湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民三终字第52号
上诉人（原审被告）邵阳市祥发房地产开发有限公司，住邵阳市大祥区城北路。
法定代表人邵祥发，系该公司总经理。
委托代理人张宏伟，男，1968年6月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区乐坪办事处童家居委会三组，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）刘娅萍，女，1973年11月20日出生，汉族。
委托代理人曾经忠，男，1970年2月8日出生，汉族，系刘娅萍之夫。
上诉人邵阳市祥发房地产开发有限公司（以下简称祥发房地产公司）因与被上诉人刘娅萍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一五年九月八日作出的（2015）大民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人祥发房地产公司委托代理人张宏伟、被上诉人刘娅萍及其委托代理人曾经忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘娅萍于2015年7月2日向一审法院起诉称：2011年8月29日，刘娅萍购买了祥发房地产公司开发的御江花园B单元2楼2088号住宅，并签订了《物业订购协议书》，合同约定刘娅萍需缴纳购房款119101元，余款以银行按揭的形式由祥发房地产公司负责办理相关手续，约定交房日期为2011年12月31日。合同签订后，刘娅萍缴纳了购房款119101元。此后，祥发房地产公司不但未按期交房，还在未与刘娅萍协商解除合同的情况下，擅自将涉案房屋卖给他人，因此酿成纠纷。根据双方签订的《物业订购协议书》第七条第4款，祥发房地产公司应承担双倍返还购房款的违约责任。刘娅萍为保护自身合法权益，请求法院判令祥发房地产公司双倍返还购房款238202元给刘娅萍，并承担本案全部诉讼费用。
祥发房地产公司在一审中辩称：刘娅萍所称的事实与本案的客观事实不符，导致本案的责任不在祥发房地产公司，依据合同约定，刘娅萍应当在收到祥发房地产公司通知后，签订正式的购房合同，祥发房地产公司经多次电话联系后又以公告的方式告知了刘娅萍，但刘娅萍一直未去办理，构成违约的是刘娅萍。请求法院依法驳回刘娅萍的诉讼请求。
一审法院查明：2011年3月29日，祥发房地产公司（甲方）与刘娅萍（乙方）签订了一份《物业定购协议书》，约定：“一、买受人自愿定购祥发房地产公司开发的位于邵阳市城北路临津门（原资江印刷厂）御江花园项目物业。所定物业位于B单元2楼2088号住宅，建筑面积约125.15㎡。该物业售价为按建筑面积每平方米3223元，总房款为人民币403358元。该物业优惠后售价按建筑面积每平方米3149.03元计算，总房款为394101元，签订正式《商品房买卖合同》时不再享受任何优惠。二、付款方式：银行按揭。三、付款期限：2011年3月29日乙方交119101元，剩余房款275000元需办理银行按揭。个人贷款首付比例依据当时银行贷款政策执行，已付首付届时按规定多退少补。签订正式《商品房买卖合同》时，乙方需交齐办理银行按揭所需的各项费用，并且及时提供有效资料。七、双方权利义务：1、甲方暂定在2011年12月31日前将乙方所购物业交付乙方使用，最终以双方签订正式《商品房买卖合同》约定交付日期为准。…3、本协议签订后，乙方在项目正式开盘后，甲方通知乙方至售楼部签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到正式通知之日起三日内未能至售楼部签约，或未按乙方选定的付款方式足额支付房款则视同乙方违约，甲方有权将该物业出售给第三方，乙方向甲方支付本合同房款总价15%的违约金。4、本协议签订后，甲方保证该物业不发生重复销售的情况，否则视甲方违约，甲方双倍退还乙方已付房款。…”上述合同签订当日，刘娅萍向祥发房地产公司缴纳了购房款119101元，并在合同书上留下了本人及其夫曾经忠的手机号码和地址。项目正式开盘后，祥发房地产公司未书面通知刘娅萍签订正式《商品房买卖合同》，因刘娅萍的电话号码已变更，未联系上刘娅萍，事后亦未电话联系刘娅萍之夫曾经忠。2013年11月27日，祥发房地产公司在《邵阳日报》刊登公告，通知刘娅萍等15人自登报之日起，七日内速至售楼部办理相关事宜，逾期不去所产生的一切后果及法律责任自行承担。刘娅萍未见登报公告一直未去祥发房地产公司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。此后，祥发房地产公司将刘娅萍所定购的上述御江花园B单元2楼2088号房屋房号改为B栋202号（档案号：2单元0202002号），并将该房屋另外卖给了案外人黄山，产权部门未保留有双方签订《物业定购协议书》定购的房屋房号资料。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。刘娅萍与祥发房地产公司签订的《物业定购协议书》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当全面履行。刘娅萍按合同的约定履行了付款义务，祥发房地产公司未按约定方式通知刘娅萍签订正式的《商品房买卖合同》，致使刘娅萍未能去祥发房地产公司签订合同，并将刘娅萍所购买的房屋改变了房号卖给了案外人，系违约行为，应承担本案的相应责任，刘娅萍的诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予以支持。祥发房地产公司辩称的部分事实和理由，与本案查明的事实不符，且不符合合同约定，应不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：邵阳市祥发房地产开发有限公司在判决生效后十日内双倍返还刘娅萍购房款238202元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2437元，由邵阳市祥发房地产开发有限公司负担（此款刘娅萍已预交，邵阳市祥发房地产开发有限公司在判决生效后十日内付给刘娅萍）。
祥发房地产公司上诉称：双方签订的《物业定购协议书》并非正式的商品房买卖合同书，仅是一份商品房认购书，该协议签订时所涉房屋尚在建设过程中，原审将该协议认定为商品房买卖合同错误。楼盘开盘后上诉人即通知刘娅萍来公司签订正式的商品房买卖合同，但刘娅萍一拖再拖，既未与上诉人解除合同又未按合同约定签订正式的商品房买卖合同，也未向上诉人提交银行按揭各项费用及相关资料，时隔两年多以后，上诉人在多次催促并于2013年11月27日发出公告仍未果的情况下，为了收回投资才将涉案房屋出售给第三人，并非上诉人首先违约，原审以上诉人单方违约判决上诉人承担双倍返还预购房款的责任显失公平。请求二审依法撤销一审判决，发回原审法院重审或改判。
刘娅萍答辩：双方签订的合同系有效合同，刘娅萍依合同约定支付了购房首付款，祥发房地产公司未依约通知刘娅萍签订正式的购房合同，其以登报的形式通知，明显违约。祥发房地产公司在未经刘娅萍同意的情况下单方解除合同并将涉案房屋卖给案外人，损害了刘娅萍的合法权益，应承担违约责任。
本院二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案系商品房预售引起的争议，应定性为商品房预售合同纠纷。争议的焦点是祥发房地产公司应否承担双倍返还预购房款的违约责任。本案中，双方签订《物业定购协议书》后，刘娅萍依约支付了定金，履行了付款义务。涉案房屋竣工后，祥发房地产公司既未按刘娅萍留存的地址邮寄送达书面通知，也未按刘娅萍留存的电话号码电话通知刘娅萍签订正式的《商品房买卖合同》，刘娅萍留存的二个电话号码中，虽有一个已停止使用，但另一个号码一直有效，祥发房地产公司未经电话通知而采取登报的形式通知，致使刘娅萍因没看到报刊公告未能及时至祥发房地产公司签订正式的购房合同，应视为祥发房地产公司未依约履行通知义务，已构成违约。现祥发房地产公司未经刘娅萍同意擅自解除合同，并将涉案房屋变更房号后另卖他人，明显损害了刘娅萍的合法权益，原审依据双方签订的《物业定购协议书》第七条第4款，判决祥发房地产公司承担双倍返还已付房款的违约责任并无不当。
综上，原判将本案定性为房屋买卖合同纠纷欠妥，应予纠正。鉴于原判认定事实清楚，实体处理恰当，对原审判决应予维持。祥发房地产公司提出其已履行了通知刘娅萍签订正式购房合同义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4872元，由上诉人邵阳市祥发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉芳
审 判 员 李盛刚
审 判 员 莫佩华
二〇一六年二月十六日
代理书记员 邹 鹏
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……