广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1318号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐东，住吉林省长春市南关区。
委托代理人：黄锡峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳芳，住湖南省衡阳市珠晖区。
委托代理人：赵学丰。
委托代理人：杨俊圣。
上诉人徐东与被上诉人欧阳芳合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月10日，徐东与广州市荔湾区景鑫服装商场签订《广州市十三行1号新中国大厦九楼服装商务写字楼租赁合同》，约定徐东向广州市荔湾区景鑫服装商场承租新中国大厦九楼服装商务写字楼B2号铺位用于经营服装，租赁期限从2013年1月31日至2018年1月30日止。2013年12月26日，欧阳芳与徐东签订《联营协议书》，约定：欧阳芳向徐东承包新中国大厦九楼B2档口（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年2月1日至2015年2月1日止；每月承包费为95000元，欧阳芳在承包前先向徐东缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共285000元；每月提前5天缴纳承包费95000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，徐东负责B2档内的场租、税收、工商管理等费用，欧阳芳负责自己的债务，自负盈亏；如欧阳芳自己中途退场，徐东对欧阳芳不退回押金，但如徐东中途收回档口的，除退回押金外，赔偿95000元给欧阳芳；欧阳芳在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。上述协议书签订后，欧阳芳接收了涉案房产开始经营，并向徐东支付了租赁押金190000元。徐东确认欧阳芳已支付了2014年2月1日至2014年4月30日的租金285000元。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。2014年5月13日，欧阳芳委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向徐东身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及徐东出租给欧阳芳的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为双方签订的《联营协议书》依法属于无效合同。欧阳芳于2014年5月16日下午14点到租赁场地与徐东办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为徐东已接收场地并应承担法律后果。另外欧阳芳提供其于2014年5月10日14：03时及16：23时向徐东手机号码发送信息的截屏图。其中，5月10日14：03时的信息表明欧阳芳将于2014年5月10日退出九楼B2档，请徐东于当日15时到档口办理场地交接手续，收回档口。5月10日16：23时的信息则告知徐东已经退出9楼B2档，钥匙已交还管理处。后由于徐东没有在2014年5月10日到场，欧阳芳陈述其已于当日撤场并将涉案档口交回管理处。
欧阳芳于2014年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认双方于2013年12月26日签订的《联营协议书》无效；2、徐东立即向欧阳芳返还已收取的房屋租赁押金190000元；3、徐东退还已向欧阳芳收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金120333.33元；4.欧阳芳无需支付2014年5月1日至徐东实际接收场地之日的房屋使用费；5、徐东立即接收场地；6.本案诉讼费由徐东承担。徐东反诉请求：1、解除双方于2013年12月26日签订的关于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦九楼B2的《联营协议书》；2、欧阳芳向徐东支付2014年5月1日至2014年6月30的承包费人民币190000元及滞纳金（以95000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3、欧阳芳赔偿徐东经济损失190000元；4、本案诉讼费由欧阳芳承担。原审诉讼中，徐东否认收到欧阳芳于2014年5月13日委托广东红棉律师事务所发出的律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，徐东提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开发的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第九层，装修后为办公室，建筑面积4680平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。对于短信截屏图，徐东不确认已收到了欧阳芳的短信，并认为这是欧阳芳单方意思表示，不构成合同的解除。针对徐东提供的上述证据，欧阳芳对其证明对象及内容均不予确认，并认为徐东擅自改变涉案场地的用途将其出租给欧阳芳属违法行为。在本案一审审理过程中，双方均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。欧阳芳提供照片，证明欧阳芳通知徐东接收场地后，由于徐东拒不接收场地，欧阳芳于2014年5月10日自行离场。而徐东质证称欧阳芳提供的照片无显示时间不能反映欧阳芳何时拍摄，无法证明欧阳芳搬离时间。另外，徐东承认欧阳芳已于2014年7月1日迁出涉案场地。
原审法院认为：双方签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于双方签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。首先，关于《联营协议书》效力问题。欧阳芳主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及徐东违反规定擅自改变涉案场地的规划用途和转租。但是，从徐东提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，徐东将承租作为办公室用途的涉案场地出租给欧阳芳做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方广州市荔湾区景某服装商场出租涉案场地给徐东就是用于经营服装生意的，且该行为也非导致合同无效。因此，欧阳芳以区政府实施临时查封措施及徐东改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，原审法院不予支持。另外，欧阳芳以徐东未经广州市荔湾区景某服装商场同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于双方的联营协议已实际履行，故欧阳芳要求徐东退还2014年3月24日至4月30日的租金120333.33元缺乏依据，原审法院不予支持。其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于欧阳芳已退出涉案场地不再经营，徐东也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，徐东反诉要求解除该《联营协议书》，原审法院予以支持。虽然由于欧阳芳提前退场导致协议终止，但是，欧阳芳在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，欧阳芳提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，徐东应将押金190000元返还给欧阳芳。另外，2014年5月13日，欧阳芳委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向徐东身份证显示的住址寄出《律师函》，通知徐东于2014年5月16日下午14点到租赁场地与徐东办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为徐东已接收场地并应承担法律后果。从欧阳芳通知徐东提前退铺及办理场地交接手续的时间来看，并没有给予徐东比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，徐东反诉要求欧阳芳支付5月份未付的承包费95000元具有合理性，原审法院予以支持。徐东承认欧阳芳已于2014年7月1日迁出涉案场地，因此徐东应当从该日起收回涉案场地，故2014年6月1日起至徐东实际收回涉案场地期间的承包费损失应由徐东自行承担。徐东另要求欧阳芳支付滞纳金及赔偿损失依据不足，原审法院不予支持。由于欧阳芳已经退出将涉案场地并把将涉案场交回物管处，徐东应自行向物管处收回涉案场地，故欧阳芳请求徐东立即接收场地的请求，原审法院不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除欧阳芳与徐东于2013年12月26日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，徐东向欧阳芳返还押金190000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧阳芳向徐东支付租金95000元；四、驳回欧阳芳其他诉讼请求；五、驳回徐东其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6054元，由欧阳芳负担1954元，由徐东负担4100元；反诉受理费3500元，由欧阳芳负担1088元，由徐东负担2412元。
上诉人徐东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对欧阳芳经营造成影响，欧阳芳提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1、新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地并未列入整改范围。2、新中国大厦的消防整改并不导致欧阳芳无法经营，欧阳芳擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，九楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。3、消防隐患整改不属于欧阳芳有权单方终止协议的法定情形，欧阳芳逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。4、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于徐东，不应由徐东独自承担责任。二、原审法院对欧阳芳撤离涉案场地时间的事实查明不清。1、发出退场通知不等同已履行退场义务。根据新中国大厦的管理规定，商户撤场须由商场管理公司出具《放行条》，本案中，欧阳芳未能提交相关证据证明其撤场时间，应承担举证不能的不利后果，故其占用涉案场所的时间应延至徐东收回场地的时间。2、欧阳芳于2014年6月才撤离涉案场所，未与徐东进行房屋交接，应向徐东支付2014年6月的承包费。三、《联营协议书》合法有效，欧阳芳逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。1、关于滞纳金问题。欧阳芳履行了4个月即提前单方终止协议，导致徐东无法获取剩余的8个月的预期收益。同时，因遭遇7、8月淡季，涉案场地再行出租的难度加大，放租时间延长，租金收入下降，给上诉人造成重大经济损失。四、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。原审法院以商户经营遭受影响为由支持欧阳芳的单方提前终止协议的行为，这意味着在日后的市场交易中，只要商户经营遭受非自身因素的影响，不论影响程度的大小，即可单方解约，故原审判决极不利于维护市场的交易安全，同时也违背了合同法的法治精神。综上所述，请求撤销原审判决第二项，改判驳回欧阳芳该项诉讼请求；撤销原审判决第五项，改判欧阳芳向徐东支付2014年6月承包费95000元和滞纳金。
被上诉人欧阳芳答辩称：一、涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。1、涉案场地的使用功能是写字楼办公功能，上诉人擅自改变规划用途，根据上诉人提交的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《建筑工程消防验收的意见书》，涉案场地装修后为办公室，并注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。根据《广州市关于贯彻实施﹤广州市房屋租赁管理规定﹥的意见》第二条之规定，涉案场地不能出租用于商铺使用。2、上诉人有义务提供消防安全合格的商铺，但是涉案场地存在严重消防隐患问题。《告知书》确认新中国大厦存在严重的消防安全隐患问题，并对新中国大厦分步实施查封措施，进行全面整治。而且，（2014）穗中法民五终字第4268号民事生效判决确认了该次整治影响了被上诉人的正常经营。《消防法》第十五条第二款规定，不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条之规定，涉案场地不符合消防安全标准，不能出租。3、上诉人无权转租、分租、拆建。根据上诉人与业权人签订的《协议书》第四十一条的约定“未获得甲方书面同意，乙方不得以任何形式对商铺装修、拆建、转租、分租、转让、联营或转借给他人或用作抵押、担保”，上诉人的分租、违法拆解等行为，未获得业权人的书面同意。三、本案合同无效，不存在违约的问题，被上诉人有权要求上诉人返还押金等款项。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，上诉人应该合同取得的财产，应当予以返还。因新中国大厦自2014年3月24日起开始整改，被上诉人通过各种方式催促上诉人办理接收场地、返还押金等手续，但上诉人拒不接受，被上诉人才自行离场。被上诉人离场的事实，上诉人和接受其委托管理的物业公司是很清楚的，上诉人应对此而造成的法律后果承担责任。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回，以维护被上诉人的合法权益。
本院二审经审查，确认原审法院查明事实。
本院认为，涉案《联营协议书》实为租赁合同，而本案的争议焦点在于：1、徐东应否将押金190000元退还给欧阳芳；2、欧阳芳应否向徐东支付自2014年4月26日起的租金滞纳金；3、欧阳芳是否应承担2014年6月份的租金及经济损失190000元。
关于徐东应否将押金190000元退还给欧阳芳的问题。从徐东提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第九层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，徐东作为出租人，并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对徐东关于涉案场地存在消防隐患不可归咎于其的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了欧阳芳的正常经营，结合欧阳芳在2014年5月份之前的履约情况、多次主动联系徐东交接场地等事实，原审法院认定欧阳芳并非恶意拖欠租金，提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并无不当。徐东以欧阳芳单方撤场构成违约为由要求没收押金，并要求欧阳芳支付欠付租金的滞纳金，理据不足，本院不予支持。
关于欧阳芳是否应承担2014年6月份的租金以及承担经济损失190000元的问题。欧阳芳在单方撤场前已通知徐东其撤场的时间并要求徐东接收场地，虽然徐东对欧阳芳于2014年5月10日单方撤场的行为并不认可，但徐东并无充分证据证明欧阳芳在其通知的撤场时间之后仍占用涉案场地进行经营，徐东在接到欧阳芳的撤场通知后，本应采取及时接收场地等适当措施防止损失的扩大，原审法院认为徐东接收场地的合理期限应计至2014年5月底并无不当，但是徐东直至2014年7月1日才自行收回场地，故2014年6月份的租金损失为徐东未及时接收场地导致的损失扩大部分，原审法院判决徐东自行承担2014年6月份的租金损失并无不当。徐东认为欧阳芳提前解约造成其经济损失190000元，但未能对其该主张提供充分证据予以证实，故本院不予支持。
至于欧阳芳答辩提出合同无效的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉理由缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5575元，由上诉人徐东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 阮志雄
彭诗敏