四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初2340号
原告：泸州东晟置业集团有限公司，住所地：泸州市江阳区。
法定代表人：陈信芳。
委托诉讼代理人：易智，系该公司员工。
被告：杨明昭，男，1955年12月5日出生，汉族，住四川省泸县。
被告：唐登书，女，1955年7月6日出生，汉族，住四川省泸县。
第三人：交通银行股份有限公司泸州分行，住所地：泸州市江阳区。
负责人：肖长青，行长。
委托诉讼代理人：程刚，系该公司员工。
原告泸州东晟置业集团有限公司（以下简称东晟置业）与被告杨明昭、唐登书、交通银行股份有限公司泸州分行（以下简称交行泸州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东晟置业的委托诉讼代理人易智及被告杨明昭、唐登书、第三人交行泸州分行委托诉讼代理人程刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东晟置业提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告承担违约金64905元；3、被告归还交行泸州分行扣划被告的贷款30192.96元；4、被告承担律师费8000元及在诉讼中所产生的银行罚息、扣划贷款及诉讼费用。事实和理由：二被告因购买原告开发建设的蓝滨城.江尚商品房，于2012年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定：总房款为649047元，被告采取按揭贷款方式付款。被告支付首付款195047元，以银行按揭贷款方式支付454000元。2012年12月24日二被告与交行泸州分行签订《借款合同》，交行泸州分行于2013年6月3日通过二被告住房贷款审批，并放款454000元至原告账户。从2015年11月1日起，二被告无力偿还银行按揭款，应银行要求，原告代被告偿还银行按揭款，给原告造成严重的经济损失，为维护原告的合法权益，遂具状至法院。
被告杨明昭、唐登书承认原告诉状中载明的事实，并同意解除合同，但不认可承担银行产生的罚息、原告方的律师费及违约金等。二被告应支付的费用，原告可在首付款中扣除后返还。关于二被告与交行泸州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》目前已无能力继续履行，请法院依法办理。
第三人交通银行股份有限公司泸州分行（以下简称交行泸州分行）提出诉讼请求：1、判令交行泸州分行与东晟置业、杨明昭、唐登书签订的《个人房产抵押贷款合同》提前到期；2、杨明昭、唐登书一次性归还剩余贷款本金349214.01元及借款本息还清之日的利息、罚息、复利（前述利息、罚息和复利暂计至2016年7月27日为7879.86元），东晟置业对上述债务承担连带担保责任；3、交行泸州分行有权依据抵押预告登记及《个人抵押贷款合同》（以下简称抵押贷款合同）的约定，对抵押物优先办理正式抵押登记；4、确认抵押物的处置应当先经过交行泸州分行的同意，否则不发生物权效力；5、被告东晟置业与杨明昭、唐登书共同承担诉讼费、保全费及其他实现债权的相关费用。
事实和理由：2013年5月27日，交行泸州分行与东晟置业、杨明昭、唐登书签订《抵押贷款合同》，约定：交行泸州分行向东晟置业、杨明昭、唐登书发放一手房按揭贷款本金454000元，贷款期限为120个月，按月还款，贷款利率为月利率5.458333‰（该利率为放款日中国人民银行相应档次贷款基准利率，按照合同约定遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日），还款方式为等额本息法。
二被告于2013年4月1日开始归还首次按揭贷款，至2016年5月1日，共计归还贷款35期（其中最近四期仅结清部分利息），金额合计173851.44元，其中贷款本金为104785.99元，利息为68681.61，罚息为383.84元，逾期次数达9次（2015年11月至2016年5月为东晟置业垫付）。为维护第三人的合法权益，依法提起诉讼。
本院经审理查明认定事实如下：原告东晟置业与二被告于2012年12月18日签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定：二被告购买原告开发的房屋，单价为5010.4元/平方米，面积为129.54平方米。房款支付方式为按揭购买，其中首期款项为195047元，其余房款454000元由二被告向出卖人指定银行申请按揭贷款，并委托贷款银行将取得的按揭贷款一次性全部转入出卖人指定的账户。其中，《商品房买卖合同》第二十条第二款转移登记载明“商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记….如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意如出卖人已经履行法定办理初始登记的义务，转移登记由于受工作量及买受人配合度、房管部门办理时间等因素影响，实际办证时间顺延；买受人亦可自行向房管部门申请办理房产证。”
《补充协议》第六条第2款约定“买受人以按揭（或公积金）贷款方式支付购房款的，如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，出卖人有权收回上述房屋且视为买受人违约，买受人应偿还出卖人代买受人偿还银行的到期本息并支付给出卖人总房款百分之拾的违约金，还应支付出卖人为实现债权而支付律师费、取证费、诉讼费等相关费用。”原告东晟置业加盖法定代表人印章及合同专用章，二被告签字并捺印予以确认。签订合同当日，二被告向原告缴纳首付款，原告东晟置业出具《收据》，载明“收到杨明昭、唐登书首付款195047元。”
2013年5月27日，原告东晟置业、二被告与第三人交行泸州分行签订《抵押贷款合同》，约定二被告向交行泸州分行申请个人房产抵押贷款，贷款本金为454000元，贷款期限为120个月，利率为月利率5.458333‰，该利息系中国人民银行现行相应档次贷款的基准利率，如遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为约定的利率上浮50%。贷款的支付方式为二被告委托交行泸州分行在贷款发放后，将贷款资金以二被告购房款的名义付至东晟置业指定的账户，同时约定还款方式为等额本息，以每月1号作为还款日。二被告应不迟于还款日的前一天将该期应还款项足额存入还款账户，以按时足额履行还款义务，因还款账户中余额不足或其他原因（包括但不限于账户被有权机关冻结等）致使交行泸州分行无法按时划款的，二被告应承担违约责任。
另《抵押贷款合同》第六条载明“抵押物为二被告购买的房屋，其担保范围为贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。二被告应在签订合同后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交由交行泸州分行保管。”并于第十五条约定交行泸州分行有权处理抵押物的情形，即“二被告连续三个月或累计六个月未按时足额还款、交行泸州分行宣布贷款全部提前到期……”第十三条载明“出现下列任一情形的，均视为合同的提前到期时间：……二被告违反合同的约定，交行泸州分行有权采取单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求二被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息…”第十四条对二被告承担违约责任进行了约定“二被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按约定用途使用贷款的，交行泸州分行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算。”二被告签字捺印、原告东晟置业及第三人交行泸州分行分别加盖印章予以确认。
同日，东晟置业在《核保书》中加盖印章对二被告与交行泸州分行签订的《抵押贷款合同》加盖的其公司印鉴予以确认，并承诺“其作为担保人，系具有完全民事行为能力的法人，签订以上担保合同为其真实意思表达，依法承担以上担保合同下的所有法律责任”，并在其出具的《担保函》中进一步明确“对二被告申请的贷款提供连带责任保证，内容如下：1、主债权本金为454000元，利息依据合同的约定。2、保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；3、保证期间为二被告债务履行期限届满之日起两年，交行泸州分行宣布债务提前到期日为债务履行期限届满日。4、自合同生效之日起，二被告未支付合同项下到期应付的任何利息或本金，东晟置业将依据银行的要求立即偿还二被告应付未付的利息、本金，并承担本担保函第2条保证范围内的费用；5、《担保函》自签署之日起生效，二被告取得房屋的《房地产权证》并以其房屋为交行泸州分行设定抵押担保，银行取得抵押物的他项权证证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，东晟置业的保证责任解除，反之，二被告已有欠款或欠费的，东晟置业对该部分应付款项仍承担保证责任。”
同时查明，合同签订后，交行泸州分行向二被告发放了贷款454000元，并付至东晟置业指定的账户。2013年7月5日，二被告办理了以第三人交行泸州分行为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登记，载明“债务履行期限或债权确定的期间为2013年6月3日至2023年6月3日止，债权数额为454000元。”二被告从2013年7月1日开始还款至2015年10月1日，从2015年11月1日起二被告未再按期还款。东晟置业代二被告向第三人交行泸州分行归还欠款金额合计30162.96元，交行泸州分行出具两张《进帐单》载明“原告于2015年12月30日存入交行泸州分行102647.4元，于2016年5月24日存入19898.22元”但陈述原告代偿的还款利息并没有结清，自2016年1月1日起产生了利息及罚息。截止2016年10月9日，二被告尚欠贷款本金349214.01元，利息12220.9元，罚息385.56元，合计361819.66元。
另查明，被告杨明昭、唐登书所购买的房屋目前已经交付，但二被告尚未装修入住。
上述事实，有原、被告、第三人在法庭上的陈述及向本院提供的《商品房买卖合同》、收据、《个人房产抵押贷款合同》、《银行还款明细》、《进帐单》、《核保书》、《担保函》、《预购商品房抵押权预告登记》等证据材料在案佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院对本案的争议焦点作如下评判：
一、《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》的解除；原告东晟置业与被告杨明昭、唐登书签订的《商品房买卖合同》及原被告与第三人交行泸州分行签订的《抵押贷款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，庭审中二被告认可自2015年11月起未再按约向第三人交行泸州分行归还贷款的事实，主张其已不具备继续履行合同的能力，该房屋目前已经交付但尚未装修入住，同意解除该合同，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。
第三人交行泸州分行请求其与原被告签订的《抵押贷款合同》提前到期，经查明，二被告未归还贷款本息属于《抵押贷款合同》中“提前到期事件”的情形之一，第三人交行泸州分行有权宣布该合同项下的贷款本金全部到期，并要求二被告立即偿还所有到期的贷款本息。本院认为，第三人的该项诉请实质上系解除该《抵押贷款合同》，鉴于二被告已明确表示不能继续还款并同意解除原被告所签订的《商品房买卖合同》，实际上已导致该《抵押贷款合同》项下的根本目的无法实现，故对于第三人的该项主张，本院依法予以支持。
二、被告杨明昭、唐登书是否承担相应的违约责任；原告提出因二被告未按约归还贷款，应依照双方签订的《补充协议》第六条第四款之约定“…..买受人应偿还出卖人代买受人偿还银行的到期本息并支付出卖人总房款百分之拾的违约金及支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费及相关费用。”二被告虽认可未按期还款的事实，但辩称原告未按该合同的约定为其办理房屋产权登记，其有权退房并不承担违约金。经查明，双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款对房屋转移登记的办理进行了约定，“…..如买受人未在商品房交付之日起360工作日内取得房屋所有权证书，双方同意如出卖人已经履行法定办理初始登记的义务，转移登记由于受工作量及买受人配合度、房管部门办理时间等因素影响，实际办证时间顺延；买受人亦可自行向房管部门申请办理房产证。”即买受人在上述约定期限内未取得房屋所有权证的情况下，可自行申请办理，但对出卖人未予办理所有权证应承担的责任，并没有进行明确的约定，故对于二被告的该项辩解意见，本院不予采信。二被告未按期归还贷款，已构成违约，应当按照双方所签订的合同约定承担相应的违约责任。故原告请求二被告承担违约金64904.7元（649047×10%）的主张，本院予以支持。
三、因解除合同所涉及的款项分担问题；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”即本案中《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》被解除后，原告东晟置业应分别返还第三人交行泸州分行购房贷款及二被告的购房款本金、利息。
1、关于第三人诉请二被告一次性支付剩余贷款本金、利息、罚息及原告作为担保人对上述债务承担担保责任的问题，经查明，《抵押贷款合同》中约定“贷款的支付方式为二被告委托交行泸州分行在贷款发放后，将贷款资金以二被告购房款的名义付至东晟置业指定的账户”，原告东晟置业承认收到该笔贷款本金454000元。庭审中，原告主张因二被告未归还贷款而代其向第三人交行泸州分行支付贷款本息合计30192.96元，经核实，第三人交行泸州分行收到上述代付款项后出具的两份《进账单》载明原告代二被告归还的贷款本息为30162.96元，二被告认可原告代付的事实及金额，本院依法予以确认。另截止2016年10月9日，二被告已单独归还贷款本息合计143688.48元，尚欠贷款本金为349214.01元，二被告对该贷款金额予以认可，本院依法予以确认。据此，因解除《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》，二被告尚欠第三人交行泸州分行的贷款本金为349214.01元应由原告东晟置业直接向担保权人即第三人交行泸州分行履行还款义务。
另因贷款产生的利息、罚息、复利系二被告办理购房贷款及未按期归还贷款所致，应由其自行承担。依据原告出具的《担保函》第二项之约定“其保证范围为抵押贷款合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”，故原告东晟置业应对二被告未归还的利息、罚息、复利承担相应的连带担保责任。
2、关于原告应退还二被告购房款本金的问题，经庭审查明，原告东晟置业于2012年12月18日收到二被告缴纳的购房首付款195047元，其应返还二被告的购房款本金为购房首付款195047元品跌代其向第三人归还的贷款本息30162.96元及二被告承担的违约金64904.7元后的金额，即195047-30162.96-64904.7=99979.34元。
关于原告应退还的二被告购房款利息，从2012年12月19日起至2015年12月29日止共计1105天，以二被告支付的购房首付款195047元为本金，按2015年中国人民银行同类贷款基准利率5.65%计算即利息为5.65%÷365×1105天×195047元=33362.39元；原告分别于2015年12月30日代二被告向第三人归还贷款本息10264.74元，于2016年5月24日归还19898.22元，故从2015年12月31日至2016年5月23日止共计144天，以184782.26元（195047-10264.74）为本金，利息为5.65%÷365×144天×184782.26元=4118.87元；上述利息合计为33362.39+4118.87=37481.26元。
从2016年5月25日至付清之日止，以164884.04元（184782.26-19898.22）为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。
四、第三人请求优先办理抵押登记及处理抵押物的问题；第三人交行泸州分行提出依据抵押预告登记、《抵押贷款合同》的约定，要求确认对抵押物优先办理抵押登记及抵押物的处置需经其同意，才能发生物权效力的主张，本院认为，《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》的解除，事实上已导致该买卖合同项下的房屋不再具备继续办理抵押登记及处置该房屋的条件，故对于第三人的该项主张，本院不予支持。
五、原告为实现债权的费用；原告诉请二被告承担因本案所支出的律师费，但未能提供已实际产生律师费用的依据予以佐证，对其主张，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告泸州东晟置业集团有限公司与被告杨明昭、唐登书于2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告泸州东晟置业集团有限公司与被告杨明昭、唐登书、第三人交通银行股份有限公司泸州分行于2013年5月27日签订的《个人房产抵押贷款合同》；
三、被告杨明昭、唐登书于本判决生效之日起十五日内将房屋腾空交付原告泸州东晟置业集团有限公司；
四、原告泸州东晟置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告杨明昭、唐登书购房款99979.34元及截止2016年5月23日的利息37481.26元，合计137460.6元；
五、原告泸州东晟置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告杨明昭、唐登书从2016年5月25日起的利息（以164884.04元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；
六、原告泸州东晟置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内归还第三人交通银行股份有限公司泸州分行贷款本金349214.01元；
七、被告杨明昭、唐登书于本判决生效之日起十五内归还第三人交通银行股份有限公司泸州分行贷款利息、罚息及复利（以349214.01元为本金从2016年1月1日起至付清之日止，按照《个人房产抵押贷款合同》的约定计算）；
八、原告泸州东晟置业集团有限公司对上述第七项之债务承担连带担保责任；
九、驳回原告泸州东晟置业集团有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回第三人交通银行股份有限公司泸州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本院减半收取4509元，由被告杨明昭、唐登书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 陈 佳
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘俊麟