北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民再终字第05526号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：李景富，男，1966年9月11日出生。
委托代理人：魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘海泉，男，1964年6月26日出生。
委托代理人：张春杰，北京市浩东律师事务所律师。
一审第三人：刘淼，女，1988年2月20日出生。
一审第三人兼刘淼之委托代理人：刘秀兰，女，1964年9月14日出生。
申请再审人李景富因与被申请人刘海泉、一审第三人刘秀兰、刘淼农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第11926号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年12月18日作出（2014）高民申字第114号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李景富及其委托代理人魏建军，被申请人刘海泉及其委托代理人张春杰、一审第三人兼一审第三人刘淼之委托代理人刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月，李景富起诉至北京市朝阳区人民法院称，1995年3月10日我与刘海泉签订了房屋买卖《字据》，我将位于北京市×××373号（现187号）院内的北房5间、东耳房1间及棚子，以4万元的价格卖给了刘海泉；通过学习我认识到，农村的房屋是不准予随便买卖的，且刘海泉是非农业户籍无权获得宅基地使用权，故起诉要求确认我与刘海泉签订的《字据》无效，判令刘海泉返还位于北京市×××187号院内的所有房产。
刘海泉辩称，我与李景富签订的房屋买卖字据为合法有效的，在签订合同时李景富就转为非农业户籍，其无权在集体经济组织中再拥有宅基地。其次，我购买房屋是全家使用，我爱人刘秀兰和孩子刘淼均为该集体经济组织成员，因此请求驳回李景富的诉讼请求。
刘秀兰、刘淼共同述称，我们均是××村集体经济组织成员，刘海泉购买本案涉案房屋是用于家庭生活，属于家庭共有，因此合同有效，应当驳回李景富的诉讼请求。
北京市朝阳区人民法院一审查明，李景富与刘海泉于1995年3月10日签订《字据》，约定：”今有我××村村民李景富与本村刘海泉双方协商，现将李景富的房产北房五间、东耳房一间及棚子院墙外有两棵树，座落在本村北头，经双方同意李景富将房产和宅院卖给本村刘海泉，现金肆万元整，一次付清。该宅院东西宽24米，南北长30米，北至道、南至道、东至刘秋华、西至道。现经双方商议，已买卖成交。截止到95年3月19号李景富搬清，刘海泉在95年3月19号搬进去，立字为证。决无反悔。”上述字据中有卖房人李景富、买房人刘海泉、代笔人曹立安、证明人李永红签字。协议签字后，李景富将房屋交予刘海泉。刘海泉在院内陆续建楼房一栋2层24间，北房北侧建房6间、西边也建造了房屋。
经李景富申请，北京市朝阳区人民法院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对刘海泉自建房部分及附属物的重置成新价和宅基地区位补偿价进行鉴定，鉴定结论为房屋重置成新价为715244元，宅基地区位补偿价为1048576元。刘海泉认为漏估了其购买的正房的重置成新价，故申请对原有北房的土建及装修和漏评估楼房西面铁门、楼房漏水管道、防盗门2个、后街北房防盗窗的重置成新价进行鉴定。北京市朝阳区人民法院委托北京京评价格评估有限公司对上述项目进行了评估，结论为北房土建重置成新价为76593元、北房装修重置成新价为8110元、楼房西面铁门重置成新价为1241元、楼房漏水管道重置成新价为1583元、防盗门2个重置成新价为978元、后街北房防盗窗重置成新价为182元。对上述结论，双方均不持异议，刘海泉认可其对购买的北房没有进行过装修。李景富支付评估费6453元，刘海泉支付评估费4300元。
另查明，刘海泉购房时为居民身份。根据李景富申请，北京市朝阳区人民法院到北京市朝阳区档案馆调取刘海泉的《农村宅基地发证审批表》。经核实刘海泉于1994年8月在位于北京市×××94号分得宅基地一块。刘海泉称该块宅基地属于家庭共有，现在由其弟弟使用。
北京市朝阳区人民法院一审认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争土地位于北京市××村，刘海泉在购买房屋时已转为居民身份，并非北京市××村农民，且刘海泉已以该集体经济组织成员身份分配过宅基地。故不具备另行取得该村宅基地及宅基地上房屋的条件。现李景富要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，本院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。经本院释明，刘海泉不同意在本案中一并解决其经济损失问题，故本案不予一并处理，故李景富要求刘海泉腾退房屋的请求，本院亦不予一并处理。据此，北京市朝阳区人民法院于2012年6月14日作出（2011）朝民初字第22362号民事判决：一、李景富与刘海泉于一九九五年三月十日签订的《字据》无效；二、驳回李景富的其他诉讼请求。案件受理费800元，由李景富负担750元（已交纳），刘海泉负担50元（判决生效后七日内交纳）。评估费6453元，由李景富负担（已交纳），评估费4300元，由刘海泉负担（已交纳）。
刘海泉不服一审判决，持原答辩意见上诉至本院，请求撤销原审判决第一项，驳回李景富的诉讼请求。李景富同意原判。刘秀兰、刘淼同意刘海泉的上诉意见。
本院二审查明事实同一审认定事实。
另查，刘海泉之妻刘秀兰为北京市××村村民。刘海泉在1995年购买涉案宅院时与刘秀兰已经结婚。
本院二审认为，根据本案现有证据，李景富与刘海泉签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意愿，已经履行多年。刘海泉之妻刘秀兰系××村集体经济组织成员，享有使用该村宅基地上房屋的权利。本案交易行为发生时刘海泉已经与刘秀兰结婚，购买涉案房屋的资金来源于夫妻共同财产，购买后该宅院亦由家庭共同使用。因此，根据上述情况，本案中房屋买卖协议应为有效。至于刘海泉名下另登记一处宅基地一节，与本案合同效力没有必然关联。现李景富起诉要求确认买卖协议无效，依据不足，对其诉讼请求不应予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以纠正。据此，本院于2012年8月20日作出（2012）二中民终字第11926号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第22362号民事判决。二、驳回李景富的全部诉讼请求。评估费10753元，由李景富负担6453元（已交纳），由刘海泉负担4300元（已交纳）。一审案件受理费800元，由李景富负担（已交纳），二审案件受理费800元，由李景富负担（判决生效后七日内交纳）。
李景富申请再审称，房屋买卖《字据》上仅有刘海泉个人签名，根据合同相对性原则，原二审判决认定刘海泉是代表家庭购房，缺乏证据支持，刘海泉在××村已另有一处宅基地，属于一户多宅，根据现行法律规定，刘海泉已不具备再次取得宅基地的权利，且诉争房屋的宅基地使用权人至今仍为申请人本人，该处宅基地至今未办理也不可能办理使用权的变更批准手续，同时申请人出卖的房屋属于夫妻共同财产，在出卖时未经妻子同意，属于无权代理。故原二审认定事实错误、适用法律不当，请求判令双方买卖行为无效。被申请人刘海泉辩称，本案是刘海泉、刘秀兰夫妻共同购房，刘秀兰及女儿刘淼均为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系夫妻共同出资，也为共同居住，买卖合同应认定有效，”一户一宅”是依据1998年及2004年《中华人民共和国土地管理法》规定，而1995年双方发生买卖行为时，我国法律没有明确规定城镇居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，历史造成的现状，应该得到尊重和支持，且宅基地使用权变更手续不是认定合同效力的标准，请求维持二审判决。刘秀兰、刘淼同意刘海泉的答辩意见。
本院再审查明，原审认定事实属实，再审予以确认。
另查，1995年3月双方签订房屋买卖协议时，李景富尚未取得涉案房屋院落的集体土地建设用地使用证，后颁发该使用证时由刘海泉领取，并至今在刘海泉手中持有。目前该使用证上土地使用者仍为李景富。
再查，1995年3月双方签订房屋买卖协议时，代笔人曹立安为时任北京市××村村长，证明人李永红为时任该村治保主任。再审中，李景富称两人的行为只是个人行为，不代表村委会，并提交2014年6月20日北京市××村民委员会出具的情况说明，内容为：”李景富、刘海泉二人于一九九五年买卖房产一事未通过村委会，双方买卖属个人行为，与村委会无关”，对该份证据，刘海泉不予认可，认为出证人员已经不是当时的经办人。
再审中，双方认可1995年双方发生房屋买卖时，李景富与刘海泉均为居民户口，李景富的妻、子为农民户口，后转为居民户口，刘海泉妻、女至今仍为双方争议房屋所在地的农村集体经济组织成员。
另，再审期间刘海泉提交其父刘景林、弟刘海涛户籍证明、弟妹刘林艳、侄子刘远恒农业家庭户户口以及村民证明证明北京市×××94号宅院一直由其父、弟居住，自己一家则居住在购买的涉案房屋处。对上述证据李景富表示与本案无关联性。
上述事实，有李景富与刘海泉于1995年3月10日签订的房屋买卖《字据》、《农村宅基地发证审批表》、朝集建（94）字第081916号集体土地建设用地使用证、户口簿及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，李景富与刘海泉的购房行为发生于1999年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》之前，故李景富以刘海泉在××村已另有一处宅基地，属于一户多宅为由，主张双方签订的房屋买卖字据无效，本院不予支持。另，双方于1995年3月签订的房屋买卖字据上，虽没有经相关政府管理部门审核批准，但有时任北京市××村村长及村治保主任签字认可，且当时刘海泉的妻子刘秀兰已经是××村集体经济组织的成员，购买涉案房屋的资金来源于夫妻共同财产，购买后该宅院亦由家庭共同使用，该买卖行为并未导致诉争房屋所依附的宅基地流转至××村集体经济组织以外，故原二审认定房屋买卖协议有效并无不当。再审申请人所提，出卖房屋时未经妻子同意，属于无权代理一节，根据本案查明的事实，1995年李景富与刘海泉签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意愿，双方根据协议约定交付房屋支付价款至今已近二十年，期间李景富之妻一直未提出异议，现李景富以卖房未经妻子同意为由进行抗辩，本院不予采信。综上，李景富要求撤销二审判决、维持一审判决的再审请求，依据不足，本院再审不予支持。原二审处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）二中民终字第11926号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 涛
审 判 员 蔡 洪
代理审判员 刘忠伟
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 丁 晨