上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1529号
上诉人（原审被告）：瑞伊（上海）物业管理有限公司，住所地上海市长宁区延安西路889号1101室。
法定代表人：虞万新，董事长。
委托诉讼代理人：潘丽文，上海汉盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦晓波，男，1975年7月12日生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：丁学明，上海众华律师事务所律师。
原审第三人：ＸＸＸ，男，1978年4月21日生，汉族，住上海市静安区。
原审第三人：陈英，男，1974年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人瑞伊（上海）物业管理有限公司（以下简称瑞伊物业公司）因与被上诉人秦晓波、原审第三人ＸＸＸ、陈英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞伊物业公司的委托诉讼代理人潘丽文，被上诉人秦晓波的委托诉讼代理人丁学明到庭参加诉讼。原审第三人ＸＸＸ、陈英经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人瑞伊物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判认定上诉人瑞伊物业公司应付被上诉人秦晓波租金为535,677.68元（人民币，下同）。事实和理由：1、被上诉人秦晓波就直接向其支付租金的事项在2016年9月27日之前并没有电话告知过上诉人瑞伊物业公司。上诉人瑞伊物业公司确实是在2016年9月27日收到被上诉人秦晓波的一份书面通知，但正逢“十一”长假来临，上诉人瑞伊物业公司的财务已经启动内部的支付租金审核程序，并于2016年10月10日向第三人ＸＸＸ的银行账户转付了争议的144,579.76元租金，由于上诉人瑞伊物业公司与第三人ＸＸＸ之间并无其他经济往来，故该笔款项只能是租金，况且第三人ＸＸＸ在一审审理中对该笔租金确认收到，故上诉人瑞伊物业公司于2016年10月10日向第三人ＸＸＸ账户支付的144,579.76元应认定为上诉人瑞伊物业公司支付给被上诉人秦晓波的租金。2、第三人ＸＸＸ代被上诉人秦晓波收取租金，是因为被上诉人秦晓波欠第三人ＸＸＸ的钱款，上诉人瑞伊物业公司同意配合被上诉人秦晓波将租金直接转付给第三人ＸＸＸ，上诉人对此并没有获益，上诉人瑞伊物业公司于2016年10月10日仍向第三人ＸＸＸ支付属于小失误，因此要求作为上诉人已付租金认定。3、被上诉人秦晓波出具给第三人ＸＸＸ的委托书期限为一年，被上诉人秦晓波2016年9月27日的止付通知尚在委托书期限内，属于提前中止委托，也没有给上诉人瑞伊物业公司一个合理的时间，况且上诉人瑞伊物业公司支付的该笔款项是之前欠付的租金，并不是2016年9月27日之后的租金，上诉人瑞伊物业公司实实在在地进行了支付，理应从上诉人瑞伊物业公司欠付租金数额中予以扣除。
被上诉人秦晓波辩称，不同意上诉人瑞伊物业公司的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：被上诉人秦晓波于2016年9月27日当面将一份止付第三人ＸＸＸ的通知交给上诉人瑞伊物业公司当时的法定代表人张某，张某还作了签字确认，被上诉人秦晓波在此之前还多次电话告知上诉人瑞伊物业公司的法定代表人张某不要再将租金支付给第三人ＸＸＸ。上诉人瑞伊物业公司在止付通知签收后的半个月之后将一笔争议的144,579.76元钱款支付至第三人ＸＸＸ的银行账户中，对此被上诉人秦晓波认为该笔款项是否租金已与其无关，故不予认可。
原审第三人ＸＸＸ、陈英未提交书面答辩意见。
秦晓波向一审法院起诉请求：1、瑞伊物业公司向秦晓波补交2015年3月6日至2016年7月5日期间的租金16,192.96元；2、瑞伊物业公司向秦晓波支付2016年7月6日至2017年3月21日期间的租金1,242,383.52元；3、瑞伊物业公司向秦晓波支付逾期支付2015年3月6日至2017年2月5日期间租金的违约金（以1,035,335.70元为基数，按每日千分之三的标准,自2017年1月3日起,计算至上述租金清偿之日止）;4、瑞伊物业公司向秦晓波支付逾期支付2017年2月6日至2017年3月21日期间租金的违约金（以223,240.78元为基数，按每日千分之三的标准,自2017年3月22日起,计算至上述租金清偿之日止）。
一审法院认定事实：2003年，本市长宁区XX路XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋（以下简称涉讼房屋）产权登记至秦晓波名下。
2010年9月20日，秦晓波与张某、宋某、曹某就涉讼房屋签署租赁合同。合同记载，出租方（甲方）为秦晓波，承租方（乙方）为瑞伊（上海）商务咨询有限公司；租赁期自2010年10月1日至2020年9月30日；月租金为136,396元；乙方应于每个月的25日前向甲方支付下个月的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金409,188元；2010年10月1日至2011年1月31日为装修期，在此期间免收租金；自2010年10月1日至2012年9月30日两年房屋租金不变，自第三年起，每两年房屋租金递增6%。
2010年11月2日，瑞伊物业公司注册成立（原名为瑞伊（上海）商务咨询有限公司，后更名为瑞伊（上海）物业管理有限公司），作为承租方履行上述租赁合同。秦晓波向瑞伊物业公司收取租赁保证金409,188元及物业保证金27,802.30元。
2014年11月，秦晓波与瑞伊物业公司就涉讼房屋租赁签订修订协议。协议书记载，出租人要求退还承租人保证金；保证金无需现金退还，可抵扣2014年12月1日至2015年2月28日期间的房租；物业保证金27,802.30元则抵扣2015年3月1日至2015年3月5日期间的房租。
2015年1月14日，秦晓波签署委托书一份。该委托书记载，委托人为秦晓波，受托人为ＸＸＸ；委托人因故无法亲自办理坐落于上海市长宁区XX路XX号11楼整层的房地产出租的相关事宜，特全权委托受托人ＸＸＸ为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人履行附录中所列的全部事项共计七项权利；上述委托的期限自委托人签署本委托书之日至2017年1月14日。该委托书附录记载，1、代为签订定金协议；2、代为收取房款（包括开立收款银行帐户、收取现金本票等）；3、代为申报税收、审税、支付上述房地产售出过程中应付之相关税费；4、代为交房（包括维修基金、电话、有线电视、水、电、煤气交接）；5、代为办理房地产租出过程中的其他相关事宜；6、代为签订出租合同、前往社区事务受理服务中心、房地产交易中心办理租赁合同登记备案/注销备案手续，签署并提交《租赁合同登记备案申请书》等相关文件，领取《备案证明》，缴纳相关税收，出具发票；7、代为收取租金，每月租金转至受托人指定的账户。该委托书列明户名为ＸＸＸ的银行账号。
2015年3月至2016年8月,瑞伊物业公司分期向ＸＸＸ名下账户转账汇款合计2,313,276.16元。
2016年9月27日，秦晓波书面通知瑞伊物业公司，关于涉讼房屋租金，自即日起应付未付及后续应付租金支付本人银行账户。
2016年10月10日，瑞伊物业公司向ＸＸＸ名下账户转账汇款144,579.76元。
另查明，2015年2月15日，经上海市浦东新区人民法院主持调解，陈英与秦晓波、魏某就民间借贷纠纷一案达成协议，秦晓波、魏某应向陈英支付借款本金1,000万元。
2017年3月7日，上海市嘉定区人民法院作出执行裁定，裁定书载明涉讼房屋经人民法院执行中拍卖，由案外人曾某买受，涉讼房屋归买受人曾某所有，所有权自该裁定送达买受人曾某时起转移。2017年6月6日，涉讼房屋产权转移登记至曾某名下。曾某确认上述裁定书于2017年3月22日由他人代收并送达曾某。
上述事实，有不动产登记簿、房屋租赁合同、收据、修订协议、委托书、交易明细表、通知书、民事调解书、执行裁定书以及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
审理中，瑞伊物业公司提供收条一张，以证明ＸＸＸ代秦晓波向瑞伊物业公司收取租赁保证金及租金计578,319.04元。该收条记载：“今收到瑞伊（上海）物业管理有限公司通过现金支付的租赁保证金及壹个月租金共计人民币578,319.04该款项可用于抵扣壹月租金及最后3个月的租金。”该收条落款有“ＸＸＸ”签名，注明日期为2015年2月5日。
秦晓波对上述收条提出异议，认为秦晓波出具的委托书上已载明收款账号，瑞伊物业公司与ＸＸＸ以现金形式交接款项，不符合支付习惯，秦晓波对瑞伊物业公司所称的付款事实不予认可；秦晓波并未授权ＸＸＸ代收租赁保证金，对其代收租赁保证金的行为不予认可。
ＸＸＸ对上述收条没有异议，确认其作为秦晓波的代理人向瑞伊物业公司收取现金578,319.04元，并出具该收条。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
关于2015年3月6日至2017年3月21日的租金，秦晓波与瑞伊物业公司均确认应付租金总额按3,571,852.64元计。
2015年3月至2016年8月,瑞伊物业公司分期向ＸＸＸ名下账户转账汇款合计2,313,276.16元，秦晓波与瑞伊物业公司均确认该款项计为瑞伊物业公司已付上述期间租金。秦晓波向ＸＸＸ出具的委托书所记载的代理权限除包括代为收取租金外，还包括代为办理房地产租出过程中的其他相关事宜，且委托书并未限定收款方式。关于ＸＸＸ向瑞伊物业公司收取现金578,319.04元作为租赁保证金及租金，瑞伊物业公司提供了收款凭证，ＸＸＸ亦对此予以确认。而秦晓波并无相反证据予以反驳。瑞伊物业公司主张将该578,319.04元计为瑞伊物业公司已付上述期间租金，法院予以采纳。
根据秦晓波于2016年9月27日向瑞伊物业公司书面通知，可以认定秦晓波已排除ＸＸＸ代收租金并告知瑞伊物业公司，瑞伊物业公司在此后仍向ＸＸＸ名下账户转账汇款144,579.76元，对秦晓波不发生效力。瑞伊物业公司主张将该144,579.76元计为瑞伊物业公司已付上述期间租金，法院不予采纳。
故瑞伊物业公司还应向秦晓波支付上述期间的租金计680,257.44元。秦晓波请求判令瑞伊物业公司支付租金的诉讼请求，法院部分予以支持。
鉴于秦晓波与瑞伊物业公司就租金结算发生争议，而秦晓波向瑞伊物业公司主张的结算金额有误，故秦晓波请求判令瑞伊物业公司支付自立案之日即2017年1月3日起算的逾期支付租金的违约金，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、瑞伊（上海）物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内，向秦晓波支付租金680,257.44元；二、驳回秦晓波的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,127.19元，由秦晓波负担7,410.48元,瑞伊（上海）物业管理有限公司负担8,716.71元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：上诉人瑞伊物业公司向第三人ＸＸＸ支付的争议款项144,579.76元是否可以作为上诉人瑞伊物业公司向被上诉人秦晓波支付的租金予以认定？
上诉人瑞伊物业公司与被上诉人秦晓波之间签有租赁合同一份，故双方之间应为租赁合同关系，上诉人瑞伊物业公司作为承租人有义务及时向被上诉人秦晓波支付租赁期间的租金。上诉人瑞伊物业公司没有按时支付租金，则被上诉人秦晓波起诉上诉人瑞伊物业公司主张欠付的租金，法院应予支持。根据已查明的事实，双方在租赁合同存续期间，被上诉人秦晓波于2015年1月14日向上诉人瑞伊物业公司出具一份授权委托书，委托书中载明了第三人ＸＸＸ作为其受托人的权利及受托期限等，上诉人瑞伊物业公司收到该份授权委托书后，根据委托书记载的内容向第三人ＸＸＸ的银行账户进行了租金支付，并经双方在一审审理期间核对，确认上诉人瑞伊物业公司已汇款金额为2,313,276.16元、现金支付款为578,319.04元，故一审法院对上诉人瑞伊物业公司向被上诉人秦晓波支付了上述租金的认定并无不当。因上诉人瑞伊物业公司并没有全部付清，故其应就欠付租金承担继续支付之义务。关于双方争议的一笔款项144,579.76元是否应认定为上诉人瑞伊物业公司向被上诉人秦晓波支付的租金一节，对此，本院认为，一方面，被上诉人秦晓波在一审审理中举证证明了其于2016年9月27日送达至上诉人瑞伊物业公司并由其法定代表人签收的一份书面通知，在书面通知中明确要求上诉人瑞伊物业公司应向秦晓波本人银行账户支付应付未付及后续应付租金，上诉人瑞伊物业公司在本案审理中对其签收该份通知未持异议，故上诉人瑞伊物业公司应当自签收之日起根据通知内容向被上诉人秦晓波履行支付租金的义务。另一方面，被上诉人秦晓波与第三人ＸＸＸ之间系委托关系，根据相关法律的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，无须征得对方同意即发生法律效力，故被上诉人秦晓波将该份书面通知送达至上诉人瑞伊物业公司后，其与第三人ＸＸＸ之间的委托关系已经中止，上诉人瑞伊物业公司在签收书面通知情况下仍在此后向第三人ＸＸＸ的银行账户中转账该笔争议的144,579.76元，即便第三人ＸＸＸ确认收到该笔款项，在被上诉人秦晓波不予认可情况下，对被上诉人秦晓波一方不具有收到该笔款项的法律效力。显然上诉人瑞伊物业公司以其无重大过错等理由要求认定该笔争议款项为上诉人瑞伊物业公司向被上诉人秦晓波支付的租金，依据不足，故本院不予采信。一审法院对该笔款项的认定，尚无不当，本院予以认同。
综上所述，瑞伊物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,701.29元，由上诉人瑞伊（上海）物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年三月十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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