安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终2166号
上诉人（原审原告，反诉被告）：闵淑兰，女，1975年1月26日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：张先锋，宿州市埇桥区祁县镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：宿州和欣置业有限公司，住所地安徽省宿州市宿马现代产业园区管委会院内。
法定代表人：朱立泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周梅，安徽云飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马良志，安徽云飞律师事务所律师。
上诉人闵淑兰因与被上诉人宿州和欣置业有限公司（以下简称和欣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闵淑兰及其委托诉讼代理人张先锋，被上诉人和欣公司的委托诉讼代理人周梅、马良志，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
闵淑兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回和欣公司的反诉请求，支持闵淑兰的诉讼请求，当庭补充请求判令和欣公司按闵淑兰所购房屋总价款的6%赔偿闵淑兰损失。事实和理由：1、闵淑兰和和欣公司于2014年1月11日签订的购房协议仅约定了房屋位置、面积及购房款支付方式，但对于商品房买卖合同的签订时间、交房时间及交付条件均未明确，且从该协议的内容来看，仅约定了闵淑兰应当负担的义务，并未约定和欣公司应当负担的违约责任，显失公平。另，一审法院认定闵淑兰应于2014年1月22日之前付清购房款错误。2、和欣公司于2014年1月10日取得了案涉房屋预售许可证，次日即与闵淑兰签订了购房协议，明显存在欺诈行为，且闵淑兰的合同目的已不能实现，其主张解除合同及要求和欣公司退还购房款的诉讼请求理应支持。
和欣公司辩称，1、案涉房屋已符合交付条件，且和欣公司已通知闵淑兰签订商品房买卖合同及办理上房手续，但其却对此拒之不理，一审法院判令闵淑兰支付余款及办理房屋交接手续并无不当。2、和欣公司与闵淑兰签订的购房协议合法有效，且已通知闵淑兰签订商品房买卖合同及办理银行按揭贷款，但闵淑兰未按约履行向和欣公司支付购房款的义务，构成违约。3、和欣公司系在取得商品房预售许可后与闵淑兰签订的购房协议，且闵淑兰所购房屋于2014年12月25日即已验收合格，符合交付条件，和欣公司不存在欺诈行为。4、和欣公司不存在违约行为，闵淑兰要求和欣公司赔偿损失没有依据。
闵淑兰向一审法院起诉请求：1、解除其与和欣公司签订的购房协议；2、和欣公司返还定金及购房款合计1177300元；3、本案诉讼费用由和欣公司负担。
和欣公司向一审法院反诉请求：1、闵淑兰继续履行其与和欣公司签订的购房协议，并向和欣公司支付拖欠的购房款1197300元；2、闵淑兰与和欣公司签订商品房买卖合同，并办理位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场6#楼0116室、0117室房屋的交接手续；3、本案诉讼费由闵淑兰负担。
一审法院认定事实：2014年1月11日，闵淑兰与和欣公司签订购房协议书两份，闵淑兰购买和欣公司开发的位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场6#楼0116、0117号门面房两套，房屋建筑面积均为114.22平方米，房屋价款均为1087300元。协议第二项约定，买受方选择贷款方式购房，其中0116号房屋付款方式为2014年1月22日前支付657300元（其中100000元为购房定金），余款430000元办理银行按揭贷款支付，0117号房屋付款方式为2014年1月22日前支付657300元（其中100000元为购房定金），余款430000元办理银行按揭贷款支付。协议第四项约定，当售房手续齐备后，出卖方和买受方正式签订购房文本合同，从出卖方通知买受方签订购房文本合同之日起，买受方须在一个月之内到银行办理完贷款手续。协议第五项违约责任第2条约定，买受方未能按协议执行，出卖方有权单方面解除本协议，除没收定金外，可将房屋另行处置。后，闵淑兰支付了定金及购房款共计1177300元，和欣公司出具了相应的收款收据，但闵淑兰至今未按合同约定办理银行按揭贷款或以其他方式支付剩余购房款。另，和欣公司于2014年1月10日取得了和盛广场6#楼商品房预售许可。和欣公司提供的工程竣工验收报告（2014年12月25日）中“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”载明：“工程名称：宿州市和盛广场工程6#楼，开工日期：2013年8月20日，完工日期：2014年12月25日”。和欣公司提供的房地产权证载明涉案房屋已于2015年9月2日办理了房屋产权登记，取得了房屋产权证书。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。和欣公司已于2014年1月10日取得了涉案房屋的商品房预售许可，故闵淑兰主张和欣公司在未经许可情况下预售房屋的理由不能成立，不予采信。闵淑兰与和欣公司签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。依合同约定，闵淑兰应于2014年1月22日前支付0116号房屋购房款657300元，但其至今仅支付522300元，应承担相应违约责任。另，闵淑兰应于2014年1月22日前支付0117号房屋购房款657300元，但其至今仅支付655000元，亦应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行义务之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。由于和欣公司已于2015年9月2日办理了涉案房屋的产权登记，故，闵淑兰主张系在和欣公司施工进度较慢、交房无望的情况下未支付全部购房款，并认为和欣公司至今仍不具备房屋交付条件，继而请求解除双方签订的购房协议，由和欣公司返还定金和购房款共计1177300元的诉讼请求，违反合同约定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。闵淑兰与和欣公司签订的购房协议明确约定当售房手续齐备后，出卖方和买受方正式签订购房文本合同，故，对于和欣公司要求闵淑兰继续履行双方签订的购房协议，支付拖欠的购房款，以及限期与其签订商品房买卖合同并办理案涉房屋交接手续的反诉请求，予以支持。和欣公司主张因闵淑兰违约要求扣除违约定金200000元及认定闵淑兰尚欠购房款1197300元的反诉请求，因和欣公司未提供证据证明其已履行了合理通知义务，双方均存在一定过错，应各自承担相应责任，对和欣公司该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条第一款之规定，判决：一、驳回闵淑兰的诉讼请求；二、闵淑兰于判决生效后十日内向和欣公司支付剩余购房款合计997300元，并与和欣公司签订商品房买卖合同，办理位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场6#楼0116、0117室房屋的交接手续；三、驳回和欣公司的其他反诉请求。本诉案件受理费7697.5元，由闵淑兰负担；反诉案件受理费7788元，由和欣公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：闵淑兰二审提供了照片一组及和欣公司向案外人送达的交房通知、催告函，但上述证据不能证明案涉房屋现仍不具备交付条件及和欣公司存在违约情形，本案不予认定。和欣公司二审提交的六号楼竣工验收报告、建设工程规划核实合格证、宿州市不动产登记中心出具的证明及宿州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书相互印证，能够证明案涉房屋经公安消防、规划、环保、城建等行政部门验收的时间及现已具备了交付条件，本案予以认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同解除分为法定解除和约定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形包括以下方面：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，闵淑兰与和欣公司签订的购房协议系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。由于案涉房屋已经相关部门验收合格，现已具备交付条件，且和欣公司亦要求闵淑兰办理案涉房屋的交接手续，闵淑兰的合同目的能够实现。该协议对于和欣公司的交房时间等事项未进行明确约定，现有证据亦不足以证明和欣公司存在其他迟延履行合同义务的情形。故，该协议不具备法定解除条件。另，案涉购房协议仅约定和欣公司在闵淑兰未按约履行合同义务的情况下享有单方解除权，但未对闵淑兰享有的合同解除权及解除条件进行约定，且和欣公司亦反诉要求闵淑兰继续履行该协议，案涉购房协议亦不具备双方协议解除的情形。故，闵淑兰要求解除该协议，并由和欣公司退还购房款和定金的上诉请求于法无据，本院不予支持，一审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。由于闵淑兰与和欣公司签订的购房协议未对和欣公司所付义务的履行期限进行明确约定，且协议内容亦不能反映双方所负合同义务存在先后履行顺序，故，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定不当，本院予以纠正。另，根据协议约定，闵淑兰负有与和欣公司签订购房合同及支付全部购房款的义务，一审法院基于双方的合同约定，判令闵淑兰支付余款997300元，并与和欣公司签订商品房买卖合同及办理所购房屋的交接手续正确，本院亦予维持。闵淑兰认为案涉房屋不具备交付条件、其合同目的不能实现及无法继续履行的上诉理由，与本院查明的事实不符，本院不予采信。对于闵淑兰要求和欣公司赔偿损失的问题，由于该上诉请求系其二审当庭增加的诉讼请求，本案不予处理。
综上所述，闵淑兰的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，但适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15400元，由上诉人闵淑兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 李 震
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。