湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂08民终750号
上诉人（原审被告）：袁焕郎，男，1968年2月18日出生，汉族，荆门市人，个体工商户，住荆门市东宝区。
上诉人（原审被告）：王玉萍，女，1967年10月15日出生，汉族，荆门市人，漳河工程管理局职工，住荆门市东宝区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：马洪波，湖北法之星律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵毅，湖北法之星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：湖北金砖担保有限公司，住所地荆门市东宝区象山二路3号。
法定代表人：叶锋，董事长。
委托诉讼代理人：刘建生，湖北京中金律师事务所律师。
上诉人袁焕郎、王玉萍因与被上诉人湖北金砖担保有限公司（以下简称湖北金砖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2018）鄂0804民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人王玉萍及袁焕郎、王玉萍的共同委托诉讼代理人马洪波、赵毅、被上诉人湖北金砖公司的委托诉讼代理人刘建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁焕郎、王玉萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判湖北金砖公司向袁焕郎、王玉萍支付剩余房款300万元，并支付违约金100万元。2、请求改判袁焕郎、王玉萍不向湖北金砖公司支付违约金100万元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋的实际交易价格为700万元，湖北金砖公司应当向袁焕郎、王玉萍支付剩余房款300万元和违约金100万元。二、袁焕郎、王玉萍不应向湖北金砖公司承担违约责任，一审法院对违约金的实体判决明显不当。
被上诉人湖北金砖公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
湖北金砖公司向一审法院起诉请求：1、依法判令袁焕郎、王玉萍继续履行《房屋买卖合同》，协助湖北金砖公司办理荆门市掇刀区××大道××层××室、××室土地使用权变更登记手续，承担过户手续费；2、要求袁焕郎、王玉萍立即腾退上述房屋并交付湖北金砖公司；3、要求袁焕郎、王玉萍向湖北金砖公司支付违约金100万元；4、要求袁焕郎、王玉萍承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年5月20日，袁焕郎、王玉萍（甲方）与叶锋（乙方）签订了《房屋买卖合同》1份，约定：甲方将位于荆门市掇刀区关公大道48号1幢1层101室、1幢1层102室的房屋出售给乙方叶锋，建筑面积1479.65平方米，所售房屋产权证号：掇刀区字第00068603-××2、00068603-××2，房屋成交价400万元。若一方中途违约，应向对方支付违约金100万元。本房屋过户费由乙方承担，乙方应在本协议签订当日内协助甲方办理过户手续。2013年5月20日，叶锋（通过李小晶的银行账户）向王玉萍转账支付了400万元购房款。同日，袁焕郎向叶锋出具了收条，收条载明：今收到叶锋购房款预付金400万元整。2013年5月29日，袁焕郎、王玉萍协助叶锋办理了案涉房屋的房产证过户手续，转移登记后的房产证号为荆门市房权证掇刀区字第××号，房屋所有权人登记为叶锋。袁焕郎、王玉萍将原有的土地使用权证号为荆国用（2012）第20122201号、20122202号、20122203号、20122204号土地使用权证交给了叶锋，但未协助叶锋办理土地使用权过户手续。2013年9月5日，袁焕郎、王玉萍在荆门日报刊登遗失公告，载明袁焕郎、王玉萍上述四份土地证遗失，声明作废。2017年9月19日，叶锋将其享有的请求袁焕郎、王玉萍协助办理上述土地使用权过户及相关权利转让给了湖北金砖担保有限公司即本案原告。同年9月25日，湖北金砖公司委托代理人向袁焕郎、王玉萍邮寄债权转让通知，因其电话关机，快递邮件被退回。
一审法院认为，叶锋与袁焕郎、王玉萍签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
合同法第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”叶锋将案涉房屋买卖合同的全部权利转让给湖北金砖担保有限公司，在转让通知向袁焕郎、王玉萍邮寄送达未果的情况下，采取诉讼方式通知袁焕郎、王玉萍，已尽到向袁焕郎、王玉萍的通知义务。
合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于湖北金砖公司要求袁焕郎、王玉萍腾退房屋，协助办理土地使用权过户手续的诉请。合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”湖北金砖公司在履行了支付购房款义务之后，要求袁焕郎、王玉萍腾退房屋，并协助办理土地使用权变更登记手续，符合上述法律规定。为此，对湖北金砖公司要求袁焕郎、王玉萍腾退房屋，并协助办理土地使用权变更登记手续的诉请予以支持。考虑到案涉房屋产权登记在叶锋名下，其相应的土地使用权也应登记在叶锋名下。
关于湖北金砖公司要求袁焕郎、王玉萍支付违约金100万元的诉请。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”叶锋与袁焕郎、王玉萍明确约定一方中途违约，应向对方支付违约金100万元。叶锋已按协议支付了全部购房款，履行了合同义务，袁焕郎、王玉萍仅协助叶锋办理了房屋所有权的转移登记，未协助办理土地使用权的变更登记手续，未将房屋腾退给叶锋，其行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。湖北金砖公司已继受了叶锋在案涉房屋买卖合同中的全部权利。为此，对湖北金砖公司要求袁焕郎、王玉萍支付违约金100万元的诉请予以支持。
关于湖北金砖公司要求袁焕郎、王玉萍承担土地使用权过户手续费。双方在房屋买卖合同中约定本房屋过户费用由乙方承担，虽合同中将卖方袁焕郎、王玉萍及买方叶锋均列为甲方，但从合同中列明的乙方向甲方购买房屋、甲方所售房屋等内容可以看出，乙方为买方叶锋，即双方在合同中约定房屋过户费用由叶锋承担。湖北金砖公司继受了叶锋在该案合同权利及义务，应当承担房屋过户费用。为此，对湖北金砖公司的该项诉请不予支持。
关于袁焕郎、王玉萍辩解的案涉房屋成交价为700万元，是叶锋为避税而在合同中只写明400万元，并提交了袁焕郎向叶锋出具的收到叶锋购房款预付金400万元收据作为证据。一审法院认为，叶锋与袁焕郎、王玉萍签订的房屋买卖合同明确约定房屋成交价为400万元，袁焕郎、王玉萍辩解房屋成交价为700万元，所提供的证据不足以证明其抗辩主张，应承担举证不能的法律后果，对其辩解意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告袁焕郎、王玉萍协助原告湖北金砖担保有限公司办理位于荆门市掇刀区××大道××层××室、××室土地使用权变更登记手续，将土地使用权证号为荆国用（2012）第20122201号、20122202号、20122203号、20122204号的土地使用权人由被告袁焕郎、王玉萍变更登记为叶锋；二、被告袁焕郎、王玉萍将位于荆门市掇刀区××大道××层××室、××室的房屋腾退给原告湖北金砖担保有限公司；三、被告袁焕郎、王玉萍支付原告湖北金砖担保有限公司违约金100万元；四、驳回原告湖北金砖担保有限公司的其他诉讼请求。上述第一至第三项，于判决生效之日起7日内履行。案件受理费15000元，由被告袁焕郎、王玉萍共同负担。
二审中，上诉人袁焕郎、王玉萍提交了四组证据：1、叶锋的讯问笔录复印件；2、证人证言两份；3、袁焕郎向叶锋出具的借条复印件；4、转款凭证复印件，拟证明合同约定价款为700元，二上诉人并不存在违约行为。湖北金砖公司质证认为，证据1来源不合法，不符合证据形式要件；证据2证人证言与本案无关；证据3、4与本案缺乏关联性。本院认为，上诉人袁焕郎、王玉萍提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于袁焕郎、王玉萍的第一项上诉请求即改判湖北金砖公司向袁焕郎、王玉萍支付剩余房款300万元，并支付违约金100万元。因袁焕郎、王玉萍在本案一审中未提出反诉请求，二审中湖北金砖公司亦不同意对该请求进行调解，故在本案中对该上诉请求本院不作处理，袁焕郎、王玉萍可另行主张权利。
关于袁焕郎、王玉萍是否应向湖北金砖公司支付违约金100万元。因叶锋与袁焕郎、王玉萍签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中明确约定，若一方中途违约，应向对方支付违约金100万元。叶锋已按协议约定支付了全部购房款，履行了合同义务，袁焕郎、王玉萍在协助叶锋办理了房屋所有权的转移登记后，至今未协助办理土地使用权的变更登记手续，构成违约，应当依照合同约定支付违约金。故一审判决袁焕郎、王玉萍支付违约金100万元并无不当。
综上所述，上诉人袁焕郎、王玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15000元，由上诉人袁焕郎、王玉萍负担。
审判长 董菁菁
审判员 罗艳红
审判员 刘永清
二〇一八年九月二十日
书记员 李思琪