江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1665号上诉人（原审被告）上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市南京西路388号12楼8-11室。法定代表人李东强，该公司执行董事。委托代理人董嫣，该公司法务经理。委托代理人李庭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）江苏海鸥传媒广告有限公司，住所地江苏省连云港市海州区公园新村11-5号。法定代表人胡凤，该公司总经理。委托代理人孙宜前，江苏众昇律师事务所律师。委托代理人周伟，江苏众昇律师事务所律师。上诉人上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称汉能公司）因与被上诉人江苏海鸥传媒广告有限公司（以下简称海鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭。本院于2015年5月24日公开开庭审理了本案，上诉人汉能公司的委托代理人董嫣、李庭，被上诉人海鸥公司的委托代理人孙宜前、周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鸥公司一审诉称：2015年5月31日，海鸥公司、汉能公司签订《房屋租赁合同》，海鸥公司将其有处分权的房屋租赁给汉能公司用作生产、经营的场所。合同期限从2015年6月1日至2020年11月30日，其中2015年6月1日至2015年6月30日为免租期。合同约定年租金为90万元，每年上浮5%。根据合同约定，汉能公司应于2015年7月1日向海鸥公司支付第一期租金45万元，但汉能公司并未如约履行支付义务，并且对海鸥公司出租的房屋占有并装修。现请求1、依法判令汉能公司向海鸥公司支付45万元租金及逾期利息。2、汉能公司承担本案的诉讼费用。汉能公司一审辩称：海鸥公司、汉能公司租赁合同系合法撤销：一、海鸥公司违反了租赁合同的约定及承诺书的相关内容，汉能公司有权单方撤销合同。海鸥公司不是涉案租赁房屋的产权人，海鸥公司在与汉能公司签订租赁合同时，自称已得到业主的授权具有出租权，并向汉能公司出具了承诺书，承诺在签订租赁合同后向汉能公司及时提供权利证明文件。汉能公司在免租期内聘请了装修公司对物业进行装修，直至免租期结束。后汉能公司多次催告希望海鸥公司提供权利证明文件，海鸥公司置之不理，故汉能公司不得不于2015年7月17日向海鸥公司发出合同撤销通知函，而至今海鸥公司始终未向汉能公司提供其有处分权的文件。另汉能公司也曾于2015年7月17日致函该房屋的权利人连云港市交通集团有限公司（以下简称交通集团公司）要求追认，但该权利人始终不予追认，显然海鸥公司的出租权基础存在问题，故涉案租赁合同未生效。汉能公司经过慎重考虑不得不停止对租赁物业的装修，对已经实际发生的装修费用仍需向装修公司承担责任，就海鸥公司在履行合同过程中发生的严重过错行为，海鸥公司未采取任何积极措施解决双方的争议，汉能公司交涉无果有权撤销合同。二、双方租赁合同已经撤销，汉能公司不应支付海鸥公司的租金。1、汉能公司已向海鸥公司发出了撤销租赁合同的通知，并且已经向法院提起确认租赁合同撤销的相关诉讼。该租赁合同不存在继续履行的可能性。2、由于涉案房屋权属不清，汉能公司已停止对租赁物业的装修，市场情况及状况已发生重大变化，汉能公司将涉案房屋作为直营店进行品牌宣传、销售担当的租赁义务已无法实现，租赁合同已不能继续履行，不应强制判决该合同继续履行。海鸥公司应对汉能公司的损失承担相关责任，并且也负有配合汉能公司减少损失扩大的义务。三、海鸥公司在签约后较长时间内未按照房屋租赁合同及承诺书的内容提交权利证明文件，未证明其有处分权或代理权，故汉能公司有权单方面终止该合同。无论是汉能公司发撤销函还是解除函，亦或是终止函的形式都清楚表达一个意思，合同效力应该是自始无效的，至少是从2015年7月17日开始该合同效力终止，终止的根本原因在于海鸥公司违约，导致双方租赁关系已经不存在了，并且事实上并没有再继续履行，故要求驳回海鸥公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2015年5月31日，海鸥公司、汉能公司签订《房屋租赁合同》，由海鸥公司将座落于连云港市海州区海连中路9号房屋出租给汉能公司使用。合同期限从2015年6月1日至2020年11月30日，其中2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，年租金900000元，从第二年度起，在上一年度的基础每年度按照5%递增，租金按6个月为一期支付，每期租金到期日前支付下期租金，首期租金于合同签订后十五个工作日支付，租金直接汇入海鸥公司帐户。此外，合同第五条约定：乙方（汉能公司）在签订本合同后十五个工作日内须向甲方（海鸥公司）支付相当于1个月房租共计柒万伍仟元人民币作为保证金。第七条约定：1、上述房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求。第十一条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍保证金的违约赔偿金，并承担由此产生的责任：3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用。合同对其他事项也进行了约定。因涉案租赁房屋的所有权人非海鸥公司，在海鸥公司、汉能公司签订房屋租赁合同前的2015年5月27日，海鸥公司向汉能公司出具《承诺书》，载明：“我方承诺会尽快办理所缺失的相关房产证明，如果未成功办理，本公司承诺在合同期内如因产权问题产生纠纷，导致双方不能继续履行合同，则本公司愿意支付赔偿贵方的实际装修损失和半年的房租作为违约金”。协议签订后，海鸥公司将房屋交付汉能公司使用，汉能公司至今未交纳租金。2015年7月17日，汉能公司向海鸥公司发出《合同撤销通知函》，载明：“我司与贵司于2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产。因贵司一直未向我司提供之前书面承诺的相关权利证明，导致出租房产处于权属不清状态，无法确定贵司是否具有租赁房产的出租权，我司无法继续履行该合同。根据《租赁合同》相关条款的约定，为切实维护房产权利人与我司的合法权益，经我司决定，撤销我司与海鸥公司的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效”。海鸥公司于2015年7月20日签收。2015年7月20日，汉能公司向交通集团公司寄送《合同撤销通知函》，载明：“我司与海鸥公司2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路xx号的房产，此处房产所有权属于贵司。海鸥公司始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，使我司无法确保其享有对租赁房产的出租权。为切实维护贵司与我司的合法权益，经我司决定，特发出此撤销函，撤销我司与海鸥公司签订的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效。请贵司于收到本函后五日内将有关意见及建议及时答复我司相关人员，并配合我司收回上述房产，与我司友好协商善后事宜”。该邮件于2015年7月21日签收。2015年7月21日，海鸥公司向汉能公司寄送《催告通知书》，要求汉能公司于2015年7月30日前支付租金及保证金共计52.5万元。该邮件汉能公司于2015年7月22日签收。2015年7月27日，海鸥公司向汉能公司的登记地邮寄《关于2015年7月17日的回复》及交通集团公司出具的《证明》，其中《关于2015年7月17日的回复》载明：“贵司于2015年7月17日向我司邮寄的《合同撤销函》已收悉，现针对贵司的函件郑重回复如下：贵司与我司于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》不存在房屋产权不清的问题，我司确保对作出的承诺负责。我司并保证有权对外出租连云港市海州区海连中路x号丘号为第XX号的房屋（再次见附件交通集团公司《证明》）。希望贵公司严格遵守和履行双方签订的《房屋租赁合同》，否则，造成的一切后果由贵司承担”。《证明》载明：“交通集团公司作为海州区（原新浦区）海连中路9号第X00281191房产的所有权人，对下属连云港市交通置业有限公司（以下简称交通置业公司）2012年8月1日与江苏海鸥传媒广告有限公司签订的《房屋租赁合同》予以认可，江苏海鸥传媒广告有限公司有权对承租的商铺等进行出租”。该邮件未被签收，海鸥公司称此后又向汉能公司位于南京的分公司邮寄了上述材料。2015年8月18日，汉能公司就租赁事宜再次向海鸥公司邮寄《函告》，载明：“贵司发出的关于《关于2015年7月17日的回复》已收悉，回复如下：我司与贵司于2015年5月31日就江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产签署了《房屋租赁合同》。贵司此前始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，连云港市交通集团有限公司此前也未对该份物业进行回复和追认，我司于2015年7月17日已经向贵司发出了《合同撤销通知函》，并且业已生效”。海鸥公司于2015年8月20日签收。原审法院另查明，2012年8月1日，海鸥公司与交通置业公司签订《房屋租赁合同》，由交通置业公司将属于交通集团公司的连云港市海州区海连中路9号房屋出租给海鸥公司使用，租赁期限为2012年8月1日至2020年11月31日止。2015年7月23日，交通集团公司出具《证明》一份，证明交通集团公司作为海州区海连中路9号房屋的所有权人，对下属交通置业公司2012年8月1日与海鸥公司签订的《房屋租赁合同》予以认可，海鸥公司有权对承租的商铺等进行出租。原审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。涉案租赁房屋系海鸥公司从产权人交通集团公司下属交通置业公司处承租，海鸥公司经交通集团公司同意将涉案租赁房屋转租给汉能公司，海鸥公司与汉能公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行义务。汉能公司作为承租人使用海鸥公司房屋，应当按照约定支付租金，故海鸥公司要求汉能公司给付租金450000元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，原审法院予以支持。双方合同明确约定“首期租金于合同签订后十五个工作日支付，租金按6个月为一期支付”，合同于2015年5月31日签订，汉能公司应当于2015年6月15日前支付租金，汉能公司至今未支付租金，应当承担利息损失，故汉能公司应当自2015年6月16日起给付海鸥公司至实际给付之日的利息，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。汉能公司虽辩称，海鸥公司未能及时提供权利证明文件导致双方解除合同，但汉能公司在签订租赁合同时对产权并非海鸥公司所有是明知的，且在合同履行过程中，产权人并未提出异议，汉能公司也未能提供证据证明海鸥公司存在其他违约行为，故对汉能公司的辩称，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：汉能公司于判决生效后十日内给付海鸥公司租金450000元及利息（利息计算方法：自2015年6月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果汉能公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，由汉能公司负担。上诉人汉能公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对涉案租赁房屋的权属及被上诉人的转租权问题等认定不清，故涉案房屋租赁合同的效力至今存疑。假使涉案租赁合同有效，被上诉人构成根本违约，上诉人解除涉案房屋租赁合同，即符合双方合同约定，又符合法律规定，一审法院认定错误。2、双方早已无信任基础，涉案房屋租赁合同自2015年7月17日起并未实际履行。3、一审法院认定合同约定的租金给付时间错误，按照合同约定是首期租金与合同签订后十五个工作日支付，租金按照6个月为一期支付，按照合同约定，上诉人于2015年6月19日之前支付租金，但一审法院却错误认定上诉人于2015年6月15日之前支付租金。实际对于首期支付租金被上诉人已将支付时间宽限至2015年7月1日，从其起诉状以及一审的庭审笔录可以看出，其在一审所主张的逾期利息时间是2015年7月1日-2015年9月15日，然而一审法院在错误认定首期租金支付时间基础上，超出被上诉人的诉讼请求，错误认定逾期利息的支付时间，在一审中判决利息的计算方式自2015年6月16日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档利率计算。4、一审法院程序违法，未将本案和（2015）海民初字第05169号案件进行合并审理，导致认定案件事实不清，从而做出错误判决，造成上诉人的权益严重受损。综上，请求二审法院依法撤销原判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人海鸥公司答辩称：1、涉案租赁房屋产权清晰，在上诉人与被上诉人签订租赁协议时已经明确告知房屋的产权情况并附有房产证，上诉人对涉案房屋的权属是明晰的。2、被上诉人的转租权没有任何瑕疵，在被上诉人与产权人的租赁合同中并没有约定径自转租条款，且在租赁合同签订后产权人出具相应证明同意被上诉人将涉案房屋出租。3、一审法院已经查明被上诉人具有转租权的事实，故房屋租赁合同效力是合法有效的。4、被上诉人在房屋租赁合同签订时以及签订后均依约履行合同义务，不存在违约情形，本案上诉人因为自身经营问题不愿意再继续租赁涉案房屋，将其装修尚未完成的工程弃之不顾可以充分说明此点。在上诉人使用租赁房屋期间包括房屋产权人或者其他第三人没有向其主张房屋使用权利问题，也不符合合同约定的违约条款，因此，本案违约方是上诉人而非被上诉人。5、被上诉人在签订房屋租赁以后已经将涉案房屋交付给上诉人使用，至于上诉人停止使用房屋行为并非是被上诉人造成，不存在上诉人说的未实际履行的情形。6、一审法院审理程序合法，一审法院不同意上诉人将两案合并审理基于法律规定，不存在法定合并审理条件。7、一审判决是根据上诉人与被上诉人签订合同约定进行判决的，有合同基础，也不存在超过上诉人诉求的判决情形。另外，一审法院在第一次开庭时已将传票和相应证据材料寄送给上诉人，但上诉人在开庭时并没有如期出庭参加庭审，反而投诉一审的审判法官，导致一审法院重新换人组织开庭审理。后审判法官按上诉人的要求又重新送达相关证据材料，综上，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，汉能公司于2015年11月9日以海鸥公司为被告向原审法院提起诉讼，案号为（2015）海民初字第05169号，请求判令解除汉能公司与海鸥公司签订的《房屋租赁合同》，并由海鸥公司承担本案诉讼费用。原审法院经过审理，判决驳回汉能公司的诉讼请求，目前该案正在二审审理期间。本案在二审期间的争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同》是否有效，如果有效，是否已经解除或者撤销；2、原审法院认定的租金支付时间以及逾期利息是否正确；3、原审法院程序是否违法。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，涉案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并无违法法律禁止性规定的情形存在，应认定为有效合同。对于上诉人汉能公司辩称涉案房屋存在权属纠纷的上诉理由，本院经审查后认为，涉案房屋属于交通集团公司所有，被上诉人海鸥公司一审期间已提交了房产证复印件为证，2015年7月23日交通集团公司亦出具《证明》一份，同意海鸥公司转租涉案场地。对于汉能公司抗辩其未收到海鸥公司发出的《关于2015年7月17日的回复》及交通集团公司出具的《证明》的抗辩，本院经审查后认为，海鸥公司主张其向汉能公司的工商登记地址寄送上述材料未能成功后，又向汉能公司南京分公司寄送了上述材料。汉能公司虽否认收到上述回复及《证明》，但其于2015年8月18日就租赁事宜再次向海鸥公司邮寄《函告》，载明：“贵司发出的关于《关于2015年7月17日的回复》已收悉，……”，结合上述事实，本院认为汉能公司以复函的形式认可了其已实际收到了海鸥公司寄送的上述回复及《证明》，故本院对汉能公司的该项抗辩理由不予采信。退一步讲，即使该租赁房屋存在权属争议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，自涉案双方签订合同之后至本案诉讼期间，并无第三方要求汉能公司停止使用涉案房屋，并未造成汉能公司无法使用涉案房屋，并不符合双方约定的合同解除条件。本院认为，结合上述两点说明涉案房屋的权属并不存在争议，海鸥公司有权对外转租涉案场地，汉能公司在本案中主张合同效力存疑的上诉理由不能成立，本院对该项上诉理由不予支持。本案中，海鸥公司按约交付了涉案房屋，汉能公司亦进行了装修，海鸥公司在合同履行期间并无其他违约行为，汉能公司要求解除合同的要求无事实与法律依据，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，海鸥公司在原审法院2015年11月10日的庭审中称述：利息按照中国人民银行基准贷款利率计算，从2015年7月1日至2015年9月15日。之后，海鸥公司未对利息计算期间进行变更。本院认为，海鸥公司的陈述应认定为其对一审诉讼请求的明确，即所主张的利息起止日期为2015年7月1日至2015年9月15日。原审法院判决利息计算时间自2015年6月16日起至实际给付之日止，超过海鸥公司的诉讼请求，认定错误，本院依法予以纠正，上诉人汉能公司关于原审法院认定利息计算时间错误的上诉理由能够成立，本院依法予以支持。关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条规定：基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案与（2015）海民初字第05169号虽然是基于同一事实发生的纠纷，但法律并未规定必须合并审理，原审法院未将上述两案合并审理并不违反法律规定，本院对上诉人汉能公司认为本案程序违法的上诉理由不予支持。综上，上诉人汉能公司的上诉请求及理由部分能够成立，原审判决认定事实部分错误，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，判决如下：变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04363号民事判决：上海汉能薄膜发电有限公司于判决生效后十日内给付江苏海鸥传媒广告有限公司租金450000元及利息（利息计算方法：自2015年7月1日计算至2015年9月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。一审案件受理费8050元，由上海汉能薄膜发电有限公司负担6050元，由江苏海鸥传媒广告有限公司负担2000元；二审案件受理费8050元，由上海汉能薄膜发电有限公司负担6050元，由江苏海鸥传媒广告有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。