山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1828号
上诉人（原审原告）：郝静波。
委托诉讼代理人：张曜，山东北极之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：聂娟娟。
委托诉讼代理人：张慧，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
原审第三人：青岛国信汇泉湾管理有限公司。
法定代表人：冯永平，职务董事长。
委托诉讼代理人：于大千，山东文康律师事务所律师。
上诉人郝静波因与被上诉人聂娟娟、原审第三人青岛国信汇泉湾管理有限公司（以下简称国信汇泉湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0202民初7240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。郝静波的委托诉讼代理人张曜，聂娟娟的委托诉讼代理人张慧，第三人青岛国信汇泉湾管理有限公司的委托诉讼代理人于大千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝静波上诉请求：撤销一审判决，判决聂娟娟赔偿郝静波经济损失54万元。事实与理由：聂娟娟于2014年9月10日纠集二十余名不法分子将郝静波尚在租赁期内合法经营的旅馆强行封门。旅馆内的物品及员工个人物品均被聂娟娟非法侵占，并搬出部分物品造成财产损失。郝静波在使用租赁房屋后，发现房屋实际面积与合同约定面积存在明显误差，为此，郝静波多次找聂娟娟要求其出具合法有效的房屋面积证明，经过郝静波测量，租赁房屋面积未400平米左右，远低于合同约定面积，聂娟娟构成合同欺诈。产权人国信汇泉湾公司给郝静波的回复意见及该公司与聂娟娟的租赁合同载明房屋面积只有480平米。一审未鉴定的原因是旅馆现场造成破坏，这是由于聂娟娟非法侵占郝静波经营的旅馆并将房屋交付给国信汇泉湾公司造成的。
聂娟娟辩称，一审认定清楚，请求维持。
国信汇泉湾公司述称，郝静波与聂娟娟之间的纠纷与国信汇泉湾公司无关。
郝静波向一审法院诉讼请求：1、判令依法解除郝静波与聂娟娟于2011年8月1日签订《汇泉美食街网点租赁合同》、《补充约定》；2、请求判令聂娟娟赔偿郝静波经济损失54万元（装修损失24万元，物品损失30万元）；3、本案诉讼费用由聂娟娟承担。
一审法院经审理查明，对当事人无异议的证据和事实，确认如下：青岛国信汇泉湾管理有限公司将其管理的青岛市市南区南海路15-8至15-16号部分房屋租赁给聂娟娟用于经营宾馆使用。
2011年8月1日，郝静波（乙方）与聂娟娟（甲方）签订了《汇泉美食街网点租赁合同》一份，合同约定：“出租方出租的网点：青岛汇泉美食街建筑面积约600㎡，主营：旅馆，兼营：餐饮。…租期为60个月，自2011年8月6日起至2016年8月5日止。…前三年租金共计人民币580000元。从第四年起，租金每年按15%进行增长，租金计人民币230000元。第五年租金计人民币260000元。…承租方承诺每年的7月6日向出租方交纳租金。…租赁期满或合同解除后，承租方逾期不搬迁，出租方有权从已经解除租赁关系的网点中将承租方的物品搬出，不承担保管义务。…租赁期满后不再续租或因承租方责任导致转租的，除双方另有约定外，出租方选择以下权利中的一种：依附于网点的装修归出租方所有、要求承租方恢复原状、向承租方收取恢复工程实际发生的费用。”同日，聂娟娟出具了《补充约定》一份，内容为：“2011年8月1日与郝静波签订的汇泉美食街合同中的第二条（自2011年8月6日至2016年8月5日止）约定为（自2011年8月6日至2016年9月5日）。第三条的第2条（从第四年起，租金每年按15%进行增长）约定为（从第四年起，租金每年按10%进行增长）第三条的第4条，承租方承诺每年的7月9日向出租方交纳租金约定为每年的九月十日之前。”之后郝静波承租该房屋用于开办“市南区游点意思青年旅舍”。
2014年9月10日，聂娟娟的代理人杨莉书写、郝静波工作人员王志彪签字的证明一份，内容为：“因郝静波到期未交房租、水电费，所以房屋收回，锁门。杨莉王志彪”。郝静波认可王志彪为郝静波工作人员，聂娟娟认可杨莉为其代理人。郝静波庭审中称2014年9月10日之后其并未再交纳房屋租金。
对当事人有异议的证据，一审法院认定如下：
郝静波提交：1、律师函及挂号信查单各一份，证明2014年9月5日，因聂娟娟所交付的房屋面积远低于合同约定的600平方米，故委托律师要求聂娟娟赔偿经济损失。聂娟娟质证后称，律师函我方从未收到过。郝静波也未就房屋面积事宜与聂娟娟进行过协商。对于郝静波所说的邮寄律师函的回执，真实性无法认可，也无法确定我方已收该律师函，无我方签字确认。国信汇泉湾公司质证后称，律师函真实性无法确认，对查单的真实性没有异议，该组证据与国信汇泉湾公司没有关系。对于该组证据，回单无聂娟娟签字，无法证明聂娟娟收到该律师函，因此真实性一审法院不予认可。
2、照片一组，证明房屋在2014年9月10日被强制封门，2014年12月4日郝静波发现部分物品沙发、圆桌、冰箱、桌椅、橱等聂娟娟擅自搬出，造成经济损失。聂娟娟质证后称，照片的真实性无法确认，无法证明郝静波的主张。国信汇泉湾公司质证后称，真实性和证明事项我方不清楚。对于该组照片，真实性无法确认，一审法院不予认可。
3、律师函及回复意见各一份，证明郝静波向国信汇泉湾公司发函，要求保留租赁现场物品及附属设施；国信汇泉湾公司回复称租赁房屋面积为480平米，聂娟娟无转租权，与第三合同到期日为2015年12月31日，转租行为造成损失由聂娟娟承担。聂娟娟质证后称，律师函与我方无关。我方租给郝静波是以房屋现状为准，我方不以面积来确定租金，国信汇泉湾公司对于我方转租是清楚的，而且也从未提出过异议。国信汇泉湾公司对证据真实性没有异议，我方收到了郝静波的律师函，我们回复意见中所述也是本案的真实情况。对于该份证据因收发双方均认可其真实性，一审法院对真实性予以认可。
4、物品清单一份，证明旅馆内部分物品价值171160元，不含装修及个人物品。聂娟娟质证后称，该证据系郝静波个人书写，我方对该证据不清楚。国信汇泉湾公司对证据质证后对真实性及证明内容，我方不清楚。对于该份证据系郝静波单方制作的，真实性无法确认，一审法院不予采信。
5、聂娟娟在二审出具的伪证，证明聂娟娟在二审出具伪证、欺骗法庭，依法应当追究其责任。聂娟娟质证后称，该证据系国信汇泉湾公司出具，是真实的。国信汇泉湾公司质证后称，没有给聂娟娟出具过该份证据，内容不属实。我方不允许转租。在你院审理的另一案件中，聂娟娟也提交了一份类似的证明材料，那份证明材料的公章经鉴定，与国信汇泉湾公司公章不一致。对于该份证据，因公章的所有权人国信汇泉湾公司对公章予以否认，聂娟娟未提交其他证据证明该证明的真实性，因此该证明系虚假，其内容不应采信。
6、照片一宗，证明涉案房屋情况，有空调、电视机、床、家具等，以及聂娟娟拆除空调的情况。聂娟娟质证后称，该证据不予认可，与我方无关。国信汇泉湾公司质证后称，对真实性及证明事项不清楚。对于该组证据无法证明照片的出处、来源、时间，因此真实性无法确认。
7、收据一份，证明我方不拖欠水电费。聂娟娟质证后称该证据系复印件，真实性无法认定。从证据内容看，我方当事人从未委托过杨莉代收水电费事宜，2014年6-11月的水电费均未支付，水电费都是由第三方出具的收款凭证，而不是收据。国信汇泉湾公司对证据的真实性和证明事项不清楚。对于该组证据，因系复印件，真实性无法确认。
8、收据及发票一宗，证明我方装修和购买旅馆用品花费的相关费用。聂娟娟质证后称郝静波提交的该份发票无法证明该物品用于涉案旅馆。国信汇泉湾公司质证后称对发票真实性无异议，但郝静波所主张的用途，我方不了解。对于该组证据，无法显示郝静波用于涉案旅馆，因此无法证明郝静波的证明事项。
聂娟娟提交：国信汇泉湾公司向青年旅社发出的水电费催交单，证明郝静波2014年6月至2014年11月欠水电费13762.95元，同时证明国信汇泉湾公司对聂娟娟的转租是知悉的。郝静波质证后称，欠水电费时间是2014年6月-11月，2014年9月10日聂娟娟已封门，之后的水电费与郝静波无关，我方水电费已交至2014年7月份。国信汇泉湾公司质证后称，真实性需要核实，我方出租给聂娟娟时的用途是用于从事青年旅社旅馆。
国信汇泉湾公司提交：1、国信汇泉湾公司与聂娟娟签订的汇泉湾地下设施租赁书，约定将涉案房屋出租给聂娟娟，仅限于从事宾馆使用，期限至2015年12月31日，合同第七条第四项约定，未经国信汇泉湾公司书面同意，不得转租，转租期间租金等收益归国信汇泉湾公司所有。郝静波质证后真实性没有异议，该协议书内容证明了聂娟娟在没有合法权利的情况下，就将房屋租赁给郝静波，并租赁至2016年，而她与国信汇泉湾公司合同期限至2015年12月31日，聂娟娟存在合同欺诈，根据协议书中面积480平方米，也远低于原聂娟娟约定的600平方米，对于房屋的真实面积，要求对实际面积进行评估鉴定，说明聂娟娟在签订合同时虚构事实，房屋面积是租赁的最重要的条件，聂娟娟明知与国信汇泉湾公司签订的租赁协议是租480平方米的，而与郝静波签订协议面积600平方米，谋取不法利益。合同约定聂娟娟不得转租，聂娟娟未经国信汇泉湾公司同意下擅自转租，造成损失由聂娟娟承担。聂娟娟质证后对证据真实性无异议，但聂娟娟与国信汇泉湾公司之间的租赁协议不止一份，签订了多份合同，双方约定合同是一年一签，租赁期限最长为20年，但是聂娟娟有优先租赁权。转租之事，聂娟娟是将整个汇泉湾租下，就是为了转租。对于该份证据，真实性各方当事人均认可，一审法院依法予以采信。该份证据可以证明2015年1月聂娟娟与国信汇泉湾公司签订的合同不允许转租，南海路15-8至15-16号房屋面积约为480平方米。国信汇泉湾公司提交2015年其与聂娟娟签订的房屋租赁合同主张其不允许聂娟娟转租，但该份合同系2015年签订的，国信汇泉湾公司并未提交双方之前的合同，因此通过国信汇泉湾公司提交的证据无法证明双方之前签订的合同不允许聂娟娟转租。
2、聂娟娟与国信汇泉湾公司2016年7月26日签订的房屋交接单，证明聂娟娟承诺已将涉案房屋中不属于国信汇泉湾公司所有的财物全部搬离，并将房屋交还给国信汇泉湾公司。郝静波质证后对证据真实性没有异议，聂娟娟在明知本案仍在诉讼过程中，法院两次到达现场，对涉及郝静波的物品进行清点，因国信汇泉湾公司不配合没有进行的情况下，而与国信汇泉湾公司签订该交接单，并将涉及郝静波的物品置之不理，根据交接单，由此造成的一切损失，应由聂娟娟承担。聂娟娟质证后对证据真实性无异议，二审法院给郝静波的最后期限2016年7月26日将旅馆内的物品设施全部搬离，否则自担法律后果，所以我方于2016年7月26日与国信汇泉湾公司进行交接。
经当事人确认，交接后的物品在国信汇泉湾公司的仓库中。庭审中，聂娟娟及国信汇泉湾公司同意将物品交接给郝静波，郝静波称涉案物品已被拆除、损毁，无法进行交接，也没有实际价值，因此未予接收。2017年3月23日，一审法院组织当事人勘验现场，经勘验，涉案现场国信汇泉湾公司已经租赁给案外人并开始装修。
郝静波提出鉴定申请，申请对郝静波承租的位于青岛市市南区汇泉美食街的财产损失及装修损失（截止到2014年9月10日的价值）进行评估。一审法院依法委托青岛天和资产评估有限责任公司进行评估，2017年7月31日，青岛天和资产评估有限责任公司出具《退案说明》，内容：经多次沟通了解，因相关当事人提供的资料大部分装修费用为收据，不能确权；另经郝静波的代理人张律师介绍本次评估财产损失及装修损失涉及的房屋实物已对外出租，其部分装修已做更改，无法落实原状，无法满足本次评估要求…特将案件退回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，国信汇泉湾公司将其管理的青岛市市南区南海路15-8至15-16号部分房屋租赁给聂娟娟用于经营宾馆使用。根据国信汇泉湾公司提交的租赁合同，国信汇泉湾公司租赁给聂娟娟的期限为2015年1月1日至2015年12月31日，且涉案房屋未经国信汇泉湾公司同意不得转租。聂娟娟主张其与国信汇泉湾公司的租赁合同期限要超过该日期，但并未提供证据加以证明，因此，一审法院采信国信汇泉湾公司所称的其与聂娟娟关于涉案房屋的租赁期限截止于2015年12月31日。对于郝静波与聂娟娟签订的《汇泉美食街网点租赁合同》、《补充约定》，因约定的租赁期限为2016年9月5日，而聂娟娟与国信汇泉湾公司签订的租赁合同期限为2015年12月31日，转租期限超过承租人剩余承租期限，超过部分应当认定无效。
对于国信汇泉湾公司所称的国信汇泉湾公司一直不允许聂娟娟转租，国信汇泉湾公司提交2015年其与聂娟娟签订的房屋租赁合同主张其不允许聂娟娟转租，但该份合同系2015年签订的，国信汇泉湾公司并未提交双方之前的合同，因此通过国信汇泉湾公司提交的证据无法证明双方之前签订的合同不允许聂娟娟转租，且郝静波自2011年开始便经营涉案旅馆，因此，对国信汇泉湾公司的抗辩不予采信。2011年8月1日，聂娟娟将上述房屋租赁给郝静波用于经营宾馆。2014年9月10日，郝静波与聂娟娟代理人共同签字确认证明一份，内容为：“因郝静波到期未交房租、水电费，所以房屋收回，锁门”，郝静波自2014年9月10日后未再交纳房屋租金。现郝静波要求与聂娟娟解除房屋租赁合同，聂娟娟也同意与其解除合同，因此一审法院对郝静波要求与聂娟娟解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。因郝静波自2014年9月10日起未交纳房屋租金，聂娟娟也已经将房屋收回，故一审法院认定双方解除房屋租赁合同的时间为2014年9月10日。
郝静波主张双方的房屋租赁合同约定的房屋面积约为600平方米，聂娟娟实际提供的场地为400余平方米，为此主张对面积进行评估，一审法院认为，双方的房屋租赁合同虽然约定了房屋面积约为600平方米，但郝静波未有证据证实其在经营“市南区游点意思青年旅舍”期间对房屋的实际面积提出过异议，郝静波在2011年起就租用涉案房屋，直到2014年双方发生争议时其才提出房屋面积问题，可见房屋面积问题并非原聂娟娟发生争议的实际原因。同时，郝静波提出的损失请求为装修损失24万元，物品损失30万元，该两项损失与面积无关，因此，一审法院对郝静波提出的面积评估申请不予受理。
关于郝静波主张的请求判令聂娟娟赔偿郝静波经济损失54万元（装修损失24万元，物品损失30万元），因委托鉴定无法满足鉴定条件而退回。郝静波提交收据、发票无法证明系用于装修和购买旅馆用品花费的相关费用，因此，郝静波提供的证据不足以证明其损失情况，其请求应当依法予以驳回，郝静波可在证据充分时另行主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郝静波与聂娟娟签订的《汇泉美食街网点租赁合同》、《补充约定》自2014年9月10日起解除；二、驳回郝静波的其他诉讼请求。原审案件受理费9200元，由郝静波负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，郝静波诉讼请求解除合同，聂娟娟亦同意解除，一审认定双方之间的房屋租赁关系已经解除，并无不当。对于解除时间的认定，一审法院系依据聂娟娟收回房屋的时间予以认定，具有相应的事实及法律依据，本院予以维持。
对于郝静波与聂娟娟之间的房屋租赁合同效力认定，一审法院系根据双方租赁合同的约定及聂娟娟与国信汇泉湾公司租赁合同的约定，并结合房屋实际经营情况予以认定，各方当事人对于一审关于合同效力的认定均未提起上诉，本院对一审的认定予以维持。
对于郝静波所主张的损失问题，一审已经委托鉴定，但因无法满足鉴定条件而被退回，因此，一审法院认定郝静波主张的损失依据尚不充分，可以待证据充分时另行主张，处理妥当，本院予以维持。关于房屋面积是否需要进行评估，本院认为该评估与郝静波所主张的装修及物品损失并无直接关联性，一审法院未予评估，并无不当。
综上，郝静波的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审裁判结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人郝静波负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 骞
审判员 孙向东
审判员 马 喆
二〇一八年五月三日
书记员 阚玉龙
书记员 原 野