天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初3613号
原告：于文全，男，1972年6月6日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张红霞，天津凌宇律师事务所律师。
被告：天津万通时尚置业有限责任公司，住所地天津经济技术开发区第三大街16号29层。
法定代表人：赵震，董事长。
委托诉讼代理人：吴明镜，该公司法务经理。
原告于文全与被告天津万通时尚置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于文全委托诉讼代理人张红霞与被告天津万通时尚置业有限责任公司委托诉讼代理人吴明镜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于文全向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告修复房屋并使其符合原、被告之间签订的天津市商品房买卖合同的约定房屋质量及交付标准；2、判令被告向原告赔偿截至被告修复房屋可供原告实际入住日为止的损失，其中截至2015年10月31日原告已发生损失360642.5元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落天津开发区新城东路与××大街交口东北××21202房屋，房屋建筑面积240.65平方米，每平方米单价18800元，总价款4524220元。原告付款方式为贷款购买房屋，首付款1364220元，房屋交付标准为精装修，交付日期为2012年9月30日。房屋逾期交付而买卖合同继续履行，被告应支付已付款利息，利息自合同约定交付商品房之次日起至实际交付之日，按照银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的千分之0.1向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，办理了贷款，被告没有依约全面履行交付符合合同约定的房屋之义务。2012年9月30日，为合同约定的房屋交付时间，直至2012年12月19日，原告方接到被告通知，要求被告领取钥匙，原告发现被告交付的房屋完全不符合约定的交付标准，房屋内部多处破损存在质量问题，无法满足居住条件，原告与被告双方在房屋验收单上确认。又，诉争房屋所在楼体整体未入住期间，被楼上漏水致洗衣房、厨房、客厅（顶子）被泡。被告对于各种质量问题没有积极回复，导致原告无法入住。因此起诉，请求判如所请。
被告辩称，原告的第一项诉讼请求超出了二年的诉讼时效；涉案房屋已实际交付原告，并且无结构性质量问题和影响安全居住的其他情况，我公司作为负责的上市地产公司，一直以来积极履行保修和维修义务，原告所谓的房屋租赁损失缺乏真实性和逻辑性。对于房屋存在的问题，我公司不应承担责任，该房屋自约定交房日起已经超出了3年6个月，由于长期无法使用且缺乏保养，房屋存在严重的自然老化等现象，已不属于我公司的保修范围；对于原告陈述的房屋状况，存在夸大和不属实，卫生间问题存在，客厅地面有翘起来的，因为长期不使用门打不开是正常的现象，对于原告的第二项损失我们的补充意见：物业费、供暖费应该是自行承担，而且在2013年9月后房屋一直没有缴纳物业费，也作了停暖处理，也说明原告没有居住的紧迫性和居住性，被告公司考虑房屋的现状，同意免费予以维修。但希望法庭驳回原告其他的诉讼请求。
经审理查明，2011年9月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落天津开发区新城东路与××大街交口东北××21202房屋，房屋建筑面积240.65平方米，每平方米单价18800元，总价款4524220元。合同约定房屋交付标准为精装修，交付日期为2012年9月30日。合同补充条款约定，房屋逾期交付而买卖合同继续履行，被告应支付已付款利息，利息自合同约定交付商品房之次日起至实际交付之日，按照银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的千分之0.1向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告建设的房屋于2011年12月31日取得了竣工验收备案通知，于2012年9月14日取得了准许交付使用证。被告于2012年9月13日向原告发出了房屋交付通知书，通知原告在9月22日至26日期间办理房屋交付手续。原告于2012年12月19日前往被告处办理了房屋交接手续，领取了房屋钥匙等物品。同日，原告在房屋交接验收单中也就房屋存在的需要维修的内容提出书面意见，包括书房地板下沉、客厅地面石材倾斜、客厅整体吊顶脱落、部分房屋的装修地面没有铺地板、入户门打不开锁不上，门与门框不符、大理石的石材有裂纹、房间内的柜子被泡、客厅木制墙变形、通锅炉房的门无法锁上、洗衣房的墙砖挫开等。遂没有入住，并就维修问题与开发商进行了协商。对于协商维修有关事项，被告公司亦与确认，但称原告提出的维修内容及要求的赔偿数额与事实背离较大，因此双方没有达成一致意见。
原告办理入住时，缴纳了2012年10月1日至2013年9月30日的物业管理费13284元，入住当年的采暖费5570.8元。审理中，原告还出具了房屋租赁合同及租金的收据，以证明其租赁房屋居住，每月产生1万元租金，共计36万元租金损失的事实。
审理中，原告申请本院对其房屋质量问题进行司法鉴定，后于2016年9月22日撤回了鉴定申请。
审理中，经本院调解，被告公司同意就原告房屋内的部分装修瑕疵予以免费维修，双方协商一致签订了维修方案，维修内容包括：厨房、洗衣房石膏吊顶；餐厅及客厅屋顶抹灰层吊顶、更换壁纸，石材打磨结晶；主卧地板局部重新安装，卫生间吊顶更换石膏板，更换卫生间洗手盆水龙头；客卧局部更换地板，石膏板修整；客卧2局部地板更换，门框修整；阳台吊顶修整；西餐吧、餐厅装修维修等，工期30天。
上述事实有商品房买卖合同、维修方案、交房通知书、准许交付使用证及当事人陈述等证据证明属实。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同出于真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，有效性应予确认，双方应当依约履行。
原告购买的被告开发建设的檀华园（万通华府）小区整体已经通过竣工验收备案，取得商品房准许交付使用证，并依据合同约定如期交付给原告等购房人，办理了入住手续，藉此，原告再行主张被告公司逾期交房，并要求被告承担逾期交付房屋的违约责任显然与事实不符。
然，以上查明的事实显示，房屋交付之际，原告已然提出被告交付的精装修房屋存在吊顶等多处浸泡、石材起鼓、地板局部起鼓等装修瑕疵，对此双方均无异议，并多次交涉，但因维修、补偿等事项协商未果，至今未能解决，被告应当就此承担维修之责任，对于由此造成的损失，也应承担相应的赔偿责任。审理中，被告虽同意免费予以维修，同时又提出时效抗辩，对此本院认为，双方对于质量异议、维修等问题始终处于协商中，不存在超过时效的事实，因此对于被告上述抗辩意见本院不予支持。
双方即已就维修问题达成协议，本院予以照准，不再赘述。至于原告主张的赔偿问题，结合案件实际，本院认为，上述房屋质量瑕疵虽对房屋使用造成一定影响，但自2012年9月至今没有解决，自有原告自行扩大损失之责，本院对于扩大损失部分不予支持。据此，本院综合考虑原告自收房后双方交涉、维修、维修后清理观察等客观实际，酌情给予原告5个月的租房损失赔偿，原告主张每月10000元的租金标准，对照其房屋面积、房屋地段、市场行情的因素，该标准符合客观实际，本院予以支持。同时对于同期原告已经缴纳的物业费、采暖费，亦属于其损失范围，予以支持，物业费计为5535元，采暖费为5570.8元。原告高出部分主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告天津万通时尚置业有限责任公司依照维修协议对原告于文全室内装修进行维修；
二、被告天津万通时尚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于文全房屋租赁损失50000元，物业费损失5535元，采暖费损失5570.8元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付义务，如果原告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3355元，原告承担2684元，被告承担671元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 周彦权
人民陪审员 刘胜红
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 张宗芳
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补缴措施或者赔偿损失等违约责任。