湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第332号
上诉人（原审被告）：游伟平，个体工商户。
委托代理人：黄佳丽。
委托代理人：舒劲波，湖南云盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临湘市长安置业有限公司，住所地临湘市星河广场美原路5号。
法定代表人：彭晓春，该公司董事长。
委托代理人：聂志刚，湖南广济律师事务所律师。
委托代理人：刘海飞，该公司法务部职员。
上诉人游伟平因房屋租赁合同纠纷一案，不服临湘市人民法院（2014）临民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、审判员王德华参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人游伟平及其委托代理人黄佳丽、舒劲波，被上诉人临湘市长安置业有限公司（以下简称长安置业公司）的委托代理人刘海飞到庭参加了诉讼。此后，因合议庭组成人员工作发生变动，本院另行组成由由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、代理审判员曹维参加的合议庭，书面审理了本案。书记员刘蕾担任记录。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年8月1日，原、被告签订了一份租赁合同，原告将临湘星河商业步行街A648、A658、A668、A678、A688、A698号门面承租给被告经营，约定租赁期限为3年，第一年租金为25000元，后两年按公司统一调整的基础上调整。同时原告收取了租赁押金15000元。2010年11月，被告以20000元（含5000元押金）的转让费转租了原承租人杨景霞承租的A638号门面。2012年1月转租的合同即将期满时，被告要求与原告继续签订租赁合同，2012年1月1日长安置业公司工作人员按照所制定的格式合同进行了填写，被告及其妻黄佳丽在合同书上签了字，但原告借故未在合同书上签字盖章，合同期限自2012年1月1日至2015年12月31日。被告持合同书后，对所承租的门面进行了装修，用装修费128519元。被告于2011年12月28日、2012年7月19日、2012年12月1日分别向原告交纳了2012年的租金共计23783元，原告出具了租金收据。此次合同签订时原告给了两个广告位给被告发布广告，2013年5月28日被告与临湘市海虹广告策划签订了《广告制作协议》，被告支付广告发布费2600元。2013年2月原告送达了《优先购买权通知》给被告，被告在承租的门面处看到了通知书，被告认为原告存有欺诈行为，拒绝签收《优先购买权通知》。之后证人梅某、被告之妻黄佳丽等人找到原告的负责人协商2013年的租金交纳一事，原告的负责人拒收租金，并称合同作废。被告在通知规定的期限内未向原告主张优先购买权，原告则将被告所承租的门面出售。原告出售门面后，与被告协商退还门面事宜未果。原告遂诉至本院，请求依法判决解除原、被告的事实租赁关系；判决被告立即退还所占用的临湘星河商业步行街的门面；依法判决被告向原告支付门面占用费29750元，并按1983.3元/月标准付至退场时止。由被告承担本案的全部诉讼费用。
原审判决认为：被告与原告签订租赁合同后，又转租了杨景霞承租原告的门面，在原合同履行期间，被告向原告交纳了含原承租人杨景霞门面的房租，原告也接受了被告交纳的租金，应视为原告默许了被告与原承租人杨景霞的门面转让行为。原合同到期后，被告要求与原告继续签订合同时，原告以各种理由拒绝签字盖章，原告虽未在新合同上签字盖章，但接收了被告交纳的2012年的商铺租金，双方形成了事实租赁关系。2011年7月30日租赁期满后，被告继续租赁原告的商铺，虽然被告有与原告继续签订租赁合同的意向，但被告提交的合同上既没有原告单位法定代表人的签字，也没有加盖原告单位的公章，应视为双方没有签订书面的房屋租赁合同，双方之间的租赁合同视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告已将被告所承租的临湘星河商业步行街A638、A648、A658、A668、A678、A688、A698号门面商铺出售给了案外人。故对原告要求解除与被告的事实租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。租赁关系解除后原告应当退租赁押金给被告。2013年3月被告收到了原告的优先购买权通知，但被告在规定的合理期限内未向原告主张优先购买权，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：第（三）项、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”本案被告在原告规定的合理期限内未向原告主张优先购买权，在审理过程中被告没有提供充分证据证实已在规定的期限主张了优先购买权，被告对所承租的门面失去了优先购买的权利。同时被告自2013年1月起至今未向原告交纳所承租门面的租金，对原告要求被告交纳门面租金的请求，本院予以支持，但原告未提供交纳租金的标准，可依照2012年的租金23783元标准计算。被告要求原告赔偿转让费、装修费、广告费的抗辩意见，因被告未向本院提供原告存在违约责任，也未对本诉提起反诉，因此对被告的抗辩意见，本院不予支持。被告可另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告临湘市长安置业有限公司与被告游伟平之间的门面租赁关系，限被告游伟平在本判决生效后30日内退还所承租的门面给原告临湘市长安置业有限公司；二、由被告游伟平按1981元/月的租金标准支付自2013年1月起至腾出门面之日止的门面租金给原告临湘市长安置业有限公司；三、由原告临湘市长安置业有限公司返还押金20000元给被告游伟平；
四、上述二、三项限原、被告在本判决生效后30日内履行。本案受理费1540元，由被告游伟平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
游伟平上诉称，一、原审判决认定事实不清。2012年1月1日长安置业公司工作人员填写了新的租赁合同，上诉人及其妻子黄佳丽在合同书上签了字，合同期限自2012年1月1日至2015年12月31日。上诉人持合同书后，对所承租的门面进行了装修，并交纳了2012年度的租金23783元。被上诉人虽未在合同书上签字盖章，但合同是成立并生效了的。二、原审法院没有行使释明权，对我方提出的赔偿损失请求未释明应提起反诉，原审对我方该请求未作处理不妥。
长安置业公司辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。
游伟平在本院二审中提供了以下证据：1、黄佳丽的个体工商户营业执照，黄佳丽与上海彩翼家用纺织品有限公司及湖南爱晚亭湘绣家纺有限公司的加盟合同。以证实其为继续履行租赁合同所做的工作。2、市场经营户的联名证明。证实2012年底市场管理方组织经营户聚会，要大家安心经营，并未提门面会卖掉的事项。长安置业公司质证认为上述证据与本案没有关连性。本院认证认为，上述证据不影响本案纠纷的处理。
本院二审对原审查明的本案基本事实予以确认。
本院认为，游伟平与长安置业公司原签订的租赁合同及转租的杨景霞门面在2012年到期后，长安置业公司虽提供了有继续租赁内容的格式合同，游伟平、黄佳丽也在该合同上签了字，但由于双方未能就合同内容最后达成一致，长安置业公司并未在新合同上签字盖章，故该合同实际上并未成立，亦未生效。长安置业公司接收了游伟平2012年商铺租金的行为，是一种事实上的租赁关系，原审判决认为因双方没有签订书面的租赁合同，应视为双方之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同是正确的。因长安置业公司已将游伟平所租赁的全部门面出售给了案外人，故本案双方的事实租赁关系亦只能解除。游伟平自2013年1月起即未交纳门面租金，理应支付实际使用门面期间的相关费用。游伟平主张应赔偿其转让费、装修费、广告费的请求，因其并未提起反诉，原审判决对此未予支持，并告之可另行主张权利是正确的。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人游伟平承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 曹 维
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 刘 蕾