上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异94号
案外人：王慧芬，女，1961年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
案外人：黄怡，女，1988年5月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。
共同委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
共同委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
申请执行人：周嫱，女，1961年1月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。
被执行人：倪峻，女，1978年10月24日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
被执行人：缪青，男，1977年9月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
在本院执行(2010)徐民一(民)初字第3663号一案中，查封了上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，王慧芬、黄怡提出书面异议。本院受理后，进行了审查，现审查终结。
王慧芬、黄怡称，其于2009年3月19日与倪峻、缪青及上海同日房地产经纪有限公司签订了居间合同，约定王慧芬、黄怡向倪峻、缪青购买系争房屋，王慧芬、黄怡当即支付定金20,000元，并于2009年3月24日支付首付款200,000元。由于系争房屋存在违章搭建，故交易中心无法过户。2009年5月7日，打印了网签买卖合同。2009年5月11日，王慧芬、黄怡与倪峻、缪青签订买卖合同，并于2009年6月7日占有使用系争房屋至今。王慧芬、黄怡曾于2016年12月1日向上海市徐汇区人民法院(以下简称“徐汇法院”)提起诉讼，请求解除上述买卖合同，徐汇法院作出(2016)沪0104民初33385号民事判决书，驳回其诉讼请求。根据认定的事实和判决结果，买卖合同关系合法有效，如果不解除合同则意味着继续履行合同，故徐汇法院查封、拍卖系争房屋系错误，应予中止。故请求法院依法中止对系争房屋的执行。
周嫱称，不同意王慧芬、黄怡的申请事项。王慧芬、黄怡没有支付全部价款，且在徐汇法院查封之前，王慧芬、黄怡未占有系争房屋。综上，王慧芬、黄怡提起的异议没有事实和法律依据。
倪峻、缪青未应诉答辩。
本院查明，根据上海市不动产登记簿的记载，2003年9月30日，系争房屋的权利人核准登记为倪峻、缪青。2009年3月19日，王慧芬、黄怡与倪峻、缪青与上海同日房地产经纪有限公司三方签订《上海市房地产居间合同》，约定王慧芬、黄怡依法受让系争房屋，房屋建筑面积46.16平方米。双方协商一致，同意房屋转让的总价款共计490,000元。双方约定，交房日期为三个月后，若发生违约行为，由违约方支付20,000作为违约金给守约各方。付款方式约定为王慧芬、黄怡于2009年3月19日前付定金20,000元，2009年3月25日前支付200,000元，2009年4月5日前支付250,000元，2009年6月20日前支付20,000元。2009年3月19日，王慧芬、黄怡按约向倪峻、缪青支付定金20,000元。2009年3月24日，王慧芬、黄怡向倪峻、缪青支付200,000元。至此，王慧芬、黄怡支付了220,000元房款。2009年5月11日，王慧芬、黄怡(乙方)与倪峻、缪青(甲方)正式签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXX)，双方约定甲方于2009年6月20日前腾出系争房屋并通知乙方行验收交接。查验后，甲方将系争房屋钥匙交付乙方为系争房屋转移占有的标志。另，双方约定于2009年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同自甲、乙双方签订之日起生效。付款协议为：约定乙方于2009年3月19日前付定金20,000元，2009年3月24日前支付200,000元，2009年5月31日前支付250,000元，2009年6月20日前支付20,000元。2009年5月27日，王慧芬与倪峻签订补充协议，约定倪峻于2009年6月7日腾出系争房屋，将钥匙交给王慧芬，并于6月23日前办理交易过户手续。2017年8月4日，上海市徐汇区长桥街道罗秀三村居委会出具证明，证明王慧芬于2009年3月购买系争房屋后，2010年2月至2016年1月在罗秀三村居委工作并居住在系争房屋。本院审理过程中，王慧芬、黄怡已将270,000元余款按照本院的要求交付执行。
另查明，2009年5月12日，系争房屋曾因另案被本院查封，后于2011年注销。2010年6月28日，周嫱起诉至本院，请求本院判决倪峻、缪青归还借款2,300,000元，并承担违约金500,000元等。2010年6月28日，本院在审理该案中，根据周嫱的申请，于2010年6月29日查封系争房屋。2011年2月14日，本院作出(2010)徐民一(民)初字第3663号民事判决书，判决如下：倪峻、缪青于本判决生效之日起五日内共同返还周嫱借款230万元;二、倪峻、缪青于本判决生效之日起五日内支付周嫱违约金50万元;三、倪峻、缪青于本判决生效之日起五日内，按中国人民银行同期贷款利率，支付上述230万元自2010年3月31日起至实际清偿之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,200元，保全费1,020元，由倪峻、缪青共同负担。嗣后，系争房屋因他案被本院多次轮候查封，根据上海市房地产登记簿显示，目前本院因(2010)徐民一(民)初字第3663号案件对系争房屋的查封为第一顺位查封。
再查明，2016年12月1日，王慧芬、黄怡曾起诉至本院，要求解除与倪峻、缪青的房屋买卖合同，并返还购房款220,000元等。本院对如下事实作出认定：王慧芬、黄怡共向倪峻、缪青支付房款220,000元，余款尚未支付。自2009年6月7日起，王慧芬、黄怡实际使用系争房屋至今。2017年4月25日,本院作出(2016)沪0104民初33385号民事判决书，判决如下：驳回王慧芬、黄怡的全部诉讼请求。案件受理费18,541元，保全费5,000元，合计23,541元，由王慧芬、黄怡负担。在二审过程中，王慧芬、黄怡申请撤诉，该案已经生效。
本院认为，系争房屋至今登记在倪峻、缪青名下且已被本院查封，倪峻、缪青系本院生效文书即(2010)徐民一(民)初字第3663号民事判决书确定的义务人，在其未向周嫱履行给付相应钱款义务的情形下，本院依法查封系争房屋并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现有证据表明，2009年5月12日之前，即系争房屋因另案被本院查封前，王慧芬、黄怡已与倪峻、缪青签订合法有效的书面买卖合同，并已支付房款220,000元。通过庭审中王慧芬、黄怡提供的证据和自认占有时间，结合(2016)沪0104民初33385号民事判决书中的事实认定等，均可表明王慧芬、黄怡于2009年6月7日起占有系争房屋。该占有时间虽晚于另案查封时间即2009年5月12日，但早于本案查封时间即2010年6月29日。根据相关规定，王慧芬、黄怡占有系争房屋时间晚于另案查封时间，占有的法律后果受查封的效力所及不能对抗另案的债权人，但另案查封已于2011年注销。同时王慧芬、黄怡占有系争房屋时间早于本案查封时间，故周嫱主张该占有不能对抗本案申请执行人的债权，不符合相关法律规定，本院不予采信。现因不能归责于王慧芬、黄怡的原因导致系争房屋产权未能过户至王慧芬、黄怡名下，且在本案审查过程中，王慧芬、黄怡已将剩余价款270,000元按照本院的要求交付执行，故王慧芬、黄怡对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在(2011)徐执字第4110号一案中对上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 王雪华
人民陪审员 郑誉华
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。