上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第500号
上诉人（原审被告、反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司。
法定代表人WernerSchweiger。
委托代理人李擘，北京市集佳律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈绍娟，北京市集佳律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海雪豹城有限公司。
法定代表人李飞鹏。
委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
上诉人西雅衣家（中国）商业有限公司（以下简称：“西雅衣家”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市淮海中路XXX－XXX号雪豹商厦（整幢、建筑面积为8，784.43平方米）原权利人为雪豹集团上海公司（以下简称：“雪豹集团”）。2007年9月1日，雪豹集团与上海宏年伟康实业投资发展有限公司（以下简称：“宏年伟康”）签订《上海市房地产买卖合同》，宏年伟康转让取得上述房屋，并于同年10月10日取得房产权证。2013年5月9日，上海星豹企业管理有限公司经司法拍卖取得上述房屋房产权证。
2007年10月11日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由西雅衣家承租雪豹商厦建筑面积3，002.7平方米场地（其中地下一层884.63平方米、地上一层部分846平方米、地上二层1，272.07平方米）；租期十年（自2008年4月11日至2018年4月10日止）；地下一层，第一、二年月租金人民币（以下币种均为人民币）302，543.5元、后每二年增加5%，第三、四年月租金317，670.7元、第五、六年月租金333，554.2元、第七、八年月租金350，231.9元、第九、十年月租金367，743.5元；地上二层，第一、二年月租金326，286元、后每二年增加5%，第三、四年月租金342，600.3元、第五、六年月租金359，730.3元、第七、八年月租金377，716.8元、第九、十年月租金396，602.6元；乙方支付甲方保证金4，551，388.5元，保证金不抵作租金、管理费等；租赁期满后七日内，乙方不拖欠甲方任何费用，甲方全额无息退还保证金；甲方同意租期届满后3日（拆除期）内，乙方应移除其所有商品和可拆除的设备设施，若合同按本合同第14.3、14.5、14.10条的规定被终止，乙方应在合同终止后的14日（延长的拆除期）内交付甲方，或甲方也可以选择保留乙方对出租物业的装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备的剩余价值等；乙方有权提前三个月书面通知甲方终止本合同，期间乙方有权继续经营或拆除设备，但应支付租金、管理费和实际使用的公用事业费，届满之日终止。本合同终止后，乙方应当按照本合同5.4条规定将出租物业恢复至本合同附件三的状态（除外立面和地坪维持当时状态）交付甲方；或者甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值，在此情况下，乙方仅需移除其商品和可拆除的设备设施并将出租物业和扩大的出租物业以合理的清洁良好状态交付甲方；乙方还应向甲方支付相当于本合同终止前一年的年租金，作为对甲方损失的赔偿，乙方可以用已付的保证金和未抵扣完毕的预付租金抵扣前述损失赔偿金，并补足不足以抵扣的差额。合同另对扩增面积等其他事项予以约定。合同成立后，双方互相交付了系争房屋、租金及保证金。
2009年6月30日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方拆除地上一层的男女洗手间，扩租建筑面积25.55平方米由乙方承租，月租金按照地上一层的租金单价的50%计算，即每日每平方米17.5元；物业管理费每平方米按《房屋租赁合同》约定金额的50%计算，即每日每平方米15元，并根据《房屋租赁合同》规定的增长比率增长；扩租部分的保证金为40，241元；双方确认，该租赁场地之补充协议除约定内容外，其他均按《房屋租赁合同》条款执行等。
同年11月10日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）又签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定本补充协议回溯自2009年8月28日起生效，取代双方以前与本补充协议事项有关的全部口头和书面协议、合同、谅解和通信。
2010年2月9日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）再签订《房屋租赁合同补充协议（三》，扩大的出租物业的租期自额外的免租期届满之日的次日（即2010年3月6日）起算；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按《房屋租赁合同》第3.3条的规定支付租金；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按每平方米每月30元的标准支付扩大的出租物业（建筑面积为368.53平方米）的管理费等；就扩大的出租物业，乙方同意向甲方支付相当于扩大的出租物业的三个月租金的保证金1，176，993元；本补充协议的词汇和用语应当具有《房屋租赁合同》中赋予其的意义，除非本补充协议另行定义。双方同意，除《房屋租赁合同》规定相冲突的条款外，《房屋租赁合同》的其他规定维持不变并对双方继续有效。期间，双方互相按约交付了新增的场地，及该场地的租金及保证金。
2010年6月23日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹集团（丙方）、上海雪豹城有限公司（以下简称：“雪豹公司”）（丁方）四方共同签订了《房屋租赁合同补充协议（四）》，该协议确认了以前协议内容，乙方承租区域，地下一层884.63平方米、地上一层部分1，240.08平方米、地上二层1，272.07平方米，总计建筑面积为3，396.78平方米系争房屋；乙方支付出租物业保证金分别如下：（1）《房屋租赁合同》下的保证金4，551，388.5元已支付至甲方账户；（2）《房屋租赁合同补充协议》下的扩租保证金40，241元已支付至丙方账户；（3）《房屋租赁合同补充协议（三）》下的扩租保证金1，176，993元已支付至丙方账户；根据已生效的原上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决，系争房屋中的地下一层、地上二层（不含地上一层）的使用权自1993年6月17日至2018年6月16日止由丁方享有；乙方应将地下一层、地上二层部分的租金支付丁方（地下一层月租金317，670.67元、地上二层月租金342，600.3等）；乙方应付甲方的地上一层的租金、管理费等，继续向丙方支付。
2010年6月23日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹公司（丙方）三方签署《房屋租赁合同》，约定在《房屋租赁合同补充协议（四）》生效后至2018年6月16日期间，乙方与丙方就系争房屋的地下一层（884.63平方米）、地上二层（1，272.07平方米）发生实际租赁关系。乙方按照《房屋租赁合同补充协议（四）》规定向丙方支付租金。
2010年7月9日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹集团（丙方）、雪豹公司（丁方）四方共同签订《房屋租赁合同补充协议（五）》，约定生效后至2018年6月16日期间内，乙方将根据《房屋租赁合同》约定的应付给甲方的建筑物地下一层和地上二层的管理费支付至丁方银行账户（协议签署时地下一层和地上二层每月管理费合计67，936.04元），丁方向乙方出具管理费发票。（西雅衣家仍整体使用地下一层和地上一层、地上二层房屋，除地下一层和地上二层与丁方建租外，地上一层继续与甲方形成租赁关系）。
原审法院另查明，2013年11月21日，西雅衣家向雪豹公司发出《解除租赁关系的通知》称，根据2007年10月11日签订的《房屋租赁合同》约定，西雅衣家将于2014年3月1日解除与雪豹公司关于上海淮海中路XXX－XXX号地下一层、地上二层合计建筑面积2，156.7平方米物业的租赁关系。2014年1月17日，本案双方当事人签署《会议纪要》，西雅衣家于同年3月1日前按本会议纪要达成的一致向对方返还系争房屋的地下一层、地上二层区域，其中⒈空调通风设备：按现状留给雪豹公司；⒉四台自动扶梯：按现现状留给雪豹公司；⒊电路和灯具：保留现有基本照明灯具，电路不变留给雪豹公司；⒋吊顶、墙面装修：或者由西雅衣家自行拆除、或者与雪豹公司就可能产生拆除费达成一致支付雪豹公司；⒌地坪、外立面：根据合同约定，拆除西雅衣家招牌和品牌标识，维持现状返还，外立面的玻璃外围画面由雪豹公司制作；⒍其他：维持现状返还。
2014年1月28日，双方又修订《会议纪要》如下：⒈空调通风设备：按现状留给雪豹公司，地上二层安装在西外墙的大金空调外机四台西雅衣家自行拆除；⒉地下一层至地上一层、地上一层至二层自动扶梯：按现现状保留，移交电梯设备资料；⒊电路和灯具：保留现有基本照明灯具、电路、配电柜不变留给雪豹公司，可移动的轨道、灯具西雅衣家自行拆除；⒋吊顶、墙面装修：西雅衣家于2014年2月向雪豹公司支付拆除费30，000元，雪豹公司自行拆除；⒌地坪、外立面：根据合同约定，去除西雅衣家品牌标识，维持地坪、外立面现状返还，外立面的玻璃外围画面由雪豹公司制作；⒍霓虹灯：外立面霓虹灯雪豹公司自行拆除，拆除费用由双方另行协商并支付雪豹公司；⒎其他：维持现状返还，可移动的设备设施、道具（墙板、中岛等）西雅衣家自行拆除。
同年2月3日，双方达成备忘，确认外立面霓虹灯由雪豹公司拆除，西雅衣家给付拆除费5，000元。当月20日，双方办理交接并签署《租赁房屋交按确认单》，除租赁房屋地下一层、地上二层及钥匙外，设备设施有：1.空调通风设备（大金空调室内机6套）；2.自动扶梯（四台）及资料：3.电路和灯具（包含地下一层132套灯具、地上二层252套灯具）、4.配电柜（地下一层、地上二层各一套）；5.吊顶、墙面装修，拆除费30，000元已付；6.地坪、外立面符合交付要求；7.霓虹灯，拆除费5，000元已付；8.其他，符合会议纪要要求；9.租金及物业费，西雅衣家已支付至2014年2月28日等。其中备注栏：1、2、3、4项为雪豹公司同意保留利用的设备设施。
原审法院再查明，雪豹公司于2014年1月29日向西雅衣家发函称，根据2007年10月11日西雅衣家与宏年伟康签订的租赁合同、2010年6月23日雪豹公司、西雅衣家及宏年伟康签订的租赁合同、补充协议等，要求西雅衣家按合同约定赔偿雪豹公司一年的地下一层、地上二层租金损失8，319，414元及地下一层、地上一层、地上二层的年物业费等，抵扣租金押金1，886，488.5元，要求西雅衣家赔偿7，769，252.1元。同年2月28日、3月12日，雪豹公司向西雅衣家发送《催促函》、律师《催告函》，要求对方按合同约定予以赔偿。
现雪豹公司涉讼，要求判令西雅衣家支付违约金6，432，925.5元，并以该金额为本金，按同期银行贷款利率标准支付自2014年3月2日至实际清偿之日止的的利息损失。
西雅衣家则不同意，并提起反诉，要求判令雪豹公司支付其系争房屋地下一层、地上二层的装修装饰补偿款2，606，616.36元。
原审法院审理中，西雅衣家对2013年度地下一层、地上二层年租金8，319，414元及已付租金押金1，886，488.5元无异议。
其次，雪豹公司提供了其与案外人李宁（中国）体育用品有限公司于2014年3月21日就上海市淮海中路XXX－XXX号雪豹商厦地下一层、地上二层（建筑面积884.64平方米、1272.07平方米）房屋所签订的《房屋租赁合同》，租期自2014年3月18日至2018年6月16日止；每年租金为4，500，000元，每年物业费为1，010，000元。据此证明，由于西雅衣家提前解除合同，原合同剩余租期尚余4年，可得租金约30，000，000元，现雪豹公司重新招租后的租金收益有明显下降，差额约17，000，000元。
西雅衣家提供了案外人就上海市淮海中路XXX号底层建筑面积37.875平方米商业用房租赁合同，租期三年（2013年9月15日至2016年9月14日止），年租金757，500元；上海市淮海中路XXX号一层02号商铺，建筑面积501.82平方米商业用房租赁合同，租期5年（2013年9月1日至2018年8月31日止），年平均租金7，500，000元。西雅衣家据此证明，同等地段的商业用房租金，雪豹公司有做低与李宁（中国）体育用品有限公司租金。西雅衣家另提供上海市黄浦公证处（2014）沪黄证经字第4668号公证书，证明2014年4月29日，系争房屋已由李宁（中国）体育用品有限公司经营使用。
此外，西雅衣家提出其承租系争房屋后，进行装饰装修、设备设施安装等，现对方留用1.空调通风设备（大金空调室内机6套）；2.自动扶梯（四台）及资料：3.电路和灯具（包含地下一层132套灯具、地上二层252套灯具）、4.配电柜（地下一层、地上二层各一套）等应予补偿，为此提交了装饰装修、设备设施购买及安装合同、消防工程改造合同等，以上所有合同决算金额为10，777，346.62元，要求雪豹公司补偿2，066，616.36元。
原审法院经审理后认为，2007年10月11日，西雅衣家与案外人宏年伟康就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，应认定合法有效。2010年6月23日，雪豹公司、西雅衣家及与案外人宏年伟康确认，依据上述《房屋租赁合同》及相关补充协议，就系争房屋地下一层、地上二层商场租赁使用签订《房屋租赁合同》约定自2010年6月23日至2018年6月16日间，该商铺由雪豹公司、西雅衣家之间发生实际租赁关系，期间由雪豹公司承担西雅衣家与宏年伟康2007年10月11日的租赁合同中出租人义务；西雅衣家向雪豹公司支付承租商铺的租金。该三方合同未违背国家法律禁止性规定，应认定合法有效。雪豹公司以协议形式，继受取得宏年伟康与西雅衣家就雪豹商厦地下一层、地上二层商场出租人的权利、义务，而西雅衣家仍享有和履行与宏年伟康租赁合同权利、义务。据此，西雅衣家与宏年伟康间的租赁合同直接约束本案双方当事人。
合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。西雅衣家在合同履行过程中，依据其与宏年伟康间的租赁合同条款行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。2014年2月20日，本案双方当事人办理房屋及设备设施的交接，符合相关约定，应予照准。诉讼中，雪豹公司根据对方与宏年伟康间的租赁合同第14.5条规定，要求西雅衣家赔偿合同终止前一年的租金损失；而西雅衣家认为合同14.5条系损失赔偿条款，西雅衣家应以实际损失为请求的基础，根据西雅衣家提交的公证书，证明对方已经在4月将房屋对外出租。即使是损失赔偿金，应考虑合同已经履行了6年，还剩余4年情况；西雅衣家解除合同是约定解除而非违约解除，鉴于雪豹公司实际也无损失的事实，要求法院根据雪豹公司实际损失酌情调低赔偿金。法律规定的解除权，约定了解除条件成就，当事人通过行使解除权可使合同归于消灭，其作用主要对当事人提供补救，使其有可能通过行使解除权来维护自己的权益；解除权仅对解除条件约定，而非对解除原因作解释。诉讼中西雅衣家并未证明合同履行中，由于对方的原因影响其对租赁物的使用，导致合同目的不能达到，致使合同解除。故法院确认合同提前解除系西雅衣家违约所致，而合同14.5条款其实质为违约条款，关于合同之赔偿范围，既包括出租人对剩余租期可得收益部分，也包括因违约方原因导致合同提前解除后，守约方另行寻租期间的租金损失和重新招商的成本、还包括出租人给予新的承租人重新装饰装修期间的免租期损失等。根据契约自由原则，有约定的从其约定，故雪豹公司根据合同约定剩余租期超过一年以上，要求西雅衣家按解除合同前一年租金标准赔偿损失诉请，符合合同约定，也符合公平合理原则，应予支持。对西雅衣家提出辩解，法院不予采纳。租赁合同终止，已收保证金应予以退还，雪豹公司诉请金额中已抵扣保证金1，886，488.5元，西雅衣家实际应赔偿对方6，432，925.5元。对于雪豹公司要求对方偿付违约赔偿金的利息，因无合同约定和法律规定，故不予支持。
关于西雅衣家提出原审反诉要求雪豹公司补偿设备设施款诉请，经查因合同14.5条约定，对西雅衣家提前解除的“甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值”；合同解除时，西雅衣家将遗留的设备设施与对方通过会议纪要、备忘录和交接单确认。双方除自动扶梯是否拆除存有争议，对其它设备设施包括空调通风设备、电路和灯具、配电柜等归属、处理方法均无异议。据此，可以证明西雅衣家明知合同约定，并通过设备设施交接，已以其实质行为履行合同约定，故再要求对方补偿设备设施的反诉诉请，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、西雅衣家（中国）商业有限公司应自判决生效之日起十日内赔偿上海雪豹城有限公司6，432，925.5元；二、上海雪豹城有限公司的其他诉请，不予支持；三、西雅衣家（中国）商业有限公司要求上海雪豹城有限公司给付设备设施补偿款2，606，616.36元的诉请，不予支持。
原审判决后，上诉人西雅衣家不服，向本院提起上诉称：根据被上诉人雪豹公司已与案外人李宁（中国）体育用品有限公司签订的系争房屋租赁合同，被上诉人以低廉租金将系争房屋出租给该案外人，而物业管理费却反而提高，故该租赁合同明显违背常理，疑点重重。原审法院却违反法定程序，直接将上述租赁合同作为定案证据，认为被上诉人重新招租后租金收益下降，显缺乏依据，属于认定事实不清。本案《房屋租赁合同》第14.5条约定上诉人有权经提前三个月书面通知对方解除合同，这一条款是我国合同规定的约定解除。上诉人按照上述合同及法律的规定，履行了致函通知对方解除合同，并非擅自解除和违约。但是原审法院一方面认定解除条件成就时，可以解除合同，即约定解除，另一方面却将上述第14.5条约定认定为违约条款，进而认定上诉人提出解除合同系违约，系违约解除，显前后法律适用存在矛盾。甚至在判决中又适用了合同法关于违约情况下的相关可得利益损失的规定，属于适用法律错误。由于双方当事人解除合同后，被上诉人已将系争房屋另行出租，其空置期仅18天，被上诉人其后提出租金损失的主张，要求上诉人赔偿，就属于获取了双倍的租金利益，显失公平。而且被上诉人也未举证其在上述18天内另行寻租的相关租金、招商成本的损失证据，故原审判决上诉人赔偿对方相关损失，明显高于被上诉人的实际损失，应予调整。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法维持该判决第二、三项，撤销第一项，并改判上诉人赔偿被上诉人193，365元。
被上诉人雪豹公司辩称：其再次出示与案外人李宁（中国）体育用品有限公司签订的系争房屋租赁合同复印件，以及收取的租金、物业费用等发票，证明其有关损失。原审法院查明事实正确，故请求本院依法处理。
本院经审理查明，2014年8月22日，原审法院审理中，被上诉人出示其与案外人李宁（中国）体育用品有限公司签订的系争房屋租赁合同，以及相关租金、物业费用的发票等，欲证明该合同约定的租金明显低于本案双方当事人之间的租金约定，故提出对方赔偿的要求。经原审法院依法质证，上诉人认为对于上述租赁合同、相关发票等的真实性存有异议，同时认为该合同租金价格明显偏低，显不合理等。
以上事实，有2014年8月22日原审法院的质证笔录等，证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然系争房屋的《房屋租赁合同》第14.5条约定上诉人还应有权经提前三个月书面通知对方终止合同，但是该条款还约定双方终止合同后，上诉人同时应向对方支付相当于该合同终止前一年的年租金的款项等作为对被上诉人损失的赔偿。原审法院鉴于上诉人并未证明合同履行中，由于被上诉人的原因影响了上诉人使用租赁物，从而导致上诉人无法实现合同的目的，致使合同解除。故法院确认双方合同提前解除系上诉人违约所致，上述14.5条款的实质为违约条款，本院予以认同。原审法院根据双方履行租赁合同的年限、被上诉人另行招商，以及有关保证金的抵扣等事实，按照双方合同的约定，作出上诉人赔偿对方相关损失的判决，并无明显不当。上诉人关于原审法院认定事实不清、适用法律矛盾，且违反法定程序等主张，缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55，476.92元，由上诉人西雅衣家（中国）商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年五月八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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