重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终2072号
上诉人（原审被告）：冯春华，男，1968年8月17日生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）：彭纯敏，女，1963年8月24日生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：张更明，重庆超祥律师事务所律师。
上诉人冯春华因与被上诉人彭纯敏土地使用权转让合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
冯春华上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初3069号民事判决；2、裁定驳回被上诉人彭纯敏的起诉。事实和理由：1、冯春华与彭纯敏签订《联合建房协议书》的目的是联合建商品房出售，但双方当事人均不具备房地产开发经营资质，且彭纯敏转让的土地使用权的用途为工业生产用地，而非住宅用地，在未经土地行政机关批准的情况下即转让给冯春华，违反了我国对土地用途实行管制的法律制度，即违反了《中华人民共国房地产管理法》第四十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、二十七条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，因此，双方签订的《联合建房协议书》及为履行该协议书而后签订的《补充协议》均应当无效。彭纯敏请求支付补充协议约定的款项及违约金无事实依据和法律依据，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定应当驳回彭纯敏的起诉；2、《联合建房协议书》约定的“建房手续”仅指房屋施工手续，对于土地用途和权属变更手续应属于彭纯敏的义务，但拖延至今彭纯敏未变更土地用途，更未将土地使用权过户至冯春华名下，彭纯敏不办理过户手续的原因在于逃避土地转让的增值税100万元。因此，即使认定《联合建房协议书》有效，也是彭纯敏构成根本性违约；3、现双方的联建房屋工程虽已竣工，且已出卖，但由于冯春华没有土地手续，导致房屋建设的相关手续均无法办理，造成众多的购房户办不到房产证，所建房屋与“小产权房”、“两违建设”无异。由于彭纯敏的过错，导致不能实现联建商品房正常出售的合同目的，故即使《联合建房协议书》有效，冯春华也有权主张解除该协议。
彭纯敏辩称，1、从双方签订《联合建房协议书》及《补充协议》的内容看，双方的合同性质应为国有土地使用权转让合同，因为上述协议书签订后，彭纯敏没有参与房屋的建设，只是收取固定的利益即土地的对价。两份协议中约定建房的手续及土地过户的手续由冯春华办理，且其承担相关费用。上述两份协议的内容均不违背法律、行政法规的规定，应属有效协议；2、冯春华并未举示相关的证据证实彭纯敏不配合其办理过户手续，反而彭纯敏曾多次催促冯春华办理土地过户手续，但由于冯春华不缴纳相关费用，致使过户手续未办理。彭纯敏随时可以配合冯春华办理过户手续，但费用须冯春华承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
彭纯敏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房款573100元及按此金额支付20%的违约金；2.被告承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2007年5月23日，原告彭纯敏与重庆市万州区鑫科金属微丝有限公司（以下简称鑫科公司）签订《土地转让合同》，鑫科公司将万州区高梁镇杨金9组4262.5平方米土地转让给彭纯敏；2007年6月9日重庆市万州区国土资源局作出万州国土转发（2007）27号“关于同意鑫科公司转让高粱镇杨金九组4260平方米国有土地使用权的批复”，该批复第四项载明“彭纯敏应按批准用途使用土地。未经依法批准，不得擅自转让、出租、抵押和改变土地用途及使用条件。若需改变土地用途和使用条件，应重新申办规划和用地审批手续”；同年原告彭纯敏取得位于万州区高粱镇杨金九组4260平方米土地（房地籍号02-07-**）使用权，使用性质为出让，用途为工业用地，终止日期2051-7-2。2012年4月23日原告（甲方）彭纯敏与被告（乙方）冯春华签订《联合建房协议书》，协议约定原告将上述土地与被告联合建商品房出售；甲方提供有效的购买土地手续，乙方办理建房所有手续（包括房产证），其办理的手续费用由乙方承担；分房比例住房3000平方米，门面二八比例分配；乙方分配给甲方的房屋，所有税费由乙方负责及办理售房手续（包括办房产证），甲方有权监督乙方完善相关费用和审批手续等工作事项。2016年11月1日双方签订《补充协议》，甲方将分得的3000平方米还房按1700元/平方米同乙方结算，共计510万元，由乙方支付给甲方；乙方原已支付甲方300万元，余款经协商，由乙方再给甲方200万元，总额500万元，以双方出具的收据为准，支付时间2017年1月30日前付清；甲方督促乙方尽快办理建房手续，乙方承诺在2017年5月1日前办理完土地出让过户手续，甲方配合乙方办理相关手续，土地过户后，财政返还给甲方的土地款，作为抵扣乙方给甲方的房款，如超过总价500万元，余下的款甲方返还给乙方。现被告在该土地上，无任何批建手续，已将房屋全部修建完工并对外出售，至原告起诉之日止被告按补充协议向原告已支付款项446.56万元，尚欠原告534400元，原告予以认可。被告在修建过程中，多次受到当地政府及行政机关的行政处罚。
一审法院认为，从联合建房协议及补充协议内容分析，原告只收取固定利益，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”不承担风险是土地使用权转让合同的根本特征；联合建房协议及补充协议应认定为土地使用权转让合同。合同效力的主要依据是合同约定的内容，从内容看，该合同并未违反法律效力性强制规定。双方协议变更土地性质并履行法定出让、补交费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定；至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效；万州区国土资源局的批复也载明，变更土地用途或转让土地应报万州区国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现；故被告辩称该协议无效，缺乏法律依据，不能成立。合同有效，被告应当按合同约定期限支付款项，逾期构成违约，应承担违约责任，双方约定的违约金计算方式是未履行部分的20%即106800元（534400元×20%），其约定在法律认可范围内，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决：一、被告冯春华在判决生效后十日内向原告彭纯敏支付土地转让款534400元；二、被告冯春华在本判决生效后十日内向原告彭纯敏支付违约金106800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9531元，由被告冯春华负担。
二审中双方当事人均无新证据提交，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1、《联合建房协议书》的性质及效力。2、冯春华是否应当向彭纯敏支付《补充协议》约定的剩余款项及支付违约金。对以上两争议焦点分析如下：1、从《联合建房协议书》的内容来看，彭纯敏出地，并取得3000平方米的房屋，其后《补充协议》又约定将3000平方米的房屋直接折价计算，因此，本案所涉合同虽名为《联合建房协议书》，但实际上彭纯敏只收取固定利益，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案《联合建房协议书》的性质应定性为土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同纠纷，因此本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷。既然非合作开发房地产合同纠纷，合作开发房地产合同纠纷的相关法律规定不适用于本案，无需协议双方具备房地产开发经营资质；法律并不禁止工业用地使用权的转让，《联合建房协议书》中也明确约定土地的用途系工业用地。冯春华受让协议书中的土地使用权之后，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理”的规定，冯春华若要将本案所涉土地的用途由工业用地改为居住用地，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，至于是否获得政府主管部门的批准，并不影响《联合建房协议书》的效力。故冯春华认为《联合建房协议书》违反了法律、行政法规的相关规定，应认定《联合建房协议书》无效的理由不成立；2、为履行《联合建房协议书》而签订的《补充协议》也不违背法律、行政法规的规定，亦应当认定有效。《补充协议》约定支付的款项并没有附条件，该款项须在约定的时间内2017年1月30日前付清，但冯春华未在约定的时间内付清该款项构成违约，应向彭纯敏支付剩余的款项并支付约定的违约金。至于本案所涉土地使用权能否完成权属变更登记手续，是《联合建房协议书》的履行问题，但一审中冯春华对于该协议书是否履行的问题未提出抗辩，也未举示相关的证据证实该协议书不能履行，二审对此不予审查。
综上所述，冯春华的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2436元，由上诉人冯春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 杨继伟
代理审判员 毋向娟
二〇一七年九月十八日
书 记 员 章立立