河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丛民初字第00328号
原告陈哲美。
委托代理人汪斌，河北维民权律师事务所律师。
委托代理人张志强，河北维民权律师事务所律师。
被告张卫东。
原告陈哲美诉被告张卫东为租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月5日向我院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，由代理审判员李ＸＸ、张建周、孟伟彬组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理，原告陈哲美委托代理人汪斌、张志强到庭参加了诉讼，被告张卫东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈哲美诉称，原告与被告于2012年11月18日签订了《租赁合同》，由被告承租了鑫港国际会议中心第2层、第3层作为经营娱乐城使用。原告按照协议约定已经将出租标的交付被告，但被告并没有按照协议约定履行支付租金的义务。鉴于被告已对租赁物进行了部分装饰、装修，为减轻双方经济损失，原告愿意利用被告已装饰、装修的部分。原告依据《租赁合同》第11条、第12条的约定及相关法律的规定，请求判决被告1.解除双方于2012年11月18日签订的《租赁合同》；2.被告在判决生效后三日内将承租标的物交还原告，被告逾期交付的按日租金的三倍赔偿原告损失；3.请求判令被告支付欠缴租金200万元（自2012年11月18日至2013年11月17日止）；4、诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告张卫东未到庭，也未提交书面答辩意见。
原告陈哲美提交证据如下：1.原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2.两份租赁合同，一份是2012年10月12日原告与河北鑫港商贸有限公司签订的租赁合同，另一份是原被告双方于2012年12月18日签订的租赁合同。该组证据用以证明原告有合法的出租权利以及原、被告之间存在租赁关系；
经原告申请，邯郸市中级人民法院委托河北正通会计师事务所对邯郸市变电站南路鑫港国际会议中心第2层第3层装饰、装修工程的工程造价进行了鉴定。河北正通会计师事务所于2014年11月3日出具了冀正通会基字（2014）021号司法鉴定报告，报告对该工程鉴定价为2592774.36元。现本院当庭出示。
原告对鉴定报告发表质证意见：对报告没有异议。为减轻原被告双方的经济损失，原告愿意受领被告已装饰、装修的部分，同意依照该评估报告书的结果对被告已装修、装修的工程折价补偿。
2012年11月18日，原告陈哲美与被告张卫东经协商签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方为陈哲美，乙方为张卫东。第一条租赁标的基本情况：甲方出租标的坐落于变电站南路鑫港国际会议中心第2层第3层。第二条租赁标的用途：乙方承租盖房屋用于经营娱乐城……。第三条租赁期限：租赁期限八年，自2012年11月18日起至2020年11月17日止。第四条租金、保证金及其他费用：该租赁标的建筑面积7500平方米，租赁期内前三年月租金为33元／平方米，计月租金247500元，年租金297万元……。第五条交款时间和方式：本合同签订时，乙方需交纳保证金100万元，交清第一年租金297万元。该两项费用交清后合同随之生效。第二年及以后各年租金交纳：乙方必须于前一年租金到期日前一个月交清下一年度租金……。第六条交付期限：甲方应于本合同生效之日起2日内，将该承租的房屋交付给乙方使用。第七条安全、维修养护责任……。第八条关于装修和改变建筑结构的约定：1……2.如确需改变租金标的内部结构，需先告知甲方并取得有关行政主管部门审批同意，投资由乙方自理。乙方加建和装修装饰形成附合部分在合同到期或因乙方原因解除或终止合同的无偿归甲方所有，甲方也可以要求乙方恢复原状。恢复原状的费用由乙方承担。3……。第九条关于租赁有关费用及证照费用……。第十条租赁期满……第十一条乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回租赁标的，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，乙方的损失由其自行承担。1.擅自拆改租赁标的的结构或改变用途的；2.拖欠租金累计达2个月的；3.利用承租标的及设备的；4.故意损坏承租标的及设备的；5.未经甲方书面同意转租、转借租赁标的的。第十二条合同期满或者提前终止、解除：1……2.合同到期或提前终止、解除后，乙方必须于到期日后三日或者终止、解除日后三日将租赁标的交还甲方，乙方交还的租赁标的及设备应完好，否则应照价赔偿，甲方也可以从保证金中扣除，不足部分甲方仍有追偿的权力。3.合同到期或终止、解除后，乙方未依照前项规定交还租赁标的的，甲方或新的承租人可视为乙方放弃对租赁标的内物资物品的任何权利，甲方或新的承租人可以任意处置。乙方延期腾房期间，乙方并按合同约定核算租金标准的3倍赔偿甲方损失。第十三条违约责任：1.租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同，应按照法律规定和本合同约定承担违约责任。乙方逾期未交清租金的，每逾期一日，甲方有权按拖欠部分日3%向乙方收取延期付款违约金……。第十七条本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，由租赁物所在地人民法院管辖……。租赁合同签订当日，被告支付原告租金97万元，原告将租赁合同约定的标的物交付被告。被告承租后，对承租的标的物进行了内部隔断墙、部分水电改造、中央空调管道安装以及风机部分安装等装修工程。截至2013年1月7日原告起诉时，被告未再支付原告租金，被告所承租的房屋装修工程未完成施工，处于停止状态。
另查明，原告陈哲美与河北鑫港国际商贸有限公司于2012年10月12日签订了一份租赁合同，合同约定河北鑫港国际商贸有限公司将位于邯郸国际会展中心北面2、3层房屋出租给陈哲美使用，租期自2012年10月12日至2027年10月11日。
诉讼中，邯郸市中级人民法院委托河北正通会计师事务所对邯郸市变电站南路鑫港国际会议中心第2层第3层装饰、装修工程的工程造价进行了鉴定。河北正通会计师事务所于2014年11月3日出具了冀正通会基字（2014）021号司法鉴定报告，报告对该工程鉴定价为2592774.36元。
本院认为：原、被告签订租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定。被告支付原告租金97万元，原告将租赁物交付张卫东。被告虽未按照租赁合同的约定支付保证金和全额租金，但原告将租赁物交付被告的行为符合租赁合同第六条约定的合同生效要件。因此，租赁合同合法有效。原告按照合同的约定，履行了交付租赁物的义务，被告应按照合同的约定交付租金。截止原告起诉时即租期为一年零两个月，被告仅支付原告租金97万元，既未交付清本年度剩余租金也未交付下一年度的租金。被告逾期支付租金的行为违反了租赁合同第五条的约定，构成违约。依照租赁合同第十一条第二项“乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可以解除合同并收回租赁物”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于约定解除的规定，本院认为，原告请求解除租赁合同的请求符合租赁合同约定解除的条件，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照此规定，原告陈哲美在租赁合同解除后，有权要求被告张卫东支付占用期间的租金并将租赁物交付原告。故本院对原告陈哲美关于被告张卫东支付2012年11月18日至2013年11月17日期间的租金200万元的请求，予以支持。
河北正通会计师事务所具有各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需要的其他资产评估或者项目评估资质，其出具的冀正通会基字（2014）021号司法鉴定报告能客观反映被告张卫东装饰装修的价值，本院对该报告予以采信。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因被告张卫东的违约导致租赁合同解除，鉴于原告陈哲美同意利用装饰装修的残值，参考冀正通会基字（2014）021号评估报告的结果，原告陈哲美补偿被告张卫东259万元，被告将租赁房屋连同装修、装饰物一同返还原告。原告应支付被告的补偿款与被告应支付原告的租金200万元相抵后，原告需支付被告补偿款59万元。原告陈哲美请求被告逾期交付承租房屋，按日租金的三倍赔偿原告损失，鉴于原告诉讼中不再主张，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈哲美与被告张卫东签订的租赁合同；
二、被告张卫东于本判决书生效后三日内交还原告陈哲美邯郸市鑫港国际会议中心第2层和第3层，连同被告张卫东已装修、装饰部分；
三、原告陈哲美补偿被告张卫东装修、装修补偿款59万元。
案件受理费23500元、鉴定费8万元，由被告张卫东承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 李ＸＸ
代理审判员 孟伟彬
代理审判员 张建周
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 孙萌萌