成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第1918号
原告（反诉被告）成都超锦骅投资管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人周建。
委托代理人岳勇，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘孜，男，1972年5月15日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人陈一鸣，四川华敏律师事务所律师。
委托代理人张华英，四川华敏律师事务所律师。
原告成都超锦骅投资管理有限公司（以下简称超锦骅公司）与被告刘孜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理后，被告刘孜在举证期限内对超锦骅公司提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由审判员王涛适用简易程序于2013年6月13日、7月16日、11月20日公开开庭进行了审理。原告超锦骅公司的委托代理人岳勇，被告刘孜的委托代理人陈一鸣到庭参加诉讼。审理过程中，为促使双方调解，本院组织双方当事人到现场测量、确认案涉房屋面积，但双方未能达成一致。本案现已审理终结。
原告超锦骅公司本诉诉称，2008年1月16日，原、被告签订（2008）年第001号《房屋租赁合同》。约定：原告将位于成都市春熙路东段4号房屋（其中一楼120平方米，二楼240平方米）出租给被告经营服饰之用，租期四年（2008年4月1日至2012年3月31日）；首年一楼年租金为3096000元，二楼年租金为864000元，此后每年年租金按照上一年度的租金总额递增5%计算缴纳；同时还约定2、3、4期租金需在上期租期届满前30日内付清。原告如约按期将该房屋交付被告使用已满四年。期间，被告多次以资金周转困难为由拖欠原告部分房屋租金，并承诺届时一并补齐，方取得原告理解。时至今日，四年的租期已过，被告已累计拖欠原告房屋租金1100000元。请求判令：1、被告立即支付原告在四年租赁期内未支付的房屋租金1100000元；2、被告承担违约金至实际支付之日止（按照中国人民银行同期银行贷款利率计算：从2012年4月1日起至实际支付之日止，暂计算至2013年4月1日，合计违约金为1108800元）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告超锦骅公司反诉辩称，双方在租赁合同明确约定了保证金，如被告逾期缴纳租金，保证金不予退还。被告支付的389487元无证据证明是续租预付款，事实上是支付应当支付的房租，同时合同中约定续租必须提前30日书面申请，而双方从未达成续租的意向。原、被告双方从未确认过房屋租赁的面积，实际是按照合同约定的面积即一楼120平方米，二楼240平方米，共计360平方米计算房屋租金。
原告（反诉被告）超锦骅公司为支持其诉讼主张及诉讼请求，提交有以下证据予以证明：
1、原告企业法人营业执照、被告常住人口详细信息，用以证明原、被告主体资格。
2、《房屋租赁合同》，用以证明原、被告之间的权利义务及违约责任。
3、补充协议，用以证明补充协议从未修改过原来租赁合同的条款，原、被告一直是按照原来的租赁合同实际履行。
4、刘颖的房屋租赁合同、四川省全峰体育用品有限公司的房屋租赁合同，用以证明两份租赁合同印证该铺面还未交给被告，补充协议未生效。
5、春熙路街道办出具的证明，用以证明春熙路街道办将案涉房屋一楼的街道封闭，交由商家有偿使用，总面积为20平方米，其中由被告使用的面积为10平方米。
被告刘孜本诉辩称，原告的诉讼请求所依据的事实和理由与实际情况严重不符。被告按照双方确认的租赁面积，租金数额和期限支付了全部租金及保证金、进场费，还根据原告请求预付租金40万元。双方签订的《补充协议》将每12个月支付一次租金变更为每6个月支付一次租金，被告在租金支付上并不存在违约行为。合同没有约定按照银行贷款利率4倍计算违约金。如果按照原告主张以360平方米计算租金及违约金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘孜反诉诉称，2008年1月16日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》。合同约定：被反诉人将位于成都市春熙路东段4号商铺出租给反诉人经营服装；商铺1、2楼总面积约360平方米，但以双方确认面积为准；1楼租金2150元／平方米／月，2楼租金300元／平方米／月；租赁期限从2008年4月1日至2012年3月31日；保证金258000元，进场费400000元；租金逐年按上年度租金金额5%递增。2008年1月17日，双方签订补充协议，将《房屋租赁合同》第三条第3款改为6个月一期交纳房租。截止2008年4月11日，反诉人根据双方确认的实际面积（1楼110平方米、2楼222平方米）向被反诉人支付完第一年度最后一笔租金，包括的当年度租金3637200元及保证金258000元、进场费400000元。第二、三年度租金反诉人亦按约支付。第四年度，反诉人支付4600000元，其中年度租金4210513元，另389487元是被反诉人同意来年续租而要求反诉人支付的预付款（要求预交400000元整数，扣除租金后略少）。租期届满，被反诉人无法将铺面续租给反诉人，双方的租赁关系终止。反诉人多次催要保证金和续租预付款，但被反诉人不予退还。请求判令：1、被反诉人向反诉人退还保证金258000元、续租预付款389487元，合计647487元；2、本诉及反诉费用由被反诉人承担。
被告（反诉原告）刘孜为支持其诉讼主张及反诉请求，提交有以下证据予以证明：
1、《房屋租赁合同》及房屋租赁合同《补充协议》，用以证明房屋租赁面积须以双方确认为准，可通过每月交纳的物管费来计算租赁面积。
2、2008年4月3日原告工作人员安晓宇出具的租赁房屋面积确认，用以证明原告确认租赁房屋面积为：一楼110平方米，二楼222平方米，该面积是原、被告共同丈量的。同时被告于2008年4月11日根据上述面积支付完剩余租金495200元。
3、原告法定代表人周建出具的确认房屋租赁面积租金、保证金、进场费确认清单以及相应付款单据6张，用以证明租赁房屋面积一楼110平方米，二楼222平方米，同时被告已全额支付保证金258000元。
4、租赁期间物业管理费支付凭证33张，用以证明被告根据租赁合同的约定每月20日向原告支付物管费，每月15／平方米，每月物业管理费4980元，据此得出房屋租赁面积为332平方米，从而印证租赁房屋面积一楼110平方米，二楼222平方米。
5、支付清单、银行转账凭证33张，用以证明被告支付保证金258000元、进场费400000元，续租预付款389487元，同时双方在租金支付形式上形成的支付习惯是分期多笔支付，下半年租金基本在上半年支付完毕。被告支付了第一年度租金3637200元，第二年租金3819060元，第三年租金4010013元，第四年租金4210513元，第二年起的租金均以上年度5%的额度增加，每年的租金总额足以印证双方四年以来一直都是以一楼110平方米，二楼222平方米来计算租金。
6、《房屋租赁合同》、房产证复印件，用以证明案涉房屋的面积与被告在庭审中所证实的面积差别很小，但最终面积应以双方实测为准。
7、工商查询通知单和2011年12月19日成都锦江房地产（集团）有限公司、成都市胡开文文具有限责任公司、深圳市诚信达实业有限公司共同出具的通知复印件，用以证明胡开文文具有限公司对案涉房屋具有出租权，侯嗣源系胡开文文具有限公司法定代表人，被告从侯嗣源手上承租的房屋就是原告出租给被告的房屋，该房屋一楼面积约为110平方米，二楼约为220平方米。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第1、2、3项证据无异议；第4项证据与本案无关；对第5项证据的真实性、合法性、关联性均有异议，在双方签订的《房屋租赁合同》中，所谓过道和租赁房屋之间到底为何种关系无法确认，即使包含过道，租金里应当包括过道的租金。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第1项证据中的租赁合同无异议，但对补充协议有异议；对第2项证据的真实性、关联性、合法性均有异议，其上没有原告的签章，安晓宇并不是原告的工作人员，原告对此并不知情；对第3项证据的真实性有异议，上面无周建的签名，无原告的签章；对第4项证据的真实性有异议，被告出具的33张票据不能证明其按期缴纳了物管费，同时其中2001年12月20日这张收据不在双方合同履行的期限内，除第二张和第三张之外的所有票据，上面均没有加盖原告公司的公章；对第5项证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，按照双方的租赁合同约定，被告应支付原告年租金17058637.5元，被告统计的是已付的总额，其中包含了保证金和进场费，因被告违约，保证金和进场费均不应当退还被告，清单上没有任何记录证明合同期届满，被告应续交400000元的租金，双方并没有达成任何续租协议，该清单显示，被告从来没有按期和足额向原告支付租金，存在违约行为；第6项证据《房屋租赁合同》的真实性无法核实，侯嗣源与本案无关，其是否能代替案涉房屋所有权人成都锦江房地产（集团）有限公司签订租赁合同不得而知，房产证复印件的真实性也有待核实，对该证据关联性也有异议，该租房合同上的面积并不是被告实际使用的面积，被告实际使用的面积还包括一楼封闭的过道；对第7项证据中工商查询通知单的真实性无异议，三家公司出具的通知系复印件，对其真实性有异议，该项证据不能证明成都市胡开文文具有限责任公司对案涉房屋具有出租权，因为房屋的所有权人是成都锦江房地产（集团）有限公司。
经审查，原告（反诉被告）提交的第4项证据与双方签订的《补充协议》具有关联性，本院予以采纳。原告提交的第5项证据，系春熙路街道办出具，对其真实性，本院予以确认，该证据与本案具有关联性，本院予以采纳。
被告（反诉原告）提交的第1项证据中的补充协议，原告虽提出异议，但原告亦将该补充协议作为证据提交，且该补充协议系双方自愿签订，故本院予以采纳。提交的第2项证据，不能证明面积确认人安晓宇系被告公司员工，不予采纳。被告提交的第3项证据中原告法定代表人周建关于案涉房屋面积、租金、保证金、进场费的确认清单，既无周建本人的签名，亦未加盖原告公司的印章，对其真实性，本院不予确认；付款单据因被告对原告已付款金额无异议，本院予以采纳。被告提交的第4项证据33张收据虽只有其中两张加盖有原告公司公章，但所有收据载明的收费项目均为“阿依莲〈杂费〉”，且收据出具的日期连续，原告对其真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，故对该项证据，本院予以采纳。被告提交的第7项证据中成都锦江房地产（集团）有限公司、成都市胡开文文具有限责任公司、深圳市诚信达实业有限公司共同出具的通知系复印件，真实性不能确认，不予采纳；工商查询通知单中的成都市胡开文文具有限责任公司不是本案当事人，被告也不能证明其与本案具有关联性，不予采纳。被告提交的第6项证据中的《房屋租赁合同》出租方为侯嗣源，被告不能证明侯嗣源对案涉房屋享有处分权，该合同与本案缺乏关联性，不予采纳；房产证复印件经本院核实，真实有效，予以采纳。
原、被告提交的其他证据，对方对真实性均无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：
2006年3月6日，成都市锦江区华光贸易有限公司与刘颖签订《房屋租赁合同》，将位于成都市春熙路北段10-12号（现为春熙路东段4号）临街房屋一间（使用面积97平方米）出租给刘颖经营南梦成都春熙路专卖店。原告及其法定代表人周建作为出租方成都市锦江区华光贸易有限公司的担保人在该《房屋租赁合同》上签字。
2006年下半年，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处管委会为改造春熙路，将春熙路北段10-12号一楼过道封闭约20平方米交由商家有偿使用。
2008年1月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于成都市春熙路东段4号商铺出租给被告经营阿依莲、阿尔兰特服饰使用；商铺1、2楼总面积约360平方米，其中一楼120平方米，二楼240平方米，以双方确认面积为准；1楼租金2150元／平方米／月，2楼租金300元／平方米／月；租赁期限从2008年4月1日至2012年3月31日；租金逐年按上年度租金金额递增5%；租金按期缴纳（每12个月为1期），每期租金应于上期租金期满前30天缴纳；被告向原告交纳进场费400000元；被告应在每月20日之前按15元／平方米向原告缴纳下月物业管理费。合同第四条约定：“乙方（被告）应向甲方（原告）支付保证金人民币25.8万元整，于本协议签订时交付。保证金为保障合同顺利执行，不做其它用途，租赁房屋到期后，乙方须交纳完毕各项费用，如有拖欠，甲方有权在该保证金内扣除拖欠费用，甲方承诺乙方凭相关收据可在7个工作日内一次性退还其保证金（不计息）。”合同第十一条“违约责任”约定：“乙方逾期未缴纳房屋租金，甲方每天按乙方应缴纳年租金总额的3%收取违约金；逾期一个月未缴纳，甲方可无条件收回房屋，保证金不予以退还。”
2008年1月17日，双方签订补充协议，约定：原告如在2008年4月20日前把原南梦位置（面积约110平方米，以双方确认为准）移交给被告，则被告按2150元／平方米／月交纳房租，被告另向原告交纳进场费200000元，双方原合同第三条第3款改为6个月一期交纳房租；如在2008年4月20日前未移交南梦位置，则双方继续执行所签房租合同。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。
2008年4月10日，原告与案外人四川省全峰体育用品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于成都市春熙路东段4号一楼商铺（面积约112平方米，原为南梦成都春熙路专卖店）出租给四川省全峰体育用品有限公司经营匹克牌产品使用；租赁期限从2008年4月10日至2012年2月18日；租金第一年为2956800元，此后每年租金逐年按上年度租金金额递增4%；每月物业管理费为1680元。
2008年4月11日前，被告向原告支付租金3637200元，另支付保证金258000元、进场费400000元。
2009年3月4日至7月7日期间，被告向原告支付租金3819060元。
2010年3月12日至10月26日期间，被告向原告支付租金4010013元。
2011年3月9日至9月14日期间，被告向原告支付租金4600000元。
另查明，被告每月按合同约定的15元／平方米向原告交纳承租房屋的物业管理费4980元。
合同到期后，双方合同关系终止，被告另行承租案涉房屋继续经营。
同时查明，双方合同约定的成都市春熙路东段4号一、二层商业用房位于成都市春熙路北段10-12号与东段交叉口1栋，包括案涉房屋部分和原告出租给案外人四川省全峰体育用品有限公司的部分，建筑面积共计443.49平方米，所有权登记人为成都锦江房地产（集团）有限公司。
本案审理过程中，为促使双方调解，本院于2013年9月22日组织双方到现场测量案涉房屋面积，原告确认一楼面积为110.308平方米，被告确认一楼面积为109.296平方米，双方一致确认二楼面积为218.6368平方米。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。双方之间成立房屋租赁合同关系。关于本案的争议焦点即案涉房屋的面积。双方约定房屋面积以双方确认为准。案涉房屋登记的建筑面积为443.49平方米，共分两部分出租。扣除原告出租给案外人四川省全峰体育用品有限公司的部分112平方米，剩余331.49平方米，即被告租赁部分的面积。按常理说，被告租赁部分的面积应是确定的。双方之所以约定面积以确认为准，必然因为该房屋存在产权登记以外的部分面积。被告主张双方已确认面积为一楼110平方米、二楼222平方米，但并未提交有效证据予以证明。被告主张原告每月按15元／平方米向被告收取案涉房屋物业管理费4980元，因此计算出的案涉房屋总面积应为332平方米。但物业管理费是按产权证记载的建筑面积进行收取，并不包含产权以外的面积。被告不能以原告按同一标准向被告收取物业管理费的行为来推定原告对案涉房屋面积进行了确认。且被告推定的该面积与产权面积相差无几，如属实，双方亦没有约定实际面积以确认为准的必要。本院为促使双方调解，组织双方到现场测量，虽双方测出的面积差异不大，但双方各自测量的面积分别加上原告出租给案外人的面积之和，均不足房屋产权登记的建筑面积。故该测量结果不能作为认定本案事实的依据。虽双方未实际确认案涉房屋实际面积，但双方所签租期为四年的合同已履行完毕。在被告支付四年租金的过程中，原告亦从未对被告支付的租金金额提出异议。原告作为出租方，未及时要求承租方确认房屋的实际面积，不主动行使其权利，应由其承担面积未予确认的后果。为保护交易的稳定，应视为原告对被告所支付租金金额予以默认。且从双方约定的租金支付时间来看，原告起诉要求被告支付产权以外面积的租金以及相应违约金，已超过诉讼时效。故对原告要求被告支付租金1100000元以及至上述租金实际支付之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张在第四年向原告支付租金时，多支付了389486.35元，该款系被告为续租房屋预付的租金。根据双方合同第九条的约定，“租赁期限届满时，被告须提前30日向原告提出书面申请续租，并重新签订《房屋租赁合同》，否则原告视为乙方不再租赁，按期收回房屋”，被告并无证据证明其向原告书面申请续租。在双方未达成续租合意并重新签订合同的情况下，被告就向原告预付租金，且在距双方合同期限届满半年之前付款，不符合常理。在被告的付款记录中，亦无单独一笔389486.35元的款项。对被告关于该款系向原告预付的租金的主张，本院不予采纳。被告的付款行为，应视为其作为承租方对案涉房屋总租金的确认。故对被告要求原告退还续租预付款的反诉请求，本院不予支持。
关于保证金。根据合同关于保证金的约定，“被告向原告支付的保证金为保障合同顺利执行，不做其它用途，租赁房屋到期后，被告须交纳完毕各项费用，如有拖欠，原告有权在该保证金内扣除拖欠费用，原告承诺被告凭相关收据可在7个工作日内一次性退还其保证金”，原告只能在保证金内扣除原告拖欠的费用，但原告并无证据证明被告尚拖欠其费用。原告辩称双方约定“被告每年的租金应于上一年租金期满前30天缴纳。如被告逾期缴纳租金，保证金不予退还”，被告实际并未按约缴纳租金，保证金不应退还。被告主张双方签订的《补充协议》对租金的支付时间及方式已进行了变更，由每年一付变更为每半年一付，在租金支付上不存在违约行为。根据《补充协议》的约定，租金支付时间的变更条件为原告将原南梦位置即原告后来出租给四川省全峰体育用品有限公司的房屋部分于2008年4月20日前移交给被告，否则仍执行原《房屋租赁合同》。因原告并未将上述房屋移交被告，故被告仍应按原约定每年一期向原告支付租金。被告主张双方对租金支付时间及方式已进行变更的意见，本院不予采纳。对被告逾期支付租金的事实，本院予以确认。虽被告存在逾期支付租金的行为，但根据合同第十一条违约责任的约定，“被告逾期未缴纳房屋租金，原告每天按被告应缴纳年租金总额的3%收取违约金；逾期一个月未缴纳，原告可无条件收回房屋，保证金不予退还”，保证金不予退还的条件是在被告逾期一个月未缴纳租金的情况下，原告无条件收回了房屋，即原告已在被告逾期支付租金的情况下解除或提前终止了合同。但双方实际履行合同至期满，保证金不予退还的条件并未成就，原告应予退还。故对被告要求原告退还保证金258000元的反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）成都超锦骅投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内退还被告（反诉原告）刘孜保证金258000元。
二、驳回原告（反诉被告）成都超锦骅投资管理有限公司的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘孜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取12235元，由原告（反诉被告）成都超锦骅投资管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取5137元，由原告（反诉被告）成都超锦骅投资管理有限公司负担2137元，被告（反诉原告）刘孜负担3000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一四年六月二十七日
书记员 丁勤琴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。