贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0103民初7340号
原告：张进，男，1972年4月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：吴佐荣、蒋雅玲，贵州久同律师事务所律师。
被告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号。
法定代表人：李凯。
委托诉讼代理人：何微、吴昱佳，系该公司员工。
原告张进与被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张进及其委托诉讼代理人吴佐荣、蒋雅玲，被告的委托诉讼代理人何微、吴昱佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告张进向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的赠送给原告独立使用的57.35平方米面积的义务；2、判令被告向原告支付违约金253154.4元。事实和理由：2014年9月原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买中天未来方舟G4组团4栋1单元1楼3号商品房一套，建筑面积137.11平方米，套内建筑面积107.54平方米，赠送面积为57.35平方米，单价为每平方米7846.83元，总价款84.3848万元。在合同的附件十二补充协议第十四条对赠送面积的相关权利和义务进行了约定。合同签订后，原告于2014年12月15日前交讫房款总金额人民币84.3848万元整，被告于2014年12月16日将该房交付给原告使用。在被告将房屋交付给原告使用后，发现合同约定的赠送面积大部分不符合合同约定。综上所述，原告已经按照合同的约定履行了义务，但是被告承诺赠送给原告的面�大部分不能正常使用，已经构成违约，被告应承担违约责任，并承担原告遭受的经济损失。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司辩称：1、原告于2014年12月16日收房，其应于收房之日起两年内提起诉讼，原告现提起诉讼明显超过两年诉讼时效，原告于2015年4月8日提起的诉讼与本案系两个纠纷法律关系且标的不同，诉讼时效不存在中止情形；2、原被告双方的商品房买卖交易行为应当基于双方签署的商品房买卖合同，合同中明确了原告购买的房屋面积，其专属部分仅为红线图区域，并不包括涉案露台，被告也并未承诺赠送露台于原告，原告在庭审中举出的宣传单，从该单中未能看出标注原告所称的露台是属于赠送部分，且在该宣传单旁已经标明所有户型面积、尺寸大小仅供参考，具体以买卖双方签订的《商品房买�合同为准》，该宣传单明确表明只是要约邀请而不是要约，不能成为商品房买卖合同内容之一。3、被告已经履行完毕合同项下的全部交付义务，没有任何违约行为，原告要求赔偿没有任何依据。
本院经审理认定事实如下：2014年9月12日，原告张进作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买中天未来方舟G4组团4栋1单元1楼3号商品房一套，《合同》第三条约定：“该商品房建筑面积137.11平方米，套内建筑面积107.54平方米。”第二十五条第5项约定：“买受人使用该商品房期间，不得改变该商品房的外立面，不得改变阳台和露台的使用性质，不得对阳台和露台进行围合、封闭及搭建，具体管理办法详见《前期物业管理协议》。”合同附件十二补充协议第二条约定：“具体朝向、阳台指标以本合同所附户型图为准。本条中约定�商品房面积不包含出卖人赠送买受人的部分，该部分赠送面积不在合同约定及产权登记范围内，出卖人在签订本合同时对此已做了充分的说明。在合同履行过程中如出现纠纷，双方应以合同约定或产权证载明的面积为基础进行处理。”第十四条第二项约定：“出卖人有可能在各单元地面一楼（住宅底层）及底层商铺屋顶毗邻的独立单位的商品房的相关联的区域，划定一定区域的花园或露台供该单元独立单位的商品房业主独立使用、维护管理……买受人不得在花园或露台内搭建任何形式的建筑物、构筑物”。合同签订后，原告于2014年12月15日前交讫购房款总金额人民币843848元整，被告于2014年12月16日将涉案房屋交付给原告使用。此后原告对其所购房屋的露台进行封闭装备装修的过程中，经中天公司通知，2015年1月15日云岩区城管执法局强行拆除了原告对露台进行的封闭。2015年4月15日，原告以被告用虚假的宣传资料对原告进行欺诈将被告诉至我院，我院于2015年10月10日作出（2015）云民一初字第719号民事判决书驳回原告张进的诉讼请求。后原告认为被告将涉案房屋交付给原告使用后，发现合同约定的赠送面积大部分不符合合同约定，又将被告诉至我院，诉请如前。
原告向庭审中提交被告在对该套房屋进行销售时的宣传广告单一份，该广告单载明：“【户型3】建筑面积：约136.63㎡赠送面积：约57.35㎡三室二厅二卫/入户花园空间方正，全明设计，卧室均附大面积飘窗，增加居住舒适度。入户花园紧临赠送空间，可变多功能房，打造品质生活……”，原告提交该证据拟证明宣传单中约定的赠送位置及面积具体，关于多功能房的描述应理解为包含门、窗和房顶等房屋基本结构及满足使用功能，被告承诺赠送给原告的57.35平方米的�积，该部分应属于合同的一部分，被告未实际完全履行，已构成违约。被告对上述宣传广告单不予认可，认为任何的交易应该基于合同，合同中原告的购买面积已明确用红线标注，原告办理的产权证也只是包含合同中红线画出的面积，在宣传单中也看不出赠送的面积，且附图的旁边也表明户型的大小仅供参考，根据商品房买卖的司法解释只有在严重影响房价的前提下才能视为要约，该证据无法达到原告的证明目的。
上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、涉案房屋宣传广告单中载明的赠送面积约57.35平方米是否应当视为合同内容。针对焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民�权利的诉讼时效期间为三年”，被告于2014年12月16日将涉案房屋交付给原告使用，原告提起本案诉讼的时间为2017年10月16日，故原告的起诉没有超过诉讼时效，对被告辩称原告的本次起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。针对焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，原被告双方签订的合同中约定的商品房建筑面积137.11平方米，套内建筑面积107.54平方米，该面积被告已交付给原告使用，而双方签订的合同中对赠送面积没有约定，原告提交的被告对涉案房屋的宣传单，仅能说明被告在对外销售过程中对涉案房屋户型进行宣传，不足以证明被告的该宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，宣传资料的内容不应当视为合同内容，故对原告主张被告履行合同约定的赠送给原告独立使用的57.35平方米面积的义务的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第二项诉请系基于第一项提出，故对原告的第二项诉请本院一并不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张进的诉讼请求。
案件受理费,5508.86元，减半收取2754.43元，由原告张进负担（已交）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 吴 静
二〇一七年十二月二十七日
书记员 杨晓丹