湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0981民初2175号原告：李桂兰，女，1982年9月22日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：孙博弘，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：王雨霞，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被告：湖南金旺房地产开发有限公司，住所地沅江市桔城大道。法定代表人：阳金辉。委托诉讼代理人：周印庭，湖南天见律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书，代为申请执行，代收执行款项。第三人：中国银行股份有限公司沅江支行，住所地沅江市琼湖西路361号。负责人：何慧军。委托诉讼代理人：王伟，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。原告李桂兰与被告湖南金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依职权追加中国银行股份有限公司沅江支行（以下简称中国银行）作为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂兰向本院提起诉讼请求：1、请求撤销原告与被告2012年2月6日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款320000元；2、判决被告向原告赔偿损失320000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在法庭辩论终结前提出新的诉讼请求：请求一并解除原告与第三人之间商品房担保贷款合同。事实与理由：2012年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买被告玉珊瑚花苑综合楼2栋702号房，房屋建筑面积共140.7平方米，房屋单价为每平方米2274.34，总价款为人民币320000元；2、被告通过出让的方式取得位于乔江路南侧编号为2009号第00010号地块的土地使用权，土地面积为18亩；3、原告通过向银行按揭贷款的方式支付购房款，首付4万元，余款28万元分20年支付；4、被告应当在2012年4月30日之前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告即通过按揭贷款的方式支付了购房款，然而，直至2016年11月，被告一直都未将房屋交付原告使用，也未为原告办理《房屋产权证》。后经原告查知，被告并未取得乔江路南侧的土地使用权，该地的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会，也正是因为如此，才导致房屋产权证迟迟无法办理。被告在明知未取得乔江路南侧土地使用权而向作为消费者的原告宣称其以受让方式取得了土地使用权是一种消费欺诈的行为，原告多次就房屋赔偿问题与被告协商未果，为维护自身权益，故诉至法院。被告金旺公司辩称，本案已经超过诉讼时效。原告诉称不实，没有相关证据支持。诉称事实相互矛盾，首付款4万元不符合常理。合同效力的以标的物是否存在或者是否处分给其他人为条件，但是房屋现在存在且是现房交付，至于土地使用权证是否办理不是撤销合同的理由，很明显，原告以银行按揭付款，那原告对房屋的现状是知情的，其在第三人处办理房屋按揭贷款是有力的证明，玉珊瑚小区的开发是合法的，办理了商品房预售，不存在欺骗消费者的事实，该事实有沅江市人民法院的其他案件证实。原告为什么要撤销合同表述不清楚。实际上，被告履行了房屋买卖的相关义务，如果没有办理房产证，也是承担相关违约责任，也不需要撤销合同。原告无事实和理由要求解除贷款担保合同。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人中国银行述称，本案的合同依然可以继续履行，若被告方存在违约行为，原告可向被告主张违约责任，而不需要解除合同；第三人向原告提供按揭贷款，并进行了抵押登记，第三人的相关债权、物权权益应依法受到保护。第三人已贷款合同约定向原告发放贷款28万元，至2018年3月，原告已拖欠贷款本金2777元，应付逾期利息2507.19元，原告已构成违约，原告作为违约方无权提出解除贷款合同。因此，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告、第三人提供的所有证据均具有真实性、合法性、关联性，其证明效力予以认可。本院经审理认定事实如下：2012年2月6日，原告李桂兰与被告金旺公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于“玉珊瑚花苑”综合楼2栋7单元2号房，建筑面积140.7平方米的商品房一套，房屋单价为每平方米2274.34，总价款为人民币320000元。合同第一条明确约定：出卖人以出让方式取得位于乔江路南侧，编号为2009第000101号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为沅江市09年字第1号。该地块土地面积为18亩，规划用途为商住，土地使用年限自2009年1月7日至2058年12月23日。2012年2月6日，原告李桂兰向被告支付了首付款及费用共计66146元。2012年4月5日，原告李桂兰（借款人）与第三人中国银行（贷款人）、被告金旺公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告李桂兰以其购买的沅江市乔江路东玉珊瑚小区的房屋一套作为抵押物向第三人中国银行贷款28万元，贷款期限为20年，采用按月等额本息贷款的方式还款，被告金旺公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。原告李桂兰于同日与第三人中国银行签订了《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》。合同签订后，第三人中国银行依约向原告李桂兰发放了贷款28万元，并向沅江市房产局办理了涉案房屋贷款抵押登记备案。截止2018年4月24日，原告李桂兰累计向第三人中国银行偿还借款本金46863.53元、利息87762.47元，尚欠中国银行借款本金233136.47元。另查明，诉争房屋所在的地块的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会。建成至今被告金旺公司仍未履行合同约定向原告李桂兰实际交付房屋，亦未履行办理权属登记的义务。原告李桂兰未实际占有诉争房屋。本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同是否存在欺诈行为，应否予以撤销问题；二、本案纠纷是否适用《消费者权益保护法》第五十五条的惩罚性赔偿责任；三、房屋买卖合同被依法撤销后的法律后果。现分述如下：一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否存在欺诈行为，应否予以撤销问题。当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定:当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该条所称的欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，原、被告于2012年2月6日签订房屋买卖合同时，对于诉争房屋的土地性质在合同条款第一条“项目建设依据”中已作出明确约定：出卖人以出让方式取得位于乔江路南侧，编号为2009第000101号的地块的土地使用权。但该土地使用权人实际为沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会。至法庭辩论终结前，被告金旺公司仍未取得该宗土地的使用权，亦未为原告办理诉争房屋的权属登记。被告金旺公司故意隐瞒房屋买受方其未取得土地使用权的的真实情况下，与原告签订房屋买卖合同，存在欺诈行为，符合行使撤销权的法定情形，故对原告要求撤销原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告金旺公司提出的其与韩家汊社区系合作建房，土地权利人和房屋建设方均办理了合法手续，被告金旺公司得到了土地权利人的授权，不存在欺骗消费者的辩称，因房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露，以保障购房者的知情权和自由选择权。本案中，在双方信息不对称的情况下，被告金旺公司未及时披露土地权属信息甚至采取了隐瞒的方式与原告订立了购房合同，已构成法律意义上的欺诈，故对被告的该项辩称不予支持。二、本案商品房买卖合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》第五十五条的惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 和《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用，《消费者权益保护法》第五十五条的惩罚性赔偿责任不能直接适用于商品房买卖合同。而本案的欺诈行为亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条关于惩罚性赔偿的相关情形，故对原告依据《消费者权益保护法》第五十五条的惩罚性赔偿责任的规定要求被告金旺公司赔偿损失32万元的请求不予支持。三、房屋买卖合同被依法撤销后的法律后果。合法有效的商品房买卖合同是个人住房贷款合同得以签订的前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故原告李桂兰请求解除与第三人中国银行以及被告金旺公司之间签订个人一手住房贷款合同符合法律规定，予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，李桂兰与中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》生效后，中国银行即向借款人李桂兰借款28万元。合同履行中，截止2018年4月24日，李桂兰累计向中国银行偿还借款本金46863.53元、利息87762.47元，尚欠中国银行借款本金233136.47元。当《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》被解除后，被告金旺公司应向李桂兰返还已还的贷款本金46863.53元、利息87762.47元；应向中国银行返还剩余的贷款及利息，即借款本金233136.47元及利息（按合同约定的利率计算利息）。在被告金旺公司清偿剩余贷款债务后，解除原告李桂兰与第三人中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉商品房买卖合同被撤销后，被告金旺公司应返还李桂兰已支付的房款，并赔偿二人因此所产生的损失。因此，被告金旺公司应返还原告李桂兰已付购房首付款和费用及已偿还的贷款本息，并赔偿利息损失。对于首付款利息损失，本院以原告李桂兰实际支付的66146元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年2月6日起算至被告实际还款之日止的利息。对于已付贷款本息共计134626元的损失，以原告李桂兰每月向第三人中国银行偿还的贷款本息金额为基数（以第三人中国银行出具的还款明细清单为准），并按中国人民银行同期存款利率支付利息自支付之日计算至还清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、撤销原告李桂兰与被告湖南金旺房地产开发有限公司于2012年2月6日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告李桂兰与被告湖南金旺房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司沅江支行于2012年4月5日签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂兰返还已付购房款及费用66146元，并赔偿损失（从2012年2月6日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂兰返还贷款本金46863.53元、利息87762.47元，并赔偿损失（以原告李桂兰已向第三人每月偿还的贷款本息金额为基数，按中国人民银行同期存款利率支付利息自支付之日计算至还清之日止）；五、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司沅江支行返还《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余借款本金233136.47元及利息（按合同约定的利率计算利息）；自被告湖南金旺房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起，《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》予以解除；六、驳回原告李桂兰的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10200元和财产保全费3820元，由原告李桂兰承担8185元，由被告湖南金旺房地产开发有限公司承担5835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  汪学军审 判 员  杨 玲人民陪审员  夏起宏二〇一八年四月二十六日书 记 员  胡佳乐附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。