江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5373号
上诉人（原审被告）：施忠凯，男，1973年10月16日生，汉族，现暂住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：刘万福，江苏刘万福律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘月竹，江苏刘万福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李九妹，女，1969年11月1日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）：钱贞满，男，1971年11月27日生，汉族，无业。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王军，江苏恒山律师事务所律师。
原审被告薛飞强，男，1973年8月26日生，汉族。
上诉人施忠凯因与被上诉人李九妹、钱贞满、原审被告薛飞强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
施忠凯上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李九妹、钱贞满一审全部诉讼请求。二、李九妹、钱贞满承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，仅凭上诉人所写的“曼德夫餐厅简介”中的“以当时租金最高的每年28万元价格与钱贞满签下10年租赁协议”就认定租赁合同租期为10年。首先，李九妹、钱贞满对简介内容并不认可。其次，上诉人在“简介”中表述的10年系针对每年租金28万元而言，其目的是证明当时租赁涉案房屋投入大量资金，并非认可整个租赁协议期间为10年。该简介系上诉人员工所写，其非专业人士，表述不严谨，写简介的目的是要证明支持政府招商引资政策。当地市场监督管理局和地税局留存的两份租赁协议均认可房屋租赁期限是15年，司法拍卖明确双方租赁协议系15年，双方的租赁期限仍然存续。2、一审适用法律错误，没有按照合同使用的词句和有关条款以及诚实信用原则确定双方关于租赁期限约定的真实意思。上诉人花费巨额资金对房屋进行装修改良，被上诉人是知晓的，上诉人向被上诉人出具承诺书，并补交2万元押金。被上诉人收下押金，并在上述承诺书上签字，没有对合同租赁期限提出任何异议。
李九妹、钱贞满辩称：施忠凯的上诉事实和理由均不能成立，没有相应的事实根据，一审法院对本案事实认定清楚，证据充分。请求二审驳回施忠凯的上诉请求。
原审被告薛飞强未到庭答辩。
李九妹、钱贞满向一审法院起诉请求：判令施忠凯立即搬出李九妹、钱贞满所有的溧水区永阳镇通济街广场7幢6间门面房，并自2015年6月16日至实际搬出期间，按实际租赁行情每月125000元支付占有使用费，诉讼费由施忠凯承担。
一审法院认定的事实：2005年3月30日，钱贞满作为甲方与施忠凯、薛飞强作为乙方签订房屋租赁协议一份，协议约定乙方租用甲方溧水区通济街7号楼4-9号门面6间，建筑面积约640平方米；租赁期限自2005年6月15日至2015年6月15日。从2015年—2020年第一年29.5万元，第二年30万元，第三年30万元，第四年30万元，第五年32万元，应于租满前90日与甲方联系（书面形式），在同等条件下乙方有权优先承租；租金及支付方式为：房屋租金为年租金人民币28万元整，采取先付后租的方式，签订时一次性付清第壹年租金，以后每年租金在当年的6月1日前支付。协议还对其他条款作出约定。
协议签订后，双方按约履行了租赁协议，施忠凯已支付了2005年6月至2015年6月的房屋租金。2007年6月21日，钱贞满以施忠凯、薛飞强未按时交纳租金为由诉至南京市中级人民法院要求依法解除双方之间的租赁协议并要求施忠凯、薛飞强迁出涉案房屋，后南京市中级人民法院作出（2007）宁民四初字第74号民事判决，判决驳回钱贞满诉讼请求。在（2007）宁民四初字第74号案件审理过程中，施忠凯、薛飞强向南京市中级人民法院提交一份手写的曼德夫餐厅简介，在该简介中有如下内容：当初两人在通济街广场处于刚起步发展的阶段，而考虑将来有前景发展，以当时租金最高的每年28万元与钱贞满签下10年租赁协议……。
2013年施忠凯对涉案房屋进行装修时，于2013年4月11日向李九妹、钱贞满出具承诺书一份，内容为：因店里重新装修，需要一些地面增高与隔断、开孔，所以乙方租户代表施忠凯承诺在2013年年底补交甲方贰万（20000元）押金，待今后拆除恢复原状后，房东再将贰万（20000元）退还施忠凯。如不恢复原状押金归房东所有。如房东自己要求不拆，押金就归还施忠凯。2014年6月30日，李九妹在承诺书上写明此押金于2014年6月30日16:30汇入李九妹工行卡，卡号为：62×××29，收款人：李九妹。
2015年6月1日，施忠凯通过案外人余晓亮账户支付29.5万元租金至钱贞满账户，施忠凯陈述系按照合同约定支付的2015年6月16日至2016年6月15日房屋租金。李九妹、钱贞满称该租金系施忠凯强行汇入钱贞满账户，庭审中李九妹、钱贞满同意退还给施忠凯。
钱贞满提交2015年6月1日其向施忠凯邮寄的书面通知一份，内容为：你方与我方在2005年3月20日签订的溧水区通济街4-9号门面房屋租赁协议，依据双方约定，该合同到2015年6月15日到期。但你方至今未就合同到期后是否续租提出书面意见，请尽快以书面形式通知我方，以便维护你的优先承租权。同时，我方希望你方按照第六条约定在2015年6月15日之日搬出并将房屋交给我方，我方在收到房屋后，将开展房屋的相关租赁事宜，如你逾期搬出，我方将依据该类地区租金追究你的赔偿责任，一切后果由你承担。李九妹、钱贞满提交的该快递详情单原件上，注明“拒收”二字。施忠凯称未收到该通知。
另查明，涉案房屋所有权登记在李九妹、钱贞满名下。
庭审中，施忠凯提供一份与薛飞强于2008年7月8日订立的股份合并协议复印件一份，内容为：薛飞强自愿将溧水曼德夫西餐厅30%股份以68万元价格转让给施忠凯经营，必须一次性付款后生效。今后店内一切业务由施忠凯自行处理，所有的货款、债务与薛飞强无关。继续以施忠凯为法人代表，盈亏与薛飞强无关。施忠凯称其已经向薛飞强付清了股权转让款，薛飞强已经退出经营，自2008年起由施忠凯实际承租涉案房屋并进行经营。李九妹、钱贞满认可施忠凯该陈述，并认为自签订该股份合并协议后薛飞强不再参与业务经营及房屋租赁，故薛飞强不应参加本案诉讼活动并承担本案诉讼义务。
2005年5月30日，施忠凯在办理工商注册登记手续时，提交给南京市溧水区市场监督管理局一份房屋租赁协议，上面载明，施忠凯租用钱贞满溧水县城通济街7号楼7-9号门面3间，建筑面积为298平方米；租赁期限自2005年5月30日至2020年6月1日；年租金15万元。施忠凯认可该协议上钱贞满的签名并非钱贞满本人所签，而是钱贞满要求其随便找人签个名，故其请其当时店内员工所签。
又查明，因李九妹、钱贞满与他人存在债务纠纷，现涉案房屋已被一审法院依法查封，并在进行司法拍卖，其中拍卖公告上标的物介绍中租赁情况记载为：有，自2005年6月15日至2015年6月15日，租金年付28万元。2015年至2020年，每年租金29.5万元、30万元、30万元、30万元、32万元。
以上事实，由双方陈述、房屋租赁协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、（2007）宁民四初字第74号民事判决书、曼德夫餐厅简介、拍卖公告、股份合并协议、质证笔录、开庭笔录等证据证明，一审法院予以确认。
一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案的争议焦点为双方协议约定的租赁合同期限问题。李九妹、钱贞满认为合同期限为10年，租赁期限已于2015年6月15日届满；而施忠凯认为双方虽约定租赁期限自2005年6月15日至2015年6月15日，但在该条中双方当事人对2015年6月15日之后五年的租金亦作出明确约定，加之人民法院在拍卖公告中对租赁期限已经作出认定，故租赁期限应当为15年，租赁期限应当于2020年6月15日届满。
双方合同中关于租赁期限约定为：自2005年6月15日至2015年6月15日。从2015年-2020年第一年29.5万元，第二年30万元，第三年30万元，第四年30万元，第五年32万元，应于租满前90日与甲方联系（书面形式），在同等条件下乙方有权优先承租。一审法院认为，双方虽在该条款对2015年-2020年的租金作出约定，但从双方协议第三条租金及租金支付方式中，明确约定房屋租金为年租金人民币28万元整，在此条款中双方并没有分段约定房屋租金，且在第二条租赁期限条款中末尾注明应于期满前90日以书面形式与甲方联系，在同等条件下乙方有优先承租权，加之在（2007）宁民四初字第74号案件审理过程中，施忠凯、薛飞强曾向南京市中级人民法院提交手写的曼德夫餐厅简介一份，施忠凯、薛飞强在其中写明双方租赁期限为10年，综合以上情况，一审法院认为双方协议约定的租赁期限应当为10年，即2005年6月15日至2015年6月15日，双方对2015年-2020年租金进行约定系对合同期满后的优先承租条件所作约定。虽施忠凯在2015年6月1日向钱贞满账户汇入租金29.5万元，但施忠凯并未提交证据证明双方合同期限届满之前其曾以书面形式向李九妹、钱贞满提出续租且双方就承租条件达成一致意见，故双方租赁合同期限已于2015年6月15日届满。
关于薛飞强的主体问题，虽李九妹、钱贞满与施忠凯双方一致认可2008年后涉案房屋实际由施忠凯占有使用，本案相关法律责任应由施忠凯一人承担，与薛飞强无关；但薛飞强作为合同当事一方，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，故其主体身份并无不当，但因李九妹、钱贞满与施忠凯均同意薛飞强不承担相关法律责任，故而本案相关法律责任由施忠凯承担。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故李九妹、钱贞满要求施忠凯迁出涉案租赁房屋，并支付自2015年6月16日起至搬出涉案房屋之日止的占用使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。关于施忠凯应当向李九妹、钱贞满支付的占用使用费标准，参照双方合同约定的租金标准、涉案房屋所在地区的房屋租赁市场的行情，并综合考虑双方履行涉案合同的情况等因素，酌定涉案房屋占用使用费为45万元/年。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、施忠凯应于判决发生法律效力之日起四十五日内迁出位于南京市溧水区通济街7幢4-9号的门面房6间并将上述房屋返还给李九妹、钱贞满。二、施忠凯应于判决发生法律效力之日起四十五日内向李九妹、钱贞满支付自2015年6月16日至实际搬出涉案房屋之日止，按照45万元/年标准计算的占用使用费（计算时应扣除施忠凯已经支付的29.5万元）。三、驳回李九妹、钱贞满的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由施忠凯负担。
本院二审期间，施忠凯对一审查明“在（2007）宁民四初字第74号案件审理过程中，两被告向南京市中级人民法院提交一份手写的曼德夫餐厅简介……”有异议，表示该简介是餐厅员工所写，上面反映的情况并不客观，在（2007）宁民四初字第74号案件中，李九妹、钱贞满也否认该简介的真实性和关联性。施忠凯对一审查明的其他事实无异议。李九妹、钱贞满对一审查明的事实没有异议，但表示其对施忠凯向市场监督管理局提交的房屋租赁协议上签名一事并不知情，并不是钱贞满要求施忠凯随便找人签名的。针对施忠凯所提异议，李九妹、钱贞满表示，我方代理律师从质证的角度发表了单方的质证意见，但该餐厅简介的证明效力和目的最终被（2007）宁民四初字第74号民事判决进行了确认。
对一审查明事实中双方无异议的事实，本院予以确认。
二审中，施忠凯提供：证据一、溧水县政府关于印发两场一街招商优惠政策及其管理的通知，证明施忠凯是响应当地政府号召对未开发的地段进行投资开发；证据二、溧水县两场一街办公室的通知，证明租赁协议所涉及的地块当时未经开发，面临未来不可知的风险而导致的优惠政策，这也是双方之所以要签订15年租赁合同的原因；证据三、农业银行转账业务客户回执，证明施忠凯按照法院协助执行通知书要求于2016年7月1日将2016年-2017年期间的30万元租金交给法院，视为施忠凯按约履行了房屋租赁协议；证据四、（2007）宁民四初字第74号案件中2007年10月23日的质证笔录，证明简介不是施忠凯本人所写，是为了证明当时的政策背景，且李九妹、钱贞满在质证过程中明确认为该证据不真实，也没有关联性；证据五、当地地税局留存的房屋租赁协议，证明双方的租期是15年，从2005年-2020年，李九妹、钱贞满为了避税，重新签订了该租赁协议，将实际上28万元的年租金写成了15万元。李九妹、钱贞满质证意见为：对证据一、二、三、四的真实性无异议，但证据一、二和本案没有关联性，无法证明双方的合同期限；证据三，对施忠凯在2016年7月1日汇给法院30万元的时间、用途并不清楚，其从未要求施忠凯将钱汇到法院，该款和本案没有任何关联性；证据四，质证笔录只是钱贞满单方的质证意见，该简介的证明效力已为（2007）宁民四初字第74号判决依法确认；对证据五的真实性、合法性、关联性有异议，该证据是施忠凯单方所做的租赁协议，并没有通知李九妹、钱贞满，也未得到其认可，不具有法律效力。
李九妹、钱贞满提供德馨坊店面（位于涉案房屋隔壁的门面）业主武立云、雷豹春签订的租赁合同、谈话笔录等证据，证明该业主从2004年开始分别在通济广场租赁了7号楼和10号楼两个门面，租期10年，到期后又签订了三年的租赁合同，从2014年到2017年，每间的租金第一年是19万元，第二年是20万元，第三年是21万元，所以涉案房屋一年的租金应该是150万元。施忠凯对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据属证人证言的范畴，证人应当出庭作证；即使该房屋和涉案房屋是属于同类型同地段的房屋，也没有对比性，该房屋是130平方米一楼的门面房，而涉案房屋是200多平方米二楼的房屋，在同地段因为房屋的位置不同，也会造成房屋租金不一样的情况，无法达到对方所主张的每年150万元的租金标准。
本院审理中，双方明确确认就涉案房屋仅于2005年3月签订一次房屋租赁协议。
本院另查明，南京市溧水区人民法院受理的申请执行人南京市溧水地方税务局与被申请执行人钱贞满非诉执行一案中，因申请执行人向南京市溧水区人民法院提出财产保全申请，南京市溧水区人民法院于2016年5月20日作出（2015）溧非诉行执字第25-1号执行裁定书，对钱贞满所有的曼德夫下一年度房租款予以冻结。同日，南京市溧水区人民法院填发协助执行通知书，要求施忠凯协助执行，施忠凯于2016年7月1日通过银行转账方式向南京市溧水区人民法院汇款30万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李九妹与钱贞满系涉案房屋的所有权人，钱贞满在与施忠凯、薛飞强协商一致基础上就涉案房屋签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的效力性规定，合法有效。
关于双方争议的涉案房屋租赁期限。房屋租赁协议第二条就租赁期限的约定为：自2005年6月15日至2015年6月15日。从2015年-2020年第一年29.5万元，第二年30万元，第三年30万元，第四年30万元，第五年32万元，应于租满前90日与甲方联系（书面形式），在同等条件下乙方有权优先承租。从上述约定的内容来看，双方对2005年6月15日至2015年6月15日的租期约定是明确的，不存在争议，而对2015年-2020年双方之间的租赁关系是否存续，约定不是非常确切，致使双方对租赁期限产生分歧。对此，应根据合同法第一百二十五条的规定，确定该条款的真实意思。双方在2005年签订租赁协议时，对于租赁房屋可能存在的市场风险，双方从各自的利益角度出发均应有所考虑。因此在租赁期限的约定上，双方应当是在经过慎重斟酌后确定的。租赁协议明确约定的租赁期限为10年，租期相对较长，租金固定每年28万元，而对2015年-2020年的租赁事宜，双方仅约定了各年度的租金标准，并未约定确切的起止日期，同时约定了租满前90日以书面形式确认，在同等条件下，施忠凯享有优先承租权。从该约定分析，应是双方对于租赁的风险不可预测，故对后续的租赁事宜采取审慎的态度，仅就租金标准及优先承租权达成合意，并非是对2015年-2020年租赁关系的确定。至2015年6月15日租期届满前，施忠凯并未以书面形式向李九妹、钱贞满提出续租，因此，一审法院认定双方的租赁期限为10年，符合法律规定及双方租赁协议的约定。
施忠凯提交的南京市溧水区市场监督管理局和南京市溧水地方税务局留存的房屋租赁协议均系施忠凯单方向有关部门提交，并未经钱贞满签字确认，两份租赁协议的签署日期、合同条款不同，且与双方确认的租赁协议内容不符，故施忠凯以此租赁协议证明双方约定的房屋租赁期限为15年，不符合法律规定。司法拍卖公告中“租赁情况”的介绍，仅是对拍卖标的物权利瑕疵的说明，并非是对本案双方租赁期限的确认。故对施忠凯称双方租赁期限系15年，双方的租赁关系仍然存续的上诉理由，本院不予采纳。施忠凯2013年对涉案房屋进行装修，系其因自身经营需要而实施，李九妹收取的施忠凯押金2万元，系因施忠凯在装修时需要进行一些地面增高和隔断、开孔，施忠凯作为将来拆除并恢复原状的承诺而向李九妹交纳。承诺书内容并不涉及租赁期限问题，李九妹2014年6月30日收取押金并在承诺书上签字确认时，距离双方约定的租赁届满日期2015年6月15日尚有近一年的时间，施忠凯主张李九妹此时对租赁期限未提出异议，默认其投巨资进行装修与常理不符的上诉理由，本院不予采纳。
关于李九妹、钱贞满主张的2015年6月16日起至施忠凯搬出之日止的涉案房屋占有使用费标准。一审法院参照双方合同约定的租金标准、涉案房屋所在地区的房屋租赁市场行情，并综合考虑双方履行涉案合同的情况等因素，酌定涉案房屋占用使用费为45万元/年并无不当，李九妹、钱贞满提供的有关同地段房屋租金标准的证据，仅可作为参考，不能作为定案依据。故对李九妹、钱贞满要求按每年150万元标准计算房屋占有使用费的意见，本院不予采纳。
综上所述，施忠凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于施忠凯根据一审法院协助执行通知书要求，已将30万元汇至一审法院，故该部分款项由施忠凯在向李九妹、钱贞满支付涉案房屋使用费时予以扣减。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由施忠凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年九月十四日
书记员 张 毅