四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终665号
上诉人（原审被告）：汪宗普，男，1958年2月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈天水，遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：钟贵荣，男，1965年6月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘正果，四川子昂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪中国，男，1962年3月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：喻素华（汪中国之妻），1963年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李琼慧，遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。
上诉人汪宗普因与被上诉人钟贵荣、汪中国、喻素华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2014）射洪民初字第2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪宗普及其委托诉讼代理人陈天水，被上诉人钟贵荣及其委托诉讼代理人刘正果，被上诉人汪中国、喻素华的委托诉讼代理人李琼慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪宗普上诉请求：1.依法撤销四川省射洪县人民法院（2014）射洪民初字第2429号民事判决中“被告汪宗普对上列二、三、四项承担连带保证责任”和诉讼费由“被告汪宗普对其中87036元与被告汪中国、喻素华共同负担”的判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清。①因双方在签订房屋买卖合同时，除支付购房款1000万元外，口头约定由钟贵荣借款800万元给汪中国、喻素华。钟贵荣没有按口头约定将800万元借与汪中国、喻素华，从而导致汪中国、喻素华没有将12套房屋的抵押贷款还清，致12套房屋不能过户给钟贵荣，其责任不在汪中国、喻素华。②未过户的12套房屋在房屋买卖时已经抵押，买卖合同无效，主合同无效，担保合同必然无效。担保人不应承担担保责任。③原审判决由担保人对退还购房款5257116.50元承担连带保证责任错误，应予纠正。④房屋买卖合同约定卖方的税费应由被上诉人汪中国、喻素华承担和缴纳，钟贵荣为其垫付的税费不在上诉人担保责任的范围，一审判决上诉人对垫付税费承担连带担保责任错误。⑤违约金按合同约定总价款5%计算是错误的，应按未履行部分的金额计算违约金。2.钟贵荣起诉担保人已超过保证期限，担保人应免除保证责任。上诉人认为其担保的期限为钟贵荣给付房款的时间2013年11月27日，汪中国、喻素华办理产权过户的时间为2014年2月24日，而钟贵荣起诉的时间是2014年6月20日。钟贵荣在履行期限届满6个月内未起诉担保人，担保人不承担保证责任。
钟贵荣辩称，签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同应属有效。在签订合同过程中，并没有除支付购房款之外另有约定借款的事实。合同中明确约定了担保人担保责任的范围。合同约定了所购房屋的过户期限及责任，未过户部分房屋责任应属汪中国、喻素华。担保人应对合同承担全部连带保证责任。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
汪中国、喻素华辩称，在签订房屋买卖合同时，双方约定钟贵荣要借给汪中国800万元。合同签订后，钟贵荣并没有出借800万元给汪中国，致汪中国不能偿还部分房屋抵押贷款，而部分房屋无法办理过户手续，产生纠纷的责任应由钟贵荣承担。被上诉人不应承担责任。
钟贵荣向一审法院起诉请求：判令汪中国、喻素华继续履行2013年11月8日与钟贵荣签订的《房屋买卖合同》，给钟贵荣办理所购房产中未过户的12套房屋产权过户登记和土地使用权过户登记手续，并由汪宗普承担连带责任。在一审诉讼中，钟贵荣变更诉讼请求为：1.解除2013年11月8日双方签订的《房屋买卖合同》中未办理房屋产权变更手续的12套房屋（含库房、厂房、商业房）的合同；2.被告退还未过户登记的12套房屋的鉴定价款
5257116.50元；3.赔偿钟贵荣利息557557.06元、垫支的过户费221701元；4.汪中国、喻素华向钟贵荣支付违约金50万元；5.由汪中国、喻素华退还超额支付的房款1441006.86元及利息；6.以上给付义务由汪宗普承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年11月8日，原告钟贵荣与被告汪中国、喻素华、汪宗普签订《房屋买卖合同》，合同载明：卖方汪中国，喻素华（以下简称甲方）买方：钟贵荣，（以下简称乙方）担保人：汪中普（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方购买甲方拥有的、坐落在射洪县太和镇太和大道南段富源街的房产（住宅房15套，住宅房1909.12平方米，营业用房5间，营业用房面积229.39平方米，厂房156.63平方米，总建筑面积为2537.5平方米，房屋登记状况详见本合同所附的土地房屋权证和房屋所有权证，甲方将卖与乙方的房屋登记在“汪中国个人资产明细表”，该表作为本合同的附件）。第二条上述房产的交易总价为：人民币1000万元整（大：壹仟万元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币2110000元整（大写：贰佰壹拾壹万元整）作为购房定金。第三条付款与交房的时间与办法：1.本合同签订后，乙方向甲方支付购房定金人民币贰佰壹拾壹万后，叁日内甲方将房屋全部移交给乙方，结清水电等费用。乙方收到房后20日内付给甲方购房款人民币7890000.00元（大写：柒佰捌拾玖万整）。同时乙方所付的购房定金抵作购房款。2.从甲方将房屋全部移交给乙方之日起，即由乙方享有全部房屋的占有、使用、收益权利，已经出租的房屋的租金从该日起由乙方享有，甲方已经收取的租金抵为乙方的购房款。第四条甲方应于收到乙方全部购房款之日起的玖拾天内将本合同所交易的全部房屋及其土地过户到乙方名下，乙方予以积极协助、配合。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规的规定，并按规定各自承担和缴纳办理房屋、土地过户手续缴纳的税、费。第六条违约责任1.本合同生效后，若乙方中途反悔不购买甲方房屋，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付购房款全部（不计利息）返还给乙方，但乙方的购房定金全部归甲方所有，不再返还。2.若甲方中途反悔不将房屋卖与乙方（若乙方已经向甲方给付购房款的1/2，则甲方不得解除本合同）。3.乙方未按合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款日止，利息按人民银行同期商业贷款利率的3倍计算，逾期30天后，甲、乙双方同意按下列约定处理：甲方有权通知乙方单方解除合同，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款5%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。4.除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方或者未按期将房屋和土地过户给乙方，甲方应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日第二天起至实际交付之日或者应当办证之日起至两证过户完毕之日止，利息按人民银行同期商业贷款利率的3倍计算。逾期30天后，甲、乙双方同意按下列约定处理：乙方有权通知甲方解除合同，甲方除应在接到书面通知之日起10日内向乙方返还已支付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总购房款的5%向乙方支付违约金。若乙方不解除合同，甲方除按本条约定给付利息外，还应当按照本合同购房款总额的5%向乙方给付违约金。5.若有第三人、司法机构、其他组织等对甲方卖给乙方的房屋提出异议、对甲方卖给乙方的房屋的权利进行限制、与甲方发生争议或者诉讼等时，一概由甲方负责处理并承担相关的全部责任，还应当按照本合同购房款总额的5%向乙方给付违约金。第七条合同履行的担保丙方自愿作为甲方的连带责任保证人，保证的范围：甲方应当承担的一切给付义务的本金、利息、违约金、乙方实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、鉴定费、拍卖费、律师费、交通费）。协议内容及规定时间范围内，由甲乙双方协商解决，超期由丙方担保。第八条本合同主体1.甲方是汪中国喻素华共2人，委托代理人汪中国即甲方代表人。2.乙方是钟贵荣，代表人是钟贵荣。第九条本合同经甲、乙双方签字后生效。本合同一式3份。甲方产权人一份，乙方一份，丙方一份，每份均具有同等法律效力。第十条本合同发生争议的解决方式：在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事宜:本合同附件有：土地使用权复印件共计24本，房屋使用权证复印件共计48本，“汪中国个人资产明细表”一份一页。签订时间：2013年11月8日。原告钟贵荣、被告汪中国、喻素华、汪宗普均在该合同上签名捺指印。合同签订后，原告钟贵荣按合同约定向被告汪中国、喻素华以各种方式支付了11441006.86元，其中2013年11月5日，原告钟贵荣向被告汪中国转账10万元；2013年11月8日，被告汪中国、喻素华向原告钟贵荣出具收条，该收条载明：“今收到钟贵荣购买射洪县太和镇太和大道南段富源街汪中国、喻素华夫妇的门面及住房款，定金：1.银行承兑汇票5张，票号分别为（10万元）、（5万元）、（10万元）、（25万元）、（36万元），共计小写金额：860000.00元，大写金额：捌拾陆万元正，以上承兑汇票双方约定视为现金收款。2.11月6日钟贵荣付现金25万元（大写贰拾伍万元正）。3.汪中国2012年5月3号在钟贵荣处的借款小写
1000000.00元（大写：壹佰万元正）。今双方约定抵款。以上款项合计小写金额2110000.00元（大写金额：贰佰壹拾壹万元正）是实。收款人汪中国、喻素华，收款日期：2013年11月8日”。同日，被告汪中国向原告钟贵荣再次出具收条，该收条载明：“今收到钟贵荣购房款人民币贰佰万元正。属实。收款人汪中国，2013年11月8日”。2013年11月12日，被告汪中国出具说明，该说明载明：“汪中国欠邱全武工程款壹拾捌万元整，从房款中扣除。请钟贵荣代付，汪中国，2013年11月12日”。第二日，邱全武向原告钟贵荣出具收条，该收条载明：“今收到钟贵荣现金（壹拾捌万元正），小写（￥180000元）。收款人邱全武，2013年11月13日”。同日被告汪中国再次向原告钟贵荣出具说明：“我欠叶永太工程款贰拾万元整请从钟贵荣房款中扣除，由钟贵荣代付。汪中国，2013年11月12日”。2013年11月19日，被告汪中国向原告钟贵荣出具收条，该收条载明：“今收到钟贵荣人民币贰佰柒拾陆万元整，（归还金穗公司借款贰佰柒拾壹万元正，另付伍万元现金）。抵购房款。收款人汪中国，2013年11月19日”。2013年11月20日，原告钟贵荣归还了汪中国在四川省农村信用社的借款本息4061006.86元用以抵扣自己在汪中国处的购房款。2013年11月27日，汪中国向原告钟贵荣出具借条，该借条载明：“今借到钟贵荣人民币叁万元正。借款人汪中国。2013年11月27日”。后被告汪中国、喻素华将部分房产从银行取出过户给了原告钟贵荣，原告钟贵荣垫支了应由被告汪中国、喻素华支付的过户费
221701元。其余房产即射房权证太字第000980**号、第00098005号、第00098007号、第00098009号、第000980**号营业房5间和射房权证字第000980**号厂房一间、射房权证字第000980**号、00098014、00098006号仓库房3间以及射房权证太字第000980**号、第00098035号、第000980**号住房3套及以上房屋的土地使用证因被告汪中国、喻素华开办的遂宁市九州联谊天然气能源发展有限责任公司向乐山市商业银行股份有限公司眉山分行贷款2000万元，并由四川安信融资担保管理有限公司担保。被告汪中国、喻素华将上述房产向四川安信融资担保管理有限公司的担保提供反担保，并于2013年8月23日办理了他项权利登记。因该贷款至今未偿还，导致上述房产至今没有消除该抵押权，该12套房屋至今未能给原告钟贵荣办理产权过户登记手续。原告钟贵荣多次催办未果，遂于2014年6月20日向一审法院提起诉讼。一审法院委托射洪县价格认证中心对诉争房屋2013年11月的价格进行鉴定，射洪县价格认证中心于2015年12月23日作出射价认鉴（2015）108号鉴定意见书，鉴定意见为：对汪中国和钟贵荣所有位于射洪县太和镇城南富源街24套房屋在价格鉴定基准日的鉴定价格为人民币：9360373.50元，其中：射洪县太和镇城南富源街12套未过户房屋鉴定价格为人民币：5257116.50元。原告钟贵荣垫付鉴定费40000元。审理中，原告要求将购房款及超付款利息计算至付清之日止。一审法院认为，原告钟贵荣与被告汪中国、喻素华签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思的表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按约定付清了24套房屋的全部房款，被告汪中国、喻素华应协助原告钟贵荣办理购房合同中12户尚未过户变更手续，但因被告汪中国、喻素华在与原告钟贵荣签订房屋买卖合同前，已将该12套房屋为其开办的遂宁市九州联谊天然气能源发展有限责任公司向银行贷款的担保人提供反担保，并办理了他项权利登记，因该贷款至今未偿还，导致其提供反担保的抵押权不能消除，原、被告双方买卖的该部分房屋不能办理产权过户手续，合同目的无法实现，故原告钟贵荣要求解除2013年11月8日双方签订的《房屋买卖合同》中未办理房屋产权登记过户手续的12套房屋的合同、被告退还未过户登记的12套房屋购房款及资金利息诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。双方在《房屋买卖合同》第六条第四项中约定了如甲方不能按时将房屋及土地过户给乙方，乙方有权解除合同，甲方除支付资金利息外，还应按按总购房款的5%向乙方支付违约金，故原告钟贵荣要求被告汪中国、喻素华支付违约金500000元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。原告钟贵荣要求被告汪中国、喻素华退还超额给付的房款1411006.86元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告汪中国2013年11月27日向原告借款3万元系双方自愿行为，不属超付的购房款，该借款属另一个法律关系解决范畴，本案不予涉及，当事人可另案主张。因双方约定了各自负担各自的税费，故原告钟贵荣要求被告汪中国、喻素华返还其垫支的过户费，一审法院予以支持。被告汪宗普在房屋买卖合同中自愿作为被告汪中国、喻素华的连带保证人，现因该买卖合同中部分合同目的无法实现和履行，被告汪中普作为连带保证人，应对被告汪中国、喻素华应退还未过户的12套房屋的价款5257116.50元、违约金500000元、利息以及应返还的垫支税费承担连带责任。对原告钟贵荣超额给付的购房款1411006.86元及利息不承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、解除原告钟贵荣与被告汪中国、喻素华2013年11月8日签订的对射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号、射房权证太字第000980**号房屋的买卖合同；二、由被告汪中国、喻素华返还原告钟贵荣购房款5257116.50元及利息，利息从2013年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，至付清时止；三、由被告汪中国、喻素华支付原告钟贵荣垫支的过户税费221701.01元；四、由被告汪中国、喻素华支付原告钟贵荣违约金500000元；五、由被告汪中国、喻素华返还原告钟贵荣超额支付的购房款1411006.86元及利息；利息从2013年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，至付清时止；六、驳回原告钟贵荣的其它诉讼请求。上列二、三、四、五项，限判决生效后10日内付清。被告汪宗普对第上列二、三、四项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收案件受理费68036元，鉴定费40000元，共计108036元，由原告钟贵荣负担1000元，被告汪中国、喻素华负担107036元，被告汪中普对其中87036元与被告汪中国、喻素华共同负担”。
本院二审期间，上诉人汪宗普向本院提交了2013年11月8日的一份借条复印件。该借条载明“今借到钟贵荣人民币800万元，定于2014年1月10日归还。逾期未归还，按每月3%支付利息”。借款人汪中国、喻素华，担保人汪宗普签名并捺指纹。拟证明2013年11月8日签订《房屋买卖合同》时约定了钟贵荣借款800万元给汪中国、喻素华的事实，但钟贵荣并未履行借款800万元的义务。
被上诉人钟贵荣对上诉人提供借条的质证意见为，该借条系复印件，没有提供原件；且复印件仅仅只有汪中国、喻素华和担保人汪宗普的签字，并没有钟贵荣的签字，因此该借条不能达到上诉人的证明目的，不能作为本案证据采信。
被上诉人汪中国、喻素华对上诉人提供的借条的质证意见为，同意上诉人汪宗普的证明观点。
本院对上诉人提供借条的认证意见如下，上诉人所提供的借条复印件，并不能证明双方有借贷的合意，双方既没有签订借款合同，在该借条上亦未有钟贵荣同意借款的意见和签字。因此该证据不能达到上诉人的证明目的，对上诉人提供的借条不作为本案证据采信。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点，上诉人是否在本案中承担担保责任，承担担保责任的范围及金额如何确定。
一、上诉人汪宗普是否在本案中承担担保责任。钟贵荣与汪中国、喻素华于2013年11月8日签订《房屋买卖合同》，双方在该合同上签字，上诉人汪宗普作为担保人在该合同上签字。该合同第七条明确约定：汪宗普自愿作为甲方（汪中国、喻素华）的连带责任保证人。所签订的《房屋买卖合同》并不违反相关法律法规的规定，是各方当事人的真实意思表示，上诉人汪宗普认为该买卖合同中涉及部分房屋己经被抵押贷款，其所签订的买卖合同应为无效。双方所签订的房屋买卖合同虽然有部分房屋进行了抵押，并不影响该合同的效力。因此、双方签订的房屋买卖合同应属有效，各方当事人均应按合同履行各自的合同义务。合同签订后，钟贵荣履行了支付全部房款的义务，汪中国、喻素华按合同将其所出售的房屋交付给了汪中国、喻素华。但所交付的房屋中有12套房屋因汪中国、喻素华设置了抵押并贷款，抵押权未消除致不能过户给钟贵荣，对于该房屋买卖合同来说，汪中国、喻素华未能在约定期限内将合同约定的全部房屋过户到钟贵荣名下，属于违约，应承担相应的违约责任。上诉人汪宗普应按合同约定对汪中国、喻素华应承担的义务承担连带担保责任。二、承担保证责任的范围及金额如何确定。双方签订的房屋买卖合同第七条约定，合同履行的担保，上诉人汪宗普自愿作为汪中国、喻素华的连带责任保证人，保证的范围：汪中国、喻素素应承担的一切给付义务的本金、利息、违约金，钟贵荣实现债权的全部费用。从该约定看，上诉人作为该合同的担保人及其担保的范围是明确的。因钟贵荣按合同约定将购房款已经支付完毕，对不能过户的房屋按评估鉴定价款，应由汪中国、喻素华返还给钟贵荣，并承担其相应利息损失；钟贵荣按合同约定将所购房屋中的部分房屋过户到自己名下，在办理房屋过户时所产生的税费应由汪中国、喻素华承担的部分，钟贵荣为其实际垫付，应由汪中国、喻素华将其应承担的房屋过户的税、费支付给钟贵荣；汪中国、喻素华在履行合同中存在违约，应按合同约定承担违约金。一审判决上诉人汪宗普应按合同约定对汪中国、喻素华应承担责任部分承担连带保证责任的认定是正确的。一审判决上诉人对汪中国、喻素华应承担的诉讼费中的部分费用与汪中国、喻素华共同承担并无不当。
综上所述，上诉人汪宗普的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68036元，由上诉人汪宗普负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐克洪
审判员 李吉源
审判员 杨怡伶
二〇一六年九月五日
书记员 肖 敏