广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9588号原告：吴仕道，男，1975年7月14日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：罗冠涛，广东广鸿律师事务所律师。被告：黄奕俊，男，1975年9月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所实习律师。原告吴仕道与被告黄奕俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告吴仕道的委托诉讼代理人罗冠涛，被告黄奕俊的委托诉讼代理人陈琪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2016年10月4日签订的物业买卖协议；2.被告协助原告将位于中山市××镇××大道××花园××房的房地产过户至原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2016年10月4日签订的物业买卖协议；2.被告向原告返还已支付的购房款25万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月4日起计算至返还之日止）；3.被告向原告支付违约金30万元。事实和理由：原、被告于2016年10月4日签订物业买卖协议，约定转让位于中山市××镇××大道××花园××房的房地产（以下简称涉案房地产）。原告依约支付了全部定金25万元，但被告未依约配合原告办理过户手续，经原告多次催促未果。其原因是被告见房价大涨，想借各种机会违约。因合同已无法继续履行，被告的违约行为造成了原告严重损失，现原告在同地段购买商品房，至少需要支付78万元。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原、被告签订的物业买卖协议是无效合同。被告与配偶周敏钦自2001年9月17日结婚后婚姻关系存续至今，涉案房地产属二人的夫妻共有财产。被告将涉案房地产转让给原告未经共有人周敏钦同意，故原、被告之间的合同无效。另外，涉案房地产上存在抵押权，并已办理抵押登记，被告转让涉案房地产时未通知抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定也应认定原、被告之间的合同无效。二、即使物业买卖协议有效，也因原告违约不能继续履行。原告违反协议约定，未经被告同意擅自占用涉案房地产、更换门锁，侵害了被告的合法权益。同时，因原告的原因，导致银行按揭无法办理，被告能否收取剩余房款23万元存在巨大风险。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认。涉案房地产登记的权利人为被告，房产证号为02××32，土地证号为国（2013）易0903162，土地权属性质为国有，土地用途为商业住宅，房屋规划用途为住宅，建筑面积为114.81平方米。涉案房地产上登记有抵押权，抵押权人为中山市银泰典当有限公司。2016年10月4日，被告作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的原告签订了一份物业买卖协议，约定：双方以48万元的价格出售、购买涉案房地产；乙方在签订协议后一个工作日内向甲方支付定金15万元，甲方收到乙方第二笔购房定金10万元后安排办理过户手续及银行按揭；甲方应在收到乙方按揭贷款23万元当天将涉案房地产按约定现状交钥匙给乙方。合同签订后，原告于2016年10月11日向被告支付了订金15万元，于同年11月4日向被告支付了第二笔订金10万元。此后，原、被告双方曾多次通过微信方式联系，内容如下：2017年2月13日，原告“俊哥你好，过户的事，安排几时（什么时候）未啊？谢谢”，被告“应该下个月可以”，原告“哦！甘都无办法了，希望下个月尽量安排过户……”；同年4月13日，原告“哦！我们过户手续应该办的差不多了吧？……”，被告“没有回复”；同年4月21日，原告“俊哥，知道我的资料审批的怎样了呢？”，被告“人行今个月不办贷款，下个月先（才）办到”；同年5月2日，原告“俊哥你好，有无记得问问中介银行放款的事呢？是不是建行做按揭，要不我明天亲自去银行问问……”，被告“问了，资料已递上分行审批”。2017年7月31日，原告委托律师向被告发出一份律师函，称原、被告系朋友关系，双方签约转让涉案房地产，并以被告收取定金25万元后，未依约配合办理涉案房地产的过户手续为由，要求被告于2017年8月10日前协助原告办理涉案房地产的过户手续，继续履行合同。被告于同年8月5日回函称，因原告的按揭贷款未能办理，被告未能收到剩余购房款，原告违约在先，故原告没有依据要求被告在同年8月10日前协助办理过户手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交中山房产网网页打印件，拟证明金冠花园与涉案房地产同面积楼盘的现时价格，该证据显示，金冠花园面积分别为114平方米、113平方米、114平方米的三套商品房出售单价分别为每平方米6754元（2017年9月20日发布）、6460元（2017年10月4日发布）、6842元（2017年9月10日发布）。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。因该证据形式上不具有客观性，内容为出售房屋的放盘价，而非成交价，缺乏证明效力，故本院对其证明效力不予认定。原告提交微信聊天记录反映，原告曾于2017年6月29日向被告称“第一方案答应你的5万元年底给你，第二方案6万多元的利息我给一半，过完户一次性给你，包括23万元，但前提是没过户之前不能先给钱，过完户当天给完钱给你”，被告则回复称“算了，我补偿5万元给你，房子我不卖给你了”。虽然被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，但因该证据所示的微信聊天账户与前述原、被告多次通过微信方式联系的账户相同，被告未说明不确认该证据的适当理由，故本院对该证据的证明效力予以认定。被告提交的结婚证反映，被告与周敏钦于2001年9月17日登记结婚。周敏钦于2017年9月27日出具的书面意见称，涉案房地产属其与被告的夫妻共有财产，被告在与原告签订协议出售涉案房地产前未告知并征求其意见，其现表示不同意出售涉案房地产。原告对上述证据的真实性表示由法院认定，但认为周敏钦对被告转让涉案房地产知情，被告在签约时称已与周敏钦沟通。本院对上述证据的证明效力予以认定。原告当庭述称，被告当时承诺帮助原告联系银行办理贷款手续，原告已按被告指示提交全部资料，但被告一直没有帮助原告办理，并称银行贷款没有批准，后原告要求一次性支付剩余款项，不办理按揭，但被告提出解除合同；涉案房地产已于2016年12月交付原告使用；原告主张的违约金按房地产中介同地区同地段楼盘房地产的销售价格估计；原告于2017年6月要求以其他方式一次性支付剩余购房款，并明确表示马上付款，但被告拒绝。被告当庭述称，原、被告很熟悉，原告知道被告已婚；因原告未能办理按揭贷款，故合同没有继续履行；即使被告协助原告办理按揭贷款，也需原告自身符合银行贷款的条件，不能办理按揭贷款是因原告被银行拒绝；不能提供银行拒绝向原告发放贷款的证据；涉案房地产并非交付给原告使用，而是被告提供钥匙给原告看房，但原告擅自搬进去使用；同意解除合同，退还原告已付的25万元，但不同意支付利息，应以原告占用涉案房地产的使用费冲抵利息，也不同意支付违约金，系原告违约；原告曾于2017年6月要求以其他方式一次性支付剩余购房款，但没有明确具体付款时间，迟迟没有筹集到相应款项。本院认为，本案中，原告与被告签订物业买卖协议，约定由被告向原告转让涉案房地产，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。被告以其转让涉案房地产未经共有人即其配偶周敏钦同意为由主张合同无效，因缺乏法律依据，故本院不予采纳。被告以其转让涉案房地产未通知抵押权人为由根据《中华人民共和国担保法》第四十九条主张合同无效，因该法条并非效力性强制性规定，故本院亦不予采纳。关于解除合同的问题。一方面，原告以被告违约导致合同无法履行为由诉讼请求解除合同，虽然被告不确认自己违约，但亦表示同意解除合同；另一方面，涉案房地产为被告与其配偶周敏钦共有，被告单方与原告签订合同转让涉案房地产，事后未经周敏钦追认，故在周敏钦已出具书面意见明确表示不同意转让的场合，本案合同亦因被告没有完全处分权而不能继续履行。因此，本院对原告诉讼请求解除合同予以支持。合同解除后，被告已收取原告的购房款项25万元应返还原告，被告亦表示同意返还，故本院对原告诉讼请求被告返还已付购房款25万元予以支持。但因原告实际占有使用了涉案房地产，故被告主张以占有使用费冲抵已付购房款的利息有理，本院予以采纳，并对原告诉讼请求支付已付购房款的利息不予支持。关于违约金问题。首先，原告主张被告未依约配合原告办理过户手续构成违约。依据双方合同约定，在被告收到原告购房款合计25万元后安排办理过户手续及银行按揭。因没有明确约定过户手续办理完成的期限，双方又没有协议补充，也不能通过合同有关条款或交易习惯确定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，应认定被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给被告必要的准备时间。同时，虽然办理银行按揭贷款是原告的付款方式之一，为其合同义务的一部分，但因原告称被告承诺帮助原告联系银行办理贷款手续，前述本院认定的事实亦反映实际上是由被告为原告负责办理贷款手续，故应认定被告有协助原告办理贷款手续（即具体负责联系银行、提交资料等手续事宜）的义务。根据一般生活经验可知，银行在办理房地产按揭贷款手续时，通常是在申请贷款人提交所需资料经审查符合贷款条件后，发出同意贷款意见书，然后在买卖双方完成过户手续并将买方（即申请贷款人）取得产权登记的房地产办理抵押登记后，再与申请贷款人签订贷款合同、发放贷款。故应认为，在由被告具体负责办理贷款手续事宜之场合，除银行及房地产交易主管机关的审批手续因素外，何时能办理完成贷款手续及过户手续，实际是由被告掌控的。但如前述本院认定的事实反映，在被告收到原告购房款合计25万元后，原告多次询问、催促被告办理贷款手续及过户手续事宜，均没有结果。被告虽然在与原告的沟通及本案的抗辩中称其已为原告申请办理贷款手续，因原告自身原因银行拒绝贷款，但没有任何证据予以证实，即被告实际上是否已为原告向银行申请办理贷款手续、何时申请、结果如何均无法查实。另外，如前述本院认定的原、被告在2017年6月29日的微信聊天记录反映，在多次催促未果后，原告提出向被告一次性支付余款23万元，并明确在过户手续完成当天支付，同时还同意另外向被告支付相关费用，但被告拒绝，且表示不再转让涉案房地产给原告。因此，被告的行为已表明其没有履行合同的诚意，原告主张被告构成违约有理，本院予以认定。其次，被告明知涉案房地产为其与配偶周敏钦共有，却单方与原告签订合同转让涉案房地产，事后也未取得周敏钦追认，导致合同丧失继续履行的条件和可能，故其由此亦对合同的解除负有过错。但同时，被告称原告知道其已婚，原告亦在律师函中承认双方是朋友关系，且未对知道被告已婚予以否认，故应认为原告在明知或理应知道被告已婚的情况下，在交易中未尽谨慎注意的义务，未在确定被告已取得其配偶同意的情况下与被告签订合同或要求被告的配偶共同签订合同，导致合同丧失继续履行的条件和可能（若存在继续履行的条件和可能，即使卖方违约，买方仍可主张继续履行），即原告亦对合同的解除负有一定的过错。综上，原告以被告违约为由主张被告支付违约金，以赔偿其购买房屋的差价损失有理，本院予以认定。原告主张违约金30万元（购买房屋的差价损失）按房地产中介同地区同地段楼盘房地产的销售价格估计，并称现在同地段购买商品房至少需要支付78万元，没有充足有效的证据予以证实，本院不予采纳和认定。但因根据一般生活经验，近年来本市房价持续上涨是事实，特别是在2016年底开始至2017年上半年，本市房价存在一波较大幅度的上涨也是事实，故应认为原告因本案合同解除导致一定的差价损失是确实存在的。因此，在没有充足有效的证据提供相类似房屋的成交价作比照，以确定原告的具体差价损失之场合，本院秉承诚实信用、公平合理、损失填补原则，综合考虑被告的违约情形和过错以及原告自身的过错，并结合被告在与原告的微信聊天中作出的补偿原告5万元的陈述（5万元相当于合同约定转让价格的10.4%），酌情认定被告支付原告违约金（差价损失）5万元，并对原告诉讼请求的超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告吴仕道与被告黄奕俊于2016年10月4日签订的物业买卖协议；二、被告黄奕俊于判决发生法律效力之日立即向原告吴仕道返还购房款25万元、支付违约金5万元，合计30万元；三、驳回原告吴仕道的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4250元，诉讼保全费2920元，合计7170元，由原告吴仕道负担2250元（已付7170元），被告黄奕俊负担4920元（该款已由原告吴仕道垫付，被告黄奕俊应在判决生效之日一并迳付给原告吴仕道，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年十一月九日书记员  何尧敏书记员  王翠婷