广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0403民初1446号原告：梧州市经济实用房开发公司，住所地梧州市新兴二路133号惠民小区1号楼2层。法定代表人：胡存文，该公司负责人。委托诉讼代理人：张惠玲，广西文威律师事务所律师。被告：李国城，男，1963年9月15日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。被告：吴柏林，男，1958年10月6日出生，汉族，住广西梧州市。原告梧州市经济实用房开发公司与被告李国城、吴柏林物权保护纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告梧州市经济实用房开发公司的委托诉讼代理人张惠玲、被告李国城到庭参加诉讼，被告吴柏林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梧州市经济实用房开发公司向本院提出诉讼请求：1、确认云龙小区5#楼架空层车库由原告建造，并应由原告管理使用；2、判决被告停止侵害、排除妨碍，将其停放在5#楼架空层车库内的车辆搬走，并将被告擅自在该架空层车库内搭建的护栏铁支拆除，恢复原状；3、判决二被告各支付非法占用该架空层车库的场地占用费150元给原告（从2016年3月起暂计至2016年8月止，每月场地占用费为25元）。事实和理由：原告是梧州市人民政府机构下设的房地产开发集体企业，根据梧州市发展计划委员会梧计投资[2004]025号文件，原告于2004年开始对原广西土产进出口梧州分公司深冲仓库用地进行拆迁安置房小区建设，于2008年4月建成并经相关部门验收合格取得商品房初始登记证明书，该小区建成后名为云龙小区。根据梧州市建设规划委员会批准的云龙小区5#楼方案、建设工程规划许可证和原梧州市房产管理局出具的商品房初始登记证明书，充分证实了云龙小区5#楼架空层是原告建造的，因此该架空层理应由原告管理使用，而且在2015年7月之前，该架空层车库一直是由原告的下属公司广西梧州市经济实用房物业管理有限公司（以下简称“梧州经济实用房物管公司”）进行代管理使用的。原告在出售云龙小区的商品房时，在每户的购房合同中已注明：“车库面积不纳入分摊面积范围，产权属开发商所有。”根据梧恒基测字2008第（5）号房产测绘成果报告证实，共有建筑面积分摊认定：架空层车库是不列入小区共有建筑面积分摊范围。根据梧州市市政管理局《关于处理建筑区划内车库产权归属和出售问题的通告》的文件精神，未计入共摊面积的车库、架空层等财产，按照“谁投资、谁收益”的原则，属于开发商所有。原告至今并未将架空层车库出售给任何业主，因此，云龙小区5#楼架空层车库理应归属于原告管理使用。云龙小区自2008年建成出售给业主居住以来，该小区的物业管理一直由原告下属的梧州经济实用房物管公司进行管理和服务，小区架空层车库内各种车辆的停放均由梧州经济实用房物管公司代为管理，并由其按月收取停车费（有收费记录为准）。但是，自2015年7月至今，因该小区物业服务合同到期后没有续签，梧州经济实用房物管公司将车库管理使用权交回给原告。而被告等人则趁此之机，于2016年2月17日下午3时许，未经原告任何部门的批准，擅自派人用铁支、铁闸门将5#楼架空层车库围起封闭使用，当时，本公司员工钟某、孙某立即对被告上述侵权行为予以劝告、制止，无果后报警要求警方到场处理。经民警现场协调和教育后，被告仍然继续进行侵占行为。原告曾在小区宣传栏、各幢楼宇明显位置张贴公示《关于云龙小区架空层车库权属的公示》，表明小区内车库产权属于原告，请有私自占用、锁占车库行为的业主停止侵权行为，并清理走自己的物品，尊重原告对车库的管理和使用权利。但被告等业主至今却仍不肯将停放在车库内的车搬走，拆除该架空层车库的护栏铁支。被告等业主擅自占用架空层用于停车，又不肯向原告交缴停车费，其行为已经侵犯了原告的合法权益，根据《民法通则》第七十四条第二款规定，为使原告的合法权益得以保障，原告特向法院提起诉讼。原告梧州市经济实用房开发公司向法庭提供的证据有：1、营业执照、法定代表人证，拟证实原告为适格主体；2、梧州市发展计划委员会梧计投资[2004]025号文件，拟证实原告对原东出口深冲仓即现在云龙小区的房地产开发是经梧州市人民政府批准的；3、云龙小区5#楼方案、建设工程规划许可证、商品房初始登记证明书，拟证实云龙小区5#楼架空层是由原告建造的；4、《商品房买卖合同》、梧恒基测字2008第（5）号《房产测绘成果报告》，拟证实云龙小区5#楼架空层面积不纳入分摊范围，产权属开发商所有；5、梧州市市政管理局《关于处理建筑区划内车库产权归属和出售问题的通告》，拟证实政策明文规定：未计入共摊面积的车库、架空层等财产，按照“谁投资、谁收益”原则，属于开发商所有；6、梧州市经济实用房开发公司《关于云龙小区架空层车库权属的公示》，拟证实原告在梧州经济实用房物管公司撤出该小区后曾在云龙小区宣传栏和楼宇的明显位置张贴该公示，表明小区内车库产权属于开发公司，请有私自占用，锁占车库行为的业主停止侵权行为；7、照片27张，拟证实二被告等人未经原告批准，擅自派人用铁支、铁闸门将5#楼架空层车库围起封闭作停车场使用，并擅自收取费用的事实；8、报警回执，拟证实原告因5#楼架空层被被告等人侵占而在制止无果后，报警要求警方到场处理的事实；9、发票2张，拟证实原告下属的梧州经济实用房物管公司在负责云龙小区物业管理期间，由其负责对小区内车库停放的车辆收取费用；10、收费许可证，拟证实梧州经济实用房物管公司从2006年12月13日起的停车收费标准为摩托车月租30元，电动车含充电月租30元；11、证人钟某、孙某证言，拟证实云龙小区5#楼1单元架空层车库护栏铁支由被告李国城组织搭建，该5#楼2、3、5、6单元架空层车库铁栅栏由被告吴柏林组织搭建。被告李国城辩称，云龙小区的公共区域应该属全体业主所有，由全体业主使用，业主在向该小区开发商购房时，双方并没有对架空层车库的权属问题进行约定。由于梧州经济实用房物管公司撤出该小区后，小区业主财物受损、失窃的现象屡屡发生，小区业主为保障自身财产安全，才自筹资金在架空层搭建护栏铁支，而护栏铁支由该单元的全体业主共同使用，且是非营利性质的。被告李国城没有向法庭提交的证据。被告吴柏林没有书面答辩也没有向法庭提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吴柏林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃答辩和质证的权利。经过开庭质证，被告李国城对原告提供的证据1、2、3、4、11没有异议，但对于证据5、6、7、8、9、10有异议，认为：证据5，在购房时，原告没有向其明确分摊面积的具体位置也没有明确分摊面积的大小；证据6，架空层车库供全体业主使用，被告不存在私自占用的行为；证据7，搭建护栏铁支的行为为业主自发决定作出的，其目的在于防盗，不带有营利性目的；证据8，在搭建护栏铁支前，业主曾因车辆被盗多次向派出所报案并向居委会反映，为防盗，业主才出资搭建护栏铁支；证据9，梧州经济实用房物管公司提高收费标准时没有与业主协商，且其人员设置不合理造成物业管理费用过高；证据10，梧州经济实用房物管公司每月收取的摩托车、助力车月租为3540元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院结合案情予以审查和采纳。根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：2006年5月26日，原告获批对云龙小区5#楼进行建造，该楼于2008年1月17日竣工。被告吴柏林、李国城等业主向原告购买了该小区5#楼的相关商品房，并签订了《商品房买卖合同》，其中合同约定了：“车库面积不纳入分摊范围，产权属开发公司所有”。车库即架空层车库。该小区建成使用后，由梧州经济实用房物管公司提供物业管理服务，其中该小区5#楼架空层车库亦由其代原告进行管理并收取停车场停车费。2015年7月，因物业服务合同到期后不再续签，梧州经济实用房物管公司不再为该小区提供物业管理服务，原告遂安排工作人员对该小区5#楼架空层车库进行管理。2016年2月17日，被告吴柏林擅自带领施工队在该小区5#楼架空层车库搭建护栏铁支对该楼2单元架空层车库进行围闭，并于2016年4月18日再次擅自带领施工队在该5#楼架空层车库搭建护栏铁支对该楼3、5、6单元架空层车库进行围闭。随后，被告李国城于2016年6月擅自带领施工队在该小区5#楼架空层车库搭建护栏铁支对该楼1单元架空层车库进行围闭。原告及其工作人员多次对二被告搭建护栏铁支、围闭架空层车库的行为进行劝告、制止，并向辖区派出所报警，要求二被告对围闭使用的架空层车库恢复原状、清理停放的车辆，但二被告仍置之不理，原告为此提出上述诉请。本案庭审结束后，原告以云龙小区5#楼架空层车库是其建造、理应由其使用管理为由，书面申请撤回其第1项诉讼请求“确认云龙小区5#楼架空层车库由原告建造，并应由原告管理使用”。另查明，梧州经济实用房物管公司撤离该小区后，被告吴柏林将其摩托车停放在该小区5#楼2单元架空层车库，被告李国城将其助力车停放在该小区5#楼1单元架空层车库。再查明，梧州经济实用房物管公司为该小区提供物业管理服务期间，自2006年12月13日起，停车收费标准为：摩托车月租30元，电动车含充电月租30元。本院认为，公民和法人的合法权益受法律保护。本案中，原告主张云龙小区5#楼架空层车库由其建造，且其在出售该楼商品房时明确约定架空层车库未计入公摊面积，原告为此提供了云龙小区5#楼方案、建设工程规划许可证、《房产测绘成果报告》、《商品房买卖合同》、《梧州市市政管理局》等证据予以证实，本院予以确认。原告以云龙小区5#楼架空层车库是其建造、理应由其使用管理为由，书面申请撤回其第1项诉讼请求“确认云龙小区5#楼架空层车库由原告建造，并应由原告管理使用”，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。因该小区5#楼架空层车库由原告建造，且《商品房买卖合同》中明确约定车库面积不纳入分摊范围，故被告吴柏林未经原告同意擅自对该小区5#楼2、3、5、6单元架空层车库、被告李国城未经原告同意擅自对该小区5#楼1单元架空层车库搭建护栏铁支围闭并停放车辆，显属侵权，原告作为小区5#楼架空层车库的建造者，其诉请二被告停止侵害、排除妨碍，将其停放在该小区5#楼架空层车库内的车辆搬离，并将二被告擅自在该架空层车库内搭建的护栏铁支拆除，恢复原状，于法有据，本院予以支持。被告李国城认为该小区5#楼架空层车库为全体业主所有，所搭建的护栏铁支为全体业主自筹资金搭建，但其没有提供证据予以证实，对其该项辩解意见，本院不予采信。原告在梧州经济实用房物管公司撤离云龙小区后，安排了工作人员对该小区5#楼架空层车库进行管理，但二被告无理占据该小区5#楼架空层车库并停放车辆，应当向原告支付相应的场地占用费，原告主张参照梧州经济实用房物管公司为该小区提供物业管理服务期间收取摩托车停车租金每月30元的标准按每月25元计算，并提供了《收费许可证》予以证实，因此，原告要求二被告分别支付2016年3月1日暂计至2016年8月31日止的场地占用费150元（25元/月×6月），于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李国城应于本案判决生效之日起十日内拆除其在云龙小区5#楼1单元架空层车库搭建的护栏铁支，恢复原状，并搬离其放置在云龙小区5#楼1单元架空层车库的助力车；二、被告吴柏林应于本案判决生效之日起十日内拆除其在云龙小区5#楼2、3、5、6单元架空层车库搭建的护栏铁支，恢复原状，并搬离其放置在云龙小区5#楼2单元架空层车库的摩托车；三、被告李国城、吴柏林应分别于本案判决生效之日起十日内向原告梧州市经济实用房开发公司支付场地占用费150元。上述应付款项，义务人应按规定的期间履行,逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告李国城、吴柏林分别负担37.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  范天全二〇一六年十一月八日书记员  甘丽雯