浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金商终字第1228号
上诉人（原审被告）：浙江武义沃丰商业经营管理有限公司。
法定代表人：王雄辉。
委托代理人：朱晓林。
被上诉人（原审原告）：方月梅。
原审被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。
法定代表人：应刚建。
诉讼代表人：浙江武义金灿房地产开发有限公司破产管理人。
委托代理人：洪紫东。
上诉人浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰公司）为与被上诉人方月梅、原审被告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年11月22日，方月梅与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定方月梅向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺1-083号商铺，建筑面积26.24平方米，每平方米25382元，总价款为人民币666024元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额的50%即336024元，余额330000元办理按揭。合同签订后，方月梅按约支付了购房款330000元。2010年11月22日，方月梅与沃丰公司及金灿公司签订了《委托合同》一份，合同约定：自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限为沃丰公司向方月梅支付收益的期限；方月梅自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016年12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向方月梅支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个收益年度的首月内向方月梅一次性付清当年度的收益；方月梅逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向方月梅提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为甲方（方月梅）的年度收益额、乙方（沃丰公司）的违约责任与赔偿责任。之后，沃丰公司依约向方月梅支付了2012年、2013年的年度收益金，2014年的年度收益金至今未付。
方月梅于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、沃丰公司立即支付2014年1月1日至2014年12月31日的年度收益金53281.92元；2、沃丰公司支付自2014年1月1日起至2014年12月10日止按年度收益金的千分之三每日计算的违约金54827.10元，自2014年12月11日起至执行完毕止的违约金仍按每日年度收益额的千分之三计算；3、由沃丰公司承担案件诉讼费用；4、金灿公司对上述收益金、违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。
沃丰公司和金灿公司在原审中共同答辩称：1、关于沃丰公司未支付收益金事出有因，因为银行信贷风险防控原因，造成方月梅委托沃丰公司经营的商铺按揭贷款不能办理，方月梅自身存在原因，未及时配合向金灿公司提供相关资料，之后也一直未付清购铺款，导致金灿公司无法向沃丰公司支付收益金。因为收益金来源于金灿公司，是由金灿公司支付给沃丰公司，沃丰公司再支付给方月梅。由于方月梅与金灿公司一直存在商铺买卖纠纷，且金灿公司多次向方月梅催促其付清购铺款未果，故而停止支付收益金，且其中还有政府的原因。对沃丰公司、金灿公司未支付的收益金数额没有异议，但沃丰公司不支付的原因请方月梅注意；2、该案存在连环合同关系，一个是买卖合同，一个是委托合同，因为买卖合同发生争议，导致委托合同也不能履行，两份合同不能分开履行，在方月梅没有交清房款前提下支付收益金有失公平。关于违约问题，双方存在很大争议，方月梅本身存在违约导致沃丰公司、金灿公司无法支付收益金；3、金灿公司在委托合同上以担保人身份出现，而本身两公司就存在利益冲突，具体表现是方月梅没有按照买卖合同按时提供按揭贷款的有关资料，也不支付清购房款，故金灿公司作为担保人有权抗辩。综上，方月梅在未付清房款的前提下要求支付收益金不合理，请求法院驳回方月梅的诉讼请求。对于方月梅所说的物管费、水电费等相关费用在委托合同中确实进行了约定，但是清单中只提到了物业维修专项基金，上述约定的费用并未列在清单中；对于商铺的房产证上面积，如方月梅对面积丈量有异议，可通过相应机构进行丈量确认。
原审法院认为：方月梅与沃丰公司、金灿公司签订的《委托合同》系其各方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于方月梅要求其支付2014年的年度收益金及违约金的诉请，沃丰公司、金灿公司辩称方月梅未按时办理按揭贷款手续，未付清购房款，故沃丰公司、金灿公司可以暂停支付收益金。从庭审查明的情况看，方月梅虽与金灿公司就剩余购房款的支付方式等存在争议，但该商品房买卖合同仍有效，且根据委托合同的约定，方月梅仅需在物业接受交付之日即向沃丰公司交付，之后沃丰公司就应当在每个收益年度的首月内向方月梅一次性付清当年度的收益。故沃丰公司、金灿公司的辩解意见，不予采纳。沃丰公司逾期支付2014年收益金已构成违约，应当支付相应的违约金，根据合同约定，违约金应当自2014年2月1日起每日按年度收益金的千分之三计算，故依法予以调整。金灿公司自愿为上述收益金、违约责任及赔偿责任提供连带保证担保，该担保合法有效。综上，方月梅合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、沃丰公司于判决生效后7日内支付方月梅2014年的年度收益金53281.92元并支付自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2014年收益金的30%；二、由金灿公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回方月梅的其他诉讼请求。如果沃丰公司、金灿公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1231元（已减半），由沃丰公司负担，由金灿公司连带支付，限判决生效后7日内交纳。
沃丰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、沃丰公司未支付2014年度收益金系因物业开发商金灿公司提出方月梅至今未支付尚欠的50%购房款，也未办理权属登记。方月梅应当对委托管理的物业享有合法的所有权，现该物业的所有权存在争议，且收益金来源于金灿公司，根据方月梅拒不向金灿公司支付尚欠的50%购房款的事实及金灿公司依合同相对性原则，暂停支付收益金具有事实和法律依据。2、方月梅因购买商铺，形成了连环合同关系，即《商铺买卖合同》、《商铺委托合同》，买卖合同的开发商金灿公司系委托合同的担保人，因方月梅与金灿公司就买卖合同发生了争议，导致委托合同难以履行，即没了收益金的来源。在连环的两个合同关系中，方月梅仅支付50%的购房款就能享受100%的收益金显失公平，在其未付清购房款的情况下，金灿公司当然享有抗辩权。3、根据委托合同约定，方月梅自物业接受交付之日即向沃丰公司交付。方月梅实际交付物业的时间是2013年8月上旬，而合同约定的履行期限起始于2012年1月1日，显然，方月梅逾期交付物业存在严重违约。4、支付2012年与2013年的收益金是因为类似方月梅购买商铺及委托物业管理的人数多达487人，政府从社会维稳角度，在物业并未按委托合同约定交付的情况下，要求金灿公司先行支付了2012年与2013年的收益金，共计40185005元。这明显存在方月梅等人未交付委托管理的物业就享受了收益金的不合理情况。综上，就委托合同而言，其基础法律关系是商铺买卖关系，因商铺买卖关系发生争议，且一直未办理物权登记，方月梅并非商铺的所有权人或使用权人。再则，原审判决未注意方月梅逾期交付委托的物业的违约事实，而仅认定沃丰公司逾期支付收益金系违约有误。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。
方月梅在二审中答辩称：一、沃丰公司在上诉状中提出其未支付收益金系因方月梅未支付50%的购房款，也未办理物业交接手续及权属登记手续，这不是理由。1、因为根据合同相对性原则，《委托合同》的当事人系沃丰公司与方月梅，委托合同是由沃丰公司拟定的格式条款，是在双方真实意思表示下签定的，内容、形式都合法，是有效成立的合同。有效的合同内容仅约束双方当事人，只要方月梅按双方签订的合同适时的履行了委托合同（实则租赁合同），沃丰公司就应按双方约定在2014年1月1日支付购房款那是买卖合同是另一法律关系，与该案无关。2、未办理物业外商投资手续及权属登记手续也不影响支付收益金。物业交接手续是否办理不影响商铺已实际交由沃丰公司连续经营管理的事实。至始至终商铺的锁匙都是由沃丰公司把持的，2012年、2013年的租金已支付方月梅，证明沃丰公司已事实上认可支付租金的事实，认可方月梅并不存在违约的事实。2013年沃丰公司事实上已经实际经营出租，更应按合同支付租金。事后只是补办书面的交接手续。3、委托合同与商铺买卖合同同时签订，沃丰公司同金灿公司达成意见接受经营管理商铺，以此种方法促进金灿公司出卖商铺，沃丰公司当时就应考虑到风险，合同是相对的，买卖合同与委托合同并非连环合同，法律是无连环合同的概念，只有合同内容、责任的相对性，合同各自独立。当时签委托合同时就约定未转移物权，只要付出了部分购买款就定商铺为购买人，出租的租金及购买人收益。不管沃丰公司是否出租，是否亏盈都无条件支付方月梅收益金。何况在金灿公司没撤销购买合同的情况下，商铺使用权还是属于方月梅的，使用收益当然属于方月梅。二、适用法律错误。原审法院在2015年3月26日当天，方月梅及其他购铺者就违约金部分同案件存在两种截然不同的判决书，其中傅跃南（2015）金武民初字第12号、程惠斌（2015）金武民初字第14号判决沃丰公司支付违约金从2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的千分之三每日计算违约金；其他人又按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定增加了判决“违约金最高不超过2014年收益金的30%”，该条适用法律错误，事实上在原审中沃丰公司商业经营管理有限公司委托代理人在2015年3月18日在原审法院释明笔录中清楚表明，代理人放弃对违约金过高的诉求，不提出调整，违约金按照合同标准计算不存在过高的情况。然而原审法院却在判决书中错误的适用法律判决了违约金最高不超过2014年收益金的30%，方月梅与沃丰公司之间签订的《委托合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，对于方月梅要求沃丰公司支付收益金及违约金的答辩完全合法合理应当得到支持。从社会维稳的角度来说本案中购房者方月梅相对于资金实力雄厚的沃丰公司、金灿公司是社会的弱者，从依法治国的角度来说法院更应该公平公正按照合同之约定判决沃丰公司支付年度收益金并支付每日按年度收益金的千分之三每日计算违约金。有关收益金支付的判决，违约金按照委托合同约定判决：自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的千分之三计算违约金。按合同卖的时候是按选贷款的，贷款贷不下来的责任在于金灿公司，责任不在于方月梅。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，请求法院驳回沃丰公司的上诉请求，维持原判。
金灿公司在二审中陈述：1、虽然金灿公司没有上诉，但根据三方的委托合同，作为保证人的金灿公司已经超过保证期间，根据担保法的规定，应当无需承担保证责任。2、根据证据，方月梅未付清购房款。3、违约金过高，适当降低符合法律规定。
二审中，沃丰公司向本院提交金灿公司与沃丰公司签订的《委托合同》、《补充协议》复印件各一份、沃丰公司其他应付款明细账四页、沃丰公司记账凭证两页，证明沃丰公司支付给方月梅的收益金来源于金灿公司。
方月梅对沃丰公司提供的证据质证认为：1、对委托合同的关联性及证明目的有异议，该委托合同仅证明金灿公司与沃丰公司之间存在委托合同关系，委托合同之间仅约束金灿公司与沃丰公司；2、对补充协议的真实性、合法性、关联性有异议，该补充协议明显是沃丰公司败诉后事后伪造的，其中约定“商场开业前及开业年度沃丰公司需支付业主的收益金及税款由金灿公司承担”该条款并不能约束商铺的购买者，其协议已经超过合法的约定范围；3、对其他应付款明细账、记账凭证的真实性均有异议，该借贷明细仅沃丰公司单方盖章，并没有银行转账、借条等相应形式。该明细明显存在伪造。对其合法性有异议，且按照我国民法通则规定，企业之间借贷属于违法行为，请求法院予以没收其非法所得。
金灿公司对沃丰公司提供的证据质证认为：对沃丰公司提供的所有证据的真实性均没有异议，但对关联性有异议，支付收益金与金灿公司无关。
方月梅向本院提供2015年3月18日原审法院所作的释明笔录一份，证明沃丰公司自愿认可违约金及收益金，不存在过高的情形。
沃丰公司对方月梅提供的证据质证认为：因为有两批案件，本案原审法官并没有释明过，双方都存在违约，并不是就沃丰公司存在违约。
金灿公司对方月梅提供的证据质证认为：同意沃丰公司的质证意见，上述证据没有向金灿公司进行释明，不能达到要求金灿公司承担责任的证明目的。
本院经审查认为，因上述证据并非新证据，故本院不予认证。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：在金灿公司与方月梅签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，沃丰公司即与方月梅签订了《委托合同》，并由金灿公司提供担保。上述两份合同的订立系各方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。虽然方月梅由于按揭贷款受限，未能按照《浙江省商品房买卖合同》的约定支付剩余50%购房款，但双方并未因此解除该商品房买卖合同。且涉案商铺早已由金灿公司交付给方月梅，并由方月梅交由沃丰公司统一经营管理。沃丰公司也已经按照《委托合同》约定支付了2012年-2013年的收益金。由于涉案商铺现仍持续由沃丰公司经营管理，故方月梅有权依照《委托合同》约定要求沃丰公司支付2014年收益金，并要求金灿公司承担担保责任。综上，沃丰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2462元，由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉强
代理审判员 李 茜
代理审判员 谭雪梅
二〇一五年八月二十四日
代书 记员 金巧芳