北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初12242号原告：中国人民解放军空军后勤部直属供应部，住所地北京市昌平区七里渠乡七里渠村南。法定代表人：许倩江，部长。委托诉讼代理人：孟唯，北京市丹宁律师事务所律师。被告：北京南方太空水有限公司，住所地北京市顺义县板桥乡信诚水处理设备厂院内。法定代表人：林大卫，董事长。第三人：北京中北阳光生化技术有限公司，住所地北京市昌平区七里渠乡七里渠南村。法定代表人：孙建中，董事长。被告及第三人委托诉讼代理人：张若为，北京市纵横律师事务所律师。原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部（以下简称空后直供部）与被告北京南方太空水有限公司（以下简称太空水公司）、第三人北京中北阳光生化技术有限公司（以下简称中北阳光公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告空后直供部委托诉讼代理人孟唯，被告太空水公司以及第三人中北阳光公司之委托诉讼代理人张若为，第三人中北阳光公司法定代表人孙建中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告空后直供部向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告太空水公司1996年4月18日订立的《场地租赁合同》租期至2019年9月30日终止，2019年10月1日以后的租期无效；2、判令解除原告与被告太空水公司之间的《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》；3、判令被告太空水公司以及第三人中北阳光公司从原告营院内的土地上迁出，并恢复土地原状；4、判令被告及第三人负担本案诉讼费。事实与理由：1996年4月18日，北京昌平飞宇锅炉厂与被告太空水公司签订《场地租用合同》，约定将厂内土地3.6（后变更为5.5亩）给被告，用于生产经营活动；租期自1996年5月30日起，不低于50年；总租金113万元（含一栋厂房的购房款33万元），承租方转租需经出租方同意。合同签订后，北京昌平飞宇锅炉厂依约交付了上述土地。2000年2月1日，被告与第三人中北阳光公司联合发出通知称：“经工商税务等部门批准，北京南方太空水有限公司已更名为北京中北阳光生化技术有限公司。”。北京昌平飞宇锅炉厂信以为真，随后与中北阳光公司继续履行合同，直至今日。北京昌平飞宇锅炉厂为军队全民所有制企业，由我部生产管理处作为主办单位。2001年我部生产管理处撤销，北京昌平飞宇锅炉厂由我部直管。因此，我部是北京昌平飞宇锅炉厂的主办单位，行使出资人权利。2005年8月30日，根据部队不再经商办企业的规定，昌平飞宇锅炉厂经批准予以注销。涉诉土地由中北阳光公司继续使用，周边营院其他土地由解放军空直培训站管理使用。2014年7月，原告通过律师查询得知，被告太空水公司并未变更名称，该公司于1999�12月7日被工商管理部门吊销营业执照，早已不能继续合法经营。而中北阳光公司则是成立于2000年1月25日的独立企业法人，其出资人是孙建中等三个自然人，与被告太空水公司没有任何关系。原告认为：一、北京昌平飞宇锅炉厂作为军队企业，是独立企业法人，其与被告太空水公司订立的《场地租用合同》性质上属于土地租赁合同，是依法成立、合法有效的合同。但该合同约定的租期“自1996年5月30日起，不低于50年”，违反合同法第214条规定，即“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”鉴于合同法实施以前法律、法规对租赁期限并无限制性规定，因此，应当从合同法生效实施之日，即1999年10月1日起，重新计算涉案合同的租赁期限，对于超过20年的部分，即2019年10月1日以后的租期，应属无效。�、2005年8月30日北京昌平飞宇锅炉厂注销后原告作为北京昌平飞宇锅炉厂的企业主管部门及涉诉土地的原始权利人，依合同法第229条之规定在租赁期间内，继续承担原出租方的职责，即继续享有出租方的权利，履行出租方的义务。三、太空水公司在本企业营业执照被吊销后，弄虚作假，编造本企业名称已变更的虚假证明，将所承租土地自2000年2月1日以后，全部转让给第三人使用，至今长达15年，不仅有违诚实信用原则，损害原告利益，而且有违不得擅自转租的约定，其行为属于根本违约。原告有权解除双方的土地租赁合同。同时由于太空水公司被工商行政管理部门吊销营业执照，早已丧失了继续从事生产经营的资格，故其租赁土地用于生产经营的目的早已无法实现。特别是太空水公司自2000年2月1日以后，在事实上自行放弃了租赁合同承租人的资格，且长达15年。因此，双方的土地租赁合同也应当解除。四、由于北京昌平飞宇锅炉厂不明真相，误以为中北阳光公司是太空水公司变更后的名称，因此在2002年2月1日以后，继续将土地交由中北阳光公司使用，而原告在昌平飞宇锅炉厂注销后，继续受中北阳光公司蒙蔽，致使中北阳光公司弄虚作假，非法使用土地至今。故原告诉至法院。被告太空水公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、空军后勤部直属供应部不是本案适格原告。飞宇锅炉厂注销时不存在任何债权债务。直供部在向昌平区工商局提交的《证明》中表示：“北京市昌平飞宇锅炉厂撤销后，各项税款已结清。债权债务已清理完毕”《最高人民法院关于适用的解释》第64条规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。由此可见，只要企业已经依法清算并被注销，即不能以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。显然，只有涉诉债权受让人有权提起本案诉讼，现没有证据证明直供部是受让人，因此直供部不是适格原告。二、太空水公司不是适合被告。我司提交的证据证实涉诉合同项下的债权已全部转让给中北阳光公司，并在当年向飞宇锅炉厂实际负责人王树明批示“同意”后，又书面通知了飞宇锅炉厂财务部门。虽然王树明不是飞宇锅炉厂的法定代表人，但作为实际负责人，其有权代表飞宇锅炉厂。后经过开庭质证，虽然查明《报告》上“同意”二字系王树明在2015年3月倒签的，但王树明同时承认其在第三人律师向其调查时所作陈述完全属实，而王树明在接受调查时陈述了当年孙建中向其递交太空水公司将涉诉合同转让给中北阳光公司的《报告》以及其在《报告》上批示“同意”的事实。这就证明，孙建中当庭所述2015年3月初向王树明索要其当年批示的《报告》时，王树明说明文件已经丢失但可以补签，后孙建中找到2000年3月1日的《报告》电子文稿打印出来后由王树明补签的情况属实。王树明在《报告》上补签“同意”只是还原事实，而非伪造证据。另，众所周知现役军人不能当企业的法定代表人。因而军队企业通常都是由退伍军人充当法定代表人，而由现役军人实际负责。工程安装大队是涉诉土地的承租人，我司提交的证据证明安装大队是曾依据合同的约定收取了太空水公司的款项，因此我司有理由相信王树明作为工程安装大队的大队长，是飞宇锅炉厂的实际负责人。三、直供部主张我司与中北阳光公司共同欺诈证据不足，应当依法承担举证不能的法律后果。首先，原告的证明其主张的证据只有一份复印的《客户通知》，复印件上虽有中北阳光公司的公章和法人代表签字，但只能证明《客户通知》的真实性，而不能证明该通知是给飞宇锅炉厂的，也不能证明当年飞宇锅炉厂收到过该通知。从内容上，是发给客户的，我司已说明，在《客户通知》中称，因公司名称变更与客户签订的合同权利义务由中北阳光公司承继，只是图省事，而飞宇锅炉厂不是太空水公司的“客户”，《客户通知》中也没有指向飞宇锅炉厂的内容，所以，我司没有向飞宇锅炉厂发送《客户通知》；从形式上，该通知是复印件，亦不能证明是我司发给锅炉厂的；从来源上，原告始终无法解释是由谁、在何时收到的等具体细节。因此，仅凭《客户通知》不能证明我方存在欺诈的事实；我司提交的证据足以证明涉诉合同已经转让之事，当年就报告给了飞宇锅炉厂，不存在欺诈事实。其次，根据《调查笔录》内容可知，律师是在询问了王树明的身份、任职情况、锅炉厂的概况和租赁合同的履行后，王树明主动解释了债权债务转让过程的来龙去脉，律师随后才将《报告》交给王树明辨认，由此可知，《调查笔录》的内容并非源于《报告》。即使《报告》不被采信，也不影响《调查笔录》的证明力。此外，王树明虽称《报告》《调查笔录》不是其真实意思，但却没有说明其真实意思是什么。只是反复强调补签《报告》是为了促进我司与直供部纠纷的解决，若知道上述证据是为了对抗直供部的主张，便不愿牵扯其中，两不相帮。该理由显然不能否认或削弱《调�笔录》的真实性和证明力。且我司的既有书证与调查笔录相互印证，已达到“高度盖然性”的标准。因此，根据《证据规定》第73条确立的证据优势原则，应当对我司提交的证据予以确认。针对王树明的证言，王树明承认其系直供部的干部，但与我司和第三人均无任何关系。故其提供的对直供部有利的证言，其证明力小于《调查笔录》中的陈述。最后，我司提交的《报告》、2000年《报告》电子文稿、《通知》《调查笔录》、锅炉厂和安装大队的发票等证据能够相互印证，形成完整的证据链。而且欺诈也不是合同解除的法定理由，是合同撤销的理由。原告认为被告和第三人有欺诈行为可以行使撤销之诉；恶意串通损害利益是合同无效的情形也不是合同解除的情形。故原告与第三人不存在恶意串通的行为，原告要求解除合同不成立。四、本案�诉争租赁合同期限的效力问题。直供部不是适格原告，我司不是适格被告，只要该理由成立，即无需审查合同效力。五、诉争合同关于租赁期限的约定有效。首先，虽然涉诉合同约定租期为50年，但合同签订于1996年，而《合同法》于1999年10月1日才实施。《合同法》司法解释（一）也规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到法院的，除本解释另有规定的，适用当时的法律规定。而当时的《经济合同法》对租赁期限没有限制性规定。即使本案适用《合同法》的规定，也只是“超过二十年的，超过部分无效”，不影响合同的整体效力。需要指出的是，由于诉争合同签订时法律并无期限限制，故二十年租赁期的起算点，也应当从《合同法》实施之日起起算，即诉争合同租赁期限到2019年10月1日方届满。综上，本案应当驳回原告的诉讼请求�第三人中北阳光公司辩称，与太空水公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：北京昌平飞宇锅炉厂于1995年11月经审批后成立，法定代表人为许廷良，主办单位为空后直供部生产管理处，出资单位为空后直供部、空后基营部以及空直安装队。空后直供部生产管理处于2001年撤销，北京昌平飞宇锅炉厂由空后直供部直管。2004年11月，北京昌平飞宇锅炉厂向工商行政管理部门提交注销申请，并于2005年8月30日注销。北京昌平飞宇锅炉厂的企业注销档案载明，注销原因系依据空军关于军队停办福利性质企业的有关规定，经上级机关批准后予以撤销。太空水公司于1995年5月25日成立，后于1999年12月27日被工商行政管理部门吊销了营业执照。中北阳光公司于2000年1月25日成立。1996年4月18日，北京昌平飞宇锅炉厂（甲方）与太空水公司（乙方）签定《场地租用合同》（以下简称合同）。该合同约定，乙方租用甲方院内（北京市昌平县七里渠乡南二队村南）鱼塘北端西侧场地3.6亩，用于建设生产、生活设施。租用期限自一九九六年五月三十日起，至甲方与昌平县七里渠乡南大队签定的此土地租赁合同到期日止，但租用期限不得低于50年。乙方租用甲方场地租金总共为113万元人民币（其中包括购买原有厂房一栋的款33万元），租金分两次付清，首期为73万元，于97年5月底付清，其余40万元于97年10月底付清。此外，合同第九条约定：乙方应遵守北京市统一的社会管理规定，服从飞宇锅炉厂大院内的统一管理。如乙方将房产租给其它公司使用时需报请甲方同意，方可实施。1997年7月5日，北京昌平飞宇锅炉厂（甲方）与太空水公司（乙方）签定《场地租用合同备忘录》（以下简称备忘录），约定经甲乙双方协商，就原《场地租用合同》达成如下备忘录：原合同第三款之内容乙方向甲方购买的原厂房一栋的款项人民币叁拾叁万元整，现已付清；在接收该厂房过程中，乙方发现甲方无该厂房的建筑、图纸及设计、施工等必要的资料，且施工过程中存在严重的质量问题，致使乙方无法正常使用。经双方协商如下：（1）乙方同意甲方按现有条件交付使用，维修加固均由乙方负责处理且费用由乙方支付。（2）甲方同意乙方按现有实际占地面积使用该合同租用的土地，用于建设所需的工厂区、生活区和绿化区等设施。（3）原合同第一条鱼塘北端西侧实际建筑面积由3.6亩变更为5.5亩，用于建设生�、生活、绿化等设施。此备忘录为原合同不可分割的一部分，同样对双方具有法律约束力。双方签订合同及备忘录后，北京飞宇锅炉厂依约将涉诉土地及厂房交付太空水公司使用，太空水公司亦按照约定支付了租金80万元及一栋厂房的购房款33万元。随后，被告在该涉案土地上自建三栋楼房。另查明，1995年7月至1996年10月期间，空后直供部工程安装队（承租方、乙方）与昌平县七里渠乡七里渠村南二队（甲方、出租方）签订了五份《房屋场地租用协议书》，并经过昌平县公证处公证，租赁包含本案涉诉场地在内的84.3亩土地。昌集建（1995）字第31-（01）-0520号集体土地建设用地使用证显示，土地使用者北京天宇锅炉厂；地址七里渠乡七里渠南村；土地类别为工业用地；用途为企业用地；四至东至�池边，西至公路边4米，南至铸造厂，北至住户南垟外6米。原告主张被告租赁的土地包含在该集体土地建设用地使用证四至标示的范围内，被告及第三人称我方看不出租赁土地是否在该范围内。北京市国土资源局昌平分局关于协助查询沙河镇七里渠南村南侧地块土地性质及用途的复函记载：经核对昌平区第二次全国土地调查成果，该地块的土地性质为集体用地，地类为风景名胜及特殊用地。经与北京市国土资源局昌平分局工作人员咨询，特殊用地系建设用地的一种。本案审理过程中，原告空后直供部申请对被告太空水公司提交的授权委托书中公章的真实性和同一性进行鉴定，后经北京京安拓普文书司法鉴定中心鉴定，结论为：检材上的印章印文“北京南方太空水有限公司”与样本上的北京南方太空水有限公司印章印文为同一枚印章所盖。原告空后直供部支付鉴定费4000元。2014年12月4日，空后直供部曾向北京市昌平区人民法院起诉太空水公司及第三人中北阳光公司土地租赁合同纠纷。经一审审理，作出（2015）昌民初字第7218号民事判决书。中北阳光公司不服该判决，提出上诉。经北京市第一中级人民法院二审审理，作出（2017）京01民终4246号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北京昌平飞宇锅炉厂与太空水公司签订的《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。北京昌平飞宇锅炉厂的注销档案显示，北京昌平飞宇锅炉厂作为当时的军办企业注销前并未清算，故应以该企业法人的出资人为当事人。出资人包括开办单位或主管部门。北京昌平飞宇锅炉厂的主办单位为空后直供部生产管理处，该处已于2001年撤销，撤销后北京昌平飞宇锅炉厂由空后直供部主管。北京昌平飞宇锅炉厂的出资人为空后直供部、空后直供部工程安装队以及空后基营部。空后直供部安装大队属于空后直供部的下属部门。综上，在北京昌平飞宇锅炉厂未清算而注销的情况下，其主办单位和出资人空后直供部作为原告提起诉讼，于法有据。本案中，被告太空水公司提交《报告》、《通知》及第三人中北阳光公司于2004年5月9日向空后直供部安装大队付款的转账支票，用以证明太空水公司明�就租赁合同权利义务转移给中北阳光公司的事项通知并征得了北京昌平飞宇锅炉厂的同意，原告对此予以否认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王树明在出庭时明确表示落款日期为2000年3月5日《报告》上的签字并不是其真实意思，签字系2015年3月12日补签的；王树明表示自己于1999年8月份因为身体不好住院就没有再上班；时任北京昌平飞宇锅炉厂办公室主任的周石进在本院对其进行的谈话中亦表示王树明当了两年厂长，大概是1997年至1999年，后来病退了。周石进同时表述2000年7月25日《通知》上的北京昌平飞宇锅炉厂的章是王树明要求其盖的，但从时间上来看，王树明离职修养的时间与报告及通知上的时间并不吻合，且通知为复印件，本院无法核实其真实性；中北阳光公司向空后直供部安装大队支付的支票，也仅能反映双方存在资金往来。综上所述，对于被告太空水辩称的已经通知北京昌平飞宇锅炉厂负责人王树明并征得其批准的观点，证据不足，本院不予采信。经庭审询问，原告陈述其在2014年7月通过查询工商登记档案才发现太空水公司与中北阳光公司是两个独立法人，同年12月，原告向本院提起诉讼，要求解除涉案合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，太空水公司将涉案土地转租给中北阳光公司，未经过原告同意，原告可以解除合同。故原告要求解除《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉诉场地由第三人中北阳光公司实际占有使用，原告与被告太空水公司解除合同后，有权要求第三人从涉诉场地搬出。关于租赁期限一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。该解释第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但是合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因合同履行发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。租赁合同属于继续性合同，本案中双方的租赁合同履行时间跨越了合同法实施之日，因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，本案双方合同从1996年5月30日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日起之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于租赁合同最长租期20年的规定，超过部分无效。故，本案中双方租赁合同从1999年10月1日起算至2019年9月30日止的部分有效，超出20年之外的部分无效，即2019年10月1日之后的部分无效。关于合同无效部分以及合同解除后未履行部分的租金，原告空后直供部应当返还被告太空水公司，但鉴于被告未就该部分提出反诉，故其可另行解决。关于涉诉场地地上物的处理问题，双方均同意另行解决，本院在本案中不予处理，故原告要求恢复土地原状的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部开办的北京昌平飞宇锅炉厂与被告北京南方太空水有限公司于1996年4月18日签订的《场地租赁合同》及1997年7月5日签订的《场地租赁合同备忘录》租赁期限超过二十年的部分无效（从2019年10月1日之后的部分无效）；二、解除原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部开办的北京昌平飞宇锅炉厂与被告北京南方太空水有限公司于1996年4月18日签订的《场地租赁合同》及1997年7月5日签订的《场地租赁合同备忘录》；三、第三人北京中北阳光生化技术有限公司于本判决生效之日起三十日内从《场地租赁合同》及《场地租赁合同备忘录》所涉土地上迁出；四、驳回原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部的其他诉讼请求。本案受理费14970元，由原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部负担6785元（已交纳），被告北京南方太空水有限公司负担8185元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费4000元由原告中国人民解放军空军后勤部直属供应部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丽媛人民陪审员  周 建人民陪审员  刘志刚二〇一八年四月二十八日法官 助理  黄 成书 记 员  张 岩