广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初1295号
原告：苏永强，男，1954年11月13日出生，汉族，住中山市，
委托诉讼代理人：梁炎燎，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉莹，广东品信律师事务所律师。
被告：欧阳健平，男，1962年8月29日出生，住中山市火炬开发区，澳门居民，
委托诉讼代理人：鲁力承，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁作瑞，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告苏永强与被告欧阳健平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁炎燎，被告的委托诉讼代理人鲁作瑞到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解，同意扣除审限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告苏永强向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2009年7月13日签订的关于中山火炬开发区江陵路31号翠名居二期D座201、202房转让事宜的《协议书》；2、被告向原告退还购房款110万元及占用资金期间的利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自被告确认收到款项之日起，至退还款项之日止，其中：30万元从2009年7月28日起算；50万元从2009年9月1日起算；30万元从2010年1月13日起算，暂计至起诉日为554936.56元）；3、被告赔偿原告折旧后的房屋装修损失158194元（按照评估机构评估的装修重置成新价）。
事实与理由：原、被告于2009年7月13日签订《协议书》约定，被告将位于中山火炬开发区江陵路31号�名居二期D座201、202房转让给原告，总价款1321650元。《协议书》签订后，原告先后将购房款共计110万元支付至被告指定账户，被告向原告出具了三份收据。后被告告知原告，因开发商原因，转让的两房产暂时无法办理过户手续，双方同时口头约定，余款暂缓支付，待两房产的产权证成功办理至原告名下再支付。被告收到110万元购房款后，将涉案两房产交付原告使用，但一直拖延办理过户手续，直到2012年，原告才了解到涉案房产因被告的个人担保债务被法院查封。被告一直刻意隐瞒，没有告知原告。现因被告无法履行《协议书》，原告目的无法实现，双方的交易基础不复存在，被告应退还购房款及赔偿损失给原告。另外，被告交付的房产均是毛坯房，原告对两房产进行装修，支出了装修费用，被告应赔偿原告装修费损失。
被告辩称：被告同意解除《协议书�，但被告认为责任在于原告，被告不应承担利息及装修损失。1、中山市第一人民法院在其作出的（2015）中一法张民一初字第1789号判决中，已经明确不予认定原、被告间存在房屋转让关系，原告购买房屋既不是正常房屋买卖现金对价，也不是自然人向自然人支付，而是通过原告持股的恒怡装饰工程公司向正阳置业发展公司、中山泓扬水产公司开出支票来兑付的，从简单的房屋买卖协议书、转让对价的方式及原告签订《协议书》后五年多时间未要求过户，可以看出，原告诉称与被告存在房屋转让关系是不合理的。2、从中山市中级人民法院作出的（2016）粤20民终3099号判决可以看出原告在庭审中确认并非主张所有权，而是与被告对涉案不动产享有财产权益，法院也认为原、被告间有债权行为，而不是所有权行为。分析上述可知，原、被告间无房屋买卖关系，只能认定原告所在公司与被告公司间可能存在债权债务关系。3、原告自支付支票到起诉间隔8年之久，即使是向被告所在的正阳公司主张债权也早过了诉讼时效。4、假设《协议书》是真实的，原告也构成违约。协议书约定原告应分三次向被告付款132160元，但原告仅付110万元，尚欠22万元。依据协议约定，被告有权收回房屋，也有权不办理房产证手续。
经审理查明：位于中山火炬开发区××、19卡商铺（以下简称18、19卡商铺）的《中山市商品房买卖合同》已于2008年4月30日办理登记备案；同址D座201、202房的《中山市商品房买卖合同》于2008年5月21日办理登记备案；同址D座301房的《中山市商品房买卖合同》于2008年6月12日办理登记备案；出卖人均为中山市南粤房地产公司（以下简称南粤房地产），买受人均为欧阳健平。
2009年7月13日，苏永强（乙方）与欧阳健平（甲方）签订《协议书》（以下简称1295号协议）约定，甲方将前述201、202房（毛坯房）转让给乙方，共款1321650元；分三期付款，第一期在2009年7月30日前付款30万元，第二期在2009年8月30日前付款50万元，第三期在2009年9月30日前付款52万元；若乙方不按上述约定期限付款，属违约，按总额5%罚款，乙方超三十天未付款，甲方有权收回该房产；乙方付清房款后，甲方在2个月内办理房产证手续，过户费用由甲方负责。
2009年7月28日、2009年9月11日、2010年1月13日，欧阳健平分别开具收据确认收到苏永强购买201、202房购房款，支票金额分别为30万元、50万元、30万元。合计110万元。
2010年3月25日，苏永强（乙方）与欧阳健平（甲方）签订《协议书》（以下简称1297号协议）约定，甲方将前述18、19卡商铺、301房转让给乙方，共款135万元；分三期付款，第一期在2010年4月10日前付款60万元，第二期在2010年5月10日前付款60万元，第三期办理过户手续付清；若乙方不按上述约定期限付款，属违约，按总额5%罚款，乙方超三十天未付款，甲方有权收回该房产；乙方付清房款后，甲方在2个月内办理房产证手续，过户费用由甲方负责。
2010年4月8日、2010年5月13日、2010年5月28日，欧阳健平分别开具收据确认收到苏永强购买18、19卡商铺、301房购房款，支票金额分别为60万元、30万元、30万元。合计120万元。
上述房产的开发商南粤房地产与北京昊都建筑工程有限责任公司（以下简称北京昊都）因发生建设工程分包合同纠纷，被北京昊都诉至北京市宣武区人民法院[案号(2009)宣民初字第09836号]。该法院于2009年9月9日裁定查封南粤房地产名下位于中山市火炬开发区大岭村翠名居商品住宅用地29393平方米、位于中山市火炬开发区××�××期的部分房产以及某银行账号内存款。
2012年，欧阳健平因与案外人发生纠纷，被诉至本院，2012年8月15日，本院依法查封了上述5处房产。苏永强因对该查封裁定不服，以其为涉案房产的实际所有人为由提出执行异议，被本院驳回后，又向本院提起案外人执行异议之诉【（2015）中一法张民一初字第1789号】。该案审理中，欧阳健平于2015年12月15日向本院出具证明，确认其与苏永强之间转让房屋并收取相应购房款的事实。本院认为，苏永强所举证明不足以证明其是涉案房产之所有权人，驳回了其的诉讼请求。苏永强不服，向中山市中级人民法院（以下简称中山中院）提起上诉【（2016）粤20民终3099号】。该案审理中，欧阳健平确认：1.上述5处房产无法办理过户手续是因南粤房地产与北京公司存在诉讼，未结案，整个土地以及账号均被查封了，因此无法办理房�证，现在还有200多户没有取得房产证；2.201、202房的购房款尾数1650元比较少，放弃收取了，只收132万元；3.房屋是在签署协议后马上交付的，卖房后的水电费、物业费没有再交过；4.总共向苏永强卖过三次房屋，第一次是以弘阳房地产公司的名义出卖，后来两次是以自己的名义出卖。后中山中院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。该判决已经发生法律效力。
2014年2月11日，上述5处房产被本院轮候查封，又于同年11月11日被本院第2轮候查封。截至2018年4月3日，前述查封尚未解除。
苏永强因所购房产无法变更过户至其名下，遂诉至本院，提出前述诉求。
另查：2018年4月7日，深圳市国策房地产土地估价有限公司受苏永强委托作出《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点2018年3月30日评估价值：201、202房装修项目成新率85%，重置成新价158194元。
又查：2008年12月26日，苏永强（乙方）与中山市弘阳房地产开发有限公司（甲方）签订《协议书》约定，甲方将中山火炬开发区大岭翠名居二期10卡商铺转让给乙方，价格300万元，于合同签订时支付150万元，2009年1月10日前付款50万元，该商铺向银行办理按揭贷款，待银行批准贷款后，乙方将余款150万元付给甲方，办理房产证费用由甲方负责，相关完善手续由甲方负责办理；该商铺由2009年1月开始租金由乙方收取，并将有关租赁合同交给乙方。2013年8月20日，该房产登记过户至苏永强及案外人吴翠婵名下。2018年1月15日，苏永强及吴翠婵据该《协议书》向本院起诉欧阳健平【（2018）粤2071民初1298号】，要求欧阳健平返还垫付10卡商铺办证费用以及退还代收商铺租金。该案审理中，苏永强及吴翠婵主张其已于2009年向欧阳健平付清10卡商铺购房款300万�，并提交了部分证据予以证实。欧阳健平在本院指定的质证期限未提出质证意见。
再查：2017年3月22日，欧阳健平出具《确认函》：2008年12月6日，原中山市弘阳房地产开发有限公司（现已停业）将翠名居D座10卡商铺出售给苏永强，公司当时的法定代表人欧阳健平代表公司与苏永强签订了转让协议。由于转让前，该商铺已经分开出租，承租人分别为：中山市华浔品味装饰设计工程有限公司和中山市润荣布业有限公司；该商铺转让给苏永强后，由2009年1月份开始由苏永强收取租金，由于上述两个承租人不同意变更租赁合同、亦不同意直接向苏永强支付租金，因此，双方当时协商两个承租人的租金仍由中山市弘阳房地产开发有限公司收取，直至租赁合同届满止，但租金归苏永强所有。其中：中山市华浔品味装饰设计工程有限公司支付租金情况如下：从2009年1月1�起至2010年5月31日止，每月租金8000元，总共支付租金136000元；中山市润荣布业有限公司支付租金情况如下：从2009年1月1日起至2012年5月31日止，每月租金3000元，总计支付租金12300元；合计259000元。上述租金259000元由中山市弘阳房地产开发有限公司欧阳健平代收并未交回给苏永强；苏永强在2009年5月16日至2010年2月底暂租欧阳健平18卡、19卡作仓库之用，每月租金为5000元，共租用9个月，租金为45000元；以上欧阳健平收取的租金，经双方同意用于抵扣18卡、19卡租金费用及抵扣购买房地产款之用。
本院认为：本案系房地产买卖合同纠纷。苏永强与欧阳健平签订的1295号协议系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。苏永强作为涉案房屋的买受人，其主要义务为支付购房款。现欧阳健平主张苏永强未付清购房款（201、202房，欠付22万元），构成违约，故欧阳健平有权不办理房产证手续。本院认为，苏永强已付购房款110万元，尚余22万元未付，严重超出约定付款时间。对此，苏永强主张双方已口头变更余款支付时间为过户时支付。本院予以采信，理由如下：一、苏永强依照1295号协议支付110万元购房款数月后，双方又签订了1297号协议。在此之后，苏永强陆续支付的120万元，欧阳健平确认为1297号协议约定之购房款，并未用于填补前协议之余款。可见对于1295号协议约定的余款支付时间，双方并未严格执行。结合双方在1297号协议中明确约定过户时支付余款的事实，本院认为，苏永强前述主张具有一定可信度，两份协议的余款支付方式存在一致的可能；二、欧阳健平于2017年3月22日的《确认函》中明确其代收苏永强10卡商铺的租金259000元，用于抵扣18、19卡租金费用及抵扣购买房地产款之用。关于可抵扣购房款的房地产范围，首先，欧阳健平自认其参与的苏永强房产交易，包括1295号、1297号协议约定的5处房产及10卡商铺。由于10卡商铺早于2013年登记在苏永强与吴翠婵名下，买卖双方约定的付款期限也早已届满，且在苏永强、吴翠婵提起的（2018）粤2071民初1298号案中，欧阳健平对于对方主张2009年付清购房款的事实未提异议，故本院认为，参与抵扣购房款的房地产不包括10卡商铺；其次，18、19卡租金费用45000元与1297号协议尚欠余款15万元，均不足以抵扣完租金，且1297号协议尚欠余款未到约定支付时间，无需抵扣。故本院认为，欧阳健平代收租金系用于抵扣1295号协议的尚欠余款。由此，可证明双方对1295号协议余款支付时间进行了变更；三、自签订协议后，欧阳健平既未向苏永强催收过购房余款，也未提出过解除协议。综上，本院认为，苏永强未支付1295号协议�款，不构成违约。
反观欧阳健平，在收到苏永强大额购房款后，迟迟未能履行办证、过户义务，且因个人原因导致涉案房地产被本院三轮查封，截至2018年4月3日，仍未解封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，涉案房地产权利已因法院查封被限制，苏永强取得房地产所有权的合同目的无法实现。欧阳健平的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本院对苏永强主张解除《协议书》的诉求，予以支持。根据前法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”苏永强主张欧阳健平退还购房款110万元及占用资金期间的利息损失，本院予以支持；同时，欧阳健平还应就其违约行为向苏永强赔偿201、202房装修损失158194元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、解除原告苏永强与被告欧阳健平于2009年7月13日签订的《协议书》；
二、被告欧阳健平于本判决生效之日起七日内向原告苏永强退还201、202房购房款110万元并支付占用资金期间利息损失（以30万元为基数，从2009年7月28日起算；以50万元为基数，从2009年9月11日起算；以30万元为基数，从2010年1月13日起算；均按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止）；
三、被告欧阳健平于本判决生效之日起七日内向原告苏永强赔偿201、202房装修损失158194元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22221元，减半收取为11110元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李芳
二〇一八年七月十五日
书记员 王静