河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0730民初529号
原告（执行异议人）：胡修芳，女，1977年12月27日出生，蒙古族，现住怀来县。
委托诉讼代理人：李慧君，河北范春明律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司怀来支行，住所地怀来县京张公路东大街。
负责人：李向东，行长。
委托诉讼代理人：白露、张科，河北隆业律师事务所律师。
被告（被执行人）：张其军，男，1969月9月9日出生，汉族，现住怀来县。
被告（被执行人的财产共有人）：陈建梅，女，1967年5月10日出生，汉族，现住怀来县（系张其军妻子）。
原告与被告中国银行股份有限公司怀来支行（下称中行怀来支行）、张其军、陈建梅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李慧君、被告中行怀来支行的委托诉讼代理人白露、张科到庭参加诉讼。被告张其军、陈建梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、撤销怀来县人民法院（2016）冀730执强制执行裁定书，解除对登记在陈建梅名下位于沙城镇北美枫情小区南区5栋2单元202室房产的查封；2、依法判令被告将怀来县北美枫情南区产不动产产权变更登记到原告名下；3、判令被告支付违约金92250（按已收房款基数日万分之五标准自2017年10月1日计算到2018年1月31日，并要求计算至实际该房屋不动产权转移至原告之日）；4、被告承担本案诉讼费、保全费（庭审中变更）。事实与理由：原告经任某介绍购买被告陈建梅所有的位于怀来县北美枫情南区产，交易总价款1500000元整，原告于2017年4月30日给付被申请人定金50万元，并与陈建梅约定该50万元专款专用于被申请人银行货款解押。2017年5月3日，陈建梅将该房产货款解押后当日，原告与陈建梅在怀来县其军商贸有限公司办公室签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》第二条约定原告同意在未拿到房产证和房屋钥匙之前支付剩余购房款1000000元，陈建梅承诺10个工作日拿回房产证，并于2017年6月1日前交房；第四条约定在房屋管理部门恢复办理相关手续后，五日内办理过户登记手续。2017年5月4日，原告将剩余房款付清并支付给陈建梅1万元搬家费。2017年5月6日，陈建梅将房屋交付给原告。但2017年7月房产登记部门即恢复办理过户登记，陈建梅却以各种理由推拖迟迟不肯给原告办理过户登记，虽经原告反复催促，一直未能办理。原告准备向怀来县法院起诉陈建梅，于2018年1月26日申请保全该房屋，2月1日被告知，怀来县人民法院应中行怀来支行申请已于2017年5月12日查封该房屋。随后原告了解到是因为陈建梅丈夫张其军不能履行（2015）怀民初字第1389号判决书确定的归还中行怀来支行30万元贷款本息的义务，所以申请查封登记在陈建梅名下的该房产。
综上所述，在怀来县人民法院2017年5月12日查封陈建梅名下位于沙城镇北美枫情小区南区5栋2单元202室房屋之前，原告与陈建梅签订房屋买卖合同，支付了全部价款，且已经合法占有该房屋，房屋未能办理过户手续，过错不在原告。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院应撤销怀来县人民法院（2016）冀730执强制执行裁定书，解除对沙城镇北美枫情小区南区5栋2单元202室房产所有权的查封，判令将该房屋过户到原告名下。
原告向法庭提供如下证据：1、《房屋买卖合同》一份，拟证原告与张其军、陈建梅夫妇签订买卖合同购买北美枫情南区的房产，补偿协议第4条约定迟延履行过户需支付违约金；2、陈建梅身份证复印件、张松文银行卡复印件、定金收条各一份、中国建设银行交易清单二份，张其军收到全部房款收条一份，拟证查封前已付清全部购房款；3、中国银行转账凭证一份、还款回单三份、贷款还款（已结清）凭证一份，拟证被告张其军用原告转至张松文账户的钱还清了银行贷款；4、陈建梅出具的证明一份，拟证我与其买卖房屋经过及2017年5月4日已付清全部房款，5月6日日向我交付了房屋钥匙；5、证人任某的证言，拟证交易房屋的过程，及陈建梅于2017年5月6日将房屋交付给原告；6、2017年度物业费增值税发票一张，拟证已实际占用房屋。
被告中行怀来支行辩称，1、中行在执行张其军案件中的房产系登记于其配偶陈建梅名下，怀来县人民法院查封合法，原告无权要求解除查封；2、关于原告的第二项请求与我方没有关系，第四项请求，我方不承担诉讼费；3、原告应出示购房及已付清房款的相关证据进行审查，证实足以排除执行。
被告中行怀来支行提供如下证据：（2015）怀民初字第1389号民事判决书一份、（2016）冀730执148号强制执行裁定书，拟证依据1389号民事判决查封了张其军配偶陈建梅名下位于沙城镇北美枫情小区南区5-2-202室。
被告张其军、陈建梅均未提交书面答辩意见及证据。
经审理查明：2017年4月底，原告胡修芳通过任某介绍，欲购买被告陈建梅名下位于怀来县产一处，当时被告陈建梅的房屋在被告中行怀来支行尚有贷款未还清，房屋处于抵押状态。4月30日，被告陈建梅及房屋共有人被告张其军（陈建梅丈夫）向原告出具了收到原告交来购房定金50万元的定金收条一张，并约定：该笔钱专用于被告的贷款解押，5月3日到银行解押后办理相关手续，房屋成交价格1500000元，6月1日前交房。5月3日，原告与被告陈建梅签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告张其军作为共有权人签字表示同意出售，同日被告张其军还清了银行贷款。补充协议中约定：乙方（原告）收到甲方（被告陈建梅）房屋所有权证及土地使用权证，且房屋交付给乙方当日，支付剩余购房款100万元，现因特殊原因，乙方未拿到房产证，也未拿到房屋钥匙，乙方同意甲方在未拿到手之前支付剩余购房款，但甲方承诺10个工作日拿回房产证交于乙方，并于2017年6月1日之前交房；在房屋产权过户登记一项约定，因房屋所在地房屋管理部门，暂时不能办理房屋所有权转移登记，双方同意，上述部门恢复办理相关手续后，五日内共同前往相关部门办理缴税、房屋所有权转移登记、国有土地使用权转移登记等相关手续。随后，原告将剩余房款于5月4日前全部付清，5月6日被告陈建梅将房屋钥匙交付原告，至今房屋未过户。
2016年1月6日，被告中行怀来支行起诉被告张其军借款合同纠纷一案，本院作出（2015）怀民初字第1389号民事判决书，判决被告张其军偿还被告中行怀来支行借款本息共计324630.44元，该判决生效后，被告中行怀来支行向本院申请执行，本院于2017年5月12日作出（2016）冀730执148号强制执行裁定书，查封被告张其军配偶陈建梅名下位于沙城镇北美枫情小区南区5-2-202室，并于同日进行查封。
在执行过程中，原告胡修芳于2018年3月7日提出执行异议，本院审查后，作出（2018）冀0730执异3号执行裁定书，以被执行人张其军与陈建梅系夫妻关系，登记在陈建梅名下的案涉房产系夫妻共同财产为由，驳回原告的执行异议，原告遂提起执行异议之诉。
另查明，本院经向怀来县房地产交易所进行房屋产权信息查询，显示案涉房屋于2012年7月17日进行抵押，抵押权人中行怀来支行，解除时间2022年7月17日，房屋仍处于抵押状态。2017年5月12日、2018年1月31日案涉房屋被怀来县人民法院查封，均为轮候查封。
本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人享有的权利是否足以阻却执行措施。本案中，案涉房屋虽登记在被告陈建梅名下，但该房屋在被告中行怀来支行依法申请查封之前，原告与被告陈建梅已签订了合法有效的房屋买卖合同，交付了全部价款，并以交付钥匙形式完成房屋交付。双方在补充协议中房屋产权过户登记一项的约定，显示因房屋所在地房屋管理部门暂时不能办理房屋所有权转移登记，双方同意。此情况符合2017年时不动产登记部门暂停业务办理的实际情况。且经本院对案涉房屋产权信息进行查询，虽贷款已还清，该房屋仍处于被被告中行怀来支行抵押的状态，故未办理过户登记，原告不存在过错。综上，原告享有足以排除强制执行的民事权益，应不得执行案涉房屋。原告要求解除对案涉房屋的执行措施，及判令被告陈建梅将案涉房屋产权变更登记到原告名下并支付违约金92250元，支付保全费的诉求，因本案系案外人执行异议之诉，该诉讼请求不属于本案审理范围，故不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行位于怀来县的房屋；
二、驳回原告胡修芳的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张其军、陈建梅负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
本院（2018）冀0730执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 任春新
审 判 员 陈建华
人民陪审员 赵富周
二〇一八年八月二十日
书 记 员 张爱斌
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。