广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初15540号
原告：广州白云民泰村镇银行股份有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源北路126号。
法定代表人：金官铭，董事长。
委托诉讼代理人：盛婷，女，1988年9月11日出生，系该公司职员。
被告：吴仕渊，男，1990年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，
被告：吴先华，男，1965年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，
上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。
被告：袁文斌，男，1972年10月2日出生，汉族，身份证住址福建省福安市，
被告：广州市靖翔包装制品有限公司，住所地广州市花都区新华街红棉大道北28号第5栋1楼。
法定代表人：袁文斌。
第三人：刘秀惠，女，1974年11月30日出生，汉族，身份证住址福建省福安市，
第三人：金国春，男，1974年3月17日出生，汉族，身份证住址福建省福安市，
第三人：杨雪花，女，1982年6月21日出生，汉族，身份证住址福建省福安市，
第三人：广州鑫益塑胶五金有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇杨二村存心经济社。
法定代表人：金国春。
原告广州白云民泰村镇银行股份有限公司（以下简称民泰银行）与被告吴仕渊、吴先华、袁文斌、广州市靖翔包装制品有限公司（以下简称靖翔公司），第三人刘秀惠、金国春、杨雪花、广州鑫益塑胶五金有限公司（以下简称鑫益公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告民泰银行的委托诉讼代理人盛婷，被告吴仕渊、吴先华的共同委托诉讼代理人陈志勇，被告兼被告靖翔公司的法定代表人袁文斌到庭参加了诉讼。第三人刘秀惠、金国春、杨雪花、鑫益公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告民泰银行向本院提出诉讼请求：准许执行广州市花都区新华街百合路35号1804房和广州市花都区新华街百合路35号地下室负一层292车位。事实与理由如下：我行依据白云法院(2016)粤0111民初7761号生效判决法律文书向白云法院申请执行。在该案执行过程中，被告（案外人）吴先华、吴仕渊对执行标的提出书面异议。白云区人民法院于2017年10月31日作出（2017)粤0111执异36号执行异议裁定：中止对位于广州市花都区新华街百合路35号1栋1804房、广州市花都区新华街百合路35号地下室负一层292车位的不动产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说，案外人的执行异议能够成立，需要同时满足以上四个条件。一、支付价款的问题。执行异议裁定中认为，吴先华和袁文斌均声称吴先华与2014年1月13日向袁文斌提供借款30万元，其提交的证据能够证实提供借款及收取利息的事实，以此认定吴先华已支付全部价款，明显缺乏依据。吴先华和袁文斌的购房合同约定余款33万等房屋完成过户后交由袁文斌，在庭审过程中又提出是抵扣之前的债务，显然是前后矛盾的。吴先华与袁文斌有生意上的往来，是朋友关系，很可能互相串通损坏我行的合法债权。仅凭双方的证词不能证明所谓30万借款的存在。二、在查封之前已合法占有的问题。事实上吴先华未能提交任何证据其已合法占有相应不动产，其提交的证据反而表明吴先华一直未在物业管理处办理手续，其提交的水电费缴费凭证等证据，反而证明该房屋仍是袁文斌在使用。在存在上述问题的前提下，裁定中止对该不动产的执行缺乏法律依据。近年来，在房屋买卖问题上进行虚假诉讼，损害国家及第三人利益的案件层出不穷，尤其在广东地区频频发生，尤其在白云区人民法院已依法查封相应不动产的前提下，更要对案外入的执行异议慎重处理，守护人民法院的司法权威。为维护原告的合法权益，恳请白云区人民法院审慎公正处理，依法支持原告的诉讼请求。
被告吴仕渊、吴先华辩称：我方同意（2017）粤0111执异36号执行裁定书，该裁定书认定事实正确，适用法律正确。我方与袁文斌的房屋买卖合同符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，2016年6月22日原告申请查封，我方与袁文斌于2016年6月5日签订房屋买卖合同。我与袁文斌签订合同之后，在人民法院查封前已合法占有涉案房屋及车库，并且已经支付全部房价款，并在2016年6月8日向广州市花都区国土资源和规划局办理上述房屋的过户手续，并取得了受理回执，而原告是在2016年6月22日才查封了正在办理过户手续的涉案1804房及292号车库，并非是买受人自身的原因未办理过户登记。根据上述司法解释规定，我方享有足以对抗原告查封的事实理由和法律依据，因此，执行异议阶段作出的执行裁定是事实清楚、适用法律正确的。请求一审法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持终止原告执行涉案房屋及车库的裁决。
被告袁文斌、靖翔公司辩称：同意（2017）粤0111执异36号的裁判结果。
第三人刘秀惠、金国春、杨雪花、鑫益公司未陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对民泰银行提交的（2017）粤0111执异36号执行裁定书，吴仕渊、吴先华提交的《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》、招商银行账户明细及转账汇款电子回单、广州市花都去国土资源和规划局预受回执、购房契税税票、印花税发票、不动产登记簿查册表、广州市存量房买卖合同、（2016）粤011财保126号民事裁定书，袁文斌提交的《最高额抵押合同》、贷款结清证明的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）予以确认并在卷予以佐证。
根据当事人的陈述和本院经审查后认定的证据，本院认定事实如下：
民泰银行于2016年6月17日向本院申请诉前财产保全，本院于2016年6月20日作出（2016）粤0111财保126号民事裁定书，裁定对被保全人袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司的财产在价值1530500元内予以查封。同日，本院作出(2016)粤0111执保735号民事裁定书，裁定查封或冻结被申请人袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司名下价值1530500元的财产。2016年6月22日，本院依据上述裁定查封袁文斌名下位于广州市花都区新华街百合路35号1栋1804房、广州市花都区新华街百合路35号地下室负一层292车位的两处不动产。2016年6月30日，本院立案受理原告民泰银行诉被告袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司借款合同纠纷一案，并于2016年11月16日作出(2016)粤0111民初7761号民事判决书，判令：一、自本判决生效之日起十日内，被告袁文斌、刘秀惠共同向原告民泰银行偿还借款本金1498787元，并按双方于2015年9月15日签订的《广州白云民泰村镇银行保证借款合同》的约定支付借款利息、复利及罚息；二、被告金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告民泰银行的其他诉讼请求。该判决于2017年2月13日发生法律效力后，本院依民泰银行申请于2017年6月7日以(2017)粤0111执4920号立案执行。
此后，吴仕渊、吴先华对本院查封广州市花都区新华街百合路35号1栋1804房、广州市花都区新华街百合路35号地下室负一层292车位的不动产提出书面异议，本院于2017年10月31日作出（2017）粤0111执异36号执行裁定书，裁定中止对位于广州市花都区新华街百合路35号1栋1804房、广州市花都区新华街百合路35号地下室负一层292车位的不动产的执行。民泰银行于2017年11月7日收到上述《执行裁定书》后于2017年11月22日向本院递交诉状，提起本案诉讼。
根据广州市花都区土地房产档案室于2017年7月27日出具的《不动产登记簿查册表》记载，位于广州市花都区新华街百合路35号1栋1804房的不动产权属人为袁文斌，建筑面积为85.54㎡，占有份额为全部，房屋用途为居住用房，土地权属性质为国有土地使用权，登记日期为2011年5月19日；位于广州市花都区新华街百合路35号地下室负1层292车位的不动产权属人为袁文斌，建筑面积为13.04㎡，占有份额为全部，房屋用途为非居住用房，所有权性质为私有，土地权属性质为国有土地使用权，户型为车位，登记日期为2013年12月12日。上述两套不动产均备注“存在办理存量房转移登记”。
2016年6月5日，袁文斌、袁梓琪（甲方）与吴先华（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：转让的物业为广州市花都区新华街百合路35号（御宾府）1801房、1804房及地下室负一层292车位；转让价合计为196万元；由于甲方已将上述房产抵押给广发银行花都支行贷款162万元，乙方同意先支付163万元给甲方作为首期房款，用于偿还银行借款，款项由乙方直接转到靖翔公司广发行账户；甲方必须在三个工作日内将上述房产证从银行赎回并交给乙方，剩余房款尾数33万元待正式办理房产过户后付清；甲方必须在本合同签订之日起三十天内从上述房屋中迁出等。袁文斌、袁梓淇（甲方）与吴先华（乙方）于同月7日签订《房屋转让合同补充协议》，协议约定：确认转让标的物业为上述三个物业；甲乙双方同意，将上述转让标的物业1801房过户至乙方指定人黎晟名下，1804房及292车位均过户至乙方儿子吴仕渊名下；上述物业全部过户完成则视为甲方完成《房屋转让合同》项下的全部义务。同月8日，袁文斌与吴仕渊签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16060121123号），约定：房地产地址为广州市花都区新华街百合路35号地下室负l层292车位；房地产产权证号码为0300159818;建筑面积为13.04平方米；房屋使用性质为车位；该房地产不存在抵押等他项权利情况；总金额为18万元；吴仕渊于2016年6月8日前向袁文斌支付；等。同日，袁文斌与吴仕渊签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16060120924号），约定：房地产地址为广州市花都区新华街百合路35号l栋1801房；房地产产权证号码为0300060456;建筑面积为85.54平方米；房屋使用性质为住宅；该房地产不存在抵押等他项权利情况；总金额为769860元；吴仕渊于2016年6月30日前向袁文斌支付；等。
另查明，袁文斌于2014年11月12日与广发银行股份有限公司广州花都支行签订《最高额抵押合同》，将广州市花都区新华街百合路35号（御宾府）1801房、1804房及地下室负一层292车位抵押给广发银行股份有限公司广州花都支行，为靖翔公司向广发银行股份有限公司广州花都支行的借款作抵押担保。吴仕渊、吴先华提交招商银行账户明细及转账汇款电子回单显示2016年6月6日，吴先华向靖翔公司账户转账支付163万元。袁文斌于该日取得广发银行股份有限公司广州花都支行出具的《结清（还款）证明》。
2016年6月8日，袁文斌与吴仕渊共同向广州市花都区国土资源和规划局申请办理涉案两套房产的产权转移登记手续，吴仕渊并已向税务部门缴纳了印花税、契税等税费，广州市花都区国土资源和规划局向吴仕渊出具了预受理回执。
吴仕渊、吴先华为证明其在查封前已经占有涉案两处房产并已经支付全部购房款，提交了以下证据：1.落款时间为2016年6月10日的收楼确认书一份，主要内容是袁文斌向吴仕渊、吴先华交付涉案两套房产，吴仕渊、吴先华同意按现状收楼；广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司出具的证明，主要内容为吴仕渊、吴先华于2016年6月12日到雅居乐客服中心申请办理涉案两处房产的过户手续，由于吴仕渊仅提供预受回执证明，该司办理过户手续需要提供《房产证》原件或复印件才可进行办理过户手续，因提供资料不全，该司暂时无法办理该产权物业的过户手续和办理雅居乐物业的业主证；物业管理费发票、电费发票、电费转账记录、水电费交费卡、房屋现场照片及车库照片、车辆行驶证等，其中物业管理费发票及电费发票上注明的付款人为袁文斌，吴仕渊、吴先华主张因2016年6月12日物业管理公司无法为其办理物业产权过户及业主证，袁文斌将水电费交费卡交付给其，由其实际支付物业管理费及水电费。袁文斌对上述证据及吴仕渊、吴先华的陈述均予以确认。民泰银行认为物业公司的证明能证明吴仕渊、吴先华在涉案两处房产被查封前仍未办理完过户手续；收楼确认书存在倒签可能，物业管理费发票、电费发票上注明的使用人为袁文斌，可证明涉案房屋查封前由袁文斌使用；电费转账记录显示的转账时间为2016年8月20日，是在房产被查封以后。2.落款时间为2016年6月12日的收据一份，注明袁文斌收到吴仕渊、吴先华涉案两处房产的房款尾数33万元；落款时间为2014年1月13日的借条一份，内容为袁文斌向吴先华借到现金30万元，汇入袁文斌老婆刘秀惠账户；农业银行交易明细及转账凭证一份，显示吴先华账户2014年1月13日向刘秀惠账户转账30万元，用途为往来款；网上银行电子回单以及账户明细查询，显示2014年2月至7月，袁文斌通过其个人账户每月向吴先华账户转账支付9000元。吴仕渊、吴先华提交以上证据拟证明袁文斌于2014年1月13日向吴先华借款30万元并在2014年2月至7月按月向吴先华支付利息，因借款到期未归还，故双方协商以该笔借款30万元抵涉案房屋、车位尾期房款33万元。袁文斌对上述证据的三性予以确认并提交其名下银行账户流水一份拟证明其在2014年2月至7月按月向吴先华支付利息。民泰银行对上述证据的质证意见为尾期款收据与《房屋转让合同》存在矛盾，银行转账凭证显示是吴先华与刘秀惠之间的往来款，并不能说明是借款，且借条中并未约定利息，网上银行电子回单及账户明细无法证明相关款项系吴先华收到的利息，因此上述证据无法证实购房尾期款已支付完毕。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法解释）第三百零八条之规定：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。本案中因袁文斌和靖翔公司反对民泰银行的主张，故袁文斌和靖翔公司应当与吴仕渊、吴先华共同作为本案被告。民诉法解释第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案应应当审查吴仕渊、吴先华对涉案两处房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据本院查明的事实，吴仕渊、吴先华与袁文斌在本院查封涉案两处房产前已经签订了《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》、《存量房买卖合同》，上述协议和房屋买卖合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其二，吴仕渊、吴先华提交的收楼确认书、物业公司的证明等能够相互印证，证明双方于2016年6月10日办理交楼手续后，吴仕渊、吴先华已到物业公司申请办理物业过户手续及业主卡，虽因其未能取得涉案两处房产的产权证书未能成功办理，但上述证据已能证实吴仕渊、吴先华在本院查封前已经合法占有涉案两处房产。其三，吴先华已于2016年6月6日根据双方《房屋转让合同》将首期购房款163万元付至靖翔公司账户用于偿还银行借款。对于尾期房款33万元，吴仕渊、吴先华提交借条、银行转账记录等能够证实其向袁文斌提交借款30万元及收取该借款的利息的事实，袁文斌亦已确认上述借款及利息冲抵剩余购房款33万元，故本院确认吴仕渊、吴先华已支付全部价款。其四，吴先华支付163万元首期购房款后，双方已于2016年6月8日向广州市花都区国土资源和规划局递件申请办理存量房转移登记手续，在该局受理后因本院查封涉案两处房产导致未能完成转移登记，吴仕渊、吴先华无过错。综上，吴仕渊、吴先华对涉案两处房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院（2017）粤0111执异36号执行裁定书裁定中止对位于对涉案两处房产的执行依据充分，并无不当，民泰银行现要求判决准许执行涉案两处房产的诉讼请求缺乏法律依据，其诉讼请求本院不予支持。
第三人刘秀惠、金国春、杨雪花、广州鑫益塑胶五金有限公司靖本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告广州白云民泰村镇银行股份有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费100元由原告广州白云民泰村镇银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 金燕妹
人民陪审员 邝敬伟
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 郭嘉嘉