杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1751号
原告：浙江天阳物业管理有限公司。
法定代表人：石焱。
委托代理人（特别授权代理）：吴川、杨俊杰。
被告：翁蓓军。
被告：李浪频。
原告浙江天阳物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告翁蓓军、李浪频（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2014年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告李浪频到庭参加了诉讼，被告翁蓓军经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年9月26日，原告与杭州祥瑞置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对天阳.美林湾城市公寓小区进行前期物业管理。2012年11月23日，原告与美林湾城市公寓第一届业主委员会签订了《物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，高层住宅的物业费按1元／平方米／月收取，每年预缴一次，2012年12月1日之前应于每年第一个月的上旬缴清，2012年12月1日之后应于每年的第一个月内缴清，若有逾期，按日加收3‰的违约金。本案两被告系天阳.美林湾城市公寓小区翠谷苑2幢1单元602室的业主，房屋建筑面积为115.16平方米。经计算，两被告自2010年1月1日至2013年12月31日，累计拖欠物业服务费5528元，产生违约金14805元（考虑到被告的负担，原告自愿放弃部分违约金，仅主张5500元）。期间，原告以在欠费物业门口张贴欠费通知、寄发催缴函等方式进行催收，均未果。遂于2014年7月8日向被告寄发律师催告函，告知其务必在2014年7月15日前付清上述拖欠的物业服务费等。截至原告起诉时，两被告仍没有支付。为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，请求依法判令两被告立即向原告支付拖欠的物业服务费5528元（截至2013年12月31日），支付逾期付款违约金5500元，支付能耗费539元（截至2013年12月31日）和水费77.70元（截至2014年2月14日）。
被告李浪频辩称：起诉状所述“被告拖欠物业服务费”其实是因为原告没有按合同履行以及未按相关规定提供服务，已构成违约。一、物业合同第二章第7条规定物业应该对附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道等。2010年7月26日，我在小区跑步时由于路面石块松动，就在踩下的时候石块飞起打到了左脚后跟腱位置，造成后跟腱肿大，无法正常走路。第二天物业在我的要求下扶我去了市二医院，虽然没直接伤到骨头，但是肿痛难忍使我半个月不能正常生活及上班，前后看病共花费一千多元，还有这半个月不能正常上班的误工费三千多元两项合计五千元左右，这就是物业未及时维修造成的。事后，找物业协商赔偿事宜，适当的分担些费用也给我们业主一个心理安慰，哪知道物业把责任推得一干二净。此事发生以后物业上门来收缴物业费时，我们也就一个原则就此事给我们业主一个合理的解决及交代，我们也就会支付相应的物业服务费，当时也有书面递交给物业的。物业也从未想过如何解决业主的问题让业主主动缴纳物业费，出现不交物业费的情况后，只是电话催费，门上贴条，发律师函，最后法院诉讼。这笔物业费我们业主应该无怨无悔缴纳吗？二、物业合同第二章第6条规定公用设施，设备的维修、养护、运行和管理包括公用照明、电梯等。2012年5月27日就我出差不在家，早上7点左右我老婆要送儿子去上学，哪知出门发现电梯坏了，我们是晚上推上楼在家充电的，这样电动车拿不下去了，当时心里非常着急上学要迟到了，于是连忙到物业去找保安小伙子帮忙，一起把车抬下楼事情就很容易地解决了，哪知道又是一口回绝说没有人帮不了忙自己解决。如果这时候是不法分子入室偷盗或火警之类的事情发生那我真的不敢想象，哪怕当时是在路边向陌生人求助我想也不会视而不见的吧？难道物业真的只有收取费用的权利而没有为业主服务的义务吗？这样的物业形同虚设。这么小的突发情况物业都不能及时相助，作为业主真的对物业失去了信心。难道还有资格来向业主收取违约金？还有关于水表的问题，搬进新家的时候无意间发现我家水表异常，不用水的时候水表也在正反走，物业来检查过也认为有问题，跟物业反映多次要求换个正常的新水表，但物业不予理睬，事情就这样不了了之，今天物业告上法庭催缴截止到2014年2月14日的水费77.70元，我真怀疑其账是怎样算出来的，账目都算不清楚业主把物业费交上来能放心吗？三、物业合同第三章第19条里的第7条，公共秩序维护与协助：封闭式管理。小区主入口24小时值班看守，秩序的维护员兼职消防员签订消防责任书。实际上就北区东门经常性无人值班，整个小区就2个入口外来人员随意进出，你说这样的管理我们业主有安全感吗？导致偷窃经常发生。还有单元楼里的烟道问题，做饭时间到了整个楼道满是油烟味道，房间里也能闻到，跟物业反映帮忙检查一下能否解决，但事后就石沉大海又没这回事了。还有原告私自将本该属于所有业主共有的会所活动室，公告栏，电梯内等其他位置放置商业广告牌和对外开放的活动场所收入的费用，并没有向业主公布其收入的流向，其收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。关于第二条和第四条判令要求被告支付违约金5500元和承担诉讼的相关费用，我认为这完全是欺诈我们业主，还假装做好人考虑到被告的经济负担从14805元减少到5500元，请问这些金额的依据都是从哪来的？合同对双方都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的；物业不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。基于上述理由，本人要求原告撤销将本人列为被告，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。我相信社会主义的法律都会以公平、公正来评判一切事实。
经审理，本院认定以下事实：原告系天阳.美林湾城市公寓小区的物业服务单位，其分别于2005年9月26日、2012年11月23日与杭州祥瑞置业有限公司（建设单位）、天阳.美林湾城市公寓第一届业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，并对天阳.美林湾城市公寓小区进行物业管理。被告为该小区2幢1单元602室业主，该套房产建筑面积为115.16平方米，被告自2010年1月1日至2014年2月14日期间，有物业服务费5528元、能耗费539元、水费77.70元，未能交付于原告。原告多次催讨未果，遂成诉讼。
另，原告在对天阳.美林湾城市公寓小区进行物业管理服务期间，其管理服务有一定的瑕疵。
上述事实有经本院质证、认证并采信的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房屋权属登记信息查询记录、律师催告函、ems国内特快专递邮件详情单及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告为天阳.美林湾城市公寓小区业主，理应认可建设单位、业委会和原告签订的物业管理服务合同并受其约束，其接受了原告的物业服务，应当按时交纳相应的物业服务费用，但其拖延该费用至今未向原告交纳，显属不当，被告应当承担相应的民事责任。因此，原告诉请被告支付物业服务等费用，符合法律规定，且证据充分，本院应予支持。但其同时诉请支付违约金之主张，考虑到原告对小区的物业管理服务也有一定的瑕疵，对此，原告也应承担相应的民事责任。但被告拖欠物业管理服务费，也属违约。故本院酌情认定双方责任互相抵销。因此，原告要求被告支付违约金之主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告翁蓓军、李浪频支付原告浙江天阳物业管理有限公司物业管理服务费5528元、能耗费539元、水费77.70元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告浙江天阳物业管理有限公司其他诉讼请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，减半收取45元，由被告翁蓓军、李浪频负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费90元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙金林
二〇一四年十二月二十九日
书记员 韩瑞功
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。