北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10754号
上诉人（原审被告）：北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼1层B1-101号。
法定代表人：南波，经理。
委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩晶，北京志霖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：鲁永涛，男，1985年3月20日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。
上诉人北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司（以下简称嘉瑞博德公司）因与被上诉人鲁永涛合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉瑞博德公司之委托诉讼代理人徐浩、韩晶、被上诉人鲁永涛及其委托诉讼代理人谢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉瑞博德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回鲁永涛一审的诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费由鲁永涛承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.嘉瑞博德公司与鲁永涛签订的《承包合同》应于2017年10月15日确认解除，而非2017年9月28日。2017年4月21日，双方签订《承包合同》，合同有效期为2017年5月16日至2019年5月15日，月租金25000元，每年交费两次，第一次150000元，第二次交费时间为2017年10月15日。嘉瑞博德公司是在2017年10月15日欲收取第二次租金时方得知鲁永涛欲解除承包合同关系，一审法院仅根据2017年9月28日鲁永涛发出的微信，在没有确认嘉瑞博德公司已收到并同意的情况下就确认双方《承包合同》解除，属于事实认定不清，证据不足。2.鲁永涛于2017年4月下旬实际接收并使用涉案房屋，按照合同约定于2017年5月16日计算租期，鲁永涛交纳了2017年11月15日前的租金，2017年10月15日双方解除《承包合同》，因此嘉瑞博德公司仅需向鲁永涛退还一个月的租金25000元。即便按照一审判决2017年9月28日合同解除，鲁永涛实际使用房屋也近5个月，嘉瑞博德公司也仅需退还2017年9月28日至11月15日期间的租金。一审判决嘉瑞博德公司退还鲁永涛租金62500元属于事实认定不清，证据不足。3.嘉瑞博德公司不存在任何违约行为，不应承担违约责任，且双方约定违约金标准过高，一审法院判决嘉瑞博德公司承担违约金6万元没有事实及法律依据。嘉瑞博德公司与鲁永涛在签订《承包合同》之初，已向鲁永涛告知相关证照情况，并向鲁永涛出示，鲁永涛对此并无异议，因此方签订《承包合同》。合同中已经写明当时已经存在的营业执照和食品经营许可证，鲁永涛没有提出异议。后来鲁永涛在合同约定之外请求嘉瑞博德公司办理新的营业执照，嘉瑞博德公司出于帮忙的心理状态帮助其另行办理，但不能因此判定嘉瑞博德公司违约。一审认定嘉瑞博德公司违约是基于不具备营业执照与食品经营许可证，没有事实依据，也没有证据支持。鲁永涛不再承租涉案房屋并非证照原因导致，是因鲁永涛装修不符合国家标准，排烟没做防护处理，被环保局责令停业整顿所致，与嘉瑞博德公司无关。4.嘉瑞博德公司不应赔偿鲁永涛任何装修损失。如前所述，嘉瑞博德公司在履行合同的过程中，并无任何违约行为，且一审法院也已查明认定，鲁永涛添置的固定不可移动部分归嘉瑞博德公司，而却以装修材料固定不可移动为由，判决嘉瑞博德公司承担赔偿责任，显属认定事实不清。嘉瑞博德公司法务部经与北京巨龙工程有限公司核实，其并未与鲁永涛签订任何装修合同，鲁永涛提供的合同是伪造的。5.鲁永涛不同意继续经营是因其在承租时，周边200米范围内仅有两个餐厅，竞争不大，其餐厅生意比较好，但因后期周边建立超市美食区，导致业绩下滑。二、一审判决违反法律程序，违反审限规定。鲁永涛于2017年9月30日向一审法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》的规定，一审法院最迟应于立案之日后的6个月内，即2018年3月30日前审结，但直至2018年7月2日一审判决才作出，违反一审民事案件的审限规定。
鲁永涛辩称，同意一审判决，不同意嘉瑞博德公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，关于合同解除的原因和时间，根据双方签订的合同第一条约定，嘉瑞博德公司要提供营业执照和食品经营许可证，但鲁永涛签订合同后投入资金装修并经营一段时间后，鲁永涛一直在催促嘉瑞博德公司法定代表人关于证照的问题，嘉瑞博德公司法定代表人称可办理相关证照，但一直未向鲁永涛提供。根据鲁永涛提供的工商登记信息证实，涉案房屋的营业执照及食品经营许可证直到2017年11月27日才予以核准，并变更为具有餐饮经营范围，因此嘉瑞博德公司在合同签订时称有相关证照属于欺诈行为，构成严重违约，导致鲁永涛的商铺处于无法经营状况，导致餐厅被责令强制停业。第二，关于实际使用时间及退还租金问题，鲁永涛与嘉瑞博德公司于2016年4月21日签订合同，承租期起算于2016年5月16日，双方口头约定鲁永涛对涉案房屋享有半个月免租期，根据鲁永涛提供的装修合同可证实装修截止时间为2017年5月27日，因此鲁永涛对房屋实际经营使用时间为2017年6月1日-2017年9月17日，即仅使用3个半月，鲁永涛支付了半年15万元租金，嘉瑞博德公司针对实际剩余2个半月鲁永涛未使用经营期间的租金应当退还，合同中对此也有明确约定。关于违约行为及违约金，嘉瑞博德公司未提供营业执照及食品经营许可证，造成鲁永涛商铺客观上无法继续经营，根据合同第八条规定，应当赔偿鲁永涛按年租金20%计算的违约金，即一审法院判决的6万元。关于装修损失问题，鲁永涛认为一审判决装修损失的金额过低，鲁永涛投入了13.5万元资金进行装修，嘉瑞博德公司对涉案房屋的装修价格没有提出异议，但鲁永涛仅经营了3个半月，合同中约定租期为2年，未使用期间的装修损失为11余万元。
鲁永涛向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除鲁永涛与嘉瑞博德公司签订的《承包合同》；2.要求嘉瑞博德公司返还鲁永涛保证金25000元和租金62500元，支付装修费135000元和违约金60000元；3.诉讼费由嘉瑞博德公司承担。
一审法院认定事实：2017年4月21日，嘉瑞博德公司作为甲方与鲁永涛作为乙方签订《承包合同》，合同约定：关于门面描述和合同期限，甲方将其坐落于××18号楼超市×商户，建筑面积80平方米（甲方有：营业执照、食品经营许可证），该店铺作为餐饮服务场所；该合同有效期为2017年5月16日至2019年5月15日止，合同期满后，乙方享有同等租金条件下的优先续租权，如乙方不再续约，甲方无息返还履约保证金给乙方。关于租金及支付方式，履约保证金：人民币25000元，大写：贰万伍仟元整，月租金人民币25000元，大写：贰万伍仟元整；租金支付方式：每年两次，即第一次150000元，大写壹拾伍万元整；第二次交费时间为2017年10月15日。在经营期间，甲方不得对所出租的房屋改转让给予第三方，经营期满，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的可以移动的设备设施归乙方所有，固定不可移动的归属甲方。关于合同变更和解除，乙方在经营期间（一年之内），由于甲方原因，造成客观不能营业，甲方赔偿年租金百分之二十给予乙方。关于补充协议，1.营业执照及食品经营许可证的一切费用由甲方承担，以后的（营业执照、食品经营）许可证年检的一切费用由甲方承担；2.因乙方经营效益不好，想要转让及过户需书面告知甲方同意，才可以转让过户；3.乙方在经营期间发生的食品及消防安全事故由乙方自行承担。
2017年4月15日，鲁永涛向嘉瑞博德公司支付定金1万元；2017年4月22日，鲁永涛向嘉瑞博德公司支付保证金1.5万元和租金15万元。
2017年4月27日，鲁永涛作为委托方（甲方）与巨龙工程公司作为承接方（乙方）就朝阳区××18楼超市×商户签订《装修合同》，工程开工日期和竣工日期为2017年4月27日至5月27日，施工内容为详见该合同附件（一）和施工图，工程价款为拾叁万伍仟元整，详见该合同附件（二）。为此，鲁永涛向××公司支付装修费135000元。
另查，鲁永涛从2017年5月16日至9月17日实际承租涉案商铺，涉案商铺使用北京××连锁超市第一分店（以下简称××分店）的营业执照和食品经营许可证。2017年11月27日，××分店变更经营范围，增加销售食品和餐饮服务。
2017年6月29日，鲁永涛与嘉瑞博德公司法定代表人南波发生微信聊天，内容如下“鲁永涛：营业执照到什么时候下来”，“南波回复与办证人的微信截图，办证人：现在在申请办理食品经营许可证中，执照已经下来了，南波：7月10号是吧，办证人：是的”。2017年9月28日，鲁永涛向南波发出微信，内容为“北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司与我鲁永涛签订的承包合同，实际是租赁关系，我每月支付房租，因北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司一直没有为我办理营业执照、食品经营许可证，造成我在2017年9月18日不得已停业，损失严重，经过慎重考虑，我要与北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司解除合同，房租自2017年9月18日起终止支付”。
一审法院认为，鲁永涛与嘉瑞博德公司签订的《承包合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《承包合同》约定涉案商铺作为餐饮服务场所，嘉瑞博德公司须向鲁永涛提供营业执照和食品经营许可证。该案中，嘉瑞博德公司在鲁永涛承租涉案商铺期间向鲁永涛提供的营业执照和食品经营许可证不具备销售食品和餐饮服务的经营范围，致使鲁永涛订立合同的目的无法实现，构成根本违约，故鲁永涛要求解除与嘉瑞博德公司签订的《承包合同》符合法律规定，该院予以支持。嘉瑞博德公司称涉案店铺的装修不符合国家标准、排烟罩没做防护处理，被环保局责令停业整顿，但其提交的证据不足以证明该主张，该院不予采纳。关于合同解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，该案中鲁永涛于2017年9月28日通过微信告知嘉瑞博德公司解除《承包合同》，故该院认定双方签订的《承包合同》于2017年9月28日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于保证金，嘉瑞博德公司同意退还鲁永涛2.5万元，该院不持异议。关于租金，鲁永涛实际承包涉案商铺两个半月，嘉瑞博德公司的违约行为致使鲁永涛无法继续承租涉案商铺，现鲁永涛要求嘉瑞博德公司退还合同剩余期限的租金62500元，于法有据，该院予以支持。关于违约金，因为嘉瑞博德公司构成违约，应依据《承包合同》约定应向鲁永涛支付违约金6万元，故鲁永涛的该项诉讼请求该院予以支持。关于装修费，鲁永涛承包涉案商铺后并进行装修属于其必要花费，且装修材料固定不可移动，故鲁永涛有权要求嘉瑞博德公司赔偿损失。该院考虑到鲁永涛的实际使用情况，在经营涉案商铺期间亦有收益，且上述违约金能够弥补鲁永涛的部分损失，故酌定嘉瑞博德公司应向鲁永涛赔偿2.5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决：一、确认鲁永涛与嘉瑞博德公司签订的《承包合同》于2017年9月28日解除；二、嘉瑞博德公司于判决生效之日起十日内退还鲁永涛保证金2.5万元和租金62500元；三、嘉瑞博德公司于判决生效之日起十日内支付鲁永涛违约金6万元；四、嘉瑞博德公司于判决生效之日起十日内赔偿鲁永涛2.5万元；五、驳回鲁永涛的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁永涛提交证据：2017年10月1日鲁永涛与南波的微信聊天记录截图，证明鲁永涛于2017年9月30日已经将×号商铺腾空。嘉瑞博德公司发表质证意见为，对证据的真实性、证明目的均不认可，嘉瑞博德公司从未收到过鲁永涛发送的微信信息，该微信聊天记录截图中也未显示嘉瑞博德公司的回复消息。本院对该证据认证如下：鲁永涛二审庭审期间提交了微信记录的原始载体，本院对该证据的真实性、关联性及证明目的予以确认。
一审期间，双方均认可嘉瑞博德公司南玻的微信号为×××，手机号为136××××，嘉瑞博德公司认可鲁永涛提交的微信是南波的。
本院补充查明：2017年10月1日19时58分，鲁永涛向南波发送微信，内容为：“通知乙方鲁永涛已把××18号超市内×号商铺内所有东西已搬完以后所有问题与乙方无关，交给北京嘉瑞博德新能源技术有限公司所有”，通过该微信的内容可佐证鲁永涛腾退涉案商铺的时间为2017年9月30日。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，鲁永涛与嘉瑞博德公司签订的《承包合同》合法有效，双方均应依约履行。根据《承包合同》约定涉案商铺作为餐饮服务场所，嘉瑞博德公司应向鲁永涛提供营业执照和食品经营许可证。本案中，嘉瑞博德公司向鲁永涛提供的商铺所在超市的营业执照和食品经营许可证不具备销售食品和餐饮服务的经营范围，嘉瑞博德公司亦未为鲁永涛办理新的营业执照和食品经营许可证，致使鲁永涛经营餐饮的合同目的无法实现，构成根本违约，鲁永涛有权解除合同。鲁永涛于2017年9月28日通过微信通知嘉瑞博德公司法定代表人解除《承包合同》，产生解除合同的法律效力，一审法院确认双方签订的《承包合同》于2017年9月28日解除，有事实依据，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，《承包合同》约定起租日为2017年5月16日，鲁永涛主张双方口头协商自2017年6月1日起计算租金，未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。根据鲁永涛与嘉瑞博德公司法定代表人之间的微信沟通记录，鲁永涛于2017年9月28日提出解除合同，但实际腾退商铺的时间为2017年9月30日，腾退之前的租金及占有使用费应由鲁永涛负担，故嘉瑞博德公司应退还鲁永涛自2017年10月1日至2017年11月15日期间的租金37500元，一审法院对该部分事实认定有误，本院予以纠正。关于违约金，承包合同约定“由于甲方原因，造成客观不能营业，甲方赔偿年租金百分之二十给予乙方”，因嘉瑞博德公司构成违约导致合同解除，一审法院判决其向鲁永涛支付年租金的百分之二十作为违约金，并无不当。关于装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方均认可鲁永涛承租涉案商铺后实际进行了装修，故鲁永涛有权主张装修残值损失，考虑租赁的面积、租赁的用途及鲁永涛的实际使用情况和嘉瑞博德公司支付违约金的情况，一审法院酌情确定嘉瑞博德公司赔偿鲁永涛装修费损失2.5万元，有事实依据，亦符合公平原则。
有关一审审限问题，经本院核实，一审案件于2018年2月5日立案，于2018年6月25日结案，扣除双方同意调解的期间，并未超过一审简易程序审理的3个月审限，故对嘉瑞博德公司针对一审程序提出的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，嘉瑞博德公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12923号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12923号民事判决第二项、第五项；
三、北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还鲁永涛保证金25000元和租金37500元；
四、驳回鲁永涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，由鲁永涛负担1250元（已交纳），由北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司3650元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费9800元，由鲁永涛负担425元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京嘉瑞博德新能源技术开发有限公司负担9375元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年九月十八日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平
书 记 员 陈 玥