宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞姜民初字第153号
原告：张国耀，无固定职业。
委托代理人：周明辉。
委托代理人：陈世民。
被告：包志原（曾用名包志愿）。
第三人：何理智，宁波市鄞州下应辉煌时代超市采购员。
委托代理人：鲍先村。
原告张国耀为与被告包志原农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郭敬波适用简易程序进行审理，在开庭前第三人何理智向本院申请作为第三人参与诉讼，本院经审查认为，诉争的由原告张国耀出卖给被告包志原的农村房屋，已经由被告于2010年8月6日转卖给何理智，诉争的房屋现由何理智实际占有，何理智与本案的审理结果有法律上的利害关系，故本院同意何理智以第三人身份参与诉讼，第三人何理智提出了独立的诉讼请求，本院合并审理。本案于2013年7月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，由审判员周小鸥、郭敬波、缪建飞组成合议庭分别于2013年9月12日、2013年12月24日进行第二次、第三次的公开开庭审理。原告张国耀的委托代理人周明辉、被告包志原、第三人何理智及其委托代理人鲍先村到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告张国耀起诉称：原告系宁波市鄞州区姜山镇井亭村人，在该村有一幢砖混三层楼房。2007年6月被告寻求在该村购置一套房屋，在与原告协商后，被告于2007年6月22日向原告购买了上述房屋，双方于当天签订了一份《房屋绝卖契》，并就相关事项做了约定。协议签订后，该房屋实际交付给被告。2008年4月，经宁波市鄞州区政府土地管理部门审批后，将上述买卖房屋所在的土地（地号为：2356522-2）定性为集体所有，并制作了相关的土地使用权证书【证书号为：甬鄞集用（2008）12-1052）。原告认为，原、被告虽然签订了一份《房屋绝卖契》，且存在房屋买卖的合同意向，但该房屋买卖合同关系所指向的房屋土地系该村集体所有，而被告又非土地所属村集体经济组织成员，故被告无权通过买卖方式享有上述房屋所在的土地使用权，即原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效。请求判令：一、原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效；二、被告返还原告坐落在宁波市鄞州区姜山镇井亭村建筑面积为114平方米的房屋（在第三次庭审中变更该项诉讼请求为：由房屋实际控制人即第三人返还原告坐落在宁波市鄞州区姜山镇井亭村建筑面积为114平方米的房屋）。
被告包志原答辩称：被告与原告签订《房屋绝卖契》购买房屋属实，双方是在自愿的情况下签订的，所以房屋不应该返还。而且诉争的房屋被告也已于2010年8月6日转卖给第三人何理智，被告无法返还。
第三人何理智答辩兼起诉称：原告在2007年6月22日已经将诉争房屋出卖给被告，签订的是《房屋绝卖契》且有中证人及原、被告双方签字捺印，说明该买卖是双方的真实意思表示。《房屋绝卖契》约定如遇国家政策变动等，一切归被告所有，原告没有权利也没有理由反悔。被告于2010年8月6日将诉争的房屋卖给第三人也是双方真实的意思表示，契约中写明了如果今后遇土地征用拆迁等一切赔偿归第三人所有，第三人已经居住诉争房屋多年并且进行了改造装修。故请求判令：一、驳回原告的诉讼请求；二、确认诉争房屋归第三人所有，该房屋如遇拆迁，一切权利归第三人享有（在第三次庭审中变更该项诉讼请求为：如果判令第三人返还原告诉争的房屋，则原告应当按照诉争的房屋拆迁置换成新房的市场价，赔偿第三人的房屋升值损失、装修损失等共计738297元）。
原告张国耀对第三人的诉讼请求答辩称：第三人没有独立的诉讼请求权，其起诉应当被驳回。另外，按照宁波市鄞州区房（地）产价格评估单，诉争的房屋现在的评估价为63049元，因此第三人也不存在诉争房屋升值损失，故原告无需赔偿第三人的房屋升值损失。
被告包志原对第三人的诉讼请求答辩称：同意第三人的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1.《房屋绝卖契》一份，用以证明原、被告买卖诉争房屋的事实，但同时认为该契约本身是无效的；
2.土地使用权登记审批表、地籍调查界址确认表、宗地平面图、宁波市鄞州区农村村民建房用地呈报表各一份，用以证明诉争房屋的土地性质、坐落地址、建筑面积及使用权人相关情况，该诉争房屋的土地属于集体所有的事实；
3.照片一份，用以证明诉争房屋外表现状的事实；
被告为证明自己的主张，向本院提交了《立卖房契》一份，用以证明诉争房屋已经卖给第三人何理智，卖房款为212000元的事实。
第三人何理智为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1.《房屋绝卖契》一份，用以证明原告张国耀于2007年6月22日将房屋卖给被告包志原并有中证人证明的事实；
2.《立卖契约》一份，用以证明诉争房屋由第三人向被告合法购买，买房款212000元，如遇拆迁等一切权利由第三人享有的事实。
3.收条一份，用以证明第三人是从被告处购买房屋且已将购房款付给被告，是善意取得房屋的事实。
4.证明一份，用以证明第三人是外地人，在老家没有房子，住房确有困难的事实。
5.照片一份、装修协议一份、装饰有限公司预算书一份，用以证明第三人购买诉争房屋后进行装修，共花费192000元装修款的事实。
本院于2013年9月11日就诉争房屋是否面临拆迁情况、拆迁相关政策及涉案房屋的评估情况，到诉争房屋所在的井亭村进行了调查，于2013年12月18日再次就诉争房屋置换成新房屋应补差价、置换房屋后的市场价等情况，到诉争房屋所在的井亭村进行了调查。在庭审中出示了对该村村委会主任姚成康调查笔录两份、姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法一份、鄞州区房（地）产价格评估单两份。
对于原告提交的证据1，被告与第三人质证后对真实性无异议，但认为该房屋买卖协议是有效的。本院对于该份证据的真实性予以认定，至于该协议的效力，本院将在下面综合作出认定。对于原告提交的证据2，被告、第三人质证后认为仅凭上述证据无法证明土地性质属于集体所有，本院认为上述证据可证明该房屋坐落的土地当时由原告张国耀申请办理了农村住宅用地及审批手续，土地性质属于集体所有，本院予以认定。对于原告提交的证据3，被告及第三人质证后无异议，本院予以认定。
对于被告提交的证据，原告质证后认为，原告并不知道该《立卖房契》存在，即使该《立卖房契》是真实的，因被告自始至终未取得诉争的房屋所有权，所以被告的处分行为无效。第三人质证后认为，对《立卖房契》真实性无异议，并认为该《立卖房契》合法有效。本院对于该《立卖房契》的真实性予以认定，至于该《立卖房契》的效力，本院在下面综合作出认定。
对于第三人提交的证据，被告质证后均无异议。对于第三人提交的证据1，与原告提交的证据1系同一份《房屋绝卖契》，原告的质证意见与本院的认定意见同上。对于第三人提交的证据2，与被告提交的证据系同一份《立卖房契》，原告的质证意见与本院的认定意见同上。对于第三人提交的证据3，原告质证后认为原告不知情，即使第三人支付了购房款，也因为被告系无权处分行为而无效，给第三人造成的损失应由被告负担。本院认为，该份收条系第三人与被告之间的付款凭证，被告对此并无异议，本院对其真实性予以认定。对于第三人提交的证据4，原告质证后认为，出具该证明的单位不是房地产管理部门，不具有出具第三人购房情况的资格。本院认为，原告质证理由成立，本院对该份证据的效力不予认定。对于第三人提交的证据5，原告质证后认为，照片无法看出房屋装修的整体情况，对房屋装修协议、预算书及结算情况的真实性均有异议，认为没有正规发票是无法证明第三人实际付款。本院认为，原告认可其出卖房屋是白坯房，现照片能显示房屋经过装修，被告也认可系第三人装修的事实，因此本院对第三人购买诉争房屋后进行了装修的事实予以认定，对于装修协议及结算情况，因没有相关发票予以印证，本院不予认定。
对于本院依职权调取的证据，原告质证后认为，对2013年9月11日调查笔录和评估单无异议，对拆迁方案的真实性无异议，但认为本案系房屋产权归属争议而非拆迁权益争议，故拆迁方案与本案无关联性。对2013年12月18日调查笔录部分有异议，认为诉争房屋还没有拆迁并落实置换房，调查笔录中村委会主任姚成康证明置换房市场均价6000元／平方米至6500元／平方米无事实依据，也不能作为本案认定第三人房屋损失的依据。被告及第三人质证后认为，对调查笔录和拆迁方案无异议，对两张评估单有异议，认为该评估没有征求住户的意见，评估项目也不全面，特别是评估价格太低与实际不符。在第三次庭审中第三人以考虑到诉讼成本等各方面原因为由，对其中装修部分评估价值73829元予以认可。本院认为，上述证据客观真实，且能够反映出诉争房屋的状况，与本案有关联性，本院予以认定。
本院根据原、被告及第三人的陈述和认定的证据，认定本案事实如下：
原告系宁波市鄞州区姜山镇井亭村人，2006年左右原告购置了由该村集体所建的本案诉争的一幢砖混三层房屋（面积114平方米，地号为：2356522-2）。2007年6月22日原告以到江苏经商需要资金为由，以160000元的价格将诉争房屋出卖给不属于本村集体经济组织成员的被告，双方于当日签订《房屋绝卖契》一份，出卖时的房屋状况为白坯房。被告在买受该房屋后安装了大门、防盗门，室内对卫生间、厨房进行了简单处理后入住。被告出卖房屋后随其妻在江苏经商和居住，但户籍仍在原址未迁出。2008年4月份该村统一为包括诉争房屋在内的房屋办理了集体土地使用权审批手续，集体土地使用证登记在原告的名下，因原告尚欠该村部分购房款，故原告的集体土地使用证至今仍然押在该村，没有交付给原告。2010年8月6日被告因父亲生病治疗需要资金，又与第三人签订了一份《立卖房契》，以212000元的价格将诉争的房屋转卖给也不属于本村集体组织成员的第三人，第三人买受后对该房屋进行了装修并居住至今。2012年11月11日，宁波市鄞州区姜山镇井亭村由党员、村民代表和新村监督小组大会讨论通过了《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》，诉争的房屋被列入第二批拆迁范围之中（现第一批拆迁房屋在建，第二批拆迁方案同第一批，目前已经对诉争的房屋及装修进行了评估）。拆迁部门委托宁波市鄞州中千房地产估价有限公司评估，诉争房屋的评估价值为63049元，内外装修价值为76748元。依据对该村村委会主任姚成康的调查及按照《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》的规定，诉争的房屋参照第一批拆迁方案置换成同等面积的多层安置房屋需要交纳的款项为：1600元／平方米（置换房屋造价）×114平方米－350元／平方米（补偿价）×114平方米－63049元（诉争房屋评估价），对于装修部分按照评估价补偿为76748元。置换后房屋为国有划拨土地，多层安置房屋现市场均价为6000元／平方米至6500元／平方米，本院结合诉争房屋的地理位置及对该村村委会主任姚成康的调查，认定置换后多层安置房屋的价值为6000元／平方米。
本院认为：本案的争议焦点一是原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》是否有效；二是如果上述协议无效，该如何处理；三是第三人是否有独立的请求权，第三人的损失如何确定。
对于争议焦点一，即原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》是否有效。本院认为，虽然原告仅要求确认原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效，经本院释明，原告仍不明确表示要求确认被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》无效，但因为原告诉请要求第三人返还诉争的房屋，而该诉请以原告与被告、被告与第三人对诉争的房屋买卖合同效力确认为前提，故该诉请应包含了要求确认上述两份农村房屋买卖合同效力的内容。因诉争的房屋附着的土地属于农村集体土地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而被告与第三人均非该村集体经济组织成员，故原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》均属无效协议。
对于争议焦点二，即上述协议被认定无效后，该如何处理。本院认为，无效的民事行为，自行为开始起就没有法律效力，因该协议取得的财产予以返还，对于原告要求第三人返还诉争房屋的请求，应予支持。同时，民事行为应当遵循诚实信用的原则，本案原告在卖房多年后反悔，以该买卖合同违反国家强制性规定为由，起诉要求确认房屋买卖合同无效，显悖诚信。诉争的房屋原告自2007年6月22日出卖至今，有较大的升值利益，由原告获得该部分利益有违诚实信用原则，故原告除返还购房款外，应当就第三人因诉争房屋的升值损失及装修损失予以赔偿。
对于争议焦点三，第三人是否有独立的请求权，其损失如何确定。本院认为，第三人于2010年8月6日通过买卖占有诉争的房屋，对房屋进行装修并居住至今，故第三人对诉争的房屋享有独立的请求权，第三人要求原告返还购房款及赔偿损失的请求应予支持。原告以诉争的房屋经鄞州中千房地产估价有限公司评估价值为63049元，因而主张第三人不存在房屋升值损失。但根据本院向村委会主任姚成康的调查，该63049元的评估价值为诉争房屋置换成安置房的建造价值，而非市场价值，该价值明显低于2007年6月22日原告出卖给被告160000元的价格，在2007年之后房价普遍升值的情况下，以该价值确定第三人损失明显有失公平。诉争的房屋虽然还没有拆迁，但已经被列入拆迁计划并经过拆迁评估，第三人要求按照拆迁置换同等面积房屋的市场价来确定第三人的房屋升值损失，相对比较合理，本院予以采纳。依据对该村村委会主任姚成康的调查及按照《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》的规定，诉争的房屋参照第一期拆迁方案置换成同等面积的多层安置房屋，需要交纳的款项为：1600元／平方米（置换房屋造价）×114平方米－350元／平方米（补偿价）×114平方米－63049元（诉争房屋评估价）＝79451元，诉争房屋装修部分的评估价为76748元，置换成同等面积的多层安置房屋的市场价值为6000元／平方米×114平方米＝684000元，因此，第三人的损失为：684000元－79451元＋76748元＝681297元。故原告除返还第三人购房款160000元外，还应赔偿第三人房屋升值及装修损失共计521297元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告张国耀与被告包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告包志原与第三人何理智于2010年8月6日签订的《立卖房契》无效；
二、第三人何理智于本判决生效后六十日内返还原告张国耀位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的房屋；
三、原告张国耀于本判决生效后六十日内返还第三人何理智购房款160000元；
四、原告张国耀于本判决生效后六十日内赔偿第三人何理智房屋装修损失及房屋升值损失共计521297元；
五、驳回第三人何理智的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由原告张国耀负担80元，第三人何理智负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审判长 周小鸥
审判员 郭敬波
审判员 缪建飞
二〇一四年一月十日
书记员 李卓臻