苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0139号
原告（反诉被告）温会香。
委托代理人卢开霖。
委托代理人蒋方华。
被告（反诉原告）苏州吴宫大酒店有限公司，住所地苏州市姑苏区新市路259号。
法定代表人魏练庆，总经理。
委托代理人施文刚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店，住所地苏州市姑苏区新市路259号。
负责人JOHNWILLIAMBERESFORD（约翰.白瑞福），总经理。
委托代理人施文刚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
原告温会香与被告苏州吴宫大酒店有限公司（以下简称吴宫大酒店）、苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店（以下简称泛太平洋酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月28日受理后，两被告在答辩期内提起反诉，本院受理后决定合并审理，由代理审判员李尧独任审判，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。温会香的委托代理人卢开霖、蒋方华、吴宫大酒店、泛太平洋酒店的共同委托代理人殷荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温会香诉称：2005年3月，本人将所有的本市某某街88号某小区11幢三层别墅出租给泛太平洋酒店（前身为苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫喜来登大酒店，以下简称喜来登酒店）使用，双方签订租赁合同，对权利义务明确约定，并对室内家具、家电等配套设施设备详列清单。合同到期后，续租多期。自2010年起，由泛太平洋酒店与原告续订租赁合同。2013年底，租赁合同到期，泛太平洋酒店表示不再承租，双方后约期验房移交。在交付房屋时，原告发现室内部分家具设备缺失、部分设施损坏严重，无法正常使用，故拒绝在交还物品清单上签字，并表示在未赔偿前不接收出租房屋。因泛太平洋酒店系吴宫大酒店分支机构，现双方就赔偿事宜未能协商一致，故原告诉来法院，请求判令：1、二被告赔偿租赁房屋内缺失物品18件计65400元，承担室内损坏物品设备修理、重置费62600元；2、二被告自2014年1月1日起按原租金标准支付房屋使用费至房屋移交之日止；3、诉讼费由二被告负担。审理中，原告温会香增加诉讼请求，要求二被告承担水电费1623.20元，并明确房屋使用费主张至2014年3月17日止。
被告吴宫大酒店、泛太平洋酒店辩称：1、被告认为房屋移交时原告并没有提出物品损坏；2、被告已于2013年10月30日向原告交付房屋，不存在后续使用费；3、关于水电费，被告认为在2013年10月已经全部结清，请求驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告吴宫大酒店、泛太平洋酒店诉称：反诉原告承租温会香诉争房屋，已支付2013年度租金。2013年9月12日，我方按约提前一个月通知温会香于同年10月12日终止合同并办理交接，后因温会香原因致使房屋最终在同年10月30日办理交接，然温会香处尚有2013年10月13日至12月31日期间租金及租房押金25500元未退还。现因协商未果，故诉来法院，请求判令：1、反诉被告返还租金24300元及押金25500元；2、本诉反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告温会香辩称：1、反诉原告提前提出解除合同，因此不存在返还租金的问题；2、押金确未退还，我方也愿意返还的，但在对交付房屋还没有明确说法或无法协商一致或法院未判决之前，我方不同意先行偿还，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉费用由反诉人自行承担。
经审理查明：本市某某街88号11幢房屋（建筑面积265.95平方米）产权人为温会香。
2005年2月，温会香与喜来登酒店签订房屋租赁合同，约定将某某街88号11幢房屋出租给喜来登酒店，供其员工居住使用，租期为2005年3月1日至2006年7月31日；双方权利义务均有明确约定，租赁押金25500元由喜来登酒店支付；双方交付房屋时，已制作室内家具家电清单。租赁合同到期后，喜来登酒店与温会香续签四期租赁合同，续租房屋至2009年12月31日。其后，由泛太平洋酒店作为承租人，与温会香续签三期租赁合同。
2013年2月4日，温会香与泛太平洋酒店签订最后一份租赁合同，约定租期为2013年1月1日至同年12月31日，每月租金9300元，租赁保证金25500元已在2005年3月1日支付，承租人提前解除合同时，应提前一个月通知出租人，解除合同后，双方结算后，租赁保证金无息退还。合同还约定，承租人对房屋内设施家具等，如有人为损坏照价赔偿，若设施家具自然磨损，出租人应在一个星期内予以维修更换。关于责任承担，合同还约定，本合同缔约方泛太平洋酒店系作为管理人为酒店业主吴宫大酒店运营酒店，所有义务的责任方为吴宫大酒店。该份合同续签时，温会香与泛太平洋酒店未对某某街88号11幢房屋内设施家具进行清点、未重新制作清单。
2013年9月12日，泛太平洋酒店工作人员联系温会香，表示不再租用某某街88号11幢房屋，后经双方联系，于同年10月30日至上述房屋现场清点物品。因屋内部分物品缺失及损坏，故应泛太平洋酒店要求，温会香于2013年12月3日将“财产损坏缺少清单”通过电子邮件发送给泛太平洋酒店。在该份清单中，温会香列明33项家具、家电损坏项目，其中1至16项为缺失物品（包含音响、电话机、中式古董桌、角柜、书桌椅、移动电脑铝合金桌、方桌、红木家具桌、红木摇椅、电视柜、木椅、床组、立式铁艺、陶瓷花瓶摆设、大地毯、立式空调、红木座椅组），17至33项为损坏物品（43寸电视机、51寸电视机、燃气热水器、燃气炉灶、抽油烟机照明、2楼照明灯具、3楼照明灯具、2楼浴霸灯暖、照明、风热、2楼主卧洗手柜、2楼主卧浴霸灯、风热、1楼浴霸灯、风热、玻璃桌面破裂、沙发组布面破裂、2楼阳台无缝窗、厨房阳台断裂），并预估修理重作费用合计125800元。
同日，泛太平洋酒店工作人员电子邮件回复温会香，称清单中第3项中式古董桌、第8项红木家具桌在2005年清单中无对应项目；第17项立式空调在去年已由温会香更换为挂式空调；第24、25项照明灯具、第26项浴霸灯暖、第32项阳台无缝窗、第33项厨房台面断裂在交接时均未发现存在问题，请再次核实。
2013年12月23日，温会香委托胥江法律服务所，向吴宫大酒店、泛太平洋酒店发函，要求对损坏缺失物品进行赔偿、在争议解决前承担房屋空置使用费。
另查明，2014年3月，温会香缴纳抄表日期为2013年11月13日的电费591元、复电费20元；出账日期为2013年11月的水费248元、2014年1月的水费9元、2014年2月出账的全年阶梯二级、三级用水（显示上月示数为0、水量566）水费755.20元，水电费合计1623.20元。
审理中，温会香陈述称2013年10月30日双方第一次至现场核对房屋内物品后，因泛太平洋酒店、吴宫大酒店对室内物品损失未确认，故其后一直无法正常使用房屋，直至2014年3月17日双方再次清点物品后，其才可以正常使用房屋，故上述期间的房屋使用费应由泛太平洋酒店、吴宫大酒店承担。对于清单中第1至16项缺失物品，因无法提供原状及购置凭证，故不申请评估；对于第17项至33项损坏物品，因无法修复，故应按这些物品新的市场价折价赔偿，考虑诉讼成本，亦不申请评估鉴定。
审理中，泛太平洋酒店、吴宫大酒店陈述称本案房屋租赁合同系包含承租人对家具、家电的使用，现在确有部分物品损坏，但认为是自然损耗，一般家电使用寿命在8年左右，即使认为存在人为损坏因素，修复费用在几千元左右，温会香主张过高。对于合同中约定最终责任由吴宫大酒店承担不持异议。
以上事实，由温会香提供的产权证、租赁合同、清单、短信、电子邮件往来公证书、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，温会香与泛太平洋酒店签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，泛太平洋酒店在2013年租赁期限届满前提出提前解除租赁合同，温会香未予反对，且双方已在2013年10月30日为解除合同进行屋内物品清点，应视为双方协商一致解除了租赁合同，故房屋租金应当结算至租赁合同解除时。
由于温会香与泛太平洋酒店在2013年初续签租赁合同时未对屋内物品进行清点，制作新的清单，而是沿用2005年最初出租时的清单，故根据2013年10月双方电子邮件往来内容，可以确定室内物品存在缺失及部分家具、家电存在损坏。
根据双方签订的租赁合同文意理解，温会香出租的不仅是房屋的使用权，还包含室内家电家具的使用权。考虑到2005年至2013年期间本案所涉房屋一直由泛太平洋酒店实际使用，使用过程中室内家具、家电会产生正常的损耗，泛太平洋酒店作为承租人，对于室内物品的使用状态的知情程度应当远远高于出租人温会香，如泛太平洋酒店能尽到审慎义务，应在每一期合同续签时及时对室内物品状态予以明确，对于正常损耗的物品可要求温会香及时修复，避免双方在最终交接时损失大小及赔偿事宜产生纠纷。
关于温会香室内物品的损失问题。对于缺失物品价值，温会香无法举证；对于物品损坏的修复重置费用，温会香亦不申请评估；然因上述损失确实存在，参考温会香提供的现场照片及清单，考虑该些物品的使用年限及折旧因素，本院酌定温会香室内物品直接损失为10000元。鉴于诉争房屋一直由泛太平洋酒店使用，故上述直接损失由泛太平洋酒店承担。
关于温会香主张的房屋使用费，实为双方因损失未能确定产生的房屋空置损失。根据本院确定的屋内物品损失金额、物品重置、修复可能需要的时间及泛太平洋酒店提前解除合同的因素，虑及温会香自身亦负有止损义务，故本院部分支持温会香主张房屋空置损失，按1个月房租租金计9300元。
关于温会香主张的水电费1623.20元。因温会香已充分举证证明电费产生的周期在泛太平洋酒店使用房屋期间内，水费亦因泛太平洋酒店超出阶梯用水限度正常发生的费用，故对温会香该项诉请，本院予以支持。
关于泛太平洋酒店、吴宫大酒店主张返还超付24300元的诉请，该租金对应时间为2013年10月13日至12月31日。由于双方系在2013年10月30日才第一次至现场核对物品情况，泛太平洋酒店虽主张其最初于2013年9月12日即提出提前解除合同，然根据双方短信来往可以证实，双方对2013年10月30日办理交接手续均不持异议，故对租赁合同解除时间应认定为2013年10月30日。温会香抗辩称系泛太平洋酒店提前解约，故无需退还多收取的租金，缺乏合同及法律依据，本院对该抗辩意见不予采纳。故温会香应向泛太平洋酒店、吴宫大酒店退还2013年11月至12月租金18600元。
关于泛太平洋酒店、吴宫大酒店主张的退还押金25500元，因双方已协商解除租赁合同，事实上交接完毕房屋，故温会香收取的押金应予退还。
鉴于租赁合同中已约定最终承租人责任由吴宫大酒店承担，吴宫大酒店虽未在租赁合同中盖章，但在诉讼中表示对此亦不持异议，故本院确认，本案承租人责任由吴宫大酒店承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
苏州吴宫大酒店有限公司赔偿温会香本市某某街88号11幢房屋内物品损失10000元、房屋空置损失9300元，并支付水电费1623.20元，合计20923.20元。
温会香返还苏州吴宫大酒店有限公司、苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店房屋租金18600元、租赁押金25500元，合计44100元。
上述判决第一、二项相抵后，温会香还需向苏州吴宫大酒店有限公司、苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店返还23176.80元，于判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2910元，由原告温会香负担2586元，被告苏州吴宫大酒店有限公司、苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店负担324元，于本判决生效之日起十日内履行（原告已预交，被告负担部分直接支付给原告）。
反诉案件受理费523元，由反诉原告苏州吴宫大酒店有限公司、苏州吴宫大酒店有限公司苏州吴宫泛太平洋酒店负担72元、反诉被告温会香负担451元（反诉原告已预交，反诉被告负担部分直接支付给反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 王安英
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 陈 辰