广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1338号
原告：叶嗣东，女，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市荣昌县，现住中山市火炬开发区。
委托代理人：曾茜茜、贺嘉发，分别系广东凯行律师事务所律师、律师助理。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，组织机构代码28214290-3。
法定代表人：温少松。
委托代理人：裴炽明、赵琼，均系广东登鼎律师事务所律师。
原告叶嗣东诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾茜茜、被告委托代理人裴炽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶嗣东诉称：2009年11月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买座落于中山市火炬开发区××路永××园东铂世纪（东苑）3幢1002房，房价款为285000元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。被告应在2009年12月31日前向原告交楼，并在房屋交付使用后730个工作日内办理权属证书，但其至今没有为原告办理房屋产权证书，致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益和处分四项权能，不能办理积分入户等，造成无法估量的损失，但双方的合同约定的违约金过低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告请求法院判令被告：1.向原告支付逾期办证违约金（以已购房款285000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率的标准从2012年11月26日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。
原告叶嗣东对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：中山市商品房买卖合同1份；中山市商品房销售登记备案表1份。
被告永怡公司答辩称：1.逾期办理房产证书的主要原因不在被告，被告已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响被告无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于被告，原告要求被告支付逾期办证违约金事实依据不足；2.原告主张违约金的数额没有事实和法律依据，原、被告已约定了一次性的违约责任，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据；3.原告没有举证证明其存在实际损失，被告最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响原告的居住使用目的，也不影响其出租、出售；4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，被告认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款；5.合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，原告主张违约金的已经超过法定2年的诉讼时效。
被告永怡公司对其陈述事实在诉讼中没有证据提供。
经审理查明：2009年11月25日，永怡公司（出卖人）与叶嗣东（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0901054572），约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）3幢1002房，总楼价为285000元，付款方式为银行按揭付款（于2009年11月25日支付65000元，于2010年1月15日以银行按揭贷款支付220000元）；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，叶嗣东已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。叶嗣东购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，叶嗣东诉至本院，主张上述实体权利。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与叶嗣东签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致叶嗣东不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，叶嗣东不退房，永怡公司按已付房价款的1%向叶嗣东支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给叶嗣东。因此，永怡公司应于2010年1月1日起算730个工作日内，即2012年12月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。叶嗣东诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2012年12月3日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过两年多，永怡公司仍不能为叶嗣东办妥房产证，综合考量永怡公司逾期办证的过错程度、对叶嗣东造成的损失及敦促永怡公司履行办证义务的作用，本院认为双方约定按房价款的1%一次性支付逾期办证违约金标准明显过低。因此，叶嗣东主张涉案逾期办证违约金标准过低，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致叶嗣东的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定叶嗣东的实际损失数额。逾期办证的违约金宜计算至永怡公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告叶嗣东支付逾期办证的违约金（计算方法：以285000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年12月4日起计至广东永怡集团股份有限公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）。
案件受理费1183元，减半收取为592元（原告已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二Ｏ二Ｏ一五年十一月十四日
书记员 黄莺