北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6103号
上诉人（原审被告）：孟雅文，女，1961年4月18日出生。
被上诉人（原审原告）：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路**号院*号楼**层。
法定代表人:金焱，总经理。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人孟雅文因与被上诉人北京市保障性住房建设投资中心（以下简称：保障房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟雅文上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回保障房中心一审的诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：1.我是符合公租房承租条件的，租金延付的原因是我身体不好需要治疗，如果不能续租，保障房中心应当及时告知我，并和我续签合同。2.保障房中心的诉讼请求已经超过诉讼时效，《催缴通知单》是我亲笔签字的，才是真正意义上的送达，而照片证据是有造假可能的。3.一审判决按照每月房屋使用费3053.24元支付没有法律依据，只有不符合承租条件的才应当按照约定租金的2倍支付。4.保障房中心在制止自身损失扩大方面存在故意。
保障房中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意孟雅文的上诉请求。
保障房中心向一审法院起诉请求：1.判令孟雅文将位于北京市石景山区某某号房屋腾退并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给我中心；2.判令孟雅文向我中心支付2013年12月25日至2016年3月24日的租金41218.74元；3.判令孟雅文支付逾期缴纳租金的违约金，违约金自逾期之日起每日按月租金的万分之三计算（暂计算至2018年1月24日的金额为13561.42元，最终计算至孟雅文全部租金付清之日）；4.判令孟雅文支付2016年3月25日至2016年5月24日的2个月过渡期房屋占有使用费3383.32元；5.判令孟雅文支付自2016年5月25日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以每月3053.24元为计算标准，暂计算至2018年1月24日为61064.8元）；6.判令孟雅文承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月25日,保障房中心与北京北控置业有限责任公司签订《北京市保障性住房收购合同》，经北京市住房和城乡建房委员会或北京市住房保障办公室同意，由保障房中心收购石景山区某号地块公共租赁住房项目。位于北京市石景山区某某号房屋（以下简称涉案房屋）在该项目范围内。
2013年3月12日，保障房中心（甲方）与孟雅文（乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积41.26平方米，租赁期限为36个月，从2013年3月25日至2016年3月24日，房屋租金和家具租金共计每月1526.62元，租金按月收取，乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。
合同签订后，保障房中心依约将涉案房屋交付孟雅文。孟雅文交纳房屋租金至2013年12月24日。目前，涉案房屋仍由孟雅文居住。
庭审中，保障房中心提交租金催缴通知照片两份，证明于2015年10月26日、2017年2月20日在孟雅文居住的涉案房屋门口张贴催缴通知。此外，孟雅文提交门诊病案、诊断证明及另案民事判决书，证明身体状况差、待另案执行案款到位才能支付租金。
经北京市住房保障管理办公室委托，2012年6月24日，北京首佳房地产评估有限公司评估北京市石景山区某号地块公共租赁住房项目所在区域同类型住房于估价时点2012年6月8日过去13个月的平均月租金水平为41元/平方米·月。
上述事实，有北京市保障性住房收购合同法律审核表及审签单、《北京市保障性住房收购合同》、《北京市公共租赁住房租赁合同》、居住证明、催缴记录、评估报告、病历、诊断证明、另案民事判决书及当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，孟雅文与保障房中心签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约定各自履行义务。租赁合同约定孟雅文应于每月25日之前缴纳下一期租金，但孟雅文未按照约定交纳房屋租金，保障房中心请求孟雅文给付自2013年12月25日至2016年3月24日期间的房屋租金，法院予以支持。
关于诉讼时效，本案中双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。依据双方签订的租赁合同，最后一期租金履行期限届满之日即2016年2月25日，保障房中心于2017年2月20日张贴催缴通知，诉讼时效发生中断情形，诉讼时效期间可重新起算。截至保障房中心2018年2月5日提起诉讼，保障房中心诉讼未超出诉讼时效。孟雅文虽不认可催缴通知，但未提交充足的证据予以推翻，故法院对孟雅文该项答辩意见不予采信。
依据租赁合同约定，不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房，暂时不能腾退的，经保障房中心同意，可给予孟雅文2个月的过渡期。过渡期内，保障房中心有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后孟雅文仍不腾退该房屋的，保障房中心可按合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满后，孟雅文继续居住使用涉案房屋，应当依约按照测定的同区域市场租金给付保障房中心2个月的过渡期房屋使用费及按照租金的两倍给付保障房中心房屋使用费，法院对保障房中心请求孟雅文支付自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期房屋占有使用费、自2016年5月25日至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。
孟雅文逾期交纳房屋租金已经构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，孟雅文理应腾退涉案房屋并交还保障房中心。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、孟雅文于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区某某号的房屋腾退交还北京市保障性住房建设投资中心；二、孟雅文于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2013年12月25日起至2016年3月24日止的房屋租金41218.74元；三、孟雅文于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期的房屋使用费3383.32元；四、孟雅文于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年5月25日起至实际腾退北京市石景山区某某号房屋之日止的房屋使用费（按每月3053.24元计算）；五、孟雅文于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2013年12月25日起至实际付清房屋租金之日止逾期交纳房屋租金的违约金（每日按月租金1526.62元的万分之三计算）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应依约履行合同义务。孟雅文交纳房屋租金至2013年12月24日，此后未交纳相应租金，且仍在涉案房屋居住。保障房中心于2015年10月26日和2017年2月20日在涉案房屋门口张贴催缴通知，孟雅文主张催缴通知照片系伪造，但并未提交相应证据，故本院对此不予采信，一审法院认定保障房中心关于孟雅文应当支付其租期内欠付租金的主张未超过诉讼时效正确，本院予以确认。孟雅文主张一审认定2016年5月25日起至实际腾退之日的房屋使用费按每月3053.24元计算缺乏依据，孟雅文认为合同中过渡期满后按照约定租金的2倍收取房屋使用费是针对承租人不符合承租条件的情形，本院认为，根据本案双方当事人签订的租赁合同第八条第（一）款约定的内容，孟雅文应当在租赁期满前提出书面申请，由住房保障部门审核是否具有公共租赁住房承租条件。现孟雅文并未提交申请，故其应当按照该条款约定进行腾退并支付合同期满后未腾房期间的房屋使用费。一审法院对租金和房屋使用费的认定正确，本院予以确认。
综上所述，孟雅文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2648元，由孟雅文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十一日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 王 梦
书 记 员 李 正