安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终72号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕家道，男，1979年4月26日出生，汉族，住安徽省含山县。
委托代理人：张进，安徽和瑞律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：含山县龙亢置业有限公司，住所地安徽省含山县。
法定代表人：张成强，该公司总经理。
委托代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人吕家道因与被上诉人含山县龙亢置业有限公司（以下简称龙亢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2015）含民三初字第00225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人吕家道及其委托代理人张进，被上诉人龙亢公司的委托代理人庄光先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙亢公司在原审诉称：2013年11月13日，龙亢公司、吕家道签订《房屋租赁协议》。第一、二条约定：龙亢公司将座落在环峰镇长山路生产经营房屋3间，建筑面积231.95平方米，以每平方米月租金30元租赁给吕家道。第三条约定：租赁期限为2014年元月1日至2016年12月31日止，三年。第四条约定：付款方式为第二年租金需在第一年的最后一个月前全部交清。第五条约定：吕家道逾期交付房租，逾期一日，由龙亢公司按月租金的千分之五向吕家道加收违约金。吕家道累计欠租金六个月以上，龙亢公司有权解除租赁合同，收回房屋，由此造成的损失由吕家道赔偿。2014年12月吕家道应当支付第二年的租金，龙亢公司多次催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决：1、吕家道给付龙亢公司房租人民币83502元，以及逾期给付房租的违约金4174.8元（自2015年1月1日至2015年4月30日，按月租金的千分之五计算，此后再算）；2、本案的诉讼费用由吕家道承担。
吕家道反诉称：2013年11月初，吕家道自政府网上的招租公告知晓，龙亢公司出租长山路生产经营门面房三间。吕家道为了经营汽车维修、美容，与龙亢公司协商，双方于同年11月13日签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定龙亢公司将上述三间生产经营门面房（共231.95平方米）以单价30元／平方米租金承租给吕家道。协议订立后，吕家道才知道本次承租房是位于长山路学府苑C区7号楼104、105、106室房屋，房屋结构为多层，能用于吕家道门面经营的面积仅占承租的一半面积。因此吕家道多次找龙亢公司反映，认为龙亢公司存在欺诈，不能全部以经营房计算租金，租金应调低，但龙亢公司认为协议订立已履行为由，一直拖延答复吕家道。为此，吕家道已支付不合理的租金及房屋装潢，经济损失较大。且诉争的房屋是安置房，权属不明，本次租赁应不具有合法性。综上，吕家道认为龙亢公司以合法形式掩盖非法目的，并存在欺诈、隐瞒事实等不合法行为，损害了吕家道的利益。故吕家道诉至法院，请求：1、依法确认吕家道与龙亢公司于2013年11月13日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令龙亢公司向吕家道赔偿经济损失50000元；3、本案诉讼费用由龙亢公司承担。
一审法院查明：2013年11月13日，龙亢公司、吕家道签订一份《房屋租赁契约》。龙亢公司将其所有的座落在环峰镇长山路叁间生产经营房屋租赁给吕家道，建筑面积为231.95平方米。该契约约定：……二、双方议定上述房租的租金标准，生产经营房屋，每平方米（建筑面积）月租金30元。月租金为人民币（大写）陆仟玖佰伍拾捌元整￥6958元（不含税金）。年租金陆万陆仟壹佰零壹元整。（6958＊9.5）=66101.002014年优惠后的房租。三、房租租赁期限自2014年元月1日至2016年12月31日止。计叁年。四、租金按年超前结算，即乙方（吕家道）在承租之日按年交付租金人民币66101.00元给甲方（龙亢公司），年期满再交，依此类推。付款方式：签订协议时，一年租金一次性交清。交第二年租金时需在第一年的最后一个月前全部交清。第三年同前。……八、违约责任：任何一方未履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。乙方累计欠租金六个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方赔偿。……补充：1、第一年自2014年2月1日-2014年4月31日止三个月租金减半收取。（元月不收取）第二年、第三年按足月交付房租。2、该户为C区一般经营。3、该户承租是7号楼104、105、106三间，面积为231.95平方米。4、该户水电费、物业费等相关费用均由乙方自理……。契约签订后，龙亢公司按约定交付了租赁的房屋。吕家道也按约定交纳了首年的房租。之后，吕家道没有按照契约的约定期限交付第二年的房租。另查明：龙亢公司于2012年11月13日成立。涉案房屋的产权属于龙亢公司。
一审法院认为：龙亢公司、吕家道之间签订的《房租租赁契约》是双方在平等、自愿基础上签订的，且不违反相关法律规定，是合法有效的。该房租租赁契约对双方均具有法律约束力，龙亢公司、吕家道之间应该按照契约的约定全面履行各自的义务。按照合同的约定吕家道应在2014年12月前缴纳2015年全年的房租。但吕家道在经龙亢公司催要后无正当理由拒绝缴纳的行为，显属违约。故对龙亢公司要求吕家道支付2015年房租83496元（6958元＊12个月）的诉请予以支持。龙亢公司、吕家道双方对逾期支付房租的每日违约金标准明确约定为月租金额的千分之五即34.79元（6958元＊0.005），该约定符合法律规定。故对龙亢公司关于违约金的请求予以支持。吕家道反诉认为龙亢公司存在欺诈行为和以合法形式掩盖非法目的，故提出反诉要求确认《房屋租赁契约》无效。龙亢公司提供了土地证及房产证，能够证明其是涉案房产的合法所有人，有出租涉案房产的权利。且吕家道并没有提供充分证据证明，故对该项诉请不予支持。吕家道的第二项诉请要求龙亢公司赔偿经济损失50000元，但吕家道并没有提供证据证明，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告吕家道于判决生效之日起十日内向本诉原告含山县龙亢置业有限公司支付2015年房租83496元及违约金（从2015年1月1日起按每日违约金34.79元计算至实际给付之日）；二、驳回反诉原告吕家道的全部诉讼请求。案件受理费1000元，反诉费520元，共计1520元，由吕家道负担。
吕家道不服原审判决上诉称：一、原审判决认定龙亢公司和吕家道签订的《房屋租赁协议》合法有效是错误的。吕家道认为2013年11月13日双方在签订租赁协议时，龙亢公司不具有出租房屋的资格；在签订协议时，龙亢公司对诉争房屋无土地及房屋权属证明，该类权属不明的房屋不能租赁；诉争房产属拆迁安置房，不符合交易经营的条件。二、吕家道与龙亢公司签订的租赁协议中明确约定：由龙亢公司将生产经营门面房出租给吕家道，生产经营门面房每平方米月租金30元。但事实上该出租房上下两层，仅一层是经营门面房面积约为100平方米，二层并非生产经营房，若适用30元每平方显示公平。三、吕家道认为龙亢公司将权属不明的安置房对外租赁的行为不合法，且在协议签订中存在欺诈行为，以生产经营租赁价格将不完全是经营门面房的房屋租赁给吕家道，这显属不公平。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判吕家道与龙亢公司签的《房屋租赁协议》无效。
针对吕家道的上诉请求，龙亢公司答辩称：一、双方签订的协议不存在违反法律规定的情况。二、在一审中，已经查明龙亢公司对案涉房屋享有权利，并有权进行租赁，当时吕家道租赁该房屋，是现房不是期房，对该房屋的情况非常清楚，不存在欺诈和隐瞒，该协议是双方真实意思的表示。三、根据租赁协议，案涉房屋的租金该优惠也已经优惠，价格也是相对较低的，所以吕家道租赁该房屋用于经营龙亢公司并没有任何隐瞒的事实。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕家道的上诉请求。
为支持其上诉主张，吕家道向本院提供证据一份即：房屋出租公告，证明该公告来源于政府网站，公告的内容是出租门面房，而案涉房屋是安居工程的安置房。
龙亢公司对吕家道提供的证据质证认为：对该证据的完整性无法确认，所以对该证据真实性有异议。
本院对吕家道所举证据的认证意见为：经查，该公告为龙亢公司所发，对其真实性予以认定。但该证据不能达到其证明目的。
二审双方当事人所举的其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审基本一致。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：吕家道与龙亢公司签订的《房屋租赁协议》是否合法有效。首先，案涉《房屋租赁协议》是双方当事人合意的结果，虽然，吕家道上诉称龙亢公司在案涉房屋租赁协议签订过程中有欺诈的行为，但其并未提供证据证实其上诉主张，相反，从吕家道与龙亢公司达成的补充协议：“1.第一年自2014年2月1日-2014年4月31日止三个月租金减半收取。（元月不收取）第二年、第三年按足月交付房租。”看，在案涉房屋租赁的过程中，吕家道与龙亢公司经过了充分协商，因此，签订案涉《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，吕家道的该项上诉请求依据不足，不予支持。其次，从原审查明的事实看，案涉《房屋租赁协议》签订时所涉出租房屋的实际所有人是龙亢公司，龙亢公司可以在法律规定的范围内处分自己的权益，因此，吕家道上诉称在签订案涉《房屋租赁协议》时龙亢公司未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋不能租赁的上诉主张不能成立，不予支持。第三，吕家道上诉称案涉门面房的实际使用面积与合同约定的面积不符，但从全案材料来看，吕家道未提供证据证明就案涉门面房的实际使用面积其与龙亢公司有特别约定，因此，原审法院依据案涉《房屋租赁协议》约定的面积判令吕家道支付相应的租赁费并无不当，对吕家道的该项上诉主张不予支持。综上，吕家道与龙亢公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。吕家道的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按原判执行，二审案件受理费3040元，由上诉人吕家道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理审判员 韦少兵
代理审判员 汪 哲
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 纪 震
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。