江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0766号
原告昆山华强房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦宏川路。
法定代表人朱斌，该公司董事长。
委托代理人董珺，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托代理人沈玉萍，江苏嘉昆律师事务所律师。
被告卢兴亚。
原告昆山华强房地产开发有限公司与被告卢兴亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序独任审判。后因被告卢兴亚下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行审理。原告昆山华强房地产开发有限公司委托代理人沈玉萍到庭参加诉讼。被告卢兴亚经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆山华强房地产开发有限公司诉称：原、被告于2014年2月22日签订车库租赁合同，约定由被告租赁位于昆山市陆家镇青春雅居X号楼XXX号车库，租赁期限自2014年3月7日至2015年3月6日。租金六个月结算一次，分别于2014年8月7日支付第一期租金，2015年2月6日支付第二期租金。现原被告双方签订的上述租赁合同已经到期，被告非但没有向原告支付第二期租金，且至今未将出租的标的物归还原告。经原告多次催讨无果，特向法院提起诉讼。请求法院判决确认原、被告之间的车库租赁合同已经解除，被告支付2014年9月7日至2015年3月6日期间的租金共计1500元以及违约金600元，被告支付自2015年3月7日至实际搬离之日期间的房屋占用使用费用（暂计1500元），被告返还原告出租标的物，本案诉讼费由被告承担。
被告卢兴亚未作答辩。
经审理查明：2014年2月22日原告与被告签订车库租赁合同，约定原告将位于昆山市陆家镇青春雅居X号楼XXX室面积为16.16平方米的车库租赁给被告使用，租赁期限自2014年3月7日至2015年3月6日，该车库年租金为3000元，每六个月结算一次，被告于每年的8月7日、2月6日前支付原告租金。租赁期限满，合同自动终止，届时被告须将车库退还原告。如被告继续租赁，则须提前一个月书面或口头向原告提出，经原告同意，双方重新签订合同。被告擅自将车库转租或转让、转借他人或擅自调整使用的、拖欠租金累计达一个月的，擅自改变车库结构或用途的，原告有权终止合同并收回车库，造成原告损失的，由被告负责赔偿。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年度租金20%作为违约金。同日原被告双方还签订了补充协议，约定合同签订之日被告支付原告租金1500元，2014年8月8日支付租金1500元。租赁期间，任何一方违约，则应向守约方支付合同总金20%的违约金。合同签订之日，被告交付1000元押金给原告，合同期满结清所有费用后归还。原告于2014年3月7日将房屋交付被告。同日被告向原告出具承诺书，承诺将租赁的车库仅作为居住使用，不做任何生产经营（包括但不限于餐饮、食品加工等）。如违反上述协议，被告自愿退租，原告有权没收被告缴纳的押金并按约承担违约责任和赔偿原告的损失。合同签订后，被告支付原告租金1500元及押金1000元。后因被告未支付剩余租金并在合同期满后未向原告返还涉案房屋从而引起本案诉争。
另查明：本院于2015年12月11日以公告形式向被告送达了起诉状副本等应诉材料。
以上事实，有原告提供的车库租赁协议、补充协议、承诺书、房屋产权证书、授权委托书以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，并不影响本案的审理，本院依法缺席审理。原被告之间签订的车库租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。被告未提供证据证明已经按约定支付原告第二笔租金，因此对原告要求被告支付租金1500元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定支付租金的行为已构成违约，原告要求被告支付逾期支付租金违约金600元，合法有据，被告对此并未提出异议，本院对此亦予以支持。现原被告双方约定的车库租赁合同期限已经届满，被告未提供证据证明双方订立了新的租赁合同，原告亦未提供证据证明已通知被告合同不再续租，应当视为双方订立了不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。本院于2015年12月11日向被告公告送达了起诉状副本，因此本院确认原被告双方至今的车库租赁合同于2015年12月11日解除。被告未提供证据证明已经支付2015年3月7日至2015年12月11日的租金，故被告还应当支付原告该期间租金2293.15元（3000元/年÷365天×279天）。综上，被告应当支付原告租金共计合同解除后，被告应当按约定将涉案车库归还原告，被告未提供证据证明已经将涉案车库返还原告，因此被告应当自2015年12月12日起按3000元/年的标准支付原告房屋占有使用费至被告将涉案房屋实际返还原告之日。合同解除后，被告在原告处交纳的1000元押金，原告应当返还被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告昆山华强房地产开发有限公司与被告卢兴亚订立的车库租赁合同于2015年12月11日解除。
二、被告卢兴亚于本判决生效之日起十日内支付原告昆山华强房地产开发有限公司房屋租金3793.15元、违约金600元及房屋占有使用费（自2015年12月12日起按3000元/年的标准计算至实际返还之日止）。
三、原告昆山华强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告卢兴亚押金1000元。
（如采用转账方式，请汇入原被告双方指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
四、被告卢兴亚于本判决生效之日起十日内将位于昆山市陆家镇青春雅居X号楼XXX室车库返还原告昆山华强房地产开发有限公司。
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费50元，公告费600元，以上共计650元，由被告卢兴亚负担。该项费用原告已经预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 夏宏光
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 蔡 磊
二〇一六年四月十四日
书 记 员 沈佳萍
附相关法律文书
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。