广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0783民初1010号
原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：广东省开平市三埠区长沙西效路25号前座，统一社会信用代码：91440783894291504B。
负责人：刘海健，该行行长。
委托代理人：何青华，该行职员。
委托代理人：梁慧军，该行职员。
被告：夏明生，男，汉族，1978年11月8日出生，住广东省开平市，
被告：邓永萍，女，汉族，1978年5月2日出生，住广东省开平市，
被告：开平市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园翡翠湾一街1号首层铺位，注册号：440783000033639。
法定代表人：杨文杰，公司总经理。
委托代理人：刘剑辉，公司员工。
委托代理人：李坤财，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称开平农行）诉被告夏明生、邓永萍、开平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告开平农行的委托代理人何青华、被告碧桂园公司的委托代理人李坤财到庭参加诉讼，被告夏明生、邓永萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开平农行向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年3月14日签订的编号44020120150033759号《个人购房担保借款合同》；2、判令被告夏明生偿还借款本金417199.92元（其中到期应还本金13658.37元，未到期本金403541.55元），利息18205.42元（暂计至2018年2月17日），本息合计435405.34元，及从2018年2月18日起至款项清偿日止发生的利息；3、判令被告夏明生对预购商品房抵押权预告登记证明书项下的位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××房的房产在能够办理房地产权证之日办理抵押登记，将原告由预告抵押权人设为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；4、判令被告邓永萍对被告夏明生结欠原告的债务承担共同还款责任；5、判令被告碧桂园公司就被告夏明生结欠原告的债务承担连带清偿责任；6、判令本案诉讼费由三被告承担。
事实和理由:2015年3月14日，原告与被告夏明生签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告夏明生发放个人购房贷款447000元，期限360个月，按月等额本息递减还款；借款执行年利率5.60500%，被告邓永萍愿意为被告夏明生结欠原告的借款本息承担共同还款责任，被告碧桂园公司愿意为被告夏明生结欠原告的借款本息承担连带清偿保证责任。合同还约定：如借款人或保证人违约，原告有权计收罚息和复息，有权限期纠正其违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施。上述借款，被告夏明生以所购买位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××房的房产作抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年3月17日，原告依约向被告夏明生发放了447000元贷款本金，履行了合同约定的义务。但被告夏明生未按照合同的约定还本付息，截至2018年2月17日被告夏明生结欠原告借款本金417199.92元（其中到期应还本金13658.37元，未到期本金403541.55元），利息18205.42元，本息合计435405.34元。原告多次催收，被告夏明生仍不偿还借款本息，被告邓永萍也没有履行共同还款责任，被告碧桂园公司也没有履行连带清偿保证责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
原告提供的证据有：1、《营业执照》复印件；2、《居民身份证》复印件；3、《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》、《借款凭证》、《按揭业务担保合作协议》、《开平市预售商品房抵押备案表》复印件；4、《还款明细表》、《应还未还明细数据表》打印件：5、《债务逾期催收通知书》复印件。
被告夏明生、邓永萍没有答辩，在举证期限内没有提供任何证据。
被告碧桂园公司答辩认为，我司并非对被告夏明生、邓永萍的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案房屋被处置后，被告夏明生、邓永萍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）我司于2011年11月20日与原告签订的《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（九）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告应当根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向我司请求承担连带责任。（二）根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项约定：“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应……购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”原告应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知我司，但原告并没有履行该义务，所以我司不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。（三）虽然《个人一手住房贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十二条第（二）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，我司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（四）根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，我司只需就涉案商品房被处置后，被告夏明生、邓永萍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。
被告碧桂园公司在举证期限内没有提供任何证据，对原告提供的证据的三性无异议。
本院于2018年5月4日向被告夏明生、邓永萍公告送达起诉状副本和开庭传票，但两被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对于原告开平农行起诉主张的事实和提供的证据，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2015年3月14日，被告夏明生、邓永萍与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告夏明生向原告借款447000元整；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款用途为购买位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××房；借款执行利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定；还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保条款为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人碧桂园公司提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，并由被告夏明生提供位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××房抵押给原告，设定抵押期限由2015年4月1日起至2047年3月31日止；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。被告邓永萍以抵押人身份在合同中签名。
同日，被告邓永萍向原告签署了《共同还款责任承诺书》。承诺无条件对借款人夏明生自2015年4月1日起至2047年3月31日的期间内，因借款人在原告处形成的债务最高余额不超过折合人民币447000元承担共同还款责任。
上述合同签订后，原告于同月17日向被告夏明生发放了贷款447000元。同年4月1日，双方在开平市房地产交易登记所办理了预售商品房抵押备案手续。此后，被告夏明生自2017年4月起未能按约定还本付息，截至2018年2月17日止，被告夏明生欠到期应付本金13658.37元和利息18205.42元，未到期本金403541.55元，合计435405.34元。原告多次追讨无果，遂诉至本院。
另查明，被告碧桂园公司与原告于2011年12月6日签订《按揭业务担保合作协议》。协议约定，原告对被告碧桂园公司开发兴建碧桂园.翡翠湾项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；合作期限为自本协议生效之日起至本协议第二条约定的合作项目（指碧桂园.翡翠湾项目）的房产销售完毕之日止；被告碧桂园公司同意为购买本协议第二条约定的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；保证范围为购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期限为自原告将贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》、《按揭业务担保合作协议》是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。合同的内容对各方当事人均具有约束力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告夏明生未依约还款，是被告夏明生违约，被告夏明生应承担违约责任。原、被告已在合同中约定了解除合同的条件，而被告夏明生的违约行为已符合双方约定解除合同的条件。因此，原告请求判令解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》及被告夏明生返还全部借款本息的理据充分，本院予以支持。被告邓永萍所签署的《共同还款责任承诺书》中仅承诺了对被告夏明生的债务最高余额不超过折合人民币447000元承担共同还款责任。因此，原告请求判令被告邓永萍对被告夏明结欠原告的债务承担共同还款责任，本院只支持在被告夏明生的债务最高余额不超过折合人民币447000元范围内承担共同还款责任。此外，不动产虽具有一定的物权性质，但该抵押备案权利人对涉案房屋并没有因此取得抵押权。本案中，原、被告虽已对该涉案房屋办理了预售商品房抵押备案手续，但由于涉案房屋尚未办理房屋产权证，该涉案房屋的权利人尚不明确，也就是说原告不享有涉案房屋的抵押权。因此，原告请求对位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××房的房产在能够办理房地产权证之日办理抵押登记，并将原告由预告抵押权人设为抵押人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，被告碧桂园公司是合同履行的保证人，原、被告已在合同中明确约定了承担保证责任的方式及其保证范围，也对承担保证责任作出了“购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”的特别约定，但原告在被告夏明生逾期还款超过五期后却没有依照《按揭业务担保合作协议》的约定通知被告碧桂园公司。因此，被告碧桂园公司主张依该协议的约定，被告碧桂园公司对被告夏明生未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告夏明生、邓永萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司开平市支行与被告夏明生、邓永萍签订的《个人购房担保借款合同》（编号为44020120150033759号）；
二、被告夏明生应在本判决发生法律效力之日起十日内清还截至2018年2月17日止的本息合计435405.34元（其中本金417199.92元，利息18205.42元）及从2018年2月18日起至还清款日止的利息（按合同约定利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；
三、被告邓永萍对上述第二款判项在的最高限额不超过人民币447000元范围内承担共同还款责任；
四、在处置位于开平市长沙街道办事处开平xxx房后仍不足以清偿上述第二判项债务时，被告开平市碧桂园房地产开发有限公司对上述第二款判项的中本金417199.92元及利息6689.30元（四期内的利息），合计423889.22元的范围内承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。
本案受理费7831元、财产保全费3020元、公告费260元，合计11111元（原告已预交）,由被告夏明生、邓永萍共同承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 戚锦洪
审 判 员 张永进
人民陪审员 张荫星
二〇一八年八月三日
书 记 员 潘振华
关绮明