上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2147号
原告张建华，女，1958年1月8日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
委托代理人杜跃平，上海市杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海市杜跃平律师事务所律师。
被告黄恩裕，男，1952年5月15日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托代理人徐桐，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人上海银行股份有限公司静安支行，住所地上海市静安区。
负责人陈新，职务支行行长。
委托代理人陈建勋。
原告张建华与被告黄恩裕、第三人上海银行股份有限公司静安支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行审理。原告张建华的委托代理人杜跃平，被告黄恩裕及委托代理人徐桐，第三人上海银行股份有限公司静安支行（以下简称上海银行）的委托代理人陈建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建华诉称，2005年，原告因需要资金，向被告之妻李某某求助，经其授意，原、被告通过签订虚假房地产买卖合同的方式，由被告买受原告所有的本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），被告从上海银行骗得贷款，并将贷款借予原告，然后由原告持有被告上海银行的还款账户，由原告每月以被告的名义偿还上海银行的贷款本息。系争房屋一直由原告及其子崔佳一家居住。并且，被告夫妇还同意在原告全部归还上海银行贷款本息之后，将系争房屋通过买卖的形式再返还原告，即同意原告拥有系争房屋的赎还权。故2005年1月4日，双方订立虚假的房屋买卖合同，合同作价人民币29万元（以下币种均为人民币）。但事实上双方未发生29万元的往来，系争房屋也未交付。同日，被告向上海银行浦江支行贷款20万元。被告取得贷款后，并未将贷款全部交予原告，而是以担心原告无法支付每月的贷款本息为由，将20万元留存被告处，一方面从中抽出每月的贷款本息，另一方面分几次支付原告钱款共计13万元。2007年初，被告称20万元已用完，原告另外需要拿出每月1，600元或1，700元归还贷款本息。几个月后，被告嫌麻烦，就将被告的还贷账户直接交予原告，由原告每月还贷。后来，被告又将系争房屋以剩余价值抵押的方式从案外人赵某借款27万元。2013年6月24日，原告写下字条，确认包含银行贷款之内，原告共欠被告26万元。2013年12月，因被告欠赵某27万元，故被告提出由原告代其归还27万元；而且，被告还同意原告儿子崔佳还清涉案房屋的银行贷款后，将系争房屋过户给崔佳。2013年12月14日，原告代被告向赵某还清了27万元，赵某注销了系争房屋上的抵押权。但之后，被告并不积极配合办理涤除银行贷款及办理过户手续。期间，因原告对被告行为不满，暂停了2013年11月、12月、2014年1月、2月的还贷，并于3月份一次性打入8，000元，算作5个月的贷款本息。被告之妻也向崔佳发出短信，称收到了8，000元和房子没有换主人的意见等。但2014年4月，被告将留置在原告处的上海银行还款账户擅自作废，使得原告无法继续归还贷款。为维护原告的合法权益，请求：1、判令原告与被告在2005年1月就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告协助办理将上述涉案房屋恢复到原告名下的变更登记手续；3、判令准许由原告偿还被告所欠第三人的剩余贷款本息，然后由第三人涤除抵押权。
被告黄恩裕辩称，被告与原告的房屋买卖合同是真实有效的，2004年7月原告向被告借款，后原告找到被告说愿意将系争房屋出售给被告，但是被告无法一次性付清钱款，因此以银行贷款的形式购买该房屋，考虑到还款压力，原告提出可以继续租住在系争房屋，被告就同意了购买系争房屋。因双方是朋友关系，所以没有签订租赁合同，当时说好租金每月1，000元，没有约定具体的租赁时间。总房款29万元，其中贷款20万元，4万元是折抵之前的债务，还有5万元是现金支付（包含1万元在签订合同时支付的定金及过户时支付的4万元），均没有收条。房屋的贷款从2005年开始都是由被告归还的，是被告每个月去银行柜台还的，一开始是1，700元，后来是1，600多元。原告则付房租给被告，从2005年开始付到2010年7、8月份，之后原告就不付房租了。后由于房屋价值增值，原告就不配合被告迁出户口，原告以此为由多次向被告借款，但均没有把户口迁出。后被告患病，无法向银行还款，原告也不付租金，其就让原告去还款，原告也不按时履行。系争房屋买卖是双方真实意思，符合法律规定，房屋的买卖合同是通过中介公司签订的，对于房款付款的支付情况，被告以现金形式支付是合情合理的，房产证也一直由被告保管。故不同意原告的诉讼请求。
第三人上海银行述称，2014年4月份开始，被告就没有还贷，被告本人也来过银行，说自己由于身体原因，暂时不能支付，以后会还的。2014年之前也有不正常归还的情况，经银行催促才还。如果原告可以一次性归还本息，第三人同意注销抵押权。
经审理查明，被告与案外人李某某系夫妻关系。
2005年1月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买系争房屋，房屋转让价款为29万元，
2004年12月24日，被告（甲方）与上海银行浦江支行（乙方）签订的《个人住房抵押借款合同》载明，甲方向乙方借个人住房商业性贷款20万元；抵押物为系争房屋；借款期限为2004年12月24日起至2019年12月23日止。
2005年1月16日的上海银行《整存整取定期储蓄特种大额存单》显示，户名张建华，金额20万元于该日提前支取。该存单背面存款人姓名一栏填写的为“张建华及身份证号码”。
2011年12月24日，案外人赵某（出借人、抵押权人、甲方）与被告（借款人、抵押人、乙方）、共有抵押人李某某（乙方）签订的《房产抵押借款合同》载明，甲、乙双方于2011年12月24日签订合同，乙方愿以其合法拥有的房地产抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；抵押房地产为系争房屋，本房地产已向上海银行浦江支行抵押贷款20万元，本次抵押为剩余价值抵押；借款金额为27万元，借款期限自2011年12月24日起至2012年12月24日止，利率为1.8﹪／月。后赵某在系争房屋上设定了27万元的抵押权。
2013年6月24日，原告书写的字条内容为“兹本人张建华目前再次急需流动资金15万元，请黄恩裕出面代为借款15万元，定于叁个月内还清，并将去年没有还清的11万元最迟在今年2013年12月24日前（还）清。以上两笔借款如不能在规定日期还清，同意放弃共和新路XXX弄XXX号XXX室的赎还权，并同意将上述地址内的户口全部迁出，其后果由本人全责负担。”
2013年12月14日，被告黄恩裕向崔佳出具委托书：委托崔佳向赵某还款27万元，崔佳与赵某无债权债务关系。同日，赵某书写的《收据》载明，兹收到崔佳代黄恩裕向本人以房产抵押借款27万元，本人与崔佳不形成债权债务关系。本人承诺即赴房产中心解除抵押。如不解除双倍返还。同日，赵某向上海市闸北区房地产交易中心申请注销其在系争房屋上设定的抵押权。
2013年12月21日，被告书写的字条内容为“兹先有张美华筹款解决共和新路XXX弄XXX号XXX室的银行贷款，后本人同意将该房过户给崔佳，但必须由崔佳代其母张建华还清所欠本人所有债务。”
审理中，本院调取了2011年1月至2012年3月系争房屋银行贷款的归还凭证。原告对于本院调取的证据无异议，其中一张是因为原告生病，由被告去归还的。被告对于本院调取证据的真实性无异议，但认为原告是以还贷的形式支付租金。
根据第三人提供的《客户还款情况明细清单》、《客户逾期明细》显示，截止2014年9月23日，被告的上海银行贷款账户共实际归还本金102，108.58元、利息79，118.03元、罚息53.81元、复利67.31元；2011年1月至2014年9月（已扣除2012年3月由被告归还的贷款本息），被告的上海银行贷款账户共实际归还本金及利息62，658.37元、罚息53.81元、复利59.4元；截止2015年4月20日，贷款本金尚有97，891.42元未归还。
2015年5月8日，被告申请对原告提交的录音证据的真实性、完整性及声音来源进行司法鉴定。经华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定，对原告提交的录音文件进行如下认定：“送检录音笔录音时间不可设置，任何时间直接录制形成的录音文件的文件属性中，创建时间、修改时间均固定为：2012-5-110∶03，待检文件REC009.mp3，时间属性也是2012-5-110∶03。通过对待检文件REC009.mp3的属性，语音的连续性、语图、声纹特征、语音逻辑等因素的综合分析和检测未发现REC009.mp3有剪辑现象。恢复已删除的文件发现_EC006.mp3和_EC011.mp3是男女对话的录音。REC009.mp3声音来源是通过使用京华DVR-918（4G），序列号DXXXXXXXXXXXXXXH数码录音笔录音”。被告认为通过鉴定书能看出当时原告没有提供全部的录音材料，原告仅提供了REC009号文件，其中还有两段男女对话的录音均没有提供。原告现在提供的009号确实与原告之前提供的证据是一致的，但是录音笔中还有其余的录音文件，原告也应该提供。录音文件的时间与原告证据上载明的时间是不相符的，通过鉴定，录音是在2012年5月形成的，但原告证据上载明的时间是在2013年12月14日。原告对于对鉴定书无异议，原告是2013年12月14日去被告家交涉，但是录音笔上记载的2012年5月份是录音笔的出厂日期。其他录音是个人隐私活动，与被告无涉，故不予提供。
另查明，2006年12月21日，中国银行业监督管理委员会上海监管局印发了《关于同意上海银行外滩支行等十家支行变更名称的批复》，同意上海银行浦江支行更名为上海银行静安支行。
以上事实，由原告提供的《关于同意上海银行外滩支行等十家支行变更名称的批复》、《上海市房地产买卖合同》、《房产抵押借款合同》、字条两张、委托书、《收据》，被告提供的上海银行账户历史交易明细、《司法鉴定意见书》，第三人提供的《个人住房抵押借款合同》、《整存整取定期储蓄特种大额存单》、《客户还款情况明细清单》、《客户逾期明细》，本院调取材料等证据予以佐证。
审理中，原告表示，被告答辩意见不属实，所谓的房款交付和租赁也是虚构的，事实上就是为了骗取银行贷款才进行的买卖。原告住在系争房屋，被告也从来没有去看过房，家中的其他居住人之前都不知道房屋买卖的事情。因被告要办理贷款手续，产证才会在被告处。系争房屋的契税根据合同约定就是应该由被告缴纳的。20万元贷款具体的事宜都是被告去办理的，原告当时曾将身份证给过被告，但是原告没有去银行领过钱，后来被告共给了原告13万元。当时被告称因以被告的名义贷款，为保证被告的信用不受影响，就预留了7万元归还每月的本息。2008年8月，7万元已经还得差不多了，故从2008年8月之后，是由被告先去还款，原告再将每月还款的数额以现金的形式交给被告妻子。后来被告的妻子觉得这样操作麻烦，从2011年1月8日至2012年3月18日，被告妻子就将存折给了原告，由原告直接支付。2012年3月19日，又更换了新的存折，现在该存折也在原告处。对于2013年6月24日原告书写字条中“赎还权”的意思是指权利的赎还，不存在实物的赎还，因为房屋一直在原告处。户口迁出是指如果两笔借款无法按期归还，就同意将房屋真实权利转让给被告，并将户口迁出。原告实际向被告借了10万元，但被告要求原告写15万元的欠条，原告现在按照文义上确认为15万元，还有一笔11万元的借款，总共26万元。原告是债务人，没有理由威胁被告，原告也没有委托被告向赵某借款，赵某的借款是被告自己的债务，原告不知道系争房屋上有赵某的抵押权。原告的家人之前都不知道系争房屋买卖的事情，为了拿回系争房屋，原告的妹妹愿意借钱给原告，由原告替被告还掉赵某的27万元借款，这已经冲抵了原告向被告的借款15万元和11万元，还多还了1万元，但字条上面的但书约定是应被告要求写的。在原告还掉27万元之后，被告就反悔了。被告提供的4万元借条是已经还清的，在房屋买卖之前就已经还掉了，之后被告也从来都没有提到过4万元的事情。原告总共只向被告借了26万元。
被告表示，2004年7月，原告向被告借款4万元用于物流生意，年底又再次向被告借款，被告一开始回绝了原告，后原告提出将系争房屋出售给被告，被告考虑到自己只有一套住房，而且有一个患有残疾的儿子，就想买一套婚房给儿子。系争房屋买卖是通过中介的，中介的门店在保德路上。虽然合同上没有中介公司的印章，但当时是找的中介公司的朋友帮忙办理的。定金1万元是在中介处签署买卖合同后，直接付给原告的。还有4万元尾款，当时其认为产权已经过户，所以就没有必要写收条了。购房的契税也是由被告缴纳的。银行贷款20万元是直接给原告的。之后没有签订过租赁合同。租金的标准时每月1，000元，原告每个月发了工资后，给其1，000元现金，租金一共支付了2年4个月。之后就断断续续支付，都是经过被告口头催讨之后支付的。2005年购买系争房屋时是与原告口头约定有赎回的，但是具体方式和事件都没有约定。赵某的抵押权是因为被告一直向原告主张权利，要求原告迁出房屋及房屋内的户口，但原告说让被告再借给其27万元就搬走，故被告才去向赵某进行了借款，原告在诉状中也说26万元和27万元是两笔钱。原告之子崔佳在归还赵某的27万元借款后，被告就无法联系原告了，为此被告还两次报警。被告当时已经和原告之子崔佳达成了归还27万元赎回系争房屋的协议。原、被告约定由原告归还完系争房屋上所有的抵押贷款后，再将房屋卖给原告。原告一共向被告借了57万元，第一笔4万元，后来陆续借了26万元，还有一笔27万元是向赵某借的。2012年，原告多笔借款以及房租未还清，所以被告提出将房屋出售归还欠款，原告就说由其来向存折中存钱用来归还银行贷款，以冲抵房屋的租金以及所欠款项，2012年的账户是为了让原告还款方便，特地去开的。从2005年1月至2011年年底是被告每个月去银行柜台存钱还款，从2012年开始被告确实把存折交给了原告，由原告负责银行贷款的归还。2012年开始租金也从每月1，000元涨到1，600元，原来1，000元的租金都是以现金形式交付的，但是被告没有出具过收条。原告在2013年时又向被告借15万，被告认为2013年6月24日原告书写的字条就是收条，代表了原告当时收到了15万元，当时交付的都是现金，其中“赎还权”的意思因原告对于房屋也是有感情的，所以被告同意原告在还清贷款后以市场价让原告将房屋赎回，字条后面也提到了户口问题，说明原告不配合，并且以户口迁出的问题多次向被告借款。审理中，被告确认20万元存单上张建华的名字是被告写的，上面的字虽然是其写的，但是钱还是放到原告的账户，这笔钱其没有拿到过。其去询问过银行，银行称当时是让被告书写原告的身份信息，因原告本人去领取，存单上就不需要写其他的东西，如果是别人代领的，存单上还要书写代领人的名字及信息。
第三人表示，2005年1月14日发放20万贷款到原告的账户，1月14日当天银行又开具定期存单，因为钱是要支付给张建华的，张建华在1月16日在支取了该存单。从调取的材料看，该笔钱是由张建华本人支取。
本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。就本案所涉《上海市房地产买卖合同》的效力，原告认为签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，被告认为系争房屋买卖系真实交易，是为其子准备的婚房，但因考虑到银行还贷的压力，才将系争房屋继续租住给原告。综合原、被告提供的证据及双方在庭审中的陈述，本院认为，首先，被告除银行贷款外，无法提供其余购房款的支付凭证；其次，被告自认在购房时曾与原告口头约定过房屋赎回，而系争房屋一直由原告使用，被告并未提供证据证明其在双方发生争议前曾要求原告搬离系争房屋；第三，被告称系争房屋由原告租住，但从未签订过租赁合同，收取的租金也没有写过收条。综上，原、被告签订合同后，双方并未交付房屋，被告也无支付房款等合同履行行为，被告抗辩称原告租用系争房屋，但无法提供租赁合同及支付租金的凭证，在购房时约定赎回且系争房屋一直由原告使用，有违社会及交易常理，与被告所称其购房目的亦相违背，故本院认为原、被告签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告表示，贷款20万元由被告领取，只向原告陆续交付了13万元，银行贷款都是由原告每月将现金交给被告的，2011年1月开始，由原告直接向贷款账户存钱。被告则称，贷款20万元系由原告领取，2012年开始将贷款存折交给了原告，由原告将租金存入账户用于归还贷款。本院认为，被告确认银行存单上“张建华”的名字系其所签，但其主张20万元还是放到原告的账户，却未能提供证据予以佐证；而且被告表示贷款因原告本人领取，故存单上没有代领人信息，但根据交易常理，如原告本人在场的情况下，领取存单应由原告直接签名领取，无须被告代签，被告的代签行为有违常理，本院认为原告陈述的事实更具有高度盖然性。原告表示，被告扣下的7万元于2008年8月归还完毕，自2008年8月至2010年底都是由原告每月将现金交予被告，再由被告去归还贷款。被告则称，原告每月支付的系租金，2012年之前为每月1，000元。鉴于本院认定系争合同为无效合同，双方并不存在租赁关系，原告也未提供上述时间段归还贷款的证据，故被告自认的原告每月支付的1，000元应认定为原告归还的银行贷款。因交易行为产生的贷款利息、罚金等均应作为损失，由当事人按其过错程度分别承担。被告称原告系2012年开始直接归还贷款，在本院调取了2011年至2012年的存款凭证后，被告又称2011年原告存入银行账户的钱款为租金，被告在该节事实上前后表述不一，故根据在案证据及双方陈述，本院认为原告的主张更具有高度盖然性，即2011年1月开始，系争房屋的银行贷款系由原告归还。鉴于出售系争房屋系原告为了套取银行贷款，其应当承担主要责任，再结合实际损失金额以及各自还款情况等，本院酌定原告须返还被告的钱款为20，000元。原、被告之间的债务纠纷，可依法另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条之规定，判决如下：
一、原告张建华与被告黄恩裕就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告张建华应于本判决生效之日起三十日内偿还被告黄恩裕与第三人上海银行股份有限公司静安支行签订的《个人住房抵押借款合同》项下所有剩余贷款本金及利息（含逾期还款罚息、复利等）；
三、第三人上海银行股份有限公司静安支行应于上述第二条判决主文履行完毕之日起三日内办理上址房屋的抵押权注销手续；
四、被告黄恩裕应于第三人上海银行股份有限公司静安支行注销抵押权之日起三日内配合原告张建华办理上址房屋的过户手续，将房屋产权恢复登记至原告张建华名下，产生的税费由原告张建华、被告黄恩裕按照政策承担；
五、原告张建华应返还被告黄恩裕代为归还的银行贷款本息等20，000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，730元、财产保全费2，020元、鉴定费7，000元，均由被告黄恩裕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 高 倩
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。