浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1446号
原告：王欣。
委托代理人（特别授权）：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。
被告：诸暨菲达置业有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道望云路111号。
法定代表人：虞新才，系公司董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东，浙江振邦律师事务所律师。
原告王欣为与被告诸暨菲达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月28日诉讼来院。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张晓华独任审判，于2014年7月23日第一次公开开庭进行了审理。原告王欣，被告诸暨菲达置业有限公司的委托代理人毛卫东到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法转普通程序并组成合议庭，于2014年11月28日第二次开庭进行审理，原告王欣及其委托代理人寿均华，被告诸暨菲达置业有限公司的委托代理人毛卫东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王欣起诉称，原告于2012年8月16日与被告诸暨菲达置业有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于诸暨市望云路111号第10幢01单元011002号房，合同总金额为956933元。原告按照合同约定履行付款义务，于2012年8月16日支付了首付款296933元，其余部分为银行按揭贷款。按照合同第八条规定，被告应于2013年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之柒违约金。截至起诉日，被告仍然未按照合同第八条约定的房屋交付条件向原告交付商品房，被告也未向原告书面说明无法按期按约交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失。现原告起诉要求判令：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、被告自2013年5月31日起至实际交付涉案商品房之日止，按日向原告支付房地产总价款万分之柒的违约金。
被告诸暨菲达置业有限公司答辩称，1、原、被告于2012年8月16日签订商品房买卖合同事实，原告的房屋被告已经如期交付给原告使用。2013年5月，被告已书面通知原告房屋可以竣工交付了，原告因在外地工作，直到2013年6月2日才到被告处办理相关手续，而且缴纳了物业管理费。原告诉称涉案商品房竣工资料备案迟延事实，但原告所主张的备案迟延确实不是被告的原因造成，而是政府及相关部门造成，是被告作为出卖人无法控制的特殊原因导致，不能归责于被告。被告认为该情形属于商品房买卖合同第八条规定的出卖人可以据实延期的情形；2、针对菲达壹品的楼盘，购买该楼盘的业主在2013年5月可以装修了，事实上很多业主在2014年春节前已完成装修并已入住，目前，已有300多户业主完成装修或正在装修，有近200户业主已入住，客观地讲，竣工资料迟延备案不会造成损失；3、因为政府及相关部门调整了绿化率，增加了菲达壹品的绿地面积，客观上对业主是有利的，被告在项目建设过程中，一直是按照规划部门批准的方案实施的，被告除了在规划调整时补交了2430余万元的出让金外，因绿化率的调整，又想方设法竞得绿化用地5780.04平方米，仅这一项的土地出让金，被告又增加1301万元的投入。后备案部门不同意备案的原因，并不是因为按照规划所实施的竣工资料不齐全，而是认为要将这一部分的绿地面积的相关资料也要补充齐全，这一点恰恰超出了被告能够控制的范围。增加的绿化用地将成为包括原告在内的菲达壹品业主的共同资产，业主享有共有权，该绿地面积即使不增加，被告实际也不存在违反规划或对业主违约的情况，如果因此反而让被告承担违约责任，被告认为违反了公平和诚实信用原则。
原告王欣为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告诸暨菲达置业有限公司质证如下：
1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告于2012年8月16日签订商品房买卖合同，合同约定商品房交付时间、条件、违约责任等；
2、销售不动产统一发票一份，证明原告已按照合同约定支付了购房款的事实；
3、原告与中国农业银行签订的个人购房贷款合同，证明原告一直在履行房款交付义务的事实。
上述证据1－3，被告经质证，对证据的真实性没有异议，原、被告确实签订了商品房买卖合同，原告采用首付款加按揭付款的方式支付了购房款，被告予以认可。被告在约定交房期限未取得备案的证明，但已具备备案的条件，逾期情由符合合同第八条的特别约定，即由于政府及相关部门调整，以及其它出卖人无法控制等特殊原因；
被告诸暨菲达置业有限公司为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，原告王欣质证如下：
4、诸暨市国土资源局诸土出（2008）第6号国有建设用地使用权挂牌出让公告，证明出让的国有土地使用权为51073平方米，公告中载明的容积率为2.1，建筑密度是小于等于30%，绿地率大于等于30%；
5、成交确认书、诸暨市国有建设用地使用权挂牌出让竞得通知书及诸政土字（2009）151号关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复，证明2008年2月20日至2008年2月29日下午4时诸暨市招投标中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，诸暨越阳投资有限公司以人民币11600万元竞得涉案地块建设用地使用权，建设用地面积为51073平方米的事实；
6、诸暨越阳投资有限公司出具的承诺书、营业执照副本复印件各一份，证明诸暨市越阳投资有限公司竞得涉案地块国有建设用地使用权以后，根据国土资发（2006）114号文件的规定，承诺设立新公司开发建设，并到工商部门办理了新公司注册登记手续，新公司名称为诸暨菲达置业有限公司，即本案被告；
7、浙江省土地出让金专用票据一份，证明被告登记设立后，于2008年6月17日向诸暨市国土资源局土地出让金财政专户缴纳了51073平方米的土地出让金11600万元的事实；
8、浙江省建设用地审批意见书，证明涉案项目存量建设用地为6.0860公顷，被告方申请用地为6.0860公顷，经浙江省人民政府批准用地面积合计也为6.0860公顷的事实；
上述证据4－8，原告经质证无异议；
9、诸暨市建设项目规划设计条件（诸规设条字（2008）第002号）、建设用地规划许可证及附件、总平面图，证明被告的涉案建设项目获政府规划部门批准，用地面积为60860.30平方米，建设用地面积为51073平方米，建筑总面积127682.50平方米，诸暨市国土资源局及诸暨市规划局出具的规划条件载明的用地面积也为60860平方米，建设用地面积为51073平方米，规划部门批准被告在用地面积范围内建设绿化、消防通道等相关设施；
10、容积率调整联系单二份及往来款票据，证明经诸暨市国土资源局同意，诸暨市规划局对涉案地块进行规划调整，将容积率由小于等于2.1调整到小于等于2.5，被告按政府部门要求补缴了出让金24304721元的事实；
证据9、10，原告经质证无异议；
11、诸暨市国土资源局诸土出（2014）15号国有建设用地使用权挂牌出让公告，证明2014年4月12日，经诸暨市人民政府批准，诸暨市国土资源局对涉案的5780.40平方米的绿化用地挂牌出让，该面积就是60860平方米和51073平方米之间的差额。原告经质证，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性有异议；
12、成交确认书及浙江省土地出让金专用票据，证明被告积极参与了5780.40平方米的绿化用地挂牌出让活动，并以1301万元的价格竞得上述绿地使用的国有土地使用权，该部分国有土地使用权将列入业主建筑物区分所有权中的共有部分。原告经质证，对证据的真实性没有异议，但对被告的做法及政府的要求，原告认为只能说明目前的人民政府非常注重民生，保障弱势群体的利益，要求开发商增加对小区业主的公共绿地面积的保障；
13、国有土地使用权证，证明诸暨市人民政府于2014年4月挂牌出让的绿化用地5780.40平方米，被告竞得后，经两次公告，诸暨市国土资源局直至2014年6月25日向被告颁发国有土地使用权证的事实。原告经质证无异议；
14、五方验收文件，证明涉案建设项目如期竣工，并于2013年5月23日通过竣工验收的事实；
15、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明涉案建设项目于2013年5月28日办理消防备案的事实；
16、室内环境污染物浓度检测报告，证明涉案建设项目经验收室内环境污染物浓度符合规范1类民用建筑工程要求的事实；
17、防雷装置验收意见书，证明涉案建设项目经验收防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求的事实；
18、电梯监督检验报告，证明涉案建设工程项目电梯经验收符合国家规范要求的事实；
上述证据14－18，原告经质证，对证据的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，根据建筑法和合同法等规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，我国目前房屋通过验收和验收合格的标志是取得竣工验收备案证，被告提供的上述证据只能证明初步完成竣工验收，但主要的两个文件，即备案证明和商品房销售许可证不能提供；
19、诸暨市城建档案馆出具的证明、竣工验收备案表各一份，证明涉案建设工程的其余备案资料已交诸暨市城建档案馆备案，因为绿化用地面积调整，诸暨市人民政府至2014年4月份才挂牌出让5780.40平方米的绿化用地国有土地使用权，于2014年6月25日才向被告方颁发国有土地使用权证，才导致竣工资料备案迟延，被告目前已取得涉案工程竣工验收备案证明。原告经质证无异议；
20、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定，因政府及相关部门调整及其他出卖人无法控制等特殊原因导致商品房推迟交付的，属于出卖人可据实予以延期的情形。原告经质证，认为被告主张不能成立，被告所述导致未及时竣工备案系不可归责于被告的原因导致，与原告无关；
21、菲达壹品交付通知书、收方须知、ems寄送单、跟踪查询单、收房费用清单及物业费收据，证明被告已于2013年5月通知原告交房，原告于2013年6月2日收房并缴纳了物业管理费的事实。原告经质证，认为收房的标志为钥匙交付，在交房的过程中，缴纳物业费是被告事先提出的要求，是未出示竣工验收备案表的情况下先让原告交费，原告进行了交涉；
22、诸暨市规划设计院出具的规划方案图纸一份，证明本案所涉项目在规划方案中包含了围墙内层绿化带及消防登高带的事实。原告经质证，对证据的真实性没有异议；
23、房地产评估报告一份，由被告委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具，该份估价报告对于本案所涉的菲达壹品园第10幢1单元011002号房目前一年的年租金进行了评估，根据该份评估报告，涉案房屋的年租金为13800元，月租金为1150元，被告提供该份评估报告，说明即使存在迟延交付的情形，对原告所造成的实际损失，应该以房租费作为损失的认定标准。原告经质证，对评估报告的真实性没有异议，对是否可以按照该评估报告中的评估结论作为赔偿损失的依据，请求法庭结合本案的具体情况予以确定。
上述证据经庭审出示、宣读并质证，本院认证如下：原告提供的证据1－3，被告对双方签订商品房买卖合同及原告已交清购房款的事实无异议，上述证据能够证实原告主张的事实，本院对证据的证明力予以确认。被告提供的证据4－10，原告经质证无异议，本院予以确认。证据11－13，被告为证实其于2014年4月竞得政府部门挂牌出让的绿化用地的事实，原告对该事实无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据14－18，能够证实涉案建设项目已通过竣工验收的事实，本院对证据的证明力予以确认。证据19，原告经质证无异议，本院予以确认。证据20，系双方签订的商品房买卖合同，其中约定了出卖人可据实予以延期的情形，对该商品房买卖合同载明的内容本院予以确认。被告主张工程竣工备案迟延系调整绿化用地面积，属于被告无法控制的因素造成。对该事实，原告在向本院提交的补充意见中明确为无异议，故根据证据规则，诉讼过程中一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本院对双方陈述一致的上述事实予以确认。证据21，仅能证实被告于2013年5月通知原告交房的事实，不能证实已实际交房的事实，本院对该被告的证明目的不予认定。证据22、23，原告经质证无异议，本院予以确认。
综合上述认定的证据并结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2012年8月16日，原告王欣作为买受人，与作为出卖人的被告诸暨菲达置业有限公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：原告向被告购买位于诸暨市望云路111号壹品苑第10幢1单元011002号房，建筑面积共106.41平方米，单价每平方米8992.89元，总价款956933元；出卖人应当在2013年5月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明合同；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府及相关部门调整以及其它出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人；除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之柒的违约金。合同签订后，原告支付首付款296933元，剩余款项66万元以银行按揭方式支付；
壹品苑房产项目于2008年2月14日进行规划设计，确定用（征）地面积为60860.30平方米，建设用地面积51073平方米，建筑密度≤30%，容积率≤2.1，绿地率≥30%。被告于2008年3月6日竞得诸暨市国土资源局出让的诸暨市望云路111号地块国有建设用地使用权，建设用地面积51073平方米。于2009年7月20日经国土、规划部门批准容积率调整为≤2.5。该项目于2009年8月26日取得建设用地规划许可证，许可用地面积60860.3平方米，建设规模≤127682.50平方米。壹品苑房产项目于2013年5月23日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，于2013年5月28日进行工程竣工验收消防备案，于2013年5月进行室内环境污染物浓度检测及电梯监督检验，于2014年7月21日竣工备案。被告于2014年5月19日竞得诸暨市国土资源局挂牌出让的绿地用地5780.40平方米。于同年6月25日进行土地使用权登记。2013年5月，被告向原告发出收房通知，原告于2013年5月21日收到通知，并向原告交纳了相关物业费用，但未接受涉案商品房。
经江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司诸暨分公司评估，原告所属坐落于陶朱街道望云路111号壹品苑10幢011002室住宅房地产市场年租金为13800元。
本院认为，原告王欣与被告诸暨菲达置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。虽然涉案房产项目至2014年7月21日才竣工备案符合交房条件，超过了合同约定的交房时间。但商品房买卖合同第八条同时约定，由于政府及相关部门调整以及其它出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人可据实予以延期。现原告对被告主张的迟延竣工验收备案系被告无法控制等特殊原因导致的事实无异议，对原告自认的事实本院予以确认，故被告存在据实予以延期的事由，未构成合同违约，现原告诉请被告承担逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。审理中，原告确认已于2014年7月31日收房，故原告诉请的第一项请求，本院不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告王欣的诉讼请求。
本案案件受理费16167元，由原告王欣负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张晓华
代理审判员 余欢君
人民陪审员 周苗来
二〇一五年一月十六日
书 记 员 杨方玲