苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴江汾民初字第0686号原告吴骏，男，1962年11月16日出生，汉族，上海市人。委托代理人黄兰芳，女，1964年6月29日出生，汉族，上海市人，系原告吴骏之妻。被告吴江市永信房地产开发有限公司。法定代表人吴燕飞，总经理。委托代理人郑勇，系公司总裁助理。委托代理人钱建云，江苏天辩律师事务所律师。原告吴骏与被告吴江市永信房地产开发有限公司（以下简称“永信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理。依法由代理审判员姚松杰适用简易程序于2013年9月24日、2013年11月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告吴骏及其委托代理人黄兰芳、被告永信公司的委托代理人钱建云到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告吴骏及其委托代理人黄兰芳、被告永信公司的委托代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴骏诉称：2010年11月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定原告向被告购买位于苏州市吴江区汾湖镇城司路南侧咏信·水城名邸第×幢×室的房屋一套，约定建筑面积共88.93平方米，价款371630元，并约定被告于2012年9月30日前房屋交付原告；合同对房屋交付及违约责任等事项均作了约定。合同签订后原告按约定支付了全部价款，被告却在不符合交付房屋条件时即通知原告接收房屋，原告如期前往收房却发现门窗、电梯等工程尚未完工，遂拒绝接收房屋。2013年8月9日，原告再次收到交房通知书。次日原告即前去接收房屋，被告却要求原告签署事先拟好的和解协议，但原告并不同意该和解协议内容而未签字。原告当时要求先收房拿钥匙，赔偿另议；被告予以拒绝，要求签好协议后再交房。被告的行为已经违反合同约定，现原告要求被告支付立即交付房屋，并承担逾期交房违约金46268元（以房款371630元为基准，以合同约定的日万分之三为标准，从2012年10月1日计算实际交房日止，暂计算至2013年11月20日），并承担本案诉讼费用。被告永信公司辩称：逾期交房违约金应从2012年10月1日计算至2013年7月29日；双方约定的违约金过高，应按照公平合理原则和相关司法解释按照租金标准进行计算，其公司要求降低违约金。经审理查明：2010年11月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告吴骏向被告永信公司购买位于苏州市吴江区汾湖镇城司路南侧咏信·水城名邸第×幢×××室的房屋一套，建筑面积共88.93平方米，价款371630元，被告应于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但合同文本中未载明第5种条件的内容。参照《苏州市商品住宅交付使用管理办法》的规定，被告交付商品房应取得房地产开发主管部门出具的《商品房交付使用通知书》。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金。另查明：合同签订后，原告吴骏向被告永信公司支付了购房款371630元。本案所涉房产的工程于2013年7月29日取得《商品房交付使用通知书》。在原告诉请的时间段内（2012年10月1日计算至2013年11月20日），被告未按约定及法律规定交付房屋。审理中，经被告永信公司申请，我院委托苏州市中安房地产估价有限公司对本案所涉房屋在延期交付期间的月平均租金进行评估。2013年10月25日，苏州市中安房地产估价有限公司作出《房地产评估报告》，认为：经评估确定估价对象在延期交付期间的市场月平均租金948元／月。以上事实，由原告吴骏提供的商品房买卖合同、收款收据、交房通知书、被告永信公司提供的苏州市吴江区商品房交付使用通知书（2013第0019号），苏州市中安房地产估价有限公司出具的《房地产评估报告》，以及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为，本案双方争议焦点为商品房买卖合同中约定的每日按已付房款万分之三为标准计算的违约金是否应当调整以及逾期交房违约金期间的计算。关于合同约定的违约金是否应当调整，原告吴骏认为，按租金计算违约金适用于未约定违约金计算标准的情况下，是在损失难以衡量的情况下不得已而采取的方法，系对损失的推定，而本案中已经约定的违约金的计算标准，故不应按租金计算违约金。且在原告有其他证据证明除了租金损失外还存在其他损失的情况下，这种推定便不再具有合理性。这些损失与逾期交房有必然的联系且具有可预见性，符合合同法规定的可预见性规则。原告购买的是毛坯房，需要装修，否则无法入住；因被告违约致使原告无法即时装修房屋，装修成本的上涨使拖延装修造成原告方的损失。合同中的违约条款系对违约方的制裁，是违约金惩罚性和补偿性的功能。再参照银行贷款利率等情况，原告吴骏认为，合同中约定的违约金并非过高，被告应按合同约定的违约金进行赔偿。关于原告的实际损失，原告对苏州市中安房地产估价有限公司作出的《房地产评估报告》中对租金的评估无异议，但述称除租金损失外还包括装修费用（材料及人工）的上涨、家具材料及人工的上涨、家电补贴的取消、原告参加装修公司抽奖活动中奖2000元因被告逾期交房而丧失、处理纠纷的交通及误工费等，总计至少28600元。被告永信公司认为，商品房买卖合同约定的违约金过高，被告对苏州市中安房地产估价有限公司作出《房地产评估报告》中对租金的评估予以认可，并请求法院按照租金的标准对逾期交房违约金予以调整。关于逾期交房违约金期间的计算，原、被告均认可计算的起始日为2012年10月1日，双方对计算的截止日存在争议。原告认为应按合同约定计算至实际交房之日，暂计至2013年11月20日；被告认为2013年7月29日已符合交房的条件，故应计算至2013年7月29日。原告对2013年7月29日已符合交房的条件的事实予以认可，但述称2013年8月10日前去接收房屋时，被告却要求原告签署事先拟好的和解协议，因原告并不同意该和解协议内容而未签字。被告称允许原告拿房，但对原告述称的交房经过未提出异议。本院认为，双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。根据双方所签订的商品房买卖合同，被告应于2012年9月30日前将符合合同约定房屋交付原告，但实际永信公司未如期交付房屋，故在原告诉请的时间段内，被告永信公司逾期交房的事实成立，应当承担逾期交房的违约责任，向原告交付房屋并承担违约金。在合同有效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故衡量违约金是否过高的基础为实际损失，而确定调整后的违约金数额一般应以不超过实际损失的130%为标准。本案为商品房买卖合同，被告的主要义务为向原告交付符合合同约定的商品房，双方之间法律关系性质属于民事法律关系，并非包含商业或投资、盈利性为内容的商事法律关系。况且，在本案中原告购买房屋时并没有明确的出售计划，也并未确定因被告逾期交房给其造成的投资损失金额。故被告违约给原告造成的损失主要在于，迟延交付期间内原告对于合同标的物使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量被告逾期交房导致原告的实际损失的主要标准。根据该《房地产评估报告》的意见，咏信·水城名邸第×幢××室房屋，在延期交付期间的市场月平均租金为人民币948元。而双方约定的违约金为每天111.489元（371630元×0.0003），每月为3344.67元（以30天计），相当于月租金的约3.5倍，明显过高。被告申请法院对违约金进行调整，符合法律规定，本院予以支持。由于该评估报告对调整违约金起参考作用，本院酌情按照上述房屋可能实现的市场平均租金即948元每月的标准进行调整。关于逾期交房违约金期间的计算，原、被告均认可计算的起始日为2012年10月1日，本院予以确认。关于逾期交房违约金期间计算的截止日，本院认为，被告于2013年7月29日取得《商品房交付使用通知书》时已超过合同约定的交付日期，在交付过程中，被告以原告签署和解协议为交房的前提，不符合合同约定及法律规定，房屋未能交付的原因在被告。故原告要求计算至实际交房之日（暂计算至2013年11月20日）的主张符合合同约定。因在本次审理法庭辩论终结时仍未实际交房，双方此后对实际交房何时成就的事实仍可能产生争议，亦可能发生其它影响责任认定的因素等事由，故在本判决中计算至本次审理法庭辩论终结之日（即2013年11月20日）较为适宜。此后的逾期交房违约金，不宜在本案中一并做出判决，原告可待认为相应事实成就后另行主张。据此，原告的租金损失（按948元每月为标准，自2012年10月1日计算至2013年11月20日以13.7个月计算，）为12987.6元。同时，原告居住于上海市，为交房等相关事宜需往来奔波，对此确有相应的损失。但原告所述称装修费用的上涨等损失缺乏确定性，原告所述称的家电补贴的取消、参加装修公司抽奖活动中奖金额丧失等造成的损失超出一般预期。本院综合考虑相关因素，对原告的其他损失酌情认定为6000元，两项合计18987.6元。考虑到合同的实际履行情况，违约方的过错程度，合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在兼顾租金损失与其它相关损失的基础上，本院对本案讼争合同的违约金按损失的1.3倍计算，故酌情调整为24683.88元。另外，本案纠纷因被告永信公司违约引起，故诉讼费应由被告永信公司承担；对租金的评估系因被告永信公司为调整违约金而提起，故本案评估费亦应由被告永信公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告吴江永信房产发展有限公司应向原告吴骏交付位于苏州市吴江区汾湖镇城司路南侧咏信·水城名邸第×幢××室的房屋，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告吴江永信房产发展有限公司应给付原告吴骏2012年10月1日计算至2013年11月20日的逾期交房违约金24683.88元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取479元，由被告吴江永信房产发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴骏。原告吴骏已预交的案件受理费本院不再退还。本案评估费由被告吴江永信房产发展有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号：10-550101040009599）。代理审判员  姚松杰二〇一三年十一月三十日书 记 员  王熙彤