广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1995号
上诉人（原审原告）：吴腊梅。
委托代理人：盛敏琥，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟莉新。
原审被告：深圳市广富房地产经纪有限公司。
法定代表人：伍锦富。
委托代理人：雷晓卫，广东格威律师事务所律师。
上诉人吴腊梅因与被上诉人钟莉新、原审被告深圳市广富房地产经纪有限公司（以下简称广富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1280号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年3月20日，吴腊梅与钟莉新在广富公司的居间下签订一份《房地产买卖经纪合同》，约定钟莉新将位于深圳市福田区的福宁居xx房作价183万元出售给吴腊梅；吴腊梅应在签署合同之时支付5万元定金给钟莉新，吴腊梅在交纳定金后70日内将首期款办理资金监管；双方在合同第9条还约定，如钟莉新在收取定金后不依本合同条款，将该物业售予吴腊梅，则钟莉新需返还双倍定金予吴腊梅，以弥补吴腊梅之损失，且吴腊梅不得要求进一步赔偿，或迫使钟莉新履行合同；合同第10条约定，如吴腊梅未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由钟莉新没收，而钟莉新有权再将该物业转让给任何人，但钟莉新不可再为此而向吴腊梅进一步追究责任或要求赔偿损失。合同签订后，吴腊梅于2015年3月23日向钟莉新付清了定金5万元。在双方约定的办理首期款银行监管手续之前，钟莉新于2015年5月14日将案涉房产出售给了案外人，并于5月22日办理了产权过户手续。
吴腊梅在一审的诉讼请求为：1、钟莉新双倍返还定金10万元，赔偿吴腊梅损失40万；2、钟莉新承担本案的诉讼费及保全费；3、广富公司对钟莉新以上债务承担连带责任。
原审法院认为，吴腊梅与钟莉新签订的《房地产买卖经纪合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，该合同第9条、第10条对买卖双方根本违约，导致合同不能履行，违约方应承担的违约责任作出了明确的约定，该两条条款意思清楚，不存在歧义。钟莉新在合同履行期间，将案涉房产转让给了他人，导致与吴腊梅签订的买卖合同不能履行，钟莉新已构成根本违约。钟莉新应按照合同约定，向吴腊梅双倍返还定金10万元。双方的合同第9条已经明确约定，钟莉新承担了定金罚则的责任后，吴腊梅不得进一步要求赔偿，该约定是双方真实意思，故吴腊梅要求钟莉新赔偿损失40万元，与合同约定不符，原审法院不予支持。广富公司只是买卖合同的居间人，吴腊梅要求广富公司对钟莉新的违约责任承担连带责任，没有合同及法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，当庭判决：一、钟莉新应于判决发生法律效力之日起十日内向吴腊梅双倍返还定金10万元；二、驳回吴腊梅其它诉讼请求。如钟莉新未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（已由吴腊梅预交），按规定收取4400元，由钟莉新负担880元，吴腊梅负担3520元。保全费3020元（由吴腊梅预交），由钟莉新负担704元，吴腊梅负担2416元。
上诉人吴腊梅不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项：判令钟莉新赔偿吴腊梅损失40万元；2、钟莉新承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、一审判决僵硬理解《房地产买卖经纪合同》第九条约定，导致适用法律不当。一审判决认定钟莉新“一房二卖”，构成根本违约，但以合同仅约定了“定金罚责”，判决钟莉新无须再进行赔偿。1、双方签订《房地产买卖经纪合同》（以下简称“合同”）的第九条约定：如卖方在收取定金后不依照本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金，以弥补买方之损失，且买方不得进一步要求赔偿或逼使卖方履行合同。对“如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方”。根据交易习惯及诚实信用原则，该条款约定的含义应该是卖方如果需要自己保留该物业，而不再出售时，才仅仅只需双倍返还定金。如果卖方钟莉新在与买方吴腊梅签约后，还可以将物业随意出售给第三方，而仅仅只是双倍返还定金，不赔偿守约方的损失（包括实际损失与可得利益损失），则会产生鼓励卖方钟莉新违约的效果。这有悖于《合同法》保护交易安全的目的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易原则，并将引发道德风险。2、适用合同正确前提是：钟莉新（卖方）违约（不出售该物业）对自己的违约行为主动采取了补救措施（按照双倍定金赔偿了买方的损失，才能适用该条。而就本案来说，钟莉新“一房二卖”后，没有按照合同约定的双倍定金进行赔偿。吴腊梅无奈之下为实现自己的债权（含实现双倍定金的债权），聘请了专业律师，向人民法院提起诉讼，并采取了保全措施。吴腊梅为此耗费大量时间，花费大量的金钱（支付了诉讼费、保全费、担保费及律师费）的情况，置之不理。因此，一审判决在钟莉新未主动履行自己的合同义务时候，仅仅支持双倍定金的适用前提是错误的。3、钟莉新“一房二卖”（暗中将涉案房产卖给了案外人）的根本违约行为，致使吴腊梅错失购买其他房产最佳良机，给吴腊梅遭受巨大经济损失（仅仅预期利益损失达70万元）。深圳房价在330政策后，涉案房产涨幅为40%，涨幅为70万元。钟莉新的根本违约行为给吴腊梅造成的损失远远不止双倍定金10万元足以弥补。根据《合同法》第114条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。吴腊梅在一审诉讼中，提出要求钟莉新赔偿除双倍定金外的损失，就是双倍定金无法弥补吴腊梅的损失，据此向人民法院提出予以适当增加赔偿比例。
二、钟莉新“一房二卖”根本违约行为给吴腊梅造成重大经济损失，吴腊梅要求钟莉新承担除双倍定金之外损失有法可依。但是一审判决未审先判的做法，是严重违法的行为。1、钟莉新将涉案房产出售给案外人，致使吴腊梅签订合同的目的落空。根据《合同法》第113条、《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第18条的相关规定，钟莉新应当支付涉案房屋的差价作为损失（双方对房屋差价有约定的，从约定，没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失）。2、广富公司提供的《房地产买卖经纪合同》是格式合同中，该合同第九条排除吴腊梅权利，加重吴腊梅义务，属于明显的无效条款。钟莉新按照广富公司提供的格式合同，在钟莉新违约不卖时，竟然排除吴腊梅的要求继续履行合同的法定权利。根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、一审法院的判决于2015年9月7日作出，但一审案件在2015年9月8日才开庭审理，该案未经审理就作出判决显然是违法判决。
综上，一审判决适用法律是完全错误的，请求二审法院依法改判。
被上诉人钟莉新答辩称，我方与对方在2015年3月20日签订的房地产买卖合同是在广富公司作为第三方，经三方协商确定的合同条约下签订的，是在这期间与对方的多次接触发现对方的行为才迫使我放弃与对方的交易，对此广富公司可以证实，我是在万般无奈的情况下放弃的，涉案房产是我唯一的住房，我是因为身体的原因才放弃楼梯房的，在与对签订买卖合同后我也是积极的寻找房子，3月29日我的腰病复发，我多次联系吴腊梅催促其尽快办理资金监管手续，但是广富公司告诉我吴腊梅的资金还没有到位，按照合同约定的时间来处理，出院后我非常着急，房价一天一个样，我担心我买不到合适的房子，经过和吴腊梅沟通后我对吴腊梅是否具备购买房产的条件产生了担忧，经过和吴腊梅的多次洽谈，看到吴腊梅的种种行为我也有理由置疑吴腊梅是否具备购买房子的资格。我没有履行合约不是我的初衷，我不是炒房的人，我房子卖后也只是189万元，比原来答应卖给吴腊梅的仅仅多了几万块钱。吴腊梅指其由具有合法资格的中介机构作为第三方，并且确认了合同的条款，并为了维护双方的合法权益特别在合同第16条中以手写内容对违约进行了约定，吴腊梅称这样会导致不公。吴腊梅对自己不确定是否能够履行合同以5万元作为承担风险的底线，希望法院查明事实后依法判决。
广富公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院予以维持，其他意见与一审意见一致。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点系钟莉新在承担双倍返还定金的违约责任后，是否还应向吴腊梅赔偿其他的损失。
对此，本院认为，涉案《房地产买卖经纪合同》第9条明确约定“钟莉新在收取定金后不依本合同条款，将该物业售予吴腊梅，则钟莉新需返还双倍定金予吴腊梅，以弥补吴腊梅之损失，且吴腊梅不得要求进一步赔偿，或迫使钟莉新履行合同”，根据该约定，在钟莉新将房产另卖他人、构成根本违约的情况下，钟莉新承担双倍返还定金的违约责任后，吴腊梅无权再进一步要求赔偿。这系当事人的真实表示，对双方均具有法律约束力，即使深圳房价高涨，吴腊梅因钟莉新的违约行为造成的损失远非双倍定金能够弥补，亦应尊重当事人的意思自治，吴腊梅上诉请求钟莉新赔偿损失40万元，不具有合同及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人吴腊梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1280元，由上诉人吴腊梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。