广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1378号
原告：广州金贸房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路191号中石化大厦B塔4213室，组织机构代码78121596-X。
法定代表人：孙越南，董事长。
委托代理人：张建平。
委托代理人：朱晓兰。
被告：广东私华站寄卖有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路368号花园酒店大厦733房，组织机构代码06332501-3。
法定代表人：傅友金。
委托代理人：胡鸿尚。
原告广州金贸房地产开发有限公司（以下简称金贸公司）诉被告广东私华站寄卖有限公司（以下简称私华站公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告金贸公司的委托代理人张建平、赖秀娟（后变更为张建平、朱晓兰），被告私华站公司的委托代理人胡鸿尚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金贸公司诉称：原、被告双方于2013年4月23日签订《广州市房屋租赁合同》，2013年4月16日签订了《租赁合同》。《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同》约定被告承租原告位于广州市天河区体育西路191号广州佳兆业广场内二层202、203号商铺，用于经营手表、箱包，租赁期限为2013年4月16日至2018年4月15日，免租期为2013年4月16日至2013年5月15日，租赁面积为406.12平方米，租金为33301.84元∕月。上述合同对原被告的其他权利义务一一作了约定。原告按照租赁协议的约定履行了交付租赁场地的义务，但被告自2013年12月起拒不缴纳租金，经原告多次催缴，被告只缴纳了3万元，尚欠3301.84元拒不缴纳，且于2014年2月23日，被告在未与原告解除合同欠付租金等费用期间，未经原告批准，将放置于该铺内的货物、财物移出该铺，以逃场行为表明不再履行合同，原告依照双方签订的《租赁合同》第二十二条第4款之约定解除了双方的租赁合同，被告应每日按欠费总额的千分之一支付原告违约金。依照《租赁合同》第二十四条第5款约定如甲方对乙方撤场后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合24.2款之要求的，则因此产生的费用支出均应由乙方承担，该费用约需要70352.89元。被告拒不支付租金及逃场的行为严重违反了双方的合同约定，给原告造成较大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同》；2、被告支付原告2014年1月1日至31日的剩余租金3301.84元、2014年2月1日至2月28日的租金33301.84元；3、被告支付原告逾期支付上述租金的违约金2811.03元（按月分期计算，以每月拖欠的租金为本金，按照每逾期一日千分之一的标准，自上月26日起计至2014年4月10日止）；4、被告支付原告商铺恢复原状费用70352.89元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告私华站公司辩称：我方同意与原告解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同》。我方承认拖欠原告租金的事实，也同意原告所主张的租金本金，但该金额应当以我方支付给原告的租赁保证金66603.68元、管理费保证金45079.32元予以抵扣。不同意支付违约金及商铺恢复原状的费用。原告将上述商铺交付给我方时商铺的状况是上一手承租户的装修被破坏的状况，并没有复原，我方接收上述商铺后在被破坏的装修之上重新设计装修，所以我方不同意支付商铺恢复原状的费用。
经审理查明：位于广州市天河区体育西路191号201号铺的房地产登记在原告名下。相应的《房地产权证》显示建筑面积为8069.5384平方米，房屋用途为非居住用房。
2013年4月16日，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市天河区体育西路191号广州佳兆业广场第二层202、203号商铺（以下简称案涉商铺），双方确认建筑面积为406.12平方米；租赁期限自2013年4月16日至2018年4月15日，从2013年4月16日至5月15日为免租装修期，计租日为2013年5月16日；租金按建筑面积计付，第一年每月租金33301.84元、第二、三年每月租金35332.44元，第四、五年每月租金37363.04元，租金按月支付，第一期租金（2013年5月16日至2013年6月15日）于本合同签订后五个工作日内支付，甲方收到该笔款项后方有义务交付房屋，第二期租金及2013年6月16日至2013年6月30日的租金于2013年5月25日前支付，此后每月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个支付期租金，最后一个月不是整月的按实际天数计算租金；乙方在案涉商铺经营的品牌为私华站，经营项目为手表、箱包，接受并服从甲方的统一经营管理；在本合同签署后五个工作日内乙方应当向甲方支付66603.68元作为履约保证金，合同终止后30日内，如未发生本协议第22.3条规定的情形的，履约保证金余额（如有）无息退还；进场日为2013年4月16日，届时案涉房屋应达到现状交付条件；乙方应当向甲方提供其对该房屋的装修设计文件及消防审核文件、工程安装一切险的保单，在获得甲方的批准后方可开始对该房屋的装饰装修，上述装修设计经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更；（第22.3条）本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息双倍返还本合同向下的履约保证金，甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除保证金（履约保证金、管理费保证金、水电费保证金）不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；（第22.4条）乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金。迟延超过30日，甲方有权单方解除合同，双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同；等内容。同日，原、被告双方与案外人佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司共同签署案涉商铺的《场地交付确认书》；被告以接收方身份还签署了《房屋交付确认书》（主要内容显示案涉商铺墙身完好、天花完好、地面完好）。原告称广州市天河区体育西路191号201号铺为第二层整层，其将第二层中的部分场地自编为202、203铺即案涉商铺。
2013年4月23日，原、被告双方还就案涉商铺签订了一份《广州市房屋租赁合同》，并于2013年4月27日就上述《广州市房屋租赁合同》进行了租赁备案。
庭审中，原、被告均确认被告依约支付了案涉商铺的租赁保证金，2013年12月起出现拖欠相关费用的情况，此前不存在违约行为；2014年2月23日被告自行离场；原告于2014年2月24日发现被告自行离场，并向被告发出《关于解除合同交回租赁物业的函》；原告于2014年3月4日收回案涉商铺。
关于案涉商铺的装修情况，原告称经其同意，被告对案涉商铺进行了装修；其现已将案涉商铺另行出租给他人；其不同意利用被告所进行的装修，其已经聘请案外人拆除被告所进行的装修，也发生相应的费用，且其已实际向案外人支付该费用。被告称其接收案涉商铺前，案涉商铺的装修已被破坏，原告也没有对案涉商铺进行复原就交给其，其只是在装修被破坏的情况下重新设计、重新装修，所以其没有复原的义务，也不同意承担相应的费用；原告现已将案涉商铺另行出租给他人，其不清楚自己原来进行的装修是被利用还是被拆除，原告也没有证据证明已经向案外人支付拆除装修的费用。原告为证明装修复原的费用金额，提交了案外人深圳市金世纪工程实业有限公司出具的《私华站店铺修复工程清单》（显示拆除及恢复的费用合计金额为70352.89元）。被告对上述证据的真实性不予确认。原告未提供证据证明其向案外人深圳市金世纪工程实业有限公司支付了案涉商铺的装修复原费用。
另查，原、被告还于2013年5月31日就被告向原告承租位于广州市天河区体育西路191号广州佳兆业广场的肆块广告位（以下简称案涉广告位）签订《广告位租赁协议》。庭审中，原、被告均确认原告于2013年4月16日将案涉广告位交付给被告，被告交付了履约保证金；被告在2013年12月前按约履行了交付租金的义务，但此后就开始拖欠租金。关于案涉广告位的现状，原告称被告张贴的广告还在广告位上，原告尚未拆除并重新利用；被告称其张贴的广告现在已被拆除一部分。
2014年2月25日，原告向被告发出《关于解除合同交回租赁物业的函》，以被告于2014年2月23日未经原告同意擅自将物品搬离案涉商铺及拖欠租金、管理费、电费、广告租金合计113838.92元为由，通知被告解除原、被告双方签订的《租赁合同》及相关合同、协议，于收到函件三日内支付拖欠的费用，于收到函件七日内归还案涉商铺等。被告确认其于2014年2月25日收到上述函件。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
上述合同签订后，原告依照约定交付了案涉商铺，被告也应当依照约定履行按时支付租金的义务。现被告对其拖欠案涉商铺2014年1月1日至31日的剩余租金3301.84元、2014年2月1日至2月28日的租金33301.84元的事实予以承认，属于对不利于己方事实的自认，本院予以采信。被告上述拖欠租金的行为属于《租赁合同》第22.4条约定的情形，故原告自2014年1月25日起依约有权解除《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》。经查，原告已于2014年2月25日就案涉商铺及案涉广告位向被告发出《关于解除合同交回租赁物业的函》，而被告也确认其于当日收到上述函件，故应当认定《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》已经于2014年2月25日解除。原告第一项诉讼请求，与上述事实不符，本院依法予以驳回。
至于原告第二项诉讼请求，被告当庭表示愿意向原告清偿上述拖欠的租金36603.68元（3301.84元＋33301.84元），故本院对原告第二项诉讼请求依法予以支持。至于逾期支付上述租金的违约金，被告虽表示不同意支付，但被告上述欠租行为显属违约，应依约承担相应的逾期付款违约责任。原告关于要求被告支付逾期支付上述租金的违约金（按月分期计算，以每月拖欠的租金为本金，自每月26日起计至2014年4月10日止）的诉讼请求，符合《租赁合同》第22.4条的约定，本院依法予以支持。被告应每日按欠费总额的千分之一支付违约金。按照上述方法，逾期支付2014年1月剩余租金的违约金为3301.84元×1‰×106天=350元；逾期支付2014年2月租金的违约金为33301.84元×1‰×75天=2497.64元；以上违约金共计2847.64元，原告现自愿主张被告支付违约金2811.03元，属于当事人对其民事权利的合法处分，本院依法予以支持。
原告的第四项诉讼请求，原告自称其已经聘请案外人拆除被告所进行的装修且实际向案外人支付了相应的装修复原费用，被告对此并未予以认可，且原告未提供证据证明其上述陈述，原告应当就此承担举证不能的法律后果。因此，原告该项诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广东私华站寄卖有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州金贸房地产开发有限公司支付2013年1月至2014年2月的租金36603.68元。
二、被告广东私华站寄卖有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州金贸房地产开发有限公司支付截止至2014年4月10日的逾期支付上述租金的违约金2811.03元。
三、驳回原告广州金贸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2500元，保全费520元，合计3020元，由原告广州金贸房地产开发有限公司负担1935元，被告广东私华站寄卖有限公司负担1085元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 童文芳
人民陪审员 刘道桂
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 梁怡筠