广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0983民初333号
原告:余新梅，女，汉族，1981年1月1日出生，住信宜市。
委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
被告：杨亚勇，男，汉族，1970年2月4日出生，住广东省茂名市。
委托诉讼代理人：李盛武，广东法申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张斯，广东法申律师事务所律师。
被告：信宜市恩图餐饮有限公司。住所地:广东省茂名市信宜市东镇迎宾大道南环岛边余新梅屋首层。统一社会信用代码：91440983MA4UHMXB4X。
法定代表人:杨亚玉，该公司经理。
被告：信宜市半岛酒店有限公司。住所地：广东省茂名市信宜市迎宾大道南环岛边余新梅屋***层。统一社会信用代码：91440983MA4UQDMM9N。
法定代表人：谭贤贤，该公司经理。
委托诉讼代理人：欧光国。
追加第三人：陈晓华，男，汉族，1981年3月15日出生,住广东省茂名市。
原告余新梅与被告杨亚勇、信宜市恩图餐饮有限公司、信宜市半岛酒店有限公司、追加第三人陈晓华租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月22日和2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告余新梅委托诉讼代理人刘燕霞，被告杨亚勇委托诉讼代理人张斯、信宜市半岛酒店有限公司委托诉讼代理人欧光国到庭参加诉讼；被告信宜市恩图餐饮有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并追加陈晓华为第三人参加诉讼，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告余新梅委托诉讼代理人刘燕霞，被告杨亚勇委托诉讼代理人张斯、信宜市半岛酒店有限公司委托诉讼代理人欧光国到庭参加诉讼；被告信宜市恩图餐饮有限公司、追加第三人陈晓华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告杨亚勇支付所拖欠租金672000元给原告余新梅；2、判决解除原告余新梅与被告杨亚勇于2015年9月18日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》；3、判决被告杨亚勇支付违约金88000元给原告【按年利率24%（即月利率2%），从逾期之日起计算至付清租金及违约金之日止，现暂计算至2018年3月31日】；4、判决被告杨亚勇清除房屋内可移动的营业设备，将楼房归还给原告余新梅；5、判决被告信宜市恩图餐饮有限公司、信宜市半岛酒店有限公司对上述第1、3、4项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告杨亚勇签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，将原告所有的位于信宜市区南环岛天誉世家小区旁的住宅楼共四层半出租给被告杨亚勇作为经营场所使用，约定经营范围限卡拉OK、夜总会，不得经营餐饮，未经原告同意，不得转租给他人使用。双方还约定租赁期限为13年，前三年租金为8.8万元/月，第四年租金为10万元/月，第五至第七年租金为11.5万元/月，第八至第十年租金为13.3万元/月，后三年租金为15.2万元/月。被告杨亚勇从2017年开始经常不按时支付租金，拖欠租金，特别是从2017年7月份起至今的租金一直未支付，经原告多次催款无果。经计算，从2017年7月1日起至2018年3月31日止应付租金为792000元（88000元/月×9个月），扣减此期间陆续支付的120000元，尚欠672000元。另外，经原告了解，被告杨亚勇将租赁楼房首层转租给被告信宜市恩图餐饮有限公司经营餐饮，将第二至第四层转租给信宜市半岛酒店有限公司经营餐饮、娱乐场所。原告认为被告杨亚勇长期拖欠租金，并且未经原告同意将租赁房屋转租给他人经营餐饮，其行为已构成严重违约，根据《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》第8条规定及《合同法》规定，原告有权要求请求解除合同，并要求被告按年利率24%（月利率2%）计付违约金给被告，从逾期之日起计算至付清之日止，现暂计算至2018年3月31日的违约金为88000元整，具体计算方式见《违约金计算附表》，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料：1、原告余新梅、被告杨亚勇的身份证复印件各1份；2、信宜市恩图餐饮有限公司《企业信用信息公示报告》复印件1份；3、信宜市半岛酒店有限公司《企业信用信息公示报告》1份；4、房地产权证复印件5份；5、《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》复印件1份；6、原告丈夫张某强建设银行卡流水账单复印件1份；7、信宜市恩图餐饮有限公司资料1份。
被告杨亚勇辩称：一、杨亚勇非本案的适格主体。首先，杨亚勇是作为被告信宜市恩图餐饮有限公司的发起人，与原告签订租赁合同，恩图公司成立后租金是由恩图公司支付，恩图公司偶然也会委托杨亚勇代恩图公司支付给原告，但租赁合同的权利义务实际上是由恩图公司享有和承担，这个可以从我方提供的证据2明确看出在股权转让合同中恩图公司名下的300000元的房屋租金债务是由新的股东承担。其次，涉案的房屋目前也是由恩图公司实际上使用和支配，那么根据公司法解释3第二条的规定，恩图公司实际上享有合同的权利及履行合同的义务，因此，恩图公司才是租赁合同的相对人，被告杨亚勇非本案的适格主体。二、被告恩图公司委托杨亚勇在2017年7月之后已支付125000元的房屋租金，非原告所称的120000元，因此，本案拖欠租金是667000元。三、本案不存在合同解除的事由。首先：1.被告信宜市恩图餐饮有限公司和半岛公司实际上经营的类型不是餐饮，没有违反合同约定的租赁范围；2.本案不属于转租行为，事实上，恩图公司是以房屋的使用权入股半岛公司，所以不存在合同上所说的转租；3.在起诉前后，恩图公司都和原告协商租金的支付方式，原告在协商过程中也同意新的支付方式，就是扣除恩图公司支付的125000元，剩余的租金分6个月清偿，但因为恩图公司的新股东不同意该方案已作罢，但是在协商的过程可以看出原告是在本案租赁合同范围外和被告有所协商，并且也领取了被告恩图公司所支付的租金，所以我方认为本案不能单纯以逾期交租15天就解除租赁合同；4.退一步来说，恩图公司与半岛公司之间成立的转租关系，但根据本案租赁合同的第13条可以看出，合同约定是涉案房屋全部转租给第三方才需要征求原告的书面同意，本案中半岛公司所使用的范围在涉案房屋的二至四层，并不涉及到房屋的主体，况且恩图公司和半岛公司已经经营已久，原告在起诉前已经知悉被告在其涉案房屋经营，已经默认这个行为，甚至在后期也和新恩图公司的股东协商过房屋租金的交付方式。四、本案的原告请求违约金过高，原告没有实际举证因本案的损失有多少，根据合同法的规定，违约金是需要根据实际损失上下浮动，我方请求法院对违约金进行调节。
被告杨亚勇围绕其主张向本院提交以下证据材料：1、《证明》复印件1份；2、《股份转让合同》复印件1份；3、信宜市半岛酒店企业详情和《股权转让协议书》复印件各1份；4、广东信宜农村商业银行股份有限公司电子回单复印件1份；5、中国农业银行银行卡明细清单1份。
被告信宜市半岛酒店有限公司辩称：一、原告起诉信宜市半岛酒店有限公司拖欠租金不具有法理依据。1、陈晓华与杨亚勇达成共识，杨亚勇以三年租金入股半岛，总价作1200万占股15%。并与杨亚勇共同到余新梅家谈论此事，余新梅夫妇同意我与杨亚勇合作半岛，并同意各方面提供配合。2、陈晓华与杨亚勇合作投资信宜市半岛酒店有限公司合法合规。3、信宜市半岛酒店有限公司装修一年，开业经营了半年，这个一年半时间不算短，这个过程中原告并没有提出异议，并配合陈晓华办理信宜市半岛酒店有限公司各种经营证件。二、信宜市半岛酒店有限公司投资1200万合法合规经营应该受到保护，原告和杨亚勇之间的经济纠纷不能损害投资方的权益。1、陈晓华与杨亚勇所签的合作合同条款，陈晓华已遵守。2、信宜市半岛酒店有限公司投资1200万属于中型企业，在合法合规经营中，不能因为原告与杨亚勇之间经济纠纷受到损失，应该受到法律保护。综上，认定原告与杨亚勇之间的经济纠纷属于独立案件，无论本案结果如何，原告与杨亚勇必须妥善保证第三方信宜市半岛酒店有限公司的合法权益，并共同尊重合同合约精神，维护市场秩序。
被告信宜市半岛酒店有限公司围绕其主张向本院提交以下证据材料：1、被告信宜市半岛酒店有限公司营业执照1页；2、《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》（杨亚勇与陈晓华签订）7页；3、《补充协议一》1页；4、《收据》1页；5、谭贤贤、陈晓华身份证2页；6、张某强的微信封面信息3页。
被告信宜市恩图餐饮有限公司没有向本院提交答辩意见，提交证据一份：信宜市恩图餐饮有限公司营业执照1页。
追加第三人陈晓华没有向本院提交答辩意见，也没有提交证据。
经审理查明：
2015年9月18日，出租方余新梅为甲方，承租方杨亚勇为乙方，双方签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》一份，约定：“乙方因经营需要，拟租赁甲方所建的四层半住宅楼作为经营娱乐场所使用，经甲乙双方自愿、平等协商一致后，签订此合同。第一条住宅楼基本情况住宅楼坐落于：信宜市区南环岛天誉世家小区旁，该楼共四层半，总建筑面积约为3700平方米。第二条住宅楼出租经营范围该住宅楼出租经营范围为：卡拉OK（含量贩式KTV）、夜总会。未经甲方同意乙方不得超范围经营。第三条租赁押金及租赁期限……2、本合同租赁期限为拾叁年，即从2016年2月1日起到2029年2月1日止。第四条租金计算及支付1、前三年，2016年2月1日至2019年2月1日每月租金为人民币8.8万元，每年租金人民币105.6万元。2、第四年……7、租金及支付的时间：双方约定按每两个月提前支付一次，乙方需在每年一月底、三月底、五月底、七月底、九月底、十一月底前一次性提前支付两个月的租金给甲方。8、乙方必须按时缴纳租金，若逾期未缴清租金的，每逾期一日，乙方须按照应付租金金额的5%向甲方支付违约金直至缴清应付租金为止。若逾期超过15日，视作乙方违约，甲方有权解除合同并收回该楼，同时该楼内台、椅、音响设备、空调等移动性营业设备可以拆除的，在不改变建筑主体结构及不影响建筑物安全的情况下经甲方同意后乙方在规定的时间内拆除搬走，楼内外装修装饰材料包括天花、电灯、电线、水表、电表、消防设备、门窗、电梯等不得拆除。租赁押金不予退还。……第十三条转租、变更用途的约定：1、若乙方在租赁期内将该租赁楼全部转租予第三方的，乙方需征得甲方书面同意后方可转让，不能转让给甲方不允许经营的行业，如污染、餐饮、违法犯罪、影响商业环境等行业。否则甲方有权单方终止合同，收回租赁楼，已收乙方租金和抵押金不予退还。2、若乙方在租赁期内要变更租赁楼用途的，需征得甲方书面同意后方可进行。第十四条违约责任租赁期内，如乙方有违约行为，造成合同履行成为不必要，甲方将没收乙方押金；乙方违反合同约定条款，甲方有权终止合同，收回租赁楼，并追究乙方的违约责任，造成甲方经济损失的，乙方应当赔偿。如甲方有违约行为，造成合同履行成为不必要，甲方需赔偿乙方一切硬件设备投入损失。”
2015年9月25日，信宜市恩图餐饮有限公司登记成立，法定代表人为杨亚玉，住所：广东省茂名市信宜市东镇迎宾大道南环岛边余新梅屋首层，经营范围：餐饮、娱乐场所服务；食品经营；零售；烟草制品。股东：杨亚勇、江某波。主要人员：杨亚玉；杨亚勇，职位监事；江某波，职位执行董事；杨亚玉，职位经理。
2016年5月6日，以杨亚勇为甲方，陈晓华为乙方，签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，约定：乙方因经营需要，将甲方租赁位于信宜市区南环岛天誉世家小区旁楼房2-4楼（包括5楼半层）转租给乙方作为经营娱乐场所使用。该住宅楼出租经营范围为KTV娱乐场所及相关配套业务，租赁期限为13年，即从2016年8月27日到2029年2月1日。前三年每月租金为50000元，从第四年开始租金每两年递增10%。本合同须经屋主签名鉴证，并保证不会因为甲方与屋主产生纠纷时影响乙方的正常经营。合同甲方杨亚勇和乙方陈晓华均签名并按指模，但“鉴证人（屋主）”栏为空白。同日，以杨亚勇为甲方，陈晓华为乙方，签订《补充协议一》，约定：根据双方的租赁合同，前三年每月租金为伍万元(￥50000元，三年租金共计壹佰捌拾万元（￥1800000元），现甲方自愿以上述三年的租金合计壹佰捌拾万元换取乙方二至四楼KTV15%的股份，即租赁合同签订后乙方三年内无需向甲方支付租金，甲方依据所占股份享有对乙方KTV股东的收益权。
2016年6月7日，信宜市半岛酒店有限公司登记成立，法定代表人为谭贤贤，住所：广东省茂名市信宜市迎宾大道南环岛边余新梅屋二至四层，经营范围：餐饮、娱乐场服务；食品经营；烟草专卖零售。股东：杨亚勇、陈晓华、姚某华。主要人员：叶某勇，职位监事；陈晓华，职位执行董事；谭贤贤，职位经理。
2018年1月8日，以杨亚勇、江某波、杨亚玉为甲方，覃某伟为乙方，签订《股权转让协议书》，约定：甲方同意将持有信宜市恩图餐饮有限公司的所有股权以总价8322839元的价格转让给乙方，总转让金由现金30万元整和债务8022839元整组成，乙方同意按此价格及金额购买上述股权。此协议自签订日起开始生效，乙方将持有信宜市恩图餐饮有限公司100%的股权。
杨亚勇与余新梅签订房屋租赁合同后，按合同约定交付租金至2017年6月，拖欠2017年7月至2018年3月份的租金，每月8.8万元，合计792000元，其后杨亚勇支付了125000元，尚欠667000元。原告追讨租金无果，遂依法提起诉讼，提出前述诉讼请求。
本院认为：
一、本案承担民事责任的主体问题。《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》签约双方为原告余新梅和被告杨亚勇，根据合同相对性原则，合同承租方应为被告杨亚勇。但由于杨亚勇是信宜市恩图餐饮有限公司的股东和监事，说明其是信宜市恩图餐饮有限公司的发起人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，原告请求被告杨亚勇承担本案民事责任的主体适格。同时，杨亚勇与余新梅签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》后，被告信宜市恩图餐饮有限公司已经实际享有合同权利，故其也应承担合同责任，但原告请求该公司承担连带责任，不违反法律规定，本院予以采纳。
二、关于被告杨亚勇拖欠租金数额及违约金如何计算问题。原告余新梅和被告杨亚勇在庭上均确认被告杨亚勇拖欠2017年7月至2018年3月份的租金共792000元，已偿还125000元，尚欠667000元，本院径行确认。原告余新梅和被告杨亚勇签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》约定，逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方须按照应付租金金额的5%向甲方支付违约金。原告起诉主张违约金按月利率2%计算，没有超出双方约定和法律及相关司法解释关于民间借贷利率的最高保护上限，应予支持。但由于杨亚勇拖欠2017年7月至2018年3月份租金792000元后，陆陆续续偿还了125000元，应认定该125000元先偿还拖欠的2017年7月份的租金88000元，余下的37000元偿还2017年8-9月的租金后尚欠该期租金139000元，故2017年的7月份租金不应计算违约金，拖欠2017年8-9月份租金的违约金应以139000元为基数计算。故被告杨亚勇应支付至2018年3月份的违约金为64480元（139000元×2%×8个月＋176000元×2%×6个月＋176000元×2%×4个月＋176000元×2%×2个月）。
三、关于原告余新梅与被告杨亚勇于2015年9月18日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》应否解除的问题。《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》约定，乙方逾期缴纳租金超过15日，视作乙方违约，甲方有权解除合同并收回该楼。现被告杨亚勇拖欠租金明显超过15日，原告余新梅解除合同的条件已经成就，原告余新梅请求解除租赁合同并收回涉案房屋，有理有据，本院依法予以支持。
四、关于被告信宜市半岛酒店有限公司应否对被告杨亚勇拖欠的租金、违约金以及清除涉案房屋内可移动营业设备承担连带责任问题。被告杨亚勇承租涉案房屋后，由谁实际使用和支配，是另一个法律关系，不属本案审理范围。而被告杨亚勇与追加第三人陈晓华签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，将涉案房屋的二至四层转租给追加第三人陈晓华，事先没有征得原告余新梅的同意，故该转租行为属于被告杨亚勇与追加第三人陈晓华之间的行为，不属本案审理范围，故原告余新梅请求被告信宜市半岛酒店有限公司对被告杨亚勇拖欠的租金、违约金以及清除涉案房屋内可移动营业设备承担连带责任，本院不予支持。
被告信宜市恩图餐饮有限公司、追加第三人陈晓华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但本案事实清楚，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告余新梅与被告杨亚勇于2015年9月18日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》；
二、限被告杨亚勇于本判决发生法律效力之日起二十日内支付房屋租金667000元和违约金64480元（该违约金计至2018年3月31日，2018年4月1日起的违约金按667000元并按月利率2%另行计至付清租金之日止）给原告余新梅；
三、限被告杨亚勇于本判决发生法律效力之日起三十日内清除涉案房屋内可移动的营业设备，将房屋交还给原告余新梅；
四、被告信宜市恩图餐饮有限公司对上述第二、三项判决承担连带责任；
五、驳回原告余新梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11400元，由原告余新梅负担286元，被告杨亚勇负担11114元（该款原告已预交，由被告迳付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 杨洪波
审 判 员 张庆祥
人民陪审员 黎思安
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 肖 婵