山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民一终字第27号
上诉人（原审第三人）：枣庄电视台。住所地：枣庄市市中区光明西路**号。
法定代表人：张心立，台长。
委托代理人：孙鹏，山东明公律师事务所律师。
委托代理人：张显升。
被上诉人（原审原告）：高秀云。
委托代理人：孙万平，男，1957年9月10日出生，汉族，系被上诉人高秀云之夫。
原审被告：王敏。
上诉人枣庄电视台因与被上诉人高秀云、原审被告王敏所有权确认纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2013）市中民重初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年5月5日，高秀云（乙方）与王敏（甲方）签订售房协议，协议载明“甲方现有幸福二区九号楼中单元二楼西户住房一套，面积75.34平方米，另带储藏室一间，现卖给乙方。经甲乙双方协商：价格为52000元（伍万贰仟元）。乙方预交给甲方定金1000元（壹千元整）。具体事宜如下：1、甲方负责办理住房过户手续，费用由甲方承担（2002年8月31日前）。2、甲方办理完住房过户手续后（过户给乙方，以房屋所有权证为准），乙方一次性付给甲方全部售房款52000元整（伍万贰仟元，含定金壹仟元）”。协议签订后，高秀云付给王敏定金1000元。王敏将该房屋钥匙交于高秀云，高秀云即搬入该房屋居住至今。王敏未按协议约定办理过户手续。2005年12月18日，高秀云、王敏签订补充协议。该协议约定“一、原双方签订住房买卖协议继续有效。二、原协议中买房预交给卖方定金人民币壹仟元整（1000元）现改为买房预交给卖方定金人民币贰万陆仟元整（26000元）。三、房屋产权过户日期延长至2006年12月31号前。四、原协议中其他事项不变。”补充协议签订后，高秀云又付给王敏25000元。王敏未按协议约定于2006年12月31日前办理过户手续。2008年8月12日，高秀云、王敏又签订协议，该协议载明“高秀云购买位于幸福二区9号楼中单元二层西户住房一套，买卖双方协商价格为伍万贰仟元整（￥52000.00），现买房根据卖方的要求，将购房款伍万贰仟元整（52000.00）以定金的方式全部支付给卖方（以卖方的收到条为准），其他事宜，按原买卖双方2002年5月5日所签订协议执行”。该协议签订后，高秀云将剩余房款26000元付给王敏。王敏至今未为高秀云办理房屋过户手续。另查明，第三人枣庄电视台于2008年8月11日出具证明，载明“兹证明我单位位于幸福二区9号楼二层西户住房，系我单位分给王敏同志的福利分房。产权属于王敏同志所有。”又查明，坐落于枣庄市市中区幸福二区9#楼中单元二层西户房屋登记所有权人为枣庄电视台。房产证号：枣房权字第××号。
原审法院认为，本案的争议焦点问题为本案诉争房屋即坐落于枣庄市市中区幸福二区9#楼中单元二层西户房屋未办理房产过户手续之前，王敏对争议房屋是否享有所有权。所有权包括占有、使用、收益、处分等项权益，处分权能是所有权的核心。房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。不动产登记可以产生物权变动公示效力和公信效力。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案高秀云提供了枣庄电视台出具的本案诉争房屋分给王敏，产权属于王敏的证明，高秀云举出了充分证据足以证明本案争议房屋权属登记与房屋的实际所有权状况不符。本案争议房屋所有权虽没有办理房屋过户手续，但王敏基于枣庄电视台福利分房的处分行为依法对该房屋进行占有、使用、收益，房屋所有权已经发生转移，故王敏因此依法取得了诉争房屋的所有权。高秀云与王敏签订的《售房协议》、《补充协议》、《协议》均系双方真实意思的表示，且没有法定无效事由，高秀云亦支付了合理的对价并长期占有使用至今，因此双方签订的上述协议依法成立并生效，高秀云、王敏均应继续履行协议，故王敏应协助高秀云办理房屋登记过户手续。由于枣庄电视台已经以福利分房的形式将诉争房屋分配给王敏，且房屋现仍登记在枣庄电视台名下，因此枣庄电视台亦应协助高秀云办理房屋登记过户手续。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：被告王敏、第三人枣庄电视台于判决生效后十日内协助原告高秀云办理位于枣庄市市中区幸福二区9#楼中单元二层西户房屋的房屋登记过户手续。一审案件受理费100元，由原告高秀云、被告王敏平均负担。
上诉人枣庄电视台不服原判上诉称，重审法院认定事实不清，适用法律错误。一、高秀云、王敏之间签订的售房协议属无效协议。高秀云提交的其与王敏签订的售房协议，所涉及的房屋登记所有权人为枣庄电视台，根据物权法的规定，不动产所有权以登记为准，该宗房屋属于国有资产，王敏并没有取得国有资产的所有权，其擅自处置国有资产属于无权处分，根据合同法规定，无权处分未取得所有权人的追认，其处分行为属无效行为，签订的合同自始不成立。二、枣庄电视台无权处分该国有资产。根据《国有资产转让管理办法》，对国有资产的转让应经过专门的机构对资产价值进行评估，并在国有资产管理机构的监督下进行，并且转让价格不得低于国有资产总价值的90%。枣庄电视台显然没有按照上述程序转让国有资产。高秀云虽然举出枣庄电视台出具的证明，但该证明并不能证明房屋所有权的转移，枣庄电视台的证明依然是无权处分行为，该证明行为自始无效。因此，该房屋依然属于国有资产。除了国有资产管理部门，任何人无权处置该房屋。三、原审法院未查清房屋的权属问题的情况下就贸然进行确权，直接将国有资产确权在自然人的名下，造成国有资产流失，属于认定事实不清。并且原审法院将无权处分合同直接确认其效力，也不符合合同法的规定，属于认定事实不清。四、原审法院依据错误的事实作出的判决，必然导致其适用法律的错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销（2013）市中重初字第38号民事判决，并依法改判上诉人枣庄电视台不承担协助义务；2、诉讼费用由被上诉人高秀云全部承担。
被上诉人高秀云答辩称，一、既然枣庄电视台说是国有资产，为什么出证明说是王敏个人资产。二、枣庄电视台对高秀云出具的证明，充分证明了法律效力，正是因为枣庄电视台的原因才把合同履行下去。三、原审法院认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉，维持重审判决。
原审被告王敏答辩称，没有意见。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产仍然登记在枣庄电视台名下，并未变更登记，因此王敏并未取得涉案房产的所有权，原审法院认定王敏因此依法取得了诉争房屋的所有权不当，本院应予更正。高秀云与王敏签订的《售房协议》、《补充协议》、《协议》均系双方真实意思的表示，且没有法定无效事由，系合法有效之协议，高秀云依照协议支付了合理的对价并长期占有使用诉争房屋至今，高秀云、王敏均应继续履行协议，故王敏应协助高秀云办理房屋登记过户手续。同时依据枣庄电视台出具的证明，能够证实枣庄电视台已将涉案房屋处置给王敏，且房屋现仍登记在枣庄电视台名下，故枣庄电视台亦有义务协助办理登记过户手续。综上，枣庄电视台的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持，原判认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人枣庄电视台负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 茂 森
审 判 员 崔 兆 军
代理审判员 李 帅
二〇一四年八月五日
书 记 员 蓝月存在