贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔义民初字第03440号
原告文芳，女，贵州省锦屏县人。
委托代理人杨永生，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
被告贵州双峰房地产开发有限公司。
法定代表人张婷，系该公司董事长。
委托代理人肖祥辉，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告文芳诉被告贵州省双峰房地产开发有限公�（以下简称双峰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年10月21日立案受理后，依法由审判员周祥红于2015年12月2日公开开庭进行了独任审理。原告文芳的特别授权委托代理人杨永生、被告双峰房开公司的特别授权委托代理人肖祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文芳诉称，原告于2010年12月2日向被告购买位于贵州省兴义市某某大道的某城X幢XX层XX号商品房，面积92.8平方米，单价2732.3元／平方米，总价253552元。原告于2010年12月2日一次性付清房款253552元，房屋契税等费用12809元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定2011年12月31日前交付房屋，后被告未按约定期限交房。因原告准备将其房屋赠与其妹文艳，经原告与被告协商口头达成协议，由被告负责将该商品房过户给原告的妹妹文艳并办理过户手续，原告就不追究被告延迟交房的赔偿责任，但直到今日，被告尚未将该房屋产权过户给原告的妹妹文某。经与被告多次协商无果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十八条规定，被告应当承担延迟办理房屋权属证书的责任赔偿金额为：253552元×9.225%÷365天×1024天=65621元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求：1、判决被告支付延迟办理房产证书的违约金65621元（2012年3月31日算至2015年10月18日）；2、诉讼费由被告承担。
被告双峰房开公司辩称：对原告诉状所陈述的双方签订合同时间、房屋面积、价款、原告付款情况以及合同相关约定等没有异议。但，一、被告预售的商品房合同系原告之夫刘某某与被告签订，刘某某作为买受人，系合同相对人，双方签订的合同约定被告为其办理房屋产权证书，而原告却要求被告为其办理房屋产权证书�过户登记手续，被告并未与原告约定将房屋过户给其妹妹文某，原告的要求超越了双方合同约定的内容，原告的陈述与客观事实不相符，其诉讼主张依法不应得到支持。二、被告所售商品房于2014年1月10日取得《建设工程竣工验收备案登记》，同年元月底收悉该备案登记信息，并通知原告开始办理房屋产权登记，2015年4月17日，被告已按双方合同约定，为原告及刘某某办理了房屋产权登记，履行了合同义务；三、如前所述，被告早已向房管部门申报办理了原告的房屋产权登记，因登记机关的原因，2015年4月17日才办理完结原告的产权登记，被告已经向原告履行了合同义务，房屋产权证书哪怕未办理，也没有给原告造成任何损失。退一步来说，即便被告在办理产权证书的时间上稍有逾期，按照双方合同第十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之零点一�买受人支付违约金，被告支付的违约金应为253.55元。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定计算所谓赔偿金，所使用的法律依据是错误的，该条款使用的前提是双方合同没有约定违约金，而本案中，双方合同已经明确约定，该约定系双方真实意思表示，故原告应当尊重契约优先原则，尊重双方合同约定，以合同约定方式计算违约金。故被告就办理房屋产权登记事项，已经向原告全面履行了合同义务，原告要求被告向第三人办理房屋过户登记手续，系无理要求，为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案争议焦点是：1、涉案房屋是否已取得竣工验收备案和大产权初始登记；2、原告的诉请是否具有事实和法律依据，应否获得支持；
经审理查明，原告于2010年12月2日向被�购买位于贵州省兴义市某某大道的某城商品X幢XX层XX号房屋，面积92.8平方米，单价2732.3元／平方米，总价253552元。原告于2010年12月12日一次性付清全部购房款253552元，房屋契税等费用12809元。合同第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。
另查明，1、2014年1月10日，涉案楼盘取得建筑工程竣工验收备案，同年12月1日获得大产权初始登记；2、2015年4月17日，被告为原告办理了房屋所有权证书，该证书载明所有权人为本案原告文芳，共有权人为刘某某。
经查询，2012年7月6日至2015年3月1日期间，中国人民银行公布的金融机构人民币1-3年期贷款基准利率进行过调整，其中最高为6.15%，最低为5.75%
上述法律事实，有原告文芳提交的《商品房买卖合同》复印件1份、《收款收据》复印件2份，被告提交的《商品房买卖合同》、《贵州省建筑工程竣工验收备案登记表》、《兴义市房屋使用权登记申请表》、《兴义市房屋使用权登记审批表》复印件各1份、《房屋所有权证书》复印件2份，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告双峰房开公司在取得商品房预售许可后，与原告文芳所签订的《商品房买卖合同》系双方真实�思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定一次性付清了全部购房款并缴纳了相关税费，双方合同约定被告应在2011年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，并约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的数据报产权登记机关备案”，即被告应在2011年12月31日往后推360日之日即2012年12月26日前履行完毕办理权属登记的义务，从合同约定的事项看，双方约定的是被告将需要其提供的数据报产权登记机关备案，而不是为原告办理完毕房屋产权证书，被告未在合同约定的期限内完成该项合同义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。
关于计算原告未按期取得房屋权属证书违约金的起止日期问题，因双方在《商品房买卖合同》中约定为在房屋交付使用后360日内将办理权属登�需要由被告提供的数据报产权登记机关备案，被告未在约定期限内履行完毕自己在办理房屋产权证中应履行的义务，故应以约定交房时间经过360日之次日即2012年12月27日为本案逾期办证违约金的起算日期，又因被告在2014年12月1日获得涉案楼盘的初始登记，此时被告已完成“将办理权属登记需要由出卖人提供的数据报产权登记机关备案”的合同义务，据此推定涉案楼盘获经初始登记日为被告履行完资料报产权登记机关备案义务日，故应以此作为原告未如期取得房屋权属证书的违约金止算日为宜。
关于原告未按期取得房屋权属证书违约金的计算标准，原、被告双方合同约定按房屋总价款的0.1%向买受人支付逾期办证的违约金，即无论被告逾期时间长短，被告均只需支付房屋总价款的0.1%违约金，本案中原告即仅能获得253.55元的违约金，该合同系被告提供的格式合同，该项约定明显显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，本案原告明确提出请求法院予以调整，对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对逾期取得权属证书的违约责任作了规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息�标准计算”。依此规定，同时结合本案原告系一次性付清全部购房款，被告已于2015年4月17日为原告办理了房屋产权证书等客观事实，本院对原告要求按已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率9.225%计算逾期办证违约金的请求，依法进行调减，又因本案被告违约期间中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率进行过调整，本院酌情按6.15%计算，故对被告应支付原告未在期限内取得房屋权属证书产生的违约金计算为：253552元×6.15%÷365天×704天（从2012年12月27日起至2014年12月1日止）＝30076.13元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告贵州双峰房地产开发有限公司支付原告文芳从2012年12月27日起至2014年12月1日止的逾期办理房屋权属证书违约金30076.13元；
二、驳回原告文芳的其余诉讼请求。
案件受理费1440元，减半收取720元，由原告文芳承担360元，由被告贵州双峰房地产开发有限公司承担360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 周祥红
二〇一五年十二月二十四日
书记员 吴召锋