福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初1497号原告：李夏水，男，1957年11月11日出生，汉族，住福建省南安市。原告：薛秋华，女，1959年11月19日出生，汉族，住福建省南安市。以上二原告共同委托诉讼代理人：洪劲曙，福建正成功律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：尤冠雯，福建正成功律师事务所律师。被告：泉州天运房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉南路恒盛商业广场尚东国际B楼702号房。法定代表人：吴文权。原告李夏水、薛秋华与被告泉州天运房地产开发有限公司（以下简称天运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪劲曙、尤冠雯到庭参加诉讼，被告天运公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李夏水、薛秋华向本院提出诉讼请求：1.准许李夏水、薛秋华解除2016年8月26日与天运公司所签订的《房屋租赁协议》；2.判令天运公司将讼争房屋腾空交还给李夏水、薛秋华；3.判令天运公司支付尚欠租金，租金从2016年12月1日起至其将讼争房屋腾空交还之日止，暂计至起诉之日为5.6万元；4.判令天运公司支付违约金共计1.4万元；5.判令由天运公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月26日，李夏水、薛秋华与天运公司签订一份《房屋租赁协议》，约定李夏水、薛秋华将位于泉州市洛江区国际A栋5层501单位，出租给天运公司办公使用；租赁期限为两年，自2016年9月1日起至2018年9月30日止；2016年9月1日至2016年9月30日期间免租金，但应承担物业管理费和水、电费等；2016年10月1日起至2018年9月30日止期间月租金为7000元，物业、水电费由天运公司支付；租金按季度支付，第一季度于免租期满前10日内支付，每一季度届满前10日全额支付下一季度租金。签订协议时，天运公司支付1万元履约保证金；因天运公司原因导致合同被解除的，已经交付的费用不予退还，违约方同时还向对方支付违约金，违约金的计算方式为合同届满前最后一个月的月租金乘以贰。协议签订后，李夏水、薛秋华将讼争房屋交付给天运公司使用。但天运公司仅支付租金至2016年11月，其余到期租金经多次催讨拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》的规定，天运公司拒不支付租金的行为导致合同目的无法实现，李夏水、薛秋华有权解除合同，并要求支付尚欠租金及违约金。故起诉，望判如所请。天运公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李夏水、薛秋华为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.身份证复印件二份，证明李夏水、薛秋华的诉讼主体资格；2.企业信息查询表一份，证明天运公司的诉讼主体资格；3.不动产权属登记信息查询结果证明一份，证明李夏水、薛秋华为讼争房产的权属登记人；4.《房屋租赁协议》一份，证明双方于2016年8月26日签订《房屋租赁协议》，对租金以及相关违约责任进行约定的事实。对上述证据，本院认证如下：天运公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；李夏水、薛秋华提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；庭审中，李夏水、薛秋华自认天运公司支付一季度租金，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李夏水、薛秋华系泉州市洛江区安吉南路恒盛商业广场·尚东国际A楼501室的房屋所有权人。2016年8月26日，李夏水与天运公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：1.天运公司（乙方）承租李夏水（甲方）位于泉州市洛江区国际（即房管局备案之恒盛商业广场）A栋5层501单元，租赁面积共计271.26㎡,租赁房屋用途为办公使用；2.租赁期限为两年，即自2016年9月1日起至2018年9月30日止；3.李夏水给予天运公司1个月的时间为免租期，即自2016年9月1日起至2016年9月30日止为免租期，在免租期内天运公司无需承担租金，但应承担物业管理费以及水、电、燃气、热力能源费等相关费用；4.自2016年10月1日起至2018年9月30日止，月租金为7000元/月（不包含物业管理费、水电费、公摊费等相关费用）；5.租金按季度（自租赁合同约定的之日起每三个月为一个周期）支付，第一季度租金于免租期届满前10日内支付，每一季度届满前10日内全额支付下一季度租金；6.签订合同时，天运公司应向李夏水缴纳履约保证金1万元，租赁关系终止后，且在天运公司交还房屋，结清租金、水、电、物业管理费、水电公摊费等一切因天运公司租赁、使用房屋而产生的费用后，剩余部分的履行保证金应在10日内无息退还天运公司；7.双方未依法或本合同约定事由解除本合同，或因天运公司原因导致本合同被解除的，其已交付的费用（履约保证金及租金、物业费、水电费等一切费用）不予退还，违约方应向对方支付违约金，违约金的计算方式为本合同届满前最后一个月的月租金乘以贰。合同签订后，李夏水依约将涉案房屋交天运公司管理使用，但天运公司仅支付一季度租金，自2017年1月1日起的租金未再支付。本院认为，李夏水与天运公司之间的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，且李夏水的出租行为得到共有权人薛秋华的追认，故应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。李夏水依约将房屋交付天运公司进行管理使用，天运公司亦应依约向其支付租金。本案中，天运公司仅支付一季度租金，其迟延履行支付租金的违约行为，致使李夏水、薛秋华按季度收取租金的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，李夏水、薛秋华要求解除合同的条件已成就。合同解除，双方当事人之间的权利义务终止，天运公司除应支付所拖欠的租金（即自2017年1月1日起至合同解除之日止）外，还应将所承租的房屋及时腾空交付李夏水、薛秋华。因天运公司原因未能及时返还房屋，给李夏水、薛秋华造成损失的，天运公司依法应按原租金标准予以赔偿，即支付房屋占有使用费。因此，李夏水、薛秋华要求支付自2016年12月1日起至腾空交还房屋之日止的租金，实际上包含两部分主张，即自2016年12月1日起至合同解除之日止的租金及合同解除次日起至腾空交还房屋之日止按原租金标准计算的房屋占有使用费。天运公司迟延履行主要债务的违约行为，导致合同被解除，根据双方房屋租赁协议的约定，天运公司还应支付给李夏水、薛秋华两个月租金标准的违约金，即7000元/月×2=1.4万元。综上，李夏水、薛秋华请求解除合同、腾空并返还房屋、支付租金（包括房屋占有使用费）及违约金的主张，于法有据，本院予以支持。但所拖欠租金应从2017年1月1日起算，超过部分，本院不予支持。天运公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除李夏水与泉州天运房地产开发有限公司于2016年8月26日签订的《房屋租赁协议》；二、泉州天运房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将所承租的涉案房屋腾空交付李夏水、薛秋华；三、泉州天运房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李夏水、薛秋华自2017年1月1日起至实际腾空交付涉案房屋之日止按月租金7000元计算的租金及房屋占有使用费；四、泉州天运房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李夏水、薛秋华违约金1.4万元；五、驳回李夏水、薛秋华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由泉州天运房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  颜智斌二〇一七年八月二十五日书记员  戴宇楠速录员  杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。