浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第799号
上诉人（原审原告、反诉被告）张杏娟。
委托代理人杨彬明。
上诉人（原审被告、反诉原告）杭州万银置业有限公司。
法定代表人叶如平。
委托代理人马宏利、王永皓。
上诉人张杏娟、杭州万银置业有限公司（以下简称万银公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第148号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月31日，张杏娟（买受人）与万银公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为万银大厦9层908室，为预售商品房，用途为办公及商业经营用房，面积为147.25平方米，其中套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.75平方米，单价为每平方米12000元，总计1767000元。张杏娟应在合同签订之日起支付首付款，余款在合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续。若张杏娟未按时办理银行按揭手续或未按时提供按揭贷款所需完备资料的，视为逾期付款，按第七条第1款规定办理。万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张杏娟使用；万银公司如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，万银公司按日向张杏娟支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案；如因万银公司的责任，张杏娟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如张杏娟退房，万银公司在张杏娟提出退房要求之日起15日内将张杏娟已付房价款退还给张杏娟，并按已付房价款的1%赔偿张杏娟损失，如张杏娟不退房，万银公司按已付房价款的0.5%向张杏娟支付违约金；等等。
张杏娟按约支付了合同约定的首付款。2009年6月16日，张杏娟（借款人）、万银公司（担保人）与工商银行城东支行（贷款人）签订了个人购房借款和担保合同，同日该行发放了房屋贷款880000元。2010年11月28日，张杏娟办理了案涉房屋的相关交付流程并签收钥匙等物品。2010年12月20日，杭州市建设委员会给予万银国际大厦工程验收备案，取得竣工验收备案表。2011年6月22日，万银公司向张杏娟出具承诺书，承诺于2011年年底前办理万银大厦权属登记，报产权登记机关备案，以便业主能够顺利进行三证的办理。2011年11月15日，杭州市住房保障和房产管理局受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请。
涉案房屋（万银大厦908室）实测面积为148.17平方米，面积差0.92平方米，实际房价为1778040元，需补交房款为11040元，物业维修基金9631元。2012年3月20日张杏娟向万银公司交纳了涉案房屋的面积补差款及物业维修基金。后因万银公司以张杏娟未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，逾期付款，要求张杏娟承担违约责任；张杏娟拒绝承担责任；万银公司据此拒绝向张杏娟开具商品房销售统一发票及提供商品房交接书，致使张杏娟无法办理权属登记手续。张杏娟向杭州市地方税务局江干税务分局投诉，该局于2012年10月26日向万银公司下发了责令限期改正通知书，限万银公司于2012年11月10日前将开具的发票交给张杏娟，之后万银公司向张杏娟开具了发票。同时，张杏娟就万银公司不予提供商品房交接书一事向杭州市住房保障和房产管理局投诉，2013年1月9日，杭州市住房保障和房产管理局向万银公司下发了责令整改通知书，责令万银公司在收到通知之日起15日内进行整改。但万银公司至今未向张杏娟提供上述房屋的商品房交接书。
为此，张杏娟于2013年1月9日诉至原审法院，请求：1.判令万银公司支付延期交房违约金18023.4元（以已付房价款1767000元为基数，按日万分之二计算，自2010年10月30日起至2010年12月20日止）；2.判令万银公司立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助办理权属证书登记手续；支付延期办证违约金及损失114678.30元（以已付购房款1767000元为基数，按日万分之一计算，暂计算自2011年4月21日起至2013年1月28日止，实际计算至万银公司履行完办证义务之日止）。万银公司于2013年2月20日提起反诉，请求：判令张杏娟支付逾期付款违约金54648元（以拖欠按揭款880000元为基数，按日万分之三计算，自2008年11月21日起至2009年6月16日止共计207天）。
原审法院认为：张杏娟与万银公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。案涉合同约定：万银公司应当在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张杏娟使用。对于案涉商品房交付日的确定，万银公司辩称其交付房屋是2010年11月28日，张杏娟办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋钥匙，万银公司已经完成了交付。该院认为，根据有关建筑法规，商品房竣工验收不仅包括建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位进行的竣工验收，还包括消防设施验收、规划验收、特种设备验收、防空工程验收、环境质量验收及涉及其他专业部门必须参与的强制性验收，以上验收不合格的，建设工程不能交付使用；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，主管部门在收齐备案文件后予以备案，因此，“商品房经验收合格”应以取得竣工验收备案表为准，该解释亦符合提供商品房买卖合同范本的政府主管部门的解释。杭州市建设委员会于2010年12月20日给予万银国际大厦项目竣工验收备案，也就是说，在2010年11月28日交房时万银公司并未取得竣工验收备案表，故当时万银公司交付的商品房并不符合交付条件，因此万银公司应承担违约责任，张杏娟要求万银公司依约承担逾期交房违约金，符合合同约定，予以支持。合同约定按已付房价款计算，现张杏娟主张按合同约定的房价款计算，该金额低于已付房价款，该院认为当事人有自行处分权，予以准许。但张杏娟主张逾期交房违约金的起算日期有误，该院调整为自2010年10月31日起至2010年12月20日止，为（1767000×2／10000）元／天×51天＝18023.4元。
关于张杏娟主张的要求万银公司立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助其办理权属证书登记手续，并支付延期办证违约金及损失。本案中，合同约定万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由万银公司提供的资料（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）报产权登记机关备案，但万银公司于2011年11月15日才将相关资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担逾期办证的责任。根据合同约定如张杏娟不退房则万银公司应按已付房价款的0.5%向其支付违约金。万银公司辩称张杏娟主张的逾期办证损失实际不存在，其所购房屋已大幅增值；且双方在合同中对万银公司逾期办证的法律责任已有了明确约定。该院认为，双方在合同中对关于产权登记事宜及相关违约责任均已经作出明确约定，不违反法律规定；张杏娟认为合同约定的违约金过低，低于已造成的损失（包括已付购房款、贷款、目前市场价、房屋无法出售的利息损失），以此为由请求增加（以1767000元为基数按每日万分之一计）的主张，缺乏充足证据予以证明其实际损失已超过合同约定的违约金数额，且结合实际并根据目前涉案房屋的市场情况，其购入时房价为每平米12000元，现房屋已大幅增值，其与案外人丁欣欣已于2012年1月出售的9套房屋是以每平米36800元出售，万银公司的延期办证并未给张杏娟造成巨大损失，故该院认为逾期办证违约损失应按双方合同约定计算为宜，即万银公司按1767000元的0.5%向张杏娟支付违约金。
杭州市住房保障和房产管理局已于2011年11月15日受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请，万银公司已完成报送备案手续；万银公司已向张杏娟开具了案涉商品房销售统一发票。对于万银公司至今未向张杏娟提交商品房交接书，该院认为，买受人付清所有房款包括物业维修基金，开发商应与买受人签署商品房交接书并将商品房交接书提交给买受人。本案中张杏娟已于2012年3月20日将面积补差款及物业维修金交纳给万银公司，万银公司应立即向张杏娟提交涉案房屋（万银大厦908室）商品房交接书，协助配合张杏娟办理权属登记手续。
对于万银公司的反诉请求，其认为张杏娟未按约履行义务，致使所购房屋的按揭贷款迟延，应支付万银公司违约金。该院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。案涉合同约定购房余款张杏娟应在商品房买卖合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料，办妥按揭贷款手续。即张杏娟应于2008年8月10日前与相关银行签订按揭贷款合同，提供完备资料及办妥相关手续。而房屋按揭贷款合同中，开发商均作为担保人一起签订贷款合同，此时万银公司应当知道其权利已受到侵害，故关于逾期付款违约金的诉讼时效应自2008年8月10日至2010年8月9日，万银公司未提交证据证明在此期间向张杏娟主张过权利及发生过诉讼时效中断的情形。而从查明的事实来看，万银公司是在2012年3月20日，张杏娟要求其提供商品房交接书时才向对方主张相应违约责任。且张杏娟在审理中也提出诉讼时效已超过的抗辩，故该院依法驳回万银公司的反诉请求。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、杭州万银置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张杏娟延期交房违约金18023.40元；二、杭州万银置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张杏娟延期办证违约金8835元；三、杭州万银置业有限公司于判决生效之日起十日内向张杏娟提交万银大厦9层908室房屋的商品房交接书，并协助张杏娟办理房屋权属登记手续；四、驳回张杏娟的其他诉讼请求；五、驳回杭州万银置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2954元，由张杏娟负担2483元，由杭州万银置业有限公司负担471元；反诉案件受理费583元，由杭州万银置业有限公司负担。
宣判后，张杏娟、万银公司均不服，分别向本院提出上诉。
张杏娟上诉称：一、万银公司逾期办理案涉房屋权属初始登记造成张杏娟损失巨大。1.案涉房屋未能及时出售造成的损失。正如原审判决所述，张杏娟夫妻取得万银大厦10层9套房屋产权证书后，即于2012年1月出让，价格为36800元／平方米。现因万银公司未能按期提供案涉房屋的权属证书，致使未能及时出售，现房屋价格已降至约25000-30000元／平方米。因万银公司未及时办理权属证书，导致案涉房屋不得不长期空置而不能出租，也无法及时转售获利，张杏娟的投资目的不能实现。2.房屋贷款利息损失。因无法及时出售房屋，导致张杏娟须多支付给银行贷款利息，以涉案房屋按揭贷款金额为基数，按银行同期贷款基准利率上浮10%计算，每年需支付80000元的利息。若张杏娟及早取得该房屋的权属证书并予以出售获利，不但无需承担银行贷款利息损失，反可享有银行存款利息的回报。3.房屋未能抵押贷款的融资损失。因未取得权属证书，导致案涉房屋不能办理抵押登记手续，严重影响该房屋的融资功能，进而导致张杏娟不得不采取其它高成本的融资方式。此外，依据日常生活经验及逻辑，案涉房屋价值达200余万元，逾期办证迄今已近三年，全部损失难以计算，但必然远高于合同约定的1万余元的违约金标准，为此，张杏娟根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定要求调高违约损失赔偿，合法有据。二、万银公司属恶意违约。张杏娟为出让案涉房屋获利，需尽快取得涉案房屋的权属登记资料，但万银公司却百般推却阻挠，无奈之下，张杏娟向税务和房屋主管部门投诉。万银公司在完全具备履行能力，且几乎没有履行成本的情况下，拒不履行相关合同义务，迄今逾期办证三年有余，恶意违约明显。三、原审认定“万银公司的延期办证并未给张杏娟造成巨大损失”属适用法律错误。根据损益相抵规则的规定，守约方因违约方的违约行为，既遭受损害又获得利益，则违约方的赔偿范围应为守约方全部损害与获得利益之间的差额。而本案中，案涉房屋的升值是投资所得，与万银公司的违约行为无关，两者并非同一原因，原审法院显然混淆了该规则的适用条件。四、一审判决未遵循已生效判例。本案与原审法院（2012）杭江民初字第18号民事判决案情基本一致，该案经杭州市中级人民法院和浙江省高级人民法院审理，认定违约方按日万分之一的标准赔偿违约损失。综上，请求：撤销原审判决第二项，依法改判支持张杏娟的一审第二项诉请。
针对张杏娟的上诉，万银公司答辩称：一、张杏娟所称“巨大损失”根本不存在。案涉房屋已于2010年11月28日交付给张杏娟，后一直由其占用、使用，是否办理房产证和房屋的正常使用无关。
关于机会成本和融资机会丧失等损失，更是没有事实依据。需要强调的是，所涉房屋系通过按揭贷款方式购买，在未能还清银行按揭本息之前，根本谈不上房屋的出售或者再融资。按揭贷款是最为优惠、期限最长的抵押贷款方式，任何理性的投资人都不可能先一次性还清按揭，后再办理短期商业贷款。2012年1月，张杏娟的丈夫丁欣欣提出将10层房产转售的要求，当时双方就相关违约问题尚未完全了结，但万银公司还是答应了丁欣欣的要求。对于其他的房屋，张杏娟并未提出要转售的请求。该事实可以证明万银公司并未恶意阻扰张杏娟出售房产，而是采取积极配合的态度。张杏娟选择继续保有房产是出于对市场和投资的分析和判断，并非无奈之举。商品房买卖合同中，买受人的损失只能根据购买房屋的价值和支出的房屋价款两部分进行综合考虑，目前案涉房产已经大幅升值超过200%，“巨大损失”的主张显然无事实依据。二、张杏娟指责万银公司恶意违约缺乏事实依据。张杏娟在签订案涉商品房销售合同后，怠于履行自己的合同义务，延迟近一年时间才办结贷款手续，根据合同的约定，万银公司有权利拒绝交付房子，而且张杏娟还应当承担违约责任。万银公司虽多次提出，但张杏娟均不愿就此进行协商和处理，甚至采取极端手段破坏公私财物以泄私愤。从整个过程来看，未能及时办结按揭贷款手续责任完全在张杏娟一方，只要张杏娟积极主动地配合，相关手续在1个月左右都能办理完毕。万银公司在和张杏娟多次协商无果的情况下，没有将商品房交接书交给张杏娟也是一种正当的行使合同抗辩权的行为。一审判决后，万银公司已将房屋交接书交付给了张杏娟。三、关于判例问题，案例中因房产商拒不缴纳相应规费导致无法办理房屋初始登记，法院调高违约金标准意在惩罚性制裁，本案中并不存在类似情形，两案案情完全不同。综上，请求依法驳回张杏娟的全部上诉请求。
万银公司上诉称：一、张杏娟应当承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，张杏娟应在签订合同后7个工作日内向指定的银行办妥按揭贷款手续，否则视为逾期付款，应当承担违约责任。根据一审调查认定的事实，万银公司已告知张杏娟向建设银行秋涛支行办理相关按揭贷款手续，但由于张杏娟的原因导致该手续迟迟未能办结，贷款发放也一拖再拖。万银大厦的其他购房人均顺利办出贷款，唯有张杏娟及其丈夫丁欣欣一波三折，多次更换银行才最终办出，说明责任不在银行，更不在万银公司，而在张杏娟及其丈夫丁欣欣。为减少损失，万银公司不得不一再配合更换银行，最终张杏娟于2009年6月，丁欣欣直到2010年7月才办结按揭贷款手续，万银公司为此遭受损失显而易见。万银公司要求在张杏娟承担违约责任后再配合办理相关产权证，合理合法。二、万银公司在本案中要求张杏娟承担违约责任未超过诉讼时效。从一审查明的事实来看，万银公司就迟延办理按揭贷款的违约责任承担问题一直在和张杏娟进行协商和沟通。2010年11月28日，万银公司将27套房子交付给张杏娟时，就已经提出要求支付违约金和延期付款利息，经协商，万银公司虽把房子先交付给张杏娟，但是扣留了发票和交接书。2012年1月4日，丁欣欣让张杏娟以涉案部分房屋（10层）要出售为由，要求万银公司办理交接及产权证，当时万银公司就向其明确表示应承担违约责任。2012年3月，张杏娟、丁欣欣要求万银公司结算剩余5层房产款项并办理相关手续时，万银公司再次向其提出前述主张，由于双方未能达成一致，故张杏娟仅拿走了所涉房屋的分户证。嗣后，张杏娟于2012年9月、2012年底向税务和房产主管部门投诉，于2012年9月纠集人员打砸万银公司的财务室，以上事实都充分说明万银公司和张杏娟就违约责任问题一直在进行主张和沟通。按照民法通则关于诉讼时效中断的规定，万银公司在本案中提出反诉主张并未超过诉讼时效，应予支持。综上，请求：撤销原审判决第五项，依法改判支持万银公司的一审反诉请求。
针对万银公司的上诉，张杏娟答辩称：一、万银公司主张曾指定建行秋涛支行办理按揭贷款，而张杏娟迟延办理，无事实依据。万银公司和建行秋涛支行针对相关事实所做陈述相互矛盾，且存在诸多漏洞。一审中，万银公司陈述：2008年7月31日签订合同当日，即派人到张杏娟办公室为其办理购房手续，并协商办理按揭手续，后协商确定由建行秋涛支行作为主办行；随后将张杏娟带至建行秋涛支行，并让其与该行业务员自行办理按揭手续，万银公司人员自行离开。而建行秋涛支行工作人员向一审法院所做陈述却为：出具情况说明的原因，是因为万银公司业务员声称因业绩提成考核需要，才由个人客户部出具，后因不能作对外证明使用，于是收回原件；事情的经过是2008年7月31日从万银公司处得知张杏娟购房需要办理按揭，于是主动上门服务为张杏娟进行咨询，因为开发商往往有很多的合作银行，万银公司也无指定其为张杏娟办理按揭，其也未声明系受万银公司指定，当时仅仅限于咨询；未继续开展的原因系因为张杏娟称要全款支付。上述两份陈述内容相互矛盾，万银公司难以自圆其说。二、工商银行（招商银行）的情况说明与调查笔录进一步映证万银公司存在虚构事实的行为。工商银行（招商银行）的调查笔录证实，其是从万银公司处得知张杏娟的购房信息与按揭需求，主动与张杏娟联系并办理按揭；根本不存在张杏娟个人原因无法办理按揭，然后自行寻找并联系工商银行（招商银行）的情形。工商银行（招商银行）也明确表示张杏娟夫妻的征信极好，资产丰厚，属于优质客户，不存在个人不良原因。据了解，万银大厦房屋系陆续向不同银行办出按揭贷款手续，最迟者于交房前当月才办理按揭。其中购买19层整层的客户曹文娟就是在工商银行和招商银行分别办理。三、一审认定万银公司的反诉请求超过诉讼时效正确，根本不存在万银公司主张的诉讼时效中断的情形。万银公司迟至2011年11月15日才办理初始登记，并非其主张的及时办理。综上，请求驳回万银公司的上诉请求。
二审期间，张杏娟向本院提交以下证据：1.银行利息缴纳清单一份，拟证明因万银公司未按约定在2011年4月前协助办理房产证，导致张杏娟多支付银行贷款利息。
根据张杏娟的申请，本院调取了：2.万银大厦2203号房屋转让合同及销售发票，张杏娟认为该组证据可以证明由于万银公司逾期办证，房物交易价格下降，导致张杏娟损失很大。
经质证，万银公司发表质证意见如下：证据1不属于二审新证据，在保留该意见的前提下，对证据真实性无异议，关联性、证明对象有异议，张杏娟提前还贷时间为2012年12月13日，当时也未办理房屋产权证书，这说明提前还贷与是否办证无直接关联，更不能证明因延迟办证而造成损失。对证据2真实性无异议，关联性和证明对象有异议，备案价格并不一定是房产交易真实价格，退而言之，即使房屋交易价格出现波动，以目前价格计算，张杏娟也获利颇丰，不存在损失。
本院认为，关于证据1，张杏娟采用银行按揭贷款方式购买案涉房屋，支付贷款利息属购房的必要成本负担，而归还贷款与房屋产权证书的办理也无直接联系，该证据不能实现其证明目的，故本院不予采信。关于证据2，房屋交易价格系交易标的、当事人及市场行情等综合因素作用的结果，个案交易价格与本案无直接关联性，故本院对该证据亦不予采信。
万银公司在二审举证期间未向本院提交证据材料。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院另查明，万银公司已于2014年1月15日将案涉房屋的商品房交接书交付给张杏娟，房屋的相关权属证书已经办理完毕。
本院认为，（一）关于张杏娟的上诉部分。根据案涉商品房买卖合同第十五条第2项的约定，万银公司应在商品房交付使用后120日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因万银公司原因导致张杏娟不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，万银公司应按已付房价款的0.5%向张杏娟支付违约金。现张杏娟认为该约定的违约金数额明显低于其实际损失，要求予以调整。对此本院认为，房地产投资收益受交易标的、当事人预期及市场行情等多种因素的影响，张杏娟提供的证据不足以证明因房屋产权证书的延迟办理给投资收益造成了损失。支付贷款利息系以按揭方式购房的必要成本开支，而按揭贷款何时清偿与房屋产权证书是否办理也无必然的联系。至于融资机会丧失所造成的损失，该损失超出了违约行为导致的直接损失的范畴。据此，张杏娟要求增加违约金数额的上诉主张依据不足，本院不予支持。原审法院根据合同的约定确定万银公司因逾期办证应支付的违约金数额，并无不当，本院予以确认。
（二）关于万银公司的上诉部分。根据案涉商品房买卖合同第六、第七条的约定，张杏娟应在合同签订之日起七个工作日内，即2008年8月8日前，与万银公司指定的银行办妥按揭贷款手续，否则视为逾期付款，应承担相应的违约责任。张杏娟实际办妥按揭贷款手续的时间是2009年6月16日。万银公司未在两年诉讼时效期间内向张杏娟提出主张，故对万银公司的上诉意见，本院不予采信。
鉴于万银公司已在一审判决后向张杏娟交付了商品房交接书，并协助办理了涉案房屋的权属登记手续，张杏娟对此亦予以认可，故一审判决第三项已无须再履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3582元，由张杏娟负担2416元，由杭州万银置业有限公司负担1166元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 石清荣
二〇一四年六月十日
书 记 员 朱 江