河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一终字第525号
上诉人（原审被告）：李淑娜。
委托代理人张巨星，系李淑娜配偶。
委托代理人张聚强，河北万强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河北恒富市场服务有限公司，住所地邯郸市丛台区人和街180号鑫港国际建材家俬城B区商业楼负一层。
法定代表人李江宾，该公司董事长。
委托代理人李志平，河北恒富市场服务有限公司总经理。
上诉人李淑娜因与被上诉人河北恒富市场服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服丛台区人民法院（2014）丛民初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月7日，原告恒富公司与被告李淑娜经协商，双方签订一份《定金协议》，协议约定：由被告李淑娜租赁原告的位于星光天地的商业一期A号一层展位号B008、B009经营使用，租赁面积约630平方米，在签订本协议同时，李淑娜向甲方恒富公司缴纳30000元作为展位定金，双方在签订正式合同7日内，李淑娜应按约定向恒富公司缴纳一个月展位租赁费30240元，作为质量保证金。待双方签订正式合同，李淑娜预先缴纳的定金将自动转为质量保证金。《定金协议》签订当日，李淑娜向原告缴纳了定金30000元，原告给被告李淑娜出具收据一份。2012年11月27日原告恒富公司（甲方）与被告李淑娜（乙方）签订一份正式《租赁合同》，被告承租该美食广场A号一层B008、B009两个展位，共计720.94平方米。合同约定：租赁期限为2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，综合费用每月收费标准为34605元每月，其中包括场地租金0元，商场运营管理费28838元，物业管理费5768元；综合费用按季支付，先付后用。乙方应当于2012年11月1日前支付首期综合费用，以后每月综合费用于每季十日前一次性支付。甲方在合同期内，可根据市场发展变化及总体经营战略改变的需求，对商场结构和商场布局进行适宜的调整，乙方需无条件配合甲方进行合理性调整。合同还约定，被告应于本合同签订后7日内，乙方应当按照约定向甲方交纳相当于一个月的租赁费合计34605元，作为乙方履约保证金及安全保证金费用。当出现以下情况时，原告可使用保证金予以垫付：“1、当甲方无过错而乙方未能按时支付租赁费用或其他费用，并逾期30天以上时。2、因乙方过失导致他人或顾客损害而法律规定或出于人道主义精神必须先行垫付医疗抢救费用时。3、因乙方原因导致甲方附属设施、设备损失或损坏而甲方必须及时修复而支付费用时。4、当合同终止或解除时，乙方未能清付应付费用时。”落款，原告加盖公司印章，代表人崔亮签字，被告李淑娜签字。2012年11月27日当天，原、被告又签订了一份《补充协议》，协议约定“综合费用收费标准：自2012年11月1日起至2014年10月31日期间（以商场实际开业为准），其中场地租金0元，商场运营管理费为40元，物业管理费为8元。另乙方具体支付方式及支付金额：1、2012年11月1日前支付2012年11月1日至2013年1月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为51908元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。2、2013年1月25日前支付2013年2月1日至2013年4月30日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为77862元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。3、2013年4月25日前支付2013年5月1日至2013年7月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为77862元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。4、2013年7月25日前支付2013年8月1日至2013年10月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为51908元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。”合同签订后，原告将租赁物交付给被告李淑娜，被告李淑娜进行了装修经营。被告李淑娜于2013年11月、12月份支付综合费用10万元及租金62290元，帐扣租金4011元，合计166301元。后被告李淑娜未能按照合同约定交付租赁费，2014年5月16日原告向被告发出通知，要求被告交纳租赁费用。但被告未按通知时间交纳租赁费，2014年6月20日，向被告张贴展位撤场通知，通知要求被告交纳一直拖欠的租赁费，并通知被告解除展位租赁合同，要求被告于2014年6月30日前办理撤场手续，后又通过电子邮件的方式向被告送达，但被告拒绝接收；2014年8月31日，原告恒富公司通过特快专递给被告律师邮寄一份展位撤场通知书，通知称自即日起与贵方解除展位租赁合同，并收回展位，限被告于2014年9月10日前到原告处办理撤场手续。现双方发生争议成讼。
被告自租赁合同签订之日起至今，被告向原告支付租赁费100000元，后又支付62290元，通过账扣被告租金4011元，被告共计支付给原告166301元。现被告截止到2014年8月31日拖欠原告租赁费363160元。
被告反诉称在其装修准备经营时，发现商场结构和商场布局与先前的约定不相符，因原告的违约，导致被告至今不能完全实现合同目的，并已经停业，给被告造成巨大的损失，要求原告返还定金30000元，前期费用100000元，并赔偿被告的损失452000元。
原审法院认为，原、被告双方在自愿协商的基础上签订的《定金协议》、《租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同中约定被告租赁原告星光天地商业一期A号一层展位B008、B009号经营，被告每月缴纳综合费用34605元，其中商场运营管理费28838元，物业管理费5768元。双方虽未约定租金，但双方约定每月综合费用应为月租金。故原告与被告之间的租赁合同关系成立，且合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，被告未按照合同约定时间支付综合费用，显属违约行为。原告依据双方的合同约定及《合同法》相关规定，以张贴公告及邮寄给被告律师形式通知被告解除双方之间的《租赁合同》，但原告均未直接将解除合同通知书送达到被告李淑娜手中。但鉴于双方签订的《租赁合同》期限为两年，至2014年10月31日止合同已自行终止。故对原告要求确认原、被告双方之间的《租赁合同》已解除的请求，法院不予采纳。在原、被告双方租赁期间，被告李淑娜拖欠原告综合费（截止2014年6月30日租金）300870元，显属违约，故原告要求被告支付综合费300870元，法院应予支持。在双方租赁合同终止后，被告一直未腾出租赁物交付给原告，在被告占用该租赁物期间，被告应按照双方签订的租赁合同约定的综合费支付给原告，直至租赁物交付之日止。关于利息，根据《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中被告违约未支付双方约定的租赁费，原告要求支付租赁费的利息损失，应按照合同约定支付时间分段支付利息，利息应根据中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告支付的定金，应先行与租赁费（综合费）抵顶，剩余未付综合费再计算利息。被告称双方之间的租赁合同违反《消防法》规定，应认定无效。本案中原告是在消防机关验收合格后开始出租招商的，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。在出现违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。本案被告（承租人）并未请求解除合同，而是主张该租赁合同无效，被告的辩称不符合相关司法解释的规定，法院不予采信。关于被告称原告转租未经河北鑫港房地产开发有限公司书面同意，原告不得转租。从被告提交的证据看，河北鑫港房地产开发有限公司是知道原告转租给被告的，并且河北鑫港房地产开发有限公司也书面证明同意原告对本案租赁物进行转租。故被告该辩称理由不能成立，不予采纳。关于被告认为本案原告违反合同约定改变商场结构，封堵通道及不提供公共区域照明致其无法经营停业。原、被告之间的租赁合同并未对商场的结构进行约定，且双方的合同中约定，原告有权改变商场布局；对封堵通道及不提供公共区域照明，被告提供的证人证言，在无其他证据相佐证的情况下，不足以证明其主张。关于反诉人提出被反诉人违约，致使其遭受巨大经济损失，要求被反诉人返还定金30000元，前期费用100000元及造成的损失452000元的请求，因反诉人所提供的证据不足以证明被反诉人方违约，其请求没有事实和法律依据，反诉人的反诉不成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原、被告于2012年11月27日签订《租赁合同》、《补充协议》自行终止。二、限被告李淑娜于判决生效后十日内给付原告河北恒富市场服务有限公司至2014年6月30日止综合费用274881元（300870元-（30000元-4011元）关于被告支付的定金，应先行与综合费抵顶，剩余未付综合费再计算利息］；自2014年7月1日起至被告李淑娜返还给原告租赁物之日止的综合费用（按照双方签订的合同约定支付）及利息（按照双方合同约定支付时间分段支付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉人的反诉请求。案件受理费7135元，反诉费4810元，合计11945元，由被告李淑娜承担。
宣判后，上诉人李淑娜不服上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、一审法院认定事实错误。其一、根据《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中的规定，未经消防验收的应认定租赁合同无效。本案被上诉人经营的商场没有经过消防验收合格，故双方签订的租赁合同属无效合同。其二、一审法院认定双方约定的综合费用为租金没有事实和法律依据。2、一审法院对证据的认定违背法定程序。一审法院在被上诉人没有提交原件的情况下，对其提交的邯郸市消防支队意见书的复印件予以认定，违背法律规定。另外被上诉人提交的鑫港房地产开发有限公司的“证明”是专为被上诉人诉讼而临时准备的，属于伪造的证据。3、一审法院的判决超出了原告的诉讼请求。被上诉人在起诉状中明确写到“责令被告迁出原告展位，立即将其设施和物品拉走并支付其继续占用原告展位费用”而一审法院却判定上诉人给付自2014年7月1日起至返还租赁物之日止的综合费用及利息，属于超诉讼请求判决。故请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人河北恒富市场服务有限公司服判，其二审期间辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效，该租赁合同已到期已经合法解除。合同中约定的综合管理费就包含了租金、管理费、物业费，商户每月或每季度交纳的综合管理费就是租金。2、一审适用法律正确，双方就是租赁合同关系。3、被上诉人起诉时已经写明了要求上诉人支付继续占用期间的展位费，一审判决并没有超出原告的诉讼请求。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，关于本案租赁合同的效力问题。李淑娜称依据《最高人民法院关于未经消防验收合格订立的房屋租立合同如何认定其效力的复函》（（2003）民一他字第11号）规定，出租未经公安消防机构验收合格的房屋，应当认定租赁合同无效。本院认为，河北恒富市场服务有限公司向本院提交了本案租赁物经过消防验收的合格意见书的原件，故应当认定涉案租赁物经过了消防验收。另外，依据李淑娜提到的最高院的复函中第三条写明：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”故本案租赁物主要用于经营饭店、商场，是否经过消防验收不是认定合同效力的必要条件，本案双方签订的租赁合同依法成立，合法有效。
其次，关于租金和转租问题。根据双方签订的租赁合同的约定，李淑娜每月向河北恒富市场服务有限公司交纳的综合费用为34605元。综合费用包括场地租金、商场运营管理费、物业管理费。故每月李淑娜交纳的综合费用应视为每月的展位租金。对于河北鑫港房地产开发有限公司提交的证明应视为对河北恒富市场服务有限公司转租行为的同意和追认。
最后，关于一审是否超诉讼请求判决问题。本院认为，河北恒富市场服务有限公司起诉状的第三项是要求李淑娜支付其继续占用期间的展位费，一审法院判决李淑娜自2014年7月1日起至返还租赁物之日止的综合费用及利息，属于超诉讼请求判决，应予纠正。另外，关于一审判决书第二项判令李淑娜给付河北恒富市场服务有限公司至2014年6月30日止的综合费用274881元，计算有误，应予纠正。应该是300870元-30000元-4011元=266859元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2014）丛民初字第1529号民事判决第一、三、四项；
二、限李淑娜于本判决生效后十日内将租赁物内的物品腾清后返还给河北恒富市场服务有限公司；
三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2014）丛民初字第1529号民事判决第二项为：限李淑娜于本判决生效后十日内给付河北恒富市场服务有限公司截止到2014年6月30日止的综合费用266859元及自2014年7月1日起至李淑娜返还河北恒富市场服务有限公司租赁物之日止的综合费用（按照双方签订的合同约定支付即每月34605元）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7135元，反诉费4810元，合计11945元，二审案件受理费5425元，由李淑娜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋世忠
代理审判员 张增民
代理审判员 郭晓丽
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 常新蕊