江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初4809号
原告：倪天星，男，汉族，1966年3月15日生，住所地江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：陆宁初，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷明伟，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。
被告：成都大港置业有限公司，住所地四川省成都市青白江区工业集中发展区南区青白江大道111号，组织机构代码55107869-9。
法定代表人：陈善睦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁磐，北京盈科（成都）律师事务所律师。
原告倪天星与被告成都大港置业有限公司民间借贷、担保物权纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法适用普通程序于2016年11月15日、2017年2月16日、2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告倪天星（第二次庭审）及其委托诉讼代理人雷明伟、被告成都大港置业有限公司委托诉讼代理人丁磐（第二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪天星向本院提出诉讼请求判令：1、被告立即办理原、被告于2015年8月1日所签订的《担保协议书》中约定的成都大港建材城一期二区2栋和3栋所有商铺的抵押登记；2、被告立即偿还原告人民币500万元，并支付自2015年5月5日起按照年利率24%标准计算至法院判决生效之日止的利息，暂算至2016年10月9日为1713333元；合计6713333元；3、原告有权以位于成都大港建材城一期二区3栋所有商铺折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原告与被告签订《借款协议》一份，被告向原告借款人民币500万元，约定月利率为3%，借款期限为3个月。2015年2月4日，原告通过银行转账支付了上述借款。被告取得了借款后，仅支付了3个月的利息，到期后未按约偿还上述借款。2015年8月1日，原、被告签订《担保协议书》一份，设立了以下抵押权：1、为保障原告于2015年2月1日出借给被告款项人民币500万债权的实现，被告将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺抵押给原告作为担保；2、为保障原告为潘长维、陈丽提供的反担保债权的实现，被告将成都大港建材城一期二区2栋所有商铺抵押给原告作为担保。《担保协议书》约定，协议签订之日起3日内，被告将本协议项下的担保资产抵押至原告名下。但时至今日，虽经原告多次催办，被告仍未办理担保资产的抵押登记。上述借款经原告多次催要，被告至今仍未支付。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉请。
被告成都大港置业有限公司辩称：1、标的商铺未办理抵押登记，原告不享有抵押权，无权申请将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺进行折价或者拍卖、变卖并就所得价款优先受偿；2、原告不能证明为被告提供信用反担保的事实，实际上也并未承担反担保的责任，无权主张被告办理成都大港建材城一期二区2栋所有商铺的抵押登记；3、原告虽然出借给被告500万元，但经过对被告相关财务账册进行审计，发现原告还应向被告返还四千余万元的借支款项，对同类型债务被告主张与原告进行抵销；4、本案系合同纠纷，从诉讼标的来看属于给付之诉，由于涉案的房屋以及其所占用的土地已被其他法院和公安机关查封，给付条件现在已不成立；5、原告主张的借款利率标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2015年2月1日，原告倪天星（甲方）与被告成都大港置业有限公司（乙方）签订《借款协议》一份，约定因公司经营需要，乙方向甲方借款人民币伍佰万元整，约定利息按月利率3%计算，借款期限为3个月，到期一次还本付息。乙方银行账户收到甲方转账汇款后，借款协议生效。乙方通过银行转账支付甲方后，借款协议失效。2015年2月4日，原告通过转账方式将上述500万元借款支付到被告银行账户。
2015年7月15日，案外人潘长维与四川瀚华融资担保有限公司签订编号为630015-单融保委字第99971-00的《融资担保委托合同》一份，约定因潘长维向四川瀚华小额贷款有限公司融资，特委托四川瀚华融资担保有限公司为其融资债务向融资机构提供担保，担保的融资本金为2000万元，资金使用期限不超过一个月。
同日，原告倪天星作为保证人（甲方）与四川瀚华融资担保有限公司（乙方）签订编号630015-单反保证字99971-04的《保证反担保合同》一份，主要内容为：基于潘长维与四川瀚华融资担保有限公司签订的上述《融资担保委托合同》，甲方自愿与乙方签订本合同。潘长维将与四川瀚华小额贷款有限公司签订编号为【120015-DJ99987-00】的融资合同，为担保融资债务的履行，乙方将向四川瀚华小额贷款有限公司出具担保融资本金金额为贰仟万元的不可撤销担保书，编号为CHBZ201500063，本合同旨在担保乙方因担保合同承担担保、赔偿责任后能够顺利实现追偿权，并担保乙方在主合同项下的其他权利能够实现。乙方在主合同项下的全部债权均为本合同所担保的主债权，保证方式为连带责任保证，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日的次日起计算。
同日，案外人潘长维与四川瀚华小额贷款有限公司签订了编号为120015-DJ99987-00的《借款合同》一份，约定潘长维向四川瀚华小额贷款有限公司借款2000万元，使用期限1个月，自2015年7月15日起至2015年8月15日止，实际放款日与到期日以贷款借据为准。贷款利率为固定利率，月息1%，贷款期间内不作变动，还款方式为一次性到期还本付息。《借款合同》签订后，四川瀚华小额贷款有限公司于2015年7月向潘长维发放贷款2000万元。
2015年8月1日，原告倪天星（甲方）与被告成都大港置业有限公司（乙方）签订《担保协议书》一份，约定为保障甲方借款债权及反担保债权的实现，乙方以房产向甲方提供借款债权抵押担保及反担保债权担保，双方达成以下协议：一、为保证甲方借款债权的实现，乙方将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺抵押给甲方作为担保，担保范围为本金、利息和实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等。二、为保障甲方反担保债权的实现，乙方将成都大港建材城一期二区2栋所有商铺抵押给甲方作为担保，担保范围为：1、甲方代为清偿的全部债务，包括但不限于本金、利息、滞纳金和实现贷款人债权的费用、担保人实现追偿权的费用等。2、甲方为实现担保物权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等。三、本协议签订之日起3日内，乙方应将本协议项下的担保资产抵押至甲方名下；担保期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将担保资产转移、赠与、转让、出售、抵押或以其它方式处分本协议项下的担保资产，并不得实施降低担保资产价值的任何行为；甲方的借款债权或反担保债权代偿后为得到清偿时，双方应在甲方发出书面通知后10日内，协商将担保资产折价处理。协商不成的，乙方授权甲方对担保资产折价或拍卖、变卖所得实际价款应当首先清偿所欠甲方债务，如不足以清偿的，甲方有权就不足部分依法向乙方进行追偿······。
庭审中，对于500万元借款利息，原告称成都大港置业有限公司仅支付了2015年5月4日之前的借款利息，2015年5月5日之后的利息没有再支付，被告对利息起算时间没有异议，对计算标准认为过高，请求法庭调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
另查明，成都大港建材城一期二区2栋、3栋的权证号分别为成青房权证监证字第××号、03××61号。由于涉及其他民事纠纷并涉嫌刑事犯罪问题，该两栋商铺及其占用的土地已先后于2016年10月及11月被成都市青白江区人民法院、成都市公安局青白江区分局、成都市中级人民法院等单位查封。
上述事实，有原告提供的《借款协议》、《担保协议书》、兴业银行网上转账受理单、《保证反担保合同》、被告提供的涉案房屋信息摘要、本院调取的民事起诉状、《借款协议》、《融资担保委托合同》以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告倪天星与被告成都大港置业有限公司签订的《借款协议》以及《担保协议书》均合法有效，受法律保护。原告已按照《借款协议》的约定向被告提供500万元借款，到期后被告未能按时归还借款，已构成违约，原告诉请被告归还500万元借款并按照年利率24%标准支付自2015年5月5日起的利息符合合同约定，本院予以支持。关于被告抗辩称利息计算标准过高问题，《借款协议》中约定月利率3%，原告起诉时已按照年利率24%主张，不违反法律规定，本院不再予以调整。
《担保协议书》中约定为保证原告借款债权的实现，被告将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺抵押给原告作为担保，同时约定为保障原告反担保债权的实现，被告将成都大港建材城一期二区2栋所有商铺抵押给原告作为担保。本案中，被告本应按照担保合同的约定办理抵押权登记，但本院查明上述房屋均被人民法院或公安机关查封。根据《物权法》第184条第（五）项规定，依法查封、扣押、监管的财产不得抵押，因此，被告不能再办理抵押登记。同时根据《合同法》第110条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求继续履行，但该非金钱债务属于法律上或者事实上不能履行的，对方不能再要求履行。因此原告的该项诉请本院不予支持。
关于优先受偿问题，因涉案商铺均未办理抵押登记，担保物权依法尚未成立，原告主张就成都大港建材城一期二区3栋所有商铺折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（五）项、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告成都大港置业有限公司自本判决生效之日起10日内归还原告倪天星借款本金500万元并支付相应的利息（利息自2015年5月5日起按照年利率24%标准计算至款项实际给付之日止）。
上述款项由被告直接给付原告，如采用转账方式支付，请汇入太仓市人民法院案款专户，开户行：中国建设银行太仓分行，账号：32×××31。
二、驳回原告倪天星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58953元、财产保全费5000元，合计63953元，由被告成都大港置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：a。
审 判 长 林 森
代理审判员 胡兴瑞
人民陪审员 李培忠
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 陈若玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。