陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第03293号原告陕西北融信置业有限公司。住所地：延安市宝塔区凤凰办事处大东门社区延百商厦10楼A座。机构代码：67150716-0。法定代表人陆生，该公司董事长委托代理人刘俊杰、王雪莲，陕西益能达律师事务所律师。被告延安荣盛工贸有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区小东门港汇负一层。机构代码：67514088-8。法定代表人候春梅，该公司总经理委托代理人张海斌，陕西通济律师事务所律师。委托代理人史文荣，男，汉族，1962年11月29日出生，陕西省延安市人。原告陕西北融信置业有限公司诉被告延安荣盛工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西北融信置业有限公司诉称，2015年1月10日，原告与被告订立《商铺租赁合同》，合同约定原告将延安港汇欣悦购物中心负一层面积为1357平方米的商铺出租给被告，作为电影院经营场地使用，租期10年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止，前三年每年租金为1628400元。并约定自第二个租赁年度起，被告应在前一年租赁期满前45日一次性支付下一年度租金。同时，该合同第五条第7项约定，被告应按时支付租金及其他费用，如有拖欠原告有权加收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的1%／日。如拖欠租金及各项费用超过15日，视为违约，原告有权收回被告经营场地，并不予退还保证金。据此，被告应于2015年6月15日之前付清第二年度的租赁费1628400元，但被告并未履行付款义务。需要说明的是，在签订上述《商铺租赁合同》之前，原、被告双方曾对消防通道的设置和走向进行了约定，但被告擅自改变消防通道设计，双方发生争议。为了解决争议，原告作出重大让步，于2014年12月31日与被告签订《补充协议》，同意对原来双方约定的消防通道进行整改，但被告必须留够两条人行消防通道，于2015年8月1日前完成，并经原告验收后合格后方可投入使用，同时约定由原告分担施工费用205000元并核减1个半月租赁费用203550元，即第一年度仅收取被告10个半月的租金。现原告按《补充协议》约定将认可的相关费用在被告的租赁费中进行核减。但被告未按《补充协议》约定开通消防通道，相反被告再次擅自改变消防通道的设计位置，严重损害了原告的合法权益。即便如此，原告仍抱着息事宁人、真诚合作的态度，仍表示如果被告能够贯通另一条消防通道，原告仍愿意承担该消防通道施工费的一半，即69650元，仍然愿意在第一年度的租期中减去所需约10天的施工天数，并退还这10天的租赁费45233.33元。但被告不以原告的宽容为念，仍然寻找种种借口，拒不支付租赁费，拒不开通消防通道。在此情况下，原告于2015年7月6日给被告送达了《催款通知书》，于2015年8月11日向被告送达了《律师函》，要求被告付清第二年度的租赁费，返还多收取的费用，承担擅自改变消防通道的后果，但被告仍不履行合同义务，至今仅支付了下一年度的租赁费40万元，并拒绝开通消防通道。另外，2014年10月份，原告发现被告将原有的三条消防通道改变成一条，违反双方约定，经过沟通，双方重新达成补充意见，原告在面积中减去新开通道面积34.5平方米，供被告重新开通通道（此面积不包括在原、被告双方签订的《租赁合同》1357平方米面积中），但事与愿违，被告并没有将34.5平方米作为通道开通，故被告应从2014年8月1日起按照每月每平方米100元开始补交该34.5平方米的租赁费。鉴于上述情况，原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，判令被告限期腾空房屋；2、判令被告支付从2015年8月1日起至实际腾房之日止的租赁费（每月每平米100元，至2015年10月1日为271400元）,并承担逾期付款的违约金488520元；3、判令被告返还收取的消防通道施工费205000元和核减的租赁费203550元；4、判令被告支付从2014年8月1日起至实际腾房之日止核减掉的34.5平方米租赁面积的租赁费（每月每平方米100元，至2015年10月1日为48300元）；5、被告承担本案全部诉讼费用。原告陕西北融信置业有限公司为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：证据一：商铺租赁合同、华夏影院租用面积计算、当前明细账、催缴通知书和律师函。证明：1、被告未按约定按时支付租赁费,原告根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定解除合同于法有据；2、因被告未按约定支付租赁费，应当支付从2015年8月1日起至实际腾房之日止的租赁费；3、《商铺租赁合同》第五条第7项明确约定了违约金的计算方法，被告应依法支付违约金。由于约定的违约金过高，原告根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第二十九条的规定，原告向被告主张按第二年度租赁费1628400元的30%即488520元支付违约金，符合法律规定，应予支持；4、原告在2014年8月1日将商铺租赁给被告时就将34.56平方米作为消防通道的开通面积在被告租赁面积中予以核减。结合第二组证据证实，被告并未按照约定开通消防通道，故被告应按照《商铺租赁合同》中约定的每月每平米100元支付该34.56平方米从2014年8月1日起至实际腾房之日的租赁费；证据二：5号厅、6号厅游戏厅改造费用明细、补充协议、在双方约定装修方案后又提出的方案(即方案一)、延安华夏影城改建申请及华夏影城（新加厅）施工图。证明：1、双方在《补充协议》中约定的消防设计方案是靠近5号厅左侧开通一条长14.4米，宽2.4米的消防通道，即被告向延安消防支队防火处提交华夏影城改建申请所附的方案二；2、被告在双方签订《补充协议》后，又向原告提出新的设计方案，即被告向延安消防支队防火处提交华夏影城改建申请所附的方案一，表示不再执行《补充协议》约定的方案二，要求原告盖章同意，其行为已构成违约，遭到原告的拒绝；3、原告在拒绝被告修改设计方案的要求后，要求被告履行《补充协议》仍然向延安消防支队报审双方约定的方案，即方案二，但被告不同意，于2015年5月份向延安消防支队报审三个方案，但至今未获批准；4、被告未按合同约定申报消防设计方案，致使双方约定的消防通道不能在2015年8月1日前完工；5、被告至今未开通消防通道，应将205000整改费和核减的一个半月203550元租赁费予以退还。。被告延安荣盛工贸有限公司辩称，一、被告不同意解除双方签订的房屋租赁合同，且迟延交付租金因双方有经济争议和不可抗力因素。主要是：1、原告修建地下商场完工后，因通道后期有重大消防违规行为被延安消防支队于2014年1月10日向全国网络通报，但原告隐瞒事实真相，向社会招商，对客户欺骗招租，被告在不知情的情况下接受房屋后先行装修电影院，负二层拟装餐饮超市。2014年7月25日，被告被消防队贴封条，停业整顿，直至2015年1月23日才开业。由于港汇大环境的消防不合格，导致被告经营的电影院迟迟不能开业，所以给被告造成一定的经营损失，为此双方发生赔偿争议，导致后期租金不能按期支付。2、原告为方便自己经营占用被告所租赁商铺面积220平方米用于公共通道，严重损害了被告的实际经营权，为此，被告请求原告从出租商铺总面积中扣除该面积时遭到拒绝，所以该争议至今未协商处理，导致后期租金不能按期支付。3、从去年至今，全国整体经济滑坡，被告经营的电影院同样受到经济危机，生意淡薄，每天都处于亏损状态。被告本着互惠互利原则，为盘活电影院和商城，多次书面请求原告给予减租，并能分期支付租金，但原告始终未做答复是否同意变更合同事宜。所以因目前经济危机导致资金断裂，属于客观原因，不是被告主观故意违约所致。4、被告投资电影院支出1660余万元，外有借贷较多，利息较高，为能使双方共赢，应当继续履行合同。若将合同解除，不仅被告受损，而且原告对电影院的投资补偿也是一种较大的损失。5、由于港汇卖出去的商铺与房主发生非常大的矛盾，从今年9月份起，房主成群结队到港汇和电影院闹事，并到政府上访，称电影院影响到他们的采光和出行，要求拆除电影院，致使被告无法正常经营。二、被告不存在返还消防施工费205000元及核减的租赁费203550元。理由如下：1、被告从未停止办理经营消防手续，目前仍在办理中。由于原、被告拿出的设计方案，都未被消防部门审核通过，于是被告特邀请消防支队工作人员实地考察，经过指认后，被告按消防支队的要求拿出新的设计方案，经三方现场确认，目前正在审批过程中。所以消防通道设计方案不是由双方约定为准，而是依据消防队指认进行设计方可实施。双方虽然有补充约定，但是约定不能大于法定，双方约定的方案只有通过消防部门审核，方可实施。因此，被告不存在违约，更不存在不履行消防手续的办理，至于何时办理完，这不是被告所能左右的事。2、双方在2015年1月10日重新签订《商铺租赁合同》并在最后一条约定，双方在此之前所签订的租赁合同自动作废。由此可见，双方目前所适用的合同只能是2015年1月10日签订的《商铺租赁合同》，之前的合同全部解除，已不再履行。但是原告却拿出已解除不再履行的合同主张权利，显然不符合约定。若之前合同仍然可以适用的话，那么之前约定面积1000平方米，之后合同约定面积1357平米，被告是否也可以主张按1000平方米支付租赁费。3、上述费用实际是因原告原消防工程不合格导致被消防部门停业整顿，并给被告经营的电影院停业造成的经济损失所进行的一种变相弥补行为。三、被告不存在支付34.5平方米的租赁费。1、被告消防手续尚未办理结束，至于通道怎么设计，双方无权约定和指定，而是由消防部门确认，所以不存在三改一的行为。2、原告按照建筑面积收取租金，至于通道有几条，不影响总面积和租金，如果原告再重复主张该面积，显然属重复收取租金的行为。综上，被告认为双方的租赁合同仍应进行履行，并应驳回原告的其他诉讼请求。被告延安荣盛工贸有限公司为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：证据一：延安华夏影城施工图。证明消防工程正在审批中，尚未通过，适用哪个方案还无法确定，故不能以双方约定为准，而应当以消防部门行政审批为准。被告并非不履行消防通道的办理，而是消防手续正在办理过程中，原告现已提起诉讼，要求返还施工费用及租赁费不合理；证据二：照片。证明原告与第三人有产权和相邻关系的纠纷问题，导致第三人多次聚众在被告经营的电影院门口阻拦闹事，影响被告电影院的经营，这也是迟延交付租金的原因之一；证据三：协议一份、商业房屋租赁合同一份和租赁协议一份。证明原告提供的《补充协议》是建立在这三份合同的基础上，原告提供的补充协议已经被作废、不再履行。经庭审质证认证，被告对原告提供的证据一中的商铺租赁合同、催缴通知书和律师函的真实性没有异议；对其中的华夏影院租用面积计算和当前明细账有异议；对证据一的证明目的有异议，被告认为其虽然迟延交纳租金，但因其与原告有房屋租赁的经济纠纷和不可抗力因素，故不应当解除合同，且消防通道的面积已经包含在总面积中，不应当重复计算。原告提交的证据二，被告对其真实性没有异议，对其证明目的有异议。被告认为，《补充协议》在原、被告签订《商铺租赁合同》后已经作废，且双方约定的方案未经消防部门通过不是被告的原因。原告对被告提交的证据一的真实性没有异议，但对其合法性、关联性及证明目的均有异议。原告认为该证据恰恰说明被告违反了《补充协议》的约定，未经原告同意报送其他消防方案。被告提交的证据二，原告对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。原告认为该证据不能证明照片上人物的身份、与原告的关系及是否影响了被告的经营。被告提交的证据三，原告对其真实性、合法性及关联性均有异议。原告认为被告提交的该证据是复印件，且与被告签订合同的对象也非原告，故与本案无关。经审查，原告提供的证据一中的商铺租赁合同、催缴通知书和律师函的真实性，被告没有异议，本院对其真实性依法予以采信，但该证据不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信；原告证据一中的其他证据，因系其自己出具，无被告盖章，真实性难以认定，故该证据本院依法不予采信。原告提交的证据二虽然真实，但由于双方签订的《补充协议》中确定的消防通道方案尚未经消防部门审批通过，而该情况不由被告掌控和控制，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。被告提交的证据一真实、有效，本院依法予以采信。被告提交的证据二和证据三，真实性难以确定，且不能确定是否与本案具有关联性，故上述证据本院依法不予采信。经审理查明，2015年1月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将延安港汇欣悦购物中心负一层部分铺位出租给被告，作为电影院经营场地使用，面积为1357平方米；租期10年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止；前三年租金为每月每平方米100元，每年租金为1628400元，自第二个租赁年度起，被告应在前一年租赁期满前45日一次性支付下一年度租金。同时，该合同第五条第7项约定，被告应按时支付租金及其他费用，如有拖欠原告有权加收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的1%／日。如拖欠租金及各项费用超过15日，视为违约，原告有权收回被告经营场地，并不予退还20万元保证金。该合同第十条第2款还约定，本合同一经签订，双方在此之前所签订的临时租赁协议及租赁合同自动作废。2014年12月31日，原、被告签订《补充协议》，约定对消防通道进行整改，被告在装修时要留够两条人行消防通道，具体位置及尺寸由原告确定；消防通道于2015年8月1日前完成，并经原告验收后合格后方可投入使用，如因被告未按期完工而造成商场及业主、其他商户的一切损失由被告承担；同时约定由原告承担整改费用205000元，该费用从被告第一年租金中抵减，且第一年度仅收取被告10个半月的租金。后经原、被告协商确定了“方案二”作为消防通道整改方案，被告提出经原、被告协商确定的“方案二”消防部门未通过，需另行确定方案，原告不同意，现被告向消防部门报送的方案（包括方案二）正在审批中。另查明，被告共向原告实际交纳第一年租金1219850元，加之原告按照《补充协议》应承担的整改费用205000元和核减的一个半月租金，被告已交清了第一年租金，并交纳了第二年租金40万元。之后再未交纳，原告于2015年7月6日给被告送达了《催款通知书》，后又于2015年8月11日向被告送达了《律师函》，要求被告付清第二年度租金，返还多收取的费用，承担擅自改变消防通道的后果，被告未履行，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等、自愿基础上签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方形成了房屋租赁合同关系。现被告虽未按照双方合同的约定支付租赁费，但双方主要因整改消防通道发生争议，而被告未按照双方签订的《补充协议》履行义务的主要原因是消防部门尚未审批通过施工方案，故被告不构成根本违约，且被告对租赁的商铺也进行了大量的投入，因此，原告要求解除其与被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法不予支持，双方的租赁合同应当继续履行，但被告应支付拖欠原告的租金。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方争议的防通道方案需消防部门审批通过方可实施，现方案正在审批过程中，方案的确定及何时审批通过不由被告掌控，因此被告并非主观恶意拖欠租金，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告返还核减的消防通道施工费205000元及租赁费203550元并支付从2014年8月1日起至实际腾房之日止核减掉的34.5平方米租赁面积的租赁费的诉讼请求，因双方争议的消防整改方案正在消防部门审批之中，且方案尚不确定，该争议待整改方案确定后再予解决，故原告的上述请求本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告陕西北融信置业有限公司与被告延安荣盛工贸有限公司签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、由被告延安荣盛工贸有限公司于本判决生效后五日内一次性支付拖欠原告陕西北融信置业有限公司的租金1228400元；三、驳回原告陕西北融信置业有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15850元，原告陕西北融信置业有限公司已预交，实际由被告延安荣盛工贸有限公司负担，该款由被告延安荣盛工贸有限公司于案件款兑现时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  黑振燕审 判 员  李小莉人民陪审员  白 宇二〇一五年十一月二十八日书 记 员  景延静