江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4803号
上诉人（原审被告）:焦本谊，男，汉族，1953年8月21日出生，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：焦忠根，焦本谊之子，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：杨道民，男，汉族，1966年1月27日出生，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：周祥卿，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方蓉，江苏苏泓律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陶良成，男，汉族，1972年5月23日出生，住南京市江宁区。
被上诉人（原审被告）：戴敏，女，汉族，1981年4月28日出生，住南京市江宁区。。
上诉人焦本谊因与被上诉人杨道民、陶良成、戴敏执行异议之诉一案,不服南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）(2017)苏0115民初17087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
焦本谊上诉请求:1、请求撤销江宁法院（2017）苏0115民初17087号民事判决，驳回被上诉人杨道民请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：杨道民并未付清购房款，被上诉人杨道民在案件执行中陈述该房屋的买卖合同价是27.5万元，已经全部付清购房款，但其在与陶良成、戴敏房屋买卖纠纷一案中又陈述其中一万元为借款而非房款，后杨道民认为可能对其不利，竟然说还有一万元余款未付已交至法院，以此来说明其已付清全款，一审法院竟然采信其陈述，做出了对杨道民有利的判决。
被上诉人杨道民辩称，对查明事实没有异议，付清房款的事实也已查明，上诉人焦本谊所指尾款一万元，因为双方签订的买卖合同约定过户时再付一万块钱。但当时陶良成以缺钱为由，希望杨道民将房屋余款一万元提前支付，并保证无条件协助办理过户，杨道民担心其反悔，就让陶良成出具了一张借条。江宁法院未认定一万块钱为借款，杨道民只得又交了一万块钱到法院，提前支付了房屋的尾款。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审法院查明，2007年3月16日，陶良成、戴敏（甲方）与杨道民（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落于科学园天景山小区的建筑面积90平方米房产出售给乙方；甲、乙双方协商认定此房的总价格为人民币25.5万元，乙方先付定金23.5万元，余款2万元在抓阄并办理手续完成时，甲方应将此房钥匙及相关证件交付乙方，并协助乙方完成与此房产权有关的其他手续的办理（含产权过户手续并更改乙方名下），余款一次性付清；双方约定的其他事项：（1）付款方法：2007年3月16号付贰万元正，2007年3月18号付壹拾伍万元整，2007年3月22号付陆万元整。(2)如房拿到手后产生费用，与甲方无关。
2008年5月28日，陶良成（甲方）与杨道民（乙方）签订《产权变更协议》，约定甲方自愿将天景山G区02幢三单元606室（90平米）以27.5万元的价格转让给乙方，产权归乙方所有；甲方将该房钥匙及相关证件交付给乙方，乙方在拿到该房钥匙及相关证件后付款26.5万元给甲方，甲方有义务并应及时协助乙方完成该房产权变更的相关事项办理。因该房产权变更所产生的费用由乙方承担，待该房房产证下发并成功更改为乙方姓名后，乙方应付清余款1万元。
另查明，2007年3月16日，陶良成出具收条，载明收到杨道民购天景山小区90㎡定金贰万元。同年3月18日，陶良成、戴敏出具收条，载明收到杨道民购天景山小区90㎡期房款现金贰拾壹万伍仟元正。同年7月5日，戴敏出具收条，载明收到杨道明壹万元整。2008年5月28日，陶良成出具收条，载明收到朱柏英贰万元整。同年6月10日，陶良成出具借条，载明今借人民币壹万元整。
还查明，江宁法院于2011年11月14日就焦本谊与陶良成民间借贷纠纷一案作出的（2011）江宁淳民初字第297号民事判决发生法律效力。因陶良成未履行生效判决确定的义务，焦本谊向法院申请执行。江宁法院立案执行后，于2017年3月21日作出（2013）江宁淳执字第650号民事裁定，查封了登记于陶良成名下坐落于南京市××公寓××室，该房产登记时间为2017年2月15日，登记的权利人为戴敏、陶良成。朱柏英与杨道民于1992年6月2日登记结婚。
在一审审理过程中，杨道民已将购房余款1万元交至江宁法院。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《房屋买卖合同》、《产权变更协议》，系杨道民和陶良成、戴敏的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对于焦本谊辩称上述合同无效的意见，应不予采纳。关于杨道民在法院查封前是否已合法占有涉案房屋。杨道民、戴敏均陈述案涉房屋确实已出售给了杨道民，焦本谊也认可杨道民已实际居住，杨道民提交的有线电视的用户证、申请表，以及其缴纳发票等证据证实其主张，应认定杨道民在法院查封前已经合法占有案涉房屋。关于房屋未办理过户登记杨道民是否存在过错。根据双方合同约定，陶良成、戴敏有义务并应及时协助杨道民完成房屋产权登记。在案涉房屋能办理登记的情况下，因陶良成不能配合，杨道民对未能办理过户登记不存在过错。关于已付房款问题。杨道民已付购房款合计26.5万元，合同约定待房产证下发并成功登记为杨道民，杨道民应付清余款1万元，杨道民已将购房余款交至法院，已全部付清房款。综上，杨道民请求判令停止对案涉房屋的强制执行的理由成立，应予支持。陶良成经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：不得执行位于南京市××公寓××室的房屋。案件受理费1050元，由焦本谊负担。
双方当事人二审中未提交新的证据，双方对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据杨道民提供的相关证据，本院确认在江宁法院查封涉案房屋之前，杨道民已经与陶良成签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋。根据合同约定，杨道民已支付大部分房款。虽约定杨道民取得案涉房产证后，才支付余款一万元，但在法院执行焦本谊与陶良成民间借贷纠纷一案时，杨道民已将余款一万元按照法院的要求交付执行。杨道民按约支付款项后，陶良成未能协助办理过户登记，未办理过户登记非因杨道民自身原因导致。综上，杨道民对争议房屋虽尚未拥有所有权，但对登记在被执行人陶良成名下的不动产提出的执行异议成立。故焦本谊的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人焦本谊负担。
本判决为终审判决。
审判长 迟红宁
审判员 黄建东
审判员 陈树年
二〇一八年八月十三日
书记员 李 好