内蒙古自治区土默特左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）土左民初字第00613号
原告崔军元，男，汉族，1968年2月5日出生，现住呼和浩特市金川开发区。
委托代理人任志坚，内蒙古奥神律师事务所律师。
被告呼和浩特市福居房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市金川开发区。
法定代表人王贵斌，经理。
委托代理人梁冬梅，女，汉族，1984年10月11日出生，现住呼和浩特市金川开发区。
原告崔军元与被告呼和浩特市福居房地产经纪有限公司（简称福居经纪公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙钢于2015年6月5日、2015年6月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔军元及委托代理人任志坚，被告福居经纪公司委托代理人梁冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔军元诉称，2014年11月11日原告崔军元因购买房屋找到被告福居经纪公司，由被告福居经纪公司联系推荐了座落于呼和浩特市金川开发区金海路电力城小区房屋一套，面积为77.67平方米，约定售价为27万元，原告崔军元采取银行按揭方式支付购房款，双方于同日在被告福居经纪公司信息部订立《福居房地产信息部房屋买卖合同》，原告崔军元缴纳中介费1万元。原告崔军元在银行办理按揭贷款时经银行审核发现原告崔军元身份证名字与户籍登记名字不符，不能办理按揭手续。鉴于原告崔军元不具备申请贷款人资质，因此所购房屋不能实现，被告福居经纪公司拒绝退还居间费用，故请求法院判令解除房屋中介合同；判令被告福居经纪公司返还购房中介费1万元。原告崔军元第一次开庭庭审时增加诉讼请求，要求判令被告福居经纪公司支付定金赔偿金1万元。理由为2014年11月11日签订的居间合同，前提是原告崔军元符合银行贷款的相关条件，并由被告福居经纪公司办理相关贷款手续，在房屋购买过程中，被告福居公司未尽到居间法律职责，双方居间关系不能成立，由其收取的居间费应退还原告崔军元。同时依据双方合同第七条第一项规定的违约金，被告福居公司已构成违约，但原告崔军元考虑违约金明显高于实际损失，选择赔偿金符合客观情况及相关法律规定。
被告福居经纪公司答辩称，原告崔军元要求退还中介费1万元与事实不符，被告福居经纪公司没有收取原告崔军元中介费。不知道原告崔军元提出支付定金赔偿金1万元是什么意思。合同是三方签订，合同中第三条约定定金甲方收取5000元，中介方收取5000元。所签订的合同是真实意思表示，应为有效合同，合同无法履行是原告崔军元自己的原因导致，其先行违约。合同不存在解除的必要，该合同早已解除。故不同意原告崔军元的诉讼请求。
原告崔军元为证明其主张，提供以下证据：1、《福居房地产信息部房屋买卖合同》，证明原告崔军元与被告福居经纪公司于2014年11月11日形成居间法律关系，依据合同第三条（二）项的约定，原告崔军元未能在银行办理按揭贷款手续，原告崔军元的权利不能实现，被告福居经纪公司应退还原告崔军元中介费1万元。2、《收据》两枚，证明被告福居经纪公司以定金的名义向原告崔军元收取中介费1万元，双方形成的居间合同未实现，中介费应退还原告崔军元。3、原告崔军元办理银行贷款的相关手续。证明原告崔军元与被告福居经纪公司订立居间合同后，依据银行的要求所提供的办理相关贷款资料的证明材料，因原告崔军元身份信息不符未能办理按揭贷款，原告崔军元无过错，双方所订立的居间合同无效。4、被告福居经纪公司资质信息。证明被告福居经纪公司经营范围中不具备房屋中介资质，所订立房屋买卖合同系无效合同。
经质证，被告福居经纪公司认为，对证据1、2、3、4的真实性认可，但对所要证明的问题不予认可。其中被告福居经纪公司只收取了5000元定金，出具了收据并加盖了公司公章，另一笔5000元是房东的亲戚青格勒太收取的，出具了一枚收据。
经审查，对原告崔军元所提供的证据真实性均予以采信。
被告福居经纪公司向法庭提交青格勒太《身份证复印件》一份，证明青格勒太是受房主委托办理卖房事宜。
经质证，原告崔军元对该证据真实性认可，对所要证明的问题不认可。
经审查，对被告福居经纪公司提供的证据真实性予以采信。
经审理查明，2014年11月11日原告崔军元（乙方）与案外人亚雄、被告福居经纪公司（丙方）签订《福居房地产信息部房屋买卖合同》，该合同约定：甲、乙双方在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同。一、甲方自愿将位于呼和浩特市金川开发区金海路电力城小区20栋1单元6层401户的房屋出售给乙方，房屋所有权证号……。二、成交价格：经甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为：27万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，定金甲方收取5000元，中介方收取5000元。付款方式按揭贷款，乙方于2014年11月18日前，将首付房款8万元；剩余房款19万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。四、乙方承担中介费5400元、……。七、违约责任：1、本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约应当承担相应的法律责任。任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款20％的违约金。如甲方违约，则除了违约金外，退还乙方交付的定金。2、甲乙双方任一方违约，违约方并向丙方支付当初成交价格的2％的违约金。八、其他约定事项：1、乙方保证名下无任何不良记录，否则自负。2、……。原告崔军元以及案外人青格勒太以房屋出卖人亚雄代理人名义在该合同上签字。被告福居经纪公司对该合同予以认可。合同签订后，案外人青格勒太以及被告福居经纪公司各收取原告崔军元购买房屋定金5000元，并出具了收款收据。原告崔军元在办理银行按揭贷款时，因其户籍名字与银行信息系统名字不符，无法办理按揭贷款。
另查明，经庭审询问，被告福居经纪公司收取原告崔军元购买房屋的定金5000元，其目的系保证房屋出卖方与买受方不交纳房屋中介费用。
再查明，被告福居经纪公司于2014年4月24日成立，其经营范围：二手房买卖、租赁服务。
本院认为，根据《福居房地产信息部房屋买卖合同》所约定的内容来看，该合同涉及两个法律关系，即原告崔军元与案外人亚雄之间的房屋买卖关系及原告崔军元与被告福居经纪公司之间的居间合同关系。原告崔军元要求解除三方所签订的《福居房地产信息部房屋买卖合同》，本院认为，根据合同相对性，原告崔军元主张解除该合同涉及到解除房屋买卖关系及居间合同关系。因原告崔军元在本案中并未对房屋出卖方亚雄及其代为签字人青格勒太提起诉讼，也无证据证明该合同中房屋出卖方系被告福居经纪公司虚构，故对原告崔军元要求解除三方所签订的《福居房地产信息部房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。本案中，本院仅对涉案合同中涉及居间合同关系问题予以审理。
关于原告崔军元与被告福居经纪公司居间合同关系是否成立、是否有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条的规定“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二条：“凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。……本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。”本案中，被告福居经纪公司全称为“呼和浩特市福居房地产经纪有限公司”，被告福居经纪公司系经工商管理部门核准成立的房地产经纪有限公司，其居间行为符合法律、行政法规的相关规定。原告崔军元与被告福居经纪公司在《福居房地产信息部房屋买卖合同》中达成的居间服务条款系双方当事人真实意思表示，应为有效，原告崔军元与被告福居经纪公司已形成居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”被告福居经纪公司作为签订房屋买卖合同的居间人，其义务是向原告崔军元提供订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务，促成房屋买卖合同成立。本案中，原告崔军元与案外人亚雄之间订立房屋买卖合同后，并非因房屋出卖方亚雄对案外人青格勒太代为其出售房屋的行为不予认可造成无法履行房屋买卖合同，而是系原告崔军元在办理银行按揭贷款时发现其本人公安机关所登记户籍名字与贷款银行系统中其名字不符而无法贷款，且根据《福居房地产信息部房屋买卖合同》第三条第（二）项按揭贷款事项的约定，“如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。”从该合同内容看，原告崔军元不能办理按揭贷款并非无法履行房屋买卖合同的必然结果。被告福居经纪公司在对原告崔军元提供的相关信息进行审核时并不知晓其名字存在与银行系统不符的情况，被告福居经纪公司在居间合同履行过程中并无过错。被告福居经纪公司与原告崔军元之间形成的居间合同关系并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条所规定的解除情形，故对原告崔军元主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告福居经纪公司应否退还原告崔军元中介费1万元及支付定金赔偿金1万元的问题。根据庭审调查，原告崔军元在签订《福居房地产信息部房屋买卖合同》后所交纳的1万元，系由被告福居经纪公司与案外人青格勒太各收取5000元，且均向原告崔军元出具了“收到崔军元购买房屋定金5000元”的收据。根据涉案合同及收款收据，原告崔军元明知其所交纳的1万元中的5000元系由房屋出卖方收取，而非被告福居经纪公司收取，故原告崔军元认为其所交纳的1万元系由被告福居经纪公司收取的诉讼理由，本院不予采纳。因房屋出卖方收取的5000元不属本案审理范围，原告崔军元可就案外人青格勒太收取的5000元另行解决。对于被告福居经纪公司所收取的5000元应否退还的问题。根据被告福居经纪公司出具的收据以及各方的陈述与答辩，该款项系为保证合同履行后不交纳中介费而收取的定金，因原告崔军元不能履行购买房屋的行为并非被告福居经纪公司过错造成，故原告崔军元主张返还该笔费用的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告崔军元要求被告福居经纪公司支付定金赔偿金1万元的诉讼请求，被告福居经纪公司在履行居间合同义务时并无违约行为，该请求也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的双方返还情形，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告崔军元的诉讼请求。
案件受理费100元减半收取50元，由原告崔军元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 孙 钢
二〇一五年七月一日
书记员 胡冬冬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行。
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条：居间人合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。