辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终4693号
上诉人（原审被告）：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地大连普湾新区石河街道鹏润小区14-2号。
法定代表人：王玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于洋。
委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。
原审第三人：董大正。
上诉人大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）因与被上诉人于洋、原审第三人董大正买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒邦公司的委托代理人王世忠、被上诉人于洋的委托代理人王嘉冠及原审第三人董大正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒邦公司上诉请求：撤销大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决，依法改判驳回于洋的诉讼请求。事实和理由：1、本案缺少诉讼主体。案涉工程由恒邦公司与大连泛华建设工程有限公司（以下简称泛华公司）签订建设工程施工合同，泛华公司再与金鑫签订内部承包协议书，金鑫又与董大正签订金地华府项目承包合同，为便于查清本案事实，确定各诉讼主体的权利义务，应将建设工程施工合同及其内部承包关系人列为本案的诉讼主体参加诉讼。2、恒邦公司与董大正之间以房抵顶工程款事实成立，但工程款的支付是设立了条件的，恒邦公司仅同意董大正将抵顶房屋转卖给于洋，恒邦公司与于洋之间不存在直接的房屋买卖关系，于洋与董大正之间的房屋买卖纠纷与恒邦公司无关，于洋不得向恒邦公司主张违约抗辩权，除房屋质量问题外，其不得向恒邦公司主张权利。案涉抵债房销售合同是三方协议，董大正亦是该合同主体，于洋是否向董大正履行交付房款义务与恒邦公司无关，不应以于洋交付房款为恒邦公司履行交付房屋和办理产权过户的条件，应当依据三方抵债房销售合同及恒邦公司与董大正之间的工程款预付协议的约定为准。3、一审法院适用法律错误。法律保护合法民事权益，一审法院应主动审查于洋、恒邦公司及董大正签订的抵债房销售合同、工程款预付协议、金地华府项目承包合同等合同是否存在无效的情形。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的应认定无效，因此金鑫与董大正签订的金地华府项目承包合同、工程款预付协议、抵债房销售合同均应当无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。董大正将未依法登记领取权属证书的房地产转卖给于洋，违反了法律的强制性规定，因此抵债房销售合同无效。4、一审法院认定于洋、恒邦公司与董大正签订的抵债房销售合同是债权转让行为，除适用合同法第八十条外，还应当适用第八十二条债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张。本案中，董大正转让债权时及转让债权后，并没有履行其应当履行的义务，恒邦公司不应当交付房屋和办理房屋所有权登记的手续。
于洋辩称，不同意恒邦公司的上诉请求。1、本案案由并非建设工程施工合同，本案不缺少诉讼主体，抵债房销售合同共计三方主体，与泛华公司没有任何关联。2、在恒邦公司将案涉房屋抵债给董大正时，案涉工程主体已经完工，案涉房屋抵债是针对已经发生的工程款，董大正后期是否履行了与恒邦公司之间的约定与本案无关。2012年4月1日和2015年5月3日恒邦公司与董大正签订的协议是在三方协议签订以后发生的，没有溯及力，董大正对恒邦公司是否违约并不影响本案抵债房销售合同的效力，并且抵债房销售合同已经实际履行了一部分。3、恒邦公司在上诉状中自认同意抵债房转卖给于洋，于洋也是基于恒邦公司在合同上盖章确认同意转卖行为才出资购买了案涉房屋，足以说明恒邦公司同意董大正将其享有的债权转让给于洋，所以恒邦公司又以董大正的违约行为进行抗辩没有任何事实及法律依据，恒邦公司可依据其与董大正之间的约定向董大正主张违约责任，但与本案无关。
董大正述称，恒邦公司将案涉房屋作为工程款抵顶给董大正，董大正为给工人开资、买材料，将案涉房屋卖给杨峰、于洋，杨峰和于洋不相信董大正个人能卖房子，所以就要求恒邦公司出手续，保障以后房屋顺利的办理手续，所以三方签订了抵债房销售合同，后期董大正进监狱了，不知道是怎么回事了。董大正和金鑫、恒邦公司和泛华公司、泛华公司和金鑫的合同与本案没有关系，如果恒邦公司认为董大正违约，可以起诉董大正。恒邦公司提出的合同都是在三方签订的抵债房销售合同之后，按照合同应给董大正工程款，因没有钱所以才把房屋抵给董大正。
于洋向一审法院起诉请求：依法确认于洋、恒邦公司之间签订的金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103共三份抵债房销售合同有效；恒邦公司协助于洋办理上述房屋的产权登记手续。
一审法院经审理查明，2011年初，恒邦公司与案外人大连泛华建设工程有限公司（以下简称泛华公司）签订了一份《建设工程施工合同》，恒邦公司将其开发建设的位于大连普湾新区石河街道的金地华府住宅小区二期工程发包给泛华公司进行施工。2011年2月22日，案外人泛华公司与案外人金鑫签订了一份《内部承包协议书》，泛华公司将其承建恒邦公司的工程内部承包给金鑫进行施工建设。2011年3月13日，案外人金鑫与董大正签订了一份《金地华府项目承包合同》，金鑫将其承建的恒邦公司发包的金地华府二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的建筑工程分包给董大正进行施工。董大正在施工过程中，恒邦公司陆续用其所有的包括案涉三套房屋在内的房屋抵顶董大正的工程款。
董大正在施工过程中，因生产经营需要，向于洋借款150万元。2011年12月4日，于洋、恒邦公司及董大正签订了三份《抵债房销售合同》，于洋欲购买恒邦公司作为工程款抵顶给董大正的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期房号为8-1-501、8-1-1001、8-1-1103的三套房屋，三方约定：于洋自愿以董大正与恒邦公司另行签订的《工程款抵顶合同》对应的价格取得上述房屋的所有权，恒邦公司同意董大正转卖上述房屋给于洋，恒邦公司负责提供上述房屋的销售手续，恒邦公司不参与于洋和董大正的转卖房屋行为，于洋的买房款直接交给董大正，恒邦公司没有代收房款并转交给董大正的义务，如于洋与董大正将来发生房屋买卖交易纠纷均与恒邦公司无关，于洋不得向恒邦公司追索购房款，经董大正同意，恒邦公司与于洋签署房屋买卖合同书，开具收款发票并到房产相关部门办理备案手续，如果于洋需贷款购房，恒邦公司可以协助出具相关贷款手续，按揭款项划入恒邦公司账户后，恒邦公司即将该笔款项转入董大正指定的账户中，于洋完全知悉此情况并承诺不得向恒邦公司主张违约抗辩权及返还购房款。《抵债房销售合同》签订后，于洋于2011年12月22日通过另案原告杨峰将借款150万元交付给董大正。
2012年7月26日，于洋与董大正及另案原告杨峰签订了一份《协议书》，就以房抵债问题自愿达成如下协议：董大正从恒邦公司处取得抵债房屋共计21套，位于大连普湾新区石河街道金地华府二期，房号分别为8-1-1004、8-1-1001、8-1-501、8-1-1103、8-1-504（此5套房屋均以于洋名义与恒邦公司签订三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》）；8-1-304、8-1-204、8-1-201、8-1-401、8-1-301、8-1-404、12-2-602、12-2-601、12-2-504、12-2-503、12-2-502、12-2-501、12-2-404、12-2-403、12-2-402、12-2-401（此16套房屋均以杨峰名义与恒邦公司签署三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》，其中8-1-401和8-1-301已由杨峰出让给他人，并已由买方与恒邦公司签署商品房买卖合同）。因董大正欠另案原告杨峰借款350万元，欠于洋借款150万元，依据于洋、恒邦公司及董大正已经签署的《抵债房销售合同》，此21套房屋董大正已抵债给于洋及杨峰，用于偿还欠于洋及杨峰的借款500万元。上述房屋办理产权备案、申请产权证书、房屋移交手续及为上述房屋权益进行交涉诉讼等事宜均属于于洋自主行为，与董大正无关，恒邦公司应当依照三方《抵债房销售合同》的约定履行自己的义务，协助于洋办理产权备案登记等相关权属手续。董大正不再干涉于洋、恒邦公司之间关于上述房屋的相关事宜，以保证于洋全部权益顺利实现。
一审法院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为于洋能否依据其与恒邦公司及董大正签订的抵债房销售合同要求恒邦公司协助于洋办理涉案房屋过户登记手续的问题。根据本案已经查明的事实可以认定，恒邦公司与董大正之间存在建设工程施工合同关系，恒邦公司在履行该施工合同时以房抵顶欠董大正的工程款，该以房抵债的约定系债权协议，董大正据此享有要求恒邦公司交付房屋，并协助办理过户手续等相关权利。在上述以房抵付工程款的过程中，董大正将恒邦公司抵付工程款的案涉房屋处分给于洋，进而于洋、恒邦公司及董大正签订了抵债房销售合同，约定恒邦公司将案涉房屋出售给于洋，并协助于洋办理相关手续。因此，于洋、恒邦公司及董大正签订的抵债房销售合同实质上是一种债权转让行为，这种债权转让通过以物抵债的方式来实现。于洋、恒邦公司及董大正均在该抵债房销售合同上签字盖章，由此可见，董大正认可将其对恒邦公司的债权转让给于洋，恒邦公司亦通过签订抵债房销售合同的行为对上述债权转让予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。故自2011年12月4日抵债房销售合同签订之日起，董大正与于洋之间的债权转让行为即发生法律效力，于洋、恒邦公司之间形成了新的合同关系，双方均应受到该合同的约束。因于洋、恒邦公司及董大正签订的抵债房销售合同系基于债权转让关系而签订，于洋以其对董大正的债权抵付了案涉房屋的购房款，应视为于洋已履行了交付房款的义务。案涉的三套房屋恒邦公司并未另行出售，故恒邦公司应当以于洋为债权人向其履行交付房屋，并协助办理产权过户登记等义务。
一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条之规定，判决如下：一、原告于洋、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月4日签订的金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103的三份《抵债房销售合同》成立并生效；二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内协助原告于洋办理上述三套房屋的产权过户登记手续。一审案件受理费21634元，由被告大连恒邦房地产开发有限公司承担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于恒邦公司主张依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条及《城市房地产管理法》第三十八条规定该抵债房销售合同无效一节，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定的合同无效是针对建设工程施工合同而制定，而本案抵债房销售合同并非建设工程施工合同，并不适用该解释，且恒邦公司主张的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，本院对此不予审查。恒邦公司此项主张缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。《城市房地产管理法》从立法目的上看是为解决房地产发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，主要调整的并非民事关系，而是行政管理关系，其主要是在于限制权利人的不明房地产转让，而并非禁止交易或限制合同自由，且该条并未规定房屋买卖合同无效，恒邦公司该项主张于法无据，本院不予支持。关于恒邦公司主张依据第八十二条债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张，进而主张依据工程款预付协议其无义务向于洋履行办理房屋产权登记手续一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十二条是指债权人以通知的方式告知债务人债权转让事实这一情况，本案抵债房销售合同系三方当事人共同签订的，恒邦公司已通过签订抵债房销售合同的行为对债权转让予以确认，抵债房销售合同由恒邦公司、于洋与董大正于2011年11月签订，时间早于恒邦公司主张其与董大正于2012年5月和6月签订的工程款预付协议，且该工程款预付协议仅是其与董大正之间签订的，该协议内容恒邦公司与董大正均未告知过于洋，于洋对该协议亦不予认可，恒邦公司以此作为理由抗辩无义务履行办理房屋产权登记于法无据。综上，恒邦公司、于洋与董大正签订的抵债房销售合同是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约履行。于洋以其对董大正的债权抵付了案涉房屋购房款，其已履行了交付房款义务，恒邦公司应按合同约定履行其协助办理产权过户登记等义务。因案涉房屋是由恒邦公司先抵债给董大正，再由董大正抵债给于洋，故在办理产权过户登记手续过程中，应先由恒邦公司先协助董大正将案涉房屋办理过户手续至董大正名下，再由董大正协助于洋将案涉房屋办理过户手续至于洋名下。
综上所述，恒邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决第一项；
二、变更大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决第二项为：大连恒邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助董大正将位于大连普湾新区石河街道金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103共计三套房屋办理过户手续至董大正名下，董大正于上述三套房屋过户至其名下后十日内协助于洋将上述三套房屋办理过户手续至于洋名下。
二审案件受理费21634元，由上诉人大连恒邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年十月九日
书 记 员 杜玉洁