江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终5013号
上诉人（原审被告）：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人：吕俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高勋，江苏德擎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：丁莎，女，汉族，1979年5月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：唐亮，江苏众贤律师事务所律师。
上诉人南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞建设物业公司）因与被上诉人丁莎物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人栖霞建设物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）案涉漏水点系被上诉人擅自拆改承重梁所致，但原审法院以多处共有部分的渗水点远离对应的被上诉人折改的承重梁及垂直位置，上诉人未能举证证明被上诉人拆改的承重梁能够致绝对距离外的区域产生渗水系事实认定与举证责任分配错误；（二）原审法院对案涉渗水点的原因没有查清，如果该渗水点是因被上诉人擅自拆改房屋承重梁所致，上诉人就无维修的合同义务。
被上诉人丁莎辩称：涉案房屋出现渗水问题在被上诉人装修前，被上诉人曾多次向开发商及物业公司进行过报修，但该问题一直没有解决。装修期间拆改承重墙并不是造成该区域渗水的直接原因。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
丁莎一审请求：1、请求判令栖霞建设物业公司对其名下位于南京市栖霞区杉湖路18号栖园73幢3单元405室房屋（以下简称案涉房屋）四层顶层堆放热水器处的公共区域漏水部分承担维修义务，并承担第二层及第三层维修费用4万元。2、栖霞建设物业公司按照每月16600元的标准赔偿原告自2017年8月1日起至房屋内外渗漏部位修复完毕验收合格之日止的房屋租金损失。3、请求判令栖霞建设物业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
丁莎系案涉房屋的所有权人。2010年，开发商向丁莎交付了案涉房屋，南京市栖园住宅小区业主委员会与栖霞建设物业公司签订了《栖园物业服务委托合同》。2010年7月2日，丁莎曾向栖霞建设物业公司反映“厨房顶渗水、二楼次卧墙角下方起皮”，后栖霞建设物业公司的处理结果为“已维修”。2013年8月26日，丁莎就案涉房屋的装修向栖霞建设物业公司提交《装修申请表》及《承诺书》各一份，在《装修申请表》其中的装修前隐蔽工程（水电部分、地漏）完好情况检查记录一栏中，丁莎写明“装修前隐蔽工程完好、厨房卫生间防水层完好、雨污排水管畅通”并签字；在《承诺书》中，丁莎承诺：仅拆改非承重墙体、外墙梁上打孔、回填卫生间、不放垃圾装饰材料等。2013年9月23日，栖霞建设物业公司向丁莎发出《整改通知书》，称“因丁莎装修中违规擅自切断承重梁，要求丁莎停工恢复”。2015年3月21日，丁莎就“二楼主卧室（套内二楼）顶渗水问题”向栖霞建设物业公司进行反映，栖霞建设物业公司的处理结果为“已报开发公司、由开发公司解决”。
一审法院曾至案涉房屋进行了查验，查明：案涉房屋室内墙面及天花板处、室外专有部分均无渗漏水渍、积水现象。丁莎所称的主卧室及主卧室卫生间漏水处的上方顶层即73幢楼顶的共有部分，该处堆放有73幢的太阳能热水器（含四个水箱），并在该区域有清晰可见的裂缝若干。根据栖霞建设物业公司指示的主卧室及主卧室卫生间处及栖霞建设物业公司出示的原始结构受力图，丁莎在装修过程中对主卧、主卧卫生间连接处房梁确有拆改。
一审法院就丁莎的拆改行为是否导致堆放太阳能共有部分产生裂缝及渗水需丁莎举证向其进行了释明，丁莎拒绝就上述事由申请鉴定。
庭审中，关于栖霞建设物业公司是否履行了合同义务，丁莎举证新闻视频录像一份，证明丁莎曾多次向栖霞建设物业公司反映房屋的多处渗漏问题，栖霞建设物业公司推诿不予解决，栖霞建设物业公司则称渗漏系丁莎装修中擅自拆改承重梁产生。关于丁莎的损失，丁莎举证了其与浩创公司的合同及4万元的收据，证明因对除堆放太阳能热水器共有部分外的渗漏点做了防水修复致花费4万元。丁莎另举证了与案外人的房屋租赁合同，证明案涉房屋的租金为每月16600元，租期截止至2017年7月31日，因房屋存在多处渗漏现象致案涉房屋无法再行出租；栖霞建设物业公司否认上述证据的真实性，并坚持主卧室、主卧卫生间渗漏及堆放太阳能热水器处的裂缝系丁莎擅自拆改承重梁所致，且栖霞建设物业公司已尽到了合同义务。为此，栖霞建设物业公司举证了《维修资金申请使用征询意见表》，证明就案涉房屋的上述现象如维修需使用公共维修基金并挪动堆放的太阳能热水器，栖霞建设物业公司已征求了案涉房屋所在的73幢05户型共有部分的其余3户（105室、205室、305室）意见，该三户明确表示拒绝使用公共维修基金维修共有区域的裂缝、拒绝挪动太阳能热水器；丁莎则否认上述证据的真实性，其称并未见有业主105室、205室、305室业主的签名。
综上，对丁莎、栖霞建设物业公司双方有争议的事实，一审法院认定如下：案涉房屋自丁莎装修前后多处漏水，丁莎亦曾多次联系栖霞建设物业公司维修未果。2017年9月19日，丁莎与浩创公司签订合同，后浩创公司按约对除堆放73幢太阳能热水器的共有部分以外渗漏面积做了防水修复，丁莎花费人民币4万元。后丁莎又自行对案涉房屋的室内面积进行了粉刷，现案涉房屋室内未有渗漏水渍。栖霞建设物业公司曾就使用公共维修基金并移动太阳能热水器进行维修，征求了73幢105室、205室、305室业主意见，在栖霞建设物业公司提交记载的业主意见的证据中，105室业主意见“挪太阳能修不同意，修是可以的”，205室业主意见“挪太阳能不同意，家里是要用的”，305室业主意见“挪太阳能不同意，因为她家是有其他使用的方式”，《维修资金申请使用征询意见表》中没有上述业主的签名，也未加盖业主委员会的公章。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，南京市栖园住宅小区业主委员会与栖霞建设物业公司之间签订的《栖园物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，故该合同成立并生效，并对业主具有约束力，丁莎、栖霞建设物业公司均应按照合同约定履行各自的义务。丁莎以物业服务合同纠纷为由至一审法院诉讼，并坚持栖霞建设物业公司未对堆放太阳能及水箱处的共有部分进行维修、养护和管理，违反了合同约定，构成违约；栖霞建设物业公司则认为是丁莎擅自拆改承重梁致承重梁对应垂直位置上方的堆放太阳能及水箱处的共有部分产生裂缝导致渗水。因丁莎并未举证证明其拆改承重梁的行为不会导致上述面积裂缝和渗漏的产生，且经一审法院释明后，丁莎仍拒绝就上述拆改行为不会导致上述面积裂缝、渗漏产生（即该处裂缝、渗漏产生的原因）申请鉴定，故一审法院对丁莎主张栖霞建设物业公司维修案涉房屋堆放太阳能、水箱处共有部分的诉讼请求不予支持。
丁莎另主张栖霞建设物业公司赔偿其委托浩创公司自行修复了除堆放太阳能、水箱处共有部分之外的渗水点的花费4万元，结合丁莎提交的报修记录、新闻视频录像及照片，亦可以看出案涉房屋在除堆放太阳能、水箱处共有部分之外存在多处漏点确实曾渗漏至案涉房屋室内，栖霞建设物业公司在保修期虽联系开发商进行了维修但始终未修复，在保修期满后栖霞建设物业公司也未能解决，故丁莎自行委托修复花费4万元并自费粉刷了墙面；栖霞建设物业公司抗辩该处漏水依然因丁莎擅自拆改承重梁产生，栖霞建设物业公司已尽了服务义务。综合本案证据，对于丁莎此项主张，第一、多处共有部分的渗水点远离对应的丁莎拆改的承重梁位置及垂直位置，栖霞建设物业公司并未能举证证明丁莎拆改承重梁能够致绝对距离外的区域产生渗水；第二，栖霞建设物业公司在保修期前后虽通知开发商或其他相关人士组织了维修，但未能完全修复，确对丁莎造成了一定的损失；第三，丁莎举证的4万元开支是自行修复的费用，如案涉房屋在该4万元自行修复的区域系质量问题，该费用应由出卖人负担。而本案丁莎系以物业服务合同关系主张，即栖霞建设物业公司未尽到合同义务承担的违约责任。考虑到栖霞建设物业公司确有履行了服务义务的行为，结合丁莎的自行委托修复的费用及自行粉刷墙面的情形，一审法院酌定栖霞建设物业公司赔偿丁莎损失1万元。至于丁莎主张栖霞建设物业公司按照每月16600元的租金标准赔偿丁莎自2017年8月1日起至房屋内外渗漏部位修复完毕验收合格之日止的房屋租金损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿丁莎损失人民币1万元。
二、驳回丁莎的其他诉讼请求。
一审案件受理费2508元，减半收取1254元，由丁莎负担1000元，由南京栖霞建设物业服务股份有限公司负担254元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方均无异议。
本院二审补充查明：《栖园物业服务委托合同》附件一栖园小区物业服务管理标准和支持性文件关于公共部位中约定，上诉人应对屋顶每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
本院认为：
本案中，双方均认可涉案房屋在除堆放太阳能、水箱处共有部分之外存在多处漏点，也确实曾渗漏至涉案房屋室内。就此，上诉人栖霞建设物业公司在保修期内虽联系开发商进行了维修，但并无证据证明已修复，保修期满后栖霞建设物业公司也未能解决，导致被上诉人花费4万元自行委托修复并自费粉刷了墙面。虽栖霞建设物业公司主张上述漏水点系被上诉人擅自拆改承重梁所致，但并未能就此举证证明，二审中，栖霞建设物业公司也明确表示不就此申请鉴定，故依法应承担举证不能的法律后果。故一审依据双方物业服务合同关系，结合案件事实，酌定栖霞建设物业公司赔偿被上诉人丁莎损失人民币1万元，并无不当，本院二审予以维持。
综上所述，上诉人栖霞建设物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人栖霞建设物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月二十二日
书记员 朱亚芳