宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民商初字第371号
原告宁夏科进砼业有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区。
法定代表人马建荣，该公司总经理。
委托代理人姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
被告宁夏易大房地产开发有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区。
法定代表人许人，该公司执行董事。
委托代理人杨辉，宁夏正义达律师事务所律师。
被告北京住总第六开发建设有限公司。住所地：北京市东城区。
法定代表人谢夫海，该公司董事长。
委托代理人武艺，宁夏宁人律师事务所律师。
原告宁夏科进砼业有限公司（简称科进公司）与被告宁夏易大房地产开发有限公司（简称易大公司）、北京住总第六开发建设有限公司（简称北京住六公司）合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，根据被告易大公司的申请，追加北京住六公司为本案共同被告参加诉讼。北京住六公司在答辩期间对管辖权提出异议，本院作出了（2014）金民商初字第371-1号民事裁定书，被告北京住六公司不服裁定上诉，银川市中级人民法院以（2015）银立终字第24号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员陈建军适用简易程序，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告科进公司的委托代理人姜顺义、被告易大公司的委托代理人杨辉、被告北京住六公司的委托代理人武艺到庭参加了诉讼。双方申请庭外调解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月3日，原告与被告易大公司签订《协议》一份，约定被告以其开发的京能天下川一期两套商品房抵顶被告北京住六公司宁夏分公司所欠原告的商砼款，被告承诺最迟于2011年12月30日为原告办理顶账房屋产权证书。2012年6月，被告易大公司未经原告同意擅自将其中一套顶账房屋出售给他人，价值1682388元（约定面积为247.41平方米，单价为6800元）。根据《协议》约定，原、被告已通过顶账方式，将两套房屋抵顶给原告，现被告易大公司擅自将其中一套出售给他人，应向原告返还顶房款1682388元，并按银行同期贷款利率向原告承担逾期利息。综上，原告诉至法院请求判令：1、被告返还原告房款1682388元，利息277061.26元（暂计算至起诉至日），合计1959449.26元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更利息请求为15万元。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提交以下证据：
《协议》复印件一份（原件在银川市中级人民法院（2013）银民商初字第147号卷宗内）。证明：2011年8月3日，原、被告签订《协议》一份，约定被告易大公司针对被告北京住六公司所欠原告商砼款以其开发的京能天下川一期二套商品房抵顶，抵顶价款300万元，被告易大公司承诺最迟于2011年12月30日为原告办理顶账房屋产权证书。经质证被告易大公司对该合同的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议。被告将涉案房产并非直接办理在原告名下，而是办理到原告指定人的名下。办理前提为被告易大公司、被告北京住六公司工程结算完以后，两套房屋抵顶价款总计为3424140元，对于超出的424140元为附条件支付。该份协议丙方为被告北京住六公司宁夏分公司，其并未得到被告北京住六公司的授权。被告北京住六公司对该协议的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议。该协议签订首先要具备1、原告与被告北京住六公司间有未结债权债务；2、被告易大公司与被告北京住六公司间有债权债务关系。在该两点条件并未确定情况下，该协议可由北京住六公司单方解除，且该协议印章为北京住六公司宁夏分公司印章，而分公司并未得到总公司授权。
被告易大公司辩称，1、易大公司非本案适格被告。原告诉状中所称的2011年8月3日由原告、被告易大公司和被告北京住六公司宁夏分公司签订的三方协议，其性质为北京住六公司宁夏分公司与原告就其所欠原告300万元商砼款约定由第三人即被告易大公司代为履行，易大公司表示同意该协议，本案中债务并未发生转移，债务承担的主体仍然是被告北京住六公司，易大公司仅是代为履行；2、三方协议签订后，各方均以实际行为终止了该份协议的履行，原告不能再将三方协议作为要求易大公司承担代为履行债务责任的依据；3、原告要求被告返还房款1682388元及利息的诉讼请求不能成立：首先根据三方协议，被告仅有向原告指定人员履行办理房屋过户的义务，没有直接向其支付金钱的义务，其次，被告北京住六公司要求被告终止代为履行债务的行为，原告自始至终也未按三方协议为涉案房屋指定具体的受让人；再者，三方协议的履行基础是被告拖欠北京住六公司工程款，而被告早已将全部工程款支付完毕，三方协议履行的基础已经不存在；4、本案所涉债务应由被告北京住六公司承担。根据合同法第六十五条之规定，双方当事人约定由第三人代为履行债务，第三人不履行债务，则仍由债务人履行债务并向债权人承担违约责任。综上，请求法庭驳回针对被告易大公司的诉请。
被告易大公司为支持其抗辩主张，向法庭提交以下证据：
证据一、2011年8月3日签订的《协议》复印件（从银川市兴庆区法院调取）证明：1、被告易大公司仅负有向原告指定人员履行办理房屋过户的义务，并无直接支付金钱的义务；2、被告将房屋过户至乙方（原告）指定的名下，而非乙方的名下，因乙方（原告）未指定具体受让人，导致该协议无法履行。经质证原告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议。协议中所称指定人，并不是说不能指定原告自身。原告多次找到被告，无法协商过户，才于2012年向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，要求被告交付房屋，后兴庆区法院判令京能天下川一期房屋一套过户至原告名下。被告北京住六公司对该协议的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议。该协议签订首先要具备1、原告与被告易大公司间有未结债权债务；2、被告易大公司与被告北京住六公司间有债权债务关系。在该两点条件并未确定的情况下，该协议可由北京住六公司单方解除，且该协议印章为北京住六公司宁夏分公司印章，而分公司并未得到总公司授权。
证据二、2011年8月12日北京住六公司向易大公司发来的《终止代理履行债务协议的通知》。证明：1、被告易大公司在三方协议中的地位为第三人代为履行债务；2、北京住六公司宁夏分公司未取得总公司授权，且被告北京住六公司与原告、被告易大公司之间的债权债务均未结算，因此，三方协议未生效。经质证原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可。1、2011年8月3日《协议》为债务转移协议，并非第三人代为履行；2、《通知》第二点明确说明被告北京住六公司与宁夏科进公司有限公司债务并未进行结算，欠款数额不明确，意味着自认其尚欠原告商砼款，只是数额不明确而已。根据合同法的规定，债权债务转移的撤销需要经过债权人同意方可，原告作为债权人未同意则该债权债务不可撤销。被告北京住六公司对该证据的三性及证明目的均无异议。
证据三、2013年7月30日易大公司与北京住六公司签订的《协议书》原件一份。证明：易大公司已将涉案工程全部工程款支付完毕。经质证原告对该证据的三性无异议，对证明目的不认可。根据该协议主文第六条第三项，对于被告北京住六公司所欠原告300万元商砼款双方约定先由北京住六公司与原告协商解决，如协商不成法院判决易大公司承担，则北京住六公司应在判决生效后将300万元偿还给易大公司。也就是说易大公司、北京住六公司在该协议中认可2011年8月3日签订的三方协议为债权债务转移。被告北京住总六对该证据的三性及证明目的均无异议。
被告北京住六公司辩称，原告诉请不能成立：1、原告与二被告签订三方协议属实，基于三方协议尚有一套房屋未过户给原告也属实，但签订该协议时是由北京住六公司宁夏分公司在未得到总公司授权并未核查事实的情况下与原告和被告易大公司签订的。签订后，北京住六公司立即向宁夏分公司发出终止履行通知。原因为：1、分公司未核查清楚事实情况，北京住六公司宁夏分公司与原告并无直接买卖合同关系，原告所称商砼款为宁夏利贞商贸有限公司所欠；2、北京住六公司与易大公司之间工程尚未结算，债权债务是否存在以及金额在协议签订时不清楚，因此没有要求被告易大公司代为履行债务的事实基础。北京住六公司通知被告易大公司终止该协议履行，如要确定原告诉请的1682388元房款是否成立首先应确定原告与被告北京住六公司之间是否存在明确债权债务关系，而原告与被告北京住六公司之间的争议尚在银川市中级人民法院审理过程中，案件未审结。在债权债务关系不清楚的情况下被告易大公司也没有代被告北京住六公司向原告履行代付的义务；3、原告诉请利息没有事实及法律依据。
被告北京住六公司未向法庭提交证据。
经审查，原告出示的证据及被告易大公司出示的证据一、三，原告及被告易大公司无异议，本院予以采信，被告易大公司出示的证据二，原告不予认可，且该证据不符合证据的关联性，本院不予采信。
经审理查明，2011年8月3日，原告与被告易大公司、北京住六公司宁夏分公司签订《协议》一份，载明：“甲方：宁夏易大房地产开发有限公司，乙方：宁夏科进砼业有限公司，丙方：北京住总第六开发建设有限公司宁夏分公司。丙方在承建甲方开发的京能天下川一期二标段工程中所用商砼由乙方供应，同时甲方欠丙方工程款，经甲乙丙三方协商达成如下协议：一、甲方将京能天下川一期中标段两套住宅房，总价款为￥3424140元（大写：三佰肆拾贰万肆仟壹佰肆拾元）办理到乙方指定名下。用于抵顶丙方所欠乙方部分商砼款叁佰万元整。二、以上两套房屋作价￥3424140元，抵顶丙方所欠乙方部分商砼款叁佰万元整后超出部分￥424140元，待甲方与丙方结算完后，若甲方所欠丙方工程款够上述房屋抵顶后剩余款（￥424140元），由甲方直接从丙方结算款中扣除（￥424140元），上述房产由甲方直接办理到乙方指定名下。若甲方所欠丙方工程款不够￥424140元，则由乙方以现金形式将￥424140元支付给甲方。甲方将上述房产办理到乙方指定名下。三、本协议签订后甲方先将上述房产中的一套办理到乙方指定名下。另外一套待甲方与丙方工程结算完后办理。最初不超过2011年12月30日。四、本协议经甲乙丙三方签字或盖章后生效，一式六份，甲乙丙三方各执二份。甲方（盖章），乙方（盖章），丙方（盖章），签订日期2011年8月3日”。2011年8月12日，北京住六公司给被告易大公司发了一份《终止代为履行债务协议的通知》，载明：“宁夏易大房地产开发有限公司：我公司承建贵公司开发的京能天下川一期二标段工程，目前已竣工。2011年8月3日我公司宁夏分公司擅自与贵公司、宁夏科进砼业有限公司签订的代履行债务的协议，现通知贵公司不予代为履行。其理由如下：1、我公司未授权北京住总第六开发建设有限公司宁夏分公司签订该债务代履行协议。2、我公司与宁夏科进砼业有限公司的债权、债务还没有最终结算，其欠款数额不明确。3、我公司与贵公司关于京能天下川一期二标段工程的工程决算尚未审核完毕，依双方签订的《建设工程施工合同》中规定的工程款（不含代履行协议中款项）支付约定，贵公司已依合同约定的进度款支付比例支付了我公司，具体施工中的变更项目及材差、人工费调整等待工程决算后再履行。综上，特通知贵公司从接到该通知时再不予代我公司宁夏分公司支付宁夏科进砼业有限公司的任何款项，由此发生的法律问题均由我公司承担法律责任”。被告易大公司庭审自认其于2011年11月20日将涉案顶账的房屋出售给他人。现原告认为根据《协议》约定，原、被告已通过顶账方式，将两套房屋抵顶给原告，被告易大公司擅自将其中一套出售给他人，应向原告返还顶房款1682388元，被告的违约行为给原告造成损失，应按银行同期贷款利率向原告承担逾期利息。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，被告易大公司经银川市兴庆区人民法院（2012）兴民初字第2959号民事判决书判决的京能天下川房屋，双方确认抵顶的款项为1643016元，并已办理至原告指定人员名下。
本院认为，原、被告三方签订的《协议》真实、合法、有效，各方应予遵守。根据《协议》第一条约定两套房屋总价款为3424140元，抵顶商砼款为300万元，超出的424140元为附条件抵顶，现原告并未提供证据证明所附条件成就，且根据被告易大公司与被告住六公司签订的《协议书》约定，被告易大公司已向被告北京住六公司全部支付了工程款，故本院对于三方抵顶的商砼款确认为300万元。被告易大公司作为协议的新债务人应当按照协议继续向被告北京住六公司的债权人（即原告）履行约定抵顶京能天下川房屋义务，但被告易大公司庭审中自认其于2011年11月20日将涉案顶账的京能天下川房屋出售给他人，该顶账的京能天下川房屋已经不能履行，被告易大公司应向原告支付相应的款项。因三方抵顶的商砼款为300万元，现原告与被告易大公司确认已抵顶的京能天下川房屋抵顶价款为1643016元，故被告易大公司应再给付原告1356984元。被告易大公司擅自将已抵顶的房屋另行出售的行为构成违约，应当承担违约责任。根据三方《协议》第三条约定，被告易大公司最迟应于2011年12月30日办理过户手续，关于利息损失，本院按中国人民银行同期贷款利率6.5%自2012年1月1日至起诉日2014年9月3日计33个月，计算为242560.89元（1356984元×33／12×6.5%）。庭审中原告自愿调整为150000元，本院照准。因被告易大公司及被告北京住六公司终止履行三方协议，未取得原告同意，且三方《协议》第三条明确约定被告易大公司最迟应于2011年12月30日前办理房屋过户手续，综上，对被告易大公司、被告北京住六公司提出的抗辩意见，本院不予采信。被告易大公司应当按照《协议》返还原告顶房款并承担损失，被告北京住六公司在本案中不承担责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告宁夏易大房地产开发有限公司支付原告宁夏科进砼业有限公司欠款1356984元，利息150000元，合计1506984元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22435元，减半收取11217.5元，由被告宁夏易大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 陈建军
二〇一五年七月六日
书记员 马 戎
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。