上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初6915号
原告：上海瑞金宾馆，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：曹伟，总经理。
委托诉讼代理人：杨天荣，上海市棣陆律师事务所律师。
被告：上海天毕弗养老投资股份有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：张伟，董事长。
委托诉讼代理人：许又村，上海市联诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄燕，上海市联诚律师事务所律师。
原告上海瑞金宾馆与被告上海天毕弗养老投资股份有限公司(以下简称“天毕弗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海瑞金宾馆的委托诉讼代理人杨天荣，被告天毕弗公司的委托诉讼代理人许又村、黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海瑞金宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年11月16日签订的房屋租赁《长包房合同》于2016年10月25日终止；2.被告支付自2016年4月1日至10月25日的房屋租金2,402,400元;3.被告支付2016年10月的杂费7,962.69元；4.被告支付逾期付款违约金825,224.40元，按月租金351,312.50元的日千分之三计算至2016年10月25日。事实和理由：原、被告于2015年11月16日签订房屋租赁《长包房合同》，约定被告承租原告2号楼11间客房，每月房费为351,312.50元(每日每间房费为1,050元，含服务费及单人早餐)，同时约定了被告未按月支付房费及杂费的责任。后自2016年4月，被告开始欠付房费，截至2016年10月25日共欠房费及杂费2,410,362.69元。期间，原告多次向被告催讨，被告始终未付。故原告提起诉讼，其中诉请4的滞纳金仅主张至2016年10月25日，之后至被告付清租金之日的滞纳金放弃主张。另，保证金不要求本案中处理。
天毕弗公司辩称，不同意原告的诉请。双方合同还在履行期间内，原告无权终止，原告于2016年9月底擅自更换门禁；被告不拖欠原告任何租金，合同上约定原告应给被告11间房屋，但被告真正能使用的只有3间；原告诉称的杂费就是餐饮费，被告在2016年10月已支付5,222.56元；本案系原告违约，被告并无违约行为；保证金亦由原告抵扣了被告应付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的长包房合同及补充协议、欠付租金月账单及快递单、2016年8月5日的催款函、2016年9月27日的催款函、律师函，被告提供的律师函、付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的欠费情况表，因该证据属当事人陈述，系原告单方制作，且与原告的诉请相印证，故对其证据属性予以认定，但其证明力低；2.原告提供的检测报告三份，因能够反映案件部分事实，与本案有一定的关联性，故对其证据属性予以认可；3.原告提供的告知书，被告提出原告张贴该告知时，被告已不在涉案房屋内，未见过故不予认可。因被告该质证意见认可原告张贴该告知书，故本院对该份证据予以认定；4.原告提供的杂费7,962.69元的消费凭证，因能够反映案件事实，故本院对其证据属性予以认定；5.原告提供的被告付款及应付款明细单，因能够反映案件事实，与本案有关联性，故对其证据属性予以认可；6.被告提供的检测报告两份，因能够反映案件部分事实，与本案有一定的关联性，故对其证据属性予以认可；7.被告提供的两份函件，因无法确认其真实性，故本院不予认定；8.对本院依法委托上海市质量监督检验技术研究院对上海市瑞金二路XXX号2号楼1221、1222、1223、1225、1226、1227、1231、1232、1233、1235、1236房屋甲醛是否超标进行检测的检测报告，因能够反映案件部分事实，与本案有一定的关联性，故对其证据属性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、双方合同约定
2015年11月16日，原、被告签订《长包房合同》一份，约定：出租方系原告，承租方系被告，原告将上海瑞金洲际酒店瑞金二路XXX号2号楼11间洲际高级房(房号：1221、1222、1223、1225、1226、1227、1231、1232、1233、1235、1236)出租给被告；租赁期限自2015年11月20日至2017年12月31日止(其中2015年11月15日至2015年12月20日为被告客房内部设施调整免租期)；被告应付月房费为351,312.50元，每间客房每天房费为1,050元，含服务费、单早，原告为被告在酒店居住期间提供优惠；保证金为702,625元，当被告违约时，本合同即行终止，保证金转为违约金不予退还；合同期间，被告不得用保证金冲抵月租金及其他应付费用；如被告未按月支付房费，被告应承担每日月租金0.3%的滞纳金，直至月租金付清为止，被告如逾期30天未付月房费，则视为被告单方面解除合同，并构成违约，原告有权收回被告租借的客房，保证金转为违约金不予退还，并可追究因被告违约给原告带来的其他经济损失；被告应在每月5日之前付清当月房费及其他杂费，如被告未按月支付房费和相关杂费，应承担每日月租金0.3%的滞纳金，直至月租金付清之日为止；被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同：无故拖欠甲方租金超过30天。
原告与被告另于2016年1月签订《长包房合同补充协议》，约定：原告根据合同已于2015年11月20日交付被告使用，但因某种原因，双方通过友好协商，免租期延长至2016年1月17日，每月5日支付当月房租及上月消费。
二、被告付款及欠款情况
被告陈述：其支付押金、房费的情况为：于2015年11月27日支付原告702,625元，12月30日支付20,000元，2016年2月26日分别支付69,830.30元、161,700元、334,950元，3月24日支付358,050元；支付杂费的情况为：2016年2月26日分别支付1,356.63元、9,906.35元，3月24日支付6,643.93元，8月5日支付51,258.17元，10月12日支付5,222.56元。
原告确认收到上述款项，但认为上述款项中20,000元系生日宴款项，69,830.30元非长包房费用，并提供了相关账单；5,222.56元系2016年7月杂费的费用，非原告诉请之标的，并提供相关账单。
三、双方往来沟通情况
日期为2016年8月5日的原告致被告“第一次催款函-
被告自2016年3月起应付原告的款项”中载明：截止2016年7月27日，被告累计欠款716,466.99元，望被告收到函件后，尽快付款。对该份函件，原告确认该金额系抵扣保证金后的欠付租金金额。
日期为2016年9月27日的原告致被告“被告拖欠原告款项事宜”中载明：截止2016年9月27日，被告已拖欠房费和杂费2,121,246.52元；鉴于被告在2016年1月提出对客房不满意，原告减免被告自2015年12月20日至2016年1月17日的房费，共计334,950元，且自2016年4月至今已累计额外提供被告408个间夜的贵宾楼层客房作为调整，价值550,000元；2016年8月8日，双方同意因被告不满于2号楼房间质量，由被告自行寻找工程队进场改造，相关费用经原告审核后可以从房费中抵扣，同时被告负责人周岳鹏先生同意先支付2个月的房费，并会将改造明细清单以邮件形式发给原告，至今，原告未收到任何被告同意支付的款项和同意发送的改造明细的邮件。原告现责令被告于2016年10月10日之前将允诺的2个月房费租金付清，并发送拟改造方案，否则，原告有权根据双方签订的合同停止被告对涉案房屋的使用。
落款日期为2016年10月12日的原告委托律师发给被告的《律师函》载明：原告敦促被告七日内将应付款项2,121,246.52元支付原告，逾期未支付，原告将诉诸法律。
落款日期为2016年10月25日、原告张贴的《告知书》载明：鉴于被告欠付租金的原因，原告将于2016年10月26日上午11时对涉案房屋进行封闭(包括2号楼门禁)，请在上述时间之前搬离客房并带走您的全部私人物品，届时，任何遗漏私人物品将被归类、打包，并存放于宾馆安全仓库内(存放产生日计费用将向被告收取并开具发票)。
落款时间为2016年11月25日的被告委托律师发给原告的《律师函》载明：被告在使用涉案房屋时发现存在漏水、积水、地面不平、空调不制热等问题，后被告了解涉案房屋还未正式竣工验收，被告立即向原告交涉，暂时只接受三间客房，并要求对该三间客房进行试住，而试住人员出现喉咙疼、胸闷、头晕、呼吸困难的症状，被告对客房气体进行测试，结果是甲醛严重超标，经与原告沟通无效，被告不得不在外租房，望原告收悉函件后组织双方沟通磋商。
四、空气质量检测情况
原告提供的上海新天地检测技术有限公司于2016年1月5日出具的《室内环境质量检测报告》显示，瑞金二路XXX号2号楼1222客房、1227客房于2015年12月30日的甲醛检测值分别为0.035、0.022，按照GB50325-2010(2013年版)标准限量为≤0.10。
被告提供的上海聚星环境检测有限公司于2016年7月4日出具的《检测报告》显示，瑞金二路XXX号2号楼1235室自2016年6月30日至2016年7月4日的甲醛检测值为0.124，参照GB50325-2010(2013年版)限量为≤0.08；被告提供的上海聚星环境检测有限公司于2016年8月3日出具的《检测报告》显示，瑞金二路XXX号2号楼1233、1236、1235室自2016年8月1日至2016年8月3日的甲醛检测值分别为0.177、0.192、0.194，参照限量同上。
原告提供上海度标检测技术有限公司于2017年1月13日出具的《检测报告》显示，瑞金二路XXX号2号楼1225室、1232室客房2017年1月6日的甲醛检测值分别为0.081、0.084，标准值参照GB50325-2010为≤0.10；原告提供上海建科检验有限公司于2017年4月26日出具的《室内环境质量检测报告》显示，瑞金二路XXX号2号楼客房1236、1235、1233于2017年4月20日的甲醛检测值分别为0.034、0.0225、＜0.01，检测依据为GB50325-2010(2013年版)、GB/T18204.2-2014。
诉讼中，经原告申请，本院依法委托上海市质量监督检验技术研究院对上海市瑞金二路XXX号2号楼1221、1222、1223、1225、1226、1227、1231、1232、1233、1235、1236房屋甲醛是否超标进行检测，2017年6月13日出具的检测报告显示，瑞金二路XXX号2号楼1221、1222、1225、1226、1227、1231、1232、1233、1235室于2017年6月8日的检测结果分别为0.04、0.05、0.05、0.05、0.05、0.04、0.05、0.04、0.04，技术要求为≤0.10。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方订立的《长包房合同》，约定了房费金额及支付期限，被告未按约缴纳。关于被告抗辩原告仅提供三间房间居住、房间空气质量不达标的意见，因双方均提供了租赁期间房屋甲醛含量的检测报告，但结论相反，本院依法委托的检测机构也未得出甲醛含量超标的结论，故本院难以认定原告提供的房屋质量不合格。被告应当履行按约支付房款及杂费的义务，被告未履行，构成违约，亦满足合同约定的原告解除合同的条件。原告张贴《告知书》的行为应视为通知被告解除合同，故原告要求确认《长包房合同》于2016年10月25日解除的诉讼请求，本院予以支持，被告提出原告于2016年9月底擅自更换门禁，但未提供相关证据，本院不予采信。关于房屋租金金额，被告按每月实际天数向原告支付租金，原告对诉讼请求的金额计算并无不当。关于杂费，被告辩称已缴纳部分费用，对此原告提供相关证据证明被告已缴纳的费用并非原告诉请的2016年10月的杂费，并提供了2016年10月杂费的消费单，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于保证金一节，虽原告确认在2016年8月5日的催款函中将保证金抵扣过租金，但在之后的催款函中原告并未抵扣，且被告违约行为持续发生，现原告提出不同意抵扣租金，系其对权利的正当行使，故本院对保证金不予处理。关于滞纳金一节，被告辩称该违约金标准过高，且应将保证金的金额扣除，对此，保证金一节本院在上文已作详述，故被告扣除之意见，本院难以采纳，因原告主张的滞纳金仅主张至2016年10月25日，之后的金额表示放弃，故难以认定违约金过高,本院对原告的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：
一、确认原告上海瑞金宾馆与被告上海天毕弗养老投资股份有限公司于2015年11月16日签订的房屋租赁《长包房合同》于2016年10月25日解除；
二、被告上海天毕弗养老投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金宾馆自2016年4月1日至2016年10月25日的房屋租金2,402,400元；
三、被告上海天毕弗养老投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金宾馆2016年10月的杂费7,962.69元；
四、被告上海天毕弗养老投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金宾馆支付逾期付款违约金823,125.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32,667.90元，减半收取计16,333.95元，由上海天毕弗养老投资股份有限公司负担;检测费13,500元，由上海瑞金宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 焦明静
二〇一七年九月二十八日
书记员 徐公允
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。