辽宁省辽阳市宏伟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽宏民一初字第00298号
原告（反诉被告）：解瑞伟，男。
委托代理人：伊同壮，辽宁宏祥律师事务所律师。
被告：张庆薇（反诉被告），女。
被告：张春宇（反诉原告），男。
委托代理人：姜爱剑，辽宁弘旨律师事务所律师。
原告解瑞伟为与被告张庆薇、张春宇房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月30日向本院提起诉讼。本院依据被告张庆薇的申请于2015年5月12日追加张春宇为被告。本院受理后依法由审判员孙春延适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）解瑞伟及其委托代理人伊同壮，被告（反诉被告）张庆薇、被告（反诉原告）张春宇及其委托代理人姜爱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）解瑞伟诉称：2009年5月23日，我与被告张庆薇签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落在辽化龙源小区某号，建筑面积82.28㎡的房屋，卖给原告，价格为人民币21.5万元。双方约定首付款7.8万元，余下房款（公积金贷款）共计13.7万元由原告解瑞伟负责按月缴纳贷款，并在15年内还清贷款。此外，该《协议》第六条约定：“本合同签订后，如一方违约，支付对方10万元违约金……”。协议签订后，被告便将房屋首付款交给被告，被告于2010年1月27日将房屋产权所有权证给付原告。但因其他原因被告又将该房产证要回。原告此后于2009年6月开始缴纳贷款直至2012年1月。2012年2月，被告张庆薇因急需用钱找到原告协商，后双方达成协议，由张庆薇代替解瑞伟将公积金贷款一次性还清，解瑞伟将剩余贷款11万元在3年内还给张庆薇，为此原告解瑞伟为被告张庆薇出具“借据”一份。原告2013年3月9日、2014年3月14日、2014年11月12日分3次将11万元借款偿还完毕。现原告已经按照双方的约定将全部购房款给付完毕，但被告却不履行协助办理房屋所有权变更手续。此外根据《协议》约定，由于被告未按约定履行房屋所有权变更事宜，应给付原告10万元违约金，但原告经综合考虑，违约金应给付3万元为宜。现原告无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告立即履行合同即协助原告办理房屋所有权变更手续并判决被告赔偿原告违约金3万元，以维护原告的合法权益。一、请求法院依法判决被告继续履行合同并立即协助原告办理房屋所有权变更手续（房屋价值21.5万元）。二、请求法院依法判决被告赔偿原告违约金3万元。三、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉被告）张庆薇辩称：我与张春宇于2007年10月16日登记结婚，2008年12月1日共同购买涉案辽阳市宏伟区龙源小区某号楼房产，该房产系夫妻共同财产。后来由于双方性格不和，于2009年4月23日经辽阳市白塔区人民法院调解离婚。离婚时对夫妻共同财产没有进行分割。2009年5月23日我与原告签订《房屋买卖协议》，约定将夫妻共同财产涉案房屋卖给原告人，但是我出卖该房产并没有告知张春宇，张春宇一直不知情，我一直认为房产证登记在本人名下，我就可以将该财产进行处分。直至原告要求办理过户手续时，我才知道因为该房产是夫妻共同财产，没有张春宇协助过户的话，该房产无法办理过户手续，因此我不同意支付原告违约金。如果张春宇同意我处分房产行为，我与张春宇一同协助原告办理房产更名过户手续，我不存在违约行为，原告要求我支付违约金无事实及法律依据。如果张春宇不同意我处理房产的行为，我可以将原告交付的全部购房款退返给原告，原告将房产返还给我和张春宇。但是我已经于2009年5月将该房产交付原告使用，自2009年5月至2015年5月期间，共计6年之久，原告应向我支付按照同地段租房价格的房屋租金，合计应约为9万元，我要求原告支付该部分租房租金。我不承担违约责任。
被告（反诉原告）张春宇辩称：一、被答辩人向法院提出反诉请求，请求法院依法确认解瑞伟与张庆薇2009年5月23日签订的《房屋买卖协议》无效。我与张庆薇于2009年4月23日经辽阳市白塔区人民法院调解离婚，但是，双方离婚时对于争议房产没有进行分割。虽然我与张庆薇离婚后一直没有在该房产居住，但是，因争议房产我与张庆薇共有，张庆薇出卖房产一事一直没有告知我，直至今年张庆薇要求我协助办理办理过户手续时，我才得知张庆薇擅自处分争议房产。我认为，我系争议房产共有人，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，系无效处分。二、解瑞伟购房行为不符合善意取得要件。其购买该房产时应当明知争议房产系张春宇与张庆薇的夫妻共同财产，解瑞伟购房时没有尽到合理的审查义务，解瑞伟购买该房产支付房屋价款明显低于市场价，其并非以合理价位购买争议房产，争议房屋所有权至今仍归属于张春宇与张庆薇，解瑞伟应当立即返还争议房屋，张庆薇与解瑞伟之间签订《房屋买卖协议》自始无效。三、我认为解瑞伟应向我支付占有房产期间房屋租金损失90000元的一半为45000元，张庆薇承担连带责任。我认为，争议房产在辽阳市宏伟区同时期同地段同面积的房屋年租金应为15000元，现解瑞伟占有使用该房屋长达6年之久，争议房屋的租金损失累计达90000元，我系该房屋共有人，有权获得该租金损失一半即45000元，上述租金应当由实际占有使用人解瑞伟支付，并且解瑞伟在明知争议房屋系我与张庆薇共有财产的情况下，仍与张庆薇签订《房屋买卖协议》，其行为明显有过错，而张庆薇在未经我允许的情况下擅自将争议房屋卖解瑞伟的行为也有过错，张庆薇应对上述租金损失应承担连带赔偿责任。
被告（反诉原告）张春宇诉称：被反诉人解瑞伟与张庆薇2009年5月23日签订的《房屋买卖协议》属无效协议，被反诉人解瑞伟立即返还房产；被反诉人解瑞伟向反诉人支付占有房产期间房屋租金损失90000元的一半为45000元，被反诉人张庆薇承担连带责任。综上，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告合法权益，特向贵院依法提起反诉，请求依法确认被反诉人解瑞伟与张庆薇2009年5月23日签订的《房屋买卖协议》无效，被反诉人解瑞伟立即返还房产；被反诉人解瑞伟向反诉人支付占有房产期间房屋租金损失90000元的一半为45000元，被反诉人张庆薇承担连带责任；诉讼费用由二被反诉人承担。
原告（反诉被告）解瑞伟辩称：我认为被告张庆薇处分财产行为合法有效，根据二人所述双方离婚时间2009年4月23日，被告张庆薇将房屋处分给我时间2009年5月23日，房照下发时间2009年7月21日，房屋所有权记载张庆薇个人，共有人记载空白，且该房屋已经实际交付，原房照已经交付我，从以上时间点看我完全相信张庆薇有权处分自己财产，所以我认为该合同合法有效，对反诉原告提出的给付租金答辩人不认同，合同合法有效不需要给付租金。
被告（反诉被告）张庆薇辩称：离婚时不明白法律，没做法律分割，以为房照上名是我的，我就可以卖房子，过户时才知道是双方的财产，张春宇不同意卖，我也没有办法。
经审理查明，2009年5月23日解瑞伟与张庆薇签订房屋买卖协议，协议内容：“甲方（卖方）：张庆薇，乙方（买方）解瑞伟，一、甲方自愿将坐落在辽化龙源小区某号阁楼（建筑面积82.28㎡）房地产以人民币21万5千元卖给乙方。因甲方为公积金贷款房（贷款额13万7千元），经甲乙双方达成一致，自签订起由乙方偿还贷款，并在签订协议的同时由乙方支付甲方余款7万8千元（首付6万8千元，剩余1万元在一年内付清）。四、乙方还清贷款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。”房屋坐落于宏伟区龙源小区某号（建筑面积82.28㎡，房屋产权证号：辽市房权证辽市字第02874**号）房款已交付并入住。
2009年4月23日辽阳市白塔区人民法院作出（2009）白民一初字第251号民事调解书，张庆薇与张春宇离婚。
坐落于宏伟区龙源小区某号房屋产权人登记张庆薇，共有人一栏记载空白。
上述事实，本院综合分析了双方当事人的陈述、双方当事人提供的书证，对于双方当事人均认可的部分，予以采信。对当事人提供的证明材料均已经当庭举证、质证、辩论，本院审查后予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被告张庆薇系诉争房屋权利登记人，权利登记仅为张庆薇一人，2009年5月23日原告解瑞伟与被告张庆薇签订房屋买卖协议，该协议系双方真实意思表示，协议主体合格、内容合法，协议中载明的房价合理，原告解瑞伟要求履行合同并协助办理房屋所有权变更手续符合法律规定，本院予以确认。对原告解瑞伟要求被告赔偿违约金3万元一事，因张庆薇称“离婚时夫妻共同财产没有进行分割，我一直认为房产证登记在本人名下，我就可以将该财产进行处分，直至原告要求办理过户手续时，我才知道该房产是夫妻共同财产，无法办理过户手续，我不存在违约行为，我不同意支付原告违约金”，本院对被告张庆薇陈述的事实予以采信，对原告解瑞伟要求赔偿违约金3万元，因无实际损失，本院不予支持。被告张春宇请求确认解瑞伟与张庆薇2009年5月23日签订的《房屋买卖协议》无效，但依据法律规定，合同不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，合同自成立时生效，故被告张春宇主张该合同无效，理由不充分，本院不予确认。对被告张春宇辩称解瑞伟购房行为不符合善意取得要件，应当立即返还争议房屋的主张，因本案被告张庆薇系诉争房屋权利登记人，买受人解瑞伟有理由相信出卖人张庆薇系房屋的完全权利人，其与出卖人张庆薇之间签订的购买不动产房屋时是善意的，并已支付合理房屋价格，且此诉争房屋已交付买受人解瑞伟五年之余，故被告张春宇主张理由不充分，本院不予支持。对被告张春宇要求解瑞伟支付占有房产期间房屋租金损失的请求，因本案系房屋买卖合同，被告张春宇的主张没有事实和依据，故本院不予支持。本案被告张春宇（反诉原告）的诉讼请求，因反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人，故本院驳回反诉原告张春宇的反诉。本案原告解瑞伟与被告张庆薇签订的合同符合法律规定，二被告应配合原告解瑞伟办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百五十四条的规定，判决如下：
一、原告解瑞伟与被告张庆薇签订的坐落于宏伟区龙源小区某号房屋买卖合同有效，被告张庆薇、张春宇于2015年7月30日前协助原告解瑞伟办理房屋所有权变更手续。
二、驳回原告解瑞伟其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告张春宇的起诉。
案件受理费4，795.00元（原告解瑞伟预交），减半收取2，397.5元，由原告解瑞伟负担275.00元，被告张庆薇负担2，122.5元。反诉费500.00元（反诉原告张春宇预交），退还反诉原告张春宇反诉费500.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审判员 孙春延
二〇一五年七月十日
书记员 李晓新