重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终1040号上诉人（原审被告）肖莉，女，汉族，1981年1月4日生，住重庆市南岸区。上诉人（原审被告）罗永凤，女，汉族，1949年3月15日生，住重庆市南岸区。二上诉人共同委托代理人饶敏，重庆金牧锦扬律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人陈瑞，重庆金牧锦扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）张秀琴，女，汉族，1970年3月24日生，住重庆市忠县。委托代理人卢月，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。委托代理人潘峰，男，1991年11月6日生，住重庆市忠县。上诉人肖莉、罗永凤因与张秀琴房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年3月23日，张秀琴作为乙方与罗永凤作为甲方及重庆新亿宏置业咨询有限公司作为丙方签订《房地产买卖（居间）合同》，约定罗永凤将重庆市南岸区南坪街道南坪东路×号×栋××－×号房屋出售给张秀琴，成交价格×万元。付款方式：1、第一次付款甲乙双方约定在2017年3月23日乙方交纳购房定金×万元给甲方。2、甲乙双方约定在2017年3月31日或之前办理银行按揭手续。3、第二次付款甲乙双方约定在银行审批通过三个工作日内办理过户手续，过户成功当日见交易所回执后乙方支付房款×元给甲方。4、第三次付款乙方向银行申请的按揭贷款×万元抵押登记成功后交给银行，由银行直接划入甲方在贷款银行的收款账户。5、甲方应在收到银行放款60天内将房屋交给乙方。6、第四次付款乙方于接房当天向甲方支付该房屋的购房尾款×元。违约责任：3、本合同所要求双方办理过户手续、付款、抵押、交房等日期必须严格按合同约定执行，如有任何一方逾期，则按总房款万分之五每日违约方向守约方支付违约金。如逾期超过15日以上，守约方有权解除合同，违约方除按第九条第1条或第2条支付给守约方违约金外，另外追加总房款20％作为违约金支付给守约方。合同签订当日，张秀琴向罗永凤支付购房定金×万元。2017年3月24日，张秀琴与潘才国（系夫妻关系）向潘峰（张秀琴之子）出具公证委托书，载明委托人潘才国、张秀琴系夫妻，委托人拟以按揭方式购买坐落于重庆市南岸区南坪街道南坪东路×号×栋××－×号的房屋中的50％产权并登记于张秀琴名下。委托人因工作繁忙，不能亲自办理本房产购买等相关手续，现委托受托人潘峰代为办理购买上述房屋相关事宜。该公证书经重庆市江北公证处公证。合同签订后，张秀琴申请住房公积金贷款，罗永凤、肖莉先后到银行签署按揭材料，张秀琴的申请已于2017年5月3日获审批通过。2017年5月4日，肖莉、罗永凤及潘峰、中介工作人员共同到房屋登记机构办理过户事宜，因上述公证书不符合办理过户的要求，双方未办理完毕过户手续。2017年5月10日，张秀琴向潘峰出具公证委托书，载明委托人系受托人潘峰的母亲，我与受托人潘峰共同购买坐落于重庆市南岸区南坪街道南坪东路××号×栋××－×的房屋一套并已签订房地产买卖合同，无法亲自办理购房后续相关事宜，委托潘峰为代理人，代为办理。2017年6月6日，四川泰仁律师事务所向肖罗永凤发函要求其在2017年6月12号之前向潘峰回复是否继续履行合同义务办理房屋过户。庭审中，肖莉、罗永凤称其收到该函件。涉案房屋目前登记在肖莉、罗永凤名下，肖莉、罗永凤为按份共有，各占50％。庭审中，张秀琴申请重庆新亿宏置业咨询有限公司员工董某出庭作证，证人称张秀琴在上海做了新的公证书，邮寄给我公司，收到是在2017年5月中旬，后我公司通知双方办理过户，张秀琴配合，肖莉、罗永凤称已超过15日不同意过户。当时签合同时是刘绍林陪罗永凤一起签的，罗永凤是正常人的反应，没有异议。刘绍林也没有提出异议，同意签订合同。签订合同后，张秀琴和罗永凤夫妻先去银行现场签字，过了几天肖莉又去签的字。证人称其对肖莉、罗永凤通知其超过15日时间在前还是收到公证书时间在前记不清了。肖莉、罗永凤称2017年5月20日其去中介说潘峰超过了15日的合同约定，要买的房买不到了，不同意过户。2017年6月1日，肖莉、罗永凤向张秀琴表示其不同意过户。罗永凤在签合同时是清楚自己是在卖房子的。张秀琴起诉称，2017年3月23日，肖莉、罗永凤与张秀琴经经纪方重庆新亿宏置业咨询有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，约定张秀琴购买肖莉、罗永凤位于重庆市南岸区南坪街道南坪东路××号×栋××－×号房屋，合同成交价格为×万元，购房款支付方式为合同签订当日支付2万元定金，过户当日支付首付款×元，剩余×万以银行按揭的形式支付，并约定双方应在银行贷款审批通过后3个工作日内办理过户手续。合同履行中，张秀琴向肖莉、罗永凤支付了定金×万元，并且按揭贷款申请通过银行审批。张秀琴联系肖莉、罗永凤办理过户手续时，肖莉、罗永凤表示不愿意继续履行合同，拒绝按合同约定将房屋过户至张秀琴名下。张秀琴起诉请求1、解除双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令肖莉、罗永凤归还张秀琴定金×万元；3、判令肖莉、罗永凤支付张秀琴违约金×元；4、判令肖莉、罗永凤对张秀琴所有损失承担连带责任；5、诉讼费用由肖莉、罗永凤承担。肖莉、罗永凤答辩称，涉案合同仅有罗永凤签字，没有肖莉签字，应无效。罗永凤是精神病人，应为无民事行为能力人，其所签订的合同同法院判定，罗永凤签合同时是不清醒的。合同约定，超过15日以上守约方有权解除合同，是张秀琴先违约。5月4日过户时，张秀琴的公证材料不符合要求，房管局过不了户，张秀琴要重新公证，就超过了15天。我要买房的业主不卖房给我了，我就不卖自己的房子。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。当事人均应按合同约定履行权利义务。张秀琴起诉要求解除《房地产买卖（居间）合同》，肖莉、罗永凤表示同意，对此予以确认。合同解除后，肖莉、罗永凤收到的张秀琴支付的购房定金×万元应返还张秀琴。关于肖莉、罗永凤是否存在违约行为，合同约定双方应在银行审批通过三个工作日内办理过户手续，双方在张秀琴审批通过后第二天即办理过户，但因张秀琴出示的公证书不符合过户要求而未办理成功。因公证书的事由未成功办理过户，系不可归责于双方的事由，且双方对该事由亦没有预见性。合同违约责任的约定，本合同所要求双方办理过户手续、付款、抵押、交房等日期必须严格按合同约定执行，如有任何一方逾期，则按总房款万分之五每日违约方向守约方支付违约金。如逾期超过15日以上，守约方有权解除合同。该约定是基于合同正常履行的情况下，如一方违约要承担的违约责任，即承担违约责任必须存在违约行为前提。双方因公证书的事宜未能办理过户系不可归责于双方，且张秀琴又在较短的时间内重新办理公证书并再次通知肖莉、罗永凤过户，张秀琴在此过程中并未有过错及违约行为，张秀琴在取得新公证书后合理的进间内通知肖莉、罗永凤办理第二次过户，肖莉、罗永凤有义务配合张秀琴办理过户手续，但肖莉、罗永凤表示不同意过户。关于肖莉、罗永凤答辩张秀琴已超过15日的理由，如前所述，张秀琴在履行合同过程中并未有违约行为，且张秀琴对公证书这一不可预见的事宜亦作了积极补救，违约行为不存在当然不适用违约责任的约定，故肖莉、罗永凤不能引用违约责任约定行使单方解除权，肖莉、罗永凤不同意过户的行为系违约，应向张秀琴承担违约责任。张秀琴要求肖莉、罗永凤按合同约定的承担总价款20%的违约金，根据公平原则与诚实信用原则，违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，故依照双方履行情况、过错程度等因素，酌定调整违约金为×万元。关于肖莉、罗永凤辩称合同中未有肖莉签字，双方合同签订后，肖莉配合张秀琴完成了银行按揭手续，其行为视为对涉案合同的追认。关于肖莉、罗永凤辩称罗永凤系精神病人，张秀琴、肖莉、罗永凤及证人均认可罗永凤签合同时意识清醒，故对肖莉、罗永凤的辩称理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决：一、解除张秀琴与肖莉、罗永凤就重庆市南岸区南坪街道南坪东路××号×栋××－×的房屋签订的《房地产买卖（居间）合同》房屋买卖法律关系；二、肖莉、罗永凤于本判决生效之日起十日内向张秀琴返还定金×万元并支付违约金×万元；三、驳回张秀琴的其他诉讼请求。案件受理费240元，张秀琴负担100元、肖莉、罗永凤负担140元。肖莉、罗永凤不服该判决，上诉称：由于张秀琴办理公证手续出现问题，导致5月4日办理过户时未能被通过，但其未采取合理的补救措施与肖莉、罗永凤沟通处理或重新达成补充协议，在其已违约的情形下，肖莉等人拒绝过户是一种自我保护。肖莉等人仅收取了×万元定金，在对方违约在前的情形下，一审判决肖莉等承担违约金×万元没有法律依据。肖莉等严格按照合同履行时间履行合同，在超过双方合同约定的过户时限后，双方没有达成一致意见的情形下，不同意过户，没有主观的违约故意，不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。请求撤销一审判决，驳回张秀琴的全部诉讼请求。张秀琴答辩称，1、双方签订房屋买卖合同后，于2017年5月3日通过银行贷款审批手续，2017年5月4日，双方共同到房管局办理过户手续，由于张秀琴过户手续不符合要求而未能顺利过户，不能过户的原因是张秀琴未能预料到的，张秀琴不存在主观过错，并且张秀琴立即重新办理了公证手续，已在合理时间采取有效措施，以确保合同的继续履行，至于肖莉等所诉由于2017年5月4日未能完成过户，导致其看中的另一房屋不能顺利购买，对于该情况张秀琴当时是不知情，况且合同具有相对性，另一房屋买卖合同的履行情况，与本案并无法律上的关联；2、张秀琴在合同履行中，不存在违约行为，肖莉等不同意将涉案房屋过户过张秀琴，导致合同无法继续履行，应承担违约责任，一审判决酌情调整为×万元，已充分考虑肖莉等的损失和合同的履行情况以及其过错程度的因素，公正合理。应维持原判。二审审理过程中，肖莉、罗永凤向本院出具情况说明，其内容为：肖莉、罗永凤与张秀琴房屋买卖合同纠纷一案，虽本案解除买卖合同的原因是张秀琴造成的。但考虑到张秀琴的具体情况，肖莉、罗永凤愿意返还已收取的×元定金，对其它要求不同意。二审查明的其它事实与一审查明事实一致。本院认为，肖莉、罗永凤与张秀琴以及居间方签订的《房地产买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。签约各方均应按合同约定履行权利义务。合同约定买卖双方应在银行审批通过三个工作日内办理过户手续，如逾期超过15日以上，守约方有权解除合同。2017年5月3日张秀琴的申请获得银行审批通过，按双方合同约定，双方应在三个工作日内，即2017年5月8日前办理过户手续，超过15日即2017年5月23日后一方不履行办理过户手续的，另一方获得合同解除的权利。张秀琴主张解除合同的事由为肖莉等拒绝配合履行过户义务。由于张秀琴办理的公证书不合符要求，致2017年5月4日双方未完成过户手续的办理，双方要完成房屋买卖，此时张秀琴应为积极履行方，其应努力弥补公证书不符合要求的问题，肖莉等为被动接受方，所以，张秀琴首先应对其在2017年5月23日前取得符合要求的公证书以及及时通知肖莉等配合办理过户手续承担证明责任。其次，张秀琴应对肖莉等在2017年5月23日前有拒绝配合履行过户义务的行为承担证明责任。张秀琴庭审中陈述第二次办好公证后邮寄给居间人，居间人收到后并于2017年5月19日通知肖莉等办理过户。肖莉等否认2017年5月19日收到过张秀琴办理过户的通知并陈述于2017年5月20日通知居间人不同意过户。居间人出庭作证陈述其记不清楚肖莉等通知其不再过户在前或是收到公证书在前。而居间人仅为买卖双方报告订立买卖合同的机会或者提供订立买卖合同的媒介服务，并不参与到买卖双方的合同关系中。这一点在《房地产买卖（居间）合同》已明确。即居间人的作用在于促成张秀琴与肖莉等签订房屋买卖合同，在没有得到明确授权的情形下，其并不能代表买卖合同的任何一方履行买卖合同。综上，由于买卖双方对居间人通知第二次办理过户的时间各执一词，且无证据表明张秀琴于2017年5月23日前直接与肖莉等沟通合同履行事宜的情况下，不能作出张秀琴在合同约定的履行期限内再次要求肖莉等配合办理过户的认定。肖莉等于2017年5月20日向居间人表示不愿再卖房，但其并未直接书面或口头通知张秀琴解除合同，且案涉房屋物权也未发生转移，即房屋买卖合同一直属于可履行状态。关于肖莉等人的行为考量，其向居间人的表示，应为出卖人在签约后通过居间人探询可否与买受人协商解除合同的磋商行为，并不是直接向张秀琴作出不履行合同的意思表示或行为，仅能认定肖莉等人该行为存在不妥之处，但在事实方面，不宜仅以该次意思表示立即认定肖莉等人构成违约。违约行为的认定应注重行为本身而不仅是言语表达，只有在张秀琴积极履行了其应完成的如弥补公证书不符合要求的问题并在合同约定的时间内向肖莉等要求配合办理过户的义务后，肖莉等仍拒绝配合履行，方能认定肖莉等构成违约。至于2017年6月1日后肖莉等明确向张秀琴表示不再卖房，因已过双方约定的履行期限，该行为并不构成违约。综上所述，张秀琴关于肖莉等在合同约定期限内拒绝配合办理过户手续，应承担合同约定的违约责任的主张缺乏事实依据，对肖莉等关于其不应承担合同约定的违约责任的上诉理由本院予以采纳。一审关于肖莉等不同意过户的行为系违约的认定有误，本院予以纠正。因双方对解除房地产买卖合同无异议，且肖莉等在二审中明确表示同意退还张秀琴定金，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12483号民事判决书之第一项，即解除张秀琴与肖莉、罗永凤就重庆市南岸区南坪街道南坪东路××号×栋××－×的房屋签订的《房地产买卖（居间）合同》房屋买卖法律关系；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12483号民事判决之第二、三项。三、肖莉、罗永凤于本判决生效之日起十日内向张秀琴返还定金×万元；四、驳回张秀琴的其他诉讼请求。一审案件受理费240元，由张秀琴负担；二审案件受理费240元，由张秀琴负担。本判决为终审判决。审判长  祝来新审判员  申 威审判员  张小明二〇一八年四月二十日书记员  罗 晴