江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰燕民初字第0179号
原告泰兴市民生玻璃制品有限公司，住所地泰兴市济川街道江平北路28号。
法定代表人许玉山，总经理。
委托代理人叶希志（系特别授权）。
被告泰兴市舜钛汽车配件有限公司，住所地泰兴市济川街道江平北路28号。
法定代表人张国杰，董事长。
被告泰兴市华达电器有限公司，住所地泰兴市济川街道江平北路28号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人陈金龙（系特别授权）。
委托代理人于菲（系特别授权），江苏律园律师事务所律师。
原告泰兴市民生玻璃制品有限公司（以下简称民生公司）与被告泰兴市舜钛汽车配件有限公司（以下简称舜钛公司）、泰兴市华达电器有限公司（以下简称华达公司）确认协议无效纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理后，依法由审判员常继平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民生公司的法定代表人许玉山及其委托代理人叶希志、被告舜钛公司的法定代表人张国杰、被告华达公司的委托代理人陈金龙、于菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民生公司诉称，原告于2009年向舜钛公司承租了江平北路28号一幢面积为1745.51㎡的厂房。合同租赁期限为：2009年10月1日至2012年9月底止。2012年9月下旬原告收到泰兴市迈盛新材料有限公司（以下简称迈盛）的《通知》，要求在中秋节长假期间，非本公司车辆一律不予进出。迈盛的行为严重影响原告的正常生产秩序。于是，原告找舜钛公司询问、打听是怎么回事？舜钛公司的法定代表人在电话里明确告知：上述房屋已经卖给杨某某了。原告听后非常不解，舜钛公司的行为已经侵犯了原告的优先购买权。于是，原告分别向被告舜钛公司、迈盛、泰兴镇人民政府明确要求享有优先购买权。此后，舜钛公司一直没有与原告见面，直至2012年12月底收到华达公司起诉原告的诉状，要求从租赁的房屋中迁出，但没有提供《产权出让协议》。在2013年1月14日开庭时才看到时间为2012年10月6日《产权出让协议》，显然这份协议是仿造的。理由一，协议中对同机构出现两种称呼（泰兴市济川街道办事处、镇政府）；二，舜钛公司已经接到原告要求优先购买的通知；三，舜钛公司忘记收取房租的期限是2011年11月至2012年10月，租金18万元。退一步讲，即使两被告于2012年10月6日签订《产权出让协议》也在原告租赁期限内。原告认为，舜钛公司在出卖房屋前没有通知原告的行为侵犯了原告的优先购买权，华达公司在购房前，看到已经出租的事实，两被告恶意串通达成买卖协议，属于明知故犯恶意取得。故请求法院判令两被告签订的《产权出让协议》无效。
被告舜钛公司辩称，被告租房子给原告之前就已经抵押给政府，五年之内政府可以卖，被告也可以卖，所得的款项应先还政府的钱。被告将产权卖给华达公司也是由政府出面牵头的，并且协议上有政府见证。原泰兴镇现变更为济川街道。按照被告与原告的租房协议，第一年租金12万元、第二年15万元、第三年17万元，后又签订了补充协议书租金是3万元，合计20万元。原告只给了18万元，还欠2万元，请求法庭追回。本公司写的收条事实上应该是到2012年9月，错写成2012年10月。
被告华达公司辩称，首先驳回原告的诉讼请求，两被告所签订的产权出让协议是在公平、公正、等价有偿的情况下签订的。原告在诉状中陈述的合同租赁期间至2012年9月底是事实，两被告签订产权出让协议是在租赁期满之后，于2012年10月6日签订的，并没有侵害原告的优先购买权。原告主张的房屋优先购买权应在房屋租赁期间内，在房屋租赁期满后，两被告签订产权出让协议并不需要征得原告的同意或通知原告，原告主张的优先购买权没有事实和法律依据。即使在租赁期间内两被告达成产权出让协议，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告请求确认协议无效，人民法院是不支持的。原告与舜钛公司在签订房屋租赁合同时，该房产已经抵押给泰兴镇，根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释，在抵押期间该房产卖给华达公司，租赁合同对华达公司不发生任何效力。原告不具有向舜钛公司优先购买权的权利。原告诉称产权出让协议是伪造的，其理由并不成立，是原告方的主观臆断。协议中的两个称呼，泰兴镇与济川街道是同一个，舜钛公司收取房租的期间明显是笔误，舜钛公司每次收取房租均向原告方出具收条，所收的房租与租赁合同是能够对应的。原告在诉状中陈述的泰兴市迈盛新产品有限公司的法定代表人是沈同德，并非是杨某某。且原告诉称迈盛的通知与本案无关联性。
经审理查明，2009年6月23日，舜钛公司与曹卫明、蒋林生签订房屋租赁合同，合同约定，曹卫明、蒋林生拟合伙兴办一家钢化玻璃制造公司，租赁舜钛公司金工车间，厂房面积1745.51㎡，租赁期为2009年10月1日起至2012年9月30日止。租赁费为第一年12万元，第二年15万元，第三年17万元，租赁费缴纳时间第一年为2009年9月底，以后为次年9月底，如需续租，需在租赁期满前三个月通知对方，合同签订后，曹卫明、蒋林生于2009年7月31日申请成立民生公司，并在租赁的舜钛公司厂房内生产经营，亦按约缴纳了租赁费。2010年12月曹卫明、蒋林生将所持民生公司的股份转让给许玉山。同月，民生公司又租赁了舜钛公司部分平房。2012年4月18日，舜钛公司将另外3541.81㎡的厂房出租给泰兴市迈盛新材料有限公司，后经协商，又将该厂房出租给华达公司，2012年8月20日两被告签订了租赁协议。民生公司于2012年9月30日租赁期满，但未提出续租要求，2012年10月6日两被告达成产权出让协议，舜钛公司将29010.93㎡的土地及有效面积为15433㎡的房屋出让给华达公司，总出让价1495.89万元。泰兴市济川街道办事处盖章见证，所出让的土地和房屋包括民生公司、华达公司在内的四个承租人所承租的厂房。2012年11月2日，泰兴市华达电器有限公司领取了国有土地使用权证，同月5日，领取了房屋所有权证。
上述事实，有原告民生公司提供的产权出让协议、房屋租赁合同、民生公司的工商登记资料、舜钛公司与迈盛公司及华达公司的租赁合同、被告华达公司提供的房产证、土地证等书证及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”，由此可见，承租人在承租期内对租赁房屋享有优先购买权，而本案原告租赁期于2012年9月30日期满，两被告于2012年10月6日达成产权出让协议，被告舜钛公司出售的房屋面积共15433㎡，而原告租赁的房屋面积1745.51㎡占出售房屋面积的11.3%。故被告舜钛公司出售房屋是在原告租赁期满后，且出售的房屋具有整体性，该房屋有原告在内的四个承租人，故原告并不享有优先购买权。另外根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。第二十四条第（四）项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。故本案即使原告享有优先购买权，其主张两被告所签订的产权出让协议无效，本院亦依法不予支持。据此，判决如下：
驳回原告泰兴市民生玻璃制品有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告泰兴市民生玻璃制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行城中支行；账号：20×××88）。
审判员 常继平
二〇一三年四月二十八日
书记员 徐 网