安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终928号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王秀荣，男，1978年1月19日出生，汉族，住安徽省当涂县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋金芝，女，1975年3月27日出生，汉族，住安徽省当涂县。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周然，安徽致臻律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王青，女，1969年6月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人（原审被告、反诉原告）:蔡一峰，男，1968年9月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王辉，广东深信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山市家天下房地产经纪有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花园路368号。
法定代表人：陈志坤。
上诉人王秀荣、宋金芝、王青、蔡一峰因与被上诉人马鞍山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王秀荣及其与宋金芝共同委托诉讼代理人周然、上诉人王青及其与蔡一峰共同委托诉讼代理人王辉、被上诉人家天下房产公司的法定代表人陈志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秀荣、宋金芝上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判王青、蔡一峰立即承担房屋买卖（居间）合同违约责任，向其支付违约金100000元；2.依法变更一审判决第四项，改判家天下房产公司立即承担房屋买卖（居间）合同违约责任，退还其居间中介服务费用8100元，赔偿其损失40000元；3.维持一审判决第一、二、三、七项；4.一审诉讼费用由王青、蔡一峰、家天下房产公司承担。事实与理由：1.一审法院未支持其要求王青、蔡一峰承担100000元违约金的诉请显属错误。其要求王青、蔡一峰承担违约责任，并不能完全等同于要求王青、蔡一峰支付违约金。王青、蔡一峰未按照合同约定交付70年产权的房屋，应当按房屋买卖（居间）合同的约定承担违约责任。其包括税费、二次交易税费、中介服务费、利息损失等实际损失已达100000元，且房屋买卖（居间）合同第三条约定，买受人向出卖方交付50000元定金，如出卖方不履行合同约定的义务，则双倍返还定金，故无论从违约金条款、实际损失还是定金罚则，王青、蔡一峰均应承担违约责任。2.一审认定家天下房产公司存在过失，却仅责令退还部分中介费4850元，有失公允。
王青、蔡一峰辩称，其没有任何违约行为，恰恰是王秀荣、宋金芝要求银行暂停发放贷款，没有支付剩余的购房款150000元，严重违反了合同约定。因银行终止了贷款发放，导致房屋买卖（居间）合同已无法履行，其同意解除房屋买卖（居间）合同，返还王秀荣、宋金芝支付的购房款335000元。其与王秀荣、宋金芝签订了房屋租赁合同，王秀荣、宋金芝应按每月1000元的标准向其支付自2018年2月起至案涉房屋实际交付之日止的租金。一审判决第二项表述欠妥当，会产生高额的交易费用，应撤销其与王秀荣、宋金芝之间的产权变更登记，恢复原来的登记。房屋上涨是市场行为，相关的损失不应由其承担。
家天下房产公司辩称，同意一审判决意见。
王青、蔡一峰上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三、七项，将本案发回重审或在查明事实的基础上依法改判。事实与理由：1.一审法院对其要求的调查银行停止审批发放房款事由的申请，未予处理，在审理程序上存在重大错误。2.一审法院判令解除案涉的房屋买卖(居间)合同系适用法律错误。其已尽到了注意义务，如王秀荣、宋金芝对房屋所涉土地的年限非常关注，应自行到不动产登记中心进行查询，而不是要求其做出承诺，且该承诺并非房屋买卖（居间）合同的主要债务。王秀荣、宋金芝要求银行不予发放贷款，导致其没有拿到尾款，构成重大违约，其要求王秀荣、宋金芝承担违约金，合法有据。3.解除合同在实际操作上存在交易费用如何负担、如何交还房屋、如何进行变更登记等种种困难。在上诉期间，王青、蔡一峰将上诉请求进行了如下变更：1.维持一审判决第一、二、三、六项，撤销一审判决第七项；2.王秀荣、宋金芝向其支付违约金97000元；3.王秀荣、宋金芝支付案涉房屋实际使用租金直至返还案涉房屋之日止；4.房屋重新过户的交易费用由王秀荣、宋金芝及家天下房产公司承担；5.一、二审诉讼费用由王秀荣、宋金芝及家天下房产公司承担。事实与理由：一审判决认定其违约有失公正。王秀荣、宋金芝要求银行停止发放贷款，导致其至今未取得卖房尾款150000元，房屋买卖（居间）合同无法继续履行，其同意解除房屋买卖（居间）合同，归还已收取的房款，但合同的解除并不是其违约，而是王秀荣、宋金芝的严重违约。
王秀荣、宋金芝辩称，1.王青、蔡一峰变更上诉请求不符合法律规定，二审法院不应予以准许，仍应按原上诉请求审理。2.王青、蔡一峰如认为一审未依法调查取证，程序严格违法，应将本案发回重审。3.无论是恶意欺诈，还是由于疏忽或过失做出承诺，王青、蔡一峰均应承担违约责任。银行是考虑到资金安全才停止发放贷款，也避免了损失进一步扩大。4.交易税费、购房款利息损失、房产交易价格上涨、中介费不予返还的部分等均应由王青、蔡一峰负担。5.家天下房产公司未尽到审慎核查义务，存在明显过失，也未能实际促成双方交易完成，应当返还全部居间费用8100元并赔偿其经济损失。
家天下房产公司辩称，同意一审判决意见。
王秀荣、宋金芝向一审法院起诉请求：1.判决解除其与王青、蔡一峰之间的房屋买卖（居间）合同；2.判决王青、蔡一峰立即返还其所付房款335000元（如银行贷款150000元实际发放再行追加）；3.判决王青、蔡一峰立即返还其所付的房产维修基金2891元；4.判令王青、蔡一峰立即承担房屋买卖（居间）合同违约责任，向其支付100000元；5.判决家天下房产公司立即承担房屋买卖（居间）合同违约责任，退还全部居间费用8100元，赔偿损失40000元；6.判决王青、蔡一峰、家天下房产公司配合协助其将马鞍山市雨山区鹊桥三村小区12栋504室产权变更至王青、蔡一峰名下；7.案件诉讼费用由王青、蔡一峰、家天下房产公司承担。在审理过程中，王青、蔡一峰提起反诉请求：1.判令王秀荣、宋金芝支付剩余房款150000元；2.判令王秀荣、宋金芝支付违约金97000元（房款485000×20%）；3.判令王秀荣、宋金芝支付2018年2月份租金1000元，直至房屋按揭款150000元付清为止（2017年12月、2018年1月份租金已付）；4.判令家天下房产公司支付交房押金10000元；5.案件诉讼费用均由王秀荣、宋金芝、家天下房产公司承担。
一审法院认定事实：2017年11月16日，甲方（卖方）王青与乙方（买方）王秀荣在丙方（居间方）家天下房产公司处签订一份房屋买卖（居间）合同，约定：甲方自愿将坐落在马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室房屋出售给乙方；上述房屋总成交价为人民币肆拾捌万伍仟元（485000元）；乙方在订立协议时向甲方交付50000元购房定金；甲、乙双方约定的购房款分贰次交付，第一笔款2017年11月26日之前交付首付款235000元；甲方同意留10000元整交房押金放在丙方；乙方按揭房款200000元由银行支付给甲方……；该房屋公共维修基金，甲方同意：如果有公共维修基金，则过户到乙方名下，不足部分由乙方缴纳，如没有则乙方全额补缴。上述房屋在办理过户手续中所缴纳的税、费及贷款中产生的费用由乙方全额承担；甲方承诺于按揭贷款到帐之后七日内将协议约定的房屋交付给乙方，……；如有一方不按协议约定，不按期履行交付房屋或者付款的义务，则应向守约方按房价款的20%支付违约金；合同结尾处手写备注：1.此套房产满五年非唯一所产生个税由乙方全额承担；2.甲方承诺此房产为70年产权。王青、王秀荣、家天下房产公司分别在合同上签名、盖章。合同签订当日，王秀荣支付王青购房定金50000元，王青向家天下房产公司支付交房押金10000元。2017年11月21日，王秀荣分两次支付王青共计285000元（一次230000元；一次55000元）。2017年12月11日，王秀荣、宋金芝与中国建设银行马鞍山市分行签订了个人住房（商业用房）借款合同。
一审另查明：2017年11月21日，甲方（出租方）王青与乙方（承租方）王秀荣签订一份租房协议，约定：甲方将雨山鹊桥三村12栋504室房屋出租给乙方，租金每月1000元；租期2017年11月24日到银行贷款到帐日。王青、王秀荣分别在协议上签名。
2017年12月20日，王秀荣、宋金芝办理了马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室不动产产权证，使用期限:国有建设用地使用权2002年5月31日起至2052年5月31日止。双方因房屋建设用地使用权问题产生分歧，以致成讼。
一审法院认为，一、是王青、蔡一峰构成违约，还是王秀荣、宋金芝构成违约。1.案涉房屋国有建设用地使用权50年，还是70年。从庭审查明来看，王秀荣、宋金芝的不动产产权证上国有建设用地使用权使用期限为2002年5月31日起至2052年5月31日止，即案涉房屋国有建设用地使用权为50年。王青、蔡一峰辩称其在房屋买卖过程中没有明显过错，也不存在违约，理由如下：在王秀荣一再地要求下才在房屋买卖（居间）合同上承诺案涉房屋产权70年，而王青对房屋产权基本法规只是粗浅地了解，但是房屋产权多长是由国家机关来确定的，且由于王青原房产证上无土地使用权年限，同一栋楼其他业主的房屋产权证使用年限为70年，因此王青才会在房屋买卖过程中承诺并同意由家天下房产公司的工作人员在合同上备注。一审法院认为，王青、蔡一峰的辩称不能成立，理由如下：作为案涉房屋出卖人，王青、蔡一峰有义务提供清楚、准确的所售房屋的产权信息。王青、蔡一峰原房产证上没有使用期限，但案涉房屋原国有土地使用证上明确记载案涉房屋终止日期为2052年5月21日。而王青、蔡一峰疏忽大意且过于自信，仅根据同一栋楼邻居的房产证，就轻易承诺王秀荣、宋金芝案涉房屋的国有建设用地使用权年限为70年，因此王青、蔡一峰存有一定的过错。2.王秀荣、宋金芝可否因为案涉房屋国有建设土地使用权为50年行使合同解除权。王青、蔡一峰辩称，只有合同根本性目的无法实现才会导致合同解除，在房屋买卖合同中如因为房屋无法居住，才会产生合同解除的问题。王秀荣、宋金芝对房屋质量没有任何异议，因此该案不具备合同解除的法定理由。一审法院认为，该案是房屋买卖合同纠纷。作为买受人的王秀荣一再要求王青承诺所售房屋产权为70年，并且要求家天下房产公司工作人员在格式合同结尾处手写上承诺内容，可见出售人王青、蔡一峰对案涉房屋产权年限所做的承诺应视为其应履行合同的主要债务，但案涉房屋国有建设用地使用权未达到70年，即不能实现买受人王秀荣在签订合同时所强调卖方应履行的合同的主要债务，因此王秀荣、宋金芝要求解除双方之间的房屋买卖合同，依法予以支持。3.王秀荣、宋金芝是否存在过错。作为买受人的王秀荣、宋金芝对案涉房屋国有建设用地使用权特别注重，不仅要求出售人王青做出口头承诺且要求家天下房产公司工作人员将承诺内容手写至合同尾部，王秀荣、宋金芝作为买受人已尽到应尽的义务，因此王秀荣、宋金芝不存在过错。
二、王青、蔡一峰是否返还王秀荣、宋金芝所付房款335000元及住房维修基金2891元。在双方解除合同后，案涉房屋的产权将变更至王青、蔡一峰名下，故王秀荣、宋金芝所付购房款335000元，应由王青、蔡一峰返还。住房维修基金是跟随房屋转移而移转的，王秀荣、宋金芝为案涉房屋缴纳的维修基金将随案涉房屋产权一并移转，因此王青、蔡一峰返还王秀荣、宋金芝所付的房屋维修基金是符合房屋买卖的交易习惯和生活实践的。
三、王青、蔡一峰是否需要承担违约责任支付违约金100000元。房屋买卖（居间）合同第十一条约定：“如有一方不按本协议的约定，不按期履行交付房屋或者付款的义务，则应向守约方按房价款的20%支付违约金。”可见双方对违约金的约定只针对不按期履行交房或付款义务，故对王秀荣、宋金芝诉请王青、蔡一峰支付违约金100000元不予支持。
四、家天下房产公司是否需要退还王秀荣、宋金芝全部居间费用8100元、赔偿损失40000元。家天下房产公司作为具有从事房产居间专业知识和经验的机构，应当恪守职业规则，对其提供的房源信息进行必要的调查、核实。家天下房产公司对提供的房源信息未尽审慎核查义务，在居间活动中存在一定过失，且家天下房产公司未能促成双方交易的完成，因此不应要求支付报酬即中介费4850元，但贷款手续费、评估费并非居间活动的报酬，故王秀荣、宋金芝要求家天下房产公司返还全部居间费用8100元，依法应调整为家天下房产公司返还中介费4850元。王秀荣、宋金芝要求家天下房产公司赔偿损失40000元，没有事实和法律依据，依法不予支持。
五、王秀荣、宋金芝是否需要支付剩余房款150000元以及是否需要支付违约金97000元。因出售人王青做出不实的承诺，致使其无法履行合同的主要债务，双方解除合同，故对王青、蔡一峰诉请王秀荣、宋金芝支付剩余房款150000元及违约金97000元，不予支持。
六、王秀荣、宋金芝是否需要支付房屋租金。根据双方签订的房屋买卖（居间）合同、租房协议约定，王青、蔡一峰提前交付案涉房屋给王秀荣、宋金芝居住，王秀荣、宋金芝每月支付租金1000元，租期自2017年11月24日起至银行贷款到帐日止。王秀荣、宋金芝已支付2017年12月、2018年1月的租金共计2000元。因王青对案涉房屋国有建设用地使用权做出不实承诺，致使银行贷款未能按期到帐，故对王青、蔡一峰要求王秀荣、宋金芝支付2018年2月份租金1000元，直至房屋按揭款付清为止的诉请，依法不予支持。
七、家天下房产公司是否需要支付王青、蔡一峰交房押金10000元。案涉房屋的买卖合同将解除，王青、蔡一峰无需将案涉房屋交付给王秀荣、宋金芝，故王青、蔡一峰诉请家天下房产公司将交房押金退清，依法予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2018年4月10日作出如下判决：一、解除王秀荣、宋金芝、王青、蔡一峰于2017年11月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、王秀荣、宋金芝于判决生效后十日内将马鞍山市雨山区鹊桥三村小区12栋504室房屋产权过户至王青、蔡一峰名下；三、王青、蔡一峰于判决生效后十日内支付王秀荣、宋金芝各项费用337891元（其中房款335000元、住房维修基金2891元）；四、家天下房产公司于判决生效后十日内支付王秀荣、宋金芝中介费4850元；五、家天下房产公司于判决生效后十日内支付王青、蔡一峰交房押金10000元；六、驳回王秀荣、宋金芝的其他诉讼请求；七、驳回王青、蔡一峰的其他诉讼请求；一审本诉案件受理费4295元（已减半收取），由王青、蔡一峰共同负担4000元，家天下房产公司负担295元；反诉案件受理费2585元（已减半收取），由王青、蔡一峰负担2000元，家天下房产公司负担585元。
二审中，王秀荣、宋金芝向本院提交了一份安徽公共频道《夜线60》栏目的视频，证明其因本案求助新闻媒体，新闻媒体介入协调未果。
王青、蔡一峰质证认为，该视频是王秀荣到媒体反映情况的报道，主观性很强，是歪曲事实的报道。
家天下房产公司质证认为，该报道主观性很强，内容不完整，并造成其公司名誉的损害。
本院认证意见为，该视频仅是新闻报道，与本案的处理不具有关联性，本院不予认定。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.王青、蔡一峰在上诉期间能否变更上诉请求；2.王秀荣、宋金芝向王青、蔡一峰、家天下房产公司主张违约金或赔偿损失是否有事实和法律依据；3.王青、蔡一峰向王秀荣、宋金芝主张违约金是否有事实和法律依据。
本院认为，一、关于王青、蔡一峰在上诉期间能否变更上诉请求的问题。王青、蔡一峰在二审中变更了上诉请求，要求维持一审判决第一、二、三、六项，这实质上是放弃了对该部分的上诉请求，故对该部分上诉请求的变更，本院予以准许。对于王青、蔡一峰变更后的要求王秀荣、宋金芝支付违约金97000元，在其变更前的上诉请求及事实与理由中也有所涉及，仅是对其上诉请求的进一步明确，与之前的上诉请求是一致的，故本院对该部分上诉请求予以审理。而王青、蔡一峰变更后的第三项、第四项上诉请求，即“3.王秀荣、宋金芝支付案涉房屋实际使用租金直至返还案涉房屋之日止；4.房屋重新过户的交易费用由王秀荣、宋金芝及家天下房产公司承担”，在其原上诉状中均未提及，属于增加了上诉请求，因该两项上诉请求系在上诉期限届满后提出的，属于超出上诉期限后增加的上诉请求，王秀荣、宋金芝也不同意王青、蔡一峰变更该上诉请求，故本院对此不予审理。
二、关于王秀荣、宋金芝向王青、蔡一峰、家天下房产公司主张违约金或赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。双方在房屋买卖（居间）合同中约定，王青承诺该房产为70年产权，而在该房屋办理产权变更手续时，王秀荣才发现该房屋所涉土地的使用期限仅有50年，故王青所交付的房屋不符合双方所签订的房屋买卖（居间）合同的约定。虽依据现在的政策规定，建设用地使用权期限届满，不需要提出续期申请，且不收取费用，但该政策是针对尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前的过渡性办法，对于案涉房屋所涉土地到期后是否收取费用，现无法预知法律将如何规定，王秀荣、宋金芝基于此认为王青、蔡一峰不能履行合同主要债务，并行使合同解除权，一审予以支持并无不当。对于王秀荣、宋金芝主张王青、蔡一峰赔偿其100000元及主张家天下房产公司赔偿损失，因双方对违约金的约定只针对不按期履行交房或付款义务，而从王青所出具的定金收条看，王秀荣、宋金芝所交付的定金针对的是卖方或买方反悔，故本案的情况均不符合违约金及定金的适用条件。至于王秀荣、宋金芝的具体损失，因案涉房屋恢复到原登记状态是否需要缴纳税费等还尚不确定，王秀荣、宋金芝也没有充分证据证明其因房价上涨所造成的损失的存在及数额，故一审法院在本案中暂不支持王秀荣、宋金芝要求赔偿100000元的诉请，并无不当。对于王秀荣、宋金芝主张家天下房产公司退回中介费8100元，因家天下房产公司不能提供资料费、贷款手续费等费用的具体开支，故家天下房产公司应当退回全部费用。
三、关于王青、蔡一峰向王秀荣、宋金芝主张违约金是否有事实和法律依据的问题。王青、蔡一峰主张王秀荣、宋金芝未支付150000元余款，应承担97000元违约金，但王秀荣、宋金芝之所以未支付150000元余款，是因双方为该房屋的土地使用权期限问题发生了争议，故王秀荣、宋金芝的行为并不构成违约，王青、蔡一峰主张王秀荣、宋金芝支付违约金，无事实和法律依据，一审不予支持并无不当。
对于一审判决中第二项内容，一审认为王秀荣、宋金芝应于判决生效后十日内将案涉房屋产权过户至王青、蔡一峰名下，但该产权的变更是因为王青、蔡一峰将房屋过户至王秀荣、宋金芝名下所依据房屋买卖（居间）合同被解除，而非出现了新的房屋买卖合同关系，案涉的房屋买卖（居间）合同解除后，王青、蔡一峰将房屋过户至王秀荣、宋金芝名下也无依据，王秀荣、宋金芝应当协助王青、蔡一峰将案涉房屋恢复到原登记状态，一审对该项判决的内容表述不当，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初456号民事判决第一、三、五、六、七项；
二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初456号民事判决第二项、第四项“二、王秀荣、宋金芝于本判决生效后十日内将马鞍山市雨山区鹊桥三村小区12栋504室房屋产权过户至王青、蔡一峰名下”、“四、马鞍山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王秀荣、宋金芝中介费4850元”为“二、王秀荣、宋金芝于本判决生效后十日内协助王青、蔡一峰将马鞍山市雨山区鹊桥三村小区12栋504室房屋恢复到原登记状态”、“四、马鞍山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王秀荣、宋金芝中介费等8100元”。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4600元，由王秀荣、宋金芝负担2300元，王青、蔡一峰负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
审 判 员 陈广金
代理审判员 陈婷婷
二〇一八年九月三日
书 记 员 易 莉