甘肃省武山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0524民初1039号
原告：武山县杜康饭店，又名杜康饭店。法定代表人：许秋萍，职务：该饭店经理。住所地：甘肃省武山县城关镇滨河路**号。
委托代理人：颜爱荣，天水宏达律师事务所律师。代理权限：特别代理。
被告：李亚宏，男，1977年11月15日出生，住甘肃省武山县。
被告：张明，男，1980年8月9日出生，住甘肃省武山县。
本院于2016年11月3日立案受理了原告武山县杜康饭店诉被告李亚宏、张明租赁合同纠纷一案。本案依法由代理审判员马进进适用简易程序于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告武山县杜康饭店，被告李亚宏、张明均到庭参加了诉讼。本庭现已审理终结。
原告武山县杜康饭店向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还其所租赁的原告的房屋；2、判令二被告赔偿原告违约金及损失共计人民币110000元整；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年11月1日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于武山县城关镇滨河路杜康饭店面积约为460平方米的地下室房屋租给二被告经营KTV，租期五年，租金每年9万元，逾期不交还房屋则按月租金2倍计收违约金，同时也约定了律师费的承担及争议的解决等事项。2015年10月30日合同到期后，双方又口头约定租期延长至2016年4月30日。延长期间，西京医院（位于诉争房屋的地上部分）因水淹问题要赔偿二被告3万元，经协商，该3�元由原告收取，折抵被告的租赁费。由此，二被告尚欠原告租金1.5万元。半年来，原告曾多次与二被告相商，要求二被告腾空房屋，将房屋交于原告使用，但被告均未理会，反而未经原告同意，将KTV经营权擅自给他人抵债。该房屋至今仍由二被告占用，该行为已构成违约。
被告李亚宏辩称，原、被告双方确实签订了五年的房屋租赁合同，二被告以口头合伙的形式对宝利来KTV进行经营。2012年5月，被告张明退伙，二被告对财务进行了清算，并将法定代表人变更为李亚宏。2014年5月28日，李亚宏又再次对房屋进行了装修，故与杜康饭店口头约定将房屋租期延续至2017年11月1日。同年，西京医院租赁了杜康饭店的1-6层，当时其还想租地下室，便与被告商量，但未得到被告的同意。2015年11月份，原告与被告李亚宏商量续租事宜，口头答应只给其续租一年。被告李亚宏因手头紧，便委托妻子先给原告交了3万元房租。2016年初，西京医院淹了被告的地下室，双方经协商答应赔偿3万元，并将3万元直接交由原告作为房租，至此，尚欠付原告房租3万元。2016年4月18日，被告李亚宏因故被武山县公安局羁押，便委托妻子薛永梅与李红艳签订了《抵债协议书》，将宝利来KTV的经营权转让给李红艳。在被解除羁押后的第一时间李亚宏便将此事口头告知了原告，但原告始终不置可否。现诉争房屋已随经营权的转让移交于李红艳，故该房屋的承租人应为李红艳，原告应向李红艳求偿。
被告张明辩称，其与被告李亚宏于2010年11月开始合伙经营宝利来KTV，但其二人只是口头合伙。2012年5月，张明退伙，二人对财务进行了清算，将法定代表人变更为李亚宏，并将这一情况告知了原告。在其退伙之后，原告再未与其联系过。
为证明其主�，原告向法庭提交了以下证据：
《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方确实存在租赁关系；
民事代理费发票及甘肃省律师服务收费指导意见一份，证明原告请律师花费5000元；
杜康饭店房屋所有权证复印件一份；
4、原告的组织机构代码证及营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体适格。
被告李亚宏对以上证据质证后认为，对证据1的真实性认可，但认为该证据只能证明原、被告在2015年11月1日之前存在书面合同关系，之后二人都是通过口头约定；对证据2、3、4表示认可。
被告张明对以上证据质证后认为，对证据1的真实性认可，但认为书面合同存续期间原、被告双方未发生任何违约的情形，而本案是因原告与被告李亚宏的口头协议出现了纠纷，所以与张明并无关系；对证据2、3、4表示并不清楚。
被告李亚宏向法庭提交了以下证据：
《抵债协议书》一份，证明2016年4月18日，李亚宏已将宝利来KTV经营权转让给案外人李红艳进行抵债；
2、被告李亚宏与杜康饭店董事长的杜启忠的短信对话截图一份，证明原告承认根据被告交的房租，被告可以使用房屋至2016年8月1日，从而证明被告所述口头协议租期为半年是不真实的。
原告武山县杜康饭店对以上证据质证后表示，对证据1的证明目的不认可，因为KTV的经营权转让应于返还房屋无关；对证据2只认可短信的号码确实是杜启忠本人的，对短信内容不予置评。
被告张明无证据向法庭提交。
本院对以上证据分析后认为，对原告提交的证据1、2、3、4的真实性表示认可，对被告提交的证据1的关联性不予认可，对证据2予以认可。
经审理查明，原告武山县杜康饭�与被告李亚宏、张明于2010年11月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于武山县城关镇滨河路杜康饭店面积约为460平方米的地下室房屋租给二被告经营KTV，租期五年，租金每年9万元。2015年10月30日合同到期后，原告与被告李亚宏口头约定继续租赁该房屋。2016年年初，西京医院（位于诉争房屋的地上部分）因水淹问题赔偿宝利来KTV3万元，经协商，该3万元由原告收取，折抵被告的租赁费。2016年4月18日，被告李亚宏委托妻子薛永梅与案外人李红艳签订了《抵债协议书》，将宝利来KTV的经营权转让给李红艳。
本院认为，本案的争议焦点有三。
第一，被告张明是否是本案适格主体。被告张明原本和被告李亚宏合伙经营宝利来KTV，但已于2012年5月退伙。按照合同的相对性原则，在该书面租赁合同存续期间，不论二被告间的关系产生了什么变化，都不能以此为理由约束原告。而问题的关键就在于，2015年10月30日《房屋租赁合同》到期之后，原告与被告李亚宏口头约定的续租协议是对原合同的继续履行还是视为签订了新的口头租赁协议？该《房屋租赁合同》第2.3.2条的规定是：“……承租人如要求续租，则必须在租赁期满前的2个月内向出租人提出书面意向，经出租人同意后，重新签订租赁合同。”而被告并未于租赁期满前的2个月内向出租人提出书面意向，仅仅是提出了口头意向，故该书面合同已于2015年10月30日终止，而被告李亚宏与原告武山县杜康饭店的口头约定，应视为一份新签订的口头租赁协议，并不能约束被告张明。
第二，《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方约定的租赁期限是半年还是一年。根据被告李亚宏提供的原、被告的短信截图来看，原告承认根据被告先前所交房租，房屋可以使用至2016年8月1日。这就间接地说明了原告所说房屋只续租了半年的陈述是不真实的，根据举证规则，应认定为原告武山县杜康饭店与被告李亚宏签订合同的期限是一年为宜，而该口头租赁协议已于2016年11月1日终止，被告李亚宏应将租赁房屋返还于原告。
第三，被告李亚宏支付的续租租金是3万元还是6万元。原告主张租赁期限是半年，房租交了3万，欠付1.5万元，而被告李亚宏主张租赁期限是一年，房租交了6万，欠付3万元。本院已经认定被告李亚宏与原告达成的口头租赁协议的租期是一年，根据原、被告的短信截图来看，原告甚至承认被告李亚宏已经支付了9个月的房租，故应认定被告李亚宏支付了6万元房租，欠付3万元房租为宜。故被告李亚宏应在原告主张的欠付1.5万元的部分内予以支付。
关于原告诉求中的违约金与损失的问题，因原《房屋租赁合同》已失效，原有的合同条款不再约束双方当事人，故本院对该主张不予支持。关于被告李亚宏所述其将宝利来KTV的经营权转让与案外人李红艳，故而李红艳才是诉争房屋的承租人的说法，因合同具有相对性，合同的权利义务只对合同相对人产生效力，不能约束其他人，故该《抵债协议书》只对该合同双方产生效力，不能约束原告，本院对该主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
被告李亚宏于本判决生效之日起五日内返还原告武山县杜康饭店位于武山县城关镇滨河路杜康饭店的地下室房屋；
二、被告李亚宏于本判决生效之日起五日内支付原告武山县杜康饭店房屋租金15000元；
三、驳回原告武山县杜康饭店其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2520元，减半收取1260元，由被告李亚宏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
代理审判员 马进进
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 雪