黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宁商初字第254号
原告吴丹，女，1960年7月21日出生，汉族，宁安市，住所地宁安市。
委托代理人于忠敏，男，1958年9月17日出生，牡丹江市九龙法律事务所主任，住所地牡丹江市。
委托代理人李少军（系吴丹丈夫），男，1958年5月14日出生，住所地宁安市。
被告邢金财，男，1958年8月2日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人关志民，黑龙江曦晖律师事务所律师。
委托代理人杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。
原告吴丹与被告牡丹江XXXXXXX有限公司、邢金财买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月20日公开开庭进行了审理，2013年5月21日原告吴丹向法院递交释明书，要求变更部分诉讼请求并撤销对牡丹江XXXXXXX有限公司的起诉，经合议庭审查，准予原告申请。被告要求重新答辩，答辩期满后于2013年6月3日公开开庭进行了审理，庭审后原告于6月6日向法庭提出鉴定申请，合议庭于2014年2月25日、2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告吴丹及其委托代理人于忠敏、李少军，被告邢金财及其委托代理人关志民、杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴丹诉称：2002年9月12日，宁安市XXXXXXX开发，被告邢金财是该项目的开发人、投资人，由于开发资金不足，被告找到原告要求投资30万元，工程完工后可给付原告宁安市XX路一侧52.8平方米门市房一个。经协商，原告暂时出资20万元，待工程开工后再补10万元，被告邢金财承诺，若不能按标准给付原告门市房，原告的投资款20万元按年利率3分补偿。2002年9月12日，被告邢金财向原告出具了收到20万元的收条。后由于多种原因，邢金财于2004年4月20日将宁安市XXXXXX楼工程整体转让给牡丹江XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司），XX公司接收了原综合商场的债权债务。2012年4月6日，原告与被告达成补充协议，被告邢金财对上述事实予以认可，并承诺愿意协助原告向XX公司索要房屋和投资款本息，因XX公司与邢金财于2010年11月25日签订回迁补偿协议，约定XX公司用XXXXXX楼XXX号、面积135.02平方米门市房抵邢金财前期开发的一切费用，故放弃对XX公司主张权利，只要求邢金财个人承担全部责任。因被告已不能履行给付门市房的义务，现原告要求被告给付购房款本金20万元、利息83.4万元（自2002年9月12日起计算至2014年4月10日止，月利3分），及给付2014年4月11日起至下判前的利息，并承担本案诉讼费用。
被告邢金财辩称：本案案由为民间借贷纠纷错误，应为买卖合同纠纷。宁安市XXXXXX楼的开发商、投资人是谭某某，被告邢金财只是帮助谭某某“跑”开发手续。原告通过被告联系购买谭某某的门市房。在被告的沟通下，谭某某同意以30万元的价格将XX路一侧南数第X个门市房卖给原告，并且同意原告先交20万元，余款10万元待房屋建成后补齐。2002年9月12日，原告将房款交予谭某某。因此，被告与原告之间不存在借贷合同关系，也不存在房屋买卖合同关系，更不存在集资法律关系。被告也从未收到原告购房款或集资款20万元，因此，本案被告的主体不适格。后因其他原因，XXXXX楼工程转由XX公司接盘，经原告同意被告代表原告与XX公司签订协议，协议约定原告所购房屋由XX公司负责交付，原告应向XX公司主张权利。原告诉称的XX公司与被告于2010年11月25日签订的回迁补偿协议，约定XX公司用XXXXXX楼XX号、面积135.02平方米门市房抵被告前期开发的一切费用与事实不符，XX公司只是将其托欠被告个人的费用用该门市房相抵，与原告没有任何关系。因原告在第一次庭审后撤销对XX公司的诉讼，主体发生重大变更，应当重新起诉，不应继续审理。综上，请求人民法院驳回原告起诉。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点及审理重点为：1.本案的法律关系是借贷关系还是其它法律关系；2.本案被告主体是否适格；3.被告是否收到原告20万元购房款及原告诉讼请求是否应予支持。
原告为支持其主张，向法庭举证，经被告质证及本院认证如下：
证据1.购房投资款收条一份，证明2002年9月12日，被告邢金财收到原告购房投资款20万元，并向原告出具了一份收条。
经质证，被告邢金财对该份证据的真实性有异议，原告所说的20万元是谭某某收到的，而且该份收条的收款人处只有被告的名章没有被告的签字，且名章也不是被告的名章，“收条”二字和下面的内容不是同支笔书写，也不是被告书写，收条上有明显撕扯又重新粘贴的痕迹。结合被告提供的证据1，足以说明该证据不能证明原告所要证明的问题。
本院认为，该证据结合原告所举证据4，能够证实2002年9月12日，被告邢金财确已收到原告20万元购房款。被告虽对该证据的真实性提出质疑，但无证据证明其主张，故该证据能够证明原告所要证明的问题，对该证据予以采信。
证据2.宁安市XXXXXX楼开发转让协议书一份，证明：1.被告邢金财作为开发商或实际投资人将原告投资购买的门市房XX楼开发权整体转让给了XX公司；2.在转让协议第一条中约定的面积为52.8平方米门市房两户，价格30万元一户，其中一户再交10万元，即指本案原告所购买的房屋，被告至今没有向原告交付该房屋，应承担违约和赔偿责任。
经质证，被告邢金财对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。该证据实际上应是谭某某、邢金财和XX公司的三方转让协议，实际开发人是谭某某，因谭某某涉嫌刑事犯罪，因此，由宁安市政府出面协调，形成该转让协议时，协议双方只有邢金财和XX公司。该证据不能证明被告是开发人，但能够证明原告同意由XX公司向其交付门市房，因此，本案与被告无关。
本院认为，该证据结合原告提交的证据1，能够证明被告收取原告购房款20万元，且结合原告证据3，能够证明被告在XXXXXX楼开发前期作为开发人对开发项目进行资金投入，其中投入包括原告向其交纳的购房款20万元，故该证据能够证明原告所要证明的问题，予以采信。
证据3.回迁补偿协议复印件一份，证明2010年11月25日，被告邢金财与XX公司签订了一份补偿协议，约定XX公司用XXXXXX楼XX号、面积135.02平方米门市房抵邢金财前期开发的一切费用。
经质证，被告邢金财称该证据为复印件，故对证据的形式要件有异议。XX公司用XXXXXX楼XX号、面积135.02平方米门市房抵邢金财前期开发的一切费用的事实存在，但抵顶的是被告个人在工程开发前期所投入的费用。XX公司是用价值54万元门市房抵顶的邢金财的个人债务，与原告没有任何关系。
本院认为，被告邢金财承认XX公司确实给付其135.02平方米的门市房，且承认该回迁协议落款签字是其本人书写，虽然其对证据的真实性提出质疑，因其辩解无有效证据支持，故对该证据予以采信。
证据4.原告与邢金财于2012年4月6日签订的补充协议书一份，证明：1.原告于2002年9月12日为购买宁安市XXXXXX楼位于通江路一侧、面积为52.8平方米门市房一户而向被告邢金财投资20万元人民币属实；2.原告曾与被告约定，若邢金财不能交付宁安市XXXXXX楼位于通江路一侧，面积为52.8平方米门市房一户，则邢金财除向原告支付20万元本金外，还需向原告支付利息，利息按3分计算，从收到投资款之日起至还清款项为止，该约定至今有效；3.原告每年都向被告邢金财催要此房此款。
经质证，被告邢金财承认该证据落款处为其本人签字，但称被告法律水平有限无法正确理解协议真实含义，该证据并不是被告的真实意思表示，因此不能证明原告所要证明的问题。
本院认为，被告在协议落款处已签字确认，该证据客观真实，其辩解没有证据支撑，故对该份证据予以采信。
证据5.原告申请法院委托司法所进行笔迹鉴定的司法鉴定书一份，证明原告手中所持的邢金财为收款人的收条与公安机关调取的收条的字迹内容均为邢金财的财务人员吴某一人所写，两份收条都是真的，对鉴定结论没有意见。
经质证，被告邢金财对鉴定结论无异议。称鉴定结论只能证明两份收条为同一人所写，证明不了原告所举的收条是真的，就是吴某写的，而公安机关提审时提取的收条是在原告手中提取，不是在被告手中提取，原告在本次庭审当中的陈述与在公安机关询问时的笔录不一致，因此，两份收条必定有一份是假的。
本院认为，该鉴定结论系依原告申请法院委托有资质的司法鉴定部门、鉴定人员进行鉴定，委托手续齐全、鉴定程序合法，且原被告对此鉴定结论均无异议，故本院对该鉴定结论内容予以采信。
被告邢金财为支持其主张，向法庭举证，经原告质证及本院认证如下：
证据1.被告申请由法院调取的（2005）宁刑初字第164号谭某某非法集资第B7号卷宗（正卷第78至87页）询问笔录二份、提取笔录一份、谭某某出具的收条一份，证明：1.原告所诉的款项是购房款，本案案由应是买卖合同；2.综合楼的开发人是谭某某，原告是向谭某某买房，不是向被告买房，被告只是联系人和经手人；3.原告交款后收取并持有谭某某出具的收条，钱交给了谭某某，同时也证明原告所举的第一份证据收条是虚假的。
经质证，原告吴丹对两份询问笔录、一份提取笔录下方的吴丹签字予以认可，对收条右下角的吴丹签名和手印不予认可。称原告在公安机关所作的笔录均是不真实的，是在被告涉嫌诈骗要被追究刑事责任的情况下，原告基于与被告既是同乡又是自己丈夫战友的特殊关系，以及原告投入20万元购买房屋的事实，在既未得到房屋，被告又面临涉嫌刑事犯罪的前提下，应被告的要求、在被告与公安机关协调好的情况下做的假证，目的是让被告不承担刑事责任。询问笔录的内容是按被告的要求说的。原告手中的收条是真实的，且被告在与原告签订补充协议时亦承认被告收到原告的20万元投资购房款属实。至于被告提供的谭某某出具的20万元收条的相对方是被告与谭某某，与原告没有任何关系。原告从来没有收到和看到过这份收条，也不是原告交给公安机关的，是被告和谭某某提交的。该组证据不能证明被告所要证明的问题。
证据2.宁安市XX处出具的商品房买卖合同、资金往来票据、完税证复印件各一份，证明抵账的房屋价值54万元，抵顶的是开发转让协议书中第二条的天宝公司应支付给被告个人的款项，与原告的门市房没有关系。
经质证，原告吴丹对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。称该份购房合同看不出XX公司用该房屋只抵顶被告个人的某一项损失，而在回迁协议中体现的是用XX号房屋抵被告XX楼前期投入的一切费用，被告不能只承认对自己有利部分的，而不承认转让协议的全部，该证据证明不了被告所要证明的问题。
证据3.（2005）宁刑初字第164号谭某某非法集资第B7号卷宗谭某某讯问笔录一份，证明谭某某是综合商场的开发商，本案被告邢金财既不是开发商，也不是投资人。谭某某确认本案原告交付购房款已收到，原告交的款项不是投资款而是购房款，同时本案立为民间借贷是错误的。
经质证，原告吴丹对该份证据的形式要件无异议，对所要证明的问题有异议。称谭某某自认是开发商并不能证明邢金财不是该XX楼的实际投资人，结合原告提供的转让协议书、回迁补偿协议，能够证实邢金财是XX商场的实际投资人，并且邢金财在对外筹款时均是以实际投资人的身份进行的。该证据谭某某已经证明其与原告不认识，20万元款项是邢金财出面借的，原告亦把投资款交给邢金财，至于邢金财是如何把20万元交给谭某某的与原告无关。
证据4.（2005）宁刑初字第164号谭某某非法集资第B7号卷宗2005年4月1日谭某某与邢金财做的对质笔录一份，证明邢金财不是投资人也不是开发商，吴丹是要买房子，谭某某对该笔款项予以认可。
经质证，原告吴丹对该份证据有异议，称该证据是谭某某与邢金财的对质笔录，不论真假与对错跟原告都没有关系；该份笔录证明不了邢金财不是实际投资人，因该笔录只是两个人的一次对话，不能当有效证据使用，在原告提交的有效证据中邢金财是XXXXXX楼的实际投资人。
证据5.XXXXXX楼善后处理小组收条一份，证明原告交的钱是交到谭某某手中，经被告的手被XX楼善后处理小组收取，且该份收条与被告所举证据4能够相互佐证。
经质证，原告对该份证据的形式要件和证明内容均有异议。称该收条没有体现出原告吴丹的任何字样，仅是被告与谭某某之间一份财务往来收条，与本案没有关系。
本院认为，被告所举的证据1、3、4均为（2005）宁刑初字第164号谭某某非法集资第B7号卷宗中的询问笔录、提取笔录、讯问笔录和提取收条，均为谭某某非法集资诈骗案件中的定案依据，与本案无关联，故只对形式要件予以采信，对证明的问题不予采信。被告所举证据2，虽然原告对形式要件无异议，但被告所举该份证据不能充分证明其所要证明的问题，故对该证据不予采信。被告所举证据5，善后处理小组的20万元收条虽与原告所提供的20万元收条数额一致，但该证据为案外人向被告所出具，该证明内容中的20万元并未写明是收取原告吴丹的，同时被告称该证据与其提供的证据4相互印证的主张没有有效证据证实，因此，该证据不能证明被告所要证明的问题，对该证据不予采信。
根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告邢金财在宁安市XXXXXX楼前期开发中进行了相应的投入。2002年9月12日，吴丹通过邢金财以30万元的价格购买该综合楼XX路一侧或XX东街一侧52.8平方米门市房一处，并于同日向被告交付购房款20万元，余款10万元待房屋建成后补齐。
2004年4月20日，邢金财（甲方）与牡丹江XX房地产开发有限公司（乙方）签订宁安市XXXXXX楼开发转让协议书。协议约定：经宁安市政府协调，甲乙双方经协商同意将宁安市XXXXXX楼开发权转让给乙方，双方达成如下协议：邢金财办理工程开发所投入资金总计人民币210万元，其中：由乙方（XX公司）替借款人谭某某负责偿还76.5万元，余下133.5万元债权债务由乙方（XX公司）承担，由谭某某出具手续。偿还方式：1.施工开始，开两户门市房，面积为52.8平方米／户。价格30万元／户，其中一户再交10万元，位置在XX路一侧，面积有变化则多退少补，超出部分按开发销售价补齐。2.剩余26.5万元借款若在拆迁完时偿还利息按年息2分计算一次性还清。若在主体完工时还清利息按3分计算，一次性还清。
2010年11月25日，牡丹江XX房地产开发有限公司与邢金财签订回迁补偿协议，双方约定XX公司用综合商场综合楼XX号、面积135.02平方米门市房抵邢金财前期开发的一切费用。
2012年4月6日，邢金财（甲方）与吴丹（乙方）签订补充协议，协议约定：“一、乙方于2002年9月12日为购买门市房向甲方投资的20万元人民币，甲方已通过转让协议将该款和门市房以及全部工程、债权债务等转让给了牡丹江XX房地产开发有限公司，该转让协议第一条约定：面积为52.8平方米／户，价格30万元／户，其中一户再交10万元，位置在XX路一侧，该户房屋即是指乙方的房屋。甲方愿协助乙方向天宝公司索要此房或此款。二、乙方虽然每年都向甲方催要此房此款，但因该房已经转让，甲方愿协助乙方向XX公司交涉，索要此房此款。三、甲乙双方曾约定，甲方若不能交付给乙方上述门市房一户（包括正房或侧房），则甲方除向乙方支付20万本金外，还需向乙方支付利息，利息按3分计算。从收到投资款之日起至还清款项止。该约定至今有效。对该约定的利息，甲方也一并转让给了XX公司。甲方愿协助乙方要求XX公司对此担责……。”邢金财愿协助吴丹向XX公司索要涉案房屋或投资款。
原告起诉时被告为邢金财和牡丹江XX房地产开发有限公司，2013年4月17日，原告放弃对XX房地产开发有限公司的诉讼请求，只要求被告邢金财承担本案全部责任。
自2002年9月12日至2015年2月12日止，中国人民银行同期同类贷款年利率分别为5.76%、6.12%、6.84%、7.56%、7.83%、5.94%、7.05%、6.15%。
据以上事实，本院认为，根据案件双方当事人陈述，原、被告均承认当时约定以30万元价格出售宁安市XXXXXX楼门市，吴丹暂时出资20万元购买其中的一个，双方约定若购房不成，则按利息3分承担违约责任。庭审中吴丹亦表示其出资的本意也是为了购房，虽未签订书面合同，但购房是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故本案的法律关系并非民间借贷，而应为买卖合同法律关系。
关于本案被告主体是否适格问题，被告辩称宁安市XXXXXX楼开发项目的开发人、投资人是谭某某，不是被告，主张本案主体不适格，其不应承担法律责任的辩解不成立。因为从原告提交的证据1、2、3、4可以看出，被告在宁安市XXXXXX楼开发项目中进行了开发投入，并收取了原告20万元购房款，在被告不能继续开发的情况下，经宁安市政府协调，将其开发权转让给牡丹江XX房地产开发有限公司。XX公司向被告支付了被告在XXXXXX项目中的前期开发投入费用，且已履行完毕。因此，被告应向原告履行交付所购门市房的义务，在其实际不可能履行交付所购门市房的情况下，理应向原告履行给付购房款及因违约给原告造成的损失。
原告所提供的证据能够形成证据链条，足以证明被告邢金财确实于2002年9月12日收到原告的购房款20万元，原告要求偿还购房款本金的诉讼请求合理，应予支持。原、被告双方在2012年4月6日签订的补充协议书中，约定违约金按3分计算，原告要求的自2002年9月12日起至2014年4月10日的利息83.4万元以及至判决书作出之日前的利息，因该约定部分的违约金超出国家有关限制借款利率的规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2002年9月12日至2015年2月12日止购房款20万元的违约金为63.226万元，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条的规定，判决如下：
一、被告邢金财于本判决发生法律效力之日起立即给付给
付原告吴丹购房款本金20万元、违约金63.226万元（自2002年9月12日至2015年2月12日止），合计83.226万元；
二、驳回原告吴丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14106元、保全费4370、鉴定费5000元，其中由被告邢金财负担21493元、原告吴丹负担1983元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。
审 判 长 邓秀玲
代理审判员 杨海鸥
代理审判员 徐红梅
二〇一五年二月十二日
书 记 员 赵国英