广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第43号
上诉人（一审被告）付XX，男，1972年8月13日出生，汉族，个体户，住凌云县加尤镇上岩村平香屯**号。
委托代理人林运文，广西凌盛律师事务所律师。
上诉人（一审被告）杨XX，女，1957年10月2日出生，汉族，退休干部，住凌云县加尤镇上岩村平香屯1号，常住凌云县泗城镇新秀社区西溪小区。
委托代理人杨正照，住田林县浪平乡人民政府。
被上诉人（一审原告）胡XX，男，1978年4月5日出生，汉族，个体户，住柳州市鱼峰区白云花园三村**栋***室，常住凌云县泗城镇新秀社区鑫源名酒名茶店。
被上诉人（一审原告）杨XX，男，1981年1月26日出生，汉族，个体户，住凌云县加尤镇杂福村陇矮屯**号。
两被上诉人共同委托代理人陈正宽，广西济文律师事务所律师。
上诉人付XX、杨XX因租赁合同纠纷一案，不服凌云县人民法院（2012）凌民一初字第601号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭审理本案，于2013年1月24日召集上诉人付XX及其委托代理人林运文和上诉人杨XX的委托代理人杨正照，被上诉人胡XX、杨XX及其委托代理人陈正宽到庭进行调查、举证、质证和辩论。书记员黄珅担任法庭记录，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告杨XX与付XX在凌云县加尤镇下伞村茶叶加工厂合伙经营茶叶加工，后两被告停止经营便将该厂房及茶叶加工设备出租给原告胡XX、杨XX，并于2011年6月22日签订了《合同书》，约定茶叶加工机械承包金248000元，厂房租金为72000元，两项合计320000元，期限为6年6个月，即从2011年6月22日至2017年11月30日。截止本案诉讼时，原告依照约定通过银行转账支付200000元及支付现金60000元给被告。双方签订合同后原告随即开始经营茶叶加工，至2012年6月份，由于自然灾害导致厂房的后方安装机械的地方坍塌，原告便停止生产，与被告就补救措施进行协商，但直至庭审结束时也未达成调解协议。在庭审中，两被告承认将厂房和加工机械出租给原告的事实，被告杨XX也承认原告提供的视听资料中的女声是其自己。
一审法院审理认为，原、被告于2011年6月22日签订的《合同书》是其真实意思表示，作为出租人的被告将厂房和茶叶加工机械出租给原告，原告作为承租人依约支付租金，双方形成的租赁合同关系成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。又根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告安装机械的地方应属被告出租标的物的组成部分，其因不可归责于承租人的自然灾害致使机械安装的地方坍塌，该厂房后方又毗邻陡坡，对厂房存在一定的安全隐患，而被告又未能采取补救措施，使原告经营场地面积减少，不能实现原有经营规模的目的，继续履行租赁合同对原告明显不公平，故原告要求解除双方于2011年6月22日签订的《合同书》的请求，证据确凿、理由充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定说明合同已履行部分有效，而尚未履行的，终止履行，因就未履行部分而取得的财产应予返还。本案的租赁合同已经履行了1年，尚有5年6个月的期限未履行，故原告已履行支付1年的租金有效，而被告因本案合同取得的租金210769元（260000元－320000元÷6年半×1年）应返还给原告；由于两被告是合伙关系，对应返还给原告210769元的债务是其合伙债务，合伙人对合伙债务应承担连带责任，故两被告应连带返还210769元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告胡XX、杨XX与被告杨XX、付XX于2011年6月22日签订的《合同书》；二、被告杨XX、付XX应连带返还210769元给原告胡XX、杨XX。案件受理费4462元，由被告杨XX、付XX负担。
上诉人付XX、杨XX不服一审判决，在法定期限内提出上诉称，1、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人于2011年6月22日签订的合同是双方当事人真实意思表示，双方在签订合同时已经充分了解房屋的情况、使用性能，自愿达成了协议，双方的民事行为符合法律规定，受法律保护。合同签订后双方应当承担合同的相应风险，本案的争议是因不可抗力导致合同外的临时搭建部分发生倒塌，被上诉人提供的证据未能证明倒塌部分是合同的租赁范围。2、被上诉人解除合同的理由不符合法律规定。被上诉人主张因自然原因导致合同的目的不能实现，但被上诉人提供的证据（照片）不能证明，当时双方租赁的面积不包括在被上诉人提供的照片内。被上诉人提供的证据不能形成完整的证据链，对其主张不能得出确定的结论。自然原因导致的损害只是被上诉人使用的临时搭建的小面积部分，其与房屋系分离而不是整体，不会对被上诉人使用房屋产生任何影响而导致合同目的不能实现，且损害部分不是租赁合同约定的部分。3、一审适用法律错误。根据合同法第二百三十一条的规定，倒塌的部分是在租赁房屋外搭建的临时部分，不是房屋的组成部分，不影响房屋的正常使用。在双方租赁的房屋未发生任何影响的情形下，不具备合同解除的条件。4、一审法院审理本案违反法定程序。一审法院在未经相关部门鉴定倒塌是否造成损失、房屋是否具有安全隐患、合同是否不能履行的情况下，以被上诉人提供的证人证言判断房屋不符合使用性能是错误的。因此，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人胡XX、杨XX答辩称，1、倒塌的部分是租赁的范围，且是一个关键的部分，被上诉人当时承租时机器设备有八台，都是安装在倒塌部分的位置。2、被上诉人认为合同的目的能否实现关键要看效益缩小了多少，现在房屋使用的面积减少了多少，倒塌的部位是什么位置，倒塌的部分是关键的部位，因为根据茶叶加工流程，位置跟以前相比效益减少百分之六十。因此，被上诉人认为合同目的已经不能实现，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
根据各方当事人在一审提供的证据及一、二审庭审笔录，本院查明案件的法律事实与一审判决查明的案件法律事实一致，本院予以确认。另查明，经双方当事人到现场进行勘查确认本案讼争的租赁厂房经营面积为425平方米，坍塌面积为67.5平方米。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人付XX、杨XX与被上诉人胡XX、杨XX签订的《合同书》是否解除的问题。首先，上诉人与被上诉人于2011年6月22日签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，上诉人已按合同约定将厂房和茶叶加工机械出租给被上诉人经营茶叶加工，被上诉人亦依约支付了租金260000元，且合同已实际履行了一年，故上诉人与被上诉人签订的《合同书》合法有效，双方应按合同约定履行。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，由于2012年6月的自然灾害致使租赁的厂房坍塌了67.5平方米，因双方当事人签订的《合同书》没有明确租赁厂房的范围，故坍塌部分属出租厂房的组成部分。因自然灾害使租赁的厂房坍塌了67.5平方米，坍塌部分只是租赁厂房的一小部分，尚不足以影响履行合同的目的，被上诉人的经营场地面积减少了部分，经营规模有所减小，根据上述法律规定在租赁厂房部分坍塌期间被上诉人可以提出减少租金或不支付租金，而且上诉人愿意修建好坍塌的67.5平方米恢复原状，并保证能够安全经营。由于租赁的厂房坍塌是因自然灾害造成的，双方均无过错，但已影响租赁方正常经营，为弥补被上诉人的损失，在租赁厂房坍塌及修复期间被上诉人应免交租金，期间从厂房坍塌之日起至修复之日止所用时间租赁合同期限顺延。故上诉人与被上诉人于2011年6月22日签订的《合同书》可以继续履行，被上诉人主张要求解除双方签订的《合同书》证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉主张理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决解除双方当事人签订的《合同书》理由不充分，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销凌云县人民法院（2012）凌民一初字第601号民事判决；
二、上诉人杨XX、付XX与被上诉人胡XX、杨XX于2011年6月22日签订的《合同书》继续履行；
三、由上诉人杨XX、付XX对租赁的厂房坍塌部分进行修建恢复原状并保证能够安全经营，从租赁厂房坍塌之日起至修复之日止所用的时间，合同租赁期限顺延。
一审案件受理费4462元（被上诉人已预交），由被上诉人胡XX、杨XX负担；二审案件受理费4462元（上诉人已预交），由被上诉人胡XX、杨XX负担，并直接付给上诉人。
审判长 俞穗芳
审判员 黄小萍
审判员 张力夫
二〇一三年四月八日
书记员 黄 珅