河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再24号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张留生，男，汉族，1965年2月4日出生，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：史健，河南驿城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉珠，女，汉族，1968年5月25日出生，住驻马店市驿城区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄一组。
代表人：张春林，该组组长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄二组。
代表人：李清华，该组组长。
二被申请人的共同委托诉讼代理人：刘建锋，河南成盛律师事务所律师。
再审申请人张留生因与被申请人驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄一组（以下简称张庄一组）、驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄二组（以下简称张庄二组）租赁合同纠纷一案，不服驻马店市中级人民法院（2014）驻民四终字第302号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月29日作出（2015）豫法立二民申字第01792号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案�再审申请人张留生及其委托诉讼代理人史健、张玉珠，被申请人张庄一组的代表人张春林、张庄二组的代表人李清华及其共同委托诉讼代理人刘建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张留生申请再审称：1、涉案土地是农村荒地，根据土地管理法第六十三条的规定不能出租，本案应定性为土地承包合同纠纷；2、根据农村土地承包法第三十四条的规定，张留生有权出租涉案土地，张留生在2007年出租涉案土地时，有时任组长杨克峰签字确认，视为经过了村民组的同意，且对方请求解除合同超过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的6个月的异议期，解除合同无事实和法律依据；3、发生本案纠纷的原因不是张留生不愿意交纳租金，而是由于土地利用情况发生变化，张留生要求按照土地利用现状交�租金，但对方拒绝协商，由于涉案土地属于张庄三组所有，张留生就将租金分给了张庄三组的村民，故张留生一直在自觉履行合同义务，解除合同将会产生负面作用；4、原审仅凭张庄社区委员会出具的证明认定合组成立，既没有法律依据，也剥夺了村民选举组长的权利，又侵犯了张庄三组的合法权益。请求撤销原审判决，依法驳回张庄一组、张庄二组的诉讼请求。
张庄一组、张庄二组共同答辩称：1、本案按照合同内容，结合法律规定，应定性为土地租赁合同纠纷。2、张留生违约转租，违约交纳租金，原审判决解除合同合理合法。3、张庄村民组分为张庄一组、张庄二组，不存在张庄三组，不存在侵犯张庄三组的合法权益一说。原审判决正确，应予维持。
2012年3月12日，驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄一、二、三、四组起诉至驻马店市驿�区人民法院，请求依法解除其与张留生签订的土地转让协议，由张留生恢复原状，交付土地，并支付从2011年6月1日至2012年3月1日租赁款12086.10元，2012年3月1日至实际交付之日的租赁款按租金标准计算。驻马店市驿城区人民法院于2013年4月25日作出（2012）驿民初字第946号民事判决。驿城区东风街道办事处东张庄社区张庄一、二、三、四组不服一审判决，上诉至驻马店市中级人民法院。驻马店市中级人民法院于2013年8月23日作出（2013）驻民四终字第314号民事裁定，撤销一审判决，发回驻马店市驿城区人民法院重审。重审中，其诉讼请求变更为，请求依法解除其与张留生签订的土地转让协议，给付租金52679.85元。
驻马店市驿城区人民法院重审查明，2006年6月1日，驿城区东风街道办事处东张庄村委会张庄村民组（甲方，以下简称张庄村民组）与张留生（乙方）签订�土地转让协议书”一份。协议约定：甲方将其位于驻新公路路北、中原大道西侧，面积13.429亩土地交给张留生使用；土地转让年限：15年整，使用时间从2006年6月1日起至2021年5月31日止；转让金：每亩每年1100元，每5年每亩地增加100元，15年共分三个阶段；付款方式：先交款后使用土地，甲方可以宽限乙方交款，最迟时间一个月；甲方不能无故收回乙方的土地使用权，如有违约，应赔偿乙方的经济损失，如乙方违约，甲方可随时收回土地使用权等内容。合同签订后，张庄村民组依约将约定土地交付给张留生使用，张留生开始交纳租金，第二年租金（2007年6月1日至2008年5月31日，以下类推）于2007年8月14日交纳，以后每年租金的交纳时间分别为2008年12月13日，2009年12月18日、2010年12月3日。2010年12月3日交纳的是第五年（2010年6月1日至2011年5月31日）的租金，后张庄村民组以张�生未交纳第六年的租金等为由提起诉讼。另查明，张留生至今未向张庄一组、二组交纳2011年6月1日至2013年11月30日的租金。张留生对此辩称，其在诉讼过程中，已向原张庄三组交纳了2012年6月1日至2014年5月31日的租金，并提交了2012年9月12日，张留生与原张庄三组的部分村民张玉珠、张慧、张妮妮、付亚杰就本案争议的土地签订的《补充协议》，协议约定土地租金从2012年6月1日起上涨至每年2300元／亩。协议签订同时，张留生向原张庄三组部分代表交纳了2012年6月1日至2013年5月31日的租金26056.7元，原张庄三组于当日对该租金进行了分配，张峰等10户人员按480元／人的标准领取了分配的租地款，另有刘辉等3户未领取该款。2013年9月15日，张留生又向原张庄三组部分代表交纳了2013年6月1日至2014年5月31日的租金26056.7元，截止庭审结束时，该租金款尚未进行分配，保存在原张庄�组会计张玉珠处。再查明：一、本案起诉前（2011年4月1日至2011年9月29日），张庄村民组前后经过三次分组，最终分成四个组，分别为原张庄一组、原张庄二组、原张庄三组、原张庄四组；诉讼中，张庄村民组再次分组，最终合并成两个组，为张庄一组、张庄二组。为此，张庄一组、张庄二组提供了驻马店市驿城区东风街道办事处东张庄社区委员会分别于2013年10月10日和2013年12月10日出具的两份《证明》，证明：在2013年12月10日，张庄村民组由起诉时的四个组合并为两个组，即张庄一组、张庄二组。张庄一组的组长为张春林，张庄二组的组长为李清华。二、2011年11月19日，原张庄一、二、三、四村民组经会议研究对原张庄村民组所有租赁土地进行了分配，分配方案显示：张留生所租赁的土地规划归原张庄三组，该租赁土地的面积为11.329亩；诉讼中，张庄一组、张庄二组提交了该分配方案一份，用以证明张留生租赁的土地因修路占用了2.1亩，分配方案同意且已扣除该2.1亩占用地。三、诉讼中，张庄一组、张庄二组提交租赁地款分配表一份，分配表显示：2012年元月19日，原张庄四个村民组从东张庄社区居委会领取了四个村民组的全年租地收入后，向四个村民组的全体村民平均进行了发放，每人领取609元。张庄一组、张庄二组用此分配表证明四个村民组的财务和利益分配是整体的、一致的，且此次分配款项不含张留生租赁地块的应交租金。四、2011年3月10日，中原大道北段道路排水工程开始施工，施工中因扩路占用证书土地2.1亩；诉讼中，张留生以此为由辩称从2011年3月份以后的租金应扣除2.1亩占用地，其中2011年6月1日以前的已交租金应核减后予以返还。五、诉讼中，张庄一组、张庄二组提交证人证言6份，用以证明张留生拒绝按合同约定交纳租金。诉讼中，张留生提交证人证言5份，证人张玉珠（系原张庄三组会计）证明：1、2011年11月份，张留生去东张庄社区居委会交纳租金，就扣除占用地的租金问题与各组组长没有协商一致，未交成。2、2012年元月19日，张留生在接到张庄一组、张庄二组通知后，前往东张庄社区居委会交纳租金，双方就如何交纳租金问题，再次发生争执，又未交成；证人杨某称，其是中原再生资源有限公司（以下简称中原公司）的法定代表人，是租赁张留生场地的承租人，租赁张留生的场地用于经营物资回收生意。还查明：一、2006年6月1日，张庄村民组与张留生签订《土地转让协议书》时，租赁标的物为13.429亩土地，该土地为菜园地，无建筑物。租赁合同履行中张留生先后在租赁土地上投资建设的项目有大棚、围墙、门卫房等设施。二、为证明双方之间是土地承包合同关系，�留生提交了张庄村民组于2009年2月1日出具的“证明”一份，证明显示“兹证明我村民组一块荒地，位于村民组东南角，因无法耕种，经村民会议、村民代表同意给张留生使用”。三、现争议土地已规划在驻马店市城市总体规划区内，为二类居住用地。四、诉讼中，张庄一组、张庄二组提供了驻马店市中原公司的工商登记资料，用于证明张留生未经张庄一组、张庄二组同意将本案争议的租赁物转租中原公司。该资料显示证人杨某为中原公司的法定代表人，登记资料中有张留生与案外人杨某、张合齐于2007年12月20日签订的《协议》一份，协议显示张留生将本案争议的土地转租给中原公司，租赁期限为13年，自2008年3月1日至2021年3月1日止，租金每年60000元等。张留生对该《协议》的真实性无异议，但张留生辩称，张留生用本案争议的土地作为投资，与中原公司的法定代表�杨某系合伙关系。
驻马店市驿城区人民法院重审认为，张庄村民组与张留生签订的协议约定有张庄村民组将其土地的使用权转让给张留生，使用年限15年，转让金每亩每年1100元，违约后可随时收回土地使用权等内容，该合同名为“土地转让协议书”，实为租赁合同。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。本案中，张庄一组、张庄二组提供了中原公司的工商登记资料，证明张留生未经张庄一组、张庄二组同意将本案争议的租赁物转租中原公司。该资料显示证人杨某为中原公司的法定代表人，登记资料中有张留生与案外人杨某、张合齐于2007年12月20日签订的《协议》一份，协议显示：张留生将本案争议的土地转租给中原公司，租赁期限为13年，自2008年3月1日至2021年3月1日止，租金每年60000元等。张庄一组、张庄二组提供上述�料证明张留生转租的事实与证人杨某的证人证言一致。张留生虽辩称其与中原公司的法定代表人杨某系合伙关系，但未能提供相关证据加以证明，故张庄一组、张庄二组主张张留生未经其同意将纠纷土地转租，事实清楚，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，现张庄一组、张庄二组以张留生未经其同意转租为由请求解除与张留生签订的《土地转让协议书》，于法有据，予以采信。关于张庄一组、张庄二组请求的租金，张留生使用租赁的土地，依约应交纳租金，但张留生至今未向张庄一组、张庄二组交纳土地租金，故张庄一组、张庄二组有权依据合同请求张留生支付2011年6月1日至2013年11月30日（两年半）的租金。租金的数额应依照双方合同约定的标准计算，即从第六年开始每亩增加100元，为1200元／亩，按实际租赁面积11.329亩核算租金数额应为33987元（11.329×1200×2.5）。张庄一组、张庄二组请求超出1200元／亩的标准按2300元／亩计算，无事实依据，不予支持。故张庄一组、张庄二组请求的租金超出33987元的部分，不予支持。关于张庄一组、张庄二组主体问题。⑴、2006年6月1日，与张留生签订《土地转让协议书》的主体为张庄村民组，2011年至2013年期间张庄村民组历经了四次分组。在2011年11月，张庄一组、张庄二组将原张庄村民组所有的全部租赁土地分配给了各村民组，但是在年终分红时，张庄一组、张庄二组仍对全部的租金收入平均进行了分配，并向张庄每个村民组的全体村民每人发放609元，因此诉讼中，张庄一组、张庄二组主张分组后的各个村民组承继了原张庄村民组的民事权利义务，各个村民组的权利义务是整体的、一致的�应予采信，张留生辩称本案诉争的土地属于原张庄三组，与其他三个村民组无关，与事实不符，不予采信，故对张留生提出的应当驳回张庄一组、张庄二组起诉的辩称，不予支持。⑵、《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条第三款的规定，村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。依据上述规定村民委员会有权设立村民小组，因此根据张庄一组、张庄二组提供的驻马店市驿城区东风街道办事处东张庄社区委员会分别于2013年10月10日和2013年12月10日出具的两份《证明》证明，在2013年12月10日，张庄村民组由起诉时的四个组又合并为两个组，即张庄一组、张庄二组；张庄一组的组长为张春林，张庄二组的组长为李清华。鉴于此，张庄一组、张庄二组主张其已由原来起诉时的张庄一组、张庄二组、张庄三组、张庄四组四个小组合并为张庄一组、张庄二组两个小组，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以采纳。张庄一组、张庄二组作为本案的原告主体资格适格。关于张留生辩称其已交纳了2012年6月1日至2014年5月31日的租金。2006年6月1日，与张留生签订《土地转让协议书》的主体为张庄村民组，2011年至2013年期间张庄村民组虽历经了四次分组，但根据每次分组后张庄各个村民组仍对租金进行平均分配的情况证明，分组后的各个村民组的权利义务仍是整体的、一致的，分组后的各个村民组共同承继了张庄村民组的权利、义务。综上，原张庄三组部分村民代表无权就本案诉争的土地签订合同并收取租金，因此，张留生辩称已交纳2012年6月1日至2014年5月31日的租金，无事实依据，不予采纳。关于张留生辩称本案的土地纠纷是农村土地承包合同，不是租赁合同。《中华人民共和国农村土地承包法》对承包的原则、程序、期限、用途等做了非常严格的规定，而本案的《土地转让协议书》未履行相关土地承包的程序，未对土地使用的用途作出约定，不符合法律关于土地承包合同认定的构成要件，故张留生辩称《土地转让协议书》为农村土地承包合同，无事实和法律依据，不予采纳。驻马店市驿城区人民法院经其审判委员会讨论决定，于2014年3月21日作出（2013）驿民重字第36号民事判决：一、解除张庄村民组与张留生于2006年6月1日签订的《土地转让协议书》。二、张留生在判决生效后十日内向张庄一组、张庄二组支付2011年6月1日至2013年11月30日的租金33987元。案件受理费1100元，张庄一组、张庄二组负担480元，张留生负担620元。
张留生不服重审判决，上诉至驻马店市中级人民法院，请求撤销重审判决，依法改判驳回张庄一组、张庄二组的诉讼请求。
驻马店市中级人民法院二审查明的事实除与重审判决认定的事实相一致外，另查明：1、张留生庭审时提供2014年3月19日驻驿东办（2014）09号驿城区东风街道办事处文件；2、东张庄村民委员会证明一份；3、驿城区东风街道纪律检查委员会证明一份；4、二审开庭后又提供2014年5月19日，中共驻马店市驿城区委办公室（通知）一份。此四份证据用以证明对张庄村民组分成一组、二组不予认可，就东张庄村民组的有关问题，正在调查处理中。2014年9月26日，驻马店市驿城区民政局驿民文（2014）110号文件，建议纠正驻驿东办（2014）09号文件，2014年9月29日，驻马店市驿城区东风街道办事处驻驿东办（2014）81号文件，对2014年3月19日印发的《关于张留柱、张留生等信访事项的结案报告》、驻驿东办（2014）09号文件，予以撤销。
驻马店市中级人民法院二审认为，关于合同效力�问题。《中华人民共和国农村土地承包法》对土地承包的原则、程序、期限、用途等均有明确规定，在本案中，2006年6月1日，张留生与张庄村民组签订的《土地转让协议书》未履行相关土地承包的程序，未对土地使用的用途做出约定，不符合土地承包法关于土地承包合同的构成要件，重审判决将该协议认定为土地租赁合同并无不当。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。同时依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，张留生将争议土地转租给中原公司，没有证据证明是经出租人同意，因此，重审判决解除2006年6月1日双方签订的《土地转让协议书》正确。故张留生上诉称重审判决以其私自与杨某签订租赁协议，解除2006年6月1日双方签订的《土地转让协议书》错误的理由，与法律规定相悖，�予支持。关于张留生上诉称张庄一组、张庄二组诉讼主体不适格的问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条第三款的规定，村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组的有关规定，本案中，驻马店市驿城区东风办事处东张庄社区委员会分别于2013年10月10日和2013年12月10日出具两份《证明》，在2013年12月10日，张庄村民组由起诉时的四个组，又合并为两个组，即张庄一组、张庄二组。张庄一组、张庄二组作为本案一审时的原告，主体资格适格。张留生虽上诉称张庄一组、张庄二组主体资格不适格，并提供2014年3月19日驻驿东办（2014）09号驿城区东风街道办事处文件；东张庄村民委员会证明一份；驿城区东风街道纪律检查委员会证明一份；二审开庭后又提供2014年5月19日，中共驻马店市驿城区委办公室（通知）。但2014年9月29日驻马店市驿城区东风街道办事处驻驿东办（2014）81号文件，对2014年3月19日印发的《关于张留柱、张留生等信访事项的结案报告》、驻驿东办（2014）09号文件，予以撤销，张留生所举证据已失去证明效力。对该上诉理由不予采信。综上，重审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理结果正确，应予维持。驻马店市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）驻民四终字第302号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由张留生负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：张留生向本院提交的新证据有：1、2016年3月10日张庄村民组对张庄三组开具的收据一份；2、东风街道办事处出具的信访事项处理意见书一份；3、2014-2016年分给张庄三组租赁费的明细五份；上述证据证明张庄三组是存在的。4、加盖驻马店市驿城公证处印章�证明一份，证明张留生转租时，张庄村民组是知道的。张庄一组、二组的共同质证意见为，证据1-3不能证明在原一、二审中存在张庄三组，关于证据4，杨克峰签字不能代表村民组知道转租一事。本院认为，证据1上加盖的是张庄村民组的印章，证据2显示信访人张留柱不同意东风街道办事处的处理意见，证据3仅显示一些人员对于相应款项分配明细，证据1-3不能证明本案原审中存在张庄三组。证据4仅加盖驻马店市驿城公证处印章，没有公证内容，证明内容也不显示张留生转租时，张庄村民组是知道的。本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为：1、张留生申请再审称涉案土地是农村荒地，根据土地管理法第六十三条的规定不能出租，本案应定性为土地承包合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于用于非农业建设；…”由此可知，法律对于农村集体的土地使用权并未禁止出租，而是不得出租用于非农业建设，张留生以此认为涉案土地不能出租，本案应定性为土地承包合同纠纷的理由不能成立。2、张留生在认为本案为土地承包合同纠纷的前提下，主张根据农村土地承包法第三十四条的规定，张留生有权出租涉案土地，且张留生在2007年出租涉案土地时，有时任组长杨克峰签字确认，视为经过了村民组的同意。首先，张留生一方面主张涉案土地对方不能出租，一方面又主张自己有权出租，其观点前后不一；其次，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条仅规定承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式，关于流转的前提条件，该法第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法�记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”本案中张留生并未提供证据证明其对涉案土地取得了土地承包经营权证书，其称自己有权对外出租不符合法律规定。再次，张留生称在其出租时，时任组长杨克峰签字确认即视为经过了村民组同意，理由不充分，不予采信。关于张留生称对方请求解除合同超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的6个月异议期的再审理由，由于本案不属于城镇房屋租赁合同纠纷，故该条规定不适用于本案。张留生该项再审理由不能成立。3、张留生称由于土地利用情况发生变化，其要求按照土地利用现状交纳租金，对方拒绝协商，于是就将租金分给了张庄三组的村民，故其一直在自觉履行合同义务�根据查明的本案事实，在原审中张庄村民组的权利义务由张庄一组和张庄二组具体行使，但是张庄村民组的利益是整体的，一致的，而张留生在对方对其要求拒绝协商即将租金分配给原张庄三组部分村民的行为，不符合张庄村民组的整体利益，况且张庄一组和张庄二组对张留生该陈述不予认可，故张留生称其一直在自觉履行合同义务的再审理由不能成立。4、关于张留生称原审仅凭张庄社区委员会出具的证明即认定合组成立不当的再审理由。经查，原审中不仅有张庄社区委员会出具的证明，而且有村民代表和村民签字的村组合并和推选张春林和李清华分别担任张庄一组和张庄二组组长的证据材料。故张留生该项再审理由也不能成立。综上，原判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持驻马店市中级人民法院（2014）驻民四终字第302号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄爱玲
审 判 员 牛建华
代理审判员 王德齐
二○二○一六年十二月二十二日
书 记 员 胡 婷