成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第2940号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：四川省成都市总府路**号。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人曾文凤，四川博成律师事务所律师。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
被告宋婷婷。
被告成都市香木林置业有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区龙潭寺西路**号。
法定代表人余祯祥，成都市香木林置业有限责任公司总经理。
委托代理人龚梅，四川科信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（简称农行总府支行）与被告宋婷婷、成都市香木林置业有限责任公司(简称香木林公司)金融借款合同纠纷一案。本院于2012年7月9日立案受理后，由于被告宋婷婷下落不明，本案依法组成合议庭适用普通程序于2013年3月14日进行了公开开庭审理。原告农行总府支行的委托代理人罗兴灵，被告香木林公司的委托代理人龚梅到庭参加诉讼。被告宋婷婷经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行总府支行诉称，宋婷婷因购买香木林公司开发的成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋，经三方合意后，于2008年1月18日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：宋婷婷向农行总府支行借款120000元，由其按月归还借款本息；借款以宋婷婷购买的上述房屋作抵押担保，香木林公司承担连带保证担保责任。合同签订后，农行总府支行如约向宋婷婷发放了贷款，但宋婷婷并未按照合同约定还款，至2012年6月18日宋婷婷累计6期不按时还款，且连续拖欠3期贷款未还。宋婷婷的行为违反了合同约定。请求判令：解除三方签订的《个人购房担保借款合同》；宋婷婷归还剩余借款本金77886.73元和利息、罚息、复利共计1183.94元（前述利息、罚息、复利计算截止至2012年6月18日），并以上述本金为基数自2012年6月19日起至还清该款项之日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息，承担律师费4744元、诉讼费及其他实现债权的有关费用；香木林公司对宋婷婷以上债务和给付义务承担连带担保责任；农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他为实现债权的相关费用。
被告宋婷婷未作答辩。
被告香木林公司辩称，本案既有债务人宋婷婷自己提供的房屋作为物的担保，又有香木林公司作为保证人提供阶段性保证担保。根据相关法律规定的“物保优先”原则，香木林公司作为保证人承担补充清偿保证责任，故农行总府支行只有通过处置抵押物实现抵押权后尚未满足债权的余额部分，即对宋婷婷抵押的房屋进行拍卖、变卖后所得价款优先受偿仍不足清偿的部分，才能由香木林公司承担连带清偿责任。
根据本院采信的证据，本院查明如下事实：
中国农业银行成都市总府支行现更名为农行总府支行。
2007年4月25日，宋婷婷向农行总府支行提交《中国农业银行个人住房贷款申请表》，载明：宋婷婷申请贷款120000元，用于购买位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋。同年5月9日，农行总府支行作为贷款人与抵押权人、宋婷婷作为借款人与抵押人、香木林公司作为保证人，三方签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：51105200800002056）。该合同约定：贷款人向借款人发放购房借款，借款金额为120000元；借款用于借款人购买位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋；借款期限自2008年1月18日起至2018年1月17日止；执行年利率6.6555%；借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，自借款发放后，每月的借款对应日对还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人自愿以位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押物暂作价427236元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同第十三条“保证人声明与保证”中约定：借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任，保证人应按本合同约定履行保证责任，并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项。
2008年1月18日，农行总府支行向宋婷婷发放贷款120000元。宋婷婷所购买的位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋办理了商品房买卖合同备案登记，载明该房屋的按揭银行和抵押权人为农行总府支行。截止2012年6月18日，宋婷婷连续拖欠贷款3期未还，尚欠贷款本金77886.73元和利息、罚息、复利共计1183.94元。
2011年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订一份《委托代理合同》，合同约定：由于农行总府支行有部分客户不按照借款合同的约定归还借款，现农行总府支行委托四川博成律师事务所代理农行总府支行代理与违约客户的诉讼和执行事宜；农行总府支行向四川博成律师事务所支付的代理费按照每户违约客户涉案标的额按比例分档、累计收取，标准为：50000元以下收3000元，50000元以上500000元以内的部分按6%，500000元以上1000000元以内的部分按5%，1000000元以上5000000元以内的部分按4%，5000000元以上10000000元以内的部分按3%，10000000元以上的部分按2%。四川博成律师事务所向农行总府支行收取本案律师代理费4744元。
上述事实有农行总府支行提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、宋婷婷身份证、香木林公司信息查询单、中国农业银行个人住房贷款申请表、个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同摘要、个贷凭证基础信息及中国农业银行实还清单及超期清单、委托代理合同、律师费发票及当事人的陈述在案为证。
本院认为，农行总府支行与宋婷婷、香木林公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人购房担保借款合同》合法有效。合同签订后，农行总府支行按约履行了发放贷款的义务。宋婷婷借款后，截止2012年6月18日已连续拖欠贷款3期未还，其已以自己的行为表明不履行合同约定的主要义务，符合我国合同法规定的解除合同的情形。故本院对农行总府支行主张的解除其与宋婷婷、香木林公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：51105200800002056）的请求予以支持。宋婷婷作为借款人未按合同约定归还贷款，应当承担合同约定的违约责任。故本院对农行总府支行主张的由宋婷婷归还剩余借款本金77886.73元和利息、罚息、复利共计1183.94元（前述利息、罚息、复利计算截止至2012年6月18日），并以借款本金77886.73元为基数，自2012年6月19日起至还清该款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付利、罚息的请求予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，因宋婷婷违约致使农行总府支行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，宋婷婷应当承担农行总府支行为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。故农行总府支行委托四川博成律师事务所代理本案诉讼，其向四川博成律师事务所支付律师费4744元符合合同约定，也符合川价发(2008)264号文件的规定(50000元以上500000元以内的部分按5%-6%收取)，故本院对农行总府支行主张的宋婷婷承担律师费4744元的请求予以支持。因宋婷婷自愿以其购买的位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋为上述借款提供抵押担保，且进行了抵押备案登记。故本院对农行总府支行主张的对该套房屋享有优先受偿权的请求予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，“保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证，借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任，保证人应按本合同约定履行保证责任，并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项”，香木林公司作为保证人应当在保证范围内承担合同约定的连带保证责任。故本院对农行总府支行主张香木林公司对宋婷婷的债务承担连带保证责任的请求予以支持。香木林公司辩称的根据“物保优先”原则，香木林公司作为保证人承担补充清偿保证责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第(二)项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司成都总府支行与宋婷婷、成都市香木林置业有限责任公司于2008年1月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：51105200800002056）；
二、宋婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司成都总府支行借款本金77886.73元和利息、罚息、复利共计1183.94元（前述利息、罚息、复利计算截止至2012年6月18日），并以借款本金77886.73元为基数，自2012年6月19日起至还清该款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付利、罚息；
三、宋婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内给付中国农业银行股份有限公司成都总府支行律师费4744元；
四、中国农业银行股份有限公司成都总府支行对宋婷婷所有的位于成都市金牛区银沙路37号香木林加州国际1-1-17-21号的房屋享有优先受偿权；
五、成都市香木林置业有限责任公司对宋婷婷的上述债务向中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担连带保证责任。
如果被告宋婷婷、成都市香木林置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1896元，由宋婷婷负担，成都市香木林置业有限责任公司承担连带责任。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 潘 苏 华
人民陪审员 王 学 彬
人民陪审员 高 倩
二〇一三年四月九日
书 记 员 扎西央青