南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4644号
原告江苏金天业会计师事务所有限公司，组织机构代码71409370-8，住所地南京市鼓楼区北京西路8号3-4层。
法定代表人刘宏林。
委托代理人周忠贵，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所，组织机构代码06867294-X，住所地南京市鼓楼区北京西路8号。
负责人张铭。
委托代理人周浩，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人吴小镜，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告江苏金天业会计师事务所有限公司（以下简称金天业公司”）与被告江苏公证天业会计师事务所（以下简称公证天业南京分所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金天业公司的法定代表人刘宏林及其委托代理人周忠贵，被告公证天业南京分所的负责人张铭及其委托代理人周浩、吴小镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金天业公司诉称：原告自2000年2月28日起承租南京市审计局名下位于本市北京西路8号龙全大厦1幢3至4层办公用房，合同期为20年。2013年9月15日，被告与原告原法定代表人张铭私下签署《房屋租赁合同》，约定原告将本市北京西路8号龙全大厦1幢三层办公房无偿租赁给被告作办公场所使用，租赁期为6年，租赁期限自2013年10月31日至2019年11月1日。原告认为该租赁合同有失公平，被告的行为侵害了原告的合法利益。根据相关法律规定，原告诉至法院，请求依法判令撤销原、被告之间的租赁合同，并由被告承担本案诉讼费用。
被告公证天业南京分所辩称：1、被告负责人张铭代表原告与被告签订合同的行为属职务行为，该合同不存在显失公平的情形；2、涉案房产不属于登记产权人南京市审计局，而是属于原告42名股东所有，原告在本案中认定其租赁权来源于其与南京市审计局的租赁关系，实际上损害了股东的利益；3、原告不具有单独处置或租赁涉案房屋的权利，涉案房屋是天业集团框架内四家公司与南京市审计局共同签订的租赁合同，并未对房屋的使用问题作出明确区分，被告认为原告的行为属无权处分，原告与被告签订的租赁合同应属无效，而不属于可撤销合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：南京市北京西路8号办公楼（3楼、4楼）于1998年5月27日登记在南京审计事务所名下，自2004年6月17日起登记在南京市审计局名下至今。2000年2月28日，江苏天业会计师事务所有限公司（以下简称天业所）（承租方）与南京审计事务所（出租方）签订房屋租赁合同，主要内容为：承租房屋为南京市北京西路8号龙全大厦1幢3至4层办公用房及02幢103室商住房，出租方从2000年2月28日起将上述房产交付承租方使用，至2020年2月27日止，承租方采取按年交纳租金方式，于每年2月份前向出租方缴纳当年租金60万元等等。房屋登记至南京市审计局名下后，南京市审计局与天业所于2004年10月18日在该合同上再次盖章确认。此外，就涉案房屋还存在两份租赁合同，一份是天业所与南京市审计局签订，内容同上，但签订时间一栏为空白。另一份是天业所、江苏天业工程造价咨询有限责任公司、江苏天业税务师事务所有限公司、江苏天业房地产估价事务所有限公司共同与南京市审计局签订，内容同上，但签订时间一栏为空白，上述公司均由天业所股东发起设立，其办公地点均在本市北京西路8号3、4层。原告称由于种种原因，租赁合同中约定的租金并未实际另行支付。
2008年11月17日，天业所名称变更为金天业公司，法定代表人变更为张铭。至此，由天业所股东先后成立的江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司、南京天业税务师事务所有限公司、江苏公证天业会计师事务所南京分所、江苏中天资产评估有限公司南京分公司、金天业公司等形成了天业集团架构（未经主管部门审批），上述公司（事务所）的办公地点均在本市北京西路8号3、4层。上述公司（事务所）虽为独立法人或分支机构，但日常经营管理是以“天业集团管委会（未经主管部门批准登记）”形式开展工作的，也就是通常所说的“几块牌子一套班子”。“天业集团管委会”由管委会名誉主任、主任、副主任及管委会委员组成，管委会成员由原天业所股东选举，各公司（事务所）股东出资均相互受托。虽然各公司（事务所）独立核算，但工资奖金、费用都是统一核算支付，各公司（事务所）的税后利润亦由原天业所股东按出资比例共享分配。
根据相关要求，江苏公证天业会计师事务所有限公司需将有限责任制转为特殊普通合伙制，江苏公证天业会计师事务所南京分所也要转为特殊普通合伙制。2013年8月20日，江苏金天业会计师事务所通过股东会决议，同意股东张铭将其持有的公司股份565000元转让给股东郑霭梅，同意公司法定代表人由张铭变更为刘宏林，并由刘宏林担任公司董事。2013年8月30日，江苏省工商行政管理局对上述相关事项进行了变更登记备案。2013年9月12日，江苏省财政厅批复准予江苏公证天业会计师事务所有限公司转制设立江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）。随后该所依法进行了工商登记。
2013年9月15日，原告与即将设立的江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所签订租赁合同，内容为“金天业事务所将北京西路8号龙全大厦01栋三层办公房无偿租赁给公证天业特普所南京分所用于经营场所之用。租赁期限为6年，自2013年10月13日至2019年11月1日止。”该租赁合同由张铭经办，张铭称其是在天业集团管委会的安排下订立该合同，其行为属于职务行为，原告对此予以否认。
2013年11月22日，张铭向南京市工商行政管理局申请设立江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所，南京市工商局受理后于2014年8月8日批准设立并颁发了营业执照，企业名称为江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所，负责人为张铭。新设立的江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所财务独立核算，其经营利润不参与天业集团框架内其他几家公司共同分红。2014年4月24日，原告向江苏公证天业会计师事务所发出告知函，内容为“今日我司发现贵所南京分所营业执照中经营地址为南京市北京西路8号，与我司的经营地点一致。对此，我司甚感诧异。经我司法律顾问至南京市工商行政管理局查询贵所南京分所相关工商登记资料，我司认为贵所南京分所在提交南京分所经营场所的工商登记材料中存在以下问题：一、贵所提交的经营场所的租赁协议中的出租方为我司，经询问我司所有股东及其他相关人员，均无人承办、知晓此租赁协议的订立；二、租赁协议中租赁条款中指出我司是无偿提供南京市北京西路8号场所给贵所使用，此条款不仅严重侵犯我司及股东利益，而且符合民法通则第59条及合同法第54条可撤销合同的情形；三、经查，该租赁协议条款的订立、加盖我司公章等行为均系我司原法人张铭私自所为，张铭本人随后亦成为本租赁协议承租方的合伙人，因此本租赁协议的订立存在自身利益驱使及非合同一方当事人真实意思表达之嫌。南京市北京西路8号办公场所是江苏金天业会计师事务所有限公司（原名江苏天业会计师事务所有限公司）前身南京审计事务所、南京投资审计事务所2000年脱钩改制资产，江苏金天业会计师事务所是该房产唯一有权使用人。综上，为了保障我司及股东利益，同时考虑我司与贵所均为会计师事务所而不便在同一办公场所经营等因素，特请贵所自本告知函发出1个月内向工商登记部门申请变更经营场所，并函告我司，以避免我司向所辖法院递交强制中止该租赁协议而造成的法律后果。”
2014年5月19日，原告向江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）发出租赁协议终止函，内容为“我司于2014年4月24日发函告知贵所与我司签订的南京分所经营场所租赁协议时存在重大法律误解，并提请贵所尽快变更南京分所经营场所地址。时间过去近一个月，我司一直未发现贵所南京分所存在搬离迹象。为维护我司的合法利益，依据《中华人民共和国民法通则》第59条、《中华人民共和国合同法》第54条规定可撤销合同条款的规定，我司决定自2014年6月1日起终止与公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）签订的租赁协议。我司再次提请贵所尽快将南京分所搬离现在的经营地址，如果至2014年6月1日贵所南京分所仍然滞留原址，我司将申请人民法院强制搬离，并追究自此租赁协议签订之日起我司遭受损失的合法权益。因原、被告之间未能协商解决矛盾，原告遂诉至本院，要求判如所请。
因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有租赁合同、出资人协议、股东会决议、合伙协议、营业执照、函、工商登记资料、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》内容上属无偿合同，被告也从未向原告支付过租金，该合同不符合租赁合同的构成要件，而是符合借用合同的构成要件，因此双方签订的租赁合同实际应为无偿借用合同。根据法律规定，民事法律行为应具备当事人意思表示真实一致这一必要条件。本案中，原、被告之间签订的借用合同系被告现负责人张铭办理，其时张铭已不再担任原告的法定代表人，其签订借用合同目的是办理工商登记，该行为并未得到原告授权，事后也未向原告作出说明。原告得知此事后，也未对张铭的行为进行追认，而是要求终止该借用合同。关于被告辩称其负责人张铭的行为系职务行为的辩解意见，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。综上分析，该借用合同的订立并非原告的真实意思表示，故原、被告之间签订的借用合同未成立。原告要求撤销该借用合同的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告江苏金天业会计师事务所有限公司的诉讼请求。
案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告江苏金天业会计师事务所有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 武加庆
二〇一四年十一月二十六日
见习书记员 时蕾蕾