河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0791民初282号
原告：郝玉娥，女，汉族，1950年7月18日出生，住张家口经济开发区。
委托代理人：王慧生（系郝玉娥儿子），男，汉族，1978年9月11日出生，住张家口市桥东区。
委托代理人：肖敬敬，河北华研律师事务所律师。
被告：张美英，女，汉族，1973年4月27日出生，住张家口经济开发区。
委托代理人：范秀芳，河北震河律师事务所律师。
第三人：张金柱，男，汉族，1967年11月1日出生，汉族，住张家口经济开发区。
委托代理人：张如祺，河北震河律师事务所律师。
委托代理人：孙淑霞，河北扬正律师事务所律师。
原告郝玉娥与被告张美英、第三人张金柱农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝玉娥及其委托代理人王慧生、肖敬敬律师、被告张美英及其委托诉讼代理人范秀芳律师、第三人张金柱的委托诉讼代理人张如祺律师、孙淑霞律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郝玉娥诉称：原告郝玉娥在北新渠村有三间平房的一处院落，于2011年以13万元人民币卖给老鸦庄村民张美英，但诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今没有变更至被告张美英名下。随着全民法律意识的提高，原告了解到，被告张美英并非本村村民，无权享有本村宅基地的使用权，遂决定收回房屋，将购房款退还给被告。据我国现行土地管理法律、法规规定：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享?有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。在房地一体的格局下，原被告之间签订的《售购房屋契约》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，基于此，现请求：1、依法确认原被告之间房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张美英辩称：1、合同是原、被告真实意思的表示，有中证人见证双方的买卖过程，且原告夫妇将契证原件、身份证和户口簿的复印件交付答辩人，系对合同的交易的积极认可。购房款也已及时付清，合同履行完毕。只是尚未办理过户登记，不影响合同的效力，只要符合合同的有效要件，合同即为有效。2、合同履行完毕后，答辩人已实际居住并使用该房已达五年之久。3、依据《土地管理法》的相关规定，法律并未禁止农村宅基地上的房屋的出售和出租，房屋买卖合同仍然有效。宅基地的流转主体限于农民，范围限制在本村、本乡还是本县没有统一的标准。4、房屋在出售时对涉及拆迁补偿事宜已经预想到了，双方约定拆迁补偿中房屋补偿归被告，以户而定的补偿性问题归原房主。合同对这部分的约定是有效的。5、现涉案房屋已出售给本村的村民张金柱，原告主张已履行不能，请法院本着尊重现状、维护稳定的原则，对于为了追求个人利益而违背诚信原则的行为予以驳回。
第三人张金柱辩称：1、第三人在本起房屋买卖合同签订和履行过程中没有任何过错，第三人是本村村民，购买本村房屋合理合法。2、非本集体经济组织成员购买村民的房屋，这种情况在我国很普遍也很复杂，并不当然认定无效，而要取决于当地政府对事件的认知程度。3、无效合同请求的提出不是谁都可以的，而是由无效合同导致的受损害一方，如受损害的第三方、社会经济组织、或为维护国家利益而提出请求，由人民法院来确认。本案中，原告没有请求权。4、确认了无效合同后的返还原则也并非一律返还原持有人，仍是返还于由无效合同导致的受损害一方，原告非本案的受损害一方，故无权请求返还。5、本案由于第三人的介入，使得合同的履行不损害任何人（包括国家、社会公共和集体经济组织）的利益。
经审理查明：原告郝玉娥与王国璧于1970年1月4日登记结婚，原告郝玉娥系张家口经济开发区姚家房镇北新渠村村民，由北新渠村委会批准在村内建房一处，1975年原告郝玉娥与王国璧建盖房屋3间，后于1985年3月13日办理了集体土地使用证，河北省张家口市建筑印契证为0046006号，登记户主为郝玉娥。后来原告郝玉娥与王国璧又新建了小南房2间。被告张美英户籍地址为张家口经济开发区老鸦××镇老鸦××村2片90号，非北新渠村村民。2012年2月24日，原告郝玉娥的丈夫王国璧将该3间正房，2间小南房及院落一处卖给了被告张美英，双方签订了《售购房屋契约》，该契约载明“售房人：郝玉娥，购房人：张美英。一、郝玉娥自愿将瓦房一院售于张美英，张美英愿购此房院。二、双方商定售价壹拾叁万元整成交。三、一手付款，一手交付房屋实体及证件，自2012年2月24日起正式房院产权归张美英所有。四、今后房屋有任何变动与售主无关。五、今后如涉及各种拆迁问题，于房主无关（售主）。六、如果购房者有什么问题，售房人必须无条件配合（只针对以后的拆迁问题）。七、拆迁时以户而定的补偿性问题，各项享受仍由原房主接受。该售购房屋契约的售房人处有原告郝玉娥的丈夫王国璧替郝玉娥的签名及捺印，买房人处有被告张美英的签名及捺印，中证人处张金宝、李某1、张某1、康某的签名及捺印，落款日期为2012年2月24日”。原告郝玉娥的丈夫王国璧收到被告张美英房款13万元，并将房屋集体土地使用证及郝玉娥的户口本、身份证复印件交给张美英。原告郝玉娥与王国璧将房屋腾空后交付被告使用，涉案房屋及院落已由被告张美英对外出租使用5年多。原告郝玉娥以被告张美英非本村村民，无权享有本村宅基地的使用权为由起诉到本院，要求确认原被告之间的房屋买卖协议无效。本院于2017年1月22日受理该案后，被告张美英在答辩期间向本院递交管辖异议申请书，以自己的经常居住地在怀安为由，要求将本案移送张家口市怀安县人民法院，2017年3月1日被告张美英在接受法院调查时陈述：“我买郝玉娥的房后就一直没有住，打算给儿子结婚用，一直对外出租，因为租房日期未到期，所以也没有办法让租房的人搬家，户籍地在张家口经济开发区老鸦××村，因为下岗了所以我就在老家，即怀安太平庄乡北下家屯村和父母居住，在乡下养羊呢。”在本院处理管辖异议期间，2017年8、9月份被告张美英将2间小南房翻修成了3间，翻修房屋期间，被告张美英及其丈夫和孩子居住在该争议的房屋内，被告当庭陈述：“当时卖房的时候，涉案房屋只有正房3间，南房2间，现在的情况是在2017年七、八月份南房变成了3间，我花了5万多块钱，都是和个人买的，没有任何收据，单据，当时自己也帮忙盖房子，也请人盖了。”2018年2月5日，被告张美英在接受法庭调查时陈述涉案的房屋已于2016年12月10日卖给了北新渠村村民张金柱，本院遂追加张金柱为第三人参加本案诉讼。庭审中，被告张美英提供其与第三人张金柱签订的《农村房屋买卖合同》一份，欲证明已经将该争议的房屋卖给了第三人张金柱，该合同载明的内容有：“甲方（卖房人）：张美英，乙方（买房人）张金柱，一、房屋情况：本合同项下的房屋位于经济开发区姚家房乡××排，建筑面积56.94米，东临张孝文，南邻马路，西邻贾瑞亭，北邻巷道，院落面积128.12米。（正房3间、南房3间）二、双方商定该院落及房屋价格为46万元，乙方在合同签订之日一次性付清全款。三、甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用证、房产证等全部资料原件交给乙方并负责腾空房屋，如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付200元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止……（其他内容详见合同文本）落款日期为：2016年12月10日。”原告对该证据不予认可，原告表示“如果按照被告提交的与第三人签订的买卖合同是2016年12月10日，在2017年的8、9月份，张美英对涉案房屋进行了修建，与被告出售房屋的事实不符，我认为被告与第三人之间的房屋买卖协议无效，两者之间是串通的，第三人做了伪证。”第三人张金柱的律师在庭审中陈述：“张金柱因为与张美英是远亲关系，也知道涉案房屋的实际情况，所以没有看房就协商好了46万元成交的，46万元是先给了16万元，后给了30万元，对于南房的修建是张美英答应张金柱为其修缮的，等到2017年9月底涉案房屋的钥匙张美英才给了张金柱，本案起诉是在给房之前”。证人姚某陈述“付款的时候是先付了16万元现金，我也看到了付现金的情况，同时张金柱又打了个欠条，说是年底付清，是当时签完合同后说的让被告修南房。张美英与张金柱签订房屋买卖协议时我是见证人，见证人处是我签的字，按的印，被告与第三人约定被告替第三人把南房修了”。原告对第三人陈述持有异议，认为“被告与第三人系亲戚关系，二人买卖的真实性无法核实，合同标的46万元的如此巨额交易，第三人都没有看房就与张美英达成了意向，并签订了书面合同，而且都是以现金的方式，没有任何转账记录和凭证，这都有悖于常理”。关于修建3间小南房的情况，原告认为“虽然庭审中被告和张金柱的代理律师说是张金柱看了房屋后对现状不满，认为46万元的合同价格亏了，后来达成的合意，张美英负责对房屋进行修整。但证人姚某证实，在被告张美英与第三人张金柱签订合同时对小南房翻修达成口头协议，第三人律师与第三人的证人证词对同一问题表示不一致”。
上述事实有被告提供的《售购房屋契约》，涉案房屋契证、郝玉娥的户口本、身份证复印件、《农村房屋买卖合同》、调查笔录、证人张某2、张某3、李某2、李某1的证人证言等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。即农村宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，在试点地区即为有效，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同应认定无效，本案所涉购房协议签订时，标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告郝玉娥的丈夫王国璧将房屋转让给非本集体经济组织成员的张美英，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该《售购房屋契约》无效。对于合同无效后产生的法律后果，双方可另行处理。
被告张美英于2017年3月1日在接受法院调查时陈述“购买郝玉娥的房后就一直没有住，打算给儿子结婚用，一直对外出租”。在本院处理管辖异议期间，被告张美英在2017年8、9月份又将2间小南房翻修成3间，有证人张某2可以证实在对小南房进行施工期间张美英和丈夫及孩子在所争议的房屋内居住。被告张美英却又表示该争议的房屋已经于2016年12月10日卖给第三人张金柱，被告张美英的陈述前后矛盾。2017年8、9月份被告张美英才将2间小南房翻修成3间，但是被告张美英与第三人张金柱在2016年12月10日签订的《房屋买卖合同》中房屋情况却是（正房3间、南房3间），很显然被告张美英将2间小南房翻建成3间小南房在先，与张金柱签订《房屋买卖合同》在后，且该房屋买卖合同中并没有约定张美英替张金柱修建小南房的有关事宜。证人姚某作证时表示签订合同时就说明要被告张美英修缮小南房，第三人却说是后来看房后不满意才让被告修缮小南房，证人姚某与第三人陈述不一致，故对证人姚某的证言本院不予采信。关于付款及房屋交付情况，合同中约定的是在合同签订之日一次性付清全款，且对迟延交付房屋约定了每天200元的违约金，第三人却陈述“46万元是先给了16万元后给了30万元。”第三人张金柱陈述没有看房就与被告张美英签订房屋买卖合同，不符合正常的交易习惯，而且46万元现金分两次给付也没有任何收据和凭证，故对被告张美英和第三人张金柱签订的《农村房屋买卖合同》本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告郝玉娥与被告张美英于2012年2月24日签订的《售购房屋契约》无效。
案件受理费50元，由被告张美英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 张叶红
二〇一八年四月二十五日
书记员 秦泰春
附相关法律规定：
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。