上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11号
上诉人(原审原告，住所地上海罗店经济开发区(月罗路束里桥西首)。
法定代表人：朱旦红，总经理。
委托诉讼代理人：钱正东。
委托诉讼代理人：马艳华，上海利歌律师事务所律师。
被上诉人(原审被告，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张爱香，总经理。
委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。
上诉人上海晓煜金属材料有限公司(以下简称“晓煜公司”)因与被上诉人上海周宇幕墙门窗有限公司(以下简称“周宇公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人晓煜公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持晓煜公司一审的相应诉讼请求。
事实和理由：一审法院对合同约定的土地性质属于变相租赁的性质未作认定，现该地块的出入口被封闭，已无法实际使用，不应支付土地使用费。晓煜公司承租相关土地的金额是以参照工业用地的标准，对其农用地的性质事先并不知情，故周宇公司的主观过错更大，应承担主要责任。综上，晓煜公司不应承担相应的土地使用费。
被上诉人周宇公司辩称：经一审法院审理查明，晓煜公司对于租赁房屋和土地的性质是明知的，判决双方各半承担责任是合理的。故请求驳回上诉，维持原判。
晓煜公司向一审法院起诉请求：1、确认晓煜公司、周宇公司之间签订的关于厂房、办公楼及场地租赁的《协议书》无效；2、周宇公司返还晓煜公司2015年上半年已给付的租金人民币(以下币种均为人民币)25万元；3、周宇公司赔偿晓煜公司经营投入的经济损失50万元[包括安装设备、地面平整、厂房改造费用以及赔偿给案外人上海利娜物流有限公司(以下简称“利娜公司”)12.8万元，共计60余万元，鉴于部分证据不足，现只主张50万元]。一审中，周宇公司提出反诉：要求晓煜公司支付周宇公司自2015年4月1日至2016年3月31日欠付的租金296,000元，以及2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金(按546,000元/年的标准计算)。若法院认定合同无效，周宇公司则将上述请求调整为主张占用使用费，使用费标准同上述租金标准。
一审法院经审理查明，2013年3月，晓煜公司、周宇公司签订《协议书》一份，约定晓煜公司在对周宇公司位于嘉定区马陆镇工业开发区丰饶路澄浏中路房屋及土地进行实地考察，并至有关行政部门了解土地及房屋的性质等详细情况的基础上，承租周宇公司位于该地块的厂房、办公用房以及配套的电等设施，使用费52万元/年，以后每两年增长5%，即第三年起使用费54.6万元/年，第五年起使用费57.33万元/年，先付后用，晓煜公司须在每年3月1日前支付下一年年度的使用费。使用期间为：2013年4月1日起至2018年3月31日止。对须经有关行政机关许可后才可实施的行为，晓煜公司应在得到许可后实施，房屋周围的土地委托乙方管理。晓煜公司不得添附设施设备，如自行添附，不得在返还时向周宇公司主张任何补偿。上述协议签订后，周宇公司将厂房以及办公房交付晓煜公司使用，同年，晓煜公司安装了行车三台，以及地磅一台，对此周宇公司未提出异议。2014年12月，晓煜公司将涉案厂房、办公用房周围的8亩左右的场地出租给了案外人利娜公司用作物流停车场使用，使用费为34万元/年，每两年增加5%。2015年3月至4月期间，嘉定新城(马陆镇)马东园区工作委员会向晓煜公司及周宇公司发出限期整改通知，称按照嘉定新城马陆镇的有关精神，停车场为严禁项目，要求立即整改，将涉案地块的所有车辆驶离。之后，晓煜公司与利娜公司达成解除合同的和解协议，利娜公司搬离。晓煜公司认为，其向利娜公司支付12.8万元赔偿款，而该损失系因周宇公司的过错导致，且此时周宇公司持续催讨2015年4月1日至2016年3月31日期间的使用费，故晓煜公司诉至法院。
一审法院另查明，1、涉案土地曾先行办理过前期立项、选址、测绘及用地规划许可，后因用地指标及晓煜公司关联公司上海周宇机械模具有限公司的经营范围限制，未办理相关登记手续及用地批复，尚属于农用地。涉案厂房以及办公用房均未办理相关建房审批以及权利登记手续。2、双方一致确认2015年4月1日之前的使用费已经结清，2015年4月1日之后的使用费，晓煜公司实际支付25万元。3、截止2016年9月，涉案厂房以及办公用房仍由晓煜公司转租给他人在实际使用。一审庭审中，晓煜公司表示合同无效后，次承租人事项由其自行处理。
一审法院经审理后认为，涉案的厂房、办公用房系建造在农用土地上的、未办理建设工程规划许可、未取得产权证的违法建筑，晓煜公司、周宇公司就上述房屋签订的租赁协议书应属无效。关于合同无效的过错分配，因在双方签订协议时，晓煜公司已对涉案的土地以及房屋的性质进行了了解，双方均在明知相关房屋没有办理审批手续的情况下，自愿签订了协议，因此双方均有过错，且过错程度相当，责任各半负担。合同无效后，晓煜公司理应返还房屋、搬离涉案房屋以及场地。关于晓煜公司本诉主张的损失，晓煜公司在涉案的场地安装了三台行车和一台地磅，对此，周宇公司从未提出异议，应属知情并同意，合同无效后，以上设施晓煜公司可自行搬离，因该设施设备安装搬离导致的损失，可由晓煜公司、周宇公司根据过错比例分担。根据晓煜公司的损失举证情况，以及晓煜公司、周宇公司的过错程度，法院酌定周宇公司应赔偿晓煜公司损失10万元。至于晓煜公司主张的其他损失，并无相关证据加以证实，且其主张的赔偿利娜公司的12.8万元，系因其自行将不属于租赁标的的场地转租给他人导致，且该金额系晓煜公司与利娜公司自行磋商达成，晓煜公司要求周宇公司承担该项赔偿，缺乏法律依据，法院不予支持。关于反诉，租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。涉案的厂房、办公用房仍由晓煜公司占用，并转租他人，现周宇公司请求晓煜公司参照合同约定的租金标准支付占有使用费，合法有据，晓煜公司理应支付。
一审法院据此作出判决：一、确认上海晓煜金属材料有限公司与上海周宇幕墙门窗有限公司就嘉定区马陆镇工业开发区丰饶路澄浏中路的厂房、办公用房及配套的电等设施签订的租赁《协议书》无效；二、上海晓煜金属材料有限公司应于判决生效之日起十五日内携财产搬离上述房屋；三、上海周宇幕墙门窗有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿上海晓煜金属材料有限公司设施设备损失100,000元；四、上海晓煜金属材料有限公司应于判决生效之日起十五日支付上海周宇幕墙门窗有限公司截止2016年3月31日前欠付的房屋占有使用费296,000元，并支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按546,000元/年的标准计算)；五、驳回上海晓煜金属材料有限公司的其他诉讼请求。
二审中，晓煜公司提供其与周宇公司2013年3月20日签订的定金合同一份，内容为“澄浏中路土地及厂房租赁给乙方(上海晓煜金属材料有限公司钱正东)……”，表示根据该份合同内容，可以体现出涉案土地也作为租赁物。就正式合同未将土地列为租赁物等问题晓煜公司述称：当时签订合同时曾查看现场，也看了与村里的租赁合同，因周围土地都是工业用地，所以认为该土地性质也相同。当时明确晓煜公司需要租赁土地使用，因周宇公司怕与政府方面有矛盾，故拟了现在的租赁合同条款。周宇公司对定金合同的真实性表示认可，认为对具体租赁内容等应以正式合同约定为准。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，作为承租人在签订租赁合同之前理应对租赁物的权属等状况进行核实，结合《协议书》中的相关表述，一审法院认定晓煜公司已知晓涉案厂房等所处土地的性质及房产未获取产权证的实际状况，并无不当。此外，从《协议书》的文意分析，“房屋周围的土地”并不属于租赁范畴。现晓煜公司就其在二审期间的关于土地属于租赁性质的陈述提供了定金合同作为依据证明，但从签署的时间及法律效力上讲，双方的租赁关系的相应约定应以《协议书》为准。而作为当事人，晓煜公司对签署正式租赁合同的法律后果亦应有充分认识。鉴此，一审法院认定合同双方均应承担过错责任，并酌定10万元的赔偿金额，并无不妥，本院予以认同。综上，晓煜公司主张租金所对应的租赁物包含涉案土地，缺乏依据，本院不予采纳。鉴此，因晓煜公司至今仍占用涉案厂房、办公用房等，一审法院判决其按照合同标准承担至实际迁出之日止的使用费，亦无不妥。需要指出的是，鉴于法院已对《协议书》作出了无效认定，故晓煜公司应当返还租赁的厂房及相应设施等，而其基于《协议书》约定所占用的相应土地亦应一并予以返还。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,300元，由上诉人上海晓煜金属材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年五月九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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