大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）旅民初字第2603号
原告：朱耀军。
委托代理人：梁艳（原告妻子）。
被告：大连天熙信达房地产发展有限公司。
法定代表人：侯秀英，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ宇，辽宁德中律师事务所律师。
原告朱耀军诉被告大连天熙信达房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理。依法由审判员杨贺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱耀军的委托代理人梁艳，被告大连天熙信达房地产发展有限公司的委托代理人ＸＸ宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的“庭林熙谷”旅顺口区**街**号*层*室房屋，建筑面积**.**平方米。合同约定交房后一年内办理权属登记，实际交房日期为2011年1月26日。后因被告原因迟迟不能办理，直至2013年9月6日被告才通知原告办理产权登记。被告应按照合同15条第3项处理规定，自2012年1月26日到2013年9月6日按总房款的日万分之一赔偿原告逾期办证违约金。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告逾期办证违约金23520元并承担诉讼费。
被告辩称：被告承认存在逾期办证的事实，但迟延的原因诸多，并不全是被告的责任所造成。例如：政府指令配合查找安重根遗骨事件、奥运、天气原因、电力设计部门变更设计导致的重大技术变更等诸多原因，直接导致了案涉开发项目建设周期延长、延期交房、建设成本增加等后果。上述事实已在大连市旅顺口区人民法院及大连市中级人民法院审理被告逾期交房纠纷案件的生效判决中得以确认。而且基于上述事实，亦导致被告遭受了巨额的经济损失，其中包括资金成本增加（仅停工查找安重根遗骨一项，造成的经济损失就达到3000多万，而政府仅补偿了10万美元）、被迫对外支付工期延误的违约金、逾期交房违约金等，项目亏损严重、资金困难，并直接影响后期办理产权过户手续。再者，案涉项目规划覆盖军事用地，拆迁困难，直接影响项目建设及验收，导致产权办理延误。在案涉项目政府规划条件中，小区南侧应修道路一条，修建该道路需拆迁部队住宅780平方米，安置部队住户12户。由于该土地为军事用地，未经驻军部队及其上级部门同意不得占用，被告多次与驻军部队协商未果，后申请旅顺口区政府予以调解同样没有结果，导致小区南侧道路未能修建，没有达到规划要求，项目无法验收，延误房屋产权的办理。另外，项目B区原土地使用单位提出巨额拆迁补偿要求，项目拆迁无法完成，直接影响建设及验收，更加导致产权办理的延误。案涉项目B区规划为公建用地，需要对原土地使用单位旅顺医药公司进行拆迁，根据政府确定补偿标准，被告只需支付不到300万的拆迁补偿费，但该公司提出3000多万的巨额拆迁补偿费，项目公建至今未能施工，没有达到规划要求，项目无法验收，导致办理产权延误。以上影响项目建设、验收及办理过户手续的情况，属被告无法解决的问题。直到2012年6月，被告多方努力，申请旅顺口区政府出面协调解决，最终在区政府领导及相关部门的协调下，案涉项目于2013年9月完成综合验收，9月6日向业主通告，可以办理相关产权登记手续。被告认为，以上影响项目建设、综合验收并导致产权办理延误的主要原因都涉及国家及政府行为，并非被告单方造成的，更不是被告所能克服的，属于法律规定的不可抗力，所以请求法庭适当免除被告承担的违约责任；再者，案涉项目严重亏损，被告赔偿能力有限，原告人数众多，远远超出被告赔偿能力，如全部支持原告请求，可能导致被告破产，对项目后期管理造成影响，业主面临更大损失，不符合各方及社会利益；此外，原、被告所签房屋买卖合同条款主要是为了督促合同双方及时履行义务，其惩罚性是次要的，本案被告为尽快给业主办理产权登记手续，多方奔走，克服困难，完成了案涉项目的综合验收，为业主办理了房屋产权登记，不存在消极不履行合同的情形。因此，请求对约定过高的违约金予以调整，减轻对被告违约责任的惩罚。
经审理查明：2009年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的庭林熙谷小区商品房一套（坐落于大连市旅顺口区**街**号*层*号），房屋总价款为402152.4元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了全部购房款。被告通知原告于2011年1月26日至庭林熙谷项目中心办理交房手续。由于交房时间的迟延，庭林熙谷案涉项目的部分业主向本院提起过诉讼，经生效判决确定延期交房期间的一半时间属于被告合理延期，不须承担违约责任，另一半时间属于违约时间，由被告承担违约责任。即期限自双方约定的交房日之次日起，至被告通知原告办理交房手续即领取房屋钥匙之日止。被告在交付房屋后，因项目拆迁涉及军事用地等客观原因影响到项目的综合验收，经被告努力，政府部门协调，案涉项目于2013年8月29日竣工验收。被告于2013年9月2日报产权登记机关备案并于2013年9月6日向庭林熙谷业主发出通告，案涉商品房可以办理产权登记手续。
以上事实，有《商品房买卖合同》、庭林熙谷交房通知书、民事判决书、大连市旅顺口区元宝街局部地段开发项目国有土地使用权挂牌出让中标确认书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、来文送审阅批用笺、关于庭林熙谷项目急需解决问题的报告、关于协调解决驻军部队搬迁情况的汇报及当事人的陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，而本案被告于2013年9月2日才将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，已明显超出合同约定的备案期间，正是由于被告的责任，致使原告无法在房屋交付之日起一年内办理房屋所有权登记或取得房屋权属证明，被告构成违约，故应当向原告支付违约金。
关于被告提出案涉项目在施工过程中存在寻找安重根遗骨、奥运及天气原因而停工、项目规划覆盖军事用地及拆迁存在不利因素等原因影响到项目的综合验收，从而造成延迟办证的情形，而这些因素有的发生在签订合同之前，有的属于当事人签订合同时就可以预见的不利因素，属于正常的商业风险，被告以此作为抗辩理由，并不充分。关于“施工中重大技术变更”、“市政配套设施批准或接通的延迟”等因素，已在逾期交房违约的诉讼中给予了充分的考虑，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告认为违约金过高要求调整一节，本院认为确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则予以衡量。本案被告为使原告能够尽快办理权属登记确实积极地与政府有关部门协调，没有证据证明其存在恶意拖延办证的行为。而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点七向原告支付违约金为宜。
关于房屋交付时间，因在庭林熙谷业主诉被告逾期交房违约责任的诉讼中，已经生效判决确认，被告通知原告领取房屋钥匙的时间（即被告通知的庭林熙谷业主交房时间）为逾期交房违约期间的截止日期，故本案应当确定被告通知的交房时间为交房日期。关于“可以”办理房屋所有权登记或者取得房屋权属证书的时间，被告于2013年9月2日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，自即日起就已具备了办理产权登记的实质要件，应当视为可以办理，但被告于2013年9月6日才向原告在内的庭林熙谷业主通告，而在诉讼过程中，被告又对该日期作违约金计算的截止日期不持异议，故本院予以确认。故原告诉请违约金的计算起止时间，以被告通知的领取房屋钥匙的时间推后一年的次日起至2013年9月6日被告通告之日止。即自2012年1月27日至2013年9月6日共计589天。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
被告大连天熙信达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱耀军逾期办证违约金16580.74元（402152.4元×日万分之零点七×589天）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费388元，减半收取194元，其他诉讼费50元，合计244元，由原告朱耀军负担73元，被告大连天熙信达房地产发展有限公司负担171元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 杨 贺
二〇一四年一月十七日
书记员 孙凤琳
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。