浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台仙民初字第826号
原告（反诉被告）：台州富丽美物业管理有限公司。
法定代表人：章维园。
委托代理人（特别授权）：章海龙。
被告（反诉原告）：张淑明。
委托代理人（特别授权）：张光美。
原告台州富丽美物业管理有限公司为与被告张淑明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2013年11月13日公开开庭进行审理，原告的法定代表人章维园、被告张淑明及其委托代理人张光美到庭参加诉讼。在审理过程中，由于案情复杂，本院于2013年11月13日依法转为普通程序进行审理，被告张淑明于11月14日提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告台州富丽美物业管理有限公司的委托代理人章海龙、被告陈淑明及其委托代理人张光美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州富丽美物业管理有限公司诉称，2009年3月，原告与仙居县华厦房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告为仙居县紫桂花园小区提供前期物业服务，并同时对物业费的收费价格以及双方的其他权利义务也作了约定。被告系紫桂花园小区2幢2单元601室业主，房屋建筑面积为143.26平方米。被告入住后，拖欠2011年7月1日至2013年7月1日期间的物业费计3094元，已构成违约。原告据此请求判令被告立即支付2011年7月1日至2013年7月1日期间的物业费3094元，同时要求判令被告按月利率1%向原告支付逾期付款利息至付清之日止。
被告张淑明答辩并反诉称，被告张淑明只占有紫桂花园小区2幢2单元601室房屋的三分之二产权，不应承担全部的物业费。被告自2010年3月16日接到入住通知书，并向原告交纳了2009年10月至2010年3月15日的物业费，现原告要求被告支付自2011年7月1日起至213年7月1日的物业费与事实不符。依照原、被告间签订的《紫桂花园公共契约》的规定，原告在管理过程中存在公共设施设备不全，对被告的房屋存在阳台横梁、挑梁断裂、阳台下水管破洞漏水等问题不管不顾的严重失职违约行为。原告应当返还被告709.5元和加重处罚1000元，并承担损失费1000元，共计2709.50元。审理中被告增加反诉请求，要求原告另承担两次开庭律师费6000元。据此，被告要求判令原告依法返还向被告胁迫收取的物业费和承担一切损失费及处罚款等共计人民币共计8709.50元，同时要求原告修复小区北面围墙，加固阳台，修复601室阳台下水管，完善小区的公共设施，实行规范化管理。
经开庭审理，结合原、被告当庭陈述，本院认定事实如下：2008年1月12日，仙居县华厦房地产开发有限公司与原告台州富丽美物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了前期物业管理服务的内容，并制定了物业服务费用的计算标准。此后，紫桂花园住宅小区业主委员会仍委托原告为紫桂花园小区的物业管理单位。2008年9月10日，被告张淑明及张淑鸿向仙居县华厦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了紫桂花园2幢2单元601室套房，2010年3月16日双方结算清购房款，被告于同日收到原告签发的入住通知书。原告与2幢2单元601室业主签订了《紫桂花园公共契约》，并由被告父亲张光美代为在业主一栏签名。该契约中约定了物业管理费的收费方式及计算标准为小高层0.70元每平方月，并对公共楼道的分摊费用也约定了收费标准为0.30元每平方月，契约中明确约定了自双方签字或盖章后生效。同日被告向原告方缴纳了物业管理费774元及装修保证金1000元。原告向被告开具的发票上注明了物业管理费时间为2009年10月-2010年10月，同日被告还向原告缴纳了公共分摊费200元、垃圾清运费450元。被告于2010年3月16日在原告处领取了钥匙时，被告还由其父张光美向原告办理了紫桂花园小区装修申请表，申请对601室进行装修，双方还签订了《紫桂花园小区房屋装修责任协议书》。2010年4月21日，被告向原告反映601室阳台的下水管有破洞，至今仍未修理。此后，被告入住601室至今未再向原告缴纳物业费及其他费用。2011年7月7日，原告向被告张淑明开具收据，将被告的装修保证金1000元抵作物业费，并注明物业费缴纳期间为2010年11月-2011年11月。目前，紫桂花园小区的物业费及公摊费合计按0.90元每平方月标准计算收取。另查明，601室的房屋所有权证书中登记的所有权人为张淑明，并注明为按份共有，其中张淑明占产权的2／3，张晓鸿占产权的1／3。
上述事实，有原、被告当庭陈述及《前期物业服务合同》、《证明》、《紫桂花园公共契约》、《商品房买卖合同及补充协议》《收据》、《协议书》、《住房验收确认交接表》、《房屋所有权证书》等证据所证实。
本院认为，原告作为被告所在小区业主委员会选聘的物业管理企业，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业管理费。业主在接受服务后，也应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用，物业公司也应注意合同义务履行存在的诸多问题，提高服务质量，提增业主对物业服务的满意度。从原、被告提交的证据可以看出双方并未严格按照契约约定的标准计收物业费，而是原告有所降低，现有证据可以证明被告的物业费已付至2011年11月，而原告要求被告从2011年7月1日起开始计付显然不合理，应予变更。对于原告自愿按照0.90元每平方月向被告收取公摊费及物业管理费，本院予以准许。故被告应当支付自2011年12月1日起至2013年6月30日的物业费计2449元。对于被告反诉部分所提的阳台下水管漏水修复属物业公司应当承担的义务，对此，原告应当尽快为被告提供应有的服务，并承担相应的责任。被告反诉要求对被告房屋存在的阳台横梁、挑梁断裂等问题既无证据证明，亦不属物业服务合同约定的服务内容，而是属于商品房质量问题，应当向开发商或施工单位主张权利，故对被告这一反诉请求，本院不予支持。被告未按约及时支付物业费，系违约，但物业公司原有约定按照日3%支付滞纳金显属过高。原告在诉讼请求中要求被告按月利率1%支付逾期付款滞纳金的请求，已主动予以降低到合理范围内，并不违反法律规定，本院予以准许。本案所涉案商品房虽系被告与张晓鸿按份共有，但从领取钥匙及申请装修等与物业公司联系中均以被告张淑明的名义进行，且产权证上所记载的房屋所有权人为张淑明，物业公司向系被告主张权利并无不妥。如被告认为应当由共有权人共同承担，亦可另案向房屋共有人主张权利。对于被告在反诉中提到的要求原告向被告交纳罚款等其他请求，不属本案审理范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、限原告台州富丽美物业管理有限公司在判决生效之日起三日内修复被告张淑明所在的紫桂花园小区2幢2单元601室阳台下水管漏洞。
二、限被告张淑明在判决生效之日起十日内支付原告台州富丽美物业管理有限公司2011年12月1日至2013年6月30日的物业管理费2449元及逾期滞纳金（其中2011年12月1日至2012年6月30日的物业费902元自2012年7月1日起计算，2012年7月1日至2013年6月30日物业费1547元自2013年7月1日起计算，均按月利率1%计算至判决确定履行之日止）。
三、驳回被告张淑明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉受理费130元，由原告台州富丽美物业管理有限公司负担25元，由被告张淑明负担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 郑慧玲
人民陪审员 应舜朝
人民陪审员 吴济华
二〇一四年三月六日
代书 记员 余佳艺
附：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。