昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初6566号原告：曾超，男，1978年3月27日出生，云南省昆明市人。委托代理人：张蕾，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人:王博，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区XXXXXXXXXXXXXX，统一社会信用代码XXXXXXXXX270A。委托代理人：杨国军（系昆明昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司工作人员），男，1988年4月20日出生，云南省昆明市人。特别授权代理。委托代理人：刘媛（系昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司工作人员），女，1992年10月5日出生，云南省宣威市人。特别授权代理。原告曾超诉被告昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司（以下简称：“香缇玫瑰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告曾超的委托代理人张蕾、王博，被告香缇玫瑰公司委托代理人杨国军、刘媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾超起诉称：2014年9月27日，原告曾超认购被告香缇玫瑰公司开发建设的项目，并与被告香缇玫瑰公司签订了《认购意向书》，根据该意向书的约定被告香缇玫瑰公司应与被告曾超签订《商品房购销合同》，若被告香缇玫瑰公司逾期签订则应承担违约责任。原告曾超支付认购款后，被告香缇玫瑰公司却未如约履行，并于2015年10月5日提出因其单方导致不能签订购销合同，承诺于2015年12月29日前一次性退还原告曾超已支付的认购金并承担相关诉讼费用。约定退款期限届满后，被告香缇玫瑰公司未履行约定义务，故原告曾超诉至本院，请求判令：1、被告香缇玫瑰公司返还原告曾超购房款332753元，并承担违约金442122元；2、被告香缇玫瑰公司承担本案律师费8000元及诉讼费。被告香缇玫瑰公司答辩称：被告香缇玫瑰公司同意退还原告曾超购房款332753元。原、被告双方未能签订《商品房购销合同》的原因在于被告香缇玫瑰公司，被告香缇玫瑰公司虽有违约行为，原告曾超主张的违约金没有事实和法律依据，本案违约金时应以原告曾超已支付的认购款计算。原、被告双方签订的协议中虽对律师费有约定，请求人民法院降低律师费。原告曾超为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、认购意向书一份、中国银行刷卡凭证三张、香缇玫瑰公司出具的《收款收据》两张。欲证明，原、被告双方签订了认购意向书，对相应的权利义务进行了约定，原告曾超向被告香缇玫瑰公司支付了购房款332753元。经质证，被告香缇玫瑰公司对该组证据材料无异议。二、取消认购意向书退款协议一份、香缇玫瑰公司出具的《转账支票》一张、律师代理费发票一张。欲证明，因被告香缇玫瑰公司单方原因无法与原告曾超签订《商品房购销合同》，双方于2015年10月5日签订《取消认购意向书退款协议》，约定被告香缇玫瑰公司于2015年12月29日前一次性退还原告曾超认购意向书332753元，逾期被告香缇玫瑰公司还应承担律师费等诉讼费用。2016年3月30日，被告香缇玫瑰公司向原告曾超出具空头支票一份，未履行退款义务。原告曾超支出律师费8000元。经质证，被告香缇玫瑰公司对该组证据材料无异议，但认为律师费金额过高。被告香缇玫瑰公司未向本院提交证据材料。原告曾超提交的全部证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，且被告香缇玫瑰公司对上述证据材料均无异议，应当作为认定案件事实的根据，本院予以确认。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2014年9月27日，原告曾超（乙方）与被告香缇玫瑰公司（甲方）签订《认购意向书》，约定：“乙方认购四方开发的‘奥宸中心’项目第住宅-XXX地块X栋X单元第XX层XXXX号房屋，认购总价为1093690元；乙方应于甲方通知的期限内签订正式的《商品房购销合同》，如因甲方原因未能于述约定时间内同乙方签订《商品房购销合同》的，则视为甲方履行不能，甲方承诺于逾期30个工作日内退还乙方已缴纳的全部购房款，并以此为基数同时向乙方支付银行同期存款利率；本协议内容经双方协商确定，未经双方书面一致认可，任一方擅自因除合同第二款约定以外内容变更或解除本协议的，均需向守约方承担合同总价10%的赔偿金”。当日，原告曾超向被告香缇玫瑰公司交付了定金20000元、首期款312753元。2015年10月5日，原告曾超（乙方）与被告香缇玫瑰公司（甲方）签订《取消认购意向书退款协议》，约定：“因甲方单方面原因导致双方无法签订《商品房购销合同》，甲方于2015年12月29日前一次性退还乙方认购意向金332753元；甲方在退还乙方认购意向书当日，乙方放弃意向认购的‘奥宸中心’项目第住宅-XXXXX地块X栋X单元第XX层XXXXX号房屋，终止双方认购意向协议关系；甲方逾期未履行退款义务还应向乙方支付由此产生的律师费、保全费等相关起诉费用”。另查明，原告曾超因实现本案债权支出律师费8000元。本院认为，原告曾超与被告香缇玫瑰公司签订的《认购意向书》、《取消认购意向书退款协议》系合同当事人双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，故合法有效，对合同当事人双方具有法律约束力。在本案中，被告香缇玫瑰公司应按约定于2015年12月29日前一次性退还认购金332753元至曾超指定账户，但被告香缇玫瑰公司未约定上述约定义务，且被告香缇玫瑰公司在本案审理中同意退还原告曾超上述房屋认购金，故对于原告曾超要求被告香缇玫瑰公司返还购房款332753元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告曾超主张的违约金部分，根据《中华人共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，在本案中，原、被告双方约定了承担违约责任的情形，并约定违约金以同总价10%的计算，被告香缇玫瑰公司在本案中审理中认可其存在违约行为，故被告香缇玫瑰公司应向原告曾超支付违约金。但被告香缇玫瑰公司根据前述法律规定抗辩违约金约定过高，请求人民法院予以调整违约金符合前述法律规定。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在本案中，被告香缇玫瑰公司承诺于2015年12月29日退还原告曾超房屋认购款未履行，故本院酌情确定本案违约金以原告曾超已缴纳全部款项的10%计算，即违约金为33275元。关于原告曾超主张的律师费部分，原、被告双方签订的《取消认购意向书退款协议》中约定被告香缇玫瑰公司逾期退还原告曾超认购款的应承担由此产生的律师费等起诉费用，在本案中，原告曾超因实现本案债权支出了律师费8000元，且被告香缇玫瑰公司向原告曾超承诺的退款时间届满后从未履行过退款义务，被告香缇玫瑰公司在本案中虽抗辩应将律师费金额调整，但被告香缇玫瑰公司确存在违约行为，本院对于被告香缇玫瑰公司的该抗辩理由不予采信，故本院对于原告曾超主张的律师费8000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内退还原告曾超房屋认购款332753元，并支付违约金33275元；二、被告昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告曾超为实现本案债权支出的律师费8000元；三、驳回原告曾超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4026元（此款原告曾超已预交，此款为已减半金额），由被告昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司承担（执行前款时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。代理审判员  罗玮二〇一六年十一月三日书 记 员  何铮