河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1303民初4076号
原告：河南悦来物业服务有限公司南阳分公司。
法定代表人：孙慧贞，任总经理。
委托诉讼代理人：胡林博。
委托诉讼代理人：孟润昌。
被告：冯园。
委托诉讼代理人王大静。
原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司（以下简称悦来物业公司南阳分公司）与被告冯园物业服务合同纠纷一案，原告悦来物业公司南阳分公司于2018年6月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告悦来物业公司南阳分公司的委托诉讼代理人胡林博、孟润昌，被告冯园的委托诉讼代理人王大静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告悦来物业公司南阳分公司诉称，原被告双方签订了某小区前期物业服务协议，约定原告为被告入住的某小区提供物业服务，按照协议约定，物业费按照被告拥有的物业建筑面积交纳，交纳标准为1.42元/月/平方米，被告应当在每年度物业服务费到期前1个月内一次性预交下一年的物业服务费，如为按时交纳，被告应按日万分之四向原告支付违约金。协议签订后，原告依约为被告入住的某小区提供物业服务，而被告自2015年2月11日起未交纳物业费，原告多次催促被告缴纳物业服务费，被告均以种种理由推脱不予交纳。现被告共拖欠自2015年2月11日至2017年12月31日的物业费6076元，并在欠费期间产生违约金1708.34元，综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费6076元、违约金1708.34元（后续违约金按合同约定计算至实际支付之日止），诉讼费由被告承担。
被告冯园辩称，被告不交纳物业服务费的原因为：1、被告购买的地下车位在未经被告同意的情况下原告将车位出租，被告得知车位被原告出租后与原告协商，原告同意将出租车位的租金折抵物业服务费，但至今未折抵。2、涉案房屋交房后，被告并未居住，但被告发现房屋曾有人居住，因此，该期间的水电费不应有被告承担。3、涉案楼房实际仅有一部电梯运营，原告曾表示给被告补偿400元水费，但被告并未收取，因此该400元应从物业服务费中予以扣除。
经审理查明，被告冯园购买位于南阳市卧龙区工业路某小区7号楼302室，该房屋建筑面积126平方米。2013年9月28日，原被告双方签订前期物业服务协议书，协议约定物业费按照被告拥有的物业建筑面积交纳，交纳标准为1.42元/月/平方米，被告应当在每年度物业服务费到期前1个月内一次性预交下一年的物业服务费，如未按时交纳，被告应按所欠费用日万分之四向原告交纳违约金。物业服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的清洁维护、绿化养护、公共秩序维护、房屋装修管理、物业档案资料管理，并对服务质量进行了约定，协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议之日终止。协议签订后，原告为被告及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。
另查明，被告冯园物业服务费交纳至2015年2月10日，2015年2月11日至今的物业费被告未向原告交纳。
上述事实，由原被告庭审陈述、前期物业服务协议等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在本案中，被告冯园与原告悦来物业公司南阳分公司签订的《前期物业服务协议》是双方在平等自愿基础上形成，且内容不违反相关法律规定，因此，该协议合法有效。同时，双方在合同中约定，协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议之日终止，因此，在某小区业主委员会未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对被告具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告悦来物业公司依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按相关约定标准向其交纳物业服务费。因此，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据原被告双方签订的前期物业服务协议，物业费的收费标准为1.42元/月/平方米，被告所拥有的物业建筑面积为126平方米，因此，被告应向交纳原告2015年2月11日至2017年12月31日的物业费共计6083元（1.42元/月/平方米×126平方米×34个月＝6083元），现原告主张被告应交纳物业服务费为6076元，系原告对其自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金1708.34元的诉讼请求，本院认为，原被告双方在签订的前期物业服务协议第4.1条约定，被告应当在每年度物业服务费到期前1个月内一次性预交下一年的物业服务费，第7.4条约定如未按时交纳，被告应按所欠费用日万分之四向原告交纳违约金，因此被告应当向原告支付违约金，关于违约金的具体数额，根据相关法律规定，违约金不能超过造成损失的30%，故本院酌定违约金应自被告应当交纳物业费之日起按同期银行贷款利率予以计算至实际支付之日止。
关于被告辩称其购买的地下车位在未经被告同意的情况下原告将车位出租，被告得知车位被原告出租后与原告协商，原告同意将出租车位的租金折抵物业服务费，但至今未折抵的辩称理由，本院认为，依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，被告并未向本院提交相关证据证实其辩称理由成立，且原告对被告的辩称理由也不予认可，因此，对被告的此项辩称理由，本院不予采信。
对被告辩称的涉案房屋交房后，被告并未居住，但被告发现房屋曾有人居住，因此，该期间的水电费不应有被告承担的辩称理由，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告在本案诉讼过程中并未就被告的辩称理由向被告主张权利，因此，对被告的此项辩称理由，本院不予采信。
关于被告辩称现某小区存在的问题，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交纳物业服务费。若拒交、延交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。在小区业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考,双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告冯园自本判决生效之日起十日内支付原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司物业服务费6076元及违约金（分别计算：1、2015年度的违约金以本金2147元按中国人民银行同期贷款利率自2015年2月12日起计算至实际支付之日止；2、2016年度的违约金以本金2147元按中国人民银行同期贷款利率自2016年2月11日起计算至实际支付之日止；3、2017年度的违约金以本金1782元按中国人民银行同期贷款利率自2017年2月12日起计算至实际支付之日止）。
二、驳回原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告冯园负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员 胡进锋
二〇一八年七月十九日
书记员 王 峥