南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨板商初字第30号
原告南京加豪新型建筑材料有限公司，住所地南京市雨花台区雨花经济开发区凤汇大道32号。
法定代表人张洪敏，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ智，男，1986年12月27日，汉族。
被告南京悦弘建材有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道铜井步行街四幢4104室。
法定代表人周莫松，该公司总经理。
委托代理人王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
被告耿玉冬，男，1972年11月6日生，汉族。
原告南京加豪新型建筑材料有限公司（以下简称加豪公司）与被告南京悦弘建材有限公司（以下简称悦弘公司）、被告耿玉冬买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告加豪公司的委托代理人ＸＸ智，被告悦弘公司的委托代理人王桂祥、被告耿玉冬的委托代理人魏海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告加豪公司诉称，被告悦弘公司为原告供应水泥，截止2013年3月5日，原告尚欠被告悦弘公司水泥款7467938.20元，双方分别于2012年12月29日、2013年1月7日签订两份《以房抵款协议》，约定以原告对南京汉鼎建设工程有限公司（以下简称汉鼎公司）享有的债权冲抵尚欠被告悦弘公司的水泥款。2013年3月29日被告悦弘公司向原告出具一份欠条，约定原告所转让债权超出所欠水泥款的部分，由被告悦弘公司于2013年5月31日前按双方认可的单价向原告供应水泥、石料等货物或返还相应现金。被告耿玉冬在欠条上对被告悦弘公司的供货或付款义务承担保证责任。至原告起诉时，被告悦弘公司既未供货也未付款，被告耿玉冬也未承担担保责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告悦弘公司立即返还原告超出应付水泥款部分债权550250.53元，并支付迟延履行的利息（以550250.53元为基数，按人民银行同期贷款利率四倍自2013年3月29日起计算至判决生效之日止），被告耿玉冬承担连带清偿义务。2、两被告承担本案全部诉讼费。
被告悦弘公司辩称，首先，悦弘公司同意原告以房抵债是不得已而为之的，《以房抵款协议》对该公司来说显失公平。因为根据悦弘公司调查了解，两套抵价房屋及车库的单价远高于市场上同类房屋单价40%以上，在原告长期拖欠被告水泥款的情况下，被告为尽快实现债权，系受原告以严重超出市场售价的欺骗而签订了《以房抵款协议》。其次，原告没有完成《以房抵款协议》约定的两套抵价房屋及车库的过户手续，根据合同义务的先后顺序，被告享有先履行抗辩权，原告无权要求被告履行后合同义务。最后，《以房抵款协议》中约定抵价房屋及车库的过户税费由原、被告各承担50%，原告先行垫付，被告承担的50%在原告所欠水泥款中抵充。但原告未提供房屋交易税费的票据，且欠条中列明的过户税费明显过高。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告耿玉冬辩称，欠条上的字是其本人所签，其他答辩意见与悦弘公司一致，请求法院依法裁判。
经审理查明，原、被告有供货往来，截止2013年3月5日，原告欠被告悦弘公司水泥款7467938.20元。2012年12月29日，原告与悦弘公司签订《以房抵款协议》一份，约定以原告对汉鼎公司享有的债权冲抵尚欠被告悦弘公司的水泥款，抵款标的为所有权为汉鼎公司的南京书香名苑＊＊幢＊＊＊室商品房。被告悦弘公司指定其法定代表人周莫松为房屋受让人，以该房屋冲抵所欠4036875元水泥款。2013年1月7日，原告与被告悦弘公司又签订《以房抵款协议》一份，补充约定原告将对汉鼎公司享有的另一项债权，即南京书香名苑＊＊幢＊＊＊室商品房及车库转让给周莫松，以该房屋冲抵所欠3522680元水泥款，以该车库冲抵所欠230000元水泥款。同时，协议第二条约定，原告应于2013年1月31日前将上述两套商品房及车库过户的进件手续办理完毕，相关费用由原、被告双方各承担50%，被告应付的50%由原告垫付，该款直接在原告欠被告的水泥款中冲抵。协议第四条约定，原告将协议约定的两套房产及车库交件手续办理后，被告倒欠原告的钱款按双方认可的单价，由被告向原告供应水泥、石料等货物，并应在2013年5月31日前供货结束。2013年3月29日，原告与被告悦弘公司、被告耿玉冬签订欠条一份，对两套抵款房屋的过户税费补充做了约定。至此，原告以共计8018188.73元的债权冲抵欠被告悦弘公司的7467938.20元水泥款，多出的550250.53元由悦弘公司于2013年5月31日前向原告供应相应价值的水泥、石料或支付对应的现金。被告耿玉冬对悦弘公司的供货或付款义务承担担保责任。
另查明，原告已经将南京书香名苑＊＊幢＊＊＊室、书香名苑＊＊幢＊＊＊室及车库的交件手续向房产管理部门办理完毕，并且两套房屋已经过户至悦弘公司指定的受让人名下。《以房抵款协议》中约定的书香名苑＊＊幢＊＊＊室的配套车库，系该套房屋附属院落，可以用来停放车辆或做他用，而非专供停放车辆的场所，不具有相应独立的产权。
上述事实，有当事人陈述，以房抵款协议来两份，欠条等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，本案原告与被告悦弘公司签订的两份《以房抵款协议》及一份欠条系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。被告悦弘公司辩称原告用来冲抵水泥款的房屋价格以及过户税费明显高于市场价格，《以房抵款协议》对悦弘公司显失公平，但悦弘公司及其法定代表人周莫松均具有民事行为能力，在两份《以房抵款协议》及一份欠条中对抵款房屋的价格、过户税费等数次签字或盖章确认，故对悦弘公司认为合同显失公平的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告已经将约定的两套房屋过户至悦弘公司指定的受让人名下。《以房抵款协议》中约定的车库，系书香名苑＊＊幢＊＊＊室的配套院落，因不具有独立的产权而无需单独过户，但其本身具有使用价值。故悦弘公司关于该车库未过户且不该与配套房屋单独计价的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，另一方有权要求履行并要求赔偿损失。原告虽未与悦弘公司在协议或欠条中约定逾期利息，但悦弘公司的迟延履行行为确属违约，应当承担违约责任。原告要求悦弘公司应按人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付逾期利息的主张，因双方协议中并未明确约定，缺乏事实和法律依据，本院依法按人民银行同期贷款利率予以调整。最后，被告耿玉冬在欠条上作为担保人签字，系对被告悦弘公司向原告供货或付款义务的担保，应当承当相应的担保责任。故原告要求耿玉冬承担连带还款义务的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。耿玉冬承担保证责任后，有权向悦弘公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百条，第一百零七条，第一百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京悦弘建材有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告南京加豪新型建筑材料有限公司550250.53元及利息（自2013年3月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。
二、被告耿玉冬对上述第（一）项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告南京悦弘建材有限公司追偿。
三、驳回原告南京加豪新型建筑材料有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8671元（原告已预交），减半收取4336元，由被告南京悦弘建材有限公司与耿玉冬共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8671元（附南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；帐号：10×××76）。
审 判 员 薛 鹏
二〇一四年十一月十四日
见习书记员 吕珊珊