贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民初字第538号
原告镇宁布依族苗族自治县交通运输局。
法定代表人：张普查，系该局局长。
委托代理人王琴、李先龙，系贵州蕴诚律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告谢林江。
被告陈燕，系被告谢林江之妻。
原告镇宁布依族苗族自治县交通运输局（以下简称镇宁县交通局）诉被告谢林江、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由代理审判员杨娟适用简易程序进行审理，两被告共同提出反诉，但因其未在指定期限内缴纳反诉费，本院决定对其反诉不予受理，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告镇宁自交通局委托代理人李先龙，被告谢林江、陈燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告镇宁县交通局诉称：2010年9月29日，原告委托镇胜高速公路镇宁段匝道拆迁安置及规划建设领导小组办公室（简称镇宁县匝道拆迁办）将镇宁自治县翡翠丽都北座E栋E1-6-3、E栋E1-7-3的房屋（建筑面积154.75平方米）卖给被告谢林江，购房价为人民币247600元，双方签订了房屋买卖合同。2013年2月2日原告再次委托镇宁县匝道拆迁办与两被告协商房屋回购事宜，由镇宁县匝道拆迁办将该套房屋购回，购回房价人民币463940.50元，因被告已装修，双方协商按评估价人民币160000元补装修费，合计回购款人民币623940.50元。双方于2013年2月7日签订房屋回购协议。协议约定：“自本合同签订之日起45天内，于2013年3月24日前被告将房屋交付给原告的委托机构镇宁县匝道拆迁办，并约定不得以任何理由拒交。”协议签订后，原告按协议约定将所有款项的90%支付给被告。被告得钱后未按协议约定搬出该房屋。合同还约定，回购房价的10%在两被告交付房屋钥匙后付清。但由于被告一直没有履行协议，因此，10%的余款未支付。之后，原告多次催促被告尽快搬出该房屋，被告均不履行。协议签订至今已一年多，被告仍未将房屋交付给原告，致使原告不能收回该房屋，给原告造成了恶劣的影响。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持如下诉讼请求：一、判令被告履行原、被告双方签订的协议，从镇宁自治县翡翠丽都北座E栋E1-6-3、E栋E1-7-3的房屋搬出，履行将房屋交付给原告的义务；二、判令被告按照回购房屋总价款乘以银行同期贷款利率四倍从约定的交房时间2013年3月24日起计算赔偿金赔偿原告，直至履行交付房屋义务为止。（从约定交房的时间2013年3月24日至起诉之日2014年5月27日计算的金额为：623940.50元×6.15%／年×4倍÷365天×426天=179141.01元）；三、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告谢林江、陈燕共同辩称：请人民法院依法裁定驳回原告不客观的无理诉求，维护答辩人的合法权益，并判令原告违约赔偿答辩人的巨额经济损失及精神损失费，并依法追究有关人员的渎职责任，直至刑事责任。一、答辩人从未与镇宁县交通局签订过房屋买卖合同，被答辩人主体不适格。答辩人与镇宁县匝道拆迁办签订房屋买卖合同时，卖方经办人从未提起过镇宁县交通局是授权单位，如果是授权单位，当时应请县交通局法人审阅签字并加盖县交通局公章，如果说授权委托书是后补的，应视为伪证。故请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告诉求法院为其收回房屋、索要赔偿金是不客观的。1、与镇宁县匝道拆迁办签订的房屋回收协议属于不平等协议，不是双方自愿签订，而是多方胁迫的结果。2、即使房屋回收协议签订成立，镇宁县匝道拆迁办也不能按银行4倍的高利计算赔偿金。三、反诉请求：1、依据2010年9月25日原、被告双方签订买卖合同的第三条之规定，判令镇宁县匝道拆迁办违约，并承担由此给被告造成的全部经济损失人民币600000元；2、请求撤销房屋回收协议，房价款作为我方的赔偿金；3、诉讼费由镇宁县匝道拆迁办承担。
经审理本院认定：镇宁县匝道拆迁办将镇宁自治县翡翠丽都北座E栋E1-6-3、E1-7-3房屋卖给被告谢林江，房屋建筑面积为154.75平方米，购房价为人民币247600元，双方于2010年9月29日签订了房屋买卖合同。合同约定房屋产权证于房屋交付后一个月内由镇宁县匝道拆迁办负责办理交给被告。后镇宁县匝道拆迁办一直未按房屋买卖合同约定给被告谢林江办理房屋产权证，被告谢林江和被告陈燕因此不断上访。经请示人民政府领导同意后，原告镇宁县交通局于2013年2月2日授权给镇宁县匝道拆迁办，委托其代理如下权限：一、协商回购价款623940.5元，并将协商回购价款金额报县人民政府审核。二、代理签订回购合同。镇宁县匝道拆迁办受委托后于2013年2月7日与被告签订了《关于回购谢林江翡翠丽都北侧住宅房屋产权协议》，协议约定：“一、房屋总价款共计154.75㎡×2998元／㎡=463940.5元；二、房屋装修费，按160000元进行回收（补装修费），该房屋装修经评估公司和双方对该套房屋进行现场评估，认为其报价低于现行镇宁装修造价，可按其报价进行回收。以上两项合计人民币623940.5元。三、房屋交付时间，从本合同签订之日起45天内，于2013年3月24日前交房，协议签订后首付90%，余数交钥匙后付清。谢林江户无条件将E1-6-3、E1-7-3房屋交付给镇宁县匝道拆迁办，不得以任何理由拒交。”镇宁县匝道拆迁办获原告镇宁县交通局授权后，于2013年2日7日与被告谢林江、陈燕签订了《关于回购谢林江户翡翠丽都北侧住宅房屋产权协议》，并于协议签订当天按协议约定支付了90%的房屋回购款即人民币561546.45元给被告谢林江、陈燕。但两被告至今未交付房屋。
上述事实有原、被告的身份证明，授权委托书，房屋买卖合同，房屋回购合同，现金缴款单，支票存根，收条，另有原、被告方当事人陈述等证据在卷为凭。所有证据经庭审举证质证，足以认定。
本院认为：原告镇宁县交通局于2013年2月2日书面授权委托镇宁县匝道拆迁办实施下列行为：“一、协商回购价款623940.50元，并将协商回购价款金额报县人民政府审核。二、代理签订回购合同。”根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”原告镇宁县交通局是依法成立的机关法人，具有独立的民事权利能力和民事行为能力，其与镇宁县匝道拆迁办委托代理关系依法成立。镇宁县匝道拆迁办作为镇宁县交通局的委托代理人，于委托代理关系成立生效后与被告谢林江、被告陈燕签订房屋回购协议的行为系按代理权限实施的行为，该代理行为有效，对该代理行为产生的法律责任应由镇宁县交通局承担，故镇宁县交通局作为本案原告是适格的。
镇宁县匝道拆迁办获原告镇宁县交通局授权后，于2013年2日7日与被告谢林江、陈燕签订了《关于回购谢林江户翡翠丽都北侧住宅房屋产权协议》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。虽两被告称该房屋回购协议是在不平等、受胁迫的情况下签订的，系无效合同，但无相关证据予以佐证。经审查，该协议也不存在合同无效的法定事由，故本院认定原告镇宁县交通局与被告谢林江、被告陈燕签订房屋回购协议系有效合同。
原告按房屋回购协议约定给付两被告房屋回购总价款的90%，但被告至今仍未按合同约定的期限搬出该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。”故本院判令两被告承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任。
原告诉求的损失是以房屋回购的总价款人民币623940.50元为基础计算，且以银行贷款利率标准的4倍请求赔偿损失，本院认为该计算标准与实际不符，对过高部份不予支持。原告的实际损失应只以其实际支付给两被告的房屋回购款人民币561546.45元，按中国人民银行同期同类贷款率标准从2013年3月24日计算至两被告给付房屋之日。被告要求原告承担其未按房屋买卖合同约定办理房屋产权证违约责任的请求与本案无关，被告可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、三十二条、四十四条及第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告谢林江、陈燕在判决生效后二十日内腾空镇宁自治县翡翠丽都北座E栋E1-6-3、E1-7-3房屋交给原告镇宁自治县交通运输局。
二、被告谢林江、陈燕在判决生效二十日内支付违约金给原告镇宁自治县交通运输局（该违约金以原告镇宁自治县交通运输局实际支付的房屋回购款人民币561546.45元，按中国人民银行同期同类贷款年利率6.5%从2013年3月24日计算至被告给付房屋之日。）
三、驳回原告镇宁自治县交通运输局在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费人民币11830元，减半收取人民币5915元，由原告镇宁自治县交通运输局承担2366元，被告谢林江、陈燕承担3549元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期届满二年内向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。
代理审判员 杨娟
二〇一四年八月十九日
书 记 员 胡腾