广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民二初字第1800号
原告：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广州市。
负责人：陈涛，该行行长。
委托代理人：梁钰雯，该行职员，联系地址。
被告：严某，住白云区。
被告：宋某，住白云区。
被告：广州某地产股份有限公司，住所地广州市。（以下简称“富力公司”）
法定代表人：李思廉。
委托代理人：肖济国，该司职员，联系地址。
原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行诉被告严某、宋某、富力公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法由审判员郑茵独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁钰雯，被告富力公司的委托代理人肖济国到庭参加了诉讼。被告严某、宋某经本院依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告严某、宋某于2007年10月30日签订了《个人购房借款／担保合同》，合同中约定：贷款金额：50万元；贷款用途：只能用于购买位于富某城花园（自编D1-D7栋）富某城花园（D2栋）6层604房的物业。贷款为一次性全额发放，本金及贷款利息由两被告按月分期偿还。贷款利率：年利率为6.555%，如遇人民银行利率调整则按有关规定作相应调整。合同项下的抵押物是以合同贷款所购房为担保，作为两被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用的保证。第三被告自愿为被告严某宋某提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）；保证期限至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之日止。合同签订后，依法到有关部门办理了抵押登记备案，取得抵押登记证明书。借款合同签订后，原告依约向被告严某、宋某发放了贷款，根据被告严某、宋某的授权将款项划到第三被告的账户上，原告已依合同约定履行了义务。
从2015年5月起至今，被告严某、宋某没有按合同约定按月分期偿还原告贷款本息，已出现连续的逾期记录4次，累计40次未按时足额偿还原告贷款本息。被告严某、宋某严重违反合同约定，根据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，有权计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息。现原告根据我国《合同法》、《担保法》等法律、法规的有关规定及四方签订的合同的约定，向法院提起诉讼，请法院依法判决，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令解除原告与被告严某、宋某签订的《个人购房借款／担保合同》。2、判令被告严某、宋某归还原告贷款本金304203.28元及该款至实际支付之日止的利息（包括欠息、罚息、复息，按合同约定的计算方式，暂计至2015年10月21日止，为2711.45元）。3、判令被告广州富某地产股份有限公司对被告严某、宋某所欠原告上述债务承担连带保证责任。4、判令原告对抵押物（富某城花园（自编D1-D7栋）富某城花园（D2栋）6层604房）享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告严某、宋某承担，被告广州富某地产股份有限公司承担连带清偿责任。
被告严某、宋某没有到庭、没有答辩。
被告富某公司答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。根据《担保法》及《物权法》的相关规定，原告应先就涉案房产实现其债权，不足部分才由我司承担相应责任。涉案房产没有办理房产证的原因是我方已按照商品房买卖合同的约定，要求严某、宋某办理房产证，由于严某、宋某拒绝支付契税并提供相关证件，由于被告严某、宋某的原因导致至今未办理房产证。
经审理查明：2007年10月30日，被告严某、宋某（抵押人、借款人）与原告（抵押权人、贷款人）签定合同编号为房押字粤行0452007116014号的《个人购房借款／担保合同》。合同约定：贷款人向借款人发放50万元贷款，用于购买坐落于广州市白云区新市镇平沙村新广花公路东侧地段富力城花园D2幢604号房的住房；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.6555%，如遇人民银行利率调整，按规定执行；贷款期限为20年；借款人授权贷款人以借款人购房款的名义将贷款划入售房者广州富某地产股份有限公司在贷款人处开立的账户，贷款利息自实际放款日起计算；自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，按等额本金还款方式（按月计息）归还贷款本息；借款人应按期偿还借款本息，如未按约定的时间归还，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人以其购买的涉案房产抵押给贷款人，作为偿还借款的担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用；等等。该合同附件一《抵押物清单》载明：抵押人为严某、宋某，抵押物地址为广州市白云区新市镇平沙村新广花公路东侧地段富力城花园D2幢604号房。
合同签订后，原告依约于2007年10月31日为被告严某、宋某发放了50万元购房贷款，但被告严某、宋某从2015年5月起开始违约，现累计40次未按时足额偿还贷款本息。截至2015年10月21日止，被告严某、宋某尚欠原告贷款本金304203.28元，利息2711.45元（包括欠息、罚息、复息）。
2007年12月18日，广州市国土资源和房屋管理局出具B0069883号《广州市房地产抵押登记证明书》，载有：本证明书所列他项权，已由权利人以07备字01027120号申请登记；抵押人为严某、宋某；抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行；抵押房产为富某城花园（自编D1-D7栋）富某城花园（D2栋）6层604房；房屋类别为预售；等等。庭审中，被告富某公司确认涉案抵押房产未办理房产证，原告亦确认涉案抵押房产只办理了抵押登记证明书，未举证证明其已取得抵押房产的他项权证。
在被告严某、宋某与原告签订《个人购房借款／担保合同》之前的2007年8月14日，被告富某公司（乙方、发展商）与原告（甲方、按揭银行）就已先行签订了编号为西华支行2007年005号按揭业务担保合作协议，就涉案房产所在的富某城花园南区二期项目，约定由原告为该项目的购买者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为所有符合借款条件的购房者在约定范围的借款额内向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保；约定范围的借款额是指甲方与借款人签订的第一份《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》生效起，至最后一份《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》签订生效止，该期间所有《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》项下各笔按揭贷款余额累计之和；乙方保证担保的主债权为：向甲方申请贷款用于购买第二条所指项目的购房者与甲方签订的所有《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》项下的债权；乙方的保证责任范围为：购房者与甲方签订的《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》项下的贷款本息及相关费用，包括：1、贷款本金；2、贷款本金所发生的利息、违约金、逾期利息、复利和损害赔偿金；3、甲方为实现债权而发生的相关费用，包括诉讼费、执行费、律师代理费及其他有关费用；借款人购买住宅、商业用房的，自《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》生效之日起至项目竣工为借款人领取《房地产权证》，办妥房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》交甲方执管之日止，乙方自愿为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为自《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》约定的每期还款日之次日起两年；如甲方依据借款合同之约定提前收回贷款的，则保证期间为自甲方向借款人通知的还款日之次日起两年；等等。
以上事实，有原告提交的个人购房借款／担保合同、按揭业务担保合作协议、借款凭证、房地产抵押登记证明书、自营历史明细列表等证据及开庭笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为：被告严某、宋某与原告于2007年10月30日签订的《个人购房借款／担保合同》，以及被告富某公司与原告于2007年8月14日签订的《按揭业务担保合作协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，依法成立有效，各方当事人应严格履行合同义务。原告依约为被告严某、宋某发放了50万元贷款，履行了合同义务。被告严某、宋某未依约按时偿还贷款本息，违反了合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除《个人购房借款／担保合同》及要求被告严某、宋某偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求符合合同约定，本院均予以支持。根据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告富某公司作为保证人，其保证范围包括上述《个人购房借款／担保合同》项下全部借款本金、利息、罚息、复利等，故被告富某公司对被告严某、宋某的上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告严某、宋某追偿。
涉案的广州市白云区新市镇平沙村新广花公路东侧地段富力城花园D2幢604号房虽然办理了预告登记手续，但仍不具备物权登记要件，不能视为抵押权登记成立，故原告请求对处置该房产所得的价款享有优先受偿权无理，本院不予支持。
被告严某、宋某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行与被告严某、宋某于2007年10月30日签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告严某、宋某向原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行清偿贷款本金304203.28元以及截至2015年10月21日止的利息、罚息、复利2711.45元；从2015年10月22日起至本判决确定的清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定的方式计付。
三、被告广州某地产股份有限公司对被告严某、宋某的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3018元，由被告严某、宋某负担；被告广州某地产股份有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑 茵
二〇一五年十二月九日
书记员 巫仕平
书记员 梁燕玲