吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）吉中民再字第60号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：朴虎根，住吉林市。
委托代理人：常宏，住吉林市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘惠婷，住舒兰市。
委托代理�：齐国英（刘惠婷之母），住舒兰市。
委托代理人：王政英，吉林巡达律师事务所律师。
申请再审人朴虎根因与被申请人刘惠婷房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）吉中民三终字第141号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2012年8月31日作出（2012）吉民申字第656号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。朴虎根及委托代理人常宏，刘惠婷委托代理人齐国英、王政英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2010年9月27日，一审原告朴虎根起诉至吉林省舒兰市人民法院称，2006年10月27日，朴虎根、刘惠婷签订房屋买卖协议书，刘惠婷将其所有的54平方米房屋，以180000元价格卖给朴虎根，朴虎根用其63.81平方米房屋（作价99543.60元）并向刘惠婷支付差价80456元抵偿应付价款，�方各自承担办证费用。当刘惠婷向朴虎根交付该房屋产权证书时，朴虎根发现刘惠婷房屋产权登记面积仅为29.14平方米，比协议约定的54平方米的产权面积少了24.86平方米，即造成朴虎根为此多支付给刘惠婷房款的事实，朴虎根要求刘惠婷承担违约责任，赔偿朴虎根受到的经济损失82866元。刘惠婷（一审被告）辩称，1、朴虎根属重复告诉，2008年12月8日，朴虎根就同一事实向法院提起过诉讼。2、2006年10月27日，朴虎根以自己开发的综合住宅楼603室与刘惠婷的产权面积29.14平方米、实际房屋面积50余平方米的房屋互换，朴虎根是为了囤积土地，不存在朴虎根多支付给刘惠婷房款的事实。3、朴虎根的主张无事实依据，且已过诉讼时效。
吉林省舒兰市人民法院一审查明，2006年10月27日，朴虎根与刘惠婷签订互换协议书，约定以刘惠婷祖父所有的54平方米房屋一座作�180000元与朴虎根新建63.81平方米住宅楼（作价99543.60元）互换，由朴虎根另向刘惠婷支付差价80456元。刘惠婷承诺于一个月内将房屋产权证由其祖父变更到刘惠婷名下。该协议另约定交付差价款、房屋、产权证照的时间及刘惠婷承诺凡由房屋产权所引起的一切纠纷刘惠婷负完全责任，并双倍返还定金，承担法律经济责任。签订协议当天刘惠婷收到朴虎根交付的定金30456元。2006年11月27日，刘惠婷取得其用于交换的房屋产权证，该产权证记载建筑面积为29.14平方米。2007年4月12日，刘惠婷向舒兰市国土资源局交纳临时用地管理费及变更登记费，办理其用于交换房屋土地使用证更名手续。2007年4月29日，刘惠婷收到朴虎根交付的余款46939.80元，并于当日将其用于交换的房屋及产权证、土地证交付朴虎根。朴虎根将用于互换的自建的坐落于舒兰市制动器厂西侧开发区农机综合楼3�楼6单元603室房屋已办理了产权证照，房屋所有权人为舒兰市开发区农机修造厂。舒兰市开发区农机修造厂系朴虎根开办的私营企业，朴虎根为该企业的法定代表人。
吉林省舒兰市人民法院一审认为，由于朴虎根与刘惠婷房屋互换产生纠纷后，朴虎根于2009年曾向法院起诉，主张撤销房屋互换协议，说明朴虎根始终在主张权利，故本案未过诉讼时效，刘惠婷主张本案已过诉讼时效，其抗辩理由不成立。朴虎根于2009年向本院提起的诉讼是撤销权纠纷，而本案朴虎根提起的诉讼是合同有效，要求刘惠婷承担违约责任，刘惠婷主张本案属重复告诉，其抗辩理由不成立。朴虎根、刘惠婷签订的房屋互换协议有效，按照双方签订的协议，刘惠婷用于互换的房屋产权面积应为54平方米，而刘惠婷实际交付给朴虎根的房屋具有合法产权手续的面积只有29.14平方米，刘惠婷应承担违约责任，赔偿朴虎根因缺少面积造成的经济损失。
2010年12月13日，吉林省舒兰市人民法院作出（2010）舒民二初字第323号民事判决：刘惠婷赔偿朴虎根经济损失82866元（180000元÷54平方米×24.86平方米），于本判决发生法律效力后十日内付清。
刘惠婷不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院适用简易程序审理本案违法。本案争议较大，不适用简易程序审理。2、一审法院认定刘惠婷互换房屋产权面积为54平方米错误。朴虎根提供的协议书经司法鉴定两页并非一次形成，且第一页没有刘惠婷签名，一审法院用刘惠婷没有签字确认的内容确认刘惠婷的义务，明显适用法律错误。3、朴虎根在诉状中自认约定的房屋面积是54平方米，也就是说不是产权面积54平方米，房屋面积与产权面积是两个概念。一审法院不采信司法鉴定中心的检验报告是错�的。朴虎根答辩称，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院二审认为，双方当事人签订的房屋买卖协议，并不是普通的房屋买卖协议，而是在将各自房屋作价后进行房屋互换的民事行为，是一种特殊的买卖关系。朴虎根用63.81平方米的楼房与刘惠婷54平方米的平房进行互换，而且朴虎根还向刘惠婷支付差价80456元，由此可见双方不是简单的面积互换。通常来讲，同等面积房屋楼房的价格要高于平房价格，朴虎根用大面积的楼房换小面积的平房且向对方支付差价，看中的不只是平房的房屋面积，也包括平房的土地使用面积，实际上刘惠婷的房屋土地使用面积是116.3平方米，因此，这种互换的买卖行为应视为民间的“一堆一块”的买卖行为。房屋的买卖不同于普通商品的买卖，买房人在购买房屋之前对欲购买房屋的现状、是否存在权利瑕疵应进行基本的审查义务。于本案而言，朴虎根购买了刘惠婷房屋附近的多处房屋，其购买平房的目的本院不能妄加推测，但朴虎根在购买多处房屋之前，应该对房屋的现状进行勘察，对房屋的产权状况以及是否存在权利瑕疵进行必要的查验，这也是买房人的基本心理和所进行的基本工作。朴虎根以事后发现房屋产权面积与实际面积不符为由，要求刘惠婷承担违约责任于理不符，于法无据。单从房屋产权证记载的面积而言，并不是所有的房屋均有产权证，但房屋的实际面积是存在的，对这样房屋的买卖法律没有明令禁止，实际生活中，对此类房屋的买卖比比皆是，房屋产权登记面积与实际面积不符的情况也存在，法院不能因此而一律判决存在违约情况。二手房屋的交易不同于新开发房屋的买卖，二手房屋通常不是按照平�米作价的，而是按照房屋的实际现状进行的买卖，刘惠婷的房屋产权登记面积比协议约定的面积少24.86平方米，但该面积的房屋是实际存在的，该面积的房屋也没有被认定为违法建筑，故对产权没有登记的24.86平方米房屋的买卖也是法律所允许的。刘惠婷依照协议的约定，将54平方米的房屋连同房屋的土地使用面积交付给朴虎根，履行了合同约定的义务，不存在违约之处，朴虎根要求刘惠婷承担违约责任没有证据支持。
2011年3月31日，本院作出（2011）吉中民三终字第141号民事判决：一、撤销吉林省舒兰市人民法院（2010）舒民二初字第323号民事判决；二、驳回朴虎根的诉讼请求。一审案件受理费1800元，二审案件受理费1872元，由朴虎根负担。
朴虎根申请再审称，1、原审认定事实错误。合同约定，刘惠婷负有交付产权登记面积为54平方米房屋的合同�务，而刘惠婷在签订合同之后，交付的房屋所有权证书产权面积登记仅为29.14平方米。由于刘惠婷当时称房屋所有权证书存放在其祖父那里，朴虎根在没有看到产权证书的情况下就与刘惠婷签订了合同。此事实已经被吉林市中级人民法院作出的（2010）吉中民三终字第102号民事判决予以确认。2、原审程序违法。原审开庭时间是2011年4月8日，判决书却在2011年3月31日作出。经调阅原审卷宗发现，没有庭审笔录，只有询问笔录，而询问笔录的时间有明显的改动，把4月8日改为3月8日。3、协议书合法有效。上面写的产权面积是54平方米，而交付的房屋面积是29平方米。由于刘惠婷交付房证时朴虎根生病住院，没有及时发现房证面积问题。4、朴虎根不是开发商，不存在囤积土地的可能。我们置换的是房屋产权面积，和土地证没有任何关系。5、刘惠婷提供不出协议原件，应承举�不能的责任。
被申请人刘惠婷辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、朴虎根对一审判决并未提出上诉，说明他认可本案认定事实，现在主张认定事实错误，自相矛盾。2、朴虎根是开发商，看重的是房屋土地使用面积，是为将来开发囤积土地。签订协议前，朴虎根多次查看房照和实地测量，对房屋产权面积非常清楚，其在另案中自认“双方约定用于互换的房屋面积为54平方米”而不是产权面积。朴虎根主张“产权面积54平方米”的协议是伪造的，该页没有刘惠婷的签字，且经司法鉴定，与刘惠婷签字的页非一次形成。3、朴虎根作为开发商，长期从事房地产买卖、拆迁工作，对房地产买卖、开发的专业知识明显优于刘惠婷，说刘惠婷欺诈有悖常理。4、原审庭审笔录时间与开庭传票时间及判决时间不符，应是笔误，不影响对事实的认定�二审判决的正确性。
本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院再审认为，朴虎根关于原判决认定事实错误的主张不成立。朴虎根称，刘惠婷交付房屋的产权登记面积仅为29.14平方米，与合同约定54平方米不符，朴虎根在签订合同时并未见到产权证。对此，原判决在论理部分阐述为，朴虎根作为购房人，应对房屋的现状及产权状况进行查验，朴虎根以事后发现房屋产权面积与实际面积不符为由，要求刘惠婷承担违约责任于理不符，于法无据。据此可以看出，原审已经认定了朴虎根是在签订合同后发现的用以置换的房屋产权面积与合同约定不符，故原审认定事实与朴虎根主张的事实并不矛盾，原审认定事实不存在错误。另，朴虎根认为原判决程序违法，判决书落款日期在开庭时间之前。经本院再审审查，原审程序虽然存在违法之处，但并�影响本案判决结果。至于朴虎根所称系因生病住院而未能及时发现房证面积问题、其不是开发商、刘惠婷未能提供合同原件等等理由，均与本案争议焦点无关，本院不予评述。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。虽程序违法，但判决结果正确，依法纠正后，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2011）吉中民三终字第141号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 许金龙
代理审判员 丛军霞
代理审判员 付婷婷
二〇一二年十二月十八日
书 记 员 李玉娇