浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第755号
上诉人（原审原告）：朱宗月。
委托代理人：金星。
委托代理人：郝碧法。
被上诉人（原审被告）：宋其法。
委托代理人：王延军。
上诉人朱宗月因与被上诉人宋其法房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告朱宗月诉称：原告系金狮岭村村民，具有集体土地使用权89.10平方米的房屋二间，被告系浦江县前吴乡民生村村民。2001年2月28日，原告与被告签订杜绝卖屋契约一份，原告把自己坐落于金狮岭村土名叫姓朱的农村房屋二间出卖给被告，被告支付给原告购买房屋款35000元，但是因为原告房屋的土地性质是集体所有，且只有土地使用证，没有房产证，被告又系非金狮岭村民，因此被告依法不能把房屋过户至自己名下，该房屋的土地使用证上土地使用人至今还是原告。根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，原告作为该宅基地使用人在对宅基地使用收益和处分时，依法受到严格限制。依法只有同一本集体经济组织身份的成员间方可进行买卖，非本集体经济组织成员购买农村房屋的契约应认定为无效合同。土地管理法第63条规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该法律禁止性规定对农村集体土地使用权的流转作了严格的限制，即农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于本村村民，农民将房屋出售给城市居民或非本集体经济组织成员，实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律禁止，故转让合同自始无效。现因原、被告经协商无法达成一致意见，诉请要求：1、确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效；2、由被告承担本案诉讼费用。
原审被告宋其法辩称：签订卖屋契约是事实的，是经过大队、邻居认可的，也吃过酒，送过红包的。原告把证件也都交给了被告。房屋交给被告后，被告进行了装修和重建。现在政府要征用该房屋的土地，原告来向被告拿钱了。按照县里的政策，1997年的时候涉案房屋的土地已经重新划过红线了，属于国有土地，合同是有效的。
原审法院审理查明：2001年2月28日，原告朱宗月与被告宋其法签订“立杜绝卖屋契约”一份，约定：立契人朱宗月，因居住不便，将坐落在金狮村土名：姓朱坐北朝南楼房贰间，即89.41平方，卖给宋其法。其房下至地基，上至椽瓦，东至墙身为界，南门口天气，西至墙身为界，北至滴水为界，屋价经三方断定为人民币叁万伍仟元整。收讫屋价，其房归买主管业居住，空口无凭永远存照。该契约并经浦江县浦阳镇金狮经济合作社签章见证。后宋其法支付了房价款，朱宗月将房屋交付给宋其法使用。宋其法并将房屋进行了加盖装修。2014年，浦江县人民政府规划对含本案诉争房屋占地在内的浦阳街道金狮岭居委会11.049公顷集体土地征收为建设用地，进行浦江县金狮湖保护与开发项目建设，并报省市人民政府审批。2014年10月12日，浙江省人民政府出具浙江省建设用地审批意见书，同意征收该11.049公顷土地（集体土地）。2014年11月16日，宋其法（乙方）与浦江县住宅和城乡建设局（甲方）签订房屋征收货币补偿协议，约定将坐落于金狮三区92-1号房屋，建筑占地面积89.1平方米，交甲方征收，土地使用证号02-207。其中按规定折算建筑面积311.85平方米实行货币补偿方式。甲方补偿、补助、奖励乙方的金额合计1901988元，甲方在协议生效后二十个工作日内，先行将总金额的30%征收补偿金570596元支付给乙方；在乙方腾空房屋前十个工作日，将30%征收补偿金570596元支付给乙方；在乙方腾空房屋并交甲方验收合格后十个工作日内，最后40%征收补偿金760796元支付给乙方。目前，宋其法已领取了第一笔30%的补偿金570596元。
原审法院审理认为：根据审判实践，确认涉案房屋买卖合同效力，主要是根据该房屋的土地性质予以判断。如果涉案房屋土地属于农村宅基地，因具有财产性质，又涉及村民身份关系。依据现行法律法规规定，农村宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。那么，涉案房屋买卖合同属无效。如果房屋土地属于国有土地，可以进入市场流转，那么房屋买卖合同除非具有法律明确规定无效的情形，该合同即可认定有效。具体到本案，双方签订房屋买卖合同时为2001年，该房屋土地仍属于农村宅基地，当时该合同属于无效的买卖合同。但在原告提起本案诉讼前，诉争房屋占用的土地已经省市人民政府审批同意征收，土地性质转变为国有土地，虽然目前相关登记材料未予变更，但土地被征收系事实，其宅基地的性质已发生改变，原本无效的情形已经消失，而被告宋其法也已经根据房屋征收补偿协议取得了30%的补偿款。根据相关法律精神，在一审法庭辩论终结前已经符合法律规定的买卖条件的，合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生在十多年前，现原告诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。综上，本案房屋买卖合同已经不再具有法律规定无效的情形，应依法认定为有效。原告诉请不应予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回原告朱宗月的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱宗月承担。
宣判后，原审原告朱宗月不服，向本院提起上诉称，1、从原审法院认定事实可以看出，农村宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案双方签订的房屋买卖合同，房屋系在集体土地上建造，双方不是同一集体经济组织成员，依法应予确认该买卖合同无效。2、根据浦江县人民政府浦政告[2014]17号文件规定，浦江县金狮湖开发工程房屋征收范围是：中山北路东侧、东山路南侧、班班大道西侧、人民东路北侧。征收范围涵盖两千余亩，该征收方案尚没有证据证明经过国家、省级人民政府批准。原审法院虽然调取了2014年9月23日浦江县国土局建设用地项目呈报材料及省政府2014年10月12日审批意见书，但其批准的只有11.0490公顷，尚不到征收范围的十分之一，也无法证明本案讼争房屋包含在这里面。3、原审已经认定了当初签订的房屋买卖合同无效，只是因为涉案土地已经从集体土地征收为国有土地，才导致买卖合同有效了。在合同无效的时候，宋其法无处分房屋的权利，与浦江县住宅和城乡建设局签订的房屋征收货币补偿协议和同意征地的协议应属无效。该房屋和土地至今尚登记在朱宗月名下。4、从土地登记材料摘录表看，诉争的土地性质至今仍旧是集体土地，用途是农村宅基地，没有证据证明土地性质已转变为国有土地。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人宋其法辩称：1、立杜绝卖屋契约经过双方签字，并有浦江县浦阳镇金狮经济合作社确认，该土地原本属于集体所有，土地所有权人同意确认，朱宗月与宋其法签订的买卖契约有效。2、合同是在2001年签订，到现在为止有14、15年时间，在此期间，朱宗月从未向宋其法主张过权利。因为该土地性质变为国有，政府要进行拆迁，有一笔数额巨大的补偿，朱宗月才要求确认合同无效。在朱宗月起诉前，该土地已经被征收，行政机关与宋其法签署相关的征收补偿协议。一审法院也向有关机关调取了相应的证据材料，确认该土地已经被征收。土地性质也变更为国有土地。3、朱宗月所陈述土地登记资料，只能作为征收程序没有终结之前所反映的事实，但是并不能否认该土地已经被征收的事实。综上，双方所签订的立杜绝卖屋契约有效，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，宋其法未提供证据，朱宗月提供证据：浦江县人民政府浦政告（2014）17号浦江县金狮湖保护与开发工程第一期房屋征收补偿方案，证明征收的范围2000多亩，本案是包括在内的。本案涉及的金狮岭村保护与开发工程尚没有省、市及国家批准文件，而且据了解现在金狮岭村的人认为征收行为违法，提起了诉讼要求撤销。
被上诉人宋其法质证认为，根据房屋征收协议明确浦江县住房和城乡建设局与宋其法签订房屋征收货币补偿协议，确认土地被有偿征收。这份协议是行政机关与宋其法签订的行政协议，根据行政诉讼法，朱宗月如果作为有利害关系的人，可以起诉浦江县住房和城乡建设局要求撤销，否则该征收行为土地性质变更，都是合法有效的。
对该文件的真实性宋其法未予否认，本院对真实性予以认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案所涉房屋位于原浦江县浦阳镇金狮村，于1997年已经撤村改居，建立居民委员会。2014年10月12日，浙江省人民政府审批同意征收该地块11.049公顷土地用于浦江县金狮湖保护与开发项目建设。审批的范围之内土地性质变更为国有土地。根据庭审确认，本案所涉房屋包含在该11.049公顷范围之内。因此，在朱宗月起诉前合同无效的事由已经不存在，朱宗月主张合同无效，理由不能成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱宗月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年七月二十三日
代书 记员 吕 倩 茜