广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂05执异32号
异议人：冯忠华，女，1964年5月30日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。
申请执行人：广西恒冠建设集团有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北部湾东路102号东安小区第一幢二层。社会统一信用代码：91450500199305484R。
法定代表人：罗家辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
被执行人：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市公园路体育宾馆附楼三楼。社会统一信用代码：91450500672464713K。
法定代表人：王合娟，该公司董事长。
在本院执行申请执行人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）与被执行人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）建设工程施工合同纠纷仲裁裁决一案中，冯忠华对本院（2017）桂05执恢90号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人尚源居公司名下国华尚源东城（和谐苑）的7套商铺（2幢0110号、0301、0302、0303、0304、0305、0306号）进行公开拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人冯忠华请求撤销（2017）桂05执恢90号之二执行裁定书，立即中止被执行人尚源居公司名下坐落于北海市南珠大道以西、××大道以北的国华尚源东城（和谐苑）的7套商铺（2幢0110号、0301、0302、0303、0304、0305、0306号）的拍卖活动，依法重新上述7套商铺的房屋所有权及土地使用权价格分开进行价值评估，确定各自在总价值中所占比例，重新拍卖，拍卖成交后有申请执行人恒冠公司对房屋所有权价款项优先受偿，由冯忠华对土地使用权拍卖价款优先受偿。事实和理由：一、恒冠公司的工程款优先受偿权仅及于建设工程拍卖价款，不及于建设工程占用范围内的土地使用权，法院未将建筑物价值及土地价值分开评估，损害了冯忠华的合法权益；二、法院未将评估报告送达给冯忠华，损害冯忠华作为利害关系人之合法权益，该评估、拍卖程序严重违法，应当依法重新评估，并重新拍卖；三、评估报告确认评估价值包含了分摊的土地使用权价值，但未确定土地使用权价值所占比例；四、已违规估价的62套房产性质主要为商铺，土地使用权在每套房屋总价值中所占比例均不低于60%，冯忠华作为首先采取查封措施的债权人至少应首先受偿2500万元。
本院查明，2013年6月28日、8月18日、8月19日，恒冠公司与尚源居公司签订《施工合同》，约定尚源居公司分别将总建筑面积88946.94㎡、76946.71㎡、55701.90㎡国华尚源东城和谐苑一期、二期、三期新建工程发包给恒冠公司承建。2013年12月31日，恒冠公司与尚源居公司签订《补充协议书》，约定了尚源大厦工程的工期、承包方式、固定单价、工程款的支付等内容，并约定双方发生争议时，由工程所在地的仲裁委员会仲裁。后因尚源居公司拖欠恒冠公司工程进度款产生纠纷，恒冠公司向北海仲裁委员会申请仲裁。北海仲裁委于2016年11月2日作出北仲裁字（2015）第218号仲裁裁决书：一、尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款10181.346万元；二、尚源居公司向恒冠公司支付工程款利息3564.02万元（暂计至2015年10月30日，之后以欠款10181.346万元为本金，按月利率1.5%计算至付清全部款项之日止）；三、恒冠公司对尚源居公司应付的10181.346万元国华尚源东城项目工程款享有优先受偿权。
尚源居公司不服北仲裁字（2015）第218号仲裁裁决，以双方未约定仲裁条款，仲裁庭无权受理其与恒冠公司的纠纷、该仲裁裁决违反法定程序、遗漏当事人、事实不清、适用法律错误等为由，向本院申请撤销该仲裁裁决。本院于2017年5月26日作出（2017）桂05民特4号民事裁定书，驳回了尚源居公司撤销北仲裁字（2015）第218号仲裁裁决的申请。
北仲裁字（2015）第218号仲裁裁决生效后，因尚源居公司未能履行上述法律文书确定的义务，恒冠公司向本院申请强制执行。本院以（2017）桂05执217号案立案执行。执行过程中，尚源居公司申请不予执行北仲裁字（2015）第218号仲裁裁决。本院经审查，作出（2017）桂05执217号之一执行裁定书，驳回了尚源居公司的申请。
2017年4月25日，本院委托广西鑫正房地产评估有限责任公司对“和谐苑”共59间商铺及3间仓储的房地产市场价值进行评估。评估价值为90308772元。但评估公司未将上述地上建筑物和土地价值分开评估。
2018年1月23日，本院作出（2017）桂05执恢90号之二的执行裁定：拍卖登记在被执行人尚源居公司名下的“和谐苑”23套商铺的房地产（具体为：1-1-0110、1-3-0303、1-3-0304、1-3-0305、1-3-0306、1-3-0307、1-3-0308、1-3-0309、1-3-0310、1-3-0312、1-3-0314号、2-1-0110、2-1-0111、2-1-0112、2-3-0301、2-3-0302、2-3-0303、2-3-0304、2-3-0305、2-3-0306、2-3-0307、2-3-0308、2-3-0309号房）。因当事人对即将拍卖的“和谐苑”的房、地价值未分开评估提出意见，本院委托评估机构进行补充评估。2018年5月28日，广西鑫正房地产评估有限责任公司作出上述“和谐苑”共59间商铺及3间仓储房地产市场价值评估结果补充说明，将上述商铺、仓储和其分摊的土地使用权价值进行了分别评估，其中房产价值为31370827元，所分摊土地使用权价值为58937945元。
另查明，王合娟多次向冯忠华借款，2015年6月30日，双方签订《协议书》，共同确认至2015年6月30日，王合娟共计向冯忠华借款人民币3000万元。从2015年7月1日起，王合娟按月利率3.5%给付利息，同时王合娟须每个月向冯忠华支付50万元利息，一个季度内把剩余利息付清。尚源居公司作为担保人在该《协议书》上盖章确认。《协议书》签订后。王合娟仅向冯忠华支付了35万元。因王合娟未能按时还本付息，冯忠华向法院起诉。本院受理后，经冯忠华申请并提供担保，本院作出（2015）北民二初字第64号民事裁定，查封了尚源居公司名下位于南珠大道以西、××大道以北，《国有土地使用权证》为北国用（2013）第C03643号项下的土地使用权以及位于北海市××以东、××以南，《国有土地使用权证》为北国用（2010）第B20767号项下的土地使用权，并查封了冯忠华提供的担保财产。上述财产的查封期限为2015年9月18日至2018年9月17日，共计三年。其后，本院于2016年6月7日作出（2015）北民二初字第64号民事判决：一、王合娟、李传贵应共同向冯忠华偿还借款3000万元及支付利息（以3000万元为计算基数，按月利率2%，从2015年7月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，利息总额应扣除王合娟已向冯忠华支付的35万元）；二、尚源居公司对上述第一项判决中王合娟的还款付息义务承担连带清偿责任，尚源居公司就王合娟的还款付息向冯忠华承担责任后，有权向王合娟进行追偿；三、驳回冯忠华的其他诉讼请求。该判决生效后，冯忠华向本院申请强制执行。本院于2017年6月16日以（2017）桂05执80号案立案执行。
关于冯忠华的执行异议能否成立的问题，本院认为，其一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，冯忠华以法院未向其送达评估报告为由，申请重新评估的理由不属于上述规定的情形，本院不予采纳。但实际上，广西鑫正房地产评估有限责任公司已根据本院的要求，对涉案“和谐苑”共59间商铺及3间仓储房地产市场价值评估结果补充说明，将上述商铺、仓储和其分摊的土地使用权价值进行了分别评估，明确了房产价值和所分摊土地使用权价值，满足了冯忠华要求重新评估的请求。其二，冯忠华主张本院对涉案商铺的拍卖行为侵害其债权的实现，要求中止拍卖。但本院并未对涉案商铺进行实体处置、未针对涉案标的物的价值对各债权人作出分配方案，故并未实际影响冯忠华债权的实现，其请求对土地使用权进行优先受偿可在执行分配程序中主张，不属于执行异议的审查范围。因此，冯忠华提出的上述异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条（一）项，裁定如下：
驳回冯忠华的异议请求。
如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。
审 判 长 蔡 敏
审 判 员 林少立
审 判 员 魏 岚
二〇一八年九月五日
法官助理 邱愉茜
书 记 员 覃 梅