上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1934号
�告（反诉被告）方良。
原告（反诉被告）崔晶。
上述两原告（反诉被告）共同委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。
上述两原告（反诉被告）共同委托代理人张磊，上海笑展律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴奕琳。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）方良、崔晶诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）吴奕琳房屋买卖合同纠纷一案，原告方良、崔晶于2013年9月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李伟林独任审判，后变更为由代理审判员陈乃徐独任审判。在审理过程中，被告吴奕琳向本院提出反诉申请，本院经审查依法受理后与本诉合并审理。因案情需要，本院依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行审理。原告方良、崔晶的委托代理人张磊、汤毅人，被告吴奕琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方良、崔晶诉称，2011年9月25日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定两原告将其所有的上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给被告，被告于双方交房、验房且户口迁出该房后支付两原告装修费及配套设施补贴款尾款人民币60，000元。由于原告需另行购置房屋以供户口迁入，双方约定两原告至2012年12月25日前迁出户口。合同签订后，双方于2011年12月23日办理了产权过户及房屋交接手续。2012年2月20日，两原告与案外人李某某签订《上海市房地产买卖合同》购某案外人名某的房屋，根据合同约定，双方应于2012年4月30日之前办理过户手续。由于李某某违约，导致两原告无法过户。经过诉讼，并经法院强制执行后，才于2013年4月13日取得房屋所有权证，两原告立即将户口从涉讼房屋迁至购某的房屋。后两原告多次要求被告支付装修及配�设施补偿款尾款，但遭到被告拒绝，故诉至法院，要求：一、被告支付涉讼房屋装修及配套设施补贴尾款60，000元；二、被告支付自2013年8月30日起至判决生效之日止的利息损失（以60，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付）。
被告吴奕琳针对本诉辩称及反诉诉称，2011年9月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及协议书，因原告提出需要一定的时间购某住房并迁出户口，经协商，被告给予原告一年时间用于迁出户口，并对户口逾期迁离的赔偿作了约定。两原告直至2013年4月才将户口迁离，构成违约，根据合同约定应赔偿被告违约金139，700元。原告的违约损失在其与案外人的案件中已得到赔偿，故也应按照合同的约定支付被告赔偿金。被告不同意两原告的诉讼请求，并提出反诉请求：一、两原告支付赔偿金139，700元（以2，200，000元为本金，自2012�12月15日起至2013年4月20日止，按日万分之五计付）；二、两原告支付自2013年9月1日起至判决生效之日止的利息损失（以139，700元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付）。
原告方良、崔晶针对被告吴奕琳的反诉请求答辩称，赔偿金是基于被告产生的损失而主张。合同签订后，两原告协助被告办理了涉讼房屋过户手续，并按约定将房屋交付被告，故被告未产生实际损失。由于案外人的某某，两原告未能按期迁出户口属于不可抗力，而非两原告故意过错。即使法院认定两原告违约需向被告支付赔偿金，《上海市房地产买卖合同》中约定的违约金比例也过高，希望法院调整，两原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2011年9月25日，两原告（卖售人，甲方）与被告（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，两原告将其所有的涉讼房屋出售给被告，房屋建�面积87.97平方米，转让价款为2，200，000元。甲、乙双方确认，在2011年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2012年1月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。基于涉讼房屋内还存在甲方的户口，甲方需要另行购置房屋迁入户口，经协商，甲方承诺，2012年12月15日前到房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续，否则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。同日，双方签订《协议书》，甲、乙双方确认，乙方除支付房价款2，200，000元外，另行支付甲方室内装修及配套设施补贴款计400，000元，构成总实际房价款2，610，000元。乙方于签订买卖合同当日支付660，000元（含定金50，000元），装修及配套设施补贴款340，000元；于进房地产交易中心当日支付10，000元；向银行贷款1，540，000元，该贷款应于银行规定的形式和期限直接支付给甲方；乙方于甲、乙双方交房、验房，且甲方户口迁出该房后支付甲方装修及配套设施补贴款尾款60，000元。违约金按实际房价款2，610，000元的20％计付。2011年12月16日，两原告与被告办理了涉讼房屋的过户手续，同年12月23日，两原告并将涉讼房屋交付被告。被告按约先后支付两原告房屋款共计2，550，000元。2012年2月20日，两原告与案外人李某某签订《上海市房地产买卖合同》购某案外人名某上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“仙霞路402室”）房屋，根据合同约定，双方应于2012年4月30日之前办理过户手续。由于李某某未按合同约定还清上述房屋所有抵押贷款，导致两原告无法顺利按时过户。2012年5月，两原告向本院提起诉讼，要求案外人履行买卖合同，协助办理过户，交付仙霞路402室房屋并支付逾期过户的赔偿金。经审理，法院依法支持两原告的诉讼请求。经两原告申请法院强制执行，两原告于2013年4月13日取得房屋所有权证。2013年4月20日，两原告将户口从涉讼房屋迁至购某的仙霞路402室房屋。由于两原告要求被告支付装修及配套设施款尾款遭到被告拒绝，原告诉至法院。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》及协议书、（2012）长民三（民）初字第785号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2354号民事判决书、强制执行申请书、仙霞路402室房屋房地产权证及户口簿等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
由于原、被告各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方应当秉着诚实信�的原则，履行自身义务。买卖合同及协议书对房屋的价款、支付方式及违约责任等均作了明确约定，被告应于双方交房、验房，且原告户口迁出涉讼房屋后支付两原告装修及配套设施补贴款尾款60，000元，现两原告已将户口迁离涉讼房屋，被告应按约支付装修及配套设施补贴款。上述款项的延迟支付，系双方对违约责任承担存有争议所致，故原告提出的利息主张本院不予采纳。由于两原告向案外人购某的仙霞路402室房屋在交易过程中产生纠纷，引起诉讼，两原告的户口未能于合同约定的2012年12月15日迁离涉讼房屋，构成违约，故两原告应向被告承担违约责任。尽管合同约定的是赔偿金，但从文义看该赔偿金的本质应为违约金。庭审过程中，两原告表示，如果法院认定两原告有违约行为，需支付赔偿金，买卖合同对赔偿金数额的约定也过高，要求法院适当调整。考虑�两原告未按期迁离户口系案外人迟延过户原因导致，两原告在主观上并无主观故意，且《上海市房地产买卖合同》签订后，两原告按约协助被告办理了过户手续，并将涉讼房屋如期交付被告，被告实际上并未产生具体的损失，故法院酌定两原告向被告支付赔偿金30，000元，对被告要求两原告支付利息的反诉请求不予支持。被告提出两原告的违约损失在两原告与案外人的案件中已得到赔偿，故也应按照合同的约定支付被告赔偿金的抗辩意见，本院认为，两原告与案外人签订房屋买卖合同后，案外人既未按约涤除债务，协助办理过户手续，也未将仙霞路402室房屋交付两原告，法院判决逾期过户的违约金包含了因案外人未及时协助办理产权过户而导致两原告后续产生诸如租金、产权证核发日期等其他隐形的损失，且案外人经法院合法传唤未到庭参加诉讼，未提出要求调整�约金的请求，法院依法根据合同约定判决案外人支付违约金于法有据，故被告的抗辩理由与法无据，本院对此难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴奕琳应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）方良、崔晶装修及配套设施补贴款尾款人民币60，000元；
二、原告（反诉被告）方良、崔晶应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴奕琳赔偿金人民币30，000元；
三、驳回原告（反诉被告）方良、崔晶其余的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴奕琳其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1，300.80元，由原告（反诉被告）方良、崔晶负担人民币10元、被告（反诉原告）吴奕琳负担人民币1，290.80元。
反诉案件受理费人民币892.15元，由原告（反诉被告）方良、崔晶负担人民币200元，被告（反诉原告）吴奕琳负担人民币692.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。