广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第510号上诉人（原审被告）窦安朝，男，汉族，1971年5月5日出生，住湖南省祁阳县。委托代理人徐隆忠，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市浩百川新材料科技有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人黄秦，总经理。委托代理人严敏杰，广东共明律师事务所律师。上诉人窦安朝因与被上诉人佛山市浩百川新材料科技有限公司（以下简称浩百川公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法更民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、窦安朝应当于判决发生法律效力之日起十日内支付租金506240元及滞纳金107322.88元给浩百川公司；二、解除浩百川公司与窦安朝之间的《土地承租合同》；三、窦安朝应于判决发生法律效力之日起三十日内清理地上附着物并迁出位于佛山市高明区更合镇（合水）更合大道宅布工业区及佛山市高明区更合镇宅布村委会凤岭村前的土地，并将上述土地合共90.4亩交还给浩百川公司；四、驳回浩百川公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10100元，由浩百川公司负担100元，由窦安朝负担10000元。上诉人窦安朝上诉提出：一、原审判决对证据的认证与实际不符，明显偏袒浩百川公司。第一，对于窦安朝提交的《通知》，该证据在庭审质证时浩百川公司已明确确认该《通知》为其公司所发，只是时间不能核实（因复印件时间不清楚），为此，窦安朝当庭将《通知》原件提交法庭核实。然而，原审法院却在明知已对《通知》原件当庭核实的情况下，仍然对其真实性不予确认，这一认证完全不是实事求是，也与质证意见完全不符。第二，对于窦安朝提交的录音证据，该录音是窦安朝与浩百川公司的林总、蓝总在浩百川公司的办公室就如何解决“租地”问题进行交涉的全程同步录音，该录音完整地反映了双方争议的焦点问题和争议产生的真正原因，录音的内容完整、清晰、连贯，录音的对象明确。原审判决在没有对录音真实性进一步核实的基础上随意予以否定，违反了“全面、客观地审核证据”的法律规定，明显偏袒浩百川公司一方，请求二审法院依法审查，依法公正认证。二、原审判决认定事实与实际不符，并且有意回避双方产生争议和租金未付的真实原因。其一，双方发生争议的真正原因是浩百川公司要求窦安朝搬出租赁土地，又不适当补偿搬迁费用给窦安朝。要求搬迁的真正原因是浩百川公司“业务拓展需要扩建厂房”，这也是浩百川公司要求解除租赁合同的真正原因，而不是未付租金导致要求解除。其二，窦安朝租金未付的真正原因是浩百川公司拒收租金、也不提供公司账户或指定交付租金账户，而不是窦安朝故意不交付租金。原审认为“窦安朝已经知悉浩百川公司指定的银行账户”没有任何依据，浩百川公司何时指定了账户、指定哪个银行的账户、指定谁的账户、账号是多少等事实，均无任何证据证实。其三，原审认为窦安朝已租用浩百川公司后面的48亩土地没有依据。浩百川公司何时交付土地给窦安朝使用、交付多少土地、租金怎样支付等事实，均无任何证据证明。三、原审判决适用法律错误。原审法院认定2012年6月之前的租金未超过诉讼时效，是对《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的误解和曲解。首先，原审把案涉租金理解为“一个整体债务”，并与第五条规定的“同一债务”混为一谈。其次，上述司法解释第五条规定的“同一债务”是在当事人约定分期履行时已经完全确定的债务，而案涉租金并不是一个已经确定的债务，因租赁合同是继续性合同，所以租金的诉讼时效应按每一个支付周期分别计算，而不是从最后一期计算。本案中，浩百川公司于2013年6月14日向法院起诉主张租金，最多只能主张2012年10月16日之后的租金，而2011年10月16日至2012年10月15日的租金已超过一年的诉讼时效。再次，由于案涉租金未按时支付不是窦安朝故意不支付，而是浩百川公司故意拒收租金及双方发生搬迁争议所致，因此，原审判决解除双方之间的土地承租合同缺乏事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决，查明案件事实，依法公正裁判；2.本案一、二审诉讼费用由浩百川公司承担。上诉人窦安朝在二审期间作出如下补充上诉意见：原审判决对48亩土地租金的计算时间以及计算面积均没有确实的证据支持。合同补充条款第八条不能证明窦安朝已实际租用了48亩土地，也不能证明浩百川公司在2011年4月1日将48亩土地交付给窦安朝，故原审法院计算错误。窦安朝并不是故意不交付租金，造成租金未能交付的原因是浩百川公司不收取租金，由于窦安朝没有过错，故不应当支付违约金。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第二、三项；2.变更原审判决第一项，窦安朝愿意支付2010年10月1日至2013年6月14日期间42.4亩土地的租金。被上诉人浩百川公司答辩称：一、浩百川公司对出租土地享有合法的使用权，其与窦安朝签订的《土地承租合同》合法有效，应当受到法律的保护。在案件审理过程中，浩百川公司出示了明国用（2007）第1900号土地使用权证、《国有土地使用权出让合同》、《投资办厂购地合同书》，其中《国有土地使用权出让合同》是浩百川公司与佛山市国土资源局签订，《投资办厂购地合同书》是林啟浩与佛山市高明区更合镇建设房产管理所签订，林啟浩是浩百川公司的投资人之一。上述国有土地使用权证及合同，充分证实浩百川公司对出租给窦安朝的土地享有合法的使用权。因此，浩百川公司与窦安朝签订的《土地承租合同》合法有效，应受法律保护。二、窦安朝没有按《土地承租合同》交纳租金，浩百川公司请求窦安朝支付拖欠的租金、违约金及解除《土地承租合同》关系，符合合同约定和法律的规定，应当获得支持。第一，浩百川公司与窦安朝在2010年8月31日签订《土地承租合同》，根据合同的约定，窦安朝应当在签订合同当日支付浩百川公司第一年租金118720元，以后每年的租金应当在10月15日前交纳。窦安朝按约交纳了第一年租金后就一直没有按合同的约定交纳最近两年的租金。根据合同的约定，窦安朝逾期交纳租金的，浩百川公司有权按拖欠租金金额每日万分之五计算违约金，且如果窦安朝超过两个月没有交足当年的租金，浩百川公司就有权终止合同，收回土地。因此，根据上述事实及约定，浩百川公司要求窦安朝支付违约金及解除合同、收回土地使用权完全合法、有理。第二，窦安朝认为浩百川公司没有提供账号，造成其无法交纳租金，该主张完全与事实相违背。经过法庭调查已经查明，窦安朝支付的第一年租金118720元，除了20000元订金以外，其余租金是通过浩百川公司提供账号给窦安朝，由窦安朝通过银行转账所缴纳的，对该事实窦安朝在法庭均是认可的。因此，从事实可以证明双方在交纳第一年租金的时候已经指定了租金交纳账号，所以，窦安朝的主张完全与客观事实相违背。浩百川公司和窦安朝共同在涉案土地上经营，如果窦安朝真的有能力支付租金，浩百川公司不可能不收租。事实是，窦安朝自身没能力交付租金，且将租赁的土地非法分割转租给几个承包者。第三，窦安朝在原审中主张其实际使用的土地面积少于合同约定的面积，不应当按合同约定的面积计算租金，在二审上诉状中更认为没有租赁《土地承租合同》第八条补充协议所约定的48亩土地，该主张完全没有法律依据，且违背客观事实。浩百川公司与窦安朝在签订了《土地承租合同》后，先向窦安朝交付了42.4亩土地，在2011年4月又根据《土地承租合同》补充协议的约定向窦安朝交付了超过48亩的土地，浩百川公司提供的现场照片也可以证实窦安朝已经全部占用。在浩百川公司已经按约定交付土地后，不管窦安朝对土地的利用情况如何，窦安朝也应当按约定向浩百川公司支付租金。《土地承租合同》第八条明确约定如窦安朝不按同样价格租赁48亩土地的，浩百川公司有权立刻终止合同，不作任何补偿，窦安朝还需要立即返还合同的全部租赁土地。根据上述约定，如果窦安朝认为没有租赁该48亩土地，那么浩百川公司也有权终止《土地承租合同》，收回土地。第四，窦安朝主张浩百川公司请求的部分租金的诉讼时效已过，该主张缺乏事实和法律依据，浩百川公司将自己的土地出租给窦安朝使用，与窦安朝共同在涉案土地上经营，双方居于同一住所地，所以，对于窦安朝拖欠租金的行为，浩百川公司经常口头催告窦安朝尽快支付租金。而且，因窦安朝严重拖欠租金不付，浩百川公司在2012年年底向窦安朝及其非法转租的其他人发出通知，要求他们搬离，否则一切后果自己承担。通知发出后，窦安朝才知道后果的严重性。在浩百川公司提起本案诉讼前，《土地承租合同》一直还在履行中，窦安朝一直持续性地使用浩百川公司的出租土地，合同的履行尚未终结，而且合同中的租金属于分期履行，那么，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期届满之日起计算”的规定，浩百川公司请求的部分租金没有超过诉讼时效。三、浩百川公司对窦安朝提供的录音资料的合法性、关联性、真实性均不予认可。首先，窦安朝提供的录音资料没有制作成书面文字，没有按法庭的要求刻录复制件供浩百川公司审查，浩百川公司无法听清录音资料的内容。其次，录音资料不能证明窦安朝主张的事实。谈话内容不清晰，无法与本案相关联。录音资料内容存在断章取义的可能，不能真实反映客观事实。录音资料并不能客观反映出谈话时间、人物、环境。因此，浩百川公司认为该录音资料不具备关联性。再次，录音资料不是通过司法机关调取或制作，具有片面性和主观性。而且，录音资料本身存在缺陷，例如：被节选，断章取义。因此，其并不能真实反映出事实，也不具备合法性。综上所述，窦安朝拖欠租金事实清楚，证据充分，请求二审法院依法裁决，维护浩百川公司的合法权益。上诉人窦安朝在二审期间向本院提交如下证据：1.短信记录两页（出示手机信息），用以证明至少从2011年11月30日起窦安朝已经与浩百川公司的林啟浩总经理沟通租金的问题，要求浩百川公司将账号发给窦安朝，从而避免欠交租金而承担责任，浩百川公司是清楚该事情的。2.通知书一份，用以证明浩百川公司之所以收回土地，真正原因是该公司需要拓展业务扩建厂房，需要单方面解除合同，并非窦安朝拒不交纳租金，从而说明原审法院的认定错误。3.录音光盘一张，用以证明造成租金没有交付的原因是浩百川公司拒收租金，浩百川公司的出纳谭雪华明确说明是林总叫她不要收取租金的。被上诉人浩百川公司质证认为：对证据1的真实性不予认可，因为手机短信的时间、名字都可以修改，而且短信的发出只表明一方的陈述；对关联性也不予认可，接收短信的主体不是浩百川公司，短信没有明确指明与本案有关，短信内容针对42.4亩土地还是48亩土地并不明确，而且窦安朝发短信的时间是2011年11月30日，而窦安朝应付42.4亩土地租金的时间是2011年10月15日之前，48亩土地租金的支付时间是2011年4月1日之前，因此，发短信的时候窦安朝已经违约了。对证据2的真实性没有异议，但通知是在2012年11月底发出，在发出通知之前窦安朝已经违约两年，有两年的租金没有支付；从通知的内容可以看出，浩百川公司发送的对象是窦安朝违法转租的其他租户，合同明确约定承租人不能转租，事实上窦安朝将土地违法转租给至少四个租户，所以通知书不能证明窦安朝所述内容。对证据3的合法性不予认可，录音资料不是独立第三方制作或提供，被录音者并没有表明该录音内容可以作为法庭的证据使用，这是偷录所制作的，取得方式不符合法律规定；对录音的关联性不予认可，录音没有表明具体的时间、地点、人物和环境，无法反映窦安朝所主张的事实，录音是断章取义的，不能反映事实本身，而且被录音者也不能代表浩百川公司，因此浩百川公司对录音的合法性、真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，证据1-3均不足以证明浩百川公司拒收租金及存在单方违约的行为，故不予采纳，具体理由在下文予以论述。被上诉人浩百川公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的上诉争议焦点包括：1.浩百川公司是否将涉案48亩土地交付给窦安朝使用；2.窦安朝未支付租金的行为是否构成违约以及双方之间的租赁合同是否应予解除；3.浩百川公司主张的部分租金是否超过诉讼时效。关于浩百川公司是否将涉案48亩土地交付给窦安朝使用的问题。本案中，浩百川公司与窦安朝签订《土地承租合同》一份，由浩百川公司出租一块面积为42.4亩的土地给窦安朝使用，双方对租金标准、承租期限、交租时间等内容作出约定，其中双方在合同第八条达成补充协议：“在以上的地块租赁合同上，后面的地块约48亩乙方（窦安朝）以同样的价格，在2011年4月1号起向甲方（浩百川公司）租赁。如乙方不按此条件租赁，甲方立刻终止合同，并不作任何补偿，乙方并立刻交返本合约的地块。如因甲方原因不能租赁，与乙方无关，一切按原合同执行。”由此可见，双方已对48亩土地的使用时间、租金标准作出了书面约定，且在2011年4月1日之后该地块与42.4亩土地是一并使用的。诉讼中，浩百川公司提供了十四张现场照片用以证明其已经按照合同约定将所有土地交付给窦安朝使用，照片显示涉案土地上搭建了一些建筑物，空地用于放置材料，材料的数量很多，占用的场地面积也很大；原审庭审中，窦安朝曾经承认48亩土地中使用了十几亩，剩余的空地无人使用；因此，根据合同约定、照片中的情景并结合窦安朝自身的陈述，本院有理由相信浩百川公司实际已将48亩土地交给窦安朝使用，窦安朝应交纳相应的租金。虽然窦安朝在原审中主张仅使用了48亩中的部分土地，其余没有使用，但根据合同约定，该48亩土地属于整体使用，窦安朝仅使用其中一部分，属于承租人自身如何利用租赁物的问题，浩百川公司对此并不能控制，本案亦没有充足证据反映浩百川公司妨碍、阻止窦安朝使用其它空地，故窦安朝以此为由拒交48亩土地的租金，理据不足，二审期间窦安朝主张浩百川公司没有交付48亩土地，更是缺乏事实依据，本院不予支持。关于窦安朝未支付租金的行为是否构成违约以及双方之间的租赁合同是否应予解除的问题。根据双方在合同中的约定，每年的租金需在10月15日前交纳。实际履行过程中，窦安朝仅在2010年8月31日交纳了第一年的租金118720元，此后的租金一直没有交付，故窦安朝的行为已构成违约。窦安朝主张因浩百川公司拒绝提供银行账户、拒绝收取租金导致其未能按时履约，但是窦安朝之前已交纳了第一次租金118720元，按照常理，其理应知悉浩百川公司指定的银行账户并采取合理的履行方式，故窦安朝所述不能令人信服。诉讼中，窦安朝提供短信记录、通知书、录音材料（包括一、二审的录音）等证据用以证明其不存在违约行为，而是浩百川公司拒收租金。关于短信记录（二审提交），经审查，第一，窦安朝在一审期间有能力提交该短信，但在举证期限内没有提交，二审期间浩百川公司对该短信的真实性提出异议；第二，接收窦安朝所发短信的对方人员能否代表浩百川公司与窦安朝协商租金的事宜，该事实不能确定；第三，在短信中，关于租金的事宜仅有窦安朝一方的陈述，对方并没有确认；第四，即使短信是真实的，窦安朝曾经与浩百川公司的代表人员协商支付租金的事宜，但上述短信也只是反映双方在某日曾经协商，而不能反映协商过程如何，也不能反映哪一方的原因导致协商未果，由于窦安朝是长时间没有交租，故仅凭几天的短信来往不足以证明浩百川公司作为权利人长期拒绝收租；综上，本院对短信记录的证明内容不予采纳。关于通知书，浩百川公司发出该通知的时间是2012年11月16日，此时窦安朝已迟延交租一年以上，浩百川公司有权依照合同约定解除双方之间的租赁关系，故其发出上述通知属于维护自身的合法权益，不能凭此认定浩百川公司存在单方违约的行为，本院对通知书的证明内容不予确认。关于窦安朝在一、二审提供的录音材料，由于不能确定录音中对话人员的身份情况，也不能确定该对话人员能否代表浩百川公司，且浩百川公司对录音的真实性、合法性提出异议，故本院对录音材料不予确认。综上，窦安朝的主张缺乏充足证据支持，其长期未交纳租金的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。根据双方在合同中的约定，窦安朝长时间未交纳租金的，浩百川公司有权终止合同，因此，浩百川公司诉请解除合同、由窦安朝交还涉案土地，理由充分，原审判决并无不当，本院予以支持。关于浩百川公司主张的部分租金是否超过诉讼时效的问题。二审中，窦安朝主张浩百川公司于2013年6月14日起诉，故其诉请的2011年10月16日至2012年10月15日的租金已超过一年的诉讼时效。经审查，双方在租赁合同中明确约定了承租期限为10年，并约定了租金按年交付、具体数额标准及缴交时间，由此可见，双方实际上已确定了租金总额，支付方式是每年缴交，可理解为“同一债务分期履行”的情形。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”由于双方约定的履行期限为10年，至2013年6月浩百川公司起诉时，合同最后一期履行期限尚未届满，故根据上述第五条规定，浩百川公司诉请的租金（包括2011年10月16日至2012年10月15日的租金）尚未超过诉讼时效，本院对窦安朝的主张不予支持。由于窦安朝长时间未按时交纳租金，其应支付相应的滞纳金，原审法院计算窦安朝应支付的租金及滞纳金正确，本院予以支持。综上，窦安朝的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7536元，由上诉人窦安朝负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  王志恒代理审判员  安 静二〇一四年四月十七日书 记 员  袁嘉莹