北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第15641号
原告张国元，男，1953年5月5日出生。
委托代理人肖伟宾，北京智勇律师事务所律师
委托代理人彭玉飞，北京智勇律师事务所实习律师。
被告张国良，男，1949年5月11日出生。
委托代理人岳迪，北京致知律师事务所律师
被告郭学工，男，1953年9月4日出生。
委托代人金洪亮，北京市融智律师事务所律师。
被告周晓芹，女，1953年6月3日出生。
原告张国元诉被告张国良、郭学工、周晓芹确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告张国元及其委托代理人肖伟宾、彭玉飞，被告张国良及其委托代理人岳迪，被告郭学工及其委托代理人金洪亮，被告周晓芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国元诉称：张敬生（已故）与孔淑玉（已故）系夫妻关系，二人共生育子女6人，分别为长子张国良、次子张国元、三子张国富（已故）、长女张国佩、次女张国环、三女张国霞。张敬生去世于2002年7月1日，孔淑玉去世于2000年2月1日，张国富去世于2001年。原告与被告郭学工不相识。张敬生与孔淑玉于1976年在北京市顺义区×××村共同建造了七间正房、二间厢房、猪圈二个。《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
龙集建（证）字第×××号，登记使用人为张敬生。1986年张敬生与孔淑玉在世期间给子女分家，将上述房屋分给原告，原告接受上述房屋并实际管理该房屋。1993年土地确权时因原告为非农业户口故《集体土地建设用地使用证》登记在张敬生名下。原告在父母去世后一直看护上述房屋并经常回房屋处居住。2015年5月11日原告回家看房子时发现房屋被几个陌生人拆除，原告当即报警。经北京市公安局顺义分局×××派出所出警调查此事原告才知道被告张国良于2003年将上述房屋以7000元价格卖给被告郭学工，与郭学工签订合同的人是张国良的妻子周晓芹。原告认为原告系涉诉房屋所有权人，被告张国良、周晓芹的行为严重侵害了原告的合法权益，且根据我国土地管理法规定，被告郭学工非×××村集体经济组织成员，其户籍地在山西省大同市，不具有购买北京市宅基地上房屋的资格，故二被告签订之房屋买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效。故诉至法院，请求判令：1.确认被告周晓芹与被告郭学工于2003年11月30日签订的《房屋转让协议书》无效；2.案件受理费由二被告负担。
被告张国良辩称：不同意原告诉求，我方认为原告不具有诉讼主体资格。首先原告对涉诉房屋没有所有权，其次原告非《房屋转让协议书》的签订人，所以我方认为原告对本诉不具有实体权利义务，应当驳回其起诉，对于原告所述事实部分我方不认可，涉诉房屋门牌号为×××村×××2号，2003年卖给被告郭学工，从2003年开始涉诉房屋就由郭学工实际控制而非原告实际控制，而且原告早就知道涉诉房屋已经卖给了郭学工，虽然二被告签订的合同违反了土地管理法，但是这是双方以及涉诉宅基地村委三方自愿的结果，即便该合同违法，也理应由二被告之间起诉，不应由第三人起诉，涉诉房屋中的两间厢房其实是两个棚子，现涉诉房屋已经在2015年时由郭学工翻建拆除了。2002年以前涉诉房屋一直由张敬生夫妇居住使用，从2002年张敬生去世到2003年这段期间涉诉房屋由我方实际控制。
被告郭学工辩称：我方不同意原告全部诉求。理由如下：1.原告没有主体资格，原告首先要证明其是涉诉房屋的所有人或土地的使用人，否则不具有原告资格，原告与本案没有直接利害关系，原告称已经分家主张其为涉诉房屋所有权人，但现有证据不能证明其主张；2.二被告签订之房屋买卖协议是合法有效的，应受到法律保护，双方是在平等自愿的基础上签订协议，而且协议上有村委会盖章及村书记签字，2015年被告翻建房屋时也向村委会申报两项电并经过村委会同意，在《村民宅基地内新建房屋表》中也明确写明土地的使用者为郭学工，此表有村委会及镇土地管理部门盖章，也说明此转让行为并未损害集体经济组织的权益；3.本案的诉讼时效已过，涉诉房屋买卖发生于2003年，近12年的时间原告从未向二被告及村镇提出过异议，而且事实上涉诉房屋全×××村村民都知道已经卖给郭学工，原告本人不可能不知晓这个事实。
被告周晓芹辩称：同被告张国良的答辩意见。
经审理查明：
被告张国良与被告周晓芹系夫妻关系。2003年11月30日，被告周晓芹与被告郭学工就北京市顺义区×××村×××2号宅院（以下简称涉诉宅院）签订《房屋转让协议书》，内容如下：“甲方：（原户主）张敬生，乙方（现户主）郭学工，经双方友好协商，×××村村民张敬生自愿将自家房基地有偿转让给郭学工。宅院含院内土建及树木在内共计人民币柒仟元整。宅地现况详见《集体土地建设用地使用证》顺-龙集建（证）字第×××号。一、宅院基本情况占地面积341㎡，建筑面积96㎡，共计六间房长19.5米，宽5米，年久失修，院墙为土石坯残墙。二、双方签字后乙方付清全款后合同生效。如甲方单方解除或违反此协议，应按乙方现有地上建筑设施作价全部赔偿给乙方。三、此协议一式两份，双方各持一份。甲方：签字周晓琴（本院备注：此处另盖有一枚顺义区×××村村民委员会公章），乙方（签字）郭学工2003.11.30”。
就签订前述《房屋转让协议书》的相关情况张国良当庭陈述如下：涉诉房屋系张敬生、孔淑玉夫妇所建，原有北正房五间，后又接出两间，两个棚子及猪圈，涉诉房屋建成后一直由张敬生夫妇居住，2000年孔淑玉去世，2002年张敬生去世，张敬生去世后涉诉房屋一直由张国良实际控制，张国良给张敬生办后事花费两万多元，包括对外借债的一部分钱，为了还债，2003年张国良经人介绍认识郭学工，将涉诉房屋卖与郭学工，签订合同当日将顺-
龙集建（证）字第×××号《集体土地建设用地使用证》交付郭学工，郭学工将买房款7000元钱当时付清。郭学工认可张国良之陈述，称其购买涉诉房屋时有×××村村委会干部在场，2003年买完房后一直闲置，2015年5月开始翻建，并在翻建前向×××村村委会及×××村镇建设科进行了两项电申请及宅基地上翻建房屋申请，均获得批准。
张敬生、孔淑玉共生育六个子女，分别为长子张国良、次子张国元、三子张国富、长女张国佩、次女张国环、三女张国霞。张国富已于2001年去世。被告郭学工的户籍为山西省大同市×××号居民户口，其妻子朱湘湘为军籍。原告当庭明确其主张前述《房屋转让协议书》无效的理由如下：1.涉诉宅院系原告于1986年经父母张敬生、孔淑玉分家所得之财产，被告张国良未经其同意出售涉诉宅院损害了原告作为所有权人之利益；2.被告郭学工的户口不在顺义区×××村，根据法律规定，其不允许购买×××村宅基地上的房屋。
双方一致认可张敬生、孔淑玉生前未为子女订立书面分家单。就1986年父母张敬生、孔淑玉是否为三个儿子分家一节张国元、张国良各持一节：张国元主张父母当时口头表示给三个儿子分家，张国良受分位于×××村的另一处宅院，张国元受分涉诉宅院，张国富由父母另行出资1500元购买×××村的一处宅院，当时在场人有父母及六名子女，没有外人；张国良不认可有分家的事实，称张国元户口在顺义城区，常年在顺义城区居住，并未在×××村居住，对父母未尽到赡养义务，2002年1月开始张敬生轮流在张国元及张国良家居住，但在张国元家居住期间张敬生因不习惯又回到张国良处居住，直至2002年7月份去世，张敬生的后事及节令均由张国良操办，因此张国元所述分家无事实依据。
张国元就其主张申请证人张国环、张国佩出庭作证，二证人称存在口头分家一事，但具体细节记不清楚了，当时没有外人在场，只有父母和六名子女，经本院询问二人表示对涉诉宅院不主张权利也不要求参加诉讼。张国良就其主张申请证人张海华、吕桂芹、张守军出庭作证，其中张海华作证称张敬生生前到村委会反映过赡养问题；吕桂芹作证称其系张国富之妻，其认为涉诉宅院有其权利，但因张国良负责张敬生丧葬，故应归张国良所有；张守军作证称其负责张敬生后事的伙食，张敬生的后事是张国良操办的。
张国元自述其户口1970因为顺义县招学徒工年迁出，张国元工作单位为顺义县工业局农药厂，1977年5月1日张国元与别宗芹结婚，婚后1978、79年在顺义区仁和地区太平村租房居住，1980年以后张国元及家人一直在顺义城区幸福西街居住。经本院询问张国元表示本案只要求确认涉案合同无效，其他纠纷要另诉解决。张国良自述其与周晓芹结婚后一直居住在×××村唐五路21号宅院，该宅院宅基地使用证登记在张国良名下。
2015年6月16日，张国元以恢复原状纠纷为由将张国良起诉至本院，要求张国良恢复涉诉宅院原状并归还涉诉宅院。该案案号为（2015）顺民初字第11379号，该案在审理过程中本院对涉诉宅院进行了现场勘查并走访×××村村民委员会调查了解涉案相关情况，制作勘验笔录、调查笔录及拍摄现场照片。后该案张国元申请撤诉，本院口头裁定予以准许。本案庭审中本院调取了上述案件卷宗材料，双方均认可该卷宗材料的真实性及内容。
本案庭审中，本院明确告知双方如下事项：因涉诉宅院的《房屋转让协议书》已经发生争议，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出终审判决之前，双方不得对涉诉房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持涉诉宅院的现状。
上述事实，有《房屋转让协议书》、民事案件卷宗材料、户口簿及双方当事人陈述等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案争议焦点之一为张国元是否有资格作为原告就二被告签订之《房屋转让协议书》效力问题提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，双方均认可涉诉宅院内房屋系张敬生夫妇所建，且涉诉宅院登记的土地使用权人为张敬生，根据庭审查明的情况，张国元及张国良均未提交充分证据证明涉诉宅院归其所有，故应当视为张敬生、孔淑玉之遗产，张国元作为张敬生之子，其有权利依法继承张敬生之遗产，张国良未征得其他继承人之同意，擅自处分涉诉宅院，已经侵犯到张国元之合法权益，张国元作为与本案有直接利害关系的公民，有权提起诉讼，本院对其诉讼主体资格予以确认。
本案争议焦点之二为被告郭学工是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，被告张国良、周晓芹认可《房屋转让协议书》违反法律规定，被告郭学工主张签订该合同得到了村委会及相关部门的同意。对此，本院认为合同无效是自始无效、当然无效、确定无效，不以得到有关组织机构的同意而发生改变，故郭学工之辩解意见本院实难采信。郭学工不具备购置涉诉宅院的主体资格，其与周晓芹就涉诉宅院签订《房屋转让协议书》违反法律的强制性规定，应当依法认定该《房屋转让协议书》无效。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：
确认被告周晓芹与被告郭学工于二○○三年十一月三十日就北京市顺义区×××村×××二号宅院签订的《房屋转让协议书》无效。
案件受理费二十五元，由被告周晓芹负担二十元，由被告郭学工负担五元，均于本判决生效之日起七日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郝自蕙
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 钱诗亮