北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初8364号原告：师晨，男，1991年3月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人韩文辉，北京伦辉律师事务所律师被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。统一社会信用代码：91110112802441203C。法定代表人杨维旺，总经理。委托诉讼代理人孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告师晨诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告师晨的委托诉讼代理人韩文辉、被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师晨向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告支付自2014年3月29日至2018年4月30日止共计1493天延迟办理楼栋权属证明的违约金327224．5元及自2018年5月1日至实际办理楼栋权属证明止被告每日给付原告违约金219．17元；2、要求判令被告向原告支付自2015年3月19日至2018年4月30日止共计1138天延迟办理房屋权属证明的违约金249418．65元及自2018年5月1日至实际办理房屋权属证明止被告每日给付原告违约金219．17元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月12日原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买被告开发的XX园X-XX号的房屋（以下简称XX号房屋），原告共支付购房款2171400元，因涉及面积差，原告实际支付2191728元，依据合同约定：出卖人应当在2014年3月28日取得该商品房所在楼栋的权属证明，于房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书。被告于2013年3月28日将XX号房屋交付给了原告，但时至今日被告仍未取得商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书，构成违约，为此特向贵院提诉讼。被告实地公司辩称：不同意原告师晨的全部诉讼请求，理由如下：1．《北京市高级人民法院民一庭关于实施后适用诉讼时效制度的参考意见》第二条第四款规定，“对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。”依据上述规定，原告主张的2014年3月29日至2015年9月30日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金和延迟办理房屋产权证书违约金已超过诉讼时效，因此不应支持原告的请求；2．依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十一条规定原告同时主张逾期取得初始登记和逾期办理过户登记的违约金，这两项违约行为是同一违约行为，并且违约金相加数额过高，人民法院对违约行为重复期间的违约金，择一予以支持，因此法院不能同时支持第一、二项诉讼请求；3．原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，在此期间原告购买的房屋价值迅速增长，原告获得了巨大收益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任；4．从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。合同法规定，违约损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快办理楼栋权属证明，该违约金过分高于原告因被告违约行为所受到的损失，即使被告应向原告支付违约金，那么原告主张的违约金数额也是过分高于其所受到的损失，人民法院应予以适当减少。综上，被告不承认也不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月12日，原告师晨作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，购买1203号房屋。《预售合同》第二十二条产权登记第（一）款“初始登记”约定：“出卖人应当在2013年3月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……”《预售合同》第二十二条产权登记第（二）款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”后师晨支付了全部购房款共计2191728元（含面积补差款）。2013年3月28日，师晨办理了XX号房屋的入住手续，实地公司向师晨交付XX号房屋。经核实至今实地公司仍未取得X号住宅楼的楼栋权属证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告师晨与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应在2014年3月28日前办理完毕楼栋权属证明，并在商品房交付之日起720日内为师晨办理房屋所有权证书，师晨实际于2013年3月28日办理XX号房屋的入住手续，故实地公司应于2015年3月18日之前为师晨办理房屋所有权证书，但时至今日实地公司仍未办理完毕师晨所购得的XX号房屋所在X#住宅楼的楼栋权属证明，亦未办理XX号房屋产权证书，实地公司已经构成违约，自2015年3月19日起，实地公司同时存在逾期办理楼栋权属证明与逾期为师晨办理XX号房屋产权证明的违约行为，且《预售合同》对于两项违约金计算方式的约定相同。对此，实地公司以违约金过高予以抗辩，本院综合师晨所受实际损失、实地公司的过错程度等因素，对于师晨主张的重复期间的违约金，本院仅支持延迟办理楼栋权属证书违约金，对于延迟办理房屋所有权证书的违约金，不予支持。被告关于2014年3月29日至2015年9月30日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金和延迟办理房屋所有权证书违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由充分，本院予以采纳。关于逾期办理楼栋权属证书违约金的期间，本院计算至法庭辩论终结之日，之后产生的逾期办理房屋所有权证书违约金原告可另行主张，本案中不予处理。经核实，自2015年10月1日起至法庭辩论终结日即2018年3月22日之日止，迟延履行日期904日，违约金金额为198132．21元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告师晨迟延办理楼栋权属证书的违约金人民币198132．21元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告师晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4783元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担2652元，于本判决生效之日起七日内交纳，由原告师晨负担2131元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一八年六月一日书记员 马志惠