江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第197号
上诉人（原审被告）周红清，女，汉族，中国电子科技集团公司第二十八研究所退休职工。
委托代理人李燚，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国电子科技集团公司第二十八研究所。
法定代表人蓝羽石，该所所长。
委托代理人刘万福，江苏刘万福律师事务所律师。
委托代理人陈超，江苏刘万福律师事务所律师。
原审第三人陶晓战，男，汉族。
上诉人周红清因与被上诉人中国电子科技集团公司第二十八研究所（以下简称二十八所）、原审第三人陶晓战合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人周红清及其委托代理人李燚，被上诉人二十八所的委托代理人刘万福、陈超，原审第三人陶晓战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二十八所原审诉称，周红清违背双方换房约定，并强占二十八所房屋，以行为表示不再履行换房约定。1998年10月，二十八所、周红清约定对各自享有完全产权的房屋进行产权交换，即周红清将所有的苜蓿园东街1号103室（原苜蓿园111号103室，简称103室）与二十八所所有的苜蓿园东街1号305室（简称305室）换房。二十八所、周红清在进行换房约定后，周红清表面上积极履行双方换房约定，主动缴纳了换房差额14291元，结清103室水、电、气费用，并将其所有的103室房屋钥匙交给二十八所。二十八所则诚实履行双方换房约定，将二十八所所有的305室交由周红清居住使用至今。然而，在二十八所办理双方产权交换手续、到房管部门进行备案登记时，发现周红清不享有103室完全的产权。后二十八所查明，103室系陶德文（已故）与周红清夫妻二人的共有产权房。二人育有一子（陶晓战）、一女（陶勇芳），因此陶德文去世后，103室的产权应为周红清、陶晓战及陶勇芳共有。因陶勇芳放弃继承权，周红清及陶晓战已前往房管部门将103室的产权人变更为陶晓战，共有权人变更为周红清。因陶晓战不具备换房主体资格，实际上已经单方违反与二十八所间的换房约定，二十八所本可以解除换房约定。但二十八所一直以来本着诚实守信的原则仍积极协调此事，希望周红清及陶晓战也能纠正其违约行为，完成双方换房约定。周红清及陶晓战也多次主动约见二十八所有关管理人员商讨解决方案与措施。2012年12月16日，周红清非但没有纠正上述违约行为，还以103室的所有权登记为陶晓战为由，强占103室。二十八所多次催告周红清搬离103室，但周红清无理由霸占房屋，迟迟不肯搬离。2013年3月18日下午，二十八所送达限期搬离通知书，要求周红清三日内搬离103室，但周红清拒绝接受。至此，周红清以自己的行为表明其不愿再履行双方换房约定。二十八所因此要求解除双方房屋交换关系，要求周红清归还由其非法占有的归二十八所所有的305室并恢复房屋原状。因陶晓战为103室所有权登记人，在强占103室过程中，直接实施了开锁强占行为，导致本次纠纷，与本案处理结果有直接利害关系，故将其列为本案无独立请求权的第三人。综上，鉴于周红清单方违反与二十八所的换房约定，并伙同陶晓战采用欺骗、强占手段，霸占二十八所103室住房不肯退还，以自己的行为表明不再履行与二十八所间的换房约定。现根据合同法相关规定，请求法院判令：1、解除二十八所、周红清间房屋交换关系；2、周红清向二十八所返还其占用的苜蓿园东街1号305室并恢复房屋原状；3、周红清赔偿二十八所苜蓿园东街1号103室装修损失79705元；4、周红清承担全部诉讼费用。
周红清原审辩称，1、周红清与二十八所之间并无针对305室的换购约定或协议。周红清与其配偶陶德文为二十八所单位双职工，1997年2月24日陶德文因公去世，除了报销医药费，二十八所单位未给予任何工亡待遇，但是二十八所单位承诺按照陶德文的工龄、职称（高级工程师）等分配给家属新建的B档房，按照陶德文的工龄、职称应当享受分得处级90-120平方米房子的待遇，周红清一直以此向二十八所申请新建B档房（98-102平方），从未申请过C档房之间的调换。根据《继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”陶德文去世后，103室已经由周红清、陶晓战及陶勇芳三人继承，而305室的购房人、缴款人均为周红清，如果当时属于换购，该换购必须征得陶晓战、陶勇芳的同意。根据《南京市公有住房售后换购暂行办法》第八条的规定，职工换购住房时，需要填写《南京市职工换购住房审批表》并将原购住房的房屋所有权证、土地使用权证交给换购单位。但周红清一家从未填写过换购审批表，也未交出原103室的两证。1999年前，周红清之所以将103室钥匙交给二十八所，不是因为与二十八所之间有换房的约定，而是因为二十八所曾承诺周红清会在腾空的B档房会考虑给周红清，周红清基于二十八所的承诺才交出了103室的钥匙。2、二十八所捏造事实，企图掩盖分房的真相。二十八所诉称在办理103室产权交换手续时，才发现答辩人不享有103室的完全产权，但二十八所知晓陶德文去世的事实，应知晓其子女及配偶在原产权人去世后会依法继承103室的所有权。且周红清与子女办理103室房产继承就是应二十八所要求办理的，因为103室的原房产证、土地证一直在二十八所处保存，如果二十八所不将两证交给周红清，周红清根本无法办理103室的继承。103室的继承先于305室的购买，周红清是直接向单位购买了305室，而不是用103室交换或换购305室。3、周红清依照单位房改政策取得305室的合法产权及使用权。周红清作为37年工龄的主任科员，应当享受75-100平方的福利房，完全具备分房资格，且周红清购买305室的整个过程经过了二十八所分房工作小组的综合打分、严格审查和全所公示程序，周红清已经交清了305室房款，拥有305室的合法产权及使用权，二十八所已经收取了周红清办理产权证的工本费125元，但是二十八所却一直未按照公有住房出售的规定为周红清办理产权证和土地证。二十八所无权要求周红清将305室恢复原状后返还。4、陶晓战对103室享有合法的产权，不存在强占，也无需赔偿二十八所103室装修损失。二十八所未经103室所有权人同意，擅自动工装修侵犯了陶晓战和周红清的合法权利，即使二十八所的逻辑成立，强占的主体也是陶晓战，要求周红清赔偿损失，于法无据。5、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”综上，请求法院驳回二十八所的全部诉讼请求。
陶晓战原审述称，103室是父亲陶德文去世后，依法继承的，继承后陶晓战从没有用该房屋做任何交易，二十八所在没有经过陶晓战同意的情况下擅自装修，破坏了房屋，陶晓战是依法行使自己对房屋的使用权，恢复了对房屋的控制。其他的意见同周红清的答辩意见。
原审法院经审理查明，周红清与丈夫陶德文均为二十八所职工。1996年9月4日，陶德文（已故）与二十八所签订《南京市公有住房买卖契约》购买103室，并于同年9月20日，支付了购房款8039元。1997年2月4日103室产权人登记为陶德文。1999年12月，二十八所出具的《证明》记载：陶德文与周红清为夫妻关系，育有两个子女，儿子叫陶晓战、女儿叫陶勇芳。陶德文1997年2月4日购苜蓿园东街1号103室房改房一套，并已取得房屋产权证和土地使用权证。2000年3月17日，南京市公证处（2000）宁证内民字第663号《继承公证书》记载：1997年2月24日，陶德文去世，其生前未立遗嘱，103室属于陶德文的份额为其遗产。妻子周红清、子女陶勇芳、陶晓战均为合法继承人，现周红清和陶勇芳自愿声明放弃继承权，陶德文遗留的103室产权份额全部由陶晓战一人继承。2000年3月27日，103室变更登记为陶晓战与周红清共有。根据1999年12月28日的一份《职工购房交款结算清单（存根）》记载，周红清为305室支付了二十八所14291元。其中核定新址房款为23100元，新址维修费568元，应交房款合计23677元，原购房抵扣款9511元。1999年前，周红清将103室钥匙交给了二十八所，该钥匙由二十八所持有至今，二十八所名下的305室也一直由周红清居住、使用。2012年12月16日，陶晓战撬锁进入103室，并占用至今。
案件审理过程中，二十八所将第二项诉讼请求变更为要求周红清将其占有的苜蓿园东街1号305室房屋腾空并返还给二十八所。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，二十八所对于其与周红清之间存在305、103室的房屋交换关系承担举证责任。周红清反驳二十八所与自己关于305室的纠纷属于单位内部分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，周红清须对该反驳所依据的事实，即305室系由二十八所分给其的福利房，承担举证责任。本案中，周红清虽系二十八所的退休职工，但其丈夫陶德文曾向二十八所购买过公房103室。二十八所提供的证据《职工购房交款结算单（存根）》中，单据名称虽为“职工购房交款结算单”，且记载周红清为305室向二十八所支付过14291元，但该证据内容中存在“新址房款”、“原购房抵扣款”等均与周红清主张的305室为二十八所分配给周红清个人的福利房的意见相矛盾，现周红清未能提交其他证据证明其主张，故对于周红清反驳称305室为单位分配给她个人的福利房，该房屋与二十八所的纠纷为单位内部分房纠纷的抗辩意见，原审法院不予采纳。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，二十八所与周红清之间虽然没有103、305室交换的书面协议，但二十八所所有的305室多年来一直由周红清居住、使用。周红清和陶晓战所有的103室早在1999年就将房屋钥匙交给了二十八所，由二十八所实际占有和使用多年。《职工购房交款结算单（存根）》记载的“核定新址房款23100元”、“原购房抵扣款9511元”等也印证了周红清曾向二十八所支付的14291元为房屋交换的差额价款。故虽然没有书面的换房协议，但在二十八所及周红清以实际行为将305、103室以平等民事主体的身份进行了交换。周红清抗辩称103室钥匙在1999年前交给二十八所保管是因为经二十八所承诺，会在腾空的B档房中与103室交换，周红清才交出了103室钥匙，但没有提供证据予以佐证，故对该抗辩意见，原审法院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2012年12月16日，陶晓战从305室又进入并占有了交换给二十八所的103室，至今未搬出，二十八所无法对103室再进行使用，其与周红清之间的房屋交换目的已不能实现，二十八所有权将双方之间关于103、305室的房屋交换关系解除。故对于二十八所的第一项诉请，原审法院予以支持。该房屋交换关系解除后，作为合同解除的当然法律后果，周红清应将其使用的二十八所所有的305室返还给二十八所，二十八所的第二项诉请，于法有据。二十八所提供的证据难以证明其装修损失为79505元，故对于二十八所的第三项诉请，因证据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除中国电子科技集团公司第二十八研究所与周红清之间关于苜蓿园东街1号103室、苜蓿园东街1号305室的房屋交换关系。二、周红清于判决生效之日起十日内将苜蓿园东街1号305室腾空并返还给中国电子科技集团公司第二十八研究所。三、驳回中国电子科技集团公司第二十八研究所的其他诉讼请求。一审案件受理费8965元，诉讼保全费3120元，合计12085元，由二十八所负担1788元，周红清负担10297元。
上诉人周红清不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。（一）从时间先后顺序足以证明双方之间不属于换房。上诉人有证据证明，被上诉人职工住房的房产证、土地证一直由被上诉人保管，直至2005年被上诉人才颁布文件，并发放房屋所有权证、土地使用证。但被上诉人2000年提供103室原房产证、土地证，以此配合上诉人办理103室公证继承。而305室取得时间为1998年10月后，从时间先后顺序足以证明上诉人属于购房，而不是换房，否则被上诉人不可能配合办理103室公证继承。（二）双方之间不存在以实际行为进行房屋交换。103室与305室不具备房屋交换的主体要件，被上诉人也无证据证明存在换房协议，305室属于被上诉人对上诉人的分房，原审法院认定换房成立，缺乏事实和法律依据。二、原审判决适用法律错误，违反法定程序。本案属于单位内部分房纠纷，依法应不属于人民法院管辖范围。原审法院程序错误，陶晓战不应作为第三人进入诉讼。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的起诉，或驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人二十八所辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以维持原判。
原审第三人陶晓战答辩同意上诉人的上诉意见。
二审中，上诉人提供6组证据，证据1，信访文件，证明双方纠纷属于单位内部分房，305室系上诉人购房，并非换房；证据2，关于下发《二十八所职工住房分配条例》的通知，证明本案属于单位内部分房纠纷；证据3，1998年《会议纪要》，证明本案属于单位内部分房纠纷，305室系上诉人购房，并非换房；证据4，二十八所48套B档房集资建房实施办法，证明本案属于单位内部分房纠纷，305室系上诉人购房，并非换房；证据5，关于下发《职工住房〈房屋所有权证〉和〈土地使用证〉发放方案》的通知，证明二十八所职工住房的房产证、土地证一直都由被上诉人保管，直至2005年被上诉人才颁布文件，并发放房屋所有权证、土地使用证。305室系上诉人购房，并非换房；证据6，房产信息表、户口簿、身份证复印件，证明上诉人一直拥有并居住在305室房屋，上诉人购房，不存在换房。被上诉人二十八所质证认为，对证据1的真实性无异议，上诉人自己认为是单位内部分房纠纷，被上诉人对此并不认可；对证据2的真实性无异议，但不同意上诉人的证明目的；对证据3的真实性无异议，但会议纪要不是针对上诉人的情况；证据4只是草案，并且明确规定只适用于48套集资房，与本案没有关联；对于证据5、证据6的真实性无异议，但不同意上诉人的证明目的。原审第三人陶晓战质证同意上诉人的证明目的。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人周红清与被上诉人二十八所争议的焦点在于本案是单位内部分房纠纷，还是平等主体间的违约纠纷。上诉人周红清认为是单位内部分房纠纷，被上诉人二十八所对此不予认可，认为系周红清违反换房约定引发的纠纷。对此，本院认为，周红清与其丈夫陶德文系二十八所职工，1996年9月4日，陶德文与二十八所签订《南京市公有住房买卖契约》，支付购房款8039元，取得103室产权，此系二十八所对周红清家庭的分房行为。1999年12月，周红清向二十八所支付了扣除原购房抵扣款后的补差款14291元，取得305室房屋的使用，并将103室房屋退还二十八所。上诉人周红清认为305室的取得，是被上诉人二十八所再次对其福利分房，既无证据证明，也无法律依据，且与其将103室房屋退还二十八所、补交房屋补差款的行为矛盾，故本院对上诉人周红清称305室系二十八所分配给其住房的上诉意见，不予采信。上诉人周红清于1999年取得305室后，将103室退还二十八所，并补交房屋补差款，该行为符合换房特征，上诉人周红清虽对被上诉人二十八所主张的诉讼请求予以否认，但未能提供充分的证据予以反驳。二十八所分配给周红清家庭的单位福利分房行为发生在1996年9月，本案纠纷发生在2012年后，故上诉人周红清辩称本案系单位内部分房纠纷的上诉意见，无事实与法律依据，本院不予采信，原审法院认定双方之间系换房合同纠纷，并无不当。因陶晓战实施侵占103室的行为，本案的审理结果与其有法律上的利害关系，其作为第三人参加诉讼，符合法律规定，上诉人周红清认为原审法院程序违法，陶晓战不应作为第三人进行诉讼的上诉意见，于法无据，本院不予采信。综上，上诉人周红清的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持，原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8965元，由上诉人周红清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一四年三月六日
书 记 员 孙雪松