吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3150号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，1967年6月11日生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘宝芝，系ＸＸ妻子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省嘉鑫物业服务有限公司。住所：长春市经济开发区顺风市场**栋**号。
法定代表人：李士军，总经理。
上诉人ＸＸ因与被上诉人吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
嘉鑫物业向原审法院提出诉讼请求：ＸＸ给付物业费3393元、滞纳金5765元。原审庭审中，嘉鑫物业将诉请明确为，物业费3393元包括自2014年9月1日-2016年10月31日物业费2431元、2014年9月1日至2016年10月31日电梯费780元、2014年9月1日至2016年10月31日垃圾处理费182元。滞纳金5765系自2014年9月1日起至2016年10月31日，按照日千分之三计算。事实和理由：嘉鑫物业于2014年9月承包ＸＸ所在春铁金郡湾小区的物业管理服务，2014年9月1日至2016年10月31日，ＸＸ一直拖欠物业费未交纳，其居住的房屋面积为93.54平方米，共计拖欠物业费3393元，按照合同约定未缴纳物业费，按日千分之三支付滞纳金5765元。经嘉鑫物业多次催要，ＸＸ拒不交纳，致嘉鑫物业诉讼来院。
ＸＸ在原审辩称：ＸＸ系长春市朝阳区湖光路春铁金郡湾46栋2门业主。1.不知道嘉鑫物业进入案涉小区是接受谁委托，是谁授予的权限，该小区业主从未公开合法选举过业主委员会。2.小区的主体是在该小区居住的业主，业主有权选择能够为小区提供优质服务的物业公司。3.该小区属于尚未完成规划建设期，五十栋规划，现只建起五栋，百分之九十尚待建设期，按国家规定，该小区成熟度尚不健全。4.不知道嘉鑫物业物业收费的标准根据是什么。5.该小区业主与嘉鑫物业之间无契约关系，因此也就产生不了纠纷，更不应产生诉讼。6.嘉鑫物业应将代小区业主收取的广告商给付的在公共区域张贴广告的报酬返还业主。综上，请求驳回嘉鑫物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年9月4日，长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限为一年，自2014年9月4日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价507062元，42255.17元/月。”
2014年11月1日，沈阳铁路局长春房产段作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限自2014年11月1日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价422551.67元/月。”2015年2月6日，双方签订了《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽终止合同》，合同约定，沈阳铁路局长春房产段物业服务工作移交长春铁路房地产开发有限责任公司管理，终止双方在2014年11月1日签订的经济承揽合同。
2015年2月9日，长春铁路房地产开发有限责任公司作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：“嘉鑫物业资质等级为贰级；物业名称：沈铁﹒金郡湾；物业类型：住宅；合同期限自2015年2月10日起至2016年2月10日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；物业服务费用按政府规定的标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯高层（含二层）以上的30元/月/户，生活垃圾处理费7元/户/月；同时约定了前期物业管理服务质量标准。”
春铁金郡湾小区业主委员会在长春市朝阳区前进街道华宇社区居民委员会的指导下选举产生，并于2015年6月18日在长春市朝阳区前进街道办事处及长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室备案。
2015年7月4日，春铁﹒金郡湾业主委员会作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：“物业服务期限为叁年，自2015年7月4日至2018年7月3日，物业服务费用由甲方按业主或物业使用人的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅1元/月/平方米，电梯费360元/年，生活垃圾处理费84元/年；业主缴费周期为全年，应当按年度缴纳物业费；业主未按期缴纳物业费，需按应缴数额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；同时约定了物业服务标准及要求。”
2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.7-1元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”
原审庭审中，ＸＸ提供照片证明嘉鑫物业在小区张贴广告、收取广告公司的广告费。
嘉鑫物业自2015年起向春铁﹒金郡湾小区提供物业服务，2016年10月31日，嘉鑫物业放弃对该小区的物业管理。ＸＸ未向嘉鑫物业缴纳过物业费及其他费用,嘉鑫物业曾于2016年8月12日、9月19日以张贴通知单的形式向ＸＸ催缴物业费，ＸＸ仍未予缴纳。
原审法院认为：一、物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案长春铁路房地产开发有限责任公司与嘉鑫物业就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，ＸＸ是该小区业主，上述两份物业服务合同对ＸＸ均具有约束力，故嘉鑫物业和ＸＸ均应按合同约定履行。ＸＸ虽对业主委员会的选举程序不予认可，但未就其成立的合法性提供证据加以反驳，故对ＸＸ的该项抗辩不予支持。关于嘉鑫物业提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及嘉鑫物业的陈述，嘉鑫物业只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对嘉鑫物业主张承揽合同期间的管理费用不予支持。
二、关于物业费、电梯费、生活垃圾处理费如何计算的问题。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至嘉鑫物业弃管之日即2016年10月31日，期间嘉鑫物业为业主提供了物业服务，业主应当向嘉鑫物业交纳物业费等相关费用。（一）关于物业费:ＸＸ及其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，对此提供照片加以证明，嘉鑫物业称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合嘉鑫物业弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实嘉鑫物业提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.7-1元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.8元/月/平方米为宜。ＸＸ居住房屋的建筑面积为93.54平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.8元/月/平方米×20个月×93.54平方米+0.80元/月/平方米÷30天×19天×93.54平方米=1544.03元。（二）关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30元/月/户”，ＸＸ拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：30元/月/户×20个月+30元/月/户÷30天×19天=619元。（三）关于垃圾处理费：物业服务合同约定生活垃圾处理费84元/年，ＸＸ拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的垃圾处理费计算方式为：7元/月/户×20个月+7元/月/户÷30天×19天=144.43元。综上，ＸＸ应向嘉鑫物业缴纳物业费用2307.46元（1544.03元+619元+144.43元）。
三、关于嘉鑫物业主张违约金的问题。因嘉鑫物业提供的服务确实有不足之处，ＸＸ未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对嘉鑫物业的此项请求不予支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：ＸＸ于判决生效后立即向吉林省嘉鑫物业服务有限公司支付拖欠物业费用2307.46元；驳回吉林省嘉鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由吉林省嘉鑫物业服务有限公司负担37元，ＸＸ负担13元。
宣判后，ＸＸ不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回嘉鑫物业的诉讼请求或发回重审。理由：一、ＸＸ与嘉鑫物业在法律上没有契约合同。一审法院对本案的“物业管理”基础法律关系认定错误。春铁·金郡湾小区物业管理企业与业主委员会或业主没有签订任何书面契约合同。就本案而言，其一，嘉鑫物业不是业主委员会通过选聘认可的，而是转承多次，且春铁·金郡湾小区长时间被嘉鑫物业弃管(2015年2月6日
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7月4日)；其二，ＸＸ2010年8月5日迁入该小区，时任物业服务企业为同城物业。时至今日，ＸＸ没有与嘉鑫物业签订任何服务合同。根据《物业管理条例》第三条、第二十四条ＸＸ不承认嘉鑫物业管理主体资格。二、业主委员会子乌虚有。就本案而言，业主委员会是本案诉讼的基础，业主委员会是否存在，影响本案的公正审理。《物业管理条例》第三十七条：物业服务企业承接物业时应当与业主委员会办理物业验收手续。从嘉鑫物业起诉ＸＸ及其他业主诉讼行为来看，可以认定嘉鑫物业根本没有也无从向业主委员会递交“物业验收手续”。因为业主委员会子乌虚有。庭审中嘉鑫物业并没有向一审法院提供或指认业主委员会具体的组织结构、负责人及其合法性。业主委员会不存在。嘉鑫物业坚持要求ＸＸ缴纳物业费是对ＸＸ权益的侵害，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定。三、关于收费主体及标准在认定上法律缺失。舂铁·金郡湾小区尚在建设中，住宅标准、小区配建标准、小区生活配套设施设备尚未完善，不能视为成熟小区，也不能认定为普通住宅二级。《物业管理条例》规定，物业收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。嘉鑫物业不能以二级服务企业之名，实做三、四流物业服务，收取费用与服务水平不相适应。在管理上一味追求利益最大化，忽视为业主服务。依据《物业服务收费管理办法》第五条，ＸＸ拒绝缴纳物业费。四、嘉鑫物业收取广告费等隐蔽钱款，严重侵害业主权益。一个来历不明的又不被业主认可的，没有收费主体资格的物业管理公司，没有与业主或业主委员会签订任何契约合同，就收取广告费、门禁卡、物业费等并能得到一审法院的支持实属枉法判决。根据《物权法》规定，收费主体是业主。嘉鑫物业无法律依据收取上述费用。嘉鑫物业应当在二审法院向业主返还己收缴的广告费、门禁卡、物业费等，以维护业主合法利益，维护法律的尊严。嘉鑫物业在管理中存在问题，应当适当酌减物业费。物业管理条例明确规定，物业公司收取物业费必须经过当地物价局的审核，只有审核通过后，物业公司才有资格收取物业费，否则业主有权拒交物业费。
嘉鑫物业辩称：对原审判决无异议，上诉人的上诉请求不成立，请求维持原判。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
另查明：二审中ＸＸ陈述：“同意支付给嘉鑫物业垃圾处理费144.43元；不同意给付电梯费，理由是其他楼栋的电梯出现过坠梯的情况，我家居住的楼栋也曾出现过卡梯的情况，现在没有相应证据，在嘉鑫物业改善电梯使用状况的情况下同意支付电梯费；同意支付部分物业费，按照嘉鑫物业提供的物业服务的质量，同意按每平方米0.35元支付物业服务费。”
本院认为：
一、关于ＸＸ与嘉鑫物业是否存在物业服务合同关系的问题。嘉鑫物业为证实与ＸＸ存在物业服务合同关系，一审时提交了2015年2月9日与长春铁路房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，2015年7月4日与春铁﹒金郡湾业主委员会签订的《物业管理服务合同》及春铁金郡湾业主委员会在长春市朝阳区前进街道办事处备案登记表。ＸＸ以不知情为由不认可上述证据，并提出小区没有成立业主委员会。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”ＸＸ未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。嘉鑫物业提供的上述证据客观真实，与本案具有关联性，应予采信。同时，在二审中ＸＸ认可嘉鑫物业在2015年2月至2016年10月间对春铁金郡湾小区提供了物业服务，仅提出物业服务质量存在问题。故原审认定《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》对ＸＸ具有约束力，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，亦无不当之处，即ＸＸ与嘉鑫物业存在物业服务合同关系。
二、关于嘉鑫物业提供的物业服务是否存在不足之处，一审判决所确认的物业费标准及数额是否妥当的问题。嘉鑫物业与该小区业主委员会签订的物业管理服务合同中关于物业服务标准约定，嘉鑫物业服务的内容包括保证该小区环境卫生整洁、绿地无杂物，制定安全岗位责任制、维护小区设备等事项，而通过嘉鑫物业弃管前与业主代表形成的会议纪要的记载，以及园区内环境的照片，与同类案件中多位小区业主的陈述，共同反映出物业服务质量存在的卫生、安保等多方面的问题，能够认定嘉鑫物业并未按照物业合同约定的内容完全履行物业服务义务。合同法第一百一十一条规定了瑕疵履行情形下，受损害方有权要求减少价款或者报酬，本案中，ＸＸ以减少价款的方式要求嘉鑫物业承担违约责任符合法律规定。原审判决对物业服务费单价直接予以调整确认虽略有不妥，但实体结果并不违背上述法律规定及公平原则，本院不作变更。关于电梯费。ＸＸ主张电梯存在卡梯情况不同意缴纳该费用，但对此未能提供证据予以证明，该主张不予支持。原审判令ＸＸ支付电梯费亦无不当。
三、关于ＸＸ主张嘉鑫物业收取的广告费应返还给业主的问题。原审对此已作出（2018）吉0104民初885号民事裁定书，以ＸＸ主体不适格为由，驳回了其该项反诉请求。针对该裁定书ＸＸ未提出上诉，本案中不予审理。
综上，上诉人ＸＸ的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 张兴冬
代理审判员 王忠旭
二〇一八年九月十二日
书 记 员 杨 雪