新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）水民三初字第217号
原告：麻红娥。
委托代理人：唐家春，新疆国法律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：肖通。
原告麻红娥与被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麻红娥及其委托代理人唐家春，被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司的法定代表人肖通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻红娥诉称，2010年11月通过被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司的法定代表人肖通介绍，我购买了新疆东政置业有限公司位于米东区东祥路38号1栋2层3单元201室89.52平方米的住房一套，被告自己是代理销售新疆东政置业有限公司的房产。我先后支付房款及其他费用共计62474.52元给被告，后来房子也没有给我，我多次向被告要求�款，被告一直不予退款，故诉至贵院，要求（1）判令被告返还购房款及相关费用62474.52元元；（2）判令被告支付利息8547.12元。
被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司辩称，我方于2010年11月24日受新疆东政置业有限公司委托将位于米东区东祥路38号的新疆东政置业有限公司在2005年建设竣工的综合楼（原名称为：新疆东政客货运输服务有限公司）进行分割分证、测绘、评估和名称变更业务，该楼是已经超过五年期的现房，属于二手房转让。我方于2010年12月28日将东政置业综合楼的分证办理完毕并取得分户产证。我公司受润波劳务公司于2010年9月25日委托出让位于米东区东祥路38号东政置业综合楼指定部分房产，东政置业综合楼的3单元2层、3层、4层、5层；4单元2层、3层、4层、5层共10套房产转让给润波劳务公司，以抵偿东政置业公司所欠润波劳务公司的工程款�东政置业公司积极协调配合我方出具买卖房屋的相关资料。出让的10套房产中含出让给原告方的房产。新疆东政置业有限公司和润波劳务公司相关的产权分配和抵偿文件，经我方核实原件真实性后，接受润波劳务的委托，对属于润波劳务的产证房向社会进行出售。由于该房是工程抵债房，而且是综合楼的使用性质（属于商业楼），在当时的楼市行情中的价格定位上物超所值，我公司向本案原告方推荐该物业。原告由于经济原因，无法按照合同约定支付首付款50%后，再向银行进行按揭贷款购房业务。于是我方与原告方协商：将销售单价提升，根据原告方能力支付首付款，其余款项均向银行贷款。后我方与评估公司协商在相关条件下将评估价格上升到市值评估上线，确保购买方能将房产顺利取得。如果实施，出让方（润波劳务公司）和我方将承担较大风险；我方与�方沟通后，买方同意并签订《承诺书》，我方再次要求评估公司对该房进行第二次评估并报告给银行，我方随即进行银行业务。2011年4月上旬，买方提出不要该房，于是我方将买方在银行内的所有资料撤出，终止业务办理。有关原告方已交付的前期购房费用，我方已经全部交付给润波劳务公司，现我方正积极协调润波劳务公司做善后工作。我方认为原告方是完全民事行为能力人，按《合同法》的相关规定，根据买卖双方签订的《房产转让合同》和《承诺书》的相关条款，是原告方违约在先，提出不要该房产，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月24日，被告受新疆东政置业有限公司（以下简称：东政置业公司）委托，将位于米东区东祥路38号的新疆东政置业有限公司在2005年建设竣工的综合楼（原名称为：新疆东政客货运输服务有限公司）进行分割分证、测绘、评估和名称变更业务，该综合楼系超过五年期的现房，属于二手房转让。2010年12月28日。被告将东政置业综合楼的分证办理完毕并取得分户产证。2010年9月25日，被告受润波劳务公司的委托出让位于米东区东祥路38号东政置业综合楼指定部分房产，出让的10套房产中含出让给原告方的房产，即位于米东区东祥路38号1栋2层3单元201室。双方签订的《房屋销售委托协议书》中约定：“一、甲方（润波劳务公司）将位于新疆米东区米东客运站综合楼的3单元：201、202、301、302室和4单元：202、203、301、302、303室共九套有房产证的房产全权委托给乙方（被告）由乙方（被告）向外销售及办理购买方银行按揭事宜；二、3单元401、402、501、502和4单元401、402、403、501、502、503进行对外的销售，甲方（润波劳务公司）各项手续正在办理中；五、销售价格：2层按3100元／�，3层按3200元／㎡、4层按3100元／㎡，5层按3000元／㎡；八、乙方（被告）所销售的房产给购买方，购买方须交纳以下费用：契税、公共维修基金、评估费、公证费、首套房证明费用、交易费等费用；九、甲方（润波劳务公司）出台的销售价格不含甲方办理土地证的费用，如购买方需要办理土地证，相关费用全部由购买方承担；十、委托期限：2010年10月1日至2012年4月30日”等。2010年4月10日，东政置业公司出具股东会议纪要一份：“经我公司全体股东一致同意，出售乌鲁木齐市米东区东祥路38号综合楼：1栋2层3单元201室、1栋2层3单元202室、1栋2层4单元202室、1栋3层3单元301室、1栋3层3单元302室、1栋3层4单元301室、1栋3层4单元302室、1栋3层4单元303室的住房。”
2010年12月1日，原告与东政置业公司签订《房产转让合同》一份，双方约定：“一、甲方（东政置业公司）将其合法拥有的位于米东区东祥路38号1栋2层3单元201室转让给乙方（原告）；六、以有偿方式转让房产的，双方协商转让总价格为人民币277512元（大写：贰拾柒万柒仟伍佰壹拾贰元整）”等。该合同后未有东政置业公司的公章，甲方签字为何大洪。原、被告实际并未按照该合同约定的内容履行。合同签订后，原告实际向被告交纳各项费用62474.52元。其中包括因办理产权证需要，原告直接向新疆嘉城房地产测绘评估公司缴纳鉴定费200元。被告至今未向原告交付争议房屋。
另查明，米东区东祥路38号1栋和米东区客运站综合楼系同一栋房屋。
以上事实有原告提交的2010年11月26日到2011年3月4日缴费票据8张，被告提交的2010年11月24日《委托代办协议》、2010年9月25日《签订的房屋销售委托协议书》、2010年4月10日股东会纪要、2010年12月1日《房产转让合同书》、章程一份以及庭审笔录在卷为证。
本案的争议焦点为：一、被告主体是否适格；二、原告要求被告承担退还购房款及利息数额是否准确，有无事实和法律依据。
本院认为，（一）关于被告主体是否适格。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，争议房屋的所有权人系东政置业公司，被告称因东政置业公司与润波劳务公司之间存在工程款纠纷，东政置业公司将包含原告在内的十套物业转让给润波劳务公司，以抵偿东政置业公司所欠润波劳务公司的工程款。被告受润波劳务公司的委托，向原告出售本案的争议房屋，并且已将原告交纳的各项费用交至润波劳务公司。但被告向法庭提交的2010年11月24日《委托代办协议》�只能证明东政置业公司委托被告办理分割分证、测绘、评估和名称变更业务等，不能证明东政置业公司与被告之间存在委托售房关系。被告向法庭提交的2010年9月25日《签订的房屋销售委托协议书》，虽然能证明润波劳务公司与被告之间有委托售房的事实，但本案的争议房屋系东政置业公司。被告称东政置业公司将包含原告在内的十套房屋抵偿给润波劳务公司作为工程款的有“确认书”一可以证实，但在法庭释明的期限内，被告未向法庭提交该证据。故对被告提交的2010年9月25日《签订的房屋销售委托协议书》的关联性本院不予确认。其次，被告向法庭辩称，其作为售房代理人已经将原告交纳的全部房款交给了润波劳务公司，但未在法庭释明的期限内，提供相关证据，视为对自己权利的放弃，因此该辩解意见，本院亦不予采信。关于被告辩称，2010年12月1日原告出具�承诺书一份“本人麻红娥购买新疆东政置业有限公司米东区综合楼3-201室，合同面积：87.2元㎡，单价3100元／㎡，因本人经济有限，只能支付现金50320元（大写：伍万零叁佰贰拾元整）其余房款进行银行按揭，将我与甲方所签的合同单价基数提高，本人自愿承担基数提高后的各项税率和费用，如我方发生各类关于房屋纠纷，现支付房屋预交款不予退还本人，并将该房退还给甲方，承担违约后的一切后果与责任。”，因该承诺书的内容，被告有权拒绝退还原告购房款的意见，因该证据系复印件，被告亦未在法庭释明的期限内提交证据原件，故本院对该证据的真实性不予确认。综上，因被告提交的证据不足以证实，其与东政置业公司或润波劳务公司之间存在委托代理售房关系，故被告收取原告的相关款项，没有任何事实和法律依据，构成不当得利，应当予以返还。（二）关于原告的诉讼请求数额是否准确，有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，因被告并非争议房屋的所有权人，亦与原告之间无任何合同关系，在无证据证实其是东政置业公司或润波劳务公司的代理人，且已将购房款交给润波劳务公司的情况下，其收取原告的相关费用，构成不当得利，应当予以返还。原告实际向被告交纳各项费用62274.52元，庭审中，被告亦认可。对此数额，本院予以确认。关于原告直接向新疆嘉城房地产测绘评估公司缴纳鉴定费200元。因其是原、被告在买卖房屋过程中的损失，与本案不当得利纠纷，不属于同一法律关系，对此，本院不予支持。综上，对原告要求被告返还购房款及相关费用62474.52元的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付2011年1月11日至2013年4月11日期间的利息8547.12元的诉讼请求，本院将按照被告实际收到的房款，即62274.52元进行计算，即8547.18元（62274.52元×6.1%÷12个月×27个月）予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司返还原告麻红娥购房款及相关费用62274.52元；
二、被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司支付原告麻红娥利息8547.18元（62274.52元×6.1%÷12个月×27个月）。
案件受理费787.77元（原告已预交），减半收取393.89元。由被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司负担。余款393.89，由本院退还给原告麻红娥。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司负担。
上述款项合计71235.59元，被告乌鲁木齐市鹏兴缘物业管理有限公司须于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
代理审判员 唐娜娜
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 严文静