山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2949号
上诉人（原审被告）：山东旅科集团总公司，住所地济南市。
法定代表人：王恒利，董事长。
委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭香兰，山东恒信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东德众数码科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张云，总经理。
委托诉讼代理人：陈士宏，男，1968年10月4日出生，汉族，系被上诉人员工，住山东省烟台市。
原审被告：山东旅科信息有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王恒利，董事长。
委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭香兰，山东恒信达律师事务所律师。
上诉人山东旅科集团总公司（以下简称旅科集团）因与被上诉人山东德众数码科技有限公司（以下简称德众数码）及原审被告山东旅科信息有限公司（以下简称旅科信息）租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
旅科集团上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判旅科集团不对2012年4月8日起至2017年5月31日逾期交付房租违约金1140587.14元及2017年6月1日起至判决生效的违约金承担担保责任；2、改判旅科集团对2018年1月1日以后的租金不承担担保责任，并改判减去旅科信息自2017年8月1日起已经退租的第三层房屋的租金，旅科集团对该退租房屋的房租不承担担保责任；3、本案诉讼费由德众数码承担。事实与理由：一、根据《付款承诺》和《担保书》的约定，旅科集团只对旅科信息欠付德众数码2015年、2016年、2017年的房租承担担保责任，不包括违约金。一审判决旅科集团承担房租违约金的担保责任，超出了旅科集团的担保范围，请求贵院予以改判。二、2017年8月1日，旅科信息已将涉案房屋的第三层退租，德众数码表示同意并已经接收该房屋。一审判决按原《房屋租赁合同》约定标准支付租金，属认定事实错误。三、根据《担保书》约定，旅科集团只对2015年、2016年、2017年的房租承担担保责任，对2018年1月1日之后的房租不应承担担保责任。一审判决超出了旅科集团的担保范围。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求贵院改判。
德众数码答辩称，旅科集团主张不应承担违约金没有依据。一、旅科集团与旅科信息的法定代表人是同一个人，即王恒利，房屋租赁合同就是王恒利代表旅科信息签订的，因此旅科集团对房屋租赁合同的所有约定包括如不按时支付租金应承担的违约责任是很清楚的，根据2017年3月10日的付款承诺和担保书承诺付清欠款的时间是2017年5月10日，可至今承诺人旅科信息和担保人旅科集团分文未付，并且仍在使用德众数码的房屋，严重违反诚信原则，因此无论是山东旅科信息有限公司还是旅科集团均应按照合同的约定支付违约金。二、付款承诺和担保书没有写明应付款金额，没有说明只担保房租，不担保违约金，应视为担保范围约定不明确，按《担保法》第21条的规定，旅科集团应当对全部债务承担责任。三、旅科集团关于扣减房租的主张没有依据。第一，旅科集团提供担保时，也就是2017年3月20日按原房屋租赁合同租金是按季度支付，尚不应当支付2018年1月1日之后的房租，并且担保书中没有说对2018年1月以后的房租不承担担保责任。第二，旅科信息没有退租第三层房屋。
德众数码向一审法院起诉请求：1、判令旅科信息、旅科集团共同向德众数码支付自2015年第一季度起至2017年5月31日止的租金3608502元，之后的租金仍按原《房屋租赁合同》约定的标准支付至交还房屋之日止；2、判令旅科信息、旅科集团共同向德众数码支付自2010年7月1日起至2017年5月31日止的违约金1244921元，之后仍按原《房屋租赁合同》约定的标准即日万分之五计算；3、诉讼费、保全费由旅科信息、旅科集团承担。
一审法院认定的事实：2009年12月18日旅科信息与德众数码签订《房屋租赁合同》，合同约定旅科信息承租德众数码位于济南高新区颖秀路2600号山大科技园3号楼第三、四、五、七、八、十层房屋，总建筑面积为9012.92平方米，其中第三层建筑面积为2020.26平方米，第四、五、七、八层建筑面积均为1687.6平方米，第十层建筑面积为484.53平方米，且因第十层为顶层，全楼空调机组运行时噪音大，运行期限约半年以上，故第十层计费面积折半计算242.26平方米。合同约定租期为2010年1月1日至2014年12月31日，日租金标准为0.8元/平方米，年租金为2631772.64元，租金3年内不变，自第4年起在原年租金的基础上逐年递增3%，即第4年2013年日租金标准为0.824元/平方米，2014年日租金标准为0.8487元/平方米，2015年日租金标准为0.8742元/平方米，2016年日租金标准为0.9004元/平方米，2017年日租金标准为0.9274元/平方米。另合同约定租金按季度支付，第一次为签约后10日内支付，以后在上一季度末的最后15个工作日内支付下一季度的租金。合同另约定，如旅科信息未按约定支付房租，每延付一天，按应付款的万分之五支付违约金。
另查明，旅科信息在租期内并未按约定期限支付房租，2015年4月8日德众数码向旅科信息出具关于再次通知旅科信息交还房屋并结清所欠租金及违约金的函，函中表示2014年12月31日租期届满后，旅科信息继续使用租赁房屋，并多次拖欠房租，德众数码要求旅科信息于2015年4月17日前将房屋交还，并结清所欠租金及违约金。同日，旅科信息出具还款计划书，承诺最迟于2014年4月底前，足额补缴尚欠至2015年一季度的全部房租，旅科集团出具承诺书对该房租承担担保责任。旅科信息于2015年5月8日结清2015年前的所有房租，2015年第一季度房租支付436617元，但未支付违约金。2017年3月15日德众数码出具关于通知旅科信息务必于2017年3月31日前，交还房屋并结清应付租金等费用的函，旅科信息于2017年3月20日出具付款承诺，承诺于2017年5月10日前足额补缴尚欠的2015年至2017年的全部房租，同日，旅科集团出具担保书，对旅科信息所欠房租承诺承担保证责任。
另查明，自2014年12月31日旅科信息与德众数码的租赁合同到期后，旅科信息继续使用租赁房屋，德众数码亦未提出异议，视为双方同意以原条件继续履行房屋租赁合同。
另查明，2015年1月1日旅科信息退租第七层房屋，现租赁面积为（9012.92-1687.6）平方米，即7325.32平方米；2015年3月起旅科信息退租第八层房屋，租赁面积为（7325.32-1687.6）平方米，即5637.72平方米；2016年2月1日起旅科信息退租第十层房屋、402房屋，租赁面积为（5637.72-242.26-1127.56）平方米，即4267.9平方米。
另查明，旅科信息应付2015年第一季度房租为7325.32平方米*0.8742元/平方米*59天+5637.72平方米*0.8742元/平方米*31天，计530607.2294元；2015年第二、三、四季度应付房租为：5637.72平方米*0.8742元/平方米*275天，计1355336.0766元；2016年应付房租为：5637.72平方米*0.9004元/平方米*31天+4267.9平方米*0.9004元/平方米*334天，计1440863.2272元；2017年1月1日至2017年5月31日应付租金为：4267.9平方米*0.9274元/平方米*151天，计597665.6195元，合计：3924472.1527元，因旅科信息于2015年5月8日已支付436617.17元，实际欠付房租为3487854.98元。
另查明，2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同期内因延迟支付房租而产生的违约金：（1）2012年4月8日起至2012年4月17日止，计3085.3012元（617060.24元*0.05%*10天）；（2）2012年7月1日起至2012年12月18日止，计52758.6505元（617060.24元*0.05%*171天）；（3）2012年12月19日起至2013年1月18日止，计6200元（400000元*0.05%*31天）；（4）2012年10月1日起至2013年1月18日止，计33938.3132元（617060.24元*0.05%*110天）；（5）2013年1月1日起至2013年1月24日止，计3211.8632元（279292.45元*0.05%*23天）；（6）2013年4月1日起至2013年5月7日止，计10947.7846元（591772.14元*37天*0.05%）；（7）2013年7月1日起至2013年7月22日止，计6509.4935元（591772.14元*22天*0.05%）；（8）2013年7月23日起至2013年9月3日止，计8031.3287元（391772.13元*41天*0.05%）；（9）2013年10月1日起至2013年11月11日止，计14231.3105元（677681.45元*42天*0.05%）；（10）2014年1月1日起至2014年1月21日止，计7329.1250元（698011.9元*21天*0.05%）；（11）2014年1月22日起至2014年7月7日止，计1697.5926元（20330.45元*167天*0.05%）；（12）2014年4月1日起至2014年4月30日止，计10470.1785元（698011.9元*30天*0.05%）；（13）2014年5月1日起至2014年7月7日止，计17181.4106元（498011.9元*69天*0.05%）；（14）2014年7月1日起至2014年7月7日止，计2443.0417元（698011.9元*7天*0.05%）；（15）2014年7月8日起至2014年12月5日止，计29253.8747元（398011.9元*147天*0.05%）；（16）2014年10月1日起至2015年3月3日止，计53746.9163元（698011.9元*154天*0.05%）；（17）2015年3月4日起至2015年4月30日止，计17342.3451元（598011.9元*58天*0.05%）；（18）2015年5月1日起至2015年5月8日止，计1592.0476元（398011.9元*8天*0.05%），上述18项租期内违约金合计279970.58元。
另查明，自2015年起至2017年5月31日期间，旅科信息应支付违约金如下：2015年第一季度应付租金，自2015年1月1日至2015年5月13日止因延迟支付而产生的违约金计：530607.2294元*0.5‰*133天，即35285.3808元;2015年第一季度尚欠租金所产生的违约金,自2015年5月14日起至2017年5月31日止（共计881天）因延迟支付而产生的违约金计：（530607.2294元-436617.17元）*0.5‰*881天，即41402.6212元；2015年第二季度应付租金，自2015年4月1日起至2017年5月31日止（共计791天）因延迟支付而产生的违约金计：5637.72平方米*0.8742元/平方米*91天*0.5‰*791天，即177378.9930元；2015年第三季度应付租金，自2015年7月1日起至2017年5月31日止（共计700天）因延迟支付而产生的违约金计：5637.72平方米*0.8742元/平方米*92天*0.5‰*700天，即158697.5333元；2015年第四季度应付租金，自2015年10月1日起至2017年5月31日止（共计608天）因延迟支付而产生的违约金计：5637.72平方米*0.8742元/平方米*92天*0.5‰*608天，即137840.1432元；2016年1月应付租金，自2016年1月1日起至2017年5月31日止（共计516天）因延迟支付而产生的违约金计：5637.72平方米*0.9004元/平方米*31天*0.5‰*516天，即40599.4723元；2016年2月、3月应付租金，自2016年1月1日起至2017年5月31日止（共计516天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9004元/平方米*59天*0.5‰*516天，即58495.3628元；2016年第二季度应付租金，自2016年4月1日起至2017年5月31日止（共计426天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9004元/平方米*91天*0.5‰*426天，即74485.3250元；2016年第三季度应付租金，自2016年7月1日起至2017年5月31日止（共计335天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9004元/平方米*92天*0.5‰*335天，即59217.8124元；2016年第四季度应付租金，自2016年10月1日起至2017年5月31日止（共计243天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9004元/平方米*92天*0.5‰*243天，即42955.0102元；2017年第一季度应付租金，自2017年1月1日起至2017年5月31日止（共计151天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9274元/平方米*90天*0.5‰*151天，即26894.9529元；2017年4月、5月应付租金，自2017年4月1日起至2017年5月31日止（共计61天）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9274元/平方米*61天*0.5‰*61天，即7363.9529元；合计：860616.56元。租期内应付违约金及租期外应付违约金合计：1140587.14元。
一审法院认为，德众数码与旅科信息于2009年12月18日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，该合同2014年12月31日到期后，双方未签订新的书面租赁合同，但旅科信息继续使用租赁房屋，德众数码亦未提出异议，视为双方同意以原条件继续履行房屋租赁合同，基于此，双方应按照合同约定履行各自的合同义务，德众数码提供租赁房屋，旅科信息应按照合同约定支付相应房租，至2017年5月31日，旅科信息尚欠德众数码房屋租赁费3487854.98元，已构成违约，故一审法院支持德众数码主张旅科信息支付自2015年第一季度至2017年5月31日所欠租金3487854.98元；因旅科信息实际还在租赁使用德众数码的房屋，故德众数码主张2017年6月1日之后的房屋租金仍按原《房屋租赁合同》约定的标准支付至交还房屋之日止的诉讼请求，一审法院予以支持；依据双方合同约定，德众数码主张旅科信息支付其2010年7月1日起至2017年5月31日逾期交付租金违约金的诉讼请求，因旅科信息提出诉讼时效抗辩，而德众数码仅有证据证明其于2015年4月8日向旅科信息主张过违约金，故一审法院支持旅科信息支付德众数码自2012年4月8日起至2017年5月31日期间的逾期交付房租违约金1140587.14元。另德众数码主张旅科信息、旅科集团支付2017年6月1日起至判决生效之日止，以3487854.98元为基数，按日万分之五计算违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依据旅科集团于2017年3月20日出具的担保书，旅科集团对上述租金及违约金应承担保证责任，故德众数码主张旅科集团与旅科信息共同偿还上述租金及违约金的诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项；《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、山东旅科信息有限公司自判决生效之日起十日内向山东德众数码科技有限公司支付自2015年第一季度起至2017年5月31日止的租金3487854.98元，自2017年6月1日起的租金仍按原《房屋租赁合同》约定的标准支付至交还房屋之日止；二、山东旅科信息有限公司自判决生效之日起十日内向山东德众数码科技有限公司支付自2012年4月8日起至2017年5月31日逾期交付房租违约金1140587.14元及2017年6月1日起至判决生效的违约金，以3487854.98元为基数，按日万分之五计算；三、山东旅科集团总公司对上述一、二项承担连带担保责任；四、驳回山东德众数码科技有限公司其他诉讼请求。如果山东旅科信息有限公司、山东旅科集团总公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45627元，保全费5000元，合计50627元，由山东旅科信息有限公司、山东旅科集团总公司负担42246元；由山东德众数码科技有限公司负担8381元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
旅科集团提交以下证据：证据1、调解书一份，证明旅科信息与德众数码已经协商将涉案房屋第三层退租。证据2、电子邮件截图一宗，证明上述调解书是由德众数码的负责人陈士宏发送给旅科信息的副总洪峰，德众数码明知涉案房屋第三层已退租事实。旅科集团申请证人洪某出庭,洪某称，陈士宏曾多次与其沟通退租部分房屋事宜，并向其发送调解书一份，证明2017年8月1日至2017年9月30日期间第三层已经退租，另外401室、501室也已退租。
德众数码质证称，关于证据1，调解书没有双方的签字或盖章，并未生效，不能作为认定事实的依据。关于证据2，双方之间互发过多封邮件，有关退租事宜经磋商最终没能达成一致意见，调解书只是一种描述，双方并未实际履行。关于证人证言，不认可洪某所说的退租一事，涉案房屋第三层、401及第五层至今仍由旅科信息占用。
德众数码提交以下证据：证据1、旅科信息出具的《山东旅科信息有限公司主楼3层西侧处理物资情况说明》，证明旅科信息于2018年2月27日将三层西侧办公区（302）的一批物资搬离，三楼西侧房屋（302）于该日退租，东侧办公区（301）暂时未处理。证据2、旅科信息出具的《情况说明》一份，证明旅科信息于2018年4月25日将三层东侧办公区（301）物资一批搬离，三楼东侧房屋（301）于该日退租。证据3、德众数码出具的《情况说明》一份，说明：一、旅科信息于2018年4月25日将承租房屋第三层东区（301）的物品搬离，于2018年2月27日将承租房屋第三层西区（302）的物品搬离，301及302的房屋钥匙至今未交还给德众数码；二、旅科信息主张其承租的401及501房屋租金应计算到2017年8月15日，德众数码同意计算到该时间。
旅科集团质证称，对证据1及证据2，两份情况说明均是出具给物业公司的，与德众数码无关，出具这些材料是因为德众数码不让旅科信息处理房屋内的办公用品。旅科信息实际搬离三层房屋的时间是2017年8月1日。不清楚三层房屋的钥匙是否已交。对证据3，是德众数码单方出具的，对关于401室、501室房屋租金计算到2017年8月15日认可，对关于301室、302室搬离时间的说明不认可。
上述证据，双方对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据上述证据，结合当事人的陈述，本院二审另查明：旅科信息于2017年8月15日退租401室房屋、501室房屋，租赁面积为3147.82平方米（4267.9-560.04-560.04）。2018年2月27日退租302室房屋，租赁面积为1767.68平方米（3147.82-1380.14）。2018年4月25退租301室房屋，租赁面积为1127.56平方米（1767.68-640.12）。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、关于应付租金及违约金的计算问题；二、关于旅科集团的担保期间及担保范围问题。
关于第一个争议焦点。租赁合同到期后，旅科信息继续使用租赁房屋，德众数码未提出异议，应视为双方形成无固定期限的房屋租赁合同，德众数码主张按照合同标准计算房屋租金及违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。旅科信息未按合同约定向德众数码支付房屋租金，应承担违约责任。合同履行中，旅科信息退租了部分房屋，相应的房屋租金应当予以扣减。2017年6月1日至2017年8月15日应付租金为：4267.9平方米*0.9274元/平方米/天*76天，计300811.83元；2017年8月16日至2017年12月31日应付租金为：3147.82平方米*0.9274元/平方米/天*138天，计402861.78元；2018年1月1日至2018年2月27日应付租金为：3147.82平方米*0.9552元/平方米/天*58天，计174394.26元；2018年2月28日至2018年4月25日应付租金为：1767.68平方米*0.9552元/平方米/天*57天，计96243.81元；2018年4月26日起的租金按照租赁面积1127.56平方米，以合同约定的日租金标准计算至房屋交还之日止。2017年6月1日以前的逾期交付房租，自2017年6月1日起至2017年12月31日止（共计214天）因延迟支付而产生的违约金为：3487854.98元*0.5‰*214天，即373200.4829元。2017年6月份应付租金，自2017年4月1日起至2017年12月31日止（共计275）因延迟支付而产生的违约金计：4267.9平方米*0.9274元/平方米/天*30天*0.5‰*275天，即16326.96元；2017年第三季度应付租金，自2017年7月1日起至2017年12月31日止（共计184天）因延迟支付而产生的违约金计：（4267.9平方米*0.9274元/平方米/天*46天+3147.82平方米*0.9274元/平方米/天*46天）*0.5‰*184天，即29104.8975元；2017年第四季度应付租金，自2017年10月1日起至2017年12月31日止（共计92天）因延迟支付而产生的违约金计：3147.82平方米*0.9274元/平方米/天*92天*0.5‰*92天，即12354.4280元。2015年至2017年度的逾期支付房租违约金合计为1291603.3284元。其他费用的计算，双方均未上诉，本院以一审计算结果为准。
关于第二个争议焦点，旅科集团主张不对2012年4月8日至2017年5月31日期间的逾期支付房租违约金及2017年6月1日起至判决生效的违约金承担担保责任。因旅科集团于2017年3月20日向德众数码出具的《担保书》，是对旅科信息出具的《付款承诺》的担保，而该承诺中并不涉及2015年以前及2017年以后的费用，旅科集团主张对2015年以前、2017年以后的费用不承担担保责任，本院予以支持。因《担保书》并未明确2015年、2016年、2017年对旅科信息所欠费用的具体担保范围，故旅科集团应对该期间旅科信息的全部债务（包括主债务、违约金、损害赔偿金及实现担保物权的费用等）承担担保责任。
综上，旅科集团的上诉理由部分成立，本院予以支持。另外，一审判决主文未明确房租、违约金计算的基数、比率等计算所涉各项因素，难以执行，本院予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1205号民事判决。
二、山东旅科信息有限公司自本判决生效之日起十日内向山东德众数码科技有限公司支付：2015年第一季度起至2017年5月31日止的房租3487854.98元，2017年6月1日起至2017年12月31日止的房租703673.61元，2018年1月1日起至2018年4月25日止的房租270638.07元，2018年4月26日起的房租以双方涉案《房屋租赁合同》约定的日租金标准，以租赁面积1127.56平方米为基数计算至交还房屋之日止（1127.56平方米*租赁天数*日租金，2018年的日租金为0.9552元/平方米，以后每年递增3%）。
三、山东旅科信息有限公司自本判决生效之日起十日内向山东德众数码科技有限公司支付2012年4月8日起至2017年5月31日止的逾期支付房租违约金1140587.14元及2017年6月1日起至本判决第二项所涉应付房租实际履行完毕之日止的违约金（租金按季度支付，在每一季度最后一日前支付下一季度的租金，每延付一天，按应付款的万分之五支付违约金）。
四、山东旅科集团总公司对山东旅科信息有限公司欠付山东德众数码科技有限公司的2015年第一季度至2017年12月31日的房租4184651.25元、2015年1月1日起至2017年5月31日止的逾期支付房租违约金860616.56元、2017年6月1日起至2017年12月31日止的违约金430986.77元承担连带担保责任。
五、驳回山东德众数码科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费45627元，保全费5000元，合计50627元，山东旅科信息有限公司、山东旅科集团总公司负担42246元，山东德众数码科技有限公司负担8381元。二审案件受理费18468元，山东旅科集团总公司负担10000元，山东德众数码科技有限公司负担8468元。
本判决为终审判决。
审判长 刘彦亭
审判员 郭维敬
审判员 赵 雯
二〇一八年七月二日
书记员 韩 笑