宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第424号
原告：徐其芳。
委托代理人：张建辉，浙江民理律师事务所律师。
委托代理人：吴兰英，浙江民理律师事务所律师。
被告：宁波颐高物业服务有限公司。
法定代表人：周洋。
被告：颐高集团有限公司。
法定代表人：翁南道。
两被告的共同委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：张朝梁。
原告徐其芳为与被告宁波颐高物业服务有限公司（以下简称颐高物业公司）、颐高集团有限公司（以下简称颐高集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何解放独任审判，并于2015年4月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转化普通程序，于2015年11月6日再次公开开庭审理并当庭宣告判决。原告徐其芳的委托代理人张建辉、被告颐高物业公司、颐高集团公司的共同委托代理人叶映辉、张朝梁到庭参加了诉讼。
原告徐其芳起诉称：被告颐高物业公司系被告颐高集团公司的子公司，是颐高集团公司在宁波的具体项目执行公司，原告系位于宁波市海曙区东渡路29号4-159宁波世贸中心商厦商铺的业主。2010年11月16日，原、被告就位于宁波市海曙区东渡路29号宁波世贸商厦一至四层营业场地内的第四层4-159号商铺签订了《租赁合同》一份，租赁期限为15年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止。其中合同第四条约定，第一年租金总额为15734.08元，自第二年开始每年以5%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，以此类推。租赁费支付采用每半年付一次（第一期除外），先付后用的原则。第一期（从2010年12月1日至2011年5月31日）合同签订后七个工作日内支付，其余各期被告应在每一付费期到来前七个工作日内付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。根据上述租赁合同约定，被告应于2014年11月25日前向原告支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的半年租金，但被告至今未付。同时《租赁合同》第七条约定，在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。被告无故拖欠租金的行为已构成严重违约，依约应向原告支付违约金。原告曾多次向被告催讨租金，但被告至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告有权与被告解除租赁合同。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，被告立即腾退房屋；二、被告立即向原告支付拖欠的租金3187元（从2014年12月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止，暂计算至2015年1月31日）；三、被告立即向原告支付因被告无故终止租赁合同履行而导致的违约金和经济损失赔偿金14344元（暂按九个月租金标准计算）。审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，被告立即腾退房屋并恢复原状；二、被告立即向原告支付从2014年12月1日起计算至被告实际腾退房屋并恢复原状之日止拖欠的租金和占有使用费，租金每月按1594元标准计算，暂计算至2015年5月31日，共计6个月租金合计9564元；三、被告在未实际履行期限内的租金的双倍范围内向原告支付违约金，暂按二年租金的标准计算，合计38250元。审理中，原告明确其第三项诉讼请求的违约金指的是逾期支付租金的违约金和终止履行合同的违约金。
被告颐高物业公司、颐高集团公司未提交书面答辩状，口头答辩称：一、同意解除原告与被告颐高物业公司签订的《租赁合同》。二、因本案涉及的房屋系多产权物业，共涉及512户业主，其中大部分业主未要求腾退归还房屋，腾退房屋势必破坏现在世贸中心已经形成的经营格局，使房屋出租人出租房屋收取租金的目的不能继续实现，为了保障大部分业主的利益以及经过原告授权承租的次承租人的利益，对于是否腾退以及如何腾退请法院确定。三、关于房屋占有使用费，原告同被告颐高物业公司的合同解除后，该房屋实际使用人为经过原告同意转租的次承租人，因此占有使用费原告应当向次承租人主张，不应该由被告来承担。四、租赁合同的违约金约定过高，不符合实际。违约金的支付应当与原告受到的实际损失相结合，合同解除后原告可以向次承租人收取后续的房屋占有使用费，原告的利益并未实际受到损失，因此被告无需支付违约金。五、本案所涉的《租赁合同》的承租人为被告颐高物业公司，该公司是具有独立法人资格的企业，承租人的主体在租赁合同签订时已经打印，原告对于其房屋是出租给谁的，应当是明知的，而且原告提供的证据也并不能证明本租赁存在续租的情形，因此颐高集团公司并非是本租赁关系中的承租人，也并非是本案适格的被告，原告向颐高集团公司主张权利缺乏事实和法律依据。原告对颐高集团公司的诉讼请求应当予以驳回。
原告徐其芳为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经被告颐高物业公司、颐高集团公司质证，本院作如下认证：
证1.函件三份、续签工作的情况说明一份、报道五份，拟证明原告与被告签订的合同是续签性质，颐高集团公司是本案租赁合同主体的事实。两被告对真实性有异议，认为即使上述证据是真实的，也并非是直接证据，颐高集团只是泛称，并不是特指颐高集团公司，不能证明是颐高集团公司续租原告的房屋。经审查，该组证据反映的是租赁合同签订前颐高集团与原告洽谈租赁合同具体事项的情况，但承租人应以租赁合同中的约定为准，该租赁合同上已明确承租人为颐高物业公司，且实际履行人也为颐高物业公司，故对原告的待证事实本院不予认定。
证2.房屋所有权证一份，拟证明原告是涉案商铺的所有权人的事实。两被告无异议，本院予以认定。
证3.租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及权利义务的约定，在租赁合同中有两处涉及到被告颐高集团公司，颐高物业公司成立于2010年3月份，可以体现合同约定的乙方就是颐高集团公司，从而印证被告颐高集团公司就是本案的租赁合同的主体的事实。两被告对真实性无异议，认为该合同已经明确了承租人即乙方是颐高物业公司，虽然合同表述上有出入，但是不影响签订合同的主体是颐高物业公司。经审查，租赁合同系原件，对真实性本院予以认定，该份租赁合同与本案具有关联性，可以证明原告与被告颐高物业公司之间存在房屋租赁合同关系以及约定权利义务的事实，对此本院予以认定，但该份合同已经明确写明一方合同主体为被告颐高物业公司，故不能证明被告颐高集团公司就是本案的租赁合同的主体的事实，对此本院不予认定。
证4.担保书、函件各一份，拟证明被告颐高集团公司为个别业主提供了担保，从而印证原告是和颐高集团公司续签的合同，颐高物业公司只是办理手续的主体。两被告对担保书真实性有异议，对函件的真实性无异议，认为担保书和本案无关，颐高集团公司只是为个别业主提供担保，起到的角色就是个别业主的担保人，并不是本案租赁关系的续租人。经审查，担保书系复印件，且原告并未与被告颐高集团公司签订担保书，故担保书与本案缺乏关联性，对担保书本院不予认定，被告对函件的真实性无异议，对真实性本院予以认定，该份函件出具的主体就是被告颐高物业公司，故不能证明原告的待证事实，对此本院不予认定。
被告颐高物业公司、颐高集团公司均未提供相应证据。
根据本院认定的证据并结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
宁波市海曙区东渡路29号世贸中心商厦1-4层是多产权商铺。原告系世贸中心〈4-159〉房屋（建筑面积为16.71平方米）的所有权人。被告颐高物业公司是被告颐高集团公司下属具有独立法人资格的子公司。2010年11月16日，原告与被告颐高物业公司签订《租赁合同》，将其商铺出租给被告颐高物业公司，约定租赁期限为十五年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止；第一年租金15734.08元，自第二年开始每年以5%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，依此类推；租赁费支付采用每半年付一次，先付后用的原则，被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金；在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失等。合同签订后，被告颐高物业公司将宁波市海曙区东渡路29号世贸中心一至四层分别对外招租，被告颐高物业公司向原告支付租金至2014年11月30日止，未再支付此后的租金。2015年1月6日，被告颐高物业公司向原告在内的业主发函，告知公司经营严重亏损，已征求业主意见要求减租，但大部分业主不同意，故被告颐高物业公司只得终止租赁合同的履行等。被告颐高物业公司未向原告腾退房屋，涉案房屋仍处于占有使用状态。后原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。经本院释明，原告不要求追加实际使用人为第三人参加诉讼。
本院认为，原告与被告颐高物业公司之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，原、被告均应依约履行。被告颐高物业公司拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除《租赁合同》的诉请，依法有据，本院予以支持，本院确认原、被告签订的《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2015年3月18日起解除。被告颐高物业公司应当履行按时支付租金的义务，原告要求被告颐高物业公司支付从2014年12月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，依法有据，本院予以支持。暂计算至2015年5月31日，被告颐高物业公司应向原告支付自2014年12月1日起拖欠的租金及占有使用费9564元（1594元／月×6个月）。被告颐高物业公司未按约履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
本案主要的争议焦点是：一、被告颐高集团公司是否应当承担责任；二、被告颐高物业公司是否应当腾退房屋并恢复原状；三、原告主张的违约金标准是否过高。
对于第一项争议焦点。合同具有相对性，合同的权利义务由合同当事人享有和承担。虽然被告颐高集团公司曾参与过租赁事项的组织和沟通，但本案所涉的《租赁合同》是原告和被告颐高物业公司作为合同当事人签订的，该合同直接约束原告和被告颐高物业公司。被告颐高集团公司既非合同的当事人，也未与原告签订过担保协议，且被告颐高物业公司具有独立的法人资格，故《租赁合同》的权利义务应由被告颐高物业公司享有和承担。原告主张被告颐高集团公司是合同主体，应承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于第二项争议焦点。原告和被告颐高物业公司签订的《租赁合同》解除后，被告颐高物业公司作为合同相对方，具有腾退房屋的义务，故原告要求被告颐高物业公司腾退房屋的诉请，依法有据，本院予以支持。由于涉案商铺系多产权式商铺，涉及业主众多，部分业主未主张恢复原状，原告现要求恢复商铺原状，势必影响其他业主利益，故对原告要求恢复原状的诉请，本院不予支持。
关于第三项争议焦点。原告在审理中明确其第三项诉讼请求中的违约金包含了逾期支付租金的违约金及被告颐高物业公司终止履行合同的违约金。双方在合同中约定：在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。原告根据该约定，在本案中向被告主张二年的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告逾期支付租金的违约行为和终止履行合同的违约行为给原告造成的实际损失主要是逾期支付租金的利息损失及合同解除后有可能产生的寻租期房屋空置的损失，原告主张的二年租金作为违约金过高。双方在《租赁合同》中关于逾期付款的违约金有明确的约定，即被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内将租金付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。根据合同约定，被告颐高物业公司应在2014年11月20日前支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金，被告颐高物业公司未按约支付租金，应当按照合同约定的日万分之二的标准支付违约金。被告终止履行合同导致合同解除，综合考虑原告的商铺的使用现状及合理的空租期，本院认为原告主张的二年租金标准过高，酌定被告颐高物业公司向原告支付六个月的租金9564元（1594元／月×6个月）作为违约金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告徐其芳与被告宁波颐高物业服务有限公司2010年11月16日签订的《租赁合同》于2015年3月18日解除；
二、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐其芳腾退位于宁波市海曙区东渡路29号〈4-159〉的商铺；
三、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐其芳支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金及占有使用费9564元，自2014年11月20日起按日万分之二的标准支付9564元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按1594元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；
四、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐其芳支付因被告宁波颐高物业服务有限公司违约导致合同解除的违约金9564元；
五、驳回原告徐其芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费996元，由原告徐其芳负担598元，被告宁波颐高物业服务有限公司负担398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 何解放
人民陪审员 华爱丰
二〇一五年十一月六日
代书 记员 罗旖旎
本判决书所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。