辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5513号上诉人（原审原告）：范琳娜，女，1989年2月3日出生，汉族，住址黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓武，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩兵，辽宁团团律师事务所律师。上诉人范琳娜因与被上诉人大连圣杰房地产开发有限公司（以下简称”圣杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范琳娜的委托诉讼代理人刘志永、被上诉人圣杰公司的委托诉讼代理人韩兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范琳娜上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人给付逾期办理产权证的违约金43,164.2元（自2015年11月4日至2017年12月31日,房款334,074.29元×0.06年利率÷365天×786天）。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为被上诉人履行合同义务是需要上诉人去要求的，是错误的。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且2015年7月19日，在被上诉人组织的业主答谢宴上，业主向被上诉人提出了办理产权证的要求，被上诉人工作人员王晓音答复，在10月末可以办理房产证。这是被上诉人对所有不特定业主做出的承诺，应受承诺约束。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应按约定全面履行自己的义务。因此不需要上诉人去主张，被上诉人就应当主动履行其合同义务。2.举证责任分配错误以至于做出错误事实认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定当事人无需举证证明的情形。因此上诉人和被上诉人距离近，在交房后180天，上诉人没有拿到产权证，不可能不主张权利，且上诉人未经主张权利就直接起诉，也不符合常理。由上诉人承担向被上诉人主张过权利的举证责任是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.合同对逾期办理房产证的违约责任没有约定或约定不明应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。合同第十五条约定没有排除被上诉人不需要承担违约责任，且此约定也不是违约责任的承担方式，而是被上诉人应尽的法定义务，其合同本意是限制了购房人解除合同的权利。如果此项约定认为是违约责任的承担方式，则被上诉人可以无限期拖延而不用承担任何违约责任。这违反了法律的公平原则和诚实信用原则。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二条规定是错误的。合同第十五条约定有明确的履行期限，即交房后180天内履行办理产权登记的合同义务。合同约定的时间比法律规定的标准多了90天，这已经给了被上诉人宽限期，而一审法院再给三个月宽限期是错误的。按合同约定，本案办证最后期限为2016年8月25日，所以被上诉人应自该日期承担违约责任。圣杰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，应维持。范琳娜向一审法院起诉请求：判令被告给付逾期办理房屋产权证的违约金43,164.2元。一审法院认定事实：原被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区学城路*号*层*号房。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民币334,074.29元。2015年4月27日，案涉房屋办理了商品房预告登记。2015年5月4日，被告向原告交付房屋。2017年10月18日，被告向原告出具了购房款的增值税普通发票。至2017年12月31日，案涉房屋尚未办理房屋所有权证。2015年7月19日，在被告组织的业主答谢宴上，原告和其他业主向被告提出了办理房产证的要求，被告工作人员王晓音答复，在10月末可以办理房产证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告履行义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动，预告登记不是办理房产证的充分必要条件，不能因被告在登记机关办理了不动产预告登记，就视为被告已经履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。故对被告的该项辩论意见，不予采纳。当事人对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。本案中，原被告约定的180天办证期限至2015年11月4日，多名证人可以证明原告范琳娜在2015年7月19日的答谢宴上，向被告提出了办理房产证的要求，但该时间是在双方约定的180天办证期限之内。其后，在被告未适当履行协助义务的情况下，原告未向法庭举证证明自己曾向被告主张过要求被告履行合同义务，因此，只能将2017年12月4日即原告向法院起诉的时间，认定为其向被告主张履行合同义务的时间。被告应当在2018年3月4日前完成必要的准备并履行协助义务。在被告仍未按约定履行协助办理房产证义务的情况下，原告可以自2018年3月5日起要求被告承担违约责任。故原告要求被告承担2015年11月4日至2017年12月31日期间的违约金没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告范琳娜的诉讼请求。案件受理费880元，由原告范琳娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于范琳娜提供的耿荣美、孙秉瑰、吴巍巍的证人证言，圣洁公司不予认可，本院认为，上述证人均系范琳娜同一小区的业主，有的甚至是与范琳娜一起起诉圣洁公司的业主，故上述证人与范琳娜存在利害关系，其出具的证言不能作为单独认定案件事实的依据，对上述证人证言本院不予采信。在二审庭审时，双方当事人均当庭表示对一审判决查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，依据已查明的事实，尽管案涉合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续”，即双方只约定”交付使用后180日内”为圣杰公司履行将资料报产权登记机关备案的期限，却未约定”继续办理”的期限以及圣杰公司自何时起按照什么标准须向买受人承担逾期办证违约金的违约责任，故房屋交付后180天仅是圣杰公司履行办理房屋初始登记的期限，并非逾期办证违约金的起算时间。从前述法律规定来看，范琳娜可随时向圣杰公司主张权利，但需要给予对方合理准备时间。鉴于范琳娜实际收房时间为2015年5月4日，且其未举证证明自交房180天（2015年11月4日）后至提起本案诉讼之前曾向圣杰公司主张过权利，故一审判决将范琳娜提起本案诉讼之日（2017年12月4日）认定为向圣杰公司主张权利时间并给付圣杰公司起诉后90天的准备时间（截至2018年3月4日），合情合理，于法有据，并无不妥。基于此，一审判决驳回范琳娜向圣杰公司主张自2015年11月4日至2017年12月31日的逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。至于范琳娜上诉称在2015年7月19日圣杰公司的业主答谢宴上，业主向圣杰公司提出了办理产权证的要求，圣杰公司工作人员王晓音答复10月末可以办理房产证，圣杰公司应受该承诺约束等一节，本院认为，范琳娜未提供充分的证据证明其参加了答谢宴，并在答谢宴上向圣杰公司提出了办理产权证的要求，其提供的证人证言，因证人与范琳娜存在利害关系，故其出具的证言不能作为单独认定案件事实的依据。据此，范琳娜无权以该日期（2015年7月19日）作为向圣杰公司主张权利的时间。因此，范琳娜的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，范琳娜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由范琳娜负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  陈 伟二〇一八年九月六日书记员  杜玉洁