江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2256号
上诉人（原审原告）王正喜，男，1975年7月7日生，汉族，自由职业者。
委托代理人张强，江苏臻德律师事务所律师。
委托代理人曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市六合区人民政府马鞍街道办事处，住所地南京市六合区马鞍街道马集社区人民路54号。
法定代表人谷建章，该办事处主任。
被上诉人（原审被告）南京市六合区人民政府马鞍街道马集镇供销社托管中心，住所地南京市六合区马鞍街道马集社区人民路54号。
负责人熊宝权，该中心主任。
以上两被上诉人共同委托代理人周玉柱，江苏六骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林宣梓，男，1953年4月25日生，汉族，安徽省天长市沂山镇采石场合伙人。
上诉人王正喜因与被上诉人南京市六合区人民政府马鞍街道办事处（以下简称马鞍街道办事处）、南京市六合区人民政府马鞍街道马集社区供销社托管中心（以下简称马集供销社托管中心）、林宣梓房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人王正喜及其委托代理人张强、曹义怀，被上诉人马鞍街道、马集供销社的委托代理人周玉柱，被上诉人林宣梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王正喜原审诉称：2000年1月1日，原六合县马集镇供销合作社与王正喜签订房屋租赁合同一份。合同约定马集供销社将黄岗购销站最后一排门朝南的八间平房租给王正喜开办浴室。王正喜一直租用该房屋开设浴室至今。现该房屋即将被拆迁，王正喜从拆迁部门得知该房屋已经被原六合区马集镇人民政府及马集供销社托管中心以120000元的价格出卖给第三被告林宣梓。由于区划调整，原六合县马集镇人民政府变更为六合区马鞍街道办事处。王正喜认为，该房屋一直由王正喜租用，王正喜在同等条件下享有优先购买权。马鞍街道办事处与马集供销社托管中心出卖该房屋时没有事先通知王正喜，侵犯了王正喜在同等条件下的优先购买权。王正喜现提起诉讼，要求以120000元的价格对原马集供销社黄岗购销站的涉案房屋及土地拥有优先购买权。
被上诉人马鞍街道办事处、马集供销社托管中心原审辩称：马鞍街道办事处及马集供销社托管中心确与林宣梓签订过买卖协议，将黄岗购销站院内房屋及土地出卖给林宣梓。但目前该不动产仍登记在六合县马集供销合作社（黄岗购销站）名下，协议并未实际履行。王正喜租赁的房屋及土地的面积占马集供销社黄岗购销站全部土地面积不足十分之一，房屋面积不足二分之一。因此，王正喜对涉案房屋及土地不具有优先购买权。此外，买卖协议中涉及的土地系划拨性质，根据相关法律规定，不可以在市场上自由买卖，王正喜的诉请不能得到支持。综上，请求法院驳回王正喜的诉讼请求。
被上诉人林宣梓原审辩称：林宣梓确与马集供销社托管中心签订了买卖协议，其内容与王正喜方提供的协议复印件内容基本一致。但林宣梓并没有与王正喜接触，王正喜的诉讼与林宣梓无关。
原审法院经审理查明：2000年1月1日，王正喜与原六合县马集供销合作社签订租赁协议书一份，约定马集供销社将黄岗购销站最后排门朝南的八间平房租给王正喜用于开办浴室，租赁期为十年，自2000年1月1日起至2009年12月31日止。王正喜一直使用上述房屋至今。后马集供销社改制，由马集镇人民政府托管。马集镇人民政府成立了马集镇供销社托管中心对马集供销社的人、财、力等事项进行统一管理。2006年3月25日，马集镇人民政府与马集镇供销社托管中心共同与林宣梓签订协议书一份，协议注明马集供销社托管中心（甲方）将黄岗购销站院内房屋及地块一次性出售给林宣梓（乙方），总价款为120000元，协议签订时一次性交清。后因六合区行政区划调整，马集镇人民政府更名为马鞍街道办事处，马集镇供销社托管中心更名为马鞍街道马集社区供销社托管中心。王正喜诉称其事先并不知涉案房屋及土地已出卖给林宣梓，是近日才从拆迁部门得知此事，认为三被上诉人的行为侵犯了其在同等条件下的优先购买权，故提起诉讼，诉如所请。
原审法院另查明，三被上诉人签订的买卖协议书中，涉及的土地为划拨性质，至今买卖双方未办理出卖该土地的相关审批手续。目前土地使用权人仍登记为六合县马集供销合作社（黄岗购销站）。
鉴于王正喜主张马鞍街道办事处及马集供销社托管中心与林宣梓签订的买卖协议的效力与原审认定的效力不一致，原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，已向王正喜作了协议无效的释明，并征求王正喜是否变更诉讼请求的意见。王正喜明确表示其不变更诉请。
上述事实，有王正喜提供的租赁协议书、买卖协议书、原审法院调取的土地使用证及相关材料，以及各方在庭审中的陈述等证据证明。
原审法院认为：马鞍街道办事处、马集供销社托管中心与林宣梓签订的买卖协议中注明出卖标的系房屋及地块，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋所有权与其占用范围内的土地使用权一并转让。但涉案土地系划拨性质，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。涉案土地由于至今未经有权的人民政府办理相关批准手续，故此买卖协议应属无效。另根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条的规定，出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。综上，王正喜要求以120000元购买涉案房屋及土地的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回王正喜的诉讼请求。案件受理费80元，由王正喜负担。
上诉人王正喜不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请或发回重审。其理由为：原审法院认定涉案土地性质为划拨，因未经有权的人民政府办理相关批准手续导致该买卖协议无效，存在错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》并不适用本案。该解释是针对国土部门出让单纯的土地使用权，而本案买卖的是房地产，不是单纯的土地使用权。被上诉人之间签订的房屋买卖协议是有效的，至于该合同履行期间是否要办理相关手续并不影响合同的效力。出卖人作为一级人民政府，上诉人有理由相信其必然已经获得了相应的授权和批准。被上诉人林宣梓已经交付了价款，该笔款项应当已经上缴政府，合同实际已经履行完毕，且至拆迁时被上诉人双方均未对该合同的效力提出任何异议，也侧面证明了被上诉人之间的买卖是有效的。该地块中的其余房屋和土地已被被上诉人分割卖给其他人，并办理了过户手续。
被上诉人马鞍街道、马集供销社托管中心辩称，根据城市房地产管理法的规定，房屋的所有权与其占有范围内土地使用权一并转让，两被上诉人与被上诉人林宣梓之间签订的协议是国有土地使用权转让合同，而并非出让合同，该协议违反了法律强制性规定，应当无效。上诉人的理解是单方理解，没有事实和法律依据。合同无效，自始无效，不因实际履行而变为有效合同。本案所涉的国有土地使用权并未发生过变更，不存在上诉人所陈述的分割卖由他人的情形。综上，上诉人所主张没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
被上诉人林宣梓辩称，同意被上诉人马鞍街道、马集供销社托管中心的意见。
本院二审查明的事实与原审一致。二审中双方均无新证据提交。
本案二审争议焦点为马鞍街道办事处、马集供销社托管中心与林宣梓签订的买卖协议是否有效，上诉人的原审诉请能否得到支持。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马鞍街道办事处、马集供销社托管中心与林宣梓签订的买卖协议出卖标的系房屋及地块，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋所有权与其占用范围内的土地使用权一并转让。但涉案土地系划拨性质，涉案土地由于至今未经有权的人民政府办理相关批准手续，原审法院认定该买卖协议无效，并无不当。因马鞍街道办事处、马集供销社托管中心与林宣梓签订的房屋买卖合同无效，王正喜主张以120000元的价格对原马集供销社黄岗购销站的涉案房屋及土地拥有优先购买权，并无法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王正喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十八日
书 记 员 罗程允