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浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1102民初712号
原告（反诉被告）：金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街119号，统一社会信用代码：91331102695267691W。
诉讼代表人：周国春，经理。
委托代理人（特别授权）：姚安魏，男，1979年7月27日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，系该公司职员。
被告（反诉原告）：丽水市丽阳汽车销售服务有限公司。住所地：丽水市莲都区南明山街道文丽二路99号，统一社会信用代码：913311006747902481。
法定代表人：吴金连，执行董事兼总经理。
委托代理人（特别授权）：祁建飞、吴京来（实习律师），浙江万申佳律师事务所律师。
原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司为与被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月15日向本院起诉，被告在答辩期限内提出反诉。本院受理后，依法组成由审判员张叶伟担任审判长，与人民陪审员叶小虹、金烨参加评议的合议庭，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司诉讼代表人周国春及其委托代理人姚安魏、被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司委托代理人祁建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司诉称：2016年11月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于丽水市莲都区（豪登大酒店）一楼东侧四间店面房出租给被告，租赁期限自2016年11月13日起至2017年12月30日止，总租金为156400元，其中2016年11月13日至2017年11月12日的租金为138000元，2017年11月13日至12月30日的租金按合同年租金标准计算为18400元。双方约定被告应在合同订立的第二天即2016年11月13日支付房租69000元，在2017年5月3日前支付本年度房租余款69000元。但被告仅在2016年11月9日支付原告房屋水电押金10000元、同月14日支付房租69000元，租金余款87400元至今未付。2017年5月4日，被告向原告单方面提出提前退租，后既不支付租金，又不赔偿和支付合同约定的违约金、因使用或保管不当造成损坏的办公家具费用、水电卫生费等，被告的行为已构成违约，为此，请求判令：一、被告向原告支付2017年5月13日至2017年12月30日的房屋租金77400元（扣除10000元押金后）；二、被告向原告赔偿合同违约年租金138000元；三、被告赔偿原告损坏的办公家具和办公用品费用共计17200元；四、被告向原告支付拖欠的水电费、年度卫生费至2017年12月30日止，共计1009元；五、被告承担本案的全部诉讼费用及诉前财产保全费1688元。
被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司答辩并反诉称，答辩人对双方签订租赁合同的时间、期限、房租均无异议。但自2016年12月20日开始，丽水市丽阳街东段污水管网改造工程项目部联合浙江金华兴达建设有限公司公告：因改造工程施工需要，2016年12月22日对丽阳街开发路至环城东路段北侧进行围拦设置，实行封闭施工。严重影响了答辩人日常经营，造成巨额损失，无法实现签订合同的目的。丽阳街污水管网改造工程系城市建设需要的政府行为，符合《中华人民共和国合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”，故答辩人已经拥有了法定解除权。且2017年3月1日答辩人在腾空案涉房屋以后，已经发函告知被答辩人，要求解除合同，并要求返还剩余房租以及押金，故被答辩人要求答辩人支付房屋租金及违约金没有事实根据。答辩人腾空房屋后，已将办公家具、办公用品完好归还，被答辩人要求答辩人赔偿办公家具等损失并要求支付水电费，缺乏事实依据，综上请求法院依法驳回原告的诉请。此外，因不可抗力答辩人已于2017年3月1日函告被答辩人要求解除合同并于当日腾空案涉租赁房屋，故反诉要求反诉被告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司返还剩余租金及押金共计37600元。
针对反诉，反诉被告答辩称，丽阳街东段污水管网改造工程的实施并非被答辩人所不能预见的情形。该工程系政府对市政公共基础设施的改造项目，政府早在原、被告双方签订租赁合同之前的6月14日已向社会公众发布公告，6月29日，旧城改造公司已将关于移除项目红线范围内停放销售车辆的告知书送至改造工程沿线各经营户。被答辩人之前一直在临近涉诉店面的丽阳街上经营汽车，对政府的行为早已知情。故政府对丽阳街东段污水管网改造工程不属于不可抗力事由，不符合合同法定解除的情形，答辩人对被答辩人腾空租赁房屋的行为不予认可，双方房屋租赁合同在租赁期内并未解除，反诉原告应当支付剩余租金并承担延迟履行的违约责任。
经审理查明，被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司原在丽水市莲都区从事汽车销售。2016年11月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己承租的位于丽水市莲都区（豪登大酒店）一楼东侧四间店面房出租给被告，租赁期限自2016年11月13日起至2017年12月30日止，总租金为156400元，其中2016年11月13日至2017年11月12日的租金为138000元，2017年11月13日至12月30日的租金按合同年租金标准计算为18400元。双方约定被告应在合同订立的第二天即2016年11月13日支付房租69000元，在2017年5月3日前支付本年度房租余款69000元；卫生费收费标准一年计600元。同时约定，租赁期内被告需提前退租的，需提前120日书面通知原告并承担违约责任等。合同签订后，被告于2016年11月9日支付原告房屋水电押金10000元、同月14日支付房租69000元。因丽阳街东段污水管网改造工程，2016年12月丽水市莲都区岩泉街道办事处、丽水市旧城改造有限责任公司向沿街商户发出通知，要求沿街各商家在12月20日前完成对项目红线范围内（商铺门口、相邻空地等）停放销售车辆和其它物品的移除工作。同年12月20日，浙江金华兴达建设有限公司丽阳街东段污水管网改造工程项目部发出道路封闭施工公告，于2016年12月22日对丽阳街开发路至环城东路段北侧进行围拦设置，实行封闭施工。2016年12月20日，丽水市丽阳街东段污水管网改造工程项目部联合浙江金华兴达建设有限公司公告：因改造工程施工需要，2016年12月22日对丽阳街开发路至环城东路段北侧进行围拦设置，实行封闭施工。工程开工后，由于道路的封闭施工影响了被告的正常经营，被告于2017年3月1日腾空承租的房屋并发函告知原告，要求解除合同，并要求返还剩余房租以及押金。因双方协商未果，原告遂起诉，请求处理。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告营业执照、被告工商登记信息、房屋租赁合同、现场图片、政府公告、通知书、付款凭证及当事人庭审陈述。原、被告提供的其他证据缺乏佐证，本院不予采纳。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司在合同履行过程中因政府对道路污水管网改造工程需对道路实行封闭施工，无法正常经营，故于2017年3月1日腾空房屋并函告原告提前解除合同，符合双方约定，但被告应当根据约定提前120天告知原告，故本院认为被告应当自3月1日后继续支付120天的房屋租金。由于原、被告双方对丽阳街道路改造工程均知情，对施工给经营带来不便应当有所预见，故双方均应当承担一定的责任，被告提前解除行为不应当视为违约，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持，原告要求被告赔偿物品损失、水电费缺乏证据，本院亦不予支持，原、被告双方对年度卫生费有约定，应根据被告的实际租赁时间予以支付，故原告诉请的合理部分，本院予以支持。对于被告的反诉请求中要求退还剩余租金，根据本院认定的事实，其缴纳的69000元尚不足支付，并无剩余租金可以返还，故本院不予支持，被告反诉要求返还押金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司应支付原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司自2016年11月13日起至2017年6月30日的租金86958.90元（138000元÷365天×230天=86958.90元），扣除被告已支付的69000元，被告尚应支付租金17958.90元，卫生费378.08元（600元÷365天×230天=378.08元），合计18336.98元；
二、反诉被告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司返还反诉原告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司押金10000元；
三、驳回原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；
五、上述一、二两项相抵，被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司应当支付原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司人民币8336.98元，此款限被告于本判决生效之日起五日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4829元，反诉案件受理费740元，财产保全申请费1688元，合计人民币7257元，由原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司负担5754元，被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司负担1503元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 张叶伟
人民陪审员 金 烨
人民陪审员 叶小虹
二〇一八年四月二十八日
代书 记员 蓝祖仙