湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1126民初2321号原告：张成，男，1986年10月8日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：张均平，湖北永铭律师事务所律师。被告：湖北和建置业有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道***号。法定代表人：刘艳秋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司蕲春支行。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道***号。负责人：陈国平，该支行行长。委托诉讼代理人：刘志群，中国工商银行股份有限公司黄冈分行工作人员。委托诉讼代理人：张焱春，该支行工作人员。原告张成与被告湖北和建置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司蕲春支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成的委托诉讼代理人张均平，被告湖北和建置业有限公司的委托诉讼代理人范奕军，第三人中国工商银行股份有限公司蕲春支行的委托诉讼代理人刘志群、张焱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人之间的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告返还原告购房款91968元及按揭款38022.66元（自贷款合同成立之日按贷款合同算至诉讼之日止），判令被告按原告实际支付购房款总额6.3%承担资金占用利息21292.44元；3、判令被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款91968元及按揭款36722.03元（截止至2017年8月16日止），判令被告按原告实际支付购房款总额5%承担违约金6434.5元。事实与理由：2015年4月30日原告与被告签订了编号：GF蕲房合编字（二〇一四）第007505号合同编号2014110的《商品房买卖合同》。约定原告购买被告位于蕲春县漕河镇××室，建筑面积为92.88平方米的房屋，总房价为301968元。合同中约定了交房时间、付款方式、违约责任及其他权利和义务。合同订立后，原告支付房屋首付款91968元，其余房款210000元通过第三人办理了按揭贷款，由第三人代为支付。原告在按揭贷款合同成立后按月履行偿还贷款义务。被告不能按合同约定于2015年12月31日前向原告交付房屋。原告多次催促交房，被告及工作人员以多种理由予以搪塞，直到合同逾期180天后仍然不能达到交房条件。在此过程中，原告仍在按与第三人之间的贷款合同约定还款，导致原告只能一直承担义务却不能享受房屋居住权。2016年8月25日，原告通过代理律师事务所向被告发出解除合同通知书及律师函，主张解除《商品房买卖合同》及与第三人间的《个人购房借款/担保合同》。直至起诉之日，被告仍然不能达到交房条件，也不回应原告的解除合同主张，导致原告合法权益持续受损。湖北和建置业有限公司辩称，被告没有收到原告解除合同的通知。房屋已经登记在原告名下，原告实际上一直占用房屋。原告关于购房目的无法实现，仅仅是因为被告无法办理竣工验收，但房屋质量并未出现问题，被告交付房屋不存在缺陷。目前竣工验收正在进行中，房屋可以随时交付，原告购房目的完全可以实现。购房合同与按揭合同并不是一种合同，购房目的不能实现并不必然导致按揭合同的解除。中国工商银行股份有限公司蕲春支行述称，一、原告无权请求解除《个人购房借款／担保合同》。原告与我行所签《个人购房借款／担保合同》依法成立且生效，未经我行同意，原告无权请求解除。二、《个人购房借款／担保合同》与《商品房买卖合同》分属三个不同法律关系，即借款、担保法律关系和房屋买卖法律关系，本案被告违约并不必然导致我行与原告签订《个人购房借款／担保合同》解除。三、既然原告拒绝履行《个人购房借款／担保合同》约定义务，我行依合同约定有权宣布借款合同提前到期，作为本案有独立请求权的第三人，要求：（1）本案原告与被告立即归还我行贷款本金195011.88元；本月不欠利息（利息算至2017年9月18日止，以后利息按合同约定算至借款本金还清之日止）；（2）确认我行对本案原告提供抵押物[和建御景湾6幢201室（抵押预告登记号：蕲房预2014字第110号）]享有优先受偿权，以处置抵押物价款优先偿还我行的贷款本息；（3）要求原告与被告承担本案诉讼费、实现债权全部费用。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日原告张成与被告湖北和建置业有限公司签订了编号：GF蕲房合编字（二〇一四）第007505号合同编号2014110《商品房买卖合同》。约定原告购买被告位于蕲春县漕河镇××号房屋，总价款为301968元。被告应当在2015年12月31日前交付房屋，交付的房屋须经验收合格。逾期交付房屋超过180天，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同订立后，原告支付房屋首付款91968元，余下210000元由原告向第三人中国工商银行股份有限公司蕲春支行贷款支付。2015年5月11日，原告与被告和第三人签订《个人购房借款／担保合同》。约定由原告向第三人借款210000元，借款期限20年，还款方式为按月等额本息还款。被告作为保证人在合同上盖章。同日，第三人按合同约定发放了210000元贷款。自2015年6月11日至2017年8月16日，原告已向第三人还款36722.03元。被告出售的房屋至今没有办理竣工验收手续，亦未向原告交付。在审理过程中，中国工商银行股份有限公司蕲春支行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求。因未在本院通知指定的期限交纳诉讼费，本院裁定按中国工商银行股份有限公司蕲春支行撤诉处理（另行制作裁定书）。本院认为，原告张成与被告湖北和建置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。合同约定，湖北和建置业有限公司应于2015年12月31日前向张成交付房屋，逾期超过180天，张成有权解除合同，湖北和建置业有限公司应按张成累计已付款的5%向张成支付违约金。因湖北和建置业有限公司至今未能履行交房义务，张成解除合同的条件成就，其主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，张成要求解除与第三人中国工商银行股份有限公司蕲春支行签订的《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张成要求湖北和建置业有限公司返还已付购房首付款91968元及已向中国工商银行股份有限公司蕲春支行偿还的按揭贷款36722.03元，并按已付购房款总额的5%支付违约金6434.5元[（91968元+36722.03元）×5%]的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故张成要求湖北和建置业有限公司向中国工商银行股份有限公司蕲春支行偿还其未偿还的贷款本息的请求，本院予以支持。张成未能提供有关贷款合同解除所产生的费用的证据，其要求湖北和建置业有限公司向中国工商银行股份有限公司蕲春支行支付该费用的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除张成与湖北和建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》[编号:GF蕲房合编字（二〇一四）第007505号合同编号2014110]；二、解除张成、湖北和建置业有限公司与中国工商银行股份有限公司蕲春支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、湖北和建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张成返还购房首付款91968元及36722.03元（至2017年8月16日止张成已向中国工商银行股份有限公司蕲春支行归还的贷款本金和利息）；四、湖北和建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张成支付违约金6434.5元；五、湖北和建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司蕲春支行偿还张成就《个人购房借款/担保合同》未偿还的贷款；六、驳回张成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3326元，减半收取计1663元，由湖北和建置业有限公司负担1485.37元，张成负担177.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  曹扬二〇一七年十一月八日书记员  李贞