浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终2190号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张国珍，男，1972年7月16日出生，汉族，住宁波市奉化区。
委托诉讼代理人：王建聪，浙江三思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵以丰，浙江三思律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波利时百货有限公司。住所地：宁波市鄞州区四明中路***号。
法定代表人：李立新，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波新江厦投资有限公司。住所地：宁波市鄞州中心区四明中路***号。
法定代表人：许金波，该公司总经理。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑可，浙江灵桥律师事务所律师。
上诉人张国珍因与被上诉人宁波利时百货有限公司（以下简称利时公司）、被上诉人宁波新江厦投资有限公司（以下简称新江厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初10000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
张国珍上诉请求：1.撤销原判第一项，改判张国珍与利时公司于2015年9月8日签订的《租赁合同》及张国珍与利时公司、新江厦公司于2015年4月24日签订的《租赁主体变更协议》已于2016年9月2日解除；张国珍与利时公司于2016年3月15日签订的《租赁期限补充协议书》无效。2.撤销原判第三项，改判驳回被上诉人要求支付租金的诉讼请求。3.判决撤销《租赁合同》第13.2条，13.4条。事实和理由：针对2016年9月12日宁波市消防支队鄞州区大队的行政处罚决定书，原判遗漏了该处罚决定的内容是责令被上诉人停止营业。从合同条文及履行过程中可以看出，上诉人装修的消防部分的监督管理申报是被上诉人的义务，验收没有通过也是被上诉人的责任。也就是说，直至2016年9月12日，即上诉人通知解除合同之前，都因为消防安全问题不具备营业资格，而且责任在于被上诉人。故上诉人在2016年8月23日通知解除租赁合同，符合合同约定，符合法律规定。被上诉人为了早收多收租金，故意违反消防法规，置公共安全于不顾，本应受到法律制裁，但一审判决上诉人还应当支付被上诉人租金，是庇护、鼓励消防违法行为。在被上诉人根本违约的情况下，如果其还有权强令上诉人开业，且只需双倍返还保证金，这完全不公平。
利时公司、新江厦公司辩称，一审判决虽未支持被上诉人的相关违约金和拆除费用的反诉请求，但被上诉人放弃上诉，服从判决。一审判决对其他事实的认定清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张国珍向一审法院起诉请求：1.撤销张国珍与利时公司、新江厦公司之间的房屋《租赁合同》第13.2条、13.4条；2.确认涉案房屋租赁合同于2016年9月２日解除；3.利时公司、新江厦公司返还张国珍租赁保证金10万元，装修管理费9450元、装修押金1万元，结算系统押金5000元，租金127648元，合计252098元及利息（每天万分之二，从案件受理日即2016年10月25日起算，至生效判决确定的支付日）；4.利时公司、新江厦公司共同赔偿张国珍经济损失1267443元及利息（每天万分之二，从案件受理日起算，至生效判决确定的支付日）。一审诉讼过程中，张国珍申请撤回第4项诉讼请求。
新江厦公司向一审法院反诉请求：1.《租赁合同》及补充协议已于2016年10月9日解除；2.张国珍向新江厦公司支付2016年5月至2016年10月9日的房屋租金164337.80元；3.张国珍按90元/平方米/月的标准向新江厦公司支付2016年10月10日起至2016年11月9日止的商铺占用使用费34020元；4.张国珍向新江厦公司支付商铺拆除费用35150元；5.张国珍向新江厦公司支付违约金124740元。
一审法院审理认定：2015年9月8日，张国珍（合同的承租方，乙方）与利时公司签订《租赁合同》一份，约定：1.1甲方将位于宁波市鄞州区四明中路688号购物中心F4-08室建筑面积约为378平方米的房屋出租给乙方用于经营阿拉鱼歌品牌餐饮及饭店，该房屋的装修、附属设施、设备状况等交房标准详见合同附件（二），甲、乙双方同意以该交房标准作为甲方交付及乙方返还房屋的验收依据。3.1租赁期为60个月1天，自房屋交付之日起算即2015年8月31日至2021年8月31日。5.1.2第一、二年租金按90元/平方米/月，第三、四年租金按95元/平方米/月，第五年租金按100元/平方米/月；首月固定租金及管理费乙方应于本合同签署之日起7日内支付给甲方，甲乙双方确认以三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前支付，乙方享有90日装修免租期，免租期内乙方无需承担租金。5.5乙方应按月支付租金或其他费用，逾期支付，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金。5.8甲方向乙方提供甲方统一开发并投入使用的POS专用收银系统，乙方同意按照人民币300元/月/台有偿使用该POS系统，乙方另需交纳POS结算系统押金5000元。6.1乙方应在本合同签署后五（5）个工作日内向甲方支付人民币100000元作为保证金。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金；若乙方欠缴租金或管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、管理费或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后五（5）日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。8.1乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，进场装修前需缴纳装修押金10000元，装修管理费25元/平方米。装修押金待乙方装修完毕，甲方验收合格一个月内无息返还乙方。乙方及其承包商应按甲方公布的租户装修守则进行。8.2乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，经甲方、管理公司及政府主管部门的批准后方可开始装修，乙方二次装修的消防和质检报批由乙方自行负责，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担。对于消防工程，乙方同意使用甲方指定的承包商进行。11.1在本合同期满或因乙方原因终止合同的，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方，未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：（1）乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；（2）且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。11.2乙方如在清场过程中对甲方或任何第三方造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在保证金中扣除对甲方造成的实际损失的赔偿。如果租赁保证金不足抵扣，乙方必须足数赔偿甲方。13.2若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除相应计租年度平均月租金及管理费之和的3倍）；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失和违约金的差额部分。（一）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达三十（30）日；逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十（30）日；（二）乙方未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业；（三）违反本合同第12.1条，擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方未征得甲方同意改变该房屋用途；（五）因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；（六）乙方从事任何不正当竞争行为或者损害消费者行为的，在甲方发出书面通知后七（7）日内仍未改正的；（七）违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后15日内仍未纠正的；（八）乙方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的；（九）根据本合同或中国法律甲方有权终止或解除本合同的。13.4若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任。（一）甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后一百五十（150）日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（三）甲方交付的该房屋存在缺陷、危及乙方安全的。合同还另行约定了其他权利义务等内容。同时，利时公司将《租户装修手册》交给张国珍，其中载明的内容为：租户须以书面向工程物业部申请验收，同时还应自行向政府相关部门（如：消防、质检或卫生等）申报验收（委托验收的除外）。对验收中发现的各种缺陷租户须及时整改直至验收通过。商场施工完成后，由甲方报批，通过一装消防验收。租户商铺的装修及装修后的消防报批由租户自行负责，并由租户自行完成报批手续，委托甲方验收的除外。
2016年3月15日，张国珍（协议的乙方）与利时公司（协议的甲方）签订《租赁期限补充协议书》，内容为：甲方经营的利时城市奥特莱斯于2016年1月15日对外营业，乙方经营的阿拉鱼歌于2016年1月15日开始对外营业，租赁期限变更为2015年10月17日至2020年10月17日，乙方享有的免租期为2016年1月15日至2016年1月31日，乙方从2016年2月1日开始向甲方缴纳租金。
2016年4月21日，利时公司（甲方）、张国珍（乙方）、新江厦公司（丙方）签订《租赁主体变更协议》一份，约定：三方共同确认，原合同的出租方变更为丙方，丙方享有和承担原合同项下甲方的各项权利和义务，同时保证乙方在原合同项下的所有权利义务不受影响；丙方自即日起委托甲方负责利时城市奥特莱斯广场的商业开发与物业管理，甲方有权按原合同约定标准向乙方收取物业管理费、水、电、燃气等费用。
张国珍以涉案商铺消防验收未通过为由，分别于2016年9月1日、2016年9月3日发给利时公司《解除租赁合同通知》、《停业通知》各一份，要求解除涉案《租赁合同》，张国珍于2016年9月3日起停业。2016年9月2日，新江厦公司向张国珍发送《违约提示函》一份，认为张国珍自2016年6月开始拖欠租金、水电等费用，且张国珍店铺擅自闭店不营业，要求张国珍收到本函之日起立即恢复店铺正常营业并支付拖欠的费用。2016年10月9日，新江厦公司向张国珍发送《解约通知书》一份，要求解除涉案《租赁合同》，支付拖欠的租金、水电等费用，支付合同约定的违约金，并要求张国珍于2016年10月15日前办理清场。同日，新江厦公司向张国珍发送《租户结算单通知单》一份，载明：张国珍欠缴2016年5月租金18051.80元，2016年6、7、8、9月租金各34020元及相应的水电费，最晚缴款期为2016年10月19日。张国珍收到上述函件后未作回复，也未支付相关费用。2016年10月19日，新江厦公司向张国珍发送《告知函》一份，通知张国珍商铺拆除费用为35150元。
张国珍交付给利时公司保证金10万元，装修管理费9450元、装修押金1万元，结算系统押金5000元，2016年2、3、4月份租金各34020元及2016年5月份结余额可抵租金15968.20元。
2015年12月25日，宁波市消防支队根据利时公司的申报，作出甬公消审字[2015]第0301号《建设工程消防设计审核意见书》，同意利时百货对新江厦（鄞州）商城内部装修局部设计变更工程的消防设计。根据该审核意见书，审核批准的装修部位为新江厦（鄞州）商城地上一至四层，装修面积为29581.47平方米，变更主要为二、三层库房调整及一至四层部分商铺装修，其中包括张国珍承租的F4-01A部位。2016年3月29日，利时公司向宁波市消防支队申报新江厦（鄞州）商城内部工程消防验收，其申请的部位为地下室局部（100平方米）以及地上一至四层商场，装修面积为29581.47平方米。2016年5月18日，宁波市消防支队作出甬公消验字[2016]第0065号《建设工程消防验收意见书》，认为根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在的问题为多家餐饮店铺顶棚的装修材料燃烧性能登记低于A级，墙面低于B1级，不符合《建设内容装设计防火规范》第3.3.1条规定等。2016年8月18日，利时公司向宁波市消防支队申报新江厦（鄞州）商城内部工程消防验收。利时公司此次申报验收的装修面积为19272.47平方米，装修部位为地下室一层局部、地上一至四层公共部位及部分商铺，其中包括四层公共部位装修面积4170平方米、地下室100平方米。此次申报未包括张国珍承租的F4-01A室。2016年8月30日，宁波市消防支队作出甬公消验字[2016]第0118号《建设工程消防验收意见书》，认为根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（甬公消审字[2015]第0235号、甬公消审字[2015]第0258号、甬公消审字[2015]第0301号）进行了消防验收，经资料审核、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2016年9月12日，宁波市消防支队鄞州区大队作出鄞公（消）行罚决字[2016]0098号行政处罚决定书，对利时公司未经消防安全检查擅自营业予以处罚。
一审法院审理认为：张国珍、利时公司、新江厦公司之间签订的《租赁合同》、《租赁期限补充协议书》、《租赁主体变更协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。根据涉案《租赁合同》第13.2条、13.4条的约定，不存在显失公平可撤销情形，故对于张国珍要求撤销张国珍与利时公司、新江厦公司之间的房屋《租赁合同》第13.2条、13.4条的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。本案争议的焦点是张国珍商铺装修完成后的消防验收申报是否系被上诉人应尽的义务？根据涉案租赁合同及租户装修手册的内容约定，张国珍承租的商铺装修由张国珍自行委托他人设计并施工，消防报批由租户自行完成或委托利时公司。一审法院认为，张国珍承租的商铺装修完成后的消防验收申报，并非被上诉人应尽的义务，张国珍认为利时公司未将其承租的商铺纳入申报验收范围，也可自行向消防部门申报。故对于张国珍要求确认涉案房屋租赁合同于2016年9月23日解除的诉讼请求，一审法院认为，张国珍虽于2016年9月２日向利时公司送达《解除租赁合同通知》，但张国珍要求解除涉案合同的事由既不符合涉案合同中张国珍可以解除合同的约定内容，又不符合合同法中可以解除合同的情形，故对于张国珍的该项诉讼请求，一审法院不予支持。因张国珍拖欠被上诉人租金，根据涉案合同的约定，被上诉人有权行使合同解除权。新江厦公司于2016年10月9日向张国珍送达《解约通知书》，故对于新江厦公司反诉要求确认张国珍与新江厦公司签订的《租赁合同》及补充协议已于2016年10月9日解除的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。对于新江厦公司反诉要求张国珍支付2016年5月至2016年10月9日房屋租金164337.80元的诉讼请求，根据一审法院查明的事实，自2016年5月至2016年10月9日，张国珍拖欠被上诉人的租金为164337.80元，该款张国珍应予支付。对于新江厦公司反诉要求张国珍按90元/平方米/月的标准向新江厦公司支付2016年10月10日起至2016年11月9日止的商铺占用使用费34020元及向新江厦公司支付商铺拆除费用35150元的诉讼请求，一审法院认为因新江厦公司未能提供张国珍将商铺占用至2016年11月9日止及已支付商铺拆除费用35150元的相关证据，故对于该两项诉讼请求，一审法院均不予支持。对于新江厦公司反诉要求张国珍支付违约金124740元的诉讼请求，一审法院认为，被上诉人未经消防安全检查擅自营业被消防部门予以处罚，经营过程中存在瑕疵，故一审法院对其该项诉讼请求，酌情不予支持。对于张国珍要求利时公司、新江厦公司返还张国珍保证金10万元，装修管理费9450元、装修押金1万元，结算系统押金5000元，租金127648元，合计252098元及利息（每天万分之二，从案件受理日即2016年10月25日起算，至生效判决确定的支付日）的诉讼请求，一审法院认为，张国珍要求返还装修管理费9450元、租金127648元，因缺乏依据，一审法院不予支持；对于张国珍要求返还保证金10万元、装修押金1万元、结算系统押金5000元的诉讼请求，一审法院予以准许，可在与应付被上诉人的款项结算后予以抵扣。对于张国珍申请撤回要求利时公司、新江厦公司共同赔偿张国珍经济损失1267443元及利息（每天万分之二，从案件受理日起算，至生效判决确定的支付日）的诉讼请求，属张国珍处分自己民事权利和诉讼权利的行为，符合法律规定，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，作出判决：一、张国珍与宁波利时百货有限公司于2015年9月8日签订的《租赁合同》及于2016年3月15日签订的《租赁期限补充协议书》已于2016年10月9日解除；二、宁波利时百货有限公司、宁波新江厦投资有限公司退还张国珍保证金10万元、装修押金1万元、结算系统押金5000元，合计115000元；三、张国珍支付给宁波新江厦投资有限公司租金164337.80元；上述二、三项相折抵，张国珍尚应支付给宁波新江厦投资有限公司49337.80元，限在判决生效后十日内履行完毕；四、驳回张国珍的其他诉讼请求；五、驳回宁波新江厦投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费5227元，减半收取2613.50元，由张国珍负担1113.50元，宁波利时百货有限公司、宁波新江厦投资有限公司负担1500元；反诉案件受理费减半收取4487元，由张国珍负担1800元，宁波新江厦投资有限公司负担2687元。
本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。
本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是：1.涉诉店铺消防验收没有通过是否属于被上诉人的责任，上诉人能否据此主张被上诉人根本违约而有权解除租赁合同。2.被上诉人主张的租金请求能否予以支持。3.《租赁补充协议书》是否无效，《租赁合同》第13.2条、第13.4条能否撤销。
上诉人二审期间仍未就其主张《租赁补充协议书》无效提供相关证据和理由，故本院维持一审法院对《租赁补充协议书》有效的认定。
关于涉诉店铺的消防验收责任。首先，由于涉诉店铺的装修由上诉人自行委托他人设计并施工，故店铺本身的消防要求，应当由上诉人自行负责。而就店铺本身确已符合消防要求，并无相关证据予以证实。从这一点而言，并不能确定上诉人对消防验收不合格不存在过错。其次，由于店铺的消防验收可以由上诉人自行申报，故利时公司未将上诉人承租的店铺纳入消防申报验收范围的行为，与上诉人店铺未通过消防验收之间不存在因果关系。因此，被上诉人无需对此承担责任。第三，关于双方争议的公共部位是否导致涉诉店铺消防验收无法申报或无法通过验收。商场公共部位的消防责任应当由被上诉人负担。但包括2016年5月18日的验收结论为不合格的《建设工程消防验收意见书》以及2016年9月12日的《行政处罚决定书》均未载明公共部位的建设及装修存在不符合消防验收标准的内容。也就是说现有证据亦无法证明涉诉商场的公共部位的消防设施不符合验收要求。因此，上诉人主张由于公共部位消防未达标，导致其店铺消防验收不能通过，缺乏事实依据。综合以上几点，现有证据无法证明在租赁合同履行过程中，被上诉人存在根本违约行为。因此，上诉人主张解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。由于合同履行过程中被上诉人并不存在根本违约行为，故上诉人以被上诉人根本违约可以解除租赁合同为由，主张其无需支付租金，缺乏事实和法律依据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付约定的租金，依法有据，应予维持。
《租赁合同》第13.2条、第13.4条并未约定被上诉人在违反消防法规，未提供消防安全环境情况下，有权要求上诉人开业经营等内容，故上诉人二审期间以此为由主张撤销上述条款，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3587元，由上诉人张国珍负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵 晖
审 判 员 孙长虎
审 判 员 樊瑞娟
二〇一八年八月九日
代书记员 姜黎娜