广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1874号
上诉人（原审被告）：游佐团，男，汉族，广东省揭西县人，住惠东县，
委托诉讼代理人：翟慧聪，广东人为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖晓东，广东人为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦小媛，女，汉族，重庆市丰都县人，住丰都县，
委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈玉连，女，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）：黄满妹，女，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）：肖容强，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上诉人游佐团因与被上诉人秦小媛、陈玉连及黄满妹、肖容强商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2016）粤1323民初字3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人游佐团及其委托诉讼代理人翟慧聪、赖晓东，被上诉人秦小媛委托诉讼代理人郭显康到庭参与庭审。本案现已审理终结。
上诉人游佐团上诉请求：一、请求依法撤销（2016）粤1323民初字3296号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一秦小媛的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人一秦小媛未向上诉人游佐团支付购房款导致合同至今未能继续履行，游佐团保留追究秦小媛的法律责任。
2014年7月8日，游佐团与秦小媛签订《房屋买卖合同书》（以下简称“合同”），合同约定房屋价格为240737元。合同第四条约定：“若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方。待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行。若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。”秦小媛在2015年12月10日向游佐团付款6万元之后便无支付剩余购房款。根据《合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对于秦小媛至今未支付购房款一事，游佐团保留追究秦小媛的法律责任。
根据合同的相对性原则，合同的权利义务由游佐团与秦小媛享有和履行，法院在没有任何证据的情况下认定XX公司有权代收购房款是不恰当的。
本案中，合同的签约主体是游佐团与秦小媛，合同的权利义务也应由合同的签约主体享有和履行。但签订该合同后，秦小媛并未依约支付游佐团购房款。秦小媛称其将购房款转给了惠东县XX房地产有限公司（以下简称“XX公司”），秦小媛在没有游佐团的认可下直接将钱转给XX公司，违背了合同的相对性原则，依法应认定其未履行合同约定的义务。
一审法院仅仅依据被上诉人三黄满妹提交的一份借条复印件（该借款是游佐团因其他项目向刘某借款500万元，XX公司提供担保，借条并未约定XX公司有权代游佐团收购房款）及案外人陈某的陈述，在没有证据证明游佐团指定或授权XX公司代收房款，就直接认定XX公司所收的购房款视为游佐团收取是不合理的，违反了《合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
案外人陈某没有管理和处置房产的权利，其无权代表游佐团行使权力或履行义务。陈某并不是房屋的所有人，其没有管理和处置房产的权利，也不能代表游佐团行使任何权利。且秦小媛或是XX公司均没有证据证明XX公司有代为收钱的权利，至于秦小媛与XX公司或者陈某之间的纠纷应另案处理，与本案没有任何关系。
综上所述，为维护上诉人的合法权益，望二审法庭查明事实真相，撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人秦小媛辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分，实体判决正确。一审审理过程中，被告黄满妹（原XX公司法定代表人）答辩称受游佐团委托代为收取了答辩人138100元（购房款116000元、办证费17000元、维修基金5100元）的事实；被答辩人的合伙人陈某受一审法院询问时，称其与游佐团合伙两人开发XXX，XX公司代我们收钱，陈玉连和许某是我和游佐团、XX公司共同聘请的出纳和财务经理。原XX公司财务许某在接受法院询问，辩称涉案房屋所在的“XXX”（游佐团商住楼）系XX公司与游佐团、陈某合作开发销售，其本人由其三方共同聘请担任财务经理，负责办理其三方合作建房的房屋买卖款项收付工作，相关款项转付到XX公司老板及游佐团、陈某指定的账户。被答辩人游佐团承认合同是本人所签，后来他与答辩人协商，答辩人向其支付第四笔款项60000元，并同意答辩人2015年12月装修使用。游佐团在庭审中确认陈某在该房产有一点股份。此外，被答辩人收到198100元后，已于2015年12月将房屋交付给被告使用。
因此，以上各方当事人的陈述，结合一审提交的《房屋买卖合同书》、《收据》等证据，相互间已形成了完整的证据链。一审法院查明认定被答辩人签订合同后收取大部分购房款、交付给答辩人使用的事实清楚，证据确实充分,由此认定其承担继续履行合同、办理过户登记手续的责任是正确的。
二、答辩人保留追究被答辩人未按合同约定标准交楼及逾期交房违约责任，双方签订的《房屋买卖合同书》第五条、第六条明确约定了交楼标准及交楼时间。目前，涉案整个“XXX”（游佐团商住楼）弱电、市政水电未通（使用工业临电），电梯不能使用，未经过主管部门竣工验收等等，被答辩人已违反双方合同约定。被答辩人在2015年底将房屋按现状交付使用，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。
上诉人在一审的时候，原告方与丈夫协商支付房款，有上诉人出具的收据，可以得知上诉人当时同意将房屋交付给原告使用的。
综上，本案一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，实体处理正确。答辩人请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
被上诉人陈玉连、黄满妹、肖容强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交书面答辩。
原审原告秦小媛起诉请求：1、原、被告于2014年7月8日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、被告立即履行合同约定的全部义务，将已办理权属登记的房地权证［惠东字第××号］所核准记载的权利，依法办理变更登记手续至原告名下；3、被告依法承担迟延履约的违约金，按约定交楼期届满日起加延两个月届满日开始起算，每拖延一日，按被告实际收取原告购房款的1%计算至被告完全履行合同义务之日止；4、本案诉讼费、保全费和实现合同权利的所有费用，全由被告承担。庭审中原告变更诉请第四项，按收取原告购房款的总额，以每月按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，作为补偿因交付房屋迟延造成原告的损失。
一审法院认定事实：惠东县XX房地产有限公司于2010年9月17日注册成立，经营范围为房地产开发，股东为黄满妹和肖容强。该公司于2016年1月26日因股东、股东会、股东大会决议解散注销工商登记。
2014年7月8日，原告秦小媛（乙方）与被告游佐团（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：原告秦小媛购买被告游佐团开发的位于惠东县××开发区××、××栋XXX（游佐团住宅楼）B座X房一套，面积为85㎡，价格为2832.2元/㎡，总价款为240737元，最终以房地产测绘部门测定的建筑面积为准，多退少补。第三条第2点付款方式：首付四成；①按揭金额人民币144737元②工程项目全面完工验收，接甲方通知后10日内预付办证费。当乙方在交清四成房款后，需要按揭符合银行规定的办理按揭条件，由甲方统一办理。按银行规定的办理按揭条件办理不了，在房屋交付使用时一次性付清所有购房款。办理所定楼房的房产所有权证，费用由乙方负责，由甲方统一向房管局申请办理；按揭手续由甲方协助乙方统一向银行申请办理，乙方及时提供按揭手续所需资料（涉及办理按揭手续的一切费用由乙方自行负责）。第四条约定若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方。待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行。若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。第六条交楼时间甲方计划在2014年4月将楼房交付乙方使用，如遇《特殊原因》可延期交付使用，但延期原则上不得超过两个月。《房屋买卖合同书》尾部甲方处有被告游佐团的签名捺印，乙方处有原告秦小媛的签名捺印。
2014年7月8日，原告向惠东县XX房地产有限公司支付购房款96000元及办证费17000元，2014年8月4日原告向惠东县XX房地产有限公司支付维修基金5100元及购房款20000元。上述款项合计138100元。惠东县XX房地产有限公司于收到款项当天向原告出具由其公司盖章确认的收据（共4张）予以确认。2015年12月10日，原告秦小媛向被告游佐团支付购房款60000元，被告游佐团收到款项后项原告出具收据予以确认。综上，原告已支付的款项合计198100元，其中购房款为176000元。庭审中原告确认涉案房产现已由原告在使用。2016年10月27日，原告向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
涉案房屋于2014年7月28日取得房产证（房产证号：粤房地权证惠东字第××号），登记房屋坐落于惠东县××黄牌开发区××号、××号××单元××房，登记所有权人系被告游佐团，建筑面积84.11㎡。庭审中被告游佐团确认上述房屋基本信息对应的房屋与原告房屋买卖合同书上约定购买的房屋是一致的（合同为B座X，房产信息为2单元6层0××号）。根据一审法院向房产管理部门查询复函，上述房屋可依法办理房产过户手续。
本案诉讼过程中，案外人陈某经一审法院询问时称：游佐团是我的伙计，双方合作开发本案楼盘（XXX）。楼盘的房产登记在游佐团名下，我是隐名合伙人。XX公司与本案楼盘（XXX）无关，是替我们收钱的。我和游佐团不是XX公司的股东。陈玉连是XX公司和我、游佐团聘请的出纳，许某是XX公司和我、游佐团聘请的财务经理。许某经一审法院询问时称：我是XX公司的员工，XX公司与游佐团合作销售XXX，XX公司替XXX收楼款。
另查明，被告游佐团、陈某、肖荣强于2012年8月1日共同向案外人刘某借款500万元，由惠东县XX房地产有限公司作担保。
一审法院认为，涉案房产登记在被告游佐团名下，原告秦小媛向被告游佐团购买该房产，原告秦小媛与被告游佐团签订的房屋买卖合同书，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，予以确认。关于被告有无收取原告购房款问题，根据被告黄满妹提供的证据，结合案外人陈某作为涉案房屋的股东亦确认XX公司是代收购房款的陈述，应认定被告游佐团已收取惠东县XX房地产有限公司代收的购房款116000元、办证费17000元、维修基金5100元（合计138100元）。被告游佐团称未收到惠东县XX房地产有限公司代收原告的上述款项，理由不充分，一审法院不予采信。原、被告双方应按合同约定履行合同义务，但被告违约，未按约定将房产过户登记到原告名下，原告已支付了大部分购房款（包括惠东县XX房地产有限公司代收的116000元及游佐团收取的60000元），原告请求被告游佐团继续履行双方于2014年7月8日签订的《房屋买卖合同书》及将位于惠东县平山黄排开发区D栋1-13号、E栋1-12号2单元6层0××号的房产权属（权属证号：粤房地权证惠东字第××号）过户到原告秦小媛名下，理由充分，一审法院予以支持。但原告需支付余欠的购房款给被告游佐团，实行多除少补。
因本案《房屋买卖合同书》未对被告迟延履约的违约责任进行相关约定，原告诉请被告按收取原告购房款的总额，以每月按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍承担迟延履约的违约金，依据不足，一审法院不予支持。
关于原告诉请被告陈玉连、黄满妹、肖容强对被告游佐团的上述债务承担连带民事责任的问题。本案《房屋买卖合同书》的签约主体是原告秦小媛及被告游佐团，合同的权利义务应由合同的签约主体享有和履行。惠东县XX房地产有限公司仅代收房款，并不享有合同权利亦无需承担合同义务。被告陈玉连在收据上的出纳处签名亦属于职务行为。原告主张惠东县XX房地产有限公司与被告游佐团是合伙经营的关系，未能提供证据予以证实，证据不足，一审法院不予采信。现惠东县XX房地产有限公司已依法清算并注销，原告诉请其法定代表人黄满妹、公司股东肖容强及出纳陈玉连对被告游佐团的上述债务承担连带民事责任，依据不足，理由不充分，一审法院不予支持。
被告陈玉连、肖容强经一审法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。
综上所述，原告诉请和被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：
一、原告秦小媛与被告游佐团于2014年7月8日签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、被告游佐团于本判决发生法律效力之日起10日内将登记在游佐团名下位于惠东县平山黄排开发区D栋1-13号、E栋1-12号2单元6层0××号的房产权属（权属证号：粤房地权证惠东字第××号）过户到原告秦小媛名下；
三、驳回原告秦小媛的其他诉讼请求。
案件受理费2518元，由原告秦小媛负担500元，由被告游佐团负担2018元。
本院二审期间，被上诉人秦小媛依法提交了证据：照片，来源于被上诉人，用以证明上诉人已将房屋交付给被上诉人装修，入住使用。
上诉人游佐团质证称：真实性无异议，合法性、关联性有异议，上诉人并没有交付房产给原审原告，都是原审原告破门而入的，装修都是其破门行为。
本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。
本院另查明，本案属于系列案中的一宗，包括本案被上诉人在内，多名购房者均将购房款交付给XX公司。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：XX公司向被上诉人收取款项是否为代上诉人收取。
《房屋买卖合同书》签订之后，被上诉人确实没有证明上诉人游佐团委托XX公司代收购房款的直接证据，但上诉人游佐团作为原告在另案提起的（2017）粤1323民初3454号案件中，明确自述与陈某等成立XX公司，合作经营房地产项目，因建设资金问题向案外人刘某借款的事实，足以证明XX公司是上诉人游佐团为经营房地产项目与他人合作经营的公司，包括被上诉人在内的多名购房者，将购房款项支付给XX公司，且合作股东陈某认可委托收款的事实，从常理分析，没有上诉人游佐团的指令，不可能同时发生包括被上诉人在内的多名购房者，均将购房款付给上诉人游佐团与他人合作公司的情况，故被上诉人提交的证据符合民事诉讼证据规则高度盖然性的原则，一审判决予以认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人游佐团的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2518元，由上诉人游佐团负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年七月十一日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨