湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张中民一终字第187号
上诉人（原审原告）符晓华，女，l974年3月1日出生，汉族，小学文化，农民。
上诉人（原审原告）符晓丽，女，l977年2月26日出生，汉族，初中文化，农民。
上诉人（原审原告）符青山，男，1982年4月18日出生，汉族�初中文化，农民。
上述三上诉人的委托代理人杨建国，男，1968年10月7日出生，土家族，高中文化，居民。
被上诉人（原审被告）王朋清，男，l949年3月10日出生，汉族，小学文化，农民。
委托代理人陈金林，慈利县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）朱金浓，女，l949年11月15日出生，汉族，文盲，农民。
上诉人符晓华、符晓丽、符青山与被上诉人王朋清、朱金浓确认合同无效纠纷一案，湖南省慈利县人民法院于2012年11月5日受理，案件审理过程中，原告符青山申请撤回起诉，湖南省慈利县人民法院于二○一二年十二月二十六日作出（2013）慈民一初字第68号民事裁定：准许原告符青山撤回起诉。二○一三年一月五日，湖南省慈利县人民法院对原告符晓华、符晓丽的起诉作出（2013）慈民一初字第68号民事判决，驳回原告符晓华、符晓丽要求确认被告朱金浓�被告王朋清签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。宣判后，原告符晓华、符晓丽不服，向本院提起上诉。本院于二○一三年五月八日作出（2013）张中民一终字第22号民事裁定：撤销（2013）慈民一初字第68号民事判决；将本案发回湖南省慈利县人民法院重审。湖南省慈利县人民法院于二○一三年九月二十四日作出（2013）慈民一重字第9号民事判决。原告符晓华、符晓丽、符青山不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员田洪山、王丽琴参加的合议庭，于2013年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人符晓丽、符青山及三上诉人的委托代理人杨建国，被上诉人王朋清的委托代理人陈金林，被上诉人朱金浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告符晓华系与符开武有抚养关系的继女，原告符晓丽、符青山系被告朱金浓和符开武生育的子女。朱金浓与被告王朋清均系慈利县南山坪乡南山村村民。符开武和朱金浓于1991年在慈利县南山坪乡南山村7组（原南山坪乡南山村太平组）修建砖木结构房屋一栋。l993年符开武在韶关煤矿因事故死亡。一九九八年三月初六，由时任南山村支部书记朱贤章执笔，朱金浓与王朋清签订了一份《房屋出售契约》。该契约约定：将朱金浓和符开武所修建的位于慈利县南山坪乡南山村7组（原南山坪乡南山村太平组）的房屋一栋出卖给王朋清，房屋价款为23000元。第二天，朱金浓将房屋钥匙交给王朋清，并腾出了房屋。契约签订后，王朋清付清了房屋价款，并于1998年4月28日到慈利县岩泊渡镇财政所交纳了920元的契税，办理了房屋契证，后由王朋清居住至今。2012年王朋清翻建该房屋，但仅享有该房屋宅基地使用权。当时朱金浓卖房时，当�许多村民不知情，符晓华、符晓丽在外务工也不知情，两年后知道其母卖房的事实，符青山在外学习，但知晓卖房一事。此后三原告未向任何单位及王朋清主张过权利。直至2012年11月，三原告以其母朱金浓未征得三原告同意擅自将诉争房产出卖给王朋清为由诉至法院，要求法院判决：1、二被告的房屋买卖协议无效；2、追回三原告的土地使用权；3、被告停止修建房屋，以维护土地现状；4、二被告承担全部诉讼费。
原判认为：涉案房屋系被告朱金浓和符开武的婚后共同财产，在符开武死后，属于符开武所有的房屋份额应由其法定继承人继承。之后，房屋的共有主体是朱金浓及三原告。朱金浓既是户主，又是三原告之母，与被告王朋清签订房屋出售契约既是按照自己的意愿处置自己的物权，也是对三原告的权利行使表见代理，作为签订房屋契约的相对方王朋清有理由相信出售房屋是房屋共有权人的真实意思表示，该代理行为有效。对农村房屋买卖合同效力认定主要适用《中华人民共和国合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，本案的房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，本案二被告依约履行了合同义务，朱金浓交付了房屋，王朋清入住了房屋并支付了房款和契税，办理了房屋契税，双方都已将合同的义务全部履行完毕，该房屋出售契约合法有效。另外合同具有相对性，《中华人民共和国合同法》第五十二条对导致合同无效的法定事由作出了明确规定，只有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的才能由第三人提出确认合同无效之诉，而本案三原告系合同之外的第三人，起诉后并未提交二被告恶意串通损害三原告利益的证据，且三原告的起诉已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的时效�间，原告符青山称2011年才知道权利被侵害与事实不符，且其未向法院提供起诉时未超过诉讼时效的证据，应承担举证不能的后果，故对三原告的诉讼请求，应不予支持。对朱金浓辩称的签订房屋出售契约是受王朋清欺骗，主张该契约无效的意见与本案查明的事实不符，应不予采纳。三原告的权利可通过向朱金浓提出侵权之诉得到救济。为了维护市场的交易秩序，不损害民事流转的安全性及维护诚实信用的市场原则，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告符晓华、符晓丽、符青山的全部诉讼请求。案件受理费2800元，由三原告承担。宣判后，原告符晓华、符晓丽、符青山不服，向本院提起上诉。
上诉人符晓华、符晓丽、符青山上诉称：1、原审查明事实不清及证据不具备合法性。（1）被上诉人王朋清在原审中提交的三组证据不具备真实性和合法性，原审予以采纳错误。（2）原审查明的事实有误。原审认定被上诉人王朋清给付了被上诉人朱金浓房屋价款23000元，朱金浓于一九九八年三月初六给王朋清钥匙、腾房错误，王朋清没有出示已支付购房款的依据，王朋清是向朱金浓租赁房屋并只支付了5000元租金。原审认定王朋清居住至今的事实错误，朱金浓与王朋清相互串谋隐瞒卖屋之事，三上诉人一直不知道房屋被卖了。2、原审认定的事实存在错误。原判认定符开武死后的所有房屋财产都由法定继承人继承与户主都是朱金浓错误，三上诉人也是财产继承人，符开武死后的户主是符开谋。符开武死后在处置财产时还有抚养责任和义务存在，朱金浓不能代表三上诉人行使代理行为。原判认定《房屋出售契约》有效错误，该合�不具备客观真实性，存在弄虚作假、欺骗的行为，也不具有合法性。朱金浓在合同里没有意思自治和诚实信用，王朋清没有按照合同履行义务。原审认定三上诉人的起诉超过诉讼时效错误。3、原审所适用的法律依据是错误的。综上，请求二审法院：1、依法撤销湖南省慈利县人民法院（2013）慈民一重字第9号民事判决；2、追回三上诉人的土地使用权。
被上诉人王朋清辩称：一九九八年三月初六，被上诉人王朋清、朱金浓签订房屋契约后，交付了房款，朱金浓也交付了房屋，到三上诉人起诉时已达十几年之久。从被上诉人王朋清向原审提交的证据及原审的认定可以证实原审判决正确，请求二审法院依法驳回三上诉人的上诉请求。
被上诉人朱金浓辩称：被上诉人王朋清只支付了5000元的房租，没有支付购房款。
三上诉人在二审中提交了以下证据：1、2013年10月28日南�坪乡南山坪村符东海出示的证明一份、2013年10月29日龚桃春出示的证明一份、2013年10月29日佘晓群出示的证明一份、2013年10月29日李邵华出示的证明一份，拟证明三上诉人自从其父亲符开武去世后，一直在外面学习或打工，没有回过老家，后面三份证明还证实了三上诉人是2011年才回来的。2、2013年10月28日符东海出示的证明，拟证明本村修房屋必须要有合法手续，王朋清修建房屋没有经过村里的同意及依法进行登记。被上诉人朱金浓在二审中提交了以下证据：1、2013年12月份黎洪亮与其通话清单；2、2013年1月4日上诉人符青山与被上诉人王朋清签订的协议书一份；3、2012年12月26日上诉人符青山写的撤诉书一份。该三份证据拟证明上诉人符青山之前撤诉是受胁迫的，被上诉人朱金浓在原来庭审中承认卖屋收了2万元，是受到威胁，只有这样承认儿子符青山才不会坐牢。
被上诉人王朋清认为三上诉人提交的第1组证据不能证明三上诉人未过诉讼时效的主张，三上诉人是否回家与其是否知道卖房的事实无关，且四份证言与上诉人符晓丽本人在一审法庭的陈述相矛盾；三上诉人提交的第2组证据与本案没有关联性。被上诉人朱金浓对三上诉人提交的两组证据均无异议。
三上诉人对被上诉人朱金浓提交的三份证据没有异议。被上诉人王朋清认为朱金浓提交的证据不能证明其所要证明的目的，符青山是否撤诉与本案没有关联。
本院经审查认为：三上诉人提交的证据1为四份证人证言，因证人无正当理由未出庭作证，法庭无法核实证言的真实性，故不予采纳；三上诉人提交的证据2为一份证人证言，证人无正当理由未出庭作证，法庭无法核实证言的真实性，且该证言与本案的处理不具有关联性，故不予采纳。被上诉人朱金浓提交的三份证据与本案的处理不具有关联性，故不予采纳。
本院二审经审理查明的事实与原判决查明的事实一致。
本院认为：被上诉人王朋清为证实房屋买卖的相关事实，在一审中提交了《房屋出售契约》、《张家界房屋契证》及朱贤章、符开志、符从凡、王国珍、王注清的证明。三上诉人认为被上诉人朱金浓只是将房屋出租给被上诉人王朋清，但作为交易当事人的朱金浓在原一审中陈述：“王朋清找我买屋的，我不识字，由村支书朱贤章代笔写的契约，我只得到20000元钱，当时没有那么多证人在场，当时符开志没在场，我只讲把位于信用社对面的房屋作价20000元卖给王朋清，没卖地皮，我没盖章。”与王朋清对房屋买卖过程的陈述基本一致，能够证实朱金浓与王朋清之间是房屋买卖关系而不是房屋租赁关系。王朋清在一审中提交的三份证据能够与朱金浓、王朋清对房屋买卖过程的相�陈述相互印证，可以证明朱金浓于一九九八年三月初六将房屋出卖给王朋清，房屋价款是23000元，立契约的代笔人是当时村支书朱贤章等基本事实。王朋清在一审中提交的三份证据真实、合法，与本案的处理具有关联性，原审将该三份证据予以采纳符合法律规定。三上诉人认为王朋清在签订协议时存在欺骗行为，王朋清未履行付款义务，协议不是朱金浓的真实意思表示，但三上诉人未提供充足的证据予以证实。朱金浓在原一审中陈述：“在卖房屋的第二天就把柜子等物品搬到岩泊渡镇中心村的。走后就把钥匙交给王朋清的。”、“我还没搬家，家里就被人偷，我当时确实没和子女商量，是王朋清找我的，我当时只收到他20000元房屋价款，分几次给我的。”“被人偷了，被人欺负我，无法管理我就卖了。”符晓华及符晓华、符晓丽的委托代理人对朱金浓的陈述亦予认�，朱金浓的陈述足以认定其与王朋清达成《房屋出售契约》后，即将房屋交付给王朋清居住管理的事实，故原判认定王朋清一直在该房屋居住符合客观事实。被上诉人朱金浓在原一审庭审时陈述其已收到王朋清给付的购房款20000元，并且在交付房屋后朱金浓一直未对房屋价款支付事宜提出异议，足以认定王朋清已按照协议履行了付款义务。三上诉人作为朱金浓和符开武的子女，在符开武死后对符开武所享有的房屋部分享有继承权，朱金浓作为共同权利人，在未得到三上诉人授权的情况下将房屋出卖给王朋清，三上诉人可另行向朱金浓主张权利。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，三上诉人主张《房屋出售契约�无效亦无法律依据。朱金浓作为房产共有人之一，又系三上诉人的母亲，其对外处置共有房产时足以使王朋清相信其具有处置的权利。王朋清与朱金浓签订的《房屋出售契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议是合同当事人的真实意思表示，合法有效。本案系确认之诉，不是因债权请求权提起的诉讼，不适用诉讼时效的规定，原判决认为三上诉人的起诉超过诉讼时效不当，本院予以纠正。综上，三上诉人认为《房屋出售契约》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费375元，二审案件受理费375元，共计750元，由上诉人符晓华、符晓丽、符青山共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 田洪山
代理审判员 王丽琴
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。