北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初676号
原告李涛，男，1965年8月31日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。
委托代理人李晓菲，北京市亿嘉律师事务所律师。
被告千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人吕甜甜，总经理。
委托代理人余小国，男，1990年10月25日出生，千氏（北京）房地产经纪有限公司业务员，住北京市通州区。
委托代理人周秀军，男，1986年8月15日出生，千氏（北京）房地产经纪有限公司区域经理，住北京市通州区。
原告李涛与被告千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李涛及其委托代理人李晓菲，被告千氏公司的委托代理人余小国、周秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李涛向本院提出如下诉讼请求：1、被告千氏公司退还居间费用25000元；2、被告千氏公司赔偿房屋涨价损失2544900元；3、被告千氏公司赔偿购房定金损失30万元；4、被告千氏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我在2015年春同家人商议后决定买房，找到被告下属门店龙鼎园店，要求介绍合适房源，后被告介绍案外人黄德彬名下的北京市通州区万盛北里389号楼5单元XXX号房屋，我看后觉得满意，被告遂于2015年4月27日约我和黄德彬的代理人—黄德彬的妻子何芳到被告的门店签订房屋买卖合同，在合同签订前，我特向被告和何芳说明情况：房屋是给父母买来居住养老的，所以选择一楼带小院的户型，购房款是我直接支付给黄德彬，但办理产权证时是具体登记在我名下还是登记在我母亲韩淑敏名下，还要同我的姐妹商量后才能确定，因为购房款中有部分款项是由我父母出资，如直接登记在我名下，担心我的姐妹有意见，引起家庭矛盾。被告的工作人员周秀军和余小国在充分知悉我的意思表示后，主导我与案外人黄德彬签署了《北京市存量房屋买卖合同》，与被告、黄德彬签署了三方《补充协议》，我在合同签订第二日向被告支付居间费用25000元。合同签订后，我依约向黄德彬支付了前期购房款50万元，其中包含定金30万元。随后我将母亲韩淑敏的身份资料交给被告办理购房合同的网签手续，但房屋出卖人黄德彬不同意将房屋转移登记到我母亲名下，后我又将自己的资料交付被告办理网签手续，但终因超出合同约定的最晚办理过户登记时间2天，黄德彬不再同意继续履行房屋买卖合同。2015年10月，黄德彬将我起诉至北京市通州区人民法院，要求解除买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，2016年2月3日，北京市通州区人民法院作出（2015）通民初字第23681号一审判决：1、确认李涛与黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》有效；2、确认李涛与黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2015年11月9日解除。北京市第三中级人民法院在2016年4月27日作出（2016）京03民终4771号民事判决，维持了北京市通州区人民法院一审判决。这样，我最终未能买成通州区万盛北里389号楼5单元XXX号房屋。
我认为：被告作为我委托的居间人，负责向我介绍房源、提供订立合同的媒介服务，被告应当就有关订立合同的事项向我如实报告。在2015年4月27日我与黄德彬签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》前，我已经向被告工作人员说明情况：“房屋是给父母买的，但办房本时具体是写母亲韩淑敏还是写李涛的名字不一定”。被告作为房地产经纪公司，本拥有专业房地产经纪执业人员，执业人员熟悉房屋交易的法律法规，了解北京市房屋交易流程，但由于被告在主导合同签署过程中严重不负责任，合同中约定的房地产经纪执业人员谭方燕（资格证书编号京房209-11-4859）在整个书面合同签署及办理网签过程中从未出现，合同的签订及网签手续的办理自始至终都是由不具有执业资格的被告员工周秀军、余小国主导负责。由于两人专业知识不足，没有将我的意思表示“李涛作为房屋的买受人，所购买的房屋或转移登记到李涛名下，或转移登记到李涛母亲韩淑敏名下”写入《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中，也没有告知我按照我与黄德彬签订的合同，房屋只能过户到我名下；被告也应当注意到，因没有将我的上述意思表示写入到合同中，交易房屋只能过户到李涛名下，被告根本不应错误的办理黄德彬与韩淑敏的网签手续，将网签合同的买受人写成韩淑敏，误导我以为能将房屋过户到韩淑敏名下，等到我得知黄德彬不同意，且按照合同约定只能过户到我自己名下时，再重新提交手续以我的名义办理网签，但时间已经来不及，最终我在合同约定的期限内没有完成购房资格审查手续，购房不成。
由于被告的过错，致使我未能买成房屋，给我造成了巨大的经济损失，因2015年7月中共北京市委公布将北京市党政机关东迁通州区，导致通州区房屋价格大涨，通州区万盛北里389号楼5单元XXX号房屋也由2015年4月27日签订合同时的价格208万元上涨到现在的约510万元。我现在再购买此房屋需要多支付300万元。我认为此300万元的房屋涨价经济损失是被告的过错给我造成的直接经济损失，被告应当赔偿我房屋涨价经济损失300万元。
另，我在起诉案外人黄德彬退还首付款50万元人民币一案中，案号为（2017）京0112民初945号，由于（2015）通民初字第23681号民事判决认定我和黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》有效且被判令解除，且认定我交付给黄德彬的50万元购房款中有30万元为定金，最终我与黄德彬不得不达成调解协议：黄德彬仅退还我20万元，30万元定金不再退还。这样，由于被告的过错，我没有买成房屋，又增加了30万元的定金损失。我认为，此30万元定金损失应当由被告赔偿。同时，由于被告的过错，导致我没有买成房屋，被告应退还我居间服务费25000元。
被告千氏公司辩称：1、关于原告所称“合同中体现的谭方燕在整个过程中未出现”问题。《北京市存量房屋买卖合同》是北京市建委统一纸制的格式合同，根据建委规定，经纪公司成立时，至少需要备案注册1名全国经纪人，才在本合同第三条体现谭方燕的名字（本合同及其他合同均是如此）。所以，我认为原告对此有异议与本案无关。2、关于原告所称“周秀军不具备执业资格、不专业”的问题。此次房屋交易签署合同是周秀军主导负责，周秀军是2007年从事该行业，签署合同百余件，遇到疑难杂症单子也无数。同时，周秀军于2012年6月30日通过北京市住建委、中介协会等有关单位层层考核，顺利考取《北京市房地产经纪人证书》，每二年都会前往住建委继续教育，深知各项条款的合理合法性。周秀军在房地产经纪行业具有丰富经验，且具备执业资格，不存在原告所述的不专业一说。3、关于原告所称“被告没有将李涛可能以韩淑敏名义购买房屋写入合同及补充协议中”的问题。原告提交的周秀军、余小国出具的情况说明，是原告起诉黄德彬的案件中，按照原告的意思写的，且在周秀军、余小国犹豫不决不签字的时候，原告说这对我公司没有任何利益损害，只针对业主，因此说服周秀军、余小国签字的。其次，在签署本合同及补充协议时，之所以没有将“李涛可能以韩淑敏名义购买房屋写入合同及补充协议中”是因为，在当时原告自己也不确定以谁名义购买，同时也没有提供韩淑敏的购房相关资料或委托书。况且，我方也不知道韩淑敏是否具备购房资格。作为一个地产经验丰富，遵守法律法规的执业人，周秀军、余小国不可能将不确定的、不真实的因素写进合同约定中，否则这是欺骗、违背职业操守道德。反之，如果原告当时提供了韩淑敏的相关购房资料或委托书，我方肯定会写进合同及补充协议。最后，所有合同及补充协议都是经原告本人仔细核对且现场咨询后签字的。4、原告所述“被告不应该办理韩淑敏的网签，最终导致原告自身的购房资格审查时间逾期，购房不成”的问题。在2015年7月初，我公司工作人员余小国与原告沟通，提醒原告该录入核验了，否则在7月底无法完成。这时候原告向我公司提供了韩淑敏的购房资料，让我们审查。在要出韩淑敏网签的时候，我公司工作人员余小国与业主黄德彬沟通以韩淑敏名义购房，黄德彬当时回复可以，办理过户手续时再告诉黄德彬。在2015年7月27日余小国通知原告和黄德彬前来办理过户手续时，业主黄德彬当即不同意以韩淑敏的名义购买，坚持以原告名义办理过户。随后余小国将黄德彬的意思转达给原告，同时也告诉双方如果最终同意以韩淑敏名义购买，得重新签订一份合同。当时，原告认为以韩淑敏名义购买合情合理，不听余小国的劝导，跳过本公司工作人员私下与黄德彬见面协商。在本公司工作人员多次催促下，原告于2015年8月20日向本公司递交本人的购房材料，当天本公司工作人员录入了核验，并发现购房资格审查通过时间为9月2日，超过合同有效期2天，余小国当即就告知双方这一情况，也主动积极协调时间差。在此过程中，我公司认为之所以合同过期都是原告自身原因拖延时间导致的，如果业主黄德彬不同意以韩淑敏名义购买房屋当天，原告听取我公司工作人员的劝导，立即提供自己的购房资格审查资料，那么原告的购房资格通过时间在8月8日左右，就不会导致合同逾期购房不成的后果。综上，我方不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年4月27日，黄德彬与李涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄德彬将其位于北京市通州区万盛北里小区389号楼5单元XXX号房屋出售给李涛，房屋的成交价为2080000元，买卖合同载明的居间机构为千氏公司，房地产经纪执业人员为谭方燕，资格证书编号为京房209-11-4859。合同还就其他事项做出约定。同日，黄德彬（甲方）与李涛（乙方）签订补充协议，约定：乙方于2015年4月28日向甲方支付定金人民币三十万元，该定金为首付款的一部分，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，甲乙双方于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，协议还就其他事项做出约定。2015年4月28日，李涛支付黄德彬首付款50万元（含30万元定金）。
2015年4月27日，黄德彬（甲方）、李涛（乙方）与千氏公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同相关条款内容。乙方应向丙方支付居间代理费25000元。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。合同同时还约定了其他内容。李涛按照居间合同约定向千氏公司支付居间费用25000元。
2015年10月，黄德彬以房屋买卖合同纠纷为由将李涛作为被告，千氏（北京）房地产经纪有限公司作为第三人起诉至本院，要求法院判令解除黄德彬与李涛于2015年4月27日签订的M1104237号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令李涛立即将非法占有的北京市通州区万盛北里389号楼5单元XXX号房屋腾房；判令李涛支付自2015年5月20日至李涛实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元）。李涛提起反诉，要求法院确认本诉的房屋买卖合同有效，判令黄德彬协助办理房屋产权过户手续。本院经审理认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李涛与黄德彬签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属于合法有效的合同。在合同履行的过程中，李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经纪公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，李涛的行为属于明显的违约行为，造成了合同目的无法实现，黄德彬有权要求解除合同。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的补充协议的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。综上，黄德彬解除其与李涛于2015年4月27日签订的M1104237号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。李涛反诉要求确认房屋买卖合同合法有效，要求黄德彬协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同确属有效，但因李涛的违约行为造成合同的解除，故李涛要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。关于黄德彬主张李涛腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，且诉争房屋的实际占有人可能并非李涛一人，待合同解除以后，黄德彬另行主张较为妥当，故本案不予处理。本院于2016年2月3日作出（2015）通民初字第23681号民事判决书，判决确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M2204237）及《补充协议》有效；确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M2204237）及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除。
李涛不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理认为：本案中，李涛与黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。现黄德彬以李涛违反合同约定，未及时取得购房资格并进行购房资格核验，导致无法办理网签、过户等工作为由，主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。李涛则要求继续履行合同，主张合同逾期未履行，是黄德彬故意设置障碍所致。对此，本院认为，根据已查明的事实，黄德彬一直不同意房屋登记在李涛母亲韩淑敏名下，未同意与韩淑敏办理网签手续，亦明确拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经纪公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，违反了双方的约定，黄德彬有权拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的《补充协议》的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。一审法院确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除，并无不当。因李涛的违约行为造成合同的解除，李涛要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏依据，一审不予支持，并无不当。综上，李涛的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。北京市第三中级人民法院于2016年4月作出（2016）京03民终4771号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李涛不服二审判决向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2016年11月作出（2016）京民申4596号民事裁定书，裁定驳回李涛的再审申请。
2017年1月，李涛以房屋买卖合同纠纷为由将黄德彬起诉至本院，要求判令：1、被告黄德彬给付原告李涛购房款50万元；2、被告黄德彬给付原告李涛房屋装修款68000元；3、被告黄德彬退还房款并支付装修款后，原告李涛将涉案XXX号房屋腾退并交付给被告黄德彬；4、被告承担诉讼费用。案件审理过程中，经李涛申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正公司）对涉案XXX号房屋的装修价值进行了评估，2017年5月9日，科正公司出具评估报告书，涉案房屋的装修价值评估值为61385元。本院经审理认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据（2016）京03民终4771号生效判决确认双方的买卖合同及补充协议于2015年11月9日解除，双方合同解除后，黄德彬作为出卖人，应当将其收取的房款退还给买受人李涛，故对李涛要求黄德彬退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。李涛在入住涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，装修的性质属于对涉案房屋的添附，在双方合同解除的情况下，黄德彬作为涉案房屋的所有人，应当对李涛的添附进行补偿。关于涉案房屋的装修价值，李涛在本案中申请对其进行评估，黄德彬对评估报告存有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询，科正公司针对黄德彬的质疑出具了现场勘查的说明，结合本案案情、鉴定人员出庭接受质询的情况及科正公司出具的关于现场勘查的说明等，可以认定科正公司在评估程序及评估结果上并无不当之处，因此本院对评估报告及评估结果予以确认。对李涛要求黄德彬根据评估结果支付装修补偿款的诉讼请求，本院予以支持。李涛表示同意在黄德彬退还房款及支付装修补偿后，将涉案房屋腾退并交付给黄德彬，本院对此不持异议。关于黄德彬答辩意见中所涉及的扣除定金（李涛违约的后果）及要求李涛支付房屋占有使用费的问题，本院释明黄德彬是否提起反诉，黄德彬表示不提起反诉，仅作为其答辩意见，本院对此不持异议。在黄德彬未提起反诉情况下，本院对黄德彬答辩意见中所涉及的扣除定金及李涛支付房屋占有使用费的问题不予审查和处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院于2017年8月25日作出（2017）京0112民初945号民事判决，判决如下：一、被告黄德彬支付原告李涛购房款人民币五十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；二、被告黄德彬支付原告李涛装修补偿款人民币六万一千三百八十五元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、原告李涛于被告黄德彬完成上述第一项、第二项给付义务后二十日内将北京市通州区万盛北里小区389号楼5单元XXX号房屋腾退并交付给被告黄德彬；四、驳回李涛的其他诉讼请求。
上述一审判决作出后，李涛和黄德彬达成了庭外和解：一、被告黄德彬返还原告李涛购房款20万元（购房定金30万元不予退还），于2017年9月15日前付清；二、被告黄德彬支付原告李涛装修补偿68000元，于2017年9月15日前付清；三、原告李涛及第三人韩淑敏于2017年10月12日前将涉案房屋腾退并交付给被告黄德彬；四、原告李涛及第三人韩淑敏协助被告黄德彬办理涉案房屋的撤销网签备案手续，于2017年10月12日前执行清；五、被告黄德彬放弃向原告李涛及第三人韩淑敏主张房屋占有使用费的权利。双方均一致同意（2017）京0112民初945号民事判决不再执行，均按照上述上述和解协议履行。李涛和黄德彬均已按照上述庭外和解协议履行完毕。
本案审理过程中，李涛表示其在购房洽谈过程中即告知千氏公司购房房屋是给其母亲居住，具体写谁的名字尚不确定，可能写其本人的名字，也可能写其母亲的名字。7月初，千氏公司询问李涛写谁的名字，李涛表示写韩淑敏的名字，并将韩淑敏的身份信息及资料提交给千氏公司，千氏公司于7月27日以韩淑敏的身份办理了网签手续，8月上旬，千氏公司反馈给李涛的意见是黄德彬不同意购房人变更为韩淑敏，李涛表示在此情况下其将本人身份信息提供给千氏公司，由千氏公司重新以李涛的名义办理网签手续，2017年9月2日李涛的购房核验通过，因超过了合同约定的期限，黄德彬拒绝继续履行合同，并提起了诉讼，导致其买卖合同被解除。
李涛表示根据国家发改委、住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部在2010年颁布并在2011年4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》第21条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。李涛据此认为结合本案案情，千氏公司的居间服务内容包括寻找合适房源，代拟买卖合同、代办网签过户手续等。在李涛已经表达了购买房屋是给其母亲居住养老的，网签和产权过户登记在李涛名下还是其母亲名下尚不确定的情况下，千氏公司没有按照上述《房地产经纪管理办法》的规定告知房屋交易的一般流程及可能存在的风险，没有将李涛的上述意思表示（具体写李涛还是其母亲的名字）写到合同中，更没有告知李涛房屋登记在李涛名下和其母亲名下需要不同的网签手续。在千氏公司代拟的合同中没有将李涛的意思表示（具体写李涛还是其母亲的名字）写入合同中的情形下，千氏公司作为专业的房地产经纪服务机构，应当知晓房屋的网签及产权过户只能以李涛的名义进行，但千氏公司错误的以韩淑敏的名义办理了网签手续，在黄德彬不同意以韩淑敏名义办理网签和过户的情形下，千氏公司又重新以李涛的名义代办网签手续，最终导致李涛未能在合同约定的时间内完成过户，法院判决其与黄德彬的买卖合同解除，合同解除的后果系因千氏公司在提供居间服务过程中存在过错所致，因此要求千氏公司退还居间费用25000元。
另，本案审理过程中，经李涛申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，评估结论为涉案房屋在评估基准日2018年3月16日的市场价值为462.49万元。李涛认为根据上述，千氏公司应当向其赔偿房屋涨价损失2544900元及购房定金损失30万元。
千氏公司表示其在履行居间合同过程中并不存在过错，签约过程中李涛并未提供其母亲的身份信息，不能确定其母亲是否具有购房资格，因此千氏公司认为其不能将不确定的因素写入到合同中。千氏公司同时表示在黄德彬表示不同意韩淑敏名义办理网签和过户时，该公司及时通知了李涛，李涛的购房资格核验超过合同约定的过户期限是因李涛逾期提交信息所致，因此李涛与黄德彬合同解除的过错不在千氏公司，因此不同意李涛要求退还居间费用、赔偿购房定金损失及房屋涨价损失的所有诉讼请求。针对千氏公司的上述陈述，李涛表示存量房交易的流程和惯例均是先签订买卖合同，再通过购房核验程序核实买受人的购房资格，因此千氏公司以李涛未提交其母亲的身份信息、不能确定其母亲是否具备购房资格，因此不能将不确定因素写入合同的辩解意见没有任何事实和法律依据。
（2015）通民初字第23681号黄德彬起诉李涛及千氏公司房屋买卖合同纠纷案件的2015年12月23日的开庭笔录中，千氏公司作为第三人在开庭回答法庭询问的问题“当时签买卖合同时，被告和原告说是给他母亲买的吗”时，回答“当时签买卖合同时我问买方房子是给谁买的，买方说还不确定，不知道最终写的是谁的名字”；在回答法庭询问的问题“签合同时原告知道这个事吗”时，第三人回答“当时说这件事时原告本人不在场，但是他的爱人在场”；在回答法庭询问的问题“当时说这件事时原告的态度”时，第三人回答“没有明确表态”。
本案审理过程中，李涛同时提交了千氏公司的余小国于2016年2月18日出具的情况说明一份主要内容为：合同双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，李涛就特意声明：房子是给父母买的，但办房本时具体是写母亲还是写李涛的名字不一定，黄德彬的妻子对此并没有提出异议；所有当李涛提交了母亲的购房资料后，我即办理了李涛母亲的网签，故此，我中介公司完全是按照国家相关的规定以及双方的约定办理的，无任何过错和失误。黄德彬得知是办的李涛母亲的网签后，表示不同意，无奈双方又协商并开始办理李涛的网签手续，我是2015年8月中旬提交的李涛手续，虽然行政机关审验通过的时间，按照当时的买卖房屋合同逾期了2天，但不应归责于我中介公司和李涛。同时李涛提交了千氏公司的周秀军、余小国于2016年3月30日出具的情况说明一份，主要内容为：2015年4月27日，第一次签订居间买卖合同时，李涛告知业主黄德彬爱人何芳此房是给父母购买居住，具体是以李涛本人名字还是以父母名字购买此房还不一定，业主黄德彬爱人何芳在知晓此情况下跟黄德彬通电话后协商好前期支付定金和部分首付款人民币50万元整后签订的居间买卖合同。6月1号把房子交给了买方，买方并进行了装修，7月27日正常出的母亲的网签。因为通州房价在涨，房主处处刁难，不予配合过户。
周秀军及余小国对上述情况说明的真实性不持异议，但表示上述情况说明是因李涛起诉黄德彬的案件，按照李涛的要求写的，内容都是李涛写的，周秀军、余小国签的字。另，千氏公司提交了谭方燕及周秀军的房地产从业资格证，用以证明涉案买卖合同中载明的经纪人谭方燕及其本人具有房地产从业资格，谭方燕的职业资格为全国经纪人，周秀军的职业资格为经纪人协理、北京经纪人。同时，千氏公司提交了案外人刘睿（出卖人）与付广德（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同附件七补充协议及其他约定第4项载明：出卖人同意买受人以其儿子付博名义办理网签、过户、贷款等有关购买此房相关手续，用以证明类似李涛的情况，如果李涛提交相关购房人员的身份材料，千氏公司会写入合同的补充协议中，李涛签约时没有提交其母亲的身份信息，因此无法将其母亲写入到合同中。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务费票据、（2015）通民初字第23681号民事判决、（2016）京03民终4771号民事判决书、余小国出具的情况说明、周秀军和余小国出具的情况说明、开庭笔录、（2017）京0112民初945号民事判决、调解笔录、评估报告、评估费票据、房地产业执业证书、告知单、购房资格核验表及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同中，居间人对委托人负有忠实义务，应当就有关订立合同的事项和其他有关信息如实报告给委托人。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
本案系房屋买受人与出卖人的买卖合同被判决解除，房屋买受人认为合同解除的原因在于居间人提供居间服务过程中存在过错，因此要求居间人退还居间费用，并要求居间人赔偿合同解除造成的损失的纠纷。因此本案双方双方争议的焦点问题是千氏公司作为居间人在提供居间服务过程中是否存在过错及其与买卖合同解除之间是否存在因果关系。
（2015）通民初字第23681号一案审理过程中千氏公司作为第三人的开庭陈述、余小国及周秀军、余小国出具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩淑敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李涛在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定是写李涛还是其母亲的名字的情况告知了千氏公司的事实。
黄德彬、李涛与千氏公司三方签订的居间服务合同，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行各自义务。居间合同中明确约定了千氏公司作为居间人的居间服务的范围和内容，千氏公司作为专业的房地产经纪服务机构，应当根据合同约定的居间服务的范围和内容，遵循房地产行业的管理规范，充分运用其房地产从业的经验和掌握的专业经纪知识，将存量房交易的一般流程及可能存在的风险充分提示和告知李涛，但千氏公司未履行充分的提示和告知义务。千氏公司提交的案外人刘睿与付广德签订的买卖合同文本可以证实，千氏公司对合同载明的买受人与网签、过户手续的买受人不一致时的情况，是可以通过签订补充协议的方式予以明确的。在李涛明确表示了买受人不确定的意思表示后，千氏公司应当将该情况如实告知出卖人黄德彬，并在征得黄德彬同意的情况下将该意思表示写入合同或补充协议中。因存量房买卖的交易流程和惯例均是先签订买卖合同，再通过资格核验的方式确定买受人是否具备购房资格，因此千氏公司以签约时李涛未提供其母亲的身份信息，无法确定其母亲是否具备购房资格，因此无法将不确定的因素写入合同中的辩解意见不能成立，本院对千氏公司的该项辩解意见不予采信。
买卖合同中载明的买受人为李涛，千氏公司作为专业的房地产从业机构，应当以买卖合同中买受人李涛的名义办理网签，如果以李涛母亲韩淑敏的名义办理网签，应当在征得出卖人黄德彬同意、重新签订买卖合同或补充协议变更买受人的情况下方可进行，千氏公司未履行上述一般交易流程的情况下径直以韩淑敏的名义办理网签手续的行为，违反了存量房交易的一般流程和行业惯例，直接导致黄德彬对以韩淑敏名义办理网签和过户提出异议，并要求以李涛名义履行合同，办理网签和过户。虽然千氏公司将黄德彬不同意以韩淑敏名义办理网签和过户的意见通知了李涛，并通知李涛提交身份信息继续办理网签，但其后李涛的购房资格核验超过了合同约定的过户期限，导致李涛与黄德彬的买卖合同被法院判决解除。
千氏公司未将存量房交易的一般流程及存在的风险充分提示和告知买受人，未将买受人不确定的因素载入合同或补充协议中，在以韩淑敏的名义办理网签前未征得黄德彬同意并重新签订买卖合同或补充协议，千氏公司在提供居间服务过程中，存在的上述违反居间服务义务的过错行为，与李涛与黄德彬的买卖被法院判决解除、李涛因合同解除遭受的损失之间具有相当之因果关系，千氏公司应当对李涛因买卖合同解除而遭受的损失承担相应的赔偿责任。
因千氏公司在提供居间服务过程中存在违反居间服务义务的行为，因此其应当将其收取的居间费用退还给李涛，故对李涛要求千氏公司退还居间费用的诉讼请求，本院予以支持。
关于李涛因合同解除遭受的损失问题。因法院的生效判决认定李涛与黄德彬买卖合同解除的过错在于李涛，因此按照法律规定及双方买卖合同约定，李涛支付的购房定金30万元不予退还，李涛与黄德彬达成的庭外和解也确认李涛支付的购房定金不予退还，因此该30万元定金损失系李涛因合同解除遭受的合理损失。李涛与黄德彬的买卖合同解除，李涛申请对涉案房屋的市场价值进行评估，并认为涉案房屋的现值与其从黄德彬处购买的价格之间的差额即房屋涨价损失，亦系其因合同解除遭受的合理损失的主张，具有充分的事实及法律依据，本院予以确认。
但也应当注意到，李涛作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中负有谨慎的注意义务，对存量房屋交易的一般流程、存在的风险、网签和过户的注意事项等负有必要的核查和注意义务，对于交易过程中存在的交易风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，李涛未尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。根据相关的法律规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任的大小及原因力等因素予以确定。综合本案案情及上述论述意见，本院认为在过错责任的大小及原因力等方面考量，李涛和千氏公司应当承担同等责任，李涛因合同解除遭受的上述合理损失应当在双方之间予以平均分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告千氏（北京）房地产经纪有限公司退还原告李涛居间费用二万五千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
二、被告千氏（北京）房地产经纪有限公司赔偿原告李涛经济损失一百二十七万二千四百五十元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告千氏（北京）房地产经纪有限公司赔偿原告李涛购房定金损失十五万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、驳回李涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费11200元，由原告李涛负担5600元（已交纳），由被告千氏（北京）房地产经纪有限公司负担5600元，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费14880元，由原告李涛负担5966元（已交纳），由被告千氏（北京）房地产经纪有限公司负担8914元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一八年五月十六日
书记员 马 翔