广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第1012号
原告：陈丽丽，女，1955年2月12日出生，澳门居民，住澳门。
委托代理人：陈晓雯，系广东威格信律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市三乡镇。
第三人：郑燕棋，男，1965年5月11日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人：蔡剑坤，吴婕妮，系该行职员。
原告陈丽丽诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同郑燕棋、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加郑燕棋、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈丽丽及其委托代理人陈晓文、交行中山分行委托代理人吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人郑燕棋经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年12月5日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺，建筑面积为18平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，商铺款合计169974元，合同于2006年12月6日在中山市菊城公证处办理了公证；2007年1月20日，原告向吉雅公司支付了全部购房款169974元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，被告至今仍未为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，并协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的权属证书；2.被告向原告支付总房价款1%的违约金1699.74元；3.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.备案登记人郑燕棋与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效，郑燕棋、吉雅公司协助办理注销商品房销售合同登记备案手续；2.备案登记人郑燕棋与交行中山分行签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效，交行中山分行协助办理注销商品房抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，并协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的权属证书；4.被告向原告支付违约金1699.74元；5.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.三乡中心区综合市场认购书；2.广东省商品房买卖合同；3.广东省中山市不动产销售发票、银行电汇凭证回单；4.商铺租赁合同、租金收入银行流水账单；5.中山市家泰物业管理有限公司出具的物业管理费缴交证明、收据。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人郑燕棋未作答辩，亦未提供证据。
第三人交行中山分行述称：一、吉雅公司与郑燕棋签订的商品房买卖合同的效力不影响我行与吉雅公司、郑燕棋签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使吉雅公司与郑燕棋签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。二、吉雅公司与原告签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行的同意或者原告应当清偿债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案商铺归其所有。三、交行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行依法享有抵押权。1.抵押权一经登记即发生法律效力，产生抵押权；2.原告请求将涉案商铺归其所有违背了物权法的公示公信原则；3.权利在先，保护在先；4.物权优先于债权受到保护；5.交行的抵押权未经注销登记，不应被消灭。四、从保护交易安全的角度，交行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。五、原告对本案发生具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。六、原告与交行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回。
第三人交行中山分行向本院提供了郑燕棋办理按揭贷款的相应材料。
经审理查明：2006年12月7日，原告与被告吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》，约定原告认购被告位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺，建筑面积18平方米，商铺款合计169974元。2006年12月5日，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺，建筑面积共18平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（15平方米）计算，商铺款合计169974元，付款方式为一次性付款，总楼价169974元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于2006年12月6日由中山市菊城公证处办理了公证。原告于2007年1月16日向被告支付购房款170000元，被告于2007年1月20日向原告出具了金额169974元的不动产销售发票。2007年1月4日，原告又与吉雅公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1152元，第二年月租金1404元，第三年月租金1764元，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月30日止。原告认为，原告已依约向被告付清了购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2013年12月19日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，就签订认购书及合同的先后时间问题，原告述称应吉雅公司要求，先签订购房合同并缴付楼款，后到公证机关办理公证手续时再补签认购书及返租合同，故出现购房合同签订时间早于认购书时间。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺买方姓名为第三人郑燕棋，建筑面积为48.05平方米，购房总价为711140元，签约日期为2006年5月10日，备案登记日期为2006年5月30日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人郑燕棋与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺，借款人为郑燕棋，贷款银行为第三人交行中山分行。2006年5月31日，交行中山分行与郑燕棋签订《个人借款合同》、《抵押合同》，约定由郑燕棋向交行中山分行按揭贷款355000元用于购买中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
又再查：中山市三乡镇中心区综合市场10号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。
诉讼过程中，本院就中心区综合市场10号楼商铺的返租情况询问张其，张其称买受人将商铺返租给吉雅公司后，商铺没有出租给其他人使用，基本上都是吉雅公司垫付租金给买受人。
本案审理过程中，本院于2014年4月1日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由他人在使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司于2006年12月5日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2007年1月16日向被告支付购房款169974元，吉雅公司向原告出具了不动产销售发票。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在郑燕棋名下，又以郑燕棋的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郑燕棋与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，郑燕棋与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人郑燕棋应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，郑燕棋与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同也应认定无效，交行中山分行应协助办理注销商品房抵押登记手续。在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。
至于原告主张吉雅公司支付违约金的问题。原告与吉雅公司于2006年12月5日签订广东省商品房买卖合同后，2007年1月4日双方又签订了商铺租赁合同，约定原告将所购上述商铺返租给吉雅公司使用。实际上，吉雅公司并没有将涉案商铺出租给其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司垫付给原告，此为变相售后包租方式。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房”，原告与吉雅公司的售后返租行为违反了上述规定，且原告虽然主张涉案商铺已经交付，但却一直未能提供涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已交付给原告。鉴于原告与吉雅公司对涉案商铺至今尚未交付使用均存有过错，根据双方商品房买卖合同的约定，吉雅公司无需向原告支付违约金。
经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于双方于商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且原告亦已支付完全部购房款，故吉雅公司应于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给原告使用，并按商品房买卖合同约定面积协助原告办理涉案商铺的相关权属转移登记手续。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人郑燕棋与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年5月10日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；第三人郑燕棋、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
二、确认第三人郑燕棋与交通银行股份有限公司中山分行于2006年5月31日签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效；第三人交通银行股份有限公司中山分行于本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的商品房抵押登记手续；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈丽丽办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼X层X号商铺的房地产权属证书；
四、驳回原告陈丽丽的其他诉讼请求。
案件受理费3733元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告陈丽丽可在判决书送达之日起三十日内，被告吉雅公司，第三人郑燕棋、交通银行股份有限公司中山分行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年四月十一日
书 记 员 余 伟