广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法审监民提字第8号
再审申请人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市分行（原中国邮政储蓄银行有限责任公司广州分行），住所地广东省广州市越秀区。
负责人：李斌，行长。
委托代理人：陆延冰，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：孙建，男，汉族，1975年5月20日出生，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。
委托代理人：金鑫，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师�务所律师。
被申请人（原审被告）：张庆成，男，汉族，1965年5月23日出生，住广东省广州市海珠区。
被申请人（原审被告）：广东银裕餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：区扬华。
委托代理人：徐萍，广东银裕餐饮管理有限公司及广东银裕融资担保有限公司员工。
委托代理人：洪敏怡，广东银裕餐饮管理有限公司及广东银裕融资担保有限公司员工。
原审第三人：广东银裕融资担保有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：区扬华。
委托代理人：徐萍，广东银裕餐饮管理有限公司及广东银裕融资担保有限公司员工。
委托代理人：洪敏怡，广东银裕餐饮管理有限公司及广东银裕融资担保有限公司员工。
再审申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市分行（以下简称邮储银行广州分行）因与被申请人孙建、张庆成�广东银裕餐饮管理有限公司（以下简称银裕餐饮公司）、原审第三人广东银裕融资担保有限公司（以下简称银裕担保公司）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第1842号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月10日作出（2013）佛中法立民申字第129号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邮储银行广州分行的委托代理人陆延冰、何瑞怡，被申请人孙建及其委托代理人金鑫、潘春晓，被申请人银裕餐饮公司和原审第三人银裕担保公司共同委托的代理人徐萍、洪敏怡，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月9日，孙建起诉至佛山市南海区人民法院，请求判令：1.确认张庆成代理孙建与银裕餐饮公司之间的房屋（佛山市南海区大沥镇浔峰洲路8号万科四季花城荷花园某房）买卖行为无�；2.确认佛山市南海区大沥镇浔峰洲路8号万科四季花城某房归孙建所有，判令张庆成、银裕餐饮公司还清贷款、涂销抵押，将房屋产权过户到孙建名下并承担所有税费；3.判令张庆成、银裕餐饮公司承担相关诉讼费用。
佛山市南海区人民法院一审认为：银裕餐饮公司与银裕担保公司的法定代表人均为区扬华，而银裕餐饮公司与广州银裕酒家有限公司（以下简称银裕酒家）的住所地均在广州市荔湾区，洪敏怡既是银裕餐饮公司的股东，也是银裕酒家的负责人；同时，为银裕酒家提供抵押担保的房产权属人中有徐萍，而徐萍也是银裕担保公司的业务经理；梁某宇既是银裕担保公司的副总经理，也是银裕餐饮公司办理房产过户登记的受托人，可见各主体之间都是相互关联的。孙建因急需资金而到银裕担保公司借款或经银裕担保公司介绍担保借款，并为此办理委托公证委�银裕担保公司的业务经理张庆成等人出租、出售其涉案房产。张庆成虽得到孙建代为出售房屋的授权，但其作为代理人，也应本着善良、谨慎、勤勉的原则在授权范围内处分孙建的房产。即便孙建确实无法返还借款而损害到其自身权益，张庆成也应依法律允许的途径维护权利，而不能违背委托人的真实意愿强行处分其房产。张庆成的代理人在诉讼中确认张庆成当时是基于孙建到期不能偿还债务，而且无法联系到孙建，才代其出售房屋；但同时又确认涉案房屋一直由孙建居住使用，而且其对于张庆成选择出售予银裕餐饮公司的原因解释是因房屋一直由孙建居住使用而无法交接，所以只能出售给知道相关情况的银裕餐饮公司，而且因无法享有房屋使用权，所以转让价钱偏低；由此可见，张庆成和买受人银裕餐饮公司当时对于孙建的房产情况都十分清楚，而且知道孙建�愿意出售并搬离涉案房屋；正常来说是没有人会愿意购买无法享有使用权的房屋，而且张庆成也无证据证明已将售房所得款项交予孙建，其提供的收款收据所涉及的所谓银主洪敏怡，也正是买受人银裕餐饮公司的股东之一，因此基于涉案相关公司及人员之间的关联关系，认定张庆成与买受方银裕餐饮公司之间存在串通行为。张庆成于2010年12月7日以416120元的价格将孙建的涉案房屋出售予银裕餐饮公司，较银裕餐饮公司之后不久抵押时，邮储银行广州分行于2011年2月18日评估的房屋抵押价值854800元明显偏低，相差一半多，损害了孙建的利益，孙建因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，起诉要求认定该买卖行为无效合法有理，予以支持。
对于孙建要求确认涉案房产归其所有的请求，依不动产登记公示制度，物权登记具有对外公信效力，登记�权属人在法律上推定为真正的权利人。邮储银行广州分行基于信赖登记而在涉案房产上设立担保物权，并办理抵押登记手续，其抵押权合法有效，应受法律保护。在该抵押权尚未消灭前，涉案房产无法变更登记回孙建名下，因此对于孙建的确权请求在本案中不予支持。但银裕餐饮公司应对其与张庆成串通而损害孙建利益的过错行为承担相应的民事责任，酌定其于判决生效之日起六十日内涂销涉案房屋的抵押登记，并于抵押权涂销登记之日起三十日内协助孙建办理涉案房屋的产权登记手续，相关税费由银裕餐饮公司承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，作出（2011）佛南法民三初字第1842号民事判决：一、确认张庆成代理孙建与银裕餐饮公司就位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城某房的买卖行为无效；二、银裕餐饮公司应于判决发生法律效力之日起六十日内涂销位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城某房（房地产权证号为粤房地权证佛字第020013XX**号）的抵押登记（他项权利登记证号为粤房地他项权证佛字第××号）；并于抵押权涂销登记之日起三十日内协助孙建办理该房屋的产权变更登记手续，将房屋过户到孙建名下，相关税费由银裕餐饮公司承担；三、驳回孙建的其他诉讼请求。案件受理费7450元（孙建已预交），由孙建负担1450元，张庆成、银裕餐饮公司连带负担6000元；张庆成、银裕餐饮公司连带负担的受理费应于判决发生法律效力之日起七日内迳付还予孙建，原审法院不另收退。
邮储银行广州分行不服上述判决，向本院申请再审称：一、邮储银行广州分行的抵押权合法有效，应受法律保护，原审法院判令涂销涉案房屋的抵押，损害了邮储银行广州分行的合法权益。涉案房屋办理了抵押登记，双方当事人对于邮储银行广州分行享有涉案房屋的抵押权并无异议，原审法院对此也予以确认。原审法院在认定邮储银行广州分行的抵押权合法有效的同时，又判决涂销抵押，显然没有保护邮储银行广州分行的合法权益，违反了公平公正的审判原则。二、邮储银行广州分行取得涉案房屋抵押权属于善意取得，应予保护。邮储银行广州分行根据房屋管理部门出具的房产证明以及相关的抵押合同，对涉案房屋进行了评估，并办理抵押登记，邮储银行广州分行并无过错，属善意取得第三方，其权益应得到保护。综上，请求：1.撤销原审判决第二项；2.再审的案件受理费由孙建、张庆成、银裕餐饮公司负担。
被申请人孙建答辩称：一、原审判决第二项有事实和法律依据，没有侵害邮储银�广州分行的抵押权。1.邮储银行广州分行并未对原审判决第一项申请再审，应认为其对张庆成与银裕餐饮公司恶意串通，将涉案房屋恶意过户，损害了孙建的利益，买卖行为无效的事实无异议。2.有了第一项判决，就必然会有第二项判决，否则就是判决不彻底，没有解决任何实际问题。无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判决第二项要求银裕餐饮公司将涉案房屋返还给孙建，即涂销抵押，并协助孙建办理该房屋产权的变更登记，将房屋过户到孙建名下，没有任何错误。3.第二项判决并没有对抵押权作出认定，并没有确认邮储银行广州分行的抵押权无效，相反，法院也认为邮储银行广州分行的抵押权合法有效，应受法律保护。第二项判决只是针对银裕餐饮公司应承担的责任，确定银裕餐饮公司应履行的行为，依据该判项不能得�邮储银行广州分行无法实现抵押权的结论。二、邮储银行广州分行应认真理解原审判决第二项的真实意义。1.判决第二项是承接判决第一项而来，是判令银裕餐饮公司须履行的义务，即要求银裕餐饮公司应作出的单方行为，银裕餐饮公司要作出这个单方行为，是要付出对价的，即敦促银裕担保公司或银裕餐饮公司向邮储银行广州分行偿还本息，以涂销抵押。2.“涂销抵押”并不等于“抵押权无效”。涂销抵押是要求抵押人和抵押权人双方到场，共同配合，向登记机关申请，登记机关认为符合条件，才能完成。原审判决第二项并没有判令邮储银行广州分行应配合去涂销抵押，更没有要求邮储银行广州分行无偿的、无条件的去涂销抵押，故判决第二项没有侵害邮储银行广州分行的抵押权。只要邮储银行广州分行在没有收回贷款的情况下，不去配合银裕餐饮公司涂销抵押�可。3.第二项判决必须明确银裕餐饮公司有责任和义务去涂销抵押，这是判决第一项的逻辑顺延，也是对孙建诉讼请求的处理，更方便判决的执行。涂销抵押的义务是有前提条件的，暗含着需要偿还贷款的意思，但原审法院不能在本案中判令银裕餐饮公司向邮储银行广州分行偿还贷款。三、邮储银行广州分行在原审及上诉的过程中，并未提出任何异议与主张，现在却申请再审，是对法律严肃性的不尊重，也实属浪费司法资源。本案原审从2011年12月9日立案，到2012年7月9日判决，历经一年多的时间，邮储银行广州分行没有提出任何异议或要求，更没有提出任何关于抵押权的主张，对于孙建的第二项诉讼请求，邮储银行广州分行认为只要钱能够还清，就没有意见。也就是说，邮储银行广州分行对孙建要求还清贷款、涂销抵押、将房屋产权过户到孙建名下的诉讼请求予以认可，这种表态是一种诉讼权利的处分。邮储银行广州分行收到判决后也未提起上诉，表示服从判决，但现却又申请再审，显然是对法律的权威性和严肃性不尊重的表现，也浪费司法资源。四、邮储银行广州分行已在广州市越秀区人民法院起诉并申请执行，其抵押权正在实施，并没有受到侵害。孙建单凭原审判决是无法拿回涉案房屋的，在银裕餐饮公司或银裕担保公司向邮储银行广州分行偿还贷款之前，原审判决暂时无法执行，事实上，原审判决至今也没有得到执行。邮储银行广州分行已因金融借款合同纠纷在另行提起诉讼，在法院作出判决后，邮储银行广州分行也已申请执行。五、退一步来说，即使本案的抵押权实现不了，邮储银行广州分行也能从其他五套抵押房产中收回贷款本息。邮储银行广州分行一共出借300万元款项，银裕餐饮公司等一共提供了六套房屋作为�押，2011年2月18日抵押评估总价为385万元，上述房产现在的总价应超过600万元，扣除孙建的房屋后，其他五套抵押房屋的评估总价值应超过500万元，邮储银行广州分行完全可以通过执行其他五套房屋收回借款本息。六、关于抵押权善意取得的探讨。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，这里仅规定“参照”而不是“适用”，即法官可根据案件的具体情况来自由裁量。该条前两款只规定所有权的善意取得制度，关于其他物权的善意取得的构成要件，并没有具体的条文规定，只能从民法理论上来探讨。1.按照传统民法的定义，善意取得是指无权处分人将其占有的他人财产转让给买受人，若买受人取得该财产时是出于善意，则买受人取得该财产的所有权。本案中，无权处分人银裕餐饮公司基于恶意串通而�生的买卖行为无效，故因买卖行为而取得的房屋所有权是虚假、无效和不存在的，银裕餐饮公司基于虚假的所有权而对外进行担保的行为，同样是一种欺诈行为，甚至涉嫌贷款诈骗罪，这是一种非法的“处分权”，违背实际所有权人的意志，直接侵害了实际所有权人孙建的合法权益，非法的“处分权”对实际所有权人没有约束力，实际所有权人可基于所有权的绝对权进行追及，无论该物怎样辗转均因违背实际所有权人的意志而无效，最终该物应当归还实际所有权人，抵押权人的抵押权不应得到保护。2.抵押权善意取得的构成要件之一，即“抵押权人设立抵押权时须为善意”。邮储银行广州分行作为专业性的金融机构，其本身的工作就是放贷，其对借款人的资信状况和真实经营状况，应有充分详尽的调查了解，尤其是对抵押物的真实权利状态，应进行全面详尽的调查�邮储银行广州分行并没有仔细调查，也没有到抵押物现场去查看，而是轻信了评估报告，但评估公司是借款者委托进行的，并不是邮储银行广州分行委托进行的。评估报告称涉案房屋的状态为“估价对象现出租”，这显然是虚假的，但邮储银行广州分行并没有注意到这一点，也没有到现场去实地查看涉案房屋到底是否为出租，由此可见邮储银行广州分行存在重大过失。尤其需要指出的是，根据上述评估报告的材料：银裕餐饮公司取得涉案房屋的时间是2010年12月9日，但随即在2011年3月7日就签订借款合同抵押贷款，这么匆忙显然是为套现，具有不可告人的隐情。银裕餐饮公司取得涉案房屋的价格是416120元，但抵押评估中的价格却是854800元，如此低廉的价格取得，显然存在问题。但邮储银行广州分行对上述问题视而不见，显然没有尽到必要的注意义务。抵押权的善意取得问题，实际上是真实的所有权与善意取得的抵押权之间的权利冲突问题。法院裁判时，不仅要从法律条文及法学理论上来探讨，还要考虑到法律价值取向，即怎么样平衡各方当事人的利益，达到权利的最佳分配状态、实现利益的均衡。如果撤销原审判决第二项，势必导致原审判决悬空，孙建被迫要起诉银裕餐饮公司索赔，并查封其名下的房产即涉案房屋及另外一套抵押物，会导致诸多案件久拖不决，造成多方当事人诉累。邮储银行广州分行在执行越秀法院判决中，如能从其他五套抵押物中优先受偿，就可达到四赢的目的。如果邮储银行广州分行在其他五套抵押物拍卖款中无法完全受偿，所差的余额，可由邮储银行广州分行追究保证人的保证责任，或在本案中调解解决。即使邮储银行广州分行有所损失，相对于其庞大的资产和垄断性利润来说，也不算什么，而且这�损失对于其有也是促进，促使其在今后的借贷中更加审慎，不让那些有不良目的的人或公司钻法律的空子。相反，本案再审如果支持邮储银行广州分行的善意取得，就等于支持银裕餐饮公司的这种违法处分行为，变相鼓励大量的高利贷公司及其关联公司通过各种串通欺诈、巧取豪夺的违法手段，取得受害者的房产，然后肆无忌惮的抵押给银行进行套现，最终破坏了社会经济秩序，影响社会稳定。另外，邮政储蓄广州分行的申请过了六个月的时效。综上所述，邮储银行广州分行的抵押权不构成善意取得，原审法院判决第二项有事实和法律的依据，没有侵害邮储银行广州分行的抵押权。
被申请人张庆成在再审期间没有发表答辩意见。
被申请人银裕餐饮公司答辩称：涉案房屋是银裕餐饮公司的。
原审第三人银裕担保公司答辩称：涉案房屋是银裕餐饮公司的。
再审申请人邮储银行广州分行在再审期间向本院提交了（2012）穗越法民二初字第2983号民事判决书及生效证明，以证明广州市越秀区人民法院对相关事实的认定。被申请人孙建质证认为，对于判决书形式的真实性予以确认，但孙建没有作为有独立请求权第三人参加该案诉讼，程序错误，对该证据的合法性与关联性有异议；对于生效证明的真实性予以认可，恰好证明该判决已进入执行程序。被申请人银裕餐饮公司及原审第三人银裕担保公司对判决书及生效证明均没有异议。
被申请人孙建在再审期间向本院提交了南海区人民法院的送达回证，以证明原审判决现在已暂停执行。申请人邮储银行广州分行质证认为，该送达回证并不能反映送达的材料是什么，且没有提交原件，不能反映原审判决现在是暂停执行状态，不清楚为何法院的送达回证上加盖有国土局的印章。被申请人银裕餐饮公司及原审第三人银裕担保公司认为不清楚情况。
被申请人张庆成、银裕餐饮公司及原审第三人银裕担保公司在再审期间均没有向本院提交新的证据。
对于邮储银行广州分行及孙建在再审期间提交的证据，本院认证如下：各方当事人对于邮储银行广州分行提交的民事判决书及生效证明的真实性均没有提出异议，本院对该证据予以采信。被申请人孙建提交的送达回证系复印件，邮储银行广州分行对该证据的真实性提出了异议，孙建亦没有提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。
本院再审查明：涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城某房，由孙建于2004年以银行按揭贷款方式购买，登记按揭贷款期限至2024年12月21日，登记抵押权人是中国银行佛山黄岐支行。2009年7月27日，孙建因到银裕担保公司借款或由该公司介绍担保借款的原�而到广东省广州市南方公证处办理委托公证，全权委托包括张庆成（银裕担保公司的业务经理）在内的四人（任一人）执行和处理上述房产的相关事项，包括出租和出售等，并明确受托人依法办理相关授权事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任和经济责任。2009年7月28日，银裕担保公司的职员李某一（甲方）与孙建（乙方）签订附加协议书一份，明确乙方所签订的委托公证及购房协议书只因纯向甲方借贷而订立，甲方在借款期内禁止对涉案房屋进行出租、出售、抵押等处分；乙方还清借款后，甲方须将所有经双方签订的文件，包括公证委托书和购房协议书、借据等归还乙方，甲方不得保留。
之后，孙建没有偿还借款，孙建于2010年9月1日向银裕担保公司介绍的人借款提前偿还了涉案房屋的按揭贷款本金和利息，注销了房屋的按揭登记，并于2010年11月10日取得了该房屋的房地产权证书，孙建是登记权属人。2010年12月7日，张庆成代孙建与银裕餐饮公司签订房地产买卖合同，以416120元的价格将涉案房屋出售予银裕餐饮公司。同日，张庆成持孙建办理的委托公证书，与银裕餐饮公司的委托代理人梁某宇（银裕担保公司的副总经理）到房管部门办理了产权变更登记手续。2010年12月9日，涉案房屋产权变更登记为银裕餐饮公司所有，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号。2011年3月7日，银裕餐饮公司以其所有的涉案房屋为银裕酒家向邮储银行广州分行借款提供抵押担保。根据邮储银行广州分行提供的房地产抵押评估报告显示，涉案房屋在2011年2月18日的估价时点的抵押评估价值为854800元。银裕餐饮公司于2011年3月17日在涉案房屋上办理了抵押权的他项权利登记，证号为粤房地他项权证佛字第XXX号，登记他项权利人为邮储银行广州分行，债权数额为854800元。之后，梁某宇多次带人到孙建的涉案房屋中滞留，孙建为此曾向黄岐派出所报案。
银裕餐饮公司的股东是洪敏怡、区扬华和区某洪，银裕担保公司的股东是区扬华和区某乐，两家公司的法定代表人均为区扬华。银裕餐饮公司的注册登记地址为广州市荔湾区某房，而根据邮储银行广州分行提供的相关合同显示，银裕酒家的住所地为广州市荔湾区XX号，并由洪敏怡作为负责人与邮储银行广州分行签署相关合同。
另查明，邮储银行广州分行以银裕酒家、银裕餐饮公司徐萍、严某成、戴某霞、洪敏怡、区扬华等为被告，向广州市越秀区人民法院提起诉讼。广州市越秀区人民法院于2012年9月14日作出（2012）穗越法民二初字第2983号民事判决，判决如下：一、在判决发生法律效力之日起十日内，银裕酒家向邮储银行广州分行清偿�款本金3000000元及利息、罚息（计至2012年3月27日利息为18030.04元，从2012年3月28日起至判决限定还款之日止的罚息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准上浮50%计付）；二、银裕酒家不履行上述判决时，邮储银行广州分行有权从依法处分……银裕餐饮公司抵押的坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城某房……折价，或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、银裕餐饮公司、洪敏怡、区扬华、徐萍对折价、拍卖或变卖前述抵押物所得价款不足以清偿债务以外的部分承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十二条的规定向银裕酒家追偿；四、驳回邮储银行广州分行的其他诉讼请求。上述判决于2012年9月30日发生法律效力。
本院再审认为：原审判决认为张庆成于2010年12月7日将涉案房屋以416120元的价格出售给银裕餐饮公司，损害了孙建的利益，并据此认定该买卖行为无效，邮储银行广州分行对此没有提出异议，而张庆成、银裕餐饮公司、银裕担保公司均没有提出再审，本院对原审法院的上述认定予以确认。本案再审的争议焦点是原审判决第二项是否应撤销，即银裕餐饮公司是否应涂销涉案房屋的抵押登记并协助孙建办理涉案房屋的产权变更登记手续。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据上述规定可知，登记是不动产物权的公示原则，物权登记具有公示力。本案中，在银裕餐饮公司为银裕酒家向邮储银行广州分行借款提供抵押担保时，涉案房屋登记的物权人是银裕餐饮公司，邮储银行广州分行基于对登记的信赖而相信银裕餐饮公司有�处分涉案房屋，进而根据担保合同设立抵押并办理抵押权登记，并无明显不当，该抵押行为合法有效，依法应予保护。涂销抵押意味着抵押权的消灭，抵押权消灭的前提应是主债务已清偿，原审法院在主债务没有清偿的情况下，即判令银裕餐饮公司涂销抵押不当，有可能损害邮储银行广州分行的权利，本院对此予以纠正。在该抵押权消灭前，未经抵押权人邮储银行广州分行的同意，涉案房屋登记的权属人不得变更。现涉案房屋上仍然设立有抵押登记，故该房屋现无法变更登记到孙建名下。原审法院判令银裕餐饮公司协助孙建办理涉案房屋变更登记不当，本院予以纠正。孙建可待涉案房屋的抵押权消灭后，再请求银裕餐饮公司协助办理变更登记手续，或者另案请求银裕餐饮公司等赔偿损失。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第1842号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第1842号民事判决第二项；
原审案件受理费7450元（孙建已预交），由孙建负担1450元，张庆成、广东银裕餐饮管理有限公司连带负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
审 判 员 钱 伟
代理审判员 吕 振 云
二〇一四年五月十九日
书 记 员 潘 妙 婷