河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1801号
上诉人（原审原告）：牛海荣，女，1978年10月20日出生，汉族，无业，现住内蒙古锡林郭勒盟。
委托诉讼代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田慧敏，广东宝威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：石巍，男，1984年4月24日出生，汉族，现住张家口市桥西区。
上诉人（原审被告）：兰晓伟，男，1985年1月4日，汉族，现住张家口市桥东区。
二上诉人委托诉讼代理人：孙东博，河北思洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：满振亮，男，1981年12月30日出生，汉族，现住。
上诉人牛海荣因与上诉人石巍、兰晓伟，被上诉人满振亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院(2018)冀0702民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人牛海荣的委托诉讼代理人唐全洲，上诉人石巍、兰晓伟的委托诉讼代理人孙东博到庭参加诉讼，被上诉人满振亮经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
牛海荣上诉请求：1、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2018)冀0702民初673号判决第一项；2、撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2018)冀0702民初673号判决第二项，改判石巍、兰晓伟将房屋返还。3、二审上诉费由满振亮、石巍、兰晓伟承担。事实和理由：一审法院确认满振亮与石巍、兰晓伟签订的房屋转让协议书无效情况下，应该判令返还房屋，但一审法院以返还应该由牛海荣和满振亮共同主张为由要求另案起诉是适用法律错误。协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；且夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，涉案房屋系牛海荣和满振亮继承所得的共同共有财产，牛海荣作为共同共有人有权主张返还。另外结合《婚姻法》司法解释三第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。举反可以知正，从这条规定可以得出，如果一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人不是善意购买、未支付合理对价，另一方主张追回该房屋的，人民法院就应该支持。所以牛海荣有权一方独自主张返还房屋的，无需满振亮共同主张。一审法院关于这项的判决，很容易导致一个后果，就是满振亮如果始终不主张房屋返还的权利，上诉人受损害的权利将始终得不到救济，所以一审法院这项判决违背立法精神，违反法律规定。
石巍、兰晓伟辩称，牛海荣的诉讼请求没有法律依据和事实根据，满振亮欠我们借款还不了，以房屋进行抵顶，签了房屋抵顶协议，而且已经过户交付了。双方的协议不违反法律，是有效的协议。满振亮所述是威胁所答没有证据，33万元抵顶了房屋。牛海荣的上诉应当驳回。
石巍、兰晓伟上诉请求：1、依法撤销河北省张家口市桥东区人民法院(2018)冀0702民初673号民事判决，并改判驳回牛海荣的全部诉讼请求。2、牛海荣、满振亮承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、其二人与满振亮2015年12月29日签订的《房屋转让协议书》是基于满振亮借款到期不能归还，以购房款抵顶借款，从而将房屋转让给其二人的行为，此协议书内容系双方的真实意思表示，未违背法律的规定，公平合理，是有效协议。2、在满振亮向石巍借款时，此房屋预先过户到其二人名下的行为，仅是对借款的一种担保形式，双方并没有约定“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”这一法律禁止的条款。借款到期后，满振亮又陆续向石巍借款，数额达到33万元，因不能归还，双方才签订了《房屋转让协议书》，上述借款及抵顶房屋的行为并未违反法律的强制性规定，应受法律的保护。3、一审法院认定“本案满振亮在与石巍签订借款合同后的第4日就按照石巍的要求将诉争房屋过户到石巍名下，而此时的借款尚未到期，满振亮与石巍的行为违反了法律的强制性规定，属无效行为”是错误的。虽然涉案房屋借款时预先过户到了石巍、兰晓伟名下，但其仅是登记手续的变更，以此形式对借款的担保，并非是所有权的转移，不违反意思自治原则。应为有效行为。借款到期未还，双方签订了《房屋转让协议书》，满振亮也将房屋交付了其二人，完成了协议的履行。整个过程均系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是有效行为。4、2015年12月29日，满振亮给石巍出具收到33万元购房款收条的行为，进一步确认了满振亮对房屋转让行为的认可，也说明其对借款转换成购房款的认可。一审法院认定其二人没支付购房的合理对价是错误的。3、因涉案房屋转让前登记在满振亮一人名下，牛海荣起诉确认《房屋转让协议书》无效，不是适格的主体。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第11条关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持”的规定，即使涉案房屋属于牛海荣与满振亮的夫妻共同财产，人民法院也不应支持牛海荣的诉讼请求。综上所述，一审法院认定满振亮与其二人之间于2015年12月29日签订的《房屋转让协议书》无效是错误的。
牛海荣辩称，一审法院已查明，满振亮与石巍、兰晓伟的房屋买卖合同无效，合同无效应当从合同签订之日起就无效，所以不存在真实性和合法性，根据合同法58条规定，合同无效后取得的财产应当予以返还。同时本案涉案房屋属于牛海荣与满振亮的夫妻共同财产，不是按份共有，牛海荣有单独主张的权利。
满振亮提交的书面材料辩称，1、我和石巍是借贷关系，不是房屋买卖关系；石巍要求借款必须过户房本，不过户石巍就不借给我钱，至于房本上写兰晓伟的名字是我要求写上去的，我怕还清石巍借款后石巍不承认，就让兰晓伟在中间做个见证人，我和石巍借款也是兰晓伟给联系的。2、我向石巍借贷20万元，利息4分，是当时谈好的，兰晓伟也在场，2015年1月30日上午我们到桥东房管局见面，石巍是带着20万元现金来的，我借的20万元现金石巍当场就扣除了当月的利息8000元和房本过户费7500元，实际到我手里的借款现金是184500元，至于合同上写的借款257000元是我还20万元本金加上借款半年利息和房本过户费用的总和。3、石巍一审所说的三张借条分别是：37000元、12000元、6000元共计55000元，是在我第三个月还不上利息后，石巍利加利，利滚利，滚出来的，我根本没有借过这笔钱。4、从我跟石巍借款抵押房子到最后房屋转让协议，我妻子牛海荣都不知情，因为我们在2012年8月就从本案所说的房子搬走了，搬到桥西水母宫那里居住了，直到2017年中旬牛海荣才得知此事,当时是在我母亲家，兰晓伟也在场。5、至于石巍所说的买房33万，这根本不是事实，我们之间就是借贷关系，我有石巍放高利贷的录音3分钟；包括33万卖房协议也是在2015年12月29日晚上9点半，也是石巍等人把我带到兰晓伟家，威胁和逼迫我签的卖房协议。6、要求石巍、兰晓伟返还房屋，并且把房屋所有权过户给牛海荣;至于借石巍的钱由我满振亮偿还，每月利息我按银行最高利息付给石巍。
牛海荣向一审法院起诉请求：1、依法确认《房屋转让协议无效》；２、判令石巍、兰晓伟将房屋返还；３、诉讼费由满振亮、石巍、兰晓伟承担。
一审法院认定事实：牛海荣与满振亮系夫妻关系。2012年9月2日满振亮的奶奶立遗嘱一份，将位于张家口市桥东区胜利南路丙26号２单元201室房屋一套赠与孙子满振亮和孙媳牛海荣。2015年1月30日满振亮与石巍签订了《借款合同》，合同约定：满振亮向石巍借款257000元，借期为６个月，还款期为2015年8月2日。2015年1月30日满振亮与石巍、兰晓伟签订了房产抵押合同，该房产抵押合同中未明确约定抵押的房屋的具体位置、抵押的期限。2015年12月9日满振亮向石巍出具了借款37000元的借条，2015年12月21日满振亮向石巍出具了借款12000元的借条，2015年12月25日满振亮向石巍出具了借款6000元的借条。2015年12月29日满振亮与石巍、兰晓伟签订了房屋转让协议书，约定满振亮将自己位于桥东区胜利南路丙26号２单元201室房屋以33万元的价格出售给石巍、兰晓伟。满振亮在该协议书背面出具了收到购房款33万元的收条。牛海荣提供了结婚证一份、2012年9月2日傅淑贞遗嘱一份、借款合同一份、抵押合同一份。石巍、兰晓伟对结婚证、借款合同一份、抵押合同一份真实性无异议，对于遗嘱有异议。一审法院对牛海荣提供的结婚证、遗嘱的真实性予以认定，对借款合同、抵押合同的合法性不予认定。
双方当事人存在争议的事实如下：１、牛海荣主张本案诉争房屋系牛海荣与满振亮的夫妻共同财产，并提供了2012年9月2日遗嘱一份，石巍不认可，辩称该房屋系傅淑贞赠与满振亮个人的遗产，不属于满振亮与牛海荣的夫妻共同财产，提供了2012年8月26日遗嘱复印件一份。两份遗嘱的立遗嘱人均为傅淑贞，牛海荣提交的遗嘱为原件，落款时间为2012年9月2日，石巍提交的遗嘱为复印件，落款日期为2012年8月26日。牛海荣提交的遗嘱系原件，且立遗嘱的时间晚于石巍提供的立遗嘱的时间，对于立有数份遗嘱的，以最后一份遗嘱为准。故对牛海荣提供的2012年9月2日遗嘱的真实性、合法性予以认定。２、对于借款的本金，石巍主张共出借给满振亮的借款本金为33万元，在2015年1月30日出借20万元，2015年8月20日之后又陆续借给满振亮13万元，但其中部分借条在满振亮出具了“收到购房款33万元”的总条后已经退还给满振亮。牛海荣不认可，称满振亮实际从石巍处拿到的借款本金为184500元。石巍提供借款合同一份、借条三张，牛海荣对其借款金额不认可。对于石巍提供的证据与其证明目的关联性不予认定；３、牛海荣诉称满振亮实际从石巍处拿到的借款本金为184500元，而非33万元，石巍仅以184500元购买了本案的诉争房屋明显没有支付合理对价。石巍辩称，已经实际出借给满振亮33万元的借款，并用这33万元的借款抵顶了购房款。４、牛海荣主张满振亮与石巍、兰晓伟签订的房屋抵押合同系无效合同。满振亮与石巍、兰晓伟签订的房屋抵押合同中未写明抵押房屋的地理位置、房屋详细情况、抵押的担保期间。５、石巍主张满振亮在2015年2月3日已经将本案诉争房屋过户到其名下，并提供了房屋所有权证一份，现该房归其和兰晓伟共同所有。牛海荣对房屋所有权证的真实性无异议，但提出此房屋实际是为民间借贷所作的担保，而非真正的房屋买卖。石巍提交的房屋所有权证中记载的所有权人为石巍，共有情况为按份共有，登记日期为2015年2月3日。对房屋所有权证的真实性予以认定。
审理中，满振亮向一审法院寄送光盘一张，内容为：他陈述最初是准备向兰晓伟借钱，后兰晓伟让他向石巍去借钱，他从石巍处借到的本金是184500元。在借钱后，石巍要求其将本案诉争房屋过户到他的名下，满振亮提出过户到石巍和兰晓伟两个人的名下。房子过户的事牛海荣不知情。
一审法院认为，满振亮与石巍于2015年1月30日签订了借款协议，并于同日签订了房屋抵押合同一份，虽抵押合同未明确写明被抵押的房屋的具体位置，但石巍、兰晓伟认可为借款进行抵押的房屋是本案的诉争房屋。该房屋于2015年2月3日过户到石巍的名下，为石巍与兰晓伟共有。我国《物权法》规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。故本案满振亮在与石巍签订借款合同后的第4日就按照石巍的要求将诉争房屋过户到石巍名下，而此时的借款尚未到期，石巍、兰晓伟的行为违反了法律的强制性规定，属无效行为。满振亮与石巍、兰晓伟签订的房屋转让协议也并非出于买卖房屋的真实意思而签订，是基于借贷关系存在的前提而签订的，且石巍、兰晓伟也未实际支付购买房屋的合理对价。因满振亮与石巍、兰晓伟之间的房屋转让行为无效，故应认定双方之间签订的房屋转让协议书无效。满振亮与石巍、兰晓伟签订的房屋转让协议书已经实际履行完毕，石巍、兰晓伟应按照《合同法》中关于合同无效的相关法律规定将已经过户至其名下的诉争房屋进行返还。满振亮与石巍、兰晓伟之间的借贷关系与本案并非同一法律关系，应另行解决，本案不再涉及。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、满振亮与石巍、兰晓伟之间于2015年12月29日签订的房屋转让协议书无效。二、石巍、兰晓伟于本判决生效之日起十日内将位于张家口市桥东区胜利南路丙26号2单元2层201室房屋腾空交付满振亮。案件受理费9800元，依法减半收取4900元，由满振亮、石巍、兰晓伟负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，满振亮与石巍于2015年1月30日分别签订借款合同、房屋抵押合同。约定满振亮向石巍借款257000元，借期6个月，还款日期为2015年8月2日，并以案涉房屋进行了担保。《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，双方均认可案涉房屋于2015年2月3日过户到石巍名下的行为系为借款提供担保。本案双方之间的关系系因借贷产生的债权行为，但案涉房屋的所有权过户行为导致物权发生了变动，且物权变动无合法有效的法律关系基础，故该房屋所有权过户行为无效，满振亮与石巍、兰晓伟签订的《房屋转让协议》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”牛海荣主张其与满振亮因遗嘱而共同所有案涉房屋，应由石巍、兰晓伟返还。根据本案的事实及上述法律规定，满振亮与石巍、兰晓伟之间的房屋过户行为系基于借贷发生，合同无效后，应予返还，且双方一致认可过户前案涉房屋登记在满振亮名下，牛海荣主张应向其返还的请求不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，牛海荣，石巍、兰晓伟的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19600元，由上诉人牛海荣负担9800元，由上诉人石巍、兰晓伟负担9800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜建龙
审 判 员 成 进
审 判 员 梁金前
二〇一八年九月二十五日
法官助理 王向东
书 记 员 李媛丽