福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第3145号
原告柯文滨，男，1979年5月20日出生，汉族。
原告颜良玉，女，1952年2月6日出生，汉族。
上述二原告的共同委托代理人黄磊、郑跃滨，福建天翼律师事务所律师。
被告蔡顺青，女，1970年5月16日出生，汉族。
委托代理人林龙欣，福建明鼎律师事务所律师。
原告柯文滨、颜良玉与被告蔡顺青确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告柯文滨、颜良玉的共同委托代理人黄磊、郑跃滨，被告蔡顺青的委托代理人林龙欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯文滨、颜良玉共同诉称，1994年10月，柯文滨向厦门市海沧区东屿村民委员会（以下简称东屿村委会）申请获得一块建房宅基地，位于海沧顶社仕头河角，四至为东至柯勇士厝2米，西至柯宝健厝2.5米，南至林清洁厝2米，北至柯鹭勇厝2.5米，后原告柯文滨向东屿村委会缴交了厝基填土款7000元（人民币，下同）及厝地款600元。2006年，柯文滨在前述宅基地建成一栋三层房屋，门牌号为村中路XXX号，房屋建成后，一直由柯文滨居住使用。2010年2月24日，柯文滨、颜良玉（乙方）与蔡顺青（甲方）签订一份《房屋抵押借款合同》，约定柯文滨、颜良玉向蔡顺青借款300000元，利息于每月24日前付清。合同第二条约定：“乙方自愿以海沧区村中路号（已经房屋共有人同意抵押）房屋一幢，面积合约400平方米作为借款抵押物，若乙方超过二个月没有如期还清利息则房屋归甲方所有，若乙方超过二个月没有如期还清利息则房屋即归甲方所有，甲方有权处置该房产，乙方不得有异议。”第四条约定：“如乙方违约，甲方取得该房屋后，乙方应做好家庭其他成员的工作，协助办理相关手续，若遇房屋拆迁乙方应在拆迁前归还本金及利息”。合同签订后，双方并未办理抵押登记。柯文滨、颜良玉认为，前述合同的第二条、第四条抵押条款内容无效，具体理由如下：一、虽然合同约定的抵押物是一幢房屋，但根据地随访走的原则，该房屋所在宅基地的使用权也被一并处置，该条款所约定的内容违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定；二、合同第二条、第四条的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条的规定；三、合同第二条约定的内容也违反了法律对于民间借贷利息的保护范围。因此，二原告请求判令：确认柯文滨、颜良玉与蔡顺青签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条无效。
被告蔡顺青辩称，一、《房屋抵押借款合同》第二条所涉及的内容，系柯文滨、颜良玉以其位于厦门市海沧区东屿村村中路的房屋抵押给蔡顺青，该行为是柯文滨、颜良玉对自己财产的一种处分，并未违反法律规定，应为有效；二、至于柯文滨、颜良玉超过二个月未能支付利息房屋归蔡顺青所有的约定，并是不是抵押权的实现，仅是双方就违约责任进行的约定，没有违反国家的强制性法律规定，应为有效；三、（2011）厦民终字第2818号民事判决已经确定，柯文滨、颜良玉应向蔡顺青支付本金与利息是独立于合同违约条款的，因此，合同第四条约定是有效的。综上，请求驳回柯文滨、颜良玉的全部诉讼请求。
经审理查明，1994年10月，柯文滨向厦门市海沧区东屿村委会申请获得一建房宅基地，位于海沧顶社仕头河角，四至为东至柯勇士厝2米、西至柯宝健厝2.5米、南至林清洁厝2米、北至柯鹭勇厝2.5米。柯文滨向东屿村委会缴交了厝基填土款7000元及厝地款600元。柯文滨于2006年在上述宅基地上建成一幢三层房屋使用，门牌号为村中路XXX号。柯文滨一直使用该房屋。2010年2月24日，柯文滨、颜良玉（乙方）与蔡顺青（甲方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定乙方向甲方借款300000元，利息于每月24日前付清等。其中，《房屋抵押借款合同》第二条约定“乙方自愿以海沧区东屿村中路号（已经房屋共有人同意抵押）房屋一幢，面积合约400平方米作为借款抵押物，若乙方超过二个月没有如期还清利息则房屋即归甲方所有，甲方有权处置该房产，乙方不得有异议”。双方在前述合同签订后，未办理抵押登记。柯文滨、颜良玉于2010年6月将该房屋钥匙交给被告蔡顺青，由蔡顺青使用。2010年10月10日，蔡顺青（甲方）与案外人林新碾（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明“因柯文滨无法在约定的还款期限内将借款利息归还给甲方，并将抵押给甲方的位于厦门市海沧区海沧街道东屿村顶社仕头河角村中路XXX号的房屋（无产权手续）处置给甲方，甲方因此取得了上述房屋的所有权。……乙方对上述房产的产权来源知情并同意购买上述房屋”，并约定案外人林新碾购买讼争房屋，价款400000元等。后蔡顺青于2011年6月以柯文滨、颜良玉到期拒不还款为由诉至本院，请求判令柯文滨、颜良玉偿还借款300000元并支付利息。本院于2011年8月22日作出（2011）海民初字第1257号民事判决，判令柯文滨、颜良玉向蔡顺青归还欠款30万元及相应利息。柯文滨、颜良玉不服，上诉于福建省厦门市中级人民法院。福建省厦门市中级人民法院于2011年11月18日作出二审判决，维持原判。
另查明，一、本案讼争房屋未曾取得有关人民政府及有关机构的审批，未曾取得相应的权属登记；二、因历史原因，厦门市海沧区海城街道范围内存在部分村委会自行规划批准的宅基地，其中东屿村在1993年-2002年期间，自行规划并分配给村民自建的宅基地（俗称“7600”房屋）约580块，村民需缴交办证费用每宗地600元（由村委会统一填土场平的另交场平费每宗地7000元），后因行政区域管辖调整等原因，约有280块无法办理土地房屋权属证书。就前述“7600”房屋的拆迁补偿问题，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处（2011）10号《东屿村征地拆迁工作专题会议纪要》明确了相应的拆迁补偿标准等。该纪要明确“必须是东屿村委会自行规划批准的7600房屋，规划范围外的7600房屋不参照此标准补偿。规划范围内的7600房屋的认定必须由专门成立的会审小组进行会审，会审结果在拆迁范围内至少公示7天”。讼争房屋属于前述东屿村委会自行规划批准范围内的“7600”房屋，已经相关拆迁部门依照前述会议纪要会审并完成公示。
上述事实，有柯文滨、颜良玉提交的《房屋抵押借款合同》、（2011）厦民终字第2818号《民事判决书》、（2013）厦民终字第1567号《民事判决书》以及双方当事人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点在于《房屋抵押借款合同》第二条、第四条所约定的内容是否违反了国家的强制性法律规定。对此，本院认为：一、讼争的三层房屋系建立在柯文滨所申请的宅基地上，根据房随地走的原则，柯文滨、颜良玉在将讼争房屋抵押给蔡顺青时，亦是将该房屋所在的宅基地的使用权一并抵押给蔡顺青，该约定违反了《中华人民共和国物权法》中有关宅基地使用权不得抵押的规定；二、讼争房屋至今未办理权属的登记手续，依照物权登记公示制度，该房屋的物权应认定为处于所有权不明的状态，柯文滨、颜良玉将所有权不明的财产抵押给蔡顺青，亦违反了《中华人民共和国物权法》中有关所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押的规定；三、双方未在《房屋抵押借款合同》中约定抵押物所担保的范围，则应视为抵押物所担保的范围包括主债权及利息，双方在合同中约定柯文滨、颜良玉若超过二个月没有如期还清利息则房屋即归蔡顺青所有，蔡顺青有权处置该房产，根据该条款的约定，柯文滨、颜良玉不履行到期债务时，蔡顺青直接获得讼争房屋的所有权，此约定的内容违反了《中华人民共和国物权法》中有关禁止流押的规定。综上，本院认为，柯文滨、颜良玉与蔡顺青所签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条所涉及的是借款合同抵押物及抵押权实现方式的约定，该两条协议内容违反国家强制性法律规定，应为无效条款，柯文滨、颜良玉请求主张上述条款无效，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。蔡顺青的抗辩理由，于法无依，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告柯文滨、颜良玉与被告蔡顺青于2010年2月24日签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条无效。
本案受理费100元减半收取50元，由被告蔡顺青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林 丹
二〇一三年十二月十三日
代书 记员 陈丹雯
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。