上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1136号
上诉人（原审原告）姜培煜，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX路XX号XX室。委托代理人孙成，上海大邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）龚少博，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX号。委托代理人赵海勇，上海骏丰律师事务所律师。上诉人姜培煜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市长宁区XX路XX号一楼713-5号商铺产权人为上海A公司。2004年3月22日，上海B有限公司与上海A公司签订了《房屋租赁合同》。2011年11月1日，上海B有限公司（甲方）与姜某某（乙方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年11月1日至2015年10月31日止。合同第六条约定租金的支付期为先付后用，每三个月支付一次，每次支付金额为当年年租金的四分之一。每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日之前五个工作日付清该季度租金。合同第十三条约定乙方延迟支付任何租金或应付费用超过5天，甲方可以终止合同。合同第十五条约定乙方未按时支付租金或应付的费用5天以上的，经甲方书面通知后5天内仍未纠正的，甲方有权终止合同，收回房屋，甲方可没收乙方已支付的租赁保证金。2014年4月20日,姜某某出具委托书，授权姜培煜办理房屋转租手续。2014年4月21日，姜培煜（甲方）将涉讼房屋的部分区域分租给龚少博（乙方），并签订了《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁期自2014年5月11日起至2019年5月10日止。合同约定2014年5月11日至2015年5月10日月租金为人民币（下同）55,000元整，2015年5月11日至2016年5月10日月租金为40,000元整，2016年5月11日至2019年5月10日月租金为44,000元整。租金支付原则为先付后用。每三个月支付一期租金，乙方应于2014年5月11日前，支付首期租金165,000元，即2014年5月11日至2014年8月10日租金。乙方必须在每期到期前7天支付下期租金。每逾期一日，乙方需按照欠付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。甲方收到乙方所交租金后，应向乙方提供收款凭证。合同第五条约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为80,000元。合同第8-2约定，乙方在租赁期间内有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可书面通知乙方解除合同，没收房屋租赁保证金，要求乙方赔偿实际发生的损失，并无条件收回该房屋。1、…2、乙方未支付到期租金累计三十日的。3、乙方超过两个月以上不支付水、电费，或未取得甲方同意转租第三方，甲方有权终止合同。合同第10-1约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金人民币160,000元（含保证金80,000元）。合同第10-2条约定若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金80,000元。后姜培煜诉至法院，要求判令：一、依法确认双方于2014年4月21日订立的租赁合同于2015年3月10日解除；二、龚少博搬离上海市长宁区XX路XX号一楼713-5号房屋；三、龚少博支付2015年2月11日至2015年3月10日租金55,000元，并以55,000元为本金，按银行同期贷款利率支付自2015年2月4日至实际支付之日止的利息；四、龚少博支付姜培煜垫付的煤气费及煤气公司收取的滞纳金49,000元、水费316元、电费2,107元；五、没收龚少博支付的保证金80,000元。后姜培煜撤回了第二项诉讼请求。原审再认定，2014年4月21日，龚少博支付房租押金80,000元。同日，龚少博支付100,000元，收款事由为XX路XX号一楼713-5号转让金。同日，龚少博支付2014年5月11日至2014年8月10日租金165,000元。2014年8月3日、2014年8月17日、2014年11月5日、2014年11月29日，龚少博向姜培煜转账共计330,000元，为2014年8月11日至2015年2月10日的租金。姜培煜原审庭审中确认上述钱款均已收到。原审庭审中，龚少博提供了张贴在涉讼房屋上的“终止合同通知”复印件并提供了现场照片。内容为：致姜某某/上海XX路XX号一楼713-5租户，抄送姜培煜。我司于2015年2月10日委托上海鼎善律师事务所发函，通知你方于收到律师函三天内全额支付由你方租用上海长宁区XX路XX号一楼713-5房屋的2014年12月至2015年2月租金及按租赁合同规定的逾期缴费的滞纳金；否则将会终止与你方的租赁合同，并追究你方违约责任和赔偿我方损失。至今尚没收到你方支付任何费用，故你方已单方严重违反合同，该租赁合同终止。现要求你方于2015年2月25日前清空及返还该租赁房屋…。落款日期2015年2月17日，落款及盖章单位为上海C有限公司（以下简称C公司）。原审又认定，2015年2月24日，姜培煜向龚少博发送催缴租金的通知EMAIL，主要内容为：现通知你方收到此通知3日内，全额支付租金及滞纳金，否则将终止租赁合同并追究责任，赔偿损失。2015年3月9日，姜培煜向龚少博发送合同终止通知书EMAIL，主要内容为：因未收到租金，并发现龚少博拖欠水、电、煤费用，故通知龚少博租赁合同于2015年3月10日解除，并要求龚少博在2015年3月13日前支付租金等费用。2015年3月16日，姜培煜以EMAIL、EMS等方式向龚少博发送了催缴租金等费用的律师函。对于上述三份EMAIL，姜培煜进行了公证，龚少博陈述均没有收到。2015年2月26日，C公司（甲方）与姜某某（乙方）签订了《房屋租赁确认书》，内容为乙方确认将足额向甲方支付至2015年3月10日的租金，双方确认双方的租赁关系合法有效。本确认书出具后，双方可就2015年3月11日以后乙方继续承租甲方的租赁房屋并按租赁合同的约定支付租金具体事宜另行书面协议约定。2015年2月27日，龚少博报警，新华路派出所接警处置，110接处警登记表显示简要情况为：民警到场后了解，报警人龚少博与房东蒋某某发生租赁纠纷，告知自行通过法律途径解决。2015年3月11日，C公司出具收据，内容为：“于2015年3月11日，收到由姜培煜代姜某某支付上海C有限公司的现金人民币壹拾贰万肆仟元整作为2014年12月1日至2015年3月10日的部分租金，因承租方遗失押金收据，故无法返还该押金收据条，现双方同意该收据条作废，该款项作为抵冲应付租金的部分。据此，2014年12月1日至2015年3月10日房租租金全部结清。”原审庭审中，姜培煜申请证人李某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜的投资伙伴和女朋友。龚少博2014年10月左右就提出要结束经营。2015年2月18日，龚少博打电话给李某告知物业贴告示的事情，李某让其撕掉，告知他可以继续营业。同年2月底龚少博打电话给李某称报警了。姜培煜于2015年2月16日搬离涉讼房屋，原因为要转做麻辣烫生意。原审庭审中，姜培煜申请证人周某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜甜品店的总店长。龚少博经营不善，其老板即姜培煜曾让其在2014年11、12月份无偿帮助龚少博。后龚少博提出不需要再帮他了，他要把店转了。姜培煜搬离原因为调整经营麻辣烫。原审庭审中，姜培煜申请证人马某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜甜品店定西路的店长。龚少博经营不善。每月的水电费都是物业给其，其向龚少博收钱后和物业结算。原审庭审中，证人陈述2015年1月份的水电费龚少博隔了一段时间才支付给证人。原审庭审后补充为2015年1月份的水电费龚少博并未支付给证人。龚少博认为三位证人与姜培煜有利害关系，证人证言也是相互矛盾，故不认可。原审中，2015年8月17日，上海市长宁区人民法院至姜培煜与龚少博所述的案外人蒋某某处做调查，蒋某某陈述其为物业管理人员，有时会为C公司代管一下。经法院出示《终止合同的通知》照片，其称是C公司让其贴在涉讼房屋门上的。其未曾驱赶过龚少博，只是问过龚少博何时走。涉讼房屋已转租给案外人。原审中，就租金问题，龚少博陈述第一年租金不是55,000元/月，而是40,000元/月，另外15,000元/月为转让费。日租金应为40,000元除以30天。龚少博对其陈述提供了上海XX事务所江某某的证明。姜培煜对江某某是双方中介的身份不予认可，姜培煜认为月租金为55,000元，日租金为55,000元除以30天。原审中，就水、电、煤气费问题，龚少博对姜培煜主张的水费316元、电费2,107元，累加的煤气费及滞纳金49,000元认可，并表示愿意支付。姜培煜陈述龚少博安装了分电表和分水表，每月由龚少博向姜培煜支付后，由姜培煜一并向物业支付。姜培煜陈述其是在2015年3月11日结清涉讼房屋的煤气费及水、电费。原审中，对于事情的经过，姜培煜陈述为：其应在2014年12月向C公司支付下一期的租金，但实际在2015年3月才付清。姜培煜自认其行为已经达到了与C公司终止合同的条件。对于拖欠C公司租金的事情，姜培煜曾于2015年1月告知过龚少博。姜培煜因想重新装修，转做麻辣烫生意，于2015年2月16日搬离涉讼房屋。同年2月18日，姜培煜得知C公司在涉讼房屋处贴通知的事情，但是通知的具体内容不知道。当时姜培煜告知龚少博可以继续经营。同年2月26日，龚少博和蒋某某发生了矛盾。同年2月26日，姜培煜告诉蒋某某已经和房东和解，但是蒋某某说还没有收到C公司的通知。同年2月27号当天，是龚少博主动报警，并不是因为蒋某某驱赶才报警的。经与C公司协商，姜培煜与C公司于2015年2月26日签订了《租赁确认书》，对此姜培煜在2015年2月24日就电话通知过龚少博。姜培煜确认在2015年3月7日时，龚少博已搬离。龚少博搬离后还留下了排烟管道。对于事情的经过，龚少博陈述为：2015年1月份就知道姜培煜拖欠C公司租金的事情。姜培煜于同年2月15日搬离涉讼房屋，之后蒋某某天天来店里赶龚少博走，还说要断水断电。同年2月18日，龚少博告知姜培煜C公司贴了终止合同的通知。同年2月27日，蒋某某来店里赶人，龚少博无法营业，姜培煜也电话告知让龚少博走，所以龚少博就报警了，在警察的协调下承诺同年3月2日搬离，实际上龚少博于2015年3月1日搬离。龚少博对于姜培煜与C公司签订了《租赁确认书》的事情并不知晓。原审认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当恪守履行。原审庭审中，双方均认可合同已经解除，但对合同解除后违约责任归属及合同解除的时间未能达成一致。首先，就租金的金额问题。法院认为合同约定第一年租金为55,000元，且龚少博提供的房租收据165,000元中收款事由也显示为2014年5月11日至2014年8月10日租金。且龚少博并无充分证据证明双方约定的第一年租金中包含15,000元的转让金。故法院认定第一年月租金为55,000元。其次，就违约责任的归属问题。法院认为，第一，姜培煜拖欠租金及先于龚少博搬离的行为使得龚少博对姜培煜履行合同的能力产生不安；第二，物业人员蒋某某与龚少博在2015年2月26日曾发生矛盾。姜培煜称在与上家和解后，就此事告知过蒋某某，蒋某某说还没有收到C公司的通知。蒋某某也表述曾询问过龚少博何时搬走，综合龚少博因租赁纠纷报警等情形，法院认为因姜培煜拖欠C公司租金的行为，确使龚少博继续使用涉讼房屋受到阻碍并受到案外人的驱赶；第三，姜培煜拖欠C公司租金的行为已达到了其与C公司间合同的约定终止条件且C公司也于2015年2月17日发出终止合同的通知，要求租户在2015年2月25日前搬离涉讼房屋。虽经姜培煜事后协调，姜培煜与C公司于2015年2月26日确认了租赁关系，但客观上租赁关系仅延续到2015年3月11日，与姜培煜与龚少博之间租赁合同约定到期日2019年5月10日也相去甚远。同时，姜培煜与C公司的自行约定并不能对抗第三人龚少博。且姜培煜并无充足的证据证明姜培煜在龚少博搬离前已经将此事告知了龚少博，故龚少博仍有理由相信双方间的合同已经丧失了继续履行的基础。综上所述，法院认为姜培煜的行为已达到了根本性违约的程度，违约责任在于姜培煜。龚少博搬离涉讼房屋的行为视为龚少博行使租赁合同的解除权。在此情况下，龚少博未在合同约定时间点与姜培煜进行租金及水、电结算并不构成根本性违约，拖欠煤气费的后果也无合同约定，故姜培煜不能以此作为解约的理由。故姜培煜要求没收保证金及龚少博支付租金逾期利息的诉讼请求法院不予支持。因龚少博对其3月1日搬离未提供相应的证据，故法院以姜培煜自认的2015年3月7日为准，确认姜培煜与龚少博之间签订的租赁合同于2015年3月7日解除。对于已使用涉讼房屋的期间，龚少博应承担相应的租金，标准按月租金除以30天，乘以实际使用天数（2015年2月11日至2015年3月7日），即为45,833.33元。龚少博对姜培煜主张的水费316元、电费2,107元、累加的煤气费及滞纳金49,000元表示认可并愿意支付，故法院对姜培煜的相应诉讼请求予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，于二○一五年十一月二十六日作出判决：一、姜培煜与龚少博就上海市长宁区XX路XX号一楼713-5号的商铺签订的《房屋租赁合同》于2015年3月7日解除；二、龚少博应于判决生效之日起十日内支付姜培煜上址房屋2015年2月11日至2015年3月7日的租金人民币45,833.33元；三、龚少博应于判决生效之日起十日内支付姜培煜上址房屋水费人民币316元，电费人民币2,107元以及煤气费（包括煤气公司收取的滞纳金）人民币49,000元；四、驳回姜培煜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,430.50元，由姜培煜负担人民币211.48元，由龚少博负担人民币2,219.02元。判决后，姜培煜不服，上诉于本院，诉称:被上诉人未依约支付租金且擅自搬离，构成违约；上诉人通知其于2015年3月10日解除合同，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方间的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除，被上诉人支付至2015年3月10日的租金55,000元。被上诉人龚少博辩称:被上诉人于2015年3月1日搬离，合同解除日应为被上诉人实际搬离日，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，姜培煜自认姜某某一方欠付租金，且已达到与C公司终止合同的条件；C公司张贴于涉讼房屋的“终止合同通知”及蒋某某的调查笔录均反映出龚少博继续使用涉讼房屋确有障碍；之前姜某某虽与C公司确认双方间租赁关系合法有效，但未有证据反映龚少博对此知情，且事实上，2015年3月11日后，姜某某与C公司间的租赁合同已解除。综上而言，龚少博搬离涉讼房屋有正当理由，不构成违约，原审以姜培煜确认的龚少博搬离日为合同解除日，并无不妥，可予维持。鉴于原审中姜培煜自认龚少博于2015年3月7日搬离，且本案的违约责任在于姜培煜一方，故其要求龚少博支付搬离后的租金，于法无据，显难成立。综上所述，姜培煜关于撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方间的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除，龚少博支付至2015年3月10日的租金55,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币100元，由姜培煜负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……