内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）呼民终字第804号
上诉人（原审被告）刘保存，男，汉族，农民，现住内蒙古自治区阿荣旗。
委托代理人宫国强，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区阿荣旗。
被上诉人（原审原告）阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会，住所地内蒙古自治区阿荣旗。
法定代表人刘孝臣，主任。
原审第三人阿荣旗农村信用合作联社查巴奇信用社，住所地内蒙古自治区阿荣旗。
负责人王士杰，主任。
原审第三人胡仁龙，男，现下落不明（具体身份信息不祥）。
原审第三人曲学臣，男，农民，现住内蒙古自治区阿荣旗（具体身份信息不祥）。
上诉人刘保存因与被上诉人阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会（以下简称大石砬子村委会），原审第三人阿荣旗农村信用合作联社查巴奇信用社（以下简称查巴奇信用社）、胡仁龙财产损害赔偿纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2011）阿民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，组成合议庭。原审第三人刘秀龙于2013年7月3日死亡，本院依法对本案中止审理，现原审第三人刘秀龙继承人向本院表明不参加诉讼，本院依法恢复审理。本案现已审理终结。
原审查明，2005年3月31日，第三人胡仁龙（时任大石砬子村委会主任）、曲学臣（时任党支部书记）、刘秀龙与被告刘保存签订房契，房契约定：经村委会与信用社协商作价60000.00元把村部顶给信用社，信用社为清收贷款（经法律评估）转卖给刘保存。刘秀龙以信用社代表的名义、胡仁龙和曲学臣以大石砬子村委会代表的名义及刘保存以买房人名义在房契上签名。该房契未加盖查巴奇信用社和大石砬子村委会印章，刘秀龙事先未告知本单位负责人，大石砬子村委会未召开村委会会议或全体村民大会或村民代表大会，讨论将村委会办公室抵顶给信用社用以偿还贷款事宜。签订房契的当日，被告刘保存交给第三人胡仁龙和曲学臣60000.00元，第三人胡仁龙给被告出具借据一张，写明“上款系胡仁龙抬刘保存钱，按月利贰分计算”，第三人曲学臣以担保人名义在借据上签名。第三人胡仁龙未将该款计入村委会帐目，也未用于偿还第三人查巴奇信用社贷款。原告大石砬子村委会欠第三人查巴奇信用社贷款，于2008年利用教育减债拨离不良债务拨款偿还了部分贷款。被告刘保存儿子于2005年4月2日起，开始看管村委会办公室，2007年，被告刘保存在村委会办公室院子里打了一口水井，砌起了一堵石墙，2009年将其中的三间房子进行了简单的拆改和装饰、修缮。被告刘保存修缮、拆改、装饰房屋和添置的水井、围墙的费用，经该院委托呼伦贝尔市价格认证中心进行价格评估，其价值为26713.00元。
另查明，该村委会办公室房屋250平方米，附属物围墙。原、被告争议房屋的产权证（蒙E-1201**号），在阿荣旗住房和城乡建设局及阿荣旗查巴奇乡村镇规划办公室均无档案记载。
原审认为，被告刘保存与第三人胡仁龙、刘秀龙、曲学臣签订的房契具有买卖合同性质，对其效力的认定应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。法律并未规定处分集体经济组织财产必须通过民主议定程序，第三人胡仁龙系大石砬子村民委员会主任，是该村的法定代表人，其在房契上签字同意将村部顶给查巴奇信用社，并有村部支部书记在场签字同意的情况下，相对人信用社和被告刘保存有理由相信其代表行为有效，但是第三人刘秀龙仅是查巴奇信用社工作人员，无权擅自决定是否将原告村委会办公室房屋折价抵顶贷款，并转卖给被告刘保存，该房契上无法定代表人签字，未加盖单位公章和未出示法定代表人授权证明等情况看，第三人刘秀龙的行为均不构成表见代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，第三人刘秀龙将房屋转卖给被告刘保存的行为属无权代理，在未得到查巴奇信用社追认前，该行为不发生效力，房契效力待定。被告刘保存在房契签订后未向查巴奇信用社付款，其后交给第三人胡仁龙和曲学臣60000.00元，二人出具的系借据，按照通常理解，借据是借贷关系的凭证而不是买卖关系的凭证。被告刘保存认为当时因会计不在才出具借据，日后应更换为收据的主张，因不能提供证据证明，不予认定。因此，被告刘保存主张买卖关系成立，并已履行完毕取得争议房屋所有权的理由不能成立。原告大石砬子村委会持有争议房屋的产权证虽然无登记档案，但不影响原告大石砬子村委会对争议房屋享有所有权。被告刘保存与第三人胡仁龙、曲学臣之间存在的借贷关系如何处理，与本案无关联。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，被告刘保存未取得所有权，占有争议房屋属无权占有，侵犯了原告大石砬子村委会的合法权益，应予返还。在被告刘保存管理房屋近四年的时间里，原告大石砬子村委会未采取措施积极主张所有权，致使被告刘保存对房屋进行了修缮和添附，考虑到被告刘保存的修缮行为属于善意，添附的附属物增加了物的价值，本着发挥物的效用和减少浪费社会资源的原则，对被告刘保存添加的物可不予拆除，并由原告大石砬子村委会合理折价补偿。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、一百三十条、一百三十八条的规定，判决：一、被告刘保存与第三人胡仁龙、曲学臣、刘秀龙签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘保存于本判决生效后一个月内，返还占有原告阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会村部办公室房一栋（面积250平方米）及附属物井和围墙；三、原告阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会在被告刘保存返还房屋后补偿被告添置附属物的损失26713.00元。案件受理费100.00元，由原告阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会负担50.00元，由被告刘保存负担50.00元；评估费1000.00元、公告费520.00元，合计为1520.00元，由原告阿荣旗查巴奇乡大石砬子村民委员会承担760.00元，由被告刘保存承担760.00元。
上诉人刘保存上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、上诉人刘保存与被上诉人大石砬子村委会之间房屋买卖合同是合法有效的，应受到法律保护，具体事实是：2005年3月原任大石砬子村村主任胡仁龙让上诉人刘保存买村办公室，经协商达成一致，用买房款偿还村欠查巴奇信用社贷款，签订合同后，上诉人刘保存将买房款交给村主任胡仁龙，胡仁龙当场给上诉人刘保存开具收据，在一审开庭时，第三人曲学臣也承认收到了上诉人刘保存60000.00元买房款，上诉人刘保存与村委会不存在借贷关系。2、上诉人刘保存不是本案诉讼主体。在房屋买卖合同中明确约定上诉人刘保存是买查巴奇信用社的房屋，上诉人刘保存买房款应偿还大石砬子村委会欠查巴奇信用社贷款，大石砬子村委会是否还贷与上诉人刘保存无关，退一步说如果是侵权也是查巴奇信用社侵权，上诉人刘保存没有侵犯被上诉人大石砬子村委会的权益，所以上诉人刘保存不是本案的诉讼主体。3、上诉人刘保存是善意取得。房屋买卖合同签订后，上诉人刘保存支付60000.00元房款，这是上诉人刘保存善意取得，因该房无产权登记，致使上诉人无法变更所有权，责任也不在上诉人，而且大石砬子村委会也同意卖村办公室的，买卖是合法有效的。4、上诉人刘保存与原审第三人胡仁龙、曲学臣无借贷关系。上诉人刘保存与原审第三人胡仁龙、曲学臣之间没任何的借贷关系，是上诉人刘保存在买房屋时，是胡仁龙应给我出具的收据，一审法院认为与本案无关是错误的，上诉人刘保存给付的60000.00元就是买房款。二、一审法院程序不合法。本案在发回重审期间，上诉人刘保存向一审法院申请调取公安卷宗（胡仁龙涉嫌诈骗卷宗），一审法院休庭后向公安机关调取公安侦查卷后，没有出示公安侦查材料，更没有质证，这是在程序上严重违法的。三、适用法律错误。本案一审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十四条是错误，上诉人认为应适用《中国人民共和国物权法》第一百零六条的规定，上诉人刘保存是善意取得，而且是合理价格，应为合法有效。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请二审法院依法驳回被上诉人大石砬子村委会的诉讼请求。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。二审审理期间双方当事人均未出示新证据，复述证据如原审判决所列。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人刘保存于2005年3月31日同原审第三人刘秀龙、胡仁龙、曲学臣签订的房屋买卖合同是否具有法律效力。该房屋买卖合同表明两个法律关系，一是房屋所有人将房屋出卖给查巴奇信用社，二是查巴奇信用社又将该房屋转卖给上诉人刘保存。该房屋的所有权人为大石砬子村委会，而房屋买卖合同上没有加盖所有权人大石砬子村委会的公章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”、第四十三条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，房屋买卖合同没有加盖大石砬子村委会公章，上诉人刘保存又没有其他证据证明原审第三人胡仁龙系代表大石砬子村委会的职务行为，故该房屋买卖合同没有依法成立，并没有生效，对双方当事人没有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，上诉人刘保存应将占有大石砬子村委会村部办公室房一栋（面积250平方米）及附属物井和围墙予以返还给被上诉人大石砬子村委会。本院对上诉人刘保存要求驳回被上诉人大石砬子村委会诉讼请求的主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十三条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人刘保存负担。
本判决为终审判决。
审判长 申玉芹
审判员 张福全
审判员 薛忠卫
二〇一四年七月二十日
书记员 王婷婷
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。第四十三条：依法成立的合同，自成立时生效。第五十六条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。