山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终1382号
上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地德州市德城区天衢中路与东地大街交汇处。
法定代表人：童云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李恒，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张洪芝，女，1972年3月11日出生，汉族，住德州市德城区。
委托诉讼代理人：高广远，山东大正泰和律师事务所律师。
上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）因与被上诉人张洪芝商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐人置业公司上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3646号民事判决，并改判驳回张洪芝的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张洪芝承担。事实和理由：1.一审判决认定唐人置业公司取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付必须具备的法定条件，在认定事实和适用法律上均属错误。我国住宅小区竣工验收法律制度早已改革，2000年1月30日国务院公布的《建设工程质量管理条例》和其后建设部发布的相关规定均明确了建设单位为工程的验收主体和责任主体，建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责。因此，建设单位组织竣工验收合格是商品房交付使用的条件，未取得《建设工程竣工验收备案表》不等同于房屋未经竣工验收。2.一审法院判决唐人置业公司支付违约金没有事实和法律依据。张洪芝在明知案涉房屋尚未符合约定交付条件的情况下自愿选择收房入住，且与唐人置业公司签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，应认定双方以实际行动变更了原购房合同中约定的交房条件，即将交房条件变更为以建设单位（唐人置业公司）组织竣工验收合格作为商品房交付使用的条件，且不违反法律和行政法规的强制性规定。一审法院认定唐人置业公司因未取得《建设工程竣工验收备案表》交付房屋构成违约，需支付违约金，但该违约金不等同于逾期交房违约金，在双方的合同中并未约定，且张洪芝也未能举证证明其因唐人置业公司未取得《建设工程竣工验收备案表》交付房屋而给其造成的损失。因此，一审法院以双方约定的逾期交房违约金的标准作为唐人置业公司因未取得《建设工程竣工验收备案表》构成违约需支付违约金的判断标准，缺乏事实和法律依据。
张洪芝辩称，其与唐人置业公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的，上述合同及《补充协议》对于交房条件进行了明确约定即唐人置业公司应在取得《建设工程竣工验收备案表》的情况下方可交付房屋。此外，《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理办法》、《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等法律法规均明确规定了建筑工程验收合格后方可交付使用。唐人置业公司在未取得《建设工程竣工验收备案表》或房屋验收合格的情况下向张洪芝交付房屋已经构成违约。唐人置业公司辩称的根据合同约定房屋一经现场交付便视为验收合格的约定，属于不利于合同相对人的格式条款内容，同时也与合同约定的房屋交付条件相互矛盾。商品房的合格与否关系到众多房屋购买者的切身利益，合同约定的违约金属于惩罚性违约金，是为了保证开发商能够依约履行合同约定的交房义务，也是对违约者的一种经济制裁，即便张洪芝收房也不能免除唐人置业公司违背强制性法律规定以及合同约定而产生的违约责任，一审法院依照合同约定标准计算违约金的数额并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张洪芝向一审法院起诉请求：1.判令唐人置业公司支付违约金68073元（自2015年5月14日至2017年10月27日）；2.案件受理费由唐人置业公司承担。
一审法院认定事实：张洪芝、唐人置业公司于2013年10月26日签订《德州市商品房买卖合同》（合同编号：唐人201300016），合同约定张洪芝（乙方）购买唐人置业公司（甲方）开发的位于德州市德城区三八路279号德州唐人中心5号楼2单元15层1501号房屋一套，合同约定涉案房屋总价款为758889元，交付期限为2015年1月31日。双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2、该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。张洪芝按照合同约定全额支付了房屋总价款758889元。
另查明，唐人置业公司于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。张洪芝认可唐人置业公司用冲抵物业费、燃气报警费、垃圾清运费等方式给付其2015年3月2日至2015年5月13日的逾期交房违约金共计2451元。
一审法院认为，张洪芝、唐人置业公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，张洪芝按照合同履行了付款义务，唐人置业公司应该按照合同约定的期限和条件交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。张洪芝、唐人置业公司在《德州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。商品房经验收合格是指该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的房屋是交付使用的法定条件，开发商交付质量合格的房屋是法定义务，并不因当事人的约定而免除或者改变。唐人置业公司交付给张洪芝房屋时并没有取得《建设工程竣工验收备案表》，也未提交经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格的证据，向张洪芝交付房屋，构成违约，应按约定支付违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，唐人置业公司对2015年3月2日前的逾期交房不承担违约责任。2015年3月2日至2015年5月13日期间的逾期交房问题，因双方已协商处理，一审法院不予干涉。对张洪芝主张的自2015年5月14日至2017年10月27日期间的违约金，唐人置业公司2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对从2015年5月14日至2017年9月12日的违约金应予以支持。唐人置业公司应支付张洪芝延期交房违约金：839天（自2015年5月14日至2017年9月12日）×房款758889元×万分之一＝63670.79元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：一、唐人置业公司支付张洪芝房屋违约金63670.79元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回张洪芝的其他诉讼请求。案件受理费751元，由张洪芝负担55元，唐人置业公司负担696元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐人置业公司提交以下证据：一、建设工程竣工验收记录表，证明案涉房屋在2015年4月28日经建设、设计、施工、勘查、监理五部门联合验收，出具工程竣工验收意见，符合国家规范及标准要求。二、德州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明2015年4月20日德州市公安消防支队对案涉工程组织了消防验收并出具意见书，综合评定建设工程消防验收合格。以上两份证据证明唐人置业公司在2015年5月份向张洪芝交付案涉房屋时，案涉房屋经验收合格，符合居住标准。同时，张洪芝接收房屋是对原合同中约定的交房条件的变更。张洪芝对上述两份证据的真实性没有异议，但认为竣工验收记录表中并没有行政主管部门加盖印章进行验收或认可，不等同于建设工程竣工验收备案表。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了房地产开发项目竣工后应由县级以上人民政府房地产开发主管部门进行验收，因此，唐人置业公司的证据不能证明其主张。本院对唐人置业公司提交的上述两份证据的真实性予以认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，商品房经竣工验收后才能达到房屋交付的条件，即商品房的交付不应仅局限于房屋的交接，开发商应保证其所交付的房屋符合法律规定的交付条件。本案中，张洪芝与唐人置业公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合同中明确约定交房条件为唐人置业公司应取得《建设工程竣工验收备案表》。因唐人置业公司系在未取得备案表时交付房屋，其未按照合同约定全面履行合同义务仍构成违约。唐人置业公司认为其交房义务已经履行完毕的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，可参照《德州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。虽然唐人置业公司向张洪芝交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，但张洪芝已于2015年接收房屋并实际入住至今，本院认为可以适当减轻唐人置业公司的违约责任，故酌情认定唐人置业公司应承担的违约金数额为44569.55元。
综上所述，唐人置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3646号民事判决第二项；
二、变更山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3646号民事判决第一项为上诉人德州立天唐人置业有限公司支付被上诉人张洪芝房屋违约金44569.55元，于判决生效之日起三日内付清；
三、驳回被上诉人张洪芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费751元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担526元，被上诉人张洪芝负担225元。二审案件受理费1502元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担1052元，被上诉人张洪芝负担450元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫华
审 判 员 高红梅
审 判 员 王 芳
二〇一八年九月六日
法官助理 孔祥龙
书 记 员 李红光