北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第3929号
原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生。
被告梁萍，女，1976年11月14日出生。
委托代理人刘建兴（梁萍之夫），1972年12月20日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告梁萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张恒独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊，被告梁萍及委托代理人刘建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信好望公司诉称：梁萍是北京市门头沟区滨河西区皓月园1003号房屋的所有权人，房屋面积97.55平方米。根据《物业管理条例》、《滨河西区皓月园前期物业服务合同》、《滨河西区业主临时公约》，梁萍2007年、2008年每年应该向我公司交纳物业管理服务费2265.84元，2009年至2015年梁萍每年应向我公司交纳物业管理服务费2043.43元，但其未交纳2007年至2015年的物业服务费，严重影响我公司物业服务的正常开展，为维护我方合法权益，特诉至法院，请求判决梁萍支付2007年度至2015年度的物业服务费18835.69元。
被告梁萍辩称：我认可国信好望公司所述房屋的坐落位置、建筑面积、房屋所有权人及未交物业费的期间，但我未交纳物业费是有原因的。第一，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《北京市物业管理办法》第八条规定，建设单位承担前期物业服务责任，销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。《滨河西区皓月园前期物业服务合同》第三十四条约定，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。我与开发商2005年6月签订的《商品房买卖合同》中，没有国信好望公司于2007年4月与开发商才签订的《滨河西区皓月园前期物业服务合同》附件。第二，国信好望公司应提供《滨河西区皓月园前期物业服务合同》合法有效的相关文件，否则应确认该合同无效。第三，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》没有约定业主的权利和共同利益，加重业主的责任，根据合同法权利义务公平对等和合同内容相对性的原则，国信好望公司无权要求我履行支付2007年至2015年物业管理服务费的义务。第四，开发商未遵守相关规定和承诺，未履行召开业主大会、产生业主委员会等《滨河西区业主临时公约》的义务，根据合同诚实信用原则和违约责任的相对性，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》对我不具法律效力，国信好望公司因与开发商签订合同造成的损失与我无关。我已经履行2005年和2006年的物业费缴纳义务，现开发商丧失信誉，我有权中止履行此后义务，且国信好望公司要求我给付2007年至2013年的物业服务费的诉讼请求，已经超过两年的诉讼时效。最后，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》约定的物业费为1.92元／每平方米／月，而国信好望公司主张的计算方法为1.91元／每平方米／月，且其公司诉称物业费标准从2009年1月1日起降至1.72元／每平方米／月，但我至今未见到通知或者决议，我认为其公司存在违规收费。另外，国信好望公司在日常的物业管理中也存在很多问题，小区常年卫生环境差、随意张贴小广告、小区道路缺乏养护、小区门禁无人维修、小区绿化无人管理、挤占公共停车位、电梯电风扇损坏等问题长期得不到解决，严重损害了小区业主的利益。综上，我不同意国信好望公司的诉讼请求。
经审理查明：梁萍系1003号房屋业主，房屋建筑面积为97.55平方米。
2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河西区皓月园前期物业服务合同》，约定：“……第一章、物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：滨河西区皓月园……第二章、服务内容与质量：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理……2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池定期清掏与管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理……第三章、服务费用：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：1.92元／月.平方米……第七条……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日至5月10日履行交纳义务……第九章、其他事项：第三十一条、本合同期限自2007年4月18日起至2012年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……”2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区皓月园前期物业服务合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区皓月园前期物业服务合同＞即将到期，由于皓月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：‘本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。’协议中的其他条款不予变更……”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，梁萍还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为1003号房屋提供了物业服务。因梁萍未给付2007年度至2015年度的物业管理服务费，国信好望公司诉至本院。
关于物业费的计算方法，国信好望公司主张2007年、2008年的标准应为1.92元／月／平方米，但其自愿按照1.91元／月／平方米计算，2009年之后的物业服务费，因执行高层住宅电梯无人值守方案，国信好望公司将物业服务费标准降至1.72元／平方米／月。
另查，滨河西区皓月园未成立业主大会和业主委员会。
上述事实，有双方当事人及委托代理人的陈述，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》、《滨河西区皓月园主临时公约》等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区皓月园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对梁萍具有约束力。本案中，国信好望公司与梁萍虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求梁萍交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。梁萍以《滨河西区皓月园前期物业服务合同》没有作为《商品房买卖合同》附件、没有约定业主的权利和共同利益并加重业主的责任、开发商未履行召开业主大会及产生业主委员会等承诺和义务为由，主张《滨河西区皓月园前期物业服务合同》对其不具法律效力的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于物业服务费的收费标准，国信好望公司主张的计算标准低于《滨河西区皓月园前期物业服务合同》约定的数额，亦不违法法律法规的相关规定，故对于梁萍所称国信好望公司违规收费的答辩意见，本院不予采信。对梁萍所提诉讼时效的问题，物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间持续主张权利。本案中，梁萍未提供充分证据证明国信好望公司明显怠于追索物业管理服务费，因此对梁萍提出的国信好望公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。
对梁萍所提小区单元门禁长期损坏、卫生环境差、小区绿化养护不到位、停车管理不善等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对梁萍的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告梁萍于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○七年度至二○一五年度的物业管理服务费一万八千八百三十五元六角九分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十五元，由被告梁萍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张 恒
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李梦琪