海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2343号上诉人（一审被告）：海南壮兴实业有限公司，住所地：海南省海口市琼山区博巷路**。法定代表人：王春锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙辉，男，1995年1月10日出生，汉族，系该公司职员。被上诉人（一审原告）：刘哲廷，男，1988年2月21日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：应红源，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。上诉人海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）因与被上诉人刘哲廷房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人壮兴公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决据以计算违约金的逾期期间存在错误，应予以纠正。上诉人于2016年3月31日工程完工后便陆续通知小区业主收房，被上诉人已到上诉人处办理了收房手续，并实际装修入住了阳光三号苑，即上诉人已将房屋交付给被上诉人。根据被上诉人签署的《房屋交接单》上可以看出，被上诉人在交房验收时未向上诉人作出任何拒绝接收的意思表示，故自收房之日起，上诉人不应再向被上诉人支付逾期交房违约金。二、台风天及暴雨日应从逾期期间内予以扣除。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，如遇持续暴雨天气、台风等恶劣天气，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。故自阳光三号苑动工以来所经历的6个台风（影响天数21日）及13个暴雨日共计34日，应从逾期天数中予以扣除。三、一审判决所确认的违约金计算方法存在错误。根据上诉人与被上诉人签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。合同条款已明确表述为“违约金总额不超过合同总房价的2%”，即逾期交房违约金的总金额不应超过合同总房价的2%，一审判决不应将90日内的违约金上限和超过90日的违约金上限进行分拆计算。故上诉人认为一审判决认定事实不清，违约金计算方法存在错误，应予以纠正。综上所述，请求二审法院撤销原判第一项内容，依法改判。被上诉人刘哲廷辩称：一、涉案项目至今尚未通过竣工验收，不可交付使用。二、商品房经验收合格后才能认定房屋交付的时间。三、本案不存在因天气原因导致交房时间顺延的情形。四、一审判决对违约金的认定没有错误。五、入伙通知书不应视为办完交房手续。六、在之前已有同类案件生效判决的情况下，上诉人仍提起上诉有规避执行之嫌。刘哲廷向一审法院起诉请求：1.壮兴公司向刘哲廷支付自2017年1月1日至壮兴公司按合同约定的交房标准实际交房之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金（暂计算至2017年11月13日为31369.88元）；2.壮兴公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月4日，刘哲廷与壮兴公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：刘哲廷购买壮兴公司开发的位于海口市××区、4#楼（幢）24（层）B房,房屋总价款832970元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......；3.持续暴雨天气、台风等恶劣天气的影响；发生重大公共传染性疫情（如“非典”等）导致工程延缓的；4.因买受人未结清面积差价款、违约金及其他应付款项的，上述情况出卖人不承担逾期交房的责任。第九条交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。合同签订后，刘哲廷通过交付首付款和银行贷款方式支付全部购房款，壮兴公司出具购房发票。根据壮兴公司委托，2017年2月17日，海口佳和嘉美物业服务有限公司向刘哲廷交付房屋，将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交给刘哲廷签收，并和刘哲廷签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。刘哲廷对涉案房屋进行装修。涉案房屋所属的“阳光3号苑”项目至今尚未经验收合格。另查，海口市气象台统计的2014年7月至2016年12月台风影响日数为：“威马逊”影响时段为2014年7月16-19日；“海鸥”影响时段为2014年9月15-17日；“鲸鱼”影响时段为2015年6月20-24日；“莲花”影响时段为2015年7月10-12日；“环高”影响时段为2015年9月13-16日；“彩虹”影响时段为2015年10月3-4日；“银河”影响时段为2016年7月26-27日；“妮妲”影响时段为2016年8月1-2日；“电母”影响时段为2016年8月16-19日；“莎莉嘉”影响时段为2016年10月17-19日。琼山区暴雨天数为2014年7-12月共7日，2015年1-12月共5日，2016年1-12月共6日。一审法院认为：《海口市商品房买卖合同》系刘哲廷与壮兴公司双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于壮兴公司是否存在逾期交房的问题。本案中，双方签订的买卖合同中约定的交房日期为“2016年12月31日前”，约定交房条件为“该商品房项目经验收合格”，虽经壮兴公司通知后，刘哲廷已实际收房，但壮兴公司的交房行为发生在约定的交房日期之后，且因涉案工程至今未通过竣工验收，房屋尚不具备交付条件，故壮兴公司的交房行为不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，据此可认定壮兴公司存在逾期交房的情形。二、关于本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形及壮兴公司是否可以刘哲廷逾期付款为由主张免除逾期交房责任的问题。本案中，壮兴公司抗辩其所开发的“阳光三号苑”项目自开工以来先后经历10个台风及3个暴雨日，应予以延期交房，但是我省属于热带季风气候，夏季高温多雨、台风频发。壮兴公司作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而壮兴公司提交的证据尚不足以证明出现了这种情形，故壮兴公司的此点抗辩意见不符合合同约定及法律规定，一审法院不予采纳。关于壮兴公司辩称刘哲廷存在逾期付款情形，其不应承担逾期交房责任的意见。鉴于刘哲廷在约定的交房日期前已经向壮兴公司付清房款，壮兴公司予以接收并给刘哲廷出具了发票，故本案不存在刘哲廷未结清房款的情形，不符合合同第八条第二款第四项的约定，壮兴公司不能据此主张免责。三、关于是否应调高违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。购房合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时是应当能够预见逾期交房可能造成的损失的，现刘哲廷认为约定的违约金过低，应按照银行同期贷款利率计算违约金，但根据上述法律规定，刘哲廷要调高违约金的前提是其实际损失大于约定的违约金，违约金不足以弥补其损失的。因刘哲廷无证据证明因壮兴公司逾期交房给其造成的实际损失，故刘哲廷主张调高违约金，没有依据，一审法院不予支持。四、关于本案违约金如何计算的问题。根据合同第十一条关于“出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%”的约定，双方当事人对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例，即逾期交房90日以内的违约金总额不超过合同总价款的1%，逾期交房超过90日以上的部分，违约金总额不超过合同总价款的2%。从上述合同条款的字面表述及逻辑文意来看，1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系。依照该合同条款的约定，自双方约定的交房期限届满次日即2017年1月1日起，壮兴公司应向刘哲廷支付逾期交房违约金，根据壮兴公司逾期交房的天数计算，具体的逾期交房违约金数额为24156.13元（832970元×0.1‰/日×90日+832970元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、限海南壮兴实业有限公司于本判决生效之日起七日内向刘哲廷支付逾期交房违约金24156.13元；二、驳回刘哲廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由刘哲廷负担67元，由海南壮兴实业有限公司负担225元。二审期间，双方当事人未向本院提交证据。本院审理查明：涉案商品房项目至今尚未经验收合格。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一审法院认定双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：一、壮兴公司在刘哲廷收房后还应否承担逾期交房的违约责任；二、施工期间的台风天及暴雨日应否作为交房时间的顺延事由；三、逾期交房违约金计算方法应如何认定。一、关于壮兴公司在刘哲廷收房后还应否承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，这是法律关于商品房交付条件的强制性规定。虽壮兴公司已将涉案房屋交付给刘哲廷，但涉案商品房项目至今尚未经验收合格，该交付既不符合双方当事人的合同约定，也不符合法律的强制性规定，故该交付行为不能产生免除壮兴公司承担逾期交房违约责任的法律效果。壮兴公司主张逾期交房违约金应计算至刘哲廷收房之日止的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于施工期间的台风天及暴雨日应否作为交房时间的顺延事由。壮兴公司主张涉案商品房项目在施工过程中遭遇台风及暴雨日导致工期延误，应据此依约对涉案商品房的交房时间进行顺延。对此，本院认为，壮兴公司在上诉状中自述的涉案商品房项目完工之日为2016年3月31日，而双方签订商品房买卖合同之日为2017年1月4日，双方系在涉案商品房项目完工之后才签订合同，因此，壮兴公司现以天气恶劣导致工期延误为由主张交房时间顺延，缺乏合理合法的依据，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金计算方法应如何认定。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。”从该合同条款的文义及逻辑来看，双方当事人系对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例。一审法院认定1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系，该认定符合合同约定，并无不当。因此，壮兴公司主张逾期交房违约金总额不应超过合同总价款的2%的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，壮兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403.90元，由上诉人海南壮兴实业有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长 杨 曦审判员 林志勇审判员 王春芬 二〇一八年六月二十六日书记员 江冬梅速录员 杨建悦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。