湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1816号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：周冬梅，女，1981年12月15日出生，汉族，住宜都市。
委托代理人：邓西寿，湖北仁辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。
法定代表人：李郑云，该公司总经理。
委托代理人：李荆，男，1981年1月7日出生，汉族，住宜昌市西陵区，系该公司员工。
上诉人周冬梅因与被上诉人宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2016）鄂0581民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人周冬梅的委托代理人邓西寿、被上诉人合田物业公司的委托代理人李荆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周冬梅上诉请求：依法改判周冬梅不承担合田物业公司在一审中请求给付的物业费，合田物业公司应承担周冬梅在一审中请求其应承担的未尽物业服务义务，或撤销原判，发回重审。事实和理由：1、周冬梅与合田物业公司并未约定物业费标准。物业服务行为有很强的时限性、持续性，合田物业公司未及时履行多项物业服务义务，违反了先履行合同义务，因此，周冬梅享有拒绝支付物业费的权利。周冬梅之所以在前期支付过“物业费”，是因为房屋钥匙由合田物业公司掌管，需要交费后才给钥匙进屋装修，周冬梅支付过部分“物业费”不构成继续无条件承担物业费的理由。合田物业公司制定霸王物业费标准，该物业费标准违法。2、周冬梅在原审反诉中请求合田物业公司返还财产及履行法定义务和合同义务共九项，请求合田物业公司解除违法给周冬梅等业主设定的义务共三项在原审中均已查明属实，但判决结果仅体现五项，合田物业公司对其余项未担责。
合田物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。
合田物业公司向一审法院起诉请求：请求判令：1、周冬梅立即向合田物业公司支付2014年7月1日至2016年2月28日期间拖欠的物业服务费等相关费用2491元，违约金708元，共计3199元；2、由周冬梅承担本案诉讼费用。
周冬梅向一审法院提出反诉请求：一、要求合田物业公司返还财产：1、利用含周冬梅在内的各业主共有的小区空地收取的停车费3元；2、利用含周冬梅在内的各业主共有的楼房外墙广告收入分配给周冬梅等各业主（金额不详）。二、由合田物业公司履行法定义务和合同义务共七项：1、电梯全部超过安检期限，应向特种行业机构申请安检，并将不合格的进行更换；2、补全每栋楼A户型的消防设施（无消防管带及消防枪）并检验合格；3、对二号岗亭前约40M陡坡加装行人、机动车分隔通行设施（人行道高于机动车道）；4、立即更换三号楼入口处顶棚玻璃（严重破损，随时会掉落砸伤业主及行人），一号楼入口处应该加装透明承重隔离设施（现已缺失，随时有上层楼坠物伤人可能）。5、立即修复三号楼负一楼门禁设施（现已损坏敞开，没有安全保障）。当庭增加：一号楼负二楼加装门禁设施；6、对进入小区多处昌堵塞处，应由合田物业公司派员巡查处置疏通，便于业主私车正常出入；7、清除长江大道地下室堆积的垃圾，并制止他人再侵害。三、合田物业公司应立即解除违法给周冬梅等业主设定的义务共三项：1、解除小区多重物业管理；2、停止收取周冬梅等业主在自己小区内停车的停车费用；3、业主共有的外墙广告收入应由业主共享。
一审法院认定事实：2011年2月22日合田物业公司与湖北大地基置业有限公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》，合同第三十二条约定物业服务期限为：2011年2月22日起至本物业首次业主大会和业主委员会成立后三个月为止（该小区至今未成立业主委员会）。2013年7月19日，合田物业公司、周冬梅签订《前期物业服务协议》一份，该协议约定：周冬梅（甲方）购置位于长江大道50号雅斯国际广场1栋8层802号房屋一套，建筑面积119.13平方米，与合田物业公司（乙方）签订物业服务协议，双方约定各自权利和义务，协议第五条第二款约定，物业费标准按1.1元／平方米计算，物业费每期计收一年，缴费时间为每期第一个月的10日前（即先行预交，一年一期），业主应当从物业建设单位通知的收房期限届满之日起缴纳物业服务费，周冬梅已经缴纳2013年7月19日至2014年7月18日物业费1573元。2014年7月19日至2016年2月28日，周冬梅共欠合田物业公司物业服务费2539元（705＋1573＋261）元，现合田物业公司请求周冬梅支付2491元，周冬梅认为合田物业公司在物业服务中有一定瑕疵，即管理不到位，小区有安全隐患，电梯合格率达不到标准，清江大道地下室卫生欠佳，存在不合理收取小区停车费等为由拒付，双方争执成诉。同时查明：1、合田物业公司与湖北大地基置业有限公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》，合同第一章约定：该物业管理区域东至清江大道，南至长江大道西至规划局、原教院职工宿舍，北至老干部局宿舍，物业总面积132000平方米（以实际竣工验收总面积为准），物业类型商业、住宅综合大楼；2、小区入住率约70%；3、2007年5月11日，《湖北省物业服务费管理实施办法》第七条规定：物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费，第十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当有业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。2014年2月20日，合田物业公司经宜都市物价局核定备案，雅斯国际广场停车收费项目，含小型汽车和摩托车；4、业主居住的小区三号楼入口处顶棚玻璃破损，一号楼入口处无承重隔离设施，三号楼负一楼门禁设施损坏，一号楼的负二楼未加装门禁设施，每栋楼A户型的消防设施部分缺失。
一审法院认为，依法成立的前期物业服务协议是物业公司和业主双方意思表示一致的约定，对物业服务公司和业主均具有法律约束力，双方享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整。因此，合田物业公司、周冬梅2013年7月19日签订《前期物业服务协议》依法成立并生效，且周冬梅已经缴纳2013年7月19日至2014年7月18日物业费1573元，双方已经实际履行。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的对价，但物业服务合同作为一种继续性合同，业主的每期物业服务费并非仅仅在于换取物业服务企业当期对等物业服务，而在于换取物业服务企业整个合同履行期间的物业服务，从这个意义上而言，物业服务费又是保障物业服务企业发展，为小区物业提供持续性良好物业服务的基础。业主因物业服务企业提供的物业服务存在微瑕疵即以此进行抗辩，拒交或少交物业服务费，必然会影响物业服务企业的正常运转，最终会降低整个小区的物业服务水平，对其他正常交费的业主不公。因此，对于物业服务企业非普遍性的、个别的、细微的服务瑕疵，业主不能抗辩拒交或少交物业费。合田物业公司依据该协议要求周冬梅支付拖欠的物业服务费2491元，应予以支持。合田物业公司诉请周冬梅承担违约金，因服务合同系双务有偿合同，按照合同约定，双方互负义务，本案纠纷缘于合田物业公司服务瑕疵所致，合田物业公司、周冬梅均有违约，故合田物业公司该项请求不能支持。周冬梅请求返还财产，其中车辆停车费3元，因双方在《前期物业服务协议》第六条第二款约定停车费为前期物业管理专项和特约服务事项，《湖北省物业服务费管理实施办法》规定，且合田物业公司有宜都市物价部门备案核准，不违背法律规定，周冬梅请求返还，不予支持；返还楼房外墙广告收入与业主，因《湖北省物业服务费管理实施办法》第十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。本案物业服务小区尚未成立业主委员会，该项权利行驶应由业主大会决定，故周冬梅的该项请求，不予支持。周冬梅提出电梯没有安全标识，周冬梅在购买商住楼时未予提出，合田物业公司在交接物业时也有疏忽，双方均有责任，但电梯在使用过程中年检义务应由合田物业公司承担；周冬梅提出部分消防设施缺失，合田物业公司负有保管和管理义务，为了防止小区的安全隐患，合田物业公司应该补齐；周冬梅请求小区进出岗亭人车分离，有利保护行人的健康、生命权，符合交通安全常识，因承建方设计施工使然，合田物业公司、周冬梅可就安全隐患达成共识，经业主委员会同意后动用维修基金更改，非合田物业公司单方义务；周冬梅要求疏通交通通道，清除长江大道地下室堆积垃圾不属于合田物业公司管理范畴，周冬梅提出三号楼入口处顶棚处的玻璃破损要求更换，加装一号楼入口处承重隔离设施，修理好三号楼负一楼门禁设施，加装一号楼的负二楼门禁设施的请求应予支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条第（五）项，第十一条第（六）项、第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、周冬梅于判决生效之日起十五日内支付宜昌合田物业有限责任公司自2014年7月至2016年2月28日期间的物业服务费合计人民币2491元；二、宜昌合田物业有限责任公司于判决生效之日起十五日内更换三号楼入口处顶棚处的破损玻璃，加装一号楼入口处承重隔离设施，修理好三号楼负一楼门禁设施，加装一号楼的负二楼门禁设施；补全和安装好消防设施；三、驳回宜昌合田物业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回周冬梅的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25元，宜昌合田物业有限责任公司、周冬梅各承担12.5元，反诉案件受理费25元，宜昌合田物业有限责任公司、周冬梅各承担12.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实与双方当事人的诉辩意见，评议如下：1、本案小区尚未成立业主委员会，合田物业公司与周冬梅于2013年7月19日签订的《前期物业服务协议》对协议双方均具有约束力，周冬梅已经缴纳2013年7月19日至2014年7月18日物业费1573元，合田物业公司与周冬梅的物业服务合同已经开始实际履行。周冬梅虽主张其被迫支付过部分“物业费”的情形不应作为继续无条件支付物业费的理由，但其提出的该主张无事实和法律依据，本院不予认可。尽管合田物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，但不存在环境卫生、绿化、公共设施和治安状况等持续恶化，影响业主正常生活的重大瑕疵。如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，这对于按时足额交付物业费的业主来说，也是不公平的，故周冬梅不能以此为由抗辩拒交或少交物业费。合田物业公司按照周冬梅已经实际缴纳的物业服务费相同的标准计算2014年7月19日至2016年2月28日期间周冬梅应缴物业服务费2539元（705元＋1573元＋261元）合理。合田物业公司要求周冬梅支付拖欠的物业服务费2491元，应予以支持。2、对周冬梅要求返还小区空地车辆停车费的请求，根据双方在《前期物业服务协议》第六条第二款中的约定，车辆停泊服务费为停车场地养护、交通秩序维护的费用，不含车辆的保管和保险，由车位使用人向合田物业公司交纳车辆停泊服务费的标准，执行本市物价局相关规定。合田物业公司有宜都市物价部门备案核准，不违背法律规定，故对周冬梅请求返还车辆停车费，不予支持。对周冬梅要求返还楼房外墙广告收入分配给各业主的请求，根据《湖北省物业服务费管理实施办法》第十三条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。本案物业服务小区尚未成立业主委员会，该项权利行驶应由业主大会决定，故周冬梅要求将楼房外墙广告收入分配给各业主的诉讼请求，不予支持。周冬梅提出电梯没有安全标识，电梯在使用过程中年检义务应由合田物业公司承担，合田物业公司提出电梯已经通过安检，需等待证书办理结束。周冬梅请求小区进出岗亭人车分离，因小区设计施工使然，合田物业公司、周冬梅可就安全隐患达成共识，经业主委员会同意后动用维修基金更改，非合田物业公司单方义务。周冬梅请求解除小区多重物业管理，因本案小区由两个不同的物业管理公司分别管理商业和住宅，住宅区域业主进出小区需要先后通过两个物业管理关卡，解除小区多重物业管理不属于合田物业公司管理范畴。周冬梅要求疏通交通通道，清除长江大道地下室堆积垃圾亦不属于合田物业公司管理范畴。
综上所述，周冬梅的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由周冬梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张士勇
审判员 苗劲松
审判员 张原鹏
二〇一六年九月十九日
书记员 张程程