上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5082号
原告胡绍春，男，1958年5月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托代理人蔡桂珍，女，1958年12月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告上海青浦珠光五金厂，住所地上海市青浦区。法定代表人管瑞彪，厂长。委托代理人管慰红，女，1969年12月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告胡绍春诉被告上海青浦珠光五金厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后依法由审判员侯芳适用简易程序审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2016年7月5日公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人管瑞彪及委托代理人管慰红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡绍春诉称：2007年至2012年就位于上海市青浦区练塘镇泾珠村长珠村河北圩厂房XXX号签订租赁合同，由原告向被告租赁系争房屋，租赁面积460平方，年租金人民币26,000元，于每年12年30日前支付，2012年5月12日，原、被告经青浦区练塘镇人民调解委员会调解，达成沪青练民(2012)第025号调解协议，租赁期限自2012年5月12日至2017年5月12日，年租金26,000元。租赁过程中，原告进行了大量装修、添附。2016年5月10日，被告与青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室、青浦区练塘镇泾珠村村民委员会签订了《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，提前终止与村委会租赁合同，并于2016年5月20日前搬迁，该补偿款包括原告应享有的部分，但被告拒绝将该款项支付原告。故原告诉至法院要求判令：被告返还原告搬迁补偿款389,144.80元(包括建筑及装修补偿款174,025元、停产停业损失154,147元、搬迁费60,972.80元)。诉讼费由被告负担。被告上海青浦珠光五金厂辩称：我方总共应获得98万元的补偿款，现已取得38万元。被告的厂房共有两家人家承租，分为A、B区，原告承租的是B区。系争房屋的营业执照、机器设备权属于被告所有，上海珠光五金厂原来是由被告法定代表人管瑞彪经营的，租赁给原告前，被告有员工30余名。针对建筑及装修补偿款损失，被告将厂房内的营业执照、机器设备交由原告经营，原告没有对厂房进行装修，如有可以提供相应的证据，因此被告主张原告不存在建筑及装修补偿款损失。针对停产停业损失，被告认为即使原告不租，被告也存在停产停业损失，所以即使有停产停业损失，也是属于被告的。针对搬迁补偿费，由于被告也有机器设备在厂房内并且被告的设备多，原告的设备少，因此被告享有60%的搬迁补偿费，原告享有40%的搬迁补偿费。经开庭审理查明：2007年至2012年，被告将上海市青浦区练塘镇泾珠村长珠村河北圩厂房XXX号B区租赁给原告使用，双方签订了租赁协议，协议到期后，双方至青浦区练塘镇人民调解委员会调解，原告(作为被申请人)与被告(作为申请人)达成《青浦区练塘镇人民调解协议书》，约定厂房坐落上海市青浦区练塘镇泾珠村长珠村河北圩厂房XXX号，租赁面积为460平方米，其中八路头13间，5路头4间，厕所1间，租赁期限为5年，自2012年5月12日至2017年5月12日，租金为每年26,000元，每年12月30日前支付当年租金，营业执照和单位公章由被申请人持有，年检费用由被申请人承担，申请人提供现有设备给被申请人使用(见补充协议)，厂房租赁期间，任何一方需要提出解除租赁协议，必须征得另一方同意，如遇国家、政府公益性实业建设项目拆迁，申请方与被申请方必须无条件服从，并分别享受因拆迁造成的相应赔偿部分，厂房租赁协议随之自行终止。该协议签订当日，双方并制作一份设备清单作为协议补充内容，其中列明被告交付给原告使用的设备包括喷台、空压机、办公台等。另查明，练塘镇泾珠村长珠村河北圩厂房XXX号分为A、B两区，被告将A区租赁给案外人毕文使用，B区租赁给了原告使用，被告拆迁前在该场地内未经营。再查明，关于青浦区练塘镇泾珠村长珠村河北圩厂房XXX号地块上拟予以拆除和搬迁的房屋建筑物(不含土地使用权)、室内装修和设备等实物资产，共涉及房屋建筑物13项(无权证)、面积760.77平方米，构筑物17项、室内装修1项，以上含A、B区；A区不可搬迁设备10台/只/套、可搬迁设备30台/只/套/辆/批/班；B区不可搬迁设备10台/套、可搬迁设备30台/只/套/辆/批/班。2016上海立信资产评估有限公司出具预估值汇总表，载明：“上海珠光五金厂房屋预估值643,199.14元，构筑物预估值181,314.62元，装修预估值1,482元，不可搬迁设备预估值4,017.60元；租赁户A(厂区门口)可搬迁设备21,430元，不可搬迁设备45,168.60元，小计66,598.60元；租赁户B(厂区里面)可搬迁设备20,500元，不可搬迁设备40,472.80元，小计60,972.80元。”2016年4月9日，原告与被告签订了《改良化赔偿协商结算明细清单》，双方就政府改良化要求赔偿有关预估值明细，达成协议如下：一、彩钢板2.16、围墙、棚内酸洗池、彩钢栅2内酸洗池、彩钢栅、半砖墙隔墙等项目作价77,411.42元，扣除围墙50%、部分彩钢板栅、3个月房租6,000元，合计55，900元;二、房屋内设备材料，4月20日前搬出、资金一次性付清，以后经济与房东无关；三、改良后，停产停业、职工补偿、供电设施增容属租房人(补偿与房东无关)，以上协议双方确认签字有效，原告委托代理人蔡桂珍及被告法定代表人管瑞彪在该协议上签字确认。事后，被告擅自将该协议上第二项“以后经济与房东无关”删除，并将第三项内容变更为“改良后，停产停业、职工补偿、供电设施增容以后凡发生补偿与承租人无关”。其后，双方就停产停业损失等发生纠纷，该协议未得到履行。还查明，2016年5月10日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、青浦区练塘镇泾珠村村民委员会(乙方)、管瑞彪代表上海珠光五金厂(丙方)、A区毕文(丁方)四方签订青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议，部分内容载明：“乙方、丙方及丁方自愿关闭企业、搬迁设备、腾空厂房，甲方对该建设用地实施减量化，并同意对乙方、丙方及丁方的房屋、土地使用权、设备搬迁、停产停业损失及职工经济补偿金等采用货币方式进行补偿。乙方、丙方及丁方所有的房屋坐落于练塘镇泾珠村长珠104号，实际用地面积1.72亩，实际建筑面积760.77平方米。甲乙双方确认，甲方按实际用地面积1.72亩(以立项面积为准)，每亩25.8万元，共44.376万元，补偿给乙方。经上海立信资产评估有限公司评估，乙方地上物评估总价为/万元(详见评估报告)，丙方地上物评估总价为88.96万元(详见评估报告)，停产停业损失补偿20.5492万元。甲方共应补偿丙方合计109万元，丁方地上物及其他评估总价为6.8万元，停产停业损失补偿为3.423万元，甲方共应补偿丁方合计10.223万元。”当日，原告的委托代理人蔡桂珍、被告的委托代理人管慰红共同出具承诺书一份，载明“根据上级的精神，上海珠光五金厂进行减量化工作，由于房东陆飞其与B区厂房租赁人胡绍春在企业评估补偿上存在争议，未达成一致的协议，现要求就房东与租赁人的有关补偿资金由镇改良办代为保管，双方在2个月内达成协议后再支付。”以上事实，由原、被告的陈述、人民调解协议书、设备清单、搬迁补偿协议、评估预估值汇总表、改良化赔偿协商结算明细清单、承诺书等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，双方当事人确认系争土地属于上海市青浦区练塘镇泾珠村村民委员会所有，系集体土地。原告表示如果法院认定原、被告之间的租赁协议无效，则要求原告欠付的租金8,000元在本案中一并处理。原告对此表示同意。审理中，原、被告双方表示评估机构未出具正式的评估报告，但是双方均认可预估值汇总表中评估的金额，并同意按照此评估表分配减量化利益。审理中，就原告与被告之间签订的赔偿协议为何未得到履行问题，原告表示其与被告达成协议后，因为协议是根据第一次评估的单价作出，原告当时不知道有第二、第三次评估，故签订该协议后，原告认为应该以第三次评估的单价为准；并且被告反悔，所以该协议未得到履行。对该协议的效力，原告表示对于被告更改前的协议内容应为有效，但是存在计算方式上的误差，要求予以变更。被告对此表示，三次评估原告均是知悉的，且协议上列明的彩钢板等项目均是被告建造，原告仅是对这些项目进行维修，被告考虑到该情况，故同意在该协议上对原告作出部分补偿，因此才以第一次评估单价进行计算并且扣除了一些项目。对该协议的效力，被告表示愿意按照变更前的协议内容履行。关于建筑及装修补偿款，原告称除被告租赁给原告的460平方米的面积外，其余面积均为原告所建造，但是无法提供相应证据，故原告要求按照其与被告之间签订的赔偿协议上载明的项目面积，按照第三次评估的单价进行计算。被告对此表示评估表上所有项目均由被告建造，但对此也无相应证据提供，原告仅进行了修补，故仅认可该赔偿协议上所载明的金额。关于停产停业损失154,147元，原告称该诉请是根据政府按照每平方米350元的标准补偿，原告在预估值表中的租赁面积为440.42平方米，所以原告据此计算停产停业损失为154,147元。被告对此表示，政府是按照每平方米350元补偿的，被告出租给原告的合同面积是460平方米，体现在评估表上的是440.42平方米，但是原告在生产中使用的仅有200平方米。被告在系争场地内无经营，但是被告将自己的营业执照交由原告使用和经营，所以不同意支付原告该项费用。关于搬迁费60,972.80元，原告认为预估值表上的可搬迁设备表中除第2项喷台1只、第5项空压机、第14项办公设施属于被告所有(并载于双方之间的设备清单)，除此之外的预估值表上可搬迁设备和不可搬迁设备均属于原告所有。被告认为除原告认可的部分外，第3项油漆喷枪1套、第9项烘箱周转车以及不可搬迁设备中的一个烘房是属于被告所有的，但是这些项目均不在设备清单中，对此被告也无证据提供。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告之间签订人民调解协议书，实为双方之间订立的房屋租赁合同，但因系争房屋缺乏合法建房手续，故合同无效。本案中，原、被告双方并未对租赁期间动拆迁补偿款的分配进行约定。原告主张补偿款389,144.80元，此款包括房屋及构筑物补偿、停产停业损失补偿、搬迁费补偿。对于上述补偿的归属，本院认为，鉴于双方并已对建筑及构筑物补偿款及停产停业损失补偿款的归属进行约定，故本院予以确认，原告要求第三次评估单价为准对该协议金额进行更改无事实和法律依据，本院不予采纳，被告未经原告同意对协议作出的单方更改部分，本院不予以确认。故本院据此确认原告应享有的房屋及构筑物补偿为61,911.04元。停产停业损失，原告主张按照政府拆迁标准每平方米350元主张，被告对该标准无异议，故本院对该补偿标准予以确认，被告确认预估值表上原告的租赁面积为440.42平方米，但被告要求以原告实际使用面积计算无事实和法律依据，故本院确认原告应享有停产停业损失154,147元。该搬迁补偿，系对可搬迁物品的补偿款，因双方在签订租赁合同时对被告提供给原告的设备已列明清单，故本院综合该清单及双方当事人的陈述，酌情确定属于被告所有的部分金额为6,000元。因原被告之间的租赁合同无效，被告主张原告欠付被告的8,000元租金在本案中一并处理，原告对此也无异议，故本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海青浦珠光五金厂应于本判决生效之日起十日内支付原告胡绍春补偿款人民币271,030.84元；二、原告胡绍春应于本判决生效之日起支付被告上海青浦珠光五金厂租金人民币8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7,065.30元，减半收取计人民币3,532.65元，由原告负担人民币924.92元，被告负担人民币2,607.73元；财产保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯 芳
二〇一六年七月二十九日
书记员 周磊杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。