中华人民共和国广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初1914号原告：赵汝达（ADAMDAZHAO），男，1942年7月2日出生，美利坚合众国人，现住美利坚合众国。委托代理人：赵冬亮，广东南日律师事务所律师。被告：赵汝畴，男，1950年7月1日出生，现住美利坚合众国。委托代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。委托代理人：李雪桦，广东永基律师事务所实习律师。第三人：赵汝尧，男，1954年5月26日出生，原住美利坚合众国。第三人：赵卓佐，男，1930年12月5日出生，汉族，户籍地址：广东省江门市蓬江区，现住江门市蓬江区。原告赵汝达诉被告赵汝畴、第三人赵汝尧、赵卓佐物权确认纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月29日、2017年4月17日和2018年2月12日、2018年4月16日公开开庭进行了审理。四次开庭原告赵汝达的委托代理人赵冬亮，被告赵汝畴的委托代理人袁长成均到庭参加诉讼，第三人赵汝尧、赵卓佐经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵汝达向本院提出诉讼请求：1.确认位于江门市新会区三江镇联和乡XX里X巷X号房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）一楼（首层）及三楼归原告所有；2.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.确认第三人赵汝尧、赵卓佐不占有位于江门市新会区三江镇联和乡XX里X巷X号房产（粤房地证字第××号）所有权；2.将原、被告共同共有位于江门市新会区三江镇联和乡XX里X巷X号房产（粤房地证字第××号，登记面积298.58平方米）依法分割为按份共有，其中原告占该房产75%份额，被告赵汝畴占该房产25%份额；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告、第三人赵汝尧为同胞兄弟关系，原告与第三人赵卓佐为叔侄关系。位于江门市新会区三江镇联和乡XX里X巷X号房产原为原、被告及第三人赵汝尧之父自建，后因年久失修原、被告及第三人赵汝尧兄弟三人于2003年10月15日拟共同出资重建该房产，并于2004年6月8日通过书面形式签订《关于惠安楼的合约》。该合约第三条约定，兴建本楼的出资比例为：汝达50%（大股东、长子），汝畴25%，汝尧25%。合约第四条约定，一楼（即地下）为商用层，共分三个铺面，产权由汝达拥有；三楼归汝达居住。原告于2016年3月21日回国探亲，并计划在回国期间将权属为原告的涉案房产一楼三个铺位用作出租。但令原告感到困惑的是在招租期间多次受到自称为被告委托代理人的人士阻挠、恐吓，并声称涉案房产一楼三个铺位为被告所有，原告无权处分上述铺位。为此，原告尝试联系身处美国的被告，但遭到被告的拒听。随后原告去新会区房产部门查询，发现被告作为原告办理房产登记的代理人在办理房产登记时，并未按照《关于惠安楼的合约》约定如实向房产部门申报，致使涉案房产登记状态为原告与被告共同共有，并非按份共有。故此，原告为解决三兄弟的纷争，释明原告占有涉案房产的份额，维护原告合法权益。根据江门市国土资源局新会分局的复函第6条显示，第三人赵汝尧已不符合申请登记涉案房产产权的法定条件，客观上法院已无法依原告原来诉讼请求确认第三人赵汝尧的产权。对于产权分割比例部分，原告认为，按《关于惠安楼的合约》第3、4条的约定，涉案房产首层商铺归原告所有且原告为出资比例最多的一方，现因该房产不能按层分拆产权，原告依约拥有该房产商铺的完全产权，故该合约约定第三人拥有的25%产权应全部归原告拥有，以此作为补偿。原告赵汝达提供证据如下：1.《关于惠安楼的合约》一份，证明涉案房产为赵汝达、赵汝畴、赵汝尧共同出资兴建，赵卓佐并未出资兴建；涉案房产按出资比例及三方协定一楼及三楼为赵汝达所有。2.新集用（20XX）第0XXX8号《土地使用权证》一份（复印件），证明赵汝达、赵汝畴为涉案房产土地使用权人；赵卓佐并非涉案房产土地使用权人。3.粤房地证字第××号《房地产权证》一份（复印件），证明赵汝畴未按照《关于惠安楼的合约》约定如实向房产部门申报，致使涉案房产登记状态为原告与被告共同共有，并非按份共有；赵卓佐未办理涉案房产产权登记，自始不具有所有权。被告赵汝畴辩称：涉案房屋是由被告赵汝畴出资出力建设的，该房屋拆建时原告仍在国外，其并没有汇款回国内出资建设涉案房屋。原告现要求占房屋50%份额没有事实依据。第三人赵汝尧在三江镇联和村委会南星里已有宅基地房屋，根据“一户一宅”的原则，其无权再获取涉案房屋的宅基地份额，涉案房屋的宅基地土地证也没有赵汝尧的名字，故原告要求确认赵汝尧占25%的份额没有依据。涉案房屋是拆除原、被告父辈祖屋后建设的，被告的伯母钟某对该祖屋是享有财产份额的，根据被告提供的承养合同，钟某去世后其财产均由被告继承。因此，退一步讲，若法院将该共同共有的房屋调整为按份共有的房屋时，应综合考虑前述情况，以保护被告赵汝畴的合法权益。若该房屋调整为按份共有，被告认为被告应享有该房屋50%以上的份额。针对原告最终确定的诉讼请求，关于本案的案由，法院原来确定为物权确认纠纷，根据现在来看，应该变更为共有物分割纠纷。根据涉案房产证，涉案房屋登记为共同共有的房产，根据《物权法》有关规定，共同共有的房产，一方要求分割房产的，必须要有重大的理由。涉案房产之所以为共有，是基于原、被告之间的亲属关系。涉案房屋拆建后主要是为了用于原、被告回国后居住使用。一楼的商铺如果用于出租，租金也用于家族的福利。任何一方不可以擅自转让该商铺或所居住的房屋。原告现要求其占有75%的份额，是属于分割房产的行为，房产一但分割会损害被告作为共有人的权利。若该房屋调整为按份共有，被告认为被告应享有该房屋75%以上的份额。理由是钟某原来的房屋是由被告继承的，按照农村惯例，拆除后应当在首层补偿。现在涉案房屋首层有3间商铺，因此其中一间应该作为补偿，另外两间商铺由原、被告各占一间。被告赵汝畴提供证据如下：1.粤房地证字第××号《房地产共有（用）权证》一份，证明涉案房屋为原告和被告共同共有的财产，原告无权要求确认涉案房屋归其个人所有的事实。2.新集用（20XX）第0XXX8号《土地使用权证》一份，证明涉案房屋所在土地属于农村宅基地，原告和被告共同为涉案房屋的土地使用权人的事实。3.新联和字第0XX5号《土地房产所有证》一份，证明涉案房屋拆建前，原房屋为三房人所有的事实。4.《承养合同》一份，证明钟某去世后，其房屋财产由被告继承的事实。5.《惠安楼房产权证明》一份，证明原告和第三人赵汝尧出具证明，涉案房屋属于原告和被告共同共有的财产事实。第三人赵汝尧、赵卓佐没有述称意见，也没有提供证据。本院依职权到江门市不动产登记中心新会分中心调取了：1.权属人为赵汝达、赵汝畴的房地产权档案查阅答复书；2.粤房地证字第××号房地产权证存根复印件；3.粤房地证字第××号房地产共有（用）权证存根复印件；4.图纸复印件；5.三江镇建设用地规划申请呈批表复印件；6.新会区三江镇民房验收证明书复印件；7.工程施工许可证复印件；8.村镇规划选址意见书复印件；9.查询答复书各一份；10.复函两份。到江门市国土资源局新会分局调取了：1.土地登记申请书及审批意见复印件；2.赵汝畴和赵汝达护照复印件；3.江门市国土资源局新会分局出具的用地批复书复印件；4.民住宅用地四至图复印件；5.新集用（20XX）第0XXX8号赵汝畴和赵汝达集体土地建设用地使用权登记卡复印件；6.新府集建字（1XX0）第14XXXXX12号赵汝尧土地登记卡复印件；7.复函各一份。本院于2017年3月30日到江门市新会区三江镇联和南星村民小组内的涉案房屋进行现场勘查，取得照片36张。经庭审示证，本院对证据认定如下：原告提供的证据2、3真实，来源合法，与本案有关联，故本院予以采纳；对证据1，本院确认其真实性，来源合法，与本案有关联，对其效力和证明内容于本院认为部分予以论述。被告辩称《关于惠安楼的合约》上签约人“赵汝畴”的签名不是其本人所签，经本院释明后，被告亦不申请进行笔迹鉴定，故本院对被告的该辩解不予采纳。被告提交的证据1、2真实，来源合法，与本案有关联，故本院予以采纳；对证据3，虽然是原件，但宅基地属于集体所有，故该证据已失去效力，与本案缺乏关联性，本院不予采纳；对证据4，虽然是原件，但涉案房屋所在的宅基地是经原、被告申请取得，且涉案房屋是在2003年新建，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳；对证据5，本院确认其真实性，来源合法，与本案有关联，对其效力和证明内容于本院认为部分予以论述。对本院依职权调取的证据和现场勘查取得的照片，真实，来源合法，与本案有关联，故本院予以采纳。本院查明：涉案房屋座落于江门市新会区三江镇联和村XX村民小组内，所占土地属于农村宅基地，用地面积为91平方米，领取了新集用（20XX）第0XXX8号《土地使用权证》，土地使用权人为赵汝达、赵汝畴，登记日期为20XX年6月29日；领取的粤房地证字第××号《房地产权证》记载房屋为三层钢筋混凝土结构，竣工日期为2003年，建筑面积298.38平方米，房屋权属为赵汝达、赵汝畴共同共有，登记日期为20XX年12月26日。2004年6月8日，原、被告和第三人赵汝尧签名确认于2003年10月15日订立《关于惠安楼的合约》，约定惠安楼座落于三江镇联和乡XX里X巷X号，为钢筋水泥框架结构之四层半楼房；第3点约定兴建本楼的出资：原告赵汝达出资50%、赵汝畴出资25%、赵汝尧出资25%；第4点约定本楼的使用：由出资建楼的三兄弟及其家属共同使用。具体分配为：二楼归赵汝畴居住、三楼归赵汝达居住、四楼归赵汝尧居住、五楼天台由所有住户共同使用、一楼为商用层，分三个铺面，产权由赵汝达拥有。还约定合约自签署日起即生效等。原告、被告和第三人赵汝尧均在落款“签约人”处签名。《关于惠安楼的合约》的整体内容为打印文字，在第4点“本楼的使用”相关条款的右边，有手写文字“赵卓佐拥有13m2产权位于西南”。2012年12月7日，原告和第三人赵汝尧出具《惠安楼房产权证明》，内容含“其使用权分配如下：首层（地下）为店铺，出租之租金供楼业开支及家族福利之需；2层归赵汝畴居住使用；3层归赵达居住使用；4层归赵汝尧居住使用；5层是天台，所有住户均有权使用”。另查明，20XX年6月13日，江门市国土资源局新会分局作出江国土资新地证（宅）[20XX]第XXX号用地批复书，同意赵汝达、赵汝畴使用三江镇联和村委会南星村民小组集体建设用地91平方米作兴建住宅用地。涉案房屋于20XX年9月11日取得《工程施工许可证》（编号：20XX-0XX1），注明进场日期从2003年1月10日至2003年10月25日。涉案房屋的验收证明书记载竣工日期为2003年10月25日，验收日期为20XX年9月11日。2016年9月18日，江门市不动产登记中心新会分中心答复本院：“登记在赵汝达和赵汝畴名下的座落于‘江门市新会区三江镇联和村XX村民小组’的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）属于农村村民住宅用房，土地使用权性质是农村宅基地使用权。集体土地范围内的村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，不能按层分割登记”。2018年2月8日，江门市不动产登记中心新会分中心答复本院：“对于赵汝畴、赵汝达位于江门市新会区三江镇联和村XX村民小组（房地产权证号：粤房地证字第××号）的房屋可登记为按份共有”。另查明，位于江门市新会区三江镇联和村XX村的一处39平方米农村宅基地登记的使用权人为第三人赵汝尧，取得新府集建字（1XX0）第14XXXXX12号《土地使用权证》，登记日期为1XX0年6月11日。2017年11月27日，江门市国土资源局新会分局复函本院，内容含“新联和字第0XX5号土地房产所有证1953年时记载的房产现已不存在，因我国农村不存在农民私有的土地，原1953年颁发的《土地房产所有证》也自然失去了效力”、“新集用（20XX）第0XXX8号的土地使用权与新联和字第0XX5号土地房产所有证的土地使用权无关联性”和“因赵汝尧已办理宅基地使用权登记，根据‘一户一宅’的原则，赵汝尧在已有宅基地使用权登记的情况下不能在新会区三江镇联和村XX村民小组再申请宅基地使用权”。庭审中，原告陈述赵汝达出资50%、赵汝畴出资25%、赵汝尧出资25%兴建涉案房屋。被告陈述当时建房的具体数额是被告出资20万元用于购买材料，人工方面是被告以及被告的亲属一起帮忙拆建的；如果折算房屋的价值，也要另行补充计算人工；赵汝尧有帮过忙，但是当时赵汝尧有自己的批发商店经营，主要的建设人是被告。原告陈述原告经常在美国居住，一年会在涉案房屋居住一次，对被告居住涉案房屋的情况不清楚，又陈述原、被告因房屋问题发生争吵、产生矛盾，关系水火不容；被告亦陈述被告经常在美国居住，一年会在涉案房屋居住一次，对原告居住涉案房屋的情况不清楚。原告陈述建房期间，原告在国外，但也曾回国，并对房屋层数和布局作出主意，当时被告和第三人赵汝尧在国内；被告陈述建房期间，被告在国内并参与建房。本院认为：本案应为物权确认和共有物分割纠纷。因原告赵汝达是美国人，被告赵汝畴和第三人赵汝尧的经常居所地在美国，故本案是涉外民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房屋位于广东省××××区，故本案适用中华人民共和国法律调整。本案的主要问题是：1.涉案房屋（粤房地证字第××号）的所有权人有哪些；2.原告和被告是否共同共有涉案房屋；3.涉案房屋是否符合分割条件，原、被告对涉案房屋享有的份额分别是多少。一、对于第一个问题涉案房屋座落于江门市新会区三江镇联和村XX村民小组内，房屋性质为农村村民住宅用房，土地性质为农村宅基地使用权，房屋所有权人登记为原告赵汝达和被告赵汝畴共同共有。因粤房地证字第××号《房地产权证》记载的房屋所有权人是赵汝达和赵汝畴，在没有其他证据证明原、被告不是真实权利人的情况下，本院认定涉案房屋的所有权人为原、被告两人。虽然《关于惠安楼的合约》记载第三人赵汝尧出资25%、四楼归赵汝尧居住和《惠安楼房产权证明》记载4层归赵汝尧居住使用，但新府集建字（1XX0）第14XXXXX12号《土地使用权证》登记的土地使用权人是第三人赵汝尧。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，江门市国土资源局新会分局亦函复“因赵汝尧已办理宅基地使用权登记，根据‘一户一宅’的原则，赵汝尧在已有宅基地使用权登记的情况下不能在新会区三江镇联和村XX村民小组再申请宅基地使用权”，故此，第三人赵汝尧不能基于出资建造涉案房屋而成为房屋所有权人之一。关于第三人赵卓佐，虽然《关于惠安楼的合约》第4点右边有手写文字“赵卓佐拥有13m2产权位于西南”，但原、被告均认为并非自愿加上上述手写文字，原、被告及第三人均没有在添加的“赵卓佐拥有13m2产权位于西南”内容旁签名确认同意该内容，且经查第三人赵卓佐的户籍所在地不是江门市新会区三江镇联和村XX村，而涉案房屋为座落于三江镇联和村XX村内的宅基地房屋。第三人赵卓佐亦没有提出并举证证明其是涉案房屋的真实权利人之一，故此，本院确认第三人赵卓佐不是涉案房屋的所有权人之一。二、对于第二个问题涉案房屋所在的土地是农村宅基地，是经原告赵汝达和被告赵汝畴申请用地，通过划拨方式取得，登记的土地使用权人为原告赵汝达和被告赵汝畴。原告起诉请求确认的房屋为粤房地证字第××号《房地产权证》登记的房屋，因该房屋登记为三层建筑，故本案只调整粤房地证字第××号《房地产权证》登记的三层建筑部分。因粤房地证字第××号《房地产权证》所确认的房屋产权为原、被告共同共有。案中，原、被告均确认涉案房屋由原、被告共同共有的事实，本院予以确认。三、对于第三个问题关于涉案房屋是否符合分割的条件的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。案中，被告认为将共有物分割成按份共有会损害被告权益而不同意分割，原告认为因原、被告享有的具体份额不明确而导致双方出现矛盾、争吵，影响双方对房屋的使用，也导致原、被告没有交流、关系水火不容，故坚持分割共有物。对此，本院认为，1.原、被告均确认自己在美国居住多年，每年回国一次，可见涉案房屋并非原、被告的唯一居所，且并非主要使用的居所，原、被告双方亦不是共同居住于涉案房屋以维持共同生活状态和维系感情。庭审中，原、被告对对方居住于涉案房屋的情况亦表示不清楚，可见双方并不因涉案房屋为共同共有关系而保持密切关系。2.原、被告均确认双方因涉案房屋的管理和使用问题产生矛盾，诉讼中，原告亦不同意与被告调解。原、被告主要因对房屋第一层的管理和使用无法达成一致意见而产生矛盾，致使第一层处于空置状态，无法合理、有效利用房屋第一层，有悖于物尽其用原则。3.原、被告基于管理和使用房屋而产生矛盾，缺乏沟通、理解，导致双方关系僵化，继续维持共同共有关系已不符合双方的利益。故此，本院认定双方共同共有的基础已丧失，原告请求分割共有物，合法有理，本院予以支持。对于分割方式问题。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定共有人可以协商确定分割方式。诉讼中，原告主张将房屋分割为按份共有，由原告占75%，被告占25%；被告认为如果将房屋分割为按份共有，则由被告占75%。由此可见，双方实际上对于将共有物由原共同共有关系通过分割重新确认为按份共有关系的方式本身没有争议，对此，因是双方的真实意思表示，且符合上述法律规定，故本院予以支持。至于分割后双方的分歧则在于分割份额上。本院认为，首先考虑涉案协议对此是否有约定。而经审查，涉案《关于惠安楼的合约》和《惠安楼房产权证明》没有约定或明确约定涉案房屋在共有人之间的份额。理由如下：1.《关于惠安楼的合约》和《惠安楼房产权证明》均是在以涉案房屋第一层为商铺性质、第二三四层为居住性质和第五层为天台性质的基础上对整个建筑分配具体的使用人，而本案只调整粤房地证字第××号《房地产权证》登记的第一二三层建筑部分，且涉案房屋的性质为宅基地住房性质，而非商铺性质，故分配的标的物不一样；2.《关于惠安楼的合约》和《惠安楼房产权证明》是建立在原、被告和第三人赵汝尧共同出资的基础上，约定第三人赵汝尧有权使用房屋，而因第三人赵汝尧不符合在新会区三江镇联和村XX村民小组再申请宅基地使用权的条件，故涉案房屋不能分配份额给第三人赵汝尧，必然对原、被告之间的分配产生影响；3.《关于惠安楼的合约》第四点约定房屋由原、被告和第三人赵汝尧及其家属共同使用，还约定“一楼为商用层，分三个铺面，产权由赵汝达拥有”，虽然使用了“产权”字样，但该约定与房屋的第二三四五层的使用约定相并列，即是附条件的约定，在其他层无法按照约定确定权利份额的情况下，第一层的份额约定不生效。故此，本院认为原、被告没有对涉案房屋所享有份额进行约定或明确约定。那么，如上所述，在原、被告对双方的份额没有约定且无法对双方享有的份额比例达成一致协议的情况下，本院认为，共同共有人应以均等分割为基础，同时综合考虑以下因素：1.双方的实际出资。案中，《关于惠安楼的合约》确认了原告出资50%，被告出资25%，本院对出资比例予以确认。被告虽然否认原告出资，但没有提交相应证据证明其主张的出资情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的辩解不予采纳。2.双方的其他投入。在建造涉案房屋时，原告在国外，被告在国内，被告在建房过程中比原告投入更多的时间、精力更符合常理。3.现在原、被告长期在国外生活，居住、使用涉案房屋的时间相当，且该房屋亦非原、被告的唯一居所以及涉案房屋建造于原、被告通过划拨方式取得宅基地使用权的土地上的情况。对于被告辩称分配涉案房屋的份额应考虑被告提交的证据3和证据4，本院认为，江门市国土资源局新会分局复函称新联和字第0XX5号《土地房产所有证》已失效，故不能作为定案的依据，与本案无关；因涉案房屋所占土地是经原、被告申请，于20XX年6月13日取得用地批复书，房屋亦是在2003年10月25日竣工，在20XX年9月11日验收，故与被告提交的证据4无关，该证据4与本案缺乏关联性。本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，虽然原告出资比被告多，但对房屋的贡献不仅仅考虑出资，而应结合房屋建造的人力、物力投入，土地来源以及共有人的实际生活居住情况，本院认为涉案房屋由原、被告各占50%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：一、确认第三人赵汝尧、第三人赵卓佐不是座落于江门市新会区三江镇联和村XX村民小组房屋（粤房地证字第××号《房地产权证》）的所有权人之一；二、座落于江门市新会区三江镇联和村XX村民小组房屋（粤房地证字第××号《房地产权证》）由原告赵汝达（ADAMDAZHAO）和被告赵汝畴按份共有，原告赵汝达（ADAMDAZHAO）和被告赵汝畴各占50%份额。案件受理费2300元，由原告赵汝达（ADAMDAZHAO）负担1150元，被告赵汝畴负担1150元。如不服本判决，原告赵汝达（ADAMDAZHAO）、被告赵汝畴，第三人赵汝尧可在判决书送达之日起三十日内，第三人赵卓佐可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  李月贤审判员  梁树荣审判员  吴淑娟二〇一八年四月二十日书记员  邝结红