广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1424号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖炜贤，女，1974年10月3日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0065。
委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市华联实业开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：孟金龙，该公司执行董事。
委托代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。
上诉人肖炜贤因与被上诉人中山市华联实业开发有限公司（以下简称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年10月31日，肖炜贤与华联公司签订商品房买卖合同和住宅买卖合同补充协议书，约定：肖炜贤购买华联公司位于中山市东区中山三路69号达兴豪苑1座707房的房屋，总价款为329320元；肖炜贤于2011年10月31日支付164660元，于2012年8月30日支付164660元；肖炜贤逾期付款超过60日后，华联公司有权解除合同，肖炜贤愿意继续履行合同的，经华联公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，肖炜贤按日向华联公司支付逾期应付款万分之三的违约金；华联公司应于2012年12月31日前交付经五方验收合格的房屋，如逾期交付，则从约定的交楼日期第二日起，华联公司按日向肖炜贤支付已交房价款万分之一点五的违约金；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，肖炜贤支付华联公司购房款164660元（含之前支付的定金10000元），上述商品房于2012年7月2日办理销售登记备案至肖炜贤名下。但肖炜贤至今仍未支付剩余购房款164660元给华联公司，华联公司亦未将该商品房交付肖炜贤使用，肖炜贤遂诉至原审法院，请求判令：1.华联公司支付延期交房违约金24773.1元（自2013年1月1日起暂计至2015年9月30日，以已交购房款164660元每日万分之一点五计算）；2.本案诉讼费由华联公司承担。原审庭审中，肖炜贤明确要求违约金自2013年1月1日起计算至交房之日止。原审诉讼中，华联公司提出反诉，请求判令：1.肖炜贤向华联公司支付购房款164660元及自2012年9月1日起至付清购房款之日止的逾期付款违约金5409元（暂计至2015年8月30日）；2.由肖炜贤承担反诉费用。原审庭审中，华联公司明确违约金以所欠购房款为基数按日万分之三从2012年9月1日起算至付清购房款之日止。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。肖炜贤与华联公司签订的商品房买卖合同、住宅买卖合同补充协议书，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。关于肖炜贤主张华联公司支付逾期交楼违约金问题。双方的合同约定涉案商品房总价款为329320元，肖炜贤仅支付了164660元，至今未向华联公司支付购房余款164660元，而支付购房款是肖炜贤应先履行的主要合同义务，在其未付清购房款，未完全履行主要付款义务前，华联公司有权拒绝向其交付商品房而无须承担逾期交房违约责任。肖炜贤主张华联公司承担逾期交楼的违约责任，理据不足，其诉求原审法院予以驳回。
关于华联公司主张肖炜贤支付购房余款及逾期付款违约金问题。合同约定肖炜贤应于2012年8月30日支付购房余款164660元，肖炜贤主张其准备支付购房余款时，涉案商品房所在楼盘已经停工，其是行使不安抗辩权而不支付购房款，故不应承担逾期付款违约责任。而对涉案商品房所在楼盘于2012年8月份停工的事实，肖炜贤未能提供充分有效的证据予以证实，故对其以此为由行使不安抗辩权而主张不承担逾期付款违约责任的意见，原审法院不予采纳。肖炜贤不按约定付清购房款，其行为已构成违约，应承担付清购房款及支付逾期付款违约金的责任。至于逾期付款违约金标准，肖炜贤主张过高，要求调整，而华联公司未能提供证据证实其因肖炜贤逾期支付购房款造成的损失超过按银行同期贷款利率计算的利息，故原审法院将逾期付款违约金标准调整为按银行同期贷款利率计算为宜。支付购房款是肖炜贤取得涉案商品房的对价，其既主张取得涉案商品房，又主张华联公司起诉要求支付购房余款超过诉讼时效，于法于理不合，其有关诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回肖炜贤的诉讼请求；二、肖炜贤于原审判决生效之日起七日内向华联公司支付购房款164660元及逾期付款违约金（以欠付购房款164660元为基数，从2012年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清购房款之日止）；三、驳回华联公司的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费420元（肖炜贤已预交），由肖炜贤负担；反诉案件受理费2336元（华联公司已预交），由华联公司负担336元，肖炜贤负担2000元（肖炜贤于原审判决生效之日起七日内迳付华联公司）。
宣判后，上诉人肖炜贤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未能全面和正确认定事实，忽视华联公司至今不具备交付涉案商品房的事实。1.肖炜贤在一审诉讼中曾向竣工验收备案部门申请出具竣工验收备案证明。被口头告知涉案楼宇未办理竣工验收备案，但相关部门未出具相关证明。
2.若华联公司认为涉案房屋已办理竣工验收备案，其应提交其持有的相关竣工验收备案凭证佐证，否则其应承担举证不能的法律后果。二、涉案房屋至今未具备交付条件，因此双方合同约定的2012年12月31日交付房屋客观不能。肖炜贤在2012年8月30日前已知晓涉案房屋停工，不能在2012年12月31日向肖炜贤交付涉案商品房。因此，肖炜贤不支付第二期款项是基于不安抗辩，符合客观事实及法律规定，不构成违约。三、华联公司的反诉请求已过诉讼时效。肖炜贤主张的是物权，华联公司反诉主张的是债权。按华联公司所述，其债权获得时间是2012年8月30日，因此华联公司提起反诉时已过诉讼时效，应驳回其反诉诉求。四、即使法院认定双方均存在违约的事实，应判令华联公司向肖炜贤给付逾期交房的违约金。五、原审判决肖炜贤按银行同期贷款利率的标准向华联公司支付违约金不当，违约金应按每日万分之一点五的标准计算。因双方合同约定华联公司逾期交楼时应按每日万分之一的标准支付违约金，肖炜贤逾期付款与华联公司逾期交房违约金的违约责任相当，应按同一标准计算违约金。华联公司利用格式合同、格式条款单方减免己方的违约责任并加大对方的责任，违法失当。综上请求法院查清案件事实、正确适用法律，判令：1.改判支持肖炜贤的本诉请求；2.驳回华联公司的反诉请求；3.本案诉讼费用由华联公司承担。
被上诉人华联公司答辩称：一、肖炜贤未履行先行支付购房款的合同义务，华联公司有权行使先履行抗辩权。所以华联公司未向肖炜贤交房无需承担违约责任。二、肖炜贤主张的不安抗辩权行使的要件不符合法律规定，其主张行使不安抗辩权不成立，其应承担逾期付款的违约责任。三、逾期付款违约金的计算标准应以双方合同约定为准。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间肖炜贤、华联公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。肖炜贤与华联公司签订的涉案合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据双方合同的约定，肖炜贤应在2012年8月30日前向华联公司支付购房款共计329320元，华联公司收取肖炜贤支付的上述购房款后，应在2012年12月31日前向肖炜贤交付涉案房产。现肖炜贤仅向华联公司交付购房款164660元（含定金10000元），尚欠华联公司购房款164660元未付，其行为已违反双方合同的约定。肖炜贤虽然主张其在2012年8月准备交纳剩余购房款时，涉案房产所在楼盘已停工，但其并未提供相应的证据进行佐证，故其行使不安抗辩权的条件未能成就。因双方合同约定肖炜贤按期足额支付购房款系其取得涉案房产的前提条件，即肖炜贤交付房款的义务在前，华联公司给付房产的义务在后。现肖炜贤尚未履行给付购房款的在先义务，华联公司据此行使先履行抗辩权，主张其未向肖炜贤交付涉案房产不构成违约，理据充分，本院予以确认。肖炜贤未按合同约定履行支付购房款的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方虽然约定逾期付款违约金以逾期应付款为基数，按每日万分之三的标准计算，但原审法院已根据肖炜贤的主张，按照民事诉讼的损失填补原则，将逾期付款违约金计算标准调整为按银行同期贷款利率计算。现肖炜贤对原审法院确定的上述违约金计算标准仍有异议，认为上述标准过高，但其并未提供相应的证据佐证，本院对此不予支持。至于肖炜贤所称，双方合同约定的逾期付款违约金标准明显高于逾期交房违约金的问题，因本院已认定华联公司未向肖炜贤交付涉案房屋不构成违约，并驳回了肖炜贤主张的逾期交房违约金的诉求，因此，双方约定的逾期交房违约金的计算标准并未在本案中对双方的权利义务产生实际的影响。同时，原审法院确定的肖炜贤应支付的逾期付款违约金的计算标准亦非双方合同约定的标准。故肖炜贤以双方约定的逾期付款违约金明显高于约定的逾期交房违约金为由，主张其应付的逾期付款违约金应按双方约定的逾期交房违约金的计算标准计算，理据不足，本院不予支持。因肖炜贤以华联公司逾期交房为由起诉要求华联公司向其支付逾期交房违约金，肖炜贤并未主张解除涉案合同，即肖炜贤仍主张继续履行涉案合同，并要求华联公司向其交付涉案房屋。而根据双方合同约定，支付房款系肖炜贤取得涉案房屋的对价。现肖炜贤既主张双方继续履行合同，又主张华联公司向其主张购房款已过诉讼时效，实质上系意图不支付合同约定的对价而取得涉案房产，明显不合理，本院对此亦不予支持。
综上，肖炜贤的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4089元（上诉人肖炜贤已预交2756元），由上诉人肖炜贤负担（肖炜贤于本判决生效之日起十五日内向本院补交二审案件受理费1333元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 易嘉璇
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