四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终178号
上诉人（原审被告）吴中方，男，汉族，住四川省宣汉县.
委托代理人向小均，四川立地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖明春，男，汉族，住四川省宣汉县。
被上诉人（原审原告）周生娟，汉族，住四川省宣汉县.
二被上诉人的委托代理人吴兴和，四川省宣汉县土黄法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘成宽，男，汉族，住四川省宣汉县。
委托代理人刘玲，汉族，女，住宣汉县，系刘成宽之女。
被上诉人（原审被告）吴平，男，汉族，住四川省宣汉县。
被上诉人（原审被告）岳文余，女，汉族，住四川省宣汉县。
上诉人吴中方因与被上诉人肖明春、周生娟、刘成宽、吴平、岳文余房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2013）宣汉民初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告肖明春、周生娟一审中诉称，2011年1月15日、16日，原告与被告吴平、岳文余签订《房屋买卖契约》和《房屋买卖协议》，购买了被告吴平、岳文余自建的坐落于宣汉县土黄镇茶林新街楼梯间第二个门市一个和一楼套房一套，协议签订后，原告向被告吴平夫妇给付了房款，被告吴平、岳文余夫妇也把套房、门市钥匙交给了原告。2013年4月20日，被告刘成宽乘原告肖明春、周生娟夫妇外出务工之机，私自强行打开原告所购买的房屋，对该房屋进行装修，原告得知情况后回家，被告刘成宽女婿周宗山却声称被告刘成宽购房在先。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院请求确认原告与被告吴平、岳文余夫妇所签订的《房屋买卖协议》有效，被告吴中方、吴平父子与被告刘成宽签订的《房屋买卖契约》无效。
原审被告吴中方一审中辩称，（1）被告吴平、岳文余夫妇与原告肖明春、周生娟夫妇所签合同被告吴中方追认，但此房屋买卖合同违反相关法律规定，合同本身无效；（2）被告刘成宽与被告吴平、岳文余夫妇签订的房屋买卖合同同样违背相关法律禁止性规定，合同无效，且被告刘成宽在约定期限内没有履行合同，才导致被告吴平将房屋卖给了原告；（3）基于两份房屋买卖合同无效，被告吴中方、吴平均有返还购房款的义务，其返还刘成宽只能是30880元，请求人民法院驳回原告其他诉讼请求。
原审被告刘成宽一审中辩称，本案系确认合同效力之诉：（1）二原告与被告吴平签订的房屋买卖合同无效，被告刘成宽与被告吴平、吴中方签订的合同有效；（2）被告吴平、岳文余虚构事实，与原告签订虚假合同，一房多卖，应承担相关法律责任；（3）被告刘成宽与被告吴中方、吴平签订合同后，虽未交付标的物，但已基本履行，故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
原审法院查明，原告肖明春、周生娟系夫妻关系。被告吴平与被告岳文余系夫妻关系，与吴中方系父子关系。2010年初，被告吴中方、吴平未经国土、城建等管理部门审批，在宣汉县土黄镇白坪岭村二组小堰塘边其家庭承包土地上修建了含本案诉争房屋在内的房屋一幢。
2010年5月21日，被告刘成宽女婿周小松以被告刘成宽名义与被告吴平、吴中方签订买卖房屋协议约定：甲方自愿将其坐落在宣汉县土黄镇白坪岭村二社小堰塘边砖混结构房屋门面一个（面积约40㎡），该幢房屋第二层楼套房一套（面积约100㎡），共计价格为150880元，门面四至界畔为：东：（公路）以滴水为界；南：门面内墙为界；西：以滴水为界；北：门面内墙为界。套房四至界畔为：东：（公路）以滴水为界；南：以内墙为界（室内）；西：以滴水为界；北：以室内墙为界。付款方式：乙方先付给甲方50880元，下欠款100000元在甲方给乙方交钥匙之前付清。甲方必须在2010年12月1日之前将该门面和套房交付给乙方使用，如乙方需要办理房产手续，甲方必须提供国土建房审批手续。建房吴中方吴平乙方刘成宽见证人肖春（被告吴平之二姐夫）。协议签订后，被告刘成宽当即给付房款30880元，按约定下欠20000元由被告刘成宽出具了欠条一张，后被告刘成宽给付了该欠款。至2010年12月19日，被告刘成宽共计给付购房款86380元（含其女婿周宗山给付的2000元在内）。
2011年1月15日，被告吴平、岳文余与原告肖明春、周生娟协商签订《房屋买卖契约》：书立卖房人吴平、岳文余经与家人商定，自愿将坐落在土黄镇茶林新街砖混结构房屋、门市（一套，位居一楼），建筑面积170平方米出售给肖明春、周生娟夫妇永远管业所有，其四至界畔为：东：自墙滴水为界；南：与门面自墙为界；西：与以滴水为界；北：与门面自墙为界。四至界畔具明，相邻相关处并无异议。经买卖双方协商，议定该房价款大写壹拾肆万零捌佰元整，一手交清，不欠分文。该成交房屋所发生的一切税费由买方负责，从立约交款之日起，卖方房屋的一切手续当面移交买方。恐口无凭，特立此契约为据，卖房人：吴平岳文余买房人肖明春周生娟在场人吴永国吴兴容岳登学唐德菊。契约签订后，原告当即向被告吴平、岳文余给付了房屋款40800元。2011年1月16日，原告肖明春与被告吴平签订《房屋买卖协议》，约定：一、该栋楼房楼梯间、巷道属该栋楼房住户共用，任何住户及卖方不得以任何理由干涉；二、水、电、气、闭路户头均由买方负责；三、如政策变化需办理房产证时，卖方必须提供国土、城建等相关手续，契税由买方负责；四、卖方给买方达（搭）土地0.05亩，该地位于乱石窖；五、违约责任……卖方吴平买方肖明春，执笔人周德茂。双方签订协议后，被告吴平、岳文余夫妇套房、门市钥匙交给原告肖明春、周生娟，随后二原告赴广东佛山务工。2011年1月30日、2012年1月4日，二原告向被告吴平、岳文余给付了下余购房款100000元。2013年3月，被告刘成宽采取撬门方式，进入原告购买的楼房及门市，对该房屋门市进行装修。原告得知后，回家找到被告刘成宽女婿周宗山，周宗山以该房被告吴中方、吴平先卖与被告刘成宽为由，双方引起诉争。2013年5月14日，原告肖明春、周生娟起诉来院，提出如上诉讼请求。
同时查明：被告吴中方、吴平卖与被告刘成宽的房屋门市与被告吴平、岳文余卖与原告肖明春、周生娟的房屋门市系同一标的物，即本案诉争之房。宣汉县土黄镇白坪岭村二社小堰塘边系新建街道，与居民按习惯称为的茶林新街属一条街道。2010年被告吴中方、吴平、岳文余共同修建房屋及与被告刘成宽和原告肖明春、周生娟签订房屋买卖合同时，被告吴中方、吴平没有分家，诉争之房系被告吴中方、吴平共同修建。宣汉县土黄镇白坪岭村二社小堰塘边虽属土黄镇城镇规划区范围，但土地的使用性质仍属农村集体土地。
原审法院认为，宣汉县土黄镇白坪岭村二社小堰塘边虽属土黄镇城镇规划区范围，但土地尚未征用，性质仍属农村集体土地。2010年初，被告吴中方、吴平未经有关部门批准，在宣汉县土黄镇白坪岭村二社小堰塘边其承包的农村集体土地内，修建了诉争之房并出售，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，……不得将承包地用于非农建设”、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。……”第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；……”的规定，改变了农村农业土地的使用性质，违背法律强制性规定，属违法建筑，损害了国家、集体利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应当认定原告肖明春、周生娟与被告吴平、岳文余，被告吴中方、吴平与被告刘成宽签订的房屋买卖协议均属无效合同，故原告肖明春、周生娟主张其与被告吴平、岳文余签订的《房屋买卖契约》及《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，不予支持。被告刘成宽与被告吴中方、吴平签订的房屋买卖合同标的物的四至界畔与原告肖明春、周生娟与吴平、岳文余签订的房屋买卖合同标的物的四至界畔基本一致，且审理中查明系同一标的物，因此被告刘成宽辩称不是同一标的物的理由不成立，不予采纳。房屋修建和出售时，被告吴中方与被告吴平、岳文余夫妇没有分家，且被告吴中方对被告吴平、岳文余与二原告签订的合同予以追认，应当认定原告肖明春、周生娟与被告吴平、岳文余签订的房屋买卖合同是被告吴平、岳文余、吴中方家庭共同的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告吴平、岳文余、吴中方明知其房屋无任何审批手续而出售给二原告和被告刘成宽，且一房二卖，其过错责任在被告吴平、岳文余、吴中方，因此被告吴中方、吴平、岳文余除应返还二原告和被告刘成宽购房款外，还应按中国人民银行同期同档贷款利率赔偿二原告和被告刘成宽资金占用损失。被告刘成宽提供了收条和借条7张，经审查，7张收条、借条中，有被告刘成宽给被告吴中方出具的欠条1张，查明被告吴中方、吴平与被告刘成宽签订《房屋买卖契约》时，按契约约定，被告刘成宽当即应给付50880元，但被告刘成宽只给付了30880元，下欠20000元由被告刘成宽当即出具了欠条，后被告刘成宽给付了该20000元欠款。被告吴平认可在被告刘成宽购房欠条上批注收到8500元的事实，称系牌桌子赌博的欠账，但没有证据证明，因此，被告吴平收到该8500元的事实，予以认定。被告吴平出具的收条有4张：2010年7月28日收到周宗山现金2000元、2010年8月15日收到刘成宽购房款20000元、2010年12月19日收到刘成宽房屋款2000元、2011年1月10日收到刘成宽现金3000元，周宗山系被告刘成宽女婿，代理被告刘成宽与被告吴中方、吴平签订房屋买卖合同，被告吴平认可周宗山给付的现金2000元，故该4张收条，予以认定；另2张借条，系被告吴平向案外人所借，且案外人黄河周的陈述相互矛盾，不能抵作被告刘成宽的购房款，故被告刘成宽与被告吴中方、吴平签订房屋买卖合同后给付的购房款共计应认定为86380元。被告吴平、岳文余经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告肖明春、周生娟与被告吴平、岳文余于2011年1月15日、16日所签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖协议》无效，被告吴中方、吴平、岳文余在本判决发生法律效力后三十日内返还原告肖明春、周生娟购房款140800元，并赔偿资金占用的利息损失，利息损失按中国人民银行同期同档贷款利率计算至人民法院确定的履行期限之日止（其中40800元从2011年1月15日起计息；60000元从2011年1月30日起计息；40000元从2012年1月4日起计息）；二、被告吴中方、吴平与被告刘成宽于2010年5月21日签订的《房屋买卖契约》无效，被告吴中方、吴平在本判决发生法律效力后三十日内返还被告刘成宽购房款86380元，并赔偿资金占用的利息损失，利息损失按中国人民银行同期同档贷款利率给付被告刘成宽资金利息至人民法院确定的履行期限之日止（其中59380元从2010年5月21日起计息；2000元从2010年7月28日起计息；20000元从2010年8月15日计息；2000元从2010年12月19日起计息；3000元从2011年1月10日起计息）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3116元、保全费1224元，共计4340元，由被告吴平、岳文余、吴中方负担。
宣判后，吴中方不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，被上诉人刘成宽交纳的购房款只有30880元，其余为借款和赌博款；2、被上诉人肖明春、周生娟、刘成宽对合同无效具有过错，上诉人不应当支付资金利息。请求撤销原判，改判上诉人退还被上诉人刘成宽30880元和不承担资金利息。
被上诉人肖明春、周生娟答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，1、2010年5月21日，被上诉人刘成宽给上诉人吴中方出具20000元欠条一张，被上诉人刘成宽付款8500元后，吴平在欠条上批注“付8500元”，被上诉人刘成宽将余款付清后，收回了该20000元欠条；2、被上诉人吴平出具的收款收条有四张：1、2010年7月28日收到周宗山现金2000元；2、2010年8月15日收到刘成宽购房款20000元；3、2010年12月19日收到刘成宽房屋款2000元；4、2011年1月10日收到刘成宽现金3000元。
二审查明的其他案件事实与一审查明的相同。
本院认为，2010年5月21日，被上诉人刘成宽与吴平、吴中方签订《买卖房屋契约》约定：付款方式：乙方先付给甲方50880元，下欠款100000元在甲方给乙方交钥匙之前付清。同日，被上诉人刘成宽给上诉人吴中方出具20000元欠条一张，嗣后，被上诉人刘成宽收回该20000元欠条的事实证明被上诉人刘成宽履行了合同约定的50880元的付款义务。另外，被上诉人吴平出具的收条有四张：1、2010年7月28日收到周宗山现金2000元；2、2010年8月15日收到刘成宽购房款20000元；3、2010年12月19日收到刘成宽房屋款2000元；4、2011年1月10日收到刘成宽现金3000元。上诉人对四张收条的真实性并无异议，故被上诉人刘成宽实际支付的购房款应为77880元（50880元＋2000元＋20000元＋2000元＋3000元）。原审法院认定被上诉人刘成宽支付购房款86380元错误，本院予以纠正。上诉人吴中方认为被上诉人刘成宽交纳的购房款只有30880元，其余为借款和赌博款的上诉理由因为没有提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，对其该项上诉请求本院不予支持。上诉人吴中方将同一房屋分别卖与被上诉人肖明春、周生娟、刘成宽并收取购房款的行为严重违反诚实信用原则，原审法院判决其承担相应的资金利息并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省宣汉县人民法院（2013）宣汉民初字第1644号民事判决第一项即“一、原告肖明春、周生娟与被告吴平、岳文余于2011年1月15日、16日所签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖协议》无效，被告吴中方、吴平、岳文余在本判决发生法律效力后三十日内返还原告肖明春、周生娟购房款140800元，并赔偿资金占用的利息损失，利息损失按中国人民银行同期同档贷款利率计算至人民法院确定的履行期限之日止（其中40800元从2011年1月15日起计息；60000元从2011年1月30日起计息；40000元从2012年1月4日起计息）”；
二、变更四川省宣汉县人民法院（2013）宣汉民初字第1644号民事判决第二项即“被告吴中方、吴平与被告刘成宽于2010年5月21日签订的《房屋买卖契约》无效，被告吴中方、吴平在本判决发生法律效力后三十日内返还被告刘成宽购房款86380元，并赔偿资金占用的利息损失，利息损失按中国人民银行同期同档贷款利率给付被告刘成宽资金利息至人民法院确定的履行期限之日止（其中59380元从2010年5月21日起计息；2000元从2010年7月28日起计息；20000元从2010年8月15日计息；2000元从2010年12月19日起计息；3000元从2011年1月10日起计息）。”为“上诉人吴中方与被上诉人刘成宽、吴平于2010年5月21日签订的《房屋买卖契约》无效，吴中方、吴平在本判决发生法律效力后三十日内返还被告刘成宽购房款77880元，并赔偿资金占用的利息损失，利息损失按中国人民银行同期同档贷款利率给付至人民法院确定的履行期限之日止（其中50880元从2010年5月21日起计息；2000元从2010年7月28日起计息；20000元从2010年8月15日计息；2000元从2010年12月19日起计息；3000元从2011年1月10日起计息）。”
二审案件受理费3116元，由上诉人吴中方负担3016元，被上诉人刘成宽负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯必明
审 判 员 彭 军
代理审判员 杜琼瑶
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王春燕