安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01195号
上诉人（原审原告）：钱朝琼，无业。
委托代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑忠英，无业。
委托代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。
委托代理人；倪寒芬，安徽金的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙门之。
委托代理人：钱朝余，男，1945年11月14日出生，汉族。
上诉人钱朝琼、上诉人郑忠英因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：合肥市庐阳区工业园阜阳北路1018号房屋的产权人系合肥大华服装厂，该厂为阮怀宽的个人独资企业，阮怀宽与钱朝琼是夫妻关系。
2013年3月4日，钱朝琼（甲方）与孙门之（乙方）、郑忠英（丙方）签订了一份《联合经营协议书》，约定三方共同经营宾馆和浴场项目，协议约定：1、联合经营的期限为八年，自2013年5月4日起至2021年5月3日止；2、甲方向乙方和丙方提供位于合肥市庐阳工业园阜阳北路1018号的1-3层和4层局部房屋，面积为1700平方米房屋作为宾馆和浴场的经营场所，甲方以上述房屋的租金30万元入股，参与企业经营管理；3、乙方自筹资金30万元作为装潢资金入股；丙方负责宾馆和浴场装潢资金，待装潢结束后经三方核算列入股金；4、利润按乙方、丙方实际出资加甲方以租金出资按比例分配；5、违约责任约定任何一方不准违约，如一方违反本协议，均按总投入资金加20％赔偿。随后，三方又签订一份《补充协议》，约定：因为甲方的身体不能劳累，三方同意甲方以30万元作为投资分红，合股企业每年支付甲方30万元，每年一付，上期租金结止后一个月内必须缴纳下年租金。
2013年5月6日，孙门之、郑忠英向钱朝琼交付了30万元。
2013年8月10日，钱朝琼、孙门之和郑忠英的丈夫钱朝余在前述《补充协议》中增加一条款，约定根据经营需要现同意钱朝琼30万股份退出，其余两方每年另支付钱朝琼15万元，2013年年底前结清，其他条件不变。
2013年8月，孙门之、郑忠英经营的合肥庐阳区同兴苑大浴场（以下简称同兴苑大浴场）开业。但之后，规划行政部门要求对沿阜阳路相邻建筑立面进行统一规划，阮怀宽于2014年初对合肥大华服装厂（包括同兴苑大浴场）进行外立面等装修改造，影响到同兴苑大浴场的经营，为此，孙门之、郑忠英与钱朝琼产生矛盾。2014年5月22日，钱朝琼向孙门之、郑忠英送达一份《催告函》，要求两人在三日内履行付款义务，否则钱朝琼依法解除协议收回房屋。2014年5月26日，钱朝琼又向两人送达一份《律师函》，再次要求两人在三日内支付钱朝琼全部欠款。2014年5月30日，钱朝琼向孙门之、郑忠英送达一份《解除合同通知书》，载明：“虽经本人多次催要，你们至今未能按照约定履行付款义务。………鉴于你们的行为已经构成严重违约，本人现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，通知你们自即日起解除三方签订的上述《联合经营协议书》、《补充协议》和补充条款，请你们自接到本通知后三日内交还房屋、结清费用，否则本人将采取法律措施追究你们的责任”。孙门之、郑忠英接到上述通知后，认为三方是合伙关系，以及钱朝琼在2014年春节期间施工造成损失，故不同意解除合同。
钱朝琼于2014年6月9日诉至原审法院，请求判令：1、孙门之、郑忠英返还其所有的位于合肥市阜阳北路1018号房屋1-4层、面积为1700平方米的房屋（房屋所有权证号为房地产合产第15070号）；2、孙门之、郑忠英支付其房屋租金60万元（2013年3月至2014年3月租金45万元，2014年3月至2015年3月的租金45万元应于2014年4月4日前付清，合计为90万元，再扣除已支付的30万元）；3、本案的诉讼费由孙门之、郑忠英承担。而孙门之、郑忠英认为三方之间应为合伙纠纷，并于2014年7月3日提起反诉，请求：1、确认钱朝琼单方解除《联合经营协议书》无效；2、钱朝琼应支付违约金44.2万元，并赔偿因违约造成的经营损失72万元；3、本案全部诉讼费由钱朝琼承担。案在原审期间，孙门之、郑忠英于2014年11月3日撤回反诉。
案在本院二审期间，钱朝琼明确表示同意继续履行上述协议。
另查明：同兴苑大浴场于2013年9月11日领取个体工商户营业执照，经营者为郑忠财，经营范围为公共浴室、住宿和棋牌。
原审法院经审理后认为：本案的争议焦点：本案是房屋租赁合同纠纷还是合伙纠纷。根据双方提供的《联合经营协议书》，钱朝琼、孙门之、郑忠英就开办宾馆和浴场进行合伙，因此，钱朝琼与孙门之、郑忠英自2013年3月4日起形成了合伙法律关系，其中钱朝琼以涉案房屋30万元租金出资入股，盈余按照三方出资比例进行分配。后，钱朝琼与孙门之、郑忠英又签订了一份《补充协议》，虽然约定钱朝琼每年的投资分红为30万元，但钱朝琼、孙门之、郑忠英之间合伙关系仍未解除，该份补充协议只是对盈余分配进行了调整。2013年8月10日，钱朝琼、孙门之、郑忠英达成一致，同意钱朝琼退股，故该院认定钱朝琼与孙门之、郑忠英的合伙关系于当日解除，同时，根据《联合经营协议书》、《补充协议》和补充条款的约定，孙门之、郑忠英每年支付钱朝琼租金45万元，其他条件不变，视为三方达成了房屋租赁条款，钱朝琼与孙门之、郑忠英形成了房屋租赁关系，钱朝琼可自2013年8月10日起主张租金，租金为每年45万元，据此计算，孙门之、郑忠英差欠钱朝琼的租金自2013年8月10日至2014年8月9日为45万元，并扣除钱朝琼自认已支付的30万元房屋租金，孙门之、郑忠英还应支付钱朝琼租金15万元。关于孙门之、郑忠英抗辩本案为合伙纠纷，该院认为，钱朝琼是以房屋租赁合同纠纷诉至法院，故双方在合伙期间的纠纷不是本案处理范围。关于郑忠英抗辩其未在解除合伙协议中签名，钱朝琼与孙门之、郑忠英的合伙关系尚未解除，该院认为，郑忠英与钱朝余是夫妻关系，钱朝余在解除合伙协议中签名构成了代理，故该院对郑忠英的该项抗辩不予支持。
关于钱朝琼诉请孙门之、郑忠英返还涉案房屋，该院认为，钱朝琼与孙门之、郑忠英在退伙协议中约定了其他条件不变，因为三方在《联合经营协议书》中约定期限为八年，应视为房屋租赁合同的期限仍然为八年，故租赁期限尚未到期，钱朝琼主张返还房屋应先解除房屋租赁合同。本案中，在钱朝琼向孙门之、郑忠英送达《解除合同通知书》后，孙门之、郑忠英在未超过3个月的合理期限内提出了异议并提出了反诉请求，要求确认对钱朝琼解除合同的效力，钱朝琼应行使法定解除权，故在房屋租赁合同未被依法解除前，该院对钱朝琼的该项诉讼请求不予支持。
关于孙门之、郑忠英抗辩在租赁涉案房屋期间，钱朝琼对涉案房屋进行施工，造成孙门之、郑忠英损失，因孙门之、郑忠英提供的证据不足以证明损失的数额，故在本案中不予处理，由孙门之、郑忠英另行主张。
综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第46条、第47条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、孙门之、郑忠英于判决生效之日起10日内一次性支付钱朝琼房屋租金15万元（该房屋租金计算自（2013年8月10日起计算至2014年8月9日止）；二、驳回钱朝琼的其他诉讼请求。案件受理费14200元，由钱朝琼负担10000元，孙门之、郑忠英负担4200元。
钱朝琼上诉称：我于2014年5月30日向孙门之、郑忠英发出《解除合同通知书》，通知孙门之、郑忠英解除合同，该通知已经送达给孙门之、郑忠英。根据《合同法》第96条的规定，双方所签合同于通知送达之日已经解除。由于孙门之、郑忠英拒绝交还涉案房屋并支付下欠租金，我遂向原审法院起诉。案在原审期间，孙门之、郑忠英提出反诉，要求确认我解除合同的行为无效。根据《合同法》第96条规定，原审法院应当对解除合同的效力进行审查并予以确认，但原审法院对我解除合同的效力并未予以确认，直接以孙门之、郑忠英在法定期限内反诉要求确认解除合同的行为无效为由，对我基于合同解除这一法律事实而提出的返还房屋的诉讼请求不予支持，以及对我诉请主张要求郑忠英、孙门之支付2014年8月10日至2015年3月的租金未予支持，均系认定事实和适用法律错误。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判支持我原审诉讼请求。
孙门之未作书面答辩。
郑忠英答辩并上诉称：本案系合伙纠纷，原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷错误，请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判驳回钱朝琼的原审诉讼请求。
钱朝琼辩称：原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷正确。
孙门之辩称：同意郑忠英的上诉意见。
本院认为：钱朝琼与郑忠英、孙门之于2013年3月4日签订的《联合经营协议书》及《补充协议》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。根据上述协议的约定，可以认定三方之间形成合伙法律关系，钱朝琼由30万元租金出资入股变更为每年投资分红为30万元。2013年8月10日，钱朝琼、孙门之和郑忠英的丈夫钱朝余达成一致意见，在《补充协议》中形成一条补充条款，明确约定同意钱朝琼退股，孙门之、郑忠英向每年支付给钱朝琼租金45万元。原审法院据此认定钱朝琼与孙门之、郑忠英的合伙关系于该日解除、三方间形成房屋租赁关系并无不当，本院予以维持。郑忠英上诉以三方间形成合伙关系为由，要求改判驳回钱朝琼原审诉请，理由不能成立，本院不予支持。
钱朝琼可自2013年8月10日起主张租金，租金为每年45万元。钱朝琼原审诉请主张郑忠英、孙门之支付其2013年3月至2015年3月期间的租金60万元，本院认为，因2013年3月至2013年8月9日期间三方间形成的是合伙关系，而钱朝琼是以房屋租赁合同纠纷起诉，故三方在合伙期间的纠纷不属本案处理范围；因2013年8月10日后三方形成的是房屋租赁关系，郑忠英、孙门之应向钱朝琼支付2013年8月10日至2015年3月9日该期间的房租为712500元（450000元÷12个月×19个月），扣除钱朝琼自认已收到的30万元租金，郑忠英、孙门之还应支付钱朝琼租金412500元。原审法院对钱朝琼主张的租金仅计算至2014年8月9日不当，本院予以纠正。钱朝琼上诉要求孙门之、郑忠英支付2014年8月10日至2015年3月9日期间的房租，本院予以支持。
钱朝琼于2014年5月30日向郑忠英、孙门之发出解除合同通知，孙门之、郑忠英在二审中均认可已收到该通知。因郑忠英、孙门之确实存在欠付钱朝琼租金的事实，故合同自通知到达孙门之、郑忠英时已解除。原审法院对解除合同的效力未予确认、并要求钱朝琼行使法定解除权不当，但鉴于钱朝琼在本院二审期间明确表示同意继续履行合同，故本院对原审法院不支持钱朝琼返还涉案房屋的诉请予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02084号民事判决；
二、孙门之、郑忠英于判决生效之日起10日内一次性支付钱朝琼房屋租金412500元（该房屋租金计算至2013年8月10日起计算至2015年3月9日止）。
三、驳回钱朝琼的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费14200元，由钱朝琼负担4440元，由孙门之、郑忠英负担9760元；本案二审案件受理费14200元，由钱朝琼负担4440元，由孙门之、郑忠英负担9760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
代理审判员 方玮韡
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 马翕僖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。