北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第10847号
原告孙志明，男，1959年3月11日出生。
委托代理人封建英，北京市汇源律师事务所律师。
被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
原告孙志明与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告孙志明及其委托代理人封建英，被告合生公司的委托代理人曹付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志明诉称：2010年1月5日，我与被告合生公司签订了《北京市商品房预售合同》，我以商业贷款的形式购买由合生公司开发的合生时代中心精装修住宅两套，买房合同中对于土地性质、购买价格（总房款市值约为400万余元）、违约责任等内容明确约定。我按照合同约定收房时，发现本案诉争的房屋进户门破损、地砖部分严重损坏等诸多问题，当时物业公司陆陆续续维修了五个多月才完工。但我当时并未与被告计较，因为想尽早入住。不料在2011年5月我所购房屋的一层及地下一层突然进水，当时原因不明，直接造成房屋内部严重受损，墙面表皮大面积脱落、卧室、客厅地板被水浸泡、卫生间地漏不停得往外冒水等等多种状况。之后物业公司派人维修近半年后将房屋基本恢复原状。还未等我搬进入住，2012年5月又突发了一层厕所洗手池漏水及地下一层过道对面的设备控制间漏水，再次将我房屋地板及墙面浸泡，当时状况与上面所述一模一样。我多次与被告及物业公司交涉，要求其彻底查明漏水原因，并一再要求被告出具书面材料证明其房屋确实存在质量问题，证明事实真相。最后因为房屋内部许多设备零配件需要厂家长途运送，致使我房屋维修又长达几个月。地板已经更换两次，但至今也没有完全修复完毕。综上，我购买房屋的目的是正常居住生活，但被告公司在向我交付房屋时并未将房屋存在的质量问题明确告知我（2011年5月27日应交付房屋使用）。被告的行为明显违反了法律的规定及合同的约定，导致我和家人至今无法能够居住使用涉案房屋。因此，我请求法院判令被告合生公司赔偿我房屋租金210000元，合生公司按照鉴定报告的修复方案和建议对涉案房屋漏水问题进行修复，并要求合生公司负担本案诉讼费用。
被告合生公司辩称：关于房屋漏水问题，收房当时存在漏水情况，孙志明在收房时提出过坐便器的进水管漏水，跟房屋的防水无关。孙志明提出后我方进行了维修，且在规定的30天内维修完毕，现在不存在漏水的问题。关于孙志明的租金请求，房屋存在个别瑕疵不影响孙志明的入住，该部分损失不应由我方承担。且孙志明是2011年6月29日收房入住，除了防水是5年的保质期以外，其他的都过了2年的保质期。综上，我方不同意孙志明的诉讼请求，
经审理查明：2010年1月5日，孙志明与合生公司签订《商品房预售合同》，约定孙志明购买合生公司开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目E12#住宅楼1层X单元X号房屋（以下简称X号房屋），预测建筑面积为88.64平方米，套内建筑面积为69.28平方米，房屋单价为按照套内建筑面积计算，每平方米单价为21339.15元，房款共计1478376元。合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2011年5月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第3项条件为满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。同时合同及附件还约定了其他内容。
上述合同签订后，买卖双方即开始实际履行，孙志明按照约定的付款方式向合生公司支付购房款。合生公司于2011年6月29日将涉诉房屋交付给孙志明。2011年7、8月份，孙志明发现房屋地上一层和地下一层普遍漏水，导致两层的木地板及部分家具被浸泡，后物业公司进行了维修，2011年底至2012年3月期间，将两层的木地板全部更换。2013年夏天，整个卫生间冒水，将木地板浸泡，当年7、8月份将卫生间重新做了防水，2013年底物业将木地板更换完毕，孙志明称两次漏水后木地板的更换周期均为3、4个月。
本案审理过程中，孙志明提交了合生公司马驹桥项目工程部出具的情况说明一份，内容为孙志明向物业反映该房厨房、卫生间（地下一层）污水提升器存在使用故障，一直未能正常使用，影响入住，要求物业公司给予限期解决。项目公司意见：先安排维修队对该房污水提升器进行维修更换，承诺于2012年11月20日之前完成该房污水提升器的更换及恢复工作，达到入住条件。孙志明称第一次漏水发现是卫生间和厨房的污水提升器出现了故障，其向物业报修了多次，直至2014年6月6日才彻底将故障修好，因涉案房屋的漏水问题且污水提升器的故障长期未能修好，导致其无法居住使用涉案房屋。合生公司称孙志明收房时提出的漏水问题的原因是座便器进水管漏水，该公司已经按照合同约定在30天内维修完毕，孙志明所称的两次漏水导致其木地板被浸泡，物业公司将木地板进行更换的说法并不属实，为此合生公司提交了2011年6月29日收房当天的装修整改意见单、维修终结确认单、钥匙发放登记表、四份维修单及物业公司的维修台帐予以证实，2013年4月27日的维修终结确认单上有孙志明的签字确认，孙志明称合生公司提交的上述证据，足以证实其陈述的漏水事实的存在。
关于漏水的具体原因，本案审理过程中，经孙志明申请，本院委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）进行了司法鉴定，该鉴定中心出具的司法鉴定意见书对漏水原因的鉴定结果为：地下一层热力小室北侧穿墙管道根部渗漏水导致热力小室地面及地下一层楼道内形成积水，积水会通过内墙渗漏至涉案房屋的房间内；当楼道内积水高度超过涉案房屋地下一层入户门门槛，积水漫进室内，会导致更严重渗漏水情况的发生。双方均对鉴定结论无异议。但是合生公司称，鉴定意见书说内墙无防水不属实，其公司内外墙都做了防水，且内墙没有关于做防水的硬性规定；且鉴定意见是根据2013年8月26日的维修台账做出的存在漏水现象的结论，但是涉案房屋是2011年6月29日收的房，截止到2013年8月26日已经超出了2年的保修期，即使存在问题，其公司也没有维修义务。鉴定结论认定北侧穿墙管道根部渗漏水，但是穿墙道管根部的维修期也是2年，截止到2013年8月26日也超出了保修期，其公司没有维修义务。另，针对上述漏水原因，鉴定中心出具了（2014）建鉴字第119号鉴定建议修复方案，具体内容为：根据现场勘验情况，热力小室的北墙管线与墙体交接处已进行了维修，现仅针对涉案房屋存在水浸泡痕迹部位出现如下建议修复方案：1、修复范围：涉案房屋存在水浸泡痕迹部位。2、修复方法：按原有装修材料与工艺重新施工上述修复范围内的墙体饰面层；注意施工最后一道罩面涂料时，将上述修复范围内的墙体全面重新粉刷。3、材料：内墙耐擦洗涂料、腻子粉、界面剂、普通水泥、砂子、涂料（需与原墙面喷涂料的质量、颜色均相同）等。4、施工工艺流程：基层处理——喷、刷界面剂——填补缝隙、局部刮腻子——满刮腻子——砂纸打磨——喷（刷）第一遍涂料——复找腻子——砂纸打磨——喷（刷）第二遍涂料——复找腻子——砂纸打磨——喷（刷）交活涂料。5、施工工艺：1）基层处理：将墙体水浸泡部位的涂饰层全部剔除，剔凿至结构层，并涂刷界面剂，用1：3水泥砂浆找平原墙面。2）喷（刷）界面剂：在刮腻子前应先喷、刷一道界面剂（重量比为水：乳液=5：1），以增强腻子与基层表面的粘结性，应喷刷均匀一致，不得有遗漏处。3）满刮腻子：刮三遍，刮腻子时应横竖刮，并注意接槎和收头时腻子要刮净，每遍腻子干后应磨砂纸，将腻子磨平，磨完后将浮尘清理干净，如面层要涂刷带颜色的浆料时，则腻子亦要掺入适量与面层颜色相协调的颜料。4）刷（喷）第一遍涂料：刷（喷）涂料前应将门窗口圈20cm用排笔刷好，如喷涂料时喷头距墙面宜为20～30cm，移动速度要平稳，使涂层均匀。5）复找腻子：第一遍涂料干透后，对墙面的麻点、坑洼、刮痕等用腻子重新复找刮平，干透后用细砂纸轻磨，并把粉尘扫净，达到表面光滑平整。6）刷（喷）第二遍涂料：所用浆料和操作方法同第一遍涂料，刷浆三遍，机械喷浆可不受遍数限制，以达到质量要求为准。7）刷（喷）交活涂料：待第二遍涂料干后，用细砂纸将粉尘、溅沫、喷点等轻轻磨掉，并打扫干净，即可刷（喷）交活涂料。6、成品保护。1）刷（喷）涂料时室内外门窗、玻璃、水暖管线、电气开关盒、插座和灯座及其他设备不刷涂料的部位，及时用废报纸或塑料薄膜遮盖好。2）浆活完工后应加强管理，认真保护好墙面。3）为减少污染，应事先将门窗口圈用排笔刷好后，再进行大面积浆活的施涂工作。4）刷（喷）涂料前应对地面面层进行保护，严禁落浆造成污染。5）移动浆桶、喷浆机等施工工具时严禁在地面上拖拉，防止破损地面。6）浆膜干燥前，应防止尘土沾污和热气侵袭。
双方对于上述维修方案均予以认可，但合生公司仍称保修期2年已过，其不应承担维修责任，而应由业主与小区物业协商解决。
关于孙志明主张的租金，孙志明称因涉诉房屋漏水导致其本人和家人不能正常居住，而需另外租住房屋的租金为210000元（每月5000元，计算42个月）。为此，孙志明提供了两份房屋租赁合同，承租人分别为孙志明和其孙女孙旸，出租人均为王嘉，出租房屋均为北京市丰台区世纪金色嘉园6号楼0110房，房屋面积为131平方米，其中孙旸与王嘉签订的租赁合同的租赁期限为3年，自2009年7月1日至2012年6月30日，租金标准为每年54000元；孙志明与王嘉签订的租赁合同的租赁期限为2年，自2012年7月1日至2014年6月30日，租金标准为每月5000元。孙志明称孙旸系其侄女，该房屋最初系孙旸帮其签订的租赁合同，但房屋一直是由其居住使用。合生公司称涉案房屋虽然存在部分瑕疵，但并不影响孙志明对涉诉房屋的居住和使用，因此不同意孙志明主张的租金损失，且合生公司称孙志明主张的的租金标准也过高。
上述事实，有商品房预售合同、装修整改意见书、钥匙发放登记表、维修单、物业公司维修台账、现场勘验照片、勘验笔录、鉴定意见书及修复方案、评估费票据、房屋租赁合同及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中孙志明作为涉诉房屋的买受人，履行了向出卖人合生公司支付购房款的义务，合生公司作为房屋出卖人，负有房屋质量瑕疵担保责任。合生公司于2011年6月29日将涉诉房屋交付给孙志明，合生公司提交的收房当日的整改意见单上，罗列了涉案房屋存在的问题，2012年11月，合生公司马驹桥项目工程部的情况说明，也列明了孙志明反映的涉案房屋存在的问题及合生公司项目部承诺进行修复的期限。整改意见单、维修单及维修台帐、合生公司项目部的情况说明，足以证明保修期内涉案房屋发生漏水及孙志明进行了报修的事实，合生公司作为涉案房屋的出卖人，负有质量瑕疵担保责任，对保修期内发生的漏水问题负有维修义务。因双方对涉案房屋的漏水原因各执一词，经孙志明申请，本院对涉案房屋的漏水原因进行了司法鉴定，鉴定中心对涉案房屋的漏水原因进行了鉴定，并出具了鉴定结论及修复建议，双方对鉴定中心出具的维修方案及建议均无异议，故孙志明要求合生公司按照鉴定中心出具的维修方案进行维修的诉讼请求，本院予以支持，维修费用由合生公司负担。
关于孙志明主张的租金请求，涉诉房屋漏水对房屋的居住使用会造成一定影响，关于该影响应限定在合理期间及合理范围内，故对孙志明主张的合理期间的合理租金损失，本院予以支持；关于孙志明主张的租金损失的标准，由本院根据同等地段同等面积的房屋的租金标准予以核定，对孙志明主张的过高请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告北京合生北方房地产开发有限公司按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的（2014）建鉴字第119号鉴定建议修复方案对孙志明房屋存在水浸泡痕迹部位进行维修，维修费用由北京合生北方房地产开发有限公司负担；
二、被告北京合生北方房地产开发有限公司赔偿原告孙志明租金损失人民币三万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告孙志明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费三万元，由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费三千四百五十元，由原告孙志明负担二千九百元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担五百五十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
代理审判员 李宏印
人民陪审员 王晓伟
二〇一五年一月十五日
书 记 员 贺 娜