重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1717号
上诉人（原审被告）任小敏。
委托代理人李勇，重庆言实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭昭飞。
委托代理人陈治良。
上诉人任小敏因与被上诉人郭昭飞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第04689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年3月，郭昭飞为乙方，任小敏为甲方，双方签订了房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于綦江文龙街道大石路66-21号门面（面积约43㎡；登记产权人为任启明，系任小敏父亲）出租给乙方使用，租期4年，从2011年3月18日至2015年3月18日；租金1200元／月，随行情增涨，每季度交一次；甲方保证房屋质量，并承担房屋质量引起的一切损失责任；乙方交给甲方1000元保证金，待期满交付清楚后退还；若乙方使用期满后有意续租，在乙方不变行业的基础上，甲方保证乙方续租；双方还对转租、房屋结构变动、违约责任等进行了约定。合同签订后，郭昭飞在租赁门面内从事经营修脚业务。该合同期届满前，任小敏便告知郭昭飞该合同期满后不再续租，郭昭飞认为郭昭飞应按合同约定保证其续租，双方为此产生争议，经双方多次协商，任小敏同意在合同期满后给郭昭飞一个月的宽限期，但任小敏父亲任启明同意最多给郭昭飞三个月的宽限期。后郭昭飞向任小敏支付了2015年3月18日至4月18日期间租金2000元。2015年4月18日，任小敏要求郭昭飞三天内搬出并交回门面，但郭昭飞以未找到新的门面为由，拒绝搬出门面。2015年4月22日，任小敏未经郭昭飞同意，也未对郭昭飞在门面内的物品作清点，自行更换了门面锁，同时向一审法院起诉要求郭昭飞搬出该门面并支付从2015年4月18日起的租金［（2015）綦法民初字第03219号案］。2015年5月27日，一审法院公开开庭审理了该案。任小敏于2015年6月3日向一审法院申请撤回该案诉讼，一审法院于当月11日向双方送达了准许撤诉的裁定书。2015年6月9日，任小敏将郭昭飞在门面内的部分物品搬出门面，由于郭昭飞阻止，任小敏又将其搬出的物品搬回了门面，并要求郭昭飞三天内搬出。2015年6月13日，任小敏告知郭昭飞，要求郭昭飞搬出门面，郭昭飞以双方纠纷未解决好为由拒绝搬出，当日下午，任小敏便组织人员将郭昭飞在该门面内的物品全部搬出，搁放在门面外街道上。搬出物品过程中，郭昭飞到达现场，但对任小敏搬出的物品未作处置。郭昭飞诉至一审法院，要求任小敏：1、赔偿郭昭飞2015年4月21日至2015年6月18日期间的停业损失29500元（共59天，每天500元），装饰、装修费15000元，各种财物损失27534元，合计72034元；2、赔偿郭昭飞2015年4月21日至2015年6月18日期间3个务工人员工资7080元（120元／天，59天）；3、退还郭昭飞保证金1000元。任小敏陈述其于2015年7月4日将前述搬出的物品全部搬到郭昭飞的新店门口；郭昭飞陈述现还在新店门口的只有两张床、一个空调、一个冰箱。郭昭飞陈述其在门面内的物品有：玻璃门，含安装人工费共计价值1500元，使用了3年左右；电脑桌一张，购买价值360元，使用了3年左右，主张300元；货架，材料及人工费共计400元；窗帘3副，价值850元，使用3年左右；沙发5把，800元／把，共4000元，使用了3年多；铺沙发的床单5条，30元／条，共计150元；靠枕5个，共计100元；茶几桌子一张，价值50元；美容手推车一个，购买价值150元，用了3、4年了；按摩床2张，购买时间不到半年，1000元；按摩床床罩2个，150元；32寸液晶电视1台，2600元，用了3年多了；电脑主机一台，自己组装的，2000元，已用1年了；风扇1把，用了3年左右，大概280元；蒸脚桶2个，购买价值500元／个，用了大概2年；浴巾2张，60元，用了2年左右；泡脚盆4个，60元／个，买了3年多了；开水壶2个，40元；饮水机一个，买成400元，用了2年多了，主张300元；电冰箱一个购买价值2300元，用了一年半，主张1800元；九阳豆浆机一个，购买价格320元，用了1年多；电饭煲1个，买成180元，用了1年半；电炊壶1个，买成约200元，用了3年多，主张50元；煤气罐1个，300元；食用油一桶（5升），72元；各种调味料、餐具，150元；玻璃鱼缸（长1米左右，宽2、30公分），买成600多元，主张400元；完美产品：芦荟胶1盒（170元）、芦荟沐浴露1瓶（60元）、餐具洗洁精（45元）、洗衣液（75元）、人参滴丸（913元）、肽藻营养粉2罐（970元）、高纤乐1盒（170元）、空调泡沫清洗剂1瓶（75元）、沙棘茶1瓶（220元）、完美营养餐17罐（2941元）；美容产品：敏感修复套装（488元）、滋润套装（488元）、清爽套装（488元）、活肤眼霜（380元）、美白润肤隔离霜（226元）、平衡修复液（145元）、护眼啫哩（280元）、美白精华露（560元）、脱角质霜（180元）、按摩膏（318元）；1.5P格力空调一台，买成约4000元，用了1年多，主张3000元；其他还有很多东西，任小敏至少要赔偿5000元。任小敏对此认为：有玻璃门，是坏的，值不到1500元；有电脑桌一张，是坏的，值不到300元；有货架，但值不到400元；有窗帘3副，但值不到850元；沙发只有3把，不是5把，都是旧的，价格不清楚；没有看见铺沙发的床单；靠枕只有3、4个，不是5个；没有看见茶几，桌子有一张；没有美容手推车；按摩床有2张，但都是坏的，值不到1000元；有按摩床床罩，都是旧的；有32寸液晶电视，但搬出的当天原告就拿回去的；没有电脑主机和风扇；有蒸脚桶，是旧的；有浴巾2张，旧的；泡脚盆只有3个，不是4个；没有开水壶；有饮水机、冰箱；没有看见豆浆机和电炊壶，没有电饭煲；有煤气罐，但是值不到300元；没有看见食用油，有一些餐具；没有看见玻璃鱼缸，没有完美产品和美容产品；有一台空调，但拆下来后给郭昭飞拉过去的，是郭昭飞自己不捡。
诉讼中，郭昭飞提供了2015年2月13日綦江县群友日用品经营部向其提供共计金额9092元的完美产品和美容产品的压货单，以此证实门面内有完美产品和美容产品的情况；门面装修协议，以此证实郭昭飞于2011年3月装修本案所涉门面的人工费为8000元；收条三份，证实分别于2013年3月支付门面装修费3500元，2015年1月支付门面装修费3500元，2014年12月支付门面整改管道费用100元；2014年10月郭昭飞在门面内修脚记录表，证实当月经营额共计15470元。任小敏对此质证认为，对装修协议和收条的真实性由法院核实，郭昭飞装修均未取得房屋出租人同意，整改管道费用是郭昭飞擅自改变管道产生，不予认可；修脚记录表是一个人写的，其真实性无法确定。
一审法院认为，民事活动应当遵守法律、遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定履行义务并享有权利。本案中，郭昭飞和任小敏在租赁合同中约定了“若乙方使用期满后有意续租，在乙方不变行业的基础上，甲方保证乙方续租”的内容，在合同期满后，若郭昭飞有意续租，任小敏应当按该约定与郭昭飞商谈门面续租事宜，但任小敏却直接告知郭昭飞不再续租，对此违反前述约定，有悖诚实信用，并因此产生纠纷。在双方对是否续租产生争议后，虽然任小敏只同意原告延长租期一个月，但作为该门面的登记产权人即任小敏父亲任启民同意延长租期三个月，在此情形下，郭昭飞有理由相信取得延长租期三个月的权利。在双方对租期延长问题不能自行解决的情形下，任小敏向一审法院起诉解决该争议是正确的。但任小敏却自行更换门面锁，且在一审法院开庭审理该案后又撤回了诉讼，并自行组织人员将郭昭飞在门面内的物品搬出搁放在街道上，且未对所搬出的物品进行清点并妥善保存，该处理方式不正确，对此有过错，因此造成郭昭飞损失应依法承担相应赔偿责任。在任小敏明确表示租赁期满后不再出租门面给郭昭飞，且任小敏在其确定延长期限一个月届满后，通过换锁、诉讼等方式强烈要求郭昭飞退还门面，特别是在任小敏组织人员将郭昭飞在门面的物品强行搬出至街道上时，郭昭飞也在现场，郭昭飞应当积极采取适当措施防止损失扩大。但郭昭飞却对此消极懈怠，未采取防止损失扩大的措施，放任损失的扩大，对此也有过错，对因此扩大的损失应由其自行承担。对于郭昭飞主张的停业损失29500元，郭昭飞对此提供了2014年10月的修脚记录表予以证明，该记录表在没有其他证据印证的情形下，其真实性不能确定，即不能证实郭昭飞的停业损失为29500元。对于郭昭飞主张的装修费用15000元，2011年3月郭昭飞租用门面进行装修是客观的，也是正常经营所需的，但租赁合同约定的履行期限已届满，该装修费用与本案纠纷无关联；对于2013年3月、2015年1月产生门面装修费用，郭昭飞对此提供收条予以证明，但该收条没有其他证据印证，其真实性无法确认，不能证明因漏水损坏门面产生的维修损失情况。对于因搬出门面造成的物品损失，从照片、录像视频中可以确定门面内存在的部分物品和搬出情况，因此造成一些物品损失也是符合实际的，但由于双方在搬出前和搬出后未对物品进行清点，现无法核实在搬出过程中损失物品的具体情况，郭昭飞对此提供的压货单也只能证明在2015年2月13日存在的产品情况，不能证实在搬出时仍全部存在，所以，不能确定因任小敏强行搬出物品过程造成的损失大小。对于郭昭飞主张的员工工资问题，该损失属经营成本，应包含在停业损失中，郭昭飞已请求了停业损失，对此属重复主张，一审法院不予支持。对于郭昭飞主张返还保证金1000元问题，郭昭飞已将租金交至2015年4月18日，任小敏在2015年4月22日换了门面锁，换锁前3天的租金应当支付，保证金抵扣该3天的租金后的剩余部分，任小敏应当返还郭昭飞。扣除租金按2000元／月计算，3天共计租金200元，扣除该200元后，任小敏应当返还郭昭飞保证金800元。综前所述，一审法院根据本案纠纷原因和任小敏在争议未解决前自行更换门面锁并组织人员强行将郭昭飞在门面内物品搬出的过错情况，结合任小敏的过错对郭昭飞造成损失客观存在但具体金额未能确定的情况，并考虑双方对搬出物品的确认情况及郭昭飞自己未采取适当措施防止损失扩大的事实，酌情主张任小敏赔偿郭昭飞损失20000元。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百零六条第一款、第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：“一、被告任小敏在本判决生效后5日内赔偿原告郭昭飞损失20000元；二、被告任小敏在本判决生效后5日内退还原告郭昭飞保证金800元；三、驳回原告郭昭飞的其余诉讼请求。如果被告任小敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，由原告郭昭飞负担500元（已预交），被告任小敏负担1300元（在本判决生效后5日内向本院交纳）。”
任小敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭昭飞的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郭昭飞承担。主要事实和理由为：1.《房屋租赁合同》于2015年3月18日届满后，任小敏同意延长租期一个月，郭昭飞也仅支付一个月的租金，之后未支付任何租金。这足以证明双方一致同意租赁期限届满后的延长租期为一个月。任小敏父亲虽为房屋产权登记人，但并非租赁合同相对方。一审法院仅凭任小敏父亲同意延长租期三个月即认定郭昭飞有理由相信取得延长租期三个月的权利，明显突破合同相对性的规定。2.任小敏在一审中举示的通话录音证明任小敏在搬出物品前，已数次电话通知郭昭飞租赁期届满，可郭昭飞对此置之不理。一审法院对此事实未予查明。3.郭昭飞在租赁期限届满后拒不交还门面，已属违约。任小敏多次通知后郭昭飞仍以纠纷未解决为由拒不交还门面，更是侵犯任小敏的合法财产权。任小敏在双方在场的情况下搬出郭昭飞的物品，郭昭飞却不采取相应措施，任小敏对此没有过错。一审判决任小敏承担赔偿责任，明显不当。即使任小敏存在过错应当赔偿，从证据规则的角度讲，郭昭飞在一审中未举示任何有效证据证明其损失，郭昭飞应承担举证不能的不利后果。一审判决任小敏酌情赔偿20000元，认定事实不清。4.任小敏虽于2015年4月22日更换门面锁，但并未实际控制门面。即使任小敏的换锁行为可能改变门面控制权，但门面内一直堆放有郭昭飞的物品，任小敏根本不可能使用该门面，直至2015年6月13日物品被搬出。一审判决保证金仅抵付三天的租金，对郭昭飞物品占用门面的其他时间，郭昭飞却无需支付任何租金，该判决结果明显错误。
郭昭飞答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回任小敏的上诉请求，维持一审判决。
在二审审理过程中，任小敏向本院提交2015年4月、5月的电费发票各一张，拟证明任小敏虽于2015年4月22日更换门面锁，但郭昭飞仍在使用该门面。郭昭飞质证后表示：对发票的真实性无法确认；电费发票上显示的收费日期分别为2015年5月4日和6月3日；不认可任小敏的证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，2015年3月18日任小敏和郭昭飞签订的《房屋租赁合同》到期，按照双方当事人在合同中的约定，合同到期后若郭昭飞有意续租，任小敏应与郭昭飞就门面续租的相关事项进行商谈，任小敏却直接告知郭昭飞不再与其续租，任小敏的上述行为有悖我国在民商事活动中大力倡导的诚实信用原则。在双方就是否续租门面发生纠纷时，任小敏表示只同意延长租期一个月，但任小敏的父亲任启民却同意延长租期三个月。因任启民系门面产权人，在任启民作出同意延长三个月承诺的情况下，郭昭飞完全有理由相信其已取得延长租期三个月的权利。2015年4月22日，任小敏强行更换门面锁，阻止郭昭飞继续使用该门面。任小敏上诉称其换锁后，郭昭飞仍在继续使用门面，且门面内堆放有郭昭飞的物品，任小敏不可能使用该门面，故一审判决仅抵扣2015年4月18日至4月22日共计三天的租金是错误的。对此本院认为，任小敏在纠纷尚未解决前用强行换锁的方式阻止郭昭飞继续使用门面，其处理方式不正确，任小敏对此有过错。根据任小敏在本案中举示的证据，尚不足以证明门面锁被任小敏更换后，郭昭飞仍在继续使用门面。门面锁被任小敏更换后，因门面内堆放有郭昭飞的物品，任小敏无法使用该门面，这并非郭昭飞的过错造成的，故郭昭飞不需为此向任小敏支付租金。本案中，任小敏不愿按照合同约定与郭昭飞续租合同、强行换锁以及自行组织人员将郭昭飞在门面内的物品搬出，具有过错。而郭昭飞在其物品被任小敏搬出后未采取相应措施，放任损失扩大，其同样具有过错。一审法院综合比较本案纠纷的发生原因以及双方行为对损害后果的影响程度，对郭昭飞的损失酌情主张为20000元，系一审法院适用自由裁量权的具体体现。在一审法院的认定未违反法定程序或其结论无明显不当的情况下，本院对此不宜作过多干涉。
任小敏在二审中举示的两张电费发票，其来源真实，本院对此予以确认。但是，在没有其他证据可予印证的情况下，仅凭这两张发票尚无法认定郭昭飞在门面锁被任小敏更换后仍在继续使用门面。
综上所述，任小敏的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人任小敏负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 蒋 茜