河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终1948号上诉人（原审原告，申请执行人）：承德银源典当有限公司，住所地承德市开发区新世家九华山小区51幢105号。法定代表人：陈卿，董事长。委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外人）：郭树娟，女，1969年7月19日出生，汉族，住承德市兴隆县。委托诉讼代理人：杨文军，河北瑞峰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：承德华康房地产开发有限公司兴隆县分公司，住所地承德市兴隆县兴隆镇东大街安居小区4号楼3单元304室。法定代表人：侯荣，经理。原审第三人（被执行人）：承德荣泰房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区桃李街南口金南写字楼4楼。法定代表人：侯荣，经理。上诉人承德银源典当有限公司因与被上诉人郭树娟及原审第三人承德荣泰房地产开发有限公司、承德荣泰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承德银源典当有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、判决执行承德市兴隆县兴隆镇馨埔花园小区A幢1单元1101室房屋；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审判决中使用了法律禁止的类推解释的方法进行裁定，将不适用于本案的多个司法解释的条文人为的排序，暨：“建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权。消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿于不动产抵押权”这一结论。该结论明显违背物权优于债权的基本法律原则，同时也与设定担保物权的目的相违背。最重要的是该解释方法是采用了法律明确禁止的类推解释法，系无效解释。关于本案的法律适用，最高法院已经作出了明确的司法解释：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中上诉人作为申请执行人已经依法取得了执行标的的抵押权，也就是说上诉人已经依法享有了足以对抗案外人担保物权。因此，根据该司法解释，在此情况下人民法院应对案外人提出的排除执行异议的申请予以驳回。二、一审法院认定事实不清。一审法院判决的依据是：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以才推导出消费者物权期待权优先于不动产抵押权这一结论。而一审过程中被上诉人仅提交了销售不动产发票和收据，来证明其已交纳了全部购房款，但上诉人在一审庭审过程中明确表示，被上诉人仅提供发票和收据不能达到其已经交付全部或大部分房款的证明目的，还应附着银行转账凭证才可以证实其交纳了房款，一审法院并未对此进行审查，仅凭发票及收据就认定了被上诉人交纳了全部购房款，属于明显的认定事实不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判或发回重审。郭树娟辩称，一、一审判决排除对馨埔花园小区A幢1单元1101室楼房的执行，适用法律正确。（一）答辩人对上述涉案楼房享有物权期待权，该权利优于上诉人的不动产抵押权。答辩人作为消费者，2009年6月26日，答辩人与华康兴隆分公司签订了商品房买卖合同，购买了上述楼房并交纳了全部房款307013.00元。2010年3月31日，答辩人与华康兴隆分公司签订了《房屋交接单》，将房屋交付给了答辩人，答辩人一直居住该楼房至今。上诉人对上述房屋办理抵押登记及法院查封均是在答辩人购买、接收房屋以后。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定赋予了消费者物权期待权，该权利优于原告的不动产抵押权，上诉人基于抵押权申请法院查封执行上述房屋不应得到法律支持。（二）答辩人对上述涉案房屋享有的物权期待权受法律保护，人民法院不得执行。答辩人与华康兴隆分公司签订的买卖合同合法有效，且签订合同、支付价款、接收房屋均在抵押登记及法院查封之前。虽然没有办理过户登记，但并非答辩人的自身原因所致，而是华康兴隆分公司没有按照商品房买卖合同第二十四条的约定办理备案登记，答辩人没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和批复案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（3）已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，答辩人享有的对上述楼房的物权期待权，人民法院不得执行。关于上诉人在上诉状中提出的本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，上诉人的观点错误，第二十七条规定的是申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，就本案而言，答辩人享有的是物权期待权，非担保物权，故二十七条不适用本案。二、一审判决认定事实清楚。对于答辩人付清全部房款的事实有开发商收取房款后给答辩人开具的销售不动产发票和收据及契税完税证等相关证据能够予以证实，上述证据一审已经提交。一审法院认定答辩人交纳了全部房款正确，不存在事实不清的问题。综上，答辩人买房在先，且付清了全部房款，接收了该房，对房屋享有物权期待权，能够排除强制执行。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人承德华康房地产开发有限公司兴隆县分公司、承德荣泰房地产开发有限公司未到庭，亦未作陈述。承德银源典当有限公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销河北省承德市双桥区人民法院作出的（2017）冀0802执异23号执行裁定书；2.判决执行承德市兴隆县兴隆镇馨埔花园小区A幢1单元1101室房屋；3.本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2009年6月26日，被告郭树娟与第三人华康兴隆分公司签订了商品房买卖合同，以307013.00元购买了华康兴隆分公司开发的位于承德市兴隆县××小区××单元××号的房屋。同日，被告郭树娟交纳了维修基金5893.78元。2010年3月31日被告向第三人华康兴隆分公司补交了各项费用3992.00元，并于当日与第三人华康兴隆分公司办理了房屋交接，后房屋一直由被告居住使用。2010年4月4日，被告向第三人华康兴隆分公司支付了全部购房款。另查明，2010年12月22日，原告与第三人华康兴隆分公司、荣泰公司三方共同签订了《房地产抵押典当合同》，约定，华康兴隆分公司向原告借款220万元，借款期限自2010年12月22日起至2012年12月22日止，华康兴隆分公司以其房产10套（分别为位于兴隆县××小区××单元××室、××室、××室、××室，2单元603室、803室、1503室，3单元906室、1005室，4单元1308室）为原告债权设立抵押，并于2010年12月24日办理了抵押登记，荣泰公司为该借款提供担保。后三方于2012年8月16日签订了《补充协议》，约定将借款期限延长至2015年12月21日。原告向华康兴隆分公司提供借款后，华康兴隆分公司未能如约向原告履行还款义务，2015年10月12日原告将华康兴隆分公司、荣泰公司诉至本院要求还本付息，本院经审理于2016年3月11日作出（2015）双桥民初字第3621号民事判决，支持了原告的诉讼请求。后华康兴隆分公司、荣泰公司未按判决书的内容履行义务，原告向本院申请执行，本院在执行过程中，被告提出执行异议，要求不得执行本案涉案房屋，本院经审查后于2017年7月25日作出（2017）冀0802执异23号执行裁定，支持了被告的请求，原告不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告对位于兴隆县兴隆镇馨埔花园A幢1单元1101室的房屋是否享有抵押权；二、被告郭树娟对涉案房屋享有的权利是否能够排除强制执行。关于原告是否享有抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物或建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告与华康兴隆分公司签订房地产抵押典当合同后，于2010年12月24日办理了抵押登记，故抵押权自此时起已经设立，原告对位于兴隆县兴隆镇馨埔花园A幢1单元1101室的房屋享有抵押权；被告称抵押无效的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告郭树娟对涉案房屋享有的权利是否能够排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，原告对涉案房屋享有抵押权优先受偿权，原告申请执行时，除非法律、司法解释另有规定，人民法院对华康兴隆分公司、荣泰公司的其他债权人关于排除执行异议的申请应当不予支持。但同时该条也规定了“法律、司法解释另有规定的除外”，该规定第二十八条至第三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）第一条、第二条等即为司法解释规定的除外情形，符合该除外情形的权利可以对抗抵押权优先受偿权。被告郭树娟于2009年6月26日与华康兴隆分公司签订商品房买卖合同后，已于2010年4月4日交付了全部购房款，且该房屋于2010年3月31日交付后一直由被告郭树娟居住、使用，其对涉案房屋享有的权利属于《批复》第二条规定的消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的权利优于建筑工程承包人的优先受偿权，而根据《批复》第一条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权又优于抵押权，故当然可以得出被告所享有的消费者物权期待权优于原告享有的抵押权的结论，对原告要求撤销执行裁定、继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回原告承德银源典当有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人物权期待权保护的要件为：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人原因未办理过户登记。本案中，郭树娟与承德华康房地产开发有限公司兴隆县分公司就讼争房屋签订的商品房买卖合同、交付购房款的时间、交付和占有房屋的时间均先于上诉人与承德华康房地产开发有限公司兴隆县分公司、承德荣泰房地产开发有限公司三方共同签订的《房地产抵押典当合同》，且未办理产权登记手续非因郭树娟所致。故依据上述司法解释的规定，郭树娟对讼争房屋享有足以阻却执行的权利。一审法院在本案中适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，属于适用法律有瑕疵，本院予以纠正。综上所述，承德银源典当有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元，由承德银源典当有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一八年七月二十三日书记员 刘 炯