广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5181号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市百秀投资管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：孙永华，职务：经理。
委托代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。
委托代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州大学城投资经营管理有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：申海，职务：董事长。
委托代理人：苏祖耀，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。
上诉人广州市百秀投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺所在的广州大学城综合商业服务区系广州市大学城临时公共服务设施，由广州大学城投资经营管理有限公司（以下简称城投公司）投资建设，该商业服务区所占用土地（DN03地块）系由城投公司向广州市土地开发中心租赁，租赁期至2011年6月30日。2005年7月15日城投公司以广州大学城建设指挥部办公室的名义取得广州市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，该许可证明确广州大学城综合商业服务区为临时建筑，使用期为两年。2013年10月25日，广州市土地开发中心向城投公司发函，表示将收回其委托城投公司管理的大学城地块，要求城投公司在接函后一个月内清场并交还上述地块。
2012年2月10日，城投公司（合同甲方）与广州市百秀广告有限公司（现更名为广州市百秀投资管理有限公司，即本案广州市百秀投资管理有限公司）（以下简称百秀公司）（合同乙方）签订了《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》。合同主要约定：一、甲方同意将坐落于广州市小谷围岛的广州大学城综合商业服务区（南区）S2-02号铺，建筑面积为101.75平方米；N3-208号铺，建筑面积为34.53平方米；N1-204号铺部分建筑面积为111平方米；合计建筑面积247.28平方米，出租给乙方作经营使用。二、租赁期限由2012年2月1日起至2013年1月31日止，交付时间为合同签订之日。每年的2月、8月为免租期。租金为每月4945.6元。租金采用预付方式，每月租金于当月5日前缴纳。若乙方逾期缴纳租金超过五个工作日，则甲方有权按照下文第六条第二款规定解除租赁合同，收回租赁单位，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。三、租赁期间内如因城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力因素导致本合同无法履行的，本合同为自动终止，双方互不作补偿。在乙方缴清拖欠费用及清空租赁单位给甲方后，甲方退还履约保证金给乙方，甲方退还的款项不计付利息。四、乙方在签署本租赁合同的当日缴纳相当于两个月租金合计人民币9891.20元作为履约保证金，以上履约保证金不能冲抵租金。合同期满或双方按照本合同有关条款，终止本租赁合同（违约除外）并且乙方付清租金、管理费、水电费、滞纳金及其他所有有关费用后，甲方应在十五天内将乙方的履约保证金无息退还给乙方。物业费、自用水电费、电话费等由乙方承担。五、未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的为严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁单位并没收违约保证金，另造成甲方损失的，乙方仍需承担违约责任及赔偿责任。六、其他约定事项。除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还给甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费。上述协议签订后，百秀公司向城投公司缴交了9891.20元履约保证金并按合同约定向城投公司缴交租金至2012年5月。2013年1月31日租赁合同到期后双方未再就上述商铺签订续约协议。
2013年4月28日，百秀公司向城投公司发出《关于合同到期申请续约的函》，表明百秀公司方有意续约，如城投公司不同意续约，则合同到期后百秀公司将撤离场地，请城投公司自行接收管业。该申请函由城投公司员工于2013年4月29日收取。2014年5月27日，城投公司委托律师事务所向某公司发出律师函，要求百秀公司清缴拖欠的四十多间商铺的租金合计1454964.40元。2014年11月4日，城投公司向某公司发出《关于终止商铺租赁关系、腾空并交还商铺的通知》，表示终止城投公司、百秀公司之间实际存在的商铺租赁关系，要求百秀公司于2015年1月10日前腾空商铺并搬离，将商铺归还城投公司并付清至清场办理之日租金（占用费）及水电费、管理费。百秀公司的法定代表人孙某签收了上述通知，并在上面签署了“本人已收到上述商铺拆迁通知，但对贵公司所列我司的欠费不认同”的意见。
2015年2月11日，城投公司以百秀公司长期拖欠租金，严重违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、百秀公司与城投公司的租赁关系自2015年1月10日解除，百秀公司向城投公司交还商铺；2、百秀公司向城投公司支付至租赁关系解除日欠付的租金（暂计至2015年1月10日欠付的租金为79525.10元）；3、百秀公司向城投公司支付逾期支付租金的违约金至付清租金时止（暂计至2015年1月6日违约金为78830.69元）；4、百秀公司向城投公司支付自2015年1月11日至百秀公司实际交还商铺之日止的占有使用费，占有使用费的标准按租金标准支付（每月2910.6元）；5、百秀公司向城投公司支付至百秀公司实际交还商铺之日止的水电费；6、确认城投公司有权没收百秀公司的履约保证金9891.20元；7、本案诉讼费由百秀公司承担。原审庭审过程中，城投公司撤回第五项诉讼请求。同时，经原审法院释明，城投公司明确表示如果法院对于合同效力的认定与城投公司主张不一致，同意按法院就合同效力的认定进行处理。
原审审理期间，百秀公司提起反诉请求判令：1、城投公司立即返还百秀公司履约保证金9891.20元及利息（以9891.20元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年2月10日起计至返还履约保证金之日止）；2、由城投公司承担本案反诉费用。
原审另查明：诉讼中，城投公司为主张百秀公司直至起诉之日一直还占有涉案商铺未归还，提供了以下证据：1、《大学城商业区物业服务中心发票签收表》，证明百秀公司于2014年10月23日缴交了2014年第二季度的管理费；2、银行业务回单及水、电费发票，证明百秀公司于2014年10月份缴交了2014年第三季度的水电费；3、《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》（有百秀公司员工签收），证明因百秀公司一直占有使用涉案商铺，城投公司委托物业管理通知百秀公司缴交水电费。对上述证据，百秀公司抗辩称：1、百秀公司在离场后，由于城投公司多次催缴水电费，百秀公司才在2014年10月23日支付了水电费；2、由于百秀公司承租了包括涉案商铺在内的十几个商铺，有部分商铺尚未到期，双方仍在继续履行，城投公司提供的水电费、管理费单据不能明确指向本案涉案商铺，这些水电费可能是其他商铺产生的水电费和管理费。
原审还查明：截止至2013年1月31日，百秀公司未向城投公司支付以下月份的使用费：2012年6月至7月、9月至12月共计六个月，2013年1月共1个月。同时，由于百秀公司认为自2013年1月31日起其没有再占用涉案商铺，故没有义务再向城投公司缴纳2013年1月31日后的使用费。诉讼中，城投公司方明确表示，考虑到由于每年2月、8月适逢学生寒暑假，双方在履行合同的过程中一直认可百秀公司不交纳该两个月的租金。由于涉案中的南区S2-02号铺已于2012年10月围蔽且以后被拆除，故城投公司在本案中仅起诉要求百秀公司支付N3-208号铺（面积34.53平方米）及N1-204号铺（面积111平方米）两个商铺的租金，按照每平米20元的标准计算，每月租金合计2910.60元。
以上事实，有《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》、《临时用地租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《广州市土地中心关于收回大学城地块管理的函》、《关于合同到期申请续约的函》、《律师函》、《关于终止商铺租赁关系、腾空并交还商铺的通知》、《大学城商业区物业服务中心发票签收表》、《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》、银行业务回单、水电费发票及原审法院庭审笔录等证据证实。
原审法院认为：本案的争议焦点主要有三：一、城投公司、百秀公司签订的租赁合同是否有效。二、百秀公司是否一直在占有使用涉案商铺。三、城投公司是否有权向某公司收取涉案商铺的占用费。
一、关于租赁合同的效力问题。因本案涉案商铺所在的广州大学城综合商业服务区系临时建筑，其使用期限是从2005年7月15日至2007年7月15日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”城投公司、百秀公司双方在涉案商铺的建筑工程规划许可证的核准使用期限届满后签订的租赁合同应当认定为无效。城投公司无权按照双方签订的租赁合同的约定向某公司主张涉案商铺的租金及相关的违约金，也无权没收百秀公司缴纳的履约保证金9891.20元。因此对于百秀公司反诉要求城投公司退回履约保证金9891.20元及利息的请求，原审法院予以支持。该利息应以9891.20元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自城投公司收取之日的次日即2012年2月11日起计至还清之日止。
二、关于百秀公司是否自2013年1月31日起仍一直占有涉案商铺至今的问题。针对百秀公司辩称其在2013年4月28日向城投公司发出的《关于合同到期申请续约的函》已表明如城投公司不同意续约，则合同到期后百秀公司将撤离场地，请城投公司自行接收管业，因此涉案商铺已于合同终止后即2013年1月31日已由城投公司接管，百秀公司并没有再占有使用涉案商，对此，原审法院认为，（一）直至2014年9月5日百秀公司的工作人员仍然签收了广州市大学城临时商业服务区物业服务中心制作的《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》，该通知书主要内容是催促百秀公司缴纳本案涉案商铺2014年4月27日至2014年7月26日及2014年7月1日至2014年9月30日管理费及水电费；（二）百秀公司法定代表人在2014年10月仍在缴纳有关商铺的水电费，虽然百秀公司辩称百秀公司同时还租赁了城投公司其他商铺，该水电费缴纳票据不能具体指向哪一间商铺。但百秀公司也未能提供证据证实其所缴纳的水电费指向具体哪一间商铺；（三）2014年11月4日，城投公司向某公司发出《关于终止商铺租赁关系、腾空并交还商铺的通知》，表示终止城投公司、百秀公司之间实际存在的商铺租赁关系，要求百秀公司于2015年1月10日前腾空包括涉案商铺在内的有关商铺并搬离，将商铺归还城投公司并付清至清场办理之日租金（占用费）及水电费、管理费。百秀公司的法定代表人孙某签收了上述通知，并在上面签署了“本人已收到上述商铺拆迁通知，但对贵公司所列我司的欠费不认同”的意见。虽然百秀公司法定代表人明确表示对欠费不认同，但并未否认占有和使用本案涉案商铺的事实。从以上三点分析，原审法院采信城投公司主张，认为百秀公司自2013年2月1日起仍一直占有涉案商铺至今。因城投公司自2013年2月1日起不再同意百秀公司使用涉案商铺，故对于城投公司主张百秀公司交还商铺的诉讼请求，原审法院予以支持。
三、关于城投公司是否有权收取涉案商铺占用费及占用费的计算的问题。（一）虽然涉案商铺所占用的土地系城投公司向广州市土地开发中心租赁取得，且土地租赁合同也已于2011年6月30到期，但由于涉案商铺系城投公司投资开发建设，而百秀公司也实际占用并将涉案商铺用于经营收益，故城投公司有权向某公司主张涉案商铺占用期间的使用费。而至于城投公司与广州市土地开发中心的土地租赁关系，属另一法律关系，应由城投公司与广州市土地开发中心另行协商处理。（二）关于本案诉讼时效问题。自2012年2月1日至今，百秀公司一直占有和使用涉案商铺，该占有和使用行为处于连续状态，故城投公司主张百秀公司支付占用费的诉讼时效应当自该占有行为结束之日起算，故城投公司主张百秀公司支付占用费的行为未超过法律规定的诉讼时效。（三）关于涉案商铺使用费的计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，对于城投公司主张按合同约定的租金标准向城投公司支付占用期的使用费的请求，原审法院予以准许。百秀公司应当向城投公司支付自2012年6月至涉案商铺交还城投公司之日止的因占用涉案商铺而产生的占有使用费（具体计算方法为：按每月2910.60元标准计算，其中2012年为六个月，分别是2012年6月至7月、9月至12月。此后自2013年1月起至涉案商铺交还之日止的期限内，每年2月和8月份不计算占用费），现计至本案起诉之日（2015年1月30日）的占有使用费为78492.31元。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2015年7月14日作出如下判决：一、城投公司与百秀公司于2012年2月10日签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》无效。百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市小谷围岛的广州大学城综合商业服务区N3-208号铺、N1-204号铺交还给城投公司管业。二、百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向城投公司支付广州大学城综合商业服务区N3-208号铺、N1-204号铺从2012年6月起至商铺交还之日止的占用费（占用费的具体计算方法为：按每月2910.60元标准计算，其中2012年为六个月，分别是2012年6月至7月、9月至12月。此后自2013年1月起至涉案商铺交还之日止的期间内，每年2月和8月份不计算租金，现计至2015年1月30日止的占用费为78492.31元）。三、城投公司应于本判决发生法律效力之日十日内起退回百秀公司缴纳的履约保证金9891.20元及利息（利息以9891.20元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年2月11日起计至实际返还之日止）。四、城投公司其余诉讼请求。本案一审本诉案件受理费3764元，由城投公司负担1832元，百秀公司负担1932元。本案反诉受理费25元，由城投公司负担。
判后，上诉人百秀公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于本案适格原告的问题，原审认定错误。被上诉人在庭审中提供的证据表明，涉案地块所有权方为广州市土地开发中心。被上诉人是向其租赁涉案地块的承租方，且双方已于2011年8月终止租赁协议。即被上诉人自2011年8月起对涉案地块不再享有任何权利。根据被上诉人与广州市土地开发中心签订的合同约定合同到期后包括用地及地上建筑物均归广州市土地开发中心所有，因此退一万步讲，即便涉案地块存在纠纷，若提起诉讼，适格的原告也应为广州市土地开发中心。在上诉人与被上诉人双方的租赁关系无效的情况下，上诉人认为被上诉人作为原告提起本案诉讼并不适格，因为租赁关系的法律基础是出租人对租赁物享有所有权或者合法的使用权，显然，被上诉人对涉案的商铺不享有所有权也不享有合法的使用权。二、关于交还商铺及支付占用费的问题。依据涉讼租赁合同的约定，上诉人在合同到期前向被上诉人申请退铺，被上诉人也确认了上诉人的通知行为，后上诉人自行搬离，双方的租赁关系自2013年1月31日自然终止，被上诉人提供的证据不能证明所有该合同项下商铺在期满后上诉人仍然在实际控制使用，因此不存在向被上诉人交还商铺的问题。被上诉人主张的占用费问题，不应得到支持。退一万步讲，即使上诉人的法定代表人于2014年11月4日签收了《关于终止商铺租赁关系、腾空并交还商铺的通知》，但在该通知上他明确写明“本人已收到上述商铺拆迁通知，但对贵公司所列的欠费不认同”，明确对欠费内容表示否定，而其否定的原因即为涉讼租赁合同已到期商铺已实际交还不在上诉人实际控制之下，签收该通知根本无法直接证明上诉人使用涉案商铺的事实。退一万步讲，即使如原审法院所认定的内容，根据﹤民法通则﹥关于诉讼时效的相关规定，亦不应支持超过法定诉讼时效期间之外的涉讼房屋的租金。此外，即便双方没有办理涉案房屋的交接手续，但实际上被上诉人早就对上述涉案商铺采取了断水、断电的措施，实际上该商铺已不具有任何的经营的价值，在这样的情况下原审法院仍然判决上诉人承担使用费，显然不公平，该部分的使用费上诉人不应支付。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项中要求上诉人向被上诉人移交铺位的判决；2、撤销原审判决第二项并驳回原审原告该项诉讼请求。二审庭询中，上诉人当庭变更上诉请求为：依法改判原审判决第二项为上诉人向被上诉人交付2012年6月至2014年12月16日的房屋使用费，此段期间的房屋使用费标准按照合同约定租金标准的50%计算。
被上诉人城投公司答辩称：一、城投公司是适格的原告，原审法院认定正确。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案商铺是城投公司合法投资开发建设，城投公司当然有权出租，百秀公司实际占用并将涉案商铺用于经营收益，城投公司有权向某公司主张涉案商铺占用期间的使用费。至于城投公司与广州市土地开发中心的土地租赁关系，属另一法律关系，不影响城投公司与百秀公司之间的商铺实际租赁关系，况且城投公司与广州市土地开发中心的土地租赁合同是否已经到期，也不影响百秀公司对租赁商铺的使用、收益。二、由于涉案商铺已于2014年12月16日交还，同意上诉人缴纳房屋使用费至2014年12月16日。三、城投公司在本案请求的占用费未超过诉讼时效。上面第二点已证明了自2010年6月15日至今，百秀公司一直占有、使用涉案商铺，该占有、使用行为处于连续状态，根据《合同法》第236条“租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同期满后城投公司与百秀公司间为不定期租赁关系，租金按月支付。此情形属于最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行的。诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的情形本案如果计算诉讼时效，应从百秀公司的占有行为结束之日起计，因此，本案请求的占用费未超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决事实清楚、证据充分，判决正确。上诉人的上诉毫无理由，请求二审法院驳回上诉。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，上诉人百秀公司向本院提交以下两份证据材料，要求作为二审新证据使用：证据1商铺退铺设施验收表，拟证明上诉人已于2014年12月16日将涉案商铺交还给被上诉人。证据2，漏水漏雨的照片、维修申请表等，拟证明涉案商铺存在严重漏水漏雨情况，由于被上诉人作为出租人没有履行维修责任，该情况影响上诉人对涉案商铺的使用并造成上诉人自行维修的损失。
二审庭询中，双方当事人均确认，涉案商铺已于2014年12月16日交还给被上诉人。
本院认为，由于二审期间双方当事人一致确认涉案商铺于2014年12月16日交还被上诉人，同时，上诉人二审中当庭变更诉讼请求为“依法改判原审判决第二项为上诉人向被上诉人交付2012年6月至2014年12月16日的房屋使用费，此段期间的房屋使用费标准按照合同约定租金标准的50%计算。”，双方实质上已经对于涉案商铺实际交付情况予以确认，上诉人第二项上诉请求的变更亦属于对欠付占用费行为予以的确认。故此本案二审的争议焦点在于占用费的具体支付数额。上诉人认为涉案商铺存在严重的漏水现象，被上诉人未尽修缮义务，但原审中并无提出反诉，亦未提出鉴定要求，本案二审不予处理，上诉人要求以50%标准交付租金并无合同依据，本院不予采纳。但鉴于二审期间双方当事人的确认以及上诉变更表示，本院对原审判决相关判项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第52号民事判决第三、第四项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第52号民事判决第一项为“广州大学城投资经营管理有限公司与广州市百秀投资管理有限公司于2012年2月10日签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》无效。”
三、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第52号民事判决第二项为“广州市百秀投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向城投公司支付广州大学城综合商业服务区N3-208号铺、N1-204号铺从2012年6月起至2014年12月16日止的占用费（占用费的具体计算方法为：按每月2910.60元标准计算，其中2012年为六个月，分别是2012年6月至7月、9月至12月。此后自2013年1月起至涉案商铺交还之日止的期间内，每年2月和8月份不计算租金，现计至2014年12月16日止的占用费为74220.3元）。
本案一审本诉案件受理费3764元，由广州大学城投资经营管理有限公司负担1832元，广州市百秀投资管理有限公司负担1932元。反诉受理费25元，由广州大学城投资经营管理有限公司负担；二审案件受理费1656元，由上诉人广州市百秀投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李 杨