山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1091民初1189号
原告：吕玉莲，女。
委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:汪小燕，山东海明达律师事务所律师。
被告：威海市盛元房地产开发有限公司。
法定代表人：王建华，执行董事及总经理。
第三人：阮彦博，男。
委托诉讼代理人：刘君，山东泰祥律师事务所律师。
原告吕玉莲与被告威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“盛元房产公司”）及第三人阮彦博房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玉莲之委托诉讼代理人张传军，第三人阮彦博之委托诉讼代理人刘君到庭参加诉讼，被告盛元房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕玉莲向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2003年11月1日签订的拆迁协议书合法有效；2、被告将拆迁安置的某房屋过户至原告名下。事实和理由：2003年11月1日，原、被告签订拆迁协议书，约定被告将原告所有的位于威海市某房屋予以拆迁安置。协议签订后，原告将原房屋的房产证、土地证及钥匙交付被告，原告所有的房屋被拆除。2009年，被告将某房屋安置交付给原告，但至今未办理过户手续。2013年2月6日，被告未经原告同意将上述房屋以网签形式出售给第三人阮彦博，而被告与第三人之间系民间借贷关系。故原告诉至本院，请求处理。
被告盛元房产公司未答辩。
第三人阮彦博述称，原、被告签订拆迁协议与第三人没有任何关系。被告已将涉案房产网签给第三人，第三人根据合同已缴纳全部购房款，且被告已将房屋交付第三人，故原告的诉请没有事实及法律依据。
本院经审理认定事实如下：1997年9月5日，威海市元明实业发展总公司更名为威海元明实业有限公司。2003年9月1日，威海元明实业有限公司更名为威海市盛元房地产开发有限公司。1994年9月30日，威海市某旅游业开发服务公司（以下简称“某公司”）（甲方）与威海市某建筑安装公司及威海市元明实业发展总公司（乙方）签订协议书一份，约定：依据威海市国土规划局、环翠区田村镇政府的联合《通告》精神，乙方在北海浴场占地45亩，预计1万平方米，应向甲方交纳配套费、罚款及其他费用共计244万元，乙方要求分期付款，甲方同意乙方要求，并就付款的有关事宜达成如下协议，以资共同信守。一、乙方共欠甲方人民币244万元，定于94年10月10日前付款20万元，94年10月30日前再付款30万元，余款184万元于95年4月30日前一次性付清。如到期不付或付不齐，乙方承担差额部分每日万分之五的滞纳金，并承担差额部分百分之五十的违约金，超过2个月不付款或付不齐，乙方将自己的建筑物折价划给甲方，归甲方所有；二、配套费总额待施工完，按建筑面积计算双方结算，多退少补等等。1998年5月1日，某公司为威海市元明实业发展总公司出具收款收据，载明包括威海市某房屋在内的房屋抵顶配套费1105300元。2001年6月14日，原告（乙方）与某公司（甲方）签订协议书一份，约定：现经甲乙双方商定，甲方原一栋两层别墅楼，总建筑面积为200.32平方米卖给乙方（此楼原属威海市元明实业发展总公司林某某开发商1998年5月1日抵顶上缴配套费给甲方的）其具体事宜如下：一、此楼甲方原于1999年12月4日卖给济南吕某某个人（女），总房款15万元，事后买方发现房屋质量太差（原找人代买）曾多次提出要求退回房款，后经甲方研究同意其退回房款15万元；二、现甲方将此两层别墅楼总面积200.32平方米卖给乙方，总房款15万元，乙方需一次性将房款缴齐给甲方；三、乙方向甲方缴齐房款后，甲方将此楼原威海市元明实业发展总公司林某某开发商的200.32平方米抵顶配套费的房屋所有权证移缴给乙方，归乙方所有；四、甲方还需负责办理好此楼的土地所有权证和房屋所有权证的更名手续并承担其中必要的经济费用，乙方实际办理房屋所有权证时由乙方负责全部的经济费用。协议签订后，原告向将15万元交付，并取得了登记在威海市元明实业发展总公司名下的某房屋的所有权证。2003年11月1日，原告（乙方）与威海元明实业有限公司（甲方）就某房屋签订了拆迁协议书，约定：一、甲乙双方自本协议签订之日起，甲方有权对乙方的房屋进行拆迁，具体拆迁时间以自合同签订后乙方向甲方交付原房钥匙、房证、土地证为准，躲迁时间为壹年零陆个月；二、拆迁补偿：甲乙双方按照有土地证、房产证，按房产证100%回迁，没有土地、房产证按80%回迁进行拆迁补偿；三、回迁：按第一、二条款进行回迁，甲方如果延误乙方回迁时间按照威海市城市房屋拆迁管理办法的有关规定补偿给乙方；四、协议甲乙双方签字生效并执行本协议一式两份，甲乙双方各一份；五：回迁面积及楼层号：乙方面积：高层、小高层、多层基价分别为3980元/平方米、2980元/平方米、1880元/平方米。原告的房屋面积200.32平方米填写在多层一栏表格里。拆迁协议签订后，原告房屋被拆除。2009年，原告取得了某房屋的钥匙。2013年3月30日，被告出具证明一份，证实：2003年11月1日，威海元明实业有限公司（现名：威海市盛元房地产开发有限公司）与吕玉莲签订拆迁补偿协议书，约定元明公司将吕玉莲所有的位于威海市某房屋（该房屋被拆迁之前登记在元明公司名下，因元明公司拖欠田村镇政府款项，元明公司将包括该房屋在内的房屋抵顶给田村镇政府，田村镇政府又将该抵顶的房屋出售给个人，但是该房屋的两次所有权转让均未办理过户手续）予以拆迁安置，吕玉莲选择了回迁安置多层楼房。协议签订后，吕玉莲将原房屋房证、土地证、原房钥匙交付给元明公司。之后，吕玉莲所有的房屋被拆迁。2009年，元明公司将某房屋交付给吕玉莲，但至今未将房屋过户至吕玉莲名下。2013年2月6日，盛元公司未经吕玉莲的同意将安置给吕玉莲的房屋以网签形式预售给阮彦博，但盛元公司与阮彦博并非房屋买卖合同关系，而是借款合同关系。
2013年2月6日，被告与第三人签订了威海市商品房预售合同，约定被告将某房屋出售给第三人。合同签订后，2013年2月7日，被告为第三人出具收到房款的收款收据一份。2013年2月7日，被告与第三人签订补充协议一份，约定：一、本协议为双方签订商品房预售合同之补充协议。二、双方同意，关于该套房产乙方实际支付现金人民币伍拾陆万元整（560000.00）已履行了全额付款义务，甲方不再向乙方主张任何款项权利。三、本协议经双方签字或盖章后生效。本协议一式二份，双方各执一份。2014年9月12日，被告公司以及林某某出具证明一份。
庭审中，根据案情需要，本院对某房屋的居住使用情况进行了调查了解，经调查，该房屋由原告之子夏某某于2014年装修居住使用至今。
另查，土地使用权登记在被告盛元房产公司名下，总房产证尚未办理。
本院认为，被告在与原告签订拆迁协议将涉案房屋安置给原告后，又与第三人签订买卖合同将涉案房屋售给第三人，在该两份合同均不存在法定无效情形的情况下，本案的争议的焦点问题是哪份合同应当先履行。本院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。
根据原告提交的1994年9月30日协议书、1998年5月1日的收款收据及房屋所有权证复印件结合原告提交了其他证据的原件，上述复印证据与其他原件证据前后衔接、相互印证，可形成完整的证据链条，故对上述复印证据的真实性本院予以采信。根据原告提交的上述证据可以证实，原位于威海市某房屋登记在被告公司前身威海市元明实业发展总公司名下，之后，包括该房屋在内的房屋抵顶给某公司用于偿付拖欠的配套费等费用，某公司又将该房屋出售给原告，并将该房屋的房屋所有权证交给原告，抵顶及出售后，该房屋未办理过户手续。在拆迁安置之前，原告系威海市某房屋实际所有人。后该房屋被被告前身威海元明实业有限公司根据拆迁协议的约定拆除，被告将某房屋安置给原告，并将房屋钥匙交付原告，原告及其亲属居住使用该房屋至今。首先，原告是通过拆迁安置方式在先获得该房屋，原告已先行合法占有，原告占有在先，被告则一直未实际占有该房屋；其次，原告亦是签约在先的房屋安置人，先成立的合同理应优先履行。故原告要求确认与被告之间签订的拆迁协议合法有效，继续履行该协议，协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持，但该过户手续需在涉案房屋具备产权登记条件时办理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条之规定，判决如下：
一.原告吕玉莲与被告威海盛元房地产开发有限公司于2003年11月1日签订的拆迁协议书合法有效；
二.被告威海盛元房地产开发有限公司继续履行上述合同义务，在该房屋具备办理产权登记条件时，协助将某房屋过户至原告吕玉莲名下。
如果被告威海盛元房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告威海盛元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 张红雨
二〇一七年九月六日
书记员 阎文超