广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第1322号
原告（反诉被告）：曾玉强，男，汉族，住广东省佛山市三水区，身份证号码：×××0312。
委托代理人：黎耀斌，广东务正律师事务所律师。
委托代理人：何健忠，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
被告（反诉原告）：佛山市三水区海鹏废品回收有限公司，住所地广东省佛山市三水区，组织机构代码：××。
法定代表人：李志海，该司董事长。
委托代理人：林冬晓，广东华法（三水）律师事务所律师。
委托代理人：龚萍，广东华法（三水）律师事务所律师。
第三人：佛山市三水区农村信用合作联社，住所地广东省佛山市三水区，组织机构代码××。
法定代表人：钟瑞辉。
委托代理人：曾智宁，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，系该社职员。
委托代理人：刘颜健，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省开平市赤水，系该社职员。
原告曾玉强诉被告佛山市三水区海鹏废品回收有限公司（简称海鹏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，海鹏公司在答辩期间向本院提出反诉及申请追加佛山市三水区农村信用合作联社（简称信用社）为本案第三人。本院经审查后同意被告的上述申请，依法追加了信用社为本案第三人，并将本诉与反诉进行合并审理。本案由审判员林伟庭担任审判长，与审判员蔡月梅、人民陪审员陈伟基组成合议庭于2016年1月12日公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托代理人黎耀斌、何健忠，被告海鹏公司的委托代理人林冬晓、第三人信用社的委托代理人刘颜健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月30日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定由原告将位于佛山市三水区西南街道321国道河口段锦河三路（即西南公路养护站与佛山市兴运物流有限公司之间的土地），面积约17500平方米的土地出租给被告使用；被告须每月10日前支付当月租金，逾期交租，原告可按欠款金额每日千分之五的标准向被告收取违约金，被告超过一个月不交租，视为违约，原告可单方收回土地并拆除租赁土地范围内的物品；租赁期限为5年，从2014年7月1日至2019年6月30日；前三年每月租金为43000元，满三年后每月租金为45150元。合同签订后至2015年3月，被告均能按期足额支付租金，但自2015年4月起，被告却以各种理由拒付租金。2015年5月、8月，原告通过电话、信函等方式告知被告，因其拖欠原告租金要解除双方的租赁合同关系，且被告须支付尚欠原告的2015年4至6月的租金129000元、违约金68155元，但被告没有支付。原告为维护自身合法权益，遂诉请法院判令：1、解除原、被告于2014年6月30日签订的《土地租赁协议》；2、被告立即支付原告租金129000元、违约金68155元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告违约在先。被告在2015年3月份前并不知道原告出租的涉案土地的使用权人实际是第三人信用社，多年来被告均是向原告承租该土地，交纳租金。直至2015年3月，信用社通知被告终止租赁涉案土地并向被告出示该土地的使用权证时，被告才知该土地使用权人是信用社。另根据原告与信用社签订的《土地租赁合同》显示，原告向信用社租赁的该土地面积只有20亩，即13320平方米，但原告与被告签订的《土地租赁协议》约定，出租面积为17500平方米，即原告租赁给被告的土地面积虚增了4180平方米；其次，原告与信用社签订的《土地租赁合同》约定，原告无权转租涉案土地，且上述合同约定原告承租该土地为不设固定期限，信用社有权随时收回原告的租赁土地。然而原告向被告隐瞒了以上事实，与被告签订了期限为5年的租赁合同，被告因此在涉案土地上建设了不少上盖物业，作长期经营使用，但现因原告享有的是不定期承租权，对被告的生产经营造成不确定性及潜在损失。因此，被告认为是原告违约在先。二、被告拒付原告租金是行使不安抗辩权，不存在违约行为。因被告有确切证据证明涉案土地即将被收回，原、被告之间的租赁合同将不能继续履行，故被告拒付2015年4-6月份租金是行使不安抗辩权，不属于违约，故原告要求被告支付迟延付款的违约金没有事实和法律依据。三、被告保留进一步追究原告违约责任的权利。信用社已于2015年3月份前通知原告解除他们之间的土地租赁合同，要求收回涉案土地，且原告没有向信用社交纳2015年4月份以后的租金亦表明原告认可了信用社的解约行为及效力。被告为取得涉案土地承租权一直与信用社进行协调沟通，最终向信用社补缴了涉案土地2015年4-6月份的租金，才重新与信用社建立租赁关系。被告因此遭受的损失均是因原告违约所致，被告保留追究原告违约责任的权利。
被告反诉称：由于原告与信用社所签订的《土地租赁合同》显示，原告向信用社承租的涉案土地面积仅为20亩，即13320平方米，但原告与被告所签的转租合同却约定涉案土地的面积为17500平方米，即原告将涉案土地面积虚增了4180平方米，原告因此多收了被告租金达344732.70元。另原告向被告隐瞒了其对涉案土地只享有不固定期限的承租权以及其无权再转租该土地的事实，而与被告签订了五年期限的租赁合同，此行为给被告的生产经营带来极大的不确定性及潜在损失，因此原告属于违约在先。其次被告拒付租金是要理顺各方的租赁关系，在2015年4-6月，原告根本没有向信用社交纳租金，而是由被告向信用社交租。综上，被告反诉请求判令：1、原告立即向被告退还多收的租金344732.70元；2、原告立即向被告退还租赁保证金33000元；3、本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。
原告针对反诉辩称：一、原告向信用社承租的涉案土地面积为26.3亩，再转租给被告的该土地面积亦是26.3亩，被告对此事实早已知晓。2009年7月，佛山市三水区土地储备中心将其管理的位于三水对外经济开发区321国道河口段，西南公路养护站与佛山市兴运物流有限公司之间的国有储备土地，以其下设的佛山市建兴泰富发展有限公司（简称建兴泰富公司）的名义出租给原告使用。为此，原告于2009年12月1日与建兴泰富公司签订《土地租赁协议》一份，承租了上述土地，面积按佛山市三水区土地储备中心出具的租赁土地界线图确定，实为26.3亩即17533平方米。原告承租后投入大量资金对该土地进行平整改造。2010年2月1日，原告征得建兴泰富公司同意后将该26.3亩土地转租给被告，租期从2010年2月1日至2014年6月30日。2011年10月31日，佛山市三水区土地储备中心将该土地移交给第三人信用社，第三人有到租赁现场进行考察。2011年11月1日，第三人要求原告按其出具的合同文本重新签订土地租赁协议，原告向第三人提出异议，第三人则表示该土地租赁面积20亩只是约数，租赁土地范围的界线不变。双方重新签订租赁协议后，原告依约履行交租义务，第三人一直未对此提出过任何异议，因此原告向第三人承租的土地面积为26.3亩，转租给被告的土地面积亦是26.3亩。二、原告不存在违约行为。原告出租给被告使用的土地面积符合合同约定是26.3亩。至于租赁期限的问题，虽然原告与第三人所签租赁合同约定为不定期租赁，但第三人曾承诺只要不出现涉案土地被国家征用或第三人需要自用、出让等情形，该土地可由原告一直使用，因此原告才与被告续签了期限为5年的土地租赁合同，而且被告亦清楚涉案土地是临时性用地，存在随时终止的情形。三、被告主张其不向原告交租是行使不安抗辩权，该主张不成立。原告已依约履行了向被告交付租赁土地的义务，则被告有义务每月按期向原告缴交租金，被告不是先履行义务方，无权行使不安抗辩权。因此被告无按期向原告支付2015年4、5月份的租金构成违约，需承担相应的违约责任。
第三人述称：我社已于2015年3月份通知原告终止涉案土地的租赁关系，原告从2015年4月份开始没有向我社支付租金，故我社与原告的土地租赁合同已经终止。另我社与原、被告之间的纠纷没有关联性。
原告在诉讼中举证如下：
1、《证明》及2009年12月1日签订的《土地租赁协议》（含附图）各一份，证明2009年12月，佛山市三水区土地储备中心通过其下设的建兴泰富公司将位于三水对外经济开发区321国道河口段，西南公路养护站与佛山市兴运物流有限公司之间的国有储备土地出租给原告使用，双方约定的租赁土地面积为26.3亩，租赁期限至2014年6月30日。
2、移交协议、2011年11月1日签订的《土地租赁合同》各一份，证明2011年11月1日，佛山市三水区土地储备中心将涉案土地移交给第三人，该土地使用权人变更为第三人，第三人重新与原告签订了土地租赁合同。
3、2010年2月3日、2014年6月28日原、被告签订的《土地租赁协议》各一份，证明被告从2010年2月开始至2015年间一直向原告承租涉案土地，租赁的土地面积一直是26.3亩，合同有明确约定该土地为临时性用地。
4、律师函、快递回单、快递查询单，证明由于被告未按期交纳租金，原告发函通知被告交租，并要求解除双方的租赁合同关系。
5、《告知函》一份，证明第三人通知原告于2015年6月30日解除双方的租赁合同。
被告在诉讼中举证如下：
1、国有土地使用权证、土地租赁合同（编号：资2011001）各一份，证明涉案土地使用权人是第三人信用社，该土地是原告从信用社承租后再转租给被告使用。原告与第三人签订的租赁合同约定，涉案土地租赁面积只有20亩，且为不定期租赁关系。
2、原、被告于2014年6月28日签订的土地租赁协议一份，证明原、被告签订的土地租赁协议约定，原告出租给被告的土地面积为17500平方米，比信用社出租给原告的土地面积虚增了4180平方米，虚增比例达23.89%，另双方约定的租赁期达到5年。
3、银行电子回单一份，证明原告与第三人的土地租赁合同早于2015年3月就已经解除，2015年4月起原告就没有再向第三人缴纳涉案土地的租金，2015年4-7月的租金是被告向第三人缴纳的。
4、通知一份，证明原告早于2015年5月31日向被告的法定代表人发书面通知，通知被告从2015年6月1日起解除双方的租赁关系。
5、农村信用社电汇凭证（回单）一份，证明被告于2010年3月10日向原告支付租赁保证金33000元的事实。
6、收据及存款、转账凭证，证明在2011年11月至2015年3月31日期间，被告共向原告支付租金1443000元，按虚增面积比例折算多交租金共计344732.70元。
7、土地使用权租赁合同一份，证明2015年8月1日起，被告与第三人签订了新的租赁合同，扩大了租赁面积至80亩，而且租赁期限只有短短一年，比原、被告所签的土地租赁协议的租赁期限少了3年。
第三人在诉讼中没有提供证据。
本院依职权向佛山市三水区土地储备中心调查制作的笔录一份，该中心确认其下设的建兴泰富公司于2009年12月1日向原告出租的涉案土地的面积为26.3亩。
经审查，原、被告双方于本案提供的证据来源、形式合法，且能相互印证，与本案事实亦具有关联性，本院均予采信。另本院依职权收集的证据，取证程序合法，当事人对其真实性亦无异议，本院亦予采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2009年12月1日，佛山市三水区土地储备中心下设的佛山市建兴泰富发展有限公司（为甲方）与原告曾玉强（为乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定由甲方将位于三水对外经济开发区321国道河口段，西南公路养护站与佛山市兴运物流有限公司围墙间未开发土地，面积约16000平方米（佛山市三水区土地储备中心向原告出具的租赁场地平面图明确租赁土地面积为26.3亩），出租给乙方临时经营使用；租赁期限从2009年12月1日至2014年6月30日等。合同签订后，双方均有依约履行合同。2011年10月31日，佛山市三水区土地储备中心（为甲方）与第三人信用社（为乙方）签订《移交协议》，内容为：经区政府批准，原属甲方管理的位于佛山市三水区西南街道对外经济开发区东18区、西31、32小区的土地权属人变更为乙方；甲方从2011年11月1日起将上述土地及地上租赁权移交给乙方，由乙方根据实际情况与承租人重新签订租赁合同，相应租金由乙方收取；甲方向乙方提交的资料包括甲方与曾玉强签订的租赁合同复印件等。2011年11月1日，信用社与曾玉强签订《土地租赁合同》，约定：信用社将位于佛山市三水区西南街道对外经济开发区西31∕32区的面积为20亩的土地出租给曾玉强使用；本合同不设固定租赁期限，期间如因国家征用或信用社需要进行正式处置，可终止合同，且无需征得曾玉强同意；首年每月租金为10000元，次年起租金按每年5%的幅度递增等。2015年5月25日，信用社向曾玉强发函，以双方签订的为不定期租赁合同，其需收回涉案租赁物进行处置，且曾玉强擅自将该租用土地转租给他人使用违反合同约定等原因，决定终止双方的租赁关系，并要曾玉强于2015年6月30日前缴清租金及一切费用，退还租赁土地。
另在2010年2月3日，海鹏公司与曾玉强签订了《土地租赁合同》一份，由曾玉强将其从建兴泰富公司承租的土地面积17500平方米转租给海鹏公司使用，租赁期限从2010年2月1日至2014年6月30日，每月租金为33000元。2014年6月28日，海鹏公司与曾玉强续签了土地租赁合同，约定由海鹏公司继续承租曾玉强的上述土地，租期为五年，从2014年7月1日起至2019年6月30日；其中2014年7月1日至2017年6月30日每月租金43000元，2017年7月1日至2019年6月30日每月租金45150元；租金按月结算，每月10日前支付当月租金，逾期交租按欠款每日5‰计收违约金；海鹏公司超过一个月不交租，曾玉强可自行终止合同；签订本协议时，海鹏公司需向曾玉强支付租赁押金33000元等。合同签订后，曾玉强已收取海鹏公司的租赁押金33000元。从2015年4月起，海鹏公司没有向曾玉强支付涉案土地租金，信用社确认海鹏公司代曾玉强向其支付了2015年4月至6月租金，按每月11576元的标准交纳。2015年5月31日，曾玉强向海鹏公司发出书面通知，明确双方的租赁关系于2015年6月1日解除，并要求海鹏公司缴清2015年4、5月份租金及违约金，并交回租赁土地。2015年7月，海鹏公司与信用社就涉案土地重新签订了租赁合同。
本院认为：原告曾玉强与第三人信用社于2011年11月1日签订的《土地租赁合同》，以及原告曾玉强与被告海鹏公司于2014年6月28日签订的《土地租赁协议》均是合同各方当事人之间的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同合法有效。
关于原、被告签订的《土地租赁协议》的解除问题。原告已在本案起诉前向被告发出书面通知明确于2015年6月1日解除双方的租赁合同关系，被告对此并无异议，故本院确认原、被告的涉案租赁合同关系于2015年6月1日解除。
关于被告应否支付原告2015年4月至6月的租金及占用费，以及具体应付款金额的问题。虽然第三人提出其已于2015年3月通知原告解除双方的涉案土地租赁关系，但无提供相应证据予以证明且原告亦不予认可，而根据第三人向原告发出的《告知函》反映，第三人通知原告于2015年6月30日前退回涉案土地，缴清租金，据此本院确认第三人与原告的涉案土地租赁关系是2015年6月30日解除。在第三人与原告的租赁关系解除前，被告仍使用原告转租的该租赁场地，故被告仍需向原告支付相应的租金及使用费，因此原告诉请被告支付2015年4月至6月的租金及占用费合法合理，本院予以支持。至于应付租金数额问题，被告认为双方签订的土地租赁合同虽约定出租土地面积为17500平方米，但实际仅有13320平方米，虚增了4180平方米，原告理应退还其多收的租金。本院认为，原告最早向佛山市三水区土地储备中心下设的建兴泰富公司承租涉案土地时，虽然双方签订的租赁合同约定出租土地面积为16000平方米，但三水土地储备中心提供的出租土地平面图显示租赁面积为26.3亩，折合17533平方米，诉讼期间本院向三水土地储备中心调查核实时，该中心亦确认实际出租给原告的土地面积为26.3亩。而且第三人在庭审中亦承认三水土地储备中心向其移交涉案土地后，其向原告出租的涉案土地与建兴泰富公司先前出租给原告的该土地为同一块土地，该出租地块的四至范围并无改变，因此虽然第三人与原告所签租赁合同约定出租土地面积为20亩，但该约定面积与原告实际承租面积不符，因此应按原告实际承租的该土地面积26.3亩为准，被告诉称原告虚增租赁土地面积与实际情况不符，故被告要求原告按虚增面积计算并退还多收的租金缺乏事实依据，本院不予支持。按照原、被告所签租赁合同约定的租金标准计算，被告应付原告2015年4-6月的租金或占用费应为43000元∕月×3个月＝129000元，扣减第三人已经确认的被告代原告向其支付了2015年4-6月的租金，按每月租金11576元计算为34728元，则被告仍需向原告支付2015年4-6月的租金为（129000元－34728）＝94272元。
关于被告在履行涉案租赁合同期间是否存在违约行为的问题。原告认为被告未按期支付2015年4-6月租金已构成违约，故要求被告按欠款金额每日5‰计算逾期付款违约金。本院认为被告并非故意拖欠原告2015年4-6月租金，而是基于对第三人与原告之间的租赁关系有否解除的情况不确定才未向原告支付租金，故被告的上述行为并不构成违约，对原告主张的违约金本院不予支持。由于被告并无明显违约行为，原告无权没收被告的租赁押金33000元，被告诉请原告退回该租赁押金有理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告曾玉强与被告佛山市三水区海鹏废品回收有限公司于2014年6月28日签订的《土地租赁协议》于2015年6月1日解除。
二、被告佛山市三水区海鹏废品回收有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告曾玉强支付租金94272元。
三、原告曾玉强应于本判决书生效之日起十日内向被告佛山市三水区海鹏废品回收有限公司退还租赁押金33000元。
四、驳回原告曾玉强的其他诉讼请求。
五、驳回被告佛山市三水区海鹏废品回收有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，本诉案件受理费全额收取为4244元，由原告负担2215元，被告负担2029元；反诉案件受理费减半收取为3483元，由原告负担304元，被告负担3179元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林伟庭
审 判 员 蔡月梅
人民陪审员 陈伟基
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 李慧慧