上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第3225号
原告杨浩。
委托代理人黄贤，上海市恒远律师事务所律师。
被告徐伍壹。
被告余晖。
原告杨浩诉被告徐伍壹、余晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成合议庭审理，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告杨浩及其委托代理人黄贤到庭参加诉讼，被告徐伍壹、余晖经本院公告传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨浩诉称，2001年8月5日，原告与余宝林签订《房屋买卖协议》1份，原告将坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号平房的北侧两间（以下简称“涉案房屋”）以人民币5，140元（以下币种均为人民币）的价格出售给余宝林。因双方的农村宅基地房屋买卖违反了国家法律，属于无效合同，为此，原告曾于2009年6月向崇明县人民法院起诉，崇明县人民法院作出了（2009）崇民一（民）初字第2159号民事判决书，判决原告与余宝林于2001年8月5日签订的《房屋买卖协议》无效并由余宝林腾退房屋。余宝林不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院以（2010）沪二中民二（民）终字第449号民事判决书维持了一审判决中关于“合同无效”及“腾退房屋”的内容。余宝林于2010年4月26日死亡，后余宝林的父母余治清、黄桂英、妻子徐伍壹、儿子余晖以终审判决前余宝林已死亡为由提出再审，案件最后发回崇明法院重审。重审过程中，因涉案房屋已纳入动迁范围，故原告申请撤诉。现原告已与有关部门签订了动迁协议，余治清、黄桂英也已去世，为此原告诉至法院，请求判令1、确认原告与余宝林于2001年8月5日签订的房屋买卖协议无效；2、被告徐伍壹、余晖归还原告坐落于崇明县长兴镇同心村5组建筑面积51平方米房屋。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、房屋买卖协议复印件1份，用于证明原告与余宝林之间存在农村宅基地房屋买卖的事实；
2、上海市崇明县人民法院（2009）崇民一（民）初字第2159号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第449号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）现终字第15号民事裁定书，用于证明本案纠纷曾在崇明法院及二中院处理过，判决结果是房屋买卖协议无效，因终审前余宝林已经死亡及涉案房屋被列入动迁范围，故该案被发回重审；
3、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议复印件、动迁户人口及有证建筑面积核定表复印件各1份，用于证明涉案房屋已被征收的事实。
被告徐伍壹、余晖未作答辩。
经审理查明，杨浩系上海市崇明县长兴镇同心村村民，余宝林系上海市虹口区居民。坐落于崇明县长兴镇同心村XXX号平房共4间。2001年8月5日杨浩与余宝林签订了房屋买卖协议，杨浩与其弟杨建昌将该平房4间及平房周边的桔树等出售给余宝林，总售价为人民币10，140元（其中北侧2间为杨浩所有，其得房款5，140元）。嗣后，双方各自履行了自己的义务。
2009年6月，杨浩向崇明县人民法院起诉，要求确认其与余宝林之间的房屋买卖合同无效并要求余宝林返还房屋，杨浩退还余宝林购房款5，140元。2010年1月6日崇明县人民法院作出一审判决【案号（2009）崇民一（民）初字第2159号】，判决支持了原告杨浩的诉讼请求并要求原告向余宝林支付相应的房屋折价款及土地基价款。余宝林不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2010年4月28日作出了二审判决【案号（2010）沪二中民二（民）终字第449号】，维持了一审判决并在一审的基础上增加支付房屋折价补偿款10，000元。因余宝林于2010年4月26日车祸身亡，其子余晖于2010年7月13日申请再审，上海市高级人民法院于2010年9月10日以二审诉讼主体不适格为由裁定【案号（2010）沪高民一（民）申字第903号】：指令上海市第二中级人民法院再审。2011年3月1日上海市第二中级人民法院以涉案房屋已列入动迁范围，原审判决依据的基本事实发生了变化为由裁定撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第449号民事判决和上海市崇明县人民法院（2009）崇民一（民）初字第2159号民事判决，发回上海市崇明县人民法院重审。2011年6月14日原告向法院申请撤诉获准【案号（2011）崇民一（民）重字第6号】。
2010年12月24日涉案房屋列入动迁范围，2013年9月17日原告杨浩作为被拆迁人与拆迁人崇明县建设用地事务所签订上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议，涉案房屋被核准认定的有效建筑面积为307.20平方米，核定的安置对象为杨浩、黄琴兰（杨浩妻子）、杨冬春（杨浩儿子）、王林志（杨浩儿媳）、杨梓悠（杨浩孙女），补偿项目为1、已建有效建筑面积的评估建安重置总价24，248元，每平方米449元按54平方米计算；2、批而未建面积补偿（含建安重置价和装修费）202，560元，每平方米800元按253.2平方米计算；3、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴399，360元，每平方米1，300元按307.2平方米计算；4、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30，000元、装修补偿费51，002元、附属设施补偿费174，593元；5、搬家补助费6，144元，每平方米20元按307.2平方米计算；6、签约费10，100元；7、速迁奖励费（包括配套安置房装潢补贴）43，008元，每平方米140元按307.2平方米计算；8、临时安置补助费66，355元，每平方米8元、27个月按307.2平方米计算；9、助学金20，000元；10、设施移装费2，610元；11、其他（大病补偿费）50，000元；补偿款总计1，079，980元，扣除安置房预付款860，160元，实付补偿款219，820元。
另查明，余宝林系上海市城镇居民，涉案房屋买卖未经有关组织或部门批准，该房屋的宅基地使用权人至今仍系原告。
又查明，余宝林的父亲余治清于2014年1月去世，母亲黄桂英于2013年2月去世，被告徐伍壹系余宝林的妻子、被告余晖系余宝林的儿子。
本院认为，杨浩与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。余宝林不是崇明县长兴镇同心村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。鉴于余宝林已实际居住使用涉案房屋多年，涉案房屋也已纳入拆迁范围，故在扣除购房款后，考虑被告重新购房的合理支出，对涉案房屋的拆迁利益本院予以酌情分配。本案中，余宝林购买的涉案房屋中的有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时系按照240平方米建筑面积的标准进行补偿，故该房的拆迁利益明显包含了被安置对象的利益，故涉案房屋的拆迁利益应按51平方米加上25%的阳台面积及3%的误差计65.28平方米重新予以核定，即1、建安重置总价33，272元（按评估报告实测24，248元加上批而未建面积补偿11.28平方米×800元／平方米）；2、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴84，864元，每平方米1，300元按65.28平方米计算；3、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30，000元、装修补偿费51，002元、附属设施补偿费174，593元；4、搬家补助费1，305.60元，每平方米20元按65.28平方米计算；5、签约费10，100元；6、速迁奖励费9，139.20元，每平方米140元按65.28平方米计算；7、临时安置补助费14，100.48元，每平方米8元、27个月按65.28平方米计算；8、设施移装费2，610元；总计拆迁利益为410，986.28元（即涉案房屋拆迁转化货币的价格，不包括安置房的升值因素）。该拆迁利益扣除原购房金额5，140元后，本院酌定两被告得280，000元。对于原告取得安置房的升值因素，本院结合实际，酌定两被告得150，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨浩与余宝林（已故）于2001年8月5日签订的房屋买卖协议无效，被告徐伍壹、余晖于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇同心村5组246号［登记地号为长兴乡同心村49丘（34）］房屋腾退交还给原告杨浩并返还房屋的其它附属设施及周边种植物；
二、原告杨浩于本判决生效之日起十日内归退还被告徐伍壹、余晖购房款人民币5，140元；
三、原告杨浩于本判决生效之日起十日内支付被告徐伍壹、余晖拆迁补偿款人民币430，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币565元，由原告杨浩负担300元，被告徐伍壹、余晖负担265元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋成钢
审 判 员 徐卫明
人民陪审员 施照祥
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 朱 凤
审 判 长 宋成钢
审 判 员 徐卫明
人民陪审员 施照祥
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 朱 凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。