河北省邯郸市复兴区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0404执异34号
案外人：张玉娇，女，1988年1月14日出生，汉族，户籍所在地邯郸市丛台区。
申请执行人：马雪平，女，1991年1月10日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人:张书红、刘珊，河北神威律师事务所律师。
被执行人：李忠信，男，1972年10月1日出生，户籍所在地邯郸市邯山区。
被执行人：王灵利，女，1973年12月20日出生，汉族，户籍所在地邯郸市邯山区。
被执行人：申晓海，男，1979年5月15日出生，汉族，户籍所在地邯郸市邯山区。
被执行人：邯郸市章皓商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区光明商贸中心A栋10楼B户。组织机构代码：68431429-6。
法定代表人：任现增，该公司董事长。
被执行人：江彦军，男，1978年5月1日出生，汉族，户籍所在地邯郸市邯山区。
本院在执行马雪平与李忠信、王灵利、申晓海、邯郸市章皓商贸有限公司、江彦军民间借贷纠纷一案中，案外人张玉娇于对执行标的邯郸市邯山区和平路新新家园15号楼1单元9号房产提出书面异议，认为被执行人江彦军已将该房产卖予案外人并已实际交付，应中止对该房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张玉娇称，异议人与被执行人江彦军于2014年4月10日签订了房屋买卖协议，并于2014年4月17日向江彦军提供的账户汇入购房款四十万元，后于2014年4月20日支付现金十万元，2014年5月8日转款六万元，2014年8月9日转款四万元。至此购房款全部付清。此后异议人多次要求江彦军到房管局作变更登记，江彦军以银行贷款没还完，无法变更为由多次推脱，始终无法办理产权登记。经异议人多次催促，2015年春节后被执行人将上述房屋的钥匙交给异议人，将房屋正式交付异议人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”请求法院中止对上述财产的执行。
案外人为证明其主张提交证据如下：1、二手房买卖合同一份；2、中国银行交易明细清单三份；3、收到条三份。4、产权证复印件一份；5、水费交款通知单二份；6、燃气交款通知单一份。7、物业费交款收据一份。
申请执行人马雪平称，一、本案所涉及到的房屋买卖合同名为买卖实为借贷，张玉娇与江彦军之间不存在房屋买卖关系。双方签订的买卖合同第六条约定“甲方（江彦军、李志华）可以在乙方（张玉娇）交付完全款后的三个月内原价回购上述房屋。超出回购期回购应当向乙方支付30%的违约金及3%的月利息，至付清乙方全部房款为止。”由该条款可知，张玉娇与江彦军之间实际上系借贷关系，并非房屋买卖关系。而且江彦军在执行阶段提出异议时认可涉案房屋系其个人所有，二人有恶意串通妨碍执行的嫌疑。二、张玉娇并未实际占有使用涉案房屋。马雪平与李忠平、江彦军等民间借贷纠纷一审期间，我方多次派人查看该房屋，均无人居住。而且一审法官送法法律文书时也未找到人，也在该房屋处贴有公告，从案件起诉一直到执行过程中，均未有人对房屋权属提出异议，直至在涉案房屋张贴拍卖公告才有案外人提出异议。三、如涉案房屋买卖合同真实存在，张玉娇未办理过户存在严重过错。合同签订时间是在2014年4月，张玉娇付清房款时间是在2014年8月。张玉娇在长达四年的时间里未通过法律途径维护自己的利益,应承担相应的法律后果。
被执行人江彦军称，2014年4月左右我找到张玉娇，就我名下的邯郸市和平路666号新新家园15号楼1单元9号房产达成买卖协议，约定成交价格为60万元。因为这套房子我在2012年卖给过徐振生，所以定金转到徐振生账号，这是我与徐振生房屋回购款。2014年4月17日我和徐振生谈妥后通知张玉娇于2014年4月17日将定金40万汇入徐振生的账户。徐振生当日写下回购收条，并将原购房合同和房产证交于我。2014年4月20日张玉娇给付我现金10万元，我写下购房收条并将房产证交予张玉娇。2014年5月8日张玉娇分两笔向我提供的账户共转款6万元。2014年8月29日张玉娇向我转款4万元。至此房款全部付清。由于房屋是我贷款买房，在没有还清银行贷款情况下，无法变更产权。2015年春节过后我将上述房产钥匙交予张玉娇，房产交接。我在和张玉娇房产交易时产权清晰，没有法院查封。
被执行人江彦军为其主张提供证据如下：标准二手房买卖合同一份；2014年4月17日徐振生房屋回购款收条一份。
本院查明，关于申请执行人马雪平与被执行人李忠信、王灵利、申晓海、邯郸市章皓商贸有限公司、江彦军民间借贷纠纷一案，我院于2014年11月28日作出（2014）复民初字第346号民事判决书判决：“李忠信于判决书生效之日起十日内偿还马雪平借款本金84万元及利息265559元（自2013年7月1日至2014年5月23日止，按月利率2%计息）以及自2014年5月24日起至借款全部还清之日止的利息（按月利率2%计息）；邯郸市章皓商贸有限公司、申晓海、江彦军对上述借款本息承担保证责任……”。2015年3月20日申请执行人马雪平向我院申请强制执行，我院立案受理后于当日向邯郸市住房保障和房产管理局发出协助执行通知书，查封江彦军所有的位于邯郸市邯山区和平东路666号新新家园的房产15-1-9号一套。2018年7月20日本院作出（2018）冀0404执恢25-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人江彦军所有的位于邯郸市邯山区和平东路666号新新家园15-1-9号房产。随后案外人张玉娇向本院提出执行异议。
另查明，2014年4月10日卖方江彦军、李志华（甲方）与卖方张玉娇（乙方）签订二手房买卖合同一份。合同约定：第一条甲方自愿将其坐落在邯郸市邯山区新新家园小区15号楼1单元9号拥有的房产住宅及附属设施，设备建筑面积为132.94平方米（地下室8.9平方米）出售给乙方。乙方已对该房产做了充分了解并同意购买。第二条上述房产交易的总价人民币60万元整。第三条乙方于本合同签订之日起30日内将定金以现金方式付到甲方指定账户徐振生账户，人民币40万元整。余款乙方在2014年10月1日前分批付清。……第六条甲方可以在乙方付完全款后的三个月内原价回购上述房屋。超出回购期回购应向乙方支付30%的违约金及3%的月利息，至付清乙方全部房款为止。该房买卖合同落款处有江彦军、张玉娇签字，并无李志华签字。
2014年4月17张玉娇通过中国银行账号向10×××56账号转款40万元。江彦军出具收条，“今收到张玉娇购房款肆拾万元整，转入徐振生账户。”2014年4月20日江彦军出具收条，“今收到张玉娇购房款现金壹拾万元整，立此为据。”2014年5月8日张玉娇转款6万元。2014年8月29张玉娇转款4万元。江彦军均出具了收条。
本院认为，异议人张玉娇与被执行人江彦军虽然签订了房屋买卖协议，但该协议的第六条约定“甲方可以在乙方交付完全款后的三个月内原价回购上述房屋。超出回购期回购应向乙方支付30%的违约金及3%的月利息。”买卖协议中对房屋是否存在银行贷款、抵押、水电煤气费交接等事项均未明确约定，协议落款处亦没有李志华的签字。涉案房款40万元转入案外人徐振生账户。综上，异议人张玉娇与被执行人江彦军之间签订的买卖协议不符合房屋买卖合同的交易习惯，双方并非真实存在房屋买卖合同的法律关系，系名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人张玉娇的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王红燕
审 判 员 吴 杰
人民陪审员 李国芳
二〇一八年八月二十日
书 记 员 关淇文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。