贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第523号
上诉人（原审被告）贵州金鹰物业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路50号。
法定代表人LEONTE-TONI，该公司董事长。
委托代理人邹蓉，贵州思语律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贵州人文资源开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路217号1栋1单元28层2号。
法定代表人龙梅，该公司总经理。
委托代理人关芸芸，女，1983年4月17日出生，汉族。
原审被告魏正林。
原审被告付顺飞。
上列二原审被告共同委托代理人彭俊玮，贵州北斗星律师事务所律师。
上列二原审被告共同委托代理人苏梅。
原审被告李晓冬，1967年11月14日，2生。
上诉人贵州金鹰物业有限公司与被上诉人贵州人文资源开发有限公司及原审被告魏正林、李晓冬、付顺飞房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年12月18日作出（2013）南民商初字第89号民事判决，上诉人贵州金鹰物业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，经依法批准本案审理期限延长90日。本案现已审理终结。
原判查明，2004年6月7日，被告贵州金鹰物业有限公司（以下简称金鹰公司）作为甲方，原告贵州人文资源开发有限公司（以下简称人文公司）作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其所有的本市中华南路54号（房屋所有权证登记为2号）钻石广场B栋6楼，建筑面积约为1000平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限23年，租赁时间为2005年1月1日起至2028年1月1日止，23年的租金总计为100万元，该租金在合同生效十日内支付30万元，余下租金在三个月内付；乙方自主经营，自负盈亏，可转租或转包等多种方式经营；房屋用途用于开办会所。合同第十条约定，裙楼顶甲方无偿提供给乙方使用；甲方不得将该房屋抵押、担保，以确保乙方的使用权。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，需支付人民币50万元的违约金。合同甲方处有金鹰公司法定代表人的签名，加盖有金鹰公司的公章。合同签订后原告按约向金鹰公司支付了租金100万元，金鹰公司也按约将房屋交付给原告。此后，原告未对房屋进行装修。2005年5月金鹰公司将出租给原告的上述房屋租赁给贵州星力百货（广场）有限公司（以下简称星力公司），并将房屋交付给星力公司。2006年2月原告诉至原审法院，原审法院以（2006）南民初第560号民事判决认定，原告与金鹰公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，但合同约定租赁期限为23年，超过法律规定租赁期限不得超过20年的规定，故超过20年部分无效。金鹰公司将租赁给原告的房屋出租并交付给星力公司使用，违反了其司与原告的合同约定，判决金鹰公司将房屋返还给原告，赔偿原告损失30万元。宣判后，金鹰公司不服上诉。2006年6月，贵阳市中级人民法院以（2006）筑民一终字第479号民事判决认定，原告与金鹰公司签订的房屋租赁合同，表意真实，合同未违反法律规定内容的部分应为有效，双方应按合同约定履行各自的义务，金鹰公司将租赁给原告的房屋又出租给他人，是引起纠纷的过错方，金鹰公司以争议房屋为星力公司使用，要求解除与原告的合同，不予支持；据此判决驳回了金鹰公司的上诉，维持原判。此后房屋由原告使用。2010年5月28日，魏正林、李晓冬、付顺飞（系魏正林之妻）办理了上述房屋的所有权登记。其中筑房权证南明字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为魏正林，房屋坐落为：中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号，1幢6层9号（建筑面积分别为116.40平方米和339.41平方米，成交价为1914402元）；筑房权证南明字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为付顺飞，房屋坐落为：中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层4号，1幢6层5号（建筑面积分别为96.94平方米和70.98平方米，成交价为705264元）；筑房权证南明字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为付顺飞，房屋坐落为：中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层2号，1幢6层3号（建筑面积分别为96.94平方米和75.62平方米，成交价为724752元）；筑房权证南明字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为李晓冬，房屋坐落为：中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号（建筑面积98.64平方米，成交价为414288元）；筑房权证南明字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为李晓冬，房屋坐落为：中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层7号，1幢6层8号（建筑面积分别为132.33平方米和132.33平方米，成交价为1111572元）；上述房屋登记的面积总计为1159.59平方米，登记的总成交价为4870278元；契税是以房屋所有权证上登记的成交价的3%交付，共计为146108.34元。因申请办证需要提交给贵阳市房屋产权监理处的三份《商品房买卖合同》，均为金鹰公司分别与魏正林、付顺飞、李晓冬三人所签订，落款时间均为2010年5月18日，合同约定的购买价格均为每平方米4200元。后魏正林等持该产权证书要求将房屋收回，在此过程中发生争执，经派出所解决未果。2010年12月16日，魏正林三人将上述原告租赁的房屋上锁。2011年1月10日，原告以金鹰公司违反合同规定，侵犯人文公司优先购买权为由，诉至人民法院，请求：一、判决确认原告对本市中华南路54号钻石广场B栋6楼房屋在被告金鹰公司出卖给被告魏正林、付顺飞、李晓冬的同等条件下享有优先购买权；确认被告金鹰公司与被告魏正林、付顺飞、李晓冬买卖并转移该房屋所有权的行为无效。二、如原告不能取得优先购买权，则判令被告金鹰公司赔偿原告经济损失300万元；责令被告魏正林、付顺飞、李晓冬继续履行原告于2004年6月7日签订的《房屋租赁合同》。三、被告金鹰公司赔偿因违约应承担的违约责任，赔偿原告违约金50万元。四、诉讼费由被告承担。原告并称其主张的300万元的损失，是根据房屋市场价值（每平方米10000元）和金鹰公司出售给魏正林等三人价格的差价，计算差价有600多万元，其司现只主张300万元；50万元违约金是根据租赁合同第十二条约定计算。魏正林、付顺飞、李晓冬并称要求追加现房屋的承租人汤绍林作为本案的第三人参加诉讼。
审理中，原告提供了下列证据：1、其与金鹰公司签订的《房屋租赁合同》；2、（2006）南民初第560号民事判决书；3、（2006）筑民一终字第479号民事判决书。原告称证明其按约定支付了租金，金鹰公司在原来的诉讼中未提出乘人之危等问题，合同中也约定了房屋不能抵押担保。金鹰公司对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为法院确认租赁有效，但不能排除不能买卖房屋。魏正林、付顺飞、李晓冬称其不知道有这份合同，是在约定的交房时间届满时，找到当时房屋的使用负责人时才知他们从原告处租赁房屋，金鹰公司没有告诉其房屋出租的事实。金鹰公司提供了中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定，工资明细表，原告的工商档案查询资料（登记的股东为朱益仙和关颖雯），关晓明、关颖雯（系关晓明之女）的户籍证明、关晓明的退休批复。金鹰公司称证明关晓明是金鹰公司的副总，其在退休两年内不能担任金鹰公司的经理，其将房屋出租给其女儿担任经理的公司，违反了法律规定，侵犯了金鹰公司的权利。原告对证据的真实性无异议，但认为租赁合同都是公司的法定代表人签章，关晓明担任金鹰公司的经理与其以前的经历没有冲突，关晓明和女儿的关系不影响合同的效力。魏正林、李晓冬、付顺飞对证据无异议，认可金鹰公司的证明内容，并称金鹰公司与原告签订的租赁合同涉及关联交易和显失公平，是无效的，应予撤销。魏正林、李晓冬、付顺飞在重审庭审中先陈述其购买上述房屋的总价款为725.13万元，包含五个部分：1、为金鹰公司年检后出具购房发票代付应缴税50万元；2、为解除标的房屋查封代金鹰公司付农村合作银行贷款353万元；3、为解除标的房屋查封代金鹰公司付浦实执行款47.5万元；4、金鹰公司欠款206万元；5、代金鹰公司付执行款68.63万元。庭审后其又陈述购房款还包含有按揭贷款的637万元，总购房款实为1362.13万元。魏正林、李晓冬、付顺飞提供了下列证据：1、贵阳市中级人民法院（2009）筑执字第188-2号民事裁定书（内容有裁定解除对金鹰公司钻石广场裙楼1幢6层1-9号房屋的查封）、2010年5月6日金鹰公司与贵州贵阳云岩农村合作银行签订的担保责任履行协议（协议约定金鹰公司在协议签订8天内，代贵阳水晶宫健身娱乐有限公司偿还353万元）及银行的流水单；2、（2006）筑民一终字第54号民事判决书（判决有金鹰公司返还蒲实156万元并赔偿156万元）、金鹰公司与蒲实2010年5月3日签订的执行和解协议（协议约定金鹰公司在签订协议当日先支付47.5万元，蒲实收到后，向法院申请撤回对钻石广场六层房屋的查封执行措施），贵阳市中级人民法院向蒲实所作的笔录，内容有蒲实认可2010年5月3日与金鹰公司签订的执行和解协议，认可收到协议约定的案款47.5万元。3、建设银行的客户回单（汇款人为魏正林，收款人为原审法院，金额为686284.46元）；2009年9月4日原审法院向魏正林所作的谈话笔录，有魏正林自愿代锺爱梅支付案款686284.46元的内容；4、借条复印件四张（借款金额共计为206万元）。5、付顺飞2010年7月9日与银行签订的购房借款及担保合同（借款187万元，用途为购买中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层2号、3号、4号、5号房屋），李晓冬2010年7月9日与银行签订的购房借款及担保合同（借款200万元，用途为购买中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号、7号、8号房屋），2010年9月8日魏正林为魏政群的借款合同提供抵押担保的合同（抵押物为中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层6号、9号房屋）；6、2012年8月8日魏正林与汤绍林签订的房屋租赁协议。被告魏正林、李晓冬、付顺飞称证明购买房屋是履行了合理的对价，其三人是善意取得房屋。原告对担保协议无异议，但认为是谁归还有异议；对判决书和裁定书没有异议，执行和解协议无法确定是否履行，其司认为没有履行；建行的单子是复印件，不予认可，法院的笔录不能证明是代金鹰公司还款；借条没有原件，是个人借款，与金鹰公司无关；对借款合同、担保合同没有异议，对证明目的不认可，被告之间的买卖价格其司调查过，就是每平方米4200元。金鹰公司对原告所提供的证据无异议。魏正林、李晓冬、付顺飞并申请原审法院调取了魏正林代金鹰公司归还353万元的银行凭证。对此证据原告予以认可，但认为金鹰公司只是担保人，不是债务人。金鹰公司对上述证据无异议。原审中魏正林、李晓冬、付顺飞陈述买房的价格是帮金鹰公司还信用社的债务480万元和欠蒲实的大约270万元的债务及金鹰公司欠魏正林的320万元债务，和金鹰公司的成交价大约是一千多万元；其买房也是在金鹰公司欠其债务，其没有办法才购买的；信用社的款已支付，蒲实的款因为房屋没有交付，还有部分欠款。金鹰公司对魏正林等三人陈述的上述事实予以认可。魏正林、李晓冬、付顺飞称房屋买卖合同未按实际成交价签订合同是为了避税，并要求追加现房屋的承租人汤绍林作为本案的第三人参加诉讼。庭审后金鹰公司陈述其司是因为所属房屋向银行贷款353万元，因不能按期还款导致法院将房屋查封并准备拍卖，鉴于会造成更大的损失，所以将房屋所有权抵押给魏正林，由魏正林代为偿还贷款后，再由魏正林将房屋返还，所以房屋没有出卖，也没有成交价。对此魏正林、李晓冬、付顺飞不认可，认为房屋买卖真实，且在原审中金鹰公司也对买卖合同及价款予以确认。原告亦认为房屋已过户，房屋已买卖。
原判认为，原告与被告金鹰公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同虽约定租赁期限为23年，但根据已生效的（2006）筑民一终字第479号民事判决的认定，对超过20年租赁期限的部分认定为无效，对租赁合同未违反法律规定内容的部分认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据金鹰公司与被告魏正林、李晓冬、付顺飞所签订的房屋买卖合同的约定，金鹰公司将房屋出卖给魏正林、李晓冬、付顺飞的时间为2010年5月18日，此时间尚在金鹰公司出租房屋给原告的合法租赁期间，被告金鹰公司在租赁期限内，未通知作为承租人的原告，将租赁给原告的房屋出卖给魏正林、李晓冬、付顺飞，其行为已违反法律规定。金鹰公司在原审中及重审庭审中认可房屋买卖的事实，后又称房屋没有出卖，也无成交价，其陈述自相矛盾，且买卖房屋的事实有金鹰公司与魏正林、李晓冬、付顺飞签订的房屋买卖合同及魏正林、李晓冬、付顺飞所取得的房屋所有权证相佐证，对金鹰公司此陈述不予采信。金鹰公司辩称是公司的合法财产，有自主处理权利的理由不符合法律规定，不予认定。对引起本案的讼争，金鹰公司应承担责任。魏正林、付顺飞、李晓冬辩称其是合法善意取得房屋的所有权，其与金鹰公司签订的房屋买卖合同约定的房屋成交价为每平方米4200元是为了避税。魏正林、付顺飞、李晓冬在原审中陈述的房屋实际成交价是一千多万元，重审中先陈述购房款共计为725.13万元，后又陈述是1362.13万元，魏正林、付顺飞、李晓冬在重审中和原审中陈述的购房款的组成及金额也不完全一致。魏正林、付顺飞、李晓冬主张为金鹰公司代付应缴税50万元，未举证；其称金鹰公司欠其借款206万元，提供的证据为复印件，原告也不予认可，其也未提供付款给金鹰公司及将该款转为购房款的证据；其称代金鹰公司还款686284.64元，提供的证据不能证明是代金鹰公司支付；其提供的付顺飞、李晓冬与银行签订的购房借款及担保合同均是在2010年7月9日，此时间付顺飞、李晓冬已取得了房屋的所有权，而且也无其他证据印证此款已付给金鹰公司；其提供的魏正林为魏政群的借款合同提供抵押担保的合同不能证明是购房款。其称代金鹰公司付银行的贷款353万元、代金鹰公司付浦实执行款47.5万元，已举证证明，予以认定。故根据证据，认定魏正林、付顺飞、李晓冬支付给被告金鹰公司的购房款为400.5万元。现金鹰公司又否认出卖房屋，表示无成交价，其司的陈述自相矛盾，故不能认定魏正林、付顺飞、李晓冬支付了合理对价，其称是合法善意取得的主张，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告现也未提供魏正林、付顺飞、李晓冬恶意串通损害原告利益的证据，故原告诉请同等条件下享有优先购买权，确认金鹰公司与魏正林、付顺飞、李晓冬买卖并转移该房屋所有权行为无效的请求，不符合法律规定，不予支持，原告可以主张金鹰公司赔偿侵害其优先购买权的损失。原告称其诉请赔偿的300万元损失系金鹰公司与魏正林、付顺飞、李晓冬的成交价与市场价之间的部分差价，魏正林、付顺飞、李晓冬陈述房屋是按市场价值实际成交一千多万元成交，而在产权部门登记的房屋的成交总价为4870278元，契税为146108.34元，共计5016386.34元，此金额与该房屋的市场价值相差五百万元以上，故原告诉请赔偿300万元损失的请求，符合法律规定，予以支持。因本案是原告以其享有优先购买权所提起之诉讼，原告以金鹰公司违反租赁合同约定抵押房屋，诉请金鹰公司赔偿50万元及原告诉请要求魏正林、付顺飞、李晓冬继续履行原租赁合同的主张，与本案不是同一法律关系，原告应另案诉请解决。魏正林、付顺飞、李晓冬辩称要求追加现承租人作为本案第三人参加诉讼的请求，不符合法律规定，不予准许。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、被告贵州金鹰物业有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿300万元给原告贵州人文资源开发有限公司。二、驳回原告贵州人文资源开发有限公司的其余诉讼请求。诉讼费35060元，由原告贵州人文资源开发有限公司负担5259元，由被告贵州金鹰物业有限公司负担29801元（此款原告贵州人文资源开发有限公司已预交，被告贵州金鹰物业有限公司在支付上述款项时一并支付给原告贵州人文资源开发有限公司）。
一审宣判后，上诉人贵州金鹰物业有限公司不服，向本院提出上诉称：1、原判判决上诉人赔偿被上诉人300万元的经济损失没有事实依据。根据法律的规定，损失赔偿应当同时具备四个要件，即损害事实、违法行为、行为人过错、因果关系。本案中上诉人将自己拥有产权、已出租的房屋出卖给他人，是处分物权的法定权利，被上诉人在庭审中，没有提交证据证明上诉人未在合理期限内通知其享有优先购买权或者存在侵害优先购买权的情形，据此，原判严重背离事实，应依法纠正。2、原判判决上诉人赔偿被上诉人300万元没有法律依据。被上诉人没有提交证据证明，300万元的损失是根据什么依据计算得出的，原判在没有300万元损失依据的前提下，作出的判决是错误的。3、被上诉人是违法取得上诉人已出卖房屋的租赁权，100万元房租租赁23年，每个月每平方米的租金不到4元钱，严重背离市场租赁价格。综上所述，被上诉人以超低价格租赁使用上诉人的房屋，已经严重损害上诉人的利益。上诉人依法出卖自己的房产合法有效，被上诉人提出300万元的赔偿无事实依据和法律依据，故提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人贵州人文资源开发有限公司答辩称：1、上诉人与被上诉人双方之间签订的关于涉案房屋的租赁合同是双方真实意思表示，因此是合法有效的，并且该合同已经得到贵阳市中级人民法院生效判决的确认。同时，对方认为该租赁合同存在问题，但并未在签订合同后的一年内主张撤销。2、上诉人与原审被告之间签订的房屋买卖合同是以4200元每平方米的价格成交的，并且已经备案登记，这就证明了上诉人与原审被告侵害了我方作为承租人的优先购买权。3、关于300万元损失赔偿依据问题，上诉人与原审被告损害我方优先购买权的事实已经得到确认，原审被告的购买价是4200元每平方米，但2010年同地段的房屋市场价格已经达到每平方米10000元以上。如果我方能够以4200元每平方米的价格购得涉案房屋的话，那么我方每平方米就可获得近6000元的利润，这个成交价与市场价之间的差额，就是我方的损失。外地法院亦有类似的案例可供参照。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉没有证据支持、不符合法律规定，请求二审依法维持原判驳回上诉。
原审被告魏正林、付顺飞共同答辩称：上诉人的上诉理由与依据的事实和我们没有太大的联系，上诉人与被上诉人之间的争议主要是针对优先购买权的问题，在本案法律关系中，我们只是买受人，无论法院判决承担什么责任都和我们没有关系。同时，我们认为原判判决赔偿损失300万元偏高。请求法院对本案依法进行判决。
原审被告李晓冬未进行答辩。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中，上诉人未能提交任何新证据。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、民事判决书、房屋所有权证等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人金鹰公司在与被上诉人人文公司签订房屋租赁合同之后，在房屋的租赁期内，在未通知承租人的情况下，将房屋出卖给原审被告魏正林、付顺飞、李晓冬。上诉人金鹰公司在未履行法律规定的通知义务的情况下出卖房屋，已经违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，侵犯了承租人依法所享有的优先购买权。上诉人在二审中陈述称其已经履行了通知承租人的义务，但未能提交任何证据予以证实，故本院不予采信。上诉人在上诉中称，被上诉人没有提交证据证明上诉人未在合理期限内通知其享有优先购买权，本院认为，出租人依法有通知承租人享有优先购买权的法定义务，因此是否进行通知，应由出租人负举证责任，承租人对此没有举证义务，上诉人的该项上诉主张不符合法律规定，本院不予采信。本案中，上诉人侵害了被上诉人依法享有的优先购买权，在该事实已经可以确认的基础上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人依法应当赔偿被上诉人相应的经济损失，原判据此判决上诉人承担赔偿责任有着直接的法律依据，故上诉人在上诉中所称的原判判决赔偿损失没有法律依据的上诉主张，本院不予采纳。关于上诉人所称金鹰公司与人文公司双方之间所签订的房屋租赁合同约定的租金过低的问题，本院认为该合同的法律效力已经得到本院生效判决（2006）筑民一终字第479号判决的确认，上诉人若认为该生效裁判存在问题，可通过申请再审的方式予以解决，双方之间于2004年约定的房屋租金高低的问题不属于本案审理的范围。关于上诉人所称原判判决赔偿300万元缺乏依据的问题，本院认为，原判已经查明上诉人出卖房屋的成交单价为每平方米4200元，成交总价为4870278元，而根据众所周知的事实，涉案房屋位于贵阳市中心城区中华南路钻石广场，2010年时贵阳市中心城区同类地段商业用房的正常售价超过10000元每平米，涉案房屋的用途为商业办公用途，租赁合同所载面积约1000平方米（出售时登记的面积实为1159.59平方米），因此涉案房屋的出售价与市场价之间相差将近600万元，被上诉人只起诉要求赔偿300万元，只相当于以每平方米7000余元作为计算单价，该计算标准已经远低于同类地段办公用房正常的市场价，故原判据此判决上诉人赔偿被上诉人300万元的经济损失并无不当，本院依法予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35060元，由上诉人贵州金鹰物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 龚国智
代理审判员 邱兴权
二〇一四年六月十日
书 记 员 冷冬莉