淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0818号
原告季治国。
委托代理人张永岗，淮安市淮安区钦工镇法律服务所法律工作者。
被告淮安金源祥投资管理有限公司，住所地淮安市盱眙县黄花塘镇云成路北侧村镇建设服务站。
法定代表人刘德超，该公司经理。
被告淮安健祥房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区东门大街（武装部西侧）。
法定代表人徐健祥，该公司总经理。
委托代理人李敏，江苏昌禾律师事务所律师。
原告季治国与被告淮安金源祥投资管理有限公司（以下简称金源祥公司）、被告淮安健祥房地产开发有限公司（以下简称健祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告季治国的委托代理人张永岗，被告健祥公司的委托代理人李敏到庭参加诉讼。被告金源祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季治国诉称，2009年9月10日，原告与被告金源祥公司签订了委托经营管理合同一份，约定由原告将其位于淮安区一品华庭13幢108号面积96.77平方米的商铺交给被告金源祥公司经营管理，被告金源祥公司向原告支付经营管理的收益。合同签订后，原告向被告金源祥公司交付了房屋，被告金源祥公司按约向原告交纳了初期的经营管理收益。被告金源祥公司在接收原告的房屋后，又将房屋交给被告健祥公司使用。自2012年3月起，被告金源祥公司便不再向原告支付经营管理收益，已构成根本违约。现诉至法院，要求：1、解除原告与被告金源祥公司于2009年9月10日签订的委托经营管理合同；2、两被告给付原告房屋经营管理收益（按照约定的每年40256元的标准，自2012年3月违约之日计算至本案判决确定解除合同之日）；3、要求二被告承担违约金100640元。
被告健祥公司辩称，被告健祥公司不是原告诉称委托经营合同的缔约主体，不应承担该合同的权利义务，原告无权直接向被告健祥公司主张租金或违约金。原告主张的违约金即使成立，违约金的具体数额也太高，故申请降低。
被告金源祥公司未作答辩。
经审理查明，2009年9月10日，原告与被告金源祥公司签订了《委托经营管理合同》一份，合同约定：由原告将其位于淮安区一品华庭13幢108号面积96.77平方米的商铺（总房款503204元）交给被告金源祥公司经营管理；期限为2010年2月1日至2015年2月1日；金源祥公司除了自用外，亦可用于转租、联营、业务合作等商业用途；金源祥公司按照每年40256元的标准于每月30日前向原告支付当月的经营管理的收益；如单方不履行合同需赔偿对方的损失并按照购房款20%的标准承担违约金。合同签订后，原告向被告金源祥公司交付了房屋，被告金源祥公司向原告支付约定的经营管理收益一直到2012年2月。被告金源祥公司从原告处接收房屋�，又将房屋交给被告健祥公司实际使用。自2012年3月起，被告金源祥公司拒绝向原告履行付款义务。原告向两被告索要收益款无果，遂向本院提起诉讼。
以上事实，有《委托经营管理合同》、租赁合同等书证以及庭审笔录在卷，本院予以确认。
本院认为，原告与被告金源祥公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同，双方应当全面实际履行。根据《委托经营管理合同》所约定的内容可以看出，是房屋所有人将自有的房屋交给对方使用、收益，使用人支付使用费的合同，该合同符合房屋租赁合同的法律特征，应认定为房屋租赁合同。因而，原告与被告金源祥公司之间建立的合同关系属租赁合同法律关系。被告金源祥公司应当按照约定的标准和期限及时支付租金（即双方约定的经营管理收益）。被告金源�公司不能履行支付租金的约定义务达较大的数额和较长的时间，构成根本违约，且使得原告的合同目的不能实现。在此情形下，原告要求解除合同有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。鉴于原告与被告健祥公司之间不存在直接的合同关系，被告健祥公司不具有本案合同的权利义务，结合合同的相对性原则，原告无权要求被告健祥公司承担支付租金、违约金的合同义务，原告相应的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的租金的数额问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，合同解除后，被告金源祥公司应当承担返还租赁物和租赁物占有利益的责任。对于租赁物占有利益可实行计价返还的原则，具体标准可参照本案合同约定的租金标准计，从2012年3月1日欠�原告租金之日计算到本判决生效之日。
关于原告主张的违约金的数额问题。被告金源祥公司不能按约履行合同导致合同解除，且被告健祥公司作为租赁房屋的实际使用人亦未能代替合同承租人被告金源祥公司支付约定的租金和违约金，原告可向承租合同的缔结人被告金源祥公司主张违约金。原告主张的违约金数额，接近了合同能够顺利履行时原告可得到的总租金利益的一半，应当超出了原告的实际损失和可得利益损失。在此情形下，被告健祥公司要求降低违约金的抗辩意见，本院予以采纳。根据违约金的补偿性和惩罚性相结合的原则，原告主张的违约金可酌情降低到2万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告�治国与被告淮安金源祥投资管理有限公司于2009年9月10日签订的《委托经营管理合同》；
二、被告淮安金源祥投资管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告季治国房屋租金（按照每年40256元的标准，从2012年3月1日计算到本判决生效之日）；
三、被告淮安金源祥投资管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告季治国违约金2万元；
四、驳回原告季治国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4003元，由被告淮安金源祥投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
（本页无正文）
审 判 长 陶文花
审 判 员 张锦武
人民陪审员 吴云平
二〇一四年八月二十日
书 记 员 杜 鹃
附：裁判依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。