上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第24400号
原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司。
法定代表人章学礼。
委托代理人蔡克亮，北京市大成律师事务所上海分所律师。
委托代理人朱锋，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司。
法定代表人杨磊。
委托代理人汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人徐荣，上海市君悦律师事务所律师。
原告上海都市工业设计中心有限公司（以下简称都市公司）诉被告上海捷锐通电子科技有限公司（以下简称捷锐通公司）以及反诉原告捷锐通公司诉反诉被告都市公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨晓云独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）都市公司的委托代理人蔡克亮，被告（反诉原告）捷锐通公司的委托代理人汤晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告都市公司诉称，原、被告在2011年签订《租赁合同》，被告向原告租赁达尔文路XXX号XXX幢XXX室房屋，该房屋建筑面积177.5平方米，正常租金是每平方米每天人民币6元（以下币种相同），被告直接向原告支付每平方米每天3.20元（第二年开始逐年递增每平方米每天0.20元），物业管理费每月2，130元，先付后用。被告直接支付的租金系扣除了作为孵化企业可以享受的租金补贴后的金额，被告的孵化企业租金补贴归原告所有，并由原告代被告申请及取得前述租金补贴。租赁期间，政府相关孵化企业租金补贴方式发生调整，由原来支付至原告账户，变更为支付至被告账户。现被告已经从政府部门取得2011年度的孵化企业租金补贴75，068元。被告应当将上述补贴及时支付给原告，但经原告多次催讨，被告至今未付。被告应在2013年4月25日前支付5-6月的房屋租金，经被告催告亦至今未付。根据双方的租赁合同第12-1条的约定，被告逾期支付应每日支付月租金千分之五的违约金，又根据双方合同第11-2条的约定被告违约，原告有权解除合同，履约保证金不予退还。现起诉要求：1、判令被告向原告支付租金差额人民币75，068元；2、判令被告支付违约金，以75，068元为基数，自2013年1月8日起至判决生效之日止，按日千分之五标准计算；3、判令被告支付2013年5月1日至2013年5月10日的租金6，035元及物业管理费710元，合计6，745元；4、判令被告支付违约金，以6，745元为基数，自2013年4月26日起至判决生效之日止，按日千分之五标准计算；5、判令被告的履约保证金34，554元归原告所有；6、判令被告支付两个月租金数额的违约金36，712.92元；7、判令被告向原告支付2013年5月11日至判决生效之日止的房屋使用费，按照租金三倍的标准支付；8、判令被告向原告支付2013年5月11日至判决生效之日止的物业管理费，按照租赁合同附件一关于物业费的标准12元／月／平方米，即每月2，130元的标准支付。9、诉讼费由被告承担。
被告捷锐通公司辩称，一、原告要求被告支付租金差额及违约金的诉请与原告应承担的扶持义务相矛盾，没有事实和合同依据。原告自行核定的每天每平方米6元的标准并不是系争房屋的租金结算标准，其意义只是在于体现原告对孵化企业的扶持力度。从合同相关条款看，双方确定的每天每平方米3.20元的租金标准才是被告应履行的合同义务。根据有关规定，孵化器为孵化企业提供的租金等费用不得高于本地区同类费用的平均水平，而同类地区房屋租金价格在每天每平方米2.50元左右，原告按照每平方米每天6元的价格主张租金差额，不能体现对被告的扶持义务。二、被告已在2013年4月29日搬离系争房屋，双方合同于该日已解除，现原告要求被告支付2013年5月1日至2013年5月10日的租金、物业管理费及违约金无事实依据。即使被告需要承担违约责任，那么原告提出的多项请求也均是重复主张，且约定的违约金标准过高，请求调整。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告捷锐通诉称，2011年6月，原、被告就达尔文路XXX号XXX幢XXX室房屋租赁事宜签订了租赁合同一份，履约中，反诉原告交纳了保证金34，554元及物业管理费保证金4，260元。后双方又签订补充协议一份，补充协议内容与双方租赁合同内容矛盾。在反诉原告搬离时，反诉被告侵占反诉原告部分家具总计21，609元。现反诉要求：1、判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金34，554元及物业管理费保证金4，260元。2、判令反诉被告向反诉原告赔偿办公家具损失21，609元。3、要求撤销2012年12月5日签订的2012都市半岛租赁合同补充协议。
反诉被告辩称，补充协议内容是对原租赁合同内容的整理，原租赁合同于2011年签订，已超过撤销权的除斥期间。补充协议是在双方充分沟通后签订，合法有效，且履约中反诉原告从未提过异议。根据合同约定，反诉原告违约，至今拖欠物业管理费，故租赁保证金及物业管理费保证金不予退还。反诉被告从未侵占反诉原告家具，反诉被告在2013年4月29日与物业保安发生纠纷，与反诉被告无涉，反诉被告于2013年5月9日致函反诉原告，故双方合同于2013年5月10日解除。根据合同约定，反诉原告理应在5月10日将房屋恢复原状后返还，但反诉原告至今未履行上述义务。故请求驳回全部反诉请求。
经审理查明，2011年6月，原、被告签订《2011都市（半岛）租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，约定甲方（原告）将达尔文路XXX号XXX幢XXX室，建筑面积177.5平方米的房屋转租给乙方（被告）。租赁期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。租金每二个月支付一次，先付后用，乙方应于每个缴费期前一个月的25日前向甲方支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按应付款项的0.5%向甲方支付滞纳金。合同期内，甲乙双方须严格按照本合同规定的条款履行，任何一方违约，须向另一方支付二个月租金的违约金，违约金不足以抵付对方损失的，还应另行赔偿。合同第7-1条约定：合同期满或因其它原因导致合同解除的，乙方应提前做好搬迁工作并在合同期满日或合同解除日的17：00前返还该房屋。第7-2条约定：除甲方同意按现状交付的外，乙方返还房屋时需恢复原状。第7-3条约定：符合上述两条款的，双方办理房屋返还验收确认书，视为完成房屋返还。第7-4条约定：乙方返还房屋不符合上述规定的，视为逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按合同日租金的三倍的合同总面积金额向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间的物业费及全部费用。因乙方逾期返还房屋给甲方造成其它损失的，乙方还应承担赔偿责任。第7-5条约定：乙方应在合同期满或解除日后的30日内将该房屋内的公司迁出或注销。逾期视为违约，每逾期一日，已应按日租金的三倍的合同总面积金额向甲方支付违约金。如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿违约金与损失的差额部分。合同第5-2条约定：履约保证金用于乙方履行本合同项下义务之担保，如乙方违反本合同规定，甲方有权以保证金抵付乙方应付未付款项，包括但不限于拖欠的租金、违约金、房屋复原费、对房屋的损害赔偿费、拖欠的物业费、电费等因和履行本合同有关的对甲方先行承担的对第三人责任所产生的费用，但抵付并不免除乙方相应的违约责任。合同第11-2条约定，有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，乙方已经支付的履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付月租金的两倍作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期支付任何一期租金、物业费或其它费用超过7天的。合同第12.2条约定，乙方未按合同约定支付租金、物业费及其它费用的，每逾期一日，还应承担应付款项千分之五的违约金，逾期超过15天的，甲方有权按合同第11-2条解除合同。租赁合同第4.2条约定，乙方为孵化企业的，在乙方按甲方要求提供相关材料、认定并申请补贴手续的前提下，按政府相关规定享受租金减免或扶持，具体租金及减免金额见附件一。租赁合同第16-2条约定，如乙方被认定为孵化企业，还应与甲方或甲方指定的服务结构签署《孵化服务协议》以便相关服务机构为乙方争取相关政策规定的租金补贴或其它优惠权利（涉及租金补贴及返还部分见附件一）。第16-3条规定：（一）乙方被甲方认定为孵化企业的，租金减免分两次执行（按政府对孵化器及孵化企业的相关规定，乙方享受减免的建筑面积上限为200平方米），具体为：第一次减免：在甲方核定的租金价每平方米每天6元租金基础上，签订本合同时甲方即为乙方减免租金见附件一每平方米每天2.80元，乙方须支付的租金为每平方米每天3.20元；第二次减免（返还）：在乙方已按本合同规定支付租金的基础上，每年度政府财政补贴到位后（在政府租金补贴政策不变的前提下）甲方再返还乙方部分租金，具体标准见附件一。（二）如乙方被认定为孵化企业，乙方支付给甲方的租金已事先扣除了孵化企业可以享受的租金补贴金额，为第一次减免后的金额，因此甲方代乙方申请成功的所有租金补贴归甲方所有，用于支付和弥补甲方为乙方贴补的租金差额。如乙方中途退租、未按甲方和相关部门规定递交孵化企业认定、租金补贴申请等所需的文件或违反16-2规定，导致相关优惠政策无法享受的，乙方应按附件一的租金标准（未减免前）向甲方补足自起租日起的租金，同时甲方有权单方面提前解除本合同，履约保证金视为违约金，不予退还。附件一租金约定：租金单价6元／天／，第2年起每年递增0.2元／天／，首次减免2.8元／天／，减免时间：签订合同同时，首次减免后租金单价3.2元／天／，月租金17，277元，第二次减免：第一年0.2元／天／，第二年0.1元／天／，第二次减免时间：政府补助到位后。
上述合同签订后，双方按约履行。2012年12月5日，双方签订《2011都市（半岛）租赁合同补充协议》，第三条约定：根据浦东新区政府相关孵化企业租金补贴支付方式的调整通知，即：孵化企业租金补贴款将直接划入孵化企业账户。因此，甲乙双方同意，乙方应付甲方的租金仍按事先扣除乙方作为孵化企业可以享受租金补贴的金额支付结算，待政府相关部门将租金补贴款拨付至乙方账户之日起7日内，再由乙方全额支付给甲方（乙方可按租赁合同规定扣除甲方应返还部分的金额）。第五条约定：上述结算方式每期以支付部门将租金补贴款拨付至乙方账户为前提。2013年4月29日14时06分，被告法定代表人杨磊报警称：其公司在达尔文路XXX号XXX幢407办公，现准备搬离，新张江物业保安不让其公司搬走，引发纠纷，请民警到场处理。2013年5月9日，原告向被告发函称：被告应于2012年12月31日前向原告支付2011年度的租金差价75，068元，应于2013年4月25日前支付2013年5月及6月的租金36，712.92元，但被告至今未付，已经严重违约。根据双方合同约定，解除双方合同，解除时间为2013年5月10日。
审理中，双方确认，被告已支付截止2013年4月30日的房屋租金及物业管理费。租金第一年标准为月租金17，277元，第二年标准为18，356元。物业管理费标准为每月2，130元。被告交纳了履约保证金34，554元及物业费保证金4，260元。
2012年12月20日，上海市张江高科技园区管理院委会给付被告2011年度补贴款81，600元。原告表示，上述补贴款的具体组成为：2011年7月至12月，共184天，每天每平方米补贴2.50元，共177.5平方米，应补81，650元，实际补贴81，600元。被告则表示对补贴款的具体组成部分不清楚。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本院注意到，结合政府给予补贴的情况，原告根据合同实际可收取的租金为每天每平方米5.50元（3.20元＋2.50元-0.20元），而被告实际支出的租金为3.20元。上述租金情况不足以说明被告存在恶意侵吞补贴款的事实。鉴于，有关单位变更了补贴款的发放方式，双方签署了补充协议，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，被告要求撤销该补充协议无事实和法律依据，本院不予支持。被告在收到补贴款后应当扣除原告应返还部分后，将剩余部分给付原告。至于补贴款的具体组成部分，原告已经作出了充分说明，被告未提供反证，本院采纳原告的意见。虽然，双方约定被告在收到政府拨付的补贴款后7日内给付原告，但鉴于补充协议未对迟延给付的违约责任进行约定，原告援用租赁合同中迟延支付租金的违约责任条款主张上述补贴款的违约金欠妥，故原告主张补贴款的违约金本院不予支持。
履约中，原告因被告拖欠租金等费用发函要求解除双方合同，符合合同约定，本院予以支持。被告认为其已于2013年4月29日迁出、双方合同已于该日解除，无合同及法律依据，本院不予采信。合同解除后，被告已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应迁出，并支付欠付的租金、使用费及物业管理费等费用，并支付欠租等的滞纳金及承担合同解除的违约责任。被告认为双方约定的滞纳金标准过高，依法要求调整，本院予以采信，具体标准由本院酌定。因原告要求解除合同，被告未予认可，被告认为使用费标准明显过高，已重复计算了违约责任，依法要求调整，本院结合被告已于2013年4月29日要求迁出遭原告方阻扰的事实，依法予以调整，具体数额由本院酌定。结合双方的合同约定及本案实际情况，本院确定被告承担相当于2个月租金数额的违约金，以被告已付的押金相抵，原告要求被告另行支付违约金以及被告要求返还押金的诉请均予驳回。被告支付的物业管理费保证金应与被告所欠付的物业管理费相抵扣，余款多退少补。反诉原告迁出时，理应将物品一并搬离系争房屋，故反诉原告要求反诉被告赔偿办公家具损失的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司补贴款75，068元；
二、被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出本市浦东新区达尔文路XXX号XXX幢XXX室，将该房屋返还给原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司；
三、被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司2013年5月1日至2013年5月10日的房屋租金6，035元及物业管理费710元，并支付此款自2013年4月26日起至本判决生效之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；
四、被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司自2013年5月11日至判决生效日止的房屋使用费及物业管理费。其中房屋使用费的标准为每月18，356元，物业管理费的标准为每月2，130元（物业管理费的数额可首先抵扣被告已支付的物业管理费保证金4，260元后多退少补）；
五、被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司已付的租赁保证金34，554元归原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司所有；
六、驳回原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，219元，减半收取2，109.50元，反诉案件受理费655元，合计2，764.50元，由原告（反诉被告）上海都市工业设计中心有限公司负担1，232.50元，被告（反诉原告）上海捷锐通电子科技有限公司负担人民币1，532元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一三年十二月十日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。