文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初14517号原告：深圳信安联电子商务有限公司。法定代表人：陈晓丹。委托诉讼代理人：潘潇湘。被告：深圳市恒源丰科技有限公司。法定代表人：查清。原告深圳信安联电子商务有限公司（以下简称“信安联公司”）诉被告深圳市恒源丰科技有限公司（以下简称“恒源丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘潇湘到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告租金135434元，并支付违约金36850元，共计支付172284元；2．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与案外人信安物联网技术有限公司（以下简称“信安公司”）于2013年3月签订《办公室及厂房租赁补充合同》，租赁信安公司位于宝安区福永街道岑下路惠浦工业区厂房A第一层B面积555㎡、厂房B第三层B面积1800㎡做生产场地。租赁期限为20l3年4月1日至2015年12月31日，租金和物业管理费每月42726元；宿舍每间320元，按照实际入住间数收取宿舍房租；租金及相关费用于每月15日前交付，逾期每月收取3%的滞纳金等等。2015年6月份，信安公司将惠浦工业区厂房A、B、宿舍等房地产以作价入股方式成为原告股东，原告成为前述房地产的权利人，并于同年9月2日办理了产权转移登记手续。根据原告与信安公司的约定，自2015年3月起，该房地产转交原告管理，出租租金归原告收取。被告自2015年9月开始拖欠租金及相关费用，至同年12月31日合同期满止，被告应交174104元，已付35000元，抵扣62500元，尚欠76604元。20l6年1月，被告退出厂房B第三层B部分，继续使用厂房A第一层B面积555㎡部分(其机器设备被宝安区人民法院查封)，同年5月底法院将查封财产处置运走。被告应支付5个月租金及相关费用58830元。以上被告共欠原告135434元。原告多次催付均遭被告拒绝，拖欠至今。原告认为，原告与信安公司的房地产权转让合法有效，原告作为受让方有权按照被告与信安公司的约定收取该房产的租金和相关费用，被告也认可应当向原告履行租赁合同义务，但一直以经营困难为由拖欠租金及相关费用，已经构成违约，应该承担相应的法律责任。被告恒源丰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：信安公司与被告恒源丰公司签订了一份《办公室及厂房租赁补充协议》，约定由信安公司向被告提供信安公司工业园内A栋一楼面积555平方米，B栋二楼1800平方米的场所作为被告在信息产业园生产场地。租赁期自2013年4月1日至2015年12月31日。A栋一楼555平方米月租金按19元每平方米计算，总计10545元/月，B栋三楼1800平方米月租金按15元每平方米计算，总计27000元/月。物业管理费均按月2.2元/平方米计算，A栋一楼管理费为1221元/月,B栋三楼管理费为3960元/月，上述场地租金及物业管理费总计42726元/月。宿舍按每间320元/月计算，根据实际入住间数收取。被告应于每月15日前按账单金额将租金及其他相关费用交付于信安公司指定账户内，如若逾期，原告将收取百分之三的滞纳金。另外，该协议第六条违约责任约定：信安公司未按前述合同条款的规定和按时向被告交付合乎要求的办公室或有其他违约事项的，负责赔偿违约金为租赁期间全部租金的10%。承租方如有违反本合同条款事项的，应支付违约金为租赁期全部租金的10%。后信安公司将上述房地产作价入股至原告信安联公司，双方于2015年9月2日办理了产权转移登记手续，原告信安联公司成为上述场地的权利人。2015年9月10日，信安公司出具《房地产权转让说明》一份，载明依据信安公司与原告信安联公司的约定，自2015年8月1日起，上述房地产转交原告管理，出租租金归原告收取和所有。原告称实际操作中双方交割期为2015年8月31日，原告收取涉案房产同年9月1日起的租金，之前租金仍由信安公司收取。2015年12月7日，原告向被告出具《通知》一份，载明被告尚欠原告2015年8月至同年11月期间房租（含管理费）共计170904元，限被告三日内付清所有款项，逾期被告需清退厂房内所有物品至原告管理处指定位置，否则原告管理处将强行清场。被告法定代表人查清在该《通知》上签字。原告主张时间有误，应为2015年9月至同年12月。2015年12月22日，被告法定代表人查清出具《保证书》一份，内容为：“本人查清保证本周五（2015.12.25）付房租壹拾万元，剩余本月底付清。否则信安联公司有权将恒源丰所租赁厂房物资财产任意处置，本人毫无疑义”。原告自认被告于2016年2月向原告支付了35000元。2016年3月24日，原告向被告的法定代表人查清发出《通知》一份，载明被告租约已于2015年12月底期满，要求被告在2016年3月29日前将所欠房租共计139104元（其中宿舍房租3200元，工厂房租135904元）全部交清，否则将按查清所写欠条的条款予以处理，并要求被告于2016年3月30日前搬出园区，逾期将强制迁出。查清在该《通知》上签字。原告称“欠条”即查清于2015年12月22日出具的《保证书》。2016年4月21日，被告恒源丰公司法定代表人查清出具《承诺书》一份，内容为：“本人查清承诺保证于2016年4月25日前归还租金壹拾叁万元。逾期本人同意被信安联公司所扣物资抵充上述房租”。庭审中，原告确认按2016年3月24日《通知》所载，欠款总金额为139104元，但双方协商去掉尾数，欠款金额变更为130000元。被告已于《办公室及厂房租赁补充协议》租期届满后退出厂房B栋第三层。原告称因被告未按《承诺书》支付租金，原告于2016年4月底5月初将被告放置在B栋第三层的部分办公物品变卖得62500元，主张以此抵扣被告拖欠的租金。此外，被告另有设备因另案被本院查封于厂房A栋一层，2016年5月16日，本院作出（2015）深宝法福执字第154-158号之二执行裁定书，裁定该批设备经拍卖归买受人吴亮所有，后该批设备于同年5月31日被搬走。原告要求被告支付该批设备放置期间，即2016年1月至同年5月五个月租金及管理费共计58830元。以上事实，有庭审笔录、房地产权转让说明、房产证、产权登记查询、办公室及厂房租赁补充合同、通知、承诺书、保证书、询问笔录、执行裁定书等证据附卷为证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。因被告未到庭应诉，也未提交书面异议和证据，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依现有证据认定事实。案外人信安公司将涉案房产转移登记至原告名下，并确认将租赁权利义务转让给原告，而从被告法定代表人查清签字的《通知》、《承诺书》、《保证书》等证据可知被告对原告概括承受被告与案外人信安公司《办公室及厂房租赁补充合同》中信安公司的权利义务是知情的，故原告有权依《办公室及厂房租赁补充合同》向被告主张权利。被告未举证其付款情况，故本院对原告关于被告拖欠2015年9月至同年12月租金及管理费的主张予以认定，金额为170904元（42726元×4个月），扣除原告自认被告已支付的金额35000元，余额为135904元，该金额也能够与被告法定代表人查清签字的2016年3月24日的《通知》内容相印证，该《通知》载明在此基础上另有宿舍租金3200元，原告主张为2015年10月至2016年2月期间被告实际使用的两间宿舍的租金，被告的法定代表人已签字确认，故欠款总金额本院以139104元予以认定。鉴于原告自认双方曾协商一致去掉尾数，欠款以130000元计，且能够得到被告于2016年4月21日出具的《承诺书》的印证，故本院认定被告欠原告2015年9月至同年12月厂房租金、管理费、2015年10月至2016年2月宿舍租金共计130000元。2015年12月31日租约到期后被告的机器设备占用涉案厂房A栋一层至2016年5月31日，故上述期间被告应当参照原合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，金额为52752元（10545元/月×5个月）。综上，被告的欠款金额共计182752元（130000元+52752元），扣除原告自认同意抵扣的被告设备变卖款62500元，被告尚欠原告120252元（182752元-62500元），被告应当予以支付。双方在合同中明确约定任何一方违约的违约金为租赁期全部租金的10%，即123898.5元（10545元+27000元）×33个月×10%，被告拖欠租金及管理费已构成违约，原告现主动调整违约金数额为36850元，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市恒源丰科技有限公司于本判决生效之日起三日内付向原告深圳信安联电子商务有限公司支付租金及管理费120252元；二、被告深圳市恒源丰科技有限公司于本判决生效之日起三日内付向原告深圳信安联电子商务有限公司支付违约金36850元；三、驳回原告深圳信安联电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费3745.68元、保全费1381.42元，合计5127.1元，由原告深圳信安联电子商务有限公司负担451.8元，被告深圳市恒源丰科技有限公司负担4675.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吴 楚 楚审 判 员 胡   静人民陪审员 赵 秀 莲二〇一七年六月十五日书 记 员 柳 晓 凤书 记 员 颜毅（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。