沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民三初字第00916号
原告：李晶晶，女，××年××月××日出生，满族。
委托代理人：林晶淑，系辽宁良友律师事务所律师。
被告：孟勇，男，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人：卢海保，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被告：胡林，男，××年××月××日出生，汉族。
第三人：沈阳铁道不动产运营有限公司。
法定代表人：鲁天海，系总经理。
委托代理人：许强，男，××年××月××日出生，汉族，系该公司职员。
委托代理人：袁金凯，男，××年××月××日出生，汉族，系该公司职员。
原告李晶晶与被告孟勇、胡林、第三人沈阳铁道不动产运营有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员刘世颜、韩皓宇参加评议的合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理，原告李晶晶及其委托代理人林晶淑、被告孟勇委托代理人卢海保、被告胡林及第三人委托代理人许强、袁金凯均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李晶晶诉称，原告与被告孟勇、胡林于2012年10月30日签订《店铺转让合同》，约定被告孟勇将店铺“沈阳市和平区竹庵亭日本料理店”转让给原告，收取店铺转让费，被告胡林收取店铺租金。但孟勇根本不具备转让主体资格，无权签订该《店铺转让合同》。《中华人民共和国个体工商户条例》规定：个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。个体工商户不得出租、出借、转让营业执照。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，因被告孟勇的行为违反了法律、行政法规强制性规定，所签订的《店铺转让合同》应为无效。
被告胡林无权将房屋转租给原告，该房屋所有权人为第三人，其与胡林签订了《房屋租赁合同》，在合同中明确约定胡林不得将房屋转租、转让或转租。因此被告胡林没有权利将房屋转租给原告，无权处分房屋，对原告进行了欺诈，依据法律规定亦应确认无效。
鉴于《店铺转让合同》无效，被告孟勇应将已收取的40万元转让费予以返还，未收取的30万元转让费无权再行收取。被告胡林应将已收取的23万元租金予以返还。
综上，为维护原告的合法权益，望贵院依法审理，作出公平、公正的裁判。
被告孟勇辩称，1、该《店铺转让合同》真实有效。原告对答辩人不具有店铺的相关资质是明知的，原告与答辩人之间的转让关系不应适用个体工商户的相关规定；2、该《店铺转让合同》签订的背景。该店铺之所以转让给原告，是原告主动联系答辩人，双方协商后签订的《店铺转让合同》，合同文本也是由原告提供的；3、该店铺的现状。现原告已将该店铺转给他人，并重新装修，原有设备被转移，改作康复中心使用。
被告胡林辩称，1、我与第三人签订的租赁合同真实有效；2、我与原告签订的承包合同真实有效；3、原告实际承包不到一年，即2012年10月至2013年7月，承包金上缴给第三人，发票及收据已给原告，原告对我与第三人的租赁合同完全知情，并多次咨询相关律师，我和被告孟勇陪同，原告对合同内容没有异议；4、原告不具备诉讼主体资格，如果涉及违约，诉讼主体应为第三人。
第三人述称，1、租赁合同是答辩人与被告胡林签订的，租赁期限至2014年7月份；2、答辩人对房屋的其他情况不清楚；3、合同相对人是被告胡林，发票也是开给胡林的。
经审理查明，第三人系位于辽宁省沈阳市和平区太原南街2号160、建筑面积408平方米房产的所有权人，于2004年将该房屋出租给被告胡林，租赁期限至2014年6月30日。
被告胡林承租前述房产后，用以经营其作为个体业主的日本料理店，经营字号“沈阳市和平区竹庵亭日本料理店”，并于2010年10月将该日本料理店承包给被告孟勇经营。
2012年10月30日，原告李晶晶（顶让方，乙方）与被告孟勇（转让方，甲方）、胡林（店铺法人）签订《店铺转让合同》一份，约定被告孟勇将从胡林顶让的“沈阳市和平区竹庵亭日本料理店”，按房屋现状永久转让给李晶晶；转让日期2012年11月1日；转让金额为70万元（包含到2013年6月30日前需缴纳给胡林的所有费用），为两次缴纳：2012年11月1日前缴纳40万元，在胡林与第三人的2014年7月1日至2015年6月30日止的租赁合同签署完毕后，李晶晶于2015年6月30日前缴纳给胡林的每年总费用不超过23万元人民币，并且正常经营的前提下，李晶晶于2015年6月30日前向孟勇缴纳剩余转让费30万元；合同签订之日，孟勇将营业执照、卫生许可、环保、消防、税务登记等经营必须的相关手续交给李晶晶；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归李晶晶所有；孟勇同意转让后“竹庵亭”的店铺名称归李晶晶所有；该店铺是孟勇从胡林处顶让的，本协议签订之日，孟勇需解除与胡林之间的“店铺转让（出兑）合同”，由李晶晶与胡林之间重新签订承包协议。原告李晶晶与被告孟勇、胡林均在该合同落款处签名并按捺手印。
同日，原告李晶晶（承包方，乙方）与被告胡林（发包方、甲方）签订《店铺承包合同》，约定胡林将“沈阳市和平区竹庵亭日本料理店”承包给李晶晶经营餐厅，承包日期自2012年11月1日至2014年6月30日，李晶晶向胡林缴纳承包费23万元（其中2012年11月1日至2013年6月30日的承包费用已经缴付完毕），合同还就其他事项进行了约定。李晶晶与胡林均在该合同落款处签字并按捺手印。
上述合同签订后，李晶晶于当日交给被告孟勇店铺转让费40万元，开始经营“沈阳市和平区竹庵亭日本料理店”，并于2013年6月13日交给被告胡林租金23万元（2013年7月1日至2014年6月30日）。李晶晶经营该店铺至2013年10月30日，再次将该店铺转让给案外人邸秀丽，并于2013年11月15日与邸秀丽、胡林签订《店铺转让合同》，转让费18万元，包括店铺现有的装修、空调等设施以及到2014年6月30日前需缴纳给胡林的所有费用（包含7.5个月的房租）。
现原告李晶晶认为其与被告孟勇、胡林签订的《店铺转让合同》违反《中华人民共和国个体工商户条例》的相关规定，为无效合同，并诉至法院，要求被告孟勇返还其转让费40万元，被告胡林返还其租金23万元。
上述事实，有《店铺转让合同》、收条、《店铺承包合同》、《房屋租赁合同》、个体工商户登记情况查询卡等证据，以及各方当事人的陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，门面转让费是指承租人（或者业主）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人、在租金之外收取一定数额的费用，是对优先续租权的一种购买，市场发展过程中形成的一种商业习惯。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之规定，即“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。……”转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。本案中，根据原告李晶晶与被告孟勇、胡林签订的《店铺转让合同》、原告李晶晶与被告胡林签订的《店铺承包合同》及原告李晶晶与案外人邸秀丽、被告胡林签订的《店铺承包合同》，可看出原告对涉案店铺转让的交易习惯知晓并认可，且不存在欺诈、胁迫等情形，原告李晶晶与被告孟勇、胡林就涉案店铺签订的转让合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，本院对当事人之间自愿达成的转让费予以认可，且该转让合同现已履行完毕，原告李晶晶已将该店铺转让他人，故对原告李晶晶主张被告孟勇返还转让费及被告胡林返还租金的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之规定，判决如下：
驳回原告李晶晶的诉讼请求。
诉讼费10，200元，减半收取5，100元，由原告李晶晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 严冬云
人民陪审员 韩皓宇
人民陪审员 刘世颜
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王 瑶
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。