安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00428号
上诉人（原审被告）：周永，男，汉族，1968年8月2日出生，住安徽省寿县。
委托代理人：梁允何，安徽晟成律师事务所律师。
委托代理人：牛士勇，安徽晟成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：寿县寿春镇中心卫生院，住所地安徽省寿县。
法定代表人：高多俊，该院院长。
委托代理人：李庆，寿县八公山乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王小娟，女，回族，1984年8月23日出生，住安徽省寿县。
被上诉人（原审被告）：邵强，男，汉族，1962年6月26日出生，住安徽省寿县。
上诉人周永因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院2015年4月3日作出的（2014）寿民二初字第00523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人周永及其委托代理人牛士勇，被上诉人寿县寿春镇中心卫生院的委托代理人李庆，被上诉人邵强到庭参加诉讼，被上诉人王小娟经本院传票传唤，无正当理由未予到庭。本案现已审理终结。
原审原告寿县寿春镇中心卫生院（以下简称寿春镇卫生院）诉称：2009年被告经公开拍租取得了原告位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁房屋（原寿县卫生局办公楼）的承租权，原、被告双方于2009年5月4日签订房屋租赁合同，同年5月9日双方签订了补充协议。协议约定：原告将位于寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁房屋租赁给被告，年租金贰拾万零陆佰陆拾陆元陆角七分（￥200666.67元），租期五年，2009年5月4日签订的房屋租赁合同约定租期是三年，2009年5月6日原、被告签订的补充协议约定租期是两年，合计租期五年（自2009年5月10日至2014年7月9日止）。现合同已经到期，原告要求其腾空交还租赁房屋，但被告无任何理由拒交还房屋，且仍继续使用该房屋。鉴于上述事实，原告认为，被告的上述行为已经违背了双方订立的合同约定，给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿损失，现请求人民法院判令被告交还位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁的租赁房屋18间，建筑面积315.84平方米，并支付从2014年7月10日起至实际交出房屋为止的房屋使用费。
原审被告王小娟答辩称：原告寿春镇卫生院的起诉书的内容基本属实，予以认可；但原告寿春镇卫生院应当提供租赁房屋的所有权证。另外我在租赁房屋后，对房屋进行了维修并在后面添建了五间平房共花费18万元，望予以充抵租赁物使用费；同时要求法庭予以调解，让我继续租赁涉案房屋。
原审被告邵强答辩称：当时涉案房屋的一楼不是门面，沿街一楼靠西边四间房屋是封闭的，东面一间是楼道；其是从王小娟处租的整体涉案房屋，房屋租赁期到2015年6月5日，其一年交了32万租金；靠西边的一楼四间房屋其自行经营雅戈尔与亲亲家园专卖店，楼道及二、三、四层房屋由周永从其处租赁经营寿春镇友家宾馆。其房屋租赁期限未到，不愿腾空交还房屋。
原审被告周永答辩称：1、原告的诉讼主体不适格，合同约定房屋是寿县卫生局的房屋，寿春镇卫生院无权出租涉案房屋；另外根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条的规定，寿春镇卫生院的出租行为违反了国家法律的强制性规定，该租赁合同为无效合同；2、其与邵强有合同关系，合同到2015年3月5日到期，与寿春镇卫生院无合同关系；其房屋租金是一年一交，每年86000元；3、其在租赁涉案房屋期间为经营寿县寿春镇友家宾馆投入了装修、装潢费用达749278元，这种损失是基于租赁物的使用而导致的，由于寿春镇卫生院对其转租行为是知道的，应当承担给其造成的损失。周永为此提交了其装修、装潢费用清单的复印件。
原审法院查明：2009年5月4日，出租方（甲方）、承租方（乙方）王小娟（身份证号码××）订立了《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋坐落在寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁（原寿县卫生局办公楼）。二、租赁期限为三年（自二00九年五月十日至二0一二年七月九日止，其中多出的二个月经甲方同意给乙方办理筹备开业相关事宜，因此合同实际执行时间为二00九年七月十日至二0一二年七月九日止），出租房屋租金三年共陆拾万零贰仟元整，乙方在二00九年五月十前一次性付清。三、乙方在租赁期间不得转租、转借、转让所租的房屋，否则甲方有权收回房屋。四、五、六、七、八（均略）。九、租赁合同到期，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应该按时交出房屋。十（略）。十一、本合同自双方签字盖章之日起，经公证机关公证后生效爱，合同一式三份，甲乙双方及公证机关各执一份，具有同等法律效力。甲方签字（盖章）汪雷、乙方签字（盖章）王小娟、二00九年五月四日。2009年5月6日，甲乙双方签订了《补充协议》内容：1、鉴于乙方租赁房屋用作药品经营的特殊性，经过医院班子成员集体研究并汇报县卫生局领导决定，同意延长租期二年，即到2014年7月9日《房屋租赁合同》终止。2、延长两年的房屋租金为每年200666.67元（参照前三年的拍租价格），两年合计401333.00元。3、乙方应于2012年6月9日前将最后两年（即延长的两年）的租金一次性付清。4、原《房屋租赁合同》除第二条租赁期限变更为五年以外，其他条款不变。5、本补充协议经双方签字盖章后与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。6、本补充协议一式四份，甲乙双方、寿县卫生局、县公证处各执一份。甲方：汪雷、乙方：王小娟、2009年5月6日。合同到期后，寿春镇卫生院要求王小娟腾空交还涉案房屋未果，于2014年10月23日诉讼来院，要求判如所请。
另查明：王小娟租赁涉案房屋后整体转租给邵强，邵强向王小娟缴纳房屋租金系一年一交，现租金缴纳至2015年6月5日。邵强承租涉案房屋期间，于2010年5月29日将涉案房屋的一楼东边过道及二、三、四层房屋转租给周永经营寿春镇友家宾馆，双方订立了书面的协议，协议约定租赁期从2010年5月29日至2015年3月5日止，租金为每年86000元。
原审法院认为：寿春镇卫生院与王小娟订立的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同的约定履行义务。本案中王小娟与寿春镇卫生院订立的《房屋租赁合同》已于2014年7月9日到期，双方的租赁合同关系终止，王小娟应当将涉案房屋返还给寿春镇卫生院，逾期交付，应赔偿损失，损失赔偿标准可参照原约定的租金标准支付。王小娟租赁房屋后，又将租赁物转租，即使寿春镇卫生院对转租行为同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。……”之规定，邵强以其转租期限尚未到期为由不同意交房，无合法依据。故对寿春镇卫生院要求被告腾空交还涉案房屋的请求，本院予以支持。对周永辩称寿春镇卫生院与王小娟订立的《房屋租赁合同》系无效合同并要求寿春镇卫生院赔偿其装修、装潢损失的意见，不符合法律规定，不予采纳。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，作出如下判决：一、被告王小娟从2014年7月10日起按年租金200666.67元的标准向原告寿县寿春镇中心卫生院交付房屋使用费至实际腾空交出房屋为止。二、被告王小娟、邵强、周永于本判决生效后30日内腾空交还位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁一至四层楼房（一层为四间房屋及东边一间过道）给原告寿县寿春镇中心卫生院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王小娟负担。
周永上诉称：1、寿春镇卫生院非本案适格的诉讼主体。2、该土地及土地上建成的房屋系国家划拨土地上建设的房屋，按照法律强制性规定，出租协议无效。3、周永只是租赁其中一部分，原判要求其与其他被告一起承担腾空所有的房屋有误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
寿春镇卫生院答辩称：1、涉案房屋系其与寿县卫生局通过产权置换得来，故其诉讼主体适格。2、房屋租赁协议合法有效，且租赁行为与周永无直接关系。综上认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
邵强答辩称：对周永的上诉没有意见。房屋其是从王小娟手中租的，租金付到2015年6月6日，一审判决房屋已经到期不当。其从王小娟手中租的整体房屋，有一部分又租给周永，寿春镇卫生院收回房子也可以，请法庭调解一下再租一段时间。
王小娟未到庭答辩。
二审期间，周永向本院提供如下证据：租金收条，证明上诉人周永房租已经支付到2015年6月5日的事实。
寿春镇卫生院质证称没有异议。
邵强质证称没有异议。
寿春镇卫生院向本院提供如下证据：置换协议书，证明该房产是寿县寿春镇中心卫生院通过置换得来的。
周永质证称：1、超过举证时效，其应该在一审中提交。2、该份置换协议是复印件，无法证明其真实性。3、即使是真实的，也不能说明房地产权的合法性，因为严重违反了租赁管理办法第六条第四款规定。
邵强质证称无异议。
本院认证：周永提供的租金收条，其真实性到庭各方当事人无异议，且与本案事实相关联，可以确认。寿春镇卫生院当庭提供了置换协议原件，系经过寿县寿春镇法律服务所见证的协议，其内容能够证明涉案房屋系寿春镇卫生院与寿县卫生局通过协议的方式置换而来，故对其具备本案诉讼主体资格证明目的予以确认。
本院二审对于一审查明的事实予以确认。
二审另查明：2008年9月12日，寿县卫生局与寿春镇卫生院签订协议，寿县卫生局“将寿县西大街办公楼房及附属设施计建筑面积528平方米，四层楼20间房屋后院（含楼梯间，其中一楼四间临街门面）整体置换给寿春镇卫生院”。该协议经过寿县寿春镇法律服务所的公证。
本院认为：寿春镇卫生院通过与寿县卫生局的协议置换，获得了本案房屋的产权，其与王小娟签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，主体适格，且合同内容并不违反法律强制性规定，应为有效。寿春镇卫生院与王小娟签订的租赁合同期限届满日为2014年7月9日，现寿春镇卫生院要求返还，符合法律规定，应予支持。租赁期届满后，王小娟未按合同约定返还房屋，应当比照合同关于租金的约定支付逾期占用房屋的使用费。承租人王小娟将本案房屋转租给邵强，邵强又将部分房屋转租给周永，转租的期限超过承租人王小娟租赁期限剩余租赁期限的，根据法律规定，超出部分应当无效。因此，寿春镇卫生院要求次承租人邵强和周永承担腾空房屋的义务，应当予以支持。因此，周永的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年八月三日
书 记 员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。