四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再177号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马柯，男，1972年8月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐达清，女，汉族，1970年3月7日出生，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人：马柯，男，系唐达清的丈夫，住四川省成都市锦江区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新界广场商业有限公司，住所地四川省成都市锦江区天府广场东御街55-223号。
法定代表人：朱海，总经理。
一审被告、二审被上诉人：成都洋洋摩尔百货有限公司，住所地四川省成都市锦江区东御街55-223号。
法定代表人：江秉金，董事长。
委托诉讼代理人：董平，四川英济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴爱民，四川英济律师事务所律师。
再审申请人马柯、唐达清因与被申请人成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（一审被告、二审被上诉人，以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第1881号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月18日作出（2015）川民申字第2779号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马柯，再审申请人唐达清的诉讼代理人马柯，被申请人洋洋公司的诉讼代理人董平到庭参加诉讼。被申请人新界公司经本院依法传票送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马柯、唐达清申请再审称，第一，原判未判令新界公司返还其商铺，系认定事实不清，且曲解法律；第二，原判认定由洋洋公司给付物业使用费错误。请求再审撤销原判，并判令：由被申请人停止侵权，将案涉商铺恢复原状退还给再审申请人；按照案涉商铺购买价款20%的年标准赔偿再审申请人损失；由被申请人承担合理的律师费、误工费及原审诉讼费。
洋洋公司述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
马柯、唐达清向成都市锦江区人民法院一审起诉请求：1.解除其与新界公司的租赁合同关系；2.新界公司立即退还其位于成都市××东××街××号商铺；3.新界公司向其支付自2012年3月1日起，暂计算至2014年3月12日的租金共计63043元；4.新界公司承担本案所有诉讼费。
一审法院认定的事实如下：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，成都汇发置业有限公司作为甲方（以下简称汇发公司)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号“海发新世界”(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租金：……；八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
马柯、唐达清购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55-223号的商铺。汇发公司提交了分户平面图。马柯、唐达清取得了《房屋所有权证》，载明:“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋3层65-39号；设计用途：商业；建筑面积17.2平方米。”上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2003年2月14日，新界公司（甲方）与马柯、唐达清（乙方）签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年2月14日起，至2012年2月28日止；第四条、出资和经营方式：1.甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营。2.乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业3层TE区39号的房屋楼层区位，购置价138866元交付甲方使用。3.合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即9721元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1.合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权。……5.合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3.合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年2月28日，新界公司（甲方）与原告（乙方）又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为3层65区39号，建筑面积17.12平方米，购置价141343元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为9894元，每满一年支付一次；三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7%计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2005年3月1日至2005年3月16日期间应向乙方支付红利为9721元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括马柯、唐达清在内的小业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向四川省成都市中级人民法院提起诉讼。该院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售‘海发新世界’负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向成都市锦江区人民法院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。成都市锦江区人民法院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至四川省成都市中级人民法院，该院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.50平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年2月28日，新界公司与马柯、唐达清约定的合作经营期限届满，合作经营期限内的租金原告已全部领取完毕，后洋洋公司向原告支付了合作经营期限届满后的部分物业使用费8272.12元。案涉商铺至今仍由洋洋公司在使用。
一审法院判决：一、洋洋公司于判决发生法律效力之日起十日内向马柯、唐达清支付物业使用费（按房屋总价款141343元×15%/365天×从2012年3月1日起至2014年3月12日的实际占用天数－已支付的物业使用费8272.12元）；二、驳回马柯、唐达清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取888元，由原告负担50元，被告洋洋公司负担838元。
马柯、唐达清不服一审判决，上诉请求：1.一审法院以其他多数业主的名义干涉其行使物权，系对其专有物权的侵犯；2.按照《合作经营协议》第六条第5项约定和《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，合作经营期满后，其有权依法收回自己的商铺，其收回自己的商铺并未侵犯其他业主的利益，并不存在不具备返还原物的客观条件；3.洋洋公司未与马柯、唐达清签订任何租赁合同就使用其商铺，是一种侵权行为。请求二审撤销一审判决，改判返还马柯、唐达清的物业，并赔偿其损失。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实相一致。
二审法院认为，本案的争议焦点是：洋洋公司是否应将案涉商铺退还给马柯、唐达清；洋洋公司和新界公司是否应向马柯、唐达清赔偿损失；赔偿标准问题。首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，汇发公司、洋洋公司与案涉物业的小业主就案涉物业已经形成了数次纠纷，相关生效判决确认的基本事实可以作为本案的定案依据。其次，根据生效判决已经查明的事实，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁给洋洋公司经营后，又将物业分别出售给l094户业主，并委托新界公司进行经营管理，新界公司与包括马柯、唐达清在内的小业主签订《合作经营协议》，马柯、唐达清及其他业主购买的商铺产权证上没有记载四至界限，马柯、唐达清等业主将商铺交给新界公司经营，每年收取固定比例的红利。从案涉商铺的经营模式来看，属于商铺所有权和经营权相分离的虚拟产权式商铺，该类商铺的业主的所有权要受到一定限制。原审法院在审理中对已签约小业主户数进行了调查，调查的已签约小业主户数客观真实，可以作为判决的依据。即海发商厦业主中选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数与所占面积比例均超过半数，根据《中华人民共和国物权法》七十六条第一款第七项的规定和海发商厦业主大会《成都市海发商厦管理规约》第八条的规定，表明过半数的业主以与洋洋公司续约的形式就自己的专有部分的权利进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，即由洋洋公司继续经营案涉海发商厦的物业。马柯、唐达清购买的商铺，属于海发商厦的一部分，应当遵守管理规约和业主的多数意见。第三，根据马柯、唐达清与新界公司签订的《合作经营协议》第六条约定，合作经营期满后，马柯、唐达清若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。马柯、唐达清在购买讼争商铺时明知商铺现状并接受商场对商铺实行统一经营模式，其应当知道该商铺不能等同于独立商铺，自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。综上，由于案涉商铺属于虚拟产权式商铺，每一小业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，马柯、唐达清购买的商铺所在的物业中，由于人数和面积均过半数的业主作出由洋洋公司继续经营的共同决定导致马柯、唐达清的商铺难以返还，且马柯、唐达清的商铺与四邻商铺在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经营的条件，该商铺不具备返还条件，故原判驳回马柯、唐达清要求返还案涉商铺的诉讼请求并无不当，应予维持。洋洋公司继续使用马柯、唐达清的商铺，应该支付物业使用费，故本案性质仍为租赁合同纠纷。关于物业使用费的赔偿标准，原判根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的l5％(税后)的租金标准，确定洋洋公司按此标准向马柯、唐达清支付物业使用费，符合公平原则，既尽可能地维护了马柯、唐达清的合法权益，也尊重了超过半数的业主共同决定的客观事实，并无不当。洋洋公司将案涉商铺出租并收取租金属于其自主经营的收益，与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院另查明：2016年3月，洋洋公司向全体业主发出《房屋交付通知书》及《公告》，从2016年4月1日起，该公司撤场，不再实际控制和经营案涉商铺。本院再审查明的其他事实与原审基本一致。
本院再审认为，洋洋公司2016年4月1日起撤场，不再实际控制和经营案涉商铺，原判认定的基础事实发生重大变化，本案应予改判。具体理由如下：
第一，关于马柯、唐达清与新界公司之间的租赁合同关系是否应予解除问题。经查，2003年2月14日，新界公司（甲方）与马柯、唐达清（乙方）签订《合作经营协议》，2005年2月28日，双方又签订了《合作经营协议补充协议》，双方约定的合作期限为2003年2月14日起至2012年2月28日止，该协议名为合作经营，实为租赁合同。合同2012年2月28日期满之后，新界公司并未将案涉商铺退还给马柯、唐达清，实际由洋洋公司继续使用。经再审查明，2016年4月1日起，洋洋公司退场，不再实际控制和经营案涉商铺，故案涉《合作经营协议》及《合作经营协议补充协议》事实上已经解除，本院对此予以确认。
第二，关于新界公司是否应将案涉商铺返还给马柯、唐达清问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由于马柯、唐达清与新界公司之间的《合作经营协议》及《合作经营协议补充协议》自2012年2月28日到期之后，新界公司并未将案涉商铺返还给马柯、唐达清，且原实际控制人洋洋公司已经离场，故应由新界公司承担合同解除之后的案涉商铺返还责任。
第三，关于新界公司是否应向马柯、唐达清支付自2012年3月1日至2014年3月12日的租金问题。因在此期间，洋洋公司一直在实际使用案涉商铺，对此，马柯、唐达清也是明知，一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的15％(税后)租金标准，确定洋洋公司向马柯、唐达清以此标准支付物业使用费，既维护了马柯、唐达清的合法收权益，也尊重了超过半数业主的共同决定，并无不当。因此，马柯、唐达清再审提出以其购买价20%的年标准计算物业使用费的主张，理由不能成立，本院再审不予支持。
另外，马柯、唐达清再审提出判令新界公司承担本案律师费、误工费问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，该再审请求超出了一审诉讼请求范围，不属于再审审理范围，故对该再审请求，本院不予支持。
综上所述，本院再审认为，因洋洋公司退场，不再实际控制并经营案涉商铺，原判认定的基础事实出现重大变化，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第1881号民事判决和成都市锦江区人民法院(2014)锦江民初字第1692号民事判决；
二、确认成都新界广场商业有限公司与马柯、唐达清签订的《合作经营协议》及《合作经营协议补充协议》已实际解除；
三、成都新界广场商业有限公司恢复位于成都市××东××街××楼××号商铺的原状，并于本判决生效之日起三十日内将该商铺返还给马柯、唐达清；
四、成都洋洋摩尔百货有限公司向马柯、唐达清支付的物业使用费为：房屋总价款141343元×15%/365天×从2012年3月1日起至2014年3月12日的实际占用天数－已支付的物业使用费8272.12元；
五、驳回马柯、唐达清的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费按照原判决执行。
上述付款义务，义务人应于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
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审判长 漆光碧
审判员 王晓东
审判员 甘海涛
二〇一七年二月十日
书记员 尤战洪