重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）足法民异初字第00008号
原告：胡森，男，1989年12月22日出生，汉族。
委托代理人：王贵元，重庆宏州律师事务所律师。
委托代理人：唐光磊，重庆宏州律师事务所律师。
被告：重庆锦世律师事务所（组织机构代码66642565-4），住所地重庆市渝中区华一路69号附1号11-8。
代表人：罗世华，该所主任。
第三人：重庆市福康建筑工程有限公司，住址重庆市铜梁区巴川镇中心路402号。
法定代表人：胡仕开，该公司经理。
原告胡森诉被告重庆锦世律师事务所、第三人重庆市福康建筑工程有限公司（以下简称福康建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员李洪素担任审判长，与审判员胥杰、人民陪审员李国民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡森及其委托代理人王贵元、唐光磊，被告重庆锦世律师事务所代表人罗世华到庭参加了诉讼，第三人福康建筑公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡森诉称：原告于2002年1月23日与第三人以下简称福康建筑公司签订了坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号商品房买卖合同［合同登记号（2002）商字第2395号］，并按合同约定，原告向福康建筑公司支付了买卖价款。2003年福康建筑公司向其交付了该房屋，原告装修后入住，并已占有、使用该房屋至今。期间，经原告多次催促福康建筑公司办理该房屋产权过户手续，但未果。因福康建筑公司与被告重庆锦世律师事务所存在其他债权、债务纠纷，该案在执行过程中，大足区法院强制查封了属于原告依法购买的，并已占有和实际使用的该套房屋，原告认为：1、原告与福康建筑公司所签订的房屋买卖合同经过了房管部门的登记，真实、合法、有效；2、依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，原告签订房屋买卖合同后，已实际占有使用该房屋，其所有权已发生转移，并且在签订该合同时，国家关于房屋登记适用的是所有权登记发证制度，并不是所有权登记公示和对抗制度，故涉案房屋是否办理产权登记过户手续并不影响原告对其房屋享有所有权；3、依照《城市房屋登记管理办法》第三条和第十七条的规定，申请变更房屋产权登记的责任主体在于福康建筑公司，原告多次督促福康建筑公司和当地政府，要求办理房屋产权转移手续，但一直未果，原告对此没有任何过错；综上，原告支付了购房款，并办理了购房合同备案登记，已实际占用使用涉案房屋多年，已取得了该房屋的所有权，并依法履行了合同的义务，没有任何过错，而大足区法院查封原告所有的房屋，其行为已严重侵犯了原告的合法权利。为维护原告的合法权利，现起诉来院，请求法院依法判令；1、确认原告与第三人福康建筑公司签订的坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号商品房买卖合同［合同登记号（2002）商字第2395号］合法有效；2、停止对坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号房屋的强制执行。3、本案诉讼费由被告和第三人承担。
被告重庆锦世律师事务所辩称：1、原告要求确认其与第三人福康建筑公司签订的商品房买卖合同有效与原告就此享有不动产的物权没有必然的联系，无论该商品房买卖合同效力如何，只能证明原告对第三人享有债权，按照《物权法》第九条规定，物权的设立、变更和转让，必须要进行依法登记，才能发生法律效力，即使支付了价款并实际入住，并不能享有不动产的物权，只是享有对合同义务人的债权，本案所涉及的房屋的权利人仍为福康建筑公司；2、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案原告诉称多次督促福康建筑公司和政府协助办理过户登记手续并不能证明其在未办理过户登记手续这一事实前没有过错，即使福康建筑公司在法定期限内不配合办理产权过户手续，原告也应当依法向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，以维护自身的合法权利，但在签订合同后的十余年里，原告一直未通过司法途径寻求救济，应属于怠于主张权利，其主观上有一定的过错，故原告要求停止大足区法院对该房屋的强制执行，于法无据，原告的诉求不应得到支持。
第三人福康建筑公司未作陈述。
本案在审理过程中，原告向本院提交了以下证据：
一、原告与第三人福康建筑公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明原告向福康建筑公司购买了其所有的门市一个的事实；
二、福康建筑公司代理人胡仕刚出具的《收据》，用以证明原告向福康建筑公司支付了购房款的事实；
三、大足区人民法院2013年12月5日作出的（2013）足法异字第00007-6号民事裁定书，用以证明大足区人民法院将属于原告所有的房屋予以查封，同时驳回原告提出执行异议的事实；
四、水电气发票，用以证明原告已实际占有，使用该房屋多年的事实；
五、铜梁区某镇人民政府出具的《证明》，用以证明原告向其要求政府出面督促解决原告的涉案房屋办证的事实；
六、福康建筑公司出具的《证明》，用以证明福康建筑公司与原告签订了购房合同，原告支付了购房款，以及涉案房屋办理了房产证的事实；
七、福康建筑公司工商营业档案，用以证明福康建筑公司进行了工商登记，并未注销登记的事实。
被告对原告提交的第一、三、四、七项证据无异议，但对第二、五、六项证据真实性有异议，认为收款收据没有公司加盖公章，不能证明系购房款，某镇政府出具的证明中有居委会的盖章，两个单位在同一份证明中加盖印章，不具有证明效力；福康建筑公司出具的证明，系原告在得知涉案房屋被查封后，要求福康建筑公司出具的。
被告锦世律师事务所向本院提交了以下证据：
一、铜梁县人民法院2001年3月25日作出的（2001）铜民初字第20号民事判决书；
二、（2001）铜执343号审判纪律监督卡；
三、铜梁县人民法院（2001）执343-1号民事裁定书；
四、铜梁县巴川镇人民政府与胡仕开所签订的铜梁县第三建筑工程公司《转让协议书》；
五、中国东方资产管理公司重庆办事处与重庆利安律师事务所签订的《债权转让协议书》；
六、重庆利安律师事务所与重庆锦世律师事务所签订的《债权转让协议书》；
七、报纸两份；
八、铜梁县人民法院（2001）执343-5号民事裁定书，（2001）执343-6号民事裁定书；
九、大足县人民法院（2007）足法执字第05号民事裁定书。
上述第一项证据用以证明被告重庆锦世律师事务所申请执行本案涉案房屋所依据的生效法律文书；第二、三项证据用以证明铜梁县人民法院2001年6月21日，经申请人中国东方资产管理公司重庆办事处申请，对铜梁县第三建筑工程公司所有的财产予以查封的事实；第四项证据用以证明铜梁县第三建筑工程公司经转让后变更为福康建筑公司，法定代表人系胡仕开；第五、六、七项证据用以证明中国东方资产管理公司重庆办事处将享有的对铜梁县第三建筑工程公司的债权转让给重庆利安律师事务所，重庆利安律师事务所此后又将该债权转让给重庆锦世律师事务所，并在报纸上予以公告的事实；第八、九项证据用以证明铜梁县人民法院经申请人申请，将申请执行人变更为重庆利安律师事务所，将被执行人变更为福康建筑公司，大足县人民法院经申请人申请，将申请执行人变更为重庆锦世律师事务所的事实。
原告对被告重庆锦世律师事务所提交的上述证据真实性无异议，但对第二项证据认为未涉及本案讼争的房屋，与本案无关联性；对第五、六、七项证据只能证明申请人与福康建筑公司存在债权、债务关系，与本案无关联性。对第八、九项证据认为该民事裁定书的制作依据是错误的，即对本案争议的房屋采取强制措施违法。
本案在审理过程中，本院依法调取了本院（2013）足法民执异字第00007号执行案件听证笔录，原、被告对此笔录均无异议。
本院对原、被告所举示的证据作如下评述：
对原告提交的第一、三、四、五、六、七项证据，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信，对第二项证据，虽然收据没有加盖福康建筑公司印章，但胡仕刚在与原告签订购房合同时系福康建筑公司代理人，收据也有其签名，结合本案其他证据能够证明原告支付了购房款的事实，故本院对此证据予以采信。
对被告提交的第一、二、四、五、六、七、八、九项证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信；对第三项证据，因与本案所讼争的房屋无关联性，故本院对此证据，不予采信。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2001年，中国东方资产管理公司重庆办事处作为原告起诉被告重庆市铜梁县第三建筑工程公司、被告重庆凌达实业有限公司、被告胡仕开，要求三被告连带偿还原告借款本金500000元及利息，2001年3月25日，原重庆市铜梁县人民法院作出（2001）铜民初字第20号民事判决书，判决被告重庆市铜梁县第三建筑工程公司偿还原告本金500000元及利息，被告重庆凌达实业有限公司在20万元内承担连带清偿责任，被告胡仕开在10万元内承担连带清偿责任。此判决生效后，被告未履行该判决书所确定的义务，中国东方资产管理公司重庆办事处向原重庆市铜梁县人民法院申请强制执行，2001年6月21日，原重庆市铜梁县人民法院将重庆市铜梁县第三建筑工程公司所有的财产予以查封（不涉及本案争议的房屋）。2003年3月17日，中国东方资产管理公司重庆办事处将对重庆市铜梁县第三建筑工程公司享有的此项债权转让给重庆利安律师事务所，2007年10月16日，重庆利安律师事务所将此债权转让给重庆锦世律师事务所，两次转让都进行了登报公示。在此期间，重庆市铜梁县第三建筑工程公司经协议转让，公司名称变更为重庆福康建筑工程有限公司，法定代表人为胡仕开。同时在执行过程中，经申请人申请，法院将申请执行人变更为重庆锦世律师事务所，将被执行人变更为福康建筑公司。
2006年，经申请人申请，重庆市第一中级人民法院指定本案由原重庆市大足县人民法院交叉执行，由原重庆市大足县人民法院受理后，于2007年12月20日作出（2007）足法执字第05号裁定书，将包含本案涉及房屋在内的12处房屋予以查封。到期后，重庆市大足区人民法院于2013年1月15日作出（2007）足法执字第05-7号执行裁定书，查封了被执行人福康建筑公司所有的位于重庆市铜梁县某镇街道的8套房屋，房屋产权证号为209字第0298**号（本案讼争的房屋）在查封范围内。胡森之父胡天志以自己为胡森购买并实际居住该房屋为由提出执行异议，要求撤销对该房屋的查封。本院执行听证后于2013年12月5日作出执行裁定书，裁定驳回胡天志的执行异议。裁定送达后，胡森不服，作为原告向本院提起案外人执行异议之诉，要求判令：1、确认原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同合法、有效；2、停止对坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号房屋的强制执行。
本院同时查明：2002年1月23日，原告胡森及其父胡天志（作为代理人）与第三人福康建筑公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定胡森购买福康建筑公司所有的位于重庆市铜梁县某镇某路某号预售商品房门市一个，房屋总价款为17500元，胡仕刚为福康建筑公司的委托代理人。合同对产权登记的期限、违约责任等事宜未作约定。2002年5月8日，胡仕刚出具收据一张，载明收取胡森现金19000元，收款事由为购某门市定金，该房屋在铜梁县房地产交易（监理）所进行了备案登记。2002年12月5日，重庆市国土资源和房屋管理局于将本案所涉房屋办理了产权证，载明：房屋所有权人为重庆市福康建筑工程有限公司，产权证号为209字第029843号，坐落为铜梁县某镇某路某号，房屋建筑面积33.65平方米，房屋用途为商业。此房屋已由胡森实际占有使用至今，胡森及其父胡天志曾多次向政府、国土房管部门反映，要求督促办理产权转移登记手续，未果，但未向法院提起诉讼，寻求司法救济。
本案在审理过程中，原告向本院提出申请，自愿放弃第一项诉讼请求，现请求法院判令停止对坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号房屋的强制执行。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、原告与第三人福康建筑公司签订的商品房买卖合同的效力问题；二、对坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号房屋是否予以停止执行；本院对此逐一评述。
一、对原告与第三人福康建筑公司签订的商品房买卖合同的效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。由此可见，房屋买卖合同的效力与不动产物权变动的效力是属于两种法律关系，不动产未办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力，且从本案原、被告所提交的证据来看，原告购买该房屋已支付了主要价款，并已实际占有，使用多年，双方所签订的房屋买卖合同也无证据证明违背当事人真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，故对原告与第三人福康建筑公司签订的商品房买卖合同应认定为合法、有效。
二、对坐落于重庆市铜梁区某镇某路某号房屋是否予以停止执行的问题。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。而本案中，原告与第三人福康建筑公司签订了商品房买卖合同后，已按合同约定支付了购房价款，已完全履行了合同约定的义务，并已实际占有，使用该房屋多年，虽然第三人福康建筑公司至今未将此房屋办理房屋产权变更登记，但此系第三人应当承担之义务，结合原告一直多次通过所在地政府督促第三人办理产权登记和办理产权登记需要以第三人为主导的事实，原告对未办理房屋产权变更手续这一事实，并没有证据证明系原告的过错所致。故原告请求停止对此房屋执行的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
停止对坐落于重庆市铜梁区某镇街道某号房屋（房权证号209字第0298**号，商品房买卖合同中约定坐落于原铜梁县某镇某路某号）的执行；
本案案件受理费80元，由被告重庆锦世律师事务所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李洪素
审 判 员 胥 杰
人民陪审员 李国民
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 王春涵