江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01487号
上诉人（原审原告）彭大云，居民。
委托代理人汪学荣，江苏腾飞苑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司。
法定代表人陈锦石，该公司董事长。
委托代理人刘忠华，该公司员工。
上诉人彭大云与上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南世纪城）商品房买卖合同纠纷一案，均不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
彭大云一审诉称：我与中南世纪城于2010年12月21日签订了一份商品房买卖合同，由我购买由中南世纪城开发的位于盐都区新都街道办事处南港三组、民富村三组中南世纪城8幢第2层208室一套建筑面积为94.65平方米房屋，房屋价格477699元。合同签订后，我按约履行了支付房款义务，但中南世纪城却没有按照合同约定于2012年9月30日前将符合房屋质量标准商品房交付与我，直至2014年7月才整改到位（除外墙破损石材外）。现我诉至法院，请求法院依法判决中南世纪城1、向我支付因逾期交房而产生的违约金从2012年10月1日起至2014年7月12日止按日万分之三计算的违约金93151.3元及2014年7月之后逾期交房的违约金；2、立即整改2B-8#-208房外墙立面破残石材；3、支付我误工费7000元。
中南世纪城一审辩称：我公司与彭大云于2010年12月21日签订一份商品房买卖合同是事实，根据双方合同约定，我公司应于2012年9月30日前交付房屋，我公司已按照合同约定时间向彭大云交付了验收合格的房屋，是彭大云无故不接收房屋，故我公司不存在违约问题。至于彭大云主张要求我公司整改2B-8#-208房外墙立面破残石材，因合同约定整个楼幢的外立面使用权属于全体业主所有，故彭大云没有诉权，且该石材的残缺是依据我公司整个小区环境工程而设置的。至于误工费，我公司亦不予认可。综上，请求法院依法判决驳回彭大云的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年12月21日，彭大云与中南世纪城签订了一份商品房买卖合同，约定：由彭大云购买由中南世纪城开发的位于盐都区新都街道办事处南港三组、民富村三组中南世纪城8幢第2层208室建筑面积为94.65平方米房屋一套，房屋单价每平方米为5047元，房屋合计价格477699元。买受人于2010年12月21日前向出卖人支付首付款147699元，剩余房款330000元于本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条什，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人整改至符合约定标准；该商品房所在楼宇的外墙面使用权归整幢楼宇买受人共有，使用时须符合小区业主临时公约；附件三，装潢、设备标准，外墙石材、面砖、涂料（最终材质及其色彩以政府部门最后批准为准），内墙批腻子，顶棚批腻子，地面水泥砂浆地面，阳台、卫生间地面进行防水处理，门窗外窗断桥铝合金中空玻璃窗，进户门品牌入户门，无室内门、无室内门框，厨房厨卫墙面抹灰，无地漏，卫生间地面防水处理，阳台非封闭式，电梯每单元设两部电梯（品牌电梯），其他电话接口、网络接口、电视接口、水电接口。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，彭大云按约向中南世纪城支付了合同约定全部房款，中南世纪城亦按约于2012年9月30日前向彭大云发出收房通知，但彭大云在收房过程中发现中南世纪城所交付的房屋墙面空鼓14处、阳台移门玻璃及房屋玻璃有8处15公分划伤、卫生间、厨房门地面高于客厅、进户门处油漆不一致、门上猫眼、进户门门框脚子是坏的、外墙石材破损，为此，彭大云要求中南世纪城整改并不同意接收该房，并诉至原审法院。审理中，截止2014年7月，中南世纪城除外墙破损石材外已将彭大云所提出的问题全部整改到位。
原审另查明，中南世纪城2B地块7#、8#楼工程，于2012年9月29日到建设主管部门办理了竣工验收备案。
原审法院在审理过程中，彭大云将原来的诉讼请求要求中南世纪城支付因逾期交房而产生的违约金从2012年10月1日起至2014年7月12日止按已交房款日万分之三计算的违约金93151.3元及2014年7月之后逾期交房的违约金、误工费7000元变更为仅要求中南世纪城一次性支付逾期交房的违约金70000元。
原审法院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，不违背国家法律和政策的规定，属有效合同。双方当事人均应当遵照执行。本案中南世纪城虽然按照合同约定的时间向原告发出了收房的通知，但其所交付的房屋不符合双方约定的装潢设备标准，故买受人有权要求出卖人整改至符合约定标准，现中南世纪城于2014年7月整改完毕，故应承担自从2012年10月1日起至2014年7月止按已交房款477699元的日万分之三计算的违约金。现彭大云自愿将原来的诉讼请求变更为要求中南世纪城支付逾期交房的违约金70000元，减轻了被告的债务，原审法院依法予以照准。至于彭大云主张要求中南世纪城整改2B-8#-208房外墙立面破残石材，根据双方合同约定该商品房所在楼宇的外墙面使用权归整幢楼宇买受人共有，故对彭大云的这一诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及相关民事法律政策之规定，原审判决：一、被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司于判决生效后十日内向原告彭大云支付逾期交房违约金人民币70000元。二、驳回原告彭大云的其他诉讼请求。案件受理费2383元，减半收取1191.5元，由被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担。
上诉人彭大云不服一审判决，向本院提起上诉称：中南世纪城对逾期交房存在过错，应该按照约定和法律规定继续支付47800元赔偿款。破损石材在上诉人的所有权范围内，应当予以修补；另我维权的7000元误工费应当予以支持。综上，请求二审法院判令中南世纪城在原审的基础上在赔偿我47800元，立即整改2B-8-208所有权范围内墙面破损石材，支付误工费7000元，全案诉讼费用均由中南世纪城承担。
上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定事实的关键证据为照片，但我公司质证时已经明确予以否认，彭大云也未能提供其他证据予以佐证，故原审将照片作为定案依据缺乏事实和法律依据；2.我公司已经陈述整改早已结束，原审在双方未对整改时间进行确认的情况下认定我公司于2014年7月整改完毕缺乏依据。3.双方在合同中第十三条、合同附件第八条中对于存在案涉质量问题的处理方式已经作出明确约定，原审断章取义认为不符合约定标准并判令我公司承担逾期交付的违约责任不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回彭大云的诉讼请求，本案一、二审案件受理费均由彭大云承担。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为中南世纪城交付的房屋存在的屋内墙面空鼓、阳台移门玻璃划痕、卫生间及厨房地面高于客厅、进户门油漆不一致、门上猫眼、进户门门框脚子是坏的、外墙石材破损等问题，彭大云是否有权据此拒收房屋。
彭大云与中南世纪城签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按协议履行义务。中南世纪城认为，中南世纪城交付的房屋已经具备国家规定的交房条件，不存在合同约定的不符合交房条件的情形，而且双方在合同中已经明确约定出卖人交付房屋时已经具备验收合格条件，买受人单方认定房屋存在质量问题（空鼓、渗漏、裂缝等质量通病除外）或其他影响其入住而拒收房屋的，应当在合同约定的交房时间起45日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同约定承担违约责任，否则视为该房屋不影响买受人入住。买受人仍拒绝履行收房义务的，视为出卖人已经按约交付房屋。国家规范允许的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题买受人无权拒收房屋。关于案涉房屋是否存在彭大云所称的质量问题，虽然中南世纪城认为彭大云提供的照片不足为证，但从二审中中南世纪城提交的《整改结束通知书》来看，其已经认可交付的房屋存在上述质量问题。从双方合同约定的内容看，是否构成逾期交房的违约行为的关键在于交付的房屋是否存在影响正常入住的质量问题。从普通房产交易习惯及日常生活常识看，案涉房屋存在的屋内墙面空鼓、阳台移门玻璃划痕、进户门油漆不一致、门上猫眼、进户门门框脚子是坏的问题，确实不影响彭大云正常入住，彭大云无权据此拒绝接收房屋，其可以根据合同约定要求出卖人对此承担修复义务。但其中厨房、卫生间地面高于客厅的问题，确实影响到彭大云正常入住，故彭大云有权据此拒收房屋。中南世纪城应当承担逾期交房的违约责任。关于中南世纪城认为需权威部门出具检验报告的问题，结合本案实际，厨房、卫生间地面高于客厅是否影响到彭大云正常入住，从日常生活常识即可判断，要求权威部门出具检验报告显然加重了购房者的负担，故对中南世纪城该辩解意见不予采纳。
关于违约金的数额问题，彭大云在一审中已经变更诉讼请求仅要求支付逾期交房的违约金7万元，故现在上诉请求继续支付47800元赔偿款及误工费不予支持。关于整改结束通知交付房屋的时间，中南世纪城虽然提交了一份落款日期为2013年3月25日的《整改结束通知书》，但并无彭大云及其家人的签收手续，中南世纪城对此应承担举证不能的法律后果。彭大云认可全部整改结束为2014年7月，故原审法院认定中南世纪城承担自2012年10月1日至2014年7月止的逾期交房的违约金并无不当，彭大云自愿主张70000元，并未加重中南世纪城的负担，依法应予准许。
关于外墙石材破损问题，外墙部分属于该幢楼宇全体业主共有部分，彭大云单独提出主张主体不适格，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2441.5元，由上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担1191.5元，由上诉人彭大云负担1250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年七月七日
书 记 员 成以琴