广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第139号
上诉人（原审原告）：叶飙。
委托代理人：冯计明、邝艳霞。
被上诉人（原审被告）：惠州市亚新房地产有限公司。
法定代表人：续红。
委托代理人：董卫强、范远奎。
上诉人叶飙因与被上诉人惠州市亚新房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第2695号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告叶飙于2013年5月27日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决被告按照合同约定标准为原告维修位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－1栋17层01号房的房屋；2、判决被告向原告支付维修期间原告的租金损失约20万元（暂计至2012年7月17日，从2012年7月18日至被告将房屋维修至合同达到标准之日止的租金另计，每月租金按10000元计算）；3、判决被告向原告支付无法提供租赁房屋原告向承租人违约金计2万元；4、判决被告向原告支付证据保全公证费2500元；5、判决被告向原告支付从2010年11月13日至维修达到合同标准之日物业管理费，按照761元／月标准计算；6、判决被告在2012年12月1日前将位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－1栋17层01号房的房屋维修至达到合同约定标准；7、判决诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：原、被告于2010年9月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城Kl－1栋17层01号房，该商品房合同约定建筑面积房共422.63平方米，其中，套内建筑面积362.23平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积60.4平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5837.35元，总金额2114462元。原告在约定的期限内按分期付款的方式完成了支付，被告通知原告办理交楼手续，原告在2010年10月30日验收过程中发现了多处漏水及多处缺陷，并在《交楼验收表》中填写了详细的验收意见，希望得到及时解决。虽然被告多次对该房屋进行补漏，但该房屋均严重漏水，根本无法使用。2011年7月11日原告给被告发去一封函，希望被告解决长期以来都没有处理过的漏水等问题，并提出如下方案：1、被告按合同所注以现金赔偿；2、或以同等金额免除该单位物业管理费；3、在2011年8月31日前仍未解决该单位质量问题，原告要求解除合约退房，并请被告赔偿所有损失。可是被告还是迟迟没有解决问题。2012年5月7日原告向广东省惠州市惠城区公证处申请，要求对原告购买的位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－l栋17层01号房室内装修出现的裂缝或渗漏的痕迹进行保全证据公证（公证费2500元）。虽然被告在原告申请公证之前对该房室内的裂缝或渗漏进行过处理，但广东省惠州市惠城区公证处现场拍摄取得的46张照片可以清晰的看出裂缝或渗漏的痕迹以及没有处理过的裂缝。即没有根本的解决问题，没有按照合同标准维修。原告严格按照合同约定履行付款义务，但被告向原告交付的房屋不符合合同约定标准，被告也没有按承诺的《住宅质量保证书》中的保修责任向原告履行保修义务。原告在深圳居住，来到惠州与被告惠州市亚新房地产有限公司购买了位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－1栋17层01号房进行第二产业投资。2011年11月12日原告与承租人签订了房屋租赁合同，房屋月租金为10000元，双方合同约定的违约责任中有：“甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3目内仍未交付的房屋的，甲方应按向乙方支付2个月租金的违约金。”原告多次催促被告进行维修，但是被告多次维修都没有达到合同标准，裂缝或渗漏依然很严重，导致原告无法向租赁方交付该房屋，造成原告承担了房屋租赁合同的违约责任及租金损失，租金损失计20000元。原告严格按照合同约定履行付款义务，但被告未按合同约定及被告承诺的《住宅质量保证书》的保修责任向原告履行义务，其行为严重违法合同约定和法律法规规定。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告亚新房地产公司辩称：一、涉案房屋在收楼时和收楼后在部分地方出现的质量瑕疵属于局部的、枝节的问题，也是些常见的和易发的问题，只需进行修缮即可，并不会导致涉案房屋不能居住和使用，不会导致被答辩人诉称的巨大损失存在。被答辩人诉称房屋根本无法使用不是事实。二、答辩人严格按照《住宅质量保证书》的规定，责成施工单位对涉案房屋出现的局部质量问题均进行了及时有效的维修，履行了保修义务。被答辩人诉状中也对这一事实予以承认。三、被答辩人诉请赔偿的损害不真实，不能成立，答辩人不认可，不同意赔偿。1、双方在合同中没有约定应当对修缮期间予以赔偿。2、房屋修缮后被答辩人没有实际损失。被答辩人是深圳投资客，被答辩人购置的涉案房屋是超大面积（422平方米）的顶层复式奢华式住宅；被答辩人购买涉案房屋是投资性购房，不是居住性购房。水口上观国际一般户型住宅的租户都很少，像被答辩人这种户型和性质的房屋在水口上观国际一带目前根本没有市场租赁需求。被答辩人买来后，除非自住，否则只能空置。被答辩人购入涉案房屋后也未为居住添置任何设备设施，无窗帘、家具、床、空调等生活必备品，收楼后无法实际居住。四、被答辩人精心准备的用以佐证存在实际损失的2010年10月12日与曾某某签订的《租赁合同》明显与涉案房屋所在地的租赁市场行情事实不符。涉案承租人曾某某以其一个人的证言证明本案实际损失的存在，作为本案关键事实的损失是否存在完全系于曾某某一人的证言，曾某某作为本案重要证人必须出庭作证接受质询并宣誓承担虚假作证的法律责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：本院查明：2010年9月18日，原告叶飙（买受人）与被告亚新房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，内容为：第一条、项目建设依据。……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，1、该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2009）003号，颁发机关为惠州市房产管理局。……第三条、买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，……房屋坐落：惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－1栋17层01号房。……第四条、计价方式与价款。……3、按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5837.35元，总金额人民币贰佰壹拾壹万肆仟肆佰陆拾贰元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款。……2、其他方式。按附件五。……第八条、交付期限。出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。……第十六条、保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担……。
上述合同签订后，原告叶飙于2010年10月29日将购房款2114462元支付给被告亚新房地产公司，并缴交了涉案房屋的契税、住宅专项维修资金、印花税等费用，有原告叶飙提供的《发票》、《银行受理凭证》、《收据》等证据予以证实。后双方当事人对维修房屋等问题发生纠纷，协商未果。
2012年7月10日，原告叶飙向本院提起诉讼。案经受理后，本院依法分别于2012年9月13日、10月12日二次公开开庭进行了审理。本院依法主持原告叶飙与被告亚新房地产公司进行调解，双方均申请延期审理，但未达成协议。
另查：原告叶飙提供了《交楼验收表》1份，内容为：尊敬的业主：感谢您购买我司开发的合生上观国际观景轩1座1701物业单位。我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现交付给阁下使用。欢迎阁下对室内进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。验收意见：1、……3、橱柜台面接墙处有缝隙；4、1F房2有水印，门后墙面粗糙。……7、1F主卫石膏线与墙接口缝隙；8、1F书房墙水印，天花粗糙；……10、1F衣帽间地板空鼓缝隙大；11、餐厅墙脚水印；12、前厅墙脚水印；13、客厅墙脚水印；14、2F大厅墙面水印，地面勾缝不到位……。原告叶飙提供了信件1份，以证实其向被告亚新房地产公司反映涉案楼房整修及未解决的情况。
原告叶飙提供了由被告亚新房地产公司出具的《住宅质量保证书》1份，内容为：工程名称：合生上观国际东一期K1-1栋1701房。……保修项目：地基和主体结构……；屋面防水（保修期限5年；保修责任：保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准）；外墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏（保修期限5年；保修责任：保修期内，如因施工或所用防水材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准）……等。
原告叶飙提供了《交楼通知书》1份、《业主收楼相关单位联系表》1份，以证实其按被告亚新房地产公司的通知要求缴交购房款、物业款等费用。原告叶飙提供了《公证书》1份，以证实涉案房屋的裂缝或渗漏的痕迹情况。同时，公证书中提供的照片显示，部分墙体已重新坯上白灰，证明被上诉人亚新房地产公司对原告提出的维修意见进行了回应，即派人修缮过。双方对于是否修缮达到合同标准无法形成一致意见。原告叶飙提供了《发票》1份，以证实其花去了公证费2500元。原告叶飙提供了《前期物业管理服务协议》1份，以证实其与物业管理公司签订的服务协议。原告叶飙提供《发票》1份、《收据》1份，以证实其缴纳的预收三个月管理费2282.10元及水电费400元。
原告叶飙提供了《房屋租赁合同》l份，以证实其将涉案房屋租赁给曾某某，显示该租赁合同签订的日期为2010年10月12日，约定月租金10000元。原告叶飙提供了《催交租赁房屋通知》1份，以证实其被曾某某催交涉案房屋的事实，显示时间为2011年1月30日。《催交租赁房屋通知》中载明：曾某某认为，由于原告提供的房屋因漏水无法处理，因此要救济解除之间签订的《房屋租赁合同》，并要求按退回保证金2万元及承担违约金2万元。原告叶飙提供了《收条》l份，以证实其向曾某某支付保证金2万元及违约金2万元的事实，显示时间为2011年2月5日。庭审中，被告亚新房地产公司申请对上述《房屋租赁合同》的笔迹形成时间进行鉴定，后被告亚新房地产公司表示在一审阶段不申请鉴定，保留以后申请鉴定的权利。
被告亚新房地产公司提供了《收楼表格》1份，以证实原告叶飙收楼情况，显示收楼时间为2010年11月13日，住户签署“叶飙”。被告亚新房地产公司提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份，以证实涉案房屋于通过建设、监理施工、勘察、设计五个单位竣工验收备案。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，本案是商品房预售合同纠纷，原告叶飙与被告亚新房地产公司于2010年9月18日签订《商品房买卖合同》1份，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。
关于承担民事责任的问题。本案中，原告叶飙在《交楼验收表》中提出了“……3、橱柜台面接墙处有缝隙；4、1F房2有水印，门后墙面粗糙……”等验收意见，并提供了《公证书》予以证实涉案房屋存在裂缝或渗漏的痕迹情况，以及被告亚新房地产公司对标准房屋交楼过后进行修缮的事实，被告亚新房地产公司交付给原告时的房屋需要维修是事实，但双方对于维修是否已达成合同约定的标准存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定及《住宅质量保证书》中“……外墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏（保修期限5年；保修责任：保修期内，如因施工或所用防水材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准）”等约定，被告亚新房地产公司应对涉案房屋承担保修责任，该保修义务是合同义务，被告亚新房地产公司在本案中并没有否认其维修义务的存在，而是认为原告要求其维修的部分，被告亚新房地产公司已维修完毕，但双方对标准产生分歧，为此，原告叶飙请求被告亚新房地产公司按照合同约定标准维修，因被告亚新房地产公司并无拒绝维修的意思表示，故对于该项诉请，本院不予支持，但本院作如下释明处理，如原告如认为被告亚新房地产公司维修的标准不符合合同约定，可自行维修，关于自行维修的费用可以另案主张权利。
关于支付租金损失（含可期待的租金收益即违约产生的违约责任）的问题。原告叶飙提供了《房屋租赁合同》以证实其将涉案房屋租赁给曾某某，显示该租赁合同签订的日期为2010年10月12日，从2010年11月18日开始履行租赁合同，约定月租金10000元，由于被告曾某某因原告提供的房屋存在漏水问题，导致涉案房屋无法租赁给曾某某，被告曾某某于2011年1月30日向原告发出解除租赁合同的通知，对此，原告如能正常交付房屋的租金收益应为24000元（2万元＋12天X1万元÷30天），另外，原告还向曾某某支付20000元违约金，上述损失共计44000元，考虑到合同履行诚实信用之减损原则，即出现原告认为的被告亚新房地产公司拒不履行维修房屋之义务使其产生租金损失情况时，应采取适当的措施防止损失扩大，即原告在认为被告亚新房地产公司违约时，可以采取自行维修的方式对所认为房屋应修缮的部分修缮，而不是放任被告亚新房地产公司的违约行为，从而对进一步扩大的损失主张赔偿责任。对此，本院认为，原告在出现房屋无法租赁的情形后，应在合同解除2个月内自行防止损失的扩大，对于2个月后产生的租金损失不得要求被告亚新房地产公司进行赔偿。综合考虑上述因租赁合同产生的相关损失共计64000元，由于原告与被告亚新房地产公司之间签订是的房屋买卖合同，至于房屋是用于自用或是租赁，并无证据显示原告向被告亚新房地产公司进行过告知，被告对原告上述损失在签订合同时无法预见，故上述损失应由被告亚新房地产公司按50％承担，即32000元。
关于支付物业管理费、公证费的问题。如需被告亚新房地产公司承担原告交付的物业管理费及公证费，前提是，被告亚新房地产公司交楼条件不具备，本案中被告亚新房地产公司已向原告交楼，且被告亚新房产公司交付的楼房已取得工程竣工验收备案表，达到合同约定的交楼使用条件，原告公证书只是证明涉案房屋在公证时的状况，尚不足以证明被告亚新房地产公司交付的房屋存在严重的质量瑕疵导致房屋无法正常使用即无法交付的程度，因此，原告诉请被告亚新房地产公司承担物业管理费及公证费，缺乏事实依据，本院不予支持。原告提供的《交楼验收表》中已提出了“……3、橱柜台面接墙处有缝隙；4、1F房2有水印，门后墙面粗糙……”等验收意见，仅涉及房屋维修问题，不影响房屋的交付，对房屋维修所需费用，本院已告知原告另案主张权利，在此，不再赘述。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年10月25日作出两项判决：一、被告惠州市亚新房地产有限公司应于本判决发生法律效力后10日内向原告叶飙支付房租损失32000元。二、驳回原告叶飙的其他诉讼请求。案件诉讼费4600元，由被告惠州市亚新房地产有限公司承担。
当事人二审的意见
原审原告叶飙不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人按照合同约定标准为上诉人维修位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1-l栋17层01号房的房屋；3、判决被上诉人向上诉人支付维修期间上诉人的租金损失约20万元（暂计至2012年7月17日，从2012年7月18日至被上诉人将房屋维修至合同达到标准之日止的租金另计，每月租金按10000元计算）；4、判决被上诉人向上诉人支付无法提供租赁房屋上诉人向承租人违约金计2万元；5、判决被上诉人向上诉人支付证据保全公证费2500元；6、判决被上诉人向上诉人支付从2010年11月13日至维修达到合同标准之日的物业管理费，按照761元／月标准计算；7、判决被上诉人在判决生效10日内将位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1—1栋17层01号房的房屋维修至达到合同标准；8、判决被上诉人按合同所述赔偿延期交楼违约金；9、一、二审诉讼费等由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、一审法院混淆质量保证责任和出卖方负有按照合同约定标准交付房屋的责任。1、上诉人购买被上诉人的房屋，在交付时，上诉人明确表明房屋存在较大的缺陷，不能实现合同的目的，要求被上诉人向上诉人提供能实现合同目的的房屋。而被上诉人在上诉人验收房屋时要求先签收楼书，才能去看房验收，是有预谋的霸王条款，上诉人认为该房屋是不符合合同目的，根本无法使用。如果被上诉人先交钥匙给上诉人，让上诉人确认后再收楼，上诉人不可能签字的。也就是说先签字才看房的行为，不能说明被上诉人已经交付了房屋。上诉人购买的带装修的房屋，该房屋是上诉人用于投资的房屋。上诉人在收楼前预计房屋能够使用，便与第三人签订了《房屋租赁合同》，但是由于被上诉人交付的房屋无法达到使用的目的，上诉人没有办法收取房屋，也不可能收取该房。也就是说，被上诉人根本没有按照合同约定向上诉人交付房屋。2、公证机关已经对本案所涉房屋的现状进行公证，该房屋完全不能达到交付条件。本案所涉房屋严重漏水，根本无法使用。上诉人于2011年7月11日给被上诉人发去一封函，希望被上诉人解决长期以来都没有处理过的漏水等问题，并提出如下方案：1、被上诉人按合同所注以现金赔偿；2、或以同等金额免除该单位物业管理费；3、在2011年8月31日前仍未解决该单位质量问题，上诉人要求解除合约退房，并请被上诉人赔偿所有损失。可是被上诉人还是迟迟没有解决问题。2012年5月7日上诉人向惠州市惠城区公证处申请，要求对上诉人购买的位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1—1栋17层01号房室内装修出现的裂缝或渗漏的痕迹进行保全证据公证（公证费2500元）。虽然被上诉人在上诉人申请公证之前对该房室内的裂缝或渗漏进行过处理，但惠州市惠城区公证处现场拍摄取得的46张照片可以清晰的看出裂缝或渗漏的痕迹以及没有处理过的裂缝。即经过公证证明该房根本不能达到交付使用的条件。一审法院仅以本案所涉房屋楼房已经取得工程竣工验收备案，置本案所涉房屋确实不能使用的事实而不顾，置公证证明该房屋严重漏水无法使用的事实而不顾。草率认定本案所涉房屋符合交付条件，被上诉人已经向上诉人交付了房屋，该房屋属于保修的范围。从本案所涉楼字已经取得工程竣工验收备案的事实可以看出，被上诉人取得的工程竣工验收备案是官商勾结的结果，从一审法院错误认定的事实可以看出，一审判决是被上诉人操控人民法院的结果。综上，本案所涉房屋不符合交付条件，一审法院混淆了出卖人向买受人交付产品的责任和交付产品后的质量保证责任，且一审法院是有意而为之，二审法院依法应当予以纠正。二、一审法院在处理上诉人的其他诉讼请求与事实完全相悖。1、如果被上诉人向上诉人提供的房屋能够使用，上诉人每个月收取10000元的租金，这是不争的事实。由于被上诉人提供的房屋不能符合使用目的，上诉人不仅不能出租房屋，反而向承租人支付了违约金。上诉人租金损失多少应该怎么计算，是再清楚不过的了。一审法院运用两个月期限界定损失扩大、责任承担等等缺乏事实和法律依据。一审法院仅判决被上诉人支付32000元的租金损失，该判决简直是对法律的亵渎对事实的歪曲。2、被上诉人向上诉人提供的房屋不能使用，且上诉人从来没有使用过，告知上诉人另行维修。不知道是什么道理试想，如果在买一件产品，在交付时就有明显的缺陷，购买人会买吗在这种条件下，是购买人承担维修义务还是出卖人承担交付能够使用的产品被上诉人认为房屋漏水是小问题，不影响居住，那么请问为什么普通房屋保修期是两年，而漏水保修要五年呢3、被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同时就选定物业公司，并要求上诉人与物业公司签订《前期物业服务合同》，物业公司与上诉人是两个不同的主体，物业管理费是物业公司要求上诉人缴纳的费用。一审法院为什么对此视而不见4、公证的结果显示，本案所涉房屋存在重大缺陷，产生该公证费的原因是被上诉人迟迟不解决本案所涉房屋的质量缺陷，该费用依法应当由被上诉人承担。一审法院在公证的事实面前，还肯定被上诉人交付的房屋符合交付条件。一审法院认定该事实存在重大缺陷。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：
1、《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：第2种方式为：见附件四。合同附件四第二条约定：买受人在交楼日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行整改、修理、更换、重做或支付差价，出卖人应在30日内处理。此期间不视作延期交楼。第五条：出卖人按《住宅质量保证书》对房屋承担保修责任，在履行保修责任期间，不视作延期交楼，买受人不得拒绝接收该商品房。
2、上诉人于2010年11月13日前往收楼，并在《交楼验收表》中提出20项的验收意见。具体如下：1、厨房柜放微波炉处没装插板；2、厨房窗关不紧；3、厨柜台面接墙处有缝隙；4、1F房2有水印，门后墙面粗糙；5、1F房2铝合金卡不紧；6、1F厕所墙面需勾缝；7、1F主卫石膏线与墙有缝隙；8、1F书房墙水印；9、1F主房铝合金卡不紧；10、1F衣帽间地板空鼓缝隙大；11、餐厅墙脚水印；12、前厅墙脚水印；13、客厅墙脚水印；14、2F大厅墙面水印，地面勾缝不到位；15、2F主卫没装排气扇；16、2F主卫冼手柜大紧；17、2F入户阳台地面需勾缝；18、3F铝门开关不顺；19、2F储物间墙面粗糙，木地板空鼓；20、上二楼处铝合金有缝隙。
本院判决理由和结果
本院认为：上诉人和被上诉人对一审认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》有效没有异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》及其附件，是处理本案纠纷的重要依据，结合上诉人的上诉意见，本案二审的焦点问题主要有：一是被上诉人交付的商品房是否达到交付使用的条件；房屋的装饰、设备是否符合合同约定；被上诉人应否承担相应的维修责任；二、上诉人要求被上诉人赔偿解除租赁合同所造成的损失等费应否支持。
关于第一个问题。上诉人向被上诉人购买的惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城K1－1栋17层01号商品房是带装修的房屋。双方当事人对涉案房屋于2010年10月15日经建设、监理、施工、勘查、设计五单位竣工验收合格没有异议，故应认定被上诉人交付的商品房达到了法定的交付条件。被上诉人于2010年10月30日向上诉人邮寄《交楼通知书》后，上诉人于同年11月13日前往收楼，并提出20项的整改验收意见。上诉人提出的20项整改意见中，如房屋有水印、墙面粗糙、地板空鼓缝隙大等均属房屋质量问题。因上述质量问题还在保修期内，根据《住宅质量保证书》中……外墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限5年的约定，该质量问题应由被上诉人承担保修责任。上诉人在《交楼验收表》中提出的20项的整改意见中，如厨柜台面接墙处有缝隙、铝合金卡不紧、柜大紧、没装排气扇等均属商品房装饰、设备标准及质量问题。对于装修质量问题的处理，合同附件四第二条约定“买受人在交楼日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行整改、修理、更换、重做或支付差价，出卖人应在30日内处理”。上诉人提出整改意见后，被上诉人虽然对存在问题进行了整改、修理、更换、重做，但仍存在部分问题没有解决，故原审判决被上诉人应按合同约定的标准对存在问题进行整改、修理、更换或重做，如被上诉人维修的标准不符合合同约定，上诉人可自行维修，发生的维修费用上诉人可另案主张并无不当，本院予以确认。
关于第二个问题。上诉人还未向被上诉人支付购房款，被上诉人出售的商品房还未竣工验收并通知交付，上诉人就于2010年10月12日与案外人签订《房屋租赁合同》。对此，《房屋租赁合同》不能履行及因此而造成的租金和违约损失主要在于上诉人未预见出租的风险，故上诉人以被上诉人交付的房屋不符合合同约定为由，上诉要求被上诉人赔偿租金损失约20万元、违约金2万元证据不足，本院不予支持。但鉴于原审判决被上诉人应承担租房的相关损失32000元后，被上诉人没有提出上诉，故本院直接予以维持。
涉案房屋虽然存在整改、修理、更换、重做的问题，但涉案房屋已竣工验收，达到交付条件，被上诉人已通知上诉人收楼，上诉人也已经前往收楼。因此，根据《商品房买卖合同》第十一条的规定，涉案房屋经已交付，被上诉人依据其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格，向上诉人预收三个月的物业管理费有合同依据和法律依据。至于涉案房屋是出租还是自住，上诉人都应依《前期物业管理服务协议》的约定缴交物业管理费，故上诉人以被上诉人交付的房屋不符合合同约定为由，上诉要求被上诉人向其支付物业管理费或返还物业管理费没有事实和法律依据，原审据此驳回上诉人该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。同理，虽然涉案房屋存在整改、修理、更换、重做的问题，但涉案房屋已达到交付条件，故上诉人上诉要求被上诉人支付保全公证费2500元不予支持。
上诉人在一审诉讼请求中没有提出被上诉人赔偿延期交楼违约金的请求，故其二审提出本案不予审理。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年九月二十三日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；