上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1661号
上诉人（原审被告）上海高桥上炼运输有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人陆文华，董事长。委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄玉昌，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX村XX号。委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托代理人刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海市浦东新区高行镇高西村民委员会高行镇高西村民委员会，住所地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人张国民，村民委员会主任。上诉人上海高桥上炼运输有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第39275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭于2016年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人上海高桥上炼运输有限公司的委托代理人冯超、被上诉人黄玉昌的委托代理人周卫良到庭参加诉讼。被上诉人上海市浦东新区高行镇高西村民委员会高行镇高西村民委员会经本院依法传票传唤，未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2009年4月24日上海市浦东新区高行镇高西村民委员会高行镇高西村民委员会（以下简称高西村委会）（甲方）与黄玉昌（乙方）签订了《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积3,330平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2009年1月1日起至2013年12月31日止；3、全年租赁费人民币（以下币种相同）5万元，支付方式为当年的12月31日之前一次性付清；4、乙方在租赁期间所发生的水电等一切费用均由乙方承担；5、乙方在租赁期间内，未经甲方同意不得转让、转租、转包给他人使用……。2010年5月23日，黄玉昌（甲方）与上海高桥上炼运输有限公司（以下简称上炼运输公司）（乙方）就坐落于上海市浦东新区XX路XX号（原XX桥XX厂）内场地及房屋（以下简称XX路XX号场地及房屋）的租借事宜签订了《场地租赁协议》，协议约定：1、甲方将XX路XX号内土地3,900平方米（包括房屋）等租借给乙方使用；2、租赁期限为三年，自2010年5月8日至2013年5月8日止，但乙方续签租金不变（甲方上交上级的租金如有上调增幅，增幅部分由乙方承担）；3、租金为每年30万元（税收由乙方支付），甲方不提供租金发票，乙方必须以现金支付甲方；4、付款时间为先付后用，第一次付款在每年5月10日之前首付15万元整，第二次付款在每年11月25日之前付清15万元，延期30天付款作无条件终止协议；5、租赁期间，乙方对甲方所建财产负责管理好并按规定做好治安、消防、卫生工作；6、乙方在甲方厂区内新搭建的临时建筑在租赁期限内，如遇市政动迁，国家建设开发所需要双方需无条件终止协议的履行，如有赔偿则归乙方所有……；8、如乙方提出不再经营甲方场地时，乙方在甲方厂区内投入的临时建筑无条件归甲方所有，如甲方提出，甲方对乙方的临时建筑作有价赔偿。2012年7月25日，上炼运输公司向高西村委会及浦东新区高行镇人民政府提出了《申请厂房修建报告》，要求对XX路XX号原有厂房和宿舍重新修建，修建房屋为原有占地面积246平方米，第二层300平方米，重新修建标准为钢结构厂房。之后高西村委会与浦东新区高行镇人民政府同意了上炼运输公司的申请。2013年10月13日，高西村委会（甲方）与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）（乙方），签订《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积1,665平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2013年10月1日起至2016年9月30日止；3、全年租赁费25,000元等。2013年11月21日，高西村委会（甲方）与黄玉昌（乙方）重新签订了《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积1,665平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2014年1月1日起至2016年12月31日止；3、全年租赁费25,000元等。2014年8月21日，黄玉昌向上炼运输公司发出了律师函，提出双方的《场地租赁协议》于2013年5月8日期满，双方未续签协议，上炼运输公司未支付场地房屋使用费，经黄玉昌催促也不予理睬，2014年8月1日更是将场地内的房屋（包括该部分房屋土地使用权）违法转让给他人，为此要求上炼运输公司于2014年9月1日前搬离所占用的XX路XX号场地及房屋并纠正擅自转让门面房的违法行为，将场地和房屋交还黄玉昌并结清所欠租金及场地使用费。原审另查明，2005年10月31日，黄玉昌（甲方）与案外人上海A修理厂（乙方）就场地与厂房签订了《场地租赁协议》，约定“乙方在厂区内新搭建的和临时搭建的建筑，合同到期后归甲方所有，……”。黄玉昌诉称，其与上炼运输公司于2010年5月23日签署了《场地租赁协议》，黄玉昌按约将场地、房屋交由上炼运输公司使用，但上炼运输公司却一直未能按约定及时足额支付租金。2013年5月8日协议期满后，黄玉昌多次要求上炼运输公司结清租金及各项费用并迁离，但上炼运输公司不予理睬，至今欠租金9万元及2013年5月9日起的使用费20万元未付，上炼运输公司还于2014年8月1日将该场地内属于黄玉昌的4间门面房（包括该部分房屋土地使用权）违法转让给案外人。黄玉昌委托律师向上炼运输公司发律师函，要求上炼运输公司在2014年9月1日前搬离所占用的XX路XX号场地及房屋并结清所欠租金及场地使用费，上炼运输公司拒不搬离。黄玉昌要求判令上炼运输公司：1、从XX路XX号西侧场地的土地房屋中迁出，将土地房屋归还黄玉昌；2、支付黄玉昌2013年5月8日之前的租金9万元；3、支付黄玉昌从2013年5月9日起算至实际归还之日的房屋使用费，按照年租金15万元的标准计算。上炼运输公司辩称，其承租的场地和房屋权属归高西村委会。黄玉昌与高西村委会的租赁合同于2013年12月31日已到期，从2014年1月1日起黄玉昌对场地和房屋丧失使用权和出租收益权，无权向上炼运输公司主张诉请。上炼运输公司已实际向黄玉昌支付了2014年5月之前的费用，2014年1月1日起的费用上炼运输公司应向高西村委会支付，黄玉昌无权收取。高西村委会述称，对黄玉昌诉称的事实无异议，相关诉请由法院判决。原审庭审中，经上炼运输公司申请，原审法院依法委托上海东方投资监理有限公司对坐落于XX路XX号西侧场地（以下简称系争场地）上建有的钢结构标准车间厂房、二层建筑面积1,424平方米及砖木框架标准车间二层厂房建筑面积606平方米进行鉴定。2015年7月18日，上海东方投资监理有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为鉴定造价为775,739元[包括钢结构标准厂房（钢结构1、2012年7月）鉴定造价317,710元、残值金额185,331元，钢结构标准厂房（钢结构2、2013年3月）鉴定造价346,349元、残值金额230,899元,水电安装（钢结构2、2013年3月）鉴定造价28,887元、残值金额19,258元,装修工程（砖混结构1、2010年3月）鉴定造价59,815元、残值金额9,969元，水电安装（砖混结构1、2010年3月）鉴定造价2,978元、残值金额496元]；争议部分鉴定造价为229,099元（砖混结构2的建筑工程、水电安装，砖混结构1的建筑工程），残值金额为85,552元。上炼运输公司预付了鉴定费45,000元。黄玉昌对鉴定报告提出：1、鉴定部门对鉴定的范围不明确，部分鉴定内容属于黄玉昌原有建筑；2、鉴定报告的汇总表中无争议部分的钢结构（1）（即一层建筑）、钢结构（2）（即两层建筑）均为上炼运输公司翻建，但上炼运输公司翻建之前拆除了黄玉昌原搭建的彩钢板天棚和原有砖混结构厂房，且上述建筑上炼运输公司均是超审批标准建造；无争议部分的装修工程和水电工程都不是上炼运输公司施工，对上述建筑的造价无异议，但这些建筑都是违法建筑；3、对争议部分的砖混结构（2）是黄玉昌之前的租户上海沪欣汽车修理厂上海A修理厂建造，不是上炼运输公司建造，根据黄玉昌和该租户的租赁合同约定，合同到期后，该建筑物归黄玉昌所有，砖混结构（1）是黄玉昌建造，是在出租给上炼运输公司之前就有，不是上炼运输公司建造，对争议部分建筑物的造价金额没有异议；4、上炼运输公司是自己搭建的钢结构建筑，工程造价中不应包含税金、规费、文明施工这三笔费用。上炼运输公司认为鉴定报告中有争议部分和无争议部分的建筑都是上炼运输公司建造，对鉴定报告的造价没有异议，但提出鉴定报告漏评估了现上炼运输公司在钢结构建筑外空地上的1,000多平方米水泥场地的造价，另外一块地块上有6个门面房和部分厂房没有评估，对鉴定报告中的造价和残值计算标准无异议。高西村委会对鉴定报告提出，2012年上炼运输公司向高西村委会申请改建返修房屋，当时高西村委会批准上炼运输公司修建的是占地246平方米和两层300平方米的钢结构厂房，鉴定报告中超过审批范围的属于违章建筑。对鉴定报告的造价和残值计算无异议，黄玉昌、上炼运输公司的租赁合同于2010年5月8日开始，但鉴定单位的人工单价采用期限有2002年5月、2006年6月、2010年3月的表述，所以印证了黄玉昌所指出的建筑不可能是上炼运输公司建造，其余意见与黄玉昌的质证意见相同。鉴定人员对上述异议答复为：系争场地上钢结构建筑有二栋，一栋为一层的，一栋为二层的，面积为1,424平方米，砖木结构的建筑也分二块，一个是砖木框架标准车间二层建筑，另一个是门口的一层办公用房。鉴定报告的造价中没有考虑被拆除的原有建筑物的造价和拆除成本，对于税金、规费、文明施工是统一按照定额计算，不考虑实际发生费用，对于相关建筑物建造时间鉴定人员只能根据合同和相关图纸进行判断，肉眼是无法看出的，上炼运输公司仅提交一个申请造房批复，没有提交建设施工合同和相关图纸，系争工程的工程量是鉴定人员根据现场测定，价格根据现行定额。钢结构建筑范围内的混凝土场地已经评估在总造价内，上炼运输公司提出钢结构建筑外的空地上的混凝土场地，经鉴定人员踏勘现场，无重新浇铸的场地，所以没有计算在总造价内。鉴定单位对系争的1,600多平方米的地块上所有的建筑进行了评估，黄玉昌、上炼运输公司对现有四栋建筑是由谁建造的存在争议，但鉴定单位无法区分建筑物是由谁建造，对于砖木结构的建筑因黄玉昌提出属其建造，建造期限分别是2002年、2006年、2010年3月之前所以鉴定单位在套定额时引用了相关年份的数据，钢结构建筑是根据批复之后的日期计价。上炼运输公司提到相关门面房等不在法院委托评估的场地范围中。黄玉昌对诉讼请求明确为：1、黄玉昌、上炼运输公司之间的合同于2013年5月8日到期，黄玉昌和高西村委会于2013年11月22日续签了租赁合同，现黄玉昌实际承租的是系争场地及房屋，故要求上炼运输公司从系争场地及房屋中搬出，对于上炼运输公司改建的钢结构建筑需补偿的，黄玉昌同意按照残值补偿，残值应计算至法院判决之日止，其中争议部分的财产属黄玉昌所有，不同意补偿；2、上炼运输公司支付2013年5月8日前场地租金9万元；3、上炼运输公司按XX路XX号场地及房屋的年租金的一半即15万元为标准，支付2013年5月9日起算至实际归还之日的场地使用费。黄玉昌未申请对上炼运输公司实际使用面积进行鉴定。上炼运输公司提出，1、系争场地及房屋属于动迁范围，不同意搬迁，如果上炼运输公司应搬迁的，黄玉昌应当按照鉴定结论中有争议部分和无争议部分的造价总和补偿上炼运输公司；2、上炼运输公司已经付清了2012年5月8日至2013年5月8日的租金，根据合同约定，租金为半年一付，先付后用，按此付款方式，2012年5月7日之前的租金已经超过诉讼时效；3、实际使用的面积是超过3,900平方米，但XX公司的使用面积将近2,500平方米，上炼运输公司租赁使用的面积大于1,665平方米，但不超过2,000平方米，不同意按照年租金30万元的50%支付使用费。另，上炼运输公司为证明付清租金的证据中2012年1月5日的收据上记载了“2011年度土地租费”，证明付清2010年6月1日至2011年11月30日租金的《承诺书》上的签名为“杨孝清”。高西村委会确认当初出租给黄玉昌的场地实际面积是3,900平方米。黄玉昌另提出“杨孝清”是上炼运输公司的负责人，其签名的《承诺书》不具有证明效力。原审认为，黄玉昌、上炼运输公司于2010年5月23日签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。协议约定合同期限至2013年5月8日届满，之后黄玉昌、上炼运输公司双方未续签合同，上炼运输公司虽未从租赁的场地迁出，但2013年10月1日上炼运输公司原租赁的部分场地和厂房由高西村委会另行出租给了案外人，黄玉昌、上炼运输公司之间未继续履行原签订的租赁协议，未建立不定期租赁关系，所以在双方的租赁期限届满的情况下，黄玉昌要求上炼运输公司从租赁的场地和厂房中搬迁并无不当，且并无证据证明系争地块已在动迁范围，故黄玉昌要求上炼运输公司搬迁的诉讼请求法院应予支持。租赁期间上炼运输公司经高西村委会和相关部门批准翻建钢结构的厂房，双方未约定该翻建的建筑在租期届满后的归属，故上炼运输公司要求黄玉昌对此进行补偿法院应予支持，至于补偿的范围，由于上炼运输公司无证据证明鉴定范围内砖木结构的厂房和平房及该场所相应的水电安装、装修系由其施工建造，故上炼运输公司要求黄玉昌对此建筑、装修等进行补偿的意见法院不予采纳。上炼运输公司提出未予评估的另一地块的建筑不属于本案审理的范围。对于上炼运输公司所翻建的钢结构建筑的补偿金额问题，经鉴定钢结构厂房建筑及相应水电安装鉴定造价为692,946元，残值为435,488元，该钢结构建筑建成后上炼运输公司使用至今，所以上炼运输公司搬迁后可获得的应是残值的金额补偿（即435,488元），黄玉昌、上炼运输公司各自就补偿金额的观点法院不予采纳。协议约定租金支付的方式为先付后用，上炼运输公司提交的2012年1月5日的收据记载收取“2011年度土地租费”，其余付款单据未记载付款指向的租赁期间，因上炼运输公司未向原审提交其已将租期内的租金全部付清的证据，而黄玉昌要求上炼运输公司支付2013年5月8日之前租金9万元的诉讼请求并未超过诉讼时效，对此诉请法院予以支持。对于上炼运输公司应支付的场地、厂房的使用费标准问题，由于上炼运输公司现实际使用的是原租赁协议的部分场地，上炼运输公司确认使用面积大于1,665平方米，但不到1,995平方米，黄玉昌要求按照全部面积的一半计算使用费显属不合理，同时由于黄玉昌未对此面积申请鉴定，故对于使用费原审酌情确定为按125,188元/年计算。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十三条、第二百三十五条的规定，于二〇一五年十二月八日作出判决：一、上海高桥上炼运输有限公司于判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区XX路XX号西侧场地的土地、房屋（建筑）中搬出，将上述地块交还黄玉昌；二、上海高桥上炼运输有限公司于判决生效之日起十日内支付黄玉昌2013年5月8日之前的租金9万元；三、上海高桥上炼运输有限公司于判决生效之日起十日内支付黄玉昌2013年5月9日起至上海高桥上炼运输有限公司实际迁出时止按125,188元/年计算的使用费；四、黄玉昌于判决生效之日起三十日内支付上海高桥上炼运输有限公司钢结构建筑（包括相应的水电安装）的补偿款435,488元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,650元，由上海高桥上炼运输有限公司负担，鉴定费45,000元，由黄玉昌、上海高桥上炼运输有限公司各半负担。判决后，上炼运输公司不服，上诉于本院称，第一，高西村委会与上炼运输公司于2012年4月30日订立了《场地租赁协议》，约定XX村委会XX路XX号将场地及房屋（其中包括系争场地及房屋）租赁给上炼运输公司，故上炼运输公司有权占有系争场地。XX村委会XX路XX号将场地租赁给黄玉昌的价格过低，明显不合理。第二，上炼运输公司已支付了2013年5月8日前的9万元场地租赁费，不应重复支付，2013年5月9日后的场地使用费应支付给高西村委会，而非黄玉昌。第三，黄玉昌应补偿上炼运输公司砖木结构厂房和平房的建筑费用，该场所的水电安装和装修费用，以及钢结构建筑范围外水泥场地的建筑费用。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回黄玉昌原审诉请。被上诉人黄玉昌辩称，不同意上炼运输公司的上诉请求。第一，2012年4月30日《场地租赁协议》系上炼运输公司分公司与高西村委会另行签订，黄玉昌对其真实性不予认可。第二，上炼运输公司上诉理由不涉及场地租金，表明其认可原审关于租金的判决。2013年5月9日后的场地使用费已由原审作出酌情认定，黄玉昌表示认同。第三，黄玉昌已向上炼运输公司补偿钢结构房屋翻建费用，而平房、水泥场地并非上炼运输公司建造，黄玉昌不应作出补偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人高西村委会未作答辩。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，上炼运输公司是否应当迁出系争场地及房屋；第二，上炼运输公司是否应当支付黄玉昌XX路XX号场地及房屋2013年5月8日前的欠付租金9万元，以及自2013年5月9日起的系争场地及房屋使用费；第三，黄玉昌是否应当补偿上炼运输公司砖木结构厂房和平房的建筑费用、水电安装和装修费用，以及钢结构建筑外水泥场地的建筑费用。关于第一个争议焦点，黄玉昌基于其与高西村委会签订的租赁协议取得了XX路XX号内土地的使用权后，黄玉昌与上炼运输公司签订租赁协议，将上述土地（包括房屋）等租给上炼运输公司，该协议于2013年5月8日到期后，双方未续签协议，但上炼运输公司仍继续占有系争场地房屋。期间，虽然上炼运输公司租赁的部分场地和厂房由第三人高西村委会部分场地和厂房由第三人高西村委会另行出租给了案外人，但上炼运输公司仍继续占有部分场地房屋，黄玉昌也没有在租期届满后及时向上炼运输公司主张返还，因此，该期间双方形成了不定期的租赁关系。根据法律规定，黄玉昌有权随时解除租赁关系，黄玉昌于2014年8月21日通过律师函通知上炼运输公司结清租金和使用费并交还场地房屋，至此双方租赁关系已予解除，上炼运输公司理应及时返还场地房屋。上炼运输公司在二审期间提交其与高西村委会于2012年4月30日订立的《场地租赁协议》一份，拟证明高西村委会已将XX路XX号场地及房屋租赁给上炼运输公司，租赁期间自2012年4月30日至2021年4月29日，故上炼运输公司有权占有系争场地及房屋。但黄玉昌对《场地租赁协议》的真实性不予认可，认为该协议中高西村委会的印章较浅，无法确认印章真实性，即使《场地租赁协议》真实，上炼运输公司也从未向高西村委会支付租金，该协议未实际履行。对此本院认为，上炼运输公司在原审中从未提出其与高西村委会间存在场地租赁关系，在二审中也未证明2012年4月30日《场地租赁协议》确由其与高西村委会签订且该协议已实际履行，本院无法确认该协议的真实性，故对上炼运输公司的意见，本院不予采纳。即使上炼运输公司与高西村委会存在上述真实、有效的协议，也是另一法律关系。根据合同相对性原理，黄玉昌主张上炼运输公司搬迁的诉讼请求依法有据，原审判决予以支持并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，其一，上炼运输公司与黄玉昌就租金价格在协议中作了明确约定，上炼运输公司也按此约定向黄玉昌支付了租期内的大部分租金。上炼运输公司称其已履行了租金支付义务，但并未提供完整的租金支付凭证，故本院不予采信。原审判决上炼运输公司支付黄玉昌2013年5月8日之前的租金9万元，并无不当，本院予以维持。其二，上炼运输公司于2013年5月9日后仍占有使用场地及房屋至今，应支付相应的租金和使用费。因上炼运输公司在使用期间已变更了部分面积，原审结合上炼运输公司确认的使用面积，酌情确定相关费用亦无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，其一，根据2012年7月25日《申请厂房修建报告》记载，上炼运输公司申请重新修建的房屋为钢结构厂房，并未申请修建砖木结构厂房和平房。上炼运输公司也未提供其他证据证明其建造了砖木结构厂房和平房，并完成了水电安装工程和装修工程，故其要求补偿相关建筑费、水电安装和装修费的上诉请求，缺乏依据，本院不予采纳。其二，根据《司法鉴定意见书》及鉴定人在原审庭审中的陈述，系争场地内并无重新浇铸的水泥场地，上炼运输公司也未提供证据证明其建造了水泥场地，故其要求补偿水泥场地建筑费的上诉请求，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院所作判决正确，本院予以维持。上诉人上炼运输公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,650元，由上诉人上海高桥上炼运输有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月八日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。