山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青金商初字第11号
原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行。
代表人张玉民，行长。
委托代理人李庞硕，系中国工商银行股份有限公司青岛市分行员工。
委托代理人刘骏，系该行员工。
被告青岛五月城置业有限公司。
法定代表人方力，董事长。
委托代理人高亨超，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人高海滨，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
被告潍坊汉典置业有限公司。
法定代表人方力，董事长。
委托代理人高亨超，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人高海滨，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
被告方力。
委托代理人高亨超，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人高海滨，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行诉被告青岛五月城置业有限公司（以下简称五月城公司）、潍坊汉典置业有限公司（以下简称汉典公司）、方力金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法由代理审判员汪青松担任审判长并主审本案，与代理审判员林伟光、人民陪审员郑伟共同组成合议庭，并于2015年5月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李庞硕、刘骏，被告五月城公司、汉典公司、方力的共同委托代理人高海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月30日，原告与被告五月城公司签订《房地产借款合同》。2012年9月29日、11月12日，原告分两次共向五月城公司发放贷款8000万元，五月城公司以其所有的位于青岛市李沧区的青房地权市字第201177591、201177605号土地及在建工程为该借款提供抵押担保，被告汉典公司、方力为该借款提供连带责任保证。因五月城公司未按时归还贷款利息且涉及多起诉讼，严重影响合同项下义务的履行，为维护合法权益，原告诉请法院判令：1、被告五月城公司偿还原告借款本金8000万元及至款项还清之日的利息、罚息和复利；2、原告对五月城公司提供的抵押物所处分的价款享有优先受偿权；3、被告汉典公司、方力对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费及原告实现债权的其他费用由三被告承担。
被告五月城公司、汉典公司、方力共同答辩称：原告主张的借款本金8000万元及利息、罚息、复利均未到期，五月城公司没有提前还款的义务。在五月城公司未违约的情况下，汉典公司、方力无须承担连带保证责任，法院也不应对抵押物的优先受偿权进行确认。诉讼费及实现债权的其他费用系原告滥诉引起，应由原告自行承担，三被告不应承担。
经审理查明：2012年5月30日，原告与被告五月城公司签订编号为2012年（南二）字0530号《房地产借款合同》，约定：五月城公司向原告借款5亿元用于开发建设“青岛中央公园”商用房项目，借款期限五年，自实际提款日起算；借款利率为提款日中国人民银行基准贷款利率上浮25%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；五月城公司于2016年11月16日、2017年5月29日分别向原告还款5000万元、4.5亿元；五月城公司涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行，已经或可能影响到合同项下义务的履行等情形，即构成违约，原告有权宣布本合同和原告与五月城公司之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，并要求五月城公司赔偿因违约给原告造成的损失；借款到期（含被宣布立即到期）五月城公司未按约偿还的，原告有权自逾期之日起按合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；合同另约定了其他事项。
同日，原告分别与被告汉典公司、方力签订编号为2012年南二（保）字0110号甲、2012年南二（保）字0110号乙《保证合同》，约定：汉典公司、方力均就原告依据上述《房地产借款合同》而享有的对五月城公司的债权提供连带责任保证，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期间自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；原告主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由五月城公司提供还是由第三人提供，原告有权要求汉典公司、方力先承担保证责任，汉典公司、方力承诺不因此而提出抗辩。原告放弃、变更或丧失其他担保权益的，汉典公司、方力的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免；合同另约定了其他事项。
同日，原告与五月城公司签订编号为2012年南二（抵）字0110号《最高额抵押合同》，约定：五月城公司以其名下位于青岛市李沧区夏庄路124号的国有建设用地使用权为自2012年5月30日至2017年12月31日期间原告依据与五月城公司签订的本外币借款合同等而享有对该公司的债权提供最高余额3.5亿元的抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在上述最高余额内；合同另约定了其他事项。2012年6月6日，原告就上述抵押财产取得青房地权市他字第201239135号他项权证，登记债权数额为3.5亿元。
2012年9月29日、11月12日，原告分别向五月城公司发放贷款3000万元、5000万元，还款日期分别为2017年5月29日、2016年11月16日。
2013年2月5日，原告与五月城公司签订编号为38030216-2013年南二（抵）字0030号《抵押合同》，约定：五月城公司以其名下位于青岛市李沧区夏庄路124号“青岛中央公园”项目在建工程就原告依据上述《房地产借款合同》而享有的对五月城公司的债权提供抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；合同另约定了其他事项。次日，原告就上述抵押财产取得青房地建市字第201316118号他项权证，登记的债权数额为7500万元。
2013年2月21日，原告与五月城公司签订《”青岛中央公园”项目房地产借款合同补充协议》，约定将借款利率调整为中国人民银行基准贷款利率上浮30%。2013年2月18日，汉典公司、方力分别向原告出具《承诺函》，均表示已知悉并同意将借款利率调整为中国人民银行基准贷款利率上浮30%，愿意继续为五月城公司的借款提供担保。
2013年5月28日，原告与五月城公司签订编号为38030216-2013年南二（抵）字0101号《抵押合同》，约定：五月城公司以其名下位于青岛市李沧区夏庄路124号“青岛中央公园”项目土地及在建工程（不含划拨土地使用权）就原告依据上述《房地产借款合同》而享有的对五月城公司的债权提供抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；合同另约定了其他事项。2013年6月8日，原告就上述抵押财产取得青房地建市字第201366243号他项权证，登记的债权数额为5000万元。
2015年3月，经原告与五月城公司协商一致，五月城公司改按年向原告支付利息。时至今日，五月城公司未欠原告利息。
因五月城公司涉及多起诉讼，其名下财产被查封或被强制执行，原告认为该公司构成违约，故诉至本院，以求提前收回未偿还款项。
另查明，五月城公司抵押给原告的房地产中，有部分房产已由案外人购买，并支付了全部或大部分购房款。
上述事实，有原告提交的《房地产借款合同》、《保证合同》、《最高额抵押合同》、《抵押合同》、承诺函等证据及当事人当庭陈述证实，已经本院审查，本院予以采信。
本院认为：原告与被告五月城公司签订的《房地产借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告已依据该合同的约定分别于2012年9月29日、11月12日向五月城公司发放贷款3000万元、5000万元，作为借款人五月城公司不仅负有按约还本付息之义务，还负有保证原告贷款资金安全的义务。五月城公司所借原告款项虽未到期，该公司亦未欠息，但该公司已涉及多起诉讼，其名下大量财产被查封或被强制执行，可能影响原告的贷款资金安全，根据上述借款合同中“五月城公司涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行，已经或可能影响到合同项下义务的履行等情形，即构成违约，原告有权宣布该合同和原告与五月城公司之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项到期，立即收回未偿还款项，并要求五月城公司赔偿因违约给原告造成的损失”之约定，原告有权提前收回未偿还款项，故原告主张五月城公司偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。
原告与被告五月城公司签订的《最高额抵押合同》、《抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。在五月城公司不能按期偿还借款本息的情况下，原告作为抵押权人对五月城公司名下已办理抵押登记的房地产所处分的价款享有优先受偿权，但已为案外人购买且支付了全部或大部分购房款的房地产不在此列，以保护购房人的合法权益。
原告分别与被告汉典公司、方力签订的《保证合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在主债务人五月城公司未偿还原告借款本息且汉典公司、方力在《保证合同》中已明确放弃后于抵押物承担保证责任的情况下，汉典公司、方力应对五月城公司所欠原告的本案债务承担连带清偿责任。汉典公司、方力承担保证责任后，有权向五月城公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金8000万元及按合同约定的利率计算至款项付清之日的利息；
二、如果被告青岛五月城置业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，则原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行有权对青岛五月城置业有限公司名下青房地权市他字第201239135号、青房地建市字第201316118号、青房地建市字第201366243号他项权证项下的房地产所处分的价款享有优先受偿权；
三、被告潍坊汉典置业有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。潍坊汉典置业有限公司承担保证责任后，有权向青岛五月城置业有限公司追偿；
四、被告方力对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。方力承担保证责任后，有权向青岛五月城置业有限公司追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费441800元，由被告青岛五月城置业有限公司、潍坊汉典置业有限公司、方力共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 汪青松
代理审判员 林伟光
人民陪审员 郑 伟
二〇一五年九月十六日
书 记 员 杜 鹃
书 记 员 姜青秀