杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1729号
原告：赵江林。
委托代理人：程岚。
被告：江越生。
原告赵江林为与被告江越生房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员石敏独任审判，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告赵江林委托代理人陈岚、被告江越生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵江林起诉称：原、被告于2010年12月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于杭州市下城区朝晖路xxx号xxx室（广厦·绿洲办公楼）。合同签订后，原告依约履行合同义务，支付了房屋租赁押金15000元，2010年12月至2013年12月19日的房租189150元。原告在使用该房屋过程中，发现被告所提供的空调设备发生故障，无法制冷，要求被告维修。被告于2012年、2013年两次维修，但均未修好。因空调无法制冷，夏天原告办公室内温度达到40度左右，致使原告无法正常办公。不得已，原告提出解除合同并于2013年8月31日搬离，于9月3日将钥匙还给被告。结算至2013年8月31日，原告多交房租20116.85元（2013年8月31日至12月19日的房租）。原告认为，解除合同是因为在租赁期间，被告未能保持租赁物符合约定用途，致使原告无法正常使用，系因被告方过错导致。且原告提出解除合同，被告认可并办理了交接手续，故被告应当退还多交的房租及相应房屋押金。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1.被告立即返还房租20116.85元；2.被告立即归还房屋租赁押金5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系及合同内容。
2.银行账单，证明被告已支付房租和押金的事实。
3.退房申请及快递凭证，
4.租赁解除合同通知书及快递凭证，
证据3-4，证明被告提前解除租赁合同的原因，及被告已履行通知义务。
5.收条，证明原告于2013年9月3日交还钥匙。
6.工作联系单，证明空调于2012年发生故障，未修复。
7.维修服务单，
8.大金空调修理清单，
证据7-8，证明空调2013年发生故障，未修复，无法正常使用。
9.光盘及书面采访内容，证明2013年8月12日小强热线来采访时房屋现场情况，空调无法制冷的事实。
10.民事判决书，证明法院对原告承租的xxx室房屋租赁纠纷的判决结果。
被告江越生答辩称：第一，2013年期间空调运行正常，被告履行了出租方的义务。第二，2013年期间原被告未办理交接手续。根据xxx房屋租赁合同第五条第二款约定，租期未满、房屋结构也未恢复原状，不存在与被告完成交接手续，剩余租期的房租及押金不予退还。由于空调无法制冷事实不存在，被告没有认可原告办理交接手续，原告没有履行合同责任，单方解除合同，被告不予接受。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.2013年8月1日的说明，证明原告承认是其损坏空调并同意支付被告空调维修费13000元。
2.收款收据，证明被告替原告支付空调维修费13000元。
3.维修服务单（原告证据7），证明空调是原告人为损坏所致，与被告无关。
4.拍卖单，证明原告在8月31日搬离的原因是其已购买了其他房产。
5.租赁合同，证明2012年空调维修期间给原告造成了不便，被告在房租上予以优惠，原告承诺不以此向原告索赔。
6.民事判决书，证明2013年7月空调问题是原告人为损坏，与被告无关。
7.照片1组，证明原告将房屋隔成单间，未将房屋恢复原状。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的十组证据，被告对证据1-2无异议。对证据3-4的真实性无异议，对证明目的有异议，原告所称的空调及房顶漏水的情况被告已经予以修复。并且双方于2012年7月13日又签订了xxx、xxx、xxx室的房屋租赁合同。2012年12月18日原、被告签订xxx室的租赁合同，在xxx室的租赁合同中第七条第四款注明2012年期间因维修空调给原告造成的不便被告在房租上给原告予以优惠，原告承诺不在此问题上向被告索赔。2013年7月原告人为损坏了空调，与被告无关。对证据5，2013年9月3日原告将钥匙交给被告，被告也收到了钥匙，但根据xxx室房屋租赁合同第五条第二款约定，租期未满、房屋结构也未恢复原状，不存在与被告完成交接手续，剩余租期的房租及押金不予退还。对证据6，只能证明2012年9月4日空调发生故障，不能证明空调没有修复，因此认为该证据与本案无关。对证据7-9，关联性有异议，2013年7月空调系原告人为损坏，与被告无关。对证据10，与本案不具有关联性。本院对证据1、2的效力予以确认。证据3、4、5被告对真实性无异议，故本院予以确认。证据6可以证明空调在2012年9月发生故障的事实，故对其与本案的关联性予以确认。证据7－9被告认为空调系原告人为损坏的抗辩意见，缺乏证据佐证，故本院不予采信，对该三组证据的效力予以确认。证据10的真实性予以确认，因该判决处理的是原、被告之间就另一租赁合同产生的纠纷，故与本案缺乏关联。
被告提交的七组证据，原告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，说明仅提到维修费用由被告先行垫付结算，没有说到空调是原告认为损坏。对证据2的真实性有异议，是被告与第三方发生的费用。对证据3无异议。对证据4的三性均有异议。对证据5的真实性无异议，证明对象有异议，合同7.2条约定，在空调维修期间的损失原告没有向被告索赔，认为与本案无关。对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，没有反映空调故障是由原告人为造成。对证据7，被告将房屋交付给原告时就是此状况。本院对证据1的真实性予以确认，从该证据的内容来看，原告针对空调维修及后期维护的费用13000元，表示由被告先行垫付，在退房时可一并计算，但并未作出空调系原告人为损坏的意思表示，故对被告的待证内容不予确认。证据2可以证明被告已支付空调维修费用13000元的事实。证据3与原告的证据7系相同，证明空调维修的项目，但该证据不能证明空调系原告人为损坏的事实。证据4的三性不予确认。证据5与本案缺乏关联，不予确认。证据6的真实性予以确认，但不能证明空调问题是由于原告人为损坏，故对其待证内容不予确认。证据7因被告不能证明房屋交付给原告时的状况，故仅以照片无法判断原告改动了房屋的结构并且未恢复原状。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2010年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将杭州市下城区朝晖路xxx号xxx室（广厦·绿洲办公楼）出租给原告，房屋面积86.62平方米，租赁期限自2010年12月20日起至2014年11月30日止。租金第一年（2010年12月20日至2011年12月2日止）为60000元，从2011年12月20日起的租金在上一年度年租金基础上逐年递增5%。房屋结构改动及其他事项押金5000元，租期期满各项手续交接完成后，押金如数退还。租赁期押金10000元，如原告提前要求退房，押金10000元将不予退还。合同签订后，被告将房屋交付给原告作为办公用房，原告按约定支付了押金15000元，并支付了2010年12月至2013年12月19日期间的租金。2013年9月1日原告以屋面漏水、空调效果差、反复维修无果为由向被告发出解除租赁合同通知书，并于2013年8月31日将房屋腾空返还给被告，2013年9月3日被告收到房屋钥匙后出具了收条。另查明：自2010年12月起原、被告之间就杭州市朝晖路xxx号绿洲广厦办公楼x楼的x间办公室陆续签订了房屋租赁合同，由杭州万城房地产代理有限公司作为办公用房使用。至2013年8月31日，杭州万城房地产代理有限公司已将房屋腾空搬离。
本院认为：原、被告于2010年12月17日就杭州市下城区朝晖路xxx号xxx室（广厦·绿洲办公楼）所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，该合同对原、被告双方均有约束力。合同履行过程中，由于屋面漏水、空调效果差、反复维修无果等原因，房屋无法正常使用，原告以此为由发函提前解除合同并于2013年8月31日将房屋腾空，被告于9月3日收取了房屋钥匙且未提出异议，故应视为被告已经同意解除房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施或要求赔偿损失。鉴于2013年9月1日至2013年12月19日期间的租金20116.85元，原告已支付。而2013年9月4日至2013年12月19日期间的房屋原告未再使用，故对其该期间已经向被告支付的租金19392元，原告主张由被告予以退还，具有事实和法律依据，本院予以支持。2013年9月4日前，因被告尚未收到房屋钥匙，此前原告已支付的租金不予退还。原告主张的押金5000元，系房屋结构改动及其他事项的押金，因被告不能证明原告未经被告允许将房屋结构改动且退房时未予恢复，根据双方合同的约定，被告应将该5000元押金退还给原告。原告诉请中的超出部分，因缺乏证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江越生于本判决生效之日起十日内向原告赵江林退还房屋租金19392元、押金5000元；
二、驳回原告赵江林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费428元，因适用简易程序而减半收取214元，由被告江越生负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费428元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 石敏
二〇一四年十二月五日
代书记员 王菲