甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第438号
上诉人（一审原告）孙莉，女，汉族，1988年3月13日出生，新疆博乐市乌图布拉格镇人。
委托代理人何红年，系甘肃德言盛律师事务所律师。
委托代理人帖芳，女，汉族，1961年10月2日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民。
被上诉人（一审被告）闫晓曼，女，汉族，1981年9月16日出生，甘肃省张掖市甘州区人。
委托代理人申世飞，系甘肃正峰律师事务所律师。
上诉人孙莉与被上诉人闫晓曼房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第1419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙莉的委托代理人何红年、帖芳，被上诉人闫晓曼的委托代理人申世飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2012年7月11日，被告闫晓曼与张掖市康泰医药公司签订房屋租赁合同一份，约定由被告闫晓曼承租张掖市康泰医药公司所有的位于甘州区西大街234号门店一间，租期2012年7月1日至2013年6月30日，年租金为12000元，同时约定承租人不得私自转租租赁房等其他事项。合同签订后，被告闫晓曼交清一年房租12000元和租房押金2000元后一直经营使用。2013年1月1日，原、被告达成口头协议，约定被告闫晓曼将经营的门店以36000元的转让费转让给原告孙莉经营，转让费中含房屋租金6000元。协议达成后，原、被告一起到出租人张掖市康泰医药公司对转让事宜进行了说明，在被告闫晓曼声称原告孙莉系自己表妹后，出租人张掖市康泰医药公司同意她们可以转让。当日，原告给付被告现金36000元，被告向原告出具收条一张，内容为“今收到金果果袜业带房租费转让款36000元”，同时被告将其向房屋出租人张掖市康泰药业公司缴纳2000元押金收款收据一张交付给原告，从原告处收取现金2000元，同时被告将有几组玻璃柜子和墙面上带有挂件的店面交付原告，之后店面一直有原告经营使用。2013年6月25日，原告孙莉与出租人张掖市康泰医药公司又签订房屋租赁合同一份，租期为2013年7月1日至2014年6月30日，年租金13200元，合同仍约定承租人不得私自转租租赁房等其他事项。现出租门店仍有原告孙莉经营使用。
上述事实，有下列证据予以证实：1、原告提交的由被告出具的收条和房屋出租人张掖市康泰医药公司的收款收据各一张；2、原告提交的被告与张掖市康泰医药公司签订的房屋租赁合同一份；3、原告申请的证人王海英、王登兴的证人证言；4、被告提交的原告与张掖市康泰医药公司签订的房屋租赁合同一份；5、被告提交的装修费用结算单两份，盘货明细两份；6、本院依申请向张掖市康泰医药公司经理胡正军所做的调查笔录一份。
一审法院认为，关于本案案由的确定。本案所涉的诉讼标的系转让门面形成的法律关系，本案被告经出租人同意，将其承租的门面房转租给原告，并在租金之外收取了一定数额的费用，该行为实际是被告对房屋租赁合同权利的概括转让，双方形成法律关系的基础仍是房屋租赁合同关系，因此本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。门面转让费通常是指承租人在店铺租期内征得出租人的同意后将房屋转租，将剩余的租赁期限，连同承租人的装修、经营项目（包括货物、加盟费、其他无形资产）等，一并转让给下一个承租人，转让费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。门面转让费在日常经济生活中比较常见，属于正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条的规定，转让费可视为租赁行业的交易习惯，只要不违反法律、行政法规强制性规定的，双方均应严格遵守。本案原、被告转让门面系双方真实意思表示，根据庭审查明的事实，转让门面亦经出租人同意，转让后出租人与原告又另行签订了租赁合同，且由双方履行该合同约定的义务，应认定双方达成的转让行为合法有效。合法的民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。综上，原告要求被告返还转让费并承担利息的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对原告要求被告返还的押金2000元，被告转让门面时收取原告的2000元押金，被告虽将其向出租人交付的押金收据交给原告，但因该收据是开具给被告的，被告应从出租人处退取，收取原告的2000元应由被告退还原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决：一、被告闫晓曼退还原告孙莉押金2000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告孙莉的其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半收取），由原告孙莉负担375元，被告闫晓曼负担25元。原告已交纳，被告负担的25元由被告直接给付原告，本院不再向原告退还受理费。
宣判后，一审原告孙莉不服，提起上诉称：一、被上诉人以欺诈或以合法形式掩盖非法目的的行为订立的合同应认定为无效。认为2012年7月1日被上诉人与张掖市康泰医药公司签订的《房屋租赁合同》第八条约定，承租人不得私自转租租赁房。而被上诉人在转让该店时以上诉人是其弟姝的身份经营，没有与张掖市康泰医药公司签订《房屋租赁合同》，导致上诉人现无权转让该店，遭受重大损失。被上诉人在庭审中出示的2013年6月25日上诉人与张掖市康泰医药公司签订《房屋租赁合同》不是上诉人所签，是以合法的形式掩盖非法的目的。所以，应依据《合同法》的相关规定，认定其合同无效。二、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。1、一审查明转让门店亦经出租人同意，转让后出租人与上诉人又另行签订了租赁合同，且有双方履行合同约定的义务，应认定双方达成的转让门店的行为合法有效的判定与事实不符。自被上诉人收取上诉人的转让费后，张掖市康泰医药公司就不同意转让该店，被上诉人在庭审中出示的2013年6月25日上诉人与张掖市康泰医药公司签订《房屋租赁合同》是被上诉人伪造的虚假合同。2、被上诉人转让不足8平米的店面，收取36000元转让费显失公平。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
二审庭审中上诉人提交了17张向张掖市康泰医药公司的交费票据，欲证明上诉人一直是以被上诉人的名子交费，并没有和张掖市康泰医药公司签订合同。被上诉人质证后认为上诉人所提交的票据并不是新证据，对证据的三性均有异议。本院认为，上诉人所提交的证据只能证明上诉人与被上诉人在承租期间的交费事实，而无法证明合同成立与否，本院对该证据证明目的不予支持。
经二审查明的事实同一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人给上诉人转让门面是否存在欺诈或以合法形式掩盖非法目的的行为。本案上诉人与被上诉人达成门面转让意向后，双方到张掖市康泰医药公司已说明该门面由上诉人经营，被上诉人在收取转让费和押金的同时也把向出租人交纳押金的票据交付给了上诉人，并且张掖市康泰医药公司总经理认可他们公司同意被上诉人向上诉人转让门面，亦认可2013年6月25日和上诉人签订的房屋租赁合同，现上诉人经营门面两年有余，称被上诉人无权转让门面，存在欺诈或以合法形式掩盖非法目的的行为，与查明的事实不符，其上诉人理由不能成立，本院不予支持。关于门面能否转让的问题。被上诉人在合同未到期就已将门面转让给上诉人经营，出租方也未对转租行为提出异议或予干预，并认可上诉人续签合同的行为，现上诉人认为被上诉人未协助办理续签房屋租赁合同导致上诉人不能转租，造成的损失应有被上诉人承担的理由与查明的事实不符，本院不予支持。关于上诉人认为被上诉人收取36000元转让费显失公平的问题。本院认为，转让门面支付转让费均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方达成的转让行为合法有效，上诉人也未提供转让费过高的任何依据，故其上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人孙莉承担。
本判决为终审判决。
审判长 王力珍
审判员 安凤梅
审判员 胡宏睿
二〇一五年六月二十九日
书记员 尹建兵
附：本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。