北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05989号
上诉人（原审原告）北京市海淀区西山新村小区业主委员会，住所地北京市海淀区四季青杏石口路西山美墅馆小区内。
负责人胡继晔，主任。
委托代理人李洪陆，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京三九建业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-498，实际经营地北京市海淀区四季青杏石口路溪山嘉园澜山轩20号楼。
法定代表人张以悦，总经理。
委托代理人李晓霞，北京市中理律师事务所律师。
委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。
上诉人北京市海淀区西山新村小区业主委员会因所有权确认纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第7886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京市海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山业委会）的委托代理人李洪陆、被上诉人北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）的委托代理人李晓霞、薛文玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西山业委会在原审法院起诉称：北京市海淀区西山新村小区由三九建业公司开发建设，其中西山美墅馆区域专有建筑面积21万多平方米，原由三九建业公司委派的物业公司提供物业服务，并将位于东区的“景湖轩E88号楼”作为东区物业服务用房，2012年4月，北小区业主大会决议更换物业公司后原物业公司没有移交该房产，导致本小区没有物业服务用房，新物业公司至今无处办公，严重影响了物业服务工作及社区稳定。经查，原物业办公用房即“景湖轩E88号楼”规划审批的用途为住宅及配电室，并非物业管理用房，而且该楼地上产权已由三九建业公司转让他人，本区域规划审批的物业管理用房实际是2008年未竣工的“澜山轩20号楼”。该楼的《建设工程规划许可证》已载明审批的建设项目为“西山新村东区配套公建及附属用房（D区）物业管理楼”，但三九建业公司却将该房产作为办公楼占用至今。现诉至法院请求：确认北京市海淀区西山新村小区西山美墅馆区域内楼牌编号为“澜山轩20号楼”（规划用途为西山新村东区配套公建及附属用房D区物业管理楼）归本区域全体业主共有。
三九建业公司在原审法院答辩称：不同意西山业委会的诉讼请求。西山业委会的主体身份有问题。西山业委会在起诉状中表述是西山新村全体业主，但其实际是代表该小区部分业主主张。此外，其诉讼请求也没有相关事实和法律依据。我公司已经为西山新村整个小区提供了标准的物业服务用房。整个西山新村是一个物业公司服务的。该小区的物业服务用房溪山嘉园景湖轩E88号楼地下一层，面积270平方米。2012年7月30日由我们向北京盛世物业服务有限公司移交，目前该公司正在使用该房屋。中控室在地下一层不影响其他部分房屋使用。本案诉争的澜山轩20号楼是独立建筑，不在物业分摊的面积内，该房屋是附属用房，不是物业服务用房。三九建业公司申报项目名称为配套公建及附属用房。三九建业公司在2003年申报项目，对物业服务用房的含义和权属并不了解，澜山轩20号楼是2003年规划建设的，当时对于物业用房没有明确的规定。根据北京市的公示指标来看，配套公建及附属用房不等于物业用房，物业管理楼也不等于物业服务用房。诉争房屋是三九建业公司合法建造的，是自营自用的房屋，西山业委会无权主张所有权，三九建业公司是该楼的合法使用权人。不是规划中叫物业管理楼的房屋均归物业所有。而且西山业委会所称的物业管理用房澜山轩20号楼现在未竣工，没有交付。西山业委会起诉不符合起诉的法定条件，法院应对西山业委会起诉依法予以驳回。
原审法院审理查明：三九建业公司系北京市海淀区西山新村小区的建设单位。该小区所在土地，根据2003年1月16日北京市人民政府京政地（2003）第5号《关于海淀区绿化隔离地区“西山新村（一期工程）”建设用地的批复》，该土地“按照绿化隔离地区政策纳入海淀区土地利用总体规划确定的建设用地范围”。西山新村（一期）建设规划设计，于2003年7月2日获得北京市规划委审查设计方案通知书，确认通过审查。相关建设用地，三九建业公司于2003年6月26日取得《国有土地使用证》。在北京市规划委员会2001年8月出具的《西山新村建设（一期）规划意见书》（2001绿规意字21号）中，对于项目建设时的公共设施配套要求为“一期建设用地规划有配套公建用地，主要用于建设购物、娱乐广场等用，停车位按每万平方米建筑面积80个考虑。托幼按居住区千人指标设置”，未涉及有关物业服务用房问题。
就本案西山业委会主张所有权的澜山轩20号楼。2008年3月12日，三九建业公司取得《建设工程规划许可证附件建筑工程》（2008规（海）建字0075号）。该文件显示建设项目为“西山新村东区配套公建及附属用房（D区）物业管理楼”，审批面积为地上1599.42平方米，地下799.71平方米，总计2399.13平方米。根据该文件附图，项目即为现编号为“澜山轩20号楼”。
诉讼中，双方当事人就澜山轩20号楼房屋现状均认可：1、涉诉房屋目前尚未办理竣工验收手续；2、涉诉房屋面积未计算在出售房屋的公摊面积内；3、涉诉房屋目前已经超出原设计规划建设，现建有地上4层，地下2层，总面积近5000平方米。
关于西山新村小区的整体情况。西山新村小区根据业主状况，主要分为两个大的区域。一是房屋作为商品房出售的别墅区域，该区域被称为“西山美墅馆区域”，该区域中又分为东区和西区。二是回迁房区域，该区域被称为即东府里区域（又称溪山嘉园）。本案中诉争的澜山轩20号楼坐落于西山美墅馆区域内的东区。
诉讼中，西山业委会主张全部西山新村小区共有业主2228户，专有建筑面积322754.75平方米。三九建业公司对上述数据不予认可，提出业主数量及专有建筑面积情况均应高于上述数据，但就上述主张，三九建业公司未提交充分证据加以证明。
2011年10月13日至12月9日西山新村小区召开首次业主大会，按照双过半原则通过管理规约和业主大会议事规则。根据有关会议结果的公告，按照全部西山新村小区共有业主2228户，专有建筑面积322754.75平方米计算，赞成票占业主总数64.95%，占面积63.18%。
在通过的《北京市海淀区西山新村小区管理规约》（以下简称管理规约）中，该规约第一部分“物业基本情况”中，已通过全体业主特别声明的方式表明如下情况：1、该小区在业主大会成立前，已经有超过2个以上的物业服务企业在本区域内开展物业服务活动。包括服务于西山美墅馆小区的西山美墅物业管理有限公司和服务于东府里的北京西山诚信物业管理中心。在该管理规约第一部分的第二段，就上述同一小区存在2个以上物业服务企业的情况，该管理规约明确提及“上述情况或涉嫌严重违反了《物业管理条例》第三十四条（一个物业管理区域由一个物业服务企业事实物业管理）的规定；或涉嫌违反《北京市物业管理办法》第五条第二款（物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域）的规定。鉴于海淀区四季青镇政府在指导成立业主大会时仍然未予以纠正，为了维护社会稳定和业主们的生活现状，故全体业主确认：业主大会成立后，业主可以依照《北京市物业管理办法》第六条的规定，有权提出物业管理区域的分立的申请，但放弃该权利并不影响本业主大会按照如下原则处理物业管理事项”。
2012年10月29日，根据西山新村小区业主大会第二次临时会议公告，西山美墅馆区域1029名业主（对应专有面积215652平方米）同意由业委会依法代表该部分业主通过诉讼或非诉讼方式维权，解决物业确权、移交、恢复用途、功能等工作。赞成票有587张，占该区域专有面积的55.68%。但上述赞成的业主数量与专有面积均未达到西山新村小区全体业主及专有面积的过半数。
另查，同样作为西山新村小区一部分的回迁房住户对应的东府里小区中，根据三九公司提供的证据，2008年6月13日亦有一份《建设工程规划许可证附件建筑工程》（2008规（海）建字0131号），该文件显示东府里的配套公建中，有建设项目为物业管理楼的内容，建筑面积2769.3平方米。现该项目已经建成并作为物业管理用房使用。但使用该房屋的物业公司仅为东府里业主提供物业服务。就该物业用房，三九建业公司提出，该物业用房即属于为整个西山新村小区提供的物业管理用房。但西山业委会主张该物业用房系专为东府里小区配套。为此，西山业委会提交一份《北京市规划委同意西山新村东区局部配套公建规划设计方案局部调整》文件（2007规（海）复函字0057号）。该文件有附图显示确实为东府里的配套公建，文件内容中提及：“原则同意西山新村东区南侧配套公建规划设计方案局部调整，本次调整是对2003规审字05065号规划设计方案中东区局部配套公建布局进行调整、使用功能进行细化，调整后，原方案各项建筑规模及其规划技术指标不变”。
2012年8月13日，北京市住房和城乡建设委员会曾向西山业委会出具《信访答复意见书》，其中谈到“因涉及房屋确权问题，争议双方应通过民事诉讼解决。规划用途为物业服务用房的房屋，产权人应按规划用途使用”。
诉讼中经法院询问，西山业委会明确表示主张涉诉楼房归西山美墅馆区域全体业主共有，权利人范围不包括东府里小区业主。
另查，西山美墅馆区域西区规划设计图中的配套公建图上显示为“社区活动中心”实际楼房编号为山景轩5号楼。2013年初西山新村业委会将北京市住房和城乡建设委员会诉至法院，要求法院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会就山景轩5号楼向三九建业公司颁发的房屋所有权证。该案经北京市海淀区人民法院行政审判庭审理，于2013年2月25日作出一审判决，撤销了该房屋权属登记行为。具体理由为依据物权法73条及证据材料，山景轩5号包括了锅炉房等公用设施，应属业主共有。北京市住房和城乡建设委员会将房屋产权登记在三九公司名下的行为，违法了法律规定。该案一审判决后，北京市住房和城乡建设委员会不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年6月5日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。终审判决中亦认定山景轩5号包含了锅炉房等公用设施，应属业主共有。
关于西山美墅馆区域目前物业服务企业物业服务用房问题，三九建业公司主张该区域目前的物业服务企业北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世公司）在该区域有位于北京市海淀区溪山嘉园景湖轩88号楼（以下简称景湖轩88号楼）地下一层的物业管理用房可以使用。为此，三九建业公司提交了最初为该区域提供物业服务的原前期物业服务企业北京西山美墅物业服务有限公司证明一份。证明的主要内容为：“兹证明我公司于2012年7月30日撤出北京西山美墅馆项目时，经三九建业公司、西山业主委员会同意，将位于景湖轩88号楼地下一层的物业管理用房270平米移交至西山业委员会聘请的盛世公司手中，供其占有使用至今。”对于上述抗辩主张，西山业委会不予认可，提出，景湖轩88号楼地下一层系中控室，不能作为业务管理用房。为此，西山业委会提交了三九建业公司于2012年9月24日向给业委会出具的《关于西山美墅馆东区中控室迁移的通知》。该通知的主要内容为：“西山美墅馆东区中控室现在E88一层，原设计为地下一层。现将中控室按原设计移至E88地下一层。计划施工时间为2012年10月9日至10月25日”。同时，西山业委会还提交了盛世公司于2013年10月18日出具的《情况说明》一份。主要内容为：2012年4月西山业委会选聘我公司为西山美墅馆区域提供物业服务，2012年7月30日，我公司与原物业公司进行了基本物业交接。2012年10月30日，原设在景湖轩E88号楼地上一层的东区监控室移至地下一层。该地下室大部分面积是配电室，不是物业管理用房。地下原有部分宿舍交给我公司使用，但地下其余宿舍仍由原物业公司占用。因西山美墅馆区域没有物业管理用房，导致我公司入驻后在东区临时租用的房屋内为该小区提供物业服务至今。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、2004规（海）建字0023号《建设工程规划许可证》、《房屋所有权转移登记申请书》、《关于西山美墅馆东区中控室迁移的通知》、2008规（海）建字第0075号《建设工程规划许可证》及所附的总平面图、楼层平面图、照片、《北京市住房和城乡建设委员会信访答复意见书》、《北京市海淀区西山新村小区首次业主大会会议筹备组工作报告及附件、《会议记录》、《业主表决权数清册》、《北京市海淀区西山新村小区管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会成立备案单》及相关决议、《北京市海淀区西山新村小区业主大会2012年第二次临时会议公告》、行政判决书、情况说明、工程交付使用移交单、2001绿规意21号《西山新村建设（一期）规划意见书》、《关于海淀区绿化隔离地区“西山新村（一期工程）”建设用地的批复》、2003规审字0506号《审查设计方案通知书》、证明、2008规（海）建字第0131号《建设工程规划许可证》、商品房预售合同、国有土地使用权证等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：本案在诉讼过程中所表现出的争议焦点集中表现为以下几点：1、西山业委会提出本案诉讼请求主体是否适格？2、本案诉争房屋澜山轩20号楼是否应归西山新村小区中部分业主即西山美墅馆区域业主所有。
就西山业委会提出诉讼请求的主体资格以及诉求本身。首先通过业主大会成立过程可以确认，西山新村小区为一个物业小区，虽然小区中因为专有物业的业主取得专有物业的方式不同，并且在小区的实际空间布局上也存在相对区分，小区中存在西山美墅馆区域和东府里区域，但业主大会通过的管理规约中开篇自述的，上述区分以及分别由不同物业服务企业提供物业服务的情况与现行有关法律法规的规定相矛盾。而直至诉讼过程中，西山业委会亦无证据证明西山新村小区业主通过合法方式已经对该小区进行了法律上的分立。上述事实意味着，对于西山业委会仍旧是西山新村小区共同业主范围下的业委会。然而，法院注意到，在本案中该业委会提出的诉讼请求是要求澜山轩20号楼归西山美墅馆区域全体业主共有，而将该小区其余业主即东府里区域业主排除在权利人范围之外。实际上，西山业委会提出的诉讼请求，是基于2012年10月29日，所谓西山新村小区业主大会第二次临时会议公告的有关内容，即在西山美墅馆区域业主投票表决的基础上，同意由西山业委会代表该部分业主维权。而此次会议赞成票的业主及其对应的专有面积均未达到西山新村小区全体业主及专有面积的过半数。且东府里区域业主并未对此有所表态。由此可见，通过对于西山新村小区业主大会以及业委会成立以及相关授权过程的审查。法院认为西山业委会获得授权的过程存在瑕疵，且其提出的诉讼请求亦可能损害西山新村小区其他业主的合法权益。
其次关于本案诉争房屋澜山轩20号楼的归属。诉讼中双方能够确认一致的事实为，目前澜山轩20号楼尚未竣工验收，且该楼宇实际建设状况与建设审批文件中所批准情况有较大出入。对此，法院认为，由于诉争楼宇尚未竣工验收，且实际建设状况与建设审批情况存在较大出入，目前不具备确认所有权归属条件。尚未竣工验收建筑，其安全性如何，其建设质量是否符合要求，且其超出原有设计建设情况是否影响楼宇安全以及应如何处理，均需通过竣工验收过程逐一确认。在上述问题未能得到确认的情形下，对楼宇所有权归属进行确认，不仅为真正权利人合法权益的保障留有隐患，而且缺乏法律依据。
综上，本案中，虽然西山业委会主张诉争房屋澜山轩20号楼归部分业主所有的主要理由为该楼规划用途为物业管理楼。但由于西山业委会的主体及授权瑕疵以及其提出的诉讼请求排除了该小区中其他业主的合法权利，且诉争房屋澜山轩20号楼尚未办理竣工验收，且实际建设状况与建设审批情况不符。上述事实情况使目前澜山轩20号楼尚不具备依法确认所有权归属的条件。法院对西山业委会提出的诉讼请求不予支持，对原告主体资格以及权利主张上的瑕疵一并适用判决予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京市海淀区西山新村小区业主委员会的全部诉讼请求。
西山业委会不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持西山业委会的原审诉讼请求，或将本案发回重审。上诉理由是：一、原审法院认为西山业委会的主体资格及权利主张上存在瑕疵，却适用判决的形式驳回诉讼请求，当属错误；二、西山业委会的主体资格及权利主张并无瑕疵，原审判决回避了部分事实，因此导致认定事实错误。根据《管理规约》和《业主大会议事规则》的规定，西山美墅馆区域的业主有权独立行使业主权利；三、本案诉争的物业管理楼已经竣工交付使用，没有办理竣工验收备案手续不影响所有权确认，原审判决认为不具备确权条件，无法律依据。
三九建业公司答辩称：西山业委会的上诉理由自相矛盾，不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：不动产物权的设立应当依照法律规定登记。现本案诉争的澜山轩20号楼尚未进行竣工验收备案，更未在房屋登记管理部门进行产权登记，且该楼宇的实际建设状况与建设审批情况明显不符，其最终验收备案的结果尚无法确定，故该楼宇尚不具备所有权确认的条件。原审判决驳回西山业委会的诉讼请求正确，本院予以支持。西山业委会上诉提出的未办理竣工验收备案手续不影响上述房屋所有权确认的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
因西山业委会是西山新村小区共同业主范围下的业委会，故西山业委会上诉提出的西山美墅馆区域的业主有权独立行使业主权利的主张缺乏依据。本案中，授权西山业委会代表西山美墅馆区域业主解决物业确权等问题的赞成票的业主数量及专有面积均未达到西山新村小区全体业主及专有面积的过半数，故西山业委会获得授权的过程存在瑕疵，原审法院对此作出的认定正确。
原审法院综合考虑本案诉争房屋目前尚不具备依法确认所有权归属的条件，西山业委会的主体及授权瑕疵以及其诉讼请求排除了该小区中其他业主的合法权利的具体情况，对西山业委会提出的诉讼请求不予支持，对原告主体资格以及权利主张上的瑕疵一并适用判决予以驳回，并无不当。
综上所述，西山业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千九百元，由北京市海淀区西山新村小区业主委员会负担（已交纳）。
二审案件受理费六千九百元，由北京市海淀区西山新村小区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王 梦