浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第13号
申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：楼伟江。
委托代理人：楼成福。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：俞元明。
委托代理人：郭培勇。
委托代理人：蒋向雁。
一审被告：周健。
一审被告：郑律。
俞元明诉楼伟江、周健、郑律房屋租赁合同纠纷一案，诸暨市人民法院于2011年7月5日作出（2010）绍诸民初字第1288号民事判决。楼伟江提起上诉后，绍兴市中级人民法院于2012年2月29日作出（2011）浙绍民终字第954号民事判决。楼伟江不服二审判决，向本院申请再审，本院于2012年7月19日作出（2012）浙民申字第459号民事裁定。之后，楼伟江不服判决继续进行申诉。本院于2013年4月9日再次立案审查，并于同年9月29日作出（2013）浙民监字第18号民事裁定对本案进行提审。本院再审于2014年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。申诉人楼伟江的委托代理人楼成福，被申诉人俞元明及其委托代理人郭培勇、蒋向雁，到庭参加诉讼。周健、郑律经本院公告送达传票进行传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年10月27日，出租方俞元明与承租方楼伟江、周健、郑律签订房屋租赁合同一份，载明：俞元明将坐落于诸暨市暨东路80号2层、3层的房屋出租给楼伟江等三人使用。租赁期限自2009年9月7日起至2019年11月7日止（装修期2个月免费）。租金前二年每年35万元，第三年起按上年基数每年递增8%。第一年租金在合同签订7天内付17.5万元，合同订立起6个月内再付17.5万元；第二年起全年一付，在每年8月6日前支付下年租金。承租方在装潢完工开始对外营业时，必须安装好400千瓦供电设施，出租方予以协助；承租方装潢产生的电费，由承租方自行支付给出租方。自来水费由承租方单独安装水表，水费由承租方自负；如水表装在出租方总表下的，则每月向出租方交纳水费，按比例承担消耗。双方如有以下情形的相对方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的一倍支付违约金。具体情形为：1.出租方未按时交房，经承租方催告后7日内仍未交付的；2.承租方未征得出租方同意改变用途，致使房屋损坏的；3.承租方未按期交付租金；4.承租方未在合同期满前180天交纳保证金20万元的。承租方未征得出租方同意或超出出租方同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，出租方可要求承租方赔偿损失。在租赁期间承租方应保证该房屋两侧的公用消防楼梯的畅通等内容。合同签订后，俞元明向楼伟江、周健、郑律交付了房屋，楼伟江支付了第一年第一期17.5万元的租金。2009年11月至12月间俞元明因其他事项被限制人身自由，楼伟江等三人在此期间，未经俞元明同意将不在合同之内的四楼五间房屋占据使用。第二期租金交纳期满后，楼伟江等三人未予交纳。期间，承租方尚有水电费29000元未交。双方之间尚有广告牌的安装及绿化带损毁等矛盾。
2010年5月5日原告俞元明起诉称：2009年9月7日，俞元明与楼伟江、周健、郑律签订房屋出租合同一份，双方就租期、租金、付款方式、解除条件、违约责任等进行了约定。合同签订后，俞元明全面履行了交房等义务，但楼伟江等三人除支付第一年首期租金17.5万元外，第二期租金至今未付。俞元明为承租方垫付的水电费2.9万元也不支付。另外还存在野蛮施工、擅自破坏绿化、擅自安装广告牌等行为。承租方还乘其不在家，占用第四层5间房屋。遂提起诉讼，请求判决：1、解除原告与三被告于2009年9月7日签订的房屋出租合同（庭审中，原告要求解除原、被告双方之间签订的租赁合同）。2、三被告腾退位于诸暨市暨东路80号二层、三层房屋及四层5间房屋。3、三被告共同支付原告尚欠租金（计算至2010年4月底为51530元，庭审中原告将支付租金的请求变更为实际退还房子时止）。4、三被告支付原告垫付的水电费2.9万元（计算至2010年2月底）。5、三被告支付原告违约金35万元。6、本案诉讼费由三被告负担。
被告楼伟江、周健、郑律答辩称：1.承租方在俞元明起诉前已履行了义务，不存在违约。2.俞元明未按规定交房违约在先，也未尽相应的协助义务。3.承租方使用四楼的5间房屋，是因为二楼、三楼各有一间改为扶梯。4.即使承租方存在违约，也属一种轻微的违约行为，出租方不能据此解除合同。
本案一审争议焦点为：1.本案双方当事人提供房屋租赁合同2份，应以哪一份租赁合同为准。俞元明认为应以其提供的2009年10月27日签订的房屋租赁合同为准，其理由是该份合同系双方真实意思表示，另一合同只是为方便办理其他事项而签订；至于该份合同时间的更改是因办理银行抵押登记需要。楼伟江等三人认为，应以2009年11月7日其与诸暨市利源新型建材有限公司（以下简称利源公司）签订的协议为准；因而俞元明无诉权。俞元明为进一步证明自己主张，提供了利源公司的情况说明一份、2009年12月4日利源公司与楼伟江等三人签订的补充协议一份，证明俞元明享有对房屋的出租权，同时证明楼伟江提供的租赁协议是为了工商备案需要。该院经审查认为，双方各自提供的房屋租赁合同除出租人不同、签署时间不同、租金不同外，其他内容均一致；而俞元明提供的2009年12月4日利源公司与楼伟江等三人签订的补充协议，虽载明签订合同的时间与实际不同，但明确双方签订该协议只是为办理营业执照所需，不作为双方履行的依据。故本案应以俞元明提供的租赁合同为准，俞元明对本案享有诉权。2.本案的违约方是谁。俞元明认为根据合同约定签订合同7天付第一期租金，订立之日起6个月内再付当年所剩部分租金；双方实际签订合同时间是2009年9月7日，也就是说楼伟江等三人应在2010年3月6日前支付第二期租金，但逾期未付，且未经出租方同意强占超出出租范围的房屋，显然已违约。楼伟江等三人认为，由于俞元明未按规定交付房屋，所以签订合同的时间作了变更；且俞元明未按约定交付房屋，违约在先。该院经审查认为，根据俞元明提供的合同，签署时间原为2009年9月7日，后改为10月27日；不管何种理由，既然双方同意更改合同签订的时间，就应以更改后的时间作为双方签订合同的日期。按该时间计算，楼伟江等三人应付第二期房租的时间为2010年4月27日前，但至2010年5月5日俞元明起诉时，尚未支付，并且占据使用租赁合同之外的房屋也属实，己属违约。合同签订后，俞元明己将房屋二、三层整体交付给承租方使用，己履行了交付义务，不存在违约行为。至于交付后其中的一间房屋更改为消防楼梯，是消防的需要，非出租方的违约行为。
一审法院经审理认为：双方当事人签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，也系双方的真实意思表示，应当有效。承租方在履行过程中，未按约支付租金事实清楚。现出租方俞元明依据合同的约定要求解除合同，同时要求支付尚欠的房屋租金及水电费，理由正当，应予支持。由于四楼五间房屋非租赁合同中的标的物，承租方擅自占用，侵害了出租方俞元明的合法权益，出租方俞元明要求承租方楼伟江等三人腾退，理应获得支持。俞元明要求楼伟江等三人按约支付35万元违约金，楼伟江等三人抗辩认为过高，要求法院予以调整；该院采信楼伟江等三人的抗辩意见。根据双方已履约的时间，楼伟江等三人尚欠租金的标的额及所产生的利息，该院酌定楼伟江等三人支付违约金为12万元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于2011年7月5日判决如下：一、自本判决生效之日起解除俞元明与楼伟江、周健、郑律于2009年10月27日签订的房屋租赁合同的履行。二、楼伟江、周健、郑律应腾退坐落于暨阳街道暨东路80号二层、三层及四层五间房屋给俞元明，限本判决生效之日起一个月内腾退完毕。三、楼伟江、周健、郑律应支付俞元明至2011年6月30日止的房屋租金401508元，水电费29000元，支付逾期付款违约金120000元，合计550508元；2011年7月1日起至该院确定的付款之日止的房屋租金，以租赁合同的标准按实计付；款定本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回俞元明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，依法减半收取3725元，由原告俞元明承担725元，被告楼伟江、周健、郑律承担3000元。
楼伟江不服上诉称，一审判决采信证据不当，导致事实认定错误，且适用法律不当，判决明显不公，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，发回重审或依法改判。上诉理由主要是：1.被上诉人俞元明并非适格当事人。2.即使俞元明的诉讼地位可以认定，其也违约在先。3.双方约定的解除条款属可撤销条款不应适用。4.一审错误适用法律，判决主文存在矛盾。5.一审判决上诉人楼伟江承担违约金12万元过高。此外，俞元明尚未开具房屋租金发票，上诉人楼伟江有权迟延支付租金，俞元明无权解除合同。因本案案情复杂，一审法院不能适用简易程序进行审理。
被上诉人俞元明口头答辩称：1.俞元明的主体适格。2.上诉人楼伟江认为俞元明违约在先无事实依据。3.双方约定的解除合同的条款是双方的真实意思表示，是合法有效的。合同签订至今已经超过一年，上诉人楼伟江已丧失撤销权。4.本案案情并不复杂，一审法院适用简易程序并不违法。俞元明是否开具发票，并不影响上诉人楼伟江支付租金。上诉人楼伟江以被上诉人俞元明未开具发票为由，主张可以不支付租金显然不能成立。综上，上诉人楼伟江的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告周健、郑律未发表意见。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
二审法院认为：上诉人楼伟江与被上诉人俞元明于2009年10月27日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认有效。楼伟江既然已使用租赁房屋，就应按照合同约定支付租金。现楼伟江在履行过程中未按约支付租金的事实清楚，故俞元明依据合同约定要求解除合同，并要求楼伟江支付尚欠的租金、水电费及违约金，理由正当，予以支持。上诉人楼伟江提出本案租赁合同应以其与利源公司于2009年11月7日签订的合同为准，故被上诉人俞元明并非适格当事人之上诉理由，该院审查后认为，综合本案租赁合同的签订过程、实际履行情况及利源公司对俞元明出租涉案房屋行为进行了追认等情况看，本案应以2009年10月27日签订的房屋租赁合同为准，故俞元明主体适格，对楼伟江的该项上诉理由不予采信。上诉人楼伟江还提出俞元明迟迟不交付房屋，存在违约行为之上诉理由，缺乏事实依据，亦不予采信。上诉人楼伟江提出双方约定的解除条款属可撤销条款不应适用之上诉理由，认为俞元明仅仅因为楼伟江短期迟延支付17余万元租金就解除合同，将给楼伟江带来巨额的房屋装潢损失，这显失公平，俞元明存在恶意。该院认为，俞元明出租涉案房屋是为了获取租金，若其不能从承租房屋的上诉人楼伟江处按期足额获得租金，其合同目的就会落空，故在上诉人楼伟江未能按期足额支付租金的情况下，俞元明依据合同约定的解除条款解除合同符合法律规定。至于上诉人楼伟江提出的应有宽限期、迟延交付的租金数额少不足以对俞元明产生严重后果等理由，需在当事人双方协商一致，达成共识的情形下适用，不能据此得出合同解除条款显失公平的结论，故对楼伟江的该项上诉理由也不予采信。若上诉人楼伟江认为房屋租赁合同的解除对其造成了损失，可另行主张。上诉人楼伟江还提出原审判决承租方承担违约金错误且违约金数额过高、原审适用简易程序错误之上诉理由，均缺乏事实和法律依据，亦不予采信。至于开具租金发票问题，双方在租赁合同中并无明确约定，且也不属于人民法院民事诉讼审查的范围，故不予处理。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，可予以维持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2012年2月29日判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人楼伟江负担。
楼伟江不服生效判决申请再审被驳回后，继续申诉。楼伟江申诉称：1.俞元明并无诉权，原审原告主体不适格。2.原一、二审在本案租赁基础事实认定上存在错误。本案涉及到二份租赁合同，即2009年10月27日以及11月7日的合同。本案租赁基础事实应以2009年11月7日的合同为准。原一、二审认定以双方2009年10月27日签订的合同为准，明显依据不足。被申诉人俞元明提供的2009年12月4日的补充协议载明，双方以2009年10月27日订立的合同作为真实履行合同。此处系其律师在一审庭审质证后擅自涂改而成，上面有明显的人为添加字迹。对此，申诉人已经向绍兴中院作了举报与要求鉴定。但一、二审法院无视申诉人的一再要求，把伪造篡改的证据作为定案的依据。3.本案判决合同解除明显不妥且对申诉人明显不公，理应以2009年11月7日合同为准。以2009年11月7日合同作为履行依据，申诉人楼伟江一方并未逾期支付租金，因此不存在适用合同约定解除条件的前提。本案进入执行程序，承租方的经营因出租方的起诉和一系列恶意举报，早已陷入困境。综上，请求撤销原一、二审判决，依法驳回俞元明的诉讼请求或依法改判，并判令俞元明赔偿原审被告在诉讼期间的经营损失费每个月3万元。
俞元明答辩称：1.俞元明是本案的适格主体。原一、二审认定答辩人的主体资格适格是正确的。2.原一、二审认定以2009年10月27日作为房屋出租合同的签订时间，并且以该合同作为权利义务的依据，符合事实及双方的本意。本案中，共涉及到三份合同，一份是2009年9月7日，一份是2009年10月27日，一份是2009年11月7日。实际上2009年9月7日合同与2009年10月27日合同，除了最后签字时间上有手写的改动外，其他所有的条款内容都是一致的。本质上，这两份合同是同一份合同。对于2009年11月7日合同，双方2009年12月4日补充协议明确2009年11月7日合同是因为申诉人要去办理营业执照备案所需而另行签订的，双方履行以2009年10月27日合同为准。因此原判认定2009年10月27日合同作为双方真实履行的合同是符合事实的。3.原一、二审判决解除双方的租赁合同，符合合同约定和法律的规定。从本案事实看，按照合同约定，申诉人应在2010年4月27日前付清第一年第二期租金17.5万元，但其没有支付，因此法院判决解除合同是有依据的。另一方面，按照合同法的规定，如果一方当事人没有支付租金，致使出租人合同目的落空，可以解除合同。至今，申诉人仅仅支付了17.5万元的租金，所以解除合同也是符合法律规定的。4.申诉人的行为导致了答辩人的巨额损失。从签订租赁合同到现在有4年半时间，答辩人只收到17.5万元租金。从起诉到2012年2月作出终审判决，申诉人一直经营，直到2012年7月因涉黄被公安机关处以停业整顿处罚才停业。2013年7月，申诉人在出租房内的物品被另一债权人申请拍卖，才基本腾空房屋。这期间，答辩人收不到租金，也无法出租房屋，损失是巨大的。
再审中，申诉人楼伟江提交了两份新的证据材料：1、诸暨市天籁尊城娱乐会所的个体工商户营业执照。2、产权证和建房审批文件，证明案涉房屋是利源公司的。另外，再审中楼伟江主张系俞元明的代理人擅自将2009年12月4日补充协议中的“2009年9月7日”涂改为“2009年10月27日”，并申请进行笔迹鉴定。被申诉人俞元明对营业执照、产权证的真实性没有异议。
被申诉人俞元明也提交了两份新的证据材料：1、浙江省农村合作金融机构分户明细对帐单，以证明目前为止只收到租金17.5万元，承租方楼伟江分两次支付，2009年9月22日支付2万元，2009年12月4日支付15.5万元。2、房屋出租合同和诸暨市天籁尊城娱乐会所的个体工商户登记情况，以证明楼伟江开办诸暨市天籁尊城娱乐会所在工商行政管理部门备案的房屋出租合同是2009年11月7日房屋出租合同。申诉人楼伟江的质证意见：对对帐单没有异议；2009年11月7日房屋出租合同是娱乐会所在办理工商登记时使用的，该合同是真实履行的合同。
本院认证意见：上述四份再审新证据，双方当事人对真实性均没有异议，可予采纳。对申诉人楼伟江申请笔迹鉴定问题，经审查，2009年12月4日补充协议中的“甲乙双方仍以2009年10月27日订立的《房屋出租合同》作为真实履行的合同”中的“10”系由“9”涂改而来，“27”系由在“7”前添加“2”而来。但申诉人楼伟江未提供初步证据证明系俞元明的诉讼代理人进行涂改，且“2009年9月7日”改为“2009年10月27日”，房屋出租合同签订时间延后了50天，在支付租金时间要求上反而有利于承租方楼伟江等人，故对上述日期改动之处进行笔迹鉴定，既不可行，也没有必要，本院不予准许。
本院再审经审理，对原一、二审查明的事实予以确认。另查明以下事实：
案涉房屋租赁合同签订后，承租方楼伟江于2009年9月22日、12月4日分别支付租金2万元、15.5万元，出租方俞元明于2009年12月4日出具了收到租金17.5万元的收据。
2009年12月4日，甲方利源公司与乙方楼伟江、周健、郑律签订补充协议，约定：“因乙方办理营业执照所需，另于2009年12月4日（应系笔误，实际应为2009年11月7日）订立一份房屋租赁协议交工商机关备案，但该协议不作为双方履行的依据。甲乙双方仍以2009年10月27日订立的《房屋租赁合同》作为真实履行的合同。”其中，10月的“10”系由“9”涂改而来，“27”系由“7”前添加“2”而来。
2010年2月12日，楼伟江、马玉善（楼伟江的舅舅）、黄友仁（俞元明的表弟）确认了诸暨市天籁尊城娱乐会所2009年9月3日至2010年2月12日的用电量及金额。
楼伟江开办的诸暨市天籁尊城娱乐会所于2010年7月1日注册登记。在诸暨市工商行政管理局备案的房屋租赁合同系2009年11月7日利源公司与楼伟江、周健、郑律签订的《房屋出租合同》。
2011年3月10日，利源公司出具情况说明：“我公司同意由俞元明对外出租位于浣东街道暨东路78号、80号的房屋，并由其享受房屋租赁合同的相关权利。”
2012年7月4日，楼伟江开办的诸暨市天籁尊城娱乐会所因涉黄被诸暨市公安局处以停业整顿三个月的行政处罚。自诉讼以来到2012年7月诸暨市天籁尊城娱乐会所被处以停业整顿三个月的处罚，案涉房屋一直由楼伟江经营使用，但楼伟江仅支付租金17.5万元。
根据2013年6月20日诸暨市人民法院（2012）绍诸执民字第786-1号执行裁定书，因王东海申请执行楼伟江、周健、郑律一案，楼伟江所有的在诸暨市天籁尊城娱乐会所内的音箱设备家具等已被执行拍卖。目前案涉房屋已由俞元明实际控制。
本院再审认为，本案纠纷主要有以下三个争议焦点，现逐一评析如下：
（一）本案应以哪份房屋出租合同为准的问题。本案中，存在两份房屋出租合同原件。一份是俞元明和楼伟江、周健、郑律签订的《房屋出租合同》，该合同原签订时间为2009年9月7日，后来双方当事人将签订时间改为2009年10月27日。再审中双方当事人对存在该合同均没有争议，本院予以确认。该份合同以下简称2009年10月27日《房屋出租合同》。另一份是利源公司和楼伟江、周健、郑律于2009年11月7日签订的《房屋出租合同》，该合同以下简称2009年11月7日《房屋出租合同》。根据2009年12月4日利源公司与楼伟江、周健、郑律签订的补充协议，双方约定以2009年10月27日订立的《房屋出租合同》作为真实履行的合同，2009年11月7日订立的房屋租赁协议交工商机关备案，不作为双方履行的依据。据此，双方以2009年10月27日《房屋出租合同》作为真实履行的合同事实清楚，故应以该份合同作为界定双方当事人及其权利义务的依据。因俞元明系2009年10月27日《房屋出租合同》的出租人，且涉案房屋的产权人利源公司于2011年3月10日出具情况说明，明确同意由俞元明对外出租位于浣东街道暨东路78号、80号的房屋，并由其享受房屋租赁合同的相关权利。另经查明，俞元明系利源公司的法定代表人、股东，其余股东系俞元明的家庭成员。故俞元明作为2009年10月27日《房屋出租合同》出租人主张权利，诉讼主体适格。申诉人关于本案应以2009年11月7日《房屋出租合同》为准，俞元明不是适格主体的主张，不能成立。原判认定2009年10月27日《房屋出租合同》为双方当事人权利义务的履行依据，正确。
（二）关于双方当事人有无违约行为的问题。1.出租人俞元明在交付房屋上没有违约。根据楼伟江开办的娱乐会所从2009年9月3日开始用电，楼伟江于2009年9月22日、12月4日分别支付2万元、15.5万元租金的事实，可认定俞元明在2009年10月27日《房屋出租合同》签订之前已经向楼伟江等人交付案涉房屋。故申诉人楼伟江主张俞元明未按期交付房屋不能成立。2.承租人楼伟江等人在支付租金上存在违约行为。根据2009年10月27日《房屋出租合同》的约定，承租人楼伟江应在2009年11月3日前支付17.5万元，在2010年4月27日前支付17.5万元。实际上，楼伟江于2009年9月22日支付2万元，于2009年12月4日支付15.5万元，此后未再支付过租金。因此，原判认定承租人楼伟江在支付租金上存在违约行为，正确。申诉人楼伟江主张其并未逾期支付租金，不能成立。
（三）关于本案房屋租赁合同是否应当解除的问题。根据2009年10月27日《房屋出租合同》的约定，承租人未按期支付租金，出租人可以书面通知承租人解除房屋租赁合同。因承租人楼伟江等人存在不按约支付租金的违约行为，出租人俞元明起诉要求解除房屋租赁合同等，一审判决解除合同、腾退房屋、支付租金和违约金等，符合双方合同的约定。虽然本案房屋租赁期限为十年，承租人在租赁房屋上投入巨大，但是二审法院曾明确要求楼伟江在合理期限内支付相应租金以考虑合同继续履行，而楼伟江未予支付租金。据此，二审作出维持一审判决的处理意见，同时告知“若上诉人认为房屋租赁合同的解除对其造成了损失，可另行主张”，并无明显不当。另外，从再审查明事实看，直至本案二审终审（2012年2月29日）解除合同的判决生效以后，楼伟江等一直在案涉租赁房屋经营娱乐会所，其经营行为并未因本案诉讼而受影响，俞元明在本案诉讼期间也未因承租人不付租金而妨碍其经营。2012年7月，楼伟江等所经营的娱乐会所系因涉黄被诸暨市公安局处以停业整顿三个月的处罚。娱乐会所内的音箱设备家具等也因另案（楼伟江拖欠案涉房屋装修工程款被起诉）当事人申请强制执行而被法院拍卖。据此，申诉人要求继续履行房屋租赁合同已无实际意义。二审作出的解除合同等的终审判决符合双方租赁合同的约定和法律的规定。
至于再审中申诉人楼伟江提出的俞元明应赔偿承租方在诉讼期间的经营损失费每个月3万元的请求，属于独立之诉，不属于本案审理范围，本院不予处理。如果申诉人楼伟江认为房屋租赁合同的解除对其造成了损失，可以另行主张。
综上，申诉人楼伟江的申诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持浙江省绍兴市中级人民法院（2011）浙绍民终字第954号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶向阳
审 判 员 卢世昌
代理审判员 吴飞明
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 王 妍