广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初12737号原告：广州市8字连锁店有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：郭庆，董事长。委托代理人：卢坚、管修敬，均系广东法则明律师事务所律师。被告：广东粤华房地产开发公司，住所地广东省广州市。法定代表人：徐柏铭。被告：广州银行股份有限公司五羊支行，住所地广东省广州市越秀区。负责人：严勇，行长。委托代理人：聂炜、罗召均，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习人员。第三人：金霞，女，1970年3月26日出生，回族，住广东省广州市。委托代理人：卢坚、管修敬，均系广东法则明律师事务所律师。原告广州市8字连锁店有限公司（简称8字公司）诉被告广东粤华房地产开发公司（简称粤华公司）、广州银行股份有限公司五羊支行（简称五羊支行）及第三人金霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告8字公司及第三人金霞的共同委托代理人管敬修，被告五羊支行的委托代理人聂炜、罗召均到庭参加了诉讼。被告粤华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告8字公司诉称：1996年1月16日，广州市利国粮油食品贸易有限公司与粤华公司签订一份房屋认购合同，约定利国公司向粤华公司购买广州市天河区某房。1999年12月29日，利国公司将涉案房屋房改给金霞，广州市房地产管理部门为涉案房屋办理房改备案登记。2000年9月6日，广州市天河区人民法院作出（2000）天法东民初字第63号民事判决书，判决粤华公司协助利国公司办理涉案房屋的产权证。2012年9月6日，广州市天河区人民法院向广州市国土资源和房屋管理局作出（2001）天法执字第974号协助执行通知书，请协助利国公司办理涉案房屋的产权登记手续。2012年9月7日，广州市国土资源和房屋管理局出具（2012）7415号协执文书收件回执。虽然粤华公司将涉案房屋先售给了利国公司的情况下，又将涉案房屋抵押给五羊支行，但已被生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上第354号民事判决书认定五羊支行对涉案房屋不享有优先受偿权，因为涉案房屋所有权转移的障碍已解除。然而，第一，五羊支行至今仍未涂销涉案房屋的抵押登记。另外，利国公司1985年依法设立，后更名为广州市利国粮油购销公司。2012年2月21日，原告向广州市工商行政管理局出具一份证明，原告批准辖属广州市利国粮油购销公司办理注销手续。此单位没有债权、债务，已办理国税、地税完税手续，以后再涉的一切债权债务由原告负责。2012年3月2日，广州市工商行政管理局核准广州市利国粮油购销公司注销登记，涉案房屋项下涉及的权利义务由原告承继。综上所述，两被告的行为导致原告至今未能取得涉案房屋的房地产权证，致使原告最终无法进行房改，严重损害了原告的合法权益。现提起诉讼，请求法院判令：1、两被告立即涂销位于广州市天河区某房的抵押权登记。2、两被告承担本案诉讼费用。被告粤华公司未答辩。被告五羊支行辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方与粤华公司签订的借款合同及抵押合同合法有效，并且依法办理了抵押登记，其合法权益应该得到保护。二、原告的主体为一个盈利性的经营主体，不存在最基本的人权，即根本不存在生存权。原告在起诉状引用省法院判决书中的认为消费者属于生存权，是最基本的人权，而我司的权利属于经营权，但生存权与经营权相冲突时，应该优先保护生存权，与本案无关。三、省法院的判决对司法解释的适用背离了法律的基本逻辑，省高院的判决引用最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复，该批复中涉及的工程价款的优先受偿顺序解决的是债权问题，并不涉及物权的问题。从而不能得出对抗所有权的推断，更不能因此得出否定抵押权，涂销抵押登记的结论。四、如果法院判决我司涂销抵押，将会造成国有经营资产的流失。当初我司在发放贷款所有手续过程中不存在任何过错。现在粤华公司已经吊销，涉案物业是我司收回贷款本息的唯一来源。如果法院判决涂销抵押登记将直接造成2000多万元国有资产的流失。第三人金霞述称：对原告诉请无异议。经审理查明：广州市五羊城市信用社是第三人五羊支行前身，后经多次变更名称登记，于2009年12月9日变更登记为现称。广州市利国粮油食品贸易公司为全民所有制企业，于1999年更名为广州市利国粮油购销公司。2012年2月16日广州市粮食集团有限公司向8字公司出具《关于注销广州市利国粮油购销公司的批复》，同意注销广州市利国粮油购销公司，其有关债权债务由8字公司承担。1996年1月16日，广州市利国粮油食品贸易公司（乙方、认购方）、粤华公司（甲方、预售方）双方签订《房屋认购合同书》，约定：乙方（认购方，即原告，下同）现向甲方（预售方，即粤华公司，下同）认购座落于广州市天河区某单元（现门牌号为天河区某房，简称“涉案房屋”），该单位建筑面积61.77平方米，房屋售价285812元。双方同意以列在本合同附录二的该单位售价及付款方式付款，交款日期及付款方式乙方必须严格遵守。双方同意由甲方将上述房屋约于1996年6月（准确时间于签订房屋买卖契约时确定）交付给乙方。房屋移交给乙方时，甲方应将该单位产权及其建筑物范围内的公用建筑及设施使用权一并转移给乙方。如因办理手续延误，契证不能同时移交乙方时，甲方有责任向有关部门催办，直至各种契证移交到乙方为止。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的实际经济损失，甲方负责赔偿。该单位须按照合法设计单位的建筑图纸（包括甲方有权更改部份）完成该单位的全部建筑工程，并须经广州市建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付使用。签订本认购合同后，乙方按本合同规定期限内向甲方缴交楼款（包括附录四费用及违约滞纳金等）后，甲方应给乙方开具收款凭证或发票（包括由甲方开具的房屋主体部分价款及与甲方合作投资商开具的间隔装修等价款的凭证或发票）。乙方付清楼价款后双方（或由乙方委托甲方代表）到广州市房屋交易所办理房产登记及向国土部门办理领取房屋所有权证和国家土地使用证等有关手续。在此之前，双方应签署正式的房屋买卖契约，以便办理手续；双方并需依照广州市有关部门之收费规定，各自负责其应缴费用。本合同自双方签订之日起生效；如发生纠纷时，双方应本着友好精神协商解决，协商无效时，应提交广州市内仲裁机构或人民法院裁决等。1996年1月16日，粤华公司收取广州市利国粮油食品贸易公司购房按金20000元。1996年1月29日，粤华公司开具了向广州市利国粮油食品贸易公司收取涉案房屋及2幢712单元的购房款合计468030元的《预收款凭证》。1996年10月3日，五羊支行与粤华公司签订《人民币资金借款合同》、《抵押合同》，约定粤华公司向五羊支行借款800万元，借款期限1996年10月3日至1997年10月1日，粤华公司以广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3号（幢）四至八层建筑面积5893平方米商品房作为抵押。上述抵押物于1996年10月16日办理了抵押登记手续。1998年8月6日，广州市房管部门向粤华公司核发了粤华苑1—3幢的商品房预售许可证（预售证号：960025），该预售证未注明抵押及限制出售情况。2002年4月22日，粤华公司被工商行政管理部门吊销营业执照。2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为粤华公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。另，《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》同时备注“已查封、已办在建工程抵押、直管公房、公建配套设施部分的除外”。本案中8字公司、金霞确认金霞原为广州市利国粮油食品贸易公司员工，广州市利国粮油食品贸易公司房改时将涉案房屋分给金霞使用，涉案房屋现由金霞居住至今。诉讼中本院向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委员会复函称：一、项目基本情况。来函要求查询的房屋涉及粤华苑（第二期自编1、2、3号），该项目由粤华公司和天河区石东村委会建设，未办理国土证，整体未办理初始登记，该项目已领取960025号预售证（预售证有效期为1999年11月4日至2000年11月3日）。二、来函要求查询的房屋情况。天河区员村白水塘小区第一幢四楼416单元（现门牌号天河区某房），已以备字6930号办理抵押备案，抵押权人为广州市五羊城市信用社。暂无上述房屋的预告登记（预售合同备案）、查封、产权登记信息。三、处理建议。（一）因我市实行住房限购政策，建议你院按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于印发的通知》（粤高法[2013］403号）的要求，告知买受人提交《购房资格证明》。（二）来函查询房屋的抵押权尚未涂销，你院在上述房屋抵押权涂销或由你院明确对抵押权的处理意见后，可向我委送达协助执行文书。在符合规划和相关法律法规、政策，申请资料齐全，缴清相关税费的情况下，买受人可依据协助执行文书办理产权登记。另查明，广州市利国粮油食品贸易公司曾以粤华公司为被告，向本院提起诉讼，案号为（2000）天法东民初字第63号，起诉要求粤华公司办理涉案房屋的房地产权证等。本院于2000年9月作出（2000）天法东民初字第63号民事判决，一审认为涉案《房屋认购合同书》有效，一审判令支持粤华公司协助原告办理涉案房屋的产权证等。上述判决生效后，2001年4月本院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2001）天法执字第973–974号协助执行通知书，要求该局协助广州市利国粮油食品贸易公司办理涉案房屋的产权登记手续等。本案中8字公司称因涉案房屋抵押权尚未涂销，故至今无法办理涉案房屋的房产证。再查明，因粤华公司未能依约偿还贷款本息，五羊支行曾向广州市中级人民法院提起诉讼［案号：（1998）穗中法经初字第32号］，要求判令：粤华公司归还借款本金800万元及利息，粤华公司以抵押的天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层的房产对上述债务承担清偿责任。1998年5月18日，广州市中级人民法院作出一审判决，判令支持第三人的诉讼请求。被告不服一审判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2004年4月21日作出（1998）粤法经一上字第354号民事判决，终审认定：“粤华公司以其座落在广州市员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层5893平方米建筑面积房产向五羊支行借款设立抵押担保，但该部分房产中除2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房外的1幢四至八层共25套房产、2幢四至八层的34套房产及3幢四至八层共25套房产，已于1996年1月16日至1998年9月12日期间由粤华公司陆续销售给其他消费者，并收取了购房人全部或大部分购房款。购房者支付购房款后享有对所购房屋的期待权；粤华公司将房屋出售后，丧失了对该房屋的处分权，粤华公司在消费者已经支付全部或大部分房款的情况下，又将无权处分的房产为借款设立抵押，既欺骗了担保权人五羊支行，也严重侵害了购房人的利益，粤华公司应对此承担责任。上述已被粤华公司销售的房产，虽然还没有办理产权过户手续，但购房人已支付了全部或大部分购房款，且实际上对所购买的房屋行使了占有、使用权。显然，本案存在购房消费者的利益与五羊支行享有的财产抵押权相冲突的问题。购房消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人五羊支行的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利、基本人权，更符合法的公平、正义的精神，有利于社会的稳定和发展。因此，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］，五羊支行对该部分已被粤华公司销售给其他消费者的房产主张优先受偿权，本院不予支持。但对粤华公司用以抵押的房产中尚余未予销售的2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房，因双方已办理了有关抵押登记手续，因此对五羊支行与粤华公司该部分抵押，应确认为有效。五羊支行有权依法处理粤华公司所提供的该部分抵押物，并优先受偿。原审判决认定事实部分不清，对本案五羊支行与粤华公司之间的抵押关系处理不当，应予纠正。”广东省高级人民法院据此判令：一、变更广东省广州市中级人民法院（1998）穗中法经初字第32号民事判决为：粤华公司在本判决送达之日起偿还800万元及相应的利息给五羊支行，五羊支行享有对粤华公司座落在广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房的房产优先受偿权。二、驳回五羊支行的其它诉讼请求。还查明，1998年10月12日，刘勇作为原告，以粤华公司为第一被告、粤华公司第五开发部为第二被告，向本院提起诉讼［案号：（1998）天法民初字第1017号］，诉称：1998年2月28日我与第二被告签订认购合同，购买粤华苑3幢503、504房，总房款693719元，签约后我共支付购房款462487.6元，并装修入住。后我发现粤华公司将粤华苑1、2、3幢4—8层房屋抵押给广州城市合作银行五羊支行（简称“五羊支行”），而我购买的房屋正属抵押房屋之列。两被告明知法律的禁止性规定仍出售抵押房屋，我认为双方认购合同应为无效。现起诉要求确认该合同无效，两被告返还购房款及利息，并赔偿装修房屋费用等。一审审理中本院追加第二被告负责人李世雄为共同被告参加诉讼。1999年10月26日，本院作出（1998）天民初字第1017号民事判决，认定粤华公司第五开发部将粤华公司已抵押房屋出售给原告刘勇的买卖行为无效，判令：原告与粤华公司第五开发部签订的认购合同无效；粤华公司第五开发部负责人李世雄返还原告刘勇购房款及装修款合计623787.6元，粤华公司对上述债务不足部分负清偿责任；原告刘勇将所购503、504房腾空交回粤华公司第五开发部等。一审判决后李世雄不服上诉，广州市中级人民法院于2000年11月28日裁定该案中止诉讼，2004年7月13日对该案恢复审理。2004年7月29日广州市中级人民法院作出（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，终审认定：粤华公司第五开发部以粤华公司名义与原告刘勇签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，虽然在签订合同时涉案房屋已抵押给五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但现已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决认定五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权。换言之，五羊支行对涉案房屋也不享有优先受偿权，因此使涉案房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，房屋认购合同应认定为有效。因情况发生变化，原告刘勇要求确认房屋认购合同无效的理由不成立，故终审判决撤销一审判决，驳回原告刘勇的诉讼请求。本院认为：涉案《房屋认购合同书》的原合同买方为作为国有企业的广州市利国粮油食品贸易公司，后广州市利国粮油食品贸易公司改名为广州市利国粮油购销公司，2012年广州市利国粮油购销公司经工商部门核准注销后该司的债权债务经上级主管部门明确由8字公司享有及承担，故8字公司为本案适格原告。粤华公司虽已被工商行政管理部门吊销营业执照，但其民事诉讼主体资格仍然存在，仍应承担相应的民事责任。本院已生效的（2000）天法东民初字第63号民事判决书已认定《房屋认购合同书》有效，对此本案不再赘述。关于8字公司要求涂销涉案房屋抵押登记的诉请。根据上述已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决及广州市中级人民法院（1999）穗中法房终字第2517号民事判决，在购房消费者的权益与五羊支行享有的财产抵押权相冲突时，应优先保护优先保护消费者的购房权益。（1998）粤法经一上字第354号民事判决明确将由粤华公司已出售的包括涉案房屋在内的房屋剔除出五羊支行基于抵押权登记享有的优先受偿权范畴，即五羊支行的财产抵押权对作为实际购房人的8字公司不具有法律效力。同时，根据最高人民法院[法释（2002）16号]《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，涉案房屋虽已抵押给五羊支行，但根据上述批复规定，8字公司作为实际购房人已向粤华公司支付了全部购房款，因此五羊支行的抵押权不具有对抗8字公司就涉案房屋享有的请求权的效力，8字公司要求涂销设定在涉案房屋上的抵押权登记，合法有据，本院予以支持。粤华公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司、被告广州银行股份有限公司五羊支行涂销广州市天河区员村白水塘小区1幢四楼416单元（现门牌号广州市天河区员村白水塘44号416房）的抵押权登记。本案受理费5590元，由被告广东粤华房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  李宝玉人民陪审员  杨国峰二〇一七年四月二十七日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽