江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第358号
上诉人（原审被告）谈富才。
委托代理人李祖宏，江苏永兆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）符金娣。
委托代理人李祖宏，江苏永兆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴爱珍。
委托代理人李祖宏，江苏永兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）恽立新。
委托代理人高勋伟，江苏平凌律师事务所律师。
委托代理人蒋彩娣，江苏平凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴志芳。
委托代理人高勋伟，江苏平凌律师事务所律师。
委托代理人蒋彩娣，江苏平凌律师事务所律师。
原审第三人溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇清溪路3号2幢。
法定代表人徐寅杰，该公司董事长。
委托代理人眭志芸，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人杜鹃，江苏常明律师事务所实习律师。
上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍与被上诉人恽立新、戴志芳、原审第三人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年12月3日作出（2013）溧民初字第1476号民事判决，上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
恽立新、戴志芳诉称，2010年6月2日，其两人与谈富才、符金娣、符锁华签订了一份房屋买卖协议，由谈富才、符金娣、符锁华将拆迁安置所得的位于东盛园2幢三单元801室的房屋以总价588000元卖给其两人。双方约定：其两人先付定金10万元。其余458000元，在交房时支付。余款3万元在过户时支付。协议签订后，其两人支付了10万元定金。现房屋已经可以交付，经多次交涉，谈富才、符金娣、符锁华迟迟不办理交房手续。请求判令谈富才、符金娣、吴爱珍立即交付东盛园2幢三单元801室房屋，并承担诉讼费。
谈富才辩称，按照合同来。超出面积部分和储藏室没有谈价格，该两部分要加钱。
符金娣辩称，双方原来同意加点钱，后来双方有了误会，加钱的事情没有谈成。在原合同的基础上涨点价，超出面积和储藏室要加钱。
吴爱珍辩称，合同不能成立。即便合同成立，恽立新、戴志芳以房屋的市场差价来主张赔偿损失金额，没有事实与法律依据，也不符合合同约定。要求驳回恽立新、戴志芳的诉请。
万达公司述称，其公司已履行了自己的义务，不需要承担任何责任。
原审法院经审理查明，符锁华与吴爱珍系夫妻关系，符金娣与谈富才系两人的女儿、女婿。符锁华夫妻位于溧城镇庄家村委史家村48号房屋被拆迁，并于2010年5月23日与拆迁单位签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，享受安置人口为夫妻二人，选择安置房两套，其中一套为讼争房屋［协议载明“安置房地址：东盛园小区2幢3单元801室（136.3㎡）”］。
2010年6月2日，甲方符锁华、符金娣、谈富才与乙方恽立新、戴志芳签订《房产买卖协议书》一份，合同主要载明：甲方将东盛园2幢3单元801室（面积136.3㎡）出卖给乙方，房价588000元，付款方式为先付定金100000元，余款在交房时付458000元，过户时付30000元。签合同时，谈富才、符金娣在甲方栏签字，恽立新、戴志芳在乙方栏签字，另有中介四人签字。合同签订时，符锁华未在合同上签字。
2010年6月3日，谈富才出具收条一张，载明：收到恽立新购房定金100000元。
2013年，讼争房屋符合交付条件时，双方因房价原因未能达成一致意见，一直未办理交房手续。讼争房屋的地址为东盛苑2区1幢3单元801室，建筑面积140.11平方米。
原审中，恽立新、戴志芳申请对讼争房屋进行鉴定。经原审法院依法委托，2014年9月5日，常州新大陆房地产评估事务所有限责任公司出具《房地产估价报告》，明确：评估时间基点2014年1月17日，位于东盛苑2区1幢3单元801室建筑面积140.11平方米，单价7351元／平方米，总价103万元（取整）。恽立新、戴志芳为此交纳评估费7700元。
原审中，恽立新、戴志芳变更诉讼请求为：解除双方间的房屋买卖合同，返还10万元的购房款，赔偿损失442000元（评估价与协议价的差额），并承担评估费、诉讼费。
在2014年1月17日的原审庭审中，恽立新、戴志芳陈述：签合同时，符锁华没有签字，但符锁华于2011年在符锁华东华园15幢三号门301室的家中补捺了手印，是谈富才让符锁华摁的，当时符锁华神志清楚。谈富才、符金娣、吴爱珍对恽立新、戴志芳陈述的符锁华摁手印的事实不予认可，并明确表示：加价后同意按合同履行。
原审庭审中，恽立新、戴志芳明确其请求为：谈富才、符金娣返还购房款10万元；谈富才、符金娣赔偿损失442000元，吴爱珍在继承符锁华财产范围内承担责任；由谈富才、符金娣、吴爱珍共同承担鉴定费和诉讼费。恽立新、戴志芳认为：第一次庭审中，谈富才、符金娣、吴爱珍否认摁手印，完全可以通过鉴定予以证实，但谈富才、符金娣、吴爱珍没有；要求赔偿差价，是因为如果2014年1月17日在同地段买房需要支付103万元，这是根据鉴定报告计算的。如果谈富才、符金娣、吴爱珍不违约，支出的购房款是588000元。
谈富才、符金娣、吴爱珍认为：合同并没有成立，符金娣、谈富才不能成为合同主体。合同订立时，恽立新、戴志芳已知晓房屋的权利方为符锁华，“甲方”也写明了符锁华在合同中的卖方主体地位。符金娣、谈富才没有符锁华的授权委托手续，也不构成表见代理。符锁华未对合同签字确认，符锁华所按手印真实性无法确认。即使合同成立有效，主张违约并按房屋市场差价要求承担赔偿责任没有依据。根据《合同法》第13条规定，可得利益损失应当遵守可预见性原则，恽立新、戴志芳的直接损失为利息损失。恽立新、戴志芳并没有因违约再次实际购买房屋而产生差额部分支出，差额损失不是直接损失。其三人作为普通农民，对房屋市场价格涨跌不能预见。房屋差价为市场风险，与违约没有因果关系。合同中明确的违约责任为定金责任，应按定金责任处理。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应严格根据合同的约定，秉持诚实信用原则，全面、适当履行合同义务。符锁华在房屋买卖合同签订时以出卖方（甲方）名义出卖房屋，未在合同上签字，但事后补捺手印，视为对买卖合同作出确认的意思表示，应认定为合同成立。该合同未违反法律的效力性规定，应属合法有效，对双方产生约束力，双方均应依法、依约履行各自义务。谈富才、符金娣、吴爱珍仅否认符锁华未摁手印，未提供其他证据予以证实，该意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。谈富才、符金娣、吴爱珍在符合房屋交付条件时拒不交付房屋，致使恽立新、戴志芳无法得到房屋，房屋买卖目的无法实现，恽立新、戴志芳要求解除双方签订的房屋买卖合同的，符合法律规定，予以准许。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，恽立新、戴志芳要求返还已支付的10万元定金，符合法律规定，予以准许。谈富才、符金娣、吴爱珍作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时对本地区房价市场行情具备一定的了解，知晓遇房价上涨不履行交房义务，必定会给合同相对方造成相应损失，该损失是可以预见到的，应当予以赔偿。就其利益损失，因双方签订合同时约定的出卖面积是136.3平方米，房屋差价损失应以该面积为计算标准，即差价损失为413943元［（7351元／平方米-588000元／136.3平方米）＊136.3平方米］。签订合同次日，即2010年6月3日，恽立新、戴志芳支付了10万元。根据双方合同约定，其余房款488000元尚未支付。2010年6月3日起至2014年1月17日止期间，未履行部分的房款488000元对应的利息116051.27元，不属于履行利益损害范围，应予扣除，为此，出卖方应赔偿的损失297891.73元。出卖方谈富才、符金娣、符锁华应赔偿上述损失。根据继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当承担的债务，符锁华去世后，吴爱珍为符锁华的法定继承人，恽立新、戴志芳要求其在继承符锁华遗产范围内先予承担清偿责任，符合法律规定，予以准许。谈富才、符金娣、吴爱珍认为合同不成立、无需赔偿差价等辩解意见，没有事实和法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除双方于2010年6月2日签订的房屋买卖合同，即《房产买卖协议书》；二、谈富才、符金娣于本判决生效之日起十日内返还恽立新、戴志芳支付的10万元；三、谈富才、符金娣于本判决生效之日起十日内赔偿恽立新、戴志芳损失297891.73元；符金娣于继承符锁华遗产范围内先予清偿该债务；四、驳回恽立新、戴志芳的其他诉讼请求。案件受理费9680元，诉讼保全费3520元，鉴定费7700元，合计20900元，由谈富才、符金娣负担14142元，恽立新、戴志芳负担6758元。
上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍不服原审判决，向本院提起上诉称，讼争房产属符锁华、吴爱珍所有。谈富才、符金娣出售讼争房产并未取得符锁华、吴爱珍授权、追认，故属无效。谈富才、符金娣是以代理人身份在合同上签字，无论合同是否有效，均不应承担责任。应由恽立新、戴志芳举证证明符锁华在合同上摁了手印。退一步讲，即使符锁华摁了手印，吴爱珍也未同意，亦属无效。恽立新、戴志芳明知讼争房产的权属情况，故不是善意买受人。讼争房产买卖合同无效，不存在违约责任问题。合同中约定由定金罚则，故即使讼争房产买卖合同有效，也应适用双倍返还定金。综上，要求依法改判。
被上诉人恽立新、戴志芳辩称，买卖合同系双方平等自愿订立的，是有效的。其二人已提供符锁华摁了手印的合同，谈富才、符金娣、吴爱珍如有异议，应负举证义务。吴爱珍与符锁华居住生活在一起，对讼争买卖是知晓的。另外，其是按约付款。谈富才、符金娣、吴爱珍拒绝交房，其才依约未付余款，故不应由其承担相应利息。
原审第三人万达公司述称，与其公司无关。
二审中，针对原审判决确认事实部分，谈富才、符金娣、吴爱珍认为：符锁华未在合同上按手印。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。
本院认为，关于讼争房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该法条中的“处分”、“合同”是仅指标的物之物权的转移变更，而无权处分合同本身并非未定，而是确定有效的。现实生活中，真正的所有权人可以通过物权请求权保障自己财产的静态安全，根本无需也不会过问处分合同本身是否有效。本案中，即使所涉房产的转移变更可能涉及谈富才、符金娣亦或符锁华是否有权处分问题，但为转移变更讼争房产而签订的处分合同本身并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。
谈富才、符金娣是以自己的名义签订的讼争房产买卖协议书，自不是所谓的“代理人”。谈富才、符金娣未能依约交付房屋时自应承担相应违约责任。
《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。讼争房产买卖协议书中虽有定金罚则的约定，但并不排斥恽立新、戴志芳行使主张违约损失的权利。
综上，上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍的上诉理由不能成立，上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍的上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9680元，由上诉人谈富才、符金娣、吴爱珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 马筱艳