福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终1436号
上诉人（原审被告）：福建省麦都食品发展有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇浯垵村工业园。
法定代表人：卓秀萍，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡陵燕，福建瀛莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘高明，男，1958年4月16日出生，汉族，住福建省南安市。
上诉人福建省麦都食品发展有限公司（以下简称麦都公司）因与被上诉人刘高明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初6310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人麦都公司的委托诉讼代理人杨伟良、蔡陵燕，被上诉人刘高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦都公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回刘高明原审的全部诉讼请求。事实和理由：一、麦都公司与刘高明签订的《店面租赁合同》已于2015年6月6日解除，一审判决认定合同尚未解除，与事实不符。首先，麦都公司提供的《2015.6.5朱悦与刘高明通话录音》可以证明麦都公司的员工朱悦向刘高明提出解除租赁合同并撤店，刘高明同意，故双方的租赁合同已协商一致解除。其次，若刘高明不同意解除合同，刘高明应在法定期间内按照法律规定的方式提出异议，但刘高明直至2016年4月20日才提起诉讼，已经超过法定期间，故租赁合同于2015年6月6日解除。一审判决麦都公司继续履行合同，适用法律错误。即使合同未协商一致解除，刘高明在（2016）闽0581民初1956号案刘高明提供的《委托书》、房屋租赁委托合同、照片打印件可以证明刘高明分别于2016年5月2日、8月20日委托中介办理本案房屋出租的事实，可以证明至迟在2016年5月2日，刘高明已经同意解除租赁合同，租赁房屋由刘高明掌控。一审判决麦都公司继续向刘高明支付自2017年5月20日起至2018年5月19日止的租金，缺乏事实与法律依据，是错误的。麦都公司于2015年6月5日单方提出解除合同之日起，刘高明就应采取相应的措施防止损失的扩大。麦都公司于2015年6月6日搬离店面后，刘高明通过诉讼的方式向麦都公司主张了2015年5月20日起至2017年5月19日的租金，刘高明在明知麦都公司要求解除合同且未继续使用店面的情况下，仍向麦都公司主张自2017年5月20日起至2018年5月19日止的租金，该部分租金明显属于扩大的损失，根据法律规定，不应由麦都公司承担。二、刘高明诉求的“物业管理费、公维费、水电费”与“支付租金”，属于与本案不同的法律关系，应另案处理，一审一并作出审理及判决，程序违法，并且认定事实错误，依据不足，判决错误。首先，顾名思义，“物业管理费、公维费、水电费”的法律关系是物业服务合同关系，权利义务内容为物业服务、支付物业费等，而本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，合同权利义务关系是交付房屋使用、支付租金等。“物业管理费、公维费、水电费”与“支付租金”两个诉求分别属于不同的法律关系，不同的案由，应分别处理。其次，《店面租赁合同》已于2015年6月5日解除，故2015年6月5日之后的物业管理费用与麦都公司无关，物业管理费等费用应由刘高明自行承担。
刘高明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘高明向一审法院提起诉讼请求：1.麦都公司支付刘高明店面租金168,550元及利息（自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期贷款的利率支付利息）；2.麦都公司支付物业管理费、公维费、水电费及滞纳金6,047元。诉讼过程中，刘高明变更第二项诉讼请求为：麦都公司支付物业管理费、公维费、水电费6,473.7元。
一审法院认定事实:刘高明与案外人雷美玲系夫妻关系，案外人刘晓军系刘高明与雷美玲之子。址于石狮市子芳路974号狮城帝苑02幢B103、105[房屋所有权证号分别为：狮建房权证宝盖字第014619-1、014617-××号，国有土地使用证号分别为：狮地宝国用（2012）第11175-1号、00179-1号]的所有权登记在刘高明名下，共同共有权人为雷美玲、刘晓军。2013年5月18日，刘高明与麦都公司签订《店面租赁合同》，约定刘高明将上述房屋出租给麦都公司，租期5年，即自2013年5月20日起至2018年5月19日止；第一年租金为145,600元，第三年起每年租金在上年度租金的基础上递增5%，每年5月30日前一次性付清全年租金；租赁期间，双方均不得借故单方面解除或改变合同，若有变更，经双方协商一致，由违约方赔偿守约方相应的经济损失（2个月的店租）；承租期间，由于经营所引起的水电费、电话费、管理费等费用由麦都公司承担等内容。合同签订后，麦都公司按约定支付租金至2015年5月19日，之后未再支付租金。刘高明与麦都公司就租金支付、合同履行等事项协商未果，于2016年4月20日向石狮市人民法院提起诉讼。雷美玲、刘晓军表示同意诉争房屋出租的所有权益由刘高明行使，由刘高明向麦都公司主张权利。2016年10月28日，石狮市人民法院作出（2016）闽0581民初1956号民事判决书，判决：一、福建省麦都食品发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘高明租金7,539元，并支付该租金自2015年5月31日起至付清款项之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回刘高明的其他诉讼请求。判决后，刘高明不服提起上诉。泉州市中级人民经审理后认为，从店面租赁合同第五条关于违约责任约定内容来看，解除或变更合同的前提是应经合同双方协商一致。但从麦都公司一审提供的2015年6月5日的电话录音刻录光盘内容，以及麦都公司对其真实性无异议的刘高明在二审提供的针对该光盘刻录内容整理的书面录音资料载明的内容来看，虽然麦都公司的人员有向刘高明表示其公司将撤离讼争租赁房屋及愿意支付多余的租金和赔偿两个月租金，即作出解除合同的意思表示，但是刘高明却不仅未明确作出同意解除合同的意思表示，而且反而是以带有情绪发泄的语气作出回应，并在麦都公司人员尚未完整表达通话内容的情况下即挂断电话不再继续协商。因此，根据该份电话录音证据无法认定刘高明与麦都公司已经于2015年6月6日达成解除讼争房屋租赁合同的一致意思表示。而麦都公司对于其主张的已将租赁房屋相应腾空，钥匙交付给刘高明的事实，刘高明并不予认可，麦都公司在一、二审中所提供的其余证据也均不足以证明该讼争房屋已经移交的事实。因此，讼争房屋租赁合同也无法通过事实上的交付行为认定双方当事人已经协商一致同意解除。刘高明关于讼争房屋合同尚未解除的上诉主张成立，予以支持。在讼争房屋租赁合同依法有效，且尚未解除的情况下，麦都公司则应按照合同约定继续履行支付租金及有关费用的合同义务。根据店面租赁合同第三条、第四条、第六条关于租金情况、租金支付、租赁期间经营费用承担的约定，双方当事人确认麦都公司仅支付至2015年5月19日的租金，麦都公司则应继续向刘高明支付2015年5月20日至2016年5月19日的租金152,880元（145,600元×1.05）、2016年5月20日至2017年5月19日的租金160,524元（152,880元×1.05）。因麦都公司未按照合同约定的于每年5月30日前一次性支付全年租金，故麦都公司应向刘高明分别支付租金152,880元自2015年5月31日起、租金160,524元自2016年5月31日起至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的利息。对于该两个租赁年度的物业管理费，麦都公司已举证证明其已缴纳截止至2015年6月6日发生的物业服务费等有关费用，但对于2015年6月7日以后发生的应由麦都公司承担的物业管理费的具体金额，刘高明并未举证加以证明。对于刘高明关于麦都公司应支付物业管理费的主张，因证据不足，不予支持，刘高明可另行向麦都公司主张。至于麦都公司在一审中所提出的，即使合同尚未解除，刘高明也负有减少租金损失的义务问题，作为合同主体，麦都公司有履行合同的义务，且作为市场交易主体，对于企业经营活动中可能出现的经营风险理应具有合理的判断和预期，而不应将其可能遭受的经营风险转嫁给与其发生交易的守信合同相对方，其因讼争房屋租赁所产生的租金等有关费用损失应自行承担。2017年3月13日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民终6074号民事判决，判决：一、维持福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初1956号民事判决书第二项；二、撤销福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初1956号民事判决书第一项；三、福建省麦都食品发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘高明租金313,404元,并支付该租金相应的利息（其中租金152,880元自2015年5月31日起、租金160,524元自2016年5月31日起，均至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算）。该判决于2017年3月14日发生法律效力。
一审法院认为，刘高明与麦都公司签订的《店面租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案诉争房屋租赁合同尚未解除，诉争房屋亦未移交给刘高明，因此，麦都公司应按照合同约定继续履行支付租金及有关费用的合同义务。根据租赁合同关于租金情况、租金支付、租赁期间经营费用承担的约定，现刘高明请求判令麦都公司支付其2017年5月20日至2018年5月19日的租金168,550元及自起诉之日（2017年11月6日）起至实际还款之日止按银行同期贷款利率支付利息，支付2015年6月7日至2017年11月份的物业管理费、公维费、水电费6,473.7元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、麦都公司应于判决生效之日起十日内支付刘高明租金168,550元，并支付自2017年5月31日起至判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；二、麦都公司应于判决生效之日起十日内支付刘高明物业管理费、公维费、水电费6,473.7元。
本院二审期间，麦都公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。麦都公司提供了福建省高级人民法院出具的（2018）闽民申709号《受理通知书》，该通知书载明麦都公司“不服泉州市中级人民法院于2017年3月13日作出的（2016）闽05民终6074号民事判决，向本院申请再审，本院已立案审查”，麦都公司以此书证证明福建省省高级人民法院已受理麦都公司不服（2016）闽05民终6074号民事判决的再审申请。刘高明质证意见：为对麦都公司提供的《受理通知书》的真实性没有异议，是审查立案，不是再审受理。
二审期间，当事人争议的焦点：1.一审审理程序是否合法。2.刘高明诉求麦都公司支付本案租金能否成立。除争议焦点涉及的事实外，双方当事人对一审判决查明的其他事实不持异议，本院予以认定。
本院认为，二审期间，麦都公司提供的（2018）闽民申709号《受理通知书》，可以证实福建省高级人民法院依麦都公司申请，立案审查（2016）闽05民终6074号民事判决，但该事实并不影响（2016）闽05民终6074号民事判决的法律效力。已经生效的（2016）闽05民终6074号民事判决认定麦都公司与刘高明未协商解除本案租赁合同，麦都公司上诉主张本案合同于2016年6月6日解除，与生效判决所确认的事实不符，对此，麦都公司又未能提供相反的证据推翻该生效判决所确认的事实，故本院对于麦都公司的主张，不予支持。刘高明要求麦都公司按双方签订的《店面租赁合同》约定支付2017年5月20日起至2018年5月19日租金，理据充分，应予支持。麦都公司以涉案租金发生期间其未使用店面为由，主张本案租金属于扩大损失，应由刘高明自行承担，于法无据，不予支持。本案物业管理费、公维费、水电费系麦都公司租赁本案店面而产生的费用，根据本案《店面租赁合同》第六条“租赁期间，乙方（麦都公司）必须遵守本楼房的物业公约，履行公约所规定的各种义务，承担违反公约所产生的一切责任”的约定，该笔费用应由麦都公司负担，刘高明代垫后，向麦都公司追偿，符合合同约定，一审判决予以支持是正确的。麦都公司上诉主张本案物业管理费、公维费、水电费与本案租金，属于不同法律关系，与事实不符，本院不予采纳。麦都公司并以此为由，主张一审审理程序违法，及其免于支付物业管理费等，不予支持。
综上，麦都公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3879元，由福建省麦都食品发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王经艺
审判员 王一平
审判员 孙志坚
二〇一八年五月十八日
书记员 赖俊杰
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