广东省梅州市梅江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅江法民一初字第74号
原告嘉应学院，地址梅州市梅松路***号。
法定代表人邱国锋，该学院院长。
委托代理人谢乃煌，广东义致律师事务所律师。
被告陈美珍，女，汉族。
委托代理人李国坤，男，汉族。
被告罗维轩，男，汉族。
委托代理人曾运金，广东汉诚律师事务所律师。
原告嘉应学院诉被告陈美珍、罗维轩排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卓慧萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉应学院的委托代理人谢乃煌，被告陈美珍及其委托代理人李国坤，被告罗维轩及其委托代理人曾运金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉应学院诉称：被告陈美珍系原告职工。其房产嘉应学院南区教工宿舍4栋103号，系当年原告提供土地使用权等福利，由陈美珍购得的房改房。该栋宿楼背对学校主干道，竣工于1986年7月。在距宿舍楼背面约4米处，学校沿主干道砌了围墙，后经被告陈美珍强烈要求，学校允许其在房子背面开门，围墙也相应地开了个标准门，面向校道出入，并允许被告陈美珍在围墙与房子之间的空地搭建一个小杂物间。数年前，被告陈美珍违房屋管理政策，擅将该房产转让给被告罗维轩（未过户）。被告罗维轩受让后，未经任何部门批准，于2013年大行改建搭建，将房屋与围墙之间的空地（包括原杂物间）改为三间开放式店面，面向校道经营，原有围墙基本消失。被告的行为严重侵害了学校的土地使用权，严重影响学校交通安全、校容校貌。原告屡劝告其改正，城管部门也给其下了处罚通知，但其置若罔闻。综上，被告行为显著违法，应予改正，恢复土地和建筑物原状。据此，请求：一、判令被告即行拆除其在嘉应学院南区4栋103号教工宿舍楼背后擅自占用原告土地改建、搭建的违章建筑，停止商店经营，将土地和建筑物恢复至2012年之前的状态。二、诉讼费用由被告承担。
被告陈美珍辩称：一、答辩人本是嘉应学院职工（现已退休）。1993年8月4日嘉应学院依照国家的房改政策，将学院南区4栋的103房进行房改，把房屋的所有权转卖给答辩人，并于1993年12月28日经梅州市人民政府房产管理局核准，颁发了房产所有权证给陈美珍（即本答辩人）。答辩人于2006年3月将该房屋转卖给被告罗维轩，符合中华人民共和国物权法第九条和中华人民共国合同法第九条和第三-
十二条的规定，嘉应学院在起诉状中，状告答辩人违反房屋管理政策是空洞的说法，是完全没有法律依据的，把答辩人无辜推上法庭的被告席是错误的，是违法的，损害了答辩人的良好声誉，侵害了答辩人的名誉权益，请求法庭依法判令原告上门向答辩人书面悔过、道歉。二、答辩人将自己权属的房屋转让给被告罗维轩后，罗维轩未依照双方买卖住房的协议到房地产部门办理过户登记手续，并按协议约定缴交一切过户登记所须应交的费用及税金等，违反了合同协议的约定，其后果及责任应由被告罗维轩自己承担，与答辩人无任何关系。三、答辩人认为原告将答辩人列为被告是错误的，请求法院依法撤销。
被告罗维轩辩称：一、答辩人住房后面用作商业经营的建筑物属一楼住户的附属设施，2006年3月答辩人在购买南区4栋103号房时就已经存在，原诉称答辩人擅自占用其土地改建、搭建颠倒了本案的基本事实。对答辩人住房后面建筑物的历史渊源，答辩人经向嘉应学院离退休职工处了解到，嘉应学院南区4栋教工宿舍楼竣工交付使用时间是1986年7月，交付使用时，一楼的四户各家在房后就有院墙间隔形成各自独立的小院，且各分有杂物间一间，是连同套房一并交付给各户使用的。原告所称的学校沿主干道砌起的围墙，实质是为保护一楼住户安全而设置的院墙，院墙内的空地和杂物间一开始就是为一楼住户服务，归一楼住户使用的附属设施。非常明显，答辩人住房后面用作商业经营的建筑物，2006年3月答辩人在购买该房前就已经存在，原告诉称是答辩人擅自占用其土地改建、搭建，明显颠倒了本案的基本事实，是对答辩人的诬告。二、答辩人利用自己住房后面的附属设施从事商业经营活动，是原告自愿为答辩人开通店面的，并非答辩人擅自改建、搭建的。原告诉称“被告罗维轩受让后，未经任何部门批准，于2013年大行改建搭建，房屋与围墙之间的空地（包括原杂物间）改为三间开放式店面”歪曲了本案的基本事实。事实情况是：答辩人利用自己住房后面的附属设施从事商业经营活动，源于2012年7月原告准备搞百年校庆之时因校道改造，在未与答辩人协商的情况下就擅自拆掉了答辩人在校道旁承租经营的卖小店。后为解决答辩人的生活出路问题，原告主动在答辩人住房后面附属设施与杂物间相连的院墙处为答辩人开了一扇门归答辩人经营使用（即原告证据7右侧那间）。与此同时，原告为美化校道环境，还自行投资委托建筑商对一楼103房附属建筑物上盖的铁皮瓦进行了更新改造。原告证据7显示的所谓三间开放式店面，应该说左右两卡都是原告同意或主动开启的（左边一卡答辩人购买该房前就已开启）。答辩人只是从方便经营的角度，对答辩人享有权利的原有铁门和院墙进行了适度的改造装修，即在原地将原来的铁门改为卷闸门，中间一卡则是为增加里面的亮度改用落地玻璃加卷闸门封闭。答辩人为，答辩人作为一楼住户（产权人），在原有建筑物的基础上对院墙内享有使用权的附属设施进行适度装修，既没有扩大使用面积，也没有改变原有结构，根本就不存在侵害学校的土地使用权和所谓的影响学校交通安全、校容校貌等问题。原告诉称“被告罗维轩受让后，未经何部门批准，于2013年大行改建搭建，将房屋与围墙之间的空地包括原杂物间）改为三间开放式店面”显然歪曲了本案的基本事实。三、答辩人利用自己住房后面的附属设施从事商业经营活动，有合法的审批手续和工商部门核发的营业执照，是合法经营。原告诉请法院判令答辩人停止经营于法无据。首先，答辩人在该地经营，经过了工商行政管理部门核准登记，合法的营业执照。依照法律规定，答辩人只要是在核准登记的范围从事经营，任何人均无权干预；其次，纵然就是有需要停止经营的情形，也属行政处理范畴，应由工商行政管理部门依据相关事实作出决定，原告向法院提出判令答辩人停止经营，将应由行政处理的法律关系诉至法院，于法无据。四、原告诉称“城管部门也给其下达了处罚通知”亦无事实。从原告的证据6可以看出，梅州市城乡规划局只是于2014年8月26日向答辩人下发了《行政处罚告知书》，告知的内容只是依照我国《城乡规划法》的有关规定，拟对答辩人作出责令限期自行拆除违法临时建设的行政处罚。原告作为传播知识的教育机构，应该非常清“拟处罚”与“处罚”是两个性质不同的概念，不可混为一谈。事实上梅州市城乡规划局在作出上述《行政处罚告知书》后，经过答辩的陈述和申辩，已经知悉答辩人用作商业经营的建筑物并非答辩人所建，处罚答辩人没有事实基础。总而言之，答辩人住房后面用作商业经营的建筑物是归一楼住户使用的附属设施，且并非答辩人所建，原告诉称答辩人擅自占用其土地改建、搭建没有事实根据；答辩人利用自己住房后面拥有使用权的属设施从事商业经营活动是原告同意和认可的，且有合法的审批手续，是合法经营。原告诉请法院判令答辩人即行拆除该建筑物，停止商业经营于法无据，不能成立。因此，为维护答辩人的合法权益，特请法院依法驳回原告无理的诉讼请求。
经审理查明：被告陈美珍系原告嘉应学院的退休职工。1986年原告嘉应学院将位于南区4栋的103号教工宿舍分给陈美珍使用，后经房改该套房由陈美珍购得，并于1993年12月28日取得房屋所有权证。2006年3月12日被告陈美珍与被告罗维轩签订转让协议，将该103房转让给被告罗维轩，此后该房由被告罗维轩使用至今，迄今该房未办理房屋过户手续。2012年至2014年间被告罗维轩在103号套房后面对应的学院围墙上开设了三间店门，连接房屋后面至围墙的空地上进行间隔并搭建铁皮瓦形成三间店铺，用于经营，为此原告嘉应学院向被告罗维轩提出异议，因制止未果原告向梅州市城乡规划局投诉，2014年8月26日梅州市城乡规划局向被告罗维轩发出行政处罚告知书，对其行为拟作出处罚。2015年1月25日原告嘉应学院向本院起诉，提出上列诉讼请求，两被告分别作了上述答辩意见。
原告对其起诉请求提供以下证据：1、事业单位法人证明，证明原告的诉讼主体资格。2、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。3、法定代表人证明书，证明原告的法定代表人身份。4、被告陈美珍的个人信息证明，证明被告陈美珍的身份信息。5、国有土地使用证（梅州府国用总字第XX），证明被告违法占用原告土地做违章建筑。6、行政处罚告知（梅市规罚XX），证明被告违法占用原告土地做违章建筑。7、被告的违建照片，证明被告的违建现状。8、梅州市区公有住房买卖协议书，证明被告陈美珍将房屋卖给被告罗维轩是违反房屋管理政策的。
被告陈美珍对原告提供证据质证意见如下：对证据5不清楚，对其他证据无异议。
被告罗维轩对原告提供证据质证意见如下：对证据1-3三性均无异议。对证据4与被告1的质证意见一致。对证据5-7关联性和真实性无异议，但对证明目的异议，其中证据5体现不出与本案建筑物的关联；证据6三性均无异议，证明目的有异议，按照告知书所载明的内容，只是告知被告拟对其作出处罚，仅仅是行政处罚的一个环节，并非行政处罚，该告知书不能证明被告违法建筑建筑物的事实。证据7显示建筑物是嘉应学院南区4栋103号教工宿舍楼，为该栋1楼住户使用，左右两扇门面也是原告所开，不能证明被告违建。对证据8三性均无异议，被告陈美珍转让给被告罗维轩是合法的。
被告陈美珍对其答辩意见提供以下证据：1、粤房字第**号房产所有权人陈美珍的房产证复印件，证明该房屋的权利人是陈美珍。2、陈美珍与罗维轩买卖住房合同协议书复印件，证明我方卖房给罗维轩己依照合同对双方的权利义务作了约定，并无不当。3、中华人民共和国《物权法》、《房地产权法》、《合同法》摘录复印件，证明我方是依法出让房屋，未违反房屋管理政策。
原告对被告陈美珍提供证据质证意见如下：对证据1-3的真实性、合法性均无异议，但不认可其证明的关联性，证据无法证明其需证明的内容。
被告罗维轩对陈美珍提供的证据无异议。
被告罗维轩对其答辩意见提供以下证据：1、居民身份证，明被告的身份信息及诉讼主体资格。2、曾恒枢出具的证明，证明嘉应学院南区4栋一楼后面的建筑物（杂物间）是给一楼住户使用的附属设施，1986年7月在该楼交付使用时就已经存在。3、手机信息，证明原告2012年7月份进行百年校庆时，拆除了被告经营的卖水小店，为被告在一楼住房后面的围墙新开启了一扇门，同意被告改在该地经营生意的事实。4、李标雄具的证明，证明南区教工宿舍4栋一楼建筑物上盖铁皮瓦是原投资承包给刘瑞君，刘瑞君委托李标雄更换的。5、协议书和房产证，证明被告是嘉应学院南区教工宿舍4栋103房的住户，对该房后面的附属设施享有使用权。6、个体工商户营业执照，证明被告在住房后面的商业经营活动，有合法的审批手续，是合法经营（注：执照上经营者姓名林妙姜是被告的亲生母亲）。以上第2、3、4项证据被告罗维轩申请了证人出庭作证。7、走访刘瑞君的录音及录音整理文本。
原告对被告罗维轩提供证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的是错误的。对证据3三性均有异议。对据4三性均有异议。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据6真实性、合法性无异议，对关联性提出异议。对证据7的真实性、关联性、合法性均不认可。
被告陈美珍对被告罗维轩提供证据无异议。
查，2015年3月11日本院对本案纠纷现场即嘉应学院南区4栋103房现场进行了勘验，结合原、被告于庭审中的陈述及各自提供的证据，原、被告对以下事实无异议：位于嘉应学院南区4栋的教工宿舍一楼有四户套房，在该四户套房交付教职工使用同时（即1986年间）嘉应学院在此四户套房后面毗邻校道建有一扇东西走向围墙，并在103号套房至围墙的空地之间即位于第3间店的位置（自西向东起算）建有杂间一间给103号房住户使用，在第1间店位置的围墙上开有一扇标准门供住户出入。被告罗维轩称第3间店系原告嘉应学院在2012年暑假期间为其建成，其余第1、2间则系其于2013年下半年自行间隔建成，三间店上面搭建的铁皮瓦则是承包原告嘉应学院百年校庆工程的老板刘瑞派工人李标雄为其搭建的，对被告罗维轩瑞的该陈述原告嘉应学院不予认可。
本院认为，本案为排除妨害纠纷，争议的焦点为被告罗维轩经营使用的开设于嘉应学院南区4栋103房后面至对应校道围墙上搭建的三间店铺是否合法，是否造成妨害。根据原告嘉应学院提供梅州府国用总字第XX号、字（1991）第XX号《国有土地使用证》，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，原告为嘉应学院南区4栋103房后面的空地及围墙的合法所有权人，其对该部分的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，为此被告罗维轩称103房后面至院墙系归属其一楼住户使用的空地及附属设施的答辩意见，与事实不符，于法无据，依法不予支持。被告罗维轩主张位于第3间店（自西向东起算）及三间店上面搭建的铁皮瓦系原告嘉应学院为其建成，被告罗维轩为此提供了证人证言及录音证明，本院认为被告罗维轩提供的上述证据真实性、合法性无法认定，且其中一位证人罗维新与被告罗维轩存在利害关系，又原告对被告的证据均不予认可，为此依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条规定被告的证据依法不予采纳。被告罗维轩将围墙开设店门并搭建铁皮瓦形成店铺进行经营使用，因店铺毗连校道，在校园内进行店铺经营有碍交通安全，且学校为了校容校貌对围墙已作修整，现被告罗维轩在围墙上开设店门并在上面搭建铁皮瓦，破坏了围墙，存在安全隐患，影响了校容校貌，又被告罗维轩的上述行为未经政府部门批准，违反了我国城乡规划法的相关规定，为此原告要求排除妨害，合法有理，依法应予以支持，原告请求恢复至2012年之前的原状，符合历史状况，请求合法，依法予以支持。原告请求被告陈美珍与被告罗维轩承担连带责任，经审查被告陈美珍转让103号房屋与被告罗维轩进行搭建、开店门的行为无关联，与本案属另一法律关系，其亦未参与被告罗维轩的上述行为，因此原告请求其承担连带责任，于法无据，依法不予支持。案经本院调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，第一百三十四条第（二）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告罗维轩应于本判决生效后十日内自行将位于嘉应学院南区4栋103房后面至学校围墙搭建的隔墙、铁皮瓦拆除，并将在学校围墙上开设的三间店门均予以封闭，恢复为围墙状态，恢复至2012年之前的原状，即只保留被告罗维轩在第1间店位置（自西向东起算）的围墙上开设一扇标准门的权利，保留被告罗维轩在第3间店位置（自西向东起算）建设一间杂间（与原有杂间面积同等）的权利。
二、驳回原告嘉应学院对被告陈美珍的诉讼请求。
案件受理费100元，依法减半收取为50元，由被告罗维轩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 卓慧萍
二〇一五年三月二十五日
书记员 钟 城