江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2357号
上诉人(原审原告，反诉被告)：王红,女,1965年7月26日出生,52岁,住睢宁县。
委托诉讼代理人：吴治中，江苏仁台律师服务所律师。
被上诉人(原审被告，反诉原告):王红玲,女,1989年10月1日出生,28岁,住睢宁县开发区。
被上诉人(原审被告，反诉原告):周方,男,1989年2月4日出生,29岁，住睢宁县开发区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐德乾，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。
上诉人王红因与被上诉人王红玲、周方房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4778号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王红及其委托代理人吴治中，被上诉人王红玲、周方及其委托代理人唐德乾到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。
上诉人王红上诉请求：二审法院依法改判被上诉人承担违约责任，上诉人不承担违约责任，或发回重审。原审法院判决没有认定被上诉人违约，却判决上诉人承担逾期交付房屋的违约责任是错误的。1、2016年4月双方签订《存量房买卖合同》后，上诉人按照合同约定履行了涉案房产的过户登记手续，并于2016年5月将涉案房屋清空交付给被上诉人，上诉人已经完全履行了合同义务，上诉人没有任何违约行为。2、根据被上诉人的陈述，造成被上诉人未能实际占有房屋的原因是案外人冯加银的阻扰，但根据法院最终查明的事实，案外人的阻扰毫无事实和法律依据，作为房屋的出卖人也无法保证他人的无端阻扰行为，因此，对案外人无端阻扰引起延期交付的法律后果不应当由上诉人承担。如果无端阻扰的行为引起的法律后果均由出卖人承担的话，显然是无限扩大了出卖人的义务。3、上诉人在原审几次庭审中，举证证明了上诉人已如期交付了涉案房屋，但被上诉人拒绝接受，在原审中，因被上诉人拒绝接受，上诉人曾先后提出把钥匙交给两个承办法官，承办法官也拒绝接受，上诉人没法交付。即使上诉人未能提供足够的证据证明已经如期交付，但是，在2016年7月，上诉人已提起诉讼，2016年10月被上诉人又提出了解除涉案房屋买卖合同的诉讼，从诉请看，也能得出被上诉人不愿意接受房屋的意愿，客观上已经不存在交付的可能。原审法院判决上诉人承担违约责任的期限是“自2016年5月31日至房屋交付并过户之日”纯属臆断。综上，上诉人已经就完全履行合同义务，没有违约行为，被上诉人拒绝办理涉案房屋的抵押“房屋他项权证”等手续，导致上诉人至今不能领取售房款，被上诉人应该依据合同承担违约责任。
庭审中上诉人补充上诉理由如下：1、涉案房屋在2016年5月12日已经办理了房产过户手续，自该日起房屋已经登记在二被上诉人名下，原审判决上诉人履行协助办理过户登记手续是多余的。2、涉案房屋原属于上诉人单独所有并非夫妻共同财产，案外人冯加银也没有实施阻挠房屋交易的行为，在另案中被上诉人起诉要求解除房屋买卖合同，冯加银作为第三人提出不同意买卖是被上诉人与冯加银串通的结果。3、原审法院已经查明在合同签订后上诉人已清空房屋并办理了房屋登记过户手续，后被上诉人反悔提出解除合同的诉讼，从这些细节可以证明一方面上诉人已经完全履行了房屋买卖的义务，另一方面造成目前被上诉人没有实际占有房屋的原因是被上诉人的行为。
被上诉人王红玲、周方答辩称：一、上诉人违反《存量房买卖合同》的约定，不履行交房义务是不争的事实。1、《存量房买卖合同》是双务合同，明确约定了买卖双方的权利和义务，且上诉人交房义务在先。被上诉人已按合同约定的期限和方式，及时、足额地将购房款支付到约定的房产管理部门资金监管账户，完全履行了合同义务；而上诉人在合同约定的交房期限2016年5月30日逾期后迟迟不予交付房屋。根据被上诉人一审中提供的录音资料、手机短信、证人证言等证据显示，上诉人明确表示，涉案房屋存在争议，其与丈夫冯加银产生矛盾，需要将房屋查封，排除妨碍以后才能交付，上诉人于2016年6月即起诉与丈夫冯加银离婚，经法院调解自愿和好，上诉人竟然允许其丈夫冯加银在涉案房屋内居住（此前房屋出租给他人）。被上诉人此后多次通过王甫忠、赵冬协调、督促上诉人交房，但上诉人仍然不愿交付。2、2016年7月28日王红提起诉讼，要求被上诉人协助其领取卖房款。被上诉人答辩时一并提起反诉，要求王红按《存量房买卖合同》约定先履行交房义务并承担违约责任。因法院不同意受理反诉，要求另行诉讼。在此情况下，被上诉人的购房合同目的无法实现，更有可能遭受重大损失，只得行使不安抗辩权，提起法定解除合同之诉，这也是因上诉人不愿交房造成的结果，不属于被上诉人违约。且在此次诉讼中，上诉人无理申请刘宝玉法官回避、其丈夫冯加银以有独三的身份要求参加诉讼，不同意让出房屋，由此而产生的迟延交房等后果均是上诉人自己造成的。在2016年12月22日开庭时，冯加银及其儿子冯玺均证明，其父子仍然居住在涉案房屋中，与被上诉人提供的照片、视频资料中显示的冯加银父子在该房内居住的事实相互印证。故上诉人主张已将房屋腾空并交付给被上诉人与事实不符。同时，冯玺证明，涉案房屋也已因其家庭矛盾被人为损坏，入户门被拆掉，门洞被封堵，房内灶台、移门被上诉人砸烂。到目前为止，上诉人还没有把房屋恢复到买卖合同订立时的状态。3、在解除合同之诉审理过程中，上诉人与冯加银经法院判决离婚，基于冯加银在其家庭中身份的改变，法院认为合同可以继续履行，才没有支持解除合同，但该判决书已根据查明的事实认定上诉人未予交付房屋且构成违约，而被上诉人不存在违约行为。根据《存量房买卖合同》第十二条第一款之规定，涉案房屋的两起诉讼均是因上诉人未能解决好房产争议和家庭成员间的矛盾，未予交付房屋引起的，上诉人应当承担违约责任和赔偿责任。因此，上诉人称冯加银是案外人身份与事实不符，且根据《合同法》第一百二十一条规定，无论冯加银是以何身份干预所造成的未予交房的后果，上诉人仍应承担违约责任。4、在本案一审判决之后，上诉人曾打电话给被上诉人称愿意交付房屋，被上诉人到达涉案房屋后，上诉人及其亲属又提出无理要求，让被上诉人先支付购房款现金，否则不能交付房屋；被上诉人反复强调，购房款已按合同约定交到房产局监管资金账户，没有风险，按合同和判决书规定应当先交付房屋，但上诉人仍不愿交付，双方不欢而散。此后上诉人还曾请求主审法官张朋银协调交房事宜，但当法官到场后，上诉人却以种种理由推托拒不到场，进一步暴露了上诉人只想要钱不愿交房的目的。二、上诉人应依约依规承担违约责任至其实际交房为止。根据《合同法》第一百零七条规定和本案双方当事人签订的《存量房买卖合同》第五条、第十二条的约定，上诉人应当于2016年05月30日前将房屋交付给被上诉人，房屋移交时，土地使用权一并转移。但至今上诉人仍拒不交付房屋，被上诉人也无法实现对房屋占有、使用等合同目的。合同约定若出卖方不如期交付房产，应按日向对方支付违约金200元，这是双方真实的意思表示，亦不违反法律规定。上诉人在一审中也以此标准计算要求被上诉人给付违约金，表明了其对这一违约金约定标准是认同的。故一审法院判决上诉人按每日200元的标准支付违约金并无不当。违约金具有补偿兼具惩罚性，支付期限应自违约之日起至违约行为终止之日止，这也符合民法权利、义务对等的原则。基于上诉人的违约行为一直处于持续状态，一审判决上诉人承担自逾期交房之日起至房屋实际交付之日止的违约金，不仅符合合同约定，尊重当事人意思自治，更符合法定的公平原则。三、上诉人上诉称“被上诉人拒绝办理涉案房屋的抵押、房屋他项权证等手续，导致上诉人至今不能领取售房款，被上诉人应承担违约责任”，纯属混淆视听，不仅合同没有关于办理他项权证的约定，而且根本不影响上诉人履行交房义务。在上诉人不交房且允许冯加银继续居住该房的情况下，如果被上诉人配合其将售房款领走，其拿钱走人再与丈夫离婚（事实亦是如此），势必导致被上诉人钱、房两空，还要与冯加银打官司争房产，对于上诉人这样的无理要求，相信谁也不会同意的。所以，被上诉人未办理他项权证并配合其领款，是行使不安抗辩权的合法行为，更符合国家对二手房买卖实行资金监管、维护交易安全的宗旨。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王红向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告继续履行涉案房屋买卖协议，并立即协助原告到房屋管理部门办理房款领取手续；2、原告在2016年5月30日之前已经将涉案房屋交付给二被告，但二被告拒绝接收，被告应承担违约责任，支付违约金104800元（以200元/天计算，从2016.5.10计算到2017.10.24，共计524天）；3、被告承担本案诉讼费用。
王红玲、周方向一审法院反诉请求：要求原告（反诉被告）王红支付自2016年5月31日起至房屋交付时止（按200元/天计算）的违约金。
一审法院认定事实，原告（反诉被告）王红单独拥有坐落在睢宁县××红叶北路东侧××公寓××楼××单元××室的房屋一套，房产证号为国房权证睢宁字××号。2016年4月8日，原告王红（出卖方）与被告（反诉原告）王红玲、周方（买受方）预签了一份转让上述房产的《协议书》。2016年4月12日，原、被告正式签订了一份转让该房产的《存量房买卖合同》，双方就房屋价款支付方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。该合同第二条约定：房屋价款，该房屋的成交单价人民币4380.62元/平方米，总价为人民币428600元；买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款；买卖双方因成交价款发生争议，应以本合同约定的价格为准。第三条规定：房屋价款应当在申请房屋转移登记前交入指定的房产交易资金监管账户；土地使用权变更登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款；房价款具体的支付方式为：买受方于2016年4月12日前支付人民币128600元，买受方于2016年5月10日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币300000元……。第五条规定：房屋交付，出卖方应当在2016年5月30日前，将房产交付给买受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人……。第十二条规定：违约责任，出卖人应保证上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负责赔偿。若出卖方不能按照合同规定的期限交付房产或买受人不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日，则由违约一方按日向对方支付人民币200元违约金。买卖双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在30日内将买受方的已付购房款（不计利息）返还给买受方，但买受方应同时支付违约金人民币20000元给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在30日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金人民币20000元给买受方……”。合同签订后，原、被告双方又与睢宁县房产管理局签订《存量房交易资金监管协议》和《存量房买卖贷款抵押保证协议》等。被告（反诉原告）王红玲、周方按照合同约定，于2016年4月12日向原告（反诉被告）王红支付现金21400元，并分别于2016年4月12日和2016年4月22日向睢宁县房产管理局存量房交易资金监管专用账户注入资金128600元和300000元。2016年4月27日，被告王红玲、周方缴纳了相关税费。
2016年5月25日，原告（反诉被告）王红将涉案房屋清空，但是由于案外人冯加银以涉案房产为其所有为由进行阻扰，致使该房产一直未交付给被告（反诉原告）王红玲、周方。被告王红玲、周方在不能如期占有涉案房产的情形下未协助原告王红办理监管资金领取手续，因此原告王红未能领取存量房交易资金监管专用账户上的资金428600元。
2016年7月28日，原告王红向法院起诉，请求被告王红玲、周方继续履行协议，协助其领取涉案未付的购房款；支付违约金104800元（以200元/天计算）并承担本案诉讼费用。庭审中，原告（反诉被告）王红主张涉案房产已交付给被告（反诉原告）王红玲、周方，被告拒收构成违约，但未提供充分有效的证据佐证；被告王红玲、周方同意继续履行合同，但反诉要求原告王红向被告王红玲、周方支付自2016年5月31日起至房屋交付时止（按200元/天计算）的违约金。原告王红认为被告王红玲、周方反诉请求不成立，请求法院驳回被告的反诉请求。
另查明，2016年10月14日，被告王红玲、周方因涉案房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉原告王红及案外人冯加银，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖协议和存量房买卖合同；2、王红协助王红玲、周方解除贷款抵押合同，协助办理退还过户税费有关手续；3、王红返还王红玲、周方已给付的购房款现金21400元；4、王红赔偿王红玲、周方违约金20000元，贷款利息损失10000元；5、本案诉讼费用由王红玲、周方承担。一审法院审理后，于2017年9月22日作出（2016）苏0324民初6389号民事判决：驳回王红玲、周方的诉讼请求。该判决认定，2016年5月25日，原告王红因案外人冯加银以涉案房产为其所有为由进行阻扰，致使该房产一直未交付给被告王红玲、周方。该案判决书送达后，当事人双方均未上诉，判决发生法律效力。
又查明，原告王红与案外人冯**于2012年12月18日经政府登记结婚。2017年1月王红诉至一审法院要求与案外人冯**离婚。一审法院于2017年3月25日作出（2017）苏0324民初2号民事判决：准予王红与冯加银离婚。冯**不服该判决提起上诉，徐州市中级人民法院于2017年8月7日作出（2017）苏03民终3382号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，王红与王红玲、周方签订的存量房买卖合同是双方真实意思表示，（内容）不违反法律规定，合法有效，因此对双方具有法律约束力；双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担进行履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案买卖合同合法有效，但合同义务未有完全履行，因此合同应依法继续履行，王红要求王红玲、周方继续履行合同的诉讼请求，予以支持。涉案合同签订后，王红玲、周方在合同约定的期限内向王红支付了购房款21400元，并向双方约定的睢宁县房产管理局存量房交易资金监管专用账户注入资金128600元和300000元，足额支付了涉案房屋总价款，履行了合同义务，而王红玲、周方未协助王红办理领取存量房交易资金监管专用账户上资金手续的原因，是王红未按期交付涉案房产所致，王红玲、周方的行为不构成违约。庭审中，王红未提供充分有效的证据证实王红玲、周方存在违约行为，其主张的事实证据不足，因此王红要求王红玲、周方支付违约金的诉求，不予支持。
涉案房屋是不动产，王红转让应当按期交付给王红玲、周方占有，并协助办理过户登记等手续。涉案买卖合同履行中，王红未能在合同第五条约定的期间内即2016年5月30日前，将涉案房产交付给王红玲、周方，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。王红玲、周方要求王红支付违约金的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。王红抗辩认为涉案房产已交付给王红玲、周方，拒收构成违约，但未提供充分有效的证据证实，其免责抗辩理由不能成立，不予采纳。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王红于判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）王红玲、周方交付坐落于睢宁县××红叶北路东侧××公寓××楼××单元××室的房屋一套，并协助被告（反诉原告）王红玲、周方办理上述房产过户登记及土地使用权变更手续；二、被告王红玲、周方在原告王红履行上述义务后十五日内协助原告王红办理领取存量房交易资金监管专用账户上资金428600元的手续；三、驳回原告王红要求被告王红玲、周方支付违约金的诉讼请求；四、原告（反诉被告）王红于判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）王红玲、周方支付自2016年5月31日起至房屋交付并过户之日止，按200元/天计算的违约金。
二审查明其他事实与一审查明一致。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人是否构成违约，是否应当向被上诉人承担违约责任；被上诉人是否违约，上诉人的原审诉请是否予以支持。
本院认为，上诉人与二被上诉人于2016年4月12日签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应根据合同约定履行各自义务。根据合同约定，买受方应于2016年4月12日前，支付人民币128600元，于2016年5月10日前，办理完银行贷款批准手续300000元。上诉人作为卖房人应当在2016年5月30日前，将房产交付给买受人。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人。出卖方应保证上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负担。双方约定任何一方违约，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付200元违约金。根据查明事实，二被上诉人于2016年4月12日向王红支付现金21400元，于2016年4月12日和2016年4月22日分别向睢宁县房产管理局存量房交易资金监管专用账户注入资金128600元和300000元，并于2016年4月27日，缴纳了相关税费。而涉案房产因案外人冯加银阻扰，上诉人未能按期交付给二被上诉人。在本案审理期间，经本院组织双方交接，上诉人于2018年6月7日将房屋钥匙交付给被上诉人，至此二被上诉人实际控制涉案房屋。综上，上诉人未能按期交付房屋的事实清楚，根据双方的合同约定，上诉人存在违约行为，应向被上诉人支付违约金。双方签订的合同为买卖合同，双方互负义务，根据合同约定上诉人在向二被上诉人移交房屋并协助办理房屋产权过户后，上诉人根据房产交易资金监管的有关规定领取房款。实践中，上诉人领取房产交易资金监管账户的房款需有二被上诉人的协助。本案中双方合同虽然没有明确约定房屋移交并过户后二被上诉人协助上诉人领取房款的履行期限，一审法院判决在上诉人向二被上诉人履行交付房屋并协助过户义务后十五日内应当履行协助上诉人领取房款的义务，该期限应属合理的履行期限，并无不当。在本案审理期间，上诉人于2018年6月7日向二被上诉人移交房屋，二被上诉人亦应当在2018年6月23日之前履行协助上诉人领取房屋交易监管资金账户房款的义务。但至本院判决前二被上诉人尚未履行该义务，对由此产生的法律后果应由二被上诉人承担。
上诉人主张在一审期间，因被上诉人拒绝接受房屋，其要求交付给一审法院，但一审法院亦拒绝接受，故其无法交付。对此，二被上诉人不予认可，并辩称在一审法院组织双方交接的情况下，上诉人仍拒不到场交接。一审法院亦有曾组织双方交接涉案房屋的记事，载明一审承办法官协书记员组织双方交接房屋，二被上诉人及委托代理人亦到涉案房屋处，但上诉人称故不能到场，双方交接房屋未能成功。本院认为，二被上诉人及一审法院的记事内容是一致的，在上诉人未能提供被上诉人拒不接受交付房屋证据的情况下，上诉人的主张本院不予采信。
另，双方当事人均认可涉案房屋已于2016年5月12日过户至王红玲、周方名下，一审判决上诉人王红协助王红玲、周方办理房产过户登记及土地使用权变更手续不妥，本院予以更正。
综上所述，上诉人王红的上诉请求不能成立，本院不予支持。因在二审期间，经法院组织，上诉人于2018年6月7日已将涉案房屋交付给二被上诉人，且双方均认可涉案房屋所有权证已经过户至二被上诉人名下，导致案件事实发生变化。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4778号民事判决书；
二、被上诉人王红玲、周方应在本判决送达后立即协助上诉人王红办理领取存量房交易资金监管专用账户上资金428600元手续；
三、驳回上诉人王红要求被上诉人王红玲、周方支付违约金的诉讼请求；
四、上诉人王红于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人王红玲、周方支付自2016年5月31日起至2018年6月6日止，按200元/天计算的违约金。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4696元，由王红负担；二审案件受理费3400元，由上诉人王红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 李 琳
审 判 员 孟 娟
二〇一八年九月三日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰