广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第403号
原告（反诉被告）涂文权，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人苏华，广东深兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘虹，住址黑龙江省鸡西县。
委托代理人兰天，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市结信房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市宝安区新安街道创业路西城上筑花园X栋X-XXX。
法定代表人刘俊奇。
委托代理人周泽明，住址广东省汕头市潮南区，系公司员工。
原告涂文权与被告刘虹、第三人深圳市结信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告刘虹在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂文权及其委托代理人苏华，被告刘虹及其委托代理人兰天，第三人委托代理人周泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安中心区N5区西城上筑花园一栋X座XX层XX号房屋转让给原告，建筑面积约111.74平方米，房地产证号为50××51，转让价格为人民币6，900，000元；原告在合同生效当天向被告支付定金人民币50，000元，原告在合同生效后两日内向卖方支付定金人民币450，000元；原告以向银行按揭贷款的方式支付购房款，原告须将首期款于2013年10月20日之前支付至指定监管银行的监管账号；因该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司人员，同时原告须协助被告办理赎楼手续并配合签署一切相关文件；在被告赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起两日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同签订后，原告依约于2013年8月11日向被告支付定金人民币50，000元，于2013年8月14日向被告支付定金人民币450，000元，原、被告于2013年10月23日到南洋商业银行（中国）有限公司深圳蛇口支行办理了资金监管手续，原告在2013年10月24日前将首期款人民币1，500，000元转入资金监管账号，银行审批后认为需增加首期款，原告又按要求于2013年10月30日增加了首期款人民币140，000元，在增加首期款后，银行又称政策调整，需客户有一定的存款才能审批，在这种情况下，原告不得不要求更换银行，第三人通知了被告需更换银行。被告同意更换银行，双方协商在农业银行办理首期款资金监管手续。被告在2013年11月25日办理了农业银行卡并提供给担保公司用于办理收款，原告、被告代理人以及中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行于2013年11月26日签订了《二手楼交易资金委托监协议》，原告于当日将首期款人民币1，640，000元转入农业银行监管账号。农业银行于2012年12月18日出具个人购房贷款承诺函，同意向原告发放贷款人民币4，760，000元。至此，只要被告赎出房地产证原件并注销抵押登记双方即可办理过户手续。银行下放赎楼款后，第三人多次联系被告需交还款卡和身份证以便办理赎楼手续，但被告却拒绝配合办理赎楼手续，并于2014年1月17日出具律师函要求解除与原告签订的《二手房买卖合同》。原告认为，原告已经履行了合同义务，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方应继续履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的《二手房买卖合同》有效，双方应继续履行，被告应即时办理深圳市宝安中心区N5区西城上筑花园一栋X座XXXX房的赎楼手续赎出房地产证原件、注销抵押登记，并将该房屋过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审辩论终结前，原告增加两项诉讼请求如下：1、确认被告解除合同的行为无效；2、判令被告从2014年4月4日起每日按人民币3，450元（即每日按购房款人民币690万元的万分之五）向原告支付违约金至履行合同完毕之日（即房产过户至原告名下）止。原告在庭审后撤回其关于确认被告解除合同的行为无效的诉讼请求。
针对原告的起诉，被告答辩称，1、关于原告继续履行涉案合同的请求，被告认为继续履行没有现实条件，被告此前已经明确表示对方违约，涉案合同已经解除。2、被告发解约通知的行为只存在是否认可的问题，不存在有没有效的问题。3、关于原告主张的违约金，被告认为是原告违约，原告的请求没有事实和法律依据。
被告反诉称，2013年8月11日，原、被告在第三人的居间介绍下，签订了一份编号为0000XXX号的《二手房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于深圳市宝安中心区创业一路N5区西城上筑花园一栋X座XXX房屋一套，该房屋为复式结构、登记建筑面积111.74平方米，实际使用面积可达200余平方米，房地产证号为50××51，转让成交价为人民币6，900，000元；原告应在合同生效当日向被告支付定金人民币50，000元，在合同生效两日（含当日）内再向被告支付定金人民币450，000元；原告通过银行按揭贷款方式支付除定金以外的购房款，原告须于2013年10月20日之前（含当日）将首期款支付至指定的银行监管账号中，首期款的具体金额为人民币6，900，000元减去人民币500，000元再减去银行贷款承诺金额；原告同意被告通过委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给中介公司及担保公司，同时，原告须协助被告办理赎楼手续；合同还对双方的其他权利义务以及违约责任进行了详尽约定。合同签订后，原告虽于2013年8月11日支付了定金人民币50，000元，但第二笔定金人民币450，000元却迟于合同约定两天即于2013年8月14日支付。被告严格按照合同约定于2013年8月13日办理了公证委托手续，于2013年8月13日与深圳市万通融资担保有限公司签订了《赎楼贷款担保委托合同》，并将委托书全部交付给了第三人和担保公司。此后，原告、第三人一直没有向被告反馈、沟通原告有关首期款资金监管、银行按揭贷款的履约情况，在被告的一再追问下，直到2013年10月24日，原告声称首期款还未凑齐、还在准备，但对何时签订首期款资金监管协议、何时取得银行的贷款承诺函，一直没有明确承诺，随后，被告在久候无望的情况下于2013年10月26日通过手机微信的方式向第三人告知：原告已违约被告终止合同履行。但此后，第三人的经办人周泽明与原告、担保公司经办人盛先进串谋，在原告严重超过合同约定期限且被告根本不知情的情况下，先将首期款监管银行从南洋商业银行转到农业银行，进而违规办理了资金监管协议和贷款承诺函，企图造成既成事实，损害被告的利益。当被告发现这一情况后，分别明确告知了第三人经办人、担保公司经办人原告已构成违约，被告不再履行合同，并于2014年1月17日向原告、中介公司、担保公司分别快递了解约的律师函。后据了解，农业银行于2013年11月26日违规办理的《二手楼交易资金委托监管协议》（有效期40个工作日）、于2013年12月18日违规出具的《个人购房贷款承诺函》（有效期一个月）在原告起诉前均已失效，本案中的《二手房买卖合同》因原告严重违约，被告已经请求解除，且上述监管协议、承诺函均已失效而不可能再继续履行。综上所述，原告的上述行为已经构成根本性违约，为维护被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金人民币500，000元；3、本案诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、被告主张原告违约缺乏事实依据，原告已经严格按照合同的约定缴纳了定金，且被告收取原告的定金时并未提出异议。2、按照合同约定，原告必须在2013年10月20日之前支付首期款到银行监管账号，虽然原告晚了三天支付首期款，但已经征得了被告的同意，被告亦与原告到南洋银行进行了资金监管，表明其要履行合同，截至原告支付首期款之日，被告都没有要求要解除合同或者主张原告违约。此后，由于南洋银行贷款审批较慢，贷款一直没有审批下来，原告考虑到履行合同的方便，因此要求更换银行进行贷款，也得到了被告的同意，被告代理人还跟原告一起到农业银行办了资金监管手续。被告在原告完全履行合同之后，以原告曾经出现履行瑕疵，没有将首期款按时支付到银行监管账号为由，提出解除合同，被告的行为违约。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人答辩称，涉案合同是因为银行一直没有就贷款进行审批，审批过程比较长，故导致没有办法继续履行。
经审理查明：2013年8月11日，原、被告签订了一份编号为0000XXX的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安中心区N5区西城上筑X栋X座XX层单位（房产证号码：50××51）转让给原告，转让成交价为人民币6，900，000元；2、原告在本合同生效之日起当日（含当日）向被告支付定金人民币50，000元，原告在本合同生效后贰日内（含当日）再向被告支付定金人民币450，000元，原告将定金支付给监管方或打入被告已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为被告本人已经收讫定金，被告应当原告出具定金收据，被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金生效；3、原告以向银行按揭贷款的方式支付约定的除定金之外的楼款。原告应于2013年10月20日之前（含当日）将首期款支付至指定监管银行的监管账户或其他第三方的监管账号中，原告所付的首期房款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款；4、原告应于2013年10月20日之前（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合提交签署申请贷款所需的被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；5、该房产有抵押，被告应于签订本合同之日起叁日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员。被告撤销公证委托又不在柒日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约；6、如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求其按转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如任何一方逾期履行超过五日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
原告、被告及第三人确认：原告分别于2013年8月11日、2013年8月14日向被告支付定金人民币50，000元、450，000元，被告分别向原告出具了收款收据，现上述定金均在被告处。
2013年8月13日，被告和深圳市万通融资担保有限公司签订了《赎楼贷款担保委托合同》。当日，被告在深圳市宝安公证处办理了委托公证手续，深圳市宝安公证处做出（2013）深宝证字第13440号《公证书》，被告委托深圳市万通融资担保有限公司、盛先进、叶莉、曾伟东、王传龙办理包括到银行办理涉案房产的房款资金监管手续和终止或解除资金监管手续、指定账号收取监管资金、签署办理资金监管手续的相关文件资料在内等相关房产交易事宜。
2013年11月26日，盛先进作为被告的代理人以被告的名义，与原告以及中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告同意将涉案房产的交易资金人民币1，640，000元委托中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行进行资金监管，约定的监管期限最长不超过40个工作日。当日，原告将监管资金即首期款人民币1，640，000元打入约定的监管账号。被告主张上述《二手楼交易资金委托监管协议》中盛先进的签名并非其本人所签，被告申请对盛先进签名的真实性申请笔迹鉴定后，又撤回了笔迹鉴定申请。
2013年12月18日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺在条件具备的情况下向原告发放贷款人民币4，760，000元，且该承诺函的有效期为1个月。
2014年1月17日，被告委托律师以特快专递方式分别向原告和第三人发出《律师函》，向原告和第三人告知：因原告未在约定的期限内履行付款义务，故即日解除双方签订的《二手房买卖合同》，第三人应自接到本律师函之日起终止办理《二手房买卖合同》中所涉及房产的一切手续。原告确认其于2014年1月18日收到该份《律师函》。
当日，被告委托律师以特快专递的方式向深圳市万通融资担保有限公司发出《律师函》，向其告知：因原、被告签订的《二手房买卖合同》已经解除，故请深圳市万通融资担保有限公司在接到本律师函之日起终止办理涉案房产的赎楼过户手续。涉案房产至今未办理注销抵押登记手续。
2014年3月28日，被告在公证处公证《取消委托声明书》，声明取消（2013）深宝证字第13440号《公证书》公证的委托书中对所涉及房产的有关事项的委托。
原告主张被告既未依约办理赎楼手续，又以发出解除合同的《律师函》的方式明确表明不履行合同，被告的行为已经构成根本性违约，故诉至法院，请求继续履行涉案合同，并主张被告应当从2014年4月4日起每日按人民币3，450元（即每日按购房款人民币690万元的万分之五）支付违约金至履行合同完毕之日（即房产过户至原告名下）止。被告主张原告未按约定履行付款义务、办理资金监管手续，故被告提起反诉，请求解除双方签订的涉案合同，且原告应当按照定金罚则向被告支付违约金人民币500，000元。
另查：1、被告在庭审中主张其于2013年10月26日向第三人发微信主张解除涉案合同，并要求第三人转告原告，被告提交了短信记录证明其该主张；原告主张其并未收到被告于2013年10月26日要求解除的通知；第三人主张被告确实于2013年10月26日向其发微信主张解除，但因第三人想撮合原、被告继续履行合同，故没有将被告主张解除涉案合同的意思表示告诉原告。2、原告和第三人主张在被告同意延期的情况下，原、被告曾于2013年10月23日到南洋商业银行（中国）有限公司深圳蛇口支行办理了资金监管，原告于2013年10月24日将监管资金打入了资金监管账户，但原告在该行没有存款，故按揭贷款申请没有获得批准，后经双方协商一致将按揭贷款银行变更为农业银行；被告对原告和第三人的上述主张不予认可，被告主张双方从未做过资金监管。经本院依法调查，南洋商业银行（中国）有限公司深圳蛇口支行于2014年8月5日出具一份书面回函，说明原、被告曾于2013年10月就涉案房产向该行提出按揭贷款申请，后因原告不符合该行授信条件，故按揭贷款未予获批，故相应的资金监管业务该行也未叙做，客户已经取回了其提交的相关贷款申请资料。3、原告现在符合政策性购房条件。4、原告主张其可以通过按揭贷款的方式向被告支付购房款。
以上事实，有编号为0000XXX的《二手房买卖合同》、收款收据、交易明细、《赎楼贷款担保委托合同》、（2013）深宝证字第13440号《公证书》、委托书、二手楼交易资金委托监管协议、《个人购房贷款承诺函》、律师函、快递回单、取消委托声明书短信记录、回函等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，首先，根据涉案合同的约定，如一方未在合同约定的期限内履行义务，另一方有权选择继续履行合同或者解除合同。虽然原告未在合同约定的期限内履行支付定金、首期款以及办理资金监管的义务，但被告已经以收取定金、签订《二手楼交易资金委托监管协议》等继续履行合同的方式，表明被告已经选择了继续履行涉案合同，即被告已经放弃了选择解除合同的权利。其次，被告主张其已经在2013年10月26日行使了解除权，但被告未能提交充分有效的证据证明其主张解除的意思表示到达原告处，且第三人亦表明虽然被告确实于2013年10月26日向其发短信主张解除，但第三人为促使合同履行，未将被告解除的意思表示转告给原告，即被告解除合同的意思表示并未送达原告，不能认定合同已经解除，同时被告于2013年11月26日还委托代理人盛先进签订《二手楼交易资金委托监管协议》，说明此时被告仍同意继续履行合同，故本院对被告该主张不予认可。最后，被告主张原告、第三人和深圳市万通融资担保有限公司恶意串通，签订《二手楼交易资金委托监管协议》，但被告未能提供充分有效证据证明，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予认可。在被告未能提供证据证明其已经在2013年11月26日前撤销对盛先进的委托的情况下，本院认可盛先进代理被告办理属于委托范围的资金监管手续并无不当。综上，在原、被告双方已经签订《二手楼交易资金委托监管协议》，原告于当日支付了首期款，贷款银行亦已经出具《个人购房贷款承诺函》的情况下，被告于2014年1月17日以发出解除涉案合同的《律师函》的形式明确表示拒绝履行涉案合同，属于无权解除的范畴，被告的行为已经构成根本性违约。被告主张解除涉案合同，且原告应当向其支付违约金人民币500，000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于继续履行涉案合同。本案中，原告作为守约方有权主张继续履行涉案合同，结合原告选择的按揭贷款的付款方式，根据合同约定，被告应当在上述房产注销抵押登记，且原告按揭贷款银行出具贷款承诺函或者原告向被告付清购房款之日起2日内协助原告办理上述房产的过户登记手续，将上述房产过户登记至原告名下；被告应当在收到全部购房款之日起2日内将上述房产交付给原告。
关于迟延履行合同违约金。涉案合同约定，被告撤销公证委托的应当在7日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，根据本案查明的事实，被告至今未办理注销登记手续，即被告存在逾期履行合同的情形，故原告有权主张被告应当以转让成交价为基数按日万分之五向其支付延迟履行合同的违约金，结合原告的主张，本院认为原告支付延迟履行合同违约金的期限为从2014年4月4日起计至被告办理完毕注销抵押登记手续之日止。原告的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告涂文权和被告刘虹于2013年8月11日签订的编号为0000XXX的《二手房买卖合同》有效，双方应当按照上述合同中约定的相关内容继续履行各自的合同义务；
二、被告刘虹应当在本判决生效之日起7日内办理完毕位于深圳市宝安中心区N5区西城上筑X栋X座XX层的涉案房产（房产证号码：50××51）的注销抵押登记手续；
三、被告刘虹应当在办理完毕注销抵押登记手续，且原告按揭贷款银行出具贷款承诺函或者原告向被告付清购房款之日起2日内协助原告办理上述房产的过户登记手续，将上述房产过户登记至原告涂文权名下；
四、被告刘虹应当在收到全部购房款之日起2日内将上述房产交付给原告涂文权；
五、被告刘虹应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告涂文权支付迟延履行合同违约金（具体金额以转让成交价人民币6，900，000元为基数，按每日万分之五的标准从2014年4月4日起计至被告办理完毕注销抵押登记手续之日止）；
六、驳回原告涂文权的其他诉讼请求；
七、驳回被告刘虹的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币60，535元，保全费人民币5，000元，由被告负担；本案反诉受理费人民币4，400元，由被告负担。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
代理审判员 陈蕾仰
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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