天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5689号
上诉人（原审被告）：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路8号9层2单元920室。
法定代表人：于树林，总经理。
委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈颖昕，女，1977年9月13日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县。
委托诉讼代理人：宗朋，天津沃恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京众达凯跃房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区双桥中路甲32号一层1046。
法定代表人：张凯，总经理。
原审被告：天津渤海湾房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区宝中道中段。
法定代表人：林书育，执行董事。
委托诉讼代理人：庞学敏，女，该公司行政人力部经理。
原审第三人：天津市万盛达企业管理有限公司，住所地天津市南开区三马路华都大厦4楼。
法定代表人：刘会永，董事长。
上诉人华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳公司）因与被上诉人陈颖昕、北京众达凯跃房地产经纪有限公司（以下简称众达公司），原审被告天津渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾公司）及原审第三人天津市万盛达企业管理有限公司（以下简称万盛达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华纳公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回陈颖昕对华纳公司的一审诉讼请求;2．诉讼费用由陈颖昕承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，陈颖昕对华纳公司的一审诉讼请求应予驳回。
陈颖昕辩称，华纳公司的上诉请求应予驳回。
渤海湾公司述称，同意一审法院判决。
众达公司及万盛达公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼亦未提供书面答辩意见。
陈颖昕向一审法院起诉请求：1.解除原告陈颖昕与被告渤海湾公司2016年9月8日签订的《认购协议》；2.被告渤海湾公司返还原告陈颖昕已付购房款（含定金）150690元，并支付该款自2016年9月18日至庭审之日的利息（至2017年6月7日利息为4770.59元）；3.被告渤海湾公司返还其代收原告陈颖昕交纳的契税、公共维修基金、工本费、商转费10228.05元；4.被告渤海湾公司赔偿原告陈颖昕150690元；5.被告众达公司返还原告陈颖昕购房电商费100000元；6.被告华纳公司对被告众达公司应返还原告陈颖昕购房电商费承担连带责任。
一审法院认定事实：2016年7月18日，被告渤海湾公司与华纳公司签订《房地产销售代理合同》，渤海湾公司就其开发兴建的宝坻区东汇广场商业项目，指定华纳公司为天津地区的独家销售代理，销售面积约13000㎡，代理期限3个月，自2016年7月20日至2016年10月19日，如需顺延期限双方另行协商。项目采用一般代理形式合作，渤海湾公司将项目所述房源分别以平均单价公寓4584元/㎡、沿街商铺8500元/㎡为基价由华纳公司进行市场推广销售。华纳公司代理佣金为所售房屋实际成交价格公寓不超过5084元/㎡、沿街商铺不超过9000元/㎡的全部溢价部分，超出上述成交价格部分的由渤海湾公司与华纳公司五五分成，渤海湾公司不再另行给付销售代理佣金。华纳公司应当制定推广计划、销售计划，安排时间供渤海湾公司确认，利用各种形式开展多渠道销售活动。2016年9月8日，原告陈颖昕与被告渤海湾公司签订《认购协议》，约定陈颖昕认购宝坻区东汇广场442号商品房，建筑面积50.15㎡（以政府测绘部门最终批件为准），该房屋按套销售，总房款230690元；签订本协议的同时交付定金20000元，2016年9月16日前一次性付清首付款120690元（含定金），其余房款110000元以贷款方式支付。当日，陈颖昕交纳定金20000元，由华纳公司出具收款收据，载明“今收到陈颖昕交来东汇广场豪装公寓442号定房款20000元”。2016年9月17日，陈颖昕交纳首付款130690元（注：实际交付首付款金额比合同约定增加30000元，贷款金额比合同约定减少30000元）及契税等10228.05元，由华纳公司出具两份收据，分别载明“今收到陈颖昕东汇广场442号房首付130690元”和“今收到陈颖昕交来东汇广场442号房契税、公维、工本费、商转费10228.05元”。华纳公司已将上述经手收取的款项160918.05元转交给渤海湾公司。2016年9月17日，陈颖昕另交纳电商费100000元，由众达公司出具收款收据，载明“今收到陈颖昕东汇广场442号购房电商100000元”。对众达公司收取电商费问题，原告称是渤海湾公司和华纳公司的销售人员让交纳的，只知道是购房款，后据原告了解，众达公司将100000元中的45000元转给了万盛达公司，另一个45000元转给了华纳公司，再由华纳公司转给其他经纪公司，剩余10000元由众达公司实际收取。华纳公司称其公司是总经销，与众达公司没有任何关系，不清楚众达公司为什么销售其公司代理销售的房屋。第三人万盛达公司称其与原告没有形成实际的服务关系，万盛达公司与众达公司的纠纷需要另案解决，本案与第三人无关。因渤海湾公司与江苏南通二建集团有限公司之间的建设工程施工合同纠纷，致包括涉诉房屋在内的东汇广场323套房产被天津市第一中级人民法院依法查封，并进入司法拍卖程序。陈颖昕与渤海湾公司之间虽签订《认购协议》，但无法签订协议约定的商品房买卖合同，至本案庭审时尚未解除查封和终止拍卖程序。现陈颖昕不同意由渤海湾公司为其调剂其他房屋。
一审法院认为，陈颖昕与渤海湾公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈颖昕与渤海湾公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，因涉诉房屋附载查封，渤海湾公司收取首付款后未能与陈颖昕签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其他争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权暂时不能转移，故应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现陈颖昕与渤海湾开发公司同意解除《认购协议》，因合同的解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，予以准许。合同解除后，返还财产、赔偿损失及承担责任主体等成为焦点问题，对裁判理由分述如下：一、关于原告要求返还购房款、税费、支付利息及赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现陈颖昕要求渤海湾公司返还已交纳购房款及契税、维修基金等，渤海湾公司对交纳金额没有异议并同意返还，予以确认。原告要求对其支付的购房款150690元支付利息，符合上述法律及司法解释的规定，予以支持。原告另行支付的契税、维修基金等，亦应当予以返还。涉诉房屋未设定抵押，处于被查封拍卖状态，虽如此但也附条件允许销售，原告要求赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿不符合上述司法解释的规定，不予支持。综上，渤海湾公司应返还原告已付购房款及相关税费，并应从原告要求的起诉之日起至确定返还之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率向原告支付利息。二、关于电商费100000元的返还问题。首先是“是否应当返还”的问题。被告华纳公司不认可众达公司的法律地位，与事实不符。作为渤海湾公司的销售总代理，被告华纳公司应当明知在代理期间内渤海湾公司与购房人订立的每一例销售合同的销售过程，理由如下：1.被告华纳公司是渤海湾公司的独家销售代理，根据合同规定，华纳公司有权利制定推广计划、销售计划，有权利利用各种形式展开多渠道销售活动，所以，被告华纳公司是销售规则的制定者和销售房屋的实施者；2.因为《认购协议》中并未约定电商费的问题，根据一般日常生活经验法则判断，原告向被告众达公司交纳电商费，一定是因为交纳电商费是完成买卖房屋合同的一个不可或缺的环节。作为销售规则的制定者和销售房屋的实施者，被告华纳公司一定清楚这样的销售过程：即签订认购协议—交纳购房款项及各种税费—交纳电商款—订立买卖合同。很显然，原告在没有收到房屋销售者即被告华纳公司指示的情况下，是不会向被告众达公司交纳电商费的；3.从已经受理的众多此类案件看，除众达经纪公司外，还有多家经纪公司在此给华纳经纪公司销售房屋，包括金屋经纪公司、鼎尚经纪公司、鹏诚经纪公司、红土地经纪公司、华城经纪公司、维嘉经纪公司等，销售过程均与本案相同。甚至这些经纪公司的办公场所都与被告华纳公司的办公场所相同，被告华纳公司推说不知，显然与事实相悖。所以，被告众达公司的身份应当是受托于华纳公司进行房产销售的房地产中介服务机构。本案涉及的电商费应当属于交易服务费的性质，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告渤海湾公司与华纳公司之间的代理销售合同约定了佣金标准，华纳公司虽然否认允许众达公司进行销售，但众达公司进行销售是客观事实。根据交易习惯，华纳公司应与众达公司分享佣金，即华纳公司应从其应得的佣金中向众达公司支付代销报酬。众达公司在销售过程中向原告收取佣金之外的费用没有法律依据或合同约定，违反了行业规定，应予以退还。其次是“应当由谁返还”的问题。被告众达公司作为电商费的收取人，应当负有返还责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”华纳公司虽未直接向当事人收取交易服务性质的电商费用，但其委托众达公司进行房产销售，坐视众达公司收取交易服务费用，放任侵害原告合法权益事实的发生，应对众达公司返还购房电商费承担连带责任。至于众达公司抗辩称将收取的100000元电商费转交被告华纳公司及第三人万盛达公司，因电商费的分配问题属于处于销售环节中的各公司之间的内部约定，对原告不具有对抗力，应当本着“谁收取，谁返还”的原则履行返还义务。履行返还义务责任的主体可在实际履行后，另行向分配利益的各方进行追偿。在（2017）津0115民初933号丁艳辉与渤海湾公司、众达公司商品房销售合同纠纷一案中，因该案丁艳辉未向华纳公司提出诉讼请求，这是当事人对己方诉权的处分，不能强加干涉。在审理该案时未审查涉诉房屋的销售背景，仅在原告的诉讼请求范围内确定承担责任的主体。而本案原告请求华纳公司承担民事责任，审理事实的范围以及裁判结果自然与上述案件不同。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告陈颖昕与被告天津渤海湾房地产开发有限公司2016年9月8日签订的《认购协议》；二、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈颖昕已付购房款（含定金）150690元，并以该款为基数按照中国人民银行发布的同期贷款利率，向原告陈颖昕支付自2016年9月18日至本判决确定给付之日止的利息；三、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还其代收原告陈颖昕交纳的契税、公共维修基金、工本费、商转费10228.05元；四、被告北京众达凯跃房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈颖昕购房电商费100000元；五、被告华纳（北京）房地产经纪有限公司对被告北京众达凯跃房地产经纪有限公司应返还原告陈颖昕购房电商费100000元承担连带责任；六、驳回原告陈颖昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元（陈颖昕已预交），由陈颖昕负担1808元，天津渤海湾房地产开发有限公司负担5472元，北京众达凯跃房地产经纪有限公司负担1730元。二被告应负担的案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应对被上诉人众达公司应返还陈颖昕的购房电商费100000元承担连带责任。根据原审被告渤海湾公司与上诉人签订的《房地产销售代理合同》，原审被告渤海湾公司就其开发兴建的宝坻区东汇广场商业项目，指定上诉人为天津地区的独家销售代理，原审被告渤海湾公司将项目房源分别以平均单价公寓4584元/㎡、沿街商铺8500元/㎡为基价由上诉人进行市场推广销售，上诉人代理佣金为所售房屋实际成交价格公寓不超过5084元/㎡、沿街商铺不超过9000元/㎡的全部溢价部分，超出上述成交价格的部分由原审被告渤海湾公司与上诉人五五分成，上诉人不再另行给付销售代理佣金。被上诉人众达公司在上诉人作为天津地区的独家销售代理出售涉诉房屋时收取电商费，上诉人对此未提出异议，涉诉房屋销售完成后的溢价部分已经以佣金的形式为上诉人所有，上诉人收取利润，获得利益，故上诉人应对被上诉人众达公司应返还被上诉人陈颖昕的购房电商费承担连带责任。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，华纳（北京）房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人华纳（北京）房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张玉洁
代理审判员 尹 来
二〇一八年九月六日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……