广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终744号
上诉人（原审被告）：韶关市进出口贸易有限公司。住所地：广东省韶关市园前东路*号。
法定代表人：符志刚，经理。
委托诉讼代理人：李勇，广东百昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王育林，男，1960年5月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：袁浪，安徽辉泰律师事务所律师。
上诉人韶关市进出口贸易有限公司（以下简称进出口公司）与被上诉人王育林物权纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人进出口公司的委托诉讼代理人李勇、被上诉人王育林的委托诉讼代理人袁浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
进出口公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王育林的全部诉讼请求：2.一、二审诉讼费由王育林负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.进出口公司于1994年开始在原北江区园前东路1号的土地上进行商品房开发，而不是于1992年开始进行开发；王育林故意混淆开发商品房的开始时间，以非集资购房款收据冒充集资购房款收据。一审法院违反民事诉讼“谁主张谁举证”原则，在王育林没有提供证据证实商品房开发开始时间的情况下，未经核实，轻率认定商品房开发的开始时间，属于认定事实错误。2.王育林作为证据提供的1993年11月8日出具的《收款收据》，款项写明“待集资”，与其他收款收据的款项内容“购房款”或“集资购房款”具有明显区别，一审法院未经审核，轻率认定该《收款收据》用途为集资购房，属于认定事实错误。3.王育林于1988年1月至1996年7月在韶关市进出口贸易公司处任职财务科科长，利用任职之便，虚开收款收据用于证明其已支付部分购房款，有时任财务科科员陈冬梅的证言予以证实，且王育林没有提供任何实际支付购房款的凭证(如银行转账凭证等)。1996年7月王育林自行从进出口公司离职，其在单位利用职务之便虚开收款收据也是离职的原因之一。一审法院在王育林没有提供实际支付凭证的情况下，仅凭虚开的收款收据，轻率认定王育林支付了该部分收款收据上的购房款，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定进出口公司在房屋竣工后交付给王育林，双方于1998年12月构成事实上的房屋买卖合同关系。案涉的韶关市浈江区园前东路1号体育大厦，当时以高规格高标准进行施工建设，配置进口电梯，在建筑物竣工时建设成本在韶关市业内是最高的。一审法院认为王育林主张的1000元左右／平方米的单价符合集资购房的房屋市场价格具有合理性，但没有提供合法合理的依据。当时的房屋市场价格是多少，依据具体什么标准，一审法院均没有说明依据，而是仅凭法官个人观点，轻率认定王育林集资购房的单价符合房屋市场价格，属于适用法律错误。
王育林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，进出口公司的上诉事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回进出口公司的上诉请求。
王育林向一审法院起诉请求：1.确认韶关市浈江区园前东路1号之一901房屋的所有权归于王育林；2.进出口公司协助王育林办理浈江区园前东路1号之一901房屋的产权证书；3.案件诉讼费由进出口公司负担。
一审法院认定事实：王育林从1989年至1997年间在韶关市进出口贸易公司任职，2003年韶关市进出口贸易公司与韶关市粤北信托贸易公司、韶关市兴业房地产开发公司（三家公司为三个牌子一套人马）一并改制为进出口公司。1992年，韶关市兴业房地产开发公司在原××区（现浈××区）××路的使用权面积为973㎡的土地上集资建房，王育林参与了集资购房，并支付了集资购房款。1996年10月22日，该集资建房项目经韶关市城乡建设委员会审核符合开工条件，同意开工，工程项目名为体育大厦。1998年12月，体育大厦项目竣工，并于2000年4月6日登记在韶关市兴业房地产开发公司名下，房屋坐落于北江区（现浈××区）××号（体育大厦），框架十六层，建筑总面积为14400㎡（其中市体委占4150㎡）。争议房屋即坐落于韶关市××区（现浈××区）××体育大厦××房。自争议房屋竣工后，进出口公司即交付房屋给王育林，并由王育林一直居住、使用至今。王育林认为，由于进出口公司的原因，一直未能为其办理争议房屋的产权证书，故提起本案诉讼。
当事人争议的事实为王育林支付的集资购房款金额及是否付清集资购房款。王育林为此提交了收款收据12份，以证明其全额交纳集资购房款共计232806.05元。进出口公司对1992年6月24日金额为7411.57元、1992年5月9日金额为7442.97元的两份收款收据真实性确认，但认为该两笔款项不是涉案房屋的购房款，是位于启明路另一套房改房的购房款，为此提供了《韶关市出售公有住房审批表》证明其主张。经查，该审批表载明：“购房人王育林，房屋坐落于启明路风采新村第九幢801房，建筑面积93.697㎡，实付金额7411.566元，付款日期1992.5.11，购房人签名王育林（签名），认购日期92.4.15”由于1992年6月24日收款收据的金额与《韶关市出售公有住房审批表》的实付金额一致，一审法院认定该笔款项7411.57元是购买启明路风采新村第九幢801房的购房款。进出口公司对1993年11月8日收款收据的真实性确认，但认为是单位内部购买广建股票的款项，且是代别人缴纳的，不是王育林本人缴纳。进出口公司的意见，没有其他证据予以佐证，一审法院不予采信。进出口公司对1994年5月11日、1994年9月21日、1997年1月3日、1997年3月31日四张收款收据（金额共计102251.51元）的真实性、合法性、关联性予以确认，其余不予确认，认为王育林利用职位之便让财务科员陈冬梅出具收款收据，但进出口公司没有收到购房款，并为此提供了陈冬梅出具的证人证言予以证实。由于陈冬梅是进出口公司职员，与进出口公司存在利害关系，且证人证言的证明力相较于书证的证明力较弱，故对进出口公司该意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院认定王育林从1992年至1997年间向进出口公司支付集资购房款共计225394.48元。
诉讼过程中，王育林主张争议房屋售价为1000元左右/㎡，进出口公司则认为售价为1850元/㎡，为此提供了韶关市北江区（现浈××区）××号体育大厦1501房业主彭普灵与进出口公司签订的《商品房购销合同》及房地产权证予以证实，该合同载明该房屋售价为1850元/㎡。该房地产权证载明房屋层数十六层，建筑面积为201.08㎡。进出口公司述称争议房屋与上述1501房属同一栋楼的同一户型，只是楼层不同。一审法院对该两份证据予以认定。
一审法院认为，本案为王育林、进出口公司因办理争议房屋过户登记手续而引发的纠纷，属物权纠纷。本案的争议焦点为在王育林支付集资购房款，进出口公司交付争议房屋后，王育林、进出口公司是否就争议房屋成立事实上的房屋买卖合同关系，王育林是否已取得争议房屋的所有权。一审法院作如下分析：
一、王育林、进出口公司是否就争议房屋成立事实上的房屋买卖合同关系。首先，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”以及第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然王育林、进出口公司未就争议房屋签订房屋买卖合同，但王育林从1992年至1997年间向进出口公司支付集资购房款共计225394.48元，进出口公司在争议房屋竣工后交付房屋给王育林，即作为买卖双方均已实际履行各自的合同主要义务，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。进出口公司辩称双方在争议房屋竣工后口头约定，王育林交齐购房款后再签订买卖合同，如未交齐购房款，则视为王育林租住进出口公司的房屋。由于王育林没有交齐购房款，王育林一直租住争议房屋，租金从已付房款中扣除，并没有相应证据证实双方存在该口头约定，且进出口公司交楼后，王育林即一直居住、使用争议房屋至今近20年，进出口公司称其一直催促王育林支付剩余购房款，但未提供证据予以证实。根据房地产行业规则与交易习惯，如王育林未交齐购房款，进出口公司作为出售方占有优势地位，完全可以拒绝交付房屋并退还王育林所交的集资购房款。现进出口公司不仅交付了房屋给王育林，还让王育林一直居住、使用争议房屋近20年，且暂无证据证明进出口公司期间曾催促王育林支付剩余购房款，因此，进出口公司的意见有悖于常理及交易习惯，其主张王育林一直租住争议房屋，并没有提供证据予以证明，一审法院不予采信。其次，本案中王育林参加进出口公司集资建房距今相隔时间久远，且双方未签订集资购房协议或其他房屋买卖合同。王育林主张争议房屋售价为1000元左右/㎡，进出口公司则认为售价为1850元/㎡，但双方均无法提供充分证据予以证明，故对争议房屋的总价款一审法院无法认定，仅能根据现有证据及当年市场价格对双方的说法进行合理性推断。进出口公司提供了韶关市北江区（现浈××区）××号体育大厦1501房的《商品房购销合同》及房地产权证，该房屋位于争议房屋的楼上，属同一户型，建筑面积为201.08㎡，房屋售价为1850元/㎡，一审法院予以确认。但争议房屋位于9楼，与1501房相隔6层，按照房地产行业规则，位于高层的房屋一般较低层房屋售价有所上浮，故不宜以1501房的售价认定争议房屋的售价。王育林向进出口公司支付集资购房款共计225394.48元，按建筑面积201.08㎡计算，则单价为1120.92元/㎡，与王育林主张的1000元左右/㎡相符，也符合当时集资购房的房屋市场价格，具有一定的合理性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，在王育林、进出口公司均已实际履行各自的合同主要义务的情况下，进出口公司未能提供证据证明其辩称王育林未交齐购房款的事实，故对于进出口公司的意见，一审法院不予采信。王育林、进出口公司双方已成立事实上的房屋买卖合同关系。
二、王育林是否已取得争议房屋的所有权。王育林、进出口公司在平等自愿的基础上分别履行各自付款和交楼的合同主要义务，没有违反我国法律法规的强制性规定，双方成立的事实上的房屋买卖合同关系合法、有效，王育林据此取得争议房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”进出口公司作为出售人，在房屋出售后理应履行为王育林办理产权过户登记的义务。因此，王育林起诉要求确认争议房屋归王育林所有以及进出口公司办理争议房屋的产权过户手续，合法、合理，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年1月11日作出（2017）粤0204民初2653号民事判决：限韶关市进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内协助王育林将位于韶关市××区（现浈××区）××体育大厦××房屋产权过户登记至王育林名下，并按规定各自承担相应的产权登记费用。案件受理费减半收取计50元，由韶关市进出口贸易有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。进出口公司提交了：1.买方分别为唐瑕玲、柯少森、彭桂芝、刘一鸣、石惠玉、刘焕雄、李劲的商品房购销合同七份，拟证明体育大厦同时期不同单位的房屋销售价均为1800-1850平方米之间；2.证明15份，拟证明体育大厦参与购房的员工证实1994年开始进行商品房开发，而非1992年开始开发，购房价格为1800元每平方米。
王育林质证认为:1.商品房购销合同七份没有原件，对其真实性、证明目的及关联性不予认可。买方为唐瑕玲的购销合同，签订时间是2000年8月22日，约定的付款时间是1999年12月23日，房屋交付期限是1999年12月23日，显然这是一份后补的合同。买方为柯少森的购销合同，签订时间、约定的交付期限和付款时间均为1999年12月23日。买方为彭桂芝的购销合同，签订时间是1999年12月30日，约定的房屋交付期限是1999年12月23日，付款时间是1998年12月23日，付款时间早过了合同签订的时间。买方为刘一鸣的购销合同，签订时间、约定的交付期限和付款时间均为1999年12月23日。买方为石惠玉的购销合同，签订时间是1999年12月20日，交付期限和付款时间均是1999年12月30日。买方为刘焕雄的购销合同，签订时间是1999年12月30日，交付时间是1999年1月30日，付款时间1998年12月30日，也早过了合同签订的时间。买方为李劲的购销合同，签订时间是2000年7月17日，交付期限2000年7月17日，付款时间是2000年7月17日。2.涉案的开发楼盘分成两个部分，一部分属于单位内部的集资，另外一部分为向社会公众销售的房屋。内部集资的房屋价格与对社会公众公开销售的价格是完全不同的。3.内部集资是1992年开始收款，房屋竣工验收1999年来对外公开销售。所以，对于内部员工集资建房的标准是参照1992年～1994年期间来确定，而不能参照1999年的房价确定。4.上述购销合同的合同主体购买方是否真实，是属于集资建房的内部员工，还是对外销售的社会公众人员无法得到体现。5.《证明》属于证人证言，证人应当出庭接受质证。出具证言的证明人均为进出口公司的员工，与进出口公司具有利害关系，证言不应采信。证人证言出具的时间，大部分为2018年1月22日，只有个别是2018年1月18日或1月20日，足可以说明证人证言是统一安排及统一出具。对进出口公司提交的上述证据，本院分析认定如下：商品房购销合同和《证明》只能证明有部分房屋的结算价为1850元每平方米或1800元每平方米，但并不能反映涉案房屋的结算价同样为1850元每平方米或1800元每平方米,且进出口公司并未提交相应的交纳房款的凭证予以佐证，因此，仅凭上述证据不足以证明涉案房屋的单价为1850元每平方米或1800元每平方米。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，进出口公司在二审时陈述其曾通过口头方式向王育林催交购房款，后期也发出书面催缴通知，但未提交证据证明。
本院认为，王育林诉请确认涉案房屋的所有权归属于其，故本案为物权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对进出口公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据进出口公司和王育林的上诉意见和答辩，本案争议焦点是：一、进出口公司和王育林之间是否构成房屋买卖关系；二、王育林要求进出口公司协助办理涉案房屋的过户手续应否支持。
一、关于进出口公司和王育林之间是否构成房屋买卖关系的问题。王育林主张向进出口公司交纳了232806.05元购房款购买涉案房屋，并提交了交纳房款的12张收据予以证明。进出口公司主张王育林未交齐房款。对于当事双方的意见，本院分析如下：（一）王育林作为原告，提交的12份收据中除了一份于1992年6月24日出具、金额为7411.57元的收据可确认是购买其他房屋的以外，其余11份证据均载明有“购房款”或“集资”字样，且进出口公司也对其中四张共计102251.51元的收据予以认可，据此，王育林与进出口公司之间构成房屋买卖关系。（二）关于王育林有无交齐涉案房屋购房款的问题。王育林根据其提交的进出口公司于1992年5月9日出具的金额为7442.97元的收据，主张涉案房屋所在的体育大厦系于1992年开始开发，但进出口公司认为体育大厦是于1994年开发，但其提交的《开工许可证》仅能证明开工日期为1996年10月22日，提交的证人证言没有其他证据佐证，不足以证明体育大厦开发时间是在1994年。王育林提交的1993年11月8日出具的《收款收据》中款项载明为“待集资”，进出口公司提出是交纳单位内部购买广建股票的款项，且王育林是代别人缴纳的，不是王育林本人缴纳，但未提交证据证明，本院不予采纳。进出口公司还提出王育林虚开收款收据，该公司并未收到虚开的收据中载明的购房款，但进出口公司所提交的原职工陈冬梅的证言未经过庭审质证，且未提交向有关部门举报控告的材料，仅凭陈冬梅的证言不足以证实王育林具有虚开收据的行为，本院对进出口公司上述主张不予采信。对于涉案房屋的价格，进出口公司主张是按照1850元/平方米计算，但其所提交的商品房购销合同和《证明》只能证明有部分房屋的结算价为1850元/平方米或1800元/平方米，但并不能反映进出口公司与王育林之间约定的涉案房屋的结算价同样为1850元/平方米，或至少是1800元/平方米，进出口公司又没有提交其他有效的证据予以佐证其是按照1850元/平方米与王育林结算购房价款。据此，一审法院对进出口公司辩称王育林未交齐购房款的理由不予采纳，并认定进出口公司和王育林之间构成事实上的房屋买卖合同关系并无明显不当，本院予以维持。
二、关于王育林要求进出口公司协助办理涉案房屋的过户手续应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，进出口公司和王育林之间构成房屋买卖关系，进出口公司主张王育林未交齐购房款，但未提交证据证明其曾向王育林催交购房款，亦未以王育林迟延交纳购房款为由要求解除合同，王育林亦已在涉案房屋居住使用多年，因此，本院对进出口公司的主张不予采信。王育林已向进出口公司支付完购房款，进出口公司应协助王育林办理涉案房屋的过户手续。因此，王育林请求判令进出口公司协助办理涉案房屋的过户手续应予以支持。
综上所述，进出口公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由韶关市进出口贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 茜
审判员 李 罡
审判员 黄颖红
二〇一八年八月十日
书记员 李 娟