福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2412号
上诉人（原审被告）：杨水泥，男，1956年1月26日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区。
法定代表人蔡阿阳，主任。
委托诉讼代理人：张善建、张英瑜，福建同翔律师事务所律师。
上诉人杨水泥因与被上诉人厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥居委会）租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨水泥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回祥桥居委会的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由祥桥居委会承担。事实和理由：一、一审认定杨水泥与祥桥居委会签订的承包合同及补充协议名为承包实为租赁是错误的。首先，双方签订的合同明确写为《承包合同》，即双方认可存在的法律关系是承包关系，而非租赁关系。其次，就合同的内容上来讲，合同明确约定：“承包企业名称：原试验场，面积叁亩肆分及配套设备。”、“承包范围：原试验场场夺及房厝等（附财产清单），经丈量面积面积约3.4亩的场地。”而3.4亩就是2266.64平方米，但当时的房屋占地面积仅为182平方米，只占发包总面积的8%。合同还约定，承包金额“2010年至2048年按每亩捌仟元计算，即扣除桂元占地面积0.4亩，每次实交金额贰万肆仟元”，说明杨水泥是按承包面积而不是按房屋面积缴纳承包款的，足见发包的内容主要是原试验场，并非纯粹的房屋租赁。显然，一审及祥桥居委会将双方的承包关系曲解为租赁关系是错误的。二、一审认定杨水泥与祥桥居委会双方目前的状态应认定为不定期租赁关系也违背事实。就是按照一审认定的本案双方当事人存在的租赁关系来讲，双方目前的状态也并不属于不定期租赁关系。因为本案的合同期限起始于1999年10月1日，按照租赁合同最长期限20年来讲，应到2019年9月30日才满20年。也就是说，如果认定是租赁关系的话，目前也仍然在合同期限内，不存在不定期之说。何况本案属于承包合同，实际期限要到2047年9月30日，故合同是有期限且是固定的。三、一审认定杨水泥未依约支付租金长达数年，已构成根本违约，该认定不符合事实。杨水泥未按照合同约定的时间缴纳承包款（非一审所称的租金）是由于祥桥居委会不履行合同义务引起的，不属于违约行为。祥桥居委会不履行合同义务主要体现在，一是没有依照合同的约定完整地将承包范围的场地交付给杨水泥。合同约定，承包场地面积约3.4亩，扣除程进发的桂元树占地0.4亩，祥桥居委会应当交付给杨水泥的场地面积为3亩，但自承包开始至今，祥桥居委会交付给杨水泥的场地面积一直少了约400平方米，该400平方米的土地系杨根碧长期占用用于种植龙眼树的，杨水泥多次要求祥桥居委会将杨根碧占用的这约400平方米的土地交付给杨水泥，但祥桥居委会的几届领导互相推诿，不予理会，导致祥桥居委会至今仍然未交付；二是承包范围内的一座旧平房（面积182平方米）在承包开始时就破漏及部分墙体倒塌而属于危房，而依据合同约定，该房屋要更新维修，需向祥桥居委会申请，经祥桥居委会同意后才能动工，为此，杨水泥依据合同要求多次向祥桥居委会提出翻建申请，但祥桥居委会一直不予理会，直到2005年7月16日双方签订《补充协议》后，祥桥居委会才同意让杨水泥翻建。正是基于上述原因，杨水泥才未按时缴纳承包款。《补充协议》签订后，杨水泥就已结算清楚2007年之前（含2007年）的承包款。而2008年以后的承包款，由于祥桥居委会仍然没有解决交付承包面积不足的问题，杨水泥才没有再继续缴纳，但在2017年9月21日收到祥桥居委会委托律师发来的《律师函》后，杨水泥经过与祥桥居委会协商，祥桥居委会表示在杨水泥交清之前的承包款246000元后，合同继续履行不会解除，并承诺将尽快让杨根碧将占用的土地交付给杨水泥，双方之前的争议就此了结。为此，杨水泥才按照祥桥居委会提供的账号和约定的时间，在不考虑扣除面积不足部分的情况下，将承包款246000元交付给祥桥居委会。这是双方对之前存在的争议而达成一致的处理结果，故不能以此认定杨水泥之前未支付承包款的行为属于违约行为。四、一审支持祥桥居委会解除合同的请求违背事实和法律，是错误的。一是承包合同约定的承包期限还未到期，祥桥居委会无权提前解除合同；二是如上所述，杨水泥不存在违约情形，不存在祥桥居委会可以依法提前解除合同的条件。因此一审判决解除杨水泥与祥桥居委会于1997年2月10日签订的《承包合同》明显违背事实和法律是错误的。五、一审判决杨水泥将试验场及房屋腾空归还祥桥居委会不当。首先，判决解除合同是错误的，在合同不能解除的情况下，也就不存在要将试验场及房屋进行腾空归还的理由；其次，祥桥居委会发包范围内的一座面积182平方米的旧房屋，杨水泥经过祥桥居委会的同意进行了翻建和加层，根据《补充协议》第四条的约定，该加层的第二、三层的拆迁赔偿归杨水泥所有，故如果要提前腾空的话，祥桥居委会应当对杨水泥加层部分的房屋给予赔偿或者补偿，如果不予赔偿或者补偿，则不能要求杨水泥提前腾空；再次，杨水泥承包的试验场的大部分场地，经过祥桥居委会的同意，杨水泥已经建有厂房和仓库等建筑物，在承包期限未满的情况下要让杨水泥提前腾空，祥桥居委会也应当对这些建筑物给予赔偿或者补偿，否则也不能要求杨水泥提前腾空。对于前述需要赔偿和补偿的建筑物，一审以“由此可能引发的补偿问题，应由杨水泥与祥桥居委会协商或者诉讼解决”进行处理是不当的。因为在赔偿或补偿问题没有协商或者协商、诉讼未解决的情况下，这些地上物一旦移交给祥桥居委会，有可能发生灭失而造成难以协商和确定赔偿、补偿数额，且根据先行履行抗辩权的原则以及参照拆迁规定需先支付补偿款再交付地上物的要求，杨水泥有权在祥桥居委会未支付地上物赔偿款或补偿款的情况下，拒绝腾空交付原试验场及房屋。因此一审的该项判决明显不当。六、一审让杨水泥向祥桥居委会支付自2017年4月19日起至实际腾空归还之日止的租金（占用费）是错误。因为杨水泥于2017年10月10日支付给祥桥居委会的承包款246000元中，包含了2008年26000元、2009年28000元和2010年至2017年192000元（24000元×8年），合计246000元，因此，2017年全年的承包款杨水泥已经支付完毕，不存在还要从2017年4月19日起支付2017年度所谓的“租金”问题。七、一审判决杨水泥向祥桥居委会支付所谓的违约金不能成立。如上所述，杨水泥未按承包合同约定的时间缴纳承包款的责任在于祥桥居委会，且双方已就之前的争议进行了处理，故不存在杨水泥违约的情形。在杨水泥不存在违约的情况下，当然也就不存在所谓的违约金之说。
祥桥居委会辩称，一、讼争《承包合同》及《补充协议》名为承包实为租赁，应当适用房屋租赁期限最长不得超过20年的规定。首先，杨水泥与祥桥居委会于1997年2月10日签订《承包合同》一份，约定原试验场场地和房屋承包给杨水泥，承包期限48年；2005年7月16日，双方签订《补充协议》一份，就试验场内一座平房危旧翻修等事宜进行补充约定。根据《合同法》有关租赁合同的规定，双方签订的《承包合同》名为承包实为租赁，而《补充协议》也进一步确认了场地及房屋有关“停交租金”、“抵交租金”、“应交租金”等租赁性质。杨水泥主张双方之间系承包关系而非租赁关系，枉顾案件事实、曲解法条，也与杨水泥实际缴纳的是租金而非承包款的事实相违背，不足采信。其次，讼争《承包合同》于1997年2月10日签订，该合同是以双方1990年4月16日的《合同书》为基础进行租期及部分细节的调整、补充，对租赁双方的其他主要权利义务均未做重新约定，并不是独立存在的新合同，因此，应按照《承包合同》签订时即1997年2月10日作为有效租赁期限的起算时间。根据《合同法》214条“租赁期限不得超过二十年”的强制性规定，本案租赁合同的有效期限为2017年2月10日止，超过该租赁期间的，租赁关系无效。因此，原审法院认定双方是租赁关系，并且租赁期限已经届满，双方目前的状态认定为不定期租赁关系，认定事实清楚，适用法律正确，杨水泥主张双方是承包关系且合同是有期限的，没有事实和法律依据。二、原审判决依据杨水泥长达十余年未支付租金、未经许可擅自转租的事实，认定杨水泥构成根本违约，解除双方合同关系具有事实和法律依据。首先，《补充协议》签订后，从2005年7月16日起直至祥桥居委会于2017年10月10日提起诉讼时，杨水泥长达十余年均未向祥桥居委会缴纳租金。直至杨水泥得知被起诉后，才向杨水泥缴纳拖欠的租金264000元。杨水泥无正当理由不按合同约定支付租金，不仅严重违反合同约定及法律规定，而且严重损害村民集体利益，构成根本违约。其次，杨水泥以龙眼树占地、房屋破陋等问题为由主张“杨水泥未按照合同约定的时间缴纳承包款（非一审所称租金）是由于祥桥居委会不履行合同义务引起的，不属于违约行为”的抗辩没有依据，双方《承包合同》中对桂圆占地面积扣减租金，及《补充协议》中对房屋破陋翻修抵扣租金等已经进行协商一致。最后，从杨水泥向原审法庭提交的第三组证据照片“厂房套房出租”来看，杨水泥未经祥桥居委会同意擅自将所承租的试验场转租，也已经严重违反《承包合同》第八条约定。原审法院在查清事实的前提下，正确认定杨水泥已经构成根本违约，判决解除双方租赁关系符合双方合同约定和法律规定。三、原审法院根据《补充协议》中双方的约定等相关证据，确定杨水泥应当向祥桥居委会支付自2017年4月19日起至实际腾空归还之日的租金，并支付滞纳金的事实清楚、依据充分，应当予以维持。首先，杨水泥在没有任何其他证据的情况下，主张《补充协议》签订后，就已结算清楚2007年之前（含2007年）的承包款。但双方《补充协议》中的约定，杨水泥对房屋的翻修费用以2001年至2007年应交租金109200元抵扣工程款，2007年杨水泥应再交租金16800元，2008年及以后租金按原合同履行。根据协议约定，杨水泥尚需向祥桥居委会支付2007年的租金16800元，而非其辩称的2007年的租金已经全部支付完毕。其次，祥桥居委会依据双方在合同中的约定，主张杨水泥需支付逾期交纳租金滞纳金和违约金，合情合理合法。原审法院将滞纳金标准调整为月2%，以杨水泥拖欠的租金238800元为基数，从2016年2月1日计至2017年10月9日，符合双方合同约定和法律规定。四、原审法院正确认定双方合同终止后，杨水泥建设的房屋等建筑物归属于祥桥居委会所有，判决杨水泥将合同项下原试验场及房屋腾空归还杨水泥，具有法律依据。双方合同中已经明确约定合同终止后，原试验场的房屋的均属于祥桥居委会所有。双方《补充协议》第四条约定：“甲方（指祥桥居委会，下同）同意乙方（指杨水泥，下同）在该房屋加层，具体基建事项由乙方自行理顺。今后赔偿（拆迁）按合同第四条规定，新增部分归乙方所有。”而《承包合同》第四条约定：“甲方提供的房屋及设施等乙方不得随便更改，如需要更新维修，乙方应提前以书面形式向甲方提出申请，批准后方可动工，所需材料及费用由乙方承担，合同期满，一切设施不得拆除，且无偿归甲方所有，原各种设备（房屋）由乙方保修保用，到时按财产表清点归还甲方，若有丢失损坏，照价赔偿。（机械及电力设备归乙方所有）”。根据《承包合同》第四条约定，结合该《补充协议》第三条有关“翻建后的房屋所有权归甲方所有”的约定，《补充协议》该条所指“新增部分”指的是新的装修、装饰及相应机械等设备、设施，而不是指翻建或新建的房屋等建筑物，且这些新增设备、设施应在有拆迁补偿的情况下才归杨水泥所有，而本案合同终止是因为杨水泥根本违约，而不是因为征地拆迁等原因终止。根据《承包合同》第四条约定及《物权法》“房地一体”原则均归祥桥居委会所有，杨水泥主张祥桥居委会需支付地上物赔偿否则拒绝腾空交还讼争场地没有事实和法律依据。
祥桥居委会向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨水泥与祥桥居委会于1997年2月10日签订的《承包合同》，终止双方之间的租赁合同关系，杨水泥立即将原试验场及房屋腾空归还祥桥居委会；2.杨水泥支付支付自2017年4月19日起暂计至2017年11月18日止尚欠的租金14000元，至租赁物归还原告之日止的租金按照上述标准计算）；3.杨水泥支付违约金30000元，并支付滞纳金（以238800元为基数，自2016年2月1日起至2017年10月9日止，按照日千分之一计算）；4.本案受理费由杨水泥承担。
一审法院认定事实：1997年2月10日，祥桥村经济合作社作为甲方与承包方乙方杨水泥订立《承包合同》：一、承包范围：原试验场场夺及房厝等（附财产清单），经丈量面积约3.4亩的场地；二、承包期限：自1999年10月1日至2047年9月30日止，期限48年。三、承包金额：……2007年交24000元，2008年交26000元，2009年交28000元，2010年至2048年按每亩捌仟元计算，即：扣除桂元占地面积0.4亩，每年实交金额24000元，以上交款时间为每年的元月底一次性交清，超期交纳者每月加收承包金额10%的滞纳金。四、甲方提供的房屋及设施等乙方不得随便更改，如要更新维修，乙方应提前以书面形式向甲方提出申请，批准后方可动工，所需材料及费用由乙方承担，合同期满，一切设施不得拆除，且无偿归甲方所有，原各种设备（房屋）由乙方保修保用，到时按财产表清点归还甲方，若有丢失损坏，照价赔偿。五、该地块属城建规控土地，在承包期内如遇国家及有关部门单位征用开发，双方均应服从规划需要合同自行终止，终止时间以甲方通知为准，承包款按实计算，乙方新增的建筑物赔偿归乙方，赔偿问题由乙方与征用单位理顺，甲方给予补助……九、违约责任，承包期间，双方应信守合同，如违约必须赔偿对方违约金叁万元正。2005年7月16日，祥桥居委会（甲方）、杨水泥（乙方）订立《补充协议》：祥桥居委会于1997年与杨水泥签订试验场承包合同，因承包标的内一座平房面积182平方米土木结构（土块墙）建于60年代，现已破漏墙体部分倒塌属危房，九九年提出翻建意见，因城建规划原因，甲方未作批准，乙方以此为由，2001年停交租金，甲、乙双方多次协商现达成协议如下：一、原土木瓦屋面结构平房包括基础彻底翻建……二、根据现时建筑材料价格，每平方造价600元，总价109200元。由乙方施工并垫资抵交租金。原合同规定乙方应交租金2001年-2007年总额126000元，经计算扣工程款109200元，2007年乙方应再交租金16800元，翻建后房屋面积如有出入按实际计算，工程款及租金多还少补。2008年及以后租金按原合同履行。三、翻建后的房屋所有权归甲方所有。按合同规定乙方可继续使用该房屋。今后如遇城建规划拆迁赔偿全部归甲方所有，装修部分赔偿归乙方所有。四、甲方同意乙方在该房屋加层，具体基建事项由乙方自行理顺。今后赔偿（拆迁）按合同第四条规定。新增部分归乙方所有。而后，杨水泥在原有土木结构房屋上翻建成三层房屋。杨水泥在订立《补充协议》后，未曾向祥桥居委会支付租金。2017年9月10日祥桥居委会委托福建同翔律师事务所向杨水泥发出《律师函》，通知杨水泥于收到律师函之日起五日内向祥桥居委会支付拖欠的租金，逾期仍未支付的，祥桥居委会将收回承租的房屋并追究违约责任。2017年10月10日，杨水泥向祥桥居委会支付租金246000元。
一审法院认为，一、祥桥居委会与杨水泥签订的《承包合同》及其补充协议名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。租赁合同期限最长不得超过20年，超出部分无效，故双方目前的状态应认定为不定期租赁关系。杨水泥未依约支付租金长达数年，已构成根本违约，祥桥居委会要求解除《承包合同》，事实和法律依据充分，应予支持。杨水泥抗辩龙眼树占地、房屋破陋等问题均已在双方《承包合同》及补充协议中进行协商一致，杨水泥以此提出抗辩，依据不足，不予采纳。杨水泥承租后，进行建设等产生的房屋等建筑物，依照合同约定，在合同终止后，属祥桥居委会所有，故祥桥居委会有权要求杨水泥将原试验场及房屋腾空归还。至于本案合同早于双方约定而终止，而杨水泥确实在承租地上建有建筑物等，由此可能引发的补偿问题，应由杨水泥与祥桥居委会协商或者诉讼解决。二、截止2016年12月31日，杨水泥拖欠租金238800元，杨水泥于2017年10月10日交纳租金246000元，依照合同标准，该租金交纳至2017年4月18日。自2017年4月19日起的租金（占用费），祥桥居委会主张按照合同标准履行，有合同依据，应予支持。祥桥居委会主张杨水泥支付逾期交纳租金的滞纳金，有合同依据，滞纳金祥桥居委会自行调整为日千分之一，但仍然过高，酌情调整为月2%，祥桥居委会主张按照238800元为基数，自2016年2月1日计至2017年10月9日，未超出合同约定，应予以支持。祥桥居委会还主张违约金30000元，该违约金未明确约定违约事由，且滞纳金已经弥补祥桥居委会的损失，对该违约金诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、于判决生效之日起解除厦门市同安区祥桥社区居民委员会与杨水泥于1997年2月10日签订的《承包合同》；二、杨水泥应于判决生效之日起三十日内将合同项下原试验场及房屋腾空归还厦门市同安区祥桥社区居民委员会；三、杨水泥应于判决生效之日起十日内支付厦门市同安区祥桥社区居民委员会自2017年4月19日起至实际腾空归还之日止的租金（占用费）（以24000元/年的标准计算）；四、杨水泥应于判决生效之日起十日内支付厦门市同安区祥桥社区居民委员会滞纳金（以238800元为基数，自2016年2月1日起至2017年10月9日止，按照月2%计付）；五、驳回厦门市同安区祥桥社区居民委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币1200元，适用简易程序减半收取人民币600元，由厦门市同安区祥桥社区居民委员会承担200元，由杨水泥承担400元。
二审审理中，杨水泥认为其于2017年10月10日支付了246000元，2007年尾款支付了16800元，2008年以后才未支付。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，根据杨水泥上诉主张其与祥桥居委会签订的《承包合同》及《补充协议》，其标的物在合同中明确为为城建规控土地及房屋，并非承包经营权所项下之标的物，补充协议亦明确支付款项为租金，故杨水泥与祥桥居委会签订的《承包合同》及《补充协议》系为租赁合同，而非承包合同。相应的租赁期限依法最长即为二十年，超过部分无效，一审法院对此认定正确，应以维持。其次，杨水泥未依约支付租金已经长达数年，构成根本性违约，祥桥居委会也于2017年向其催告租金。至于杨水泥上诉主张祥桥居委会少移交400平方米场地，但其缺乏证据予以证明，且杨水泥已经占有土地，即应支付租金，不能构成完全不予以支付租金的抗辩权，故该上诉主张缺乏证据和法律依据，应予以驳回。现祥桥居委会在杨水泥构成违约之情形诉求解除合同，存法律依据，应予以支持。再次，杨水泥称租赁场地中，其兴建部分房屋，故现不予以腾退。根据双方签订的《补充协议》，合同终止后，房屋归祥桥居委会所有，故杨水泥所称不予以腾退无合同依据，应予以驳回。至于装修部分等补偿问题，可另行处理。最后，杨水泥现仍占有讼争房屋及场地，其应支付占有使用费，且应依约支付逾期支付租金的滞纳金，一审判决对此认定正确，应予以维持。综上，杨水泥的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人杨水泥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年七月九日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。