湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终464号
上诉人（原审被告）:杨传华，男，土家族，住吉首市。
委托诉讼代理人：高永清，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：湘西土家族苗族自治州体育馆，住所地：吉首市。
法定代表人：代溶江，馆长。
委托诉讼代理人：王大志，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵瑞芳，女，汉族，住吉首市。
被上诉人（原审被告）：湖南体港卷烟材料有限公司，住所地：住吉首市。
法定代表人：刘少伦，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：湘西土家族苗族自治州教育和体育局，住所地：吉首市。
法定代表人：余晓红，局长。
委托诉讼代理人：尹成祥，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：汪志云，男，土家族，住永顺县。
上诉人杨传华因与被上诉人湘西土家族苗族自治州体育馆（以下简称“州体育馆”）、赵瑞芳、湖南体港卷烟材料有限公司（以下简称“体港公司”）、湘西�家族苗族自治州教育和体育局（以下简称“州教体局”）、汪志云房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2018）湘3101民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨传华上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人州体育馆的诉讼请求；3.判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。州体育馆起诉状所列的体港公司与一审判决所确认的体港公司不是同一主体。与赵瑞芳1997年7月15日签订《体港大厦门面租赁协议》的体港公司已无从查考，即主体消灭。2.程序违法。赵瑞芳、体港公司未收到传票等法律文书。州体育馆不是适格主体。原审法院追加州教体局为第三人，违反不告不理原则。3.原审判决适用法律错误。
被上诉人州体育馆辩称，1.答辩人诉状所列的体港公司与原审判决所确认的体港公司一致，体港公司只是吊销，主体还存在。2.一审法院按法律规定向各方送达了文书，赵瑞芳的文书是其女婿代为签收。涉案资产系州教体局，系国有资产，追加州教体局作为第三人正确。3.一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人州教体局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。同意州体育馆的答辩观点。州体育局和州教体局的管理权限是一脉相承的。
被上诉人汪志云辩称，给谁交房租都可以，没有其他意见。
被上诉人赵瑞芳和体港公司未向本院提交书面答辩意见。
州体育馆向一审法院起诉请求：1.依法确认1997年9月15日体港公司与赵瑞芳签订的《体港大厦门面租用协议书》约定的超过20年租期内容无效；2.判决杨传华停止对州体育馆坐落在吉首香港街和商业门面三层41、42加1号房屋用益物权的妨害；3.判令赵瑞芳、杨传华、体港公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落在吉首市团结东路14号的体港大厦系原州体委的资产（房屋所有权证号：吉房权证红国字第000148**号）。上世纪九十年代初期，州体委与体港公司订立《关于体港公司一次性交纳占用州体委黄金地段开发补偿费用的协议》，州体委将自身所有的体港大厦临香港街地段的一至三楼的商业门面房出租给体港公司开发，期限为20年,由体港公司支付给州体委420000元。1997年9月15日，体港公司与赵瑞芳订立《体港大厦门面租用协议书》，协议书载明：体港公司将体港大厦临香港街地段的三楼第41号、第42号和加1号出租给赵瑞芳，租赁期限自1997年9月15日至2117年9月15日止，租金为66000元。赵瑞芳如需将�屋转租给他人使用，必须征得体港公司同意。2000年6月22日，州体委向体港大厦的全部承租户发布《关于对体委拥有的门面出租情况清理的通知》，明确告知承租户：体港大厦产权属于州体委所有，为规范房产租赁市场，维护出租方及承租方双方权益，特对租赁房屋面积、楼层、租赁期限、租金交纳情况、出租转租情况进行全面清理，在维护原合同条款的基础上，州体委与承租户重新签订合同，原合同终止，请承租户在一周内提供原租赁合同及交费收据，与州体委重新签订合同。杨传华明确获知了这一通知内容。2001年5月29日，赵瑞芳与杨传华订立《门面出售协议》约定：赵瑞芳将体港大厦三楼第41号、第42号和加1号门面出售给杨传华，包括内设装修、空调机3台、美国音响1套、电视机2台、影碟机3台、进口功放机1台、夏普投影机1台、夏普调音台、冰箱1台、OK机2台，�价70000元。赵瑞芳将与体港公司订立的《体港大厦门面租用协议书》原件一并交予杨传华。当日，杨传华向刘时梅（赵瑞芳女儿）交付了70000元。2006年5月24日，湘西土家族苗族自治州体育局（以下简称“州体育局”）作为州体委的权利义务承继机构，将体港大厦的管理经营权授权给州体育馆，明确州体育馆在体港大厦的产权时限范围内享有租赁及自主经营权利。2015年9月7日，杨传华与汪志云订立《门面租赁合同》约定：杨传华将体港大厦三楼第41号、第42号和加1号门面出租给汪志云使用，租期6年（2015年9月7日至2021年12月31日），第一年租金27000元，第二年租金28350元，第三年租金29750元，第四年租金31185元，第五年租金32655元，第六年租金34200元。双方还在合同书的第八条约定，合同在杨传华依法承租案涉门面期间有效，案涉门面被产权所有人或其他债权人收回后，合�无效。合同订立后，汪志云按约定向杨传华交纳了租金。另查明，杨传华分别在1995年3月27日、1995年5月17日、1995年7月26日向体港公司交纳了门面集资款10000元、5000元、30000元。还查明，体港公司系州体委下属的企业，州体育馆是州体委的二级机构，由于国家机构体制改革，州体委更名为湘西土家族苗族自治州体育局，后州体育局与其他机构合并调整为州教体局。体港公司在2006年12月1日被工商行政管理部门吊销营业执照。
一审法院认为，本案的基础法律关系是赵瑞芳与体港公司的房屋租赁合同关系，故本案的案由应确定为房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点有：一、州体育馆和州教体局是否是本案的适格主体；二、《体港大厦门面租用协议书》约定的120年租赁期限是否具有法律效力；三、本案是否具有诉讼时效期间届满情形。关于州体育馆和州教体局是否是本案适格主体的问题。案涉房屋的登记产权人是州体委，后因国家机构体制改革，州体委改革为州体育局，州体育局在法律上承继了州体委的权利义务，在新一轮的国家机构体制改革中，州体育局与其他机构合并，成立了州教体局，州教体局在法律上承继了州体育局的全部权利义务，故州教体局是案涉房屋现时的产权人。2006年5月24日，州体育局将体港大厦全部商铺的管理权移交给州体育馆，授权州体育馆在体港大厦的产权时限内对案涉房屋进行自主经营。现州教体局确认州体育局的授权和州体育馆对案涉房屋的管理经营权利，故州体育馆和州教体局都与本案的案涉房屋具有利害关系，都对案涉房屋享有权益，都是本案的适格主体。关于《体港大厦门面租用协议书》约定的120年租赁期限是否具有法律效力的问题。判断《体港大厦门面租用协议书》中120年租期约定的法律效力，应从三个方面来进行审查，即行为主体是否合法、意思表示是否真实、意思表示是否违反法律法规的强制性规定。首先，体港大厦最初的产权人是州体委，体港公司作为州体委下属的二级机构，接受州体委的授权委托后对体港大厦进行管理经营，将案涉房屋出租给赵瑞芳经营是管理经营的内容之一，故体港公司是合法的行为主体；经法庭调查未发现赵瑞芳在立约时不具有民事行为能力的情形，综上，《体港大厦门面租用协议书》的当事双方均具有民事行为能力，是合法的立约主体。其次，体港公司从州体委处得到的体港大厦（案涉房屋）的管理经营权期限只有20年，但体港公司与赵瑞芳订立的《体港大厦门面租用协议书》对案涉房屋租赁期限的约定为120年（1997年9月15日至2117年9月15日）。显然，体港公司不可能将自己只有20年管理经营权的房屋出租给赵瑞�120年，且体港公司的这一行为明显不符合州体委的利益，不可能是州体委的意思表示。州体育馆和州教体局关于120年租赁期系笔误造成的诉讼主张具有事实依据，该院予以支持，《体港大厦门面租用协议书》中120年租期的约定不是当事人的准确真实的意思表示。第三，1993年修正的《中华人民共和国经济合同法》（现已失效）没有对租赁期限进行强制性规定，现行的《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第二百一十四条对租赁期限作了不得超过二十年的规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没�法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”由此可见，本案中120年租赁期限的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，超过20年的部分无效。综合以上三点，该院认为本案中120年租期的约定不是体港公司的准确的真实意思表示，且违反了法律的强制性规定，超过20年的部分无效。三、关于本案是否具有诉讼时效期间届满情形的问题。案涉《体港大厦门面租用协议书》的有效履行期是1997年9月5日至2017年9月5日，州体育馆在有效履行期届满后的2018年1月5日提起诉讼，并没有违反法律关于诉讼时效期间的规定，且本案存在合同约定内容部分无效及当事人要求对物权停止侵害的情形，依法应当不适用诉讼时效制度。故杨传华关于州体育馆提起本案诉讼属于在诉讼时效期间届满后提起诉讼，应予驳回诉讼请求的观点显然没有事实及法律依据，该院不予�持。赵瑞芳与杨传华订立《门面出售协议》，并将《体港大厦门面租用协议书》的原件交予杨传华的行为，实质是赵瑞芳将《体港大厦门面租用协议书》的权利和义务一并转让给杨传华，但赵瑞芳和杨传华违反了《体港大厦门面租用协议书》中赵瑞芳未经体港公司同意不得转租案涉房屋的约定，事后也没有征得体港公司或州体委的同意，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，赵瑞芳与杨传华订立的《门面出售协议》对体港公司、州体育馆、州教体局均不发生法律效力。杨传华与赵瑞芳、汪志云之间的合同关系，当事人可以另行处理，本案不予审理。综上所述，州体育馆和州教体局提出的诉讼请求具有合法性，应予支持。赵瑞芳和杨传华应当自2017年9月16日起将案涉房屋退还给州体育馆或者州教体局，停止妨害州体育馆对案涉房屋行使管理经营权利。赵�芳、体港公司、汪志云经该院依法传唤不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、湖南体港卷烟材料有限公司与赵瑞芳在1997年9月15日订立的《体港大厦门面租用协议书》约定的超过20年的租赁期限无效，即2017年9月16日至2117年9月15日的期间无效；二、杨传华不得妨害湘西土家族苗族自治州教育和体育局、湘西土家族苗族自治州体育馆对坐落在吉首市团结东路14号的体港大厦临香港街地段的三楼第41号、第42号和加1号房屋行使物权。案件受理费100元，由湖南体港卷烟材料有限公司负担。
二审期间，上诉人杨传华提交《外资企业登记基本情况表》一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上诉人提交的证据本院认定如下：该证据并非原始档案，且该证据最后一页也说明系机读资料，应以纸质档案为准，对该证据的证明目的不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、1997年7月15日与赵瑞芳签订合同的主体问题；二、《体港大厦门面租用协议书》约定的120年租赁期限是否具有法律效力。
焦点一，本案中的体港公司系州体委下属的企业，体港大厦最初的产权人是州体委，体港公司作为州体委下属的二级机构，接受州体委的授权委托后对体港大厦进行管理经营，将案涉房屋出租给赵瑞芳，故体港公司是合法的行为主体。体港公司只是被吊销营业执照，并未注销，民事主体资格并未消灭。案涉房屋的登记产权人是州体委，后因国家机构体制改革，州体委改革为州体育局，州体育局在法律上承继了州体委的权利义务，在新一轮的国家机构体制改革中，州体育局与其他机构合并，成立了州教体局，州教体局在法律上承继了州体育局的全部权利义务，故州教体局是案涉房屋现时的产权人。2006年5月24日，州体育局将体港大厦全部商铺的管理权移交给州体育馆，授权州体育馆在体港大厦的产权时限内对案涉房屋进行自主经营。现州教体局确认州体育局的授权和州体育馆对案涉房屋的管理经营权利，故州体育馆和州教体局都与本案的案涉房屋具有利害关系，都对案涉房屋享有权益，都是本案的适格主体。
焦点二，首先，体港公司作为州体委下属的二级机构，接受州体委的授权委托后对体港大厦进行管理经营，同时赵瑞芳在签订合同时具有民事行为能力；其次，体港公司对体港大厦管理经营权期限只有20年，但�港公司与赵瑞芳订立的《体港大厦门面租用协议书》对案涉房屋租赁期限的约定为120年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，故该合同中超过20年的部分无效。
经查阅一审卷宗，一审法院按规定给赵瑞芳及体港公司送达了相关法律文书。上诉人称本案程序违法的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，杨传华的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨传华承担。
本判决为终审判决。
审判长 向柏林
审判员 陈春亮
审判员 龙少松
二〇一八年八月十三日
书记员 杜 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……