广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第6037号
原告：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
主要负责人：罗建，行长。
委托诉讼代理人：何宇虹，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘春花，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：何亮亮，住湖南省平江县。
被告：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：王涛。
委托诉讼代理人：屈青红，该司职员。
原告广发银行股份有限公司广州分行与被告何亮亮、广州欧赛思房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司广州分行的委托诉讼代理人潘春花、被告广州欧赛思房地产开发有限公司的委托诉讼代理人屈青红到庭参加了诉讼。被告何亮亮经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司广州分行诉称：2013年3月20日，原告与被告何亮亮、广州欧赛思房地产开发有限公司签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定原告向被告何亮亮发放贷款57万元，贷款期限为20个月。贷款利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%计息，在合同期内利率随国家调整而调整，被告广州欧赛思房地产开发有限公司为上述债务提供阶段性连带责任担保。被告何亮亮以其名下位于增城市奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39栋）自编号A39栋6层603房作为抵押物，为上述贷款本息及由此引起的相关费用提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告何亮亮发放贷款57万元，但被告何亮亮未按约归还借款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：
一、解除原告与两被告签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：121130056457号）；
二、被告何亮亮向原告偿还借款本金535564.25元及利息、罚息、复利（截止至2016年10月21日，利息19292.64元、罚息32328.65元、复利2555.77元；从2016年10月22日起至实际清偿之日止的罚息、复利均按合同约定计算）；
三、被告何亮亮偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费16200元；
四、原告对被告何亮亮名下位于增城市奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39栋）自编号A39栋6层603房房产享有优先受偿权；
五、被告广州欧赛思房地产开发有限公司对被告何亮亮上述第二、三项债务承担连带清偿责任；
六、本案诉讼费用由两被告承担。
被告何亮亮未到庭应诉答辩。
被告广州欧赛思房地产开发有限公司辩称：原告应先处分物的担保后再由被告广州欧赛思房地产开发有限公司在不足部分承担担保责任。
本院经审理查明：2013年3月20日，原告广发银行股份有限公司广州分行（贷款人，甲方）与被告何亮亮（借款人，抵押人，乙方）、被告广州欧赛思房地产开发有限公司（保证人，丙方）签订了编号为121130056457号《个人房屋按揭贷款合同》，约定如下主要条款：借款金额为57万元，借款期限为240个月年；借款利率采用浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行相应档次的贷款基准利率下浮15%计息；还款方式为等额本息，按月分期偿还贷款本息；乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；担保方式为将合同项下所购增城市奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39栋）自编号A39栋6层603房作为抵押财产向甲方提供抵押担保；丙方向甲方提供连带责任保证担保，保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；本合同项下债权既有物的担保又有人的担保的情形下，甲方有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）等；乙方未按约定归还贷款本息或支付相关费用即视为违约，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，终止或解除本合同；本合同项下的有关费用，包括但不限于律师费及甲方为实现债权所涉及的诉讼费、执行费等，由乙方承担。
2013年3月21日，原告依约向被告何亮亮发放贷款57万元。被告何亮亮借款后未按约还款，截止至2016年10月21日，尚欠原告借款本金535564.25元、利息19292.64元、罚息32328.65元、复利2555.77元。
2013年7月21日，原告与被告何亮亮就涉案房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。
涉案房产至今仍未办理房地产权证，亦未办理抵押权他项登记。
另查明：原告与广东东方昆仑律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师处理涉案债权的诉讼，并支出了律师费16200元。为此，原告提供了律师费发票16200元予以证实。
本院认为：原告广发银行股份有限公司广州分行与被告何亮亮、广州欧赛思房地产开发有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。
合同签订后，原告已依约向被告何亮亮发放贷款57万元，被告何亮亮借款后未按约还款，已构成违约。现原告要求解除与两被告签订的合同并要求被告何亮亮归还借款本金535564.25元及利息、罚息、复利（截止至2016年10月21日，利息19292.64元、罚息32328.65元、复利2555.77元；从2016年10月22日起至实际清偿之日止的罚息，以本金535564.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计收复利，罚息不应计算复利）有事实及法律的依据，本院对此予以支持。
关于律师费问题。原告与两被告签订的合同中约定被告何亮亮承担原告为实现债权所支出的律师费，且原告提供了《委托代理合同》及律师费发票等证据予以证实，故原告要求被告支付律师费16200元，合法有据，本院对此予以支持。
关于原告诉请的优先受偿权问题。涉案房产仅办理了抵押权预告登记，未按法律规定办理抵押权登记。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告要求对涉案房屋以折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权于法无据，本院予以驳回。
关于原告要求被告广州欧赛思房地产开发有限公司承担连带清偿责任的问题。被告广州欧赛思房地产开发有限公司在《个人房屋按揭贷款合同》约定为被告何亮亮承担阶段性连带责任保证，直至办理的正式抵押登记手续为止。本案只办理了预告抵押登记，未办理正式的抵押权登记手续，据此被告广州欧赛思房地产开发有限公司仍应对被告何亮亮的债务承担连带保证责任。故原告要求被告广州欧赛思房地产开发有限公司对被告何亮亮的上述债务承担连带保证责任有理，本院依法予以支持。其承责后，有权向被告何亮亮追偿。
被告何亮亮经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法对本案作缺席审判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广发银行股份有限公司广州分行与被告何亮亮、广州欧赛思房地产开发有限公司签订的121130056457号《个人房屋按揭贷款合同》；
二、被告何亮亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广发银行股份有限公司广州分行清偿借款本金535564.25元及利息、罚息、复利（截止至2016年10月21日，利息19292.64元、罚息32328.65元、复利2555.77元；从2016年10月22日起至实际清偿之日止的罚息，以本金535564.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计收复利，罚息不应计算复利）；
三、被告何亮亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广发银行股份有限公司广州分行支付律师费用16200元；
四、被告广州欧赛思房地产开发有限公司对被告何亮亮的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告何亮亮追偿；
五、驳回原告广发银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9470元、保全费3360元，合计12830元，由原告广发银行股份有限公司广州分行负担50元，被告何亮亮、广州欧赛思房地产开发有限公司共同负担12780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 赵心晶
人民陪审员 赵小丽
人民陪审员 许蔚琳
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 谢宜静
陈美丹