重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终158号
上诉人（原审原告）重庆市金煌物业管理有限公司。
法定代表人杨世福，董事长。
委托代理人张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。
委托代理人张高蓉，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张振录。
委托代理人张容。
被上诉人（原审被告）匡后银。
上诉人重庆市金煌物业管理有限公司与被上诉人张振录、匡后银物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月9日作出（2015）渝北法民初字第11995号民事判决。上诉人重庆市金煌物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月2日进行了询问。上诉人重庆市金煌物业管理有限公司的委托代理人张高蓉，被上诉人张振录的委托代理人张容、被上诉人匡后银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告张振录、匡后银系位于重庆市××××小区ＸＸＸ房屋的业主，该房屋建筑面积为88.4平方米，系电梯房住宅。2005年12月13日，重庆市渝北区物价局作出渝北价[2005]182号文件，对瑞丰花苑小区的物业服务费收取标准批复如下：每层住宅按每月每平方米0.6元执行，电梯房住宅每月每平方米可收取0.85元的物业服务费（含电梯使用费）；以上收费标准为前期物业管理收费标准，业主委员会成立后，由物业管理公司与业主委员会协商议定收费标准。2007年5月31日，瑞丰花苑业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订了《重庆市物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方为瑞丰花苑小区提供物业管理服务，合同期限自2007年6月1日起至2012年5月31日止。该合同第六条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费的收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅（多层）：0.8元/月·平方米；（2）住宅（高层）：1元/月·平方米（含电梯维护保养费）；（3）商业物业：1.3元/月·平方米；（4）其他物业：执行政府文件价；（5）上述（1）、（2）、（3）约定的物管费收取标准待整个小区主要配套设施（指会所、游泳池、幼儿园）完善后执行（在该标准执行前，按住房多层0.6元/月·平方米，住房高层0.85元/月·平方米，商业物业1元/月·平方米收取）；（6）以上费用如有变动，以物价局核准的指导价为准。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取实际支出方式向业主分摊计收。合同第八条约定，业主应于每月十日前交纳物业服务费用或物业服务资金，逾期将每日加收3‰的滞纳金。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对瑞丰花苑小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2012年11月30日、2015年4月30日，原告分别通过在被告房门张贴催交通知书的方式向被告书面催收。2015年7月27日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年1月至2015年4月期间的物业服务费及公摊费。审理中，原告称本案被告交纳物业服务费的标准为0.85元/月/平方米，公摊费为10元/月/户；被告对公摊费不予认可。被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明。
重庆市金煌物业管理有限公司在一审中诉称：被告是位于渝北区空港大道××号电梯房的业主。2005年12月13日，渝北区物价局对瑞丰花苑小区的收费标准作出批复，每层住宅按每月0.6元/平方米计算，电梯房住宅按每月0.85元/平方米计算。在原告为被告提供物业服务期间，被告从2011年1月1日起未按合同约定履行给付义务。原告多次催收无果，现起诉要求：判令被告一次性支付原告从2011年1月1日至2015年4月30日止的物业服务费3951.48元、能源公摊费520元。
张振录、匡后银在一审中辩称：1.原告提供的物业服务不到位；小区脏乱差，小区垃圾随意堆放，外来人员可随意进出小区，小区消防设施设备瘫痪，存在乱搭乱建现象，小区电梯的维修管理不到位，小区树木损坏严重，餐馆污水污染小区环境，小区下水道无井盖，小区车辆乱停乱放；2.超过诉讼时效部分的物业服务费不应该支持；3.原告一直未解决被告房屋漏水问题，原告也一直未拆除阳台外损坏的装饰灯。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与瑞丰花苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对瑞丰花苑小区全体业主均具有约束力。该合同到期后，原告仍为瑞丰花苑小区服务至今，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。原告作为物业服务企业为瑞丰花苑小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。原告起诉要求被告支付2011年1月至2015年4月期间的物业服务费，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。原告与瑞丰花苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定每月10日前交纳物业服务费，诉讼时效则应从被告未交纳物业服务费当月的11日起算。原告虽在2012年11月30日、2015年4月30日分别向被告进行了书面催收，因原告未提供证据证明其在2012年12月1日至2014年11月30日期间向被告进行过催收，故按诉讼时效两年的期间计算，本院确认本案中被告应交纳物业服务费的期间为2013年5月至2015年4月。物业服务收费标准问题，根据渝北价[2005]182号文件及原告与瑞丰花苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，结合原告陈述，本院确认本案被告交纳物业服务费的标准为0.85元/月/平方米。因此，在2013年5月至2015年4月期间，被告应交纳的物业服务费为0.85元/月/平方米×88.4平方米×24个月=1803.36元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于公摊费，原告要求按10元/月/户的标准计算，被告对此不予认可。原告与瑞丰花苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定公摊费采取实际支出方式向业主分摊计收，渝北价[2005]182号文件对公摊费收费标准问题亦未作出说明，故公摊费应按据实分摊的方式收取。原告提供的证据不足以证明其公摊费的诉请，故本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张振录、匡后银在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市金煌物业管理有限公司2013年5月至2015年4月期间的物业服务费1803.36元；二、驳回原告重庆市金煌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告张振录、匡后银负担。
一审宣判后，重庆市金煌物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判由二被上诉人一次性支付上诉人从2011年1月1日至2015年4月30日止的物业管理费3951.48元、能源公摊费520元；2.本案诉讼费由二被上诉人承担。其理由：从被上诉人于2011年1月未缴纳物业管理费开始，上诉人就一直在向被上诉人进行催缴，并向法院提交了相应证据，请求二审法院予以改判。
被上诉人张振录、匡后银答辩称：我们不交物管费是因为有人停我们家的水，物管只来催收过一次物管费。小区的垃圾乱堆放，环境不好，物管的账目也不清楚。一审判决后我们去交物管费，是物管公司不收。
二审中上诉人提交瑞丰花苑物业费催缴通知书复印件一张、打印的照片一张，意在证明上诉人在2014年5月31日对张振录进行过物管费的催收。被上诉人发表质证意见：没有收到过这个催收单，没有贴到过门上。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人要求被上诉人交纳2011年1月至2013年4月期间的物业管理费的请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院查明上诉人在2012年11月30日、2015年4月30日分别向被上诉人进行了书面催收，但上诉人未提供证据证明其在2012年12月1日至2014年11月30日期间向被上诉人进行过催收，故按诉讼时效两年的期间计算，确认被上诉人应交纳物业服务费的期间为2013年5月至2015年4月。上诉人在二审中提交落款日期为2014年5月31日的催缴通知书复印件及一张无法识别字迹的照片，被上诉人对该证据不予认可，且上诉人并无被上诉人签收该份通知书的证据。故本院认为上诉人的证据不足以证明其在2014年5月31日进行过催收，其要求被上诉人交纳2011年1月至2013年4月期间的物业管理费的请求超过了诉讼时效。一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市金煌物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张 煜
代理审判员 张冀兮
二〇一六年三月十五日
书 记 员 李 莉