西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第03585号
原告王守军，男，汉族，1974年1月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人郝全江，男，汉�，1943年2月1日出生，住西安市新城区。
被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公楼*座**层。
法定代表人王智刚，该公司董事长
委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。
委托代理人张小建，陕西吉尔律师事务所律师。
原告王守军诉被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称“高新地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王守军的委托代理人郝全江、被告高新地产公司的委托代理人田磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王守军诉称，2006年11月18日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的枫景观天下第X幢X单元X号商品房。合同约定，被告在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。同时，合同对基础设施、公共配套建筑正常运行、装饰、设备标准及产权登记等作出承诺。但原告在收房时发现，房屋内安装的非可视对讲系统与合同附件三约定不符，家庭智能安防系统不具备应有的防盗使用性能，与被告的承诺严重不符。经查，被告是2010年4月初才将权属登记申报材料递交房屋产权登记机关受理，违反了合同第15条约定。被告上述行为给原告生活造成影响，双方就此事多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令被告双倍赔偿可视对讲系统价款1000元，支付逾期办证违约金7514.56元，并为原告补装全部家庭智能系统并达到使用性能。
被告高新地产公司辩称，一、原告诉称房内安装的是非可视对讲系统，与商品房买卖合同附件三的标准不符，故第一项诉请被告（双倍）赔偿可视对讲机价款1000元。被告认为原告该第一项诉请与事实严重不符，且该项诉请原告自己认为的合同违约赔偿之债也早已超过了法律规定的两年诉讼时效，应当依法予以驳回。事实上，被告已为原告安装了可视对讲系统。另外，即便原告认为被告安装的对讲系统不符合合同约定，那么原告于2008年11月28日收房时就应当知道该项权利受到侵害，所以该项权利违约赔偿之债的诉讼时效就应当自2008年11月28日起算，距今已长达近七年之久，早已超过了法律规定的两年的诉讼时效。二、原告第二项诉请被告为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能。被告认为原告该第二项诉请缺乏法律及合同依据，也与事实严重不符，也应当依法予以驳回。事实上，被告已按照合同约定为原告安装了安防系统并交付使用，包括可视对讲系统、单元门禁系统以及监控�统等等。三、原告第三项诉请被告支付逾期办证违约金。被告认为原告该第三项诉请没有事实依据，被告备案登记并没有逾期，且原告该项违约金请求也早已超过了法律规定的两年诉讼时效，应当依法予以驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。事实上，原告收房时间为2008年11月28日，自此往后推算360日，按照合同约定被告完成备案登记的时间应当为2009年11月23日前，被告取得该项目房屋初始登记的时间为2009年8月20日，很显然，被告并未出现逾期办理初始登记备案的违约行为。然而，正是由于原告逾期缴纳房屋契税才导致办证逾期。从此可见，原告未能在规定的期限内取得房屋产权证书并非被告原因，完全是由于原告个人未能及时缴纳契税�致办证资料不全所导致的。而根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条及第十一条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款；纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更登记手续。由此可见，契税缴纳义务是原告的法定义务，原告应当按照法律规定自觉缴纳，因原告逾期缴纳契税导致办证逾期的，这与被告无关，被告不应当承担逾期违约金。另外，原告收房时间为2008年11月28日，自此往后推算360日，按照合同约定被告完成备案登记的时间应当为2009年11月23日前，即便是原告认为被告办证逾期，那么原告自2009年11月24日起就应当知道其权利受到侵害，其诉请的逾期办证违约金诉讼时效也应当自2009年11月24日起计算，距今已长达近六年之久，早已超过了法律规定的两年的诉讼时效。四、本案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金标准也过高，原告因为办证逾期并没有遭受任何经济损失，请求人民法院依法予以调整。综上，恳请贵院慎重考虑被告上述答辩意见，依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2006年11月18日，原告王守军与被告高新地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为X,由原告购买被告开发的位于西安市高新区高新四路枫景观天下第X幢X单元X层20303号商品房（以下简称：涉案房屋）一套，建筑面积98.66平方米，每平方米单价3809.85元，合同总价款为375880元。合同第六条约定，2006年11月18日支付总房款的46%，计人民币175880元。2006年12月18日支付剩余房款，计人民币200000元。合同第八条约定，出卖人应当于2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三约定，户内智能：IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统。合同签订后，原告按照约定交纳购房款，被告亦按照合同约定的时间向原告交付涉案房屋。2009年8月20日，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记房屋产权证。同日，被告向原告发出交纳办证资料的通知。2010年2月3日，原告王守军取得高新区高新四路枫景观天下第X幢X单元X层X号商品房房屋产权证。
另查，被告制作的涉案房屋所在楼盘的宣传广告中载明楼盘24小时红外监控。智能化系统简介中载明：户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。
再查，2013年，小区部分业主将被告诉至本院，请求被告双倍赔偿可视对讲系统价款，支付逾期办证违约金并为原告补装全部家庭智能系统并达到使用性能。在此次诉讼�，被告提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》，以证明其公司已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外，其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯。业主对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价申请评估。后经西安建华资产评估有限责任公司评估该二者之间的差价为548元。本院还查明，2009年7月17日，被告组织其工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2013年9月27日，本院作出（2013）雁民初字第00089号民事判决书，判令被告向原告双倍支付可视对讲�差价1096元，驳回原告其他诉请。后原告不服该判决提出上诉，在二审期间撤回上诉，该一审判决已经生效。
本案在审理过程中，原告承认被告在2013年部分业主诉讼后已为其安装黑白可视对讲系统，至今仍在正常使用。但其认为根据合同要求应安装彩色可视对讲系统，故原告现要求参照之前判决中评估的彩色可视对讲系统价格，由被告双倍赔偿黑白可视对讲系统与彩色可视对讲系统之间的差价1000元。并且，被告仅在房屋的入户门和客厅装有红外探测器，其余房间均未安装报警探测器，该家庭智能系统不符合国家相关标准。原告另提交2011年、2012年业主向被告提交的部分函件，以证明原告曾向被告主张过权利。
上述事实，有《商品房买卖合同》、广告宣传单、房屋权属登记卡、评估报告、函件、民事判决书、《房屋所有权证》、通知、契税票据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施作出了明确的说明和允诺，应当视为合�约定。原告提交的广告宣传资料载明，户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。由此可见，被告仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前本院生效的判决书已经查明，被告已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。而庭审中原告亦承认被告已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。因此，被告已向原告提供了合同约定的家庭智能系统，全面履行了自己的义务。同时，原告从实际接收房屋已近七年才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，故原告要求被告补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据且已经超诉讼时效，故本院不予支持。关于原告要求双倍赔偿可视对讲机价款1000元的主张，原告在收房时未对此提出主张，且在之后被告为其安装黑白可视对讲机时，原告亦未提出异议仍同意安装并使用至今。可见，原、被告双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现原告在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求被告赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的请求，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方认可交房时间为2008年11月28日，故被告应在2009年11月23日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如原告得知被告在2009年11月23日前未提供出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向被告主张逾期办证违约金。现原告主张逾期办证违约金已明显超过诉讼时效，故本院依法不予支持。关于原告提交向被告发出的函件用以证明其未超过诉讼时效，因提交的函件时间均为2011年、2012年，至原告本次诉讼时也已超过法律规定的两年诉讼时效。故本院对此证据依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告王守军的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告王守军自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安�中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
代理审判员 杨 冉
人民陪审员 马成功
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 张超阳
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