河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终6640号
上诉人（原审被告）：陈素彩，女，1969年4月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。
委托诉讼代理人：张丽君，河北侯凤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶鹏，男，1978年12月9日出生，汉族，现住河北省石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：袁军，河北咏远律师事务所律师。
原审第三人：石家庄卓尔房产经纪有限公司，住所地石家庄高新区湘江道118号花样年华小区。（未到庭）
上诉人陈素彩因与被上诉人叶鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市高新经济技术开发区人民法院（2017）冀0191民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈素彩上诉请求：1、撤销（2016）冀0191民初63号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院主体认定错误，上诉人在双方签订合同时已经注明是顾亚辉的代理人；2、根据《合同法》相关规定，涉案合同应当认定无效；3、上诉人承担违约责任没有依据。
叶鹏辩称：上诉人在没有取得房屋所有权人授权的情况下与被上诉人签订合同，事后未取得房屋所有权人追认。根据最高院司法解释，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的理由错误且没有事实依据。
原审第三人未到庭进行答辩。
叶鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告陈素彩返还原告叶鹏定金10000元，并向原告叶鹏支付违约金350000元；2、判令被告陈素彩支付原告叶鹏房屋差价损失250000元（以涉案房屋面积1406元/平米计算）；3、判令第三人卓尔经纪公司返还原告叶鹏贷款手续费10200元、评估费7578元、代办费1000元，总计18778元；4、判令被告陈素彩返还原告叶鹏向第三人卓尔经纪公司支付的中介费3000元；5、本案诉讼费用由被告陈素彩承担。
一审法院认定事实：2016年6月30日，原告叶鹏通过第三人卓尔经纪公司介绍与被告陈素彩签订一份《石家庄市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人为顾亚辉，出卖人的合法代理人为被告陈素彩，买受人为原告叶鹏。所售房屋坐落于石家庄市东××新区××道××星辰花园××楼××单元××室，建筑面积共177.80平米。该房屋成交总价为1150000元，买受人可在签订合同时支付定金10000元，买受人支付房款的具体付款方式及期限的约定见补充协议。出卖人应当在收到全款3天内将该房屋交付给买受人。出卖人将该房屋出卖给第三人，买受人有权退房，出卖人应当按成交总房价的20%支付违约金。同日，原告叶鹏、被告陈素彩及第三人卓尔经纪公司三方在上述合同的基础上共同签订一份《居间服务合同》，合同约定：甲方（出卖人）为顾亚辉，代理人为被告陈素彩，乙方（买受人）为原告叶鹏，丙方（居间人）为第三人卓尔经纪公司。乙方应向丙方支付居间代理费3000元，乙方承担贷款费10200元、评估费7378元、代办手续费1000元。以上两份合同签订当天，原告叶鹏向被告陈素彩交付购房定金10000元，原告叶鹏向第三人卓尔经纪公司支付中介服务费3000元。2016年7月1日，原告叶鹏向第三人卓尔经纪公司支付购房贷款费10200元、评估费7578元、代办费1000元，共计18578元。原告叶鹏主张，2016年8月16日，在佳诚律师事务所的见证下，涉案房屋的所有权人顾亚辉及其妻二人共同委托于立彬办理出售该房屋的相关手续。此后，被告陈素彩通过第三人卓尔经纪公司通知原告叶鹏增加房屋价款350000元，如不同意加价，则不再履行合同。2016年9月6日，于立彬代理顾亚辉将石家庄东高新湘江道119号星辰花园13-2-2403房屋出卖给他人，成交价格为1720000元。被告陈素彩对上述事实表示否认。原告叶鹏申请本院调取河北国大房地产经纪有限公司留存的《委托授权书》、《律师事务所见证书》、《房屋买卖合同》为证。被告陈素彩称其受顾亚辉口头委托与原告叶鹏及第三人卓尔经纪公司签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，而且被告陈素彩收到原告叶鹏交付的购房定金10000元后，已经转交给顾亚辉。原告叶鹏、第三人卓尔经纪公司对此均表示否认。被告陈素彩对其主张未提供相关证据。以上事实有《石家庄市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收条及庭审笔录等证据在案为证。一审法院认为，被告陈素彩在未取得房屋所有权人授权的情况下以房屋所有权人的名义与原告叶鹏签订房屋买卖合同，事后该合同也未得到房屋所有权人的追认，故原被告之间签订的房屋买卖合同对房屋所有权人不发生法律效力，应由被告陈素彩对该合同承担责任。由于被告陈素彩不能履行交付房屋义务，致使该合同无法实际履行，因此被告陈素彩应当承担违约责任。现原告叶鹏要求被告陈素彩返还购房定金，并支付违约金，应予支持。依据原被告之间合同的约定，违约金为成交总房价1150000元的20%即230000元。原告叶鹏要求按照其他合同的总房价为基数计算违约金350000元，没有合法根据，本院不予支持。至于原告叶鹏主张，由于被告陈素彩与原告叶鹏的签约行为，致使原告叶鹏丧失与他人签订合同的机会，在涉案房屋相同区域内房价大幅上涨的情形下，增加了原告叶鹏的购房成本，因此被告陈素彩应赔偿原告叶鹏房屋差价损失。考虑到原告叶鹏除交付定金之外尚未支付其他房款，其购房能力并未受到限制，而且原告叶鹏在得知被告陈素彩提出加价否则不再出卖房屋的消息后，未采取适当措施防止损失扩大，所以原告叶鹏对该房屋差价损失的产生亦负有一定的过错；另外，原告叶鹏主张的违约金已经包含了对其遭受损失的补偿，结合上述因素，本院对原告叶鹏主张的房屋差价损失不予支持。原被告及第三人共同签订《居间服务合同》，三方之间形成居间服务关系，原告叶鹏要求第三人卓尔经纪公司返还其贷款手续费、评估费、代办费，第三人卓尔经纪公司同意返还，本院予以支持。关于原告叶鹏交付的中介费，收款人为第三人卓尔经纪公司，现原告叶鹏要求被告陈素彩返还中介费于法无据，本院不予支持。被告陈素彩称房屋所有权人口头委托其卖房，并已将原告叶鹏的定金转交房屋所有权人，因其未能提供相关证据，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第四百二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告陈素彩于本判决生效之日起十日内返还原告叶鹏购房定金10000元；二、被告陈素彩于本判决生效之日起十日内支付原告叶鹏违约金230000元；三、第三人石家庄卓尔房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶鹏贷款手续费10200元、评估费7578元、代办费1000元，共计18778元；四、驳回原告叶鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10118元，减半收取计5059元，由原告叶鹏负担2468元，由被告陈素彩负担2591元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2016年6月30日，被上诉人叶鹏通过原审第三人卓尔经纪公司介绍与上诉人陈素彩签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中上诉人陈素彩在没有取得代理权的情况下与被上诉人叶鹏通签订了《石家庄市存量房屋买卖合同》，事后也未经被代理人追认。上述合同成立且生效但对所谓的被代理人不发生效力。上诉人陈素彩关于合同无效，其不应承担违约责任的主张本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费10118元，由上诉人陈素彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳桂恒
审判员 赵 林
审判员 姜瑞祥
二〇一七年六月十五日
书记员 唐 园