四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川34民终496号
上诉人(原审原告)：白仁明，男，1964年1月出生，汉族，四川省西充县人，个体户，住四川省会东县。
上诉人(原审原告)：巫崇飞，男，1968年10月出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。
二上诉人共同委托代理人：何健康，四川兴东律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人(原审被告)：普会香，女，1972年2月出生，彝族，四川省会东县人，下岗工人，住四川省会东县。
委托代理人：黄挺，四川耀东律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人白仁明、巫崇飞与上诉人普会香租赁合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院(2016)川3426民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成由审判员董永亮担任审判长、审判员杨发蓉、刘莉参加的合议庭于2016年6月6日进行了公开审理，书记员王妮丹担任记录。上诉人白仁明、巫崇飞及其委托代理人何健康，上诉人普会香及其委托代理人黄挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，白仁明、巫崇飞于2014年3月计划将二人所有的位于会东县会东镇光明街原农资公司的473.60平方米库房改建为农家乐。普会香知晓此事后，与二人多次协商于2014年9月达成口头协议后，承租二人的库房，于2014年9月12日开始装修，于2014年12月17日开始经营“彝家山寨”农家乐。双方约定租期10年，自2014年12月20日计算，房租一年一付。2015年1月份左右，普会香要求白仁明和巫崇飞不能将仓库前面的宾馆、茶楼租予他人开农家乐，白仁明和巫崇飞未予答应。第一年房租到期后，普会香以白仁明和巫崇飞将仓库前面的宾馆、茶楼租予他人开农家乐影响其生意为由，拒不给付房租。白仁明和巫崇飞于2016年1月6日起诉请求判令普会香支付到期租金80,000.00元，解除与普会香的租赁合同。另查明，庭审时“彝家山寨”农家乐仍在经营，普会香当庭同意解除合同。
原审法院审理认为，本案的焦点在于1、合同性质？白仁明和巫崇飞主张双方之间为房屋租赁合同，普会香主张双方之间为投资融资合同。庭审中，普会香并未就其主张提供证据，白仁明和巫崇飞举出了产权证及股份转让协议，能够证明白仁明和巫崇飞具备出租人的主体资格。普会香在法庭辩论阶段以“本案房屋是改建房，这是需要行政审批的，出租人就未取得改建审批的房屋进行的租赁是无效的”进行抗辩，应当视为普会香对双方系租赁合同关系的自认。双方的合同性质系租赁合同。2、合同效力？白仁明和巫崇飞主张合同有效，因普会香不履行租金给付义务要求解除合同。普会香既同意解除合同，默认合同有效，又以“本案房屋是改建房，这是需要行政审批的，出租人就未取得改建审批的房屋进行的租赁是无效的”的理由提出合同无效，主张自相矛盾。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条之规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面合同，并向房地产管理部门登记备案。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，普会香自2014年9月12日开始装修房屋，可见白仁明和巫崇飞已经履行交付房屋的主要义务，普会香接受房屋，应当视为双方间的租赁合同自2014年9月12日生效。合同生效后，普会香的装修或者改建行为违法与否均不能导致合同无效。3、租金计算？白仁明和巫崇飞主张租金为每年80，000元，但未提供证据。普会香主张10年内不付租金，10年后将房屋给白仁明和巫崇飞，也未提供证据。普会香的主张不符合交易习惯和经济规律，不予采信。租金是租赁合同的重要内容，必然存在于租赁合同当中，但租金的数额属于白仁明和巫崇飞的主张，白仁明和巫崇飞未提供证据加以证明，应当承担举证不力的后果。双方间的房屋租赁合同因白仁明和巫崇飞履行交付房屋的义务而生效，普会香有向白仁明和巫崇飞给付房租的义务，普会香不付房租已构成违约，白仁明和巫崇飞要求解除租赁合同的主张于法有据，且普会香当庭同意解除合同，故白仁明和巫崇飞的该主张应予支持。白仁明和巫崇飞要求普会香给付到期租金80,000.00元的请求未提供证据证明，且租金的数额亦不属于法院的自由裁量范围，故负有举证责任的白仁明和巫崇飞应当承担举证不力的后果，对二白仁明和巫崇飞要求普会香给付租金80，000元的诉讼请求不予支持。普会香在法院释明后明确表示不就自己的损失提起反诉，根据不告不理的原则，对普会香的损失不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决,1、解除白仁明和巫崇与普会香之间的房屋租赁合同；2、普会香于判决生效之日起十日内返还白仁明、巫崇飞473.60平方米库房。3、驳回白仁明和巫崇飞其它诉讼请求。案件受理费1,800.00元，减半收取900.00元，由普会香负担。
宣判后，白仁明、巫崇飞和普会香均不服，向本院提起上诉。
上诉人白仁明和巫崇飞上诉请求撤销原判第三项，改判由被上诉人支付房租80,000.00元，并承担全部诉讼费用。上诉理由：一审认定双方存在房屋租赁关系,虽双方无书面协议,但法院可依据合同法的规定依据交易习惯和市场价格确定房租。被上诉人实际使用了房屋不支付房租于法于理不合。
上诉人普会香上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实有误。上诉人当庭同意解除合同是附条件的，被上诉人赔偿上诉人损失后上诉人才同意解除合同，上诉人与被上诉人系投资融资关系。被上诉人的房屋是平房，经上诉人投资70多万后新建成楼房，上诉人投资前也要求被上诉人前面的宾馆和茶楼不能再开成农家乐，但一审未认定该事实。二、适用法律错误。一审以上诉人自认构成租赁合同关系属适用法律错误解。被上诉人举不出证据证明双方系租赁关系则不能构成自认。
被上诉人普会香针对白仁明、巫崇飞的上诉答辩称，一审判决不正确，我们提供了证据证明房子的存在。
被上诉人白仁明、巫崇飞针对普会香的上诉答辩称，普会香没有提供证据证明双方有融资关系，一审认定双方存在租赁关系是正确的应维持。一审解除租赁关系的做法是正确的应维持。
本院经审理查明,2014年9月上诉人普会香为开设“彝家山寨”农家乐租赁白仁明、巫崇飞共同所有的位于会东县会东镇光明街原农资公司的473.60平方米一楼一底的旧库房。双方口头协商约定，“房屋由普会香进行改建装修用于开设农家乐，租期为十年，从2014年12月20日开始计算。”但对租金的支付方式和时间，双方陈述不一致。普会香陈述因其对旧房进行了改建，改建费抵租金，租期内不用支付房租。白仁明、巫崇飞陈述房租从2014年12月20日计算，80000元一年，一年一付。其间普会香未支付过租金。
2014年9月白仁明、巫崇飞将一楼一底的旧库房交付给普会香，普会香将二楼瓦片房顶拆除后浇筑成水泥屋面，并在二楼基础上加盖了二层的活动板房用于经营农家乐。但白仁明、巫崇飞和普会香均未向有关行政机关办理建设手续。2015年1月房租到期后，普会香以白仁明和巫崇飞将仓库前面的宾馆、茶楼租给他人开农家乐影响其生意为由，拒不给付房租，双方发生争议，白仁明和巫崇飞诉至法院。
另查明，现案涉房屋普会香仍在经营。庭审中普会香当庭认可双方间法律关系系房屋租赁关系。
本院认为，租赁合同的目的是出租人出租租赁物，承租人获取租金，租金及其支付方式为租赁合同的主要条款。本案中，普会香为经营农家乐租赁白仁明、巫崇飞的库房，并进行了添附。普会香以白仁明、巫崇飞虽未订立书面租赁合同，但白仁明、巫崇飞交付房屋履行了主要义务，普会香接受房屋并进行经营，双方租赁合同关系依法成立生效。但因双方未签订书面的租赁合同，并且双方对合同的主要条款租金金额及支付时间不能达成合意，致租赁合同不能正常履行，合同目的已不能实现。因此，上诉人白仁明、巫崇飞起诉要求解除合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项法律规定的其他情形的规定。一审虽然认定以双方协商一致解除合同的理由不当，但判决解除合同正确。
其次上诉人白仁明、巫崇飞上诉主张普会香使用了房屋，法院应依据交易习惯和市场价格酌情判决支付租金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，上诉人白仁明、巫崇飞未提供证据证明双方对是否支付租金及金额进行过约定，也未提供依据交易习惯的市场价格。据此对上诉人白仁明和巫崇飞要求法院酌情认定租金的理由没有提供证据，本院不予支持。
上诉人普会香上诉主张双方不是租赁合同关系，系融资租赁关系并请求继续履行合同。该主张与其当庭认可双方系房屋租赁关系不符。普会香主张双方口头约定改建费用于抵扣十年房租，但未提供证据证明，上诉人白仁明、巫崇飞也予以否认，因此上诉人普会香的上诉理由依法不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,800.00元，由上诉人白仁明、巫崇飞负担900.00元，上诉人普会香负担900.00元。
本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 刘 莉
审判员 杨发蓉
二〇一六年六月十七日
书记员 王妮丹