重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初9964号
原告：吉胜，男，1962年10月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩春来，重庆启瑞律师事务所律师。
被告：重庆嘉华建设开发有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号，统一社会信用代码9150010362191530X2。
法定代表人：张友洪。
原告吉胜与被告重庆嘉华建设开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉胜及委托诉讼代理人韩春来到庭参加诉讼。被告嘉华公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉胜向本院提出诉讼请求：判决被告为原告办理位于重庆市渝中区大坪正街118号嘉华鑫城第X号、第X号车位不动产权证。事实和理由：2011年11月22日，原告与被告嘉华公司签订了《嘉华·鑫城停车位预留协议书》，协议约定：被告于2011年11月22日为原告预留位于重庆市渝中区大坪正街118号嘉华·鑫城第X号车位（后调整为X号车位），总价人民币20万元，付款方式为一次性付款。原告按协议约定支付了全部购车位价款，被告于2012年12月12日将该车位交付原告使用，原告足额向物业公司缴纳车位服务费至今。但被告至今未为原告办理该车位的不动产权证，故诉至本院。
被告嘉华公司未作答辩。
原告吉胜围绕诉讼请求依法提交了《嘉华·鑫城停车位预留协议书》《收据》《嘉华鑫城地下车库车位管理服务协议》《嘉华鑫城收款收据》《证明》《地下车库车总平面图》等证据，被告嘉华公司未予质证，原告提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月22日，嘉华公司（合同中称甲方）与吉胜（合同中称乙方）签订《嘉华·鑫城停车位预留协议书》，约定：乙方于2012年11月22日预留位于渝中区大坪正街118号嘉华·鑫城第X号车库/车位，总价人民币20万元整；本车位产权为人防产权，正式签订合同时间以甲方通知为准；付款方式本车库/车位付款方式为一次性付款；乙方保证本预留协议约定之联系地址、联系方式正确无误，如有变更，乙方应书面通知；非本小区业主不能办理产权；本小区业主一套房子只能办理一个车位产权证；本协议一式贰份，甲、乙双方各持壹份，经双方签字（盖章）并在甲方收到乙方预留保证金后生效。吉胜、嘉华公司均在该协议书签字（盖章）。2012年11月22日，吉胜向嘉华公司支付20万元车位款，嘉华公司向吉胜出具收据一张，载明收款事由为嘉华·鑫城X号车位款，并加盖嘉华公司财务专用章。
2012年12月12日，吉胜与重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称天穹物业公司）嘉华鑫城管理处签订《嘉华鑫城地下车库车位管理服务协议》，约定：地点嘉华鑫城地下车库，车位号X号，管理服务费收费标准60元/月/辆，协议还对其他权利义务进行了约定。吉胜遂按照上述协议的约定，向天穹物业公司嘉华鑫城管理处缴纳车位管理服务费至今。2017年9月10日，天穹物业公司嘉华鑫城管理处出具证明：吉胜（身份证号码510230196210057790）于2012年11月22日向重庆市嘉华建设开发有限公司购买位于重庆市渝中区大坪正街118号嘉华鑫城负一层（旧车位号X号，新车位号X号；旧车位号X号，新车位号X号）的产权车位。凭车位预留协议书和开发商收款收据于2012年12月12日到我处办理了该车位的接收手续，并按时缴纳每月物管的车位管理服务费至今。天穹物业公司提供的地下车库总平面图载明嘉华·鑫城地下停车位原X号车位变更为X号，原X号车位变更为X号。
另查明，吉胜目前并非嘉华鑫城小区业主。庭审中，吉胜确认其在该小区共购买了讼争的两个车位。
经吉胜申请，本院向重庆市不动产登记中心查询，包括原告车位在内的渝中区大坪正街118号负一层、负二层部分停车用房均登记在嘉华公司名下。截止2017年9月12日，渝中区大坪正街118号X号停车位系人防车位，无抵押、无查封等过户的限制性障碍。
本院认为，关于本案中车位预留协议书的性质。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，吉胜与嘉华公司签订的《嘉华·鑫城停车位预留协议书》对当事人情况、车位位置、价款及付款方式都进行了明确约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另一方面，在预留协议签订后，嘉华公司已按约收取了全部车位款，并将上述车位交付给吉胜使用至今，可见双方签订的预留协议书已然实际履行。故本院认为，原、被告之间签订的车位预留协议书名为预约实为本约，应认定为商品房买卖合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。
关于办理不动产权证书的请求。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《重庆市物业管理条例》第六十三条规定：“物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，空余临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。”按照《物权法》关于不动产物权变动与原因关系的区分原则，虽然原告吉胜与被告嘉华公司之间的商品房买卖合同有效，但由于原告并非该小区业主，故不能办理小区车库的权属登记，该商品房买卖合同事实上不能履行。经本院释明，当事人拒不变更诉讼请求，故原告吉胜要求办理不动产权证书的请求，本院依法不予支持。
被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。
综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《重庆市物业管理条例》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《商品房销售管理办理》第十六条之规定，判决如下：
驳回原告吉胜的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告吉胜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 李彩霞
人民陪审员 丁庆生
人民陪审员 许培英
二〇一七年十一月六日
法官 助理 徐浩然
书 记 员 李 娇