上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5209号
上诉人（原审被告）：上海乔尊餐饮有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪松公路1620弄22号。
法定代表人：李建秋，总经理。
委托诉讼代理人：丁洁，上海泽玖欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海君成实业有限公司，住所地上海市松江区泖港镇兴乐路19号。
法定代表人：沈建平，总经理。
委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。
上诉人上海乔尊餐饮有限公司因与被上诉人上海君成实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2018�6月5日公开开庭审理了本案。上诉人上海乔尊餐饮有限公司（以下简称乔尊公司）之委托诉讼代理人丁洁，被上诉人上海君成实业有限公司（以下简称君成公司）之委托诉讼代理人朱慧翔到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人乔尊公司上诉请求：撤销原判，依法改判继续履行合同，并免除上诉人违约金，同意履行原判第三项即同意支付租金，原判第五项应为租金而不是使用费。事实和理由：被上诉人提供的房屋存在瑕疵，造成上诉人被政府责令停产整顿，上诉人为了改造维修而长期停产，资金链断裂，故无法正常缴纳租金。根据合同法相关规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，原审对上述事实未予考虑，将租赁合同解除的责任完全归责于上诉人，对上诉人显失公平。关于违约金，原审对上诉人未进行释明，直接对被上�人提出的违约金全额予以支持，亦有失公平。即使判决上诉人承担违约金，应按照银行利率标准作出判决。综上，原审未在租金减免上予以考虑，且判决上诉人承担高额违约金，对上诉人显失公平，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人君成公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求。继续履行合同应基于双方遵守合同约定的各项权利义务，上诉人多次逾期支付租金，虽经被上诉人催讨，至今仍欠付相关租金，已严重违约，被上诉人有权要求解除双方间的租赁合同。关于雨污分流问题，房屋本身结构具备雨污分离。因上诉人是餐饮企业，政府对餐饮企业的排污要求较高，必须对污水处理后才可以排放，故上诉人系对其污水排放处理设备进行改造升级，与被上诉人无关。关于违约金金额，按照双方租赁合同约定是一年的租金标准，原审判决上诉人按4个月租金标准承担违约金，远低于双方合同约定的标准，不存在过高的情形。故请求驳回上诉，维持原判。
君成公司向一审法院起诉要求判令：1、解除君成公司、乔尊公司于2016年9月1日签订的厂房租赁合同；2、乔尊公司搬离并向君成公司返还位于上海市松江区XX公路XX弄XX号厂房（以下简称系争房屋）；3、乔尊公司向君成公司支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金人民币（下同）294,326元（已抵扣150,000元）；4、乔尊公司向君成公司支付违约金296,218元；5、乔尊公司向君成公司支付自2017年9月1日至实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费，2017年9月1日至2018年8月31日年使用费按933,088元为标准，2018年9月1日之后年使用费按979,742元为标准。
一审法院认定事实如下：君成公司系包括系争房屋在内的松江区九亭镇XX公路XX弄XX号、XX号工业厂房登记权利人。
2016年9月1日，君成公司、乔尊公司签订厂房租赁合同，约定：1、君成公司将系争房屋出租给乔尊公司，该标准厂房建筑面积为2,434.67平方米；2、租赁期限为三年，从2016年9月1日至2019年8月31日，第一年年租金为888,655元，第二年年租金933,088元，第三年年租金979,742元；3、租金原则按半年度交付，君成公司同意第一年租金按季度交付，第二年及第三年乔尊公司应按半年度向君成公司支付，先付后租；4、乔尊公司向君成公司支付押金50,000元……如合同期满后，房屋设备没有损害，并在乔尊公司结清水、电、煤气及通信网络等涉及乔尊公司须承担的有关一切费用后，君成公司将如数退还给乔尊公司；5、租赁期间内，乔尊公司不得有下列行为，否则君成公司有权解除合同，收回厂房，并有权依据合同要求乔尊公司承担违约责任……拖欠租金超过二个月的；6、�成公司、乔尊公司双方必须共同遵守以上条款，任何一方有违约行为，必须赔偿另一方因其违约所遭受的经济损失，或按当年租金100%支付违约金。上述合同另对其他事项进行了约定。
另查明，君成公司已收取乔尊公司押金50,000元并同意将该笔押金冲抵乔尊公司欠付的租金及使用费。
乔尊公司租金付至2017年2月28日。2017年9月10日，案外人李某向君成公司出具承诺书，承诺分期向君成公司支付欠付租金和补偿损失。在本案第一次开庭前，君成公司收到乔尊公司150,000元款项，君成公司已将该笔款项用于冲抵乔尊公司2017年3月1日至2017年8月31日期间欠付租金。
系争房屋一直由乔尊公司实际占有使用，在第二次公开开庭审理中，君成公司称系争房屋于2018年1月左右被政府有关部门查封。
审理中，君成公司提供其法定代表人沈建平与�尊公司实际负责人李某微信截图，证明乔尊公司从租赁系争房屋开始就未按约向君成公司支付租金，由此导致诉讼。乔尊公司对于该份证据予以认可。
乔尊公司提供其原营业执照、雨污分流部分施工合同、纳污排放证明、停产通知、君成公司与乔尊公司原公司法定代表人签订的文件、转让合同、续租合同、营业额对比、九里亭街道排污纳管会议等证据，但其未到庭参加诉讼，亦未明确证明目的。君成公司认为上述证据均与本案无关。
再查明，君成公司曾以乔尊公司欠付租金为由诉至法院，并提出要求与其解除厂房租赁合同等诉讼请求，法院于2017年7月3日依法受理，案号为（2017）沪0117民初10318号（以下简称10318号案件），并于同年7月7日向乔尊公司送达起诉状副本等诉讼材料。后因君成公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，按撤诉处理在案。
一审法院认为，本案主要争议焦点在于：一、租赁合同解除的责任主体；二、租赁合同解除的后果处理。
一、租赁合同解除的责任主体
君成公司、乔尊公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现君成公司、乔尊公司对于租赁合同解除均无异议，故法院予以准许。但对合同解除的责任主体存在争议，君成公司认为合同的解除系因乔尊公司逾期支付租金所致；乔尊公司认为君成公司属恶意解除，未尽雨污改造之责，导致其被政府责令停产整顿，至今未恢复正常运营造成巨大损失。对此一审认为，根据合同约定乔尊公司应于2017年2月28日前向君成公司支付自2017年3月1日开始的租金，但乔尊公司截止君成公司首次提出解除合同之前仍未支付且逾期2个月有余，故君成公司依约要求与乔尊公司解除合同，并无不当，法院予以准许，合同解除的责任主体在于乔尊公司。至于乔尊公司辩称意见，依据不足，本案难以采纳。关于合同解除的时间，君成公司认为应以10318号起诉状副本送达之日，即2017年7月7日作为合同解除之日，于法有据，法院予以认可。
二、租赁合同解除的后果处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现乔尊公司至今未就涉案房屋与君成公司办理交接手续，亦未支付租金及使用费，故君成公司要求乔尊公司返还涉案房屋，并向其支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金及使用费294,326元（已抵扣乔尊公司支付的150,000元款项），经计算无误，法院予以支持。审理中，君成公司同意�已收取的押金50,000元抵消乔尊公司欠付的部分租金及使用费，故乔尊公司仍应向君成公司支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金及使用费244,326元。关于乔尊公司要求君成公司向其支付自2017年9月1日至实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费，2017年9月1日至2018年8月31日年使用费按933,088元为标准，2018年9月1日之后年使用费按979,742元为标准，参照了合同约定，亦无不当，法院予以支持。关于君成公司主张违约金296,218元的诉讼请求，其已主动对合同违约金标准予以调低，于法不悖，结合本案的实际情况以及乔尊公司的违约程度，法院对于其该项诉讼请求予以支持；乔尊公司的辩称意见缺乏相应的证据予以佐证，故法院不予采纳。
据此，一审法院于二○一八年三月七日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认上海君成实业有限公司与上海乔尊餐饮有限公司于2016年9月1日签订的厂房租赁合同于2017年7月7日解除；二、上海乔尊餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海君成实业有限公司返还位于上海市松江区XX公路XX弄XX号厂房；三、上海乔尊餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海君成实业有限公司支付自2017年3月1日至2017年8月31日租金及使用费244,326元；四、上海乔尊餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海君成实业有限公司支付违约金296,218元；五、上海乔尊餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海君成实业有限公司支付自2017年9月1日至上海乔尊餐饮有限公司实际搬离上海市松江区XX公路XX弄XX号厂房之日止的使用费（2017年9月1日至2018年8月31日年使用费按照933,088元为标准，2018年9月1日之后的年使用费按照979,742元为标准）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,671元，减半收取5,835.50元，由上海乔尊餐饮有限公司负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方于2016年9月1日签订厂房租赁合同后，被上诉人已按约将系争房屋交付给上诉人使用，上诉人应按约支付租金。本案中，上诉人长期拖欠租金，是不争的事实，显已构成违约，被上诉人依据双方租赁合同约定诉请解除双方间的厂房租赁合同，由上诉人返还房屋并支付所欠的租金、使用费及违�金，依法有据，应予支持。上诉人称因系争房屋存在瑕疵，导致其因维修改造而造成资金困难，并以此要求减少租金并继续履行合同，鉴于上诉人并未就此提供相应的证据，故本院对此难以支持。关于违约金标准问题，双方租赁合同约定，任何一方有违约行为，应赔偿另一方因其违约所遭受的经济损失，或按当年租金100%支付违约金，鉴于被上诉人在诉请中已主动将违约金调整至4个月租金的标准，故原审对此予以支持，并无不当。上诉人主张违约金过高，并要求按银行利率标准支付违约金，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币11,671元，由上诉人上海乔尊餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年八月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……