浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉商初字第1357号
原告：玉环县德嘉置业有限公司，住所地玉环县玉城街道城中路与长治路东北转角。
诉讼代表人：黄宝鹤，该公司管理人浙江榴岛律事务所负责人。
委托诉讼代理人：黄克旺，浙江榴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佩佩，浙江榴岛律师事务所律师。
被告：汪友林。
委托诉讼代理人：陈冰，浙江靖宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。
第三人：董剑平。
委托诉讼代理人：董灵旭，浙江星汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵青航，浙江金道律师事务所律师。
第三人：黄小波。
原告玉环县德嘉置业有限公司（下简称德嘉置业公司）与被告汪友林，第三人黄小波、董剑平对外追收债权纠纷一案，本院于2015年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2015年7月29日进行了第一次公开开庭审理。本院应被告的申请追加黄小波、董剑平为第三人，于2016年1月13日进行了第二次公开开庭审理。原告德嘉置业公司的委托诉讼代理人黄克旺、潘佩佩，被告汪友林的委托诉讼代理人胡祥甫、陈冰，第三人董剑平的委托诉讼代理人董灵旭、赵青航到庭参加诉讼。第三人黄小波因羁押于玉环县看所守，经本院作相关询问后无法到庭。本案现已审理终结。
原告德嘉置业公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付购房款共计人民币10449322元，支付违约金2131661.68元，并继续按日万分之二计算支付违约金至尾款付清之日止。事实与理由：德嘉置业公司以其公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，于2014年9月23日向本院申请破产清算。本院于2014年9月25日作出（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定书，裁定受理德嘉置业公司的破产清算申请，并于2014年10月11日经台州市中级人民法院指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。2012年7月13日，被告与德嘉置业公司分别签订五份商品房买卖合同。其中合同编号为201207139992，合同标的为德嘉壹号公馆4号楼302号房，总价款为1912008元。合同编号为201207139996，合同标的为德嘉壹号公馆4号楼301号房，总价款为2145210元。合同编号为201207139997，合同标的为德嘉壹号公馆4号楼401号房，总价款为2154537元。合同编号为201207139998，合同标的为德嘉壹号公馆3号楼301号房，总价款为2114120元。合同编号为201207139999，合同标的为德嘉壹号公馆3号楼401号房，总价款为2123447元。德嘉置业公司已按合同的约定向被告交付房屋并已办理房产证，但被告至今未支付过任何房款。被告还应按商品房买卖合同第八条规定支付逾期付款的违约金2131661.68元等。现管理人为履行法定职责，依法提起诉讼。
被告汪友林辩称：第一，原被告双方之间已经以债务抵销的形式结清了房款，不存在被告拖欠原告房款的违约事实。第二，本案项下的房屋已经交付并且已经办理了房屋产权过户，双方之间的商品房买卖合同已履行完毕。综上，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人董剑平的陈述与被告汪友林的答辩一致。
第三人黄小波述称（按庭前到看守所所做笔录整理）：其与第三人董剑平的儿子董灵光系朋友关系，通过董灵光认识被告汪友林。因其与第三人董剑平平时个人债务往来较多，董剑平当时称资金紧张，商量将德嘉置业公司的房产抵押给被告汪友林，由汪友林出借600万元，利息3分。具体方式是先签订买卖合同，暂不开发票；如果钱还不出，则开发票，转成买卖。600万元到位后，其只拿到200万元，由董灵光与董剑平各拿走200万元。事后，于2014年下半年，由其补了一份抵债协议。
经审理，当事人对以下事实没有异议，相关证据本院予以确认并在卷佐证：
本院于2014年9月25日受理德嘉置业公司申请破产清算一案，并于2014年10月11日指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。
2012年7月13日，被告汪友林与德嘉置业公司分别签订五份商品房买卖合同。其中德嘉壹号公馆4号楼302号房，总价款为1912008元；德嘉壹号公馆4号楼301号房，总价款为2145210元；德嘉壹号公馆4号楼401号房，总价款为2154537元；德嘉壹号公馆3号楼301号房，总价款为2114120元；德嘉壹号公馆3号楼401号房，总价款为2123447元。上述五套房总合计合同价款10449322元。合同约定：被告应于2012年7月13日前一次性付清全部房价款。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
2012年7月18日，原、被告之间签订一份借款协议。约定被告借款给原告600万元，借期一年，利率2.5%；原告以其壹号公馆的房产办理房产销售备案登记；原告在借款期内偿还借款及相应利息，被告配合办理备案登记房产的退房手续；如果原告逾期支付利息的，由原告配合给予其将备案登记的房产办理转让手续。于同日，第三人董剑平与黄小波达成一份收款说明，第三人董剑平承认收到黄小波还款600万元，五套房屋的款项已收到，并用于抵偿黄小波欠董剑平的原玉环五洲大酒店商品房承包转让价款。
目前，原告德嘉置业公司已按合同的约定向被告交付房屋，于2014年4月18日向被告开具五份销售不动产统一发票。被告于2014年5月14日、16日陆续办理了房产权证。
另查明，被告所购的商品房3号楼301、401与4号楼301、302经实测，原合同约定的面积155.06平方米变更为155.45平方米。4号楼302的面积从143.72平方米变更为143.76平方米。
本院认为：首先，原、被告于2012年7月18日达成的借款协议系以商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，其性质属于让与担保合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应当按照民间借贷合同关系进行审理。但是，原告于2014年4月18日向被告开具不动产销售发票，同时也交付房屋，并办理了房屋产权登记，故原、被告已经按照商品房买卖合同进行了履行。本案涉诉后，原、被告也按商品房买卖合同关系进行诉辩。故在不损害原告方其他债权人合法权益的情况下，本案可按商品房买卖合同纠纷进行处理。借款协议约定的600万元第三人黄小波承认由第三人董剑平收到，并用于抵偿黄小波欠董剑平的原玉环五洲大酒店商品房承包转让价款。由于第三人黄小波系当时原告公司的法定代表人，其在当时行使的有关处置原告商品房的行为系代表原告公司的行为。结合原告确为被告办理五套房产备案的事实，该笔600万元已交付的事实本院予以确认。其次，被告在庭审中称双方于2013年7月18日签订了一份抵债协议。该份协议的内容系第三人黄小波同意将被告的600万元债权的本息与本案的五套商品房价款相抵。由于本案五套商品房的合同价款为10449322元，与被告支付的600万元相差悬殊；并且该份协议落款时间为2013年7月18日，系原告申请破产的前一年，协议仅有黄小波个人的签字，而不应该没有原告德嘉置业公司的盖章。原告对抵债协议的真实性存疑完全符合常理；该份证据有关本息以抵购房款的内容本院不予采信。第三，关于商品房买卖合同的合意确定时间。被告出借的600万元借款时间为2012年7月18日，借款到期日为2013年7月18日，而原告出具给被告的统一发票为2014年4月18日。即原、被告正式成立商品房买卖合同的时间应确定为2014年4月18日。截止该时间，原告应付被告的借款本金600万元，按照民间借贷最高利率限额2%计算，利息款为252万元，而被告应付原告方的购房款10449322元，故被告方尚欠1929322元（10449322-6000000-2520000）。对于被告尚欠的购房款，按照商品房买卖合同的约定，被告方尚承担日万分之二的违约金。综上，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告汪友林于本判决生效后一个月内支付原告玉环县德嘉置业有限公司购房款人民币1929322元，并按日万分之二从2014年4月19日起支付违约金至款项付清之日止。
二、驳回原告玉环县德嘉置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97286元（缓交而未交），由原告玉环县德嘉置业有限公司负担77286元，由被告汪友林负担20000元（此款于判决生效后七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。
审 判 长 陈巧峰
审 判 员 陈华辉
审 判 员 郑风雨
二〇一六年八月二十六日
代理书记员 梁斐然