宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第728号
原告：刘彦磊。
被告：宁波市镇海银亿房产开发有限公司。
法定代表人：方宇。
委托代理人：陈小放，浙江甬信律师事务所律师。
委托代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。
原告刘彦磊与被告宁波市镇海银亿房产开发有限公司（以下简称银亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员纪培福适用简易程序独任审判，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘彦磊，被告银亿公司的委托代理人陈小放、陈乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彦磊起诉称：原、被告于2010年12月27日签订一份编号为201001020265的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于宁波市镇海区骆驼街道金华北路东侧银亿·海悦花苑13幢706号预售商品房一套，建筑面积为89.81平方米，房屋单价为10?720.59元/平方米，总价款为962?816元。付款方式：签约时支付首付款292?816元（含定金50?000元），余款670?000元办理银行按揭，房屋交付期限为2012年11月30日前。合同还对房屋交付条件、房屋交接、房屋质量、违约责任等作了约定。原告依约向被告支付了首付款292?816元（含定金50?000元），2012年2月21日向被告支付购房款70?000元，2012年3月7日通过银行贷款付清余款600?000元。2012年11月30日，被告以登报方式公告交房，因银亿·海悦花苑小区的绿化、消防等存在质量问题，众多购房者集体向被告维权，浙江台小强热线栏目亲临现场予以报道，相关行政部门也责令被告整改，故原告打算避开交房高峰，等被告整改完小区公共部位的质量问题后再进行验房、收房。2013年初，众多购房者陆续发现银亿·海悦花苑存在保温层砂浆不达标、擅自变更飘窗设计、楼板厚度不达标、地下车库存在贯穿性裂缝，梁、板、柱无保护层等问题，故纷纷向宁波市镇海区住房和建设交通局投诉信访，2013年3月19日，由宁波市镇海区住房和建设交通局协调，就房屋质量委托第三方进行检测，但被告借故推脱，不予配合，海悦花园业主不得不自行筹集费用，按照三方曾达成的协议，委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行检测。2013年6月5日至8日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司对银亿·海悦花苑13、14、15幢楼地下室进行了检测，并于2013年6月28日出具了工程质量的检测报告，检测结论为：“银亿·海悦花苑13#、14#、15#楼地下室结构的混凝土强度、截面尺寸、氯离子含量检测均能满足设计及规范要求；不能满足设计要求的主要问题是：（1）部分柱的保护层厚度不满足规范要求，且存在不合格比例较高；（2）箍筋间距偏差较大；（3）部分地下室墙柱的垂直度不满足规范要求；（4）部分混凝土构件存在较严重露筋锈蚀等质量问题。针对以上质量问题，应进行完整的一系列行之有效的整改修复处理，以达到原设计要求。”从检测结论最后一句“针对目前主体结构存在的工程质量问题”，可以得出银亿·海悦花苑13幢楼主体结构存在质量问题。原告会同其他业主共同要求被告整改，但被告至今不能整改地下车库存在的质量问题。2013年8月，原告聘请专业人员先后对房屋套内及公共部位进行验房，发现以下问题：1.地下车库多处因沉降产生贯穿性裂缝；2.地下车库存在梁、板、柱无保护层现象；3.13#楼向北面倾斜；4.楼板钢筋数量不足；5.钢筋保护层不合格；6.柱、梁用砂浆加厚；7.楼板厚度不够；8.内墙墙体用混凝土多孔砖代替加气砌砖，外墙墙体混凝土多空砖孔内无M5水泥砂浆填充。原告自发现上述问题后先后向宁波市镇海区住房和建设交通局及镇海工程质量监测站等相关行政主管部门反映，并向被告提出整改和赔偿事宜，被告至今不予理会。原告欲全方位检测房屋，但被告坚决不同意开门，组织原告检测。综上所述，被告建造的房屋主体结构存在工程质量问题，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条第三款的约定，买受人在商品房验收中发现除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围内及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接收该商品房，买受人拒绝接收的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。原告认为，只要房屋主体结构存在质量问题，原告有权拒绝收房，直至被告将主体结构质量问题进行修复并复检合格为止，在此期间被告理应承担逾期交房的违约责任。同时，楼板钢筋问题属于严重的主体结构问题，一旦建成，难以完全修复，势必会对原告的房屋使用安全和寿命造成影响。故原告诉至法院，请求判令：1.被告在原告的监督下按《房屋质量问题维修清单》列明的房屋质量问题进行维修，直至房屋的质量符合国家相关规定和房屋设计规范；2.被告赔偿原告因房屋质量缺陷而导致的损失（如因房屋质量问题导致房屋使用年限减少而导致的损失等），暂计算为200?000元；3.被告向原告支付因房屋质量问题未修复造成原告至今不能入住而产生的利益损失（自交付之日起计算至被告对房屋完全修复之日），暂按每月3?000元以27个月计算为81?000元；3.被告承担原告在维权过程中的其它损失及费用（如：检测费、鉴定费）暂估算为20?000元，具体数额据实计算；5.本案一切诉讼费由被告承担。
被告银亿公司答辩称：第一、原告诉状所称的八项质量问题，除第七项外，均属共有部分。依照物权法等法律规定，原告无权单独就该部分主张权利，现被告已经就13#、14#、15#楼地下共有部分的质量缺陷整改完成，并经验收质量合格；第二，原告诉状所列质量问题，如涉及到原告所购房屋的专有部分的质量问题，被告应当按照双方所签〈商品房买卖合同〉第十八条约定，承担保修责任。但原告应按照〈合同及补充协议〉第七条第3、4项约定，如期办理交房手续。第三、原告至今未向被告递交过有效的关于其所购房屋专用部分质量不合格的依据，也未向被告主张过维修及通知被告履行保修义务。故其未按期交接房屋的责任及损失，应由原告自行承担。但如被告购买的房屋专有部分确存在质量缺陷，被告愿意依法、依约承担保修责任；第四、原告诉称主张的损失，既没有法律依据也没有事实依据，被告不予认可。基于以上理由，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告刘彦磊向本院提交了如下证据：
1.合同编号为201001020265的商品房买卖合同复印件一份、浙江省宁波市商品房预售专用收款收据复印件两份，销售不动产统一发票（自开）复印件一份，欲证明原告与被告存在购房合同的事实。经质证，被告对该证据没有异议，本院予以认定。
2.关于《十三号楼存在质量问题》的手写报告材料一份，欲证明原告与有资质的检测人员去检测13幢706室后发现房屋不合格的事实；经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称原告自行聘请专业人员对房屋套内及共用部分进行验房，应该附有专业人员的检测资质证书及签名盖章，该证据不具备效力，而且，根据合同约定对房屋质量有异议，由双方共同委托有资质的检测机构去检测。本院认为，该手写材料系原告自行制作，无检测人员签字，也未经被告确认，现被告提出异议，故本院对该证据不予认定。
3.房屋设计规范图纸复印件一组，欲证明原告施工的楼板、钢筋不符合规范设计要求。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性均有异议。称该设计图并未加盖公章，不能确认是蓝图还是白图，不能作为本案证据使用，涉案房屋已经竣工验收合格。本院认为，该证据为复印件，在被告否认的情形下，本院不予认定。
被告银亿公司向本院提供如下证据：
1.工程质量竣工验收记录一份，欲证明13幢楼地下公共部分存在的质量瑕疵，被告已经完成整改，验收备案、质量合格的事实。经质证，原告对该证据有异议。称被告未提供原告购置的单套房屋检测的结果数据，该证据系被告单方制作，被告提供此次验收合格文件并不能证明原告购买的房屋质量合格。本院认为，该工程质量竣工验收记录经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方责任主体盖章确认，故对该证据予以认定。
2.（2014）甬镇民初字第335号民事判决书一份。欲证明该裁判文书已生效，该判决书中原告出具的相关证据（3、4、5、6、7、8、9、10、11、12）与本案涉案房屋质量有关，这些证据证明房屋主体结构使用安全，对于存在的质量缺陷，可以通过整改措施解决，被告已经对房屋存在的质量缺陷已经整改合格，有关涉及到房屋公共部分，原告提起赔偿主张没有法律依据。经质证，原告对该证据的真实性无异议。称对浙江瑞邦检测公司检测报告是认可的，其出具的《情况说明》可以证明被告房屋主体结构存在质量问题，本院对该证据予以认定。
在审理过程中，经原告刘彦磊的申请，本院从档案存卷中调取了以下证据：
1.浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《银亿·海悦花苑13#、14#、15#地下室工程质量检测报告》复印件一份。经质证，原告对该证据无异议，称该检测报告可证明涉案房屋地下室主体结构存在质量问题；被告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。
2.2013年1月21日，银亿公司出具的情况说明复印件一份，经质证，原告对该证据无异议，称该证据能证明被告擅自改变房屋飘窗设计规范，违反合同的约定；被告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。
3.浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2014年6月16日出具的《情况说明》一份，经质证，原告对该证据无异议，称该证据可证明银亿·海悦花苑13#、14#、15#地下室工程不能满足实际要求的质量问题属于房屋主体结构质量问题。被告对该证据的真实性有异议，系复印件，并无原件，该证据不能对抗浙江瑞邦建设工程检测有限公司的检测报告，其不符合证据规范，不具有证明效力，本院审查后认为，该证据系浙江瑞邦建设工程检测有限公司针对其作出的检测报告所出具的情况说明，并非有权作出该认定的权威部门，故对该证据不予认定。
3.宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站出具的《函》复印件一份、宁波市镇海区住房和建设交通局出具的《关于银亿·海悦花苑业主提出窗户、保温层厚度等质量问题的回复》复印件一份、《关于“银亿·海悦花苑”商品房买卖合同纠纷信访者诉求的回复》复印件一份，信访复字（2013）10号《信访事项处理意见书》复印件一份。经质证，原、被告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。
根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
2010年12月10日，原告刘彦磊（买受人）与被告银亿公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房位于宁波市镇海区骆驼街道金华北路东侧银亿·海悦花苑13住宅【幢】706号房，建筑面积共89.81平方米，总价款为962?816元；出卖人应当在2012年11月30日前将下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用气、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；在合同约定的交付期限前的任何时间，项目具备约定的交付条件（商品房买卖合同第九条），出卖人采取寄挂号信或特快专递的方式或在“宁波日报”或“宁波晚报”登报方式发出交付通知，采用挂号信或特快专递方式，则寄出后5日视为买受人收到交付通知，采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知；买受人在商品房验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受该商品房，买受人拒绝接受的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；如商品房达到合同约定的交付条件后存在工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人修复，但买受人同意不以上述原因为由拒绝办理该商品房交付手续。原告于2010年12月3日向被告支付了购房定金50?000元，于2010年12月10日向被告支付购房首付款241?816元，于2012年2月21日再次向被告支付购房款70?000元，于2012年3月7日原告通过银行贷款支付被告剩余购房款600?000元。2012年11月16日，镇海新城B2-2地块（海悦花苑）Ⅰ标段及Ⅱ标段工程竣工验收合格。当月，镇海区房地产开发项目对口单位对海悦花苑项目的竣工验收意见均为“验收合格，同意交付”。2012年11月21日，宁波市镇海区住房和建设交通局准予镇海新城B2-2地块（海悦花苑）Ⅰ标段及Ⅱ标段工程竣工验收备案。2012年11月23日，宁波市镇海区住房和建设交通局同意海悦花苑项目交付备案。2012年11月25日，被告在宁波日报上刊登海悦花苑交房公告，通知各买受人现场交房时间为：2012年11月26日至2012年11月30日。2012年11月30日合同约定的交付期满前，被告也书面通知原告于2012年11月30日前验房，原告明确表示收到了交房通知书，但并未按合同的约定及时验房并办理交接手续。2012年12月25日，被告及海悦花苑设计、施工、监理单位就部分住户保温砂浆厚度不足问题提出具体整改措施。2012年12月26日，被告及海悦花苑设计、施工、监理单位达成整改和修补方案。2013年1月21日，被告书面确认如业主需要按原施工图修改飘窗，被告同意进行修改。2013年1月30日，宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站向被告出具函一份，该函载明监督站工作人员现场抽检后发现海悦花苑项目确有部分内保温砂浆厚度不足，要求被告及时进行全面检查，督促施工单位就发现的质量缺陷问题抓紧予以修复。同日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具关于银亿·海悦花苑业主提出窗户、保温层厚度等质量问题的回复一份，该回复就海悦花苑窗户、外墙内保温问题进行了答复，并载明窗户、保温层砂浆厚度等问题不涉及房屋主体工程质量。2013年4月18日，被告及海悦花苑设计、施工、监理单位就地下室工程质量缺陷达成修补加强方案。2013年4月19日，被告书面确认“银亿·海悦花苑第三方检测单位在《浙江省高级人民法院司法鉴定人名册（2013）》或《最高人民法院鉴定人名册》中选取。”其后，银亿·海悦花苑业主自行委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对13#、14#、15#楼地下室的质量问题进行检测。2013年6月28日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具工程质量检测报告一份，检测结论为“银亿·海悦花苑13#、14#、15#楼地下室结构的混凝土强度、截面尺寸、氯离子含量检测均能满足设计及规范要求；不能满足设计要求的主要问题是：（1）部分柱的保护层厚度不满足规范要求，且存在不合格比例较高；（2）箍筋间距偏差较大；（3）部分地下室墙柱的垂直度不满足规范要求；（4）部分混凝土构件存在较严重露筋锈蚀等质量问题。针对以上质量问题，应进行完整的一系列行之有效的整改修复处理，以达到原设计要求。”2013年8月2日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具信访复字【2013】10号信访事项处理意见书一份，该意见书载明“根据业主提供的浙江瑞邦检测公司出具的检测报告，我局认为该工程能满足主体结构使用安全，对于存在的质量缺陷，可通过设计验算和系列行之有效的整改措施来解决。”2015年1月23日至2015年4月20日，被告按照质量监督管理部门的要求，组织施工单位宁波建工股份有限公司对银亿·海悦花苑13-15#楼地下室实施了加固工程。2015年4月21日，加固工程竣工，质量验收合格。
本院认为：原告刘彦磊与被告银亿公司于2010年12月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效，且双方当事人均无异议，双方当事人均应依约履行合同。本案被告在合同约定的交付期限届满之前，已经取得了合同第九条约定的交付房屋所必需的文件，涉案房屋已经符合交付条件，并且被告在合同约定的交付期限之前已通知原告收房，不存在合同第九条约定的逾期交房行为。虽然被告交付的13#、14#、15#楼地下室结构经浙江瑞邦建设工程检测有限公司检测，发现部分柱的保护层厚度、箍筋间距、墙柱垂直度、混凝土构件等存在不满足规范设计要求的情形，但根据该检测报告的结论，上述存在的质量问题“可以通过完整的一系列行之有效的整改修复处理，已达到原设计要求”。宁波市镇海区住房和建设交通局在信访事项处理意见书中也明确表示“根据业主提供的浙江瑞邦检测公司出具的检测报告，我局认为该工程能满足主体结构使用安全，对于存在的质量缺陷，可通过设计验算和系列行之有效的整改措施来解决”。现原告主张涉讼房屋主体结构质量不合格，要求被告予以赔偿，依据不足，本院不予支持。现有证据表明，原告诉称的13幢楼地下公共部位存在的质量问题，被告已按照质量监督部门的要求，组织施工单位宁波建工股份有限公司对银亿·海悦花苑13-15#楼地下室实施了加固工程，并经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方责任主体验收合格，且建筑区划内的共有部分的权利属于全体业主共同享有，原告无证据证明其代表全体业主，故原告要求被告对该部分质量问题整改修复，已无事实依据，本院不予支持。至于原告提出其购买的套内房屋楼板、钢筋等存在的质量问题，本院认为，涉讼房屋经竣工验收合格，宁波市镇海区住房和建设交通局准予工程竣工验收备案和交付备案，现有证据不能证明原告购置的房屋套内楼板、钢筋等存在质量问题，故原告提出要求被告赔偿因房屋质量缺陷所造成的损失，依据不足，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿其因房屋质量问题未修复造成原告无法入住的损失，本院认为，被告交付的房屋经验收合格，符合交付条件，不存在逾期交付的事实，被告按照相关部门的整改要求所列的整改内容，涉案共有部位的维修也并不影响原告对房屋的收房并居住使用。而且，双方在《商品房买卖合同》中也明确约定：“如商品房达到合同约定的交付条件后存在工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人修复，但买受人同意不以上述原因为由拒绝办理该商品房交付手续”。原告拒收房屋而产生的损失应由原告自行承担。至于原告要求被告承担原告在维权过程中造成的损失及费用，如检测费、鉴定费等，无事实和法律依据。本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘彦磊的诉讼请求。
本案案件受理费5?815.00元，减半收取2?907.50元，由原告刘彦磊负担。（已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 纪培福
二〇一五年七月一日
代书记员 邓丽萍