广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1216号
上诉人（原审被告）：谢叔兰，身份证住址广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地：广州白云区景云路**号。
法定代表人：陈木德，职务：所长。
委托代理人：梁伟静、朱伟潘，均系该单位职员，联系地址同单位。
上诉人谢叔兰因与被上诉人广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市某某路阳光某街61号705房（以下简称“涉案房屋”）属市危改移交，由广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2008年12月31日接管。白云房管所是接受广州市国土资源和房屋管理局委托，对广州市白云区辖区内的直管房进行租赁、修缮管理的代理人。
2014年3月6日，白云房管所（出租人，甲方）与谢叔兰（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租予乙方作为住宅使用。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，租金为162.5元／月。合同约定：1.租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；2.乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；3.租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；4.甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；5.乙方同意并确认下列事项：保证在签定本合同时提交的身份证、户口簿等有关材料全部真实、合法、有效，复印件与原件相符；保证如实填报《乙方家属名单》。如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋。本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同违约责任规定处理；6.违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等等。
上述合同签订后，白云房管所依约将涉案房屋交付谢叔兰使用。2014年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因谢叔兰已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件。据此，通知谢叔兰于2014年5月31日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期将收回房屋等等。
白云房管所收取谢叔兰租金至2014年10月。因谢叔兰至今未有腾退涉案房屋，故白云房管所于2014年10月9日诉至原审法院，请求判令：1、解除白云房管所与谢叔兰签订的《广州市直管房租赁合同》；2、谢叔兰及同住家属立即将广州市白云区西槎路阳光二街61号705房腾空交还给白云房管所；3、谢叔兰及同住家属缴清2014年11月1日起至将房屋交回白云房管所之日止的房屋占用费用每月162.5元；4、谢叔兰承担本案的诉讼费。
谢叔兰在原审辩称：不同意白云房管所的诉讼请求。现在登记在谢叔兰名下的自有房屋是谢叔兰妹妹谢红燕以谢叔兰的名义在从化购买的。谢叔兰及其孩子现在居住在涉案房屋内，因谢叔兰家庭困难，离婚后又要抚养小孩，小孩的户口都在涉案房屋，如果谢叔兰搬离涉案房屋，小孩每年要交十万元的择校费。除了涉案房屋外，谢叔兰已无其他居所可住，故请求驳回白云房管所的诉讼请求。
原审另查：根据2014年9月22日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示：谢叔兰是位于从化市江埔街御景路3号15幢1108房、从化市江埔街御景路3号15幢1107房、从化市江埔街从城大道268号398号车位的登记产权人。谢叔兰向原审法院提交中国南方航空的9月12日机票一张、地产交易收据一份，拟证明其妹妹回广州处理谢叔兰名下登记房产的事实，据谢叔兰称，其妹妹已将涉案房屋出卖，以谢叔兰名义与案外人签订了房屋买卖合同，购房款暂由谢叔兰收取，待收齐后再行支付给其妹妹。白云房管所对谢叔兰抗辩意见及举证均不确认，认为谢叔兰并不能证明其名下房屋属于案外人所有。谢叔兰另向原审法院提交了执行裁定书一份，拟证明其前夫未有支付小孩抚养费，其家庭困难的事实。
原审审理中，白云房管所表示不追加涉案房屋的实际使用人，不要求涉案房屋的实际使用人在本案中承责。
以上事实：有主体资料、委托书、租赁合同、权属证明、房产查询证明、腾退房屋通知、机票、执行裁定书、地产交易受理收据及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，白云房管所、谢叔兰签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，谢叔兰或同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，白云房管所有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，谢叔兰或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给白云房管所，逾期不交回的，视为谢叔兰违约。根据本案查明事实，谢叔兰拥有自有产权房屋，已构成违约，白云房管所要求解除与谢叔兰之间的租赁合同并要求谢叔兰及其同住家属将涉案房屋腾空并交还白云房管所的诉讼请求合理合法，予以支持。谢叔兰应向白云房管所支付自2014年11月1日至交回房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费可参照租赁合同约定的租金即162.5元／月计算。关于谢叔兰抗辩其名下房屋并非其本人所有，并无提交充分证据证实，不予采信。因谢叔兰的同住家属非租赁合同的相对人，白云房管所诉请要求谢叔兰同住家属支付上述占用费无事实与法律依据，予以驳回。白云房管所表示不在本案中追加实际使用人承责属处分已方权利，予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2014年12月6日作出如下判决：一、白云房管所与谢叔兰于2014年3月6日就广州市某某路阳光某街61号705房签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起九十日内，谢叔兰及其同住家属将位于广州市某某路阳光某街61号705房腾空并交还白云房管所；三、谢叔兰向白云房管所支付自2014年11月1日至返还上述房屋之日止的房屋占用费（至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日起的房屋使用费由谢叔兰逐月向白云房管所支付，均按照162.5元／月计算）；四、驳回白云房管所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由谢叔兰负担。
判后，上诉人谢叔兰不服原审判决，向本院提起上诉称：白云房管所查出的登记在谢叔兰名下的从化市江埔街御景路3号15幢1108房、从化市江埔街御景路3号15幢1107房、从化市江埔街从城大道268号398号车位的实际产权人是谢红燕（系谢叔兰的妹妹），现谢红燕已出售上述房产。谢叔兰及其两个小孩一直居住在涉案房屋，小孩也在涉案房屋附近读书。若白云房管所与谢叔兰解除租赁合同，谢叔兰将无其他居所可住，小孩也无法正常上学，故上诉请求：1、判令驳回白云房管所的全部诉讼请求；2、本案案件诉讼费由白云房管所承担。
被上诉人白云房管所答辩称：双方签订的租赁合同有规定，若承租人获得自有房屋，则要腾退租赁房屋。我方在原审时已提交证据证明谢叔兰名下有两套房产和一个车位，虽然谢叔兰称上述房产和车位的实际所有人是其妹妹谢红燕，但无证据证明，故请求驳回谢叔兰的上诉请求，维持原审判决。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，谢叔兰向本院提交以下材料：1、2014年9月12日的机票，拟证明谢红燕回来处理从化两套房屋；2、房屋交易权属证明，拟证明从化的两套房屋已经出售给案外人邓永新和卢少梅。经质证，白云房管所对材料1的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对材料2的真实性、合法性和关联性无异议，但材料显示的登记时间是2014年12月2日，说明该房屋交易是在双方产生纠纷之后进行的，是有意规避双方租赁合同约定的行为。
本院认为：原审法院认定白云房管所、谢叔兰签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效正确，本院予以确认。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，谢叔兰应确认其本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，白云房管所有权解除租赁合同并收回涉案房屋；签订本合同后，谢叔兰或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给白云房管所，逾期不交回的，视为谢叔兰违约。原审法院已查明谢叔兰是从化市江埔街御景路3号15幢1108房、从化市江埔街御景路3号15幢1107房、从化市江埔街从城大道268号398号车位的登记产权人，谢叔兰主张上述房屋和车位的实际产权人是其妹妹谢红燕，但无确切证据予以证明，本院不予采信。谢叔兰拥有自有产权房屋，已构成违约，原审判决白云房管所与谢叔兰签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》予以解除，谢叔兰腾空涉案房屋并交还给白云房管所以及支付返还涉案房屋之日前房屋占用费，符合双方的合同约定，处理并无不当。即使谢淑兰在本案诉讼期间将其名下的房屋转移登记至案外人名下，亦不能改变其已属合同约定的“谢叔兰应确认其本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假”的情形，白云房管局依照合同约定享有的合同解除权不因谢叔兰此后的转移登记行为而消灭。谢叔兰据此提出的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人谢叔兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十日
书记员 杨银桃