北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第830号
原告（反诉被告）北京友联泫辰商贸有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段43号，组织机构代码56363025-X。
法定代表人郑金梅，董事长。
委托代理人宋军，北京市方舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区樱花园三区甲5号楼，组织机构代码70024047-8。
法定代表人甄飞，董事长。
委托代理人郑中涛，北京市众鑫律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京友联泫辰商贸有限公司（以下简称友联公司）与被告（反诉原告）北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）友联公司之委托代理人宋军，被告（反诉原告）泓源公司之委托代理人郑中涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）友联公司诉称：2012年5月5日，原告与北京甄氏房地产开发集团有限公司（以下简称甄氏集团）签订了购买北京市顺义区X村1号楼高层住宅楼1层2单元101室楼房的《北京市商品房预售合同》。购房款系用该公司欠刘杰的60万元款项折抵。甄氏集团于2012年5月5日向原告出具盖有该公司财务专用章的收据一张，收款金额为60万元，并于2012年6月12日向原告出具收款金额为60万元的正式发票。依据原告与甄氏集团签订的《北京市商品房预售合同》，应当于2014年12月31日前为原告办理房屋产权证。合同签订后，甄氏集团于2012年12月31日将房屋交付给原告。现甄氏集团与被告合并。2014年12月17日，原告收到被告邮寄的通知书，通知要求原告继续履行购房合同的付款义务，否则将解除与原告签订的《北京市商品房预售合同》。原告对该通知书不服，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1、判决被告继续履行原告与甄氏集团于2012年5月5日签订的购买北京市顺义区X村1号楼高层住宅楼1层2单元101室楼房的《北京市商品房预售合同》；2、判决被告依据《北京市商品房预售合同》预定的时间，为原告办理涉诉楼房的房屋产权证；3、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）泓源公司辩称：原告并未履行交纳购房款的义务，原告提交的证据均是依靠刘杰履行义务，截止目前刘杰所代表的公司没有与我公司办理任何款项抵扣的法律文件，原告要求我公司按照商品房预售合同约定为其办理产权证的诉讼请求于法无据，我公司不同意原告诉讼请求。
反诉原告泓源公司诉称：2012年5月5日，双方当事人签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定原告购买被告所开发的北京市顺义区北小营镇被小营村1号楼高层住宅楼1层2单元101号房屋，付款方式为一次性付款。合同约定逾期付款，应在逾期付款十日内支付应付房款的3%作为违约金，合同继续履行。逾期付款超过10日后，买受人向出卖人支付应付房款20%的违约金，出卖人有权解除合同。合同签订过程中，原告表示由第三人刘杰履行付款义务，原告与刘杰在一份内部购房申请单上签字，在刘杰的工程款中扣除。而事实上刘杰从未提供其施工工程量确认单，且一直拒绝对账，不提结算工程款，刘杰以不作为的方式，对抗履行购房款项的支付义务。而刘杰下属工人工资通过投诉等方式实现。在被告新开发的项目中刘杰亦没有与总包达成任何分包施工协议，刘杰不存在有可扣工程款用于抵付房款。2014年12月18日，我公司给原告发出了《支付购房款通知书》。原告未履行合同约定的付款义务，原告对第三人不履行合同义务之行为应承担合同责任。为维护我公司的合法权益，故提出反诉，要求：1、确认双方所签订的编号为Y1295624号《北京市商品房预售合同》解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金138000元；3、反诉被告腾退房屋，并按每月1200元支付自2013年1月1日起至判决腾退日的房屋使用费；4、反诉受理费由反诉被告负担。
反诉被告友联公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，要求按照我公司的诉讼请求判决。
经审理查明：
2012年5月5日，原、被告签订了合同编号为Y1295624的《北京市商品房预售合同》，出卖人为甄氏集团，买受人为友联公司。合同及附件约定，由友联公司购买北京市顺义区X村1号楼高层住宅楼1层2单元101号房屋，房屋总价款为60万元，于2012年5月5日一次性全部付清。逾期10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付应付房款3%违约金，合同继续履行。逾期超过10日之后，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付应付房款20%违约金，出卖人有权解除本合同。出卖人应当在2012年10月30日前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）中方式处理：（2）逾期时间部分，按当年银行个人储蓄一年定期存款利率，赔付利息。2012年12月31日，甄氏集团将房屋交付给友联公司。甄氏集团于2013年8月29日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为泓源公司。截止至本案法庭辩论终结之日，泓源公司未给友联公司办理房屋产权证书。
2012年5月4日，内部购房审批表记载：友联公司购房号四区1-2-101，在售单价9106，建筑面积65.89m2，付款方式全款，房屋总价600000，申请人申请说明：此款从刘杰工程款扣除。销售部审核人意见：符合网签条件。董事长审批意见：同意此房款六十万元从刘杰工程款中扣除，赵建平、甄飞。
2012年5月5日甄氏集团出具了商品房销售专用收据一张，记载购房人姓名友联公司，户型四区1-2-101，建筑面积54.09m2，每平方米单价11092.60，总计金额600000元。2012年6月12日税务机关代开统一发票一张记载付款方友联公司，收款方甄氏集团，品目销售不动产，金额600000元。
案外人刘杰以不当得利为由将友联公司起诉至我院，主张友联公司向其返还替其垫付的购房款60万元及相应利息。我院作出（2013）顺民初字第5621号民事判决书，该判决书记载：刘杰提交借条一张，借款人陈国春，出借人刘杰，今有陈国春先生借刘杰现金9万元。借款人从2012年5月5日起每月还款1万元，还款方式为转账，到阴历2012年12月20日前借款人把剩余借款一次性归还给刘杰。借款人陈国春先生愿意把顺义X小区1-2-101房屋作为借款抵押。借款人如未按期还款，房屋所有权归刘杰所有，刘杰有权随意处理抵押物。刘杰以此证明陈国春欠刘杰债务。2011年1月24日的欠条，其上记载：今有刘杰欠陈国春（材料款）31万元。友联公司称该欠条系从陈国春处取得，以此证明涉诉房屋是基于双方有债权债务关系相互抵扣而来，不构成不当得利。刘杰认可该证据真实性。案外人陈国春称：因刘杰欠陈国春材料款60万元，故刘杰以价值60万元的涉诉房产抵债29万元并将给陈国春的欠条金额改为31万元；后刘杰向陈国春要现金31万元，陈国春于2012年5月5日给付刘杰18万元现金同时为刘杰出具了13万元的欠条；因陈国春欠友联公司债务，故陈国春将涉诉房屋抵给了友联公司。刘杰对陈国春所述不予认可。判决驳回原告刘杰的全部诉讼请求。
庭审中，双方一致认可涉诉房屋购房款60万元系由第三方刘杰负责支付，亦认可刘杰与泓源公司之间并未使用现金支付方式。但友联公司表示刘杰已经用泓源公司欠付其的工程款抵扣了60万元房款，而泓源公司则表示其与刘杰不存在施工合同关系，刘杰虽然进行了实际施工，但其只与刘杰所代表的的施工单位进行工程款的结算和抵扣，而截至目前为止刘杰所代表的单位并未办理工程款结算和房款抵扣的任何手续，故不能视为刘杰已经代替友联公司支付了房款60万元。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、内部购房审批表收据、发票、北京市商品房预售合同、民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
合法的买卖关系受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告友联公司与被告泓源公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。本案主要争议焦点为购房款是否已经支付问题。友联公司主张涉诉房屋购房款60万元由案外人刘杰代为支付，其将合同付款义务全部转移给刘杰的行为，应当经债权人泓源公司同意。而泓源公司法定代表人甄飞已经在内部审批表中明确表示同意购房款60万元从刘杰工程款中扣除，该意思表示应视为泓源公司同意友联公司将支付购房款的合同义务转移给刘杰。后泓源公司向友联公司出具了收取购房款60万元的收据，这足以说明泓源公司认可友联公司已经履行了支付购房款60万元的合同义务。泓源公司称刘杰代表的施工单位未向其履行抵扣手续，即使上述情况属实，也是泓源公司与案外人之间另行解决的问题，与友联公司无关。故泓源公司主张友联公司未履行支付购房款义务进而要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依据双方的约定，被告泓源公司有义务在涉诉房屋交付使用后720日内为原告办理房屋所有权证书。房屋交付的时间双方一致认可为2012年12月31日，故被告泓源公司应在2014年12月20日前为原告友联公司办理房屋所有权证书，但被告泓源公司至今未能办理，应当按照合同承担继续履行的法律责任。故泓源公司要求友联公司腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告北京泓源投资集团有限公司继续履行与原告北京友联泫辰商贸有限公司于二〇一二年五月五日签订的合同编号为Y1295624的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京泓源投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告北京友联泫辰商贸有限公司办理涉诉房屋的房屋所有权证书；
三、驳回反诉原告北京泓源投资集团有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费三十五元，由被告北京泓源投资集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千八百五十四元，由反诉原告北京泓源投资集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 张 蕾
二〇一五年三月二十三日
书记员 卢丙乾