山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异6号
案外人：常慧玲，女，1956年7月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人：张志刚，山东鑫士铭律师事务所律师。
申请执行人：烟台华辰建筑有限公司。住所地：烟台市福山区民丰小区。
法定代表人：孙承辉，经理。
被执行人：烟台凤山置业有限公司。住所地：烟台市莱山区院格庄街道崖前村。
法定代表人：王德亮，经理。
本院在执行申请执行人烟台华辰建筑有限公司与被执行人烟台凤山置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，作出（2016）鲁06执234号之二执行裁定书，查封被执行人烟台凤山置业有限公司名下，位于烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”二期6区十一套房产。案外人常慧玲以对查封财产中“汤墅王朝小区”二期6区商品房预售许可证编号为烟房预字2009第022号项下的126号楼（原6区37号楼）已为其购买为由提出异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人常慧玲称，2011年4月27日，案外人与被执行人烟台凤山置业有限公司达成购房意向并就购买被执行人开发的汤墅王朝小区6区37号楼向被执行人交纳购房定金1万元。2011年5月5日，案外人与被执行人烟台凤山置业有限公司签署编号为2009022011号的《商品房买卖合同》，买受人（即本案案外人）购买出卖人（即本案被执行人）开发的汤墅王朝小区6区37号楼房屋一栋，建筑面积为266.98平方米，阁楼面积85.95平方米，房屋面积合计为352.93平方米，房屋价款合计为2698024元，由买受人于签署合同之日付清房屋全部价款，出卖人在2011年12月31日前将房屋交付给买受人，并应在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，合同还约定了其他条款。合同签署当日，案外人通过其丈夫于建波以银行卡POS单刷卡的方式向被执行人交纳了房屋款2688024元，此前案外人交纳的1万元购房定金转为房款，被执行人于当日向案外人出具收款收据，确认收到6区37号楼的房款2698024元。至此，案外人履行了《商品房买卖合同》的付款义务，足额交纳了购房款。2012年5月16日，被执行人向案外人交付了汤墅王朝6区37号楼房屋，该房屋由案外人实际占有使用至今。但是由于被执行人的原因，至今该房屋尚不具备办理房屋权属的登记的条件。2017年10月中旬，案外人得知被执行人烟台凤山置业有限公司由于与申请执行人华辰建筑有限公司建设工程合同纠纷一案，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06执234号之二执行裁定书，查封了被执行人烟台凤山置业有限公司名下，位于烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”二期6区商品房预售许可证编号为烟房预字2009第022号项下的126号楼（原6区37号楼）等十一套房产，该执行裁定书所查封的财产包含了案外人所有的6区37号楼（现126号楼）。案外人认为，（2016）鲁06执234号之二执行裁定书所查封的烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”二期6区商品房预售许可证编号为烟房预字2009第022号项下的126号楼（原6区37号楼）尽管登记在被执行人烟台凤山置业有限公司名下，但是该房屋已由被执行人依法出售给案外人，案外人按期支付了房屋全部价款，实际占有并使用了该房屋，因此，该房屋的所有权归案外人所有。在《商品房买卖合同》约定的期限内由于被执行人的原因无法具备办理房屋权属登记手续的条件，责任在于被执行人，案外人并没有过错。《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故而，依据《民事诉讼法》第227条之规定，为维护异议人合法权益，案外人特请求人民法院在查明事实的基础上，依法解除对属于案外人所有的烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”二期6区商品房预售许可证编号为烟房预字2009第022号项下的126号楼（原6区37号楼）的查封措施，中止对该房屋的强制执行。案外人为证明其主张，向本院提供了编号为2009022011号的《商品房买卖合同》、《验房单》、《工作联系单》、《汤墅王朝入住会签单》、《汤墅王朝业主资料卡》、《声明》、《缴费通知单》、定金《收据》、于建波银行付款凭单及银行交易明细、付房款《收据》、物业费《收据》两张及编号为20110003TS的《商品房销（预）售合同登记备案回执》等复印件。
本院查明，2011年4月27日，案外人常慧玲与被执行人烟台凤山置业有限公司达成购房意向并就购买被执行人开发的汤墅王朝小区6区37号楼向被执行人交纳购房定金1万元。2011年5月5日，案外人常慧玲与被执行人烟台凤山置业有限公司签署编号为2009022011号的《商品房买卖合同》，常慧玲购买出卖人烟台凤山置业有限公司开发的汤墅王朝小区6区37号楼房屋一栋，建筑面积为266.98平方米，阁楼面积85.95平方米，房屋面积合计为352.93平方米，房屋价款合计为2698024元。同日，常慧玲付清该房款并由烟台凤山置业有限公司给常慧玲出具收6区37号房款的收据。该合同约定出卖人在2011年12月31日前将房屋交付给买受人，并应在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。2012年5月16日，常慧玲在北京市均豪物业管理股份有限公司烟台分公司出具的针对6区37号楼的《验房单》、《工作联系单》、《汤墅王朝入住会签单》、《汤墅王朝业主资料卡》、《声明》等材料上签名，表示就汤墅王朝6区37号楼现状，自愿办理入住。
另查明，本院与于2017年5月22日作出（2016）鲁06执234号之二执行裁定书，查封了被执行人烟台凤山置业有限公司名下，位于烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”一期2区两套房产；二期6区九套房产。查封的二期6区九套房产包括126号楼（原6区37号楼）。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案汤墅王朝小区二期6区126号楼（原6区37号楼）享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人向本院提交的编号为2009022011号的《商品房买卖合同》、《验房单》、《工作联系单》、《汤墅王朝入住会签单》、《汤墅王朝业主资料卡》、《声明》、《缴费通知单》、定金《收据》、于建波银行付款凭单及银行交易明细、付房款《收据》、物业费《收据》两张及编号为20110003TS的《商品房销（预）售合同登记备案回执》复印件等系列证据，能够证明案外人购买涉本案房屋并在本院查封前付清全部房款、接受房屋并办理备案的事实。案外人的异议主张，事实清楚，证据充分，符合相关法律规定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于烟台市莱山区汤墅大街4698号“汤墅王朝小区”二期6区商品房预售许可证编号为烟房预字2009第022号的126号楼（原6区37号楼）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年一月八日
书记员 潘姝卉