江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟支民初字第00243号
原告任金岳，
委托代理人任峰。
被告梅良元。
被告朱琼玉。
原告任金岳诉被告梅良元、朱琼玉民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。本案依法由代理审判员李志华适用简易程序于2015年6月26日公开开庭进行了审理，原告任金岳及其委托代理人任峰、被告梅良元到庭参加诉讼，被告朱琼玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任金岳诉称：2011年5月27日，被告因生意周转困难急需资金为由向原告借款20万元，被告将其所有的位于常熟市支塘镇西门路18号的房屋进行了抵押。双方签署了抵押合同并办理了抵押手续。后在2012年5月9日，应被告要求续签了借款合同。同时又向原告借款50000元，并办理了抵押手续。2013年5月13日，被告又向原告借款50000元，并又用上述房屋进行了抵押。后又在2013年5月15日和2014年5月15日在常熟市高仕贷款咨询服务有限公司再次续签了合同。但从2014年8月20日之后再未支付过任何款项。经原告多次催讨未果，遂诉至法院。请求判令：1、判令原、被告签订的抵押合同已于2014年12月20日终止；2、被告立即偿还借款人民币30万元；3、判令被告支付自2014年8月21日至2014年12月20日止的借期内利息14000元（按年利率14%计算）；4、判令被告支付自2014年12月21日至2015年3月21日按照银行同期贷款利率的四倍即24%计算的利息18000元（要求计算至实际支付之日）；5、判令原告有权就被告抵押的位于常熟市支塘镇西门路18号的房屋拍卖、变卖等所得价款有优先受偿权；6、本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求：1、被告立即偿还借款人民币30万元及借款期内的利息14000元，并支付自2014年12月21日起至法院判决实际履行之日止，按照同期银行贷款利率的四倍计算的逾期利息；2、判令原告有权就被告抵押的位于常熟市支塘镇西门路18号的房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告梅良元辩称：欠款30万元是属实的。现在由于资金周转不过来，现在无力偿还。
被告朱琼玉未作答辩。
经审理查明：被告梅良元与朱琼玉系夫妻关系。2011年5月27日原告与梅良元、朱琼玉在常熟高仕抵押贷款服务有限公司内签订了一份合同编号为常熟市2011年字第A110523A号的抵押贷款合同，约定由被告梅良元及朱琼玉向原告借款20万元，借款期限为12个月，自2011年5月27日至2012年5月26日止，借期内的利率为年息13%。借款期限外的利息按照月利率18‰计算。在2011年5月27日，原告向被告梅良元交付了一张金额为20万元的银行本票。同日，被告梅良元向原告出具了一份借款借据、资金接受保收书及还息确认书，约定分别在2011年8月20日、11月20日、2012年2月20日及5月26日支付利息6500元。在该份还息确认书中约定“如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，即39元／每日。延期清偿利息超过30天或者累计两次不按约定时间清偿利息，贷款合同提前到期并终止，并应按合同到期之日起每日本金金额的万分之六计算违约金，即120元／每日”。双方于2011年5月27日办理了房屋抵押登记权证，抵押债权数额为20万元。在合同履行过程中，双方在2012年5月9日、2013年5月15日、2014年5月15日分别签订了一份补充协议，将该笔20万元贷款的借期延长至2015年5月14日止。其中在2013年5月15日的补充协议中约定将借款本金利率调整至按照年息14%计算。借款后，被告向原告支付了截止到2014年8月20日前的利息后，至今未再支付任何款项。
在2012年5月9日、2013年5月13日，两被告又两次向原告各借款5万元，双方分别签署了一份编号为常熟市2012年字12075号抵押借款合同和编号为常熟市2013年高字13081号抵押借款合同，借款期限均为12个月，借期内的利率为年息14%。借款期限外逾期利率：月利率按银行同期同类利息四倍计算。原告以现金和银行本票的方式向被告支付了借款。在被告出具的两份还息确认书中均约定“如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，即10.5元／每日。延期清偿利息超过30天或者累计两次不按约定时间清偿利息，贷款合同提前到期并终止，并应按合同到期之日起每日本金金额的万分之六计算违约金，即30元／每日”。双方对两次借款均办理了房屋抵押登记权证，抵押债权数额均为5万元。在合同履行过程中，双方也签订了补充协议，将该两笔5万元贷款的借期均延长至2015年5月14日止。借款后，被告向原告支付了截止到2014年8月20日前的利息后，至今未再支付任何款项。由于在借期内，被告未按照约定归还利息，借款到期后，被告也未归还借款本息而产生纠纷。
以上事实有借据、抵押贷款合同、还息确认书、收据、补充协议、房屋他项权证等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告梅良元、朱琼玉于2011年5月27日、2012年5月9日、2013年5月13日签订的抵押贷款合同书以及后续签署的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且双方至常熟市房屋产权登记发证中心办理了抵押物登记手续，该合同合法有效。原告根据合同约定，陆续共计将30万元借给被告梅良元、朱琼玉后，被告梅良元仅按照合同约定将利息支付至2014年8月20日。被告梅良元、朱琼玉未能按照合同约定及还息确认书的约定支付相应利息，是引起本案纠纷的原因，对此两被告应承担相应的民事责任。由于被告梅良元、朱琼玉延期清偿利息超过30天，且至原告起诉时合同已经到期，被告仍未履行归还借款本息的义务，原告根据合同约定主张原、被告签订的抵押贷款合同书到期，并要求被告梅良元、朱琼玉归还借款本金，理由成立。原告按照合同约定的利息计算方法，要求被告梅良元、朱琼玉支付2014年8月21日至2014年12月20日的利息14000元的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告梅良元、朱琼玉支付逾期利息、本金逾期违约金的诉讼请求，本院认为：原告与两被告于2011年5月27日、2012年5月9日、2013年5月13日签订的抵押贷款合同书，既约定了逾期利息的计算方法，也约定了本金逾期违约金的计算方法，如果按照抵押贷款合同书约定的逾期利息及本金逾期违约金计算方法计算相应的逾期利息和本金逾期违约金，则逾期利息与本金逾期违约金之和超过了按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，按照法律规定，逾期利息与本金逾期违约金之和超过按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍部分，法院不予支持。现原告主张逾期利息及本金逾期违约金之和，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为限，本院予以支持。原告要求对被告梅良元、朱琼玉用于抵押的常熟市支塘镇西门路18号的房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿，理由成立，本院予以支持。被告朱琼玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梅良元、朱琼玉应于本判决生效之日起十日内归还原告任金岳借款本金人民币300000元及利息14000元，并支付以30万元为基数，自2014年12月21日起至实际给付之日止按照同期同类银行贷款基准利率的四倍计算的利息（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告任金岳有权对被告梅良元、朱琼玉抵押的位于常熟市支塘镇西门路18号房屋的折价款或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。
案件受理费减半收取3140元，由被告朱琼玉、梅良元负担（原告任金岳同意其预交的案件受理费由被告梅良元向其直接支付，本院不再退还，由被告梅良元在本判决生效之日起十日内向原告任金岳支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，账户名：苏州市中级人民法院）。
代理审判员 李志华
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 蒋 琦