四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射洪民初字第1208号
原告涂泽洪，男，生于1967年9月26日，汉族，四川省射洪县居民。
委托代理人杨崇智，四川泽曦律师事务所律师。
委托代理人万昕，四川泽曦律师事务所律师。
被告陈业奎，男，生于1979年3月11日，汉族，四川省邻水县居民。
原告涂泽洪诉被告陈业奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂变更为普通程序，由代理审判员姚亮担任审判长、与人民陪审员冯朝慧、吴桃花组成合议庭，于2015年12月8日开庭审理本案。原告特别授权委托代理人杨崇智、委托代理人万昕，被告陈业奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月18日双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将商铺16间出租给被告，合计出租面积1500㎡，租期自2011年5月1日至2020年12月31日，并约定租金支付以及违约责任等内容。合同签订后，原告按约交付了房屋，2014年起至今被告仅支付5万元的租金。
2011年4月7日，双方又签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将商铺29间出租给被告，合计出租面积1500㎡，租期自2011年5月1日至2020年12月31日，并约定租金支付以及违约责任等内容。合同签订后，原告按照合同履行交付了房屋，被告未支付自2014年5月1日起的租金。
上述两份合同，被告方都是于2014年5月搬离，原告于2014年7月收到被告方邮寄的钥匙，但不意味着解除合同，合同解除必须经过双方协商，对物业进行交接，租金进行结算。在被告搬离后我方与被告联系过，但被告电话更换了号码，没有联系到，与其他合伙人联系没有结果。我方对被告方的合伙事务、合伙人情况不清楚，我方只向陈业奎主张权利。双方协商未果，现向贵院起诉，要求解除以上两份租赁合同，由被告按原状返还商铺45间，支付下欠租金509903元（至2015年4月30日）及逾期违约金7万，赔偿原告损失14.2311万元，承担本案诉讼费。
被告陈业奎辩称，原告方对我的合伙情况是知道的。房屋是我租赁的，同时升昌商贸公司以我们库房为地址成立，它的经营范围和我们的一样，但2013年2月我就退出，已不是该公司股东，与我无关。当月我给刘建说了此事，委托他将房屋另外出租，但刘建不愿接手，表示如果要撤场需要提高租金价格。我退出后，其他股东希望将租赁面积缩小，但刘建不同意，认为要退房就要全退，公司将房屋钥匙退给原告方，原告方不收。全部合伙人于2014年5月都搬离租赁房屋，最后钥匙是邮寄给原告方的。第二份合同房屋租金交至2014年5月，按合同约定三月后原告可收回房屋，但原告未收回。2014年5月结算是亏损的，但不欠原告钱。请求法院依法判决。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、双方身份证复印件，证明双方基本情况；
2、商铺租赁合同、物业交接清单，证明双方协议租房、交接物业的情况；
3、房屋所有权证、土地使用权证复印件，证明房屋权属情况。
被告陈业奎质证意见为：以上证据真实，无异议。
被告陈业奎向法院提供如下证据：
1、股权转让协议书，证明经其余股东同意，我的股权转让给王某某的情况；
2、合伙协议，证明合伙情况。
原告质证意见为：1-2号证据是复印件，对其真实性表示异议，且1-2号证据只是被告内部的约定，对外无效，不能证明被告不是本案涉案合同的相对人，且与本案不具有关联性。
本院当庭出示《现场清点交接笔录》，双方质证意见均为：无异议。
本院认证意见为：原告提交的共3组证据及《现场清点交接笔录》，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据，涉及另外的法律关系，被告可以另行主张权利，本案中不予采信。
根据采信的证据及双方部分陈述，认定本案事实如下：
2009年11月18日，原告涂泽洪作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈业奎，签订《商铺租赁合同》（以下简称为《租赁合同》，第一份合同），主要约定：涂泽洪将位于射洪县商铺16间出租给陈业奎；租赁时间为2010年1月1日至2020年12月31日，若乙方未租满10年，甲方从乙方接房时间2009年11月25日起计算租金，并且乙方必须向甲方支付第一年甲方让利乙方的租金一万元；租金计算方式及每年金额为第一年100元／m2、租金105200元，第二年110元／m2、租金115720元，第三年121元／m2、租金127292元，以后每年在上一年租金总金额的基础上递10%，以此类推；付款方式为协议签订时付清第一年租金，以后每年提前1月付清次年租金；甲方应腾空商铺，清除障碍，保证乙方及时进场使用；双方应在物业交接时签署物业交接单，注明交接时物业及附属设施状况，并经双方签字盖章生效；租期届满，乙方如未续租，只能拆走部分电器，其它如地板、电线、水管、水电气表等固定装修部分归甲方所有，乙方还应负责场地的清洁和及时腾清物业归还甲方；乙方应按合同约定缴付租金和其他约定费用，否则，逾期一日应向甲方支付相当于所欠费用千分之五的违约金；乙方自行装修和隔断该商铺（水电气、消防、空调等设施由乙方自行安装），需以书面形式事先通知甲方，并附上图纸及说明，在征得甲方书面答复后方可进场施工；乙方应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营，乙方在该商铺经营下列业务：灯具、布艺及辅助材料销售；在乙方租赁期间，该商铺主体结构部分以及附属配套设施等因乙方或乙方顾客等原因而损坏的，由乙方进行维修并承担费用，如造成损坏无法修复，乙方应做相应的经济赔偿，乙方装修改建部分的损坏由乙方负责维修并承担费用；接收商铺后，乙方负责商铺范围内门窗、电力、消防设施等维护维修并承担费用，保持该商铺原主体结构及内外里面的完好（门窗，梯间等公共部分公用设施）；任何一方违约，都应向守约方支付次年本合同总金额20%违约金；如发生下列情况之一者，甲方有权解除合同：（1）在合同有效期内乙方随意撤离该商铺，造成事实上停止营业三天的……（4）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、气等费用超过十五日的（5）乙方未经甲方同意转租……发生上述情况之一者，甲方有权解除合同，收回该商铺，要求乙方支付三个月租金的赔偿金作为对甲方逾期利益的补偿。刘健作为涂泽洪的委托代理人，以刘健的名义和陈业奎分别在《租赁合同》上签字，并于2009年11月22日与陈业奎进行了物业交接，刘健和陈业奎在《商铺租赁物业交接清单》上签字。就该份合同，被告方支付了2013年及以前的租金，且2014年度支付了5万元租金后就再未支付租金，原告收取第一年（2010年1月1日至2010年12月31日）租金时按约定让利1万元、仅收了95200元。被告方于2014年5月搬离，原告于2014年7月收到被告方邮寄的房屋钥匙。
2011年4月7日，原告涂泽洪作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈业奎，签订《商铺租赁合同》（以下简称为《租赁合同》，第二份合同），主要约定：涂泽洪将位于射洪县29间出租给陈业奎；租赁时间为2011年5月1日至2020年12月31日；租金计算方式及每年金额为第一年170元／m2、租金255000元，第二年187元／m2、租金280500元，第三年205.70元／m2、租金308550元，以后每年在上一年租金总金额的基础上递10%，以此类推；付款方式为协议签订时付清第一年租金，以后每年提前2月付清次年租金；甲方应腾空商铺，清除障碍，保证乙方及时进场使用；双方应在物业交接时签署物业交接单，注明交接时物业及附属设施状况，并经双方签字盖章生效；租期届满，乙方如未续租，只能拆走部分电器，其它如地板、电线、水管、水电气表等固定装修部分归甲方所有，乙方还应负责场地的清洁和及时腾清物业归还甲方；乙方应按合同约定缴付租金和其他约定费用，否则，逾期一日应向甲方支付相当于所欠费用千分之五的违约金；乙方自行装修和隔断该商铺（水电气、消防、空调等设施由乙方自行安装），需以书面形式事先通知甲方，并附上图纸及说明，在征得甲方书面答复后方可进场施工，乙方在装修和使用期间不得擅自在墙、梁、柱、板上打孔；乙方应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营，乙方在该商铺经营下列业务：卫浴、木地板、整体橱衣柜、瓷砖、门；在乙方租赁期间，该商铺主体结构部分以及附属配套设施等因乙方或乙方顾客等原因而损坏的，由乙方进行维修并承担费用，如造成损坏无法修复，乙方应做相应的经济赔偿，乙方装修改建部分的损坏由乙方负责维修并承担费用；接收商铺后，乙方负责商铺范围内门窗、电力、消防设施等维护维修并承担费用，保持该商铺原主体结构及内外里面的完好（门窗，梯间等公共部分公用设施）；任何一方违约，都应向守约方支付次年本合同总金额20%违约金；如发生下列情况之一者，甲方有权解除合同：（1）在合同有效期内乙方随意撤离该商铺，造成事实上停止营业三天的……（4）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、气等费用超过十五日的（5）乙方未经甲方同意转租……发生上述情况之一者，甲方有权解除合同，收回该商铺，要求乙方支付三个月租金的赔偿金作为对甲方逾期利益的补偿。涂泽洪的姐夫刘健作为其委托代理人，以涂泽洪的名义和陈业奎分别在《租赁合同》上签字，并于当日与陈业奎进行了物业交接，刘健和陈业奎在《紫君城南商铺租赁物业交接清单》上签字。就该份合同，被告方支付租金至2014年4月30日，之后未再支付过租金。被告方于2014年5月搬离，原告于2014年7月收到被告方邮寄的房屋钥匙。
2015年7月30日，本院在涉案房屋所在社区工作人员见证下，组织原、被告双方进行了现场清点交接，制作了《现场清点交接笔录》，该笔录载明：涉案房屋从2015年7月30日起由被告方全部交付给原告方；涉案房屋临街落地大玻璃上开窗34处，若恢复原状需全部更换大玻璃34块，更换的规格以原交接清单为准；为了房屋尽快投入使用，需要对涉案房屋内现有部分装饰装修（已损坏）、室外广告、门柱及所有垃圾进行拆除和清理，拆除和清理的费用（包括残值在内）经双方协商，该费用为6万元，由原告垫支并组织人员拆除和清理，相关一切安全事故责任由原告方自行承担。原被告双方、社区工作人员、法院工作人员均在该笔录上签字确认。
原告于2015年4月17日向本院起诉，要求解除租赁合同，由被告按原状返还租赁物即商铺29间，支付至2015年4月30日下欠的租金339405元（第三年租金308550元×1.1）及违约金4万元（合同约定每天5‰，至起诉时14个月，原告酌定4万元），赔偿原告损失10万元（根据合同第8.4条，三个月租金为预期利益补偿，339405元×1.1÷12×3，原告概算为10万元），承担本案诉讼费。审理中，原告申请增加诉讼请求：解除2009年11月18日双方签订的《商铺租赁合同》，将商铺16间按原状返还原告，支付至2015年4月30日止的租金170498元及违约金3万元（合同约定每天5‰），赔偿原告租金损失42311元（根据合同第8.4条，三个月租金为预期利益补偿，还包括以前让利现在应该收回的1万元）。本院依法向双方送达有关法律文书，原告表示愿意放弃新的举证期限，被告表示愿意放弃新的答辩和举证期限，双方同意法院提前开庭审理此案。
本院认为，涂泽洪和陈业奎签订的两份房屋租赁合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方应当严格依合同约定履行各自的义务。陈业奎称与案外人合伙经营并于2013年2月退伙，但涂泽洪称不知情，且涂泽洪只向陈业奎主张权利，故本院对于陈业奎要求其他合伙人承担责任的意见，不予支持。陈业奎就与案外人合伙方面的纠纷，可另案主张权利。原告作为出租人，明知承租人于2014年5月全部搬离、且于2014年7月收到被告方寄来的钥匙，应视为被告方以自己的行为表明不履行作为承租人的主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条的规定，故两份租赁合同均在原告方收到被告方寄来的房屋钥匙时即2014年7月就已实际解除，则租金计算时间于2014年6月30日截止。原告方收到被告方寄来的房屋钥匙后，如有异议，应及时主张权利或者减少租赁损失，但却怠于主张权利并放任租赁损失，存在一定过错；作为承租人的陈业奎，应当支付租赁合同实际解除之前的下欠租金，现逾期未支付，也存在一定过错。涉案房屋已在本院主持下进行了交接和返还，并由双方共同确定了拆除清理费用的金额和责任主体等，故无需再返还原物。被告应支付原告下欠租金为：第一份合同27011.66元（2014年前6个月租金为：127292元×1.1×1.1÷2＝77011.66元，扣减被告方2014年已付的5万元）；第二份合同56567.5元（2014年5月1日至2014年6月30日共两个月的租金：308550元×1.1÷6）。对于原告主张两份合同的违约金共7万元，因双方均在租赁事宜中存在一定过错，故本院不予支持。关于两份合同三个月租金的预期利益损失，原告不能举证证明其预期利益，本院亦不予支持。在第一份合同（2009年11月18日签订）中，双方有“租期不满10年，承租人应向出租人返还让利的租金1万元”的约定，现租赁时间未满10年，故对原告要求返还该1万元的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告陈业奎于本判决生效后二十日内给付原告涂泽洪两份租赁合同的房屋租金共83579.16元、涉案房屋的装饰装修等拆除清理费用6万元、返还原告让利1万元，共计153579.16元；由原告涂泽洪自行对涉案房屋现有装饰装修、室外广告、门柱及所有垃圾等进行拆除和清理，相关一切安全事故责任由原告方自行承担。
二、驳回原告涂泽洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费8491元，由原告涂泽洪负担7000元，由被告陈业奎负担1491元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 姚 亮
人民陪审员 冯朝慧
人民陪审员 吴桃花
二〇一五年十二月八日
书 记 员 吴琼芳