北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第8719号
原告（反诉被告）彭宏艳，女，1974年4月6日出生。
委托代理人李光熙，北京卓航律师事务所律师。
被告（反诉原告）崔玉芹，女，1957年10月23日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）彭宏艳与被告（反诉原告）崔玉芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭宏艳及其委托代理人李光熙、被告（反诉原告）崔玉芹的委托代理人黄志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彭宏艳诉称：2010年12月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于北京市＊＊区＊＊＊＊＊号楼＊单元＊＊＊号房屋，价格115万元。由于该房屋为回迁商品房，签订合同时并未取得产权证，所以双方约定待被告房产证办理完毕起10日内办理过户手续，原告同时支付被告购房尾款45万元。同日，被告将房屋交付给原告。被告取得该房屋产权证后，原告要求其配合办理过户手续，被告却屡屡向原告提出房屋加价才给过户等无理要求，故诉至法院，要求判令：1、被告继续履行原、被告于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理过户手续；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）崔玉芹辩称：不同意原告的诉讼请求，事实是原告违反合同，被告一直在严格遵守合同约定，履行合同义务。
被告（反诉原告）崔玉芹反诉称：一、被反诉人提起的诉讼与事实不符。反诉人与被反诉人于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》，同日签订《关于付款方式的约定（一次付形式）》，根据《关于付款方式的约定》第3条约定，被反诉人应于反诉人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元，并同时办理房产过户手续。反诉人于2014年3月底办理了涉诉房屋房产证，并通过中介于2014年4月3日通知反诉人可以办理房产过户手续，要求反诉人支付尾款。双方约定于2014年4月28日到大兴区房管局交付房款并办理房屋过户手续。当日下午在办证大厅，反诉人要求被反诉人按合同约定先付剩余款项，被反诉人要求反诉人先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。反诉人签了字后，被反诉人又要求反诉人在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字，此时，反诉人发现该合同中买受人并非被反诉人，而是案外人的姓名。同时，由于被反诉人拒绝先付款，因此反诉人拒绝在该网签打印合同上签字。此后，被反诉人一直未向反诉人交付剩余款项。二、被反诉人迟延履行付款义务，应承担违约责任，反诉人有权解除合同。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第2项的约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。反诉人在应诉中向房管局了解到，被反诉人以虚假的材料，私自将该房屋办理了网签，已变更了买受人。同时，自被反诉人于2014年4月28日打印网签合同，双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止，被反诉人仍未付款，迟延给付尾款，已逾期30天以上。反诉人已于2014年7月22日发出解除通知，该通知已于7月23日送达被反诉人。因此，该合同应于2014年7月23日解除。综上，为保护合同中的诚信守约方，制裁违约方，保护反诉人的合法权益，反诉请求：1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，被反诉人向反诉人交还涉诉房屋；2、被反诉人承担违约金60万元；3、被反诉人承担本案反诉费。
原告（反诉被告）彭宏艳针对被告（反诉原告）崔玉芹的反诉辩称：我对延迟履行并无过错，不同意解除合同，在涉案房屋房本下来后，反诉原告多次向我额外要求加价，并且金额一直在变化，致使合同不能按期履行，反诉原告具有违约行为，应依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2010年12月2日，原告（反诉被告）彭宏艳（买受人）与被告（反诉原告）崔玉芹（出卖人）签订《房屋买卖合同》，双方约定：彭宏艳购买崔玉芹位于北京市＊＊区＊＊＊＊＊号楼＊单元＊＊＊号房屋，建筑面积85平方米，价格115万元；第八条第2项约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋的全部手续移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金及各项损失，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。该房屋为回迁商品房，签订合同时尚未取得产权证，双方于同日签订《关于付款方式的约定（一次付形式）》，其中第3条约定，买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续。同日，崔玉芹将涉案房屋交付给彭宏艳。合同签订后至2011年1月13日，彭宏艳向崔玉芹共支付房款70万元。
涉案房屋于2010年12月2日交付后，彭宏艳随后就对房屋进行了装修并居住至今。在庭审中，彭宏艳称：我对涉案房屋装修花费30万元。崔玉芹陈述：彭宏艳确实进行了装修，但装修金额到不了30万元，我要求其将房屋恢复毛坯房原状返还给我，不同意对装修进行补偿。
涉案房屋于2014年3月28日办理房屋产权登记，登记房屋坐落为北京市＊＊区＊＊＊＊＊＊号院＊＊号楼＊层＊单元＊＊＊号，崔玉芹随后即取得涉案房屋的房屋产权证。
2014年4月28日，双方到北京市大兴区行政服务大厅办证大厅办理网签手续，由于彭宏艳欲将买受人变更为何涛、何天泽，崔玉芹不同意，双方产生争议。对相关争议，崔玉芹称：双方一同于2014年4月28日到办证大厅办理网签手续，由于彭宏艳变更了买受人，且不同意付款，未办成，5月31日左右我再次通知彭宏艳付款，被彭宏艳拒绝，我于2014年7月22日发出解除房屋买卖合同函，该通知于2014年7月23日送达彭宏艳，通知解除合同。彭宏艳称：我买房是在京15条出台前，签订合同时没有限购政策，但因为签合同时房本没下来就没法办过户，等房本下来后限购政策京15条已出台，我没有购房资格，不能直接办理过户，在这种情况下想把房子过户到我亲属名下，何涛是我的小叔子，何天泽是何涛的儿子，我与崔玉芹的儿子张会军提到过这个办法，崔玉芹是同意的，但是崔玉芹的儿子张会军不让崔玉芹签字。
经当庭询问，彭宏艳陈述：同意在过户同时给付崔玉芹尾款45万元；在房屋过户时如涉及到交纳过户所需要的相关税费（包括双方签订合同中约定的税费及合同未约定但因国家相关政策变化而新增的税费），按合同应该原告方交纳的税费由原告交纳，如果应由被告交纳的税费在被告不愿配合的情况下可由原告先行垫付，垫付之后原告对相关争议再另行主张解决。
上述事实，有原告（反诉被告）彭宏艳提交的房屋买卖合同、购房定金收条、银行转账凭证、中介代理费收据、房屋交费票据、被告（反诉原告）崔玉芹提交的房屋买卖合同、房产证及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告（反诉被告）彭宏艳与被告（反诉原告）崔玉芹于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。
本案中，彭宏艳虽不具有限购政策出台后的购房资格，但双方签订合同系在“京十五条”出台之前，且已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋，其要求崔玉芹协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不违反相关规定，本院应予以支持。同时，按合同约定，彭宏艳应在办理房屋过户手续时给付崔玉芹剩余房款45万元。
崔玉芹反诉请求解除合同并由彭宏艳赔偿违约金60万元，其理由是彭宏艳迟延给付尾款已逾期30天以上，构成违约，但双方签订的《关于付款方式的约定（一次付形式）》中第3条约定，买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，所以，支付尾款与办理房产过户手续属于双方需同时履行的合同义务，彭宏艳在“京十五条”出台后，因不具备“京十五条”规定的购房资格，在无法将涉案房屋过户至其自己名下的情况下，于2014年4月28日办理网签手续时欲将买受人变更为何涛、何天泽，崔玉芹不同意，双方因此产生争议导致合同未能继续履行，这属于合同履行过程中因客观因素产生履约困难，对如何继续履行合同，双方可协商解决，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，彭宏艳未支付房屋尾款，并不构成违约，故对崔玉芹要求解除房屋买卖合同并由彭宏艳交还涉诉房屋、赔偿违约金的反诉主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）崔玉芹于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）彭宏艳到房地产行政主管部门办理被告（反诉原告）崔玉芹名下位于北京市＊＊区＊＊＊＊＊＊号院＊号楼＊层＊单元＊＊＊号房屋（合同约定为：北京市＊＊区＊＊＊＊＊号楼＊单元＊＊＊号房屋）的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）彭宏艳名下；
二、原告（反诉被告）彭宏艳于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）崔玉芹房屋尾款四十五万元；
三、驳回被告（反诉原告）崔玉芹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费三十五元，由被告（反诉原告）崔玉芹负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费四千九百元，由被告（反诉原告）崔玉芹负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 时亚东
二〇一四年十月二十一日
书记员 穆东雪