河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第5447号
原告郑州集浩物业管理有限公司，住所地郑州市。
法定代表人：黄美娥，职务，总经理。
委托代理人寇浩华。
委托代理人陈锦州。
被告许建华。
原告郑州集浩物业管理有限公司诉被告许建华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人寇浩华、陈锦州，被告许建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告公司于2000年受河南集浩房地产（河南）有限公司委托对被告所住的住宅楼实施物业管理，收费标准一直沿用10年前物价局核定的0.26元／平方米／月的标准。由于物价指数不断上涨，职工工资翻了两倍，造成企业连年亏损，已经到了无法维持的地步。根据政府有关规定，并征求郑州市物价局，金水区房管局物业管理中心意见，从维持物业管理最低需要出发，原告于3月16日发布了《调整物业收费标准征求意见函》，在征得大多数业主同意的前提下，于4月7日发出《调整物业收费标准通知》，从2013年5月起，物业费提高到0.5元／平方米／月.被告以种种理由拒绝交纳3-9月份全部物业管理费至今。因此特起诉到人民法院，请人民法院判决被告交纳2013年3-9月份物业管理费413.7元，并交纳拖欠物业管理费违约金82.3元，另诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告不是户主，户主是张胜玲；被告与原告郑州集浩物业管理有限公司没有任何服务合约；原告诉讼主体不存在，集浩房地产公司早已不存在。原告公司的营业执照、资质证书、税务登记都没有年审，法定代表人黄美娥早在一年多以前就不干了；原告公司提出从0.26元／平方米，涨到0.5元／平方米没有经过业主委员会同意，原告过去是三级资质，按郑州市物业管理收费标准，多层住宅三级收费0.26元／平方米，在基准价基础上可以上下浮动，但不得超过20%。收费0.5元／平方米没有依据，也不合法规，收费与服务质量不符合，小区院内脏乱差，地下室住着多位收废品打扫卫生人员，经常被盗，院内多户发生被盗，被告家的古家具被盗，物业管理人员自己都纳闷怎么盗取的。被告家已经到南阳路派出所报案；收费没有发票。
综上所述，对于原告公司的要求，被告的意见是：提价是非法的，应当提供收费与服务质量相符合的服务，并且手续完备；对于被盗物品，原告公司应当承担赔偿责任（《物业管理条例》第三十六条）。
本院依据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：原、被告诉讼主体是否适格，原告物业费涨价是否符合法律规定，被告抗辩理由不支付物业费是否成立。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据1、物业托管协议书复印件一份和收据复印件一张，证明集浩房地产（河南）有限公司和原告签订托管协议。证明原告和集浩房地产（河南）有限公司之间存在物业服务关系；
证据2、《调整物业收费标准征询意见公示函》和《关于调整物业收费标准的通知》原件各一份，证明原告调整物业费是征询了业主意见，已向业主发过通知，告知物业费用要上调及收费的标准；
证据3、收据两本（原件），证明这两本证据是原告公司中七本证据当中的其中两本，小区一共137户业主，其中113户业主已经同意按照每平方0.5元的标准缴纳物业费。以实际行动缴纳物业费用，也说明广大业主都同意了；
证据4、郑州市物业管理条例（在网上打印的）复印件一份，证明原告公司是按照郑州市物业收费的依据作为参考收费的。
被告为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：
证据1、房产证复印件一份，证明现在住在东三街6号院2号楼6单元2层45号的所有人是张胜玲，但被告许建华今天是被告，被告觉得不合适；
证据2、证明一份，证明张胜玲的东西丢失并且报警了，原告服务不到位，导致张胜玲和被告丢失东西。
经组织质证，被告针对原告提交的证据，发表以下质证意见：
对证据1的托管协议不知道，和本案无关。业主是被告的妻子，房本也是被告妻子的名字。收据是以前的收据；
对证据2真实性无异议，业主委员会有八个人，其他七个人都在本小区居住，原告没有经过委员会同意，公示函不认可，不符合法律规定；
对证据3真实性有异议，应该是有发票的，收据也没有公章；
对证据4没有异议。
原告针对被告提交的证据，发表以下质证意见：对证据1和证据2真实性有异议，都是复印件，房本显示张胜玲是这个房子的业主，但被告和张胜玲是夫妻关系，被告也是该房屋的实际业主。证据2也是复印件，不予质证，并且内容不真实。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：
郑州市金水区东三街6号院2号楼6单元2层45号房屋所有权人是张胜玲，被告徐建华系该住址户主。原告于2000年11月1日受集浩房地产（河南）有限公司委托为被告所在的小区提供物业管理服务。被告按照每平方米0.26元的约定向原告交纳物业管理费，至2013年3月份。2013年3月16日原告发布了《调整物业收费标准征询意见函》，4月7日发出《调整物业收费标准通知》，显示：集浩公寓住宅1、2号楼、市外贸住宅楼统一按《征询意见函》方案二标准实施，即月物业费0.5元／平方米，调价执行时间从二零一三年五月一日起。原告所在小区居民共130余户，现110余户均按照0.5元／平方米的新价格向原告交纳物业费。现原告以被告未按时交纳物业费为由诉至法院，要求判如所请。
本院认为：郑州市金水区东三街6号院2号楼6单元2层45号房屋所有权人虽是张胜玲，但被告徐建华系该住址户主，故被告是该房屋业主，且被告是该小区业主委员会委员，原告起诉被告主体适格，被告辩称主体不适格，本院不予采信。原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对小区进行日常管理工作，被告作为业主交纳物业管理费，即交纳物业管理费至2013年3月，双方都已经履行主要义务，对方也予以接受、认可，应当认定原、被告物业服务合同关系成立。原告召集业主大会并未对物业管理费涨价事宜协商一致，2013年3月16日原告发布了《调整物业收费标准征询意见函》，4月7日发出《调整物业收费标准通知》，现小区内大部分业主均按照0.5元／平方米的新价格向原告交纳物业费，应当认定全部小区业主对物业收费标准变更的认可。被告作为该小区业主亦应在按照0.5元／平方米的新价格向原告交纳物业费。原告向被告主张2013年3月至9月期间的物业费，因3月份被告已缴纳，应予以扣除，被告应缴纳4月至9月期间的物业费411（136.99×0.26×6﹦411元）。被告无证据证明其已交纳了上述期间的物业费，已构成违约，应当承担相应法律责任。关于原告主张违约金，双方虽未约定，但原告主张被告逾期支付后的违约金，属于原告合理损失范围，本院予以支持。原告以日千分之三主张违约金，计算标准过高，应当予以适当降低，本院认为原告起诉之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率来确定被告应当承担的违约金较为适宜。综上，对原告诉讼请求的合理部分，应当予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告许建华于本判决生效后十日内支付原告郑州集浩物业管理有限公司4月至9月期间的物业费411元及该款自2013年9月29日至判决生效之日止的违约金（按照同期银行贷款利率计算）。
二、驳回原告郑州集浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告许建华负担。被告负担部分原告已预交，不再退回，由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张卫国
人民陪审员 马 莉
人民陪审员 卢 宇
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 李智慧