山东省烟台经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁0691执异26号案外人：孙汉喜，男，1971年2月14日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜林涛，山东劳尔律师事务所律师委托诉讼代理人：李辉，山东劳尔律师事务所实习律师。申请人：王巍，男，1977年11月3日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：宋艾珉，山东永禄律师事务所律师。被申请人：董春，女，1973年10月27日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：林巧蕊，山东途成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若麟，山东途成律师事务所实习律师。被申请人：顾心怡，女，1999年5月7日生，汉族，住烟台经济技术开发区。法定代理人：董春，女，1973年10月27日生，汉族，住烟台经济技术开发区。被申请人：季绍鹏，男，1975年7月13日生，汉族，住烟台经济技术开发区。第三人：顾兰英，女，1942年5月16日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：董春，女，1973年10月27日生，汉族，住烟台经济技术开发区。本院在执行申请人王巍与董春、顾心怡、季绍鹏财产保全一案中，案外人孙汉喜对本院查封的董春所有的位于烟台经济技术开发区海滨路86号海滨喜来登花园10号楼xxx号房产（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。孙汉喜称，请求依法解除对涉案房屋的查封。案外人认为，其已于2016年7月5日即法院查封前与董春签订了合法的商品房买卖合同（以下简称转卖合同）、按照合同约定向指定收款人支付了全部购房款120万元，已缴纳了房屋契税、公共维修基金等，并实际占有房屋，在办理过户过程中被查封，案外人对未完成过户没有过错。王巍称，案外人的请求和理由不成立，请法院依法驳回。董春的丈夫顾兆窍因借申请人的钱未还，已于2015年与董春二人将涉案房屋口头抵押给申请人，并将董春与开发商签订的购房合同（以下简称原始合同）、发票及钥匙交付给申请人。董春将涉案房屋卖予案外人是虚假或恶意的，孙汉喜向董春支付的款项也未必是购房款，案外人所称已对涉案房屋进行装修亦是虚假的，现该房屋状况与董春、顾兆窍抵押给申请人时是一样的。案外人提交的证据不足以证明其主张。董春称，其确实已于2016年7月5日将房屋出售予案外人，并于签订合同当日交付了房屋，案外人于2016年9月28日之前付清了全部房屋价款120万元，因该房当时不具备办证条件，故没有立即办理过户登记。董春及顾兆窍并未将涉案房屋抵押给申请人，申请人所称的原始合同及发票已经丢失，董春已于2016年4月6日在烟台日报上公告挂失，申请将合同废除，并在开发商处补办了新的原始合同，并在出售房屋时交付给了案外人。顾心怡、季少鹏、顾兰英（董春之夫顾兆窍的母亲）经本院依法传唤，无正当理由未到庭、未答辩。本院查明，2017年1月11日，依王巍申请，本院以（2017）鲁0691执保17号执行裁定书、协助执行通知书查封了董春所有的位于烟台经济技术开发区海滨路86号海滨喜来登花园10号楼xxx号房产一套；查封期限为三年，自2017年1月11日至2020年1月10日。2017年6月29日，本院就王巍诉董春、顾心怡、季少鹏、顾兰英民间借贷纠纷一案作出（2017）鲁0691民初99号民事判决书，判令季少鹏于判决生效之日起十日内偿还王巍借款1936000元；董春、顾心怡、顾兰英在继承顾兆窍遗产范围内偿还王巍1936000元，驳回了王巍的其他诉讼请求。王巍已提起上诉。另查，顾兆窍与董春系夫妻关系，顾兆窍于2016年12月5日去世。2013年11月27日，董春与烟台海滨置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了海滨路86号海滨喜来登花园10号楼第xx层xxx号房屋。2016年4月6日，董春登报挂失该合同及购房发票，后又与烟台海滨置业有限公司补签了商品房买卖合同。该房屋在不动产登记机关办理了房屋预告登记，预告登记权利人为董春。2016年7月5日，董春与孙汉喜签订商品房买卖合同，约定董春将上述房屋卖予孙汉喜，转让价格为人民币120万元整，价款分4次支付。2016年7月5日，孙汉喜之妻许瑞华向董春中国农业银行6228**9211的账户转存25万元，同日董春向该账户现存20万元。2016年7月13日，孙汉喜向董春的上述账户转存25万元；2016年8月2日，孙汉喜向董春上述账户转存29.34万元。另外，董春、孙汉喜均认可孙汉喜向董春交付现金20万元。董春分别于2016年7月5日、7月13日、8月2日、9月28日向孙汉喜出具了45万元、25万元、30万元、20万元的收条，总计120万元。2016年7月5日，董春、孙汉喜签写了房屋交付清单，董春向孙汉喜交付涉案房屋装修钥匙2把、主门钥匙5把。2016年8月17日，孙汉喜之子孙焕东与烟台国辉房产装饰工程有限公司签订装修工程施工合同，其妻唐秀丽通过刷卡的方式支付了装修定金6000元，烟台国辉房产装饰工程有限公司出具了装饰工程预算书。2016年10月18日，孙焕东、唐秀丽以刷卡的方式为涉案房屋缴纳了简装垃圾清运费、装修押金、物业服务费、砸墙垃圾清运费总计9037.50元，烟台福新物业海滨假日服务中心出具了相应的收款收据。2016年10月28日，烟台福新物业海滨假日物业管理服务中心向孙焕东出具了的室内装修施工许可证。2017年1月6日，董春出具委托书，委托孙焕东为涉案房屋办理不动产登记。2017年1月9日，唐秀丽的父亲唐功广通过银行转账的方式为涉案房屋缴纳了商品住房买卖契税22833.82元，不动产部门出具了以董春为交款人的契税发票。2017年1月10日，唐功广缴纳公共维修基金19780.34元，烟台福新物业海滨假日服务中心以董春为交款人出具了收款收据。2017年1月10日，烟台海滨置业有限公司委托冯晓英为涉案房产办理不动产转移登记。本院于2017年1月11日查封了该房产。以上事实有生效裁判文书、协助执行通知书、商品房买卖合同、收条、银行交易明细、完税证明及缴税记录、装饰装修施工合同、装修定金、室内装修施工许可证及涉案房屋物业公司收取装修押金、垃圾清运费收据、当事人陈述等在案证据为证。双方争议的焦点问题为孙汉喜是否是涉案房屋的权利人，能否排除执行，本院评判如下：申请人称，董春与烟台海滨置业有限公司之间的原始合同、购房发票和房屋钥匙已由董春、顾兆窍交付申请人用于抵押，并要求对董春提交的商品房买卖合同进行时间形成鉴定。《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条规定，抵押应当签订抵押合同；以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自办理登记之日起生效。申请人与董春之间既无抵押合同，也未办理登记，其所主张的抵押权既未设立，更未生效。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予允许。董春并不否认其提交的商品房买卖合同是后补的，而且提供了挂失公告，申请人所主张的抵押权并未设立，其申请对合同形成时间鉴定与待证事实没有关联，本院不予准许。申请人认为董春与孙汉喜恶意签订房屋买卖协议，不排除董春与孙汉喜有其他经济往来，但未提供证据证实，本院不予支持。申请人认为孙焕东所签订的装修合同是虚假的，孙焕东有装修合同和交付定金刷卡记录相作证，申请人未提供相反证据证明，本院对其主张不予支持。申请人认为烟台福新物业管理公司收取物业费等收据被篡改了，证据无效；完税证明、维修基金收据写的是董春的名字，不能证明房屋买卖事实。本院认为，董春与烟台海滨置业有限公司是房屋买卖合同的当事方，在房屋没有过户到孙汉喜名下前，孙焕东以董春的名义缴纳物业费、契税和维修基金并无不当，且有相应的缴费银行流水相作证，对其真实性，本院予以认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，案外人排除执行应当是执行标的合法权利人，且其权利能够排出执行。具体到本案而言，孙汉喜主张的权利能否排除执行，应当考察其在法院查封之前是否签订了合法有效的房屋买卖合同，是否已经交付房屋全款，是否实际占有房屋，并对未能办理房屋过户手续不存在过错。对上述问题的判断，应当结合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系程度等方面进行综合审查判断。2016年7月5日，董春与孙汉喜签订了房屋买卖合同，通过银行转账的方式交付了大部分房款，董春出具了借条。孙汉喜之子孙焕东通过银行刷卡的方式交付了物业费、装修垃圾清运费和装修押金，取得房屋装修许可证。孙焕东之妻的亲属亦通过银行转账的方式缴纳办理房屋产权证书的契税和房屋维修基金。董春委托孙焕东办理房产产权手续，烟台海滨置业有限公司也就涉案房产申请不动产登记。案外人提交的证据与案件事实相互关联、相互印证，能够证明孙汉喜在本院查封前购买并实际占有了涉案房产。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。对于孙汉喜是否交纳全款问题，孙汉喜除提供银行流水外，主张另有20万元以现金形式支付，董春认可该事实，并出具了收条，结合实际交付房屋，孙汉喜一方交纳房屋契税等证据看，在申请人无反证证明的情况下，应当认定孙汉喜交付了房屋全款，为涉案房产的真实权利人。因本院查封，孙汉喜未能办理房屋过户手续，对未能办理房屋过户登记并无过错，能够排出执行，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，裁定如下：中止（2017）鲁0691执保17号执行裁定书的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  焦树文人民陪审员  王宝林人民陪审员  张 硕二〇一八年七月二十四日书 记 员  富缤瑶