北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05339号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨民，男，1978年11月28日出生。
委托代理人季汉清，北京市众明律师事务所律师。
委托代理人徐庆武，北京市众明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）任丽云，女，1979年8月23日出生。
委托代理人秦铭，女，1972年7月14日出生。
委托代理人任×1，女，1977年3月6日出生。
上诉人杨民因与被上诉人任丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第37377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年8月，杨民起诉至原审法院称：我和任丽云签署的存量房屋买卖合同中补充条款部分约定，由任丽云与案外第三人李××履行合同。但在履行过程中，任丽云收取部分购房款并与李××办理了网签手续后反悔，且不继续履行后续义务。我曾起诉至法院，经北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）和北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）判决认定，存量房屋买卖合同有效但权利义务应当在我和任丽云之间履行。法院判决生效后，任丽云没有解除与李××的网签手续并且不履行与我之间的买卖合同。我依法提起诉讼，请求判决：1.解除任丽云与李××办理的房屋买卖网上签约信息登记；2.我和任丽云继续履行双方签署的存量房屋买卖合同，我向任丽云一次性支付房款83万元，任丽云向我交付房屋；3.任丽云将坐落于北京市朝阳区××号房屋（下称诉争房屋）所有权过户到我名下。
任丽云辩称：杨民的第一项诉讼请求已经没有意义，法院已经有生效判决了，我的房子和李××没有关系，同意解除我和李××的网签合同。我已于2012年4月24日将诉争房屋交付给杨民。我可以接受杨民给我房款，但是杨民得有购房资格，并且需要向我支付违约金。如果杨民有购房资格，并且支付了房款及违约金，那我可以配合过户。
任丽云反诉诉称：2012年4月23日，我通过中介北京嘉玺房地产经纪有限公司（下称嘉玺公司）与杨民就诉争房屋签订房屋买卖合同。合同签订后，杨民以各种借口拒不履行合同义务。除了签订合同时收到30万元预付款外，我既拿不到剩余房款83万元，也无法收回房子。之所以导致上述局面，是因为杨民在与我签订合同之初没有购房资格，为了拖延时间取得购房资格，杨民与嘉玺公司恶意串通，伪造我的签名，篡改网签合同，将房屋买受人改为李××，致使该房屋处于挂牌冻结状态。2014年5月，杨民起诉我要求办理诉争房屋过户手续。法院调查发现杨民不具备购房资格。杨民撤诉。根据合同约定，杨民逾期付款超过15日，我有权解除合同，并要求杨民支付逾期应付款20%的违约金。我现要求判决，1.解除我与杨民于2012年4月23日签订的房屋买卖合同及买卖定金协议；2.杨民腾退诉争房屋；3.杨民支付违约金17万元；4.杨民赔偿诉讼费1.2175万元。
杨民针对反诉辩称：我没有逾期付款，我现在有购房资格，我不同意解除合同，也不同意任丽云其他反诉请求。
原审法院经审理认为：杨民、任丽云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
根据生效判决，诉争房屋的过户对象应为杨民而非案外人李××，故以任丽云为卖方、李××为买方的网签登记手续应予撤销。2011年2月15日发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）第六条规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2013年4月1日发布的《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2013）17号）第四条规定，自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。依照上述规定，自双方签订合同之日至杨民于2013年7月11日与李×离婚时，其不具备购房资格；此后至2013年8月19日其购买坐落于北京市朝阳区和平街十三区33号楼14层1409号房屋（以下简称1409号房屋）时，其具备购买一套房的资格；此后至2014年8月11日其与于××结婚之日，其不具备购房资格；此后取得了购房资格。在双方对于诉争房屋应过户至谁名下存在争议未经法院终审判决确定之前，因杨民要求将房屋过户至李××名下，任丽云未协助过户至杨民名下非因任丽云原因所导致。上述终审判决作出后，双方应在合理期间内履行各自的义务。但在该判决作出后，杨民长期不具备购房资格，至将近一年后才取得购房资格。虽然合同本身约定的杨民向任丽云支付剩余房款与任丽云配合杨民办理过户手续并无履行先后顺序，但鉴于杨民长期不符合购房条件致过户存在客观障碍，在此情况下，根据诚实信用原则，杨民理应在合理期限内先行向任丽云支付剩余房款。现杨民未履行该项义务构成违约，任丽云要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议并要求杨民支付违约金符合合同约定，法院予以准许。但任丽云主张的违约金数额有误，法院据实核算。合同解除后，杨民占有诉争房屋缺乏依据，杨民应予以腾退；任丽云应将收取的房款退还杨民。任丽云并未举证证明其实际损失超出违约金数额，故对于其在违约金之外另行主张另案诉讼费，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月作出判决：一、杨民与任丽云于本判决生效之日起十日内办理于二〇一二年十二月五日办理的以任丽云为卖方、李××为买方的网签登记撤销手续；二、杨民与任丽云于二〇一二年四月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖、定金协议书》自本判决生效之日解除；三、杨民于本判决生效之日起十日内将坐落于北京市朝阳区××号房屋中其所属物品腾空并将房屋交还任丽云；四、任丽云于本判决生效之日起十日内退还杨民购房款三十万元；五、杨民于本判决生效之日起十日内给付任丽云违约金十六万六千元；六、驳回杨民的其他诉讼请求；七、驳回任丽云的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨民不服原审法院判决，上诉至本院。杨民认为其未支付剩余房款系因任丽云的原因所致，其并无过错，不应构成违约；原审法院解除双方签订的房屋买卖合同，法律依据不足，请求二审法院撤销原审判决第2至6项，依法改判任丽云继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋产权过户手续。任丽云同意原审判决。
经审理查明：任丽云系诉争房屋所有权人。2012年4月23日，经嘉玺公司提供居间服务，任丽云（出卖人）与杨民（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为诉争房屋，建筑面积共47.97平方米；房屋成交价格为113万元，买受人可以在签订合同的同时支付定金6万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人拟贷款金额为83万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行承担；出卖人应当在2012年4月24日前将房屋交付买受人；在2012年12月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同下方出卖人处由任×1代任丽云签署；买受人处由贾××代杨民签署。
同日，任丽云（甲方）、杨民（乙方）与嘉玺公司（丙方）签署《买卖、定金协议书》，约定：乙方向甲方交纳购房定金6万元。乙方支付定金后，若甲方毁约，不将该房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金额的双倍退还乙方；若乙方违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有。
同日，任丽云（甲方）、杨民（乙方）与嘉玺公司（丙方）签署《过户、按揭代理合同》，就甲方和乙方委托丙方办理交易房屋的购房贷款和权属等事宜达成约定。该合同补充如下条款：1.甲乙双方约定，乙方在2012年7月份将剩余首付款24万元支付给甲方本人；2.如因乙方贷款有困难，乙方必须在2012年12月31日之前将剩余房款83万元一次性支付甲方。甲方须将上述房产出售权委托乙方指定人名下。合同下方甲方处由任×1代任丽云签署；乙方处由贾××代杨民签署。
同日，任丽云（卖方）、杨民（买方）作为共同委托人与受托人嘉玺公司签署《网上签约授权委托书》，委托受托人作为合法代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，委托期限自授权签署之日起至委托事项办理完结之日止。签约内容：卖方信息，姓名：任丽云，证件名称及号码：×××；买方信息，姓名：杨民，证件名称及号码：×××；交易房屋信息，房屋地址：朝阳区××室房屋，成交价113万。
签订合同当日，杨民支付定金6万元；任丽云将涉案房屋交付杨民。2012年7月9日，贾××代杨民向任丽云工商银行账户汇款24万元，用于支付房屋首付款。
2012年12月5日，涉案房屋进行了网上签约信息登记，成交价格登记为100万元。卖方信息名称显示为任丽云，买方信息登记显示为李××。
杨民于2013年将任丽云诉至朝阳区法院，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，继续履行该合同，任丽云协助将诉争房屋过户至李××名下，杨民一次性支付剩余房款83万元。该案审理过程中，任丽云提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同，杨民返还诉争房屋并支付违约金16.5万元、租金3.6万元。该案审理过程中，关于履约情况，杨民称：其于2012年11月15日、2012年11月28日及2012年12月27日多次联系任丽云要求其办理公证并配合过户，但任丽云予以拒绝；据合同约定，杨民将权利义务转移给李××并告知任丽云，但任丽云称要过户至李××名下则需加款30万元。对此，任丽云则称：杨民于2012年11月提出要求其将给任×1的授权转移给杨民，并办理授权公证；考虑到授权公证所致产权方的风险，任丽云予以拒绝并要求按合同约定履行，且一直催促杨民尽快支付尾款，承诺如约过户至杨民名下。关于网签情况，杨民称：网签由嘉玺公司代办，因已接受双方授权，所以嘉玺公司直接办理网签；鉴于双方对合同的变更，将买受人登记为李××，李××具备购房资格。任丽云称：买受人与出卖人并未到场签字确认，网签价格和买受人均与合同约定条款不符，不认可网签信息。嘉玺公司工作人员唐××到庭作证称：当事人已于授权委托书中同意居间方办理网签，只要购房资格没有问题，可以由嘉玺公司直接办理，没有经任丽云当面确认。朝阳区法院经审理于2013年6月20日作出判决，判决如下：一、杨民与任丽云于2012年4月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议有效；二、杨民与任丽云于2012年4月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于该判决生效之日解除；三、杨民于该判决生效之日起十五日内将诉争房屋返还任丽云；四、杨民履行上述第三项义务当日，任丽云退还杨民购房款30万元；五、驳回杨民的其他诉讼请求；六、驳回任丽云的其他反诉请求。
杨民不服该判决上诉至二中院。该院经审理认为：《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议均以任丽云和杨民为合同当事人，相关合同权利义务应由此二人承受。虽然双方在《过户、按揭代理合同》有“甲方须将上述房产出售权委托乙方指定人名下”的约定，但该约定并无任丽云须将房屋权属转移登记至杨民指定的人名下的含义。因此，杨民要求任丽云协助将涉案房屋过户至李××名下，缺乏合同依据。根据双方的合同约定，任丽云配合办理权属转移登记手续和杨民支付剩余购房款的时间均为2012年12月31日前，故买卖双方的上述主要合同义务无履行顺序之分。杨民与任丽云对“甲方须将上述房产出售权委托乙方指定人名下”的约定存在偏差，杨民因未办理委托公证事宜未能支付剩余尾款并非主观恶意违约。因此，不宜认定杨民构成根本违约，任丽云无权要求解除合同。该院于2013年9月18日作出判决，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17174号民事判决第一、五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17174号民事判决第二、三、四、六项；三、驳回任丽云的全部反诉请求。一审反诉费4330元由任丽云负担；二审案件受理费7845元由任丽云负担。
2013年10月8日，杨民再次将任丽云诉至朝阳区法院，要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并依据该合同约定将诉争房屋过户至杨民名下。该案审理过程中，法院到北京市住房和城乡建设委员会对杨民的购房资格进行调查。该会于2014年5月22日出具查询结果告知单，查询结果为杨民当时不符合限购政策。杨民于2014年7月22日经朝阳区法院准许撤诉。
另查，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，杨民与李×系夫妻关系，二人于2013年7月11日离婚，后杨民于2014年8月11日与于××再婚。自双方签订《北京市存量房屋买卖合同》之日至杨民与李×离婚之日，李×名下至少有坐落于北京市朝阳区××906室、北京市朝阳区××602室、北京市朝阳区××2107室三套房屋。2013年8月19日，1409号房屋所有权登记至杨民名下，杨民自述自该日至其与于××再婚之日，其名下房屋无变动。
原审中，经法院主持调解，双方未能达成一致意见。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《网上签约授权委托书》、房屋产权证、C664212号网签合同、（2013）朝民初字第17174号民事判决书、（2013）二中民终字第14034号民事判决书、查询结果告知单、另案起诉书及谈话笔录、房屋登记簿、结婚证、离婚证及双方当事人陈述意见、庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
杨民与任丽云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方已依约定全面履行各自的义务。根据已生效的二中院（2013）二中民终字第14034号民事判决之认定，双方所签房屋买卖合同及相关协议均以任丽云和杨民为合同当事人，相关合同权利应由任丽云和杨民承受；杨民要求任丽云协助将诉争房屋过户至李××名下，缺乏合同依据。故诉争房屋的过户对象应为杨民而非李××，以任丽云为卖方、李××为买方的网签登记手续应予撤销。二中院（2013）二中民终字第14034号民事判决作出后，双方均应依据合同约定履行各自的义务，但因杨民在上述终审判决作出后近一年的期间内未取得本市购房资格，直接导致诉争房屋无法办理过户手续，致使任丽云无法履行配合杨民办理过户手续的合同义务；故任丽云未能履行合同约定的配合办理过户手续的义务，责任在于杨民，而非任丽云。综上，原审法院根据诚实信用原则，认为杨民应在合理期限内先行向任丽云支付剩余房款，并认定杨民因未履行支付剩余房款的义务构成违约，并无不当。因杨民因未支付剩余房款而违约，故任丽云要求解除双方签订的房屋买卖合同及相关协议并要求杨民支付相应违约金的主张，理由正当，依据充足，应予支持。现杨民主张其未支付剩余房款系因任丽云的原因所致，其并无过错，不应构成违约，但未充分举证予以证明，故杨民的该项主张依据不足，本院不予采纳。另，杨民主张原审法院解除双方签订的房屋买卖合同法律依据不足，本院亦不予采纳。原审法院的其他处理亦无不当。
综上，杨民的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6050元，由杨民负担（其中35元已交纳，余款6015元于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；反诉费1972元，由任丽云负担175元（已交纳），由杨民负担1797元（任丽云已预交，杨民于本判决生效之日起10日内给付任丽云）；二审案件受理费12100元，由杨民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 史晓霞
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陆九阳