江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0802民初1523号
原告：吴昌荣，女。1970年8月3日出生，汉族，住吉安市永新县。
委托诉讼代理人：龚虹英，江西律星律师事务所律师。
被告：吉安市金典地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区广场西路6号，组织机构代码：××。
法定代表人：王倩，总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢佛根，江西向群律师事务所律师。
原告吴昌荣与被告吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴昌荣的委托诉讼代理人龚虹英、被告金典公司的委托诉讼代理人罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房的违约金（自2015年1月1日起按已付购房款765612元银行同期贷款利率计算至实际交房之日止）。诉讼中，原告申请增加、变更诉讼请求：1、将逾期交房违约金变更为自2014年12月31日起按已付购房款765612元每日万分之二计算至实际交房之日止。2、变更合同第九条第一款逾期交房违约责任为：逾期不�过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金。3、变更合同第十五条为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）�买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。4、变更合同第七条第一款为：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。5、变更合同第八条第一款为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收达竣工备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。事实和理由：2012年12月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区1幢1-1901号商品房一套，房款总计765612元，交房时间为2014年12月30日。但被告至今仍然未向原告交房，构成严重违约。且被告提供的合同大量条款显失公平或违反公平原则，属无效条款。如合同第七条对原告逾期付款违约责任约定为应付款的日万分之五，逾期时间不超过30日。第九条及第十五条对被告逾期交房及办证违约责任约定为万分之0.1，逾期时间分别为460日内及综合验收后360日内，双方违约责任的承担相差几十倍，显失公平，权利义务严重不对等。第八条约定的交付条件系被告为免除、减轻自己责任的格式条款。验收合格一般用于单栋验收，本案系开发小区，应综合验收方可交付。上述条款均显失公平，应予变更。
被告辩称，通知业主交房的时间确实存在延期，但原因很多，其中包括政府原因导致的延期，但政府部门不会为被告出具证明。小区在原电机厂宿舍附近，居民要求被告不能晚上施工，也是造成延期的原因之一。根据合同签订的基本原则，双方协商一致才能变更合同，故请求驳回原告变更合同的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区1幢1-1901号商品房一套，该房建筑面积124.89平方米，单价6130.29元/平方米，房款总计765612元，付款方式为首付房款265612元，其余房款500000元由银行提供按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第�天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条交接约定为：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单的、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受方自理。合同签订后，原告按约付清了购房款。2015年12月18日，被告组织了施工、设计、勘察、监理单位对1#楼进行了竣工验收，验收结论工程质量为合格等级。2016年1月12日，吉安市建设工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求。各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见。同意建设单位向备案机关提出备案申请。之后，原告未接到被告的书面交房通知，一直未收房。
本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的商品房买卖合同相关条款是否显失公平，能否变更？二、被告延期交房是否存在免责事由，应否承担违约责任？
关于争议焦点一：合同的显失公平是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。本案的商品房买卖合同虽是被告提供的，但相关合同条款来源于建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本，被告对合同条款没有修改的权利，仅对范本合同中下划线空白部分即时间、金额及违约责任的承担等方面可另行约定，故合同条款的设定不存在显失公平。原告主张变更合同条款，涉及买受人逾期付款违约责任、交房条件、出卖人逾期交房的违约责任、逾期办证的违约责任等方面。首先，对于违约金计算�准的约定，我国法律并未规定合同双方对违约金计算标准必须等同，只要意思表示真实，约定即为有效，但对违约金约定过高或过低，《中华人民共和国合同法》规定可予适当增加或减少。合同约定的延期交房违约金为按已付购房款日万分之0.1支付，明显低于违约造成的损失，原告主张调整为按已付购房款每日万分之二计算，本院予以支持。对合同中其他违约金的约定，因违约行为尚未发生，原告没有证据证明损失的存在，本院不予调整。其次，关于交房条件，合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，交付验收合格的商品房。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院不予调整。再次，关于逾期办证的违约责任，合同约定了违约金及综合验收后360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除被告承担支付违约金的违约责任，故该条款并未显失公平，原告主张调整本院不予支持。
关于争议焦点二：合同约定被告延期交房的免责事由为遭遇不可抗力或政策性因素。被告未举证证明存在上述免责事由，故不能因此免责。
综上，被告延期交房构成违约，应当承担违约责任。合同约定的交房日期为2014年12月30日前，计算至被告符合交房条件之日（2015年12月18日），逾期353天，按已付购房款每日万分之二计算，违约金为54052元。原告主张调整合同其他条款，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、将原告吴昌荣与被告吉安市金典地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第九条的违约金变更为按已交付房价款日万分之二计算；
二、被告吉安市金典地产开发有�公司支付原告吴昌荣逾期交房违约金54052元，限判决生效后十日内付清；
三、驳回原告吴昌荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1867元，减半收取计934元，财产保全申请费920元，共计1854元，由原告负担654元，被告负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 张黎晖
二〇一六年十一月二十七日
书记员 万敏妍
法律链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。