河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初375号原告王宛生，男，汉族，住南阳市卧龙区。被告南阳鑫东海置业有限公司。法定代表人李喆，任该公司经理职务。统一社会信用代码91411300794266248G。委托代理人赵阔，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告王宛生与被告南阳鑫东海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宛生，被告南阳鑫东海置业有限公司的委托代理人赵阔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年7月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于南阳市××区××路××名家××单元××室（面积58.43㎡）及902室（面积102.44㎡）商品房，约定房屋单价3629.71元/㎡，总房价分别为212083.96元及371827.49元。合同商品房面积以房管部门最终核定的产权登记面积为准。购房款根据房管最终核定的产权登记面积，双方按原购房单价计算，多还少补，并在产权登记手续办理前结付。原告依约付清了全部房款，被告将房屋交付原告。被告在2009年12月31日前将已经验收合格的商品房交付原告使用，在交付使用后的90日内为原告办理房地产权属登记，如违约按已付的百分之0.1支付违约金。合同签订后，原告依约履行付款义务和办理银行贷款，在2009年12月被告才将房屋钥匙交付原告。被告交房后，被告未在90内为原告办理房地产权属证书。2015年7月，原告取得房产证后发现所购901室实际建筑面积为57.24㎡,902室实际建筑面积为95.38㎡，与原合同约定面积差距8.25㎡，按约定房价3629.71元/㎡，依照合同约定面积误差超过3%的房价款，由出卖人双倍返还买受人，被告应返还原告59890.215元。故请求：1、判令被告返还原告房屋面积差价59890.215元。2、判令被告支付原告因逾期办理房屋权属证及国有土地使用证违约金，并按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金15000元。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，对原告诉请退还因房屋面积差额款，我公司愿意依据合同履行义务。原告主张的违约金也应依据合同约定计算，诉请的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金没有法律依据。另原告主张增加违约金没有事实依据，不应支持。经审理查明，2008年8月27日，王满冲（××）与被告南阳鑫东海置业有限公司（作为出卖人）签订了两份商品房买卖合同。王满冲购买了被告建设的卧龙区99号卧龙名家X幢X单元XXX、XXX号房产。合同约定：“……第四条计价方式和价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币3629.71元。第五条面积确认及面积差异处理本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；双方自行约定：1、合同签订后，无论商品房整体建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积发生任何的误差，商品房面积均以房管部门最终核定的产权登记面积为准。购房款根据房管部门最终核定的产权登记面积，双方按原购房单价计算，多还少补并在产权登记手续办理之前结付。买受人应在接到出卖人补足（或领取）面积差价款书面通知之日起三日内，到出卖人指定场所缴纳（或领取）面积差价款。2、（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”王满冲与被告南阳鑫东海置业有限公司均在合同上签字盖章。合同签订后，王满冲一次性向被告交纳了两套房屋购房款583911.45元。另查明，在被告办理房产登记期间，王满冲将所购的上述两套房产转让给了原告王宛生，并在被告处办理了变更登记手续。2016年1月11日，南阳市房管局颁发了宛房权证字第××号房产证载明“房屋所有权人王宛生，房屋坐落卧龙区卧龙路××名家××单元××室，建筑面积95.38㎡，套内建筑面积73.58㎡”。2016年1月21日，南阳市房管局颁发了宛房权证字第××号房产证载明“房屋所有权人王宛生，房屋坐落卧龙区卧龙路××名家××单元××室，建筑面积57.24㎡，套内建筑面积44.16㎡”。以上两个房产证系同一套房子，该房登记面积比合同约定面积共少了8.25㎡，原告找到被告协商退还多交纳的房屋对价无果，故诉至本院。以上查明的案件事实，由商品房买卖合同、房权证、交款收据等证据予以证实。本院认为，买受人王满冲将在被告南阳鑫东海置业有限公司处所购的房产转让给原告王宛生，系双方真实意思表示，该转让行为合法有效。原告王宛生依法替代王满冲成为商品房买卖合同的买受人，受到合同约束的同时也享有合同权利。原告按约履行了支付购房款的义务，被告也应按照约定履行合同义务，交付符合约定面积的房屋并及时办理房权证书。现被告交付的房屋面积与合同约定的面积相比少了8.25㎡，依照合同约定面积误差比绝对值为{（102.44㎡+58.43㎡）-（95.38㎡+57.24㎡））}/（102.44㎡+58.43㎡）≈5.13%，面积误差比绝对值已超过3％，按合同约定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的价款由出卖人返还买受人（3.42㎡×3629.71元＝12413.61元）；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人（4.83㎡×3629.71元×2=35063元）。超出依据商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”该约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于有效约定，故被告应当赔偿原告违约金583911.45元X0.1%=583.91元。针对原告诉请的15000元违约金没有法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效十日内，被告南阳鑫东海置业有限公司退还原告王宛生购房款47476.6元。二、本判决生效十日内，被告南阳鑫东海置业有限公司向原告王宛生支付因逾期办理房产权违约金583.91元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1672元，由被告南阳鑫东海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刘雅丽审判员  相庆磊审判员  李 楠二〇一七年六月二日书记员  周怡宋