湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第01018号
原告王满中。
委托代理人张国，湖南君信律师事务所律师（特别授权）。
被告长沙市东大房地产开发有限公司。
法定代表人刘国文，系该公司执行董事。
委托代理人刘英，湖南麓和律师事务所律师（特别授权）。
原告王满中与被告长沙市东大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王满中的委托代理人张国、被告长沙市东大房地产开发有限公司的委托代理人刘英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王满中诉称：原告与被告于2012年10月26日签订了《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“龙湾一品”住宅小区第＊栋＊＊＊号房。该商品房总价为412806元，约定交房时间为2013年3月28日前。该合同第二十条约定被告应在商品房交付后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证，如未能在约定期限内办理，被告应每日按原告已付房款的1‰支付违约金直至实际办妥登记之日。合同签订后原告及时缴纳了全部房款并缴纳了物业维修基金及办证等全部相关费用，但被告已经超过上述约定的期限未能办妥原告的房屋所有权证。根据原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，被告没有按照合同约定的时间办理房屋所有权证应当向原告支付违约金，现原告为维护合法权益向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金共计141179元；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告王满中自愿将诉讼请求第一项违约金计算标准从日1‰调整为按照银行同期同类贷款利率的四倍计算。
被告长沙市东大房地产开发有限公司辩称：1、答辩人未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力，按照法律规定及合同约定，答辩人不应对此承担违约责任，同时，合同约定的办证期限是交房后的365个工作日，而不是自然日；2、在办理房屋权属登记过程中，答辩人已经尽到了主要义务，产生逾期办证的不利后果不应由答辩人承担；3、答辩人与被答辩人约定的违约金过高。
在庭审调查过程中，原、被告围绕自己的主张进行了举证，双方对证据进行了质证，现分列如下：
（一）原告王满中为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1商品房买卖合同，拟证明被告违约的责任；
证据2发票，拟证明原告已交房款；
证据3、办证费票据，拟证明原告已交办证费用。
对原告王满中提交的证据，被告长沙市东大房地产开发有限公司质证认为：对证据均无异议。关于合同，在第二十条第三款中的约定，要说明的是在办证的过程中，并不是因为出卖人的责任而导致无法办证的，合同第二十三条正好说明了这一点。关于办证费，被告方也只是代政府代收。
（二）被告长沙市东大房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：
证据1、商品房买卖合同，拟证明被告于2013年3月28日交付商品房，被告在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，且因国家政策调的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方都不承担违约责任。
证据2、请示报告、回复函、施工合同，拟证明因政策对物业用房面积配置比例的调整，房屋产权管理局在对相冲突的省市两级地方政府规章的选择适用上延误了时间，从而导致被告延误了办理房屋产权证的时间。
证据3、三份报告，拟证明龙湾一品小区物业管理用房调整是由宁乡县规划局批准。
对被告长沙市东大房地产开发有限公司提交的证据，原告王满中质证认为：对证据1的证明目的有异议，其余无异议。被告方认为违约是因为政策的调整与不可抗力造成的，但是根据合同的约定应该在30日内向原告方说明，但是被告方没有，且按照正常的办理房产证的时间及国家相关法律规定，办理房产证应该只需要2、3个月，但是被告在合同中提供的办证时间是365个工作日，已经远远的超过了正常的时间，不能因为这个原因还要推迟办证的时间。对证据2、3三性均有异议，被告方提供的证据与办理房产证没有影响，与本案无关。被告应该在支付违约金以后再向相关部门追究责任，不能免除被告的违约责任。
经庭审举证、质证，对原、被告提交的证据，本院综合认证如下：本院认为原告提交的证据1、2、3来源合法，内容真实，能够证明本案事实，依法确认为有效证据予以采信。对被告提交的证据1、2、3，本院认为来源合法，内容真实，但是并不能达到被告的证明目的，本院仅对被告曾因物业用房调整等问题向有关部门请示批复的事实予以确认。
本院根据采信的证据及到庭当事人的陈述，确认如下案件事实：
位于宁乡县玉潭镇宁乡大道与新康路交汇处的龙湾一品小区项目系被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）开发的商品房。2012年10月26日，原告王满中与东大公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定王满中购买龙湾一品小区5幢＊＊＊号房，总价款为412806元，房屋交付期限为2013年3月28日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，双方同意按下列第1或2项处理......2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款1‰支付违约金”。合同签订后，王满中依约向东大公司支付了购房款，东大公司依约向王满中交付了房屋，但直至2015年2月9日方办妥买受人的房屋所有权证，双方因该产权登记事宜发生纠纷遂诉至本院。
另查明，原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第三十二条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任......”。2014年4月25日，被告东大公司向宁乡县物业管理中心提交申请请求将原按照《长沙市物业管理用房规定》报建的物业用房面积按照《湖南省实施﹤物业管理条例﹥办法》进行调整，宁乡县物业管理中心于2014年8月25日复函东大公司要求其仍按照《长沙市物业管理用房规定》严格执行。另外，2013年12月16日、2014年3月25日、2014年10月20日就调整物业用房位置相关事宜向宁乡县城乡规划局、宁乡县物业管理中心提交申请并得到了该两部门的批准同意。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告在办妥买受人房屋所有权证过程中是否存在违约行为；二、被告所主张其未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力而可免责的抗辩理由是否成立；三、原、被告之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》中所约定的违约金计算标准是否过高。
对于焦点一，原告认为合同约定365个工作日办妥房屋所有权证，该365个工作日即365个连续自然日，不扣除节假日。被告认为该365个工作日为扣除节假日之后的365个正常工作天数。本院认为，原、被告之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》中既有使用“日”又有使用“工作日”的计量表述，即说明双方的意思表示中，“工作日”区别于“日”，二者内涵意思不同。根据文义解释，“日”应当为自然天数，而“工作日”应当为劳动日，即以日为计算单位的工作时间，原、被告在合同中明确约定办证期限为商品房交付后365个工作日，该工作日应根据《国务院关于职工工作日时间的规定》确定。依法订立的商品房买卖合同受法律保护，合同当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，双方当事人签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定由王满中购买东大公司开发的商品房，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。合同签订后，王满中依约向东大公司支付了购房款，已经履行了买方的合同义务，东大公司作为卖方，应当在合同约定期限内办理相关产权登记。根据双方关于房屋产权登记的约定，东大公司应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人王满中的房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。本案中，东大公司直至2015年2月9日办妥买受人王满中的房屋所有权证，自2013年3月28日交付房屋后已经超过365个工作日的约定期限，其行为构成违约，应当承担违约责任。
对于焦点二，被告长沙市东大房地产开发有限公司辩称未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力。涉案房屋所有权证登记逾期办理虽然存在因等待相关部门答复而暂缓办理的情况，但根据相关部门答复内容可知，涉案小区的物业用房标准最终并未变更适用政策，且根据合同约定，因国家政策调整的原因导致合同不能履行，双方可解除合同，且都不承担违约责任，但并未约定双方不解除合同时可以免除违约责任，故被告迟延办理房屋所有权证登记，并不适用属于国家政策调整的情况，亦不属于不可抗力的情况，故不能因此免除东大公司应承担的违约责任。
对于焦点三，原、被告双方在《宁乡县商品房买卖合同》中约定如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限办理登记手续的......自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款1‰支付违约金。考虑到造成东大公司未及时办理房屋所有权证登记有一定的客观原因及东大公司的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定东大公司按已缴纳房款的1%的标准支付王满中违约金4128.06元（412806元×1％），对王满中主张的超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告王满中违约金4128.06元；
二、驳回原告王满中的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3124元，由原告王满中承担1600元，被告长沙市东大房地产开发有限公司承担1524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡 鸿
人民陪审员 姜利军
人民陪审员 王家诚
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王帅朝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决......
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......