北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初9499号
原告：张朝辉，男，1981年11月16日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人杨文茂，北京市荣博律师事务所律师
被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。统一社会信用代码：91110112802441203C。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
原告张朝辉诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张朝辉的委托诉讼代理人杨文茂，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张朝辉向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付延迟办理楼栋所有权证书的违约金105232．83元（自2016年8月16日至2017年12月31日，共计503天）。2．被告返还原告支付的契税费62763．12元，并且以中国人民银行同期贷款利率为标准支付原告自付款之日2013年1月22日起至实际给付之日止的利息。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月15日原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买被告开发的XX园X-
XX号的房屋（以下简称XX号房屋），第二十二条产权登记第（一）款“初始登记”约定：出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。但时至今日被告仍未取得商品房所在楼栋的权属证明，构成违约，为此特向贵院提诉讼。
被告实地公司辩称：不同意原告张朝辉的全部诉讼请求，理由如下：1、依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款规定，前诉案件已分别经北京市通州区人民法院2015通民初字第12592号判决书和（2016）京0112民初32066号判决书，判决被告给付原告迟延办理楼栋权属证明违约金108161元和92470元。本案系原告就被告同一违约行为分阶段主张违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及原告总体所受实际损失予以确定；2．原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，在此期间原告购买的房屋价值迅速增长，原告获得了巨大收益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任；3．从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。合同法规定，违约损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快办理楼栋权属证明，该违约金过分高于原告因被告违约行为所受到的损失，即使被告应向原告支付违约金，那么原告主张的违约金数额也是过分高于其所受到的损失，人民法院应予以适当减少。4．关于原告的第二项诉讼请求，根据合同第十六条第（五）款第2项约定，原告委托被告办理产权登记，原告在办理入住的同时缴纳契税，是双务合同的当事人应同时履行义务的，现原告要求返还契税，是原告单方面变更合同内容，不符合合同约定和法律规定，也违背了诚实信用原则。综上，被告不承认也不同意原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年11月15日，张朝辉作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，张朝辉购买XX号房屋，合同约定房屋总价款为2072700元。因涉及面积差，张朝辉实际向实地公司支付购房款2092104元。实地公司于2012年11月15日为张朝辉出具金额为1072700元的发票，于2012年12月3日为张朝辉出具金额为100万元的发票，于2013年1月22日为张朝辉出具金额为19404元的发票。2013年1月22日，张朝辉办理XX号房屋的入住手续，实地公司向张朝辉交付了XX号房屋。办理入住手续当日，张朝辉向实地公司交纳了契税、合同印花税、印花税、测绘费、产权登记费、手续费、物业费、能源费等费用，实地公司为张朝辉出具了收据。《预售合同》第二十二条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2013年12月30日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……第十六条第（五）约定：双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托产权代办公司代交下列第（1）、（2）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记等相关费用。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第（3）、（4）、（5）、（6）种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十五条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）第一年的物业及能源费按8．5元/月*平方米；（6）有线电视初装费。合同还约定了其他内容。经核实至今实地公司仍未取得X号住宅楼的楼栋权属证明。
另查,张朝辉曾两次提起诉讼，主张延期办理楼栋权属证明的违约金，第一次本院依法作出（2015）通民初字第12592号民事判决书，判决实地公司给付张朝辉自2013年12月31日至2015年5月31日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币108161元。第二次本院依法作出（2016）京0112民初32066号判决书，判决实地公司给付张朝辉截至2016年8月15日止的迟延办理楼栋权属证书的违约金92470元。后实地公司提起上诉，北京市第三中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告张朝辉与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应在2013年12月30日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕张朝辉所购得的XX号房屋所在X#住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约。经本院核实，自上次判决实地公司给付张朝辉违约金的截止日之次日即2016年8月16日起算至2017年12月31日，迟延履行日期新增503日，违约金金额为105232．83元。按照合同第十六条第（五）项之约定，原告有义务按照约定将契税交给被告，故关于原告要求被告退还契税费并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告张朝辉迟延办理楼栋权属证明的违约金人民币105232．83元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告张朝辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1833元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 齐 松
二〇一八年五月二十五日
书记员 马志惠