湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芙民初字第1096号
原告古宗平，男，汉族。
原告郎媛，女，汉族。
上述两原告的共同委托代理人何云恒，湖南泓锐律师事务所律师。
上述两原告的共同委托代理人龚素琼，湖南泓锐律师事务所律师。
被告余光辉，男，汉族。
被告长沙欣宏物业管理有限公司，住所地长沙市开福区建湘新村第045栋507房。
法定代表人李正国，总经理。
原告古宗平、郎媛诉被告余光辉、长沙欣宏物业管理有限公司（以下简称欣宏公司）相邻关系纠纷一案，于2013年4月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨宜担任审判长，与人民陪审员邓晓阳、康毅组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理，原告古宗平，古宗平、郎媛的共同委托代理人何云恒，被告余光辉、被告欣宏公司的法定代表人李正国到庭参加诉讼。2014年3月14日，本案第二次开庭，原告古宗平，古宗平、郎媛的共同委托代理人何云恒到庭参加诉讼，被告余光辉、欣宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告古宗平、郎媛诉称：古宗平、郎媛系夫妻关系，两人共同购买了长沙市芙蓉区紫薇路金竹苑1栋一套房产。金竹苑共8层，两原告住在第七层，余光辉住在第八层。从2008年起，余光辉在其阳台位置栽树及在公共露台修建了一个小水池，导致阳台的水经常渗透到两原告房屋的次卧，并导致墙体粉刷多处开裂、发黄。同时，余光辉房屋内的下水管道因常年失修又缺乏相应的防水措施漏水非常严重，直接导致了两原告房屋内的两个洗手间经常滴水，墙体因水常年累月地渗透损坏严重。上述情况发生后，两原告多次找余光辉协商，希望其能对室内的漏水管道进行维修、对树木浇灌做好相应防水措施并拆除他的小水池，均遭到其无理拒绝，直至2013年1月份，余光辉才移除种植了近5年的树，对两原告的其他合理要求仍然是不予理睬。而欣宏公司作为本小区的物业管理机构，有责任有义务对余光辉在建筑共有部位进行的损害其他业主合法权益的违法行为进行劝阻并采取相关措施，但欣宏公司却长期不作为，致使余光辉对两原告房屋的侵害行为持续了近7年之久，欣宏公司对两原告房屋损失的形成具有不可推卸的责任。请求法院判决：1、余光辉立即停止对两原告房屋的侵害行为、限期采取相关防水措施。2、余光辉、欣宏公司连带赔偿两原告遭受的经济损失（具体损失金额以法院委托的鉴定机构的鉴定结果为准），欣宏公司修复漏水处。3、本案诉讼费用及鉴定费用由余光辉、欣宏公司承担。
被告余光辉辩称：1、关于房屋渗水的问题，余光辉于2009年7月自己出资6600元将房屋做了防水。2、余光辉根本没有改变原房屋的结构，更没有砌水池。在阳台上用花盆栽树完全是美化环境，导致墙体多处开裂，是因为两原告自己改变房屋结构所致。3、两原告从来没有直接跟余光辉协商，对于两原告墙体渗漏的问题，具体情况更是不了解，因为渗漏的地方古宗平从来也不让余光辉察看。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告欣宏公司辩称：李国正于2005年7月受华欣物业公司法定代表人的委托，代管金竹苑物业至2012年9月30日，2013年10月1日欣宏公司与金竹苑业主委员会签订服务合同。两原告与余光辉从2005年7月一直就漏水的问题发生争议并诉至法院，后双方协商一致。直至2013年1月，两原告主、次两个卫生间漏水时，又提出了余光辉水池漏水的问题。春节前欣宏公司派人在余光辉花园作了防水处理，但未止漏。之后，欣宏公司对两原告、余光辉进行协调，但因为双方各执一词，未协商处理一致。这几年来，欣宏公司为处理两原告与余光辉之间的事不辞辛苦，并非不作为。两原告、余光辉两家漏水和其他问题，应为相邻业主之间的问题，作为从事服务企业的物业公司，只能起协调的作用，但两原告不顾事实真相，颠倒是非，严重损害了公司及本人的信誉。请求法院判决：1、两原告向欣宏公司及李正国公开书面道歉；2、赔偿咨询费、误工费等费用5000元，维护欣害公司的合法权益。
经审理查明：古宗平与郎媛系夫妻关系，两人系长沙市芙蓉区紫薇路金竹苑1栋706号业主，余光辉系808号业主。长沙欣宏物业管理有限公司系金竹苑小区的物业管理机构。自2008年起，706号房屋出现渗水现象，古宗平、郎媛认为系808号房屋漏水造成。此后，双方多次协商渗水及损失赔偿事宜。期间，欣宏公司对古宗平、郎媛与余光辉之间的纠纷进行处理和协调，均未达成一致。
2013年7月12日，本院根据古宗平、郎媛的申请委托湖南省建设工程质量检测中心对芙蓉区紫薇路金竹苑1栋706号房屋渗水原因及受损情况进行检测，该中心于2013年7月16日作出NO：2013-16-0184检测鉴定报告：三、现场检测、调查情况、紫薇路金竹苑1栋为8层框架结构，706号房屋上层为余光辉房屋，706号房屋建筑面积约180平方米，上层余光辉房屋南、北向均设有露台，对应露台下为706号房屋室内或阳台。四、分析及结论、A点南向主卧室外墙及局部吊顶漏水受损，顶部隔壁卧室南向露台经试水3天3晚，A点未见新渗漏，其后连续下雨后A点渗漏，A点外墙以前用防水油膏对瓷砖缝内进行过修补，且外墙上有膨胀螺栓孔，故A点渗漏与楼上隔壁客厅南向露台无关联，为外墙质量问题及螺栓引起。B点南向主卧室外阳台西端顶部渗漏，为楼上空调水落在阳台挑板上引起。C点主卫顶部下水管周边渗漏，为顶部下水管周边防水不到位引起。D点北向阳台顶部渗漏，为顶部露台防水层质量问题或老化引起。E点卫生间顶部给水管周边渗漏，为顶部给水管周边防水不到位引起，目前已修复不漏水。结论：①上述漏水均影响房屋正常使用，均应进行修复，E点卫生间顶部一块吊顶板锈蚀受损如不能买到相同的吊顶板，则该卫生间吊顶板需全部更换。②上述漏水原因A点与楼上住户无关，B点、C点、D点、E点与楼上住户有关。此次鉴定花费7000元。
2013年10月21日，本院根据古宗平、郎媛的申请委托北京北方亚事资产评估有限责任公司湖南分公司对芙蓉区紫薇路金竹苑1栋706号房屋漏水损失补偿进行司法鉴定，该公司于2013年12月22日作出北方亚事湘评报字（2013）第005号评估报告，结论为：一、漏水损失明表：A点南向主卧室外墙6㎡，吊顶1.92㎡，B点南向主卧室外阳台西端顶部渗漏1.25m，C点主卫顶部下水管周边渗漏11.2m，D点北向阳台顶部渗漏7.05m，E点吊顶一块锈蚀受损。二、截止评估基准日2013年11月25日，委估涉诉资产具体为长沙市芙蓉区紫薇路金竹苑1栋706号（古宗平、郎媛房屋）房屋A、B、C、D四处漏水损失评估价值为人民币壹万零肆拾陆元整（10046元）。此次鉴定花费1000元。
上述事实，有经庭审质证的当事人的身份资料及工商登记资料、结婚证、当事人陈述、照片、鉴定报告等证据证实，本院予以确认。
本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方便的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
1、古宗平、郎媛与余光辉系不动产相邻双方，现余光辉因自家房屋使用不当渗水到古宗平、郎媛的房屋，严重影响古宗平、郎媛的居住和生活，并造成一定的经济损失，余光辉的行为已构成侵权，应承担相应的民事责任。古宗平、郎媛要求余光辉停止侵害，赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。具体损失计算如下：根据损失鉴定报告可确认检测B、C、D、E点的损失由余光辉房屋渗漏造成，此几处的损失均由余光辉赔偿，因被检测点均为房屋主体及装修受损，本院酌情取平均值计算每处的损失，具体为10046元÷27.42㎡（A＋B＋C＋D）×19.5㎡（B＋C＋D）=7144.22元。E处为吊顶块损失，可按实际更换的情况确定损失价值。余光辉房屋属于业主私有区域，其养护、维修的责任均不在物业管理公司职责范围内，且欣宏公司对余光辉房屋渗水不存在过错，故欣宏公司对B、C、D、E检测点处的损失不承担赔偿责任，亦不承担维护责任。古宗平、郎媛对欣宏公司此部分的诉讼请求，本院不予支持。2、欣宏公司作为金竹苑小区的物业管理公司，其职责主要是对于小区房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。现渗水原因鉴定报告可确认受检点A点渗漏与余光辉家露台无关联，为外墙质量问题及螺栓引起，而房屋外墙属于公共部分，该部分的养护和维修应由欣宏公司负责。欣宏公司虽然对于外墙渗水不存在过错，但其作为物业服务企业，未履行管理义务及时维修外墙，给古宗平、郎媛造成损失，应予赔偿。具体损失计算为10046元÷27.42㎡（A＋B＋C＋D）×7.92㎡（A）=2901.65元。对古宗平、郎媛的相应诉讼请求，本院予以支持。欣宏公司辩称渗水系相邻纠纷，物业管理公司不承担责任的意见不符合法律规定，其要求古宗平、郎媛赔礼道歉并赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案不是共同侵权，余光辉、欣宏公司各自承担民事责任，古宗平、郎媛要求余辉、欣宏公司承担连带赔偿责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第（五）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、余光辉在本判决生效后30日内对长沙市芙蓉区紫薇路159号1栋808房屋屋内渗水处进行维修，修复至不渗水状态（具体渗水处由湖南省建设工程质量检测中心NO：2013-16-0184检测鉴定报告检测点确认）；
二、长沙欣宏物业管理有限公司在本判决生效后30日内对长沙市芙蓉区紫薇路159号1栋706房屋外墙渗水处进行维修，修复至不渗水状态（具体渗水处由湖南省建设工程质量检测中心NO：2013-16-0184检测鉴定报告检测点确认）；
三、古宗平、郎媛可自行恢复湖南省建设工程质量检测中心NO：2013-16-0184检测鉴定报告确定的检测点E的原状，相关费用经法院审核后由余光辉承担；
四、余光辉在本判决生效后3日内赔偿古宗平、郎媛长沙市芙蓉区紫薇路159号1栋706房屋因渗水造成的损失7144.22元；
五、长沙欣宏物业管理有限公司在本判决生效后3日内赔偿古宗平、郎媛长沙市芙蓉区紫薇路159号1栋706房屋因渗水造成的损失2901.50元；
六、驳回古宗平、郎媛对余光辉的其他诉讼请求；
七、驳回古宗平、郎媛对长沙欣宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费380元，其他诉讼费8000元（鉴定费），共计8380由余光辉负担5588元，长沙欣宏物业管理有限公司负担2792元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 康 毅
人民陪审员 邓晓阳
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 张胜蓝
附件：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
……
（五）恢复原状；
……
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。