江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1023民初2834号
原告朱某。
委托代理人周某、周某某。
被告朱某某。
被告龚某某。
委托代理人盛某某。
原告朱某与被告朱某某、龚某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员王彪适用简易程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周某、周某某，被告朱某某、被告龚某某的委托代理人盛某某到庭参加诉讼，本案依法审理终结。
原告朱某诉称：2014年2月1日，原告与被告朱某某签订了《商铺租赁合同》一份，将位于宝应县某某嘉园（北门）41-101、41-102、41-103、41-104的房屋租赁给被告朱某某使用，租赁期限为5年，自2014年2月1日至2019年2月1日止，年租金为15万元，租金缴纳时间为每年的2月1日，合同签订后，被告朱某某分别于2014年2月、2015年2月缴纳了两次租金，共计30万元，2016年2月1日，第三年租金缴纳期限届满，原告要求被告朱某某缴纳所欠15万元租金，但被告朱某某一直以房屋已转租给被告龚某某为由拒绝支付租金，经原告调查，发现被告朱某某未经原告书面同意，擅自将上述房屋交与被告龚某某使用，原告与被告龚某某取得联系，并口头通知被告龚某某腾让房屋，但被告龚某某置之不理，至今仍未腾让房屋。故诉求法院，现请求判令：1、判令被告向原告支付拖欠的租金50000元（自2016年2月1日起至2016年6月1日止，按月租金12500元计算，并要求顺延止实际履行之日）及逾期付款违约金（自2016年2月9日算，每天按拖欠租金总额的1%计算，计算至实际支付之日止）；2、判令解除原告与朱某某于2014年2月1日签订的商铺租赁合同；3、判令被告立即腾让位于宝应县白田南路某某嘉园北们41-101、41-102、41-103、41-104的房屋并交付原告；4、判令两被告结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、电话、网络、物业等全部费用；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
被告朱某某辩称：房子是与跟原告租的，但房子转让他也是清楚的，也收了被告龚某某一年房租，原告应当是同意转租的，中途调解过的，被告龚某某经营不下去了想转租，也谈好了价格，但是原告不同意。水电费用会交，租金也会结，但是我不希望终止合同。原告没有提供租金的发票。
被告龚某某辩称：我们认为被告龚某某在本案中并不是适格的主体，商铺租赁合同是原告与被告朱某某之间签订的，合同只能就双方进行约束，根据合同的相对性，起诉被告龚某某没有法律依据；被告龚某某是从被告朱某某手中转租过来的，按照被告朱某某的要求向原告支付了一年的租金15万元，支付租金后，原告至今没有向被告龚某某支付真实的票据，被告龚某某从被告朱某某手中转租，原告是知晓的，不应当成为原告要求终止合同的原因，原告与被告朱某某合同中仅仅约定了终止合同的条件，在本案中被告龚某某不负有腾让房屋的义务，在被告龚某某经营发生困难的时候，两被告积极和原告沟通，希望通过再次转租的方式使合同继续下去，但原告予以拒绝，导致被告延付租金，原告也有过错。
经审理查明：2014年2月1日，朱某与朱某某签订《商铺租赁合同》一份，朱某将位于宝应县某某嘉园（北门）41-101、41-102、41-103、41-104的房屋租赁给朱某某从事茶餐厅经营，租赁期限为5年，自2014年2月1日至2019年2月1日止，年租金为15万元，于当年的2月1日付清，合同签订后，朱某收取朱某某租房押金5000元。合同第二条约定，乙方有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达30天的。被告朱某某按约定支付了第一年的租金后，对承租的商铺进行装修并经营一品茶餐厅。
2015年3月18日，两被告签订一份商铺转租协议，朱某某将其从朱某处承租的房产转租给龚某某，约定租期从2015年3月18日起至2019年2月1日止，租金每年为十五万元，每年3月1日前给朱锦顺或朱某，双方约定转让费为60万元。该协议签订后，龚德顺于2015年3月20日通过龚广来的银行账号向朱某的儿子朱锦顺转账支付第二年度租金15万元。此后，由龚德顺实际经营茶餐厅并控制至今。后因茶餐厅经营不善，两被告未能支付第三年度租金，遂引起本诉。
以上事实，有原告提供的租赁合同、房屋土地证、转租协议、汇款凭证及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：1、龚某某是否为本案适格主体；2、朱某是否知道转租的事实并认可两被告转租行为；3、朱某某是否违约以及该违约是否构成解除合同的条件；4、原告所主张的水电等费用是否有事实和法律依据。
本院认为：
一、关于龚某某是否为本案适格主体。本院认为，朱某与朱某某之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以保护。龚某某虽并非合同的相对人，但龚某某系本案所涉商铺的次承租人，现案涉商铺由其经营并实际控制，朱某主张解除合同并要求腾让房产的诉求与龚某某有一定的利害关系，加之如解除朱某与朱某某的商铺租赁合同，龚某某负有腾房义务，故朱某将龚某某列为本案被告并无不当。
二、朱某是否知道转租的事实并认可两被告转租行为。根据朱某与朱某某签订的商铺租赁合同，双方约定如转租须事先书面告知出租人，由此可见，朱某对于转租是比较慎重的，即承租人需要转租亦需要提前征得朱某同意，龚某某虽提供了支付租金的凭证，但该证据仅能证明其支付租金的事实，不能证明两被告转租的行为事先征得朱某的许可，更不能认定朱某就转租是明知并且默认的，故本院对两被告该抗辩意见不予采纳。
三、关于朱某某是否违约以及该违约是否构成解除合同的条件。本院认为，合同签订后，双方均应依约行使权力、履行义务，朱某依约将商铺交付给朱某某后，朱某某即负有按约支付租金的义务，根据双方合同的约定，2016年2月-2017年2月的租金，朱某某应在2016年2月1日前支付，但朱某某至今未能依约支付租金，属违约行为，且朱某某擅自转租，亦违反了合同的约定，根据双方商铺租赁合同约定，合同解除条件已经具备，故朱某与朱某某于2014年2月1日签订的商铺租赁合同应予解除。
合同解除后，朱某某负有从逾期支付租金之日按约支付租金和腾清商铺并交付朱某的义务，关于朱某主张的逾期付款违约金，因双方在合同中约定每天按欠付租金1%支付滞纳金，朱某庭后主动申请将逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，朱某该项请求合法有据，本院予以支持。龚某某并非朱某、朱某某商铺租赁合同的相对人，但龚某某实际控制商铺，故龚某某亦负有腾让商铺的义务。因本院已判决解除租赁合同并要求两被告腾让商铺，而两被告是否按本判决确定的期限履行腾房义务尚不确定，本院对逾期腾房的损失难以预判，故本院对两被告逾期腾房之后的房屋占有使用费不在本案中处理。
四、关于朱某所主张的水、电等费用，因原告未能举证证明实际产生的费用，且双方在合同中约定了水、电、物业费押金5000元，朱某可待朱某某腾让商铺后与其结算相关费用，多退少补，故本院对朱某该项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告朱某与被告朱某某于2014年2月1日签订的商铺租赁合同于本判决生效之日起解除，被告朱某某、龚某某于本判决生效之日起15日内将坐落于宝应县某某嘉园41-101、41-102、41-103、41-104房屋腾让并交付给原告朱某；
二、被告朱某某于本判决生效之日十日内向原告朱某支付2016年2月1日起至本判决确定的房屋交付之日期间的租金（按每年15万元的标准计算），并支付逾期付款违约金（以未支付租金金额为基数，从2016年2月9日起至实际给付之日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日）；
三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告朱某某负担25元，两被告负担500元（此款原告已垫付，两被告于履行上述义务时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。
审判员 王 彪
二〇一六年七月二十八日
书记员 潘玲玉