北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02033号
上诉人（原审被告）王伟兴，男，1980年7月27日出生北京市顺义区大孙各庄镇府前街（供销社）10号。
委托代理人王学海（王伟兴之父），男，1956年7月19日出生。
上诉人（原审被告）孙志华，女，1980年6月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区大孙各庄中心小学校，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村。
法定代表人姚庆民，校长。
委托代理人孙建彬，男，1969年7月11日出生。
上诉人王伟兴、孙志华因与被上诉人北京市顺义区大孙各庄中心小学校（以下简称大孙各庄小学）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大孙各庄小学一审诉称：王伟兴、孙志华自2003年7月1日起承租大孙各庄小学所有的房产，每年签订房屋租赁合同。双方一直严格履行租赁合同。2011年12月21日，双方再次签订租赁合同，租赁期至2012年6月30日。依据双方签订的合同，合同期已在2012年6月30日结束。2013年5月28日，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知王伟兴、孙志华解除租赁关系，腾退房屋，王伟兴、孙志华拒不腾退。大孙各庄小学与王伟兴、孙志华双方在租赁结束后不签订新的租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系。大孙各庄小学已经以通知的方式告知王伟兴、孙志华解除租赁关系，双方租赁关系已解除。王伟兴、孙志华除应支付2012-2013年度应付的租金以外，还应当支付至实际腾退之日占用期间的占用费，占用费比照租金计算。为维护大孙各庄小学合法权益，现诉至法院，要求：1.判决王伟兴、孙志华腾退承租大孙各庄小学的房屋；2.判决王伟兴、孙志华将其增建的11间房仓库、门脸，彩钢棚、石棉瓦棚、厕所、厨房、洗澡间等全部增建建筑自行拆除；3.判决王伟兴、孙志华支付2012-2013年度租赁费9900元；4.判决王伟兴、孙志华支付占用费自2013年7月1日起至实际腾退之日止；5.诉讼费由王伟兴、孙志华承担。
王伟兴、孙志华一审辩称：2003年，王学海与镇政府签订租房协议。经营几年后，镇政府表示，为支持本镇教育事业，让王伟兴、孙志华将房租交给大孙各庄小学，王伟兴、孙志华表示同意。大孙各庄小学称，为方便管理，又重新与王伟兴、孙志华签订租房协议，王伟兴、孙志华亦表示同意。但大孙各庄小学对房屋损坏、养护、修缮不闻不问。2012年6月30日，我们向大孙各庄小学反映情况提出意见，决定不再与大孙各庄小学签订新的协议，继续履行和镇政府的协议。大孙各庄小学未反对，未表示不同意。此后一年，大孙各庄小学收取了水电费，但未收取房租。王伟兴、孙志华认为：1.此房产不属于大孙各庄小学。大孙各庄小学不能提供房产证，不能证明属于学校所有，故无权提出诉讼请求。2.大孙各庄小学称于2013年5月28日以张贴广告方式告知王伟兴、孙志华解除租赁合同，不符合常理。王伟兴、孙志华与大孙各庄小学签订的协议已于2012年6月30日到期，不应再解除协议。2013年6月30日之后的一切事宜（除水电费外）与大孙各庄小学无关，大孙各庄小学无权收取租金。3.王伟兴、孙志华与镇政府签订合同时，为方便经营，经镇政府口头同意，王伟兴、孙志华增设了附属设施（库房、大棚），此事与学校无关。4.镇政府与王伟兴、孙志华的合同尚在合同期内。综上，请求法院驳回大孙各庄小学的所有诉讼请求。同时，希望大孙各庄小学为王伟兴、孙志华安排一个合理的去处。
一审法院经审理查明：2003年4月10日，大孙各庄镇资产运营中心与王学海签订《房屋租赁协议书》，该协议书载：一、大孙各庄镇资产运营中心愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋11间租赁给王学海使用。二、租赁期为十年，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、前三年的租费一次性交纳。第四年以后的房屋租赁费在每年的7月1日前一次性交齐。租赁标准为每间每年壹仟贰佰元，共：39600元。四、对于王学海承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄镇资产运营中心申请，经大孙各庄镇资产运营中心同意后施工。五、王学海要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。六、租赁期满，王学海要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。七、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给王学海。八、王学海在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。九、王学海要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。十、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，王学海无条件搬迁。十一、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由王学海个人承担，大孙各庄镇资产运营中心概不负责。十二、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。十三、本协议书签字后立即生效，协议书一式两份，甲乙双方各执一份。
针对涉诉房屋，大孙各庄小学与王伟兴重新签订《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学提供的2011年12月21日签订的《房屋租赁协议书》载：一、大孙各庄小学愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋11间租赁给王伟兴使用。二、乙方租赁期为十年的租户，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、对于王伟兴承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄小学申请，经大孙各庄小学同意后施工。四、王伟兴要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。五、租赁期满，王伟兴要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。六、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给王伟兴。七、王伟兴在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。八、王伟兴要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。九、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，王伟兴无条件搬迁。十、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由王伟兴个人承担，大孙各庄小学概不负责。十一、房屋租赁费用收取时间：每年的一月一日和每年的七月一日。本租赁协议合同有效期限：2011年7月1日起至2012年6月30日止。十二、本协议书签字后立即生效，协议书一式两份，甲乙双方各执一份。十三、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。王伟兴之妻孙志华在该协议上签字。王伟兴、孙志华表示，孙志华系代理王伟兴在协议上签字；大孙各庄小学对此表示认可。
大孙各庄小学、王伟兴、孙志华双方共同确认，大孙各庄小学以每间每月75元收取租金。王伟兴、孙志华认可，2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费9900元未给付。
王伟兴、孙志华认为，依据王伟兴、孙志华与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第十一条，合同已于2012年6月30日到期，此后，王伟兴、孙志华系履行大孙各庄镇资产运营中心与王学海签订的《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学表示，沿用原有合同，依据王伟兴、孙志华与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第二条，合同于2013年6月30日到期。经查，2013年7月1日至今，王伟兴、孙志华一直在使用涉诉房屋。
2013年5月，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知双方之间的租赁合同于2013年6月30日到期，大孙各庄小学不再续签，租户应于2013年7月1日前将店铺退回给大孙各庄小学。王伟兴、孙志华认可通知过，但表示2012年6月30日之后系履行与资产运营中心所签的合同。
针对房屋的权属问题，大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有。王伟兴、孙志华认可证据的真实性，但不认可其证明目的。
经勘验，大孙各庄小学大门北侧南数第十二至第十六间为王伟兴所租用大孙各庄小学的房屋，该五间房东侧为王伟兴、孙志华加盖的后背房（客厅、两个卧室、厨房）；南数第十七至二十二间为王伟兴、孙志华加盖的房屋，该六间房东侧为租用大孙各庄小学的房屋，大孙各庄小学六间房屋东侧为王伟兴、孙志华加盖的石棉瓦棚、厕所、洗澡间。第二十二间房屋北侧为王伟兴、孙志华增建的彩钢瓦棚。
一审法院认为：对于王伟兴、孙志华所述房屋不属于大孙各庄小学，大孙各庄小学无权提出诉讼请求的辩解理由，因大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》等证据，足以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有，且大孙各庄小学系依据双方签订的《房屋租赁协议书》主张权利，故一审法院对王伟兴、孙志华该辩解理由难以采纳。
2003年，王学海与资产运营中心签订了涉诉房屋租赁合同。后针对涉诉房屋，大孙各庄小学与王伟兴、孙志华重新签订了《房屋租赁协议书》，故双方应按照大孙各庄小学与王伟兴、孙志华所签协议履行。王伟兴、孙志华表示，其自2012年6月30日起系履行与资产运营中心所签合同，但因大孙各庄小学与王伟兴、孙志华重新签订合同，变更了合同主体，故原合同已经终止履行。双方应按大孙各庄小学与王伟兴、孙志华所签合同履行。故王伟兴、孙志华称与镇政府签订的合同尚在合同期的辩解理由，一审法院难以采信。
王伟兴、孙志华系租期为十年的租户，故根据大孙各庄小学与王伟兴、孙志华签订《房屋租赁协议书》第二条，双方的合同应于2013年6月30日到期。依王伟兴、孙志华主张，双方应按大孙各庄小学与王伟兴、孙志华所签合同第十一条规定，双方合同应于2012年6月30日到期。按照法律规定，王伟兴、孙志华继续使用涉诉房屋，双方之间为不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知出租人。本案中，大孙各庄小学在合同期限前通知王伟兴、孙志华合同于2013年6月30日解除。故无论是依据双方合同第二条还是第十一条，双方合同均于2013年6月30日到期并解除。2013年6月30日，双方合同到期，双方未续签合同，故王伟兴、孙志华应腾退承租大孙各庄小学的房屋。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于大孙各庄小学要求王伟兴、孙志华拆除所增建的房屋的诉讼请求，因王伟兴、孙志华所增建的房屋系占用大孙各庄小学享有使用权的土地，双方合同已解除，王伟兴、孙志华未提供证据证明其所增建的建筑经过出租人同意，故王伟兴、孙志华应拆除其所增建的房屋。
对于大孙各庄小学要求王伟兴、孙志华给付2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费9900元的诉讼请求，因该租赁费尚未给付，故王伟兴、孙志华依法应给付租赁费。
对于大孙各庄小学要求王伟兴、孙志华以每月每间75元的标准支付自2013年7月1日起至实际腾退之日止期间占用费的诉讼请求，因王伟兴、孙志华至今仍占有使用涉诉房屋，故应参照合同标准支付占有使用费，故一审法院对大孙各庄小学的上述请求予以支持。
对于大孙各庄小学要求孙志华承担法律责任的诉讼请求，因孙志华系代王伟兴签字，并非合同当事人，故一审法院对此不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、王伟兴自行拆除其在租赁房屋东侧或西侧所建的后背房、石棉瓦棚、厕所、洗澡间、彩钢瓦棚等建筑，并将涉诉租赁物腾退给北京市顺义区大孙各庄中心小学校，于本判决生效之日起十五日内履行；二、王伟兴给付北京市顺义区大孙各庄中心小学校二○一二年七月一日至二○一三年六月三十日期间的租赁费九千九百元，于本判决生效之日起七日内给付；三、王伟兴以每日每间二元五角的标准向北京市顺义区大孙各庄中心小学校支付自二○一三年七月一日起至实际腾退之日止期间的占用费，于本判决生效之日起七日内给付；四、驳回北京市顺义区大孙各庄中心小学校的其他诉讼请求。
王伟兴、孙志华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审判决认定事实不清。使用涉诉房屋的是王学海，其与大孙各庄镇政府资产运营中心签订涉案房屋的租赁合同；2王伟兴与孙志华系从业人员，大孙各庄小学与王伟兴签订的承租合同系无效合同，是被骗签的；3、大孙各庄小学未提供房产权证，不是本案当事人，无权主张权利。王学海增建地上物时，征得了运营中心同意；2、一审判决适用法律错误。因增建地上物所有权人是王学海，判决王伟兴、孙志华拆除，无法律依据。学校无产权证明，无权收取房租及占用费。综上，请求：1、撤销（2013）顺民初字第12779号民事判决，改判驳回大孙各庄小学的诉讼请求；1、一、二审诉讼费由大孙各庄小学承担。
大孙各庄小学辩称，同意一审判决，不同意王伟兴、孙志华的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、（2013）顺民初字第9502号民事卷宗、照片、勘验笔录在案佐证。
本院认为：根据因大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》、镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》等证据，应认定涉案房屋归其所有。因王伟兴与大孙各庄小学就涉案房屋重新签订了租赁合同，变更了合同主体，双方均应按新签订的合同履行。因该合同已于2012年6月30日到期，故大孙各庄小学有权随时要求解除合同，而承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王伟兴、孙志华未举证证明增建的建筑系经出租人同意增设，故承租人王伟兴理应恢复租赁物原状。综上，一审法院根据事实情况，判决王伟兴腾退房屋、拆除增建房屋、支付租金和占有使用费的处理结果并无不当，本院应予维持，对王伟兴、孙志华的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王伟兴负担（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费50元，由王伟兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年三月十九日
书 记 员 肖 斌