云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）普中民终字第418号上诉人（原审被告）冯广义，男，汉族，生于1967年2月15日，小学文化，个体工商户，住景东彝族自治县锦屏镇玉昆路*号。委托代理人普永章，景东玉屏法律服务所法律工作者，一般授权代理。被上诉人（原审原告）景东力奥林产集团有限公司。住所：景东彝族自治县(以下简称景东县)锦屏镇景川路***号。法定代表人蔡旭东，系该公司董事长。原告景东力奥集团物业管理有限公司。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路***号。法定代表人蔡旭东，系该公司董事长。二原告共同委托代理人刘铭兵，云南红核律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托代理人杨应海，男，汉族，生于1972年7月2日，景东力奥集团物业管理有限公司经理，住景东彝族自治县景川路337号1幢1单元l01室。公民身份号码：5327241972********，特别授权代理。上诉人冯广义因与被上诉人景东力奥林产集团有限公司、景东力奥集团物业管理有限公司排除妨害纠纷一案不服景东彝族自治县人民法院(2013)景民初字第421号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告景东力奥林产集团有限公司、景东力奥集团物业管理有限公司的委托代理人刘铭兵、杨应海、被告冯广义及其委托代理人普永章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明�2000年，被告冯广义与原告景东力奥集团物业管理有限公司签订租赁合同，约定被告冯广义租赁景东县老建材市场的15号、21号、24号、25号商铺经营建材。该商铺所有权系原告景东力奥林产集团有限公司所有，由景东县力奥林产集团有限公司委托景东力奥集团物业管理有限公司管理。后原告景东力奥集团物业管理有限公司与被告冯广义每年签订一次租赁合同，租金由原告景东力奥集团物业管理有限公司每年视情况进行调整。2010年双方签订的租赁合同期限为2010年7月至2010年12月，租金为每月8230元，2010年租赁期限届满后，没有续签租赁合同，2011年度、2012年度，被告冯广义继续使用租赁房屋，并按每月8230元交纳租金，2012年12月6日，原告在建材市场内张贴公告，告知被告等商户自2013年起不再续租。2012年12月31日，原告向被告送达书面通知要求被告搬离，但被告至今未搬离，也未支付2013年1月至今的租金。原审认为，原告景东力奥集团物业管理公司与被告冯广义在2010年前都签订书面租赁合同，2011年后双方没有签订书面租赁合同，被告冯广义继续使用租赁房屋并交纳租金，双方仍然为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条：不定期租赁，当事人可随时解除合同但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。2012年12月31日，原告向被告送达了不再租赁房屋，要求被告搬离的通知，可视为原告已经通知被告解除租赁合同，之后，被告没有搬离，则对原告的房屋所有权和使用权构成了侵害，即对原告的物权构成侵害。现原告要求被告停止侵害，�法有据，予以支持，原告要求被告承担的租金系被告无权占有房屋而对原告造成的损失，予以支持，数额按原书面租赁合同约定租金计算。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、被告冯广义于本判决生效后十日内停止对景东县锦屏镇景川路276号建材市场内l5号、21号、24号、25号商铺占有、使用，并把房屋腾空归还二原告。二、被告冯广义在搬离商铺之日按每月8230元计算给付二原告租金损失，租金损失从2013年1月起计算至被告冯广义实际搬离时止。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告冯广义承担。判决后原审被告冯广义不服，以原审判决审判程序违法，判决不当为理由向本院提起上诉，请求二审依法撤销原审判决，发回重审。主要理由为：一、原审法院审判程序违法。1、被上�人一审起诉状中仅提出上诉人停止侵害，搬离景东建材市场请求。随后被上诉人又当庭曾加了租金损失诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干的规定》当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期届满前提出的规定，因此被上诉人举证期满后当庭曾加诉讼请求不应被准许，而原审准许并判决支持曾加的诉讼请求，且没有重新给上诉人举证期，审判程序违法。二、一审判决依据不足。被上诉人对景东建材市场是否享有物权，目前仍属待证事实。其提出停止侵害赔偿损失的诉讼请求，应当就其对建材市场是否享有物权提供证据加以证明。所提供的建材市场的土地使用证和房屋所有权证的复印件，无法证明其真实性，认定被上诉人对建材市场享有物权的依据不足。二被上诉人之间系母公司与子公司的关系，各自系独立的法人全资公司，不可�对景东建材市场享有共同的物权。原审按共有物权处理判决上诉人将商铺腾空归，并判决赔偿租金8230元损失错误。二被上诉人诉称其不再续租建材市场的商铺给上诉人，是因建材市场紧挨二小，对学生出行构成安全隐患，政府要求其停止经营。但事实并非如此，首先，建材市场当初由政府规划形成，建材市场建于1999年之前，二小建于2003年前后，建材市场规划建成在前，二小规划建设在后，那么是二小影响建材市场还是建材市场影二小”,?其次，从二小建校至今，在二小与建材市场附近并没有发生过一起学生交通事故及安全事故，何来建材市场对二小,学生的安全构成隐患?其三、上诉人过去在其他地点经营建材，景东建材市场规划建成后，当时又被政府部门强制追撵至该建材市场内经营，目前上诉人在景东建材市场办理有合法的工商登记，何来政府要求�止经营建材市场之说?五、原审案由定性错误。本案是上诉人与被上诉人景东力奥林产集团物业管理有限公司之间签订房屋租赁合同后引起的纠纷，案由应当为房屋租赁合同纠纷，应当审理内容是双方之间的房屋租赁合同是否有效、合同是否应当继续履行等问题。而原审将案由定性为排除妨害纠纷，从而漏审了实质应当审理的问题。综上理由，原审判决当事人曾加诉讼请求未重新给上诉人答辩和举证期，程序违法，影响案件的公正评判，且由于一审案由定性错误，案件的实质核心问题——合同效力及合同应当是否履行的问题被漏审。为此，请求上级法院撤销原判，将本案发回重审。被上诉人景东力奥集团有限公司、景东力奥集团物业管理公司书面答辩如下：上诉人的上诉理由不能成立。一审法院审判程序合法。理由是：答辩人在庭审中提出的上诉人占用期间按原来的房租支付占用费，与法有据。本案系因房屋租赁合同到期后经答辩人书面通知不再续租的情况下，由于上诉人拒绝腾房归还答辩人而提起的诉讼，在上诉人拒绝腾房对房屋占有期间，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴，而不是一个单独的诉讼请求。对此，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中均己明确：承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无�财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。前述规定和答复，已明确了参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴，应当以同一诉讼请求解决。二、答辩人认为双方签订租赁合同已不是一年两年，答辩人有没有产权证己不是本案应当考虑的，对于众所周知的事实，无需举证证明，反而上诉人现在提出答辩人作为出租人的身份异议，显然完全是为了达到其无理的目的。如果答辩人没有产权证而将房屋出租的上诉人经营使用，如何对答辩人进行处理，那是景�县人民政府或有关职能部门的权利，与本案没有关联性。三、关于租赁合同是否解除问题，由于答辩人公司开设的建材市场，紧临景东县民族小学大门，而门口的街道仅为7米街，给民族小学的学生造成安全隐患，景东县人民政府在2010年就提出建材市场搬迁问题，答辩人公司从2010年仅签订半年房屋租赁合同，即开始采用口头合同的形式告知承租人如果县人民政府要求搬迁，租赁合同即行解除，承租人应当无条件搬迂，2012年12月6日，苔辩人在场内贴出公告明确告知建材市场2013年不再出租经营，后又书面送到到各经营者手上，均给予承租人合理的搬迁期限。答辩人的行为，完全符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方的租赁合同至此已经解除，上诉人拒不搬迁的行为，事实上已经对答辩人的物权造成侵害，答辩人因此提起侵权诉讼，符合法律规定。四、关于上诉人所诉称的工商营业执照问题，工商营业执照是工商行政机关依法核准的从事工商业经营的行政许可，与是否租赁房屋、在何处租赁房屋没有任何关系，本案房屋租赁合同的解除，并不必然导致营业执照失效和其他法律后果。因此上诉人所诉称的工商营业执照问题，与租赁合同的解除没有任何关联性。综上，上诉人的诉讼请求不能成立，一审判决程序合法、事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，请二审人民法院依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。二审期间上诉人冯广义未提供新证据。被上诉人景东力奥林产集团有限公司提供县人民政府核发的土地证、房屋产权证证实被上诉人享有房屋所有权。经上诉人质证无异议。本院认为被上诉人�供的土地证、房屋产权证系人民政府核发。本院予以确认。二审双方主要对租赁合同是否已经解除、上诉人冯广义拒绝搬迁的行为对出租人是否构成侵权有争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，终止租赁关系，合同解除权属于当事人双方。出于保护承租人利益，出租人行使解除权应当履行通知义务，即在合理期限之内通知承租人，否则系单方擅自解除无效。本案，被上诉人力奥集团在2011年后双方未继续签订书面租赁合同，尔后双方事实上的租赁关系成立。应当地县政府的城区统一规划建设要求，被上诉人力奥集团决定终止租赁关系，分别在2012年12月2日、2013年2月20�、2月27日三次正式书面发出2013年不再续租的通知，特别是2013年2月27日通知内容明确了3月8日前收回承租房屋的内容，上诉人冯广义亲笔签收了此通知。作为被上诉人力奥集团已经履行了法律规定的通知义务，并给予了近三个月的合理期限，依照法律规定双方的租赁关系已经解除，上诉人冯广义占用租赁物不搬迁的行为对被上诉人构成了侵权，应承担相应的法律责任，上诉人继续占用且要求被上诉人支付搬迁费的请求无事实及法律依据。一审庭审期间，被上诉人虽然增加了支付房租的诉讼请求，但上诉人未提出程序的异议，且法律亦无明确规定。因此，上诉人冯广义上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，审判程序合法，二审应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民�和国民事诉讼法》第－百七十条第一款笫（一）项及之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人冯广义承担。本判决为终审判决。审判长  张相云审判员  赵 勇审判员  柳 丹二〇一三年十二月六日书记员  丁海洋