浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第143号
原告：陈雪云。
原告：叶言法。
原告：王信斌。
原告：周庆镐。
委托代理人：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。
被告：叶阿芬。
委托代理人：叶佳，浙江乔泰律师事务所律师。
原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐与被告叶阿芬房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的委托代理人叶选产、被告叶阿芬的委托代理人叶佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐起诉称：2006年间，四原告合伙依法受让了乐成镇银溪、坝头、后所三个村69户村民的三产用房的土地指标，并依法获得了全部批准文件，签订土地使用合同，支付了政府的土地转让金和土地使用者土地出让费，筹资进行建设，该建设楼盘被政府定名为晨曦大厦。2008年2月2日，被告向原告购买了地面店铺和二楼商场初步确定为136.50平方米，每平方米约定价格为17000元，2009年7月18日，原告将已竣工的房产交给被告，同年9月10日被告将房产出租给村镇银行，2010年9月15日，原告为被告办理了土地变更登记。2013年10月22日在为被告办理房产权证时双方再次签订协议，双方就被告的已付款进行确认，并就余款支付及面积的计算和房产证的办理等事项都作了约定，购房面积经发证机关确认，被告所购一层店铺为56.95m2，二层商场为93.64m2，每平方17000元，购房款合计为2560030元，加车位10万元，另加按约定需被告支付的契税53834.4元，印花税897.24元，维修基金13553.1元，与购房款合计2728314.74元，被告已支付购房款2678200元，被告净欠购房款及证照垫付款合计50114.74元，现房产证已办理完毕，对余欠的尾款经原告催要，被告拒不支付，使原告无法收回房款，现诉至法院，要求判令被告支付购房款和税费合计50114.74元。
被告叶阿芬答辩称：1、原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但事实上双方并未建立房屋买卖合同，相关证据表明被告购买的房屋是乐成街道银溪村村民委员会所有并非原告。2、双方签订的协议，从法律角度分析并非房屋买卖合同，而是债权转让协议，原告并未提供证据证明其在转让债权给被告时，对该债权享有合法有效的处分权。3、若法院认定原、被告之间的房屋买卖协议有效，那么原告计算被告应付房价款的计算方法也是错误的，双方在2008年2月2日的协议中约定购买的房屋为东至西第九间店面及相对应的二楼商场，一、二楼的面积均为68.25m2，总计136.50m2，从该协议可以看出被告所购买的房屋是两层单间式的，该协议约定的17000元/m2，应为一二楼的平均价格，而2013年10月22日签订的协议中也仅仅对面积作出结算，并没有约定单价，现原告在被告所购房屋一二楼的面积不均等的情况下要求被告均以17000元/m2的价格支付房款，明显不正确，且最终登记在被告名下的一二楼的面积是75.34m2，而非原告所称的150.59m2。4、原告未明示契税及印花税的计算方式。5、原告交付给被告使用的车位存在严重瑕疵，根本无法使用，故原告要求被告支付10万车位款于法无据。6、被告支付的房款已超出应付的房款及税费，原告从村镇银行领取的50000元租金应返还给被告。综上，请求原告驳回起诉或诉讼请求。
经审理查明：2006年间四原告合伙购买了乐成镇银溪村、坝头村、后所村三个村69户村民的三产用房土地指标，2007年间四原告以该69户村民的名义与乐清市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让金和各项税费。2008年2月2日，四原告以乐清市晨曦大厦项目部的名义与被告叶阿芬签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》，约定被告叶阿芬购买A幢河边至二环路第玖间店面及二楼商场，店面长19.50m，宽3.5m，店面68.25m2，商场68.25m2，合计建筑面积136.50m2（具体按实际面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，计2320500元，另加车位一个计100000元；第一期在购买店面及商场时首付意向金400000元，第二期在2008年6月20日前付清该店面及商场总金额的30%余款计778200元，第三期在2008年该工程封顶后付清该店面及商场总金额的30%余款计778200元，其余余额20%计464100元待竣工验收后领取房产证时一次付清。2013年10月22日四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订《办理房屋所有权证协议书》，约定被告于2008年间向晨曦大厦项目部购买的坐落于乐清市中心区A-a1地块的“晨曦大厦”A幢地面层店铺和二楼商场，建筑面积150.59m2，双方签订了《购房协议书》，购房协议书对购买店面、二楼商场的面积，用地性质、购房款金额、付款方式和期限及违约责任等均作了明确约定，被告已向晨曦大厦项目部支付了部分购房款即2428200元整，被告于2009年7月18日接受了房产并于2009年9月10日将房产出租给农村村镇银行，同时获得房屋租金，晨曦大厦项目部根据用地来源与性质，故先以乐成镇银溪村村民委员会作为房屋所有权人，于2010年1月16日取得乐清市房产管理局颁发的《房屋所有权证》，根据前《购房协议书》的内容要求，晨曦大厦项目部应将房屋所有权人乐成镇银溪村村民委员会过户给被告户名，且明确被告现有房产实际面积结算剩余购房款，为此双方协商，特为办理产权过户及相关事宜签订本协议。一、因被告已将房产出租给乐清市村镇联合银行，乐清市房产管理局不能将房产分割作独立产权，乙方同意将已办理的房产所有权人乐清市银溪村村民委员会《房屋所有权证》过户到被告共16户共有权《房屋所有权》。二、晨曦大厦项目部申办过户手续时，被告叶阿芬应积极配合，及时提供办理共有所有权所需证明、证件。本次过户手续的所有税金及相关费用由晨曦大厦项目部承担，被告叶阿芬只承担契税和印花税。三、被告叶阿芬按乐清市房地产测绘队的实地测量即《房屋所有权证》绘制登证的建筑面积结算购房款。被告叶阿芬在晨曦大厦规定时间7天内不来办理相关事务的，或不能及时向双方指定的账户交全额剩余购房款的，晨曦大厦将终止与被告叶阿芬原已签订的《购房协议书》并收回房产，在收回房产之日起30天内退还被告叶阿芬缴交的购房款本金。附注：《房屋所有权证》面积：101室151.14m2，102室660.12m2，103室387.81m2，201室1472.89m2。乐清市财政局为征收交易契税，委托乐清市江南房地产评估有限公司对晨曦大厦A幢101室、102室、103室、201室进行评估，101室、102室、103室的价格为20000元/m2，201室的价格为7000元/m2。2013年12月5日，现登记有被告叶阿芬名字的房屋为102室，份额为4.32%，201室，份额为3.18%，登记有被告叶阿芬丈夫陈秀良名字的房屋为102室，份额为4.31%，201室，份额为3.18%。庭审中原、被告确认被告已支付的总价款为2678200元。
以上事实有原告身份证，被告身份证，买卖协议，办理房产证协议书，股东协议书，契税、印花税发票，房产证，土地出让合同土地出让金票据及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，虽然被告是与乐清市晨曦大厦项目部签订了购房协议书，但该晨曦大厦项目部并非依法成立，而是由四原告合伙投资组成，且2013年被告与晨曦大厦项目部签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中，代表晨曦大厦项目部签订的就是四位原告，故该四位原告具有主体资格。虽然四原告并非房地产开发企业，但涉案房产系三产用房，有别于一般的商品房销售，且该四位原告已从银溪村、坝头村、后所村村民手中受让了建房指标，并向国土资源局支付了土地出让金，可以认定该四位原告系诉争房产的实际所有者，其有权销售涉案房产，故四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订的《乐清市晨曦大厦购房协议书》有效，被告关于该协议无效的抗辩，本院不予采纳。原、被告均应按该协议全面履行自己的权利义务。按照双方签订的购房协议书，被告购买的房产为A幢河边至二环路第玖间店面及二楼商场，店面长19.50m，宽3.50m计68.25m2，商场68.25m2，合计建筑面积136.50m2（具体按面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，后双方在2013年10月22日签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中确定建筑面积为150.59m2，但四位原告在为被告办理房产证时，被告及其丈夫在102室份额为8.63%即面积56.97m2，在201室份额为6.36%即面积93.68m2，故双方应按实际房产证上的面积对房价进行结算。参照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》，可以看出涉案房产一楼店面与二楼商场的房价差距很大（一楼为20000元/m2，二楼为7000元/m2），而被告实际所得的二楼房产面积远高于一楼房产面积，考虑到该份协议系四原告草拟，被告在庭审中认为该17000元/m2为一二楼均价，应按不同价款进行结算，故应按不利原告的原则对该价格进行理解，即原告要求被告按协议约定的17000元/m2的价格支付房价的诉请，本院不予支持，一二楼应按不同价格进行结算。对于该涉案房产一二楼的具体价格，参考依照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》中一二楼的价格（一楼为20000元/m2，二楼为7000元/m2），结合双方协议中约定的17000元/m2，确定一楼为25185元/m2（20000元/m2÷27000元/m2×34000元/m2），二楼价格为8815元/m2（7000元/m2÷27000元/m2×34000元/m2），故被告应支付的房款为元2260578.65元（25185元/m2×56.97m2+8815元/m2×93.68m2）。按照协议约定，契税和印花税由被告支付，现原告已经垫付，故被告应支付的契税为53854.8元[（20000元/m2×56.97m2+7000元/m2×93.68m2）×0.03]，印花税为897.58元[（20000元/m2×56.97m2+7000元/m2×93.68m2）×0.0005]。虽然原、被告就物业专项维修资金未进行约定，但按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，代物业交付时向业主收取。现原告已经按照90m2/元的标准交存专项维修资金，故该部分费用被告应支付给原告，即13558.5元（150.65m2×90m2/元）。涉案房产已通过竣工验收，并办理了房屋所有权证，被告关于涉案房产系违章建筑，车库不能使用的抗辩，本院不予采纳。被告要求返还50000元租金的抗辩，因其未提出反诉，本院不予处理。综上，被告应向原告支付的总购房款、印花税、契税、物业维修资金等共计2328889.53元（2260578.65元+5385438元+897.58元+13558.5元），现被告已向原告支付2678200元，已超过应付款项，故原告要求被告支付购房款和税费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的诉讼请求。
本案本诉受理费1054元，减半收取527元，由原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一五年六月二十六日
代书记员 刘晓林