云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云03民终1245号
上诉人（原审被告）：赵石柱，男，1958年5月7日生，汉族，农民，文盲，宣威市人，住云南省宣威市。
上诉人（原审被告）：吕美吉，女，1958年9月12日生，汉族，农民，文盲，宣威市人，住云南省宣威市。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵艳玲，女，1988年5月5日生，汉族，农民，宣威市人，住云南省宣威市虹桥街道石桥路**号附*号。公民身份号码：5303811988********。系赵石柱、吕美吉之女。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：吕希伟，男，1954年7月19日生，汉族，农民，宣威市人，住云南省宣威市。
委托诉讼代理人：孔有珍，女，1942年9月24日生，汉族，农民，宣威市人，住云南省宣威市。系吕希伟之妻。特别授权代理。
委托诉讼代理人：代兴逵，男，1953年10月20日生，汉族，农民，宣威市人，住云南省宣威市。系吕希伟亲属。特别授权代理。
上诉人赵石柱、吕美吉与被上诉人吕希伟合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2018）云0381民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵石柱、吕美吉及二上诉人的共同委托诉讼代理人赵艳玲、被上诉人吕希伟的委托诉讼代理人孔有珍、代兴逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵石柱、吕美吉上诉请求：撤销一审判决，依法改判并由被上诉人承担上诉费用。主要事实和理由：本案争议的合同标的为房屋及菜地，即宅基地和自留地，宅基地和自留地属于农村集体所有，农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋属于个人私有财产，个人享有处分权利，我国相关法律、法规虽然禁止农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，上诉人与被上诉人属同一集体经济组织成员，且是农村户口，双方之间的房屋买卖并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审不应在法律未禁止房屋转让的情况下，用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。合同中涉及的菜地一直由被上诉人的哥哥保管使用，并没有实际交付，本案只涉及房屋，若认定自留地转让无效，被上诉人应对自留地部分的价款偿还上诉人，本案争议合同并不是全部无效，菜地转让部分无效，房屋买卖部分合法有效，应受法律保护，原审判决适用法律错误。
吕希伟辩称，物权法规定不动产买卖必须取得家庭成员三分之二的成年人同意方可有效，答辩人家有成年人四口，答辩人一人无权处分，且答辩人房屋无任何证件，答辩人签协议时喝酒醉不能自主，不清醒的情况下按了手印，回家酒醒后将此事告诉家人，一家四口第二天就去被答辩人家赔礼道歉，还给被答辩人20008元钱，被答辩人不同意，第四天答辩人又到月牙社区寻求调解，调解未成，只能起诉。双方签订的房屋土地买卖协议，不仅违反合同法规定，同时违反物权法、土地管理法规定，一审适用法律正确，请求维持原判。
吕希伟向一审法院起诉请求：1、依法撤销原被告签订的无效协议；2、返还原告财产（半间木架房、一间厢房，7丈自留地），价值人民币50000元。3、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：吕希伟与赵石柱、吕美吉系宣威市虹桥街道月牙社区石桥路同村住人。2017年2月4日，吕希伟与赵石柱签订房屋及菜地转让协议，主要约定吕希伟将坐落于宣威市虹桥街道月牙社区石桥路的两间房屋及菜地以20008元转让给赵石柱，并明确房屋四至及菜地面积等，双方在协议上签字并按印。协议签订后，赵石柱给付吕希伟房屋及菜地转让款20008元。后吕希伟要求赵石柱返还转让的房屋及菜地，赵石柱不同意返还。2017年2月9日经宣威市虹桥街道月牙社区调解委员会调解，双方未达成协议。2018年1月15日，吕希伟提起诉讼。庭审中，双方均不请求调解。
一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还等。本案中，吕希伟与赵石柱签订的房屋及菜地转让协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，双方签订的转让协议无效。赵石柱所取得的房屋及菜地，应当予以归还吕希伟。吕希伟所取得的转让款20008元，应当返还赵石柱。因此，吕希伟对赵石柱的诉讼请求予以支持。吕希伟的其他诉讼请求，因吕希伟未提交相应的证据予以证实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，不予支持。赵石柱的抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告吕希伟与被告赵石柱于2017年2月4日签订的房屋及菜地转让协议无效。二、被告赵石柱将坐落于宣威市虹桥街道月牙社区石桥路的两间房屋及菜地归还原告吕希伟，原告吕希伟返还被告赵石柱房屋及菜地转让款20008元，以上两项在本判决生效后一个月内履行。三、驳回原告吕希伟的其他诉讼请求。案件受理费1150元减半收取575元，由吕希伟负担287.5元，赵石柱负担287.5元。
二审中，上诉人提交了照片12张，欲证实孔有珍与吕希伟再婚后未对房屋进行过修缮，仍是吕希伟再婚前的房子。被上诉人提交了以下七份证据：吕希伟常住人口登记卡、吕希伟身份证明、孔有珍身份证、吕兴林身份证、杨密香身份证、吕兴林与杨密香结婚证、月牙居委会出具的证明，欲证实吕希伟有家庭成员四口，财产属于家庭成员共有。本院认为，上诉人提交的照片只能证实房屋现状，不能证明待证事实，对该证据本院不予采信；对被上诉人提交的七份证据的真实性予以认可，但与本案无关联。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。另查明，案涉房屋及菜地均未取得相关的权属证书，且未实际交付给上诉人家使用。
本院认为，本案中，上诉人对一审判决协议中菜地转让无效不持异议，而以协议中房屋转让有效为由提起上诉，本案的争议焦点是：转让协议中房屋转让是否有效。本院认为，涉案房屋建造在农民集体所有的土地上，该房屋一间倒塌，半间已接近倒塌，且未办理房屋产权登记，双方的房屋转让实质是对房屋所占土地的转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。即对农民集体所有的土地使用权转让原则采取禁止的态度。本案中，吕希伟在转让房屋时，实质是将该房屋的宅基地使用权转让给赵石柱，故吕希伟与赵石柱签订的房屋及菜地转让协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同，对上诉人主张房屋转让有效的上诉请求，本院不予支持。因吕希伟与赵石柱之间的转让协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被上诉人吕希伟应将转让款20008元返还给上诉人，吕希伟未将涉案菜地及房屋交付给赵石柱使用，被上诉人要求返还房屋及菜地的诉讼请求，在二审庭审中，经询问被上诉人，被上诉人表示对该项诉请放弃权利主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但判决上诉人将两间房屋及菜地归还被上诉人不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下：
一、维持宣威市人民法院（2018）云0381民初152号民事判决第一项，即原告吕希伟与被告赵石柱于2017年2月4日签订的房屋及菜地转让协议无效；
二、撤销宣威市人民法院（2018）云0381民初152号民事判决第二项、第三项；
三、由吕希伟于本判决生效后三十日内返还赵石柱、吕美吉房屋及菜地转让款20008元。
一审案件受理费1150元减半收取575元，由吕希伟负担287.5元，赵石柱、吕美吉负担287.5元；二审案件受理费1150元，由赵石柱、吕美吉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑛
审判员 谭永慧
审判员 丁 敏
二〇一八年九月十一日
书记员 杨海燕