河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1115号
上诉人（原审被告）：李媛，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：张趋净，男，汉族。
�托代理人：张凤祥，男，汉族。
上诉人李媛与被上诉人张趋净因房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李媛、被上诉人张趋净的委托代理人张凤祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告张趋净于2013年7月15日与被告李媛签订房屋租赁合同一份。合同约定，一、原告自愿将位于西工区纱厂南路房地产大厦金座603的房屋出租给被告使用。被告已对原告所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房产。二、原被告双方议定的上述房产月租金为人民币每月4000元，租赁期限自2013年7月19日至2014年7月18日止（若租赁费交满一年，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日止）。租金按半年结算一次（第一次交款交五个月房租�押4000元作为保证金共计24000元），下一次结算期房租由被告在下一付款期前一个月交付给原告。三、原告保证上述房地产权属清楚。被告保证承租上述房屋仅作为合法活动用房使用。四、租赁期限内房屋水电费、物业费、采暖费、煤气费等各项费用由被告承担。合同还对其他方面进行了约定。上述合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，被告第一次向原告交付24000元房租，后又分两次向原告支付房租24000元，共计48000元房租。被告向法庭举证证明在占有使用房屋期间，已经结清2013年7月20日至2014年9月15日房租和物业、水电及采暖费用，在庭审中原告认可被告已交费用，故当庭提出撤回第三、四项诉讼请求，要求被告将弄脏的墙面擦干净，并支付租赁合同以外欠的租金11200元。原告向法庭提交一组照片用以证明被告占用租赁房屋至2014年10月24日。被告出具物业办公室田玲书写的“金-603，2014年8月31日前已搬出”的证明，证明被告占用房屋至2014年8月31日。原、被告对对方证据均不认可。另查明：被告于2014年10月15日将三把租赁房屋钥匙交还原告。2014年6月2日、7月5日，因原、被告发生纠纷，向洛阳市公安局金谷派出所两次报案，被告第一次报案称租赁房屋被原告堵住锁眼，第二次报案称原告因与案外人的经济纠纷将租赁房屋抵押以房租顶账。
原审认为：原、被告于2013年7月15日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，故原、被告均应按合同约定诚实信用履行权利义务。庭审中原告认可被告已交费用，已经撤回第三、四项诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，予以准许。原、被告各自所称的交房时间彼此不认可且证据不足，不予采信，应以2014年10月15日被告将钥匙交还原告为准，则被告自2013年7月20日至2014年10月15日期间应向原�支付房租。现被告已将2013年7月20日至2014年7月31日期间的房租支付完毕，自2014年8月1日至2014年10月15日期间两个半月的房租10000元（每月4000元），被告应支付给原告。至于被告的其他辩称，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、限被告李媛于本判决生效后十日内按合同约定将位于洛阳市西工区纱厂南路房地产大厦金座603的租赁房屋恢复原样（保持房屋整洁，符合使用条件）。二、限被告李媛于本判决生效后十日内向原告张趋净支付房屋租金10000元。三、驳回原告张趋净的其他诉讼请求。如被告李媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元，由原告张趋净承担750元，由被告李媛承担500元（被告应承担的受理费已由原告先行垫付，待执行时由被告向原告一并支付）。
李媛上诉称，一、一审法院遗漏案件事实，判决显失公平。一审庭审中，上诉人提供了因第三人主张权利给上诉人造成重大损失，并提供了派出所的报警记录，主张不支付租金，而一审法院在认定事实的时候却对该事实只字不提，并没有依据该事实减少或不付租金，仍然判决每月支付4000元租金，不符合法律相关规定。根据我国《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”李媛承租房屋用来经营收益，因第三人金新红主张权利导致租赁房屋不能使用、收益，而且在原被告签订的《房屋租赁契约》第三条规定，甲方张趋净保证上述房产产权清晰，第四条规定，房地产租赁期间甲方保证上述房地产符合相关使用要求。二、一审法院认定事实错误，上诉人已于2014年8月31日搬出租赁房屋，一审法院将交房日期认定为2014年10月15日明显违背事实。由于张趋净与第三人金新红就李媛租赁的房屋存在争议，导致上诉人无法正常经营，在合同到期后，李媛就已经决定不再续租房屋，但是合同到期前和合同到期后张趋净手机一直处于关机状态，李媛无法联系到，因此在2014年8月31日前，李媛已经搬离出租屋，但是由于张趋净一直联系不上，所以一直无法交付钥匙。上诉人无法联系到张趋净是事实，派出所的出警证明也证明无法联系张趋净，在庭上张趋净代理人（张趋净之兄）也表示经常联系不到原告，原告提供的照片也证明了在2014年10月份的时候已经搬出了房屋。三、一审法院要求李媛媛将房屋恢复原状没有依据。庭审中，张趋净要求李媛将房屋恢复原状，后解释为将房屋打扫干净，但张趋净不能证明当时将房屋交付给李媛时的状况，因此所谓的原状没有认定标准。因此一审法院判决上诉人将房屋恢复没有法律依据。请求撤销原审判决，改判上诉人不支付租金。
张趋净答辩称，一审判决正确，服从该判决。1、房屋产权应以登记为准，不存在产权不明晰的问题。2、一审法院已查明上诉人的实际搬出时间为2014年10月15日。3、关于恢复原状的诉求，一审中被上诉人已经放弃该项主张。
本院经审理查明的事实与原审一致。
此外，另查明：1、二审中，李媛提交2014年9月29日手机短信及短信截图一则，收件人为“张趋静”，电话号码为1383845****，短信内容为“我早就搬走了，你再不来收房老金就搬进去了，我把钥匙放在物业了”。张趋净代理人质证称，代理人对�信情况不清楚，张趋净本人2013年11月3日因工程问题已被羁押，不清楚该信息显示的号码是否张趋净本人使用。原审中，李媛提交了四份洛阳市佳宇物业管理有限公司房地产大厦物业办公室出具的收据，及2014年10月9日该公司房地产大厦物业办公室工作人员田玲出具的证明条，证明条内容为“金-6032014年8月31日前已搬出。物业、水电、暖费已清。”张趋净质证称，对于收据无异议，对证明条不认可，认为钥匙没有向其交付。原审庭审中李媛称2014年10月15日在原审法院交还租赁房屋钥匙。
2、原审中李媛向法庭提交了洛阳市公安局金谷派出所2014年6月2日、7月5日《接处警登记表》，及2013年2月6日案外人金新红与张趋净签订的协议复印件。其中，2014年6月2日《接处警登记表》记录显示：“报警内容：北京人李媛称所租房子锁眼被堵，后经了解是房东所为，发生纠纷。处警�况：通过房东电话（1383845****）联系，房东电话一直处于关机状态，通过各种途径先寻找房东张趋净，由公安机关等部门调解，或公安机关调查清楚，依法作出其他处理。告知李媛与公安机关共同寻找张趋净，告知李媛加强防范，保障自己安全”。2014年7月5日《接处警登记表》记录显示：“报警内容：房东张趋净与租房户李媛产生租房合同纠纷。处警情况：经了解，张趋净欠金新红6万多元工程款无力偿还，以房产抵押顶账，后张又将房子租给李媛故发生纠纷。在调解过程中，金新红突然抬手打了张趋净一巴掌，故移交治安队”。2013年2月6日协议为金新红与“张趋静”签订，主要内容为：张趋静欠中心湖公务员小区1#楼金新红61350元没还，经双方协商同意张趋静制定还款计划，如不能按期还清，张趋静愿意无条件搬出房地产大厦金座A-603方由金新红居住或由金新红对外出租，直至金新红把欠款还清。原审中，张趋净的代理人质证称，对2014年6月2日接处警登记表认为不能证明堵锁眼是张趋净所为；2014年7月5日接处警登记表不清楚；对协议认为，不是张趋净本人签字，张趋净的净是干净的净，不是安静的静。
本院认为，对于双方当事人之间存在租赁合同关系的事实，双方均无异议，本院予以确认。对于租赁合同的终止时间，李媛虽提供物业公司工作人员证明主张其在2014年8月31日前已搬出，但因其至2014年10月15日在原审诉讼过程中才将钥匙交还，故对于其该项主张本院不予采纳，原审判决将租金计算至2014年10月15日并无不当。关于李媛主张的因张趋净与案外人金新红发生纠纷导致李媛对房屋正常使用受到干扰的事实，公安机关两次《接处警登记表》的记载可以证明该事实存在，本院对此予以确认。因出租人原因导致承租方权益受到损害，可适当减少租金，本院根据本案情况，酌定减少租金2000元。此外，关于房屋恢复原状问题，鉴于租赁房屋及钥匙已经交还，张趋净明确说明原审中已放弃该项主张，原审判决李媛将租赁房屋恢复原样已无必要。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第614号民事判决第一、三项；
二、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第614号民事判决第二项为：李媛于本判决生效后十日内向张趋净支付房屋租金8000元；
三、驳回张趋净的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1250元由张趋净负担750元，由李媛负�500元；二审案件受理费500元，由张趋净负担100元，由李媛负担400元（二审案件受理费李媛已垫付，双方在执行中一并清结）。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 王鑫杰
审判员 于 磊
二〇一五年八月三日
书记员 高一菲