上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5873号
上诉人(原审被告、反诉原告)：中国石油天然气股份有限公司，住所地北京市。
法定代表人：王宜林，董事长。
委托诉讼代理人：孔祥桥。
委托诉讼代理人：周荆，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：杨昌陶，总经理。
委托诉讼代理人：李海龙、周荆，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市杨浦区教育资产管理中心，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陈芳，主任。
委托诉讼代理人：吴益民、卢健，上海市华荣律师事务所律师。
上诉人中国石油天然气股份有限公司(以下简称“中石油公司”)、中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司(以下简称“中石油上海公司”)因与被上诉人上海市杨浦区教育资产管理中心(以下简称“杨浦教育资产中心”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初9070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中石油公司、中石油上海公司上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审，或依法改判支持中石油公司、中石油上海公司的反诉请求。事实与理由：一、一审法院判决认定中石油公司、中石油上海公司要求继续租赁无合同依据，与事实不符。涉案加油站是主管部门批准迁建的，加油站的建筑物是永久建筑，杨浦教育资产中心应当按约续租。土地的使用权人包头中学经区教育局批准与上海�里加油站(以下简称“ＸＸ加油站”)等于2000年签订《合作协议》，由包头中学提供土地，ＸＸ加油站出资，经市、区两级成品油行业主管部门批准从普陀区迁建到现址，以市光加油站名义经营，对加油站占用范围内土地的使用，采取续签《合作协议》、《土地租赁协议》的方式进行。土地是教育用地，市光加油站的建设，包头中学应承担改变土地规划用途和建设报批的义务，否则《土地租赁协议》应为无效。《土地租赁协议》约定，中石油公司、中石油上海公司仍需继续承租的，在同等条件下，中石油公司、中石油上海公司有优先续租权，故是否续租，是根据中石油公司、中石油上海公司的意愿及需要而定的。二、加油站是中石油公司、中石油上海公司合法取得的财产，中石油公司、中石油上海公司对加油站的建筑物及附属设施拥有所有权。即使无法续租，杨浦教育资产中心亦应赔偿中石油公司、中石油上海公司财产损失。一审法院判决中石油公司、中石油上海公司对涉案土地恢复原状缺乏依据。市光加油站的资产并入中石油公司、中石油上海公司名下，中石油公司、中石油上海公司并对加油站进行多次改建，形成现有的资产规模。中石油公司、中石油上海公司与包头中学对加油站资产的归属有明确约定，《合作协议》明确在合作期满后若中石油公司、中石油上海公司不再经营加油站，则加油站全部土地及设施归包头中学所有。《土地租赁协议》约定，发生拆迁时，政府支付的补偿地上资产由中石油公司、中石油上海公司享有。上述约定，均没有赋予中石油公司、中石油上海公司恢复原状的义务。三、杨浦教育资产中心拒绝续租构成违约，导致加油站不能正常经营期间，不应收取所谓的土地使用费用，并应赔偿中石油公司�中石油上海公司由此造成的经营损失。因杨浦教育资产中心拒绝续租，导致加油站于2015年12月23日暂停营业至今。一审法院判决中石油公司、中石油上海公司支付自2015年12月24日起的土地使用费用，缺乏依据。同时，中石油公司、中石油上海公司因无法经营遭受巨额经营损失和员工安置等其他损失，杨浦教育资产中心应予以赔偿。四、一审法院违反法定程序，导致事实不清，且遗漏应当参加诉讼的当事人。即使不能续租，一审法院亦应对加油站的建筑物及附属设施的归属作出判决，中石油公司、中石油上海公司有权就财产损失获得赔偿或补偿。一审中，中石油公司、中石油上海公司要求对加油站的建筑物及其附属物的残值和停业损失进行审计评估，但未获准许。涉案土地的使用人是包头中学，包头中学应参与诉讼，但一审法院未通知其参加，违反了法定程序。
杨浦教育资产中心辩称，不同意中石油公司、中石油上海公司的上诉请求，要求驳回其上诉，维持一审法院的判决。即使如中石油公司、中石油上海公司主张的合同无效，对无效也应各自承担责任，中石油公司、中石油上海公司主张赔偿没有依据。杨浦教育资产中心认为《土地租赁协议》合法有效，且已按合同约定期间履行完毕。鉴于上海市教委发文强调教育资产只能用作教育用途，故无法与中石油公司、中石油上海公司续租。本案加油站的建设存在历史背景，是合法的。区教育局、杨浦教育资产中心及学校多次发函告知不再续租。加油站的建筑物、固定设施，杨浦教育资产中心一审时要求恢复原状，如中石油公司、中石油上海公司不愿意恢复原状，杨浦教育资产中心可以做出谅解。
杨浦教育资产中心向一审法院起诉，请求判令：1、中石油上海公司迁出上海市杨浦区市光路XXX号；2、中石油公司、中石油上海公司共同支付自2015年1月7日起至实际搬出日止的土地使用费用(按每日租金1,369.86元计算)；3、中石油公司、中石油上海公司共同将上海市杨浦区市光路XXX号场地恢复原状。
中石油公司、中石油上海公司提起反诉，请求判令：1、杨浦教育资产中心依据原租赁协议与中石油公司、中石油上海公司续签土地租赁协议；2、如不能续租，则杨浦教育资产中心赔偿中石油公司、中石油上海公司加油站建筑物、设施等固定资产损失6,300,061.50元、员工经济补偿金132,489.42元；3、杨浦教育资产中心赔偿中石油公司、中石油上海公司停业损失4,407,919.74元。
一审法院认定事实：上海市杨浦区包头路XXX弄XXX号产权人为上海市杨浦区教育局[产权证编号：沪房地杨字(1999)第024651号]。上海市公安局杨浦分局殷行派出所出具《门牌证明》，证明市光路XXX号属沪房地杨字(1999)第024651号产权证所属所有权范围内。
2010年1月21日，杨浦教育资产中心前身上海市杨浦区校办工业管理部(甲方、出租方)与中石油上海公司(乙方、承租方)签订《土地租赁协议》，主要内容为：甲方将位于上海市杨浦区市光路XXX号的土地面积1800平方米租赁给乙方经营加油站，租赁期限为五年，自2010年1月7日至2015年1月6日止。第一年至第三年的租金为45万元/年；第四年至第五年的租金为50万元/年。合同到期后如需继续租赁，应在本协议的基础上，另行签订租赁合同。土地租金自2010年1月7日起开始计算，由乙方先付后用，即每年1月20日前支付当年租金，甲方应于收到3日内向乙方出具税务认可的正式发票，所发生的税务费用，由甲方承担。租赁期满，乙方仍需继续承租的，在同等条件下，乙方享有优先续租权�优先购买权。
2011年11月18日，上海市杨浦区校办工业管理部发出关于更改户名通知书，内容为：由于杨浦区教育局编制改革的需要，从2012年1月1日起原“上海市杨浦区校办工业管理部”，更名为杨浦教育资产中心。在此之前与上海市杨浦区校办工业管理部签订的所有租赁协议的租赁期限没有到期的，从2012年1月1日起由杨浦教育资产中心继续履行。2012年1月1日起开始签约的租赁协议，全部更名为杨浦教育资产中心。
2012年1月，上海市杨浦区教育局出具授权书，授权杨浦教育资产中心对该局及下属学校所有校产进行统一管理，履行管理职能，承担管理责任。
2012年10月，杨浦教育资产中心(甲方)与中石油上海公司(乙方)签订《土地租赁协议》，主要内容为：由于杨浦区教育局编制改革的需要，从2012年1月1日起原“上海市杨浦区校办工业管理部”更名为杨浦教育资产中心。双方按照原来2010年1月签订的协议，承担权利和义务。一、原协议标的不变。甲方将位于上海市杨浦区市光路XXX号的土地，面积1800平方米，租赁给乙方经营加油站，租赁期限为五年，自2010年1月7日至2015年1月6日止。二、原租赁价格及支付方式不变。第一年至第三年的租金为45万元/年；第四年至第五年的租金为50万元/年。合同到期后如需继续租赁，另行签订租赁合同。土地租金自2010年1月7日起开始计算，由乙方先付后用，即每年1月20日前支付当年租金，甲方应于收到租金3日内向乙方出具税务认可的正式发票，所发生的税务费用，由甲方承担。五、续租事宜：租赁期满，乙方仍需继续承租的，在同等条件下，乙方享有优先续租权或优先购买权。
2014年10月30日，杨浦教育资产中心向中石油上海公司发出《关于不再续签租赁协议的告�单》，内容为：您所租赁的包头路XXX号将在2015年1月6日租赁期满，根据上海市、区关于学校设施、场地“退租还教”等文件规定及要求，做好退租、搬迁工作。因此，承租户租赁协议到期后，将不再续约。请你户在接到本告知单，尽早准备，待租赁协议到期后，及时将租赁的房屋归还于杨浦教育资产中心。
2014年12月23日，杨浦教育资产中心向中石油上海公司发出《催搬迁通知函》，内容为：您所租赁的市光路XXX号，将在2015年1月6日租赁期满，我们已发送“不再续签租赁协议的通知”，希望您能按原合同约定，配合上海市、区关于学校设施、场地“退租还教”等文件规定及要求，做好退租、搬迁工作。为了能尽快完成此项工作，我们再次以挂号信形式送达“催搬迁通知函”，希望您及时搬离，归还杨浦教育资产中心。
2015年1月8日，杨浦教育资产中心向中石油上海公司发出《律师函》，催促中石油上海公司尽快与杨浦教育资产中心达成搬迁方案。
2015年12月23日，中石油上海公司做好安全措施后暂停营业，但未将场地交还杨浦教育资产中心。
一审法院认为：杨浦教育资产中心与中石油上海公司签订的土地租赁合同已经到期，中石油上海公司应当将租赁土地返还给杨浦教育资产中心、恢复原状。中石油上海公司自2015年12月23日起暂停营业，故对之前的土地使用费参照原租赁合同，之后的土地使用费酌情确定。中石油公司、中石油上海公司的反诉诉请，既无合同依据，也无法律规定，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、中石油公司、中石油上海公司应于判决生效之日起三个月内迁出上海市杨浦区市光路XXX号；二、中石油公司、中石�上海公司应于判决生效之日起十日内共同向杨浦教育资产中心支付自2015年1月7日起至实际搬出日止的土地使用费用(2015年12月23日之前按每日租金1,369.86元计算，2015年12月24日起按每日租金300元计算)；三、中石油公司、中石油上海公司应于判决生效之日起三个月内将上海市杨浦区市光路XXX号场地恢复原状；四、驳回中石油公司、中石油上海公司全部反诉诉请。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，中石油公司、中石油上海公司称，一审法院对加油站的来源情况没有查明。加油站是2000年由三方合作建设的，当时杨浦区教育局是盖章同意的。中石油公司、中石油上海公司是通过产权收购的方式取得加油站的经营权，在收购后对加油站进行了添附和增值。2010年签订租赁协议时，�定只要中石油公司、中石油上海公司继续经营，可无限续签。杨浦教育资产中心称，《合作协议》、《土地租赁协议》都是有期限的，明确写明如需续租，要签订新的协议。
本院认为，无论中石油公司、中石油上海公司以何种方式取得市光加油站的权益，本案系基于中石油上海公司与杨浦教育资产中心签订的《土地租赁协议》而引起的租赁合同纠纷。上述租赁协议约定的租赁期限已经届满。《土地租赁协议》约定“租赁期满，乙方仍需继续承租的，在同等条件下，乙方享有优先续租权或优先购买权”，因期限届满前，杨浦教育资产中心作为出租人已经通知中石油上海公司“退租还教”不再续租，故并不存在同等条件下的续租问题，中石油公司、中石油上海公司主张要求续租，缺乏依据。就中石油公司、中石油上海公司主张要求杨浦教育资产中心赔偿，鉴于在中石油上海公司与杨浦教育资产中心签订的《土地租赁协议》中，并没有约定在租赁期间届满后，对于中石油公司、中石油上海公司因加油站经营所需进行的投入需由出租人进行补偿或赔偿，而根据法律规定，承租人在租赁期限届满后，有恢复原状，返还租赁物的义务，故一审法院判决恢复原状，将租赁物返还给杨浦教育资产中心，并无不当。中石油公司、中石油上海公司要求杨浦教育资产中心赔偿损失，依据不足，难以支持。就房屋使用费，虽然中石油上海公司虽在2015年12月暂停使用加油站，但因租赁场地未予返还，客观上造成空置损失，故一审法院酌情确定相应的使用费标准，亦无不当。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。对中石油公司、中石油上海公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41,123元，由上诉人中国石油天然气有限公司、中国石油天然气有限公司上海销售分公司共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一七年九月十二日
书记员 张 煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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