湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1121民初1025号原告：邓某，男，2003年3月19日出生，汉族，湖南省祁阳县人，学生，户籍地祁阳县，现住祁阳县。法定代理人：刘某，女，1972年10月18日出生，汉族，系原告邓某母亲，现住祁阳县。委托诉讼代理人：唐平山，湖南齐物律师事务所律师。被告：邓海波，男，1978年8月26日出生，汉族，湖南省祁阳县人，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：易靖，湖南博大律师事务所律师。原告邓某与被告邓海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人刘某、委托诉讼代理人唐平山、被告邓海波及委托诉讼代理人易靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓某向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行房屋买卖合同，将位于祁阳县城人民西路商贸城D栋1号五楼房屋所有权过户给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月5日，原、被告签订购房协议，该协议约定被告邓海波将位于祁阳县间房出售给原告邓某，房屋总价款为428000元，其中原告父亲邓春明支付给被告父亲邓安生的原打算购买祁阳县城中仓街房屋和车库的购房款296000元抵扣此房的购房款。协议签订后，原告方多次联系被告办理产权过户手续，被告以未收到296000元购房款为由拒不协助。原、被告之间的购房协议合法有效，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告邓海波辩称：一、2017年2月5日签订的购房协议尚未生效，属于效力待定的合同。理由是：该协议系被告父亲所签，并非被告本人处分该房的意思表示，且签协议时原告系限制民事行为能力人，签协议后其法定代理人未以任何形式对该协议予以追认。二、签约至今，原告方未向被告方支付任何购房款，未履行协议约定的义务，故被告方没有义务为原告方办理房屋过户手续。三、该购房合同的购房价格每平方米2100元，远低于本地房屋交易的平均价格，显失公平。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，被告方未提交证据。本院组织当事人对原告方提交的证据进行了质证。对原告方提交的原告邓某及其法定代理人刘某的常住人口登记卡、被告的居民身份证及原、被告于2017年2月5日签订的购房协议，双方当事人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实认定如下：原告方提交的被告父亲邓安生与原告父亲邓春明于2013年4月7日签订的购房协议、被告父亲邓安生于2014年4月3日出具给原告父亲邓春明的购房款收条、邓安生于2016年7月12日出具给邓春明的换房承诺书及完税证明，相互印证，证明被告父亲邓安生收到原告方最初购买祁阳县城泰安西路蒋家园六楼套房和车库的价款296000元及因未买成，双方经协商，同意原告方先后换购祁阳县城中仓街63号五楼套间房、祁阳县城人民路商贸城D栋1号5楼套间房的事实，被告对该四份证据质证时称不清楚，并未持否定意见，且有原、被告于2017年2月5日签订的购房协议佐证，故该四份证据具有证明力，予以采信。原告方提交的原告母亲刘某与于高兴、李巧云于2017年1月4日签订的购房协议，原告方虽称该协议是被告父亲邓安生代与邓安生合伙建房的于、李二人与其所签，但因存在买卖双方为少交税费而故意降低房价款这一规避法律的行为，即不具有证据的合法性，故不予采信。原告方提交的谈话录音光盘，因不能准确分辨各谈话人是谁及各自讲的内容，故不具有证明力，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月3日，原告之父邓春明就购买被告之父邓安生建设的祁阳县浯溪镇泰安西路蒋家园六楼套间房及车库向邓安生支付价款296000元（邓安生向邓春明出具了收条），并于同月7日签订了购房协议。后因交付的房屋位置方向与合同约定不符，经协商，邓安生同意邓春明以相同价款换购其与人合伙建设的祁阳县城中仓街63号的五楼套间房和车库。同时，邓安生于2016年7月12日向邓春明出具了承诺书，保证在同年12月30日前办好该房的房产证手续，如未办到，愿将其在原生资公司所在地建的祁阳县城人民路商贸城D栋1号第五层或第六层套房更换给邓春明。后因中仓街房屋存在质量问题，经双方协商，邓春明将该房及车库退给了邓安生，邓春明原所交296000元购房款，邓安生未退。2017年2月5日，邓安生代被告邓海波与原告邓某母亲刘某签订购房协议（刘某以原告名义所签）。该协议约定：邓海波将祁阳县人民路商贸城D栋1号第五层建筑面积为193.48平方米的套间房以428000元的价格出售给邓某；邓春明、刘某夫妇原交的购房款准购买人民路商贸城第五层的房价款，不足部分由购买方补足给出售方；过户税费由出售方负责。签订协议当天，邓安生即将该房钥匙交给了原告母亲刘某，同年2月18日，原告方进伙居住至今。2017年清明节期间，被告邓海波在该购房协议上签名确认，并在协议上加上了“购房余款必须在办理不动产证当天全部付清”的内容。尔后，原告方多次催被告邓海波办理该房的过户登记手续，并表示愿意在过户办证时将剩余的房价款付清，被告邓海波以其本人未收到原告方所付的房价款为由不予协助，原告方遂诉至本院。另查明，原告方所购祁阳县人民路商贸城D栋1号第五层套间房位于祁阳县后，建筑面积为193.48平方米，该房原登记所有权人为被告邓海波，所有权证号为XXXX。本院认为，原告母亲刘某和被告父亲邓安生分别代理原告邓某、被告邓海波于2017年2月5日签订的购房协议，合法有效。理由有四点：一、原告邓某系限制民事行为能力人，其母刘某作为其法定代理人，以原告名义签订该合同未损害原告的合法权益；二、被告父亲系完全民事行为能力人，其与原告母亲签订的该合同，后经被告邓海波签字追认；三、没有证据显示合同签订过程中存在欺诈、胁迫行为，系双方的真实意思表示；四、该合同的内容不违反法律规定。既然双方签订的该房屋买卖合同合法有效，双方即应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。按合同约定，该房屋的总价款为428000元。用于抵扣该房价款的原告方原所交购房款金额应认定为296000元，因原告方在诉状和庭审中均作了与此金额一致的陈述，并称尚有132000元购房款未付。故原告方尚应支付被告房价款132000元（428000元-296000元）。原告方多次催被告办理房屋过户手续，并愿意在办证时付清下欠的房价款，但被告一直不予协助，已构成违约。被告邓海波应按照合同约定和法律规定协助原告方办理过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、原告邓某在本判决发生法律效力之日起五日内支付下欠的购房款132000元给被告邓海波；二、被告邓海波在本判决发生法律效力之日起五日内协助原告邓某办理祁阳县商贸城X栋X号第X层套房（该房所有权证号为XXXX）的过户登记手续，将该房变更登记到原告名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，原告邓某负担1000元，被告邓海波负担1780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李 昂人民陪审员  李群箭人民陪审员  谭友连二〇一八年八月二十日书 记 员  王 媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。