山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1310号
上诉人（原审被告）：平邑县仲村镇驿头村村民委员会。
法定代表人：王德营，主任。
委托代理人：牛传宇，山东慎求律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵新东，男，1962年3月5日出生，居民，住平邑县。
被上诉人（原审第三人）：朱光刚，男，1977年12月31日出生，居民，住平邑县。
委托代理人：李金龙，山东康桥（临沂）律师事务所律师。
委托代理人：乔印花，山东康桥（临沂）律师事务所律师。
上诉人平邑县仲村镇驿头村村民委员会（以下简称驿头村委）因房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2014）平商初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告赵新东诉称，2009年被告驿头村委建造社区楼，我于2009年10月5日交纳购房款3万元，双方约定将社区楼西一排2单元2楼西家卖给原告。2011年6月23日，我又交纳5万元，并与被告签订购房合同，该合同约定被告于2011年10月10日前将建成的楼房交付使用。现该楼房已建成，在我不知情的情况下，被告又将楼房卖给第三人，第三人并已经对楼房进行装修，我多次找被告协商，但被告拒不交房，故请求法院判令被告交付原告购买的位于驿头村东社区楼西一排2单元2楼西家楼房一套，诉讼费由被告承担。
被告驿头村委辩称，楼房是上一届村委建的，我们不了解具体情况。我们接手后原告又交了5万元，今天才知道楼房又卖给了第三人，也不是村委卖的。
原审第三人朱光刚述称，原告诉求不能成立。1、原、被告所约定的买卖行为无效，2010年3月16日，被告村委与临沂市丰业工程股份有限公司（以下简称丰业公司）签订建筑施工合同书，该合同补充条款第5条约定，本工程结算前所建楼房的所有权归丰业公司所有，被告对楼房作出的任何买卖行为无效。依据该约定，被告在没有就所建楼房与丰业公司结清工程款前，无权出售，因此，原、被告买卖协议无效。2、第三人也是驿头村的村民，2011年4月8日，第三人付给了王光利123360元，购买了本案所涉楼房，王光利是丰业公司的全权代理人，依据丰业公司与被告所签订的合同补充条款5所约定的内容，第三人对所购买的楼房享有所有权，且已装修并搬入居住。综上，请求法院驳回原告诉求。
原审法院审理查明，2009年，被告驿头村委筹建社区住宅楼，原告赵新东于2009年10月5日向驿头村委交纳3万元，由驿头村委出具收据，载明：预交社区楼款30000元，西一排2单元2楼西家。2011年，驿头村委与含原告在内的已交款购楼户签订驿头社区西区居民楼购房合同，约定原交款户7日内必须交足8万元，10月10日前楼房竣工交付使用，否则交足8万元以外的住宅款由村委承担。2011年6月23日，原告赵新东又交款5万元。后村委逾期未交付房屋，原告发现第三人对涉案房屋进行装修，即与被告驿头村委协商未果，于2013年12月13日以其诉求诉至原审法院。
另查明，第三人朱光刚亦为平邑县仲村镇驿头村村民。第三人在庭审过程中提供被告驿头村委与临沂市丰业工程股份有限公司（以下简称丰业公司）于2010年3月16日签订的建设工程施工合同一份，该合同所附的驿头社区3#、4#住宅楼补充协议第5条约定：本工程结算前所建楼房的所有权归乙方（丰业公司）所有，甲方（驿头村委）对楼房做出的任何买卖行为无效。乙方售出的楼房甲方无条件提供应有服务，所得款项结算时纳为甲方拨款核算。第三人同时提交收款凭证一份，证实其于2011年4月8日给付临沂市丰业工程股份有限公司涉案楼房及所属车库款项共计123360元。
还查明，被告驿头村委与丰业公司就社区楼房建设工程尚未结算完毕，涉案楼房至今未办理预售或产权登记。
上述事实，主要根据庭审调查、当事人陈述及有关书证予以认定的，材料均在卷佐证。
原审法院认为，被告驿头村委于2009年10月5日起先后收取原告赵新东预交的社区楼房款共8万元，并在收款收据中写明所售楼房即本案所涉房屋，可以证实原、被告就涉案房屋达成买卖房屋的合意。但被告驿头村委与丰业公司于2010年3月16日签订的建设工程施工合同所附补充协议，约定丰业公司对于所建楼房在双方结算前享有所有权并有权出售，丰业公司依该协议将涉案楼房出售给第三人朱光刚并已交付使用。因涉案楼房未办理物权登记，现又已交付给第三人，原告与驿头村委所签房屋买卖合同的目的已不能实现，故应予解除，被告驿头村委返还其收取原告的房款，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告赵新东与被告平邑县仲村镇驿头村村民委员会之间签订的驿头社区西区居民楼购房合同。二、被告平邑县仲村镇驿头村村民委员会于判决生效后五日内返还原告赵新东楼房款8万元，其中3万元自2009年10月5日起，5万元自2011年6月23日起，至本判决确定履行完毕之日止均按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。三、驳回原告赵新东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告平邑县仲村镇驿头村村民委员会负担。
上诉人驿头村委不服原审判决上诉称，1.一审法院认定事实错误。一审法院在判决书认定：“上诉人驿头村委于2009年10月5日先后收到被上诉人赵新东预交的社区楼房款共8万元，并在收款收据中写明所售楼房即本案所涉房屋，可以证实与被告就涉案房屋达成买卖房屋的合意，但被告驿头村委与丰业公司于2010年3月16日签订的建设工程施工所附补充协议，约定丰业公司对于……，丰业公司对协议将涉案楼房出售给第三人朱光刚并已交付使用因涉案楼房未办理物权登记，现又已交付给第三人，原告与驿头村委所签房屋买卖合同目的已不能实现”这一认定，一审法院只依据被上诉人朱光刚提供的一份证据，而对上诉人提供的证据没有详细查明。事实是2009年，上诉人与被上诉人赵新东签订了房屋买卖合同，且已收取了部分房款。2012年1月13日，丰业公司以坤仕建筑公司的名义向被上诉人赵新东催剩下的房款，从此可见，丰业公司对上诉人将房屋卖给被上诉人赵新东这一事实是知道的，也是认可的。丰业公司在明知该套房屋已出售，并也认可的情况下，又将该房屋出售给被上诉人朱光刚这一行为是恶意的，这行为损害了被上诉人赵新东的利益，所以，被上诉人朱光刚与丰业公司所进行的买卖房屋行为应该是无效的行为。2.一审法院使用法律错误。一审法院在审理中己查明，被告驿头村委与丰业公司就社区楼房建设工程尚未结算完毕，涉案楼房至今未办理预售或产权登记。从这一事实可以看来，丰业公司在未办理房屋预售证的情况下，违规出售房屋，这一违法行为，得到了一审法院变相认可，这一认可，也是与法律规定相悖的。3.一审法院就该案未查清事实。（1）本案涉及一个重要的环节，丰业公司出售房屋给被上诉人朱光刚，是否有建筑资质、是否有出售该房屋的资质，是否符合法律规定的“五证”“两书”齐全，一审法院未有查清。（2）一审中被上诉人提交了一份2012年元月13日平邑县坤仕建筑公司的催款通知。被上诉人提交了一份上诉人与丰业公司的补充协议，这三份证据涉及平邑县坤仕建筑公司和丰业公司这两个公司在本案中是干什么的，一审法院未有查明。综上所述，一审法院就本案事实没有查清，适用法律错误。请求二审依法改判上诉人与被上诉人赵新东所签订的楼房买卖合同有效，并且上诉人愿意就该合同进行履行或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵新东答辩称，楼房是2009年村里盖的，从村里交的钱，第二次交款时签订的合同，要求继续履行合同。
被上诉人朱光刚答辩称，1.上诉人在上诉状中明确上诉请求，在庭审中补充的上诉请求既无事实依据和法律根据，同时将一审的第三人列为被上诉人，其诉讼主体地位错误。2.上诉人在上诉状中所述2012年1月13日坤仕建筑公司向被上诉人赵新东发出催款通知没有事实根据，同时在一审中没有任何人提交该催款通知，丰业公司与被上诉人赵新东之间无任何合同关系，也不可能向其发出催款通知。3.根据2010年3月16日上诉人与丰业公司签订的建筑工程施工合同专用条款部分第47条第五款约定工程结算前所建楼房的所有权归乙方即丰业公司所有，甲方即上诉人对楼房所作出的任何买卖行为无效，乙方售出的楼房甲方条件对所售楼房提供应有的服务，所得款项结算时作为甲方拨款核算。因此，根据该合同的约定丰业公司的全权委托代理人王光利代表公司将本案所涉楼房卖给本村村民朱光刚这一行为是合法有效的。4.被上诉人赵新东称涉及争议的楼房系2009年村里盖的，属于村里的，没有事实依据。2009年该楼房并未建设，而村委与丰业公司之间存在在先的合同，在其结算前该楼房的所有权属于丰业公司所有。5.上诉人将丰业公司的楼房卖给被上诉人赵新东是无权处置的行为，是无效的，且朱光刚已经装修居住，享有在先的权利，在2014年4月28日由朱光刚将争议房屋再次转让给本村村民徐超。综上，一审法院认定事实正确，适用法律公正合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和一审一致。
本院认为，上诉人驿头村委与被上诉人赵新东签订的驿头社区西区居民楼购房合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。
赵新东按合同约定向驿头村委支付了购房款，驿头村委并未按合同约定的于2011年10月10日前交付涉案房屋，而是被与驿头村委就涉案房屋产权存在争议的案外人丰业公司出售给被上诉人朱光刚，并由朱光刚现实际占有。现驿头村委也未提供证据证实其与案外人丰业公司就涉案房屋所在民民楼进行工程结算并取得所有权，无法向赵新东交付涉案房屋并办理产权登记手续，致使赵新东购房目的无法实现，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）的规定，赵新东依法有权解除购房合同。驿头村委应将收取赵新东的购房款返还给赵新东，并赔偿其相应的利息损失。原审法院判决并无不当，依法应予维持。上诉人的上诉理由均无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
被上诉人赵新东虽答辩主张继续履行合同，但并未提出上诉，依法不属于本院审理的范围。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人平邑县仲村镇驿头村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年十二月九日
书记员 杨竣然