黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑02民终1752号
上诉人（原审第三人）李富源，男，汉族，1953年7月4日出生，原齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场经理，住龙江省齐齐哈尔市铁锋区。
委托诉讼代理人于洪波，黑龙江鹤城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘桂贤，女，1954年12月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。
委托诉讼代理人尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。
委托诉讼代理人苏岩巍，男，1971年2月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场（原齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场），住所地黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区滨洲线三五八公里处，统一社会信用代码91230207128492550X。
法定代表人杨振利,该采石场总经理。
上诉人李富源因与被上诉人刘桂贤、齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场（以下简称碾子山采石场）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李富源的委托诉讼代理人于洪波、被上诉人的委托诉讼代理人尚晓光、苏岩魏到庭参加诉讼，被上诉人齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人李富源上诉称，1999年11月1日，上诉人与齐齐哈尔铁路分局房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》一份，上诉人以37.5万元购买了齐齐哈尔市铁锋区南局宅北和平6号楼测绘面积260多平方米的房屋的所有权，并支付了购房款37.5万元，该公司出具《收据》一份予以确认。1999年11月2日碾子山采石场擅自将上诉人拥有所有权的房屋出售给刘桂贤，碾子山采石场无权出售房屋，碾子山采石场与刘桂贤之间签订的《房屋转卖协议》对上诉人没有约束力；1999年11月2日，上诉人与刘桂贤达成口头租赁协议约定，上诉人将齐齐哈尔市铁锋区南局宅北和平6号楼测绘面积130.10平方米的房屋租赁给刘桂贤，租赁期限16年，租金48万元，上诉人给刘桂贤出具《收条》一份，内容是：收房屋租金48万元整（16年），因此，双方之间属于房屋租赁合同关系，不存在房屋买卖关系，刘桂贤无权主张租赁房屋所有权；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为三年，刘桂贤主张与碾子山采石场存在房屋买卖关系，18年后起诉要求过户已经超过了法律规定的诉讼时效，应依法驳回刘桂贤的诉讼请求；本案事实就是争议房屋系李富源本人个人所购买，与碾子山采石场无任何关系，该房屋的所有权人是上诉人，虽然一审鉴定报告载明买卖协议系真实，但本案争议房屋只有李富源有权买卖和租赁，碾子山采石场无权进行买卖，刘桂贤与碾子山采石场之间的房屋买卖协议无效，请求撤销原审判决，驳回刘桂贤的诉讼请求，一、二审诉讼费用由刘桂贤承担。
被上诉人刘桂贤答辩称，上诉人李富源以碾子山采石场的名义购买了涉案的房屋，又以碾子山采石场的名义与刘桂贤签订了《房屋转卖协议》，合同有李富源签字和碾子山采石盖章，一审判决已认定涉案房屋系李富源个人购买，被上诉人予以认可，李富源已将涉案房屋以48万元的价款卖给刘桂贤，买卖的民事行为是真实、合法、有效的，李富源应履行协助办理房屋过户的义务；双方之间有《房屋转卖协议》，协议约定乙方（刘桂贤）按甲方（“齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场”，现碾子山采石场）出具原购房发票金额一次性支付给甲方全部房款（即1999年11月2日李富源收条中的房屋租金抵房款），该约定证明双方之间买卖关系，不是租赁关系；刘桂贤于1999年11月2日购买涉案房屋后，十几年来始终要求上诉人协助办理房屋过户后续，但上诉人始终不予办理，2013年3月25日，齐齐哈尔市房产局同意铁路房管部门开始办理非住宅产权手续，上诉人及碾子山采石场始终拒绝办理，本案的诉求是具有物权属性，不适用诉讼时效的规定；一审庭审过程中，齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所的齐祥宇（2018）文鉴字20号、21号的《司法鉴定意见书》的鉴定程序合法，结论正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人碾子山采石场未出庭，亦未提供书面答辩意见。
一审法院认定事实，第三人李富源在1999年11月1日以37.5万元购买了齐齐哈尔市铁锋区南局宅北和平6号楼商服（铁锋区北和平路6栋8号）。1999年11月2日，齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场（原齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场）及其法定代表人李富源与原告刘桂贤签订房屋转卖协议，将铁锋区北和平路6栋8号（协议地址南局宅8号楼1单元门市房）转卖给刘桂贤，刘桂贤一次性支付给李富源购房款48万元，并约定用1999年11月2日李富源收条中的房屋租金抵买房款，由出卖方协助办理产权手续，费用由原告承担。李富源于当日给原告出具收条一份，内容为“收房屋租金肆拾捌万元整，480000.00元（壹拾六年）”。2013年3月，齐齐哈尔市房管局同意铁路房产部门办理铁路系统非住宅房屋产权手续。2015年7月，原告要求第三人协助办理该房屋办理产权手续时，双方产生纠纷，被告及第三人不同意协助原告办理更名过户手续。2016年8月12日，原告到本院起诉第三人，要求办理更名手续，后撤诉。2016年10月11日，哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房管站确认该房屋有过不同房号，现确切地址为齐齐哈尔市铁锋区南局宅和平路0007栋000110号，测绘面积为130.10平方米。
另查，齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场原名为齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场，李富源为该单位的法定代表人，本案在审理过程中，被告齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场及第三人李富源对原告提供的《房屋转卖协议》真实性提出异议，认为该协议中齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场公章和李富源个人签名均系伪造。本院委托齐齐哈尔市中级人民法院技术室通过齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所对公章及签名予以鉴定。2018年2月28日，齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所作出齐翔宇（2018）文鉴字20号、21号司法鉴定意见书，内容为齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场公章和李富源个人签名均为该单位和李富源本人出具，真实有效。2017年12月26日，齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场法定代表人变更为杨振利。
一审法院认为，该争议房屋系李富源与开发公司签订的买卖合同，并由李富源个人出资，应认定为归李富源个人所有。原告当时并不了解该房屋的具体所有人情况下，而与被告齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场（原齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场）签订了买卖合同，李富源为该单位的法定代表人，并且在协议上签字，原告将48万元购房款交付给李富源个人，应认定李富源对出卖该房屋具有真实意思表示。因此原告与被告及第三人之间签订的房屋买卖合同合法有效。第三人李富源应按照合同约定全面履行合同义务，现原告已支付了全部房款，履行了房屋购买人的义务，而第三人虽然交付了房屋，但没有协助原告办理房屋所有权变更登记，故存在违约行为，所以本院对原告的诉讼请求应予支持。本案房屋买卖协议签订的日期为1999年，但是因为当时铁路房管部门不办理商品房非住宅产权手续，原告一直未申请被告协助办理。2013年3月25日，齐齐哈尔市房产管理局同意铁路房管部门开始办理非住宅产权手续，2015年，原告找到被告及第三人协助办理时，被告及第三人拒绝协助后，原告的合法权益受到损害，2016年8月，原告到法院诉讼，2017年4月26日撤回起诉。本案诉争房屋已由原告占有使用，原告要求被告及第三人办理房屋登记手续具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故对被告及第三人认为原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告刘桂贤与被告被告齐齐哈尔市碾子山区铁路采石场（原齐铁分局集体经济管理分处碾子山采石场）及第三人李富源之间签订的齐齐哈尔市铁锋区北和平路6栋8号（协议地址南局宅8号楼1单元门市房，现地址齐齐哈尔市铁锋区南局宅和平路0007栋000110号）房屋买卖协议有效，该房屋归原告刘桂贤所有；二、第三人李富源于本判决生效之日起三日内协助原告刘桂贤办理该房屋的更名过户手续，将齐齐哈尔市铁锋区北和平路6栋8号（协议地址南局宅8号楼1单元门市房，现地址齐齐哈尔市铁锋区南局宅和平路0007栋000110号）房屋更名到原告刘桂贤名下，更名费用由原告承担。案件受理费8500.00元，保全费2920.00元，鉴定费4000.00元由第三人李富源承担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人李富源以被上诉人碾子山采石场的名义与齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司签订了齐齐哈尔市铁锋区南局宅北和平6号楼商服（铁锋区北和平路6栋8号）商品房买卖合同，上诉人李富源按合同约定交纳了房款37.5万元，涉案房屋应归上诉人李富源所有，被上诉人刘桂贤与碾子山采石场均予以认可。1999年11月2日碾子山采石场与刘桂贤签订了《房屋转卖协议》，约定刘桂贤一次性支付全部房款（即1999年11月2日李富源收条中的房屋租金抵买房款），协议有碾子山采石场的公章及时任碾子山采石场法定代表人李富源的签字，该《房屋转卖协议》的公章及李富源的签字经齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所鉴定系碾子山采石场和李富源出具，真实有效，上诉人李富源签订了《房屋转卖协议》，并收取了以租金抵房款48万元，上诉人李富源将房屋也交付给刘桂贤，上诉人、碾子山采石场与刘桂贤之间系房屋买卖合同关系，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。本案诉争的房屋已由被上诉人刘桂贤占有使用，被上诉人刘桂贤起诉要求上诉人及碾子山采石场履行协助办理房屋变更登记手续具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。因涉案的房屋属于铁路房管部门管理的房产，在双方签订《房屋转卖协议》无法办理房屋变更登记，现齐齐哈尔市房产局已批复经齐齐哈尔铁路房产管理站申请，可以由齐齐哈尔市房产局办理涉案房屋的非住宅产权证照，上诉人李富源应履行协助被上诉人刘桂贤办理涉案房屋产权登记。
综上，上诉人李富源的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500.00元，由上诉人李富源负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢桂荣
审判员 宋艳华
审判员 张国栋
二〇一八年八月六日
书记员 刘宸烨