上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初8781号
原告上海沪丰房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区东川路****号*室。
投资人黄东升。
委托代理人李荣玉，上海沪丰房地产经纪事务所工作。
被告刘伟，男，1988年10月26日生，汉族，户籍地河南省武陟县谢旗营镇程封村**号院。
原告上海沪丰房地产经纪事务所诉被告刘伟居间合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告上海沪丰房地产经纪事务所委托代理人李荣玉及被告刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海沪丰房地产经纪事务所诉称，被告刘伟经原告居间介绍购买案外人刘帅伟出售的位于上海市奉贤区西渡镇巨龙台湾城18幢54号304室的房屋（下称“涉案房屋”）。三方于2016年3月20日签订居间合同，约定案外人刘帅伟的房屋到手价格为人民币1,177,000元（以下币种同），被告支付定金20,000元。并约定于2016年4月1日前被告支付购房款首期337,000元。但在4月1日之前，被告与案外人刘帅伟一同到原告处称被告想要解除合同，三方未有协商结果。后被告于2016年4月1日短信通知案外人刘帅伟其不再购买涉案房屋，刘帅伟可不退还定金。但被告未支付原告居间中介费。被告违约，应按居间合同中的约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，要求判令被告刘伟支付原告违约金23,400元。
原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：
1、居间合同，证明原告居间介绍被告购买涉案房屋的事实，被告应依约履行合同，但是被告没有继续履行的事实。
2、案外人刘帅伟出具的情况说明，证明被告通知了案外人刘帅伟不再购买涉案房屋，证明被告违约的事实。
3、被告向案外人刘帅伟发的短信，证明2016年4月1日，被告向案外人刘帅伟明确表示不购买涉案房屋，其违约的事实。
4、房地产权证，证明案外人刘帅伟是房屋产权人，与被告之间就涉案房屋的买卖交易真实存在的事实。
被告刘伟辩称，其经过原告上海沪丰房地产经纪事务所居间介绍，欲购买案外人刘帅伟的涉案房屋。三方于2016年3月20日签订居间合同，约定4月1日支付首付款，但3月25日上海市出了限购政策，非本市户籍购房者需缴纳社保满5年才有购房资格，当时其社保缴纳时间不满5年，按新政策要求，不具有购房资格。原告告诉其已经在3月25日之前进行了网签。按照规定，网签须买卖双方均到场才能进行，原告在没有经过被告同意的情况下进行了网签，且其无法判断被告的网签的真假，也不认可原告的网签，故其不能履行合同是因为自己不符合政策要求，不能认定被告违约，故不同意原告的诉请，不愿意支付违约金，其只愿意支付原告1,000元的劳务费用。
被告对其辩称提交并当庭出示了下列证据：
社保缴费情况，证明被告社保未连续缴纳满5年，不符合上海市新政策中对非本市户籍购房者要求的购房资格。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4的真实性予以认可，对证据2中关于出卖方要求三方一起撤销网签的内容不认可，认为自己从来未参与网签。原告对被告提供的证据的真实性予以认可，但认为其当时要求原告提交税单，新政策要求社保和税单任何一项连续缴满5年即可。但被告未提交税单。结合原、被告的质证意见，本院经审查，对原告提供的证据1、3、4及被告提供的证据的真实性予以确认，并作为本案的定案依据。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确定如下法律事实：被告刘伟（乙方）通过原告上海沪丰房地产经纪事务所（丙方）居间介绍，购买案外人刘帅伟（甲方）的涉案房屋，三方于2016年3月20日签订居间合同。合同中关于买卖条件一节，约定房屋购买总价款1,177,000元，付款方式为：“2016年3月20日当日支付定金20,000元，2016年4月1日前支付首付款337,000元，此项首付款与上述定金款共同构成首期房价款（若乙方贷款的，则按照本市规定首套购房不应低于总房价款30%）”；“乙方贷款820,000元，贷款金额以银行审批为准，不足部分过户当天现金补足”。另约定“甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，按丙方通知时间为准；甲乙双方在房地产交易中心交易办理转移登记的最后日期为5月30日。”关于违约处理一节，约定“如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有，同时乙方向丙方支付该房屋成交价的2%的违约金。”另有约定“此房合同价格甲方净到手，税费乙方支付，中介费壹万捌仟元整乙方支付。”
居间合同签订当日，被告支付定金2万元给案外人刘帅伟，三方口头约定2016年4月1日被告支付首付款时签订书面《上海市房地产买卖合同》；被告将购房及办理贷款的部分证件材料交予原告；待被告、案外人刘帅伟均离开原告处后，原告当日即在未通知被告及案外人到场的情况下就被告购买涉案房屋进行网签，并将合同文本打印出来。2016年3月25日，被告通知原告其因社保和税收缴纳时间不符合上海市限购新政策中关于非本市户籍购房者资格要求，原告遂将被告就购买涉案房屋已经进行网签的事宜告知被告。
2016年3月25日至2016年4月1日期间，被告向原告表示，因上海市实行限购新政，其不具备购房资格，原告向被告表示其已经于限购新政出台前为被告购买涉案房屋做好网签，被告不受新政限制，后双方就是否继续履行居间合同协商未果。2016年4月1日，被告未支付购房首付款，也未与案外人刘帅伟签订书面上海市房地产买卖合同。庭审中，原、被告双方一致确认，双方方于2016年4月1日协议解除居间合同。
另查，2016年3月24日上海市政办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》的通知（沪府办发[2016]11号）,第三条从严执行住房限购政策一节规定：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。……”截止2016年2月，被告刘伟在本市缴纳社会保险连续缴纳时间为55个月，未满5年。
本院认为，原告上海沪丰房地产经纪事务所与被告刘伟之间的居间合同关系合法有效。本案的争议焦点为被告刘伟拒绝继续履行合同是否构成违约？原告认为，按照限购新政的要求，非本市户籍购房者的涉保或个人所得税连续缴满5年即可，被告的社保缴纳累计时间虽未超过5年，个人所得税连续缴满5年也可以继续履行，即使未达到缴满5年的要求，原告在双方签订居间合同当日已经为被告购买涉案房屋进行了网签，并打印了合同文本，故被告刘伟不受限购新政的限制，被告刘伟拒绝继续履行合同即为违约，应按居间合同中约定的合同总金额2%的比例承担违约金。被告认为，其缴纳社保和个人所得税均不符合限购新政关于连续缴满5年的要求，原告在未通知其到场的情况下违规自行网签，被告不予认可，故其不能继续履行合同并非是自己原因导致，而是政策所限，不应认定违约。本院认为，首先，原告未举证证明被告的个人所得税缴纳情况符合《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》关于非本市户籍购房者的条件要求。其次，签订居间合同当日，三方已经口头约定，于2016年4月1日签订《上海市房地产买卖合同》，原告即在当日买卖双方离开后下进行网签，且就网签事宜未提前通知被告，后未得到被告追认，责任在原告。再次，《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》于2016年3月24日出台，结合本案查明的事实，被告不符合上述限购新政的条件要求，其与原告双方签署居间合同的目的已无法实现，居间合同无法继续履行，责任不在被告。综上，本院认为，被告拒绝履行居间合同，不构成违约。故对原告依据居间合同要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
原、被告均认可，双方已经于2016年4月1日解除居间合同，于法无悖，本院予以确认。根据法律的规定，居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用。庭审中，被告同意支付原告必要费用1,000元，原告认为金额过低，必要费用应按诉请金额的四分之一计算，对此，原告未提供证据予以证明，结合本案的事实，本院酌定原告支付从事居间合同支出的必要费用为2,500元。综上根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内给付原告上海沪丰房地产经纪事务所居间费用人民币2,500元。
二、驳回原告上海沪丰房地产经纪事务所的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币385元，减半收取计人民币192.5元，由被告刘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 许力涛
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 宋 苏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。