云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大中民终字第216号
上诉人（原审原告）段波。
委托代理人左继友，云南展滕律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）施国祥。
委托代理人王丽江，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）施国鹏。
委托代理人覃光文，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人段波因与被上诉人施国祥、施国鹏租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2013）大民二初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月15日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2012年3月5日，原告段波与被告施国祥自愿签订了一份《租房协议》，协议约定：一、由原告承租被告位于大理市银桥镇某村委会某号的房屋场地，房屋所有者为赵立茂(被告之父、已去世)；二、租期为21年；三、租金为96万元，租赁期内双方不得以任何因素增加或减少房租，否则违约方承担租金额十倍经济赔偿；四、付款方式为合同签订之时一次性付清40万元，余下租金56万元于合同签订之日八年后一次性付清；五、如政府规划征用该地，其土地赔偿款归被告，地面建筑物赔偿款归原告，被告在原告承租前其旧房折价赔偿，待合同签订时商议为准，折价赔偿参考政府有关条例；六、合同期内，原告有权转让其经营权，由此产生的转让费属于原告，转让给第三方后本合同对新的承租人继续有效，合同期满，原告在同等条件下享有优先承租权及购买权；租赁期间房屋、土地产权税、租赁税费及其他相关费用均由被告承担；七、原告在经营期内有权对被告所属的旧宅进行拆除并按其经营思路自行设计建造，被告不得以各种形式干预阻止，原告修建房屋所办理的各项手续被告应积极协助办理;八、租期满后原告带走建筑物内的物品，如家具、电器等，建筑物归于被告；九、原告交纳订金5万元，合同签订时转为租金，如被告违约则赔偿原告违约金50万元，如原告违约则被告不退还订金；十、双方自交纳订金之日起应于半年内签订正式租赁合同，否则视为原告自动放弃租赁权利。合同签名时因被告施国鹏本人外出不在家，由施国祥代施国鹏签名。同日，原告支付给被告施国祥人民币5万元。之后，原告着手进行在被告场地上建盖商业酒店的前期准备工作，并与上海具相建筑设计有限公司于2012年9月1日签订了建设工程设计合同，先后支付了设计费用共35万元。后因施国祥、施国鹏对房屋租金的分配产生分歧，被告要求增加租金，但双方对于增加的租金数额未能达成一致意见。
原告所租赁的大理市银桥镇某村委会某号的房屋土地，土地使用性质为宅基地，该宅基地使用人为赵立茂、施长芳户，赵立茂于2010年病故，其家庭成员为妻子施长芳、长子施国祥、次子施国鹏、长女施国英(已出嫁)、次女施国锋(已出嫁)。
原审法院认为：本案出租的标的物为被告父母的家庭共有财产，该财产的共有人为赵立茂、施长芳、施国祥、施国鹏、施国英、施国锋，在赵立茂去世后，该家庭户尚未进行继承、分家析产，并未将出租标的物明确分配到被告施国祥、施国鹏二人名下，被告施国祥、施国鹏二人擅自出租家庭共有财产，将会损害其他共有人的合法权益。原告段波与被告施国祥签订的《租房协议》虽属双方自愿订立，但该合同未经其他共有人同意或者认可，损害了其他共有人的利益，应属于无效合同。该合同施国鹏虽然没有亲笔签名，但应视为其授权施国祥签名。无效合同自始没有法律约束力，无需进行解除。对于造成本案合同无效，原、被告均有过错，但被告明知该出租标的物属于家庭共有财产，在未经其他共有人同意的情况下仍将租赁物出租应承担主要过错责任。对于原告已经交付给被告施国祥的5万元应当予以返还。对于原告造成的设计费损失35万元，原告对其投资项目未尽到合法、合理审查义务，原告在其控制投资风险方面也有失误，亦应承担相应责任，该项损失本院酌定由被告赔偿10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、由被告施国祥、施国鹏返还原告段波人民币5万元；二、由被告施国祥、施国鹏赔偿给原告段波损失费人民币10万元；三、驳回原告段波的其他诉讼请求。
原审判决宣判后，上诉人段波不服，向本院提出上诉，请求：一、请求依法撤销云南省大理市人民法院(2013)大民二初字第14号民事判决并依法改判；二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：一、一审认定双方签订的《租房协议》属于无效合同是认定事实错误，该协议合法有效。二、一审认定原告设计费损失为35万元，同时认为被告承担主要过错，但仅判决二被上诉人赔偿损失10万元，认定的事实与判决的结果前后矛盾，且上诉人的损失是50余万元。
被上诉人施国祥、施国鹏答辩称，一、其对一审判决也有意见，原审原告主张的是违约金，既然合同无效就无违约金，一审判决赔偿损失，未围绕诉讼请求审理；二、对判决赔偿10万元损失有意见，被上诉方主观无过错，不应赔偿；三、双方签订的协议仅仅是框架协议，在正式合同签订前的损失应当由上诉方自己负责，且无证据证实上诉方的损失。
二审中，经询问当事人，上诉人段波对一审将施国英、施国峰认定为赵立茂户的家庭成员有异议，其认为施国英、施国峰已经出嫁。被上诉人施国祥、施国鹏对一审确定上诉人支付35万元设计费有异议，其认为认定该事实没有证据。对于双方无争议的其他事实，本院予以确认。
二审中双方当事人均没有提交新证据。
综合各方当事人的主张，本案的争议焦点是：一、被上诉人施国鹏是否是合同当事人；二、双方签订的《租房协议》是否有效；三、上诉人支付的设计费是否是因协议不能继续履行造成的必然损失；四、二被上诉人是否应当承担责任。
本院认为，关于被上诉人施国鹏是否是本案合同当事人的问题，被上诉人施国鹏虽然没有亲自在租房协议上签字，但是根据在案证据《人民调解协议书》及录音光盘均能证实被上诉人施国鹏对租房协议是知晓和认可的，仅因二被上诉人间对租金的分配发生争议，才导致该租赁协议不能履行，所以施国鹏是合同当事人。
关于协议效力的问题，本案租赁的房屋是建于赵立茂户（八人共有）的宅基地上，在未进行分家析产和继承的情况下，未经其他共有人同意或追认而签订的租房协议是无效的。
关于损失问题，上诉人段波与上海具相建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同》，约定设计费用是48万元，分阶段支付，不含设计人员因设计产生的差旅、住宿费用。上海具相建筑设计有限公司为上诉人段波提供赵立茂（施国祥、施国鹏之父）户与李国树户的整体设计方案。上诉人提交了支付35万元设计费的收据，虽然该收据并非正式发票，但是，基于其签订设计合同的真实性和设计方的前期工作及成果，且支付的方式、时间与上诉人的陈述和《建设工程设计合同》约定的付款时间一致，所以可以认定上诉人实际支付了35万元的设计费。该费用是上诉人为履行租房协议而支付的前期费用。因设计是两户的整体设计，用地面积“约1200平方米”。根据两户的宅基地使用证上的记载，赵立茂户的使用面积为615.6平方米，李国树户的使用面积为565平方米。从设计面积上看，赵立茂户的设计费用应占总费用的一半左右。但是，总体设计的变更将产生额外的设计费。所以，因被上诉方不履行协议给上诉方造成的设计费损失将根据本案实际，酌情确定。
关于二被上诉人的责任问题，因双方签订的协议无效，所以，上诉人主张被上诉人承担违约责任无法律依据。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。在本案中，因双方在签订合同时，均明知“位于大理市银桥镇新邑村委会二社58号房屋法定所有者为赵立茂”，故对合同无效均有过错，所以上诉人段波的设计费损失双方均应承担。
综上所述，本案双方签订的《租房协议》无效，被上诉人施国祥、施国鹏应当返还上诉人段波因无效合同取得的5万元。从双方签订的协议看，双方对租赁物的知晓程度是一致的，即该房屋建于赵立茂户（八人共有）的宅基地上，未办理房产证。所以双方均有过错，且不宜区分主次。一审认定被上诉人应承担主要责任，本院予以纠正。对于上诉人的设计费损失，一审酌定由被上诉人赔偿10万元，符合本案的实际情况，本院予以维持。
对于上诉人段波要求被上诉施国祥、施国鹏支付50万元违约金的主张，于法无据，不予支持。对于被上诉人关于一审未围绕原审原告诉讼请求进行审理的主张，二审认为，原审原告主张解除合同，要求对方支付违约金，原审法院经审查认为合同无效，为减轻诉累，直接判决按无效合同处理，并无不当。但是在适用法律上存在错误，本案中双方签订的合同未经其他共有人同意或者追认，该处分（使用权）行为损害了其他共有人的利益，但是并不存在恶意串通的情形，所以适用《中华人民共和国合同法》第五十二条属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，一审认定事实清楚，虽然适用法律错误，但处理结果正确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元由上诉人段波负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 马明纳
审判员 赵万石
二〇一三年六月二十四日
书记员 段杰润