北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第25598号原告：北京市建筑磨石总厂，住所地北京市丰台区贾家花园*号。法定代表人：李国亮，厂长。委托诉讼代理人：高丽春，北京市中伦律师事务所律师。被告：国网山东省电力公司，住所地山东省济南市经二路150号。法定代表人：蒋斌，总经理。委托诉讼代理人：赵志田，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：吴彬，山东胜券律师事务所律师。被告：乐陵市电业总公司摩托车销售服务中心，住所地山东省德州市乐陵市兴隆南大街20号。法定代表人：王建良，经理。被告：北京光彩商务酒店有限责任公司，住所地北京市丰台区光彩路贾家花园3号楼。法定代表人：王建良，经理。被告：北京市丰台区光彩敬老院，住所地北京市丰台区光彩路贾家花园**号院*号。法定代表人：王建良，经理。北京光彩商务酒店有限责任公司、北京市丰台区光彩敬老院委托诉讼代理人：曲毓庆，北京学强律师事务所律师。被告：王建良，男，1960年10月25日出生，乐陵市电业总公司摩托车销售服务中心、北京光彩商务酒店有限责任公司、北京市丰台区光彩敬老院经理，住山东省乐陵市88号院三排9号。委托诉讼代理人：刘亚菲（王建良外甥女）。原告北京市建筑磨石总厂（以下简称磨石总厂）与被告国网山东省电力公司（以下简称山东电力公司）、乐陵市电业总公司摩托车销售服务中心（以下简称乐陵销售中心）、北京光彩商务酒店有限责任公司（以下简称光彩酒店）、北京市丰台区光彩敬老院（以下简称光彩敬老院）、王建良侵权责任纠纷一案，本院于2015年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告磨石总厂委托诉讼代理人高丽春，被告山东电力公司委托诉讼代理人赵志田、吴彬，被告光彩酒店、光彩敬老院委托诉讼代理人曲毓庆，被告乐陵销售中心、光彩酒店、光彩敬老院法定代表人兼被告王建良及王建良委托诉讼代理人刘亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。磨石总厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退原告位于北京市丰台区贾家花园甲1号院4号楼的所有房屋；2.请求判令被告赔偿原告至实际腾退原告房屋（北京市丰台区贾家花园1号院4号楼）之日止的房屋租赁损失，即给付房屋使用费（暂计为444.81万元，从2015年1月8日暂计算至2016年1月7日，按照年租金444.81万元的标准计算，应计算至被告实际腾退房屋之日止）；3.请求判令被告赔偿原告律师费损失25万元；4.请求判令被告对上述第二项、第三项诉讼请求的赔偿义务承担连带给付责任；5.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年5月20日，北京建工集团有限责任公司（以下简称北京建工）与被告一、被告二签署《写字楼租赁合同》，合同约定将北京市丰台区贾家花园3号楼（后变更为北京市丰台区贾家花园甲1号院4号楼）相关房产租赁给被告一、被告二。后经被告一、被告二与北京建工签署《写字楼租赁合同附件（二）》，租赁期限变更为：至2015年1月7日截止。该房产租赁期限于2015年1月7日届满，经原告多次催告，各被告至今仍未能腾退有关房产，严重损害了原告的正当、合法权益。据原告了解，被告二的法定代表人被告五先后以原告房产为住所设立了被告三和被告四，各被告也实际占有和使用了原告房产。依据2015年9月6日北京中企华房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案房产估价租金单价为每天每平方米3.6元，估价年租金444.81万元。为依法追究被告非法占用原告房产的侵权行为，保护原告的合法权益，依照《侵权责任法》和《民事诉讼法》的有关规定，原告特此向贵院提出上述诉讼请求，请依法保护。山东电力公司辩称，一、原告诉讼主体不适格。2004年5月20日乐陵销售中心与北京建工物业部签订租赁合同，同时加盖了北京建工合同专用章，在合同第一条明确注明：北京建工合法拥有涉案贾家花园楼房。在合同履行期间，该房屋的租金都是由光彩酒店交付给北京建工物业部，在合同快到期的时候，北京建工向光彩酒店、光彩敬老院寄送过与租赁有关的通知。从2004年租赁合同开始履行一直到合同到期，在长达十一年的时间内都是北京建工收取租金并出面交涉与租赁有关事宜，与原告没有任何关系。二、原告诉讼中所提交的证据都是光彩酒店和北京建工发生法律关系的证据，这些证据与原告没有任何关系，原告以此起诉不符合法律规定。国网山东省电力公司乐陵市供电公司是我公司的分支机构，2015年12月4日在乐陵市市场监督管理局依法登记，具有独立的财产，可以独立参加诉讼承担责任。原告申请追加我公司与乐陵市供电公司一起参加诉讼没有任何依据。四、被告王建良与张宁在2005年7月1日成立了光彩酒店在涉案租赁楼房中经营，租赁期限到2015年1月7日止，租赁期限内没有任何违约行为，出租单位为承租人出具的收据上，交款人为：光彩酒店。在租赁合同快到期的时候，2014年9月5日王建良经北京市相关部门批准在涉案租赁楼房中成立光彩敬老院。光彩敬老院成立后在涉案楼房经营并在2014年11月22日以自己名义向北京建工提交续租申请报告（该证据为原告提供），2014年10月31日北京建工向光彩酒店、乐陵销售中心寄送通知：该房屋租赁合同在2015年1月7日到期，到期不再续租。从以上情况可以看出：从2014年11月份开始原告和北京建工就知道是光彩敬老院占有和使用涉案房屋，租赁期限内是光彩酒店作为承租人履行了合同。乐陵市电业总公司对王建良的授权是从2004年10月30日开始到2014年10月30日止，授权结束后王建良的所有行为均与乐陵市电业总公司、乐陵销售中心无关，更与我公司没有任何关系。五、原告所交评估报告标明：估价对象现状为光彩敬老院，可以证实：现在是光彩敬老院占有使用该租赁房屋。原告以侵权案由起诉我公司，我公司与光彩敬老院、乐陵销售中心、光彩酒店均是独立法人单位，相互之间没有任何关系，我公司对光彩敬老院占有使用涉案房屋既没采取任何行为也没有任何过错。如果是侵权的话也应当是光彩敬老院侵权，由光彩敬老院承担相应责任，与我公司没有任何关系。乐陵销售中心辩称，我公司在十年前就已经停业了，不再经营了，只是还没有履行注销手续。光彩酒店、光彩敬老院辩称，原告起诉主体不适格、权利主体混乱。我们二被告与原告没有事实的关系。2004年被告与北京建工签订合同，确定房屋所有权归北京建工，原告并非该房屋所有权人。北京建工也从来没有通知过我们所有权进行了转移。原告虽有产权证，但并不是权利的主体。一直到原告起诉之前，实际权利行使人都是北京建工。原告也从来没有向被告释明过或者主张过权利。被告在十年的租期中，将租金交给了北京建工，相关事宜也是和北京建工交涉。原告提交的证据除产权证外，其余均是被告和北京建工发生法律关系的相关材料，与原告无关，不能作为原告的证据材料使用。原告未向法院提交其何时收回处分权的证据，也未提交其主张收回所有权的证据。原告以侵权纠纷为由提起诉讼，其证据不能支持其案由。被告与北京建工签订租赁合同时，确认了北京建工为所有权人。现原告起诉属于恶意诉讼，目的是为了回避北京建工在租赁期间给被告造成的损失。2014年2月，被告经光彩酒店改造成光彩敬老院，期间多次向北京建工汇报，均未得到答复。原告要求被告腾退房屋侵犯了被告的优先承租权。原告在2007年拥有产权后，应该向被告释明。合同约定，合同到期后，被告拥有优先租赁权。双方现未进行清算，北京建工未对被告进行赔偿，在此情况下腾退，原告应承担一定的责任。原告应承担租赁合同到期后未出面告知其为所有权人而给被告造成的损失。现敬老院已经有老人入住，原告应对腾退造成的这部分损失进行赔偿。被告开办酒店和敬老院与山东电力公司没有关系，与王建良也没有关系。原告要求被告给付租金没有依据，其提交的评估报告是北京建工委托的，不是原告委托的，北京建工与原告存在利害关系，该报告中陈述的情况和事实不符。该报告不能作为定案的依据。评估报告上陈述该楼建于2004年，实际上建于1986年。评估报告是在被告对房屋投资两千多万元进行改建和装修后作出的，租赁合同到期后，被告又增加了一步电梯。评估报告不应将原租赁合同到期后的装修现状和添置的设备作为评估依据。原告要求被告赔偿律师费没有法律依据。王建良辩称，一、原告起诉我个人诉讼主体不适格。我与原告没有任何法律上及事实上的关系。我个人从没有与原告有过任何接触和联系，也与其没有任何债权债务关系。原告向法庭递交的所谓证据与我个人不具有相关性。我对原告没有任何侵权行为，原告也没有向法庭提交我个人对其侵权的任何证据。二、我作为乐陵销售中心法定代表人与北京建工签订《写字楼租赁合同》，租赁北京市丰台区贾家花园3号楼（即：贾家花园甲l号院4号楼），承租期间，我作为股东出资，注册成立了光彩酒店，后又成立了光彩敬老院，我只是担任过乐陵销售中心（已吊销）和光彩酒店（已停业）的法定代表人及光彩敬老院的管理者，一切行为均为职务行为，不应由我个人承担责任。三、原告以我个人及家人住在贾家花园甲1号院4号楼为理由起诉我个人没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月30日，乐陵市电业总公司名称变更为乐陵市电业公司。2002年11月18日，乐陵市电业公司名称变更为乐陵市电力业公司。2002年12月2日，乐陵市电力业公司名称变更为乐陵市电业公司。2012年6月15日，乐陵市电业公司名称变更为乐陵市供电公司。2013年6月14日，乐陵市供电公司名称变更为国网山东乐陵市供电公司。2015年12月1日，国网山东乐陵市供电公司（乙方）与山东电力公司（甲方）签订《合并协议》，双方就合并方案达成共识：甲乙双方同意实行合并，甲方合并乙方而继续存在，乙方解散并注销。双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商登记手续之日起的所有财产及权利义务，均由甲方承受，甲方指定的分支机构具体负责接收和承继上述事项。乙方所有的债权债务由甲方享有和承担。2015年12月4日，山东电力公司、国网山东乐陵市供电公司联合发布了合并公告。乐陵市电业总公司于2004年5月20日向北京建工出具。加盖乐陵市电业总公司公章的授权委托书载明：本授权书宣告：乐陵市电业总公司法人李超英，合法地代表我单位，授权乐陵销售中心王建良为我单位代理人，该代理人有权签署与北京建工的《房屋租赁合同》等有关事宜。该授权委托书的授权期限为2004年10月30日至2014年10月30日。当日，北京建工（甲方）与乐陵销售中心（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方合法拥有北京市丰台区贾家花园3号楼（后该楼号变更为北京市丰台区贾家花园甲1号院4号楼）的写字楼，乙方同意按本合同各项条款之要求租用该写字楼及写字楼前场地，写字楼建筑面积3338.9平方米。租赁期限自2004年10月30日至2014年10月29日。写字楼及场地年租金为1400000元，以后每两年递增4万元。乙方有续租要求，应于租赁期届满前三个月向甲方书面提出续租要求。甲方拟继续出租该房屋，若乙方在本合同期内无重大违约行为，并于租赁期届满前三个月向甲方出面提出续租要求的，在同等条件下，乙方对原租赁房屋有优先租赁权。该合同甲方签字盖章处加盖了北京建工物业部公章和北京建工合同专用章，并有法定代表人或代理人签字，乙方签字盖章处加盖了乐陵销售中心的公章，并有王建良签字。合同首部“本合同双方当事人”写明：“乙方：山东电力集团乐陵电业总公司”。当日，双方签订了《写字楼租赁合同附件》。2004年8月2日，北京建工物业部与王建良就租赁房屋办理了物业交接。2005年3月2日，北京建工与王建良签署了《写字楼租赁合同附件（二）》对原合同部分条款进行修改，其中合同期限修改为自2005年1月8日至2015年1月7日。山东电力公司、乐陵销售中心、王建良均陈述上述《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同附件》、《写字楼租赁合同附件（二）》系乐陵销售中心与北京建工签署，与山东电力公司无关，应由乐陵销售中心承担合同签署的相关责任。2007年6月27日，磨石总厂取得北京市丰台区贾家花园甲1号院4号楼的所有权，房屋建筑面积为3385.19平方米。2014年11月22日，北京市丰台区东铁匠营街道养老照料中心和光彩敬老院向北京建工提出续租申请报告，载明自原山东乐陵电业总公司摩托车销售服务中心承租磨石厂办公楼，开办北京光彩酒店以来，双方合作愉快，鉴于前期双方合同快要到期，特申请续租重新签订合同。2014年11月15日，北京建工置业有限公司向光彩酒店寄送了房屋租赁合同到期不续租的通知，通知加盖了北京建工的公章，载明北京市丰台区贾家花园3号楼的写字楼及其楼前场地的租赁合同（出租人为我公司，承租人为乐陵市电业总公司、乐陵销售中心）约定的租赁期限将于2015年1月7日届满将不再续展。请贵司做好租赁房屋租期届满的腾退、交接等相关工作，包括但不限于：在租赁期限届满后十日向我公司交还租赁房屋，租赁房屋内原有设备及附属设施应保持完好；贵司应将自有财产和自置设备、物品（如有）搬出租赁房屋。2014年11月17日，北京建工委托代理人邓小方，通过特快专递的方式，向王建良发送邮件两份，寄出《通知》两份，其中一份邮件写明的收件人为王建良，公司名称为乐陵市电业总公司，地址为乐陵市兴隆南大街18号；另一份邮件写明的收件人为王建良，公司名称为乐陵销售中心，地址为乐陵市兴隆南大街18号。《通知》载明：贵我双方签订《写字楼租赁合同》和《附件》、《附件（二）》约定，北京市丰台区贾家花园3号楼的写字楼及其楼前场地租赁期限将于2015年1月7日届满，且该租赁期限将不再续展。请贵司做好租赁房屋租期届满的腾退、交接等相关工作，包括但不限于：在租赁期限届满后十日向我公司交还租赁房屋，租赁房屋内原有设备及附属设施应保持完好；贵司应将自有财产和自置设备、物品（如有）搬出租赁房屋。2015年9月6日，北京中企华房地产估价有限公司受北京建工置业有限责任公司委托出具房地产估价报告，对丰台区贾家花园甲1号院4号楼房地产，建筑面积3385.19平方米的市场租赁价格作出评估结果：估价对象租金单价为每天每平方米3.6元（包含物业管理费），估价对象的年租金为444.81万元。该报告的使用期限为自估价报告出具日其计算，使用本估价报告不得超过一年。磨石总厂提交了北京建工置业有限责任公司与北京市中伦律师事务所、北京市中伦（青岛）律师事务所签订的民事案件委托合同、律师费发票、银行客户回单，证明其律师费损失为25万元。北京建工于2015年12月7日向本院出具的说明，载明：2004年5月20日，我集团公司与国网山东乐陵市供电公司（原名称为：乐陵市电业总公司）、乐陵销售中心签署了《写字楼租赁合同》，合同约定的租赁标的物为北京市丰台区贾家花园3号楼（原磨石总厂办公楼）的写字楼（写字楼建筑面积为3338.90平方米）。2007年6月27日，上述房产经北京市住房和城乡建设委员会房产确权登记为：房屋所有权人磨石总厂，房屋坐落于丰台区贾家花园甲1号院4号楼，建筑面积为3385.19平方米。我集团公司与相关承租人的房产租赁期限已于2015年1月7日届满，且未再续租给相关承租人。对有关单位和个人的占房行为，应予追究法律责任。以上房产变更情况，我集团公司特此予以说明。在本案审理过程中，北京建工到庭陈述，磨石总厂为北京建工的子公司，本案涉诉房屋为磨石总厂的办公楼，由于当时磨石总厂已经没有什么业务了，就以北京建工的名义出租管理，北京建工知晓光彩酒店注册在涉诉房屋，并为其注册提供了相应的证明。磨石总厂提交2011年8月24日光彩酒店作为用电付款单位的电费结算协议，证明被告实际使用涉诉房屋。其提交乐陵销售中心交纳2004年房租的记账联及光彩酒店2014年交纳房租的记账联各一份，证明被告实际使用涉诉房屋。在案件审理过程中，本院对涉诉房屋进行了现场勘察，现涉诉房屋由光彩敬老院占有使用。光彩酒店、光彩敬老院提交了光彩酒店向北京建工出具的函件和照片，证明在租赁期间，北京建工因建设“建邦华府”商品房给被告造成损失，北京建工默许和同意开办光彩敬老院。磨石总厂不认可上述证据的真实性、合法性和关联性。光彩酒店、光彩敬老院陈述，光彩敬老院是光彩酒店与政府投资开办。2014年9月5日，光彩敬老院取得民办非企业单位登记证书，9月16日取得组织机构代码证。本院认为，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，磨石总厂以侵权责任纠纷之由提起本案诉讼，判断被告是否构成侵权，应承担侵权责任，应从侵权行为的四个构成要件：侵权行为、主观过错、因果关系、损害结果进行分析。磨石总厂对本案涉诉房屋享有所有权，该房屋通过北京建工对外出租，光彩酒店、光彩敬老院在租赁期内占有使用该房屋，在租期届满后，光彩敬老院仍占有使用房屋，没有法律依据，磨石总厂主张其腾退并支付至实际腾退之日止的房屋使用费，本院予以支持，房屋使用费由本院参照北京建工的租赁合同约定标准酌定为每月133333元。磨石总厂并未举证证明租赁合同到期后山东电力公司、乐陵销售中心、光彩酒店以及王建良实际占有使用涉诉房屋，其主张上述被告承担侵权责任，证据不足，本院不予支持。关于北京建工与何主体签订租赁合同，将涉诉房屋实际交付给何主体以及何主体应依据合同约定将房屋交还给北京建工，涉及上述主体与北京建工的合同纠纷，并不是本案侵权责任纠纷审查的内容。磨石总厂主张律师费损失，但其提交的证据显示支付律师费的主体并非磨石总厂，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条的规定，判决如下：一、北京市丰台区光彩敬老院于本判决生效之日起六十日内将坐落于北京市丰台区贾家花园甲1号院4号楼的房屋中的自有物品腾空后将房屋交还给北京市建筑磨石总厂；二、北京市丰台区光彩敬老院于本判决生效之日起六十日内按每月133333元的标准支付北京市建筑磨石总厂自二〇一五年一月八日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费；三、驳回北京市建筑磨石总厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44385元，由北京市建筑磨石总厂负担25185元（已交纳），由北京市丰台区光彩敬老院负担19200元（于本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  董利娟人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  李金秋二〇一七年十一月二十九日书 记 员  张 萍