西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00228号
上诉人（原审原告）朱俊平，无业。
上诉人（原审被告）陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司办公室主任。
上诉人朱俊平、上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民三初字第00083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
朱俊平于2013年11月17日向原审法院起诉称，天佑酒店与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订房屋租赁合同，约定新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外，整体出租给天佑酒店使用，租金为每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。天佑酒店逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，出租方有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，天佑酒店作为承租方向出租方发函放弃优先购买权，朱俊平购买了该公寓11620号房屋，建筑面积57.50平方米，其购买房屋后，自2011年12月1日起天佑酒店即未向朱俊平支付租金，天佑酒店作为实际承租人应当向产权人即朱俊平支付租金。天佑酒店长期拖欠租金的行为违反了合同的约定，应当向朱俊平赔偿损失，同时朱俊平有权解除双方之间的租赁关系，并要求天佑酒店返还房屋。故诉至法院，请求判令：1、解除朱俊平与天佑酒店之间的房屋租赁关系；2、天佑酒店立即向朱俊平返还房屋；3、天佑酒店向朱俊平支付房屋租金25300元（自2011年12月1日至2013年9月30日），2013年10月1日起至天佑酒店实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由天佑酒店按每月1150元的标准向朱俊平支付；4、天佑酒店向朱俊平支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5、诉讼费由天佑酒店负担。
天佑酒店辩称，2006年10月1日，其关联公司陕西天佑投资有限公司与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为天佑酒店，天佑酒店取得该合同的权利义务。朱俊平与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，天佑酒店在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将天佑酒店列为第三人，天佑酒店才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，天佑酒店并不知道朱俊平的业主身份，朱俊平称自2011年12月1日起天佑酒店未向其支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，朱俊平事实上收回了所购房屋的收益权，此时朱俊平才有权要求天佑酒店支付租金，此前，天佑酒店已合法支付的租金朱俊平无权主张，在托管协议解除前，法院处理的朱俊平收益金部分，朱俊平更无权要求天佑酒店重复支付。在2013年6月天佑酒店知道朱俊平与国伟公司的托管关系之前，天佑酒店已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金天佑酒店承诺按租赁合同的约定进行支付。由于天佑酒店并不存在支付租金违约之事实，朱俊平要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，天佑酒店有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向朱俊平返还租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，新概念公司作为甲方与乙方陕西天佑投资有限公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上二十二层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第十二层以外）；2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）；租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况；关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，新概念公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。2007年5月18日，根据双方特别约定，甲、乙双方及天佑酒店签订确认书，确认由乙方设立的子公司天佑酒店承继了乙方租赁合同的权利义务。后新概念公司对外出售已出租房屋，朱俊平购得明日新概念公寓11620号房屋，房屋登记用途为住宅，建筑面积57.50平方米。2012年2月28日，朱俊平取得该房所有权登记，房产证号为1050108009-19-2-1-116**。朱俊平购买上述房屋后与国伟公司签订天佑公馆房屋委托经营管理合同，约定由国伟公司对其所购买一套房屋进行委托经营管理。因朱俊平与新概念公司、国伟公司委托理财纠纷，法院于2013年8月8日作出（2013）莲民一初字第00727号民事调解，内容为：1、陕西国伟投资理财管理有限公司支付朱俊平2011年9月15日至2013年8月8日的收益款79580元及违约金23640.8元，具体支付方式为2013年9月30日之前一次性支付收益款的50％计39790元、违约金23640.8元；2013年12月31日前一次性支付收益款的50％计39790元；2、如陕西国伟投资理财管理有限公2013年12月30日之前未按上述条款支付朱俊平收益款及违约金，陕西国伟投资理财管理有限公司自愿将2013年8月9日至同年12月30日期间的收益款16675元支付朱俊平；3、陕西国伟投资理财管理有限公司与陕西明日新概念置业发展有限公司对上述条款互负连带责任。另查，新概念公司、国伟公司至今未向朱俊平支付调解书确定的收益款及违约金。2013年9月30日，新概念公司向天佑酒店出具天佑酒店现情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店。2013年10月15日，朱俊平与国伟公司签订协议，解除了委托经营管理合同。庭审中天佑酒店称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。朱俊平认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
原审法院经审理认为，2006年10月1日，新概念公司与陕西天佑投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，陕西天佑投资有限公司、天佑酒店、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得陕西天佑投资有限公司在租赁合同中的所有权利义务，故天佑酒店对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。朱俊平取得涉案房屋所有权后，已概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，享有要求天佑酒店支付房屋租金的权利。但因朱俊平就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，朱俊平无权向天佑酒店主张房屋租金。2013年10月15日，朱俊平与国伟公司解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向天佑酒店主张房屋租金的权利，由于其2013年12月30日前的房屋收益款法院已经处理，其只能从2013年12月31日起向天佑酒店主张权利，故朱俊平主张天佑酒店支付2013年12月30日之后的租金及违约金依法予以支持，朱俊平主张2013年12月30日之前的租金没有事实和法律依据，不予支持。朱俊平主张解除租赁关系、返还房屋，因其起诉时并不具备合同的解除条件，且天佑酒店并未根本违约，故其要求解除与天佑酒店的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求依法不予支持。关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2013年12月30日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2014年3月1日起算。天佑酒店辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向朱俊平支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告朱俊平2013年12月31日至本判决生效之日的房屋租金（租金标准按57.50平方米、每平方米每月20元计算）；二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告朱俊平违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2014年3月1日计算至本判决生效之日；三、驳回原告朱俊平其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833元，由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司承担（原告予以缓交，被告在执行本判决时直接向我院缴纳）。
宣判后，朱俊平、天佑酒店均不服上述判决，向本院提起上诉。
朱俊平上诉称，1、原审法院认定事实不清。天佑投资公司与新概念公司恶意串通签订《房屋租赁合同》，并在主流报刊上印发、刊登大量广告宣传页，诱导欺骗消费者，侵害涉案房屋未来业主（即朱俊平）的利益。《房屋租赁合同》中不但没有约定租金的逐年递增，相反还免除天佑公司在2020年6月1日至2022年11月30日（长达30个月）租赁期间相对最高期间的租金，侵害未来业主利益。其次，新概念公司收取壹仟五百万的租金后出售房屋，出售房屋之后又以各种手段，欺骗业主，天佑酒店及天佑投资公司直接参与整个过程并提供了必要帮助。而且原审法院对认定本案事实避重就轻，有意袒护于天佑酒店。2、原审法院适用法律错误。天佑酒店与新概念公司以合法的形式掩盖其各自非法的利益的目的恶意串通签订《房屋租赁合同》，侵害朱俊平的合法权益。3、原审法院审判程序违法。虽然朱俊平在一审起诉时没有起诉新概念公司和国伟公司，但基于本案上述二公司与本案有着直接的牵连关系，且新概念公司亦为与天佑酒店签订合同时的直接相对人，原审法院在一审审理时应当依法告知朱俊平相关权利义务，讲明相互利害关系。如朱俊平不申请增加新概念公司，法院应当依职权追加新概念公司参加庭审诉讼。然而一审法院忽略此程序，显然违反法定程序。请求二审法院依法裁判，支持朱俊平的诉讼请求。
天佑酒店辩称，其是2006年10月1日和新概念公司签订的房屋租赁合同，不存在恶意欺骗，其租赁合同在前，朱俊平买房在后，恶意欺骗是不存在的。
天佑酒店上诉称，1、《托管合同》履行期间，由于国伟公司从未向天佑酒店主张过租金，且国伟公司、朱俊平及新概念公司从未向天佑酒店告知过存在《托管合同》，因此，其向新概念公司支付租金的行为合法有据，《托管合同》解除前已经支付的租金合法有效。2、天佑酒店自《房屋租赁合同》签订起，从未发生过违约行为，更不存在支付租金的逾期行为，一审判决判令天佑酒店向朱俊平支付违约金错误。3、一审判决判令天佑酒店全额承担诉讼费，属于明显的违法判决。4、一审法院审理程序明显违法，使得主要案情事实未能查明，导致认定事实错误。对于天佑酒店追加第三人的申请，一审法院在一审审理过程中，没有做出过任何意见，也未通知第三人参与诉讼。请求：维持原判第三项；撤销原判第二项；改判原判第一项为其按照《房屋租赁合同》确定的房租标准支付朱俊平自2014年11月1日起的房租；案件受理费由朱俊平负担。
朱俊平针对天佑酒店公司的上诉答辩称，天佑酒店在未经得产权合法所有人同意情况下，违约违法，将涉案房屋进行转租，应依法解除双方之间的租赁关系，天佑酒店在其上诉状认为一审中追加新概念公司、国伟公司显属程序违法，与我方意见一致，望贵院发回重审。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
根据当事人的诉辩主张，双方在二审争议的主要问题是：1、新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、朱俊平是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利；3、天佑酒店公司应否向朱俊平履行涉案委托合同解除后房屋租金的给付义务；4、原审是否存在违反法定程序的情形。
本院认为，关于新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。新概念公司与天佑投资公司于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合同中的权利义务系双方当事人在平等协商的基础上所订立，且合同签订时，房屋尚未出售，未来业主的权益并不确定，朱俊平认为新概念公司与天佑投资公司恶意串通侵害其合法权益，无证据予以佐证，其上诉提出该合同无效的理由不能成立。原审认定2006年10月1日的《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。关于朱俊平是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利的问题。在《房屋租赁合同》履行期间，新概念公司、天佑投资公司及天佑酒店公司于2007年5月18日签订《确认书》，确认天佑投资公司在《房屋租赁合同》中承租的权利、义务由天佑酒店公司履行，据此，天佑酒店公司承继了天佑投资公司的权利、义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。朱俊平购买涉案房屋并取得该房屋的权属证书后，根据买卖不破租赁的相关法律规定，朱俊平应享有新概念公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利、义务。由于朱俊平曾与国伟公司签订《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》，委托国伟公司管理其房屋，并从国伟公司领取收益款项，故原审认定朱俊平在委托管理期间无权向天佑酒店公司要求支付租金正确。朱俊平上诉请求天佑酒店公司支付上述委托合同履行期间产生的房屋租金，缺乏事实及法律依据。关于天佑酒店公司应否向朱俊平履行涉案委托合同解除后房屋租金给付义务的问题。朱俊平与新概念公司、国伟公司委托理财纠纷于2013年8月8日在法院调解，朱俊平、国伟公司于2013年10月15日解除了双方签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》协议的委托关系，此后，朱俊平即取得直接要求天佑酒店公司支付租金的权利。由于其2013年12月30日前的收益金已由法院处理，因而朱俊平请求天佑酒店公司支付2013年12月31日后其产生的房屋租金，合法有据。天佑酒店公司上诉称，其已将2014年10月31日之前的租金给付新概念公司，无逾期支付租金的行为。经查，天佑酒店公司于2013年9月30日已知涉案房屋出售及托管状况，朱俊平与国伟公司于同年10月15日解除委托合同后，天佑酒店公司不应再支付新概念公司租金，天佑酒店公司称已将租金支付至2014年10月31日，因涉及其与新概念公司的利益，故可另行解决，但不能以此作为对抗朱俊平以业主身份主张租金的权利。因此，原审认定天佑酒店公司应向朱俊平支付委托合同解除后的租金并承担违约责任并无不当。关于原审是否存在违反法定程序问题。本案系租赁合同关系，所涉权利、义务与朱俊平及天佑酒店公司相关联。新概念公司曾系《房屋租赁合同》的出租方，朱俊平取得涉案房屋的权属证书后，承继了新概念公司在《房屋租赁合同》中的权利、义务，故新概念公司与该《房屋租赁合同》已无法律关系。国伟公司曾与朱俊平确立委托关系，该委托关系解除后，国伟公司与朱俊平之间的权利、义务关系已终止，且国伟公司亦非涉案《房屋租赁合同》的主体，故新概念公司与国伟公司均非本案当事人或利害关系人，原审未准许追加新概念公司与国伟公司作为当事人参加本案诉讼，不违反法定程序。朱俊平与天佑酒店公司上诉提出原审违反法定程序，理由不能成立。原审根据案件的审理情况，对本案诉讼费用负担的处理适当；天佑酒店公司上诉主张其不应负担诉讼费用，本院不予采纳。
综上，朱俊平与天佑酒店公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1666元，朱俊平、陕西天佑国际酒店管理有限公司已分别预交833元，由朱俊平、陕西天佑国际酒店管理有限公司各负担833元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 秦燕燕
二〇一五年五月五日
书 记 员 朱星光