上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9258号
上诉人(原审原告)：毕晨，男，1986年6月11日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：ＸＸ海，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕超，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，地址上海市。
负责人：余璟，行长。
委托诉讼代理人：王伟江，上海欧瑞腾律师事务所律师。
原审第三人：冯芳丽，女，1963年11月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
原审第三人：傅东东，男，1963年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
上诉人毕晨与被上诉人中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行(以下简称工行卢湾支行)、原审第三人冯芳丽、傅东东案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)(2016)沪0101民初31525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毕晨上诉请求：撤销黄浦法院(2016)沪0101民初31525号民事判决，改判支持其诉讼请求，即确认毕晨对上海市闵行区山花路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房产)享有租赁权，对涉案房产负担租赁权予以拍卖；本案一审、二审诉讼费由工行卢湾支行承担。事实和理由：2013年2月27日，毕晨与冯芳丽、傅东东就涉案房产签订《上海市房屋租赁合同》并办理了租赁登记。租赁合同签订后，毕晨便入住涉案房产，直至2016年5月应法院要求搬离。2013年2月27日，冯芳丽、傅东东与毕晨签订《抵押借款协议书》，向毕晨借款人民币500万元(以下币种相同)，借款期限自2013年2月27日至2015年2月26日止，约定借款到期一次性归还，但冯芳丽、傅东东至今未归还任何借款。故毕晨于2013年12月27日及2014年1月20日转账给冯芳丽、傅东东的30万元只能是租金。原审判决否认毕晨与冯芳丽、傅东东之间存在真实的租赁关系，明显不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予以撤销。
工行卢湾支行辩称，不同意毕晨的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本案不存在真实的租赁关系。毕晨提供的其与冯芳丽、傅东东就涉案房产签订的租赁合同未约定房屋交接、租金支付方式等内容。毕晨在对冯芳丽、傅东东享有500万元的债权的情形下，于合同签订十个月后支付5年的租金30万元，也有违常理。毕晨也无法提供证据证明其实际占有使用涉案房产。另外，签订租赁合同在工行卢湾支行设立抵押权之后，租赁合同中已明确记载了涉案房产的抵押情况。故即便存在租赁关系，毕晨也不能对抗工行卢湾支行实现抵押权。
冯芳丽、傅东东未发表意见。
毕晨向黄浦法院起诉请求：确认其对涉案房产在租赁期间继续享有占有使用权，并停止对涉案房产的执行。
黄浦法院查明，冯芳丽、傅东东系涉案房产权利人。2012年，工行卢湾支行与冯芳丽、傅东东签订《个人借款/担保合同》，借款人为冯芳丽、傅东东，贷款人为工行卢湾支行。贷款金额为320万元，贷款期限为120个月，自2012年5月30日起至2022年5月30日止；冯芳丽、傅东东以涉案房产为该贷款提供抵押担保。2012年5月26日，双方办理了抵押登记，登记的债权数额为320万元。2012年5月30日，工行卢湾支行向冯芳丽发放了贷款。2013年12月30日起，冯芳丽、傅东东未按约还款。工行卢湾支行遂诉至黄浦法院，该院于2014年12月12日以(2014)黄浦民五(商)初字第4616号民事判决判令：一、冯芳丽、傅东东、上海昭奇建材有限公司应于判决生效之日起十日内归还工行卢湾支行借款本金2,862,632.38元；二、冯芳丽、傅东东、上海昭奇建材有限公司应于判决生效之日起十日内支付工行卢湾支行截至2014年9月30日的利息173,804.02元、逾期利息14,777.32元，并以借款本息3,036,436.40元为基数，按《个人借款/担保合同》约定的逾期罚息利率为标准支付自2014年10月1日起至实际清偿日止的逾期利息；三、若冯芳丽、傅东东、上海昭奇建材有限公司未履行上述主文第一项、第二项所确定的付款义务，则工行卢湾支行可以与冯芳丽、傅东东协议，以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归冯芳丽、傅东东所有，不足部分由冯芳丽、傅东东继续清偿。因冯芳丽、傅东东未履行相应的付款义务，工行卢湾支行向黄浦法院申请强制执行。在执行过程中，毕晨向黄浦法院提出书面异议，要求保障其租赁权。黄浦法院于2016年11月10日以(2016)沪0101执异81号执行裁定，驳回毕晨的异议请求。
另查明之一，根据毕晨提供的证据材料，其与冯芳丽、傅东东于2013年2月27日签订《上海市房屋租赁合同》，承租涉案房产，租赁期限自2013年2月27日起至2022年2月17日止，月租金为5,000元，合同中租金支付方式及相应的违约条款均未填写。上述合同签订前，冯芳丽、傅东东告知毕晨涉案房产已设定抵押。2013年3月1日，毕晨与冯芳丽、傅东东办理了涉案房产的租赁登记。毕晨曾于2013年12月27日、2014年1月20日通过银行转账的方式共计支付冯芳丽、傅东东30万元。
另查明之二，毕晨与冯芳丽、傅东东于2013年2月27日办理了涉案房产的余额抵押登记手续，债权数额为80万元，债权履行期限从2013年2月27日至2015年2月26日。
黄浦法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。毕晨虽提供了2013年2月27日签订的《上海市房屋租赁合同》，且于2013年3月1日办理了涉案房产的租赁登记，但上述合同中无具体房屋租金支付方式及相应的违约条款，而毕晨也没有提供充分证据证明其于2013年12月27日、2014年1月20日通过银行转账的方式支付冯芳丽、傅东东的30万元款项系涉案房产的租金。同时，从毕晨向冯芳丽、傅东东付款的时间及数额、毕晨与冯芳丽、傅东东之间的借贷状况来分析，也不符合支付房屋租金的常规。另外，毕晨亦未能提供证据证明其实际占有使用涉案房产。《上海市房屋租赁合同》签订于工行卢湾支行与冯芳丽、傅东东就涉案房产设立抵押权之后，在签订上述合同时，毕晨亦知晓涉案房产已设立抵押。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。毕晨就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，判决驳回毕晨的诉讼请求，案件受理费5,800元，由毕晨负担。
本院经审理查明，除本院另查明的两节事实外，黄浦法院查明的其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明之一，2013年2月27日，冯芳丽、傅东东与毕晨签订《抵押借款协议书》，约定冯芳丽、傅东东向毕晨借款500万元，借款期限自2013年2月27日至2015年2月26日止，并以涉案房产设立抵押。同日，双方申请办理涉案房产的余额抵押登记手续，抵押担保的债权数额为500万元，抵押登记的核准日期为2013年3月1日。2013年2月27日，双方申请办理涉案房产的租赁登记手续，租赁登记的核准日期亦为2013年3月1日。
本院另查明之二，2012年4月6日，上海昭奇建材有限公司向工行卢湾支行出具《个人贷款业务参与还贷承诺书》，自愿成为冯芳丽与工行卢湾支行签订的《个人借款/担保合同》的共同连带还款人。在审理(2014)黄浦民五(商)初字第4616号过程中，黄浦法院于2014年6月19日诉讼保全查封了涉案房产。
本院认为，案外人对执行标的主张负担租赁权进行拍卖，应当符合法律规定的情形。即承租人能提供证据证明其在执行标的被查封之前，已与被执行人签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，负担租赁权予以变现。本案中，毕晨虽然提供了其与冯芳丽、傅东东就涉案房产签订的租赁合同，但该合同未约定房屋交付、租金支付等内容。毕晨与冯芳丽、傅东东发生房产租赁关系的同时还存在借款合同关系，毕晨支付冯芳丽、傅东东的30万元款项未注明付款用途，毕晨也未能提供充分证据证明该30万元系房屋租金。除此之外，毕晨无法提供证据证明其在法院查封涉案房产之前已经占有使用该不动产。而且，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，工行卢湾支行就涉案房产的抵押权登记设立在前，毕晨就涉案房产签订租赁合同在后，毕晨在签订租赁合同之时明确知晓涉案房产已设定抵押，故即便毕晨与冯芳丽、傅东东间存在合法有效的租赁关系，因毕晨在工行卢湾支行抵押权设立之后租赁涉案房产，故其租赁权也不能对抗工行卢湾支行的抵押权。综上所述，毕晨主张其租赁权可以对抗工行卢湾支行的抵押权，涉案房产应负担租赁权予以变现，缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人毕晨负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年十一月一日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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