巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1902民初33号
原告暨原告张华容的委托（特别授权）代理人：张友柏，男，生于1942年，汉族，初小文化，退休职工，户籍地四川省巴中市巴州区渔溪镇，现住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。
原告：欧德秀（系原告张友柏之妻），女，生于1944年，汉族，高小文化，农民，户籍地四川省巴中市巴州区渔溪镇，现住四川省巴中市巴州区。
原告：张炯（系原告张友柏、欧德秀之长子），男，生于1972年，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
原告：张云峰（曾用名张成，系原告张友柏、欧德秀之次子），男，生于1974年，汉族，大专文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区渔溪镇，现住四川省巴中市巴州区。
原告：张华容（系原告张友柏、欧德秀之女），女，生于1970年，汉族，初中文化，居民，现住广东省河源市。
被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司。
法定代表人：岳宏霞，系该公司董事长。
住所地：四川省巴中市。
委托（特别授权）代理人：彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托代理人：苟兴平，男，生于1964年，汉族，初中文化，该公司金桂大厦项目负责人，现住四川省巴中市巴州区。
原告张友柏、欧德秀、张炯、张云峰、张华容诉被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称“巴中市宏霞房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告暨原告张华容的委托代理人张友柏，原告张友柏的委托代理人于书和，原告张云峰、张炯、欧德秀，被告巴中市宏霞房产公司的委托代理人彭贤美、苟兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月26日，被告与原告签订了“房屋拆迁安置补偿合同”，该合同第1条、第2条约定：被告将原告3楼1底砖混结构和后面土木结构共759.94平方米（其中门面83.6平方米）的旧房拆除，在被告开发的“金桂大厦”还9套住房共计924.18平方米、两个92.09平方米的门面，搬家费、过渡费被告补原告68216.22元，含营业方面18个月的过渡租金12038.40元，水电按户一表，水到厨房卫生间，电到门口，天然气、闭路线由被告按原户头恢复安装。该合同签订后，2009年9月1日原告向被告交付旧房门锁钥匙，可至今近7年被告仍未向原告交付两个92.09平方米的门面、95.78平方米的住房一套（2015年2月12日已交付8套住房）。原告曾多次找被告要求其交付两个门面、1套住房，但被告锁着拒不交付并单方算出21万余元，非要原告交清这21万余元才交房及两个门面的门锁钥匙，并拒不承担违约责任。为维护其合法权益，依据相关法律规定，请求人民法院依法判令被告限期在“金桂大厦”11楼A1还原告95.78平方米住房1套、92.09平方米两个门面；判令被告承担拆迁还房超期过渡费593337.24元；判令被告承担拆迁还房超期还门面的停业损失补偿费205000元；判令被告承担未按期交付给原告9套住房、2个门面的违约金266058.88（含9套住房236890.08元违约金）；判令被告承担拆迁还房9套和门面水电入户费109100元，共计为117.35万元；被告应承担本案受理费。
被告巴中市宏霞房产公司辩称：一是，原告起诉的主体不适格，被告仅与原告张友柏签订了拆迁安置补偿合同。二是，原告的诉讼请求缺乏合同依据，也没有法律依据，对第二项诉请过渡费并未按照合同计算，也没有政策依据。根据2009年7月26日签订的合同约定过渡费的计算期限是框架普房结构18个月并且已经计算，但是起算时间是从被告进场开工之日起计算，补充协议将过渡期限变更为24个月，并在拆迁协议中对过渡费进行了计算，而且原告领取了68216.22元的过渡费，按照补充协议原告只应该领取65976元，实际上已经超领。我方正式进场的时间是2011年9月16日，计算过渡期是从2011年9月16日起计算24个月到2013年9月15日止，即是说2013年9月15日之前的过渡费我公司是支付了的，计算超期过渡费应从2013年9月16日起开始计算，半年之内按增加的0.5倍计算、超期半年以上按增加1倍计算、超期一年以上按增加2倍计算，我方也是按照这个标准计算的。住房过渡费的计算不是以安置的还房面积进行计算，而是按照旧房的面积进行计算，原告方的旧房住房面积是676.34㎡，其过渡费的计算方式为：676.34㎡×（3.5元/㎡+3.5元/㎡×0.5倍）×6个月﹦21304.11元；超过半年的是676.34㎡×7元/㎡×6个月﹦28406.28元；超过一年的是676.34㎡×10.5元/㎡×2个月（我方通知的交房时间是2014年11月25日，过渡费算至这个时间为止）﹦14203.14元，以上住房超期过渡费共计75952.53元；门市的超期过渡费（拆迁协议门市过渡费不倍增）按83.6㎡×8元/㎡×14个月﹦9363.2元。对第三项请求门市停业损失，按照28号文件规定超期还门市每年补充3个月的临时安置过渡费，我方按83.6㎡、8元/㎡计算4个月的费用为2675.2元。门市与住房支付过渡费后就不存在违约金的问题，因此原告方的第四项请求没有法律根据。第五项请求，根据拆迁安置协议及28号文件，原告方原只有一个户头的水表和电表，我方只承担一个户头的水电户头费，其余的由原告方自行承担，原告的请求缺乏合同依据和法律依据。三是，关于拆迁安置补偿协议的问题。根据协议签订的情况及实际发生的情况，我方请求依法变更。因公司未按时加盖公章致使提起反诉的期限超期，待庭审结束后由公司研究决定，至于具体变更的条款及内容，我方将在今天的庭审中予以陈述，我方将反诉状作为证据提交给法庭，我方的反诉请求有三项内容，第一项请求是对于双方2009年7月26日签订的拆迁安置补偿协议中第一条反诉被告的拆迁旧房价值误算的旧房市场价270270.00元予以变更；第二项请求是对上述协议书约定的还房由框架普房变更为全框剪电梯公寓，与原约定还房结构有巨大差异，反诉被告应支付的结构差价为455964元；第三项请求是对该协议违反法律法规对超出旧房还房面积的还房按1300元/平方米计算条款无效，对超出反诉被告旧房面积的207.9平方米还房应按市场价格进行计算即为681912元，以上三项共计1408416元。
经审理查明：2009年7月26日，原告张友柏作为户主即乙方与被告巴中市宏霞房产公司即甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议载明拆迁人为巴中市宏霞房地产开发有限公司，被拆迁人为张友柏、张炯、张云风、张华荣；约定：甲方拆除乙方砖混结构房屋，总建筑面积759.94㎡，其中住宅676.34㎡，非住宅83.6㎡；旧房拆除后，由乙方自找房源临时安置过渡，过渡期为18个月至24个月（普房为18个月，框架为24个月，乙方腾空房屋交出旧房钥匙，从甲方进场正式开工之日起；甲方付给乙方住房18个月的临时安置过渡费42609.42元，营业门市18个月的临时安置过渡租金12038.40元；甲方一次性付给乙方营业门市停产停业损失费2006.40元；乙方向甲方承诺定于2009年8月20日12时前腾空房屋，交出旧房钥匙；上述住房临时安置过渡费、门市营业临时安置过渡租金、门市停产停业损失费，若甲方提前向乙方交房，按同等计算标准扣减，甲方从进场正式开工之日起，若超出过渡期限交付新房，按巴府发【2001】28号文件第三十九条规定；逾期不足6个月的，按月增加0.5倍，半年以上一年以下按月增加1倍，一年以上按月增加2倍（门市不增倍）；乙方旧房拆除后，甲方按规划在新建的“桂花佳园”楼内对乙方进行安置；乙方住房安置在“桂花家园”九套房屋，总面积876.50㎡，房地产市场价为1179450元，门市安置在桂花园楼底层桂花街从东至西伍和陆号，总建筑面积83.60㎡，房地产市场价为150480元；以上各条甲乙双方相互抵减后，甲方应向乙方补差总额为68216.22元。水、电按原有容量一户一表，超出原容量部分由乙方另付费用，天然气、闭路线乙方原已安装的，由甲方按原户头恢复安装；单方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》承担违约责任。同日，原告张友柏在旧房拆迁安置补偿结算单上签字认可，其中门市临时安置过渡费计算方式为83.6㎡×8元/㎡×21个月﹦14044.8元；住房临时安置过渡费计算方式为676.34㎡×3.5元/㎡×18个月﹦42609.42元。
庭审中，原、被告双方均提供了2009年9月1日的《桂花街片区被迁户旧房证件及钥匙收缴清单》，该清单载明：房产证一本（有待收）、土地使用证一本（有待收），水户头1份，电户头1份，有线电视1份，钥匙5把，无天然气。
2010年8月26日，原告张友柏、张云峰与被告巴中市宏霞房产公司签订《补充协议》，该协议明确载明：巴中市宏霞房地产开发有限公司（称甲方）张友柏、张炯、张云风、张华荣（称乙方）；约定：乙方同意将原安置在“桂花家园”壹号楼从东至西第伍和陆号门市建筑面积83.60㎡，调整安置到“金桂大厦”从西至东第伍和陆号门市，建筑面积共83.60m2，将原安置在“桂花家园”的玖套住房，面积876.50㎡调整安置到“金桂大厦”壹单元第拾楼A1、A2、A3，第拾壹楼A1、A2、A3，第拾叁楼A1、A2、A3共玖套住房，建筑面积877.20m2；因调整的位置为6度防震框剪结构的电梯公寓，经甲乙双方充分协商一致，现安置房建筑面积超出原协议安置的建筑面积按市场价3280元/㎡；乙方在选择安置房时，低于原协议安置面积部分，由甲方按2000元/㎡用现金结算补给乙方；临时安置过渡期限由原协议18个月调整为24个月；原协议甲、乙双方总价值相互抵减后，甲应向乙方补款68216.22元，现经核算，甲应向乙方补款65976元；本补充协议经甲乙双方签字生效，原协议所约定条款不变。
2012年3月30日，原告张友柏、张云峰向被告巴中市宏霞房产公司出具收条一张，载明：“今收到宏霞公司金桂大厦的前期过渡费陆万捌仟元整（68000.00元）收款人：张友柏张云峰”。
同时查明：被告巴中市宏霞房产公司于2008年2月竞得回风桂花街2008-1-04号地块国有建设用地使用权；2010年取得“金桂大厦”项目的《房屋拆迁许可证》；2011年4月2日，取得“金桂大厦”项目的《建设工程规划许可证》；2011年11月25日取得“金桂大厦”项目的《建设工程施工许可证》；2012年6月5日，取得“金桂大厦”项目的国有土地使用权；2012年6月6日取得“金桂大厦”项目的《商品房预售许可证》。
2015年2月12日，原告方作为乙方与被告巴中市宏霞房产公司作为甲方签订《关于巴州区回风桂花街被拆迁户张友柏拆迁还房发生争议经双方协商达成如下协议》，该协议载明：拆迁协议中约定安置给张友柏家住房共计玖套建筑面积为924.18㎡，门市两个建筑面积为92.09㎡;张友柏家同意暂不办理拆迁还房账务结算手续,先予接收八套住房,预留一套(金桂大厦一单元拾壹楼A1,建筑面积95.78㎡)作为双方协商或采取其他方式商定后一并办理拆迁还房账务结算手续后,才能接受该套房屋。同日，被告巴中市宏霞房产公司向原告方交付了八套房屋即1-10A1、1-10A2、1-10A3、1-11A2、1-11A3、1-13A1、1-13A2、1-13A3。后双方因1-11A1住房及两个门市的问题酿成纠纷，致使原告方起诉来院，提出上列请求。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，房屋拆迁安置补偿协议书，补充协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致可以变更合同。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。
由于城市的改造，被告开发位于巴中市巴州区回风桂花街的“金桂大厦”项目，与原告方于2009年7月26日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定拆除原告旧房面积759.94㎡（其中住宅676.34㎡、非住宅83.6㎡），还住房玖套面积876.50㎡、门市83.6㎡；2010年8月26日，双方又达成《补充协议》，约定还住房玖套面积877.20㎡、门市83.6㎡；2015年2月12日，双方又签订《关于巴州区回风桂花街被拆迁户张友柏拆迁还房发生争议经双方协商达成如下协议》，该协议载明约定的还房玖套户型的住房面积共计为924.18㎡，两个门市面积共计为92.09㎡。
原、被告双方经协商先后签订的三次协议是双方的真实意思表示，且均不违反法律禁止性规定，其拆迁安置、补充的协议均合法有效，双方均应按所签订的协议履行各自的义务。原、被告双方签订《关于巴州区回风桂花街被拆迁户张友柏拆迁还房发生争议经双方协商达成如下协议》后，被告依该份协议已向原告方安置住房八套，但该协议对门市未载明协商意见，故被告方仍应当按照之前与原告方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》向原告方履行安置门市的义务。因原告方在《关于巴州区回风桂花街被拆迁户张友柏拆迁还房发生争议经双方协商达成如下协议》上同意暂不办理拆迁还房账务结算手续，并同意预留一套住房，而主张权利时亦未要求与被告办理财务结算手续，故对被告还应当安置给原告的一套住房在本案中不予支持，双方可在办理财务结算手续时主张各自的权利，履行各自的义务。
关于超期过渡费的问题。原、被告双方对过渡费的起算时间、过渡期限等有争议，根据原、被告双方于2009年7月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及2010年8月26日签订《补充协议》看，过渡费的起算时间应当从原告方向被告交付房屋钥匙的时间即从2009年9月1日起开始计算，过渡期限以双方在《补充协议》中变更的24个月为准。被告虽辩称过渡费计算的截止时间应为2014年11月25日，但未向本院提供证据予以证实，其在本案中提交的接房通知单显示其通知原告方接房的时间为2015年2月12日，且其于2015年2月12日向原告实际安置八套住房，原告方同意暂留一套住房，故住房过渡费应当从2009年9月1日起以旧房面积为标准计算至2015年2月12日。因原、被告双方在《旧房拆迁安置补偿结算单》中以3.5元/㎡为标准计算的过渡费，故过渡费的计算方式为：应当为2009年9月1日至2011年8月31日按3.5元/㎡进行计算，2011年9月1日至2012年2月28日按(3.5元/㎡+3.5元/㎡×0.5倍)进行计算，2012年3月1日至2012年8月31日按(3.5元/㎡+3.5元/㎡×1倍)进行计算，2012年9月1日至2015年2月12日按(3.5元/㎡+3.5元/㎡×2倍)进行计算即676.34㎡×3.5元/㎡×24个月+676.34m2×(3.5元/㎡+3.5元/㎡×0.5倍)×6个月+676.34㎡×（3.5元/㎡+3.5元/㎡×1倍)×6个月+676.34㎡×（3.5元/㎡+3.5元/㎡×2倍)×29个月+676.34㎡×（3.5元/㎡+3.5元/㎡×2倍)÷30天×12天﹦315309.71元。
关于拆迁还房超期还门市的停业损失补偿费的问题。原、被告双方在签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定被告一次性付给乙方营业门市停产停业损失费，并由双方在新、旧房屋结算清单中予以抵减，故对原告主张的该项诉请本院不予支持。
关于原告主张被告承担未按期交付给原告9套住房及2个门市的违约金的问题。原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：如单方违约，另方需按合同法承担违约责任，但对如何承担违约责任双方没有明确约定，且双方在协议中对何时交付还房并未进行约定，双方仅约定超出过渡期限后被告应按约定向原告方支付超期过渡费。因本案原告方已主张了超期过渡费，故对该项诉请本院不予支持。
关于原告主张被告承担拆迁还房9套及门面水电入户费的问题。原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：水、电按原有容量一户一表，超出原容量部分由乙方另付费用。根据涉案房屋的《桂花街片区被迁户旧房证件及钥匙收缴清单》显示，原告方原旧房水、电各有一个户头，故被告应当承担水、电各一个户头的开户费用，其余部分由原告方自行承担。因原告未提供证据证明已承担了水、电各一个户头的开户费用，故对该项诉请本院不予支持。
关于原告方主体是否适格的问题。原告欧德秀虽未与被告直接签订合同，但原告张友柏与欧德秀系夫妻关系，拆迁的房屋系夫妻共同财产，故原告欧德秀是本案的适格主体。《房屋拆迁安置补偿协议书》、《补充协议》、《关于巴州区回风桂花街被拆迁户张友柏拆迁还房发生争议经双方协商达成如下协议》均载明被拆迁人为张友柏、张云峰、张炯、张华容，故原告张云峰、张炯、张华容均系本案适格主体。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内交付给原告张友柏、欧德秀、张云峰、张炯、张华容位于“金桂大厦”从西至东第伍号和第陆号门市。
二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告张友柏、欧德秀、张云峰、张炯、张华容住房过渡费315309.71元（应当扣减被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与原告方冲抵的住房过渡费42609.42元）。
三、驳回原告张友柏、欧德秀、张云峰、张炯、张华容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15300元，由原告张友柏、欧德秀、张云峰、张炯、张华容负担9910元，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司负担5390元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 曾晓芳
人民陪审员 王凤兰
人民陪审员 吴小平
二〇一六年七月十二日
书 记 员 杜珊珊