湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0103执异72号
异议人（案外人）：胡卫平，男，1951年10月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王华，湖南银联律师事务所律师。
申请执行人：湖南园艺建筑有限公司，住所地长沙市天心区时代阳光大道西99号富景小区综合楼302号。
法定代表人：贺仲安，董事长。
委托诉讼代理人：丁尚，湖南惟余律师事务所律师。
被执行人：湖南普凡置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路11号508、509室。
法定代表人：欧阳佛果。
本院在执行申请执行人湖南园艺建筑有限公司（以下简称“园艺公司”）与被执行人湖南普凡置业有限公司（以下简称“普凡公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡卫平对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人胡卫平称：2014年9月24日异议人向湖南省中城富通置业有限公司（以下简称“中城富通公司”）支付了购房款、装修款合计86万元，购买其开发的位于长沙市芙蓉区解放东路****房屋。支付购房款后，中城富通公司无法向异议人交付双方约定的房屋，也未向异议人退还支付的购房款。为了解决双方购房纠纷，2016年8月23日异议人与普凡公司、中城富通公司签署的《债务清偿协议》约定：中城富通公司未退还给异议人的购房款，以湖南普凡置业有限公司开发的南**小区1栋10*号、12*号房屋按购买价655016元折抵中城富通公司未退还异议人的购房款，折抵后中城富通公司对异议人剩余需偿还购房款以及利息负责偿还。2016年8月24日，异议人与普凡公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》：异议人购买其开发的南**小区1栋10*号、12*号房屋（以下简称“案涉房屋”）。2016年8月24日异议人与普凡公司对案涉房屋办理了网签；2016年8月24日异议人缴纳了案涉房屋的物业专项维修资金和契税、印花税；2016年12月16日异议人与普凡公司对案涉房屋办理了商品房现售合同登记备案。现异议人已对该两套房屋进行装修，并出租给了他人。后由于普凡公司和其他公司经济纠纷，法院将案涉房屋进行了冻结。为此我进行了房屋的确权诉讼，2017年我作为原告向法院起诉了普凡公司，法院2017年10月13日下达了（2017）湘0103民初4844号民事判决书。该判决书对我上述证据证明事实全部予以认定，并判决案涉房屋《商品房买卖合同》合法有效。根据最高人民法院《查封规定》第十七条：第三人已经支付全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的有关规定，故异议人请求法院解除对案涉房屋的冻结。
申请执行人园艺公司辩称：一、异议人对两套案涉房屋没有所有权，该房屋既没有过户，也没有办理预告登记，相关抵债行为并未完成，也未设定其他任何符合法定条件的担保物权，该房屋所有权人系普凡公司，法院依法作出的对开发商普凡公司名下的房产实施保全措施，于法有据。本案中，法院于2017年4月1日查封案涉房屋时，房屋权属登记于普凡公司名下，并没有过户至异议人名下，虽然房地产管理部门系统显示案涉房屋已经网签，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，网签并非法律上的概念，网签房仅系房屋主管部门一种行政管理手段，并非具体的实体权利，况且，案涉房屋没有办理预告登记。因此，法院依法作出的保全裁定并查封两套案涉房屋，于法有据。二、异议人提交的另案长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4844号民事判决书不能成为阻却执行的依据，且该判决并未将案涉房屋直接判归异议人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，异议人起诉并申请查封案涉房屋的时间在2017年4月1日，异议人提交的另案天心区法院（2017）湘0103民初4844号民事判决书出具的时间在2017年10月12日，该法律文书不是在查封之前所作出。同时，从诉讼类型来看，异议人与普凡公司之间属于给付之诉（即普通的债权纠纷），并非确权之诉（权属纠纷），因此，即便是在查封之前作出的文书，也不能成为阻却执行的条件和依据，且该另案法律文书并没有判决确认两案涉房屋所有权归异议人所有。因此，异议人提出的执行异议申请，不符合阻却执行的条件。另外，本案普凡公司同意将涉案两套房屋采取“以物代偿”的方式为中城富通公司清偿应退的购房款本金86万元，其行为性质属于代为清偿或债务担保，各方没有真实的购买案涉房屋的意思表示，其背后隐藏的法律行为属于异议人与中城富通公司之间的退款纠纷。且即便是签署了合法有效的商品房买卖合同，但是，根据物权法定原则，不动产以办理变更登记发生物权转移的效力，本案中，各方并没有为该房屋办理预告登记、房屋产权证，房屋所有权并没有发生转移，抵债行为尚未完成，因此，异议人对案涉房屋不具有优先受偿权。虽然天心区法院作出的另案（2017）湘0103民初4844号民事判决书确认其商品房买卖合同有效，但是，根据异议人提交的证据二付款流水、收款收据和证据三《债务清偿协议》，该法律文书已经查明异议人房屋来源系由普凡公司代为偿债而来，并未真实的购买，且该法律文书并未将房屋确权给异议人。因此，异议人不能据此文书提出阻却执行的异议。异议人并未向普凡公司支付过任何购房款，不符合法律规定的阻却执行的条件。本案中，根据异议人提交的证据二付款流水、收款收据和证据三《债务清偿协议》（2016年8月23日签署）异议人并没有向普凡公司支付购房款，购房款全部系向（原开发商）中城富通公司支付。另外，根据异议人与普凡公司于2016年8月24日签署的案涉房屋《长沙市商品房买卖合同》，该合同第六条第1款明确约定，异议人在本合同签订之日向普凡公司支付购房款。买卖合同的主要义务是，出卖人交付房屋，买受人支付购房款，如果是该商品房买卖合同合法有效，那么，异议人就应当按照合同约定向普凡公司支付购房款。但是异议人在商品房买卖合同签署后根本没有向普凡公司支付过购房款。因此，异议人主张向第三人中城富通公司支付了购房款就视为向普凡公司支付了购房款，没有事实及法律依据。而且在人民法院查封之前，异议人并未合法占有该不动产，本案涉案两套房屋在查封时系毛胚房，且其所缴纳的物业费发生在2017年5月4日即查封时间之后，其提出已经合法占有该不动产没有事实及法律依据。异议人没有提交任何证明房屋实际交付的证据，虽然提交了物业费的缴费凭证，但是，物业费缴纳时间是在2017年5月4日，而查封的时间在2017年4月1日，据此，该证据不能证明交付及占有的时间发生在查封时间之前，异议人无权行使阻却法院执行的条件。异议人所获的抵债的两套房屋并非用于居住，其现有住房位于长沙市芙蓉区车站北路289号607室，其原购买中城富通公司房屋是公寓酒店，涉案抵债房屋属于投资房，因此，不符合法定的阻却执行的条件。普凡公司在明知道拖欠工程款的情况下，仍批量将房屋以低于市场平均价格的方式代中城富通公司偿还债务，损害了债权人及其他第三人的利益。综上所述，园艺公司认为，普凡公司代为偿债的行为因没有过户至异议人名下，该行为并未实际完成，且严重低于市场价的行为，损害了债权人的合法权益。法院虽作出的（2017）湘0103号民初4844号民事判决书，但判决书并未将房屋判决归异议人所有，涉案两套房屋产权所有人仍为普凡公司，异议人并不属于能够排除本次执行的权利人，其提供的证据材料不能足以排除本次保全执行。请求法院依法驳回异议人的执行异议请求。
本院查明，园艺公司与普凡公司建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，原告园艺公司向本院提出诉讼保全申请，本院于2017年3月27日作出查封案涉房屋的（2017）湘0103民初1712号民事裁定，并于2017年4月1日查封了案涉房屋。2017年10月19日，本院作出（2017）湘0103民初1712号民事判决：一、限被告湖南普凡置业有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南园艺建筑有限公司支付工程款2405542.08元及利息（以尚欠工程款为基数按中国人民银行同期同档贷款利率计算自2017年7月10日至实际偿还之日）；二、限被告湖南普凡置业有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南园艺建筑有限公司支付截至2017年7月9日工程款利息576903.00元；三、驳回原告湖南园艺建筑有限公司的其他诉讼请求。由于被告未按判决书履行还款义务，原告于2018年2月6日向本院申请强制执行，本院同日以（2018）湘0103执352号立案执行。案外人胡卫平遂提出上述异议。
本院（2017）湘0103民初4844号胡卫平诉普凡公司、中城富通公司商品房预售合同纠纷一案中查明，2014年9月24日，胡卫平向中城富通公司支付860000元，拟购买其开发的房屋。2016年8月23日，胡卫平与中城富通公司、普凡公司签订一份《债务清偿协议》：鉴于2014年9月24日，胡卫平拟向中城富通公司购买房产并支付购房款860000元，因中城富通公司未按期向胡卫平交付房产并退还购房款，现就清偿购房款，双方达成如下协议。1、截至本协议签订之日，富通置业公司共欠胡卫平购房款本金860000元，中城富通公司已向胡卫平支付到2015年12月31日的利息，自2016年1月1日至本合同签订之日按年息5%计算利息共28666元。2、胡卫平同意普凡公司将其名下南**小区2套商品房（1栋12*号房，1栋10*号房，面积均为99.85平方米）以3280元每平方米共655016元和南**小区2个车库以70000元每个共140000元抵付给胡卫平，共计795016元。中城富通公司欠付剩余本金64984元，由中城富通公司在本合同签订之日后6个月内支付给胡卫平。自2016年9月起，中城富通公司应向胡卫平支付的剩余本金按年息5%计算，直至付清为止。3、中城富通公司欠胡卫平的利息28666元，在合同签订之日后3个月内支付给胡卫平，用于胡卫平办理房屋产权证相关费用。次日，胡卫平（买受人）与普凡公司（出卖人）签订合同编号为C71204718***、C7120471****的《长沙市商品房买卖合同》，普凡公司将其开发的位于长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云镇）中意二路***第1幢10层10*号、第1幢12层12*号房屋，均为建筑面积99.85平方米每平方米3280元总金额327508元，出售给胡卫平。房款当日支付完毕。房屋应在2016年8月30日前交付。自本合同签订之日起180个工作日内，普凡公司应向房屋登记机构办理合同备案，双方应向房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后，普凡公司应在365个工作日内办妥胡卫平的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后500个工作日内办好土地使用权证。签订前述合同时，胡卫平未再实际支付款项。同日，双方办理了网签手续，2016年12月16日，向房屋登记管理部门办理了商品房现售合同登记备案登记。2017年5月4日，胡卫平与普凡公司办理了案涉房屋的交房手续。
本院认为，胡卫平与普凡公司在本院对案涉房屋采取查封措施之前就已签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，胡卫平付清了全部房款。案涉房屋虽然在2017年5月4日才交付给胡卫平，但根据法律规定，胡卫平排除本院执行无需满足在本院查封之前就已占有案涉房屋的条件。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明胡卫平存在过错。胡卫平在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部房屋价款，异议人的排除本院执行的理由成立，对其相应异议请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十九条规定，裁定如下：
中止本院（2018）湘0103执352号执行案件对位于长沙市暮云镇南**小区1栋10*号（房屋权证第C71204****号）、12*号（房屋权证第C7120****号）房屋的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 陈 敏
人民陪审员 张闻骥
二〇一八年七月十六日
法官 助理 陈 汉
书 记 员 鲁子菡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。