焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民二初字第440号
原告苗红艳，女，1975年出生，汉族，现住焦作市山阳区。
委托代理人刘红兵，河南敬事信律师事务所律师。
被告李厂有，男，1965年出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。
原告苗红艳与被告李厂有确认合同无效纠纷一案，原告苗红艳于2014年5月30日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2014年7月2日作出受理决定，并将受理案件通知书及举证通知书送达原告，于2014年7月3日将应诉通知书及举证通知书送达被告李厂有。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理，原告苗红艳及其委托代理人刘红兵、被告李厂有的委托代理人王清喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗红艳诉称，2013年6月份，因原告急需用钱，在熟人魏莉介绍下，原告找到月季公园旁边的焦作市商泉房地产经纪有限公司老板李厂有商量借款事宜，当时被告同意借给原告1200000元。同时约定月息四分，另给魏莉8厘。但被告李厂有当时要求原告必须签订一份房屋买卖协议。一旦原告到期还不了借款，就将原告所有的一套办公楼（建筑面积871.91平方米）抵债。由于原告没有及时支付第二个月利息，2013年7月份，被告李厂有即将我的房屋擅自转到他自己名下据为己有。原告认为，原告虽然与被告李厂有签订有房屋买卖合同，但并非原、被告当时的真实意思表示，当时商定的是如何借款，如何以房屋作为借款偿还的担保。该房屋市值远高于借款，正常情况下原告肯定不可能以如此低的价格将房子卖给李厂有。依据《民法通则》的相关规定，意思表示不真实的行为应为无效民事行为，同时，《中华人民共和国物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。当时商谈借款时，商定的是以我的房子作为借款的抵押担保，但李厂有说须约定，如果我到期不能偿还借款时，房屋就归他所有，并据此拟定了“房屋买卖合同”，这显然具有流押条款的属性，故根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，该房屋买卖合同仍应无效。既然合同无效，那么李厂有将原告的房屋所有权私自转到其名下就属于无效民事行为。而且，被告李厂有当时到房管局办理上述房屋手续时是与原告的委托人王安国一起去的，原告本人并未到场。依据2013年6月21日三方签订的补充协议，受托人王安国当时并不享有代理权，代理行为应为无权代理，根据《合同法》第48条之规定，被告将上述房屋过户到自己名下的行为同样应为无效。后原告多次找到被告李厂有要求其返还房屋并承诺归还借款，但被告李厂有拒绝返还。为此原告起诉，要求：1、确认原告与被告于2013年6月21日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告将位于解放区解放中路的民生办事处综合楼返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。
被告李厂有辩称，原、被告双方签订的协议，属于合法有效的协议。我们除了支付原告合同约定的120万元，为了使用房屋又支付了110万元，包括原被告双方签订买卖协议以后，由于原告的原因导致被告迟迟不能使用房屋，被告为了尽快使用该房屋又向原产权人民生办事处支付了40万元，又支付原告的债权人李恒芹70万元。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：双方签订的房屋买卖协议是否为双方真实意思表示，是否具有导致协议无效的情形。
原告苗红艳为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、房屋买卖协议书1份；2、补充协议条款1份；3、中国工商银行帐户历史明细清单1份；4、焦作市公安局经济犯罪侦查支队询问笔录1份。上述证据证明双方真实意思是想签订一份借款合同，而非房屋买卖，签订房屋买卖协议是为借款合同提供抵押担保。被告在履行期届满之前就将原告房屋占为己有，违反《物权法》第186条之规定，因此房屋买卖协议应为无效。另在被告李厂有与受托人王安国办理转让房屋手续时，被告明知受托人王安国不具有代理权限，还让其代理，所以房屋买卖协议也无效。
被告李厂有对原告提交的证据质证后发表意见：对证据1、2、3、4的真实性均无异议；对于房屋买卖协议及补充款，被告认为有相关的证据可以证实委托事项有公证书，应当以公证书和公证事实为准。对中国工商银行帐户历史明细清单，原被告之间除了房屋买卖行为以外，还有借贷关系，该清单与本案不具有关联性，对询问笔录，被告认为也反映了被告方的观点。
被告李厂有为支持自己的主张，提交了如下证据：1、证据1房产证复印件，证明2013年8月6日本案诉争房屋已经登记在被告李厂有名下；证据2公证书两份，焦作市恒大公证处对原被告双方买卖协议进行的公证和对原告苗红艳与受托人王安国委托协议的公证，证明本案涉及的房屋买卖协议是真实合法有效的；证据3被告李厂有与民生街道办事处签订的协议书，附有40万元的票据和70万元李恒芹的收款收据，证明为了早日使用房屋被告又多支付了110多万元。
原告苗红艳对被告提交的证据质证后发表意见：对证据1真实性无异议，对合法性有异议，房产证基于房屋买卖协议的房产证；对证据2合法性有异议，该公证书完全没有对当事双方的真实意图进行了解，即使公证书对房屋买卖协议进行公证，但是该协议违反了法律的强制性规定，应当无效。对证据3及所附票据和收据，原告认为与本案无关。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院其真实性予以确认；对被告提供的证据2，原告对其合法性有异议，且认为公证书并未对双方真实意思进行了解，未反映双方真实意思，结合原、被告共同认可的警方对李厂有的询问笔录、三方签订的补充协议及银行付款凭证等证据综合分析，原告的质证理由正当，本院对被告提供该组证据，用以证明买卖房屋是双方真实意思表示的指向不予以采信，仅对该组证据本身的真实性确认；被告提供的证据3，原告认为与本案无关，结合原告诉求中有关于诉争房产价值明显高于双方在房屋买卖合同中约定的房产价值的起诉意见及该组证据中涉及的房产坐落、面积等内容均与本案诉争房产相关，且被告在公安机关的询问笔录中也有相关内容的陈述，故原告的质证理由不成立，本院对该组证据予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年6月份，原告苗红艳经人介绍与被告李厂有商议向被告借款事宜，双方商定的借款意向为原告向被告借款1200000元，月息四分，到2013年12月20日归还。为了保证借款的安全，原、被告商定用原告位于解放区解放中路民生办事处综合楼（办公区）房产作抵押，如原告不能如期归还借款就把这套房产卖给被告，并约定2013年12月20日是办理上述房产过户的日期。为了实现上述目的，2013年6月21日，双方当事人与被告的朋友王安国在河南省焦作市恒大公证处签订了一份《房屋买卖协议书》及一份《委托书》，约定买卖和委托事项的主要内容是：原告自愿将上述房产以1200000元的价格卖给被告，因自己不能亲自去办理上述房产的相关手续，特委托王安国作为原告的代理人，全权办理上述房产的买卖及过户等事宜，并分别对上属两份文件进行了公证。同日，在签订和公证上述两份文件之外，双方当事人及原告的委托代理人王安国三方又共同签订了一份《补充协议条款》，主要内容为三方共同确认对王安国的上述委托授权事项自2013年12月20日生效。2013年6月21日，也就是在签订上述协议的当天，被告通过银行转入苗红艳的工商银行牡丹灵通卡帐户1152000元，被告按双方约定的利率，先行扣除了第一个月的利息共计48000元。借款协议履行过程中，因原告未偿还到期利息等原因，被告李厂有于2013年8月6日与原告的委托代理人王安国一起将上述房产过户到被告名下。
本院认为，原被告之间的纠纷属于确认合同无效纠纷。原、被告之间基于民间借贷的目的，为了确保借款如期归还，采用签订虚假房屋买卖合同的方式，以期实现对原告房产的抵押权并约定债务到期不能清偿的，抵押房产直接过户，其协议的实质内容和被告与受托人王安国的过户行为均违反了我国《物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应认定为无效。
第一，双方签订的房屋买卖合同，并非双方的真实意思表示。我国《民法通则》规定，民事法律行为应当意思表示真实且不得违反法律或社会公共利益。本案中，从原、被告的主张和辩解及提供的证据可以看出，双方的真实意思并非房产买卖，而是民间借贷，双方签订房产买卖合同的目的是为了用涉案房产做抵押，确保原告苗红艳能如期归还借款。被告在公安机关的陈述中明确提出，2013年6月份，苗红艳通过赵伟丽介绍想从我这里借120万元，用其房产做为抵押……，签过房屋买卖协议后，我就让我公司的会计冯红玲通过银行帐户转给苗红艳工商银行的帐户1152000元，第一个月利息48000元被告直接就扣掉了等等。上述事实，均能明确反映原告的主张，即双方名为买卖，实为借贷，房屋买卖合同并非双方真实意思表示。
第二，双方签订的房产买卖合同，违反了我国相关法律的禁止性规定。既然双方的真实意思是想进行民间借贷行为，双方签订房产买卖合同只是为了方便被告行使抵押权，确保原告苗红艳的借款如期归还，这种房产买卖合同的实质也就成了抵押合同的性质。那么双方为什么不依法签订抵押合同办理抵押登记并依法行使抵押权呢？显而易见是为了规避我国相关法律对抵押权行使的禁止性规定。我国《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条同时规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。根据上述法律规定，如果原、被告双方签订的是合法的抵押合同，那么双方就不能约定债务到期未还的，抵押房产直接过户给被告李厂有，双方正是为了规避法律达到抵押房产直接过户的目的，才签订本案中的虚假房产买卖合同，这显然具有流质条款的属性，违反了我国法律的禁止性规定。
第三，受托人王安国代理原告过户的行为，对原告不发生法律效力。我国《合同法》有关于无权代理未经追认，对被代理人不发生效力，由行为人担责的规定；同时还规定，双方当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中，2013年6月21日当天，在双方签订房产买卖合同和委托王安国办理买卖、过户事宜的委托协议两份合同之外，原、被告及王安国三方还共同签订了一份补充协议，根据该协议的第一条约定，对王安国的委托事项自2013年12月20日生效，这也是原、被告双方约定的还款期日。而被告李厂有于2013年8月6日就与受托人王安国一起办理了涉案房产的过户手续，此时，受托人王安国的代理权还没有生效，也就是王安国还没有代理原告办理涉案房产买卖、过户等事宜的代理权，而对于这一点，被告及受托人王安国均是明确知情的。故可以认为，被告及王安国在明知受托人王安国还没有涉案房产的买卖、过户等代理权限之时仍一同前去办理过户手续，其行为具有恶意串通损害第三人利益的性质。
第四，被告关于为使用房产而多支付费用的答辩意见并非明确的反诉主张，且与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条之规定，判决如下：
确认原告苗红艳与被告李厂有于2013年6月21日签订的房屋买卖协议无效。
本案受理费100元，由原告苗红艳承担50元，被告李厂有承担50元，暂由原告垫付，本院不予以退还，待执行时由被告径行支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 梁学峰
二〇一四年八月二十五日
书记员 杜慧利