广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民一初字第209号
原告：惠州市港泰兴房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道。
法定代表人：文菲。
委托代理人：马育夫、陈媚凤，均为广东铸铭律师事务所律师。
被告：韦某某，女，汉族，1990年4月23日。
第三人：东莞银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北云山西路4号德威大厦一层07、08、09、10号商铺和九楼整层。
负责人：张亦。
原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司诉被告韦某某、第三人东莞银行股份有限公司惠州分行保证合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行审理。原告委托代理人马育夫、陈媚凤到庭参加诉讼，被告韦某某及第三人东莞银行股份有限公司惠州分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月25日，原被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦xx房，商品房总价款为649000元，被告须在2014年3月25日前交付首期款199000元，余款45万元以银行按揭贷款方式支付。双方同日签订《借款协议书》，约定购房首期款199000元已经实际支付5万元，剩余149000元通过乙方向甲方借款的形式支付，并分2期支付（偿还）给甲方：2014年6月1日支付74500元，2015年1月1日支付74500元。该149000元首期款到期后，被告并未按约支付（偿还）给原告，即被告实际支付购房首期款为5万元。2014年6月5日，被告与第三人签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，原告是该抵押贷款合同的担保人（丙方）。贷款合同第四十八条约定“甲方与乙方、丙方商定，并同意：当乙方不能按本合同的约定履行到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让”及第五十条约定“乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让价款或甲方扣收该债权转让价款后，乙方无条件地同意解除原与房屋出卖人（即合同的丙方）签订的《商品房买卖合同》”。2014年12月25日，由于被告未按贷款合同约定偿还贷款，银行在原告保证金账户扣划449858.53元，偿还了被告的按揭贷款。综上所述，被告未按约定支付购房首期款，未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告履行担保责任被银行扣款，使得原告无法实现《商品房买卖合同》目的，被告的行为已经构成根本违约，原告依约有权解除合同。为维护原告权利，特提起诉讼，请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决原告代偿的449858.53元按揭贷款与应返还给被告的45万元购房款相抵销；3、判决被告已付5万元首期款作为违约金原告无需返还给被告；4、判决被告赔偿原告律师费损失2万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉称提交的证据有：
1、原告营业执照及组织机构代码证复印件；
2、被告身份证复印件；
3、第三人企业信息资料；
4、商品房买卖合同；
5、《借款协议书》、借据、付款承诺书、发票一张；
6、楼宇按揭抵押贷款合同；
7、东莞银行个人贷款借据；
8、扣划通知书、还款凭证；
9、民事委托代理合同、发票。
被告未答辩亦未提交证据。
第三人未答辩亦未提交证据。
经审理查明，2014年6月5日，原告作为丙方、被告作为乙方、第三人作为甲方签订《楼宇按揭抵押贷款合同》（以下简称“贷款合同”），约定第三人向被告发放购房按揭贷款45万元，期限自2014年6月5日至2034年6月5日。供款总期数为240期，每期还款日为还款周期最后一个月的15日。若被告连续三期（含）以上未能按本合同约定还本付息或累计有六期（含）以上逾期记录（即当前逾期期数加历史逾期记录）或被告的贷款被第三人按有关规定已列入不良贷款或者被告发生其他违约事项（包括但不限于本合同第五十条约定的违约情形）时，第三人均有权单方面解除本合同，立即采取本合同第五十九条约定的救济措施。贷款合同第四十八条约定，原被告及第三人同意，当被告不能按本合同的约定履行到期债务时，在第三人认为必要的情况下，原告必须无条件接受第三人的债权和抵押权转让，转让价格为届时被告所欠第三人的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及第三人实现债权和抵押权的费用之和；在债权转让时，被告、原告自动放弃关于债权转让的抗辩权。第四十九条约定，在第三人向原告和被告发出书面催收通知之日起七个工作日内，上述债权转让的价款由原告向第三人一次性付清。原告未支付该债权转让价款的，第三人有权直接从原告在东莞银行股份有限公司系统内开立的任何账户中扣收该债权转让价款，在原告支付该债权转让价款或第三人扣收该债权转让价款后，第三人向原告和被告发出有关债权转让事宜的书面通知。从第三人向原告和被告发出有关债权转让事宜的书面通知之日起，视为债权转让手续已完成。第五十条约定，原被告均同意，在原告支付了该债权转让价款或第三人扣收该债权转让价款后，被告无条件同意解除原与原告（即本合同的丙方）签订的《商品房买卖合同》，或由被告向原告履行本贷款合同的义务。
另查明，2014年6月13日，第三人向被告发放贷款45万元。
2014年12月24日，第三人出具《主动还款凭证》。2014年12月25日，第三人向原告发出《扣划通知书》，通知原告对被告拖欠其贷款本息承担连带清偿责任，在原告的账户（户名：惠州市港泰兴房地产开发有限公司，账号：580009702001400）中直接扣收449858.53元（其中本金446061.89元、利息3796.64元）。
再查明，2014年3月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦10层11号房，房屋总价款为649000元，被告须于2014年3月25日前交付首期款项199000元。须在签订本合同后60天内即2014年5月25日前以银行按揭贷款方式付清余款45万元。
2014年3月25日，原被告签订《借款协议书》，约定被告与原告签订购买涉案商品房的商品房买卖合同及补充协议，首期款总额为199000元，在2014年3月21日已付清部分首期款5万元，剩余首期款149000元向原告申请借款。被告须于2015年1月1日前，分两次还款给原告，第一次于2014年6月1日还款74500元，第二次于2015年1月1日还款74500元。同天，被告出具《借据》，内容为今借到惠州市港泰兴房地产开发有限公司149000元，所借款项用作本人购买泰兴国际大厦10层11号房。2014年6月6日，被告出具《付款承诺书》，内容为本人韦某某已购买泰兴国际公寓1011号房，已承诺于2014年6月1号付74500元整，由于个人原因未付清，现郑重承诺，在2014年6月13号前付部分欠款2万元整，余下54500元整于2014年6月30号前付清，否则产生一切后果由本人自负。
2014年4月2日，原告支付首期款199000元。
庭审时，原告陈述被告为涉案房屋实际支付的房款是5万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案《楼宇按揭抵押贷款合同》是原被告及第三人三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原被告及第三人应当按照合同约定履行自己的义务。因被告未依约还款，第三人已于2014年12月25日在原告账户扣划被告的借款本息449858.53元，根据贷款合同第五十条约定，在第三人扣收该债权转让价款后，被告无条件同意解除原与原告（即本合同的丙方）签订的《商品房买卖合同》，故原告请求解除《商品房买卖合同》，事实清楚，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求代偿的449858.53元按揭贷款与应返还给被告的45万元购房款相抵销，根据双方支付对价，本院支持原告代偿的449858.53元按揭贷款与应返还给被告的45万元购房款相抵销后，原告应退还141.47元给被告韦某某。原告请求被告已付5万元首期款作为违约金无需返还给被告，因双方对违约金未作出约定，故对原告请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿原告律师费损失2万元，因双方对此未作约定，本院不予支持。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应以缺席论处。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司与被告韦某某于2014年3月25日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、被告韦某某应偿还给原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司因其被第三人扣收的保证金449858.53元在被告韦某某已支付的按揭贷款45万元中抵扣。
三、驳回原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。
本案受理费9098元及公告费690元由被告韦某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李小芬
审判员 张少琼
二〇一五年七月二十七日
书记员 李 幸
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。