上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1276号
原告（反诉被告）王敏。
原告（反诉被告）张黎军。
原告（反诉被告）王晓盈。
上列三位原告（反诉被告）共同委托代理人余子晨，上海上华律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐常德。
被告（反诉原告）徐文龙。
被告（反诉原告）姚爱丽。
上列三位被告（反诉原告）共同委托代理人许丽，上海市江南律师事务所律师。
原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈与被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈的委托代理人余子晨，被告（反诉原告）徐常德及其与被告（反诉原告）徐文龙、姚爱丽的共同委托代理人许丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王敏、张黎军、王晓盈诉称，王敏、张黎军、王晓盈经中介居间与徐常德、徐文龙、姚爱丽签订《房屋买卖合同》、协议书，购买徐常德、徐文龙、姚爱丽名下的宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称903室房屋），房价为人民币206万元。合同及协议签订后，王敏、张黎军、王晓盈共支付了徐常德、徐文龙、姚爱丽房款55万元，其余房款准备以出售自己名下的宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称602室房屋）所得房款支付。2月27日，王敏、张黎军、王晓盈与案外人杨炯敏就602室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。3月1日，王敏、张黎军、王晓盈与徐常德、徐文龙、姚爱丽就903室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。之后，因杨炯敏自身原因无法取得贷款，不能履行与王敏、张黎军、王晓盈之间的《上海市房地产买卖合同》，造成王敏、张黎军、王晓盈也没钱支付903室房屋房款。徐常德、徐文龙、姚爱丽于2014年6月12日发出解除通知函，故王敏、张黎军、王晓盈与徐常德、徐文龙、姚爱丽签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书于该日已经解除，王敏、张黎军、王晓盈起诉要求徐常德、徐文龙、姚爱丽返还房款55万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2014年6月13日起至判决生效之日起的利息。
徐常德、徐文龙、姚爱丽反诉并辩称，王敏、张黎军、王晓盈逾期付款、拒绝履行合同已经构成违约，徐常德、徐文龙、姚爱丽同意于开庭时解除《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书。徐常德、徐文龙、姚爱丽反诉要求王敏、张黎军、王晓盈支付迟延付款违约金68，000元、解除合同违约金41.2万元。房款55万元扣除上述违约金后的余款可以返还给王敏、张黎军、王晓盈。
王敏、张黎军、王晓盈针对反诉辩称，王敏、张黎军、王晓盈由于杨炯敏违约导致没有能力支付徐常德、徐文龙、姚爱丽房款，并非故意违约，不同意支付迟延付款违约金及解约违约金。王敏、张黎军、王晓盈已经向法院起诉杨炯敏，如果王敏、张黎军、王晓盈需要承担违约责任，徐常德、徐文龙、姚爱丽主张的违约金过高，应予以减少，且王敏、张黎军、王晓盈向徐常德、徐文龙、姚爱丽支付的违约金应该少于杨炯敏向王敏、张黎军、王晓盈支付的违约金。
经审理查明，2014年2月23日，王敏与徐常德、徐文龙、姚爱丽就903室房屋签订了《房屋买卖合同》，约定该房屋面积为89.78平方米，房价为206万元。当日，王敏支付徐常德定金5万元。2014年3月1日，徐常德、徐文龙、姚爱丽（甲方）与王敏、张黎军、王晓盈（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，房屋转让价为146万元，甲方于2014年7月1日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方于2014年6月15日前办理转让过户手续；乙方未按合同约定付款，应支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方赔偿房屋总价的20%，甲方可从乙方已付款中扣除违约金和赔偿金，余款返还给乙方。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同当日支付甲方定金5万元；乙方于2014年5月5日之前支付甲方40万元，于2014年5月20日之前支付50万元，于办理过户手续、收执收件收据后当日支付50万元，于交房之日支付尾款1万元。当日，徐常德与王敏各自代表己方签订了协议书，约定903室房屋的实际成交价为206万元，该价格与合同价格之间的差价60万元于2014年5月5日之前支付。同日，王敏支付了徐常德房款50万元。2014年6月12日，徐常德向王敏发出通知函，主要内容为，贵方未完全履行合同付款义务，经我方多次催告仍无履约诚意，我方宣告贵方根本违约并解除买卖合同，贵方应承担总房价20%的违约责任，请贵方收函后三日内提供有效账号，我方将扣除违约金后将余款打入贵方指定账户。次日，王敏收到该函。
以上事实，有王敏、张黎军、王晓盈提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收款收据、转账凭条、通知函，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
审理中，徐常德、徐文龙、姚爱丽提供了案外人蔡某某与案外人陆某某于2014年7月2日签订的《房地产买卖居间协议》，约定，蔡某某购买陆某某位于宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋面积89.78平方米，总价为185万元。徐常德、徐文龙、姚爱丽表示，该协议由中介公司提供给徐常德、徐文龙、姚爱丽，可以反映徐常德、徐文龙、姚爱丽楼下的同房型、同面积的房屋房价大幅下跌；房价下跌损失、律师费、中介费都是徐常德、徐文龙、姚爱丽的损失，故徐常德、徐文龙、姚爱丽依照合同主张房价20%的违约金。王敏、张黎军、王晓盈表示，对上述协议的真实性无法确认，影响房价的因素有多种，该协议中房屋的价格与903室房屋价格不具可比性；徐常德、徐文龙、姚爱丽没有提供中介费、律师费的发票，不能作为损失的依据。
本院认为，王敏等与徐常德等签订的《房屋买卖合同》、协议书均约定903室房屋房价为206万元，双方对该价格也无异议，故《上海市房地产买卖合同》中关于房价146万元的约定，并非双方真实意思。该合同的其他条款系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《上海市房地产买卖合同》约定，王敏等未按该合同约定期限付款超过七日的，除按未付款的日万分之五计算支付七日的违约金外，徐常德等有权单方解除合同，王敏等承担总价款20%的赔偿责任。王敏等未按约支付房款已经超过七日，徐常德等于2014年6月12日发函要求解除合同、王敏等支付赔偿金及逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定。《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书于解除合同函2014年6月13日送达王敏等时已经解除。合同解除后，徐常德等应将房款55万元返还给王敏等。上述违约金、赔偿责任的约定都是在房价为146万元的基础上作出，徐常德等要求按照206万元的标准计算赔偿责任及违约金，本院不予采纳。上述赔偿金及违约金按照146万元的标准计算分别为29.2万元（146万元×20%）、3，185元【（146万元-55万元）×万分之五／天×7天】，即使按照徐常德等提供的案外人之间的《房地产买卖居间协议》，与903室同类型房屋房价下跌亦未达到29.2万元，王敏等主张该赔偿金较高，本院予以采纳。本院酌情确定王敏等支付徐常德等赔偿金为25万元。合同约定，徐常德等可从王敏等支付的房款中扣除违约金和赔偿金后返还余款。徐常德等与王敏等就违约金、赔偿金存在争议，徐常德等未在合同解除后返还房款不违反合同约定。王敏等要求徐常德等支付未及时返还房款的利息损失，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈与被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书于2014年6月13日解除；
二、被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈房款55万元；
三、原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽赔偿金25万元、违约金3，185元；
四、原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费减半收取为4，682元，反诉案件受理费3，795.50元，由原告（反诉被告）王敏、张黎军、王晓盈负担3，947.50元，被告（反诉原告）徐常德、徐文龙、姚爱丽负担4，530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年十月二十一日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……