贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终700号
上诉人（原审被告、反诉原告）皮如琴。
上诉人（原审被告、反诉原告）安德昌。
被上诉人（原审原告、反诉被告）瓮安县阳光物业管理有限公司，住所地瓮安县。
法定代表人任惠前，该公司总经理。
委托代理人徐中强，该公司员工。
委托代理人向时庄，该公司员工。
上诉人皮如琴、安德昌与被上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2016年2月15日作出（2015）瓮民初字第2774号民事判决后，皮如琴、安德昌不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：瓮安县“侯爵豪苑”商住楼系瓮安县宏利源房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月1日，瓮安县宏利源房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部与原告阳光物业公司签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》，由原告对“侯爵豪苑”商住小区进行物业管理，约定的服务期限为五年，自2011年11月1日起至2016年10月30日止。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的类型和建筑面积交纳，具体标准为：电梯住宅1.00元/月/平方米，步梯住宅0.50元/月/平方米，商业2.00元/月/平方米。2013年12月16日瓮安县宏利源房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部注销登记，原项目部变更为瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司，继续开发和管理瓮安县“侯爵豪苑”项目。2014年4月6日，被告皮如琴与瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司签订《地下室商场（铺）租赁合同》，承租瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司“侯爵豪苑”商住楼B2栋地下商铺（面积为1100m²）经营鸿运家具城，二被告为实际经营者，该租赁合同第四条约定“乙方在承租该地下室商场（铺）期间自行办理相关“营业证照”并承担应缴纳的相关物业管理费、税费及水电费；……”。合同签订后，二被告按照合同约定缴纳3300元物业费后，因承租的B2栋地下商铺顶层多次发生渗水，原、被告因维修的问题产生纠纷，后一直拖欠原告2014年6月11日至2015年10月31日的物业服务费。经多次催收，被告一直未予缴纳，原告遂起诉至法院，请求：判令被告立即缴纳2014年6月11日至2015年10月30日期间的物业服务费人民币27500元，支付逾期缴纳物业滞纳金4125元，以上共计人民币31625元；本案诉讼费由被告承担。被告以前述反诉理由提出反诉，要求反诉被告返还反诉原告已经缴纳的物业服务费3300元。
阳光物业公司一审诉称：被告皮如琴及合伙人安德昌租赁瓮安县侯爵豪苑小区B1栋1单元-1号商铺经营家具，按照原告与出租方瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司在2011年11月1日签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》的规定，原告一直依法对被告从商的小区实施规范化的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，履行了自己的义务。二被告自2014年6月11日至2015年10月31日共拖欠物业管理费27500元、滞纳金4125元，累积拖欠费用31625元。原告多次催收，被告未予缴纳，请求支持原告的诉请。
皮如琴、安德昌一审辩称：一、二被告与瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司于2014年4月6日签订的《地下宅商铺租赁合同》第四条二被告承担物业管理费的约定明显违反了《物业管理条例》第42条第2款的规定，作为承租人的被告在承租期间内，物业服务费由城建单位即瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司承担和缴纳，二被告不承担缴纳义务。二、二被告在租用地下商铺时就发现顶层多处渗水，并多次向原告反映，原告公司口头答应进行维修和养护，但至今仍未进行维修和处理。根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）规定，凡具有三级以上资质的物业服务企业，都有对房屋共用部分进行日常管理和维修养护的职责和义务。因此原告不履行维修义务已构成在先违约。根据《中华人民合同法》第66条之规定，在原告不履行维修义务或履行维修义务不符合要求时，被告可以拒绝给付物业管理服务费。
皮如琴、安德昌一审反诉称：因反诉原告不承担缴纳物业服务费的义务，所以请求反诉被告返还已经缴纳的3300元物业服务费，要求反诉被告在维修好渗水顶层后开始缴纳物管费。
阳光物业公司一审辩称：反诉被告已经对原告的门面进行管理，且两次对反诉原告渗水顶层进行整改。现在的渗水是由于房地产开发公司设计的管道太小，造成堵塞漏水。反诉被告也多次找相关部门进行反应，相关部分也下了整改意见，但没有落实是由谁整改。反诉原告承租的门面是在我们的服务范围内，且反诉原告与房地产开发公司签订的合同中已经约定由反诉原告承担物业服务费，所以我们的收费是有依据的，反诉原告应该支付物业服务费，反诉原告请求返还的3300元我们也不应该退还。
一审法院认为：原告阳光物业公司与瓮安县宏利源房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》以及之后瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司与二被告签订的《地下室商场（铺）租赁合同》，均系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应属有效。原告阳光物业公司与瓮安县宏利源房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部合同中约定的权利义务转移给原告与二被告。原告依照合同约定为“侯爵豪苑”小区提供了物业服务，二被告作为小区业主，事实上也接受了物业服务，根据《中国人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定以及《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》的约定，原告要求二被告缴纳物业管理费27500元有理，予以支持。关于原告请求被告支付滞纳金4125元的诉讼请求，因《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》并未对滞纳金进行约定，故不予支持原告的该项诉讼请求。关于二被告提出的房屋漏水，原告不予修理的辩解理由，因房屋漏水的问题属于瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司的质量保修范围，且还在保修期内，因此对被告的该辩解理由，不予采纳；关于反诉原告提出要求反诉被告返还已经缴纳的物业服务费3300元的请求，因瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司与二被告签订的《地下室商场（铺）租赁合同》中明确约定“物业服务费由乙方缴纳”且反诉被告也提供了相应物业服务，故反诉原告请求反诉被告返还已经缴纳的物业服务费3300元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、限被告皮如琴、安德昌在本判决生效后十日内给付原告瓮安县阳光物业管理有限公司2014年6月11日至2015年10月30日期间的物业管理服务费二万七千五百元；二、驳回原告瓮安县阳光物业管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告皮如琴、安德昌的反诉请求。案件受理费590元，减半收取275元，反诉费25元，由被告皮如琴、安德昌承担。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。
皮如琴、安德昌不服上述一审判决，向本院上诉称：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据法律法规规定，除业主委员会应当履行催缴义务外，物业公司也应该通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业费。但被上诉人对此没有提供证据证明。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务。1、上诉人承租地下商铺时，就发现顶层多处漏水，上诉人多次找到被上诉人，其一直未予修复。2、被上诉人未尽安全防范义务，导致上诉人的一辆电动车在2014年夏季被盗，其也没有正面处理。3、根据物业管理条例规定，物业费应由瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司承担和缴纳，上诉人依法不具有缴纳物业费的义务。4、根据合同法的规定，被上诉人不履行维修义务或者履行维修义务不符合要求时，上诉人可以拒绝给付物业服务费，上诉人反诉被上诉人返还已经缴纳的3300元物业费于法有据。三、一审程序违法。一审既然认定房屋漏水属于瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司的质量保修范围，就应当追加其作为当事人参加诉讼。此外，一审法官违反回避规定，导致判决不公。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。
阳光物业公司二审未答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，经瓮安县发展和改革局审查许可，瓮安县侯爵豪苑物业服务标准为步梯住宅公共性物业服务费0.50元/㎡/月、电梯住宅公共性物业服务费1.00元/㎡/月、商业用房公共性物业服务费1.50元/㎡/月。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要是1、二上诉人是否是物业费的承担主体；2、业主委员会及物业服务企业未书面催缴物业费时被上诉人是否能直接起诉；3、被上诉人是否提供了物业服务；4本案是否遗漏当事人；5、一审程序是否违法。
本院认为：关于二上诉人是否是物业费的承担主体问题。本案中，二上诉人作为承租人与瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司签订的《地下室商场（铺）租赁合同》中已约定物业费由承租人交纳，且二上诉人作为物业服务的实际受益人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，二上诉人负有交纳物业费的义务。至于被上诉人阳光物业公司未请求业主承担连带责任，属于其对自身权利的处分，并不影响本案的处理。因此，二上诉人主张应由业主承担物业费，其不具有物业费交纳义务的理由不能成立。
关于业主委员会及物业服务企业未书面催缴物业费时是否能直接起诉的问题。《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，意在督促业主交纳物业费，并非法律上的诉讼前置程序，并不影响当事人行使诉权。二上诉人享受了服务而不交纳物业费是一种违约行为，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被上诉人阳光物业公司可以向法院提起诉讼。因此，二上诉人主张未经业主委员会和阳光物业公司书面催缴，被上诉人不得直接起诉，理由不能成立。
关于被上诉人阳光物业公司是否提供了物业服务的问题。二上诉人主张其所租用的地下商铺顶层多处漏水未修复好属于被上诉人的服务瑕疵，对此本院认为，地下商铺的顶层并非物业的公共区域或公共设施，涉及专有部分权利人的权利，被上诉人作为物业服务企业仅能从中与相关业主协商处理，这也是被上诉人的服务内容之一，从二上诉人一审提交的会议纪要、整改方案等证据来看，被上诉人亦尽到解决物业漏水问题的相关服务义务。况且被上诉人的物业服务不仅仅局限于协调相邻关系这一项工作，还涵盖了公共区域的保洁、公共设施设备的维修、公共秩序的维护、绿化养护等内容，在被上诉人已经履行了这一系列的服务后，二上诉人仅以被上诉人未予解决顶层漏水问题拒交全部物业费用也有违诚实信用原则。再者，商铺顶层漏水并非被上诉人的原因或侵权行为所造成，如漏水原因系房屋质量问题引起，二上诉人可另行依据租赁合同关系要求出租人进行修缮，如系他人的侵权行为所致，二上诉人亦可另行向侵权人主张权利。此外，二上诉人另主张被上诉人未尽安全防范义务，导致其电动车被盗，但其对此未能提供证据证明，故本院不予采信。综上，二上诉人关于被上诉人未尽服务义务的主张亦不能成立。
关于本案是否遗漏当事人的问题。如上所述，不论商铺顶层漏水原因系房屋质量问题引起，还是他人的侵权行为所致，均与本案的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，故本案中不作处理，二上诉人可另行解决。因此，二上诉人主张应当追加当事人，理由不能成立。
关于一审审理程序是否违法的问题。二上诉人主张一审法官违反回避规定，但其在一审审理过程中并未提出回避申请，二审中提出该项主张，又未能提供证据证明本案具有应当回避的情形，故二上诉人的该项主张，亦不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费590元，由上诉人皮如琴、安德昌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李 震