浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第20号
上诉人（原审被告）杭州鸿晟物业管理有限公司。
法定代表人卢文军。
委托代理人徐天舒。
被上诉人（原审原告）杭州耀江福村业主委员会。
负责人朱鑫华。
委托代理人杜民强。
上诉人杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）因与被上诉人杭州耀江福村业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于耀江福村小区内的3-3-6、10-4-5及10-6-5系开发商浙江省耀江房地产开发有限公司提供的物业管理用房。业委会与鸿晟物业就耀江福村居民小区物业管理分别于2010年4月1日及2011年3月31日签订物业委托管理合同，合同期限分别为2010年4月1日至2011年3月31日及2011年4月1日至2013年3月31日，合同规定，鸿晟物业代为管理5个汽车库的出租收费，出租费收取后交业委会，业委会向鸿晟物业提供99.88平方米建筑面积管理用房和3个车库由鸿晟物业无偿使用，但不得外租。鸿晟物业为该小区提供服务期间，2012年9月及12月，鸿晟物业将该小区的3-3-6、10-4-5及10-6-5物业用房出租他人使用，用途为车库，共收取车库租金及押金共41200元，现鸿晟物业物业服务期满后，未将该租金及押金交予业委会，为此成讼。业委会起诉要求鸿晟物业：1、归还三间物业用房出租租金和押金41200元；2、返还业委会代为垫付的电费4702.41元；3、归还已收取业主装修保证金8000元；4、移交杭州绿都防水材料有限公司屋顶维修后，保修五年的保证金20000元；5、上述四项合计73902.41元的利息7302元（2012年8月31日-2013年8月31）。原审审理中，业委会已撤回要求鸿晟物业返还代为垫付的电费4702.41元；归还已收取业主装修保证金8000元；移交杭州绿都防水材料有限公司屋顶维修后，保修五年的保证金20000元及利息7302元的诉讼请求，原审法院出具（2013）杭上民初字第1220-2号裁定书予以准许。
原审法院认为，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同合法有效。按约定鸿晟物业自行使用的车库无权外租，对代为管理的车库可出租收费，然费用应交予业委会。本案中，鸿晟物业服务期间，业委会提交的证据已证明鸿晟物业收取车库租金及押金共计41200元，鸿晟物业抗辩未实际收到，无需归还的陈述缺乏事实和合同依据，且露天车位无需专人管理，而物业用房改为车库出租而成的租金不同于露天车位业主缴纳的停车费，故业委会要求鸿晟物业归还租金及押金的诉请予以支持。据此原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、第三十八条之规定，判决：杭州鸿晟物业管理有限公司应于判决生效之日起7日内支付杭州耀江福村业主委员会41200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费1830元，实际收取415元，由杭州鸿晟物业管理有限公司负担415元，退回杭州耀江福村业主委员会1415元。财产保全费850元，由杭州耀江福村业主委员会负担418元，杭州鸿晟物业管理有限公司负担432元。
宣判后，鸿晟物业不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人无权提起诉讼，一审判决错误认定了业主大会对被上诉人的授权。被上诉人起诉上诉人未经业主大会授权，其起诉于法无据，但本案一审判决对被上诉人的委托授权问题视而不见，对被上诉人的主体资格问题作出了明显错误的认定。因为：1、被上诉人提交的2012年7月21日的《耀江福村业主大会》表决材料有重大瑕疵，内容没有客观真实性，明显不具备可采性，因为该表决材料落款时间是2012年7月21日，但其表决的时间是2013年7月21日，两者相差一年，2012年7月21日无法对2013年7月21目的会议做出任何表决，该材料的内容存在如此重大的矛盾和瑕疵，明显不具备客观性，但一审判决视而不见，依然采纳为定案依据，所以一审判决认定被上诉人的主体资格明显错误。2、2013年7月21日根本就没有召开过业主大会，业主大会的表决材料系伪造而成。首先，经上诉人向上城区住建局物管科、望江街道耀华社区、望江派出所的调查和走访，7月21日耀江福村小区并未召开过人数高达351人的业主大会。更何况，耀江福村小区小公园也无法容纳351人召开现场大会。7月21日正是高温酷暑，小区公园根本无法召开人数如此众多的业主大会会议。其次，如果被上诉人认为自己召开过相关业主大会，那么被上诉人起码应该提交351名业主的签到表、会议记录、《耀江福村小区业主大会和业主委员会议事规则》、《业主公约》等材料佐证证明确实召开过会议，但被上诉人均没有提供这些证据材料补强2012年7月21日的《耀江福村业主大会》表决材料的客观真实性。按照最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人应该自行承担举证不能的不利法律后果，所以应该认定被上诉人没有业主大会的委托授权。再次，被上诉人业主大会的公章未在被上诉人的主管部门进行登记备案，系被上诉人自己伪造而成；同时，业主大会的公章持有人就是被上诉人自己，被上诉人自己持有公章，自己盖印。在一审过程中，上诉人多次对被上诉人业主大会委托授权的问题提出了异议，要求法院调查核实2012年7月21日的《耀江福村业主大会》表决材料的客观真实性、关联性与合法性，但一审法院均毫无道理予以回避。二、一审法院在没有充分证据的情况下，凭主观推测即对被上诉人所陈述的内容予以确认，在事实的认定上出现了极大的错误。1、被上诉人移交上诉人的三个物业用房（车库）的标的不明确，一审法院的认定没有任何合同和法律依据。在物业管理委托合同中，双方仅约定了业委会向物业公司移交99.88平方米管理用房和3个车库无偿使用，但不得外租，对移交的为哪三个车库并未作出任何约定，而依照法院确认的证据，纵观历次物业公司对物业用房的移交使用情况都是不同的，也无法据此作出合理性的推断。另在庭审过程中，被上诉人陈述庭审结束后次日向法庭提交相关证明材料，但直至判决之日，被上诉人仍未提交。2、被上诉人移交上诉人的三个物业用房（车库）的用途不明确，一审法院的认定有误。在双方签订的物业管理委托合同中并未就该标的物的用途作出约定，从字面理解车库应当是用作停车使用，所租赁的费用也应当为停车费。在庭审过程中，被上诉人陈述，该房屋是给上诉人用于保安住宿休息用，实际该房屋是用以停放物业公司、小区其他业主车辆及用以物业公司员工住宿。但在2012年下半年由于耀江福村小区大面积拒交物业费，导致上诉人用以维持耀江福村小区物业管理的资金周转十分困难，经与被上诉人协商，被上诉人同意可将物业用房用以出租，获取租金用以补贴耀江福村小区物业管理。上诉人另行安排保安的住宿和公司车辆停放问题，将房屋腾空后进行出租以维持对小区的物业管理。3、上诉人出租三个物业用房所得的租金应当归上诉人所有，一审法院判决租金归被上诉人是错误的。在物业管理委托合同中，双方只对委托代管的5个车库的租金归属作出约定，对移交物业使用的3间房屋约定了“无偿使用，不得外租”，对该3间房屋租金收益并未约定归哪方所有。《租赁合同》明确写到，所租赁房屋性质为车库。上诉人认为该笔费用应当为停车费。根据双方签订的合同第十七条第六款：耀江福村停车费收入归上诉人所有补作物业费（不含5个车库租金），该笔费用应当为上诉人所有。三、一审法院适用法律错误。上诉人认为，在被上诉人没有充分证据证明其主张的情况下，一审法院反而将该举证责任强加给上诉人是违反法律规定的。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第七条、第六十四条、第六十五条等之规定，本案的举证责任完全在于被上诉人，被上诉人必须提供证据证明其主张。就本案而言，被上诉人必须提供充分的证据来证明上诉人收取租金的三个车库系被上诉人委托上诉人代为管理的五个车库其中之三。被上诉人在庭审过程中陈述，庭后提供法庭车库移交手续，其明明有能力提供但直至一审判决之日都不予提供。上诉人认为只存在这样的可能：被上诉人在庭上陈述的不是事实，提交该材料对被上诉人不利。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五之规定，如被上诉人不能提供该证据，应承担相应的法律后果。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人业委会答辩称：一审程序合法，适用法律得当，为耀江福村全体业主主张了权利，被上诉人无异议。上诉人非法占有耀江福村全体业主物业用房租金，违反了物业服务合同，违反了杭州市209号令，即物业用房收益归全体业主所有。上诉人占用租赁费证据确凿，事实清楚。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。一、授权日期的差错是打字员的笔误。二、耀江福村业主大会不需要邀请城区建设局参加，也不要备案。三、（2012）浙杭民终字第1505号判决书与本案无关；四、2011年7月12日通告是专对3-3-5物业用房，与本案无关。
上诉人鸿晟物业在二审期间期间提供如下证据：1、上城区住房和城市建设局证明1份，欲证明被上诉人未就本案召开过业主大会并取得授权，在一审庭审过程中做虚假陈述的事实；2、（2012）浙杭民终字第1505号判决书，欲证明上诉人所控制的车库为被上诉人移交给上诉人无偿使用的3个车库（本案的标的车库），被上诉人已将其余5个车库的出租管理权从上诉人手中收回；3、2011年7月12日通告1份，欲证明被上诉人已收回5个车库的出租管理权限，并实际控制使用了该5个车库。
被上诉人业委会的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但对证明对象有异议，召开业主大会不需要到城市建设局备案，被上诉人的确召开了业主大会，被上诉人提交的证据可以证明；对证据2的真实性没有异议，但和本案没有关联性。对证据3的真实性没有异议，通告的确是被上诉人发的，但3-3-5车库实际是物业用房，这和上诉人出租的3-3-6和其他几个车库没有任何关系。
被上诉人业委会在二审期间提供社区证明1份，欲证明被上诉人的确召开了业主大会，因为被上诉人想借用胜利小学的礼堂，但是因为没有借用到，所以采用其他方式进行。
上诉人鸿晟物业的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证明上并没有提到2013年耀江福村召开业主大会的时间，所以无法证明7月21日授权的事实；从该证明看，业主大会召开形式是现场大会，通过举手表决的方式进行，而与被上诉人刚才说的上门咨询意见的方式相左。
本院的认证意见为：对上诉人提供的证据1的真实性予以确认，但不能证明上诉人的待证目的；证据2、3与本案不具有关联性。对被上诉人提供的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，业委会与鸿晟物业签订的物业委托管理合同，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有拘束力。根据合同约定，鸿晟物业代为管理5个汽车库的出租收费，出租费收取后交业委会，业委会向鸿晟物业提供99.88平方米建筑面积管理用房和3个车库由鸿晟物业无偿使用，但不得外租。案涉3-3-6、10-4-5及10-6-5物业管理用房属于全体业主共有，全体业主才是该物的所有权人，共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。业委会向鸿晟物业无偿提供3个车库，但同时约定不得外租，鸿晟物业将涉案车库出租牟利，没有法律和合同依据，原审法院判决鸿晟物业支付业委会41200元并无不当。作为全体业主的代表机构，业委会有权代表全体业主就物业服务合同纠纷向鸿晟物业提起诉讼。因此，上诉人鸿晟物业的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费415元，由上诉人杭州鸿晟物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 李国标
审判员 王 亮
二〇一四年三月十二日
书记员 徐亚萍