上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第950号
上诉人（原审被告）叶桂心，＊生，。
上诉人（原审被告）朱海青，＊生，汉族，。
上列两上诉人之共同委托代理人戎伟明，上海紫雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐静芬，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱益国，＊生，汉族，。
委托代理人邢伟华，上海明伦律师事务所律师。
上诉人叶桂心、朱海青因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，朱益国与叶桂心原系夫妻关系，2006年10月8日登记离婚，朱海青系朱益国与叶桂心之子。2009年6月19日，徐静芬（乙方）与朱益国（甲方）签订《房屋转让合同》，约定将上海市浦东新区张东路系争房屋房屋（以下简称系争房屋）转让给徐静芬，房屋转让价为人民币（以下币种相同）54万元。付款方式为：乙方于2009年6月19日支付首付款12万元；于2009年8月30日支付房款40万元；另2万元在办理完乙方权利人产证过户手续后付清；甲方于2009年8月30日收到第二次房款后当日结清水、电、煤、物业费。本次甲方转卖给乙方的房屋为动迁房，合同签订后，甲方配合乙方办理好此套房屋的所有过户手续。不论房屋当时市价的任何浮动，甲、乙双方不得因此要求调整房屋价格。当办理以乙方为权利人的产证时，甲方应在三十天内积极和乙方一起办理以乙方为权利人的产证。徐静芬、朱益国以及见证人许凤根在该份合同上签字。
合同签订后，徐静芬于2009年6月19日支付房款12万元，2009年8月25日支付房款40万元，朱益国均出具收到上述房款的收款凭证。徐静芬于2009年8月底接收系争房屋后进行装修并使用至今。系争房屋产权于2013年7月5日登记在叶桂心、朱海青、朱益国名下。
另查明，2006年11月30日，朱益国与上海德宏实业有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人为朱益国。系争房屋于2010年7月29日取得大产证，登记在上海张江房地产有限公司名下。
徐静芬向原审法院提起诉讼，以系争房屋符合办理产权过户条件，但遭朱益国等人拒绝为由，请求法院判令：叶桂心、朱海青、朱益国协助徐静芬办理将上海市浦东新区张东路系争房屋房屋产权登记过户到徐静芬名下的相关手续。
朱益国辩称，系争房屋的动迁安置人是叶桂心、朱海青、朱益国，产权也登记在叶桂心、朱海青、朱益国名下。因其他产权人叶桂心、朱海青不同意出售系争房屋，故其不同意办理产权过户。又称，徐静芬当时称系争房屋是否过户无所谓，只要入住转租即可。据此，请求驳回徐静芬的诉讼请求。
叶桂心、朱海青辩称，叶桂心、朱海青对徐静芬与朱益国签订的《房屋转让合同》不同意也不追认，且该份合同违反了法律规定的动迁安置房在三年内不得转让的规定，故合同无效。据此，请求驳回徐静芬的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。朱益国与徐静芬就系争房屋签订转让合同，并自2009年8月底将系争房屋交付给徐静芬，徐静芬装修实际使用至今，与此同时，徐静芬也按约支付了相应的房款，履行了买受人的义务。
叶桂心、朱海青抗辩其作为共同安置人以及房屋产权人未在《房屋转让合同》上签字，对该份合同的效力亦不追认，且该份合同违反了法律规定即动迁安置房在三年内不得转让的规定，故该份合同无效。对朱益国将系争房屋出售给徐静芬，作为权利人的叶桂心、朱海青是否明知，法院认为，首先，叶桂心、朱海青是动迁安置受配人，理应清楚动迁后配售房屋情况下，对系争房屋交由徐静芬使用至今从未提出置疑，即使朱益国告知系争房屋长期出租，但作为系争房屋的权利人，理应关心并参与有关系争房屋一切权益事宜，叶桂心、朱海青对于系争房屋使用、管理、收益、甚至装修表示一概不知，对租赁合同、租期长短、租金金额、租金支付及支配等也表示不清楚，由此对系争房屋交付徐静芬至今长达四年之久，叶桂心、朱海青不闻不问，甚至在其居住房屋与系争房屋在同一小区情况下，亦从未上门查看房屋、了解情况，作为权利人如此对自身权利长期的漠视和放任，实有悖常理。其次，朱益国与叶桂心于2006年10月8日登记离婚，于2006年11月30日签订动迁安置协议。但离婚后，双方对受配的六套房屋未明确予以分割归属，且于2013年7月5日将系争房屋的产权登记在叶桂心、朱海青、朱益国名下，亦有悖常理。再次，叶桂心自认在徐静芬与朱益国签订《房屋转让合同》时到场，但因不同意出售系争房屋，故未签字，但叶桂心在双方签订《房屋转让合同》之日起从未提起过撤销权之诉。第四，本案在审理过程中，经徐静芬申请《房屋转让合同》见证人许凤根出庭作证证明，系争房屋经许凤根居间介绍徐静芬、朱益国进行转让，磋商交易、签订合同以及支付房款叶桂心均参加，朱益国与叶桂心现仍居住在同一套房屋中。最后，根据上海市新出台的政策规定，取得房地产权证（小产证）满3年的，或该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以办理产权过户手续，徐静芬与朱益国之间就系争房屋签订的转让合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，并不因国家对办理产权过户手续时间的限制而无效。综上所述，叶桂心、朱海青就系争房屋的买卖应当明知且从未提出过异议，足以视为其对朱益国转让系争房屋行为的认可，故就系争房屋与徐静芬建立的房屋买卖关系应属合法有效。叶桂心、朱海青的抗辩意见，法院难以采信。系争房屋现已具备办理产权过户的条件，叶桂心、朱海青、朱益国理应协助徐静芬办理系争房屋产权过户手续，徐静芬自愿支付房屋尾款2万元，故徐静芬要求叶桂心、朱海青、朱益国协助徐静芬办理系争房屋产权登记过户至徐静芬名下手续的诉讼请求，法院依法予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二○一四年三月四日作出判决：朱益国、叶桂心、朱海青在判决生效之日起十日内协助徐静芬办理将上海市浦东新区张东路系争房屋房屋产权登记过户到徐静芬名下的相关手续。与此同时，徐静芬支付给朱益国、叶桂心、朱海青上述房屋尾款2万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，200元，减半收取计4，600元，由朱益国、叶桂心、朱海青负担。
判决后，叶桂心、朱海青不服，上诉于本院称，1、原审法院遗漏查明如下事实：被上诉人徐静芬与朱益国签约时，两上诉人是否在场未认定；被上诉人是否知晓动迁安置权利人为三人也未认定，根据朱益国在审理中的陈述，其给被上诉人徐静芬阅看的是一份记载三位权利人的动迁协议，从未存在权利人为朱益国一人的动迁协议，徐静芬对此也不需要就两上诉人是否在场问题要求证人到庭作证；证人许凤根为徐静芬姐夫的哥哥，与徐静芬有利害关系，证据不能采信；证人在庭审中明确朱海青不在场；叶桂心与朱益国离婚后至今单身，朱海青是独生子女，因此夫妻离婚后未分割财产亦属正常，原审认为两上诉人对朱益国处分行为认可属于不当推断；原审法院对叶桂心与朱益国的居住信息以及居住情况未查明即认定两人住在一起，属于不顾事实的推断；对徐静芬没有到现场看房以及系争房屋一直用于出租等事实也未查明认定。2、原审法院适用法律错误。被上诉人徐静芬与朱益国签订的合同属于部分有效、部分无效，由于系争房屋产权登记在三人名下，两上诉人没有对朱益国行为追认，故不同意合同继续履行。徐静芬在购房过程中存在过错，不是善意购房人，故无权要求两上诉人协助办理过户手续。3、原审法院没有给双方当事人法庭辩论程序，违反民诉法的规定，审理程序不当。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人徐静芬原审全部诉请。
被上诉人徐静芬辩称，1、其与朱益国在许凤根家里签约，许凤根是徐静芬姐夫的哥哥，但同时也是朱益国的朋友，许凤根了解到朱益国需要出售房屋筹集款项支付动迁款项，同时知道被上诉人需要购房，所以由许凤根促成双方商谈三次，每次都在许凤根家中协商，最终达成房屋买卖。徐静芬为了稳妥起见，让许凤根作为见证人在房屋转让合同上签字；在签约时，朱益国与叶桂心夫妻两人到场，儿子朱海青确实没有到场，而且叶桂心并没有表示不同意卖房，也没有告知其与朱益国离婚的情况，徐静芬也阅看了朱益国提供的一份仅朱益国一人签名的动迁协议，因此徐静芬有理由相信朱益国代表全家与其签订房屋转让合同，徐静芬在购房过程中没有过错，房屋转让合同有效。2、徐静芬按约支付房款，朱益国在拿到系争房屋后就将房屋交给被上诉人使用，朱益国还依据其办理六套房屋的进户手续时支出费用，要求徐静芬支付了系争房屋的水电、清理费、物业费等费用。系争房屋装修期间，徐静芬为办理开通煤气手续，至朱益国家中拿朱益国的身份证，是叶桂心将朱益国的身份证给徐静芬的，还在身份证复印件上写限用于开通煤气等，说明系争房屋被朱益国出售家人是知道的。另外，叶桂心与朱益国居住在一起是事实，他们居住的房屋与系争房屋在同一小区，因此两上诉人不可能不知道朱益国对系争房屋的处分行为。两上诉人拒绝协助办理产权过户手续的主要原因在于系争房屋的房价出现上涨。3、原审法院审理程序正当，对双方提交的证据进行了质证，在法庭辩论阶段，双方均同意提交书面代理词陈述自己的意见，不存在程序不当问题。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱益国辩称，1、朱益国在与徐静芬签约时告知徐静芬系争房屋是由三人动迁取得的，两上诉人事后知道朱益国出售房屋并提出异议，其向徐静芬转达了两上诉人的异议，因徐静芬明确答复房屋只作为出租，不过户没有问题，所以两上诉人没有及时追究朱益国与徐静芬的无效行为。徐静芬现在要求过户，违背其之前承诺，不属于善意购买人。2、朱益国与叶桂心离婚后并没有居住一起，原审法院在没有证据证明情况下所作的推定不当。3、基于证人与徐静芬存在利害关系，且到庭所作证词与其书面证词前后矛盾，到庭陈述内容明显存在倾向性，不能采信。徐静芬知道叶桂心和朱益国已经离婚，也知道权利人三人，但其并没有要求两上诉人签字，故其在签约过程中存在过错。同意两上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人叶桂心与被上诉人朱益国原系夫妻关系，上诉人朱海青系上诉人叶桂心、被上诉人朱益国的儿子，系争房屋为三人的动迁安置房，根据已查明的事实，被上诉人徐静芬通过在房屋转让合同上作为见证人签名的许凤根介绍，知道被上诉人朱益国出售系争房屋的信息，转让价及付款时间等均经双方商定；被上诉人徐静芬向法院提交的一份拆迁补偿安置协议中记载的被拆迁人仅为朱益国一人；签约时上诉人叶桂心在场，并无证据表明上诉人叶桂心对被上诉人朱益国的出售房屋行为提出异议，上诉人叶桂心到场本身也表明其与朱益国的关系以及对朱益国出售房屋行为的认可；另外，许凤根作为证人身份在一审审理期间到庭作证，从证词内容来看并无明显倾向性，可予采信；同时，徐静芬实际取得系争房屋长达四年，且朱益国与两上诉人的其他动迁安置房在同一小区内，基于朱益国与两上诉人之间的关系，两上诉人应当知道全部安置房已经取得，然而两上诉人在较长时间内并未对系争房屋的去向提出任何异议，因此也可以推断得出两上诉人对朱益国的处分行为知情并且认可。据此，原审法院认定徐静芬与朱益国签订的转让协议系双方真实意思表示，应属有效，并无不当，本院予以维持。两上诉人认为徐静芬在签约时明知系争房屋权利人为三人而未要求三人签名存在过错，两上诉人对朱益国的处分行为不知情也未认可，以此主张房屋转让合同无效，本院不予采信。
为维护交易安全，秉承诚实信用原则，徐静芬与朱益国签订的合同应当继续履行，因系争房屋产权已在两上诉人及朱益国名下，故两上诉人及朱益国应协助徐静芬办理系争房屋的产权过户手续，徐静芬则同时支付剩余2万元房款。
至于两上诉人提出的一审在审理过程中存在审理程序不当的问题，根据审理笔录的记载，双方在法庭辩论阶段均表示以书面代理词陈述各自的辩论意见，因此应认定一审法院已经给予各方当事人诉讼权利。两上诉人的该项上诉异议，本院不予采纳。
综上所述，上诉人叶桂心、朱海青的上诉请求，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，200元，由上诉人叶桂心、朱海青负担。
本判决为终审判决
审 判 长 陈福民
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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