苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第00676号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州市高新区商业街11号。
负责人周文军，该行行长。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被告吕仙玉。
被告吕本存。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告吕仙玉、吕本存金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，由审判员唐跃健独任审判，后转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张智峰到庭参加诉讼。被告吕仙玉、吕本存经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2009年8月28日，原告与被告吕仙玉、吕本存、苏州XX建设发展有限公司签订了合同编号为3210520090008XXXX的《个人购房担保借款合同》一份，约定被告吕仙玉向原告借款用于购买XX房产，合同约定：由原告向被告吕仙玉发放贷款55.3万元，该笔贷款期限自2009年8月28日起至2039年8月27日止，贷款执行利率为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率基础上下浮30%，每年1月1日根据中国人民银行人民币贷款基准利率作相应调整，贷款本息的归还采用按月等额本息还款法；由苏州XX建设发展有限公司提供阶段性连带保证责任，由两被告贷款所购的房产为该笔贷款提供抵押，抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。原告按约发放了贷款，现房屋他项权证已经办理，原告的抵押权依法设立。被告吕本存与被告吕仙玉系夫妻关系，被告吕本存并承诺以家庭财产承担连带清偿贷款责任。贷款发放后，被告吕仙玉未能履行合同约定按期还款义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告吕仙玉、吕本存偿还原告借款本金518634元及直至实际清偿之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂算至2014年3月28日，金额为23848.83元），并承担原告为诉讼而支付的律师费25932元；2、原告对两被告的抵押物（苏州高新区浒墅关镇长江路819号理想家园50幢1302室）优先受偿；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房担保借款合同》，证明被告吕仙玉向原告借款的事实及双方的权利义务；
2、房地产抵押清单、房地产他项权证，证明XX房产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立；
3、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，证明被告吕本存作为被告吕仙玉的配偶承诺以家庭财产承担连带清偿责任；
4、个人借款凭证、欠息明细单，证明原告按约向被告吕仙玉发放贷款，但被告吕仙玉、吕本存未能履行还款付息的义务；
5、《律师代理合同》、律师费发票2份、中国银行国内支付业务收款回单，证明原告为实现债权而支出律师费造成经济损失的事实；
6、律师函，证明原告向被告主张权利并宣告提前到期的情况。
被告吕仙玉、吕本存未作答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：原告提交的证据1-6可作为认定本案事实的证据使用。
本院经审理查明：
因被告吕仙玉需购买苏州XX建设发展有限公司开发的XX房产，2009年8月28日，被告吕仙玉作为借款人、购房人并与被告吕本存作为共同抵押人，和贷款人原告及作为保证人的苏州XX建设发展有限公司签订编号为3210520090008XXXX的《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额为553000元；贷款用途为购买XX房产；借款人授权贷款人将全部借款直接划入开发商苏州XX建设发展有限公司的账户；借款期限为360个月，自2009年8月28日起至2039年8月27日止；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率5.94%的基础下浮30%，执行年利率4.158%；借款人按月等额本息还款。借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，贷款人为实现债权而产生的诉讼（仲裁）费、律师费等，由借款人负担；借款担保方式采用阶段性保证担保＋抵押的方式，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续日止，由苏州XX建设发展有限公司提供阶段性保证责任；抵押人同意以XX房屋设定抵押，抵押物暂作价691645元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用。
同日，被告吕仙玉、吕本存在《房地产抵押清单》上以抵押人身份签名，该清单明确XX房屋为抵押房产，原告作为抵押权人亦盖章确认。同日，被告吕本存还在《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》上以被告吕仙玉配偶的身份签名，向原告明确对上述合同项下的借款，愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
上述合同及承诺书等订立后，原告即依约于同日向被告吕仙玉指定的账户发放了贷款553000元，被告吕仙玉在个人借款凭证签名确认。
2010年3月9日，原、被告双方为XX房产办理了抵押登记手续，房屋他项权证明确权证号为苏房他证新区字第0006XX**号，抵押物XX房屋，债权数额为553000元，房屋所有权人为两被告，房屋他项权利人为原告。
但被告吕仙玉未按约还款，自2013年4月28日之后再未还款。截止2014年3月28日，被告吕仙玉尚欠原告借款本金518634元，利息、罚息、复利23848.83元。
原告于2014年4月24日委托江苏华海中天律师事务所指派律师作为本案诉讼的代理人提起诉讼，并支付代理费25932元。
以上事实由原告提供的证据1-6及庭审笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为，被告吕仙玉、吕本存与原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》，被告吕仙玉、吕本存共同出具的《房地产抵押清单》，被告吕本存向原告提交的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约全面履行。原告按约发放贷款后，被告吕仙玉未按约还本付息已构成违约，故原告按照合同约定有权提前收回已发放借款。原告要求被告吕仙玉归还借款本金、支付利息、罚息、复利以及承担原告为实现债权支付的律师代理费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。同时，被告吕本存作为被告吕仙玉的配偶已向原告承诺愿承担无限连带责任，故被告吕本存对上述被告吕仙玉应承担的债务应承担连带清偿责任。原、被告为XX房产设定的抵押合法有效，原告享有以抵押物折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿的权利。另外，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吕仙玉于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金518634元，支付利息、罚息、复利23848.83元（利息、罚息、复利暂计算至2014年3月28日，此后按《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）。
二、被告吕仙玉于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行赔偿律师费损失25932元。
三、被告吕本存对被告吕仙玉上述两项债务承担连带清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权就被告吕仙玉、吕本存名下XX房产折价或拍卖、变卖所得的款项在债权金额553000元范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9910元，公告费600元，合计10510元，由被告吕仙玉、吕本存共同负担，并于本判决生效之日起十日内支付给原告。原告预交的诉讼费用，本院不再退还。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户：10-550101040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。
审 判 长 刘晓夏
审 判 员 唐跃健
人民陪审员 韩国英
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 施忠丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。