湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终613号
上诉人（原审原告）：陈华，男，1986年2月22日出生，汉族，湖北省红安县人，无固定职业，住湖北省红安县。
委托诉讼代理人：董中昌，湖北先路律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：陈绍军，系陈华之父，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：湖北盛地房地产开发有限公司，住所地：红安县城关镇红华路27号。
法定代表人：吴一莘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘超，湖北朴诚勇毅律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：夏威，湖北朴诚勇毅律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人陈华因与被上诉人湖北盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地房地产公司）合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2015）鄂红安杏民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日作出（2016）鄂11民三终115号民事裁定书，决定撤销原判，发回湖北省红安县人民法院重审。湖北省红安县人民法院经审理后，作出（2016）鄂1122民初1018号民事判决，上诉人陈华不服该判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈华的委托诉讼代理人董中昌、陈绍军，被上诉人盛地房地产公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案已审理终结。
上诉人陈华上诉请求：一、请求撤销湖北省红安县人民法院（2016）鄂1122民初1018号民事判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期违约金439365.7元（以已交付的房款352904.18元，按日万分之十计算自2014年2月28日至2017年7月28日，以后连续计算截止至实际交房日）；二、请求撤销湖北省红安县人民法院（2016）鄂1122民初1018号民事判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理产权证书的违约金10587.12元，被上诉人向上诉人支付误工费14400元，赔偿上诉人律师费、误工费、交通费等各项相关费用146355.52元。三、本案的一审、二审诉讼被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对违约金的计算自2014年2月28日起至2014年7月31日止，原审法院认定视为通知交房，凭空设想，原告要求交房，被告必须按合同出示具备交房条件的相关证件，上诉人不同意收房，被上诉人必须举证证明。逾期违约金的计算时间应自2014年2月28日起至以实际交房日止。二、一审判决对违约金的计算按日万分之四计算，没有事实依据和法律依据，偏袒一方，擅自更改合同，根本不考虑当事人的实际损失。被上诉人不按合同履行义务所造成的原因应由被上诉人负责，一审凭空设想，请求二审法院公正判决。三、被上诉人应向上诉人支付逾期办理产权证书的违约金10587.12元，是被告没有按规划施工，至今验收不合格，导致逾期办证的原因，人民法院可调查相关部门，应当依法予以支持。四、上诉人在广东省东莞工作，因被上诉人迟延交房，上诉人先后多次专程从东莞到红安县交涉处理，已实际发生误工费14400元，上诉费用有工作单位证明为凭，且已质证，人民法院应当予以支持。另外，因被上诉人迟延交房，已给上诉人造成银行按揭贷款利息损失、首付款利息损失、因无房居住从而租房租金损失、律师代理费、误工费、交通费等各项直接经济损失共计146355.52元，该损失被上诉人应当予以赔偿。
盛地房地产公司辩称，一、陈华的委托代理人陈绍军在一审过程中，已经对其于2014年7月28日为交房一事与被上诉人进了沟通的事实进行了自认，其因不按合同约定履行给付物业费及其他相关费用的义务，才导致被上诉人无法为其办理交房手续，故上诉人与被上诉人之间至今未办理交房手续的责任在于上诉人，而不是被上诉人。二、根据《合同法》第一百一十四条规定，一审法院根据双方当事人的实际情况对合同约定的违约金进行相应的调整，符合法律规定，也是其行使自由裁量权的体现。三、依据《城市房地产管理法》等法律规定以及双方签订的《房屋买卖合同》的约定，商品房只有在交付后才存在办理产权证书的可能性，而本案中，由于上诉人的原因导致该房屋一直未予交付，所以一审法院判决不予支持上诉人要求被上诉人支付逾期办证的违约金，符合法律规定以及当事人的约定。四、上诉人所主张的租金损失、律师代理费、误工费、交通费等各项经济损失，既无法律规定，也不符合合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈华向一审法院起诉请求：1.盛地房地产公司依约向其交付房屋；2.盛地房地产公司向其支付逾期交房违约金310000元（逾期两年零五个月，2014年2月28日至实际交房日按千分之一计算）；3.盛地房地产公司向其支付逾期办理产权证书的违约金10587.12元；4.银行按揭贷款利息于2013年12月20日至今的开庭的利息。5.盛地房地产公司承担其交付首付款112494元的利息共12万元（于2013年1月14日起至今3年半时间共42个月按银行利率的4倍3分利息计算）。6.由盛地房地产公司负担一审二审诉讼费6500元，律师代理费二次16000元。7.其从东莞来往的误工费共计14400元。8.延期交房给其造成重大的经济损失和精神损害。导致其在外租房居住每年租金4000元共计租金8000元。8、本案诉讼费用由盛地房地产公司承担。
一审法院认定事实：2012年9月29日陈华与盛地房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈华购买由盛地房地产公司开发建设的位于红安县××××路盛地沃尔玛广场（盛地公馆）第3栋2单元401室商品房一套，面积111.71㎡（开发商赠送面积承诺16㎡），每平方米单价3159.11元，价款352904.18元；该《商品房买卖合同》第八条交房期限及条件：盛地房地产公司应当在2014年2月28日前，将本合同约定的商品房交付陈华使用；盛地房地产公司如未按本合同规定履行，陈华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，盛地房地产公司按日向陈华支付已交房价款万分之十的违约金。第十五条关于产权登记的约定盛地房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由盛地房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因盛地房地产公司的责任，陈华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即陈华不退房，盛地房地产公司按已付房价款的3﹪支付违约金。双方同时签订了6份合同附件《合同补充协议》、《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等。其中对交接做出约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，买受人必须缴清应付的房款、水、电、等配套费及一年的物业管理费方可交接。2013年1月14日陈华向盛地房地产公司支付购房首付款112494元，并办理了银行按揭房贷，支付了每月的房贷利息，2015年3月10日陈华补交购房差价款410.18元，余款240000元陈华于2013年8月13日以银行按揭方式如期交付利息和本金。2015年3月17日盛地房地产公司向陈华开具了352904.18元购房发票。2014年2月28日盛地房地产公司未能按合同约定向陈华交房。2014年6月18日盛地房地产公司开发的房屋竣工验收，盛地房地产公司将交房的时间定于2014年6月28日。2014年7月31日前，双方就交房事项多次协商，陈华要求减免2年的物业管理费并赔偿违约金及其他损失后才同意收房，盛地房地产公司要求陈华按照合同的约定缴纳相关费用并办理收房手续，陈华不同意并拒绝签字，交房手续无法完成致使双方至今未办理房屋交接。
一审法院认为，陈华与湖北盛地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力；双方对逾期交付商品房的违约责任进行了约定。盛地房地产公司开发建设的位于红安县××××路盛地沃尔玛广场（盛地公馆）第3栋2单元401室商品房已于2014年6月18日竣工验收。盛地房地产公司向法院提交了《国内挂号函件收据》，证明2014年6月4日已向陈华发出交房通知，陈华以没有收过收楼通知书进行抗辩的理由虽然成立，但从陈华与盛地房地产公司签订的合同及结合本案庭审中陈华与盛地房地产公司自认的双方于2014年7月初至7月底针对交房多次进行协调的过程和其他证据证实，盛地房地产公司于2014年7月31日前已向陈华通知交房事宜，应认定双方未交付房屋的主要原因是陈华未按照双方签订的合同附件缴纳相关费用办理收房手续，不能以其要求盛地房地产公司先支付违约金才办理收房手续的理由对抗。故本案双方未交付房屋的主要责任应由陈华承担。2014年2月28日盛地房地产公司未能按合同约定向陈华交房，属违约行为，应承担违约责任，对陈华要求盛地房地产公司交付房屋的诉讼请求予以支持。盛地房地产公司主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少。本案双方约定的违约金计算标准为日万分之十，应当认定为过高，故依法对违约金的计算标准予以调整。违约金的计算应以已交付的房价款352904.18元，按日万分之四计算自2014年2月28日起至2014年7月31日止；由于双方未交付房屋，故对陈华要求盛地房地产公司支付逾期办理产权证书的违约金10587.12元的诉讼请求不予支持；陈华在庭审中要求盛地房地产公司给付银行首付款、按揭贷款利息，律师代理费16000元，误工费14400元，租金8000元与本案没有关联性，且无相关证据予以佐证其与本案有关联性，故对以上诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、湖北盛地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈华交付位于红安县城关镇××路××广场××单元××室××商品房××套。二、湖北盛地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈华支付违约金21456.57元；三、驳回陈华的其它诉讼请求。
本院二审期间，陈华围绕上诉请求依法提交了证据：
证据1：红安县城乡规划局于2017年9月15日出具的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，拟证明被上诉人交付房屋的工程竣工验收的时间是2017年9月15日，在这个时间才具备房屋交付条件。
证据2：2017年10月28日，与陈小娟的短信记录。拟证明陈华父亲要求盛地房地产公司交付房屋。
盛地房地产公司对证据1认为，该份证据系复印件，对真实性存在异议，且在一审程序中未提交，不属于新证据；证明内容无法确定其证明对象，与上诉人购买房屋之间的对应关系。对证据2认为，该份证据未提交短信的真实载体，故对该份证据的真实性、合法性有异议。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据1认为，该证据系复印件，且所证明内容不是双方在合同中约定交付房屋时，盛地房地产公司需出具的文件证明，与本案无关联性，故不予采信；对证据2认为，该短信没有出示原始载体，对真实性无法确定，故本院不予采信。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是：一、陈华所主张的逾期交房违约金是否应予支持？二、陈华所主张的逾期办理产权证书违约金是否应予支持？三、陈华所主张的各项损失是否应予支持？
一、关于陈华所主张的逾期交房违约金是否应予支持的问题。因双方为交付房屋所产生争议，导致案涉房屋至今未进行交付。陈华认为盛地房地产公司未履行通知收房义务，应按合同约定支付违约金。盛地房地产公司认为其已履行通知义务，但陈华拒不按照合同约定交纳相关费用，且要求免二年物业费和支付违约金后办理收房手续，导致双方未办理交房手续的责任是陈华所造成。根据本案所查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，且未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同成立并生效。该房屋在2014年6月18日竣工验收，根据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第一款的约定，该房屋已验收合格符合交付条件。同时该合同约定的交房期限及条件：盛地房地产公司应当在2014年2月28日前，将本合同约定的商品房交付陈华使用。盛地房地产公司向法院提交了其于2014年6月4日通过邮政快递方式向陈华送达了收房通知的证据，但无证据证实陈华收到过收楼通知书。从陈华的父亲陈绍军在一审庭审中的自认，其与盛地房地产公司于2014年7月初至当年7月底为交付房屋多次进行协商，应认定盛地房地产公司于2014年7月31日前已向陈华通知交房事宜。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六中已明确约定，双方进行验收交接前，买受人必须缴清应付的房款、水电等配套费用及一年的物业管理费方可交接。陈华未按照合同约定先行缴纳相关费用，导致双方未办理交付房屋手续，陈华应自行承担2014年7月31日后收房不能的法律后果。故一审认定盛地房地产公司延期交房时间为2014年2月28日起至2014年7月31日止并无不当。
对本案中涉及的延期交房的违约金如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。由于案涉合同约定“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金”，盛地房地产公司主张违约金过高，要求予以调减。该违约金的计算比例进行年化后为36.5%，超出了银行同期贷款利率四倍的标准，陈华未能提供充足的证据证实其所实际遭受的损失，故一审法院对逾期交房的违约金计算标准的自由裁量并无不当，陈华的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于陈华所主张的逾期办理产权证书违约金是否应予支持的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因该房屋至今未进行交付，其主要原因系陈华未按合同约定缴纳相关费用所致，故陈华该主张不予以支持，该上诉理由不能成立，本院不予采信。
三、关于陈华所主张的各项损失是否应予支持的问题。陈华主张其因处理延期交房所产生的误工费元及银行按揭利息损失、首付利息损失、因无房屋居住的房屋租金损失、律师代理费、交通费共计146355.52元，要求盛地房地产公司予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，双方已约定以违约金的方式作为损失赔偿额，陈华在同一违约事实中，即主张违约金又同时主张损失，并无事实与法律依据。故上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，陈华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9443元，由陈华负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧 阳 武
审判员 朱 卫
审判员 郑 蕾
二〇一八年五月十七日
法 官 助员董欢
书记员 祁 彪