辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第455号
原告：韩书珍，女，1950年8月23日出生，汉族，沈阳市第二建筑工程公司退休工作人员。
被告：沈阳三木房地产开发有限公司。
法定代表人：王新，该公司总经理。
委托代理人：李保权，男，该公司法律顾问。
原告韩书珍与被告沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，于2013年12月5日作出（2013）沈河民二初字第1557号民事判决书，后原告韩书珍不服上述判�，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2014年3月31日以（2014）沈中民二终字第701号民事裁定书裁定该案发回本院重审。本院于2014年5月4日受理该案。另有本院受理原告韩书珍以相同案由提起的其他同类诉讼案件三件：（2013）沈河民二初字第1558号、1559、1560号案件，本院分别作出（2013）沈河民二初字第1558、1559、1560号民事判决书，原告不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。分别被沈阳市中级人民法院以（2014）沈中民二终字第664、559、702号民事裁定书裁定案件发回本院重审。本院分别于2014年5月4日、5月7日、6月24日受理上述三件案件，案号分别为（2014）沈河民二初字第481号、（2014）沈河民二初字第641号、（2014）沈河民二初字第642号。上述四件案件受理后，均依法适用普通程序，由本院审判员皮晓赛担任审判长，与代理审判员王畅、人民陪审员李一民组成合议庭，进行了审理。在案件审理过程中，原告韩书珍主张原、被告之间系借款合同关系，上述四件案件均指向同一借款关系，无法拆分，故申请将以上案件在本案中合并审理。原告韩书珍，被告沈阳三木房地产开发有限公司的委托代理人李保权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩书珍诉称，原告与被告于2012年6月25日签订《借款合同》、《不还款协议》。被告向原告借款90万元，借款期限三个月至2012年9月24日止。被告提供沈河区六纬路58号5-6号、5-11号、6-5号、6-6号四套自建商品房作抵押担保（5-6号、6-6号交钥匙，5-11号、6-5号被告出租）。2012年7月3日续签5-6号、5-11号及7月19日续签6-5号、6-6号《商品房买卖合同》。被告出具相关手续，将四套商品房备案登记在原告名下，并约定被告如违约，依据《不还款协议》变更《借款合同》主体，履�《商品房买卖合同》。后借款合同逾期，原告多次催要，2012年10月10日，被告提出借款延至2012年12月23日止，三个月借8.83万补足抵押房差额款，并约定由被告出售抵押房还原告借款。2013年1月延约逾期至今，被告未按约定出售抵押房归还借款，却擅自将抵押房出租获利，被告严重违约。被告自知理亏，新年前付原告5万元利息，过完年连本带利还清借款及利息，过完正月，原告催被告还款，2013年4月被告付10万元利息，再次违约，不履行《承诺书》承诺归还借款本金、支付借款利息的义务。被告单位搬家、法人代表变更，原告讨债无门，无奈诉至法院。请求法院判令：1、被告偿还原告借款本金人民币90万元及借款8.83万元；2、被告按借款额90万元的3%按月支付利息（月息2.7万元，从2012年12月24日至实际给付之日止，递减已付利息15万元）；3、被告按借款额90万元的1%按日支付违约金，暂计算30天，共计27万元；4、被告承担诉讼费。
被告沈阳三木房地产开发有限公司辩称，被告在原告处实际借款是819000元。在第一笔借款的时候，原告就将三个月81000元利息扣除了。借款88300元实际是利息。原告主张的利息超过了法律规定的数额，超出部分不应支付。原告应该补交诉讼费用。违约金的计算方式应按照实际借款额819000元最多不应超过30%。原告已经确认我方已经实际还款15万元。
经审理查明，2012年6月25日，原告作为出资人（甲方），被告作为借款人（乙方），签订《借款合同》。合同载明：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商达成一致，并根据国家有关规定，签订本合同条款如下：一、借款金额：乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900，000元）。二、借款期限三个月，即2012年6月25日至2012年9月24日止。2012年9月24日前乙方一次性归还甲方人民币玖拾万元（乙方如续借，需于2012年9月15日前另签借款合同及付利息和综合费）。三、借款利息及综合费用按季度收取，每月按借款额的3%计算。四、保证金：甲方预留借款保证金玖千元整，做为乙方到期不还款时办理房屋各种手续费的保障，合同期满乙方还款时，甲方一次性将保证金退还给乙方。五、乙方同意以产权清晰，无权属争议的房地产作为抵押担保，并办理房地产《商品房买卖合同》备案。抵押物为座落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）506号、511号、605号、606号四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米（详见《商品房买卖合同》和《抵押物清单》）。六、甲、乙双方的义务和权利1、乙方向甲方提供真实有效的相关资料（详见：“附件一、二”）；2、乙方应按期向甲方支付借款利息及综合费用；3、乙方应按期偿还借款本金�七、违约责任：如乙方不按约定期限偿还本金及利息、综合费用，除按本合同第三条约定执行外，乙方同意另向甲方支付借款额的日百分之一（日1%）的违约金，此效力直至甲方处理乙方抵押物实现全部债权时止。八、乙方承诺在本合同的期限内，如违反本合同的有关条款，甲方有权提前解除合同，已收取的利息不予退还，并有权要求乙方偿还还未到期的本金及利息。同时甲方在行使上述权利中，所发生的任何费用由乙方承担。九、因本合同之需办理房地产《商品房买卖合同》备案手续、评估、鉴定、公证、转让等相关费用均由乙方承担。……”同日，被告加盖公章认可的附件二《沈阳涵泰商务大厦抵押物清单》载明债权人姓名韩书珍，房屋坐落地址沈阳市沈河区六纬路58号506、511、605、606房间，建筑面积分别为65.4平方米、40.85平方米、39.8平方米、65.4平方米。抵押单价均为人民币4260元，总房款分别为278000元、174000元、170000元、278000元。同日，双方又签订《不还款协议》，载明：“乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900，000元）。乙方提供坐落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米作为抵押担保。其中506号房间65.4平方米，511号房间40.85平方米，605房间39.8平方米，606房间65.4平方米。乙方按《借款合同》日期规定，如不还借款本金和利息、违约金，甲方就依照以下协议执行：1、授权委托协议：乙方提供给甲方的相关资料（附件一、二），是乙方授权给甲方更名过户，代收房款、代收出租房、办理入住等一切事宜，不用乙方到场签字，甲方就可以办理上述事宜。2、《商品房买卖合同》备案协议：甲方出卖乙方的房产是因乙方按《借款合同》规定日期不还款，甲、乙双方达成买卖关系（按合同的成交价格卖给甲方），甲方有权将本协议项下抵押物转让给第三方，所收款项归甲方所有。届时，乙方同意无条件配合甲方更换《商品房买卖合同》为第三人名下、契证、维修基金、房屋产权证及入住等相关事宜，并承担《抵押合同》第三条抵押担保范围费用义务。3、《商品房买卖合同》权益抵押：乙方借甲方款，乙方用房产作为抵押，是合法的借款抵押，是受法律保护的制度，如乙方不按期还款，甲方按法定程序收回本金和利息、违约金。以上条款，乙方借款人慎重，如有违约，乙方的经济损失会很严重，双方自愿达成协议。”庭审中，原告举证被告为其出具的《收据》一份，欲证明其借款给被告的本金为人民币900000元。该《收据》上未标明日期，内容为：“收到韩书珍借款人民币玖拾万元整，借款期三个月：从2012年6月25日至2012年9月24日止。�。
2012年7月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号5层6号房、11号房，建筑面积分别为65.4平方米、40.85平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币307380元、191995元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房款人民币307380元、191995元。交付期限为2012年7月3日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月4日，被告为原告出具二份收款收据，载明5-6房款人民币307380元、5-11房款人民币191995元。
2012年7月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号6层5号房、6号房，建筑面积分别为39.80平方米、65.40平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币187060元、307380元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房款人民币187060元、307380元。交付期限为2012年7月19日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月20日，被告为原告出具二份收款收据，载明6-5房款人民币187060元、6-6房款人民币307380元。
2012年10月10日，被告公司为原告出具《借条》一份，载明：“兹借韩书珍人民币捌万捌仟叁佰元整（￥88300），借款期限三个月（从2012年9月24日至2012年12月23日止），到期确保一次性还款（经与借款人协商我公司提前付借款，按月折合人民币贰万玖仟肆佰叁拾元整）”。庭审中，原告陈述该《借条》系被告在无法偿还借款的情况下为其出具的，系由于2012年9月25日至2012年12月24日被告应付原告利息人民币81000元，为补足商品房买卖合同收据和借款的差额，故被告出具该金额为人民币88300元的《借条》。
2013年4月3日，被告出具《承诺书》一份，内容为：“承诺一：我公司于2012年10月10日向韩书珍（以下简称债权人）借款人民币捌万捌仟叁佰元（已还人民币伍万元），尚欠：叁万捌仟叁佰元人民币；2012年12月24日-2013年3月24日欠债权人借款利息：捌万壹仟元整；于2013年3月24日-2013年4月24日应付利息：贰万柒仟元；我公司承诺于2013年4月12日（周五）之前，确保一次性还清上述总欠款合计：壹拾肆万陆仟叁佰元人民币。承诺二：因我公司按季度付款有困难，我公司提出从2013年4月份起按月，保证每月24日付债权人一次借款利息：贰万柒仟元人民币；直到我方付清债权人本金：玖拾万元人�币时止。上述承诺我方如不能确保按期付款，我方承诺保证无条件履行合同，将沈阳市沈河区六纬路58#楼（沈阳涵泰商务大厦）506#、511#、605#、606#四套抵押商品房交给债权人韩书珍处理，我方保证协助办理相关手续，并清退现租房人，绝不返毁（反悔）。”
另，原告陈述收到过被告实际给付的2012年6月25日至2012年9月24日利息人民币81000元，但具体时间记不清楚，除此之外，还收到过被告实际给付的利息人民币150000元。被告陈述被告已偿还原告利息人民币150000元，但主张另外的人民币81000元利息系原告在出借时已在借款本金人民币90万元中先行扣除。
因被告逾期未还清借款，原告起诉来院。
在本案审理过程中，原告明确其诉讼请求为：要求被告偿还借款本金人民币90万元，借款8.83万元，借款利息31.54万元。
上述事实，有双方当事人陈述、借款合同、不还款协议、�品房买卖合同、承诺书、收据、借条等证据证明，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据原告与被告于2012年6月25日签订的《借款合同》可以看出，被告向原告借款人民币90万元，借款期限自2012年6月25日至2012年9月24日，在借款期限内即2012年7月3日、2012年7月19日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，虽被告为原告开具房款收据，但原告并未向被告实际交纳购房款，故原、被告之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是以合同所涉的四套商品房作为被告向原告借款的担保，故原、被告之间属于借款关系，本案案由应为借款合同纠纷。现约定的还款期已过，被告应依约定偿还借款。
关于欠款金额。由于原告举证的《借款合同》及《收据》等证据上记载的借款期限、借款数额能够相互印证，故依此可以认定原告按约�将人民币900000元出借给被告，被告应按合同约定履行还款义务。虽然被告抗辩主张原告实际借款给被告为人民币819000元，但没有提供任何证据证明利息已经预先在本金中扣除，故对被告的相关抗辩本院不予采信。由于被告认可已偿还的人民币15万元均为利息，故被告尚欠原告本金人民币900000元。对原告要求被告偿还借款本金人民币900000元的诉求，本院予以支持。
关于原告主张被告偿还借款88300元的诉求。根据原告提供的2012年10月10日《借条》内容以及原告对该《借条》形成原因、过程的解释可以看出，《借条》实际反映了被告在借款人民币900000元到期后不能还款的情况，并且针对该情况，双方均同意延期借款三个月以及对利息偿还所作的另行安排，整个过程中没有款项的实际交付，并非原告实际出借给被告人民币88300元，因此原告的上述诉求缺乏事实及法律依据，�院不予支持。
关于原告要求被告按借款额本金900000元的3%按月支付利息及按借款额本金900000元的1%按日支付违约金的诉求问题。关于被告应偿还的利息的具体金额，《借款合同》约定的贷款利息为月利3%，该约定违反了关于民间借贷最高不得超过银行同类贷款利率的四倍的法律规定，故对合同约定中超出此限度的部分，本院不予保护。利息应按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准加以计算。鉴于原告已实际收到被告给付的利息共计人民币231000元，故该笔金额应从被告应偿还原告利息中予以扣除。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳三木房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日�15日内偿还原告韩书珍借款本金人民币900000元；
二、被告沈阳三木房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告韩书珍借款本金人民币900000元的利息（自2012年6月25日计算至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算。被告沈阳三木房地产开发有限公司已给付原告韩书珍利息人民币231000元。如至本判决确定的给付之日时，基于本金人民币900000元产生的利息少于人民币231000元，则超出部分折抵本金）；
三、驳回原告韩书珍的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币16533元，由被告沈阳三木房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
代理审判员 王 畅
人民陪审员 李一民
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李 南
本案依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
7．出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。