湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初2376号
原告：武汉市电影发行放映公司，住所地：武汉市江岸区台北路153号。
法定代表人：吴叶奭，该公司总经理。
委托代理人：周群策，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：张晓钰，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉兴天科技投资发展有限公司，住所地：武汉市江岸区台北路153号。
法定代表人：姜军，该公司董事长。
委托代理人：高政，湖北创智律师事务所律师。
被告：姜军。
委托代理人：高政，湖北创智律师事务所律师。
原告武汉市电影发行放映公司（以下简称电影公司）诉被告武汉兴天科技投资发展有限公司（以下简称兴天科技公司）、姜军商品房销售合同纠纷一案，本院已于2015年7月22日作出一审判决，被告姜军不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院于2016年4月27日作出（2016）鄂民终139号裁定，将本案发回本院重审，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告电影公司的委托代理人周群策、张晓钰，被告兴天科技公司、姜军的委托代理人高政及姜军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告电影公司诉称：2009年4月，被告姜军为达到以2800元／平方米低价购买电影公司拥有的台北路153号6楼房产的目的，许诺给予电影公司原总经理甘宜庆、周魏（原电影公司党委书记、副总经理）二人好处费30万元。为此，姜军与甘宜庆经事先预谋，由甘、周利用职权于2009年9月4日操控电影公司经理办公会，做出了低价出让电影公司6楼房产的决定。2009年9月25日，甘宜庆利用职权，以原告名义与兴天科技公司签订了《武汉市存量房买卖合同》与补充协议。2011年2月25日，甘宜庆以原告名义又与姜军签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字［01］第11199964号），该合同中有关房屋价格、面积、总价等约定均属虚假约定，系为了达到在房产部门完成过户到私人名下而签订。2011年3月11日，原告与兴天科技公司签订了补充协议（二）；同日，兴天科技公司出具承诺书，承诺就房产转让事宜按照补充协议（二）实际执行；兴天科技公司与姜军分别在承诺书上盖章、签名。2011年3月17日，在各方私利的驱使配合下，姜军在房产管理部门非法办理了房屋的过户登记手续。
为追回流失的国有资产，2011年11月23日，电影公司向武汉仲裁委员会申请确认2011年2月25日签订《武汉市存量房买卖合同（武房字［01］第11199964号）》无效。2014年5月29日，武汉仲裁委作出（2011）武仲裁字第0001123号裁决书，驳回了电影公司的申请。随后，电影公司向武汉市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书。2014年9月24日，武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中仲监字第00135号民事裁定书，依法撤销了武汉仲裁委员会（2011）武仲裁字第0001123号裁决书。
被告姜军以兴天科技公司名义，与甘宜庆、周魏通过事先预谋，行贿受贿，恶意串通的方式，利用虚假房屋买卖合同，低价买卖国有资产，严重违背了社会公共利益；且该国有资产的恶意贱卖，也未按照法定程序履行相应的转让手续。因此，本案所涉的相关合同及补充协议，房屋转让行为均属无效的民事行为。为维护国有资产的合法权益，现根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告兴天科技公司于2009年9月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房权房字【岸】第200304571号）及补充协议、2011年3月11日签订的补充协议（二）无效；2、确认原告与姜军于2011年2月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【01】第11199964号）无效；3、判令两被告向原告腾退返还房屋，将房屋权属登记恢复原状至原告名下；4、判令两被告对原告的损失192200元（包括房屋占有使用费105000元、仲裁费82200元、保全费5000元）承担连带赔偿责任；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
被告兴天科技公司辩称：1、原告与兴天科技公司于2009年9月25日签订的武汉存量房买卖合同及补充协议（二）并没有实际履行；2、2009年9月25日的武汉市存量房买卖合同及补充协议（二）没有实际履行的责任在原告方。原告诉请没有事实和法律依据。
被告姜军辩称：1、姜军与原告的房屋过户手续依据武汉市存量房买卖合同，不存在合同无效的情形，姜军和原告签订存量房买卖合同没有损害国家和社会公共利益，该合同并没有违反法律法规的规定。2、原告无权要求姜军腾退房屋和赔偿损失，姜军是依据存量房买卖合同取得房屋所有权证，成为该房屋的所有权人。存量房买卖合同是合法有效的。
原告电影公司提交的证据有：
第一组证据：1、姜军在汉阳区检察院的讯问笔录4份。2、甘宜庆在汉阳区检察院的讯问笔录4份。3、借据。拟证明姜军与甘宜庆二人通过事先预谋、恶意串通实施了行贿受贿的违法行为，非法转让国有资产的方式，达到姜军低价取得房产、甘宜庆偿还赌债的非法目的，造成了国有资产大量流失、公共利益严重受损的后果。
第二组证据：1、汉阳区法院刑事判决书（2011）阳刑一初字第00314号。2、汉阳区法院刑事判决书（2011）阳刑一初字第00291号。3、武汉中院刑事判决书（2012）鄂武汉中刑初字第00113号。拟证明的目的与第一组证据拟证明的目的相同。
第三组证据：1、2009年9月4日的会议纪要。2、《武汉市存量房买卖合同》（武房权房字【岸】第200304571号）。3、2009年9月25日《补充协议》。4、2011年3月11日《补充协议（二）》。证据1-4拟证明电影公司与兴天公司签订的《武汉市存量房买卖合同》符合恶意串通，损害国家利益，损害社会公共利益情形，该合同法定无效。5、2011年2月25日的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【01】第11199964号）。6、2011年3月10日《关于我公司六楼售房情况的说明》。7、2011年3月11日兴天科技公司、姜军向电影公司出具的《承诺书》。8、2011年7月5日汉阳区人民检察院讯问姜军的笔录。5、6、7、8份证据拟证明该合同系为达到过户的目的而签订的虚假合同。合同约定的条款不是双方的真实意思表示，系无效法律行为。9、武汉仲裁委裁决书（2011）武仲裁字第0001123号。拟证明原告为追回流失的国有资产于2011年11月23日向武汉仲裁委申请仲裁。证据10、民事裁定书（2014）鄂武汉中仲监字第00135号。证明武汉中院依法撤销武汉仲裁委员会（2011）武仲裁字第0001123号裁决书。
第四组证据：1、2011年3月29日产权登记信息查询单。2、2014年10月10日产权登记信息查询单。拟证明台北路153号6层产权人为姜军，建筑面积1475.88平方米、房屋所有权证号：岸2011002656、成交价885.53万元、姜军发证时间为2011.3.24。3、汉阳区人民检察院于2011年7月5日、2011年8月26日对姜军的讯问笔录。拟证明兴天科技公司没有支付房屋占有使用费（租金）。4、仲裁费、保全费票据。证明原告交纳的仲裁费82200元、保全费5000元。5、诉讼费票据。证明原告缴纳诉讼费69145元。6、房租收条、银行回单。证明姜军非法占有台北路153号6层房屋致使原告损失房产收益10.5万元。
被告兴天科技公司及被告姜军共同向本院提交的证据有：
一、2002年5月10日《武汉市电影发行放映公司第四届职工代表大会特别会议决议》，拟证明原告决定将位于武汉市江岸区台北街台北路153号6楼对外出售是经原告职代会同意的，履行了相关程序。
二、武文政（2005）35号《武汉市文化局关于将武汉影城部分楼层房屋资产置换的请示》，拟证明武汉市政府主管领导批复同意武汉影城的部分楼层房屋对外出售，原告决定将武汉市台北街台北路153号6楼对外出售，不存在原告所说的未按法定程序履行相关转让手续。
三、《合同》，拟证明2006年9月18日，原告与武汉怡兴华工有限公司、姜军三方决定出资设立武汉兴天科技发展有限公司。原告出资214.286万元，占股42.86%，被告姜军出资14.286万元，占股42.86%，怡兴公司出资71.428万元，占股14.29%。
四、武汉兴天科技投资发展有限公司企业信息咨询报告，拟证明被告兴天科技公司于2006年10月20日经武汉市工商行政管理局批准依法成立，原告出资214.286万元，占股42.86%。
五、华夏银行转账支票存根、记账凭证，拟证明原告于2007年7月12日将被告兴天科技公司214.286万元注册资金抽逃至原告账上。
六、《借款协议》、银行进账单，拟证明被告姜军为了填补原告抽逃的注册资金向怡兴公司借款215万元。
七、《律师函》，拟证明针对原告抽逃注册资金问题，被告兴天科技公司曾经委托律师去函要求原告予以纠正，并承担赔偿责任。
八、2009年9月4日《武汉市电影发行放映公司经理办公会会议纪要》，拟证明原告因抽逃资金，为避免经济纠纷，决定按适当调整后的市场价格出售武汉市江岸区台北路街台北路153号6楼给被告。
九、《武汉市存量房买卖合同》，拟证明原告与被告兴天科技公司在2009年9月25日约定台北街台北路153号6楼转让价为2800元每平方米。
十、借据，拟证明原告前总经理甘宜庆与被告姜军之间存在30万元的借贷关系，甘宜庆先借不还，其后向姜军索贿，姜军被动向其行贿。
十一、党政联系会议，拟证明出售台北街台北路153号6楼是经过原告与原告党委会一直通过的。
十二、《房地产土地价格评估报告书》，拟证明在出售涉案房屋之前，原告已于2011年2月22日委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对该房屋进行了评估，履行了相关手续，本次评估的估价结果为6000元每平方米。
十三、《武汉市存量房买卖合同》，拟证明原、被告在2011年2月25日重新约定台北街台北路153号6楼转让价为5420元每平方米。
十四、《代扣代收税款凭证》、《税收通用完税证》、《非税收入一般缴款书》、《通用手工发票》，拟证明被告已经按照6000元每平方米缴纳契税、印花税及相关手续。
十五、《房屋所有权证》、《国有土地使用权》，拟证明被告姜军依据双方约定已经合法取得台北街台北路153号6楼房屋所有权及土地所有权。
十六、《湖北省武汉市统一收款收据》（No1559966）、中信银行转账支票存根、《收条》，拟证明被告已经向原告支付了购房款135万元。
十七、《武汉市房屋产权登记信息查询单》，拟证明原告在2003年至2004年间以相同方式出售房产达2528.92元每平方米，原告所出售上述房产的成交价均低于评估价，成交价仅在评估价51%-82%之间。
经庭审质证：被告兴天科技公司对原告电影公司的第一组证据中1-9的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、讯问笔录只是甘宜庆和姜军有过这种行为，系为解决抽逃资金问题而签订的所说合同；2、借据只能证明甘宜庆先借姜军的钱不还；3、2800元／㎡的合同没有实际履行。对第二组证据，针对甘宜庆的判决书第21页的证言及周魏、刘勇的证言看出，当时的合同就是2800元／㎡的合同，我们认为三份证据的证明目的不能达到。第三组证据中，会议纪要没有人签名，真实性没有办法核实，我们不是会议的当事人，对买卖合同及补充协议及补充协议（二）真实性无异议，证明目的有异议，存量房买卖合同及补充协议及补充协议（二）本身没有履行。证据5中，2011年2月25日买卖合同真实性没有异议，证明目的有异议，该份合同已经履行，是双方真实意思表示。证据6中，该份证明的真实性没有办法核实，我方没有签字。证据7、8、9、10的真实性没有异议，证明目的有异议。第4组证据中，证据1、2的真实无异议；证据3、4的真实性，支付租金应看合同约定，而且与本案无关；证据5、6的真实性无异议。证据7的真实性没有异议；证据8与本案没有关系。
被告姜军对原告证据的质证意见是：对第一组证据中1-8讯问笔录的真实性无异议，证明目的有异议；证据9借据的真实性无异议，我们之间的借据不止30万，但借据与房子没有关系。第二组中，证据1-3的真实性无异议，证明目的有异议，甘宜庆借我30万元不还，我与周魏不相干，所以周魏没有收受我5万元。第三组中，证据1会议纪要和我无关，不表态；证据2、3、4的真实性无异议，证明目的有异议，是他们为了销包解决问题。证据5合同的真实性无异议，证明目的有异议，合同不是虚假的，我们按照该合同缴纳了税，合同是真实的。证据6、7、8的真实性没有异议，证明目的有异议；证据9、10的真实性无异议。第四组证据1、2、3、4真实性无异议，证明目的有异议；我让员工付租金，但他们没有付。证据5、6、7、8的真实性无异议。
原告电影公司对被告兴天科技公司、姜军提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性有异议，2002年，我公司没有这个职工代表大会组织，而且2002年没有集资款这个问题存在；2002年5月姜军没有成立兴天公司，甘宜庆还不是总经理，出售6楼如何定性还是无法确定的。形式上，主体还不具备，内容上，当时的对外销售不可能具体量化到具体楼层。证据2的真实性和合法性无异议，关联性有异议，市文化局该份文件的制作时间是2000年，而涉案房产的出售最早是在2009年开始实施。在文件的制作背景与目的已经完全改变的情况下再执行该文件已经没有任何意义。并且该决议要求“批准武汉影城的部分楼层房屋（不超过总面积的50%）按市场价格对外出售”，“出售部分房款的资金要加强管理，不得流失或挪作他用”。而涉案房产是否超过电影公司售房面积的50%并不清楚，售房价格明显低于市价，售房款也没有如期支付，国有资产已然流失。对比可知，涉案房产的出售不仅不适用该决议，而且已经违背了该决议的精神与内容。对证据3的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。该证据与本案无关，原告不予质证。证据4的合法性、真实性无异议，关联性有异议，资金转出之后，后期又回到兴天科技公司的账上。与本案房屋买卖合同无关。只是正常的往来款项，不能证明是抽逃资金。对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，即《借款协议》明确了借款用途为“用于兴天公司业务需要”。2份证据无法证明该借款用于填补原告抽逃的注册资金。证据7的真实性、合法性无法确认。关联性有异议。我们没有收到该份律师函。证据8的真实性、合法性、关联性均不予认可。通过原告提交的第2组第3项证据可知，该经理办公室会议实际是在甘宜庆的操控下召开的。甘宜庆虚构房产评估价格，串通周魏，制作的会议决议并非全体与会人的真实意思表示，会议纪要制作程序不合法，无法达到被告的证明目的。会议纪要与法院检察院纪要不一致。证据9的真实性、关联性无异议，合法性不予认可。证据10真实性无异议，合法性及关联性有异议。原告举证的第1组第9项证据，以及检察院对姜军和甘宜庆的笔录，法院的刑事判决均已认定该30万元借款的用途以及借条的来历，借款用途违法，借条的制作是出于胁迫，根本无效，另外，该借条无法证明甘宜庆先借后不还，无法证明甘宜庆向姜军索贿。证据11的真实性、合法性、关联性均有异议。检察院对姜军和甘宜庆的笔录以及法院的刑事判决书已认定电影公司党委书记周魏收取姜军的贿赂款，答应与甘宜庆合谋帮助姜军低价转让涉案房产。我们公司从来没有开过党政联席会议，原告对决议内容的合法性与真实性均不予认可。证据12的真实性、关联性均无异议，其合法性不予认可。对证据13的真实性、合法性、关联性均有异议。从我方提交的第三组第5-8项证据可以证明，该合同是姜军为了办理房产过户手续与甘宜庆合谋签订的虚假合同，原告不知，合同无效。证据14的真实性、合法性、关联性均无异议，但买卖合同无效，缴税的行为亦无效。证据15的真实性无异议，合法性、证明内容有异议。该证据无法证明姜军依据约定合法取得房屋所有权与土地所有权。其是否合法取得该房屋与土地使用权是本案的争议焦点，仅凭这一证据无法证明该权属来源的合法性。证据16中，其中60万元的收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该60万元是兴天公司支付给电影公司的，而涉案房产的购买人为姜军，故该款项的用途并不明确，对另外75万元的转账支票存根复印件不清楚，真实性无法确定，关联性有异议。该款项的用途不是购房款，是姜军借给甘宜庆用来偿还赌债的。电影公司并未收到该75万元。证据17的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该份证据与本案无关，即电影公司与其他民事主体之间发生的民事行为不能用于评判电影公司与被告之间的民事关系。该4处房产的出售时间均为2003-2004年期间。结合被告提供的证据2，该4份合同都是在当时的历史背景下进行的，达到了当时电影公司筹集资金的目的。而本案合同签订时间在2009年，客观情况已经完全改变，不能相提并论。另外，该4处房产的出售方式与涉案房产的出售方式并不相同。涉案房产是甘宜庆与姜军串通合谋私下处置的，并非原告的真实意思。
本院对原、被告的证据认证如下：1、对原被告就相对方提交的证据真实性无异议的本院予以确认，作为认定本案事实的依据。2、对各方就证据的证明目的有异议的证据本院将结合法院对甘宜庆、周魏、姜军的刑事判决认定的证据及本案查明的事实在本院认为中予以阐述。3、对被告提供的证据7，因原告否认收到过该律师函，被告方亦无能够证明原告收到该律师函的相关证据证明，对该证据本院不予认定。
经审理查明：2006年9月18日，电影公司、武汉怡兴化工有限公司（简称怡兴公司）、姜军签订合同，拟三方共同出资设立兴天科技公司，注册资本为人民币500万元，投资总额为人民币3500万元，其中，电影公司出资1500万元，占投资额42.86%，怡兴公司出资500万元，占投资额14.3%，姜军出资1500万元，占投资额的42.85%。2006年10月20日，经武汉市工商行政管理局江岸分局批准兴天科技公司依法成立。该公司注册资本为500万元，实收资本500万元。其中姜军出资214.286万元，出资比例为42.86%，武汉怡兴化工有限公司出资71.428万元，出资比例为14.29%，电影公司出资214.286万元，出资比例为42.86%。
2009年9月4日，电影公司总经理甘宜庆主持召开相关领导工作会议，就如何妥善处理“武汉兴天科技投资发展有限公司”等事宜进行了研究：拟将武汉兴天科技投资发展有限公司在影城大楼（六楼）租借办公用的房屋，在协商一致的前提下，按照市场（适当调整和评估）价格出售给该公司。电影公司将按照相关法律法规，与怡兴公司及姜军协商办理出资及股东变更手续。届时，电影公司将退出“武汉兴天科技投资发展有限公司”的一切经营活动。
2009年9月25日，电影公司与兴天科技公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定将武汉市江岸区台北路153号6楼部分建筑面积约600平米的房屋转让给兴天科技公司，转让价格168万元，并约定了付款方式、房屋交付时间，以及双方的违约责任。同日，双方另行签订《补充协议》，进一步明确了转让房屋的面积约600平方米，以房地局测绘的数据为准；转让价格为每平方米2800元；双方办理产权过户手续的时间为2010年12月份；电影公司退出兴天科技公司，兴天科技公司此前及今后的债权债务与电影公司无关。嗣后，由于出售房屋不能分割，上述《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》未实际履行。电影公司也未退出兴天科技公司。
2011年2月25日，电影公司与姜军签订武房字【01】第11199964号《武汉市存量房买卖合同》约定，电影公司将武汉市江岸区台北街台北路153号6层建筑面积1475.88平方米，用地面积124.41平方米。“房屋所有权证”号为“岸字第2010012416号”，“土地使用权证”号为“岸国用（2010）字第1675号”的房屋转让给姜军，转让价格800万元，并约定甲方（电影公司）应在收到乙方（姜军）全部房款3日内，将房屋交付给乙方。合同还对合同生效后办理房产转移过户的时间及违约责任进行了约定。
2011年3月11日，电影公司与兴天科技公司签订《补充协议二》约定：第一，由于国家政策规定产权房屋每单层楼层不得持有2个以上（包括2个）房屋所有权证和土地使用权证的原因，电影公司同意将6楼房屋总面积1475.88平方米过户给兴天科技公司，过户后电影公司仍然实际拥有上述面积中的756.79平方米的产权及使用权；第五，房款总额为2013452元（即面积719.09平方米，单价按每平方米2800元计算）以及付款时间；第六，兴天科技公司如果购买电影公司拥有的756.79平方米房屋，需依照国家相关法律规定按现有市场价格交易。第七，兴天科技公司取得6楼的房产及土地权属后未经电影公司同意，不得擅自进行买卖交易及其他处置。同日，姜军向电影公司出具《承诺书》，承诺按照电影公司与兴天科技公司2011年3月11日签订的购房《补充协议》条款执行。姜军作为承诺人签名，兴天科技公司亦在《承诺书》上加盖了印章。
2011年3月17日，电影公司与姜军办理了房产过户手续。姜军取得了武汉市江岸区台北街台北路153号6层的范围所有权及土地使用权。办理过户手续时，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司出具武华评（2011）第022214号《房地产交易课税价格结果报告单》，表明武汉市江岸区台北街台北路153号6层房屋评估课税单价为每平方米6000元。2011年1月至2月期间，姜军将甘宜庆借用的13.5万元、1.5万元及60万元的承兑汇票让甘宜庆于2011年2月17日出具了一张有甘宜庆签名并加盖了电影公司公章的收条。该收条载明；今收到姜军房款（六楼）柒拾伍万元整。2011年3月23日，姜军通过转账向电影公司支付购房款60万元。同月28日，电影公司开出盖有公司财务专用章的收款收据称收到兴天科技公司60万元。
2011年11月1日，武汉市汉阳区人民法院（2011）阳刑一初字第00314号《刑事判决书》，该判决查明，2009年9月，被告人姜军为感谢电影公司法定代表人甘宜庆及党委书记周魏在该公司向其转让位于武汉市江岸区台北路153号六层部分房产中为其谋取不正当利益，向甘宜庆、周魏行贿共计人民币300000元。该判决书判决姜军犯行贿罪，判处有期徒刑10个月，缓刑1年。
2011年10月31日，武汉市汉阳区人民法院（2011）阳刑一初字第00291号《刑事判决书》判决，电影公司原委员会书记兼副总经理、武汉长江网点网络连锁管理有限公司总经理周魏犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处没收财产人民币30000元。
2012年12月17日，武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中刑初字第00113号《刑事判决书》判决，电影公司原总经理甘宜庆犯受贿罪，挪用公款罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。
另查明，2011年11月23日，电影公司作为申请人向武汉仲裁委员会就其与姜军于2011年2月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：武房字01第11199964号）申请仲裁。2014年5月29日，武汉仲裁委员会作出（2011）武仲裁字第0001123号《裁决书》，裁决认定：1、电影公司的原总经理与姜军之间没有证据证明双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形。2、国有资产的审批及评估规定是管理性规范，不是效力性规范。房屋交易行为及当事人约定的交易价格与该交易课税价格结果比较，并没有明显低于市场价格，不能认定为造成国有资产损失。3、电影公司与姜军签订的武房字01第11199964号《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，也不存在恶意低价转让，为有效合同；《补充协议二》是电影公司与兴天科技公司签订的，与本案争议的武房字01第11199964号《武汉市存量房买卖合同》的双方当事人不同，不能认定是武房字01第11199964号《武汉市存量房买卖合同》的补充，相关当事人可作为另一合同关系另行主张权利。仲裁庭据此驳回电影公司要求确认武房字01第11199964号《武汉市存量房买卖合同》无效及恢复权利登记的仲裁请求。
2014年8月，电影公司不服武汉仲裁委员会（2011）武仲裁字第0001123号裁决书，向本院申请撤销仲裁裁决。2014年9月24日，本院作出（2014）鄂武汉中仲监字第00135号《民事裁定书》，认定：电影公司与姜军于2011年2月签订的武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》未经有权机关审批，双方也未按照签约时的评估价格每平方米6000元进行交易，实际按照姜军与电影公司原总经理甘宜庆、原书记周魏之间通过行贿、受贿所确定的价格每平方米2800元履行，两价格差别巨大。故仲裁庭在确定本案争议的武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》效力时所认定事实和法律关系，与发生法律效力的（2011）阳刑一初字第00314号、（2011）阳刑一初字第00291号、（2012）鄂武汉中刑初字第00113号刑事判决书的认定相冲突，其裁决结果可能会造成国有资产流失，违背社会公共利益。因此，电影公司的本项撤裁理由成立。裁定撤销武汉仲裁委员会（2011）武仲裁字第0001123号裁决。
本院认为，《中华人民共和国企业国有资产法》（以下简称《企业国有资产法》），是规制国有企业成立、改制、与关联方的交易、资产评估、转让、国有资产经营预算、监督的强制性规范。本案中，电影公司系国有全资企业，其在出售资产时应当依照上述法律规定对出售资产进行评估，并报请国资管理部门批准。然，电影公司不论是与兴天科技公司，还是与姜军签订武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》时，均未经国有资产管理部门审批。姜军在诉讼中提交的2000年4月30日武汉市文化局报请批准电影公司出售部分楼层房屋的文件，系《企业国有资产法》2009年5月1日实施前九年，而交易行为发生在《企业国有资产法》实施后，故，不符合《企业国有资产法》对国有资产出售时应当报请国资管理部门审批的规定。其次，电影公司与姜军于2011年2月签订武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》时约定房屋买卖价格为800万元。电影公司委托武汉华汉房地产评估咨询有限公司对出售房屋进行评估的价格为单价每平方米6000元，合计总价为8855280元。但实际交易中，姜军是按照其向电影公司出具的《承诺书》，承诺按照电影公司与兴天科技公司在2011年3月11日签订的购房《补充协议》条款执行。而根据目前查明的事实和证据表明2011年3月11日电影公司与兴天科技公司签订的补充协议仅为《补充协议二》，而《补充协议二》的核心内容是买卖房屋的每平方米单价为2800元。且根据查明的事实来看，目前只能证明姜军向电影公司支付购房款60万元。虽然该款项为兴天科技公司向电影公司支付，但姜军系兴天科技公司的法定代表人，在其以兴天科技公司名义以及个人名义与电影公司原总经理甘宜庆、原书记周魏商议房屋买卖、签订《武汉市存量房买卖合同》、实施房产交易过程中均由其作为，既沿用了兴天科技公司与电影公司的《补充协议二》的约定，也实际支付上述款项，电影公司亦出具收条注明收到房款。另外的75万元，根据姜军在2011年7月5日在汉阳看守所的询问笔录以及本院（2012）鄂武汉中刑初字第00113号刑事判决书对姜军支付的70万元房款认定为电影公司原总经理甘宜庆截留，用于偿还个人赌债及日常消费等。可以认定姜军在明知甘宜庆为还赌债的情形下而支付给了甘宜庆个人，并非入电影公司账目，故不能认定该75万元为支付购房款。但以上支付的60万元购房款远远低于电影公司与姜军于2011年2月签订武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》时约定房屋买卖价格为800万元，现姜军也没有证据证明其后向电影公司继续缴纳房款的情形。故本院认定双方没有按照签约时的评估价进行交易而是按照电影公司与兴天科技公司在2011年3月11日签订的购房《补充协议二》执行，明显低于评估价格进行交易。另根据已经发生法律效力的（2011）阳刑一初字第00314号刑事判决书认定，姜军为谋取不正当利益，向国家工作人员行贿，构成行贿罪被判处刑罚。（2011）阳刑一初字第00291号、（2012）鄂武汉中刑初字第00113号刑事判决书均认定，原电影公司的书记周魏、原总经理甘宜庆身为国有企业中从事公务的人员，利用职务上的便利，为他人谋取利益单独或伙同他人收受贿赂，其行为构成受贿罪，均被判处刑罚。以上综合可认定姜军为达到低价购买电影公司房产而与原负责人存在串通低价处置国有资产的情形。
综上，姜军作为在与武汉怡兴化工有限公司、电影公司共同出资设立兴天科技公司并担任法定代表人期间，采取向电影公司原总经理甘宜庆、原书记周魏行贿的方式，以兴天科技公司及个人名义分别与电影公司签订《武汉市存量房买卖合同》（武房权房字【岸】第200304571号）、《补充协议》、《补充协议二》、武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》，并以武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》办理房地产过户手续的行为，不仅违反了《企业国有资产法》规制国有企业出售国有资产时应当由履行出资人职责的机构决定，并报请国有资产管理部门批准后进行市场评估的规定，且有与电影公司的原总经理甘宜庆、原书记周魏串通低价处置国有资产的情形。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，应依法确认电影公司与兴天科技公司于2009年9月25日签订的（武房权房字【岸】第200304571号《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议》与《补充协议二》及电影公司与姜军于2011年2月25日签订的（武房字［01］第11199964号）《武汉市存量房买卖合同》无效。上述合同无效后，电影公司、姜军应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，即：电影公司应将收取姜军支付的房款退还给姜军，姜军应将江岸区台北街台北路153号6层房屋权属登记恢复至电影公司名下。对于电影公司在本案中要求兴天科技公司腾退其所占有的房屋以及兴天科技公司、姜军连带赔偿其案涉房屋占有使用费105000元请求，因该案涉房屋系兴天科技公司成立后以租借方式取得，其后才发生本案买卖合同关系。买卖合同确认无效后，双方间的租借法律关系仍然存续，且与本案不属同一法律关系，本院不予一并审理。故，电影公司的上述请求，本院不予支持。对于电影公司主张兴天科技公司、姜军在本案中承担前述仲裁费82200元、保全费5000元的请求，亦因其系为（武房字［01］第11199964号）《武汉市存量房买卖合同》无效而提起的仲裁所缴纳的费用，本院亦不予支持。
对此，本院依照《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告武汉市电影发行放映公司与被告武汉兴天科技投资发展有限公司签订的（武房权房字［岸］第200304571号《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》及与被告姜军签订的（武房字［01］第11199964号《武汉市存量房买卖合同》无效；
二、被告姜军应于本判决生效之日起三十日内将武汉市江岸区台北街台北路153号6层房屋权属登记恢复至原告武汉市电影发行放映公司名下；
三、驳回原告武汉市电影发行放映公司其他诉讼请求。
本案诉讼费69145元由被告武汉兴天科技投资发展有限公司、被告姜军负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏丽华
审 判 员 蹇鹏飞
人民陪审员 曾红胜
二〇一六年九月十二日
书 记 员 周 靓