广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初2060号
本诉原告（反诉被告）：四会市金桂房地产开发有限公司，住所地：四会市城中区沿江路滨江新苑二座10-12号（首层）。统一社会信用代码：91441284568269870B。
法定代表人：郑英北,该公司总经理。
委托代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：曾小文，女，1973年3月30日出生，汉族，住四会市。
委托代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。
原告四会市金桂房地产开发有限公司（以下简称“金桂公司”）诉被告曾小文商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，被告曾小文向本院提出反诉，因案情较为复杂、双方争议较大，本案依法转为普通程序审理，于2017年10月19日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告的委托代理人冯松斌，被告曾小文及其委托代理人邓增共到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金桂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款21000元及违约金（自起诉之日以人民银行�期贷款利率计付违约金至购房款支付完毕之日止）；2.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月14日，原告与被告签订了《内部认购书》，购买原告开发的何锦秋集资住楼XX层XX号房，房屋总价格为331163.2元。该集资房以现楼形式按套按现状出售，被告在购买时已经查验房屋。之后，被告支付了首期房款100163.2元，剩余购房款计划通过办理银行按揭贷款方式支付。但因被告自身原因，银行最终实际审批发放给被告的款项为210000元。至今，被告仍拖欠原告购房款21000元未支付完毕。为此，原告多次催促被告支付剩余的购房款，但被告一直以各种借口不予理睬。本案案由应为“合资合作开发房地产合同纠纷”，不应为“商品房销售合同纠纷”，因本案涉诉房屋属于集资房，不适用商品房的法律法规，应按双方签订内部认购书约定处理。
针对原告金桂公司的起诉，被告曾小文辩称：1.21000元购房款未交在于原告不在于被告，因为原告没有按双方签订的内部认购书约定的面积交付房屋给被告，整套房屋少了3.25平方米，被告认为少交付部分的面积对应的价款应当在房款里面予以扣减，而且原告还多收了被告的税款、水电费、办证费，这些款项原告没有任何事实和法律依据向被告收取，依法也应当返还给被告，详见被告提起的反诉意见，原告一直不愿意面对问题才引起纠纷。2.原告主张的违约金没有事实和法律依据，因为双方没有约定违约金，而且引起本次纠纷的原因正如第一点所述是原告方，被告不存在违约行为，因此无需支付违约金。3.被告最后一期的房款于2015年6月30日向银行借款交付给原告，而原告于2017年8月18日才起诉，原告的起诉已经超过了当时两年的诉讼时效，原告的诉求依法不应支持。4.针对原告刚才补充的事实和理由，被告认为本案的纠纷是商品房销售合同纠纷，理由：原告的诉求1也明确，原告要求被告支付的是购房款并不是集资款，其次，本案双方之间的交易或者签署的相关文件形式上是集资楼，但整个过程实际上是商品房买卖，因此被告认为本案应使用商品房销售合同的相关法律规定，综合上述四点，请求法院依法作出判决。
被告曾小文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还多收购房款13984元及利息给反诉人（利息按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计付至多收购房款返还之日止）；2.判令被反诉人返还水电费8000元及办证费4920元给反诉人；（以上两项合计26904元）3.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年5月14日，反诉人与被反诉人签订《内部认购书》，约定：一、反诉人（乙方）按建筑面积计价，以每平方米人民币3680元的价格向被反诉人（甲方）认购何锦秋集资住楼五层1号房，该房屋的预售建筑面积为89.99平方米（日后办证面积按住建局实测为准），房屋总价格为331163.2元；二、该房其他费用：水电8000元，办证5000元，门牌××元，防盗对讲门500元，以及办理银行按揭贷款的手续费由反诉人支付；三、反诉人先付20000元予被反诉人作为该房的认购违约保证金等内容。上述认购书签订后，双方没有再签订商品房买卖合同。反诉人按认购书约定支付了20000元认购违约保证金给被反诉人，以及办理了银行按揭贷款，向被反诉人支付了大部分购房款。但被反诉人交付给反诉人的房屋建筑面积只有86.74平方米，面积差3.25平方米，面积误差比达（89.99-86.74）÷89.99=3.61%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，被反诉人应返还给反�人的房价款为：1、3%以内部分是89.99×3%×3680＝9936元；2、超过3%部分是89.99×0.61%×3680×2＝4048元。两部分合计为13984元。认购书签订后，被反诉人向反诉人收取了水电费8000元，经反诉人到供水供电部门咨询，该费用不用作为业主的反诉人缴交。同时，被反诉人又向反诉人收取了5000元办证费，经反诉人到不动产登记中心咨询，该费用只须80元。因此，被反诉人应返还多收的上述费用给反诉人。反诉人认为，被反诉人的违约行为及多收费用的行为，严重侵犯了反诉人的合法权益，因此，特向法院提出反诉，恳请法院支持。
针对被告的反诉，原告金桂公司辩称：1.涉诉房屋的性质为集资房，该房屋的性质在双方签订的内部认购书上已经做出说明而且原告在本诉中提交的材料也足以证明涉诉房屋是集资房，所以本案不适用商品房的法律法规审理。2.双�签订的内部认购书是在平等自愿的原则下签订的，是被告提出申请原告同意的情况下达成的，认购书的条款没有违反法律强制性规定，所以双方在内部认购书第二条所约定的费用承担是合法有效的，被告反诉要求返还水电费、办证费没有法律依据。3.涉诉房屋权属登记日期为2013年2月25日，而认购书签订的日期为2012年5月14日，若存在被告所称的侵害事实，但计算至其反诉的时间也已经超过诉讼时效，应驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月14日，原告金桂公司（何锦秋集资楼）（甲方、开发方）与被告曾小文（乙方、购房方）签订一份《内部认购书》，约定甲方开发的何锦秋集资住楼现正式接�乙方提出的内部认购要求，双方在平等自愿协商一致的情况下，达成如下协议：一、乙方按建筑面积计价，以每平方米3680的价格向甲方认购何锦秋集资住楼五【层】1号房，该房屋的预售建筑面积为89.99平方米（日后办证面积按住建局实测为准），房屋总价格为331163.2元。二、该房其他费用：水电8000元，办证5000元，门牌150元，防盗对讲门500元，以及办理银行按揭贷款的手续费由乙方支付。三、乙方先付20000元予甲方作为该房的认购违约保证金，待甲方办出预售许可证后，该款转为购房款。如乙方中途未经甲方同意要求退房，则该保证金作为违约金不予退还。四、甲方承诺，自签定本认购协议日起10个月内办出何锦秋集资住楼预售许可证，并与乙方签订正式集资房买卖合同。双方还约定了按揭贷款办理及违约责任等内容。签订上述认购书后，被告向原告支付了房款310163.2元（包括2015年6月30日被告向中信银行贷款的210000元），2012年9月12日被告向原告支付水电费8000元、办证费5000元、门牌150元、防盗对讲机500元。原、被告之后未签订正式买卖合同。原告已将案涉房屋交付被告使用，案涉房屋房地产权证于2013年2月25日登记至被告名下，国有土地使用证于2013年9月18日登记至被告名下。该房地产权证书载明：房地产权属人为曾小文，房屋坐落于四××市××街道××社区××路××（××楼）［双方确认房屋具体位于何锦秋集资住楼五【层】1号房］，房屋所有权取得方式为2012年集资购买，建筑面积为86.74㎡等内容。
关于案涉房屋的性质，原告主张为集资房，原、被告之间就案涉房屋形成的是合资、合作开发房地产合同关系，原告向被告交付的案涉房屋的实际面积与认购书约定的面积相当，原告对此提供了权属申请书、四会市国土资源�关于罗桂彬等65户用地的批复文件（四国土资（转）字【2013】159号）、竣工验收备案资料、房地产估价报告书（肇永房地估四字第[2013]0450号、嘉评字第13010085号）、何锦秋住宅楼建筑面积计算书予以证明。由于原告提供的四会市国土资源局关于罗桂彬等65户用地的批复文件（四国土资（转）字【2013】159号）、竣工验收备案资料、房地产估价报告书（肇永房地估四字第[2013]0450号、嘉评字第13010085号）无提供原件核对，被告对该证据的真实性也不予认可，因此本院对该部分证据的真实性不予确认。何锦秋住宅楼建筑面积计算书系原告单方制作，没有其他有证明力的旁证予以佐证，本院对该证据证明的内容不予认可。权属申请书系原告从四会市国土资源局档案室复印所得，四会市国土资源局档案室盖章予以确认，本院对该证据的真实性予以确认。根据以上确认真实的证据，可知案涉房屋报建、办证过程是以集资房名义办理的，被告对此是知情的，原告在案涉房屋评估的价格上加价向被告出售，被告未分享原告的盈利。案经本院调解，双方各执己见。
以上事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《内部认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。原告主张案涉房屋性质为集资房，双方之间就案涉房屋构成的是合资、合作开发房地产合同关系。被告主张案涉房屋性质为商品房，双方之间就案涉房屋构成的是商品房买卖合同关系。综合本案实际情况，本院认为，双方之间法律关系不能单凭房屋报建、办证过程中的外观行为来确定，而应探求双方的真实意思表示来确定。因此，本案既不是合资、合作开发房地产合同纠纷，也不是商品房买卖合同纠纷。双方因签订《内部认购书》而形成一种合同关系，本案案由应为合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》的调整。被告主张原告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定返还购房款及利息的反诉请求，本院不予支持。
根据原、被告签订的《内部认购书》，双方明确约定“按建筑面积计价，以每平方米人民币3680元的价格认购何锦秋集资住楼五【层】1号房，该房屋的预售建筑面积为89.99平方米（日后办证面积按住建局实测为准）”等内容，体现了原、被告双方按照房屋的建筑面积计算总价的合意。另外，该条款中的“预售”、“日后办证面积按住建局实测为准”等字眼，说明原、被告对于认购书与房产证存在面积差的认识均是明确的。为此，原告认为案涉房屋�套按现状出售，理据不足，本院不予支持。对于被告认为应按房产证载明的86.74平方米计价的意见，本院予以采纳。经核，被告尚欠原告购房款9040元（86.74㎡×3680元/㎡-310163.2元），由于认购书未约定购房款最终付清时间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，因此原告起诉未超过诉讼时效，对于原告主张被告支付案涉房屋欠款的诉请，本院予以支持。由于双方对每笔购房款的支付时间未作约定，《内部认购书》对此也没有约定违约金事宜，且被告系因房屋面积差异补差价问题未与原告协商一致才暂未支付余款，并非恶意拖欠。因此，对于原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
对于被告反诉要求原告返还水电费用8000元及办�费4920元，由于被告是基于双方是商品房买卖合同关系主张的，本院已认定本案双方之间的法律关系不是商品房买卖合同关系，本案不适用有关商品房买卖的相关法律规定，且原告向被告交付的案涉房屋已具备上述设施及条件，被告要求退还该部分费用于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
一、被告曾小文于本判决生效之日起十五日内支付原告四会市金桂房地产开发有限公司购房款9040元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告曾小文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费325元（原告已预交），由原告负担185元，被告负担140元；反诉受理费237元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 梁育锦
审判员 夏睿娜
审判员 赖累芳
二〇一七年十二月十八日
书记员 赖 莹