鞍山市千山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0311民初1756号
原告梁某甲（反诉被告），男，汉族，1963年出生，农民，现住鞍山市。
委托代理人李某某，男，汉族，1963年出生，农民，现住鞍山市。
被告梁某乙（反诉原告），男，汉族，1978年出生，现住鞍山市。
委托代理人李洪宽、侯艳辉，系辽宁弘扬律师事务所律师。
原告梁某甲诉被告梁某乙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告梁某甲及其委托代理人李占平，被告梁某乙及其委托代理人李洪宽、侯艳辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年4月14日签订一份厂房租赁合同。当时约定，原告将座落于鞍山市千山区一后院（东：厂区，南：刘某某，西：道，北：养殖场）中间的自建厂房天虹造漆有限公司后院，租赁给被告。租赁厂房面积为780平方米，老仓库80平方米，员工宿舍60平方米，及整体混泥土院子，厂房类型为：普通厂房，结构：砖混保温板。租赁从2014年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每年110000元。并约定合同签订后被告一次性给付原告一年半的租赁费165000元，以后一年付一次即110000元。双方签订合同后，被告按照合同约定交付了2016年4月1日之前的租金。2016年被告以租金紧张为由只先交纳了半年的租金55000元（2016年4月1日至10月1日）。2016年8月被告不知什么原因搬离该厂房。因多次与被告协商无果，依据《中华人民共和国合同法》相关法律规定向贵院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同，并要求被告按合同约定补交6个月租赁费55000元及损失费（3个月）27500元，案件受理费由被告承担。原告在审理中增加诉讼请求，要求被告返还38根镀锌钢管及4根108的镀锌钢管。
被告辩称：1、双方签订合同是无效合同。在签订合同过程中，原告没有向被告出具有效的房屋产权证。没有出具土地使用证。所以说是违反法律规定的。基于以上两点签订合同是无效合同。2、合同签订后，进入履行阶段，在履行过程中，原告没有尽到正常履行义务，比如说，修路没有修，没有达到尽善尽美的程度。3、由于没有房屋产权证明，没有土地使用证，梁某乙的公司包括个人法定代表人被鞍山市高薪区环保局几次口头通知，并下发文件，把梁某乙的企业列为违规企业，鉴于没有两证，办理不了环保手续，无法经营，口头通知停产停业进行整改，基于这种原因，被告没有办法的情况下，为了减少损失只有搬迁。根据委托人提供的情报，在搬迁前曾经电话通知、书面通知原告要搬迁。关于原告要求被告返还钢管，原告可以报公安局，且原告应当拿出充分证据证明是被告把钢管或者其他物品拿走。就本诉我们提出反诉请求。
反诉原告诉称：反诉人与被反诉人于2014年4月1日订立了一份厂房租赁合同，当时被反诉人没提供厂房的土地使用权证和房屋不动产登记证，由于反诉人当时急需厂房生意，就签署了上述合同。2016年1月4日鞍山经济开发区管理委员会下发了《鞍山经济开发区清理整顿环保违规建设项目工作方案》其中把反诉人公司所在的厂房列为环保违规建设项目，之后反诉人按照申请流程办理，但由于厂房无合法的土地使用证，根本不能申请办理相关的合法手续，反诉人无奈只好搬家另找新的厂房。之后经了解，被反诉人是在宅基地上非法建筑厂房出租，此行为擅自改变土地用途，属于非法占地，被反诉人非法建设的厂房出租严重违反国家的强制性规定，二人之间的房屋租赁合同自始无效。综上所述根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定请求法院支持反诉人的请求，合计赔偿反诉人91872元损失，维护反诉人利益。
反诉被告辩称：我租不是厂房，车间。你的设备、机械没有在我厂房。我是出租给你库房你需要三项电，我给办理的。我和被告达成协议，要求我给你建库房，办三项电。生产车间设备没有在我屋里一台，我出租给你库房，我出租给你是三项电。我不给你办理三项电，你不能给我11万元。我和你租赁期间，你的厂子已经在正常生产，2年多了。你厂子生产时，没有存放地方，电不够，要求我给存放货，三项电，保证四年。当时你没有要求我有土地使用证、房屋所有证。我是建房子，不是给建的厂子。我给你存放货物，租你三项电。
经审理查明：原告与被告于2014年4月14日签订一份厂房租赁合同。当时约定，原告将座落于鞍山市千山区一后院（东：厂区，南：刘某某，西：道，北：养殖场）中间的自建厂房天虹造漆有限公司后院，租赁给被告。租赁厂房面积为780平方米，老仓库80平方米，员工宿舍60平方米，及整体混泥土院子，厂房类型为：普通厂房，结构：砖混保温板。租赁从2014年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每年110000元。并约定合同签订后被告一次性给付原告一年半的租赁费165000元，以后一年付一次即110000元。合同同时约定厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。双方签订合同后，原告将该厂房交付被告使用，被告按照合同约定交付了2016年4月1日之前的租金。2016年被告以租金紧张为由只先交纳了半年的租金55000元（2016年4月1日至10月1日）。2016年8月被告搬离该厂房，但被告并未与原告进行交接。
另查，原告的自建厂房并未经相关部门批准。2016年11月1日本院到达道湾环保局调取被告梁某乙陈述的其企业被列为环保违规建设项目的相关材料，环保局表示其已经将被告企业从违规名单中删除，环保局并没有相关被告环保违规的文件。
上述事实，原告提供的证据有：1、《厂房租赁合同》，2、房契，3、低压供用电合同，4、证人徐某某、张某的证人证言；被告提供的证据有：1、被告梁力卫的身份证、鞍山市亿家塑业有限公司组织代码证、营业执照复印件，2、鞍山经济开发区清理整顿环保违规建设项目工程方案通知、集中排查信息报送要求及申请表，3、《厂房租赁合同》，4、搬厂结算清单、搬厂停产净利润损失。原告提供的证据2和证据4不能证明预证事实，本院不予采信。被告提供的证据2不能证明预证事实，证据4原告对其真实性不予认可，被告又不能够提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。其他证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。
本院认为：合同的订立必须符合法律、行政法规的规定。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案中原告提供的租赁房屋是坐落于千山区宁远镇双楼台村2组一后院中间的自建厂房。而原告未能向本院提供证据证明上述厂房经过相关部门批准，故双方签订的就未经批准的自建厂房达成的《厂房租赁合同》违反了法律禁止性规定，应确认其无效。解除合同的前提是合同有效，故对于原告主张解除的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告向其支付租金，并承担违约责任一节。虽原、被告双方的合同系无效合同，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，虽被告于2016年8月搬离租赁厂房，但一直没有与原告办理交接手续，该厂房一直处于被告占有使用状态，被告应支付原告房屋的占有使用费。被告已经向原告支付租金至2016年10月1日，故被告无需向原告支付占有使用费用。而原告不能够提供租赁房屋合法手续是租赁合同无效的原因之一，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿各项损失91872元一节，被告要求原告赔偿损失是基于原告提供的租赁厂房未取得土地使用证和房屋产权证书，使得相关部门将其列为环保违规建设项目。但被告提供的证据既不能证明相关部门已经将其开办的企业列为违规企业，也不能证明是原告导致其企业违规，且在签订合同时，被告并没有要求原告提供房屋的手续，其亦存在一定的过错，故对于被告的此项主张本院不予支持。
关于原告要求被告返还钢管一节，因原告并不能向本院提供证据证明被告拿走钢管的事实，被告对此亦不予认可，故对于原告的此项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，判决如下：
一、原告梁某甲与被告梁某乙双方于2014年4月14日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、驳回原告梁某甲的全部诉讼请求；
三、驳回被告梁某乙反诉的诉讼请求。
案件受理费1863元，由原告梁某甲承担。反诉案件受理费1049元，由被告梁某乙承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 李 双
人民陪审员 田 鑫
人民陪审员 马惠子
二〇一六年十二月七日
书 记 员 王 红