浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍新商初字第1144号
原告：新昌县住房和城乡建设局，住所地：新昌县南明街道鼓山中路7号。
法定代表人：张欣良，局长。
委托代理人：裘彰林，浙江新希望律师事务所律师。
被告：石菊英。
原告新昌县住房和城乡建设局（以下简称：新昌住建局）诉被告石菊英租赁合同纠纷一案，原告于2014年11月25日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。依法由代理审判员顾滢璇独任审判。因本案案情较为复杂，本院于2014年12月18日将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年12月18日、2015年1月22日公开开庭审理本案。原告新昌住建局法定代表人张欣良的委托代理人裘彰林、被告石菊英两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌住建局起诉称：2013年5月14日，原告通过浙江天平拍卖有限公司以拍卖方式出租湖莲潭公园的摊位和小卖部，被告竞得该摊位的承租经营权。2013年5月29日，原、被告签订新昌县公园摊位租赁协议一份，协议约定：租赁期限自2013年5月30日起至2016年5月29日止，租金每年203000元，三年共计609000元；租金按年缴纳，即第一年的租金于2013年5月20日前一次性支付，第二年租金于2014年5月20日前由承租方直接支付给出租方，第三年租金于2015年5月20日前由承租方直接支付给出租方；同时约定乙方在承租期间拖欠租赁费一个月的，甲方有权解除合同，收回出租的摊位及小卖部用房和设施。租赁协议签订后，原告按约提供了摊位和小卖部用房和设施，被告也按约缴纳第一年度租金203000元，并缴纳了30000元保证金。租赁协议履行至2014年5月20日时，被告未按约缴纳第二年度的租金，经原告多次口头催讨无果的情况下，于2014年9月30日委托律师书面去函催告被告履行，被告收函后仍未履行缴纳租金，致本纠纷发生。现诉请：1、依法判令解除原、被告于2013年5月29日签订的公园摊位租赁协议，并判令被告腾空返还摊位及小卖部用房和设施；2、依法判令被告支付自2014年6月1日起至判决生效解除租赁合同之日止的租金，并赔偿自判决生效解除租赁合同之日起至实际腾空返还小卖部用房和设施之日止按每日563.89元计算的经济损失；3、依法判令被告支付承租期间结欠的电费4983元；4、依法判令被告支付逾期支付租金的违约金83737.50元；5、依法判令被告支付原告为主张权利而支付的费用11150元；6、本案诉讼费由被告承担。
在本院确定的举证期间内，原告新昌住建局为支持其主张向本院提供了以下证据：
1、原告的组织机构代码证、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告双方的主体资格的事实。被告经质证，表示无异议。
2、拍卖成交确认书、新昌县公园摊位租赁协议、湖莲潭公园摊位布置图复印件（与原件核对无异）各一份，证明被告通过竞拍取得湖莲潭公园摊位、小卖部的经营权，且因被告违约未在承租期间按约支付租金，原告有权解除合同并要求被告支付原告为主张权利的费用，同时由被告承担租赁期限内的电费、水费的事实。被告经质证，表示无异议。
3、拍卖成交后财务结算小结、浙江省事业单位非经营服务性收入收款收据、浙江省政府非税收入一般缴款书复印件（与原件核对无异）各一份、浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据复印件（与原件核对无异）二份，证明被告已经支付了第一年度的租金203000元，同时被告向原告缴纳保证金30000元的事实。被告经质证，表示无异议。
4、律师函、邮件详情单复印件各一份，证明被告未缴纳第二年度的租金，同时原告委托新希望律师事务所律师发律师函催告被告履行缴纳租金义务的事实。被告经质证，表示无异议。
5、律师劳务费发票一张、浙江省律师服务收费标准通知一份，证明原告为主张自己的权利花费律师代理费11150元。被告经质证，表示无异议。
6、电费抄单一份，证明被告结欠原告电费4983元的事实。被告经质证，表示无异议。
被告石菊英当庭答辩称：其与原告签订租赁协议的相关情况都属真实，被告租赁摊位主要经营的是供小朋友游玩的淘气堡、沙画等游乐项目，因招标租赁合同签订后其经营场所的周边环境发生了巨大变化，严重影响了承租人在承包期内经营利益，给其造成了严重亏损。主要有四方面的原因，第一，湖莲潭公园内亲子乐园开放时间的变更。亲子乐园系县妇联开办的项目，原定每周开放两个半天，每周共计开放四小时，人数限定每天60人。现为每周开放四天，每周共计开放24小时，人数限定每天80人。因亲子乐园项目的变更，致使被告每年营业额减少约180000元（按80人×10元／人×4天／周×52周×75%）。第二，湖莲潭公园原未设置健身器材，后增设了相当数量的健身器材，可同时容纳近百人，严重影响被告客源。第三、根据租赁协议第6条第6款规定，公园内规划有10辆电瓶车可供使用，但因湖莲潭公园内广场基本被市民跳广场舞所占，导致没有场地供电瓶车使用，该项目致使被告每年损失130000元左右（5人／天／车×10辆×10元／次×365天×75%）。第四，根据原、被告签订的租赁协议中规划图设定的摊位一，已全部被市民广场舞占领，已无场地供其经营，其噪音污染非常严重，导致被告几无生意可言。以上这些情况被告曾多次向主管部门及原告反映，并自2013年8月20日始即向原告报告相关情况同时要求减免租金，但一直没有得到解决。被告丈夫一直身患直肠癌，多年未见好转，被告通过借贷投入20余万元的设备资金，致使家庭生活困难。现要求驳回原告的诉请，继续履行合同承包期限至2016年5月29日，并减免年资金60%；若终止合同，则要求原告一次性承担已投入的设备费用及违约金。
在本院确定的举证期间内，被告石菊英为支持其辩称，向本院提供了以下证据：
7、2013年8月20日，关于降低湖莲潭公园摊位租金的请求一份、2014年10月10日，关于要求调整湖莲潭摊位租金的报告一份，证明因亲子乐园开放时间的延长影响摊位生意，被告曾于2013年8月20日、2014年10月10日向住建局多次要求降低摊位租金的事实。
原告经质证，表示报告收到过，反映的情况属实，但仅仅是一个情况反映，最多只能作为辩称，不能作为证据使用，因此，不能作为本案的定案依据。
8、2013年5月7日刊登在新昌报上的租赁权拍卖公告一份，证明拍卖公告与实际租赁的摊位面积不相符，报纸中刊登的拍卖公告写明摊位一有200平方可以放置淘气堡的事实。
原告经质证表示，对证据的真实性没有异议，原告实际提供的二个摊位面积为200平方米和100平方米，如果被告认为面积不足，应提供相关的证据。
9、2013年6月份至2014年5月份止一年的收入流水账簿一本，证明2013年8月份亲子乐园建立后被告的营业收入减少四分之三的事实。
原告经质证表示，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，真实性无法确认，也无法达到被告的举证目的，该证据是否系被告形成及系原始形成均有异议，因此，该证据不能作为本案的定案依据。
10、新昌中医院的住院病历一本，证明被告丈夫患病严重，家庭经济条件差的事实。
原告经质证表示，该证据与本案无关。
11、亲子乐园的公告一份及亲子乐园的娱乐情况打印照片一组，证明亲子乐园的开放时间、收费标准及亲子乐园娱乐的具体情况。
原告经质证表示，对证据的真实性、来源无法确认，对关联性也有异议，不能达到被告的举证目的。
经审查，本院认为，原告提供的证据1-6，其来源和形式合法，内容明确可信，与原告所主张的事实能够相印证，且经被告石菊英质证无异议，可作为认定本案事实的依据。被告提供的证据8，系原告发布的招投标公告，在该公告的标的概况第2项中载明“湖莲潭公园摊位，淘气堡等，面积约200m²”，可以证明摊位一公告的面积，而不能达到被告辩称摊位一能放置200m²淘气堡的证明目的，故本院对证据8的证明力不予认定。被告提供的证据10，系被告丈夫的住院病历，与本案事实缺乏关联性，故本院对证据10的证明力不予认定。证据7，原告对其真实性未提出异议，且对被告在报告中陈述的内容予以承认，故本院对证据7的证明力予以认可。被告提供的证据11系亲子乐园开放时间、收费方式、会员办理手续及院内游乐状况的照片打印件，原告对亲子乐园开放的客观真实性无异议，结合证据7及原告在庭审中对因亲子乐园开放时间变化导致被告收入减少事实的认可，可以证明被告承租湖莲潭公园摊位后，因亲子乐园的开放导致被告客源分流的事实，本院对此予以认定。原告被告提供的证据9，系原告个人制作记录其经营状况的流水账簿，该账簿中记载了被告自2013年6月至2014年5月的经营状况及收入，在每月的记录中对每日收入金额、支出、天气及当日突发事件均予以记载，例如被告在2013年6月8日记载了“男，5岁，淘气堡玩出血，支出1000元”，在2013年6月11日至6月14日均备注天气状况为“下雨”，在2013年9月18日备注了“修（木）马，480元”，在2014年总收入一页中记录了每月收入的具体金额、下雨天数、高温天数及低温下雪天数。又如被告在2013年6月1日及7月1日记载的营业收入为1300元、1280元，在8月1日记载的收入为500元，并在当日备注了“亲子乐园开放影响较大”字样，因此，从记载内容来看，不但历时较长，且记载具体、细致，故本院认为该流水账簿系被告为了应对诉讼，事后补制的可能性较小，本院对该账簿中所载的内容予以认可。同时，该账簿与证据7相互印证，可以证实被告承租摊位的周围环境与合同订立时相比发生较大变化即亲子乐园开放时间变化使其经营收入锐减等事实，本院对此予以认定。
综上，本院认定事实如下：2013年5月14日，原告通过浙江天平拍卖有限公司以拍卖方式出租湖莲潭公园的摊位和小卖部，被告竞得该摊位的经营权。2013年5月29日，原、被告签订新昌县公园摊位租赁协议一份，协议约定中租赁期限自2013年5月30日起至2016年5月29日止，租金为每年203000元，三年共计609000元；租金按年缴纳，于每年5月20日前由承租方支付给出租方；同时约定乙方在承租期间拖欠租赁费一个月的，甲方有权解除合同，收回出租的摊位及小卖部用房和设施。租赁协议签订后，原告按约提供了摊位和小卖部用房和设施，被告也按约缴纳第一年度租金203000元，并缴纳了30000元保证金。被告竞得湖莲潭公园摊位及小卖部后主要经营供小朋友游玩的淘气堡、沙画等游乐项目，被告2013年6月及7月经营公园摊位的收入分别为37075元、40975元，后因公园内亲子乐园开放时间及范围扩大即由原先每周开放两个半天，每周共计开放四小时，人数限定每天60人变为每周开放四天，每周共计开放24小时，人数限定每天80人，导致被告客源被分流。根据被告自己制作的流水账簿记载，被告2013年8月经营公园摊位的收入为17470元，九月收入为15885元，10月收入为11935元，11月收入为9000元，12月收入为4695元，2014年1月收入为6740元，2014年2月收入为10990元，2014年3月收入为11290元，2014年4月收入为13895元，2014年5月收入为16015元，本院对此在形式上予以认定。另外，2013年6月至10月，湖莲潭公园内因市民跳广场舞健身占用场地使原、被告租赁协议中约定的10辆电瓶车无场地可供使用。另查明，湖莲潭公园由原告管理，但公园内开放的亲子乐园为公益性项目，由新昌县妇女联合会管理，不在原告管辖范围。
本院认为，被告石菊英通过浙江天平拍卖有限公司以拍卖方式竞得公园摊位后，与原告之间订立的新昌县公园摊位租赁协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，各方当事人理应严格遵照执行。原告作为出租方，应按约提供摊位、小卖部用房及设施供被告承租使用，被告作为承租人，负有按年度缴纳租金并按约支付水电费用的义务。原告主张被告在2014年5月20日第二期租金交纳期限届满后，未缴纳该年度租金并拖欠水电租金4983元，已构成违约，但被告辩称其不缴纳租金及水电费用是因经营环境发生了重大改变所致，自2013年8月起被告一直要求原告降低租金，被告并非恶意拖欠租金，而是因为被告产生了不可预见的经营困难，致使订立承租合同的目的无法实现。本院认为，根据合同法相关规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可要求解除或变更合同。本案中，被告承租湖莲潭公园摊位，其经营项目主要依赖于小朋友客源及活动场地的宽广及适宜程度，但由于合同订立后，被告承租的湖莲潭公园摊位周边经营环境包括亲子乐园经营项目内容变更及健身和广场舞的兴起等，导致履行合同的基础发生变化和动摇，并直接致使被告的承租经营收入大幅度减少。根据被告提供的流水账簿记载2013年6月及7月，被告承租的摊位收入金额为40000元左右，后因公园内亲子乐园开放时间变化致使被告经营摊位的客源被分流及市民健身及广场舞兴起等致使被告电瓶车项目无法经营，导致被告经营收入下降的比例大致为三分之二。亲子乐园系县妇联开办的公益性场所，与原告经营的范围雷同，被告在竞拍湖莲潭摊位时无法预见该公益项目会扩大经营时间及入场人数的限制，且因亲子乐园项目不受原告管辖，市民健身及广场舞的兴起也非原、被告所能预见和控制、克服的，故对于合同订立后周边经营环境的变化原、被告双方不能预见，也均无过错。据此，本院认定，公益性的亲子乐园项目及市民健身和广场舞的兴起使被告收入下降，无法正常缴纳租金系情势变更所致。由于被告履行合同赖以支持和依靠的周边经营环境发生重大变化，并且根据实际情况，原、被告双方对此变化已均无能力改变或补救，若继续履行该租赁合同，已不能实现订立合同的初衷，对原、被告双方均显失公平。现原告诉请解除原、被告于2013年5月29日签订的摊位租赁协议，本院予以支持。但考虑到被告对其租金违约不存在过错，以及因情势变更给被告造成的收益下降幅度，并结合本案实际，本院酌情免除合同解除前被告应当的部分合同责任，将该租赁协议中约定的第二年的租金调整为80000元，并根据期限约定由被告依法经营至2015年5月29日，并于2015年5月29日返还原告出租的摊位、小卖部用房及附属设施。合同解除后，尚未履行部分，终止履行。另外，原告主张被告赔偿自判决生效解除租赁合同之日起至实际腾空返还小卖部用房及设施之日止按每日563.89元计算的经济损失，同时要求被告支付逾期违约金83737.50元，本院认为，如前分析，由于被告违约不支付租金系因情势变更所造成，被告对此不存在过错，故本院对其请求不予支持。至于原告主张被告支付4983元电费的请求，因原、被告在租赁协议中约定被告产生的水电费等费用由被告自行承担，且被告在庭审中对其拖欠电费的金额也予以认可，故原告要求被告支付4983元电费的请求，本院依法予以支持。原告另外主张要求被告支付的其为主张权利而支付的费用11150元，根据租赁协议的约定，若一方违约，则另一方为主张权利支付的费用由违约方承担，故原告要求被告支付11150元主张债权费用的请求，符合相关标准与合同约定，本院依法予以支持。此外，被告向原告交付的30000元保证金，属于原、被告之间的保证金合同关系，鉴于被告未在本案中提出要求返还，原告也未主张抵消权，故本院对此不予审查和评判。至于被告在抗辩中提出要求原告一次性承担其已投入的设备费用及违约金，鉴于被告未就此向本院提出反诉，也未提供相应证据，故本院对此不作审查。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告新昌县住房和城乡建设局与被告石菊英于2013年5月29日签订的新昌县公园摊位租赁协议；
二、被告石菊英于2015年5月29日前返还原告承租的湖莲潭公园摊位、小卖部用房及附属设施；
三、被告石菊英支付原告新昌县住房和城乡建设局租金80000元及电费4983元，限于本判决生效之日起七日内付清；
四、被告石菊英支付原告新昌县住房和城乡建设局实现债权的费用11150元，限于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回原告新昌县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。
如果被告石菊英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4160元，由原告新昌县住房和城乡建设局负担4000元，被告石菊英负担160元，限于判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费4160元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。
审 判 长 丁海英
审 判 员 梁永青
代理审判员 顾滢璇
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王绍泓