江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第962号
原告李金萍，女，1979年8月10日生，汉族，居民。
委托代理人张强，江苏臻德律师事务所律师。
委托代理人林开祥，江苏锐昂律师事务所律师。
被告南京新城意象房地产集团有限公司，住所地南京市六合区葛中路629号。
法定代表人王鸿飞，该公司董事长。
委托代理人石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。
被告苏国庆，男，1964年2月10日生，汉族，居民。
被告刘光美，女，1963年4月2日生，汉族，居民。
被告张银华，女，1971年3月12日生，汉族，居民。
委托代理人张金标，男，汉族，居民。
被告汤忠怀，男，1980年4月17日生，汉族，居民。
原告李金萍诉被告新城意象房地产集团有限公司（以下简称新城意象公司）、苏国庆、刘光美、张银华、汤忠怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员徐传洋适用简易程序，于2015年9月9日公开开庭进行了第一次审理，后于2015年12月22日、2016年3月7日、2016年5月9日由审判员屠本俊、代理审判员徐传洋、人民陪审员秦勇组成合议庭进行第二次、第三次、第四次审理。第一次庭审原告李金萍的委托代理人张强、林开祥，被告新城意象公司的委托代理人石志忠到庭参加了诉讼。第二次庭审原告李金萍的委托代理人张强、林开祥，被告新城意象公司的委托代理人石志忠，被告张银华的委托代理人张金标、被告汤忠怀到庭参加诉讼，被告苏国庆、刘光美经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三次庭审原告李金萍的委托代理人张强、林开祥，被告新城意象公司的委托代理人石志忠到庭参加了诉讼，被告苏国庆、刘光美、张银华、汤忠怀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第四次庭审原告李金萍的委托代理人张强、林开祥，被告新城意象公司的委托代理人石志忠、被告汤忠怀到庭参加了诉讼，被告苏国庆、刘光美、张银华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李金萍诉称：2011年8月30日，原告与新城意象公司签订拆迁补偿协议一份，协议约定：原告所有的位于六合区雄州街道园林路28号的房屋由新城意象公司拆迁，新城意象公司用天赐家园800平方米的营业用房进行产权置换。2014年6月16日，双方签订房屋买卖协议一份，协议约定新城意象公司将位于六合区雄州街道园林东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋（面积为1041.85平方米）中的241.85平方米出售给原告（其中800平方米经过产权置换给了原告）。协议还约定新城意象公司应于2015年5月30日前，将上述房屋的“两证”（土地证和房产证）办理在原告名下，但新城意象公司至今未履行上述义务。请求判令：1.被告新城意象公司协助原告办理南京市六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室、XXX号（含2层）室、XXX号（含2层）室、XXX号（含2层）室房屋土地使用权证、房屋产权证；2.被告新城意象公司支付原告违约金（自2015年5月31日起至被告履行第一项义务完毕之日止，按5000元／月计算）。
被告新城意象公司辩称：六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室、XXX号（含2层）室、XXX号（含2层）室房屋目前存在按揭贷款，现无法过户。双方在签订房屋买卖协议时，原告对此已知情。XXX号（含2层）室房屋，因原告申请司法查封，故无法办理过户手续。
被告苏国庆未答辩。
被告刘光美未答辩。
被告张银华辩称：新城意象公司以张银华的名义购买房屋，张银华未支付过购房款也未偿还过按揭贷款，六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室房屋虽登记在张银华名下，但房子实际还是新城意象公司所有。
被告汤忠怀辩称：新城意象公司尚欠汤忠怀工程款四、五十万元，新城意象公司以汤忠怀名义购买房屋，并承诺以该房屋的按揭贷款支付工程款，但至今未支付。
经审理查明：2008年7月6日，被告新城意象公司与被告张银华签订《南京市商品房预售合同》一份，约定新城意象公司将六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室房屋出售给张银华。之后，张银华以个人名义向交通银行南京分行借款780000元，并以六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室房屋作为抵押物，为上述借款提供担保，并进行抵押登记。
2008年7月16日，被告新城意象公司与被告汤忠怀签订《南京市商品房预售合同》一份，约定新城意象公司将六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室房屋出售给汤忠怀。之后，汤忠怀以个人名义向中国建设银行股份有限公司江苏省分行借款1360000元，并以六合区雄州街道园林东路26-3号（含2层）房屋作为抵押物，为上述借款提供担保，并进行抵押登记。
2008年7月18日，被告新城意象公司与被告苏国庆、刘光美签订《南京市商品房预售合同》一份，新城意象公司将六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）室房屋出售给苏国庆、刘光美。之后，刘光美以个人名义向中国建设银行股份有限公司江苏省分行借款1230000元，并以六合区雄州街道园林东路26-1号（含2层）室房屋作为抵押物，为上述借款提供担保，并进行抵押登记。
2011年8月30日，被告新城意象公司（拆迁人）与原告李金萍及张艳（被拆迁人）签订《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆迁面积为653.72㎡，置换天赐佳园商业房800㎡（其中楼下400㎡，楼上400㎡）。2014年6月17日，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：新城意象公司将位于六合区雄州街道园林东路26-1号、26-2号、26-3号、26-4号门面房出售给原告，总面积为1041.85平方米，其中800平方米经产权置换给原告，剩余241.85平方米按4800元／平方米的价格转让，签订协议时原告应向新城意象公司支付360000元，新城意象公司应于2015年5月30日前将上述房屋的“两证”（土地证和房产证）办理在原告名下，逾期按5000元／月支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款360000元，因新城意象公司至今未将涉案房屋变更登记到原告名下，原告遂诉讼来院。
另查明：六合区雄州街道园林东路26-1号（含2层）室房屋登记在苏国庆、刘光美名下，XXX号（含2层）室房屋登记在张银华名下，XXX号（含2层）室房屋登记在汤忠怀名下，XXX号（含2层）室房屋登记在新城意象公司名下。被告苏国庆、刘光美、张银华、汤忠怀均未向新城意象公司支付贷款外的购房款，新城意象公司亦未向对方实际交付房屋，上述商品房预售合同、借款合同、抵押合同以及存折原件均在新城意象公司处，贷款一直由新城意象公司偿还。目前，涉案房屋由原告实际占有。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋买卖协议书》、《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》各1份，被告提供的《南京市商品房预售合同》3份、《南京市房地产抵押合同》2份、《个人住房（商业用房）借款合同》2份、《个人借款合同》1份、《南京市六合区房地产抵押合同》1份、银行存折3份、个人贷款支付凭证2份、借款凭证1份，本院依法调取的房屋登记信息表4张、贷款归还结算材料3张等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据合同法的规定，以合法形式掩盖非法目的所签订的民事合同为无效合同。新城意象公司与苏国庆、刘光美、张银华、汤忠怀虽然形式上签订了商品房预售合同，但根据双方的陈述、银行贷款的归还情况以及涉案房屋一直未实际交付给买受人等事实，可以证明双方签订商品房预售合同的目的系套取银行贷款，而非进行真实的房屋买卖。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，因此，买受人应将涉案房屋产权恢复登记至出卖人名下。买受人与银行之间的借贷关系与房屋买卖关系是在不同主体之间发生的法律关系，二者的效力互不影响，故待房屋抵押权涤除后，才能将其产权恢复登记至新城意象公司名下。抵押借款系新城意象公司实际使用与偿还，抵押借款的本金、利息及因逾期偿还所产生的罚息应由新城意象公司承担。
原告与新城意象公司签订的《房屋买卖协议书》、《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。按照合同的约定，原告已向新城意象公司交付被拆迁房屋及购房款，新城意象公司应当及时办理涉案房屋过户手续，逾期还应承担违约金。原告要求新城意象公司协助办理产权证、土地证，并支付违约金，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京新城意象房地产集团有限公司与被告苏国庆及刘光美、被告张银华、被告汤忠怀签订的《南京市商品房预售合同》无效；
二、被告苏国庆及刘光美、被告张银华、被告汤忠怀分别于本判决生效之日起十日内涤除设置在六合区雄州街道园林东路XXX号（含2层）、XXX号（含2层）、XXX号（含2层）室房屋的抵押权，上述房屋抵押贷款（具体数额以银行结算金额为准）由被告南京新城意象房地产集团有限公司承担；
三、被告南京新城意象房地产集团有限公司在涤除抵押权后十日内协助原告李金萍办理前述房屋所有权及土地使用权变更登记手续；
四、被告南京新城意象房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李金萍办理六合区雄州街道园林东路26-4号（含2层）室房屋所有权及土地使用权变更登记手续；
五、被告南京新城意象房地产集团有限公司按5000元／月的标准支付原告李金萍违约金（自2015年5月31日起至被告前述义务全部履行完毕之日止）。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15248元，保全费5000元，合计20248元，由被告南京新城意象房地产集团有限公司负担（原告李金萍已垫付，被告南京新城意象房地产集团有限公司于履行判决给付义务时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费15248元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 屠本俊
代理审判员 徐传洋
人民陪审员 秦 勇
二〇一六年五月二十四日
见习书记员 李 丽