广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第984号
上诉人（原审原告）：翁源县寿星康乐服务中心。住所地：广东省翁源县。
法定代表人：蓝远球，经理。
委托代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄志亮，男，汉族，住广东省翁源县（原化工厂内）。
委托代理人：叶青松，广东元善律师事务所律师。
上诉人翁源县寿星康乐服务中心（以下简称“服务中心”）因与被上诉人黄志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2015）韶翁法民一初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
服务中心上诉称：一、黄志亮拖欠服务中心房屋租金事实清楚，原审法院不予支持服务中心解除合同的请求，判决理由前后矛盾，且违反法律规定。
1、本案中，2014年8月份至2014年11月份期间，黄志亮未向服务中心缴交过租金，共欠租金8万元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，拖欠租金超过30天，服务中心有权解除合同，收回房屋。
2、原审法院仅凭没有黄志亮签名的《解除合同通知书》，也不考虑其他因素，就认定该通知书没有送达黄志亮没有依据。服务中心提交的快递回执单是寄送快递的回单，肯定不会有收件人的签名。但是服务中心于2014年11月27日以特快专递方式向黄志亮寄送《解除合同通知书》，分别送往黄志亮经营的康福医院和其居住的地址，收件人联系电话均填写了黄志亮本人的电话。经查询，快递也已签收。应该信赖快递单位的送达，结合本案黄志亮一直拖欠租金的情况，应认定《解除合同通知书》已送达黄志亮。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，《房屋租赁合同》已经依法解除。
3、在黄志亮拖欠租金的情况下，原审法院要求服务中心需再通知黄志亮在合理期限内缴交租金，没有依据。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，拖欠租金超过30天，服务中心有权解除合同，收回房屋。黄志亮已经迟延支付租金，原审法院要求服务中心通知黄志亮在合理期限内缴交，没有任何依据。实际上，服务中心发通知解除合同前，已多次通知黄志亮缴交租金。
4、原审法院以黄志亮在庭审中表示愿意继续履行合同而不支持解除涉案合同，没有依据。根据涉案合同的约定和法律的规定，只要黄志亮拖欠租金，服务中心就有权发通知解除合同。不管黄志亮在庭审中是否希望继续履行合同，是否愿意付清租金，都己实际构成违约，并不影响合同的解除。
5、原审法院认为服务中心收取了黄志亮在2015年2月16日缴交的租金，没有依据。由于服务中心已于2014年ll月份通知解除合同，且黄志亮一直占用租赁房屋，在2015年2月16日向服务中心账户支付50000元不属于租金，而是合同解除后黄志亮占用房屋的占用费。黄志亮一直有服务中心法人代表的银行账户，随时可以缴交租金、占用费。服务中心不认可收取了黄志亮2015年2月l6日缴交的租金。
二、原审法院认定黄志亮拖欠租金的时间、数额错误，且没有认定黄志亮向服务中心支付房屋占用费。2014年8月份至2014年11月份期间，黄志亮未向服务中心缴交过租金，共拖欠租金8万元。因服务中心已于2014年11月份通知解除合同，2014年l2月份以后黄志亮一直占用租赁房屋，应当参照房屋租金的标准向服务中心支付占用费。2014年12月l日至2015年2月l5日的房屋占用费为50000元。黄志亮在2015年2月16日向服务中心账户支付50000元应视为是2014年12月1日至2015年2月15日的房屋占用费。2015年2月16日后的房屋占用费黄志亮应向服务中心支付。
三、原审法院将本案欠缴租金的违约金调整为银行同期贷款利率四倍没有依据，且认定欠缴租金的标准错误。
1、根据《房屋租赁合同》第五条的约定，首月5日前缴交当月租金，逾期缴交租金，按欠缴金额每天计收1％的滞纳金。本案中，当事人双方均没有提出违约金过高或过低需要调整，黄志亮只是认为其没有违约，无需支付违约金。在这种情况下，法院应当尊重当事人双方的约定，而不应当主动对违约金进行调整。
2、原审法院对本案欠缴租金的违约金进行调整后，认为服务中心没有诉请2014年12月至2015年5月拖欠租金的违约金并不予处理，没有依据。黄志亮除在2015年2月16日向服务中心账户支付50000元外，从2014年8月份至今，期间没有再缴交过任何款项。由于服务中心已通知解除合同，才把上述时间段拖欠的款项分为租金和占用费两部分计算。原审法院如果认为上述时间段拖欠的款项全部为租金，那么就应当以全部拖欠租金为标准计算违约金。原审法院不考虑案件的客观事实，只会导致黄志亮继续违约。
据此，服务中心请求二审法院判令：一、撤销原审判决，改判支持服务中心原审诉讼请求；二、黄志亮负担本案全部诉讼费用。
服务中心在二审期间向本院提交了《顺丰快递单号查询》，证明服务中心寄出的快递单即解除合同通知书黄志亮已经签收。黄志亮的质证意见：其不认可这份证据，签收人不是黄志亮，服务中心也没有证据证明黄志亮已经收到解除合同通知书。
黄志亮答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理认为，双方在二审中的争议焦点为原审判决书所列要素第九、十、十一、十二、十四、十五项。对于其他双方没争议的事项，本院予以确认。
一、服务中心房产的位置：翁源县龙仙镇南龙（原化工厂内）。
二、服务中心取得房产产权的时间：2003年。
三、房产建筑面积：3421.16平方米。
四、房屋用途：老人活动中心。
五、租赁合同签订时间：2010年9月7日。
六、合同约定的月租金标准：20000元。
七、合同约定租金缴纳日期：首月5日前缴交当月租金。
八、合同约定租赁合同履行期限：2010年10月1日起至2020年9月30日止。
九、合同约定拖欠租金的违约金标准：按欠缴金额每天计收1%。
十、黄志亮拖欠租金期间：2014年8月1日至2014年11月30日。
十一、黄志亮拖欠租金数额：80000元。
十二、黄志亮拖欠租金的违约金计算方法：约定的违约金按所欠租金每日1%计算过分高于造成的损失，予以适当减少。从2014年8月6日起至该院判决确定履行之日止，按黄志亮每月所欠租金的金额，按人民银行同期贷款利率四倍计算利息。
十三、合同约定的免责事由：自然灾害等不可抗力、国家规划及建设造成服务中心和黄志亮经济损失，双方互不承担责任。
十四、其他需要说明的事项：黄志亮拖欠服务中心2014年12月至2015年5月房屋租金120000元，黄志亮于2015年2月16日缴交50000元给服务中心，实欠服务中心70000元。
十五、服务中心的诉讼请求：
1、确认服务中心与黄志亮于2010年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月30日解除。
2、黄志亮立即返还服务中心出租的房屋。
3、黄志亮立即向服务中心支付2014年8月1日至2014年11月30日拖欠的租金80000元。
4、黄志亮按欠缴租金金额每天1%向服务中心支付滞纳金直至付清租金之日止（暂计至2015年1月31日，共计106400元）。
5、黄志亮从2014年12月1日起至返还房屋之日止每月向服务中心缴交房屋占用费120000元（暂计至2015年5月31日）。
6、黄志亮负担全部诉讼费。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院对此定性正确，本院予以认同。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、原审法院不予支持服务中心解除合同的诉请是否妥当；二、原审法院认定黄志亮拖欠租金的时间、数额有无错误；三、原审法院主动调整违约金标准是否妥当。
一、关于原审法院不予支持服务中心解除合同的诉请是否妥当的问题。虽然黄志亮从2014年8月起未按约定向服务中心支付租金，但黄志亮拖欠租金并非恶意为之，黄志亮只是拖欠了几个月的租金，其拖欠租金之行为不属于根本违约，何况黄志亮又于2015年2月16日转账交付了5万元租金，但服务中心却未与黄志亮协商续租事宜并仍坚持要求解除合同，综合上述情况，本院认为服务中心与黄志亮仍可以通过友好协商方式解决拖欠租金纠纷，黄志亮该行为并不构成根本违约，双方仍可以继续履行租赁合同，但黄志亮应向服务中心支付拖欠的租金及其他相关费用。据此，原审法院判决驳回服务中心要求解除合同及支付占用费的诉请并无不当，本院予以认同。
二、关于原审法院认定黄志亮拖欠租金的时间、数额有无错误的问题。根据本院查明的事实，黄志亮于2014年8月开始拖欠租金，至2014年11月仍未交清租金给服务中心，为此，服务中心提起诉讼，要求黄志亮支付自2014年8月至11月的租金8万元，以及服务中心要求解除合同后从2014年12月至2015年5月黄志亮占用铺面的占用费12万元。如前所述，原审法院没有支持服务中心解除合同的诉请并无不当，故服务中心与黄志亮应当继续履行合同，据此，原审法院根据服务中心的诉讼请求，计算黄志亮拖欠租金的时间自2014年8月至2015年5月止，每月租金2万元，合计拖欠租金20万元，扣除黄志亮于2015年2月16日支付的5万元，黄志亮截止2015年5月还应支付拖欠服务中心的租金15万元，原审法院该认定并没有超出服务中心的诉请，也并无不当，本院予以认同。
三、关于原审法院主动调整违约金标准是否妥当的问题。根据本院审理查明的事实，服务中心与黄志亮于2010年9月7日签订的《房屋租赁合同》，约定逾期缴交租金，按欠缴金额每天计收1%的滞纳金。由于黄志亮于2014年8月拖欠租金后，服务中心提起了本案诉讼，黄志亮在原审庭审中提出了对滞纳金不予认可的抗辩意见，据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，原审法院根据黄志亮的抗辩意见，并以服务中心的实际损失为基础，兼顾考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并对违约金作出调整并没有违反法律的规定，故本院对此予以认同。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。服务中心的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18357元，由翁源县寿星康乐服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年十二月五日
书 记 员 丘 毅
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