湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂松滋民初字第00550号原告丁在悦，公务员。委托代理人文奇，湖北丁在元律师事务所律师。被告湖北松滋信达房地产开发有限公司（下称信达公司）。法定代表人项韶军，信达公司总经理。委托代理人黄和清、何瑾，湖北今天律师事务所律师。原告丁在悦诉被告信达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告信达公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查作出（2015）鄂松滋民初字00550号民事裁定书，依法驳回了被告信达公司对本案提出的管辖权异议，被告信达公司不服本院裁定，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院经审查作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，由审判员胡敏独任审判，因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由审判员胡敏任审判长，审判员熊家芳、人民陪审员张小林参加的合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人文奇，被告委托代理人黄和清、何瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年11月18日签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的位于本市言程公园的“森林公馆”8号楼902号房屋出卖给原告，房屋面积为102.87平方米，单价为4265.5元／平方米。原告采用银行按揭方式付款，合同签订时首付288792元，被告应于2014年12月1日将验收合格的房屋交付给原告。合同签订后原告按约履行义务；时至交房日期，原告要求被告按照合同第八条的房屋交付条件交付房屋，被告无法提供相关文件，不能交房。综上，被告未按照合同约定交房条件交付房屋，且逾期交付房屋达3个月之久，根据合同约定，被告逾期交付房屋超过60日，原告可以解除合同。现向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告于2013年11月18日签订的商品房买卖合同。2、判令被告退还原告购房款438792元。3、判令被告赔偿原告违约金28879.2元（首付款的10%）。4、判令被告退还原告办理银行按揭手续费2500元。5、判令被告承担原告己向银行还款的利息，至被告将购房款返还给原告之日止。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一：原告身份证、被告单位信息。证据二：商品房买卖合同。证据三：购房款收据、发票。证据四：借款合同。证据五：银行还款明细。证据六：工程质量监督报告。被告信达公司辩称，1、并非答辩人原因导致不能按时交房，原告要求解除合同的理由不能成立，应于驳回。2、原告要求退还购房款、支付违约金、退还原告办理银行按揭手续费及承担银行还款利息于法无据。综上，应驳回原告诉讼请求。被告信达公司为支持其辩解意见，提交证据如下：证据一：商品房买卖合同。证据二：工程规划条件核实申请。证据三：行政诉讼答辩状。证据四：通话记录。证据五：工程竣工验收报告、湖北省房屋建筑工程和市政设施工程验收备案证说明书。经庭审质证，被告对原告证据一、三、四、五无异议，对证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据六有异议，房屋验收时间应为2015年1月16日。原告对被告证据一、二、三的真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据四有异议，不能证明事实情况，对证据五的真实性有异议。本院对原、被告均无异议的证据予以采信。本院对双方争议证据的分析认定。原告提交的证据六是关于诉争房屋建筑工程质量监督报告，证据六证明诉争房屋建筑工程竣工验收时间为2015年3月16日，结合被告提交的松滋市建筑工程质量监督检测站出具的“工程质量监督报告”，本院确认后一次验收即监督验收是在行政机关组织下对诉争房屋建筑工程竣工验收。被告提交的证据五证明建筑工程竣工验收时间为2015年1月16日，此次验收是信达森·林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行的峻工验收。经审查，原告证据六及被告证据五均符合证据的形式要件，本院对其真实性予以采信。被告证据四证明其曾与包括原告在内的业主联系，但并不能证明通话内容，本院审查的重点是被告是否达到按合同约定的交房实质要件，但被告证据四并不能证明上述内容。本院查明：2013年11月18日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，被告将其开发的松滋市新江口镇金松大道南侧与环湖路东侧交汇处信达·森林公馆8幢902号房屋出售给原告。合同约定：房屋建筑面积为102.87平方米，单价每平方米4265.5元，房屋总价款为438792元，合同签订时原告支付首付款288792元，余款15万元通过荆州住房公积金按揭贷款支付。合同第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为及非出卖人所能控制的事件。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间分别处理：①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房屋价款万分之1的违约金，合同继续履行。2、②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还原告全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。2014年3月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》补充协议：确定原告己支付被告首付房款288792元，下余房款由原告在银行办理按揭贷款方式支付。补充协议第二条对《商品房买卖合同》第八条的补充约定，对《商品房买卖合同》第八条约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：1、不能预见，不能避免且不能克服的自然灾害和事件。2、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误。遇上述任何二种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限按不可抗力原因实际发生无限期顺延，但出卖人应当在发生之日起30日内出具有关主管部门发生不可抗力事件的证明文件，因不可抗力原因导致原告逾期交房，出卖人免除责任。上述协议签订后，原告与湖北省荆州住房公积金管理中心签订《住房公积金借款合同》，通过住房公积金按揭贷款方式将下余房款支付给被告。2014年8月28日，被告对1#、6#、7#、8#楼向松滋市规划设计院提交申请单体验收。2015年1月16日，信达森·林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行了峻工验收。2015年3月9日，松滋市城乡规划局对信达公司开发建设的“信达·森林公馆”商住小区项目进行单体验收。经对1#、6#、7#楼单体验收核实，各项指标数据与批准文件指标一致，并出具了“单体建筑竣工规划核实证明”，但对8#楼未出具“单体建筑竣工规划核实证明”。2015年3月16日，松滋市建筑工程质量监督检测站组织建设、勘察、设计、施工、监理单位对1#、6#、7#、8#楼验收，经验收组对单位工程进行竣工验收，评定合格。原告认为被告未按照合同约定交付房屋，且逾期交付房屋达3个月之久，即要求与被告解除商品房买卖合同，经与被告协商未果，遂于2015年4月7日向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2013年11月18日签订的商品房买卖合同。2、判令被告退还原告购房款438792元。3、判令被告赔偿原告违约金28879.2元（首付款的10%）。4、判令被告退还原告办理银行按揭手续费2500元。5、判令被告承担原告己向银行还款的利息，至被告将购房款返还给原告之日止。另查明：被告认为松滋市城乡规划局未在法定期限内核发建设工程规划条件核实证明的行政行为违法，于2015年6月1日向本院提起行政诉讼，请求确认松滋市城乡规划局未在法定期限内依法核发“单体建筑竣工规划核实证明”，责令松滋市城乡规划局立即核发8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”。本院于2015年11月11日作出（2015）鄂松滋民初字00016号行政判决书：1、确认松滋市城乡规划局未在法定期限内核发信达森·林公馆1#、6#、7#、8#楼景观联排及商业单体建筑竣工规划核实证明”的行政行为违法。2、责令松滋市城乡规划局在判决生效之日起5日内核发信达森·林公馆8#楼景观联排及商业单体建筑竣工规划核实证明”。判决生效后松滋市城乡规划局于2015年12月18日对信达森·林公馆8#楼办理了“单体建筑竣工规划核实证明”。本院认为：本案审理的商品房销售合同纠纷，原、被告争议的焦点是被告在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房销售合同是否达到解除条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议已成立并生效，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，被告达到双方约定具备商品房经验收合格条件是2015年3月16日，从形式上看被告存在逾期交房情形，符合合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。但合同第八条约定了出卖人可以予以延期的例外情形，合同补充协议对第八条房屋交付的解释：因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人可以免责。本案中被告峻工验收的申报手续均在双方合同约定的履行期间内，即使行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，根据上述合同约定仍然排除了出卖人的责任，而补充协议中对排除出卖人责任的解释是对合同第八条关于延期交付的约定。在本案审理过程中，被告通过提起行政诉讼确认了行政机关存在行政违法，且因为行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，而导致被告不能按期向原告提供商品房屋的相关证明文件，所以，原告不能据此要求解除合同。从合同实际履行来看，被告达到双方约定交房条件的时间虽然超过了原、被告约定解除合同的最后期限45天，然而，原告签订合同的目的是为了取得具有居住使用价值的房屋，被告签订合同的目的是为了通过房屋的建设及销售获得相应的商业利益。但本案交易标的物是一种特殊的商品即房屋，存在生产周期长、涉及部门多等特点。双方签订合同后，原告除支付首付款外，对下余房款在银行办理了住房按揭贷款；被告为履行合同而完成了相应的建设工程及商品房屋相关报批手续，且在本案诉讼前已具备合同约定的交房条件，原告的合同目的基本能够实现。本院据此认定，被告在履行合同中虽有逾期交房的情形，但不够成根本违约。为促进交易进行，维护诚实信用的市场发展，本院对原告解除商品房买卖合同的请求不予支持。关于原告主张因行政机关的行政行为而导致的延误（交付）情况发生时，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，由于出卖人未履行通知义务，所以补充协议约定的因行政行为导致延误免责的约定无效。对此，本院认为双方约定的通知义务对出卖方而言系合同的附随义务，在本案中对双方的权利义务并不产生实质性的影响。关于原告各项损失的确定。首先，被告对其建设工程向松滋市规划设计院提交申请单体验收，及信达森·林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行的峻工验收均在合同履行期内，但行政机关对该工程的审核验收超过了合同约定履行期限。其次，虽然合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而合同实际履行过程中存在两次验收，证明合同中约定的交房条件并不明确。对此，本院认为合同履行过程中存在两次验收的实际情况，但两次验收的参与人及主体不一致，对于合同一方的买受人而言，其行政机关组织的监督验收更具有证明效力，更能体现公平维护买受人的合法权益，本院据此确认被告在履行合同过程中存在延期交付的行为。再次，因为行政机关的行政行为违法，而导致8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”延期核发达382天，证明被告在履行合同过程中存在瑕疵，即没有全面履行合同义务。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是对出卖人逾期交房的免责约定，其协议的真实意思应理解为当出现行政机关的行政行为导致延期交付情况下出卖人可以据实延期，即免除解除合同责任，但上述约定并不及于《商品房买卖合同》第九条违约责任条款中对支付违约金的约定，即使被告未能全面履行合同是因行政机关的行政违法所致，但并不能因此而免除对合同相对方的违约责任。所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金于法有据，予以支持。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至2015年12月18日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金为16762元。原告其他诉讼请求均于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告信达公司赔偿原告丁在悦违约金16762元，于本判决生效后五日内履行。二、驳回原告丁在悦其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8352元，由原告丁在悦负担6800元，被告信达公司负担1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 敏审 判 员  熊家芳人民陪审员  张小林二〇一五年十二月二十五日书 记 员  罗 军