重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初10368号
原告重庆海兰云天物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号1幢。组织机构代码：75009807-8。
法定代表人伍顺文，职务董事长。
委托代理人陈文胜，该公司员工。
委托代理人赵媛，该公司员工。
被告唐建国，男，汉族，1977年6月12日出生，住重庆市九龙坡区。
原告重庆海兰云天物业管理有限公司（以下简称：海兰云天物管）诉被告唐建国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员付家伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海兰云天物管的委托代理人赵媛、陈文胜，被告唐建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海兰云天物管诉称，原告为重庆市九龙坡区盛世华城物业服务公司并签订了物业服务合同，被告系该小区业主。原告按约履行了物业服务义务，被告自2014年11月起至2016年4月拖欠物业服务费，自2014年10月起至2016年3月拖欠公摊水电费。原告多次催收，被告拒不支付。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决被告支付原告物业管理费2797.2元、水电公摊费149.8元；判决被告支付原告违约金2391.6元；本案案件受理费由被告承担。
被告唐建国辩称，原告收取物业管理费的标准高于在物价局备案的收费标准。原告对于小区绿化的管理和维护不到位，被告才拒交物业管理费。对于公摊水电费，原告未提供相应的证据予以证明，被告不予认可。虽有一定的公摊水电费产生，但原告主张也过高。对于原告违约金的诉讼请求，被告不予认可，如法院认定违约金，原告的请求金额也过高。
经审理查明，被告唐建国是九龙坡区杨家坪兴胜路55号4栋房屋的业主，该房屋位于海兰云天·盛世华城小区，房屋建筑面积129.5平方米。2005年12月25日，原告海兰云天物管公司与海兰云天·盛世华城开发商重庆力扬物业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定该小区由原告提供前期物业管理服务，住宅物业管理费按照1.2元/月.平方米（不包括公用水电费和电梯能耗费用）进行计算，物业服务费按月交纳，业主应在每月的15日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天千分之三的标准支付违约金。合同期限自2006年1月1日至2009年1月1日止。2007年11月5日，重庆市物价局发布《重庆市物价局关于确定九龙坡区海兰云天.盛世华城A期物业服务正式收费标准的通知》，规定海兰云天.盛世华城A期高层住宅符合特级收费标准，其中物业管理费中公共服务费收费标准为：高层住宅物业服务费为0.55元∕平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.30元∕平方米.月。电梯房电梯费收取方式为：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式，本文件自公布之日起生效，有效期两年。2015年9月1日，原告海兰云天物管公司与重庆市盛世华城业主委员会签订《重庆市九龙坡区盛世华城小区物业服务合同》，约定由原告海兰云天物管公司为盛世华城小区提供物业服务，住宅物业管理费按照1.2元/月.平方米进行计算，公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取公摊方式向业主分摊计收，物业服务费按月收取，业主应于每月10日起交纳物业服务费，业主未能按时如数交纳物业服务费的应支付违约金。合同期限自2015年9月1日至2016年8月31日止。合同签订后，原告在海兰云天·盛世华城小区提供物业服务至今。被告未向原告交纳2014年11月至2016年4月期间的物业服务费，被告未向原告交纳2014年10月至2016年3月期间的公摊水电费。
庭审中，对于物业服务费标准，被告认为原告与业主委员会签订的物业服务合同对被告不产生法律约束力，应按照在物价局备案的收费标准计算，即物业服务费为0.55元∕平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.30元∕平方米.月（包含电梯费）。原告认为物价局备案的收费标准包括公共服务费（含高层住宅物业服务费为0.55元∕平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.30元∕平方米.月）和电梯费，电梯费单独核算并不包含在公共设备设施日常维修养护费0.30元∕平方米.月之内，在实际履行过程中电梯费综合报价为0.35元/平方米.月；另外原告与开发商重庆力扬物业发展有限公司及重庆市盛世华城业主委员会分别签订的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》均约定住宅物业服务费标准为1.2元/平方米.月，且（2013）渝五中法民终字第04758号民事判决书也认定物业服务费标准为1.2元/平方米.月。被告对于该民事判决书的真实性无异议。原告诉称公摊水电费系据实计算，被告2014年10月至2016年3月期间拖欠的公摊水电费共计149.8元，但未提供证据予以证明；对于公摊水电费被告认为虽有一定的公摊水电费，但原告主张过高，亦未提供证据予以证明，故对于公摊水电费不予认可。原告主张滞纳金也即违约金共计2391.6元；被告认为系因原告物业服务不到位，被告才拒交物业服务费，被告不应当支付违约金，如法院认可违约金，原告的请求也过高。被告提供照片拟证明小区树木倒塌，原告对于小区绿化维护不到位。原告表示对于该照片的真实性无法确认。
上述事实，有当事人的陈述、前期物业管理服务合同、物业服务合同、《重庆市物价局关于确定九龙坡区海兰云天.盛世华城A期物业服务正式收费标准的通知》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告海兰云天物管公司与建设单位及业主委员会分别签订的《前期物业管理服务合同》和《重庆市九龙坡区盛世华城小区物业服务合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。原告在合同期内对被告所有的房屋所在的海兰云天·盛世华城小区提供了物业管理服务，被告应当按约向原告交纳物业管理费。在前期物业合同到期后直至原告与小区业委会签订物业服务合同期间，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。被告虽辩称原告物业服务不到位，尤其是绿化维护不到位，但未提供充足证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其未缴物管费的理由不能成立，被告应当向原告缴纳其拖欠的物业服务费。同时，被告未按约向原告履行支付义务的行为，已构成违约，应当承担违约责任。关于物业服务费标准，2007年11月5日，重庆市物价局发布《重庆市物价局关于确定九龙坡区海兰云天.盛世华城A期物业服务正式收费标准的通知》规定的高层住宅物业服务费和公共设备设施日常维修养护费并不包含电梯费，电梯费由物业管理公司根据实际情况按月票或次票收取费用，且该通知有效期为两年。原告与开发商重庆力扬物业发展有限公司及重庆市盛世华城业主委员会分别签订的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》均约定住宅物业服务费标准为1.2元/平方米.月，且（2013）渝五中法民终字第04758号民事判决书也认定物业服务费标准为1.2元/平方米.月。综上，本院对于物业服务费标准认定为1.2元/平方米.月。被告房屋建筑面积为129.5平方米，故每月物业服务费标准为155.4元，原告请求被告支付2014年11月至2016年4月期间的物业服务费2797.2元（155.4元/月*18个月），本院依法予以支持。
关于公摊水电费，原告虽未举示相应证据证明具体金额，但确实实际产生，且并未包含在物业服务费之中，被告对于产生一定的公摊水电费亦予认可，结合本案案情，本院酌情认定为100元。
关于原告主张的滞纳金，实质是逾期付款的违约金，由于原告未举示被告违约造成其损失的依据，且原告主张的金额明显过高，根据本案的具体情况，本院降低违约金的金额，酌情认定本案的违约金为50元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告唐建国于本判决生效后十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付物管费2797.2元、公摊水电费100元、违约金50元，以上共计2947.2元。
二、驳回原告重庆海兰云天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告唐建国负担（此款原告已预交至本院，被告于本判决生效后十日将该款交付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 付家伟
二〇一六年九月八日
书 记 员 李 霞