黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终4234号
上诉人(原审原告)：康凤阁,男，1965年5月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路259号中植方洲苑小区3栋1层6号门市。
法定代表人：胡洋，总经理。
委托诉讼代理人：魏敬辉，男，1975年4月18日出生，汉族，该公司副总经理，住黑龙江省嫩江县。
委托诉讼代理人：石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人康凤阁因与被上诉人黑龙江东方天地房地产开发有限公司（以下简称东方天地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
康凤阁上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审认定东方天地公司开发的东方新天地小区需要配建老年人及未成年人活动中心、托幼、垃圾转运站等公益服务设施，该公益服务设施需要在三期工程中建设的事实并没有证据证实，且案涉小区已取得预售许可证，其建设规划在预售前已经形成，东方天地公司并未提供其规划变更证据，故一审法院不能以案涉小区公益配套设施未竣工而驳回康凤阁要求东方天地公司持办理产权材料备案的诉请；2.一审法院认为《商品房买卖合同》第十五条第二、三款不属于格式条款，双方约定的违约金亦属平等错误。《商品房买卖合同》由东方天地公司事先拟定并提供，合同约定购房者迟延交付购房款的违约责任按日万分之二计算违约金，而东方天地公司迟延备案协助办理产权的违约责任为总房款的0.08%，迟延一年和十年均是相同违约金，显然双方的权利义务不对等；3.一审判决适用法律错误。一审法院援引《哈尔滨新建住宅交付使用管理试行办法》已于2015年11月被哈尔滨市政府废止，其不能作为东方天地公司无法持办理产权所需材料备案的合法依据。
东方天地公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。东方天地公司在一审中提交的《申请单位提交证明文件清单》已列明，办理预售证转销售证时，庭院配套设施应当达到交付使用条件。一审审理时，东方新天地小区公共服务用房及配套设施尚未竣工，庭院配套设施尚未达到交付使用条件，并不具备办理现售备案条件。一审法院对此事实认定清楚，驳回其该项诉请是正确的。东方天地公司取得建设用地使用权时，挂牌出让文件显示该宗土地出让方式为净地挂牌出让，东方天地公司便规划将东方新天地小区一期、二期、三期同时开工建设，同时竣工；亦将配套设施、公租房、廉租房同样规划在一期、二期、三期工程中同时开工建设。但是由于用来建设配套设施的地块始终被南岗区城管局下属环卫车队占用，导致各项配套设施迟迟未能开工建设，后经哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室多次协调，南岗区人民政府才同意于2016年12月20日前组织南岗环卫车队迁出，将该地块使用权归还给东方天地公司，东方天地公司才可开工建设分部在三期的配套设施，正是因为配套设施延期施工，才导致一审时不具备办理登记备案的条件。依据《城市商品房预售管理办法》第七条规定，符合该规定六个条件，即可办理预售证，无需庭院配套设施达到交付使用条件。而依据《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，办理预售转销售的前提之一即是配套设施和公共设施具备交付使用条件，而东方天地小区配套设施均分布在三期工程中，配套设施不符合条件致使一审时房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。2.业主要求调整违约金数额，不符合合同约定及法律规定。双方签订的《商品房买卖合同》为行政主管机关监制的规范合同文本，合同条款均为有效条款，合同内容亦是双方真实意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定：“只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参加中国人民银行逾期借款利率计算违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定违约金计算方式，且订立商品房买卖合同的目的是接收房屋并居住使用，现康凤阁已入住诉争房屋，其主要目的已得到实现，且康凤阁未举证证明逾期办证对其造成何种损失，亦不存在司法解释中“损失数额难以确定的情形”，故康凤阁请求调整违约金于法无据，不应得到支持。
康凤阁向一审法院起诉请求：1.请求判令东方天地公司立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案；2.赔偿康凤阁因未按合同约定时间办理产权登记备案事项的违约金，按照已付购房款总额参照中国人民银行一年短期贷款利率上浮150%标准计算，自2016年11月2日起至东方天地公司将办理产权的材料提供给产权管理部门备案时止；3.本案的诉讼费由东方天地公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月3日，康凤阁、东方天地公司签订《商品房买卖合同》，康凤阁购买东方天地公司开发的东方新天地小区二期19号楼1单元706室房屋，房屋总价款为410057元。房屋买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.08%向买受人支付违约金；3、如由于政府政策及工作原因，延误产权登记时间，出卖人不承担违约责任。2015年11月7日，康凤阁办理了进户手续。按照合同约定，东方天地公司应在2016年11月2日前办理相关备案手续，现该期限已经届满。
案件审理过程中，经向房地部门调查得知，东方新天地小区一、二、三期均进行了预售备案，均未办理现售备案。根据房地部门提供的哈尔滨市建设项目现售备案材料明细显示，开发单位应提供的材料包括房地产开发项目手册验核意见表、竣工工程备案证等16项文件。经向政府工程质量监督部门调查得知，开发单位办理房屋建筑工程竣工验收备案需要提交的材料包括建设工程竣工规划核实确认单、消防部门的验收合格证明文件、建设项目竣工环境保护验收意见以及单位工程竣工验收报告等12项材料，涉及规划、消防、环保、设计、监理等多部门的审核，现东方天地公司开发的东方新天地小区并未进行竣工工程备案。
一审法院认为，康凤阁、东方天地公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。康凤阁已经依约全面履行了自己的义务，东方天地公司并未按合同约定的期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已属违约，应按照合同约定继续履行合同义务并承担违约责任。东方天地公司辩称未在规定期限内进行产权登记备案是由于政府逾期交地导致，不属于法定及合同约定的免责事由，本院对该意见不予采纳。对于康凤阁的诉讼请求，本院处理如下：一、康凤阁诉请东方天地公司立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案。对此本院认为，办理销售备案系政府主管工作，具体操作过程中涉及政府相关部门以及设计、监理等多方主体的审核监管，是否符合备案条件应由以上专业部门具体审核监管。并且根据审理查明的事实，东方天地公司当下并未办理房屋建筑工程竣工验收备案，根本不具备办理现售备案的条件，故康凤阁该项诉请本院无法支持；二、康凤阁诉请调整违约金，按照已付购房款总额参照中国人民银行1年短期贷款利率上浮150%标准计算。对此本院认为，康凤阁主张商品房买卖合同第15条第2、第3款属格式条款，应属无效。但该条款并未免除东方天地公司的主要义务，亦未排除康凤阁的主要权利，不属于格式条款；康凤阁主张东方天地公司逾期办理产权证给康凤阁造成了实际损失且损失数额无法详细计算，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定调整违约金，但康凤阁并未举证证明其存在损失以及损失数额难以确定的事实，该理由不能成立；康凤阁主张东方天地公司在房屋销售过程中有欺诈行为，应对违约金进行变更，但未举证证明，其所阐述理由亦不能成立。本院认为，康凤阁、东方天地公司签订的房屋买卖合同第十五条已明确约定了东方天地公司逾期办理产权登记备案违约金的计算方法，康凤阁亦在合同中签字，双方应按合同约定执行，故本院支持东方天地公司应按照康凤阁已付购房款410057元的0.08%向康凤阁支付违约金328.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、东方天地公司于本判决生效之日起十日内赔偿康凤阁逾期办理产权登记材料备案违约金328.05元；二、驳回康凤阁的其他诉讼请求。如果东方天地公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由东方天地公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康凤阁举示下列证据：证据一、2018年6月19日竣工验收备案证查询单一份。意在证明：其余的1、3、16、17、18、19、号楼均未竣工备案；证据二、2017年9月27日东方天地公司《关于市信访办协调东方新天地业主上访内容的解答》一份。意在证明：东方天地公司在信访协调中承诺在2018年5月1日前办理完全体业主的产权证，如逾期未办按购房合同规定的赔偿外再按补充协议进行赔偿；证据三、东方天地公司2017年9月24日发出的《致东方新天地业主一封信》。意在证明：东方天地公司承诺如果2018年5月1日前不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向买受人支付违约金，逾期月份可以累积计算；证据四、2018年6月1日《公告》一份。意在证明：东方天地公司承诺在为业主更换商品房买卖发票时一并支付违约金。
东方天地公司质证意见：对证据一真实性和证明问题均有异议，东方天地公司已提交全部竣工备案材料，现东方天地公司有1、3号楼的竣工备案证，但建委网站上并未显示；对证据二、对证据三、对证据四真实性无异议，东方天地公司同意按照上述证据载明的内容向业主支付违约金，支付违约金的时间为业主更换发票时一并支付。
二审中，东方天地公司未提交新证据。
对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对康凤阁举示的证据一予以确认，经庭后核实，东方天地公司补充提交了一期的竣工备案证，包括1、2、3、26、27、28号楼，可以证明一期已经全部办理竣工备案证，二期办理竣工备案材料已提交至建设工程质量监督站等待审核发证。因东方天地公司对证据二、三、四均无异议，其同意按照证据载明的内容履行，本院予以确认。
二审另查明，东方天地公司2017年9月24日向东方新天地业主发出《致东方新天地业主一封信》，承诺按照《商品房买卖合同》约定按买受人已付房款的0.08%支付违约金；如果2018年5月1日前不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向买受人支付违约金，逾期月份可以累积计算。2018年6月1日，东方天地公司发出《公告》，声明东方天地公司按合同及承诺履行，在为业主更换商品房买卖发票时一并支付违约金。
又查明，东方新天地小区权属登记处于预售转销售办理阶段。
除上述事实外，本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，关于康凤阁请求东方天地公司持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案是否应予支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照合同约定，东方天地公司应在2016年11月2日前办理相关备案手续。依照《解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满时未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。东方天地公司主张由于政府迟延交付土地导致其配建公益设施尚未竣工，不具备办理现售备案条件，因协助办理权属登记备案手续是开发单位的主合同义务，该主张并非法定免责事由，东方天地公司不能履行合同义务仍可归责于出卖人一方的原因，故东方天地公司应当承担违约责任。因《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》于2015年11月份已经被哈尔滨市政府废止，配建公益设施提交社会评审文件的障碍已经消除，事实基础发生变化，目前处于办理预售转销售阶段，故东方天地公司现已具备办理现售备案条件，康凤阁上诉请求东方天地公司持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案应予支持。关于康凤阁主张《商品房买卖合同》第十五条第二、三款属于格式条款、该条款权利义务不对等的问题。《商品房买卖合同》第十五条为买受人提供了退房及不退房支付违约金的选择条款，该条款没有加重买受人责任或减轻开发单位的责任，没有显失公平，且签订合同系双方自愿，符合法律规定，康凤阁主张该条款为格式条款、该条款权利义务不对等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于《商品房买卖合同》约定的违约金是否应予调整的问题。《商品房买卖合同》第十五条第二款约定买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。康凤阁主张违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以全部购房款按日1.78?计算，依照《解释》第十八条第二款约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方已在《商品房买卖合同》约定了违约金，且康凤阁并未举示证据证明其实际损失，故其援引该法条主张调整违约金计算标准于法相悖，不予支持。但二审中，东方天地公司同意按照合同约定和承诺履行义务系东方天地公司自愿作出的补偿，兑现该承诺能够达到填补损害、利益均衡的作用，故本院以此为依据作出相应调整。
综上所述，康凤阁的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10604号民事判决第一项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10604号民事判决第二项；
三、黑龙江东方天地房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助康凤阁办理东方新天地小区一期26号楼2单元601室房屋不动产转移登记；
四、黑龙江东方天地房地产开发有限公司自2018年5月1日始因不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向康凤阁支付违约金，逾期月份累积计算，不足一个月按日计算；违约金在黑龙江东方天地房地产开发有限公司为康凤阁更换商品房发票时一并支付；
五、驳回康凤阁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费100元，由黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 梁红玉
审 判 员 王晓东
二〇一八年七月十二日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩