青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民初字第10452号
原告青岛永道国际贸易有限公司。
法定代表人梁军宝，职务董事长。
委托人代理人张宝旺，山东国人律师事务所律师。
委托人代理人孙涛，山东国人律师事务所律师。
被告青岛三杰房地产开发有限公司。
法定代表人张杰，职务总经理。
委托代理人张静，女，1985年7月30日生，汉族，系被告公司员工。
委托代理人胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
原告青岛永道国际贸易有限公司诉被告青岛三杰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告原委托代理人万波、秦文嘉、被告委托代理人张静、胡保刚到庭参加了诉讼。第一次庭审后，原告依法申请表更代理人为山东国人律师事务所律师张宝旺、孙涛。本案现已审理终结。
原告诉称，双方于2011年6月30日签订了青岛市商品房预售合同，约定原告向被告购买“中央国际”位于青岛市市南区江西路35号辛-2、辛-3单元1层1户房屋，价格为6161820元，交房时间为2011年12月31日。原告在合同签订当日付清购房款，但被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋，现已严重延期。故原告起诉请求法院判令：1、交付位于青岛市市南区江西路35号辛-2、辛-3单元1层1户房屋并办理相应产权手续；2、被告支付2012年1月1日至2012年4月30日的逾期交房违约金92427元；3、被告支付2012年5月1日至实际交房之日的违约金；4、被告承担诉讼费用。
被告青岛三杰房地产开发有限公司辩称，原、被告之间无真实的房屋买卖合同关系，实际上是青岛圣亚达投资公司向原告借款，而被告以其所有的涉案房屋作为借款担保，相关款项被告没有收到，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原（乙方）、被告（甲方）于2011年6月30日签订了编号为201100070338的《青岛市商品房预售合同》。合同约定的主要内容为：……第二条，乙方向甲方购买位于青岛市市南区江西路35号辛-2、辛-3单元1层1户商品房……据甲方暂测该房屋建筑面积为146.71平方米。第三条，……根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为6161820元整。……第十一条，甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。……第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日的，超过90日的部分应当按照上述标准双倍计算违约金，合同继续履行，但乙方同意违约金最高不高于合同总价款的1%。……第十四条，在甲方取得房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。……附件一：付款方式：一次性付款，乙方向甲方于2011年6月30日前一次性支付总价款6161820元，存入本合同指定的账户。”
同日，原、被告另行签订七份购房合同，约定被告向原告另行出售房屋七套。
分别为：1、编号为201100070333《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-19单元1层1户，购房款为4343040元；2、编号为201100070324《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-17单元1层1户，购房款为2845440元；3、编号为201100070341《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-9、35号辛-10单元1层1户，购房款为2406719元；4、编号为201100070224《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区山东路7号乙北海花园（中央国际）2号楼2单元31层3101户，购房款为5464449元；5、编号为201100070244《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区山东路7号乙北海花园（中央国际）2号楼2单元31层3104户，购房款为2394133元；6、编号为201100070246《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区山东路7号乙北海花园（中央国际）2号楼2单元31层3105户，购房款为2069326元。7、编号为201100070273《青岛市商品房预售合同》，房屋座落于青岛市市南区山东路7号乙北海花园（中央国际）2号楼2单元32层3201户，购房款为5493142元。
上述八份购房合同（含本案所涉房屋）均经青岛市房地产交易中心备案，总价款共计31178070元。
2011年6月30日，被告向原告出具《收条》一份，内容为：今收到青岛永道国际贸易有限公司购房款叁仟壹佰壹拾柒万捌仟零柒拾元整。附：购房明细：网点：江西路35号辛-17；江西路35号辛-2、35号辛-3；江西路35号辛-19；江西路35号辛-9、35号辛-10。住宅：山东路7号乙2号楼二单元3101户；3104户；3105户；3201户。被告在该收条上加盖公司公章。
被告主张，上述买卖合同并非实际交易关系，而被告也未收到上述合同款31178070元。
为证明实际付款行为，原告提供以下证据：
1、2011年6月30日被告向案外人青岛圣亚达投资有限公司出具的委托书复印件一份，内容为：“我公司现全权委托贵公司代理收取与青岛永道国际贸易有限公司签订的《中央国际》网点：江西路35号辛-17；35号辛-2、35号辛-3；江西路35号辛-19；江西路35号辛-9、35号辛-10。住宅：山东路7号乙2号楼二单元3101户；3104户；3105户；3201户。售房总款为叁仟壹佰壹拾柒万捌仟零柒拾元整。其中青岛永道国际贸易有限公司直接支付我司壹仟柒百陆拾柒万捌仟零柒拾元整；剩余款项委托贵公司代收款，贵公司应在到账之日起2日内将房款转入我公司指定账户。”被告对该委托书不予认可。
2、2011年6月30日原告通过中信银行电汇支付被告8875000元的电子转账凭证一份、2011年6月30日原告通过中心银行支票支付被告8803070元的支票存根一份、2011年6月30日原告通过网银向案外人青岛圣亚达投资有限公司汇款600万元的大额汇款凭证一份、2011年6月30日原告支付给案外人许斌750万元的进账单一张，上述四张凭证的金额合计为31178070元。被告质证后认为认可收到8875000元，但不能证明是2011年6月30日收到；支票存根不能证明实际支付；向案外人付款的凭证与被告无关。
另查明，2010年12月20日，青岛三杰房地产开发有限公司（甲方）与案外人青岛圣亚达投资有限公司（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：“……第二条：乙方向甲方购买青岛市市南区山东路7号乙北海花园（西区）（中央国际）地下一层、地上一至四层及配套设备设施用房，政府批准的规划用途为商业……房屋价款为4.06亿元。……附件一：……2、甲方负责按照乙方的分割要求，配合乙方将购买的主体商业进行分割测绘网签。即按乙方指定的第三方分别进行网签《青岛市商品房预售合同》，并分别办理产权证书。……7、甲方与乙方指定的第三方网签《青岛市商品房预售合同》后，乙方指定的第三方可依据预售合同将购房款直接支付给甲方，甲方收到购房款项或银行按揭贷款视为甲方收到乙方支付的等额的本合同项下应付房款；甲方与乙方指定的第三方签订并由乙方代收款的《青岛市商品房预售合同》视为乙方以所购房屋对外抵押借款，乙方应及时还款撤押。”该合同未经青岛市房地产交易中心备案。
2012年1月10日，青岛三杰房地产开发有限公司（甲方）与案外人青岛圣亚达投资有限公司（乙方）另行签订协议书一份，内容为：“一、自本协议签订之日，解除甲、乙双方此前于2010年12月20日签订的“北海花园（西区）（中央国际）主体商业”《商品房预售合同》（以下简称《主体商业合同》），并且甲乙双方互不追究违约责任。二、《主体商业合同》解除后，原《主体商业合同》项下的所有房屋归甲方所有，甲方自行处置。三、因《主体商业合同》而产生的账务往来，甲、乙双方另行对账。四、此前根据乙方的指定，甲方与诸多第三方以签订《商品房预售合同》、网签确认表等形式（以下均简称为《分销合同》）出售房屋（详见附件），此种房屋出售行为实为乙方以《分销合同》项下房屋为抵押，向第三方借款。乙方同意由甲方收回《分销合同》项下房屋，乙方以《分销合同》所借款项，由甲方以所收的乙方及第三方款项进行偿还（具体以对账为准），不足部分，由乙方补足。乙方应配合甲方办理与第三方的还款手续及解除网签手续。……”
被告未向法庭提交本合同所涉出售房屋详情附件，但称本案所涉编号为201100070338的《青岛市商品房预售合同》中座落于青岛市市南区江西路35号辛-2、辛-3单元1层1户、编号为201100070333的《青岛市商品房预售合同》中座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-19单元1层1户、编号为201100070324的《青岛市商品房预售合同》中座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-17单元1层1户、编号为201100070341的《青岛市商品房预售合同》中座落于青岛市市南区江西路35号北海花园（中央国际）辛-9、35号辛-10单元1层1户四处房屋包含在被告与与案外人青岛圣亚达投资有限公司签订的上述两份协议中。
被告另提供被告与案外人王超签订的《青岛市商品房预售合同》、被告与案外人青岛圣亚达置业有限公司、青岛圣亚达投资有限公司、张钦福签订的《还款协议》、被告与案外人青岛圣亚达置业有限公司、青岛圣亚达投资有限公司、张钦福企业借贷纠纷的庭审笔录与民事调解书，证明与本案类似的另案诉讼中，案外人王超认可其与被告所签订的商品房预售合同并非真实买卖关系。
原告质证后认为，被告与案外人签订的协议与本案及本案原告无关，案外人经调解达成的协议也对其他案件没有参考意义，原、被告之间是经过网签备案的真实的房屋买卖合同。
庭审后，被告提交书面申请要求追加青岛圣亚达投资有限公司作为本案第三人参加诉讼。
上述事实，有《青岛市商品房预售合同》、委托书、转账凭证、情况说明、房款收条、支票存根、支票原件、原件、合同、协议书、笔录、调解书、还款协议、证明及当事人当庭陈述在案为凭，经本院庭审质证及审核。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案的争议焦点有二：一是被告与原告签订的青岛市商品房预售合同》及被告与案外人青岛圣亚达投资有限公司签订的协议效力认定问题。二是原告是否已足额支付购房款。
对于焦点一，一、依据合同相对性原理，合同仅在合同签订方之间发生法律效力，合同赋予第三人履行义务的，应当经过第三方同意。现被告主张其与案外人青岛圣亚达投资有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》涉及本案房屋，且赋予本案原告相关履行义务，但该合同中并无明确提及本案原告，也无本案原告的签字认可，原告在本诉讼中也对该合同涉及原告主张权利的房屋的相关内容不予认可，因此本院对该合同中有关原告方的权利义务不予认可。
法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被告主张，其与原告签订的房屋买卖合同，名为买卖合同，实为抵押借款行为，但被告与案外人青岛圣亚达投资有限公司之间的抵押借款行为，并未经过物权登记，未发生法律效力；被告与案外人签订商品房预售合同也未经青岛市房地产交易中心网签备案。而原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》经青岛市房地产交易中心网签备案，具有物权效力，因此，原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》的效力应优于被告与案外人青岛圣亚达投资有限公司签订的协议效力。
因案外人青岛圣亚达投资有限公司并非原、被告签订购房合同的一方当事人，而原告也非被告与青岛圣亚达投资有限公司签订合同的一方当事人，本院认为，被告与案外人青岛圣亚达投资有限公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行处理，不宜在本案中合并处理，故对被告申请追加案外人青岛圣亚达投资有限公司参加诉讼的申请不予准许。
二、本院认为，被告对于通过中信银行电汇方式收到原告购房款8875000元的事实并无异议，本院依法对此予以认可。
对于8803070元的支票付款。该8803070元的支票原件虽然在原告手中，但系被告通过背书支付给案外人后再转移至原告手中，可以认定该支票上的付款行为，原告已经完成。关于案外人出具的情况说明，对此本院认为，依据法律规定，持票人对支票出票人的权利，自出票日起六个月内不行使而消灭；持票人对签收的追索权，自被拒绝承兑或者被拒绝付款之日起六个月内不行使而消灭。青岛圣亚达投资有限公司所为支票持票人在长达两年时间内，并未向原、被告进行过追索，不符合法律规定，也不符合支票支付常理。故对该情况说明所载明的事项，本院依法不予采信。故本院对原告已支付该8803070元予以认可。
关于被告向案外人出具的代收房款委托书的效力认定。原告提供的该委托书虽然为复印件，但加盖有案外人青岛圣亚达投资有限公司公章，视为案外人对该委托书真实性的认可。原告提交该委托书的照片与该复印件予以佐证，且在被告提交的案外人情况说明中也未对该委托书效力予以否认，故本院依法对该委托书的效力予以认可。
现依据原告提供的证据，已直接支付给被告的付款数额为17678070元，与委托书中记载的被告自收款项相一致。同时，被告提交的支付给案外人的两笔款项数额与委托书中记载也能形成对应，四笔付款行为的累加数额与被告出具的收条总数额一致，已形成证据链。
从通常交易来看，若原告未足额支付被告全部购房款项，被告理应在合理期限向原告提出异议，也不可能在签订合同的当日，且未收到购房款的情况下，就向原告出具收到全部购房款项的收到条。因此，原告提供的付款支付记录与被告出具的收款收条能够互相印证，本院依法认可原告足额支付购房款的行为。
现原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，原告也足额向被告支付购房款，原告有权享有依据合同约定而享有的房屋产权，被告应依照约定向原告交付涉案房屋并办理涉案房屋房地产权证书。
因被告逾期交付房屋，应按合同约定向原告支付违约金。依据合同约定，自2012年1月1日起至4月9日的逾期交房违约金为55456.38元（6161820元×90天×1÷10000），自2012年4月10日起应按购房款日万分之二计算逾期交房违约金。因合同约定，违约金的最高数额不高于合同总价款的1%即61618.2元，上述两者合计，已超过合同约定的最高额，对超出部分违反合同约定，本院依法不予支持，故被告应向原告支付违约金61618.2元。
案经合议庭评议，审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、被告青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于青岛市市南区江西路35号辛-2、辛-3单元1层1户房屋交付给原告青岛永道国际贸易有限公司并协助原告办理产权登记手续。
二、被告青岛三杰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金61618.2元。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2111元，诉讼保全费5000元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内付给原告7111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于 梦
人民陪审员 赵 莲
人民陪审员 宋爱丽
二〇一三年三月二十一日
书 记 员 刘成荫