广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2185号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林杰峰，男，汉族，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：戴亚平，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人：林伟英，女，汉族，住所地：深圳市罗湖区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市友信崧锋实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：许汉章，总经理。
委托代理人：黄康，广东世纪人律师事务所律师。
委托代理人：齐小周，广东世纪人律师事务所律师。
上诉人林杰峰、深圳市友信崧锋实业有限公司（以下简称友信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年9月30日，林杰峰与友信公司签订租赁合同一份，约定友信公司将位于深圳市南湾平吉大道的深圳市友信崧锋食品交易市场axx号档位（建筑面积164.30平方米）（2012年5月30日axx档位号码更改为a4x号）出租给林杰峰作冷冻食品批发之用，租期为十年，从实际交付档位之日起计算；按半年／次交纳租金，首期半年租金应于签署合同后三日内支付，第二期租金应于收取档位之日起满一年零六个月前的15日内交纳，第三期租金应于收取档位之日起满24个月前的15日内交纳，第四期租金交纳时间以此类推，直至合同期满为止；免租期一年，但所产生的水电费、物业服务费等租金以外的相关费用仍需交纳；第2年至第3年租金为30元／平方米／月，第4年租金33元／平方米／月，此后按相应比例递增；林杰峰应于合同签订时向友信公司支付30000元租赁保证金；友信公司应于2012年1月16日通知并将档位交给林杰峰；林杰峰应按时按期交纳租金，如拖欠租金（含首期租金），须每日按应付租金金额的1％向友信公司支付滞纳金，拖欠租金超过15日的，友信公司有权采取停水停电措施，行使单方解除权，解除本租赁合同，并有权不予退回租赁保证金，收回档位另行安排出租；林杰峰应全面实际履行合同，不得在合同期内单方解除租赁合同，如林杰峰单方通知解除或者以行为表明单方解除，友信公司有权不予退回租赁保证金，且林杰峰须按所交纳的首期租金标准向友信公司补交免租期内的全部租金，并承担友信公司将档位向第三人出租前档位空置的全部租金损失，直到合同期满。合同签订后，林杰峰即向友信公司支付了租赁保证金30000元，并向深圳市景生物业管理有限公司支付了物业服务保证金10000元。2011年9月30日，友信公司发出声明，称公司同意依租赁合同应交纳的首期半年租金于免租期届满前一个月内交纳，在上述日期之前交纳租金，公司均认可不构成延期付款之情形，无需承担延期付款的违约责任（但庭审时林杰峰对该份声明不予认可，陈述该声明是友信公司自己制作，是友信公司单方意思表示，林杰峰未予同意，且该声明表明对首期半年租金交付时间的约定已变更，但具体交付时间双方尚未协商一致）。2012年3月15日，友信公司向林杰峰发出了入驻通知书，将涉案租赁档位交付给了林杰峰。林杰峰随即开始对涉案档位进行装修，后在涉案档位开办了“好上好食品批发商行”开始营业。2012年6月22日，友信冷冻食品批发市场正式开业。2013年1月31日，深圳市景生物业管理有限公司发出了《关于缴纳一期市场租金、管理费及委托交行代收费事宜的温馨提示》，称按照租赁合同及物业管理服务协议规定，我司于2013年2月将收取2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金及2012年3月15日至2013年3月14日的管理费，为方便缴费，我司将委托交通银行燕南支行代收相关费用（包括租金、管理费、水电费、垃圾处理费等）（庭审时林杰峰陈述未收到该份温馨提示，故对该份温馨提示不予认可）。2013年3月15日，友信公司发出《关于缴纳一期市场租金的温馨提示》，称公司于2013年1月31日已向各租户发过《关于缴纳一期温馨提示》中租金收取事宜，现公司再次重申：按照租赁合同及附件声明规定，公司即日起至3月30日期间将收取2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金。2013年3月22日，友信公司又发出《关于缴纳一期市场租金温馨提示》，称公司于2013年1月31日和2013年3月15日已向你发放《关于缴纳一期温馨提示》中租金收取事宜，现公司再次重申：你务必在本月底交清2013年3月15日至2013年9月14日半年租金。2013年3月30日，友信公司再发出《通知》一份，主要内容为：鉴于你不按照双方签订的租赁合同的规定，未按时交纳2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金，我司先后三次向你发出交纳租金的温馨提示，而你却置若罔闻，拒不支付租金，现我司郑重向你发出第四次通知，如你在2013年4月1日前还不交纳或不足额交纳租金，我司将依据租赁合同，行使下列权利的一项或全部：1、要求你向我司支付滞纳金，从拖欠租金之日起，每日按应付租金金额的1％支付，直至你足额交纳租金之日止；2、我司将采取停水停电措施，直至你足额交纳租金之日止；3、我司将行使单方解除权，解除双方签订的租赁合同，且租赁保证金不予退还，并收回档位。上述后果，特此告知，请你及时足额交纳租金，如你不按时足额交纳租金，请你于2013年4月2日配合我司收回、清理所使用的档位，否则我司将强行收回、清理，所产生的后果概由你承担。林杰峰的员工签收了2013年3月15日的《关于缴纳一期市场租金的温馨提示》、2013年3月22日的《关于缴纳一期市场租金温馨提示》和2013年3月30日的《通知》，但林杰峰一直未向友信公司交纳租金。2013年4月2日，友信公司向林杰峰发出了《解除合同通知书》，主要内容为：按照双方于2012年1月16日签订的租赁合同书的约定，你方应于2013年3月14日前交纳2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金，因你方违反合同约定，拖欠租金，经我司多次催告，你方拒不支付租金。基于以上原因，我司依据租赁合同书第九条第二款“拖欠租金超过15日的，甲方有权采取停水停电措施，行使单方解除权，解除本租赁合同书，并有权不予退回租赁保证金，收回档位另行安排出租”的规定，我司作出如下决定：1、自即日（2013年4月2日）起解除双方签订的租赁合同书；2、你方支付的租赁保证金不予退还；3、收回档位，请你方于2013年4月7日前将你方所有物品搬走、清空，并办理清场手续，否则，我司将对该档位进行强制清空，所产生的后果（包括但不限于你方物品的损毁、灭失）概由你方承担；4、你方不得损坏档位及设施，否则我司将追究你方的责任。友信公司将上述《解除合同通知书》送达给了林杰峰的员工签收，并采取了邮寄和张贴的方式告知。林杰峰得知《解除合同通知书》后，并未将涉案档位中的物品搬离。2013年4月19日中午，友信公司开始对涉案档位进行强制清场搬迁，当时林杰峰在场，但双方未协商一致。晚上，友信公司再次对涉案档位进行强制清场搬迁，强行将林杰峰的货物搬至友信公司的冷库保存，并将涉案档位的卷闸门封住。自此，林杰峰无法继续在涉案档位开展经营活动。2013年4月24日，友信公司发出《关于提走搬迁留存货物的通知》，要求林杰峰于4月27日前将存放于友信公司冷库中的货物提走，否则将收取相应的仓储费。2013年4月27日，友信公司又发出《关于提走机器设备的通知》，要求林杰峰于2013年5月3日前将机器设备及货物提走，否则，将收取相应的货物仓储费及机器设备占用费等。但庭审时林杰峰否认收到了《关于提走搬迁留存货物的通知》和《关于提走机器设备的通知》。2013年5月7日和8日，友信公司向林杰峰发出短信，再次要求林杰峰将货物及机器设备提走，否则，将收取相应的货物仓储费及机器设备占用费，如不提走，货物过期和机器设备毁损、灭失的损失概由林杰峰承担等。但林杰峰仍未提走货物及机器设备。案件审理过程中，经林杰峰申请，原审法院委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对涉案租赁档位的建设及装修造价等进行了评估，委估资产评估值为116700元，其中低温冷藏设备的评估价值为91200元。林杰峰为此预交评估费2000元。2013年9月12日，原审法院及深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司人员对涉案租赁档位现场进行了勘验后，友信公司即将涉案档位租赁给了他人。另外，为避免损失扩大，原审法院要求林杰峰对涉案冷冻产品先行予以处理，至原审法院第二次开庭时止，林杰峰以降价销售的方式处理了部分产品，收回货款53325元，但至今尚有部分产品未处理。
林杰峰诉讼请求：1、友信公司赔偿违约给林杰峰造成的经济损失共计约410729元，其中冷库建设及装修损失约150356元，库存损失约260373元；2、友信公司退回租赁保证金30000元；3、友信公司退回管理费押金10000元；4、诉讼费由友信公司承担。
友信公司反诉请求：1、林杰峰与友信公司于2011年9月30日签署的租赁合同已于2013年4月2日解除；2、友信公司无需向林杰峰退还租赁保证金30000元；3、林杰峰向友信公司支付免租期2012年3月15日至2013年3月14日的全部租金59148元（按租金4929元／月的标准计算共计12个月）；4、林杰峰向友信公司支付2013年3月15日至2013年4月2日期间a40档位租金3122元及以3122元为基数从2013年3月15日起计至实际支付租金之日止的滞纳金（按每日31.22元计算滞纳金，暂计至反诉状书写之日为66天共2060.52元）；5、林杰峰向友信公司支付2013年4月3日至2013年4月19日a40档位逾期搬迁档位占用费2793元（按租金4929元／月的标准计算共17日）；6、林杰峰向友信公司支付a40档位的货物仓储费自2013年4月20日起计至林杰峰提走货物之日（货物从小库运入大库共约18.9吨，应收处置费661.5元、租仓费1587.6元、装卸费415.8元。计算方式为租仓费2.8元／吨、处置费按35元／吨一次性收取、装卸费按22元／吨一次性收取、包进包出。以上费用暂计至反诉状书写之日为30天共2664.9元）；7、林杰峰向友信公司支付a40档位的场地占用费自2013年4月20日起计至林杰峰提走机器设备之日（按租金4929元／月的标准暂计至起诉状书写之日为30天共4929元）；8、诉讼费用由林杰峰承担。
原审法院认为：林杰峰与友信公司在平等自愿、协商一致基础上签订的租赁合同，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。租赁合同约定，按半年／次交纳租金，首期半年租金应于签订合同后三日内支付。但在签订租赁合同的同日，友信公司以声明的方式同意将首期半年租金的交纳时间延迟至免租期届满前一个月内。该声明虽系友信公司单方作出，但实质内容不利于友信公司，有利于林杰峰，不损害林杰峰的权益，林杰峰虽对该声明持有异议，但如果按照林杰峰的陈述，根据合同法关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，林杰峰的此种异议反而不利于林杰峰，故原审法院对该声明予以确认。友信公司于2012年3月15日向林杰峰交付了涉案租赁档位，根据友信公司的声明，林杰峰应当于2013年2月15日至3月14日期间向友信公司交纳首期半年租金。2013年1月31日，涉案市场的物业管理方深圳市景生物业管理有限公司向各承租户发出了关于缴纳市场租金的提示，称将于2013年2月收取2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金。2013年3月15日、3月22日、3月30日，友信公司又连续三次向林杰峰发出缴纳首期租金的提示和通知，要求林杰峰交纳2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金，但林杰峰一直未向友信公司交纳租金。林杰峰拒绝交纳首期半年租金的行为，明显违约。根据租赁合同的约定，林杰峰拖欠租金超过15日的，友信公司有权行使单方解除权，解除租赁合同，并有权不予退回租赁保证金。故友信公司行使单方解除权，解除租赁合同，并反诉要求不予退回租赁保证金30000元，理由成立，原审法院予以支持。林杰峰要求友信公司退回租赁保证金，理由不成立，原审法院予以驳回。涉案租赁合同被解除不属于因林杰峰单方通知解除或者以行为表明单方解除的情形，故友信公司反诉要求林杰峰支付免租期的租金，不符合租赁合同的约定，原审法院对此予以驳回。但免租期满后林杰峰实际占有使用涉案档位期间的租金和占用费，友信公司要求林杰峰支付，理由正当。根据合同约定，林杰峰应交纳的租金标准为4929元／月（164.30×30）。从2013年3月15日起计算至2013年4月2日，租金共为3122元（4929÷30×19）。因林杰峰拖欠租金，根据合同约定林杰峰尚应支付友信公司滞纳金。但每日1％的滞纳金标准明显过高，原审法院酌定按照银行同期逾期贷款利率标准计算。2013年4月19日中午开始友信公司对涉案档位进行了强制清场搬迁，故4月19日这天的档位占用费不应计算。2013年4月3日至4月18日期间的档位占用费为2629元（4929÷30×16），该款应当由林杰峰支付给友信公司。关于林杰峰诉前的经济损失，原审法院认为，尽管林杰峰严重违约并拒绝搬迁，但友信公司仍应采取合法途径追究林杰峰的违约责任并收回涉案档位，而友信公司在双方尚未协商一致的情况下强行清场搬迁，行为明显不妥，由此造成林杰峰货物的损失，友信公司应当承担过错责任。因租赁合同解除系林杰峰违约所致且林杰峰在友信公司通知将清场并要求林杰峰搬走库存产品时仍拒绝搬走库存产品，而且，在诉讼过程中原审法院要求林杰峰尽快处理产品，但林杰峰仅处理了一小部分产品，导致林杰峰经济损失，林杰峰亦有部分责任，故应自行承担部分损失。庭审时林杰峰提供了动物检疫合格证明，说明林杰峰的库存产品合格。根据林杰峰提供的账本、销售清单等，可以认定林杰峰当时的库存产品的价值为260371元，扣减林杰峰在诉讼期间减价处理收回的53325元，林杰峰的损失金额为207046元。友信公司应承担其中的70％即144932元，林杰峰自行承担30％即62114元。对于涉案档位冷库的建设和装修损失，原审法院认为，林杰峰建设冷库及对档位进行装修经过了友信公司的同意，但本案是因林杰峰违约而导致合同解除的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。考虑到涉案市场为专业的冷冻食品交易市场，涉案档位均需建设冷库，而且，在对涉案档位进行现场勘验后，友信公司即将涉案档位租赁给了他人，友信公司事实上已对冷库进行了部分利用，故原审法院酌定友信公司补偿林杰峰冷库建设装修费用6万元。因林杰峰的库存冷冻产品是友信公司擅自采取强制手段搬迁的，故友信公司要求林杰峰支付仓储费及2013年4月20日起的场地占用费，理由均不充分，原审法院不予支持。对于林杰峰主张的管理费押金10000元。原审法院认为，该款项是深圳市景生物业管理有限公司收取，不是友信公司所收取，故林杰峰应当另行向深圳市景生物业管理有限公司主张返还，林杰峰要求友信公司返还，理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认林杰峰、深圳市友信崧锋实业有限公司双方于2011年9月30日签订的租赁合同已于2013年4月2日解除；二、深圳市友信崧锋实业有限公司无需向林杰峰退回租赁保证金30000元；三、林杰峰于判决生效后三日内向深圳市友信崧锋实业有限公司支付2013年3月15日至2013年4月2日的租金3122元及其滞纳金（滞纳金按照银行同期逾期贷款利率标准计算，从2013年4月1日起计算至原审法院确定的付款之日止）；四、林杰峰于判决生效后三日内向深圳市友信崧锋实业有限公司支付2013年4月3日至4月18日的档位占用费2629元；五、深圳市友信崧锋实业有限公司于判决生效后三日内赔偿林杰峰库存产品损失144932元；六、深圳市友信崧锋实业有限公司于判决生效后三日内补偿林杰峰冷库建设装修费用6万元；七、驳回林杰峰的其他诉讼请求；八、驳回深圳市友信崧锋实业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费8060元（林杰峰已预交），由林杰峰承担4433元，深圳市友信崧锋实业有限公司承担3627元。反诉案件受理费1077元（友信公司已预交），由林杰峰林杰峰承担754元，深圳市友信崧锋实业有限公司承担323元。评估费2000元（林杰峰已预交），由林杰峰承担800元，深圳市友信崧锋实业有限公司承担1200元。
林杰峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决书第1至7项；二、友信公司赔偿因违约给林杰峰造成的经济损失共计377071元，其中冷库建设及装修损失116700元，库存损失260371元；三、友信公司退回租赁保证金30000元；四、友信公司退回管理费押金10000元；五、友信公司承担原审案件受理费及评估费。事实和理由：一、由于友信公司违约等行为，友信公司和林杰峰关于何时缴交首期半年租金实际上没有形成一致意见，原审判决认定林杰峰违约没有事实和法律依据。按照租赁合同第1条第3款的约定，首期半年租金应于签署合同后三日内支付。由于租赁合同的签订时间是2011年9月30日，那么友信公司和林杰峰约定的交付首期半年租金的时间就是2011年10月3日前。但是，友信公司的下列行为导致上述约定成为一纸空文，林杰峰和友信公司实际上没有对交付首期半年租金的时间取得共识：1、友信公司从未向包括林杰峰在内的众多档位承租人主张过按照租赁合同第1条第3款的约定在租赁合同签订后3日之内交纳首期半年租金，主动放弃了要求林杰峰依租赁合同约定的期限交纳首期半年租金的权利；2、由于没有按照租赁合同的约定在2012年1月16日前将涉案档位交付给林杰峰，友信公司自知理亏，多次口头和书面主动表示林杰峰未按租赁合同交纳首期半年租金不构成延期付款之情形，无需承担延期付款的违约责任；3、即便友信公司在2011年9月30日的出具过所谓声明，但这份声明是友信公司单方面的意思表示，充其量只能算是邀约。首期半年租金是否应该于免租期届满前一个月交纳还必须得到林杰峰的同意才有约束力；4、友信公司于2012年3月15日才向林杰峰发出“入驻通知书”，但当时包括涉案档位在内的所有档位水、电、路都不通，客户和档主连档位都找不到。租赁合同第6条对开业要求的规定是入场后两个月必须开业。然而友信冷冻食品批发市场在2012年6月22日才开业。友信冷冻食品批发市场都没有开业前林杰峰又如何开业？在涉案档位都无法正常经营的情况下友信公司凭啥要求收取租金？在遭受重大经济损失和没有确定友信公司的违约责任的情况下，林杰峰又怎能同意友信公司关于延期交纳首期半年租金的邀约呢？这些充分证明友信公司不应该从2013年3月15日就开始计收租金。从上面的事实可以看出，本案不具备适用合同法第226条和227条的前提条件，原审判决书关于“根据合同法关于‘当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更’的规定”的认定没有法律依据。二、即便按照友信公司关于缴交首期租金时间的计算方法，其也无权于2013年4月2日即解除租赁合同。理由如下：1、在2011年9月30日的声明中，友信公司主动表示：“……首期半年租金于免租期届满前一个月交纳”。结合租赁合同的免租期为1年的规定以及友信公司在2012年3月15日才交付涉案档位的事实，友信公司主张首期半年租金应在2013年3月15日交纳；2、在2013年3月15日发出的“关于交纳一期市场租金的温馨提示”中，友信公司书面承诺：“……．我司即日起至3月30日期间将收取2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金。”2013年3月22日，友信公司再次在另一份“关于缴纳一期市场租金温馨提示”中“重申”：“…您务必在本月底交清2013年3月15日至2013年9月14日半年租金。…。”3、租赁合同第9条第2款约定：“……拖欠租金超过15日的，甲方（指友信公司）有权……行使单方解除权，解除本租赁合同，并有权……”，因此，既然友信公司数次承诺从2013年3月15日起至3月30日期间将收取2013年3月15日至2013年9月14日半年的租金，包括林杰峰在内的广大租户在2013年3月30日以前交纳首期租金符合友信公司的要求，不属于违反约定的行为。从2013年3月30日起算，如果友信公司要行使所谓解除合同的权利，其最早的时间也应该不早于2013年4月15日。然而，友信公司于2013年4月2日就匆匆发出解除合同通知书，出尔反尔。友信公司既违反租赁合同延期交付涉案档位又违反事后其关于交纳首期半年租金的承诺。原审判决书第一项认定事实有误，适用法律不当。三、友信公司违约延期交付商铺，违约在先，林杰峰有权拒交首期半年租金。租赁合同第4条第1款明确约定：“2012年01月16日前（友信公司）通知并将档位交付给乙方（林杰峰）”。原审已查明的事实证明：1、友信公司实际交付涉案档位的时间是2012年3月15日，晚于租赁合同约定的交付时间“2012年01月16日前”两个月。友信公司违约在先；2、林杰峰租赁的是友信冷冻食品批发市场内的档位，作为出租方的友信公司有义务保证林杰峰的档位具备起码的装修和经营条件，满足林杰峰签订租赁合同进行经营的基本目的。然而，友信冷冻食品批发市场在2012年6月22日才正式开业。友信公司持续违约导致林杰峰在2012年6月22日前都无法营业。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序。先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，友信公司交付涉案档位的行为在先，林杰峰支付首期租金的行为在后，由于友信公司没有在约定的时间内交付档位，违约在先，林杰峰当然依法有权拒绝履行交付首期半年租金的义务。四、原审关于涉案档位租金、场地占用费及案件受理费判决错误。1、正如前面所言，本案没有证据证明林杰峰和友信公司约定了林杰峰应该在2013年3月15日开始交纳首期半年租金，所谓林杰峰应该在2013年3月15日开始交纳首期半年租金只是友信公司的一面之词。而且，友信公司违约延期交付涉案档位在先，林杰峰有权在纠纷尚未解决前拒绝交纳租金。因此，原审判决林杰峰支付2013年3月15日至2013年4月2日的租金3122元及其滞纳金没有事实依据；2、由于友信公司早在2013年4月2日就发出了解除合同通知书，林杰峰根本就无法在涉案档位进行任何经营活动，涉案档位实际已在友信公司的控制之下，为友信公司实际占有。友信公司既违约交付涉案档位，又实际控制涉案档位，原审不应判决林杰峰支付所谓档位占有费用。3、如果友信公司没有违反租赁合同延期交付涉案档位，没有擅自强行将林杰峰赶出涉案档位，就不会产生此案，也不会发生评估等费用。对于纠纷的产生，友信公司应当承担全部过错责任。因此，与人民法院受理此案有关的费用，包括法院受理费、评估费等都应当由友信公司承担。综上，林杰峰和友信公司发生纠纷的根本原因是友信公司违反租赁合同的约定延期交付涉案档位。由于友信公司违约，导致双方就何时交纳首期租金没有达成一致意见；由于友信公司违约在先，林杰峰在纠纷尚未解决前依法有权拒付首期半年租金。由始至终，林杰峰没有任何违约行为。友信公司恃强凌弱，明知违约在先却还公然采取暴力手段悍然清场赶走林杰峰。友信公司的行为给林杰峰带来重大经济损失。林杰峰请求二审依法支持林杰峰的上诉请求。
友信公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：维持原审判决第一至四项，撤销原审判决第五至八项，改判支持友信公司的一审全部请求，驳回林杰峰的全部诉讼请求。事实与理由：一、友信公司强制清场的行为，属于林杰峰侵权在先的自助行为，不违反法律强制性规定，亦未超越必要的限度，不构成对林杰峰权利的实质侵犯。1、林杰峰侵权在先。双方租赁合同已经解除，林杰峰拒绝搬迁，继续占用友信公司房产的行为构成侵权，系非法侵占友信公司的财产，而该侵权行为属于持续的状态。2、友信公司强制清场，系依照合同的约定。友信公司解除租赁合同的原因，系林杰峰严重违约，拒绝缴租金。友信公司强制清场的理由之一，即双方在合同中明确约定，友信公司有权收回租赁房产。3、友信公司强制清场前，已经多次告知林杰峰。友信公司通知解除租赁合同前后，曾多次通知林杰峰，若其拒绝搬迁，友信公司将强制清场。4、友信公司强制清场未超过必要的限度。其一，友信公司多次通知林杰峰提走货物未果后，将货物搬入冻库内，以保障货物的质量不受损害。其二，友信公司将货物存入冻库期间，多次通知林杰峰提走货物，并对提货不设任何前提条件。其三，友信公司强制清场后并未将租赁房产立即转租，而是等待评估之后再处理。综上，友信公司认为，在林杰峰非法占有租赁房产的情形下，友信公司根据双方的合同约定，自行收回租赁房产，属于合法的自助行为。友信公司的行为得当，没有损害林杰峰的合法权益，因此，不应受到法律的否定性评价。二、林杰峰的货物至今还在友信公司的冻库内，毫发未损，随时可以提取。原审法院适用法律错误，应予纠正。1、友信公司于2013年4月3日至6日连续四日、2013年4月24日、4月27日、8月2日分别共计七次向林杰峰发出通知，在未设定任何条件下要求林杰峰提取货物，林杰峰不予理会，至今货物还在友信公司的冻库内。原审法院对上述事实予以确认，但确判决友信公司承担货物损失70%的责任，不仅缺乏事实依据，亦缺乏法律依据。2、友信公司强制搬迁前，双方的合同已经解除，搬迁日为合同解除后的第十七日。林杰峰拒绝搬迁，系非法侵占友信公司的租赁房产，友信公司在没有造成林杰峰货物损失的前提下，将货物搬入冻库，并针对租赁房产采取自助行为，收回房产，符合双方合同解除后处理方式的约定。3、友信公司强制清场的行为，有合同依据。根据双方签署的租赁合同第九条违约责任第2款约定，“乙方（林杰峰）应按时按期交纳租金。如拖欠租金（含首期租金），……甲方（友信公司）有权……不予退回租赁保证金，收回档位另行安排”。林杰峰拖欠租金，经友信公司多次催收，其拒绝交纳，在友信公司已经合法解除租赁合同的情形下，仍然非法占用友信公司的房产，故友信公司强制清场并无不妥，有上述约定作为依据。4、原审法院曾要求林杰峰处理货物，但林杰峰亦未能处理完毕，责任在于林杰峰而非友信公司。更何况，早在2013年8月19日，友信公司致原审法院《关于从快判决避免损失扩大的函》中明确，“林杰锋所主张的货物损失实际并未发生，涉案货物均因林杰锋拒绝提走而滞留在申请人的冷库内。贵院开庭审理之后，申请人再次发函给林杰锋，要求其将货物提走，申请人对其提货不设任何条件，但截止至本函之日林杰锋未作出任何回应”。令友信公司纳闷的是，至今为止，林杰峰的货物还在友信公司的冻库内放着，原审法院认定林杰峰的货物为损失由友信公司承担错误。即便是货物过期，也是林杰峰的过错，友信公司并未阻止林杰峰出售货物。三、林杰峰所谓的货物损失，原因在于林杰峰的货物无法销售出去，而货物无法销售出去的原因系林杰峰缺乏客源，与友信公司的强制清场行为及货物存放在冻库内并无法律上的因果关系，友信公司不存在过错，不应承担。即使承担，原审判决友信公司承担70%的过错责任，亦明显不当。1、林杰峰不存在货物损失。货物至今为止仍然在友信公司的冻库内，友信公司没有作出任何处理，货物亦未受到毁坏或丢失，林杰峰任何时候都可以提取处理，原审法院将林杰峰自行提供的货物价值计为林杰峰的货物损失，有违常理。2、林杰峰所谓的货物损失，原因在于林杰峰的货物无法销售出去，而货物无法销售出去的原因系林杰峰缺乏客源，与货物在冻库内并无任何因果关系。原审法院审理案件期间，友信公司并未阻止林杰峰销售、提取或处理其货物，林杰峰自行处理了部分货物，收回货款53325元，更是证明了该事实。3、友信公司强制清场，不过是将货物从档口迁移至冻库内，以避免林杰峰损失的扩大，对林杰峰没有任何损失。友信公司系多次通知林杰峰交回租赁房产，受到无理拒绝的前提下不得己实施。对于存货而言，林杰峰没有损失。4、林杰峰侵权在先，友信公司为维护自身权益强行清场，而货物“损失”与清场并无直接关系，原审法院判决友信公司承担70%的主要责任，缺乏合理的逻辑。四、租赁房产的清场占用费，以及货物的仓储费均属于友信公司的损失，应当由林杰峰承担。1、2013年4月2日，友信公司依约合法解除双方签署的《租赁合同书》，合同解除后，林杰峰拒绝搬迁，非法占用友信公司的房产。2013年4月19日，友信公司采取强制手段清场，收回租赁房产。但直至9月12日深圳市中项资产评估房地产估价有限公司现场评估之后，友信公司才开始使用该房产，因此，2013年4月19日至2013年9月12日空置期间的租赁房产场地占用费，应当由林杰峰承担。2、友信公司将货物搬离并放置于冻库内，系为林杰峰之利益所为。林杰峰于诉讼期间从冻库内取出并处理部分货物，收回货款53325元，亦因此而获利。原审法院以友信公司强行清场为由，判决友信公司承担此部分费用，并不合理。综上，友信公司认为，友信公司的私力救济行为发生于合同解除之后，系林杰峰非法占用友信公司的房产半个多月而引起。而原审法院未指出林杰峰的侵权行为，迳直认定友信公司的行为不属于合法途径，这一观点，有违社会公众人士的正常理念。更为不妥当的是，在友信公司诚惶诚恐的履行各项通知、保管、配合处理义务的同时，原审法院仍然认定友信公司应承担林杰峰“损失”的主要责任，而无论该“损失”是否客观存在，或又是否与友信公司的行为存在因果关系，显然，原审法院的判决不能真正体现依法各方应承担的责任。为维护友信公司合法权益，特此上诉，请贵院作出公正判决。
友信公司针对林杰峰的上诉口头答辩如下：一、双方租赁合同已经明确约定租金的缴纳期限为合同签订后3日内，事后友信公司自行承诺林杰峰可以延期交租，并出具声明。如果林杰峰认为声明无效，那么应该按合同的约定，在合同签订后的3日内交租。按这个逻辑，友信公司早就有权解除租赁合同。因此，林杰峰称双方没有形式交租的一致意见，是不能成立的，也就是说不能否认声明，也不能否认合同，只能两者取其一。二、早在2013年3月31日，友信公司就有权解除合同，在此之前友信公司发出了多次通知，但林杰峰视若无睹，拒绝缴纳租金，已经符合友信公司行使合同解除权的条件，友信公司完全有权解除合同。三、友信公司于2012年3月15日交房后就履行了交付档位的义务，而林杰峰应当于交房之后缴纳租金。时隔11个月，林杰峰提出所谓先履行抗辩权，事实上并不存在，并不享有所谓的抗辩权。四、友信公司将物品搬入冻库，系根据合同法第119条的规定，为了防止损失的扩大，而后放入仓库支出的合理费用，依法应当由林杰峰承担。综上，林杰峰的上诉意见不能成立，请求驳回上诉。
林杰峰针对友信公司的上诉口头答辩如下：一、本案的实质是友信公司违反租赁合同的约定，延期交付商铺所导致的。由于友信公司延期交付商铺，导致双方关于何时交付首期半年租金没有达成一致意见，友信公司违约在先。二、即便按照友信公司的缴交首期租金的计算方法，友信公司也无权在2013年4月2日解除租赁合同。根据租赁合同的免租期一年的约定以及友信公司实际上是在2012年3月15日才交付商铺的事实，友信公司主张的首期租金实际上应当在2013年3月15日缴纳。友信公司在2013年3月15日发出的温馨提示中承诺友信公司从即日起至2013年3月30日期间缴纳首期半年租金。按照这个承诺，友信公司收取首期租金的截止时间应该是2013年3月30日。根据租赁合同的约定，拖欠租金超过15日的，友信公司才有权行使单方解除权，解除本租赁合同，不退还租赁保证金。也就是说友信公司只有在2013年4月15日到期之后才有权解除合同。友信公司不仅延期缴纳商铺，而且违反自己延期交付商铺以后的承诺，在2013年4月15日尚未到期之前的2013年4月3日就发出解除合同的通知书，一再出尔反尔，所以，友信公司关于有权解除租赁合同的说法毫无依据。
本院经审理查明，友信公司二审确认，友信公司在评估完涉案场地的设备后将冷库的固定设施、设备和档位出租给了案外人。友信公司确认利用的低温冷藏设备的价值为91200元。友信公司二审确认，其主张的仓储费尚未实际支付。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉理由，本案的争议焦点为：1、林杰峰不缴纳首期租金是否达到合同约定的解除条件，友信公司在2013年4月2日发出的解除合同通知是否产生解除合同的后果；2、林杰峰的诉讼请求是否应得到支持；3、友信公司的反诉请求是否应得到支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，合同约定，友信公司将涉案房产出租给林杰峰，首期半年租金林杰峰应于签署合同后三日内支付；林杰峰拖欠租金超过15日的，友信公司有权采取停水停电措施，行使单方解除权，解除本租赁合同，并有权不予退回租赁保证金，收回档位另行安排出租。按照该约定，林杰峰应于2011年10月3日前支付首期租金。但在签订合同当天，友信公司发出声明，称公司同意依租赁合同应交纳的首期半年租金于免租期届满前一个月内交纳，在上述日期之前交纳租金，公司均认可不构成延期付款之情形，无需承担延期付款的违约责任。友信公司的该承诺完全有利于林杰峰，没有增加林杰峰的任何合同义务。按照该承诺，林杰峰无须在2011年10月3日前支付首期租金。虽然友信公司交付涉案房产的时间晚于合同约定的2012年1月16日，在2012年3月15日交付涉案房产，但友信公司是从2012年3月15日才开始计算免租期的，并没有从2012年1月16日开始计算免租期，也没有要求友信公司承担迟延交付期间的费用，双方在租赁合同中也没有约定友信公司迟延交付房产林杰峰就有权拒绝交纳租金，没有约定友信公司迟延交付房产的其他违约责任，因此，友信公司虽然迟延交付涉案房产，林杰峰对于迟延交付房产期间的租金可以拒绝支付，但对于交付以后免租期结束后的租金，林杰峰仍应按照合同约定予以支付。按照友信公司承诺的时间，林杰峰应在合同约定的免租期届满前一个月支付首期半年租金，即应在2013年3月15日前支付首期半年租金。如果按照林杰峰所说的友信公司的承诺不应被采信的说法，林杰峰应在2011年10月3日前支付首期租金。按照该时间计算，林杰峰早已超过合同约定的交租时间，达到合同约定的解除条件，友信公司在2013年4月2日发出解除合同的通知后合同即解除。原审根据友信公司的承诺认定林杰峰应在2013年3月15日前支付首期半年租金正确，对林杰峰完全有利，本院对此予以确认。友信公司在2013年1月31日、3月15日、3月22日、3月30日多次向林杰峰发出交租通知，林杰峰均没有缴纳。在友信公司发出解除合同通知的2013年4月2日，已经达到合同约定的15天，友信公司的解除合同通知发生解除合同的效力，该通知自到达林杰峰之日合同解除。原审对此认定准确，本院予以维持。需要说明的是，友信公司向林杰峰发出的交租通知的时间早晚并不改变林杰峰在2013年3月15日前支付首期半年租金的约定，林杰峰仍应在合同约定的2013年3月15日前支付首期半年租金。林杰峰没有按约支付租金，应承担约定的违约责任。租赁合同中也没有友信公司要保证友信冷冻批发市场先成立的约定，因此，林杰峰关于其不交租金不构成根本违约的上诉理由不成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，林杰峰没有缴纳租金，构成根本违约，应承担约定和法定的违约责任。对于林杰峰的诉讼请求，本院认为，林杰峰主张的经济损失包含两块，一块为冷库建设及装修损失，一块为库存损失。对于冷库建设及装修损失，本院认为，根据二审友信公司的自认，林杰峰的冷库建设及装修友信公司给予了利用，且低温冷藏设备的价值为91200元，因此，根据最高人民法院有关司法解释的规定，本院酌定友信公司补偿林杰峰冷库的固定设施、设备费用100000元。对于林杰峰主张的库存损失，本院认为，涉案合同的解除是由于林杰峰根本违约造成的，且友信公司在清场前，已经通知林杰峰搬离涉案场地。在林杰峰拒绝搬离的情况下，友信公司在林杰峰在场的情况下将林杰峰的物品搬到冷库中留存，并没有破坏林杰峰货物的价值，且友信公司在清场后的第五天，即通知林杰峰将货物搬走，其后又多次通知林杰峰搬走冷库中留存的货物，友信公司已经尽到了审慎的注意和通知义务，没有过错。林杰峰应在接到通知后尽快处理冷库中留存的货物，减少损失。林杰峰在接到一审法院的通知后，以降价销售的方式处理了部分产品，但至今尚有部分产品在友信公司冷库中没有处理。由于除降价销售的产品外，林杰峰的其余货物仍在友信公司冷库中保存，没有灭失，因此，林杰峰直接到友信公司处提取剩余的货物即可，并不存在损失。如果林杰峰在提取货物时发现货物有减少的情况，可再另寻法律途径主张权利。原审对此认定事实有误，本院予以纠正。对于林杰峰主张的租赁保证金的问题，本院认为，由于本案是林杰峰根本违约，依照约定，友信公司可不予退还租赁保证金。林杰峰的该项请求本院予以驳回。林杰峰主张的管理费押金不是友信公司收取，林杰峰可向收款人主张权利。
关于第三个争议焦点，本院认为，林杰峰违约，没有支付租金，应予以支付。原审判决林杰峰支付租金的部分本院予以维持。关于友信公司主张的免租期租金的问题，本院认为，合同关于免租期支付租金有明确的约定，涉案租赁合同被解除不属于因林杰峰单方通知解除或者以行为表明单方解除的情形，故友信公司反诉要求林杰峰支付免租期的租金，不符合租赁合同的约定，原审法院对此予以驳回正确，本院予以维持。关于友信公司主张的仓储费，本院认为，合同的解除是由于林杰峰违约造成的，友信公司提存保留林杰峰的货物，发生仓储费用，该费用林杰峰应予以支付。鉴于友信公司主张的仓储费尚未实际支付，友信公司可在支付后另寻法律途径主张。关于友信公司主张的2013年4月19日至2013年9月12日空置期间的租赁房产场地占用费问题，本院认为，涉案合同的解除和本次诉讼均是由于林杰峰的违约行为造成和引起的，因此，由于诉讼期间导致的涉案场地的占用费损失亦属于友信公司的损失，该损失是由于租赁合同的解除而造成的，亦应当由违约方林杰峰承担。因此，友信公司的该项主张应予以支持。经计算，该费用为23659.20元（4929÷30×12＋4929×4＋4929÷30×12）。
综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1191号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1191号民事判决第五、七、八项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1191号民事判决第六项为“深圳市友信崧锋实业有限公司于判决生效后三日内补偿林杰峰冷库设备及建设费用10万元”；
四、林杰峰于本判决生效之日起三日内支付深圳市友信崧锋实业有限公司2013年4月19日至2013年9月12日期间涉案房产的空置损失23659.20元；
五、驳回林杰峰的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市友信崧锋实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、评估费共计22961元，由林杰峰负担17000元，友信公司负担5961元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。