广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第364号
原告陈红梅，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人邱安辉、邹学研，均系北京市惠诚（东莞）律师事务所�师。
被告东莞市鸿泰物业管理有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人麦美娥。
委托代理人徐晓丽、陈宏亮，均系东莞市鸿泰物业管理有限公司员工。
原告陈红梅诉被告东莞市鸿泰物业管理有限公司（以下简称鸿泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱安辉及被告的委托代理人徐晓丽、陈宏亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈红梅诉称，原告是位于东莞市寮步镇松柏路鼎峰品筑4幢1单元606号房地权属人，由于鼎峰品筑尚未成立业主大会，故其建设单位选择了被告对鼎峰品筑进行前期物业管理。2013年9月底前，被告提供了物业服务，并依1.6元／平方米的标准收取物业管理费。2013年10月后，被告要求按照2.2元／平方米的标准收取物业管理费，强行多收取了原告2013年10月、11月的物业管理�80.42元［67.02㎡＊（2.2元-1.6元）＊2个月］及滞纳金49元。原告认为，被告应向原告退回多收的费用。根据相关规定，业主大会成立之前的住宅物业收费实行政府指导价。实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。被告调整收费标准没有经过法定程序，没有取得过半数业主同意，只能按原标准收费，所以应退回多收的物业管理费。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告退还多收取的2013年10、11月的物业管理费80.42元及滞纳金49元，共129.42元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告鸿泰公司辩称，一、被告现行物业服务费标准是经过法定程序调整后实施的，并没有多收原告的物业服务费。被告拟调整物业服务费至2.2元／㎡，自2012年11月起依照相关规定通过征询函的形式向全体业主征询调整物业服务费的意见，在通过包括被告在内的专有部分占建筑总面积过半数的业主同意后，报东莞市物价局审查备案，东莞市物价局于2013年7月12日复函被告，同意调整物业服务收费标准。被告收到复函后，并将上述复函张贴在小区公告栏上予以公示。二、根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》，原告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告有权要求原告补交，并有权从逾期之日起按每天1‰收取滞纳金，原告于2014年3月16日才缴纳2013年9、10月的物业服务费，已分别逾期6个月、5个月，被告有权追交拖欠费用及�纳金。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告系位于东莞市寮步镇松柏路鼎峰品筑4幢1单元606号房的权属人，房屋建筑面积为67.02㎡。鼎峰品筑至今未成立业主委员会。2009年10月17日，被告与齐春风签订《鼎峰品筑前期物业管理协议》，约定被告为4-1栋605号、606号房提供前期物业管理服务；交纳费用时间为每月15日前，管理费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，逾期交纳管理服务费的，被告有权要求原告自逾期之日起按每日1‰缴纳滞纳金。原告确认该协议的真实性，称齐春风系其认可的代理人，并因此主张物业管理费的收取标准应为每月每平方米1.6元。
2014年3月16日，被告按照每月每平方米2.2元的标准向原告收取了2013年10月、11月的物业管理费及滞纳金。原告主张被告自2013年10月起擅自调高物业管理费为2.2元／㎡没有依据，遂起诉至法院，要求被告退回多收取的物业管理费及滞纳金。被告则主张，其系经过法定程序后才调高物业管理费至2.2元／㎡的，自2012年11月起被告通过书面征询函的形式向全体业主征询调整物业服务费的意见，已取得了面积过半的业主且户数过半数业主的同意；被告并提交了东莞市物价局于2013年7月12日出具的《关于对寮步镇鼎峰品筑小区物业服务收费标准备案的复函》证明东莞市物价局已准予备案，提交了通告证明其已将上述复函及调整的价格予以公示。
因被告主张有业主签名同意调高物业管理费的征询函在寮步经信局，本院遂于2014年5月28日组织双方当事人到东莞市寮步镇人民政府经济科技信息局进行了查询。该局的工作人员向本院及双方出示了《鼎峰品筑调整物业服务费收费标准的征询函业主签名名单》以及相对应的有业主签名同意上调至每月2.2元／㎡的征询函，签名名单上显示同意的人一共有1017户，征询函上显示了面积、房号、上调标准。其工作人员还告知本院及双方，被告已提交1050份与业主签订的按每月2.2元／㎡收费的《前期物业管理协议》。被告称同意的1017户业主建筑总面积为72243.07㎡，已超过半数面积。原告不确认上述征询函及协议的真实性。
本院又于2014年6月23日向东莞市物价局发函，询问被告备案时是否提交了其物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关书面文件，东莞市物价局于2014年7月4日向本院复函：鸿泰公司在寮步镇经济科技信息局备案时，提交了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关书面文件，备案资料包括《关于调整鼎峰品筑物业服务费收费标准的报告》、《鼎峰品筑同意提升管理费的业主名单》以�《鼎峰品筑提升服务费同意征询函统计情况》；鸿泰公司物业管理区域内专有部分的建筑总面积是144128.93㎡，总户数为1999户，以上面积和业主人数由鸿泰公司根据《广东省物业管理条例》第二十二条的规定自行统计和确认；寮步镇经济科技信息局对鸿泰公司调整物业服务收费的备案资料进行了抽查核实，并对鸿泰公司资料公示工作进行了监督和现场检查。
以上事实，有原告提交的房地产权证书、收据，被告提交的通告、东价寮备（2013）9号复函、前期物业管理协议、统计表，东莞市物价局出具的关于鸿泰公司调整物业服务费备案资料问题的复函以及本院的调查笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷，结合原告的起诉理由及被告的答辩意见，本案争议的焦点为被告鸿泰公司调高物业管理费标准有无经过法定的程序。
原告主张被告调整物业管理费标准至每月2.2元／㎡没有取得过半数业主同意，不符合法定程序。但从东莞市物价局向本院出具的关于鸿泰公司调整物业服务费备案资料问题的复函可知，东莞市物价局确认被告向其提交了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关书面文件；从本院向东莞市寮步镇人民政府经济科技信息局查询的事实可知，被告确已向其提交了超过半数业主签名同意调高物业管理费标准的《征询函》及与过半数业主签订的确认每月管理费为2.2元／㎡的《前期物业管理协议》。虽然原告不确认该《征询函》及《前期物业管理协议》的真实性，但就此没有提供证据证明，原告也没有提供其他足以否定该《征询函》及《前期物业管理协议》效力的证据；东莞市物价局在复函中亦称寮步镇经济科技信息局对鸿泰公司调整物业服务收费�备案资料进行了抽查核实，并对鸿泰公司资料公示工作进行了监督和现场检查。故关于原告提出被告调高物业服务收费标准没有取得过半数业主同意而程序违法的主张，证据不足，本院不予采信。
根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或业主委员会的决定，对业主有约束力。”本案中，被告鸿泰公司将案涉物业的管理费标准调高至每月2.2元／㎡，通过书面征询函的形式召开业主大会对物业服务收费标准的变更进行表决，取得了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该表决对业主具有约束力；且过半数业主亦已按变更后的价格与被告重新签订了《前期物业管理协议》，该收费标准已报主管部门东莞市物价局备案。故被告按每月2.2元／㎡计收物业管理费并无不妥，原告要求被告退回已收取的物业费及滞纳金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告陈红梅的全部诉讼请求。
本案诉讼费用25元，已由原告预交，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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代理审判员 成 瑶
二〇一四年七月十六日
书 记 员 黄彦奇
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事�则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占�人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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