广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法松民一初字第328号
原告交通银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市。
负责人王峰，行长。
委托代理人叶松盛，广东众达律师事务所律师。
被告尹长青，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
被告东莞市鹏程物业投资有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人莫应忠。
委托代理人刘本强、朱辉，广东智捷律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司东莞分行（以下简称交通银行东莞分行）诉被告尹长青、被告东莞市鹏程物业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行东莞分行的委托代理人叶松盛及被告东莞市鹏程物业投资有限公司委托代理人朱辉到庭参加诉讼，被告尹长青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2009年3月26日，原告交通银行东莞分行与被告尹长青（借款人）、被告东莞市鹏程物业投资有限公司（保证人）签订了编号：粤DG20**年个房贷字XXX号《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“贷款合同”），《贷款合同》约定：原告交通银行东莞分行向被告尹长青提供人民币290000元的购房贷款，用于购买东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产，被告尹长青将前述所购买之房产及其全部权益设定抵押，作为偿还《贷款合同》项下贷款的抵押担保，同时被告东莞市鹏程物业投资有限公司为该笔贷款提供保证担保。贷款期限为25年，即从2009年3月26日起至2034年3月26日止，还款以每一个月为一期还款，共300期，自贷款发放次月起，被告尹长青应于每月21日归还贷款本息；合同签订时贷款月利率为3.7125‰；逾期还款的，按贷款合同载明的利率水平上加收50%计收罚息。《贷款合同》第九条约定，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同时《贷款合同》第十六条约定，如借款人违反本合同约定的，贷款人即有权单方宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金及利息。《贷款合同》签订后，原告交通银行东莞分行即按合同约定于2009年3月26日发放了贷款，案涉抵押物东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产依法办理了抵押登记（他项权证明书号：20090326XXX），但被告尹长青却未能按照《贷款合同》的约定按时偿还贷款本息，经原告多次催讨，被告尹长青至今仍未归还欠款，被告尹长青的行为已构成严重违约，原告交通银行东莞分行有权依照《贷款合同》约定，要求被告尹长青提前归还全部剩余贷款本金并计收利息和罚息。且被告东莞市鹏程物业投资有限公司自愿为案涉《贷款合同》的履行提供保证担保，因此被告东莞市鹏程物业投资有限公司依法应当对被告尹长青的上述债务承担连带清偿责任。据此，原告特向法院起诉，请求判令：一、被告尹长青立即归还剩余全部贷款本金人民币260382.69元，并支付至贷款还清之日的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算，计至全部款项清偿之日，暂计至2014年3月20日利息为7896.73元、罚息为84.6元、复利187.5元）；二、被告东莞市鹏程物业投资有限公司对被告尹长青的上述贷款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任；三、确认原告交通银行东莞分行对被告尹长青位于东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得享有优先受偿权；四、由二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告主张因被告尹长青偿还了部分贷款，请求变更第一项诉讼请求为：被告尹长青立即归还剩余全部贷款本金人民币251589.86元及利息、罚息、复利（截至2014年10月30日，利息、罚息、复利暂无拖欠，后续利息、罚息、复利均按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算至全部款项清偿之日）。
被告东莞市鹏程物业投资有限公司答辩称，案涉贷款合同以案涉房产设定了抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人在物的担保以外的债权承担保证责任，主张只在被告尹长青的抵押物清偿债务后仍不能清偿的部分承担保证责任，若原告放弃物的担保，则在原告放弃权利的范围内免除保证责任。
被告尹长青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。
经审理查明，2009年3月26日，原告与被告尹长青、东莞市鹏程物业投资有限公司签订编号为粤DG20**年个房贷字XXX号的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：由原告发放贷款人民币290000元给被告尹长青用于购买位于东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产；贷款期限为25年，自放款日起计，贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款基准利率下浮25%，如遇中国人民银行调整法定利率，于次年1月1日调整本合同利率；被告尹长青采用等额本息还款法按月分期还款，还款日为每期末月的21日；若被告尹长青违反合同约定的，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告尹长青立即偿还贷款本金并结清利息；如被告尹长青未按时足额支付贷款本金、利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收罚息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息＝罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50％；被告尹长青还应承担原告为实现债权而发生的律师费、诉讼费等；被告尹长青以其所购买的上述房产为案涉借款提供抵押担保，并办理了商品房按揭抵押登记手续（他项权登记证明号：20090326XXX）；被告东莞市鹏程物业投资有限公司为被告尹长青的上述贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）；被告尹长青未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，东莞市鹏程物业投资有限公司应按原告的要求立即支付被告尹长青的全部到期应付款项；在被告尹长青取得房屋权利证明，且原告取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除。本案中，没有证据显示案涉抵押房屋已办理了《房地产权证》。
原告于2009年3月26日依约向被告尹长青发放了贷款人民币290000元，但在合同履行过程中，被告尹长青并未如约履行还款义务，截至2014年10月30日，尚欠原告本金251589.86元，利息、罚息、复利暂无拖欠。
以上事实，有原告提供的《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、按揭贷款账户清单、商品房他项权登记证明、及本院庭审笔录附卷证实。
本院认为：案涉《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定合法有效，双方当事人均应依约履行。被告尹长青未按时足额偿还贷款本息，根据贷款合同的约定，原告有权要求被告尹长青提前清偿全部贷款本息，并对逾期贷款本金按合同执行利率加收50%计付罚息，对应付未付的利息计付复利。被告尹长青应偿还原告剩余贷款本金人民币251589.86元及利息、罚息、复利（截至2014年10月30日，利息、罚息、复利暂无拖欠，后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮25%计算至本判决确定的履行期限届满之日止，后续罚息、复利按上述贷款利率加收50%自本判决确定的履行期限届满之日次日起计算至贷款实际清偿之日止）。
案涉房屋己办理房产按揭抵押登记手续，原告依法取得抵押权，对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。
本案中东莞市鹏程物业投资有限公司的保证责任尚未解除，案涉借款合同签订于2009年3月26日，故本案应适用《中华人民共和国物权法》的规定。案涉贷款合同只约定被告尹长青未按合同约定足额偿还任一期还款额时，保证人东莞市鹏程物业投资有限公司应按原告要求立即支付尹长青的全部到期应付款项，对存在物的担保的情况下实现债权的担保序位并无明确、具体约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当依照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，对被告东莞市鹏程物业投资有限公司主张适用《中华人民共和国担保法》的规定的意见，本院不予采纳，对被告东莞市鹏程物业投资有限公司主张在案涉抵押物不足清偿的范围内承担清偿责任的意见，本院予以采纳，被告东莞市鹏程物业投资有限公司应对拍卖或变卖抵押房屋不足清偿原告的债权部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后可向被告尹长青进行追偿。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告尹长青应于本判决生效后五日内向原告交通银行股份有限公司东莞分行偿还剩余贷款本金人民币251589.86元及利息、罚息、复利（截至2014年10月30日，利息、罚息、复利暂无拖欠，后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮25%计算至本判决确定的履行期限届满之日止，后续罚息、复利按上述贷款利率加收50%自本判决确定的履行期限届满之日次日起计算至贷款实际清偿之日止）；
二、原告交通银行股份有限公司东莞分行对被告尹长青位于东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产享有抵押权，对其折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；
三、被告东莞市鹏程物业投资有限公司对东莞市长安镇振安西路210号万豪苑3幢504号房产折价或拍卖、变卖所得价款不足清偿原告交通银行股份有限公司东莞分行的债权部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司东莞分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2664.14元，由被告尹长青、东莞市鹏程物业投资有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 林伟钦
二〇一四年十二月四日
书 记 员 兰 叶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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