广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11617号
上诉人（原审原告）：张妙，女，住广东省高州市。
委托代理人：刘兴桂、朱志峰，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈丽冰，女，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区,统一社会信用代码914401047594491378。
法定代表人：黄力科，执行董事。
委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄力科，男，1973年9月2日出生，汉族，住广州市天河区体育西横街***号***房。
上诉人张妙与被上诉人陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张妙上诉请求：撤销(2015)穗海法民三初字第1254号民事判决书，并发回重审；一、二审的诉讼费由陈丽冰、添泽公司、黄力科承担。
事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，应发回重审。1.陈丽冰、添泽公司存在欺诈行为。陈丽冰、添泽公司声称卖的是首层铺位，现场公开的图纸也是写明首层，认购书和合同也是写首层，但签订补充协议时突然变成B1层，且并未对B1层位置和定义进行任何说明。按照一般人认知，首层应当是指地面以上第一层，而陈丽冰、添泽公司向张妙交付的却是地下一层的商铺；且张妙购买的广州市海珠区昌岗路某号X号商铺，价款为850000元(比韩潮汇内同层同面积的其他位置商铺高出10多万)，但是B193号商铺三分之一的面积包含在报建规划图中显示的水泵房区域中，不能正常作为商铺使用，更存在漏水隐患，与张妙购铺初衷严重不符。陈丽冰、添泽公司交铺货不对板，明显存在欺诈行为。2.即使一审法院认定《商铺买卖合同》有效，但陈丽冰、添泽公司至今未办理涉案铺位的涂销，也明显属于违约。由于陈丽冰、添泽公司出卖的商铺实际价值与销售价格相差过大，且并未依照约定代为经营管理商铺，实现商铺的升值，银行考虑到放款风险，才拒绝为张妙办理按揭贷款业务。张妙按时提交了符合条件的按揭贷款申请资料，完全尽到积极配合办理按揭手续的义务，仍无法获得贷款，合同履行情况发生了重大变化，不能归结为张妙的过错，而显然是该陈丽冰、添泽公司的过错造成的。3.即使一审法院认定该合同有效，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，陈丽冰、添泽公司已严重违约，未办理过户，也未办理抵押涂销，显属根本违约，符合合同法定解除的条件。同时，《商铺买卖合同》第十条也约定了逾期办证过户的责任。所以，根据该合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，张妙有权单方解除《商铺买卖合同》及《补充协议》，并要求陈丽冰、添泽公司返还己支付的商铺价款及利息、税费，黄力科对此承担连带清偿责任。二、一审程序出现严重错误，对张妙的调查取证申请未作出任何书面通知回复，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二审应依法纠正，发回重审。一审中张妙曾向法院申请调取关于张妙在银行办理按揭的相关材料证据，查清银行不批准按揭的原因，此项证据对本案的判决至关重要，能证明银行不予贷款的原因是陈丽冰、添泽公司存在过错。但是，一审法院并未给予任何回复，也没有进行调查取证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第十九条的规定，一审明显存在程序违法。三、本案为何不能办理按揭，涉案铺位是否按照天泽公司的承诺已经在实际经营，一审中没有进行查明。格子铺出售经营认定为非法集资罪与非罪的标准在于将格子铺卖出后是否仍在经营。本案所有格子铺合同属于格式条款，而格式条款的举证责任应由合同提供方负责，故关于按揭的问题应由陈丽冰、天泽公司举证，且张妙有大量的证据及新闻报道证明，按揭贷款无法办理不是由于业主原因，任何银行都无法办理涉案物业的按揭。起诉时张妙提出解除合同，现发现添泽公司的实际控制人黄力科和陈丽冰均下落不明，合同目的已经落空，故合同应为无效，另买卖合同中关于按揭的条款属于格式条款。
添泽公司辩称，一审判决事实清楚，证据充足，请求驳回张妙的上诉请求。事实及理由：一、张妙认为解除案涉合同因不可归责于张妙的原因导致贷款无法办理故无法继续履行，该陈述缺乏事实及法律依据。首先，目前该商铺的银行贷款是否能够办理尚属于不确定状态，张妙并没有证据证明按揭银行就涉案商铺已经作出拒绝办理银行贷款的明确通知，因此涉案商铺是否能够办理银行贷款目前不得而知。但从本案原审中出卖方所提交的证据显示，涉案商铺所在的韩潮汇项目已有成功贷款案例，故涉案商铺并不存在无法办理贷款的障碍。在目前贷款申请尚未获得银行明确通知以前，能否办理以及最终无法办理的原因归属于哪方均不能明确，张妙对于银行贷款作出的结论都仅仅只是其单方猜测。而根据买卖合同第9条第3款的约定，在张妙没有办结银行贷款手续前，出卖方有权顺延过户期限。二、即使张妙银行贷款最终无法办理，根据买卖合同有关付款的约定，张妙应当一次性补足剩余房款，因此，无法办理银行贷款并不必然导致买卖合同不能继续履行，双方已经就剩余房款的支付方式作出了变更约定，故张妙即使无法办理银行贷款也应当按照买卖合同的约定继续履行，无权要求解除合同。三、根据买卖合同第9条第3款的约定，其中涂销抵押、出图、测绘等都不是张妙取得贷款审批结果的前置条件。按照涉案商铺目前的现状，该商铺已经取得独立产权证，双方签订正式的书面合同，张妙凭借此条件已经可以完成贷款审批全部的必需资料。四、张妙原审诉讼请求是要求解除合同，解除的依据是涉案买卖合同第9条第2款的约定，而欺诈不属于法定解除事由，而属于可撤销事由；认定合同无效予以解除合同与合同是否可撤销也非属于同一法律关系，故张妙关于欺诈及合同无效的陈述不属于本案的审理范围。五、商铺买卖合同并未约定涉案商铺的具体开业时间，是否开业，不属于合同约定的解除事由，并且目前涉案商铺已经实际开业，但由于招商的原因，目前并非是所有商铺均全部实际经营，但这属于张妙在购买商铺时就应当预见和承受的商业风险，也不能构成解除合同的事由。
陈丽冰、黄力科未答辩。
张妙向一审法院起诉请求：1.解除张妙与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》；2.陈丽冰、添泽公司全额退还张妙房价款510000元和税费26744元，黄力科对陈丽冰、添泽公司的退款承担连带责任；3.本案诉讼费用由陈丽冰、天泽公司、黄力科承担。
一审法院经审理查明：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路某地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某的夫妻共同财产。黄勇已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。
2014年6月3日，添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、陈丽冰（出卖人）与张妙（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路某号自编X号铺，该商铺建筑面积共4.37平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为850000元（第三条）；付款方式为按揭付款：买受人应于2014年6月3日前支付房价款（包含定金100000元）210000元，2014年6月15日前支付房价款300000元，余下房价款340000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金。同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延（第五条）；1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3.对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年11月1日至2017年10月31日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1.买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2.出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3.出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，添泽公司向张妙开出房款共51万元及税费26744元的《正式收据》。
黄力科于2014年9月13日出具的《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰、许某与韩潮汇买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈丽冰、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）。广东熊何律师事务所于2014年9月23日出具的《见证书》，内容为：兹证明黄力科在我的面前立下《承诺书》，《承诺书》是黄力科的真实意思表示。其中《承诺书》的主要内容为本人黄力科是广州市添泽物业管理有限公司的法定代表人，现本人对买受人（买受人名单见附件，包括张妙）作出如下承诺：若广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某无法履行上述任何一份《商铺买卖合同》，本人愿意以自己名下所有财产为广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某的违约行为承担全部责任。
张妙于2015年7月1日提起本案诉讼。一审诉讼中，张妙对其主张事实还提交以下证据：1.查册时间为2015年6月12日的《房地产登记簿查册表》，载明海珠区昌岗中路某号X商铺的抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行；2.律师函；3.EMS快递单及投递证明；4.录音资料；5.按揭手续资料清单；6.录像资料。添泽公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，而张妙在购买商铺时已充分了解商铺的抵押情况，商铺买卖合同第九条第1款也说明了张妙清楚知悉并接受该商铺的抵押现状；对证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关，张妙是否发出律师函与解除合同无关，尽管发出律师函在没有法定或约定可以解除合同的情况下，该律师函不能发生解除合同的效力，因此该份证据与张妙诉讼请求无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为张妙称无法办理按揭及过户的情况应以银行出具的书面说明为准，而不是以录音为准。另外，该录音的合法性也有待确认，录音材料没有经过被录音人的确认、签字，甚至连日期5月26日都无法确认是2014年还是2015年的，因此该证据不符合证据规则，不予确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据的出处没有显示，无法证明张妙想证明的内容，如果张妙已递交完毕申请贷款的材料，应该由银行出具收取材料的回执或相关凭证，因此对该清单不予确认；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，录像没有经过公证，不能保证录像情况的完整性，录像的进行也不符合合法性，同时录像中可能出现的人物没有确认录像内容，也不能支持张妙解除合同的理由，因此对该证据不予确认。
添泽公司对其抗辩还提交了以下证据：1.粤房地权证穗字第XX**号《房地产权证》（海珠区昌岗中路某号X商铺，载明2014年5月6日办理抵押权变更登记）；2.授权委托书及《公证书》；3.撤销委托的声明；4.“韩潮汇”商铺已过户清单及房地产权证复印件等产权登记资料。张妙的质证意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，根据分户图显示，该图与购房合同后面所附商铺平面图不一致，在购房合同中93号铺是比左右两铺突出，面积更大，背后是商铺和通道，而房产证平面图显示**号铺与最靠左右铺面是一样大小的，并且其背后是水泵房，并不存在过道和商铺。也就是说，最后房产部门核定的93号铺与张妙购买时93号铺的情况发生了变化，将直接会影响到该商铺的价值及张妙判断是否购买该商铺的原因，因为该水泵房会影响到商铺的经营和出租；对证据2的真实性、合法性没有异议，不能证明陈丽冰等所称已就过户事宜进行有效沟通，反而证明张妙已通过委托律师积极履行合同；由于证据3没有原件，对真实性不予确认，撤销委托人不能视为是对买卖合同的撤销，也不能证明陈丽冰等想证明的内容；由于证据4没有原件，对真实性不予确认，不能证明陈丽冰等想证明的内容，整个项目只有少数几户过户，其他申请按揭的购买者都没有审批下来，不可能所有的购买人的资信都出现问题，是由于商铺的原因造成按揭不通过审批。
一审法院认为：张妙与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故张妙要求添泽公司对陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。黄力科已承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人，故黄力科应与陈丽冰对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。
合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在买卖合同中，支付对价是买受人的主要义务，但张妙至今未完成贷款手续向出卖人支付剩余房款，也没有证据证明是陈丽冰的原因所致，故陈丽冰有权相应顺延办证期限。根据涉案商铺产权登记情况反映，虽然分割后涉案商铺有再次抵押情形，但抵押权人并没有发生变化，添泽公司也完全可以根据陈丽冰出具的委托书协助张妙办理银行按揭手续，故张妙以此为由认为合同目的无法实现，理由不充分，一审法院不予采纳。因此，张妙主张陈丽冰逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。同理，张妙要求陈丽冰、添泽公司、黄力科返还房款、税款，并支付违约金的请求，理据不足，一审法院依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回张妙的全部诉讼请求。本案一审受理费12300元由张妙负担。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，一、关于涉案商铺是否存在“货不对版”等问题。张妙除坚持原审主张外，另主张一审中添泽公司提供的销售的图纸与最终测绘出来的图纸不一致，买卖合同附图中所显示的铺位背后是商铺及走廊，但分户图中193号铺背后是水泵房。添泽公司称案涉商铺具体坐落的位置及面积没有发生变化，合同附图及产权证附图的位置一致；至于涉案商铺背后水泵房的问题，买卖合同中并未标明，涉案商铺的周围是有走道的，即使是在买卖合同的附图中，涉案商铺背后也是一个封闭的空间，而非标明为走廊。销售本身不存在欺诈行为，且水泵房的设置对商铺的使用不会造成影响。二、张妙二审中提交了：1.2016年11月3日《南方都市报》及《南方日报》，拟证明陈丽冰、黄力科、添泽公司涉及的多个物业均相同情况，且关于此类商铺的按揭贷款银行也已经明确答复不符合按揭贷款要求。2.三份企业信用信息公示报告，分别是“广州添泽物业管理有限公司、广州潮流天地购物中心有限中心、广州市泽信物业管理有限公司”、“广州潮流天地购物中心有限公司”、“广州市泽信物业管理有限公司”，拟证明：1.陈丽冰等以出售商铺的主要目的并不是为了经营，二是以高额回报为诱饵诱使张妙高价购买商铺，属于非法集资行为，买卖合同应属无效；2.添泽公司与广州潮流天地购物中心有限公司、广州市泽信物业管理有限公司属于关联公司，在各自开发的商铺项目中均存在无法向银行申请按揭贷款的问题。添泽公司对于报纸的真实性予以确认，但认为这些报道与本案无关，且报道中所声称的银行负责人身份不明，其陈述内容具体代表哪家银行以及是否能代表该银行的正式意见均不清楚，至于企业信息公示不属于本案新证据，且张妙所称的潮流站项目与本案并无关联性。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、张妙主张买卖合同无效是否成立？二、张妙以原审未接纳其调查取证的申请、未查明案涉商铺非因己方原因不能办理按揭贷款以及错误认定基本事实为由，主张将本案发回重审，该上诉意见是否成立？评析如下。
首先，关于第一个争议焦点。其一，张妙作为完全民事行为能力人，其是与陈丽冰、添泽公司经协商后签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》，上述协议的合同文本虽然是由出卖方提供，但张妙作为买方在缔约时有权对合同条款予以磋商，若对磋商结果有异议亦可选择不缔约，而张妙在上述协议上签名即是认可协议对己方的约束力。张妙在签约后又主张该合同中关于按揭条款不是其真实意思表示应属无效，与事实不符，本院不予采信。其二，张妙另主张案涉商铺属于格子铺买卖且未实际经营故出卖方行为属于非法集资故合同无效，由于现无证据显示案涉商铺存在违反法律、行政法规规定的不能买卖的情形，故张妙该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，一审法院认定《商铺买卖合同》及《补充协议》有效，立论清晰，并无不当，本院予以确认且不予赘述，各方均应依约履行。
其次，关于第二个争议焦点。其一，《商铺买卖合同》第四条约定买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续时，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任。根据该约定，按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人需一次性补足全部房价款差额，否则应承担逾期付款责任，由此可见，双方并未约定若非因买受人责任导致贷款不能则另行协商付款方式或可以解除合同，因此，张妙以案涉商铺因出卖人原因导致不能获取贷款故合同不能履行缺乏合同依据，本院不予采信。至于张妙在二审中提交的新闻报道等证据材料，由于该报道所涉内容并非案涉商铺所在项目，与本案缺乏关联性，本院不予接纳。其二，张妙申请法院去银行调查贷款不能的原因，如前所述，该申请事项不影响案件的处理，本院亦不予接纳。其三，《补充协议》明确了张妙所购买的案涉商铺的名称，现无依据显示该商铺的具体位置发生了变化，而双方对商铺周围如何设置并未约定作为购买以及合同能否履行的条件，故张妙主张案涉商铺存在“货不对版”情形故不应继续履行亦缺乏合同依据，本院亦不予采信。综上，张妙以一审法院认定基本事实错误为由主张将本案发回重审，理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人张妙的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12300元，由上诉人张妙负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年一月二十日
书记员 林漫榆