宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初4117号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑******，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：刘建军，男，汉族，1968年10月5日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）与被告刘建军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人谢丽静、被告刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2293元，违约金1722元，两项合计4015元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月10日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定：第二条由原告给被告提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准多层住宅0.35元/㎡/月，2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.38元/㎡/月（上下浮动20%），逾期缴费违约金千分之五，被告系贺兰县桃林花园18-2-602室业主，面积：106.14㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时缴纳物业服务费，现仍欠2014年6月30日至2018年6月30日物业费2293元（106.14㎡*0.45元/㎡/月*48个月=2293元）。根据《物业服务合同》第八条第四款约定，被告应当支付违约金1722元（2293元*0.005*1440天=1722元），原告多次催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告刘建军辩称，我是贺兰县桃林花园18-2-602室业主，房屋面积106.14平米，2014年我交过半年物业费，后来没有交物业费是因为:1、我的房子是2008年买的，从龙源房地产买的，2009年我装修房子的时候，发现屋顶有个裂缝，我去找过龙源房地产，当时房地产公司答应给我协商解决，修复并做补偿。紧接着现物业公司就接手了，介入后我去找物业公司，物业公司给我说龙源公司给我什么承诺，他们就给我什么承诺。但是他们给我说过之后，我又找过两次，至今也没有人给我弄过，导致我房子无法装修，不能正常入住。原告不给被告履行修复赔偿义务，被告有权实施履行抗辩权利，拒绝向原告支付物业费；2、物业公司签订物业合同后，并没有按约履行物业服务，小区内有许多问题，比如小区卫生从未按时打扫；3、楼道单元门损坏，无法关闭，至今无人修复，导致发传单，乱人进入，扰乱我们的正常生活；4、楼道灯损坏，我多次找原告维修，原告无动于衷，业主无奈，只能自己花钱找人修复；5、下水道堵塞，也是我们业主自己花钱找人来疏通的。现因原告不履行合同义务，已经给小区业主造成极大的困扰，小区业主即将召开业主大会，解除与原告的物业合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告刘建军系贺兰县桃林花园小区18-2-602室房屋业主，房屋面积为是106.14平方米。2010年3月10日，贺兰县物业管理中心（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告为贺兰县桃林花园小区提供物业服务。物业服务费采取包干制，多层住宅0.35元/月/㎡。合同期限自2010年3月11日至2015年3月11日。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。其合同期满后原告一直实际为该小区提供物业服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发"贺经改发〔2012〕390号"文件，向原告批复，贺兰县桃林花园小区物业服务收费标准可在0.38元/月/㎡,上下可浮动20%。被告自2014年6月30日至2018年6月30日一直未向原告交纳过物业费。原告在物业服务过程中，有时小区卫生清理不及时、绿化草坪有裸露现象、楼道灯管理上存在瑕疵。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区桃林花园至今未成立业主委员会。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的前期物业服务合同、贺兰县发改局文件予以证实，被告向法庭提交的证据证明自己主张的事实，本院予以采信。本院认为，贺兰县桃林花园小区由贺兰县物业管理中心在该小区未成立业主委员会的情况下与原告签订前期物业服务合同，被告认可，该合同对被告具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区18-2-602室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。虽然该物业服务合同于2015年3月11日即期满，但原告在期满后仍然为小区提供物业服务，小区业主接受了相应的服务，在此期限后，业主应当参照合同约定的物业费标准交纳物业费。原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发的"贺经改发〔2012〕390号"文件证实其物业服务收费标准为:0.45元/月/㎡。原告主张的自2014年6月30日起至2018年6月30日期间，被告应交物业费为2293元（106.14㎡×0.45元/月/㎡×48个月）。被告抗辩原告提供物业服务期间小区楼道卫生清理不及时，楼道灯损坏未及时更换，小区绿化不好等理由，上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，应对被告承担一定的违约责任，应当酌情扣减10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费2293元的诉讼请求，本院在2064元（2293－2293×10%）的范围内予以支持。被告抗辩的房屋质量问题和单元门的损坏修理与本案没有关联性，不属于物业服务范围，对该抗辩理由本院不予支持。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间。原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告鑫和公司要求被告刘建军承担违约金1722元的诉讼请求，本院不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款，判决如下：一、被告刘建军向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2014年6月30日至2018年6月30日期间物业管理服务费2064元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王进忠 二〇一八年七月二十四日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。