湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7121号
上诉人（原审被告）：讯通微距（武汉）网络科技有限公司，住所地：武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2栋1-22层。
法定代表人：侯文良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯静，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原�被告）：武汉出版社，住所地：武汉市江汉区新华下路***号。
法定代表人：朱向梅，董事长。
委托诉讼代理人：徐文华，湖北传强律师事务所律师。
上诉人讯通微距（武汉）网络科技有限公司（以下简称讯通微距公司）因与被上诉人武汉出版社房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人讯通微距公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人武汉出版社的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人武汉出版社负担。事实及理由：一、上诉人讯通微距公司不构成违约，被上诉人武汉出版社无解约权，一审判决被上诉人武汉出版社不予退还装修保证金100万元没有依据。首先被上诉人武汉出版社交付的房屋为“工业厂房”，不能满足约定的“办公及配套”的租赁用途，致使上诉人不能进场实施办公楼装修方案。其次，所租房屋地下车库出租前就已全部被他人强占，存在使用纠纷，不能满足承租使用要求。再次，被上诉人武汉出版社提供房屋的电梯存在底坑防水缺陷，武汉出版社对此不履行维修义务导致租赁房屋不能排除房屋安全隐患，无法使用构成违约。在上述问题尚未解决之前，上诉人讯通微距公司拒付第二笔租赁期保证金100万元是有法律依据的。上诉人讯通微距公司于2015年10月9日书面通知被上诉人武汉出版社并不构成违约。二、被上诉人武汉出版社无权主张中止合同，被上诉人武汉出版社并无确切证据证明上诉人存在可能丧失履行债务能力的情形，滥用不安抗辩权。三、一审判决上诉人承担3015705元租金的计算依据纯属臆断�没有约定和法定依据。合同约定上诉人讯通微距公司享有10个月的装修免租期，被上诉人武汉出版社于起租期前提起诉讼，要求上诉人承担2015年3月1日至2015年11月30日期间的租金损失不符合合同约定（合同约定2015年12月31日前免租金）。
被上诉人武汉出版社答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年1月，武汉出版社诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》；2；武汉出版社不予退还讯通微距公司缴纳的装修保证金1000000元；3、讯通微距公司赔偿武汉出版社实际房租损失5287000元；4、本案的诉讼费用由讯通微距公司承担。
一审法院经审理查明：位于武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2栋15层车间（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号）房屋所有权证登记房屋所有权人为武汉华创版业发展有限公司，规划用途为工业。2014年10月17日，武汉华创版业发展有限公司将上述房屋委托武汉出版社全权经营，经营期到2056年。
2015年2月28日，武汉出版社与讯通微距公司签订房屋租赁《合同书》，约定：甲方（武汉出版社）受武汉华创版业发展有限公司委托，将坐落于武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2号楼出租给乙方（讯通微距公司）使用，乙方以此地址成立讯通微距公司，建筑面积为22，595.20平方米；乙方向甲方承诺，租赁房屋的用途为办公及配套，并遵守国家和本市有关物业管理的规定；在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；乙方装修期为10个月，装修期间甲方免收租金（自2015年3月1日起至2015年12月31日止）；装修保证金100万元，本合同签订后，2015年3月15日前需支付给甲方，装修完成经甲方验收合格后此款转成保证金；租赁期为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租金标准为：第一、二年26元／平方米／月，第三、四年27.30元／平方米／月，第五、六年28.67元／平方米／月，第七、八年30.10元／平方米／月，第九、十年31.61元／平方米／月；租金先付后用，每季度支付一次，即按合同签订起租日之前15个工作日支付第一个季度的费用，此后费用在前一个季度到期前5个工作日内支付；租赁保证金200万元，除100万元装修保证金在起租后正常转成租赁保证金外，在2015年12月31日，该房屋正式起租前，乙方再向甲方缴纳保证金100万元；本合同签订后，乙方不进场、退租、离场、部分退租或逾期一个月不缴纳租金等，保证金不退还；2015年5月1日前，乙方须进场�修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还；房屋租赁期间，乙方逾期不交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还本合同第五条所规定之保证金；甲方需办理房屋的环保、消防等相关验收证明；乙方在租赁地注册时，甲方配合乙方进行公司注册、二次装修消防验收的工作；由于该房屋性质为工业厂房，如乙方因此原因导致所涉行业不能正常运营，责任由乙方全权承担，与甲方无关；在租赁经营期内，若乙方未经甲方书面同意，自行中途退场或部分退租，属单方终止合同，……甲方有权收缴保证金并向乙方追究违约责任，乙方的违约责任为除保证金不予退还外，乙方需另支付甲方三个月的租金，并按合同总租金的5%向甲方支付违约金；其他违约情况，双方同意违约金为本合同年�金的5%；乙方逾期未交付费用的，甲方按其应交租金、停车费总额的日千分之三向乙方加收滞纳金；合同还约定了其他条款。房屋所有权证复印件系上述合同的附件。
2015年3月13日，讯通微距公司向武汉出版社支付保证金100万元。2015年6月6日，讯通微距公司向武汉出版社发出《关于办公室V1形象识别系统及装修方案报备请求同意装修回复的函》，要求进场装修。2015年6月17日，武汉出版社复函表示同意装修。2015年6月24日，双方办理房屋移交手续，并签订了设备交接清单，清单载明4部电梯运行正常。讯通微距公司此后没有进行装修。2015年7月16日，武汉出版社向讯通微距公司发函说明讯通微距公司未在2015年5月1日前进场装修，构成违约，要求解除合同。并于2015年7月16日更换了出租房屋南边两扇门（大门共有四个）上的3把钥匙。讯通微距公司复函表示不同意解除。2015年7月31日，讯通微距公司向武汉出版社去函，说明武汉出版社将承租房屋南边两扇门换锁，致使讯通微距公司无法装修。2015年8月19日，武汉出版社将出租房屋南门钥匙共3把交给讯通微距公司。
2015年8月7日，武汉市国土资源和规划局江岸分局向武汉华创版业发展有限公司出具关于武汉出版社文化产业园2期1、2号楼兼容办公用房的报告回函，说明关于将二期1号、2号楼按科研孵化器的格局进行办公使用的请求，不符合规定应用范围。
2015年8月19日，武汉出版社与讯通微距公司签订了《补充协议》。约定原合同租赁房屋的设备交付时间双方确认为2015年6月24日，钥匙最终交付时间为2015年8月20日；交付时间不影响原合同中的起租期约定，起租期自2016年1月1日始，起租期开始后乙方如有违约且达到原合同约定条件的，甲方有权依据原合同约定主张�利，乙方不得因领取钥匙时间推迟而主张装修期顺延；原合同约定的保证金、租金标准及支付时间、方式、违约责任等不变，原定于2015年12月31日交纳的剩余保证金100万元，乙方同意提前2个月支付，即2015年10月31日前支付给甲方。
《补充协议》签订后，讯通微距公司未能按照约定支付剩余保证金100万元，也未进场装修。经讯通微距公司努力，2015年9月25日承租房屋可办理装修消防报批手续。
2015年11月16日，武汉钰菱电梯有限公司向讯通微距公司发函，说明华创产业园二期2号楼4台电梯，一直未做日常保养，为年检需要，对电梯做全面的检修、保养，检修中发现有两台电梯因长期被水浸泡，造成井道底坑急停开关、缓冲器开关、涨紧轮开关、光幕损坏。2015年11月20日，武汉钰菱电梯有限公司向武汉华创版业发展有限公司发函，说明要求尽快做好防水处理。
2015年11月10日，武汉出版社向讯通微距公司发出《中止履行合同通知书》，说明讯通微距公司未按约定交纳保证金，且讯通微距公司注册资本为30，000万元，投资额为0，要求讯通微距公司恢复履行能力或提供担保。2015年11月24日，讯通微距公司向武汉出版社送达变更协议草案一、二，提出退场或部分退场的要求。2015年11月30日，武汉出版社向讯通微距公司发出解除合同的通知，要求解除双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》。同日，讯通微距公司收到《解除合同通知书》。2015年11月30日，讯通微距公司向武汉出版社发出解约通知书，说明武汉出版社违约，提出解除合同。同日，武汉出版社收到《解约通知书》。案件审理过程中，讯通微距公司表示不同意解除合同，也不同意与武汉出版社进行房屋交接手续。
2016年4月，武汉出版社将�争房屋一楼四扇进出的大门均加了一把锁。
2016年8月12日，经现场勘察，诉争房屋地下车库停满车辆；三部电梯底坑均有潮湿现象，程度不一，其中一部电梯底坑中部有水印。
一审另查明，诉争房屋建筑工程于2014年5月4日通过验收监督并在武汉市江岸区建设局进行了验收备案。
工商登记信息显示，讯通微距公司注册资本为30000万元，投资总额为0万元。
一审法院认为：出租人武汉出版社、承租人讯通微距公司签订的房屋租赁《合同书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据房屋租赁《合同书》约定，讯通微距公司应在2015年5月1日前进场装修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还，而讯通微距公司未能在上述时间进场装修，且在2015年6月24日双方办理了房屋交接手续之后也未能进场装修，已构成违约。武汉出版社有权依据合同约定解除合同，2015年7月16日武汉出版社发函要求解除合同之后，讯通微距公司复函表示不同意解除，双方于2015年8月19日又签订了《补充协议》，说明双方对房屋租赁达成了新的合意，根据《补充协议》，讯通微距公司应于2015年10月31日交纳剩余保证金100万元。讯通微距公司又未能按照合同约定交纳剩余保证金，且在装修消防报批手续可以办理、可以进场装修的2015年9月25日一直未进场装修，构成违约，根据双方签订的房屋租赁《合同书》约定，“乙方逾期不交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还本合同第五条所规定之保证金”，且讯通微距公�注册资本为30000万元，投资总额为0元，存在可能丧失履行债务能力的情形，且在武汉出版社要求其恢复履行能力或提供担保的合理期限内仍未恢复履行能力或提供担保，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，武汉出版社可以解除合同，故武汉出版社有权于2015年11月30日向讯通微距公司送达解除合同的通知后，双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》已解除。同日，讯通微距公司也向武汉出版社发出解约通知书，表示解除双方签订的租赁合同，故双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》于2015年11月30日已解除。根据合同约定，武汉出版社不予退还讯通微距公司交纳的装修保证金100万元。讯通微距公司在案件审理过程中辩称不同意解除合同，无事实和法律依据，不予采纳。
讯通微距公司辩称，武汉出版社不能按约定满足“办公及配套�的房屋使用条件，至今房屋仍是工业用房，导致讯通微距公司不能办理装修消防审批手续，构成违约。根据双方签订的房屋租赁《合同书》约定，承租房屋系工业厂房，规划用途为工业，且房屋所有权证复印件系合同附件，讯通微距公司签订合同时对诉争房屋性质是明知的；合同还约定，“在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途”，“由于该房屋性质为工业厂房，如乙方因此原因导致所涉行业不能正常运营，责任由乙方全权承担，与甲方无关”，故关于变更房屋用途，属于讯通微距公司的义务，讯通微距公司未能提交充分证据证明变更房屋用途系武汉出版社的义务，故对其上述抗辩，不予支持。
讯通微距公司辩称承租房屋两部电梯底坑土建工程防水部分存在建筑物固有的质量�陷，武汉出版社拒不履行维修义务，构成违约。武汉出版社将相应设备移交给讯通微距公司时，设备清单载明“4部电梯运行正常”，且武汉钰菱电梯有限公司的函件及现场勘察均不足以证明电梯底坑土建工程防水部分存在质量缺陷，故对上述抗辩，本院不予支持。
讯通微距公司辩称地下停车位被他人贴了专用车位等标志，并停满了汽车。因武汉出版社已与讯通微距公司签订了租赁合同并提供了委托书，且已将诉争房屋交付讯通微距公司，武汉出版社不存在违约行为。关于他人占用地下停车位，讯通微距公司可以向他人主张权利。排除地下停车位被他人占用并非合同约定的武汉出版社的义务。故对讯通微距公司的上述抗辩，不予采纳。
关于武汉出版社要求讯通微距公司赔偿其房租损失5，287，000元（从2015年3月1日到11月30日，按587，475元／月标准�算）的诉讼请求，根据双方签订的房屋租赁《合同书》，免租期即装修期为10个月，即自2015年3月1日起至2015年12月31日止，租赁期为10年；因为武汉出版社有10年租金的预期收益，才给予讯通微距公司10个月的免租期，免租期与租赁期限相互对应。实际双方办理房屋移交手续的时间为2015年6月24日，故实际免租期为2015年6月25日至2015年12月31日，即190天。虽然武汉出版社因讯通微距公司未按时进场装修，欲解除租赁合同，并于2015年7月16日更换了南边两个大门的钥匙，但出租房屋共有四个大门，且武汉出版社于2015年8月19日又将南边两个大门的3把钥匙交给了讯通微距公司，并未影响讯通微距公司对承租房屋的实际使用，故上述期间出租房屋仍由讯通微距公司的占有使用。起租期开始后，武汉出版社于2016年4月将诉争房屋一楼四扇进出大门加锁，讯通微距公司无法使用，讯通�距公司实际占有使用承租房屋的时间为3个月，对应免租期约为5天（3个月÷120个月×190天），武汉出版社主张相当于9个月租金的房租损失5287000元，因武汉出版社实际于2015年6月24日才将诉争房屋交付讯通微距公司，故其损失应从6月25日开始计算，计算至11月30日为159天，扣除5天的免租期，讯通微距公司应赔偿武汉出版社相当于154天的租金的损失，根据合同约定，第一年月租金为587475元（26元／平方米×22595.20平方米），154天租金的损失共计3015705（587475元／月÷30天×154天）。故武汉出版社的上述诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉出版社与讯通微距（武汉）网络科技有限公司于2015年2月28日签订的房屋租赁《合同书》及2015年8月19日签订的《补充协议》于2015年11月30日已解除；二、武汉出版社不予退还被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司缴纳的装修保证金1000000元；三、讯通微距（武汉）网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿武汉出版社租金损失3，015，705元；四、驳回武汉出版社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55809元，邮寄费20元，合计55829元由武汉出版社负担16883元，讯通微距（武汉）网络科技有限公司负担38946元。因上述款项已由武汉出版社预交一审法院，讯通微距（武汉）网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内将38946元款项支付给武汉出版社。
�审审理期间，上诉人讯通微距公司提供下列证据：1、上诉人的委托诉讼代理人于2016年12月5日拍摄的案涉房屋电梯口照片，电梯口堆放有建筑垃圾表明被上诉人武汉出版社正在给电梯井做防水，拟证明原电梯底坑土建工程不合格。2、案涉房屋车库照片，车库内停满车辆，导致上诉人无法对车库正常使用。3、网络下载信息，拟证明被上诉人武汉出版社在法院判决尚未终审前及对房屋公开招租。被上诉人武汉出版社质证后对上述证据的真实性以及证明目的均不予认可。本院认为，上诉人讯通微距公司提交的证据1无法证明电梯底坑土建工程不合格，存在质量缺陷；证据2并非新证据；证据3与本案缺乏关联性，故上诉人讯通微距公司上述举证目的本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，讯通微距公司与武汉出版�于2015年2月28日签订房屋租赁合同，讯通微距公司依约应在2015年5月1日前进场装修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还。此后，双方实际办理房屋交接手续的时间是2015年6月24日，但讯通微距公司既未能在接受房屋后随即进场装修，且未能在日后进场装修，构成违约，武汉出版社有权依据合同约定解除合同。
关于上诉人讯通微距公司主张武汉出版社不能按约定满足“办公及配套”的房屋使用条件，房屋至今仍是工业用房，导致讯通微距公司不能办理装修消防审批手续，构成违约的问题。根据双方签订的房屋租赁《合同书》约定，承租房屋系工业厂房，规划用途为工业，且房屋所有权证复印件系合同附件，可见讯通微距公司签订合同时对诉争房屋性质是明知的；且合同中还约定“在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，以及按规定须�有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途”，“由于该房屋性质为工业厂房，如乙方因此原因导致所涉行业不能正常运营，责任由乙方全权承担，与甲方无关”，讯通微距公司未能提交充分证据证明变更房屋用途系武汉出版社的义务，其主张武汉出版社提供房屋不能按约定满足“办公及配套”的房屋使用条件构成违约的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人讯通微距公司主张承租房屋两部电梯底坑土建工程防水部分存在建筑物固有的质量缺陷，武汉出版社拒不履行维修义务的问题。武汉出版社将相应设备移交给讯通微距公司时，设备清单载明“4部电梯运行正常”，且讯通微距公司提交的照片不足以证明电梯底坑土建工程防水部分存在质量缺陷，故该项上诉请求本院不予支持。
关于上诉人讯通微距公司主张地下停车位被他人贴了专用车位等标志，并停满了汽车。因武汉出版社已与讯通微距公司签订了租赁合同并提供了委托书，且已将诉争房屋交付讯通微距公司。如他人占用地下停车位，讯通微距公司可以行使其对租赁房屋的管理而满足自身需求。故对讯通微距公司的该项上诉请求本院不予支持。
关于上诉人讯通微距公司主张一审判决错误判决其承担3015705元租金损失的问题。双方租赁合同明确约定，2015年3月1日起至2015年12月31日止为装修期，装修期间免收租金，2016年1月1日正式起租。因双方办理房屋交接手续迟延，上诉人讯通微距公司实际是2015年6月24日接收房屋，并于2015年11月30日收到被上诉人武汉出版社发出的《解除合同通知书》，且被上诉人武汉出版社基于上诉人讯通微距公司未进场装修的违约行为，不予退还装修保证金100万元。现被上诉人武汉出版社同时主张装修期内（2015年3月1日至11月30日）的租金损失不符合双方约定。因此，上诉人讯通微距公司该项上诉请求有理，本院予以支持。
综上所述，上诉人讯通微距公司上诉有理部分，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初229号民事判决第一项、第二项、第四项。
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初229号民事判决第三项。
一审案件受理费55809元，邮寄费20元，合计55829元由武汉出版社负担27914.5元，讯通微距（武汉）网络科技有限公司负担27914.5元。
二审案件受理费38946元由讯通微距（武汉）网络科技有限公司负担15578元，武汉出版社负担23368�。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一六年十二月二十二日
书记员 舒 渲