广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终1348号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西壮族自治区陆川县房地产开发公司。住所地：广西陆川县温泉镇园林路**号。
法定代表人：池浪。
委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡凤玲，女，1974年9月22日出生，汉族，住陆川县。
委托诉讼代理人：陈思远，广西华锦律师事务所律师。
上诉人广西壮族自治区陆川县房地产开发公司（以下简称陆川房开公司）因与被上诉人蔡凤玲商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2018）桂0922民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆川房开公司上诉请求：一、请求依法撤销陆川县人民法院（2018）桂0922民初484号民事判决第一、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金及协助办理好房屋所有权登记的诉讼请求；二、本案一切诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权证书违约金过高，应适当减少。本案被上诉人购房是以按揭贷款方式支付购房款，所购房屋产权证书的办理不影响被上诉人对房屋的使用，即使被上诉人能按时拿到房屋产权证书，该产权证书亦应由发放银行按揭贷款的金融机构保管，并非是由被上诉人保管。所以逾期办理房屋产权证书事实上未对被上诉人造成实际经济损失，依此可见合同约定的违约金明显过高；二、逾期办理房屋产权证书并非是因上诉人的原因造成，不应由上诉人承担违约责任。上诉人依政府相关部门的审批对九洲江世纪花园小区进行建设，未能按期办理房屋产权证书系相关行政部门原因造成的，而非上诉人的过错；三、被上诉人诉讼请求中并未明确要求在什么时间之前办理房屋产权证书，一审判决上诉人在2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书无事实及法律依据，一审判决超越被上诉人的诉讼请求范畴实属不当。
蔡凤玲辩称：一、原审判决认定上诉人构成违约，据此判决上诉人承担合同约定的违约责任，符合法律规定；二、上诉人称逾期办理房屋产权证书并非是因为上诉人的原因造成的，但没有提供充分的证据予以证明；三、合同双方关于逾期办理产权证书违约金的约定是双方真实意思的表示，上诉人上诉要求二审法院适当减少违约金没有事实和法律依据；四、一审判决被上诉人应当在2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书没有超出被上诉人的诉讼请求范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蔡凤玲向一审法院起诉请求：一、判决陆川房开公司支付违约金给蔡凤玲，违约金按每日38.5元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。二、判决陆川房开公司返还蔡凤玲办证费11000元及支付占用期间利息给蔡凤玲，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年8月19日起计至还清之日止；三、判决陆川房开公司协助蔡凤玲办理房屋所有权登记。在一审诉讼阶段，陆川房开公司提起反诉：请求判决蔡凤玲支付实测建筑面积大于预测建筑面积误差部分面积的房价款8255元给陆川房开公司。
一审法院认定事实：2015年8月20日，蔡凤玲、陆川房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201508200002号），约定：蔡凤玲购买陆川房开公司开发建设的位于陆川县商品房，合同第三条约定预测建筑面积共116.12平方米，其中套内建筑面积96.88平方米，分摊共有建筑面积为19.24平方米。第六条约定该商品房单价为每平方米3315.53元，总价款为人民币385000元。第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。第十三条第2项约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2015年8月19日，广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取了蔡凤玲的办证费11000元。陆川房开公司在2015年8月30日交付九洲江世纪花园第10幢2单元12层2-1201号商品房给蔡凤玲使用，蔡凤玲已按预测建筑面积支付了购房款385000元。2017年5月3日，陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队对九洲江世纪花园第10幢出具《广西壮族自治区房屋面积测绘报告（实测）》，世纪花园第10幢2单元12层2-1201号商品房实测产权面积为118.61平方米，比预测建筑面积116.12超出2.49平方米，建筑面积误差比在3%以内。陆川房开公司未能在《商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日起730日内即最迟2017年8月29日协助蔡凤玲办理好该商品房所有权转移登记。因房屋产权证书至今未能办妥，蔡凤玲遂向该院提起诉讼。而陆川房开公司因蔡凤玲未交清房屋面积差额款提起反诉。
另查明，陆川房开公司广西壮族自治区陆川县房地产开发公司于1990年12月1日注册成立，经营范围为：房地产开发、出售商品房、房地产测绘、地籍测绘。广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司是独立的法人，并非陆川房开公司的子公司或者下属机构。陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队系陆川县房地产管理所采纳的测绘队。
一审法院认为，蔡凤玲与陆川房开公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。蔡凤玲、陆川房开公司签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，陆川房开公司按照合同约定在2015年8月30日将商品房交付给给蔡凤玲使用，也应当依照合同的约定在该商品房交付之日起730日内即最迟在2017年8月29日协助蔡凤玲办理好该商品房的房屋所有权证书。但蔡凤玲至今未能办理好该商品房的房屋所有权证书。因此，陆川房开公司已经构成违约，理应承担违约责任。蔡凤玲要求陆川房开公司按《商品房买卖合同》第二十条约定，从2017年8月31日起按合同房价款385000元每日万分之一计算计至完成房屋所有权登记之日止计付违约金，此违约金亦不过高，起算时间也没有违反合同约定，该院依法予以支持。陆川房开公司主张，违约金过高，并没有造成实际损失，违约金起算时间违反合同约定之主张，该院不予以采信。陆川房开公司应履行协助蔡凤玲办理房屋所有权登记之义务，至于陆川房开公司协助蔡凤玲取得房屋产权证书的期限，结合该案的情况，以在2018年6月20日前办好为宜，蔡凤玲亦应办理好相关手续予以配合。至于蔡凤玲要求陆川房开公司返还办证费11000元及支付占用期间利息之诉讼请求，因该办证费为广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取，并非陆川房开公司收取，蔡凤玲此诉讼请求没有事实和法律依据，该院依法不予支持。因蔡凤玲与陆川房开公司之间已在《商品房买卖合同》中对面积差异处理有明确约定，此约定亦不违反法律规定，故蔡凤玲作为买受人理应按照合同约定的商品房单价每平方米3315.53元，按照实测面积118.61平方米计算支付购房款，应支付购房款为393255.01元，蔡凤玲已支付购房款385000元，仍应向陆川房开公司补交面积差额款8255.01元。陆川房开公司请求该院判决蔡凤玲支付实测建筑面积大于预测建筑面积误差部分面积的房价款8255元给陆川房开公司之反诉请求合理合法，该院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陆川房开公司支付违约金给蔡凤玲，违约金按每日38.5元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。二、驳回蔡凤玲要求陆川房开公司返还办证费11000元及支付占用期间利息给蔡凤玲的诉讼请求。三、陆川房开公司在2018年6月20日前协助蔡凤玲办理好房屋所有权登记。四、蔡凤玲在2018年5月20日前补交房款8255元给陆川房开公司广西壮族自治区陆川县房地产开发公司。案件受理费125元，反诉案件受理费50元，合计175元，由蔡凤玲负担125元，陆川房产公司负担50元。
本院二审期间，双方当事人均没有新证据提供。经法庭调解，双方无法达成一致。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陆川房开公司与被上诉人蔡凤玲签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。
双方在合同中约定上诉人应当在2017年8月29日前协助办理好房屋所有权转移登记，否则应当自届满之日起按日计算向被上诉人支付房价款万分之一的违约金。该条款是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行。因上诉人的原因，导致未能在约定的期限前办理好产权证书，上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任并支付违约金。上诉人主张未能如期办理产权证件是因为国家政策变动，但对此不能充分举证证明，对该主张不予采信。上诉人认为被上诉人以按揭方式购买房屋，即使被上诉人按时拿到房产证，也由发放贷款的金融机构保管，并不是由被上诉人保管，逾期办证没有对被上诉人造成实际经济损失，主张违约金过高应予以适当减少。本院认为，上诉人协助办好产权证件是业主应当享受的权利，与产权证书是否由发放按揭贷款的金融机构保管无关，违约金计算标准是双方协商一致的结果，且没有违反法律规定。本院综合合同标的数额及履行情况，认为违约金的约定并未过高，合同关于违约金的约定有利于上诉人更加积极主动协助办好产权登记，对上诉人以未对被上诉人造成实际经济损失要求减少违约金的主张不予支持。被上诉人请求自2017年8月31日支付违约金，具有事实与法律依据，一审判决对此予以支持并无不当，本院予以维持。
上诉人主张一审法院判决上诉人于2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书，超过被上诉人的诉讼请求范畴，且根据小区客观情况时间过于紧迫。本院认为，根据合同约定，协助办理房屋产权证书是上诉人履行合同的义务，上诉人应当履行。一审判决确定合同义务的履行期限并未超过被上诉人的诉讼请求，但一审判决之后，上诉人提起了上诉，二审审理期间，已经超过一审判决规定的办证期间，综合本案合同的履行情况，本院认为上诉人应当在本案判决生效之日起三个月内协助办理好房屋所有权登记较为适宜，一审该项判决已经不能履行，本院予以变更。上诉人请求变更协助办证时间，具有事实与法律依据，依法予以支持。
综上所述，陆川房开公司的上诉请求部分有理，予以支持，部分无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持陆川县人民法院（2018）桂0922民初484号民事判决第一、二、四项判决；
二、变更陆川县人民法院（2018）桂0922民初484号民事判决第三项为：上诉人广西壮族自治区陆川县房地产开发公司在本案判决生效之日起三个月内协助被上诉人蔡凤玲办理好房屋所有权登记。
一审案件受理费58元，反诉案件受理费50元，合计108元，由上诉人蔡凤玲负担98元，被上诉人陆川房开公司负担10元；二审案件受理费108元，由被上诉人陆川房开公司负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后三个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张业忠
审 判 员 钟 荣
审 判 员 李小莉
二〇一八年八月十四日
法官助理 钟 平
书 记 员 李皆莹