湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终2205号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婉，女，系该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：严敏，女，汉族，1974年6月12日出生，住宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：严华梅，女，汉族，1963年3月17日出生，住宜昌市伍家岗区。原审被告：宜昌奥特莱斯商业管理有限公司。住所地：宜昌市东山区港窑路**号。法定代表人：莫绪环，该公司董事长。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人严敏、严华梅及原审被告宜昌奥特莱斯商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司支付严敏、严华梅租金（税后）、利息，共计25700.30元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，该判决无任何合同依据和法律依据。一审庭审中，上诉人已依法提出答辩意见，要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故上诉人逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金，明显无任何合同依据和法律依据。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。被上诉人严敏辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人严华梅、原审被告宜昌奥特莱斯商业管理有限公司未提交答辩意见。严敏、严华梅向一审法院起诉请求：1、判令金东山公司支付2016年第一季度、第二季度、2017年第三季度、第四季度以及2018年第一季度租金25176.70元，并按年利率5%计算从应付之日起至实际结算至日止的利息；2、金东山公司支付违约金10000元；3、由金东山公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实，2012年1月13日，严敏、严华梅（甲方）与奥特莱斯（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《金东山市场四期A区金莎奥特莱斯商铺委托出租经营合同》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山四期A区第4层第010448号商铺，建筑面积32.28平方米。二、委托出租期限自2012年3月31日至2020年3月30日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2012年3月31日至2015年3月30日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2015年3月31日至2018年3月30日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金22305元。3、2018年3月31日至2020年3月30日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金25093元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2015年3月31日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过90天）内支付应付的租金，如逾期90日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金壹万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年3月29日，严敏、严华梅与奥特莱斯签订《补充协议》：一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金5236.07元，利息261.8元于2016年12月31日支付；2016年第二季度代收租金5236.07元，利息261.8元于2017年3月31日支付。二、本补充协议生效后，与原合同具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。庭审中经双方对账，现金东山公司尚欠严敏、严华梅租金（税后）2016年第一、二季度各5236.07元，利息523.6元；2017年第三、四季度及2018年第一季度各4901.52元。一审法院同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与金东山公司签订《委托代征税款协议书》，委托金东山公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，金东山公司按2012年至2017年2月期间房产税为6%、2017年2月起房产税为12%，印花税0.1%代扣税款。期间金东山公司一直按扣除税款后给付严敏、严华梅租金。一审法院另查明，严敏、严华梅为涉案房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0338580号。一审法院认为，严敏、严华梅与奥特莱斯签订的《出租经营合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。合同履行过程中，奥特莱斯将合同的权利义务转让给金东山公司，严敏、严华梅予以同意，故因租赁合同产生的义务应由金东山公司承担，严敏、严华梅要求奥特莱斯、金东山公司共同承担的请求，法院不予支持。严敏、严华梅与金东山公司确认欠付租金为25176.7元，利息523.6元。严敏、严华梅要求金东山公司按年利率5%支付逾期支付，并按合同约定支付10000元违约金。金东山对违约的事实无异议，但请求对违约金予以调低。法院认为违约责任的设定主要是为了补偿守约方的损失，在违约金能够弥补严敏、严华梅损失的前提下，严敏、严华梅再主张利息损失，显失公平，故利息损失和违约金不宜共同主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、严敏、严华梅资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定严敏、严华梅主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算。严敏、严华梅与金东山公司对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但金东山公司再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年第三、四季度和2018年第一季度租金，按合同约定，在逾期90天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付严敏、严华梅租金（税后）、利息合计25700.3元，并支付违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金5236.07元为基数，从2017年1月1日起计算到清偿之日止；以租金5236.07元为基数，从2017年4月1日起计算到清偿之日止；以租金4901.52元为基数，从2017年10月21日起计算到清偿之日止；以租金4901.52元为基数，从2018年1月21日起计算至清偿之日止；以租金4901.52元为基数，从2018年4月21日起计算至清偿之日止）。二、驳回严敏、严华梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元（已减半），由宜昌金东山商业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？严敏、严华梅与原宜昌金东山商业管理咨询有限公司签订的《金东山市场四期A区金莎奥特莱斯商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因严敏、严华梅亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金10000元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一八年七月二十六日书记员 余 丹