江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0429民初588号原告：湖口乐为家居管理有限公司，住所地湖口县石钟山东大道与金砂湾南大道交汇处。统一社会信用代码91360429060769524Y。法定代表人：周全，该公司总经理。委托代理人：周彬琴，该公司行政人事主管。委托代理人：柯丹，江西惟民律师事务所律师。被告：晏望，男，1986年11月7日出生，汉族，江西省人，住萍乡市。原告湖口乐为家居管理有限公司诉被告晏望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖口乐为家居管理有限公司的委托代理人周彬琴、柯丹、被告晏望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖口乐为家居管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的市场管理费28482元（2016年4月-12月）；2、判令被告向原告支付逾期交费的滞纳金共计98621.93元（暂计算至2018年5月31日）并按照所欠市场管理费总额的每日千分之五的比例支付自2018年6月1日起产生的滞纳金至交清所欠市场管理费时止；3、判令被告向原告支付无正当手续超过三天未营业的违约金6755.60元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，原、被告签订《华美立家国际生活广场市场经营管理合同》（以下简称市场管理合同）和《市场经营管理合同附加协议》（以下简称附加协议），被告承租原告管理的湖口华美立家国际生活广场16栋1层27-30号、总面积为168.89㎡的商铺经营惠达瓷砖，合同期限为2014年3月31日至2016年12月31日止，给予被告一年免交市场管理费的优惠期限，按照20元/㎡/月的市场管理费的标准，扣除优惠期的总市场管理费为70934元，按季支付，先付后使用，同时对双方的权利与义务、违约责任等事项做出了约定。因被告八个月未营业，且一直无法与被告取得联系，原告遂于2016年年底单方解除合同。截至2016年12月31日，被告尚欠市场管理费共计38482元未交付。因被告的违约行为，原告主张依照《市场管理合同》第九条第二款之规定：“乙方迟延交付市场管理费的，每迟延一日，按日市场管理费总额的千分之五的比例缴纳滞纳金”要求被告承担责任。经计算，截至2018年5月31日，被告已产生违约金98621.93元。此外，因被告长达八个月未开门营业，根据市场管理合同第八条第三款之规定，被告应向原告支付各项费用共计133859.53元。被告的行为，给原告造成了极大的经济损失，严重影响了原告对市场的管理。被告晏望辩称：2016年年底，我去过华美立家进行协商，把原因情况都跟他们说明了。因为那段时间我没有人身自由，华美立家也有放押金，门店里面所有的东西都没有了。我2016年2月26日就已经不在湖口了，接到萍乡市安源区公安局的电话回萍乡直接就被公安局的人带走了，无法与外面取得联系，直至2016年12月2日才释放，其中发生了什么事情我不清楚。原告湖口乐为家居管理有限公司为支持其诉讼请求，向本庭提交以下证据：1、湖口乐为家居管理有限公司与晏望签订的《市场经营管理合同》《市场经营管理合同附加协议》（复印件）各一份，拟证明合同约定的期限为2014年3月31日-2016年12月31日，优惠期限为12个月，租金标准为20元/月/㎡，被告租赁面积为168.89㎡，合同第八条第3项规定“被告有下列情形之一，被告有权解除合同，同时被告还应向原告支付相当于市场管理费2个月的违约租金；第3点无书面手续连续三天以上未正常营业”，合同第九条第2项约定迟延交付市场管理费的滞纳金比例书写错误，不是5%而是5‰。对该组证据，被告表示原告所述违约金、滞纳金，不是我店门开着不交费，而是因为我人不在外面，有不可抗因素在里面，我母亲已故，父亲在外面，没有直系亲属帮我办理，才导致4月份-12月份的市场管理费。我2016年年底出来的时候去过华美立家协商，现在提出滞纳金，不是我不营业，是我没有人身自由，没有办法营业。2、华美立家向晏望发出的EMS一封（已退回）及内附《告知函》四份，拟证明被告拖欠市场管理费，三天以上未正常营业，原告将质量保证金5000元折抵成市场管理费、物业费、水电费。对该组证据，被告表示告知函里写的是一个月内10天，一年内累计20天，为什么要等我八个月才解除合同，质量保证金不止5000元，有7000元租店的押金没有退回。对此，原告表示，押金7000元包括质量保证金5000元和履约保证金2000元，按照合同第四条第二款、第八条第三项之规定，履约保证金被扣除了，故质量保证金折抵了，履约保证金没收了。3、《华美立家商户退场申请审批表》（复印件）一份，拟证明因无法与被告取得联系，被告又长期拖欠市场管理费，原告无奈解除合同、强制退场，否则被告要付更多的市场管理费等费用。对该证据，被告表示原告10-20天就可以帮我办理退场，为什么要拖到八个月以后。被告晏望为支持其答辩观点，向本庭提交以下证据：1、萍乡市公安局安源分局出具的《证明》《拘留通知书》《逮捕通知书》（复印件）各一份、萍乡市安源区人民检察院出具的《决定释放通知书》《不起诉决定书》（复印件）各一份，拟证明2016年2月26日至2016年12月2日被告没有人身自由等权利，不能和外界取得联系。对该组证据，原告表示合同有效期内，如果被告有不可抗力因素，应当及时通知原告，我们所说的三天未正常营业，被告完全有时间办理一个书面手续，哪怕当时告知原告也行，故对该组证据真实性无异议，但无法达到其证明目的。2、萍乡市公安局安源分局髙坑派出所出具的《证明》一份、萍乡市安源区凤凰街河口下社区居民委员会出具的《证明》一份、萍乡市公安局凤凰派出所出具的《死亡证明》一份、九江萍钢钢铁有限公司出具的《解除劳动合同送达通知书》一份（复印件），拟证明被告没有直系亲属办理该合同，家里没有其他人，且被告被钢厂开除了，户口是跟随爷爷奶奶的，母亲去世了，父亲去别人家做上门女婿了，不经常见面，几年都没看到了。对该组证据，原告表示真实性无异议，但与本案没有关联，即使被告是独生子女，亲朋好友总是有的，告知原告即可，钢厂的解除劳动合同通知书是在2016年3月18日作出的，那是如何收取的这份通知书。对此被告表示是其出来后（2016年12月）在其奶奶家拿到的。经审理查明：2014年11月26日，原告湖口乐为家居管理有限公司（甲方、管理方）与被告晏望（乙方、商户）签订了《华美立家国际生活广场市场经营管理合同》一份，约定：第一条：租赁场地的位置及面积。1、经营商铺位于16栋1层16-1-27、28、29、30号，共肆个铺位，总面积为168.89平方米。第三条、经营期限及市场管理费用。1、合同期限：自2014年3月31日起到2016年12月31日止；3、合同期内，乙方应按建筑面积每天每平方米—元的标准缴纳市场管理费，总额为70934元（168.89㎡×20元/月/㎡×21个月）。4、付款方式为季付，先付后使用。第五条、其他费用：合同期间，乙方自行承担水费、电费、网费、通电费、取暖费、物业服务费、广告费、促销费及其他应由乙方承担的费用。第八条、合同的变更、解除。3、经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，在合同解除合同的通知到达乙方时，本合同自动解除。合同因本条原因解除的，甲方扣除履约保证金，不退还乙方剩余市场管理费，本商铺装修的处置权归甲方。同时乙方还应向甲方支付相当于两个月市场管理费的违约金。无书面手续连续3天（含3天）以上未正常营业，一个月累计10天以上（含10天），一年内累计20天以上（含20天）未开门营业的（整体放假除外）。第九条、违约责任。2、乙方迟延支付市场管理费的，每迟延一日，按日市场管理费总额5%的比例缴纳滞纳金。同日，原、被告另行签订《市场经营管理合同附加协议》一份，约定：2、优惠期限：2014年04月01日至2014年9月30日、2015年01月01日起至2015年04月30日、2016年01月01日起至2016年02月29日。上述合同签订后，被告缴纳市场管理费至2016年3月31日。另其缴纳的质量保证金5000元，被原告用于抵扣市场管理费1918元、物业服务费3040元及水电费42元，故原告诉称被告尚欠2016年04月01日至2016年12月31日的市场管理费28482元（168.89㎡×20元/月/㎡×9个月-1918元）。本院认为：原、被告之间签订的《华美立家国际生活广场市场经营管理合同》及《市场经营管理合同附加协议》合法有效，依法受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定将租赁物交付被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，履行了自己应尽的义务；被告未按照合同约定支付市场管理费，造成合同目的不能实现，已构成根本违约。被告辩称其于2016年2月26日至2016年12月2日配合公安机关调查后被刑事拘留、逮捕，没有人身自由，因不可抗力致使无法继续租赁，且原告应按合同约定在其未正常营业累计10天或20天即为其办理退场手续，故不应要求其支付该期间的市场管理费。对此本院认为，若被告认为其因不可抗力致使不能实现合同目的，可以依法行使合同解除权；原告亦可依法或按合同约定行使合同解除权，但这是原告的权利而不是其义务，且被告并未举证证明其已向原告告知上述情况，被告在合同履行期间占用租赁物，原告可以不行使合同解除权而继续收取市场管理费等费用，故对于被告上述辩称观点，本院不予采纳。综上，对于原告请求判令被告向原告支付其拖欠的2016年4月-12月的市场管理费28482元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告向原告支付逾期交费的滞纳金共计98621.93元（暂计算至2018年5月31日）并按所欠管理费总额的每日千分之五的比例支付自2018年6月1日起产生的滞纳金至交清所欠市场管理费时止、判令被告向原告支付无正当手续超过三天未营业的违约金6755.60元，因滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种类型，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，故该两项诉请均应视为要求被告承担违约金，另因原告未举证证明其实际损失，且被告已请求调整减少违约金，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定及本案相关因素，本院决定参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定酌情支持原告诉请的违约金。因涉案合同约定市场管理费付款方式为季付，先付后使用，且因被告未按约付款，原告自行扣除部分质量保证金1918元作为市场管理费，故被告应于2016年4月1日向原告支付市场管理费8215.20元（168.89㎡×3个月×20元/月/㎡-1918元）、于2016年7月1日、2016年10月1日分别向原告支付市场管理费10133.40元（168.89㎡×3个月×20元/月/㎡），故本院酌情判令被告以未付市场管理费为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的130%向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百七十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告晏望于本判决生效之日起十日内向原告湖口乐为家居管理有限公司支付市场管理费28482元；二、被告晏望于本判决生效之日起十日内向原告湖口乐为家居管理有限公司支付违约金（违约金计算方式：以未付市场管理费为基数，其中8215.20元自2016年4月1日起、其中10133.40元自2016年7月1日起、其中10133.40元自2016年10月1日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的130%分段累加计算至上述市场管理费还清之日止）；三、驳回向原告湖口乐为家居管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1490元，由被告晏望负担625元，由原告湖口乐为家居管理有限公司负担865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴龙波二〇一八年七月三十日书记员  夏 莹