湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第04174号
原告中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行，住所地长沙市天心区劳动西路304号。
负责人隆新力，该行行长。
委托代理人王红卫。
委托代理人李勇。
被告湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市天心区新时空大厦1707房。
法定代表人陈支海。
委托代理人陈进，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人孙个。
原告中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行诉被告湖南阳光靳江投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，双方自愿选择本案适用简易程序，由审判员张玲独任审理，于2013年12月19日公开开庭进行了审理，书记员罗琼担任法庭记录，原告中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行的委托代理人王红卫、李勇，被告湖南阳光靳江投资开发有限公司的委托代理人陈进、孙个均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司股份有限公司长沙司门口支行诉称：原告于2011年4月13日与被告签订《房地产借款合同》，约定原告借款5400万元给被告，原告依据被告的工程进度进行放款，贷款期限至2013年5月17日止，利率为基准利率7.68%，被告应如期归还贷款本金及利息，逾期利息为原借款利率基础上加收50%。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有履行合同还款义务，截至2013年11月21日，拖欠原告3500万元，利息322.8万元没有归还。故诉请法院判令：1、被告偿还其拖欠原告的贷款3500万元及上述贷款本金全部偿还之日止的利息，截至2013年11月21日，上述贷款利息为322.8万元；2、被告依据《最高额抵押合同》的约定在最高额抵押余额内对其应承担的民事责任承担连带责任。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为原告对位于长沙市岳麓区南二环二段545号的荣升家园房地产抵押物（荣升家园1、3、4栋）价款享有优先受偿权
被告湖南阳光靳江投资开发有限公司辩称：对借款、抵押担保及欠款事实不持异议。因被告现财务状况不能按期归还欠款，请原告给付适当的还款宽限期。
经审理查明：2011年4月21日，被告湖南阳光靳江投资开发有限公司因开发楼盘需要，与原告中国工商银行股份有限公司股份有限公司长沙司门口支行签订2011年司支借字壹号《房地产借款合同》，约定被告向原告借款5400万元，贷款利率以7.68%的基准利率浮动幅度确定为浮动利率，原告依据被告的工程进度进行放款，贷款期限至2013年5月17日止。如逾期，则逾期罚息利率在原贷款利率基础上加收50%确定。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定被告以其在建的位于长沙市岳麓区南二环二段545号“荣升家园”1号栋、3号栋、4号栋，为自2011年4月21日至2014年4月21日，在10800万元的最高余额内（包括2010年司支借字第壹号《借款合同》），双方签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等，原告而享有的对债务人的债权作抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失及实现抵押权的费用。合同签订后，原告就该抵押物办理了抵押登记（抵押权证号为：长房建岳麓字第311000290、311000291、311000292号）。同年4月29日、5月5日、5月9日，原告共向被告发贷款3500万元。被告没有按时还款，截至2013年11月21日，拖欠原告借款本金3500万元，利息322.8万元未支付。原告逐诉诸本院。
证明上述案件事实的证据有：当事人的庭审陈述；原告中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行提交的原告与被告2011年4月13日签订的《房地产借款合同》、《借款借据》、《最高额抵押合同》、抵押物清单、他项权证证明、利息清单，被告对上述证据均无异议，本院予以采信为定案依据
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司股份有限公司长沙司门口支行与被告湖南阳光靳江投资开发有限公司间的《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》均合法且有效，双方应按约全面履行合同义务。被告未按期还款，其行为已构成违约，应承担归还借款本金及利息（计算至本院确定的给付之日止）的民事责任。原告就被告在建工程办理了抵押登记，抵押成立且有效，原告依此在上述债权范围内享有抵押优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第二百零三条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第五十九条之规定，判决如下：
一、限被告湖南阳光靳江投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司股份有限公司长沙司门口支行借款本金3500万元及至2013年11月21日的利息322.8万元，自2013年11月22日起的利息依约顺延照计至本院确定的给付之日止；
二、原告中国工商银行股份有限公司股份有限公司长沙司门口支行对被告湖南阳光靳江投资开发有限公司名下位于长沙市岳麓区南二环二段545号“荣升家园”1号栋、3号栋、4号栋在上述债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费232940元，减半收取116470元，保全费5000元，合计121370元，由被告湖南阳光靳江投资开发有限公司负担（此款已由原告先行垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 张玲
二〇一三年十二月二十四日
书记员 罗琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国担保法》
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。