广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5367号
上诉人（原审原告）：汤凤屏，住广州市海珠区。
委托代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李斌，住广州市海珠区。
上诉人汤凤屏因与被上诉人李斌买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区（原芳村区）鹤建里一巷2号601房房屋（以下简称涉案房屋）的产权登记在李斌名下。2013年4月23日，汤凤屏（买方）、李斌（卖方）、广州市鑫祥物业服务有限公司（居间方，以下简称鑫祥公司）签订鑫售字2010302《广州市鑫祥物业服务有限公司房屋居间买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：卖方通过居间方独家介绍，向买方出售座落于芳村区鹤建里一巷2号601房的房屋；卖方持有该物业之房产权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权；房屋价格为人民币345000元，交易税费由买方承担；在本合同签订时买方需向卖方支付人民币10000元作为定金；首期购房款（不含定金）人民币35000元，双方于本合同生效后二十日内到交易所递件并付清首期楼款；余款人民币300000元在办理缴交所有税款后过户当天（或交楼当天）支付；卖方应于本合同签订时将该物业的产权证书复印件（提供原件予以核对与复印件是否相符）或有按揭银行盖章确认的复印件交给居间方，同时买卖双方应在本合同签订之日起七日内带齐有关证件，亲自或经公证委托他人到交易所或按揭公司签署有关文件；卖方应在收到房屋全部房款之日起5日内将该房屋交付给买方使用，另有约定除外；买卖双方任何一方违反本合同约定期限提供交易所需材料、逾期办理相关手续、逾期交接物业或逾期付款等均视为违约，每逾期一日，违约方应付给守约方相当于本合约交易价0.1%的违约金；超过约定期限十天的，守约方有权解除合同，违约方须承担赔偿相当于房屋价格10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收房款的，应在解除合同通知书发出之日起3日内通回；合同无明确履行期限的，以守约方或居间方发出的敦促履行合同通知中载明的履行之日为履行期限；买方同意于本合同签订之日起十五日内向居间方支付人民币5000元作为咨询及中介服务费；其他约定（1）2013年6月1日前双方采取委托公证的方式办理过户，办理公证后回执交中介保管，出具公证书给买方后，买方将全部房款付清；（2）在办理公证前如出台需交20%的个税，该交易终止，退回买方全部楼款，三方互不追究任何责任；委托公证内容（网签、退案、代收楼款、落名权由买方决定等等）。签订上述合同当日，汤凤屏向李斌支付了定金10000元。2013年5月27日，汤凤屏（买方）、李斌（卖方）、广州市鑫祥物业服务有限公司（居间方）签订了《补充协议》，约定：鑫售字2010302号的买卖合约，约定于2013年6月28号之前办理买卖手续（公证委托），办理公证手续当天付清楼款及交楼；办理交楼手续后，买方由于该房屋所发生的一切责任、债务等纠纷由买方负责，与卖方无关；经买卖双方协商好，办理公证后所需办理的费用及房屋过户手续所需缴纳的税费及所发生的费用由买方承担。但上述买卖合同及补充协议签订后，双方并没有按照上述买卖合同及补充协议的约定，办理买卖涉案房屋的买卖过户手续，也没办理委托公证手续，汤凤屏除支付了定金给李斌外，没有支付其他款项给李斌。
2013年7月8日，汤凤屏向李斌发出《履约通知书》，通知李斌接到此通知后五天内即到广州市公证处办理全权委托公证手续。2013年11月8日，鑫祥公司向李斌发出《提请履行合同通知函》，提请李斌务必按照合同的约定履行自己的合同义务，若李斌没有履行义务或履行合同义务不符合合同约定，则李斌可能会被追究相关责任。李斌在原审庭审中当庭表示收到上述通知和通知函，收到时已过了合同约定的履行期限，不需要理睬，李斌当时需要资金时汤凤屏不予理睬，李斌不需要资金时才发函给李斌要求李斌履行合同，且李斌当庭表示不同意履行合同，不同意将房屋出售给汤凤屏，合同约定的时间已经过期无效，过了一年多的时间，汤凤屏才要求李斌履约，已违背了签订合同时的意愿，现房屋的价值提高了很多，汤凤屏是为了得益，不是自住。
2015年5月21日，汤凤屏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李斌按照《广州市鑫祥物业服务有限公司房屋居间买卖合同》第二十一条及补充协议的约定，继续履行合同，协助汤凤屏办理广州市芳村区鹤建里一巷2号601房的过户手续；2、本案诉讼费由李斌承担。
在原审诉讼中，李斌提供广州市房屋交易管理中心于2015年4月27日向李斌发出《关于李斌查询网签情况的复函》、甲方鑫祥公司与乙方李斌网签的《房地产中介服务合同》、甲方李斌与乙方刘燕妮网签的《存量房买卖合同》，证明汤凤屏与中介公司串通，未经李斌授权出售涉案房屋给案外人刘某乙，李斌于是投诉中介公司，中介公司于是撤销了网签合同，中介公司撤销了网签合同后，汤凤屏于是起诉李斌。汤凤屏则质证称没有李斌的授权，中介公司不可能网签合同，对李斌提供的网签合同的真实性、合法性、关联性不予认可。
原审另查明，汤凤屏曾于2015年4月13日向原审法院起诉李斌，原审法院以（2015）穗荔法民三初字第667号案受理，后来汤凤屏又撤诉了。
原审法院认为：汤凤屏（买方）、李斌（卖方）、鑫祥公司（居间方）于2013年4月23日签订的鑫售字2010302《广州市鑫祥物业服务有限公司房屋居间买卖合同》第十一条约定：“其他约定（1）2013年6月1日前双方采取委托公证的方式办理过户，办理公证后回执交中介保管，出具公证书给买方后，买方将全部房款付清；（2）委托公证内容（网签、退案、代收楼款、落名权由买方决定等等）。”该条的上述内容是汤凤屏可将李斌的涉案房屋直接过户给第三方的买受人，目的是为了减少买卖次数，达到逃税的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，该条的上述内容无效。
汤凤屏（买方）、李斌（卖方）、鑫祥公司（居间方）于2013年5月27日签订的《补充协议》约定“于2013年6月28号之前办理买卖手续（公证委托），办理公证手续当天付清楼款及交楼。”，而汤凤屏直到2015年5月21日才向原审法院起诉请求李斌继续履行合同、协助办理涉案房屋的过户手续，距约定的履行期限已过了将近二年，而近二年本市的楼价一直处于上升状态，涉案房屋的价格也已发生了很大的变化；且李斌在庭审中也已明确表示，不同意履行合同，不同意将房屋出售给汤凤屏，合同约定的时间已经过期无效，过了一年多的时间，汤凤屏才要求李斌履约，已违背了签订合同时的意愿，现房屋的价值提高了很多。在此情况下汤凤屏要求李斌继续履行合同、协助办理涉案房屋的过户手续，对李斌显失公平，故汤凤屏诉请李斌按照《广州市鑫祥物业服务有限公司房屋居间买卖合同》第二十一条及补充协议的约定，继续履行合同，协助汤凤屏办理广州市芳村区鹤建里一巷2号601房的过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（三）项、第一百一十条的规定，判决驳回汤凤屏的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由汤凤屏负担。
判后，上诉人汤凤屏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院以涉案合同中其他约定的内容推定我的行为属于以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实和法律依据。1、合同主体方面：买卖双方均是完全民事行为能力人，李斌拥有涉案房屋的所有权及处分权，是适格的卖方，故签约主体适格。2、合同内容方面：我明确表示房屋交易将以我的名义购买并落名。同时，涉案合同是双方协商一致订立的，内容清楚明了，是双方真实意思表示。现我要求履行合同并将房屋过户至我的名下，没有违反法律、行政法规的强制性规定，更没有以合法形式掩盖非法目的，该合同条款合法有效。3、关于公证委托的交易方式问题，李斌的目的是出卖房屋、取得对价，通过公证委托交易形式，卖方能达到收齐楼款、取得对价的目的，亦无违反我国任何法律法规的禁止性规定。4、我的诉讼请求的出发点和目的是真实、合法的，应当受到法律保护。二、原审法院以近二年本市的楼价一直处于上升状态，涉案房屋的价格也已发生了很大的变化为由，认定我在此情况下要求李斌继续履行合同、协助办理房屋过户手续，对李斌显失公平是错误的，亦缺乏事实和法律依据。1、涉案合同签订后，我从未放弃过要求李斌履行合同的请求，而合同未能有效履行的根本原因是李斌不予以配合，恶意拖延。2、在房屋买卖交易的履约过程中，对买卖双方来讲，无论楼价上升或下降，均存在市场风险，业主不得因楼价上涨而恶意不配合履行合同。本案中，如果李斌正常履行合同，则根本不存在房屋楼价上升的风险。在我等待李斌履约的二年期间，楼市的价格也经历过下降的时刻，那么是否买方也可以提出因楼价下降而不需要履行合同。故继续履行合同才是维护市场交易稳定的首选方式，我要求李斌继续履约的诉讼请求应当得到支持。3、法律规定的诉讼时效为两年，我在法律赋予的合理期间内起诉，并没有违反法律规定。综上，我上诉请求撤销原审判决，改判李斌继续履行与我签定的《广州市鑫祥物业服务有限公司房屋居间买卖合同》，协助我办理房屋过户手续，并由李斌承担一、二审诉讼费。
被上诉人李斌答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的主合同中并没有约定办理过户的期限，之后才签订了补充协议约定在2013年6月28日之前付清房款，并办理过户。由于汤凤屏没有履行付款义务，至今只付了1万元，没有表示继续购买房屋，应视为其放弃购买涉案房屋。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，汤凤屏明确表示其要求将涉案房屋过户登记至其本人名下，并要求在法院判决之日起10日内按涉案合同约定的原价履行，李斌表示不同意。关于合同约定的公证过户如何操作问题：李斌认为办理公证需由买卖双方共同办理，但汤凤屏在2013年6月28日前没有要求其去办理公证；而汤凤屏则认为办理公证应先由李斌单方申请，其配合李斌办理，公证的内容由汤凤屏确定，公证费用由汤凤屏去交，汤凤屏曾口头并通过中介公司约李斌办理公证。
汤凤屏为证明其具备购房资格，还向本院提交了刘某丙的出生医学证明、汤凤屏和刘某丁新的结婚证复印件，以及打印日期为2015年11月11日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中载明：汤凤屏名下有一套房屋，其儿子刘某丙和丈夫刘某丁新名下均没有房屋。
本院认为：汤凤屏、李斌与鑫祥公司于2013年4月23日签订的涉案合同及于2013年5月27日签订的《补充协议》均是各方当事人在平等自愿的基础上经协商一致而签订的，系各方当事人真实意思表示，均应合法有效。对涉案合同中“其他约定（1）2013年6月1日前双方采取委托公证的方式办理过户，办理公证后回执交中介保管，出具公证书给买方后，买方将全部房款付清；（2）委托公证内容（网签、退案、代收楼款、落名权由买方决定等等）”，因上述合同条款并没有明确约定涉案房屋必将过户登记至除汤凤屏外的其他买受人名下，且本案买卖双方实际上并没有完成过户手续，没有发生避税行为，因此原审认为该条款内容是汤凤屏可将房屋直接过户给第三方买受人，目的是为了减少买卖次数，达到逃税的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，理据不充分，原审据此认定该条款上述内容无效错误，本院予以纠正。
二审争议的主要焦点是涉案合同及补充协议应否继续履行。对此，本院认为：从合同约定及目前履行情况看，涉案合同定买卖双方在2013年6月1日前采取委托公证的方式办理过户，汤凤屏在涉案合同签订之日支付了定金10000元，2013年5月27日合同各方当事人又签订了《补充协议》，将上述期限变更为2013年6月28号之前，此后至今，买卖双方均未继续履行合同。虽然汤凤屏举证证明其曾于2013年7月8日向李斌发出《履约通知书》，但汤凤屏发出该通知书的时间已超过上述合同约定的履行期间，汤凤屏并未举证证明其在合同约定的履行期限届满之前曾催促过李斌履约；而根据买卖双方二审陈述，李斌认为办理公证需双方当事人共同办理，汤凤屏确认办理公证是先由李斌提出申请，其配合李斌办理，办理公证的内容由其确定，公证费用由其负担，即合同约定的公证过户手续需由买卖双方按汤凤屏确定的公证内容共同办理，现汤凤屏并未举证证明其已确定了公证的内容，也没有举证证明其在合同约定的履行期限内要求李斌与其共同办理公证过户手续，而李斌拒不办理，故汤凤屏上诉主张李斌不配合履行合同，导致合同未能履行的依据不足，本院不予采信。鉴于汤凤屏在2015年才提起诉讼，要求继续履行合同，早已超过合同约定的履行期限近两年，买卖双方不可能按原先签订的涉案合同与补充协议中有关支付房款的方式、时间继续履行，另，与买卖双方在2013年签订涉案合同和补充协议时相比，涉案房屋的价格也已经发生了巨大的变化，且汤凤屏在本案二审中明确要求将涉案房屋过户登记至其本人名下，即变更了涉案合同约定的公证过户方式，而李斌在一、二审中均明确表示不同意继续履行合同，据此，原审法院认为汤凤屏在此情况下要求李斌继续履行合同、协助办理涉案房屋的过户手续，对李斌显失公平，并判令驳回汤凤屏的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理上并无不妥，可以维持。上诉人汤凤屏的上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人汤凤屏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年一月八日
书 记 员 刘 纯