河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民再55号
再审申请人（一审原告、反诉被告）：郭立森，男，1971年7月16日出生，汉族，现住石家庄市。
委托诉讼代理人：康永飞，河北和泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜红星，河北和泽律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告）：河北鑫达房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：李文怀，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭艳丽，河北世纪联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭俊良，河北世纪联合律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：石家庄市正元家具发展总公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：梁路森，该公司董事长。
再审申请人郭立森与被申请人河北鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）、石家庄市正元家具发展总公司（以下简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第13号民事判决，已经发生法律效力。郭立森不服，向本院申请再审，本院于2016年12月26日作出（2014）石民申字第00011号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭立森的委托诉讼代理人康永飞、杜红星，被申请人鑫达公司的法定代表人李文怀及其委托诉讼代理人郭艳丽、郭俊良到庭参加诉讼，被申请人正元公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
郭立森申请再审称，一、原审判决判令支付被申请人剩余房款32574.84元没有事实和法律依据。被申请人的诉讼请求是解除合同，赔偿损失，没有支付剩余房款的请求，审理中也没有变更或增加诉讼请求，生效判决要求申请人支付剩余房款超出了被申请人的诉讼请求范围。根据双方签订的《商品房预购协议书》的约定，申请人购买的房屋总价款为449580.12元（含税、维修基金、煤气集资、地下室、有线电视、电卡、太阳能管道、电加热太阳能热水器），申请人已支付房款449580.12元，已全部付清房款。二、双方提交的证据，都证实被申请人交付的房屋不是商品房，而是单位职工集资建房。商品房的主要特征之一，是房屋必须建在出让土地上，而诉争房屋建在划拨工业用地之上，原审判决以“法律均未禁止其交易转移”作为依据，混淆了商品房的基本属性。向申请人交付商品房是被申请人的义务和责任，申请人无论认真查询与否，都不能免除被申请人作为出售房的义务。原审判决驳回申请人要求被申请人赔偿交付房屋不符合商品房性质损失的诉讼请求，违背事实和法律。三、原审判决驳回申请人要求被申请人承担迟延办证的违约责任，没有事实和法律依据。双方约定2006年5月1日，被申请人为申请人办理完成房屋土地使用证。申请人按约付清了全部房款和税费，被申请人至今没有办理，是被申请人的责任。2007年2月被申请人办理了整栋房屋的产权证，2007年4月23日通知申请人办理产权证书，也就是说，在2007年4月23日前，被申请人不可能为申请人办理房产证。被申请人通知申请人办理房产证时，申请人发现签署的合同不是商品房买卖合同，而是二手房交易的房屋买卖契约，被申请人交付的房屋根本不是商品房，显然被申请人的行为已经构成违约。对于违约行为，申请人有权要求被申请人纠正后履行并赔偿损失，而没有义务配合其履行。税费的增加是被申请人原因造成的，应由被申请人承担。四、原审判决驳回申请人要求被申请人承担面积超出合理误差的诉讼请求违背法律规定。双方协议中约定的“房屋面积以石家庄市房屋管理局确认的面积为准”，是作为登记的依据，还是作为结算的依据，或者是衡量双方是否违约的依据，从字面上无法解释清楚。本案涉及的合同文本是被申请人提供的格式合同，对于该条款的争议，应适用合同法第41条的规定处理，应当作出不利于格式条款一方的解释。五、原审生效判决判令被申请人为申请人办理房屋产权证书的相关手续，所谓相关手续是什么不明确，判决如何执行？房屋是二被申请人合作开发，办理产权证书应由二被申请人承担连带责任。六、申请人的诉讼请求中包括要求被申请人办理土地证一项，原审判决未作处理。
被申请人鑫达公司辩称，一、被申请人出售给申请人的房屋性质为商品房，不是单位集资房。双方签订的《存量房预购协议书》，符合商品房买卖合同的特征。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方所签协议书具备商品房买卖合同的主要内容。诉争房屋不符合单位集资房的特征。二、原审判决申请人支付剩余款项32574.84元正确。双方签订的协议书中仅约定了房屋总价款，平米单价×房屋面积，该房屋总价款显然不包括地下室房价款、面积误差款。申请人在合同约定之外购买了地下室应当另行支付费用。诉争房屋实际面积超出约定面积，申请人应当补缴误差款。被申请人在反诉状及本诉答辩时均提出了继续履行协议时申请人须支付剩余房款并承担逾期付款的违约责任，原审判决并未超出被申请人的反诉请求，未违反不告不理的原则。原审判决被申请人在申请人交清房款后为其办理房屋产权证并驳回了其要求被申请人承担逾期办证违约责任、交付土地证的诉讼请求，并没有遗漏申请人的诉讼请求。三、房地产买卖契约是房管局提供的制式文本，不影响申请人所购房屋为商品房的性质，申请人应当配合被申请人签订契约并将契约在房管局备案，以保障房产证的顺利办理，申请人以自己对契约的错误理解而拒签，最终导致至今未能办理，原审判决迟延办证的责任在申请人并驳回其要求被申请人承担逾期办证违约责任的诉讼请求，是正确的。四、合同明确约定了房屋面积以房管局实测面积为准，原审判决将实测面积作为房屋价款结算的依据，符合双方约定。双方所签协议书并非被申请人提供的格式条款，是双方充分协商后达成的一致意见，双方已明确约定了房屋总价款的计算方式及房屋面积以房管局实测面积为准，不存在两种含义的问题，申请人主张适用合同法第41条，没有任何依据。五、原判判决被申请人为申请人办理房屋产权证书的相关手续，能够实际执行。综上，申请人的再审请求，没有事实和法律依据，应予驳回。
郭立森向一审法院起诉请求：1.要求被告承担交付房屋性质不符合协议约定给原告造成的损失150575元；2.要求被告立即办理房屋产权证书，承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，立即向原告交付房产证和土地证，并按日万分之二点一支付违约金（2006年2月5日至原告收到房产证之日止，至2007年4月30日止违约金数额为42273.1），因迟延办证造成税费增加由被告承担；3.房屋实际面积与协议约定面积误差超出3%部分，共计2.755平方米的房款7163元由被告承担；4.诉讼费用由被告承担。
鑫达公司向一审法院反诉请求：1.判令郭立森立即支付所购房屋余款32574.84元，并承担自2007年4月23日开始至付清之日的逾期付款滞纳金（每日滞纳金为129.49元，截止至2007年8月23日共计122天计算滞纳金15797.78元）；2.本案诉讼费用由张聪承担。
一审法院查明：被告石家庄市正元家具发展总公司依据石家庄市计划委员会计投（1999）155号文件关于我市1999年第二批基本建设投资计划的安排及石家庄市规划局批准的准予建设位于九中路的住宅楼的建设规划许可证、石家庄市建设局批准的准予施工许可证等相关手续与被告鑫达公司合作建设位于石家庄市新华区九中街79号院内的居民住宅楼工程，该住宅楼由被告鑫达公司负责建设与销售。2005年11月7日，被告鑫达公司与原告郭立森签订了《存量房预购协议书》，协议书中约定：一、原告郭立森购买第一被告开发建设的座落于新华区。面积为158.5平方米，每平方米单价为2600元、税、维修基金16484元、煤气集资2800元、地下室18.8312平方米，每平方米850元、有线电视、电卡536元、太阳能管道403.60元，共计448330.12元。另外，双方在备注中约定：1、房屋面积以石家庄市房产管理局确认面积为准；2、原告在签订协议前应向第一被告交纳购房定金10000元。二、购房款自交纳定金之日起七日内，原告向第一被告交纳总房款的100%，即448330.12元，定金转为房款。三、如原告逾期交纳房款，每延期一天，应付总房款的万分之三的滞纳金。如被告延期交房，每延期一天，应付总款额的万分之三的滞纳金(指竣工日期)。同日，被告鑫达公司、赵宝海、原告郭立森三方还签订了商品房转卖协议书一份，两份合同签订后，原告向被告鑫达公司交款449580.12元，原告入住。2007年2月7日，被告石家庄市正元家具发展总公司取得了该栋房屋的整栋楼房产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，被告鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同被告鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，原告郭立森认为办理房屋产权证书的“新协议”与原《商品房预购协议书》内容严重不符，拒绝签署有悖于原协议的任何文件。另查，2004年5月31日，由建设、监理、施工、设计单位联合对争议涉及的建筑物进行了工程质量竣工验收。2006年7月27日，石家庄石房房产测绘所于2006年9月30日向被告石家庄市正元家具发展总公司出具了该争议房屋的产权面积认定书，认定原告郭立森所购买的4-502室实际房屋面积为166.01平方米。
一审法院认为：被告鑫达公司与正元公司合作进行房屋建设开发，并由被告鑫达公司负责对外销售，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，其开发建设是合法的。被告鑫达公司于原告郭立森签订了《存量房预购协议书》，由原告郭立森购买了本案所争议的坐落于新华区九中街79号院的2号楼4-502室房屋，该协议是原、被告双方的真实意思表示，故该协议合法有效，原、被告双方应按照协议的约定进行履行。原告郭立森是作为购买方，在购买房屋前其应对被告售楼的相关批准文件及手续认真查询，以保证将交易风险减至最低，并在对房屋基本情况进行全面了解的情况下再行购买，从本案审明事实来看，第一被告已将房屋交付原告使用，原告也已对房屋装修并居住多年，虽然双方对房屋的性质主张不一，但法律均未禁止其交易转移，现原告以被告鑫达公司所建房屋的土地为划拨工业用地为由，而提出被告交付的房屋不符合商品房的基本要求，应赔偿损失的诉请，不予支持。二、原、被告在签订的《预购协议书》中对何时办理房产证的时间虽有明确约定，但原告在收到被告鑫达公司要求其到被告鑫达公司办理房屋产权证书并签署有关手续的通知后，表示拒绝签署。房屋产权证书应是在双方当事人相互配合的基础上方能办理，因原告郭立森拒绝配合被告鑫达公司办理相关手续的行为而导致未能办理房屋产权证书及造成税费增加的责任应由原告个人承担，故对原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书并向其支付违约金及承担增加税费的诉请，不予支持。原告要求按照经济适用房的条件购买房屋并支付相应款项的请求，不符合相应规定，不予支持。原、被告双方在预购协议书中约定，房屋面积以石家庄市房屋管理局确认面积为准，对房屋面积已有明确的约定，经房屋管理局确认，本案所争议4-502室房屋实际面积为166.01平方米，应依此计算房屋总价款。原告郭立森请求由被告鑫达公司承担超出面积部分的价款没有依据，不予支持。综上，原告应向被告支付剩余房款。原、被告双方所提其他诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。
一审法院判决：一、在本判决生效之日起三十日内原告(反诉被告)郭立森向被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司支付剩余款项共计32574.84元，被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司给原告(反诉被告)郭立森办理所购房屋产权证书的相关手续，原告(反诉被告)郭立森有配合的义务；二、驳回原告(反诉被告)郭立森的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院再审查明的事实与石家庄市新华区人民法院一审查明的事实一致。另查明，合同签订后，被申请人郭立森向再审申请人交纳了房款及其他配套设施费用，其中交付房款448330.12元，有再审申请人为被申请人出具的收据证实。2004年5月31日，由建设、监理、施工、设计单位联合对争议涉及的建筑物进行了工程质量竣工验收。2006年7月27日，石家庄市建设局出具了《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，该证明书注明竣工验收日期为2005年8月15日。石家庄石房房产测绘所于2006年9月30日向被告石家庄市正元家具发展总公司出具了该争议房屋的产权面积认定书，认定郭立森所购买房屋地下室实际面积为21.8平方米。本案诉争房产座落的土地现仍为国有划拨性质的工业用地，被告鑫达公司、正元公司表示可以积极办理土地性质和用途的变更。
本院再审认为，被申请人在原一审时反诉状中已对反诉请求进行明确，并未提出解除合同，原一审判决并未超出被申请人的反诉请求范围。再审申请人郭立森与被申请人鑫达公司签订的《存量房预购协议书》已对购房人的姓名、房屋座落位置、面积、价款、付款方式、付款时间、交房时间、水电暖待配套设施的交付承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议方法等内容作出约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且郭立森已经支付了部分房款并居住使用诉争房屋多年，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定双方所签的《存量房预购协议书》性质为商品房买卖合同。从正元公司提交的有关楼房开发建设、审批手续上看，并没有显示出其开发建设的房屋为经济适用房，因此，双方诉争的房屋性质应认定为商品房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方订立的预购合同中已经约定房屋面积以房管局实际测量为准，因此，双方在对房屋面积有争议时，应以房管局实际测量的面积作为房屋价款结算的依据。再审申请人的此项申请理由不能成立，本院不予支持。
再审申请人郭立森与被申请人鑫达公司签订的《存量房预购协议书》合法有效，再审申请人郭立森对诉争房屋已经交付部分房款，并占有使用多年，理应及时支付剩余房款。现再审申请人郭立森已交纳房款448330.12元，按照房屋实测面积166.01平方米，单价2600元/平方米计算，小计为431626元；地下室面积21.8平方米，单价850元，小计18530元，共计总房价为450156元，郭立森尚欠鑫达公司房款1825.88元。
2007年2月7日，正元公司取得了该栋房屋的整栋楼房产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，郭立森未去鑫达公司处办理相关手续。再审申请人郭立森对鑫达公司提供的《房地产买卖契约》不予认可，但该文件在房管局备案是房管局办理房产证的要求，且该文件不影响房屋私有权的性质。再审申请人应当配合被申请人签订该契约并将契约在房管局备案，以保证房产证顺利办理，再审申请人的不配合是导致房产证未能办理的主要原因，再审申请人要求鑫达公司承担迟延办证违约金和所增加税费的请求不应支持。
由于鑫达公司与正元公司之间是代建代销的关系，而诉争楼房的大产权证是办理在正元公司名下，正元公司对鑫达公司对外出售房屋的行为予以认可，为保证买受人能够办理产权证，正元公司应当与鑫达公司共同办理较妥。再审申请人此项再审请求成立，本院予以支持。
鑫达公司作为出卖方，在收到全部房款后，亦应及时为再审申请人办理房屋权属证书。由于正元公司在开发建设时，石家庄市国土资源局已在其持有的“国有土地使用证”上注明在正元公司转制后再行完善土地出让手续，且鑫达公司出售房屋时对土地出让金负担的问题并未予以约定，因此，正元公司所开发楼房项下的土地出让金交纳问题应当与购房人无关。
综上所述，原一审判决认定事实部分不清，判决结果不当，应予撤销。基此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销石家庄市新华区人民法院（2007）新建民初字第13号民事判决；
二、再审申请人郭立森于本判决生效后30日内，向被申请人河北鑫达房地产开发有限公司支付剩余款项1825.88元及税费（税费应以政府主管部门要求为准），逾期交付，郭立森向河北鑫达房地产开发有限公司支付逾期付款滞纳金（每延期一天，按未付款项的万分之三计算）；
三、被申请人河北鑫达房地产开发有限公司在收到再审申请人郭立森交付的全部款项后，在政府规定的日期内为郭立森办理房屋产权证，石家庄市正元家具发展总公司承担办理房屋产权证的连带责任。逾期办证，石家庄市正元家具发展总公司与河北鑫达房地产开发有限公司共同支付郭立森逾期办证滞纳金（每延期一天，按总房款的万分之三计算）；
四、维修基金等其他费用由各方当事人依合同约定履行；
五、驳回再审申请人郭立森的其他诉讼请求；
六、驳回被申请人河北鑫达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4300元、反诉费564元，由再审申请人郭立森负担1620元，被申请人河北鑫达房地产开发有限公司负担1622元，一审被告、二审被上诉人石家庄市正元家具发展总公司负担1622元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
审 判 员 王彦松
审 判 员 高玉坡
审 判 员 安军民
代理审判员 李会宁
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 裴研洁