江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00370号
上诉人（原审原告）连云港孔雀湖文教艺术有限公司，住所地连云港市海州区云台林场九龙路。
法定代表人徐艺铭，该公司董事长。
委托代理人李刚，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市新城中英文学校，住所地连云港市云台林场中学。
负责人李可喜，该公司董事长。
委托代理人姚建成，江苏港人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏群、解光爱、李可喜、丁永兵、李亚兵、梁兵、张尧、李大喜、牟海福、王善随、周云、滕晓君、刘会文、方朝阳、王丙利、彭修阳、王二军、徐会金、方配。
原审第三人徐兴报。
原审第三人江苏华航建设集团有限公司，住所地连云港市海州区学院路29号。
法定代表人孙克华，该公司董事长。
委托代理人李秋生，江苏田湾律师事务所律师。
上诉人连云港孔雀湖文教艺术有限公司（以下简称孔雀湖公司）与被上诉人连云港市新城中英文学校（以下简称中英文学校）及苏群、李可喜等19名股东、原审第三人徐兴报及江苏华航建设集团有限公司（以下简称华航公司）确权纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）新民初字第2335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人孔雀湖公司的委托代理人李刚、被上诉人中英文学校的委托代理人姚建成、原审第三人徐兴报、原审第三人华航公司的委托代理人李秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：中英文学校于2006年筹建，全部股东为19人，但未通过审批和登记。该学校在筹建过程中，获得划拨土地40亩，租赁土地20亩，建设了教室、餐厅、浴室等基础设施，因资金不足，学校停止办学。2008年3月30日，中英文学校全体股东委托股东代表苏群、李可喜、张尧路三人（甲方）与孔雀湖公司签订《股权及资产转让协议书》，主要内容为：1、中英文学校（乙方）总投资约1400万元，含股权、融资及工程欠款；2、学校将其占有的100%股权及全部资产以900万元转让给孔雀湖公司；3、双方约定乙方分五次通过指定账号将协议价款付清。分别在签订协议十五日内付款壹佰伍拾万元；然后甲方负责办理40亩土地证（乙方协助），办理期间所需要费用由乙方垫付，原则不突破第二次付款总额。第二次付款时甲方将40亩土地交给乙方时，乙方支付甲方壹佰伍拾万元（含办证时乙方垫付的费用）；第三次付款为2009年5月1日前支付贰佰万元；第四次付款为2010年5月1日前支付贰佰万元；余款余额在2011年5月1日前全部付清。4、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全、有效地处分权，保证该股权没有质押，并免遭第三人追索，否则应由甲方承担由此引起的一切经济和法律责任。甲方承担的债权债务，应在其股权款中扣除，尚未结清的以及审计报告以外属甲方应分担的债权债务，由甲方承担。在协议生效15日内，所有土地及以上的所有建筑、构筑物以及附属设施和所属设备的所有权及相关资料、证件移交给乙方。5、甲方负责办理建筑附表1#、2#建筑物产权证，所产生的实际费用由乙方负责。6、甲方保证乙方砌院墙及完善3#标的物正常施工，没有任何政府单位或个人阻止施工，费用由乙方负责。7、电脑室所有设备不属于学校资产，由承包者自行解决。出现其他原遗留问题均由甲方负责处理，并承担相关费用。
协议签订后，孔雀湖公司按照约定支付首期转让金150万元，后又支付120870元，并占用中英文学校房屋，同时还投入部分资金对学校的房屋进行建设和维修，但中英文学校未按照协议约定办理土地使用权证。
2010年7月28日，因众多申请执行人申请强制执行中英文学校，遂作出了（2009）新执字第0245号民事裁定，查封了中英文学校的土地和房屋，孔雀湖公司得知后提出异议，原新浦区人民法院作出（2012）新执字第12号民事裁定，驳回孔雀湖公司的异议，孔雀湖公司不服提出诉讼，要求停止执行，确认双方之间的转让协议有效，并确认中英文学校的全部资产归其所有。
另查，中英文学校系李可喜等19名股东于2006年出资筹建，并取得40亩划拨土地使用权，同时租赁云台林场20亩土地，建设了教室、餐厅、浴室基础设施，上述房屋均无规划许可证和产权登记。
原审法院认为，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，孔雀湖公司与中英文学校之间股权及资产的全部转让，但并不包括中英文学校在筹建过程中所负债务，名为股权转让，实为固定资产的转让。涉案的所有房屋均未经过规划许可和产权登记，涉案土地至今未获得有批准权的人民政府审批，未取得划拨土地使用权或缴纳土地使用权出让金，因此，该转让协议无效。孔雀湖公司要求停止对中英文学校的土地和房屋采取强制措施，确认该转让协议有效，并确认中英文学校的全部股权和资产归其所有和使用的诉求，原审法院不予支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回孔雀湖公司的诉讼请求，并承担案件受理费80元。
上诉人孔雀湖公司不服上述判决，向本院上诉称：1、上诉人与被上诉人之间签订的转让协议是当事人之间真实的意思表示，不违反法律强制性规定；导致协议未履行完毕的原因是被上诉人未履行合同义务；上诉人已按协议支付应付款项且实际占有标的物，并实际利用该标的物。如果协议无效的原因是原审所称标的物未取得土地使用权证和房屋使用证，那么该标的物在法律上也就不是被上诉人的合法财产，法院为何又对其进行查封并拍卖呢？而若法院认为该财产是被上诉人的合法财产，可以拍卖，为何上诉人与被上诉人签订的转让协议又是无效的呢？综上，请求二审法院依法改判协议有效。2、原审程序严重错误，将不存在的连云港市新城中英文学校列为当事人，并对其权利义务进行实体判决。故应当依法发回重审。
被上诉人中英文学校辩称：上诉人与被上诉人签订的股权及资产转让协议后，因上诉人没有按合同约定支付相关款项，该资产不发生财产所有权的转移。2、转让协议，所载明的土地及房产均未取得相关产权证书。根据法律规定，财产无法进行过户，所签订的协议应属于无效协议。3、原新浦区法院对李可喜（中英文学校）的房产土地及其资产进行查封，虽然李可喜没有取得房产及土地权属证书。但李可喜享有该房产及土地的用益物权。原审法院对李可喜财产的物权进行查封，并无不当。在申请执行人及李可喜对被查封财产进行拍卖均无异议的情况下，原审法院的所作所为并无不当，应依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人华航公司称：1、中英文学校没有取得涉案财产土地使用权证，但并不表明其没有合法取得该土地的使用权，在不具备法定条件的情况下，该使用权不得转让。所以上诉人与连云港市新城中英文学校股东签订的股权及资产转让协议无效。2、原审法院之所以将连云港市新城中英文学校列为被告，在法院已经生效的法律文书，将连云港市新城中英文学校列为责任主体，有助于人民法院查明相关事实。
原审第三人徐兴报答辩同华航公司的答辩意见。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人订立合同不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人签订股权及资产转让协议，约定将被上诉人中英文学校划拨方式取得的40亩土地使用权、租赁方式取得的20亩土地使用权以及自建的教室、餐厅、浴室等基础设施转让给上诉人。根据国家土地管理法的相关规定，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家房地产管理法的相关规定，未取得登记领取权属证书的房地产，不得转让。据此，本院认为，该股权及资产转让协议违反了国家相关法律、行政法规的强制性规定，该合同属无效合同。
对上诉人提出的原审法院将不存在的连云港市新城中英文学校列为当事人，并对其权利义务进行实体判决属程序严重错误的观点，本院认为，上诉人在起诉时将连云港市新城中英文学校列为被告，现又提出其不具有主体资格的观点，自相矛盾，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人连云港孔雀湖文教艺术有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 周兴国
代理审判员 张 奇
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。