湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1495号
上诉人（原审原告）：宜昌茂荣物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91号C1-011811。统一社会信用代码914205000968814032。
法定代表人：王茂荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：湖北博尼网络信息技术有限公司，住所地宜昌市伍家岗区伍临路58号，实际经营地宜昌市西陵区发展大道91号宜洋大厦二楼。注册号420500000179009（1-1）。
法定代表人：祝林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：覃雅，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌茂荣物业管理有限公司（以下简称茂荣物业公司）因与被上诉人湖北博尼网络信息技术有限公司（以下简称博尼网络公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2016）西陵民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人茂荣物业公司的法定代表人王茂荣及委托诉讼代理人田军，被上诉人博尼网络公司的法定代表人祝林及委托诉讼代理人覃雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
茂荣物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并改判：1.解除双方的租赁关系，并从判令解除合同之日起一个月内腾退房屋；2.博尼网络公司支付欠付的租金及物业管理费共计608081.10元（2015年6月至2016年2月）；二、诉讼费全部由博尼网络公司承担。事实和理由：一、一审认定博尼网络公司支付于公管账户刘建民账户的53万元为交付茂荣物业公司的租金是事实认定错误。首先，一直到现在，在双方租赁关系存续期间，茂荣物业公司一直没有收到该53万元租金，博尼网络公司也确认该53万元用于了宜洋物业业主。其二，因为宜洋置业公司也有向博尼网络公司收取租金的权利，该53万元已经冲抵了博尼网络公司应该向宜洋置业公司缴纳的租金，用于宜洋置业公司支付业主们的租金即返租。需要强调的是，茂荣物业公司既无支付业主返租租金的义务，也无缴纳办证费用的义务。所以一审法院认定交付于公管账户的53万元即为交给茂荣物业公司的租金，与事实不符。二、符合约定合同解除条件。1.2015年6月1日-2016年2月29日，期间每月应该缴纳物业管理费为3906×3=11718元。但博尼网络公司却从未按期交纳物业管理费。2.《租赁合同》第三条第二款明确约定，该物业租金博尼网络公司应该以季度为单位支付，每三个自然月一次性缴纳给茂荣物业公司，先交后用。博尼网络公司没有按季度一次性缴纳当期应缴纳的租金。即使博尼网络公司认为三方在2015年5月15日所签订的《补充协议》是有效的，博尼网络公司更应知道其应当一次性缴纳当期租金的一半，即2750×30×3/2=123750元。那么，2015年6月1日-2015年8月31日当期租金一次性缴纳应为123750元，但博尼网络公司第一次仅仅缴纳2万元。从更长时间来看，博尼网络公司在2015年6月1日-2018年4月30日期间应缴纳的总费用为3164898元。但博尼网络公司这期间累计交付143万元+20万元+58.4万元=221.4万元，累计差了茂荣物业公司租金和物业费共计950898元。诉讼过程中，茂荣物业公司已发函给对方，分别以邮寄和在门店张贴的方式告知对方交清欠缴租金一事。《租赁合同》第六条第三款规定，逾期10天的，经书面催告仍未支付租金、物业费、管理费的，茂荣物业公司有权解除合同。故茂荣物业公司提出的解除租赁合同的请求符合约定的解除合同的条件。综上所述，请二审法院支持茂荣物业公司的请求。
博尼网络公司辩称：一、茂荣物业公司没有在法定的期限内提出上诉，本案依法不应当审理。二、一审法院认定事实正确，博尼网络公司已经实际付清了全部租金，没有欠缴租金的事实。三、一审法院适用法律正确，博尼网络公司根据《房屋租赁合同》依约合法使用房屋，房屋租金也是在茂荣物业公司示意下交付于指定账户，一审法院基于查明的事实，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回茂荣物业公司的上诉，维持原判。
茂荣物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告博尼网络公司立即付清2015年6月至2016年2月所欠租金608081.10元，并自欠款日起至付清之日止按银行同期贷款利率支付利息；二、认定被告博尼网络公司违约，判令解除原告茂荣物业公司与被告博尼网络公司的租赁合同；三、判令被告博尼网络公司限期一个月腾退房屋，并按原合同付清自2016年3月起至腾退房屋之日止的租金；四、诉讼费用由被告博尼网络公司承担。
一审法院认定事实，2014年4月15日，博尼网络公司与宜昌宜洋置业有限公司（刘荣生签名）签订《租赁合同》，约定博尼网络公司承租宜洋大厦二楼3906平方米店面，租赁期限自2014年8月20日至2023年8月19日止。2014年8月20日至2017年8月19日租金33元/平方米（含物业费3元）。2014年12月8日宜昌宜洋置业有限公司将博尼网络公司承租的二楼店面中2750.08平方米销售给茂荣物业公司。2015年5月15日宜昌宜洋置业有限公司、博尼网络公司、茂荣物业公司签订《协议书》，约定博尼网络公司每季度交茂荣物业公司一半租金，剩余租金抵扣宜昌宜洋置业有限公司所借博尼网络公司的借款债务。宜昌宜洋置业有限公司于2015年6月15日向博尼网络公司发《通知》，要求博尼网络公司每季度划分20万元抵扣宜昌宜洋置业有限公司的欠款，余款付茂荣物业公司。博尼网络公司按照该协议付款。
2016年1月11日博尼网络公司、宜昌宜洋置业有限公司、茂荣物业公司、宜洋三期业主、一二楼承租户等多方签订了《申明》（茂荣物业公司刘荣生签名），确定租金缴至指定专用账户。博尼网络公司于2016年1月12日、4月12共向专用账户缴纳租金53万元。自2015年6月至2016年4月，被告博尼网络公司每月应缴纳租金和管理费3906×33=128898元，应缴纳租金和管理费合计128898×11÷2=708939元，博尼网络公司实际支付租金和管理费合计819880元（其中支付茂荣物业公司289880元，根据有茂荣物业公司占90%股份的股东刘荣生签名的《申明》支付业主专用账户530000元）。
一审法院认为，被告博尼网络公司和出租人宜昌宜洋置业有限公司2014年6月15日签订的《租赁合同》，2014年末宜昌宜洋置业有限公司将其所属产权范围内的2750.08平方米出卖给茂荣物业公司的买卖合同均不违反法律强制性规定，合法有效。该房屋所有权人的变动不影响原租赁关系。2015年5月15日博尼网络公司、宜昌宜洋置业有限公司与茂荣物业公司三方签订的《协议书》，内容不违反法律强制性规定，合法有效。《协议书》约定宜昌宜洋置业有限公司无法清偿博尼网络公司债务，以抵扣租金的方式由茂荣物业公司代偿。《申明》（茂荣物业公司占95%股份的股东刘荣生签名）合法有效，原告茂荣物业公司称刘荣生代表天宇公司签名与《申明》的记载不符。博尼网络公司将租金缴纳至专用账户上，不存在违约。依据《租赁合同》和《协议书》、《申明》的约定，博尼网络公司不欠茂荣物业公司租金和管理费。茂荣物业公司诉称要求博尼网络公司支付欠付租金，并要求解除其租赁合同，限期博尼网络公司腾退房屋，支付利息等请求的理由均不能成立，不予支持。茂荣物业公司没有证据证明博尼网络公司广告牌超过标准，也没有证据证明餐厅属于其产权范围，不予支持。至于博尼网络公司认为茂荣物业公司不履行维修义务等，不属于本案审理范围，可另行起诉主张权利。综上所述，博尼网络公司履行合同并无欠付租金等违约行为，茂荣物业公司的主张没有事实和法律依据，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条之规定，判决：驳回原告宜昌茂荣物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9961元，减半收取4980.5元，由原告宜昌茂荣物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。茂荣物业公司提交了如下证据：
证据一、《2015.06-2016.09.31支付宜洋大厦租金确认表》，用以证明：1.博尼网络公司2016年1月14日支付的18万元和2016年4月16日支付的35万元均是支付于宜洋物业业主的租金。上述两笔款项共计53万元茂荣物业公司没有收到；2.按照《租赁合同》约定，租金每季度一次性缴纳，先交后用，而该证据经双方确认，博尼网络公司在2015年6月1日-2016年2月29日未按照季度租金一次性足额缴纳；3.物业管理费没有按照约定每个月支付。
证据二、《西陵经济开发区关于宜洋汽车后市场三期办证和返租协调会议纪要》[鄂西会纪（2016）4号]，用以证明共管账户里的资金用于了三期一楼1-6月，二楼1-9月的实租实返费用，博尼网络公司支付的53万元也用于宜洋大厦一楼和二楼业主的租金返还。
证据三、宜昌宜洋置业有限公司2018年5月16日出具的《情况说明》一份，用以证明博尼网络公司缴纳的53万元是根据《申明》约定，将本应支付于宜洋置业公司（除去茂荣物业公司）的物业对应租金支付于了共管账户刘建军账户，该53万元全部用于了业主的返租。宜洋置业公司同时说明该53万元租金对应二楼（除去茂荣物业公司）物业相应租赁期，该公司将不再予以收取租金。上述三证据综合证明博尼网络公司支付的53万元租金不是交给茂荣物业公司的租金。
证据四、茂荣物业公司制作的《湖北博尼公司2017.9-2018.4期间租金缴纳情况表》，用以证明博尼网络公司未能按照《租赁合同》约定以每季度一次性缴纳租金，即便按月缴纳仍然不按照约定足额缴纳租金，严重违反合同约定。
证据五、《关于要求缴纳欠付租金的函》及EMS快递单以及张贴照片、《解除租赁合同通知函》及EMS快递单以及张贴照片，用以证明因为博尼网络公司不按约定缴纳租金，茂荣物业公司已经书面邮寄和门店张贴的形式向博尼网络公司告知催缴欠租的事，在未得到博尼网络公司将欠缴租金支付下，茂荣物业公司又向其邮寄并张贴的形式发出了解除租赁合同的事实。
博尼网络公司对茂荣物业公司提交的证据，质证认为，证据一的真实性、合法性不持异议，证明博尼网络公司已经交纳了899880.90元租金，且王茂荣已签字确认。但需要明确的是18万元和35万元的租金是交于了政府指定的账户。该证据不能达到其证明目的；证据二无法达到证明博尼网络公司支付53万元租金被返回，反而证明了博尼网络公司已经支付了租金，至于租金用途不在承租人管理范围内。对证据三，认为该证据反证明租金已支付，至于宜洋置业公司与茂荣物业公司之间关系不应该成为承租人即博尼网络公司交付对象的争议点。博尼网络公司是在政府的协调下将租金支付到了公管账户。该《情况说明》无法达到茂荣物业公司的证明目的。对证据四、证据五，认为这两份证据的证明目的不在本案审理范围内，二组证据的证明目的应当另案起诉。
本院对茂荣物业公司提交的证据，经审理认为，茂荣物业公司二审提交的证据，结合本案一审中双方当事人提交的证据，可以证实博尼网络公司已经支付了53万元的租金，该53万元交付至专管账户是博尼网络公司根据政府协调意见所为。茂荣物业公司于2018年5月向博尼网络公司发出的《关于要求缴纳欠付租金的函》和《解除租赁合同通知函》中记载了博尼网络公司截止2018年3月31日的欠缴租金情况，但未明确说明欠缴租金的起始时间，不能以此证据证明茂荣物业公司的诉讼主张成立。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于博尼网络公司交入专管账户的53万元租金是否是履行的向茂荣物业公司交纳租金义务的问题。首先，茂荣物业公司基于其购买宜昌宜洋置业有限公司案涉2750.08平方米房产，对博尼网络公司享有收取对应房屋租金的权利，且收取租金的标准仍以博尼网络公司与原出租人宜昌宜洋置业有限公司2014年6月15日签订的《租赁合同》的约定为准；其次，2015年5月15日博尼网络公司、宜昌宜洋置业有限公司与茂荣物业公司三方签订《协议书》，对就租金的交纳、收取等问题进行了约定。博尼网络公司实际也向茂荣物业公司支付了部分租金。但由于宜昌宜洋置业有限公司未按时为业主办房产证和土地证，挪用业主契税等原因，在湖北××经济开发区管理委员会参与下，经宜洋三期业主、宜昌宜洋置业有限公司、一二楼承租户共同讨论并达成协议，并于2016年1月11日形成《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》，该申明中明确将承租户应缴纳的所有租金打到指定账户（以住房业主刘建军的个人信息开户），并约定了账户管理人及监管单位。茂荣物业公司控股股东刘荣生在《申明》上签字。随后，博尼网络公司分两次共计向专管账户交纳53万元租金，应当认定博尼网络公司履行了交纳租金的义务；其三，茂荣物业公司股东刘荣生持有该公司99%的股份，其为茂荣物业公司的实际控股股东，刘荣生在《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》上签名的行为应当认定为代表茂荣物业公司的行为。因此，茂荣物业公司认为博尼网络公司交纳的53万元是其应该向宜洋置业公司缴纳的租金，而非应向茂荣物业公司交纳的租金的理由不能成立，本院不予采信。二、关于茂荣物业公司与博尼网络公司之间的租赁合同关系是否应当解除的问题。博尼网络公司与宜昌宜洋置业有限公司（刘荣生签名）签订的《租赁合同》约定的租赁期限自2014年8月20日至2023年8月19日止，茂荣物业公司与博尼网络公司建立租赁关系后仍沿用上述《租赁合同》所约定的内容。由于茂荣物业公司称博尼网络公司欠付租金的理由不能成立，且又未提供证据证明博尼网络公司存在其他足以达到合同解除情形的违约事实，故一审判决对茂荣物业公司要求解除与博尼网络公司的租赁合同关系的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。三、关于茂荣物业公司上诉理由中涉及的超出其一审诉请范围部分，本院不作评判，茂荣物业公司可根据后续发生的实际情况另行主张权利。
综上，茂荣物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9961元,由上诉人宜昌茂荣物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年六月二十日
书记员 张 萍