安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00571号
原告：周增保，男，1963年7月23日出生，汉族，工程师。
委托代理人：万鸿飞，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：张玲，安徽美林律师事务所实习律师。
被告：王玉弟，男，1975年12月30日出生，汉族，无业。
原告周增保与被告王玉弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，依法由审判员蒋子钰于2014年2月12日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周增保的委托代理人万鸿飞，被告王玉弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周增保诉称：2013年6月26日，周增保与王玉弟签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：王玉弟承租周增保所有的位于合肥市亳州南路商住楼1号首层门面房，房屋面积为285平方米，租赁期5年，自2013年7月1日至2018年6月30日；房屋租金为2013年7月1日至2015年6月30日为11400元／月，租金支付方式为按季度支付，承租人须在合同签订后的当日支付合同中约定的租金与保证金；房屋设施保证金及水、电费押金为1万元，在缴纳第一期租金时一次性支付；物业管理费按1元／㎡，承租人按季度与支付房租同时支付物业管理费，承租人应及时交纳水、电费等相关费用。合同第七条约定：承租人不按期支付租金，出租人可以终止合同，收回房屋，承租人承担相当于三个月租金的违约金，并赔偿因此给出租人造成的损失。因本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，周增保即将租赁房屋交付给王玉弟，王玉弟仅支付了2013年7月份的房屋租金11400元，押金及后期房屋租金均未支付。周增保多次催讨，王玉弟均称资金困难，正在筹措资金，一再拖延，承租房屋的水、电费均未缴纳，由于水电表在其承租房内，造成水、电也无法抄表并缴纳。根据《房屋租赁合同》的约定，2013年11月11日，周增保向王玉弟送达《关于解除亳州南路商住楼1号门面房﹤房屋租赁合同﹥通知》，要求王玉弟与周增保联系，解除双方之间《房屋租赁合同》，收回房屋，并要求王玉弟自接到通知之日起三日内交清拖欠费用。但王玉弟一直未与周增保联系，也未交纳拖欠的房租及水、电费用。综上所述，周增保认为：双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，王玉弟应当按照合同约定支付房屋租金等费用，王玉弟拖欠房屋租金的行为已构成违约，故周增保诉至法院，请求判令：1、王玉弟支付周增保房屋租金45600元（房屋租金自2013年8月1日算至2013年11月30日）、物业管理费1425元（物业管理费算至2013年11月30日，按1元／㎡），解除合同违约金34200元，逾期付款违约金6384元，周增保代为支付的水电费1635.5元；2、本案的诉讼费用由王玉弟承担。
王玉弟在庭审中辩称：1、周增保起诉与事实不符，双方签订租赁合同系周增保策划实施，属无效合同，本案中所涉超市系安徽天为商贸有限公司（以下简称天为公司）所有，天为公司原先与周增保签订了房屋租赁合同，因天为公司自身经营原因，超市关闭。周增保找到王玉弟，提议合伙继续经营超市，王玉弟表示同意。王玉弟在重新装修期间，周增保又提出要求王玉弟个人经营，并要求王玉弟承担房屋租金，王玉弟在资金不足的情况下，无奈找到另一合作伙伴程永政共同经营，由王玉弟出面与周增保签订了房屋租赁合同，并支付了超市的转让费8万元及2013年7月份的租金11400元。2013年8月，周增保因嫌房屋租金少，要求每平方增加10元，双方一直未谈妥，导致超市无法正常经营，一直处于关门状态。王玉弟认为，周增保在与天为公司的房屋租赁期间内，单方解除房屋租赁合同，并将房屋出租给王玉弟，并使王玉弟支付转让费并投入资金进行装修，存在欺诈，合同无效。且周增保增加租金，违约在先，导致超市不能正常经营，给王玉弟造成损失。2、周增保在未经王玉弟许可并在未通知王玉弟的情况下，擅自将超市门撬开，将超市内货物、设施搬走，去向不明，给王玉弟造成巨大经济损失。为此，王玉弟及程永政，多次找周增保交涉，周增保一直拒不露面，经周增保到其单位并向公安机关报案，事情至今仍未解决。周增保提供一张快递单据证明其已通知王玉弟，但事实上王玉弟对此并不知情，也未签收任何邮件。如今，周增保再次将店面以每平方增加10元的价格出租给他人，擅自解除与王玉弟的合同，从而看出周增保的居心，周增保将王玉弟起诉至法院，是恶人先告状，请求法院查明事实，判决驳回周增保的诉讼请求，并判决周增保返还店面转让费、房屋租金并赔偿王玉弟的货物等经济损失。
经审理查明：2013年6月30日，周增保与王玉弟签订《门面房租赁合同》，双方约定：周增保将其所有的位于合肥市亳州南路商住楼1号房屋（建筑面积286.95平方米）出租给王玉弟用于超市经营；租赁期限为五年，自2013年7月1日至2018年6月30日；房屋租金自2013年7月1日至2015年6月30日为11400元／月，租金按季度支付，承租人需提前一个月缴纳下一季度租金；房屋设施保证金及水、电费押金为1万元，承租人必须在合同签订当日支付合同中约定的租金与保证金；物业管理费为1元／㎡，承租人须按季度与支付房租同时向出租人支付物业管理费，及时交纳水、电费等相关费用；承租人不按期支付租金致合同终止，承租人承担相当于三个月租金的违约金；承租人逾期支付租金、物业管理费、水电费或其他应承担费用超过十五日的，出租人有权解除合同，收回房屋。合同签订后，王玉弟向周增保支付了2013年7月的房屋租金11400元，周增保将房屋钥匙交予王玉弟。其后，因王玉弟未按约支付房屋租金及物业管理费，周增保诉至本院，请求判如所请。
另查明：周增保于2013年12月收回房屋，并将房屋出租给他人使用。
以上事实，有周增保提供的房地产权证、门面房租赁合同、收条，以及双方庭审陈述等在案佐证。
本院认为：周增保与王玉弟签订的《门面房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。周增保提供的收条表明王玉弟已收到本案所涉租赁房屋的钥匙，可以证明周增保已将房屋交予王玉弟使用。王玉弟辩称向周增保支付了8万元的转让费，并称周增保要求增加房屋租金违约在先等，均未提供证据予以佐证，且周增保予以否认。王玉弟也没有提供证据证明周增保未与前手承租人解除租赁合同，故对王玉弟抗辩理由本院不予采信。周增保主张双方的租赁合同关系在2013年11月15日解除，但其提供的特快专递签收回执系复印件，王玉弟虽否认曾收到解除租赁合同的通知，但其在本案庭审中认为双方的租赁合同关系事实上在2013年11月已经解除，故对周增保主张的房屋租金自2013年8月1日起计算至2013年11月15日为39900元（11400元／月×3.5个月），物业管理费自2013年7月1日起计算至2013年11月15日为1282.5元（285㎡×1元／月／㎡×4.5个月）。关于周增保主张的解除合同违约金及逾期付款违约金，其性质均属于违约金，因周增保主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整，违约金按照银行同期贷款年利率6%的四倍即24%的计算，自欠付之日起计算至2014年1月31日（周增保仅主张至该日）。其中，2013年8月1日至2013年9月30日的房屋租金22800元应当于2013年6月底支付，故违约金为3192元（22800元×24%÷12个月×7个月）；2013年10月1日至2013年11月15日的房屋租金17100元应当于2013年9月底支付，故违约金为1368元（17100元×24%÷12个月×4个月）；2013年7月1日至2013年9月30日的物业管理费855元应当于2013年6月底支付，故违约金为119.7元（855元×24%÷12个月×7个月）；2013年10月1日至2013年11月15日的物业管理费427.5元应当于2013年9月底支付，故违约金为34.2元（427.5元×24%÷12个月×4个月）。上述违约金合计4713.9元。关于周增保主张的代付电费，其提供的电费发票显示户名为合肥杏花印务股份有限公司、地址为淮北路10号（路南侧）1号楼101，与本案所涉房屋登记所有权人、地址不一致，周增保提供的档案变更工作单仅能证明提交了变更申请要求变更电表户名及地址，不能证明变更申请已得到批准，故不能证明周增保代付的电费与本案具有关联性，对周增保的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告王玉弟于本判决生效之日起十日内向原告周增保支付房屋租金39900元、物业管理费1282.5元、违约金4713.9元，合计45896.4元；
二、驳回原告周增保的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1016元，由周增保负担494元、王玉弟负担522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 蒋子钰
二〇一四年二月二十八日
书记员 陈 旋