浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙11民终783号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街***号。统一社会信用代码：91331102695267XXXX。
诉讼代表人：周国春，经理。
委托诉讼代理人：姚安魏，男，1979年7月27日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，系该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市丽阳汽车销售服务有限公司。住所地：丽水市莲都区南明山街道文丽二路**号。统一社会信用代码：91331100674790XXXX。
法定代表人：吴金连，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：祁建飞、吴京来，浙江万申佳律师事务所律师。
上诉人金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司因与被上诉人丽水市丽阳汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决错误认定被上诉人已腾空了承租的房屋，但没有证据证明。被上诉人没有将房屋交还给上诉人，也没有交还房屋钥匙和清点财物。上诉人既没有同意解除合同，也没有收回租赁房屋，房屋实际仍由被上诉人控制，应当视为其继续使用租赁物。2、退一步而言，即使认定被上诉人提前解除房屋租赁合同，也应当认定解除时间为2017年5月4日。根据租赁合同约定，被上诉人提前解除合同须书面告知上诉人。2017年3月1日被上诉人仅以微信方式通知“故提出提前中止合同”，该内容不属于合同解除的书面告知，而是合同中止的告知。因此，被上诉人提前解除该租赁合同时间为2017年5月4日。3、被上诉人提前解除合同行为属于违约，应当承担违约责任。被上诉人对丽阳街改造工程带来的不便和经营风险已有预见，现其以丽阳街改造施工影响经营为由提出解除合同，已构成根本违约。本案也不存在合同法规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，被上诉人没有法定解除权。根据合同约定，被上诉人提前解除合同应当承担违约责任，适用双方约定的违约金条款。4、案涉房屋内的物品，上诉人在订立合同时进行了移交和清点，上诉人提供了租赁房屋内物品遗失和损坏的证据，被上诉人应当赔偿物品损害的损失。案涉房屋的水电费，上诉人已向房东缴纳，也已经提交了水电费缴纳的收据，现向被上诉人追索合法有据，一审判决认定上诉人要求支付水电费缺乏依据有违常理。总之，一审判决只看到被上诉人提前退租需提前120天告知上诉人，认为提前退租后继续占用房屋只需支付占用期间的租金，却遗漏了被上诉人需要承担的重大违约责任，一方面认定被上诉人不符合不可抗力的法定解除条件，另一方面又认定被上诉人提前解除合同的行为不属于违约行为，上述认定自相矛盾。二、一审判决适用法律错误。案涉租赁合同的解除条款是在违约责任章节中列明的，被上诉人如要行使解除权，应当是在承担违约责任的情形下方能解除。即使如一审判决所称被上诉人行使了合同约定的解除权，亦应适用合同法第一百零八条之规定判决其承担违约责任，一审判决漏列该法条。合同法第二百二十六条规定是指租赁合同租金的支付方式，与本案争议焦点和判决内容无关，一审判决适用该条款错误。
被上诉人丽水市丽阳汽车销售服务有限公司答辩称：本案事实清楚，被上诉人认为该案合同目的无法实现，因此在一审提出在2017年3月1日合同就已经解除，要求退还后面未履行的租金和押金。一审判决认为双方订立的合同有约定解除的条件，所以认定3月1日双方提出解除，应该延后120天。双方订立合同是在2016年11月，上诉人知道政府的道路改造行为，在订立合同时却隐瞒了实际的情况，导致被上诉人的店根本开不出去，过错是在上诉人方。被上诉人在2017年1、2月就向上诉人提出要解除合同，上诉人一直回避这个问题。3月1日，被上诉人发了微信给上诉人，3月下旬上诉人自己到店面处贴了一张房屋招租。关于物品损失的问题，这些物品是在上诉人之前租给上一家时已经就损失赔偿赔给上诉人，作为本案的上诉人无权再主张相应的物品损失的权益。所以，上诉人主张的物品损失没有事实和法律依据，也没有证据支持。关于水电费，一审法院认定是正确的。请求二审驳回上诉。
上诉人金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付2017年5月13日至2017年12月30日的房屋租金77400元（扣除10000元押金后）；二、被告向原告赔偿合同违约年租金138000元；三、被告赔偿原告损坏的办公家具和办公用品费用共计17200元；四、被告向原告支付拖欠的水电费、年度卫生费至2017年12月30日止，共计1009元；五、被告承担本案的全部诉讼费用及诉前财产保全费1688元。被上诉人丽水市丽阳汽车销售服务有限公司反诉请求：反诉被告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司返还剩余租金及押金共计37600元。
一审法院认定事实：被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司原在丽水市莲都区从事汽车销售。2016年11月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己承租的位于丽水市莲都区（豪登大酒店）一楼东侧四间店面房出租给被告，租赁期限自2016年11月13日起至2017年12月30日止，总租金为156400元，其中2016年11月13日至2017年11月12日的租金为138000元，2017年11月13日至12月30日的租金按合同年租金标准计算为18400元。双方约定被告应在合同订立的第二天即2016年11月13日支付房租69000元，在2017年5月3日前支付本年度房租余款69000元；卫生费收费标准一年计600元。同时约定，租赁期内被告需提前退租的，需提前120日书面通知原告并承担违约责任等。合同签订后，被告于2016年11月9日支付原告房屋水电押金10000元、同月14日支付房租69000元。因丽阳街东段污水管网改造工程，2016年12月丽水市莲都区岩泉街道办事处、丽水市旧城改造有限责任公司向沿街商户发出通知，要求沿街各商家在12月20日前完成对项目红线范围内（商铺门口、相邻空地等）停放销售车辆和其它物品的移除工作。同年12月20日，浙江金华兴达建设有限公司丽阳街东段污水管网改造工程项目部发出道路封闭施工公告，于2016年12月22日对丽阳街开发路至环城东路段北侧进行围拦设置，实行封闭施工。2016年12月20日，丽水市丽阳街东段污水管网改造工程项目部联合浙江金华兴达建设有限公司公告：因改造工程施工需要，2016年12月22日对丽阳街开发路至环城东路段北侧进行围拦设置，实行封闭施工。工程开工后，由于道路的封闭施工影响了被告的正常经营，被告于2017年3月1日腾空承租的房屋并发函告知原告，要求解除合同，并要求返还剩余房租以及押金。因双方协商未果，原告遂起诉，请求处理。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司在合同履行过程中因政府对道路污水管网改造工程需对道路实行封闭施工，无法正常经营，故于2017年3月1日腾空房屋并函告原告提前解除合同，符合双方约定，但被告应当根据约定提前120天告知原告，故该院认为被告应当自3月1日后继续支付120天的房屋租金。由于原、被告双方对丽阳街道路改造工程均知情，对施工给经营带来不便应当有所预见，故双方均应当承担一定的责任，被告提前解除行为不应当视为违约，故原告要求被告支付违约金的请求，该院不予支持，原告要求被告赔偿物品损失、水电费缺乏证据，该院亦不予支持，原、被告双方对年度卫生费有约定，应根据被告的实际租赁时间予以支付，故原告诉请的合理部分，该院予以支持。对于被告的反诉请求中要求退还剩余租金，根据该院认定的事实，其缴纳的69000元尚不足支付，并无剩余租金可以返还，故该院不予支持，被告反诉要求返还押金，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司应支付原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司自2016年11月13日起至2017年6月30日的租金86958.90元（138000元÷365天×230天=86958.90元），扣除被告已支付的69000元，被告尚应支付租金17958.90元，卫生费378.08元（600元÷365天×230天=378.08元），合计18336.98元；二、反诉被告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司返还反诉原告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司押金10000元；三、驳回原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、上述一、二两项相抵，被告丽水市丽阳汽车销售服务有限公司应当支付原告金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司人民币8336.98元，此款限被告于本判决生效之日起五日内支付。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为，2016年11月9日订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定各自履行相应义务。根据该合同第八条第（五）项的约定，被上诉人可提前120日书面通知上诉人提前退租、解除合同。经审查，被上诉人已于2017年3月1日以微信的方式通知被上诉人解除合同，符合双方的约定，一审认定案涉合同于2017年3月1日解除并无不当。按照上述合同条款约定，被上诉人依约定解除的应承担违约责任，上诉人认为应当按照年租金的100%支付违约金，本院认为结合上述合同条款的相关约定及本案租赁合同履行情况，上诉人的主张没有依据，违约责任确定按120天租金支付较为合理，也符合合同约定及交易惯例，原审认定被上诉人提出解约后须另支付120天的房屋租金实体处理并无不当。关于案涉房屋内财物的损失及水电费，上诉人均没有提供充分证据证明其实际发生及确定的金额，一审不予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4704元，由上诉人金华市陆通汽车销售服务有限公司丽水分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈江云
审 判 员 金红萍
审 判 员 苏伟清
二〇一八年七月三十日
代书记员 叶东望