湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第06571号
原告沈菁。
原告易大利。
两原告共同委托代理人余均军。
被告蔡世雄。
原告沈菁、易大利诉被告蔡世雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告沈菁、易大利的委托代理人余均军，被告蔡世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈菁、易大利诉称：2013年1月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401及402号房屋两套，租期为2013年2月18日至2016年2月18日，租金为6000元／月，按季度支付。租赁期内，被告在未征得原告意的情况下，于2013年9月22日私自将润泽府8栋402室转租给万奇明（租期为一年），将401室转租给梁文胜，并超出合同约定中许可的装修改动范围，改变了房屋使用结构，另还在用过程中造成了房屋多处墙面及地板的损坏，甚至导致物业都无法查抄到水表。直到2014年8月原告因为催缴租金去查看房屋，才发现房屋已被转租，并且已经被破坏、修改得面目全非。为解决问题，原告积极进行约谈，但被告一直采取消极回避的态度，拒绝配合协调。由于原告的损失已经远远超过了被告所缴纳的12000元押金，且被告也不配合协商，因此原告为保护自己的合法权利对房屋内被告的物品进行了留置，8月19日原告接到法院传票才知道被告已经提起了诉讼，要求本人退还留置的物以及12000元的押金。现原告不得不向法院起诉，主张自身的合法权益，其中，告违约事实及造成的损失主要体现在如下方面：1.根据合同约定应由被告承担租赁期的物业费及水电费，现由于被告私自改变房屋结构且不予配合协商导致欠缴物业费及水电费，及未来预期可见的诉讼期间（或修缮期间）继续产生的费用。2.被告未根据合同约定书面提前告知要解除合同，并违约造成租赁房屋损坏，且目前处于等待修缮、处理争议状态，故原告要求被告支付2014年8月19日至房屋修缮恢复原状期间的违约金7800元、租金15600元（违约金按100元／天计、租金按200元／天计，暂计算2014年8月19日至11月11日）。3．被告在租赁期间没有经过原告书面同意进行转租并对租赁房屋擅自改动，造成中央空调及房屋墙面等各处的损坏，构成严重违约。综上，请求判令：1.依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付租金15600元、违约金7800元（违约金按100元／天、租金按200／天计算至房屋修缮结束之日止，现暂计算2014年8月19日起至11月11日），并补缴租赁房屋及修缮期间的物业管理费、水电费；3.被告赔偿擅目对房屋装修改动所造成的损失51800元（其中中央空调修复费3000元、房屋修缮费48800元）或者判令被告将房屋恢复原状；4.被告负担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告将其第三项诉讼请求明确为“被告赔偿擅目对房屋装修改动所造成的损失52300元（其中中央空调修复费3500元、房屋修缮费48800元）”。
被告蔡世雄辩称：按合同被告最多只赔偿违约金，被告花费了几十万元进行了装修，装修前涉案房屋只是白墙，当时原告方是知情的且没有任何异议，现原告要恢复原状是强人所难。
原告针对其诉讼主张向本院提供了以下几组证据材料：
证据一、房屋产权证，拟证明涉案出租房屋为原告所有。
证据二、NO：0009010号《房屋租赁合同》，拟证明原、被告之间存在房屋租赁行为的事实以及详细约定事项。
证据三、被告与万奇明《房屋租赁合同》、万奇明出具的《情况说明》，拟证明被告私自将402号房屋转租给万奇明的事实。
证据四、梁文胜出具的《证明》、被告蔡世雄解向梁文胜出具的《解除合同通知书》、被告蔡世雄向梁文胜催收租金的短信记录，拟证明被告私自将401号房屋转租给梁文胜的事实。
证据五、涉案房屋损坏照片，拟证明被告未经许可擅自对房屋进行改动并造成破坏的事实。
证据六、中央空调修复费用票据，拟证明租赁房屋中央空调损坏的事实，以及修复所花的费用。
证据七、租赁房屋装修照片，拟证明被告对原告房屋进行了多处装修，主要包括：1.在入户接待室进入到大客厅的连接位置装了玻璃门，并将大客厅转接南面小房间的两张双扇铝合金门拆改为玻璃门；2.墙面上贴了金黄色墙纸，部分墙面加装了木框装饰；3.将客厅东北角进行隔断装修；4.在客厅东面墙面加装镜子装饰；5.将连接客厅的阳台从中隔断，并安装了一台大型空调，且从厕所连接一根水管至该空调处。另被告进行装修时，破坏了原有的中央空调。
被告对原告的证据材料质证认为：对证据一、二无异议。
对证据三中的蔡世雄与万奇明《房屋租赁合同》无有异议；对于万奇明出具的《情况说明》有异议，其与事实不符，早在我出租给万奇明时就告知了系转租，我只收了万奇明6000元的押金，且已返还了3000元给万奇明，万奇明在六月份就搬离了，物业可以作证；另虽合同是与万奇明所签，但万奇明签名后就没有出现，一直是刘卓佳与我联系租房事宜。对证据四中梁文胜出具的《证明》有异议，该《证明》与事实不符，梁文胜从六月份开始拖欠房租，他多次向我表示他现在没有钱，向我要求缓一缓，我向他说明9月份不能交租，就请其离开，后来他跟我说，他与原告沈菁私下有商量。对证据四中的被告蔡世雄解向梁文胜出具的《解除合同通知书》、被告蔡世雄向梁文胜催收租的短信记录无异议。对证据五的真实性、关联性有异议，涉案房屋交给梁文胜时房屋是完好的，房屋的毁损是梁文胜承租时损坏的，且合同对有关墙面的维修有约定，与我无关。对证据六的真实性有异议，不知道该票据是不是涉案房屋的空调的损坏的维修费用。对证据七质证认为，涉案房屋以前是不是铝合金门我不清楚，另402号房屋仅仅只是用墙纸进行了装修，没有破坏中央空调。
被告在本院指定的举证期内未提交证据。
对原告的证据结合被告的质证意见作如下认证：关于证据一、二，因被告无异议，依法应予采信。证据三中的被告与万奇明《房屋租赁合同》，因被告无异议，故依法应予采信；证据三中的万奇明出具的《情况说明》，对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。证据四中的梁文胜出具的证明，对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释；证据四中的被告蔡世雄解向梁文胜出具的《解除合同通知书》、被告蔡世雄向梁文胜催收租的短信记录，因被告无异议，故依法应予采信。关于证据五、六、七，对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。
根据上述认定的证据及到庭当事人的陈述，可以认定以下案件事实：
2013年1月15日，原告（乙方-承租方）、被告（甲方-出租方）及长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方-
经纪方）签订了编号为0009010的《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401及402号房屋，租期为2013年2月18日至2016年2月18日，租金为6000元／月，租金支付方式为按季支付。该合同第二条约定，签订合同交房当天内乙方支付首次租金和押金12000元，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前七天交付下期租金。该合同第五条约定：“租赁期间，如甲乙任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前30天书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。”该合同第七条还约定：“1.乙方如果拖欠租金，应按100元／天计算向甲方偿付违约金，乙方如拖欠租金达7天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋并追究违约责任。……3.租赁期间，房屋的相关维修均由乙方承担（注：设备老化造成乙方不能正常使用，由甲方负责责修缮）；乙方不得随意损害房屋租赁所附的物品，如若有对物品进行人为损害的，甲方有权在合同解除时直接从押金内进行扣除；租赁期间，甲方需要对房屋及其附着设施进行检查、修缮，乙方应予积极协助，不得阻挠施工；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。……4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件，搬迁后2日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。5.乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，以来装去丢为原则。退租时，除另有约定外，甲方有要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……”该合同还就其他事项进行了约定。
2013年9月22日，原告与案外人万奇明签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将长沙市岳麓区西岸润泽府8栋402号房屋转租给案外人万奇明，租期为2013年9月22日至2014年9月21日，租金为3333元／月。原告的此转租行为未事先告知被告并获得被告同意。2014年9月2日，涉案402房次承租人万奇明搬离涉案房屋，原告与案外人万奇明终止了《房屋租赁合同》。
2014年4月15日，原告与案外人梁文胜签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401号房屋转租给案外人梁文胜，租期为2014年4月20日至2014年4月19日，租金为6000元／月。2014年9月3日，原告向梁文胜发出了《解除合同通知书》，2014年9月5日梁文胜搬离了涉案401房。
另查明，原、被告双方产生纠纷后，涉案401房次承租人梁文胜于2014年9月5日搬离房屋后，原告将涉案401、402房屋门锁予以了更换并实际占有了涉案房屋，且涉案401房已经对外招租。
本院认为，原、被告双方的订立《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。在合同履行过程中，因双方就原告对外转租涉案房屋及关于房租缴纳等事宜，产生了纠纷，现原告诉请要求解除涉案合同，被告亦同意予以解除。但就合同解除的问题，本院已在（2014）岳民初字第05517号民事判决书中作出相关处理，对涉案合同判决予以了解除并确定了解除时间，故在本案中对此不在重复处理。关于房租，因（2014）岳民初字第05517号民事判决书依法确定的合同解除时间为2014年10月11日，则原告诉请的房租金额应为10400元（从2014年8月19日算至2014年10月11日，则为6000元／月÷30天／月×52天=10400元）。关于原告违约金的诉请，因在（2014）岳民初字第05517号民事判决书中已就被告的违约行为进行了评判，实际上以原告不退还押金的形式进行了处理；再者，原告主张要求被告支付违约金的理由，系被告拖欠了房租，但据已查明的事实可知，被告欠缴房租系在双方产生纠纷后发生，故欠交房租一事不能完全归咎于被告；因此，在本案中，本院不再支持原告的违约金请求。关于原告物业费及水电费的诉请，因原告未实际缴纳相关费用，且物业公司亦未确定具体金额，故对原告此项主张，本院不予支持；但原告可待实际发生后，另行主张权利。关于被告对原告房屋所造成的损失，除了空调损害及维修情况外，原告未能提供充分的证据证明被告对涉案房屋及财产进行了其他损害及具体损害情况，故对原告的此项请求，仅能支持其维修中央空调的该部分损失，即应支持原告3500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告蔡世雄于本判决生效之日起三日内向原告沈菁、易大利支付房租10400元、维修费3500元；
二、驳回原告沈菁、易大利的其他诉讼请求。
本案受理费1680元，由原告沈菁、易大利负担840元，由被告蔡世雄负担840元。
如果被告蔡世雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
人民陪审员 孙新容
人民陪审员 徐佑珍
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 易 游
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。