江苏省宿迁市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）宿中行终字第00043号上诉人（原审原告）董明小。委托代理人蔡同欣，宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）泗洪县住房和城乡建设局，住所地泗洪县长江路。法定代表人赵毅，该局局长。出庭负责人邵军，该局副局长。委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。原审第三人薛某君。委托代理人孟军，江苏立贤律师事务所律师。上诉人董明小因与被上诉人泗洪县住房和城乡建设局（下称泗洪住建局）、原审第三人薛某君房屋登记纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城行初字第00058号行政判决，向本院提起上诉。本院2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人董明小及其委托代理人蔡同欣，被上诉人泗洪住建局的出庭负责人邵军及委托代理人孙万金，原审第三人的委托代理人孟军到庭参加了诉讼。双方同意协调本案扣除相应审限。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告董明小与案外人董洪昌系同胞兄弟。2005年10月16日，董洪昌以董明小的名义与泗洪县兴洪中学、泗洪县宏大房屋拆迁服务中心签订了泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议。2007年董洪昌以500元的价格将该拆迁补偿协议转让给第三人薛某君，并提供董明小身份证。2007年3月29日，董洪昌又以董明小的名义与泗洪县城市建设投资经营有限公司签订泗洪县拆迁安置房买卖合同。合同约定泗洪县城市建设投资经营有限公司优惠安排董明小购买位于泗洪县青阳镇大刘庄东方花园小区9幢2单元208室房屋一套。薛某君凭董洪昌提供的安置房买卖合同，以37506元的价格购买了上述房屋并居住至今。2007年3月30日，董洪昌又以董明小名义向被告申请办理涉案房屋所有权证，并提供了泗洪县拆迁安置房买卖合同、泗洪县房屋所有权申请表等材料。被告依据该申请将涉案房屋登记在董明小名下，颁发了洪房权证字第号房屋所有权证书，该证书由被告工作人员陈某刚代为领取，后该证书由第三人薛某君持有至今。2015年3月4日原告不服被告办理涉案房屋所有权登记的行为，向本院提起诉讼，请求依法确认颁发洪房权证字第号房屋所有权证的行为违法，要求被告将涉案房屋所有权证归还原告持有。另查明，2011年9月23日，原告董明小以其安置房被第三人薛某君购买为由，要求第三人返还并发生争议。2011年12月21日，原告董明小向泗洪县人民法院提起民事诉讼请求判令案外人董某昌与第三人薛某君之间转让拆迁安置房手续无效，要求第三人薛某君返还涉案房屋。2012年3月19日，泗洪县人民法院作出（2012）洪民初字第0003号民事判决，认定案外人董洪昌的行为已构成表见代理，第三人薛某君购买涉案房屋有效，驳回了原告董明小的诉讼请求。原告董明小不服提起上诉并补充提供了被告办理涉案房屋房屋所有权证的相关手续，宿迁市中级人民法院于2013年3月7日作出（2012）宿中民终字第1514号民事判决，维持原判决。原告董明小不服提起再审，江苏省高级人民法院于2014年2月14日作出（2014）苏审二民申字第041号民事裁定书，驳回董明小的再审申请。原告董明小向宿迁市中级人民法院起诉要求确认泗洪县人民政府房屋产权登记行为违法，该院于2015年1月7日立案受理，因泗洪县人民政府不是适格被告，原告董明小于2015年3月4日撤回起诉，同年3月5日宿迁市中级人民法院作出（2015）宿中行初字第00010号行政裁定书，裁定准许原告董明小撤回对泗洪县人民政府的起诉。一审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定，被告泗洪住建局作为泗洪县的房地产主管部门，具有办理涉案房屋所有权登记的法定职权。被告依据申请于2007年4月2日，将涉案房屋所有权登记在董明小名下，董明小与被告办理涉案房屋产权登记行为有利害关系，具备原告诉讼主体资格。宿迁市中级人法院2013年3月7日作出的（2012）宿中民终字第1514号判决书中提到涉案房屋登记行为，可以推定原告在收到该判决书后即得知被诉房屋登记行为，其应从知道被告颁发所有权证之日起两年内起诉。原告于2015年3月4日向本院提起诉讼，未超过起诉期限。本案中，2007年3月30日，案外人董某昌以原告董明小名义向被告申请办理涉案房屋所有权转移登记，并向被告提供了登记申请表、泗洪县拆迁安置房买卖合同等材料，申请登记的内容与安置房买卖合同、泗洪县房屋产权登记现场查勘表等相关材料记载的主体一致、证明的事实一致，被告依据上述材料和规定颁发登记在原告董明小名下的洪房权证字第号房屋所有权证事实清楚。案外人董某昌以董明小委托代理人的身份申请办理涉案房屋所有权登记，申请材料中并未提交董洪昌的身份证明及委托书，被告在颁证过程中未发现该问题，工作有疏漏。被告依申请将涉案房屋登记在董明小名下，其房屋所有权登记行为虽存在程序瑕疵，但并未实际侵害董明小的合法权益，该瑕疵不足以导致登记行为被确认违法的法律后果，被告应在以后的工作中加以改进。关于原告董明小要求被告将涉案房屋所有权证归还其持有的诉讼请求，不属于本案审理范围。综上，被告泗洪住建局根据以原告董明小名义签订的安置房买卖合同，依申请将涉案房屋登记在原告董明小名下并无不当，原告董明小请求确认被告颁发洪房权证字第号房屋所有权证行为违法的理由不充分，依法不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）款的规定，判决驳回原告董明小诉讼请求。案件受理费50元，由原告董明小承担。上诉人董明小上诉称，一审判决错误，请求依法改判。主要理由是：1、按照物权法规定，涉案房屋登记在上诉人名下，上诉人是合法产权人，未经上诉人同意，原审第三人薛某君不享有使用权，被上诉人违规登记并将房产证交由薛某君持有理应确认违法。2、一审法院认定被上诉人在办理房屋登记时未校验相关人员有效证件和委托手续构成登记瑕疵，却又认为并未侵犯上诉人合法权益，明显存在逻辑错误。3、原审第三人薛某君取得原本属于上诉人所有的拆迁安置协议并持有涉案房屋所有权证书，均系被上诉人滥用职权和超越职权所致，其登记发证行为依法应被确认违法。被上诉人泗洪住建局答辩称，一审判决正确，请求依法维持。主要理由为：1、上诉人虽然名义上是涉案房屋所有权人，但三级法院的民事判决已确定原审第三人薛某君为涉案房屋的实际权利人，按照物权法规定应当以人民法院生效判决为准。2、被上诉人虽然在办理房屋登记时存在部分程序瑕疵，但由于房屋产权最终办理在上诉人名下，并未损害到上诉人利益，不存在违法性。上诉人主张将涉案房产证由原审第三人持有变更上诉人持有，不属于行政案件受案范围。3、上诉人哥哥董洪昌持上诉人身份证、拆迁协议等材料申请办理房屋登记，被上诉人审查后将涉案房屋登记在上诉人名下，不存在超越职权和滥用职权问题。原审第三人薛某君述称，一审判决正确，请求依法维持。主要理由是：1、原审第三人之所以能使用上诉人拆迁安置协议购买涉案房屋，是因为上诉人在领取补偿款享受安置补偿权益后将拆迁补偿协议卖与原审第三人。上诉人已实际处分了安置权利，原审第三人购买涉案房屋并未侵犯上诉人权利。2、被上诉人将涉案房屋登记在上诉人名下，并未侵犯其合法权益，且生效民事判决已确定原审第三人为涉案房屋的实际权利人，上诉人与涉案房屋已无利害关系，其上诉人请求不应得到支持。当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。一审对证据的分析认定正确。本院查明的案件事实与一审一致。本案争议焦点为：被上诉人的房屋登记是否符合法定程序。本院认为，《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第二款规定，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。据此，在代理人代为办理房屋登记情况下，房屋登记机关应当履行审查代理人有效证件、核对权利人（申请人）书面委托手续的法定程序。本案中，案外人董洪昌持上诉人董明小的身份证、拆迁安置协议等材料向被上诉人申请房屋登记，属于上述规章规定的代理人申请登记情形，此时被上诉人应当要求案外人董洪昌提交有效证件和上诉人董明小的书面委托书，予以核对审查。但案外人董洪昌没有提交相关交验材料，被上诉人未进行审核校验即迳行办理房屋登记，违反了审慎审查义务，登记程序构成重大违法，依法应予撤销。一审法院关于被上诉人未校验案外人董洪昌相关材料的行为属于程序瑕疵的认定错误，本院予以纠正。综上，被上诉人的房屋登记行为程序违法，一审判决错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第三款之规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城行初字第00058号行政判决；二、撤销被上诉人泗洪县住房和城乡建设局登记颁发的洪房字第号《房屋所有权证》。二审诉讼费50元，由被上诉人泗洪县住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国超代理审判员  徐 宁代理审判员  于元祝二〇一六年一月十一日书 记 员  赵桐艺第7页/共7页