河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）周民终字第1172号
上诉人（原审原告）焦素荣，女，1961年3月7日生，汉族，住周口市川汇区。
委托代理人胡玉安，男，河南豫安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）焦俊杰，男，1984年生，汉族，住周口市川汇区。
委托代理人焦登周，男，汉族，生于1955年2月27日，住周口市川汇区。
委托代理人胡玉安，男，河南豫安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）马辉，男，1970年10月2日生，汉族，住淮阳县。
委托代理人焦登周，男，汉族，生于1955年2月27日，住周口市川汇区。
委托代理人冯长安，男，汉族，生于1958年9月14日，住周口市川汇区。
上诉人（原审被告）周口市汽车运输集团一公司。住所地：周口市交通路西段。
法定代表人王成印，该公司经理。
委托代理人周卫华，河南沐天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王二强，男，1967年9月1O日生，汉族，住周口市川汇区。
委托代理人赵明，河南明辨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李林，女，1961年2月14日生，汉族，住周口市川汇区。
委托代理人冯长安，男，汉族，生于1958年9月14日，住周口市川汇区。
被上诉人（原审被告）周口市汽车运输集团总公司。住所地：周口市。
法定代表人李茂柱，该公司总经理。
委托代理人耿保华，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）孟百顺，男，1959年生，汉族，住川汇区。
被上诉人（原审被告）郑付来，男，汉族，住川汇区。
上诉人焦素荣、马辉、焦俊杰、周口市汽车运输集团一公司（以下简称汽运一公司）、王二强因与被上诉人李林、周口市汽车运输集团总公司（以下简称汽运总公司）、孟百顺、郑付来财产损害赔偿纠纷一案，不服商水县人民法院（2013）商民初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人焦素荣及其委托代理人胡玉安，上诉人焦俊杰的委托代理人焦登周、胡玉安，上诉人马辉的委托代理人焦登周、冯长安，上诉人周口市汽车运输集团一公司的委托代理人周卫华，上诉人王二强及其委托代理人赵明，被上诉人李林的委托代理人冯长安，被上诉人周口市汽车运输集团总公司的委托代理人耿宝华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年12月26日，汽运一公司和王二强签订协议，将其所有的位于川汇区交通路西段的一幢楼的两个楼梯间使用权转让给王二强，所有权仍归汽运一公司，因当时汽运一公司不具有独立法人资格，该协议以“周口地区汽车运输总公司”的名义签订。王二强取得两个楼梯间的使用权后，将其租赁给孟百顺、郑付来使用，每月每间收取租金600元。2004年，焦素荣、马辉、焦俊杰、李林通过竞买的方式取得该幢楼房二、三层共32间房屋的所有权，并于2005年3月办理了房屋所有权证书。其中李林购买的房产证号为周房字第0023005号和00230**号，面积分别为133.80平方米和107.04平方米；焦素荣购买的证号为周房字第0023003号和00230**号，面积均为107.04平方米；焦俊杰购买的证号为周房字第0023001号和00230**号，面积分别为267.60平方米和133.80平方米；马辉购买的证号为周房字第292**号，面积为110.72平方米。以上总面积与汽运一公司经拍卖所售面积相符。由于二、三层小套间未计算在房产证内，并且对一楼两个楼梯间面积分摊有异议，2005年10月26日，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉委托周口市豫兴房地产测绘队对其取得的房产面积进行重新测量，测量时把一楼两个楼梯间的面积分摊到了二、三层并加入了小套间的面积。周口市住房和城乡建设局依据测量结果为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发了新的房屋所有权证。其中李林的证号为周房字第0019426和0019427号，面积分别为142.97平方米和170.40平方米；焦素荣的证号为周房字第0019428号00194**号，面积分别为142.97平方米和142.97平方米；焦俊杰的证号为周房字第0019429和0019430号，面积分别为170.40平方米和340.80平方米；马辉的证号为周房字第00194**号，面积为142.97平方米。总面积变更为1253.48平方米。汽运一公司不服，向周口市人民政府提出复议，周口市人民政府于2006年9月21日作出周政复议字（2006）96号行政复议决定书，维持了为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发的新房屋所有权证。汽运一公司不服又提起行政诉讼，商水县人民法院于2009年5月12日作出（2008）商行初字第21、22、23、24、25、26、27号行政判决，以颁证所依据的测绘报告书没有具体内容，没有测量建筑面积、共有面积分摊数据等相关内容属于颁证事实不清为由判决撤销了上述变更后的七个房产证。判决生效后，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉向商水县人民法院申请再审，商水县人民法院于2009年9月26日作出准予再审裁定，该案进入再审。商水县人民法院作出再审判决后，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉及周口市住房和城乡建设局均提起上诉，周口市中级人民法院经审理后作出（2010）周行终字第131-137号行政判决书，判决以周口市住房和城乡建设局在一层房产面积没有依照法定程序变更的情况下，把本来已经登记到一层的楼梯间的分摊面积登记到二、三层，侵犯了一层产权人的合法权益，所以该具体行政行为程序违法为由，维持商水县人民法院（2009）商行再字第5、6、7、8、9、10、11号行政判决，并责令周口市住房和城乡建设局在60日内立即作出具体行政行为。2012年2月9日周口市住房和城乡建设局又为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发了新的房屋所有权证。其中李林的证号为周房权证川汇区字第20120200**号和周房权证川汇区字第20120200**号，面积分别为170.58平方米和142.99平方米，焦素荣的证号为周房权证川汇区字第20120200**号和周房权证川汇区字第20120200**号，面积为142.99平方米和142.99平方米，焦俊杰的证号为周房权证川汇区字第20120200**号和证号为周房权证川汇区字第20120200**号，面积分别为170.58平方米和341.15平方米，马辉的证号为周房权证川汇区字第20120200**号，面积为142.99平方米，总面积为1254.27平方米。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，焦素荣、马辉、焦俊杰、李林的房屋所有权证书把争议的楼梯间作为分摊面积，登记到该权属证书上，应视为焦素荣、马辉、焦俊杰、李林已取得该楼梯间的所有权，汽运一公司虽对焦素荣、马辉、焦俊杰、李林的房屋所有权证有异议，但在规定的时间内未依法行使权利，对其异议不予支持。汽运一公司虽称焦素荣、马辉、焦俊杰、李林的房屋所有权证的内容与法院生效判决撤销的焦素荣、马辉、焦俊杰、李林房屋所有权证内容基本一致，但颁发房屋权属证书属政府职能部门职权，属行政行为，法院只能对政府职能部门的具体行政行为实施法律监督，而不能代替政府职能部门作出具体行政行为，现该房屋产权证书并未被有关部门依法变更或撤销，故应确认其证明效力。汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来在焦素荣、马辉、焦俊杰、李林取得楼梯间权属证书后，仍继续使用该楼梯间，侵犯了焦素荣、马辉、焦俊杰、李林的权利，应承担停止侵权的法律责任。本案争议的楼梯间原属汽运一公司所有，该公司将该楼的二、三层房屋所有权转让后，未及时解决处理好相关问题，仍将焦素荣、马辉、焦俊杰、李林已取得权属证书的楼梯间使用权交给王二强租赁给他人，是酿成此纠纷的原因，对由此给焦素荣、马辉、焦俊杰、李林造成的经济损失，应承担赔偿责任。焦素荣、马辉、焦俊杰、李林要求汽运总公司承担共同侵权责任，因汽运总公司与汽运一公司均属独立法人单位，对此请求，不予支持。焦素荣、马辉、焦俊杰、李林要求赔偿105600元的房屋租金损失，由于焦素荣、马辉、焦俊杰、李林新的不动产权属证书于2012年2月9日取得，损失应从新的不动产权属证书取得之日起计算，每月以1200元计算，共计16800元。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（五）、（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来立即停止侵权，并于本判决生效之日起十日内搬出所占用的原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉拥有所有权的两个楼梯间，恢复楼梯间原状；二、被告周口市汽车运输客运一公司、王二强赔偿原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉损失16800元；三、驳回原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉负担2000元，周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来负担300元。
汽运一公司、王二强不服原判上诉称，本案争议的的两间楼梯间规划的就是经营摊位，所有权初始登记时就登记在汽运一公司名下，并交由王二强使用，周口市住建局在未改变汽运一公司房屋产权登记情况下，又将楼梯间分摊登记到李林、焦素荣、焦俊杰、马辉名下，显然是错误的。根据物权法及相关司法解释规定，本案争议的楼梯间不属于公共通行部分，不属于共有部分，属于专有部分，汽运一公司可以享有所有权。根据物权法规定，对建筑物共有部分享有所有权的是全体业主而不是部分业主，原判认定李林、焦素荣、焦俊杰、马辉对共有部分享有专有权利是错误的。请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由李林、焦素荣、焦俊杰、马辉负担。
焦素荣、焦俊杰、马辉不服原判上诉称，焦素荣、焦俊杰、马辉、李林通过公开整体拍卖，善意取得拍卖标的物共有部分及楼梯间所有权，汽运一公司将共有部分楼梯间转让给王二强违反法律规定，汽运总公司、汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来将楼梯间长期出租从事经营活动，共同侵害了焦素荣、焦俊杰、马辉、李林的合法权利，应共同承担赔偿焦素荣、焦俊杰、马辉、李林通经济损失的责任。请求判令汽运总公司、汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来停止在建筑物共有部分进行经营性活动，搬出楼梯间；确认汽运总公司、汽运一公司处分共有部分的楼梯间行为无效；一、二审诉讼费由汽运总公司、汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来承担。
被上诉人汽运总公司辩称，案件应该中止审理，待行政案件诉讼终结后审理。
被上诉人孟百顺、郑付来未提交答辩意见。
二审中，汽运一公司提起行政诉讼，请求撤销周口市住房和城乡建设局2012年9月为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发的周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号、周房权证川汇区字第20120200**号房屋所有权证。2014年4月2日太康县人民法院作出（2013）太行初字第24号行政判决，撤销周口市住房和城乡建设局为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发的上述房屋所有权证。李林、焦素荣、焦俊杰、马辉不服，向周口市中级人民法院提起上诉，2014年11月7日，周口市中级人民法院作出（2014）周行终字第67号行政判决，驳回上诉，维持原判。二审查明的其他事实与原审相同。
本院认为，本案争议的焦点是楼梯下方空间是属于专有部分还是共有部分。从相关行政规章规定看，住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》第十六条规定，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；建设部、财政部令（第165号）《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。上述行政规章规定楼梯间属于共有部分。从物权法的角度看，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案争议楼梯下方空间在构造上不具有独立性，没有楼梯的存在，争议楼梯下方空间也就不存在，现楼梯间存在的隔断玻璃并不是与楼梯同时建构的，与楼梯不是天然一体的。争议楼梯下方空间是用隔断玻璃隔离出来的，在搬运较大物体时，隔断玻璃明显妨碍了楼梯的正常使用，理应拆除，争议楼梯下方空间不可以排他使用，不具有利用上的独立性。根据房产测量规范规定，楼梯间属于共有建筑面积，在存在多个业主情况下，不能登记成为特定业主所有权的客体，楼梯所占用空间同样也不能登记为特定业主所有。综上几点，本案争议的楼梯下方空间属于建筑物共有部分，应由全体业主享有权利。
2012年9月周口市住房和城乡建设局将属于整幢楼房全体业主共有的两个楼梯间登记为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉所有，并为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发房产证，一审中，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉据此以两个楼梯间所有权人的身份将诉讼请求变更为：“1、被告停止侵权，从原告所有的位于川汇区荷花路东侧三层综合楼的两个楼梯间内无条件搬出，恢复原状，交回该房产的使用、收益权；2、被告共同赔偿房屋租金损失105600元整；3、被告承担诉讼费用”。由于房产证已通过行政诉讼被撤销，争议楼梯间不再属于李林、焦素荣、焦俊杰、马辉四人所有，案件事实发生变化，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉要求楼梯间的使用权、收益权及出租所得租金归其所有的主张缺乏事实和法律依据。
由于初始登记整幢楼房产权归属汽运一公司，汽运一公司对于楼梯间如何使用不侵害他人合法权益，汽运一公司将两个楼梯间转让给王二强使用不违反相关法律规定。2004年，焦素荣、马辉、焦俊杰、李林通过竞买的方式取得该幢楼房二、三层共32间房屋的所有权，在此之后，由于整幢楼房产权发生变化，争议楼梯间不再属于汽运一公司一人所有，汽运一公司已无权单独处分争议楼梯间的使用，任何人对于楼梯下方空间的使用均不得妨碍楼梯的正常通行。从现场照片看，汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来在楼梯扶手外安装钢化玻璃、堆放杂物，明显妨碍二楼、三楼业主的正常通行，应停止侵权，排除妨碍，恢复原状。李林、焦素荣、焦俊杰、马辉请求判令汽运一公司、王二强、孟百顺、郑付来停止侵、，恢复原状的诉讼请求于法有据，应予支持。李林、焦素荣、焦俊杰、马辉二审上诉中提出的诉讼请求在一审中并未提出，不属于二审审理范围，二审不予审理。综上所述，汽运一公司、王二强关于“原判认定李林、焦素荣、焦俊杰、马辉对共有部分享有专有权利是错误的”的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商水县人民法院（2013）商民初字第76号民事判决主文第三项及诉讼费负担部分。
二、撤销商水县人民法院（2013）商民初字第76号民事判决主文第二项；
三、变更商水县人民法院（2013）商民初字第76号民事判决主文第一项为：周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来于本判决生效之日起十日内停止侵权，排除妨害，恢复两个楼梯间原状。
二审案件受理费2000元，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉负担1700元，周口市汽车运输集团一公司、王二强负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 张群阳
审判员 张 杰
审判员 何 山
二〇一五年三月二十日
书记员 张 昊