洞头县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温洞民初字第75号
原告：林某某。
委托代理人（特别授权代理）：李某某。
委托代理人（特别授权代理）：徐某某。
被告：浙江××置业有限公司，住所地：衢州市××。
法定代表人：黄某某。
委托代理人（特别授权代理）：汪某某。
委托代理人（特别授权代理）：薛某某。
原告林某某为与被告浙江××置业有限公司商品房预售
合同纠纷一案，于2010年5月19日向本院起诉，本院于同日受
理后，依法由代理审判员郭灵燕适用简易程序于2010年6月10
日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组
成由审判员叶明铁担任审判长、代理审判员郭灵燕、人民陪审员曾海芬参加评议的合议庭，于2010年8月25日公开开庭进行
了审理。原告林某某委托代理人李某某、徐某某，被告浙江×
×置业有限公司委托代理人汪某某到庭参加诉讼。经本院审判
委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告林某某起诉称：2004年12月22日，原告与被告签订
《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的洞头县新城区绿
园大厦北楼一单元13号房屋一套。合同约定：商品房建筑面积
共34.741平方米，价款按建筑面积计算，单价每平方米8750元
，总价303984元。合同采用分期付款的方式：一期签订合同当
日支付35%，二期主体框架六层楼面完成十日内付30%，三期主
体结顶十日内付30%，交付使用时结清剩余的房价款。出卖人
须在2006年8月18日前将该商品房经验收合格后交付给买受人
使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同
的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止
，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之十的违约金。合同
签订后，原告已按合同约定付了288784元房款。绿园大厦于20
09年8月27日才经勘察、设计、施工、监理和建设五家单位竣
工验收合格，2009年9月29日洞头县规划建设局才同意被告备
案。原告认为被告在2009年8月27日绿园大厦验收合格后未通
知原告交房，被告应当依法继续履行合同，并按合同约定承担
逾期交房的违约责任，故原告诉至法院要求：1、判决被告继
续履行与原告签订的商品房买卖合同，立即将洞头县新城区绿
园大厦北楼一单元13号房屋经验收合格后交付给原告使用；2
、判决被告向某告支付逾期交房的违约金（每日按已交房价款288784元的万分之十从2006年8月19日起计算到实际交付之日
止）。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被告对涉案商品
房的排水管、卷门及门口的花岗石进行维修。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、商品房买卖合同原件、商品房预售证复印件各一份，
用以证明（1）原、被告双方存在的商品房买卖合同关系；（2
）原告购买被告开发建设的绿园大厦北楼一单元13号房；（3
）约定的购房款及支付期限；（4）约定的被告交房期限及逾
期违约责任。
2、收款收据原件三张，用以证明原告已依约付款。
3、竣工验收备案表一份，用以证明房屋竣工验收备案时
间。
被告浙江××置业有限公司在法定期限内未作出书面答
辩，在庭审中辩称：1、绿园大厦于2006年9月份已经验收合格
，被告在2006年10月19日通知原告办理交房手续，只是原告没
有前来办理，被告不存在违约情况，原告若要求继续履行合同
应支付未缴的房款。2、原告诉讼请求中要求被告承担逾期交
房违约金已超过诉讼时效。3、若要判决违约金，原告要求的
违约金过高。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、绿园大厦竣工验收资料及竣工验收备案表各一份，证
明绿园大厦工程2006年9月30日已验收合格，2009年8月27日进
行综合验收，2009年8月31日进行备案；
2、挂号信回执和交房通知书各一份，证明2006年10月19日被告已通知原告办理交房手续。
为查清绿园大厦的竣工验收时间，本院依职权对绿园大
厦竣工验收经办人董某某进行调查取证。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提
供的证据1、2，被告无异议；对原告提供的证据3，被告对其
真实性无异议，但认为该竣工验收是综合验收，而不是合同约
定的“经验收合格”的验收。对被告提供的证据1，原告对竣
工验收备案表真实性无异议，但对竣工验收资料真实性有异议
，认为2004年国务院已经取消综合验收，竣工验收备案表上的
时间就是合同约定的“经验收合格”的验收时间；对被告提供
的证据2，原告对其真实性无异议，但认为绿园大厦当时不具
备合同约定的交付条件。对董某某的调查取证，原告认为对“
单体验收”和“综合验收”两个概念并不是董某某可以认定的
，不能以董某某的证言来确定绿园大厦的竣工验收时间；被告
认为董某某的谈话能充分证明绿园大厦在2006年就已竣工验收
合格。
本院认为，原告提供的证据1、2，被告无异议，予以采
信；对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，本院予以
采信。被告提供的证据1，是相关部门出示的材料，具有真实
性、合法性，予以采信；对被告提供的证据2，本院认为该组
证据真实、合法，能够证明其待证事实，予以采信。对董某某
的调查取证，原告虽有异议，但结合原、被告双方签定的《商
品房买卖合同》约定的内容，对董某某对“单体验收”和“综
合验收”的解释本院予以采信，至于双方对验收的不同理解，待在裁判理由中阐述。
经审理本院认定的事实如下：2004年12月22日，原告林
某某与被告浙江××置业有限公司签订了一份《商品房买卖合
同》。合同约定，原告购买洞头县新城区绿园大厦北楼一单元
13号商品房，房价为303984元。被告应当于2006年8月18日前
交付已验收合格的商品房。若逾期交付超过60日，原告有权解
除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部
已付款，并按原告累计已付款的30%向支付违约金；原告若要
求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实
际交付之日止，被告按日向某告支付已交付房价款万分之十的
违约金。在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原
告办理交付手续，并签署房屋交接单。商品房若为住宅的，被
告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告
应出示或提供齐全的证明文件，否则原告有权拒收，而由此产
生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，截止2005年10月
29日原告已按合同约定付了288784元房款。被告向某告发出交
房通知书的挂号信回执时间为2006年10月19日。
本院认为，原告林某某与被告浙江××置业有限公司签
订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容
、形式不违反法律，应受法律保护。原、被告双方在合同第八
条对房屋的交付条件上“经验收合格”与“经综合验收合格”
等选项中，选择“经验收合格”作为房屋交付条件，虽然原、
被告双方对“经验收合格”和“经综合验收合格”的理解存有
争议，但《商品房买卖合同》是由浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局监制的，已把“经验收合格”与“经综合验收合格
”作为两个条件让当事人签约时进行选择，且对两概念进行区
别。从相关规定及结合本案证据表明，“经验收合格”指房屋
主体结构质量的合格，仅指单体验收的合格，而非另需消防、
环保、气象等的综合验收合格。绿园大厦于2006年9月30日经
验收合格，仅是单体验收的合格，而2009年8月27日的验收合
格才是综合验收合格。原、被告明确选择“经验收合格”作为
交房条件，绿园大厦于2006年9月30日已验收合格具备交房条
件。至于被告未按相关规定履行备案义务，并不影响交房条件
的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适
用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定“买受人收到
出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、
灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承
担”。被告发出的交房通知书中明确交房最后日期是2007年1
月18日。原告在庭审中也承认收到挂号信和交房通知书，2007
年1月18日可视为交房日期。对原告提出应按合同第十一条的
约定出示竣工验收文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说
明书》，否则原告可以拒收，但原告在收到交房通知书后，仅
对验收是否通过与被告存有争议，而非按合同第十一条约定的
情况拒收。现被告已将房产移交物业部门托管，原告可以随时
接收该房，不存在再交付的问题。合同约定2006年8月18日前
交付房屋，被告应按合同约定承担2006年8月19日至2007年1月
17日共152天的逾期交房违约责任。但我国《民法通则》明确
规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
原告在合同约定的交房期限届满次日开始就应当知道其权利已
受到侵害，在无任何证据证明诉讼时效发生中断或中止的情况
下，从合同约定的交房期限届满的次日开始即2006年8月19日
开始算至原告起诉之日已过两年的诉讼时效，被告明确对此提
出抗辩，故要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院
不予支持。原告当庭增加的诉讼请求属损害赔偿之诉，建议原
告收集充分证据后另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和
国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，最高人民法院
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第十一条第二款的规定，判决如下：
驳回原告林某某的诉讼请求。
本案受理费5800元，由原告林某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州
市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件
受理费5800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号31×××10
40006651，逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 叶明铁
代理审判员 郭灵燕
人民陪审员 曾海芬
二〇一〇年九月十六日
书 记 员 谢 力