辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第284号
上诉人（原审原告）：王立勇，男，1965年10月14日出生，汉族，个体工商户，现住沈阳市东陵区。
委托代理人：韩伟静，辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托代理人：曾庆和，男，1978年6月26日出生，满族，该公司工程部经理。
委托代理人：王宇平，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人王立勇因与被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司（简称联合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人王立勇及其委托代理人韩伟静，被上诉人联合公司的委托代理人曾庆和、王宇平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王立勇一审诉称，2012年6月1日我与联合公司双方签订了商品房买卖合同，我全款购买了联合公司开发的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-1房屋，房屋价款为人民币30万元，合同签订后我向联合公司全额支付了购房款，并作了备案手续。依照约定，联合公司应于2012年9月25日前将涉案房屋交付我，并于房屋交付的360个工作日内办理房屋产权证，但联合公司于2013年6月21日才为我办理了入住手续，至起诉之日，联合公司仍未开具不动产统一发票，致使我无法办理产权证、契证等。现请求确认我与联合公司双方于2012年6月1日签订的商品房买卖合同有效，联合公司开具销售不动产统一发票，协助我办理房屋产权证、契证，支付我迟延交房违约金8100元，支付迟延办理房产证违约金1800元（具体计算至联合公司实际完毕之日止）。
原审被告联合公司一审辩称，我公司与王立勇之间事实上不存在商品房买卖关系，王立勇之所以与我公司签订商品房买卖合同并进行了备案，是因为我公司向案外人程继伟借款110万，应程继伟的要求，我公司以房屋作为抵押，进行了备案，同时备案给王立勇2套房屋、孙岚1套房屋、程继伟1套房屋、姜玉华1处车库，应认定商品房买卖合同无效，王立勇的主张不能成立，且案涉房屋所在的小区至今不具备办理房屋所有权证的条件。
原审法院经审理查明，2012年6月1日联合公司通过案外人程继伟向王立勇借款25万元，联合公司以将商品房备案至王立勇名下的方式担保，双方因此于2012年6月1日就位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-1室房屋（即诉争房屋）签订商品房买卖合同，房屋建筑面积145平方米，楼层12-13层，房屋为复式结构，商品房买卖合同载明的单价为2068.97元，总房款为30万元。同日以与王立勇相同方式借款给我公司的有案外人程继伟、孙岚，我公司备案至程继伟名下的房屋为银杏路28-2号1-12／13-2室房屋，备案至孙岚名下的房屋为银杏路28-2号2-12／13-1室房屋，另一套备案至王立勇名下的位于银杏路28-2号2-12／13-2室房屋实际借款的出资人系案外人孙岚，孙岚借用了王立勇的名义，每套房屋的房屋买卖合同及收款收据载明的金额均为30万元。2013年6月21日王立勇通过该房屋所在小区的物业公司办理了入住手续，2013年7月联合公司发现房屋被交付后，更换了门锁，现王立勇未占有使用房屋。联合公司欠孙岚的借款已于2013年11月清偿，故备案至孙岚名下的房屋及孙岚借用王立勇的名义备案的房屋已撤销备案登记。联合公司欠王立勇及案外人程继伟的欠款至今未清偿。案外人程继伟以相同事实和理由另案起诉联合公司［案件号为（2014）苏民二初字第431号］，其主张亦与本案王立勇主张相同。另查明，2012年6月，相同地段相同类型的房屋市场均价约每平方米6000元左右。
原审法院认为，意思表示真实是民事法律关系成立的要件之一，王立勇、联合公司双方签订商品房买卖合同的真实意思系为借款担保，并非买卖房屋，故双方不存在商品房买卖合同关系，王立勇主张商品房买卖合同有效，不予支持，王立勇要求联合公司履行商品房买卖合同项下的义务，同样不应得到支持。本案双方争议焦点为王立勇、联合公司双方是否存在商品房买卖合同关系，在庭审中王立勇始终主张其与联合公司之间是商品房买卖合同关系，而非联合公司抗辩的借贷关系，庭审中询问王立勇其与联合公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系后，王立勇仍坚持商品房买卖关系，故依照当事人选择的法律关系进行审理。联合公司提供的三段录音资料中有两段是联合公司代理人曾庆和与案外人程继伟的电话通话内容，有一段是与本案王立勇的电话通话内容，和本案王立勇通话内容显示联合公司欠本案王立勇与案外人程继伟共50万元本金，王立勇要求先给付30万元的本金和利息，如果王立勇得到清偿，尚余本金20万元，其中双方对2012年12月份的利息是否已给付存在争议，自2013年1月起联合公司欠王立勇14个月利息，由此可以推断通话时间为2014年2月底，与联合公司称述的通话时间为2014年2月25日相吻合。与案外人程继伟的两段通话内容，程继伟在另案的庭审中承认是其本人的通话内容，该两段通话内容显示联合公司欠程继伟和王立勇50万元本金，欠每人各25万元，但联合公司只同意先清偿王立勇的债务，不同意先清偿程继伟的债务，故程继伟要求王立勇的借款本金按30万结算，王立勇结算完后由王立勇返还程继伟本金5万元及利息，剩余的本金20万元由联合公司另行清偿程继伟，联合公司清偿的本金总数仍为50万元，但通过清偿王立勇30万本金，程继伟的部分本金先得到了清偿，该通话内容可以与王立勇和联合公司代理人曾庆和的通话内容相互印证。在程继伟的通话内容中还显示50万元的借款有两套房屋作为抵押，并且分别备案在王立勇与程继伟的名下。王立勇辩解录音中提到的50万元借款与本案不属同一法律关系，除房屋买卖关系之外，王立勇、案外人程继伟另外与联合公司存在50万元借款，该50万元借款包含于2012年8月7日的借款100万元中，并以9套房屋抵押备案。但王立勇、联合公司提供的证据显示该9套房屋中任何一套没有备案至王立勇或程继伟名下，该9套房屋中的4套备案在案外人白景峰名下，5套备案在宋永亮名下。依据通话录音内容，联合公司分别备案至王立勇、案外人程继伟名下一套房屋，为借款50万元担保，至一审辩论终结时，没有证据证明除本案诉争房屋、在（2014）苏民二初字第431号一案中程继伟主张的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-2室房屋之外，联合公司还有房屋备案在王立勇、案外人程继伟名下，即王立勇、程继伟分别有且仅有一套房屋备案为借款担保即本案诉争房屋和程继伟在（2014）苏民二初字第431号案件中主张的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-2室房屋，可见王立勇主张的通话录音中提到的50万元系本案法律关系之外形成的借款关系的事实不属实。至于案外人孙岚借用王立勇名义备案的房屋，因孙岚的债权已于2013年11月得到清偿，相应的房屋已撤销备案，而通话录音中提到的房屋至少至2014年2月25日通话形成的时间尚未撤销备案，故录音中提到的房屋不包括孙岚借用王立勇名义备案的房屋，与前述推理并不相悖。王立勇辩解其购买的房屋价格只是略低于市场价格，是联合公司因案外人程继伟承诺给联合公司联系融资300万元而给予王立勇和案外人程继伟的让利，而孙岚于同日以同样的价格购房与其无关，该院认为，从通话录音反映的内容显示案外人孙岚与王立勇、案外人程继伟共同借款给联合公司，并且王立勇商品房买卖合同记载的单价远远低于同时期同类型同地段房屋的市场均价，故对王立勇的该项辩解意见，不予采纳。关于王立勇提出的联合公司提供的通话录音资料有拼凑，不应采纳的辩解意见，该院认为该录音资料反映的内容之间可以相互印证，通话当事人亦未否认系其本人通话，通话音质清晰，对答有序，王立勇并没有证据证明联合公司对通话录音资料进行了截取拼凑，故对王立勇的该项辩解意见，不予采纳，对录音资料真实性予以认定。关于王立勇提供案外人邢晓霞转账58万元的银行转账凭证，欲证明王立勇及案外人程继伟支付了房款一节，该院认为程继伟与联合公司之间存在借款往来，邢晓霞转账的58万元是房款还是借款，无法认定，故对该份证据，不予认定。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回王立勇的诉讼请求。案件受理费5800元，由王立勇承担。
宣判后，王立勇不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持其原审的诉讼请求，案件受理费由联合公司承担。事实及理由为：原审法院认定事实错误，证据不足，我与联合公司之间的商品房买卖合同应认定有效，联合公司应全面履行合同义务，并承担合同有效的附随义务。原审法院认定我与联合公司不存在商品房买卖合同关系是错误的，双方提交的购房款收据可以证明，联合公司于2014年7月强行将诉争房屋换锁，使我无法合法占有诉争房屋，原审法院认定孙岚与程继伟及我共同借款给联合公司是错误的，诉争房屋买卖合同是双方真实的意思表示，联合公司系后悔房屋总价款，双方提交的收款收据及联合公司代理承认收到我的款项是30万元，原审法院无视我提交的诸多证据，采用推理方式，认定本案事实，作为定案依据，有悖法律规定。
被上诉人联合公司答辩称，原审判决认定本案系借贷关系事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有王立勇、联合公司陈述、王立勇提供的商品房买卖合同、收款收据、“证明”、联合公司提供的商品房买卖合同、收款收据、录音资料、王立勇、联合公司双方提供的“三方协议”等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于本案王立勇与联合公司之间存在法律关系的定性问题，通过分析联合公司提供的联合公司代理人曾庆和与案外人程继伟及本案王立勇的电话通话内容，可以得出程继伟、王立勇与联合公司之间存在借贷关系并用联合公司的房屋以备案的形式作借款担保的结论，现王立勇不能提供证据证明除上述因借贷关系形成的备案房屋之外，还存在因房屋买卖合同关系而进行合同备案的事实，故原审综合以上事实并结合诉争房屋价格偏低的事实，认定王立勇与联合公司之间仅存在借贷的法律关系并进而驳回王立勇的诉讼请求并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人王立勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月二十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。