宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民再字第1号抗诉机关：浙江省宁波市人民检察院。申诉人（原审原告）：宁波市华星房产咨询有限公司。法定代表人：牟嫦灵。委托代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：宁波智慧物流软件园区开发有限公司。法定代表人：周丽君。委托代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：周诚，北京大成（宁波）律师事务所律师。申诉人（原审原告）宁波市华星房产咨询有限公司（以下简称华星公司）因与被申诉人（原审被告）宁波智慧物流软件园区开发有限公司（以下简称智慧公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年3月19日作出（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决已经发生法律效力，原审原告华星公司不服本院原审判决，向检察机关申诉，浙江省宁波市人民检察院于2014年12月26日作出甬检民（行）监［2014］33020001130号民事抗诉书，向浙江省宁波市中级人民法院提出抗诉，浙江省宁波市中级人民法院于2015年1月16日作出（2015）浙甬民抗字第2号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。浙江省宁波市人民检察院指派宁波市鄞州区人民检察院检察员励倩出庭支持抗诉。申诉人（原审原告）华星公司的委托代理人蒋惠多及被申诉人（原审被告）智慧公司的委托代理人童哲到庭参加了诉讼，证人孙某、谢某出庭作证。本案现已审理终结。2013年9月25日，原审原告华星公司起诉称：2013年2月份左右，被告智慧公司就委托原告代理销售其开发的“智慧城”商品房项目与原告洽谈。2013年4月18日，原、被告双方签订了《智慧城项目销售代理服务合同》，约定被告委托原告与第三方以联合销售的方式，代理销售面积约60万平方米的“智慧城”项目，合同约定被告应向原告提供代理销售项目所必须的证照、文件、图纸等相关资料，提供项目销售中心并承担项目中心装修的费用；并约定代理佣金的提取比例为销售总额的9‰及1‰的奖励；合同第5条还明确约定，双方在合同期内不得无故解除合同，违约方需支付守约方人民币50万元等内容。原告从2013年3月起为代理销售涉案项目组建了销售团队，并确定销售骨干林加茂为项目专案经理，制定了项目销售计划；从同年4月份起先后多次召开LOGO、VI及样板房设计方案的讨论，设计了销售处功能分割及装修方案等；从同年5月份起由林加茂率领销售团队进驻被告设在宁波世纪东方商业广场的项目临时接待点；与被告代表举行每周一次的例会等，进行各项准备工作。但被告却以高薪将林加茂招聘于其公司。此后，被告即以种种理由拒绝履行涉案合同。项目开盘前，被告仍未将项目销售中心及相关资料移交给原告。为此，原告在2013年8月16日致函被告，要求被告在同年8月25日前向原告提供项目销售中心及相关代理资料等。但被告置之不理。涉案楼盘于2013年9月21日正式开盘销售时，原告却无法进行销售代理。被告的上述行为已经明确表示其拒绝履行合同，显属违约。故要求判令被告向原告支付违约金50万元。审理中，原告增加了诉讼请求，要求判令解除原、被告于2013年4月18日签订的《智慧城项目销售代理服务合同》。原审被告智慧公司答辩称：涉案合同由原告提供，合同明确约定委托销售项目为“智慧城南区一期”，而该项目目前尚未达到预售条件，也未实际开盘销售，目前被告在售的“智慧城南区二期”与涉案合同无关，亦没有原告陈述的销售人员林加茂“跳槽”事件，被告并没有违约，不同意解除涉案合同，要求原告继续履行。原告并非“智慧城南区一期”的独家销售代理，双方的具体权利义务也需签订补充协议进一步明确。涉案合同签订后，原告至今未制定过“智慧城南区一期”销售项目的营销企划和销售执行方案，构成违约，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原审原告华星公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《智慧城项目销售代理服务合同》1份，用以证明原、被告于2013年4月18日签订了该合同，对代理销售范围、方式、销售面积、佣金标准以及违约责任等均进行了明确约定的事实；2.原告于2013年8月16日向被告发送的《要求履行〈智慧城项目销售代理服务合同〉催促函》、顺丰速运详情单、送达查询单（打印件）各1份，用以证明原告发函要求被告继续履行合同，在2013年8月25日前向原告提供“智慧城”项目销售中心、移交有关资料的事实；3.智慧城项目销售团队人员名单、销售方案（智慧城说辞）、林加茂2013年5-7月工资单、照片（打印件）9份、新浪房产2013年9月22日《惊天性价比震撼全城智慧城天域开盘2小时劲销85%》新闻信息（网页打印件）1份，2013年9月23日《东南商报》1份，用以证明原告为履行涉案合同，已开展了前期各项准备工作，涉案楼盘在宁波世纪东方商业广场曾设立销售宣传点，在2013年5月18日至2013年8月24日，由原告和案外人公司一起进驻宣传，而涉案楼盘已于2013年9月21日开盘的事实；4.智慧城项目实际发生费用明细1份、2013年4-7月工资表及通讯补贴明细表、三金明细表、公积金明细表各1份、记账凭证21份，用以证明原告为履行涉案合同开展了前期工作，各项投入为313754.40元的事实；5.测算表、项目平面图纸（复印件）各3份，用以证明原告对涉案项目的可得利润为102万余元的事实。原审被告智慧公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：1.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各2份，商品房预售许可证1份，用以证明规划部门和建设部门对“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”的范围均进行了界定，2013年9月开盘的是“智慧城南区二期”，不属于原、被告之间委托项目范围的事实；2.被告于2013年12月3日向原告邮寄的《通知函》及国内特快专递邮件详情单各1份，用以证明被告已于2013年12月3日通知原告“智慧城南区一期”将于2014年春节后取得预售许可证并对外公开销售，要求原告提前做好准备的事实。上述证据，经当庭质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：原审对双方当事人提交的上述证据经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对于原告华星公司提供的证据，被告智慧公司对证据1、2的真实性没有异议，但认为合同已经明确被告委托原告销售的是“智慧城南区一期”，原告也没有为被告进行销售准备工作，因“智慧城南区一期”在原告发函时尚未进入销售，故被告无法也没有必要向原告提供相应材料；并陈述“智慧城”整体项目分南区和北区，总共约60万平方米，其中南区又分两期，一期建设规模在10.60万平方米左右，二期已经开盘销售。本院对证据1、2均予以确认，对于原、被告合同中委托销售项目的具体范围，结合其他证据在说理部分综合阐释。对于证据3，被告对《东南商报》的真实性无异议，但认为是由策划公司策划宣传，所载明的也是“1期”，而不是“一期”，实际被告于2013年9月21日开盘销售的是“智慧城南区二期”，现由两家销售代理公司联合代理销售；对该组其他证据的真实性均有异议，销售人员名单与涉案合同载明的销售总监不相符合，原告也没有向被告交付过销售方案，工资单亦与被告无关，且原、被告之间的项目还没有正式开盘，被告自行准备了图片、模型等在宁波世纪东方商业广场进行“智慧城”楼盘的整体形象展示。本院认为该组照片能够反映涉案楼盘销售中心现场的情况，故对《东南商报》及照片的真实性予以确认，对其他证据，因部分属于原告自行制作，无其他证据予以佐证，部分为网页打印件，无法核实真实性，故本院对该组其他证据均不予以确认。对于证据4，被告对真实性及关联性均有异议，系原告单方制作，且即使费用属实，亦无法证明系因涉案项目产生。本院采纳被告的质证意见，对该组证据不予确认。被告对证据5中平面图的真实性没有异议，陈述该3份图纸标示清楚，明确有“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”，对其他证据均有异议，成本、预售面积、单价等均由被告自行预算，不具有真实性。本院对其中载明为“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”的2份平面图予以确认，因另一份平面图为复印件，原、被告双方均无法明确其与本案的关联，本院不予确认。对于其他证据采纳被告的质证意见，不予确认。对于被告智慧公司提供的证据，原告华星公司对证据1没有异议，但认为原、被告双方合同约定的项目是60万平方米，一期、二期仅是被告内部进行的项目划分，与涉案合同无关。对于证据2，原告承认收到该份函件，但认为原告已于2013年9月份提起诉讼，并且要求解除合同，该函件对原告没有约束力，亦与本案无关联。本院对证据1、2的真实性均予以确认，至于证明效力结合其他证据综合阐释。原审根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2013年4月18日，原、被告双方签订了《智慧城项目销售代理服务合同》及附件，该合同主文第一段载明：“就宁波智慧城项目委托乙方（即原告）提供营销策划及销售代理服务等有关事宜，经友好协商，达成如下协议：第一条项目概况，1.委托销售项目：智慧城南区一期（以下简称“本项目”）；2.项目概述：本项目位于聚贤路与扬帆路交汇处，占地面积约152115平方米，总建面积约60万平方米，具体面积以预售许可证为准。第五条，3.甲乙双方在合同期内不得无故解除合同，违约方须支付人民币50万元违约金给守约方。”该协议及附件还对原、被告权利义务等作了约定。2013年8月16日，原告向被告发送了《要求履行〈智慧城项目销售代理服务合同〉催促函》，主要载明原告陈述其为涉案项目履行组建了销售团队，进行了前期工作准备，现涉案楼盘即将开盘，但被告未将销售中心及相关项目资料移交给原告，故要求被告按约履行合同，在2013年8月25日前向原告提供符合合同约定的项目销售中心并移交其他相关代理资料，并以书面形式通知原告售楼中心的具体位置并办理交接手续，以便原告顺利开展销售代理，如果被告未能在上述期限提供售楼中心及移交相关材料，原告保留依法追究被告违约责任的权利。被告收到了该份函件，未作书面回复。在“智慧城”展示中心，悬挂条幅等广告，载有“智慧城1期天域花园”等广告宣传，该楼盘于2013年9月21日开盘销售。2013年9月23日，宁波《东南商报》A叠12，整版为涉案房产销售广告。2013年12月3日，被告向原告发送了函件一份，告知原告“智慧城南区一期”项目将于2014年春节后取得预售许可证并对外公开销售，要求原告按约为被告提供制定营销企划和销售执行等方案，如原告不准备对该项目进行销售代理的，也要提前告知被告等。另查明，根据被告2012年取得的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，“智慧城（南区）一期”位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米，“智慧城（南区）二期”位于光华路以北、聚贤路以西，建设规模为144591.69平方米（2013年重新颁发规划许可证对建设规模进行调整）。被告自认“智慧城”南区及北区建筑面积约60万平方米。2013年9月12日，“智慧城（南区）二期”被准予公开预售，由宁波国家高新技术产业开发区建设管理局颁发了商品房预售许可证。原审认为：原、被告双方签订的《智慧城项目销售代理服务合同》系原、被告双方真实意思表示，对双方权利义务约定明确，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。现主要争议焦点在于涉案合同委托项目的范围、合同是否达到解除条件及违约责任的承担。关于涉案合同委托项目的范围，原告认为虽然合同中载明“智慧城南区一期”，但结合项目概况，可以认定系整个“智慧城”项目，这也符合双方的真实意思表示。被告则认为根据建设工程规划许可证和施工许可证，“智慧城南区一期”有特定范围，仅指“位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米”的部分，与2013年9月份开盘在售的“智慧城南区二期”无关，双方合同中关于项目概况仅是项目框架及背景的描述，应以合同明确约定的“智慧城南区一期”为准。本院认为，双方对项目名称约定明确，即为“智慧城南区一期”，原告认为包括智慧城南、北区在内的共计60万平方米的建设规模，但北区未取得建设规划许可证、未进入实际开发，而合同所调整的利益关系受市场影响，在无法确定北区项目完工时间的情况下，即将该项目纳入双方现行签订的涉案合同，显然不符合市场规律，故合同中的“项目概述”理解为项目背景概述更为合理。且原告向本院提交的两份平面图中，亦清楚载明了“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”，故可以认定双方在签订合同时，原告理应清楚该南区的整体规划。原告关于被告将“智慧城南区二期”宣传为“一期”，故也属于合同约定项目的主张，本院认为，作为整体项目，被告从有利于其营销角度进行整体推广，并无明显不当，亦不能由此推定，被告从其开盘先后角度进行设定将规划载明的“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”，亦不违反规划。因此，涉案合同应以“委托销售项目”载明的“智慧城南区一期”作为双方履行的标的。涉案南区二期项目于2013年9月份开盘销售，原告以该项目开盘而其被告未履约为由要求被告承担违约责任，显然与合同约定相悖，故原告要求被告承担违约责任的依据不足。在“智慧城南区一期”开盘前，被告履行了告知义务，而原告亦明确表示由于合同理解差异拒绝履行，且原告亦要求解除合同，故涉案合同可以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：1.解除原告宁波市华星房产咨询有限公司与被告宁波智慧物流软件园区开发有限公司于2013年4月18日签订的《智慧城项目销售代理服务合同》；2.驳回原告宁波市华星房产咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告宁波市华星房产咨询有限公司负担。浙江省宁波市人民检察院抗诉认为：宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决认定的涉案合同委托项目的范围存在错误。本案中，因合同双方就合同第一条第1款“智慧城南区一期”出现不同理解，双方无法达成一致意见。结合合同其他条文内容以及实际情况，应将该委托合同项目理解为“智慧城南区工程，即智慧城项目一期工程”，其范围包括建设工程规划许可证表述的“智慧城（南区）一期”和“智慧城（南区）二期”之和。理由如下：1.结合合同条文看，合同中有关“智慧城南区一期”的地理方位、面积的描述，与建设工程规划许可证表述不一致，无证据证明申诉人在签订合同前已知晓建设工程规划许可证的内容。合同中约定有各种物业类型。但原审也认定“智慧城南区一期”仅为办公类用房，不存在各种物业类型，进一步证明了合同双方并非仅就建设工程规划许可证中的“智慧城南区一期”范围进行销售代理。另外，按常规理解及惯例，先开盘的楼盘为一期，之后为二期、三期。本案中先开盘对应的是建设工程规划许可证中的二期，后开盘的是建设工程规划许可证中的一期，显然不合常理和惯例。且在对外宣传时，也将先开盘的称为“智慧城1期天域花园”，在无法获知建设工程规划许可证情况下，仅凭称谓而无特定的范围界定，无法确定哪个区块。2.从合同履行的情况看，双方约定的委托项目范围应为智慧城南区工程。申诉人是按智慧城南区工程范围提供服务，申诉人在建设工程规划许可证对应的“智慧城（南区）二期”开盘前准备了图片、模型等在宁波世纪东方商业广场进行“智慧城”楼盘的整体形象展示，开展了前期营销策划工作，该展示包括的范围是智慧城南区工程，被申诉人明知上述情况而未提出异议。在申诉人向被申诉人发出《要求履行催促函》，表明申诉人理解合同约定的委托项目范围为整个智慧城南区工程，被申诉人承认收到该函件且未提出异议，就理解为对申诉人有关合同的理解无异议。申诉人在原审庭审中提交的两份平面图明确标识了“智慧城（南区）一期”和“智慧城（南区）二期”，进一步佐证了申诉人所做的服务针对的范围为整个智慧城南区工程。综上，宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决认定事实存在错误，要求依法再审。本案在再审过程中，申诉人华星公司称：同意抗诉机关的意见。被申诉人智慧公司辩称：1、宁波市人民检察院及申诉人认为代理销售的是智慧城南区，没有证据支持。2、抗诉机关对许可证的理解有误。本案涉及三个许可证，有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，均由不同的行政机关颁发。商品房销售的最终面积以商品房预售许可证为准。3、智慧城南区一期的预售许可证上写明了物业类型为办公用房、商业用房及汽车库，并不是抗诉机关所言单一的办公用房。4、智慧城南区一期、二期是最初规划时定的名称，不能是先开盘的就是一期。申诉人作为专业房产代理商，应当熟悉流程。另外抗诉机关跟申诉人都不否认对涉案合同有不同的理解。这份合同是申诉人提供的格式合同，双方又对合同有不同的理解，应当作对提供人不利的理解。根据合同第二条2.约定，双方代理期限开始于开盘，而开盘就必须要取得预售许可证。2013年9月份，申诉人在原审起诉的时“智慧城南区一期”尚未取得预售许可证，因此代理销售没有开始。在原审时，申诉人明确表示不再代理。我方也同意解除合同。综上，申诉人的再审申请及抗诉机关的抗诉均不成立。申诉人在再审中向本院提供以下证据：1.智慧城东部区域住宅项目概况等智慧城策划资料一册共15页、智慧城项目组团命名及VI系统方案2份各10页、智慧城&住宅组团前期推广方案10页、智慧城家配图优化建议23页、智慧城开盘前推广执行方案19页、智慧城LOGO设计方案14页、智慧城项目调研周报5期共54页、QQ联系通话记录共6页、社保局调取的朱琼英社保基金缴纳证明材料一份（除了社保基金系原件，其他均系复印件），以证明双方签订的智慧城销售代理合同为概括性代理合同，包括智慧城南区和北区的项目，申诉人已经根据约定开展项目总体的宣传、策划、推广等工作，该宣传、策划、推广资料已经按合同约定送达给被申诉人，申诉人与被申诉人签订的智慧城项目销售代理服务合同已经开始实际履行的事实；2.华星公司在世纪东方大厦接待的外拓客户登记名单18份，共登记客户96人，以证明申诉人根据合同的约定，于2013年5月18日至8月24日进驻被申诉人承租的世纪东方大厦临时接待点，就智慧城项目进行策划、展销、推广工作并接待有购房意向的客户，申诉人已经实际履行合同的事实；3.钱江晚报下载资料“楼盘在高新区却称在东部新村，和美诚园疑违规”，以证明被申诉人宣传楼盘与事实不一致，被申诉人不诚信的事实；4.荆轶飚的证言一份，以证明新联康公司与华星公司在同一时期进驻宁波世纪东方商业广场对智慧城1期天域花园（商品房预售许可证载明智慧城二期）的代理销售活动的事实；5.（2013）甬鄞民初字第1609号民事调解书一份，以证明被申诉人关联企业和美置业有限公司开发的“和美诚”楼盘由申诉人同时代理，被申诉人不诚信的事实。被申诉人在再审中提供以下证据：1.民事起诉状复印件一份，以证明申诉人在起诉宁波和美置业有限公司的起诉状中自认其与被申诉人签订的《智慧城项目销售代理服务合同》至今未履行，且按照惯例合同版本是申诉人制作的事实；2.甬高新房预许字（2013）第1号商品房预售许可证、甬高新房预许字（2014）第001号商品房预售许可证各一份，以证明涉案的智慧城南区一、二期合计可销售的建筑面积也只有185145.74平方米，一期许可证在2014年3月27日颁发，一期有办公用房、商业用房和汽车库三种物业类型的事实；再审审理中，本院根据申诉人的申请，准许证人孙某、谢某出庭作证，证人孙某陈述称，其目前是申诉人的职工，2013年5月在新联康公司工作时，去过宁波世纪东方商业广场展厅，二次以上碰到过华星公司的人。证人谢某陈述称，其是华星公司的员工，是做策划的。主要负责广告设计，设计好了就用QQ发给智慧公司的朱琼英，设计的是整体项目，包括LOGO、名片、画面、围墙等。经庭审质证，双方当事人的质证意见及本院认证意见如下：对申诉人提供的证据1，被申诉人对除了朱琼英社保基金交纳证明外的其他证据的真实性提出异议，认为证据大多是网络下载的，里面很多资料都是跟智慧城无关，且在2013年9月申诉人起诉的时候，根本没有提供这些证据。方案确认要经过双方协商后，再由我方确认，而这些所谓的方案我方均未收到和确认。另外QQ记录是否是朱琼英本人，要她本人确认。社保记录朱琼英只是工作了一年半，其没有权利去决定相关事项。本院认为该组证据只是申诉人提供的打印件，这些方案没有经过被申诉人确认，没有证明力，而QQ对话记录是否是朱琼英本人也无法确定，也没证据证明朱琼英就是负责人，故对此组证据本院不予认定。对申诉人提供的证据2，被申诉人认为真实性无法确认。也没有相关人员的签名。不能证明这些客户是购买智慧城的客户，何况合同还没开始履行。本院认为这组证据只是申诉人记录的复印件，无法确认真实性及关联性，本院不予认定。对申诉人提供的证据3，被申诉人认为无关联性。本院认为该证据是和美城园项目，与本案无关联性，本院不予认定。对申诉人提交的证据4，被申诉人认为证人身份无法核对，也没有出庭作证。本院认为，该证人身份不明，也未出庭质询，故对此证言本院不予认定。对申诉人提供的证据5，被申诉人对其真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为此证据与本案无关联性，本院不予认定。对被申诉人在再审中提供的证据1，申诉人对其的真实性无异议，认为合同没履行是因被申诉人违约，而涉案合同是双方协商后由申诉人起草。本院认为此证据只能证明涉案合同是申诉人起草的事实。对被申诉人提供的证据2，申诉人对其真实性无异议，但认为之前没有见过该商品房预售许可证，只是认为南区就是一个工程，不知道许可证分为两期。一期的许可证跟二期的许可证地理位置是一致的。本院认为该许可证的真实性申诉人无异议，且是由行政机关颁发的，对此证据本院予以认定。对出庭作证的证人孙某证言，被申诉人认为当时只是一个项目的大概展示。而对证人谢某的证言，被申诉人认为其陈述设计在2012年，在双方当事人签订合同前。本院认为，证人孙某是申诉人的员工，与申诉人有利害关系，因被申诉人承认智慧城整体项目在宁波世纪东方商业广场展示过，故对智慧城整体项目在宁波世纪东方商业广场展示过的事实予以认定，其他证言不预展认定。证人谢某的证言并没有其他证据相印证，且其是申诉人公司的员工，与申诉人存在利害关系，本院对此不予以认定。申诉人与被申诉人对原审中提交的证据质证意见及本院的认证与原审一致。本院再审查明：2013年4月18日，申诉人华星公司、被申诉人智慧公司双方签订了《智慧城项目销售代理服务合同》及附件，该合同主文第一段载明：“就宁波智慧城项目委托乙方（即申诉人）提供营销策划及销售代理服务等有关事宜，经友好协商，达成如下协议：第一条项目概况，1.委托销售项目：智慧城南区一期（以下简称“本项目”）；2.项目概述：本项目位于聚贤路与扬帆路交汇处，占地面积约152115平方米，总建面积约60万平方米，具体面积以预售许可证为准。第二条，2.代理期限：自本项目正式开盘日起至本项目成功预（销）售各种物业型建筑面积占本项目甲方委托乙方销售的各种物业类型可售建筑面积之比均达95％以上或交付后3个月止。第五条，3.甲乙双方在合同期内不得无故解除合同，违约方须支付人民币50万元违约金给守约方。”该合同文本由双方当事人协商后由申诉人起草。该协议及附件还对双方当事人的权利义务等作了约定。2013年5月智慧城整体项目在宁波世纪东方商业广场进行形象展示。2013年8月16日，申诉人向被申诉人发送了《要求履行〈智慧城项目销售代理服务合同〉催促函》，主要载明申诉人陈述其为涉案项目履行组建了销售团队，进行了前期工作准备，现涉案楼盘即将开盘，但被申诉人未将销售中心及相关项目资料移交给申诉人，故要求被申诉人按约履行合同，在2013年8月25日前向申诉人提供符合合同约定的项目销售中心并移交其他相关代理资料，并以书面形式通知申诉人售楼中心的具体位置并办理交接手续，以便申诉人顺利开展销售代理，如果被申诉人未能在上述期限提供售楼中心及移交相关材料，申诉人保留依法追究被申诉人违约责任的权利。被申诉人收到了该份函件，未作书面回复。在“智慧城”展示中心，悬挂条幅等广告，载有“智慧城1期天域花园”等广告宣传，该楼盘于2013年9月21日开盘销售。2013年9月23日，宁波《东南商报》A叠12，整版为涉案房产销售广告。2013年9月25日，申诉人向本院起诉，要求依法解除与被申诉人于2013年4月18日签订的《智慧城项目销售代理服务合同》，并支付申诉人违约金500000元。2013年12月3日，被申诉人向申诉人发送了函件一份，告知申诉人“智慧城南区一期”项目将于2014年春节后取得预售许可证并对外公开销售，要求申诉人按约为被申诉人提供制定营销企划和销售执行等方案，如申诉人不准备对该项目进行销售代理的，也要提前告知被申诉人等。另查明，根据被申诉人于2012年取得的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，“智慧城（南区）一期”位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米，“智慧城（南区）二期”位于光华路以北、聚贤路以西，建设规模为144591.69平方米（2013年重新颁发规划许可证对建设规模进行调整）。被申诉人在原审中自认“智慧城”南区及北区建筑面积约60万平方米。2013年9月12日，宁波国家高新技术产业开发区建设管理局向被申诉人颁发了甬高新房预许字（2013）第1号商品房预售许可证，“智慧城（南区）二期”被准予公开预售，预售面积为109025.5平方米。2014年3月27日，宁波国家高新技术产业开发区建设管理局向被申诉人颁发了甬高新房预许字（2014）第0011号商品房预售许可证，“智慧城（南区）一期”准予公开预售，预售面积为76120.24平方米，物业类型为办公用房、商业用房及汽车库。本院再审认为：申诉人与被申诉人间签订的《智慧城项目销售代理服务合同》系双方真实意思表示，对双方权利义务约定明确，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方当事人在合同中对项目名称约定明确，即为“智慧城南区一期”，而该合同中的“项目概述”是对项目方位等项目背景的概述，而且还约定了具体面积以预售许可证为准。被申诉人于2012年始陆续取得的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证都一致将智慧城南区分为一期、二期，申诉人在原审中向本院提交的两份平面图中，亦清楚载明了“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”，申诉人作为多年从事房产代理销售工作的公司，在签订合同时理应了解欲代理房产的基本情况，包括建设工程规划许可证等基本的内容，且申诉人在再审中向本院提交的证据打印件中也将智慧城南区分为一期、二期，故申诉人在签订合同时应该明确知道其签订的“智慧城南区一期”项目的基本情况，涉案合同委托销售项目应为“智慧城南区一期”。申诉人提出被申诉人将“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”，亦证明其代理的是整个智慧城项目，本院认为，被申诉人将规划载明的“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”是否符合行政法规，属于行政主管部门的职责，但并不能由此推定申诉人的主张。申诉人主张的其代理销售的是智慧城整个项目（包括南区一、二期及北区）的请求不予以支持。在涉案合同中约定代理的期限从本项目正式开盘日起，但“智慧城南区一期”在2014年3月27日被准许预售，而申诉人已于2013年9月25日向本院起诉要求解除涉案合同，且在“智慧城南区一期”开盘前，被申诉人履行了告知义务，被申诉人并未违约，被申诉人在再审中也明确表示同意解除该合同，故涉案合同可以解除。申诉人以涉案“智慧城南区二期”项目于2013年9月份开盘销售，而被申诉人未履约为由要求被申诉人承担违约责任，显然与合同约定相悖，故申诉人要求被申诉人承担违约责任的请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关的抗诉理由不能成立。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长 王贵玉审 判 员 车华龙审 判 员 王红萍二〇一五年四月十四日代书记员 吴琴琴