广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5905号
上诉人（原审原告）：潘水香，女，侗族，住贵州省锦屏县，公民身份号码：×××5829。
委托代理人：廖辉林，广东星啸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市富盈新城建造有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：441900000671942。
法定代表人：刘学斌。
委托代理人：莫任天，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省怀集县。
上诉人潘水香因与上诉人东莞市富盈新城建造有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第790号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月30日，潘水香向原审法院提出诉讼，请求判令：1、潘水香、富盈公司双方于2013年5月6日签订的《商品房买卖合同》继续履行，富盈公司立即将验收合格并符合合同约定的商品房交付潘水香；2、富盈公司立即向潘水香支付违约金129467.5元（以616512元为本金，从2014年7月1日起计至实际支付之日止，暂计至2015年8月31日违约金为129467.5元，按每日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由富盈公司承担。
原审法院经审理查明，2013年5月6日，潘水香与富盈公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20130506D18D2B975610），约定潘水香向富盈公司购买位于东莞市道滘镇南丫村富盈水岸华庭3幢1单元1202号的商品房，该商品房的总价款为616512元。合同第八条约定，富盈公司应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付潘水香使用。合同第九条约定，若逾期交房不超过180天，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向潘水香支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期交付超过180日后，潘水香有权解除合同，潘水香要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向潘水香支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件五第二条约定，逾期交付超过180日后，潘水香有权解除合同；潘水香不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，富盈公司按每日向潘水香支付已付款的0.5□的违约金。合同签订后，潘水香已向富盈公司付清合同约定的全部购房款。潘水香至今未到富盈公司处办理案涉商品房的收楼手续。
本案中，富盈公司提交《工程竣工验收报告》，拟证明案涉商品房已于2015年8月3日经验收合格；提供环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（以下简称《竣工验收备案证书》），拟证明案涉商品房于2015年11月25日通过规划条件核实（建设工程规划许可证载有原发证日期2011年5月16日，2015年11月25日发正证），于2015年10月20日通过消防验收，于2016年3月30日取得竣工验收备案证书（该证书载明验收时间为2015年8月3日）。潘水香确认富盈公司提交的《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》的真实性，但不确认其关联性；潘水香认为案涉商品房应在取得《竣工验收备案证书》后才能交付使用。
原审庭审中，潘水香、富盈公司均同意继续履行合同。潘水香认为，富盈公司在2015年12月11日开庭前从未通知潘水香收楼，从合同约定的交楼期限届满之次日起算，富盈公司已逾期交楼超过180天，而《商品房买卖合同》附件五第二条的约定是富盈公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，附件五第二条中的“□”应根据上下文理解为千分比符号，即富盈公司应按每日万分之五的标准计付逾期交楼违约金，合同约定交楼时间是2014年6月30日前，富盈公司至今未向潘水香交楼，因此，潘水香要求逾期交楼违约金计算以购房款616512元为本金，按照每日万分之五的标准，从2014年7月1日起计至付清违约金之日止。富盈公司认为，案涉《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，并没有减轻或加重任何一方的权利义务的情形，合同约定是公平合理的，逾期交楼违约金的计算应以附件五第二条的约定为准，附件五第二条中的“□”属于笔误，与潘水香同时起诉的其他案件的合同中均约定为“万分之0.5”，可以证明“□”应为万分比符号；附件五约定如买受人继续履行合同则应自最后交易期限届满90日的第二天起计算违约金，富盈公司已在2015年7月23日通知潘水香于2015年8月3日收楼，于2015年11月1日至8日期间再次发出收楼通知，但潘水香没有前来收楼，因此，逾期交楼违约金应以购房款616512元为本金，按照每日万分之0.5的标准，从2014年10月1日起计至2015年8月3日止。但对于其已于2015年7月23日、2015年11月1日至8日期间通知潘水香收楼，富盈公司没有向原审法院提交证据予以证明。
另，富盈公司于2015年12月11日庭审时，当庭表示催促潘水香办理收楼手续。
原审法院认定的上述事实依据有：潘水香提交的《商品房买卖合同》、购房发票，富盈公司提交的商品房预售许可证、《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书及附表、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，富盈公司开发的“富盈水岸华庭”房地产项目已经获得商品房预售许可证、建设工程规划许可证，富盈公司有权销售富盈水岸华庭房地产项目的房屋。潘水香、富盈公司就购买案涉商品房签订了《商品房买卖合同》，该合同是潘水香、富盈公司双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。庭审中，潘水香、富盈公司均同意继续履行案涉《商品房买卖合同》，原审法院予以确认。
我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉竣工验收备案证书显示，案涉商品房在2015年8月3日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应依法认定案涉商品房在2015年8月3日符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2014年6月30日前，富盈公司没有按照合同的约定，在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给潘水香使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任，故，潘水香要求富盈公司支付逾期交楼的违约金，合法有据，原审法院予以支持。富盈公司主张其于2015年7月23日、2015年11月1日至8日期间曾向潘水香发出收楼通知，但对该主张没有向原审法院提交证据予以证明，潘水香也不予认可，应由富盈公司自行承担举证不能的不利后果，因此，原审法院对于富盈公司该主张不予采信。在本案第一次开庭（2015年12月11日）时，富盈公司当庭表示通知潘水香收楼，应视为富盈公司此时已履行了通知收楼义务，潘水香理应及时办理收楼手续，故潘水香要求富盈公司向其交付案涉商品房，原审法院不予支持；结合潘水香主张的逾期交楼违约金起算时间，原审法院依法认定逾期交楼违约金的计算期限为从2014年7月1日起计至2015年12月11日止。
关于逾期交楼违约金的计算标准问题。案涉合同附件五第二条约定：逾期交楼，富盈公司按每日向潘水香支付已付款的0.5□的违约金。潘水香主张附件五第二条中的“□”是千分号，富盈公司主张附件五第二条中的“□”是万分号，但对各自主张潘水香、富盈公司均未提交充分的证据予以证明，应由潘水香、富盈公司自行承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十七条的规定，富盈公司逾期交楼导致潘水香所产生的损失应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定，本案中潘水香并无提供证据证明富盈公司逾期交楼导致其所产生的实际损失数额，故潘水香应依法承担举证不能的法律后果。而合同第九条约定的逾期交楼违约金计算标准为已付购房款的每日万分之一，并未明显过低，因此，原审法院认定逾期交楼违约金计算为：以潘水香所交纳的购房款616512元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年12月11日止。对于潘水香主张的超过上述数额的逾期交楼违约金部分，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、潘水香与东莞市富盈新城建造有限公司继续履行于2013年5月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20130506D18D2B975610）。二、限东莞市富盈新城建造有限公司自判决发生法律效力之日起七日内向潘水香支付逾期交楼违约金（以616512元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年12月11日止）。三、驳回潘水香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2889.36元（潘水香已预交），由潘水香负担2126.1元，东莞市富盈新城建造有限公司负担763.26元。
潘水香不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定逾期违约金有误。（一）案涉商品房买卖合同附件五第二条约定，若出卖人未按本合同规定的最后交付期限即2014年6月30日交付买受人使用的，逾期不超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付款的0.5□的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的0.5□的违约金。”从上文可以看出，整段文字只有一个“‰”符号，而案涉商品房买卖合同作为开发商的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作为不利于提供格式条款一方的解释。按照开发商的行业惯例，作为惩罚性质的逾期交楼违约金一般约定每日万分之五，故案涉商品房附件五第二条中的“□”应根据上下文理解为千分比符号，即富盈公司应当按照万分之五的标准计付逾期交楼违约金。（二）案涉商品房买卖合同第8条约定，“出卖人应当在2014年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第11条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”我国实行的是竣工验收备案制度，备案是商品房竣工验收合格并交付使用的必要条件，富盈公司是在2016年4月5日第二次开庭审理中提交《竣工验收备案证书》（2016年3月30日取得），逾期交楼违约金应当计至2016年3月30日富盈公司取得《竣工验收备案证书》之日。同时，富盈公司至今仍未向潘水香提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据案涉商品房买卖合同第11条约定，富盈公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，潘水香有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担，潘水香诉请富盈公司支付逾期交楼违约金（以616512元为本金，按每日万分之五的标准从2014年7月1日起计至2016年3月30日取得竣工验收备案证书止）是对自身权利的处分，合法有据。综上，请求本院：判令富盈公司立即向潘水香支付逾期交楼违约金（以616512元为本金，按每日万分之五的标准从2014年7月1日起计至2016年3月30日取得竣工验收备案证书止）。
富盈公司口头答辩称：案涉商品房已于2015年8月3日通过五方验收，符合交付条件，如果要计算违约金，只能计算到2015年8月3日。案涉合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行权利义务。富盈公司主张应以取得验收备案证书的时间为房屋验收合格的时间是没有依据的，因为备案只是房管部门对商品房的验收资料进行收集、备案的行政管理，并非认定该商品房是否验收合格的依据。商品房的验收应当以五方验收为准。
富盈公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付标准为完成五方验收，且原审判决已确认房屋交付条件以验收合格为准，故应当以五方验收之日（2015年8月3日）作为赔偿截止日。综上，请求本院：撤销原审判决第二项，改判富盈公司承担逾期交房的违约金的截止日为完成五方验收之日（2015年8月3日），违约金共计24537.2元。
潘水香口头答辩称：（一）我国实行验收备案制度，备案是商品房竣工验收合格并交付使用的必要条件，而富盈公司提交的竣工备案验收证书是在2016年3月30日取得，所以逾期交楼的赔偿截止日应为2016年3月30日。（二）案涉商品房买卖合同第八条、第十一条约定，出卖人如果不出示证明文件，或证明文件不齐全的，买受人有权逾期收楼，富盈公司至今还没有出示相关证明文件给潘水香。综上，潘水香诉请逾期交楼的违约金计算至2016年3月30日符合法律规定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。富盈公司对原审法院认定其逾期交楼的事实没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕双方上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）逾期交楼的赔偿截止时间应当如何认定。（二）逾期交楼的违约金的标准应如何认定。
关于争议焦点一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”案涉商品房买卖合同第八条约定，该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。案涉合同附件五第七条第2款约定，本合同第八条中“该商品房经验收合格”的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位。根据已查明的事实，案涉商品房于2015年8月3日完成五方验收，根据上述法律规定以及合同约定，原审法院认定案涉商品房于2015年8月3日符合交付条件于法有据。虽然富盈公司主张其于2015年7月23日、2015年11月1月至8日曾向潘水香发出收楼通知，但富盈公司没有提供证据予以证明，潘水香也予以否认，故原审法院不予采信富盈公司的主张合法正确。由于富盈公司在原审第一次开庭（2015年12月11日）时明确表示通知潘水香收楼，故原审法院认定逾期交楼违约金计算至2015年12月11日止并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。案涉商品房买卖合同第九条与合同附件五第二条均约定了逾期交楼的违约金计算标准。合同第九条约定了，逾期交楼违约金标准为已付购买款每日万分之一，而附件五第二条约定逾期交楼标准不明确，双方对“已付款的0.5□的违约金”的条款存在争议，富盈公司主张“□”为万分比符号，而潘水香则主张“□”为千分比符号。由于双方均未提供证据证明各自的主张，而案涉合同第九条已明确约定逾期交楼违约金的标准，故原审法院依照案涉合同第九条约定的已付购买款每日万分之一计算违约金合理有据，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。潘水香、富盈公司上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2176.10元，由潘水香负担2126.10元（已预交），东莞市富盈新城建造有限公司负担50元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 伦润玲