广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终397号上诉人（原审被告）：李静，女，1975年6月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：李光远，男，1958年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：冯波，广西务诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区穿山小街58号彰泰第六园1栋楼2-1、2-2、2-3、2-4号。法定代表人：汪春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，男，1987年2月16日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人李静因与被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称彰泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李静的委托诉讼代理人李光远、冯波，被上诉人彰泰物业公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李静上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1989号民事判决并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决依据是《物权法》第七十六条，该条规定的是“有关共有和共有管理权利的其他重大事项”，本案上诉人与被上诉人的《物业管理合同》不仅包括全小区业主共有的小区建筑物区分所有权，还包括本栋业主共有的如墙面屋顶等建筑物区分所有以及上诉人个人专有部分，一审法院将共有关系偷换概念为合同的债权纠纷，遗漏必要共同诉讼人，程序违法，应当发回重审。二、被上诉人上调物业费的合同未经业主大会或业主委员会追认对上诉人不发生效力，其他业主超过半数同意只是个人行为，不对上诉人发生拘束力。一审法院适用《物业管理条例》第十二条而不适用其上位法《物权法》第七十八条是适用法律错误，一审法院有意偏袒被上诉人。三、1、被上诉人的失职行为导致上诉人家被盗损失达八万元，因上诉人未及时维修公共安保设施导致公安无法调取监控录像，被上诉人的行为已构成违约；2、上诉人与被上诉人之间签订《物业服务手册》和《物业住户手册》约定小区采取封闭式管理，但被上诉人擅自将小区的车位对外出租，游泳池对外收费开放，导致任何人均能自由出入，根本达不到封闭式管理的标准；3、被上诉人未经上诉人同意擅自将物业费上调至2.3元/平方米，已构成违约，上诉人对该违约行为拥有法定抗辩权。四、被上诉人一审中已经自认有30户的签名是他人代签，一审法院认定代签有效没有法律依据。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的请求。被上诉人彰泰物业公司辩称，一、康桥半岛小区物业费提价程序合法合理。1、现行法律法规对未成立业主大会和业主委员会的小区物业费的提价程序没有作出规定。被上诉人与建设单位桂林彰泰实业集团有限公司签署的补充协议属于前期物业服务合同的有效组成部分，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有法律效力；2、被上诉人提价向全体业主征询了意见，得到了专有面积以及业主总人数过半数的业主同意，并将提价结果向全体业主进行了公示，提价行为符合我国物权法及物业管理相关法律法规的规定；3、每年按照新的交费标准缴纳物业费的业主人数远超专有面积和业主总人数的三分之二，说明这部分业主以实际行动表示同意被上诉人的提价行为；4、上诉人称书面同意书存在造假嫌疑，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、康桥半岛小区现行物业费收费合理。根据我国《价格法》第十八条规定，物业服务费不属于可以实行政府指导价的范围，目前我市亦未出台新的物业费指导价格。康桥半岛小区属于桂林市高档小区，参考桂林其他小区的物业费价格，康桥半岛小区的提价没有明显超出。三、上诉人未按约定履行缴费义务，应当承担违约责任。彰泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费7442.4元，楼道电费120元，车位维护费1680元，逾期缴费违约金10210元，以上费用共计人民币19452.4元（违约金暂计数到2016年12月31日，此后违约金计数到付清为止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告原名称为桂林市彰泰物业管理有限责任公司，于2007年8月7日经核准变更为桂林彰泰物业服务有限公司，于2017年2月24日，变更为现名称。2005年1月1日，原告彰泰物业公司（乙方）与桂林彰泰实业开发有限公司（甲方）签订《康桥半岛前期物业管理协议》，约定：甲方委托乙方对康桥半岛实行专业化、一体化的物业管理，合同期限自双方签字生效之日起至业主委员会依法成立时止，物业管理服务费为电梯住宅2、3、5栋1、2单元及8、9栋1单元每平方米建筑面积人民币1.28元，其他楼栋及单元每平方米建筑面积人民币1.5元；甲方（延续到购房单个业主）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。2007年6月25日，被告李静（乙方）与原告（甲方）签订《彰泰·康桥半岛前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务费（不含房屋共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造的费用），乙方在办理交楼手续时一次性预缴12个月的物业管理服务费，今后每年分两次交清（即元月、七月）；多层住宅按建筑面积每月每平方米1.28元、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，均未含垃圾费、楼道对讲系统和电灯所用电费及维修、维护费，已含电梯运行的电费、维护保养费、二次加压供水运行电费；已购车位业主，另需交纳车位维护费，包括场地设施维护和照明用电、灯泡等费用，标准为地下车位30元/月·辆；根据市政和本物业的有关规定，由物业公司代收代管单元楼道电费及灯具维护费，每户60元/年，即各楼道单元使用的对讲系统和路灯所用电费及维护费，在业主每年一次性交纳60元/年中分摊，年终结算，多则结存、少则补够；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2007年6月29日，被告李静与桂林彰泰实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于桂林市象山区彰泰·康桥半岛10栋1单元3层2号房，房屋建筑面积为134.83平方米。2009年11月16日，被告李静（乙方）与桂林彰泰实业开发有限公司（甲方）签订《“康桥半岛”住宅小区地下车库停车位专有使用权有偿使用合同书》，约定：乙方依据本合同取得“康桥半岛”住宅小区地下车库停车位专有使用权，该车位位于186号，使用权的年限与项目土地使用权年限相一致，具体时间自交付使用日起至2072年4月29日止；乙方应自车位交付使用时起每月另向物业公司交纳车位的物业服务费（交费标准为：30元/月），该费用用于地下停车库的场地通风、设施维护和照明用电、灯泡、地面清洁等内容及小区公共设施的维修养护和公共场所的清洁卫生等公共事务的开支。在物业服务合同履行过程中，由于物价水平上涨、小区公共水电费用增加、员工工资提高等各项因素，原告认为原物业服务费收费标准已无法维持小区物业服务的正常运营，拟适当调高物业服务费收费标准，并采用发放调查问卷的形式征求业主意见。2012年11月至12月期间，原告共对小区内391户住宅业主发放《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》，回收221份同意书，表示同意调整物业服务费的有209份，表示不同意调整物业服务费的有12份。其中，10栋1单元6-1号和15栋1单元801号房的业主出具两份意见相左的同意书，另有30户表示同意调整物业服务费的同意书并非业主本人签字，系代签，上述业主均按照新的收费标准交纳了物业服务费。2012年12月25日，原告（乙方）与桂林彰泰实业集团有限公司（甲方）签订《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方与乙方就签订的《康桥半岛小区前期物业管理协议》的基础上补充本协议，合同期限自双方签字之日起至康桥半岛小区业主大会召开选聘新的物业服务企业时止；非电梯楼物业服务费为人民币1.98元/月/平方米（建筑面积），电梯楼物业服务费为人民币2.3元/月/平方米（建筑面积）；业主（或物业使用人）需每半年向物业服务中心交付物业服务费，以上收费标准从2013年1月1日起执行；物业服务费不含小区楼道电费，业主每年初需交60元/年的楼道电费及相关维保费用；地下车位维护费30元/月/辆。2012年12月28日，原告将上述补充协议和调价通知在小区内进行张贴公告，并将该补充协议提交桂林市象山区甘棠社区居民委员会、桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区土地房产工作局备案。康桥半岛小区共有业主391户，建筑物总面积63305.96平方米。2013年1月1日，原告开始按2.3元/平方米/月的标准收取物业服务费和相关费用。2013年度，共有316户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为80.82%，交费业主专有部分建筑物面积为51438.14平方米，占涉案小区总建筑面积比例为81.25%；2014年度，共有298户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为76.21%，交费业主专有部分建筑物面积为50976.55平方米，占涉案小区总建筑面积比例为80.52%；2015年度，共有293户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为74.94%，交费业主专有部分建筑物面积为50280.81平方米，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为79.43%；2016年度，共有278户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为71.1%，交费业主专有部分建筑物面积为45782.67平方米，占涉案小区总建筑面积比例为72.32%。另查明，2012年12月20日，李光远向桂林市公安局南门派出所报案称，其位于桂林市象山区康桥半岛10栋1-3-2号的家中被盗，损失铂金戒指二枚、黄金首饰约50克、玉手镯一个、现金3000元等财物。2012年12月23日，桂林市公安局象山分局对该案进行立案侦查。被告因此认为原告履行安保义务不当，要求原告进行赔偿，双方协商未果，被告于2013年1月1日起拒交物业服务费、楼道电费、车位维护费至今。庭审中，被告称2008年至2012年期间，原告计收物业服务费的收费面积有误，应按134.83平方米计收，共计多收物业服务费23.76元，原告对此予以认可，并表示同意在本案中进行冲抵。一审法院认为，根据原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告彰泰物业公司将物业服务费提高到2.3元／平方米/月是否合法有效；2、被告应按照何标准交纳物业服务费，尚欠的物业服务费数额是多少；3、被告是否应支付违约金，违约金按何标准计付；4、原告主张的部分物业服务费是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。国务院2003年6月8日公布的《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，根据原告提交的《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》等证据显示，涉案小区共391户，建筑总面积63305.96平方米，扣除意见相左的两户业主，仍有207户业主同意提价行为，占总户数的52.94%，同意提价的业主专有面积为33429.57平方米，占总建筑面积的52.81%。虽然有30户业主系代签，签名者与业主名册上的业主具有共有或同住关系，上述业主亦按照新标准交纳了物业服务费，其交费行为应当视为业主对同意提高物业服务费行为的追认。因此，原告提高物业服务费的行为已经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，且从涉案小区业主的交费情况来看，在原告提升物业服务费后，按照新标准交费的业主人数比例为80.82%，占建筑总面积比例为81.25%，大多数的业主都同意按照新标准缴纳物业服务费。一审法院认为，鉴于康桥半岛小区目前尚未成立业主委员会，原告彰泰物业公司采用发放问卷调查表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，原告彰泰物业公司从2013年1月1日开始对康桥半岛小区电梯住宅的物业服务费按照2.3元／平方米/月收取并无不当。关于争议焦点二，一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”如前所述，原告彰泰物业公司从2013年1月1日起按照2.3元／平方米/月收取物业服务费，被告应按照此标准交纳物业服务费。被告李静自2013年1月1日起拒交全部的物业服务费、楼道电费和车位维护费，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。现原告仅主张2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7442.62元（134.83平方米×2.3元／平方米/月×48个月）、楼道电费120元（60元/年×2年），系其对诉讼权利的自行处分，一审法院予以支持。被告拖欠的物业服务费7442.62元扣减原告多收取的23.76元后计算得7418.86元、楼道电费120元，被告应予支付。根据双方签订的《“康桥半岛”住宅小区地下车库停车位专有使用权有偿使用合同书》约定，车位维护费用每月30元，该服务费为对车场场地和设施设备的运行维护费用，被告应交纳2012年1月1日至2016年12月31日的车位维护费1800元（30元/月×60个月），现原告仅主张1680元，系其对诉讼权利的自行处分，一审法院予以支持。据此，被告尚欠原告2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费7418.86元、楼道电费120元，2012年1月1日至2016年12月31日车位维护费1680元，合计9218.86元，上述款项被告应予支付。被告虽抗辩称原告履行安保义务不当造成其财物被盗损失，但其提供的证据不足以证实原告不履行物业服务合同或履行物业服务合同存在重大瑕疵，被告拒绝支付物业服务费没有依据，对被告该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院认为，原告按每日千分之三主张的违约金数额过高，本案综合考虑被告逾期未交纳物业服务费给原告可能造成的损失等相关因素，酌定违约金计付标准为欠交物业服务费金额的百分之三十，计算得2225.66元（7418.86元×30%）。关于争议焦点四，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续状态，时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，原告一直为康桥半岛小区提供物业服务至今，被告交纳物业服务费用的履行期限也处于持续状态，因此，原告起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，对于被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第十二条规定，一审法院判决：一、被告李静于本判决生效后十日内向原告广西彰泰物业服务股份有限公司支付拖欠的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7418.86元，并支付违约金2225.66元；二、被告李静于本判决生效后十日内向原告广西彰泰物业服务股份有限公司支付拖欠的2015年1月1日至2016年12月31日期间的楼道电费120元；三、被告李静于本判决生效后十日内向原告广西彰泰物业服务股份有限公司支付拖欠的2012年1月1日至2016年12月31日期间的车位维护费1680元；四、驳回原告广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费286元，减半收取计143元（原告已预交），由被告李静负担84元，原告广西彰泰物业服务股份有限公司负担59元。二审期间，上诉人李静提交以下新证据：1、2018年4月3日甘棠社区《证明》；2、2018年3月25日《康桥半岛小区首届业主委员会投票选举结果公示》；3、2018年3月31日康桥半岛小区业主委员会的声明。拟证明2018年3月康桥半岛小区业主委员会成立，业主委员会声明不追认补充协议，补充协议无效。4、2018年3月30日对业主沈善堂的询问笔录，拟证明提价同意书上的签名不是沈善堂本人所签，本人不同意涨价。5、业主朱晓兰的录音，拟证明朱晓兰是按1.5元/月交费，但被上诉人彰泰物业公司将其交费按2.3元/月折算成8个月的物业费。6、照片，拟证明电梯里有一个摄像头，被上诉人没有把被盗的录像资料提交给公安机关，管理混乱，存在违约行为。被上诉人彰泰物业公司对上述证据的质证意见为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。上述证据与本案无关，业主委员会成立与前期物业是两个不同的阶段，业主委员会的成立及业主委员会对前期物业合同及补充协议追认与否与合同的效力无关。对证据4-5的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对证据6的真实性、合法性认可，对关联性不认可，与本案争议焦点无关。被上诉人彰泰物业公司提交康桥半岛小区2013-2016年物业费收费统计表，拟证明康桥半岛小区业主以实际缴费行为同意物业费提价，按新标准交费的业主人数每年都超过业主总人数的三分之二。上诉人李静对上述证据的质证意见为，对证据的真实性无法核对，没有业主签名；证据是作伪的，我方已提交证据，业主是按1.5元/月交费，但被上诉人彰泰物业公司将其交费按2.3元/月折算成8个月的物业费；与本案没有关联性，业主缴费只代表其个人，不能代表全体业主。本院认为，上诉人李静提交的证据1-3具备证据的必备形式要件，被上诉人彰泰物业公司虽对关联性不予以认可，但上述证据反映了与本案的相关事实，应作为本案认定事实的证据采信；上诉人李静提交的证据4，与另案上诉人伍绍娟在一审时提交的沈善堂声明证明内容、目的一致，不属于本案新证据，本院不予以采信；证据5录音中的双方当事人身份无法确定，且无其他证据佐证，被上诉人彰泰物业公司亦不予认可，故本院不予以采信；证据6不属于新证据，本院亦不予以采信。被上诉人彰泰物业公司提交的证据证明了小区2013-2016年业主缴费情况，可作为本案定案参考。综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方当事人均无异议的事实予以确认。本院查明，桂林市康桥半岛小区业主委员会于2018年3月31日成立。当日，该业主委员会声明对其成立之前所签署的一切协议及合同文件等概不追认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费合法有效是否有事实和法律依据？二、本案是上诉人李静还是被上诉人彰泰物业公司存在违约行为？上诉人李静是否应当支付2015年1月1日-2016年12月31日的物业费和违约金？一、关于一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费合法有效是否有事实和法律依据的问题。关于2013年桂林市物业服务费收费标准是否属于政府指导价的问题。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条规定：“物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”以及2011年10月28日《广西壮族自治区物价局关于发布的通知》中对普通住宅物业服务的收费标准，定价形式规定为政府指导价。故2013年桂林市物业服务费收费标准应当执行政府指导价。但是2008年9月11日起试行的《桂林市物业服务等级及收费标准的通知》试行期为两年，2013年该通知已试行期满，《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》从2015年1月1日起执行，故2013年桂林市没有物业服务费收费标准的政府指导价可以执行，物业服务费收费标准按业主与物业服务企业协商予以确定。关于被上诉人彰泰物业公司与桂林彰泰实业集团有限公司签订的《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》是否必须经价格主管部门审核备案的问题。该《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》签订的时间是2012年12月25日，应当适用当时相关的法律规定。根据《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）第二十七条规定：“本条例所称前期物业管理是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。”第二十八条规定：“…前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。…”上诉人提出本案应适用已试行期满的《桂林市物业服务等级及收费标准的通知》以及2015年1月1日起实施的《桂林市物业服务收费管理实施细则》，主张《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》必须经市价格主管部门审核备案的依据不足，本院不予以采纳。关于《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对全体业主是否有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被上诉人彰泰物业公司认为《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》属于前期物业服务合同的一部分，对全体业主具有约束力。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权以签订前期物业服务合同的方式选聘物业服务企业。在业主签订商品房买卖合同时，选聘的物业服务企业与业主签订前期物业服务合同。在选聘物业服务企业之后，建设单位无权再与物业服务企业补充签订物业服务合同变更原前期物业服务合同的内容，故《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对康桥半岛小区全体业主不发生法律效力。关于被上诉人彰泰物业公司以发放调价同意书的形式征求业主意见是否经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，调价程序是否符合法律规定的问题。由于康桥半岛小区于2018年3月31日才成立首届业主委员会，之前该小区未召开业主大会，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”故决定物业服务费收费标准符合上述法条第（七）项规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《房屋分户明细表》证实康桥半岛小区共391户，建筑总面积63305.96㎡。对《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》表示同意签名的共207户，同意提价的业主户数占总户数的52.94%；同意提价的业主专有建筑面积为33429.57平方米，占总建筑面积的52.81%。同意提价的业主中虽然有30户不是业主本人签名，但签名者与业主具有共有或同住关系，上述业主亦按照新标准交纳了物业服务费，其交费行为应当视为对签名者同意提高物业服务费行为的追认。上诉人李静对签署同意书的业主沈善堂、伍绍娟签名的真实性提出异议，但沈善堂、伍绍娟二人未出庭接受法庭质询，沈善堂个人声明不具有证明效力，伍绍娟作为上诉人之一亦未能提交充分证据予以证实。故上诉人李静提出有部分同意书的签名系伪造的证据不足，本院不予以支持。上诉人李静提出被上诉人彰泰物业公司提价“双过半同意”证据不足的理由不能成立，本院不予以支持。一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费的行为已经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意是正确的。虽然《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对康桥半岛小区全体业主没有约束力，但被上诉人彰泰物业公司先在小区内张贴调价公告进行预告，后以发放调价同意书的形式经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，并将新的物业费收费标准张贴公示，未违反相关法律规定，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业费收费标准合法有效正确，本院予以认可。二、关于本案是上诉人李静还是被上诉人彰泰物业公司存在违约行为？上诉人李静是否应当支付2015年1月1日-2016年12月31日的物业费和违约金的问题。上诉人李静提出被上诉人彰泰物业公司不及时维修安保设施，未实行封闭式管理，违反合同约定，应承担相应的法律责任，但其提交的证据仅证实被上诉人彰泰物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，在失窃财物刑事案件尚未侦破的情况下，上诉人李静遭受的损失数额无法确定，且其提交的证实被上诉人彰泰物业公司履行安全保障义务或注意义务存在过错的证据不充分，故对上诉人李静提出被上诉人彰泰物业公司违约的上诉意见本院不予支持。上诉人李静未按新的物业服务费标准足额交纳物业服务费，应当予以补足，一审法院判决上诉人李静支付2015年1月1日-2016年12月31日的物业费是正确的，但由于被上诉人彰泰物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，故被上诉人彰泰物业公司提出上诉人李静应支付违约金的主张本院不予以支持，一审法院判决上诉人支付违约金有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人李静上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，程序合法，但实体判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1989号民事判决第二、三项；二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1989号民事判决第一、四项；三、上诉人李静向被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7418.86元；四、驳回上诉人李静的其他上诉请求；五、驳回被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费286元，减半收取计143元（被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司已预交），二审案件受理费286元（上诉人李静已预交），由被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司负担143元，上诉人李静负担286元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  宿健慧审判员  周 霞审判员  潘文华二〇一八年四月二十五日书记员  黄高钰