浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙台商终字第256号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司台州分行。
代表人：陈鹤林。
委托代理人：周智敏。
被上诉人（原审被告）：浙江省仙居县信杰工艺品厂。
代表人：王焕连。
委托代理人：梁宇。
原审被告：浙江省仙居县康盛化工有限公司。
法定代表人：张朝恩。
原审被告：张朝恩。
原审被告：沈淑芬。
原审被告：温岭市电磁线厂。
法定代表人：李兴富。
上诉人交通银行股份有限公司台州分行（以下简称交通银行台州分行）为与被上诉人浙江省仙居县信杰工艺品厂（以下简称信杰工艺品厂）及原审被告浙江省仙居县康盛化工有限公司（以下简称康盛化工公司）、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2012）台椒商初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人交通银行台州分行的委托代理人周智敏、被上诉人信杰工艺品厂的代表人王焕连及委托代理人梁宇到庭参加诉讼，原审被告康盛化工公司、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年4月18日，被告张朝恩、沈淑芬与原告签订了一份编号为BF220110418041的《最高额保证合同》，该合同约定：被告张朝恩、沈淑芬为被告康盛化工公司与原告签订的主合同（借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金限额为1300万元的保证担保，保证期间为2011年4月18日至2013年4月18日，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、律师代理费等。2011年4月18日，被告温岭市电磁线厂与原告签订了一份编号为BF220110418041的《最高额保证合同》。该合同约定，被告温岭市电磁线厂为被告康盛化工公司与原告在2011年4月18日至2013年4月18日期间签订的所有主合同提供最高额为400万元的保证担保，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、律师代理费等。2011年4月25日，被告信杰工艺品厂与原告签订了一份编号为DFZ2011042501的《最高额抵押合同》。该合同约定：被告信杰工艺品厂为被告康盛化工公司在2011年4月25日至2013年4月25日期间与原告签订的所有主合同（借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金限额为615万元的抵押担保，抵押物为被告信杰工艺品厂所有的坐落于仙居杨府上张村的房产及土地使用权（房屋所有权证号为仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号，土地使用权证号为仙居国用（2007）第0000837号），抵押担保的范围包括本金及利息、诉讼费、律师代理费等。2011年4月26日，仙居县工商行政管理局为部分抵押房产办理了抵押登记手续，《抵押物登记证》号为仙工商字第2011038号，内容为“名称：房地产，数量1980平方米，价值6174000元”。2011年4月27日，被告康盛化工公司向原告申请开立银行承兑汇票，双方签订了一份编号为CF220110427041的《开立银行承兑汇票合同》。约定由原告为被告康盛化工公司开具票面金额总计为1400万元的银行承兑汇票，期限为六个月（2011年4月27日至2011年10月27日），逾期付款利息自汇票到期起按日万分之五计算。被告张朝恩与原告签订了一份编号为ZF220110427041的《存单质押合同》，由被告张朝恩提供总金额为700万元的存单向原告进行质押。之后，原告为被告康盛化工公司开立了2份票面总金额为1400万元的银行承兑汇票，每张汇票金额为700万元。2011年4月28日，被告康盛化工公司再次向原告申请开立银行承兑汇票。双方签订了一份编号为CF220110428041的《开立银行承兑汇票合同》。约定由原告为被告康盛化工公司开具票面金额总计为600万元的银行承兑汇票，期限为六个月（2011年4月29日至2011年10月29日），逾期付款利息自汇票到期起按日万分之五计算。被告张朝恩与原告签订一份编号为ZF220110428041的《存单质押合同》，约定被告张朝恩提供了总金额为300万元的存单向原告质押。之后原告为被告康盛化工公司开立了60份票面总金额为600万元的银行承兑汇票，每张汇票金额均为10万元。原告为被告康盛化工公司开具的上述合计62份银行承兑汇票均已由原告兑付完毕，但被告康盛化工公司在原告垫付票款后，一直未足额向原告偿还票款并支付利息，上述担保人也未履行应有的保证、抵押责任。截止2012年2月2日，被告康盛化工公司尚有5897470元及利息347279.37元未予支付给原告。并且原告为实现本案债权支付了律师代理费191000元。
原告交通银行台州分行于2012年2月7日向原审法院起诉称：2011年4月18日，被告张朝恩、沈淑芬与原告签订了一份编号为BF220110418041的《最高额保证合同》。约定被告张朝恩、沈淑芬为被告康盛化工公司向原告借款（银行借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金限额为1300万元的保证担保，保证期间为2011年4月18日至2013年4月18日，保证的范围包括但不限于本金、利息、诉讼费、律师代理费等。2011年4月18日，被告温岭市电磁线厂与原告签订了一份编号为BF220110418041的《最高额保证合同》。约定被告温岭市电磁线厂为被告康盛化工公司在2011年4月18日至2013年4月18日期间向原告借款所签订的所有主合同（借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金额为400万元的保证担保，保证的范围包括但不限于本金、利息、诉讼费、律师代理费等。2011年4月25日，被告信杰工艺品厂与原告签订了一份编号为DF22011042501的《最高额抵押合同》，约定被告信杰工艺品厂为被告康盛化工公司在2011年4月25日至2013年4月25日期间与原告签订的所有主合同（借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金限额为615万元的抵押担保，抵押物为被告信杰工艺品厂所有的坐落于仙居杨府上张村的房地产（房屋所有权证号为仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号，土地使用权证号为仙居国用（2007）第0000837号），抵押担保的范围包括但不限于本金、利息、诉讼费、律师代理费等。双方于次日在仙居县工商行政管理局办理抵押登记手续，原告领取了编号为“仙工商字第2011038号”的《抵押物登记证》。2011年4月27日，被告康盛化工公司向原告申请开立银行承兑汇票，双方签订了一份编号为CF220110427041的《开立银行承兑汇票合同》。原告又与被告张朝恩签订了一份编号为ZF220110427041的《存单质押合同》，前述合同约定：由原告为被告康盛化工公司开具2份票面金额总计为1400万元的银行承兑汇票，期限为六个月（2011年4月27日至2011年10月27日）。逾期付款利息自汇票到期后按日万分之五计算。合同还对双方的其它权利义务及提前收贷、违约追偿等方面作了详细的约定。被告张朝恩提供了总金额为700万元的存单质押。在双方办理完700万元的存单质押手续后，原告于合同签订当天为被告康盛化工公司开立了2份票面总金额为1400万元的银行承兑汇票，每张汇票金额为700万元。2011年4月28日，被告康盛化工公司向原告申请开立银行承兑汇票，因此双方签订了一份编号为CF220110428041的《开立银行承兑汇票合同》，并与被告张朝恩签订了一份编号为ZF220110428041的《存单质押合同》。前述合同约定：由原告为被告康盛化工公司开具60份票面金额总计为600万元的银行承兑汇票，期限为六个月（2011年4月29日至2011年10月29日）；逾期付款利息自汇票到期后按日万分之五计算。合同还对双方的其它权利义务及提前收贷、违约追偿等方面作了详细的约定，被告张朝恩提供了总金额为300万元的存单质押。在双方办理完300万元的存单质押手续后，原告于合同签订次日，为被告康盛化工公司开立了60份票面总金额为600万元的银行承兑汇票，每张汇票金额均为10万元。原告为被告康盛化工公司开具的上述合计62份银行承兑汇票均已由原告兑付，但被告康盛化工公司在原告垫付票款后，一直未足额向原告偿还票款。原告已多次通过发函、上门催讨或者电话联系被告等方式要求被告康盛化工公司偿还原告垫付的票款，但被告康盛化工公司对此置若罔闻，保证人也未履行相应的保证责任。截止2012年2月2日，被告康盛化工公司尚应偿付给原告银行承兑汇票票款人民币5897470元及利息347279.37元。现在催讨无果的情况下只能委托律师追偿，并依据相关法律规定及双方合同之约定向贵院提起诉讼，请予支持。请求判令：一、被告康盛化工公司立即向原告偿付银行承兑汇票票款人民币5897470元及利息（其中2943304元本金自2011年10月27日起，2954166元本金自2011年10月29日起按日万分之五的利率计算至实际付清之日止，暂算至2012年2月2日的利息为347279.37元），并赔偿原告为实现债权支付的律师代理费191000元；二、确定原告对被告信杰工艺品厂所有的坐落于仙居杨府上张村的房地产（房屋所有权证号为：仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号，土地使用权证号为仙居国用（2007）第0000837号）的折价款或拍卖、变卖所得款项在上述请求范围内优先受偿；三、判令被告张朝恩、沈淑芬对被告康盛化工公司的上述债务承担连带偿还责任；四、判令被告温岭市电磁线厂对被告康盛化工公司的上述债务在400万元本金及相应的利息、律师费、诉讼费等范围内承担连带偿还责任。
被告信杰工艺品厂在原审中答辩称：1、本案当中是两个开立银行承兑汇票合同，当中最高额抵押和最高额担保是两个法律关系，被告只对615万元的款项提供物保，而本案中诉讼主体一个是物权一个是债权，且诉讼标的也不同，故不应该并案处理。2、请求法庭查明仙居县工商部门有无权力设立房地产抵押，被告认为抵押合同是签订了，但该登记不属于法定机关登记，故该登记没有法律效力。3、如事后查明仙居县工商部门有这个登记权的话，生效所涉及的仅为面积1980平方米。4、质押补充合同协议里约定到期后钱是直接扣走的，这个规定违反了担保法的规定，故这个约定是无效的。5、原告诉请中关于逾期利息的规定及要求被告支付的律师代理费过高，请求法院予以酌情考虑。
被告康盛化工公司、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂在原审中未作答辩。
原审法院审理认为：原告与五名被告之间分别签订的开立承兑汇票合同及最高额保证合同、最高额抵押合同系各方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。被告康盛化工公司未能按约返还原告垫付的票款并支付利息，已构成了违约，应当承担继续付款的违约责任。被告张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂自愿为被告康盛化工公司提供保证，应当依约承担保证责任。被告信杰工艺品厂将其厂房及附着的土地使用权为被告康盛化工公司提供抵押，依法应承担抵押责任。根据工商行政管理局登记的记载，抵押的内容为房地产，数量1980平方米，价值6174000元。根据物权法的规定，以建筑物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据仙工商字第2011038号《抵押物登记证》的记载，信杰工艺品厂仅就仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号所涉及的1980平方米房产设立了抵押权。而对于仙居国用（2007）第0000837号土地使用权证所涉及的11080平方米并没有向相关有权部门办理了抵押权登记，故原告仅能就仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号所涉房产及上述房产占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并有权以其折价款或拍卖后的价款优先受偿。而对于上述房产占用范围以外的被告信杰工艺品厂所有的建设用地使用权未设立抵押权，原告对此行使抵押权缺乏法律依据。对于被告信杰工艺品厂的辩称5点意见，作如下分析：1、被告信杰工艺品厂认为本案系两个开立银行承兑汇票合同的行为系两个法律关系，被告仅对615万元的款项提供物的担保，而且本案中诉讼主体一个是物权一个是债权，且诉讼标的也不同，故不应该并案处理。该院认为，被告信杰工艺品厂与原告订立的最高额抵押合同约定，被告信杰工艺品厂应就康盛化工公司在2011年4月25日至2013年4月25日期间内与原告签订的所有主合同（借款或开立银行承兑汇票）提供最高本金限额为615万元的抵押担保，只要在这一时间以内发生的所有被告康盛化工公司向原告开立银行承兑汇票而未能及时还款的，被告信杰工艺品厂均有义务在615万元的最高限额内承担抵押责任。康盛化工公司两次向原告申请开立银行承兑汇票，系在相同的最高额担保约束下发生的两笔同一性质的开具承兑汇票的行为，并非不同的法律关系，原告合并向法院起诉，法院依法受理并无不当。2、按照担保法和城市房地产管理法的规定，仙居县工商行政管理部门办理本案所涉的房地产抵押登记的行为并无不当。但本案已办理抵押登记的范围为抵押房产及其房产占用范围内的建设用地使用权而不涉除此以外部分的土地使用权。3、依照《物权法》第二百一十九条的规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价。”故原告依据与被告康盛化工公司订立的存单质押合同的约定有权将存单进行兑现，并用于偿还欠款，这符合双方合同约定和法律规定。4、被告认为合同约定逾期利息过高。经审核后认为利率标准符合法律规定，不存在过高需要调整的情形，故不予调整。被告信杰工艺品厂认为原告请求的律师代理费过高。参照浙江省律师行业收费标准进行核算后，认为符合最低收费标准，故不予调整。综上，原告诉讼请求的合理部分，予以支持，其他部分予以驳回。被告康盛化工公司、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，并不影响对本案的正常审理。该院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条、第二百一十九条第二款、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告浙江省仙居县康盛化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告交通银行股份有限公司台州分行票款5897470元，并支付利息（本金2943304元的利息自2011年10月27日起至本判决确定给付之日止按日万分之五计算，本金2954166元的利息自2011年10月29日起至本判决确定给付之日止按日万分之五计算），并支付给原告交通银行股份有限公司台州分行为实现债权支付的律师代理费191000元。二、被告张朝恩、沈淑芬对于被告浙江省仙居县康盛化工有限公司的上述债务承担连带责任。三、被告温岭市电磁线厂对被告浙江省仙居县康盛化工有限公司的上述债务在最高额本金4000000元及相应的利息、实现债权支付的律师代理费范围内承担连带责任。四、原告交通银行股份有限公司台州分行有权对浙江省仙居县信杰工艺品厂所有的坐落于仙居杨府上张村的房产（房屋所有权证号为：仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号）及该房产占用范围内的建设用地使用权的折价款或拍卖、变卖后的价款对被告浙江省仙居县康盛化工有限公司的上述债务在最高额本金6150000元及相应的利息、实现债权支付的律师代理费范围内优先受偿。五、驳回原告交通银行股份有限公司台州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56850元（已减半），保全费5000元，合计61850元，由被告浙江省仙居县康盛化工有限公司承担。
上诉人交通银行台州分行不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认为上诉人与被上诉人信杰工艺品厂仅就房产部分办理了抵押登记，这是十分错误的。首先，抵押人和抵押权人双方的真实意思是房屋所有权和土地使用权一并抵押。经双方签字盖章并在工商局备案的《最高额抵押合同》中明确载明了抵押物包括房屋所有权及土地使用权，同时列明了相关的权证号码。抵押人在与抵押权人达成抵押担保合同关系时已将房屋所有权证与土地使用权证一并交由上诉人保管至今。如果将抵押物仅理解为1980平方米的房屋，其价值达不到615万元。其次，双方已就房屋所有权和土地使用权一并在国家抵押登记主管部门办理了抵押登记。《抵押物登记证》虽然载明的数量是1980平方米，但是工商局备案的《最高额抵押合同》中明确载明了抵押物包括房屋所有权及土地使用权，同时列明了相关的权证号码；抵押的内容明确载明为“房地产”，而非房产，“房地产”显然是既包括房屋所有权又包括土地使用权；况且，在仙居县工商行政管理局公示抵押登记的电脑记录中明确载明的抵押物不仅包括房屋所有权，同时包括土地使用权，还列明了相关的权证号码。说明已经就房屋所有权和土地使用权办理了抵押登记，而不是仅房屋部分办理了抵押登记。因此，上诉人认为，原审法院认定双方仅对1980平方米房产设立了抵押权错误，与事实不符。二、原判适用法律和判决均错误。即使上诉人与被上诉人信杰工艺品厂仅就1980平方米房产设立了抵押权，其效力也及于该房产所占用范围内的所有建设用地使用权，即仙居国用（2007）第0000837号土地使用权证中所涉及的11080平方米的建设土地使用权；原审法院认为“占用范围内（或称使用范围内）”仅仅是指该栋建筑物四至范围内，上诉人对11080平方米的其余建设用地不享有优先受偿权是对法律的曲解。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条及我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条均对“地随房走”这一原则进行了规定，《担保法》第三十六条第一款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”其立法目的在于保证建设用地使用权与地上建筑物所有权主体的一致性，以有利于物的有序利用和社会秩序的稳定性。根据我国现有的法律制度，在房地产两证齐全的情况下，房屋所占用的建设用地范围当然包括了相对应的土地使用权证中载明的所有建设用地。即使是没有土地使用权证的情况下，其占用的建设用地范围也应是包括合理、正常使用该房屋所占用的建设用地，而原审法院却片面理解成该栋建筑物四至范围下的建设用地，人为地把同一整体的已确权的土地使用权分割成两块，且分割后两块土地使用权的面积与四至又是不明确的。如按照原判，可预见法院将难以对该抵押物进行拍卖处置，买受人也将无法使用该处房产，抵押物登记将毫无实质性的意义。被上诉人信杰工艺品厂所享有的仙居国用（2007）第0000837号土地使用权是一整体利用的建设用地使用权，该建设用地上仅仅有两处房产，因此该11080平方米的建设用地应为该两处房产按建筑面积比例共同享有使用权；被上诉人信杰工艺品厂报批建设1980平方米的两处厂房也是因为先取得11080平方米的建设用地使用权，否则建设规划局也不可能批准建设1980平方米的房屋。因此，该两处房屋所有权与11080平方米的土地使用权是能够一一对应且不可任意分割的，该土地使用权也不存在与他人共同享用的情形，两证齐全理应视为一个整体。在我国有些地区甚至将一一对应的房屋所有权与土地使用权合并登记，颁发一本证书，这充分说明了两证之间不可分割的依附关系，因此原判完全忽视了物的有序利用原则和两权主体一致原则。综上所述，原审法院对抵押登记部分认定事实错误，判决错误。上诉人请求二审法院撤销台州市椒江区人民法院（2012）台椒商初字第247号判决主文第四项，改判：上诉人有权对被上诉人信杰工艺品厂所有的坐落仙居杨府上张村的房屋所有权（房屋所有权证号为：仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号）及土地使用权（土地使用权证号：仙居国用2007第0000837号）的折价款或拍卖、变卖后的价款在康盛化工公司欠上诉人的借款本息、诉讼费用、律师代理费等范围内债务优先受偿。维持其他判决主文。
被上诉人信杰工艺品厂答辩称：原判认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、根据上诉人提供的房屋所有权证、土地使用权证及抵押物登记证和调取的不动产登记薄，抵押的仅是房产1980平方米，而登记本上没有登记土地面积，因此应当以登记证记载为准。2、根据《担保法》第四十条和第四十二条的规定及《物权法》的相关规定，被上诉人在两证齐全的情况下，均应进行登记，现只登记房产的数量，没有登记土地的面积，因此说明只是对房产设立了抵押权。根据上诉人提交的被上诉人的土地证来看，如果根据土地证登记的话，被上诉人已在2009年和2010年分别向商业银行进行了两次抵押，如果要一并抵押，那么要对土地证进行单独抵押登记。3、上诉人的地随房产的理解是错误的。《担保法》和《土地法》仅是土地占用范围内的土地，而不是指占用外的土地，现房产面积仅1980平方米，而土地面积是11080平方米，远远超出房产面积，因此占用的范围应是合理的范围。4、根据抵押合同，当事人将房产及土地列入抵押清单中，但根据《担保法》解释的规定的，如果抵押登记证与抵押列名的不一致的，以抵押登记证为准，现在抵押合同没有对抵押物全部进行登记，因此仅对1980平方米房产进行抵押登记。综上，上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。
原审被告康盛化工公司、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂未作答辩。
二审中，被上诉人信杰工艺品厂、原审被告康盛化工公司、张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂均未提供新的证据。上诉人向本院提交的证据有：1、仙居国用（2007）0000837号土地使用权证、仙房权证杨府字第号、0024号房屋所有权证各一份，用以证明上诉人与被上诉人签订《最高额抵押合同》后，被上诉人不仅将房屋所有权进行抵押登记，还将11080平方米的土地使用权进行了抵押登记，故被上诉人将抵押物的房屋所有权证和土地使用权证原件交给上诉人。如果仅抵押土地使用权，是到土管局办理抵押登记，不到工商局办理抵押登记，只有房屋和土地一并抵押时，才到工商局办理抵押登记。2、抵押物评估报告一份，用以证明双方签订《最高额抵押合同》后，就抵押物价值委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对抵押物进行评估，抵押物仙居国用（2007）0000837号土地使用权证和仙房权证杨府字第号、0024号房屋所有权评估被确定为617.04万元。3、电脑数据登记薄，用以证明抵押物在仙居县工商局办理抵押登记，抵押登记簿中记载抵押物有仙居国用（2007）0000837号土地使用权证和仙房权证杨府字第号、0024号房屋所有权。4、工商局出具的证明一份，用以证明工商局对抵押物土地使用权也进行登记，抵押物登记证载明的内容包括了抵押物土地使用权。
被上诉人信杰工艺品厂质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明上诉人所证明的对象，土地使用权证，恰恰证明上诉人的说法自相矛盾，既然认为房随地走，地随房走，认为办理了房产登记就包括土地一并办理，而结合当时的实际情况，被上诉人当时已经取得了房产权证，是两证齐全，2009年和2011年商业银行的两次抵押，土地的抵押登记应在土地部门，如果要一并设立的话，将房产和土地证一并进行注明，土地证恰恰证明上诉人没有办理土地使用权抵押。对证据2的真实性、合法性无异议，被上诉人对自己的抵押物进行评估，上诉人是将被上诉人的评估报告作为抵押价值的参考，如果要设定抵押权，仅凭评估报告不能设立抵押权。对于证据3和证据4的真实性有异议，不动产登记证和登记薄是行政管理部门对外公示的有效凭证，其在电脑上的登记和出具的证明，是其内部的行为，况且，也不排除可能是登记部门存在过失，考虑到不出具证明上诉人会追究其责任，所以作了这样的更改，因此该证明显然与事实不符。
本院认证认为：上诉人在二审中提交的证据1仙居国用（2007）0000837号土地使用权证、仙房权证杨府字第号、0024号房屋所有权证原件结合双方签订的《最高额抵押合同》的内容，上述土地使用权和房屋所有权作为抵押物为原审被告康盛化工公司的债务提供抵押担保，故将权属证书的原件交给上诉人持有；证据2抵押物评估报告、证据3仙居县工商局电脑数据登记簿和证据4仙居县工商局出具的证明能够证明上诉人、被上诉人按《最高额抵押合同》约定，委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对抵押物价值进行评估，最终确定仙房权证杨府字第号和仙房权证杨府字第号房屋评估价118.44万元，土地证号仙居国用（2007）第000837号土地使用权评估价为498.6万元，确定房地产抵押价值617.04万元，双方对上述抵押物在仙居县工商局办理了抵押登记，电脑数据登记簿对抵押物仙房权证杨府字第00018423、0024号房屋所有权和仙居国用（2007）第0000837号土地使用权坐落地址、建筑面积、占地面积、抵押物权属证书号、抵押物担保主债权数额记载具体、清楚，具有证明力，本院予以确认。
本院对原审认定的“2011年4月26日，仙居县工商行政管理局为部分抵押房产办理了抵押登记手续，《抵押物登记证》号为仙工商字第2011038号，内容为“名称：房地产，数量1980平方米，价值6174000元”一节事实纠正为：2011年4月26日，上诉人与被上诉人在仙居县工商局对《最高额抵押合同》约定的抵押物仙房权证杨府字第号、仙房权证杨府字第号房屋所有权和仙居国用（2007）第000837号土地使用权办理抵押登记，仙居县工商局纸质登记簿登记“抵押人浙江省仙居县信杰工艺品厂，抵押权人交通银行台州分行，抵押物价值617.4，主债权种类和数量615”，电脑数据登记簿登记“抵押人浙江省仙居县信杰工艺品厂，抵押权人交通银行股份有限公司台州分行，抵押物杨府上张村，抵押建筑面积1980，占地面积11080，所有权证仙房权证杨府字第00018423、00018**号，土地使用权证书号仙居国用（2007）第0000837号，抵押价值617.4，被担保主债权数额615”等内容，2011年4月26日仙居县工商行政管理局出具仙工商字2011038号《抵押物登记证》，《抵押物登记证》载明抵押物的名称：房地产；数量：1980平方米；价值：陆佰壹拾柒万肆仟元，总价值：陆佰壹拾柒万肆仟元。对原审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与原审被告康盛化工公司签订的《开立承兑汇票》、与被上诉人信杰工艺品厂签订的《最高额抵押合同》、与原审被告温岭市电磁线厂签订的《最高额保证合同》、与原审被告张朝恩、沈淑芬签订的《最高额保证合同》以及与原审被告张朝恩签订的《存单质押合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定有效。原审被告康盛化工公司未按约归还上诉人为其垫付的票款并支付利息，构成违约，应当承担违约责任。原审被告张朝恩、沈淑芬、温岭市电磁线厂自愿为原审被告康盛化工公司提供保证担保，依法应承担连带保证责任。被上诉人信杰工艺品厂以其所有的权属证号为仙房权证杨府字第00018423、0001824号房屋所有权和土地使用权证书号为仙居国用（2007）第0000837号土地使用权为原审被告康盛化工公司向上诉人贷款、开立银行承兑汇票等授信业务提供抵押担保，依法应承担抵押担保责任。现双方争议的是其中抵押物仙居国用（2007）第0000837号土地使用权有无办理抵押登记。根据我国《担保法》第四十一条规定，以土地使用权进行抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，抵押登记乃抵押权的成立要件，只有经过抵押登记，抵押权才成立。仙居县工商局纸质抵押登记簿和上诉人所持的《抵押物登记证》只记载抵押物价值617.4万元和被担保的主债权数额615万元，没有记载抵押物的具体内容，而仙居县工商局电脑数据抵押登记簿对双方约定的抵押物名称、座落位置、权属证书号、建筑物的面积、土地使用权占地面积以及抵押物价值、被担保主债权数额等内容记载得具体清楚，仙居国用（2007）第0000837号土地使用权也登记其中，纸质登记簿与电脑数据登记簿反映出的内容不矛盾，前者笼统，后者具体，对抵押物状况一一予以罗列，一目了然。抵押权设立以登记为成立要件，目的是为了向社会公众公示抵押物权利发生变动的事实状态，让一般公众所知晓，那么抵押登记簿成为相关权利人或利害关系人查询、复制资料，了解不动产物权变动状态的唯一选择，因此，不论是纸质登记簿，还是电脑数据登记簿，均可供相关权利人或利害关系人查询，起到相同效果，达到公示目的。被上诉人认为后者系仙居县工商局内部行为，不排除可能登记存在过失，作了更改，但未提供证据佐证，本院不予采纳。抵押登记记载的内容决定抵押权的内容，抵押权人行使抵押权皆根据登记簿记载而决定。根据纸质登记簿和电脑数据登记簿记载的内容，应当认定抵押物仙居国用（2007）第0000837号土地使用权于2011年4月26日办理了抵押登记，设立了抵押权，因此，上诉人对仙居国用（2007）第0000837号土地使用权享有抵押权，并享有优先受偿之权利。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人主张仙居国用（2007）第0000837号土地使用权未经抵押登记，与事实不符，本院不予采信。原判因上诉人提供新证据而被变更。依照《中华人民共和国担保法》第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持台州市椒江区人民法院（2012）台椒商初字第247号民事判决主文第一项、第二项、第三项和第五项；
二、变更台州市椒江区人民法院（2012）台椒商初字第247号民事判决主文第四项为：上诉人交通银行股份有限公司台州分行对浙江省仙居县信杰工艺品厂所有的坐落于仙居杨府上张村的房屋所有权证号为仙房权证杨府字第000184**号、仙房权证杨府字第000184**号房屋所有权及该房产占用范围内的建设用地使用权和坐落于仙居杨府上张村权证号为仙居国用（2007）第0000837号11080平方米的土地使用权的折价款或者拍卖、变卖后的价款对原审被告浙江省仙居县康盛化工有限公司的上述债务在最高额本金615万元及相应的利息、实现债权支付的律师代理费范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56850元，保全费5000元，合计人民币61850元，由原审被告浙江省仙居县康盛化工有限公司承担；二审案件受理费46688元，由被上诉人仙居县信杰工艺品厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何敏军
审 判 员 梅矫健
代理审判员 马永飞
二〇一二年十二月十日
代书 记员 杨啸啸