天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4875号
上诉人（原审被告）：天津市飞华医疗器械科技有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道与东五道交口东北侧颐景公寓5-2-902。
法定代表人：孟颖，经理。
委托诉讼代理人：任艳，女，该公司人事经理。
委托诉讼代理人：林莉，天津立德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津天保建设发展有限公司，住所地天津市空港经济区环河北路80号空港商务园东区6-1,2-401室。
法定代表人：凌海君，总经理。
委托诉讼代理人：叶德扬，男，该公司项目部工作人员。
委托诉讼代理人：丁云杰，天津高地律师事务所律师。
上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司（以下简称飞华医疗器械公司）因与被上诉人天津天保建设发展有限公司（以下简称天保建设公司）合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行审理。上诉人飞华医疗器械公司之委托诉讼代理人任艳、林莉，被上诉人天保建设公司之委托诉讼代理人叶德扬、丁云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞华医疗器械公司上诉请求：撤销一审判决第一项关于支付违约金的判决部分以及一审判决第二项，改判驳回天保建设公司对于违约金、房屋占用使用费的诉讼请求，一、二审案件受理费、保全费由天保建设公司负担。事实和理由：双方签订的《空港商务园写字楼租赁合同》是到期终止，而非天保建设公司解除，天保建设公司于2016年8月23日发出的《缴费通知》已变更了《律师函》中关于解除合同的要求，故一审法院认定合同于2016年7月31日解除没有事实依据；合同到期后，天保建设公司阻拦飞华医疗器械公司腾房，至2016年11月12日飞华医疗器械公司报警后，天保建设公司方同意腾房，飞华医疗器械公司对于占用房屋没有过错，不应按日租金的两倍支付占用使用费，即便需要支付占用使用费，也应按照不定期合同的处理方式，比照合同约定的租金标准支付；对于2016年3月1日至2016年8月31日的租金支付期间双方仍在协商且尚未确定，天保建设公司也未向飞华医疗器械公司送达缴费通知，一审认定天保建设公司宽限飞华医疗器械公司至2017年2月底没有依据，故不存在逾期支付违约金的事实，即便存在，该违约金标准也过高，应予下调；案件受理费及保全费应当由当事人依照法律规定分别承担。据此，一审认定事实不清，适用法律有误，请求二审依法改判。
天保建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天保建设公司没有通过2016年8月23日发出的《缴费通知》变更关于解除合同、腾交房屋的要求，也不存在阻碍飞华医疗器械公司搬离房屋行为，请求驳回上诉，维持原判。
天保建设公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2013年9月1日签订的《空港商务园写字楼租赁合同》；2、判令飞华医疗器械公司将承租房屋腾空后交付给天保建设公司；3、判令飞华医疗器械公司支付天保建设公司自2016年3月1日起至2016年8月31日止的租金326856元，并支付自2016年9月1日起至实际腾房之日的房屋占用使用费（暂计算至2017年3月1日共计653712元）；4、依法判令飞华医疗器械公司承担至实际支付之日止的逾期支付租金违约金（截止2017年3月1日共计107862元）；5、本案的诉讼费由飞华医疗器械公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月1日，天保建设公司（甲方）与飞华医疗器械公司（乙方）签订了《空港商务园写字楼租赁合同》，约定乙方承租天津市空港经济区环河北路76号空港商务园东区7号楼4层401室，租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止，自2013年9月25日起至2013年11月30日止为免租期；2016年1月1日至2016年8月31日每天每平米1.8元，每月租金为54776元；乙方应在签订本合同后10日内支付第一季度租金，之后每个租赁季度结束10日前将下一季度的租金给付甲方；乙方应当在本合同签订之日起5日内向甲方交付押金39561元，本合同自甲方足额收到押金之日起生效；若出现乙方欠付租金、电费等费用以及应当向甲方承担违约金、损害赔偿金等情形时，甲方有权直接从押金中扣减相应费用；若乙方迟延支付租金、押金等费用，每迟延一日，乙方应按逾期未付金额的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，没收押金并收回出租房屋；租期届满或无论因任何原因提前终止，乙方均应在租期届满前或合同终止后10日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交期间每天按当日租金标准的2倍支付违约金。合同签订后，天保建设公司如约将涉诉房屋业交付飞华医疗器械公司使用，飞华医疗器械公司交纳了保证金39561元，但未支付2016年3月1日之后的租金。天保建设公司先后于2016年3月30日、2016年8月23日向飞华医疗器械公司催缴2015年3月1日至2016年8月31日的租金。2016年7月29日，天保建设公司向飞华医疗器械公司发送《关于限期付清租金、违约金及解除合同的通知》，该《通知》称“鉴于贵司长期拖欠租金行为已构成严重违约，于即日起解除贵司与天保建设签订的租赁合同”，同时要求飞华医疗器械公司“支付2015年3月1日至2016年8月31日的租金864248元和暂计算至2016年7月13日的违约金229105元”。飞华医疗器械公司于2016年8月底收到该通知。2016年11月21日，飞华医疗器械公司从涉诉房屋内搬家，天保建设公司予以阻拦，飞华医疗器械公司报警并经协调后，飞华医疗器械公司公司员工任艳给天保建设公司出具了确认单，该确认单载明“我公司是天津市飞华医疗器械公司，承租商务园西区7号楼401号房屋，至今未付2016年1-8月份租金共计438208元。因公司目前财务紧张，特承诺2016年12月31日前付清2016年1-2月份租金，总金额为109552元。”一审庭审中，天保建设公司认可飞华医疗器械公司出具该确认单后天保建设公司同意其搬走；并认可关于2016年3月1日至2016年8月31日的租金，天保建设公司同意宽限飞华医疗器械公司至2017年2月底交付。经现场核查，位于天津市空港经济区××路××空港商务××东区××楼4-401房屋已腾空，房门未锁。一审另查，天津市空港经济区××路××空港商务××东区××楼4-401房屋的权利人为天津保税区投资有限公司，该公司委托天保建设公司负责涉诉房屋的经营及管理工作。
一审法院认为，天保建设公司与飞华医疗器械公司之间的《空港商务园写字楼租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，飞华医疗器械公司已足额交纳保证金，合同生效条件已成就，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方的争议焦点为：1、《空港商务园写字楼租赁合同》是否为《投资框架协议书》的从合同；2、双方之间的租赁合同是否已履行完毕。
因从合同是指不具有独立性，以其他合同存在为前提的合同，而《空港商务园写字楼租赁合同》与《投资框架协议书》各自独立，且飞华医疗器械公司庭审中亦认可空港管委会在其先支付租金并满足一定条件后才给予租金补贴，两份合同不构成主从合同关系，空港管委会是否依约给予租金补贴，不应成为飞华医疗器械公司不履行租赁合同义务的理由。
关于租赁合同是否已履行完毕的问题，天保建设公司作为出租人如约将租赁物交付给飞华医疗器械公司使用，飞华医疗器械公司作为承租人应当按照约定的期限和方式支付租金。飞华医疗器械公司一直使用涉诉房屋，且未支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金，飞华医疗器械公司员工出具的欠付租金确认单仅能证明天保建设公司同意飞华医疗器械公司延期支付2016年1月至2月的租金，不足以证明天保建设公司放弃主张2016年3月1日之后的租金，飞华医疗器械公司未支付自该日起的租金，其租赁合同项下的义务并未履行完毕，故天保建设公司主张的租金，一审法院予以支持。根据合同约定计算，此期间的租金为328656元。关于飞华医疗器械公司交纳的押金，庭审中天保建设公司同意以该押金抵扣飞华医疗器械公司欠付的租金，一审法院予以照准，扣除押金39561元后，飞华医疗器械公司仍应支付天保建设公司自2016年3月1日至2016年8月31日止的租金租金289095元。
当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。飞华医疗器械公司拖欠租金超过30天，合同约定的解除条件已成就，天保建设公司有权解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。飞华医疗器械公司已收到天保建设公司发送的解除合同通知书，但未提出异议，故该通知书发生解除合同的效力，解除合同的时间应为2017年８月31日，与租赁期限届满时间重合。合同即已解除，天保建设公司要求解除合同的主张，一审法院不予支持。
关于天保建设公司的腾房主张，飞华医疗器械公司主张其于2016年11月21日将涉诉房屋腾空且未锁房门，鉴于庭审中天保建设公司认可其于当天同意飞华医疗器械公司搬走，且未提供证据证明飞华医疗器械公司在该日之后仍占用涉诉房屋，结合一审法院现场核查情况，应认定飞华医疗器械公司已于2016年11月21日腾空房屋。庭审中天保建设公司同意对涉诉房屋予以接收，一审法院予以照准。故对天保建设公司要求飞华医疗器械公司腾房的主张，一审法院不予支持。
关于房屋占用使用费，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。双方之间合同解除后，飞华医疗器械公司仍占用涉诉房屋至2016年11月21日。飞华医疗器械公司抗辩称未腾房系天保建设公司阻拦所致，其腾房前未付清租金，按合同约定天保建设公司有权留置其物品，故飞华医疗器械公司未能按约定期限腾房的责任不应由天保建设公司承担，飞华医疗器械公司应支付合同解除后的房屋占用使用费。天保建设公司按日租金的两倍主张房屋占用使用费，不违反合同约定，一审法院予以支持。按约定的标准计算，此期间的房屋占用使用费为（30+31+21）×1.8/天/每平方米×2×1000.48平方米=295342元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，天保建设公司同意飞华医疗器械公司搬家后，未及时接收涉诉房屋，应属于自行扩大损失，故对此日后的房屋占用使用费，一审法院不予支持。
关于违约金，一审庭审中天保建设公司认可其口头宽限飞华医疗器械公司至2017年2月底交付2016年3月1日至2016年8月31日的租金，该口头承诺应视为双方已就租金支付期限达成新的合意，飞华医疗器械公司应于2017年2月28日之前给付天保建设公司租金。飞华医疗器械公司未按天保建设公司宽限的日期支付租金，应当按照合同约定承担违约责任，故一审法院认定飞华医疗器械公司应以289095元为基数，按照合同约定的每天0.1%的标准计算，支付天保建设公司自2017年3月1日至本判决确定的支付之日止的违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、被告天津市飞华医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天保建设发展有限公司自2016年3月1日起至2016年8月31日止的租金289095元，并以289095元为基数，按照每天0.1%的标准计算，支付原告自2017年3月1日至本判决确定的给付之日止的违约金；二、被告天津市飞华医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天保建设发展有限公司自2016年9月1日起至2016年11月21日止的房屋占用使用费295342元；三、驳回原告天津天保建设发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7298元（系减半收取），由原告天津天保建设发展有限公司负担2467元，由被告天津市飞华医疗器械科技有限公司负担4831元；保全费5000元，由被告天津市飞华医疗器械科技有限公司负担。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院审理中，双方当事人均认可飞华医疗器械公司已于2017年5月26日向天保建设公司支付了2016年3月1日至2016年8月31日的房屋租金289095元。
结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：１、飞华医疗器械公司是否应当依照合同约定的标准支付自2016年9月1日至2016年11月21日期间的房屋占用使用费295342元；２、飞华医疗器械公司是否应当支付逾期交纳租金的违约金；３、合同约定的违约金标准是否过高。
本院认为，飞华医疗器械公司与天保建设公司签订《空港商务园写字楼租赁合同》合同，系双方的真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。依照一审的认定，天保建设公司解除合同通知书发生效力的时间与合同约定的租赁期限届满时间重合，双方之间的租赁关系已于2016年8月31日到期届满，飞华医疗器械公司应依约将租赁物及附属设施进行移交。飞华医疗器械公司虽主张天保建设公司阻拦腾房，但其未提供在2016年11月12日之前飞华医疗器械公司曾主动到天保建设公司办理腾房及其他交接手续或是双方曾因腾房问题发生争执的相关证据能够证明其在合同届满后积极履行了返还租赁房屋的义务，且天保建设公司于2016年8月23日发出的《缴费通知》中也不存在关于不再要求解除合同、腾交房屋的意思表示，故飞华医疗器械公司在2016年8月31日至2016年11月12日期间仍占用租赁房屋，缺乏合同依据，其主张不予支付占用使用费，或按照不定期合同的相关规定比照合同约定的租金标准支付占用使用费，均缺乏事实依据，本院对此不予支持。对于此期间的占用使用费标准，租赁合同中以日租金标准2倍支付违约金的形式作出约定，飞华医疗器械公司虽主张该约定标准过高，但未就此提供充分的证据证明，据此，一审依照合同约定的标准计算此期间的房屋占用使用费295342元，并无不当，本院对此予以维持。
依照租赁合同的约定，租金按季度交纳，每个租赁季度结束10日前支付下一季度的租金，故飞华医疗器械公司主张对于2016年3月1日至2016年8月31日的租金支付期间双方尚未协商确定，依据不足。一审庭审中，天保建设公司认可将该部分租金宽限至2017年2月底交付，属于对其权益的合法处分，一审法院对此予以确认，并无不当。飞华医疗器械公司理应于2017年3月1日支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金289095元，然其实际于2017年5月26日支付，飞华医疗器械公司逾期支付租金，应当承担迟延支付期间的违约责任。对于合同约定的违约金标准是否过高，因违约金从本质上具有补偿性，违约责任的范围也应以实际损失为限。根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案天保建设公司未提交证据证明实际损失，则其实际损失主要表现为价款接受方的利息损失。双方在合同中约定的按欠付金额日千分之一的标准支付违约金，明显过分高于利息损失，本院依法对此调整为违约金标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款罚息利率的1.3倍标准计算。据此，飞华医疗器械公司对于违约金标准过高的上诉请求成立，本院予以支持。
对于保全费，本案呈讼系因飞华医疗器械公司迟延支付、在天保建设公司多次催缴后仍未支付房屋租金引起，且经审理后后支持了天保建设公司关于金钱给付的诉讼请求，故一审法院责令败诉当事人即飞华医疗器械公司负担保全费，并无不当。
综上所述，上诉人飞华医疗器械公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初886号民事判决第二项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初886号民事判决第三项；
三、变更天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初886号民事判决第一项为:上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津天保建设发展有限公司自2016年3月1日起至2016年5月25日止的违约金，计算方式为：以289095元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款罚息利率的1.3倍标准计算；
四、驳回被上诉人天津天保建设发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取7298元，由上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司负担4831元，被上诉人天津天保建设发展有限公司负担2467元；二审案件受理费6099元，由上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司负担4066元，被上诉人天津天保建设发展有限公司负担2033元；保全费5000元，由上诉人天津市飞华医疗器械科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 王飞成