海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终895号
上诉人（一审原告）：陈小宁，男，1987年9月14日出生,汉族，住海南省海口市。
上诉人（一审原告）：李彩嫚，女，1988年11月8日出生,汉族，住海南省海口市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：海南鑫长城房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华区国贸路48号新达商务大厦503室。
法定代表人：罗涌宁，总经理。
委托诉讼代理人：陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。
上诉人陈小宁、李彩嫚因与被上�人海南鑫长城房地产开发有限公司（以下简称鑫长城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈小宁、李彩嫚上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判决被上诉人交付符合合同约定条件的房屋；3.判决被上诉人赔偿上诉人自2017年1月1日起，至被上诉人实际交付房屋日止，因逾期交房造成的租房经济损失每月2800元；4.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.一审法院认定上诉人李彩嫚身份信息错误。上诉人李彩嫚的身份证号码是×××。2.一审法院认定上诉人应自签订《认购书》之日起10内支付首付款，是错误的。本案中的《熙海蓝天商品房认�书》中约定的是”乙方须于签订《商品房买卖合同》的同时支付首付款”。3.一审法院依据被上诉人开具发票和贷款到账时间认定上诉人逾期付款是错误的。首先，被上诉人开具发票的时间，并非上诉人的交款时间。上诉人交款在先，被上诉人统一开票在后，远晚于上诉人交款时间；其次，被上诉人既未主张上诉人延期交付首付款，也未举证证明上诉人延期交付首付款；第三，一审法院以贷款到账时间，替换上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》约定的贷款申请时间，认定上诉人逾期付款是没有依据的。4.一审法院认定涉案小区2017年5月17日通过竣工验收是错误的。涉案小区至2017年7月26日才取得竣工验收备案证，被上诉人提交的证据无法证明涉案小区于2017年5月17日通过竣工验收。5.一审法院认定上诉人拒绝接受交房的理由不充分，是完全错�的。首先，按照合同约定，房屋交接时，被上诉人应提交涉案房屋经验收合格的证明文件，及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同中明确约定：”出卖人不出示上述文件及资料，或出示上述文件及资料不齐全的，买受人有权拒绝交接”；其次，被上诉人强迫上诉人签署放弃权利的《确认书》，否则就拒不交房。上述《确认书》意欲剥夺上诉人的主要权利，免除被上诉人的责任，明显是无效的。因上诉人拒绝违心签署上述《确认书》，被上诉人至今未向上诉人交付房屋。案件证据已经证明，根本完全不存在上诉人拒绝受领（房屋）的情形。6.一审法院认定被上诉人通知交房时间为交房时间，是完全错误的。被上诉人并未实际按通知交房，也未按照合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件，也未提交合同约定的《住宅质量保证书》和�住宅使用说明书》；此外，上诉人要求被上诉人交付涉案房屋时，被上诉人强迫上诉人签署他们提前打印好的《确认书》确认”业主放弃追究被上诉人逾期交房的违约责任，保证不起诉”才交付房屋，否则就拒不交房。因上诉人拒绝违心签署上述《确认书》，被上诉人至今未向上诉人交付房屋。
二、一审法院判决回避了案件关键事实。首先，上诉人提交了证据，证明被上诉人在通知交房时，并未按照上诉人与被上诉人之间的合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件，也未提交合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人提交的证据也能证明，其在通知交房时，无法按合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件；其次，上诉人也提交了证据证明，上诉人要求被上诉人交付涉案房屋时，被上诉人强迫上诉人签署他们提前打印好的《确认书》确认放弃追究被上诉人逾期交房的违约责任并保证不起诉，才交付房屋，否则就拒不交房。上述两项证据及其所证明的事实，为本案关键事实，但一审判决刻意回避了该关键事实。
三、一审法院判决适用法律不当。1.一审法院错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定。该法条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，即”谁提出谁举证”。本案中，被上诉人未举证证明上诉人延期交付首付款，也未举证上诉人逾期申请贷款，一审法院却认定上诉人”逾期付款”，明显是适用法律错误。2.一审法院错误适用《合同法》第六十条之规定。上述法条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案上诉人按合同约定支付了全部购房款，而被上诉人在上诉人要求交付房屋时，附加强迫上诉人放弃权利的条件，否则就不交房。显然被上诉人并未履行按约定交房的基本的合同义务。但一审法院却以所谓的上诉人”拒绝接受交房的理由不充分”为由，将被上诉人拒不交房的违约行为以判决的形式认定为”视为已交付”，驳回了上诉人要求被上诉人交付房屋的诉讼请求。如此适用法律，是用判决保护了被上诉人的根本违约。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是错误的。上诉人依据《合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，要求被上诉人赔偿上诉人因逾期交房造成上诉人产生的租房租金损失，理由充分。但一审法院却适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，驳回上诉人的诉讼请求，这显然也是错误的。
综上所述，被上诉人违约不交付符合合同约定条件的房屋，且附加额外条件。一审法院驳回上诉人的诉讼请求是认定事实错误、适用法律不当，判决显失公平公正，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人鑫长城公司答辩称：一、一审法院认定上诉人逾期付款事实清楚。依据双方签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《商品房买卖合同》、附件七的补充协议的约定，以及上诉人的首付款凭证、按揭款放款凭证，可以证实上诉人存在逾期付款的事实。依据合同第八条交付期限条款中有关遇到特殊原因出卖人可据实予以延期的情况中第6项的约定，就包括了因买受人逾期付款，出卖人有权不通知买受人而按累计天数相应顺延交房时间的相关约定。一审法院认定上诉人逾期付款，并依据其逾期付款的时间对交房时间予以顺延是完全准确的。
二、一审法院认定2017年5月17日视为符合合同约定的交房条件是准确的。本案双方当事人约定的交房条件为该商品房经验收合格，而并非商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工备案证明文件或该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。上诉人一直强调被上诉人直至2017年7月26日才取得竣工验收备案证，应认定此时才符合交房条件，其主张与双方当事人签订的合同第八条约定的交房条件是明显不一致的，其主张没有合同依据。被上诉人在一审已经提供本案所涉项目工程验收签到表、海口市政府12345政府投诉平台有关海口市住房和城乡建设局的回复等证据，可以证实，本案所涉项目工程于2017年5月17日已组织参建各方，进行了单位工程质量竣工验收，并通过验收。在2017年5月17日通过验收后，就已经符合了合同第八条所约定的该商品房经验收合格的交房条件，而后续核发竣工验收备案证，只是建设行政主管部门行使管理权的一种方式，并不影响商品房经验收合格的认定。故一审法院认定2017年5月17日符合合同约定的交房条件显然是没有错误的。
三、一审法院认定上诉人无正当理由拒绝接受收房是准确的。依据双方合同的约定，商品房验收合格就达到了交房的条件了，被上诉人在达到合同约定的交房条件后，已经通知上诉人接收房屋，但上诉人在并无正当理由的情况下拒绝办理交接，故一审法院认定截止计算违约金的时间为通知交房的时间，同样是准�的。
四、部分业主签订了《确认书》，该确认书是在双方当事人平等自愿并协商一致的情况下签订的，合法有效。上诉人主张若不签订确认书，被上诉人就拒不交房，不是事实。合同第八条以及附件七本合同补充协议第三条第1款均对顺延交房的具体情况做出具体的约定，被上诉人系因为上诉人存在逾期付款的事实，依据合同约定，合法地主张自身的权利。被上诉人有权追究上诉人逾期付款的违约责任，并有权不通知买受人按累计逾期天数相应顺延交房。正是在上诉人亦存在违约情形的情况下，双方当事人通过友好协商达成了互不追究对方的违约责任的一致意见，并由业主签订了《确认书》。该确认书对双方当事人均具有法律约束力。一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求不存在错误。
五、有关租金损失主张的问题。合同双方当事人对逾期交房的�约金进行了明确的约定，上诉人主张租金损失没有合同依据。而本案与李恩卫、刘小丽案有关租金损失的证据存在明显伪造的情况。两个案件当事人租赁的房产地点截然不同，出租人主体截然不同，但租金收据却是一样的，且是连号的租金收据，存在伪造证据的可能和故意。上诉人所提交的证据无法证实其诉讼主张，一审法院不予支持显然是正确的。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
陈小宁、李彩嫚向一审法院起诉请求：1.鑫长城公司继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋；2.鑫长城公司赔偿陈小宁、李彩嫚因逾期交房造成的租房实际损失16800元（月租金2800元×6个月=16800元，自合同约定的交房日最后一日2016年12月31日的次日2017年1月1日暂计算至通知交房月2017年6月，最终数�计算至鑫长城公司将竣工验收合格的房屋交付陈小宁、李彩嫚使用之日止）；3.本案所有诉讼费用全部由鑫长城公司承担。
一审法院认定事实：鑫长城公司为位于海口市××区号熙海蓝天商品房项目的开发商。2015年10月17日，陈小宁与鑫长城公司签订《熙海蓝天商品房认购书》约定，陈小宁、李彩嫚购买熙海蓝天1号楼A单元1002号房，总房款为612713元，陈小宁、李彩嫚须于《商品房买卖合同》签订的同时支付总房款的30％首期款，余款向银行、公积金管理中心贷款支付；于认购书签订之日起10日内与鑫长城公司签订《商品房买卖合同》并同时支付首期款或全部房款等。2015年11月10日，陈小宁、李彩嫚（买受人）与鑫长城公司（出卖人）签订《海口商品房买卖合同》约定，买受人购买熙海蓝天1号楼10层1002房，总房款为606586元，自认购书签订之日起10日内支付全部�款的25％首期款156586元，余款450000元应于2015年12月11日前申请办理银行、公积金按揭手续并按照按揭方式付款；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律法规、政策调整或政府行为而致延误的；（3）因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而致延误的；（4）因市政配套的批准与安装迟延而致延误的；（5）因买受人在订立合同后对合同或附件的条款提出变更、修改的；（6）因买受人逾期付款或或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知�受人而按逾期天数相应顺延交房时间；（7）其他非因出卖人所能控制情形而致延误的。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在300日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。此外，双方还签订补充协议约定，买受人应按交房通知书确定的交房时间前来办理交房手续，收房时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房价款（含按揭款）、违约金、办理房产证费用、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而累计逾期天数相应顺延交房时间，并无须承担任何责任。合同还对房产交接的条件、方式及其他双方的权利义务作了约定。双方在签订认购书、《海口商品房买卖合同》及补充协议后，陈小宁、李彩嫚于2015年12月16日支付了首期款156586元，于2016年3月10日通过建设银行海口海港支行按揭贷款支付450000元，鑫长城公司于2015年12月16日和2016年4月27日给陈小宁、李彩嫚开具了156586元和419671元的销售不动产统一发票。2017年6月1日，鑫长城公司向陈小宁、李彩嫚邮寄交房通知书，通知陈小宁、李彩嫚于同年6月7日办理交房手续，在办理交房手续时，陈小宁、李彩嫚认为鑫长城公司交房不符合合同约定的条件而拒绝接受交房，并随后向鑫长城公司寄出收房异议书，但鑫长城公司拒签。在熙海蓝天项目施工过程中，因该项目对相邻的部队军事项目有影响，2015年11月19日和11月20日，海口市规划局、海口市建设工程质量安全监督站分别向鑫长城公司发函要求暂停熙海蓝天项目的施工待核查，2015年12月16日和2015年12月23日，上述两部门分别给鑫长城公司致函同意恢复施工。2017年2月，鑫长城公司认为熙海蓝天项目南侧未建好的规划道路育才路标高与熙海蓝天项目场地标高相关联，向海口市规划局致函要求提供育才路竖向标高等相关资料，2017年2月8日，海口市规划局给予复函称，根据《海口市城西片区控制性详细规划》，该道路具体标高详见附件，并附道路竖向规划图。此外，鑫长城公司提供来源于网络公开信息的海口市供电局发布的2015年2月4日至2017年1月11日九次海口市区停电公告，其中2015年2月8日08：00-20：00、2016年4月20日08：00-20：00、2016年9月24日07：30-19：00，标明停电路段为学院路一带。另查，2017年7月26日，熙海蓝天项目经海口市住房租城乡建设局核准，给鑫长城公司发放建筑工程竣工验收备案证。
2016年12月23日，陈小宁与出租人李恩焕签订《个人租房合同》约定，陈小宁自2017年1月1日起承租海口市琼山区府城镇中山南路垦复小区B-801房，2800元/月，陈小宁同�预交一个月的租金作为押金，合同终止时退回。合同签订后，陈小宁缴交了2017年1月至6月的租金，共计16800元，出租人李恩焕向陈小宁出具了六张编号为11367537至11367542连号的收据，陈小宁另遂月缴交电费300元至350元不等，用电量每月450度至500度等。
一审法院认为：本案的争议焦点问题为，一、鑫长城公司主张延期交房及鑫长城公司逾期交房的事实是否清楚，证据是否充分；二、陈小宁、李彩嫚主张鑫长城公司赔偿因逾期交房造成的租金损失的事实是否清楚，证据是否充分。
一、鑫长城公司主张延期交房及鑫长城公司逾期交房的问题。陈小宁、李彩嫚与鑫长城公司双方签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附件七的补充协议，均为商品房买卖合同的组成部分，是双方真实意思的表示，除《熙海蓝天商品房认购书》中总房款与�付首期款的约定与《商品房买卖合同》冲突无效外，鑫长城公司已取得商品房预售许可证，合同未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方当事人都应依约履行合同约定的义务。根据双方合同的约定，陈小宁、李彩嫚应自签订认购书之日起10日内即2015年10月27日前支付首期款156586元，剩余房款450000元应于2015年12月11日前支付，但陈小宁、李彩嫚分别至2015年12月16日和2016年3月10日才支付，逾期付款天数分别为50天和88天，鑫长城公司主张应按累计逾期天数顺延交房时间，符合合同的约定，事实和理由充分，一审法院予以采信。鑫长城公司在熙海蓝天项目施工过程中，因对相邻部队军事项目造成影响被政府职能部门通知暂停施工，从2015年11月19日至2015年12月23日共34天，鑫长城公司主张应从逾期交房的时间中予以扣除，证据充分，符合合同的约定，一审法院�以采信；在施工期间遇供电部门线路检修停电，其中2015年2月8日、2016年4月20日和2016年9月24日3天时间标明停电路段为学院路一带，因本案涉案项目位于学院路，因此，鑫长城公司主张的该3天时间无法进行施工，应从逾期交房的时间中予以扣除，证据充分，亦符合合同的约定，一审法院予以采信，其他时间，证据不足，不予支持；鑫长城公司主张熙海蓝天项目南侧的规划道路育才路标高问题影响项目施工，其提供的证据不足以证明对项目施工的实际影响及延误施工的时间，不符合合同的约定，一审法院不予采信；鑫长城公司提出的因原高压线路位于项目土地红线范围内，且处于消防通道，影响正常施工，其提供的证据不足以证明对项目施工的实际影响及延误施工的时间，不符合合同的约定，一审法院亦不予采信；鑫长城公司主张的因施工期间遇八次台风天气影响，�提供气象部门的资料证明不符合法律规定的形式，亦不足以证明台风天气影响至无法施工的程度和时间，故不属于合同约定的不可抗力的情形，一审法院不予采信。根据双方合同的约定，鑫长城公司应在2016年12月31日前依合同约定交房，但交房时间应按上述符合合同约定的事由累计的175天（50＋88＋34＋3）予以顺延，故一审法院认定鑫长城公司应于2017年6月25日前交房，之后视为逾期交房。2017年5月17日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行竣工验收并通过，因合同约定以商品房经验收合格为交付使用的条件，故2017年5月17日应视为符合合同约定的交房条件。鑫长城公司通知交房日期为2017年6月7日，早于按合同约定应扣除顺延交房的时间，符合双方合同的约定；至于2017年7月26日鑫长城公司取得海口市住建局核发的竣工验收备案证，是建�行政主管部门行使管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴，根据合同的实际履约情形，从公平原则出发，一审法院认为鑫长城公司确定的交房日期并无不当，陈小宁、李彩嫚拒绝接受交房的理由不充分，房屋应自鑫长城公司确定的交房之日起视为已交付，因此陈小宁、李彩嫚主张鑫长城公司继续履行合同，交付符合合同约定条件的房屋，于法无据，一审法院不予支持。
二、陈小宁、李彩嫚主张鑫长城公司赔偿因逾期交房造成的租金损失问题。陈小宁、李彩嫚主张的因逾期交房造成租金的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者赔偿损失计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案合同没有约定违约造成损失赔偿的计算方法，陈小宁、李彩嫚请求以租房所实际支付的租金作为赔偿损失的金额，不符合上述法律规定的计算租金的标准，故其主张的事实和理由不充分，与法定情形不符，一审法院依法不予采纳。
综上所述，鑫长城公司通知陈小宁、李彩嫚于2017年6月7日交房，符合双方合同约定的交房条件，陈小宁、李彩嫚主张鑫长城公司继续履行合同，交付符合合同约定条件的房屋，并承担赔偿陈小宁、李彩嫚因逾期交房造成的租房实际损失的违约责任，不符合合同的约定，事实和法律依据不充分，一审法院不予支持；陈小宁、李彩嫚应对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，其提供的证据不足以证明其事�主张，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回陈小宁、李彩嫚的诉讼请求。
案件受理费220元，由陈小宁、李彩嫚负担。
二审期间，上诉人陈小宁、李彩嫚提交了以下证据：1.海南省住房公积金管理局出具的《证明书》，证明上诉人申请贷款时间2015年12月24日，没有违约；2.银行对账单，证明上诉人交首付时间为2015年10月27日，没有违约；第1、2份证据共同证明上诉人支付首付款时间未延迟，申请贷款在取得发票后合理时间内；3.首付款发票（发票上标注”此件仅用于办理公积金贷款”），证明上诉人必须取得被上诉人开具的发票才能办理公积金贷款，上诉人无法在合同约定时间内申请贷款是因为被上诉人没有及时开具发票；4.视频（内容为海南省电视台20**年7月3日新闻频道夜线栏目对涉案房屋收房现场情况的报道），证明被上诉人强迫收房的业主签订《确认书》；5.上诉人申请本院向海口市住房和城乡建设局调取的工单编号为20170628258467的”12345海口智慧联动平台工单信息卡”，证明一审法院认定被上诉人小区在2017年5月就通过竣工验收是错误的，在2017年6月30日海口市住建局答复涉案项目还未完成相关验收手续，不具备交付使用条件，同时业主也投诉了签订《确认书》的事情，与视频证据相互结合共同证明被上诉人是以交房为条件强迫上诉人签署《确认书》。
被上诉人鑫长城公司质证称：1.对第1份证据《证明书》的真实性没有异议，但是对证明力有异议。第一，该《证明书》仅能证实上诉人在2015年12月24日进行初次公积金贷款的申�，依据双方合同第五条的约定，上诉人应于2015年12月11日前申请办理银行、公积金的按揭手续，并按照按揭方式付款，被上诉人认为上诉人存在逾期的情况；第二，依据合同附件七《合同补充协议》第二条”关于按揭付款的约定”中第1条约定，上诉人应按合同约定时间办理完按揭贷款相关手续，而该《证明书》仅仅能证明上诉人是在2015年12月24日进行初次申请公积金贷款，而不能证实上诉人在2015年12月24日已经依据合同的约定交齐所有按揭贷款资料并完成相应按揭贷款手续，事实上上诉人的按揭款之后才付款完成，被上诉人认为上诉人违反了合同关于完成按揭贷款手续并付款的约定，应当承担逾期付款的违约责任。2.对第2份证据银行对账单的真实性、合法性、关联性均无异议，一审时被上诉人对上诉人支付首付款的时间没有争议。3.对第3份证据首�款发票的真实性没有异议，但是否需要首付款发票才能办理公积金贷款，仅提供首付款发票不能证实该主张。4.对第4份证据视频的真实性没有异议，但对证明力有异议。夜线栏目是在没有充分进行双方调查的情况下报道的，仅仅依据业主方单方陈述就以开发商霸王条款为标题是违背本案的事实。业主方作为完全民事行为能力人在签订《确认书》之前有充分的判断能力，双方在协商一致的情况下签订《确认书》，被上诉人认为《确认书》对双方具有法律约束力；被上诉人也已举证上诉人是存在逾期付款的事实，依据合同的条款以及合同附件七的条款，在买受人具有逾期付款行为的情况下，出卖人具有顺延交房的权利，正是基于双方均存在违约的情况，双方达成一致意见互不追究对方违约责任而签订《确认书》。夜线栏目在没有充分了解本案全部事实的情况下作出片�报道，被上诉人将保留对夜线栏目的追诉。5.对第5份证据工单信息卡的真实性没有异议，但是对证明力有异议。首先，工单信息卡的首页内容可以证实涉案项目于2017年5月17日已进行了工程质量竣工验收，被上诉人认为竣工验收合格就已满足了双方选定第三种交房条件，而2017年6月30日海口市住建局回复的处理意见违背了合同双方当事人的合同约定，与《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第6项的约定及附件七《合同补充协议》中第三条”商品房交付”中第1款的约定不相符；其次，投诉是业主的权利，也是其业主单方的行为，其投诉不代表其陈述就是真实并且符合约定的，事实上本案的被上诉人之所以没有向业主交房，是因为本案的上诉人存在逾期付款的违约情况，在没有满足合同约定有关交房的前提条件下，被上诉人作为出卖方有权顺延交房�并不存在开发商强迫业主签订霸王条款的事实，而是开发商依据合同约定在维护自身的合法权益。
本院对上诉人陈小宁、李彩嫚提交的证据认证如下：对第1份证据《证明书》和第2份证据银行对账单的真实性与证明内容予以认定，对该两份证据证明的上诉人于2015年10月27日支付购房首付款，于2015年12月24日初次申请公积金贷款的事实予以认定；对第3份证据首付款发票（发票上标注”此件仅用于办理公积金贷款”）的真实性予以认定，并对办理公积金贷款需要提供首付款发票才能办理的证明内容予以采纳；对第4份证据视频的真实性予以认定，但由于该报道内容系主要依据业主方的单方陈述，故该报道不足以证明被上诉人强迫收房的业主签订《确认书》；对第5份证据工单信息卡的真实性予以认定，但是涉案房屋的交付条件应以合同约定为准�且该工单信息卡载明的海口市住建局的答复不足以证明涉案房屋何时符合合同约定的交付条件。
二审期间，被上诉人鑫长城公司未提交证据。
本院审理查明：陈小宁、李彩嫚于2015年10月27日支付购房首付款156586元（一审法院查明陈小宁、李彩嫚于2015年12月16日支付购房首付款有误）。鑫长城公司于2015年12月16日向陈小宁、李彩嫚开具首付款发票后，陈小宁、李彩嫚于2015年12月24日初次申请公积金贷款。
以上事实由海南省住房公积金管理局出具的《证明书》、银行对账单予以证实。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、陈小宁、李彩嫚诉请鑫长城公司交付符合合同约定条件的房屋有无事实和法律依据。二、陈小宁、李彩嫚诉请鑫长�公司支付因逾期交房产生的租房损失有无事实和法律依据。
一、关于陈小宁、李彩嫚诉请鑫长城公司交付符合合同约定条件的房屋有无事实和法律依据。
1.关于涉案房屋何时符合合同约定交付条件的认定。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，鑫长城公司应在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2017年5月17日，涉案商品房项目经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行竣工验收并通过验收，故涉案房屋在2017年5月17日已符合合同约定的交房条件。对于陈小宁、李彩嫚主张的应以涉案商品房项目2017年7月26日取得竣工验收备案证的日期作为涉案商品房项目的竣工验收合格日期，本院认为，虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条规定了建设行政主管部门对建设工程竣工验收进行备案，但是，建设行政�管部门并不是对竣工验收报告进行批准，更不是重新组织竣工验收，建设工程的竣工验收条件应依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定的内容来认定，竣工验收合格日期应以建设工程经五方竣工验收合格的日期为准，换言之，涉案商品房项目取得竣工验收备案证，并不影响涉案工程已经竣工验收合格的事实，故本院对陈小宁、李彩嫚关于以涉案商品房项目取得竣工验收备案证的日期作为涉案商品房项目的竣工验收合格日期的主张不予采纳。
2.关于鑫长城公司应否向陈小宁、李彩嫚交付涉案房屋的认定。基于涉案房屋已于2017年5月17日通过竣工验收而符合合同约定的交付条件，鑫长城公司通知陈小宁、李彩嫚于2017年6月7日办理交房但陈小宁、李彩嫚拒绝收房，故2017年6月7日之后不应由鑫长城公司承担逾期交房的责任。然而，由于涉案房屋现仍处于未交付的事实状态，因此，陈小宁、李彩嫚诉请鑫长城公司交付涉案房屋具有事实依据和合同依据，本院予以支持。一审法院对于陈小宁、李彩嫚诉请的交付涉案房屋不予支持属适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于陈小宁、李彩嫚诉请鑫长城公司支付因逾期交房产生的租房损失有无事实和法律依据。
1.关于鑫长城公司是否逾期交房的认定。（1）关于鑫长城公司承担交房责任截止时间的认定。如前所述，由于涉案房屋已于2017年5月17日通过竣工验收而符合合同约定的交付条件，而鑫长城公司通知陈小宁、李彩嫚于2017年6月7日收房系陈小宁、李彩嫚拒收，故2017年6月7日之后不应由鑫长城公司承担逾期交房的责任。（2）关于鑫长城公司顺延交房期间的认定。双方签订的《海口市商品房买卖合同》中�定了因非出卖人所能控制情形发生延误而出卖人可以延期交房的7种事由，故本院对本案中符合合同约定的延期交房事由依法予以认定。其一，根据合同约定，陈小宁、李彩嫚应自签订认购书之日起10日内即2015年10月27日前支付购房首付款156586元，剩余房款450000元应于2015年12月11日前申请办理银行、公积金按揭手续。陈小宁、李彩嫚于2015年10月27日支付了购房首付款156586元，符合合同约定；同时，虽然陈小宁、李彩嫚于2015年12月24日初次申请公积金贷款，晚于合同约定的应于2015年12月11日前申请办理公积金按揭手续，但系由于鑫长城公司于2015年12月16日才向陈小宁、李彩嫚开具首付款发票，而申请办理公积金按揭手续需要提供首付款发票，故本院认定陈小宁、李彩嫚系在取得发票后合理时间内申请办理公积金按揭手续，不构成违约。因此，本院认定陈小宁、李彩嫚并不�在逾期付款的情形。一审法院认定陈小宁、李彩嫚逾期50天支付首付款有误；由于合同中约定的是2015年12月11日前申请办理按揭贷款手续而对何时完成按揭付款并未约定，故一审法院认定陈小宁、李彩嫚逾期88天支付剩余房款亦有误。基于陈小宁、李彩嫚并不存在逾期付款的情形，鑫长城公司顺延交房的事由应不包括一审法院认定的陈小宁、李彩嫚逾期付款。其二，基于双方签订的《海口市商品房买卖合同》系于2015年11月10日签订，鑫长城公司顺延交房的事由应不包括一审法院认定的涉案项目施工期间遇供电部门线路检修停电的2015年2月8日这一天。根据以上所述，并结合一审法院所认定的鑫长城公司顺延交房的其他事由，本院认定鑫长城公司顺延交房的期间包括：因涉案项目施工对相邻部队军事项目造成影响被政府职能部门通知暂停施工的2015年11月19日至2015年12月23日共34天，以及涉案项目施工期间遇供电部门线路检修停电的2016年4月20日和2016年9月24日共2天。据此，本院认定交房时间应从合同约定的2016年12月31日前交房顺延36天（34天＋2天），即鑫长城公司应于2017年2月5日前交房，之后视为逾期交房。综上，本院认定鑫长城公司构成逾期交房，逾期交房的期间为2017年2月6日至2017年6月7日共122天。一审法院认定鑫长城公司不构成逾期交房有误，本院予以纠正。
2.关于陈小宁、李彩嫚主张的因逾期交房产生的租房损失的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，只有在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形下，对于逾期交房的违约行为方能以租金标准来确定违约金数额或损失赔偿数额，同时，该违约金数额或损失赔偿数额应以主管部门公布的或有资格的机构评定的租金标准计算。本案中双方签订的《海口市商品房买卖合同》已明确约定了违约金的计算标准，不属于适用该法条的情形，即使陈小宁、李彩嫚认为约定的违约金低于其租房损失，也应根据上述司法解释规定的租金标准确定其租房损失。现陈小宁、李彩嫚诉请的租房损失数额并非依据上述司法解释规定的租金标准所确定，本院不予支持。根据本案现有证据和合同实际履行情况，�避免陈小宁、李彩嫚另行主张逾期交房违约金的讼累，本院依据双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定的违约金标准确定陈小宁、李彩嫚主张的因逾期交房产生的租房损失数额。根据合同约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在300日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金。因此，本院支持陈小宁、李彩嫚主张的租房损失数额为：606586元×0.0001/天×122天=7400元。对于陈小宁、李彩嫚主张超过此数额的租房损失，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对于陈小宁、李彩嫚诉请的租房损失全部不予支持有所不当，本院予以纠正。
综上所述，陈小宁、李彩嫚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理�例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9017号民事判决；
二、限海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈小宁、李彩嫚交付位于海口市××区房；
三、限海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈小宁、李彩嫚支付因逾期交房产生的租房损失7400元；
四、驳回陈小宁、李彩嫚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费220元，由陈小宁、李彩嫚负担170元，海南鑫长城�地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费220元，由陈小宁、李彩嫚负担170元，海南鑫长城房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 王春芬
审判员 杜 蕾
二〇一八年四月十九日
书记员 任 琳
速录员 符雪梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决�裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。