南昌铁路运输法院
行 政 判 决 书
（2018）赣7101行初634号
原告何冰，女，1975年3月8日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人李庆，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师。
被告南昌市西湖区人民政府，住所地江西省南昌市西湖区抚生路369号。
法定代表人黄小燕，该区区长。
委托代理人刘省辉，江西朗秋律师事务所律师。
委托代理人吴庆昌，江西朗秋律师事务所律师
被告南昌市人民政府，住所地南昌市红谷滩新区新府路118号。
法定代表人刘建洋，该市市长。
委托代理人金莎，该市政府法制办复议处工作人员。
委托代理人董峰，江西豫章律师事务律师。
原告何冰不服被告南昌市西湖区人民政府(以下简称西湖区政府)房屋征收补偿决定及南昌市人民政府(以下简称南昌市政府)行政复议一案，原告于2018年5月31日向本院提起行政诉讼，本院于同年6月6日立案，并依法向被告西湖区政府、南昌市政府送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭审理了本案，原告委托代理人李庆，被告西湖区政府行政机关出庭人员陶志芳和委托代理人刘省辉、吴庆昌，被告南昌市政府委托代理人金莎、董峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告西湖区政府于2017年4月25日作出洪府（西湖）征偿字（2017）第13号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定书》），原告位于南昌市西湖区××路××东××号的房屋在征收范围内，房屋征收部门为原告提供货币补偿和产权调换（被征收人可以选择回购经营性非住宅）的补偿方式。原告的经营性非住宅房屋评估单价为47302元/平方米，评估总价为2529237.94元，扣除土地出让金455533元后的价格为2073704.94元，搬迁补偿费267.4元、停产停业补偿费75877.14元，以上货币补偿费共计2149849.48元。原告以评估单价偏低和不应扣除土地出让金等为由，向南昌市政府申请复议。南昌市政府于2018年5月7日作出洪府复字（2017）284号《行政复议决定书》（以下简称《行政复议决定书》），维持西湖区政府作出的《房屋征收补偿决定书》。
原告何冰诉称，原告于2008年9月19日通过竞拍依法取得位于南昌市西湖区××路××东××号店面房产的所有权。2016年11月24日，西湖区政府作出西府征字（2016)第09号《房屋征收决定书》，决定对含原告房屋范围内的打缆洲地块实施征收。西湖区政府在征收过程中，委托评估机构对原告房屋进行评估，但既未告知原告房屋初步评估结果，也未在评估结果出来后向原告送达评估报告，且在评估结果出来后未征询原告意见单方面强制给予原告货币补偿，作出《房屋征收补偿决定书》，剥夺了原告对初步评估的质疑权及对评估报告的申请复核、鉴定的权利，以及原告对货币补偿或房屋产权调换的选择权。西湖区政府在本次征迁过程中，对无土地证甚至没有房产证的被征收人尚未扣除土地出让金，却扣除原告房屋土地出让金455533元，违反了公平原则。原告在西湖区政府作出《房屋征收补偿决定书》后，依法向南昌市政府申请复议，南昌市政府却以南昌市旧城改造工作指挥部的洪旧改指（2013)11号通知（已失效）作为西湖区政府扣除土地出让金的依据，并将《中华人民共和国城市房地产管理法》有关房产转让时由当事人主动缴纳土地出让金的义务错误认定为西湖区政府扣除土地出让金的权力，作出维持征收补偿决定的《行政复议决定书》。综上，西湖区政府作出《房屋征收补偿决定书》程序违法，扣除土地出让金无法律依据。南昌市政府作出《行政复议决定书》没有事实根据和法律依据。请求：1.依法撤销西湖区政府《房屋征收补偿决定书》、南昌市政府《行政复议决定书》；2.依法判决西湖区政府就原告征迁补偿重新作出行政行为；3.本案的诉讼费用由二被告承担。
原告提供以下证据以支持其诉讼主张。证据一：原告身份证、产权转让交割单、房屋权属证书，用以证明原告依法具有诉讼主体资格，原告依法取得本案所涉的房屋所有权；证据二：《房屋征收补偿决定书》《行政复议决定书》；证据三：杨荷香征收补偿协议书，用以证明西湖区政府无权在原告征迁补偿总款中扣除土地出让金，并在本次征迁工作中未对原告公平补偿。
被告西湖区政府辩称：一、西湖区政府严格按照法律规定作出《房屋征收补偿决定书》。首先，西湖区政府按规定在征收范围内公布了符合资质条件的房地产价格评估机构名单，以供被征收人协商选定，在无法达成一致意见的情况下，以抽签方式确定评估机构，并于2016年11月5日在征收范围内公示了《房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告》。2017年4月24日西湖区政府在房屋征收范围内张贴了《公示函》，并依法向原告送达了《房地产征收分户估价报告》，各项程序均符合法律规定。其次，征收签约截止至2017年3月8日止，原告未在规定期限内与征收部门达成征收补偿协议，故西湖区政府于2017年4月25日依法按照征收补偿方案向原告作出了《房屋征收补偿决定书》并予以送达，且提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择，故被告作出的《房屋征收补偿决定书》符合法律规定，且未剥夺原告对补偿方式的选择权。二、诉争房屋所占土地为划拨土地，被告西湖区政府根据南昌市政策及补偿方案的规定在征收补偿决定中对诉争房屋的补偿款扣除60%的土地出让金符合规定。首先，房地产评估机构对诉争房屋作出的评估价格是按照出让土地上房屋进行的价值评估，评估价中包含了土地价值。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。诉争房屋原土地使用者系南昌市林业工业公司制材厂，土地性质属划拨用地。同时，根据2008年9月19日《江西省产权交易所产权转让交割单》显示，原告支付的产权转让价款并不包括土地出让金。因此，被告取得诉争房屋土地使用权未缴纳相应土地出让金，诉争房屋的土地性质仍为划拨用地。再次，根据规定，征收划拨土地上的房屋，该划拨土地使用权依法是无偿收回的，仅需对土地上的建筑物、其他附着物进行适当补偿，补偿价格是不含土地价值的。因此，被告对其征收补偿依法本应全部扣除所包含的土地价值，仅需补偿土地上的建筑物的价值。但被告本着征收让利于民的原则，仅扣除60%比例土地出让金后，将其他补偿交由原告享有，该做法并不违反法律规定。综上所述，西湖区政府下达的《房屋征收补偿决定书》符合法律规定。
被告西湖区政府向本院提交了下列证据。第一组证据:1.西府征字（2016）第09号《房屋征收决定书》；2.房屋征收公告；3.《征收补偿方案》；4.《房屋征收决定书》、房屋征收公告、《征收补偿方案》的公示照片。用以证明被告于2016年11月24日在征收范围内依法下达了《房屋征收决定书》，并明确载明了签约期限及被征收人行政复议、行政诉讼的权利。第二组证据：5.关于选定房屋征收评估机构公告及公示照片；6.（打缆洲地块）房屋征收评估机构报名一览表；7.被征收人选定房地产价格评估机构意见统计表；8.抽签选定评估机构签到表及被征收户参加抽签选定评估机构签到表；9.房屋征收抽签确定选定评估机构抽签人情况记录；10.房屋征收抽签选定评估机构记录；11.房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告及公示照片。用以证明被告严格按照法律规定依法选定了有资质的房地产价格评估机构。第三组证据：12.西湖房屋征收未经登记建筑认定申请表；13.个体工商信息；14.房屋产权证。用以证明被告依法组织了相关部门对本案诉争房屋进行了有关认定。第四组证据：15.评估协议书；16.公示函及公示照片；17.诉争房屋房地产征收补偿估价报告及送达回证；18.土地估价报告。用以证明被告已依法委托了具有资质的房地产价格评估机构，并在征收范围内公示了被征收房屋的整体评估价值，向原告送达了分户评估报告。第五组证据：19.《征收补偿决定书》及送达回证。用以证明被告依法送达了《征收补偿决定书》并予以了送达。第六组证据：20.《国有土地使用证》（洪土国用（登西98）字第339号）；21.《江西省产权交易所产权转让交割单》。用以证明本案诉争房屋的土地性质为划拨用地。适用法律法规：22.《中华人民共和国城市房地产管理法》节选；23.洪旧改指（2013）11号《关于对我市旧城改造（棚户区改造）房屋征迁工作几个具体问题的明确》；24.洪府厅字（2015）91号《关于南昌市旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收补偿方案（示范文本）和南昌市中心城区城中村改造项目农房安置补偿方案（示范文本）的批复》附件一。用以证明被告征收本案诉争房屋时扣除60%的土地出让金符合法律规定。
被告南昌市政府辩称：一、2016年11月24日，西湖区政府作出《房屋征收决定书》，对原告坐落于西湖朝阳中路10号东1号店面实施征收，因征迁双方未能在签约期限内就征收补偿事宜协商达成一致，西湖区政府于2017年4月25日作出《房屋征收补偿决定书》，符合法律规定。另查，该店面系2008年9月南昌市林业工业公司制材厂将该店面进行拍卖而由原告取得，房屋规划用途为非住宅。据此，被告认为原告不服该补偿决定主要包括二方面：1.原告认为房屋评估价格过低。原告若对评估价格有异议，应按程序寻求救济，但原告既未按规定主张权益，也未能提交证据证明该房屋评估价格存在违反公平合理之处，故原告的主张不能成立。2.扣除土地出让金是否欠妥。该店面的土地用途原为住宅用地，土地性质属划拨用地，且原告在取得该房屋土地使用权时未缴纳相应的土地出让金，但评估报告中包含了对土地的价值评估，故根据规定西湖区政府扣除原告被征收房屋应缴土地出让金455533元，并无不当。二、原告于2017年5月16日向被告提出了行政复议申请，被告均在规定的期限内受理、延期、中止、恢复、决定、送达，程序均符合法律规定。
被告南昌市政府向本院提交了下列证据：1.行政复议申请书；2.行政复议申请受理通知书；3.行政复议答复通知书；4.行政复议答复书；5.延期审理通知书；6.中止审理通知书；7.恢复审理通知书；8.行政复议决定书；9.行政复议文书送达回执、邮寄单及投递记录。用以证明南昌市政府履行行政复议职责，且符合法定程序。
针对《房地产征收分户估价报告》的送达问题，本院依法向被告西湖区政府提交的送达回证上载明的相关人员邓桂英、周小英、张萍等人核实，经核实，以上证人证明为做好征迁工作，负责征迁工作的工作人员已提前将分户报告中的估价结果告知原告，所以当工作人员向原告送达分户估价报告时，因原告已知道估价结果，故以估价过低为由拒收，工作人员在解释无果的情况下，无奈将分户估价报告带回。
经庭审质证，原告代理人对被告西湖区政府第一组、第二组、第三组证据的三性均无异议；对第四组证据提出：1.征收分户估价报告初步结果没有公示，分户估价报告作出后亦没有向原告送达；2.土地估价报告按照房产的建筑面积估价不符合国土资源部的规定，应该按照每户分割分摊面积计算，同时土地估价报告没有送达原告，致使原告无法对土地估价提出异议；对第五组证据的真实性无异议，但提出征收补偿决定没有明确可供产权调换房屋，剥夺了原告选择货币补偿或者产权调换的权利。此外，西湖区政府依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、洪旧改指（2013）11号文件等扣除土地出让金不合法，同时洪府厅字（2015）91号文件没有赋予西湖区政府扣除土地出让金的权力。
原告代理人对南昌市政府提交的证据三性均无异议，但认为市政府的复议决定适用法律错误。
被告西湖区政府、南昌市政府对原提交的杨荷香征收补偿协议书，提出与本案无关联，杨荷香的建筑不是划拨土地上的房屋，不能达到原告的证明目的。对原告提交的其他证据均无异议。
原告代理人对法院调查核实相关证人的证言的合法性无异议，但提出原告确实没有收到分户估价报告。二被告对法院调查核实相关证人的证言均无异议。
依据原、被告的质证和辩论意见及当庭陈述，本院对当事人提交的证据作如下认定：原告证据一、证据二，二被告提交的所有证据与本案事实相关联，且合法，真实，本院均予以采纳。原告提交的证据三与本案没有关联性，不予采纳。
本院核实的相关证人证言，与被告西湖提交的送达回证能相印证，且符合常情常理，应作为查明事实的证据。
经审理查明，2008年9月19日，原告何冰通过竞拍取得位于南昌市西湖区××路××东××号店面房产的所有权。根据2008年9月19日《江西省产权交易所产权转让交割单》显示，原告支付的产权转让价款并不包括土地出让金；原告何冰的房产证（洪房权证西湖区字第××号）亦证明何冰拍卖得来的该店面并未取得土地使用权。综上，该土地性质仍属划拨用地。
2016年11月24日，被告西湖区政府作出西府征字（2016)第09号《房屋征收决定书》，决定对含原告房屋范围内的打缆洲地块实施征收，并附有该地块的《征收补偿方案》。随后在征收范围内公布了符合资质条件的房地产价格评估机构名单供原告等人协商选定。在未能协商达成一致情况下，征收部门通过抽签方式确定江西省豫章房地产经纪评估有限公司为评估机构，在征收范围内公示了《房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告》。征收部门将江西省豫章房地产经纪评估有限公司2016年11月25日作出的关于打缆洲地块被征收房屋评估单价的《公示函》，在征收现场进行了张贴，但该《公示函》没有涉案房屋的评估单价。2017年3月16日征收部门下属的工作人员向原告转交江西省豫章房地产经纪评估有限公司作出的《房地产征收分户估价报告》（包括土地价格在内，涉案房屋评估总价为2529238元）。原告以估价过低为由拒收，工作人员便将分户估价报告带回。2017年4月7日江西省豫章房地产经纪评估有限公司作出《土地估价报告》，认定涉案土地登记土地用途为住宅用地，实际为商业用地，建筑面积53.47平方米，楼面地价14199元/平方米，评估总地价759221元，应补缴60%地价款为455533元。因征收签约截止期限为2017年3月8日，原告未在该期限内与征收部门达成征收补偿协议，被告西湖区政府于2017年4月25日作出《房屋征收补偿决定书》，提供货币补偿和产权调换（被征收人可以选择回购经营性非住宅）供原告选择。若原告选择货币补偿方式，所应得的货币补偿数额（扣除土地出让金的60%，即455533元）为2073704.94元，搬迁补偿费267.4元，停产停业补偿费75877.14元，共计补偿数额为2149849.48元。原告不服，于2017年5月16日向被告南昌市政府申请复议。南昌市政府于2018年5月7日作出《行政复议决定书》，维持西湖区政府的征收补偿决定。原告不服，遂诉至本院。
本院认为，西湖区政府因对打缆洲地块旧城改造作出《房屋征收决定书》后，房屋征收部门未能与原告在签约期限内达成补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，有权按征收方案作出《房屋征收补偿决定书》。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告起10日内，向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，西湖区政府房屋征收部门未将房屋分户初步评估结果在征收范围内向原告公示，但事前将评估价格告知了原告，故征收部门的工作人员向原告转交分户评估报告时，原告以估价过低为由拒收，工作人员因此未将分户估价报告留置给原告。西湖区政府虽在公示和转交程序上存在瑕疵，但原告拒收分户估价报告，且未依法对房产评估价格提出复核复鉴申请。在此情形下，诉讼中原告及其代理人以《房地产征收分户估价报告》和《土地估价报告》未予送达为由主张补偿决定违法缺乏充分的事实和法律依据。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿；根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条的规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。本案中，西湖区政府因城市规划的需要对涉案的划拨土地有无偿收回的权力，因涉案《房地产征收分户估价报告》的评估价格包含了土地使用权出让金，故西湖区政府在对涉案划拨土地上的房屋进行征收时，有权根据上述法律规定扣除土地出使用权出让金，其扣除土地出让金60%在法律规定的幅度内，且与洪府厅字（2015）91号文件精神相符，并无不当。原告通过竞拍取得涉案房屋时未支付土地使用权出让金，现涉案房屋被征收时却要求将土地使用权出让金作为其补偿款组成部分，明显不合理。原告及其代理人的意见不能成立。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。该条明确规定被征收人在房屋被征收后有选择产权调换的权利。本案中，西湖区政府作出的《房屋征收补偿决定书》提供了货币补偿和产权调换（被征收人可以选择回购经营性非住宅）供原告选择，未剥夺原告选择权。补偿决定确定的货币补偿标准是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋评估办法评估确定，评估程序和评估结果合法有效。原告以估价过低拒收分户评估报告，又未依法对房产评估价格提出复核复鉴申请，应承担其放弃对房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利的后果。至于如何实现产权调换，属于补偿决定执行范畴。且鉴于原告房屋是划拨土地上的经营性用房，具有一定的特殊性，西湖区政府在补偿决定中明确了以回购方式落实产权调换，亦无明显不当。
综上，西湖区政府作出的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚、适用法律法规正确、符合法定程序，依法应予支持。南昌市政府收到原告提出的行政复议申请后，在法律规定的期限内受理、延期、中止、恢复、决定、送达，行政复议程序符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告何冰的诉讼请求。
案件受理费50元(原告已预交)，由原告何冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。
审 判 长 王晓燕
审 判 员 吴艳清
人民陪审员 刘春香
二〇一八年八月三日
书 记 员 危国文