云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终64号
上诉人（原审被告）：李哲，男，1979年9月24日生，汉族，保山市隆阳区人，保山市隆阳区民政局退休职工，住保山市隆阳区。
委托诉讼代理人：何军，云南奇正律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：段如祥，男，1987年11月21日生，保山市隆阳区人，农民，住保山市隆阳区。
被上诉人（原审原告）：石玉美，女，1988年6月2日生，临沧市凤庆县人，农民，住保山市隆阳区，系段如祥妻子。
二被上诉人委托诉讼代理人：何金才，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。
原审第三人：杨黎燕，女，1965年4月1日生，汉族，保山市隆阳区人，家家乐房产中介职员，住保山市隆阳区。
上诉人李哲因与被上诉人段如祥、石玉美，原审第三人杨黎燕房屋买卖合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李哲上诉请求：撤销原判第二项，追加安居房产中介和家家乐房产中介为第三人，判令二房产中介机构对上诉人购房款、物管费468065.90元承担20%的赔偿责任；判令被上诉人段如祥、石玉美对上述468065.90元承担10%的责任并自行承担468065.90元产生的利息。事实及理由：1、安居房产中介和家家乐房产中介明知上诉人的房产存在共有权人且已设定抵押，明知上诉人出示的只是房产证复印件，但未尽审慎审查义务，致被上诉人损失，应按《中华人民共和国合同法》的规定承担损害赔偿责任。上诉人一审申请追加安居房产中介和家家乐房产中介为无独立请求权的第三人并承担20%的赔偿责任符合法律规定。2、一审判决已确认被上诉人段如祥、石玉美在本案中应承担责任，其主观上存在过错，应承担10%的责任并自行承担利息损失。
段如祥、石玉美辩称：双方签订《房地产买卖契约》时上诉人承诺其父亲同意出售房产并一定来签字办理房产过户手续，被上诉人及中介机构是基于对上诉人承诺的信赖行事。上诉人以其父不愿卖房为由拒绝履行合同，其收取的购房款、物管费应予返还并承担相应违约责任。中介机构未收到任何一方的中介费，不应承担赔偿责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
杨黎燕辩称：上诉人签订《房地产买卖契约》时称房屋是上诉人自己买的，房产证登记在上诉人及其父亲的名下是基于尽孝心的原因，并称买卖房屋自己能够做主，其父也一定会来签字办理房产过户手续，因此上诉人、被上诉人才签订上述合同。请求法院依法判决。
段如祥、石玉美向一审法院起诉请求：1、确认二原告与被告签订的《房地产买卖契约》无效；2、由被告返还二原告购房款468065.90元、违约金28240元；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年，二原告因拆迁需购房，向安居房产中介提出购房意愿。被告李哲欲出售坐落于隆阳城区奥新三期C-18-2601号147.66平方米的砖混结构房屋一套，向家家乐房产中介杨黎燕提供房源。由于被告李哲所卖房产系李哲及其父亲李绍堂各占50％的产权，李哲向安居房产中介、家家乐房产中介及二原告承诺，其父亲同意出售房产，到过户时父亲一定来签字办理房产过户手续。2017年4月15日，二原告与李哲签订《房地产买卖契约》，约定房屋成交价706000元；合同签订当日二原告支付被告李哲26000元，首付400000元由被告预约时间支付；尾款200000元待两证过户到二原告名下后当日支付。协议签订当日，二原告以现金方式支付被告李哲26000元,2017年5月12日银行汇款给了被告李哲400000元。至此，二原告支付被告李哲定金及首付款426000元。后经原告多次催李哲将房产过户到二原告名下，李哲向二原告提出终止与安居房产中介的业务，让家家乐房产中介办理中介业务，并提出二原告再支付40000元尾款才予办理过户手续。2017年6月12日，二原告与被告李哲再次签订《房地产买卖契约》，约定：1、对二原告已付被告李哲426000元予以确认；2、李哲于2017年6月12日提前收到尾款40000元；3、在李哲收到二原告尾款40000元后三日内办理房产过户手续，否则支付二原告违约金每日1000元；4、当房屋过户到二原告名下后二原告在95日内支付李哲购房尾款240000元，否则二原告支付被告李哲每日1000元的违约金；5、在此期间被告李哲不得再向二原告提出支付尾款的要求。由于该房产的物业管理已到期，李哲要求二原告以其父亲李绍堂的名义向物管交缴纳物业管理费886元（2017年1月至2017月12月）、水电费27.90元、年度垃圾费72元、车位卫生费1080元。至此，二原告共计支付被告李哲468065.90元。2017年6月16日，被告李哲到家家乐中介以“需到信用社办理银行贷款”为由将两证领走，至今未归还。同时告知二原告因其父亲不同意卖房，房产过不了户，不再出卖该房产。至今，二原告既买不了房产，也拿不到购房款。
原审法院认为，二原告与被告于2017年4月15日签订《房地产买卖契约》，约定房屋买卖成交价706000元，该房屋买卖协议签订后，二原告即向被告李哲支付定金及首付款426000元，二原告实际已按该买卖协议履行其义务。在被告的要求下，二原告和被告于2017年6月12日再次签订《房地产买卖契约》，系对原买卖房屋协议的补充，在二原告已按协议支付原告购房款及物管费等468065.90元后，因本案涉及的买卖房产系被告李哲和其父亲共有财产，在共有权人不同意出售的情况下，该房地产的所有权已不能发生转移，二原告的购房目的已不能实现，故对二原告提出解除与被告签订的购房合同并确认合同无效、返还二原告购房款及物管费等468065.90元的诉讼请求，予以支持。关于二原告主张被告承担违约金的诉讼请求，首先，被告对其所出售的房产能否可以出售并办理房屋产权证的转移手续是明知的，其对二原告及中介承诺其父亲在过户时会配合办理过户手续，但当被告收取二原告大部分购房款后却告知二原告因其父亲不同意卖房，房产过不了户，至今占有二原告购房款及物管费等468065.90元，对其行为应承担相应的违约责任；二原告在明知该房产属被告李哲和其父亲李绍堂共同共有的情况下仍与被告李哲签订购房协议，应承担相应责任。对双方约定的违约金予以适当调整，被告承担的违约金应当以被告李哲占有二原告购房款及物管费等466000元之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为宜。关于被告在答辩中提出要求追加安居房产中介和家家乐房产中介为第三人承担赔偿责任的答辩意见，由于两个中介并未给被告造成任何损失，而本案房产依然属被告所有，二原告已支付的购房款及物管费等468065.90元现由被告占有，对其主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条的规定，判决：一、原告段如祥、石玉美与被告李哲签订的《房地产买卖契约》无效。二、被告李哲于判决生效后十日内返还原告段如祥、石玉美购房款及物管费等468065.90元，并承担自2017年6月12日起至实际支付该款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、驳回原告段如祥、石玉美的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人李哲与被上诉人段如祥、石玉美签订的《房地产买卖契约》，因李哲未经房屋共有权人同意出售而导致无效。双方基于该合同取得的财产应予返还，对合同无效所致各方经济损失，依法由有过错的当事人承担，双方均有过错的，依法予以分担。被上诉人段如祥、石玉美依照《房地产买卖契约》的约定支付了上诉人李哲购房款、物管费等468065.90元，在该合同被确认无效后，上诉人应返还二被上诉人该款。上诉人李哲关于安居房产中介和家家乐房产中介未尽审慎审查义务致被上诉人损失，应承担损害赔偿责任的主张，因与本案不属于同一法律关系，一审未追加安居房产中介和家家乐房产中介为第三人并无不当。对上诉人要求追加二房产中介机构为第三人并承担购房款、物管费468065.90元20%赔偿责任的诉讼主张本院不予支持。综合双方在签订、履行合同过程中的过错程度，一审判决由上诉人李哲承担被上诉人已支付款项的利息损失恰当。上诉人李哲主张被上诉人段如祥、石玉美主观上存在过错，应承担购房款、物管费468065.90元10%的责任并自行承担利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8846元，由上诉人李哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 玲
审判员 古 颖
审判员 田 旭
二〇一八年二月二日
书记员 段福有