山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邹民初字第1579号
原告毕某甲，兖矿集团南屯煤矿职工。
委托代理人许某，邹城北宿法律服务所法律工作者（特别授权）。
委托代理人毕某乙，兖矿集团南屯煤矿退休职工。
被告刘某，兖矿集团有限公司保卫处职工。
原告毕某甲诉被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孟杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告毕某甲及其委托代理人许某、毕某乙，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕某甲诉称，2013年3月16日，双方商定，被告将位于邹城市建设路436号南宫房小区10号楼1单元401室住房（含储藏室）一套卖给原告。原告于当日下午交给被告定金一万元。2013年3月18日签定《房地产买卖合同》，确定房价357000元。并约定首付房款300000元，2013年10月15日将房产交付原告，余款当日付清。同年3月19日，原告付给被告房款290000元。10月15日，原告要求被告办理房产过户手续，被告迟迟不予办理。同年12月18日，原告又付给被告房款20000元。后多次找被告办理过户手续，被告推脱。此后被告才告知原告，该房产已被抵押还有四年到期。致使合同目的不能实现。综上被告的行为有明显的欺骗性，失去了诚实信用的原则。为此，向法院诉讼，请求：1、依法解除原被告的《房地产买卖合同》。2、判令被告双倍返还定金20000元，购房款310000元，违约金7440元，合计337440元。3、诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告提交的证据有：
1、2013年3月18日签定《房地产买卖合同》一份，证明约定过户时付清余款，被告有严重的违约行为。
被告质证意见，对合同没有异议。
2、2013年12月18日收款条一份，证明原告付给被告房款20000元。
被告质证意见，认可。
3、暖气费交纳单据，证明原告替被告缴费。
被告质证意见，是本人的名字，不能证明什么。
4、移动公司缴费收据，证明原告替被告缴费。
被告质证意见，是本人的名字。
5、原告的姐姐与被告的通话记录，证明2014年4月8日通话，证明被告房产已经抵押六年，还有四年到期。还证明2014年5月11日前，被告已收到房款32万元。
被告质证意见，对通话认可，当时没约定过户日期。
6、证人扬长华证明，与原告的父亲毕某乙系同事。是原告的父亲在网上看到被告卖房后，相中盖房了，毕某乙看过两次房后，又喊本人一起去看的房子，原告有购买意向，他们一起协商后，被告提供了一张纸（合同），他们签了字，让我做证明，也签了字。后来的事就不清楚了。当时看房和签字时没说房子有抵押。
对证人证言，原告质证意见，证明很清楚，签合同时没有提房屋抵押，被告隐瞒了事实。
对证人证言，被告质证意见，与事实不符，当时提供房产证复印件及抵押权复印件给他们看了。
被告刘某辩称，原告要求解除合同无法律依据。双方2013年3月18日签订合同约定房价款35.7万元，向已付款32万元，尚欠3.7万元。该住房已于2013年10月15日交付原告，并实际居住至今，原告的合同目的已经实现。原告为了免交税费，以房产证未满5年为由不付剩余房款。原告诉状所称“因房屋有抵押，致使合同目的不能实现”不是事实。该房的抵押已经解除。现在是原告实际居住该房屋，且欠答辩人房款3.7万元，原告的合同目的已经实现。因此，原告要求解除合同没有法律依据，恳请法庭判令原告继续履行合同，支付剩余房款3.7万元。
证明自己的主张，被告提交证据有：
1、提交房产证一份，证明该房产没有任何纠纷，可以随时办理过户。
原告质证意见，真实性无异议，但当时没告知房屋有抵押。
2、2013年3月17日，毕某乙出具的购房定金收条一份，证明付款人名字与买房人不是一个人。
原告质证意见，认可，这个钱包含在32万元内。
经审理认定，2013年3月16日原告的父亲毕某乙与被告协商，购买被告位于邹城市建设路436号南宫房小区10号楼1单元401室住房（含储藏室）一处。同年3月17日，原告的父亲毕某乙付给被告购房定金10000元。被告出具收条一份，载明“今收到毕某乙购房订金壹万元整”。同年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖合同》。合同约定“一、甲方将座落在建设路436号南宫房小区10号楼1-401号的房地产（房屋所有权证书编号010907000300。房屋建筑面积（大写）陆拾柒点壹柒平方米，附着物储藏室一间出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾伍点柒万元￥357000元。付款方式分期付款，首付叁拾万元整，过户当日付清余款。三、甲乙双方同意甲方于2013年10月15日将上述房地产正式交付给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起七日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商方式解决。协商不成时，可向济宁市房地产仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。七、上述房地产办理产权转移手续所需缴纳费用，由甲乙双方按规定各自承担；或双方另行约定：乙方承担一套房过户费用，如新政策之后多余的部分由承担。八、、、、、、、。十双方约定其他事项：甲方有义务保证房屋整体不变，不得损坏装修）”。证人杨某也在该合同上签名。3月19日，原告付给被告房款290000元。2013年10月10日，被告将房屋钥匙交付原告，储藏室钥匙至今未交付原告。同年12月18日，原告付给被告房款20000元。被告出具《收条》一份，载明“今收到毕某乙现金贰万元整（20000.00）差房款叁万柒仟元整”。后因该住房办有抵押登记，双方产生纠纷，原告于2013年5月13日向本院起诉。
另查明，涉案房产在邹城市房产交易所办有抵押登记，抵押期限为十年。原、被告买卖房屋时，该抵押尚未期满，尚有四年抵押期。双方签订房屋买卖合同时，原告也未到房产登记机构对涉案房产的相关情况予以了解。开庭前，被告已将抵押登记解除。
上述事实的认定，主要是根据原告提供被告出具的《收条》，双方签订的《房地产买卖合同》一份，证人杨某的证言、双方的通话记录以及庭审时原、被告的陈述认定的，书证已收存案卷佐证。
本院认为，原告之父毕某乙以原告的名义与被告签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思的表示，原告本人对此也无异议，该《房地产买卖合同》对双方具有约束力，为有效合同。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方的合同未约定解除合同的条件。合同签订后，原告已支付大部分购房款，被告也于2013年10月15日前将房屋钥匙交付给原告。被告交付房屋钥匙的行为，应视为双方对房屋的实际交付。双方已履行了合同的大部分内容。该房产虽有抵押登记，原告诉讼后，被告已将抵押登记予以撤销。双方买卖房产的目的未因此受影响而不能实现。因此，原告的“合同目的不能实现”主张，本院不予采信。
合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告刘某在订立合同时，未告知该房产上办有抵押登记，违背了诚实信用的原则。双方虽未约定办理过户的具体期限，但原告收到房屋钥匙后要求办理房产过户登记，并不违背法律规定，该义务系被告的法定义务。被告即应在交房后合理的期限内予以协助办理。但被告未予以积极协助，其行为已构成了违约，应当承担违约责任。原告要求被告自2013年10月15日起承担违约责任。法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，由于双方未约定办理过户的具体期限，因而原告可以随时要求办理，但应当给与被告必要的准备时间。根据法律规定，办理过户准备的时间酌情定为交房后十日。因此，被告的违约时间应从2013年10月25日起计算至起诉之日。合同约定“乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。开庭时，原告主张要求被告按万分之一承担违约责任，本院应予支持。其违约金为357000元×0.01％×194天＝6925，8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告请求解除合同的诉讼请求。
二、被告刘某自本判决生效之日起十日内支付给原告违约金6925.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6362元，由被告刘某负担（原告已垫付，被告付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 孟杰
二〇一四年八月二十八日
书记员 孟媚