浙江省宁波市海曙区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0203执异16号案外人：陶细月。委托代理人：李坝，浙江××律师事务所律师。原告：陈搏。委托代理人：黄靖靖，浙江××律师事务所律师。被告：柯真尔。被告：王军民。本院在审理原告陈搏与被告柯真尔、王军民民间借贷纠纷一案过程中，案外人陶细月对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭并组织了听证。案外人陶细月的委托代理人李坝，原告陈搏的委托代理人黄靖靖以及被告王军民到庭参加了听证。被告柯真尔经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人陶细月称，其经人介绍于2015年2月15日购买了王军民名下位于宁波市江北区范江岸路xx弄x号xxx室（128平方米），买价为1450000元。双方签订合同并支付了定金，并约定2015年7月1日过户。因想公积金贷款，合同签订后，案外人从2015年3月开始缴纳公积金，并在2015年3月结清了5年的物业费，2015年4月底办理了交房，2015年7月1日在工商银行案外人交付300000元房款，王军民偿还了按揭，在办理过户网签时发现被法院查封。后经双方协商王军民同意支付50000元违约金，待解封后办过户。2015年11月月底王军民通知对方撤诉可以过户，但至今仍被查封。案外人至今已付清房款，并实际居住。为此请求解除对涉案房屋的查封。为证明其主张，案外人陶细月向本院提交了下列证据材料：1.房屋买卖合同1份，拟证明案外人与王军民买卖房屋的事实；2.收条3份及银行电子回单22份，拟证明案外人已将涉案房款陆续交付王军民的事实；3.物业费结算清单及发票，拟证明该房屋已办理相关物业变更手续；4.公积金个人变更清单及个人明细，拟证明案外人用公积金办理按揭，与被告陈述事实相符。原告陈博答辩称，陈搏因与柯真尔、王军民民间借贷纠纷，于2015年5月就王军民担保责任向贵院提起保证合同纠纷诉讼，2015年6月1日，就涉案房屋进行了财产保全。后因故陈博撤诉。2015年11月，陈博再次向贵院提起民间借贷诉讼，并于2015年12月1日对涉案房屋进行了财产保全。案外人与王军民系2015年2月15日签订房屋买卖合同，但未办理过户手续。根据案外人提供的证据，截止2015年6月，案外人共支付购房款200000元。故对王军民涉案房屋进行保全，符合法律规定，案外人提出的执行异议，不能成立，应予以驳回。原告陈博未向本院提交证据材料。被告王军民答辩称，1.涉案房屋买卖事实发生在2015年2月，且买卖合法有效，陈博所陈述的案件经检察院测谎、法院司法鉴定，认定陈博篡改借条时间，为虚假诉讼。2.陈博原先就租赁了涉案房屋，王军民曾委托其出卖，其也曾找过中介，后来王军民自行买卖，陈博是知情的。3.第一次查封时法院并未向王军民送达查封裁定，2015年7月1日王军民与案外人依约去还按揭，办理过户手续时，发现房屋已被查封。当日，王军民与案外人返回银行，取消了该笔按揭贷款交易。4.后经过交涉，王军民向案外人告知了鉴定和测谎结论并向其承诺此案近期会有结论，案外人也愿意继续购买。因7月过户办理按揭失败，后期案外人陆续将房款全部付清。后王军民拿到解封裁定后，又与案外人去房产交易中心办理房屋过户手续，但发现房屋仍被查封，因此至今未过户。5.涉案诉讼系陈博恶意诉讼。综上，望法院能维护本人及第三人的合法权益。为证明其主张，被告王军民向本院提交了1份工商银行还款记录，拟证明双方按约履行买卖合同。被告柯真尔既未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。庭审中各方当事人对涉案证据材料进行了质证。现结合当事人的质证意见，将对涉案证据的认证情况综述如下：一、对案外人提交的证据材料的认证（因被告王军民对其均无异议，故本认证仅结合原告陈博的质证意见作出）。（一）对证据1，陈博对该证据三性均有异议，并提出具体异议理由：1.从真实性来看，2015年2月15日签订的合同同年7月1日办理过户等具体内容显示该买卖合同的约定不符合买卖常理，且办理公积金手续根本不需要这么长的时间。从其之后支付款项也验证了双方并未按照约定支付房款，因此对其真实性有异议；2.对其合法性，原告认为存在案外人与王军民之间为故意转移财产而签订虚假合同的嫌疑；3.从关联性来看，该买卖合同的履行情况跟本案保全不具有关联性，因为涉案房屋在被保全时，案外人并未将房款付清，房屋也尚未办理完过户手续。本院认为，由于该证据与原件核对无异，故其形式真实性应予以认定，该证据能够证明案外人与王军民及陈瑛之间曾签订过落款时间为2015年2月15日房屋买卖合同书的事实。（二）对证据2，陈博对其中的三份收条的真实性有异议，认为出具时间为2015年7月1日的收条，没有原件，不予质证；出具时间为2015年2月15日及2015年8月12日的收条，因无其他证据加以佐证，故仅凭收条，不能证明案外人已支付270000元的事实；至于其它工商银行的汇款回单，因缺少原件，对其真实性、合法性有异议，而且该证据只能证明在某一时间点，案外人零星地通过工商银行向王军民汇款的事实，同时该汇款的内容不能与买卖合同约定的付款时间、金额相一致，而且电子回单中“给收款人留言”处，清晰的写着该汇款用途是还款，并非房款，故在无其他证据加强的情况下，前述银行电子回单，不能证明案外人所要证明的事实。本院认为，虽然陈博对证据2提出诸多异议，但证据2中的2015年2月15日出具的收条所对应的款项即是陶细月通过银行汇款方式向王军民汇入的50000元，2015年7月1日出具的收条项下的款项可与王军民提交的证据相印证，故前述两份收条本院予以采信，且能够证明陶细月所付的70000元系房款；至于2015年8月12日出具的收条，因与原件核对无异，故本院对其相应证明力予以认定，该收条能够证明王军民曾向陶细月出具过此收条的事实；证据2中的银行汇款回单（除2015年6月29日存款回单外）能证明2015年2月15日起至同年12月7日止，案外人通过银行汇款方式向王军民多次汇款，总金额为1080000元的事实，但除了2015年2月15日所付的50000元外，其他汇款之用途，现有证据并不足以证明其用途为付房款；至于2015年6月29日存款回单，因无其他证据佐证，其上所载款项是否系陶细月存入，难以认定。（三）对证据3，陈博对其中的物业费发票真实性无异议，但对其中的房屋过户物业服务费用结算清单的证据三性有异议，认为在结算清单上出售方和购买方签字的内容，应是案外人与王军民自行签署，故该份证据和发票不能证明案外人待证的事实，也不能以此作为物权交付的凭证。本院认为，由于该证据与原件核对无异，故其形式真实性应予以认定，该证据能够证明涉案房屋的物业费已经结清的事实。（四）对证据4，陈博对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据只能证明案外人在3月16日有开户这一事实，但不能证明开户是用于购买涉案房屋。本院认为，虽然陈博对证据4的真实性、合法性并无异议，但由于案外人与王军民仅在所签合同中约定“其余房款于2015年9月（现房屋租赁期满），无争议时支付全额房款”，而并未约定其余房款的支付方式，故从现有证据来看，该证据仅能证明案外人于2015年3月16日有开设一般公积金账户这一事实，却无法探究案外人开设一般公积金账户的真实意图及与本案是否存在关联，故本院对该证据意图证明案外人用公积金办理按揭的证明力不予采信。二、对被告王军民提交的工商银行还款记录的认证情况。结合陈博认为该证据不符合证据规定而不予质证的质证意见，本院认为，从该证据内容显示，该证据系王军民中国工商银行个人网上银行账户基本明细查询页面打印件，因并无其他证据如涉案房屋按揭贷款合同等佐证，故无法认定其上载明的贷款还本及贷款还息即为归还涉案房屋的按揭贷款，退一步讲即使为真，亦无法证明王军民及案外人双方按约履行买卖合同的事实，故对该证据的证明力本院不予采信。经审理，查明：作为卖方的王军民及其妻陈瑛与作为买方的案外人陶细月之间签订了一份落款时间为2015年2月15日房屋买卖合同书，约定：卖方自愿将坐落于宁波市江北区范江岸路xx弄x号xxx室（建筑面积128.28平方米，车棚2平方米）房地产出卖给买方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出让给买方；总价款为1450000元，双方在签订本合同时支付定金50000元；卖方于2015年4月底前交买方使用，买方在2015年7月1日前向卖方支付房款600000元（包括定金），并于2015年7月1日办理房屋过户手续，其余房款于2015年9月（现房屋租赁期满），无争议时支付全额房款；如乙方违反本合同条款，该方应向对方支付100000元的违约金；一方如不能按规定交房或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付150元罚金；等等。2015年2月15日起，案外人通过银行汇款方式向王军民等账户共汇款800000元，具体汇款时间及金额如下：2015年2月15日50000元（给收款人留言：还款）、3月2日50000元（给收款人留言：还款）、4月2日50000元（给收款人留言：还款）、5月2日50000元（给收款人留言：还款）、8月2日50000元（给收款人留言：还款）、8月28日30000元（给收款人留言：还款）、8月29日29000元（给收款人留言：还款）、8月31日21000元（给收款人留言：还款）、9月26日48000元（给收款人留言：还款）、9月28日100000元、9月30日32000元（给收款人留言：还款）、11月7日30000元、11月12日100000元、12月2日30000元、12月4日60000元、12月7日70000元。另2015年7月1日案外人通过银行汇款方式分三次共向王军民汇款280000元。2015年2月15日，王军民向陶细月出具收条一份，载明：今收到陶细月范江岸xx弄x号xxx室房屋买卖定金50000元。2015年7月1日，王军民向陶细月出具收条一份，载明：今收到房款现金20000元（存入本人银行工商银行账目）。2015年3月9日，涉案房屋缴清了2011年1月至2015年12月的物业费，《房屋过户物业服务费用结算清单（表一）》中载明：2011年1月至2015年12月物业费已结清，出售方签字王军民、购买方签字陶细月。2015年3月16日，陶细月所在的单位开始为其缴纳住房公积金。陈博为与王军民保证合同纠纷一案于2015年5月28日诉至本院，本院审查后于同日予以立案受理，案号为（2015）甬海商初字第722号。2015年6月4日本院依申请对王军民包括涉案房屋在内的两套房产采取了保全措施。2015年11月18日，本院依法裁定准许陈博撤回起诉。2015年12月2日，本院依申请解除了对涉案房屋的查封措施。2015年11月27日，本院依法受理了陈博与柯真尔、王军民民间借贷纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第1486号。2015年12月2日，本院依申请对王军民包括涉案房屋在内的两套房产采取了保全措施。现该案尚在审理中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，关于案外人对执行标的提出的异议，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。就本案而言，主要审查案外人是否为涉案房屋的权利人，即其是否享有所有权或物权期待权。一、案外人是否为涉案房屋的所有权人？涉案房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋现仍等记在王军民及陈瑛名下，依法案外人并非涉案房屋的所有权人。二、案外人是否享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人陶细月在本院查封涉案房屋前已与被告王军民及陈瑛之间签订了合法有效的房屋买卖合同，并按合同约定支付了定金及部分房款，而且未办理过户登记非因买受人自身原因；但是，从案外人所提交的付款方面的证据来看，除了2015年2月15日所付50000元及2015年7月1日所付20000元有被告王军民出具的收条可证实系付房款外，其他付款要么未注明款项用途要么款项用途为还款，故在无其他证据予以佐证情形下，并不足以证明案外人所付款项之用途为支付房款；同时，案外人亦未能举证证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋。综上，案外人所提异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的法定情形，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陶细月的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  毛建军审 判 员  张 磊代理审判员  张 习二〇一六年五月二十日代书 记员  罗丹丹