湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂保康民二初字第00066号
原告武汉天宏业地产顾问有限责任公司（以下简称武汉天宏业地产公司）。
法定代表人黄红伟，系该公司总经理。
委托代理人熊良俊、周俊，系湖北百龙律师事务所律师。代理权限为：一般代理。
被告襄阳市巨正房地产开发有限责任公司（以下简称襄阳巨正房地产公司）。
法定代表人徐茂平，该公司总经理。
委托代理人舒宇虹，湖北长久律师事务所律师。代理权限为：代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行反诉、和解、上诉。
原告武汉天宏业地产公司与被告襄阳巨正房地产公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2013年3月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员梁东丽担任审判长、与审判员汪开文、邓正甫参加的合议庭，于2013年5月30日公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄红伟的委托代理人熊良俊、周俊，被告法定代表人徐茂平的委托代理人舒宇虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉天宏业地产公司诉称，2009年12月16日原告与被告襄阳巨正房地产公司签订《商品房全程代理合同》。合同中约定原告独家代理销售被告位于保康县交通大厦、保康县劳动大厦的商品房，代理销售面积为67000平方米。合同期间被告不得再委托任何单位和个人参与销售。销售代理佣金分为佣金和溢价佣金，基本佣金按溢价的1.8%提取，超出双方约定金额的溢价部分，200元以下的按8：2分成，200元以上的按7：3分成，如被告违反合同笫三条，原告有权单方终止合同并向被告追索由此造成的全部经济损失。如被告不按合同约定及时支付原告应�的款项，每延期一天被告应按佣金总额日万分之五支付滞纳金。延期达15天，原告有权单方终止合同，被告承担全部责任并赔偿原告损失。如因被告原因导致本合同无法继续履行的，被告应承担原告的全部损失。如果被告无故终止合同，违约方应按市场预计总销售额的1﹪赔偿对方。合同签订后，原告履行了合同，销售住宅商品房76套，车库6套。被告违反合同规定，长期不按合同约定支付佣金，违反合同约定解除代理合同，违反独家销售的规定，强行占据原告的售楼部销售房屋，将原告赶出售楼部，单方终止合同。被告的行为严重违反了双方签订的销售代理合同，构成违约。给原告造成为交通大厦、保康县劳动大厦两栋楼房投入的广告费损失、售楼部投入损失及代理销售佣金收入等损失。清溪水岸一期工程的商品房住宅的市场预计销售总额为119634184元，车库的销售�为9926580元，一期工程的总销售额129560764元，给原告造成的损失为1295607.64元。现要求法院：1、判令原告与被告解除合同。支付原告代理销售房屋佣金（含溢价分成）344324元，并从2012年12月31日起按日万分之五支付原告滞纳金；2、判令被告按合同约定赔偿原告经济损失1295607.64元（其中包括广告投入损失129498元。售楼部投入经济损失34240元，预期佣金收入损失赔偿1131869.64元）两项共计1639931.64元；3、判令被告承担本案的诉讼费和财产保全费用。
原告武汉天宏业地产公司为支持自已的诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、企业信息一份，用以证明：1、襄阳巨正房地产公司的工商登记情况；2、襄阳巨正房地产公司保康项目部成立于2011年5月7日，企业类型为有限责任公司分公司，不具有法人资格，项目部负责人为张帮雄。
二、商品房全程代理合同一份，用以证明：1、原告独家代理销售被告位于保康县交通大厦、保康县劳动大厦（清溪水岸）项目，代理面积为67000平方米，交房时间根据交房进度决定交房时间。代理期限为合同签订之日起至该项目正式交房6个月后止，如不能在2010年7月前取得商品房预售许可证，则代理时间相应顺延。2、合同第三条约定，被告委托原告独家代理销售，合同期间被告不得再委托任何单位和个人参与销售。销售代理佣金和溢价佣金，基本佣金按溢价的1.8%提取，超出双方约定金额的溢价部分，200元以下的按8：2分成，200元以上的按7：3分成。在合同期间内佣金以每个月的单个销售合同作为结算标准。如被告违反合同第三条规定，原告有权单方终止合同，并向被告追索由此引起的全部经济损失。3、如被告不按合同约定及时将原告的应得款支付给原告，每延期一天被告应按佣金总额日万分之五支付滞纳金；延�达15天的，原告有权单方终止合同，被告承担全部责任并赔偿原告损失。4、如因被告原因导致本合同无法继续履行的，被告应承担原告的全部损失。如果被告无故终止合同，违约方应按市场预计销售额的1%赔偿给对方。
三、《清溪水岸商务区1#楼价格表》、《清溪水岸商务区销控表》、《清溪水岸1#楼低价表》各一份，用以证明：1、2011年8月30日由被告襄阳巨正房地产公司确定了二层A、B、C不同户型的价格，三层开始在下层基础上每层增加了30元／平方米，并附销控表一份；2、2011年9月29日，明确原、被告双方确定了每层楼每一户的出售底价；3、一层为地下车库，二层以上总共有120间商品房；4、240套商品房市场价为：119634184元。
四、《清溪水岸1#楼底层车库价格表及图纸》一份，用以证明：1、襄阳巨正房地产公司确定车库的价格；2、证明车库共24个车位，价格分�为8000、12000、13000元／平方米；3、车位市场总价为：9926580元。
五、保康清溪水岸项目部广告投入发票一份，用以证明：1、原告广告投放达25次，金额129498元；2、以上广告是原告为清溪水岸保康县交通大厦、保康县劳动大厦二栋楼所有商品房宣传支出的广告费用；3、目前被告在享受原告广告投入后的收益，被告应赔偿原告广告投入损失。
六、售楼部办公用品投入发票一份，用以证明：1、证明原告为售楼部购买物品7项，金额344240元；2、被告现强行占据原告租赁的售楼部应赔偿原告的投入损失。
七、房屋出租合同及发票一份，用以证明：1、原告向保康汽车客运公司租赁房屋作为售楼部，租赁期限从2010年1月1日至2012年12月31日，原告的租赁费用已支付到2012年12月31日；2、原告对租赁的售楼部享有占有、使用和收益的权利。
八、收据发票记账联二张，用以证明：2012年3月27日、2012年10月30日被告向原告支付25万元并开具发票的事实。
九、《清溪水岸商务区住宅（9-10月）销售佣金结算一览表》用以证明被告在2011年9月到10月应向原告结算佣金97099元。但被告违反合同规定未按合同约定结算，构成违约。
十、武汉天宏业地产公司结算单据一份，用以证明：1、2012年12月2日被告襄阳巨正房地产公司交给原告关于武汉天宏业地产公司佣金结算表一份要求原告确认，原告不认可，未在被告出具的结算单据上签名；2、证明被告襄阳巨正房地产公司在为解除合同做准备。
十一、城关镇派出所对徐永能和周某乙的询问笔录二份用以证明：1、2012年12月14日因被告襄阳巨正房地产公司派人占领原告租赁的售楼部，阻止原告销售房屋，原告报警；2、从2012年12月12日起。被告襄阳巨正房地产公司安排售楼员到原告承租的售楼部，违反独家销售房屋的�定；3、原告为了多挣佣金一直积极努力销售，但主要原因是被告对商品房定价过高，原告为赚取佣金不可能不积极销售；4、被告以实际行为单方解除了与原告签订的《商品房全程代理合同》。
十二、录音及录像视频共4份，用以证明被告已口头通知原告单方解除了与原告签订的《商品房全程代理合同》。
十三、清溪水岸结算一览表四份，用以证明原告武汉天宏业地产公司销售房屋76套，其中原告销售67套、20套房款全部到账。被告联系销售房屋9套，车库6套。
被告襄阳巨正房地产公司辩称，2009年12月16日，被告与原告武汉天宏业地产公司签订《商品房全程代理合同》。在履行代理销售房屋合同过程中，原告所派出的销售人员徐某工作不敬业、对待客户不热情、态度蛮横、造成大量客户流失，原告自开盘销售起一年的时间里，应该完成250套房屋的销售任务，仅完成总房屋销售量约四分之一。由于原告的行为，影响了房屋的销售业绩，直接给被告的房屋开发造成很大经济损失。在这种情况下，被告要求原告更换销售人员合情合理合法。依据原、被告双方所签订《商品房全程代理合同》约定。原告负责向被告提供营销程序、销售人员配备计划、工作人员作息时间及加班计划。而原告自签订合同以来原告从未向被告提供营销程序、销售人员配备计划、工作人员作息时间及加班计划。由此可见，原告违约在先。被告项目部负责人在没有得到原告法定代表人明确答复的情况下被迫更换原告销售人员也是正当权利，不属违约行为。关于佣金问题，自双方签订合同后，共销售房屋76套，包括被告销售房屋9套，原告仅销售57套，其中只有47套房款全部到账，20套房款部分到账，原告销售房屋共计到账27499888元，依据原、被告双方签订合同约定�1.8%提取佣金应为494997.98元，加上20%的溢价佣金17179.8元，被告实际应付原告佣用和溢价金共计应为512177.78元。被告采取支付现金、代替原告支付、帮原告垫付费用等方式支付原告佣金451880.5元。下欠原告佣金60297.28元。未付清下欠佣金是因为原告未按合同约定向被告提供房屋销售合同、佣金结算单和发票。综上所述，被告的行为不存在违约。被告要求原告继续履行合同。不同意原告的诉讼请求。
被告襄阳市巨正房地产公司为支持自已的诉讼主张，向本院提交证据：
一、原告武汉天宏业地产公司收据6份，用以证明被告襄阳巨正房地产公司己向原告支付佣金350000元。
二、周某乙工资借支单19份，用以证明被告襄阳巨正房地产公司代付周某乙2010年7月31日至2012年1月31日期间的工资22971.5元。
三、中国电信股份有限公司襄阳分公司收费专用发票7份，用以证明被告襄阳巨正房地产公司为原告代付2010年5月1日至2012年1月31日电话费7207元。
四、其它借支款和垫付款条据5份，用以证明原告向被告借款及被告替原告垫付其它资金共计71700元。
五、周某甲、梦黎、沈某、周某乙当庭作证证言。用以证明原告武汉天宏业地产公司委派的售楼部负责人工作不认真负责、服务态度不好、与顾客吵架等事实。
六、保康县公证处《公证书》一份。被告襄阳巨正房地产公司保康项目部经理袁望清于2012年11月5日用手机与原告法定代表人黄红伟联系的短信，用以证明曾要求原告更换售楼部负责人的事实。
上述证据，经庭审质证，被告襄阳巨正房地产公司对原告武汉天宏业地产公司所提交的证据一、二、三、四、五、六、八、九、十、十三无异议。被告对原告提交的证据七的真实性无异议，对该证据证明目的有异议，认为原告租赁客运站的房屋做售楼部与�案无关联性。被告对原告所提交的证据十一的真实性无异议，但认为所证明的内容不属实。被告对原告所提交的证据十二有异议，认为该录音及录像资料所证明的对象不明确，不存在被告通知原告解除合同的问题。原告对被告所提交的证据一无异议，对被告提交的证据二、三、四的真实性无异议，但对证明的内容有异议。认为证据二证明周某乙在被告领取工资与本案无关联性。证据三所证明的电话费问题，因电话是被告开通的，且被告也串连着在使用，被告交电话费与原告无关。证据四主要是关于拆迁户全家福的搬迁补偿费及售楼部装修向被告借资方面的条据，对这些条据的真实性无异议，但对该证据所证明的内容有异议，因售楼部的房屋被告在使用，被告负担这些费用也是正当的。原告对被告提交的证据五证人沈某当庭作证的的证言无异议，对证人孟某、周某甲、周某乙证言有异议，认为孟某、周某甲、周某乙证明被告没有强行赶走原告售楼部负责人与事实不符，且这几位证人都是被告自己提供的，不具有合法性。原告售楼部负责人工作业绩好坏是原告内部管理事务，被告无权撤换原告售楼部负责人。原告对被告所提交的证据六有异议，认为被告项目部负责人袁望清与原告法定代表人黄宏伟通电话的内容与《公证书》所表述的内容不一致。要求更换售楼部负责人并没有得到原告法定代表人黄宏伟的答复和同意，短信内容没有任何意义，看不出被告项目部负责人要表达什么意思。
本院对原、被告经质证无异议的证据予以采信。被告对原告证据七、十一、十二所提出的异议，本院认为，原告所提交的证据七是证明原告向保康汽车客运公司租赁房屋作为履行合同义务的办公场所和已缴纳房屋租金的事实，售楼部已对外营业，�告已向房屋所有权人支付至2012年12月31日的租金，该证据真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。原告所提交的证据十一是其售楼部负责人徐永能在售楼部受到被告项目部派人进驻后向保康县公安局城关镇派出所的报警记录和保康县公安局城关镇派出所对周某乙询问时所作的笔录，证明2012年12月12日被告项目负责人终止原告售楼部负责人在售楼部的工作，另行委派他人到售楼部负责的事实。本院认为，被告未经原告同意，擅自撤换原告售楼部负责人，安排他人到售楼部负责，与公安机关调查核实被告其他人员所证实的事实一致，本院对该证据予以采信。原告所提交的证据十二是录音及录像视频资料4份，主要证明被告项目部负责人单方解除了与原告签订的《商品房全程代理合同》，另派人员在原告的售楼部负责房屋销售的事实。结合原告所提交的其它被告�确认无异议的证据，能证实原告所提交的录音及录像视频资料证明事实基本属实，本院对该证据予以采信。原告对被告提交的证据二、三、四的合法性、关联性提出的异议，本院认为，被告所提交的证据二、三、四主要是被告为周某乙垫付的工资，被告垫付的售楼部电话费、售楼部装修和楼盘销售开业庆典时原告借资方面的条据，是原、被告在履行合同之外双方所产生的债权、债务关系。上述所有条据均属被告持有，未经双方结算和原告签字确认。故该证据所证明的事实无论是否存在都与本案无关联性。本院对被告提交的证据二、三、四不予采信。被告所提交的证据五系其单方提供的证人沈某、孟某、周某甲、周某乙的证言，原告仅对沈某的证言无异议，对于其他证人证言持有异议。对于原告有异议的证人证言因系被告单方提供，且无其它证据佐证，本院对证人�某、周某甲、周某乙的证言不予采信。对证人沈某的证言本院予以采信。被告所提交的证据六是保康县公证处出具的公证文书，证明被告项目部经理袁望清与原告法定代表人黄红伟之间的手机短信内容，能够证实被告襄阳巨正房地产公司保康项目负责人袁望清与原告法定代表人黄红伟申请更换原告售楼部负责人一事用手机短信方式联系过，对此，原告法定代表人黄红伟在本院向其核实时也未予否认，但该证据不能证明原告法定代表人黄红伟对被告襄阳巨正房地产公司要求更换其售楼部负责人表示同意，本院对上述证据予以采信。
依照本院所采信的上述证据，结合本案当事人的陈述，本院认定以下事实：
经审理查明，2009年12月16日，原告武汉天宏业地产公司（乙方）与被告襄阳巨正房地产公司（甲方）签订《商品房全程代理合同》一份。合同约定：“原告独家代理销售被告位于保康县交通大厦、保康县劳动大厦的商品房，代理销售面积为67000平方米。交房时间根据交房进度决定交房时间。代理期限为合同签订之日起至该项目正式交房6个月后止，如不能在2010年7月前取得商品房预售许可证，则代理时间相应顺延。合同履行期间被告不得再委托任何单位和个人参与销售。销售代理佣金分为佣金和溢价佣金，基本佣金按溢价的1.8%提取，超出双方约定金额的溢价部分，200元以下的按8：2分成，200元以上的按7：3分成，如被告违反合同笫三条，原告有权单方终止合同并向被告追索由此造成的全部经济损失。如被告不按合同约定及时支付原告应得的款项，每延期一天被告应按佣金总额日万分之五支付滞纳金。延期达15天，原告有权单方终止合同，被告承担全部责任并赔偿原告损失。如因被告原因导致本合同无法继续履行的，被告应承担原�的全部损失。如果被告无故终止合同，违约方应按市场预计总销售额的1%赔偿对方”。原、被告签订上述合同后，原告为履行双方所签订合同，2009年12月29日原告租赁保康县汽车客运公司房屋作售楼部，每年租金20000元。售楼部的字号为“清溪水岸商务区营销中心”（以下简称售楼部）。原告指派徐永能为售楼部负责人，徐唯、周某乙为职员具体实施销售房屋的工作；为售楼部购置了沙发、茶几、办公桌椅、空调、售楼部沙盘、文件柜、饮水机、电脑办公用品，合计开支费用34240元；为销售房屋制作宣传单、吊旗、展板资料、围墙广告等投入开支费用129498元。2011年9月6日，被告襄阳巨正房地产公司正式取得湖北省商品房预售许可证书（鄂保房售证字（2011）010号）；2011年9月25日原告售楼部正始对外营业；2011年9月29日被告为清溪水岸1#楼（交通大厦）制作价格表；2012年9月1日签发交通大厦底层车库价格表。2012年8月被告所属保康项目部经理袁望清以原告所指派的售楼部负责人在销售房屋期间对工作极不负责、懈怠职务、房屋销售业绩差、对待顾客不热情、态度蛮横、造成客户流失会直接损害被告的利益为由，要求原告另换新的售楼部负责人，未得到原告法定代表人的答复和同意。2012年12月13日，袁望清指派售楼部由周某乙负责，另安排两名员工协助销售房屋，强行接管了原告的售楼部。原告售楼部负责人因此向保康县公安局城关派出所报警，未得到被告的理睬，该负责人因此离开售楼部。后被告仍以原告清溪水岸商务区营销中心的名义对外销售房屋。原、被告双方因此产生纠纷，原告遂诉至本院。
诉讼过程中，2013年5月13日，本院组织原、被告双方对已销售的房屋情况及佣金结算情况进行了对账，确认自房屋开盘销售至原告售楼�负责人离开售楼部期间，共计销售房屋76套，总价款为35589309元，其中原告销售房屋67套，被告销售房屋9套，总房款金额为3283939元，车库6套，总价款1585360元。被告应支付原告佣金和溢价佣金为660788元。原告所销售67套房屋中只有47套的房款全部到账，20套房屋的房款部分到账，总到账房款27499888元。原告应按1.8%提取佣金为494997.98元，按20%提取溢价佣金为17179.8元。被告应支付原告佣金和溢价佣金合计为512177.78元，已支付原告350000元，实际下欠原告佣金及溢价金162177.78元。
另查明，2013年7年19日，被告襄阳巨正房地产公司取得保康清溪水岸商务区1号楼（保康县交通大厦）建筑工程房屋竣工验收报告。双方在合同中约定被告委托原告销售的“保康县劳动大厦”至今未动工建造。
本院认为，原告武汉天宏业地产公司与被告襄阳巨正房地产公司分别作为商品房开发和销售代理的法人，为商品房销售事宜所签订的《商品房全程代理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定或者社会公共利益，且双方对合同效力并无争议，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告襄阳巨正房地产公司委托原告武汉天宏业地产公司独家代理销售其所开发的商品房，排除他人对此事宜的介入。原告武汉天宏业地产公司为商品房销售代理进行了相应的投入和准备后，开始了商品房销售活动。在原告武汉天宏业地产公司开展商品房销售活动的过程中，被告襄阳巨正房地产公司未经协商一致擅自接管了售楼部，更换了售楼部负责人和工作人员，参与商品房销售工作，致使原告武汉天宏业地产公司独家代理商品房销售获取利润的合同目的无法实现，已构成根本性违约，现原告武汉天�业地产公司请求解除其与被告襄阳巨正房地产公司所签订的《商品房全程代理合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除并不影响合同结算和清理条款的效力，故被告襄阳巨正房地产公司应按合同约定向原告武汉天宏业地产公司支付已销售房屋的报酬和溢价分成，另原告武汉天宏业地产公司请求被告襄阳巨正房地产公司按照合同总价款的百分之一承担违约金的请求，因被告襄阳巨正房地产公司未请求调整，本院予以支持。原告要求被告赔偿其对售楼部房租费、装修费用、办公费、广告费及未支付的佣金滞纳金等费用的诉讼请求，本院认为被告襄阳巨正房地产公司向其承担违约金已经足够弥补被告襄阳巨正房地产公司给其造成的损失，故本院对该诉讼请求不予支持。被告襄阳巨正房地产公司要求从其应付原告天宏业地产公司的佣金、溢价金中扣减应由原告天�业地产公司承担的周某乙工资、电话费、借支款和垫付款，因被告襄阳巨正房地产公司未提出反诉，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉天宏业地产公司与被告襄阳巨正房地产公司签订的《商品房全程代理合同》。
二、被告襄阳巨正房地产公司赔偿原告武汉天宏业地产公司违约金1295607.64元，限于本判决生效之日付清。
三、被告襄阳巨正房地产公司支付所欠原告武汉天宏业地产公司佣金、溢价金162177.78元，限于本判决生效之日付清。
四、驳回原告武汉天宏业地产公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19559元、保全费5000元，合计24559元，由被告襄阳巨正房地产公司负担，限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄樊市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费19559元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 梁东丽
审判员 汪开文
审判员 邓正甫
二〇一三年十一月二十七日
书记员 杨占丙