宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2345号
上诉人（原审被告）：刘英超,女,1985年6月27日出生,汉族,个体,住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：宁夏华美汇特产有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区通达北街新华联广场华美汇地下一层B区。
法定代表人:韩光文,该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人刘英超与被上诉人宁夏华美汇特产有限公司（以下简称华美汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2018)宁0106民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
刘英超向本院提出上诉请求：1.依法改判上诉人刘英超不承担金凤区人民法院（2018）宁0106民初654号民事判决书的责任或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年3月24日，刘英超与宁夏特产商贸城签订《商铺租赁合同》。一审华美汇公司并未提供宁夏特产商贸城变更为华美汇公司变更登记手续。宁夏特产商贸城与华美汇公司为两个不同主体。被上诉人主体不适格，其与本案无直接利害关系。因宁夏特产商贸城未经工商登记注册，上诉人与宁夏特产商贸城签订合同，公章是伪造的，属于欺诈的行为，该合同无效。现韩光文已被新华联房地产公司解除合同即不能向上诉人完成承租3年合同，构成违约，造成上诉人损失。
被上诉人华美汇公司辩称，驳回上诉，维持原判。宁夏特产商贸城作为发起人，以被上诉人公司工商登记注册前的名义从事民事经营活动，属于被上诉人的行为。被上诉人应对该行为概括承受，上诉人认为被上诉人主体不适格的理由不能成立。双方签订的商铺租赁合同不存在无效的情形，该合同合法有效。
原告华美汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除被告刘英超与华美汇公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》;2.被告刘英超向华美汇公司返还位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A003、A004号商铺;3.被告刘英超向华美汇公司支付租金8352元、物业费2552元、违约金19656元(暂计算至2017年12月26日，此后以此标准计算至被告实际给付之日止)，以上共计30560元；4.本案全部诉讼费用由被告刘英超承担。
一审法院认定事实如下：2016年3月26日、2016年7月3日，宁夏特产商贸城与被告刘英超签订《商铺租赁合同》二份，约定：甲方（宁夏特产商贸城）将坐落于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城的商铺出租给乙方（刘英超）使用，乙方在该商铺经营的商铺名称为A003、A004，建筑面积均为20平方米，经营范围均为特产；以上二份合同均约定，租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；起租日起免一年物业费即2016年9月1日至2017年8月31日，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费；2016年6月1日特产商贸城试营业，乙方在2016年9月1日特产商贸城开业前应正式对外开张营业，在特产商贸城开业一个月内不对外营业的，甲方有权单方解除本合同，店铺租金将不退还给乙方；商铺租金标准：租金以建筑面积计算，租金标准为1万元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币1万元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元；租金支付方式：租金采取先付后租的方式按年支付，首付租金：乙方应于现金或刷卡支付；首付租金之外其他各期租金：乙方应于每个租赁年度结束之前10日内向甲方缴纳下一租赁年度的租金，乙方应主动到甲方指定的地点（特产商贸城办公室）缴纳当期租金或者通过银行转账将当期租金打入下述甲方指定银行账号（甲方指定银行账户到账视为乙方完成付款）；乙方在签订本合同时，应同时向甲方一次性交付信用保证金，作为乙方今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，该保证金不计利息，共计2000元；租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方；信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项，甲方有权在书面通知乙方后，以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项；信用保证金的返还：租期届满或者合同解除时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将保证金全额无息退还给乙方：乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；乙方已经向甲方交还该租赁商铺；乙方对甲方无任何财产损害或欠款；否则，甲方有权将该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，在本合同约定期限内将剩余部分如数返还乙方；......；物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。合同签订后，被告向宁夏特产商贸城缴纳A003、A004号商铺第一个租赁年度租赁费共计20000元及信用保证金共计2000元。宁夏特产商贸城后注册为华美汇公司。
一审法院认为，宁夏特产商贸城从事民事活动后注册为华美汇公司，宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告华美汇公司概括承受，被告认为原告主体不适格的答辩意见不能成立。被告刘英超与原告华美汇公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告刘英超未按合同约定向原告缴纳第二个租赁年度即2017年9月1日至2018年8月31日的租金及物业费，已构成违约，现原告按合同约定单方提出解除合同、收回店铺，故对原告主张的第一、二项诉请，均予以支持。2017年9月1日至2017年12月26日期间，A003、A004号商铺的租赁费合计为8263.01元（13000元/年÷365天×116天×2个）；A003、A004号两个商铺的物业费共为2542.47元（4000元/年÷365天×116天×2个），均由被告支付给原告。2017年12月26日之后的租赁费、物业费按合同约定的标准继续计算，付至商铺实际返还之日。双方在签订合同时，约定被告向原告一次性交付信用保证金2000元，作为被告今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，并约定该保证金租期届满后在被告无违约和无赔偿的前提下原告将如数退还，如被告未按合同约定支付租金、物业管理费、违约金等款项，原告有权以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。故该信用保证金除作为商品质量、交易斤两保证外，还可用于冲抵租金、物业管理费。现原告并未举证证明被告存在商品质量、交易斤两方面的问题，在双方合同解除的前提下，对该信用保证金2000元用以冲抵被告应支付的租赁费，从被告应支付的租赁费中扣除。另双方在合同中虽另有被告违约则信用保证金不予退还或由原告没收的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，该信用保证金不宜再按违约责任进行处理，对原告的相应主张不予支持。因双方在合同中约定的欠缴金额每日6%的违约金及原告主张的每日0.6%的违约金均过高，酌情调整为每日万分之五，以应付租赁费为基数，于上一租赁期结束之日即2017年9月1日起算，算至原告暂主张的2017年12月26日，A003、A004号商铺违约金合计为1508元（13000元×0.05%×116天×2个）；2017年12月26日后的违约金继续计算至判决确定的给付之日。另关于被告提出原告主体不适格，被告与特产商贸城签订合同，韩光文系商铺租赁合同的实际签约人，合同的履行及催收、解除等行为均系韩光文实施，原告无权主张合同项下权利等答辩意见，因韩光文是以宁夏特产商贸城法定代表人的身份与原告签订《商铺租赁合同》，后正式注册成立华美汇公司后，亦担任公司法定代表人身份，其行为均系职务行为，对被告该项答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告华美汇公司（宁夏特产商贸城）与被告刘英超签订的《商铺租赁合同》（A003、A004号商铺）；二、被告刘英超于判决书生效之日起十日内迁出银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A003、A004号商铺，并返还给原告华美汇公司；三、被告刘英超于判决生效后十日内支付原告华美汇公司自2017年9月1日至2017年12月26日期间A003、A004号商铺租赁费合计8263.01元，以信用保证金2000元冲抵后，再付6263.01元；物业费2542.47元、违约金1508元，合计10313.48元；2017年12月26日后的租赁费、物业费按上述标准继续计算，付至商铺实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至本判决确定的给付之日止。案件受理费332元，由被告刘英超负担。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：
证据一、录音两份（刻录光盘），对话人为新华联王磊、冯欢，证明：韩光文和新华联解除租赁合同。
被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该录音无法听出谈话的对象，与本案不具有关联性。
证据二、短信打印件一份，证明：刘英超和被上诉人的商管王正商量过房租的事情。
被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，与本案无关联性。
经审查，上诉人提交的证据录音两份（刻录光盘），无法判定该谈话对象及时间、地点，不能达到上诉人证明目的，不予采信；对上诉人提交的短信，不能达到上诉人证明目的，不予采信。
本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，华美汇公司在登记注册之前以宁夏特产商贸城名义从事民商事活动，依据合同法规定，宁夏特产商贸城因民商事活动产生的权利义务均应由华美汇公司概括承受。故华美汇公司为本案一审适格的诉讼主体。上诉人称涉案的《商铺租赁合同》为无效合同，该租赁合同并不存在合同法规定的合同无效情形，上诉人亦无证据证明涉案合同为无效合同及被上诉人存在欺诈招租的行为。故上诉人上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由上诉人刘英超负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年九月四日
书记员 马丽媛
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。