徐州铁路运输法院行 政 判 决 书（2016）苏8601行初112号原告徐州市龙祥房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市大马路3号楼505室。法定代表人王胜利，该公司经理。委托代理人张征会，该公司员工。被告沛县住房和城乡建设局，住所地江苏省沛县新城区行政中心主9楼。法定代表人仝玉彪，该局局长。委托代理人李洲涛，该局法规股股长。委托代理人刘莹，江苏金维律师事务所律师。第三人黄淑静。原告徐州市龙祥房地产开发有限公司因认为被告沛县住房和城乡建设局不履行为原告及第三人黄淑静办理房屋所有权转移登记法定职责一案，于2016年4月25日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于法定期限内向被告沛县住房和城乡建设局送达了起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼文书。原告向本院申请追加沛县不动产登记局为被告，后撤回该申请。本院依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭审理了本案。原告徐州市龙祥房地产开发有限公司的委托代理人张征会，被告沛县住房和城乡建设局的出庭应诉负责人张军及委托代理人李洲涛、刘莹到庭参加诉讼，第三人黄淑静经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐州市龙祥房地产开发有限公司诉称：沛县梦园小区系原告开发建设，其中1#-3#住宅楼已经具备办理房屋所有权转移登记的法定条件。被告自2011年开始履行法定职责，按照原告的申请为相关业主办理房屋产权转移登记。但有案外人以房屋没有竣工验收为由要求被告停办梦园小区的产权转移登记。2014年以来，原告就与第三人黄淑静的房屋所有权转移登记事宜，多次向被告提出申请，但被告至今没有为其办理。2008年12月3日，沛县建设局向梦园小区各参建单位下发“关于责令限期补办梦园小区1#-6#住宅楼验收手续的通知”，要求各参建单位必须于2009年1月20日前补办完毕梦园小区1#-6#住宅楼验收手续。原告及梦园小区其他参建单位依照该文件规定，补办了未完成部分验收手续。原告认为，梦园小区1#-3#楼的验收无任何不当之处，完全符合验收程序及法律规定。被告没有根据以此为由停止办理产权转移登记手续。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，原告的单独申请，符合办理房屋所有权转移登记的法定条件。据此，请求法院判令被告限期履行法定职责。原告在本案开庭审理后就案件事实补充书面意见如下：2014年5月，黄淑静因与原告就涉案房屋仲裁后，要求办理房屋产权证。在2014年6月份左右，原告派人与第三人黄淑静的丈夫共同向沛县房管局申请，到房管局的预售管理办公室提交了仲裁文书、商品房买卖合同、购房款收据及身份证复印件等。预售管理办公室收取材料复印件但未出具相关手续。同时，原告和第三人黄淑静的丈夫共同至房管局一楼大厅将上述材料另加上初始登记证、内部结构图等文件又提交一份，同样仅收取上述材料复印件，说明此事需要向领导请示后才能办理。此后，原告及第三人多次催促均无下文，因此，原告及第三人被迫以书面方式邮寄送达申请。原告为支持其主张向本院提交了如下证据资料：第一组证据：1、2014年6月5日申请、2014年7月1日的申请、2016年1月20日、2014年1月15日黄淑静与陈香二人的申请，证明原告已就为黄淑静等办理房屋产权登记，已经多次向被告提出申请。2、沛县商品房初始登记证；3、济宁仲裁委员会2014年3月24日作出的济仲调字（2014）第59号调解书，证明为黄淑静办理房屋产权证可以单独提出申请。4、李延忠的身份证复印件和署名为李延忠的证明，载明主要内容为“沛县梦园小区1号楼3单元307号房屋所有权已转让王为兵所有，从此房产权与李延忠无关”，证明涉案房屋的预售登记备案之后，与李延忠无关。5、徐州市龙祥房地产开发有限公司出具的黄淑静购房款收款凭证，证明涉案房屋已经卖给黄淑静。第二组证据：6、徐州市工商局变更登记书，证明徐州银发房地产公司与徐州龙祥房地产公司是同一个公司；7、梦园小区1-3号楼地基与基础分部验收报告，主体验收报告各一份，证明包括涉案房屋在内的1-3号楼已经完成了最高人民法院关于房屋竣工验收必须具备的条件的规定，这两个验收都是由原正圆监理公司监理，原告已经完成了建筑物必须具备的两个竣工验收条件。8、原告单位于2008年6月23日向徐州市建设局发出举报信一封，证明原告在组织验收时，正圆监理公司不愿意进行配合，原告无奈向徐州市建设局进行了举报。9、2008年5月30日向正圆公司寄出的通知书及特快专递，证明正圆公司不进行后期监测，原告预先向正圆公司发出要求解除合同并要求退款的通知书。10、2008年6月4日寄出的通知书和特快专递，证明正圆公司因不组织验收，原告已经与其解除了合同。11、沛县建设局2008年12月3日文件一份，证明沛县建设局要求在2009年1月20日前补办验收手续。12、1-3号楼单位竣工验收证明书三份，证明1-3号楼已经过竣工验收。13、沛县人民政府（2010）沛复（决）4号行政复议决定书，证明原告办理初始登记的相关法律手续是经过沛县政府行政复议认定的，且被告是按照沛县政府的行政复议决定书为原告办理的初始登记。14、沛县公安局于2014年11月7日对沛县建设局档案馆副馆长李爱雪做的笔录，证明李爱雪在这份笔录中讲，从他们掌握的系统上讲，1-3号楼手续是齐全的，档案馆的接收文件盖了公章的职能就是办理备案。15、江苏创佳监理公司2013年10月15日向沛县公安局刑警队出示的证明，证明梦园小区由该公司进行监理，监理书上的签字是其法人代表吴经理签的。16、沛县公安局于2013年11月9日委托南京东南司法鉴定中心出具的鉴定意见书，证明原告提供的竣工验收证明书上所有的公章都是真实的。17、建设工程档案接收证明书，该证明书上的证明有李爱雪本人的签字，有接收档案的专用章，证明李爱雪在被告提供的“第一案中的本人不是她签字”这句话不是真实的，李爱雪的话不具有真实性。18、2009年1月2日原告同江苏创佳监理公司签订的监理协议书，证明原告同正圆监理公司解除监理合同后，另行委托创佳公司进行了后期监理，且符合沛县建设局要求补办验收手续的文件精神。19、被告在2005年1月30日给沛县金凤凰建材装饰城7号楼、10号楼等办理的竣工验收手续，采用的是单位竣工验收证明书，与原告的单位竣工验收证明书形式是一样的，证明同一地区竣工验收条件应当一样。以上证据证明原告对该项工程的竣工验收是完全符合规定的，没有任何违法之处，原告办理初始登记之前的法律行为都符合法律规定。被告沛县住房和城乡建设局答辩称：1、原告诉请办理产权转移登记的房屋目前尚在法院查封中，尚不具备办理房屋所有权转移登记的条件。沛县人民法院2014年12月15日作出（2014）沛复执字第0116号协助执行通知书明确查封原告名下梦园小区1号楼至3号楼房产，其中就包括涉案房屋。2、涉案房屋目前登记备案在案外人李延忠名下，尚不能为本案第三人黄淑静办理转移登记。综上，请求法院驳回原告的诉请。被告沛县住房和城乡建设局在法定期限内向本院提交了如下证据：1、（2014）沛复执字第0116号协助执行通知书，后附江苏省沛县人民法院（2014）沛复执字第0116号民事裁定书，证明涉案房屋在沛县人民法院查封中，不能办理产权转移登记；2、梦园小区分户建筑面积统计表，加盖有沛县房产服务中心商品房登记备案业务专用章，证明涉案房屋登记备案在李延忠名下。被告另提交《不动产登记暂行条例》第二十二条作为法律依据。第三人黄淑静未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见及证据。经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见如下：第一组证据：证据1中2014年1月15日、2014年6月5日申请不能证明已经向被告邮寄，不能证明已经向被告提出了申请。对2014年7月1日的申请真实性无异议，但这些申请与此案无关联性，且当时被告没有受理的话，原告应提起相关诉讼，目前已经超过相关时效期限。对2016年1月20日的申请，因为原告是用挂号信的方式邮寄的，对挂号信收据及邮件查询单的真实性无异议，但因挂号信无法说明邮寄的内容，且被告有很多部门，其中沛县房产服务中心具体负责房屋的产权受理，现在被告无法确定当时是否收到了这份申请。对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但证明对象有异议，因为该份仲裁调解书只约束于原告与第三人，由于涉案房屋目前预售备案登记在案外人李延忠名下，所以不能依据该调解书作为证明；对证据4李延忠的身份证复印件和其书写证明的真实性有异议，对于已经办理了预售房屋登记的房屋，在未进行法定的注销登记的情况下，仅凭个人的说明，是没有法律效力的；对证据5的真实性无法确定，同时黄淑静的购房收据不符合法定的收款票据的形式，应当有商品房买卖销售发票。第二组证据：对证据6、13的真实性无异议，对本组其他证据的真实性无法确定，且第二组证据与本案无关联性。原告对被告所举证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对其证明对象有异议。1、该民事裁定书执行标的为245768元，梦园小区1-3号楼近200套房屋，按30万一套来算，接近6000万，且该协助执行通知书是查封1-3号楼的一处，而不是全部，被告却理解为全部，被告作为房地产专业机构，也具备相应的法律知识，把一处理解为全部本身就是错误的。2、该裁定书应当与协助执行通知书是一个整体，应当统一认识，而不能选择对自己有利的。3、该裁定书的房产证号00××36已经于2010年7月28日全部分割完毕，该房产中在被告提供的档案中已经表明为作废，被告以此作废归档的房产证理解为整个1-3号楼的房产证是错误的，因为该房产证已于上述时间分割完毕。原告代理人近期与沛县法院多次联系，沛县执行局已向原告说明是查处了一处房产，是裁定书表明的房号不明确，但不能理解为全部进行了查封。如果被告认为是查封1-3号楼全部财产，属于理解问题。证据2即预售备案登记表，其中：（1）被告提供的本文件不叫登记备案，该文件只能叫对梦园小区房屋面积认定，房屋登记备案要提交办理备案的申请书、开发商的同意为预售登记备案人的授权委托书、登记备案人的身份信息、登记备案的商品房买卖合同等，被告均没有提供上述文件，而仅凭该统计表的记载，不能认定涉案房屋登记备案在李延忠名下。（2）合同备案是行政手段，不是预告登记，不产生房屋所有权的变化，只是一种合同，作为开发商可以随时解除合同、废止该合同，而不受登记备案的限制，即双方只要签手续就可以了，至于备案的形式是否消失不是必要的，有法律文件支撑。由于合同登记备案不产生房屋所有权的变化，也不对房屋所有权是否转移进行权利限制，该房屋的所有权依然属于原告所有，原告可以将涉案房屋的所有权转移给其他任何一个人而不受干涉。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1能够反映案件事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据2、3、6、13，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据4部分内容可以与被告提供的证据2相互印证，并与本案具有关联性，本院予以采信；证据5、7-12、14-19能够反映客观事实，本院予以采纳。被告提供的证据1系人民法院制作的法律文书，且与本案具有关联性，本院予以确认；证据2加盖有沛县房产服务中心商品房登记备案业务专用章，且与原告提供的证据4相互印证，本院予以采信。经审理查明：徐州市银发房地产有限公司开发建设沛县梦园小区，2006年8月4日，徐州市银发房地产有限公司变更登记为徐州市龙祥房地产开发有限公司。2010年7月，沛县房产管理局为梦园小区1-3号楼颁发了房产证号为00××36的商品房初始登记证；同年7月28日，沛县房产管理局为梦园小区1号楼3单元307号房屋颁发沛房权证政字第××号商品房初始登记证。2014年12月15日，江苏省沛县人民法院向沛县房产服务中心发送（2014）沛复执字第0116号协助执行通知书，载明的主要内容为：“申请执行人许来利与被执行人孙宪沛、徐州市龙祥房地产开发有限公司（原徐州市银发房地产开发有限公司）民间借贷纠纷一案，因被执行人孙宪沛、徐州市龙祥房地产开发有限公司未履行已生效（2008）沛民一初字第0064号民事调解书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十八条之规定，请协助执行如下事项：查封登记在被执行人徐州市龙祥房地产开发有限公司名下的位于沛县正阳北路东侧梦园小区1号楼-3号楼房产一处（房产证号00××36）”。该协助执行通知书后附江苏省沛县人民法院2014年7月11日作出的（2014）沛复执字第0116号民事裁定书。被告遂查封了沛县梦园小区1-3号楼房屋,至原告提起本案诉讼时，上述房屋一直处于被查封状态。在沛县房产服务中心的档案资料中，梦园小区分户建筑面积统计表将梦园小区1号楼3单元307号房屋记载于李延忠名下。另查明，2014年3月24日，济宁仲裁委员会作出济仲调字（2014）第59号调解书，该调解书载明的调解协议内容主要为：1、黄淑静与徐州市龙祥房地产开发有限公司于2004年6月10日签订的商品房买卖合同（编号2008577）、2014年1月10日签订的合同书（补充）合法有效，根据合同约定确认江苏省沛县梦园小区1号楼3单元307室房屋产权归申请人黄淑静所有。2、被申请人徐州市龙祥房地产开发有限公司同意在调解书生效后10日内协助申请人办理上述房屋产权登记手续。又查明，原告徐州市龙祥房地产开发有限公司自2014年1月至2016年3月间，多次向被告提出为涉案房屋办理产权过户的申请，但被告至今未作答复和处理。在本案开庭审理后，原告向本院提交江苏省沛县人民法院2016年8月8日作出的（2014）沛复执字第0116号民事裁定书复印件，载明该院基于申请执行人许来利2016年8月8日的申请，解除对徐州市龙祥房地产开发有限公司名下的位于沛县正阳北路东侧梦园小区1号-3号楼房产一处（房产证号00××36）的查封。本案的争议焦点为：原告诉被告不履行房屋登记法定职责的理由能否成立。本院认为：首先，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其他设置的负责房屋登记工作的机构。”本案中，被告作为房屋登记主管部门，具有为涉案房屋办理所有权转移登记的法定职权。其次，根据《房屋登记办法》第七条第一款的规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。原告主张其于2014年1月至2016年1月通过到被告办公场所当场提出申请以及邮寄申请的方式多次向被告提出申请，并向本院提交了四次申请的申请书复印件，被告虽辩称原告不能证明2014年1月及2014年6月的申请已经邮寄给被告，但在原告已经提出初步证据的情况下，被告没有提供其登记制度完备进而否定原告向被告提出上述两次申请的证据。而根据原告提交的证据，2016年1月20日的申请系于2016年3月17日通过挂号信方式邮寄，原告提交的2016年3月19日邮件查单载明邮寄人为徐州市龙祥房地产开发有限公司、收件人为沛县住房和城乡建设局局长，被告关于“被告有很多部门，其中沛县房产服务中心具体负责房屋的产权受理，现在被告无法确定当时是否收到这份申请”的辩解意见不成立，本院不予支持。再次，《不动产登记暂行条例》第十七条第一款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。”《徐州市房屋登记条例》第十四条第三款规定：“申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应当予以受理，并出具受理凭证。出具受理凭证的日期为受理日期。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，房屋登记机构不予受理，并一次性书面告知申请人需要补正的内容。”根据上述法律法规规定，被告在收到原告提交的材料后，应当依法予以审核，并将办理结果以书面方式告知申请人。而本案中，被告无证据证明在收到原告提交的申请材料后予以审核并将办理结果书面告知申请人。被告辩称因原告提出申请时涉案房屋被人民法院依法查封，且涉案房屋被备案登记于李延忠名下，所以未予办理涉案房屋过户登记。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”本案中，无论被告未予办理涉案房屋所有权转移登记的理由是否成立，但其既未在依法审核申请材料后作出受理或不予受理决定并书面告知申请人，也未依法作出不予登记决定并书面告知申请人，而是对于原告的申请一直不予答复或处理，且未提供证据证明其不予答复或处理存在正当理由，导致原告不得不就同一事项反复提出申请，构成行政不作为。综上，原告诉被告不履行房屋登记法定职责的理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条之规定，判决如下：被告沛县住房和城乡建设局于本判决生效之日起30日内对原告的申请作出行政处理。案件受理费50元，由被告沛县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王小曼审 判 员  王青青代理审判员  魏 博二〇一六年十月十四日书 记 员  曹晓晔附：本判决适用的相关法律依据：《房屋登记办法》第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第七条第一款办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《徐州市房屋登记条例》第十四条第三款申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应当予以受理，并出具受理凭证。出具受理凭证的日期为受理日期。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，房屋登记机构不予受理，并一次性书面告知申请人需要补正的内容。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条原告请求被告履行法定职责的理由成立，被告违法拒绝履行或者无正当理由逾期不予答复的，人民法院可以根据行政诉讼法第七十二条的规定，判决被告在一定期限内依法履行原告请求的法定职责；尚需被告调查或者裁量的，应当判决被告针对原告的请求重新作出处理。