成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第51号
原告封予。
委托代理人吕帖，四川精辞律师事务所律师。特别授权代理人。
被告赵静。
委托代理人彭彩明，四川少城律师事务所律师。特别授权代理人。
原告封予诉被告赵静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月3日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判，并公开开庭对本案进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告封予诉称，原告打算在银都花园内给母亲买一套住房。后经成都瑞都不动产经纪有限公司居间，原、被告双方于2012年6月15日签订了《房屋买卖合同》。双方约定由被告将高新区新光路8号2区2单元201号的住宅卖给原告。双方查看房屋时系晚上，该房屋内有承租人居住不方便查看，被告隐瞒了该房屋外墙渗水的事实。原告于看房当日支付了10000元定金，签订合同的次日又支付了购房款490000元，共计500000元购房款。几天后，原告从物业公司处得知该房屋以前出现过外墙渗水的情况，并进行过多次维修，均不能彻底解决，外墙仍然浸水。后原告以丈量房内家具电器尺寸之由，经被告与承租人联系，原告第二次进房仔细查看，就发现主卧内被大衣柜和电视柜遮挡大部分的那面墙处有污水受潮发霉的印记，外墙的墙砖颜色也不对。首次验房当晚，原告并没有看到，被告也没有告知原告。原告询问做建筑的朋友，并被告知外墙渗水的处理相当麻烦。原告买房系为家里老人居住，老人家不愿意买一套外墙浸水而且多次维修都不能彻底解决问题的房屋，故原告与被告商量解除合同退回购房款，被告不同意。本案《房产买卖合同》涉及的房屋在2005年9月23日抵押给成都市住房置业担保有限公司办理商业贷款。2012年8月1日才解除抵押。依《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让抵押物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，因此《房产买卖合同》无效。合同无效的处理方法是返还财产并且赔偿损失，被告应当承担资金利息。本案涉及的房屋所在地和成都瑞都不动产经纪有限公司的地址都属于高新区法院管辖，故原告提起诉讼，请求判令：一、确认《房产买卖合同》无效；二、被告立即向原告返还购房款50万元并支付该购房款自2012年6月17日起至被告还清购房款之日止期间的资金利息。2013年1月17日，经本院释明，原告当庭变更其上述第一项诉讼请求为，请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，本院予以准许。
被告赵静辩称，原、被告双方签订合同有效，应当继续履行。涉争房屋的质量问题在原、被告双方签订合同时，浸水问题是很小的，且现已维修好，外墙浸水问题被告并未隐瞒。至于房屋的抵押问题，被告在事前已经告知原告，且有证据可以证明。同时，抵押问题不影响合同的有效性。
原告封予为支持其诉称主张，向本院提交以下证据材料：
1、《房产买卖合同》，2012年6月15日签订，证明双方的买卖关系；
2、《房屋信息摘要3》、《注销他项权利登记申请》（盖有成都市房产信息查询业务专用章），证明解除抵押的核准时间是2012年8月1日，即在双方签订合同时房屋还处在抵押期间；
3、《银行卡客户交易查询／打印》以及《查询客户交易》打印件3张（盖有中国建设银行股份有限公司成都岷江支行中华源储蓄所业务专用公章），证明转账购房款49万，加上定金1万，合计50万元；
4、照片2张，证明涉争房屋外墙浸水；
5、2012年9月21日下午17时封予和银都花园物管周主管的谈话录音资料（含音频文件的文字整理材料），证明涉争房屋从2009年就已经开始维修，但是一直没有能够彻底解决问题。
被告赵静为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：
1、《房产买卖合同》，证明该合同是真实有效、合法的，双方约定的权利义务均明了，合同约定从侧面可以印证被告就其房屋的抵押问题已经告知了原告；
2、2012年5月30日《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，该通告的核心意思为在2012年7月1日之前二手房买卖的税收应该低于2012年7月1日以后的税收，证明双方签订的房产买卖合同约定双方在2012年7月1日之前把房屋过户手续办理完毕，进一步印证原被告之间的短消息内容，证明被告告知了原告涉争房屋的抵押情况。原告也以实际行动做出了解除房产抵押的工作；
3、（2011）高新民初字第《民事调解书》，证明本案被告是该房产的所有权人，有权处分涉争房屋；
4、《中国电信股份有限公司成都分公司业务登记单》电信公司，证明被告的电话号码；
5、《中国电信股份有限公司成都分公司机打发票》，证明原告的电话号码；
6、手机短信（经当庭核实该短信系由原、被告电话号码之间进行），证明被告告知了原告涉争房屋的抵押情况，并且在合同签订后积极办理房产抵押的情况；
7、《结清通知》、《中国农业银行个人还款凭证》，证明被告已将其欠银行的贷款还清，还款资金来源就是原告支付给被告的50万元购房款；
8、2012年8月24日成房权证监证字第3245343《房屋所有权证》，被告把房产证由权利人赵前彤变更为被告名字，把抵押登记注销，证明被告在积极履行合同，为后面的继续履行做进一步的准备；
9、《合同取消约定》，2012年9也17日由原告本人手写的取消约定，证明原告意图解除合同，但是被告未同意，原告违约；
10、《公证书》（含《继续履行合同的通知》、编号为EU556641953CS的快递单），被告向原告发出继续履行合同的通知这一行为进行了公证，内容就是要求原告继续履行合同；
11、编号EU556641953CS的快递单、成房权证监证字第3245343《房屋所有权证》被告按照原告身份证地址邮寄，但是因为无人在家，邮件被退回。
上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，对原、被告提交证据的真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，2000年8月24日，案外人赵前彤因购买商品房取得位于成都高新区新光路2-2-201号涉争住宅房屋的所有权登记。
2011年6月1日，成都高新区法院出具《民事调解书》，确认本案被告赵静与案外人赵前彤解除婚姻关系，并将属于夫妻共同财产的涉争房屋分配给本案被告赵静，该涉争房屋的原银行按揭贷款由本案被告赵静承担。
2012年6月14日，原告告知被告拟为其配偶之母王玉瑛购涉争房屋，电话告知被告须查看涉争房屋。之后，原告与其配偶之母王玉瑛（注：时年75岁）前往涉争房屋查看。于原告查看涉争房屋时，涉争房屋主卧室墙面贴有墙纸。看房当日，原告向被告支付购房款1万元。
2012年6月15日，原、被告经成都瑞都不动产经纪有限公司居间签订《房产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于成都高新区新光路2-2-201号住宅房屋一套，购房总价款138万元。于该《房产买卖合同》房屋基本情况，对该房屋是否已出租、是否已设定抵押均划去未填，并注明“甲方（注：本案被告，下同）保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装修情况，甲方保证所提供资料的真实、有效。若违反国家法律法规而引起的一切责任均由甲方承担”，“乙方（注：本案原告，下同）对甲方转让的上述房产已实地察看，具体权属情况充分了解，自愿买受该房产”。双方对于房款给付方式约定为，签订合同的同时支付购房定金10万元，首付款40万元于2012年6月17日前支付，递件成功时支付24万元，尾款64万元在原告取得产权证时支付。同时，双方还约定，被告于2012年9月28日腾出房屋。于补充条款中，双方约定，被告同意原告将此房屋过户到原告配偶之母王玉瑛名下。合同签订当日，原告通过银行转账方式再次向被告支付购房款49万元。
2012年7月31日，中国农业银行股份有限公司成都青羊支行出具《结清通知》，载明借款人赵前彤已于2012年7月31日归还并结清贷款本息。同日，被告赵静向成都市房屋产权监理处提交《注销他项权利登记申请》，称“现债务人赵前彤已将贷款本息还清，抵押关系终结，经抵押权人、债务人及抵押人三方同意，特向贵处申请注销上述房产的他项权利登记，交回他项权利证，并领取原房屋产权证”。于该《注销他项权利登记申请》下方加盖条形印章，载明“已核抵押双方到场及身份证明、产权证原件”。
2012年8月24日，被告取得涉争房屋的所有权登记。
2012年9月27日，被告赵静向原告发出《继续履行合同的通知》，通知原告于2012年9月28日前带齐房屋余款、手续费、税费及相关手续到成都市房管局办理过户手续，并请原告在2012年9月28日前到银都物业办理房屋交割手续并接受已腾空的房屋。该通知同日以国内特快专递邮件邮寄。
另查明，涉争房屋主卧室临外一侧墙面因渗水多次维修。被告于该主卧室墙面贴墙纸遮挡，墙纸存有水渍变色痕迹；于墙纸开启处，尚有浸水发霉痕迹。
还查明，银都花园物业服务中心出具的房屋信息中，涉争房屋产权证地址为9栋2单元2楼201号；业主名称为周文清一户的产权证地址为2栋2单元2楼201号；罗绍梅一户的产权证地址为9栋1单元2楼201号，但依涉争房屋之《房屋所有权证》载明，成都市房屋产权登记中心于2012年8月24日登记填发的涉争房屋信息为高新区新光路8号2栋2单元2层201号，所有权人为被告赵静。
本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：
一、原、被告双方签订的《房产买卖合同》依法应为有效合同。于本案中，原、被告于2012年6月15日签订的《房产买卖合同》时，被告尚未取得涉争房屋所有权，其与原告签订合同，处分涉争房屋，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，涉争合同依法应为有效。对于原告所称被告于签订合同时未通知涉争房屋抵押权人合同无效的问题。本院认为，依《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”及《担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让抵押物的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，于涉争房屋抵押权存续期间，被告未能通知抵押权人转让抵押财产或未能告知受让人，仅不发生涉争房屋所有权之物权变动之效力，而非合同无效。鉴于被告于2011年6月1日与时为房屋所有权人之赵前彤协议离婚时已约定分割涉争房屋，并将该涉争房屋约定为归被告所有，故应视为被告签订涉争合同时已取得该房屋所有权人赵前彤之许可。同时，依《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告已于2012年8月24日取得涉争房屋所有权，属订立合同后取得处分权。综上，原、被告双方的签订的合同依法应为有效。
二、依物权登记规定，原告主张的房屋地址错误的问题缺乏事实基础，其主张无权处分缺乏法律依据。本院认为，依据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”，故物权之登记信息，应以成都市的房屋登记机构之登记信息为准。因成都市房屋产权登记中心对涉争房屋登记信息为“高新区新光路8号2栋2单元2层201号房”，登记建筑面积为“133.62平方米”，该登记信息与原、被告双方签订的《房产买卖合同》上载明的房屋信息“高新区新光路8号2-2-201号”信息能够对应吻合，故不属于地址错误，故原告所称被告无权处分该罗绍梅一户房屋缺乏事实基础，综上，本院对原告主张地址错误而无权处分的诉请主张不予采纳。
三、对于原告主张涉争房屋存在权利瑕疵的问题，因被告已尽告知义务而免责。本院认为，依《合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”之规定，出卖人负有权利瑕疵担保责任。因被告辩称原告对于涉争房屋设定抵押于合同签订时已知情的事实，经本院审查，从双方合同履行中的原告付款情况、被告与原告短信联系内容及被告及时涤除抵押权等事实来看，足以证明原告于订立合同时对于涉争房屋存在抵押的事实应当知情，故对于被告主张原告知情的辩称主张，本院予以采纳。于此，依《合同法》第五十一条“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”之规定，原告主张该权利瑕疵担保责任，于法无据，本院不予支持。
四、对于原告主张因被告未能告知涉争房屋主卧室浸水的问题，本院认为属买卖标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的之情形，原告得主张解除。首先，涉争房屋是否符合质量标准应采通常标准和符合合同目的的标准进行判断。由于原、被告双方并未与涉争《房产买卖合同》中对涉争房屋之质量作出明晰约定，亦未能于事后达成补充协议，故依《合同法》第一百五十四条“当事人对标的物质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用本法第六十二条第一项的规定”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，因涉争房屋并非新建房屋，缺乏具体交接验收标准，故对其是否符合质量标准应采通常标准和符合合同目的的标准进行判断。其次，依通常情形判断，涉争房屋主卧室墙面渗水应属质量瑕疵怠无疑问，因该涉争房屋曾多次漏水维修，且被告未能提交足以采信之证据证明该房屋墙面渗水问题已彻底整改，应依法承担举证不能的不利责任，故对于原告所称该房屋墙面渗水质量问题至今仍存在的陈述事实，本院予以采信。再次，从原告购买涉争房屋为75岁老人居住之合同目的来看，该质量问题是否告知足以影响其决定是否为其老人购买涉争房屋。本案中，原告购房系供其配偶之母王玉瑛居住、使用，且从本案合同载明内容及被告庭审陈述来看，被告对此亦系知情。因考虑到王玉瑛为时年已75岁之老人，涉争房屋主卧室之墙面渗水对其居住、使用将造成不便，并对其使用安全亦可能造成一定影响，故原告对该涉争房屋该质量问题是否知情将足以影响原告是否决定购买涉争房屋。鉴于被告未能提交足以采信之证据证明其于售房时已将该卧室墙面渗水之质量问题向原告进行了告知，故应承担举证不能的不利责任。于此，被告在出售房屋时，明知其所售房屋卧室墙面渗水之事实存在而未进行告知，显有过错。综上，对于涉争房屋上述质量问题，依《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，被告拟交付之涉争房屋因质量不符合质量要求，已致使原告不能实现合同目的，原告可以解除合同，故对于原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
五、双方合同解除时，购房款及其孳息应一并予以返还。对于原告主张返还购房款之诉请，依《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，于合同解除时，原告诉请要求被告返还购房款于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付涉争购房款的相应利息，系主张要求被告返还购房款之孳息，亦应随购房款一并返还。鉴于原告分别于2012年6月14日付款1万，6月15日付款49万，故其主张自2012年6月17日起返还该50万元的利息，于法有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2012年6月15日签订的《房产买卖合同》自本判决生效之日解除。
二、被告赵静于本判决生效之日向原告封予返还购房款50万元并以该50万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2012年6月17日起至返还之日止期间的资金利息。
案件受理费收取4400元，由被告赵静承担（此款原告封予已预交，被告赵静于本判决生效之日一并向原告进行支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 袁晟翔
二〇一三年四月七日
书 记 员 姚 倩