重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01106号
上诉人（原审原告）文波。
委托代理人闫利，重庆朗坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码62204113-0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人王量，上海中建中汇（重庆）律师事务所律师。
委托代理人史永峰，上海中建中汇（重庆）律师事务所律师。
上诉人文波与被上诉人重庆云天物业发展有限公司（下称云天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第10698号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年2月6日，文波与云天公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定文波购买云天公司开发的位于重庆市南岸区×××××××××××××房屋，房屋总价款562393元。第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，云天公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付文波使用。第十三条办理产权登记约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记。由文波委托云天公司办理的，文波应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由文波提供的资料提供给云天公司。如因云天公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过60日后，文波要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至云天公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，云天公司按日向文波支付已付房价款万分之一的违约金，并于云天公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向文波支付违约金。合同补充协议第六条云天公司逾期交房的违约责任约定，鉴于乙方充分了解其购买房屋的实际情况，经双方协商一致，若云天公司未能按约定交房，从逾期之日起30个工作日内，文波不追究云天公司的违约责任；若云天公司逾期交房超过30个工作日内，云天公司每日按文波已付购房款的万分之一向文波支付违约金。第九条产权登记约定，由文波委托云天公司办理的，文波应按买卖合同第十三条第三款约定的时间将办理产权登记所需全部资料提交给云天公司。若文波在规定时间内未提供所需资料，或未付清已到期的银行贷款、相关税费、专项大修基金，云天公司有权拒绝按买卖合同约定的时间为文波办理产权登记的相关手续，且不视为违约。若因云天公司原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，云天公司每日按文波已付购房款的万分之一向文波支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办理程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，云天公司不承担违约责任。
合同签订后，文波通过支付首付款和银行按揭的方式付清全部购房款562393元，并缴纳了大修基金等税费。云天公司未按合同约定的时间交房和为文波办理房地产权登记。
2012年8月30日，涉案工程取得建设工程竣工验收备案登记证。
2012年9月9日，涉案房屋交付。同日，文波、云天公司签订《接房备忘录》，约定云天公司愿意承担截止时间为2012年7月31日的《商品房买卖合同》项下包括但不限于因其逾期交房等产生的违约金及造成文波的其他全部经济损失共计20074元，对之前已收到首笔30%违约金的，于此次付款中予以扣除。2012年8月1日起至取得竣工备案证期间的违约金按万分之三另计。鉴于云天公司资金紧张，承诺分三期向文波支付第一条项下款项，第一期于2012年10月25日前向文波支付第一条项下款项的30%，约6022元；第二期于2012年12月25日前向文波支付第一条项下款项的30%，第三期于2013年2月25日前向文波支付第一条项下款项的40%以及2012年8月1日之后的违约金。文波不再追究2010年2月6日签订的《商品房买卖合同》项下包括但不限于云天公司因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在云天公司交房且文波支付完其他应付款项之后全部了结。
2012年11月22日，云天公司向文波付款6022元。之后，云天公司未后文波支付任何款项。
原审原告文波诉称，其与云天公司于2010年2月6日签订重庆市商品房买卖合同，该合同约定文波购买云天公司位于重庆市南岸区×××××××××××××房屋及其房屋交付时间、办理产权证时间等双方的权利与义务。合同签订后，文波按约履行了付款义务，云天公司未按时向文波交付房屋。后双方于2012年9月9日签订了关于逾期交房产生的违约金支付期限的接房备忘录，云天公司未按时支付违约金。云天公司未按合同约定向房屋权属登记中心提交办理房产证申请资料，至今文波未取得房屋产权证。起诉请求判令云天公司向文波支付：1、逾期交房违约金19112.54元及其逾期利息721.15元，并自起诉之日至实际支付违约金之日止每月以97.40元支付逾期利息；2、逾期向房屋权属登记机构提交办理房产证申请资料的违约金17715.38元，并至实际向房屋权属登记机构提交办证申请资料之日止每月以1687元支付违约金；3、云天公司承担本案诉讼费。
原审被告云天公司辩称，对文波主张的事实无异议。双方签订的接房备忘录约定了违约责任，对利息不认可，违约金按万分之一计算。公司只负责办理大证，办小证需文波配合，文波不配合办证，公司不承担责任。接房备忘录约定了公司除逾期交房外的违约责任都不应承担。
原审法院认为：文波、云天公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《接房备忘录》是其真实意思表示，合法有效。双方均应按合同及接房备忘录约定履行各自的权利义务。文波已按合同约定缴纳全部房价款，云天公司未按合同约定按期交房及办理房地产权属登记，属违约行为，应向文波承担违约责任。
关于逾期交房的违约责任。双方在商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任有明确约定，但在实际交房日，双方又签订了《接房备忘录》，该《接房备忘录》对逾期交房的违约责任另行作了约定，应视为对原违约责任约定的变更。因此，逾期交房的违约责任按《接房备忘录》的约定计算。双方同意因逾期交房的违约金为20074元，并分期支付。第一期6022元支付时间为2012年10月25日前，而云天公司于2012年11月22日支付，应承担逾期支付期间的相应利息，即6022×5.6%×28÷365=25.87元。第二期6022元、第三期8030元违约金均未支付，云天公司还应承担自应支付之日至实际支付之日止的相应利息。结合合同补充协议第六条的约定，2012年8月1日至取得竣工备案证即2012年8月30日止的违约金每日按已付房价款万分之三支付，即562393×30×0.0003=5061.54元。此款约定支付时间为2013年2月25日，云天公司应从2013年2月26日向文波支付相应利息。
关于逾期办证的违约责任。双方在《接房备忘录》中明确约定文波不再追究2010年2月6日签订的《商品房买卖合同》项下包括但不限于云天公司因交房逾期产生的任何违约责任，该任何违约责任当然应当包括因逾期办证产生的违约责任。因此，文波在签订《接房备忘录》时，已对逾期办证的违约责任作出放弃追究的意思表示。且文波未举证证明该《接房备忘录》系强迫、威胁其签订。对文波要求云天公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条之规定，遂判决：一、重庆云天物业发展有限公司在本判决生效后三十日内向文波支付逾期交房的违约金14052元，并按以下计算方式支付利息：以6022元为基数按人民银行同期贷款利率自2012年10月26日至2012年11月22日止的利息25.87元；以6022元为基数按人民银行同期贷款利率自2012年12月26日至付款之日止的利息；以8030元为基数按人民银行同期贷款利率自2013年2月26日至付款之日止的利息。二、重庆云天物业发展有限公司在本判决生效后三十日内向文波支付2012年8月1日至2012年8月30日止的违约金5061.54元，并自2013年2月26日至付款之日按人民银行同期贷款利率支付利息。三、驳回文波的其余诉讼请求。案件受理费343元，由云天公司负担。
宣判后，文波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，依法改判云天公司立即支付文波逾期未向房屋权属登记机构提交办理房产证申请资料的违约金17715.38元，并从起诉之日至实际向房屋权属登记机构提交办证申请资料之日止每月以1687元支付违约金，上诉费由云天公司承担。其理由是：《接房备忘录》是云天公司专门就逾期交房而预先拟定，订立时并未与文波等购房者协商，并要求购房者接房时必须签订《接房备忘录》，否则不予交付房屋。《接房备忘录》属于格式条款，其中第六条排除了文波主要权利，免除了公司主要义务，应属无效，且第六条对双方权利义务的约定也不明确，在理解不一致时，也应当作出对提供格式条款一方不利的解释。
被上诉人云天公司答辩称：《接房备忘录》是双方在平等自愿的基础上协商达成的一致意见，是合法有效的。文波签订该协议对其权利进行了处分，一审判决应予维持。
二审审理中，文波提交调查笔录两份及视频资料，同时申请证人李平出庭作证，拟证明案涉房屋同一小区其他涉及逾期交房的业主在接房之时，都被迫与云天公司签订了公司事先制作好的《接房备忘录》，否则就无法接房。云天公司质证认为调查笔录不属于新证据，也无法核实被调查人的身份，不认可真实性，同时也不能证明云天公司胁迫业主签订《接房备忘录》；视频资料不属于新证据，对真实性提出异议；认为证人证言也不属于新证据，对证人的业主身份提出质疑，其作证时陈述签订备忘录时人身并未受到限制或胁迫，说明业主可以选择通过其他途径进行权利救济。本院对此认为，调查笔录及视频资料无法核实真实性，即使真实，也不能证明文波签订《接房备忘录》是受到了胁迫，故对于上述证据，本院不予采信。二审中，云天公司陈述讼争房屋所在的楼房于2013年底至2014年初办理了产证总证。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：本案争议焦点为2012年9月9日《接房备忘录》的性质及效力。文波认为《接房备忘录》是云天公司制作的格式合同，其中第六条排除文波主要权利、免除公司主要义务，应属无效；即使有效，约定也不明确，应作出不利于提供格式合同一方的解释。经查，《接房备忘录》仅是双方就接房事宜进行的特别约定，并不具有格式合同的性质，其中第六条约定文波不再追究案涉《商品房买卖合同》项下包括但不限于云天公司因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在云天公司交房且文波支付完其他应付款项之后全部了结，表明文波为了接房而放弃对合同项下其他违约责任进行追究的权利，其中即包含逾期办证违约金在内，该约定具体明确，也并非含义不明需要特别解释。文波称《接房备忘录》系其为了接房而被迫签订，因其即使不接房，也可以依法主张相应权利，其为了接房而放弃部分权利的行为并非受到胁迫。故文波的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费686元，由文波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年五月四日
书 记 员 栗宏豪