北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8159号
上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。
委托诉讼代理人：李春燕，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：鲁福华，男，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：漆小晖，北京华标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王光裕，男，北京华标律师事务所实习律师。
上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人鲁福华居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初28768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麦田公司之委托诉讼代理人李春燕，被上诉人鲁福华之委托诉讼代理人漆小晖、王光裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦田公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回鲁福华的诉讼请求。2．本案一、二审全部诉讼费由鲁福华承担。事实和理由：1．鲁福华一直没有提供给麦田公司社保卡等相关材料，故麦田公司无法单方替鲁福华查询其是否具备购房资格。2．一审法院关于麦田公司在提供中介服务过程中没有尽到审慎的注意义务，未能切实地为客户把好关就促成签约认定不当，请求二审法院予以纠正。在鲁福华的购房资格没有通过之后，麦田公司试图跟案外人（出卖人）协商是否同意延长。鲁福华的社保断缴之后，其应该在2017年的七、八月份就具备购房资格了，当时出卖人表示同意周期延长，但是在此过程中，鲁福华提出变更贷款方式为公积金贷款，要求提前交房等，最终导致买卖双方未能达成一致意见，买卖合同未能履行。且在购房资格协议中明确规定，如果没有满足购房资格情况下，可以在规定时间内指定新产权人。鲁福华对此条款是明知的，是自愿签署的协议。麦田公司作为居间方给买卖双方提供的是一个订立合同的媒介服务，并非鲁福华的代理人。一审法院将责任转嫁给麦田公司来承担，有失公平。
鲁福华辩称，不同意麦田公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：麦田公司作为职业的房屋中介经纪机构，应该熟悉相应的购房资质方面的规定，而鲁福华并不清楚相应情况。麦田公司没有尽到审慎义务，在合同签订前没有核实鲁福华的购房资格，是导致买卖合同最终无法履行的一个主要原因，且鲁福华为此承担了违约责任。另外，房屋买卖合同是麦田公司作为居间方提供的格式文本，且当时是仓促成约。麦田公司作为居间方，存在一定过错。
鲁福华向一审法院起诉请求：判令麦田公司承担鲁福华50万元损失。
一审法院认定事实：2017年4月30日，鲁福华（买受人）与麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》。约定买卖合同成立时，居间服务完成。买受人向居间方支付居间服务费13．2万元。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。
2017年4月30日，鲁福华与龚某某在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》、《购房资格协议》，双方约定：由鲁福华购买龚某某名下的位于北京市朝阳区某某路2号院1号楼14层3单元1402号房屋（以下简称1402号房屋）。定金50万元分两笔支付，分别由鲁福华于2017年4月30日通过自行交接的方式支付给龚某某20万元，于2017年5月15日前通过自行交接的方式支付给龚某某30万元；《购房资格协议》约定鲁福华确认其签约时不具备购房资格，通过出售其及家庭名下一套房屋后即具备购房资格，龚某某知晓鲁福华暂不具备购房资格，同意鲁福华于2017年5月30日前具备购房资格，若鲁福华未能于上述约定时间内具备购房资格，则龚某某同意将房屋所有权转移登记至鲁福华指定人员名下，鲁福华应于2017年6月6日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。合同签订后，鲁福华向龚某某支付了定金50万元。此后，因鲁福华不具备购房资格，涉案房屋买卖合同没有继续履行。就鲁福华不具备购房资格的具体情形，鲁福华认可为其所在的单位断缴一个月社保所致。2017年8月14日，鲁福华将被告龚某某、第三人麦田公司诉至一审法院，要求1．判决解除鲁福华与龚某某的房屋买卖合同关系；2．龚某某退还定金50万元。2017年10月27日，一审法院作出（2017）京0105民初60012号民事判决书，认为因鲁福华的原因导致房屋买卖合同无法继续履行，判决1．鲁福华与龚某某之间的房屋买卖合同关系于判决生效之日解除；2．驳回鲁福华的其他诉讼请求。该判决现已生效。
一审庭审中，鲁福华称其不是北京户籍，名下只能有一套房屋，因为鲁福华是换房，必须把房屋出售了才能购买下一套。在签约时，麦田公司没有在签订合同前对其购房资格核验，签约也非常仓促。麦田公司对鲁福华换房事实予以认可，但称在买卖合同签订时，鲁福华知道其没有购房资质，所以鲁福华和龚某某签署了购房资格协议，说明了该情况。麦田公司另称鲁福华社保存在断缴，也没有提交资料给其审查。麦田公司提交其职员与鲁福华微信记录及鲁福华购房资质未通过记录（显示未连续5年缴纳社保）予以佐证。鲁福华对真实性均认可，但认为麦田公司作为职业的房屋中介机构，购房资格核验应该通过正式程序履行，微信记录只是双方沟通的过程。
一审法院认为，鲁福华与麦田公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本案中，鲁福华作为具有正常民事行为能力的公民，明知自己不具有购房资格仍进行签约，后因未连续5年缴纳社保而违约，对造成损失应承担主要责任。
同时，鲁福华不具有北京户籍，按北京市有关限购政策规定其在本市购房须具备在本市连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税这一最基本的前提条件。麦田公司作为专业房地产经纪机构，在提供中介服务过程中未尽审慎注意义务，未能切实为客户把关，在鲁福华未提交任何社会保险或个人所得税缴纳记录的情形下，即促成买卖双方签订房屋买卖合同，已签订的房屋买卖合同因鲁福华不具有购房资格势必无法履行。据此，法院认定麦田公司在提供中介服务过程中未尽职履责，存在瑕疵和不足，对造成本案纠纷承担次要责任。根据上述认定，并综合本案审理情况，对于鲁福华的50万元损失，法院酌定由麦田公司承担10万元，鲁福华自负40万元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条之规定，判决：1．麦田公司于判决生效之日起7日内赔偿鲁福华损失10万元；2．驳回鲁福华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，麦田公司围绕上诉请求提交了一份微信记录打印件共11页，用以证明鲁福华不配合麦田公司办理核验。鲁福华质证认为，该份证据并非一审之后形成的，内容无法证明麦田公司的证明目的，关联性不予认可。本院经审查认为，该份证据难以达到麦田公司的证明目的，本院对该份证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审审查的重点是麦田公司在提供中介服务过程中是否尽到审慎注意义务，是否应当承担赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。2011年4月11日施行的《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。第二十二条第二款规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。2011年2月16日《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条、第四条明确，居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：（二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。2012年6月29日《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》明确，严格执行本市住房限购政策。房地产开发企业或房地产经纪机构与购房人签订住房买卖合同或经纪服务合同前，应当告知购房人本市住房限购相关政策，并按《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）文件要求留存购房家庭的资格证明材料的复印件并核查原件。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合购房资格的家庭出售住房或提供房地产经纪服务。
根据上述一系列规定，麦田公司在签订合同之前，应当书面告知由鲁福华协助的事宜、提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险；同时还应告知鲁福华本市住房限购相关政策，留存并核查鲁福华的购房资格证明相关材料。根据本案查明的事实情况，麦田公司作为房地产经纪机构，并未严格按照上述规定履行相应职责，且在购房资格证明材料核查前就促成双方签订房屋买卖合同，为该买卖合同的无法实现埋下隐患。一审法院认定麦田公司在提供中介服务过程中并未尽职履责，对鲁福华造成的损失承担次要责任正确，应予确认。考虑双方当事人过错情况，并参考双方在合同中对居间服务费的约定，一审法院酌定麦田公司承担10万元赔偿数额亦无不当，应予维持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘双玉
审 判 员 曹 炜
审 判 员 杨 夏
二〇一八年九月十一日
法官助理 方 玉
法官助理 于洪群
书 记 员 王博文
书 记 员 王 彬