山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2651号
上诉人（原审原告、被告）：山东省聊城市新鹏都置业有限公司，住所地：山东省聊城经济开发区北城办事处府前街126号。
法定代表人：韩天进，董事长。
委托诉讼代理人：贾庆玉，山东智祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解志勇，男，1970年1月18日出生，汉族，住北京市昌平区。
上诉人（原审被告、原告）：李桂忠，男，1965年10月2日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。
上诉人（原审被告、原告）：李绍福，男，1985年4月12日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘长忠，聊城市东昌府区法律援助中心律师。
上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司（简称新鹏都公司）与上诉人李桂忠、李绍福因建设用地使用权转让合同纠纷一案，双方均不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新鹏都公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人以聊城东兴机械厂的名义与聊城经济技术开发区管委会签订房屋征收协议，与聊城市国土资源局签订收回国有土地使用权协议，属于错误认定。上述协议均系政府部门以公共利益、旧城区改造需要为理由，对聊城东兴机械厂的房屋、土地进行征收，并签订征收协议，不以当事人意志而转移，上述两份协议的当事人均为聊城东兴机械厂，认定上诉人以聊城东兴机械厂的名义签订上述两份协议没有依据。一审法院判令上诉人支付土地转让费1018万元并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付其利息损失完全不符合双方签订的协议约定且无任何依据。协议明确约定上诉人在摘牌涉案土地后才支付被上诉人剩余土地转让费用，而非法院认为的未明确约定转让费支付的具体时间。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，认定双方签订的协议，虽未办理物权登记，不影响合同效力，这是错误适用法律。适用该法条的前提是被上诉人已取得登记不动产物权，而本案未办理物权登记指的是上诉人与被上诉人之间的协议，并非指被上诉人未取得物权登记，就有权出让不动产。一审法院并未审查土地转让协议的违法性，无法强制履行，而是简单认为双方签订的建设用地使用权转让合同不违反法律的禁止性规定，属于有效合同。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。被上诉人将登记在聊城东兴机械厂名下的工业用地以开发用地的形式进行转让并获得高额非法利益，实际为开发权的转让，涉及工业用地转为商住开发用地，必须办理相关批准手续，未办理相关批准手续的转让协议为无效协议。2、一审法院认为上诉人没有证据证明其不成功摘牌应归责于被上诉人是错误的。2013年5月6日，双方签订的土地转让协议约定，被上诉人协助上诉人成功摘牌(取得开发权)。在协议书序言部分约定，“甲方(被上诉人)在开发区黄山路东有土地一宗，宗地号为聊开国用(1999)字第06号，自愿转让给乙方(上诉人)，乙方在该宗土地上开发建设。”可见，上诉人购买该宗土地的合同目的是进行开发建设。协议书第3条约定，“该协议签订生效后乙方付给甲方400万元，乙方摘牌该宗土地后三日内付给甲方900万元，一个月内乙方支付给甲方剩余的200万元。”第5条约定:“甲方应全程配合乙方办理土地的相关手续，自该协议签订生效后，甲方将该宗土地所有相关的手续、印鉴、证件等交于乙方，并全权委托乙方办理该宗土地相关事宜，同时协助乙方成功摘牌。”可见，上诉人摘牌(即取得商住用地的开发权)是履行协议的前提条件，是合同目的。上诉人之所以以1500万元的价格购买被上诉人以301万元拍得的土地使用权，实际上购买的涉案土地的开发权，上诉人之所以给被上诉人1200万元的利润，实际上看中被上诉人协助上诉人成功摘牌的的承诺。协助上诉人取得涉案土地的开发权系被上诉人的合同义务，被上诉人也未举证证明其履行了必要的协助义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，对合同是否履行义务发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被上诉人应当就是否履行了协助义务，承担举证责任，而不是要求上诉人承担举证责任。本案中合同目的不能实现，最根本的原因是未能成功办理土地用途变更手续。未能办理该手续虽然有客观原因，但并不能因此消除被上诉人的责任。合同无法履行非上诉人原因，且无法履行的风险应该由被上诉人承担。《物权法》明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以记载于不动产登记簿为准”和《房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取证书的房地产不得转让”，这就意味着被上诉人转让行为违反了法律约定，应承担合同无法履行的风险。另外违约责任并不要求主观过错，需要关注的是义务的内容及归属。被上诉人的配合、协助义务本质上是基于委托关系的委托人义务，未能办理相关手续的责任应归于被上诉人。《协议书》第5条约定了被上诉人的配合、协助义务，“甲方应全程配合乙方办理土地的相关手续，自该协议签订生效后，甲方将该宗土地所有相关手续、印鉴、证件等交于乙方，并全权委托乙方办理该宗土地相关事项，同时协助乙方成功摘牌”。这一义务与办理土地用途变更、出让、土地使用权证件等手续有关，具体内涵虽未明确约定，但可以结合合同目的以及相关法律规定确定。原土地使用权人是办理土地用途变更这一手续的主体。《土地管理法》第十一条、第五十六条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条、第十八条，以及《城市房地产管理法》第十七条，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。此处的出让方指的是出让土地的政府，但并未明确土地使用者的内涵。结合《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》(国土资厅函(2010)104号)“原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续”。据此可以确定，原土地使用权人是办理土地用途变更手续的法定主体。被上诉人通过合法拍卖程序获得土地使用权，虽然尚未办理土地使用权证书，但系实际产权人。因此，这是合同中被上诉人的义务。基于以上理由，应该区分理解被上诉人对上诉人的“配合、协助”义务：在被上诉人是法定的民事主体时，两者实际上是委托关系。根据《民法通则》第六十三条，未能办理该手续的责任应当归属于被上诉人。仅在上诉人实际取得了土地使用权，办理后续证件的阶段，被上诉人才居于协助地位。3、从协议签订至今，该土地的用途都未变更为商住用地，上诉人也未获得涉案土地使用权证书，且涉案土地已经被政府另行出让给案外人聊城日发纺织有限公司使用，基于以上三点原因，原协议的主要目的已经不可能实现。开发区管委会又与上诉人签订的土地熟化置换协议，根据该后续协议，原合同目的也无继续实现的可能。土地熟化置换协议约定的出让地块仅23亩，达不到聊城市规划要求，不能被规划为商住用地，该协议客观上无法履行。开发区管委会并非原协议当事人，并不具有补救原协议的法定义务。上诉人未取得涉案土地的使用权证书，不具有处置该土地并进行置换的权利，而根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，开发区管委会也不具有出让土地的权力，该协议应属无效。据此，一审法院认为上诉人在签订土地转让协议后，已自行对涉案土地进行了处理，涉案土地的使用权已非聊城市东兴机械厂，被上诉人已无协助上诉人摘牌的合同义务是错误的。三、即使协议有效，也因合同目的无法实现，协议应当依法予以解除。土地转让协议的目的是上诉人取得涉案土地的开发权。涉案土地为登记在聊城东兴机械厂名下的工业用地，在工业用地上进行开发建设，必须由政府规划部门对土地用途进行规划变更，即规划将工业用地变更为商业住宅用地;政府房屋征收部门将工业用地上的建筑物进行征收;政府土地主管部门将工业用地收回后，再将该宗用地的商业住宅开发权(即土地使用权)通过招标、拍卖、挂牌的公开竞价的方式出让，由受让人进行开发建设。转让协议的履行有两个前提条件，一是涉案土地的土地用途变更为商业住宅用地;二是上诉人通过招、拍、挂的方式取得开发权(即成功摘牌)。涉案土地至今未被规划为商住开发用地，也未实施招、拍、挂的方式出让开发权。涉案土地在聊城开发区总体用地规划上为教育用地，实际上已被聊城日发纺织机械有限公司作为工业用地使用，客观上上诉人已不能取得该宗用地的开发权，合同目的无法实现。上诉人与聊城经济技术开发区管理委员会签订的《开发区土地熟化协议》只是一个意向书，没有法律强制力。由于熟化协议约定的出让地块仅23亩，达不到聊城市规划要求，不能单独规划，现该地块已被政府规划成大型住宅小区的一部分，已出让给其他单位，此熟化协议客观上无法履行。最高法院最新判例认为，土地使用权转让通常系特定物转让，特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更和解除。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。
李桂忠、李绍福针对新鹏都公司的上诉答辩称，一审判决除认定被答辩人支付土地转让款的利息起算点错误外，其他认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。被答辩人上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。一、一审法院认定事实清楚。双方于2013年5月6日签订《协议书》后，答辩人按照协议书约定履行了全部合同义务:于2013年5月14日将涉案房地产的土地他项权利证书、房屋他项权利证书、公章、合同章及企业全部印章、拍卖成交确认书，解除抵押证明等全部交给了被答辩人，被答辩人出具了收据。由此可以确认被答辩人已经实际控制，并按照被答辩人的意愿、意思表示使用聊城市东兴机械厂的公章、财务章等，从而取得了对该企业房地产及配套设施经营使用及处分的权利。虽然2013年6月26日的房屋征收补偿协议、2016年8月11日的收回国有土地使用权协议是以聊城东兴机械厂的名义签订，但实际是被答辩人在操作，是被答辩人的行为所致。值得注意的是2016年8月11日的收回国有土地使用权协议是被答辩人在本案一审审理期间所为，而房屋征收补偿协议是在答辩人与被答辩人签订转让房地产协议后不到两个月的时间所签订，同时，被答辩人己实际领取、支配了地上附着物、厂房及附属设施的补偿款。二、一审判决适用法律完全正确。第一、双方签订的协议合法有效。2013年5月6日双方签订的协议，是双方当事人在多次协商一致基础上达成的，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，更不存在损害国家利益、集体利益、他人利益的情形，应当作为确定双方权利义务的基础。《中华人民共和国物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”而本案正符合该条的规定。被答辩人自身违约——违反了协议中关于付款义务的约定，为了其自身利益，一再拖延，并且想尽各种办法延迟其履行付款义务，现又声称合同无效，其行为违背了诚实信用的合同法基本原则，人民法院对此不应支持。第二，答辩人履行了合同约定的全部义务，摘牌成功的约定己经没有实际意义。《协议书》约定的答辩人也即协议所称甲方的义务，见协议书第4条、第5条、第7条和第8条，第4条甲方负责撤销他项权利，保证该宗地无任何债权、债务纠纷等，答辩人已经完全做到。对此，被答辩人也未提出任何异议;第5条约定的甲方将该宗地所有相关手续印签、证件交于乙方，答辩人也已经完全做到，被答辩人也已经给答辩人出具了收到条，被答辩人已经接受了相关手续印签、证件，并且凭借上述权利凭证，事前事后在均未通知或告知答辩人的情况下，按照其自己意志办理了房屋征收手续，领取了补偿款。关于协助乙方摘牌成功，因乙方也即被答辩人己经通过与开发区管委会签订房屋征收补偿协议并领取补偿款，签订土地熟化协议的方式，以自己的行为将在涉案土地上开发的权利移转到其他土地上，答辩人协助被答辩人摘牌成功的前提条件已经不具备，其双方约定的协助乙方成功摘牌己没有实际意义，对此应当视为答辩人己经履行了协助的义务。此外，答辩人的义务仅仅是“协助”，也即被答辩人有义务去摘牌，答辩人可以协助，被答辩人根本就不能或者不去摘牌，答辩人不可能协助。被答辩人自己处置了合同标的物，反过来认为答辩人不去协助成功摘牌，不符合本案的基本事实，也不符合情理，所以，协议书第7条义务答辩人已经履行。被答辩人在上诉状中按照其对自身有利，不顾合同履行的实际情况，做了大量的辩解和推托责任的解读，但这不符合协议本身的约定和字面涵义。自被答辩人签订《土地熟化协议》后一直到被答辩人起诉前，被答辩人的法定代表人就一直通过电话短信的方式。与答辩人沟通，就被答辩人迟延履行付款义务协商，被答辩人从未就合同效力、合同解除以及答辩人履行义务的情况提出过异议，以“再等等”、“能否让我少受点损失”“很快就有结果”等各种理由来推脱。关于双方签订的合同目的，在协议书中并没有约定。而按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》起草人最高法院民一庭四位法官在《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》一书中所做的解读，转让房地产合同的目的是取得所转让房地产使用权，也即对转让的房地产行使占有、支配、使用等权利。至于是用于开发建议，还是取得开发权只是取得使用权的用途。第三、新鹏都公司在签订土地转让协议后，己自行对涉案土地进行了处理，涉案土地的使用权人己非聊城市东兴机械厂，答辩人己无协助新鹏都公司摘牌的合同义务。完全符合双方协议及被答辩人自协议签订后所作所为的实际情况。被答辩人系有资质的专门经营房地产开发建设的公司法人。双方协议签订之前对案涉土地的性质系工业用地非常清楚，协议签订后被答辩人己对案涉厂房设施及土地行使了占有、支配及处分的权利。签订房屋征收补偿协议，对地上附着物进行了处分;签订土地熟化(置换)协议，对涉案土地使用权进行了置换，之所以没有取得置换土地的使用权是因为被答辩人没有按协议履行其支付60%资金的义务，对此，开发区管委会己出具证明予以证实；签订收回国有土地使用权协议，将涉案土地收归国有，上述行为均证实，被答辩人用自己的行为处理了涉案土地，尽管土地权利证书没有变更权利人，但被答辩人行使了占有、使用、处分的实际使用权人的权利，且涉案土地已被处分，因此，答辩人也就没有协助被答辩人摘牌的合同义务。三、被答辩人属于违约方，合同目的也已实现，其无权解除协议书。根据以上所述，答辩人已经履行了合同约定的全部义务，不存在任何违约之处。而被答辩人却属于违约方，被答辩人取得涉案土地后，于2014年4月4日与开发管委会签订《土地熟化协议》，尽管该协议未履行，但未能履行的原因，恰恰是被答辩人没有按照约定支付相关费用，对于该协议最终是否能够履行，应追究哪方责任，应由双方处理，与本案无关。但《土地熟化协议》的签订履行情况，已经使涉案土地丧失了“取得开发权”的资格，被答辩人对此非常明知，以自己选择的行为终结了协议约定土地的项目运作过程。同时，被答辩人签订熟化协议后，时隔半月，按照答辩人与被答辩人之间的协议于2014年4月21日向答辩人支付50万元，5月10日支付12万元，5月25日支付20万元，共计82万元，仍在履行其约定的付款义务，也证明被答辩人对上述事实是认可的，符合协议第3条乙方摘牌该宗土地后三日付给甲方玖佰万元的约定，自始至终承认合同有效，仍在履行合同义务，也没有解除合同的意思表示，合同目的已经实现。即使按被答辩人所称“合同目的”不能实现也是其自身原因形成的，与答辩人无关。因此，被答辩人要求解除合同，没有事实根据，也没有法律依据，一审判决驳回其诉讼请求，适用法律完全正确。被答辩人上诉理由均不能成立，请求二审人民法院驳回其上诉，维持一审判决。
李桂忠、李绍福上诉请求:依法改判追加被上诉人自2014年4月4日起至2016年8月11日以1018万元转让款为基数按照银行贷款基准利率年息6%支付违约金1437076元;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:被上诉人新鹏都公司应当自2014年4月4日起承担逾期付款的违约责任。2014年4月4日，被上诉人与聊城经济开发区管委会签订了《土地熟化协议》，对协议中的土地进行了处分和置换，该《土地熟化协议》的签订，表明被上诉人以自己的行为终结了协议书中约定土地的项目运作过程。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。被上诉人为了自己的利益，与开发区管委会签订土地熟化协议，置换了拟开发的土地，放弃了协议中土地的摘牌权，协议约定的涉案土地“摘牌成功”的条件已经因被上诉人自身的行为而不可能再成就，上诉人与被上诉人建设用地使用权转让合同己履行完毕。因此，从被上诉人与开发区管委会的土地熟化协议签订之日起，就应当根据合同法第四十五条的规定视为被上诉人的付款条件己经成就，应当支付剩余转让款。而且事实上，在被上诉人与管委会签订土地熟化协议后，被上诉人分别于2014年4月21日支付50万元，2014年6月10日支付12万元，2015年5月25日支付20万元，共计向上诉人支付了部分土地转让款82万元。说明被上诉人自己也认可自土地熟化协议签订之日起，应当向上诉人支付剩余转让款。被上诉人没有全部支付，事实上是一种违约行为，应当自2014年4月4日起承担相应的违约责任。综上，上诉人认为一审法院以银行贷款基准利率从2016年8月11日计算违约金，没有事实根据，也损害了上诉人的利益。为此依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。
新鹏都公司针对李桂忠、李绍福的上诉答辩称，双方协议约定新鹏都公司摘牌该土地后3日内付给李桂忠、李绍福900万元，一个月内付给剩余的200万元，事实是新鹏都公司没有成功摘牌协议约定的土地，之后新鹏都公司又与开发区管委会签订土地置换协议意向书，也未履行，新鹏都公司未取得开发用地，合同目的未能实现，不具备支付剩余土地转让款的条件，不存在违约行为，不应当支付利息，另外双方的协议书并未约定新鹏都公司逾期付款应当承担4倍银行利息的责任，上诉人上诉请求没有事实和依据，应当依法驳回。我方后期没有支付款项的法律依据是合同法第66条和第67条的同时履行抗辩权和不安抗辩权，不能承担付款义务和利息。
新鹏都公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除新鹏都公司与李桂忠、李绍福之间的土地转让协议；2、判决李桂忠、李绍福返还新鹏都公司土地转让费482万元及利息损失；3、诉讼费由李桂忠、李绍福负担。
李桂忠、李绍福向一审法院提出诉讼请求：1、判令新鹏都公司支付所欠土地转让费1018万元并按中国人民银行贷款利率的四倍支付自2014年4月4日至还清之日的利息损失；2、诉讼费用由新鹏都公司负担。
一审法院查明的事实：1998年11月27日，聊城市土地管理局开放开发综合试验区分局（现聊城市国土资源局开发区分局）与聊城市东兴机械厂签订国有土地使用权出让合同，双方约定聊城市国土资源局开发区分局将位于聊城经济技术开发区团结路(现黄山路)以东8500平方米土地（即涉案土地）出让给聊城市东兴机械厂，出让金为120万元。1999年4月8日，聊城市国土资源局开发区分局为该出让土地颁发国有土地使用权证书[宗地号聊开国用（1999）字第06号，用地面积为8500平方米，用途为工业用地，使用期限为50年]。
2012年8月7日，李桂忠、李绍福以李绍福的名义在山东鼎诚拍卖有限公司拍得聊城市东昌府区农村信用合作联社拥有的聊城市东兴机械厂抵债资产一宗[即聊开国用（1999）字第06号土地及地上建筑物],成交额为300万元，佣金为1万元，共计301万元。拍得该土地及地上建筑物后，李桂忠、李绍福取得了聊城市东兴机械厂的房屋他项权证书、土地他项权证书、公章等，但未办理土地使用权过户手续。
2013年5月6日，李桂忠、李绍福与新鹏都公司签订了土地使用权转让协议书，协议书约定了以下主要内容：“甲方李桂忠、李绍福（以下简称甲方），乙方聊城市新鹏都置业有限公司（以下简称乙方），甲方在开发区黄山路东有土地一宗，宗地号聊开国用（1999）字第06号，自愿转让给乙方，乙方在该宗土地上开发建设，经双方友好协商达成以下协议：1、该宗土地8500平方米，其中建筑占地1730平方米。南邻华塑公司，北临大胡耕地，东临大胡耕地，西临团结西路（现黄山路）。土地使用者聊城市东兴机械厂，土地用途工业用地。该宗土地李绍福通过山东鼎诚拍卖有限公司拍卖形式取得。2、该地总价1500万元（含地上全部建筑物、附属物、树木等）。3、付款方式，该协议签订生效后乙方付给甲方400万元，乙方摘牌该宗土地后三日内付给甲方900万元，一个月内乙方支付甲方剩余的200万元。4、本协议生效后十日内甲方负责撤销他项权利，并保证该宗土地无任何债权债务纠纷，产权明晰，无争议，若出现问题和纠纷由甲方承担赔偿责任。同时，在项目运作过程中，出现历史关联方干扰或阻力，甲方负责解决。5、甲方应全程配合乙方办理土地的相关手续，自该协议签订生效后，甲方将该土地所有相关手续、印鉴、证件等交于乙方，并全权委托乙方办理该宗土地相关事项，同时协助乙方成功摘牌。6、乙方根据协议内容按期按量支付甲方土地款。7、政府或有关部门所有征收补偿全部给予乙方，甲方协助乙方办理相关手续并能使乙方顺利得到补偿。8、因甲方及该宗土地所产生的债务和纠纷，使该项目运作无法正常进行，甲方应在十日内退还乙方所付甲方的全部款项，并按乙方付款之日起所付款项银行贷款基准利率的四倍给予补偿。9、本协议未尽事宜，经甲乙双方协商解决。10、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。”协议签订后，李桂忠、李绍福于2013年5月14日将涉案土地的土地他项权证书、房屋他项权证书、聊城市东兴机械厂公章、合同章、法定代表人印章、拍卖成交确认书、解除抵押证明等交付给新鹏都公司，但未办理土地过户手续。新鹏都公司2013年5月14日支付李桂忠、李绍福400万元，2014年4月21日支付50万元，2014年6月10日支付12万元，2015年5月25日支付20万元，共计支付482万元。
因涉案土地及房屋被征收，2013年6月26日新鹏都公司以聊城市东兴机械厂名义与聊城经济技术开发区房屋征收管理局签订房屋征收补偿协议，协议约定以下主要内容：“征收人聊城经济技术开发区房屋征收管理局（甲方），被征收人聊城市东兴机械厂（乙方）。聊城经济开发区因公共利益、旧城区改造的需要，需征收乙方房屋，根据有关法律法规规定，就乙方补偿签订如下协议：1、乙方产权人姓名聊城市东兴机械厂。2、被征收房屋面积2582.69㎡，补偿4451207元，附属物补偿80464元，树木补偿2075元，附属设施补偿20600元，共计4554346元。3、乙方在规定时间内交验空房时，甲方一次性将补偿款付给乙方。”2016年6月29日，聊城经济技术开发区财政局将4554346元房屋补偿款及7%奖励款318804元共计4873150元转账至华夏银行聊城市东兴机械厂账户，该款已由新鹏都公司支取。
2014年4月4日，聊城经济技术开发区管理委员会（甲方）与新鹏都公司（乙方）签订开发区土地熟化协议，协议约定以下主要内容；“按照城市规划，开发区将华宇路以北部分落后、闲置、低附加值企业收回，重新规划建设，由乙方垫付企业征收资金，甲方负责征收，乙方通过土地招拍挂程序取得土地使用权，按开发区总体规划开发建设。参照开发区土地熟化办法，甲乙双方自愿达成如下协议：1、甲方同意将华宇路以北、紧临中华路大约23亩土地由乙方开发建设。2、双方协商以190万元/亩的包干价格（乙方合作方东兴机械厂土地置换部分按160万元/亩包干）拟出让给乙方，协议签订十日内，乙方交纳总地款60%的资金作为企业征收费用（乙方合作方东兴机械厂必须于4月20日前腾空交验空房，该企业征收补偿款可抵顶本款乙方所交费用），甲方启动征收程序，逾期不交款则视为自动放弃。3、甲方同意并协助该地块按商住规划建设。4、国土资源部门按规定进行土地招拍挂，土地招拍挂时若乙方放弃摘牌，则视为自动放弃开发权，甲方可另行选择投资方。乙方前期所缴款项，招拍挂后可抵顶土地出让金。5、甲方须在4个月内完成企业征收工作，每超期3个月，甲方土地溢价分享部分减少10%直至甲方土地溢价分享部分为零。6、乙方须取得土地使用权9个月内开工建设，严格按规划执行，开工后36个月内完成整个建设项目，否则每超期1个月地价增加2%。7、本协议一式三份，甲乙双方签字后生效。”审理过程中，经本院对聊城经济技术开发区管理委员会调查，开发区管委会称，该熟化协议没有履行，没有履行的原因是聊城市政府规定80亩以上的土地才能规划，致使该熟化协议所约定的23亩土地无法规划，同时，新鹏都公司在该协议签订后未按照约定在十日内向开发区管委会交纳60%的资金，且新鹏都公司在该地块招拍挂时未去摘牌，因新鹏都公司违约在先，开发区管委会不再履行该置换合同。
2016年8月11日，新鹏都公司以聊城市东兴机械厂（乙方）名义与聊城市国土资源局（甲方）、聊城经济技术开发区财政局（丙方）签订收回国有土地使用权协议书，协议书主要内容为：“1、土地基本情况，土地坐落于经济技术开发区黄山路东、辽河路南，面积8500平方米（折合12.75亩）,该宗地为国有出让土地，土地使用权人为聊城市东兴机械厂，土地使用证号为聊开国用（1999）字第06号，证载面积为8500平方米，登记土地用途为工业用地。2、收回土地依据，为实施城市规划，需要调整使用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条等相关法律规定，甲乙丙三方协商一致收回该宗土地使用权。3、补偿费用及依据，经甲乙丙三方协商确认，该宗土地的收回补偿费用包括土地补偿费用和地上建筑物、附属物及其他补偿费用。地上建筑物、附属物及其他补偿费用由聊城经济技术开发区房屋征收管理局负责结算。土地补偿费用采用货币补偿的方式，经甲乙丙三方协商同时结合第三方评估公司山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司对该宗地的土地使用权价值评估，收回该宗国有土地使用权的土地补偿费用为340万元。4、三方权利义务（1）本协议签订后，乙方应确保对该土地使用权拥有无可争议的处分权，确保土地权属清晰，且没有任何涉及债权债务纠纷等问题。（2）甲方将收回该宗土地使用权的请示报经市政府批准后，由丙方将土地补偿费支付给乙方，乙方应交付符合约定的土地。（3）乙方不得再对该土地主张本协议约定以外的权利，并将上述土地的国有土地使用权权属凭证交给甲方，由甲方查验后办理注销手续。（4）本协议签订后，甲乙丙三方应认真履行，自觉遵守。如任何一方违约，应赔偿违约行为给对方造成的损失。5、本协议于2016年8月11日签订。6、其他事项，本协议经聊城市人民政府批准后生效。”2016年8月17日，聊城市人民政府下发文件[文号是聊政字（2016）73号]，同意聊城市国土资源局收回位于聊城经济技术开发区黄山路以东、辽河路以南由聊城市东兴机械厂使用的8500平方米的国有土地使用权，该宗土地收回并办理土地变更登记手续后，纳入土地储备。
一审法院审理期间，承办法官到聊城经济技术开发区黄山路以东、辽河路以南由聊城市东兴机械厂使用的8500平方米的国有土地现场查验，该宗土地上建有封闭的厂房及办公设施，厂区门口置有“山东日发纺织机械有限公司”字牌。还到聊城经济技术开发区华宇路以北、紧临中华路大约23亩土地（熟化协议约定开发土地）现场查验，该宗土地上没有建筑物。
起诉前，李桂忠、李绍福未取得出让土地使用权证书，也没有政府同意转让的证据。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，李桂忠、李绍福通过拍卖依法获得了聊城市东兴机械厂土地使用权，其与新鹏都公司签订的土地转让协议所转让的标的系国有建设用地使用权，虽然在转让前未取得土地使用权证书，未取得该土地的物权，但并不影响土地转让协议的效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条均系管理性规定，并非效力性规定。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条虽然规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，但未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果，李桂忠、李绍福在起诉前虽未取得出让土地使用权证书，也没有政府同意转让的证据，但聊城市土地管理局开放开发综合试验区分局已经与聊城市东兴机械厂签订国有土地使用权出让合同，应视为政府同意将涉案土地使用权转让给第三方当事人。聊城市东昌府区农村信用合作联社作为涉案土地的抵押权人与抵押人聊城市东兴机械厂协议拍卖所抵押的涉案土地，并优先受偿拍卖价款，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，合法有效。李桂忠、李绍福在山东鼎诚拍卖有限公司拍得聊城市东昌府区农村信用合作联社享有的涉案土地使用权后，与新鹏都公司签订的土地转让协议，不违反法律规定。新鹏都公司与李桂忠、李绍福签订的土地转让协议合法有效，新鹏都公司关于土地转让协议无效的辩解意见，无事实和法律依据，不予采纳。
土地转让协议签订后，李桂忠、李绍福履行了己方的“保证该宗土地无任何债权债务纠纷，产权明晰，无争议，将该土地所有相关手续、印鉴、证件等交于乙方”等合同主要义务，新鹏都公司也向李桂忠、李绍福支付了482万元转让费，至于李桂忠、李绍福“协助乙方（新鹏都公司）成功摘牌”的协助义务，新鹏都公司无证据证明其不能成功摘牌应归责于李桂忠、李绍福，故其解除土地转让协议的诉讼请求，不予支持。土地转让协议签订后，新鹏都公司于2013年6月26日以聊城市东兴机械厂名义与聊城经济技术开发区房屋征收管理局签订房屋征收补偿协议，确认了地上房屋等建筑物的补偿数额。2014年4月4日新鹏都公司又与聊城经济技术开发区管委会签订开发区土地熟化协议，将涉案土地（含地上建筑物补偿利益）与位于华宇路以北、紧临中华路大约23亩土地进行置换开发。2016年8月11日新鹏都公司又以聊城市东兴机械厂名义又与聊城市国土资源局、聊城经济技术开发区财政局签订收回国有土地使用权协议书，将涉案土地收回国有，且聊城市人民政府已于2016年8月17日下发文件批准收回涉案土地使用权并纳入土地储备。以上行为表明，新鹏都公司在签订土地转让协议后，已自行对涉案土地进行了处理，涉案土地的使用权人已非聊城市东兴机械厂，李桂忠、李绍福已无协助新鹏都公司摘牌的合同义务。至于新鹏都公司与聊城经济技术开发区管理委员会在履行土地熟化协议过程中出现纠纷，致使该熟化协议没有履行，新鹏都公司可依据熟化协议向聊城经济技术开发区管理委员会主张权利。
在双方所签订的土地转让协议有效且不具备解除条件的情况下，李桂忠、李绍福要求新鹏都公司支付所欠土地转让费1018万元（1500万元-482万元），于法有据，但其要求按中国人民银行贷款利率的四倍支付利息损失，无事实和法律依据，同时，土地转让协议中并未明确约定转让费支付的具体时间，故本院依法按中国人民银行同期同类贷款利率支持李桂忠、李绍福自2016年8月11日（新鹏都公司与聊城市国土资源局、聊城经济技术开发区财政局签订收回国有土地使用权协议书之日）至付清转让费之日的利息损失。新鹏都公司要求解除土地转让协议并要求李桂忠、李绍福返还土地转让费482万元及利息损失，于法无据，本院不予支持。
综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下：一、山东省聊城市新鹏都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李桂忠、李绍福支付所欠土地转让费1018万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2016年8月11日至付清之日的利息损失；二、驳回李桂忠、李绍福的其他诉讼请求；三、驳回山东省聊城市新鹏都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费128240元，由山东省聊城市新鹏都置业有限公司负担。
本院二审中，上诉人新鹏都公司明确认为涉案土地转让协议有效，但认为应予解除。新鹏都公司提交该公司营业执照副本一份，证明签订合同的目的实际是要开发建设，根据交易习惯，就是指的房地产开发。上诉人李桂忠、李绍福质证称，新鹏都公司的营业执照只记载的是经营范围，并不能证明该公司签订本协议书的合同目的，按照实际情况，双方签订的协议书是转让厂房、设备及项下的土地使用权，这才是签订本协议书的真实目的，至于取得该土地使用权后是否用于开发建设，还是通过别的途径利用其取得该土地使用权的有利条件在其他地块进行开发建设，完全是新鹏都公司自己的事。另外，上诉人李桂忠、李绍福主张，当初之所以拍得涉案土地及房产，是因为与聊城市东兴机械厂存在债权债务关系，该厂厂长侯怀所曾向李绍福借款400万元，并通过李桂忠向李凤业借款100万元，向王小民借款250万元，向孙继发借款250万元，当时约定月息2分。为尽快实现债权，在涉案房地产存在瑕疵的情况下拍得。拍得后，已代为偿还孙继发110万元，偿还开发区东城办事处大胡村45万元，其余借款一直未还。直至本案起诉前，新鹏都公司一直未提变更或解除合同的主张，只是因资金紧张为由推拖付款。李桂忠、李绍福于庭下提交了部分证据。新鹏都公司质证称，对李桂忠、李绍福与聊城市东兴机械厂之间是否存在债权债务关系不知情，是他们之间的事，与本案无关。
为了解工业用地变为商住用地的程序问题，本院向聊城市国土资源局进行了咨询，国土局书面答复称：“工业用地变为商住用地的前提是城市规划行政主管部门将工业用途调整为商业和住宅用途。国土资源行政主管部门须依法对地块进行收回后，再依据城市规划行政主管部门出具的规划设计条件通过网上交易系统进行公开出让。”
本院就相关事实进一步调查了聊城市经济技术开发区管委会，对于涉案地块为什么后来没开发成，管委会称，当时开发区想把涉案地块及周围地块收回，变为商住用地，其他地块没问题，但在新鹏都公司这里受到阻力，新鹏都公司要价比较高，新鹏都公司想自己开发，所以没有谈成，出现了后来的置换协议。李桂忠和新鹏都公司均认可该说法，但均称还有一个原因，就是开发区当时想将涉案地块让日发纺织公司使用，以扩大规模。对于置换的地块为什么没有换成，管委会称，是因为新鹏都公司没有交60%的资金，虽然置换的是23亩，但该地块周围还有土地，完全能够达到100亩，可以连片开发，现在涉案置换地块及周围地块已经被荣盛房地产公司以每亩400多万元价格拍走。新鹏都公司不认可该说法，称当时因为市里有规定，80亩以上才可以开发，置换的地块仅23亩，所有没交60%的资金，没有弄成，后来也没心思参加置换地块的拍卖活动。李桂忠则称，因为当时房地产价格低迷，新鹏都公司感到无利可图，所有没有向开发区交60%的资金，没有履行协议。对于当时涉案地块周围土地价格，开发区管委会称当时工业用地约每亩20-25万元，商住用地约每亩190万元。新鹏都公司称当时工业用地每亩约30万元，商住用地约每亩170万元-180万元。李桂忠则称当时周边商住用地价格是每亩240万元。
其他查明的事实同原审。
本院认为：涉案土地转让协议系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。对此，双方现在已无异议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”在履行本案合同过程中，涉案土地已被政府收回，合同目的已不能实现，故应解除合同。该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，李桂忠、李绍福应返还土地转让费482万元，新鹏都公司应返还已补偿款8273150元，考虑双方对各自占用款项期间均产生利息损失，可由双方各自承担。但双方均应明知涉案土地须变更土地用途后通过招拍挂等程序才能开发建设，在未履行相关程序的情况下，签订了涉案土地转让协议，均存在过错。在履行合同过程中，李桂忠、李绍福依约将该土地所有相关手续、印鉴、证件等交于新鹏都公司，新鹏都公司也向李桂忠、李绍福支付了482万元转让费。土地转让协议签订后，新鹏都公司以聊城市东兴机械厂名义与聊城经济技术开发区房屋征收管理局签订房屋征收补偿协议，确认了地上房屋等建筑物的补偿数额并实际领取了补偿款。后以自己的名义又与聊城经济技术开发区管委会签订开发区土地熟化协议，将涉案土地与位于华宇路以北、紧临中华路大约23亩土地进行置换开发。但该土地熟化协议最终没有履行。2016年8月11日，新鹏都公司又以东兴机械厂的名义与聊城市国土资源局、聊城经济技术开发区财政局签订收回国有土地使用权协议书，涉案土地收回国有并纳入土地储备。土地补偿金340万元也由新鹏都公司领取。上述一系列行为表明，新鹏都公司一直掌控并处置着涉案土地，新鹏都公司在其中的过错较大。李桂忠、李绍福在未办理土地过户登记的情况下将涉案土地转让，亦有过错。基于李桂忠、李绍福存在6726850元（15000000元-8273150元）的预期利益损失，对该损失，因新鹏都公司过错较大，应承担较大责任，酌定新鹏都公司承担70%的责任，故新鹏都公司还应向李桂忠、李绍福支付4708795元（6726850元×70%）。双方支付款相抵，最终新鹏都公司应向李桂忠、李绍福支付8161945元。
综上所述，一审判决认定事实及适用法律有所不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初717号民事判决；
二、解除2013年5月6日上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司与上诉人李桂忠、李绍福签订的土地使用权转让协议书；
三、上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李桂忠、李绍福支付款项8161945元；
四、驳回上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司和上诉人李桂忠、李绍福的其他诉讼请求。
一审案件受理费128240元，由上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司承担102592元，上诉人李桂忠、李绍福承担25648元；二审案件受理费共计123293元，由上诉人山东省聊城市新鹏都置业有限公司承担98634元，上诉人李桂忠、李绍福承担24659元。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁奎
审判员 张绍方
审判员 孙久强
二〇一八年八月二十四日
书记员 张鸿岭