北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6676号上诉人（原审原告）王军峰，男，1974年6月5日出生。委托代理人吴鹏飞，男，1983年10月20日出生。被上诉人（原审被告）腾飞，男，1984年7月31日出生。委托代理人齐彦伟，北京市中银律师事务所律师。原审第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号复兴国际中心15层。法定代表人缪寿建，总经理。委托代理人陈鑫，女，1989年2月14日出生。上诉人王军峰因与被上诉人腾飞、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王军峰的委托代理人吴鹏飞，腾飞及其委托代理人齐彦伟，麦田公司的委托代理人陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年10月，王军峰起诉至原审法院称：2015年4月10日，王军峰与腾飞经麦田公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）以及合同附件和《居间服务合同》，《房屋买卖合同》约定：王军峰将坐落于北京市朝阳区南湖西园702室的房屋出卖给腾飞，约定房屋总价款为人民币610万元，其中210万元的房款由腾飞以银行贷款的形式向王军峰支付。王军峰按照合同约定于2015年8月31日完成了买卖房屋的产权权属变更登记等合同义务。但，腾飞违反合同约定，拖延、延迟办理银行、担保公司及相关机构的贷款等手续，麦田公司也向腾飞发送过催促履约通知书，因腾飞的行为导致银行延迟放款，给王军峰造成了严重经济损失。综上，腾飞的行为已经构成了违约，故王军峰诉至法院，要求判令：腾飞支付王军峰逾期办理公积金复核手续违约金人民币54900元（以人民币610万元为基数，自2015年9月11日起至2015年9月28日止，按照每日万分之五计算）。腾飞在原审法院辩称：不同意王军峰的诉讼请求。王军峰所述的双方签订《房屋买卖合同》以及合同附件和《居间服务合同》的情况属实，房屋价款亦属实。王军峰、腾飞是按照合同约定在2015年7月23日前签订了公积金贷款的相关文件。当时是麦田公司陪同腾飞办理的复审手续，但是由于麦田公司提供的清单与需要的文件不符，所以当日没有办理完毕。王军峰所称的履约通知函腾飞并未收到过。腾飞正在北京市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）办理相关手续时，曾接到快递公司的电话，麦田公司称是他们邮寄的文件，现在已经在办理手续了，就不用管那个快递了，因此腾飞就没有签收。截止到现在，双方从来没有就复核的日期进行约定，腾飞是完全按照公积金中心的要求办理的相关手续。因腾飞并未违约，故请求法院驳回王军峰的诉讼请求。麦田公司述称：王军峰的诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。王军峰的诉讼主张是依据的《房屋买卖合同》及附件的约定，王军峰所述的情况属实。原审法院经审理查明：2015年4月10日，王军峰与腾飞经麦田公司居间服务，签订了《房屋买卖合同》以及合同附件和《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定：出卖人为王军峰，买受人为腾飞；出卖人所出售房屋，坐落为北京市朝阳区南湖西园702室，建筑面积共142.06平方米；该房屋所有权证证号为X京房权证朝字第×1号；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为华夏银行，抵押登记日期为2009年7月11日，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币610万元整；买受人可以在签订本合同的同时支付定金，见附件二（不高于成交价格的20%）；出卖人应当按附件二（约定时间或约定条件）将房屋交付给买受人，买受人具体付款方式及期限的约定见附件二；逾期交付责任以及逾期付款责任均见附件二；当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年4月10日，王军峰、腾飞还签订了《附件二》（以下简称《附件二》）1份。在《附件二》中约定：该房屋按套计价，成交价格为人民币610万元整；上述成交价包括该房屋的房价款、现有公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等；买受人（即腾飞）应于签订本附件当日支付出卖人（即王军峰）定金人民币20万元，该笔定金作为购房款的一部分；该房屋已设定抵押的，出卖人应于2015年4月30日前（含当日）向抵押权人申请提前偿还借款（包括本、息及违约金），并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；买受人拟贷款金额为人民币210万元；买受人委托担保公司向相关机构办理申请公积金贷款，买卖双方应于2015年6月30号前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买卖双方应按所选公积金管理机构的要求，在公积金贷款批复后，办理商业按揭贷款手续，买受人可自行选择公积金和商业贷款的贷款金额；买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担，贷款按相关机构的规定直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；……；买受人于2015年4月27日支付出卖人购房款人民币280万元；买受人于2015年5月20日，支付出卖人购房款人民币100万元；……；买卖双方应于买受人所申请的贷款（按揭贷款和公积金贷款）获得批复并按公积金管理中心的规定签署相关文件后5日内，向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款;……；出卖人应于2015年8月31日前，过户后，将该房屋交付买受人；……；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定的成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本附件约定成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。2015年7月14日，王军峰、腾飞以及麦田公司签署了《补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，约定：“兹有乙方（即腾飞）通过麦田公司（即丙方）居间服务购买甲方（即王军峰）位于朝阳区南湖西园702房屋，并签订该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》以及相关交易文件，成交价格为人民币610万元，定金人民币20万元；现甲乙双方协商达成以下条款：乙方以商业加市管公积金混合贷款方式购买该房屋，合同附件中约定的买卖双方与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件的时间变更为2015年7月23日前完成；……；本补充协议与甲乙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的约定不一致的，使用本补充协议的约定，本补充协议未约定的，适用甲乙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的约定。”2015年5月22日，华夏银行股份有限公司北京阜外支行为王军峰出具了主要内容为“兹有借款人王军峰（身份证号：×××）在我行申请个人住房按揭贷款（一手）一笔，人民币玖拾万元整，用于购房，贷款期限30年，发放日期：2006-5-31。借款人已于2015年5月14日结清贷款的全部本息，×××的合同同时终止”的《贷款结清证明》1份。庭审中，王军峰向法院提交了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件二》、《补充协议》、贷款结清证明、编号为X京房权证朝字第×2号的房屋所有权证复印件、履约通知函、编号为X京房权证朝字第×1号的房屋所有权证复印件、华夏银行还款凭证、微信截屏打印件。腾飞对《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件二》、《补充协议》、编号为京房权证朝字第×2号的房屋所有权证复印件、编号为京房权证朝字第×1号的房屋所有权证复印件的真实性均予以认可；对贷款结清证明的真实性不认可，并称其申请公积金贷款的时候，曾被告知涉案房屋尚未结清贷款，未解除抵押；对履约通知函的真实性不予认可，从来没有收到过该通知；对华夏银行还款凭证的真实性不予认可，且与本案无关；对微信截屏打印件的真实性、关联性、合法性均不认可。麦田公司对《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件二》的真实性、合法性、关联性均认可，无异议；对《补充协议》的真实性问题，因未留存复印件，故不清楚其真实性；对贷款结清证明的真实性不清楚；对编号为X京房权证朝字第×2号的房屋所有权证复印件、履约通知函、编号为X京房权证朝字第×1号的房屋所有权证复印件的真实性均认可；对华夏银行还款凭证的真实性不清楚；对微信截屏打印件的真实性无法核实。麦田公司向法院提交了麦田公司经纪人和腾飞之间的通话记录单打印件，欲证明麦田公司工作人员一直在催促腾飞办理后续的相关手续。王军峰对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，并称该证据与其提交的证据可以相互印证，手机号码与通话时间均吻合，麦田公司确实履行了义务，可以反映麦田公司与腾飞进行沟通的事实。腾飞对该证据的真实性不予认可，并称不知道该证据的取得方式，也无法进行核实，并称虽然麦田公司的工作人员与其联系过，该证据上显示的电话也属实，但具体时间无法确认，大概是在2015年9月份，是其和麦田公司的工作人员约好的时间，双方的通话是双方在进行沟通，不能证明麦田公司所说的内容，且不能证明是谁给腾飞打的电话，复审提交材料清单在麦田公司处，需要携带的材料都是麦田公司通知腾飞的，具体签字时间是麦田公司与腾飞商量好的。麦田公司称其于2015年9月25日向腾飞寄送了主要内容为：“腾飞先生：您好！您于2015年4月10日通过北京麦田房产经纪有限公司（以下简称‘我司’）居间服务，购买了坐落于北京市朝阳区南湖西园702的房屋，并与出卖人王军峰签署了该房屋买卖的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二等房屋交易文件。按照您与出卖人签订的合同约定，您应配合公积金机构签署办理申请公积金贷款复审的相关文件，在此过程中，应提供您的相关材料，一般包括身份证、户口本、工作居住证、招商银行卡2张、评估费发票、购房首付款发票（收据）、完税凭证和产权证等，具体材料情况请联系我司工作人员；上述情况，我司工作人员多次电话、短信通知您，您以没有时间及其他理由没有办理，现特此书面通知，请您收到此通知时立即与我司工作人员联系，办理相关事宜。另，我司特友好提醒您，买卖合同生效后，您不配合公积金机构办理公积金贷款复审手续，导致公积金机构未予放款，并导致出卖人收取房款的时间迟延。依买卖合同约定，当事方可能会主张违约责任。我司建议您及时联系予以办理公积金贷款复审手续，以免遭受不必要的损失。特此通知。2015年9月25日”的履行通知函1份，并向法院提交了履约通知函和邮寄履约通知函的快递单。王军峰对履约通知函及邮寄履约通知函的快递单的真实性、合法性、关联性均予以认可，并称其也提交了复印件，腾飞以没有时间为由，拒绝办理相关手续，麦田公司也向腾飞提示了可能会承担违约责任，快递单上的收件人地址及手机号均是腾飞的联系方式。腾飞对履约通知函及邮寄履约通知函的快递单的真实性、合法性、关联性均不予认可，并称其没有收到过履约通知函，而且投递人员送达的当天腾飞正在与麦田公司工作人员办理公积金复审手续，当时麦田公司的工作人员告知腾飞这是正常的手续，已经在办手续就不用签收了，因此，就没有签收。另，王军峰、腾飞均确认腾飞已经如约向王军峰支付了定金20万元、剩余购房款280万元以及100万元，关于贷款部分的210万元，也已经在2015年9月28日办理完公积金贷款后支付给王军峰。此外，在王军峰、腾飞签订的《房屋买卖合同》及《附件二》与《补充协议》中均未明确约定办理公积金贷款复审的具体时间王军峰、腾飞均确认在2015年9月28日腾飞与麦田公司工作人员到公积金管理机构办理了贷款复审手续，复审手续于当日已经办理完毕。麦田公司称2015年9月28日办理手续的时间是腾飞确定的，而腾飞称这个时间是麦田公司与其协商一致的，而且第一次去办理复审手续的时候公积金中心给了一个清单，该清单在麦田公司处，是麦田公司没有向腾飞清楚地告知需要携带的材料，一切手续都是由麦田公司安排，此外，公积金管理机构周六日均不办公，期间还有一个中秋节的法定假期，所以就协商选择了2015年9月28日。麦田公司称2015年9月21日复审手续未办理成功之后，麦田公司的工作人员一直催促腾飞再去办理复审手续，具体如何确定的2015年9月28日这个时间的不清楚。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王军峰与腾飞签订的《房屋买卖合同》、《附件二》以及《补充协议》均系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述合同及协议合法有效，应受法律保护。王军峰、腾飞均应按照合同的约定及法律的规定全面地履行各自的义务。本案中，王军峰主张腾飞存在违约的情况，故要求腾飞依约承担违约责任，故本案的争议焦点为腾飞是否存在违约的事实。首先，在王军峰、腾飞签订的《房屋买卖合同》、《附件二》以及《补充协议》中均未约定腾飞办理公积金复审手续的具体时间。因此，关于王军峰所称的腾飞违反合同约定的主张依据不足。其次，关于王军峰以及麦田公司所称公积金管理机构通知腾飞办理复审手续的时间为2015年9月11日的主张，王军峰与麦田公司均未提供充分的证据，故法院对王军峰及麦田公司的该主张不予采信。再次，王军峰、腾飞就涉案房屋的权利义务均已经履行完毕，而腾飞在办理相关公积金贷款复审手续时不存在明显的主观上拖延和迟延办理相关手续的恶意。原因有三：第一、腾飞于2015年9月21日与麦田公司的工作人员已经到公积金管理机构办理相关手续，因相关材料不全而没有办理完毕，而麦田公司未提供充分的证据证明其在办理相关复审手续前已经向腾飞履行了告知提供相关材料的情况；第二、自2015年9月21日至2015年9月28日期间存在周六日以及法定节假日不办公的情况，而在法定节假日结束后的第一天腾飞即与麦田公司工作人员到公积金管理机构办理的复审手续；第三、麦田公司称每天催腾飞办理复审手续，虽然麦田公司向法院提交了通话记录打印件，但该证据均不足以证明双方通话的内容情况，且整个过程中，仅有麦田公司提供的落款日期为2015年9月25日的履约通知函，而该通知函送达腾飞的时间是在腾飞正在办理复审手续之时，因此，麦田公司的证据也无法证明腾飞存在故意拖延复审的时间。第四、王军峰提交的微信截屏打印件的内容中显示有麦田公司的工作人员曾表示“周一的时候没有把握好，没有强调到位他需要带的这几样东西”的意思，故可以从侧面印证腾飞对2015年9月21日未能办理完毕复审手续的情况不存在主观上的恶意（即故意拖延办理的意思表示）。根据法院已经查明的事实，法院认为，王军峰主张腾飞存在违约的情形并不存在，腾飞在履行《房屋买卖合同》中亦不存在主观过错，故法院对王军峰所称腾飞存在违约的主张不予采纳。关于王军峰依据《房屋买卖合同》第7条、附件二第二条第4款第三项的约定要求腾飞支付逾期办理公积金复核手续违约金的诉讼请求，因依据不足故法院不予支持。据此，原审法院于2016年3月判决：驳回王军峰的诉讼请求。判决后，王军峰不服，上诉至本院，请求：1、撤销（2015）朝民初字第56255号民事判决书，依法改判腾飞支付王军峰逾期办理公积金复核手续的违约金54900元；2、本案一、二审诉讼费用由腾飞承担。上诉理由为：1、原判认定事实错误，双方虽未明确写明腾飞办理公积金复审手续的时间，但通过附条件的方式约定“买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关资料，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续”，也是明确约定了办理公积金复核的时间；2、一审法院判决“关于王军峰以及麦田公司所称公积金管理机构通知腾飞办理复审手续的时间为2015年9月11日的主张，王军峰与麦田公司均未提供充分的证据，故法院对王军峰及麦田公司的该主张不予采信”属于认定事实错误，采信证据过分片面，导致后续的法律适用错误。腾飞同意原判。麦田公司对本案不发表意见。本院经审理查明的事实与原审判决无异。上述事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件二》、《补充协议》、贷款结清证明、编号为X京房权证朝字第×2号的房屋所有权证、履约通知函、编号为京房权证朝字第×1号的房屋所有权证、华夏银行还款凭证、微信截屏打印件、通话记录单打印件、邮寄履约通知函的快递单等证据在案佐证。本院认为：根据本案所查事实及双方的诉辩称意见，本案的争议焦点为双方合同是否约定2015年9月11日为办理公积金贷款复审手续的时间，腾飞于2015年9月28日办理公积金贷款复审手续是否构成违约。根据本案所查事实，双方签订的《房屋买卖合同》、《附件二》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方在上述合同中虽约定买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关资料，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续，但并未明确约定2015年9月11日为办理公积金贷款复审手续的时间，且王军峰提供的证据及本案现有证据亦不足以证明双方曾就2015年9月11日办理公积金贷款复审手续达成一致，即便关于办理公积金贷款复审手续公积金管理机构于2015年9月11日通知的腾飞，也只是表明腾飞可以在2015年9月11日后去公积金管理机构办理公积金贷款复审手续，并不能证明2015年9月11日为约定办理公积金贷款复审手续的时间，故腾飞在2015年9月21日复审手续未办理成功之后又于2015年9月28日到公积金管理机构办理贷款复审手续的行为并未违反双方合同的约定，并不构成违约。王军峰以腾飞2015年9月28日办理公积金贷款复审手续构成违约为由要求腾飞支付其自2015年9月11日起至2015年9月28日止的逾期办理公积金复核手续的违约金54900元，缺乏合同依据，本院难以支持。王军峰上诉称通过附条件的方式约定“买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关资料，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续”即是明确约定了办理公积金复核的时间，于法无据，本院不予采信。综上，王军峰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判驳回王军峰的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费586元，由王军峰负担（已交纳）；二审案件受理费1172元，由王军峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高贵代理审判员  向玗代理审判员  姜君二〇一六年五月二十六日书 记 员  黄璐书 记 员  崔莹