广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第46号
上诉人（原审被告）朱惠虹。
诉讼代理人程勇，电白县法律援助处律师。
被上诉人（原审原告）蔡浩佳。
诉讼代理人黎远飞，广东海日律师事务所律师。
原审被告何国培。
上诉人朱慧虹因与被上诉人蔡浩佳及原审被告何国培房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民三初字第301号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月8日，蔡浩佳与朱惠虹签订转让协议，约定朱惠虹将茂名市合力西苑20号商铺转让给蔡浩佳经营，此前一切经营债权债务及民事法律责任与蔡浩佳无关，转让费28000元，由蔡浩佳在签订合同后两天内向朱惠虹支付20000元，余款8000元在2012年6月18日一次性支付，同时支付押金3000元。协议签订后，蔡浩佳已经将转让费28000元及押金3000元支付给朱惠虹、何国培，其中以朱惠虹名义收取了转让费2000元及押金3000元，以何国培名义收取转让费26000元。蔡浩佳为此制作商铺的招牌用去2528元。蔡浩佳按每月1700元将租金汇给伍爱萍的银行账户。伍爱萍于2013年7月6日已经将涉案商铺收回。另查明，2011年6月15日，朱惠虹与伍爱萍签订租赁商铺合同书，约定涉案商铺的租期自2011年7月1日至2013年6月30日止，每月租金1700元，按季度交，押金3000元，同时约定在租赁期间内，朱惠虹不得转租给他人，不能经营狗肉店，不得利用该商铺从事非法活动。朱惠虹与何国培均确认何国培为朱惠虹向蔡浩佳收取涉案商铺转让费。蔡浩佳向朱惠虹、何国培索赔无法经营涉案商铺所造成损失未果，诉至原审法院，请求：1、判令朱惠虹、何国培共同返还押金3000元及商铺转让费28000元给蔡浩佳；2、判令朱惠虹、何国培赔偿蔡浩佳装修商铺所花费的2528元；3、本案的一切诉讼费用由朱惠虹、何国培承担。
原审法院认为：2012年3月8日，蔡浩佳与朱惠虹签订转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审法院予以认可。根据朱惠虹与涉案商铺业主伍爱萍签订的租赁商铺合同书的约定，在租赁期间内，朱惠虹不得转租商铺给其他人。本案中，朱惠虹、何国培提供的证据不足以证明其将涉案商铺转租给蔡浩佳取得涉案商铺业主的同意，业主与蔡浩佳亦未签订书面合同，故朱惠虹、何国培违约。朱惠虹违反其与业主的约定，擅自转租，故本案中，无论蔡浩佳是否知道朱惠虹、何国培违反约定转租，对于商铺无法经营的损失都应由朱惠虹、何国培承担。由于朱惠虹无权转租，导致蔡浩佳无法继续经营商铺，故朱惠虹收取蔡浩佳的转让费28000元应予返还给蔡浩佳。至于蔡浩佳主张的装修商铺共用去的2528元，蔡浩佳提供的证据不足以证明该损失属于直接、合理的损失，故原审法院不予支持。由于何国培向蔡浩佳收取的相关费用系受朱惠虹的委托，故朱惠虹应返还3000元押金给蔡浩佳，蔡浩佳请求何国培承担共同返还押金3000元、商铺转让费28000元及装修费2528元，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱惠虹应于判决生效之日起十五日内返还转让费28000元给原告蔡浩佳；二、被告朱惠虹应于判决生效之日起十五日内返还押金3000元给原告蔡浩佳。三、驳回原告蔡浩佳的其他诉讼请求。一审适用简易程序减半收的案件受理费319元，由被告朱惠虹负担。
上诉人朱惠虹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与蔡浩佳签订的商铺转让协议并非房屋租赁协议，一审判决将两者混淆错误。上诉人与蔡浩佳之间实际存在两个合同关系，一个是以《转让协议》为表现形式的“商铺”转让合同，另一个是没有书面合同的口头房屋租赁合同。上诉人向业主伍爱萍承租的商铺，原是从未进行过任何装修和经营的，相关地段也是未兴旺的偏僻地段，上诉人承租后进行了装修，开展了约1年时间的经营，投入的价值附加在商铺的房屋价值上。从上诉人与蔡浩佳签订的《转让协议》内容来看，双方是在进行“商铺”转让，并非在进行房屋租赁（当然就转让款28000元来看，并非是包含房屋价值的价款，此仅是上诉人投入增加的附属价值部分的对价）；再从后来协议的实际履行来看，蔡浩佳除了支付28000元的转让费给上诉人外，另行逐月直接将租金交给业主伍爱萍，故可知此28000元显然不是租金，那《转让协议》就不是租赁合同性质。因此，双方签订的《转让协议》实际上是对上诉人投入商铺的价值部分进行转让的协议，“商铺”转让费28000元是上诉人投入商铺价值部分之对价。此对价是双方在签订协议时予以确认了，并无违背公平原则。上诉人已将商铺（投入的价值部分）交给蔡浩佳，已履行了协议约定的义务，收取此转让费28000元是合理的。二、上诉人与蔡浩佳之间的房屋租赁合同没有约定租赁期，一审判决以上诉人无转租权导致蔡浩佳无法继续经营商铺为由认定上诉人违约错误。虽然商铺业主伍爱萍与上诉人签订的租赁合同约定不得转租，但是在约定的租赁期限内，伍爱萍并没有对上诉人转租商铺给蔡浩佳提出异议，并且直接收取了蔡浩佳的租金。因此，上诉人无转租权并不一定违反与蔡浩佳之间的房屋租赁合同。违约是否，首先要看合同约定。上诉人与蔡浩佳之间的房屋租赁合同属口头合同，没有直接的证据证明租赁期是多长时间，但是从蔡浩佳的学历、职务及实际履行实程，可推断出租赁期是一年。理由有：（一）蔡浩佳是一名具有大学文化程度且在一家公司担任会计的白领阶层人员，其在与上诉人承租商铺时，签订转让协议前不可能不对商铺的产权、租赁等情况进行了解；（二）签订协议后在长达一年的时间内，每月都向业主伍爱萍交纳租金，其不可能不知道业主并非上诉人。因此，蔡浩佳实际上知道伍爱萍租赁商铺给上诉人及签订《转让协议》时上诉人对商铺仍有一年的承租期。既然可推定租赁期实际上是一年，那么在一年期限内届满后，蔡浩佳当然要交还商铺。退一万步来说，即使不能推定上诉人与蔡浩佳之间的房屋租赁合同的租赁期限，也只能作为不定期租赁合同处理。既然是不定期租赁合同，也就根据不存在上诉人因无转租权导致蔡浩佳无法继续经营商铺而违约问题。因此无论能否推定房屋租赁合同的期限为一年，上诉人均不违约，一审判决认定上诉人违约错误。三、一审判决将上诉人投入“商铺”价值部分的转让价款作为上诉人违约对蔡浩佳造成的损失错误。“商铺”转让费28000元是上诉人投入商铺的价值部分之对价。不论上诉人是否有违约行为，一审判决将此转让费作为蔡浩佳因上诉人违约行为导致的损失，判决上诉人予以返还显然错误。综上，请求：1、撤销（2013）茂南法民三初字第301号民事判决第一项；2、判决驳回蔡浩佳要求朱惠虹返还商铺转让费28000元的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用均由蔡浩佳承担。
被上诉人蔡浩佳答辩称：本案只有一个合同关系，不存在两个合同关系。朱惠虹与伍爱萍签订合同之后，已经就装修费的问题进行了约定，是不能再转让给他人的，装修费属于经营成本，不能转嫁给他人。商铺的装修已经旧烂了，被上诉人接手后还重新装修了两次，而且朱惠虹在一审时没有提供相关的证据证明其装修款是多少钱，朱惠虹与伍爱萍签订的合同是有期限的，故朱惠虹与被上诉人之间签订的合同不可能是没有期限的，而且原合同已经约定了是不能转租给他人的，朱惠虹再将商铺转让给被上诉人，属于存在欺诈行为，伍爱萍不追究朱惠虹的责任不代表其不存在违约行为。被上诉人将租金转账给伍爱萍，伍爱萍不通知是谁转入的，其并不知朱惠虹已经将商铺转让给被上诉人。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：本案合同关系的问题；商铺转让费28000元的问题。
一、关于本案合同关系的问题。朱惠虹上诉主张本案存在两个合同关系，一个以《转让协议》为表现形式的“商铺”转让合同，另一个是没有书面的口头房屋租赁合同。经查，朱惠虹是在承租业主伍爱萍的商铺后，再将该商铺转租给蔡浩佳经营。因此，朱惠虹与蔡浩佳之间只存在商铺转租合同关系，不存在商铺转让合同关系。朱惠虹该上诉意见，理由不成立，本院不予采纳。
二、关于商铺转让费28000元的问题。朱惠虹上诉主张其与蔡浩佳之间的租赁合同没有约定租赁期限，原审判决将其投入“商铺”价值部分的转让价款作为其违约对蔡浩佳造成的损失错误，其不存在返还商铺转让费28000元给蔡浩佳的义务。经查，从朱惠虹与蔡浩佳于2012年3月8日签订的《转让协议》来看，该《转让协议》实际上是转租合同，双方当事人没有对租赁期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”的规定，朱惠虹与蔡浩佳之间的转租合同属于不定期租赁合同，蔡浩佳应当意识到随时可能交回涉案商铺。由蔡浩佳、朱惠虹在签订《转让协议》及交付转让费28000元时均无约定该转让费的性质，亦没有约定在解除、终止《转让协议》或出现蔡浩佳不能经营时，该转让费如何处理。并且，蔡浩佳已实际经营涉案商铺1年多时间。因此，蔡浩佳请求朱惠虹退还28000元转让费没有法律依据，朱惠虹该上诉主张理由成立，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民三初字第301号民事判决第二、三项；
二、撤销茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民三初字第301号民事判决第一项。
一审案件受理费319元，由被上诉人蔡浩佳负担281元，由上诉人朱惠虹负担38元。二审案件受理费500元，由被上诉人蔡浩佳负担。上诉人朱惠虹向本院预交二审案件受理费500元，本院予以退回。限被上诉人蔡浩佳在本判决发生法律效力之日起七天内交纳二审案件受理费到如下账户：收款单位：待报解地方预算收入中院诉讼费；收款银行：茂名市农业银行茂东支行营业部；账号：44588501012000565。逾期不交纳的，依法强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一四年六月十日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖