四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第108号
上诉人（原审原告）李红英。
上诉人（原审原告）吴林。
上诉人（原审原告）吴悠。
法定代理人吴林（吴悠之父）。
以上三上诉人的委托代理人李伟。
上诉人（原审原告）李伟。
上诉人（原审原告）李燕。
以上二上诉人的委托代理人王华夏（一般授权），资中县司法局退休干部，系二人所在社区推荐的代理人。
被上诉人（原审被告）李国杰。
被上诉人（原审被告）王用文。
委托代理人翁连全（一般授权），资中县归德法律服务所法律工作者。
上诉人李红英、李伟、李燕、吴林、吴悠因与被上诉人李国杰、王用文农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2013）资中民初字第2260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李伟、李燕及其委托代理人王华夏，上诉人李红英、吴林、吴悠的共同委托代理人李伟，被上诉人王用文及其委托代理人翁连全到庭参加诉讼，被上诉人李国杰经本�合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定：原告李红英、李伟、李燕系被告李国杰与粟立秀（1998年4月27日去世）所生之女，原告吴林、吴悠系被告李国杰与粟立秀所生之女李钰（1998年6月25日因车祸死亡）的丈夫及女儿。被告李国杰与其妻粟立秀于1969年在资中县明心寺镇天灯坝村2社修建砖瓦结构住房一套，该房于1995年12日15日取得村镇房屋所有权证（产权证号为303060062、产权人为李国杰、房屋建筑面积为192.53平方米），于1996年下半年至1997年上半年将此房进行了改、扩建，1999年4月4日重新登记了村镇房屋所有权证（产权证号为303060393、产权人为李国杰、房屋建筑面积为229.66平方米）。被告李国杰与被告王用文于2005年2月25日签订房屋买卖《协议》，即明心寺镇天灯坝村2社李国杰将2社住宅一幢卖与本社村民王用文，双方议价为29000元，被告王用文购房时向被告李国杰付1200元定金，其余款项于2008年3月底前向被告李国杰付清等约定，并由在场人胡庆祥、王用明、段伟签名捺印。被告王用文购买此房后一、二月住进该诉争房屋至今，被告王用文在购房时交付了1200元，其余款项因被告王用文经济较困难，于2009年和2011年底前向被告李国杰付清了全部款项（2009年4月经原告李伟之手付了12000元，2011年底付了17800元，此款中包含未按约定期限付款的滞纳金1000元和家具折价款1000元）。被告李国杰已将该诉争房屋的相关手续交付给了被告王用文，现尚未办理产权变更登记。2011年原、被告因此房发生争议，原告李红英、李伟等人以二被告侵犯了此房原告应继承部分的共有权、优先购买权，且二被告买卖诉争房屋是在原告不知情、房价明显低于市价为由，于2013年5月20日起诉来院，请求人民法院确认被告李国杰与被告王用文签订的房屋买�《协议》无效。
原审认为：本案诉争房屋的村镇房屋所有权证上虽只填了产权人李国杰，但该房实属被告李国杰与其妻粟立秀的夫妻共同财产。粟立秀死亡后，其遗产由原告和被告李国杰继承分割。被告李国杰于2005年2月25日将诉争房屋出卖与本社被告王用文，系双方真实意思表示。同时，被告王用文向被告李国杰支付了合理对价，被告李国杰又将该房的村镇房屋所有权证和土地使用权证及房屋交付给了被告王用文，王用文己在该房居住八年之久，而原告与被告李国杰系直系亲属，应当知道买卖诉争房屋之事，根据农村的实际情况，应当认定原告是对被告李国杰卖屋行为的一种事实上的追认。被告王用文作为本社村民，购买本社村民房屋的行为合法，《根据中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故被告李国杰与被告王用文之间的房屋买卖协议合法有效。原告要求确认房屋买卖协议无效的主张，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：一、驳回原告李红英、李伟、李燕、吴林、吴悠的诉讼请求；二、本案受理费2300元，由原告负担。
宣判后，原审原告李红英、李伟、李燕、吴林、吴悠不服，向本院提起上诉称：本案讼争房屋为上诉人及其他家庭成员共同劳动所得，应属于全体家庭成员共同共有的合法固定资产，任何共有人不得擅自处分该财产，上诉人也未书面追认或者放弃，李国杰擅自处分该财产的行为均是无效的；讼争房屋虽已交付，但未办理产权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第�百零六条的“善意”、“价格转让”、“已经登记”三个善意取得要件，被上诉人王用文不构成善意取得，房屋买卖协议应为无效，其不能取得房屋所有权；一审适用《民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条不当、对《中华人民共和国物权法》第一百零六条理解不透，请求二审法院撤销原判，确认本案房屋买卖合同无效，上诉人依法收回讼争房屋及附作物和家具等财产。
被上诉人王用文答辩称：王用文签订房屋买卖《协议》时，该房屋登记在李国杰个人名下，且将房产证交付给了王用文，在王用文购买并搬入该房屋长达八年的时间里，李国杰及各上诉人均没有提出过异议，其间，王用文在该房屋娶媳妇办酒席时，上诉人李伟还参与了，购房款中的12000元还是由李伟转交给李国杰的。王用文购买该房屋是善意的，且公平合理的支付了相应的购房款，双方签订的房屋买卖《协议》应为合法有效。
二审期间，上诉人为证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
1、《证明》一份，由资中县明心预制场2013年12月26日出具，拟证明诉争房屋为家庭劳动所得，应为家庭共同共有；
2、证人吴国文、廖安全、赖志成出庭作证，拟证明诉争房屋为家庭共有财产。
被上诉人王用文为证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
1、《证明》一份，由资中县明心寺镇唐明渡村村委会出具，拟证明王用文购买诉争房屋后，原有家庭房屋已经倒塌。
针对上诉人的证据，被上诉人王用文的质证意见是：上诉人提交的证据1、2均与本案无关。
针对被上诉人王用文的证据，上诉人的质证意见是：与本案无关。
针对上诉人和被上诉人王用文提供的上述证据，本院的认证意见是：均与本案诉争的房屋买卖《协议》是否有效这一事�没有关联性，均不予采信。
二审查明的案件事实与一审一致，依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于被上诉人李国杰与王用文签订的房屋买卖《协议》是否有效。
本案中，诉争房屋原为被上诉人李国杰与粟立秀的夫妻共同财产。粟立秀死亡后，在其遗产分割前，该房屋应为被上诉人李国杰和其他继承人即各上诉人共同共有。讼争房屋共有权人之一的被上诉人李国杰与被上诉人王用文签订本案房屋买卖《协议》时，该房屋登记在李国杰个人名下，并没有载明该房屋有其他共有人，根据不动产物权公示公信原则，王用文有理由相信该房屋为李国杰的个人财产，且在《协议》签订后，王用文受让并合理占有房屋及相关产权证件（由李国杰交付给王用文，但权证登记内容未变更）长达八年期间，李国杰和作为李国杰直系亲属的其他共有人即各上诉人均未提出异议，其间，共有人之一的上诉人李伟还曾经经手收取王用文购房款12000元并转交李国杰，这足以印证各上诉人对买卖《协议》是明知和认可的。在此情形下，即使王用文可能知晓该房屋为李国杰及其他继承人共同共有的财产，其也有理由善意相信李国杰签订诉争房屋买卖《协议》取得了其他共有人的同意，且上诉人没有提供充分证据证明诉争房屋买卖《协议》约定的房屋价格有失公允或明显低于市场价格，应当认定王用文依约支付了相应的合理对价。上诉人也没有提供充分的证据证明王用文与或李国杰在签订房屋买卖《协议》时存在恶意串通损害其他共有人合法权益的故意或者该《协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形�掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”等其它导致《协议》无效的情形。虽然该房屋产权尚未实际变更，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，即使王用文尚未办理诉争房屋物权变更登记，正式取得该房屋物权，但李国杰与王用文签订的房屋买卖《协议》也应自双方签字成立时即已生效，该《协议》的合同效力不受物权变动与否的影响，应为合法有效。
综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律基本正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
本案二审诉讼费4600元，由上诉人李红英、李伟、李燕、吴林、吴悠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关淑华
审 判 员 李 锋
代理审判员 李 清
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 张 瀚