江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00409号
上诉人（原审原告）刘洪磊（曾用名刘磊）。
委托代理人唐浩、陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）耿万荣。
被上诉人（原审被告）张尧其（系耿万荣丈夫）。
二被上诉人共同委托代理人徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。
上诉人刘洪磊因与被上诉人耿万荣、张尧其房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民巡初字第0296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人刘洪磊及其委托代理人唐浩、陈莉，被上诉人耿万荣、张尧其及其委托代理人徐洪伟到庭参加诉讼。上诉人张慧经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已于2015年5月19日作出（2015）连民终字第00409号民事裁定书，裁定按上诉人张慧自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
刘洪磊、张慧一审诉称：2010年1月9日，刘洪磊与耿万荣签订《购房协议》。双方约定刘洪磊以25.25万元的价格，将自建的位于刘顶村西小区第一排第五家两层半楼房卖给耿万荣。协议还就其他事项进行约定。上述房产，未办理集体土地使用证，也未办理房产证。刘洪磊认为双方签订的购房协议出售的不仅是房屋，还包含宅基地的使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，耿万荣并非刘顶村民，因此根据有关法律规定，该《购房协议》无效。现涉案房屋已经被拆迁，只能适用折价补偿。涉案房屋的价值在拆迁价格的公告中为110多万元，故刘洪磊主张该房屋的价值为110万元，扣除耿万荣已支付的购房款25.25万元，差额为84.75万元，刘洪磊、张慧主张补偿金额为25.25万元。现起诉至法院，请求法院确认刘洪磊与耿万荣之间于2010年1月9日签订的购房协议无效，耿万荣、张尧其折价补偿刘洪磊、张慧损失25.25万元并承担本案的诉讼费用。
耿万荣、张尧其一审辩称：耿万荣、张尧其因为长子张立友是一级伤残，经常在住宅小区扰民，考虑到附近农村买一套房子，于是根据刘洪磊的销售广告购买了该涉案楼房。2010年1月9日，刘洪磊与耿万荣签订了购买涉案房屋的合同。合同签订当天就给付刘洪磊购房款24万元。刘洪磊于2010年8月5日将房屋交付耿万荣，并且双方结清了购房余款。耿万荣认为双方签订购房协议时，其意思表示真实，价格合理。涉案房屋所在地是刘顶村自行规划的村民小区，为了配合办理相关宅基地的手续，耿万荣、张尧其夫妇户口于2012年7月23日由海州区朝阳西路25号楼，迁入了刘顶村下路70号。因连盐铁路建设工程，刘洪磊、耿万荣在该小区房屋都被拆迁，耿万荣、张尧其领取拆迁补偿款110余万元。刘顶村委会在刘洪磊、耿万荣户口都迁入辖区后，确认了双方各自所有的房屋有宅基地使用权，并且向拆迁办出具有关手续。耿万荣不否认房屋是从刘洪磊处购买，但事后耿万荣、张尧其取得了所在集体村组织的居住资格，具备使用宅基地使用权主体资格，已经用自己的行为弥补房屋购买时当时政策方面对耿万荣、张尧其的限制性条件，是涉案房屋的合法有效的使用权人。作为房屋所在地的村集体组织成员，耿万荣、张尧其有权利获得宅基地。耿万荣购买该村集体的房屋，其买卖行为应当是村集体组织成员之间的买卖行为，应合法有效。综上，刘洪磊、张慧从耿万荣、张尧其处已获得25.25万元，其无任何合法依据再从耿万荣、张尧其处获得补偿，应驳回刘洪磊、张慧的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年1月9日，刘洪磊与耿万荣签订《购房协议》一份，双方约定刘洪磊以25.25万元的价格，将刘洪磊自建的位于刘顶村下路70号的两层半楼房卖给耿万荣。同日，耿万荣给付刘洪磊购房款24万元。2010年8月5日，刘洪磊将该楼房交付给耿万荣，双方结清了余款。2012年7月23日，张尧其将户口从原新浦区朝阳西路常乐新村（属城镇户口），迁至涉案楼房所在地锦屏镇刘顶村下路70号。2014年5月13日，张尧其与海州区房屋征收与补偿服务中心签订了《连盐铁路建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》，该服务中心将张尧其所有的、位于刘顶村下路70号的312.57平方的楼房实施拆迁，并补偿119.0948万元。
原审法院另查明：2006年10月21日，刘洪磊向刘顶村委会缴纳建房押金及相关费用9400元，取得了刘顶村西小区第一排第五家房屋（锦屏镇刘顶村下路70号）即涉案楼房宅基地的使用权，是该楼房的所有权人。2013年5月10日，刘洪磊、张慧户口从锦屏村刘顶村下路98号迁至海州区梁庄巷40号；2013年11月29日，刘洪磊、张慧户口从海州区梁庄巷40号回迁至锦屏村刘顶村下路98号，其户口性质属于刘顶村农业户口。涉案楼房未办理集体土地使用证，也未办理房产证。耿万荣、张尧其系夫妻关系，其长子张立友患先天性脑瘫一级伤残。
原审法院再查明：《房屋产权证明》系刘顶村委会向海州区房屋征收与补偿服务中心所提供。《现状调查房屋分类结果公示表》（加盖连云港市海州区房屋征收局印章）载明，刘洪磊另有一套面积为313.3平方的房屋在这次拆迁范围内。
原审法院认为：农村私有房屋买卖还涉及宅基地使用权买卖，我国相关法律、法规对宅基地使用权的流转有一定的限制，只允许在本农村集体经济组织成员之间转让。刘洪磊于2010年1月9日，将含有宅基地使用权的楼房出售给耿万荣，此时，耿万荣、张尧其户口性质为城镇户口，不是刘顶村集体经济组织成员，故耿万荣、张尧其不享有该宅基地使用权利。但是，耿万荣、张尧其为了不使其子在原居住小区扰民，故购买了涉案楼房，为此，张尧其于2012年7月23日将其户口迁至刘顶村下路70号，成为了刘顶村集体经济组织的成员。另从《房屋产权证明》、《现状调查房屋分类结果公示表》中可以看出，刘顶村民委员会、锦屏镇人民政府是将张尧其作为合格被拆迁人进行了上报，其行为是默认了双方之间的房屋买卖行为，而该行为也包含着本村集体经济组织成员之间宅基地使用权的转让行为。此外，刘洪磊在刘顶村还有一套住房也在该次拆迁范围内，当时其出售涉案楼房并不影响其生活居住。综上，刘洪磊、耿万荣签订的《购房协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应为合法有效。对刘洪磊、张慧认为该《购房协议》无效、要求耿万荣、张尧其补偿损失的主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条第一款之规定，判决驳回刘洪磊、张慧主张的《购房协议》无效、要求耿万荣、张尧其补偿25.25万元损失的诉讼请求。一审案件受理费5168元，由刘洪磊、张慧负担。
上诉人刘洪磊不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当。2010年1月9日，上诉人与被上诉人签订《购房协议》，被上诉人是城市户口，并非涉案房屋所在村庄的集体经济组织成员，故该合同自始至终是无效的。虽然在2012年被上诉人将自己的户籍迁至涉案房屋所在地，但并未在涉案房屋内长期居住，也未得到集体组织成员的认可，更没有参加村里的选举等集体活动，仅仅是空挂，即所谓的“空挂户”。因此，一审认定被上诉人是集体经济组织成员依据不足，请求二审法院撤诉原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人耿万荣、张尧其答辩称：一审判决查明的事实清楚，不存在上诉人称的“空挂户”问题，被上诉人是因为需要才购买房屋，上诉人本身有两套房屋，是因为不需要才出卖房屋，被上诉人购买房屋后，及时将户口迁至涉案房屋的所在地，成为当地的村集体所在地成员，一审判决按照相关法律法规并结合本案的事实依法裁判，适用法律正确，请求维持。
二审期间，上诉人刘洪磊向本院提交一份海州区锦屏镇刘顶村民委员会出具的证明，用以证明二被上诉人不是刘顶村集体经济组织成员，在刘顶村不享有集体土地的任何权利，不享有集体经济土地的使用权。
经质证，被上诉人耿万荣、张尧其的质证意见为：对该证明内容的真实性不予认可，因为该份证明与被上诉人户口登记信息相互矛盾，户口登记信息显示：2012年7月23日被上诉人将户口迁至锦屏镇刘顶村下路70号。因村集体土地按照相关政策在一定时间内不予调整，故有无集体土地使用权与是否系村集体的成员无关，也与本案买卖合同无关。
被上诉人耿万荣、张尧其在二审期间未提交新证据。
本院认证意见：对上诉人刘洪磊提交的海州区锦屏镇刘顶村民委员会证明，本院审查后，对其真实性予以确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、被上诉人耿万荣、张尧其是否为涉案房屋所在地锦屏镇刘顶村集体经济组织成员；2、被上诉人耿万荣、张尧其是否应赔偿上诉人刘洪磊25.25万元。
本院认为：关于被上诉人耿万荣、张尧其是否为涉案房屋所在地锦屏镇刘顶村集体经济组织成员的争议。虽被上诉人张尧其在2012年已将户口迁至锦屏镇刘顶村，但锦屏镇刘顶村民委员会出具证明，证明耿万荣、张尧其并非刘顶村集体组织经济成员，现被上诉人耿万荣、张尧其未能提供充分证据证明其已经刘顶村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表大会同意被接纳为本集体经济组织成员，故被上诉人耿万荣、张尧其尚不是刘顶村集体经济组织成员。涉案《购房协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应认定无效。上诉人刘洪磊关于涉案《购房协议》无效的上诉理由成立，本院予以支持。
被上诉人耿万荣、张尧其是否应赔偿上诉人刘洪磊25.25万元的争议。本院认为，涉案《购房协议》签订于2010年1月9日，上诉人刘洪磊与被上诉人耿万荣均按合同约定履行了各自义务，该协议已实际履行完毕。上诉人刘洪磊以25.25万元出卖涉案房屋，系其真实意思表示，且已收到购房款，故上诉人刘洪磊违反诚实信用原则主张被上诉人耿万荣、张尧其赔偿损失25.25万元的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人刘洪磊要求确认涉案《购房协议》无效的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2014）海民巡初字第0296号民事判决；
二、上诉人刘洪磊与被上诉耿万荣于2010年1月9日签订的《购房协议》无效；
三、驳回上诉人刘洪磊要求被上诉人耿万荣、张尧其补偿损失25.25万元的诉讼请求。
二审案件受理费5168元，由上诉人刘洪磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年五月二十日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
（一）《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。