河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
民
（2016）冀06民终1981号
上诉人（原审被告）河北锦联房地产开发有限公司望都分公司。住所地望都县乾荣祥和苑**号楼001门脸。
法定代表人李文亚，该公司总经理。
委托代理人钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。
委托代理人吴付成，该分公司职工。
被上诉人（原审原告）张万兴，农民。
委托代理人刘士杰，河北昊正律师事务所律师。
原审第三人肖胜利，望都县公安局工作人员。
原审第三人牟志强。
原审第三人杜军英。
上诉人河北锦联房地产开发有限公司望都分公司（以下简称锦联望都分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2016）冀0631民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦联望都分公司的委托代理人钱春潮、吴付成，被上诉人张万兴及其委托代理人刘士杰，原审第三人肖胜利到庭参加诉讼。原审第三人牟志强、杜军英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告锦联望都分公司系望都县乾荣·祥和苑小区开发商，因欠河北恒屹建设工程有限公司的工程款，河北恒屹建设工程有限公司又欠第三人牟志强的钱，经协商，将望都县乾荣·祥和苑小区4-1-902号房屋及4-1-011号车库抵顶给了第三人牟志强。第三人牟志强对该4-1-902号房屋的门窗进行了更新，已支付15000元，尚欠工料款22000元。第三人肖胜利参加，第三人牟志强与原告张万兴经协商一致，将该4-1-902号房屋转让给了原告张万兴，第三人肖胜利代原告张万兴向第三人牟志强支付了房款284424元、车库款100000元，窗户改装费15000元，共计399424元。2013年1月29日，原告张万兴委托第三人肖胜利与被告锦联望都分公司，签订了购买该4-1-902号住房及车库编号为1242号的望都县商品房预售合同，合同约定，望都县乾荣·祥和苑小区4-1-902号住房及4-1-011号车库款等总房款为384424元，住房单价为每平方米2150元。付款方式为一次性付款；商品房达到交付使用条件且原告在付清全部房款后，办理了交付电梯卡、防盗门钥匙、车库门钥匙等手续。原告张万兴即对该4-1-902号住房的水电进行了改造，支付给施工朱龙伟工料费5000元。2013年7月23日，通过第三人肖胜利从中协调，被告锦联望都分公司将其9-2-1102号住房及8-1-008车库和9-B14号储藏室以总价474920元的价格出售给第三人杜军英，并签订了望都县商品房预售合同，合同约定住房单价为每平方米2000元。同意将原告张万兴所购4-1-902号住房的部分房款（含车库款）抵顶第三人杜军英的部分房款，第三人肖胜利又通过刷卡的方式向被告缴纳了134661元。2014年2月22日，被告锦联望都分公司与翟姗订立商品房买卖合同，将诉争房屋4-1-902号住房卖给翟姗，翟姗一次性付款370412元，该合同已在望都县房地产交易市场管理所办理备案。原、被告及第三人肖胜利均认可第三人肖胜利共向被告锦联望都分公司交纳房款529085元。原告张万兴自2012年10月1日至2015年10月1日租住于九龙家园2-1-202室，年租赁费15000元；2015年10月1日至今租住于广播局家属院1-2-301房屋，年租赁费6500元。2015年12月18日，原告张万兴与河北尚科房地产开发有限公司签订的望都县商品房预定价是每平方米3338元。
原审法院认为，被告锦联望都分公司作为房地产开发企业，将已竣工房屋的所有权面向社会销售，原告张万兴作为买受人，与被告于2013年1月29日签订商品房买卖合同，并支付价款，原被告之间商品房买卖合同关系成立。2013年7月23日，原被告同意将原告张万兴所交部分房款（含车库款），抵顶第三人杜军英的部分房款，第三人肖胜利又通过刷卡的方式向被告缴纳了134661元。此时原告张万兴还有剩余房款和门窗水电改造费用未解决。原告并未表示放弃所购4-1-902号房屋及车库的所有权。被告便于翟姗订立商品房买卖合同，将诉争房屋卖给翟姗，导致原告张万兴商品房买卖合同目的不能实现，被告锦联望都分公司应当承担违约责任。原告张万兴依法可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于原告张万兴已付房款的具体数额，第三人肖胜利向被告代交房款总额为529085元，生效判决已认定；第三人杜军英的原始合同载明房款、车库款、储藏间款共计是474920元，故原告张万兴已付购房款应认定为529085元-474920元=54165元，此计算方法生效判决已经认定，被告锦联望都分公司依据其与第三人杜军英在上次诉讼过程中重新签订的商品房买卖合同，主张第三人杜军英全部房款为519085元，保定市中级人民法院在生效法律文书中已经给予否定，亦不予采信。该54165元的利息，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月29日始计算三年时间，为9993.44元，予以支持。原告张万兴对被告已交付的4-1-902号房屋门窗、水电进行了改造，已付门窗工料款15000元，尚欠门窗、水电工料款27000元，原告提交的证据能够证实其主张，予以采信。因被告违约，原告为主张自己的权利，两次诉讼已支付诉讼费1132.5元，是原告张万兴的实际损失，被告应当赔偿。原告张万兴主张其律师代理费12780元，全部由被告承担，酌定由被告承担5000元。因被告一房两卖导致原告张万兴不能及时入住产生的租赁费用，应当从被告2014年2月22日将诉争的4-1-902号住房卖给翟姗时计算，应为24125元；因被告一房两卖导致原告张万兴不能实现合同目的，原告张万兴于2015年12月18日另购商品房预定价是每平方米3338元，与当时从被告处所购房屋每平方米2150元，每平方米的差价是1188元，原告主张每平方米差价按783.7元计算差额，为103673元。予以支持，一倍已付购房款为54165元。以上各项，被告锦联望都分公司应当赔偿的总额为294253.94元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥和解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除原告张万兴与被告河北锦联房地产开发有限公司望都分公司签订的编号为1242号的商品房买卖合同；二、被告河北锦联房地产开发有限公司望都分公司返还原告张万兴已付购房款及利息64158.44元，赔偿原告张万兴房屋门窗水电改造工料费、房屋租赁费、诉讼和律师代理费、重购房屋差额费、一倍已付购房款等费用计230095.5元，以上共计294253.94元，于本判决生效后十日内一次付清。三、第三人肖胜利不承担责任。四、第三人牟志强不承担责任。五、第三人杜军英不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6093元，减半收取3047元，由原告张万兴负担300元（已交纳），被告河北锦联房地产开发有限公司望都分公司负担2747元，于本判决生效后五日内交纳。
判后，锦联望都分公司不服，向本院提起上诉，主要诉称，一、原审判决认定“原告张万兴已付房款应认定为529085-474920=54165元，此计算方法生效判决已经认定，本院亦认定”是错误的。（2015）保民二终字第1127号民事判决书，是对张万兴的购房款没有确定。二、原审判决认定“对被告主张第三人杜军英全部房款为519085元，保定中级人民法院生效法律文书已经给与否定，本院亦不予采信”是错误的。首先，（2015）保民二终字第1127号民事判决书针对的是就上诉人与杜军英从新签订的合同和发票，不能据此认定肖胜利代理杜军英签订原商品房预售合同时交纳的房款全部为杜军英合同项下的款项。其次，上诉人一审提交2013年6月21日出具给杜军英的三份收据上，记载的总计519085元全部都是杜军英所购房屋的房款，并且是最初关于房款数额的最主要证据，如果杜军英的房款不是519085元，肖胜利不会不对收据提异议，还再刷卡补足差额。最后，杜军英签字，并备案的合同以及杜军英2015年12月28日出具的申请，都能进一步证明房款为519085元，并且已开具正式发票，通过房管部门和税务部门，该笔购房款已被公示，足以认定。三、原审判决认定利息9993.44元是错误的。四、原审判决认定尚欠门窗、水电工料款27000元是错误的。五、原审认定由上诉人承担5000元律师费，没有法律依据。六、原审判决认定产生租赁费24125元是错误的。七、原审判决认定原告主张每平方米差价按783.7元计算差额，为103673元是错误的。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回原告的诉讼请求。
张万兴答辩称，一、原审判决根据已生效法律文书即保定市中级人民法院（2015）保民二终字第1127号民事判决书认定的计算方法及相关证据确定了答辩人已付购房款为54165元，并无任何不妥之处。保定中院该判决虽未直接确定答辩人已付购房款的数额，但对如何计算及计算方法已经进行了表述及确认，原审判决表述也是对中院已经认定的计算方法再次确认，并根据该计算方法计算出了具体数额。二、上诉人依据其与第三人杜军英在上次诉讼过程中重新签订的商品房买卖合同，主张第三人杜军英全部房款为519085元，保定市中级人民法院在生效法律文书中已经明确否定，原审判决亦不予采信是正确的。三、原审判决认定的答辩人的其它经济损失包括利息、门窗、水电改造工料费、房屋租赁费、诉讼和律师代理费、重购房屋差额费、一倍已付购房款等费用都由于上诉人违约导致的，应由上诉人予以返还及赔偿。该认定既有事实依据，又有法律依据。故原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖胜利庭审答辩称，同意被上诉人张万兴的答辩意见。
二审查明，（2015）保民二终字第1127号民事判决认定“根据锦联房地产望都分公司于2013年6月21日、2013年7月2日出具的三张收据，肖胜利代杜军英交纳房款、车库款、储藏室款共计519085元，而锦联房地产望都分公司与杜军英于2013年7月3日签订的商品房预售合同中，约定房款、车库款、储藏室款共计474920元。锦联房地产望都分公司主张杜军英为减少契税等费用，合同约定数额低于实际交付房款，并提交了与杜军英于2014年11月30日重新签订的商品房预售合同及开具的正式发票，证实实际房款为519085元。但上述证据形成时间为本案发回重审前的二审辩论终结后，且反映的是锦联房地产望都分公司与杜军英之间的关系，存在双方对原合同进行变更的可能性，不能据此认定肖胜利代理杜军英签订原商品房预售合同时交纳的房款全部为杜军英合同项下的款项。因杜军英并未出庭，原审法院仅认定从第三人肖胜利实际交纳的购房款529085元中扣除杜军英实际支付的房款即为张万兴交纳的购房款，对具体数额未予确定，并无不妥。张万兴可在另行主张违约责任时一并主张”。
本院查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人锦联望都分公司主张肖胜利代杜军英交纳的房款、车库款、储藏室款共计519085元，其中并不包括被上诉人张万兴的购房款54165元，其提交了2013年6月21日、2013年7月2日出具的三张收据及于2014年11月30日与杜军英重新签订的商品房预售合同和正式发票予以证实，但上述三张收据是上诉人锦联望都分公司给杜军英出具的，且作为实际交款人的肖胜利并不知情，上诉人锦联望都分公司称三张收据肖胜利是明知的，但未提供任何证据证实，肖胜利予以否认。故其提供的三张收据并不能真实地反映杜军英所购房屋的实际金额。关于上诉人锦联望都分公司提供的2014年11月30日其与杜军英重新签订的商品房预售合同及开具的正式发票，已经（2015）保民二终字第1127号民事判决认定“……且反映的是锦联房地产望都分公司与杜军英之间的关系，存在双方对原合同进行变更的可能性，不能据此认定肖胜利代理杜军英签订原商品房预售合同时交纳的房款全部为杜军英合同项下的款项”。综上，上诉人锦联望都分公司提供的上述证据均不能证实其主张。（2015）保民二终字第1127号民事判决亦认定“因杜军英并未出庭，原审法院仅认定从第三人肖胜利实际交纳的购房款529085元中扣除杜军英实际支付的房款即为张万兴交纳的购房款，对具体数额未予确定，并无不妥。张万兴可在另行主张违约责任时一并主张”，故原审判决认定被上诉人张万兴已付购房款应为529085元-474920元=54165元，并无不当。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人”。本案中，上诉人锦联望都分公司将卖与被上诉人张万兴的房屋擅自卖于第三人翟姗，致合同目的不能实现，故对被上诉人张万兴因此造成的经济损失，上诉人锦联望都分公司应予承担。被上诉人张万兴主张的门窗水电改造工料款、已购房款及利息、房屋租赁费、诉讼及律师代理费、重购房屋差额费、一倍已付购房款等费用，均为其直接损失，并提供相关证据予以证实，故原审判决由上诉人锦联望都分公司赔偿上述费用，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人锦联望都分公司的上诉主张，理据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6093元，由上诉人河北锦联房地产开发有限公司望都分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳正丽
审 判 员 赵 春 林
代理审判员 刘 斌
二〇一六年五月四日
书 记 员 黄 倩