山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁01执异790号
案外人：徐玉泉，男，1933年11月24日出生，汉族，住山东省兖州市。
委托诉讼代理人：颛孙拥军，山东华安御桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童振勇，男，济宁市兖州区酒仙桥街道办事处天仙庙村党支部书记、村民委员会主任，住山东省兖州市。
申请执行人：新华（山东）房地产交易中心有限公司，住所地山东省济南市市中区玉函路61号。
法定代表人：张满韵，董事长。
委托诉讼代理人：米彭，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：齐黎明，山东苏润律师事务所律师。
被执行人：济宁玉翰房地产开发有限公司，住所地山东省兖州市酒仙桥办事处（东外环路120号）。
法定代表人：郑可玉，董事长。
委托诉讼代理人：李鸾晓，女，该公司员工。
被执行人：上海玉翰房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区东方路1988号606C-9室。
法定代表人：郑可玉，董事长。
委托诉讼代理人：李鸾晓，女，该公司员工。
本院在执行申请执行人新华（山东）房地产交易中心有限公司（以下简称新华公司）与被执行人济宁玉翰房地产开发有限公司（以下简称济宁玉翰公司）、上海玉翰房地产开发经营有限公司（以下简称上海玉翰公司）、台州万邦置业有限公司、郑一南、李鸾晓、郑可玉、邵为军借款合同纠纷一案中，案外人徐玉泉对本院（2015）济中法执字第789-1号、（2015）济中法执字第789号之三执行裁定书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐玉泉称，2009年5月，上海玉翰公司作为拆迁人与我签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议依据《兖州市城市房屋拆迁补偿安置办法（试行）的通知》等有关政策，与我进行房屋产权调换，安置地点位于天仙嘉苑x区x、x号楼。新华公司与济宁玉翰公司、上海玉翰公司等借款合同纠纷一案，贵院已立案执行，贵院依据生效法律文书查封了济宁玉翰公司名下的涉案房地产（天仙嘉苑x区x、x号楼），并对上述房地产进行拍卖。我认为贵院无权对涉案房地产采取强制执行措施，理由如下：一、我对位于天仙嘉苑x区x、x号楼拆迁安置的房屋享有优先受偿权。安置协议明确约定以产权置换的形式将上海玉翰公司开发的天仙嘉苑x区x、x号楼对我进行补偿安置，其安置房屋的位置、用途均特定化。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对拆迁补偿安置协议中的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权，具有物权属性，赋予其物权的优先效力，在产生权利冲突时应优先于其他权利，包括申请执行人享有的抵押权。二、贵院对涉案房地产进行拍卖处置缺乏法律依据。我在申请执行人设定抵押权之前以产权调换的方式取得了涉案房屋的所有权，贵院虽然查封了上述涉案房地产，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，涉案房屋并不具备拍卖处分条件，贵院应终止拍卖程序，依法解除对上述房屋的查封等强制执行措施。综上，请求撤销（2015）济中法执字第789-1号执行裁定书，解除对兖州××天仙庙村土地证号为兖国用（20xx）第xxx号x地块x、x号楼（天仙嘉苑x区x、x号楼）的查封并终止拍卖。
为证明其主张，徐玉泉提交了《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份。
申请执行人新华公司、被执行人济宁玉翰公司、上海玉翰公司均未作书面答辩。但济宁玉翰公司向本院提交了《房屋拆迁许可证》（兖拆许字（20xx）第x号）、兖州市天仙嘉苑小区（一期）房屋拆迁补偿安置公告、兖州市发展和改革局《关于上海玉翰房地产开发经营有限公司建设天仙庙村城中村改造（天仙嘉苑）项目的核准意见》（兖发改（20xx）xx号）、《建设用地规划许可证》（地字第3xxx2（20xx）xxx号）、《土地使用权证》（兖国用（20xx）第xxx号）等证据材料（均为复印件）。
本院查明，一、新华公司与济宁玉翰公司、上海玉翰公司、台州万邦置业有限公司、郑一南、李鸾晓、郑可玉、邵为军借款合同纠纷一案，本院于2015年7月14日作出（2015）济商初字第56号民事判决。主要内容为：济宁玉翰公司于判决生效之日起十日内偿还新华公司借款本金34238721.66元及利息933056.24元、违约金56258.36元、律师费损失86万元；新华公司对济宁玉翰公司登记的证号为房建兖州字2xxx1号在建工程抵押登记证明项下的抵押物在建工程在判项所确定的债权在最高额3500万元的范围内享有优先受偿权，对济宁玉翰公司所抵押的证号为兖国用（20xx）第xxx号、兖国用（20xx）第xxx号的土地使用权在判项所确定的债权在最高额3500万元的范围内享有优先受偿权，对上海玉翰公司、郑一南登记的证号为兖工商股质登记企设字（20xx）第xxx、xxx号股权出质设立登记通知书项下的质押物股权在判项所确定的债权在最高额3500万元的范围内享有优先受偿权；上海玉翰公司、台州万邦置业有限公司、郑一南、李鸾晓、郑可玉、邵为军对判项所确定的济宁玉翰公司应承担的债务在最高额3500万元的范围内承担连带清偿责任；上海玉翰公司、台州万邦置业有限公司、郑一南、李鸾晓、郑可玉、邵为军履行判决义务后，有权向济宁玉翰公司追偿。济宁玉翰公司、上海玉翰公司、台州万邦置业有限公司、郑一南、李鸾晓、郑可玉、邵为军不服，向山东省高级人民法院上诉。山东省高级人民法院于2015年10月16日作出（2015）鲁商终字第374号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案审理中认定的相关事实：“2014年1月22日，渤海银行济南分行与济宁玉翰公司签订编号渤济分最高抵营业部（2014）第2号《最高额抵押协议》。约定济宁玉翰公司以其名下兖国用（20xx）第xxx号、兖国用（20xx）第xxx号的土地使用权为新华公司委托渤海银行济南分行发放的上述委托贷款提供最高额3500万元的抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、手续费、违约金、诉讼费、实现债权的律师费等；济宁玉翰公司存在未足额清偿主合同项下债务等任何一项违约行为时抵押权人有权立即行使抵押权。2014年1月23日，双方就上述土地使用权办理抵押权登记，并由济宁市兖州区国土资源局发放土地他项权利证明书，证号为兖他项字（20xx）第xxx号。”
二、在本案执行过程中，本院于2016年7月26日作出（2015）济中法执字第789-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人济宁玉翰公司名下坐落于兖州××天仙庙村证号为兖国用（20xx）第xxx号x地块x、x号楼，xxx号x地块x号楼，（20xx）第xxx号x地块x、x号楼，查封期限三年，自2016年8月10日至2019年8月9日；二、停止为被执行人济宁玉翰公司办理在兖州××天仙庙村证号为兖国用（20xx）第xxx号x地块x、x号楼，xxx号x地块x号楼，（20xx）第xxx号x地块x、x号楼的房屋预售许可证。2017年5月22日，本院作出（2015）济中法执字第789号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人济宁玉翰公司名下坐落于兖州××天仙庙村证号为兖国用（20xx）第xxx号x地块x、x号楼和坐落于兖州市酒仙桥办事处天仙庙村兖国用（20xx）第xxx号x地块x、x号楼及相应土地使用权。
三、上海玉翰公司与徐玉泉于2009年5月26日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：为实施天仙嘉苑一期改造建设工程，对被拆迁人徐玉泉的房屋进行产权调换，拆迁房屋建筑面积为266.8平方米，安置地点为天仙嘉苑，安置房屋叁套，分别安置在x区4号楼x-
xxx室，面积约65平方米、x区x号楼x-xxx室，面积约95平方米，剩余贰套房屋安置在x区x号楼或x号楼，面积约130平方米（具实结算）。
四、济宁玉翰公司于2009年7月成立，上海玉翰公司系济宁玉翰公司股东。兖州市发展和改革局于2008年7月12日核准上海玉翰公司建设天仙庙村城中村改造（天仙嘉苑）项目。上海玉翰公司与济宁玉翰公司已分别取得该建设项目的房屋拆迁许可证和建设用地规划许可证，兖州市建设局于2009年4月28日发布了兖州市天仙嘉苑小区（一期）房屋拆迁补偿安置的公告。
五、案争（20xx）第xxx号x地块x、x号楼，目前属在建工程。
以上事实，有民事判决书、执行裁定书、调查笔录、案外人及被执行人济宁玉翰公司等提供的《房屋拆迁补偿安置协议》、房屋拆迁许可证和建设用地规划许可证等证据材料在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，人民法院在执行程序中，应当充分保护被拆迁人的合法权益。本案中，虽判决申请执行人新华公司对证号为兖国用（20xx）第xxx号土地使用权在判决所确定的债权在最高额3500万元的范围内享有优先受偿权，但办理抵押登记之前，案外人徐玉泉已与上海玉翰公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，（20xx）第xxx号x地块x、x号楼属拆迁安置工程，故案外人徐玉泉请求排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对被执行人济宁玉翰房地产开发有限公司名下坐落于兖州市天仙庙村土地证号为（20xx）第xxx号x地块x、x号楼的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 邢景明
审判员 戴伍建
审判员 陈 明
二〇一七年十二月二十七日
书记员 范晓颖