广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初328号原告：杨正东，男，1968年7月17日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：谢场兴，系广东东方大卫律师事务所律师。被告：李宁，男，1978年12月8日出生，汉族，户籍地广西博白县，现住江门市蓬江区。被告：胡永顺，女，1972年7月6日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：李宁，男，1978年12月8日出生，汉族，户籍地广西博白县，现住江门市蓬江区，系胡永顺的丈夫。被告：罗文星，男，1981年12月9日出生，汉族，户籍地罗定市，现住江门市蓬江区。被告：谈慧，女，1983年8月2日出生，汉族，户籍地罗定市，现住江门市蓬江区。委托代理人:罗文星，男，1981年12月9日出生，汉族，户籍地广东省罗定市，现住江门市蓬江区，系谈慧的丈夫。原告杨正东诉被告李宁、胡永顺、罗文星、谈慧物权保护纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告杨正东的委托代理人谢场兴、被告李宁、胡永顺、罗文星及被告谈慧的委托代理人罗文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正东起诉认为：杨正东于2010年8月26日购买江门市蓬江区竹排街XX号XX铺，建筑面积39.03平方米，后发现在铺位里面的左墙角处被居住在蓬江区竹排街XX号XX室住户李宁、胡永顺和居住在蓬江区竹排街XX号XX室住户罗文星、谈慧四人占用了杨正东该商铺7平方米的位置，导致杨正东使用面积减少了7平方米，占总面积的18%，严重侵犯了杨正东的合法权益。据此，请求判令：1.李宁、胡永顺、罗文星、谈慧立即停止对杨正东位于江门市蓬江区竹排街XX号XX房产的侵权行为，拆除车房，恢复原状；2.李宁、胡永顺、罗文星、谈慧立即赔偿28980元（按每月每平方46元，共7年6个月）给杨正东。庭审期间，原告杨正东变更第一项诉讼请求为：拆除李宁、胡永顺、罗文星、谈慧的单车房。原告杨正东在诉讼期间提供的证据有：1.房地产权证；2.李宁、胡永顺、罗文星、谈慧侵占杨正东商铺示意图；3.不动产登记信息证明，人口信息全项；4.江门出租商铺信息；5.《租赁协议书》；6.五邑信息、登报收据；7.勘测委托书、江门市国土测绘大队测绘报告书、照片。被告李宁、胡永顺共同答辩认为：1.杨正东称李宁、胡永顺、罗文星、谈慧侵占其位于江门市××区竹排街××室商铺里面的右墙角处7平方米没有事实依据和法律依据。杨正东购买的位于江门市××区竹排街××室商铺不包含李宁、胡永顺及罗文星、谈慧购买的单车房，上述两个单车房分别是李宁、胡永顺从邓某购买和罗文星、谈慧从罗某购买，鉴于众所周知的历史原因，上述单车房虽然无法办理到房产证，但有江门市蓬江区人民政府办公室的证明为证；况且从1991年江门市蓬江区人民政府分配给邓某、罗某后一直保持原状，并没有发生过任何产权纠纷，包括竹排街XX号XX室商铺的第一手业主（即杨正东的卖家）也从未对上述单车房提出过异议或主张过相关权利，从提交的邻居出示的《证人证言》亦可证实上述两个单车房的产权属于李宁、胡永顺和罗文星、谈慧所有的事实。杨正东所称“侵占”既无事实根据，其又无法提供充足的法律依据，按照谁主张谁举证的原则，其依法应承担举证不能的法律责任，法院应依法驳回杨正东的诉讼请求；2.杨正东要求李宁、胡永顺、罗文星、谈慧赔偿28980元没有事实和法律依据，杨正东始终未能提供充足证据证明李宁、胡永顺、罗文星、谈慧侵占其位于江门市××区竹排街××室商铺里面的右墙角处7平方米，相反李宁、胡永顺、罗文星、谈慧提供充足证据证明其才是上述单车房的实际产权人，法院应依法驳回杨正东的全部诉讼请求。被告李宁、胡永顺在诉讼期间共同提供的证据有：1.《房屋买卖合同》；2.《证明》；3.《证人证言》。被告罗文星、谈慧共同答辩认为：1.该单车房是从1991年移交使用开始就是开发商配套给竹排街89号803业主罗某使用的，并一直使用，二十多年期间未进行过任何的改建，一直保持现状至今，期间未发生过任何产权纠纷，未有任何人（包括竹排街XX号XX室商铺的一手业主）对其主张过权利，证明本人拥有该单车房是历史事实；2.杨正东的房地产权证注明的面积39.03平方米，只是表明建筑面积，众所周知，房产的实用面积肯定是达不到建筑面积的，该单车房顶上是有阁楼的，杨正东的房地产权证房屋平面图只包含该阁楼（杨正东一直使用的），并不是包含单车房；3.杨正东于2010年8月26日购买竹排街XX号XX室商铺时，该单车房已经存在，并一直有人正常使用，是对现状的默认，购买后再违背事实主张权利就是出于霸占的目的，是狡诈行为；4.目前江门市内绝大部分的单车房都是无法办理产权证的，这是历史遗留问题，不能歪曲历史事实。被告罗文星、谈慧在诉讼期间共同提供的证据有：1.《证明》、《证人证言》；2.《房地产权证》。另，被告罗文星、李宁申请证人罗某、邓某出庭作证。证人罗某陈述称其属郊区政府办公室，罗文星为其侄子，其将江门市××区竹排街××房屋连同单车房低价出售给罗文星，该房屋原是单位分配的，但当时回办公室无法找到证明，经手的老同志都无法找到才出具此《证明》，单车房自分配后其没有改建或加建过，当时没有相关证明办理，一直都是这样使用，据其了解是没有单车房产证的，此单车房与房屋是同时落成的，当时商铺还没有卖出。证人邓某陈述称江门市××区竹排街××室的车房转让给李宁的时候没有房产证，但有政府开具的《证明》，这是历史遗留问题，当时的单车房都是没有单车房产证的。之前杨正东拿砖塞住其的单车房，居委会和派出所有制止杨正东，邓某在江门市××区竹排街××室居住二十多年来没有人干扰过，没有提出过单车房的问题，杨正东的商铺从来没有开门营业过。经审理查明：1997年，罗某向江门市蓬江区人民政府办公室买受江门市蓬江区竹排街XX号XX室房屋，建筑面积80.68平方米。2008年11月14日，罗文星、谈慧向罗某购买上述房屋，并登记在罗文星与谈慧名下，为双方共同共有，罗文星与谈慧为夫妻关系。2018年3月21日，江门市蓬江区人民政府办公室出具一份《证明》，载明“坐落在江门市××区竹排街××房，在1991年由原郊区政府机关分房领导小组研究，分配给我办员工罗某，并将该楼首层东北角的单车房（车房门口向东北）同时分配给罗某”等内容。2010年8月26日，杨正东购买江门市××区竹排街××室房屋，上述房屋登记在杨正东名下，建筑面积为39.03平方米。2011年10月31日，江门市蓬江区人民政府办公室出具一份《证明》，载明“我单位于一九九七年十月按江门市房改文件的有关规定，以商品房价格向邓某同志出售公有住房壹套。房屋坐落于江门市××区竹排街××室，并配给单车房一间”等内容。2017年1月15日，李宁与邓某签订了《房屋买卖合同》，约定李宁向邓某购买位于江门市××区竹排街××室房屋，上述房屋登记在李宁、胡永顺名下，为双方共同共有，李宁与胡永顺为夫妻关系。2018年1月9日，杨正东以李宁、胡永顺、罗文星、谈慧占用了其名下位于江门市××区竹排街××室商铺左墙角处7平方米为由向本院提起本案诉讼，要求李宁、胡永顺、罗文星、谈慧拆除其单车房及进行赔偿。案经审理，杨正东认为《房地产权证》除了建筑面积显示39.03平方米外，后附图没有剔除单车房的面积，视为包含单车房面积，对此，李宁、胡永顺、罗文星、谈慧表示《房地产权证》显示的39.03平方米属于建筑面积，无法证明涉案单车房是否包含在内，也没有合法测量机构测量，无法证明其侵占杨正东涉案商铺7平方米。后杨正东于2018年4月19日委托江门市国土测绘大队对江门市××区竹排街××室进行测量，江门市国土测绘大队于2018年5月2日出具《江门市国土测绘大队测绘报告书》，测绘成果报告为：XX室首层套内建筑面积为29.20平方米，XX室夹层套内建筑面积为26.85平方米，首层单车房套内建筑面积为5.73平方米；该报告备注1.首层单车房与XX室现场不连通；2.本测绘报告不作为不动产权属登记依据。杨正东认为测量数据证实了李宁、胡永顺、罗文星、谈慧占用单车房的面积，构成了实际侵权；李宁、胡永顺对此表示《江门市国土测绘大队测绘报告书》不是房产登记证明，从1991年至今车房与商铺不是连通的，也一直没有争议；罗文星、谈慧表示该报告只是测量商铺面积，与涉案房屋面积没有关系，杨正东从来没有要求其开门对涉案单车房进行检测，其测量的单车房建筑面积为5.73平方米不知道如何测量得出，该报告没有权威性，且报告上注明“报告数据不作为不动产权属登记依据”，该测量报告上只是平面图，因为单车房的顶部是杨正东的阁楼，平面图只是证明其阁楼位置的面积，不包含我方单车房的面积，该测量报告上XX室首层套内建筑面积29.2平方米，夹层26.85平方米及首层单车房面积5.73平方米，加起来与杨正东房产证上39.03平方米的面积也不一致。本院认为：本案属物权保护纠纷。杨正东称李宁、胡永顺、罗文星、谈慧占用其名下位于江门市××区竹排街××室商铺左墙角处7平方米，李宁、胡永顺、罗文星、谈慧对此予以否认，其认为涉案单车房分别是与江门市××区竹排街××室、江门市蓬江区竹排街XX号XX室房屋配套的，涉案单车房自建成后一直正常使用至今，没有发生争议，因此杨正东对主张负有举证责任，综合全案分析，杨正东提供的《房地产权证》显示的建筑面积39.03平方米，以及委托江门市国土测绘大队对江门市××区竹排街××室进行测量，但测量结果只是显示XX室首层套内建筑面积、夹层套内建筑面积及首层单车房套内面积，均不能证明李宁、胡永顺、罗文星、谈慧所使用的涉案单车房侵害了杨正东江门市××区竹排街××室的物权，由此，杨正东未能提供充分证据证明李宁、胡永顺、罗文星、谈慧的侵权行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告杨正东主张被告李宁、胡永顺、罗文星、谈慧拆除涉案单车房及进行赔偿，理据不足，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨正东的全部诉讼请求。本案受理费524元，由原告杨正东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  赵 旸审 判 员  杨婷焕人民陪审员  郑丽嫦二〇一八年七月六日法官 助理  伍英霞书 记 员  林海盈