山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1134号
上诉人（原审被告）岳松。
委托代理人邵隆，山东胶东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江培洪。
被上诉人（原审原告）张文莲。
二被上诉人之共同委托代理人孟凡智、孟成，山东威海卫律师事务所律师。
原审被告江元明。
上诉人岳松因返还原物纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区民初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二原告系夫妻关系，被告江元明系二原告之子。1980年，二原告自建房屋一栋，1992年8月31日取得房屋所有权证（证号为威环房私字第××号）。2009年10月1日，原告江培洪与威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊社区居委会（以下简称蒿泊居委会）签订拆迁安置协议一份，约定蒿泊居委会对二原告所有的涉案房屋予以拆迁，并对其进行安置补偿。实际补偿原告位于富安花园A18号楼305室房屋（以下简称305室房屋）、D12号楼506室房屋（以下简称506室房屋）及部分补偿款。2013年5月23日，二原告至威海市威海卫公证处对各自进行了遗嘱公证，内容为：二原告去世后将305室房屋中属于个人所有的份额全部遗留给被告江元明一人继承，属于被告江元明个人所有，不作为夫妻共同财产；506室房屋中属于个人所有的份额全部遗留给江元成一人继承，属于江元成个人所有，不作为夫妻共同财产。
2015年5月11日，二原告诉至原审法院称，自2011年12月至今，被告江元明一直非法占有305室房屋，并将该房屋出租他人获利，二原告多次找被告江元明协商要求其停止侵害，其不予理会，要求被告江元明停止侵害，返还涉案房屋，并赔偿二原告经济损失41000元。被告江元明辩称，二原告于2009年10月已明确告知村委要求置换两套房，对该两套房做出了处分并实际分配，其中305室房屋归被告江元明所有，506室房屋归江元成所有，奖励款及房屋差价款均由江元成领取、支付，村委在选房时已进行了公示。涉案房于2012年3月17日由被告江元明出卖给被告岳松，且其早已在此房屋居住，可以认定被告江元明已实际取得涉案房屋所有权，且被告岳松属于善意第三人，故原告要求返还没有法律依据。被告岳松辩称，二被告于2012年3月17日签署了《房地产转让合同》，约定被告江元明将涉案房屋以300000元的价格转让给被告岳松，合同签订后被告岳松按照合同约定向被告江元明支付了房款，且被告江元明也已将涉案房屋交付给被告岳松，双方合同已经履行完毕，被告岳松已经实际占有该房屋，对二原告的主张不予认可。
原审过程中，原告提供户籍证明一份，证实二被告之间有亲属关系，被告岳松称被告江元明系其妻子的姨夫，被告江元明对此予以认可。二被告均称正是基于二被告之间、二原告与被告江元明之间的亲属关系，被告岳松才相信被告江元明有权利处分涉案房屋。二原告对此不予认可，称二被告系恶意串通。被告提供蒿泊居委会出具的证明一份，记载涉案房屋已经由二原告分配给被告江元明，村委在选房时已经进行了公示，2015年因窗台补偿款的问题双方发生矛盾，二原告多次找到村委协调，村委明确知道房屋分配事宜，被告江元明并无侵权行为，且据了解二原告也已经通过公证明确该房屋归被告江元明所有，2012年3月17日，该房屋出售给被告岳松。二原告对该证据有异议，称属于证人证言，但未有负责人签字，且被告江元明系居委会会计，与居委会存在利害关系，该证据不应采信。被告江元明提供二被告于2012年3月17日签订的《房地产转让合同》一份，载明被告江元明将涉案房屋以300000元的价格出售给被告岳松，被告岳松于2012年4月17日向被告江元明一次性支付房款300000元，被告江元明于2012年4月17日将房屋交付被告岳松。合同还对双方其他权利义务进行了约定，合同加盖了蒿泊居委会的公章。被告岳松对该证据无异议。二原告对该合同的真实性有异议，称被告江元明系村委会工作人员，印章由保管，且只有盖章没有负责人签字，被告江元明对房屋无权处分，合同价款明显低于市场价500000元，涉案房屋没有办理产权登记，被告岳松不构成善意取得。被告岳松提供被告江元明出具的收条一份，载明“收到岳松交来购房款共计300000元”。被告江元明对该证据无异议，二原告对该证据有异议，称被告岳松应当提供实际支付款项的证明。被告江元明称房款是被告岳松拿着现金在被告江元明办公室一次性给付的。原审法院致电被告岳松本人，其在电话中称是一次性支付给被告江元明300000元现金，原审法院询问在何地交付时，其先称“这我怎么说”，进而称“在威海”，又称“这都过了好几年，你让我说当时的事，我记不清了”。被告岳松称该款项系自其亲戚于爱玲处借200000元、文登其姨夫王泽波处借20000元，其余80000元是自己的现金。
另，原审过程中，二原告申请撤回要求二被告赔偿其经济损失41000元的诉讼请求。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述及房产证、拆迁安置协议、公证书等书证在案为凭。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的所有权归属；二、被告岳松购买涉案房屋的行为是否构成善意取得。
关于第一个争议焦点，涉案房屋系基于二原告所有的位于威海经济技术开发区蒿泊村的房屋（房权证号为威环房私字第××号）拆迁所得，仍应由二原告享有涉案房屋的一切权利、义务，二原告虽以公证遗嘱的形式表示在其二人去世后该房屋由被告江元明继承，但该遗嘱附生效条件，即在二原告去世后被告江元明才能取得房屋的所有权。现被告江元明在没有取得房屋处分权的情况下将涉案房屋出售给被告岳松，系无权处分。
关于第二个争议焦点，无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人构成善意取得。善意取得的构成要件为：受让人受让该不动产时系善意；以合理价格转让；转让的不动产已经登记。现涉案房屋并未实际办理产权登记手续，被告岳松购买房屋的行为不构成善意取得，现二原告要求二被告返还房屋，理由正当，应予支持。二原告申请撤回要求二被告赔偿其经济损失41000元的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决：被告江元明、岳松于判决生效后二十日内将位于威海经济技术开发区富安花园A18号楼305室房屋返还原告江培洪、张文莲。案件受理费减半收取3208元，二原告负担386元、二被告负担2822元。
宣判后，上诉人岳松不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审被告系二被上诉人之子，上诉人购买涉案房屋前到村委进行过了解，确认二被上诉人已将涉案房屋交付给原审被告。基于上诉情况，在上诉人向原审被告支付了全部价款后，原审被告将涉案房屋交付给了上诉人，上诉人已经实际占有、使用涉案房屋。该房屋系拆迁回迁房，因客观原因，该房屋至今未办理产权证件，原审以涉案房屋未办理产权登记手续为由认定上诉人购买该房屋的行为不构成善意取得，不符合客观事实。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人江培洪、张文莲答辩称，一、二被上诉人从未将涉案房屋处分给原审被告，其擅自将涉案房产卖与上诉人，系无权处分；二、上诉人明知涉案房产属于二被上诉人而购买，主观上非善意，上诉人购买涉案房产的价款为30万元，而当时的市场价为60余万元，系不合理价格，涉案房产的转让未经依法登记，故上诉人对涉案房产的购买不构成善意取得。故原审判决正确，请求维持。
原审被告江元明答辩称，被上诉人已将涉案房产赠与自己，所以其对涉案房产有处分权。
二审审理过程中，上诉人提交蒿泊居委会出具的证明一份，拟证实由于改造过程中存在的一些客观原因，上诉人至今无法办理涉案房屋的产权证。二被上诉人对该证据的真实性无异议，但主张该证据只能证实涉案房屋未办理在被上诉人名下的原因，不能证实上诉人的主张。原审被告对该证据的真实性亦无异议，主张至今未办理房产证件的原因系社区改造的房屋买卖均需领导过目。
经查，涉案房屋面积为84.3平方米，整栋楼房共7层，该房屋位于3层。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，涉案房屋系由二被上诉人所有的位于威海经济技术开发区蒿泊村的房屋通过拆迁置换所得，二被上诉人对该房屋享有所有权。二被上诉人虽通过公证遗嘱指定涉案房屋由原审被告继承，但二被上诉人仍在世，原审被告尚未通过继承取得该房屋的所有权，其将该房屋卖与上诉人的行为系无权处分。
关于上诉人购买涉案房屋的行为是否构成善意取得的问题。首先，二被上诉人主张涉案房产价值应为60余万，而上诉人与原审被告签订的涉案房屋转让合同约定价款为30万元，上诉人未提供证据证实该价款合理，结合当地房产的市场价格，应认定上诉人与原审被告约定的涉案房产价格过低，系以不合理价格转让。其次，上诉人称涉案房屋未办理转让登记系由于该房屋建设开发过程中的客观原因，其对此并无主观过错，但登记作为不动产善意取得的要件系法律的强制规定，登记义务并不因转让双方的主观无过错而免除。再次，上诉人称购房款系现金交付，但未提供原审被告收到该款项的相关证据，且上诉人不能准确说明房款交付的时间、地点，仅凭现有证据，无法证实上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同确已履行。因此，上诉人购买原审被告涉案房屋的行为不构成善意取得。
综上，上诉人的上诉主张证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5644元，由上诉人岳松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 宋 杨
二〇一五年十二月八日
书 记 员 孟丽丽