广东省云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法河民初字第442号
原告聂群，女，汉族，1971年9月10日出生，住广东省云浮市云城区。
委托代理人李水弟，广东广鑫律师事务所律师。
被告黄金平，男，汉族，1963年1月4日出生，住广东省云浮市云城区。
委托代理人梁家栋、何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。
第三人云浮市云城区安塘街白村村民委员会下白村白村联队。
负责人陈伙辉。
原告聂群诉被告黄金平租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年3月11日进行第一次公开开庭审理，原告的委托代理人李水弟，被告的委托代理人何雅婵到庭参加诉讼。本案于2016年4月25日裁定转为普通程序审理，于2016年6月30日进行第二次公开开庭审理，原告的委托代理人李水弟，被告黄金平及其委托代理人何雅婵到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院依据被告黄金平申请追加云浮市云城区安塘街白村村民委员会下白村白村联队为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂群诉称：2012年9月11日，原、被告签订了一份厂房租用合同，约定：原告（甲方）将云浮市云城区安塘街白村路段门面宽28米，面积约1000平方米的厂房出租给乙方（被告）使用；租期为伍年，从2013年1月1日至2017年12月31日止；厂房首年租金为叁拾陆万元整（￥360000)，第二年租金为肆拾壹万元整（￥410000)，第三年租金为肆拾叁万元整（￥430000)，第四年租金为肆拾陆万元整（￥460000)，第五年租金为伍拾万元整（￥500000);厂房租金原则上为上年12月20日前一次性缴交下一年度的租金，如因被告经济困难的，可先交半年租金，剩下半年租金每月按2%的利率向乙方加收滞纳金，直至乙方交清剩下的半年租金为止，但最迟不得超过当年的8月31日。当年9月1日开始仍未交清半年租金的，原告有权终止合同，按被告中途退租处理，如有退租，甲方所收乙方当年的租金和押金不予退还给乙方。
合同签订后，原告依照约定将上述厂房交给被告使用。但从租赁期第三年(2015年）起，被告未能按照约定付清第三年租金，仅在2015年8月份前支付了18万元租金给原告，尚欠第三年租金25万元未付，根据合同的约定，被告应在当年的8月31日前付清余下租金，经原告多次向被告催收未果。
原告认为，被告的上述行为，违反了合同约定，已经构成违约。根据上述合同的约定，原告有权解除与被告签订的厂房租赁合同，并要求被告返还上述租赁厂房，并有权不予退还10万元押金，被告还应向原告支付拖欠的余下租金25万元，并从2014年12月21日起至清偿日止以25万元为本金，按月利率2%计付滞纳金给原告。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除原、被告于2012年9月11日签订的《厂房租用合同》，并判令被告立即返还租赁厂房及设施给原告，被告己交押金10万元不予退还，被告已建好的地上建筑物无偿归原告；2、被告立即支付拖欠原告的租金25万元，并以25万元为本金从2014年12月21日起至清偿日止按月利率2%计付滞纳金给原告（暂计至2015年11月2日止滞纳金为51422.5元);3、本案诉讼费由被告负担。因2016年2月初原告已将厂房收回，增加诉讼请求，请求判令被告将2016年1月份的租金38333元支付给原告。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，身份证，证明原告主体资格。证据2，厂房租用合同（原件），2012年9月11日，原、被告签订了一份厂房租用合同，约定：原告（甲方）将云浮市云城区安塘街白村路段门面宽28米，面积约1000平方；的厂房出租给乙方（被告）使用；租期为伍年从2013年1月1日至2017年12月31日止；尸房首年租金为叁拾陆万元整（￥360000)，第二与租金为肆拾壹万元整（410000)，第三年租金戈肆拾叁万元整（430000),第四年租金为肆拾陆万元整（460000),第五年租金为伍拾万元整(500000);厂房租金原则上为上年12月20日前一次性缴交下一年度的租金，如因被告经济困难的，可先交半年租金，剩下半年租金每月按2%的利率向乙方加收滞纳金，直至乙方交清剩下的半年租金为止，但最迟不得超过当年的8月31日。当年9月1日开始仍未交清半年租金的，原告有权终止合同，按被告中途退租处理，如有退租，甲方所收乙方当年的租金和押金不予退还给乙方。证据3，解除租赁合同通知书（原件），证明原告己于2015年9月9日将《解除租赁合同通知书》，贴在被告经营的云浮市新石器石材开发有限公司（即原告租赁给被告的厂房）的办公室旁边，告知被告，解除双方签订的《厂房租用合同》。
被告黄金平答辩称：一、被告黄金平不是本案适格的被告。由于被告是云浮市新石器石材技术开发有限公司（以下简称新石器公司）的法定代表人，被告与原告所签订的租赁合同所租用的厂房是用于新石器公司的生产经营的。在签订租赁合同后，新石器公司就在该厂房进行生产经营，并且挂牌对外营业，对此，原告聂群是十分清楚的。因此，该厂房的实际承租人及使用人是新石器公司而不是被告黄金平。本案的适格被告应当是新石器公司，所以，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。二、本案没有追加新石器公司为本案被告是程序违法。在本案诉讼过程中，被告已经向法院申请厂房的实际承租人及使用人新石器公司为被告，但人民法院裁定不追加其为被告，属于遗漏当事人，程序违法。三、被告与新石器公司财务人员在2015年1月27日至2015年8月26日期间，共向原告支付租金220400先租金，并不是原告所称的18万元。且新石器公司并不是故意拒缴租金，是由于经济比较困难，与原告协商，经原告同意后暂缓交纳租金。但后来原告出尔反尔，于2015年7月27日指使人员截断新石器公司的水源，原告甚至曾组织车辆堵塞新石器公司的工厂，导致新石器公司无法正常生产经营，致使新石器公司遭受严重经济损失。因此，新石器公司对此保留追究原告的相关责任的权利。四、由于本案经过一次开庭，被告已提交了大量证据证实，被告共支付220400元的租金，但原告予以否认，因此原、被告对于租金没有结算清楚。在未结算清楚的情况下，原告就私自将厂房转租给他人，原告构成违约，原告应赔偿被告的损失并且被告要求法庭判决双方继续履行合同。五、被告无法交租是由于原告的原因造成的，因为在双方未结算的情况下，原告私自停水，并且用车阻塞被告公司大门，使被告的生产经营受到严重影响，正是由于原告的违约行为，导致被告无法正常交租。六、即使法院认为黄金平是本案适格被告，但由于黄金平在租用原告的厂房时，只是空的厂房，没有任何设施，所有设施都是被告租赁后添加的，如法院判决解除合同，所有设施应退还给被告方，由于原告在履行合同中有违约行为，所交押金也应退回黄金平，对原告起诉的金额和计算方式不认可，因原告违约在先，不同意支付滞纳金。
被告黄金平为证明其主张，在第一次开庭前提交的证据有：证据1，证明（原件）、营业执照，证明被代黄金平与聂群所签订的合同是代表云浮市新石器石材技术开发有限公司签订的，该行为是履行其法定代表人的职责，不是个人行为。证明黄金平不是本案适格被告。证据2，租金收据、银行回单、银行历史明细清单、证明（原件）、身份，证明2015年1月27日至2015年8月26日，被代黄金平及新石器公司财务共向原告支付租金220400元。证据3，水费收据，证明因原告擅自截断新石器公司的水源，导致新石器公司需要从隔塗的新雅致厂接水使用的事实。被告在第二次开庭前提交的证据有：证据1，国有土地使用证，证明聂群出租给被告的土地是属于下白村的。证据2，转租说明（原件）、照片，证明聂群己经将争议厂房转租给他人。证据3，深水井钻合同(原件)、现金支出证明单(原件)、收据(原件)、挖井取水说明(原件)，证明因聂群指使下白村停水，导致被告需要另行委托他人钻井取水。证据4，答复(原件)、查封物品清单，证明由于聂群指使其他人员阻止新石器公司使用机械设备，导致被告要求法院出具答复。
经审理查明，2012年9月11日，原、被告签订了一份《厂房租用合同》，合同第一、二、三条约定：原告（甲方）将云浮市云城区安塘街白村路段门面宽28米，面积约1000平方米的厂房出租给被告（乙方）使用；租期为伍年，从2013年1月1日至2017年12月31日止；厂房首年租金为叁拾陆万元整（￥360000)，第二年租金为肆拾壹万元整（￥410000)，第三年租金为肆拾叁万元整（￥430000)，第四年租金为肆拾陆万元整（￥460000)，第五年租金为伍拾万元整（￥500000);第四条第二点约定，厂房租金原则上为上年12月20日前一次性缴交下一年度的租金，如因被告经济困难的，可先交半年租金，剩下半年租金每月按2%的利率向乙方加收滞纳金，直至乙方交清剩下的半年租金为止，但最迟不得超过当年的8月31日。当年9月1日开始仍未交清半年租金的，原告有权终止合同，按被告中途退租处理；第八条约定，如有退租，甲方所收乙方当年的租金和押金不予退还给乙方，乙方改建和加建的厂房、办公室归甲方所有。
合同签订后，原告依照约定将上述厂房交给被告使用，第一、第二年被告亦按约定交租。从租赁期第三年(2015年）起，被告未能按照约定付清第三年租金，双方对第三年交租数额有异议，被告称向原告交租金额为220400元，具体支付金额及时间如下：2015年1月27支付10万，，2015年3月29日转账6800元，2015年5月11日转了6800元，2015年6月2日转了6800元，2015年6月20日转了10000元，2015年6月30日转了2万，2015年7月1转了2万，2015年8月26日转了5万，以上全部是转账到原告聂群的账户。以上款项，被告均提供银行转账记录凭证原件证实其说法。原告第一次开庭时承认收到18万元，第二次开庭时承认收到200400元，但认为其中20400是被告支付的滞纳金，收到的租金仍为18万元。本院询问原告代理人，上述被告的转账记录中系何笔款项未有收到，原告代理人称待与当事人核实后书面答复法庭，但至今未有答复本院。
原告认为押金属于担保物权的一种，在债务人不履行合同债务时，债权人可从押金中优先受偿。被告认为押金是违约金的一种，同一个合同关系中不可能存在两个违约金，请求法院支持一个违约金，但坚持不存在违约的事实。
原告称已向被告送达解除合同通知书，送达方式系将通知书贴于被告承租的厂房，其提供一张贴有解除合同通知书于墙壁上的照片拟证实其说法，被告否认收到该通知书。
原告确认2016年2月初已将厂房收回，增加诉讼请求，主张被告应将2016年1月份的租金38333元支付给原告。
被告称，云浮市云城区安塘街白村村民委员会下白村联队是厂房的土地权属人、云浮市新石器石材技术开发有限公司所租用的厂房的实际使用人，向本院申请追加云浮市新石器石材技术开发有限公司为被告、云浮市云城区安塘街白村村民委员会下白村联队作为第三人参加诉讼。原告不同意追加云浮市新石器石材技术开发有限公司为被告。
本院认为，原告与被告于2012年9月11日签订的《厂房租用合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方当事人应按合同的约定履行各自的权利和义务。
合同第四条第二点约定，厂房租金原则上为上年12月20日前一次性缴交下一年度的租金，如因被告经济困难的，可先交半年租金，剩下半年租金每月按2%的利率向乙方加收滞纳金，直至乙方交清剩下的半年租金为止，但最迟不得超过当年的8月31日。当年9月1日开始仍未交清半年租金的，原告有权终止合同。被告未能在2014年12月20日前一次性缴纳2015年度租金或先缴纳该年度的半年租金，而是在2015年1月27日开始陆陆续续缴纳部分租金，至2015年9月1日仍未缴清下半年租金，原告根据合同的该条约定要求解除合同，本院予以支持。至于合同解除时间，因未有证据证实原告已将解除合同通知书送达被告，本院认定原告向本院起诉之日即2015年11月5日为合同解除之日。合同解除后，被告应将租赁物交还给原告，根据合同第八条约定，被告改建和加建的厂房、办公室归原告所有。合同解除后被告仍应按合同约定的租金标准支付房屋占用费给原告，原告请求被告支付2016年1月份的租金实为房屋占用费38333元，合理合法，本院予以支持。
关于被告向原告支付2015年度租金数额问题，本院认为，被告向原告转账220400元均有银行转账记录凭证原件证实，时间金额均具体明确，本院予以确认。原告称只收到200400元，未书面答复何笔款项未有收到，亦未提供证据证实其说法，对其主张本院不予认可。至于原告称20400是被告支付的滞纳金，而被告认为转账的220400元均为租金，本院认为因转账时双方未对转账款项性质进行确定，根据交易习惯和生活常理应视为全部支付租金，且滞纳金属于违约金性质，转账当时对于被告是否违约尚有争议、违约金的具体数额并未确定，故当时被告不可能支付滞纳金给原告，原告亦无依据收取被告的滞纳金。据此，被告尚欠2015年度租金为209600元（430000元-220400元）。
对于押金问题，如原告所称，押金属于担保性质，旨在担保被告履行租金支付义务，在其未支付租金情况下，押金应用于垫付租金。此外，若没收押金，则押金属于违约金，原告既主张一定数额的违约金，又主张按未付租金2%每月这一方式计算违约金，属于重复主张违约责任，故被告的10万元押金应折抵其应支付的租金，原告主张以欠付租金为本金从2014年12月21日起至清偿日止按月利率2%计付违约金，合理合法，亦符合公平原则。押金折抵租金后，被告尚欠2015年度租金为109600元（209600元-100000元）。
至于被告黄金平辩称其不是本案适格的被告，向本院申请追加云浮市新石器石材技术开发有限公司为被告。本院认为，本案租赁合同的双方当事人为聂群和黄金平，聂群向黄金平主张权利，符合合同相对性原则。至于厂房的土地使用权人是谁，被告黄金平承租厂房后交给何人使用，属另外的法律关系，不影响本案的审理。至于被告辩称原告违约在先，停水影响被告生产经营等，其提供的证据不足以证实其说法，本院不予认可。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告聂群和被告黄金平于2012年1月9日签订的《厂房租用合同》于2015年11月5日解除。
二、被告黄金平于本判决生效后十日内向原告聂群支付拖欠的2015年度租金109600元及逾期交租违约金（违约金以当期拖欠的租金109600元为本金按2%的月利率计算至付清日止）；
三、被告黄金平于本判决生效后十日内向原告聂群支付2016年1月份的房屋占用费38333元。
四、被告黄金平租赁物上改建和加建的厂房、办公室归原告聂群所有。
五、驳回原告聂群的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6396元，保全费2027.11元，合共8423.11元，由被告黄金平负担4423.11元，原告聂群负担4000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 张来喜
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 毛文思
二〇一六年八月二日
书 记 员 杜菊峰