海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初3815号原告：林英菊，女，1967年06月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯国飞，海南昌宇律师事务所律师。被告：孙荫宏，男，1947年12月3日出生，汉族，现住海口市。第三人：海南安尚佳房地产经纪有限公司，住所地海口市高登西街。法定代表人：班款款，总经理。委托诉讼代理人：唐稼先，男，1983年5月20日出生，汉族，系公司业务经理。原告林英菊与被告孙荫宏、第三人海南安尚佳房地产经纪有限公司（以下简称安尚佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序审理，因安尚佳公司与本案的处理有利害关系，本院决定追究爱将安尚佳公司作为第三人参加诉讼。本案已经公开开庭进行了审理。原告林英菊及其委托诉讼代理人侯国飞、被告孙荫宏、第三人安尚佳公司的诉讼委托代理人唐稼先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林英菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金4万元；2、本案产生的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经安尚佳公司提供的居间服务，拟购买被告位于海口市××区号房屋一套。2017年02月17日，原告与安尚佳公司签订了《诚意金收据》，该”诚意金”约定诚意金为人民币贰万元（20000.00元）买方（原告）同意授权安尚佳公司将诚意金转交给卖方（被告）作为购房产之定金；转定后若买方（原告）违约不购买该房产，卖方（被告）有权没收该定金；转定后若卖方（被告）违约则双倍返还该定金。”后原告支付20000元定金给安尚佳公司。2017年2月18日，原告、被告和第三人在安尚佳公司处三方签订了《房地产买卖合同》，在该合同中第十条备注⑩中注明：签订本合同乙方向甲方支付定金人民币贰万元。后安尚佳公司转交定金给卖方（被告）并且卖方（被告）在收取定金后出具了”定金收据”。合同签订后，被告总以签订合同的金额太低为由拒绝履行合同的义务，原告多次与中介公司同被告交涉，其间被告不止一次要求提高房价，原告也都相应的接受了被告的要求，但被告仍旧不履行合同相应的义务,并且在2017年3月15日，让其妻子张某发出解除《房地产买卖合同》的声明，拒绝履行《房地产买卖合同》。原告认为，根据双方合同约定及相应法律规定，被告实际已收取原告2万元定金，现被告无正当理由拒绝履行与原告签订的《房地产买卖合同》，致使合同的目的无法达到构成根本违约，故按照《担保法》第89条之有关规定被告应向原告双倍返还定金40000元。现原告特依据《民事诉讼法》第119条的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告孙荫宏辩称，原告的诉讼请求于法无据，不应支持。事实、理由和法律依据如下：一、原告提供的安尚佳公司签署的《诚意金收据》上记载的是海口市××区房，诚意金人民币20000元，原告同意以人民币630000元的价格委托安尚佳公司购买上述房产。据此证实原告在《诚意金收据》中拟居间购买的房产与本案中被告名下的拟交易的位于裕通花园的”A栋4单元1471号房屋”无关。该诚意金收据不能作为证据。二、第三人在出具诚意金收据后，第二天即2017年2月18日就召集原告与被告到其公司三方签订由其公司提供的格式条款《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售位于海口市××区号房（房权证号为HK3684**，建筑面积169.96平方米）的房屋所有权，第三人是误导被告以595000元的价格签订的合同，该合同不具备生效履行的条件。该合同第10条特别备注了”签订本合同乙方向甲方支付定金人民币贰万元整...若因政府政策变动（银行、国土局、地税局、房屋局）导致交易不了，甲方退还定金”的约定。被告已经表明已婚，并告知原告，但第三人表示不需要被告妻子张某也可以签订合同。被告的妻子张某在知情后对该合同提出异议。虽然第三人也召集原、被告及张某协商另定合同，但没有达成一致意见。按照海口市政务办证中心现行的房地产买卖政策法规，本合同必须经由涉案房屋的共有人张某追认后，海口市房地产交易管理局才能批准交易过户。交易不了系不可抗力，该合同是无效的。由于无法达成一致，张某为维护自身权益于2017年3月15日发出解除买受人林英菊、出卖人孙荫宏、居间人安尚佳公司三方擅自签订《房地产买卖合同》的声明，以此保护其自身的合法权益。该合同因侵犯张某的合法权益，属合同无效的情形。按照民法通则与合同法的有关规定，此无效合同即无效的民事行为，从该行为开始起就没有法律约束力。无效合同的处理原则是互为返还。三、《房地产买卖合同》第10条已经特别备注了”若因政府政策变动（银行、国土局、地税局、房管局）导致交易不了，甲方退还定金”的约定。即因银行、地税局的政策变动导致原告林英菊没有按揭金和应交纳的税金购房而交易不了和若因房管局、国土局的政策变动导致三方擅自签订的《房地产买卖合同》交易过户不了，被告都要返还定金给原告。所以，原告林英菊其中的2万元定金在此约定中毫无担保价值和意义。且被告在合同不能履行后，已经依照约定通知原告取回定金20000元，被告没有违约。请求法院据实依法驳回原告此无理的诉讼请求，以维护被告的合同权益。第三人安尚佳公司述称，原告刚才陈述的事实基本上都是真实情况，原告于2017年2月17日跟我公司签订了购房诚意金收据，2017年2月18日三方签订购房协议属实，约定的房价、首付款以及定金也属实。签订协议后被告以房价过低拒绝交易，后面的办理手续是我公司代原告走银行按揭贷款手续，在此期间被告以房价过低为由，要求提价不然就不卖房子了，并当场表示如果能加价就履行合同不能加价就只返还定金。我公司认为被告已经收取两万元定金，反悔需要赔偿原告两倍定金。对于为何只有被告一人来签订协议，是被告说这个房子他可以自己做主，我公司确实知道被告作为涉案房屋的产权人他是有权收取定金的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于原告提交的房地产委托代理合同、房地产买卖合同、定金收据、结婚证、解除违规签订相关《房地产买卖合同》的声明，被告和第三人均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认；对于原告提交的诚意金收据，被告对真实性不予认可，第三人对真实性予以认可，本院经审查认为，该份诚意金收据虽然记载的房号与后来原告、被告和第三人三方签订的房地产买卖合同中记载的房号不同，但是该份诚意金收据所载明的2万元诚意金在三方签订房地产买卖合同后，已经由第三人转交给被告，变成了原告向被告支付的定金，被告也给原告出具了收据，写明收到原告交付的定金2万元，故本院对该份诚意金收据的真实性、合法性和关联性予以确认。对于被告提交的被告孙荫宏和妻子张某的身份证和结婚证、房屋所有权证（HK368464）、房地产买卖合同、解除违规签订相关《房地产买卖合同》的声明，原告和被告对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院对被告提交的上述材料的真实性、合法性和关联性予以确认。第三人未向本院提交证据。根据本院采信的证据和庭审查明的内容，本院认定事实如下：2017年2月17日，第三人安尚佳公司向原告林英菊出具诚意金收据，写明今收到林英菊交来购买坐落于海口市××区房的诚意金人民币20000元。买方同意以人民币630000元的价格委托安尚佳公司购买上述房产，该房产具体信息最终以产权证为准，并载明上述房产卖方同意以此价格出售，买方同意授权安尚佳公司将诚意金转交给卖方作为购房产的定金，转定后若卖方违约则双倍返还该定金。落款处收款单位为安尚佳公司，由经办人廖忠道签名，盖公司公章。客户处由林英菊签名，并捺印。2017年2月18日，被告孙荫宏（甲方）与第三人安尚佳公司（乙方）签订《房地产委托代理合同》，由甲方委托乙方代理销售甲方位于海口市××区房（产权证号HK3684**）,委托底价为595000元，代理权限从2017年2月18日至出售为止。双方在合同中约定签订合同时，甲方应保证权属清晰。委托期限内，乙方收取买方定金后，甲方反悔不卖该房地产或甲方不配合乙方办理过户手续，应由甲方赔偿相当于委托总价的10%给乙方作为违约金。合同落款处甲方由被告孙荫宏签名捺印，乙方由安尚佳公司代表王唐忠签名。同日，被告孙荫宏（甲方）与原告林英菊（乙方）及第三人安尚佳公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定由甲方向乙方出卖位于海口市××区房（产权证号HK3684**），房屋买卖价格为595000元，乙方通过银行按揭方式付款，首付款为175000元，按揭款为420000元，按揭期限10年（均以银行最终审核为准）。合同第十条备注中注明了被告所出售的房屋为二套房、被告已婚等情况，备注第10项注明，签订本合同乙方向甲方支付定金人民币20000元整。涉及不动产登记的事项，甲方须按相关要求办理好。若因政府政策变动（银行、国土局、地税局、房管局）导致交易不了，甲方退还定金。合同落款处甲方由被告孙荫宏签名捺印，乙方由原告林英菊签名捺印，居间方丙方处由安尚佳公司经办人王唐忠签名并盖公司公章。同日，被告孙荫宏还给原告林英菊出具了一份收据，写明现收到林英菊购买裕通花园A幢4单元1471房，给卖方交付定金人民币贰万元。收款人处由被告孙荫宏签名捺印。另查，被告孙荫宏与案外人张某于1973年10月3日登记结婚，涉案的裕通花园A幢4单元1471房于2013年1月4日办理产权登记至孙荫宏个人名下，共有情况为单独所有。2017年3月15日，张某向居间方安尚佳公司、买受人林英菊和出卖人孙荫宏发出《解除违规签订相关的声明》，称三方签订的《房地产买卖合同》未经共有该房屋的被告配偶张某的认可，侵犯了其权益。签订合同的行为不符合海口市政务办证中心的法规，应当解除。且该合同与海口市政务办证中心的规范的房地产买卖契约的条款内容抵触，不能体现合同的权利义务平等，显失公平，且未经房地产主管机关批准而无效。请合同三方自行解除所签订的合同，否则张某有权以本声明予以解除。此后原告林英菊与张某多次协商未果，遂成诉。本院认为，被告孙荫宏委托第三人安尚佳公司代理销售其所有的裕通花园A幢4单元1471房，安尚佳公司作为居间方促成原告林英菊与被告孙荫宏签订了《房地产买卖合同》，该合同系原告林英菊、被告孙荫宏及第三人安尚佳公司三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效合同。被告辩称该合同侵犯了其配偶张某的合法权利，合同无效。但本案涉案房产登记在被告一人名下，被告在签订合同前已向第三人提供了结婚证等材料，合同中也记载了被告为已婚状态，基于不动产登记的公示、公信原则，结合原告单独委托第三人代理出售涉案房产的事实，原告和第三人完全有理由相信被告有权单独处理涉案房产，或者在出售房产前已经得其配偶的同意。原告作为善意相对人，在签订和履行合同的过程中没有任何过错，虽然尚未取得涉案房产的所有权，但在合同无法继续履行的情况下，应保护善意相对人的权益。被告还辩称合同违反了海口市城乡和住房管理局关于房屋过户的规定，故合同应为无效合同。房管局的过户政策不属于行政法规的强制性效力性规定，合同签订后房产能否过户，不影响到合同效力的认定，对被告的该点抗辩意见，本院不予采信。案外人张某并未参与签订合同，不具有解除合同的权利，其发出的声明也不具备解除合同的效力，涉案的《房地产买卖合同》并未因张某的声明而解除。签订合同后，被告已经收取了原告交付的20000元定金，并给原告出具了收据。现被告以其配偶不同意出售房产为由主张合同无效，并拒绝继续履行合同，已经构成违约。被告的违约行为致使原告签订合同的目的已经无法实现，可适用定金罚则，由收受定金的被告向原告双倍返还定金。被告辩称原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》中第十条第10项约定若因政府政策变动（银行、国土局、地税局、房管局）导致交易不了，被告退还定金，被告并没有违约行为，是由于办证中心政策原因不能办理过户手续所以应当仅退还定金。但双方无法继续履行合同的原因并非政府政策变动导致无法交易，而是被告主观上不再愿意继续履行合同而导致合同目的无法实现，故对被告此点抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下：限被告孙荫宏于本判决生效之日起五日内向原告林英菊双倍返还定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告孙荫宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  陈肖二〇一七年八月十七日书记员  程天速录员  苏旭