上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3766号
上诉人(原审原告)：李菊霞，女，1958年5月7日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：温敏，男，1988年5月9日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海同进置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：孙益功，董事长。
委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海长亿工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：苏新，董事长。
委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海杨浦滨江投资开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：左卫东，董事长。
委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。
上诉人李菊霞、温敏，上诉人上海同进置业有限公司(以下简称“同进公司”)、上海长亿工贸有限公司(以下简称“长亿公司”)、上海杨浦滨江投资开发有限公司(以下简称“杨浦滨江”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月1日，上海博星房产有限公司(以下简称“博星公司”)作为甲方，李菊霞、温敏作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇联民路55弄《四荷艺墅》105号1层全幢系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为291.43平方米，其中套内建筑面积为291.43平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积203.13平方米，该房屋建筑层高为2.6-4.2米。每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币(以下币种均为人民币)39,117.46元，总房价款为11,400,000元。合同第十一条约定，甲方定于2008年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取房屋钥匙。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第二十七条，本合同乙方按照本合同约定向另一方送到的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。补充条款第一条约定在本合同第十一条约定的房屋交付日之前五天，仍未收到甲方交房的书面通知的，应主动与甲方(售楼处)联系。届时，该房屋已经具备交付条件，乙方应即签收交房通知书，并应及时办理该房屋验收交接手续。合同签订后，李菊霞、温敏按约分期向博星公司支付房款11,400,000元。
2007年9月2日、2008年9月11日和10月20日，博星公司分别获得项目《四荷艺墅》的《上海市商品房预售许可证》、《上海市新建住宅交付使用许可证》和《上海市房地产权证》。2008年2月25日，系争房屋已经办理预告登记，预告权利人为李菊霞、温敏。
2008年10月13日，博星公司以挂号信的方式向李菊霞、温敏邮寄《交付通知》，告知“…根据预售合同相关规定已符合约定的交付条件，并于2008年10月27日开始集中办理交付房屋的手续。…现定您于2008年10月29日办理入住手续。所有产权人必须全部亲自到场，如有个别产权人无法亲自前来的，必须提供已经公证的委托书。集中办理入住手续最后截止时间为2008年12月31日，如逾期办理，可能会给您带来不便，敬请谅解。”同年11月30日，博星公司向李菊霞、温敏寄送《催告书》，告知“我司已于2008年10月13日以挂号信的方式邮寄《交付通知》给您，但您未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续。现根据《上海市商品房预售合同》第十五条约定，我司向您发出本催告书一次，催告内容如下：请您于2008年12月20日前办理验收交接手续，在办理交付手续的同时务必携带交付通知、催告书和资料、收费一览表。若您未按以上规定日期办理该房屋的验收交接手续的，则自本催告书约定的验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由您承担。所有产权人必须全部亲自到场，如有个别产权人无法亲自前来的，必须提供已经公证的委托书。”但李菊霞、温敏否认收到博星公司寄送的交付通知及催告书。
原审法院另查明：博星公司于2016年9月26日办理了公司注销的工商登记。该公司作出注销清算报告，其三名股东即同进公司、长亿公司和杨浦滨江承诺：博星公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。
现李菊霞、温敏涉讼，请求判令对方三家公司协助其就系争房屋办理产权变更至两人名下手续，同时判令对方对该房屋进行修缮修理以符合约定标准后交付，并判令对方三家公司支付逾期交房违约金6,452,400元，计算方式以已付房款11,400,000元为基数，自2008年11月1日起，按每日万分之二计算，暂计至2016年8月5日，实际要求计算至房屋交付并办理产权登记日止等。
原审法院审理中，根据李菊霞、温敏的申请，法院委托上海同丰工程咨询有限公司(以下简称“同丰咨询公司”)对系争房屋的质量问题进行鉴定。同丰咨询公司出具了关于《青浦区徐泾镇联民路XXX弄XXX号房屋质量问题司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、系争房屋主要存在：地下室回填土地坪大量积水和下沉，回填土地坪局部混凝土开裂，车库外侧室外地坪坡度不足，二层东南侧露台面层局部开裂，屋面局部板底渗漏，室内部分墙体水平开裂，室外勒脚、台阶、侧墙等非承重构件下沉和开裂的质量问题。2、建议对上述质量问题采取相应的维修措施。3、建议对下沉庭院内两台水泵进行维修或更换，并及时清理内庭院排水沟和集水井，避免杂物堵塞。修复方案：1、针对地下室回填土地坪大量积水和下沉、回填土地坪混凝土开裂，建议按如下维修方法：铲除标高-1.700m区域的回填土地坪，清理室内积水和底部泥浆土至基础底板结构面；按原设计要求重做：标高-1.700m区域(卫生间、洗衣房除外)：回填土夯实，100mm厚C15细石砼内配Φ6@200，50mm厚C20细石砼面层，随捣随光；卫生间、洗衣房：基层做法同上，水泥基防水涂料二度2厚，30mm厚C20细石砼面层，随捣随光；当墙身两侧的室内地坪有高差时，应分别在两处室内地坪以下60mm处设防潮层(60mm厚C20细石混凝土，内配3Φ6，箍筋Φ6@300)，并在靠土的墙身一侧粉20mm厚1：2水泥砂浆，待收干后涂石油沥青聚氨酯防水涂料约1.5mm厚，然后再回填土。2、针对车库外侧室外地坪坡度不足，建议对室外地坪采用建筑找坡的方式进行重新找坡。3、针对二层东南侧露台结构板南北向裂缝，建议如下维修方法：将露台裂缝两侧的细石砼层面铲除，并查看其下部的保温板和防水卷材是否存在破损现象；若裂缝已开展至结构层，建议先采用聚氨酯或环氧树脂胶液进行压力注浆，然后增设附加防水卷材，最后采用高标号水泥砂浆修补层面；若裂缝仅位于细石砼层面，建议采用高标号水泥砂浆进行修补。4、针对屋面轴6ˉ7/CˉE局部板底渗漏，建议在相应房屋面折板阴角处增设附加防水层。5、针对室内部分墙体水平开裂，建议如下维修方法：针对墙体水平贯穿裂缝，建议先铲除表面装饰层至结构面，然后采用无收缩水泥基灌浆料对水平灰缝处进行压力灌浆，灌浆后可在裂缝处增设复合纤维织物网，最后重新批嵌和涂刷涂料；针对墙面粉刷层龟裂，建议铲除表面装饰层至结构面，重新批嵌和涂刷涂料。6、针对室外勒脚、台阶、侧墙等非承重结构下沉和开裂，建议按如下维修方法：针对轴1/A处室外勒脚下沉、开裂，建议拆除相应转角处的L形勒脚，按原规格制作和安装；针对A轴南侧室外台阶下沉、开裂，建议采用高标号水泥砂浆进行灌缝和找平；针对花坛矮墙或侧墙与房屋外墙之间脱开，建议采用微膨胀水泥砂浆进行压力灌缝；针对下沉庭院挡土墙混凝土与砖砌体之间的水平界面裂缝，建议铲除表面涂料后重新批嵌。鉴定人员建议修复时间为一个月。为此，李菊霞、温敏预付鉴定费30,000元。
同丰咨询公司鉴定人员到庭接受双方质询。鉴定人员称，质量瑕疵是2017年3月23日发现的，鉴定意见书只能反映当天鉴定时发现的问题。
李菊霞、温敏对鉴定意见不持异议，并要求由其自行修复，修复费用由同进公司、长亿公司和杨浦滨江承担。
同进公司、长亿公司和杨浦滨江认为，鉴定时间为2017年3月23日，系争房屋在博星公司通知验收前就已经合格，且两次发函要求李菊霞、温敏验收，2008年12月已经视为交付，由于李菊霞等人维护不善导致的问题应当由其二人自行维修。系争房屋已经过了保修期，博星公司没有维修义务，同进公司、长亿公司和杨浦滨江作为股东也没有维修义务。
两方当事人一致确认按照鉴定意见书中的修复方案所产生的费用为223,511.10元。但同进公司等三家公司不愿意承担修复方案所产生的相关费用。
其次，同进公司、长亿公司和杨浦滨江认为博星公司两次向李菊霞、温敏发函催促办理系争房屋交接手续，已履行告知义务，但李菊霞等人仍拒不前来，根据预售合同及催告书约定，系争房屋已于2008年12月21日视为交付。同进公司等三家公司提供交付通知书、催告书及大宗挂号信邮件收据一组，以此证明2008年10月13日、11月30日博星公司以挂号信的方式分别向李菊霞、温敏邮寄《交付通知》及《催告书》，告知其二人办理验收交接手续。若未按规定日期办理该房屋的验收交接手续，自催告书约定的验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由李菊霞等人承担。
李菊霞、温敏认为，对于对方提供的上述证据不予认可。其二人未收到过《交付通知》及《催告书》，且同进公司、长亿公司和杨浦滨江也未提交李菊霞等人签收凭证。同进公司等三家公司无法证明向李菊霞等二人指定的地址发送《交付通知》及《催告书》，也不能证明李菊霞等人签收上述邮件，且该邮件内容也无法认可。
其三，同进公司、长亿公司和杨浦滨江认为，按照合同约定，发送《交付通知》及《催告书》的方式是邮政挂号信，邮政挂号信保存期限为半年，邮寄时间为2008年，至今无法查阅。且博星公司批量寄送小区业主，其他业主均已收到，并提供小区其他业主房屋交接确认书一组，以此证明同进公司、长亿公司和杨浦滨江对小区所有业主进行催告，小区业主均已收到并于约定时间办理房屋交接手续。
李菊霞、温敏认为，无关联性，不能证明交接房屋的通知书已经发送给其二人。
此外，2007年12月11日，李菊霞表示预售合同上的地址确为李菊霞、温敏本人常住地址。在预售合同约定的交付日期前，未收到开发商寄送的交付通知书。对于预售合同上约定的交房日期清楚，2008年11月，其与销售人员电话联系，销售人员告知要延期交房，没有告知交房时间。之后，双方未再联系过。直到2016年物业公司起诉要求支付物业费，李菊霞等人提出系争房屋还未移交，不应要求支付物业费，并通过其他途径找到开发商，要求交房，但开发商拒绝交房。此时，发现系争房屋存在严重质量问题。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李菊霞、温敏与博星公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。李菊霞等人按约支付了全部购房款，但其二人至今确实未收取系争房屋，故同进公司、长亿公司和杨浦滨江理应将系争房屋交付李菊霞、温敏并及时协助其二人办理系争房屋产权转移登记手续。博星公司从未收到过李菊霞、温敏提供的变更通讯地址通知，而从同进公司、长亿公司和杨浦滨江提供的证据可以证实博星公司按约向包括李菊霞、温敏在内的业主发出了交付通知及催告书，虽李菊霞等人否认收到，但《四荷艺墅》小区其他业主办理了房屋交接手续。即使未收到交付通知，在明知交付时间、交付地点的情况下，根据预售合同补充条款的约定，李菊霞、温敏有义务主动与博兴公司联系，以便办理房屋的交接手续。系争房屋具备交房条件，而李菊霞等人未能提供证据证明其要求过博兴公司交付系争房屋并遭拒绝，约定的房屋交付日至今长达八年之久，李菊霞、温敏才提起诉讼主张其权利，显然与常理不符，李菊霞等二人怠于行使权利，导致系争房屋至今未办理交接手续，由此产生的损失应由其二人自负。故李菊霞、温敏向同进公司、长亿公司和杨浦滨江主张逾期交房违约金，不予支持。关于李菊霞、温敏要求同进公司等三家公司修缮修理系争房屋的主张，因同丰咨询公司出具的《司法鉴定意见书》为有资质机构作出，且鉴定人员到庭接受当事人询问，法院确认系争房屋的修复方案以《司法鉴定意见书》为准，同进公司、长亿公司和杨浦滨江不具备相应的施工资质，现李菊霞、温敏要求自行安排维修，由同进公司等三家公司承担维修费用的意见，法院予以认可，同进公司、长亿公司和杨浦滨江应按双方一致确认的修复方案所产生的费用数额承担赔偿责任。同进公司等三家公司承诺博星公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任，且博星公司未将公司解散清算事宜书面通知李菊霞、温敏并进行公告，导致李菊霞等人未及时申报债权而未获清偿，故李菊霞、温敏主张清算成员即同进公司、长亿公司和杨浦滨江承担赔偿责任，于法有据，应予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海同进置业有限公司、上海长亿工贸有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇联民路XXX弄XXX号房屋交付李菊霞、温敏，并协助李菊霞、温敏办理位于上海市青浦区徐泾镇联民路XXX弄XXX号房屋的产权转移登记手续，交易所产生的费用由双方当事人依法各自承担；二、上海同进置业有限公司、上海长亿工贸有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李菊霞、温敏修复费223,511.10元；三、李菊霞、温敏要求上海同进置业有限公司、上海长亿工贸有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司支付逾期交房违约金6,452,400元(以11,400,000元为本金，自2008年11月1日起，按每日万分之二计算，暂计至2016年8月5日，实际要求计算至房屋交付李菊霞、温敏并办理产权登记日止)的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人李菊霞、温敏不服，向本院提起上诉称：同进公司、长亿公司和杨浦滨江无充分、确凿的证据证明曾向李菊霞等二人提出验收并配合办理房屋过户手续的催告、向李菊霞等人指定的收件地址发送过邮件、李菊霞等二人是否签收过相关的邮件，以及相关发送的邮件内容是否涉及系争房屋交付的通知书和催告书等事实。李菊霞、温敏作为买房人，按照常理在支付巨额购房款后，没有任何理由拖延接受房屋。根据双方购房合同的约定，在对方未向上诉人发出房屋交接通知的情况下，逾期交房的，依法就应承担相应的违约责任。据此，李菊霞、温敏认为原审判决认定事实不清，请求本院依法撤销原审判决第三项，改判支持其二人关于该项的原审诉请。
上诉人同进公司、长亿公司和杨浦滨江不服，向本院共同提起上诉称：其向原审法院递交的证据证明，系争房屋早已于2008年许，取得了相关管理部门颁发的验收证明、交付许可证和大产证等。系争房屋已满足交付条件，而且博星公司两次以邮局挂号信的形式向李菊霞、温敏告知、催促办理相关手续，但遭拒。故根据催告书和双方合同约定，系争房屋已于2008年12月21日起完成交付，相关的风险责任也已一并转移给对方二人，故博星公司不存在逾期交房的情形。原审法院审理中，同丰咨询公司鉴定人员亦称，系争房屋的质量瑕疵是指2017年3月23日的情况，故相关鉴定结论只是鉴定当天的事实。鉴于系争房屋已自2008年12月21日完成交付，故有关质量风险早已应由李菊霞、温敏自行承担，房屋损坏系其二人维护不善导致。对方提起本次诉讼，与上述完成交付时间相差8年，而且除主体结构外，均已过质量保修期，开发商已无维修责任，作为开发商股东的同进公司等三家公司更无义务对于对方疏于维护导致的房屋损坏进行维修，且本案鉴定费用亦不应由同进公司等承担。据此，同进公司、长亿公司和杨浦滨江认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第二项，改判相关修复费用由李菊霞、温敏自行承担等。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人在诉讼中所提出的主张、递交的相关证据，以及具备相关资质的单位，对系争房屋所作的鉴定，原审法院依据民事诉讼法律的相关规定，依法进行质证，程序合法。原审法院据此作出的事实认定，符合法律规定，本院予以认同。本案双方当事人的上诉主张，因缺乏足够的证据印证，故本院均不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58,531.38元，由上诉人李菊霞、温敏负担56,571.74元，上诉人上海同进置业有限公司、上海长亿工贸有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司负担1,959.64元。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年五月十日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……