天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0644号
原告张春艳。
被告薛华。
委托代理人张宇，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人房盼，国浩律师（天津）事务所实习律师。
第三人天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。
法定代表人徐滢，该公司总经理。
委托代理人张鑫，该公司法务。
原告张春艳与被告薛华，第三人天津市津房置换有限责任公司合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张春艳，被告薛华及其委托代理人张宇、房盼，第三人天津市津房置换有限责任公司委托代理人张鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张春艳诉称，2014年10月13日原、被告签订《房产使用权买卖协议》，被告将坐落于天津市和平区×房屋（计租面积123.01平方米），以720万元的价格转让给原告。协议第二条及第八条约定了定金为30万元及相关定金罚则，第九条约定了双方在2014年11月30日完成房产转让的手续报批及在津房置换签订正式的买卖合同。2014年10月13日，原告按照该协议约定支付了30万元定金。此后原告多次催促被告准备房产转让的相关文件，并与原告签订正式的买卖合同，被告迟迟不予办理，并提出将该房屋的转让价格提高到850万元，严重违反双方协议约定。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告双倍返还原告定金共计60万元；2、案件诉讼费、保全费由被告承担。
原告向本院提交证据材料：1、房屋使用权买卖协议及备忘录，证明原、被告签订合同内容；2、收条（定金）及中国银行客户回单，证明原告支付了定金；3、短信截屏及清单，证明截止2015年5月30日被告仍未办理卖房公证；4、2015年5月28日、2015年6月15日通话记录光盘、文字整理稿及通话单3份、发票联3张，证明被告将房屋价款提升到850万元；5、告知函及快递清单、缴费票据、签收回执，证明原告通知被告继续履行合同，被告未履行；6、保全费票据，证明原告支付的保全费；7、手机截屏，证明巡视组审计的事实；8、短信记录，证明原告一直敦促被告做公证书来达到进件的要求。
被告对原告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1，真实性认可，根据合同第9条约定了合同解除条件；对于证据材料2，没有异议；对于证据材料3，真实性均认可，但是关联性和证明目的均不认可。该证据形成时原、被告之间的协议已经解除了。这是双方对另一个交易的协商。根据短信详单与被告提供的证据3相互印证。证明原告于2015年5月20日向薛和发短信；对证据材料4，通话单3份真实性认可，发票联3张显示的号码是被告以及薛和的号码，但是被告认为这需要被告身份证才能打印，所以被告怀疑证据的合法性。对于通话录音和录音稿，真实性不予认可；对于证据材料5，告知函被告收到了，但是日期不对，被告是在2015年6月30日才收到的。告知函与本案没有关联性，原协议已经解除了；对证据材料6，真实性没有异议；对证据材料7，真实性，合法性，关联性均不予认可，该新闻并未涉及第三人，并且涉案房屋不具备免于挂牌的条件；对于证据材料8，真实性，合法性予以认可，但是不能证明原告的证明目的，原、被告双方买卖协议已经解除，这属于买卖协议解除后的协商过程，与本案没有关联性。
第三人对原告提交的证据材料均不发表质证意见。
原告提交的证据材料1、2、3、5、6、8以及证据材料4中的通话单3份、发票联3张，被告认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。原告提交的证据材料7与本案没有直接法律关系，本院不予确认。原告提交的证据材料4中的录音及文字稿，被告不认可真实性，本院不予确认。
被告薛华辩称，不同意原告诉讼请求。原告与被告签订合同之后，被告已经将报批所需的户口本、身份证、房产证的复印件均交予原告，已经履行了合同约定的义务，但是原告没有按照合同约定办理完报批手续，且通过津房置换暂停办理置换手续等事实，故意拖延履行义务，因此原告构成根本违约，根据协议第9条约定，协议已经解除。原告未履行告知义务，被告不存在延迟履行义务的违约行为。原告主张被告提高合同价款构成违约没有事实和法律依据。原告不具备履行买卖协议的经济实力是双方没有完成交易的根本原因。
被告为支持自己的主张向本院提交证据材料：1、房屋使用权买卖协议；2、备忘录；证据材料1、2证明原、被告签订合同内容及协议解除条件的约定。3、短信记录两份，共计4页，证明原告未按期完成报批手续，且虚构津房置换停止办理业务的事实拖延履行合同义务，构成违约，上述协议解除；4、告知函（2015年7月4日）；5、韵达快递单；6、告知函（2015年7月6日）；7、EMS特快单；证据4、5、6、7证明鉴于原告违约，且上述协议已解除，被告有权自行办理委托代理转让及挂牌手续。同时被告已告知原告挂牌时间，但原告没有参与相应程序。8、公有住房使用权委托代理转让合同；9、提款确认单；证据材料8、9证明被告为维护自身合法权益，自行办理委托代理转让及挂牌手续，成交价格为720万元，不存在原告所述提价问题。对于被告提交的证据材料3，被告当庭提供了发送短信的手机，本院对于其中薛和手机中的短信内容进行了拍照，原、被告及第三人对拍照内容均认可。
原告对被告提交的证据材料质证意见为：对于证据材料1、2、均认可；对于证据材料3、真实性认可，原告认为被告删除了部分短信内容；对于证据材料4，不认可，原告没有收到过，地址是原告母亲的地址，但是原告母亲住院了；对证据材料5、6、7质证意见同证据材料4；对证据材料8、9、真实性认可。
第三人对被告提交的证据材料8、9予以认可，其他证据材料不发表质证意见。
被告提交的证据材料1、2、3、8、9，原告认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。对于被告提交的证据材料4、5、6、7，原告不认可上述证据材料真实性，但未提供反证，上述证据材料可以作为本案证据。
第三人天津市津房置换有限责任公司述称，和平区××房屋，原承租人系被告，被告于2015年6月24日提交了置换诉争房屋的申请及相关证件（房本、户口本、公证书等）待房屋评估后，2015年7月4日被告与第三人签订了公有住房使用权委托代理转让合同，之后该房屋于2015年7月7日至2015年7月9日挂牌公示，挂牌价格为720万元，2015年7月10日房屋被案外人贾琰摘牌，贾琰于2015年7月10日与第三人签订公有住房使用权调剂合同，并交齐全部房款及过户费用。被告与案外人贾琰约定腾房日期为2015年7月10日。2015年7月20日全部置换手续办理完毕，被告与贾琰办理了结件手续，被告领取了我公司为其开通的银联卡，全部房款于3个工作日后到账。第三人对于原、被告之间的纠纷不发表意见，服从法院判决。
第三人提交证据材料：1、天津公有住房置换申请书；2、薛华与第三人之间的公有住房委托代理转让合同；3、公有住房摘牌意向书；4、贾琰与第三人的公有住房使用权（公房出售）调剂合同；5、房屋交付约定书；6、房屋交付确认书；7、提款确认单；8、天津市直管公有住房置换单；9、整理公司国有资产使用权置换确认书。以上证据材料证明涉案房屋置换手续办理情况。
原、被告对于第三人提交的证据材料均没有异议。
第三人提交的证据材料具有客观真实性，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×，房屋间号为×，系天津市和平区五大道房管局管理的公产房屋，计租面积独用123.01平方米。房屋原承租人为被告。
2014年10月13日，原、被告签订《房产使用权买卖协议》，约定被告将涉案房屋公产承租权出让给原告，房屋价款720万元，原告在协议生效3日内将定金30万元支付给被告，在原、被告双方履行合同义务后定金作为房款的一部分。原告应当在津房置换订立买卖合同之日起5个工作日内将监管的房款690万元一次性存入津房置换在房地产交易资金监管中心所指定的银行设立的专用账户。如被告违反协议约定，应双倍支付原告定金；如原告违反协议约定，定金30万元归被告所有。该协议第九条还约定，原、被告单方面提出终结，视为违反本协议，本使用权买卖协议解除。被告按照原告要求提供给原告该房房本复印件和身份证复印件专门用于报批，不得他用。而原告至2014年11月30日仍不能完成报批，在津房置换签订正式的买卖合同，责任在原告视为违反本协议，本使用权买卖协议解除。
上述合同签订当日，原告依约向被告支付了30万元定金。其后由原告将被告提供的涉案房屋公产租赁合同及被告身份证复印件交至第三人并由第三人向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司申请对涉案是否允许办理置换手续进行审批。2014年10月14日，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司向第三人发出整理公司国有资产使用权置换确认书，确认允许涉案房屋办理置换手续。其后原告与被告委托人薛和（被告之弟）通过手机短信进行沟通联系。在短信中原告称因纪检和审计组的原因置换工作暂停，同时原告在2014年11月28日的短信中提到被告作为出卖方应先进行公证（即同户籍家庭成员同意转让承租权的公证）。被告在短信中对原告所称情况没有表示异议。
2015年6月9日，被告办理了涉案房屋同户籍家庭成员同意变更承租人的公证。2015年6月24日，原告向被告通过EMS特快专递邮寄告知函，要求被告在2015年6月29前准备好承租人变更相关材料。被告收到该函件未与原告联系办理承租人变更手续事宜。2015年6月24日，被告向第三人申请对涉案房屋代理转让。2015年7月4日，被告与第三人签订公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同，委托第三人以挂牌方式代理转让其承租的公有住房的使用权，挂牌价格为720万元，挂牌公示时间为三日，自2015年7月7日至2015年7月10日。2015年7月4日和2015年7月6日，被告向原告邮寄告知函，告知原告其与第三人签订委托代理转让合同及挂牌公示的情况。2015年7月7日，案外人贾琰与第三人签订公有住房摘牌意向书，2015年7月10日，案外人贾琰与第三人签订了公有住房使用权（公房出售）调剂合同，案外人贾琰以720万元购买涉案房屋公有住房使用权。2015年7月20日全部置换手续办理完毕，被告与贾琰办理了结件手续，被告领取了第三人为其开通的银联卡，全部房款于3个工作日后到账。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《房产使用权买卖协议》是原、被告真实意思表示，不违反法律法规关于效力性的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自权利义务。
本案原、被告争议的焦点问题有两点：一、原告在履行原、被告双方签订的《房产使用权买卖协议》中是否存在违约行为，上述《房产使用权买卖协议》是否解除；二、被告是否存在违约行为，是否应当向原告双倍返还定金。
对于第一项焦点问题，被告认为原告未能按照合同约定在2014年11月30日前完成报批，在津房置换签订正式的买卖合同，因此被告主张原告存在违约行为，并且提出被告在2015年5月21日告知原告解除双方签订的《房产使用权买卖协议》。对此本院认为，根据原、被告双方签订的《房产使用权买卖协议》约定，原告应在2014年11月30日前完成报批手续。而通过第三人提供的证据9显示，在2014年10月14日天津市历史风貌建筑整理有限责任公司已经作出审批确认书，允许涉案房屋办理置换手续。对此，被告当庭表示被告在第三人处办理置换手续时没有提交天津市历史风貌建筑整理有限责任公司的审批手续，也不知晓需要审批。结合上述情况，可以认定存在原告将被告提供的涉案房屋公产租赁合同及被告身份证复印件交至第三人并由第三人向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司申请对涉案是否允许办理置换手续进行审批的事实。因此原告已经在2014年11月30日前完成了合同约定的报批义务。根据天津市公产房屋置换承租权的交易流程，涉案房屋要办理承租权置换，除了需要天津市历史风貌建筑整理有限责任公司进行审批之外，还须办理承租人同户籍家庭成员同意转让承租权的公证程序。被告作为转让承租权的出售方，此事项属于被告知道或应当知道的内容，亦应由被告完成。而被告并未在2014年11月30日完成该合同义务，因此原、被告不可能在2014年11月30日前至第三人处办理涉案房屋变更承租人置换手续。
其后，根据被告提供的短信证据可以显示，原、被告就涉案房屋办理变更承租人置换手续的问题进行磋商，在此过程中被告一直没有提出原告存在任何违约行为，也没有表示要求解除合同。而被告在抗辩称被告在2015年5月21日在与原告见面商谈时向原告提出因原告未能在2014年11月30日前完成报批，故解除双方签订的《房产使用权买卖协议》。对于被告该抗辩意见，首先原告不认可被告向其提出解除合同的情况，而原告除其自述没有提供其他证据对此进行证明。其次，根据本院上述分析，原告不存在被告主张的违约行为，被告并无正当理由要求解除合同。再次，根据被告提供的短信证据显示在2015年5月30日，原、被告仍然在就办理涉案房屋变更承租人手续进行磋商。当时，被告的委托人薛和向原告表示“如果比较顺利的话（公证）10天左右（完成），希望你（原告）到时做好准备”，该内容表达的内容显然系原、被告对于之前签订合同在履行过程中的协商，而并非被告所称的对于原合同解除后新合同签订前的磋商过程。综上，被告并无正当理由要求解除合同，同时被告所述在2015年5月21日在与原告见面商谈时向原告提出解除双方签订的《房产使用权买卖协议》的情况亦并非事实。因此被告提出的其与原告签订的《房产使用权买卖协议》解除的抗辩理由不能成立。
对于第二点焦点问题，首先，被告未能在2014年11月30日前完成同户籍家庭成员同意转让承租权的公证程序的合同义务，其行为已经构成违约。其次，根据被告自述在2014年6月9日已经办理完成同户籍家庭成员同意转让承租权的公证程序，对此情况被告故意隐瞒，未向原告告知。再次，2015年6月24日，被告自行前往第三人处申请办理涉案房屋使用权代理转让。被告填写申请后并未将该情况告知原告，而是直至2015年7月4日被告与第三人签订公有住房使用权委托代理转让合同后方通过特快专递邮件向原告告知该情况。原、被告之前在协商中普遍采取的是电话、短信等快捷沟通方式，而至此被告却采用邮件方式传递信息，显然是不想原告在第一时间知晓该情况。实际情况中，原告亦没有收到被告所发邮件。即使原告收到被告所发邮件，被告留给原告的准备时间亦过短，原告可能很难在短时间内准备交易资金。最后，涉案房屋由案外人贾琰摘牌，被告与案外人贾琰办理了涉案房屋使用权置换手续，涉案房屋公产承租人变更为案外人贾琰。原、被告所签订的《房产使用权买卖协议》合同目的无法实现，通过以上分析，被告应当对此承担违约责任。根据原、被告双方签订的《房产使用权买卖协议》，原告向被告支付了30万定金，现因被告责任上述合同目的无法实现，被告应当根据合同约定向原告支付双倍定金共计60万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
本判决生效之日起十五日内，被告薛华一次性向原告张春艳返还双倍定金共计60万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费9800元，减半收取4900元，保全费3520元，共计8420元，由被告全部负担。（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年九月十六日
书 记 员 高汐滢