甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第751号
原告陆福怀。
委托代理人王煜，甘肃仁溥律师事务所律师。
委托代理人郭琳，甘肃仁溥律师事务所律师。
原告陆双秀。
委托代理人王煜，甘肃仁溥律师事务所律师。
委托代理人郭琳，甘肃仁溥律师事务所律师。
原告甘肃海都商贸有限公司。
委托代理人王煜，甘肃仁溥律师事务所律师。
委托代理人郭琳，甘肃仁溥律师事务所律师。
被告时振德区。
委托代理人岩天斌，甘肃合睿律师事务所律师。
委托代理人时振华。
原告陆福怀、陆双秀、甘肃海都商贸有限公司因与被告时振德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王煜，被告时振�及其委托代理人岩天斌、时振华均到庭参加了诉讼，原告甘肃海都商贸有限公司放弃诉讼权利。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，被告与原告陆福怀、陆双秀于2014年4月22日签订《房屋租赁契约》一份，承租其二人共有的位于兰州市城关区静宁南路88号的整层房屋一套用于经营，房屋租赁期自2014年7月1日起至2020年6月30日止，该租赁契约对房屋租金及违约金均有明确约定。后原告陆福怀、陆双秀将该房屋转让给原告甘肃海都商贸有限公司，并将转让之事通知被告，同时告知被告双方所签《房屋租赁契约》在原告甘肃海都商贸有限公司与被告之间继续有效。2016年6月30日前的房屋租金仍由陆福怀、陆双秀二人收取，在2016年7月1日之后被告直接向原告甘肃海都商贸有限公司支付房屋租金直至《房屋租赁契约》到期。然而，被告自2015年7月1日起便拖欠�告陆福怀、陆双秀二人房屋租金，经原告多次索要，被告均以各种理由推诿至今，为维护自身的合法权益，特诉至法院。请求：1、判令被告立即支付房屋租金人民币540000元；2、判令被告支付从2015年7月11日起至被告付清拖欠房租之日止以房屋月租金的千分之三按日计算的违约金，现暂计算至起诉之日违约金为4050元（450000×3‰即4050元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告的主体不适格；2、涉案的《转让出租意向协议》、《房屋租赁契约》无效，不应得到法律保护；3、原告应对自己的违约行为承担相应责任。请求人民法院公正审理，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月12日原告陆福怀、陆双秀（以下简称二原告）与被告时振德签订《转让出租意向协议》约定：甲方（二原告）自愿把兰州市城关区鼓楼巷街道小稍门外三楼“福到酒楼”转租给乙方（被告）使用，转让费1700000元；租期2014年7月1日至2020年6月30日；租金：现金每月租金45000元，租金按年缴租总计人民币540000元。订金1000000元。订金作为违约的保证金，若违约方违约，应承担相应的法律责任和经济责任。甲方将酒楼具有产权的店面共计899.38平方米全部出租给乙方继续使用，店内经营设备、设施、餐厨用具及店面房屋使用权转让给乙方继续使用。甲、乙双方签订本协议，甲方收到定金后的十日内，将“福到酒楼”的设施、设备、餐厨用具经营场所完整转交给乙方。租期为3＋3共6年，前三年房租不变，后三年涨幅不得超过20%，合同到期后乙方需要续租须在租期届满后30天提出，并经有出租人的同意。甲方如不续租给乙方也应提前180天通知乙方。同时约定了装修期限、电表电度增加，交房日期。甲方交房当天（即合同生效）�方将剩余转让费及租金（年付）全部打入甲方账户。其他费用：在租赁期间水费、电费、天然气、物业管理费等费用均由乙方承担。2014年4月22日，双方按《转让出租意向协议》的内容原告陆双秀与被告时振德签订《房屋租赁契约》明确了一、房屋的基本情况：坐落在兰州市城关区静宁南路88号、钢混结构、建筑面积899.38平方米、房租用途餐饮商用等。租期3＋3共6年，（2014年7月1日至2020年6月30日止）前三年房租不变，后三年涨幅不得超过20%。租金的交付方式：现金每月租金45000元按年结算，由乙方在（年）到期十日内足额交付甲方，逾期则视为违约。违约责任：乙方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还必须以合同月租金的3‰按日向甲方支付利息和违约金。合同签订后，原、被告均按约履行了自己的义务。2015年4月23日二原告将出租房屋出售，并于2015年4月23日登记过户至原告甘肃海都商贸有限公司，同时约定由原告收取2016年6月30日之前的房屋租金，2016年7月1日之后的房屋租金由原告甘肃海都商贸有限公司收取。为此，二原告向被告收取2015年7月1日至2016年6月30日年度的房屋租金时，被告拒绝支付，酿成纠纷。
审理中，2015年11月6日原告甘肃海都商贸有限公司书面向法院申请放弃诉讼权利。
上述事实由二原告提供的转让出租意向协议、房屋租赁契约、情况说明、房屋所有权证书；被告提供的转让出租意向协议、房屋租赁契约、收条两份、中国银行客户回单及庭审笔录在卷佐证。这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告甘肃海都商贸有限公司在本案审理过程中放弃其诉讼权利，是对其权利的充分，本院应予以准许，并对其在本案中的相关权利不予支持处理。
租�合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二原告出售自己的财产，是对自己权利的行使，不违反法律的强制性规定。但出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二原告虽称房屋出卖之前告知了被告，但无相应的证据印证，，故导致该纠纷的发生原告负有相应责任，考虑到二原告已将租赁房屋的所有权转移给善意第三方原告甘肃海都商贸有限公司，并与第三方约定租赁合同继续有效，租金收取约定明确，该房屋所有权的转移并未影响被告对租赁物的合法使用，对二原告主张被告立即支付拖欠房屋租金人民币540000元的请求，本院予以支持，但二原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。庭审中，被告明确表示合同中约定的2015年7月1日至2016年6月30日租金未付，故对二原告要求支付该年度租金的数额，本院予以采信。关于被告答辩二原告的主体不适格，本院认为，二原告在出卖房屋之前，二原告是诉争房屋的所有权人，故对被告的辩称不予采纳。关于被告辩称《转让出租意向协议》、《房屋租赁契约》无效，本院认为，原、被告之间签订的《转让出租意向协议》、《房屋租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方已履行，故对被告的该辩称不予采纳。关于被告在辩论中谈到优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被告虽享有优先购买权，但不具对抗效力，不能对抗出租人与第三人间的法律关系，且被告也未明确主张该权利的请求，故对被告的该辩称，本院不予以处理。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条及《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内由被告时振德向原告陆福怀、陆双秀支付房屋租金540000元。（2015年7月1日至2016年6月30日）。
二、驳回原告陆福怀、陆双秀的其他诉讼请求。
案件受理费9241元，由原告陆福怀、陆双秀承担50元，被告时振德承担9191元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未交纳的按自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限向本院申请执行（申请执行的期限为两年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 屈 超
代理审判员 陈建林
人民陪审员 杨尚荣
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 陈 琳