江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终164号
上诉人(原审被告)：九江市华申房地产开发有限公司，住所地九江市长虹大道28号雅格泰大酒店二楼。统一社会信用代码：913604007723861773。
法定代表人：王仕平，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘启邦，该公司法律顾问。
被上诉人(原审原告)：江西绿辰农业发展有限公司，住所地江西省九江市彭泽县黄岭乡一林场。统一社会信用代码：91360430054443413N。
法定代表人：林斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：许加林，江西民群律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴邵平，男，汉族，1968年6月18日出生，个体户，住彭泽县。
上诉人九江市华申房地产开发有限公司（以下简称“华申公司”）因与被上诉人江西绿辰农业发展有限公司（以下简称“绿辰公�”）、吴邵平房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2016）赣0430民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华申公司上诉请求:1、依法撤销一审判决第二项；2、依法驳回被上诉人绿辰公司要求上诉人退还其购房款及利息的诉讼请求；3、判决被上诉人吴邵平承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定上诉人为涉案商品房买卖合同的出卖人，有悖于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定。一审查明事实证明:(1)涉案《商品房预售合同》的预售人是九ＸＸ申房地产开发有限公司.鹿鸣湖售楼部(吴邵平)(以下简称售楼部);（2）被上诉人绿辰公司与售楼部签订的《商�房预售合同》约定交易的房屋是彭泽县鹿鸣湖公寓项目建设规划许可证和商品房预售许可证上所没有的房屋，而是九江市芙蓉建筑有限责任公司违章违规的建筑物。一审判决将上诉人认定为适格主体，判决上诉人对吴邵平个人设立的售楼部收取的被上诉人交付的预购商品房款承担连带清偿责任，不仅缺乏法律依据，更违反了合同相对性原则。2、一审判决对涉案相关事实的认定有失偏颇。被上诉人绿辰公司明知其于2012年10月24日签订的商品房预购合同不是经县房产管理部门验证备案的正规合同，交付购房款也不是按银行走账的正常程序，其收款人也不是华申公司的财务人员，收款收据上的印章也不是华申公司的财务专用章，预购之房也不是商品房预售许可证上所载明的房屋，且明知601室被吴邵平转卖他人后近五年都没有找过上诉人华申公司，这是本案一审庭审无可�避的事实。而一审判决仍认定“原告作为购房者，有理由相信被告吴邵平可以代表被告华申公司出售涉案房屋”，不仅缺乏证据证明，也与常理相悖，更有悖于《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定。3、一审判决认定：“被告吴邵平是没有施工资质的自然人，挂靠在华申公司名下开发承建、出售彭泽县鹿鸣湖公寓，该行为违反了相关法律的强制性规定”，即与涉案基本事实不符，亦无相应的法条依据。我国法律对个人出资借某个房地产开发企业名义从事房地产开发没有强制性、禁止性规定，上诉人认为，只要吴邵平是以九江市华申房地产开发有限公司名义从事的，经建设、土地规划、房地产管理部门批准许可的行为。华申公司均具有无可推卸的责任，问题是本案吴邵平所从事的向被上诉人预售商品房的行为，并非以华申公司名义实施，也不是许可批准的行为。一审判决将涉案当事人实施的违法违规行为后果判决上诉人承担，实在是有些祸及无辜，违反了司法维护社会公平正义的准则。
被上诉人绿辰公司辩称，被上诉人吴邵平开发的鹿鸣湖公寓是挂靠在上诉人名下，被上诉人与上诉人之间签订了《商品房预售合同》，并且有收款收据，两者都有上诉人鹿鸣湖售楼部加盖的公章，故我方认为被上诉人与上诉人存在房屋买卖合同关系。至于上诉人与吴邵平之间是内部管理问题，相应的法律责任应由上诉人自行承担。至于超容积率所建房屋系房地产开发企业自己的做法，与买受人无关。故我方认为上诉人内部管理混乱导致吴邵平出售房屋出现问题，应由挂靠公司即上诉人承担全部责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴邵平没有答辩。
被上诉人绿辰公司向一审法院起诉请求：1、二被告立即退还购房款220000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算利息），庭审中原告明确要求被告从原告付款之日起至还清之日止按年利率6%支付利息；2、案件受理费由二被告承担。
一审法院认定事实：被告吴邵平挂靠在被告华申公司名下开发承建彭泽县鹿鸣湖公寓。原告支付440000元购买彭泽县鹿鸣湖公寓2号楼601、602室，2012年10月24日被告吴邵平作为收款人，向原告出具收到购房款（鹿鸣湖公寓2号楼601、602室）440000元的收款收据（编号为0019374），九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部并在该收款收据上加盖印章。次日原告与九ＸＸ申房地产开发有限公�鹿鸣湖售楼部签订《商品房预售合同》，甲方处由被告吴邵平签字并加盖九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部印章。2012年12月31日原告购买的房屋交付，之后房屋一直空置。2015年年底原告发现所购买的601室房屋被他人装修入住，被告吴邵平亦认可601室由其另售他人。一审法院认为，原告与被告吴邵平签订商品房预售合同出售的2号楼601室，不在建设规划范围内，且未经房产部门许可预售，故该合同无效。因该无效合同所取得的财产应予返还，故被告吴邵平应返还原告购房款220000元，造成合同无效的过错责任在被告吴邵平，故原告要求被告按年利率6%支付利息损失，本院依法予以支持，并酌情认定自2016年1月1日起向原告支付利息损失。关于被告华申公司在本案中应承担的责任问题。首先，被告吴邵平是没有施工资质的自然人，挂靠在被告华申公司名下开发承�、出售彭泽县鹿鸣湖公寓，该行为违反了相关法律的强制性规定，被告华申公司对被告吴邵平的违建、出售等行为应尽到审慎的管理、监督义务；其次，原告与吴邵平签订的商品房预售合同以及收款收据上均有华申公司加盖印章，虽然被告华申公司辩称商品房预售合同及收款收据上加盖的印章系被告吴邵平私刻，其公司未与原告签订过房屋买卖合同，也未收取过原告购房款，但这系华申公司内部管理问题，不能对抗本案原告，且华申公司亦未提供合法有效的证据对此予以证实。综上，一审法院认为，原告购房时有理由相信被告吴邵平可以代表被告华申公司出售涉案房屋、原告是向被告华申公司缴纳了购房款等事实。故被告华申公司应对被告吴邵平的涉案行为承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院�关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告吴邵平于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告江西绿辰农业发展有限公司购房款220000元及支付以220000元为本金自2016年1月1日起至付清之日止按年利率6%计算的利息损失；二、被告九江市华申房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由二被告负担。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。
本院认为,被上诉人吴邵平与上诉人华申公司签订了《房地产开发经营承包合同》，挂靠在上诉人华申公司名下，以九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部的名义从事房地产开发经营活动。但由于上诉人华申公司疏于对被上诉人吴邵平的管理，从而使被上诉人吴邵平超规划范围建造部分房屋的行为没有得到有效的监督、制止，导致部分房屋办理不了产权证，从而导致被上诉人吴邵平以售楼部名义与本案被上诉人绿辰公司签订的关于鹿鸣湖公寓2号楼601室《商品房预售合同》无效。且该套房屋已被被上诉人吴邵平另售他人，被他人装修入住。由于被上诉人吴邵平是挂靠在上诉人华申公司的名下进行房地产开发,表明上诉人华申公司对被上诉人吴邵平以其名义进行开发建房和销售行为的认可。被上诉人吴邵平以九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部的名义与被上诉人绿辰公司签订《商品房�售合同》时，被上诉人绿辰公司作为购房者，有理由相信被上诉人吴邵平可以代表上诉人华申公司出售涉案房屋，构成表见代理，上诉人华申公司应对无效合同导致的结果承担责任。现被上诉人绿辰公司要求按无效合同判令被上诉人吴邵平返还购房款并支付合理的利息，并要求由上诉人华申公司承担连带责任理由正当，本院应予支持。上诉人华申公司上诉提出涉案房屋签订合同的预售人是售楼部、吴邵平，涉案房屋是建设规划许可证和预售许可证上所没有的房屋，属九江市芙蓉建筑有限责任公司违章建筑，一审法院判令其承担连带责任没有法律依据的上诉理由，因本院对其应承担责任的理由已作了充分的阐述，故对其上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人华申公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人九江市华申房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文江平
审 判 员 黄丽丽
审 判 员 顾佰成
二〇一八年二月二十六日
书记员代 泠