广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）来民二终字第136号
上诉人（一审原告）李大明。
诉讼代理人曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。
诉讼代理人梁佳丽，广西桂三力律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）陈达名。
上诉人李大明因房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月11日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人李大明及其诉讼代理人曾凡宏、梁佳丽到庭参加诉讼。被上诉人陈达名经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，位于来宾市滨江路楼房登记在陈达名名下，房产证号为来房权证来字第0001**号，记载的层数为五层，实际建筑共七层。2008年8月17日，李大明与陈达名签订《购房协议》约定：李大明购买该楼房第五层，建筑面积为131㎡，单价为1374元／㎡，总价款180000元；出卖人保证出卖的住房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在住房交付使用后30日内，将办理产权证所需资料报送产权登记机关。协议还就其他事项作了约定。协议签订后，李大明全部交清房款180000元。同年11月26日李大明持完税证明和免税证明等材料到来宾市房产管理局要求办理房产证。同年12月5日，李大明得知因李波诉与陈达名债务纠纷案，来宾市兴宾区人民法院于2008年11月21日作出（2009）兴民初字第7号民事裁定，查封了陈达名的该滨江路楼房。李大明等人向兴宾区人民法院提出执行异议。2013年1月5日，兴宾区人民法院作出（2009）兴法执字第318-3号民事裁定，驳回了李大明等人的异议。2013年3月4日，李大明向兴宾区人民法院起诉，请求确认其与陈达名签订的《购房协议》有效，以及确认登记在陈达名名下的位于来宾市滨江路楼房第五层131平方米的套房归其所有。
另查明，陈达名于2006年12月11日向中国建设银行股份有限公司来宾支行贷款，并用该房作抵押，贷款期限从2006年12月11日起至2009年12月11日止。2008年11月14日，陈达名还清贷款后，即向中国建设银行股份有限公司来宾支行申请注销房地产抵押登记，同日中国建设银行股份有限公司来宾支行予以办理撤销抵押物登记手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及第（七）项“法律、行政法规规定”，以及根据《房屋登记办法》第十条“房屋分割出售首先要经过有权批准的管理部门依法批准准予分割销售，同时，房屋必须符合权属界线清楚，有独立使用功能、固定界址点或隔离设施明确”的规定，房屋买卖必须符合上述条件。而陈达名位于来宾市江滨路682号私有房屋一栋五层楼房，该楼房属整体不可分割的房屋。另李大明与陈达名签订《购房协议》时，该房屋已作银行抵押，陈达名无权转让该房屋。同时李大明在办理房产过户时，该楼房已被法院依法裁定查封，故陈达名对该房屋无处分权。因此，李大明与陈达名签订的《购房协议》违反了上述法律的规定，李大明虽然全部交清房款，但该《购房协议》无效，不受法律保护。李大明请求确认与陈达名签订的《购房协议》有效，于法无据，不予支持。根据不动产所有权的固有法律属性，陈达名行使所有权的综合性权能受阻，李大明、陈达名虽将资料提交来宾市房产管理局，但最终未通过审核、发证程序。故李大明主张确认登记在陈达名名下的位于来宾市滨江路682号楼房第五层131平方米的套房归其所有，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回李大明的诉讼请求。一审案件受理费4000元，由李大明负担。
上诉人李大明不服一审判决，上诉称：1、上诉人李大明与被上诉人陈达名对陈达名位于来宾市兴宾区江滨路682号楼房的第五层套房买卖在先，兴宾区人民法院对该整栋楼房的查封在后，故双方当事人的房屋买卖并未违反《城市房地产管理法》的规定，买卖合法有效。2、《房屋登记办法》是部门规章，一审法院适用该规章的相关规定来认定《购房协议》无效是错误的。3、一审法院驳回李大明请求确认该682号楼房第五层套房归其所有的诉请，是混淆了买卖合同效力与财产所有权转移的法律概念，判决是错误的。综上，请二审撤销一审判决，确认《购房协议》有效，并确认登记在陈达名名下的位于来宾市滨江路682号楼房第五层131平方米的套房归其所有。
本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人所签订的《购房协议》的效力如何，李大明主张该合同有效有无事实和法律依据。2、李大明请求确认登记在陈达名名下的位于来宾市滨江路682号楼房第五层131平方米的套房归其是否有法律依据。
上诉人李大明在二审期间未向本院提供新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于双方当事人所签订的《购房协议》的效力如何，上诉人李大明主张该合同有效有无事实和法律依据的问题。上诉人李大明与被上诉人陈达名于2008年8月17日签订《购房协议》，该协议约定，陈达名将其位于来宾市兴宾区江滨路682号楼房的第五层的套房出卖给李大明，协议签订后，买受人李大明按照协议向陈达名交付了全部的房款，陈达名将该层房屋交付给李大明使用。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且房屋已经实际交付使用。由于李波与陈达名产生民间借贷纠纷，来宾市兴宾区人民法院依据李波的申请，于2008年11月21日对陈达名上述整栋楼房进行查封。该查封行为在李大明与陈达名签订房屋买卖合同之后，由此确认，此双方当事人进行房屋买卖时，该房屋并不存在因法院查封不得转让的情形，即并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定。另外，尽管李大明所购的房屋没有办理房产变更登记手续，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案双方当事人在房屋买卖后未办理权属登记，只是不发生物权变动的效力，对房屋买卖合同的效力没有影响。综上，因本案《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，不存在我国《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，为此，该《购房协议》应确认为有效。一审法院认定双方当事人的房屋转让行为发生于房屋被法院查封期间，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项不得转让的规定，并以此为由认定《购房协议》无效，该认定与案件事实不符，且适用法律错误；一审法院还认定本案的房屋买卖不符合《房屋登记办法》第十条的规定，同样不当。因《房屋登记办法》系原建设部颁布，属于国务院的部门规章，且一审法院对所适用的第十条摘录的内容与原建设部发布的《房屋登记办法》第十条的内容不相符，因此，一审法院适用部门规章及错误的条文内容处理本案不当，应予纠正。
对于房屋抵押问题，尽管上诉人李大明与被上诉人陈达名签订房屋买卖协议时，该房屋因陈达名债务的担保，抵押给相关的银行，并办理房屋的抵押登记，后因陈达名履行了相应的还款义务，该房屋抵押登记于2008年11月14日被注销。且抵押权人并未对李大明与陈达名的房屋买卖提出异议。同时，陈达名并未以此抵押担保为由主张合同无效，为此，不能再以设定了抵押担保来确认房屋买卖合同无效。
关于上诉人李大明请求确认登记在被上诉人陈达名名下的位于来宾市滨江路682号楼房第五层131平方米的套房归其所有是否有法律依据的问题。《城市房地产管理法》第三十六条明确规定房地产转让当事人应当办理权属登记，本案双方当事人订立的房屋买卖合同有效，上诉人李大明也已付清了全部的购房款，但由于未办理房地产权属变更登记，故依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房屋并未因为买卖而发生所有权转移，李大明未取得所购房屋的所有权。为此李大明请求确认登记在陈达名名下的位于来宾市滨江路楼房第五层131平方米的套房归其所有无法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院关于合同效力的认定适用法律不当，导致实体判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第579号民事判决；
二、确认上诉人李大明与被上诉人陈达名于2008年8月17日签订的《购房协议》有效。
三、驳回上诉人李大明的其他诉讼请求。
一审案件受理费4000元，二审案件受理费4000元，共计8000元（均已由李大明预交），由李大明负担7800元，陈达名负担200元。陈达名欠交的案件受理费200元，由陈达名迳付给李大明即可，陈达名无需再向法院交付。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦正德
审 判 员 卢 怡
代理审判员 侯永魁
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 韦海青