浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终477号
上诉人（原审被告）：王峰，男，1981年12月19日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托诉讼代理人：盛国强，浙江众成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健明，浙江众成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙百炳，男，1973年9月12日出生，汉族，住浙江省长兴县。
被上诉人（原审原告）：李丽红，女，1978年4月27日出生，汉族，住浙江省长兴县。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张帝，长兴县金陵法律服务所法律工作者。
上诉人王峰因与被上诉人孙百炳、李丽红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人王峰及其委托诉讼代理人盛国强、被上诉人孙百炳及其与被上诉人李丽红的共同委托诉讼代理人张帝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王峰上诉请求：撤销长兴县人民法院（2017）浙0522民初5606号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案的争议标的物是长兴县雉城街道平安小区9-1-102室的109平方米房屋以及该房屋楼下无产权证的40平方米房产和80平方米的庭院。王峰对109平方米的房屋买卖是认可的，但该房屋楼下无产权证的40平方米房产和80平方米的庭院，产权属于王峰母亲许利琴。案外人许利琴通过公证继承了其父亲许阿土109平方米的房屋并办理了过户手续，后许利琴将该房产转让给王峰。但对该房屋楼下无产权证的40平方米房产和80平方米的庭院一直没有进行遗产分割。该房产一直由许利琴实际居住，直至2017年9月，许阿土的继承人共同商量，同意该部分无权证的房产由许利琴继承。许利琴成为该无证房产的所有人。2016年5月28日，王峰在转让房屋时，将楼上109平方米的房屋、楼下无证的40平方米房产和80平方米的庭院以64万元的价格出售给孙百炳。协议签订后，许利琴不同意转让其所有的无证房产。王峰即和孙百炳联系，孙百炳也同意以50万元的价格购买楼上有证的109平方米房产，并同意在房产转让后，租给王峰两年。在孙百炳向王峰支付了40万元的房款后，2016年5月31日，双方重新签订了房产转让协议，约定只出售楼上的109平方米房屋，价格降为50万元，并办理了房产过户手续。6月3日，许利琴向孙百炳出具了一张租票，房子继续由王峰居住。孙百炳没有向王峰支付余下的购房款。2017年7月，孙百炳在两年租期未到以及未付清余款的情况下，向法院起诉要求王峰交付房产并承担违约责任。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定王峰转让的房产包含了109平方米的有证房产、楼下无证的40平方米房产和80平方米的庭院，其理由是楼下房产和楼上的房屋内部有楼梯相连，楼下的房屋和庭院属于附属房，应该与楼上房产一并转让。许利琴出具租票的行为视为对楼下房产一并转让的认可，但客观事实是楼下房产系案外人许土根向开发商另行单独购买，与楼上的房屋不具有附属性。王峰为了方便照顾居住在楼下的母亲，搭建了楼梯作为通道。这个楼梯并不能认定楼下的房产属于附属房屋。王峰母亲出具租票的行为，是为了让王峰卖掉房屋后，短期内能有地方居住。租用的房屋也仅仅是楼上109平方米的房产，并不包含楼下的无证房产。两份协议的价格从64万元降为50万元，也说明了交易标的物只是针对楼上109平方米的房屋。一审判决对该事实的认定属于推断，并无事实依据。楼下的无证房产在2017年7月才确认由许利琴继承，2016年5月签订的转让协议是不可能包含楼下房屋的。2.一审判决认定孙百炳已经付清了购房款，理由是协议中约定了付清购房款后办理过户手续。同时，孙百炳为解除涉案房屋的抵押权，先行向贷款银行支付了40万余元本息，以及王峰曾向孙百炳借款21万元，房产过户后，王峰还向孙百炳借款5万元，以此断定孙百炳已经付清了购房款。但客观事实是，孙百炳在房产过户时，并未支付剩余10万元购房款。当时孙百炳称双方是亲戚，过了户再结算。2016年6月3日，王峰母亲许利琴向孙百炳租用了楼上的房屋，并出具了一张租票。王峰向孙百炳要求支付剩余购房款时，孙百炳只同意以借款的形式给王峰5万元、剩余房款在租期满了以后全部结清。至于王峰以前向孙百炳的借款21万元，在卖房前就已经还清，根本不存在抵付购房款的情况。王峰在离婚案件中提出的欠孙百炳26万元，是为了让王峰的前妻承担一半的债务，并非证明债务事实存在。三、一审判决适用法律错误。本案的第一份协议已经被第二份协议所替代，第二份协议中并没有约定违约责任。一审判决王峰承担违约金没有法律依据。且本案中，违约的是孙百炳，而非王峰。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审支持上诉请求，依法改判或发回重审。
孙百炳和李丽红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王峰上诉状的内容并非客观事实，首先，就款项而言，王峰认为买房前就已经还清，但在一审中并未提供相应的证据，而借款21万元是王峰自己在离婚案件中的陈述。结合后来王峰向孙百炳借款5万元，可以推断购房款已经支付完毕。其次，本案所涉房产事实上是完整连通的，二审法官在本案庭前也到现场进行了调查。该房屋只有一个南大门可以自由出入，两层房屋与院落均是一个整体。结合许利琴的租票可知，该房屋已经转让给孙百炳，否则楼下的附属用房完全可供居住生活，没有必要再向孙百炳进行租赁。本案的客观事实是，王峰和孙百炳通过中介公司约定，以64万元的价格将楼下无产权证的40平方米房产和80平方米的庭院以及有产权证的109平方米房屋进行转让，孙百炳和李丽红已经如约支付了64万元购房款，具体分为三个部分：一是归还房屋40万元的贷款，二是扣除之前的借款21万元，三是现金交付一部分，否则房产是不可能进行过户。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
孙百炳、李丽红向一审法院起诉请求：1.王峰履行双方于2016年5月28日签订的房屋买卖合同，立即将坐落在长兴县雉城街道平安小区9-1-102室及以下约40平方米房产80平方米院子的附属房产交付孙百炳、李丽红；2.王峰支付孙百炳、李丽红违约金32000元；3.本案诉讼费由王峰负担。
一审法院认定事实：2016年5月28日，王峰及案外人李飞作为甲方，与孙百炳作为乙方签订《房屋产权转让协议》一份，约定王峰将位于长兴雉城广场小区3幢东单元102室房产（房产证号长字第××、土地证号长土国用2006第1-2791号、面积109.**平方米）及该房产以下约40平方米房屋、80平方米庭院一并转让给原告，转让价格64万元（包含房屋内家电），交易时一次性付清总房款，所有过户费用由乙方负担；甲方在房款结清后搬迁，如甲方在约定时间内不能搬走，按总房款的5%赔偿乙方。《房屋产权转让协议》签订后，孙百炳于2016年5月30日支付涉案房屋抵押贷款本息406909.68元。2016年5月31日，为办理长兴雉城广场小区3幢东单元102室房屋产权过户，孙百炳、李丽红与王峰及李飞再次签订《房屋产权转让协议》一份，约定房产成交价格为50万元，在该《房屋产权转让协议》未涉及到该房产以下约40平方米房屋、80平方米庭院，并于2016年6月7日将长兴雉城广场小区3幢东单元102室房屋所有人变更为孙百炳及李丽红，房屋坐落变更为（房产证号长房权证雉城字第××、土地证号长土国用2016第100074**号）。2016年6月3日，王峰母亲许利琴向孙百炳出具租票一份，载明“今租孙百炳平安小区9幢102室，租金捌元整。”后孙百炳、李丽红要求王峰交付房屋及附属房产与院落，王峰拒绝交付，多次协商未果，故纠纷成诉。另查明，涉案长兴雉城广场小区3幢东单元102室房产系许利琴于2003年继承其父许阿土遗产，并于2004年2月27日转让给王峰，并登记于王峰名下。又查明，王峰妻子李飞于2017年6月27日向该院起诉离婚，王峰向该院提交证据证明向孙百炳借款26万元，其中在2016年6月3日前借款21万元，2016年6月3日借款5万元。
一审法院认为：本案的争议焦点有二：1、孙百炳和李丽红购买的房屋是否包含楼下附属房屋及庭院。2、孙百炳和李丽红是否已经付清购房款。对于争议焦点一，涉案房屋（包括楼下附属房屋及庭院）系王峰母亲许利琴继承许阿土遗产，并进行继承公证，对产权也进行变更，后许利琴将涉案房屋转让给王峰，应包括楼下附属房屋及庭院。且根据孙百炳、李丽红提供的照片，涉案房屋与楼下附属房屋建有楼梯相连，而王峰在2016年5月28日房屋产权协议中也明确记载转让给孙百炳、李丽红房产中包含约40平方米附属房屋及约80平方米庭院，许利琴在房屋转让协议签订后向孙百炳租赁房屋，其对转让情况应是明知的，故孙百炳购买的房屋应包含楼下附属房屋及庭院。对于争议焦点二，孙百炳为注销涉案房屋的抵押登记，确已替王峰归还贷款本息406909.68元，而在双方签订房屋转让协议前，王峰确实结欠孙百炳21万元，以债抵购房款在情理之中，而王峰在2016年6月3日向孙百炳借款5万元，也能够说明房款已经付清。另外，双方在协议中约定购房款付清后办理过户手续，而双方已经办理了有证房屋的过户手续，王峰关于孙百炳、李丽红未付清购房款的辩解不予采信。基于对上述争议焦点的认定，根据双方在2016年5月28日签订的协议，王峰在房款付清后搬迁，如在约定时间内不能搬走，按总房款5%赔偿孙百炳、李丽红，而孙百炳、李丽红多次要求王峰交付房屋，王峰拒不交付房屋，显属违约，应按照协议约定交付案涉房屋（房产证号长房权证雉城字第××、土地证号长土国用2016第10007435号）及楼下附属约40平方米房屋及**平方米庭院，并支付孙百炳、李丽红32000元（640000元×5%）的违约金。对于双方在2016年5月31日签订的房屋产权转让协议该协议的目的是办理房产过户手续，双方实际按照2016年5月28日协议的价款履行，而因涉案房屋楼下附属房屋及庭院属无证房产，虽一并转让，未在2016年5月31日备案协议中载明也在情理之中，故王峰关于应按2016年5月31日协议履行的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王峰于判决生效之日起十日内按照2016年5月28日房屋产权转让协议约定向孙百炳、李丽红交付位于房屋（房产证号长房权证雉城字第××、土地证号长土国用2016第10007435号）及该房屋楼下附属约40平方米房屋及**平方米庭院。二、王峰支付孙百炳、李丽红违约金32000元，限于判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费减半收取300元，由王峰负担。
二审中，王峰提交南京聚恒公司长兴分公司出具的证明一份，用以证明本案所涉的40平方米无证房产及80平方米庭院的产权原本属于许利琴的父亲许阿土，王峰及许利琴在继承遗产之前是不具有处分权的。孙百炳、李丽红对王峰提交证据的真实性不予认可，对证明上的签名人在公司的职务不清楚，签名人应作为证人出庭接受法庭的质询，房屋单独作为两部分购买则应提供相应的购房合同或协议；对该证据的关联性也有异议，即使该房产系分为两部分购买，在一审中也已经查明，房产经公证由案外人许利琴全部转让给王峰并登记。本院经审查认定，该证据所载内容为案外人许阿土分别购买长兴县雉城广场小区3幢东单元102室房屋（即房屋）、40平方米无证房产及80平方米庭院的经过，并不能证明此后房屋继承与转让的情况，故不能达到相关证明目的，对该证据的效力不予认定。
孙百炳、李丽红未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、王峰对楼下40平方米房屋及80平方米庭院是否享有处分权，进而孙百炳、李丽红购买的房屋是否包含该部分房产；二、孙百炳、李丽红是否已经付清购房款；三、王峰应否承担违约责任。
关于争议焦点一，王峰诉称，其母亲许利琴在许阿土去世后仅继承了平安小区9幢1-102室房屋，此后又将之转让给王峰，但对该房屋楼下附属约40平方米房屋及80平方米庭院并未进行遗产分割，直到2017年9月才继承该部分房产，故王峰对楼下房屋及庭院并不具有处分权。本院认为，该主张不能成立，理由如下：1.从案涉房屋的性质来看，楼下40平米房屋无法办理产权证，层高也远低于一般房屋的层高标准，应当属于1-102室房屋的配套附属用房。根据主物转移、从物随之转移的原则，楼下房屋及庭院应当作为1-102室房屋的附属部分一并由许利琴继承。许利琴将1-102室房屋转让给王峰时，该附属房屋及庭院亦应随之转让给王峰，王峰对此应当享有处分权。2.从案涉房屋的结构来看，王峰自认早在婚前（2011年）即将楼下40平米房屋与楼上1-102室房屋进行打通，而将1-102室原有的入户门予以封堵，使1-102室房屋、楼下40平米房屋及80平米庭院完全连通成为一个整体，1-102室房屋只能通过楼下房屋及庭院出入通行。3.从案涉房屋的使用情况来看，王峰对楼下40平米房屋及庭院进行长期的占有和使用，并对房屋的结构做出改变，但多年来许阿土的其他继承人并未提出过异议，现王峰主张许利琴从2017年9月方继承取得楼下40平米房屋及庭院，与常理不符。因此，本院认定王峰对楼下40平米房屋及庭院享有处分权。王峰又主张，根据王峰、李飞与孙百炳、李丽红签订的第二份《房屋产权转让协议》，双方约定仅转让1-102室房屋，对楼下无证房屋及庭院不作转让。本院认为，根据一审中房屋中介员工林捷的证言，双方签订第二份协议的目的在于做低房屋价格避税，因楼下房屋及庭院并无房产证，故未写进新协议中，由此可见第二份《房屋产权转让协议》并非双方当事人真实意思的表示，不能以该协议变更第一份房产转让协议。双方在第一份协议中明确约定，王峰、李飞将1-102室房屋及40平方米房屋、80平方米庭院一并转让给孙百炳。故孙百炳、李丽红购买的房屋包含楼下40平方米房屋及庭院。
关于争议焦点二，根据双方在第一份房屋转让协议中的约定，案涉房屋的转让价格为64万元，经审查，本院认为孙百炳已对全部购房款支付完毕：1.为注销涉案房屋的抵押登记，孙百炳已替王峰归还案涉房屋贷款本息406909.68元。2.王峰在此前与李飞的离婚诉讼中，自认其在2016年6月3日前向孙百炳借款21万元，孙百炳陈述双方同意将购房款与债务进行抵消，亦属合理。虽然王峰称其已经以现金方式归还该笔借款，并未抵扣购房款，但该借款数额较大，王峰又未能提供其他证据证明其已还款，故对王峰的该节意见本院不予采信。3.孙百炳陈述其另支付了3万元现金，王峰对此予以否认。对此，本院认为，双方在协议中约定购房款付清后办理过户手续，而双方实际已于2016年5月30日办理过户手续，可以推断孙百炳已付清房款。另外，结合王峰在2016年6月3日又向孙百炳借款5万元并出具借条的事实，可以推断孙百炳在当时已将房款付清，才会发生新的借款行为，而非直接在欠付购房款中予以抵扣。综上，本院认定孙百炳已经依照合同约定履行了付款义务。
关于争议焦点三，根据双方在第一份房屋产权转让协议中的约定，王峰在孙百炳房款付清后搬迁，如王峰在约定时间内不能搬走，按总房款5%赔偿孙百炳。现孙百炳已经依约履行合同义务，而王峰并未及时搬离，违反合同约定，应当交付涉案房屋并支付孙百炳、李丽红违约金。王峰主张，孙百炳同意在受让1-102室的房屋后返租给王峰两年，为此王峰母亲许利琴向孙百炳出具租票一份；孙百炳则称，房屋仅是为了便于王峰过渡允许其暂时居住，租票许利琴是为讨彩头所写。对此，本院认为，该租票无法体现双方约定租期为两年的内容，且租票上载明租金仅为8元，亦不符合市场交易习惯，故对王峰的该节意见本院不予采信。
另外，二审中，王峰母亲许利琴申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院认为，许利琴主张案涉无证40平米房屋及庭院属于其所有，根据一审、二审查明的情况，该主张缺乏事实和法律依据，本院对许利琴的申请不予准许。
综上所述，王峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人王峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周辰晨
审判员 徐 晶
审判员 赵哨兵
二〇一八年八月二十九日
书记员 谢敏飞