广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第189号
原告李立清，户籍所在地：广西壮族自治区贵港市港南区。现住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托代理人蒙家伟，户籍所在地：广西壮族自治区贵港市港南区。现住广西壮族自治区崇左市江州区。系原告的丈夫。
被告农新红，现住广西壮族自治区大新县。
原告李立清与被告农新红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法由代理审判员温凤娥适用简易程序独任审判，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。书记员黄碧霞担任法庭记录。原告李立清及其委托代理人蒙家伟到庭参加诉讼。被告农新红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李立清诉称，其与被告农新红于2012年6月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于崇左市嘉苑小区G-02地块R组团41-61-51号楼房整栋出租给被告，租赁期限自2012年9月20日起至2021年9月19日止。租金前三年每年65000元，第一年租金分两次支付，第二年起每年租金一次性支付，被告须提前一个月支付当期租金，即先支付租金后使用房屋；逾期支付的负违约责任，即原告有权解除合同、被告支付违约金。合同还约定被告不得改变房屋结构，如需更改须经原告同意。合同签订后，被告已如期付清第一年的租金，但第二年的租金65000元被告已逾期六个月未支付，且被告租用原告楼房经营茶楼后，未经原告同意在楼顶扩建一层，致使原告不能按规定办理房产证。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、解除原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》；2、被告农新红支付原告租金65000元及违约金50000元；3、被告农新红拆除楼顶扩建的建筑物，恢复房屋原状。
原告对其陈述的事实在举证期内提交的证据有：1、《房屋租赁合同》一份，证实原、被告签订有房屋租赁合同，并在合同中约定了租金交纳以及违约事宜；2、建设工程规划定点通知单、建设工程规划定点平面图，证实原告出租的房屋是三层楼房，被告承租后私自扩建一层；3、合同书、国有土地使用权证，证实原告李立清是本案涉案房屋的所有权人。
本院依职权对本案涉案房屋拍摄了八张照片。经过开庭质证，原告对该八张照片没有异议，且认为该组照片反映出被告在承租房屋原基础上扩建了一层，导致原告无法办理房产证；5-8号的照片显示的房屋结构均为被告私自搭建的部分。
被告农新红经本院传票传唤不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩及证据材料，视为放弃举证、质证及答辩的权利。
本院认为，原告提交的证据真实、合法，且与本案有关联，本院依法予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告李立清于2011年4月1日与案外人李某某签订合同书，由李某某将崇左市嘉苑小区G-02地块R组团41-61-51号转让给原告。2012年6月8日，原告李立清（甲方）与被告农新红（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，》。合同约定：原告将位于崇左市嘉苑小区G-02地块R组团41-61-51号、建筑面积360平方米的毛坯房、1-3楼连带地下室出租给被告使用；租期自2012年9月20日起至2021年9月19日止。；前三年租金65000元；，第四年的租金按照上年租金提增8%，第五年按上年租金提增10%，第六年按上年租金提增12%，第七年按上年租金提增14%，第八年按上年租金提增15%，第九年按上年租金提增16%；第一年租金半年交一次，第二年至第九年的租金每年交一次；被告应提前一个月交纳租金。《房屋租赁合同》第五条5.1约定：“被告（乙方）有权对出租房进行必要装修、改造，费用由被告（乙方）自理，被告（乙方）不得改变房屋整体结构。”第六条约定：“被告（乙方）逾期支付租金达到一个月的，原告（甲方）可以提前解除合同，收回房屋。”第七条7.1约定：“被告（乙方）如超期不交房租，每超期一天按当期租金的5%收取违约金。”合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交纳了2012年9月20日至2013年9月19日的租金65000元，截至起诉之日，被告未交纳2013年9月20日至2014年9月19日的租金。
另查明，原告将本案涉诉房屋交付被告使用时，房屋为三层，三楼楼顶四周有屋架但未加盖房顶。被告承租房屋后，在三楼楼顶屋架上加盖房顶，扩建了一层，现楼房为四层混泥土砖瓦结构。
再查明，原告李立清于2014年5月30日提出财产保全申请，要求对被告农新红桂ARB2**佳乐牌小型汽车和桂AAG6**长安牌小型汽车予以查封，并向本院提供财产作为担保。本院于2014年5月30日依法裁定对被告农新红桂ARB2**佳乐牌小型汽车和桂AAG6**长安牌小型汽车进行查封。
根据原告的起诉，本案的争议焦点为：1、是否应当解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告是否应当支付原告租金65000元及违约金50000元；3、被告是否应当拆除楼顶扩建的建筑物，恢复房屋原状。
本院认为，：（一）关于是否应当解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的问题。原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律规定，合同合法有效，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当提前一个月交纳2013年9月20日至2014年9月19日的租金，逾期交纳房租超过一个月的，原告可以解除合同。现被告逾期交纳房租超过一个月，原告主张按照合同约定解除《房屋租赁合同》有事实法律依据，本院依法予以支持。
（二）关于被告是否应当支付原告租金65000元及50000元违约金的问题。原、被告双方之间的《房屋租赁合同》解除后，被告应当按照《房屋租赁合同》关于租金的约定，支付使用房屋期间的租金。前三年租金每年65000元，即每天租金178元（65000元÷365天）。截至起诉之日，被告168天未交纳房租，逾期交纳的租金为29904元（178元／天×168天），往后的租金按照178元／天的标准计算至被告归还房屋之日止。关于原告主张的50000元违约金问题。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期交纳租金的，每超期一天按照当期租金的5%收取违约金；按照此违约金的计算方法，截至起诉之日，违约金的数额已超过50000元；但根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金不宜超过损失的30%，故本院确定被告应当支付原告违约金为8971元（29904元×30%）。
（三）关于被告是否应当拆除房屋楼顶扩建的建筑物，恢复原状的问题。被告农新红未经原告同意，擅自将承租的房屋扩建一层，违反《房屋租赁合同》约定以及相关法律规定。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，原告主张被告将房屋恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十三条、第一百二十七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李立清与被告农新红于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告农新红支付原告李立清租金29904元（暂计算至起诉之日即2014年3月7日），从起诉之日起按照178元／天计算至被告归还房屋之日止；
三、被告农新红支付原告李立清违约金8971元；
四、被告农新红拆除楼顶扩建的混泥土砖瓦结构建筑物，恢复房屋三层结构。
案件受理费10250元，因适用简易程序减半收取5125元，财产保全费1095元，合计6220元，由被告农新红负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10250元（收款单位：崇左市财政局，账号：20073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 温凤娥
二〇一四年六月六日
书 记 员 黄碧霞
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第一百二十七条承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。