黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0204民初765号
原告：万勋，男，1976年9月5日出生，汉族，住黄石市。
委托诉讼代理人：魏强、毛栋，均系湖北人本律师事务所律师，均系一般授权。
被告：湖北大江环保科技股份有限公司（原黄石大江集团有限公司），住所地：黄石市下陆区冶中特路6号。
法定代表人：谌宏海，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：纪德军、宋华荣，均系湖北鸣伸律师事务所律师，均系一般授权。
原告万勋与被告湖北大江环保科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万勋的委托诉讼代理人魏强、毛栋和被告湖北大江环保科技股份有限公司的委托诉讼代理人纪德军、宋华荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万勋向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期办证违约金118023元，并从2017年7月4日起至实际办证之日止按照已付购房款170726.30元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即9%）继续向原告支付逾期办证违约金；2、被告协助原告办理大冶有色及第园7栋3单元202号房屋的不动产权证；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月10日，原、被告之间签订了编号为7-3-202号《经济适用房购房协议书》，被告经黄石市人民政府批准取得了黄石市下陆区街道办事处卫王村地块的土地使用权。双方约定原告向被告购买被告所建设的大冶有色及第园7栋3单元202号房，总建筑面积109.611平方米；合同约定2009年5月18日房屋交付原告使用，原告在房地产产权登记机关规定的期限（即房屋交付使用之日起90日内）向被告提供办理产权证有关资料，被告负责协助原告办理产权证。合同签订后，原告按约定支付了房款、办证费用以及其他相关费用，但被告在收取原告上述费用后没有在2009年5月21日之后的90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告认为被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，并协助原告办理房屋的不动产登记，故原告诉至法院。
被告湖北大江环保科技股份有限公司辩称：1、原告起诉要求答辩人支付延期办证违约金没有事实和法律依据。2007年，黄石大江建设有限公司以答辩人名义向相关部门请示建设“及第园”经济适用房项目，获得批准后黄石大江建设有限公司以答辩人名义进行开发和建设，并办理了备案证、土地证和每栋房屋的房屋产权证。黄石大江建设有限公司在此期间也积极协调各方面关系欲为住户办理产权登记，但因为经济适用房购房资格认定、土地分割、政府欠款等多项原因导致黄石大江建设公司在2014年以前未能为住户办理产权登记。2015年之后，因黄石大江建设有限公司的法定代表人张瑞强被刑事拘留和服刑，以及住户缴纳的办证费用和超面积款被挪用，导致答辩人无法取得办证所需的材料原件和费用，未能办理产权登记并非答辩人造成。同时，原、被告双方签订的《黄石市经济适用房买卖合同》第十条第五项约定了如因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限办理房地产权证书的，由出卖人代替买受人办理房地产权证书，由买受人承担各项费用，双方之间已经就延期办证进行了约定，并无支付违约金条款。为此，原告要求答辩人承担逾期办证违约金没有合同依据和法律依据。延期办证并未给原告造成实际损失，经济适用房的目的是满足中低收入家庭的购房需要，有社会保障性质，且在需要满五年以后才能上市交易，目前房屋价格大幅上升，原告购买的房屋有了增值收益。2、被告正在积极为所有住户办理产权登记，目前已自负200余万元为住户办理不动产权登记，当前已办理完毕土地分割，已经与不动产登记中心协调好，正在为原告及及第园1、2号楼住户办理不动产登记证书，只需要住户配合办理手续后即可取得不动产权属登记证书。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据经本院认定的证据以及原告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2008年1月10日，原告（乙方）与黄石大江集团有限公司（甲方）（2015年11月20日，黄石大江集团有限公司名称变更为湖北大江环保科技股份有限公司）签订《经济适用房购房协议书》，约定原告向被告购买有色公司及第园7栋3单元2层202号房屋，房屋建筑面积（暂测面积）为109.611㎡，单价1470元/㎡，房屋总价161128.17元，并对逾期交房的违约责任进行了约定：甲方如未按协议规定的期限将该住房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，违约金按已交付房价款的10%计算。该《协议书》第九条约定：乙方自实际接收该住房之日起，应在房地产产权登记机关规定的期限内向甲方提供办理产权证有关资料，甲方予以协助办理，费用按市房地产交易所规定执行，甲方在第一次交房款时代收代办各项办证费用预计5000元，证件办理完结算时按实际费用多退少补。《经济适用房购房协议书》未约定逾期办理房屋权属登记的违约责任。之后，原、被告之间针对购买的经济适用房又另行签订了由黄石市工商行政管理局和黄石市房地产管理局监制的《黄石市经济适用住房买卖合同》，约定原告向被告购买大冶有色及第园7栋3单元2层202号经济适用房，房屋建筑面积为109.91㎡，单价1470元/㎡，房屋总价170726.30元，房屋交付时间为2009年5月18日前。该《合同》第十条第五款约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的/%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金；3、由出卖人代替买受人办理房地产权属证书，由买受人承担的各项费用，先由买受人预交部分办证费用，多退少补。2008年1月10日，原告交纳购房款80600元。2009年1月14日，原告办理了50000元的公积金贷款，并交纳购房款50000元。2009年5月21日，原告交纳购房款30528.17元。2013年7月11日，原告补交购房款9598.13元。原告共计交纳购房款170726.30元。2013年，原告向黄石市房地产管理局交纳住宅专项维修资金3847元。2014年7月18日，黄石市住房保障中心对万勋的经济适用房资格予以核准。原告认为被告未按约定将办理权属登记相关的资料报产权登记机关备案，故而成讼。
另查明，2013年，大冶有色及第园经济适用房建设完成后通过竣工验收，并取得了备案证书和2号楼、5号楼、6号楼、7号楼的房产证。
再查明，黄石大江建设有限公司的法定代表人张瑞强于2015年9月10日被黄石市公安局下陆分局刑事拘留。2016年12月7日，张瑞强因挪用资金罪被黄石市下陆区人民法院判处有期徒刑一年六个月。
还查明，2017年10月13日，被告交纳了大冶有色及第园经济适用房项目的超面积费用1084071.90元及办证费用。2017年12月1日，被告张贴《通知》，告知大冶有色及第园经济适用房业主第一批不动产权证书已经办理到位，并为理顺办证流程，黄石市不动产登记中心预先办理了大冶有色及第园经济适用房购买者权利人成刚的不动产权证书，同时通知其余业主按照通知要求提交办理不动产权属证书需要的相关资料。2017年11月，被告通知原告提交办证所需资料，2017年12月，原告向被告提交上述资料。2017年12月13日，不动产登记中心受理原告的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请。2017年12月27日，黄石市不动产登记中心出具的不动产登记信息显示原告的办理状态为结束，不动产权证号为鄂（2017）黄石市不动产权第0045134号。
本院认为，一、确定原、被告双方权利义务的依据。本案中，原、被告双方于2008年1月10日签订《经济适用房购房协议书》之后，又另行签订《黄石市经济适用住房买卖合同》。两份合同的签订均是原、被告双方经过平等协商、意思表示一致的结果，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。原、被告双方后签订的《黄石市经济适用住房买卖合同》对之前签订的《经济适用房购房协议书》的合同内容进行了变更，如购房款由161128.17元变更为170726.30元，在违约条款中增加了关于逾期办理产权证书的约定。同时，原、被告双方也是依照该合同约定履行交纳购房款和交付房屋的义务。另《黄石市经济适用住房买卖合同》是由黄石市工商行政管理局和黄石市房地产管理局监制的格式合同。综上，原、被告签订的《黄石市经济适用住房买卖合同》合法有效，是对之前签订的《经济适用房购房协议书》的变更，且双方已实际履行，故应将《黄石市经济适用住房买卖合同》作为确定原、被告双方权利义务的依据。二、本案是否应由被告对原告履行合同义务。《黄石市经济适用住房买卖合同》签订主体为原、被告双方，根据合同相对性原则，该合同的权利义务均应由被告向原告享有和履行。被告虽提供其与黄石大江建设有限公司的内部公司文件，证明大冶有色及第园经济适用房项目实际由黄石大江建设有限公司开发和建设，实际办证义务人是黄石大江建设有限公司，但被告和黄石大江建设有限公司之间的内部管理约定对原告无约束力，仍应由被告向原告履行合同义务，实际办证人亦应为被告。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。三、被告是否存在违约情形。《黄石市经济适用住房买卖合同》第八条约定被告应当在2009年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备各项条件并符合本合同约定的经济适用房交付原告使用。该《合同》第十条第五款约定被告应当在该房屋交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告虽辩称因有色公司拖欠市政府排污费导致延后数月才发放备案证，且300多名购房者中有少部分人员未缴清超面积购房款，致使其无法统一向房产部门缴清款项，无法办证，被告没有违约，但被告仅提交黄石大江建设有限公司的情况说明，并无其他证据予以佐证，故对其辩解意见，本院不予采信。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款规定：纳税人未出具契税完税证明的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。从上述规定可知，办理房屋权属登记需要满足系列条件，如买卖双方分别需要缴纳契税、住宅专项维修基金等各项费用，同时，房产管理部门需审核购房者银行贷款偿还情况等。本案中，原告购买大冶有色及第园7栋3单元2层202号房屋时办理了住房公积金贷款50000元。2013年，原告交清住宅专项维修基金。2014年7月18日，黄石市住房保障中心对万勋的经济适用房资格予以核准。由此可知，房屋权属登记条件已于2014年7月18日成就，但被告在2014年7月8日之后仍未能依照上述《合同》约定办理房屋权属登记，其行为构成违约。被告虽辩称因原告提交的办证资料均由黄石大江建设有限公司保管，且购房者向黄石大江建设有限公司缴纳的超面积购房款和办证费用被张瑞强挪用，2015年9月10日，黄石大江建设有限公司的法定代表人张瑞强被黄石市公安局下陆分局刑事拘留，并于2016年12月7日因挪用资金罪被黄石市下陆区人民法院判处有期徒刑一年六个月，直至今年三月，张瑞强才出狱，导致被告在此之前无法办理涉案房屋房产证。被告关于逾期办证的上述客观理由虽情有可原，但其行为仍构成违约，故本院对被告上述辩解意见不予采信。四、关于被告应如何承担违约责任的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率9%承担逾期办证违约金。原告主张被告应按此规定支付违约金，但原告购买的房屋性质为经济适用房，与商品房的性质不同，故本案不适用上述司法解释。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定：合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条第二款规定处理。庭审中，原告主张因《黄石市经济适用住房买卖合同》未约定违约责任，被告应根据上述规定按照年利率6%支付资金占用期间利息支付逾期办证违约金，但上述规定的适用条件为“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的”，而本案中的原、被告双方签订的《黄石市经济适用住房买卖合同》中对违约责任已在第十条第五款进行了约定，从上述条款可知，原、被告双方已明确约定了逾期办证的违约责任，且列明了赔偿损失、支付违约金和继续履行等三种承担违约责任的方式，双方在合同中选择了第三种方式即继续履行，并未选择赔偿损失和支付违约金的方式，该约定是当事人意思自治的结果，一旦成立即对原、被告双方产生法律约束力。另，上述合同系工商部门和房产部门制定的格式文本，而非被告单方制定的格式合同，不存在被告公司利用强势地位使原告签订权利义务不对等合同的情形。故本案不适用上述《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定。
综上，被告应按照《黄石市经济适用住房买卖合同》的约定对原告承担继续协助其办理不动产权证的违约责任。2017年9月15日，被告已从黄石大江建设有限公司取得了及第园经济适用房办证资料，并于2017年10月13日缴纳了税费及经济适用房超面积购房款，且已先行办理了业主成刚的不动产权证书，可知大冶有色及第园业主办证条件已成就。被告已通知及第园的其他业主提交办理不动产权属证书需要的相关资料，并于2017年11月通知原告提交办证所需资料。次月，原告向被告提交上述资料。2017年12月13日，不动产登记中心受理了原告的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请。2017年12月27日，黄石市不动产登记中心出具的不动产登记信息显示原告的办理状态为结束，不动产权证号为鄂（2017）黄石市不动产权第0045134号。故，被告已按合同约定承担了继续协助原告办证的违约责任，且原告的房屋产权证已经办理完毕，原告要求被告承担逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
驳回原告万勋的全部诉讼请求。
案件受理费2660元，由被告湖北大江环保科技股份有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 余 俊
人民陪审员 陈学军
人民陪审员 陆冬梅
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 陈 婷
书 记 员 郭 丽