浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2670号
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司。
法定代理人黄允献。
委托代理人楼淳杰。
委托代理人王光彪。
被告陈知邦。
被告唐慧沁。
委托代理人陈知邦，系第二被告丈夫。
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司为与被告陈知邦、唐慧沁物业服务合同纠纷一案，于2014年9月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的委托代理人楼淳杰；被告陈知邦，被告唐慧沁的委托代理人陈知邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司诉称，两被告系夫妻关系。原告原名为义乌市建筑房地产物业管理有限公司，原告2007年10月更名为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。被告系义乌市经贝家园东区x-
xxx室房屋的所有人。2006年4月13日，被告唐慧沁与原告签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告对经贝家园实施物业管理；物业费每年交一次，在每年第一个月的上半月前交纳。但被告一直未向原告支付2012年1月1日-2014年12月底期间的物业管理费6453元、2012年12月9日-2014年6月8日期间的税费294元及电费3682元。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。为此，要求判决：两被告共同向原告支付物业管理费6435元及滞纳金（以2145元为基数分别从2012年1月16日起，从2013年1月16日起，从2014年1月16日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）、水费294元、电费3682元。
被告陈知邦、唐慧沁共同辩称，被告陈知邦于2012年被选举为经贝家园东区业委会委员，一直参与和支持小区业委会相关管理工作。2006年入住至2011年12月均按合同1.2元／平方／月交纳物业管理费；2006年至2012年12月均按物业公司通知单交纳水电费。被告履行合同信誉良好。2012年1月开始，义乌市建筑房地产物业服务有限公司单方面提出提高物业管理费收费标准，从1.2元／平方／月提高到1.6元／平方／月，幅度达33%，侵犯住户权益，无合法依据。因为提价未经召开业主代表大会通过，未经物价、行业主管部门批准；原告提交的《关于调整物业服务收费标准的公告》为单方行为，表述说186人赞成，证据不足。物业管理操办的表决材料采用多次分头上门诱导形式取得，有的甚至不是业主本人的签名，程序不合法；单方面提价后未重新签订物业管理合同，未终止原签订的前期物业管理合同。所以提价无合法依据。2012年1月东区业主委员会成立后多次与义乌市建筑房地产物业服务有限公司提出物业管理移交和重新聘请重新签订物业管理合同要求，均被原告拒绝。2012年1月至今，本人多次要求继续按前期物业合同约定，1.2元／平方米／月计算交纳物业管理费，而小区物业公司季劲松主管等人以自己无权决定为由一直拖延收取。所以，本人不存在拒交物业管理费行为。小区水电费收取一直由物业代收代缴。物业公司收费通告显示，从住户收缴费用由以下几部分组成：住户水电分表实际显示用量费用、电梯及公共照明用电费用、地下室车库用水电费用、地下室水泵用电费用、景观照明费用、人防等费用、损耗水电费用（长期按10%收取）。被告认为其中地下室车库用水电费用、地下室水泵用电费用、损耗水电费用不能由本住户承担。理由如下：1、地下室车库由义乌市建筑房地产有限公司或义乌市建筑房地产物业服务有限公司出租并收取高额租金及管理费，发生的水电费应由义乌市建筑房地产有限公司承担。本人一直没有使用地下室车库，不是受益方，本人不应分担；2、地下室排水泵用于地下室长期漏水之排水，发生的水电费应由义乌市建筑房地产有限公司（或受益方）承担，本人不应分担。高层供水提升泵用部分同意分摊；3、小区公用房、物管用房、物业公司出租房、义乌市建筑房地产物业服务有限公司营业办公使用的水电费均被计入水电损耗中。这些消耗理应由相应受益方承担，本人不应分担。损耗水电费用（长期按10%收取）是不合理的。本人所在的x幢因义乌市建筑房地产有限公司屋面改建出租损坏导致渗漏水，本人住房东外墙因质量问题长期渗漏水得不到修理解决。楼房底层门禁系统、小区监控视频系统长期未正常使用，小区安全保卫工作松懈，长期存在安全隐患。因此本人认为义乌市建筑房地产物业服务有限公司未按合同履行好合同约定内容。物业管理费收取应打8折。两被告提出以下诉求：1、义乌市建筑房地产服务有限公司（或义乌市建筑房地产公司）负责及时修补渗漏水，并赔偿本人损失500元；2、物业管理费按合同1.2元／平方／月计取，打8折。义乌市建筑房地产物业服务有限公司不能收取滞纳金。应缴物业管理费2012、2013、2014年合计111.72×1.2×12×3×0.8=3860元；3、2006年至2012年12月期间物业公司通知单水电费中不合理超收部分（电10%、水1吨／月）应返还本人，其中电费应返还1239元、水费返还187元；4、2012年12月至2014年6月应缴水费为（618-529）×2.6元=231元，应缴电费为（27262-22210）×0.558元=2819元；5、鉴于存在乱收费情况，义乌市建筑房地产物业服务有限公司向住户收取的各项费用均应接受小区业委会审计后实施，做到公开、公平、真实；6、综上所述，本人应向原告支付的费用合计为3860＋231＋2819-500-1239-187=4984元；7、本人无过错行为，本案诉讼费用由原告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、前期物业管理服务合同一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实。两被告共同质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
二、证明一份，证明经贝家园东区x幢xxxx室房屋的原名称为经贝家园东区x幢xxxx室的事实。两被告共同质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
三、关于调整物业服务收费标准的公告一份、部分关于对物业服务收费新标准意见进行表决的通知一份、照片一份、水电物业费通知单十份、水电表抄表记录一份、律师函及快递详情单各1份，证明被告方拖欠原告物业服务费6435元，水费294元，电费3682元的事实及原告曾多次向被告方催讨费用的事实。两被告共同质证意见：关于调整物业服务收费标准的公告有异议，物业费从1.2元每平方涨到1.6元每平方我不认可。部分关于对物业服务收费新标准意见进行表决的通知有异议，签名不是我或者我老婆签字的，即使有表决的统计后，也应该重新签订物业服务合同并且张榜公示才可以实施。照片没有异议。水电物业费通知单我不认可，小区存在乱收费的情况，10%的损耗及电梯公摊费我不认可。我对自己用的水电费没有异议。水电表抄表记录没有异议。律师函及快递详情单没有异议。本院认为调整物业服务收费标准的公告中关于表决票的汇总结果的真实性无法确认，故本院不予采信。关于表决的通知中的“陈志邦”的签名与被告陈知邦的姓名不一致，且原告也未申请对该签名是否系被告陈知邦所签进行鉴定，故本院对该证据不予采信。本院对照片、水电物业费通知单、水电抄表记录、律师函及快递详情单均予以采信。
四、原告工商变更登记情况一份，证明原告于2007年10月23日把名称“义乌市建筑房地产物业管理有限公司”变更为“义乌市建筑房地产物业服务有限公司”的事实。两被告共同质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
五、档案证明一份，证明该房屋的所有权人是被告的事实。两被告共同质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
两被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、物业公司收费通知复印件一份，证明原告收费不合理。原告质证意见：真实性没有异议，证明目的有异议。原告收取的费用是合法的，从2012年收费中可以看出被告是认可收费标准的。原告也公布了收费的明细。本院认为，该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
二、业主水电物业费通知单复印件八份，证明原告收费不合理过于高并且收费没有审计的依据。原告质证意见：真实性没有异议，08年至09年是按10%计算水损的，2012年是按4%至5%计算水损，从2013年开始是按3%计算水损的。本院认为，该组证据仅证明了2007至2009年间的两被告的水、电、物业费的具体数额，但无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
三、被告水电表抄表记录单复印件一份，证明原告收费不合理过于高并且收费没有审计的依据。原告质证意见：没有异议。本院认为，该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
四、表决书复印件一份，证明原告提供的提价表决书不是被告本人签名。原告质证意见：真实性没有异议，名字是被告签名的。本院认为，表决中的“陈志邦”的签名与被告陈知邦的姓名不一致，且原告也未申请对该签名是否系被告陈知邦所签进行鉴定，故本院对该证据采信。
五、2012年小区业委会成立备案公告及照片复印件各一份，证明从2012年到现在为止，要求原告提供审计收费标准以及审计的依据。原告质证意见：真实性没有异议，证明目的有异议，收费标准都是公示过的。本院认为，该证据仅证明了义乌市经贝家园（东区）于2012年7月9日向义乌市住房和城乡建设局申请备案了业主委员会并进行了公告的事实，但无法单独证明该业主委员会确曾向原告要求过审计的事实，该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
六、被告住宅外墙质量问题照片三份，证明我的房屋漏水的问题，以及物业公司没有及时解决。原告质证意见：真实性异议，不能证明该照片是被告的房屋，拍摄时间无法确定。本院认为，该证据既无法单独证明义乌市建筑房地产物业服务有限公司未履行合同义务，也无法证明义乌市建筑房地产物业服务有限公司未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故本院不予采信。
七、物业管理合同复印件一份，证明物业公司明确1.2元每平方。原告质证意见：真实性没有异议，但是从缴费的时间看，缴费是每半年一次，被告没有及时缴纳物业费。本院对该证据予以采信。
八、证明（三位证明人系小区业委会成员）一份，证明房产公司、物业公司不移交公共物产，未按合同履行管理，拒绝接受业主监督，侵犯了业主的权利。原告质证意见：真实性有异议，没有业委会的公章，这三个人的签名也不能证明小区的管理情况。本院认为，该证明虽落款为经贝家园东区业主委员会，但未加盖有业主委员的公章，且被告未提供其他证据予以证明签名的三人身份情况，故本院不予采信。
九、收款凭证复印件一份，证明我2012年之前都是按时交纳物业费。从2012年之后，我1.2元每平方交物业费，但是原告不收取我的物业费的问题。原告质证意见：被告是同意交水损的收费的。本院认为，该证据缺乏关联性，故本院不予采信。
经审理查明，被告陈知邦、唐慧沁系义乌市经贝家园x幢xxxx室的业主，房屋计费面积为111.72平方米。2006年2月15日，义乌市建筑房地产物业管理有限公司与两被告签订《前期物业管理服务合同》一份，双方约定：住宅管理服务费按建筑面积1.2元／平方米／月；物业费自《交房通知书》规定的交房通知之日开始交纳计收，按年度支付，在第一年第一月的上半月前交纳；受有关部门或单位委托，可提供水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用的代收代缴服务（不属于物业管理费）。2007年10月23日，义乌市建筑房地产管理有限公司更名为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。被告陈知邦、唐慧沁至今未向原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司交纳2012年1月1日至2014年12月30日期间的物业管理费及水电费。
另查明，浙江省义乌市稠城镇经贝家园（东区）x幢xxxx号房屋即为浙江省义乌市经贝家园东区x幢xxxx室房屋。
本院认为，被告陈知邦、唐慧沁与义乌市建筑房地产物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法，应予认定有效。2007年10月23日，义乌市建筑房地产物业管理有限公司变更为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。义乌市建筑房地产物业管理有限公司的权利义务应由变更后的义乌市建筑房地产物业服务有限公司承担，本案原告主体适格。被告陈知邦、唐慧沁作为接受服务的业主，应当按合同约定自觉向原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司缴纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，本院认为，原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司提供的物业服务收费新标意见的业主表决结果系其自行收集并汇总，其真实性无法确认，且被告陈知邦亦未在该表决中签字同意按照1.6元／平方米／月计算物业服务费，故两被告应缴纳2012年至2014年物业服务费为（111.72平方米×1.2元／平方米／月×12个月）×3=4826元，水费113吨×2.6元／吨=294元，电费6599度×0.558元／度=3682元。关于违约金问题，原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司自愿要求被告陈知邦、唐慧沁自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付滞纳金的诉请，系其对自身权利的处置，本院予以准予。因合同中约定，业主应在每年的第一个月的上半月前缴纳服务费，因此2012年度物业费1609元的滞纳金应从2012年1月16日开始计算，2013年度物业费1609元的滞纳金应从2013年1月16日开始计算，2014年度物业费1609元的滞纳金应从2014年1月16日开始计算。被告陈知邦、唐慧沁认为其所购买的房屋存在漏水问题及小区内存在安保系统差等问题，要求义乌市建筑房地产物业服务有限公司尽到管理义务。本院认为，被告陈知邦、唐慧沁提供的证据既无法证明义乌市建筑房地产物业服务有限公司未履行合同义务，也无法证明义乌市建筑房地产物业服务有限公司未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该辩解，本院不予采信。被告陈知邦、唐慧沁认为原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司收取的水电费中的损耗不合理，但其提供的证据不足以证明该辩解，故本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈知邦、唐慧沁于本判决生效后十日内支付原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司物业管理费4826元，并支付滞纳金（其中1609元从2012年1月16日起；其中1609元从2013年1月16日起；其中1609元从2014年1月16日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止），水费294元，电费3682元。
二、驳回原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38元，由原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司负担8元，由被告陈知邦、唐慧沁负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费76元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张艳琳