辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第00120号
上诉人（原审被告）：莫德才。
上诉人（原审被告）：连福梅。
二上诉人共同委托代理人：刘宇，辽宁丰源律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连长宏工贸中心，住所地大连市甘井子区华北路**号。
投资人：宋同春，该中心经理。
委托代理人：王惠娟，辽宁新华律师事务所律师。
原审原告大连长宏工贸中心（以下简称长宏工贸）与原审被告莫德才、连福梅返还原物纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月3日作出（2014）甘民初字第4835号民事判决，莫德才、连福梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人莫德才、连福梅的委托代理人刘宇、周军，被上诉人长宏工贸的委托代理人王惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长宏工贸一审诉称：莫德才、连福梅系夫妻关系，1999年之前租用长宏工贸所有的位于大连市甘井子区南关岭街212号其中55.4平方米的房屋居住，现二人占用该房屋，既不与长宏工贸签订合同也不交纳房屋使用费，故诉至法院，请求判令：1、腾退占用该55.4平方米的房屋；2、给付房屋使用费23，550元。
被告莫德才、连福梅一审辩称：不同意其诉讼请求，莫德才、连福梅并非非法占用房屋，在1993年之前，每个月从工资里扣缴房租，1993年之后既没有人收取房租也没有人维修房屋；原长宏工贸与现在原告不是一家，以前是国有的，现在是私营的，没有权利收取租金。
一审法院审理查明：案涉位于大连市甘井子区南关岭街212号房产原所有权人为中国人民解放军总后勤部，原使用单位为81501部队后勤部工程队。1992年11月，81501部队后勤部工程队更名为81065部队后勤部工程队，1994年8月又更名为沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处，该处实行事业单位企业化管理体制。上世纪九十年代末，因中央要求军队不再从事经商活动，沈阳军区后勤部于1997年5月注册成立大连长宏工贸中心。该中心成立之初仍为沈阳军区后勤部下属企业，与沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处是“一个单位两块牌子”，对内称沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处，对外称大连长宏工贸中心。2002年11月14日，大连市沙河口区产权制度改革领导小组作出《关于同意出让大连长宏工贸中心的意见》，根据该《意见》，将长宏工贸出让给宋同春，出让后改制为私营企业，原企业的资产、债权、债务均由宋同春个人所有。随后，于2010年变更为个人独资企业，投资人为宋同春。2006年4月8日，长宏工贸取得了案涉房产的所有权证书。莫德才、连福梅是夫妻关系，莫德才为原81501部队后勤部工程队职工，其居住的位于南关岭街212号中55.4平方米的住房系原81501部队于1962年分配给其居住。莫德才、连福梅于上世纪80年代起在案涉南关岭街212号其中55.4平方米的房屋内居住至今，莫德才原单位于1993年前每月从其工资中扣除房屋租金。1993年后莫德才、连福梅并未与长宏工贸订立书面房屋租赁合同，也未支付房屋租金。沈阳军区后勤部大连物资供应站于1998年为莫德才另行分配住房，位于甘井子区迎客路郭东街4-2-7号。
一审法院认为：国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。长宏工贸系案涉房屋所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权能。莫德才、连福梅辩称其并非非法占用房屋，双方存在房屋租赁合同关系，对此，一审法院已注意到莫德才、连福梅自上世纪八十年代起即承租案涉住房。一审法院需指出，双方之间原有的房屋租赁关系为公房租赁关系，具有一定的福利性质，属于国有单位职工所享有的福利待遇。职工是否享有以及在何种程度上享有公有住房的资格待遇，由所在单位决定。根据庭审查明的事实，长宏工贸系经合法程序由81065部队后勤部工程队、沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处变更成立，享有原单位的权利并负担原单位的义务。况且，莫德才、连福梅已经获得另行分配的住房，其住房福利已经得到保障。现莫德才、连福梅继续占有案涉房屋，于法无据。长宏工贸诉请莫德才、连福梅腾退房屋，一审法院予以支持。对于长宏工贸要求莫德才、连福梅给付占用房屋期间使用费的诉请，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，实际上是逾期腾房占有使用费。对于使用费的计算方法，目前并无法律明确规定。依其性质，属于承租人不及时返还租赁物应赔偿的损失，包括可得利益。因此，可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，参照使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现因长宏工贸并未申请对该地段房屋租金进行评估，亦无法根据有关部门公布的数据确定该地段该类房屋租金标准，因此，对其该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告莫德才、被告连福梅自判决发生法律效力之日起三十日内向原告大连长宏工贸中心腾退位于大连市甘井子区南关岭街212号中55.4平方米的房屋；二、驳回原告大连长宏工贸中心的其他诉讼请求。案件受理费5，810元，其他诉讼费50元，合计5，860元（原告已预交），由原告负担2，930元，由二被告共同负担2，930元。
莫德才、连福梅上诉的理由及请求是：1、一审判决认定沈阳军区后勤部大连物资供应站于1998年为莫德才、连福梅另行分配住房是错误的，事实上该房屋是集资建房不是分配住房性质；2、莫德才、连福梅在六、七十年代依据当时的住房分配政策分得承租房，具有福利分房的性质，一审判决在已经认定案涉房屋具有公房租赁的福利性质，应属于国有单位职工所享有的基础上，却依然适用现行法律判决莫德才、连福梅腾退是错误的。据此，其上诉请求是撤销一审判决第一项，依法改判。
长宏工贸二审答辩认为：同意一审判决，要求驳回莫德才、连福梅的上诉请求。
本院经审理查明：一审判决中除“沈阳军区后勤部大连物资供应站于1998年为莫德才另行分配住房，位于甘井子区迎客路郭东街4-2-7号”一节事实不予认定外，本院认定其他事实与一审判决查明事实一致。
本院补充查明：1999年1月12日，中国人民解放军沈阳军区后勤部大连企业管理局向大连市房地产登记发证中心发函载明：……沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处于1998年12月连同职工及所管理使用的房地产一并移交地方。原第一工程处拥有的《中华人民共和国房屋所有权证》中房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处，自移交之日起，房屋所有权人属沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处（长宏工贸）。请予变更登记。沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处与长宏工贸是一个单位两块牌子，对内称沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程处，对外称长宏工贸。
本院确认上述事实有中国人民解放军沈阳军区后勤部大连企业管理局函、一审庭审笔录及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发﹤1992﹥38号）第三条之规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，依据已查明的事实，长宏工贸在改制前为沈阳军区后勤部下属企业，对内称沈阳军区后勤部大连企业管理局第一工程队，该第一工程队亦是由原81501部队后勤部工程队更名而来，且从中国人民解放军沈阳军区后勤部大连企业管理局函内容来看，长宏工贸在改制前即为案涉房屋所有权人。虽然长宏工贸业经改制为个人独资企业，但是由于莫德才、连福梅系原81501部队后勤部工程队职工，案涉房屋系原81501部队于1962年便分配给莫德才、连福梅居住使用至今。因此，本案纠纷实际是长宏工贸在改制过程中引发的原单位内部分房、腾房等纠纷，依法应不属于人民法院主管工作的范围。
关于长宏工贸提供沈阳军区后勤部大连物资供应站出具的证明材料，拟证明莫德才、连福梅系沈阳军区后勤部大连物资供应站职工，其已在1998年分配取得住房且分房合同中已明确“将原租用军产住房退交给产权管理单位”一节，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项之规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据，……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。本案中，长宏工贸提供该份证明材料在性质上属于证人证言，且莫德才、连福梅已在一审庭审中反驳称1998年所得住房属于集资建房而非福利分房。由于沈阳军区后勤部大连物资供应站无正当理由而未出庭作证，且长宏工贸未提供证据以证明莫德才、连福梅在1998年取得住房系单位福利分房，亦未提供分房合同以证明合同中已明确要求莫德才、连福梅“将原租用军产住房退交给产权管理单位”等问题情况下，本院无法采信沈阳军区后勤部大连物资供应站的证人证言。据此，长宏工贸的此项抗辩理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4835号民事判决；
二、驳回大连长宏工贸中心的起诉。
一审案件受理费5，810元（大连长宏工贸中心已预交），二审案件受理费5，455元（莫德才、连福梅已预交），共计11，265元，退回大连长宏工贸中心5，810元，退回莫德才、连福梅5，455元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 刘小南
代理审判员 吕 瑛
二〇一五年二月三日
书 记 员 夏丽娜
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。