重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12814号原告：刘畅，男，1991年2月8日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。原告：代洁，女，1987年10月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：肖潇，重庆原驰律师事务所律师。上列二原告的共同委托诉讼代理人：陶晶，重庆原驰律师事务所律师。被告：罗兰，女，1956年10月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：刘定文，男，1955年5月5日出生，汉族，住拉萨市城关区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：孙念，重庆祥鉴律师事务所律师。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：丁思语，女，系重庆链家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：朱钱银，男，系重庆链家房地产经纪有限公司员工。原告刘畅、代洁与被告罗兰、刘定文，第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告刘畅、代洁的委托诉讼代理人肖潇、陶晶,被告罗兰、刘定文的委托诉讼代理人孙念，第三人链家公司的委托诉讼代理人朱钱银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘畅、代洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2.判令二被告返还二原告定金3万元。3.判令二被告支付违约金107500元。4.判令二被告赔偿二原告已实际支付的权证代办费、贷款服务费、佣金损失24750元。5.判令二被告赔偿二原告其他损失291500元。6.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月30日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》,约定二被告将坐落在重庆市江北区盘溪路X号X幢X-X、建筑面积122.12平方米的房屋卖给二原告。同日，原、被告与链家公司三方签订了《补充协议》（以下简称《补充协议》）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。《补充协议》约定：房屋总成交价为1075000元；二原告在签订本合同当日支付定金3万元；过户递件完成后当日内二原告将首付款145000元支付给二被告；尾款由放贷银行直接支付给二被告。合同签订后，二原告按约向二被告支付了定金3万元，向链家公司支付了佣金等费用24750元。2017年4月15日，链家公司置业顾问朱钱银通知二被告前往龙湖签约中心领取产权证并配合办理贷款手续等，二被告以各种理由予以推脱。2017年5月16日，链家公司向二被告邮寄《履约通知书》，再次催告二被告应于2017年5月23日前按合同约定履行相关义务，二被告仍然拒绝履行，特提起诉讼，望判如所请。被告罗兰、刘定文辩称，二被告作为受害方并没有违约，是因为二原告无法办理按揭贷款合同导致合同无法履行，应按照合同约定终止合同，彼此不承担违约责任，整个过程中所产生的费用应由二原告承担，合同约定的违约金过高，要求进行调整。第三人链家公司述称，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：二被告系位于重庆市江北区盘溪路X号X幢X-X房屋的权利人。原、被告于2016年11月30日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》,载明：二原告将坐落在重庆市江北区盘溪路X号X幢X-X号、建筑面积133.12平方米的房屋出售给二被告，房屋成交价格、付款方式详见补充协议。同日，原、被告与第三人签订了《补充协议》，载明：房屋总成交价为1075000元；二原告在签订本合同当日支付定金3万元；过户递件完成后当日内二原告将首付款145000元支付给二被告；尾款90万元由放贷银行直接支付给二被告，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由二原告在过户递件当日补足差额；二被告应在接到第三人通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；原、被告双方应于接到第三人通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；原、被告任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；原、被告任何一方违约导致合同解除的，第三人已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。同日，二原告向第三人提交了《交易方留存信息表》，载明：二被告的通信地址均为重庆市渝北区新牌坊三路X号X幢X单元X-X。同日，原、被告与第三人签订了《居间服务合同》，载明：基于第三人提供的居间服务，且第三人已促成原、被告签订《买卖合同》，原、被告应在本合同签订当日向第三人支付居间代理费10750元。同日，原、被告与第三人签订了《过户、按揭代理合同》，载明：二原告同意在签订本合同当日向第三人支付权证代办费500元及贷款服务费13500元和代收评估费500元，如二原告未能获得相应贷款，第三人应退还已收取的相应费用；原、被告双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因二原告或二被告任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。合同签订后，二原告按约向二被告支付了定金3万元，并向第三人支付了居间代理费、权证代办费、贷款服务费、代收评估费合计24750元。2017年4月15日，第三人的置业顾问朱钱银通过短信通知被告罗兰前往龙湖签约中心领取重庆市江北区盘溪路X号X幢X-X号房屋产权证并按照合同约定履行该房屋的贷款手续和权属转移登记手续。2017年5月16日，第三人向二被告邮寄了《履约通知书》，邮寄地址为重庆市渝北区新牌坊三路X号X幢X单元X-X，载明：因二被告仍未履行《补充协议》第3条约定的房屋交易具体事宜，经多次协商，不积极配合，二被告应在2017年5月23日前按照合同约定办理房屋评估、银行贷款审批手续以及审批通过后3个工作日内办理权属转移登记手续等相关事宜。但二被告一直未配合二原告办理房屋评估、银行贷款审批手续。上述事实，有《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《定金/房款收款收据》、《收款收据》、短信记录、《履约通知书》、编号1068619051824EMS全球邮政特快专递邮单及查询记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，二原告与二被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享受权利、承担义务。《重庆市存量房屋买卖合同》和《补充协议》签订后,二原告按约向二被告支付了定金3万元,第三人按照《补充协议》的约定通知了二被告按照约定履行该房屋的贷款手续和权属转移登记手续,但二被告一直未配合二原告办理案涉房屋的贷款手续和权属转移登记手续，且逾期超过15日，根据《补充协议》的约定，二原告有权要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故对二原告要求解除原、被告之间的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。对二原告要求二被告返还定金3万元的诉讼请求，因合同解除后，二被告作为违约方应依法将其收取的定金返还二原告，故对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对二原告要求二被告支付违约金107500元的诉讼请求，依据合同约定，因出卖方违约导致合同解除的，违约方应按成交价的10%支付违约金，二被告认为该违约金过高，请求调低。因二原告举示的证据不能证明或合理说明其因对方违约所造成的实际损失状况，故合同约定的违约金应认定过高，综合衡量合同解除原因、双方当事人在订立合同过程中的过错程度、二原告已实际支付的定金及相关费用的数额等因素，现酌情主张违约金5万元，对二原告诉讼请求中超出此金额的部分不予支持。对二原告要求二被告赔偿已实际支付的权证代办费、贷款服务费、佣金损失24750元的诉讼请求，因违约金具有填补实际损失的功能，在违约金请求得到部分支持的情况下，二原告再行主张其他损失于法无据，本院不予支持。对二原告要求二被告赔偿其他损失291500元的诉讼请求，因二原告举示的证据不能证明其因二被告的违约行为导致其受到291500元的损失，故对二原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘畅、代洁与被告罗兰、刘定文于2016年11月30日订立的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告罗兰、刘定文于本判决生效之日起五日内返还原告刘畅、代洁定金3万元；三、被告罗兰、刘定文于本判决生效之日起五日内支付原告刘畅、代洁违约金5万元；四、驳回原告刘畅、代洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14475元，由被告罗兰、刘定文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟审 判 员  胡潇予代理审判员  张成勇二〇一八年二月十二日书 记 员  胡文奇