福建省厦门市思明区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）思民初字第6019号
原告厦门市明珠养老院，住所地厦门市思明区前埔南路1267-6号，组织机构代码69301782-4。
法定代表人何阿雄，院长。
委托代理人许进德、梁军征，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被告厦门南洋模特儿衣架有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路846号之三，组织机构代码61200691-3。
法定代表人杨庆榕，董事长。
委托代理人刘演习，福建衡兴明业律师事务所律师。
被告陆向林，男，1970年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人卢耿贤，福建开元大同律师事务所律师。
原告厦门市明珠养老院与被告厦门南洋模特儿衣架有限公司、被告陆向林租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理，依法由代理审判员曾臻适用简易程序于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许进德，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司法定代表人杨庆榕及委托代理人刘演习，被告陆向林委托代理人卢耿贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市明珠养老院诉称，2008年6月1日，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司、被告陆向林签订《合作协议》，约定鉴于被告厦门南洋模特儿衣架有限公司向中国人民解放军32842部队承租坐落厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）场地，租期自1992年11月1日起至2032年12月31日止，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司在该地块已建有厂房，现将部分厂房与被告陆向林合作经营，双方达成如下协议：被告厦门南洋模特儿衣架有限公司将该地块除自用的厂房之外的其他地上建筑物与被告合作，即1号楼合作面积为7337.12平方米、2号楼合作面积为2344.23平方米、4号楼合作面积为13543.43平方米、地下车库合作面积1163.26平方米、发电机房加卫生间合作面积为61平方米、中亭合作面积为590.4平方米；合作期限25年即自2008年10月1日起至2032年9月30日止。2008年11月1日，原告与被告陆向林签订《房屋使用协议》，被告陆向林就与被告厦门南洋模特儿衣架有限公司签订的《合作协议》中约定承租坐落厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）场地的1号楼使用面积为7337.12平方米、2号楼使用面积为2344.23平方米、地下车库使用面积1163.26平方米、发电机房加卫生间使用面积为61平方米、中亭使用面积为590.4平方米出租给原告，约定使用期限自2008年11月1日起至2009年10月31日止，协议期满后自动延续5年至2032年10月31日等。合同签订后，原告即投入装修，作为民办养老院之用。租赁期间，原告均已足额向被告陆向林支付租金。近期，原告得知被告厦门南洋模特儿衣架有限公司以被告陆向林拖欠合作款，严重违反《合作协议》约定，通知被告陆向林解除《合作协议》。原告认为，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司以被告陆向林拖欠租金为由要求解除合同，原告作为次承租人依法享有代偿请求权，用以对抗被告厦门南洋模特儿衣架有限公司的合同解除权。为此，故诉请判令：1、被告厦门南洋模特儿衣架有限公司和被告陆向林继续履行2008年6月1日签订的《合作协议》，原告自愿代被告陆向林向被告厦门南洋模特儿衣架有限公司支付欠付的租金和违约金733625元（具体金额以法院认定的为准）；2、确认原告代被告陆向林向被告厦门市南洋模特儿衣架有限公司支付的租金、违约金可以折抵原告需支付被告陆向林之后的租金。
被告厦门市南洋模特儿衣架有限公司辩称，1、原告已经失去代偿请求权。被告陆向林拖欠答辩人2011年租金147万余元和2012年第一季度的租金，答辩人要求解除，被告陆向林未提出异议，解除已生效，原告要求代偿应在合同解除前而不是解除后；2、被告陆向林所拖欠的款项也并不非是原告主张的租金数额；3、原告起诉的目的，是与被告陆向林串通，浪费国家的诉讼资源，拖延诉讼。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告陆向林辩称，1、答辩人共计向被告厦门市南洋模特儿衣架有限公司支付15493626元的租金，不存在拖欠租金的行为；双方存在的分歧在于支付的定金是否可以冲抵租金的问题，如法院认定不能冲抵租金，只能转为押金（转为押金，被告厦门市南洋模特儿衣架有限公司应出具相应手续），则答辩人同意原告代为支付租金或由答辩人自行支付；定金冲抵租金后，答辩人虽延迟支付租金，但未构成根本违约，不应解除合同；2、双方在履行合同过程中均有责任，是合同履行过程中的摩擦而非根本违约，不应解除合同；3、原告享有法定的撤销解除权利，答辩人同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年6月1日，鉴于被告厦门南洋模特儿衣架有限公司向中国人民解放军32842部队承租坐落厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）场地，租期自1992年11月1日起至2032年12月31日止，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林签订《合作协议》，约定被告厦门南洋模特儿衣架有限公司将上述地块除自用的厂房之外的其他地上建筑物与被告陆向林合作经营，即1号楼合作面积为7337.12平方米、2号楼合作面积为2344.23平方米、4号楼合作面积为13543.43平方米、地下车库合作面积1163.26平方米、发电机房加卫生间合作面积为61平方米、中亭合作面积为590.4平方米；合作期限25年即自2008年10月1日起至2032年9月30日止；厦门南洋模特儿衣架有限公司将合作房产交付陆向林使用后，厦门南洋模特儿衣架有限公司同意自场地交付使用起6个月陆向林无须支付合作价款；前五年每季度合作款733625元，陆向林每三个月向原告支付一次，支付时间为下一次支付期的前5日内；合作期内，若陆向林无法及时支付1号楼、2号楼的合作价款，可由第三合作方（明珠养老院）代为支付，若超过三个月被告及第三合作方仍未支付合作价款，陆向林应按本协议承担相应违约责任；若陆向林迟延支付合作款超过三个月，则视为违约，厦门南洋模特儿衣架有限公司有权依法解除本协议并有权收回以上地块及地上建筑物，包括装修、改建、搭建及附属设施部分。2008年11月1日，原告与被告陆向林签订《房屋使用协议》，就厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）地块上的部分房产的使用事宜达成协议：被告陆向林将1号楼使用面积为7337.12平方米、2号楼使用面积为2344.23平方米、地下车库使用面积1163.26平方米、发电机房加卫生间使用面积为61平方米、中亭使用面积为590.4平方米交付给原告使用，约定使用期限自2008年11月1日起至2009年10月31日止，协议期满后自动延续5年至2032年10月31日等，并约定了使用价款的计算方式和支付方式。2012年6月6日，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司诉至本院，以被告陆向林拖欠合作款为由请求判令解除与被告陆向林签订的《合作协议》并支付合作款等。一审宣判后，被告陆向林提起上诉。厦门市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院于2013年12月23日作出（2013）思民初字第5689号民事判决书。宣判后，被告陆向林提起上诉。
另，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林确认双方签订的《合作协议》性质为租赁合同。被告厦门南洋模特儿衣架有限公司知道被告陆向林将案涉房产转租给原告之事。
以上事实，有《合作协议》、《房屋使用协议》、（2012）思民初字第6742号民事判决书、（2013）厦民终字第488号民事裁定书、（2013）思民初字第5689号民事判决书、《上诉状》及三方当事人在庭审中的陈述为证，足以认定。
本院认为，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林签订《合作协议》、原告厦门市明珠养老院与被告陆向林签订《房屋使用协议》均系签约双方当事人真实意思表示，被告厦门南洋模特儿衣架有限公司亦明知被告陆向林转租之事，上述两份合同均合法有效。被告厦门南洋模特儿衣架有限公司（出租人）以被告陆向林（承租人）拖欠租金为由要求解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持……”，本案原告作为次承租人依法享有代偿请求权，但该项权利性质为抗辩权，应在出租人与承租人的纠纷中行使以对抗出租人的解除权，故原告的起诉于法无据，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：
驳回原告厦门市明珠养老院的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 曾 臻
二〇一四年六月二十日
代书 记员 张莉芬
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：
……
（三）驳回起诉；
……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。