广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂04民终178号上诉人（一审被告）广西粤东房地产开发有限公司，住所地广西岑溪市北环大道224号岭南人家小区1#2#幢-2层1-007号商铺，统一社会信用代码91450481669712288Y。法定代表人宁侯杰，该公司经理。委托诉讼代理人兰色，广西桂三力律师事务所律师。委托诉讼代理人农丹蕾，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）杜民生，男，1983年12月18日出生，汉族，住广西岑溪市。被上诉人（一审原告）梁珍，女，1983年9月19日出生，汉族，住广西岑溪市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人陈大谋，广西公力律师事务所律师。上诉人广西粤东房地产开发有限公司（以下简称“粤东房地产公司”）因与被上诉人杜民生、梁珍关于商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2017）桂0481民初1527号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人粤东房地产公司的上诉请求：一、撤销岑溪市人民法院（2017）桂0481民初1527号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定上诉人没有按照《商品房买卖合同》第十五条的规定履行相关的资料提交义务，属于认定事实错误。材料提交义务的目的是为了辅助业主办理商品房的产权登记，被上诉人并没有向房地产登记部门提出申请办理或委托开发商代办不动产权证手续，因此上诉人履行合同义务的前提未成就；2.被上诉人没有按照测绘建筑面积补交购房款差价，讼争的房屋权属�在争议，上诉人按照合同提交资料的义务未成就；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼时效已过，不应支持被上诉人的违约金请求；4.一审法院违反民事诉讼法规定，主动调取证据属于程序违法。被上诉人杜民生、梁珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。杜民生、梁珍向一审法院起诉请求：1.判决粤东房地产公司为原告杜民生、梁珍办理产权登记；2.判决粤东房地产公司支付违约金2270.87元；3.判决粤东房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月20日，杜民生、梁珍与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，由杜民生、梁珍购买粤东房地产公司出售座落在岑溪市北环大道222号“岭南人家”小区第2栋1002号房屋一套，建筑面积79.60平方米，价款227087元。2012年1月18日杜民生、梁珍付足购房款，并于2012年3月17日签署《收楼确认书》。粤东房地产公司在收到房款后未按《商品房买卖合同》第15条“出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”规定，将办理权属登记的资料提供给岑溪市房产登记部门，为杜民生、梁珍购买的房屋办理产权登记。经杜民生、梁珍多次催促粤东房地产公司，并向岑溪市人民政府投诉请求处理，均没有得到解决，导致原告至今未取得该房屋的产权证书。粤东房地产公司的行为已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第15条规定，粤东房地产公司应当支付违约金2270.87元给原告。签订合同后，双方应当依法履行合同约定的义�，杜民生、梁珍已按合同约定付清购房款，粤东房地产公司违约未将办理权属登记的资料提供给岑溪市不动产登记局，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，请法院支持原告的诉讼请求。被告粤东房地产公司辩称，杜民生、梁珍诉请粤东房地产公司办理产权登记无法律依据，诉请粤东房地产公司支付违约金也无法律依据且超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用并由其负担。事实与理由：1.根据《商品房买卖合同（附件五）》第十六条，杜民生、梁珍委托粤东房地产公司代办《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》的，需其向答辩人出具委托书并缴纳代办费用，但原告并未有证据证明其履行了附件五第十六条的义务，故其诉请要求粤东房地产公司办理产权登记无事实依据；2.根据《商品房买卖合同（附件五）》第十六条第二款，买受人应在出卖人通知之日起30日内，向出卖人提交办理《房屋所有权证》的材料及缴纳费用等，若因买受人没有按上述约定时间到出卖人处递交办证资料及办理委托手续，而造成买受人的《房屋所有权证》逾期办理的，出卖人不承担逾期办理的违约责任。粤东房地产公司已于2012年5月8日公开登报，告知业主可以办理产权登记，在发出通知后已有419户业主办理了产权登记并取得产权证书，但杜民生、梁珍并未在约定时间递交办证资料及办理委托手续，导致其《房屋所有权证》逾期办理，粤东房地产公司不承担违约责任；3.粤东房地产公司建设的“岭南人家”小区商品房于2012年11月14日竣工备案，2012年3月17日交房给杜民生、梁珍，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，在365日内将办证需要的资料报产权登记部门进行了备案，如果杜民生、梁珍认为粤东房地产公司违约的，应从2013年11月14日起计算诉讼时效，根据现在原告起诉的时间计算，其违约金的主张已经超过了法律保护的二年诉讼时效。一审法院认定事实如下：2011年1月20日，杜民生、梁珍与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：1、杜民生、梁珍购买粤东房地产公司出售座落在岑溪市房屋一套，建筑面积79.60平方米，其中，套内建筑面积66.59平方米，分摊的共有共用建筑面积13.01平方米，单价为2852.85元/平方米，总价款227087元；2、合同第五条约定的面积确认及面积差异处理：商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方按以下方式处理：⑴售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；⑵商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理；⑶出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面的形式通知买受人，买受人在申办《房屋所有权证》前与出卖人进行多退少补的结算；3、合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人�因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任；4、《合同补充协议（附件五）》第十六条有关委托办理房屋权属证书的约定：⑴买受人委托出卖人代办《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》的，需出具委托书并缴纳代办费壹佰伍拾元整，该代办费不含资料费；⑵买受人应在出卖人通知之日起30日内，向出卖人提交办理《房屋所有权证》的资料及缴纳费用，收费标准以政府相关部门的规定为准。若因买受人没有按上述约定时间到出卖人处递交办证资料及办理委托手续而造成买受人的《房屋所有权证》逾期办理的，出卖人不承担逾期办理的违约责任。双方签订合同后，杜民生、梁珍分别于2011年1月20日、2012年1月18日支付69087元（预收购房款）、158000元（预收购房款）给粤东房地产公司。2011年9月19日岑溪市“岭南人家”小区1#2#楼�程竣工验收（勘察、设计、监理、施工、建设单位等五方验收），2012年11月14日，岑溪市住房和城乡建设局对岑溪“岭南人家”小区1#2#楼工程进行竣工验收备案。2012年3月17日，粤东房地产公司与杜民生、梁珍签订《收楼确认书》，由粤东房地产公司交付“岭南人家”小区第2栋2单元1002号房给杜民生、梁珍使用。2013年3月20日，粤东房地产公司收到《房产测绘成果报告》，《报告》记载“岭南人家”小区第2栋2单元1002号房屋建筑总面积84.23平方米，其中，套内面积66.61平方米，公摊面积17.62平方米；粤东房地产公司收到该实测报告后，将实测房屋面积在小区内进行张贴公布，告知如有异议的，应书面向粤东房地产公司提出，同时告知可以进行办理房屋产权证。2010年至2015年期间，粤东房地产公�按销售时间先后将商品房预售合同（一期住宅部分除9-1801号、10-1801号、11-1802号、11-1803号、12-1802号、12-1803号、13-1802号、13-1803号、14-1803号、15-1802号、15-1803号、16-1802号房合同未备案外）陆续报岑溪市房地产管理局备案，但没有在商品房交付使用并在项目交付使用备案后的365日内，将由出卖方提供的办理权属登记所需要的资料报岑溪市房地产管理局备案，粤东房地产公司对杜民生、梁珍购买的房屋没有提供办证资料备案。《不动产登记暂行条例》实施后，岑溪市房地产管理局保留房屋交易管理职能，房屋登记发证职能划转岑溪市不动产登记局，房屋产权登记程序为：岑溪市房地产管理局确权审核—出具房屋交易告知单—岑溪市不动产登记局登记发证。2015年至2016年期间，粤东房地产公司因资金及员工变动问题，经营场所未正常营业，此段时�，“岭南人家”小区部分业主因未办理取得房屋所有权证，向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访。2017年8月4日，“岭南人家”小区121户业主同时分别向法院提起诉讼，经该院诉前调解，其中已有89户业主与开发商达成协议，包括杜民生、梁珍在内的其余案件，由于业主认为按合同第五条约定不用支付实测面积增加的房价款，粤东房地产公司也认为其没有违约，以及购房者（业主）未补交房屋差价款等原因，双方各坚持己见而无法达成协议。由此，杜民生、梁珍坚持诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。上述事实，有诉、辩双方无异议的《商品房买卖合同》、《付款凭证》、《骏工验收备案表》、法院调查岑溪市房地产管理局、岑溪市不动产登记局的询问笔录、《复函》等主要证据在卷佐证�足以认定，该院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.粤东房地产公司是否存在不按《商品房买卖合同》约定提交办证资料备案的违约行为？应否承担违约责任？2.粤东房地产公司有无义务配合办理杜民生、梁珍购买房屋的产权登记？杜民生、梁珍与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。杜民生、梁珍按《商品房买卖合同》支付了购房款，履行了主要义务，有权取得该房屋所有权；商品房的开发企业按照《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定及《商品房买卖合同》约定，有义务协助商品房的购买人办理房屋产权登记。依照《不动产登记暂行条例》第十四条及《商品房买卖合同》附件五第十六条，办理房屋权属证书可由开发商与购房者共同申请，或由购房者出具委托书委托开发企业代办，不管是购房者单独申请办理房产登记，还是双方共同申请办理房屋产权登记，作为开发企业的粤东房地产公司有义务按照合同第十五条约定，将应由其提供的相关办证的资料递交岑溪市房地产管理局备案，协助购房者办理产权登记取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，然而粤东房地产公司并没有按合同履行其递交办理产权登记资料及出具相关证明的义务，属于违约，应按约定支付该房屋总价款1%的违约金，因此，杜民生、梁珍请求粤东房地产公司支付违约金2270.87元，该院予以支持。包括杜民生、梁珍在内的“岭南人家”小区部分业主因未能办理取得房屋产权证�在2015年至2016年不断通过向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访的方式来主张其权益，属维权主张权利，此期间诉讼时效中断，至杜民生、梁珍起诉时并没有超过诉讼时效，故粤东房地产公司抗辩认为杜民生、梁珍要求其承担违约责任已经超过二年诉讼时效的事实及理由不成立，该院不予采纳；关于杜民生、梁珍诉请粤东房地产公司协助办理产权登记的请求问题，按合同约定及法律规定，开发企业向房地产主管部门递交资料协助购房者办理产权登记，是其应履行的义务，在购房者已经按合同约定履行了支付房屋价款义务后，粤东房地产公司就有按合同约定交付房屋及协助办理房屋产权登记的义务，因此，在粤东房地产公司没有合理、合法抗辩事由的情况下，理应履行协助办理产权登记的义务；至于工程项目竣工验收后，房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积不一致及是否要由购房者补交差价款的问题，因原、被告在本案纠纷中并没有提出诉讼请求，被告还抗辩该问题不属于法院本案审理范围，该院依照不告不理的诉讼原则，应确定该问题不属本案审理的诉讼范围，该院不作审理，权利人如有主张权利的，可通过另案诉讼解决；但因合同约定杜民生、梁珍购买的房屋是套房的建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共面积，项目竣工后的房屋实测建筑面积在《商品房买卖合同》未解除或未被确认为无效的情况下，房屋所有权理应归购房者所有，在办理产权登记时，理应按房屋实测建筑面积办理产权登记，由于办理产权登记而依法产生的费用，按《商品房买卖合同》约定，应由业主杜民生、梁珍负担，在办理产权登记时应向有关部门交纳。综上所述，杜民生、�珍诉讼请求依据的事实及理由成立，该院予以支持，粤东房地产公司抗辩的事由，缺乏充分的证据，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十一条及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决如下：一、被告广西粤东房地产开发有限公司应按岑溪市北环大道“岭南人家”小区第2栋2单元1002号房屋的实测面积递交办理产权登记的备案资料给商品房产权登记部门，并协助原告杜民生、梁珍办理其房屋的产权登记；二、被告广西粤东房地产开发有限公司应当支付违约金2270.87元给原告杜民生、梁珍。案件受理费50元（原告已预交），由被告广西粤东房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人广西粤东房地产开发有限公司与被上诉人杜民生、梁珍均无证据提交。本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决是否存在程序违法；2.本案是否超过诉讼时效；3.上诉人是否存在违约事实？应否承担违约责任？一审判决在审理过程中不存在程序违法。一审法院发函给岑溪市不动产登记局属于专业问题咨询，不需要当事人申请。法院对于专业问题可以依法向相关机构咨询。上诉人认为一审法院主动调取证据属于违反法定程序的理由不成立，本院不予支持。本案被上诉人曾经多次就办理房产证问题到政府等有关部门进行上访主张权利，可以认定为诉讼时效中断。上诉人认为本案超过诉讼时效没有�律依据。被上诉人已经履行了合同约定的支付购房款义务，上诉人应当协助办理房屋产权登记的义务。上诉人没有按照合同约定的期限内提交办证材料到不动产登记部门，属于违约行为，应当承担违约责任。一审对于上诉人的违约责任认定是正确的，本院予以维持。对于实测面积与合同约定的面积不一致导致是否要补交购房款问题，由于上诉人在一审时并没有提出反诉，本案不予处理。综上所述，上诉人广西粤东房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，�上诉人广西粤东房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西粤东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄树东审判员  莫 芮审判员  毛美美二〇一八年五月十日书记员  余 意附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。