杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧瓜商初字第36号
原告柳青。
委�代理人沈越天、陈忠华。
被告楼祝莲。
委托代理人许燕。
原告柳青诉被告楼祝莲合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由代理审判员金晓璐适用简易程序于2014年1月21日、3月3日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告柳青的委托代理人沈越天、陈忠华、被告楼祝莲的委托代理人许燕到庭参加了诉讼。
原告柳青诉称：2013年7月14日，原、被告签订《转让合同书》一份，约定原告将位于杭州市萧山区瓜沥镇商贸街214号的2间店面房转让给被告，转让费和原告与房东剩余租期内的房租费共计188000元，该款项由被告先支付94000元，合同生效后75天内，将全部余款付清。若一方违约，视90000元定金为违约金。合同生效后，原告依约履行义务，但剩余94000元款项被告经原告多次催讨，至今未付。故原告起诉请求判令：1、被告立即支付原告转让费及房租费余�94000元；2、被告支付违约金37600元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付94000元自2013年10月1日起至生效判决确定的履行届满之日止的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金。
被告楼祝莲未在法定期限内向本院提交答辩状，其口头答辩称：原告在诉状中陈述的内容与事实不符，原告与其签订的转让合同书是约定转让费和租金共计188000元，而非原告在诉状中陈述的转让费和原告与房东剩余租期内的房租费共计188000元；另被告与原告签订的转让合同无效，因其与原告签订合同时的真实意思为原告向其转租涉案房屋并同意其用于经营饭店，但事后其发现原告的转租行为并没有得到房东的同意，故原告的转租行为无效，该转让合同依法不能成立。且原告的转租行为存在过错，原告在向被告转租涉案房屋时并未告知转�的限定条件，导致房东不同意转租给被告，因此被告不应继续履行支付义务，更不用承担违约责任；此外，被告同意支付实际占用涉案房屋期间的租金，但实际已多支付的部分，原告应退还给被告，该权利被告另行主张。综上，被告认为原告的诉请无事实和法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
原告柳青为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供：1、转让合同书1份，欲证明原告经出租人同意后将涉案房屋转让给被告，双方已经对转让费和房租费进行约定的事实；2、租房协议1份，欲证明原告有权对涉案房屋进行转租，并有权收取转让费和房租费，且转让费归原告所有的事实；3、证明1份，欲证明涉案房屋为房东马某所有的事实。4、照片2张，欲证明被告已将涉案房屋作为经营场地经营羊绒店，已实现了合同目的的事实。经庭审质证，被告楼祝莲认为：对�据1的真实性不予认定，该转让合同书与被告所持有的一份内容不一致，被告持有的转让合同书中无“同意转让”字样；对证据2的真实性无法确认，因该协议系房东和原告所签订，但从内容上可看出房东告知过原告该店面只能用于开服装店且转租需要得到原房东同意的事实；对证据3的真实性无法确认，因该证明仅系村委会出具；4、对证据4的真实性无法认定，因无法确定该组照片中的店面是否系案涉店面。
被告楼祝莲为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供：1、转让合同书1份，欲证明原被告双方确实签订过转让合同书，但合同书上无房东书写的“同意转让”字样，该转租未经得原房东同意的事实；2、由房东马某于2013年12月31日出具的证明1份，欲证明涉案房屋已由房东收回，原被告之间的合同无法继续履行，合同目的无法实现的事实。经庭审质证，原告柳青认为：对证据1的证明对象有异议，因房东马某称只要店面用来开服装店其同意转让，并在原告持有的转让合同书上签字同意转让，签字同意转让不需要被告在场，只要原告有转让的权利即可；对证据2，因被告是否已把店面归还房东原告不清楚，故对该证据不予认可。
被告楼祝莲申请证人马某（即房东）出庭作证，欲证明房东马某不同意原告将店面转租，且已将店面收回，故被告的合同目的无法实现的事实。经庭审质证，原告柳青认为：房东马某的证言不能证实被告欲证明的情况，反而证明房东同意原告将店面转租，只是不同意被告用来开饭店，且不是房东主动把店面收回而是被告主动交还的事实。
为查明本案事实，本院依法对房东马某制作调查笔录1份，马某陈述称只要店面不用于开饭店或美容店，其同意转租，原告持有的转租合同书上“同意转租”为其所签；其看到被告曾用该店面开过一段时间的羊绒店，后被告多次联系其称想用该店面开饭店，其表示不同意，故在2013年12月底，被告主动将店面钥匙还给其，其当时表示可以到2014年4月1日租期到了再还。经庭审质证：原告认为：对调查笔录的三性均无异议，该证据可以证明房东同意原告将店面转租的事实；被告楼祝莲认为：从该调查笔录可以看出，原告与房东商量转租涉案房屋时，并未告知其转租房屋的真实用途，导致房东作出错误的判断，误以为符合其转租条件而同意转租，现房东明确表示不同意转租开饭店，可以证明原告转租无效的事实。
对上述原、被告所举的证据，本院认定如下：对原、被告提供的证据1，因双方确签订过一式两份的转让合同书，房东马某亦认可“同意转让”系其所签，本院对该两份转让合同书的真实性予以确认，对其是否有效将另作分析；�原、被告提供的证据2，均由房东马某的证言证实其真实性，且与本案认定的其他证据相印证，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据3、4，虽被告不予认可，但与被告有关店面使用情况的陈述及房东马某的证言相一致，可以确认该两份证据的真实性。
经审理，本院认定如下事实：原告柳青与房东马某签订租房协议1份，约定马某出租位于瓜沥镇商贸街的2间店面给原告，租期自2011年4月1日至2014年4月1日止，若需转让需经出租人同意。2013年7月14日，原告与被告楼祝莲签订转让合同书1份，并在合同右上角注明：已付订金4000元，到余款付时扣除。双方约定：原告将位于萧山区瓜沥镇商贸街214号的2间店面转让给被告楼祝莲，转让费和房租费共计人民币188000元，约定被告先支付90000元作为定金，剩余款项在转让合同生效后75日内全部付清。任意一方违约，均视定金为�约金；租期未在合同中未做书面约定。合同签订当日，被告又向原告支付人民币90000元，剩余94000元款项尚未支付。被告使用该店面开羊绒店约两个月后，与房东马某联系欲将店面用于开饭店的事宜，因马某表示不同意，2013年12月31日，被告主动将店面钥匙交还马某，并由马某出具被告已将店面归还房东的证明一份。店面至今处于空置未使用状态。
本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的转让合同书是否有效及原、被告的行为是否存在违约。根据原被告提供的上述证据及证人马某的陈述，原告在转租店面前曾告知马某欲转租店面且仍用于开服装店之事项，马某表示同意原告转租，在此基础上，原、被告签订了转让合同书，被告已开始实际使用店面经营羊绒店后，房东马某在原告持有的转让合同书补充“同意转让”字样，亦是对原告转租店面行为的认可，并不影响�、被告双方各自持有的转让合同书的真实性及效力，此其一；其二，马某补充“同意转让”字样系在被告与其商量将店面用于经营饭店事宜而其表示不同意之后，进一步印证只要不将该店面用于经营饭店，其同意转租的事实，该店面已经过多次转租的情况对此亦为佐证；再者，被告在向原告转租店面时，当自负审慎义务，对原始房东是否同意转租店面进行核实，若租赁该店面时的真实目的确为用于经营饭店，更应当在签订合同前对房屋权利人是否同意予以确认，并将该合同目的在转让合同书中予以载明。若被告在租赁该店面时对原始房东不同意店面用于开饭店的情况全无知晓，则其起初开羊绒店时并未联系原始房东征询是否同意转租而在之后打算转为开饭店时却向房东马某征询意见的行为并不合常理；被告在不清楚原房东是否同意转租的情况下即与原告签订转让�同书，并同意支付高额转让费和租赁费亦不合常理。现转让合同书中并未约定店面用途为经营饭店，被告起初亦使用该店面经营服装店，房东对此亦表示同意，故原告并非擅自转租，不构成违约，被告关于其持有的转让合同书中无“同意转让”字样，因原房东不同意转租，其合同目的无法实现的抗辩理由并不成立，本院不予采信。综上，转让合同书系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该房屋权利人对该转租行为亦予以认可，故而原、被告之间的转让合同合法、有效。另被告在房东表示不同意其将店面用于经营饭店后，主动将店面钥匙交还房东，意为归还店面，然房东及原告并无提前收回店面的意思，此举仅为被告单方面欲终止合同的行为，未与原告协商一致，并不当然产生变更合同的效果，在原告不同意之下，双方仍应依约履行，现被告拒绝继续支付剩余租赁费用及转让费用，构成违约。
本院认为：原告系本案所涉房屋承租人，其将房屋转租给被告，双方签订的转让合同书系合同双方的真实意思表示，现原告已按约履行了房屋的交付义务，被告未按约支付房屋租赁费用及转让费用，应承担相应的民事责任。转让合同书中未约定租期，现无明显证据表明原告超过其承租的剩余租赁期限转租店面给被告，被告关于签订合同时约定租赁期限为一年的抗辩，本院不予采信。原告要求被告按约支付剩余转让费及租赁费94000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中约定违约金为定金90000元，现原告自愿放弃部分诉讼请求，要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付94000元自2013年10月1日起至生效判决确定的履行届满之日止的违约金的诉讼请求，不违反法律的禁止性规定，本院亦予支持。按�法律规定，当事人交付订金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持，故对被告提出的定金为4000元的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十条之规定，判决如下：
楼祝莲在本判决生效后十日内支付柳青人民币94000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2013年10月1日起至生效判决确定的履行届满之日止的违约金。
如果楼祝莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，减半收取1075元，由楼祝莲负担。此款柳青已经预交，由楼祝莲在本判决生效后十日内直接向柳青支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。
代理审判员 金晓璐
二〇一四年三月三日
书 记 员 章世杰