福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4172号
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地福州市鼓楼区鼓屛路18号。
负责人林柯荣，行长。
委托代理人李金萍、蔡啊鑧，福建至理律师事务所律师。
被告周文娟，女，1975年5月1日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。
被告高源，男，1971年2月16日出生，汉族，住址福建省福州市晋安区。
被告福州恒宇房地产发展有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉街道东城边街39号恒宇国际1号楼21层2101室
法定代表人林剑波执行董事。
委托代理人赖小红，公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉被告周文娟、高源、福州恒宇房地产发展有限公司借款担保纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘雨涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李金萍、被告的委托代理人赖小红到庭参加诉讼。被告周文娟、高源经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月7日，被告周文娟、高源与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号为2012年建闽房鼓个房借字384号），约定被告周文娟、高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行抵押借款51万元人民币，用于购置位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路商务办公房产，借款期限自2012年11月30日起至2022年11月30日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%；被告周文娟、高源采用等额本息还款法按月归还贷款。被告周文娟、高源并以该合同项下所购房产为抵押物担保还款；被告福州恒宇房地产发展有限公司对被告周文娟、高源的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；该合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司福建省分行将该合同项下的所有权利义务一并转给原告。福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第12157＊＊号），但至今未取得他项权利证书。合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约履行了贷款发放义务。但是，被告周文娟、高源未按照合同规定的时间和金额还款，被告福州恒宇房地产发展有限公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告周文娟、高源向原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行偿还贷款本金448284.82元人民币及利息、罚息（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年11月7日利息、罚息为5517.86元人民币，本息暂合计为453802.68元人民币）；2.原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权依约处分本案抵押物（即被告周文娟、高源名下福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产及其占用范围内的土地使用权），以优先偿还本案全部债务；3.被告福州恒宇房地产发展有限公司对被告周文娟、高源的上述债务承担连带保证清偿责任；4.三被告承担本案诉讼费（含公告费）及律师费用。
被告周文娟、高源未作书面答辩。
被告恒宇房地产发展有限公司辩称，一、因被告周文娟、高源购买的位于福州市鼓楼区温泉街道东城39号恒宇国际商务办公房产已在福州市房地产交易中心办理了预抵押登记，该抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供的物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”根据上述规定，原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行作为债权人有权就该抵押房产优先受偿，且应当先就该房产的担保实现债权。二、因被告周文娟、高源逾期返还银行贷款，被告福州恒宇房地产发展有限公司于2014年9月25日应原告要求向原告付款人民币18119.20元。被告提交的证据垫付款项《特种转账借方凭证》可证明该事实。
本院在审理中，原告提供以下证明材料：
A1.被告周文娟、高源身份证、结婚证复印件、被告恒宇房地产发展有限公司企业法人营业执照复印件，证明三被告为适格的主体，且被告周文娟、高源系夫妻关系。
A2.《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房鼓个房借字384号），证明原告与被告周文娟、高源就福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产贷款51万元的抵押借款合同关系；被告福州恒宇房地产发展有限公司为被告周文娟、高源案涉债务向原告提供连带责任保证。
A3.福州市房地产交易登记中心预购商品房抵押权预告登记证明（榕房预QR字第1215794号），证明原告为案涉福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产之合法抵押权人。
A4.中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、《个人贷款支付凭证》、《特种转账借方凭证》，证明被告依约取得51万元贷款。
A5.贷款账户基本信息，证明截至2014年11月7日，借款人尚欠本金448284.82元，利息5517.86元，本息合计453802.68元。
A6.《委托代理协议》，证明原告就本案支付的律师费用情况。
被告恒宇房地产发展有限公司对证据A1-A6的真实性和证明对象无�议。
本院认为，被告周文娟、高源未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃抗辩权利。原告提供的上述证据足以说明原告与三被告之间的借款担保关系。原告提供的上述证据，证据来源合法，符合证据的法定要求，上述证明材料均本院予以采纳。
被告恒宇房地产发展有限公司提交一份证据：
B1.垫付款项《特种转账借方凭证》，证明被告福州恒宇房地产发展有限公司因被告周文娟、高源逾期返还原告贷款，于2014年9月25日应原告要求向原告付款人民币18119.20元。
经庭审质证、认证，原告对证据B1真实性和证明对象无异议。
本院认为，被告周文娟、高源未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃抗辩权利。原告提供的上述证据足以说明原告与三被告之间的借款担保关系。原告提供的上述证据，证据来源合法，符合证�的法定要求，上述证明材料均本院予以采纳。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
2012年11月7日，被告周文娟、高源与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号为2012年建闽房鼓个房借字3＊＊号），约定被告周文娟、高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行抵押借款51万元人民币，用于购置位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产，借款期限自2012年11月30日起至2022年11月30日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%；被告周文娟、高源采用等额本息还款法按月归还贷款。被告周文娟、高源并以该合同项下所购房产为抵押物担保还款；被告福州恒宇房地产发展有限公司对被告周文娟、高源的贷款行为承担抵押加阶段性保证�任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；该合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司福建省分行将该合同项下的所有权利义务一并转给原告。福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第12157＊＊号），但至今未取得他项权利证书。
合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约履行了贷款发放义务。被告周文娟、高源未按照合同规定的时间和金额还款，被告福州恒宇房地产发展有限公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任。
被告周文娟、高源系夫妻关系。
本院认为，中国建设银行股份有限公司福建省分行与三被告签订的合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规�规定，合法有效。中国建设银行股份有限公司福建省分行向被告周文娟、高源全额发放51万元人民币贷款，已履行义务，被告周文娟、高源未按约还款，已构成违约，因中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行（即原告），因此，原告有权要求被告周文娟、高源提前归还已发放的贷款本金及利息，现原告要求被告周文娟、高源偿还贷款本金448284.82元人民币及利息、罚息（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年11月7日利息、罚息为5517.86元人民币，本息暂合计为453802.68元人民币）的主张，有事实依据，本院予以支持。因被告周文娟、高源将所有的福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产及其占用范围内的土地使用权抵押给原告，原告�求将该抵押物折价、拍卖或变卖所得财产享有优先受偿权的主张，有法律依据，本院予以支持。原告要求被告福州恒宇房地产发展有限公司为被告周文娟、高源的债务承担连带保证责任的主张，因合同有明确约定，本院予以支持。原告要求三被告承担律师费，因该费用尚未发生，原告要求三被告承担该费用的主张，没有依据，本院不予支持。本案被告周文娟、高源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八、二十八、三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周文娟、高源于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行偿还贷款本金448284.82元人民币及利息、罚息（依合�约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年11月7日利息、罚息为5517.86元人民币，本息暂合计为453802.68元人民币）；
二、原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行对抵押物即被告周文娟、高源所有的福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际商务办公房产及其占用范围内的土地使用权有权折价、拍卖或变卖所得财产享有优先受偿权；
三、被告福州恒宇房地产发展有限公司对被告周文娟、高源上述债务承担连带保证责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费8341元，适用简易程序减半收取4170.5元由三被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 刘雨涛
二〇一四年十一月十一日
书记员 郑心彤