重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04631号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆保成商业经营管理有限公司，住所地重庆市北部新区宝华大道16号1幢4-3，组织机构代码58685499-3。
法定代表人叶青，执行董事。
委托代理人张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托代理人沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号渝中大厦五楼，组织机构代码73395539-X。
法定代表人王顺海，董事长。
委托代理人串炳香，重庆秉达律师事务所律师。
委托代理人毛燕萍，重庆秉达律师事务所律师。
上诉人重庆保成商业经营管理有限公司与被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月15日作出（2014）渝北法民初字第08535号民事判决。上诉人重庆保成商业经营管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年10月27日进行了询问。上诉人重庆保成商业经营管理有限公司的委托代理人张幸、被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司的委托代理人毛燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年3月8日，以保成公司为甲方（出租方）、五斗米公司为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定，第一条租赁标的：甲方将位于祈年悦城渝北区龙山街道新南支路2号15套商铺出租给乙方。该商铺套内面积1198.97平方米，建筑面积1718367平方米，租金按套内面积计收，物业管理费按建筑面积计收；甲方按现状交付乙方使用，乙方为了使用需要添置设施设备、装修装饰等，均由乙方自行负责；交房标准为清水房。第二条租赁期限：该房屋租赁期为10年，租赁期从2012年6月1日起至2022年5月31日止；第三条租金及支付方式：租赁单价第一、二、三年为每月100元/平方米（套面）；乙方按先交租金后使用的方式按季预付租金，签订本合同当日乙方交纳2012年9月1日至2012年11月30日房屋租金，计359691元；甲方给予乙方360天免租期（含装修期），其中装修期90天，乙方须在本合同签订之日起82天内办理接房手续，并于2012年9月1日前完成装修对外营业，若乙方未能按照约定期限内接房或开业的，视为乙方自动放弃其相应时间免租期，延期开业超过15天，即甲方有权视为乙方违约放弃该物业的租赁权，可按本合同约定追究乙方相应的违约责任，并将乙方交纳的保证金作为违约罚金予以扣除，剩余270天免租期分别在2、3年租赁期内平均扣除，专修期间乙方负责该场地内的环境卫生、垃圾清运；乙方须提前30日向甲方支付下一季度租金；乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，乙方须承担本合同第九条第3款规定的违约责任；本合同生效后，无论乙方入住与否，甲方均按生效合同收取租金；第六条甲方义务：出租房屋的交付，甲方应于2012年6月1日之前将出租房屋向乙方进行交付（如未能按期交付，须提前告知乙方，并准予乙方的装修期顺延和租赁期顺延，双方均不视为违约），甲方需保证交房时车辆可以通达至该物业楼栋入口处。第八条甲方违约责任：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。第九条乙方违约责任：…在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方按乙方应付租金金额每天累计收取乙方1%的违约金。合同还对其他方面做了约定。2012年3月9日，五斗米公司向保成公司汇款719382元，其中359691元是租金，359691元是保证金，保成公司出具了收据。之后，五斗米公司未再支付过任何费用。2012年7月26日、2012年9月3日，保成公司发出交房通知书，主要内容为A栋商铺交房日期延后至2012年8月30日，A栋商铺从2012年9月1日起开始计租。保成公司在反诉诉状中陈述，保成公司同意将五斗米公司租赁的全部租赁房屋计租起算日推迟到2013年7月1日，将完成装修对外营业的期限推迟至2013年10月1日。2012年9月25日的房屋接房确认单、消防安全责任书、禁止高空抛物承诺书上有五斗米公司法定代表人王顺海的签字，但该签字保成公司陈述不清楚是否王顺海本人的签字。2014年8月8日，五斗米公司与重庆渝开发物业有限公司签订了关于承租的15套商铺的《商业服务协议》。2014年8月8日、2014年10月12日，重庆渝开发物业有限公司出具说明，主要内容是：渝开发公司是祈年小区的物管公司，2012年9月25日，五斗米公司接房，之后报送了装修资料交纳了装修保证金开始装修；装修了五套房屋，经营顺水鱼馆，其余房屋未完成装修，未营业。2012年11月22日，五斗米公司向保成公司发函，主要内容为：五斗米公司已按保成公司来函要求日起接房现已经完成了装修等前期筹备事宜，但由于保成公司原因至函件发出之日仍未确定租赁物业整体开业时间及租赁的物业的道路在翻修无法通车，致使车辆无法通达至物业楼入口处，要求要求保成公司给予一年的免租期和免物管费期及补偿。2012年11月30日，五斗米公司再次向保成公司发函，主要内容为大致与11月22日函件相同。2012年12月4日，保成公司对五斗米公司11月30日发出的函件进行了回复。本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了现场勘验，现场勘查的情况为：五斗米公司承租的部分房屋在使用，经营一家名为顺水鱼馆的店铺，租赁的房屋侧面的场地正在施工，侧面的一条道路暂不能通行，正门有顺水鱼馆的广告标识，车辆进入正门后要开入车库。五斗米公司的官网上曾在2013年7月中有顺水鱼馆（悦城店）的促销信息，顺水鱼馆（悦城店）也在网站上有大量的促销信息。庭审中，五斗米公司陈述房屋从未交付，对于承租的房屋现在经营顺水鱼馆的事情不清楚；要求解除合同的依据是保成公司未按合同约定交付房屋，保成公司曾承诺打造商业街，但至今五斗米公司未看到打造商业街的倾向，保成公司虚假宣传；保成公司未按期交付房屋，也没有达到合同6.1条中保证交房时车辆可以通达至物业楼道入口处的条件。双方一致认可双方协商租金的起算日是2013年7月1日，对外完成装修营业的时间推迟至2013年10月1日，租金的支付方式没有改变，是从2013年7月1日起每三个月计算一个季度收取租金。五斗米公司陈述租期从2013年7月1日起算十年，合同中约定的免租期、租金的计算方式等从2013年7月1日起顺延；保成公司陈述租期是从2012年9月25日开始起算十年，租金是从2013年7月1日开始计收，免租期、租金的计算方式是从2012年9月25日起顺延，但五斗米公司未在约定时间内完成装修并对外营业不享有免租期。
一审法院认为：五斗米公司与保成公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。一、关于本诉的诉讼请求。本案中，五斗米公司虽抗辩从未接房，但在2012年11月22日向保成公司发的函件中，五斗米公司自认已按保成公司来函要求日起接房现已经完成了装修等前期筹备事宜。且经现场勘验，五斗米公司承租的部分房屋已实际使用并在经营，对于五斗米公司抗辩从未接房，保成公司未交付房屋的理由，本院不予采纳。经过现场勘验，五斗米承租的房屋的小区正门车辆可以通过，并停入车库，关于原告诉称未达到交房时车辆可以通达至物业楼道入口处的条件的理由，本院不予采纳。故对于五斗米公司要求判令解除双方于2012年3月8日签订了《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；对于要求判令保成公司支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于反诉的诉讼请求，1、是否该支付租金。现合同不存在解除的事由，五斗米公司应该按照约定支付保成公司租金。2、支付的租金的金额。双方一致认可租金是从2013年7月1日开始起算，对外完成装修营业的时间推迟至2013年10月1日，合同约定第一、二、三年季度租金为每季度为359691元，五斗米公司应按季度支付租金，提前30日支付下一季度租金。合同第三条第2项中约定若五斗米公司未能按照约定期限内接房或开业的，视为自动放弃其相应时间免租期。现五斗米公司租赁的15套商铺中，在经营一家“顺水鱼馆”的店铺，保成公司举示的证据显示“顺水鱼馆”在2013年7月就开始营业，现双方一致认可对外完成装修营业的时间是2013年10月1日，五斗米公司在2013年10月1日之前已经营业，按约定应享有360天的免租期。双方后来一致认可租金是从2013年7月1日起算，保成公司主张免租期、租金的计算方式是从2012年9月25日起顺延，但举示的证据无法证明五斗米公司是从2012年9月25日接房，故对于保成公司该抗辩理由，本院不予采纳。租金双方认可从2013年7月1日开始计算，2013年10月1日对外完成装修营业，按约定2013年7月1日后有90天装修期的免租期；2014年7月1日—2015年6月30日享有135天的免租期；2015年7月1日—2016年6月30日享有135天的免租期。五斗米公司在合同签订后已经支付一个季度的租金，2013年7月1日—2013年9月30日享有免租期，对于保成公司请求五斗米公司按359691元/季度的标准，支付2014年1月1日至2014年6月30日期间这两个季度的租金719382元的诉讼请求，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。3、是否该支付违约金。按合同约定，五斗米公司应按季度支付租金，提前30日支付下一季度租金，未按约定的期限交纳租金，按应付租金的金额每天计收1%的违约金。现五斗米公司90天免租期后只支付过一个季度租金后，未再支付未支付2014年1月1日至2014年6月30日的租金租金，违反了合同约定，应当支付逾期支付租金的违约金。4、违约金的计算方式。关于违约金的标准，保成公司自愿调低为中国人民银行同期贷款利率的四倍是其对权利的处置，本院予以认可。2014年1月1日—2014年3月31日的租金提前30日支付，即在2013年12月1日前支付，2014年4月1日—2014年6月30日的租金应在2014年3月1日前支付，五斗米公司未支付，应承担逾期支付租金的违约金，对于保成公司请求判令五斗米公司承担该违约金是以359691元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2013年12月2日计算至2014年7月1日，以359691元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年3月2日计算至2014年7月1日的诉讼请求，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）重庆保成商业经营管理有限公司2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金719382元；三、原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）重庆保成商业经营管理有限公司违约金，该违约金是以359691元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2013年12月2日计算至2014年7月1日，以359691元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年3月2日计算至2014年7月1日止；四、驳回被告（反诉原告）重庆保成商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费550元，由重庆五斗米饮食文化有限公司负担；反诉费用19109元，由重庆五斗米饮食文化有限公司负担10000元，重庆保成商业经营管理有限公司负担9109元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
重庆保成商业经营管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项的判决内容，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、保成公司要求五斗米公司支付自逾期支付租金之日起至付清之日止的违约金，并明确违约金随本清，一审判决漏判2014年7月2日起至付清之日止五斗米公司逾期支付租金的违约金，缺乏事实和法律根据。2、保成公司要求五斗米公司支付2014年1月1日至2014年9月30日期间的房屋租金，一审判决漏判2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金且未阐明认定理由，缺乏事实和法律根据。3、一审判决关于“五斗米公司租赁的15套商铺在经营顺水鱼馆，五斗米公司在2013年10月1日前已经经营，按约定享有360天的免租期”的认定明显错误，15套商铺中只有5套商铺按约定完成了装修对外经营顺水鱼馆，剩余10套商铺至今未按约定完成装修对外营业，完成装修并营业的5套商铺的套内面积仅占15套商铺的39.238％，最多只能按照比例享有免租期。本案上诉期间，双方达成了和解协议，并已按和解协议履行，但和解协议未涉及诉讼费分担，具体分担比例请求法院依法判决。
被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司答辩称：本案当事人双方于2015年6月29日签订了和解协议，被上诉人已履行了应负义务，被上诉人认为诉讼费问题在和解协议中已结清，被上诉人不应承担诉讼费。
本院二审审理中另查明，2015年6月29日，上诉人重庆保成商业经营管理有限公司与被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司达成了和解协议载明：甲方：重庆保成商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区宝华大道16号1幢(1区)4－3，法定代表人：叶青，职务：执行董事，组织机构代码58685499—3：乙方：重庆五斗米饮食文化有限公司，住所地：重庆市渝中区中山四路1号渝中大厦五楼，法定代表人：王顺海，职务：执行董事，组织机构代码73395539-X，联系电话：l8580122297。鉴于：1、甲、乙双方于2012年3月8日签订《房屋租赁合同》(详见附件一)，乙方承租了甲方位于祈年·悦城渝北区龙山街道新南支路2号附ll号1-1、1-2、1-3、1-4、1－5、1-6、1－7、1－18、1－19、2-1、2-2、2-3、2-7、2-8、2-9号房屋(共计l5套房屋)，房屋套内面积为ll98.97m2。2、乙方于2012年9月25日接房，并对一楼的5套房屋(1-1、1-2、1－3、1－18、1－19，套内面积共计470.46m2)进行了装修，后用于经营乙方旗下的餐饮品牌“顺水鱼馆”。3、《房屋租赁合同》履行期间，乙方除缴纳15套房屋的保证金359691元及支付第一季度租金359691元外，其余租金均未支付，截止到2015年5月30日，乙方应向甲方支付2013年7月1日—2015年5月30日的l5套房屋租金共计2038249元(在本和解协议生效的情况下，上述期间内的免租期双方共同确定为2个季度，即实际应收取l7个月的租金；若本和解协议未能生效，则免租期的确定按原合同执行)，乙方已支付第一季度租金359691元，尚欠甲方租金l678558元整(大写：壹佰陆拾柒万捌仟伍佰伍拾捌元整)。4、乙方于2014年向渝北区法院起诉甲方要求解除《房屋租赁合同》，甲方反诉要求乙方支付欠付的租金(2013年7月1日至2014年9月30日期间)并支付违约金，对该案，渝北法院作出(2014)渝北法民初字第08535号《民事判决书》，甲方不服提起上诉，该案正在二审程序中。现甲、乙双方在平等自愿的基础上，经充分协商，就祈年·悦城渝北区龙山街道新南支路2号附ll号1－1、1－2、1-3、1-4、1－5、1－6、1-7、1－18、1－19、2－1、2－2、2－3、2－7、2－8、2-9号房屋(共计l5套房屋，以下简称15套商铺)的租赁事宜达成以下和解协议：第一条乙方应于2015年6月29日一次性向甲方支付欠缴的l5套商铺在2013年7月1日至2015年5月30日期间的房屋租金共计l071882元整(大写：壹佰零柒万壹仟捌佰捌拾贰元整)[1500000元一428118元=1071882]，该房屋租金l071882元为不含税的价格。第二条乙方按照本协议第一条的约定付清房屋租金共计l071882元的当日，甲方、乙方，以及乙方顺水鱼馆餐饮品牌的合作方王顺芝(身份证号码)三方就祈年·悦城渝北区龙山街道新南支路2号附ll号1－1、1－2、1-3、1－18、1－19号(共计5套商铺，套内面积共计为470．46m2，5套商铺的房地产权证详见附件二)另行签订《房屋租赁合同》(《房屋租赁合同》的模板详见附件三)。甲方将上述5套商铺出租给乙方和以及乙方顺水鱼馆餐饮品牌的合作方王顺芝(身份证号码)的《房屋租赁合同》的主要内容为：租赁期为1年(从2015年6月1日起至2016年5月31日止)；租金按套内面积470．46m2计收，租赁单价为每月l30元／m2(该租赁单价为不含税的价格)；《房屋租赁合同》签订当日，乙方应向甲方一次性付清2015年6月1日至2015年12月31日的房屋租金，计人民币428118元(大写：肆拾贰万捌仟壹佰壹拾捌元整)【130元／m2／月×470.46m2×7个月=428118元】，2016年1月1日之后的房屋租金，乙方须提前30天按季预缴(原乙方缴纳的l5套商铺的保证金359691元直接转为该5套重新出租的商铺的保证金，按该5套商铺的《房屋租赁合同》的约定退还)。第三条乙方按本协议第一条、第二条的约定付清欠缴的房屋租金共计1071882元，以及重新出租的5套商铺在2015年6月1日至2015年12月31日期间的房屋租金共计428118元，合计l500000元(大写：壹佰伍拾万元整)后，甲乙双方于2012年3月8日签订的l5套商铺的《房屋租赁合同》自2015年5月30日起解除，甲方有权自行处置剩余的l0套房屋，甲方不再向乙方追究违约责任，双方基于该合同产生的租赁关系终止，且双方基于该合同产生的债权债务全部结清。如乙方未按本协议第一条、第二条的约定付清上述l500000元(大写：壹佰伍拾万元整)，则甲乙双方于2012年3月8日签订的l5套商铺的《房屋租赁合同》继续履行，甲方有权按该合同追究乙方的违约责任。第四条本协议在满足以下全部条件后生效：(一)甲乙双方在本协议上签字盖章；(二)甲方、乙方，以及乙方顺水鱼馆餐饮品牌的合作方王顺芝(身份证号码)三方已经另行签订祈年·悦城渝北区龙山街道新南支路2号附ll号1-1、1-2、1-3、1－18、1－19号(共计5套商铺，套内面积共计为470.46m2)的《房屋租赁合同》；(三)甲方已收到乙方按本协议第一条、第二条的约定支付的房屋租金共计1071882元，以及重新出租的5套商铺在2015年6月1日至2015年12月31日期间的房屋租金共计428118元，合计l500000元(大写：壹佰伍拾万元整)。乙方应将上述共计1500000元的房屋租金全部支付到甲方指定的下列收款账户中：开户行：中国工商银行浙江省分行绍兴嵊州东城支行；户主：叶青；账号(卡号)：62×××88。第五条本协议生效后，甲乙双方共同根据本协议内容向重庆市第一中级人民法院申请制作(2014)渝北法民初字第08535号上诉案件的民事调解书。若民事调解书的内容与本协议不一致的，以本协议为准。第六条本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执壹份，交重庆市第一中级人民法院存档一份，每份均具有同等法律效力。第七条本协议未尽事宜，甲乙双方协商一致后可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第八条乙方按本协议付清全部款项后，视为甲乙双方已完成祈年·悦城渝北区龙山街道新南支路2号附ll号1－4、1－5、1-6、1-7、2-1、2-2、2－3、2－7、2－8、2-9号房屋(共计l0套房屋)的归还手续，乙方无需另行交付。双方当事人均在该和解协议上签字并盖章。之后，双方当事人按照和解协议的约定履行完毕。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人重庆保成商业经营管理有限公司与被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司于2015年6月29日签订了和解协议，双方约定于2015年5月30日解除2012年3月8日签订的15套商铺的房屋租赁合同，并就解除合同后的相关事宜达成协议，也按照和解协议的约定履行完毕，因双方当事人对本案一、二审诉讼费的负担未能达成一致意见，故未能在本院二审审理中达成调解协议。因二审中出现新的案件事实，本案双方当事人除诉讼费负担外没有诉争内容，故一审判决应当予以撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第08535号民事判决；
二、驳回被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司的本诉诉讼请求；
三、驳回上诉人重庆保成商业经营管理有限公司的反诉诉讼请求。
本案一审案件受理费550元，反诉诉讼费19109元，合计19659元，由被上诉人重庆五斗米饮食文化有限公司负担；二审案件受理费19109元，由上诉人重庆保成商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张冀兮