辽宁省大连市中级人民法院民事判决�（2018）辽02民终6875号上诉人(原审原告)：沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心，经营场所辽宁省大连市沙河口区升平街**号*单元*层**号。经营者：张胜，男，1974年12月10日出生，汉族，个体业主，住辽宁省大连市西岗区。上诉人(原审被告)：大连浪漫之都婚庆广场有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区黄河路751号。法定代表人：李子英，董事长。委托诉讼代理人：石俊宁，辽宁丰源律师事务所律师。上诉人沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心（以下简称茜茜礼�中心）因与上诉人大连浪漫之都婚庆广场有限公司（以下简称婚庆广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人茜茜礼仪中心的经营者张胜，被上诉人婚庆广场公司的委托诉讼代理人石俊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茜茜礼仪中心上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1.婚庆广场公司返还2016年3月1日至2017年2月28日的物业费2526.78元及利息（自2016年3月24日起按照中国人民银行规定同期贷款利率计算利息至款项实际付清之日止）。2.婚庆广场公司支付违约金500元。事实和理由：1.案涉物业服务合同系无效合同。《物业管理条例》第三十二条属强制性规定，且《大连市物业服务收费管理实施细则》中也有相应规定，但婚庆广场公司从2003年9月2日成立至今未取得资质，其经营范围无物业管理项，亦未取得物价部门《物业收费许可证》。2.我方对婚庆广场公司与大连天河房地产开发集团有限公司签订的《前期物业管理合同》真实性存疑。二公司的股东系血亲，二公司存在关联和利益关系，且为格式合同，有损我方利益。合同签订日期缺少月、日等合同成立必备条件，且自签订合同时已过去十四年，在房屋交付后不应适用该合同。3.婚庆广场公司只收费，而不履行义务。对建筑物管道、厕所等日常设施不进行维护、维修，且采取非法手段强迫交费。在收取我方取暖费的情况下偷办停供，构成违约。婚庆广场公司辩称，不同意茜茜礼仪中心的上诉请求。我公司已向茜茜礼仪中心提供了物业服务，也提供了供暖服务，茜茜礼仪中心享受物业和供暖服务，应支付相应费用。案涉物业合同系真实有效的，两个公司系独立核算公司，不存在造假行为。婚庆广场公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回茜茜礼仪中心的诉讼请求。事实和理由：《前期物业管理合同》的服务项目有具体约定，包括物业和供热等，收取物业费3600元。2016年度，供热公司为”大连浪漫之都婚庆广场”内的物业进行了供热，茜茜礼仪中心已经享受了供热服务，我公司不应返还费用。我公司与供热公司之间的纠纷，与茜茜礼仪中心无关。2017年12月，供热公司向我公司下发了催缴供暖费用通知，要求我公司补交供热费，其不会再另行向茜茜礼仪中心等业户收取费用，如判决我公司返还供热费显失公平。茜茜礼仪中心辩称，不同意婚庆广场公司的上诉请求。婚庆广场公司与开发企业是母子公司关系，且股东之间有亲属关系，其所签订的合同对我方的利益有损，故我方不认可该合同。该合同的物业坐落与婚庆广场公司位置不一致。茜茜礼仪中心向一审法院起诉请求：1.茜茜礼仪中心与婚庆广场公司的协议无效，婚庆广场公司返还茜茜礼仪中心2016年度的物业费2526.78元和供热费1073.22元，共计3600元及利息（自2016年3月24日起按照中国人民银行规定同期贷款利率计算利息至款项实际付清之日止）。2.婚庆广场公司支付茜茜礼仪中心违约金500元。一审法院认定事实：2004年大连天河房地产开发集团有限公司与婚庆广场公司签订《前期物业管理合同》，约定由大连天河房地产开发集团有限公司委托婚庆广场公司对大连市沙河口区黄河路751号进行物业管理。管理服务费按双方协商的标准向业主（用户）收取，每月每平方建筑面积12元（婚庆广场公司可根据实际情况，酌情调整）。该合同自签订时生效，若大连浪漫之都婚庆广场有限公司被解除，则合同终止。2016年3月1日，茜茜礼仪中心与婚庆广场公司签订《物业管理服务协议》，双方就物业管理服务约定如下：物业名称：位置：大连浪漫之都婚庆广场二层23号；建筑面积34.62平方米；经营项目：礼仪服务；协议期限：自2016年3月1日至2017年2月28日止，计1年；一次性缴纳全年物业管理费用3600元；任一方违反本协议，使本协议无法正常履行的，违约方应赔偿对方500元的违约金，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。张胜系沙河口区升平街51号1单元2层23号房屋的业主，该房建筑面积为34.62平方米，�茜礼仪中心系该房屋实际使用人，2016年3月24日茜茜礼仪中心向婚庆广场公司交纳物业费，婚庆广场公司出具专用收据款收据，金额为3600元，收款事由为收物业费（2016.3.1-2017.2.28）。2018年3月6日，大连天河房地产开发集团有限公司出具情况说明，载明：本公司2004年与大连浪漫之都婚庆广场有限公司签订的《前期物业管理合同》内容真实有效。现由于时间较长，人员变动，档案管理不善，原件无法提供，对于复印件本公司予以认可。2017年12月20日，大连大发电供热有限公司稽查部出具催缴供暖费用的通知，内容为：在2016-2017年供暖期间，我公司在稽查过程中发现你单位在没交暖费的情况下仍在用热，曾通知你单位缴纳供暖费用，你单位至今未交，现再次通知你方缴纳暖费（2016-2017年度），金额为157770.16元。限你方5个工作日内到我公司稽查部接受处理。如拒不接受处理，我公司将通过法律途径进行解决。另，如本采暖季需要用热，请补交本采暖季暖费，金额同上。婚庆广场公司自认经营范围中不包含物业管理，且无物业服务资质，也未取得物业收费许可证。双方均认可收取的3600元物业费中包含供热费，供热费的收取标准为按照案涉房屋建筑面积31元/平方米，案涉房屋2016年度供暖费为1073.22元（31元/平方米×34.62平方米），双方均认可婚庆广场公司于2016年10月20日向大连大发供热有限公司办理2016年度停供手续，未缴纳该年度供热费。婚庆广场公司已按此标准返还部分业主2017年度的供热费。一审法院认为，本案的争议焦点：一、茜茜礼仪中心与婚庆广场公司签订的《物业管理服务协议》是否有效；二、婚庆广场公司是否应当返还茜茜礼仪中心2016年度物业费及利息；三、婚庆广场公司是否�当返还茜茜礼仪中心2016年度供热费及利息；四、婚庆广场公司是否违约。关于焦点一，《物业管理条例》中规定要选聘具有相应资质的物业服务企业，但该条仅系管理性条款，并非效力性条款，婚庆广场公司有无企业资质属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，并不影响合同的效力，茜茜礼仪中心以婚庆广场公司未取得物业服务资质为由主张协议无效不属合同无效的法定情形，故对茜茜礼仪中心的该项诉讼请求，不予支持。关于焦点二，婚庆广场公司与大连天河房地产开发集团有限公司签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，对茜茜礼仪中心、婚庆广场公司及全体业主具有约束力。虽然茜茜礼仪中心认为婚庆广场公司提供的《前期物业管理合同》系复印件，对真实性不予认可，但根据婚庆广场公司提供的情况说明，该合同经大连天河房地�开发集团有限公司认可，应认定合法有效；现婚庆广场公司为案涉房屋提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，茜茜礼仪中心应履行交费义务，且茜茜礼仪中心交纳的物业费低于《前期物业管理合同》约定的标准，故茜茜礼仪中心要求婚庆广场公司返还其已交纳的2016年度物业费及利息的诉讼请求于法无据，不予支持。关于焦点三，案涉房屋由大连大发电供热有限公司提供供热服务，实际收款方为该供热公司，婚庆广场公司仅为代收供热费，现婚庆广场公司已办理停供手续且并未将收取的供热费交给大连大发电供热有限公司，婚庆广场公司收取2016年度供热费于法无据，依法应向茜茜礼仪中心返还。因婚庆广场公司系于2016年10月20日办理停供，此时应当将供热费返还茜茜礼仪中心，故婚庆广场公司应从该日起以未付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利�支付利息至款项实际付清之日止。关于焦点四，茜茜礼仪中心以婚庆广场公司未依约履行物业及供暖服务为由要求婚庆广场公司支付违约金，婚庆广场公司已实际提供了物业服务，茜茜礼仪中心亦未提供相关证据证明在案涉年度婚庆广场公司提供的物业服务存在明显瑕疵，且依据大连大发热电出具的情况说明，2016年度大发热电仍为案涉物业正常供热。故对于茜茜礼仪中心的该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大�浪漫之都婚庆广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心供热费1073.22元并以未付款项为基数，自2016年10月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项实际付清之日止；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担25元。本院二审期间，茜茜礼仪中心提供2018年8月拍摄的照片七张及2017年12月拍摄的照片一张，拟证明至2018年8月止，婚庆广场公司没有履行物业服务义务，存在厕所渗漏、垃圾遍地、过道天棚损坏等问题。婚庆广场公司对上述照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明拍摄的具体时间、拍摄地点。且如茜茜礼仪中心所述，拍摄于2018年的照片与本案发生的时间亦无关联。本院认为，上述照片未载明拍摄时间�亦未显示拍摄地点，即使拍摄于2017年12月及2018年8月，系发生于本案争议之后，故本院对上述证据的关联性不予采信。鉴于双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《物业管理服务协议》是否有效。2.案涉《前期物业服务合同》及《情况说明》是否真实。3.婚庆广场公司是否应返还茜茜礼仪中心2016年度物业费及供热费。4.婚庆广场公司是否应支付违约金。关于第一个争议焦点，案涉《物业管理服务协议》有效。婚庆广场公司与茜茜礼仪中心签订《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。关于茜茜礼仪中心提出婚庆广场公司并无物业管理资质、未办理收费许可的上诉理由，首先，《物业管理条例》第三十二条为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才会导致合同无效。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：”当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”，而上述情况主要指工矿产品中的煤炭、天然气、成品油、军用车辆和原油等以及农用产品中的粮食、棉花等，显然，物业服务不属于特许经营、限制经营或禁止经营的范围。再次，物业管�资质及物业收费许可均属行政机关管理内容。综上，茜茜礼仪中心该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，案涉《前期物业服务合同》及《情况说明》真实。首先，茜茜礼仪中心对一审法院认定大连天河房地产开发集团有限公司与婚庆广场公司签订《前期物业管理合同》这一事实并无异议。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”大连天河房地产开发集团有限公司与婚庆广场公司为不同的法人主体，其在案涉《前期物业服务合同》及《情况说明》上加盖公章，应系其真实意思表示。茜茜礼仪中心虽认为两个公司股东之间存在关联关系，但并未提供证据证明，且即使股东之间存在关联关系，茜茜礼仪中心亦未提供证据证明其公章系虚假以及损害第三方利益，故应承担举证不能的不利后果。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，应认定案涉《前期物业服务合同》及《情况说明》真实。关于第三个争议焦点，婚庆广场公司无须返还茜茜礼仪中心2016年度物业费及供热费。婚庆广场公司依据《前期物业管理合同》及《物业管理服务协议》约定向茜茜礼仪中心提供了物业服务。一审时，茜茜礼仪中心亦认可婚庆广场公司提供了保安、保洁等服务，故茜茜礼仪中心应依约履行交纳物业费的义务。茜茜礼仪中心以《物业管理服务协议》无效为由主张返还物业费无事实及法律依据。关于茜茜礼仪中心提出的婚庆广场公司物业服务存在瑕疵的问题，首先，其提供的证据不足以证明其主张。其次，即使物业服务存在瑕疵亦属于违约范畴，其可主张减免物业费，但不能要求婚庆广场公司返还物业费。关于供热费返还问题，二审中，茜茜礼仪中心自认其无供热公司独立账户。而依据供热公司向婚庆广场公司发送的《催缴供暖费用的通知》显示，2016-2017年度，即案涉《物业管理服务协议》履行期间，茜茜礼仪中心享受了供热服务�其应依据《物业管理服务协议》向婚庆广场公司交纳供热费。至于婚庆广场公司欠付供热公司供暖费属另一法律关系，一审认定由婚庆广场公司返还供热费不妥，本院对此予以纠正。关于第四个争议焦点，婚庆广场公司无须支付违约金。如前所述，婚庆广场公司在案涉《物业管理服务协议》履行期间向茜茜礼仪中心提供了物业服务及供热服务，茜茜礼仪中心并未提供证据证明在上述期间内婚庆广场公司存在违约行为，故其主张由婚庆广场公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，婚庆广场公司的上诉请求成立，予以支持。茜茜礼仪中心的上诉请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初681号民事判决；二、驳回沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元（其中沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心预交50元，大连浪漫之都婚庆广场有限公司预交50元），以上合计150元，均由沙河口区茜茜礼仪家庭服务中心负担。本�决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一八年九月十日书记员 张 宁