河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终8290号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟凡瑞，女，汉族，1983年9月18日出生，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：王尧，河南神龙剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李永杰，女，汉族，1984年1月12日出生，住河南省开封县。
委托诉讼代理人：刘国安，荥阳市索河法律服务所法律工作者。
上诉人孟凡瑞因与被上诉人李永杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2018）豫0182民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孟凡瑞的委托诉讼代理人王尧，被上诉人李永杰及其委托诉讼代理人刘国安到庭接受了询问。本案现已审理终结。
孟凡瑞上诉请求：1.撤销原判第一项判决，改判驳回李永杰的诉讼请求或裁定发回重审；2.全部诉讼费用由李永杰承担。事实与理由：一审法院判决孟凡瑞支付李永杰租金及装修费用共计66633.94元，没有事实根据和法律依据。一、李永杰作为承租方从出租方xxxx有限公司处承租房屋，孟凡瑞作为次承租方又从李永杰处转租该房屋，依照《合同法》相关规定，原租赁合同及转租协议均应有效，依据合同相对性原则，合同相对方也应按照合同约定履行合同义务。简单的说，就是李永杰向出租方xxxx有限公司支付租金，孟凡瑞向李永杰支付租金。虽说孟凡瑞在履行转租协议的过程中未严格按照合同约定向李永杰支付租金，但这并不能影响原租赁合同的效力，也就是说李永杰应按照原房屋租金合同的约定向出租方xxxx有限公司支付租金及各项费用，另可向作为次承租方的孟凡瑞主张转租协议的租金，此两者是两个合同中的不同合同义务，不能混为一谈。二、此案转租协议无法继续履行的原因是李永杰于2018年1月30日向房屋出租方xxxx有限公司单方提出解除原房屋租赁合同，致使出租方xxxx有限公司将涉案房屋收回，故此应认定李永杰存在转租协议第二条约定的“甲方单方收回房屋经营权”重大违约事由，应按照转租协议的约定承担装修费6万元的违约责任。三、根据双方转让协议的约定，只有李永杰在没有违约现象的前提下，本案6万元的装修费才由孟凡瑞来承担。根据一审查明的事实，在2016年的11月28日，李永杰向孟凡瑞出具收据一份，约定李永杰收取孟凡瑞押金3000元，如果房屋租赁手续变更不了，该押金予以退还。截止今天庭审之前，孟凡瑞并未收到李永杰退还的押金。该收据的约定应视为转让协议的条款部分，也说明李永杰在转让协议的履行过程中存在违约行为。综上，请求支持上诉请求。
李永杰辩称，一审判决审理程序合法，认定事实清楚，判决结果正确。孟凡瑞上诉理由不能成立。请求二审法院在查明事实的基础上依法驳回上诉，维持原判。
李永杰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令孟凡瑞支付李永杰费用共计72889元；2.请求法院判令孟凡瑞返还李永杰与xxxx有限公司签订的合同原件；3.由孟凡瑞承担诉讼费用。
孟凡瑞一审反诉请求：1.李永杰返还转租款5.3万元并承担反诉费用。
一审法院认定事实：2016年7月12日，李永杰作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的xxxx有限公司签订房屋租赁合同一份，主要内容为：“第一条租赁房屋位置、面积、及范围、现状甲方将其位于林语美墅项目138号楼116号铺1-2层建筑面积：155.61平方米，租赁给乙方使用。乙方以“西餐”名义进行经营……第二条租赁期限2.1自2017年1月1日起至2019年12月31日止，共计3年……2.4免租期：6个月，自2016年6月1日起至2016年12月31日止……第四条租赁费计结方式4.1……租金第一年，55元／月．平方米，年租金总额为51352元（交6个月送6个月）；租金第二年，55元／月．平方米，年租金总额为68469元（交8个月送4个月）……4.2.1本合同采用先交纳租金，后使用的原则，首期租金在2016年7月12日前缴纳完毕，缴纳完首次租金后甲方将房屋交付乙方使用，以后每6个月为一个租金缴纳周期，乙方应于每个租金缴纳周期起始日的7日前向甲方提前缴纳当期6个月的租金……第八条转租、转让乙方在转租或转让前应书面形式告知甲方，需经甲方同意后，在不影响甲方利益的情况下可以转租或转让，否则视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方转让时需到甲方更换合同……”。当日，李永杰向xxxx有限公司支付保证金和2017年1月1日至2017年12月31日的租金51352元，该公司将该房屋交付李永杰，由李永杰进行装修并准备经营使用。2016年7月15日，李永杰缴纳了2016年7月12日至2017年7月11日的物业费2801元。2016年11月，李永杰、孟凡瑞协商，由孟凡瑞承租该房屋，并到上述公司变更转让手续，2016年11月28日，李永杰给孟凡瑞出具收据一份，约定李永杰收取孟凡瑞押金3000元，手续变更不了，押金退还。但李永杰、孟凡瑞与上述公司并未就手续变更事宜达成一致意见，李永杰作为甲方与作为乙方的孟凡瑞于2016年12月20日左右签订转让协议一份，主要内容为：“1、甲乙双方经双方友好协商一致，甲方将之前承租林语美墅项目138号楼116铺1-2层商铺的经营使用及处置权转让给乙方……，现甲方与xxxx有限公司已签过租赁协议，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日共计3年，现乙方又与甲方签订承租协议，租金支付方式详见上述房屋租赁合同第四条……2、违约责任乙方在承租期内，甲方无任何权利收回该房屋经营权，且在乙方承租期满，乙方有权继续签订，甲方无权干涉，如违约，装修费用6万元由甲方承担，如甲方无违约现象，乙方承担装修费用”。当日，李永杰将其与xxxx有限公司签订的合同原件及房屋交付给孟凡瑞。2017年2月20日，孟凡瑞支付李永杰合伙人xxx租金5万元。2018年1月，李永杰通知孟凡瑞缴纳2018年度租金，但孟凡瑞未支付。2018年1月30日，李永杰向xxxx有限公司递交了退租申请单一份，李永杰向该公司支付2017年7月12日至2018年1月物业费3102元后，该公司将本案所涉房屋收回。2018年2月1日，孟凡瑞通知李永杰不再支付房租。
李永杰于2016年8月5日缴纳电费26元，于2016年11月22日缴纳电费23元，于2016年12月12日缴纳电费24元。2018年4月20日，孟凡瑞将李永杰与xxxx有限公司签订房屋租赁合同原件交付给李永杰。
一审法院认为，李永杰与孟凡瑞签订的房屋转租合同，虽然李永杰未按照其与xxxx有限公司签订房屋租赁合同签订的合同约定，征得该公司的书面同意，但根据合同相对性原则，故该转租合同依然成立有效。孟凡瑞应当按照上述合同约定在2017年下半年度向李永杰缴纳2018年度的租金，但孟凡瑞未支付，经李永杰于2018年1月催要后，孟凡瑞仍未支付，孟凡瑞行为构成违约，李永杰于2018年1月30日将本案所涉房屋退回出租方即xxxx有限公司，孟凡瑞亦于2018年2月1日通知李永杰不再支付租金，应视为解除双方于2016年12月20日左右签订的转租合同，解除时间为2018年1月30日，合同效力自该日后无效，2018年1月份有31天，该月的租金为8281.94元（8558＊30／31），即孟凡瑞应向李永杰支付租金共计59633.94元（51352＋8281.94），扣除孟凡瑞已经向李永杰支付的款项53000元，剩余租金为6633.94元，孟凡瑞应支付给李永杰。关于装修费用6万元，双方在签订的合同中第二条有约定，即该费用系双方按照转租合同如约履行后由孟凡瑞承担，但本案所涉的转租合同因孟凡瑞行为构成违约，致使李永杰、孟凡瑞签订的合同被解除，故孟凡瑞应赔偿李永杰装修费用损失6万元，孟凡瑞赔偿后可享有本案所涉的装修利益。对李永杰要求孟凡瑞支付其使用本案所涉房屋期间物业费的诉讼请求，因李永杰、孟凡瑞签订的合同中未明确约定物业费的负担条款，且李永杰亦未提供充分的证据予以证明，故该院不予支持。对李永杰要求孟凡瑞支付其承担的电费的诉讼请求，因孟凡瑞占有使用本案所涉房屋的期间为2016年12月20日左右至2018年1月30日，而李永杰未提供充分的证据证明其负担了该期间的电费，故对该诉讼请求，该院不予支持。对李永杰要求孟凡瑞返还其与xxxx有限公司签订房屋租赁合同原件的诉讼请求，因孟凡瑞已经返还给李永杰，故该院不予支持。对孟凡瑞反诉李永杰返还已支付的转租款5.3万元的诉讼请求，基于上述理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、孟凡瑞于判决生效后十日内支付李永杰租金及装修费用共计66633.94元；二、驳回李永杰的其他诉讼请求；三、驳回反诉孟凡瑞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元，由李永杰负担222元，由孟凡瑞负担1400元。反诉受理费563元，由孟凡瑞负担。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，李永杰与孟凡瑞之间的租赁协议约定了租金缴纳方式，孟凡瑞应当按照约定在2017年下半年度向李永杰缴纳2018年度的租金，但孟凡瑞未支付，经李永杰于2018年1月催要后，孟凡瑞仍未支付。孟凡瑞不按约定支付房租的违约行为是双方合同终止履行的根本原因。双方在签订的合同中约定，“如（李永杰）违约，装修费用6万元由甲方（李永杰）承担，如甲方（李永杰）无违约现象，乙方（孟凡瑞）承担装修费用”。本案所涉的转租合同因孟凡瑞违约，致使李永杰、孟凡瑞签订的合同被解除，依据约定孟凡瑞应当承担李永杰装修费用损失6万元。孟凡瑞称合同无法继续履行的原因是李永杰向xxxx有限公司单方提出解除房屋租赁合同，与事实不符，未正确区分合同终止履行的因果关系。综上所述，孟凡瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1622元，由上诉人孟凡瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玉梅
审判员 李 黎
审判员 秦 宇
二〇一八年七月十日
书记员 杨秋异