湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民二初字第00080号
原告汪文清。
委托代理人胡德山、张望华，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，代为调解、和解，代收法律文书，代领执行款物等。
被告湖北省云梦云路实业有限公司，住所地：云梦县城关镇西大路1号。
法定代表人沙洪江，该公司经理。
委托代理人涂远钊，湖北山川律师事务所律师，代理权限：参与庭审，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，代收法律文书，代为申请执行、领取执行款物等。
被告沙洪江。
委托代理人鲍志江，湖北山川律师事务所律师。代理权限：参与庭审，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，代收法律文书，代为申请执行、领取执行款物等。
原告汪文清诉被告湖北省云梦云路实业有限公司（以下简称云路公司）、沙洪江建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日、2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告汪文清的委托代理人胡德山、张望华，被告云路公司的委托代理人涂远钊，被告沙洪江及其委托代理人鲍志江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪文清诉称：原、被告系朋友关系，2011年1月1日，沙洪江将其夫妻二人出资经营的云路公司位于云梦县城关镇西大路1号（袁林南路西）的一宗地（云路公司厂房，国有出让、工业用地，土地使用面积5230.6平方米）土地使用权作价人民币750万元转让给原告拟从事房地产开发，经协商一致后沙洪江（甲方）与原告（乙方）签订了一份国有土地使用权转让《协议书》，协议约定：一、甲方将私产云路公司5230.6平方米土地以750万元价格转让给乙方经营开发房地产（不含土地上房产、设备和设施）；二、协议签订之日，乙方首付甲方人民币150万元，2011年6月底以前付150万元，余款450万元，在其土地由甲方转让过户给乙方办理手续前付400万元，转让过户手续办完后付50万元，一次交清。否则，视作乙方违约，按本协议违约条款处罚，同时，甲方有权中止本协议。四、乙方向甲方付款达到总金额的50%时，甲方向乙方提供土地转让所需的有关手续。……七、违约责任：1、协议生效后，违约方承担转让金5%的赔偿金，甲方不承担乙方所付款项的利息。协议签订后，原告即向沙洪江付款150万元，沙洪江于2011年元月20日出具了收据。之后，原告多次要求沙洪江提供云路公司《国有土地使用权证》等证照手续，以便将涉案土地使用权进行变更过户，但沙洪江拒不提供相关证照手续，原告便停止支付土地使用权转让费。2013年底，原告筹备齐600万元后通知沙洪江要求恢复继续履行协议，将涉案土地使用权进行变更过户，沙洪江拒不履行协议。云路公司系沙洪江夫妻出资设立，沙洪江系云路公司法定代表人，沙洪江所转让的土地使用权系国有出让工业用地，根据我国法律之规定，《协议书》合法有效。现原告已备齐资金600万元，要求与沙洪江恢复继续履行协议，将涉案土地使用权进行变更过户，被告拒不履行，故起诉。请求：1、判令被告继续履行与原告签订的土地使用权转让协议，即原告交付被告600万元土地使用权转让费后，被告将其位于云梦县城关镇西大路1号的一宗地（云路公司厂房，国有出让、工业用地，土地使用面积5230.6平方米）土地使用权依法变更过户给原告；2、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，汪文清变更诉讼请求为：1、请求确认涉案土地转让合同有效；2、鉴于涉案土地已由案外人开发，涉案合同目的不能实现，请求解除涉案合同；3、请求判令被告返还原告所支付的150万元转让款并支付因被告违约导致原告合同目的不能实现的经济损失150万元。
云路公司答辩称：1、云路公司未与汪文清签订《协议书》，不应当作为本案的被告；2、沙洪江与汪文清签订的国有土地使用权转让《协议书》无效；3、汪文清起诉所称与事实严重不符；4、因汪文清长达几年未按约定付款、严重违约，《协议书》已合法解除，终止履行，不存在继续履行《协议书》；5、根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条之规定，汪文清起诉不应得到支持；6、按《协议书》第七条之规定，汪文清违约，同意在扣除转让金的5%后退还汪文清余款。
沙洪江答辩称：1、沙洪江与汪文清签订的国有土地使用权转让《协议书》无效；2、汪文清起诉所称与事实严重不符；3、因汪文清长达几年未按约定付款、严重违约，《协议书》已合法解除，终止履行，不存在继续履行《协议书》；4、根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条之规定，汪文清起诉不应得到支持；5、按《协议书》第七条之规定，汪文清违约，云路公司同意在扣除转让金的5%后退还汪文清余款。
汪文清为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：居民身份证，拟证明原告诉讼主体资格。
证据二：《企业信息》一份，拟证明云路公司工商登记情况。
证据三：居民身份证，拟证明沙洪江基本情况。
证据四：《协议书》一份，拟证明2011年1月1日，汪文清与沙洪江签订了一份关于将湖北省云梦云路实业有限公司位于云梦县城关镇西大路1号的使用面积5230.6平方米厂房土地使用权作价750万元转让给汪文清拟从事房地产开发的事实。
证据五：《收条》一份，拟证明沙洪江于2011年元月20日收到汪文清交付的土地使用权转让费150万元的事实。
证据六：《土地登记档案》一份，拟证明湖北省云梦云路实业有限公司位于云梦县城关镇西大路1号宗地系国有土地出工业用地等情况。
云路公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据一：公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明诉讼主体资格。
证据二：《协议书》，拟证明云路公司未签订《协议书》、沙洪江与汪文清签订的协议无效及汪文清违约的事实。
证据三：存款折、信用卡，拟证明汪文清给沙洪江汇款145万元并违约的事实。
证据四：土地证、房产证，拟证明湖北省云梦云路实业有限公司拥有云梦城关镇西大路一号土地5230.6平方米使用权及房屋所有权。
证据五：催告书，拟证明沙洪江向汪文清催收有关款项、汪文清违约。
证据六：《解除协议通知书》，拟证明沙洪江通知汪文清解除《协议书》。
证据七：光盘及视频证据说明，拟证明沙洪江向汪文清送达了《催告书》、《解除协议通知书》。
沙洪江向本院提交的证据与云路公司一致。
庭审各方当事人相互质证如下：1、云路公司对汪文清提交的证据质证认为：对证据一、证据二、证据三无异议；对证据四真实性无异议、对证明目的有异议，认为与云路公司无关；对证据五的真实性、关联性有异议，认为沙洪江只收到145万元、云路公司未收到该款项；对证据六无异议。2、沙洪江对汪文清提交的证据质证认为：对所有证据的真实性无异议；对证据四、证据五的证明目的有异议，认为证据四协议无效、公司未签订协议且汪文清违约，证据五沙洪江未收到150万元。3、汪文清对云路公司、沙洪江提交的证据一并质证认为：对证据一无异议，该证据证明沙洪江是云路公司法定代表人；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，沙洪江为云路公司法定代表人，有权处理公司资产；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，实际汇款145万，但沙洪江还有5万元的往来账，故打收条150万，且该证据不能证明违约；对证据四无异议；对证据五、证据六的真实性有异议，未签收该证据；对证据七真实性不清楚，视频内容不清，反映不了解除合同的意思，不能证明汪文清收到证据五、证据六。4、沙洪江对云路公司提交的证据无异议。5、云路公司对沙洪江提交的证据无异议。
本院对上述证据认证如下：
（一）汪文清提交的证据部分：证据一、证据二、证据三、证据五、证据六具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；云路公司、沙洪江对证据四的真实性无异议，本院依法予以采信。
（二）云路公司、沙洪江提交的证据部分：证据一、证据三、证据四具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据二与汪文清提交的证据四一致，本院依法予以采信；证据五、证据六、证据七相互印证，能够作为本案的定案依据，本院依法予以采信。
经审理查明：2011年1月1日，以沙洪江为甲方、汪文清为乙方，签订《协议书》一份。协议约定：一、甲方将私产云路公司5230.6平方米土地以750万元的价格转让给乙方经营开发房地产（甲方土地上的所有房产、设备和设施不包括在内）。二、协议签字之日，乙方首付甲方人民币150万元，二〇一一年六月底以前付150万元，余款450万元，在其土地由甲方转让过户给乙方办理手续前付400万元，转让过户手续办完后付50万，一次交清。否则，视作乙方违约，按本协议违约条款处罚，同时，甲方有权中止本协议。三、甲方在乙方转让金全部交清后三个月内拆除所有房屋，搬走所有设备设施，清退现有厂房、仓库承租户，将土地管理权交给乙方。四、甲方负责原企业员工的安置稳定工作。乙方向甲方付款达到总金额的50%时，甲方向乙方提供土地转让所需的有关手续。七、违约责任：本协议生效后，违约方承担转让金5%的赔偿金，甲方不承担乙方所付款项产生的利息。《协议书》签订后，汪文清于2011年1月5日支付沙洪江100万元，于2011年1月21日支付沙洪江45万元。2011年元月20日，沙洪江出具收条一份，内容为：今收到汪文清云路公司土地转让费人民币壹佰伍拾万元整。2013年11月28日，沙洪江向汪文清送达《继续履行合同催告书》，催告汪文清“务必于2013年12月6日下午6时前将下欠的605万元汇至云路公司账户。账号：62×××64”；2014年3月2日，沙洪江向汪文清送达《解除协议通知书》，通知汪文清“一、单方解除与你方于2011年1月1日签订的《协议书》，该协议自你方收到本通知时解除；二、对于我方先期所收的145万元价款，我方将扣减依协议第七条约定的违约赔偿金后，余款退还你方；三、请你方在收到本通知十日内以书面形式，告知你方开户行及账户名、账号，以便我方退款。如因你方怠于告知，导致无法退款，我方将不承担迟延退款责任”。
另查明，云路公司于2000年7月成立，法定代表人为沙洪江。涉案土地性质为国有出让、工业用地，使用年限为50年，终止日期至2053年。2004年11月至《协议书》签订之时，涉案土地登记的土地使用权人为云路公司。
本案争议焦点：1、涉案《协议书》是否有效；2、涉案《协议书》是否已解除；3、汪文清主张的返还款项、经济损失及沙洪江主张违约金的处理。
本院认为：1、涉案《协议书》有效。汪文清与沙洪江签订的《协议书》具备买卖合同关系的法律特征，不违反法律的强制性规定，依法成立有效。《协议书》签订之时及签订之后，沙洪江虽不是涉案土地的使用权人，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故对于沙洪江、云路公司认为《协议书》无效的主张，本院依法不予支持。
2、涉案《协议书》已解除。本案中，汪文清实际转账支付沙洪江145万元，虽主张双方往来账款5万元，但未提供证据予以证明，本院依法认定汪文清实际付款为145万元。根据《协议书》第二条约定：“二、协议签字之日，乙方首付甲方人民币150万元，二〇一一年六月底以前付150万元，余款450万元，在其土地由甲方转让过户给乙方办理手续前付400万元，转让过户手续办完后付50万，一次交清。否则，视作乙方违约，按本协议违约条款处罚，同时，甲方有权中止本协议。”按此约定，汪文清应于签字之日支付沙洪江150万元、于2011年6月底前支付沙洪江150万元。根据《协议书》之约定，按约向沙洪江支付转让款是汪文清的主要合同义务，汪文清仅于2011年1月5日、1月21日共支付沙洪江145万元；在2013年11月28日，沙洪江向汪文清送达《继续履行合同催告书》催告汪文清履行《协议书》的约定后，汪文清仍未履行；2014年3月2日，沙洪江向汪文清送达《解除协议通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据上述规定，涉案《协议书》已解除，本院依法予以确认。
3、沙洪江应当返还汪文清已付145万元款项。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故沙洪江应当返还汪文清已支付的145万元款项。汪文清虽主张沙洪江赔偿经济损失150万元，但未提供证据证明损失的组成，本院依法不予处理。沙洪江虽主张汪文清违约、同意在扣除违约金后返还沙洪江支付的款项，但沙洪江未向本院提出反诉请求汪文清支付违约金，本院依法不予处理。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告汪文清与被告沙洪江于2011年1月1日签订的《协议书》有效，依法确认该《协议书》已予解除；
二、被告沙洪江于本判决生效之日起10日内返还原告汪文清145万元土地使用权转让款；
三、驳回原告汪文清的其他诉讼请求。
案件受理费64300元由沙洪江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或湖北省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币64300元，汇款至湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入汇缴结算户（汇款需注明“预缴二审诉讼费”），账号：17×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预缴诉讼费用的，按自动撤诉处理。
审 判 长 刘 铮
审 判 员 汪书力
代理审判员 冯 莉
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 张 依
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。