上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终936号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金允企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：LIUTAO，执行董事。
委托诉讼代理人：张燕伟，上海市通力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡文君，上海市通力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：成都市炊二哥餐饮管理有限公司，住所地成都市。
法定代表人：周杨，总经理。
委托诉讼代理人：蒋春，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人上海金允企业管理有限公司(以下简称“金允公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年5月26日，双方当事人签订《租赁合同》，金允公司将位于本市西藏中路XXX号XXX楼的系争场地出租给成都市炊二哥餐饮管理有限公司(以下简称“炊二哥餐饮”)使用。第1年至第2年的月租金为人民币(以下币种均为人民币)110,000元，月物业管理费60,000元。其中3.1条约定，起租日期为2016年8月15日。交付日期为2016年8月15日，免租装修期后第一天即为起租日，起租日为2016年11月1日。3.3条约定，租赁期限为6年，自2016年8月15日至2022年10月31日。5.3押金(1)条约定，炊二哥餐饮应于本合同签署的同时支付相当于3个月物业租金及物业管理费的押金，即510,000元。6.3甲方义务(2)条约定，根据本合同规定的期限并按照附件二的标准将该物业交付予炊二哥餐饮使用。金允公司未按时交付物业，或交付的物业不符合本合同和附件约定，致使不能实现租赁目的的，炊二哥餐饮有权提前解除本合同，并要求对方赔偿造成的直接经济损失。以及双倍返还押金，不足以弥补损失的，炊二哥餐饮有权继续追偿。若延期交付在15天之内，金允公司每逾期一日，给予对方1%月租金的赔偿，炊二哥餐饮租期按实际延期交付日顺延。合同签定后，炊二哥餐饮支付了押金510,000元。因金允公司对系争场地的大楼进行改造，双方产生争议。
现炊二哥餐饮涉讼，要求继续履行双方签订的《租赁合同》，金允公司交付符合约定的位于上海市黄浦区西藏中路XXX号XXX楼的物业、其于2017年4月25日的解约通知书无效，并支付延迟交付物业的违约金暂计248,600元(自2016年8月16日起计算至被告实际交付之日止)，此外要求将合同项下的第1年至第2年月租金加物业管理费总金额变更为160,700元，之后的月租金按1.06倍每两年随之上浮等。
金允公司则不同意，并提起反诉，要求确认炊二哥餐饮支付的押金510,000元不予返还，且须支付违约金510,000元等。
原审法院审理中，炊二哥餐饮提供了以下证据：一、《租赁合同》，证明双方房屋租赁合同关系及相关权利义务；二、电子银行业务回单，证明其支付了押金510,000元；三、律师函及快递凭证，证明其于2017年3月两次要求对方交付符合约定的物业，该物业依然在施工状态；四、微信聊天记录，证明其一直与对方沟通确认交付时间，因该公司原因导致无法交付；五、《房屋租赁居间协议》、收条，证明其为承租系争房屋支付了中介费185,000元；六、录音，证明对方违反承诺，一再减少相关的用电量；七、照片，证明系争房屋整体改造尚未完成；八、照片，证明系争房屋至2017年6月，整体改造尚未完成。
金允公司对上述证据一、无异议。该证据证明炊二哥餐饮应在2015年8月15日进场并支付租金和物业管理费，但该餐饮公司要求提供电容量大于80的要求是没有合同依据的；二、无异议。三、形式上认可，但对方律师函中所述情况与事实不符，不能证明系争物业没有达到交付条件，反而证明炊二哥餐饮自主决定未在合同约定的时间进场；四、炊二哥餐饮提供的内容是有的，但微信记录可能被删除，不能确认微信记录的完整性。该证据证明金允公司已经在2015年8月15日清空物业向对方交付，金允公司在收到对方增设电梯的申请后，代其起草申请，并不代表金允公司有义务增设电梯和变更起租日期；五、不认可真实性、关联性，该协议中并未约定居间费金额、缺少一方当事人，即使是真实的，居间协议的生效条件也未成就，金允公司不知道居间协议的存在，对方并未提供相关的付款凭证，不能证明其支付了中介费，也不能证明该笔费用是合理支出，且居间合同上居间方名称与公章不符；六、认可录音文件真实性，但不同意对方证明的内容，该证据证明其以电量等原因为由，拒不履行交付；七、真实性认可，但不同意对方证明的内容，不能证明系争大楼进行整体改造，也不能证明物业不符合交付条件，照片时间是2017年1月16日，并非合同交付时间2016年8月15日，金允公司是在2016年12月对大楼进行改造，在合同约定的时间是可以履行交接，大楼的改造不影响将物业交付给炊二哥餐饮；八、真实性认可，但不同意对方证明的内容，不能证明系争物业没有达到交付条件。
其次，金允公司提供了证据一、《租赁合同》，证明双方之间的相关权利义务；二、律师回函，证明对方律师函所述与事实不符，2017年3月10日，金允公司要求对方办理进场手续；三、律师回函，证明金允公司再次要求对方办理进场手续；四、律师函，证明2017年4月25日，金允公司根据合同约定解除合同。
炊二哥餐饮对上述证据一、真实性、合法性认可，但认为是因对方在施工，未达到交付条件，故没有办法接收，也无法装修，炊二哥餐饮已支付了510,000元押金，租金和物业管理费是交付当天支付，其没有拖欠租金和其他费用，金允公司没有单方解除权；二、真实性合法性认可，但不认可回函的内容；三、真实性、合法性认可，系在2017年3月28日收到该律师函，物业仍处施工状态，不符合交付条件，炊二哥餐饮无法接收物业、不存在违约行为；四、真实性、合法性认可，但炊二哥餐饮无违约行为，金允公司不享有解除权。
原审法院经审理后认为，双方签订的关于系争场地《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现系争场地大楼尚在改造过程中，故继续履行合同尚无可能，故对炊二哥餐饮要求继续履行合同的诉讼请求难以支持。金允公司在自己无法按约交付场地的前提下，以炊二哥餐饮未办理进场手续等为由解除《租赁合同》，没有法律依据，不发生解除效力。根据合同6.3甲方义务(2)条的约定，炊二哥餐饮有权要求金允公司支付15天的赔偿。炊二哥餐饮可以另行主张解除合同并要求金允公司承担违约责任。对于租赁场地的面积变化，鉴于合同无法履行，亦难以支持。即使合同继续履行，对租赁场地的面积变化所导致的租金变化亦需双方当事人先行协商。对于金允公司的反诉诉请，根据上述理由，均不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海金允企业管理有限公司应在判决生效后十五日内支付成都市炊二哥餐饮管理有限公司延期交付赔偿金16,500元。二、驳回成都市炊二哥餐饮管理有限公司其余诉讼请求。三、驳回上海金允企业管理有限公司要求确认成都市炊二哥餐饮管理有限公司向上海金允企业管理有限公司支付的押金510,000元不予返还及要求成都市炊二哥餐饮管理有限公司支付违约金510,000元的诉讼请求。
原审判决后，上诉人金允公司不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人炊二哥餐饮自主决定未按约定起租期接受系争场地，故上诉人不存在延迟交付违约行为，不应承担任何违约金。经上诉人委托律师函告对方办理进场手续，但被拒，故上诉人有权按照租赁合同的约定解除合同，并追究对方的违约责任。原审判决对于上述事实认定不清，导致判决错误。该判决认为上诉人无法按约交付场地，无证据为证。但被上诉人提供的微信聊天证据却证明系争场地原承租人已于2016年8月15日前将该场地恢复原状并腾退给上诉人，被上诉人完全可以在约定的起租日，即2016年8月15日进场，但因其自行选择和决定，未按该日接受场地，故并非上诉人无法按约交付。其次，系争场地所在大楼部分楼层的改造系2016年12月才开始，并不影响系争场地的交付，被上诉人可以随时进场，在其要求安装扶手电梯预留位置进行围护后，即可正常营业，被上诉人在原审中亦自认其决定不进场的原因，是基于部分楼层改造期间，其经济效益可能受到影响。鉴于此，上诉人并未逾期交付场地，而被上诉人却违约未按时进场和支付相关的费用，故上诉人的原审反诉诉请，应获支持。目前，有关改造已经完成，但双方已无继续合作的互信基础，且系争场地已于2017年7月另行出租他人，故双方的合同无法履行，应予解除。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，改判驳回被上诉人的全部原审诉请，并支持上诉人的原审反诉诉请。
被上诉人炊二哥餐饮辩称：其对系争场地已经进行了设计，但因上诉人金允公司进行大楼改造的原因，导致被上诉人须重新设计，无法入场。故双方并非因被上诉人未按期入场，而是因对方改造施工导致的争议。根据双方有关微信聊天等往来沟通情况，上诉人答复原系争场地承租方于2016年8月10日可以撤场，双方在同年6月13日至10月20日期间，一直就有关改造和场地交付问题进行沟通，不存在被上诉人拒绝进场的事实。上诉人对于系争场地所在大楼进行的改造装修升级，对相关电梯进行安排，并非仅是为了被上诉人，没有证据证明因被上诉人的原因进行电梯改造，上诉人也未要求被上诉人支付相应的改造费用。被上诉人支付租金等费用是在场地交付的同时，但因对方未交付系争场地，被上诉人依法可以行使同时履行抗辩权。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然双方关于系争场地的《租赁合同》约定了租赁标的的交付日期和起租日期，但因上诉人金允公司无证据证明其在上述日期前，对该场地所在大楼进行改造施工的工程已经完毕，相关场地符合上述合同约定的用途，且表示在2017年7月，已将系争场地另行出租他人，《租赁合同》现确已无法履行。上诉人的上诉主张，缺乏足够的证据印证，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,099元，由上诉人上海金允企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年二月二十三日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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