文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）琼01执异504号案外人:刘汉涛，男，1963年2月21日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市宝清县。申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海口市龙昆北路2号龙珠大厦10楼C座。法定代表人：孙崇格，总经理。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。法定代表人：王海达。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。法定代表人：熊风，总经理。本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘汉涛对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘汉涛称，请求法院解除对刘汉涛购买的某某房屋的查封。事实和理由：一、刘汉涛合理合法善意地取得房屋所有权和使用权。2017年8月13日，刘汉涛经经销商推荐介绍并由经销商陪同到售楼处查看了五证，并在开发商出示了以往网签的资料和承诺2017年末网签的情况下，认为该房地产开发手续齐全，商品房状态成熟，选择了某某房屋与金地公司签订了《购买房屋认购书》，房屋面积32.67㎡，单价8500/㎡，当日交齐了房款277695元。刘汉涛与金地公司的认购书以达成购房意向为真实意思表示，以市场价格全额交付房款。刘汉涛在主观上和客观上均无过错，依据合同约定取得该房产的所有权。2018年1月20日，刘汉涛在售楼处向金地公司交齐了维修基金、物业费、水费、公共设施费等费用3518元，和预交电费100元，办理完入住手续后，金地公司交给刘汉涛房门钥匙，验收合格后开通水电。刘汉涛装修购买全套家具、家电和生活用品入住至今。在此期间，无任何自然人和法人明示房屋归属，在某某公馆现场和任何网络媒体均无关于查封和失信等不良信息。刘汉涛属于善意取得该房屋的实际使用权。根据《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让”，刘汉涛购买房屋符合上述法律规定，依法取得了该房屋的所有权。二、执行查封程序至今未完结，刘汉涛购房行为属于合法行为。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条：“查封不动产的人民法院应当张贴封条或公告，并可以提取保存有关财产权证照”，而海口市中级人民法院（以下简称海口中院）执行局在执行（2017）琼01民初48号案的查封时，没有在某某公馆内张贴公告，也未在刘汉涛购买的房屋张贴封条，对金地公司的《商品房预售许可证》未作提取保存，法院执行查封程序至今未完结。刘汉涛购房是在查封前购房，其购房行为属于合法行为。2018年2月6日，乐东县房管局在官方网站公告某某公馆查封的信息，是在法院作出查封裁定一年后才发布的公告，进一步证明刘汉涛是在法院完结查封前购房的事实。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对对抗善意第三人”。刘汉涛购买的房屋，属于善意取得，是善意第三人。购房的所有权应得到保护。三、海口中院执行局在执行中不作为。某某公馆业主向海口中院执行局举报金地公司销售查封房屋时不闻不问，任由金地公司违法销售，对金地公司的售楼款项没有采取任何措施进行追查和控制，放弃了对执行查封房屋的管理权。四、查封房屋的监管人不尽职责。申请执行人柏盈公司在申请查封后，没有对查封的房屋实施有效监管，在刘汉涛购房、装修、入住的十个月内，从没有主张过权利，没有履行监管人的职责。综上，刘汉涛为善意第三人购买的房屋，依法取得房屋所有权，应得到法律保护，为此刘汉涛申请海口中院依法解除对刘汉涛购买的房屋的查封、终止对该房屋的处置。申请执行人柏盈公司称，刘汉涛主张对“某某房屋”享有权利没有事实根据。首先，刘汉涛提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该《购买房屋认购书》未到房管部门办理备案登记，未加盖商品房预售备案章，该房屋也未办理网签手续，所以涉案房屋根本从未发生物权变动。因此，刘汉涛对涉案房屋并不享有所有权。其次，《购买房屋认购书》第五条约定：“甲方取得该房屋“商品房预售许可证”后，将根据乙方在本认购书上所签可邮寄地址，以邮寄方式通知乙方；或以乙方所签认购书中确认的联系电话以电话或短信的方式通知乙方，乙方应在得到甲方通知的十日内，携带本认购书、已缴纳房款的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方指定地点与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件。”第六条约定，“如乙方逾期未能履行签订《商品房买卖合同》及相关文件，则乙方应支付违约金，作为赔偿金赔偿甲方的损失，违约金从乙方已缴纳的购房价款中扣除，余款由甲方退还。同时，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售。”该认购书履行状态不明。刘汉涛以其对该房屋享有权利而申请中止查封的主张应当不予支持。再次，《购买房屋认购书》内约定刘汉涛系一次性付清房款，但其未提供相关转账支付凭证，也没有相应购房发票，认购书的真实性存疑，也无证据证明履行了合同义务，实际占有等情形。最后，经过查询得知，上述“某某房屋”系编号为“某某号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记，至仿仍未解押。而刘汉涛主张的合同签订时间为2017年8月13日，仍在抵押期间内，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利。双方的所谓买卖行为应属无效之行为。综上所述，刘汉涛的请求并无事实根据也无法律依据。并且明显是金地公司为了逃避债务，转移财产，故意与刘汉涛签订所谓的认购合同协议。为维护柏盈公司的合法权益，请求法院依法驳回刘汉涛的申请。被执行人圣义海达公司未提交意见。被执行人金地公司未提交意见。本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产（某某公馆A栋、B栋）；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产（某某公馆A栋、B栋）；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。2017年7月7日，本院就柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服一审判决，向海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）提起上诉。2018年3月23日，海南省高院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。案外人刘汉涛认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。另查明，2017年8月13日，刘汉涛与金地公司签订《购买房屋认购书》，约定刘汉涛购买金地公司开发建设的“某某公馆”某某房屋，建筑面积为32.67平方米，单价为8500元/平方米，总价款为277695元。付款方式为一次性付款。合同签订后，金地公司于2017年8月13日分别出具了载明收到刘汉涛房款220000元、57695元，认购房号为某某号的收据。案外人刘汉涛为了证实其已占有使用居住该房屋，提供了金地公司于2018年1月20日开具的载明收到某某房屋维修基金1960元、工本费195元、物业费（2018年2月1日至2019年2月1日）745元、公共设施费118元、有线进户300元、水费200元，合计3518元的收据，以及金地公司于2018年1月20日开具的针对某某房屋龙运物业公司预收电量收费收据。经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局核查，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月13日回函称，本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封雨林海景公馆的房源为：除了某某公馆1号楼已经办理合同备案的33套房（房号为：1号楼A1801、1号楼A1708、1号楼A1805、1号楼A1707、1号楼A1807、1号楼A1802、1号楼A603A、1号楼A709、1号楼A909、1号楼A1305、1号楼A1308、1号楼A1310、1号楼A1311、1号楼A1405、1号楼A1406、1号楼A1409、1号楼A1509、1号楼A1603、1号楼A1605、1号楼A1702、1号楼A1705、1号楼A1706、1号楼A1709、1号楼A1808、1号楼B807、1号楼B1107、1号楼B1208、1号楼B1301、1号楼B1303、1号楼B1407、1号楼B1409、1号楼B1901、1号楼B1912）之外的957套房源。另，刘汉涛向本院提交了一份乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具的海南省住房合同备案证明（居民家庭），上面载明刘汉涛在海南省没有房屋备案信息。以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定、本院（2017）琼01民初48号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2018）琼01执382号公告、《购买房屋认购书》、收据、龙运物业公司预收电量收费收据、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局复函、海南省住房合同备案证明（居民家庭）、当事人陈述等所证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系金地公司开发建设的房产，因金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，买受人提出的异议只有同时具备上述三种条件，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，刘汉涛与金缘公司于2017年8月13日签订了《购买房屋认购书》，双方签订认购书的时间系在人民法院查封涉案房产之后。因此，刘汉涛所提异议不符合排除人民法院执行的条件，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人刘汉涛的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。        ⺀  clyizo6mgwyfk8q7ze              案件唯一码              审判长     陈桂华               审判员     黄  勇               审判员     孙  晓            二〇一八年七月十八日              书记员     汪  伟      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。