内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内08民终863号
上诉人（原审原告）：云兰，女，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秀兰，女，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：王玉兰，女，现住内蒙古巴彦淖尔市。
被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。统一社会信用代码×××。
法定代表人：肖磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：特妮娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
上诉人云兰因与被上诉人王秀兰、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6196号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人云兰的委托诉讼代理人米奇、被上诉人王秀兰的委托诉讼代理人王玉兰，被上诉人中远公司的委托诉讼代理人特妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云兰上诉请求：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6196号民事判决书，依法改判支持原告的诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认为被上诉人王秀兰享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定错误。原审法院对于被上诉人与中远公司是否存在查封之前签订合法有效的书面合同，对于被上诉人是否已经支付购房款；被上诉人名下是否无其他用于居住的房屋等事实做出了错误认定，对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等决定是否排除执行的关键事实未作认定。并且对于所适用法律法规作出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明王秀兰对执行标的具有合法真实的实体权利。1、在人民法院查封之前，王秀兰并没有签订合法有效的书面买卖合同，在双方签订《预定协议书》时，中远公司没有预售许可证，所签订协议是无效协议；2、王秀兰提交的书面合同不具有真实性；3、王秀兰无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。转帐凭证说明购房款并没有支付到中远房地产公司帐户，而是支付给案外人，不能证明已支付购房款的事实，且案外人是否将款项交到中远公司帐户以及案外人与中远公司是何种关系，一审法院并没有查明；4、在本案中，一审法院查明王秀兰作为权利人在巴彦淖尔市房屋产权交易中心于2012年12月31日登记有位于临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南住房一套，于2016年3月22日登记有位于临河区五一街南今日尊府住房一套，王秀兰并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，一审法院将时间点错误界定为购买争议房屋时有无其住房没有法律依据。二、被上诉人认可涉案房屋均没有交付，在人民法院查封之前并没有合法占有上述不动产，不能排除对执行标的物的强制执行。三、本案是由于王秀兰个人原因没有办理网签及预告登记，应当由王秀兰承担相应法律风险。
王秀兰辩称，我们把钱交到了中远房地产开发有限公司，有票据及中远房地产公司的印章。同意一审判决。
中远公司辩称，一审判决事实清楚，上诉人云兰执行申请的执行依据已经由内蒙古高级人民法院再审，并且裁定再审期间中止原判决的执行，本案的执行异议之诉应当依法驳回上诉人的诉讼请求。
云兰向一审法院起诉请求：请求判令对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室许可执行。
一审法院认定事实：2010年12月28日，中远房地产公司向王秀兰出具了收取预购房定金10000元的收据。2011年1月4日，王秀兰与中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，主要约定，王秀兰自愿购买中远房地产公司开发的中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住宅，预测建筑面积103.5平方米，单价2298元/平方米，总价款237843元，付款方式为一次性付款237843元。并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。当日，王秀兰通过银行转账向中远房地产公司支付购房款227843元，中远房地产公司向王秀兰出具金额为237843元的收据一张。
2014年10月15日，本院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远房地产公司向云兰支付委托报酬8300000元及利息。中远房地产公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因中远房地产公司未履行生效判决确定的义务，云兰于2015年9月11日向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对中远房地产公司开发的中远睿城小区包括王秀兰购买的B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年6月3日，中远房地产公司对该执行标的提出书面异议，本院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定，裁定驳回中远房地产公司的执行异议。2016年9月8日，王秀兰对执行标的提出书面异议，本院作出（2016）内0802执异111号民事裁定，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室的查封。
2013年8月8日，中远房地产公司取得中远睿城B区10号楼的预销售许可证。涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。
另查明，本院依法向巴彦淖尔市房屋产权交易中心调取了王秀兰的产权登记信息。信息显示，王秀兰在内蒙古自治区临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南区有住房一套，权利人王秀兰，登记日期为2012年12月31日；在临河区五一街南今日尊府有住房一套，权利人王秀兰，登记日期为2016年3月22日。
一审法院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告。本案关键在于购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王秀兰与中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且中远房地产公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，是合法有效的商品房买卖合同。王秀兰作为商品房的买受人依照约定支付了购房价款，所购房屋为居住用房，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般金钱债权，王秀兰对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错，其请求排除对该房屋的强制执行，应予支持。虽然王秀兰又于2012年12月31日登记购买了内蒙古自治区临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南区房屋一套、2016年3月22日登记购买临河区五一街南今日尊府房屋一套，但王秀兰于2011年1月4日购买中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形，在购买本案争议房屋时属唯一一套居住房屋。综上，云兰要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室许可执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回云兰的诉讼请求。案件受理费100元，由云兰负担。
二审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了质证，对各方有争议的证据和事实认定如下：中远公司提交内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书一份，拟证明上诉人执行依据已经由内蒙古高级人民法院提审，并且中止原判决的执行，应依法驳回上诉人的诉讼请求。上诉人云兰对民事裁定书的真实性认可，但认为该案还未形成最终的裁判结果，未形成对本案有直接影响的生效判决，另外该民事裁定书与本案不具有直接关联性，本案所解决的是案外人能否排除上诉人的执行。王秀兰认为内蒙高院民事裁定书只是程序上的中止，本案所涉及的是案外人实体权利的审查问题，不应影响本案的审理。因内蒙古自治区高级人民法院的民事裁定书裁定对执行依据提审，中止原判决的执行，但并无明确结论，而本案是诉讼案件的审理，故不能证明其举证意图，该民事裁定书不应影响本案的审理。
二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以认定。
本院认为，对于王秀兰与中远公司是否签订合法有效的商品房买卖合同的问题。王秀兰于2011年1月4日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，中远公司于当日向王秀兰出具了金额237843元的收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应认定为商品房买卖合同。虽然在签订预定协议书时，中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，所以应认定双方所签订的预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。对于是否交付购房款的问题。上诉人云兰认为王秀兰购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款，王秀兰的银行转帐凭条与中远公司出具的收据时间、数额相吻合，可以认定王秀兰向中远公司交付购房款的事实，对该事实应予以认定。关于王秀兰名下有无其他居住房屋的问题。一审法院查明王秀兰又于2012年12月31日登记购买了内蒙古自治区临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南区房屋一套、2016年3月22日登记购买临河区五一街南今日尊府房屋一套，但认为王秀兰于2011年1月4日购买中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形。该认定虽欠妥，但王秀兰作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，云兰申请查封在后，王秀兰签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。上诉人云兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人云兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 勇
审判员 李智平
审判员 仲佳才
二〇一八年六月二十七日
书记员 尹 航
附：所适用法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。