广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16737号原告：张健钟，男，1978年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁倩洁，广东兴顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区陈村镇弼教会资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇弼教路17号。负责人：伍炳光。委托诉讼代理人：冼志敏，广东瑶琨律师事务所律师。原告张健钟诉被告佛山市顺德区陈村镇弼教村委会资产管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理，依法适用简易程序，分别于2017年12月21日及2018年1月11日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人梁倩洁，被告的委托诉讼代理人冼志敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.变更《商铺租赁合同》（弼教路29号商铺）的五年总租金为145600元；2.被告立即拆除上述租赁商铺消防通道中的围蔽设施；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月11日在陈村镇农村集体资产交易管理所举办的弼教资产办弼教路13号商铺等一批公开竞投项目竞投中，竞得弼教路29号商铺的资产租赁权。在《陈村镇农村集体资产交易成交确认书》中已经确认资产占地面积和建筑面积均为60平方米。原告与被告于2017年8月17日就该商铺签订《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，合同当中约定商铺的面积为60平方米，每年租金为33600元，即每平方米的年租金为560元。但实际交付商铺时，原告实测面积仅为50平方米，故应当按照实际面积给付租金，即每年租金应当为28000元。原告与被告多次协商变更租金未果。被告更把商铺的消防通道围蔽，强行变更了该商铺招投标时的实物现状，并且为原告带来了严重的消防安全隐患。为此，原告向法院起诉。后原告在诉讼中将第一项诉讼请求变更为被告将商铺交付给原告使用，《商铺租赁合同》（弼教路29号商铺）的五年总租金为145600元，租赁期及租金自实际交付商铺之日开始计算及计收。被告答辩称，1.原告诉称案涉商铺面积为50平方米并据此要求减少租金没有事实及法律依据。原告承租的商铺面积足够60平方米，原告认为案涉商铺只有50平方米没有任何依据。从原告提供的照片反映，商铺主要有两部分组成，一部分是面向大路的前门部分，面积约为51平方米，一部分是与弼教市场相邻的后门檐廊部分，面积约为10平方米，两部分面积合计约为61平方米，已超过合同约定的60平方米。原告主观认为商铺面积只有前门部分的50平方米是错误的。此外，一直以来，案涉商铺的占地面积本身就包含了后门檐廊部分，这从商铺的前门及檐廊均专门铺设了地砖即可以清晰反映，而且在实际使用上，案涉商铺的后门檐廊部分此前一直作为租户的专有部分，由租户支配、使用，所以案涉商铺的檐廊并非原告所称的消防通道，原告认为案涉商铺只有50平方米与事实不符；且无论是在2017年8月11日原告竞投取得案涉商铺的租赁权，还是在2017年8月17日，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，交付案涉商铺的“门前三包”保证金10000元及商铺周边改造金500元时，原告已经知晓案涉商铺的现状，并没有任何异议，否则，原告不可能参与竞投、签订合同并依约支付保证金。双方合同也约定原告对被告出租的租赁物已作充分了解，愿意承租该租赁物，也说明原告对案涉商铺是充分了解的，对案涉商铺的使用面积不存在争议；再者，案涉商铺是通过公开竞投的方式取得，且商铺租金受多种因素影响，商铺面积并不是衡量商铺租金的唯一标准，故原告主张按照使用面积计算租金是错误的。案涉商铺的地理位置优越，紧邻菜市场，周边有小学、银行及各类商铺，人流密集，且为水泥结构，较为结实；商铺采用竞投方式，价高者得，并不是原告与被告双方通过协商方式按照使用面积计算租金；2.原告主张拆除围蔽没有依据。案涉商铺后门檐廊部分不是原告所称的消防通道，被告作为商铺的所有权人有权进行围蔽；其次，被告在对该批商铺进行投标时已经明确告知投标人会对商铺后门进行围蔽，以方便管理；由于案涉商铺的后门与市场相邻，此前商铺租户利用没有围蔽的漏洞故意将商品延伸至市场，侵占市场地方摆卖，扰乱市场管理，也损害了市场摊位租户的权益，因此被告才对案涉商铺檐廊部分进行围蔽以明确商铺租户的使用界限。综上，原告的起诉没有依据，请求法院依法驳回原告的请求。对于原告变更后的诉讼请求，被告辩称，不同意原告的诉讼请求，租赁合同已经明确了合同的租赁期间为2017年10月1日起计算，被告在2017年9月28日已经通知原告过来接收涉案的商铺，但原告拒绝接收，而其他的商铺已经接收并使用了；从原告的起诉状的事实理由及诉讼请求及第一次的庭审可反映，原告自始自终对商铺租金计算有异议，但涉案的商铺不存在无法使用的状况，双方对商铺租金的争议不影响原告使用涉案商铺，即使法院往后需要调整租金也只是存在被告退还多收租金的情况，不影响商铺的使用，商铺没有使用的原因在于原告，与被告无关，商铺租金应当从合同约定的2017年10月1日起开始计算。经审理查明，2017年8月11日，原告通过公开竞投方式，在佛山市顺德区陈村镇农村集体资产交易管理所举办的弼教资产办弼教路13号商铺等一批公开竞投项目竞投中，竞得弼教路29号铺的资产租赁权，并签署了资产交易成交确认书。确认书载明资产占地面积为60平方米，合同期限为5年，合同5年总价为174720元，每3年递增10%。2017年8月17日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区陈村镇弼教路29号铺的物业出租给乙方作商铺使用，用地面积为60平方米，建筑面积60平方米。并约定乙方对甲方所出租的租赁物已作充分了解，愿意承租该租赁物，并按规定的用途范围使用该租赁物。合同第二条约定租赁期限为5年，从2017年10月1日起至2022年9月30日止，甲乙双方同意每年租金为33600元，每三年按10%递增计收季租金，乙方必须在当季首月10日前缴交当季租金给甲方，如乙方超过当月尚未缴交租金的，甲方按照欠交租金总额，每日计收乙方2‰的违约金至交清欠款之日止。第三条约定甲、乙双方签订合同之日，乙方向甲方缴纳履约保证金20000元，“门前三包”保证金10000元，保证金不计付利息。另预收商铺周边改造金500元。第十条约定附件包括商铺平面图。商铺平面图中被告的工作人员将商铺位置用红笔圈出，并加盖了被告的公章。合同签订后，原告向被告缴交履约保证金20000元，“门前三包”保证金10000元及预收改造费500元。原告缴交费用后，接收商铺时自行测量商铺面积为51平方米左右。原告据此认为被告提供的商铺面积与约定的商铺面积不一致，故原告未有收取商铺并要求被告变更租金。由于双方协商无果，原告遂向本院起诉。另查明，案涉的商铺前后门均设有卷闸门，后门处与弼教菜场相邻，后门与菜场摊位之间存在面积10平方米左右的空间，该部分区域铺有地砖与菜场地面相区别。后门至菜场的10平方米空间现在已经用高度1.5米的砖墙围蔽，与菜场分割开来。再查明，该围蔽工程为被告申报陈村镇政府审批通过的改造工程之一，围蔽砖墙为改造工程的一部分。原告在竞投案涉商铺时，商铺后门处尚未进行围蔽。合同签订后，被告将包括案涉商铺在内与弼教菜场相邻的商铺均进行了改造施工，对后门门口区域分别进行了围蔽。本院认为，本案的争议焦点在于租赁商铺的实际占地面积是多少及租金收取标准，以及原告要求被告拆除围蔽设施有无依据。首先，对于商铺的实际租赁面积的确认问题。根据双方合同的约定以及原告招标时的公告，均标明案涉商铺的占地面积为60平方米。原告称实际收铺时发现商铺面积只有50平方米，原告计算的商铺面积为前后卷闸门的闭合建筑物的面积。原告及被告对该部分的面积为50平方米左右均无异议。而被告则辩称商铺的面积除了建筑物部分外，还包括商铺后方卷闸门外与弼教市场之间的空地部分，面积为10平方米，总面积为60平方米。对此本院分析如下：第一，商铺的一般理解应当为是用于商业经营活动的房地产，即属于建筑物的部分为商铺，故原告据此认为建筑物的面积为50平方米不符合双方约定的面积的主张符合一般商铺的定义。但是结合本案的实际情况看，原告租赁的商铺的后门处与弼教市场之间的延伸部分已经进行了围蔽，该围蔽的面积经双方确认为10平方米，该部分加上建筑物部分合计60平方米左右；第二，就延伸部分的具体情况来看，该部分与二楼的建筑天花部分基本重合，本院对围蔽部分进行现场查看发现，延伸部分的地面铺设有与市场水泥地面截然不同的地砖以示区别，且案涉商铺的相邻商铺也全部已经进行了围蔽，且围蔽的形式均为单独进行围蔽，即各商铺的后门延伸部分均构成独立空间，被告也确认该部分实际属于商铺的一部分，可以供租户使用：第三，对于延伸部分的使用情况，本院现场查看发现相邻商户均在使用该延伸部分，且原告也确认之前的商户也有实际使用该部分的面积；第四，原告认为后门延伸部分属于消防通道，但未能提供证据证明，且被告作为村居的管理机构也予以否认，由于原告举证不能，故不能认定该部分为消防通道。综上，本院认为建筑物后门的延伸部分经过改造后已经形成闭合空间，属于建筑物的构成部分，且该部分一直属于租户的实际使用范围，足以认定为商铺的实际组成部分，原告主张的面积不符没有依据，故原告仍应当按照合同约定的租金标准向被告交纳租金。关于原告主张的收取商铺的主张，被告已经在2017年9月28日通知原告收取铺位，本院经过实地查看，案涉商铺并未上锁，属于清空闲置状态，原告也已经进入商铺进行了测量，故案涉商铺已经符合接收条件，被告通知原告收铺后，其交付义务已经完成，原告未有收取铺位并非被告的原因导致。因此，原告主张被告未将商铺交付其使用没有依据，不予支持。但是本院需要指出，被告作为商铺招标方，应当将商铺的情况进行详尽及必要的说明，且根据租赁合同的附件，被告的工作人员将商铺的位置用阴影部分进行标注中并未包括后门延伸部分，建筑面积也注明为60平方米，可见被告未能尽到必要的告知义务，在签订合同时也存在着瑕疵，造成了原告的误解，故本院酌情认定原告租金从本案辩论终结之日即2018年1月11日起计算。对于原告主张的拆除围蔽设施的主张，由于该部分围蔽工程是经过政府相关部门核定的工程，且已经施工完毕，原告若对该行政行为不服的，可以另行依法主张，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张健钟承租的位于佛山市顺德区陈村镇弼教路29号的商铺的租金应当按照《商铺租赁合同》约定的标准从2018年1月11日起计算；二、驳回原告张健钟的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1606元（原告已预交），由原告张健钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一八年一月十五日书记员  卢致慧