连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第00908号原告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区新庄小区新村路33－22号。负责人桂方林，总经理。委托代理人鞠利，该公司法律顾问。被告霍一军。原告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称爱涛物业公司）与被告霍一军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，由本院代理审判员周文贤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司的委托代理人鞠利、被告霍一军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛物业公司诉称，2011年1月8日，原、被告就云顶别墅小区物业管理签订合同，约定物业服务费为1.2元每月每平方，该费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月5日或7月5日履行缴纳义务。被告房屋面积为255.71平方米。在合同实施过程中，原告按约定履行了义务，但被告从2011年7月6日至2014年6月30日期间没有按约定缴纳物业费，故要求法院判令被告给付物业服务费5523元及滞纳金2326元，并承担本案诉讼费用。被告霍一军辩称，被告未交物业费理由为：1、爱涛物业公司没有认真履行合同义务，没有尽到应尽的义务和责任，没有达到服务质量，管理服务差。2、被告多次反映的问题原告一直没有答复和得到解决，至今到现在也没有人与我联系。被告的房屋存在漏水、墙面脱落、地面墙面空鼓、玻璃压条断裂、窗户玻璃进气等问题。同时，公共部分存在庭院积水、排水不畅、绿化草坪不修剪、杂草不除、树木不浇水致枯死、病虫害不妨治等问题。上述问题都是合同约定原告服务范围之内，无奈之下，被告与其他业主都自己请工人维护。3、由于物业对小区管理没有尽到责任，造成小区环境恶化，乱搭私建很多，业主反映强烈，原告于2014年6月与开发商解除物业服务合同。对小区存在的上述问题原告应承担相应的法律责任，并赔偿被告损失6000余元。经审理查明，2011年1月8日，被告霍一军（乙方）与原告爱涛物业公司（甲方）签订前期物业服务协议，委托爱涛物业公司对云顶别墅小区进行前期物业管理，约定：物业管理服务的内容主要为房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量主要内容为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录；物业管理服务费用为每半年缴纳一次，每年1月5日、7月5日前缴清下半年的费用，业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，根据开发建设单位与物管企业签订《前期物业服务合同》规定，收取每平方米0.6元物业管理费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。合同还就其他相关事宜做出了约定。被告霍一军系云顶别墅小区86号的业主，房屋建筑面积为255.71平方米。经原告爱涛物业公司书面催交，被告霍一军至今未缴纳2011年7月8日至2014年6月30日的物业管理费。在案件审理过程中，原告爱涛物业公司将其中物业费的诉讼请求变更为5523元。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的物价局文件、前期物业服务协议、催缴公共服务费通知、律师函等证据在案予以证实。本院认为，霍一军与爱涛物业公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告霍一军提出对小区存在的上述问题原告应承担相应的法律责任，并赔偿被告损失6000余元抗辩意见。本院认为，被告主张其房屋存在质量问题并造成其损失，但并未提供证据予以证实。故对被告该辩解意见，本院不予支持。被告霍一军应当根据前期物业服务协议的约定交纳物业服务费用，经原告爱涛物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中前期物业服务协议约定，原告的服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），且约定了服务质量为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录。第二，原告未能提供证据证明其履行了协议约定的为房屋共用部位、公用设施设备维护和修理的义务。因此，虽然按照协议约定，被告应当支付原告主张的2011年7月8日至2014年6月30日的物业管理费，但基于原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣除合同约定应交物业管理费用的20%，即被告应当向原告交纳物业管理费为255.71平方米×0.6每月每平方米×35.77个月×80%=4390元。关于原告主张的滞纳金，由于原告存在违约行为，故本院对该主张不予支持。据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告霍一军于本判决生效后十日内支付原告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司物业管理费4390元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告承担20元，被告承担30元，被告承担部分于给付上述物业费时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  周文贤二〇一五年七月三十日书 记 员  姚 佳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。