上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2767号
原告（反诉被告）上海万润企业发展有限公司，住所上海市武威路259号。
法定代表人许剑敏，董事长。
委托代理人张冀英，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人倪志康，该公司工作人员。
被告（反诉原告）上海田氏包装装潢印刷有限公司，住所上海市武威路259号A4座。
法定代表人梅傲雪，董事长。
委托代理人汪瑷玲，上海精诚海众律师事务所律师。
委托代理人田志明，该公司工作人员。
原告上海万润企业发展有限公司与被告上海田氏包装装潢印刷有限公司、反诉原告上海田氏包装装潢印刷有限公司与反诉被告上海万润企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海万润企业发展有限公司的委托代理人张冀英、倪志康，被告（反诉原告）上海田氏包装装潢印刷有限公司的委托代理人田志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海万润企业发展有限公司诉称，被告自2006年4月6日起租赁原告所有的上海市武威路259号A4东侧厂房从事工业生产，原合同于2013年4月5日到期后，原被告于2013年3月22日重新签订租赁合同，约定租赁期限自2013年4月6日起至2014年4月5日止，租赁面积1185.90平方米，每日每平方米租金为人民币0.72元（以下币种均为人民币），月租金为25971.21元，按月支付，先付后用等。但被告未能按约支付租金，2014年2月20日，经双方对帐，被告确认欠租金319958.42元，虽之后被告支付部分欠租，仍欠租金258030.41元。现合同约定的租赁期限已届满，要求被告迁出系争房屋，将房屋腾空返还原告，支付所欠租金64001.62元及截止至2014年3月1日止的逾期支付租金的违约金249399.02元，支付2014年4月11日起至被告实际返还房屋之日止的使用费（按日租金的两倍计算），支付截止至2014年9月30日止的水电费60141.42元。
被告上海田氏包装装潢印刷有限公司辩称，租赁合同约定的租赁期限已届满，同意将系争房屋返还原告，但因设备太多，被告缺乏资金而无法将设备搬离，且2014年12月8日起，原告停电时起被告已停业至今，故使用费应按租金标准计算，支付至2014年12月8日止。被告对原告主张的租金、水电费均无异议，欠款同意从被告支付的保证金中扣除，因被告曾陆续支付租金，不同意支付违约金，如法院认定被告违约，要求调低违约金的标准。
反诉原告上海田氏包装装潢印刷有限公司反诉称，反诉原告自2004年起与反诉被告建立租赁关系，并对系争房屋进行装修，在没有得到征地改造通知前，反诉原被告能协商配合解决问题，而反诉被告为完成征地任务，对系争房屋采取停水停电措施，反诉原告无奈之下只得停业，反诉被告的行为给反诉原告造成严重经济损失，现要求反诉被告赔偿装修损失120000元。
反诉被告上海万润企业发展有限公司辩称，反诉被告交付的系争房屋确系毛坯房，反诉原告为了能够正常经营对房屋进行了必要的装潢，但该装潢已在成本中分摊了，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告系上海市武威路259号（建筑面积52033.18平方米）权利人，原被告有长期租赁合同关系。2013年3月22日，原被告续签房屋租赁合同，约定原告将上海市武威路259号A4东侧厂房出租给被告，建筑面积1185.90平方米，租赁期限自2013年4月6日起至2014年4月5日止，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还，年租金为311654.52元，租金自2013年4月6日起算，按月支付，先付后用，被告应于每月的前五日向原告付清当月租金25971.21元，逾期支付的，每逾期一日，则应给付逾期付款额5‰的违约金，直至付清为止。被告已于2004年向原告支付租赁保证金28000元、水电保证金10000元，上述保证金仅作为被告履行合同条款的保证，不作他用，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。被告应于租赁合同终止、解除或租赁期限届满后的五日内返还系争房屋，未经原告书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的双倍向原告支付使用费。租赁期满或本合同终止时，被告在获得原告书面同意的前提下可保留房屋届时装修现状并迁出房屋，此种情况下，原告无义务就被告对房屋和设施、设备进行的增附或改造做出任何补偿或赔偿。2014年2月20日，原告出具应收账款余额对账单，要求被告对2013年4月6日至2014年3月5日欠租金285683.31元，2013年4月6日前欠租金34275.11元予以确认，被告于当日出具回执，表示内容知悉、核对无误。2014年2月，原告向被告出具律师函，要求被告在接函后的三个工作日内将所欠租金319958.42元支付给原告，否则原告将解除合同，并依法追究被告的违约责任。之后，虽被告陆续支付所欠租金，但仍欠租64001.62元。同年12月，原告起诉来院，要求判如诉请。
反诉查明事实同本诉。
审理中，1、原告调整违约金的诉请，仅要求被告支付所欠租金64001.62元的违约金，该款自2014年11月4日起至被告实际支付之日止，按每日5‰的标准计算；使用费则同意按租金标准计算。
2、本院曾组织双方进行调解，原告表示被告于2014年5月20日前迁出系争房屋，并全额支付欠付的租金及水电费，该款可以用保证金抵扣，原告不再主张使用费。被告不同意该方案，也未提出其他调解意向，致调解未成。
本院认为，关于本诉，原被告之间签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，原告要求被告迁出系争房屋，并将房屋返还原告之诉请，应获支持，同时，被告对原告主张的欠付租金、水电费金额均予以认可，被告应向原告承担付款义务。基于承、出租方在租赁合同中约定的租赁期限于2014年4月5日届满，被告既不支付租金也不迁出系争房屋，被告的行为构成违约，原告要求被告支付违约金及使用费，符合约定，虽原告确认于2014年12月8日起停电，但因被告继续占用系争房屋，仍应向原告支付使用费，原告调整违约金的计算方法，系其对自己权利的处分，可获准许。鉴于被告要求调低使用费、违约金标准的意思表示，本院根据相关司法解释予以酌判。关于反诉，根据反诉原被告在房屋租赁合同中关于“租赁期满或本合同终止时，被告在获得原告书面同意的前提下可保留房屋届时装修现状并迁出房屋，此种情况下，原告无义务就被告对房屋和设施、设备进行的增附或改造做出任何补偿或赔偿”的约定，反诉原告的主张无事实依据，对该反诉请求，本院难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海万润企业发展有限公司与被告上海田氏包装装潢印刷有限公司之间签订的关于上海市武威路259号A4东侧厂房之房屋租赁合同于2014年4月5日终止；
二、被告上海田氏包装装潢印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内携可移动物品迁出上海市武威路259号A4东侧厂房，并将上述房屋腾空、返还原告上海万润企业发展有限公司；
三、被告上海田氏包装装潢印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万润企业发展有限公司租金人民币64001.62元；
四、被告上海田氏包装装潢印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万润企业发展有限公司逾期支付租金人民币64001.62元的违约金（该款自2014年11月4日起至被告实际支付之日止，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；
五、被告上海田氏包装装潢印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万润企业发展有限公司使用费（该款自2014年4月11日起至被告实际返还上海市武威路259号A4东侧厂房之日止，参照月租金人民币25971.21元的标准计算）；
六、被告上海田氏包装装潢印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万润企业发展有限公司水电费人民币60141.42元；
七、原告上海万润企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海田氏包装装潢印刷有限公司租赁保证金人民币28000元、水电保证金人民币10000元；
八、对反诉原告上海田氏包装装潢印刷有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元（原告预付），由被告负担。
本案本诉受理费人民币9678元（原告预付），由被告负担。
本案反诉受理费人民币1350元（反诉原告预付），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 周婵娟
二〇一五年七月二日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。