湖北省京山县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0821执异5号
案外人：董朝凤，女，1979年9月27日出生，汉族，住京山县。
申请人执行人：李华荣，男，1975年7月29日出生，汉族，住京山县。
被执行人：周磊，男，1971年9月9日出生，汉族，住京山县。
本院在执行申请执行人李华荣与被执行人周磊实现担保物权一案中，案外人董朝凤于2018年05月02日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人董朝凤称，京山县人民法院查封、拍卖的被执行人周磊所有的位于XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋（房权证号：000XXX**，土地使用证号：京国用2XXX第0XXX号）已于2014年拆除，现有的房屋和其他建筑物属于在原址新建及扩建。周磊在重建、扩建后，于2015年6月15日与董朝凤签订了房地产买卖合同，将XX路XXX幢中间门面（面积约75㎡）及新、旧二楼以65万元的价格出售给董朝凤，董朝凤于合同签订之日向周磊支付了房屋价款50万元，余款15万元约定在周磊为其办理房屋过户手续后支付。但周磊至今未为董朝凤办理房屋过户手续。该房屋现已由案外人董朝凤实际占有并使用，为此请求确认周磊将该房屋抵押给李华荣的行为无效，撤销对标的物的查封，并终止拍卖。
申请执行人李华荣称，周磊向申请执行人借款时提供了登记在其名下，位于XX镇XX路X幢X单元XXX号的门面作为担保，并在房地产管理部门办理抵押权登记时，涉案房屋亦不存在权利变更的登记或公告，且经人民法院裁定实现担保物权，故人民法院应继续评估、拍卖周磊位于XX镇XX路X幢X单元XXX号的房产。
被执行人周磊经合法传唤未到庭参加听证，亦未提出书面证据及答辩意见。
本院查明，2015年6月15日董朝凤与周磊签订了房地产买卖合同，周磊将其所有坐落在XX镇一桥桥头XX路XXX号第二间门面房（面积约为75㎡）及原XX农行二楼及周磊后又加建的新房的二楼作价65万元出让给董朝凤，同时约定：合同签订之日，董朝凤付款50万元，余款15万元待周磊为董朝凤办理土地使用证及房产证后付清。同日，董朝凤通过银行转账方式，向周磊支付房款50万元，周磊向董朝凤出具了收据。合同签订后，董朝凤对所购买的房屋进行改造装修后用于商业经营。
2016年3月15日，周磊与李华荣签订《个人借款住房抵押合同》，约定：周磊向李华荣借款40万元整，周磊以其所有的位于XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋（房屋所有权证编号000XXXXX，土地使用证编号京国用2XXX第0XXX号）作担保抵押，双方到房屋管理部门办理了抵押物登记（房屋他项权证号XX县房他证XX镇字第000XXX**号）。案涉房屋抵押登记在李华荣名下。此后，因周磊除偿付李华荣借款利息4万元外，余下借款本息拖欠未还，李华荣向本院申请，请求实现担保物权。2017年10月26日，本院作出（2017）鄂0821民特23号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖周磊所有的位于XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋。李华荣于2018年1月15日申请执行，本院于同日以（2018）鄂0821执107号立案受理。在执行过程中，分别于2018年3月8日、4月11日，以（2018）鄂0821执107号、107号之一执行裁定书查封了被执行人周磊的上述房屋及房屋占有范围内的土地使用权，并于4月18日作出107号之二执行裁定书，裁定拍卖上述查封的房屋及土地使用权。
另查明，被执行人周磊于2012年11月7日在京山县房地产管理局办理了XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋登记手续，取得该房屋的所有权。后因周磊建房缺乏资金，于2015年3月9日将房屋抵押给刘良华，借款30万元，并办理了房屋他项权证。2015年3月22日、6月15日，周磊分别与案外人高攀、董朝凤签订房屋买卖合同，将抵押财产的其中两间门面予以出售。刘良华为收回借款，对周磊出售抵押财产的行为予以默许。周磊偿还欠款后，刘良华于2016年3月10日在登记部门解除了抵押。
同时查明，XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋（原农业银行XX分理处，三层砖混结构）未曾整体拆除后重建，周磊在紧邻该房屋另行新建楼房时，仅在拆除了XX路X幢X单元XXX号房屋二、三楼阳台走道及楼顶屋檐后，紧贴XXX号房屋承重墙浇筑了新建楼房的承重柱。
案外人董朝凤以房屋买卖合同合法有效，该房屋是其合法财产，且本人已依照合同约定支付了相应房屋的对价，不存在过错为由，向本院提出书面异议，请求确认周磊将该房屋抵押给李华荣的行为无效，并终止拍卖。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的是在于保护善意购房人的利益，以实现实质正义。本案中，周磊在设定第二次抵押权登记之前就已经将争议的房屋出售给案外人董朝凤，双方签订的买卖合同合法有效，且董朝凤已经依照合同约定支付了价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但原因在于周磊未偿还借款，抵押权未解除，非董朝凤意志能力范围，董朝凤对此并无过错，应能排除本案的执行。申请执行人李华荣虽为善意，但被执行人周磊故意隐瞒抵押房屋已经出售在先的事实，有违诚信，亦违反了法律强制性规定，案外人董朝凤的权益应当优先保护，申请执行人李华荣可另行主张权利，要求周磊承担违约责任。
对于案外人董朝凤请求确认周磊将该房屋抵押给李华荣的行为无效的异议申请，因该法律关系不属于执行异议审查的范畴，故在本次执行异议审查中，不作认定，案外人董朝凤可另诉解决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
一、中止对案外人董朝凤购买占有，登记在周磊名下位于XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋（房权证号：000XXX**，土地使用证号：京国用2XXX第0XXX号）门面（原农业银行XX分理处由南向北第二间）的执行。
二、对登记在周磊名下位于XX县XX镇XX路X幢X单元XXX号房屋由南向北第三间门面（原农业银行XX分理处）继续执行。
三、驳回案外人董朝凤请求确认抵押行为无效的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 段红兵
审判员 朱 强
审判员 秦必先
二〇一八年八月七日
书记员 龙 羚
附：相关法律规定节选
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。