吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2117号
上诉人（原审原告）：吉林市荣德物流有限公司，住所地吉林市龙潭区金珠工业区银顶街5号。
法定代表人：魏洪刚，经理。
委托诉讼代理人：魏艳辉，该公司财务。
委托诉讼代理人：范继光，吉林东坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：关英芙，女，1971年5月16日生，满族，永吉县教育局教科所职员，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林市龙华电力技术有限公司，住所地吉林高新区工业二区兴隆街西侧1819号。
法定代表人：谷知音，经理。
委托诉讼代理人：苗胜平，公司职员。
上诉人吉林市荣德物流有限公司（以下简称荣德物流）因与被上诉人关英芙、吉林市龙华电力技术有限公司（以下简称龙华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣德物流的委托诉讼代理人魏艳辉、高越，被上诉人关英芙及其委托诉讼代理人贾广御，被上诉人龙华公司的委托诉讼代理人苗胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣德物流上诉请求：撤销原判，支持荣德物流原审诉请。不承担本案诉讼费。事实和理由：1.原判决认定事实错误。认定荣德物流与龙华公司不存在房屋买卖合同关系错误。认定魏艳辉以关联交易抽逃出资错误。认定魏艳辉不能代表荣德物流也是错误的。2.原判决适用法律错误。本案不应适用《中华人民共和国公司法》第三十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十二条之规定。
关英芙辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
龙华公司辩称，没有意见。
荣德物流向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销（2016）吉0291执异4号执行裁定书中对吉林高新区工业二区兴隆街西侧1819号房屋所占用土地使用权的查封；2.停止执行。
一审法院认定事实：龙华公司2006年9月19日成立，注册资本1000万元。2014年6月16日龙华公司股东由范建武变更为魏艳辉等7人。魏艳辉用其享有的对龙华公司700万债权中272万元债权作为股本金，成为龙华公司的股东，所占股份为27.2%。2015年3月25日龙华公司（甲方）与荣德物流（乙方）签订房地产转让协议，约定：第一条转让标的物1.甲方同意将其坐落于高新区工业二区兴隆街西侧（街）1819号办公楼房屋及其占用土地使用权（含附属设施）一并转让给乙方，其中房屋建筑面积为3136.98平方米，结构为砖混，土地使用面积5812.17平方米。2.甲方所转让的房屋所有权证号分别为吉林市房权证高字第XXXX、GXXXX、GXX**号，房屋土地使用权证号为吉市国用（2011）第220204001764号，土地性质为出让。第二条房屋价格及其他费用1.甲乙双方协商一致，甲方所转让的房屋总价款为捌佰叁拾万元整（830万元），包括股本金柒佰万元（700万元）、现金壹佰叁拾万元（130万元），该价款为乙方受让房屋、土地使用权、装修及附属设施的全部价款。2.该处房屋及土地转让及变更产权登记所产生的一切费用（包括但不限于税费、评估费、工本费等）由乙方支付。第三条付款方式双方约定，在合同签订时交清（人民币）壹佰叁拾万元整（130万元）。第六条其他约定1.本协议签订后乙方股东魏艳辉退出在甲方的全部股权及退出吉林格立特电气有限公司的全部股权份额，其退出股份额冲抵转让款，股权份额作价为700万元。荣德物流购买涉案房屋及房屋土地使用权支付款项为：1.替龙华公司偿还贷款公司借款700万元；2.支付给龙华公司130万元；3.魏艳辉对龙华公司享有的债权700万元（包括债转股的272万元）冲抵购房款。2014年7月27日龙华公司出具收款证明，内容：“一、在2014年王艳玲代龙华公司收到魏艳辉购买房款70万元；二、2014年期间魏艳辉为购买龙华公司的房打款20万元；三、2014年11月吉林市滕泰实业有限公司代替荣德物流为购买龙华公司的房产打款40万元。荣德物流（魏艳辉为荣德物流的大股东）为购买龙华公司所有的位于高新区工业二区兴隆街西侧（街）1819号办公楼房屋及其占用土地使用权（含附属设施）已经全部付清该款项。”2014年5月22日、5月28日、5月30日、7月18日魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款公司借款本金650万元及利息490667元。2015年5月15日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉林市房权证高字第GX000004805、GXXXX号房屋的税款。2015年7月7日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉林市房权证高字第XXXX房屋的税款。2015年7月7日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉市国用（2011）第220204001764变更土地使用权的税款。吉林市房权证高字第XX**号房屋已于2015年5月20日办理完变更登记手续，变更后房屋所有权人为荣德物流，产权证号为吉林市房权证高字第XX**号，并颁发了房屋所有权证。另查明，2014年1月17日龙华公司向关英芙借款50万元，并约定按月利2分5计算利息。关英芙诉龙华公司民间借贷纠纷一案本院于2015年1月12日立案，于2015年4月10日作出（2015）吉高新民一初字第9号民事判决，判决内容：被告龙华公司立即返还原告关英芙借款50万元并支付利息（利息的计算：自2014年1月17日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算至本判决生效时止）。案件受理费8800元由被告龙华公司承担。该判决于2015年5月15日生效。2015年5月21日关英芙向本院申请强制执行，2015年7月21日本院作出（2015）吉高新执字第206-1号执行裁定，当日查封了吉林高新技术产业开发区工业二区兴隆街西侧1819号房屋所占用的土地。荣德物流向本院提出执行异议，本院于2016年5月16日作出（2016）吉0291执异4号执行裁定，裁定驳回案外人荣德物流的执行异议请求。再查明，荣德物流成立于2012年6月13日，2015年1月21日荣德物流法定代表人由魏艳辉变更为魏洪刚，荣德物流的股东分别为魏艳辉、魏洪刚。
一审法院认为，首先，荣德物流与龙华公司不存在真实的房屋买卖合同关系。荣德物流股东魏艳辉享有对龙华公司的债权，魏艳辉与龙华公司约定用涉案厂房抵顶欠款，但因涉案厂房价值远远超出魏艳辉对龙华公司享有的债权，双方约定由魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款的借款本金及利息，另由魏艳辉给付龙华公司现金130万元。从以上事实可以看出，龙华公司将涉案厂房名为出售给魏艳辉，实则是用厂房抵顶欠款，即以物抵债。因涉案厂房土地为工业用地，魏艳辉以荣德物流的名义与龙华公司签订“房地产转让协议”，已达到以物抵债的目的。债具有平等性，以物抵债不得损害国家、集体及第三人利益，本案中，魏艳辉系龙华公司股东，龙华公司以自己的财产抵顶公司对股东的债权，且该债权不具有优先受偿权，在龙华公司尚有未履行的其他债权存在的情况下，该抵偿行为损害了其他债权人利益，其抵债行为应为无效。其次，即使“房地产转让协议”是真实的房屋买卖合同，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十二条规定：“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚假债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”本案中，魏艳辉是龙华公司股东，也是荣德物流股东，所谓的购房款包含魏艳辉在龙华公司享有的27.2%的股权，即以房屋买卖的形式将其在龙华公司的出资转出，其行为属于利用关联交易抽逃出资。《公司法》第三十五条规定：“公司成立后，股东不得抽逃出资。”魏艳辉的行为违反法律强制性规定，应属无效；再次，《执行异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”司法解释赋予未办理过户登记的房屋买受人优先权的充分必要条件有四个，四个条件缺一不可，缺乏其一，不能成立优先权。本案中，荣德物流未向龙华公司支付价款，其主张的价款来源为魏艳辉的债权（包括债转股），魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款公司的借款及魏艳辉给付龙华公司130万元，魏艳辉与荣德物流是两个独立的主体，二者行为不得混淆，不能认定魏艳辉的个人行为即是荣德物流行为。且因股东不得抽逃出资，魏艳辉出资在工商部门办理了登记，该登记具有法律效力，同时对外也具有公示力，魏艳辉作为龙华公司工商登记的出资人，依法应以其登记的出资额272万元对公司债务承担责任，故魏艳辉用其股本272万抵顶房款不能认作已付款。故不能认定荣德物流已支付全部价款，不符合四个必备条件，荣德物流的诉讼请求，不应支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十二条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出判决。
一审法院判决：驳回吉林市荣德物流有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由吉林市荣德物流有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，龙华公司（甲方）与荣德物流（乙方）签订房地产转让协议中约定以魏艳辉在龙华公司享有的27.2%的股权冲抵部分购房款，即以房屋买卖的形式将其在龙华公司的出资转出，其行为属于利用关联交易抽逃出资。该约定违反《公司法》第三十五条之规定，故龙华公司与荣德物流之间没有签订合法有效的房地产转让协议。其次，荣德物流未向龙华公司支付价款，其主张的价款来源为魏艳辉的债权（包括债转股），魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款公司的借款及魏艳辉给付龙华公司130万元，魏艳辉与荣德物流是两个独立的主体，二者行为不得混淆，不能认定魏艳辉的个人行为即是荣德物流行为。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吉林市荣德物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 付婷婷
代理审判员 满 明
二〇一七年九月二十八日
代理书记员 彭 悦