杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初12004号
原告：高媛，女，1981年2月25日生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：杨艳军，浙江鑫家律师事务所律师。
被告：郑英，女，1980年3月17日生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
委托诉讼代理人：王国兵、夏芳，浙江传衡律师事务所律师。
原告高媛与被告郑英房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月1日向本院提起诉讼，经诉前调解不成，本院于2017年11月24日立案受理后，依法由审判员陈峰独任审判，于2018年3月6日、3月26日二次公开开庭进行了审理。原告高媛及其委托代理人杨艳军、被告郑英及其委托代理人王国兵、夏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高媛诉称：原告因商业经营需要，经与被告郑英协商，双方于2017年4月28日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告郑英将位于杭州市拱墅区的房屋租赁给原告，房屋面积147.03平方米，租赁期限一年，房租13万元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金和转让费20万元。之后，原告登记设立了杭州慧媛健康管理有限公司，购置了设备，招聘了员工，做了大量广告，拓展了业务，先后投入20余万元，而被告以其开办的杭州市拱墅区缘份服饰商业仍然需要经营、东西无处安置、共同使用房屋等理由，实际只向原告交付了部分房屋（约一半左右，另外一半房屋被被告的杭州市拱墅区缘份服饰商行所占用）。正当原告充满信心发展业务时，2017年10月，房东俞金才突然找上门，告知原告房屋不能转租，并且出具了俞金才与被告签订的租赁合同。原告这才知道被告隐瞒了房屋不能转租的事实。2017年10月27日，房东俞金才正式书面通知原告，要求原告于10天内腾空并交回房屋。事发后，原告多次与被告协商、交涉，被告一开始声称她会解决好房东的问题，后来就对原告敷衍、推诿，对于原告要求退还租金、转让费、赔偿损失的要求更是置之不理。原告认为，被告与原告签订房屋租赁合同时，恶意隐瞒了房屋不得转租的事实，现房东不同意转租房屋并且不认可原被告签订的房屋租赁合同，导致房屋租赁合同无效，合同的根本目的无法实现。被告应当对此承担全部法律责任，现向法院起诉，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、被告返还房屋租金、转让费20万元，赔偿原告各项经济损失20万元；3、诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告高媛向本院提交以下证据:
1、房屋租赁合同，证明原告与被告签订房屋租赁合同，被告将房屋租赁给原告的事实；
2、付款凭证，证明原告向被告支付房屋租金和转让费20万元的事实；
3、声明、租房合同，证明房屋不允许转租，房东要求腾空交还房屋，合同无效的事实；
4、房屋产权证，证明房屋产权、面积等基本情况；
5、营业执照，证明原告设立开办公司、投入大量资金、造成经济损失的事实；
6、营业执照、税务登记证及现场照片，证明被告开办的商行仍然营业，被告的东西仍然占有房屋一半面积，被告实际只交付部分房屋的事实；
7、损失的清单及相关的发票，证明因租房合同无效，原告被迫腾空房屋，给原告造成巨大的财产损失；
8、原告腾空房屋、交房情况的照片，证明因房东不同意转租房屋，原告于2017年11月25日已将房屋腾空并搬出，已将房屋交还给被告的事实；
9、万强智能财税服务合同，证明原告公司被迫注销；
10、租赁合同，房产证，物业证明，证明原告将房屋租赁之后，为了办理营业执照，工商局要求租赁合同必须应当是原告与房东的租赁合同，在这个情况下，原告要求被告协调与房东签合同，但郑英协调不好，也不敢告诉房东转租的情况，经被告同意原告模仿房东的笔迹签订了合同。
被告郑英辩称：一、被告与原告及杨晖三人之间系合作关系，不存在转租关系。1、2017年4月经杨晖介绍与原告认识，原告高媛、杨晖与被告三人就三方合作进行协商、洽谈，并于4月28日签订《合作协议书》，合作期限为1年，约定：三人合伙经营缘份空间生活馆（第二条）；经营项目为月嫂培训、外派、产后修复等相关项目，范围包括乳房、形体塑形、骨盆恢复、健康产品销售等（第三条）；三方各出资10万元，合伙出资共计人民币叁拾万元（第四条第一、二款）；鉴于被告已支付合作期间一年的租金13万元，且自2014年被告承租拱墅区假山路103、103－1号以来，被告对承租房屋精心装修，花去装修费五、六十万元（包括合伙经营期间使用的仪器也是被告先行购买），故三方协商被告前期装修和购买设备的费用折合成已出资17万，即总出资为30万，高媛及杨晖应各自承担1/3费用，高媛分三次累计向郑英支付8万，许皓（杨晖老公）向被告支付12万元，原告高媛及杨晖支付给被告的费用系二人应承担的合伙经营成本，而不是原告所称的租金和转让费。合伙经营期间，水电费、网络电话费等费用由被告支付，后依据《合作协议书》约定的份额原告将其与杨晖应承担的费用（每人承担1/3，二人合计承担2/3）转账给被告。2、同年5月11日原告告知被告办理营业执照需提交材料《房屋租赁合同》，要求被告代房东在《房屋租赁合同》上签字，所以该份由高媛事先准备好的，用于高媛办理营业执照的《房屋租赁合同》，并不是原、被告真实的意思表示，该份合同不成立。二、原告未与合作方协商并经同意，擅自搬离、退伙，违反了基本的契约精神，给被告造成了损失，其诉请经济赔偿无事实和法律依据。原告明知“已与杨晖、被告签订《合作协议书》，期与被告间系合作关系，且与被告签订的《房屋租赁合同》，系在其要求下，仅为办理营业执照、共同合作经营的需要，双方并不存在真实的租赁关系。”这一事实前提下，却以“被告与其签订《房屋租赁合同》房东要其腾房”为名，擅自搬离、退伙，违背了诚信和契约精神，给被告造成了损失，其主张的经济损失完全无事实和法律依据。综上，原告诉请无事实和法律依据，其起诉系不诚信和滥用诉讼权利的体现，请求法院查明事实，依法公正裁决，判决驳回原告的全部诉讼请求。
为证明其主张，被告郑英向本院提交以下证据：
1、合作协议书，郑英与杨晖、高媛微信聊天记录、照片，证明被告与原告、杨晖于2017年4月28日签订《三方合作协议》，由三人共同合伙经营“缘份空间生活馆”，经营项目为月嫂培训、外派、产后修复等相关项目，范围包括乳房、形体塑形、骨盆恢复、健康产品销售等。三人每人占三分之一份额；
2、郑英与高媛微信聊天记录，证明2017年5月至9月期间缘份空间生活馆产生的水电费等费用由原告将其与杨晖应承担的部分转账给被告，同时也进一步证明了三人间系合作关系；
3、郑英与高媛微信聊天记录，证明2017年5月因办理杭州慧媛健康管理有限公司工商登记的需要，原告让被告在房屋租赁合同上代房东签字，原被告间不存在转租关系；
4、郑英与俞金才微信聊天记录，证明房东俞金才知道郑英与高媛、杨晖合作经营并表示发给高媛的声明作废；
5、租房合同、借记卡明细，证明郑英自2014年9月27日开始租赁拱墅区假山路103、103－1号房屋，现已支付2016年－2018年房屋租金；
6、工商局备档材料、房屋租赁协议、无偿使用证明，其中房屋租赁协议证明原被告双方不存在真实的房屋租赁关系，原告高媛与杨晖共同出具的无偿使用证明，证明原告未曾对支付过任何所谓的房租及转让费，而且无偿使用假山路103－1号的事实，房东对原告的经营也一直是知情的；
7、被告与俞金才的微信聊天记录，证明房东协助配合办理杭州慧媛健康管理有限公司的工商注册，因此房东出具声明的内容是不真实的，原告的主张缺乏事实和法律依据。
经庭审质证，被告郑英对原告高媛提交的证据1三性均不予认可，1、原被告之间不存在真实的租赁关系。该证据与工商局备案登记的由原告与房东签订的《房屋租赁协议》内容相予盾，在《房屋租赁合同》真实性存疑且未有其他证据证明的情况下，应采信工商局备案登记的《房屋租赁协议》；2、原告未能举证证明其支付过任何所谓租金、转让费，相反，工商局备案登记的由高媛及杨晖签字确认的《无偿使用证明》更一步证明了原告未支付过任何所谓的租金、转让费，也不存在代为支付这一事实，因此原被告间不存在租赁关系的可能性；3、原、被告间系合作关系，原告承认与被告和杨晖签订过《合作协议书》，《合作协议书》与《房屋租赁合同》在经营场地、经营内容、资金等核心内容存在严重矛盾。原告声称《合作协议书》与《房屋租赁合同》于同一天签订。同一天签订内容相互矛盾的且金额和时间都一样的两份合同的可能性存在怀疑；对证据2证明对象有异议，该证明已充分说明了原被告间不存在真实的租赁关系及原告未曾向被告支付过所谓的租金、转让费这一事实。因此，该笔付款恰恰证明了高媛及杨晖作为合作方按照三方签订的,《合作协议书》约定支付出资款，其转账金额与转账时间亦与《合作协议书》的约定相吻合，《付款凭证》系对《合作协议书》的履行；对证据3真实性合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该合同恰恰证明被告郑英租赁该房屋期间，原告高媛和杨晖要求与其合作的事实，承租后，房屋成为三方共同合作的载体；对声明三性均有异议，1、该证据的内容由原告高媛事先草拟，有悖常理；2、房东对原告、杨晖及被告郑英的合作经营是知情的，房东出具的声明内容是不真实且无法律效力，被告与房东聊天记录也证明了房东对原被告间合作经营是知情的，并表示之前的声明作废；对证据4房屋产权证真实性合法性无异议，关联性有异议；对证据5、营业执照真实性合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，营业执照只能证明作为合作一方的身份信息，不能证明投入资金造成经济损失的情况，无法证明原告主张的经济损失与被告有关；对证据6中营业执照、税务登记证真实性合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议；该证据恰恰证明了双方无租赁关系的可能性。通过该证据可以清楚地看出：被告的杭州拱墅区缘份服饰商行大部分经营范围与原告注册的杭州慧媛健康管理有限公司相同，例如服饰、服装、化妆品、百货，请问有谁愿意找一个竞争对手作为承租人各自独立经营的呢？显然有悖常理；对现场照片三性均有异议，该照片拍摄时间、地点均无法考证，不具有证明效力；对证据7三性均有异议，损失清单系原告单方面制作，不具有证明效力，原被告系合作关系，不存在转租情况，故原告主张无事实和法律依据。相反，该证据恰恰证明合作期间，原告未与其他合作方协商和同意，擅自搬离，违反了三方签订的《合作协议书》，系不诚信的体现；对证据8三性均有异议，该照片的拍摄时间、地点均无法考证，不具有证明效力，该组照片恰恰反映了三方合期间，原告擅自退伙，违反了基本契约精神；对证据9有异议；对证据10工商备档材料没有异议，对证明对象有异议，对物业公司的证明不予认可；
原告高媛对被告郑英提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，当时为什么要签订该份协议，从当时的角度来讲，原告开办她的月嫂家政，被告仍就开办她的缘份空间，原被告之间各经营各的，她们之间没有交集。而且在2017年5月之后，被告因为怀孕没有经营，只是东西放在那里。被告陈述的是合作关系不是房屋租赁关系是不能成立的。双方签订合作协议的目的是为了如果有客户介绍来促进业务，实际并没有履行合作协议；对微信记录，照片都不予认可，对证明的主张也不予认可；对证据2微信聊天记录三性不予认可，2017年5月至9月产生水电费是由原告承担的，但并能因为原告承担的水电费就推定双方存在合作关系；对证据3三性均不予认可，而且房屋租赁合同是为办理营业执照，这种说法是不存在的；本案房屋租赁合同是一份单独的合同，与办理营业执照需要的租赁合同是不一致的；对证据4真实性不予认可，房东俞金才与被告郑英签订的租赁合同约定是不能转租的，房东俞金才给原告的声明明确不能转租；对证据5真实性认可，该租房合同明确不得转让，对借记卡明细真实性不予认可，不能证明被告的主张；对证据6公司的办理是原告和杨晖的房屋租赁协议的证据充分反驳被告的在答辩中所称的原被告双方签订租赁协议就是为了办理营业执照，备案的这份与原告的提交的是不一致，对于无偿使用证明真实性有异议，是原告杨晖所签，同意戴英、俞金才是高媛所签，是因为工商局有要求，对证据7真实性不予认可；
本院认证如下：对原告高媛提交的证据1－5真实性予以确认，证据6系原告自行制作本院不作认证，对证据7－9真实性予以确认，对证据10关联性不予确认；对被告郑英提交的证据1真实性予以确认，对证据2－4关联性不予确认，对证据5、6真实性予以确认，对证据7关联性不予确认。
本案经审理查明：2017年4月28日甲方（出租人）郑英与乙方（承租人）高媛签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在假山路103－1号房屋，建筑面积147.03平方米，房产证号11××18，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期自2017年4月28日起至2018年4月27日止。该房屋租金为年租金壹拾叁万元，每月10833.33元/每月。付款的时间及方式一年一付，第一年于2017年4月28日预付叁万元整，5月10日前交清余款壹拾柒万元整。如一年后甲方原因，不在出租乙方，则转让费壹拾柒万元中由甲方退还乙方陆万元整，如乙方原告不在承租转让费则不予退还。合同签订后原告高媛委托杨晖向被告郑英支付8万元，原告高媛委托许皓向被告郑英支付12万元。
出租方俞金才（甲方）与承租方胡红英、郑英（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于假山路103号，103－1号，商业用房计建筑面积147.03平方米出租给乙方。双方协商同意出租价格和出租期限，租金价格为10万元/年，租赁时间从2014年9月27日至2016年9月26日，即两年整，第三年的租金11万。在承租期内，乙方不得擅自转让，如需转让需经甲方同意方可转让。
2017年10月27日俞金才出具《声明》，载明：本房东在不知情的情况下，租户将位于假山路103－1号，转租转让给高媛，根据合同第十条规定，不得未经房东许可，擅自转租转让，限期腾空并交回，限期期限为十天。原告于2017年11月25日已将房屋腾空并搬出。
本院认为：原告高媛与被告郑英所签订的《房屋租房合同》为房屋转租协议，被告郑英对诉争房屋是否拥有转租权是认定《房屋租房合同》效力的关键所在。被告郑英与产权人俞金才所签订的《租赁合同》明确约定未经俞金才同意，承租人不得擅自转让。我国合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故转租合同的效力依附于出租人是否同意或事后追认。本案中，出租人俞金才出具声明明确其依据合同约定中关于不同意被告郑英转租的意见，转租合同因而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。原告高媛要求被告郑英退还租金的诉请，本院根据《房屋租房合同》约定的年租金结合原告高媛房屋具体租赁期限，酌情确定被告郑英退还原告高媛租金54000元，关于原告要求被告退还转让费的诉请，本院酌情确定30000元。关于原告高媛要求被告郑英赔偿经济损失的诉请，因原告主张的损失均系间接损失，故本院不予支持。被告郑英主张双方签订《合作协议书》，因该《合作协议书》与本案系不同的法律关系，被告郑英可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告高媛与被告郑英于2017年4月28日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告郑英于本判决生效后十日内返还原告高媛租金、转让款84000元。
三、驳回原告高媛的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3650元，由原告高媛承担2500元，由被告郑英承担1150元。
原告高媛于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告郑英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 陈峰
二〇一八年九月四日
代书记员 王岳