广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终第3572号
上诉人(原审原告)：韩雅林，女，汉族，1971年8月16日出生，住址：重庆市渝中区。
被上诉人(原审被告)：杨光，男，汉族，1971年6月9日出生，住址：黑龙江省齐齐哈尔市建华区。
委托代理人：伊虹，女，汉族，1972年4月27日出生，住址：深圳市福田区。
上诉人韩雅林与被上诉人杨光因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年2月4日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告履行出售惠州市惠阳区淡水街道（星河西路与上扬三路交汇处）长汀花园2栋715房的义务；2、被告向原告支付合理维权话费5000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。
主要事实和理由是：原告与被告于2015年12月27日签订书面协议，约定被告以人民币18万元向原告出售惠阳长汀花园2栋715房，过户费和所欠管理费由原告承担。被告于2016年1月25日告知原告，惠阳长汀花园2栋715房将以21万元售予他人；其后，被告不再接听原告电话，房屋买卖相关的付款及过户等事宜无法推进。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：
原告为其陈述提供的证据（复印件）有：1、原告身份证；2、被告身份证；3、协议书。
被告杨光未到庭无答辩亦未提交证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年12月27日，原被告签订一份书面材料，该书面材料载明：“惠阳长汀花园2栋715房业主杨光（身份证号：）以18万元出售给韩雅林（身份证号：，一次付款。如按揭就以20万元出售给韩雅林。今杨光收到定金1000元整，如卖方毁约赔偿买方三倍定金。卖方办理赎楼前买方续交定金2万元整，过户费和所欠管理费由买方承担。”因被告未履行出售房屋义务，原告诉至法院，提出上诉请求。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方书面约定买卖惠阳长汀花园2栋715房系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该合同未具体约定履行期限，原告通过诉讼要求被告履行，但被告仍未出庭予以应诉，应视为被告以自己的行为表明不履行主要债务，即被告不履行出售涉案房屋的义务。故原告要求被告继续履行出售长汀花园2栋715房的义务及支付合理维权话费5000元，于法无据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年4月7日作出（2016）粤1303民初497号判决：驳回原告韩雅林的诉讼请求。本案诉讼费4000元，减半收取即2000元，保全费1445元，由原告韩雅林负担。
当事人二审的意见
上诉人韩雅林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销（2016）粤1303民初497号判决书；2、改判被上诉人向上诉人履行出售惠州市惠阳区淡水街道（星河西路与上扬三路交汇处）长汀花园2栋715房的义务；3、改判被上诉人向上诉人支付合理维权费用5000元；4、判决由被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
主要事实和理由：一、一审判决有法不依，脱离合同关系，适用法律明显错误。1、一审认为，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人双方书面约定买卖惠阳长汀花园2栋715房系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，上诉人与被上诉人应当按照约定履行自己的义务；但一审判决竟以“于法无据”为由，驳回上诉人全部诉讼请求。2、《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。从上述规定可知，实际履行是原则，只有存在上述三种情形时才例外不适用实际履行。上诉人已对本案的诉讼标的物惠阳长汀花园2栋715房作了诉讼保全，不存在法律上或事实上不能履行的情形；而且，被上诉人已收取上诉人定金，双方已约定惠阳长汀花园2栋715房以18万元出售，上诉人有足够的支付能力可以一次性付款：还有，上诉人已在合理期限内诉请一审法院要求被上诉人履行义务。根据上述法律事实及所应适用的法律条款可知，上诉人可依据双方的书面合同要求被上诉人履行房屋出售的义务；因此，在被上诉人缺席审判且又没有不继续履行法律依据的情形下，一审法院以“于法无据”驳回上诉人全部诉讼请求存在明显错误。二、一审法院违背不诉不理的审判原则，上诉人诉请的是被上诉人履行合同义务，上诉人并非仅有解除合同的权利，一审法院却适用《合同法》第94条，认为被上诉人不履行主要债务，当事人可以解除合同关系；由此可见，一审法院脱离上诉人的诉讼请求，无任何事实依据的情况下适用与上诉人诉讼请求完全背离的法律依据，并作出了违背事实及适用法律错误的一审判决。1、一审法院认为，根据《合同法》第94条第(二)款规定：在履行期限届满之前，当事人一方可以解除合同。该合同未具体履行期限，上诉人通过诉讼要求被上诉人履行，但被上诉人仍未出庭予以应诉，应视为被上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，即被上诉人不履行出售房屋的义务。2、上诉人诉请一审法院诉请被上诉人履行合同义务，从未提出过解除双方合同关系；而且，被上诉人一审缺席审理，未举任何证据及提出抗辩意见；即，没有证据证明上诉人与被上诉人之间曾有解除合同关系的合意或解除合同关系的书面通知。3、不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，《合同法》尊重民事合同双方的意思自治、保护真实有效的合同关系：然而，在上诉人从未提出解除合同关系、被上诉人缺席审理并未举证及抗辩的情况下，上诉人与被上诉人合同关系有效存续。《合同法》第94条是守约一方向根本违约一方提出解除合同关系的法律依据，守约一方有权选择要求违约一方继续履行合同或向违约方提出解除合同，守约一方并非仅有解除合同的权利；一审法院本应中立审理，不应违背不诉不理原则，在守约方上诉人要求履行合同的情况下，违背法律适用原则将解除合同关系的法律依据(《合同法》第94条第(二)款)适用于解释双方的合同关系。三、被上诉人已书面确认签收了上诉人交付的定金，一审法院对此重要事实未在一审判决书予以确认，而且对于被上诉人缺席审理的不利后果及违约过错未做清晰的认定；上诉人有足够的支付能力能够一次性履行合同的支付义务，且争议房产已作诉讼保全，双方书面约定的合同权利义务均可实际履行，请贵院依法审理，予以改判并支持上诉人的全部诉讼请求。1、被上诉人已书面确认签收了上诉人交付的定金，已收取的定金可视为已缴交的房款，但一审判决对此重要事实未在判决书中确认；被上诉人违背诚实信用原则，一审对其缺席审理的不利后果及违约过错未做清晰的认定。2、《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。双方合同关系真实有效，上诉人有足够的支付能力可一次性履行合同约定的款项，且争议房产已作诉讼保全，不存在不能履行的情形。3、由于国内房价持续上涨，违背诚实信用原则、恶意违约的纠纷层出不穷：若其他违约者均将本案一审判决视为案例或房屋买卖的违约依据，其恶劣影响更甚于南京彭宇案，二手房屋买卖将由此进入恶意违约的无序状态。请贵院依法审理，撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人杨光口头答辩称：对方交了1000元定金，但是在约定的时间内，对方没有按合同约定签订购房合同，在延期时间内我方多次告知，但是对方故意拖延，经过长时间的拖延，我方就把房子卖给其他人。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审庭审后，据杨光补充提交的证据另查明：2016年1月1日，被上诉人杨光与案外人谢馨（买方）、惠州市惠阳区淡水亿通房地产信息咨询店（经纪代理）签订《房地产买卖三方合同》，合同主要约定：卖方将位于惠州市惠阳区淡水星河西路长汀花园2号楼7层15号房转让给买方，该房地产建筑面积为38.72平方米，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号。买卖双方一致议定该房地产转让交易金额为人民币200000元。定金人民币10000元作为第一部分楼款，190000元为第二部分楼款应一次性付款。签订合同后，谢馨支付10000元作为购房定金。2016年2月1日，惠州市惠州公证处出具《公证书》，证明杨光于2016年2月1日在《委托书》上签名，《委托书》内容显示被上诉人杨光特委托案外人谢馨办理如下事项：“一、代为办理及领取上述房产的国有土地使用权证涉及的一切相关手续，并签署相关文件；二、代为办理上述房屋银行按揭贷款清偿手续，并领取《广东省商品房买卖合同》、房地产权证、他项权证及银行的有关资料，并签署相关文件；三、代为办理房屋注销抵押登记手续……”同日，谢馨将50000元转账到杨光尾号为6663的银行账号。2016年4月25日，谢馨通过个人账户（账号：62×××19）将139757.67元转账到中国农业银行，将涉案房屋的银行按揭款提前结清
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是：涉案合同应否继续履行。
涉案合同，是以双方当事人手写草签的一份无名简单合同。合同虽然约定了房屋的总价（一次性付款为18万元，按揭付款为20万元）、卖方毁约赔偿三倍定金，但是对于卖方何时赎楼、买方何时续交两万元定金、买方具体选择何种付款方式、何时签订正式的商品房买卖合同、何时交付、违约责任等均没有约定。也即双方签订的合同尚不具备商品房买卖合同的应有主要条款，应认定为预约合同。关于涉案合同是否应继续履行的问题。本院认为，一方面，双方合同对于具体何时赎楼、签订正式的商品房买卖合同、何时付款等均无约定。另一方面，据被上诉人提交的《公证书》、《房地产买卖三方合同》、《收据》、《银行业务凭证》等证据，被上诉人在上诉人起诉前与案外人已另行签订房屋买卖合同，且案外人通过转账已基本支付全部购房款，双方已按合同约定履行大部分各自的合同义务，而本案上诉人仅支付了1000元定金。再次，本案双方当事人签订的无名合同明确约定“如卖方毁约赔偿三倍定金”。综合一房两卖涉及的两个合同的具体履行情况，且被上诉人杨光庭审中明确表示不愿再履行与上诉人签订的合同，一审认定被上诉人杨光一方以自己行为明确表明不再履行出售房屋的主要合同义务，有事实和法律依据。上诉人诉请要求被上诉人继续履行出售房产的合同义务，一审不予支持并无不当，本院予以维持。由于本案是上诉人诉请要求继续履行合同，对于合同是否解除，以及解除后已经履行定金部分的处理问题双方当事人对此均没有提出请求，依法不属于本案审理范围；二审期间经本院多次调解，双方亦未能达成一致意见，故此双方当事人可以依法另行解决。至于上诉人诉请要求对方支付的维权话费5000元，一方面双方合同中对于该项违约损失没有进行特殊约定，另一方面上诉人对此亦无提交证据加以证实，本院依法对此不予支持。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4000元，由上诉人韩雅林负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 赖锦荣
审判员 邓耀辉
二〇一七年二月十二日
法法官助理雷彩霞
书记书记员黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。