海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终432号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴庄，男，1981年8月7日出生，汉族，住海南省海口市,公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：范灯辉，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海口龙华凯元商务宾馆，住所地海南省海口市南海大道坡巷村**号铺面。
经营者：顾建朋，男，1959年6月30日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区宁溪镇快乐村*号，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：余梅，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：谭召强，男，1974年11月12日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县，公民身份号码×××。
原审第三人：周光明，男，1972年8月23日出生，汉族，住重庆市巫山县，公民身份号码×××。
原审第三人：石春兰，女，现年40岁，住重庆市巫山县。
上诉人吴庄因与被上诉人海口龙华凯元商务宾馆（以下简称凯元宾馆）、原审第三人谭召强、周光明、石春兰房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人吴庄上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项、第三项；二、本案诉讼费由凯元宾馆承担。
事实与理由：一、2014年8月8日，吴庄（乙方）与凯元宾馆（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：凯元宾馆将位于海口市××道号海口龙华凯元商务宾馆一楼铺面约160平方米、二楼230平方米及一楼后面巷道租赁给吴庄使用。租期2014年9月1日至2021年6月15日止。2014年9月1日至2014年12月20日止，每月租金为20000元；2014年12月21日至2015年12月20日止，租金为25000元......。目前电费为0.9元每度，如遇电费调整按电力公司的实际电费为准，水费为2元每吨。每个月25日前支付租金。租赁期间，吴庄如将租赁房屋转租给第三方使用，在和凯元宾馆结清房租和水电费，经凯元宾馆检查房屋没有损坏的前提下，必须事先征得凯元宾馆的书面同意。取得使用权的第三方即可成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。承租后，吴庄成立海南醉仙楼餐饮管理有限公司，在租赁物上经营餐饮业。2015年2月8日，经凯元宾馆同意，吴庄自2015年3月1日起将租赁物及其权利义务转让给谭召强，双方签订《商铺转让合同》，约定：吴庄将自己位于海口市××道号海口龙华凯元商务宾馆一楼铺面约160平方米及二楼的店铺约230平方米转让给乙方谭召强使用。并保证谭召强同等享有吴庄在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。店铺转让给谭召强后，谭召强同意代替吴庄履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由乙方缴纳的水电费、税费及其他各项费用。该店铺房屋所有权为凯元宾馆。当谭召强付吴庄款后，凯元宾馆与吴庄原签订的租赁合同将作废，改由谭召强重新签订。此后，吴庄便着手办理费用结算和租赁物交接手续。2015年3月4日，吴庄（其妻刘娅代付）将最后一笔款32386元转账给凯元宾馆（凯元宾馆经营者顾建朋之子顾晓毅代收），至此吴庄已将其租赁期内（2014年9月1日至2015年2月28日）的房租、电梯电费、有线电视费、水电费等总计212647元相关费用向凯元宾馆支付完毕，全部结清。二、2015年3月1日，吴庄（其妻刘娅代签）与谭召强签订《交接书》，谭召强即日起全面接管租赁物，正式开始行使租赁物的使用权，沿用吴庄的醉仙楼牌匾进行餐饮经营,并办理了相关的工商登记手续。三、凯元宾馆经营者为顾建朋，实际上一直由顾建朋的儿子顾晓毅及儿媳在打理，顾晓毅及其妻子长期在凯元宾馆一楼吧台看场。谭召强于2015年3月1日开始向凯元宾馆即顾晓毅交租，谭召强承租期间（自2015年3月1日开始）的租金亦由顾晓毅及其妻子收取和催缴。谭召强经营期间，曾将一楼餐厅左侧入口处改为海鲜池，餐厅入口更改到右侧（与凯元宾馆只有一墙之隔），顾晓毅对此知情。
综上，凯元宾馆事前知道转租，事后对转租事实予以认可并向第三人收租。根据吴庄与凯元宾馆签订的《商铺租赁合同》第四条第2项的约定，谭召强成为合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务，吴庄不再是该合同的乙方，不应当承担乙方的义务。即便《商铺租赁合同》为无效合同，根据相对性原则，吴庄不再是租赁关系的相对方，也未实际占有和使用租赁物，不应当再承担相应的义务。
凯元宾馆答辩称：一、吴庄的上诉请求无事实与法律依据。2014年8月8日周光明、石春兰经顾建朋的同意将涉案房屋转租给吴庄，吴庄与凯元宾馆签订《商铺租赁合同》，周光明、石春兰退出租赁合同，吴庄租赁涉案房屋经营醉仙楼。吴庄自2015年6月份开始拖欠房屋占有使用费至2015年11月30日凯元宾馆解除租赁合同。二、吴庄是否于2015年3月1日将涉案房屋转租给谭召强的问题。1、根据双方于2014年8月8日签订的《商铺租赁合同》第四条的约定，吴庄若将涉案房屋转租给第三人，应当经过凯元宾馆的书面同意，在本案中，吴庄未提供任何证据显示凯元宾馆知情并同意其将涉案房屋转租给了谭召强，即使吴庄私自将涉案房屋转租给了谭召强，根据合同的相对性，双方的租赁合同自凯元宾馆于2015年11月30日行使解除权前均是合法有效的，吴庄使用了涉案房屋应当按照约定支付房屋占有使用费及水电费。2、双方于2014年8月8日签订租赁合同之后，凯元宾馆依约将涉案房屋交付给吴庄使用，吴庄根据法律规定经营醉仙楼，并依约支付房屋占有使用费及水电费至2015年5月31日，双方已经实际履行租赁合同。在租赁合同中，并未约定吴庄必须以银行转账的方式或者现金的方式支付房屋占有使用费及水电费，事实上，根据凯元宾馆向吴庄出具的收据显示收到醉仙楼交来的房屋占有使用费及水电费，而醉仙楼的经营者正是吴庄，吴庄辩称2015年3月至5月的房屋占有使用费不是其缴纳没有任何的事实与法律依据。3、根据合同的相对性原则，涉案房屋的租赁合同是由凯元宾馆与吴庄双方签订的，吴庄使用了涉案房屋，应当依约支付房屋占有使用费及水电费，假设吴庄私自将涉案房屋转租给了谭召强，吴庄在向凯元宾馆支付了房屋占有使用费及水电费后，可以根据其与谭召强的约定要求谭召强支付房屋占有使用费及水电费。4、双方签订的《商铺租赁合同补充协议》中列明凯元宾馆的三楼现有7间客房，共有7台海信26寸电视及7台有线电视机顶盒，吴庄在租赁期间导致租赁房间内的电视及机顶盒丢失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，其应承担相应的赔偿责任。
原审第三人谭召强、周光明、石春兰未作陈述。
凯元宾馆向一审法院起诉请求：一、确认凯元宾馆与吴庄于2014年8月8日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效；二、判令吴庄向凯元宾馆支付从2015年6月至11月的房屋占有使用费204000元及水电费用7233.9元，共计211233.9元，并支付逾期支付的房屋占有使用费及水电费的利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2015年6月25日计算至判决实际支付之日止）；三、判令吴庄支付凯元宾馆从2015年6月至11月拖欠房屋占有使用费的滞纳金175032元；四、判令吴庄向凯元宾馆赔偿7台海信26寸电视机、7台有线电视机顶盒损失30000元；五、判令由吴庄承担本案诉讼费。
吴庄向一审法院提出反诉请求：一、确认双方于2014年8月8日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令凯元宾馆向吴庄赔偿房屋装修及设施设备经济损失542700元；三、本诉及反诉案件诉讼费由凯元宾馆承担。
一审法院认定事实：周光明、石春兰原先向凯元宾馆承租位于海口市××道号海口龙华凯元商务宾馆一楼约160平方米铺面及二楼约230平方米铺面，用于经营餐饮业。2014年8月8日，周光明、石春兰以转让价270000元将前述店铺转让给吴庄，凯元宾馆与周光明、石春兰的租赁关系因此终止。此后，凯元宾馆（甲方）与吴庄（乙方）于同日就该商铺签订《商铺租赁合同》，约定：凯元宾馆将位于海口市××道号海口龙华凯元商务宾馆一楼铺面约160平方米、二楼230平方米及一楼后面巷道租赁给吴庄使用，租期从2014年9月1日起至2021年6月15日止。2014年9月1日至2014年12月20日止，每月租金为20000元；2014年12月21日至2015年12月20日止，每月租金为25000元；2015年12月21日至2017年12月20日止，每月租金为26667元；2017年12月21日至2018年12月20日止，每月租金为27900元；2018年12月21日至2019年12月20日止，每月租金为29100元；2019年12月21日至2021年6月20日止，每月租金为30400元。目前电费为0.9元每度，如遇电费调整按电力公司的实际电费为准，水费为2元每吨。每个月25日前支付租金。租赁期间，吴庄如将租赁房屋转租给第三方使用，在和凯元宾馆结清房租和水电费，经过凯元宾馆检查房屋没有损坏的前提下，必须事先征得凯元宾馆的书面同意，取得使用权的第三方即可成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。吴庄必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，凯元宾馆有权向吴庄加收滞纳金，滞纳金按每天3‰计算，如拖欠租金达30天，视为违约，凯元宾馆有权收回房屋，并不退还吴庄押金。租赁期间如凯元宾馆因政府拆迁、战争、不可抗力的自然灾害导致凯元宾馆不能出租此房屋，凯元宾馆不负责任，双方各自负担损失，凯元宾馆须将所有押金及预付租金实时结算。同日，凯元宾馆、吴庄双方又签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：因吴庄经营需要，凯元宾馆将该宾馆三楼整层客房（共7间客房，每间客房配备有格力空调1匹一台、海信26寸电视一台、有线电视机顶盒一台、马桶一个、洗手台一个、毛巾架一个、花洒一个）出租给吴庄使用，租金为每个月9000元，水电费和房租交付方式以原《商铺租赁合同》收费标准，每月25日前结清。以上物品吴庄使用期间，所有的维修、保养费用由吴庄承担。合同签订后，凯元宾馆将该商铺交付给吴庄经营，吴庄向凯元宾馆支付了押金3万元。2015年2月8日，吴庄与原审第三人谭召强签订《店铺转让合同》，约定：吴庄将其位于海口市××道号海口凯元商务宾馆一楼铺面约160平方米及二楼约230平方米转让给谭召强使用；店铺转让给谭召强后，谭召强同意代替吴庄履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由谭召强缴纳的水电费、税费及其他各项费用；谭召强在2015年3月31日向吴庄支付转让费共计39.8万元；转让后店铺现有的装修、装饰及其他设备全部归谭召强。合同签订后，吴庄于2015年3月1日将商铺交付给谭召强经营。吴庄已向凯元宾馆支付了截至2015年5月的租金。其中，2015年3月至2015年5月的租金由谭召强代为支付。2015年11月底，凯元宾馆以吴庄拖欠租金及水电费为由，收回该商铺。吴庄在庭审中称其已将凯元宾馆一楼至三楼铺面整体转让给谭召强使用。另，涉案商铺没有取得建设工程规划许可证。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，凯元宾馆与吴庄签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》涉及的商铺未取得建设工程规划许可证，该合同应为无效合同。故凯元宾馆、吴庄要求确认该合同为无效合同的诉求，应予支持。凯元宾馆要求吴庄支付2015年6月至2015年11月的租金204000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吴庄应按双方约定的租金标准，即每月租金34000元（25000元＋9000元）计付该期间的房屋占有使用费。该期间的房屋占有使用费为204000元（34000元×6月），扣除凯元宾馆已收取的押金30000元，故吴庄应向凯元宾馆支付房屋占有使用费174000元。凯元宾馆主张房屋占有使用费超出部分，应不予支持。吴庄以其已于2015年3月1日将涉案商铺转让给谭召强为由，辩称该期间的房屋占有使用费应由谭召强支付，因吴庄与谭召强的涉案商铺转让关系的成立并非导致凯元宾馆与吴庄租赁关系的终止，即凯元宾馆与吴庄在该期间仍存在涉案商铺的租赁关系。根据合同相对性原则，吴庄应参照双方约定的租金标准向凯元宾馆支付该期间的房屋占有使用费，故吴庄此项辩称无理，应不予采纳。吴庄未按约定于每月25日前向凯元宾馆支付2015年6月至2015年11月期间的房屋占有使用费，确实造成凯元宾馆利息损失，故吴庄应以每月应付房屋占有使用费为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率分段计付利息损失给凯元宾馆。凯元宾馆要求吴庄支付2015年6月至2015年11月的水电费7233.9元及利息损失，因凯元宾馆没有提供证据证明其为吴庄支付该期间水电费7233.9元，故凯元宾馆此项请求，没有事实根据，应不予支持。凯元宾馆要求吴庄支付滞纳金175032元，因双方签订的前述商铺租赁合同无效，该合同关于逾期支付租金的违约条款亦因此无效，故凯元宾馆以吴庄违约为由要求吴庄支付滞纳金175032元的诉求，没有法律根据，应不予支持。前述商铺租赁合同补充协议载明吴庄承租的商铺内有7台海信26寸电视机、7台有线电视机顶盒，吴庄及谭召强均未提供证据证明其已将物品退还凯元宾馆，应承担举证不能的法律后果，故凯元宾馆要求吴庄承担赔偿责任有理，应予支持。凯元宾馆没有提供证据证明该电视机及电视机顶盒的价值，酌情确定该电视机及电视机顶盒的价值为15000元。因此，吴庄应向凯元宾馆赔偿经济损失15000元。吴庄反诉要求凯元宾馆赔偿商铺装修及设施设备损失542700元，根据吴庄与谭召强签订的《店铺转让合同》约定，吴庄自2015年3月1日起对涉案商铺装修及设施设备不再享有物权，且凯元宾馆未同意利用装饰装修，故吴庄此项反诉请求，没有事实与法律根据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、凯元宾馆与吴庄签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》无效；二、限吴庄在本判决生效之日起十日内向凯元宾馆支付房屋占有使用费174000元及利息损失（利息损失计算方法：自2015年6月26日至2015年7月25日，以34000元为基数；自2015年7月26日至2015年8月25日，以68000元为基数；自2015年8月26日至2015年9月25日，以102000元为基数；自2015年9月26日至2015年10月25日，以136000元为基数；自2015年10月26日至2015年11月25日，以170000元为基数；自2015年11月26日至债务偿清之日止，以174000元为基数；均按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；三、限吴庄在本判决生效之日起十日内向凯元宾馆赔偿损失15000元；四、驳回凯元宾馆的其他诉讼请求；五、驳回吴庄的其他反诉请求。本诉案件受理费7544元，由凯元宾馆负担3464元、吴庄负担4080元；反诉案件受理费4614元，由吴庄负担。
二审期间，吴庄向本院提交《企业信用信息公示报告》一份，欲证明其租赁房屋后，成立海南醉仙楼餐饮管理有限公司，并在租赁房屋内经营餐饮业。吴庄还申请本院传唤证人张某、陈某到庭作证，欲证明凯元宾馆事先知道吴庄将涉案房屋转租给原审第三人谭召强，事后亦表示认可，并向谭召强收取相应的租金。凯元宾馆经质证，对上述证据的真实性与证明效力均有异议。
本院经审查，吴庄提供的《企业信用信息公示报告》可以证明吴庄在其向凯元宾馆租赁的房屋内从事餐饮业务，本院对其真实性与证明效力予以确认。证人张某、陈某的证言无其他的证据相印证，不足于证明凯元宾馆知悉并同意吴庄将租赁房屋转租给谭召强，并由谭召强承担吴庄的权利义务的事实，且合同约定转租必须得到凯元宾馆的书面同意，故本院对上述证人证言不予采纳。
二审期间，凯元宾馆无新的证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，凯元宾馆与吴庄签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁合同补充协议》，因未办理建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的禁止性规定，一审判决认定上述合同无效正确，本院予以维持。
根据双方当事人的诉辩陈述，本案存在以下争议焦点：
一、关于吴庄是否应承担2015年6月至2015年11月的房屋占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同即使无效，出租人即凯元宾馆亦有权参照合同约定的租金标准向承租人即吴庄要求支付房屋占有使用费。本案中，吴庄在与凯元宾馆签订合同后，实际占有使用了租赁的房屋。虽然吴庄于2015年3日1日与第三人谭召强签订《店铺转让合同》，约定当谭召强向吴庄支付相应款项后，凯元宾馆与吴庄原签订的租赁合同将作废，由谭召强与凯元宾馆重新签订租赁合同，并由谭召强代替吴庄履行原有店铺租赁合同中关于定期缴纳租金的义务，但是，凯元宾馆并非该合同的签订人，根据合同的相对性原则，该合同约定的内容并不能对凯元宾馆产生约束力。吴庄未提供充分的证据证明凯元宾馆知悉并同意吴庄的转租行为，且凯元宾馆未同意谭召强向其履行缴纳租金的义务。即使吴庄的转租行为依法成立，吴庄与凯元宾馆的租赁关系并未因此而终止，依然存在，因此，吴庄仍应按双方订立的租赁合同约定的租金标准向凯元宾馆支付房屋占有使用费。吴庄以其已将房屋转租给谭召强，应由谭召强向凯元宾馆支付房屋占有使用费的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决判令吴庄向凯元宾馆按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及相应利息正确，本院予以维持。
二、关于吴庄是否应向凯元宾馆赔偿租赁房屋内的财产损失问题。双方在《商铺租赁合同补充协议》中已经对凯元宾馆租赁移交给吴庄使用的物品种类与数量进行了明确的约定，应视为吴庄已实际接收了上述物品。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，其负有妥善保管租赁物的义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，在凯元宾馆收回租赁房屋后，吴庄应依照法律规定与合同的约定向凯元宾馆返还原物，但吴庄并未举证证明其已履行了上述义务，其应承担相应的赔偿责任。一审法院根据本案的实际情况酌情判令吴庄向凯元宾馆赔偿损失15000元并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉理由依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7544元，由上诉人吴庄负担。
本判决为终审判决。
审判长 林志勇
审判员 苏 慧
审判员 杜 蕾
二〇一八年四月十九日
书记员 李 晶
速录员 王 妍
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。