上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1506号
原告黄平。
委托代理人匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。
被告上海祥奉实业有限公司。
法定代表人何孙明，总经理。
委托代理人欧建明，男，上海祥奉实业有限公司工作。
委托代理人揭闻，男，上海祥奉实业有限公司工作。
原告黄平诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人匡峥、被告委托代理人欧建明、揭闻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年5月15日，原告母亲王云肖与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》，约定原告母亲购买被告位于箱包城E区E13幢第7间第二层地块联建营业房，房款共计人民币（下同）231，024元。协议签订后，原告母亲按照协议约定支付了相应款项，不存在任何过错之处，而被告则违反约定，未按期向原告母亲交付房屋。2011年9月12日，原告母亲死亡，2013年10月12日，原告办理了继承权公证，作为唯一的继承人取得了上述合同权益。目前，原告对房屋进行了有效的占有、使用、管理、收益。目前合同房产实际坐落地址：上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX号，部位：1层、2层。由于被告违约，没有办理产权登记至原告名下。故原告诉讼来院，要求判令原告母亲王云肖与被告于2003年5月15日签订的《上海箱包城营业房联建协议书》有效，房屋归原告所有，被告配合办理产权过户手续。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、企业名称变更预先核准通知书一份，证明被告原名为上海箱包城有限公司，现改名为被告，被告主体适格。
2、上海箱包城营业房联建协议书一份，证明原告母亲王云肖与被告签订协议书，约定了原告母亲购买的房屋坐落信息、房款以及约定逾期交房违约责任，原告有可能另行主张被告逾期交房违约责任以及其他违约责任。
3、收据、发票、结算清单各一份，证明原告履行了支付义务，不存在过错，剩余房款9302.4元在办理房产证的时候交清就可以了。
4、户口本、派出所证明各一份，证明王云肖是原告母亲，于2011年9月12日死亡。
5、公证书一份，证明2013年10月12日原告办理了继承权公证，原告是唯一的权利人。
6、租房合同一份，证明原告现在对系争房屋占有使用、管理收益。
7、2013年10月9日被告出具的证明一份，证明在协议履行过程中，原告母亲履行了义务，支付了房款，房产证不能办出来的责任不在原告。
8、房地产登记信息一份，证明协议中的标的房屋坐落在上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX号一层、二层。
9、承诺书一份，证明房产证不能办出来的责任在于被告，被告也承诺尽快解决房屋被查封的问题。
被告辩称，对合同有效无异议。但对于办理过户手续，由于客观原因，现在还无法办理。原告尾款未交清以及贷款未归还，这也是没有办理产权证的原因之一。2011年2月25日，被告向原告发函催告一起去办理产权证，但原告接到催告函后没有来办理手续。
被告针对其辩称向法庭提交了如下证据：
1、明细表一份，证明原告还存在尾款未付清，原告支付的一部分钱是向被告借款支付的。
2、催告书及快递凭单各一份，证明被告曾催促原告在收到信函30日内到被告处办理产权证。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议，认为剩余9302.40元尾款未付，被告的明细表在输入的时候有偏差，还是以原告提供的收据为准。对证据4、5、6、7、8、9均无异议。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性有异议，认为应当按照证据确认，是存在尾款未付，贷款与本案无关。对证据2真实性不予认可，认为催告书没有原件，原告也没有收到过，对快递凭单也不认可，认为没有邮戳，可能是事后补的。上述原告提供的证据，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于被告提供的证据1，本案结合其他证据依法予以确认。对被告提供的证据2，因原告未予认可，且被告未能提供送达情况的证明，故本院不予认定。
另，本院向上海市奉贤区房地产交易中心调取上海市房地产登记簿一份，原告及被告均对该证据真实性无异议，本院依法予以确认。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：上海箱包城有限公司于2009年12月14日变更企业名称为上海祥奉实业有限公司。2003年5月15日，原告母亲王云肖与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：一、王云肖与被告联建箱包城；二、王云肖选定箱包城E区E13幢第7间地块联建营业房，共一间及楼层第二层，建筑占地面积45.6平方米；三、双方签订协议书后，王云肖即向被告交缴联建营业房基础建设费每间138，000元，总计138，000元；四、被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年年底前将联建营业房结顶完工交付给王云肖；如遇下列特殊原因可以延长交付时间：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）施工中遇到异常困难及特大技术问题不能及时解决；（3）其他非被告所能控制的因素；五、王云肖应按如下条款及时向被告交缴土建工程联建款：（一）王云肖联建房建筑面积为136.8平方米，合计建筑总造价93，024元。（二）营业房联建工程款交缴时间：1、首期工程款营业房基础完成后，缴纳30%；第二期工程款营业房建好一层后，缴纳30%；第三期工程款营业房建好二层后，缴纳30%；末期工程款营业房交付使用时缴纳10%。……七、工程竣工验收合格交付使用后，按王云肖实际联建的营业房建筑面积，由被告负责代办房地产权证；……十、被告未遇协议第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给王云肖，如交付时间延期在一个月内，即王云肖表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，王云肖有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如果被告延期超过规定期三个月，王云肖有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息。王云肖若未按时缴纳营业房联建工程款，王云肖应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金；王云肖应缴纳款项超过1个月未缴的，被告有权单方终止协议。上述协议签订后，王云肖尚余联建款9302.40元未付。系争房屋于2006年1月交付给王云肖。
另查明，系争房屋于2010年4月26日办理上海市房地产权证，产权登记地址为上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX号，权利人为被告。系争房屋上于2012年12月17日设置抵押权，抵押权人为李开臣，债权数额4，000，000元；于2013年3月19日、2013年8月5日、2013年9月9日被本院司法查封；于2013年12月10日被上海市杨浦区人民法院司法查封。
又查明，王云肖于2011年9月12日死亡，2013年10月12日，中华人民共和国浙江省玉环县公证处出具《公证书》一份，证明被继承人王云肖的的上述合同权益遗产由其次女黄平继承。2013年10月9日，被告出具《证明》一份，《证明》后附：现购房自然人王云肖已于2011年9月12日死亡，遗嘱继承人黄平已继承该房屋。上述后附内容由被告盖章确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王云肖与被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。王云肖死亡后，原告黄平已通过公证继承系争合同权益，故原告成为系争合同一方当事人。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照双方协议书的约定，被告尚未履行权利交付之义务，但系争房屋现仍存在抵押权及司法查封，办理产权过户手续存在障碍，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明，仍坚持其诉请，故原告的该诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告黄平与被告上海祥奉实业有限公司于2003年5月15日签订的《上海箱包城营业房联建协议书》有效；
二、驳回原告黄平的其余诉讼请求。
案件受理费人民币4，765元，由被告上海祥奉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年十月二十四日
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 陆卫清
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。