浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0604民初5042号
原告：中国人民武装警察部队绍兴市消防支队，住所地绍兴市越城区树下王路28号。
负责人：傅松良，支队长。
委托诉讼代理人：陈临浙，浙江世纪方正律师事务所律师。
被告：吕晓虎，男，1973年10月30日出生，汉族，住嵊州市。
被告：孙峰，男，1978年3月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告：王高洪，男，1976年3月5日出生，汉族，住嵊州市。
原告中国人民武装警察部队绍兴市消防支队（以下简称武警绍兴消防支队）与被告吕晓虎、孙峰、王高洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，由审判员耿红建担任审判长、与代理审判员王丽娟、人民陪审员金妙芬组成合议庭，于2017年8月28日、2017年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈临浙，被告吕晓虎、孙峰两次开庭到庭参加诉讼。被告王高洪第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武警绍兴消防支队向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕晓虎支付原告房屋租赁费180万元，并承担逾期付款违约金394.2万元，被告孙峰、王高洪对上述拖欠房屋租金和逾期违约金承担连带清偿责任；2、解除双方从2017年7月1日起的房地产租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中,原告对诉请进行了如下变更：第1项诉请在本案中暂不主张；第2项诉请为解除双方从2017年7月1日起的房地产租赁合同，并要求被告将房屋腾退归还给原告；第3项诉请不变。原告诉请的事实和理由如下：2011年12月21日，原告与被告吕晓虎签订一份房地产租赁合同。合同约定：租赁标的为上虞区百崧公路1号原上虞消防大队培训中心大楼，租赁房屋面积为2812平方米，租期7年，自2012年1月1日起至2018年12月31日止，租金60万元每年，年租金定于每年7月1日支付，承租人逾期交付租金的，出租人按滞纳金总额每日千分之三向承租人加收违约金等。本案被告在租赁房屋开办了上虞人家餐饮管理有限公司，经营餐饮和住宿，租金已付至2013年12月31日，之后被告以经营困难为由，拖欠租金迟迟未付。经原告多次催讨，被告于2015年下半年交付了拖欠的租金30万元，之后一直未付。截止2017年6月30日，被告欠付原告租金达180万元，期间双方对拖欠租金的支付经多次协商未果。根据双方租赁合同第11条第2款之规定，被告应承担2014年7月1日起至2017年6月30日止按日千分之三计算的逾期违约金394.2万元。鉴于涉案租赁房屋由上虞人家餐饮管理有限公司用于餐饮、住宿经营，而被告孙峰、王高洪系上虞人家餐饮管理有限公司的股东，且该公司注册资金仅90万元，明显不具有承担偿付本案债务的能力，故被告孙峰、王高洪应对涉案拖欠租金及违约金承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。
被告吕晓虎、孙峰、王高洪辩称：被答辩人认为原告起诉所依据的租赁合同已经终止，双方的租赁合同关系应当以原告与被告孙峰签订的租赁合同为准；答辩人自2014年3月停止营业至9月份重新签订合同，再至2015年3月实际为双方合同洽谈期、房屋屋顶外墙补漏维修期，整体装修期按协定应为免租期，答辩人不支付该期间的租赁费用；答辩人为原告方垫付了房屋主体屋顶渗漏和外墙渗漏维修费用，原告一直没有支付，所以该部分费用应用于抵扣2015年上半年的房屋费用（多还少补），2016年1月12日答辩人支付了2015年下半年的房租；自原告要求答辩人重新签订合同及重新装修宾馆开始至今，被答辩人多次和消防大队及消防支队领导要求确认新合同，但始终没有得到回复和解决，由此引起的租金欠付的责任不在被答辩人，答辩人要求驳回原告关于滞纳金的诉请；现原告要求与答辩人提前终止合同，将给答辩人造成重大损失，要求原告给予合理补贴，对于2016至2017年的未付房租同意在补偿金里合理扣除；原告自2016年起要求与答辩人提前终止合同，但至今未给答辩人一个明确的书面文件和具体的方案，给答辩人造成了重大影响，答辩人要求合理确认合同条款和租赁期限，公平公正的给答辩人一个正常的投资环境。
本院经审理查明：2011年12月21日，原告武警绍兴消防支队与被告吕晓虎签订武警部队房地产租赁合同一份，约定由原告将坐落于原绍兴市上虞市百崧公路1号的房屋（产权登记在上虞市公安消防大队名下）出租给被告吕晓虎，租赁用途为餐饮，租赁期限自2012年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每年60万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用），租金按半年结算，承租方于每年的7月1日将每年的租金交付给原告。被告吕晓虎以上述房屋为住所地于2011年10月24日成立了上虞市人家餐饮管理有限公司，从事餐饮服务，公司名称现变更为绍兴市上虞区人家餐饮管理有限公司。被告吕晓虎系公司法定代表人及股东，被告孙峰亦为公司股东，被告王高洪曾系公司股东，经股东变更后，现非公司股东。由于经济形势、地理位置及经营不善等原因，上虞人家餐饮服务处于连年亏损状态，于2014年2月28日停止营业。经原告同意，房屋租赁用途改为住宿，被告为此对租赁房屋重新进行了装修，于2015年2月作为宾馆重新开业。房屋装修期间，经原告同意后，被告方垫资对房屋屋面及墙面的渗水问题进行了维修，原告亦同意将会根据实际维修费用将垫付资金支付给被告方。因双方对维修资金的具体费用有争议，原告未将该笔款项支付给被告。同时，在房屋装修期间，被告与上虞消防大队就合同重新签订进行了协商。经协商一致后，原告于2014年9月19日向被告方出具了打印的合同编号武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同一份，该份合同约定的租赁期限自2014年7月1日起至2018年12月止，房屋租赁用途为住宿、餐饮，被告孙峰在该份合同上签字，原告方至今未签字盖章。被告方已付清2013年年底之前的租金，并于2016年1月12日支付租金30万元，其余租金未支付。按双方惯例，原告在被告处的餐饮消费可在被告方欠付的租金中扣除，但双方至今未结算。原告自2016年左右起通知被告方因国家政策原因在2017年6月30日前提前终止合同。
另查明，原、被告一致认为2011年12月21日所签订的房屋租赁合同的合同主体为原告及被告吕晓虎。
以上事实由原告提供的武警部队房地产租赁合同一份、房产证和土地证各一份、公司基本登记情况一份，被告吕晓虎提供的编号为武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同一份、关于原上虞人家房地产租赁合同重新签订的情况说明一份、现金缴款单及收据各一份，以及庭审中当事人的一致陈述予以证明，本院审查后依法予以确认。
对原、被告双方的争议问题，本院具体分析如下：
一、由被告孙峰签字的合同编号为武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同是否已生效。原告认为该份合同未经盖章，不具有法律效力。被告认为该份合同系原告提供，原告盖章只是走内部流程，该份合同应具有法律效力。被告吕晓虎为此提供了由被告孙峰签字的房屋租赁合同一份、关于原上虞人家房地产租赁合同重新签订的情况说明一份、绍兴市公安消防支队后勤呈报表一份、消防安全检查合格证一份，及被告方实际同意变更租赁用途的事实予以证明。本院认为，武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同第十五条规定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，即该合同对合同的生效作出了特别约定，附加了相关条件。根据本院查明的事实，以及被告吕晓虎提供的上述证据，仅能证明原告同意租房用途变更，双方之间的上述合同已经成立，原告已就该合同进行内部审批等事实。但因该份合同尚无原告方签字盖章，不符合合同第十五条关于生效的特别约定，故合同未生效。被告吕晓虎提供的上述证据难以达到其证明目的，本院不予认定。
二、原告是否有权解除原、被告双方之间的租赁合同。因武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同尚未生效，故原告2011年12月21日与被告吕晓虎签订的武警部队房地产租赁合同并未终止，仍系规范双方房屋租赁法律关系的合同依据。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告诉请解除合同的理由有二：一是根据国家政策单方解除，二是被告欠付原告租金。2011年12月21日签订的房屋租赁合同第九条关于合同的解除与终止第（二）项规定：“甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方……”。该约定赋予了原告单方终止合同的权利。而原告已经在2016年左右通知被告2017年6月30日前提前终止合同，故原告现单方要求解除自2017年7月1日起的房屋租赁合同符合合同约定。同时被告在答辩中虽辩称房屋维修费应在2015年上半年的租金中扣除，2014年3月至2015年1月为免租期，但认可2016年至2017年的租金未支付。及时支付租金系承租方的基本合同义务，原告以被告欠付租金为由亦可解除合同。
综上，本院认为原告的变更后的诉请有事实和法律依据。本院确认原告与被告吕晓虎之间的房屋租赁合同自2017年7月1日起解除，被告吕晓虎应及时将房屋腾退归还给原告。被告孙峰、王高洪非房屋租赁合同的相对方，无需承担法律责任。三被告辩称武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同已生效，并已代替原合同依据不足，本院不予采信。被告认为合同终止给其造成重大损失的抗辩不能成为双方合同不解除的理由，如确有损失可另寻救济途径。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告中国人民武装警察部队绍兴市消防支队与被告吕晓虎签订的武警部队房地产租赁合同于2017年7月1日解除。
二、被告吕晓虎应于本判决生效之日起十五内将其承租的房屋全部腾退归还给原告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告吕晓虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 耿红建
代理审判员 王丽娟
人民陪审员 金妙芬
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。