黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终5429号上诉人（原审原告）：哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。法定代表人：曹洪彬，该公司经理。委托诉讼代理人：李权利，男，1968年5月18日出生，汉族，哈尔滨赛维斯物业管理有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：ＸＸ，黑龙江明正律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：李莹,女，1979年8月28日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市香坊区，系该房登记业主。上诉人哈尔滨赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯公司）、李莹因物业服务合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赛维斯公司委托诉讼代理人李权利、上诉人李莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赛维斯公司上诉请求：撤销原判，改判李莹支付物业费1826元，滞纳金2380元（计算至2015年11月30日），电梯费492元，共计5148元。事实和理由：原审判决认定事实不清，自由裁量错误、没有法律依据。一、李莹提供的证据没有经过核实原件或经法律认定，或生效法律文书确定；二、原审判决本院认为中“另本院对上述案件审理过程中发现”部分，是法官本人主观推测，以及主观倾向性的武断，没有法律依据；三、酌定调整物业费比例没有事实和法律依据；四、原审引用合同法六十六条错误，物业合同约定业主应当先交费，而不是同时履行合同，适用该条款明显不当。物业服务的性质不同于其他服务，如果有不符合约定的情况发生，业主没有拒绝交费的权利，其可以另行通过主张降低物业公司的服务标准来维护自身权益，故原审认为同时履行抗辩权是错误的，不支持滞纳金于法无据。据此，请求二审法院依法改判支持赛维斯公司的全部诉请，或将本案发回重审。李莹辩称，不同意赛维斯公司的上诉请求。李莹上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回赛维斯公司一审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定赛维斯公司具备起诉主体资格属认定事实错误。虽然赛维斯公司与李莹居住的山水文园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，但在一审庭审中，赛维斯公司未向法庭提供《物业服务资质证书》，无法证明赛维斯公司具有一审原告的合法身份及收费权利。根据《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理条例》的规定，赛维斯公司应提供《物业服务资质证书》、项目物业管理人员在物业行业行政主管部门的备案及服务期间向物业办缴纳物业服务保证金的相关证明。赛维斯公司没有提供上述证据证实其具有原告主体资格，应承担举证不能的法律后果，一审法院应当依法驳回其起诉。二、一审法院判决李莹给付赛维斯公司50%物业费即913元，没有事实依据。1、赛维斯公司未按《物业服务合同》履行义务，不应收取物业费。根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”赛维斯公司在合同期限内未按合同约定履行合同义务，致李莹所在小区处于弃管状态；所收取的物业费未依法公示，也未用于小区公共事业；拒绝按照合同约定进行财务公开，甚至将小区公开设施的租金占为已有，完全违背诚实信用的原则，而且存在诸多侵害小区业主合法权益的侵权行为。赛维斯公司不履行合同义务，应当承担相应的法律后果。李莹提供的证据足以证明赛维斯公司服务存在严重问题，足以构成免除交费义务的抗辩事由。2、物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，赛维斯公司的服务质量存在重大瑕疵，物业合同的目的已无法实现，李莹有权拒绝缴纳物业费。一审判决李莹给付赛维斯公司约定物业费的50%即913元（1826元×50%），自相矛盾。三、根据民诉法及证据规则谁主张谁举证的规定，赛维斯公司仅提供（2014）香民五民初字第96号民事判决书，没有提供其他证据证实其已经提供物业服务符合合同约定，证据严重不足。四、一审法院认定赛维斯公司书面催缴不是法定的前置程序，认定错误。根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。”本案在一审诉讼过程中，赛维斯公司并未提供任何证据证明业主委员会督促李莹限期缴纳物业费，也没有证据证明赛维斯公司通过直接送达等方式向李莹书面催缴了物业管理费用，同时也没有任何证据证明李莹在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。赛维斯公司未履行催缴的法定前置程序，既主张拖欠的物业费，一审起诉程序违法。五、赛维斯公司起诉李莹要求支付物业服务费用，已经超过了2年的诉讼时效。《物业服务合同》的终止时间为2015年1月1日，赛维斯公司服务期间未主动与李莹沟通物业服务内容及费用催缴。按照合同中物业费缴纳时间的约定为每季度的第一个月为缴费时间，最多预交1年。如季度缴纳，则时间应为2013年1月、4月、7月、10月，至2015年12月3日，均超过2年时效。如整年缴纳也已超过2年的时效。在本次诉讼外赛维斯公司从未向李莹催缴物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，赛维斯公司已无权再向李莹主张2年前物业费。李莹在一审庭审中已明确提出诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，在未进行任何解释和说明的情况下驳回李莹的该项异议，严重违反我国民事法律对于诉讼时效的规定。六、一审判决将全部诉讼费判决由李莹承担，显失公平。在判决李莹部分败诉的情形下，对双方当事人应交纳的诉讼费应当采取按比例分摊的原则，而一审法院将全部诉讼费判决由李莹承担，显然违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定。综上，恳请二审法院将此案发回重审或依法改判。赛维斯公司辩称，不同意李莹的上诉请求。赛维斯公司向一审法院起诉请求：依法判令李莹给付物业费1826元，滞纳金2830元，电梯费492元，共计5148元。一审法院认定事实：2013年1月24日，赛维斯公司与李莹居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由赛维斯公司承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，李莹系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对赛维斯公司满意率达到80%以上。2013年赛维斯公司承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。李莹在赛维斯公司服务期间亦未缴纳过物业费。赛维斯公司2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，李莹应交纳物业费金额为1826元，应交纳电梯费金额为492元。另查明，赛维斯公司与李莹在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,李莹的物业费为0.75元/㎡，李莹所有的房屋建筑面积为101.41平方米。一审法院认为：赛维斯公司与李莹之间的物业服务合同关系，有赛维斯公司与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，李莹系该小区业主，该业委会签订该协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于赛维斯公司要求李莹给付拖欠的物业费1826元的诉讼请求，虽然赛维斯公司与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在赛维斯公司为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，赛维斯公司对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据李莹提供的多组证据显示，赛维斯公司在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。关于李莹提供的证据效力问题。首先，对于李莹提供的小区业主联名签字单、业委会告知书及业委会向相关部门反映问题的信件的效力问题，虽然该签字单中的大部分业主是赛维斯公司的起诉对象，但其亦是该小区的业主，也是赛维斯公司的服务对象，其对赛维斯公司提供的物业管理提出异议，在一定程度上亦反映出了赛维斯公司在管理上的不到位之处。且根据该签名业主的数量及业委会告知单的数量来看，亦违反了合同中约定的业主满意率达到80%以上的要求。其次，对于李莹提供的视频资料的效力问题，虽然相关媒体的报导不一定能完整、全面的反映赛维斯公司管理服务状况，不能单独作为定案的依据，但是结合李莹提供的其他证据，亦可反映出赛维斯公司的物业管理未达到合同约定标准的事实。一审法院认为，李莹提供的证据，已经形成了完整的证据链条，可以证明赛维斯公司在提供物业服务中存在违反约定标准，未达到约定的服务效果的问题。值得说明的是，本案系集团系列案件，赛维斯公司因拖欠物业费纠纷在一审法院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，一审法院在对上述案件的审理过程中发现，赛维斯公司自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实赛维斯公司接受海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。但根据本案中赛维斯公司提供的（2014）香民五民初字第96号民事判决书的内容显示，赛维斯公司亦并非完全未提供物业服务，故一审法院对于李莹辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及双方的举证来看，一审法院酌定对李莹应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故李莹应当给付赛维斯公司物业管理费913元（1826元×50%），但赛维斯公司诉请要求李莹支付电梯费492元的请求，因李莹在居住期间始终在使用电梯，且未对电梯运行提出异议，故应予以支持。关于赛维斯公司要求李莹给付滞纳金2830元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因赛维斯公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定李莹可行使同时履行抗辩权，故对于赛维斯公司要求李莹给付逾期交纳物业费滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于李莹辩称赛维斯公司起诉程序违法的抗辩主张，因书面催缴并不是法定的前置程序，且赛维斯公司为李莹所在小区提供物业管理服务，对此李莹等业主是明知，故一审法院对李莹的该项抗辩主张不予支持。关于李莹辩称赛维斯公司的物业资质不合法的问题，因赛维斯公司对于海富山水文园小区的物业服务管理系基于其与业主委员会签订的《物业委托管理服务协议》，且事实上赛维斯公司也确实为该小区提供了一定的物业管理服务，对于赛维斯公司是否存在违反相关政策规定向政府物业管理部门缴纳保证金的问题，应当由政府物业管理部门对赛维斯公司进行审查，并按照行政法律法规的内容进行处理，该部分内容不属于民事案件的调整范围，亦不能因为赛维斯公司未缴纳物业信用保证金而否定赛维斯公司物业管理企业的资质，进而否定赛维斯公司为李莹所在小区提供物业服务的事实，故一审法院对李莹的该项抗辩主张不予支持。关于李莹要求依法追加海富山水文园业主委员会为本案第三人的问题，因按照法律规定，业委会代表业主与相关物业服务企业签订的物业管理合同是对全体业主发生法律效力的，如李莹认为业委会签订合同的行为或在履行职责的过程中侵害了业主的合法权益，与本案属于不同的法律关系，李莹可另行起诉。至于赛维斯公司在诉讼中称其未能履约系由于业委会造成的问题，属于赛维斯公司与业委会之间的纠纷，与本案均不属于同一法律关系，亦应当另案审理，不应当合并审理，故一审法院对李莹的该项抗辩主张不予支持。关于本案的诉讼时效问题，因赛维斯公司直至2014年12月31日前均为海富山水文园小区的物业管理公司，一直在为该小区提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，李莹未交纳物业费行为一直处于持续状态，故一审法院认为本案的诉讼时效起算期应当自2015年1月1日，即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，故至赛维斯公司起诉时本案尚未超过法定的诉讼时效，一审法院对李莹的该项抗辩主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李莹于判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费913元；二、被告李莹于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司电梯费492元；三、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（赛维斯公司已预交），由被告李莹承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。二审中，上诉人李莹、赛维斯公司均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点，一、一审判决李莹按50%的比例交纳物业费用是否正确；二、在业主拖欠物业费的前提下是否应当承担滞纳金；三、赛维斯公司物业资质是否合法，是否具备原告起诉主体资格；四、赛维斯公司未经书面催缴即提起诉讼，是否违反法定的前置程序；五、赛维斯公司要求支付物业费的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；六、一审判决诉讼费用的承担是否正确。一、关于一审判决李莹按50%的比例交纳物业费是否正确的问题。本院认为，赛维斯公司与李莹签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，为有效合同。按照合同的约定，赛维斯公司对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维护等，物业管理服务质量为业主和物业使用人对赛维斯公司的满意率达到80%以上。根据李莹提供的哈尔滨市香坊公证处（2014）黑哈香证内经字第231号公证书以及证实海富山水文园小区物业状况的照片、小区业主联名签字单、业委会告知书等相关证据，可以认定赛维斯公司作为物业管理企业，在其提供物业服务的过程中，并未严格按照《物业管理服务合同》的约定，履行物业服务义务，其服务质量也未达到合同所约定的业主和物业使用人满意率达80%以上的要求，因其提供的服务质量并未达到合同约定的标准，作为业主可以采取与赛维斯公司协商降低物业费用或降低服务标准等方式履行合同，而不应以拒绝交纳物业费用的方式实施自我救济，因此，原审法院根据物业管理企业提供服务的质量状况，酌定调整物业费比例，判决业主按50%的比例交纳物业费用并无不当。二、在业主拖欠物业费的前提下是否应当承担滞纳金。本院认为，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。本案中，因赛维斯公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，属于物业管理企业违约在先，作为业主的李莹有权拒绝交纳滞纳金，故对于赛维斯公司要求李莹给付逾期交纳物业费的滞纳金的主张，本院不予支持。三、关于李莹等业主以赛维斯公司未提供《物业服务资质证书》、项目物业管理人员在物业行业行政主管部门的备案及服务期间向物业办缴纳物业服务保证金的相关证明为由，主张赛维斯公司不具备原告起诉主体资格的问题。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”作为民事主体要成为诉讼案件中的适格主体，必须要与诉讼案件有法律上的权利义务关系，即直接利害关系。本案所涉纠纷为物业服务合同纠纷，从赛维斯公司提供的双方均无异议的《物业管理委托合同》来看，合同的签订双方为代表全体业主的海富山水文园业主委员会与赛维斯公司，即该合同的权利义务主体为海富山水文园业主委员会与赛维斯公司，在物业服务合同履行过程中，因物业费的交纳产生纠纷，作为物业服务企业的赛维斯公司可以作为适格主体提起诉讼，要求业主按照物业服务合同的约定交纳物业费用。至于赛维斯公司是否存在未提供《物业服务资质证书》、未向政府物业管理部门备案以及缴纳物业服务保证金等情况，应当由政府物业管理部门对赛维斯公司进行审查，并按行政法律法规进行处理，不属于民事案件调整范畴，故本院对于李莹提出的赛维斯公司物业资质不合法，不具备原告起诉主体资格的上诉主张不予支持。四、关于李莹主张赛维斯公司未经书面催缴即提起诉讼，违反法定前置程序的问题。本院认为，《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；业主逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”根据上述法律规定，催缴物业费的义务主体应为业主委员会，在业主委员会督促业主限期交纳，逾期不交的情况下，物业管理企业有权向人民法院提起诉讼。现业主委员会因赛维斯公司存在违约及侵权行为，已向人民法院提起诉讼，要求解除与赛维斯公司的《物业管理委托合同》，故业主委员会未履行催缴物业费的义务，在此情况下，赛维斯公司向业主主张物业费并不违反书面催缴法定前置程序的相关规定，且部分业主已经交纳了物业费用，故上诉人李莹以赛维斯公司未履行书面催缴的前置程序为由拒绝交纳物业费用不符合法律规定，本院对李莹的此项上诉主张不予支持。五、关于李莹主张赛维斯公司要求支付物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的问题。本院认为，海富山水文园业主委员会与赛维斯公司签订的《物业管理委托合同》明确约定了委托管理期限为二年，即自2013年1月1日至2015年1月1日，在此期间，李莹并未交纳物业费，且此种状态一直持续至合同终止时，故原审法院认为本案诉讼时效起算期为2015年1月1日，即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，进而认定赛维斯公司起诉未超过法定诉讼时效并无不当。上诉人李莹主张赛维斯公司要求支付物业费已经超过诉讼时效期间无事实及法律依据，本院不予支持。六、关于李莹主张一审判决诉讼费用承担错误的问题。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，赛维斯公司起诉时要求李莹给付物业费1826元，滞纳金2380元，电梯费492元，共计5148元，一审法院经过审理判决李莹给付赛维斯公司物业费913元，电梯费492元，按照上述法律规定，一审法院应当对双方当事人应交纳的诉讼费采取比例分摊原则，而一审法院将全部诉讼费用判由李莹承担，显属适用法律不当。鉴于诉讼费用的负担属于诉讼成本支出，不属于判项主文内容，故可在裁决二审诉讼费负担时给予一并调整。综上所述，上诉人赛维斯公司及李莹的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由赛维斯公司负担40元，李莹负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人赛维斯公司负担25元，上诉人李莹负担25元。本判决为终审判决。审判长  贾延春审判员  唐玉贵审判员  金 玲二〇一六年十二月二十五日书记员  孙英喆