广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第871号
原告交通银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市南环路8号。
负责人凌颖杰，行长。
委托代理人佘雅婧，该行风险管理部副经理。
被告李秀林，女。
委托代理人阮震洪，男。
被告吕家衡，男。
委托代理人阮震洪，男。
被告广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）住所地：桂林市高新区开发大厦北附大楼。
法定代表人麻先勇，董事长。
原告交通银行股份有限公司桂林分行（以下简称交行桂林分行）与被告李秀林、吕家衡、广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李钦毅担任审判长、人民陪审员倪毓芳、郝总路担任审判员的合议庭，于2013年2月18日对本案公开开庭进行了审理。原告交行桂林分行诉讼代理人佘雅婧，被告李秀林、吕家衡诉讼代理人阮震洪到庭参加了诉讼。被告盛景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告交行桂林分行诉称：2010年4月6日，原告与三被告签订三份《个人房产抵押贷款合同》，三合同约定：原告向被告李秀林分三笔发放贷款，单笔贷款金额为人民币123.8万元，贷款总金额为371.4万元。贷款期限均为10年，月利率均为5.445‰（遇中国人民银行调整法定利率的，原告于次年1月1日起执行调整后的利率），还款方式为按月等额本息还款法，还款期次共120期。合同并约定：被告李秀林以所购房产（坐落在桂林市骖鸾路盛景中心1栋1单元1层18、19、20号商铺，总建筑面积为412.8平方米）提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告吕家衡同时向原告出具共同还款承诺书，承诺对合同项下被告李秀林全部债务承担连带还款责任并履行约定义务。合同签订后，原告于2010年4月16日放款，但被告李秀林未按约还款，原告多次催收未果后，分别于2011年11月17、18日、2011年12月29日扣划了被告盛景公司的保证金共计179552.52元用于偿还部分欠款。截至2012年5月16日，被告李秀林尚欠贷款本金人民币3265056.72元，利息105620.37元，罚息2337.75元，合计人民币3373014.84元；而对于上述欠款，被告吕家衡应承担连带还款责任。因该抵押房产尚未办理房屋所有权证，原告也未拿到抵押房产的现房抵押他项权证，故被告盛景公司应当承担连带保证责任。原告认为，被告拒不履行还款责任属违约行为，依法应承担相应的法律责任，故诉至法院，请求判令被告李秀林立即向原告偿还贷款本金人民币3265056.72元，利息105620.37元，罚息2337.75元，合计人民币3373014.84元（利息和罚息暂计至2012年5月16日，其后利息及罚息按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，逾期未还利息，被告应按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止）；被告吕家衡、盛景公司对被告李秀林上述债务承担共同还款连带责任；诉讼费用由三被告承担。在原告起诉至法院后，被告又归还了部分本金，故庭审时原告变更部分诉讼请求金额，本金变更为3186961.18元，利息变更为227905.32元，罚息变更为15512.98元（利息、罚息计至2013年2月16日）；其余诉请无变化。
原告为其诉请向本院提交的证据有：（1）被告李秀林、吕家衡身份证、户口本、结婚证，证明被告李秀林、吕家衡的身份及双方夫妻关系；（2）交通银行个人住房贷款申请表，证明被告李秀林向原告申请三笔贷款，单笔贷款金额均为123.8万元；（3）商品房买卖合同，证明被告李秀林、吕家衡夫妇购买的三个商铺位于桂林市骖鸾路盛景中心1栋1单元1层18、19、20号商铺，总建筑面积为412.8平方米；（4）个人房产抵押贷款合同三份，证明原告与被告李秀林、吕家衡之间存在借款合同关系，被告并以其所购房产抵押予原告为其贷款作担保，并由被告盛景公司承担阶段性担保责任；（5）借款凭证，证明原告已依据合同的约定分三笔发放了贷款，单笔金额均为123.8万元；（6）共同还款承诺书三份，证明被告吕家衡对被告李秀林的借款承担连带清偿责任；（7）房屋期权抵押登记证明，证明被告李秀林以其所购房产抵押予原告为其贷款作担保，并在房产局办理了抵押登记手续；（8）催收通知，证明被告李秀林逾期后，原告进行了催收；（9）还款明细，证明被告李秀林三笔贷款的具体偿还情况；（10）贷款信息，证明截止2012年5月16日，被告李秀林共欠本金3265056.72元，利息105620.37元，罚息2337.75元，合计人民币3373014.84元。
被告李秀林、吕家衡答辩称：对原告的诉请金额及事实理由均无异议，房屋已于2010年4月交房，但房屋产权证至今未能办下来，只能希望尽快将房屋卖出以归还原告贷款。
被告李秀林、吕家衡未提供证据。
被告盛景公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，被告盛景公司的行为视为放弃答辩和质证的权利。
经过开庭质证，被告李秀林、吕家衡对原告提供的证据的真实性及证明内容均无异议。对于原告提供的证据，本院予以认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年4月6日，原告交行桂林分行与被告李秀林、吕家衡（系夫妻关系）、盛景公司签订了编号分别为桂交银2010年个贷字0866、0867、0868号的《个人房产抵押贷款合同》三份。合同约定：原告交行桂林分行向被告李秀林发放三笔贷款，单笔金额均为123.8万元，总金额为371.4万元；贷款期限均为10年，贷款月利率均为基准利率上浮15%，遇中国人民银行调整法定利率的，原告于次年1月1日起执行调整后的利率。还款方式：按月等额本息还款；逾期贷款的罚息利率按合同约定利率上浮50%，如被告未按期足额偿还贷款本息的，按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，被告同时承担原告为实现债权而支付的费用。如被告违反合同约定，原告可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。同时合同另约定：被告李秀林以其所购买的坐落在桂林市骖鸾路盛景中心1栋1单元1层18、19、20号商铺提供抵押担保，原告在取得抵押物他项权证之前，由被告盛景公司提供连带责任保证。合同签订后，被告李秀林以借款人身份签名并加盖指印；被告吕家衡以房屋共有人身份签名并出具共同还款承诺书，表示自愿对合同项下借款人的全部债务无条件承担连带清偿责任；被告盛景公司则以担保人身份在合同上加盖公章。2010年4月14日，原、被告在桂林市房产管理局办理了2010005041、2010005042、2010005043号房屋期权抵押登记手续。
2010年4月16日，交行桂林分行发放三笔总金额为371.4万元的贷款给被告李秀林。在贷款初期，被告李秀林尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息，但自2011年9月起，被告李秀林未按约定偿还全部贷款本息，原告交行桂林分行故依合同约定分别在2011年11月17日、18日、同年12月29日扣划被告盛景公司的保证金共计179552.52元用于偿还部分欠款。被告吕家衡、盛景公司亦未能按月履行还款义务。截至2012年5月16日，被告李秀林拖欠原告交行桂林分行贷款本金人民币3265056.72元，利息105620.37元，罚息2337.75元（该部分利息及罚息仅计至2010年5月16日，不包括2010年5月16日以后的罚息和合同约定的复利利息）。此后，原告多次以催收通知的方式催促被告还款，但被告仍未归还，原告故诉至法院，提出前之诉请。原告起诉后，被告陆续归还了部分贷款本金，至2013年2月16日，被告尚欠本金3186961.18元，利息227905.32元，罚息15512.98元。
另查明，被告李秀林所购买的坐落在桂林市骖鸾路盛景中心1栋1单元1层18、19、20号商铺系被告盛景公司开发，该房屋在2010年4月已实际交付，但至今未办理房屋产权证明，故也未能办理抵押他项权证。
本院认为：原告交行桂林分行与被告李秀林、吕家衡、盛景公司之间的《个人住房抵押贷款合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告李秀林作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。故现原告要求被告李秀林归还全部未到期贷款本金及利息、罚息符合双方合同约定，依法应予以支持。至2013年2月16日，被告李秀林尚欠原告交行桂林分行贷款本金3186961.18元，利息227905.32元，罚息15512.98元；对此欠款金额，被告李秀林并无异议，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告李秀林应予以归还。被告吕家衡与被告李秀林系夫妻关系，亦是本案李秀林所购房产的共有人及本次贷款行为的担保人，其在《个人住房抵押贷款合同》及《共同还款承诺书》中也明确承诺对被告李秀林本次贷款行为的全部债务承担连带清偿责任，故原告要求被告吕家衡承担本案被告李秀林全部债务的连带清偿责任符合相关法律规定及合同约定，依法应予准许。本案中，根据合同约定，因抵押物即所涉房产未能办理房屋权利证明，原告也未能取得房产的他项权利证明；故被告盛景公司作为本次贷款行为的担保人，其保证责任不能解除，其对上述债务亦应承担连带清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十条、第四十七条之规定，判决如下：
一、被告李秀林归还原告交通银行股份有限公司桂林分行贷款本金3186961.18元，利息227905.32元，罚息15512.98元（利息及罚息计至2013年2月16日止，2013年2月17日至本案生效判决规定的最后履行日止的利息及罚息按双方合同约定的逾期借款利率计算方式计算）。
二、被告吕家衡、被告广西盛景房地产开发有限公司对被告李秀林所欠的上述借款本息承担连带清偿责任。
本案案件受理费33784元（原告交通银行股份有限公司桂林分行已预交）、公告费700元，由被告李秀林、被告吕家衡、被告广西盛景房地产开发有限公司负担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费33784元［户名：桂林市中级人民法院；账号：20216301040001416；开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民陪审员 倪毓芳
人民陪审员 郝总路
二〇一三年六月二十五日
兼书 记员 蒙晓霞