辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终179号
上诉人（原审原告）：清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司。
法定代表人：于哲鑫，该公司经理。
委托代理人：左登昆，清原满族自治县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：孙贵才，男，1977年11月17日出生，满族。
委托代理人：宋伟生，男，1976年3月19日生，满族。
上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司（简称鑫诚物业）因与上诉人孙贵才物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫诚物业法定代表人于哲鑫、委托代理人左登昆与上诉人孙贵才的委托代理人宋伟生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫诚物业上诉请求：请求支持上诉人在一审的诉请和2014年11月1日至2015年3月31日期间共5个月的物业费624.63元。理由：1、上诉人已向业主提供了优质的物业服务，业主理应支付对价即物业管理费。2014年10月31日，上诉人按照主管部门指示，停止服务三天。2014年11月4日，上诉人按照主管部门的指示，又恢复了物业服务，即2014年11月4日至2015年3月31日，上诉人一直在为业主进行物业服务，故业主应支付此期间共计5个月的物业管理费。此节事实，有抚顺市建军物业管理有限公司与我公司签订的物业移交书、业主委员会签署的委托建军物业公司的委托书和县城建局出具的证明予以佐证。2、一审参照中级法院判决错误。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
孙贵才上诉请求：一、一审认定业主交纳2013年4月1日以后的物业管理费错误。理由：2013年4月8日、2013年7月10日，业主委员会做出决定，要求鑫诚物业公司限期清算、移交、重新选聘物业服务企业；鑫诚物业公司无视业主委员会的决定，不但拒绝移交，且还阻挠业主公平、公开、公正选聘物业服务企业；鑫诚物业公司擅自采取更换业主门禁、限制业主通行回家等方式，强行提供物业服务，胁迫业主缴费，且伙同帮凶殴打业主委员会成员。综上，本案是业主不接受鑫诚物业公司提供的物业服务，但物业公司强行提供物业服务而向业主索要物业管理费的诉讼，法院不应支持物业公司的无理要求。二、2014年，业主代表与物业公司曾就2012年物业费进行了诉讼，法院判决业主代表按80%交纳2012年的物业管理费。上诉人与业主代表住在同一小区，我的损失比业主代表更加严重，一审没有判令鑫诚物业返还我2011年度0.6元/平方米及2012年度所收物业费的20%，共计839.04元错误，违反公平、公正的原则。综上，请求二审依法改判。
鑫诚物业向一审法院起诉请求：被告系原告的业主，原、被告于2011年4月1日签订了物业服务合同，合同约定物业费每月0.80元/平方米，业主按年交纳。被告在清风丽景小区居住，享受了物业服务，就应交纳物业费。被告无视《物业管理条例》的有关规定和约定义务，拒不缴纳两年零七个月的物业管理服务费3,173.65元及车库物业管理费699.11元。原告多次催要，被告拒不交纳。无奈之下，原告诉至法院，要求依法判令被告给付拖欠的物业管理费，并承担本案诉讼费用。
孙贵才向一审法院反诉请求：原鑫诚物业与业主签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用原告为物业服务企业，不应再交纳2013、2014年物业费。由于2011、2012年度鑫诚物业未做到质价相等的服务，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.20元，2012年度应按80%收取物业费，故鑫诚物业应返还2011、2012年度物业费839.04元，反诉费由鑫诚物业承担。
一审法院认定的事实：被告孙贵才系清风丽景9A号楼2-501室业主，住宅面积127.97平方米，且在清风丽景9A号楼南13号有一处车库，面积28.19平方米。2011年4月1日，原告与被告签订了前期物业服务合同约定：住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.80元/平方米，被告交纳了2011年4月1日至2012年8月31日的物业管理服务费。被告所住楼房存在漏水问题，报修后，被告协助业主联系维修义务人，并进行了相应的修复，但因建筑质量问题，仍存在漏水现象。2013年7月10日，清风丽景业主委员会作出决定：要求原告清理账目资金、整理移交资料资产。2014年10月27日，清风丽景业主委员会关于原告要求继聘续签前期物业服务合同予以书面答复：拒绝原告提出的续签前期物业服务合同的要求；同时要求原告在接到此答复10日内履行。2014年10月31日，原告在小区内发布公告：原告接到业主委员会决定，从2014年11月1日起停止对清风丽景小区进行物业服务。在停止后，发生任何事情，由业主委员会负责。并将清风丽景业主委员会关于原告要求续聘续签前期服务合同的答复及清风丽景业主委员会决定附在公告内。原告停止服务三天后，拒绝退出小区，继续服务至2015年9月。现原告诉至法院要求被告给付2012年9月1日至2015年3月31日拖欠二年零七个月物业费3,173.65元及车库物业管理费699.11元。
一审法院认为：原告与业主签订的《前期物业服务合同》至2013年3月31日期限届满，双方虽未续签物业服务合同，但原告仍对清风丽景小区提供物业服务。在此期间，业主及业主委员会未提供充分证据证明曾提出与原告解除服务合同关系。根据权利义务对等原则，清风丽景小区业主享受了原告提供的物业服务，理应支付对价即物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2014年10月27日，清风丽景业主委员会就续聘、续签物业合同事宜对原告予以答复，明确表明不再与原告续聘、续签物业服务合同，并要求原告交出物业相关资料；原告也于同年10月31日向小区业主公告停止物业服务。由此可确定原告与业主的前期物业服务合同自2014年11月1日起解除，原告理应及时退出物业服务区域，原告拒不退出并继续以提供事实服务为由向业主收取物业管理费已缺乏合同依据。故孙贵才应交纳2012年9月1日至2014年10月31日物业费2，661.78元及车库物业费586.35元，对原告要求孙贵才交纳2014年11月1日以后的物业费不予支持。关于原告提出业主委员会决定不合法一节，根据《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，第七十八条规定：业主大会或业主委员会决定对业主具有约束力。业主大会和业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主选举业主委员会及成员、选聘物业服务企业等均属全体业主自治的范围，原告无权对业主内部形成决议的内容、程序提出异议。关于被告辩称住房出现严重的漏水问题，多次找原告说明情况并寻求解决，但至今未得到解决一节，因鑫诚物业并非维修义务人，清风丽景小区仍在维修期内，房屋质量问题应由建设单位负责。关于被告辩称交纳1,000.00元装修保证金，原告承诺由相关部门验收后予以返还，但至今未返还一节，因被告并未向本院提起反诉，被告可在交纳物业费时与原告一并解决或另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款之规定，判决：
一、被告孙贵才于判决生效后十日内给付原告清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2012年9月1日至2014年10月31日物业费2，661.78元及车库物业费586.35元；二、驳回原告鑫诚物业其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取为25.00元，由被告孙贵才承担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月30日，清风丽景小区业主与抚顺市建军物业管理有限公司签订《委托书》，因自管机构无法正常运转，委托抚顺市建军物业有限公司管理，自2015年4月1日至2016年1月31日止。2015年11月3日，鑫诚物业与抚顺市建军物业管理有限公司签订《清风丽景物业移交协议》。
另查明：清原满族自治县城乡建设管理局于2015年12月30日出具《证明》：“在清风丽景小区业主委员会称不再与鑫诚物业公司续签物业服务合同，要求物业公司停止服务的情况下，2014年11月1日至2014年11月3日，鑫诚物业公司停止对清风丽景小区服务。期间，因园区无物业管理，业主上访至本局，另外，园区业主缴费至2015年4月，物业合同尚未到期，我局要求鑫诚物业公司于11月4日恢复对该园区物业服务至2015年5月10日。”
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争执焦点问题是：1、上诉人鑫诚物业是否应当收取被上诉人2014年11月4日至2015年3月31日期间的住宅物业费？2、上诉人鑫诚物业是否应当返还孙贵才自行维修的费用？
关于焦点1，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持。”本案中，鑫诚物业虽然于2014年10月31日至2014年11月3日停止服务三天，但在清原满族自治县城乡建设管理局等部门的协调下，鑫诚物业从2014年11月4日继续服务至2015年4月1日，因此，鑫诚物业与包括本案业主孙贵才在内的清风丽景小区业主之间形成了事实的服务合同关系，双方之间的权利义务关系并未终止，本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，鑫诚物业主张向业主孙贵才收取2014年11月4日至2015年3月31日共计5个月期间的住宅物业费624.63元元应予支持。一审判决未予支持此期间的物业管理费不当，二审应予纠正。
关于上诉人孙贵才提出按照业主委员会决定，案涉小区业主2011年缴纳的物业费标准应按每平方米0.20元收取、2012年应按80%收取物业费，故鑫诚物业应返还其多收取的物业费的问题，因2011年、2012年双方当事人之间签署了《前期物业服务合同》，合同中约定的收费标准明确，清风丽景小区业主委员会单方作出2011年、2012年的收费标准，未经鑫诚物业公司同意，也未经物价部门批准，其单方变更物业费价格的行为对于鑫诚物业公司不具有约束力，故一审判决驳回其此节诉请并无不当。
关于焦点2，上诉人孙贵才主张鑫诚物业物业服务不到位，其所住房屋存在渗水现象，报修后，因年节期间，且为冬季，鑫诚物业未及时联系维修单位，孙贵才自行维修房屋一节，一审认定鑫诚物业并非维修义务人，清风丽景小区仍在维修期内，房屋质量问题应由建设单位负责并无不当，故其主张，本院无法支持。
综上，一审判决事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00179号民事判决第二、三项及案件受理费部分；
二、撤销清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00179号民事判决第一项；
三、于本判决生效后十日内，上诉人孙贵才给付上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司物业费3872.26元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元（清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司交纳50元，孙贵才交纳50元），由上诉人孙贵才承担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一六年十二月二十三日
书记员 张 崇