宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终823号上诉人（原审被告）：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贺兰山中路清水湾国子城会所。法定代表人：李建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛�,北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁某甲，男，汉族，2002年12月23日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市。法定代理人：丁某乙，男，汉族，1966年9月1日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市，系丁某甲父亲。委托诉讼代理人：毛亮、邱福荣，宁夏新中元律师事务所律师。上诉人宁夏建兴住宅置业有限公司(以下简称建兴公司）因与被上诉人丁某甲商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一�六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。建兴公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人不再向被上诉人支付自2015年9月21日以后的违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据双方签订《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本案中，建兴公司于2015年8月25日通过快递的方式向丁某甲送达了收房通知书，并于2015年9月21日以后通过电话、短信的数次催促丁某甲收房，根据合同约定上诉人已经履行了通知义务，自2015年9月21日以后建兴�司不应当承担逾期交房的违约责任，应当由丁某甲本人承担拒绝收房的后果。2.原审判决中按照每日万分之三的比例判决建兴公司向丁某甲赔偿违约金，比例过高，应当予以降低。被上诉人丁某甲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立。1、双方当事人签订的《补充协议》合法有效，建兴公司至今不能按约将符合交付条件的房屋交付丁某甲，已经构成严重违约，一审判决建兴公司支付2015年9月21日以后至实际交付房屋之日止期间的违约金是正确的；2、一审判决对违约金计算准确无误且已经做过调整，不应当再作调整。请求驳回上诉，维持原判。丁某甲向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，向原告交付贺兰山中路530号清水湾国子城8号楼1单元602室房屋；2.请求依法判令被告向原告支付2015年5月31日至2015年8月31日期间的违约金14852元（790000元×0.0002×94天）；3.请求依法判令被告向原告支付2015年9月1日之后的违约金，按每日万分之三计算至被告实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，丁某甲与建兴公司签订商品房买卖合同一份，双方合同约定：丁某甲（买受人）购买建兴公司（出卖人）开发的涉案标的房屋一套，总价款79万元；交付时间为2015年5月30日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。该合同第九条、第十一条约定的商品房交付条件为：出卖人取得商品房建设工程竣工验收备案证明�件、房屋测绘报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如果出卖人不能出示新建商品房证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述商品房买卖合同签订后，丁某甲如约履行了79万元付款义务，建兴公司未能按照约定的期限于2015年5月30日前交付涉案标的房屋，为此丁某甲等小区业主多次与建兴公司交涉。2015年6月18日，丁某甲的法定代理人丁某乙与建兴公司签订补充协议约定：1.涉案标的房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.自2015年5月31日至2015年8月31日，建兴公司每日按照丁某甲已付款总额79万元的万分之二赔付违约金至实际交房之日止；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起每日按照丁某甲已付款总额79万元的万分之三比例赔付违约金。2015年8月25日，建兴公司发出《交房通知书》，丁某甲以其未收到通知且建兴公司未取得涉案新建商品房竣工验收备案等证明文件,交付、交接条件不成就为由，没有办理收房手续。一审法院另查明，建兴公司于2015年9月21日前取得涉案标的房屋测绘报告、住宅质量保证书和使用说明书。2015年11月24日，建兴公司向银川市建设工程质量监督行政管理部门报送包括涉案标的房屋在内的清水湾国子城二期8号楼整体竣工验收备案文件。银川市建设局于2015年12月7日审查同意清水湾国子城二期8号楼工程报送备案，建兴公司取得涉案标的房屋竣工验收备案证明文件。一审法院认为，丁某甲与建兴公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。买受人丁某甲履行了交付房款义务，出卖人建兴公司未按合同约定的交付条件和期限，即取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》于2015年5月30日前交付涉案标的商品房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。丁某甲与建兴公司签订的商品房买卖合同系国家住房和城乡建设部国家工商行政管理总局修订、制定于2014年4月9日下发联合通知在全国推行使用的GF-2014-0171版商品房预售合同，应当得到贯彻执行。该合同未明确要求开发商将取得新建商品房配套设施交付使用证作为涉案标的商品房屋交付条件，对于逾期交房违约责任承担，应本着”有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。丁某甲诉请建兴公司赔偿违约金至涉案标的商品房取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》之日止，没有事实依据，该院不予支持。至于建兴公司是否违反《银川市新建商�房配套设施交付使用管理条例》第四条”未取得新建住宅配套设施交付使用证书不得向业主交付新建住宅房屋”规定，属行政管理范畴，应由行政法律关系调整。建兴公司尽管于2015年12月7日经银川市建设工程行政管理部门审查同意取得了案涉清水湾国子城二期8号楼建设工程竣工验收备案证明文件，具备了涉案标的房屋全部的交付条件，但无证据证实其向房屋买受人丁某甲履行了办理收房手续的书面通知义务，故应承担相应的违约责任。建兴公司关于其已于2015年9月21日全部具备新建商品房交付条件，自该日起不应承担迟延交房违约责任的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。补充协议是在建兴公司逾期交房，包括丁某甲在内的小区业主为维护自身合法权益与建兴公司协商一致的结果，该协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，是对商品房买卖合同关于逾期交房违约责任条款的变更，双方应予全面履行。建兴公司应当按照补充协议约定支付丁某甲自2015年5月31日至实际交房之日止期间的违约金。建兴公司自2015年5月31日至2015年8月31日期间应赔付丁某甲违约金14536元（79万元×万分之二×92日）；自2015年9月1日起违约金按照已付房款79万元每日万分之三赔付至建兴公司实际交付涉案标的房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件（即建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提供齐全）向原告丁某甲交付银川市金凤区清水湾国子城二期8号楼1单元602室房屋；二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司�付原告丁某甲逾期交付房屋违约金14536元，并以已付房款79万元为基数，按照每日万分之三赔偿支付2015年9月1日至实际交付房屋之日止期间的违约金。本院二审期间，被上诉人未向法庭提交新证据。上诉人提交了《租赁合同》复印件一份，证明同地段同类型的房屋租金为800元/月，一审认定违约金明显高于实际损失，应予降低。经质证，被上诉人对该证据的真实性、证明目的有异议，认为双方签订的补充协议中约定违约金系对被上诉人的补偿和对上诉人的罚则，具有双重性，不能仅凭租金来确定本案的违约金。经审查，上诉人提交的证据不属于二审新证据且不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人在合同中明确约定，交付时间为2015年5月30日前，但被上诉人未按合同约定及时交付房屋，被上诉人要求上诉人交房并支付违约金符合合同约定，应予支持。关于逾期交房违约金，被上诉人在一审中的主张为”请求依法判令被告向原告支付2015年5月31日至2015年8月31日期间的违约金14852元（790000元×0.0002×94天）；3.请求依法判令被告向原告支付2015年9月1日之后的违约金，按每日万分之三计算至被告实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止”即违约金时间截止时间点为涉案房屋取得交付条件的时间而非实际交房的时间。经一审法院查明，双方在合同中约定房屋交付条件并未包含《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，而双方在合同约定的交付条件即”商品房建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，最终达到以上交付条件的时间为2015年12月7日。考虑到上诉人没有提交确实充分的证据证实在涉案房屋取得交房条件后向被上诉人进行书面通知，但在2017年11月29日一审庭审中提交的证据证实涉案房屋已具备交付条件，且明确表示同意交房的客观情况，再结合双方在商品房买卖合同中约定应在交房期限届满前十日内通知的约定，本院据此认定本案上诉人逾期交房违约金的截止时间计算至2017年12月9日为宜，即建兴公司自2015年5月31日至2015年8月31日期间应赔付丁某甲违约金14536元（790000元×万分之二×92日）；自2015年9月1日至2017年12月9�应赔付丁某甲违约金196710元（790000元×万分之三×830日），以上合计211246元。对于其他部分，双方当事人均未上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院不予审查。综上所述，一审法院适用法律不当，本院予以纠正，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初4198号民事判决书”第一项即”被告宁夏建兴住宅置业有限公司按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件向原告丁某甲交付银川市金凤区清水湾国子城二期8号楼1单元602室房屋”；二、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初4198号民事判决书”第二项”被告宁夏建兴住宅置业有限公司支付原告丁某甲逾期交付房屋违约金14536元，并以已付房款79万元为基数，按照每日万分之三赔偿支付2015年9月1日至实际交付房屋之日止期间的违约金；三、上诉人宁夏建兴住宅置业有限公司支付被上诉人丁某甲逾期交付房屋违约金211246元。以上确定的交付、给付义务，限上诉人宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元，二审案件受理费136元，均由上诉人宁夏建兴住宅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一八年七月二十日书记员  张 伟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民�院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。