广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗黄法民三初字第119号
原告：谢素芳，住所地：。
委托代理人：吴雯苑、郑晓旭，均系广东律成定邦律师事务所律师。
被告：冯远翔，住所地：。
被告：顾永敏，住所地：。
原告谢素芳诉被告冯远翔、顾永敏房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员李祖艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴雯苑到庭参加诉讼，被告冯远翔、顾永敏经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告冯远翔于2012年12月20日签订租赁合同（编号：Z0171335），约定将原告自有的广州市黄埔区骏雅北街3号602房租赁给被告冯远翔使用，租金为3800元每月，租期为2012年12月20日至2013年12月19日，租赁期间由第一被告缴纳物业管理费等费用。另，该合同约定，被告冯远翔在2013年1月10日前向原告交保证金7600元、前三个月物业管理费4573.8元。被告冯远翔当时声称602房系租赁用于自用。租赁期间，被告一直未按照合同约定缴齐租金，且不愿意腾出房间，直至2014年2月11日才将该房屋交回原告。上述合同签订的同一日，以被告冯远翔为法定代表人的广州琮翔贸易有限公司亦与原告签订合同（编号：Z0172166），租赁了原告名下位于广州市黄埔区骏雅北街3号603房的商铺。上述两个合同履行期间，被告冯远翔及广州琮翔贸易有限公司缴纳租金情况如下：2012年12月20日现金缴纳7700元，2013年1月10日、2月26日、4月19日、6月5日转账16246元、16300元、9400元、12000元，共计61646元。上述款项系统一缴纳602、603房的租金，原告认为应当平均分配在上述两套房屋的租金内，即每套房缴纳的租金分别为30823元。本案中，扣除被告冯远翔应缴纳的保证金7600元和三个月的管理费4573.8元，剩余18649.2元为实缴租金总额。而被告冯远翔在合同约定的租期届满后仍占用1个月22天，应交租金为3800元／月×13月＋3800元／月÷30日／月×22日=52186.7元，故未缴租金为52186.7-18649.2=33537.5元。被告冯远翔超期占用房屋的违约金为3800元／月÷30日／月×53日×20%=1342.7元。被告冯远翔租房期间实际欠缴2013年7月至12月的物业服务费、自用电费、公摊照明费、空调费、垃圾处理费等共计12762.1元。另被告顾永敏系被告冯远翔的妻子，曾签下欠条承诺偿还602房租金，应与被告冯远翔一起对上述债务承担连带责任。请求判令：1、被告冯远翔向原告支付租金差额33537.5元、占用期间违约金1342.7元、代垫物业服务费、自用电费、公摊照明费、空调费、垃圾处理费共计12762.1元；2、被告顾永敏对上述诉讼请求承担连带清偿责任；3、两被告共同承担本案的上述费用。
两被告未答辩，也未提交证据。
经审理查明：2012年3月30日，原告谢素芳与广州市俊鸿房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市黄埔区骏雅北街3号602房的新建房产，该房产已经交付使用，但开发商广州市俊鸿房地产开发有限公司尚未为原告办理房地产权证。2012年12月19日，原告与被告冯远翔签订编号为z0171335的《租赁合同》，将上述房屋租赁给被告使用，租期为2012年12月20日至2013年12月19日，共计12个月。月租金3800元，按月结算，被告冯远翔在每月20日前缴纳下个月租金，以划账方式支付给原告。被告冯远翔应当在2013年1月10日前向原告缴纳房屋租金押金（保证金）7600元、三个月的管理费4573.8元；在租赁期满日被告冯远翔缴清租赁该物业的一切费用后，原告将押金（保证金）无息退回，该押金不得于租赁期满前抵付租金。租赁期间，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告冯远翔负担。租赁期内，被告冯远翔逾期交付租金的，每逾期一日，原告按月租金金额的2%收取违约金，逾期超过七天，视为被告冯远翔擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金（原告同意继续租赁的除外）。原告逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额2%向被告冯远翔支付违约金，逾期超过七天视为原告擅自解除合同，原告除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金。被告冯远翔逾期缴纳租赁期间应由其负担的各项费用的，应按欠缴总额每日1%向原告支付滞纳金，逾期超过七天的，原告有权解除合同。租赁期满，双方未续订承租合同或已解除合同后，被告冯远翔逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，原告还有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同还约定了其他内容。
在合同签订的当日，原告还与被告冯远翔作为法定代表人的广州琮翔贸易有限公司签订租金合同，将其所有的广州市黄埔区骏雅北街3号603房租赁给该公司使用。
原告依约将上述602房交付被告冯远翔使用。被告不定期地支付上述两套房屋的租金，但每一笔款项并未指出系支付哪一套房子租金。被告冯远翔缴纳租金情况如下：2012年12月20日现金缴纳7700元，2013年1月10日、2月26日、4月19日、6月5日转账16246元、16300元、9400元、12000元，共计61646元。原告请求按照将被告冯远翔支付的上述款项平均分配至两套房子的租金的意见合理，即被告冯远翔每套房子支付的租金总额均为30823元。本案争议房产的租金中，另包含了保证金7600元、前三个月物业管理费4573.8元。被告冯远翔在合同租赁期间届满后还继续使用该房屋至2014年2月11日，原告要求超期使用期间的租金按照原合同约定租金标准按日计算。被告冯远翔共计实际使用该房屋13个月22日，应交租金为3800元／月×13月＋3800元／月÷30日／月×22日=52186.7元，扣除上述费用后的实缴租金额为30823元-7600元-4573.8元=18649.2元，故未缴租金为52186.7-18649.2=33537.5元。
被告冯远翔在使用租赁房屋期间，尚欠缴2013年7-12月物业服务费2738.3元、公共区域照明公摊电费2902.8元、中央空调费4217.8元、居民生活垃圾处理费39元、代收自用电费（截至2013年9月）2864.2元，共计12762.1元。
另，2013年10月1日，被告顾永敏出具欠款单一份，载明：“至2013年10月19日至欠写字楼602-603租金24600元整！约定于2013年10月31日前结清。顾永敏（签名），身份证：××。”
本院认为：原告与被告自愿签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，双方当事人应当本着诚实信用原则履行合同，但因被告冯远翔不履行及时、足额缴纳租金的义务，至原告起诉之日尚拖欠租金33537.5元以及物业管理等费用12762.1元，系违约，应当依照合同的约定缴纳拖欠的租金和各项费用，并承担违约责任。租赁合同期限届满后，被告冯远翔超期使用涉案房屋并拒缴租金，应当依照合同的约定承担违约责任，原告请求被告冯远翔超期使用租赁房屋的按照合同约定的月租金额计算，合理合法，本院予以支持。原告主张被告支付超期占用租赁物的即合同约定的逾期交换房屋的违约金，合同约定被告逾期不交出承租房屋的，原告有权按月租金额收取20%的违约金，即违约金应为3800元／月×20%=760元，原告主张的违约金计算方式与合同约定不符，超出部分本院不予支持。另原告主张被告顾永敏对被告冯远翔的上述债务承担连带责任的理由为双方系夫妻关系，且被告顾永敏签下欠条承诺偿还涉案房屋的租金，经查，原告未提交任何证据证明两名被告系夫妻关系，且被告顾永敏所签欠条并未写明承租房屋的具体地址，无法从该欠条的内容确定其所载的“写字楼602-603”系涉案房屋，故原告请求被告顾永敏承担连带责任的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告冯远翔在本判决生效之日起五日内，向原告谢素芳支付欠缴的租金33537.5元、超期占用租赁物的违约金760元、物业服务费2738.3元、公共区域照明公摊电费2902.8元、中央空调费4217.8元、居民生活垃圾处理费39元、代收自用电费2864.2元。
二、驳回原告谢素芳的其他诉讼请求。
如果被告冯远翔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费496元，由被告冯远翔负担。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李祖艳
二〇一四年六月十八日
书记员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。