湖南省泸溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民初字第652号
原告刘海波，男，1976年10月20日出生，住湖南省泸溪县。
委托代理人邓兴中，泸溪县兴沙法律服务所法律工作者。
被告田某某，男，1973年12月21日出生，住湖南省泸溪县。
委托代理人田明，湖南金垣律师事务所律师。
被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司（原泸溪县农村信用合作联社），住所地：湖南省泸溪县武溪镇建设路。
法定代表人何平，该公司董事长。
委托代理人杨立新，湖南宏睿律师事务所律师。
委托代理人舒林，男，1975年1月24日出生，该公司职工，住湖南省泸溪县。
原告刘海波诉被告田某某、湖南泸溪农村商业银行股份有限公司确认合同无效纠纷一案，于2015年12月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员胡立新担任审判长并主审，审判员印家武、人民陪审员杨喜桂参加评议的合议庭。因被告田某某下落不明，本院依法向其公告送达起诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼法律文书。于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告刘海波及其委托代理人邓兴中、被告田某某的委托代理人田明、被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司的委托代理人杨立新、舒林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海波诉称，2009年2月15日，被告田某某将其位于泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。原告按合同要求支付了购房款，但未办理房屋过户手续。2014年7月10日，被告田某某在明知该房已经出售给原告的情况下，私自将该房屋作抵押从被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司贷款，并办理了抵押登记。二被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法确认两被告的抵押合同无效。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据材料如下：
证据1、房屋买卖合同一份（复印件），拟证明2009年2月15日，被告田某某自愿将自己所有的位于泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室出售给原告刘海波，双方签订了房屋买卖合同的事实；
证据2、泸溪县房屋所有权登记审批表一份（复印件），拟证明泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室房屋产权登记在被告田某某名下的事实；
证据3、房地产最高额抵押权设立登记申请表一份（复印件），拟证明被告田某某将其卖给原告刘海波的房屋抵押给被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司的事实；
证据4、国网湖南省电力公司湘西供电分公司发票二份（原件），拟证明原告刘海波在泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室居住生活的事实；
证据5、自来水交费凭证一份（复印件），拟证明原告入住泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室居住生活的事实；
证据6、XX社区证明一份（原件），拟证明原告刘海波自2009年5月12日至今在泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室居住生活的事实；
被告田某某委托代理人田明口头辩称，确认抵押登记手续无效，是行政案件，不是民事案件，原告认为登记错误，应当属于不动产登记纠纷。两被告的抵押合同是双方真实意思的表示，抵押合同合法有效。
被告田某某未向本院提交证据材料。
被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司委托代理人口头辩称，两被告签订的抵押合同合法、有效。
被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据材料如下：
证据1、借款合同、借据各一份（复印件），拟证明被告田某某向被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司贷款500000元并办理相关贷款手续的事实；
证据2、最高额抵押合同、抵押他项权证、抵押登记申请书、询问审批表、房产证三本（XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX）共七份（复印件），拟证明被告田某某向被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司贷款500000元并办理相关抵押手续的事实。
本院依职权调取的证据如下
证据1、离婚证一份（复印件），拟证明被告田某某与戴某于2014年4月16日办理了离婚登记的事实；
证据2、无婚姻登记证明一份（复印件），拟证明被告田某某于2014年4月16日与戴某离婚后没有再婚的事实；
证据3、2009年4月27日公证书一份（复印件），拟证明被告田某某与戴某就泸溪县XX镇XX街X号X栋共有的一栋房地产，双方约定2、4、5层归被告田某某所有，3、6、7层归戴某所有的事实(注：一层为杂房)；
证据4、2014年7月9日的公证书一份（复印件），拟证明登记在被告田某某前妻戴某名下的2处房产（XXXXXXXX、XXXXXXXX），变更为被告田某某所有的事实；
证据5、竣工验收表一份，拟证明被告田某某与其妻戴某共有的位于泸溪县XX镇XX街X号X栋房屋于2008年3月18日开工，验收日期是2009年4月10日的事实。
经庭审质证，本院对原、被告提交及本院依职权调取的上述证据材料作如下认证：
对原告刘海波提交的6份证据，被告田某某、湖南泸溪农村商业银行股份有限公司未提出异议，本院认为，原告提交的证据中，证据1、能够证明被告田某某自愿将自己位于泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室房屋出售给原告刘海波的事实；证据2、3能够证明被告田某某将已经出售给原告刘海波的泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室登记在自己名下并抵押给被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司的事实；证据4、5、6能够证明原告刘海波购买被告田某某位于泸溪县XX镇XX街X号X栋XXX室后在该房居住生活至今的事实。上述证据符合证据的构成要件，且能证明本案的相关事实，与本案具有一定的关联性，内容真实，本院依法予以采纳。
对被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司提交的上述2组证据，原告刘海波、被告田某某均无异议。本院认为上述证据符合证据的构成要件，且能证明本案的相关事实，与本案具有一定的关联性，内容真实，本院依法予以采纳。
对本院依职权调取的上述5份证据，原告刘海波、被告田某某、湖南泸溪农村商业银行股份有限公司均无异议，本院认为，上述证据符合证据的构成要件，且能证明本案的相关事实，与本案具有一定的关联性，内容真实，本院依法予以采纳。
根据原、被告的当庭陈述及本院采纳的上述证据确认如下案件事实：
被告田某某与戴某原系夫妻，2014年4月16日，双方协议离婚并办理了登记手续。在夫妻关系存续期间，双方于2008年3月18日在泸溪县XX镇XX（原XX镇）XX街原县生资公司宿舍区内一块通过出让方式取得的住宅用地上新建了一栋混合结构、建筑面积为748.94㎡的七层楼房（一层为杂房）即4号2栋楼房。2009年2月15日，被告田某某、戴某夫妻二人以被告田某某为甲方和原告刘海波为乙方订立了一份《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：“1、买卖层次：五层；2、成交价格（1200元/㎡），按本层建筑面积（包括楼梯）结算，底层杂房按800元/㎡计价；3、证件办理：甲方负责为乙方办理好双证（房产证、国土证）；4、室内外要求：厨房、厕所、门、窗、瓷砖由甲方按建筑合同办，客厅、过道、房间地板砖，房内由乙方安装，内墙涂料由甲方涂一次，总防盗门、各窗、楼梯由甲方按建筑合同办；5、水、电、空调等必要线路由甲方预埋，上户可由甲方组织，乙方负责费用；6、资金支付方式：自签订本协议时，乙方先支付定金陆万元，主体完工支付伍万元，其余房款待甲方为乙方办理好双证后一次付清；7、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执一份，自双方签字后生效，如有违约，后果自负”。原告先后共计支付给被告田某某购房款93800元。随后被告田某某将上述房屋中XXX室（房产证中为XXX室）房门钥匙交给原告刘海波，原告刘海波即对房屋进行装修后于同年5月12日入住该房居住生活至今。在原、被告买卖房屋期间，被告田某某于2009年4月4日到泸溪县房地产业管理局将该栋楼房整体登记在自己与戴某名下。2009年4月27日，被告田某某与戴某订立了一份《夫妻财产约定协议书》，双方在协议书中约定，楼房的二、四、五层归田某某所有，三、六、七层归戴某所有，一层杂房按图纸标注的分配为准。并将该协议书在泸溪县公证处办理了公证。2014年7月9日，被告田某某与戴某又订立了一份《夫妻财产约定协议书》，双方在协议书中约定，女方在湖南省泸溪县XX镇XX街有两处房产：泸房权证XX镇字第XXXXXXXX、XXXXXX**号（注：房产证中中为XXX室、XXX室）。属于婚姻存续期间登记在戴某名下，双方现在协商一致，同意变更登记在男方名下，为男方个人所有财产。并将该协议书在泸溪县公证处办理了公证。第二天，被告田某某即将泸房权证XX镇字第XXXXXXXX号房产即X号X栋XXX室（房产证中为XXX室）变更登记在自己名下即泸房权证XX镇字第XXXXXXX**号，在未告知原告刘海波的情况下将该层房屋抵押给被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司作为其500000元最高额贷款抵押权物，并办理了抵押登记手续。后发生纠纷。
本院认为，本案案由应为确认合同无效纠纷。本案争执的焦点为被告田某某的房屋抵押合同是否有效。本案涉诉房屋在抵押登记之前被告田某某已经出售给原告刘海波，原告刘海波也依合同约定向被告田某某和戴某支付了购房款并实际入住。原告刘海波应取得了涉诉房屋的物权期待权，应优先予以保护。涉诉房屋至今未办理过户登记手续，是被告田某某未履行为原告办理房屋过户手续的义务，而非因原告自身原因，原告并无过错；被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司虽为善意，但被告田某某故意隐瞒后续抵押房屋已经在先出售的事实，违反诚信原则，其与被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司设定的抵押为无权处分，其行为损害了原告的合法权益，被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司不享有对该房屋的抵押权。综上所述，原告诉请于法有据，本院依法应予支持。被告田某某的委托代理人辩称原告的诉讼请求为撤销抵押登记之诉的主张与原告刘海波具体诉求不符，本院依法不予采纳。被告田某某、湖南泸溪农村商业银行股份有限公司辩称抵押合同合法有效缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
确认被告田某某与被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司于2014年7月9日签订的以泸房权证XX镇字第XXXXXXX**号房屋即泸溪县XX镇XX（原XX镇）XX街X号X栋XXX、XXX室（房产证中为XXX室）为标的物的《房屋抵押合同》为无效合同。
案件受理费100元（原告已预交），由被告田某某负担（限判决生效之日起五日内交纳）
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 胡立新
审 判 员 印家武
人民陪审员 杨喜桂
二〇一六年五月三十日
书 记 员 向舜华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。