宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民终字第115号
上诉人（原审原告）景文选，男，汉族，生于1958年2月9日，宁夏固原市人，文盲，农民，住固原市原州区。
上诉人（原审第三人）景神佑，女，汉族，生于1989年3月28日，宁夏固原市人，高中文化，农民，住宁夏固原市原州区。
二上诉人的委托代理人龙天明，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）徐万春，男，汉族，生于1972年10月28日，宁夏固原市人，小学文化，农民，现居住固原市。
被上诉人（原审被告）叶金平，男，汉族，生于1980年6月28日，宁夏固原市人，高中文化，农民，住固原市原州区。
上诉人景文选、景神佑因宅基地使用权纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理，上诉人景文选、景神佑的委托代理人龙天明、被上诉人徐万春到庭参加诉讼，被上诉人叶金平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：原告景文选与被告徐万春系同乡镇同村村民，被告叶金平系另一乡镇村民。原告景文选与第三人景神佑系父女关系。第三人景神佑2008年结婚。2012年11月22日，原告景文选与被告徐万春、叶金平在王宗祥、白居全的见证下，签订《住宅院转让协议》，协议原告将其位于本村自己名下的宅院一处（包括院内三间砖木结构北房、三间土木结构西房，院落前5.5米×11米道路，院落后11.5米×19米空地）以70000元的价格转让给二被告作宅院使用。协议款项一次性付清。若任何一方违约，应承担一切责任，并按住宅院总价值的50%作为补偿。协议签订后次日，原、被告双方持官厅镇大堡村民委员会证明等材料到宁夏回族自治区固原市原州区公证处申请办理了《住宅院转让协议》公证。原告向二被告交付了该宅基地，二被告同日一次性向原告付款70000元。宅院转让一个月后第三人知晓原、被告转让宅院的情况。现原告以转让宅院时将农业耕地进行买卖违反了法律规定为由，诉请确认原、被告之间住宅院转让协议无效，要求被告搬出原告宅基地。第三人以原、被告之间的买卖行为违反了法律强制性规定，侵犯了第三人的合法权益为由，请求确认原、被告之间的转让协议无效。
庭审后经本院实地勘验，原告景文选转让的宅院后边空地与院落连为一体，零星栽有树木，面积不大，与宅院整体高出地面。
原审认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地…。”是对农村村民申请宅基地限制性规定，并不禁止公民通过合法方式流转、出让宅基地。第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”意为法律不禁止宅基地买卖。本案原、被告均系完全民事行为能力人，双方自愿签订《住宅院转让协议》，并在协议签订后，双方为公证到官厅镇大堡村民委员会取得相关证明，证实该村委会知晓原、被告转让宅基地事宜，村委会开具证明亦证实村委会同意原告转让宅基地。经本院实地勘验，涉案宅院后空地与宅院连为一体，整体高出地面，面积不大，栽有树木。同时据1999年11月12日填发的景文选名下《集体土地使用证》附图，注明此空地为“本人园子”。据此认定，该宅院后空地作为园子，应当为涉案宅基地的附属用地，为宅基地的一部分，并非耕地。原、被告协议转让宅院时连同宅基地一并转让并不违法。本案被告徐万春、叶金平无论二人是否拥有宅基地，其二人买卖宅基地的行为亦不违反一户一处宅基地之申请宅基地限制性规定。第三人以“原、被告之间的买卖行为违反了法律强制性规定，侵犯了第三人的合法权益”为由，请求确认原、被告之间的转让协议无效，但未能提供证据证实原、被告之间的买卖行为存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第（二）项即违反法律、行政法规强制性规定的及原、被告恶意串通损害第三人利益的情形。综上，原、被告之间签订的协议不违背法律规定，当为有效合同。原告及第三人请求确认原、被告住宅院转让协议无效缺乏法律依据与事实根据。二被告基于有效合同取得对原告宅院的占有为合法占有，原告要求被告搬出宅院亦缺乏法律依据。原告诉状称其“为加盖自家宅基地院落，因资金不足向被告徐万春借款70000元，约定将住宅院落抵押给徐万春，因自己没有文化，理解能力差，误将宅基地以转让形式和二被告进行了公证…”，第三人《参加诉讼申请书》中称“父亲景文选出售宅基地一事我完全不知情”，与二人当庭陈述完全矛盾，其二人的行为有违法律规定的诚实信用原则。综上所述，原告及第三人的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、驳回原告景文选的诉讼请求；2、驳回第三人景神佑的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告景文选负担。
宣判后，原审原告景文选、原审第三人景神佑不服原审判决向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原州区人民法院（2014）原民初字第3204号民事判决书，并依法改判；2、本案及一审诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、村委会的证明只是证明了上诉人景神佑系景文选女儿，并没有证明其他问题，根本就未提及宅基地转让事宜。2、宅基地院前5.5米×ll米的道路和院后11.5米×19米空地实为农用地，并非宅基地的一部分，上诉人景文选土地产权记录表明确显示其宅基地范围为东至大路（不包括）南至本人地（不包括）北至本人园子（不包括）共计面积308平方米，一审认为上述农地高出地面、面积不大就属于宅基地的一部分，违背了基本事实，上诉人认为即便农地高度如峰、面积只有1平方厘米，只要属于农地就受法律保护。3、上诉人景神佑作为第三人参加一审诉讼，其在法庭最后陈述阶段明确表示被上诉人之间买卖宅基地时其并不知情，其是上诉人景文选起诉被上诉人徐万春，叶金平时才得知，并且，上诉人认为即便买卖宅基地时其知情，但是其没有在转让协议上签字，表示上诉人景神佑对上诉人景文选和被上诉人徐万春、叶金平的转让协议是不同意的，其后来以第三人身份参加诉讼也未过诉讼时效，一审以上诉人景神佑违反法律规定的诚实信用原则为依据作出认定，是违法的。二、一审法院遗漏部分事实。被上诉人叶金平与上诉人不是同一村集体成员，其属于其他乡镇村民，那么其即便征得上诉人村委会同意也不能购买上诉人村集体所有的宅基地，这完全违反相关法律规定。
被上诉人徐万春以原判认定事实清楚，处理正确，上诉人的上诉理由不能成立，要求驳回上诉，维持原判作了答辩。
上诉人在二审中向本院提供原固原县土地产权清理整顿记录表一份，证明：本案争议的宅基地使用权登记在上诉人景文选名下。
被上诉人徐万春质证认为，该证据属实，但只能证明我们在签订协议时候土地就在景文选名下，签订协议后景文选将土地证交到我手里，这一事实在公证书中也已写明。
对于上诉人提供的证据经被上诉人质证，对其真实性没有异议，本院予以认定。
二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人景文选与被上诉人徐万春、叶金平双方自愿签订《住宅院转让协议》，协议签订后，双方办理了公证书。上诉人认为双方签订的宅基地转让协议违反法律规定应为无效，对此主张，本院认为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此规定，农村村民出卖住房后，并不当然导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此规定上诉人与被上诉人签订的宅基地转让协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此该《住宅院转让协议》不属于无效合同。上诉人景神佑认为签订《住宅院转让协议》是其不知情，侵害其合法权益，对此主张，上诉人景神佑并未能提供证据加以证实，本院对其主张不予支持。上诉人认为本案案由应为合同纠纷而不应定性为宅基地使用权纠纷进行处理，对此请求，本院经审查，在原审庭审中，原审已明确告知上诉人选择以宅基地使用权纠纷或以合同无效纠纷进行审理，上诉人选择了宅基地使用权纠纷，故原审以宅基地使用权纠纷进行审理并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人景文选、景神佑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 彤
审 判 员 米 峰
代理审判员 苟改莉
二〇一五年六月二日
书 记 员 杨 静