湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1041号
上诉人（原审被告）：侯德良
委托诉讼代理人：杨艳红，湘潭市九华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李艳
委托诉讼代理人：朱军，湖南君子莲律师事务所律师。
上诉人候德良因与被上诉人李艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
候德良上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、被上诉人李艳有重大违约在先。根椐双方《房屋租赁协议》的约定，合同到期后，在同等条件下，上诉人享有优先租赁权，但被上诉人恶意抬高租金，不同意续签合同；2、被上诉人李艳违背了《合同法》的公平原则和诚实信用原则，在相同地段相同面积房屋的租金每年只有10万元左右的情况下，要求上诉人每年支付租金20万元，导致上诉人与被上诉人无法通过协商续签新的租赁协议；3、被上诉人李艳在上诉人未与其达成一致并续签租赁合同的情况下，多次到上诉人的米粉店断电、阻客，导致上诉人无法经营直至关门停业。同时，即使上诉人按被上诉人要求搬出房屋，被上诉人也不一定有租金收入。因此，上诉人有权不支付租金及物业管理费。
李艳答辩称：1、答辩人已向侯德良明确表示在2016年12月15日不再续租，此后双方未再签订新的租赁合同，租赁关系即已解除，不存在重大违约；2、合同解除后，侯德良继续占用答辩人房屋，影响答辩人对该房屋的收益权，应支付2016年12月15日至返还房屋之日的门面占用费，并按合同约定支付物业管理费。
李艳一审诉讼请求：1、判令被告立即恢复门面原有墙体结构并腾空物品返还门面；2、判令被告按每月6100元标准支付从2016年12月15日至返还门面之日的门面占用费；3、判令被告按每月195元标准支付从2016年6月30日至返还门面之日的物业管理费用；4、判决被告支付经营门面期间所欠燃气费7000元，水费665元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月15日，原、被告签订房屋租赁协议，其中约定：1、甲方（出租方）李艳，乙方（承租方）侯德良；甲方将座落在湘潭市九华区迎吉花苑3#号门面（即湘潭市九华示范区吉利西路9号迎吉花苑多层商住楼0101003号、0201003号房屋，以下简称涉案房屋）租于乙方使用；该房屋用途为餐饮业；2、租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日，共5年，租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租申请，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；3、房屋租金第一年为伍万元，以后每年在上年的基础上递增10%；4、乙方租住房屋期间发生的水、电、燃气、电话、电脑上网费、因使用而产生的费用及物业管理费等乙方租赁期间发生的费用由乙方自行交纳，乙方有义务留存缴费发票并向甲方出示相关交费凭据，以证明乙方入住期内各项费用全部结清；5、租赁期满或解除合同后，乙方应返还该房屋及其附属设施，如乙方已将房屋装修，乙方不得故意破坏装修。如需拆除装修应将房屋回复到原状。……6、乙方必须确保所承租房安全，爱护室内所有设施，不能私自改变房屋结构，如需改变，需征得甲方书面同意，否则甲方有权要求乙方将房屋恢复原样并承担赔偿损失……。
该合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但仍按原租赁合同的租金标准履行租赁合同，被告继续使用涉案房屋，向原告支付至2016年12月14日的房屋租金共计18300元。庭审中，原、被告双方确认，该笔租金系2016年9月15日至2016年12月14三个月的租金，每月的租金标准为6100元。
另查明：1、涉案房屋物业管理费为195元/月，自2016年6月30日起，被告未再支付物业管理费；2、涉案房屋欠缴水费为665元；3、合同签订后，因房屋未设置安全通道，被告为了经营需要，将房屋结构改变；4、因原、被告双方未就续租事宜达成一致意见，原告向被告明确表示自2016年12月15日起，不再将涉案房屋租给被告，并要求被告返还涉案房屋，被告拒绝向原告返还并占用至今。故原告诉至法院。
一审法院认为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁协议》租期届满后，双方虽未再签订书面合同，但被告仍继续占用涉案房屋并支付租金，而原告作为出租人也未提出异议并收取了被告交纳的租金，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，因原告已明确向被告表示自2016年12月15日起不再续租，且双方未再签订新的租赁合同，故双方的租赁关系已于2016年12月15日解除。合同解除后，被告侯德良继续占有使用房屋已无合法依据，被告应负有腾空房屋的义务，对房屋腾空合理期限问题，可酌定给予被告侯德良一个月的腾空期；对于原告要求被告恢复涉案房屋原有墙体结构的问题，在被告装修及使用房屋的过程中，原告虽未出具书面意见，但其在被告使用租赁物的五年内未对此提出异议，依法应视为对被告装修及改变房屋结构行为的认可，故对原告的该项主张，不予支持；二、关于原告李艳诉请被告侯德良按每月6100元标准支付自2016年12月15日至返还门面之日的门面占用费的主张。合同解除后，被告侯德良作为涉案房屋使用人，未将涉案房屋及时腾空交回原告李艳，而是继续占用至今，已影响到原告对该涉案房屋的使用和可以实现经济利益的获取，原告主张按涉案房屋每月6100元租金的标准计算自2016年12月15日起至返还涉案房屋之日止的门面占用费，应当予以支持；三、关于原告要求被告按每月195元标准支付从2016年6月30日至返还门面之日的物业管理费用的主张。原、被告双方已在《房屋租赁协议》中进行了约定，应当由被告在租赁期间向物业公司交纳，对交纳物业费的期限，应当视为交纳至合同解除之日，故被告侯德良应向原告李艳支付的物业管理费为1069.35元（2016年6月30日至2016年12月14日）；
四、关于原告要求被告支付经营门面期间所欠燃气费7000元、水费665元的主张。原告向法院提交被告欠缴燃气费的证据为复印件且无燃气公司公章，也没有相关交费票据佐证，故原告要求被告支付燃气费的依据不足，不予采信。对欠缴的水费665元，原、被告双方都无异议，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告侯德良在本判决生效之日起一个月内将坐落于湖南省湘潭市九华示范区吉利西路9号迎吉花苑多层商住楼0101003号、0201003号房屋腾空交还给原告李艳；二、被告侯德良向原告李艳支付自2016年12月15日起按月租金6100元的标准计算至被告侯德良腾空房屋之日止的逾期腾房占用期间的占有使用费；三、被告侯德良在本判决生效之日起十日内一次性向原告李艳支付物业管理费1069.35元及水费665元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费298元，减半收取计149元，由被告侯德良负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，上诉人侯德良向本院提交了一份涉案商铺隔壁商铺的门面租赁合同，拟证明同等条件的租金是10万元一年，被上诉人提出要求房租涨到20万元一年是恶意提高租金，违背了诚信和公平原则。被上诉人质证认为该份证据与本案没有关联性，同时认为该份证据能证明的产权也没有，真实性存疑。本院经审查认为，上诉人提交的该份证据未附该门面租赁合同双方的身份资料，也没有相关证人出庭作证，同时该份单一的租赁合同也难以证明同等地段相同面积门面的租金水平，故本院对该份证据的真实性、关联性不予认可。被上诉人李艳未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人李艳是否恶意抬高租金，从而导致上诉人侯德良不能根椐双方《房屋租赁合同》约定所享有的优先承租权与被上诉人而签订新的“房屋租赁合同”；2、上诉人侯德良是否应当按月租金6100元的标准向被上诉人李艳支付门面占用费、物业管理费1069.35元及水费665元。
1、关于被上诉人李艳是否恶意抬高租金导致上诉人侯德良不能根椐双方《房屋租赁合同》约定所享有的优先承租权与被上诉人续签《房屋租赁合同》的问题。被上诉人李艳与上诉人侯德良于2011年7月15日签订的《房屋租赁协议》第十九条（三）项约定，合同到期，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。上述约定所称的优先承租权是附条件的一种权利，即如果被上诉人将该门面出租给他人，上诉人侯德良符合优先承租权的条件，可以向被上诉人李艳主张合同中约定的优先承租权。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，双方未就是否续签租赁合同达成一致意见，被上诉人李艳也明确表示不再续租房屋，同时，上诉人侯德良并没有提交证据证明被上诉人李艳已将该门面出租给他人，故上诉人侯德良主张被上诉人李艳恶意抬高租金导致上诉人侯德良不能根椐双方《房屋租赁合同》约定享有优先承租权的上诉意见不能成立，本院不予支持。
2、关于上诉人是否应当按月租金6100元的标准支付自2016年12月15日至返还门面之日的门面占用费并支付物业管理费1069.35元及水费665元的问题。首先，双方《房屋租赁合同》约定的期限为2011年9月15日起至2016年9月14日，合计5年。合同到期后，上诉人侯德良继续使用该房屋，并向被上诉人李艳交纳了租金18300元，后因双方对继续租赁该房屋的租金数额未达成一致意见，遂发生纠纷。上诉人侯德良在未与被上诉人李艳重新签订《房屋租赁合同》后没有及时腾出房屋，继续占用，已影响到李艳对该房屋的使用并可能影响到其获取一定的收益，故应当支付一定的房屋占有使用费。但鉴于本案被上诉人李艳没有提交证据证实在《房屋租赁合同》到期后及时告知侯德良不再出租房屋并要求其腾出房屋，对纠纷的引起亦有一定的责任。同时，在纠纷发生后，双方当事人均未提交证据证实上诉人侯德良在继续占用房屋期间仍正常使用该房屋进行经营活动，故本院酌情认定上诉人侯德良在未腾出房屋期间按每月6100元的70%即每月4270的标准支付自2016年12月15日起至返还涉案房屋之日止的门面占有使用费给李艳。其次，根椐双方签订的《房屋租赁协议》的约定，上诉人侯德良应当在租赁期间向物业公司交纳物业管理费，对交纳物业管理费的期限，应当视为交纳至合同解除之日，故侯德良应向李艳支付的物业管理费为1069.35元；再次，对欠缴的水费665元，因双方当事人对欠费金额都无异议，且是上诉人侯德良经营期间实际发生的费用，故应由上诉人侯德良负担。据此，上诉人侯德良的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，审判程序合法，但处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初668号民事判决第一、三、四项；
二、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初668号民事判决第二项为“上诉人侯德良向被上诉人李艳支付自2016年12月15日起按月租金4270元的标准计算至被告侯德良腾空房屋之日止的逾期腾房占用期间的占有使用费（计算逾期腾房占用期间的占有使用费时扣除一个月自行腾空期间4270元）”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费298元，由上诉人侯德良负担198元，被上诉人李艳负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 伟
代理审判员 周成锋
代理审判员 刘娇琳
二〇一七年九月二十二日
代理书记员 张语晨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。