江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初2159号
原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭兆欣，男，1987年11月15日生，汉族，住赣州市章贡区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师。
被告：黄隆强，男，1979年4月22日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司与被告黄隆强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭兆欣、刘海华，被告黄隆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并要求被告立即腾空房屋并退还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金37170元(按合同约定租金暂从2016年5月计算至2016年11月，之后按合同约定计算至被告实际腾退房屋之日止)；3、判令被告立即向原告支付违约金11151元(按拖欠租金总额的30%计算，暂从2016年5月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计48321元。4、本案诉讼费用由被告承担。2017年5月10日，原告提交变更诉讼请求申请书，撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2015年12月8日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园B区02号商铺房屋的承租权，并与原告签订《租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为五年，自2016年3月1日至2021年2月28日，第一年月租金5310元，第二年月租金在第一年月租金基础上递增2%，第三年开始在前一年月租金基础上递增4%；2、被告应于每月的15日前支付本月租金总额，若有拖欠，从约定交付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、若被告拖欠租金累计达壹个月，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告仅缴纳2016年3月份、4月份的租金后，自2016年5月起开始拖欠租金，至2016年11月已累计拖欠租金7个月。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如诉请。
被告黄隆强辩称，本人黄隆强于2015年11月29日，通过公平、公正、公开的竞标方式拍得位于黄金家园B区2号店铺的租赁经营权，并于2016年1月交付使用。根据租赁合同第十三条约定，我对房屋进行装修，须向原告提交申请，但我提交装修申请后，原告一直未给予书面回复。根据租赁合同第十七条的约定，未经原告同意及有关部门批准，擅自改变出租房屋用途的，要向原告赔偿。因此导致装修中断，后续和房管站多次交涉沟通未果，导致店铺至今不敢装修。时至今日，原告对装修申请仍未给予书面回复，现原告要求我缴纳租金，我认为由于原告的原因，未能对我提交的装修申请及时回复而导致我店面无法装修和经营，可减免2016年3、4、5、6月租金，补回2016年1-3月给予店铺装修时间，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司为支持其诉请，向本院提供了以下证据：
1、原告的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，证明原告的身份和诉讼主体资格；
2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
3、拍租资料、拍租报名表、拍租成交确认书、拍卖纪录，证明被告通过公开竞价拍租方式承租店面并对承租房屋的现状进行了审验，对承租房屋的全部情况（含瑕疵）已完全知悉认可，未提供任何异议；
4、《房屋租赁合同》，证明被告承租涉案标的物的事实以及租金、违约金相关约定情况；
5、黄金家园B区非住宅验收单，证明原告已于2015年12月11日将涉案房屋交付给被告并完成验收的事实；
6、情况说明，证明被告欠租及原告多次催告被告支付拖欠租金的事实。
被告黄隆强为证实其主张，向本院提供了以下证据：
1、装修回复申请，证明我们一直没有使用，到现在也没有回复我，导致我的房屋一直无法使用，所以拒付租金；
2、江西燕兴物业管理有限公司收款收据复印件，证明第二次递交了申请，到现在还没有回复我；
3、租赁合同复印件，证明租赁合同第13条，明确表示要经过甲方的书面同意才能装修；第17条中规定，擅自改变用途的，需要赔偿损失，所以我一直不敢擅自装修；
4、发票，证明被告已缴纳5月份房屋租金情况；
5、储蓄对账单，证明被告缴纳房租情况。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据6，被告提供的证据1客观真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供的证据2与本案没有关联性，本院不予采信。
经过开庭审理、当事人举证，依据有效证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：经原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的委托，江西赣州华海拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（B区）经营性非住宅商铺进行拍租。2015年11月29日，被告黄隆强通过竞拍，取得了02号商铺店面的五年承租权。2015年12月8日，赣州市保障性住房建设运营有限公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积295平方米。该房屋状况经乙方验收符合承租条件；租赁期限为五年，自2016年3月1日至2021年2月28日止，合同签订后，甲方应于2015年12月20日前将房屋交付给乙方；租金不含物业管理费，第二年月租金在第一年月租金基础上递增2%，第三年开始在前一年月租金基础上递增4%，即第一年月资金5310元，第二年月租金5416元，第三年月租金5633元，第四年月租金5858元，第五年月租金6092元，乙方应于计租之日起每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门代收或交至辖区内房管所。若有拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金18276元，水电保证金1500元；甲方按现状出租，租赁期间，乙方需对租赁房屋进行装修，须征得甲方书面同意并符合城市市容规划要求和小区的管理规定；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。2015年12月11日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认电表读数为0，水表读数为0，店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙4把。验收完毕后，被告在该验收单上签字。另查明，截止至2017年9月15日，被告已向原告缴纳了第一年度6个月租金，合计31860元（5310元/月×6）。接收店面后，被告即装修店面二楼开办了培训教育机构。2016年6月，因经营需要，被告向原告提交店面一、二楼装修申请，但因被告装修不符合合同约定，原告未同意其申请，被告因此拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。
本院认为，被告黄隆强以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市保障性住房建设运营有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担相应的民事责任。原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就被告承租房屋2016年3月至2016年11月的租金进行审理，被告截止至2017年9月15日已经向原告交纳了6个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告实际所欠原告的租金应为三个月的租金共计15930元。对原告要求被告向原告支付违约金11151元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告提出因原告一直未书面同意被告装修事宜导致被告无法装修和经营应免交租金，这并不能作为被告拒缴租金的正当理由，故对该辩论意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄隆强应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金15930元；
二、被告黄隆强应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金4779元（按拖欠租金总额的30%计算）；
三、上述判决，限被告黄隆强在本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1008元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担252元，被告黄隆强承担756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
人民陪审员 廖肇忠
人民陪审员 廖优萍
二〇一七年九月二十一日
代理书记员 曾媛平