广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第370号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区润景房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人胡国英。
委托代理人周成军，广东丰润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁恒标，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人蔡林，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司（以下简称润景房产公司）为与被上诉人梁恒标建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年3月11日，佛山市人民政府核发润景房产公司为土地使用权人的位于佛山市顺德区的土地使用权证。2007年1月13日，梁恒标和润景房产公司签订《新世纪花园住宅区商品房定购书》（以下简称《定购书》），主要约定以下内容：润景房产公司经政府批准已经取得位于佛山市顺德区地块的土地使用权，并经批准开发“新世纪花园”；梁恒标向润景房产公司购买新世纪花园第B77号地块，占地面积471平方米，不含公用分摊面积；梁恒标按4480元／平方米向润景房产公司支付土地开发费，总额2110080元；由梁恒标按照政府有关规定和规划要求自行设计，设计费由梁恒标承担；梁恒标推荐具有施工资质的施工单位与梁恒标、润景房产公司共同签订施工合同，以梁恒标自行管理为主，工程费用的支付和结算由梁恒标与施工单位具体协商决定，发生纠纷由梁恒标自行解决。工程竣工验收合格后，由施工单位按照建筑实际造价（按税务局规定的税额）开具正式建筑发票交润景房产公司办理《房地产权证》，由此产生的税费由梁恒标自行解决；办理房产证所需契税由梁恒标自行支付。签订上述定购书后，梁恒标按照合同约定向润景房产公司支付了购买B77号地块的款项2110080元。
另查明，2007年3月12日，原佛山市规划局顺德分局核发以润景房产公司为新世纪花园B77地块建设单位的建筑工程规划许可证。之后，梁恒标在B77号地块上建设了房屋。梁恒标建设该房屋未取得建筑施工许可证，亦未与有资质的施工单位及润景房产公司签订施工合同。建筑工程完工后，润景房产公司以其为建设单位进行建设工程规划管理验收申报。2009年8月19日，原佛山市规划局顺德分局核发以润景房产公司为建设单位的建设工程规划验收合格通知。2009年9月4日，润景房产公司向佛山市顺德区房地产交易中心申请办理其为权属人的产权初始登记。其后该房屋登记在润景房产公司名下（房地产权证号：03××60）。梁恒标以润景房产公司领取了润景房产公司为权属人的房地产权证为由向原审法院起诉润景房产公司，请求判令：确认梁恒标对位于佛山市顺德区的某地块登记在润景房产公司名下（房地产权证号为：03××60）价值约2110080元的土地及附着房产拥有产权；润景房产公司立即协助梁恒标办理上述土地及附着房产的产权过户手续并承担过户费用。该庭审过程中，梁恒标撤回要求润景房产公司承担过户费用的诉讼请求。原审法院于2011年11月1日作出（2011）佛顺法民一初字第14141号民事判决书判决：润景房产公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助梁恒标办理过户手续；驳回梁恒标其他诉讼请求。该判决书生效后，梁恒标向原审法院申请强制执行。原审法院于2014年6月向佛山市顺德区房地产交易中心送达协助执行通知书对涉案房屋进行强制过户。2014年6月27日，梁恒标取得其为权属人的房地产权证（房地产权证号为：03××24）。梁恒标支付税费共计543807.63元。其中票据记载的纳税人或缴款单位为润景房产公司的税费包括：提围费5290.7元、营业税220789.15元、营业税加收滞纳金13909.72元、土地增值税132267.42元、土地增值税加收滞纳金8332.85元、城建税15455.24元、城建税加收滞纳金973.68元、教育费附加6623.67元、地方教育附加4415.78元、交易手续费1701元；其中票据记载的纳税人或缴款单位为梁恒标的税费包括：契税132267.42元、交易手续费1701元、房屋所有权登记费80元。
再查明，2011年3月18日《佛府办（2011）28号关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：对已拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。梁恒标自2011年3月18日至2014年6月27日拥有两套及以上住房，受限购政策的影响。原审法院向佛山市顺德区土地房产交易中心就涉案房产询问过户手续，该中心回复如下：一、该房产可以出售，若法院出具相关文书要求中心协助强制过户该房屋，则买方不受限购政策影响。二、卖方润景房产有限公司以初始登记的方式申请确认了该房屋的产权，而不是以开发商品房的方式申请确认该房屋产权，所以该房屋的交易确定为存量房交易，俗称二手房交易。原审法院向佛山市顺德区地方税务局就本案涉案房产交易税费计算问题进行调查，该局回复如下：通过佛山市顺德区二手房地产基准房价评价系统核定该房地产的计税金额为4408914元；该系统是根据国家相关法规，在调查分析顺德区房地产市场和交易案例和价格影响因素的基础上建立的二手房地产交易计税价格核定体系，系统是对相关房地产进行总体评价，评估结果显示的是房地产总价，不能明确区分土地和地上建筑物各占多少。
梁恒标以过户税费应由润景房产公司承担为由，于2014年7月23日向原审法院提起诉讼。庭审中，针对涉案房屋未能办理梁恒标为产权人的原始登记而采取润景房产公司取得产权证后再过户给梁恒标及未能主动履行过户手续的问题，润景房产公司解释称：因梁恒标未能以自己名义办理报建手续，未找有资质的施工单位进行建设，亦未取得建筑施工许可证，故无法以其自己名义进行原始产权登记；梁恒标找到润景房产公司，要求润景房产公司协助办理产权登记手续，故采取先办理润景房产公司产权证再过户给梁恒标的方式；因梁恒标、润景房产公司双方对过户税费分担问题发生争议以及2011年限购政策的出台，梁恒标受限购政策约束无法自行过户从而导致双方未自行过户而通过法院强制过户的结果。梁恒标表示：其受限购政策约束，但如润景房产公司自动履行过户手续，其可以通过转让拥有房产的方式解决限购问题；润景房产公司未过户是因润景房产公司要求梁恒标书面承诺承担全部税费才予以协助，梁恒标未作书面承诺故润景房产公司未履行协助义务。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。梁恒标与润景房产公司签订的《定购书》，实际为国有建设用地使用权出让合同。润景房产公司并未完成商品房的开发建设即将建设用地的使用权转让给梁恒标，属于将土地用途从商品房开发改变成建设用地使用权买卖。润景房产公司改变土地使用权出让合同约定的土地用途，未取得出让方或市、县人民政府城市规划行政主管部门同意等程序，违反了上述法律规定。但润景房产公司的上述违法行为并不导致梁恒标、润景房产公司签订的《定购书》无效。理由如下：首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他法律、行政法规定并未明确规定上述违法行为将导致合同无效的法律后果；其次，该法第三十九条对土地使用权转让的条件进行了规定，即在法律层面是允许以出让方式取得的土地使用权在符合特定条件时进行转让。故该规定旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为的民事效力。综上，梁恒标、润景房产公司签订的《定购书》有效，对双方均具有约束力，梁恒标、润景房产公司应当按照约定履行自己的义务。（2011）佛顺法民一初字第12141号民事判决书只是判决润景房产公司履行协助梁恒标办理产权过户手续的行为义务，并不涉及到对产权过户的形式即是以商品房开发还是以二手房交易的形式以及过户税费的分担进行认定和裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。原审法院在执行程序中向佛山市顺德区房地产交易中心送达协助过户通知书，是依据上述规定对润景房产公司应履行的行为义务实施的强制执行措施，即通过送达协助执行通知书的方式代润景房产公司履行相应的签名和提交资料的协助过户行为，其本身亦未对过户的形式和税费分担问题进行认定和裁决。佛山市顺德区房地产交易中心以二手房交易的形式办理过户，佛山市顺德区地方税务局以二手房交易计税价格核定体系征缴税费，属于房屋管理和税务部门依据房地产相关政策和规定实施的行政行为。该种行政行为在民商法效力层面上，并不改变梁恒标、润景房产公司原本建立的是建设用地使用权转让的合同关系，更不会将两者之间的合同关系由建设用地使用权转让转化为二手房交易。梁恒标缴纳的税费可以视为一种交易成本。税务部门依据税收相关政策和规定在交易主体之间进行的划定和征收，并不影响交易主体以约定的方式在内部重新进行分配。对于梁恒标所缴纳的税费，应基于建设用地使用权转让的合同关系，依据合同的约定，结合双方的过错程度进行判定。《定购书》第七条第（三）项约定，工程竣工验收合格后，由施工单位按照建筑实际造价开具正式建筑发票交润景房产公司办理《房地产权证》，因此产生的税、费由梁恒标自行解决。第八条约定，办理房地产权证所需的契税，由梁恒标自行支付。依据上述规定，可以认定梁恒标、润景房产公司双方达成了办理房地产权证的税费由梁恒标自行负担的合意。梁恒标并非以润景房产公司开发商品房的方式办理产权证而是以二手房过户形式取得产权证；2009年9月润景房产公司取得产权证后未能自行过户，直到2014年6月在执行程序完成产权过户，因过户时节点推迟出现房地产价值上涨，增加了税费。问题在于：二手过户办理产权证的税费及办理过户增加的税费是否仍应按约定由梁恒标负担？还是在双方之间进行分担？如需分担应如何进行分担？
首先，应由梁恒标自行负担二手过户办理产权证的税费，理由如下：1.《定购书》中已明确记载润景房产公司取得的土地为批准开发“新世纪花园”用途。梁恒标明知上述用途，而与润景房产公司进行建设用地使用权转让自行建房而非商品房买卖，可以推定其在签订《定购书》时对润景房产公司改变土用途可能无法按开发商品房方式办理梁恒标产权证的风险是能预见，也即其对办理产权证的税费不同于开发商品房办理产权证的税费是能预见。故二手过户办理产权证的税费由梁恒标承担，是未超越梁恒标与润景房产公司达成税费分担约定时的预见范围的；2.梁恒标、润景房产公司双方在《定购书》中对办理产权证的方式未进行详细约定。润景房产公司以先进行初始登记再以二手过户的方式办理梁恒标的产权证，该方式并未违反合同的约定；3.即使涉案房屋可以以梁恒标的名义办理初始登记，但以自己名义进行报建和由有资质的施工单位进行施工，是依法办理产权初始登记的必备要件。从涉案房屋的建筑和产权登记过程来看，梁恒标未以自己名义办理案涉房屋报建手续，未办理建筑施工许可证，亦未找有资质的建筑施工单位进行建设，而润景房产公司以其名义办理报建手续并进行建设工程规划管理验收申报，在形式上对梁恒标上述手续瑕疵构成补救。由此可见，梁恒标设计、出资、建设，润景房产公司协助报建、申报验收并在初始登记后过户给梁恒标，本在双方关于产权证办理方式的合意之内；在此合意下，二手过户办理产权证所产生的税费由梁恒标负担亦在双方合意内。综上，以二手过户方式办理产权证的税费，由梁恒标自行负担。其次，办理过户手续而增加的税费，由梁恒标、润景房产公司按比例进行分担。理由如下：一、基于上述分析，梁恒标自行负担通过二手过户方式办理产权证的税费。故润景房产公司取得原始登记后，要求梁恒标负担二手过户的税费合理。梁恒标不同意负担，而与润景房产公司就税费负担问题发生争议，而且该争议是引发围绕产权过户和税费问题的诉讼和执行，导致过户的主要原因。《定购书》中对办理梁恒标产权证的期限未作约定。虽然2009年9月润景房产公司取得产权证后已具备过户给梁恒标的条件，但梁恒标于2011年8月才向润景房产公司主张办理产权证的权利，且此时梁恒标已经受限购政策约束。虽然，梁恒标陈述称其可以采取解决限购政策问题，但（2011）佛顺法民一初字第12141号民事判决书于2012年1月12日生效后，其仍未解决限购政策约束问题，这导致润景房产公司不能通过自动履行的方式协助梁恒标办理产权证的后果，从而引起强制执行程序的开启。综上，梁恒标怠于行使权利以及自身未能具备主动履行条件，对办理过户增加税费具有过错。二、虽双方未约定过户给梁恒标的期限，但润景房产公司也应负担在过户条件成就后主动过户给梁恒标的义务。润景房产公司2009年9月取得产权证后未主动向梁恒标履行过户义务，对税费增加亦具有过错。其次，《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。即使润景房产公司对梁恒标负担过户税费的要求合理，其也不能将梁恒标书面承诺自负税费作为履行协助过户义务的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。双方关于税费分担问题达不成一致意见时，为避免过户推延税费增长，润景房产公司应当在先履行协助过户义务，之后对税费负担问题再继续协商、协商不成再通过诉讼方式进行判定。而不能以此为借口拒不履行协助义务。综上，润景房产公司对办理过户增加税费亦具有过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综上，结合《定购书》中关于双方权利和义务的约定，考虑润景房产公司的过错程度，认定润景房产公司对办理过户增加的税费负担30%责任。再次，关于润景房产公司负担的具体金额是多少的问题。梁恒标支付的税费中的堤围费属于润景房产公司开发土地的费用，不属于房地产权过户登记应缴纳的税费范围，故润景房产公司应将梁恒标垫付的堤围费5290.70元返还给梁恒标。交易手续费按计税面积计收，房地产权证登记费按定额标准收取，均与二手房地产基准价上涨无关联，故交易手续费应按约定由梁恒标负担。其余税费535034.93元（543807.63元-交易手续费1701元-交易手续费1701元-产权证登记费80元-堤围费5290.70元）是以2014年6月20日顺德区二手房基准价即4408914元为基数按计税比例计收。按同样税种和计税比例以具备过户条件时的二手房基准价为基数所计算的金额与上述535034.93元的差额，即是办理过户增加的税费。2009年9月润景房产公司取得产权证已经具备过户条件。因无证据证明该日涉案房屋二手房基准价的具体金额，考虑到涉案房屋的土地使用权于2007年转让时的交易价格已经达到2110080元的实际情况，以2110080元为基数计算。故增加的税费计算为（4408914元-2110080元）÷4408914元×535034.93元=278970.4元。润景房产公司负担30%的份额即为83691.12元。综上，润景房产公司应负担的税费总额为88981.82元（83691.12元＋堤围费5290.70元）。该款润景房产公司应向梁恒标进行返还。润景房产公司在梁恒标起诉后仍未返还，故应从梁恒标起诉之日即2014年7月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条、第三十九条的规定，作出如下判决：一、润景房产公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向梁恒标返还垫交的税费88981.82元及利息（利息以88981.82元为基数从梁恒标起诉之日即2014年7月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回梁恒标其他诉讼请求。案件受理费减半收取4619.04元，由梁恒标负担3239.04元，由润景房产公司负担1380元。
上诉人润景房产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案案涉合同第七条第（三）项约定办理《房地产权证》所产生的税、费由梁恒标自行解决；第八条亦约定办理《房地产权证》所需的契税，由梁恒标自行支付。因此，本案因办理《房地产权证》所需要的全部税费应由梁恒标承担。二、原审判决的“虽双方未约定过户给梁恒标的期限，但润景房产公司也应负担在过户条件成就后主动过户给梁恒标的义务”之认定，系凭空猜测，无事实依据，房屋过户是双方的，只有一方无法办理过户。梁恒标不按合同约定承担税费会导致无法过户，梁恒标因资金紧张暂时不愿意过户也会导致无法过户。三、梁恒标违反合同约定没有委托有资质的施工单位进行施工，导致其无法办理房产证，润景房产公司已经尽其所能进行了补救，替梁恒标办理了房产证，避免梁恒标的损失。关于税费问题，首先税费是与国家政策和房价走向有关，谁也无法预料过户延迟后，税费是增加还是减少。因此，过户时间并不是决定税费的要素。润景房产公司无法预测税费，也没有义务替梁恒标垫付税费。其次，梁恒标可能是做生意或者炒房资金紧张，不愿意过户，想等资金宽裕的时候再过户，或者直接卖给他人，以增加其收益。同时，2009年与2014年人民币的购买力不一样，原审法院认定的税费增长就是扩大损失无事实依据。四、原审判决认定，“双方关于税费分担问题达不成一致意见时，为避免过户拖延税费增长，润景房产公司应当先履行协助过户义务。”对此，润景房产公司从未表示过拒不履行协助过户义务，只是梁恒标不按合同约定支付税费而导致无法过户。没有支付税费，房管部门是不会办理过户的。综上，润景房产公司不但没有违反合同约定，而且还积极协助补救因梁恒标违约造成无法办理房产证的风险。本案是由梁恒标违约造成的，润景房产公司并不存在任何过错，原审法院判决认定润景房产公司对办理过户增加税费具有过错无任何事实和法律依据。故，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回梁恒标的诉讼请求；2.案件受理费由梁恒标负担。
上诉人润景房产公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人梁恒标答辩称：润景房产公司的上诉请求于法无据，请求二审法院驳回其上诉请求；润景房产公司只是承担了部分税费，应由润景房产公司承担所有税费。
被上诉人梁恒标在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：梁恒标、润景房产公司签订的《定购书》是双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该《定购书》应属有效合同，当事人双方应依约履行。根据《定购书》第七条“工程竣工验收合格后，由施工单位按照建筑实际造价开具正式建筑发票交润景房产公司办理《房地产权证》，因此产生的税、费由梁恒标自行解决”的约定及第八条“办理《房地产权证》所需的契税，由梁恒标自行支付”的约定可知，办理涉案房产《房地产权证》所需的税、费均应由梁恒标承担。梁恒标诉称其已承担了涉案房产办理在润景房产公司名下的办证费用，涉案房产自润景房产公司名下过户登记至梁恒标名下所支出的办证税、费合共543807.63元应由润景房产公司承担的主张依据不充分，本院对此不予支持。因为，第一，当事人双方在《定购书》中已明确约定办理涉案房产的《房地产权证》所需税、费由梁恒标承担，而未约定涉案房产登记在润景房产公司名下的税、费由梁恒标承担，再由润景房产公司名下过户给梁恒标的费用则由润景房产公司承担。第二，对涉案房产需经初始登记于润景房产公司名下再过户登记至梁恒标名下的《房地产权证》办证过程，为梁恒标在其与润景房产公司签订涉案合同时所应当知晓，并非系润景房产公司有违约行为所致。因为，从涉案房屋的建造来看，涉案房产虽为梁恒标出资建造，但梁恒标并未以自己名义办理案涉房屋报建手续，也未以自己名义办理建筑施工许可证，故其对涉案房产产权不能直接办理在其名下，而需经先行初始登记于润景房产公司名下再过户至其名下的办证过程应有所知晓。故，梁恒标的诉讼主张欠缺事实和法律依据。第三，涉案房产过户费用由梁恒标承担无违公平原则。因当事人双方之间的合同并非属润景房产公司出卖涉案房产予梁恒标的房屋买卖合同，而实为润景房产公司转让土地使用权予梁恒标，由梁恒标自行建造房屋并取得房产所有权的合同，涉案房产所有权既为梁恒标取得，其理应承担为取得涉案房产所有权而支出的全部税、费。
原审法院认定润景房产公司未主动向梁恒标履行涉案房产过户登记义务，对税费增加有过错为由，判决润景房产公司对梁恒标诉称支付的过户费用承担30%的赔偿金额不当，本院对此依法予以纠正。因为：第一，在本案中，梁恒标的诉讼请求是诉请润景房产公司向其赔偿涉案房产第二次过户登记时由其支出的税、费合共543807.63元。梁恒标并未向润景房产公司主张因润景房产公司怠于办理涉案房产的过户登记，导致税、费上涨而多支出的税费损失。第二，即便是认为梁恒标的诉讼请求包含向润景房产公司主张因润景房产公司怠于办理涉案房产的过户登记，导致税、费上涨而多支出的税、费损失的内容，梁恒标提供的证据也不足以证明润景房产公司在涉案房产的《房地产权证》办理过程中，存有怠于为梁恒标办理过户登记的事实情形。如前所述，涉案房产办理《房地产权证》所需的税、费应由梁恒标全部承担，但梁恒标并未举证证明在其愿意承担该全部税、费的情形下，润景房产公司有拒绝为其办理涉案《房地产权证》的行为的发生。而相反，从本案证据反映的事实可知，主要是因为梁恒标不愿全部承担办理涉案房产的《房地产权证》所需的税、费发生争议，以及梁恒标受限购政策约束的原因，而导致涉案房产迟至2014年6月份才过户至其名下。故，原审判决认定润景房产公司对办理涉案房产过户的税费增加有过错依据不充分。此外，原审判决认定梁恒标支付的涉案房产过户登记税、费合共543807.63元中的“堤围费”5290.70元，系梁恒标为润景房产公司垫付的费用，从而判决应由润景房产公司应支付该费用予梁恒标有误，本院对此亦予以纠正。因该费用亦属梁恒标为办理涉案房产过户登记时所需交纳的费的一种，并非属于与涉案房产过户无关而应由润景房产公司支付的费用。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法应予改判。润景房产公司上诉有理，对其上诉主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第1523号民事判决。
二、驳回梁恒标的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取4619.04元，由梁恒标负担；二审案件受理费2024.54元，由梁恒标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月二十一日
书 记 员 李嘉敏
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