吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）昌民二初字第297号
原告：孙国武，男，1965年2月4日生，汉族，中钢铁合金厂职工，住吉林市昌邑区。
委托代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。
被告：朱国栋，男，1950年4月2日生，汉族，吉化103厂退休干部，住吉林市昌邑区。
被告：朱国良，男，1952年11月12日生，汉族，吉林铁合金厂计量处退休工人，住吉林市昌邑区。
被告：朱国志，男，1959年11月14日生，汉族，原吉林铁合金厂联营公司供应科退休职工，住吉林市昌邑区。
被告：朱国萍，女，1954年11月23日生，汉族，铁合金联营公司原料加工车间退休工人，住吉林市昌邑区。
被告：朱国慧，女，1957年8月23日生，汉族，吉化机械厂退休职工，住吉林市昌邑区。
被告：朱国霞，女，1961年11月25日生，汉族，吉林铁合金联营贸易商行职工，住吉林市昌邑区。
被告：朱国君，女，1964年3月30日生，汉族，中钢吉林铁合金股份有限公司职工，住吉林市丰满区。
原告孙国武诉被告朱国栋、朱国良、朱国志、朱国萍、朱国慧、朱国霞、朱国君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙国武及其委托代理人李晓红、被告朱国栋、朱国良、朱国志、朱国萍、朱国慧、朱国霞、朱国君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国武诉称：2005年1月1日原告与被告朱国志签订房屋买卖协议，约定将位于吉林市昌邑区铁合金北宅65栋1单元5楼13号中门房屋出卖给原告孙国武。协议签订后，原告向被告朱国志支付了全部购房款34,500元，房屋交付原告使用至今。因该房屋为被告的父亲朱文学生前单位集资房，被告朱国志经其他被告同意，以其父亲名义参与集资，房屋于2009年4月9日取得正式产权证，产权登记人为朱文学。朱文学已于2005年去世，其生前育有七名子女即：朱国栋、朱国良、朱国志、朱国萍、朱国慧、朱国霞、朱国君。原告为房屋产权变更一事多次找到被告协商未果，故诉至来院，请求人民法院依法确认原告与被告朱国志签订的房屋买卖协议有效；判令七名被告协助原告将吉林市昌邑区铁合金北宅65栋1单元5楼13号中门房屋所有权变更为原告所有；并承担本案诉讼费用。
七名被告辩称：针对原告提出的三项诉讼请求依据我国的相关法律规定，根据本案的实际情况，答辩人一致认为，此买卖行为及协议书是完全无效的，原告应向答辩人返还房屋并负担本案诉讼费用。具体答辩意见如下：1、此房屋买卖协议书是完全无效的。根据合同法第5条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”结合本案，在所谓的“买卖房屋协议书”中，甲方（卖方）是朱文学，然而在甲方签字人却为朱国志，很显然，在此“协议”中，既无朱文学本人的签字，而朱国志也没有朱文学的授权书，因此，朱国志是属于无处分权的人。同时根据《民法通则意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因此，答辩人认为，鉴于朱文学去世后，朱国栋等七人便取得该房屋的共同所有权了。虽然朱国志单方与原告签订“协议”，但其他六名房屋共有人对此并不知情，一直以为朱国志将房屋出租了，直到2009年房屋产权证下来后其他六人才知道买卖房屋“协议书”一事。现在六名共有人不予以追认，并且坚决反对。故此“买卖房屋协议书”是违背我国强制性规定，违背全体共有人意志的完全无效的合同。2、原告应向答辩人返还房屋。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时根据《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权返还。”据此，答辩人认为此合同为无效合同，原告应向答辩人返还房屋，朱国志也应向原告返还房款34500元。同时，答辩人也认为，作为该房屋的所有权人依法返还本来属于自己的房屋的要求是于法有据，是天经地义的。故，请求人民法院依法确认“协议”无效，并支持所有权人返回房屋的要求为盼。
本案争议的焦点为：1、2005年1月1日原告孙国武与被告朱国志签订的关于吉林市昌邑区铁合金北宅65栋1单元5楼13号中门房屋买卖协议是否有效；2、七名被告是否应当协助原告办理房屋所有权转移登记。
原告孙国武向本院提供如下证据：
1、2005年1月1日被告朱国志与原告孙国武签订的买卖房屋协议书一份，证明被告朱国志在2005年1月1日将本案讼争房屋以3.45万元的价格出卖给孙国武；
2、水、电、有线、供热费票据共5张，证明本案讼争房屋一直由原告居住使用；
3、吉林市哈达房屋置业有限公司于2001年10月21日出具的证明一份，此证据系被告朱国志在卖房时向本案原告提交的，证明房屋交易时房屋产权证没有下来；
4、房屋所有权证（2009年4月9日下发），证明本案争议房屋产权证取得时间为2009年4月9日，同时证明原告是本案讼争房屋的所有权人，如果不是所有权人产权证不能放到原告手里；如果原告不是这个房子的产权人，这个房照应该在被告手里，或者被告通过其他方式（如挂失）重新取得产权，而事实上本案讼争房的产权证只有一份；
5、新建街道办事处出具的死亡证明，证明被继承人朱文学于2005年1月去世，曹桂芝于1996年去世；
6、干部履历表（铁合金公司人力资源部），证明朱文学在铁合金人力资源部列的子女共有4名，我方当时列的也是4名被告，但是在送达过程中，才得知还有其他子女。原告在购买房屋时并不知道这一事实；
7、被告朱国栋放弃继承权的说明（2007年10月30日），证明朱国栋在接到原告要求协助办理房屋更名过户的过程中朱国栋以传真的方式向朱国志发放了一份传真，内容是：本人表示放弃对其父亲的产权继承，由被告朱国志向原告提供。证明被告朱国栋在几年前已经知道房屋买卖的事实，而非答辩中提到的不知道此事实；
七名被告耿树芝发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，是被告朱国志签字的；对证据2、3、5，没有异议；朱国志：对证据4，房产证我根本没有看到过，是原告拿着我们厂子的小房证及协议去取的；对证据6认为与本案房屋纠纷没有关系；朱国栋：对证据7，这是我写的，当时我弟弟把房子租出去后，年头多了其他兄弟姐妹说房子不是他自己的，需要研究一下关于钱的问题，我作为长子做了一下工作，但是他们之间还有矛盾，因为我是老大，想作出一个样子，所以写上房子我放弃继承权了，包括买卖或是租赁的钱我就不要了，但是并不是他通知我卖房子的情况下写的，故该证据与卖房无关。
被告朱国志向本院提供房屋买卖协议书一份，此协议的甲方为朱文学，当时被告朱国志给卖房时写的是朱国志的名字，所以此协议系无效的。
原告发表质证意见如下：对真实性没有异议，合同是与朱国志亲自签的，而且合同是在双方共同认可的情况下起草的。
其他被告均未向本院提供证据。
本院针对各方当事人提供的证据综合分析评判如下：
原告提供的证据1符合证据的形式要件，与本案待证事实具有关联性，能够证明2005年1月1日原告与被告朱国志签订购房协议的事实，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据2-6符合证据的形式要件，与本案待证事实具有关联性，被告对此没有异议，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据7符合证据的形式要件，能够证明被告朱国志于2007年10月30日放弃对涉案房屋的继承权利，本院对其证明力予以确认。被告提供的证据与原告提供的证据1相同，本院对其证明力予以确认。
通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：
朱文学为七名被告的父亲，生前与被告朱国志共同居住于昌邑区新建北宅小区65号楼1单元5层13号，并于1997年12月10日参加房改，交纳房改款1.0196万元。2005年1月1日朱文学去世。2005年1月被告朱国志与原告孙国武签订房屋买卖协议书一份，约定甲方（朱文学）将其坐落于铁合金北宅65栋1单元五楼13号中门房屋出卖给乙方（原告孙国武），价款为3.45万元；因该房屋以朱文学的名义参加房改，且房屋所有权证尚未下发，故双方约定合同中签朱文学的名字，待房证下发后由甲方转交乙方，更名费用由乙方承担。合同签订后，被告朱国志向原告交付房屋，原告向被告朱国志交付房屋价款3.45万元并占有、使用该房屋至今。2009年4月9日涉案房屋所有权证下发，所有权人为朱文学。原告占有、使用房屋期间，七名被告未向原告主张过权利，现原告请求七名被告协助办理房屋所有权转移登记，七名被告不同意。
另查明，朱文学生前与被告朱国志长期共同生活，共同居住于涉案房屋。2007年10月30日被告朱国栋以被告朱国志长期与父亲朱文学共同生活为由，放弃对涉案房屋的继承。
本院认为，被告朱国志与父亲朱文学生前共同居住于涉案房屋，在父亲朱文学已经去世后，被告朱国志在涉案房屋中居住。原告孙国武与被告朱国志签订房屋买卖合同时，被告朱国志出卖其居住的房屋，原告孙国武有理由相信被告有权处分其所使用的房屋，所以原告应为善意；虽然签订协议时被告朱国志以父亲朱文学的名义签订，原告对此明知，但是因该房屋是以朱文学的名义参加房改，且房屋所有权证尚未颁发，双方以朱文学的名义订立合同的事实不影响原告善意的成立。合同签订后，被告朱国志向原告交付房屋，原告按照约定交付房屋价款并占有、使用涉案房屋，至今已经六年之久，在此期间七名被告无一人向原告主张权利，应当视为其已经知道原告购买该房屋的事实，为了维护交易稳定，应认定房屋买卖合同有效。朱文学去世后，七名被告作为遗产的继承人，有继续履行合同的义务，所以七名被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告孙国武与被告朱国志签订的房屋买卖协议有效；
二、被告朱国栋、朱国良、朱国志、朱国萍、朱国慧、朱国霞、朱国君于本判决生效之日起三日内协助原告办理昌邑区新建北宅小区65号楼1单元5层13号房屋所有权转移登记。
案件受理费1,550元，由被告朱国栋、朱国良、朱国志、朱国萍、朱国慧、朱国霞、朱国君共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
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审 判 长 胡玉芳
代理审判员 马笑昆
人民陪审员 李英光
二〇一一年十月二十六日
代理书记员 赵铁军