广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1491号
原告谢杰，女，汉族，1987年4月1日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人占国志，广东华商律师事务所律师。
被告张蓉，女，汉族，1968年7月27日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人李林屏，广东国晖律师事务所律师。
第三人屈昇平，男，汉族，1984年10月18日出生，住址深圳市福田区。
第三人深圳市家园房地产经纪有限公司，地址深圳市宝安中心区。
法定代表人任杰。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，地址深圳市宝安区。
负责人刘评。
委托代理人钟慧，女，汉族，1977年10月20日出生，系该公司员工。
原告谢杰与被告张蓉、第三人屈昇平、第三人深圳市家园房地产经纪有限公司（以下简称家园地产）、第三人中国农业银行股份有限公�深圳宝安支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人占国志，被告委托代理人李林屏，第三人屈昇平、第三人农业银行委托代理人钟慧。第三人家园地产经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，因工作忙,原告委托第三人屈昇平帮忙物色一套合适的住房,经第三人家园地产介绍，第三人屈昇平看中被告所有的位于宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1907房屋，经多次协商后达成房屋买卖意向。2015年4月14日，原告委托第三人屈昇平与被告签订了《二手房买卖合同》，约定卖方将位于宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1907房屋转让给买方，转让价款为人民币192万元，买方在签约2日内支付卖方定金人民币15万元；买方同意卖方委�担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日内出具公证委托书给买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员。卖方撤销公证委托又不在3日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同;如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还须赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用:诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等。合同签订后，原告先委托第三人屈昇平向被告支付定金人民币15万元，后原告于2015年4月28日向中国农业银行提交抵押贷款申请的相关材料，并于2015年5月12日将剩余首期款人民币56万元转入中国农业银行深圳新安支行指定的专用账户办理资金监�。2015年5月27日,农业银行出具了个人购房贷款承诺函。原告已全面履行自己的合同义务，但因深圳房价上涨，2015年6月18日被告向第三人屈昇平和原告明确表示不再继续履行合同，同时通知深圳市中诚致信融资担保有限公司撤销公证委托，且其撤销公证委托又未在三日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。此后，原告和第三人屈昇平曾多次催促被告履行合同义务，但被告均予以拒绝，反而多次提出加价的要求。2015年6月29日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告继续履行合同，但被告至今仍拒绝履行合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》；2、被告将深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1907房产过户至原告名下，并向原告交付上述房屋；3、被告向原告支付违约金人民币5,760元(以人民币192万元为基数，按日万分之五，从2015年7月7日起算暂计至2015年7月12日，后续违约金继续计算至被告实际开始继续履行《二手房买卖合同》为止)；4、被告承担原告的律师代理费人民币1万元；5、被告承担所有诉讼费用。
被告答辩称，原、被告之间存在二手房买卖协议，对此事实被告予以确认，但原告实施了违法行为，意图损害国家利益，被告不想与其同流合污，参与违法行为，故终止了二手房买卖合同。原告违法事实如下：原告在与被告签订合同之后，为了骗取超额的贷款，单方制作并向银行提交了高于实际二手房合同款项人民币40多万元的虚假合同，并要求被告配合其完成这一虚假贷款的行为，请求被告在收到超额贷款人民币40多万元之后支付给原告，被告断然拒绝并制止，但原告并没有听从被告的劝告，并向银行提交了虚假合同，并且取得银行的�款承诺函。原告实施了违法骗贷的行为，被告为保护国有财产不受损害，终止了涉案合同。综上所述，请求确认原、被告签订的二手房买卖合同无效。
第三人屈昇平述称，1、涉案合同是受原告委托签订的；2、与银行签订的合同中的金额是银行公司评估的金额；3、没有侵犯被告的利益；4、与银行签订合同之前也与被告达成协议，被告也知晓此事。
第三人家园地产既未到庭参加庭审，又未提交书面意见。
第三人农业银行述称，1、第三人农业银行出具的贷款承诺函是附条件和期限的，该贷款承诺函已过期失效了；2、第三人农业银行与原告签订的资金托管协议，期限至2015年10月10日止；3、本案为原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，与第三人农业银行无关；4、根据第三人农业银行的信贷制度，在涉案房产贷款本息结清之后，第三人农业�行愿意根据法院判决办理注销抵押手续。
经审理查明：2015年4月14日，被告作为卖方，第三人屈昇平作为买方，双方签订了一份编号为001675的《二手房买卖合同》。虽然第三人屈昇平在买方主体处签字，但原、被告以及第三人屈昇平在庭审中确认该份合同的买方主体为原告谢杰，因原告比较忙且已经怀孕不方便办理故委托第三人屈昇平签订涉案合同。上述合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道财富港大厦B座1907房（房地产证号码为50××46号）转让给买方，转让成交价为人民币192万元；2、定金为人民币15万元，本合同签订时，买方向卖方支付定金人民币10万元，在签订合同后2日内（含当日）再向卖方支付定金人民币5万元。本条所约定的定金由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或类似文件指定的监管账号中以后，视为卖方本人已经收讫定金，卖方应当向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2015年4月30日之前将除定金之外的剩余首期款（以银行承诺为准）、交房保证金部分监管至双方约定第三方指定监管账户，余款监管至约定的银行第三方监管账户；4、买方须于2015年4月30日之前，向银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约；5、需要赎楼的，在赎出房地产证并注销抵�登记之日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并于当日共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；6、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日（含当日）内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续并配合签署一切相关文件。卖方撤销公证委托又不在3日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情况卖方应当按本合同第十七条第2款承担违约责任；7、买卖双方任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因提�诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等；8、合同第十七条第2款约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金；9、双方在备注条款（合同中载明如备注条款与合同前述条款又冲突的，以备注条款为准）中约定：①买卖双方均清楚新政策限购令并在此基础上签署本协议；②买卖双方协商一致同意以第三人作为该物业的产权登记人；③该物业含家私电器一并出售；④买卖双方协商一致不用公积金贷款。
2015年4月14日，被告向第三人屈昇平出具《收据》，表明收到第三人屈昇平交付的涉案房产的定金人民币10万元�原告、被告第三人屈昇平在庭审中确认：2015年4月14日、15日，原告分别委托第三人屈昇平向被告支付定金人民币10万元、5万元，上述定金人民币15万元现均在被告处。
2015年4月22日，被告办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市中诚致信融资担保有限公司以及四个自然人。
2015年5月12日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），中国农业银行股份有限公司深圳新安支行作为丙方（监管方），三方签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产将监管资金人民币56万元委托给丙方进行资金托管，资金托管期限自本协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年11月11日，最长不超过六个月。当日，原告将款项人民币56万元存入上述约定的监管账户。
2015年5月27日，第三人农业银行出�《个人购房贷款承诺函》，表明在购房人与售房人所交易的房产不存在产权争议、上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，贷款行同意在购房借款合同签订、过户手续办理完毕、办理完毕涉案房产抵押登记且将抵押登记文件交予该行后，向贷款申请人即原告发放贷款人民币160万元。
2015年6月18日，被告向深圳市中诚致信融资担保有限公司出具《申请》，表明：原告未按合同约定在2015年4月30日做资金监管，且第三人屈昇平提供虚假二手房买卖合同给银行，骗得银行多贷款，因原告存在上述违法行为，故该公司应当停办一切担保及买卖，并尽快撤销担保合同。
原、被告在庭审中确认：2015年6月18日，被告明确表示不再履行涉案合同。
2015年6月29日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，向被告告知：原告委托第三人屈昇平签订涉案合同后，履行了相关义务，被告于2015年6月18日明确向原告和第三人屈昇平表示不再履行合同，同时撤销公证委托，被告亦未在撤销公证委托后三日内自筹资金还清涉案房产所涉贷款本息，被告的行为已经构成违约。被告应当于收到该函后5个工作日内履行合同约定的义务，否则原告将追究被告的违约责任。快递查询回执显示上述《履约催告函》被张春明签收。
原告主张被告拒不配合履行合同的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币192万元为基数，按每日万分之五，从2015年7月7日即被告收到原告发出的《履约催告函》后的第5个工作日后的首日计算至过户之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年7月24日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年7月24日，申请人即谢杰家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且原告表示在被告无能力偿还涉案房产所涉贷款本息的情况下，原告愿意代为清偿。
3、2011年8月4日，位于深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1907房经核准登记在被告名下，房产证号为50××46。2010年3月23日，涉案房产抵押给第三人农业银行并办理了抵押登记，抵押编号为5A10002373。原、被告在庭审中均确认涉案房产除抵押权外并无其他限制物权转移的情形。
4、关于高贷。原、被告以及第三人农业银行在庭审中确认：提交给银行申请按揭贷款的二手房买卖合同中载明的转�价格为人民币230万元，原告主张该份合同是原、被告签订的，被告主张被告并未签订该份合同，原、被告以及第三人农业银行均称其处并无该份合同原件。原告和第三人屈昇平主张被告知悉并同意其申请办理高贷；被告主张其并不知悉亦不同意，被告提交了短信证明其该主张。被告提供的双方确认真实性的短信中原告提出银行也是被告找的朋友，但并无被告对此提出异议的内容。
5、原告主张律师费为人民币1万元，原告提交了《法律服务委托合同》和发票证明其该主张。
以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、公证书、委托书、银行账户明细、二手房交易结算资金托管协议、个人购房贷款承诺函、申请、履约催告函、快递查询回执、购房资格证明、法律服务委托合同、短信、发票等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。涉案《二手房买卖合同》虽然为第三人屈昇平和被告签订，但原、被告以及第三人屈昇平均确认买方主体为原告，第三人屈昇平签订涉案合同以及履约的行为是基于原告的委托而实施的代理行为，本院对原、被告以及第三人屈昇平的上述主张予以确认。综上，涉案《二手房买卖合同》原、被告的真实意思表示，合法有效，原告和被告作为买卖双方主体应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。根据本院查明的事实，原告申请贷款金额高于约定的转让成交价即原告按高贷的数额办理了贷款手续，虽然被告主张对于原告办理高贷的事宜并不知悉亦不同意，但被告按照高贷标准的首期款的数额与原告签订了《二手房交易结算资金托管协议》，本院认为被告在办理首期款资金监管时知悉或应当知悉原告申请贷款的相关情况。根�《个人购房贷款承诺函》中载明的内容，本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，被告作为卖方有权拒绝在根据虚假资料取得的贷款承诺函的基础上进一步履行合同手续，故被告有权向原告提出要求原告重新办理按揭贷款手续或在合理期限内一次性付款，但在原告未予以拒绝的情况下，被告无权以此为由直接拒绝履行合同。综上，根据本院查明的事实，既无证据证明被告未要求原告重新办理按揭贷款手续，又无证据证明被告给予了原告一定的合理期限一次性付款，被告直接明确表示不履行合同，被告的行为构成违约，原告有权主张继续履行合同。另，虽然涉案合同约定支付首期款的日期为2015年4月30日，原告逾期履行超过5日的，被告可以行使解除权，但被告在�过约定期限的情况下，仍于2015年5月12日与原告签订《二手房交易结算资金托管协议》办理首期款资金监管的行为，视为被告对原告逾期履约行为的接受，即被告已经以其履行行为表示放弃了追究原告逾期支付首期款解除权。
关于合同继续履行。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。原告自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继�履行，故本院对原告的该主张直接予以支持。本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币177万元（192万元-15万元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由原告承担。
关于原告主张的违约金和律师费。本院认为原告作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，原告应当知晓提交虚假申请资料的相应风险，故原告对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，且原告亦存在逾期支付首期款的行为，综合考虑本案的案情和原告的过错程度，原告主张被告应当向其支付延迟履行违约金和律师费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一�零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告谢杰和被告张蓉继续履行编号为001675号的《二手房买卖合同》；
二、被告张蓉应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告张蓉应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A10002373），第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告谢杰应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告张蓉支付购房款人民币177万元(原告谢杰代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款)；
四、被告张蓉应当在原告谢杰支付完毕上述购房款项且注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1907房（房产证号为50××46）过户登记至原告谢杰名下，并将上述房产实际交付给原告谢杰，过户过程中产生的税费由原告谢杰承担；
五、驳回原告谢杰其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22,222元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币13,611元，由被告负担人民币13,611元，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月六日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 梁娇梅
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当�人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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