河南省博爱县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0822民初451号
原告：买俊有，男，1973年5月27日出生，回族，住博爱县。
委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳竞良，河南华凌律师事务所律师。
被告：焦作市宏基置业有限公司。住所地：博爱县鸿昌街道办事处中山路与葵城路交叉口宏基中心广场*号楼*层。
法定代表人：王趁心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘利害，河南公为律师事务所律师。
原告买俊有与被告焦作市宏基置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，本院依原告申请对被告的财产进行了保全，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告买俊有及其委托诉讼代理人张红光、靳竞良，被告焦作市宏基置业有限公司的委托诉讼代理人刘利害均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将博爱县宏基中心商业广场东商业楼1单元5楼501-527（共计27套）房屋、6楼601-628号房（共计28套）、7楼701-723号房（共计23套）立即交付原告使用；2、判令被告立即为原告办理第一项诉讼请求所列房产的商品房预售登记备案及不动产登记；3、判令被告返还原告多支付的购房款386500元，并赔偿损失（自2016年2月1日起按月息二分向原告支付上述房款损失至实际返还至日止，截止起诉之日损失为100490元）；4、判令被告自2017年1月1日起按原告已支付的总房款11027800元的日万分之零点一支付合同违约金至房产实际交付之日止（截止起诉之日为6506元）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月被告找到原告，称公司经营遇到困难，急需要周转资金，向原告提出借款的请求，且愿意按月息3分支付利息，言明两周归还。原告于2015年5月1日分三次向被告指定的账户转账500万元，被告的财务人员邱喜萍向原告出具对应的借据一张；2016年元月原告见被告借款已有半年仍未还款付息，故再次找被告商谈还款事宜，商谈中被告提出自己名下有大量商品房，欲售与原告，用于抵偿借款本息。原告见房产位于县城中心地带，考虑到增值空间较大，双方最终协商如下：被告欠原告的借款本金总额转为购房款，原告另支付640万元用于额外购买房产，利息另行计算。经过计算，被告向原告出示一份收据，载明收到原告的购房款11414300元，并记载有拟售与原告位于博爱县××中心商业广场××单元××、××、××、××楼层对应的房号，并与原告签订对应的商品房买卖合同。原告于2016年1月30日将剩余购房款640万元分四次支付到被告指定的账户，合同签订后原告到房管中心查询，得知合同记载的商品房已经办理抵押登记，涉嫌诈骗立即找被告理论。被告随即表示自己工作失误，愿意更换的商品房，最终与原告签订中心广场东单元5、6、7楼层的《商品房买卖合同》。合同约定，被告将中心广场东商业楼1单元5楼501-527号房（27套），建筑面积1353.58平方米，单价2874.53元，总金额3890900元；6楼601-628号房（28套），建筑面积1348.57元，单价为2886.98元，总金额3893300元；7楼701-723号房（23套），建筑面积1108.25平方米，单价2926.78元，总金额3243600元；总金额11027800元的商品房出卖给原告，和被告出具的收据金额相差386500元的房屋被告没有出卖给原告，该购房款被告应予以返还。合同中第八条约定被告应当在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，同时第二十四条约定被告自本合同生效之日起30天内，向博爱县房产管理中心申请登记备案。原告认为，合同双方应该信守约定，履行合同义务，原告已履行了支付购房款的义务，被告应当交付房屋并承担逾期交付的违约责任，同时被告还负有配合产权登记机关办理权属登记的义务。被告拖延交付房屋的行为给原告造成巨大的经济损失，请依法判如所清、
被告辩称：1.原、被告之间是民间借贷，不是房屋买卖合同关系；2.因被告不能偿还原告本息，出具的买卖合同实质是抵押合同；3.被告分三次偿还原告50万元；综上，应当驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据材料有：1、原告买俊有与被告焦作市宏基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》3份，证明被告宏基公司将名下位于博爱县宏基中心商业广场东商业楼1单元5楼501-527号房屋、6楼601-628号房屋、7楼701-723号房屋共计78套商品房售予原告，合同约定的房屋总价款为11027800元；被告应当在2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，并有向博爱县房产管理中心申请商品房交付原告使用，还有向博爱县房产管理中心申请商品预售登记备案及配合办理权属登记的义务；被告宏基公司应当自逾期交房之日起，按照原告已支付房款日万分之零点一支付违约金直至房屋实际交付之日止；2、河南省农村信用社网上银行电子回单7页，证明原告于2015年5月1日分三次向被告宏基公司指定的银行账户汇款500万元；原告于2016年1月30日分四次向被告宏基公司指定的银行账户汇款640万元；3、被告出具的借据一张，证明被告将原告于2015年5月1日支付的500万元款项转为购房款；被告向原告出具总收据一张，载明其收到原告的购房款总额为11414300元；原告已付款总额比买卖合同中约定的房款多385600元，该部分款项被告应予返还。
被告质证后认为，对商品房买卖合同真实性无异议，对证明指向有异议，原、被告之间最初形成借贷关系是2015年5月1日，在2016年2月1日、6日又向原告借款550万元时，签订三份合同是作为对原告借款的担保，本意不是房屋买卖；2.对河南省农村信用社网上银行电子回单、被告出具的借据、购房款总额收据真实性无异议，但不能证明其证明指向。
被告提交的证据材料有：转账凭条三张和明细表一张，证明被告实际借原告的数额及被告在2015年6月12日、2016年4月27日和2016年7月21日分三次支付原告借款利息50万元。
原告质证后认为，对2015年6月12日转账凭证无异议，是借款500万的利息，另外两张凭证有异议，与本案无关，是其他纠纷。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。有原告出示的商品房买卖合同、被告给原告出具的借据、购房款总额收据、河南省农村信用社银行电子回单，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告所提交的转账凭条三张和明细表一张，原告对2015年6月12日转账凭证无异议，予以确认。对有异议的证据，因无其他证据相印证，不予采信。
根据原、被告所提交的证据及当庭查明，认定以下事实：2015年4月，被告向原告借款500万元，曾约定按月息3分支付利息，被告的财务人员邱喜萍向原告出具对应的借据一张；借款到期后被告仍未还款付息，双方最终协商，被告欠原告的借款本金总额转为购房款，原告另支付640万元用于购买房产，经过计算，被告向原告出示一份收据，载明收到原告的购房款11414300元。原告于2016年1月30日将剩余款640万元分四次支付到被告指定的账户，被告与原告签订博爱县宏基中心商业广场的东单元5、6、7楼层的《商品房买卖合同》。合同约定，被告将中心广场东商业楼1单元5楼501-527号房（27套），建筑面积1353.58平方米，单价2874.53元，总金额3890900元；6楼601-628号房（28套），建筑面积1348.57元，单价为2886.98元，总金额3893300元；7楼701-723号房（23套），建筑面积1108.25平方米，单价2926.78元，总金额3243600元；上述购房款的总金额为11027800元的商品房出卖给原告，被告多支付了386500元购房款，合同签订至今被告仍未按合同约定交付房屋及履行房屋登记等相关手续。
本院认为，原、被告在借款到期后，因被告不能履行还款义务，经双方协商一致终止借款合同关系，通过将被告的部分房屋出售给原告，双方订立了商品房买卖合同，由借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将原来借款转为购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方建立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不具有合同法第五十二条规定的合同无效情形，因此该合同有效。被告应按合同履行房屋登记过户相关手续及承担的相应的违约金；原告多付的房款应予以返还，但其主张的损失于法无据不予支持；关于被告提交的2016年4月27日与2016年7月21日转账凭条称是支付原告借款利息，因被告并未提交其他证据相佐证，不予采信；被告所举证据不能证明该合同双方系民间借贷关系中的抵押合同，对其主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：
一、被告焦作市宏基置业有限公司应当在本判决生效之日起三十日内按合同约定将其名下位于博爱县宏基中心商业广场东商业楼1单元5楼501-527（共计27套）房屋、6楼601-628号房（共计28套）、7楼701-723号房（共计23套）立即交付给原告买俊有。
二、被告焦作市宏基置业有限公司应当在本判决生效之日起三十日内按合同约定为原告买俊有办理上述所列房产的商品房预售登记备案及不动产登记。
三、被告焦作市宏基置业有限公司应当在本判决生效之日起三十日内返还原告买俊有多支付的购房款386500元。
四、被告焦作市宏基置业有限公司应当在本判决生效之日起三十日内按合同约定支付原告买俊有的违约金（从2017年1月1日起按已支付的总房款11027800元的日万分之零点一支付合同违约金至房产实际交付之日止）。
五、驳回原告买俊有的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费90286元，原告买俊有负担10000元，被告焦作市宏基置业有限公司负担80286元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张瑞明
审 判 员 吴沁梅
人民陪审员 崔芳芳
二〇一七年八月二日
书 记 员 侯园园