山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8929号
上诉人（原审原告）：唐新兵。
委托诉讼代理人：王忠国，山东首辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晶，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚福刚。
上诉人唐新兵因与被上诉人姚福刚房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐新兵及其委托诉讼代理人王忠国、王晶，被上诉人姚福刚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐新兵向本院提出上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初7876号民事判决书；2.依法改判，判决姚福刚支付唐新兵违约金113199元或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由姚福刚承担。事实与理由：一审认定事实错误，租赁合同约定的租赁期限为9个月（2016年4月13日起至2017年1月12日止），而非一审认定的租赁期限为一年，理由有三：1、《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2016年4月13日起至2017年1月12日止（共9个月），前面的租赁期限“一年”已经划掉，该合同一式两份，两份合同均将“一年”划掉，划掉的目的，就是为了执行后面约定的9个月的租赁期限。如果姚福刚不认可唐新兵提交的合同将“一年”划掉的事实，其应将持有的另一份合同提交法庭核对，如姚福刚拒不提供，应承担举证不能的法律责任；2、为了证明租赁期限为9个月即2016年4月13日起至2017年1月12日止，上诉人在一审中向法庭提交了与被上诉人的短信聊天记录，聊天记录中，被上诉人认可其“我让你3个月……我也不让3个月了…．．”，一年共12个月，减掉3个月，租赁期限就是9个月，既然合同双方当事人已经约定了9个月的租赁期限，那么，就应该严格依合同约定各自履行相应义务，姚福刚“不让3个月”的说法按照合同约定必须经唐新兵同意，不能因其一方的意思表示而变更合同。姚福刚对该短信聊天记录内容的真实性无异议，尽管姚福刚有其他说辞，但改变不了租赁期限为9个月的事实；3、唐新兵与姚福刚均认可之前签订过3年的租赁合同，租金每年递增，不可能如姚福刚所说的，到第六年与第五年的租金相同，如租金相同、租赁期限为一年，双方完全可以执行以前签订的三年的合同，该合同2017年4月17日到期，没有必要再重新签订一份合同。最后确定九个月租赁期限的真实情况是，姚福刚一直拖延租金未付，另加上房租上涨，唐新兵要按合同约定收回房屋，是姚福刚找唐新兵协商，最终双方才确定废除以前签订的自2014年4月18日起至2017年4月17日到期的租赁合同，另行签订了九个月的租赁合同，租期从2017年4月13日起算，而非以前签订的从4月18日起算。
姚福刚答辩称，不同意唐新兵的上诉请求，2017年4月19日双方对房屋进行了交接，双方已结清。
唐新兵向一审法院提出诉讼请求：1.判令姚福刚向唐新兵支付违约金113199元；2.诉讼费由姚福刚承担。
一审法院认定事实：
1、唐新兵提交的不动产权登记证书证明，唐新兵享有对青岛开发区嘉陵江东路220栋1-2层4号网点的所有权，建筑面积209.17平方米。
2、2016年4月，唐新兵作为出租方、甲方，姚福刚作为承租方、乙方，签订《房屋租赁合同》，有唐新兵、姚福刚双方的签字、捺印为证，可以认定。合同约定，甲方将涉案网点出租给乙方，第二条约定“该房屋租赁期限共一年。自2016年4月13日起至2017年1月12日止。”房屋租金10.5万元，房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条约定，合同到期后，逾期交房，每逾期一日需赔偿甲方三倍房租。
另，唐新兵提交的《房屋租赁合同》第二条约定“该房屋租赁期限共一年”，其中“一”字样被划掉，但无双方签字或捺印。对此，唐新兵称，是因为合同是按照原来的合同文本打印的，租赁期限应为9个月，就把这个划掉了。姚福刚不予认可。唐新兵未提交证据证明合同双方对划掉“一”字达成一致意见，故对唐新兵的陈述不予采信。
3、2017年4月19日，姚福刚将涉案房屋退还唐新兵，唐新兵接收房屋，退还姚福刚房屋押金9200元。唐新兵称，签订本案房屋租赁合同时收了姚福刚1万元押金，交接房屋时，扣除应由姚福刚缴纳的承租期间的物业费及水电费，退还押金是9200元。姚福刚为此出具了《收条》，可以认定。
4、唐新兵提交2016年12月21日、2017年1月9日唐新兵与姚福刚的短信记录的截图打印件3张，称租赁期限是9个月，于2017年1月12日到期，姚福刚应按时腾房，否则应支付违约金。唐新兵于房屋租赁期满前通知姚福刚，继续租赁房屋应按合同提前一个提出续租，如不能接受，应按时间将租赁房屋交出。姚福刚认可收到了短信息，但认为房屋租赁期限应为一年，应于2017年4月17日到期。
5、姚福刚提交2011年4月12日唐新兵、姚福刚签订的房产租赁合同复印件，载明姚福刚租赁唐新兵涉案房屋租赁期限自2011年4月18日至2014年4月17日。因系复印件，唐新兵不认可，姚福刚未提交原件核对，故对该证据的真实性一审法院不予认定。
姚福刚提交的《收条》载明，其于2015年4月18日向唐新兵支付涉案房屋租金10.5万元。该证据不是姚福刚租赁房屋最后一年的租金收据，与本案无关，一审法院不予采纳。
6、唐新兵称，姚福刚承租涉案房屋不到六年，一签签3年合同，租金每年都有递增，具体数额记不清了。后一份合同到了第三年的时候，约定租金是10.5万元，姚福刚交不上房租，根据合同约定，唐新兵要收回房屋，姚福刚找到唐新兵，要求再租一年，重新签订了本案的9个月租期的房屋租赁合同。另，在退还姚福刚押金时，因未取得姚福刚迟延交房的证据，故退还了姚福刚押金，但退还押金与姚福刚违约是两个法律关系，当时没有直接要求姚福刚支付违约金。
姚福刚称，其承租唐新兵的涉案房屋期限为6年，第一次签了三年合同，自2011年4月18日开始承租；第二次签了三年合同，约定租金是第四年10万元，第五年10.5万元，第六年10.5万元。
一审认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：姚福刚是否逾期向唐新兵交还涉案承租房屋？
综合本案的案情及相关的法律规定，一审作如下分析判定：
根据唐新兵提交的《房屋租赁合同》，第二条约定的租赁期限存在争议，一种解释是“一年”，一种解释是“自2016年4月13日起至2017年1月12日止”。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
根据唐新兵、姚福刚的陈述，姚福刚自2011年即承租唐新兵的房屋，之前约定是年租金，姚福刚称最后一次10.5万元也是年租金，唐新兵也承认原合同约定的最后一年的租金是10.5万元。但是，唐新兵认为姚福刚未按时支付房租，双方更改了合同，应为9个月的租金。唐新兵对更改合同的理由未提交证据，姚福刚亦不认可唐新兵的主张，现无证据证明唐新兵、姚福刚对更改合同的期限达成一致意见，根据唐新兵、姚福刚的交易习惯将10.5万元的租金租期理解为一年更为符合唐新兵、姚福刚的交易目的，故唐新兵主张本案合同期限为9个月，证据不足，不予支持。
根据唐新兵提交的《收条》，姚福刚于2017年4月19日与唐新兵办理了房屋交接，及时退还了唐新兵房屋，唐新兵也向姚福刚退还了房屋押金，表明租赁双方的租赁关系已终止，费用已结清，唐新兵再主张姚福刚延期3个月交还房屋，要求姚福刚支付违约金，证据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院据此判决：驳回唐新兵的诉讼请求。案件受理费2564元、减半收取1282元，由唐新兵负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，唐新兵与姚福刚于2017年4月19日办理了涉案房屋的交房手续，姚福刚向唐新兵返还涉案房屋，唐新兵也向姚福刚退还了房屋押金，并且从姚福刚交的1万元房屋押金里扣除了姚福刚承租期间的物业费及水电费800元，姚福刚的该行为表明租赁双方的租赁关系已终止、费用已结清，唐新兵再主张姚福刚存在延期3个月交房应按约定房租三倍支付违约金，证据不足，一审法院不予支持，并无不当。对唐新兵的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共2564元，由上诉人唐新兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年二月二十八日
书记员 王 繁