天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第691号
上诉人（原审原告）张秀柱。
委托代理人韩越洋，天津贤达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津市衡瑞商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘路140号。
法定代表人张德强，经理。
委托代理人杜英华，天津津华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张德强。
委托代理人杜英华，天津津华律师事务所律师。
上诉人张秀柱、天津市衡瑞商贸有限公司与被上诉人张德强租赁合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院于2014年10月22日作出（2014）丽民初字第3909号民事判决，张德强、天津市衡瑞商贸有限公司不服，提起上诉。本院于2015年3月9日作出（2015）二中民四终字第50号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。天津市东丽区人民法院于2015年6月11日作出（2015）丽民重字第8号民事判决，上诉人张秀柱、天津市衡瑞商贸有限公司不服，向本院提起上诉。于2015年7月6日受理，并依法组成合议庭，本院于2015年7月31日公开开庭进行审理。上诉人张秀柱及其委托代理人韩越洋，上诉人天津市衡瑞商贸有限公司的法定代表人张德强及其委托代理人杜英华，被上诉人张德强及其委托代理人杜英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告张秀柱系天津市亿达汽车维修有限公司（以下简称亿达公司）法定代表人，被告张德强为被告天津市衡瑞商贸有限公司（以下简称衡瑞公司）法定代表人。2009年11月20日，原告与被告张德强签订了《厂房及办公楼租赁合同》，出租人（甲方）为张秀柱，承租人（乙方）为衡瑞公司。合同约定，乙方承租位于天津市东丽开发区金桥产业园区亿达路3号院内厂房车间两个、办公楼一座。租赁期限8年，自2010年1月1日至2017年12月31日。租金每年24万元，从租赁第四年起租金25万元，每年12月26日、5月26日为租金交纳日，上打租，每次预交半年的租金。乙方承担水电等费用，并按时向有关部门交纳，将所交费用的复印件交甲方。合同乙方签字处由被告张德强签名，未加盖被告衡瑞公司印章。合同签订后，原告将租赁物交与二被告，二被告在租赁地门前悬挂衡瑞公司及申通快递的牌匾从事经营活动。2014年3月底，被告撤离租赁的厂房和办公楼，同年4月，原告将涉诉厂房租赁给他人。被告租用期间共计支付租金870901.96元。另查明，原告系亿达公司的股东。亿达公司享有天津市东丽开发区金桥产业园区亿达路3号土地的使用权及地上物出租的权利，2004年4月，公司授权原告可以个人的名义对外承租公司的厂房，并由原告收取租金。再查，2010年3月1日衡瑞公司与天津市天地申通物流有限公司签订授权经营许可协议，2011年11月17日获得天津市邮政管理局经营许可，同意其自当日起从事快递业务，有效期为五年。
原告诉讼请求：1、判令原被告解除租赁合同；2、二被告共同给付拖欠原告的租金161598元及电费8935元，并支付违约金24000元；3、诉讼费用由二被告承担。
原审法院认为，原告与被告张德强签订的《厂房及办公楼租赁合同》，虽然未加盖被告衡瑞公司的公章，但被告张德强为该公司法定代表人，故其个人在合同上签字应视为职务行为。该合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同；现证据证明合同签订后，标的厂房及办公楼由被告衡瑞公司从事经营活动，而无证据证明系被告张德强个人使用，故认定承租主体为衡瑞公司，应由被告衡瑞公司承担合同义务。关于已付租金数额问题，被告衡瑞公司抗辩称已经支付租金1220901.96元，应对此负有举证责任。现其不能提供证据证明其抗辩理由成立，故应承担举证不能的责任。原告依据有效合同，在预期租金数额范围内主张权利，本不应承担已收取租金数额的举证责任，现因其提供了收取租金的记录，被告对原告根据该记录整理的在原审期间提交的清单无异议。上述记录记载的被告已交纳租金870901.96元，属于原告对其不利的事实的自认，对其真实性原审法院予以确信。按照双方合同的约定，截止2014年3月，被告应给付原告租金103.25万元，已支付870901.96元，尚欠161598.04元，原告该项诉讼请求原审法院予以支持。关于原告主张被告张德强在租赁场地自行经营与被告衡瑞公司业务范围无关的快递业务，二被告对租金的给付应当承担连带责任的意见。被告衡瑞公司营业执照登记的经营范围内包括快递业务，而且被告张德强提供的证据足以证实被告衡瑞公司取得了快递业务的经营许可，故该项快递业务应当认定为被告衡瑞公司经营，而非被告张德强个人经营。原告该主张不予支持，被告张德强主张快递业务系被告衡瑞公司经营的抗辩意见成立。被告衡瑞公司主张原告以装修租赁场所为由将其骗离租赁地，因其未提供证据支持，该意见不予支持。原告主张系因被告无力支付租金，双方协商解除合同，而被告未如约支付租金为已证明事实。另从结果分析，被告于2014年3月搬离租赁地，至2014年4月其他人即进驻诉争租赁地，再至本案成讼，期间被告未提出任何异议。故认定原告与被告衡瑞公司双方主观上均追求解除合同。原、被告自行协商解除合同，未附条件且既成事实，意寓双方对合同的不能继续履行均不承担责任，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。按照合同约定，被告衡瑞公司经营期间产生的电费应由被告自行承担。被告对合同履行中，原告先预交电费，然后据实向被告索要的结算方式认可，原审法院亦予确认。现原告提供的两份电费收据，结算日期分别是2014年3月11日和4月11日。原告既认定被告衡瑞公司于2014年3月搬离，且不能示明具体日期，故向其追索3月份全月及3月份之后的电费有失公允。原告该项主张原审法院不予全部支持，被告应付电费据情酌定为6000元。被告张德强主张被告衡瑞公司为追加被告，在原起诉被告张德强不承担责任时应驳回原告起诉的意见，因被告衡瑞公司是原告依法申请追加，且提出了明确的诉请，符合法律规定，被告张德强该辩解缺少程序法上的依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼证法》的解释第九十条之规定，判决：一、确认原告张秀柱与被告天津市衡瑞商贸有限公司于2009年11月20日签订的《厂房及办公楼租赁合同》已解除。二、被告天津市衡瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告张秀柱租金161598.04元。三、被告天津市衡瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告张秀柱电费6000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张秀柱的其他诉讼请求。案件受理费收取4190元，由原告承担580元，被告天津市衡瑞商贸有限公司承担3610元。
上诉人张秀柱不服原审判决，上诉至本院，请求：1、维持原审判决第一、二项；2、撤销原审判决第三、四项，依法改判衡瑞公司支付张秀柱电费8935元；3、依法判令衡瑞公司支付滞纳金24000元；4、本案二审受理费用由衡瑞公司和被上诉人张德强承担。事实与理由：原审判决事实认定基本准确，对于衡瑞公司欠缴租金的数额认定无误，但对于衡瑞公司欠付租金的事实和应支付电费数额认定有误。张秀柱提交电费收据为2014年3、4月，但实际为2014年2、3月发生的电费，并非3月份之后的电费，应由衡瑞公司承担。在租赁合同履行期间，衡瑞公司撤离涉诉房屋，存在违约。
上诉人衡瑞公司与被上诉人张德强均答辩，请求依法驳回上诉人张秀柱的上诉请求，本案的诉讼费用由张秀柱承担。事实与理由：1、在本案原审开庭笔录中，张秀柱认可2014年3月进行装修。张秀柱另外出租一户，张秀柱找衡瑞公司要电费的时候是按照总表收的电费，总表的变压器一直存在耗损问题。2、滞纳金问题，因为双方没有解除租赁关系，衡瑞公司为配合厂房装修被动的搬出来，不是撤离，不存在违约问题。相反，在双方租赁合同履行期间，张秀柱起诉要求解除双方租赁合同，张秀柱存在违约。
上诉人衡瑞公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决，依法驳回张秀柱的起诉或者驳回张秀柱在一审中的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由张秀柱承担。事实与理由：一、本案原、被告主体不适格。1、亿达公司对涉诉房屋享有出租的权利，亿达公司没有授权张秀柱对外出租房屋和收取租金，张秀柱以个人的名义收取租金没有法律依据；2、原告起诉张德强，本案经过审理张德强签署的租赁协议是职务行为，张德强作为被告主体不适格，原告应撤销起诉或法院驳回原告的起诉，法院把衡瑞公司作为承担责任的主体是更换当事人，不符合法律规定。二、从实体上应驳回张秀柱的上诉请求。1、双方租赁合同到期时间为2017年，没有任何证据证明双方解除了租赁关系，既然没有解除租赁关系，被告就不应该承担相应的责任；2、衡瑞公司除张秀柱提交已收租金外，还有4笔款项已经交给张秀柱，两张转账支票，一个5万的现金，一个10万的现金。大大超过了张秀柱主张的租金数额，从给付的租金看，双方的租赁关系仍然没有解除。
上诉人张秀柱答辩称，请求驳回衡瑞公司的上诉请求。事实与理由：1、主体问题，原告作为出租人没有问题，张秀柱作为亿达公司的代理人也没有问题，原告起诉张德强，在原审中申请追加的衡瑞公司，其主体身份没有差异，都是被告，没有主次之分，具体是谁承担责任，完全是依据相关的事实由法院进行判决的。2、实体方面，租金方面对方只提供了缴纳25万元的相关收条，我方也认可25万已经支付，我方实际收到的租金数额87万多，25万元的收条是包括在87万中的，没有举出任何的证据在87万中又支付了25万。3、电费问题，除了2014年的2、3月份电费没有缴纳外，每月的电费都是由张秀柱支付之后按照电费收据上的数额向衡瑞公司或者张德强去收取，对于这一点对方并没有异议，现在提出租赁期间有变压器损耗对方没有任何的证据。4、违约问题，对方说在开庭笔录中我方承认要求对方暂时搬离，对此我方不认可，即便笔录是真的，我方认为也是笔误，在审理期间，我方一直主张衡瑞公司主动撤场，没有任何装修意思表示，是对方在租赁期间主动搬离租赁场地，是明显的违约行为。
被上诉人张德强答辩称，支持上诉人衡瑞公司的上诉请求。
本院经审理查明，上诉人衡瑞公司及被上诉人张德强对原审法院查明的“2014年3月底，被告撤离租赁的厂房和办公楼”提出异议，主张衡瑞公司于2014年3月中下旬因配合张秀柱装修厂房而搬离租赁的厂房和办公楼。张秀柱对衡瑞公司及张德强的主张不予认可。
上诉人衡瑞公司及被上诉人张德强对原审法院查明的“被告租用期间共计支付租金870901.96元”提出异议，主张除张秀柱认可支付的870901.96元租金外，衡瑞公司还支付张秀柱四笔租金。张秀柱对衡瑞公司及张德强的主张不予认可。
上诉人衡瑞公司及被上诉人张德强对原审法院查明的“公司授权原告可以个人的名义对外承租公司的厂房，并由原告收取租金”提出异议，主张该事实的认定没有相应证据予以证明。对此，张秀柱提交亿达公司出具的证明书，证明亿达公司认可2004年作出的股东会决议效力，授权张秀柱以个人名义对外出租并签订租赁合同，由张秀柱收取租金收益。衡瑞公司及张德强认为该证据不属于二审中的新证据，该证明如予以认定，将违反国家税法的规定。
原审法院所查其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、张秀柱及张德强是否为本案适格的原、被告主体；二、衡瑞公司是否欠付房屋租金及欠付租金的数额；三、双方租赁合同是否解除、衡瑞公司是否应承担违约责任；四、衡瑞公司是否应承担电费8935元。
关于争议焦点一，张秀柱为亿达公司股东，亿达公司出具证明书，授权张秀柱对外出租及收取租金，衡瑞公司主张张秀柱不是适格主体，本院不予支持。张秀柱在一审中追加衡瑞公司为被告，不违反法律规定。衡瑞公司上诉主张张秀柱及张德强不是适格的主体，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，衡瑞公司对原审判决确认其已支付租金数额（870901.96元）不持异议，衡瑞公司主张其支付租金数额还应包括以下四笔，第一笔为衡瑞公司提交的2011年1月31日收条，衡瑞公司主张张秀柱收到100000元支票，但未计入已支付租金中。张秀柱主张将该笔租金与其提交的租金计算表所记载支付时间2011年2月1日的租金为同一笔。本院分析认为，首先，张秀柱于2011年1月31日向衡瑞公司出具收到100000元远期支票的收条一张，虽该收条记载该支票于2011年3月15日可入，但作为非会计专业人员，张秀柱于出具收条次日即2011年2月1日而非时隔一个半月后即支票实际入账之日手写记录该笔收款情况，符合一般常人记录习惯。其次，按照双方签订的租赁合同中的约定，衡瑞公司应于合同签订之日一次性交纳2010年上半年的租金120000元，2010年5月26日前交齐2010年下半年租金120000元，以后每年的12月26日及5月26日为每半年租金的交款日期。即衡瑞公司至2011年5月26日，应交纳租金480000元，2011年12月26日交纳2012年上半年租金120000元。根据双方均认可的已支付租金情况，衡瑞公司至2011年2月1日共支付租金432701.96元，自2011年2月1日至2012年1月20日期间，无支付租金情况，2012年1月20日、1月22日连续交付租金共计140000元。若衡瑞公司提出的其于2011年2月1日共支付租金两笔共计200000元的主张成立，则衡瑞公司于2011年初即已支付租金532701.96元，超付租金5万余元，则其在2012年1月20日交租100000元时已完成了合同义务，且已超付租金3万余元，而其在两日内即2012年1月22日又交租40000元的行为则有悖常理，故衡瑞公司主张其于2011年2月1日支付100000元支票与张秀柱记载的同日收入100000元为两笔款项的理由，本院难以采信。再次，张秀柱自始自认于2011年2月1日收到衡瑞公司支付的租金100000元，衡瑞公司若主张于同日共支付两笔款项，应提供相应证据予以证实。衡瑞公司虽提供了张秀柱出具的收条一张，但考虑到因该笔款项为支票支付，其有别于一般现金支付，在张秀柱主张该笔支票款项与自认同日收入款项为同笔租金的情况下，衡瑞公司负有进一步举证责任，并承担因举证不能产生的不利后果。综上，本院认为对于2011年2月1日的租金支付情况，张秀柱的主张更为客观真实，衡瑞公司的主张，本院不予采信。
第二笔为衡瑞公司提交的2012年5月25日收条，衡瑞公司主张于2012年5月25日支付张秀柱现金50000元。张秀柱主张该笔租金与租金计算表中记载支付时间2012年4月的租金为同一笔。本院分析认为，首先，根据双方均认可的已支付租金情况并参照双方租赁合同的约定，衡瑞公司于2012年10月8日前，应已完成支付租金720000元，但张秀柱自认至该时间点衡瑞公司实际支付租金数额为702701.96元，而在原审审理中张秀柱陈述其于2012年10月8日收到金额为十万元的支票一张，因存在超付情况，退还衡瑞公司二万元现金，则其超付租金的陈述与其自认的情况相互矛盾。其次，张秀柱在（2014）丽民初字第3909号案件审理中，自认于2012月4月收到衡瑞公司给付的租金50000元。衡瑞公司举证收条一张，证明于2012年5月25日向张秀柱支付现金50000元，张秀柱虽抗辩由于其记忆错误导致书写时间错误，但将收款时间提前计入一个月，有违常理，且张秀柱的该抗辩亦违反禁止反言原则，本院难以采信。故本院确认衡瑞公司于2012年5月25日支付张秀柱租金50000元。
第三笔为衡瑞公司提交的2012年9月30日的收条，衡瑞公司主张张秀柱收到100000元的转账支票，衡瑞公司支付张秀柱100000元租金。张秀柱认可10月8日入账、10月9日到账，但主张因衡瑞公司需要给付衡瑞公司现金20000元，因此在租金计算表中计入收到80000元。张秀柱提交冯桂林出具的收条，衡瑞公司认可冯桂林为其员工，但主张并未授权冯桂林收取该笔租金，张秀柱亦未举证证明冯桂林享有代收相应款项的权利，张秀柱主张给付衡瑞公司20000元，本院不予采信。本院确认张秀柱于2012年10月8日收到衡瑞公司支付租金的数额为100000元。
第四笔为衡瑞公司主张于2014年1月19日支付张秀柱100000元现金，张秀柱不予认可，衡瑞公司对该主张没有提供证据予以证明，本院对衡瑞公司该项主张不予支持。
综上，衡瑞公司已付租金数额为940901.96元。另，因双方对衡瑞公司搬离时间存在争议，张秀柱已于2014年4月1日将租赁的厂房和办公楼租与案外人，故张秀柱主张衡瑞公司于2014年3月底搬离，本院不予采信。张秀柱要求支付2014年3月份全部租金依据不足，本院予以酌减，本院确认衡瑞公司欠付张秀柱租金为84877.61元（1032500-940901.96-250000÷12÷31×10）。上诉人衡瑞公司上诉主张不欠付张秀柱房屋租金，缺乏事实根据，本院不予支持。
关于争议焦点三，虽然双方租赁合同未到期，但衡瑞公司自2014年没有支付租金并于2014年3月搬离租赁场地的行为及张秀柱于2014年4月已与案外人就租赁场地建立新的租赁关系，说明双方对合同的解除进行了协商。原审判决确认双方租赁合同已解除、对张秀柱要求衡瑞公司承担违约责任的诉讼请求未予支持，处理正确。上诉人张秀柱上诉要求衡瑞公司支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点四，双方租赁合同约定，衡瑞公司承担经营期间的电费。张秀柱提交的两张电费收据载明，结算日期分别为2014年3月11日和4月11日。衡瑞公司于2014年3月搬离涉诉房屋，但双方对衡瑞公司搬离的具体日期存在争议，张秀柱不能证明衡瑞公司于2014年3月底搬离，张秀柱要求其承担2014年3月全月及4月份部分的电费，依据不足。原审法院酌定衡瑞公司承担电费的数额，并无不当。张秀柱上诉主张衡瑞公司支付电费8935元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市东丽区人民法院（2015）丽民重字第8号民事判决第一、三项；
二、撤销天津市东丽区人民法院（2015）丽民重字第8号民民事判决第二、四项；
三、上诉人天津市衡瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人张秀柱租金84877.61元；
四、驳回被上诉人张秀柱一审的其他诉讼请求和二审的其他上诉请求；
五、驳回上诉人天津市衡瑞商贸有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4190元。上诉人张秀柱交纳的二审案件受理费623元，上诉人天津市衡瑞商贸有限公司交纳的二审案件受理费3652元，由上诉人张秀柱承担4544元，上诉人天津市衡瑞商贸有限公司承担3921元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 李国敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 穆 艺
速 录 员 韩 鹏