大黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终655号
上诉人（原审原告）大庆市热力有限公司，住所地大庆市萨尔图区热源街2号，组织机构代码：33326780-3。
法定代表人仇玉，该公司总经理。
委托代理人费玉萍，女，1973年2月3日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人祁艳，黑龙江司洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）成道立德地产（大庆）有限公司，住所地大庆市龙凤区东风路66号翰城名苑小区F8栋6-8室，组织机构代码66024485-2。
法定代表人，徐仁洙，该公司董事长。
委托代�人李倩，黑龙江四维律师事务所律师。
委托代理人徐正平，黑龙江四维律师事务所律师。
上诉人（原审原告）大庆市热力有限公司（以下简称热力公司）因与上诉人（原审被告）成道立德地产（大庆）有限公司（以下简称成道地产公司）供用热力合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第269号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人大庆热力委托代理人费玉萍、祁艳，上诉人成道地产公司委托代理人李倩、徐正平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，原告热力公司自2012年11月10日开始，给被告成道地产公司开发的三永湖居住小区二期供热。双方于2012年11月6日签订了《新增供用热协议》，合同约定了供热面积、供热期限、违约责任等条款。该协议的有效期限自2012年11月6日�2013年4月15日。现原告以被告欠2014-2015年热费为由诉至原审法院，要求被告给付住宅和商服的取暖费2930852元及违约金146542.6元，地下车位的取暖费1874827.52元及违约金93741.37元，合计5045963.49元。2014-2015年采暖期，被告尚未售出住宅的面积为84350.23平方米，未售出商服的面积为4825.93平方米，地下车位的面积为58588.36平方米。另查，大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会于2012年12月24日联合下发了庆价联发[2012]6号文件，规定停止用热的用户，应当按照规定与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费。供热设施运行基础费为总热费的30%。大庆市人民政府于2010年10月25日庆政发[2010]20号文件《关于确定我市城市供热价格及有关问题的通知》规定，热价分为居民与非居民两类，热费暂按建设面积收取。居民每采暖期32元/平方米，执收范围：住宅、福利�、权属人自有车库、购买长期使用权的地下停车位等。非居民，商服，每采暖期48元/平方米。热用户直接向供热单位缴费采暖费。再查，原告具有供热资质，被告是三永湖居住区二期的开发商。
原审认为，原告热力公司与被告成道地产公司在2014-2015年取暖期期间是否形成供用热合同关系以及热费收费标准是本案的争议焦点。即使双方办理了停热手续，对于热力设施运行基础费，被告均应交纳。《黑龙江省城市供热条例》第三十五条规定，停止用热的用户，应当向供热单位交纳供热设施运行基础费。供热设施运行基础费的收取标准由市、县人民政府确定。2012年庆价联发[2012]6号文件规定，供热设施运行基础费为总热费的30%。故首先确定总热费的30%由被告承担。对于超出该热力设施运行基础费的部分，即总热费的70%，应如何承担，被告辩称已经申请停热，并关闭了供热阀门，原审认为，被告作为房地产开发企业，在度过了两个取暖期后，如果停热，应履行相关的停热手续，而不是自行关闭供热阀门。在未取得供热方书面答复的情况下，被告应当继续催要书面答复，并与原告签订停热协议，才属合法的停热。即使被告关闭供热阀门，但没有经过原告确认，亦不属于法律意义上的停热。故对于被告辩称的已办理了停热的意见不予采纳。而原告作为供热企业，在收到被告停止供热的申请后，应当依据《黑龙江省城市供热条例》第三十五条之规定，于接到申请后10日形成书面答复意见；对不同意停止供热的，应当说明理由。由于原告未给予书面答复，且未与被告办理停热手续，导致本案争议发生，根据当事人的举证能力，过错程度，酌定双方各承担一半，即总热费的70%，原告承担35%，被告承担35%。
关于供热面积计算，其中未售出的空置住宅，原告按照84350.23平方米请求热费，而被告向法庭提供的证据四《瀚城星苑未办理入住房屋汇总表》上体现的面积为84390.45平方米，现原告的主张不损害被告的权利，本院对原告认可的空置房的面积为84350.23平方米，予以确认。空置商服面积，原告主张4825.93平方米，被告主张4104.4平方米，两者相差721.53平方米。被告提交的汇总表上不包含E1-2号商服，经庭审查明，该商服为空置，且面积为180.7平方米。另外，关于A7-16号楼，被告主张面积为1217.47平方米，庭审后，房产部门给原告出具《情况说明》，确认A7-16号商服面积为1758.3平方米，A7-16号楼双方主张的面积相差540.83平方米，加上180.7平方米，正是原、被告双方之间争议的商服面积的差721.53平方米，故原告主张的商服面积4825.93平方米，予以确认。地下车位面积，原告主张58588.36平方米，被告予以确认，原审认定地下停车位面积为58588.36平方米。依据[2010]20号大庆市政府文件，热费收费标准，住宅为32元每平方米，商服为48元每平方米，购买长期使用权的地下停车位为32元每平方米。住宅的热费为2699207.36元（84350.23平方米×32元），商服的热费为231644.64元（4825.93平方米×48元），合计2930852元，被告承担65%，应为1905053.8元（2930852元×65%）。地下车位热费1874827.52元（58588.36平方米×32元），以上合计3779881.32元。原告主张被告按应收热费的5%给付违约金，原审认为，违约金应当以当事人约定为前提，《新增供用热协议》已经履行完毕，协议中的违约金条款不适用于本案，故原告主张的违约金，不予支持。关于被告辩称的已售车位应由原告自行收取热费的意见，因该车位既没有产权证也未在相关部门登记备案，由原告自行向业主收取，违背�易习惯及日常生活经验法则，且不具有可操作性，而成道地产公司作为建设单位，应由其向原告交纳地下停车位的热费，交纳后向购买车位的业主追偿，故被告的辩解意见，不予采纳。被告辩称的地下车位冬季温度未达到18摄氏度，被告有权拒付采暖费的意见，因《黑龙江省城市供热条例》及相关文件均没有关于地下停车位冬季温度标准的相关规定，而18摄氏度，是关于室内温度的规定，并不能约束地下停车位，被告未证明温度不达标给其造成损失的情况下，对其辩解意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百七十六条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、被告成道立德地产（大庆）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告2014-2015年度住宅、商服、地下车位热费3779881.32元；二、驳回原告大庆市热力有限公司其他诉讼请求。如被告成道立德地产（大庆）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47122元，由原告大庆市热力有限公司负担10083元，由被告成道立德地产（大庆）有限公司负担37039元。
上诉人热力公司上诉称，热力公司未收到成道地产公司的停热申请，原审法院仅凭证人证言就认定热力公司收到过停热申请与事实不符。而且热力公司对停热申请是否回复不能构成对总热费减收的依据。双方既然没有办理停热手续，应当视为双方存在事实的供用热合同关系，成道地产公司应按政府定价支付热费，原审法院以对停热申请是否回复存在过错而调整热费既没有合同约定也没有法律规定，属于适用法律错误。热力公司在2014—2015年采暖期从未对成道地产公司建设的小区进行停热，其主张停热事实没有依据。停热应当是将供热管线支管部位进行物理性断开，断暖行为需要供用热双方在场全程录像，其提供的巡检记录属于自行制作，不能客观反映实际情况，双方存在供热关系，成道地产公司应当按政府定价支付热费。请求二审法院予以改判。
上诉人成道地产公司上诉称，我方已经按规定向热力公司提交了停止供暖申请，热力公司未实际向上诉人成道地产公司空置房供暖，只同意缴纳供热设施基础运行费；地下车位温度不达标，不应按32元/平方米标准支付，已售车位的热费不应由成道地产公司缴纳。只同意缴纳未售车位628个的热费261248元（每个车位面积按13平方米计算）。请二审法院查明事实依法改判。
二审期间上诉人热力公司向本庭提交以下证据。
证据一：关于翰�星苑小区尚未出售房源报停2015年冬季供热采暖之申请及停热协议各一份。内容为成道地产公司在2015年9月8日以书面方式向热力公司申请停热，经热力公司审核，对符合停暖条件的房屋同意停暖，双方订立停暖协议，欲证明申请停暖应履行正常程序，热力公司接到申请后需要对申请停热房屋进行审核，而不是申请即可以停暖。2015年度，成道地产公司申请386户，热力公司对符合条件的162户进行停暖。上诉人成道地产公司质证：一、热力公司提供的这份停热协议是双方之间争议时间之外的，因为双方之间争议的热力费缴纳时间2014年10月15日至2015年4月15日，而热力公司提供的这份停热协议是2015年10月15日2016年4月15日，所以这份协议与本案无关。二、这份供热协议是热力公司在2015年9月20日收到的我方的申请，双方依法达成了停热协议，但这不代表热力公司在2014年9月份我方�交申请时，同样依法履行停热义务。因上诉人成道地产公司未对该组证据真实性提出异议，故本院对该组证据真实性予以确认。
证据二：U盘一个（提交U盘）。内容为2015年签订供热协议以后热力公司采取断暖过程时录制的成道地产公司断暖房屋的视频资料以及2014年11月28日热力公司对断暖用户进行巡查时录制的瀚城名苑小区A6-1-1401户房屋断暖视频资料，证明业主申请断暖应属于物理性断暖，即要求入户管线彻底断开，成道地产公司私自关闭阀门不属于断暖。2014年瀚城名苑小区已经实施断暖的用户巡查的视频资料更能说明成道地产公司自己对于私自关闭阀门不属于断暖的情况是自知的，该行为是没有效力的。瀚城名苑小区同样是成道地产公司开发的小区，既然已经由业主按照正常程序申请了断暖并予以受理，可以证明成道地产公司对于断暖的程序以及如何实施应该是知情的，热力公司不应该对2014年成道地产公司未断暖承担过错责任。上诉人成道地产公司质证一、从上诉人热力公司提供的视频看不出是什么地方，是谁录制的，当时录制的动机和目的，录制的客观性及公正性不能证明。二、热力公司提供的U盘自称录制的是瀚城名苑小区（一期）的停热情况，双方争议的热费是瀚城星苑（二期），因此，和本案争议的热力缴纳费不具有可比性。另外，热力公司提交的U盘从时间上看，自称提供的是2014年录制，但是除了这份U盘的视频外，热力公司也没有提供其他的佐证来说明这份视频产生在2014年，所以成道地产公司对这份U盘的真实性、关联性、合法性均有异议，同时看这份U盘不能佐证热力公司上诉的请求是客观真实的。本院将结合其他证据综合认定。
上诉人成道地产公司在二审中向本院提供以下证据。
证据一：发票一张、缴费通知、委托书。欲证明瀚城一期地下车位热力费为每个车位每年450元，由物业公司代收，本案争议的瀚城二期地下车位热力费的收取应予以参照。热力公司质证称：对委托书真实性有异议，没有原件予以核实。对缴费通知和发票，由于该组证据系上海联源物业发展有限公司大庆分公司出具，该通知与收据中是针对瀚城名苑一期物业费及采暖费进行的收费通知和发票，与本案无关，本案争议的是瀚城星苑（二期）2014-2015年采暖费。因未向本庭提供委托书原件，上诉人热力公司对委托书的真实性提出异议，故本院对该组证据中的委托书的真实性不予确认，对发票和缴费通知的真实性予以确认。
证据二：采暖设计说明4份。欲证明车库温度5度，达不到规定的18度，不应按32元的标准收取热力费。上诉人热力公司质证称，对真实性没有异议，但设计说明中仅标明了设计温度是多少度，而并不是最高温度，该组证据不能证明热力公司实际供热5度，与本案无关，不具有相关性。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据三：车库平面图1份。欲证明地下车库公摊面积大，不应按地下车库建筑面积收取热费。在热力公司为其他小区提供热力服务时，对已售出的车位均是由业主自行向热力公司缴纳，或者是热力公司委托物业公司收取，对于未售出的部分车位由建设单位进行缴纳，因此成道地产公司认为原判中没有区分已售出的车位数量和未售出车位数量、没有区别公摊面积和车位面积，一同判令成道地产公司全部缴纳，有失公平。上诉人热力公司质证称，对该份证据真实性有异议，该组证据只是成道地产公司自行打印的图纸，既不能证明车库内实际的车位划分，也不能证明地下车库的缴纳标准。根据《大庆市人民政府关于确定城市供热价格的通知》中已经明确规定购买长期使用权地下停车位，权属人自有车库应按照32元每平方米收取，对于地下车库的区分与热费收取没有关系。因该证据系上诉人成道地产公司自行打印，且上诉人热力公司对该组证据真实性持异议，故本院对该组证据的真实性不予确认。
证据四：二期地下车位销售明细、721份销售合同及销售收据。欲证明二期已经售出的车位数量和未售出的车位数量，已经售出车位的建筑面积、使用面积和未售出的建筑面积、使用面积。已经售出车位721个，未售出725个，地下车位总建筑面积58588.36平方米，已售出的总建筑面积30290.48平方米，未售出车位总建筑面积28297.88平方米。地下车位公摊面积38622.53平方米，地下车位总使用面积19965.83平方米，已售车位的使用面积10430.47平方米，未售车位的使用面积9535.36平方米。已售出的总建筑面积30290.48平方米的供热费用应向使用者收费，不应向开发商收取。热力公司质证称，对该证据的真实性及证明问题均有异议，二期地下车位销售明细系由成道地产公司自行制定，无法核实真实性，不应作为证据使用，根据合同相对性原则，业主仅向成道地产公司缴纳采暖费，热力公司无权向业主收取采暖费，成道地产公司作为地下车位产权人应当按照供热条例向热力公司缴纳热费。因721份销售合同及销售收据均提交了原件，故本院对该证据真实性予以认定。
证据五：大庆市前期物业管理公开招标方式选聘物业管理企业备案表一份。欲证明一、翰城国际二期物业公司，是由大庆市城市管理委员会物业企业管理办公室组织的招投标，哈尔滨菱建物业管理有限公司中标后为翰城国际二期业主服务；二、该物业公司为翰城国际二期�务，是依据招投标法中标，与上诉人（成道地产公司）无任何事实与法律上的关系。热力公司质证，对证据的真实性及证明问题均有异议，该备案表没有原件予以核实，而且该组证据也与本案无关，即便该组证据是真实的，该组证据已经显示招标人是上诉人成道地产公司，双方之间存招投标关系，并不是不存在任何关系，中标后也是由中标人与招标人签订协议，具有合同关系。本院对该证据真实性及欲证明问题予以认定。
证据六：哈尔滨菱建物业管理有限公司的工商档案一份。欲证明该公司由股东出资所建，无论从出资、运营、管理和成道地产公司无事实和法律关系。热力公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题及相关性有异议，该组证据不能证实物业公司与上诉人成道地产公司之间没有任何法律关系，实际是存在合同关系的，而且该组证据�与本案无关，本案是上诉人双方之间的供用热合同关系，与物业公司无关。本院对该证据真实性及欲证明问题予以认定。
二审期间，双方均未申请证人出庭作证。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案性质为供用热力合同纠纷，双方虽未签订书面供热合同，但2014年至2015年取暖期间双方形成供热合同关系，仅是对期间是否办理停热手续及收费存在争议。成道地产公司在一审及二审中出示多份证据能够证实其提交停热申请并实际停热，热力公司既未作书面答复亦未到现场处理，故应承担此起纠纷的过错责任，得到客户的停止供热意思表示后应当及时上报或告知成道地产公司去热力公司办理相关手续。因此，热力公司也存在一定过错。上诉人成道地产公司作为房地产开发企业，在未取得供热方书面答复的情况下，应继续催要书面答复，经供热方同意后签订停热协议并办理停热事项。成道地产公司在未经热力公司同意情况下，自行办理停热事项，导致纠纷发生，也应承担相应过错责任。成道地产公司对停热涉及的户数、面积等不能提出充分证据予以证实，原审判决将供热设施基础费用30%以外部分由双方根据过错比例承担，认定事实与适用法律均无不当。原审确定住宅的热费为2699207.36元（84350.23平方米×32元），商服的热费为231644.64元（4825.93平方米×48元），合计2930852元，成道地产公司承担65%，应为1905053.8元（2930852元×65%）。该判决正确，本院予以维持。关于地下车位缴费主体问题，本院认为，对于已出售的停车位，成道地产公司已将车位交付给买受人，买受人接受了热力公司提供的供热服务，买受人应为消费热力公司所供热能的热用户，根据《合同法》第一百七十六条、第一百八十四条之规定，供用热力合同是供热人供热、用热人支付费用的合同。同时，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供热单位应当向最终用户收取有关费用。因此，已售出建筑面积为30290.488平方米车位的热费不应由成道地产公司承担，应由热力公司自行向车位买受人收取。成道地产公司针对地下车位温度不达标，不应按32元/平方米标准支付的上述请求，因缺少事实及相关依据，本院不予支持。故已售出建筑面积为30290.48平方米车位的热费按照32元/平方米标准共计969295.616元，热力公司应向车位买受人收取，而不应向成道地产公司收取。
综上，上诉人热力公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实和适用法律并无不当，其上诉请求依法不予支持。上诉人成道地产公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、变更大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第269号民事判决中的第（一）项即“被告成道立德地产（大庆）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告2014-2015年度住宅、商服、地下车位热费3779881.32元”为上诉人成道立德地产（大庆）有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人大庆市热力有限公司2014-2015年度住宅、商服、地下车位热费2810585.704元；
二、维持大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第269号民事判决中的第（二）项即“驳回原告大庆市热力有限公司其他诉讼请求”；
一审案件受理费47122元由上诉人大庆市热力有限公司负担37039元，由上诉人成道立德地产（大庆）有限公司负担10083元。
二审案件受理费29097元由上诉人大庆市热力有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志晶
审判员 陈 丽
审判员 刘 放
二〇一六年七月十一日
书记员 顾婉婷