租赁该房屋的用途是电动车摩托车销售，不擅自改变使用用途，租期自2011年11月1日零时起至2014年3月31日24时止，租赁期满，原告需继续承租该房屋，则应于租赁期满前三个月，向被告提出书面要求，若续签合同，租金按当时的行情重新商定，重签合同。合同签订后，被告依约将房屋交付原告使用，原告依约向被告交付租金，之后，原告将该房屋进行装修后用于经营电动车摩托车销售，期间安装了空调、固定电话及网络。2013年12月25日，在合同期满前三个月，被告与原告续签了一份《房屋租赁合同》，主要约定：租期自2014年4月1日零时起至2017年3月31日24时止。租金第一年按每月6500元收取，2016年4月1日起按10%递增。今年在道路建设期间（2014年4月1日至2014年12月30日）优惠，按每月5000元收取。原告应向被告交纳13000元履约保证金。租赁期内，如国家、政府、企业等要求拆迁，双方互不承担责任。因供电供水部门无法供电供水或道路施工不能履行合同的，双方互不承担责任等。续签合同后，原告向被告交付履约保证金13000元（其中10000元系上份合同未退保证金），并按每月5000元向被告交付2014年4月至7月止的租金。
2014年4月1日，武汉市洪山区政府发布了《房屋征收决定公告》，并下达洪政征决字（2014）第2号房屋征收决定，对洪山区雄楚大街（楚平路-
民族大道）快速化道路改造工程项目范围内房屋予以征收，本案诉争房屋在征收范围内。2014年5月24日，被告与武汉市洪山区重点工程拆迁办公室签订《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，其中与涉案相关的房屋征收补偿为：1、停产停业损失补偿156251元；2、装修补偿75457.80元；3、网络设施费补偿1300元；4、物品损失补偿28900元；5、空调移机费补偿500元；6、电话迁移补偿308元；7、搬迁奖励补偿40000元等。2015年1月中旬被告收到上述所列补偿款。2014年7月5日，雄楚大道（光谷段）房屋征收项目指挥部发出通知，称指挥部拟于7月7日开始逐步对已清退的房屋组织打围，进场清退，要求房屋经营户停止经营，7月20日前自行清退出场。因房屋门前已建围墙，原告遂于2014年7月20日将其销售的货物搬走，双方未能办理交接手续。原告家人将生活用品放置在房屋中至2015年1月离开。嗣后，原告多次要求与被告协商补偿事宜，被告未予理睬，双方由此产生纷争。原告遂起诉来院，诉如所请。
另查明，原告在与被告签订《房屋租赁合同》前，从案外人杨翠兰处取得了经营电动车摩托车销售的经营权后，从事电动车摩托车销售业务。
上述事实，有《房屋租赁合同》二份、个体工商户营业执照、税务登记证、个体工商户定额信息采集表、就业失业登记证、履约保证金收条二份、银行流水、春满人间预（决）算表及收据、电信客户登记单及发票、长城宽带业务受理单及协议、房屋征收决定公告、通知、温馨提示、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、补偿款支付凭证及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。该合同在履行期间内，被告向原告交付了房屋，原告亦向被告交付了全部租金，双方均履行了各自的义务。合同签订后，原告将房屋进行了装修，用于经营电动车摩托车销售，被告是知情的，亦是符合合同约定的。合同履行届满前三个月，原、被告双方又续签了书面的《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日止，该合同为有效合同，双方应遵照执行。2014年4月1日即合同履行期内，涉诉房屋被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人（房屋所有权人）、公有房屋承租人签订。被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费等，故本案的处理依据应为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2014年7月5日，因建设施工开始加建围栏，原告于2014年7月20日将其销售的货物搬走，其已无法正常经营，合同的目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》因不可归责于双方的事由，导致合同事实上已经解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定”的规定，对被告从征收部门获取的装饰装修补偿75457.80元，本院酌情原告享有上述补偿的20%，即15091.56元。故被告应将装饰装修补偿中的15091.56元返还给原告。因原告租赁房屋用于经营电动车摩托车销售，且系合法经营，对于征收部门补偿的停产停业损失，原告亦应依法享有，鉴于《房屋租赁合同》的租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日止，本院酌情原告享有停产停业损失的80%，故被告应将停产停业损失补偿中的125000.80元返还给原告。因为网络设施、空调、固定电话属原告添置，故对被告从征收部门获得的网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿500元、电话迁移费补偿308元，合计2108元由原告享有。故被告应将网络设施费、空调移机费补偿、电话迁移费补偿计2108元返还给原告。对原告交付的履约保证金13000元应予返还，原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告虽至2014年7月20日后停止了经营，将其销售物品搬离了诉争房屋，但其并未与原告办理房屋交接手续，直至2015年1月才离开该房屋，故对于原告要求退还2014年6月、7月租金10000元的请求，本院不予支持。鉴于被告系被征收人，对于征收部门支付的搬迁奖励补偿40000元，依法应由被告享有，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称双方在房屋租赁合同中约定了拆迁的免责，原告对拆迁是有预见的，故对停产停业损失不能依据公平原则主张赔偿的抗辩理由，本院认为，房屋租赁合同中约定的拆迁免责条款，只是对合同违约的免责约定，本案属于不可归责于双方的事由导致的合同解除，应依法进行处理，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。被告辩称原告就算在履行第一份房屋租赁合同时进行了装修，其装修残值在合同届满时已经折损完毕，对装饰装修补偿不应享有。本院认为，房屋征收部门并未以房屋装修残值已经折损完毕而不予补偿，故原告亦应享有部分装饰装修补偿，对被告的该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告刘克莉退还原告杨希履约保证金13000元；
二、被告刘克莉返还原告杨希装饰装修补偿15091.56元、停产停业损失补偿125000.80元、网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿500元、电话迁移费补偿308元，合计142200.36元；
四、驳回原告杨希的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6185元（原告已预缴6185元），由原告负担2781元，被告负担3404元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：1767，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 萍
人民陪审员 姜晓琼
人民陪审员 李 清
二○一六年元月四日
书 记 员 李 路