哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）里农民初字第162号
原告史小玲，身份号码×××，住黑龙江省明水县。
委托代理人石建荣，黑龙江申度律师事务所律师。
被告张生俊，身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人李建忠，北京市华泰事务所哈尔滨分所律师。
原告史晓玲与被告张生俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史晓玲委托代理人石建荣，被告张生俊及其委托代理人李建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：哈尔滨市道里区五洋调料食品厂（以下简称五洋食品厂）系个人独资企业，被告系该企业法定代表人。2006年6月20日，原、被告双方签订购买厂房、仓库、住宅、土地使用权的协议书，约定被告将登记在五洋食品厂名下，位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区的2套住宅、2个车间和1个仓库，合计建筑面积733平方米，房屋所有权证照号为哈建黑太字第169-（1）至（5）的房屋所有权及土地使用权转让给原告，价格为25万元。签订协议时，原告应交付定金5万元，待被告办理完该房屋所有权和土地使用权权属证书变更登记手续后，原告给付被告余款，被告应保证在2006年10月1日前交付该房产。协议签订后，原告分别于2006年6月23日和2006年10月29日给付被告购房定金共计10万元，并实际使用该房产，2006年12月15日原告给付被告妻子王春莲3万元。现原告已实际使用该房产7年，原告多次要求被告办理该房屋的变更登记手续，但被告始终未予配合，故诉请判令被告将原告所购房产的房屋产权及土地使用权变更至原告名下。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。该房屋买卖协议是被告、五洋食品厂与原告在2006年6月20日签订，协议约定价格为25万元。协议签订后，原告相继给付了13万元的购房款。由于政府暂停办理相关的房屋变更登记手续，导致该房屋更名过户未果。期间，原告曾要求亲自办理该房屋的变更登记手续，被告给其出具了介绍信，但原告亦未办理成功。2011年6月9日原告找到被告，称因无法办理该房屋的变更登记手续，要求解除房屋买卖协议，并要求被告返还30万元的购房款（此款含原告已给付被告的13万元）。后原、被告解除了房屋买卖协议，被告给原告出具30万元的房款欠条，承诺1年内还清该款。被告、五洋食品厂与原告之间的房屋买卖协议已经解除，原、被告已经转化为债权债务关系。因此，被告无需继续履行房屋买卖协议。
原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、协议书一份。拟证明：2006年6月20日原告与被告签订购买厂房、仓库、住宅及土地使用权的协议书，协议书约定：被告将登记在五洋食品厂名下的土地使用权及地上的5套房屋的所有权转让给原告，总价款为25万元。协议签订时，原告给付被告定金5万元，在能办理该房屋的变更登记手续时，原告给付5万元用于办理该房屋的变更登记，因此产生的税费全部由被告承担，待办理完变更登记手续后，原告给付被告15万元，如果被告违约应支付原告10%的违约金。
证据二、收条三份。拟证明：原告于2006年6月23日给付被告购房定金5万元（收条为被告出具）、于2006年10月29日给付被告购房款5万元（收条为被告出具）、于2006年12月15日给付被告3万元（收条为被告妻子王春莲出具）。
证据三、哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第644号民事判决书一份。拟证明：该生效判决认定，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，被告抗辩称该协议已解除，没有事实和法律依据。
证据四、哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民再终字第22号民事判决书一份。拟证明：经哈尔滨市中级人民法院再审认定，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效。
被告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、被告向本院申请调取的哈尔滨市道外区人民法院执行局对被告及案外人史小杰、盖丽的询问笔录各一份。拟证明：1、案外人史小杰与原告是姐妹关系；2、原、被告之间的房屋买卖协议已经解除；3、案外人史小杰承认被告欠其姐妹30万元的事实。
证据二、案外人史小杰出具的声明一份及被告给原告出具的欠条一张。史小杰出具的声明拟证明：2011年6月8日，史小杰曾与被告协商解决偿还45万元的银行贷款的事宜，并声明在此之前所签的欠条作废；欠条拟证明：2011年6月9日，在原、被告协商解除房屋买卖协议后，被告给原告出具30万元房款欠条，承诺1年内还清此款。
证据三、证人李某甲证言一份。拟证明：2011年6月9日原、被告协商解除了房屋买卖协议，被告给原告出具30万元欠条，承诺1年内还清。
证据四、证人张某某、项某某出庭证言。拟证明内容同证据三。
原告对被告出示的证据质证意见为：对证据一，因该证据系在哈尔滨市道外区人民法院调取，故对该证据在形式上的真实性无异议。在对被告的询问笔录中，其陈述的原告与案外人史小杰系姐妹关系的真实性无异议，对其所陈述的原告、案外人史小杰与其已达成解除房屋买卖协议的真实性有异议；对案外人史小杰的询问笔录证明内容有异议，案外人史小杰向哈尔滨市道外区人民法院出示所有欠条，但未陈述原、被告已经解除房屋买卖合同，且该笔录表明被告未履行协议约定的义务，但原告履行给付房款义务；对本案案外人盖丽的询问笔录中其所陈述内容的真实性无异议。对证据二真实性无异议，证明问题有异议。1、2011年6月8日案外人史小杰出具的以前欠条作废的声明不能证明原、被告解除房屋买卖协议；2、被告出具的欠条是其本人书写，该欠条不能证明原、被告解除房屋买卖协议。证据三因证人李某乙出庭，对该份证据不予质证。对证据四中证人张某某、项某某证言的真实性及证明问题均有异议。证人所述内容不属实，且两位证人证言相互矛盾。
被告对原告出示的证据质证意见为：对证据一真实性及证明问题均无异议。对证据二真实性无异议，证明问题有异议。该证据只能证明被告收到原告给付的购房款，但此后因原、被告解除房屋买卖协议，故被告不应对原协议继续履行。对证据三真实性无异议，证明问题有异议。该证据只能证明原、被告所签订的房屋买卖协议有效，但经原、被告协商，该房屋买卖协议已经解除。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。该再审结果认定事实不清，被告对该再审结果不服。
本院对原告提供证据的分析与认定：证据一、二、三、四来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信。
本院对被告提供证据的分析与认定：证据一、二与本案不具有关联性，本院不予认证。证据三与证据四，因经哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第644号生效民事判决书已认定，原、被告签订的购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书有效，故该两份证据本院不予采信。
根据原、被告当庭陈述及对原、被告提供证据的分析，本院确认如下事实：
原、被告于2006年6月20日签订购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书，双方约定：“被告将位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区（道里区太平镇政府西、邮局北）房屋所有权证号为：1、哈建黑太字第169-（1）号、2、哈建黑太字第169-（2）号、3、哈建黑太字第169-（3）号、4、哈建黑太字第169-（4）号、5、哈建黑太字第169-（5）号、6、土地使用权证号为1-22-1-531号的房产卖给原告；购买上述房屋价款为25万元；付款方式及履行期限为：协议签字盖章后，交付定金5万元，被告自2006年10月1日解除或终止房屋抵押担保后，在能够办理房屋和土地使用权变更登记手续的情况下，再交付定金5万元，用于办理变更登记的费用，被告应在2个月内办理完毕；办理房屋和土地使用权变更的税费全部由被告承担；房屋所有权和土地使用权变更过户后，原告付清余款15万元；被告保证2006年10月1日前交付房屋的使用权；违约责任：任何一方违约应支付对方房屋总价款的10%作为违约金；协议自签字盖章后生效。”协议签订后，原告占有使用诉争房屋至今，先后给付被告购房款总计13万元，因诉争房屋一直未能办理权属证书的变更登记手续，原告未给付剩余购房款。
2012年9月11日，因案外人崔玉如与被告、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂借款合同纠纷一案，哈尔滨市道外区人民法院作出（2012）外民三初字第513号民事调解书，调解内容为：“一、被告哈尔滨市道里区五洋调料食品厂于2012年9月18日前一次性偿还原告崔玉如欠款820，000.00元，利息100，000.00元。二、被告张生俊对上述款项承担连带责任。”该调解书生效后，被告未履行调解协议内容，案外人崔玉如申请执行，哈尔滨市道外区人民法院对本案诉争房屋及土地进行了查封。在该案执行过程中，原告向哈尔滨市道外区人民法院提出异议，异议理由为：原告于2006年6月20日与涉案房产的所有权人（即被告）签订协议，购买涉案的房产及土地使用权，而被告与案外人崔玉如发生的经济纠纷在2008年，原告购房在先并一直占有、使用该房，只是诉争之房一直未办理房屋权属证书的更名过户手续，故申请解除对涉案房产及土地的查封。哈尔滨市道外区人民法院于2013年10月18日作出（2012）外执异字第829-1号执行裁定书，驳回原告的执行异议。后原告向哈尔滨市道外区人民法院提起案外人执行异议之诉，要求：“1、依法判令解除对史小玲正在经营的位于道里区太平镇政府西、邮局北五处私有房产的土地使用权和房屋所有权的查封，并终止执行以上土地和房产；2、依法判令史小玲与张生俊签订的购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议有效；3、依法判令张生俊履行协议，为史小玲办理位于道里区太平镇政府西、邮局北五处私有房产的土地使用权和房屋所有权的变更手续；4、本案诉讼费由张生俊承担。”2014年4月3日哈尔滨市道外区人民法院作出（2013）外民一初字第861号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至哈尔滨市中级人民法院。2014年4月25日，哈尔滨市中级人民法院作出（2014）哈民二民终字第644号民事判决书，判决如下：“一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民一初字第861号民事判决书；二、张生俊与史小玲签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》有效；三、停止对位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区（道里区太平村镇政府西、邮局北）房屋所有权证号为：哈建黑太字第169-（1）号、哈建黑太字第169-（2）号、哈建黑太字第169-（3）号、哈建黑太字第169-（4）号、哈建黑太字第169-（5）号、土地使用权证号为1-22-1-531号土地的执行。”被告不服该判决，向哈尔滨市中级人民法院提起再审申请。2015年5月15日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民申字第62号民事裁定书，裁定如下“一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决执行。”2015年8月13日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民二民再审终字第22号民事判决书，判决如下：“维持本院（2014）哈民二民终字第644号民事判决。”
本院认为，经哈尔滨市中级人民法院的生效判决确认，原、被告订立的房屋买卖协议合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”原告在房屋买卖协议有效及其如约履行协议的前提下，有权通过房屋所有权及土地使用权的变更登记取得诉争房屋的所有权。被告未按协议的约定，协助原告办理诉争房屋所有权及土地的使用权的变更登记手续，履行变更诉争房屋所有权及土地使用权的义务，构成违约，故原告要求被告协助办理诉争房屋所有权及土地使用权至其名下的变更登记的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：
被告张生俊于本判决生效后30日内协助原告史小玲将位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区（道里区太平村镇政府西、邮局北）房屋所有权证号为：哈建黑太字第169-（1）号、哈建黑太字第169-（2）号、哈建黑太字第169-（3）号、哈建黑太字第169-（4）号、哈建黑太字第169-（5）号、土地使用权证号为1-22-1-531号的房屋所有权及土地的使用权变更至原告史小玲名下。
案件受理费100元，由被告张生俊负担（此款原告史小玲已预交，待判决生效后，被告张生俊给付原告史小玲）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张江竹
代理审判员 李迎全
人民陪审员 高金鑫
二〇一五年九月九日
书 记 员 许诗语