杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第256号
原告德福科技（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区滨兴路1451号。
代表人袁雄飞，董事长。
委托代理人（特别授权）曹毅、胡晓青，系公司员工。
被告杭州青番茄电子商务有限公司，住所地杭州市滨江区滨兴路1451号208室。
法定代表人许慎桦。
被告许慎桦。
原告德福科技（杭州）有限公司诉被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，由代理审判员杨仙林适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行审理，原告委托代理人曹毅、胡晓青、被告许慎桦（又为被告杭州青番茄电子商务有限公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告与被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦于2014年2月28日签订《权利义务转让协议》，被告杭州青番茄电子商务有限公司通过该协议取代被告许慎桦与原告于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》中的地位，承租原告之物业位于杭州市滨江区滨兴路1451号德福科技（杭州）有限公司大楼208室房屋，建筑面积288平方米，被告许慎桦对被告杭州青番茄电子商务有限公司履行的《房屋租赁合同》的权利义务承担连带责任担保。依据《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2014年1月15日起至2019年1月14日止，租金每半年支付一次，先付后用，被告应于本期租金到期之日提前10日预支下期租金，第一年单价租金1.70元／天／平方米，计178704元（2014年1月15日起至2015年1月14日止，原告给予被告免租期3个月，计90天），扣除免租期实际租金为134640元，以后每年单价租金按6%递增。被告应分别于2014年1月30日前支付第一年上半年租金44064元（扣除免租期90天租金）、2014年7月5日前支付第一年下半年租金90576元。合同签订后，原告依约于2014年1月15日向被告交付房屋使用，被告分别于2014年2月18日向原告支付合同履约保证金14688元，租金44064元；2014年9月30日支付租金40000元，2014年11月24日支付租金20000元，截止本案诉状提交法院之日止，被告共计向原告支付房屋第一年租金104064元，合同履约保证金14688元，剩余第一年租金30576元被告至今未向原告支付。经多次催讨，被告逾期未予支付。原告认为，被告逾期支付租金，已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，没收保证金，支付拖欠的租金。被告许慎桦应承担连带清偿责任。
诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告杭州青番茄电子商务有限公司向原告支付第一年剩余房屋租金30576元（截止至2015年1月14日），2015年1月15日起至2015年1月26日房屋租金6221元（该房屋租金以第二年单价租金为基数计算，从2015年1月27日起至法院判决解除《房屋租赁合同》之日止的房屋租金另行计付）、合同解除违约金40392元（该违约金以第一年租金的30%计付），共计77189元。3.判令原告有权依据《房屋租赁合同》的约定，没收被告合同履约保证金14688元。4.判令被告许慎桦对上述应付款项承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦答辩称，原告诉称基本属实，二被告愿意解除合同，对于租金支付情况予以认可。但是，被告方认为履约保证金应当抵扣违约金。
在庭审中，原告提供以下证据：
证据1.房屋租赁合同1份，证明原告与被告许慎桦于2014年1月20日签订了《房屋租赁合同》，原告与被告许慎桦之间存在房屋租赁关系，被告许慎桦向原告租赁滨江区滨兴路1451号208室房屋，租期、租金、支付方式及期限、违约责任等约定之事实。
证据2.《权利义务转让协议》1份，证明原告与被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦于2014年2月28日签订《权利义务转让协议》，被告杭州青番茄电子商务有限公司取代被告许慎桦与原告建立房屋租赁关系，履行《房屋租赁合同》中的权利义务，被告许慎桦承担连带担保责任。
证据3.华盛达广场客户房屋验收交接表，证明原告按合同约定向被告交付房屋。
证据4.银行凭证，证明被告向原告仅支付第一年租金104064元、履约保证金14688元之事实。
被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦未提供证据。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
对于原告提供的证据1-4，被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦均无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年1月20日，原告（甲方，出租方）与被告许慎桦（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于杭州市滨江区长河街道滨兴路1451号二楼loft（以下简称该物业），该业务测绘建筑面积288平方米。《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2014年1月15日起至2019年1月14日止，共5年。甲、乙方约定给予免租期（1月15日至4月15日）不计租金。该物业租金第一年单价为1.70元／天／平方米，计178704元（2014年1月15日起至2015年1月14日止），第一年免租期3个月，实际租金为134640元；第二年（2015年1月15日起至2016年1月14日止）按6%递增，单价为1.80元／天／平方米，年租金为189216元／年；以后每年租金按6%递增。租金每半年支付一次，先付后用。乙方应在上半年租金到期之日提前10日预支下期租金；合同第一次租金，免租期不收取租金，但乙方应于本协议签订之日起10日内支付免租期结束之日止开始计算的半年租金。履约保证金为14688元，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付。第十三条合同的变更、终止、解除及违约责任：……13-4甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，乙方应支付甲方当年年租金的30%违约金，且甲方有权解除合同，已收取的履约保证金不予退还，如造成甲方经济损失的由乙方全部承担：……（五）乙方逾期不支付租金累计超过60日的。
2014年2月28日，原告（甲方）与被告许慎桦（乙方）、被告杭州青番茄电子商务有限公司（丙方）签订《权利义务转让协议》，该协议约定：自本协议签订之日起，乙方将其在《租赁合同》中的权利义务转让给丙方，即由丙方取代乙方地位履行《租赁合同》，租赁期限、租金及支付方式等按《租赁合同》执行；乙方对丙方履行《租赁合同》的权利义务承担无限连带担保责任。
2014年1月15日，原告与许慎桦签订华盛达广场客户房屋验收交接表，确认原告将房屋交付被告使用。许慎桦分别于2014年2月18日向原告支付合同履约保证金14688元、租金44064元，合计58572元；于2014年9月30日支付原告租金40000元，于2014年11月24日支付租金20000元。被告杭州青番茄电子商务有限公司拖欠原告第一年租金30576元，至今未支付。
本院认为，依法成立的合同自成立时发生法律效力，对当事人有拘束力，各方均应严格按照合同约定履行。原告与被告许慎桦签订《房屋租赁合同》，同时，原告与被告许慎桦、被告杭州青番茄电子商务有限公司又签订《权利义务转让协议》。根据上述合同的安排，被告许慎桦将其在《租赁合同》中的权利义务转让给被告杭州青番茄电子商务有限公司。依据法律规定，原、被告三方对于《房屋租赁合同》的权利义务达成了转让协议，并不违反法律规定，本院予以确认。被告杭州青番茄电子商务有限公司概括承受被告许慎桦的出租人的地位，现原告起诉主张，被告杭州青番茄电子商务有限公司未能按照《房屋租赁合同》履行，拖欠租金30576元，依照《房屋租赁合同》的约定主张合同解除。被告杭州青番茄电子商务有限公司认可拖欠租金的事实，并愿意解除合同。本院认为，被告杭州青番茄电子商务有限公司拖欠原告租金的事实，原告据此主张解除合同，有约定依据和事实基础，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告杭州青番茄电子商务有限公司结欠原告的租金30576元，并继续支付租金至合同解除之日止，符合法律规定，本院予以支持。
被告杭州青番茄电子商务有限公司拖欠原告租金导致合同解除的，应当依照合同约定承担违约责任。原告请求被告杭州青番茄电子商务有限公司支付违约金40392元，即以第一年租金134640的30%计付，符合合同约定，且未超过合理范围，本院予以支持。鉴于本案原告未提供证据证实由于被告杭州青番茄电子商务有限公司的违约造成原告的其他损失，本院认为，被告杭州青番茄电子商务有限公司支付的违约金足以弥补由其违约造成原告的损失。原告请求不予归还被告方交纳的履约保证金14688元，本院认为，保证金从性质而言系保证合同义务的履行，一旦违约情形发生时，守约方即可以保证金先行扣除以实现守约方的合同权利，该履约保证金应先抵扣拖欠的租金。根据被告许慎桦与原告及被告杭州青番茄电子商务有限公司签订的《权利义务转让协议》，被告许慎桦应当对于被告杭州青番茄电子商务有限公司的上述债务承担连带担保责任。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告德福科技（杭州）有限公司与被告杭州青番茄电子商务有限公司（原承租人许慎桦）于2014年1月20日就位于杭州市滨江区长河街道滨兴路1451号二楼loft、签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告杭州青番茄电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告德福科技（杭州）有限公司租金（具体计算方式：截至2015年1月14日止结欠租金30576元；自2015年1月15日起至本判决生效之日止，按照每日518.40元计收租金）。
三、被告杭州青番茄电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告德福科技（杭州）有限公司违约金40392元。
四、被告许慎桦对于被告杭州青番茄电子商务有限公司上述第二、三项判决义务承担连带责任。
五、驳回原告德福科技（杭州）有限公司本案其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2096元，减半收取1048元，由原告德福科技（杭州）有限公司负担168元，被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦负担880元。原告德福科技（杭州）有限公司于本判决书生效之日起二十日内来本院退费；被告杭州青番茄电子商务有限公司、许慎桦于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
代理审判员 杨仙林
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 毛丰艺