安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1881民初475号原告：戴启庆，男，1979年4月20日出生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：胡亚峰，安徽西津律师事务所律师。被告：程小敏，男，1978年12月14日出生，汉族，住安徽省宁国市。被告：查小丽，女，1980年12月29日出生，汉族，住安徽省宁国市。二被告共同委托诉讼代理人：蔡鑫，安徽向群律师事务所律师。被告：程新民，男，1953年1月13日出生，汉族，住安徽省宁国市。第三人：宁国市南山街道办事处，住所地安徽省宁国市宁阳西路南山街道办事处，统一社会信用代码11341702728514493X。法定代表人：易秉祥，主任。委托诉讼代理人：洪亚龙，安徽洪亚龙律师事务所律师。原告戴启庆与被告程小敏、查小丽、程新民房屋租赁合同纠纷一案,本院2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴启庆及委托诉讼代理人胡亚峰，被告程小敏及被告程小敏、查小丽的委托诉讼代理人蔡鑫，第三人宁国市南山街道办事处（以下简称“南山办事处”）的委托诉讼代理人洪亚龙到庭参加诉讼，被告程新民经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。案经缺席审理，现已审理终结。原告戴启庆向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原告与三被告的房屋租赁合同；2、依法判令三被告给付原告各项损失、赔偿共计273485元；3、请求依法判令三被告返还原告租金4000元（2017年12月6日至2017年12月31日）；4、本案诉讼费和保全费由三被告承担。事实和理由：原告因经营饭店需要，于2015年12月31日与三被告签订一份租房协议，约定三被告将位于宁城南路50号房屋整体租给原告，租赁期限为10年，租赁前三年每年租金为56800元，双方还约定，若房屋拆迁，三被告应协助原告索要装修赔偿款，且该款项归原告所有。协议签订后，原告按协议约定支付租金，三被告搬离承租房屋，另租住他处。2017年11月下旬，被告与征迁人员来到承租房屋开始测量土地。2017年11月25日，被告与征迁人员来到原告处告知拆迁赔偿明细表，次日，第三人即告知原告，要求原告在5日内搬离承租房屋。2017年12月7日，原告发现承租的房屋被停电，无法再继续经营，即停业；次日，政府工作人员即告知原告要搬离承租房屋，并于同日将原告经营物品搬离承租房屋。2017年12月31日，原告承租房屋被拆迁完毕。随后原告要求被告给付装潢损失、停业损失等均被拒绝，并拒绝告知原告具体的损失数额与拆迁赔偿标准。现诉至法院请求判如所请。被告程小敏、查小丽辩称：同意解除房屋租赁合同；原告第二项诉请不明确，不知道计算方式，其中要求赔偿的法律关系与本案租赁合同并非同一法律关系，原告应另行起诉第三人要求赔偿；对第三项诉请，被告同意返还租金，但返还数额过高，请求法庭依法核实；第四项诉请请求法庭判决。被告程新民未作答辩。第三人南山办事处述称：1、第三人与本案原、被告之间的租赁合同纠纷没有法律上的关系，不是本案适格的第三人；2、第三人作为政府派出机构依法对被告进行拆迁，拆迁过程合法有效；3、原告诉请的第一项请求，该房产已经消失，不存在原、被告之间是否解除租赁合同关系；原告第二项诉请过高；原告第三项请求与第三人没有关系，请求法院依法判决。综上，请求法院驳回原告对第三人的诉请。原告戴启庆围绕诉讼请求依法提交了租赁合同复印件、收条复印件、账本复印件等作为证据，被告程小敏、查小丽提交了房屋拆迁安置补偿协议复印件作为证据，第三人南山办事处向本院提交了《程小敏所属装修装饰及附属工程（物）征收补偿价值明细》（以下简称《价值明细》）。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的《价值明细》与第三人提交的《价值明细》系同一份表格，本院予以认定；原告提供的补偿安置测算表系前期协商过程中形成，双方并未能达成一致，故该测算表不能作为计算原告损失的依据；原告提供的账本系其单方制作，在无其他证据佐证的情况下，不能作为认定其停产停业损失的依据。经举证、认证，结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：被告程小敏、查小丽系夫妻关系。被告程新民系程小敏父亲。2015年12月31日，原告戴启庆与被告程小敏、查小丽签订《租房协议》，约定被告将位于宁城南路50号房屋整体租给原告，租期十年，前三年租金为56800元，如被告房屋拆迁应协助原告索要装修赔偿（原告所得）。合同签订后，被告方从该房屋搬离，由原告在此处经营“宁国市戴记美食大院”。原告依约交纳租金至2017年12月30日。2017年下半年，因南山片区棚户区改造，案涉房屋被纳入征迁范围。第三人南山办事处与原告就承租房屋的相应拆迁补偿进行了协商，但未能达成协议。2017年12月1日，程小敏、查小丽与南山办事处签订《房屋征迁补偿安置协议》，补偿金额合计1857960元，包括房屋货币补偿金额1254982.64元、搬家费4573.05元、过渡费18292.2元、提前奖67071.4元、停产停业损失费65851.92元、住改非152435元。2017年12月7日，因房屋被停电并部分被拆迁，原告停止经营餐馆并分批搬离，直至2017年12月29日全部搬完。另查明：案涉承租房屋以程新民的名义办理了土地使用权证和建房许可证，未办理房屋产权证，原告在得知此节后遂找到程新民在《租房协议》上补签了字。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订为期10年的房屋租赁合同，实际履行仅2年，因城市建设需要房屋被拆迁，房屋租赁合同已经实际履行不能，庭审中被告程小敏、查小丽亦表示同意解除案涉房屋租赁合同，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉请本院予以支持。案涉房屋于2017年12月7日被停电并部分拆除，致使原告不能按承租目的使用房屋，故已收取的该日之后的租金，被告应当返还给原告，其数额本院依法计算为3734.88元（56800元÷365天×24天），原告诉请中超出的部分不予支持。对原告第二项诉讼请求，其所主张的损失赔偿包括装修装潢损失费、停产停业损失费、过渡费、搬家费及提前奖，审理认为：首先，对装修装潢损失费。原、被告在《租房协议》中载明“如甲方房屋拆迁应协助乙方索要装修赔偿（乙方所得）”，该条款虽然使用的是“协助索要”的表述方式，但实质上系双方对拆迁时装修装潢损失赔偿如何分配所作的约定，根据该条约定，原告有权在拆迁时就其所进行的装修装潢部分得到赔偿；另一方面，原告亦因经营饭店需要对承租房屋实际进行了装修，故原告要求获得装修装潢损失费的请求具有事实和法律依据。至于装修装潢损失费的具体数额，庭审中，本院询问南山办事处案涉补偿安置协议是否有相应附表，南山办事处遂按要求于庭后向本院提交了《价值明细》，说明南山办事处在对程小敏户进行拆迁补偿时已实际按《价值明细》对装潢及附属物进行了补偿；该表上记载了项目名称、工程量及单价等内容，并在前期协商过程中已由原、被告双方对各自的装潢及附属物进行了指认区分，在房屋已经被拆迁的情况下，《价值明细》即为计算原告该部分损失的唯一依据。现原告亦同意按照该表计算相应损失，经本院核算，原告应得的补偿数额为113807.15元。其次，对过渡费、搬家费及提前奖。该三项本质上均系对被征收人即房屋所有权人的赔偿，《租房协议》中亦未就该部分内容进行特殊约定，原告作为承租人主张该三项赔偿无事实及法律依据，本院不予支持。最后，对停产停业损失费。一方面，该费用属于对房屋所有权人的补偿，因征收给房屋所有权人出租房屋收取租金的租赁活动必然带来损失；另一方面，承租人承租房屋用于经营，拆迁行为亦会给其造成营业损失，具体到本案的情形，被告与第三人于2017年12月1日签订拆迁补偿安置合同，房屋于同月7日即开始拆迁，导致原告被迫停止经营活动，亦无足够时间变更经营场所；综上，原、被告均应获得该部分费用。因原告未能举证证实实际的经营损失，本院酌定其应得的停产停业损失费为20000元。至于原告要求被告程新民在本案中承担责任的诉讼请求，因原告签订房屋租赁合同时的相对方系程小敏、查小丽，租金收条亦由该二人向原告出具，缔约主体应当认定为程小敏、查小丽，程新民根据原告要求事后在房屋租赁合同上签字，其行为应视为家庭成员对共有财产用于租赁的认可；另一方面，南山办事处在拆迁过程中，认定程小敏、查小丽为房屋实际产权人并与二人签订了拆迁补偿安置协议，亦无证据显示程新民实际获得了拆迁利益，要求程新民在本案中承担责任，有违合同的相对性原则，本院不予支持。程新民经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（一）项、第九十七条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告戴启庆与被告程小敏、查小丽2015年12月31日签订的《租房协议》于2017年12月7日解除；二、被告程小敏、查小丽于本判决生效之日起十日内支付原告戴启庆因房屋拆迁造成的装修装潢损失费113807.15元及停产停业损失费20000元；三、被告程小敏、查小丽自本判决生效之日起十日内返还原告戴启庆房屋租金3734.88元；四、第三人宁国市南山街道办事处在本案中不承担民事责任；五、驳回原告戴启庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5462元，保全费1885元，合计7374元，由原告戴启庆负担2700元，被告程小敏、查小丽负担4674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  施 璟人民陪审员  杨诗敏人民陪审员  韩玲娟二０一八年六月十九日书 记 员  程明敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。