湖北省麻城市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂1181执异8号
案外人周畏。
案外人邹国语。
周畏和邹国语的委托代理人颜梅，湖北颜梅律师事务所律师。
周畏和邹国语的委托代理人张汉东，湖北颜梅律师事务所律师。
申请执行人曾宏涛。
委托代理人付文斌，湖北伟岸律师事务所律师。
被执行人麻城恒发房地产开发有限公司（简称恒发公司）。
法定代表人林涛，任恒发公司总经理。
委托代理人闵松伟，任恒发公司经理。
第三人湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（简称农垦公司）。
法定代表人余亦农，任农垦公司经理。
委托代理人汪华，湖北天明律师事务所律师。
案外人称，在申请执行人曾宏涛与被执行人恒发公司民间借贷纠纷执行一案过程中，（2015）鄂麻城执字第00189号执行裁定：查封位于麻城市金桥花园﹤雍景豪园﹥9幢6层01号商品房（简称涉案房屋）。案外人认为涉案房屋应归案外人所有。因案外人与被执行人恒发公司于2011年8月9日签订《商品房买卖合同》，并按合同约定一次性付清购房款和占有涉案房屋。生效的（2015）鄂麻城民一初字第01486号民事判决判令被执行人恒发公司在判决生效十日内将涉案房屋权属登记在案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不应当查封涉案房屋。另据了解，在案外人与被执行人已签订商品房买卖合同并实际占有涉案房屋后，被执行人恒发公司又将包括涉案房屋在内的20套房屋与第三人农垦公司签订借款450万元的抵押担保合同，并于2012年4月27日在麻城市房管局办理了抵押登记，应认定无效。为维护案外人的合法财产权益，要求依法解除对涉案房屋的查封。
申请执行人曾宏涛答辩称，（2015）鄂麻城执字第00189号执行裁定符合相关法律规定，查封涉案房屋的执行措施并无不当。法院可以根据（2015）鄂麻城民一初字第01486号民事判决和案外人与被执行人签订的商品房买卖合同审查认定涉案房屋作为借款抵押担保的效力和查封效力。
被执行人恒发公司答辩称，案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》是真实合法的，因恒发公司工作人员的失误，将已出售给案外人的涉案房屋办理了借款抵押担保登记。被执行人已向第三人农垦公司清偿了大部分债务，第三人应当解除包括涉案房屋在内的部分房屋的抵押担保登记。
第三人农垦公司答辩称：案外人没有提供证据证明案外人向被执行人实际支付了购房款，故案外人对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋仍归被执行人恒发公司所有；不动产在未办理登记公示前，买卖关系不具有物权法律效力，不得对抗善意第三人。因此，案外人不得对抗第三人农垦公司善意取得的涉案房屋的抵押权；抵押权在主债权诉讼时效期间行使，不受登记机关规定的抵押期限限制。应当驳回案外人对涉案房屋主张权利的异议。
案外人周畏、邹国语提供两组证据拟证明其异议主张成立，即证据1、《商品房买卖合同》，拟证明案外人购买被执行人涉案房屋在抵押登记和法院查封之前；证据2、（2015）鄂麻城民一初字第01486号判决书，拟证明案外人已付清购房款和占有涉案房屋，生效民事判决已确认案外人取得涉案房屋所有权。
申请执行人曾宏涛对案外人提供的证据不发表质证意见，要求法院依法审查案外人提供证据的效力。被执行人恒发公司对案外人提供的证据无异议。第三人农垦公司对案外人提供的证据有异议，认为案外人提供的证据均为复印件，不能确认是否真实。
本院认为，案外人提供的证据能够证明，在被执行人与第三人办理抵押登记前和本院查封涉案房屋前，案外人与被执行人已签订合法有效的房屋买卖合同，且案外人已付清购房款并占有涉案房屋。
被执行人恒发公司提供两组证据拟证明其答辩主张成立，即证据1、付款凭证，拟证明借款人已向第三人支付470万余元的本金及相应利息，至2013年7月10日止只下欠本金394500元及相应利息；证据2、税费发票，证明案外人已付清购房款，且被执行人已向税务部门缴纳了涉案房屋的税费。
案外人对被执行人提供的证据1不发表质证意见；对证据2无异议。申请执行人对被执行人提供的证据无异议。第三人对被执行人提供的证据真实性有异议。
本院认为，被执行人提供的证据，能够证明借款人已向第三人偿还了部分借款本息的事实；证据2能够证明案外人已向被执行人付清涉案房屋购房款的事实。
第三人农垦公司提供六组证据拟证明其答辩理由成立，即证据1、2、3、4、5分别是借款合同、抵押合同、他项权证、农业银行结算情况说明、借据，拟证明恒发公司于2012年4月27日将包括涉案房屋在内的20套房屋抵押给了第三人，第三人向借款人华益油料公司给付了450万元借款；第三人已取得包括涉案房屋在内的20套房屋的抵押权。证据6、《确认书》，拟证明华益油料公司、华益生物公司、被执行人等尚欠第三人267.5万元借款本金及相应利息。
案外人对第三人提供的证据有异议，认为抵押物清单涉及到的涉案房屋的抵押登记应当无效，对其他证据不发表意见。申请执行人对第三人提供的证据的真实性无异议，但认为被执行人应当只对450万元借款本金及月利率10‰的利息承担抵押担保责任，对另外180万元借款本息，被执行人不应承担抵押登记担保责任，假定被执行人已设置抵押登记的20套房屋拍卖，第三人就此180万元借款本息不享有优先受偿的权利。被执行人对第三人提供的证据真实性无异议，但认为被执行人只对450万元借款本息（月利率10‰）履行抵押担保责任，对丰维公司向第三人借款180万元不应承担抵押担保责任。
本院认为第三人提供的证据能够证明借款人华益油料公司于2012年4月27日向第三人借款450万元，被执行人以包括涉案房屋在内的20套房屋为此450万元借款本金及月利率为10‰的借款利息作抵押担保，并办理抵押登记；但不能证明被执行人应当为丰维公司于2013年7月向第三人借款180万元本息承担抵押担保责任，第三人依据抵押登记担保合同和抵押登记，只对华益油料公司所出借的450万元的本金及月利率10‰的借款利息，在华益油料公司尚未偿还借款的本息中享有优先受偿权。
经执行听证审查查明的事实为：案外人周畏、邹国语与被执行人恒发公司于2011年8月9日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，案外人依合同约定及时付清购房款38.2978万元，并于次日实际占有涉案房屋。2012年4月27日因借款担保，被执行人与第三人签订了抵押担保合同，将包括涉案房屋在内的20套房屋在麻城市房地产管理局办理了抵押登记。因申请执行人曾宏涛与被执行人恒发公司民间借贷纠纷执行案，本院于2015年作出（2015）鄂麻城执字第00189号执行裁定：将涉案房屋予以查封。本院于2016年2月1日作出（2015）鄂麻城民一初字第01486号判决书确认了周畏、邹国语与恒发公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合法有效，并判令恒发公司于判决生效十日内为周畏、邹国语办理涉案房屋过户登记手续。周畏、邹国语根据（2015）鄂麻城民一初字第01486号判决向本院申请强制执行。在执行过程中，因涉案房屋被查封，并设置了抵押登记。为维护其合法的财产权益，周畏、邹国语于2016年4月5日向本院提出案外人异议。
本院认为，本案外人异议审查争议焦点：一是案外人是否符合善意取得涉案房屋条件？二是（2015）鄂麻城民一初字第01486号民事判决能否作为支持案外人异议理由的依据？三是是否应当解除对涉案房屋的查封？四是设置在涉案房屋上的抵押登记是否有效？本院认为，第一，涉案房屋是在被设置抵押登记和本院查封前，案外人与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，案外人依合同约定已付清购房款并实际占有了涉案房屋，涉案房屋未办理过户登记，其过错在被执行人，本院认为案外人符合善意取得涉案房屋条件。第二，（2015）鄂麻城民一初字第01486号民事判决确认了案外人与被执行人之间房屋买卖合同有效，并确认案外人已付清购房款和占有涉案房屋，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其权利能够排除执行，（2015）鄂麻城民一初字第01486号民事判决能够作为支持案外人异议的合法依据。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不应查封涉案房屋，故本院认为应当解除对涉案房屋的查封。第四，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同和付款、占有涉案房屋在先，被执行人与第三人办理抵押登记在后，因此，本院认为设置在涉案房屋上的抵押登记无效。
综上，本院认为，案外人异议理由成立，即设置在涉案房屋上的抵押登记无效且应当解除对涉案房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
解除对登记在被执行人麻城恒发房地产有限公司名下的位于麻城市金桥花园﹤雍景豪园﹥9幢6层01号商品房的查封。
如不服本执行裁定，申请执行人可在本执行裁定送达后十五日内向本院提出执行异议之诉。
审 判 长 刘援农
审 判 员 薛 娇
人民陪审员 王 萍
二〇一六年四月二十九日
代书 记员 王 计