江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第471号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人任涛，该行职员。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
被告芦永强。
被告范永娟。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市南长区五爱家园89号。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人朱保忠，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告芦永强、范永娟、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由代理审判员钱晋独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告建行宜兴支行的委托代理人任涛、陆国中，被告住房置业公司的委托代理人朱保忠到庭参加诉讼，被告芦永强、范永娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2011年5月4日，他行与芦永强、范永娟签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定由芦永强、范永娟向他行借款114万元，双方约定了借款利率、罚息利率及违约责任的承担。同时芦永强、范永娟以其共有的坐落于宜兴市新街街道环科园绿园路1006号705、706室的房屋为上述借款向他行提供抵押担保。住房置业公司为该笔借款提供连带责任保证担保。他行按约发放了相应的贷款，但芦永强、范永娟未按约履行还本付息义务，保证人亦未承担相应的保证责任，故他行诉至法院，请求判令芦永强、范永娟立即归还借款本金832423.51元及相应利息（计算至2015年5月20日为18039.65元；自2015年5月21日起至实际给付之日止以借款本金832423.51元为基数按基准利率上浮10%再上浮50%计算）；由芦永强、范永娟承担他行因本案产生的律师费26500元；他行有权以芦永强、范永娟所有的坐落于宜兴市新街街道环科园绿园路1006号705、706室的房产经折价或拍卖、变卖后所得价款对第一、二项诉请及本案诉讼费用优先受偿；住房置业公司对芦永强、范永娟的债务承担连带保证责任；本案的诉讼费由三被告负担。
被告芦永强、范永娟均未作答辩。
被告住房置业公司辩称：对担保的事实无异议；他公司履行保证责任后，有权向芦永强、范永娟追偿。
经审理查明：2004年8月6日，建行宜兴支行与住房置业公司签订保证合同一份，约定由建行宜兴支行为持有住房置业公司发放的《无锡市个人住房贷款担保通知书》的借款人提供贷款，由住房置业公司为上述借款提供担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）。
2011年1月25日，中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与住房置业公司签订最高额保证合同一份，约定住房置业公司自愿为他公司出具《个人住房贷款担保通知书》中确定的与建设银行发生借贷关系的债务人自2002年9月19日起至2015年12月31日止，在建行无锡分行处办理个人贷款业务形成的债务在最高限额为人民币50亿元范围内提供连带责任保证，最高额保证的担保范围为主合同项下的全部债务，包括全部本息及实现债权费用。合同第五条约定住房置业公司放弃物保优先顺序。合同第八条约定本合同适用于建行无锡分行下属所有分支机构。
2011年5月4日，建行宜兴支行与芦永强、范永娟签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定由芦永强、范永娟向建行宜兴支行借款114万元用于购房，借款期限自2011年5月4日至2021年5月4日，借款利率执行浮动利率，即基准利率水平上上浮10%，借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。合同第十七条约定，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同第二十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同第三十一条约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定芦永强、范永娟以坐落于宜兴市金汇大厦705、706号房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建行宜兴支行支付的其他款项、建行宜兴支行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。双方于2011年5月6日对芦永强、范永娟共有的坐落于宜兴市新街街道环科园绿园路1006号705室、706室（房屋所有权证号分别为1000049701、1000049705）的房屋向登记部门办理了抵押登记，登记记载的债权金额分别为608223元、531777元。
2011年7月27日，建行宜兴支行按约向芦永强发放贷款114万元。同日，住房置业公司向建行宜兴支行发出商业性贷款担保通知书，承诺按照保证合同的约定对芦永强向建行宜兴支行的个人住房贷款承担连带保证责任。芦永强、范永娟取得该笔贷款后，到期未能按时还款，截至2015年5月20日，尚欠借款本金832423.51元、利息18039.65元。据此，建行宜兴支行委托江苏孟元强律师事务所诉至本院，由此主张需支付的律师费26500元。
以上事实，有个人住房（商业用房）借款合同、保证合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、商业性贷款担保通知书、房屋他项权证、个人贷款对账单、欠款明细、代理协议、律师费发票及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉个人住房（商业用房）借款合同、保证合同、最高额保证合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，芦永强、范永娟作为借款人，应当在合同约定的还款期限内及时还款，未能及时还款的，建行宜兴支行有权根据合同约定宣布合同项下借款本息全部提前到期，要求芦永强、范永娟立即清偿全部借款本息，且有权对抵押物行使优先受偿权。因最高额保证合同中明确约定不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任，故建行宜兴支行可直接要求住房置业公司对芦永强、范永娟的债务承担连带清偿责任；住房置业公司承担保证责任后，有权向芦永强、范永娟追偿。对建行宜兴支行主张的律师费用，因在合同中均明确了实现债权费用的负担，且江苏孟元强律师事务所提供的律师服务收费合理，未超过江苏省律师服务计件收费标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、芦永强、范永娟于本判决发生法律效力之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金832423.51元及相应利息（计算至2015年5月20日为18039.65元；自2015年5月21日起至实际给付之日止以借款本金832423.51元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）。
二、芦永强、范永娟于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司宜兴支行因本案产生的律师费损失26500元。
三、对芦永强、范永娟的上述第一、二项债务及本案的诉讼费用，中国建设银行股份有限公司宜兴支行有权以芦永强、范永娟共有的坐落于宜兴市新街街道环科园绿园路1006号705室、706室（房屋所有权证号分别为1000049701、1000049705）的房屋经折价或拍卖、变卖后所得价款分别在登记债权金额608223元、531777元范围内优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对芦永强、范永娟的上述第一、二项债务承担连带保证责任。无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向芦永强、范永娟追偿。
各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12436元，减半收取6218元，由芦永强、范永娟、住房置业公司负担（建行宜兴支行同意其预交的案件受理费由芦永强、范永娟、住房置业公司向其直接支付，芦永强、范永娟、住房置业公司于本判决发生法律效力之日十日内向建行宜兴支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
代理审判员 钱 晋
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 曹融荣