北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第10270号
原告（反诉被告）王×1，女，1964年6月19日出生。身份证号×××
委托代理人蔡×（系王×1之子），男，27岁。
委托代理人马健，男，48岁。
被告（反诉原告）王×2，女，1983年8月7日出生。身份证号×××
委托代理人孙×（系王×2配偶），男，34岁。
委托代理人王××（系王×2之父），男，58岁。
第三人蔡××，男，1964年3月1日出生。身份证号×××
原告（反诉被告）王×1与被告（反诉原告）王×2、第三人蔡××合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王×2及其委托代理人蔡×、马健、被告（反诉原告）王×2及其委托代理人孙×、王××、第三人蔡××到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）王×1起诉称：王×2系原告侄女。2008年12月，原告申请位于石景山区××××小区限价房一套。当时为解决王×2住房问题，原告同意由被告出资并居住。2011年5月13日，房屋取得产权证，并登记在原告名下。之后原告了解到限价房是政策保障房，由被告出资居住不符合规定，且办理房产证后五年内不能交易，故原告现要求收回房屋。诉讼请求：1、判令被告返还占有的石景山区××××××号房屋；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王×2答辩称：原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。当时本人并不存在住房困难问题，实际是本人准备结婚，正在四处看房，原告得知此情况后主动找到本人，称其手中有限价房指标，但还有一个星期即要作废，询问本人是否出资购房，并主动表示可以出具声明、保证不会反悔。因此，本人才同意购买。王×1称2011年5月办理房产证，而实际情况是2009年11月22日，本人前往开发商处交纳了房产证代办费用和税费，并由开发商统一进行办理，原告只是在2011年5月凭身份证自行领取，我方并不知晓领取房产证具体情况。王×1并未找我方协商收房事宜，实际情况是本人父亲王××主动与对方联系，想给王×1一定补偿，但对方一直未予回复。原告称限价房是政策性保障房，由本人出资购买不符合规定，但此情况是原告方向本人主动提出，并出具了承诺说明，因此即使不符合规定，也应该是原告过错导致。本人购买房屋目的是自住，并未考虑投资或者其他交易，而现在本人也符合石景山区限价房政策标准，属于应受保障人群。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）王×2反诉称：2008年12月，王×1出具转让说明，自愿将诉争房屋由本人购买并使用，所有权归本人所有，并配合本人办理过户手续。为此，本人交纳了购房款、契税、公共维修资金、房产证办理代办费等费用，并按月偿还贷款，交纳物业费等费用，居住房屋至今。现王×1未按转让说明的约定履行义务，故我方提出反诉。反诉请求：1、判令王×1返还首付款295727元、已还贷款112
266元、公积金担保服务费870元、契税8786元、公共维修基金18078元、产权证登记费代办费印花税585元、赔偿房屋差价损失2543473元；2、诉讼费由对方承担。
反诉被告（本诉原告）王×1答辩称：同意退还首付款、已还贷款、契税、担保服务费、公共维修基金、产权证登记费代办费印花税。房屋差价损失无依据，两限房与普通商品房不一样。王×2应承担合同无效的主要责任，诉争房屋贷款未还完，应将未还贷部分对应的房屋增值部分扣除。
第三人蔡××述称：同意原告意见，不同意王×2所述内容。
经审理查明：王×2系王××之女，王××与王×1系兄妹关系，王×1系王×2之姑。
2008年12月，王×1与配偶蔡××向王×2出具《转让说明》一份，承诺并约定：“本人王×1与爱人蔡××于2008年12月份申请两限房一套，地点位于石景山××××小区，房号为二期工程××××号，建筑面积90.64平方米。现经商议，我们决定放弃本房屋的购买资格，自愿将该期房无偿转让给侄女王×2购买，房屋总价款58.6万元（其中首付款29.6万元，住房公积金贷款29万元）全部由王×2出资，今后其房屋产权归王×2所有，过户手续待以后适当时候办理即可。该房屋住房公积金贷款29万元，贷款期限20年，月供1740元，每月由王×2支付，如以后出现断供问题与王×1、蔡××无关。特此说明”。
2008年12月21日，王×1与北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首钢开发公司）签订《商品房预售合同》，由王×2出资购买位于北京市石景山区××××××号限价房一套（以下简称：诉争房屋）。合同签订后，王×2向首钢开发公司交纳房屋首付款295727元，王×1、蔡××办理公积金贷款29万元，并由王×2按月偿还贷款。诉讼期间，王×1将还贷银行卡更换，王×2实际还款至2016年2月，此后王×1自行还贷，至此王×2偿还贷款数额共计112
266元。
2009年11月20日，王×1向王×2出具《委托书》一份，载明：“关于我所认购的××××××室收楼一事，我因事不能亲自前往办理此房相关手续，现委托他人姓名：王×2身份证号码：×××作为我的全权代表，代理我办理上述房屋接收等相关事宜。包括进入上述房屋，收取钥匙等物品，以及签署一切有关文件。代理人在办理上述收楼手续中所签署各项有关文件与我本人亲自签署同样具有法律效益（力）。不论任何原因，本人/本公司愿意承担该物业收楼时所产生的一切后果，并同意补偿代理人因本委托书/或收楼行为而导致的一切开支费用及损失”。
2009年11月22日，王×2持王×1《委托书》办理房屋验房入住手续，并交纳了契税8786元、公共维修基金18078元、产权证登记费代办费印花税585元。入住时，诉争房屋系毛坯房，由王×2对房屋进行装修并居住至今，期间交纳了水电费、燃气费、供暖费、物业费、车位费、有线电视费等相关费用。
2011年5月13日，诉争房屋所有权登记在王×1名下，王×1自行将房屋所有权证取回。
现王×2持有商品房预售合同、贷款合同、委托书、购房款发票、契税收据、公共维修基金收据、产权证登记费代办费印花税收据、房屋装修合同、装修费发票、还款银行卡、银行还款凭证、水电燃气供暖费票据、物业费票据、车位合同、车位费票据、有线电视回执、有线电视费票据等购房手续及票证，其中契税交纳日期为2011年3月11日。
庭审中，王×1一方陈述：当时口头约定王×2申请到限价房后将此房屋退还我方，但至今未申请到房屋，现王×1之子蔡×准备结婚，但无房屋，故想中断《转让说明》的赠与行为，认可购房款是王×2交纳、入住手续、装修均由王×2完成，购房相关手续系王×2从开发商处领取。王×2表示双方不存在上述口头约定，王×2一方认可双方约定应以转让说明为依据。
审理中，经本院释明，王×2将要求办理过户的诉讼请求变更为要求赔偿损失，并申请对诉争房屋价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京建亚恒泰房地产评估有限公司作为本案评估鉴定机构。2016年10月14日，鉴定机构作出建亚评字2016-159号房地产估价报告，鉴定结论为房屋价值为312.92万元，单价34619元/平方米。经本院询问与鉴定机构咨询，此价格不包括土地出让金。2016年10月26日，鉴定机构补充说明评估对象的实物现状以现场勘查之日为准。鉴定费用8250元，王×2已预交。
另查明，王×2与其配偶孙×、其子孙××以家庭单位符合北京市申请购买限价商品住房条件，并已在本市房屋保障部门备案通过。诉争房屋经核实现无限制交易政策，契税发票日期或房产证登记日期二者任意满五年即可上市交易，即自2016年3月11日起诉争房屋符合上市交易条件。
上述事实，有房屋所有权证明、转让说明、商品房预售合同、贷款合同、委托书、购房款发票、契税收据、公共维修基金收据、产权证登记费代办费印花税收据、房屋装修合同、装修费发票、还款银行卡、银行还款凭证、水电燃气供暖费票据、物业费票据、车位合同、车位费票据、有线电视回执、有线电视费票据、限价房购买资格审核备案通知单、住建委网页查询信息、契税发票、鉴定报告、补充说明、银行明细及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：诉争房屋由王×2出资，且自交房居住至今，并持有房屋购买、交付等相关购房票据、手续，依据《转让说明》及当事人自认，本院认定王×1系出名人即登记人，王×2系借名人即出资人，双方形成了借名买房的合同关系。诉争房屋性质属于政策性保障住房，双方在明知诉争房屋性质的前提下，进行借名购房交易，属于以借名为手段，规避政策性保障住房购买限制，性质上构成恶意串通损害国家利益行为，因此双方借名购房约定无效。因此，在合同无效情况下，王×2应将房屋返还王×1。对于合同无效双方过错，本院认为王×1系政策性保障住房的出名一方，王×1如不购买诉争房屋，则应放弃购买，将房屋购买资格交还国家相关部门，由相关部门继续摇号分配。现王×1将政策性保障住房以借名方式给付他人，属于主要过错方，王×2属于次要过错方。在房屋目前具备上市交易条件的情况下，王×1未配合王×2办理房屋过户手续，与出具的《转让说明》内容相悖，其要求王×2腾房的行为有违诚实信用原则，应当向王×2承担相应退款和赔偿责任，本院对赔偿数额结合案件具体情况酌情予以确定。蔡××系王×1配偶，应当承担共同责任。因王×2系借名购房，双方同意无偿使用王×1的公积金贷款，而王×2无法偿还贷款亦系王×1停卡行为导致，而房屋差价损失系王×2按借名购房时价款与现价值之差，故本院对王×1计算房屋增值方式的意见不予采纳。另，双方并非王×1所述赠与合同关系，本院对原告此项意见不予采纳。王×1主张双方存在换房等其他约定，但未提供证据证明，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：
一、王×1、蔡××于本判决生效后三个月内返还王×2购房首付款二十九万五千七百二十七元、已还贷款十一万二千二百六十六元、公积金担保服务费八百七十元、契税八千七百八十六元、公共维修基金一万八千零七十八元、产权证登记费代办费印花税五百八十五元，以上共计四十三万六千三百一十二元；
二、王×1、蔡××于本判决生效后两个月内赔偿王×2房屋差价损失二百零三万四千七百七十八元；
三、王×2于本判决生效后六个月内将位于北京市石景山区××××××号房屋腾退并交付王×1、蔡××；
四、驳回王×2的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千八百元，由王×2负担（于本判决生效后七日内给付王×1、蔡××）。反诉案件受理费一万五千三百一十九元，由王×2负担二千零三十五元（已交纳），由王×1、蔡××负担一万三千二百八十四元（于本判决生效后七日内给付王×2）。
鉴定费用八千二百五十元，由王×2负担一千六百五十元（已交纳），由王×1、蔡××负担六千六百元（于本判决生效后七日内给付王×2）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员
赵艳茹
人民陪审员
刘志然
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 孙 飞