广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终796号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何结萍，女，1968年2月18日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄磊，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亚凤，广东ＸＸ海天律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁福娣，女，1967年8月14日出生，汉族，广东省中山市。
委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雍雪林，广东洋三律师事务所律师。
原审原告：何志豪，男，1992年6月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雍雪林，广东洋三律师事务所律师。
上诉人何结萍因与被上诉人梁福娣、原审原告何志豪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
何结萍上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判何结萍有权没收定金，并驳回何志豪、梁福娣的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏主要事实。一审法院未查明交通银行出具的贷款意向书的性质。从意向书的整体内容上看，不能体现银行承诺发放贷款的涵义，不符合二手房屋买卖合同第二条第3款约定的“同贷书”以及第三条第2款第2项“同意购房抵押贷款通知书”对于银行同意贷款的约定。一审法院仅依证人证言关于交通银行不区分贷款意向书及贷款承诺书即否定双方签订合同中对于贷款的约定，处理不当。何结萍作为卖方对于能否依约取得转让款保持谨慎态度是正常的，要求买方提供合同约定的同贷书、同意购房抵押贷款通知书亦不为过。二、一审判决对于证据效力的认定存在错误。一审法院未对双方签订的书面合同约定事项进行审查，反而对证人证言采纳过多。双方约定2017年8月29日上午9时至9时30分到国土局验证同贷书，证人并未到场，其证言的证明力存疑，买方有故意造成何结萍违约的假象。何结萍要求卖方按照合同约定提供同贷书并不违约。一审法院对于卖方未出示原件的房地产买卖合同、贷款意向书未经质证即作为本案认定事实依据，违反民事诉讼法相关规定。梁福娣未提供过贷款意向书原件，属于违约。一审法院未对此予以认定，程序错误。三、本案中梁福娣、何志豪未能提交合同约定的同贷书、同意购房抵押贷款通知书已构成违约。实践中，交易双方依靠中介进行沟通，中介未向何结萍告知关于梁福娣不认可去工商银行办理手续的约定，且梁福娣也是到工商银行准备办手续的，可知其同意变更贷款银行，只是以银行签字、手续太多而反悔不履行合同。四、一审认定两份合同均有效错误，两份合同相互独立，不可能并存。第一份合同与定金只是意向书性质，支付定金并非意味第一份合同有效，该份合同已因第二份合同的签订而自动失效。
梁福娣、何志豪共同辩称：第一，何结萍以本案存在意向书不等于同贷书、双方交易存在风险作为拒绝履约的主要理由不能成立。银行出具的意向书就是同贷书。第二，关于何结萍主张的2017年8月29日上午约定双方共同办理过户问题，双方在中介的陪同下到了国土局的事实清楚。关于意向书的真实性问题，一审庭审中，何结萍一直认可意向书的存在，中介也证明了该事实。一审认定两份合同合法有效，处理正确，在签订第一份合同的当天，何结萍出具了相应的定金收据，表明其认可该合同合法有效，应当作为双方履约的依据。第三，梁福娣在履约过程中没有违约行为，何结萍系违约方，应当承担违约责任。
何志豪、梁福娣向一审法院起诉请求：1.解除何志豪、梁福娣与何结萍双方签订的房地产买卖合同；2.何结萍向何志豪、梁福娣双倍返还定金400000元；3.何结萍向何志豪、梁福娣支付违约金120000元；4.何结萍向何志豪、梁福娣支付律师费20000元。一审庭审中，何志豪、梁福娣撤回第3项诉求。
何结萍向一审法院反诉请求：1.解除何结萍与梁福娣签订的二手房屋买卖合同；2.何结萍没收梁福娣何结萍定金200000元。
一审法院认定事实：2017年5月15日，何结萍（卖方）与何志豪（买方）、案外人中山协诚房地产投资顾问有限公司（经纪方，以下简称协诚公司）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市西区××信××家园幸福××房[土地证号:国（2012）易20017**，房产证号：02××20]的房地产；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起60个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；该房地产转让成交价为1200000元；第一部分楼款为定金200000元，买方同意在签署合同时向卖方支付；第二部分楼款760000元，买方以银行按揭贷款方式支付；买方须在过户当天直接支付240000元给卖方；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产原件并在涂销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方签署广东省房地产买卖合同并办理递件手续；如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方除双倍返还定金予买方外，还应当赔偿买方相当于总价款10%的违约金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如果买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，已支付定金由卖方没收，且卖方有权要求买方赔偿其相当于房屋总价款10%的违约金，卖方有权再将该房地产转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；合同履行发生争议，各方应及时协商解决，采取措施避免损失发生或扩大，协商不成，任何一方可依法向房地产所在地人民法院提起诉讼，诉讼所需调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。房地产买卖合同还约定了其他内容。当天，何志豪委托案外人朱咏琳向何结萍支付定金200000元，何结萍于同日出具收据，注明：“今收到梁福娣购中山市西区大信新家园幸福苑1幢504房订金贰拾万元。”
后梁福娣（甲方）与何结萍（乙方）又签订了落款日期为2017年5月15日的二手房屋买卖合同，约定：乙方向甲方购买所拥有的位于中山市西区××信××家园幸福××房的房地产，成交总价为1200000元；到中山市国土资源局签订交易合同预定日期为2017年6月20日前，甲方或乙方未能按时出席视为违约处理；付款方式（银行按揭付款）为，定金200000元（于甲乙双方签订本合同时，乙方支付给甲方），首期楼款440000元（含定金，于买卖双方到国土局办理过户手续并取得办证回执当天乙方向甲方支付），购房余款760000元（于买卖构成并办妥各项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号作为购房余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由双方取得银行同贷书时乙方以现金方式支付给甲方）；如乙方单方面违约导致合同不能顺利完成，乙方已付之定金由甲方没收，而甲方有权收回该房地产另行发展；如甲方单方面违约导致合同不能顺利完成，则甲方须在违约起三天内向乙方双倍返还定金给乙方。二手房屋买卖合同还约定了其他内容。
前述合同签订后，梁福娣依约办理申请银行按揭贷款手续。2017年6月16日，交通银行中山分行就梁福娣购买涉案房屋出具贷款意向书，载明在梁福娣落实缴纳首期楼款440000元并提供该行认可的首期款交款证明文件、办理该行认可的产权转让登记手续等条件的情况下，同意向梁福娣提供760000元贷款。贷款意向书另声明有“本意向书仅限于用于借款人（梁福娣）向卖方说明我行可能发放贷款作为贷款人交易资金的来源。本意向书对我行不具有法律约束力，我行出具本意向书不代表承诺向借款人发放上述贷款”等内容。2017年7月18日，何结萍办妥了涉案房屋的注销抵押登记手续。
后双方就贷款意向书相关事宜发生争议。2017年8月15日，何志豪、梁福娣向何结萍邮寄送达通知，告知何结萍收取定金及涉案房屋抵押登记注销后拒绝配合办理过户手续已构成严重违约，自2017年8月15日起，房地产买卖合同予以解除。同月21日，何志豪、梁福娣再次向何结萍邮寄送达通知，告知何结萍于2017年8月29日前配合办理好房产过户更名登记，逾期，何志豪、梁福娣将要求解除房地产买卖合同。次日，何结萍向何志豪、梁福娣复函称，前述两份通知其均已收到，并注明：“双方对贷款意向书不是同贷书是认同的，所以我们双方和中介达成共识更换贷款银行，在2017年8月11日共同到……工商银行办理场所准备由你方递交申请贷款资料，但在三方均到场后，你方拒绝递交资料，导致没有申请贷款，责任在你方。据此，我方通知你方，请在2017年8月29日上午9点至9点30分期间，到达中山市国土资源局办证大厅1号窗口，在验证到你方有有效的银行同贷书的情况下（你方提供的2017年6月16日贷款意向书不是有效的银行同贷书），我方同意和你方办理该房屋的过户变更登记手续。如果你方在上述期限内没有前来办理过户手续的，视为你方违反合同约定，我方有权与你方解除房地产买卖合同，追究你方的违约责任。”因双方未能就涉案房屋办理递件过户手续，何志豪、梁福娣遂于2017年9月14日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审中，何结萍提出反诉，主张前述实体权利。
一审庭审中，何结萍提交了中国农业银行对外出具贷款意向书与承诺函的暂行规定，认为不同银行的贷款业务流程相似，并据此主张梁福娣取得的交通银行中山分行贷款意向书不能表明交通银行中山分行最终会向梁福娣发放贷款，但表示其未见过交通银行的同贷书不清楚具体格式，并无其他证据证实贷款意向书不代表银行最终同意贷款。同时，何结萍还提交了其与协诚公司工作人员的微信聊天记录，显示何结萍曾联系协诚公司商讨向工商银行申请贷款，并表示“只要客户愿意真诚沟通，在双方的合法权益都得到保障的前提下，随时可办过户”，并约定于2017年8月11日到工商银行办理手续。何志豪、梁福娣对于农业银行的规定不予认可，并称因双方协商不成而未同意变更贷款银行。
一审诉讼中，何志豪、梁福娣申请案外人协诚公司负责涉案房屋交易事宜的员工吴某作为证人出庭作证。吴某述称，1.何志豪与何结萍于2017年5月15日签署房地产买卖合同，梁福娣因当天没空未到场，签订合同时何志豪已告知协诚公司及何结萍是梁福娣要购房涉案房屋，何志豪是代梁福娣签署合同，会变更合同。何志豪、梁福娣在申请银行贷款时，因需要以梁福娣名义贷款，故梁福娣、何结萍签署了二手房屋买卖合同，该合同是房地产买卖合同的补充合同，仅仅是名字更换了，两份合同的条款约定是一致的；2.房地产买卖合同签订后，何志豪、梁福娣于2017年5月15日向何结萍支付定金200000元，协诚公司根据交易经验习惯建议其到交通银行办理贷款以便更快取得银行同贷书。梁福娣于6月初到交通银行办理贷款并与何结萍签订第二份合同即二手房屋买卖合同。2017年6月16日，交通银行发放贷款意向书。该贷款意向书就是同贷书，交通银行对贷款意向书与同贷书没有做区分，都是同一版本，协诚公司已告知过何结萍该情况。何结萍不认可该贷款意向书，要求何志豪、梁福娣再签订补充协议，即何志豪、梁福娣保证银行贷款会在两个月内会发放到何结萍账户，否则梁福娣一次性支付剩余房款。梁福娣认为银行放款时间不确定，该补充协议存在风险，最终双方没有签订补充协议。后来因何结萍告诉何志豪、梁福娣工商银行能迅速办理贷款，故双方约定前往工商银行办理，至于双方是如何协商，以及何志豪、梁福娣是否同意变更贷款银行，吴某并不清楚；3.涉案房屋于2017年7月18日办理注销抵押登记手续后，何志豪、梁福娣告知协诚公司要求何结萍办理递件过户手续，何结萍则告知协诚公司要签署补充协议才办理过户事宜，因双方就补充协议事宜协商不成，双方均没有按照两份合同约定的时间点到国土局办理递件手续。2017年8月29日，何志豪、梁福娣与何结萍约定到国土局办理过户手续，何志豪、梁福娣及协诚公司员工均有前往国土局，但何结萍是否到国土局并不清楚。协诚公司员工反馈在国土局等了半个小时，没有看到何结萍，致电何结萍但其电话无人接听。
何志豪、梁福娣确认吴某的陈述真实性，认为前述证言表明其由始至终都表明梁福娣是合同的相对方。何结萍认为，合同主体为梁福娣，协诚公司收回了房地产买卖合同原件即该份合同已失去效力，应以二手房屋买卖合同为准。
2017年8月29日，何志豪、梁福娣及协诚公司员工于9时24分59秒在中山市国土资源局领取了业务办理票等候办理不动产登记资料证明业务，协诚公司员工于9时47分电话联系何结萍，何结萍未接听电话。何结萍称其当天于8时58分到达中山市国土资源局，因未见到何志豪、梁福娣，故于9时40分离开，其离开中山市国土局后才接到电话。
截至2017年11月6日的中山市不动产登记资料证明表显示：涉案房屋权利人为何结萍，于2012年7月10日抵押给案外人中国农业银行股份有限公司中山石岐支行，于2017年7月18日注销该抵押登记。一审庭审中，何结萍表示两份涉案合同均不影响其就涉案房屋办理提前赎楼手续。
何志豪、梁福娣为进行本案诉讼支出律师费20000元。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。何结萍与何志豪签订的房地产买卖合同、何结萍与梁福娣签订的二手房屋买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合诉辩双方意见，本案争议的焦点为：1.何志豪是否具有合同主体资格？房地产买卖合同是否已因二手房屋买卖合同的签订而失去约束力？2.违约方应如何认定？双方诉求应否得到支持？
关于焦点1。首先，根据协诚公司员工吴某的证人证言可知，签订房地产买卖合同时，何志豪已告知协诚公司、何结萍，何志豪系代梁福娣签订合同，涉案房屋实际买受人为梁福娣，何志豪、梁福娣对于该证人证言亦予以确认，可见何志豪、梁福娣签订房地产买卖合同时的真实意思表示是由梁福娣而非何志豪本人作为本案房屋买卖合同关系的主体。其次，房地产买卖合同签订当天，何志豪即委托案外人支付定金，何结萍同日出具收据载明收到梁福娣购买涉案房屋的定金，后梁福娣以本人名义与何结萍签订了二手房屋买卖合同，并以其本人名义就购买涉案房屋申请贷款，表明双方实际均确认梁福娣作为房屋买受人履行合同义务。因此，从各方真实意思表示及实际履约情况来看，涉案房屋买卖合同关系主体应为梁福娣与何结萍，而不应包括何志豪。
由前述分析可知，何志豪实际上是经梁福娣授权签订房地产买卖合同，而何结萍亦清楚知悉何志豪与梁福娣之间的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，房地产买卖合同应直接约束梁福娣与何结萍。尽管梁福娣与何结萍随后签订了二手房屋买卖合同，但双方均并未明确表示前述房地产买卖合同所载权利义务终止，且二手房屋买卖合同载明的交易房产、价款、付款方式等交易事项以及买受双方主要权利、义务、责任与房地产买卖合同的有关约定并无矛盾，故梁福娣与何结萍签订二手房屋买卖合同并不当然意味着房地产买卖合同当即失去约束力，但两份合同存在出入的地方应以二手房屋买卖合同为准。
关于焦点2。从已查明的事实可知，梁福娣已取得交通银行中山分行同意就其购买涉案房屋提供贷款的贷款意向书，证人吴某的陈述亦表明交通银行并未区分贷款意向书与贷款承诺书，而何结萍提交农业银行的规定不足以证明贷款意向书不代表交通银行最终同意贷款，且何结萍提交的其与协诚公司就办理工商银行贷款手续沟通的微信聊天截图也不足以证明梁福娣已同意变更贷款银行为工商银行，故何结萍以梁福娣未取得有效的银行同贷书而不予协助办理递件过户手续的理由依据不足。至于双方约定于2017年8月29日办理递件过户手续，从何志豪、梁福娣提交的业务办理票序、照片、通话记录显示其已于约定时间到中山市国土资源局等候办理相关手续，且协诚公司曾以电话的方式联系何结萍办理而未果，因而该办理递件过户手续不能的责任亦不能归咎于何志豪、梁福娣。故何结萍在梁福娣取得银行贷款意向书后拒绝协助办理过户手续的行为已构成违约，故本案违约方为何结萍。
何志豪、梁福娣认为二手房屋买卖合同系房地产买卖合同的补充协议，并要求解除房地产买卖合同，何结萍则认为房地产买卖合同因被二手房屋买卖合同取代而效力终止，要求解除二手房屋买卖合同关系，即双方均要求解除基于涉案合同形成的房屋买卖合同关系。由于前述已论证何志豪不是涉案房屋买卖合同关系的主体，故一审法院确认解除梁福娣与何结萍基于房地产买卖合同、二手房屋买卖合同形成的房屋买卖合同关系。
本案系何结萍违约导致合同解除，何结萍应承担相应违约责任，何结萍要求没收定金200000元的反诉诉求，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。二手房屋买卖合同约定“如甲方（何结萍）单方面违约导致合同不能顺利完成，则甲方须在违约起三天内向乙方（梁福娣）双倍返还定金给乙方”，梁福娣要求何结萍双倍返还定金400000元，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，故一审法院对梁福娣该诉求予以支持。对于何结萍已支出的律师费20000元，房地产买卖合同约定该费用由违约方即何结萍承担，故一审法院对梁福娣该诉求亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除梁福娣与何结萍基于房地产买卖合同、二手房屋买卖合同形成的房屋买卖合同关系；二、何结萍于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁福娣双倍返还定金400000元；三、何结萍于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁福娣支付律师费20000元；四、驳回何志豪、梁福娣的其他诉讼请求；五、驳回何结萍的反诉请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9200元，减半收取为4600元，诉讼保全费3220元，合共7820元（何志豪已预交），由何结萍负担（何结萍于一审判决生效之日起七日内迳付何志豪）；反诉案件受理费2150元（何结萍已预交），由何结萍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审庭审中，何结萍称，涉案贷款意向书是其通过内部渠道向交通银行了解到的，照片也是其拍摄后通过微信发给中介的，获悉时间约在2017年7月20日前后；没有向交通银行核实或了解过意向书与同贷书的区别，不清楚交通银行同贷书具体样式，但何结萍不确认交通银行有出具过意向书的事实，也不确认该意向书具有等同于同贷书的效力。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案两份合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。何结萍上诉称梁福娣未能依合同约定取得交通银行的同贷书，又未能取得其他银行按揭贷款，合同不能继续履行的责任在于梁福娣。经查，何结萍不确认交通银行的2017年6月16日贷款意向书的真实性，但其自认通过内部渠道向交通银行了解到该意向书的内容，此即表明梁福娣已履行合同约定的申请按揭贷款义务，梁福娣有无该意向书的原件均不影响此认定，亦不影响双方继续按合同履行义务。何结萍称该意向书并非合同约定的同贷书，但其又自认并不清楚、也未核实过交通银行有无“同贷书”，而梁福娣一审期间已提供证人证言证明交通银行并未区分上述同贷书与意向书，一审认定梁福娣就相关合同义务已尽到举证责任，并无不当。何结萍称其后双方同意变更贷款银行为工商银行、梁福娣未取得有效银行同贷书、构成违约的理据不足，一审未予采纳其辩称意见，亦无不妥。以上可知，在合同履行过程中，梁福娣并无根本违约行为，何结萍以梁福娣未按合同约定取得银行同贷书构成违约为由主张解除合同的理据不足，其拒不履行合同项下主要义务的行为已构成根本违约。一审据此认定何结萍应承担相应违约责任，并驳回其相关反诉请求的处理结果并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，何结萍的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元（何结萍已预交），由何结萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年五月四日
书记员 高 丽