广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初4270号
原告：吴学华，女，1989年12月10日出生，汉族，住惠来县，
委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。
被告：清远市联亿房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西18座。
法定代表人：陈国伦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。
原告吴学华与被告清远市联亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈钢、被告清远市联亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴学华向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同约定的交房义务；2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金20520.97元（该违约金每日按总购房款459082元的万分之一，从2015年5月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至起诉之日，为20520.97元）；3、判决被告将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢8层03号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；4、判决被告向原告支付逾期办证的违约金20654.92元（该违约金从2015年7月30日起以总购房款459082元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢8层03号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，暂计至起诉之日，违约金约为20654.92元）；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢8层03号商品房，购房款总额为459082元，合同签订后，原告已向被告付清购房款，但由于涉案房屋的房间、墙身多处存在起沙、起霜、起毛等严重质量问题，原告已向被告反映并报修，目前仍未处理完毕，所以被告至今仍未履行合同约定的交房义务。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案，但被告至今仍未履行相应的合同义务，应承担逾期办证的违约责任。
被告清远市联亿房地产开发有限公司辩称：一、由于政府行为、市政配套安装延误或第三方责任，导致翠湖花园小区部分配套工程的工期被延误，据实相应延期交楼，故不存在迟交楼的问题。1、本案所涉的翠湖花园项目，在建设过程中，因政府重点工程飞来湖建设的用电需要，代表政府的“飞来湖市政道路建设指挥部”在答辩人的翠湖花园北侧建设用地规划红线之内（即相邻环城西路的路旁），擅自铺设了一条10KV的高压电缆，导致翠湖花园5、6、7、8号楼的施工塔吊无法安装，还导致给排水系统、强弱电系统和燃气管道系统的安装也无法进行，严重影响了翠湖花园项目的建设进度。答辩人为此多次找到“飞来湖市政道路建设指挥部”、清远市工程建设安全监督站、清城区供电局、清城区凤城供电所、清远市规划局等部门协调处理，历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。“飞来湖市政道路建设指挥部”的上述行为，是属于政府行为。2、在2012年末，翠湖花园主体结构的施工建设已完成，接通了临时水电，具备事实上的入住条件。3、由于城市发展、供电布点不足等原因，供电部门迟迟无法将永久居民用电接入翠湖花园小区，答辩人早在2013年4月12日向供电部门报送《供电方案》，直到2014年7月供电局才以清供电计划部（2014）44号文件确定把给翠湖花园小区接通永久居民用电的输送接电工程纳入其业扩配套工程范围。到2014年12月29日该输送接电工程的土建部分和电气部分才完成，出现长达20个月的时间拖延。只有接通了永久居民用电，答辩人才能进行后续约10个分验收项目，导致综合竣工验收相应拖延。答辩人在2015年10月27日工程竣工�收备案后，于2015年11月6日致电被答辩人，通知其房屋已经符合交付条件，请其十天内前来收楼，但被答辩人以迟交楼交求赔偿为由拒绝收楼。答辩人于2016年1月29日通过帽子政EMS向被答辩人发出书面《收楼通知书》，再次通知其前来收楼，但被答辩人却仍然拒不前来办理收楼手续，根据合同约定，被答辩人在《收楼通知书》之通知日期即2016年1月29日已经视为收楼。二、答辩人协助办证期限的起点时间，应从工程竣工验收备案（即符合合同约定的交楼条件）之后且被答辩人已经配合办理应办的手续、提交了买受人应提交的资料之后才计算。三、由于被答辩人拒绝收楼，又未配合到银行办妥签署表格等相关手续，导致申请办证的资料不齐而无法向产权登记机关递件，责任在于被答辩人，答辩人不存在迟办证的问题。答辩人于2015年11月4日取得了《房地产初始登记告知书�，由此证明答辩人已在商品房交付后90日内完成了提供资料备案的合同义务。被答辩人是通过农业银行按揭贷款支付购房款的，而该银行直到2016年3月26日才将涉及办证所需的资料移交给答辩人，而答辩人在2016年6月1日就已将全部资料送到产权登记机关，不久之后，由于众所周知的原因，不动产登记机关由住建局转移到国土局，办事程序发生变化，国土局对于不动产登记需要提交的资料有新的规定，因此被答辩人涉及贷款方面的资料被退回到了银行，按新的规定重新修改整理后再移交给答辩人，答辩人已于2016年8月1日协助再次将办证资料递交到产权登记机关（国土局），因此不存在迟办证问题。四、被答辩人超出合同的约定主张迟办证违约赔偿不符合法律规定。即使存在迟办证，根据合同约定出卖人仅应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被答辩人并未举证�明其直接损失，而事实上被答辩人提前获得房屋使用权，又在使用中享受了答辩人的优惠，并未造成实际损失。双方对于迟办证违约金已有明确约定，原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金缺乏依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认如下事实：2014年4月23日，原告吴学华与被告清远市联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢8层03号房屋，建筑面积111.97平方米，房屋总价款为459082元。付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付�受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到出场人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期起视为买受人已收楼，……。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料�产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告通过向中国农业银行股份有限公司清远新城支行按揭付清了购房款459082元。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月4日，被告取得了涉案房屋所在五幢楼房的核准房产初始登记。2016年1月29日，被告向原告发出《收楼通知书》，安排2016年2月28日前办理收楼手续。2016年7月19日，原告因涉案房屋房间、墙身起砂、起霜、起毛现象报修，被告同意维修。
2013年4月12日，被告与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31�，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。被告认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经供清城供电局检验合格。
2013年1月28日，因被告在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10kV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向被告发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，被告认为该10kV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10kV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10kV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10kV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，被告认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。
2016年6月13日，中国农业银行股份有限公司清远城南支行出具一份�证明》，内容为：“我行于2015年12月20日收到楼盘翠湖花园申请办理按揭户承诺书2份，共有215户，为了确保楼盘办证准确无误，经我行核对准确后，编制有关表格上报申批后于2016年1月25日开始通过押品管理系统逐笔办理提取预告证，由于办证户数较多，且需逐笔提取预告证，又恰逢春节放假期间，提取预告证办理流程直至2016年2月25日完毕，我行于3月2日收到办理房产证的预告证，收到预告证后我行向信贷部档案部门申请借出办证的购房合同等有关办证资料，同时对办证有关资料进行检查，发现办证资料不全的，我行要进行复印备齐等工作，于2016年3月26日把办证的有关资料移交给开发商办证。”
2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日是，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”
本院认为，本案的争议焦点主要为被告是否构成逾期交楼及逾期协助办证违约及办证违约金是否应予调整。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2015年4月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。根据被告在本系列案件中提供的证据显示，被告与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等验收工作才能进行；另在被告对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就被告施工过程中对用地红线�的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，被告为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，本院认定上述原因符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对本系列案中合同约定的2014年10月30日前交付商品房给原告的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。本案合同约定交付日期在顺延时间之后，应按合同约定确定应交楼时间为2015年4月30日前，涉案房屋直至2015年10月27日才完成工程竣工验收备案，故被告已构成逾期交楼违约，涉案合同约定的交付日期在上述期限之后，故违约金起算日应从约定期限界满后次日即2015年5月1日起计算，原告诉称涉案房屋质量问题是属于房屋质量保修范围，不能以此为由拒绝接收经验收备案合格房屋，故违约金计算至被告书面通知限期收楼日即2016年2月28日止，违约金计算标准按合同约定的按已付购房款日万分之一计算。诉讼中，没有证据证明被告拒绝向原告交付房屋，故原告可自行前往办理收楼手续。由于原告没有实际接收房屋，根据合同约定2016年2月28日可视为原告应收楼日期。被告应于交付房屋之日起90日内即2016年5月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。被告从2015年12月20日向按揭银行递交申请书要求调取办理按揭业务客户相关档案资料，而该银行截至2016年3月26日才将办证相关资料移交给被告，被告于2016年6月1日将办证申请资料报清远市房产交易中心。上述2015年12月20日至2016�3月26日期间是由于原告办理按揭贷款业务引起需提供相应资料导致的延误时间，非被告主观因素可以干预，因此该期间应从协助办理期限内扣减，共扣减97天，即被告最迟应于2016年9月2日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2016年6月1日将办证申请资料报清远市房产交易中心，其后又于2016年8月1日再次将办证资料递交到产权登记机关（国土局），并未超出上述期限，故不构成违约。被告将办证申请资料报清远市房产交易中心之后，何时取得办证收件回执非被告可以左右，因此应视为被告已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对于原告要求被告将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百�七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴学华支付逾期交楼违约金（违约金以购房款459082元为基数按其日万分之一从2015年5月1日起计算至2016年2月28日止）；
二、驳回原告吴学华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费415元，由原告吴学华负担350元，被告清远市联亿房地产有限公司负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一六年十月十七日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机�予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。