广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第1100号
上诉人（原审原告）：欧连珍，女，1975年2月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
委托代理人：李任葵、黄展廷，均系广东任允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。
上诉人欧连珍因与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年12月27日，欧连珍与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：欧连珍向吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺，该商铺的建筑面积334.3平方米，套内建筑面积334.3平方米；单价每平方米43800元，按套内面积计价，总金额1464234元；付款方式为分期付款；合同还约定了其他内容。吉雅公司于2003年1月14日为上述房产办理了中山市商品房销售合同登记备案。2003年3月7日，欧连珍与中国建设银行中山市分行签订个人住房借款合同，由欧连珍贷款800000元用于购买上述商铺。
2012年9月4日，欧连珍向原审法院提起诉讼称：2002年12月27日，欧连珍与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定欧连珍向吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺。2003年1月14日，欧连珍与吉雅公司在中山市房地产交易登记管理所办理登记备案，并通过现金支付及银行按揭贷款向吉雅公司足额支付了购房款。该商品房已于2004年实际交付欧连珍使用至今。由于吉雅公司至今未能按照合同约定及法律规定为欧连珍办理产权登记手续，故欧连珍向法院提起诉讼，请求判令：一、确认欧连珍与吉雅公司签订的商品房买卖合同有效，吉雅公司出售的位于中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺的所有权归欧连珍所有；二、吉雅公司将上述商铺的房地产权证登记至欧连珍名下；三、吉雅公司承担诉讼费用。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表及抵押证明表载明，涉讼的中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺，建筑面积为334.3平方米，购房总价为1464234元，付款方式为分期付款，于2003年1月14日登记备案在欧连珍名下；该商铺预售许可证号2002150，于2003年3月7日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行中山市分行，贷款金额800000元，抵押人为欧连珍。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及欧连珍，但涉及郑宝，郑宝的出借金额为545万元，涉讼商铺未涉及虚假按揭。
原审法院再查明：庭审中，欧连珍称与郑宝系亲戚关系，首期款是通过抵扣郑宝出借给张其借款的方式支付。为查清事实，原审法院向中山市中级人民法院调取了公安机关询问郑宝、张其所作笔录。2008年9月22日，张其在公安机关所作笔录中述称：我是大约在2000年开始向郑宝借款，借款本金总额400多万元，月息为5分或10分不等，已还本金加利息合计400万元左右；目前，郑宝手上还有1600万元至1700万元的借据（本金加利息）；郑宝名下在吉雅公司开发的物业全部都不是真正的买房，乌石村吉雅商住楼的六个铺位均是由郑宝提供其本人及其亲属身份证给吉雅公司办理银行虚假按揭，郑宝提供的身份证包括其本人及郑文勇、郑月明、郑耀华、张玉玲、欧连珍；吉雅公司于2003年6月1日将上述六个铺位以月租4.2万元出租给郑宝开家私店；吉雅花园商铺有43、48、49、52、53号等五个商铺，具体以登记备案为准，上述铺位刚开始是吉雅公司借郑宝的身份证向银行办理虚假按揭，后来吉雅公司还不了郑宝那么多借款本息，就将5间商铺的购房款用来抵扣郑宝的150万元借款本息。
2008年9月18日，郑宝在笔录中述称：我购买了吉雅花园的43、48、49、52、46、47号六间商铺，办理银行按揭，首期款是吉雅公司法定代表人张其支付，月供款也是张其支付，上述款项在我与张其之间的债权中扣除。我还以自己和家属的名义，在三乡乌石吉雅商住楼购买了7-12号商铺，办理银行按揭，首期款是张其支付的，月供款也是张其支付的，上述款项在我与张其之间的债权中扣除，到2008年4月左右，张其出事后，我继续供款。
2008年9月27日10时至11时35分，郑宝在笔录中述称：我自1996年开始借钱给张其，共借本金400万元，月息5分至7分，分二、三次通过现金支付的方式出借；至今未收过张其还的一分钱本息，只是在张其任法定代表人的吉雅公司认购的部分房产，将购房款在本息中扣除，目前持有张其开具的借条合计金额一千六、七百万元左右；乌石吉雅商住楼的7-12号商铺的首期款及按揭供楼款是在借款的本息中扣除的，扣除本息约250万元，另外吉雅花园的43、45、46、47、48号5间商铺的首付款及按揭月供款是用借款本息抵扣的，约抵扣120万元本息。同日的15时30分至16时50分，郑宝在笔录中述称：我自己及我亲戚家人郑文勇、郑月明、郑耀华、张玉玲、欧连珍名下的乌石村吉雅商住楼7-12号商铺共6间，是我2002年向张其购买的，首期款250万元是我以现金形式支付给张其，供楼款由张其支付，用来抵扣借款的利息，至今为止共抵扣了大约200万元的利息，供楼过程中有时张其没钱月供就找我拿钱，2008年3月份张其出事，4月后的月供款由我支付；我名下的在吉雅花园有43、45、46、47、48号共5间商铺，首期款是张其支付的，用来抵扣借款的利息，月供楼款也是张其支付的，也是用来抵扣借款的利息，到现在为止总共扣除了大约120万元的利息。
2008年10月9日，郑宝在公安机关所作笔录中述称：150万元的借款分别以签订购房合同作为抵押，所以是另外计算的，借款的本金总额应为550万元。
2008年10月20日，郑宝向公安机关出具说明书一份，内容有：1.于1996年分三次借出现金总额为400万元给张其；2.于2006年借出现金150万元给张其，张其把吉雅花园商品房19套作为物业抵押；3.张其逮捕前几天借出3万元现金；4.张其开具欠条约1600万元；5.张其逮捕前所购家私价值7000元未付；其他，本人购买位于华丰花园铺位六间，付款方式为银行按揭，以现金方式支付250万元首期，张其代为付供楼款约200万元，作为借款利息部分抵扣之用；本人购买张其位于白石商铺5间，其中120万元作为部分利息抵扣；张其承建本人位于平东厂房施工建设项目，于工程款内抵扣120万元作为支付利息。
此外，为核实商铺所有权人，原审法院派员到涉案房产处张贴通知并核实使用人员。经核查，该商铺由郑宝及其亲属用于出售家具。张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。吉雅公司确认郑宝等人占有使用商铺的事实，但主张商铺是由吉雅公司出租给郑宝等人使用，为此提供租赁合同一份及房屋租赁证一份予以证明。租赁合同系张其与郑文勇签订，并加盖吉雅公司公章，由张其将华丰花园内地铺铺位出租给郑文勇，租赁期限从2003年9月1日起至2009年9月1日止；房屋租赁证载明，房屋座落三乡镇乌石村（华丰花园），出租人吉雅公司，承租人郑文勇。
原审法院审理认为：本案是商品房预售合同纠纷。欧连珍主张向吉雅公司购买了涉讼商铺，并支付了相应的购房款，吉雅公司予以否认，主张与欧连珍签署商品房买卖合同目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。故本案的争议焦点在于欧连珍与吉雅公司是否存在真实的商品房买卖关系。关于该焦点问题，综合本案案情，原审法院作出如下分析：第一，欧连珍主张与吉雅公司签订商品房买卖合同，并办理银行按揭，却不能提供贷款合同的原件。贷款时是2003年，吉雅公司仍正常经营，且欧连珍实际使用涉讼商铺，故欧连珍作为贷款人却没有贷款合同原件不合常理。第二，从购房的资金来源来看，欧连珍称首期款是用郑宝与吉雅公司的借款抵扣的。但分析郑宝在公安机关所作笔录及说明书，郑宝承认出借本金400万元及2006年以签订吉雅花园商品房买卖合同作为物业抵押的借款150万元，合计借款金额为550万元，该金额与刑事判决所认定的金额相近，可以认定郑宝实际出借的本金为已生效的刑事判决附表认定的545万元，借款本金并未抵扣购房款。且郑宝在笔录中时而陈述现金支付了购买涉讼商铺首期款，时而陈述抵扣借款本息用于支付首期款，又未能证明其支付首期款的现金来源，故应为张其支付涉讼商铺的首期款。此外，郑宝承认，2008年4月份前的按揭贷款亦由张其按月支付。故综上分析，2008年3月14日，张其被逮捕之前，郑宝（欧连珍）没有支付过购买涉案商铺的款项。第三，2003年9月1日张其与郑宝亲属郑文勇签署租赁乌石村华丰花园铺位的租赁合同，并办理房屋租赁证，该乌石村华丰花园铺位与涉讼商铺应属同一地点。郑宝等人已于2002年购买了涉讼商铺，却又于2003年与张其签署租赁涉讼商铺的租赁合同，明显不合常理。第四，张其陈述欧连珍并未购买涉讼商铺，实际上为了办理虚假按揭骗取银行贷款，其陈述证言具有佐证效力。综合上述分析，原审法院认为，欧连珍虽然与吉雅公司签署商品房买卖合同，但其并未支付购房款项，明显不存在购买涉讼商铺的事实。因欧连珍与吉雅公司买卖商铺的基础法律关系不存在，其诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回欧连珍的诉讼请求。案件受理费17978元（欧连珍已预交），由欧连珍负担。
上诉人欧连珍不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审以欧连珍无法提供银行贷款合同的原件，由此认定欧连珍无法提供原件不合常理，买卖商铺的基础法律关系不存在不当。原审期间，欧连珍解释因时隔十年，搬家多次，且在吉雅公司犯罪事发后，欧连珍认为维权无望的情况下，没有在意保管有关合同及单据，因此无法提供原件。现经多番寻找，欧连珍已找到为办理银行按揭的贷款合同原件，足以证明欧连珍贷款购房的事实。（二）原审判决载明“郑宝承认出借本金400万元及2006年以签订吉雅花园商品房买卖合同作为物业抵押的借款150万元，合计550万元，该金额与刑事判决所认定的金额相近，可以认定郑宝实际出借的本金为已生效的事实判决附表认定的545万元，借款本金并未抵扣购房款。”欧连珍对借款数额不持异议，但原审由此认定欧连珍未实际支付购房首期款是臆断的，事实上郑宝在2008年10月20日公安笔录说明书中已明确“1.于1996年分三次借出现金400万元；2.于2006年借出现金150万元，并以吉雅花园商品房19套作为物业抵押；……其他，本人购买位于华丰花园铺位六间，付款方式为银行按揭，以现金方式支付250万元首期，张其代付供楼款约200万元，作为借款利息部分抵扣之用；……”由此可见，本案所涉商铺及其他商铺（华丰花园铺位六间）的首付款250万元是独立于借款550万元（400万元＋150万元）的另一笔款项，从时间上看250万元的首期款发生在2002年，而400万元借款发生在1996年，150万元借款发生在2006年，按照交易习惯及常理，也能佐证首付款250万元是独立于550万元借款的一笔款项。刑事判决确定的545万元借款也是根据以上说明书的借款数额确定的，原审法院以购房款250万元未在550万元借款中抵扣为由，认定250万元的首付款未实际支付，是毫无事实依据的。（三）欧连珍在庭审中已明确，鉴于2003年时商铺未办理过户手续，办理租赁发票签订的合同，双方签订该合同，同时仅作为办理证件之用。从合同形式及内容可见，其租金仅为4000元一个月，明显低于市场价格不能以此认定双方买卖关系不存在。（四）欧连珍主观上一直认为商铺是自己所有，且在刑事判决书中未将商铺认定为虚假按揭，再加上欧连珍明确该商铺的首付款是其本人出资的，因此按时还贷，且该商铺至今仍在国土部门登记备案在欧连珍名下，欧连珍与吉雅公司的买卖关系真实、清楚。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，改判支持欧连珍的诉讼请求，判令欧连珍与吉雅公司签订的商品房买卖合同有效，吉雅公司出售的位于中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺的所有权归欧连珍所有；吉雅公司将上述商铺的房地产权证登记至欧连珍名下。（二）吉雅公司承担本案的一审、二审诉讼费用。
被上诉人吉雅公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回欧连珍的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
二审期间，欧连珍提交一份个人住房借款合同原件，用于证明其与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。经质证，吉雅公司确认个人住房借款合同的真实性，但称欧连珍与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的目的是将涉案商铺作为借款的担保。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。2002年12月27日，欧连珍与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定欧连珍向吉雅公司购买中山市三乡镇吉雅商住楼12号商铺。经查，合同签订后，欧连珍并未向吉雅公司实际支付购房款，而是以郑宝出借给吉雅公司的款项来抵扣，郑宝在2008年9月27日公安机关所作的笔录中称“自1996年开始借款给张其，共借本金400万元……吉雅商住楼的7-12号商铺的首期款及按揭供楼款是在借款的本息中扣除的，扣除本息约250万元，另外吉雅花园的43、45、46、47、48号5间商铺的首付款及按揭月供款是用借款本息抵扣的，约抵扣120万元本息”，郑宝在2008年10月9日公安机关所作的笔录中称“150万元的借款分别以签订购房合同作为抵押，所以是另外计算的，借款的本金总额应为550万元”因此，综合郑宝在公安机关所作的陈述，郑宝确认的出借金额为550万元，该金额与已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中认定的郑宝出借金额为545万元基本相近，可以认定郑宝实际出借的金额就是刑事判决书认定的545万元。在欧连珍未能提交充分证据证明除郑宝被刑事判决认定为借款的545万元之外，另行向吉雅公司实际履行了涉案商铺购房款支付义务的情况下，另结合郑宝确认2008年4月份之前的按揭贷款系由吉雅公司的法定代表人张其支付的事实，本院认为，上述证据和事实可以印证欧连珍与吉雅公司签订商品房买卖合同的实质是郑宝以涉案商铺作为借款的担保的事实，且吉雅公司亦确认欧连珍与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的目的是将涉案商铺作为借款的担保。虽然涉案商铺在相关刑事案件中未认定为虚假按揭，二审期间欧连珍亦提交了个人住房借款合同，但均不足以证明欧连珍与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，故原审法院对欧连珍要求认定商品房买卖合同有效，确认商铺所有权归欧连珍以及办理权属登记的诉讼请求不予支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人欧连珍的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理17978元，由上诉人欧连珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 钱绮丽