北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京01执异299号
案外人:北京雪多斯国际贸易有限公司，住北京市大兴区旧宫镇南街第二村西三路二条6号。
法定代表人：李修多，董事长。
委托代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人：李露，北京市京师律师事务所实习律师。
申请执行人：辛集市绿佳化工产品销售有限公司,住所地辛集市商业城齐泰路17号。
法定代表人：赵媛媛，执行董事。
委托代理人：徐心磊，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人：张运，北京市国联律师事务所实习律师。
被执行人：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院1号楼七层702室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
被执行人：西曼国际服装服饰（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院1号楼6层601室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
被执行人：高金魁，男，1962年5月18日出生。
委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
本院在执行辛集市绿佳化工产品销售有限公司（以下简称绿佳公司）与北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）、西曼国际服装服饰（北京）有限公司（以下简称西曼北京公司）、高金魁债权转让合同纠纷一案[执行依据：（2018）京01民初139号民事调解书；执行案号：（2018）京01执383号]过程中，查封了西曼公司名下位于北京经济技术开发区南部新区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号的工业用途土地使用权及地上在建工程。案外人北京雪多斯国际贸易有限公司（以下简称雪多斯公司）向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
雪多斯公司述称:2013年7月3日，雪多斯公司与西曼公司签订了编号为xxx《资产转让合同》，合同中约定：西曼公司将位于北京经济技术开发区南部新区xxx地块上西曼国际xxx号楼（以下简称争议房产）转让给雪多斯公司，房屋总价款为人民币18150000元。合同第四条约定：双方约定采用分期付款的方式：（1）合同签订后七日内付总款上的50%。（2）西曼国际项目在乙方办理入住手续时付清剩余款项。雪多斯公司于合同签订后七日内支付了房屋总价款的50%。2015年9月份案外人雪多斯公司即实际入住占有使用争议房产。但2015年7月13日，浦发银行石家庄分行起诉西曼公司要求实现担保物权，随后争议房产即被查封，导致案外人不知向谁付清剩余款项。后上述抵押权被人民法院撤销。2018年7月16日，北京市第一中级人民法院在争议房产处张贴了（2018）京01执383号《公告》。《公告》载明：因西曼公司与其他被执行人之间债权转让合同纠纷一案的强制执行案，查封西曼公司名下位于北京经济技术开发区南部新区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号的工业用途土地使用权及地上在建工程。故雪多斯公司与西曼公司在争议房产查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有争议房产，付清了50%的价款，剩余的价款雪多斯公司愿意交付给人民法院。综上，申请法院中止对争议房产的执行。
为支持其主张，雪多斯公司向本院提交如下证据：
一、《资产转让合同》复印件。
二、收据复印件。
三、房屋照片。
绿佳公司辩称：
一、雪多斯公司就同一执行标的提出的案外人异议已被北京市大兴区人民法院裁定驳回,北京市第一中级人民法院对雪多斯公司的异议申请应依法不予受理。针对包括本案异议人雪多斯公司在内的多名案外人就本案执行标的曾以相同的事实理由向原处置法院北京市大兴区人民法院提出异议。北京市大兴区人民法院、北京市第二中级人民法院历经案外人执行异议、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审等程序,在各级法院无数次取证、举证、质证、听证开庭审理之后,法院经依法查明了各方的权利义务关系,最终均驳回了包括被答辩人雪多斯公司在内的案外人的异议请求。部分案外人不服二审判决向北京市高级人民法院提出再审申请,亦为北京市高级人民法院作出驳回裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定:“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后,再次就同一执行标的提出异议的,人民法院不予受理。”被答辩人雪多斯公司针对同一执行标的向北京市第一中级人民法院提出异议申请,一方面浪费了司法资源,另一方面妨害了绿佳公司债权的实现。望北京市第一中级人民法院依法驳回雪多斯公司的异议申请,早日启动被执行财产的拍卖程序,以维护绿佳公司数亿元债权的利益。
二、雪多斯公司对本案不具有足以排除执行的民事权益。1、雪多斯公司对执行标的提出异议的依据为其与西曼公司签订的《资产转让合同》，该《资产转让合同》违反了国家强制性法律规定，应被认定为无效。该合同第一条转让标的物建设依据中载明：出卖人取得的争议房产所在土地用途为工业用地，西曼公司取得的《建设工程规划许可证》上记载的建设项目名称为西曼国际xxx生产测试车间等11项，其至今未取得房屋预售与销售的许可。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。”第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定:“违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得。”本案中,雪多斯公司与西曼公司签订的《资产转让合同》及附件内容是,西曼公司将尚未建成的房屋对外预售,上市流转,但该房屋并未取得政府部门的房屋预售许可,西曼公司的房屋预售行为违反了上述法律法规规定。因此,无论从西曼公司未取得房屋预售许可,不具有销售房地产项目资质的角度,还是从双方所签《资产转让合同》内容违反法律法规强制性规定的角度,《资产转让合同》均应属无效。2、2016年8月23日,大兴区人民法院作出的(2016)京0115民初第1353号生效《民事判决书》已经认定:西曼公司对外签订的《股权投资协议》是名为股权投资协议实质为房屋买卖合同,但因违反法律法规的相关规定,应属无效。3、2010年10月,北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土(2010)480号)规定:…2010年10月1日起,新办理立项规划、土地或建设手续的研发、工业项目,各相关部门按如下规定执行:(一)对研发、工业项目,市区(县)发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途,未经批准,不得转让或销售。2017年4月19日,北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》(市规划国土发[2017]121号)亦作出明确规定:…自本通知发布之日起,规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项(以下简称产业项目)同时执行以下规定:(一)产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用,未经批准不得转让和分割销售。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。2018年1月12日,北京市人民政府发布《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》,文中明确规定:经市、区政府授权,园区开发企业可依法使用园区产业用地,向入园企业出租,但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房,出租给入园企业,但不得整体或分割销售,不得转让公司股权。自西曼公司与被答辩人签订《资产转让合同》之日至今,北京市政府主管部门自始即明令禁止分割销售,西曼公司无法办理转让或销售批准手续,案涉房屋所在项目依法是不能进行转让的。4、北京市大兴区法院在审理西曼公司因《股权投资协议》或《资产转让合同》所涉多件诉讼案件过程中已依法向北京市国土资源局、大兴区住建委进行调查取证,查明西曼公司未取得政府主管部门关于房屋销售的许可,确认了涉案房地产无法进行分割预售的事实。北京市大兴区人民法院查明的事实足以说明,《资产转让合同》因违反法律强制性规定而被认定无效,雪多斯公司对涉案执行标的不享有权利。
三、雪多斯公司对西曼公司仅享有合同债权,不具有物权或物权期待权。雪多斯公司在知道或应当知道涉案房地产无法分割销售的情况下，仍然签订资产转让合同,主观上存在过错，且客观上也无法取得产权。在债权行为无效的情况下，当然地不产生物权或物权期待权等足以排除执行的效力，因此本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记的发生。”《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”以及《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”故本案中争议房产不符合交付条件。又据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权益能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在雪多斯公司与西曼公司签订的相关协议无效、不构成对执行标的合法占有、主观存在过错且未进行物权登记的情况下,其享有的权利不能对抗答辩人依据法院作出的生效法律裁判申请执行的权利,雪多斯公司提出阻止标的物执行的理由不能成立。
四、西曼公司涉案债务已达数十亿元,且债务规模仍在不断扩大。如今西曼公司又陷入资金严重短缺的困局,绿佳公司在内的债权人及西曼公司均诉求尽快启动拍卖程序,减少各方不必要的经济损耗。而雪多斯公司的主张已经被生效法律文书认定为无效,在缺乏事实和法律依据的情况下故意阻挠执行,将导致本案越来越难以解决。在拍卖标的价值尚能覆盖各方债权的情况下,雪多斯公司应尽快另案取得因合同无效对西曼公司的执行依据,尽早申请参与对执行标的拍卖价款的分配。顺利完成对执行财产的拍卖既可维护债权人利益,也保障了案外人的相关利益。
综上所述,雪多斯公司依据无效的《资产转让合同》对案涉房屋不可能成立物权期待权、更不可能取得所有权,因此雪多斯公司对执行标的不具有足以排除执行的民事权益,应依法驳回雪多斯公司的全部异议请求,依法执行(2018)京01执383号执行裁定书规定的内容,以维护绿佳公司的合法权益,维护法律的正确实施。
西曼公司称：
第一、经过这些年的诉讼已经查明,本项目作为工业用地并未取得政府部门的房屋销售许可，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，无法进行转让。同时，经西曼公司多次与政府主管部门沟通确认，该项目只能依据取得的整个区的建设工程规划许可证进行产权办理，无法给雪多斯公司办理分割的产权（如编号为“2013规（开）建字xxx号”的B区的建设工程规划许可证仅可办理一个产权证，并不可以按照每个房屋进行产权分割办理）。因此，西曼公司无法继续履行相关合同，雪多斯公司的期待物权不成立。
第二，依据《合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高：（三）债权人在合理期限内未要求履行。由于西曼公司法律上或者事实上不能履行，故雪多斯公司依法不能要求继续履行，只能要求解除合同。
第三，关于案外人雪多斯公司的执行异议，已经经过大兴法院、北京二中院、北京高院审理查明，案外人雪多斯公司对西曼公司仅仅享有合同债权，对执行标的物不享有任何物权、期待物权或者优先权等排除执行的权利，法院都依法驳回了雪多斯公司的异议和诉讼。雪多斯公司依据相同的事实和理由再次提出异议，属于重复异议，是在浪费司法资源，耽误时间。
第四，绿佳公司履行了付款义务，西曼公司逾期未还款，申请法院执行是合法的。现在西曼公司只有被法院查封的标的物可供执行，没有其他可供执行的财产。故法院依法强制执行进行拍卖变现也是没有办法的事，是唯一正确的选择，西曼公司没有异议。总之，西曼公司与案外人签订的《资产转让合同书》或者《资产转让合同》，无论有效还是无效，都不能履行了，案外人依法只能提出解约诉讼，拿到保护自己合法权益的生效判决，以期在拍卖价款中得到清偿，否则，势必会造成案外人不可避免的损失，到时悔之晚矣。西曼公司相信，拍卖款可以涵盖所有债权人的债权。
西曼北京公司、高金魁同意西曼公司意见。
本院经审查查明：绿佳公司与西曼公司、西曼北京公司、高金魁债权转让合同纠纷一案,本院2018年2月7日作出（2018）京01民初139号民事调解书，确认：第一，双方确定还款总额分别为：本金227286100元。自2018年1月27日至2018年1月29日本金为人民币227286100元，利息454572.2元；2018年1月30日至2018年2月9日本金227286100元，利息1666764.73元。2018年2月10日至2018年3月9日本金197286100元，利息3682673.87元。三期利息共计5804010.8元。第二，第一期2018年2月9日被告应还款本金30000000元。第三，第二期2018年3月9日被告应还本金197286100元加上三期利息5804010.8元，共计203090110.8元。第四，如果被告提前或延迟还款，利息应计算至实际还款日（按年化率24%计算）。第五，本案诉讼费149174.62元由原告负担（交至本院），调节费149173元，应由被告负担，暂由原告代被告交至北京多元调解发展促进会，被告应在第二期还款同时，将原告代付的调解费返还原告。第六，上述还款事项，应由西曼公司承担，西曼北京公司、高金魁承担连带清偿责任。
调解书生效后，西曼公司、西曼北京公司、高金魁未自动履行调解书确定的义务，绿佳公司向本院申请强制执行。
执行中，本院于2018年4月11日轮候查封了西曼公司名下位于北京经济技术开发区南部新区xxx地块，证号为京开国用（2012出）第xxx号，面积为147422.1平方米的工业用途土地使用权及地上在建工程。
另查，2013年7月3日，雪多斯公司与西曼公司签订《资产转让合同》，合同约定：雪多斯公司与西曼公司在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：一、西曼公司向雪多斯公司转让其通过出让方式取得坐落于北京经济技术开发区河西区地块的国有土地使用权上建设的项目（地块核准名称为西曼亦庄国际高科技产业园）的xxx房屋。该资产所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙混合结构，建筑层数为：5层，其中地上4层、地下1层。资产用途为生产设计研发，预测建筑面积为2500平方米，合同签订时该资产所在楼栋的建设工程进度状况为在建；二、房屋单价为每平方米7260元，房屋价格为18150000元。付款方式为分期付款：合同签订后7日内付9080000元，西曼国际项目在雪多斯公司办理入住手续时付清剩余款项9070000元；三、西曼公司保证该房屋没有其他产权纠纷，雪多斯公司能够注册成立公司。如因西曼公司原因，造成房屋不能办理产权登记或不能成立公司的，由西曼公司承担全部责任；四、交付条件：西曼公司应当于2013年12月31日前向雪多斯公司交付房屋，该房屋交付时已经符合下列条件：房屋完成四方验收、具备四方验收手续；五、资产转让产权分割条件：1.雪多斯公司需在园区内注册成立公司，西曼公司协助雪多斯公司办理注册，直至完成，注册地址为房屋所在的地址。雪多斯公司成立的公司需在园区内正常经营满一年。西曼公司需在房屋交付雪多斯公司之日起36个月内为雪多斯公司办理完毕并交付产权证。如西曼公司未能按时办理完产权证，雪多斯公司有权选择退房或继续使用。如选择退房，则西曼公司需要按原购房款的2倍赔偿雪多斯公司，如继续使用，则西曼公司需从约定的产权证办理完毕期满之日起每日按其缴纳的全部款项同期银行贷款利率的2倍向雪多斯公司支付违约金，直至西曼公司为雪多斯公司办理出产权证为止；合同约定资产转让的相关细节，待雪多斯公司满足上述资产转分割条件后，以在园区注册的公司和出让人另行签订资产转让合同置换本合同，到开发区相关部门办理资产转让手续；六、合同还就逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、房屋质量、装饰及设备标准的约定、保修责任、使用承诺、物业服务、共有权益等内容进行约定。
《资产转让合同》附件1为股东会决议，载明：西曼公司全体股东一致同意将争议房产转让给雪多斯公司。北京紫都恒盈投资管理有限公司、西曼公司在股东会决议上盖章、高金魁本人签字。附件2为装饰和设备标准的约定，具体内容包括采暖系统、保温材料、内外墙、顶配、室内地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等。
西曼公司、西曼北京公司、高金魁认可雪多斯公司已付争议房产价款9080000元，但未办理产权移转手续及入住手续。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，雪多斯公司与西曼公司所签订《资产转让合同》约定了争议房产的基本状况、价款数额、房屋交付等内容，具备房屋买卖合同的主要特征，可以认定该合同为房屋买卖合同。雪多斯公司关于在本院查封之前已合法占有争议房产的证据不足，且上述《资产转让合同》签订时，西曼公司尚未对争议房产依法登记领取权属证书，亦未取得政府主管部门的预售许可或销售许可。雪多斯公司知悉或应当知悉上述情况，仍与西曼公司签署涉争议房产的《资产转让合同》，其对争议房产未办理过户登记存在自身原因。综上，雪多斯公司所提异议无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回北京雪多斯国际贸易有限公司提出的案外人异议。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 栗俊海
审判员 娄玉玲
审判员 冯更新
二〇一八年九月二十五日
书记员 宁 超