广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复201号
复议申请人（利害关系人）：佛山市顺德区天兔物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人：吴志洪。
申请执行人：杨均明，男，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人：卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。
被执行人：梁池发，男，汉族，住佛山市顺德区。
被执行人：洪有好，女，汉族，住址同上。
第三人：周耀荣，男，汉族，住佛山市顺德区。
第三人：梁桂银，女，汉族，住址同上。
复议申请人佛山市顺德区天兔物业管理有限公司（以下简称“天兔公司”）不服佛山市顺德区人民法院（以下简称“顺德区法院”）作出的（2016）粤0606执异209号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
顺德区法院查明，关于杨均明诉梁池发、洪有好与公司有关的纠纷一案，佛山市南海区人民法院受理后［案号为（2013）佛南法民二初字第387号］因管辖权问题移送顺德区法院审理，该院受理案号为（2013）佛顺法民二初字第748号。在佛山市南海区人民法院审理期间，根据当事人财产保全置换查封申请，佛山市南海区人民法院于2013年9月17日查封登记在第三人即担保人周耀荣名下的佛山市顺德区伦教街道常教社区伦常北路××××11、12、13号商铺等三处房产。
另查明，上述纠纷经顺德区法院审理后作出民事判决，确认梁池发、洪有好应于判决生效后七日内向杨均明返还投资款650万元及利息，诉讼保全费用共计142277.16元，由梁池发、洪有好负担76327.16元。嗣后，梁池发、洪有好提起上诉，本院作出（2014）佛中法民二终字第908号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因梁池发、洪有好未按期履行法律义务，杨均明向顺德区法院申请强制执行。顺德区法院立执行案号为（2015）佛顺法执字第5365号。执行过程中，顺德区法院于2015年8月31日查封登记在被执行人梁池发名下的佛山市顺德区大良街道北区社区甲子路××××34号铺、伦教街道常教社区伦常路××××401号、501号、601号、701号、伦教街道荔村体育路××铺位44-45、50-53、54-55、58号、北滘镇林头社区君兰国际高尔夫生活村××××1602单元等十处房产。
以上事实有（2013）佛顺法民二初字第748号民事判决书、（2014）佛中法民二终字第908号民事判决书、（2015）佛顺法执字第5365号之二执行裁定书、房地产档案信息查询表等证据材料证明。
顺德区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。换言之，异议申请人天兔公司的异议请求要得到法院支持，需要同时满足三个条件：一是在法院查封前签订书面租赁合同；二是书面租赁合同合法有效；三是在法院查封前已经占有使用涉案房产。异议申请人对上述条件是否成就负有举证责任。没有证据或者证据不足的，异议申请人应当承担由此带来的不利后果。本案中，异议申请人提供其分别与梁池发、周耀荣签订的两份《房屋租赁合同》，一是两份《房屋租赁合同》均签署于2016年，在顺德区法院对涉案房产实施查封措施之后。在异议申请人未能提供相关证据的情况下，顺德区法院无法认定异议申请人享有的租赁权成立于法院查封之前；二是异议申请人未能提供租金给付、进场装修等其他直接证据，在此情况下，仅凭《房屋租赁合同》，顺德区法院无法认定上述租赁合同真实履行、合法有效；三是异议申请人未能提供证据证明其于法院查封之前已经合法占有使用涉案房产。综上，异议申请人天兔公司的异议请求不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议申请人天兔公司的异议请求。
复议申请人天兔公司不服上述裁定向本院申请复议，请求：1.撤销（2016）粤0606执异209号执行裁定书；2.中止对复议申请人享有租赁权的被执行人及第三人的涉案房产的强制执行，在确认复议申请人租赁权的基础上重新制定执行方案，即带租约执行。事实与理由：复议申请人天兔公司及其法定代表人吴志洪与梁池发、周耀荣等人一直存在物业租赁关系，吴志洪作为多年的物业租赁从业人员，实际上早在2012年起即承租梁池发、周耀荣等人的物业并用以转租，由复议申请人向梁池发支付定额租金，复议申请人可自行经营管理租赁物，以获得经营利润，租赁期间为20年，租金为按月支付。复议申请人在与产权人签订统一的租赁合同后，再就每个物业与具体的承租人签订租赁合同，以赚取当中的利润。在吴志洪成立天兔公司后，即以公司名义承接该租赁关系。由于双方一直合作良好，故之前并未签订书面合同。直到2016年初，为规范双方的租赁关系，复议申请人开始与梁池发、周耀荣签订租赁合同，将双方之前的交易惯例以合同形式予以明确固定。近日，梁池发告知复议申请人，因其与杨均明的诉讼争议，经向广东省高级人民法院申请再审，但被裁定驳回再审申请。故其名下的部分物业及周耀荣名下的部分物业将被强制执行，并向复议申请人出示了相应的执行文书。复议申请人尊重裁判文书的处理结果和本案的强制执行，但复议申请人在实际承租涉案房产时，涉案房产并未被法院查封，复议申请人不可能预知涉案房产将被强制执行。按照相关法律规定，复议申请人的租赁权合法有效，对涉案房产的执行，应按“买卖不破租赁”的法律规定，确认复议申请人对涉案房产享有租赁权，且由买受人继续履行租赁合同。顺德区法院以复议申请人提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定为由驳回复议申请人的异议请求。复议申请人作为承租人，早在2012年即与被执行人、第三人就本案执行标的租赁物形成事实上的租赁关系，且通过掌控租赁物、对外出租的方式，实际占有使用该租赁物，应当认定为符合该法律条文的规定。因此，请求复议法院查明事实，支持复议申请人的请求。
复议申请人天兔公司在复议期间未向本院提交证据。
申请执行人杨均明辩称：一、天兔公司提出执行异议无法律依据。佛山市南海区人民法院于2013年8月28日依法查封了被执行人梁池发、洪有好的涉案房产，于2013年9月17日查封了第三人周耀荣、梁桂银的涉案房产，即天兔公司提出异议所针对的房产分别于上述日期被查封。因梁池发、洪有好提出管辖权异议，案件移送顺德区法院审理，案经两审判决。梁池发、洪有好没有履行生效判决，申请执行人于2015年5月13日申请强制执行，顺德区法院以（2015）佛顺法执字第5365号立案受理，并于2015年5月25日对涉案房产进行了重新查封，7月23日摇珠确定评估公司，10月8日完成评估报告，10月21日发出《拟网络拍卖告知书》，在此期间内包括天兔公司在内的所有承租人都从未提出过异议，直至2016年7月，天兔公司才提出异议，已说明其异议无法律依据。二、天兔公司提出执行异议无事实依据。涉案房地产早在2013年8月28日、9月17日依法查封，天兔公司成立于2013年9月25日，亦即涉案房地产查封时，天兔公司尚未成立。天兔公司提供的《房屋租赁合同》是2016年签订，且无法提供在涉案房地产查封之前已合法占有的证据材料，又没有提交已支付租金等相关凭证。三、天兔公司存在恶意串通、虚假诉讼的嫌疑。请复议法院查明天兔公司与被执行人是否存在恶意串通、虚假诉讼的行为，如果查明存在该情形，请依法对恶意串通双方进行处罚，以维护法律尊严。综上，复议申请人天兔公司的异议、复议申请无事实依据，不符合法律规定，请求驳回申请，维持原审裁定。
申请执行人杨均明在复议期间向本院提交查封财产清单三份、执行案件受理通知书、拟选定评估机构告知书、拟网络拍卖告知书、天兔公司登记信息各一份，拟证明其答辩主张。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。
被执行人梁池发、洪有好、第三人周耀荣、梁桂银在复议期间未答辩亦未向本院提交证据。
经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”复议申请人天兔公司主张其在法院查封涉案房产之前已就涉案房产签订合法有效的书面租赁合同，并已实际占有使用涉案房产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定及相关举证规则，复议申请人就其主张负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利后果。本案中，复议申请人为支持其主张而提供的证据仅为其分别与梁池发、周耀荣签订的两份《房屋租赁合同》，但两份合同的签订日期均为2016年1月，系在法院对涉案房产采取查封措施之后，无论两份合同是否合法有效，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的条件。并且，复议申请人未能提供其他证据证明其在法院对涉案房产采取查封措施之前已实际占有、使用涉案房产，与梁池发、周耀荣存在事实上的租赁关系。故其关于中止对涉案房产的执行并在确认其租赁权的基础上带租约拍卖的主张没有事实依据，本院不予采纳。综上，复议申请人天兔公司的复议请求理据不足，本院不予支持。顺德区法院（2016）粤0606执异209号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人佛山市顺德区天兔物业管理有限公司的复议请求，维持佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606执异209号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年九月三十日
书 记 员 钟燕莲