南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第525号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在江苏省南京市建邺区庐山路218号。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人詹琍，女。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告李仁喜，男，1981年12月3日生，汉族。
被告南京市浦口区锦麟实业有限公司，住所地在南京市浦口区珠江镇凤凰大街055号-21。
法定代表人王贵炳，该公司执行董事。
委托代理人邓风、李思渊，江苏君泊律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行江苏省分行）诉被告李仁喜、南京市浦口区锦麟实业有限公司（以下简称锦麟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由代理审判员王瑞煊适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告交通银行江苏省分行委托代理人娄家华，被告锦麟公司委托代理人李思渊到庭参加诉讼，被告李仁喜经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行江苏省分行诉称：2007年4月23日，原告与被告李仁喜、锦麟公司签订了《个人住房抵押贷款合同》一份某同约定，被告李仁喜购买商品住房向原告抵押贷款，贷款金额为18万元，贷款期限为20年，贷款利率为年利率6.0435%（基准利率下浮15%），该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，还款方式为等额本息法，被告锦麟公司承担连带保证责任，该保证责任在他项权证取得后解除等。该合同还约定了债务提前到期和诉讼管辖条款。
2007年4月20日，原告与被告李仁喜、锦麟公司签订了《南京市房地产抵押合同》一份某同约定了被告李仁喜的抵押担保责任，也约定了被告锦麟公司的连带保证责任。该合同签订后即向南京市浦口区房产局申请了预售商品房贷款抵押预告登记，并于2007年4月23日核准登记。2007年4月23日，原告向被告李仁喜发放了18万元贷款。因本案所涉房屋他项权证至今仍未取得，依照《个人房产抵押贷款合同》和《南京市房地产抵押合同》的约定，被告锦麟公司应当承担连带保证责任。被告李仁喜已有多期贷款逾期未还，经催要未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告李仁喜立即偿还借款本金131034.19元及利息（计算至2014年9月23日利息2417.41元、罚息19.81元，并自2014年9月24日至判决确定的给付之日按合同约定继续支付利息、罚息、复利）；2、被告锦麟公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权对被告李仁喜所有的位于南京市浦口区望景花园雅景苑XX-204室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告锦麟公司辩称：对于李仁喜尚欠的本金、利息及罚息金额由法院核实。原告应当首先以李仁喜的房产在抵押权范围内优先主张，对于债权不能实现部分，方由锦麟公司承担保证责任。
被告李仁喜未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2007年4月20日，李仁喜作为抵押人、交通银行股份有限公司南京浦口支行作为抵押权人、锦麟公司作为担保人共同签订《南京市房地产抵押合同》一份某同约定：本合同对应的主债合同为交通银行《个人住房贷款合同》，借款合计18万元。抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。锦麟公司愿为李仁喜以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为本合同第一条载明的借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。担保期间自本合同生效之日起至交通银行股份有限公司南京浦口支行领取李仁喜所购商品房他项权利证书之日。该合同于2007年4月23日在南京市浦口区房产局办理了核准登记。
2007年4月23日，李仁喜作为借款人及抵押人、交通银行股份有限公司南京分行（以下简称交通银行南京分行）作为贷款人及抵押权人、锦麟公司作为保证人共同签订了《个人住房抵押贷款合同》一份某同第一条约定：“李仁喜购买并用于向交通银行南京分行抵押的房屋坐落于南京市浦口区望景花园雅景苑XX-204室。”第二条约定：“贷款金额为18万元；贷款期限为20年，自2007年4月23日至2027年4月23日止。”第三条约定：“贷款利率为年利率6.0435%（基准利率下浮15%）。”第五条约定：“还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1294.1元。”第八条约定：“锦麟公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。该保证责任在李仁喜取得约定房屋的权利证明，且交通银行南京分行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后解除。李仁喜未本按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，锦麟公司应按交通银行南京分行的要求立即支付交通银行南京分行的全部到期应付款项。”第十六条约定：“李仁喜违反本合同约定的，交通银行南京分行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求李仁喜立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”第十七条约定：“李仁喜未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行南京分行有权按逾期利率计收利息，并对应付利息计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮30%；逾期天数应从还款日当日计算至实际还款日前一日；李仁喜未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行南京分行为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。……”当日，交通银行南京分行按约向李仁喜发放贷款18万元。
截至2014年9月23日，李仁喜已偿还本金48965.81元、利息62613.19元，尚欠的借款本金为131034.19元、利息2417.41元、罚息19.81元。因李仁喜未能按期归还剩余借款本金及利息，交通银行江苏省分行故诉至本院。
另查明，2009年1月5日，交通银行南京分行更名为交通银行江苏省分行。
庭审中，交通银行江苏省分行陈述至今尚未取得李仁喜位于南京市浦口区望景花园雅景苑XX-204室房屋的他项权证。
以上事实，有《个人住房抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款凭证、贷款详细信息查询表和庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，交通银行江苏省分行与李仁喜、锦麟公司签订的《个人住房抵押贷款合同》、交通银行浦口支行与李仁喜、锦麟公司签订的《南京市房地产抵押合同》、系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。
根据交通银行江苏省分行提供的借款借据，能够证实交通银行江苏省分行已经将18万元贷款发放给了李仁喜，履行了放款义务，李仁喜应当按约向交通银行江苏省分行归还全部借款本金及利息，但李仁喜未能按约履行合同义务，已构成违约，应当承担逾期还款的违约责任。交通银行江苏省分行依约有权提前收回贷款，并按合同约定的计算方式计收罚息、复利，故交通银行江苏省分行要求被告李仁喜偿还借款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于交通银行江苏省分行就李仁喜名下位于南京市浦口区望景花园雅景苑09-204室房屋行使优先受偿权的主张，因该案涉房屋并未办理抵押登记，交通银行江苏省分行并不是该案涉房屋的抵押权人，故交通银行江苏省分行的该项诉讼请求无法律依据，本院依法不予支持。有鉴于此，关于锦麟公司提出的交通银行江苏省分行应当先就李仁喜名下位于南京市浦口区望景花园雅景苑XX-204室房屋行使优先受偿权，不足部分再由锦麟公司承担保证责任的抗辩意见，本院依法不予采纳。锦麟公司在《个人住房抵押贷款合同》中作为李仁喜的连带保证人，交通银行江苏省分行依据合同约定要求锦麟公司承担担保阶段内的连带保证责任有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于保证责任之范围，本院认为亦应按照借款合同之约定予以界定。根据借款合同第9条第3项，原告所主张的本金、利息、罚息及律师费均在担保范围之中，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李仁喜于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金131034.19元、利息2417.41元、罚息19.81元，并按合同约定的标准支付自2014年9月24日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利。
二、被告南京市浦口区锦麟实业有限公司对本判决第一项内容确定的给付义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3074元，减半收取1537元，由李仁喜、锦麟公司负担。原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院的开户银行是农业银行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
代理审判员 王瑞煊
二〇一四年十二月五日
书 记 员 高欣梅