江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10671号
上诉人（原审被告）：昆山台湾鲷生物科技有限公司，统一社会信用913205835653065256，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街22号。
法定代表人：林永青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶云开，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山市张浦镇大市村村民委员会，组织机构代码K1226212-6，住所地江苏省苏州市昆山市张浦镇大市。
负责人：邹南弟，该村民委员会村主任。
委托诉讼代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚佳崴，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人昆山台湾鲷生物科技有限公司因与被上诉人昆山市张浦镇大市村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
昆山台湾鲷生物科技有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决事实认定不清，错误变更案由，法律适用错误，应予依法发回重审。双方之间签订的是《张浦镇土地经营权转让协议》，原审法院依职权将案由变更为土地租赁合同纠纷没有征得双方当事人特别是昆山市张浦镇大市村村民委员会的同意，也没有相应的法律依据。2、原审法院认定双方存在合同关系，判令按照合同约定履行义务的前提是对合同的合法有效性先做出认定。原审法院未对双方合同的合法有效性进行认定，特别是没有审查原告是否有权对外进行土地承包权的发包，是否享有《土地管理法》第10条、《物权法》第60条规定的主体资格，是否履行了《村民委员会组织法》第24条规定的民主程序。3、上诉人是张浦镇政府招商引资进来，张浦镇政府承诺的配套设施未能依约达成，被上诉人也未完全履行出租土地的义务，甚至导致上诉人鱼塘无法围网进行正常安全的经营，多次发生偷盗事件，损失严重；被上诉人交付的土地面积也与合同不符，存在严重的违约事实。4、原审法院程序不当，对面积的测绘报告未经双方质证即作为判决依据。综上，特提起上诉，请依法撤销原判，发回重审。
昆山市张浦镇大市村村民委员会辩称：1.双方签订的《土地经营权转让协议》合法有效。该协议对双方的土地租赁事宜包括租金标准、租金给付以及解除等进行了详细的约定，且协议第二条第二行明确甲方已经集体讨论民主决策并征得有关部门同意。2.意向协议签订的主体是张浦镇人民政府和上诉人，被上诉人不是该意向协议的主体，上诉人应当维护土地的保养和安全义务。3.原审法院根据有关规定有权变更案由，具有相应法律依据。被上诉人已经履行了土地的出租等相关义务。
昆山市张浦镇大市村村民委员会向一审法院起诉请求：1.昆山台湾鲷生物科技有限公司支付昆山市张浦镇大市村村民委员会租金3480400元及逾期付款利息（从约定的各付款到期日起计算值实际付清租金之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2.诉讼费用由昆山台湾鲷生物科技有限公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月15日，昆山台湾鲷生物科技有限公司与昆山市张浦镇人民政府签订《海峡两岸（昆山）循环农业合作意向书》一份，双方约定在张浦镇兴建海峡两岸（昆山）循环农业示范区；期限为2011年到2027年12月31日。2011年11月9日，双方签订《土地经营权承包框架协议》一份，约定由昆山市张浦镇大市村村民委员会将土地租赁给昆山台湾鲷生物科技有限公司，面积为1323.66亩，单价为前三年每年1200元/亩，以后年度每三年递增10%，即第四年起租金单价为1320元/亩，第七年单价为1452元/亩，以此类推；用于农作物生产，合同期限自2012年3月1日起至2027年12月30日止，土地实行一次性交付，昆山市张浦镇大市村村民委员会于2012年3月将土地全部交给昆山台湾鲷生物科技有限公司，交付后每五年签订一次土地延续合同；付款方式为先交后包，每年支付一次，承包金必须在当年度3月1日前交清。
2013年3月8日，昆山市张浦镇大市村村民委员会与昆山台湾鲷生物科技有限公司签订《张浦镇土地经营权转让协议》，约定由昆山市张浦镇大市村村民委员会（甲方）将坐落于椿里西荒塘、金山港土地租赁给昆山台湾鲷生物科技有限公司（乙方），甲方将东起原得利西侧河道，西至星金村交界，北起苏沪高速，南至张浦锦溪交界的土地承包经营权转让给乙方，承包的土地总面积为870亩，该土地的用途为“海峡两岸（昆山）台湾鲷循环农业示范区”；承包期限为15年，即自2013年2月1日至2028年1月31日止，本合同到期后，乙方享有优先租赁权，在政策许可及同等条件下续签15年，具体合约分三轮签订，每五年签订一次，即2013、2018、2023年签订具体合约；租金标准为前三年1200元/亩/年，以后年度每三年递增10%，即第三年起租金单价为1320元/亩，第七年租金单价为1452元/亩，以此类推；租金给付实行先交后租，在甲方所有土地交付时，乙方一次性付清第一年度租金，以后年度租金于当年度2月1日之前付清。2016年3月3日，昆山市张浦镇大市村村民委员会通过江苏同丰律师事务所向鲷生物公司发送律师函一份，要求昆山台湾鲷生物科技有限公司支付昆山市张浦镇大市村村民委员会拖欠的租金2332000元。
昆山台湾鲷生物科技有限公司的付款情况如下：2012年4月11日支付370000元、2014年1月24日支付500000元、2015年2月3日支付300000元。
2017年7月10日，昆山市纵衡测绘有限公司出具《昆山市张浦镇台鲷基地用地测绘报告》一份，由昆山市张浦镇大市村委会及台鲷基地双方指界，将台鲷基地八个地块的用地范围及周边道路河道等实测并出图。经测绘，总面积为794.66亩。
一审法院认为：昆山市张浦镇大市村村民委员会、昆山台湾鲷生物科技有限公司之间虽签订的合同虽名为土地经营权承包协议，但是实际约定的内容系土地租赁事宜，故双方之间存在土地租赁合同关系，故一审法院将案由变更为土地租赁合同纠纷，双方均应按照合同约定履行自身义务。昆山市张浦镇大市村村民委员会自2012年起将土地租赁给昆山台湾鲷生物科技有限公司，租赁分为两个阶段：2012年2月1日至2013年1月31日以及2013年2月1日至今。昆山市张浦镇大市村村民委员会主张2012年2月1日至2013年1月31日期间的租金按照280000元计算，在昆山台湾鲷生物科技有限公司未就该阶段中土地交付、租金情况等提供证据的情况下，对照双方之间所签订的协议，昆山市张浦镇大市村村民委员会的该陈述对昆山台湾鲷生物科技有限公司并无不利，一审法院予以认定。关于2013年2月1日至2016年1月31日期间的租金，根据双方约定，该期间的租金标准为1200元/亩/年且付款方式为先付后租，结合测绘的实际面积794.66亩，故该期间的每年租金为953592元（794.66*1200=953592），共计租金2860776元。关于2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金，标准为1320元/亩/年，故该期间租金为1048951元。因此2013年2月1日至2017年1月31日期间的租金共计3909727元均已届至履行期，昆山台湾鲷生物科技有限公司应当予以支付。昆山台湾鲷生物科技有限公司共计向昆山市张浦镇大市村村民委员会支付租金1170000元，该金额中包含2012年2月1日至2013年1月31日期间的租金280000元，故昆山台湾鲷生物科技有限公司还应支付昆山市张浦镇大市村村民委员会2013年2月1日至2017年1月31日期间的租金3019727元。
关于昆山市张浦镇大市村村民委员会主张的逾期付款利息，其主张中国人民银行同期同档基准利率计算符合法律规定，一审法院予以支持。关于利息的起算点，结合双方合同约定以及昆山台湾鲷生物科技有限公司付款的时间点，一审法院分别认定如下：以863592元（1200*794.66-90000=863592）为基数，自2013年2月2日计算至2014年1月24日；以363592元为基数，自2014年1月25日计算至2015年2月3日；以63592元为基数，自2015年2月4日起计算至实际支付之日；以953592元为基数，分别自2014年2月2日、2015年2月2日计算至实际支付之日。以1048951为基数，自2016年2月2日计算至实际支付之日。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、昆山台湾鲷生物科技有限公司于判决生效之日起十日内向昆山市张浦镇大市村村民委员会支付租金3629727元。二、昆山台湾鲷生物科技有限公司于判决生效之日起十日内向昆山市张浦镇大市村村民委员会支付逾期付款利息（分别计算如下：以863592元为基数，自2013年2月2日计算至2014年1月24日；以363592元为基数，自2014年1月25日计算至2015年2月3日；以63592元为基数，自2015年2月4日起计算至实际支付之日；以953592元为基数，分别自2014年2月2日、2015年2月2日计算至实际支付之日；以1048951为基数，自2016年2月2日计算至实际支付之日。均按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。案件受理费34644元，公告费300元，两项合计34944元由昆山台湾鲷生物科技有限公司承担。
二审中，昆山台湾鲷生物科技有限公司为证明其主张，提供如下证据：1、昆山市市场监督管理局企业登记资料查询表，证明昆山市张浦镇大市村的土地是承包给村民，村民以作价入股的方式入股合作社，大市村有众多的合作社。原审法院未查明土地的权属，是否村委会有权代表合同甲方签订涉案合同。2、照片打印件，证明被上诉人交付的土地不符合合同约定。交付的土地仍有两家钉子户、政府承诺制定的园区招牌没有落实、道路无法设置门禁管制导致偷鱼事件、河堤破提、高速路下面土地因低洼无法使用、多个高压电塔途径涉案土地。3、涉案土地用地示意图，证明被上诉人交付的土地没有形成完整的园区用地。
被上诉人昆山市张浦镇大市村村民委员会认为上述证据不属于新证据，昆山市张浦镇大市村村民委员会已经向昆山台湾鲷生物科技有限公司按照约定交付土地，土地的具体使用和管理应由昆山台湾鲷生物科技有限公司负责。上诉人与昆山市张浦镇政府签订的协议昆山市张浦镇大市村村民委员会不清楚，对其也没有约束力。
二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷案件，一审法院根据双方签订协议的实际内容变更案由并无不妥，本院予以确认。昆山台湾鲷生物科技有限公司、昆山市张浦镇大市村签订的《张浦镇土地经营权转让协议》系双方真实意思表示，昆山市张浦镇大市村村民委员会按照合同约定交付土地，昆山台湾鲷生物科技有限公司应当按约支付租金。昆山台湾鲷生物科技有限公司主张涉案土地系承包给村民的，一审法院没有审查昆山市张浦镇大市村村民委员会是否有权对外发包。本院认为，能够以违反民主评议原则请求确认合同无效的主体只能是半数以上的村民，本案中昆山台湾鲷生物科技有限公司作为承租方，无权以此为由主张合同无效。昆山台湾鲷生物科技有限公司主张昆山市张浦镇大市村村民委员会交付的土地不符合合同约定，但并未充足的证据证明，河堤破提、高压电塔途径等解决均不是合同中约定的昆山市张浦镇大市村村民委员会的合同义务和责任，且政府承诺制定的园区招牌没有落实、道路无法设置门禁管制导致偷鱼事件等都不是其不按约交纳租金的抗辩理由，因此对于昆山台湾鲷生物科技有限公司的主张本院不予支持。关于测绘报告，测绘的范围经过昆山市张浦镇大市村村民委员会、昆山台湾鲷生物科技有限公司双方指界，且测绘报告内容对昆山台湾鲷生物科技有限公司并无不利影响，昆山台湾鲷生物科技有限公司主张一审程序违法无事实依据，本院不予支持。
综上所述，昆山台湾鲷生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34644元，由昆山台湾鲷生物科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年二月七日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉