长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0193民初1632号
原告：王鹏赋，男，汉族，1955年1月7日生，住长春市绿园区。
委托代理人：刘明孝，吉林创一律师事务所律师。
被告：宫宇，男，汉族，1986年2月21日生，住长春市绿园区。
被告：长春市家天下房地产经纪有限公司，住所：长春市朝阳区进化街1号祥和小区2幢103号。
法定代表人：云桂艳，董事长
委托代理人：张海宝，总经理。
委托代理人：王皎，该公司职员。
原告王鹏赋诉被告宫宇、长春市家天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹏赋的委托代理人刘明孝、被告长春市家天下房地产经纪有限公司的委托代理人张海宝、王皎到庭参加了诉讼，被告宫宇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告王鹏赋诉称：原告拟在高新区购买房屋一套。2016年9月初，经第二被告网站宣传，原告与第二被告取得联系。2016年9月12日，第二被告联系原告看房，并向原告介绍了第一被告于2013年11月4日从长春市海城房地产开发有限公司购买的并准备通过第二被告出让的坐落于高新区中海兰庭*栋*单元*室，面积为86.57平方米的房屋。原告看房后，第二被告业务员一直向原告游说，称该房屋为其朋友所有，并一再保证不会出现任何问题。在此保证下，原告于2016年9月12日与第一、第二被告签订了三方《买卖定金协议书》并当场交纳定金1万元及中介费8000元。2016年9月20日，第二被告通知原告给付第一被告9万元并同时签订《房屋买卖合同》。合同约定：“总房款40万元”；“定金1万元抵房款”；“签署合同当日交款9万元”；“2016年10月10日乙方(原告)交甲方(第一被告)第三笔房款15万元，甲方(第一被告)在收取第三笔房款的同时，将此笔房款全部用于偿还银行尾款使用，并将房产交付给乙方(原告)使用。”；“待甲方(第一被告)名下的产权证下发后，一个月内甲方(第一被告)自行将银行尾款全部结清，更名至乙方名下。”原告如约履行了合同，并于2016年10月10日再次向第一被告交付15万元房款后，被告将房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修并入住。2017年初，案外人邮储银行催款人员找上门来，向被告宫宇索要逾期贷款。此时，原告于第三人处才了解到：原告于2016年10月日给付被告官宇用于偿还银行贷款的购房款并未按约定向银行如期偿还。同时在案外人处抵押按揭至2043年11月15日，月供1,820元。截止2018年2月26日，尚欠银行贷款本息322,128.06元。虽案外人在长春市宽城区人民法院向被告宫宇提起诉讼，但基于原告自愿代替宫宇偿还贷款义务，案外人已经向该院提出撤诉。同时，原告于2018年2月26日，已将上述欠款本息322,128.06元全部向该银行代偿完毕由于二被告在签订合同过程中存在欺诈行为，且被告官宇一直不向第三人履行偿还贷款义务，虽原告以代偿的行为对《房屋买卖合同》给予追认，但二被告的行为已经给原告造成了巨大的损失。为此，原告诉至贵院，请求：1、依法确认原告与第一被告签订的房屋买卖合同有效，确认中海兰亭*期第*幢*单元*号房归原告所有，并要求被告宫宇配合原告办理该房屋更名过户手续；2、依法判令第一被告偿还原告代替其偿还截止于2018年2月26日止欠案外人本息及滞纳金等322,128.06元贷款总额中除15万元购房尾款后超出部分172,128.06元及自2018年2月26日起至全部给付时止同期人民币贷款利率；3、依法判令第一被告给付原告8万元违约金4、依法判令第二被告返还原告中介费8000元，并承担相应的赔偿责任；5、本案的诉讼费、保全费均由二被告承担。
被告长春市家天下房地产经纪有限公司辩称：1.我公司未与买卖双方签订三方合同，所以我方没有义务承担赔偿责任；2.依据买卖双方合同的收据，只能证明我方只收取中介服务费，所以我方有见证权；3.我方认为没有赔偿原告的责任与义务，事实我们已经告知买卖双方交易中存在的风险，从9月12日签订定金合同到9月20日签订买卖双方合同之间已告知买方即原告，考虑买卖中存在的风险。9月20日我方业务员曲某接到买方电话与被告宫宇签订买卖合同，所以买卖双方是在自愿的情况下签订该合同，与我公司无关。依据合同我方已经把各项款项已说明，并告知原告有尾款。合同已经约定时间和具体款项的事由，足以证明我公司充分告知原告即买方交易中存在的风险，并且合同并未体现我公司任何权利与义务。所以我方认为原告要求无理由，我公司中介费不予退还。
被告宫宇未到庭，未发表答辩意见。
经审理查明：2016年9月12日。原告王鹏赋与被告宫宇签订《买卖定金协议书》一份。约定被告宫宇将坐落于长春市中海兰庭*栋*元*室，建筑面积为86.57平方米的房屋，出售给原告王鹏赋，该房屋性质为商品房。原告王鹏赋经现场勘查该房屋后，对被告宫宇出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币40万元整的总价款购买该房屋，该价款不包含依国家规定应当由出卖方承担的税费。经原被告双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由原告王鹏赋负担，房款的支付方式为全款。该协议第三条约定，原告应于本协议签署时向被告支付购房定金一万元整。同时在该协议第四条中双方约定，在本协议签署后，双方应于2016年10月2日前签署《长春市存量房屋买卖合同》。原告王鹏赋于当日在支付被告宫宇房款24万元。经原被告双方同意，由丙方长春市家天下房地产经纪有限公司为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时，由原告向长春市家天下房地产经纪有限公司支付居间代理费人民币8000元整。本协议签署后，原被告双方私自或者另行通过其他居间方签订房屋买卖合同的，长春市家天下房地产经纪有限公司有权要求原被告支付本条约定的全部居间代理费。该协议第五条约定，就原告购买房屋资格事宜，各方同意原告保证并承诺。最迟在签署买卖合同之前，向长春市家天下房地产经纪有限公司提交购房资质审核所需的所有文件或材料，原告保证其提交的材料真实合法有效，如因原告提供虚假材料或原告故意隐瞒真实情况，导致期未能通过购房资格审核的，就原告已支付的款项，被告有权不予返还，长春市家天下房地产经纪有限公司协助原告进行购房资格审核，如原告未能通过购房资格审核，各方面免责切该协议自动终止，同时被告宫宇应在资格审核结果出具后五个工作日内，直接向原告王鹏赋退还其以支付的定金。但被告长春市家天下房地产经纪有限公司，并未在该定金协议书中签字盖章。同时在该协议下方所附的定金收付收据中，被告宫宇在收据中签字确认：在长春市家天下房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到买受人王鹏赋购买位于中海兰庭9栋1单元2102室房屋的购房定金共计人民币一万元。
2016年9月12日，被告长春市家天下房地产经纪有限公司为原告王鹏赋出具编号为0000035的收款收据，表示收到居间服务费8000元。同日被告宫宇为原告王鹏赋出具定金收条，表示今收到王鹏赋（身份证号********），购买中海兰庭小区*栋*单元*号房房屋定金一万元。
2016年9月20日原告王鹏赋与被告宫宇签订《房屋买卖合同》，约定：被告宫宇所售房屋位于中海兰庭*栋*单元*室，有产权住房，为砖混结构。建筑面积为80.57平方米。约定宫宇所售房屋产权证和土地使用权证正在办理中，现持有其与长春海成房地产开发有限公司签订的购买该房屋的商品房买卖合同，合同号为******。房屋价格经原被告协商一致，房屋价款金额为人民币40万元。付款期间及方式约定：在2016年9月12日，原告交被告宫宇购房款的定金人民币一万元，此定金在交易完成时冲抵房款。在2016年9月20日签订此合同的同时，原告交被告宫宇第二笔房款9万元，被告所收房款均以原告所打收条为准。2016年10月10日，原告交被告宫宇第三笔房款15万元，被告在收取第三笔房款的同时，将此笔房款全部用于还银行回款使用，并将房产交付给原告使用。原告所售房款以原告所打收条为准。在被告宫宇名下的产权证下发后一个月内。被告宫宇自行将银行尾款全部结清，并换取新产权证，更名至原告王鹏赋名下。王鹏赋当日将此房的尾款15万元全部补齐付给被告宫宇。至此，房款全部支付完毕。同时在该合同第四条第二款关于产权办理中，双方当事人约定：被告宫宇名下的产权证办理，被告宫宇承诺自开发商通知被告公寓进行办理产权证之日起，被告宫宇应无条件第一时间出面与其开发商协商办理，不得以任何借口拖延，否则视为违约。关于更名过户双方约定：待被告名下的产权证办理完毕后30日内，原被告双方共同到产权交易中心办理双方房屋更名过户手续，更名过户所需要全部税费由原告负担。该合同第五条中，被告宫宇保证：1、保证对其所销售的房屋拥有合法的完整的产权。被告在下产权证后一个月内，自行将房屋的银行尾款全部还清，并保证未为任何第三方设定权利担保，如交接后发现该房屋交接前存在前述纠纷，由被告宫宇承担全部责任，并向原告承担违约责任。2、被告宫宇保证在将房屋交付原告王鹏赋时房屋的现状和看房时相符，保证更名过户手续能正常办理，更名时所需要的手续和人员齐全。在该合同第六条中双方约定了违约责任：1、原被告双方任何一方违反此协议，任何一款会有欺诈行为的，均视为违约，违约或欺诈方应向对方支付总房款20%的违约金，并负担对方由此而引起的损失和费用，2、在一方违约的情况下，对方除可以要求违约方承担前述违约责任之外，还有权视情况解除合同。
2016年9月20日，被告宫宇为原告出具收条，记载：今收到王鹏赋购买中海兰庭*栋*单元*室房屋第一笔购房款人民币9万元整，此房屋购买价为40万元整。2016年10月10日，原告王鹏赋中国邮政储蓄银行向被告宫宇卡号******转款人民币15万元。同日，被告宫宇为王鹏赋出据收条载明：今收到王鹏赋购买中海兰庭*栋*单元*室房屋购房款15万元整。此房屋总价款为40万元整。
中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林省分行前进大街直属支行向本院出具《关于王鹏赋代宫宇偿还贷款的情况说明》，记载：长春高新技术产业开发区人民法院：宫宇2013年11月15日同中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林省分行前进大街直属支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，宫宇经常未按时履行还款义务，已构成违约。2018年2月26日，王鹏赋来到我行，与我行针对宫宇欠款一事沟通后，同意为宫宇承担剩余还款义务。由于至今无法联系（失联），因此，王鹏赋将钱款322128.206元，存入其名下账******内，我行为王鹏赋办理指定账户扣款，目前宫宇在我行的贷款已全部结清。
庭审过程中。经原告王鹏赋申请，冯广益、李岩涛二人为其出庭作证，证明涉案房屋的出售信息是由被告长春市家天下房地产经纪有限公司在网上发布的。经被告长春市家天下房地产经纪有限公司申请，证人曲志双出庭，为被告长春市家天下房地产经纪有限公司作证，证明在与原告沟通时已经告知该房屋交易有一定的风险。并发表证言如下：“我介绍的说的就是便宜，房子有尾款，没有产权证，如果要买房子，就得把银行尾款还清，然后办理更名过户。已经向他介绍有尾款和交易中的风险。”被告长春市家天下房地产经纪有限公司在庭审中陈述：“因为我们之前已经告知了原告涉案房屋是有危险性的。只有你们自愿进行买卖，因此为啥？合同中签字盖章，但收取了8000元的居间服务费。据被告长春市家天下房地产经纪有限公司陈述，其提供的居间服务包括房源的真实性，定金一万元的代保管，并且告知原告，考虑此房屋的风险信号，再决定是否购买。如若不满中介服务费及订金如数返还，并且全程陪同。关于该房屋的风险。房子是家天下房地产经纪有限公司陈述之前已经告知，买方房屋有尾款大约30万没有还清，而且卖方没有能力一次性偿还。但上述内容均没有形成书面协议。”
本院认为，2016年9月12日原告王鹏赋与被告宫宇签订的《买卖定金协议书》及2016年9月20日原告王鹏赋与被告宫宇签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。上述两份协议，不违法法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同当中的约定履行各自的义务。被告长春市家天下房地产经纪有限公司虽然没有在上述两份协议中签字盖章，但其收取原告王鹏赋居间服务费用8000元的事实，以及结合被告长春市家天下房地产经纪有限公司庭审时的陈述、证人曲志双的证言，可以认定被告长春市家天下房地产经纪有限公司已与原告王鹏赋被告宫宇之间形成居间服务合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定，或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬，居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
民事诉讼中答辩、质证及出庭参与庭审的过程是当事人行使自身权利的重要方式，经法庭合法传唤拒不到庭进行答辩和质证的当事人，即是放弃行使权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。本案中，被告宫宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照上述法律的规定视为对原告陈述事实的承认。同时，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林省分行前进大街直属支行出具的情况说明能够证明被告宫宇现已无法偿还欠付银行的关于涉案房屋的贷款。现原告王鹏赋已将全部贷款代被告宫宇结算完毕。在涉案房屋上已不存在任何抵押权利人。同时原告王鹏赋也已严格按照其与被告宫宇所签订的房屋买卖合同中约定的时间点如数支付了被告宫宇相应的购房款项。在此情况下，原告王鹏赋已提前完成了合同当中约定的全部义务。被告宫宇应当按照合同的约定，在该房屋能够办理产权登记时为原告王鹏赋将涉案房屋名变至原告王鹏赋名下。
原告王鹏赋一并提出诉讼请求，要求确认涉案房屋归原告王鹏赋所有，但双方当事人签订的房屋买卖协议，是债权行为，只是当事人之间的合意，并不能直接引起物权变动，取得的仅为债权权益上的权利。法院仅能根据买卖协议的约定和当事人的诉求判决履行交付义务、协助过户，而不能直接判决标的物的归属，最终发生物权变动应该为产权部门登记时。故对原告主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。本案中原告王鹏赋为取得与被告宫宇所签订的房屋买卖合同当中约定的权利，代被告宫宇向案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林省分行前进大街直属支行缴付了应由宫宇缴付的欠付银行贷款322128.06元。该款项扣除15万元本应由王鹏赋支付的房款，剩余部分的172128.06元属被告宫宇无合同以及法律规定的不正当获得的利益，该部分钱款应当由被告宫宇返还给原告王鹏赋。原告王鹏赋于2018年2月26日代宫宇结清上述款项，所产生的直至给付之日止的相关利息也应当由宫宇负担。原告主张被告违反了合同第二条第三项的约定，没有按照约定将第三笔购房款15万元偿还给银行，也违反了该合同第四条第二款第一项约定的“自开发商通知甲方进行办理产权之日起，无条件为其办理更名过户的相关事宜”，进而构成违约，并要求被告宫宇支付违约金人民币8万元。经核实，该房屋已经符合更名过户条件，但被告宫宇并未按照该合同第四条第二款第一项的约定，为原告王鹏赋办理更名过户手续，导致王鹏赋的权利不能实现，其行为已经构成违约。根据双方合同第六条第一款的约定，违约方应当向原告支付房总价款20%的违约金，共计人民币8万元，并赔偿给原告王鹏赋所造成的相应损失。
关于原告主张被告家天下房地产经纪有限公司应当返还居间服务费8000元一节。因被告长春家天下房地产经纪有限公司已经促成了原告王鹏赋与被告宫宇之间合同的成立，因此原告主张返还该8000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告王鹏赋主张被告家天下公司应当承担损害赔偿责任一节。首先，王鹏赋主张家天下公司承担赔付责任的依据为存在欺诈行为，该公司没有告知原告王鹏赋涉案房屋存有银行贷款，并且被告宫宇有不能偿还所欠银行贷款尾款的风险。但是，根据王鹏赋与宫宇在2016年9月20日所签订的房屋买卖合同中约定的房款给付方式和时间段的约定里，可以明确确认该房屋存有银行贷款。如该合同第二条第二款第三项中，明确约定被告在收取第三笔房款的同时将此笔房款全部用于还银行尾款使用；第四项约定在被告名下的产权证下发后一个月内被告自行将银行尾款全部结清。上述约定均能体现原告王鹏赋在签订房屋买卖合同时，应当知悉涉案房屋存有银行贷款尚未结清的事实。原告王鹏赋主张要求被告长春市家天下房地产经纪有限公司承担赔偿责任，无事实及法律依据。
综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百二十二条、四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决如下：
一、原告王鹏赋与被告宫宇于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》有效。被告宫宇于本判决生效后，配合原告王鹏赋办理该房屋更名过户手续致原告王鹏赋名下；
二、被告宫宇于本判决生效后偿还原告王鹏赋为其代偿的银行贷款人民币172128.06元及利息（利息自2018年2月26日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；
三、被告宫宇于本判决生效之日支付原告王鹏赋违约金人民币80000元；
四、驳回原告王鹏赋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9780元、保全费4358.69元由被告宫宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 杨 鹤
人民陪审员 代淑华
人民陪审员 张 勤
二〇一八年三月三十日
书 记 员 贺新媛