江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0048号
上诉人高飞（原审被告、反诉原告），男，汉族，1975年9月18日生，居民。
委托代理人徐林，灌云县鲁河法律服务所法律工作者。
被上诉人李春（原审原告、反诉被告），男，汉族，1962年4月5日生，居民。
委托代理人李佃军，江苏苍佑律师事务所律师。
原审第三人靳国富，男，汉族，1969年10月16日生，居民。
上诉人高飞因与被上诉人李春、原审第三人靳国富房屋租赁合同纠纷一案，不服灌云县人民法院（2013）灌民初字第0760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，靳某与第三人靳国富系兄弟关系，靳某名义取得位于灌云县燕尾闸下游右岸的0.11公顷海域滩涂使用权证，在该滩涂上有房屋15间及油罐。靳某因上班，该滩涂海域及房屋等由第三人靳国富经营管理。李春因办厂需要，经过徐某向高飞提出租赁场地使用。后高飞向第三人靳国富提出租用房屋、场地。第三人靳国富经与靳某协商，于2011年6月，高飞与第三人靳国富签订《房屋及场地租用协议书》，约定第三人靳国富将该滩涂的10间房屋和部分场地出租给高飞，租金每年10000元（该租金不含第三人此前将其中3间房屋另租他人的
租金，该3间房屋租金人民币7000元已由承租人支付给第三人），租期为5年。高飞已将第一年的租金交付给第三人靳国富。
2011年6月14日，李春将租金人民币40800元交给徐某，要求徐某在李春、高飞租赁合同履行时，将该租金款交给高飞。2011年7月1日，由徐某代书，李春、高飞双方签订《场地租用协议》，约定：一、场地界址及房屋间数双方现场指定（以双方确定的分隔围栏为界址点）；二、租用期限为4年，从2011年7月1日起至2015年7月1日止；三、租金给付方式，双方议定租用金为40800元／年，双方签约时李春先交40800元，2011年12月底再交40800元，2012年7月1日交40800元，2013年7月1日交40800元，共计163200元。合同签订后，李春、高飞双方到现场指界，确定李春所租房屋为从东向西数共计10间，场地约占该滩涂的2／3。后徐某将租金给付高飞。
此后，因李春需要使用所租房屋、滩涂，第三人靳国富不能即时清理李春所租房屋内的物品，李春没有使用该场地、房屋，另行选址办厂。李春多次向高飞要求退还租金，高飞经过灌云县工商局殷某向李春返还租金人民币5000元，其余至今没有返还。
在本案诉讼过程中，经原审法院征求李春、高飞意见，李春同意对自己的陈述进行测谎，高飞不同意测谎。
上述事实，有下列证据证实：1、李春、高飞及第三人陈述；2、李春举证的与高飞签订的场地租用协议，徐某出具给李春的收条；3、李春举证的所租场地的当前状况的照片，证明第三人靳国富已在2012年在涉案场地上建房；4、李春举证的与第三人靳国富谈话录音光碟的部分内容，证明在李春、高飞签订租赁合同后，第三人靳国富没有即时清出李春所租房屋内的物品，第三人靳国富在2012年在涉案场地上建房；5、高飞举证的与李春签订的场地租用协议，高飞与第三人靳国富签订的房屋及场地租用合同书；5、高飞举证的证人徐某、靳某证言的部分内容；6、高飞举证的海域使用权证、灌云县海洋与渔业局证明。上述证据经庭审质证，予以确认。
李春称，双方指认场地后，因第三人靳国富没有清理存在其所租房屋内的货物，李春于协议签订后第五天即通知介绍人徐某要求解除租赁合同，并于第六天又电话通知高飞要求解除合同。对此，高飞否认，李春举不出证据印证，不予认定。
在本案审理过程中，高飞和第三人靳国富一致陈述高飞已向第三人靳国富支付第二年度的租金，对此，因第三人靳国富未将租赁物交付给李春使用，第三人自己又在2012年在该场地上另建房屋。原审法院认为，高飞与第三人该主张与常理相悖，且李春不予认可，不予认定。
原审法院认为，李春、高飞双方签订的租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。李春、高飞双方应当按照合同约定履行义务，高飞不仅应向李春指明租赁物，还应当向李春全面完成交付，即清理租赁物内属于他人的财物。本案李春、高飞及第三人靳国富虽通过现场指界方式确定李春所租场地和房屋的范围和位置，而对李春没有使用该租赁物的原因，李春、高飞及第三人陈述不一。李春提出因第三人靳国富没能即时清理存放在房屋内的物品，导致李春未能实际使用租赁物。高飞和第三人靳国富称，李春没有使用所租场地和物品是李春自己原因造成的，高飞和第三人对该主张未能举证充足有效的证据印证，且高飞及第三人没有如实陈述第三人已于2012年在场地上另建房屋的事实，对此，原审法院认为，李春因急需使用场地，李春在合同签订前即将租金予以交给徐某，结合李春举证的与第三人靳国富的谈话录音，以及李春在本案审理过程中，积极要求测谎，而高飞则不同意测谎等情况分析，原审法院认定李春主张的因第三人靳国富没能即时清理存放在房屋内的物品，导致李春未能实际使用租赁物的事实成立。高飞未协助李春实现对租赁物的实际占有，未全面履行合同义务，致使李春的合同目的不能实现。李春作为承租人，依法有权少交或不支付租金。
李春无证据证实自己在2011年期间向高飞提出解除租赁合同。李春提出在2012年初，曾通过灌云县工商局殷某向高飞要求返还租金，高飞通过殷某向李春返还租金人民币5000元，李春该陈述不利于自己，对此予以认定。据此，推定在2012年初李春、高飞双方对该租赁合同，均已同意解除，只是双方对租金返还的数额未达成一致意见。因此，认定李春未能即时向高飞提出解除合同的主张，属怠于行使权利，应承担相应的责任。在本案审理过程中，对高飞通过灌云县工商局殷某向李春返还租金5000元的具体日期，经原审法院询问，李春不能明确说明，结合高飞已经向第三人靳国富支付第一年度租金的事实，以及李春、高飞的过错责任，对高飞收取李春的租金人民币40800元，扣除高飞已经返还李春租金人民币5000元，其余35800元，酌情判决高飞向李春返还人民币20000元。
鉴于涉案租赁物一直由第三人靳国富占有使用，且第三人靳国富在2012年期间在该场地上另建房屋，李春的合同目的已经不能实现，现反诉原告高飞要求与反诉被告李春继续履行合同，以及要求反诉被告李春支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金人民币40800元的诉讼请求，依法不予支持。高飞与第三人靳国富之间的权益争议，双方可以另行解决。
因本案双方合同签订于2011年7月1日，该合同约定第一年的履行期至2012年6月30日止，李春现主张权利，没有超出诉讼时效期间，故对高飞以李春起诉超过诉讼时效为由，要求驳回李春诉讼请求的主张，依法不予支持。
为此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十八条的规定，判决：一、解除李春与高飞签订的《场地租用协议》；驳回反诉原告高飞要求反诉被告李春继续履行合同的诉讼请求；驳回反诉原告高飞要求反诉被告李春支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金人民币40800元的诉讼请求；二、高飞于判决生效后一月内向李春返还租金人民币20000元；案件受理费695元，由李春负担395元，高飞负担300元；反诉案件受理费400元，由高飞负担。
上诉人高飞不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院以第三人靳国富谈话录音作为认定高飞未向李春交付租赁物属认定事实不清。首先该录音未经第三人靳国富质证。其次，该录音在庭审中未提供文字记录供高飞参阅，当庭播放手机录音无法听清内容。第三，该录音没有无利害关系人的证明。二、李春与高飞先签合同，李春在高飞交付了租赁物后才让徐某转交租金给高飞，相关证据对此事相互印证。三、一审法院以当事人对待测谎的态度来判定事实无法律依据。四、第三人靳国富在租赁场地上后建房屋的责任属于李春懈怠管理租赁物所形成，责任由李春承担。五、李春诉讼时才提出解除租赁合同的主张，一审法院判决驳回高飞的要求给付此前的租金的反诉请求不当。请求撤销原审判决，改判：驳回李春要求高飞返还租金的诉讼请求；二、判决李春向高飞支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金40800元。
被上诉人李春答辩称，第一，原审判决认定的主要事实清楚，但在判决上有所不当，考虑到诉讼费用的问题李春没有提起上诉，原审判决在第7页在认定关于上诉人高飞没有交付房屋及场地的事实是清楚的，但以李春向上诉人高飞索要租金作为解除合同的时间点，李春对此不予认可，根据租赁关系的法律规定，本案上诉人高飞的基本义务是交付租赁物，而一审法院既然认定上诉人高飞没有交付租赁物，那么李春解除合同的效力应当溯及到双方签订合同时，故返还租金应当以李春一审的诉求为准；第二，上诉人高飞的上诉请求及理由不能成立，本案经过一审法院查明对上诉人高飞没有交付租赁物的事实是清楚的，可以从以下几个方面证明：其一，第三人靳国富的陈述中称当时涉案的场地有部分租给其他案外人，且所租赁的房屋尚有三间也是租给案外人的，一直没有腾空；其二，上诉人高飞在原审三次开庭期间对租赁物的范围描述与第三人靳国富及其本人前后描述均不一致；其三，李春提供了相关照片及第三人靳国富的录音资料佐证了上述事实。从以上三点可以看出上诉人高飞没有提供场地及房屋，而根据租赁关系的相关规定，在双方对合同的履行提出异议时，上诉人高飞应当负有举证证明其提交租赁物的责任，而上诉人高飞至今未能提交相关证据。综上，请求二审法院驳回上诉人高飞的上诉请求，维持原判。
原审第三人靳国富未作答辩。
经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人高飞与被上诉人李春双方签订的租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。高飞与李春双方应当按照合同约定履行义务，高飞不仅应向李春指明租赁物，还应当向李春全面完成交付，即清理租赁物内属于他人的财物。本案李春、高飞及第三人靳国富虽通过现场指界方式确定李春所租场地和房屋的范围和位置，李春称第三人靳国富没能即时清理存放在房屋内的物品，导致李春未能实际使用租赁物。上诉人高飞和第三人靳国富称，李春没有使用所租场地和物品是李春自己原因造成的，对该主张高飞和第三人靳国富未能举出充分的证据证明，且高飞及第三人靳国富没有如实陈述第三人靳国富已于2012年在场地上另建房屋的事实。本案中，李春在合同签订前即将租金交给徐某，结合李春举证的与第三人靳国富的谈话录音，以及李春在本案审理过程中，积极要求测谎，而高飞不同意测谎等情况分析，原审法院认定李春主张的因第三人靳国富没能即时清理存放在房屋内的物品，导致李春未能实际使用租赁物的事实成立。高飞未协助李春实现对租赁物的实际占有，未全面履行合同义务，致使李春的合同目的不能实现。一审法院判决李春作为承租人，有权少交或不支付租金并无不妥。上诉人高飞的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元（高飞已预交），由上诉人高飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 领
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈其庆
附法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；