甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第519号
上诉人（一审被告）张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司。
住所地：张掖市东北郊工业园区下安村五社中天肉业公司办公楼。
组织机构代码：69560542-7。
法定代表人吴建平，该公司总经理。
委托代理人陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）张晓珍，女，汉族，1987年9月10日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民，住甘州区乌江镇管寨村十社，身份证号：6222011987********。
委托代理人张海，甘肃正峰律师事务所律师。
上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司因与被上诉人张晓珍房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2014）甘民初字第2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司的委托代理人陶光泽，被上诉人张晓珍及其委托代理人张海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，2011年，被告开发建设本区世纪宝源住宅小区。同年3月15日，被告和江苏天腾建设集团有限公司签订合同，被告将该小区的1号楼建设工程发包给江苏天腾建设集团有限公司。后天腾公司又将该工程的水、电、暖工程转包给施金莲。在建设期间，被告决定将该小区1号楼2单元1802号住宅顶给天腾公司，用于抵顶被告应付给天腾公司的工程款。天腾公司又将该住宅顶给施金莲，用于抵顶天腾公司应付给施金莲的工程款。2012年1月16日，施金莲及其子陆乐与原告签订《房屋转卖合同》一份，约定陆乐将被告抵顶给施金莲的位于本区世纪宝源住宅小区1号楼2单元1802号住宅以500000元的价格转卖给原告，房屋面积171.65平方米，地下室面积22.07平方米。合同签订当天，原告向陆乐付款450000元，并约定剩余购房款50000元于办理房屋产权证时付清。同一天，被告向原告出具收到原告缴来的购买1号楼2单元1802号住宅的购房款631672元的购房款收款收据一张和收到原告缴来的购买1号楼2单元16号地下室的购房款35328元的购房款收款收据一张。房屋建成后，被告以与天腾公司、施金莲之间存在经济纠纷为由，拒绝向原告交付房屋。原告遂向本院提起诉讼。
审理期间，被告辩称已将原告要求交付的房屋出售给他人。本院向原告释明，征求原告是否变更诉讼请求，将要求交付房屋的诉求变更为退还购房款、赔偿损失。但原告拒绝变更，仍要求被告交付房屋。
上述事实，由原、被告陈述，原告提供的其与施金莲、陆乐签订的《房屋转卖合同》一份、陆乐向其出具的收条一张、被告向其出具的收款收据两张，被告提供的其公司与江苏天腾建设集团有限公司签订的《协议书》一份等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与天腾公司签订合同，约定被告将其开发的本区世纪宝源住宅小区1号楼建设工程发包给天腾公司承建，天腾公司又与施金莲达成协议，将该建设工程的水、电、暖工程转包给施金莲。在施工期间，被告与天腾公司达成协议，被告将其开发的该小区1号楼2单元1802号住宅抵顶给天腾公司，后天腾公司又将该房屋抵顶给施金莲。被告、天腾公司、施金莲之间的以房屋抵顶工程款的行为合法有效，各方当事人应严格各自按照约定履行各自义务。被告、天腾公司、施金莲之间互相达成协议抵顶该房屋时，该房屋虽尚未建成，但被告系开发商，依法享有对该房屋的处置权利。该房屋最后抵顶给施金莲，施金莲即取得了该房屋的合法处置权。后施金莲与其子陆乐将该房屋以500000元的价格出售给原告，原告在签订合同当天即将购房款450000元交付给陆乐，并约定剩余购房款50000元在办理房屋产权证时付清。原告与施金莲、陆乐之间的房屋买卖行为合法有效，依法应予保护。在原告与施金莲、陆乐达成售房协议后，施金莲即告知了被告该房屋已转让的事实，被告同意后向原告出具了收到原告购房款631672元和地下室款35328元的收据。被告向原告出具购房款收据的行为表明，被告、施金莲、原告之间的房屋抵债、买卖合同成立以后，三者共同达成协议，约定被告将该房屋及地下室直接向原告交付。因原告购买该房屋的目的是拥有房屋的所有权，被告系该房屋的开发商，原告要实现合同目的，被告必须要将该房屋交付方能实现。此时，原、被告及施金莲三者达成协议后，施金莲即将向原告交付房屋的义务依法转移给被告，原告接受被告出具的购房款收据，表明原告同意施金莲将交付房屋的义务转移给被告。在施金莲将向原告交付房屋的义务转移给被告后，被告即成为新债务人，负有向原告履行交付房屋的义务。在被告不履行义务时，原告应直接向被告请求承担违约责任，而不能再向原债务人即施金莲和陆乐请求承担民事责任。被告辩解，其只是代天腾公司履行债务的第三人，不是债务转移的新债务人，现在被告与天腾公司的债务没有结算，故不再向原告履行交付义务。因被告的辩解理由不符合本案实际和法律规定，本院依法不予采信。被告应继续向原告履行交付房屋的义务，其与天腾公司之间的债务，应另行主张解决。被告辩解，现该房屋已出售给他人，故无法向原告交付。但该房屋在修建期间，被告即抵顶给天腾公司，天腾公司抵顶给施金莲后，施金莲又将该房屋转卖给原告，四者之间抵顶、买卖该房屋的行为在前，被告出售该房屋的行为在后，根据相关司法解释的规定，应根据买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位，因原告购买该房屋在前，故被告应向原告交付该房屋。且在审理期间，原告明确表示继续要求被告交付房屋，不要求被告承担其他违约责任，系原告对自身权利的合法处置，依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十六条、第一百零七条之规定，判决：被告张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司自判决生效之日起30日内向原告交付位于本区世纪宝源住宅小区1号楼2单元1802号的住宅一套及位于该小区1号楼2单元16号的地下室一间，并根据国家有关规定将该房屋的所有权证书和土地使用权证书办理在原告名下。案件受理费35元（已减半收取），由被告张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，一审被告张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，判处不当。理由如下：1、被上诉人与施金莲、陆乐签订房屋转卖合同及交纳45万元现金应属于待证事实，一审法院未追加施金莲、陆乐为本案被告参加诉讼，而直接对该事实予以认定不当；2、上诉人与被上诉人之间未形成任何合同关系，也没有将该房屋抵顶或出售给被上诉人，更没有收到任何房款，收款收据开到被上诉人名下是应建筑施工承包商天腾公司的要求。一审判决违背合同的相对性原理，主观臆断上诉人与施金莲、被上诉人之间存在债务转移，认定“三者共同达成协议”，判决由上诉人将涉诉房屋及地下室直接向被上诉人交付毫无事实和法律依据；3、涉案房屋在抵顶、转卖时还在修建当中，施金莲转卖的行为属于无权处分行为。而且上诉人与天腾公司、天腾公司与施金莲之间的合同均未全面履行，还存在争议纠纷，一审法院在不审查上述基本事实的情况下草率下判不当；4、根据合同的相对性原理，被上诉人即便主张权利也应当向施金莲、陆乐主张，现上诉人已将涉诉房屋另售他人，一审判决实际无法履行。综上，上诉人请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。
二审庭审中，上诉人提交了《张掖市建设工程项目中标通知书》，拟证明上诉人将世纪宝源住宅小区2号、4号住宅楼承包给了天腾公司，其仅和天腾公司具有建设工程施工合同关系，与施金莲及被上诉人没有合同关系，亦没有义务支付工程款和抵顶房屋。被上诉人质证后，对该份证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人认可其与天腾公司存在以房屋抵顶工程款的事实，也认可天腾公司又将该房屋抵顶给施金莲的事实。现上诉人对施金莲与被上诉人张晓珍签订的《房屋转卖合同》和陆乐收取450000元房款后出具的收条的真实性不予认可，且认为应当追加施金莲和陆乐作为本案的当事人参加诉讼才能对是否转卖的事实予以认定，但上诉人并未提交证据来否定《房屋转卖合同》和收条的真实性。因此，上诉人的该上诉理由不能成立，施金莲和陆乐并非本案必须参加诉讼的当事人，一审程序并无不当。上诉人将涉案房屋抵顶给天腾公司，天腾公司作为债权人又将该房屋抵顶给施金莲，天腾公司转让债权的行为得到了上诉人的认可，上诉人作为债务人，应当向施金莲履行债务。后施金莲又将该房屋卖给被上诉人，并且上诉人给被上诉人开具了购房款收据。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。”上诉人开具票据的行为表明施金莲又将债权转让的事实告知了上诉人，因此上诉人应当向被上诉人履行交付房屋的义务。上诉人认为其与被上诉人之间没有合同关系，一审法院违背合同的相对性原理，判决其交付房屋及地下室没有依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋已另售他人，仅是其口头陈述，亦未提交相关证据予以证明，本院不予采信。关于上诉人与天腾公司及施金莲之间工程款未进行结算，还存在债权债务关系的上诉理由，因与本案没有关联性，上诉人可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一四年九月十五日
书记员 陈 芳
附本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。