山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第3003号
原告王某，男，1990年12月1日生，汉族，临沂经济技术开发区人，住临沂经济技术开发区。
被告临沂伦达置业有限公司，住所地：临沂市河东区东兴路2666号。
法定代表人吴良杰，董事长。
委托代理人刘昕，该公司副总经理。
委托代理人李贵妃，该公司办公室主任。
原告王某与被告临沂伦达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日、2016年1月15日、2016年3月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告王某到庭参加诉讼。被告临沂伦达置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第二次庭审原告王某、被告的委托代理人刘昕、李贵妃到庭参加诉讼。第三次庭审原告王某、被告的委托代理人李贵妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2014年5月5日，原、被告签订编号为YS373522的商品房预售合同，合同约定原告以259413元的价格购买被告开发的位于河东区东兴路2666号伦达国贸城C5号楼-109号商业住房，被告应于2014年6月30日之前将验收合格的房屋交付原告验收使用。如被告未在合同约定的期限内交房，逾期未超过六十日的，自逾期之日按照已交房款日万分之三向原告支付违约金，合同继续履行；如被告逾期交房超过九十日的，原告有权解除合同，被告应当在接到原告解除合同通知之日三十日内退还已支付款项，并从逾期交房之日第二日按照已付款日万分之三标准向原告支付违约金。被告未在房屋交付后360日内为原告办理权属登记并提交登记机关备案的，按照已付房款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定于2014年5月5日一次性足额支付房款259413元，被告向原告出具收款收据。2014年6月30日，原告要求交付验收合格的商品房，但被告以房屋未全部售出为由拖延交付，2015年6月30日之前被告也未向原告申请办理房屋产权登记。根据建设部关于印发《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级及以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之规定，被告至今仍未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《商品房验收合格证书》，原告多次催促，被告均以房屋未全部售完为由予以拖延。现被告已逾期交房510日，逾期办证150日，从未主动、正面应答原告要求交房及办证的要求，严重侵害了原告作为购房者应有的合法权益。故原告诉至人民法院，请求依法判令解除原、被告双方所签订的编号为YS373522的商品房预售合同；被告立即向原告返还259413元；被告向原告赔偿从2014年7月1日起至起诉之日止逾期513日交房违约金39921.66元，逾期办证违约金1297.07元；被告按照77.82元／日标准赔偿原告从起诉之日起至实际全额返还房款之日止（暂按90日计算）逾期交房违约金7003.8元；诉讼费由被告承担。
被告临沂伦达置业有限公司辩称，商品房预售合同第十五条第二项规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2014年5月5日，原告和临沂市河东区中城商业运营管理有限公司（以下简称临沂中城公司）签订委托书，由临沂中城公司办理房屋交接手续，临沂中城公司已经替原告接收房产，故被告不存在逾期交房的情况。
经审理查明，2014年5月5日，原告王某和被告临沂伦达置业有限公司签订编号为YS373522的商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的位于河东区东兴路2666号伦达国贸城第C5号楼109号商业用房，商品房单价为每平方米3576.63元，总金额259413元，付款方式为签订合同时一次性付清。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本条同时对于出卖人可据实予以延期的特殊原因作出约定。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之3向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。关于交接，合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳购房款259413元。
另查明，被告当庭提供原告王某和临沂中城公司于2014年5月5日签署的伦达国贸城委托管理合同和委托书各一份。伦达国贸城委托管理合同载明：原告拟购买临沂市河东区东兴路2666号伦达国贸城C5区109号室商铺，该商铺的土地使用权一并委托给临沂中城公司管理，如原告同意，可全权委托临沂中城公司直接与临沂伦达公司按商品房买卖合同的约定，办理交接手续。合同有效期内，原告除保留财产处分权外，将商铺全权委托临沂中城公司经营和管理。合同同时对于托管期限、双方权利义务等作出约定；委托书载明：原告全权委托临沂中城公司按商品房买卖合同的约定，办理房屋交接手续，临沂中城公司的权限为代为签收收房通知、入住通知等，代收入住钥匙、相关文件资料等。经质证，原告对于委托管理合同和委托书的真实性没有异议。
以上事实，主要根据原、被告陈述、双方提供的证据并质证及庭审查明的事实所认定的，相关证据已收录在卷。
本院认为，关于被告临沂伦达置业有限公司是否违约的问题，本院认为，原告王某和被告临沂伦达置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告未在合同约定期限内将符合约定条件的商品房交付原告，已构成违约，现原告要求与被告解除于2014年5月5日签订的商品房预售合同，合法有据，本院予以支持，同时被告应返还原告购房款259413元并支付违约金。被告虽辩称“原告和临沂中城公司签订委托书，由临沂中城公司办理房屋交接手续，临沂中城公司已经替原告接收房产，故被告不存在逾期交房的情况”，但被告未提供充分的证据证明其在约定的期限将验收合格的商品房交付给临沂中城公司，故对其辩称理由，本院不予采信。
关于逾期交房的违约金计算问题，本院认为，对于原告要求被告按日向其支付已付款万分之3的违约金，与合同中“按累计
已付款的万分之3支付违约金”的约定不符，本院不予支持。原告请求在合同约定基础上增加违约金，但在本院依职权释明下，原告拒绝对于所购买房屋同地段同类租金进行评估，亦未能提供证据证明被告逾期交房给其造成的具体损失数额，本院不再对于违约金予以调整。按照合同约定，被告需向原告支付逾期交房违约金77.82元。
关于逾期办理产权登记的违约金问题，本院认为，根据合同第十五条关于产权登记的约定，逾期办理产权登记的违约金须是在被告已经将产权交付原告使用且原告不退房的前提下产生，而原告未能提供证据证明被告已经将商品房交付给原告使用，且原告的诉讼请求是解除商品房预售合同，故原告要求被告支付逾期办证违约金1297.07元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定之规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告临沂伦达置业有限公司于2014年5月5日签订的编号为YS373522的商品房预售合同。
二、被告临沂伦达置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告王某购房款259413元。
三、被告临沂伦达置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告王某违约金77.82元。
四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5915元，由被告临沂伦达置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李国锋
审 判 员 赵楠楠
人民陪审员 刘汉琛
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 阚立达
书 记 员 尹永浩