江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02194号
上诉人（原审原告）宿迁华隆房地产开发有限公司，住所地沭阳县人民中路6号。
法定代表人张明思，该公司董事长。
委托代理人陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚新梅。
被上诉人（原审被告）沭阳县建筑安装工程有限公司，住所地沭阳县北京北路1-003号。
诉讼代表人宿迁天恒会计师事务所有限公司，系该公司破产管理人。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人周新权，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人宿迁华隆房地产开发有限公司（下简称华隆公司）因与被上诉人龚新梅、沭阳县建筑安装工程有限公司（下简称建安公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华隆公司为沭阳县康盛花园小区的开发单位，华隆公司将康盛花园发包给建安公司承建。2008年8月16日，华隆公司与建安公司签订沭阳康盛花园小区工程项目工程承包补充合同，其中工程款支付及其他部分约定：“工程款均以康盛花园小区住宅房抵充，从1#楼第一单元三层开始抵，按顺序从东到西，从低层到高层抵充。抵充价格按物价局核定均价下浮4%结算，结算时施工单位要出具相同数额的建安发票。甲、乙双方的售房单价不得低于冲抵工程款房价每平米20元。1、每栋一层主体完工，返还每栋工程全部保证金。2、全部工程三层主体完工，以住房抵工程总价的12%。3、全部工程六层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。4、全部工程九层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。5、全部工程十二层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。6、全部工程主体封顶，以住房再低工程总价的12%。7、全部工程内外粉刷完工，以住房再抵工程总价的5%。8、全部工程内外装饰完工、安装工程完工，再抵工程总价的5%。9、工程竣工验收合格后，施工单位办理完所有工程资料合格手续，并将资料交给甲方后，抵工程总价的25%。10、余下的工程总造价的5%工程款按国家有关保修规定，期满后再拨付给乙方，是以商品房抵款还是付现金，由甲方决定。11、住宅抵充工程款时，暂定工程造价为1000元／平方米，实际工程造价按实结算”。
2009年1月，龚新梅领取康盛花园房号确认单，以全款认购康盛花园3号楼0201室房屋，建安公司项目经理咸明军在主管签字处签名。现龚新梅已装修入住。后华隆公司向原审法院起诉，请求判令：1、龚新梅搬出华隆公司房屋，将房屋交还华隆公司；2、龚新梅、建安公司共同赔偿华隆公司经济损失30000元。
原审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。华隆公司与建安公司签订补充合同，约定华隆公司支付工程款的方式是以康盛花园小区住宅房抵充。华隆公司与建安公司工程款结算的方式为以房抵债，从建安公司以往销售康盛花园的方式，龚新梅有理由相信建安公司有销售康盛花园房屋的权利。对建安公司将涉案房屋出售给龚新梅，华隆公司是知情并认可的。应当认定华隆公司与龚新梅之间的买卖合同关系成立，涉案房屋已实际交付给龚新梅，龚新梅对涉案房屋的占有、使用有合同依据，其取得该房屋系善意取得。即使在后来的华隆公司与建安公司的结算中，华隆公司无需再抵房给建安公司，也不影响华隆公司认可情形下原售房行为。华隆公司要求龚新梅搬出涉案房屋并赔偿经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。对上述涉案房屋的价款，华隆公司可与龚新梅按房号确认单的价格进行结算后，向应付价款人员主张房款。遂判决：驳回宿迁华隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由宿迁华隆房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，华隆公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：原审虽然认定龚新梅“领取”康盛花园确认单，但没有查明其是从谁手中领取以及和谁协商，故原审认定双方存在商品房买卖合同关系错误。原审认定张艳为华隆公司的管理人员缺乏依据，即使张艳为华隆公司员工，其也不能代表公司订立商品房买卖合同，而且华隆公司也从未收到过本案的房屋销售合同通知，作为销售公司的天祥公司也未收到该通知。再则，即使华隆公司收到该通知，也要在华隆公司、建安公司就该房屋的工程款达成一致结算意见后，双方签订书面的确认书才可以办理房屋冲抵工程款的法定手续，若华隆公司不欠工程款，或者未到付款时间，华隆公司不会和建安公司指定的人员签订商品房买卖合同。另外，原审中对“谁交付房屋”以及“龚新梅支付多少购房款”均未查明。此外，原审法院适用法律错误，混淆合同关系成立和合同履行的概念，错误认定“龚新梅与华隆公司成立商品房买卖合同关系”以及“涉案房屋已经交付给龚新梅”的事实，原审认定龚新梅“善意取得房屋”也是错误。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、龚新梅搬离位于沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元201室；2、龚新梅、建安公司共同赔偿华隆公司经济损失30000元。
被上诉人龚新梅答辩称：龚新梅从张祥处购得房屋，张祥系从建安公司以工程款抵得房屋。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人建安公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
关于原审查明事实，龚新梅、建安公司无异议，华隆公司除对“2009年1月，龚新梅领取康盛花园房号确认单，以全款认购康盛花园3号楼0201室房屋，建安公司项目经理咸明军在主管签字处签名。现龚新梅已装修入住。”有异议，对其余事实无异议。对双方当事人均无异议的事实认定，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、华隆公司、龚新梅之间是否成立商品房买卖合同。2、华隆公司请求龚新梅搬出讼争房屋应否支持。3、华隆公司请求龚新梅、建安公司共同赔偿30000元应否支持。4、原审适用法律是否错误。
关于第一争议焦点，华隆公司为主张其没有与龚新梅成立商品房买卖合同关系，向本院提供张艳的社会养老保险手册一份。旨在证明：张艳是沭阳县旅游客运有限公司的员工，不是华隆公司职工。对此，龚新梅的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，因为同一个人可以在不同的单位工作。建安公司质证意见为：对真实性无异议，该养老保险手册登记的“张艳”与确认单上的“张艳”是否为同一人无法确认；另外华隆公司原审已经认可张艳是其员工。
龚新梅为主张其与华隆公司成立商品房买卖合同关系，向本院提供车库买卖协议书、收据各一份（均为复印件）。内容为龚新梅购买华隆公司开发的自行车库，旨在证明：讼争房屋为龚新梅购买。对此，华隆公司质证意见为：真实性予以确认，因买卖车库都签订合同，故买卖房屋更要有合同，从而印证龚新梅与华隆公司不成立商品房买卖合同关系。建安公司未发表质证意见。
本院认证意见为：社会养老保险手册登记为张艳，但并不能证明张艳不是华隆公司员工，故与本案无关；车库买卖协议书、收据均不能证明龚新梅购买了讼争房屋，故与本案无关。
本院认为：华隆公司与建安公司签订的《沭阳康盛花园小区项目工程承包补充合同》约定“工程款支付及其他：工程款均以康盛花园小区住宅房冲抵，从1号楼第一单元三层开始抵，按顺序从东向西，从底层到高层抵充”，就该约定内容宜解释为：华隆公司用其开发的房屋抵销其欠建安公司的工程款债务。就涉案房屋，因双方经结算工程款，华隆公司目前无需再交付给房屋抵欠建安公司工程款，且华隆公司、建安公司也约定质保期届满后质保金由华隆公司拨付给建安公司，是以商品房抵款还是给付现金，由华隆公司决定。由于工程质保期尚未届满，且华隆公司不同意将该房屋出售给建安公司，建安公司主张以质保金冲抵该房屋被本院及江苏省高级人民法院的生效判决确认不予支持。故建安公司无权将涉案房屋出售他人。因讼争房屋并未登记为龚新梅，故龚新梅并未善意取得讼争房屋。
关于第二争议焦点。华隆公司为支持其主张，向本院提供下列证据。
1、入住通知单的样本一份。旨在证明：入住康盛花园小区的流程是：由华隆公司出具入住通知单给物业管理公司，然后由物业管理公司向业主发放钥匙；
2、韩树年的入住通知单、商品房上房结算单、商品房买卖合同、购房发票各一份。旨在证明：业主入住康盛花园小区的流程是：双方先协商签订商品房买卖合同，由购买方和华隆公司进行上房结算，签订上房结算单后，由华隆公司签发入住通知单通知物业管理公司交付钥匙，房屋购买人据此才可以合法接收房屋入住，故龚新梅对讼争房屋是非法占有。
3、讼争房屋的钥匙。旨在证明：龚新梅对讼争房屋的占有是非法占有。
对此，龚新梅质证意见为：对入住通知单的真实性及入住房屋手续的必要性不予认可，因为在上房时候不需要该单据，华隆公司的主张可能是双方直接建立买卖合同的一种行为。建安公司质证意见为：对入住通知单的真实性及入住房屋手续的必要性不予认可，因为在上房时候不需要该单据，由于华隆公司的管理疏忽，华隆公司的过错不能推定龚新梅是非法占有。
龚新梅为支持其主张，向本院提供收据三份。旨在证明：康盛花园小区物业公司向龚新梅收取物业管理费，龚新梅上房合法。
对此，华隆公司质证意见为：真实性无异议，作为小区管理单位，合法上房还是私自占有，在使用房屋期间都必须缴纳垃圾费用及公共资源的占有费用，该证据与龚新梅是否合法占有房屋无关。建安公司未发表质证意见。
本院认证意见为：入住通知单及韩树年的入住通知单、商品房上房结算单、商品房买卖合同、发票、钥匙可以印证业主入住房屋履行的相关手续，对该证据本院予以采信。收据只能表明龚新梅居住在康盛花园小区缴纳物业管理费的事实，不能证明龚新梅入住房屋合法，故与本案无关。
本院认为：无权占有不动产，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。涉案房屋系华隆公司开发建设，龚新梅没有履行业主入住房屋的相关手续，且龚新梅也不能证明其进入该房的合法性，故其占有并无法律或合同依据，系无权占有。因龚新梅的无权占有，致使涉案房屋不能出售，从而妨害了华隆公司对涉案房屋物权的行使，故华隆公司请求龚新梅搬离涉案房屋并将该房屋返还应予支持。
关于第三争议焦点，华隆公司本案中虽然主张赔偿损失30000元，但并未就其主张的损失提供证据证明，故原审未予支持华隆公司该诉讼主张并无不当。
关于第四争议焦点，因本案中华隆公司与龚新梅并未成立商品房买卖合同，故双方不存在商品房买卖合同的履行问题。因龚新梅是非法进入房屋，故龚新梅也不存在“入住”的事实。原审认定“华隆公司与龚新梅成立商品房买卖合同”、“入住”系事实认定错误，并导致法律适用错误。
综上，上诉人华隆公司因二审中提供新的证据致原审认定的部分事实有误，法律适用不当。上诉人华隆公司的部分上诉理由成立，其部分请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭民初字第1713号民事判决；
二、龚新梅于本判决生效之日起十五日内搬出沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元201室房屋，将该房屋返还给宿迁华隆房地产开发有限公司；
三、驳回宿迁华隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
原审案件受理费630元，减半收取315元，二审案件受理费630元，均由被上诉人龚新梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 安国玉
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