江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0429民再1号再审申请人（原审原告）：张宇，男，1975年10月5日出生，汉族，江西省湖口县人，住湖口县。委托代理人：丁强，江西丁强律师事务所律师。被申请人（原审被告）：江西达利房地产开发有限公司，住所地湖口县台山大道学苑景城。统一社会信用代码：91360429060787888K。法定代表人：石傲国，该公司执行董事。委托代理人：代浩，江西际民律师事务所律师。再审申请人张宇因与被申请人江西达利房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，不服本院（2015）湖民一初字第410号民事判决，向江西省九江市中级人民法院申请再审，该院作出（2017）赣04民再12号民事裁定，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人张宇及其委托代理人丁强、被申请人江西达利房地产开发有限公司的委托代理人代浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人张宇向本院提出诉讼请求：1、解除再审申请人与被申请人之间签订的《房屋买卖合同》；2、改判被申请人返还购房款499254元；3、改判被申请人支付逾期交房违约金38692.18元（按日万分之一计算：2014年12月31日至2017年2月13日）；4、诉讼费由被申请人承担。事实和理由：2013年12月5日，案外人柳某,4从被申请人处购买了一套商品房（湖口县桃源景城商业小区8栋2单元401室），2014年4月6日，柳某,4在征得被申请人（开发商）的同意后，将该房转让给了再审申请人张宇，为完善转让手续，双方到被申请人处变更了合同，将原合同收回，按原购房时间（2013年12月5日）重新与被申请人签订了《商品房买卖合同》。后因被申请人一直未将所涉商品房“湖口县桃源景城商业小区8栋2单元401室”交与张宇占有、所有。张宇诉至湖口县人民法院，要求被申请人交房，该院作出（2015）湖民一初字第410号民事判决，判决被申请人将涉案商品房交付张宇占有、交付权属证书。后张宇在申请执行过程中，由本院查明，涉案商品房在诉讼期间（即2015年5月20日）已由被申请人重复出售给了案外人张斌、曹满菊，并于2015年5月22日进行了登记备案，导致执行存在法律上不能履行[详见（2015）湖执字第489号执行裁定书]。既然法院认定该房已在原诉讼期间，已被被申请人重复卖给了别人，现无法执行房屋交付，张宇只得向湖口法院重新提起诉讼，请求判令退回购房款，然而该院又下达了（2017）赣0429民初150号民事裁定书，驳回了张宇的起诉，并告知张宇应申请再审，故张宇申请再审。被申请人辩称：1、被申请人未收到再审申请人所称其交付的任何购房款，再审申请人与被申请人间未产生房屋买卖合同关系，被申请人不负有交房的义务；2、被申请人从未将本案房屋出售给案外人柳某,4，也未收到其支付的购房款，更谈不上柳某,4将涉案房屋转卖给再审申请人，柳某,4也不是涉案房屋真正买受人，柳某,4与再审申请人间的关系与被申请人无关，恳请法院驳回再审申请人诉请。再审申请人张宇为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、（2015）湖民一初字第410号民事判决书一份，拟证明该案于2015年经审理查明，柳某,4曾于2013年12月5日向被申请人购买了桃源景城商业小区8栋2单元401室房屋并签订了合同、交清了房款，该房经被申请人同意转卖给了再审申请人，同时再审申请人与被申请人另行签订了合同。对该证据，被申请人表示该判决书已被（2017）赣04民再12号民事裁定书裁定撤销，故不能达到再审申请人的证明目的，无论是再审申请人还是柳某,4均未向被申请人支付购房款，再审申请人与被申请人间未产生房屋买卖合同关系。2、（2015）湖执字第489号执行裁定书一份，拟证明申请执行的标的物在法律上已经无法执行，被转卖给了他人。对该证据，被申请人表示真实性无异议，但因被申请人未与再审申请人建立房屋买卖合同关系，被申请人系合法与他人建立房屋买卖关系。3、柳某,4与江西达利房地产开发有限公司于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》及江西达利房地产开发有限公司出具的《收据》复印件，拟证明柳某,4与被申请人签订购房合同是客观存在的事实，合同上盖有被申请人的合同专用章，收据上盖有被申请人的财务专用章（全款支付），同时证明所购房房屋是8栋2单元401室。对该组证据，被申请人表示合同真实性无异议，但收据是不真实的，被申请人自始至终没有收到柳某,4支付的购房款，应提交相应的转款证明。再审申请人表示，收据上有被申请人的财务专用章，被申请人没收到款项不会出具收据。4、张宇与江西达利房地产开发有限公司于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》及柳某,4向张宇出具的《收款收据》各一份，拟证明再审申请人从柳某,4处转买房屋，柳某,4向再审申请人出具收款收据，再审申请人与被申请人重新签订合同，原合同作废，新合同与原合同时间、房屋栋号一致，证明再审申请人从柳某,4处购房征得了被申请人的同意与认可。对该组证据，被申请人表示对再审申请人与被申请人签订的购房合同不清楚，被申请人未收到任何人支付的购房款，该收款收据系柳某,4出具，与被申请人无关。两份购房合同签订时间均为2013年12月5日，如与再审申请人所称再审申请人系从柳某,4处购买房屋，再审申请人与被申请人间的房屋买卖合同系之后所签，那两份合同的签订时间不应在同一时间，存在恶意串通的可能。再审申请人表示两份合同的时间一致符合逻辑，是为证明交款时间的，柳某,4已向被申请人交款，张宇购房不应再向被申请人交款。被申请人江西达利房地产开发有限公司未向本院提交证据。张宇向原审起诉请求：1、判令被告江西达利房地产开发有限公司立即履行与原告张宇签订的商品房买卖合同，即将湖口县桃源景城商业小区8栋2单元401室住房交与原告占有、所有；2、本案诉讼费由被告承担。原审查明：2013年初，黎美借到柳某,470余万元。2013年11月12日，被告以其对柳某,4享有的湖口县开发的桃源景城8栋2单元401号房的应收购房款的债权替黎美抵偿黎美对柳某,4负担的债务且在未收到柳某,4购房款的前提下向柳某,4出具了收款收据，该收据记载：“交款单位：柳某,4；人民币：肆拾玖万玖仟贰佰伍拾肆元整；收款事由：桃源景城8栋2单元401房款。”2013年12月5日，柳某,4与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定柳某,4购买被告开发的位于湖口县××大道的桃源景城8栋2单元401号房，价款为499254元。2014年4月6日，柳某,4通过被告将桃源景城8栋2单元401房售予原告并约定价款为460000元。柳某,4收到原告460000元后向原告出具收款收据，该收据记载：“本人柳某,4（身份证）今收到张宇购于桃源景城8栋2单元401的房款大写肆拾陆万元整。￥460000.00。从今日起，此房产权与柳某,4无任何关系。证明人：陶小凤（被告工作人员）”同时，原、被告就桃源景城8栋2单元401房重新签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的内容与柳某,4与被告签订的《商品房买卖合同》一致。涉案两份《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格。2、……。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审认为：一、在被告未提供相反证据足以反驳的情况下，本院对证人柳某,4的证言予以采信，并结合被告在未收到柳某,4支付的购房款的情况下向柳某,4出具的收款收据的事实、柳某,4与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》的事实，认定被告同意柳某,4将其对黎美享有的债权抵付了其对被告负担的应支付购房款的债务，柳某,4已经履行完毕了其与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》约定的义务。二、鉴于柳某,4已经履行完毕了其与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》约定的义务，其向原告出售桃源景城8栋2单元401房的行为宜认定为合同权利转让。原告作为合同权利转让的受让人，在柳某,4已经履行完毕了其与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》约定的义务的情况下无需再向被告支付购房款。三、柳某,4将其与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》中的合同权利转让给原告系通过被告办理，且原、被告就桃源景城8栋2单元401房买卖重新签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的内容与柳某,4与被告签订的《商品房买卖合同》一致，本院认定柳某,4将合同权利转让给原告已经通知了被告。被告收到转让通知后，合同权利转让给原告生效，即被告应当将原告作为《商品房买卖合同》债权人按照柳某,4与被告签订的《商品房买卖合同》第十八条约定的期限（2014年12月30日前）履行向原告交付桃源景城8栋2单元401房。四、被告明知柳某,4将自己与被告签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给原告，仍与原告就桃源景城8栋2单元401房重新签订了《商品房买卖合同》，系对原告取得柳某,4在柳某,4与被告签订的《商品房买卖合同》中的权利确认，其目的是为在柳某,4将其与被告签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给原告后便于向新债权人即原告履行义务。然原告毕竟未履行原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中的付款义务，其要求被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。五、在合同权利转让后，被告应当根据柳某,4与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后壹佰捌拾日内即在2015年06月28日之前，将为原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。结合《房屋登记办法》第二十三条之规定（自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内的房屋所有权登记，30个工作日。……），被告应于2015年06月28日之前向房屋登记机构提供齐备的资料，以供房屋登记机构于2015年07月28日之前将桃源景城8栋2单元401号房的房屋所有权登记至原告名下，即将桃源景城8栋2单元401号交付原告所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江西达利房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内将其在湖口县开发的桃源景城8栋2单元401号交付原告张宇占有；二、被告江西达利房地产开发有限公司于2015年07月28日（如上述期限内本判决未生效，则自本判决生效之日起三日内，下同）之前将其在湖口县开发的桃源景城8栋2单元401号交付原告张宇所有（即被告江西达利房地产开发有限公司于2015年07月28日之前向原告张宇交付桃源景城8栋2单元401号权属证书）；三、驳回原告张宇的其他诉讼请求。本案受理费收取8722.03元，由被告江西达利房地产开发有限公司负担。本院再审补充查明：2015年5月20日（原审判决前），被申请人将涉案标的物（桃源景城8栋2单元401房）另行出售给案外人张斌、曹满菊并已办理登记备案。本案两份《商品房买卖合同》均约定：第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起玖拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。本院再审查明的其他事实和原审查明的事实一致。本院再审认为：江西省九江市中级人民法院作出（2017）赣04民再12号民事裁定，裁定撤销（2015）湖民一初字第410号民事判决，其理由为本案原审诉讼标的物产权已发生转移，已无法由被申请人履行交付义务，而造成该事实的原因在于被申请人于原审诉讼期间将涉案标的物（桃源景城8栋2单元401房款）另行出售给了案外人张斌、曹满菊并已办理了登记备案，该事实于执行过程中才查明，且与原审判决已认定的事实无关，故对原审判决已认定的事实本院予以认可，再审申请人无需另行举证证明。被申请人虽辩称未收到柳某,4的购房款，但其仍向柳某,4出具收款事由为桃源景城8栋2单元401房款、金额为499254元的收据并就上述房屋与被申请人签订《商品房买卖合同》，对此本院认为，被申请人已同意柳某,4将其对黎美享有的债权抵付其对被申请人负担的应支付购房款的债务，柳某,4已履行上述合同约定的付款义务。柳某,4履行上述义务后，向再审申请人出售上述房屋的行为应认定为合同债权的转让。再审申请人作为合同债权转让的受让人，因柳某,4已履行合同付款义务，故无需再次向被申请人支付购房款。上述合同债权的转让系通过被申请人办理，且再审申请人与被申请人就上述房屋重新签订了《商品房买卖合同》，该合同的内容与柳某,4与被申请人签订的《商品房买卖合同》一致，对此本院认为，柳某,4将本案合同债权转让给再审申请人已经通知了被申请人，合同债权转让已发生法律效力，故被申请人应按再审申请人与被申请人间签订的《商品房买卖合同》第十八条约定的期限（2014年12月30日前）履行向再审申请人交付桃源景城8栋2单元401房的义务。但是，被申请人在与柳某,4、再审申请人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，于原审诉讼期间将涉案房屋再次出售给了案外人张斌、曹满菊并在房管局办理了登记备案，其行为属根本违约，根据本案《商品房买卖合同》第九条之约定：逾期（交房）超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起玖拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金，故对于再审申请人诉请判决解除再审申请人与被申请人间签订的《商品房买卖合同》、判令被申请人返还购房款499254元的诉讼请求，本院予以支持。对于再审申请人诉请判令被申请人支付逾期交房违约金38692.18元（自2014年12月31日至2017年2月13日，按日万分之一计算）的诉讼请求，因本案合同第九条约定出卖人仅需按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金，故本院酌情判令被申请人支付再审申请人违约金4992.54元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百五十二条第三项之规定，判决如下：一、解除再审申请人张宇与被申请人江西达利房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》；二、被申请人江西达利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还再审申请人张宇购房款499254元；三、被申请人江西达利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人张宇违约金4992.54元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案原审案件受理费8722.03元，由被申请人江西达利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  王文锋审 判 员  吴龙波人民陪审员  周 峰二〇一八年五月八日书 记 员  张林林