青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第28号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋维斌，男，汉族。
委托代理人赵永智，青海君剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青海恒通房地产有限公司，住所地青海省西宁市。
法定代表人张玉军，该公司董事长。
委托代理人周里，该公司总工程师。
上诉人宋维斌因与被上诉人青海恒通房地产有限公司（以下简称恒通公司）商品房预售�同纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）宁民一初字第38号民事判决，宋维斌不服，向本院提出上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。宋维斌的委托代理人赵永智，恒通公司的委托代理人周里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明：1、西宁市城中区人民法院于2013年9月23日作出的并已生效的（2013）中民一初字第22号民事判决书认定：涉案房屋未在有关部门办理商品房预售许可手续，故其与宋维斌签订的《商品房买卖合同》、《售房补充协议》、《购房合同补充协议》无效。宋维斌基于上述合同曾向恒通公司缴纳购房款4000000元，此后款项由恒通公司退还宋维斌。2、涉案房屋现实际由宋维斌交付给案外人唐满使用。
针对恒通公司应否向宋维斌一倍返还购�款的问题。一审法院认为，恒通公司无证据证明其在与宋维斌签订《商品房买卖合同》时，向宋维斌告知涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，且其与宋维斌签订的《商品房买卖合同》中，已载明商品房预售许可证号，并认可该许可证号系另外房屋的证号，故恒通公司对合同的无效具有过错；宋维斌作为从事商业活动的完全民事行为能力人，以明显低于同类地段商铺市场价的价格购置涉案商铺，足以表明其对涉案房屋不符合法定出售条件是知晓的，因此不存在恒通公司隐瞒事实向宋维斌出售商铺的事实，所以双方对合同无效均有过错。恒通公司的抗辩理由部分成立，应予采纳；因宋维斌基于《购房合同补充协议》的约定向恒通公司缴纳的4000000元购房款均已全部退还，故现不存在已付款。因此，本案并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适�法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）的相关规定，宋维斌主张的由恒通公司承担一倍以下购房款的赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。
针对宋维斌应否向恒通公司赔偿商铺预售租金损失、宋维斌占有涉案房屋期间的电费、商铺维修费、垫付装修工人人工费300000元的问题。一审法院认为，恒通公司与宋维斌发生纠纷后，宋维斌依然占有并装修涉案房屋产生用电，故对电费159767元及恢复涉案房屋原状费用80692元、垫付装修工人人工费300000元，共计540459元由宋维斌承担。
针对宋维斌是否负有向恒通公司返还涉案房屋义务的问题。一审法院认为，恒通公司与宋维斌签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》的无效双方均有过错，根据相关法律规定，合同无效，合同双方应相互返还依据合同约定取得的财产。现恒通公司已将宋维斌缴纳的售房款退还宋维斌，那么宋维斌理应将涉案房屋交还给恒通公司。
综上，恒通公司作为房地产开发企业对外销售商品房违反法律、法规的相关禁止性规定而无效，宋维斌以不符合市场价的价格购置涉案商铺，违反通常交易惯例，由此可以认定恒通公司并不存在隐瞒事实的行为，双方的行为导致合同无效，因此双方对合同的无效均有过错，且恒通公司已将宋维斌缴纳的售房款全额退还，现已不存在已付款，故本案并不适用最高人民法院《商品房司法解释》的相关规定，故宋维斌主张一倍以下购房款的赔偿责任与事实不符，不予支持；宋维斌与恒通公司就涉案房屋产生纠纷后，宋维斌仍然自行占有并装修涉案房屋，故宋维斌应赔偿商铺租金损失、电费、房屋原状费用、垫付装修工人人工费；因宋维斌现仍继续占有涉案房屋，鉴于合同无效，宋维斌理应将其实际占有的涉案房屋予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1、驳回宋维斌的诉讼请求；2、宋维斌在判决生效后十日内，赔偿恒通公司电费159767元及恢复涉案房屋原状费用80692元、垫付装修工人人工费300000元，共计540459元；3、宋维斌于判决生效后十日内，向恒通公司返还位于西宁市法院街20号第6幢商铺一层建筑面积约260平方米、二层建筑面积约2080平方米、地下室建筑面积约1800平方米商铺；4、驳回恒通公司的其他反诉请求。本诉案件受理费57300元，由宋维斌负担；反诉费27449元，由恒通公司负担8249元，宋维斌负担19200元。
宋维斌上诉称，1、一审判决认定宋维斌对《商品房买卖合同》无效有过错明显不当。双方签订的合同中写明恒通公司持有商品房预售许可证，且载明了商品房预�许可证号，相对人有理由相信恒通公司持有房屋销售许可证等证明；2、一审判决认定宋维斌以不符合市场价的价格购置涉案商铺，违反通常交易惯例，由此认定恒通公司并不存在故意隐瞒事实的行为，明显错误，本案应适用《商品房司法解释》相关规定，恒通公司向宋维斌赔偿一倍购房款；4、一审判令宋维斌赔偿恒通公司电费及恢复原状费用及垫付的人工费明显错误。宋维斌是根据双方的购房合同取得房屋，且合同约定宋维斌有使用和可装饰的权利，在房屋装修期间恒通公司将已装修的工程破坏，其过错责任应由恒通公司自行承担。请求：判令恒通公司赔偿宋维斌购房款一倍返还4000000元。
恒通公司答辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，宋维斌对该房屋未取得相关手续是明知的，其行为存在过错，不具备一�返还购房款的条件；2、《商品房买卖合同》被判决无效前，恒通公司已将全部购房款退还给宋维斌，其对房屋已无一倍返还的请求权；3、宋维斌对房屋无任何关系的情况下，采取非法暴力手段强行抢占案涉房屋达四年之久，严重侵害了恒通公司的合法权益，一审法院判令宋维斌承担相关费用合法。因此，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：宋维斌主张恒通公司一倍返还购房款4000000元是否成立的问题。
本院认为，2013年9月23日，西宁市城中区人民法院作出的（2013）中民一初字第22号民事判决，依据合同法第五十二条第五项、第五十六条及《商品房司法解释》第二条关于“出卖人未取得商品房�售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效”的规定，依法判令宋维斌与恒通公司签订的《商品房买卖合同》、《售房补充协议》、《购房合同补充协议》均无效，同时驳回了宋维斌的诉讼请求。对此，宋维斌依据《商品房司法解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，主张恒通公司一倍返还购房损失4000000元。
《商品房司法解释》第九条明确赋予买受人请求出卖人承担返还已付房款及利息、赔偿损失等因合同无效后的民事责任，并承担不超过已购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。本案中，恒通公司明知其开发的商品房楼盘尚未取得商品房预售许可证明，与宋维斌订立《商品房买卖合同》，恒通公司的行为存在过错，导致合同无效，恒通公司应对合同无效造成宋维斌损失承担民事责任。作为宋维斌从事商业活动的完全民事行为能力人，其在签订合同时，应积极履行对合同实质性的审查，而其未尽审查义务，在恒通公司未提供商品房预售许可证明的情况下，依然与恒通公司签订合同，放任违法、违规行为的实施，导致合同无效其负有一定的过错责任。加之2010年3月10日宋维斌以青海茂源房地产有限公司全权代理人的身份与恒通公司签订《购房合同补充协议》，约定购房款6500000元必须在协议签订后10内付清5600000元，剩余500000元待恒通公司办理完土地证后付清；同时约定协议签订后恒通公司向宋维斌退还已付的购房款3600000元，400000元作为乙方向�通公司支付的购房定金。协议签订当日，恒通公司向宋维斌退还购房款3600000元，2010年9月8日向宋维斌退还400000元。《购房合同补充协议》签订后，宋维斌未按约定的期限履行付款义务。2010年9月19日，恒通公司向宋维斌发出《关于催交房款的告知函》，该函的内容为：请宋维斌在接到该告知函后2日内付购房款6000000元，逾期作自动退房处理。2010年9月24日，恒通公司向宋维斌发出《关于解除商品房买卖合同的告知函》，告知宋维斌双方签订的合同自告知函发出之日解除。2010年9月25日，恒通公司登报声明解除其与宋维斌签订的商品房买卖合同。期间，宋维斌未履行给付购房款的义务，宋维斌的行为存在根本违约。
《商品房司法解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿。本案中，恒通公司为解决资金困境的压力，在未取得商品房预售许可证明的情况下，以明显低于同类地段商铺市场价的价格出售涉案商铺，其与宋维斌签订购房合同时，并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，行为上并不存在严重过错，本案纠纷的引起是因宋维斌不履行支付购房款的违约行为造成的，且在签订合同当初，宋维斌未尽审查义务，导致合同无效，其应负一定的责任，因此，本案不适用《商品房司法解释》第九条的相关规定，宋维斌诉求一倍购房款的上诉请求不能成立，应予驳回。诉讼中，宋维斌仅对购房款请求一倍的返还，并未对其他损失进行诉求，本院不予审理。
综上，一审法院认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，本院应予维持；宋维斌的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依据《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84749元，由宋维斌承担。一审案件受理费、鉴定费按原审判决收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 索晓春
审 判 员 吉素梅
代理审判员 李 云
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 吴晓琴