江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00806号
上诉人（原审原告）魏银东。
委托代理人戴红军（特别授权），江苏富建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏久泰置业有限公司，住所地靖江市开发区建安路2号骏龙科技大厦（第十三层）。
法定代表人张玲芳，该公司总经理。
委托代理人高芳艳（特别授权），江苏中毅律师事务所律师。
委托代理人蒋聪，江苏中毅律师事务所实习律师。
上诉人魏银东与被上诉人江苏久泰置业有限公司（以下简称久泰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年10月23日作出（2015）泰靖桥民初字第340号民事判决。上诉人魏银东对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人魏银东的委托代理人戴红军，被上诉人江苏久泰置业有限公司的委托代理人高芳艳、蒋聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年9月5日，魏银东（买受人）与久泰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定魏银东向久泰置业公司购买锡钢职工居住区4幢504室商品房一套，建筑面积155.28平方米，单价为2562.21元／平方米，房款计397859元；出卖人应当在房屋交付后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。后魏银东依约支付了上述房款，并购买车库1间，价款26800元。久泰置业公司于2012年12月31日向魏银东交付了房屋。近年来，魏银东向房屋登记管理部门提出办理房屋登记申请，被告知不能办理。魏银东等业主向有关部门反映未果，遂提起诉讼。
另查明：久泰置业公司开工建设锡钢职工居住区商品楼时，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并已取得商品房销售许可证。久泰置业公司为筹集建房资金，向中国建设银行靖江支行贷款，并以所涉建房用地提供抵押担保。现该贷款尚未全部还清，抵押权未涤除，导致久泰置业公司无法办理所售房屋的产权初始登记。2012年12月31日后360个工作日截止时间为2014年6月16日。
魏银东提起本案诉讼，请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房案件解释》）的规定，判令久泰置业公司立即向房屋登记机关提供魏银东办理房屋产权登记所需的资料，并支付自2013年4月1日（房屋交付之日起90日）至实际可办证之日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金。
久泰置业公司答辩称：因商品房所涉土地被久泰置业公司用于抵押贷款，目前贷款尚未还请，导致久泰置业公司因客观原因无法办理房屋初始登记手续，不存在故意违约之说。由于双方合同约定久泰置业公司未按时提供办证资料，按已付房款的0.2%支付违约金，现同意按此计算标准支付相应的违约金。故，请求法院依法裁判。
原审法院认为：商品房买卖合同与其他类型的民事合同无异，也应遵循当事人意思自治原则，出卖人和买受人在订立合同时，可以就房价、付款及交房时间、违约责任等条款进行协商约定，只要该约定不违反法律或者行政法规的强制性规定，就应当认定为有效，当事人即应切实履行约定的义务。
合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉商品房买卖合同系江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制，所涉条款体现了合法、平等的精神，魏银东认为双方合同中关于久泰置业公司提供办理房屋权属登记资料期限以及违约金计算标准的约定属于格式条款而无效。首先，一般而言，购买房屋属于重大的经济交易行为，买受人理应审慎签约，对于出卖人提供的格式化合同，应当详细阅读，如有异议应及时向出卖人提出并协商。现魏银东已在合同上签名，应当视为其知晓并同意格式化合同条款，双方履行合同受该条款约束。其次，对于提供办证资料期限及违约金计算标准，法律及行政法规并未对此作出强制性规定，买卖双方可根据实际情况作出约定，办证期限的长短、违约金的高低不属于格式条款中免除责任、加重责任以及排除权利的情形。此外，建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理权属登记资料报房屋所在地房地产行政主管部门。因该办法系部门规章，且该条款属于管理性规范，当事人之间的约定与此规定不符，不产生约定无效的法律后果。《商品房案件解释》规定，买受人在房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，该规定针对的是双方无特别约定的情况，现双方当事人之间的合同对此已作明确约定，故本案不应适用上述90日的规定。因此，案涉合同约定久泰置业公司提供办理房屋权属登记资料期限以及违约金计算标准的约定是有效的，魏银东所持无效的意见缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
久泰置业公司未能在合同约定的期限内办理所售房屋的初始登记，并向房屋登记管理部门提供原告办理房屋权属登记所需的资料，其责任在于久泰置业公司，且不存在不可抗力因素，明显构成违约，依法应承担继续履行、支付违约金的违约责任。由于久泰置业公司不能履行上述义务的原因是商品房所涉土地被用于抵押贷款，而抵押权尚未涤除，导致魏银东不能取得房屋权属证书。现久泰置业公司至今未积极还清抵押贷款，亦不能明确还清贷款的具体期限，且该义务不适于强制履行，经释明后魏银东不愿选择解除合同，故其要求久泰置业公司继续履行缺乏法律依据，依法不予支持。如久泰置业公司今后仍无法按约履行合同义务，魏银东有权根据实际情况选择向久泰置业公司主张解除合同并赔偿损失，以维护自己的合法权益。当事人约定的违约金低于造成的损失请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。魏银东与久泰置业公司签订的合同所约定的违约金计算标准虽然较低，但目前魏银东未有证据证明其因未取得房屋权属证书所造成的损失情况，故难以调整增加。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决：一、江苏久泰置业有限公司于判决生效后十日内给付魏银东违约金795.72元；二、驳回魏银东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，由魏银东负担80元（已交纳），江苏久泰置业有限公司负担1675元（江苏久泰置业有限公司于判决生效后十日内向原审法院交纳）。
上诉人魏银东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未能查明事实，亦未正确适用法律作出公正判决。1、魏银东于2012年9月5日签约购买了久泰置业公司建设的房屋，双方签订合同时，久泰置业公司已经依法取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品销售许可等手续，后该合同依法在相关部门进行了备案登记。久泰置业公司于2012年12月31日前交付房屋给魏银东使用。2、魏银东多次要求久泰置业公司履行房屋所有权转移登记协助义务，但因其未办理房屋初始登记导致魏银东无法及时办理房屋权属登记。本案一审中，久泰置业公司提交了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房销售许可等资料，但未能及时提交向建设银行靖江支行贷款的合同原件，更未在庭审结束前和魏银东及其他业主向有关部门反映时告知过业主。3、久泰置业公司负有办理房屋权属证书的义务，取得不动产权属证书是购房人主要合同目的，出卖人所承担的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。一审法院已经认定久泰置业公司未履行法定及约定义务办理房屋权属证书转移登记系违约行为，依法应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。二、久泰置业公司收取上诉人的购房款后依法应当专用于偿还土地抵押款或在建工程款的偿付，其在房屋交付后应当积极办理新建商品房初始登记，并协助魏银东办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续及提供必要的证明文件。一审法院以该义务“不适于强制履行”为由驳回魏银东的诉讼请求无事实及法律依据。至本案上诉时止，本案所涉及诉讼请求并非履行不能，而是久泰置业公司不愿履行。1、本案合同签订时各项手续完备，本案合同非无效合同，其应当承担继续履行的法定和约定义务。魏银东与久泰置业所签订的《商品房买卖合同》并非江苏建设厅、江苏工商行政管理局监制的合同。该合同仅系相关行政部门推荐使用，但该合同的主要条款是由久泰置业公司拟定，该合同内容未与魏银东协商。与本案类似的其他案件中，房屋面积不同、价款不同、主体不同、交付时间不同，但涉及本案违约条款相同，且涉及本案违约条款系久泰置业公司事先在合同中打印完成的，未给魏银东协商的余地。2、合同条款制定应当遵循公平原则，公平合理地确定当事人之间的权利义务，而不能将义务和责任推给对方，将权利留给自己。本案中关于涉案的违约金条款具有格式条款特征，应当依据合同法关于格式条款的规定进行处理。3、我国物权法规定，不动产物权登记方始有效，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》第20条明确当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。而《商品房销售管理方法》、《城市房地产开发经营管理条列》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规明确现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；《商品房案件解释》亦明确了90日内办理房屋权属证书的规定，且该规定认为除特别约定外，违约皆应承担违约责任。4、本案中，房屋出售人未能依法在合同签订时就免除自己的义务（90日内提供相关办证材料），限制对方责任（严重低于法定要求承担违约责任）的条款，对该条款予以说明，更未告知魏银东该条款的不合理性。依照一般人的理解，建设和工商部门推荐的合同本意应当公平合理，魏银东不能也不应当知道久泰置业公司拟制违反建设和工商部门推荐的合同本意的条款。因此该条款应当依照合同法认定无效或未订立。久泰置业公司应当依照《商品房案件解释》之规定承担违约责任。三、本案一审法院未能查明久泰置业公司是否依法进行相关房屋产权初始登记。1、依照我国法律，土地权利和房屋权利是两个不完全相同的权利；久泰置业公司土地如果真的存在抵押权，不影响其办理相关房屋权利相关登记，其应当将房屋分户材料即分户表、买卖合同等相关材料递交房屋产权管理部门。一审法院未能查明久泰置业公司是否履行该项义务。久泰置业公司主张已经将房屋所涉土地抵押给了建设银行靖江支行，其提交了相关复印件，该复印件材料中显示抵押的款项与其口头陈述不一致；且久泰置业公司在一审中同时提交了该贷款合同中有两个新的担保人，该两担保人有足够的能力进行偿付；抵押权未剔除，是基于久泰置业公司怠于行使法定义务，其抵押义务因担保人未在法定期限履行相关义务造成的。2、依照《合同法》第一百零七条规定，久泰置业公司的行为已经构成根本违约，应当承担继续履行和赔偿损失的义务。按照《合同法》第一百一十三条规定，久泰置业公司赔偿损失应当基于魏银东的实际损失。按照江苏省高院及最高院相关规定，该损失应当相当于当事人所购买房屋的月租金的1.3倍进行计算或者银行同期贷款利率的四倍进行计算。而一审法院对于违约金的认定明显偏低，不足以弥补相关损失，应当予以调整。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持魏银东的诉讼请求，并由久泰置业公司承担诉讼费。
被上诉人久泰置业公司答辩称：1、一审法院已经查明久泰置业公司未能按约定提供办证资料是客观原因导致。久泰置业公司因筹集建房资金向中国建设银行靖江支行贷款，以本案所涉建房用地提供担保，后因承建的锡钢职工居住区商品楼销售未达预期，致使贷款未能及时还清，抵押权未剔除。2、根据《商品房案件解释》第十八条规定，商品房买卖合同中可以约定办理房屋所有权登记的期限；我国现行法律法规也未对提供办证资料期限及违约金的计算标准等做出强制性规定。因此魏银东与久泰置业公司签订的商品房买卖合同中约定提供办证资料期限及违约责任是符合法律规定的，对双方均具有约束力。一审法院按照合同约定计算违约金符合法律规定。3、一审中，魏银东已经确认久泰置业公司按照合同约定时间向其交付了房屋，其按时取得房屋并入住。久泰置业公司未能按约提供办证资料并未给其造成实际损失。魏银东提出按其购买房屋租金的1.3倍计算损失的前提，是久泰置业公司未按时交付房屋，与本案没有按约定提供办证资料的情形不一样，两者不能等同适用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回魏银东的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人魏银东对一审判决查明的事实中“久泰置业公司为筹集建房资金，向中国建设银行靖江支行贷款，并以所涉建房用地提供抵押担保。现该贷款尚未全部还清，抵押权未涤除，导致久泰置业公司无法办理所售房屋的产权初始登记”存有异议外，对其余事实无异议；被上诉人久泰置业公司对一审判决查明的事实无异议。二审就双方当事人对一审查明的事实中均无异议的事实予以确认。
二审中，本院向靖江市房屋产权产籍管理处调查，该处于2015年12月28日出具《受理告知书》一份，载明“江苏久泰置业有限公司：你单位申请的坐落于靖江市斜桥镇斜桥村锡钢职工居住区建设项目房屋登记，经受理人员审查，所提交的申请资料基本齐全，但因该项目土地已设定抵押，抵押权没有注销，因此不能正式受理。”上诉人魏银东质证认为，该证据的真实性无异议，但不排除久泰置业公司故意违约、怠于处理房屋产权证件资料的行为，其行为与双方签订的售房合同相违背，构成了根本违约。被上诉人久泰置业公司对该证据的真实性无异议。本院对该《受理告知书》的真实性予以确认。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，魏银东（买受人）与久泰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了久泰置业公司应在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记的相应资料报产权登记机关备案，但久泰置业公司未在上述期限内向房屋登记管理部门提供办理房屋权属登记所需的资料，亦未能在合同约定的期限内办理所售房屋的初始登记，故久泰置业公司明显构成违约，依法应承担继续履行、支付违约金的违约责任。二审中，根据房屋登记管理部门即靖江市房屋产权产籍管理处所出具《受理告知书》中载明的内容“经受理人员审查，所提交的申请资料基本齐全”，应当认定久泰置业公司在违约后承担了部分继续履行的责任，即其已于2015年12月28日前向房屋登记管理部门提供了办理房屋权属登记所需的资料。
对于魏银东提出要求久泰置业公司协助其办理讼争房屋所有权证的诉讼请求。因办理房屋产权登记除了需要出卖人向房屋登记管理部门提供办理房屋权属登记所需的资料外，还需要由房屋登记管理部门依法予以审查。本案中，久泰置业公司已在二审中向靖江市房屋产权产籍管理处提交了基本齐全的相关资料，但该处以“该项目土地已设定抵押，抵押权没有注销”为由不予正式受理，而久泰置业公司至今未积极还清抵押贷款，亦不能明确还清贷款的具体期限，故就本案目前的实际情况而言该义务不适于强制履行，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项的规定，对于魏银东此诉讼请求，本院依法不予支持。对于魏银东上诉提出土地权利和房屋权利是两个不完全相同的权利、久泰置业公司土地存在抵押权并不影响其办理相关房屋权利相关登记的问题，因靖江市房屋产权产籍管理处不予正式受理的原因为“该项目土地已设定抵押，抵押权没有注销”，并非因久泰置业公司所提交的申请资料不齐全，至于该理由是否成立，不属于人民法院审理民事案件中处理范围，如魏银东对此理由有异议，其可另行依法主张权利，本案不予理涉。
对于久泰置业公司违反合同约定应当如何承担违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定了“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.2%向买受人支付违约金”，因该项约定内容具体、明确，并不存在歧义，即不存在两种以上解释，故该约定合法、有效。对于上诉人魏银东主张该条款为格式条款而无效的观点，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条等有关对格式条款的规定，故此主张不成立，依法不予支持。久泰置业公司未能按合同约定期限向产权登记机关提交相关资料，因魏银东经原审法院释明后不愿选择解除房屋买卖合同，故根据此项约定久泰置业公司应按魏银东已付房价款0.2%向其支付违约金，原审法院据此作出相应判决，符合法律规定。对于魏银东上诉提出此项约定无效而应根据《商品房销售管理方法》等法律法规及《商品房案件解释》的规定、应确定久泰置业公司在90日履行办理房屋产权证问题，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定了“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”可作为出卖人承担违约责任的期限，本案中双方当事人在合同中约定的期限即360工作日不违反该规定，故魏银东此主张不成立，依法不予支持。对于魏银东上诉提出双方约定的违约金偏低、应按当事人所购买房屋月租金的1.3倍或者银行同期贷款利率的四倍进行计算的问题，因双方在《商品房买卖合同》第十五条第2项约定的违约金计算方式合法有效，且久泰置业公司已按合同约定期限向魏银东交付了房屋，魏银东未能提交证据证明自己的损失数额，故魏银东此主张无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人魏银东提出的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人魏银东负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一六年二月十八日
书 记 员 曹剑桥