广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终2428号
上诉人(原审原告、反诉被告)：马万经，男，1978年4月4日出生，壮族，无职业，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。
委托诉讼代理人：覃明，柳州市正明法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕贻标，男，1965年11月21日出生，汉族，广西川海房地产开发有限公司董事长，住广西壮族自治区柳州市城中区。
委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。
上诉人马万经与被上诉人吕贻标租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马万经上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，并支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案的一、二审费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2016年4月12日签订《门面租赁协议》，门面租赁用途为“网吧”经营，3个月的装修(免租金)期间，但是到期后，被上诉人在租赁场地因为自身原因没有通过消防验收，直到开庭审理过程中陈述于2017年11月才腾空，但是被上诉人也没有告诉上诉人协商此事，何况从2016年7月至2017年11月上诉人无法经营，还提前预支了2016年7月至2016年10月的租金。一审人民法院却认为上诉人这个时候可以即行整改后报批继续经营了，判决支持被上诉人因其过错导致上诉人无法经营期间的租金187196元，一审判决自相矛盾。二、当事人之间的《门面租赁协议》履行过程中一直系被上诉人违约，一审人民法院确认合同依法解除，理应由被上诉人返还因过错原因必需退回上诉人的押金53000元，租金52980元(上诉人投资的硬装、软装损失另计)，但是一审判决却支持被上诉人反诉主张，有违基本生活逻辑，难以服判。
吕贻标辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和事实理由没有事实依据和法律依据，应驳回其上诉请求，请求二审法院维持原判。
马万经向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《门面租赁协议》无效，如有效，要求解除该《门面租赁协议》；2.吕贻标返还马万经所支付的押金53000元、租金52980元。
吕贻标向一审法院反诉请求：1.马万经向吕贻标支付2016年10月20日至2017年12月19日止的租金共247240元。
一审法院认定事实：2016年4月12日，马万经与吕贻标签订《门面租赁协议》一份，约定：吕贻标将其所有的位于柳州市门面出租给马万经经营网吧；租赁期限共10年，自2016年4月20日至2026年4月19日；第一年租金为17660元/月，从第四年开始每隔两年以每平米递增10%计算，即第四年为19420元/月，第六年租金为21370元/月，第八年租金为23500元/月，第十年租金为25850元/月；第一至三个月为装修免租期，从第四个月起计算租金；马万经向吕贻标缴纳三个月的租金53000元作为押金，押金作为马万经在合同期内遵守合同的保证，合同期满后，马万经遵守合同，押金退还，若马万经在合同期内违反合同或提前解除合同，吕贻标所收取押金不予退还，如马万经的押金不够赔偿吕贻标损失，吕贻标有权追索；马万经于每月5日前交清当月租金、物管费及水电费；吕贻标按现状交付门面，使用过程中的维护维修责任由马万经负责，马万经要确保门面的完好；门面交付给马万经后，马万经如果装修，必须报请吕贻标同意，经吕贻标批准后，方可进行装修，装修费用由马万经自理，租赁期满，所有装修不得拆除，有改动之处马万经要恢复原样或付修复费用；吕贻标只对是否改变房屋结构及外观进行审查，其他情况的审查则由马万经向政府相关部门申请办理审批；马万经营业执照由其自行办理，与经营有关的税费由马万经缴纳；租赁期满或因马万经原因中途解除合同，吕贻标收回门面使用权，马万经应将租赁期间所产生的所有费用交清，并于吕贻标通知的三天内把物品全部搬出并交还房屋，马万经逾期不交还房屋，吕贻标有权自行腾空，所需费用及由此造成的损失由马万经承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2016年4月15日，马万经向吕贻标交纳押金53000元，吕贻标出具了收据。合同签订后，马万经着手对门面进行装修并筹备办理经营网吧所需的各种审批手续。之后马万经向柳州市公安消防支队报送网吧装修工程竣工验收消防验收检查材料，经工作人员审查资料及现场检查测试，2017年3月14日柳州市公安消防支队向其出具《建设工程消防验收意见书》认为该场所还存在下列问题：1.该场所一安全出口疏散门使用卷帘门，不符合《建筑设计防火规范》；2.火灾确认后消防控制室无法切断火灾区域非消防电源，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；3.部分区域未安装感烟探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；4.火灾确认后消防联动控制器无法联动喷淋泵且喷淋泵启停等相关动作信号无法反馈至消防联动控制器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；5.一疏散楼梯间内设有储藏室，不符合《建筑设计防火规范》。同时要求马万经对上述问题进行整改，整改完毕后重新申报验收，未经验收合格不得投入使用。马万经收到该通知后，针对通知中的第1、5项整改内容，于2017年4月6日向吕贻标发出通知，要求吕贻标与一楼门面承租户协商，把二楼门面的消防通道腾空或留出1.5米专用消防通道，以便通过消防审批。
另查明，该门面一楼也属吕贻标所有，在马万经承租之前已经出租给他人经营汽车修理及美容，一楼承租户在与二楼连接的楼道口外面搭建棚状建筑，并用卷闸门将该楼道口一并锁在里面，一楼承租户于2017年11月将该卷闸门向后推移，将楼道口留空出来。马万经向吕贻标支付了2016年7月20日至2016年10月19日期间的租金52980元，其后的租金未付。
一审法院认为，马万经与吕贻标签订的《门面租赁协议》是双方的真实意思表示，合同的形式、内容未违反国家法律、行政法规的禁止性和效力性强制性规定，合法有效，故马万经要求确认该合同无效，没有事实和法律依据，该院予以驳回。
合同签订后，当事人双方应严格、全面履行合同义务。吕贻标依约将门面按现状交付给马万经使用，马万经着手对门面进行装修并筹备办理经营网吧所需的各种审批手续，因租赁场所存在相关问题而未能通过消防审批以致本案诉讼。作为本案租赁场地的承租方，其理应明白经营网吧对场地要求特殊性，在协议签订前亦应对租赁现场进行审慎查验，且“该场所一安全出口疏散门使用卷帘门”并非导致未能通过消防审批的唯一原因，况一楼承租户于2017年11月将该卷闸门向后推移，将楼道口留空出来后，马万经可即行整改后再次报批，继续经营。故马万经以吕贻标交付的门面不符合约定的使用目的，吕贻标违约为由要求解除合同，与本案事实不符，该院不予支持。鉴于马万经坚持要求解除合同，且该《门面租赁协议》自签订至起诉时长达一年半时间，马万经未能使用该门面营利，其表示无力再继续经营，合同继续履行无法达到双方预期的效果，亦强人所难，故对双方签订的《门面租赁协议》予以解除。本案合同解除，不能归咎于吕贻标，属承租方提前解除合同，故马万经要求返还其所支付的押金53000元及租金52980元，没有事实和法律依据，亦与双方合同约定不符，该院不予支持。
马万经于2017年3月14日收到柳州市公安消防支队向其出具的《建设工程消防验收意见书》后，针对通知中的第1、5项整改内容，于2017年4月6日向吕贻标发出通知，要求吕贻标与一楼门面承租户协商解决消防通道事宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，作为出租人，吕贻标应积极作为，协助马万经共同消除合同履行障碍，且吕贻标作为一楼门面的所有者，对一楼承租户使用门面的行为有监督和管理的责任，在马万经提出整改要求后不予配合，未履行其合同附随义务，虽未构成合同违约，但在一定程度上造成马万经的经济利益受损，对此，吕贻标应予相应补偿，即从2017年4月7日至2017年10月30日期间，租金予以减半收取，即2017年4月7日至2017年10月30日（共6个月24天）期间，马万经应付租金为（17660×6+17660÷30×24）÷2=60044元。故吕贻标所诉从2016年10月20日至2017年12月19日共14个月期间的租金为17660×14-60044=187196元。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除马万经与吕贻标于2016年4月12日签订的《门面租赁协议》；二、马万经向吕贻标支付租金187196元；三、驳回马万经的其他诉讼请求；四、驳回吕贻标的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费1210元（本诉原告马万经已预交），减半收取605元，由马万经负担；本案反诉案件受理费2504元（反诉原告吕贻标已预交），减半收取1252元，由吕贻标负担304元，马万经负担948元。马万经负担的部分，连同上述应付款项一并支付给吕贻标。
双方当事人二审期间没有提交新的证据。
双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。本院补充查明，一审判决后双方当事人已自动履行了判决解除合同的条款，案涉房屋已由被上诉人吕贻标予以接收。
本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1、本案租赁合同是否有效；2、本案是否存在合同违约，以及吕贻标是否应当返还押金及已交租金、马万经是否应再支付租金187169元。
一、关于合同效力问题。本案当事人双方订立的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。马万经作为承租人履行租赁合同的主要义务是交纳房屋租金，吕贻标作为出租人履行租赁合同的主要义务是提供租赁合同约定的场地。
二、关于违约及损失责任承担问题。经营性房屋承租方作为商事经营主体，理应对商业场所、环境是否符合相应行业经营标准有基本考察和判断能力。本案上诉人作为已经正常从事网吧经营十年的经营者，在继续选择作为网吧经营场地的房屋时，理应对房屋是否达到网吧经营必须的基本消防要求予以注意及审查。而上诉人在签订合同前亲自考察了案涉房屋，对房屋内外情况已经知悉，但其却轻信自己，认为可以在先承租、装修之后，再根据消防部门验收要求进行整改。双方在《门面租赁协议》中约定门面交付的标准为“甲方按现状交付”，故被上诉人按合同约定提供租赁物没有过错。现上诉人认为被上诉人交付的门面不符合其使用目的而要求解除合同，虽该合同在一审判决之后已由双方当事人已经自行解除，但由于本案承租方马万经对房屋能否满足需求没有尽到审查义务，故应承担合同解除的责任。
上诉人马万经以未获得营业执照为由主张不应交纳全部租金,但本案租赁合同中并未约定出租人有协助承租人获得营业执照的合同义务,且被上诉人在交付租赁物后，该租赁物一直处在上诉人占用和控制之中,故出租人根据租赁合同主张支付租金合理合法,应予支持；上诉人认为已交纳的三个月租金52980元应予退还没有事实和法律根据，本院不予支持。又由于本案属于承租方在合同期内要求提前解除合同，按照《门面租赁协议》第四条4点约定，出租人吕贻标所收押金亦可不予退还。
同时，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。马万经于2017年4月6日就消防部门《建设工程消防验收意见书》第1、5项整改内容于向吕贻标发出通知，要求吕贻标与一楼门面承租户协商解决消防通道事宜。此时，作为出租人，吕贻标应积极作为，协助马万经共同消除合同履行障碍，且吕贻标作为一楼门面的所有者，对一楼承租户使用门面的行为有监督和管理的责任，在马万经提出整改要求后不予配合，未履行其合同附随义务，虽未构成合同违约，但在一定程度没有及时止损，吕贻标对此应予相应补偿。一审根据本案情况，判决从2017年4月7日至2017年10月30日期间租金予以减半收取，符合情理及公平原则。故此，一审判决支持吕贻标从2016年10月20日至2017年12月19日的租金为17660×14-60044=187196元正确。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4442元（马万经已预交），由上诉人马万经负担。
本判决为终审判决
审判长 梁 斌
审判员 黄继湘
审判员 杨显强
二〇一八年八月十五日
书记员 祝庾龙