四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第2302号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵贵春，男，汉族，1955年3月19日出生，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市。
法定代表人周裕宁，董事长。
委托代理人樊祥花，泰和泰律师事务所律师。
上诉人赵贵春因与被上诉人都江堰金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2014）都江民初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年3月25日，买受人赵贵春与出卖人金山公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：42528），合同约定：一、赵贵春购买金山公司开发的位于都江堰市胥家镇羊叉村“天源佐岸”4栋4单元3楼5号住房1套，购房款404028元；二、买受人一次性付清购房款，出卖人于2008年12月30日前向买受人交付房屋；三、双方同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、办理房产证、土地使用权证的费用；四、1、初始登记：出卖人应当在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如逾期应在期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起3日内向买受人支付；2、转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：一、为能及时、统一办理产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定缴纳相关办证费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；二、买受人须全力配合办证事宜，并向出卖人支付办证费用及其相关的办证资料，如买受人未能依约缴纳费用及资料，出卖人办理权属证明的时间相应顺延，同时买受人应依约每日向出卖人支付购房款万分之一的违约金。
合同签订当日，赵贵春一次性向金山公司付清全部购房款404028元。2009年4月2日，金山公司向赵贵春交付房屋，同日，赵贵春向金山公司缴纳维修基金1857元、办证费100元，合计1958元，收据上注明“以上费用为预收，以实际交纳为准，多退少补”。同时，赵贵春向金山公司出具申请书，申请由金山公司代为办理房产证、土地证、交纳维修基金等相关手续，暂不交纳契税。由于5.12地震不良因素的影响，双方均同意其办证期限顺延210天进行计算。2013年12月24日，金山公司收取赵贵春契税、办证费等合计费用为9708元。2012年12月26日，金山公司完成初始登记，2014年3月25日已经完成房屋权属转移登记，赵贵春所购房屋的房产证已办理完毕，但未向赵贵春交付房产证。赵贵春遂诉至原审法院。
原审法院认定上述事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、申请书、契税票据、产权证等证据以及当事人一致的陈述在案佐证。
赵贵春在原审的本诉请求为：1、判令金山公司立即履行办理房屋的权属转移登记义务，并将产权证交给赵贵春；2、判令金山公司向赵贵春支付因产权初始登记逾期878天的违约金35471元；3、判令金山公司向赵贵春支付转移登记逾期1378天的违约金（截止2014年8月10日）55671元；4、由金山公司承担案件诉讼费。
金山公司在原审的反诉请求为：1、判令赵贵春支付未按约提交办理分户所有权证及分户国土使用权证所需资料和逾期缴纳契税1725天的违约金共69694.83元；2、诉讼费由赵贵春承担。
原审法院审理认为，赵贵春与金山公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。合同约定，金山公司应在2009年12月30日取得初始登记，扣除其顺延期限210天，金山公司应在2010年7月30日前完成初始登记，金山公司实际于2012年12月26日完成初始登记，因此金山公司属于逾期办理初始登记，已构成违约。金山公司抗辩赵贵春该项诉请已过诉讼时效，虽然合同约定金山公司应在2009年12月30日前取得初始登记，但金山公司实际于2012年12月26日完成初始登记，因此其违约行为一直延续至2012年12月26日完成初始登记止，故其诉讼时效的计算起点应为2012年12月27日起二年之内。金山公司该项抗辩主张，不符合法律规定，原审法院不予支持。因金山公司请求法院对其违约金进行调减，鉴于赵贵春未就造成损失举证证明，故能够认定双方约定的违约金高于其造成的损失，原审法院综合金山公司的违约程度和本案的实际情况，酌情裁定其应承担的逾期办理初始登记的违约金为9000元。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定缴纳相关办证费用……，买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；如买受人未能依约缴纳费用及资料，出卖人办理权属证明的时间相应顺延，同时买受人应依约每日向出卖人支付购房款万分之一的违约金。由于赵贵春无证据证明依约向金山公司提交的其办证的相关资料，视为赵贵春未依约提交其办证资料，已构成违约。赵贵春实际于2013年12月24日才缴清相关契税，较2009年4月2日交房时即缴清相关契税的时间已经逾期，即使如赵贵春所述金山公司于2013年1月18日发出通告属实，金山公司发出的通告也是要求买受人于通告之日起十日内补齐相关手续，赵贵春也未依约提交相关资料及缴纳契税。由于赵贵春未依约提交相关办证资料及缴纳契税，依据合同约定延误办理产权证的责任应由其自行承担，并应当向金山公司承担逾期提交办证资料、逾期缴纳契税的违约金，金山公司对此享有延期办证的抗辩权，不应当承担逾期办理权属转移登记的违约责任。双方在补充协议中虽然约定了逾期提交办证资料及逾期缴纳契税的违约责任，但违约责任应当与守约方收到的损失相当。由于原审法院已经对金山公司承担逾期办理初始登记违约金的标准予以调减，鉴于金山公司未就造成损失举证证明，原审法院结合买受人就此违约的过错程度和衡平双方利益因素，决定将双方约定的逾期提交办证资料、逾期缴纳契税所承担的违约金予以调减至合同约定标准的5%计算，其违约金为3485元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、金山公司于判决生效之日起十日内向赵贵春支付逾期办理初始登记的违约金9000元；二、金山公司于判决生效之日起十日内向赵贵春交付房屋产权证；三、赵贵春于判决生效之日起十日内向金山公司支付逾期提交办证资料、逾期缴纳契税的违约金3485元；四、驳回赵贵春的其他诉讼请求；五、驳回金山公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2178元，减半收取1089元，一审反诉案件受理费1542元，减半收取771元，以上费用合计1860元，由赵贵春承担600元，金山公司承担1260元。
宣判后，赵贵春不服原审判决，向本院提起上诉。认为：1、原审法院适用法律不当，按照双方合同约定来看，金山公司逾期办理初始登记的违约金应为35471元，而原审法院仅支持9000元，该认定不符合“适当减少”的法规内涵，有悖违约金立法的初衷，应当予以改判。2、原审法院认定事实错误，金山公司办理案涉房屋所有权证逾期1470天，按照合同约定应当承担违约金59388元，而原审法院却没有支持逾期办理案涉房屋所有权证的违约金。3、补充协议属于格式文本，第4.2、4.3条的约定加重买受人的责任，免除了开发商的责任，应该是无效条款。综上，请求撤销原判第二项以外的其他判项，依法改判金山公司支付初始登记逾期的违约金35471元及转移登记逾期违约金59388元，本案一、二审诉讼费由金山公司负担。
金山公司辩称，赵贵春要求逾期办理初始登记违约金的请求因诉讼时效届满而不应支持，即便诉讼时效未届满，因合同约定的违约金过高，在赵贵春未能提交证明实际损失大小证据的情况下，也不应支持该项违约金。赵贵春支付了契税后，金山公司积极配合办理了产权证书，因此，不应当承担逾期办理分户产权的饿违约金。补充协议是双方确认之后签字盖章的，应当是有效的，应当约束双方。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，赵贵春的上诉理由不成立，请求依法驳回其上诉请求。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有三个，本院作如下评判：
一、关于原审法院确定的逾期办理初始产权违约金金额是否恰当的问题
本院认为，按照双方的约定金山公司最迟应在2010年7月28日取得初始产权登记，金山公司实际于2012年12月26日取得初始产权登记，实属违约，应当承担相应的违约责任即支付违约金。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在赵贵春未举出实际损失的证据的前提下，原审法院综合金山公司的违约程度和本案实际情况，将违约金数额调整为9000元并无不当，本院予以确认。按照双方的约定，该违约金应在金山公司实际取得权属证明之日起3日内向赵贵春支付，即应在2012年12月29日前支付，故要求支付该违约金的请求的诉讼时效应于2014年12月29日届满，而赵贵春在2014年8月12日向原审法院提起诉讼，故赵贵春要求金山公司支付逾期取得初始登记违约金的请求诉讼时效尚未届满，故金山公司认为诉讼时效已经届满的主张，本院不予支持。
二、关于赵贵春是否存在逾期缴纳税费及资料的情形，进而是否应支付违约金的问题
首先，赵贵春认为补充协议第4.2、4.3条因格式合同加重其责任而无效，对此，本院认为，双方约定产权转移登记办理的方式为双方共同向权属登记机关申请办理，那么在此情形下，双方对产权转移登记办理均负有相应的义务，按照一般交易惯例，买受人即赵贵春负有提交相关材料、缴纳税费的义务，而出卖人即金山公司负有在赵贵春提交完毕其应当提交的办理产权转移登记所需资料后，将上述资料和其他应由金山公司提交的资料一并交与房管部门的义务，进而由房管部门办理产权转移登记。在此基础上，双方对各自义务约定明确，并约定了相应的违约责任，并非加重了赵贵春的责任、排除其主要权利，也未减轻金山公司责任，加之，赵贵春也未能提交证据证明补充协议第4.2、4.3条存在上述情形，故本院认为，虽补充协议为格式合同，该补充协议第4.2、4.3条属格式条款，但不存在加重赵贵春的责任、减轻金山公司责任的情形，应为有效，故赵贵春关于补充协议第4.2、4.3条无效的主张，本院不予支持。其次，按照双方约定，赵贵春应当在2009年4月2日提交办理产权转移登记所需的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税、专项维修资金等费用，而现有证据表明赵贵春于2013年12月24日向金山公司交纳契税和办证费，故本院依法确认赵贵春存在逾期交纳税费的行为，因此，应当按照约定承担违约责任即支付违约金，故原审法院结合双方间关于违约金的约定、赵贵春违约的过错程度、衡平双方利益因素，在金山公司未能就其损失举证的情况下，将逾期提交办证资料、逾期缴纳契税而应承担的违约金调整为3485元，并无不当，本院依法予以确认。
三、金山公司是否存在逾期办理案涉房屋所有权证的行为，进而是否应当承担违约责任的问题
本院认为，首先，如前所述，在办理案涉房屋所有权证过程中，赵贵春与金山公司均负有相应的义务，赵贵春提交资料和税费的义务较金山公司的义务属于先义务，而在赵贵春未能履行完毕其义务时，金山公司可拒绝履行其义务，因此，赵贵春履行其先义务的时间不应计入双方约定的办理所有权证期间，而办理所有权证的期间应从赵贵春全面履行完毕其义务时开始计算，即从2013年12月25日起计算。其次，从商品房买卖合同第十九条第二款约定：如因金山公司责任，赵贵春未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证书的，金山公司应承担支付违约金的责任。对此，本院认为，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要金山公司履行的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案”，在资料备案完成后，何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理的范畴，不属于金山公司的义务范畴，故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定配置给金山公司的义务应当界定为“在合同约定期限内，将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案”。因此，对赵贵春以其领取房产证的时间作为逾期截止天数的意见，本院不予采纳。本院依法确认，金山公司至迟应在2014月12月24日将办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案，如未在此期限内提交相应资料，则应承担违约责任。最后，现有证据表明，案涉房屋所有权证已于2014年3月25日办理，因此金山公司向房管部门提交资料备案的时间应早于2014年3月25日，故本院依法确认金山公司提交资料并未逾期，故赵贵春要求金山公司承担违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费2171.28元，由赵贵春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一五年五月五日
书 记 员 杨大准