北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02027号
上诉人（原审被告）王福成，男，1966年8月19日出生。
委托代理人王福华，女，1962年11月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区大孙各庄中心小学校，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村。
法定代表人姚庆民，校长。
委托代理人孙建彬，男，1969年7月11日出生，北京市顺义区大孙各庄中心小学校主任。
上诉人王福成与被上诉人北京市顺义区大孙各庄中心小学校（以下简称大孙各庄小学）租赁合同纠纷一案，王福成不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。王福成之委托代理人王福华、大孙各庄小学之委托代理人孙建彬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
大孙各庄小学一审诉称：王福成自2003年7月1日起承租我学校所有的房产，每年签订房屋租赁合同。双方一直严格履行租赁合同。2011年12月21日，双方再次签订租赁合同，租赁期至2012年6月30日。依据双方签订的合同，合同期已在2012年6月30日结束。2013年5月28日，我学校以粘贴通知的方式告知王福成解除租赁关系，腾退房屋，王福成拒不腾退。双方在租赁结束后不签订新的租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系。我学校已经以通知的方式告知王福成解除租赁关系，双方租赁关系已解除。王福成除应支付2012-2013年度应付的租金以外，还应当支付至实际腾退之日占用期间的占用费，占用费比照租金计算。为维护我方合法权益，现诉至法院，要求：1.判决王福成腾退承租大孙各庄小学的房屋；2.判决王福成将增建的后背房、厨房、厕所等全部增建建筑自行拆除；3.判决王福成支付2012-2013年度租赁费1800元；4.判决王福成以每月每间75元的标准支付占用费自2013年7月1日起至实际腾退之日止；5.诉讼费由王福成承担。
王福成辩称：2003年，我与镇政府签订租房协议。经营几年后，镇政府表示，为支持本镇教育事业，让我将房租交给大孙各庄小学，我表示同意。大孙各庄小学称，为方便管理，又重新与我签订租房协议，我亦表示同意。但大孙各庄小学对房屋损坏、养护、修缮不闻不问。2012年6月30日，我们向大孙各庄小学反映情况提出意见，决定不再与其签订新的协议，继续履行和镇政府的协议。大孙各庄小学未反对，未表示不同意。此后一年，大孙各庄小学收取了水电费，但未收取房租。我认为：1.此房产不属于大孙各庄小学，其不能提供房产证，不能证明属于学校所有，故无权提出诉讼请求。2.大孙各庄小学称于2013年5月28日以张贴广告方式告知王福成解除租赁合同，不符合常理。王福成与大孙各庄小学签订的协议已于2012年6月30日到期，不应再解除协议。2013年6月30日之后的一切事宜（除水电费外）与大孙各庄小学无关，其无权收取租金。3.王福成与镇政府签订合同时，为方便经营，经镇政府口头同意，王福成增设了附属设施（库房、大棚），此事与学校无关。4.镇政府与王福成的合同尚在合同期内。综上，请求法院驳回大孙各庄小学的所有诉讼请求。同时，希望大孙各庄小学为王福成安排一个合理的去处。
一审法院经审理查明：针对涉诉房屋，王福成（乙方）与大孙各庄小学（甲方）2011年12月21日签订《房屋租赁协议书》，约定：“一、甲方愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋2间租赁给乙方使用。二、乙方租赁期为十年的租户，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、对于乙方承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向甲方申请，经甲方同意后施工。四、乙方要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。五、租赁期满，乙方要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。六、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给乙方。七、乙方在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。八、乙方要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。九、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，乙方无条件搬迁。十、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由乙方个人承担，甲方概不负责。十一、房屋租赁费用收取时间：每年的一月一日和每年的七月一日。本租赁协议合同有效期限：2011年7月1日起至2012年6月30日止。”双方共同确认大孙各庄小学以每间每月75元向王福成收取租金。王福成认可2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元未给付。王福成认为，依据双方《房屋租赁协议书》第十一条，合同已于2012年6月30日到期，此后，王福成系履行北京市顺义区大孙各庄镇资产运营中心（以下简称资产运营中心）与王福成签订的《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学认可王福成曾与资产运营中心签订协议，但表示，依据双方《房屋租赁协议书》第二条，合同于2013年6月30日到期。经查，2013年7月1日至今，王福成一直在使用涉诉房屋。2013年5月，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知双方之间的租赁合同于2013年6月30日到期，大孙各庄小学不再续签，租户应于2013年7月1日前将店铺退回给大孙各庄小学。王福成认可通知过，但表示2012年6月30日之后系履行与资产运营中心所签的合同。针对房屋的权属问题，大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》以证明涉诉房屋归其所有。王福成认可证据的真实性，但不认可其证明目的。经法院勘验，大孙各庄小学大门北侧南数第五、六间为王福成所租用的房屋，房屋东侧为王福成加盖的后背房（卧室、仓库、厨房），该后背房东侧为王福成加盖的厕所、洗澡间、小石棉瓦棚。
一审法院认为：对于王福成所述房屋不属于大孙各庄小学，大孙各庄小学无权提出诉讼请求的辩解理由，因大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》等证据，足以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有，且大孙各庄小学系依据双方签订的《房屋租赁协议书》主张权利，故对于王福成的辩解法院不予采纳。2003年，王福成与资产运营中心签订了涉诉房屋租赁合同。针对涉诉房屋，大孙各庄小学与王福成重新签订了《房屋租赁协议书》，故双方应按照大孙各庄小学与王福成所签协议履行。王福成表示，其自2012年6月30日起系履行与资产运营中心所签合同，但因大孙各庄小学与王福成重新签订合同，变更了合同主体，故原合同已经终止履行。双方应按大孙各庄小学与王福成所签合同履行。故王福成与镇政府签订的合同尚在合同期的辩解理由，一审法院难以采信。王福成系租期为十年的租户，故根据大孙各庄小学与王福成签订《房屋租赁协议书》第二条，双方的合同应于2013年6月30日到期。依王福成主张，双方应按所签合同第十一条规定，双方合同应于2012年6月30日到期。按照法律规定，王福成继续使用涉诉房屋，双方之间为不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中，大孙各庄小学在合同期限前通知王福成合同于2013年6月30日解除。故无论是依据双方合同第二条还是第十一条，双方合同均于2013年6月30日到期并解除。2013年6月30日，双方合同到期，双方未续签合同，故王福成应腾退承租房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于大孙各庄小学要求王福成拆除所增建的房屋的诉讼请求，因王福成所增建的房屋系占用大孙各庄小学享有使用权的土地，双方合同已解除，王福成未提供证据证明其所增建的建筑经过出租人同意，故王福成应拆除其所增建的房屋。对于大孙各庄小学要求王福成给付2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元的诉讼请求，因该租赁费尚未给付，故王福成依法应给付租赁费。对于大孙各庄小学要求王福成以每月每间75元的标准支付自2013年7月1日起至实际腾退之日止期间占用费的诉讼请求，因王福成至今仍占有使用涉诉房屋，故应参照合同标准支付占有使用费。
据此，一审法院于2013年11月判决如下：一、王福成自行拆除其在租赁房屋东侧所建的后背房、厕所、洗澡间、煤棚等建筑，并将涉诉租赁物腾退给北京市顺义区大孙各庄中心小学校；二、王福成给付北京市顺义区大孙各庄中心小学校二○一二年七月一日至二○一三年六月三十日期间的租赁费一千八百元；三、王福成以每日每间二元五角的标准向北京市顺义区大孙各庄中心小学校支付自二○一三年七月一日起至实际腾退之日止的占用费。
判决后，王福成不服，上诉至本院称：1.判决认定事实不清。自建房系大孙各庄政府同意后所建，王福成与大孙各庄镇资产运营中心签订的《房屋租赁协议书》中并未禁止王福成在涉诉土地上自建库房、煤棚等；2.一审判决适用法律错误。王福成没有得到补偿即拆除自建房，无法律依据；大孙各庄小学不能证明涉诉租赁物系其所有，无权向王福成主张权利；由王福华与大孙各庄小学签订的租赁协议，王福成本人没有与大孙各庄小学签署任何协议。据此，要求二审法院撤销原审判决，依法改判。
针对王福成的上诉请求大孙各庄小学辩称：我单位同意一审判决。其一，王福成自建房没有任何手续，镇政府和学校没有任何批示；其二，对于王福成与政府资产运营中心签合同我承认，但学校对房享有使用权，我们有相关证明，一审期间已经出示过，且两次合同条款规定的期限等内容也是一致的；其三，由王福华代表王福成签署的合同，涉诉房屋用于经营，营业执照上登记的经营者是王福成。
本案审理中，王福成提供大孙各庄镇资产运营中心与王福成签订的《房屋租赁协议书》复印件一份，大孙各庄小学认可该证据真实性。根据该《房屋租赁协议书》，租赁期限自2003年7月1日至2013年6月30日。经询，王福成称涉诉房屋用于经营服装店，营业执照上登记的经营者为王福成，实际也由王福成经营，王福成雇佣王福华日常经营，签署租赁协议时王福成口头委托王福华代其签署协议。本院经审理查明的其他事实与原审审理查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述及相关证明材料在案佐证。
本院认为：王福成与大孙各庄小学双方的争议在于租赁房屋应否腾退问题。王福成上诉提出大孙各庄小学无权向其主张权利，述称大孙各庄小学无房屋产权证、自建房经大孙各庄镇资产运营中心同意所建，其就述称内容未提供相应证据予以证实。并无相应证据能够表明王福成所述即为相关事实情况，王福成所述亦不足以否定已有证据能够证明的相关事实，亦无从否定王福成签订及履行合同、房屋实际使用等相应事实，不能表明原判认定事实及适用法律错误。至于王福成辩称的合同落款处签名并非其本人而是王福华之意见，经询，王福成自认涉诉房屋由其实际租赁使用，王福华系受雇于王福成，且由王福成口头委托王福华代为签署租赁协议，故本院认为大孙各庄小学将王福成作为起诉主体并无不当。已有事实和证据不能表明王福成所提上诉主张成立，大孙各庄小学表示不同意王福成所称意见及要求，故对王福成所提上诉请求，本院不予支持。综上，王福成的上诉主张难以成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王福成负担，于本判决生效之日起七日内交纳；二审案件受理费50元，由王福成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 金园园
审判员 周文祯
审判员 王 朔
二〇一四年三月二十日
书记员 云 凝