陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆中法民一终字第00083号
上诉人（原审被告）梁xx。
被上诉人（原审原告）榆林市榆阳区饮食服务公司。
法定代表人张xx。
上诉人梁xx因租赁合同纠纷一案不服榆阳区人民法院（2012）榆中法民一初字第00297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月3日公开开庭进行了审理，上诉人梁xx与被上诉人榆林市榆阳区饮食服务公司法定代表人张xx到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明以下事实：2008年1月1日，原告将其所有的位于榆林市人民西路的华丽饭店东楼二、三楼共52间，东一楼共4间、北楼共22间、西房22间和大院，全部以承包的方式出租给被告，合同约定：租赁期为两年（即2008年1月1日至2009年12月31日）租赁费为每年30万元。在2009年1月1日原告将其所有的位于人民路转角华丽饭店楼底沿街门市三间及后院灶房也以承包的名义租给了被告，租赁期为一年（即2009年1月1日至2009年12月31日），年租赁费为195000元，两份合同均对其他事项做了约定。在两份合同履行期满后，双方再没有签订书面的合同，从2011年1月1日起，原告与被告形成了前述两份租赁合同约定的租赁标的物的不定期租赁。在被告梁xx承包华丽饭店期间，于2011年7月20日办理了个体工商户营业执照，字号名称为榆林市榆阳区华丽饭店。后因原告作为国有企业要参与政府的改制政策，2011年8月23日，经区政府批准，由区财政局委托陕西正泰拍卖有限公司将华丽饭店全部资产公开拍卖出售给了榆阳区顺达房地产开发有限公司。原告将拍卖结果通知了被告，并在2011年11月17日书面告知被告租赁合同终止，被告的腾房时间为2011年12月31日前。被告收到通知后，没有按照时间腾交房屋。从2011年10月1日至2012年2月29日的房租租赁费206250元被告至今未交纳。现原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。在审理过程中，原告申请法院对被告腾交房屋事宜进行先予执行，并申请追加实际占用房屋的租赁户为本案中的第三人。经榆阳区人民法院审查，追加房屋实际占用人张xx、思xx、贺x、陈x、杜x、郭xx、周x、赵xx、郝x为本案第三人，并作出（2012）榆民二初字第00297号民事裁定书，由被告梁xx、第三人张xx、思xx，贺x、陈x、杜x、郭xx、周x、赵xx、郝x于2012年4月6日前将所占用原告榆林市榆阳区饮食服务公司在榆林市新建北路华丽饭店的全部房产及附属设施腾交原告。并于当日，发出腾房公告，限被告及第三人在3日内腾交所占用的房屋。被告在期限内又未自动腾交房屋，榆阳区人民法院定于2012年4月12日进行先予执行，当天被告及第三人均自动履行了腾交榆林市新建北路华丽饭店的全部房产及附属设施的义务，原告对榆林市新建北路华丽饭店的全部房产及附属设施进行了管产。审理中，原告榆林市榆阳区饮食服务公司于2012年5月20日申请撤回对本案第三人张xx、思xx、贺x、陈x、杜x、郭xx、周x、赵xx、郝x的起诉，本院经审查作出（2012）榆民二初字第00297-1号民事裁定书，裁定准许原告的申请。
原审法院判决认为：原告榆林市榆阳区饮食服务公司与被告梁xx签订的承包合同，实为房屋租赁合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，其主体、形式合法，内容不违反国家法律，行政法规的效力性强制性规定，应为有效。在原合同履行完毕后，原告与被告再未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知租赁人。”之规定，原、被告双方之间形成不定期的房屋租赁合同关系，且原告通过书面形式已经告知被告在2012年12月31日之前终止合同，并由被告腾交租赁物。故原告主张由被告腾交租赁物的请求，本院予以支持。双方当事人在形成不定期租赁关系后，均应全面履行各自的义务，承租人梁xx在承租租赁物后，未能按照之前的合同约定及时向出租人榆林市榆阳区饮食服务公司履行支付租赁费的义务，已经构成违约，应承担继续向原告支付租赁费的义务，故原告要求被告支付租赁费206250元（从2011年10月1日计算至2012年2月29日，共计五个月，年租金为195000元＋30万元）的诉讼请求，依法应予支持。被告与原告签订的合同与2009年12月31日已经到期，原合同明确约定被告在所租的标的物上进行的装修，装潢的顶棚，地板、墙壁、外墙、门面、门窗等固定部分及西房顶加盖简易房屋及院内新建简易房屋等，在承包期满或解除合同后，无偿交归原告所有，故对被告提出的对其损失进行鉴定的申请，本院经审查后，认为鉴定申请已无必要，不予准许，并经本院当庭告知被告，其提出的反诉请求，本院认为其反诉不成立，不予审理。被告提出其中2008年1月1日签订的承包经营合同是与梁xx签订的抗辩理由，因本案原告请求的租赁费是2011年10月1日至2012年2月29日之间的，在此期间，被告梁xx已领取榆林市榆阳区华丽饭店的个体工商户营业执照，故本案被告主体适格，被告辩称理由不成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由被告梁xx支付原告榆林市榆阳区饮食服务公司房屋租赁费206250元。二、由被告梁xx腾交榆林市新建北路华丽饭店的全部房产及附属设施（已腾交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，由被告梁xx负担。
宣判后，梁xx不服，向本院提起上诉，理由为：2009年前，被上诉人经营的饭店面临倒闭，故向社会公开招聘承包，由梁xx按照程序取得诉争房屋承包经营权，后任命为经理，全权行使公司在饭店的一切经营管理权，并为改善饭店经营状况，要求作出具体经营计划和重新装修设计，公司法定代表人承诺上诉人垫付巨额投资，即可从承包人身份改变为法定代表人身份进行经营活动，同时保证投资得到回报，即使国家政策有变，造成梁xx的经济损失，由公司给予合理补偿。后上诉人投资580万元，从2010年4月装修结束到2012年2月24日，只营业一年零十个月的时间，公司便以企业改制为由售出房屋，要求上诉人腾房交产，一审期间，上诉人向法院提出对饭店装修物进行保全和鉴定申请，但法院不予准许，强制腾房，租赁房屋变成废墟，给上诉人造成经济损失。请求撤销原判，改判被上诉人承担租赁房屋装修费用，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人答辩认为双方当事人之间形成不定期租赁关系，关于上诉人装修费用应当依照双方所签合同处理，请求依法判决。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的合同到期后，再未签订书面合同，未对租赁期限重新约定，根据相关法律规定，形成不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被上诉人将租赁房屋出售他人后，行使任意解除权，并在合理期限之前告知上诉人，故其请求上诉人腾交房屋的理由成立，应予支持。双方形成不定期租赁关系后，上诉人继续使用被上诉人租赁物，其在享有权利的同时，亦应履行向被上诉人支付租赁费的合同义务，故被上诉人请求上诉人支付拖欠租赁费符合法律规定，租赁费标准参照之前所签合同约定计算并无不当，亦应予支持。上诉人认为应由被上诉人承担租赁房屋的装修费用，因双方在原租赁合同中约定合同期满或合同解除后，装修设施归被上诉人所有，故其请求违反原合同约定，不能成立。据此，上诉人所持上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元由上诉人梁xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 贺金丽
代理审判员 白成钰
二〇一三年四月二十八日
书 记 员 康 娜