湖南省岳阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘0621行初67号
原告周海荣，女，汉族，1981年3月28日出生，住湖南省岳阳县。
委托代理人方豪，男，汉族，1979年12月13日出生，住湖南省平江县。
被告岳阳县房地产管理局，住所地岳阳县荣家湾镇贺坪路36号。
法定代表人陈铭，局长。
委托代理人侯向荣，男，汉族，1968年6月22日出生，岳阳县房地产管理局法制股股长，住岳阳县。
委托代理人陈亚楠，湖南微水律师事务所律师。
第三人岳阳县天祥房地产开发有限公司，住所地岳阳县荣家湾镇怡和花园8栋。
法定代表人黄训洪，执行董事。
第三人岳阳县农村信用合作联社，住所地岳阳县荣家湾镇东方路**号。
法定代表人郑少华，理事长。
委托代理人孙三红，男，汉族，1976年9月1日出生，鹿角信用社副主任，住湖南省岳阳县。
原告周海荣不服被告岳阳县房地产管理局（下简称县房产局）房屋抵押登记行政行为一案，于2017年9月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月30日公开开庭审理了本案。原告周海荣及其委托代理人方豪、被告县房产局的委托代理人侯向荣、陈亚楠、第三人岳阳县农村信用合作联社（下简称县信用联社）的委托代理人孙三红到庭参加了诉讼，被告县房产局的主要负责人没有出庭。第三人岳阳县天祥房地产开发有限公司（下简称天祥公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月22日，原告周海荣与第三人天祥公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人天祥公司取得预售许可的预售商品房浔阳花苑A栋207-214、121、114共十间房屋，并交付了购房款。2014年3月20日，第三人天祥公司因需资金周转向第三人县信用联社借款，双方签订了《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，约定用第三人天祥公司开发的浔阳花园商品房的A栋207-214、114共九个间房屋作抵押担保，并在被告县房产局办理了预购商品房抵押登记。原告周海荣认为被告县房产局为第三人县信用联社办理的抵押登记侵犯了其合法权益。
原告周海荣诉称，2012年3月22日，原告周海荣与第三人天祥公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人天祥公司取得预售许可的预售商品房浔阳花苑A栋207-214、121、114共十间房屋。合同签订后，原告周海荣按约支付了相应的对价，合同约定自双方签订之日生效，由第三人天祥公司自合同生效之日起30日内向被告县房产局申请备案登记。事后，第三人天祥公司并未按合同约定向被告申请登记备案。同年5月，原告将购买并已交付的商品房进行装修经营。原告周海荣经营期间，第三人天祥公司于2014年3月20日与第三人信用社签订《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，将已出售给原告周海荣的房产作为未售房产进行抵押贷款，并隐瞒真实买房情况，提供虚假证明材料向被告县房产局申请办理了在建工程抵押登记。2017年6月29日，第三人天祥公司的法定代表人黄训洪因上述抵押贷款行为构成骗取贷款罪，被岳阳县人民法院判处徒刑。由于被告县房产局违反规定未履行审查义务，为第三人县信用联社办理抵押登记，造成原告周海荣权益受损。为此，原告周海荣为维护自身合法权益，特具状起诉。
原告周海荣向法庭提供了四组证据、法律依据：第一组证据：207-114商品房买卖合同一份、114房屋买卖合同一份、天祥公司收据。该组证据拟证明原告于2012年3月22日购买了天祥公司已经取得商品房预售许可的房屋207-214、114八个商铺一个门面以及原告周海荣依合同约定已经支付房款的事实。因房屋漏水，部分维修款没有支付；第二组证据：水电费证据、办学许可证。该组证据拟证明2012年7月份原告周海荣购买房屋后就装修了房屋，开展办学经营，该组证据的时间均在2014年3月22日以前，原告周海荣购买该商品房已经交付且使用的事实；第三组证据：房地产抵押权设立登记申请书、双方资产定价意见书、商品房预售许可证、天祥公司机构代码证、浔阳花苑房门面登记表、最高额借款合同和最高额抵押合同、（2017）湘0621刑初89号判决书。该组证据拟证明：1、抵押的207-214、114系原告周海荣购买且已经支付全部购房款的事实。2、在办理抵押登记过程中，抵押人隐瞒了该房屋已经出售给原告的事实。3、证明抵押人提供虚假资料办理抵押登记骗取贷款的事实。4、证明被告县房产局为第三人县信用联社所办理抵押登记依据的事实不合法，办理抵押登记的材料不合法，因此在事实和材料不合法的情况下作出的登记行政行为丧失了合法性的基础。第四组证据：海南法院的一个案例，名称为海南开发商将已售房屋抵押，法院判决撤销抵押登记。该组证据拟证明本案原告周海荣已售房屋被违法办理抵押，依该案例更应当判决撤销抵押登记。
被告县房产局辩称，因原告周海荣诉我单位撤销在建工程抵押登记行政行为一案，现我单位针对起诉状答辩如下：一、本案的商品房抵押登记合法有效，原告周海荣要求撤销浔阳花园A栋207－214、121、114共10个商品房抵押登记的理由不能成立。天祥公司因需资金周转向县信用联社借款，双方签订了抵押借款合同，约定用天祥房公司开发的浔阳花园商品房的A栋207－214、121、114共10个商品房作抵押担保，然后抵押权人和抵押人共同向答辩人县房产局申请办理抵押权设立登记。答辩人通过查证，用于抵押的商品房在答辩人处没有出售给他人的商品房预售登记备案或进行了房屋产权登记，房屋的所有权属天祥公司，因此，答辩人只能依法履行职责办理抵押登记手续。本案抵押权设立登记的行政行为符合法律规定，合法有效，并且涉及到抵押权人第三人县信用联社的合法权益，原告周海荣要求撤销的理由不能成立。二、原告周海荣与天祥公司所签订的房屋买卖合同没有物权的效力。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋买卖未经登记。三、原告周海荣并未取得该房屋所有权，原告周海荣在诉状中提出，其于2013年3月22日与第三人天祥公司签订《商品房买卖合同》，购得浔阳花园商品房的A栋207－214、121、114共10个商品房，这样原告周海荣与第三人天祥公司仅仅是一种合同之债关系，购房合同是否有效，是否解除，是否违约都不得而知。而本案中在该房屋上所设定的抵押权是一种物权，根据物权优先债权的原则，抵押权应优先受到法律的保护，原告周海荣要求撤销抵押登记的请求与法律规定相违背。综上所述，答辩人县房产局在本案中的抵押登记合法有效，原告周海荣要求撤销浔阳花园A栋207－214、121、114共10个商品房的抵押登记请求与法律规定相违背，故请依法驳回原告周海荣的诉讼请求。
被告县房产局向法庭提供了两组证据、依据：第一组证据：房地产抵押权设立登记申请书、双方资产定价意见书、商品房预售许可证、天祥公司机构代码证、浔阳花苑房门面登记表、授权书、黄训洪身份证复印件。拟证明：1、抵押权人县信用联社与抵押人天祥公司共同向县房产局申请抵押登记。2、用于抵押的浔阳花园A栋207-214、114、122、124共11个门面是天祥公司开发，并通过查实，申请用于设立抵押的门面没有商品房预售备案登记记录，所有权属抵押人天祥公司；第二组证据：天祥公司股东会决议、最高额借款合同和最高额抵押合同、2014009号预购商品房抵押证书。拟证明：1、自2014年3月20日至2017年3月20日期限内最高额抵押借款额度为490万元。2、办理了抵押登记手续。
第三人天祥公司未答辩、未提交证据。
第三人县信用联社述称，因原告周海荣诉县房产局、县信用联社、天祥公司撤销在建工程抵押登记行政行为一案，现县信用联社针对起诉状答辩如下：一、原告周海荣不具有诉讼主体资格，应驳回起诉。房屋登记管理行政行为的产生，是基于被登记房屋权利人申请登记其权利时开始，才被纳入行政管理范围。本案中原告周海荣基于买卖合同形成的债权，没有登记，不属于登记行政行为管理范围。被告县房产局对房屋登记管理行为没有给原告周海荣基于买卖合同形成的债权在行政管理上产生影响，与登记行政行政行为没有利害关系，因此原告周海荣不具有行政诉讼原告主体资格。二、原告周海荣与天祥公司所签订的房屋买卖合同没有物权的效力，不能对抗答辩人所享有的抵押担保物权。原告周海荣在诉状中称其于2012年3月22日与天祥公司签订了《商品房买卖合同》，购买了天祥公司所开发的商品房，但未到县房产局进行商品房预售登记备案或进行房屋产权登记，如果一方违约，只能按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”处理，不具有物权效力。第三人天祥公司的法定代表人黄训洪因房地产开发需资金周转，向答辩人县信用联社借款，第三人天祥公司用其所开发的浔阳花园A栋207－214、114、122、124共11个门面作抵押担保，2014年3月20日签订了《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》，约定自2014年3月20日至2017年3月20日期限内最高额抵押借款额度为490万元，并向被告县房产局申请办理了抵押登记，该抵押权属担保物权范畴，具有排他性。根据“物权优先债权”的原则，原告周海荣与第三人天祥公司的商品房买卖合同债权，不能对抗答辩人县信用联社对浔阳花园A栋207－214、114、122、124共11个门面的抵押担保物权。三、本案的商品房抵押登记合法有效，原告周海荣要求撤销抵押登记的理由不能成立。本案抵押权的设立登记是由抵押权人和抵押人共同向县房产局提出申请，并提供了设立抵押登记的相关材料。县房产局通过查证，用于抵押的商品房没有出售给他人的预售登记备案或房屋产权登记，房屋的所有权属天祥公司，在此情况下，县房产局依法办理了抵押登记，基于公示公信原则，答辩人县信用联社才发放贷款本金490万元。本案抵押权设立登记的行政行为不但合法有效，而且还涉及到答辩人县信用联社的合法权益，原告周海荣要求撤销抵押登记的理由不能成立。四、原告周海荣起诉超过了起诉期限。本案抵押权设立登记是2014年3月20日，至原告提起行政诉讼已超过3年时间，明显超过了行政诉讼的起诉期限。综上所述，原告周海荣不具有本案的诉讼主体资格，起诉超过了起诉期限，所诉的事实和理由不能成立，要求撤销抵押登记的请求与法律规定相违背，为了维护答辩人县信用联社的合法权益，请依法驳回原告周海荣的起诉或驳回其诉讼请求。
第三人县信用联社向法庭提供了三组证据、依据：第一组证据：最高额借款合同，拟证明：1、天祥公司的法定代表人黄训洪因房地产开发需资金周转，向县信用联社借款。2、贷款方式是抵押贷款。3、约定2014年3月20日至2017年3月20日期限内最高借款额度为490万元；第二组证据：最高额抵押合同、抵押门面清单、房屋分成分户平面图2页、商品房抵押证书，拟证明：1、天祥公司用其所开发的寻阳花园A栋207-214、114、122、124共11个门面作为本案借款作抵押担保。2、抵押人为自2014年3月20日至2017年3月20日期限内借款最高额度为490万元的贷款提供最高额抵押担保。3、在县房产局办理了抵押登记手续；第三组证据：湖南省农村信用社借款借据、存款凭证。拟证明县信用联社按约定发放贷款，至今尚欠490万元贷款本金及利息。
经庭审质证，被告县房产局对原告周海荣提供的四组证据、依据质证如下：1、商品房购买合同复印件真实性提出质疑，必须经过天祥公司来确认。2、原告所提供的买卖合同仅仅只有114和121房屋的买卖关系。3、即使签订了买卖合同，他们之间仅仅是合同债权关系。4、就原告所提供的收款收据，第一，真实性存在异议，因为该收据是复印件，对合法性提出异议，房地产开发商收款必须出具发票，用收条来主张权利没有法律效力。购房款是否交清应当由天祥公司核对。从2016年2月份民事诉讼查明购房款未付清，才与天祥公司发生纠纷，就合同是否履行还是补救存在争议。在原告周海荣所提供合同的第十五条规定，房屋交付一年以内由出卖人和买受人到房屋登记机关办理产权手续。对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联；第三人县信用联社对原告周海荣提供的四组证据、依据质证如下：第一、二、四组证据跟被告质证意见一致。对第三组证据刑事判决书没有异议，黄训洪跟他说话和做的不一致，抵押贷款时说房子是租给他们的，事实出来后说只说了收了80万的款项。其他跟被告县房产局质证意见一致；原告周海荣对被告县房产局提供的两组证据质证如下：第一组证据中登记申请书真实性、合法性均有异议，对资产定价意见书、门面登记表、授权书有异议，对预售许可证、组织机构代码证没有异议。第二组证据：股东会决议真实性、合法性、关联性均有异议。对于最高额抵押贷款合同和抵押合同没有异议，抵押证书可以证明第三人天祥公司违法将房产进行抵押。对证明目的没有异议；第三人县信用联社对被告县房产局提供的两组证据没有异议；原告周海荣对第三人县信用联社提供了三组证据、依据质证如下：第一组证据真实性没有异议，但是用以办理抵押登记的借款合同不合法；第二组证据真实性没有异议，但该组证据不合法，借款合同和第三组证据不能达到证明目的，发放贷款期限是2015年4月份，与合同约定不相符；被告县房产局对第三人县信用联社提供的三组证据、依据的真实性、合法性、关联性没有异议。
本院对上述证据认证如下：对原告周海荣提供的第一、二、三组证据，被告县房产局提供的两组证据，第三人县信用联社提供的三组证据，对证据来源合法，可以反映案件事实，本院对其真实性予以认可。对原告周海荣提供的第四组证据本院不予采信。
经审理查明，2012年3月22日，原告周海荣与第三人天祥公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人天祥公司取得预售许可的预售商品房浔阳花苑A栋207-214、121、114共十间房屋。合同约定买卖自双方合同签订之日生效，由第三人天祥公司自合同生效之日起30日内向被告县房产局申请备案登记。合同签订后，原告周海荣按约支付了相应的对价,但第三人天祥公司并未按合同约定向被告县房产局申请登记备案。2012年5月，原告周海荣对与第三人天祥公司约定买卖的浔阳花苑A栋207-214、121、114共十间房屋进行装修，并在装修房屋内开办了岳阳县剑桥英语学校，经营至今。2014年3月20日，第三人天祥公司因资金周转与第三人县信用联社签订《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，在原告周海荣不知情的情况下将包括已与原告周海荣签订买卖合同的浔阳花苑A栋207-214、114共九间房屋在内的房产作为未售房产进行贷款抵押，并于2014年3月24日向被告县房产局申请办理了编号为浔阳2014009《岳阳县预购商品房抵押证书》的抵押登记。原告周海荣遂向法院起诉，认为被告县房产局未了解抵押房屋的出售情况，将已出售房屋办理了预购商品房抵押违法，请求依法撤销被告县房产局为第三人天祥公司与第三人信用社办理的浔阳花苑A栋207-214、114共九间房屋的预购商品房抵押登记。
本院认为，2014年11月25日前，被告县房产局主要担负着全县房地产行政管理、房地产行业管理、房地产市场管理、房地产开发、物业管理、住房制度改革等职能任务。依法办理房产抵押登记是其法定职责。关于周海荣原告主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。本案中第三人天祥公司在2012年3月22日就已与原告周海荣签订了《商品房买卖合同》，其合同未违反法律规定，已实际履行。合同签订后，第三人天祥公司即将浔阳花苑A栋207-214、121、114共十间房屋交付给原告周海荣，并装修经营至今。原告周海荣对上述十间房屋所有权的取得具有高度可期待性，并基于商品房购买合同对上述房屋合法占有，对房屋的占有具有合法性、正当性。被告县房产局在该合同房屋上设立预购商品房抵押登记将对原告的合法权益产生实际影响，该行政行为当然与原告周海荣具有利害关系，所以原告周海荣是本案的适格主体。被告县房产局办理编号浔阳2014009《岳阳县预购商品房抵押证书》抵押登记程序违法。《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《城市房地产抵押管理办法》第二十七条之规定，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。本案中第三人天祥公司和第三人县信用社之间没有签订生效的预购房屋合同，不属于预购商品房买卖行为，却办理预购商品房抵押登记，明显违反了房地产抵押登记程序。其次，本案当中的抵押房屋早在2012年5月前就已交付，并实际投入使用。且开办的岳阳县剑桥英语学校规模较大，为广大市民所知。因此，本案抵押房屋权属存在争议，权属有争议的房产不得抵押。《房屋登记办法》第十九条第一款第（四）项之规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。被告县房产局在第三人申请预购商品房抵押时对抵押房屋进行了实地查看，但没有对关键的实际占有人进行了解，实地查看表的结果与实际情况明显不相符。被告县房产局作为房屋抵押权利登记机构在实地查看时应当注意到抵押房屋正处于经营当中，该房屋的权属可能会有争议，权属有争议的房产不得办理抵押登记，但被告没有进一步深入了解抵押房屋的实际情况就为抵押房屋办理了预购商品房抵押登记，属未尽合理注意义务。关于原告周海荣起诉是否超过了起诉期限问题。2012年3月22日原告周海荣与第三人天祥公司就签订了房屋买卖合同，并实际占有。虽然本案抵押权设立登记是2014年3月20日，但《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”显然原告周海荣的起诉没有超过起诉期限。
综上所述，被告县房产局在办理编号浔阳2014009《岳阳县预购商品房抵押证书》抵押登记缺乏事实依据，对申请人申请的抵押登记的材料没有尽到合理审查义务，违反了抵押登记程序，明显不当，损害了利害关系人的合法权益。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）、（六）项之规定，判决如下:
撤销被告岳阳县房产局于2014年3月24日作出的权证号为浔阳2014009预购商品房抵押登记行政行为。
案件受理费50元，由被告岳阳县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于岳阳市面上中级人民法院。
审 判 长 徐大兵
人民陪审员 易勋荣
人民陪审员 吴岳忠
二〇一七年十一月七日
书 记 员 周桠磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第六十四条、第七十条
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。
有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。
第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
《城市房地产抵押管理办法》第三条、第二十七条
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
《房屋登记办法》第十九条
第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。