新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）喀民终字第664号
上诉人（原审被告、反诉原告）：喀什地区地下水开发建设工程公司，住所地喀什市克孜都维路193号。
法定代表人：刘宝军，该公司总经理。
委托代理人：刘丹丹，新疆正嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：喀什汇城房地产开发有限公司，住所地喀什市滨河路。
法定代表人：胡贵全，该公司总经理。
委托代理人：于新泉，新疆法衡律师事务所律师。
委托代理人：文湘提，该公司员工。
上诉人喀什地区地下水开发建设工程公司（下称地下水公司）因与被上诉人喀什汇城房地产开发有限公司（下称汇城公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服喀什市人民法院作出的（2013）喀民初字第2196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地下水公司的法定代表人刘宝军及其委托代理人刘丹丹，被上诉人汇城公司的委托代理人于新泉、文湘提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决查明：2003年，原、被告签订合作开发协议，约定双方共同合作开发地下水建设工程公司的土地，即喀什汇苑小区，建筑面积不少于2.4万平方米，原告建筑成本每平方米850元（不含土地出让金和拆旧费），若造价每平方米超过850元，由原告从其利润中冲减。土地开发中原告保证被告利润最低数为450万元，不足部分由原告从其利润中给被告弥补；双方同时约定，开发建设的住宅工程，必须先满足被告的需求，原告在2003年10月30日前给被告交付55套住房，按直接成本价计，每平方米价格不超过1200元；工程建设成本按建筑工程国家预决算标准结算，成本的核算须经双方共同认可，对成本核算发生争议的，由有资质的工程造价咨询中介机构裁定，住宅竣工后，售房利润按6∶4比例分成（即被告为6，原告为4）。双方同时对开发住宅小区的道路硬化、绿化、供排水、供热电等配套建设、住房贷款、户型等方面进行了约定。合同签订后，原告按约开发喀什汇苑小区，并在工程完工后向被告交付60套住房。2005年12月20日，原、被告及盖孜河管理处、地区工程造价咨询公司就喀什汇苑小区工程结算问题召开专题会议，会议中原、被告一致同意将原告交给被告的60套房屋单价定为每平方米1160元，共计价值为7251150.72元，此款扣减被告应得的小区开发利润4500000元，被告应付给原告的款项为2751150.72元，被告保证在2006年6月30日前分期还清欠款，双方形成会议纪要，并加盖公章。后在此基础上，原、被告签订合同书，约定双方就被告欠原告1490666.04元达成协议，被告自愿把属于自己的紫东大厦4楼（1186.41平方米）以每平方米1800元的价格抵偿给原告，房屋产权证办理费用由原告承担，土地证的办理费用由被告承担，抵偿后的紫东大厦4楼产权为原告所有，原告把汇苑小区属于自己的151平方米平房等面积等价格置换给被告，经冲抵后的紫东大厦4楼建筑面积为1186.41-151=1035.41平方米，总价为1863738元，扣减被告全部欠款1490666.04元，结余款项为373071.96元，结余款项经双方转让协议签订生效后，原告先支付200000元给被告，剩余款项173071.96元待被告把产权证和土地证办好后30天内付清。2009年5月27日，原告向被告支付200000元，现原告以被告未将紫东大厦4楼产权过户为由诉至法院。另查明，2003年4月16日，被告与喀什市住宅建设有限公司签订合作兴建紫东大厦合同书，约定被告提供土地，喀什市住宅建设有限公司负责施工，紫东大厦一楼按4∶6的比例分配，二至六楼双方按5∶5的比例垂直分配，被告分北端，喀什市住宅建设有限公司分南端。工程完工后，双方按此比例进行分割，被告分得紫东大厦4层1号，建筑面积593.21平方米，喀什市住宅建设有限公司分得4层2号，建筑面积亦为593.21平方米。2012年，双方办理房屋产权证。
基于上述事实，原审法院判决认为：原、被告签订的合作开发合同是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同履行各自的义务。在实际履行中，原、被告已按合同内容建成喀什汇苑小区，原告亦将60套房屋交付给被告，双方对喀什汇苑小区工程结算问题召开专题会议，会议中经双方结算，被告尚欠原告款项，双方在此基础上达成以房抵债合同，这属于房地产管理法所规定的其他形式的房屋转让合同。由于被告在以房抵债的过程中，将属于喀什市住宅建设有限公司的紫东大厦4层2号房屋进行处分，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，需经权利人追认或者在订立合同后取得处分权，本案被告在达成以房抵债合同时并未经喀什市住宅建设有限公司同意，也未在订立合同后取得该部分房屋的所有权，因此其擅自将属于喀什市住宅建设有限公司的房屋一并抵给原告的行为无效，但对于原告处分属于自己所有的房屋部分有效，因此原、被告签订的以房抵债合同部分有效，被告应协助原告办理紫东大厦4层1号房屋产权过户手续，原告的诉讼请求，该院部分予以支持。由于原、被告在结算时，并未按实际售房利润结算，而是按合同约定的利润最低数4500000元进行结算，因此，土地是否评估并纳入工程成本，不影响双方按照约定的利润最低数进行结算，故对被告主张以房抵债合同损害国家利益，应为无效合同的请求，不予支持。对被告辩称以房抵债合同是经过行政干预形成，被告对此未提供证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，判决如下：一、被告喀什地区地下水开发建设工程公司于本判决生效后10日内协助原告喀什汇城房地产开发有限公司办理喀什市克孜都维路193号（紫东大厦）4层1号房屋产权过户手续；二、驳回原告喀什汇城房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告喀什地区地下水开发建设工程公司的反诉请求。案件受理费75元，由被告喀什地区地下水开发建设工程公司负担；反诉费35元，由被告喀什地区地下水开发建设工程公司负担。
宣判后，地下水公司不服，向本院提出上诉称：双方在履行合作开发协议中，未按照约定将上诉人提供的15394.65平方米土地进行评估并及计入工程成本，也未对工程造价成本进行核算，造成国有资产的重大流失。由于未对上诉人提供的土地进行评估，违反了有关法律法规的强制性规定，故在其后实施的以会议纪要形式作出的含有工程结算内容的决议及双方签订的合同书，均应无效，合同书不产生相应的法律效力，一审以合同书上有上诉人盖章认为系双方真实意思表示属认定事实错误。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人汇城公司针对上诉人地下水公司的上诉理由答辩称：双方2003年签订的合作开发协议已履行完毕，并不存在合同无效的情形。双方签订的合同书已将权利义务约定的非常明确，上诉人公司欠付被上诉人1490666元，因其无法付款故以紫东大厦4楼的房屋进行抵偿，该合同书真实有效，上诉人提出的关于合同无效的理由没有提供证据证实。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理，本院二审查明的事实与一审人民法院查明的法律事实相同。
本院认为，根据上诉人的上诉理由，本案的争议焦点为：1、双方签订的合同书是否有效；2、上诉人地下水公司是否应当协助被上诉人汇城公司办理紫东大厦4层1号房屋的产权过户手续。
确认合同的效力，应当依照法律、行政法规规定的合同无效情形进行审查。本案上诉人地下水公司上诉认为因2003年地下水公司与汇城公司签订的《合作开发协议》未对上诉人提供的土地进行评估，违反了有关法律法规的强制性规定，故2005年12月20日以会议纪要形式作出的含有工程结算内容的12·20决议及2009年4月双方签订的合同书均应无效。对此，本院认为，《中华人民共和国国有资产法》、《国有资产评估管理办法》其规范调整的主要是国有企业的资产经营保护行为，上述法律法规仅是对国有资产保护的一些原则性规定，而非为认定合同效力的要件。《国有资产评估管理办法施行细则》作为部门规章，亦不能作为确认民事行为效力的法律依据。2003年双方签订了《合作开发协议》后，地下水公司提供了土地，汇城公司进行了实际施工，也履行了相当的合同行为即向地下水公司交付了60套住房，地下水公司认为该协议履行过程中未严格按照合同约定履行，2005年12月20日通过有关工程决算意见的会议纪要系行政干预形成。从12·20会议纪要记载的内容分析，地下水公司已实质上放弃了对汇城公司在此之前未完全履行《合作开发协议》的责任追究权利，且之后地下水公司也并未通过有关行政部门及司法机关提出相应的主张，故对汇城公司是否全面履行了《合作开发协议》中的义务及对12·20会议纪要内容的审查对本案处理亦无实质意义，故本院对地下水公司和汇城公司履行《合作开发协议》的情况不再作出评判分析。
按照2009年双方签订的《合同书》约定的内容，地下水公司应当支付给汇城公司1490666.04元，双方达成了以紫东大厦4楼地下水公司拥有所有权的部分进行抵偿，该《合同书》中约定的以房抵债的行为我国法律和行政法规并未禁止，原审根据本案客观情况，依照本案基本事实，认定《合同书》为有效合同，符合本案实情和民事法律基本精神和规定。
综上，基于地下水公司未履行《合同书》中的义务，一审判决地下水公司办理房屋产权过户手续正确，本院予以维持。地下水公司的上诉主张没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人地下水公司已预交），由上诉人喀什地区地下水开发建设工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海芸
代理审判员 马 瑞
代理审判员 何春璐
二〇一四年七月十七日
书 记 员 吴炳坤