湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5089号
上诉人（原审被告）：湖北中全信息产业有限公司，住所地武汉市江汉区前进五路79号。
法定代表人：沈明毅，经理。
委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场，住所地武汉市江汉区前进五路79号。
负责人：魏九红，经理。
委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市水务集团有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道170号。
法定代表人：王贤兵，董事长。
委托诉讼代理人：董金凤，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北珞珈律师事务所律师。
原审被告：武汉东湖新技术创业中心有限公司，住所地武汉市洪山区关山二路关东科技工业园7-4号楼。
法定代表人：龚伟，董事长。
上诉人湖北中全信息产业有限公司（以下简称湖北中全公司）、武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场（以下简称武汉创业中心电脑市场）因与被上诉人武汉市水务集团有限公司（以下简称武汉水务集团）、原审被告武汉东湖新技术创业中心有限公司（以下简称武汉东湖创业中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回武汉水务集团的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案的全部诉讼费用由武汉水务集团承担。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清。1、上诉人未按期腾退是基于4500余平方米争议面积房屋归属及补偿问题享有的合法抗辩权。2、租赁合同约定的房屋面积与原审判决腾退的房屋面积之间存在3000余平方米的巨大差异，对于该部分面积的房屋是否属于双方约定的承租范围、权利义务的分担等，上诉人在原审审理过程中提起反诉并提交相关证据（原审法院要求上诉人另案起诉），原审判决未对该争议法律事实进行审查，认定基本事实不清。3、本案所涉8000余平方米房屋的实际占有、使用人是武汉创业中心电脑市场，与湖北中全公司是相互独立的民事主体，原审法院未查明房屋占有、使用情况及转租相关法律事实，在追加了第三人的情况下判决仅由湖北中全公司腾退、返还房屋，属于认定基本事实不清。二、原判决违反法定程序，遗漏必须参加诉讼的当事人。1、上诉人于原审庭审审理中当庭提起反诉，并于庭后提交书面反诉状，原审法院口头告知不予受理、要求上诉人另行起诉，违反法定程序。2、武汉创业中心电脑市场是武汉创业中心电子有限公司的分支机构，虽享有民事诉讼主体资格，但对本案诉争房屋享有实体权利的主体是其母公司，即武汉创业中心电子有限公司，原审法院未追加其母公司为诉讼参加人，属于遗漏必须参加诉讼的当事人。三、一审判决认定2016年、2017年及以后每年的房屋占用费均按照原租赁合同约定的标准“年租金按前一年租金3%递增”，没有事实和法律依据。上诉人认为，合同到期终止后的房屋占用费只能按照合同期内最后一年的租金标准即2015年的354.54万元固定计算以后的每年的占用费。四、一审判决认定上诉人按照每年24%的标准支付违约金，其支付金额、支付时间、违约金标准及应当支付违约金的认定，均没有事实和法律依据。原合同约定每天10000元，显然违反法律规定。一审判决虽然降低按照24%计算违约金，但该标准一方面没有法律依据，另一方面确实过高，其参照民间借贷利息支付标准，在本案中没有适用的依据和基础，再一方面，按24%的标准计算也明显过分高于被上诉人的实际经济损失，如果支持违约金的话，其计算标准最多也只能按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算。上诉人在合同期满后占用房屋并非无理占用拒不腾退，而是因为双方就增建、扩建房屋的扩建费、市场价值补偿费以及附属设施、设备及装修残值的补偿等问题没有彻底解决的情况下占用，属于合理自救行为，不属于违约拒不腾退，故无需支付违约金。
武汉水务集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求维持关于腾退的判决，违约金由法院依法认定。
武汉东湖创业中心未到庭，也未提交书面意见。
武汉水务集团向一审法院提起诉讼请求：1、湖北中全公司腾退坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备（包括八个房产证载明的房屋：1、1148号，1栋，建筑面积1053.93平方米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平方米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平方米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平方米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平方米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平方米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平方米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平方米）；2、湖北中全公司支付武汉水务集团2016年1月至5月的房屋租金1521600元及违约金1520000元；2、湖北中全公司支付武汉水务集团房屋占有使用费（2016年6月1日至房屋腾退之日止，按照每日租金10005元、违约金10000元标准计算）；3、武汉东湖创业中心对湖北中全公司的上述债务承担连带赔偿责任。
一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区前进五路79号范围内房屋，其《房屋所有权证》涉及证号、具体房号和建筑面积为：1、武房权证市字第××号（简称1148号），1栋，建筑面积1053.93平方米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平方米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平方米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平方米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平方米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平方米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平方米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平方米。上述房屋所有权均属武汉水务集团享有，权属登记时间为2012年。
2010年12月，武汉水务集团与湖北中全公司、武汉东湖创业中心签订《物业租赁合同》一份，该合同约定：甲方（武汉水务集团）将汉口前进五路79号耕辛里12号部分房产及附属设备设施（以下简称本物业）整体出租给乙方（湖北中全公司）合法经营，丙方为乙方提供担保；本物业的建筑面积约5700平方米，土地面积3600平方米（具体面积以实测为准，但不影响物业租赁合同执行）；租赁时间5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止；年租金按前一年租金3％递增，2011年租金为315万元，2012年租金为324.45元，2013年租金为334.18万元，2014年租金为344.21万元，2015年租金为354.54万元，租金按季向甲方支付，在每季度最后一周支付下季度租金；乙方根据甲方提供的《武汉市水务集团汉口前进五中房产生要设备设施清单》逐一清点确认后，双方在清单上签字认可；乙方经甲方同意改造房屋而增加的设施在租赁期满，本合同解除时应原样或完好的无偿交付甲方；租赁期满，甲方将自动收回本物业；乙方不得将本物业整体转包转租；租赁期满或本合同解除后，若乙方对甲方存在债务，应继续履行未了债务；租赁期满或本合同解除后，若不能在合同约定期限内清退物业，乙方从合同约定期满之日起向甲方按日支付违约金10000元；本合同由丙方为乙方提供担保，若乙方未履行本合同规定的义务，由丙方承担连带担保责任。
合同签订前，武汉水务集团已将上述租赁房屋和附属设备设施出租给湖北中全公司，湖北中全公司对租赁物业进行改造后分割出租，开办了“武汉中心电脑城”。因双方上一期租赁合同约定的租赁期限届满，双方续签了涉诉的《物业租赁合同》。“武汉中心电脑城”一直由武汉创业中心电脑市场经营管理，该电脑市场系武汉创业中心于2004年注册成立，武汉创业中心的股东为湖北中全公司、武汉东湖创业中心等。合同期间，双方全面履行了自己的合同义务。合同期届满前，武汉水务集团多次函告湖北中全公司，告知湖北中全公司合同于2015年12月31日到期后，租赁物业不再用于租赁经营，要求湖北中全公司提前做好腾退工作。湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场收到函件后，主张租赁房屋中有部分房屋由其新建和扩建，并要求予以补偿，因双方对此协商未果，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场至今占用租赁房屋未退出。武汉水务集团遂诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，武汉水务集团与湖北中全公司、武汉东湖创业中心于2010年12月签订的《物业租赁合同》，其内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定享有权利和履行义务。合同约定租赁期限为五年，武汉水务集团在租赁期满将自动收回物业，湖北中全公司经同意改造房屋而增加的设施应无偿交付武汉水务集团。租赁期满前后，经武汉水务集团多次催告湖北中全公司腾退房屋，湖北中全公司仍占用房屋至今未退出，其行为违反了合同约定义务，也侵害了武汉水务集团的财产权益，故武汉水务集团向其主张腾退房屋的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。租赁期满后，湖北中全公司一直占用租赁房屋，给武汉水务集团造成房屋占用使用费损失，武汉水务集团有权要求湖北中全公司参照租金标准支付占用使用费，其该项诉请理由成立，应一并支持。
双方合同约定，租赁期满后，湖北中全公司若不能在合同约定期限内清退物业，应从合同期满之日起按日向武汉水务集团支付违约金10000元。该条款属双方约定的违约金责任条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”的规定，违约金是当事人预定的损害赔偿金，具有“补偿性为主、惩罚性为辅”的属性，确认违约金的基准是违约方因违约给非违约方造成的损失。本案中，湖北中全公司逾期退房给武汉水务集团造成的损失，首先体现为房屋占用使用费损失，但该损失可由湖北中全公司参照租金标准予以赔偿，其他损失应为对方逾期给付占用使用费造成武汉水务集团受到的资金利息损失，除此外，武汉水务集团未证明存在其他损失。可见，合同约定的每日10000元违约金数额，过分高于武汉水务集团的上述资金利息损失，且湖北中全公司对违约金过高提出调整请求。综上，一审法院酌情将违约金标准调整为年利率24％，由湖北中全公司比照租金交付方式，以季度占用使用费为基数，自每季度使用费应付日起至付清之日止计付违约金，如此更为符合本案的具体情况及合同法公平原则。武汉水务集团主张的超出上述违约金的部分，没有事实和法律依据，不予支持。
双方合同约定，如湖北中全公司未履行合同约定义务，由武汉东湖创业中心承担连带担保责任。由于湖北中全公司未履行上述金钱给付义务，武汉水务集团要求武汉东湖创业中心承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。湖北中全公司对部分租赁房屋的所有权归属提出异议，并对武汉水务集团的腾退请求进行抗辩，由于该存在异议的物权登记在武汉水务集团名下，故湖北中全公司本案中提出的抗辩意见缺乏法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、湖北中全信息产业有限公司腾退坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备（《房屋所有权证》涉及证号、具体房号和建筑面积为：1、武房权证市字第××号（简称1148号），1栋，建筑面积1053.93平方米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平方米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平方米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平方米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平方米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平方米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平方米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平方米），将上述房屋返还原告武汉市水务集团有限公司；二、湖北中全信息产业有限公司支付武汉市水务集团有限公司房屋占用使用费（自2016年1月1日起，至房屋腾退之日止，2016年、2017年的年占用使用费标准分别为365.18万元、376.14万元，此后按前一年租金3％递增）；三、湖北中全信息产业有限公司支付武汉市水务集团有限公司违约金（比照租赁合同约定的每季租金的支付方式，自每季度占用使用费应付日起，至付清之日止，按年利率24％标准计算）；四、武汉东湖新技术创业中心有限公司对上述判决第二、三项确定的湖北中全信息产业有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回武汉市水务集团有限公司的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金或者加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80050元、保全费5000元，合计85050元，由武汉市水务集团有限公司负担26610元，由湖北中全信息产业有限公司、武汉东湖新技术创业中心有限公司负担53440元(此款武汉市水务集团有限公司已预付一审法院，湖北中全信息产业有限公司、武汉东湖新技术创业中心有限公司应随同上述判决款项一并支付武汉市水务集团有限公司)。
二审期间，双方均无新的事实及新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场以武汉水务集团为被告就其承租房屋前后期间增加、扩建房屋的扩建费、市场价值补偿费、租赁物附属设施、设备及装修残值等补偿费用向一审法院另案提起诉讼，该案一审法院已受理，目前正在审理。
本院认为，针对上诉人湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场的上诉请求及理由，本院评判如下：
湖北中全公司、武汉东湖创业中心与武汉水务集团签订的《物业租赁合同》合法有效，双方均应信守。合同约定的五年租赁期限届满后，武汉水务集团要求收回出租的房屋，主张湖北中全公司腾退房屋的请求符合合同的约定及法律的规定。虽然武汉水务集团主张湖北中全公司腾退的房屋面积超过了合同约定的承租面积，但超出面积的房屋，武汉水务集团已办理了房屋的权属证书，依法享有物权，其主张湖北中全公司腾退该部分房屋也有法律依据。上诉人湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场称超出面积的房屋系其出资新建、改建，双方对争议面积的房屋归属及补偿未达成一致，依法享有腾退房屋的合法抗辩权。因武汉水务集团对争议面积的房屋已办理了房屋的权属证书，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场对争议面积房屋的补偿等事宜向一审法院另案提起了诉讼，故一审法院在本案中对争议面积的事实未予审查认定并无不当，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场以此为由认为一审判决认定事实不清，其享有腾退房屋合法抗辩权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
案涉《物业租赁合同》约定的租赁期限届满后，湖北中全公司在武汉水务集团要求其腾退房屋的情况下，拒不腾退房屋，一直占用租赁房屋，根据法律规定应参照合同约定的租金标准向武汉水务集团支付占用使用费。双方合同明确约定年租金按前一年租金3%递增，一审法院根据该约定，在合同最后一年租金的基础上按照3%递增的标准认定湖北中全公司应计付的房屋占用使用费并无不当。湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场认为一审判决按照3%递增的标准计付房屋占用使用费错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场虽在本案一审庭审中对争议房屋的权属及补偿等事宜提起反诉，但一审法院已当庭告知其对该反诉主张另行起诉，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场对此未提出异议，也未坚持要求在本案中审理此反诉请求，随即在一审法院对其反诉主张另案提起诉讼，其行为表明自愿撤回了反诉主张，一审法院在本案中没有审理该反诉请求并无不当。武汉创业中心电脑市场虽系武汉创业中心电子有限公司的分支机构，但其享有民事诉讼主体资格，又实际使用案涉房屋，武汉创业中心电子有限公司未实际使用案涉房屋，不属于必须参加诉讼的当事人。湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场认为原审判决违反法定程序，遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二审期间，武汉水务集团明确湖北中全公司逾期退房给其造成的损失为房屋占有使用费及利息。武汉水务集团作为国有企业，其未收取的房屋占有使用费造成的利息损失应是银行存款利息损失。一审法院认定双方合同约定每天10000元数额违约金过高及认定湖北中全公司逾期退房给武汉水务集团造成的损失为房屋占有使用费及利息损失正确，但判决参照民间借贷年利率24%的标准计算利息损失不当，应予纠正，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失较为合理。湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场认为一审判决按照年利率24%的标准计算违约金没有法律依据，且标准过高的上诉理由有理，本院予以支持。
综上，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场认为一审判决违约金标准错误，应予改判的上诉请求成立，应予支持，其他的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决第一项，即湖北中全信息产业有限公司腾退坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备（《房屋所有权证》涉及证号、具体房号和建筑面积为：1、武房权证市字第××号（简称1148号），1栋，建筑面积1053.93平方米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平方米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平方米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平方米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平方米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平方米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平方米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平方米），将上述房屋返还原告武汉市水务集团有限公司；
二、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决第二项，即湖北中全信息产业有限公司支付武汉市水务集团有限公司房屋占用使用费（自2016年1月1日起，至房屋腾退之日止，2016年、2017年的年占用使用费标准分别为365.18万元、376.14万元，此后按前一年租金3％递增）；
三、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决第五项，即驳回武汉市水务集团有限公司的其他诉讼请求。
四、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决第三项为：湖北中全信息产业有限公司支付武汉市水务集团有限公司违约金（比照租赁合同约定的每季租金的支付方式，自每季度占用使用费应付之日起，至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
五、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号民事判决第四项为：武汉东湖新技术创业中心有限公司对上述判决第二、四项确定的湖北中全信息产业有限公司的债务承担连带清偿责任；
六、驳回武汉市水务集团有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金或者加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费80050元、保全费5000元，合计85050元，由武汉市水务集团有限公司负担26610元，由湖北中全信息产业有限公司、武汉东湖新技术创业中心有限公司负担53440元。二审案件受理费53440元，由上诉人湖北中全信息产业有限公司、武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场共同负担50000元，被上诉人武汉市水务集团有限公司负担3440元。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一七年十月十六日
书记员 陈佳佳