浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温执异初字第6号
原告：陈德好
委托代理人：林华钟。
被告：中国建设银行股份有限公司苍南支行。
诉讼代表人：林小兵。
委托代理人：董文显。
被告：陈培东。
被告：杨雪鸯。
原告陈德好为与被告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建行苍南支行）、陈培东、杨雪鸯案外人执行异议之诉一案，于2014年7月28日向本院起诉，本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈德好及其委托代理人林华钟，被告建行苍南支行的委托代理人董文显到庭参加诉讼。被告陈培东、杨雪鸯经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈德好起诉称，原告于2005年7月23日，通过龙港如意房地产交易站向陈培东买受坐落苍南县龙港镇纺织三街150-152号301室套房。当时，纺织三街150-152号301室套房未办房产证和土地证。房价款256800元，定金付20000元。2005年农历7月7日在中介所立卖尽契，付清房价款231800元。并约定，扣留5000元房款，等待出卖人陈培东初始登记拿到房产证、土地证时付清5000元房款。原告买房后，另雇师傅装修。2005年农历12月8日原告婚房就是纺织三街150-152号301室。2007年7月20日出卖人陈培东办好土地证，2007年11月8日办好房产证。两证一起交给原告。原告付清剩余的房款5000元。办理产权证时纺织三街150-152号改为纺织三街（148-1）—（148-2）号。原告的电表于2005年也以自己名义安装，居住涉案房已达9年之久。涉案房屋被查封后，原告提出异议。温州市中级人民法院于2014年7月2日进行听证。陈培东当庭承认原告的上述事实。温州市中级人民法院于2014年7月4日裁定驳回原告执行异议。涉案房屋正在执行拍卖程序中。
综上所述，原告陈德好与陈培东房屋买卖是当事人真实意思表示，符合合法有效要件。虽然原告尚未办理过户登记，但是，原告已经实际取得占有、使用、收益、处分实体权利。原告要求过户登记是行使物权请求权，应受法律保护。原告享有物权性质的实体权利，且有阻止强制执行的效力。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二七条规定提起诉讼，请求依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条、第二十条的规定，依法判令：一、确认原告与被告陈培东、杨雪鸯之间，对坐落苍南县龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号（原来是150—152号）301室房屋买卖有效；二、停止被告建行苍南支行申请的对坐落苍南县龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）301室的执行；三、诉讼费由被告承担。
被告建行苍南支行答辩称，对本案涉案房产买卖的真实性有异议，原告提供的证据不足以证明已经全部付清购房款且居住至今的事实，更无证据证明原告至今未办理过户手续无主观过错；即使房产交易属实，但是按照原告的陈述，本案房产在2007年办理了房产证与土地证，而且也交给了原告，在过户没有任何障碍的情况下，原告至今未办理过户登记，显然具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，本案执行法院对该房产采取执行措施完全合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨培东、杨雪鸯未作答辩。
在举证期限内，原告向本院提交以下证据：
1、身份证，证明原告的主体资格；2、被告营业执照、组织机构代码证、被告人口信息，证明被告的基本情况；3、执行裁定书，原告提出执行异议被驳回的事实，被告陈培东承认原告房屋买卖和房价款支付事实，温州中院2014年4月14日查封涉案房屋。4、房地产交易转让协议书、卖尽契约，证明2005年7月23日由龙港如意房地产交易站介绍，原告向陈培东、杨雪鸯购买涉案房屋并按照约定支付房款的事实；5、房产证、土地证，证明陈培东于2007年7月20日已办理土地证，2007年11月8日办理好房产证并交付给原告的事实；6、欠条，证明陈培东双证交给原告后，原告付清扣留的5000元房款的事实。7、东排村委证明，证明纺织三街150-152号改为纺织三街（148-1）—（148-2）号的事实。8、用户电费清单查询，证明原告买房同年11月16日以自己名义安装电表，同年11月30日通电使用，证实原告从2005年11月30日对涉案房屋占有、使用至今。9、调取证据申请书，请求调取原告申请的证人在听证程序中出庭作证记录，证明买房经过事实和装修等使用细节。庭审中原告提供订立契约当天即2005年8月11日从农业银行领取现金95700元，证明该笔款项用于支付房款，另提供历月电费明细一份，证明实际入住涉案房屋。
被告建行苍南支行质证认为：对证据1、2、3三性均无异议；对证据4房地产交易转让协议书、卖尽契约有异议，不能证明原告已经实际付款的事实，本案涉及金额是25万余元，在2005年是比较大额的款项，应有相应的银行转账记录证实；对证据5房产证和土地证真实性无异议，但办理的时间可以证明原告至今未办理过户具有过错；对证据6欠条的真实性，被告不清楚，但其中的5000元是办证押金，在房产证已经办出来，5000元已经给付的情况下，也没有进行权属变更，更说明原告主观有过错；对证据7东排村委会出具的证明，认为村委会无权对地址的变更作出证明，该证明不具有合法性；证据8用户电表清单查询，认为不能证明陈德好从2005年居住至今的事实。对原告申请调取的执行异议听证笔录中有关证人的证言，被告认为不需要对听证笔录中的内容重新质证，以原听证笔录质证意见为准，认为证人证言不符合常理。对于原告在庭审辩论阶段提供的银行凭证及历月电费明细，被告同意质证并认为该银行凭证看不出户名，与本案不具有关联性；对电费明细的真实性没有异议，但是认为从内容看，电费支出很多月份都是零，且有钱电视也被注销掉，因此不能反映原告实际居住的客观事实。
本院对原告陈德好提供的证据认证如下：
对证据1、2、3的真实性、关联性予以确认；对证据4转让协议书和卖尽契约的真实性予以确认并予以采纳，被告建行苍南支行的质证意见不足以否定该转让契约的真实性；证据5房产证、土地证的真实性本院予以确认，并予以采纳，该组证据能够证明涉案房屋的门牌号在相关部门颁发的权属证书中已经变更为龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号，涉案房屋仍登记在陈培东名下，但房产证及土地证由陈德好持有；证据6欠条，能够与证据4转让协议书、卖尽契约的内容相互印证，能够证明2011年8月11日订立契约当日，陈德好尚欠陈培东、杨雪鸯购房款5000元，且该5000元已经还清，欠条也已归还陈德好的事实；证据7东排村村委会的证明，能够证明原陈培东所有的龙港镇纺织三街150—152号房屋门牌号更改为（148-1）—（148-2）号；证据8用户电表清单查询表能够证明2005年11月陈德好以自己名义为纺织三街150-152号3楼设立电表；执行异议听证笔录中的相关证人，在本案中虽然未到庭作证，但考虑到听证阶段已经出庭作证，且被告建行苍南支行表示无需对听证笔录中涉及的相关内容重新质证，其质证内容也与听证期间一致，故本院采纳该份笔录中证人陈某甲、陈某乙、庄某的证言，结合原告提供的卖契、欠条等书证，本院认为证人证言能够证明陈德好经陈某甲、陈某乙开设的房产中介介绍向陈培东、杨雪鸯购得涉案房屋，并实际占有、使用的事实；庭审辩论阶段原告提供两份证据，鉴于被告建行苍南支行同意质证，本院对原告的两份证据认证如下：银行凭证，本院确认其真实性并予以采纳，该证据能够进一步证明原告2005年8月11日领取现金支付部分购房款的事实；历月电费明细虽然载明2012年5月至2014年6月期间陈德好户的电费较多月份显示为零，但是该明细能够进一步证明陈德好庭审中陈述自己多年在外地谋生，逢年过节回到涉案房屋居住的事实。
被告建行苍南支行未向本院提供证据。
根据原告提供的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
原门牌号为苍南县龙港镇纺织三街150至152号的两间七层楼房座落于苍南县龙港镇东排村，为被告陈培东、杨雪鸯夫妇与他人所建。2005年7月23日经苍南县龙港如意房地产交易站介绍，被告陈培东、杨雪鸯夫妇将上述七层楼房中的301室套房以256800元的价格出售给原告陈德好所有，并订立房地产交易转让协议，约定当日支付定金20000元，并择定2005年农历7月8日前立契，买方付清全部余款，欠购房款5000元，办理两证及过户手续后由买方付清。2005年8月11日（农历7月7日）双方签订了立卖尽契，陈德好向陈培东、杨雪鸯出具欠条一份，载明：陈德好今欠购套房款现金5000元，办理两证转户完毕后付清。龙港如意房地产交易站在该欠条上盖印确认。之后，陈德好实际入住涉案房屋，并以自己的名义设立电表。2007年陈培东领取涉案房屋的房产证及土地证，并将两证交由陈德好持有，陈德好支付剩余房款5000元。涉案房屋的门牌号也经相关部门变更为龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）301室。涉案房屋的权属至今仍登记在陈培东、杨雪鸯名下。陈培东因与建行苍南支行、浙江金典科技有限公司等人借款合同纠纷一案，杭州仲裁委员会作出（2013）杭仲（金）裁字第00059号裁决书已经法律效力，申请执行人建行苍南支行于2014年2月18日向本院申请执行。本院于2014年4月14日被执行人陈培东名下位于龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号301室的房屋。陈德好向本院提出执行异议。本院于2014年7月4日作出（2014）浙温执异字第10号执行裁定，驳回陈德好的执行异议。因此，原告陈德好提起诉讼。
本院认为，龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号七层楼房原为被告陈培东、杨雪鸯夫妻与他人所建，2005年9月6日陈培东、杨雪鸯将上述房屋中的301室套房出售给原告陈德好所有，双方按照合同的约定各自履行了付款及交房的义务，该房屋买卖事实清楚，证据确凿，依法应确认合法有效。虽然涉案房屋购房款的交付未有相关银行凭证予以印证，但是双方当事人签订的卖契及陈德好出具的欠条可以认定立契当日两被告已经收讫房款251800元，预留的5000元房款原告也已经在收到房产证后支付完毕，上述房屋交易过程及付款方式，符合苍南县当地房屋交易的习惯性做法。原告请求确认涉案套房转让有效的理由成立。原告购买涉案房屋后实际入住多年，虽未办理产权变更登记手续，但涉案房屋已非被告陈培东、杨雪鸯夫妇所有，其要求停止被告建行苍南支行申请的对涉案房产的执行，符合《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条规定，本院予以支持。陈培东、杨雪鸯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告陈德好与被告陈培东、杨雪鸯签订的苍南县龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号301室房屋买卖契约有效；
二、停止被告中国建设银行股份有限公司苍南支行申请的对座落于苍南县龙港镇纺织三街（148-1）—（148-2）号301室房屋的执行。
本案受理费80元，由被告中国建设银行股份有限公司苍南支行负担40元，陈培东、杨雪鸯负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院（上诉案件受理费80元，应在提交上诉状之日起7日内义预交，款汇浙江省高级人民法院，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号：398000101040006575515001，开户银行：农业银行西湖支行，逾期未交纳的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 杨国智
审 判 员 周林环
代理审判员 戴华斌
二〇一五年一月三十日
书 记 员 黄欢乐