福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5085号
上诉人（原审被告）：厦门万德福尔贸易有限公司，统一社会信用代码91350203065893639E。
法定代表人：王强。
委托诉讼代理人：纪坤，公司职员。
被上诉人（原审原告）：邵僚元，男，1973年10月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林坤武、陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原审被告：邹德刚，男，1974年12月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李金辉，男，1979年9月23日出生，汉族。
上诉人厦门万德福尔贸易有限公司（以下简称万德福尔公司）因与被上诉人邵僚元、原审被告邹德刚房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万德福尔公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回邵僚元一审全部诉讼请求。事实与理由：原审事实认定不清，裁判存在错误，依法应当予以纠正。一、涉案房屋租金从2015年9月8日起为每月25000.00元。原审法院认定涉案房屋月租金为32500.00元及2015年之后的34125.00元是错误的。2015年9月，万德福尔公司与邵僚元协商后，已将原合同约定的租金从2015年9月8日起的租赁合同租期内的月租金变更为每月租金25000.00元。为此，万德福尔公司从2015年9月8日起的租赁期限内均是按每月25000元租金标准向邵僚元支付相应的房屋租金。据此，万德福尔公司均按每月25000.00的房租标准向邵僚元支付相应的租金，在邵僚元于2016年11月6日起诉之前的一年多的时间里，邵僚元对此从没有提出过异议。因此，双方之间的房屋租金实际应当为每月25000.00元，并非原合同中的每月租金32500.00元或2015年之后的34125.00元。二、万德福尔公司支付的租金足以支付应付房租。万德福尔公司不存在欠付2015年12月28日至2016年12月27日期间的租金，原审认定欠付租金的事实错误。同时，原审判令支付每日千分之五的违约金明显过高。如前所述，从2015年9月8日起，房屋租金为每月25000.00元，按此计算，至本案起诉时，万德福尔公司应当支付的租金为683629.03元。但是，截止2016年12月31日，万德福尔公司总计支付了685000元。如此可见，万德福尔公司根本不存在欠付租金的事实。此外，原审判令支付每日千分之五的违约金缺乏事实依据，且明显过高。即使存在欠付租金的情形，也应当调减。三、如前所述，万德福尔公司不存在欠付租金的违约行为，邵僚元无权要求解除合同。原审判令解除合同没有事实与法律依据。四、即使存在欠付租金的情形，邵僚元于2016年11月4日起诉，其一年期限以外的租金已超过诉讼时效。因此，原审法院认定欠付租金的数额也是错误的，应当予以纠正。
邵僚元答辩称，一、除讼争合同外，各方并未就讼争房屋的租金作出约定，万德福尔公司主张各方已变更了租金数额没有任何法律依据。二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。一审中，万德福尔公司及邹德刚均未提出诉讼时效问题，至今万德福尔公司也未提出任何新证据证明本案存在诉讼时效问题，万德福尔公司在二审提出诉讼时效问题，依法不应予以支持。另外，本案中邵僚元主张的租金也未超过诉讼时效。
邹德刚述称，1、确认讼争合同由邹德刚签字；2、讼争合同上邹德刚的签字行为为代签，邹德刚和万德福尔公司是合作关系。3、店铺试营业期间，邹德刚退出合作项目，由万德福尔公司自行运作。邹德刚是代签合同，房屋租赁事宜与邹德刚一概无关，租金等均由万德福尔公司缴纳，邵僚元也从未向邹德刚主张过任何租金。万德福尔公司是实际租赁人，房屋租赁期间如果拖欠租金，邵僚元可以通知万德福尔公司和邹德刚来协商。邹德刚在一审也明确表达从未使用过讼争房屋的事实，万德福尔公司也对此进行确认。故请求二审法院免除邹德刚在本案的一切责任。
邵僚元向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认邵僚元与万德福尔公司、邹德刚签订的《租赁合同》于法院向万德福尔公司、邹德刚送达起诉状之日起解除；2.万德福尔公司、邹德刚将址于厦门市后江埭路46号之15单元、后江埭路46号之十一106室、后江埭路之十二105室房屋按出租时原状返还给邵僚元；3.万德福尔公司、邹德刚立即支付2015年12月28日至2016年12月27日（万德福尔公司、邹德刚收到起诉状副本之日）拖欠的租金180116.77元及违约金（违约金以租金180116.77元为基数，按每日千分之五的标准计算，邵僚元自愿从2016年12月27日起计算，应计算至租金全部偿还至日止）；4.万德福尔公司、邹德刚按每月34125元的标准，支付自2016年12月27日起至实际返还之日止的房屋占用费。
一审法院认定事实：2014年11月份，邵僚元与邹德刚签订一份《租赁合同》，约定邵僚元将位于本市后江埭路XX室出租给邹德刚用于经营。租期自2014年11月13日起至2019年12月7日止（含25天装修期）；自2014年12月8日至2015年12月7日止，每月租金32500元；自2015年12月8日至2016年12月7日止，每月租金34125元；自2016年12月8日至2017年12月7日止，每月租金35831元；自2017年12月8日至2018年12月7日止，每月租金37623元；自2018年12月8日至2019年12月7日止，每月租金39504元；合同承租金不包括：物业管理费、维修基金、公摊费用市场推广基金、承租方使用水、电、煤气、通讯、有线电视等各项设施所发生的一切费用及与承租方经营活动有关的其他各项税费，上述各项税费由承租方自行承担自行交纳；承租金计收期限自房屋交付使用之日起（即2014年12月8日起）至承租方按照合同约定将该项物业完整交还出租方之日止；本合同承租金每季度支付一次，首次租金承租方于签订本合同当日支付给出租方，下期租金应提前七天支付，超过十五天出租方有权终止合同，并按每天千分之五收取违约金；承租方应按时将租金以现金方式支付给出租方或出租方指定的银行账号；承租方应在签订本合同时向出租方交付相当于一个月承租金的保证金32500元；承租方拖欠承租金等相关费用，出租方有权选择要求承租方按实际造成的损失赔偿或按每日千分之五计收滞纳金，拖欠任何一项达十五天的，出租方有权采取必要措施终止承租方经营或者解除合同；出租方承诺此出租行为经过产权方认同及其授权，若因出租方原因导致承租方无法继续使用该场地的，出租方除赔偿承租方违约金外，还需赔偿承租方装修该场地产生的所有装修费用及其他相关损失。该合同承租方落款处除邹德刚签字外，还加盖万德福尔公司印章。
上述合同签订后，万德福尔公司支付保证金32500元。讼争房屋实际由万德福尔公司使用并支付相应的租金。万德福尔公司于2016年12月27日收到一审法院向其送达的邵僚元起诉状。
审理中邵僚元陈述，万德福尔公司、邹德刚拖欠其2015年12月28日至2016年12月27日租金180116.77元（该金额已扣除万德福尔公司分别于2016年11月2日偿还的5万元和2016年12月31日偿还的10万元）。
万德福尔公司陈述，对邵僚元主张的拖欠租金数额有异议，万德福尔公司与邵僚元曾协商一致，自2015年9月8日起租金标准变更为25000元／月，该公司亦按该标准支付租金。
邵僚元陈述，对上述证据的真实性不予确认，邵僚元从未同意变更租金。邵僚元同意将保证金与万德福尔公司、邹德刚拖欠的租金抵扣。
一审法院认为，讼争《租赁合同》载明的承租方为邹德刚，邹德刚亦在上述合同中签字，故可以认定邹德刚系该合同的一方相对人，应承担相应的合同义务。万德福尔公司在该合同的承租方栏中加盖公章并实际使用讼争房屋，履行支付租金的义务，且其对邵僚元要求其承担承租人义务的请求并无异议，故可以认定邹德刚与万德福尔公司为上述房屋的共同承租人，邵僚元要求万德福尔公司、邹德刚共同承担合同义务的请求符合法律规定，应予以支持。上述合同系当事人真实意思表示，属有效合同，双方均应依约履行。万德福尔公司虽主张邵僚元曾同意对租金数额进行变更，但其提供的上述证据无原件，且与其主张缺乏关联性，该主张缺乏事实依据，法院不予采信。由于万德福尔公司、邹德刚未依约履行支付租金的义务超过十五日，邵僚元要求解除合同收回房屋以及万德福尔公司、邹德刚支付租金并承担违约责任的请求符合法律规定，法院予以支持。邵僚元同意将万德福尔公司支付的保证金与万德福尔公司、邹德刚拖欠的租金相抵扣，法院予以照准。该保证金抵扣后，万德福尔公司、邹德刚还应偿还租金147616.77元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认邵僚元与邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司签订的《租赁合同》于2016年12月27日解除；二、邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将址于本市后江埭路xx室的房屋按出租时原状返还邵僚元；三、邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还邵僚元2015年12月28日至2016年12月27日租金147616.77元及违约金（违约金自2016年12月27日起，以147616.77元为基数按每日千分之五计算至上述租金全部偿还至日止）；四、邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月34125元的标准支付邵僚元自2016年12月28日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占用费；五、驳回邵僚元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8673元，由邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司共同负担。
万德福尔公司于二审中提交一份录音材料、一份交接表，录音材料证明租金金额变更为2.5万元已得到邵僚元同意；交接表证明万德福尔公司与邵僚元已于2017年8月23日进行交接，讼争房屋已归还邵僚元。
邵僚元质证认为：录音材料的真实性、合法性、关联性不认可。且根据录音材料的文字整理稿，邵僚元是多次催促万德福尔公司就租金问题进行沟通，但是租金标准从未同意过变更，录音材料中并没有能证明邵僚元同意进行变更的内容。交接表予以认可，讼争房屋确于2017年8月23日收回。
邹德刚认可万德福尔公司提供的证据。
邵僚元、邹德刚于二审中均未提交新证据。
二审中，万德福尔公司除对上诉状中提及的事实有异议外，对一审判决查明的事实无异议，邵僚元、邹德刚对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实中各方无异议的部分予以确认。
二审中，各方确认讼争房屋确于2017年8月23日收回。
本院认为，围绕万德福尔公司的上诉请求及事实理由，分析如下：一、万德福尔公司于一审中未能举证证明邵僚元自2015年9月8日起同意变更租金标准为每月2.5万元，二审中提供的与邵僚元谈话的录音资料也不能证明此事实，故万德福尔公司称租金标准已变更，证据不足，本院不予支持。二、万德福尔公司至2016年一直在支付租金，因此，本案不存在诉讼时效超过问题。三、关于违约金的标准，讼争合同约定按每日千分之五计收违约金，的确标准过高，一审法院如数予以支持有误，本院综合全案案情及法律规定予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。四、由于讼争房屋已于2017年8月23日交接完毕，一审判决中关于该项的判决二审中不再涉及，房屋占用费亦支付至该日止。综上，万德福尔公司的上诉请求应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17476号民事判决第一、五项，即“确认邵僚元与邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司签订的《租赁合同》于2016年12月27日解除”；“驳回邵僚元的其他诉讼请求”；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17476号民事判决第二项；
三、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17476号民事判决第三项为：邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还邵僚元2015年12月28日至2016年12月27日租金147616.77元及违约金（违约金自2016年12月27日起，以147616.77元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至上述租金全部偿还至日止）；
四、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17476号民事判决第四项为：邹德刚、厦门万德福尔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月34125元的标准支付邵僚元自2016年12月28日起至2017年8月23日的房屋占用费；
五、驳回厦门万德福尔贸易有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8673元，由邵僚元负担1734元，厦门万德福尔贸易有限公司负担6939元；二审案件受理费17346元，由邵僚元负担3470元，厦门万德福尔贸易有限公司负担13876元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 章 毅
二〇一八年一月五日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。