上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16678号
原告：赵浩炳，男，1957年3月29日生，汉族，住上海市松江区。
原告：吴菊花，女，1959年10月20日生，汉族，住上海市松江区。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：梁映珍(系两原告儿媳)，女，1984年8月19日生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：李屹，上海匡道律师事务所律师。
被告：王凯，男，1970年7月1日生，汉族，住福建省厦门市。
委托诉讼代理人：陈晓华，上海丰捷律师事务所律师。
被告：吴娟英，女，1972年1月22日生，汉族，住福建省厦门市。
第三人：中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市黄浦区。
负责人：苏岳勤，该行行长。
委托诉讼代理人：周轶伦，系该行工作人员。
委托诉讼代理人：杨炜栋，系该行工作人员。
原告赵浩炳、吴菊花与被告王凯、吴娟英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加了中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行为本案第三人参加诉讼。后因被告吴娟英下落不明，故本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告日期为2016年10月24日。2017年1月20日，本院收到署名为“吴娟英”的《管辖异议申请书》一份，该申请书通过挂号信方式从福建省厦门市思明区金桥路XXX号XXX室寄出，投递日期为2017年1月17日，因该管辖异议的提出时间超出了法定期间，故本院依法不做审查。2017年1月23日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告赵浩炳、两原告的共同委托诉讼代理人梁映珍、李屹及被告王凯的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加诉讼，被告吴娟英及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2.判令两被告立即涤除上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)上的抵押；3.判令两被告立即配合两原告办理系争房屋的登记过户手续。审理中，原告申请追加第三人并将上述诉请2变更为：判令两被告清偿第三人的抵押贷款并涤除系争房屋上的抵押。嗣后的审理中，原告又增加一项诉请：判令两被告向原告支付违约金(以原告已付房款298万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年12月9日起计算至房屋过户之日止)。事实和理由：2016年6月24日，经案外人上海爱裳家房产经纪事务所居间，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》。嗣后，两原告按约于2016年7月10日前向两被告支付了首付款298万元，并于2016年8月9日完成了贷款申请审批，需要进行房产过户。但至原告起诉时，两被告尚未注销系争房屋上的最高额抵押登记，致使该房屋无法办理过户。两原告在具备过户条件后，多次通知两被告配合注销原有贷款抵押，并尽快配合过户，但两被告以各种理由一再拖延。从2016年8月25日起，两被告拒绝接听电话，对短信、邮件等亦无任何反馈。而根据相关政策流程，两被告涤除抵押需要一定时间，若两被告迟迟不归还抵押贷款，必将导致过户手续无法按期办理。且2016年9月9日晚，被告王凯致电原告家人，称“房子不卖了”、“法庭上见”、“走司法程序”等。原告认为，两被告的行为已构成预期违约，故提起诉讼，请求判如所请。
被告王凯辩称，首先，被告不构成预期违约，原告的起诉缺乏基础。理由如下：1.双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2016年12月8日前，被告享有该期限利益，在该期限到来之前，原告无权要求被告提前履行。就原告提供的通话记录及短信记录来看，被告所言完全是在酒后被原告激怒的情况下所说，并不能代表其真实意思表示。事实上，被告一再迁就原告提出的各种无理要求，包括将买房人由原告的儿子儿媳变更为两原告等。对原告的提前履行要求，被告实在愤慨，才说出一些过激的言语，但仅凭此也难以证明被告预期违约。2.原告所述被告未提前注销抵押一事不属实，也无依据。一则，双方所签房屋买卖合同对被告注销抵押的具体时间并无约定，原告无权要求被告根据原告的需求注销抵押登记。二则，被告完全有能力解决好抵押登记的问题，不会影响买卖合同的正常履行。其次，原告在合同约定的过户期限到来之前就提起诉讼，并且对系争房屋申请了查封，该行为属于滥用诉权，也构成违约。第三，因原告贸然起诉并申请查封，导致被告王凯的案外债权人在获悉情况后对系争房屋申请了轮候查封，故系争房屋已履行不能。最后，系争房屋的实际成交价为600万元，而《上海市房地产买卖合同》上载明的成交价为480万元，属做低房价、恶意避税，故《上海市房地产买卖合同》无效。
被告吴娟英未作答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行述称，同意在其抵押债权获得清偿的情况下，涤除抵押。
本院经审理认定事实如下：两被告为系争房屋登记的权利人。
2016年3月31日，被告吴娟英出具公证委托书，全权委托被告王凯作为其受托人，办理系争房屋出售等相关事宜。同日，案外人梁映珍、赵静同两被告签订《房地产买卖居间协议》，约定：梁映珍、赵静购买两被告所有的系争房产，总价款600万元，该协议补充条款对随房赠送的物品等事宜进行了约定。
2016年6月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向两被告购买系争房屋，房屋价款为480万元，付款方式为：2016年6月10支付购房款180万元，剩余300万元通过银行贷款方式支付，如贷款不足，不足部分在过户当日以现金方式支付。2016年12月8日前双方办理过户手续，2017年2月16日前交付房屋。该合同另对违约责任等进行了约定。
2016年6月25日，两原告作为乙方(购买方)与两被告作为甲方(出售方)签订《补充协议》，约定：1、系争房屋实际成交总价为600万元，此为甲方净到手价，乙方同意在买卖合同中约定的基础上以维修基金、进户设备及装修补偿等形式另行补偿给甲方120万元。乙方于2016年4月9日前支付甲方购房定金60万元、于2016年6月10日支付甲方购房款240万元(含购房定金60万元)、于2016年7月10日支付甲方购房款58万元，另有300万元购房款以银行贷款方式支付甲方，如贷款不足，不足部分在过户当日以现金方式支付甲方，购房尾款2万元在房屋交接当日支付甲方。双方同意，甲方于该房屋全款到账之日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。如该协议与《上海市房地产买卖合同》约定不一致的，以该协议为准。
审理中，两原告提供了定金收据、银行客户回单及银行卡交易明细查询，证明其已按约向被告支付了298万元购房款。被告对此亦予以确认。
另查明：系争房屋尚有抵押登记未注销。该抵押登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，该抵押为最高额抵押，最高债权限额为308万元，债务履行期限为2012年2月23日至2018年2月22日。本案审理中，第三人向本院出具情况说明一份，载明：被告王凯为该行个人房屋抵押贷款借款人，借款金额为280万元，贷款期限十年，截至2016年9月28日，该笔贷款剩余本金1,076,026.75元，无积欠。
庭审中，两原告表示如被告不履行抵押权涤除义务，则其愿意代两被告向第三人清偿抵押债务以涤除抵押，同时为表明其履约能力，其向本院提供了工商银行贷款审批材料及招商银行个人账户时点余额清单。
审理中，为证明自己的主张，两原告还提供了下列证据：1.2016年9月1日至2016年9月9日期间的通信记录，证明原告多次催促被告涤除抵押、协助办理过户，但被告未予回应；2.被告王凯与中介公司经办人王型欢的微信聊天记录及上海爱裳家房产经纪事务所出具的情况说明，证明被告违约不想卖房的事实；3.2016年9月9日的电话录音，证明被告王凯致电原告儿媳梁映珍，在通话中被告王凯明确表示房子不卖了，该行为已构成预期违约；4.2016年9月8日上海爱裳家房产经纪事务所向两被告所发催告函，证明中介公司催告被告清偿贷款、涤除抵押并配合过户；5.2016年12月6日原告向被告所发催告函及邮寄凭证，证明原告再次催告被告继续履行合同。对此，被告质证意见如下：对上述证据1，真实性不予认可，均是原告或中介公司所为，被告并未回应，且原告要求被告涤除抵押缺乏合同依据。对上述证据2、3的真实性亦不予认可。即便属实，也不能证明被告预期违约。对上述证据4的真实性亦不认可，被告并未收到该催告函。对上述证据5，不认可原告的证明目的。
审理中，被告王凯称，系争房屋已被闵行法院轮候查封，故合同履行存在障碍，为此，其提供了房地产借款抵押合同、收件收据、电子银行回单、(2014)闵民二(商)初字第434号民事调解书、执行案件受理通知书及执行裁定书等相佐证。对此，原告不认可被告的证明目的，并称上述材料与本案无关。此外，两原告称，闵行法院的轮候查封发生在双方约定的过户期限之后。
审理中，被告王凯认为原告主张的违约金标准过高，要求调整，但原告不予认可。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、上海市房地产登记簿、2016年12月6日催告函及邮寄凭证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《房地产买卖居间协议》上载明的总房价款为600万元，而双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了总房价为480万元，而原、被告之间《补充协议》中又约定了补偿款120万元，并载明二被告的净到手价为600万元，据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为600万元。并结合前后三份合同的约定来看，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照600万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。
现原告基于继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，应予支持。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之购房余款可优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告亦可另案主张。被告抗辩其不构成预期违约，且认为原告滥用诉权，对此，本院认为，结合现有证据来看，被告的行为已构成预期违约，原告在沟通无果的情况下，依法提起诉讼并无不妥。退一步讲，即便被告不构成预期违约，但在原告已积极主张权利且过户履行期限已经届至的情况下，被告仍未积极履行合同义务，该行为亦构成违约，据此，原告可主张被告承担违约责任，而原告主张的违约金与约定相符且于法不悖，本院亦予以支持。至于剩余房款302万元的支付问题，对于其中的300万元，根据合同约定，本院结合案情一并予以处理；对于另2万元，因双方约定交房当天支付，且本案中原告并未提出交房的诉请，考虑到可能涉及履行抗辩的问题，故本院在本案中对该2万元不作处理。被告吴娟英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，亦应由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告赵浩炳、吴菊花与被告王凯、吴娟英之间签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款480万元的约定以及《补充协议》中关于补偿款120万元的约定无效；
二、原告赵浩炳、吴菊花与被告王凯、吴娟英按总价款600万元继续履行关于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；
三、被告王凯、吴娟英于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行清偿上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋上的抵押债务，若被告王凯、吴娟英怠于清偿该债务，可由原告赵浩炳、吴菊花代偿，上述抵押债务清偿之日起十日内，被告王凯、吴娟英、第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行办理上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋上抵押登记注销手续；
四、被告王凯、吴娟英于上述房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告赵浩炳、吴菊花办理房屋产权过户手续，将上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告赵浩炳、吴菊花名下；
五、原告赵浩炳、吴菊花于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋产权登记至其名下之日起十日内向被告王凯、吴娟英支付剩余房款300万元；
六、被告王凯、吴娟英于本判决生效之日起十日内支付原告赵浩炳、吴菊花违约金(以298万元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年12月9日起计算至上述房屋产权登记至原告赵浩炳、吴菊花名下之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45,200元，财产保全申请费5,000元，公告费260元，合计诉讼费50,460元，由被告王凯、吴娟英负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。