福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0302民初719号原告:陈美爱，女，1961年4月26日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。被告：莆田市国货精品商贸有限公司，住所地莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层702号房。统一社会信用代码：9135030076408948X8。法定代表人：陈范，该公司董事长。被告：黄莺秋，女，1962年10月10日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。以上二被告的委托诉讼代理人：陈晶，女，1963年11月2日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市城厢区。以上二被告的委托诉讼代理人：蔡建，男，1985年10月17日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市涵江区。原告陈美爱与被告黄莺秋、莆田市国货精品商贸有限公司（以下简称“国货商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美爱和被告黄莺秋、国货商贸公司的委托诉讼代理人陈晶、蔡建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美爱向本院提出诉讼请求：判令黄莺秋、国货商贸公司连带偿还拖欠的租金22065.16元。事实和理由：陈美爱拥有的坐落于莆田市城厢区的商业用房于2008年1月1日起出租给黄莺秋，租期为十年，双方签订《大唐广场一号楼商铺租赁合同》（合同中登记为大唐广场一号楼3层3122A#号）。该合同约定：房屋总价款为35万元。租金支付以房产的总购房价为基数，第1、2年年租金为5%，第3、4年年租金为6%……第9、10年年租金为9%。黄莺秋应按约定及时支付租金，若莆田国货精品物业管理有限公司没有按时支付租金，则每逾期一日，黄莺秋应向陈美爱支付日租金双倍的租金，……黄莺秋若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担连带责任。但黄莺秋履行到2015年第二季度，拒不依照合同约定支付租金。根据合同约定，其在2014年1月1日起至2015年12月31日应支付的年租金为购房价的8%，即28000元，扣除应承担的5%税额，其2015年第二季度到第四季度应支付租金为19950元，但其2015年第二季度到第四季度实际只支付16347.92元，少支付3602.08元；其2016年1月1日起至2017年12月31日应支付的年租金为购房价的9%，即63000元，扣除应承担的5%税额，其该两年应支付的租金为59850元，但黄莺秋只支付了41386.92元，少支付18463.08元。黄莺秋自2015年第二季度至2017年12月31日共少支付租金22065.16元。故请求判如所诉。黄莺秋、国货商贸公司辩称：1、各方确实签订了本案的租赁合同，但合同履行至2013年，因金融危机、电子商务等冲击，经各方协商解除本案的租赁合同，自2015年4月起按总购房款的7%（含税）支付补偿金。故2015年4月9日答辩人通过书面形式发出解除通知，再次确认双方已解除租赁合同，并按约定的补偿方案予以补偿。陈美爱从未提出任何异议，且收取了答辩人的租金补偿金；2、退一步讲，即使本案租赁合同未解除，答辩人也依约支付了租金补偿金，陈美爱要求按日租金双倍支付逾期租金没有依据。且原合同约定日双倍租金也明显过高，显失公平，陈美爱仅可能的损失应当是以未支付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。因此如果法院认定答辩人应当支付违约金，也应当依法予以调整；3、原租赁合同约定税率应当按税务部门公布的实时税率为准，答辩人也是按税务部门实时的税率予以扣缴税费，陈美爱相应实际取得的款项收入应扣除实时税费；4、追讨租金的诉讼时效为一年，原合同约定每个季度的第一个月的5日前支付租金，陈美爱2018年1月11日才起诉，意味着2017年第2季度以前的租金已经超过诉讼时效。综上所述，本案租赁合同事实上已经解除，陈美爱的诉求没有依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：陈美爱以35万元的价格购买位于莆田市城厢区的房产并于2010年4月7日取得了该房产的《房屋所有权证》【证号为莆房权证城厢字第××号】。2008年3月31日，陈美爱与黄莺秋、莆田国货精品物业管理有限公司（黄莺秋的委托付款方）、国货商贸公司（担保方）和莆田市大唐房产经营有限公司（见证方）签订《大唐广场一号楼商铺租赁合同》一份，约定：陈美爱出租的房屋坐落于莆田市区，面积25.74㎡，总购房价为人民币35万元。陈美爱拥有该出租房屋的产权，并持有租赁房屋的合法证明。黄莺秋已对陈美爱出租物的性质和租赁面积等实际情况，作了充分的了解。租期十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止。……黄莺秋按上述房产的总购房价为基数，以第1、2年平均年租金5%、第3、4年平均年租金6%、第5、6年平均年租金7%、第7、8年平均年租金8%、第9、10年平均年租金9%的回报率向陈美爱承租该房产。租金按季度支付，由莆田国货精品物业管理有限公司向黄莺秋代收租金。莆田国货精品物业管理有限公司应于每季度第一个月5日前，根据陈美爱提供的账号62×××13，以转账的方式，向陈美爱支付当季度的租金（季度租金为年租金的四分之一）。莆田国货精品物业管理有限公司向陈美爱支付租金时，直接代扣租赁税（按税务部门规定的当时的税率），但必须提供正式凭据给陈美爱收执。租赁期间，租金的有关税费由陈美爱委托黄莺秋在租金里代扣交纳，以莆田国货精品物业管理有限公司提交的凭据为准。在本合同有效期内，经陈美爱与黄莺秋双方协商一致，通过书面协议，可协商变更或终止本合同。黄莺秋应按约定及时支付租金，若莆田国货精品物业管理有限公司（不可撤销委托权）没有按时支付租金，则每逾期一日，黄莺秋应向陈美爱支付日租金双倍的租金，陈美爱还有权单方解除合同。黄莺秋若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担连带责任等。之后陈美爱分别于2017年1月16日、同年4月6日、同年7月5日、同年10月9日各收到莆田国货精品物业管理有限公司支付的租金4783.54元。该实付租金已分别扣除实时税率的税费。2015年4月9日，黄莺秋、国货商贸公司、莆田国货精品物业管理有限公司向陈美爱发出《解除合同通知书》，内容为“2008年03月31日，我方与您订立《大唐广场一号楼商铺租赁合同》，承租您所有的位于莆田市店面，租赁期限自2008年01月01日起至2017年12月31日止。然而，最近几年受电商冲击，实体店铺经营日趋严峻，造成我方不堪重负而关店停业。网店取代实体店，该情势之变着实令人唏嘘不已；如果贵我双方继续履行上述租赁合同，明显对我方也极为不公。现依据法律有关情势变更之规定，通知您解除贵我双方于2008年03月31日签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》。另外明确告知，我司已将上述商铺腾空，请您尽快予以接管；如不及时接管造成任何损失，均由您自身承担，与我司无关。如果您于2015年4月15日前还不接管房屋的，视为通知人已经于2015年4月15日交付房屋给您。特此通告!”2018年1月11日，陈美爱以未收到足额的租金为由，向本院提起诉讼。本院认为：陈美爱、黄莺秋和国货商贸公司等签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行义务。黄莺秋、国货商贸公司主张因受实体经济不景气的影响，其于2015年4月9日向陈美爱发出了《解除合同通知书》，且经协商各方达成口头协议：自2015年第二季度起讼争店面的年租金按房产的总购房价的7%支付。陈美爱辩称其未收到《解除合同通知书》，且曾去国货商贸公司反馈过，但未能提供证明予以证明，故其该辩解缺乏依据，本院不予采纳。现对莆田国货精品物业管理有限公司自2015年第二季度起按房产的总购房价的7%支付讼争店面年租金的事实，陈美爱于2018年1月11日才向本院提起诉讼，在长达二年多的时间内陈美爱对上述变更的事实并未提出任何异议。其该默认行为与莆田国货精品物业管理有限公司一直按房产的总购房价的7%支付租金的履行行为相互印证双方确已达成了上述的口头协议，故陈美爱要求黄莺秋、国货商贸公司连带偿还拖欠的店面租金22065.16元，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。陈美爱主张黄莺秋、国货商贸公司自2015年第二季度起未足额交纳租金，依照租赁合同第三条的约定，租金由莆田国货精品物业管理有限公司按季度向黄莺秋代收后，由莆田国货精品物业管理有限公司于每季度第一个月5日前，向陈美爱支付，即每季度第一个月6日起陈美爱就应当知道自己的权利已被侵害，而其于2018年1月11日才向本院提起诉讼，故2017年第一季度（包括2017年第一季度）以前的租金和相应违约金的诉讼时效已超过，本院对陈美爱主张该期间租金及违约金的诉求不予支持。虽国货商贸公司、黄莺秋向陈美爱发出《解除合同通知书》，但其一直履行支付租金的义务，且本案的租赁合同已届满，故黄莺秋、国货商贸公司主张《大唐广场一号楼商铺租赁合同》已经解除，缺乏实际意义和事实依据，本院也不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈美爱的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由陈美爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄 凤人民陪审员  许秋兰人民陪审员  蔡雪楠二〇一八年六月二十九日书 记 员  陈琦妹附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-6-