江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第1814号
原告吕锁章。
委托代理人栗文华，江苏方德律师事务所律师。
委托代理人徐菁华，上海富誉律师事务所律师。
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人李岩，该公司职员。
委托代理人施太江，该公司职员。
原告吕锁章诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕锁章及其委托代理人栗文华、徐菁华，被告碧桂园公司委托代理人李岩、施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕锁章诉称：原、被告双方就涉案房屋签订《商品房买卖合同》前，被告以《购房温馨提示》等形式承诺：原告如在一个月内付清房款时，则可以享受认购优惠的基础上另行享受按揭付款98折或自付款96折的价格优惠。2013年11月9日，原告基于《购房温馨提示》所载的进一步折扣允诺与被告签订《商品房买卖合同》，并在签订合同后一个月内付清了全部房款合计1104035元。被告明知其应当向原告兑现《购房温馨提示》中承诺的折扣优惠，却恶意拒不兑现该折扣优惠，该行为系价格欺诈和违约行为。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判令：（一）被告赔偿其违约欺诈所致原告损失22080.7元，并承担以损失本金为基数按同期银行贷款罚息利率自2013年11月9日计算至实际付清之日止的迟延付款利息；（二）被告承担本案全部诉讼费用。
被告碧桂园公司辩称：（一）双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的价格是商品房最终价格，双方必须依约履行。1.被告开盘公示的“按揭原价”与《商品房买卖合同》中约定的价格就是已经打了98折的价格，该合同中约定的价格就是涉案商品房的最终价格。若原告认为按揭原价是未打过折的“表价”，自其看到“价格表”到签订认购书，再到阅读《购房温馨提示》，再到签订《商品房买卖合同》长达数十天的时间，原告应该对价格提出异议，但原告在该期间对“按揭原价”是否包括了折扣未提出过任何异议。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二条关于付款方式及期限的约定，其中明确约定了付款金额、方式及付款期限。对于付款金额约定清晰明确，该约定是双方真实意思表示，正常理解该价格就是最终价格。2.《商品房买卖合同》中确定的价格是商品房的最终价格，系行业惯例，也是众所周知的事实。任何房地产开发商都不可能存在客户签订买卖合同并支付购房款后，再根据业主付款方式返还客户付款折扣优惠的情况。购房发票是依据买卖合同中的总金额开具，在财务操作上也不可能存在开具发票后，开发商再根据折扣优惠退款的情况。若原告认为被告未按《购房温馨提示》给予原告付款方式折扣，原告完全可以拒绝签订商品房买卖合同。（二）被告开盘公示价格中的“按揭原价”是已经打过98折的价格。1.根据另两案业主ＸＸ、王宏兴及周爱琴向法院提交的“开盘公示价格表”可以计算得出以下结果：（1）ＸＸ、王宏兴购买的某幢某单元某室商品房，“开盘公示价格表”中“按揭原价”为1291832元，惠后价1101806元，买卖合同最终成交价为1078786元。计算方式为：按揭原价除以0.98等于未打过折的商品房的原始价格，该价格再乘以0.96等于《购房温馨提示》中注明的自付96折的价格，再加上所有优惠等于合同成交价格1078786元。计算方式为：（1291823元÷0.98×0.96-30000元）×0.99×0.98×0.9=1078786元。（2）周爱琴购买的某幢某单元某室商品房，“开盘公示价格表”中“按揭原价”为1102774元，惠后价936724元，买卖合同最终成交价为917073元。计算方式为：按揭原价除以0.98等于未打过折的商品房的原始价格，该价格再乘以0.96等于《购房温馨提示》中注明的自付96折的价格，再加上所有优惠等于合同成交价格917073元。计算方式为：（1102774元÷0.98×0.96-30000元）×0.99×0.98×0.9=917073元。通过以上自付购房款的两业主可知，开盘公示价格表中的“按揭原价”是已经打过98折的价格。2.“开盘公示价格表”左上角标注了“按揭付款价”，下面标注了“按揭原价”、“惠后价”，所有内容标注清晰、准确，且通过计算自付付款方式可知“按揭原价”是享受了98折优惠的价格。3.《购房温馨提示》只说明了付款方式享受何种折扣，但未表示何时购买会享受该折扣，不符合要约的条件，该表述并不构成要约。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日被告对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日被告取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉A幢B单元C号房的“按揭原价”为1294384元、“惠后价”为1104035元。该房屋的“备案价”未公示。后原、被告签订《靖江碧桂园认购书》，约定原告认购靖江碧桂园A幢B单元C室（J557型）洋房，建筑面积141.86平方米，套内面积107.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.52平方米，认购总价1104035元，付款方式为期楼洋房［按揭］一个月分期，原告所认购物业已依次享受以下优惠：1.VIP卡优惠1万元；2.派筹优惠2万元；3.开盘优惠98折；4.开盘尊享优惠9折；5.老推新最高额享99折优惠；6.洋房（面积120-150㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）。2013年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉商品房，房号、建筑面积、套内面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及总房款均与认购书约定的内容一致。合同附件四补充协议书第二条约定，原告须在签订合同时支付604035元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款500000元须于2013年12月9日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，原告支付购房款604035元，2013年11月22日，原告支付购房款500000元。
被告开盘销售“靖江碧桂园”期间，其宣传彩页载明以下内容：“开盘特惠、5重大礼”，“大礼1.VIP卡优惠1万元；大礼2.认筹优惠2万元；大礼3.J472-b、J472-c户型（面积95-119㎡）额享2万元优惠；J472-a、J557、J521户型（面积120-133㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）；大礼4.开盘特惠98折；大礼5.老推新最高额享99折（优惠具体细则及限量房源，以现场公示为准）。”原告签订认购书后，被告向原告交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
再查明：2014年9月23日，靖江市物价局作出（2014）靖价检案2号行政处罚决定书，查证被告在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。被告上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对被告处以15万元罚款的行政处罚。
以上事实，有原、被告陈述和答辩意见，以及原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、公示价目表、靖江市物价局（2014）靖价检案2号行政处罚决定书以及被告提交的公示价目表予以证实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
关于原告提交的《购房温馨提示》、《靖江碧桂园认购书》和宣传彩页，被告发表质证意见称对证据的真实性均不予确认。对此，本院认为，《购房温馨提示》、宣传彩页系被告在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，在本院审理（2015）泰靖民初字第282号原告朱益虎、刘小燕诉被告碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中，被告已经确认了《购房温馨提示》和宣传彩页的真实性，现被告不予认可，显然理据不足，该两份证据的真实性应予认定。《靖江碧桂园认购书》系原、被告签订，被告作为持有该证据原件的当事人，经本院限期责令提交仍未提交，故本院对原告提交的该证据真实性予以认可。
本案争议焦点是被告是否存在欺诈行为给原告造成损失。
本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。对于被告宣传彩页中载明的各项优惠，原、被告在签订认购书时均作出了明确约定，以案涉房屋公示的“按揭原价”作为打折基础，依次享受认购书约定的各项优惠后，达成的认购价即为双方签订合同约定的成交价。因此，可以认定原告已经享受了被告宣传彩页中载明的各项优惠。关于《购房温馨提示》中载明的高层洋房按揭一个月（98折），原告称因被告欺诈行为导致其未享受该优惠。本院认为，被告答辩称“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，该折扣与《购房温馨提示》中载明的付款方式是一致的，因此可以认定，被告认可该按揭折扣是符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。被告在认购书签订后，将《购房温馨提示》交付给原告，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，被告并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向原告履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后原告是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，本院不予采信。但如上所述，原告能否享受该折扣优惠取决于其自身履行合同中的付款义务履行情况，且因双方就该折扣如何兑现并无明确约定，原、被告间所存在的争议系合同履行问题，被告未履行该义务，并不构成欺诈。综上，原告请求被告赔偿因原告受欺诈所产生的损失，依法不予支持。
然而，根据被告《购房温馨提示》，原告购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已经符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予原告相应的房款折扣，并承担自原告主张权利之日起至实际支付之日止的利息损失。根据双方合同约定的购房总价，被告应向原告给付上述折扣款22080.7元（1104035元×2%），并承担自2015年9月6日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。从保护权利人实现权利原则，避免讼累，本院对被告上述应尽义务在本案中予以判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、驳回原告吕锁章基于被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司欺诈行为要求被告赔偿损失22080.7元、按同期银行贷款罚息利率自2013年11月9日起计算至实际付清之日止的迟延付款利息的诉讼请求。
二、被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕锁章购房折扣款22080.7元，并承担自2015年9月6日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 孟 晋
人民陪审员 刘桂兴
人民陪审员 陈仁林
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 姚 璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。