福建省浦城县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0722执异7号
案外人：浦城县小王电器商行，住所地浦城县仙阳镇汉阳北路。
经营者：王正平，男，1977年5月12日出生，汉族，住福建省浦城县。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司浦城县支行，住所地浦城县城关兴浦路125号。
负责人:龚飞熊，行长。
委托诉讼代理人：连晓清，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：邱光上，男，该支行工作人员。
被执行人：吴斌强，男，1976年1月25日出生，汉族，住福建省浦城县。
被执行人：杨美，女，1977年10月27日出生，汉族，住福建省浦城县。
在本院执行中国农业银行股份有限公司浦城县支行（以下简称农行浦城县支行)与吴斌强、杨美金融借款合同纠纷一案中，案外人浦城县小王电器商行于2017年9月19日对执行吴斌强、杨美所有的坐落于浦城县仙阳镇汉阳北路1层101、2-5层201-501房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人浦城县小王电器商行称，请求依法保护其对坐落于浦城县仙阳镇汉阳北路房屋（店面）享有租赁权至2025年6月30日止。事实和理由：案外人与吴斌强、杨美于2007年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定案外人租赁吴斌强、杨美所有的坐落于浦城县仙阳镇汉阳北路的房屋楼下三间店面作经商使用，建筑面积约150平方米，租赁期限从2007年7月1日起至2015年6月30日止。此后续租至2025年6月30日止。案外人与吴斌强、杨美签订《房屋租赁合同》时，吴斌强、杨美并未告知案外人租赁物存在抵押或者质押，案外人完全有理由相信租赁物的权属完整，并为装修租赁的店铺投入了数万元的装修费用。作为善意承租人，法律应当保护案外人的合法权益，若此时执行吴斌强、杨美所有的房地产必将对案外人的权益造成巨大影响，因案外人租赁店铺系用于经营活动，装修及产品投入的大部分资金系来源于民间借款。基于以上理由，法院作出的（2017）闽0722执866号裁定书及协助执行通知书涉及的房地产损害了案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，恳请法院支持案外人的合法请求。
农行浦城县支行称，2013年12月11日，农行浦城县支行与吴斌强、杨美签订合同编号：35020120130113219《最高额担保个人借款合同》。约定：农行浦城县支行给予吴斌强、杨美最高本金额度为200万元人民币；额度有效期自2013年12月13日至2016年12月12日止；吴斌强、杨美提供其名下位于浦城县仙阳镇汉阳北路1层101、2-5层201-501的住宅、商业营业用房房产作为抵押；上述抵押的范围为主合同项下200万元本金及其利息（含罚息、复利）、违约金等实现债权的费用等。上述抵押已于2013年12月12日在浦城县房屋管理所办理抵押登记（浦房他证登记字第201335**号）；2013年12月在浦城县土地登记中心办理抵押登记（浦他项（2013）第287号）。上述合同签署后，农行浦城县支行向吴斌强、杨美发放了助业贷款200万元。浦城县小王电器商行租赁已抵押给农行浦城县支行的房产，根据其向法院提供的证据，其于2015年7月1日向吴斌强、杨美租赁浦城县仙阳镇汉阳北路1层的房屋楼下三间店面，房屋租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日止，其租赁上述房产在抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，因此，上述租赁关系不得对抗农行浦城县支行已经登记的抵押权，浦城县小王电器商行应向房屋出租人主张违约责任，而非提交执行异议申请。综上所述，浦城县小王电器商行的异议请求没有事实和法律依据，（2017）闽0722执866号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回浦城县小王电器商行的异议请求。
本院查明，原告农行浦城县支行与被告吴斌强、杨美金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月22日作出（2017）闽0722民初603号民事调解书，调解确定：一、经原、被告双方确定，被告吴斌强、杨美共欠原告中国农业银行股份有限公司浦城县支行借款本金200万元及利息168499元（利息计算至2017年3月6日止），2017年3月7日以后的利息根据双方合同的约定计算至借款本金付清为止；被告吴斌强、杨美同意以上借款本金及利息于2017年7月21日前付清。二、如被告吴斌强、杨美未在上述约定期限内履行义务，原告中国农业银行股份有限公司浦城县支行有权就被告吴斌强、杨美所有的抵押给原告的位于浦城县仙阳镇汉阳北路1层101、2-5层201-501的房屋（浦房权证字第××号）拍卖、变卖的价款优先受偿。因吴斌强、杨美未履行（2017）闽0722民初603号生效民事调解书所确定的义务，农行浦城县支行于2017年8月2日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2017）闽0722执866号。
本案在执行过程中，本院于2017年8月14日作出（2017）闽0722执866号之一执行裁定书，裁定查封被执行人吴斌强、杨美所有的位于浦城县仙阳镇汉阳北路1层101、2-5层201-501的房屋（浦房权证字第××号）及土地使用权[浦仙国用（2012）第XX号]，并于2017年8月14日向浦城县不动产登记中心、浦城县房地产交易管理所发出（2017）闽0722执866号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求浦城县不动产登记中心、浦城县房地产交易管理所协助查封上述房产及土地。2017年8月16日，本院作出（2017）闽0722执866号之二执行裁定书，裁定拍卖上述房地产。2017年9月19日，浦城县小王电器商行向本院提出执行异议。
另查明，2013年12月11日，农行浦城县支行与吴斌强、杨美签订《最高额担保个人借款合同》，合同约定吴斌强向农行浦城县支行借款最高本金额度200万元，吴斌强、杨美同意以其所有的浦城县仙阳镇汉阳北路1层101、2-5层201-501的房地产提供担保等，并于同月办理了房地产抵押登记，登记的债权数额为200万元，他项权利种类为最高额抵押。
再查明，浦城县小王电器商行于2011年1月7日登记注册，经营者为王正平。浦城县小王电器商行提供了两份租赁合同，第一份租赁合同载明出租方为吴斌强，承租方为浦城腾龙家电商行，合同签订时间为2007年3月26日，合同约定出租方将坐落在浦城县仙阳镇汉阳路的房屋楼下三间店面，建筑面积约150平方米，出租给承租方作经商使用，租赁期限从2007年7月1日起至2015年6月30日止，吴斌强在出租方落款处签名，在承租方落款处有王正平签名，并盖“浦城县腾龙音响商行”印章；第二份租赁合同载明出租方为吴斌强，承租方为浦城小王电器商行，合同签订时间为2015年7月1日，租赁物与上述租赁合同的租赁物相同，租赁期限从2015年7月1日起至2025年6月30日止，吴斌强在出租方落款处签名，在承租方落款处有王正平签名，并盖“浦城县小王电器商行”印章。
上列事实，有本院作出的（2017）闽0722民初603号民事调解书、（2017）闽0722执866号之一执行裁定书及协助执行通知书、（2017）闽0722执866号之二执行裁定书各一份；浦城县小王电器商行向本院提交的租赁合同二份及营业执照副本复印件一份；农行浦城县支行向本院提交的《最高额担保个人借款合同》、房地产抵押清单、同意房产抵押承诺书、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、房屋他项权证、土地他项权利证明书各一份等证据证实。
本院认为，涉案的房地产已抵押给农行浦城县支行并经房产及土地登记部门备案登记，该抵押登记具有公示和排他效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”规定，本案中，两份租赁合同租赁物相同，均为涉案的房地产一层三间店面。2007年3月26日签订的租赁合同，至2015年6月30日租赁期限届满，合同的权利义务至2015年6月30日已终止。2015年7月1日签订的租赁合同，是在涉案房地产抵押登记之后签订，该租赁关系不足以对抗农行浦城县支行依法享有的抵押权。本院依据已经生效的民事调解书在执行阶段裁定查封、拍卖涉案房地产，以清偿吴斌强、杨美结欠农行浦城县支行的债务，并无不当。因此，浦城县小王电器商行的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：
驳回浦城县小王电器商行的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘群芳
审判员 张树仁
审判员 缪方勇
二〇一七年九月三十日
书记员 范凌雯
附：本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
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