重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1362号上诉人（原审原告）：田亚峥，男，1980年10月4日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人：胡海涛，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李东，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆怡置北郡房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号（海王星科技大厦D区7楼2#），统一社会信用代码91500000565623117A。法定代表人：凌常峰，董事长。委托诉讼代理人：肖东，中豪律师集团（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄声亮，中豪律师集团（重庆）律师事务所律师。上诉人田亚峥因与被上诉人重庆怡置北郡房地产开发有限公司（以下简称怡置北郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法由审判员廖鸣晓担任审判长，与审判员朱华惠、张薇共同组成合议庭，于2017年3月9日对本案进行了审理。上诉人田亚峥及其委托诉讼代理人胡海涛、李东，被上诉人怡置北郡公司的委托诉讼代理人肖东、黄声亮到庭参加了审理。本案现已审理终结。田亚峥上诉请求：撤销渝北区人民法院（2016）渝0112民初16886号民事判决书，依法改判：1、请求判决确认怡置北郡公司违约，并赔偿田亚峥房价损失共计1281901.02元（本房屋建筑面积均价8556.02元与车位建筑面积均价3068.43元的差价乘以本房屋负一层面积233.6平方米）；2、判决怡置北郡公司赔偿田亚峥以第一项诉讼请求的损失总额1281901.02元为基数，按照与按揭银行签订《住房按揭合同》约定的利率与贷款期限，在按揭期限内必须多支付的利息损失169121.77元；3、请求判决怡置北郡公司赔偿田亚峥为购买房屋，因超额房屋价格支付的契税损失38457.03元；4、判决怡置北郡公司赔偿田亚峥以第三项诉讼请求的总额为基数，按照银行同期贷款利率计算至怡置北郡公司实际支付清全部赔偿款之日的利息损失；5、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、一审法院未认定被上诉人违约，属于事实认定错误，适用法律错误。被上诉人在商品房销售环节，均以明示的方式告知购房者负一层为住宅。在购房合同中，也未以任何明示的方式告知负一楼的产权真实性质。但在真实产权中载明负一层为停车用房，房屋有2/3的面积不能合法用于居住。2、一审法院未同意上诉人调查取证的申请，属于事实认定错误。3、一审法院认定被上诉人交付的商品房负一层为停车用房不影响上诉人的使用，属于法律适用错误。4、一审法院认为损失无法认定，属于事实认定错误。损失可以从两个方面来分析：其一，400平方米的商品房与100多平方米的商品用于居住使用，满足居住的人数、使用方式均存在巨大的不同。其二，在停车用房的产权下，负一层可以划分作为车位进行销售的总额，与负一层实际销售的总额，即为被上诉人的额外获利。即使在违约损失无法具体量化的情况下，参考上诉人签订合同时的预期和被上诉人因违约行为而获得的额外收益（被上诉人通过卖住房相比较于卖车位来实现额外利润）来计算上诉人的损失，也是具有合理性的。6、其外，被上诉人还存在其他难以量化的额外获利，被上诉人将负一层以住宅的形式欺诈销售，与住宅一起捆绑销售所实现的资金提前回收，也属于被上诉人的额外获利。请求二审法院判令支持上诉人的上诉请求。被上诉人怡置北郡公司辩称：1、上诉人基于涉案房屋产权性质及使用年限主张被上诉人违约缺乏事实依据。2、关于样板房的问题，补充协议1.1条、1.6条明确约定样板房与涉案房屋无关。3、上诉人提出的负一层装修受限，影响其实际使用的说法不能成立。4、关于消防处罚的问题，上诉人未举证证明房屋交付时未通过消防验收，不符合约定的交付标准。上诉人被处罚，系其在装修过程中因自身原因违反了相关法律规定。5、涉案房屋的价格明显低于其楼上房屋的价格，在销售过程中，我方在向上诉人销售房屋时已经考虑到房屋所有相关结构设施等所有属性的前提下对房屋作了折价处理。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。田亚峥向一审法院起诉请求：1、请求判决确认怡置北郡公司违约，并赔偿田亚峥房价损失共计1281901.02元（本房屋建筑面积均价8556.02元与车位建筑面积均价3068.43元的差价乘以本房屋负一层面积233.6平方米）；2、判决怡置北郡公司赔偿田亚峥以第一项诉讼请求的损失总额1281901.02元为基数，按照与按揭银行签订《住房按揭合同》约定的利率与贷款期限，在按揭期限内必须多支付的利息损失169121.77元；3、请求判决怡置北郡公司赔偿田亚峥为购买房屋，因超额房屋价格支付的契税损失38457.03元；4、判决怡置北郡公司赔偿田亚峥以第三项诉讼请求的总额为基数，按照银行同期贷款利率计算至怡置北郡公司实际支付清全部赔偿款之日的利息损失。事实及理由：2015年7月19日，田亚峥与怡置北郡公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》总价款3459199元。建筑面积404.30平方米（含负一层、一层两层）单价8556.02元/平方米，用途为住宅。合同签订后，田亚峥以按揭方式支付了房款。贷款金额242万元，期限5年，贷款利率为4.99%。后田亚峥办理了产权证，证上载明田亚峥购买负一层为停车用房，面积233.6平方米，土地用途为其它商服用地，土地使用权为40年，终止日期为2052年3月30日。田亚峥认为，怡置北郡公司车库的出售价格为10万元。建筑面积均价为3068.43元。该价值与田亚峥的购房价相差较远。怡置北郡公司未经相关行政部门许可，将规划为停车用房的小区配套不动产违法改建并以商品房住宅的名义对外销售，且在售房环节虚假宣传故意误导购房者，故意隐瞒或不明确说明负一楼房屋的土地使用权的实际类别，获取巨额商业利润，给田亚峥造成了巨大损失，故起诉。一审被告怡置北郡公司辩称，田亚峥的诉讼请求无事实和法律依据，不应支持。双方合同中约定的住宅和非住宅的截止日期为2062年3月30日和2052年3月30日，与产权证上记载一致。房屋系花园洋房，可有停车等其他非住宅类的房屋。产权证上载明是成套住宅。产权证“权利其他状况”一栏记载的内容不影响房屋整体性质上属于成套住宅，不存在违约。产权证上的面积也与合同约定一致。双方在合同中没有约定此种违约行为的责任承担方式。怡置北郡公司所销售的车库建筑面积单价为9919.18元，远高于田亚峥房屋售价。田亚峥房屋并未贬损，怡置北郡公司并未对田亚峥正常居住和使用涉案房屋造成任何不利影响。一审法院认定事实：2015年7月19日，田亚峥作为乙方（买方），怡置北郡公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块（宗地1）5幢2-1-2，总价款3459199元。商品房建筑面积404.30平方米，其中，套内建筑面积353.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积51.18平方米。建筑面积单价8556.02元/平方米，套内建筑面积单价为9796.10元/平方米。第一条本商品房的项目名称及土地状况。本商品房项目：暂定名为约克北郡二期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：115房地产2014字第13510号。该地块土地面积为：95762平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2062年3月30日止，非住宅用地使用年限至：2052年3月30日止。合同附件一负一层平面图中显示有一个停车位。合同签订后，田亚峥按约定支付了房款。其中向银行贷款242万元，贷款期限从2015年8月24日至2020年8月24日，贷款利率为年息4.9875%。田亚峥已实际接房并办理了位于重庆市××××新区湖××路××2-1-2房屋的产权证。证上载明用途为城镇住宅用地/成套住宅。房屋建筑面积404.3平方米。使用期限国有建设用地使用权2062年3月30日止。权利其他状况载明：房屋结构：钢筋混凝土结构，套内面积：353.12平方米，所在层（名义层）：负1、1层。其中负一层为停车用房，面积233.6平方米，土地用途为：其他商服用地，土地使用权终止日期为：2052年3月30日。房屋产权证的附图与合同附图一致。2015年3月28日，案外人杨小环、郭余与怡置北郡公司签订的位于重庆市北部新区湖彩路88号负1层1-111车位的《重庆市商品房买卖合同》中，总成交金额为100000元，建筑面积单价3068.43元/平方米，套内建筑面积单价为8525.15元/平方米。田亚峥诉至一审法院，要求判如所请。田亚峥认为其购房中应当获得的权益和实际获得的权益存在三方面的差异：1、土地性质差异；2、土地年限差异。3、房屋功能差异。导致田亚峥损失为：1、由于土地性质与年限的差异直接导致的土地使用权的经济损失。2、按照法律上的产权属性负一楼只能用于停车，远超过了田亚峥所需的实际停车面积需求，其家庭居住功能因此改变，损失是存在的，但无法通过评估来核定。田亚峥另向一审法院提出申请，要求调取以下证据：1、重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块的报建规划图及平面图；2、重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块上，目前已竣工、正在施工所有住宅负一层规划图纸。3、2015年11月1日至实际调查之日止案涉小区约克北郡底部跃层类型商品房（含一层、负一层）全部户型（A户型、C户型）住宅的《重庆市商品房买卖合同》。本案一审庭审过程中，进行了第二轮法庭辩论之后，法庭辩论终结前，田亚峥当庭要求变更诉讼请求，要求以怡置北郡公司交付的房屋不符合合同约定为由，解除双方的《重庆市商品房买卖合同》，由怡置北郡公司退还房款并赔偿相应的损失。一审法院认为，田亚峥在本案的起诉是以怡置北郡公司交付的房屋不符合双方合同约定为由，要求赔偿损失，这是请求权之诉。现田亚峥的提出将诉讼请求变更为解除《重庆市商品房买卖合同》，这是形成权之诉。故田亚峥提出变更并不属于诉讼请求的变更，而是诉的变更。且《最高人民法院》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件审理后，法庭辩论结束前，田亚峥增加诉讼请求，怡置北郡公司的提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。也即田亚峥所提出的变更诉讼请求既使是属于诉讼请求的变更，其也应当在举证期限届满前提出。故对田亚峥要求变更诉讼请求的申请一审法院依法不予准许。对于田亚峥要求调取的证据，因与本案无关，一审法院不予调取。田亚峥与怡置北郡公司双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。田亚峥所购买的房屋负一层有车位是双方在合同中明确约定的，怡置北郡公司所交付的房屋也是按双方合同附图进行了交付。只是对负一层的土地使用性质及土地使用年限双方在合同中没有进行明确约定。对此，是否必然给田亚峥造成损失。一审法院评述如下：一、田亚峥所购的房屋经竣工验收备案，其房屋的使用功能也应当认定为受到了行政主管部门的认定。田亚峥现仅以房屋产权证记载了负一层为停车用房就当然的理解负一层就只能作为停车用房，不能作为其他用途的理由不能成立。怡置北郡公司交付的房屋的使用功能并不因产权证上负一层载明为停车用房而受影响。二、对于土地使用性质和土地使用年限给田亚峥造成的损失。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：……四、商业、旅游、娱乐用地40年。故负一层办理成何种土地使用性质和使用年限是行政机关依职权作出的。既使开发商对办证过程中存在过错，但按《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。田亚峥所购的为成套商品住宅，现其向负一层土地使用性质和土地使用年限与一层的记载不一致，对此是否必然给田亚峥造成损失尚不能确定，故对田亚峥的诉讼请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《最高人民法院》第二条，三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，2016年12月12日，重庆市渝北区人民法院作出一审判决：驳回原告田亚峥的诉讼请求。案件受理费18220元，因适用简易程序审理减半收取9110元，由原告田亚峥负担。二审中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。田亚峥举示了新证据：1、怡置北郡公司与案外人签订的商品房买卖合同及产权证的复印件，拟证明涉案合同是格式合同，不管有无车库，商品房买卖合同中均以成套住宅进行描述。2、两江新区公安消防支队行政处罚决定书（原件），拟证明按照住宅装修违反法律规定，田亚峥住宅使用不能。3、涉案商品房负一层合规车位图例，拟证明一套子母车位与被上诉人负一层销售价值的差额即为被上诉人的非法获利。4、怡置北郡公司与案外人签订的商品房买卖合同补充协议，拟证明协议24条明确约定了停车用房及其面积，提交的证据为双方当事人争议发生后，怡置北郡公司对之后的商品买卖合同的补充协议对负一楼停车用房的性质及面积进行了修改，也说明怡置北郡公司在销售涉案商品房并未明示停车用房实际情况的事实。被上诉人怡置北郡公司经质证后认为，1、田亚峥举示怡置北郡公司与案外人签订的商品房买卖合同、产权证复印件不属于新证据，保留对这份证据不予质证的权利。如果法院认定为新证据，该份合同是2栋，与本案并非同一楼栋，无任何关联性。上诉人混淆了停车产权及停车位的概念，相关部门不会针对合同在成套住宅内办理一个停车位的产权。我方对证据1的真实性合法性予以认可，但与本案无关，不能达到其证明目的。2、对消防处罚决定书真实性合法性认可，关联性证明目的不予认可。该处罚决定书对象并非怡置北郡公司，而是杨小环，违法行为是杨小环自身违法导致，与我方无关。消防处罚决定书是消防部门发现杨小环私自拆除相关消防设备，违反了消防法的规定，与本案交付房屋是否符合双方约定无任何关联，怡置北郡公司在向田亚峥交付房屋时取得了竣工备案登记证等合法的交付手续，已经完成了交付义务，交付后所产生的任何装修和改建均与本案无关，也不属于合同履行范畴。杨小环可以采取不拆除消防设备的方式合法合理在法律规定使用范围内使用房屋。3、针对涉案商品房负一层合规车位图例，超过法定举证期限，且与本案无关。所有合同履行均应当与规划部门审批一致，上诉人自行绘制的图例，不能作为本案的证明材料，也不能达到其证明目的。4、针对怡置北郡公司与案外人签订的商品房买卖合同补充协议，由于不属于新证据，我方保留对这份证据不予质证的权利。如果法院认定为新证据，我方对真实性、合法性予以认可；对于其关联性，与涉案房屋及合同无直接关联，且与本案中上诉人主张的违约赔偿无关，不能达到其证明目的。另外，需要说明的是，我方一审中也举证了证据，可以证明涉案房屋价格明显低于同楼栋楼上房屋的价格，在销售过程中对于房屋具体情况及可以影响居住的内容均在此进行了告知及提示。比如，与涉案房屋同样情况的一楼房屋套内单价约6900元，二楼的房屋单价为11346元，三楼房屋单价是12388元，怡置北郡公司在向上诉人销售房屋定价时已经考虑到房屋所有相关结构设施等所有属性前提下进行了折价处理。二审审理中，2017年3月16日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场查勘。经双方当事人同意，本院查勘了涉案的两种户型的房屋各一套：谭真所有的C户型及三号楼的A户型，并制作了现场查勘笔录及拍摄了现场照片。双方当事人经质证后，对现场查勘笔录及现场照片的的真实性、合法性、关联性均无异议。现场查勘笔录载明：经现场查勘涉案房屋有部分挑高、部分有剪力墙，结构梁目测层高5.6米，净高约5.4米，其中谭真所有的房屋喷淋已拆，消防栓箱、烟感报警器尚在，负一楼无采光；三号楼A户型房屋负一层消防管道尚未拆除，烟感及喷淋仍在，正在进行部分墙体拆除，拆除后可见部分采光。双方当事人对查勘现状均表示无异议。二审中，怡置北郡公司明确表示，不对涉案房屋是否存在损失申请司法鉴定，并坚持认为这是上诉人田亚峥应当承担的举证责任。经本院向田亚峥释明，田亚峥在本院指定的期限内未向本院申请损失鉴定。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，关于确认怡置北郡公司存在违约是属于确认之诉的问题。确认之诉是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或者不存在的诉讼。本案中，双方当事人的法律关系是商品房预售合同关系。怡置北郡公司是否存在违约行为系裁判田亚峥诉请怡置北郡公司承担违约损失是否成立的基础事实，但该事实非法律规定的确认之诉的范围及诉讼请求事项，本院不以判决主文形式确认。关于怡置北郡公司是否违约的问题。现已查明，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：该地块土地面积为：95762平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2062年3月30日止，非住宅用地使用年限至：2052年3月30日止。后，涉案房屋办理了产权证，证上载明用途为城镇住宅用地/成套住宅，房屋建筑面积435.99平方米，使用期限国有建设用地使用权2062年3月30日止。权利其他状况载明：房屋结构：钢筋混凝土结构，套内面积：385.65平方米，所在层（名义层）：负1、1层。其中负一层为停车用房，面积262.50平方米，土地用途为：其他商服用地，土地使用权终止日期为：2052年3月30日。虽然房屋用途为城镇住宅用地/成套住宅，虽然涉案房屋系成套住宅，与合同约定一致；但怡置北郡公司未将负一层停车用房的房屋性质为其他商服用地向购房人进行明示，房屋产权证与合同约定未完全一致。关于违约的房价损失、利息损失、契税损失的问题。本案中，上诉人田亚峥按照涉案小区的车位面积、实际销售价格与涉案房屋的售价进行对比计算，认为存在房价损失。但由于本案涉案房屋在出售时系对涉案房屋成套住宅的整体出售，房屋的朝向、位置、赠送空间不同均对房屋的价格产生影响，故无法将成套住宅其中的一部分单独与车位的价格进行对比。在二审中，上诉人田亚峥在本院指定的期限内未向本院提出对损失进行司法鉴定的申请，应自行承担举证不能的法律后果，故其是否存在房价损失及损失金额无法确定。由于房价损失无法确定，在此基础上计算的利息损失及契税损失亦无法计算，故田亚峥要求怡置北郡公司承担损失赔偿责任，由于无充分证据证明其损失是否存在及损失的具体金额，本院对其赔偿损失的请求不予支持。综上所述，田亚峥的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18220元，由田亚峥负担。本判决为终审判决。审判长  廖鸣晓审判员  朱华惠审判员  张 薇二〇一七年五月十日书记员  左 琴