中华人民共和国北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民初字第2186号
原告赵嘉瑄，男，1979年1月4日出生。
委托代理人李琳丽，北京市中闻律师事务所律师。
被告周贵兰，女，1944年12月5日出生，澳大利亚籍。
委托代理人王尧，男。
被告孙后勤，男，1954年4月10日出生，职业不详。
被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市东城区东四北大街201号。
法定代理人刘田，董事长。
委托代理人刘甫，男，该公司法务。
委托代理人付强，男，该公司法务主管。
原告赵嘉瑄与被告周贵兰、孙后勤、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，北京市宣武区人民法院于2010年7月27日作出（2010）宣民初字第5781号民事判决书。原告赵嘉瑄不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院审理期间，认为原审判决违反法定程序，于2010年12月17日作出（2010）一中民终字第16700号民事裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2010）宣民初字第5781号民事判决；二、因原北京市宣武区人民法院被撤销，发回新成立的北京市西城区人民法院重审。
本院受理后，依法另行组成合议庭，并追加孙后勤及北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）作为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告赵嘉瑄及其委托代理人李琳丽、被告周贵兰的委托代理人王尧、我爱我家公司的委托代理人刘甫、付强到庭参加诉讼。被告孙后勤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告赵嘉瑄诉称，2010年3月27日，我与被告周贵兰的委托代理人孙后勤在我爱我家公司木樨地门店签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：××）及补充协议。合同约定由我购买周贵兰所有的北京市西城区××号房屋（房屋面积为72.18平方米，以下简称：涉案房屋），房屋总价款为人民币185万元。合同签订同时，我向孙后勤支付购房定金10万元。2010年4月10日，周贵兰与我在我爱我家公司协商合同履行的具体事宜，周贵兰明确表示认可孙后勤的代理行为，同意履行上述合同并进行了网上签约。此后周贵兰又突然向我表示不愿意履行上述合同。为此，我于2010年4月诉至法院，要求与周贵兰继续履行合同。在该案期间，因周贵兰否认了孙后勤的代理行为，法院判决驳回我的诉讼请求。我上诉到北京市第一中级人民法院，本案被发回重审，基于上述情况，鉴于周贵兰与孙后勤就卖房的代理关系各执一词，否定了卖房的代理权限，而导致合同无效，为此，我变更诉讼请求如下：请求法院确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合同编号：××及该合同的补充协议无效；孙后勤双倍返还我定金20万元；我爱我家公司退还我中介费5万元；周贵兰、孙后勤及我爱我家公司连带赔偿我房屋差价损失87.98万元（计算依据为房屋评估价值272.98万元减去合同价款185万元）；评估费9325元及案件受理费由周贵兰、孙后勤及我爱我家公司负担。
被告周贵兰辩称，我同意原告主张的合同无效请求。孙后勤属于越权签订合同，对我没有法律效力，所以合同应属无效。由于本人长期旅居澳大利亚，回国管理诉争房产很不方便，所以有意将该房产出售，并最终委托孙后勤代为办理售房前期事宜。我在出具给孙后勤的委托书中明确表明代理权限为办理出售该房产的前期工作，而正式签约及其它相关手续的办理则不再委托给代理人，需由本人亲自办理。但是原告与孙后勤却在没有我亲自授权的情况下，私自签订了《北京市存量房买卖合同》等正式卖房手续，并私自交付了相关定金。2010年4月9日我回国，并于次日与原告在我爱我家公司木樨地店见面。双方见面寒暄后，原告直接要求我拿出房本原件办理相关手续，但是双方并未谈及房屋价款等交易细节，这令我感到疑惑，所以当日我拒绝了原告及中介人员的要求，并最终离开了该门店。此后经我多方了解得知，原告与孙后勤之间存在恶意串通之嫌，他们之间所达成的买卖价格也明显低于当时市场价格。基于上述情况，我是不可能追认孙后勤所进行的无权代理行为的，其私自与原告所签订的房屋买卖合同也应归于无效，我同意原告主张合同无效的诉讼请求。但我在买卖房屋过程中午任何过错，故原告要求我承担赔偿责任的请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
被告我爱我家公司辩称，第一、我公司的居间义务已完成，不同意赵嘉瑄要求退还服务费5万元的诉讼请求。周贵兰之代理人孙后勤于2010年3月27日以周贵兰的名义与赵嘉瑄签订合同时，持有周贵兰出具的委托书，委托书内容体现为委托孙后勤办理房屋买卖的前期手续，只有购房款和过户事宜由周贵兰本人办理。由此可见，孙后勤拥有签订合同的代理权，赵嘉瑄与周贵兰之间的房屋买卖合同有效。退一步讲，即使孙后勤没有代理权，但是周贵兰回国后曾与赵嘉瑄在我公司见面洽谈合同后续履行问题，当时并未对合同提出异议，周贵兰的这种行为也应视为对合同效力的追认，合同有效。另外，本案是房屋买卖合同纠纷案件，赵嘉瑄要求返还中介费的诉请属于居间纠纷范围，不属于本案审理范畴。第二、因我公司在本案中没有过错，赵嘉瑄要求我公司承担房屋差价损失无任何事实、合同及法律依据，我公司不同意赵嘉瑄的诉讼请求。
被告孙后勤未到庭答辩。
经审理查明：被告周贵兰现为澳大利亚国籍，是北京市西城区××号房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权人。由于周贵兰长期旅居在外国，因此欲将该房屋出售。2010年3月23日，周贵兰给被告孙后勤出具委托书一份，该文书载明：本人周贵兰有单元房一套决定出售；由于本人身居海外特此委托孙后勤先生前往“我爱我家地产经纪公司”办理卖房手续的前期工作事宜；本人四月九日到北京，将持所有原件材料，亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜均由本人亲自办理，不需委托，特此说明。2010年3月27日，原告赵嘉瑄与孙后勤在被告我爱我家公司木樨地门店签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）及补充协议。该合同约定：由赵嘉瑄购买周贵兰所有的北京市西城区××号房屋（房屋面积为72.18平方米），房屋总价款为人民币185万元。合同签订同时，赵嘉瑄向孙后勤支付了购房定金10万元。同时，赵嘉瑄给孙后勤出具了欠条：今欠孙后勤代理周贵兰出售宣武区（现为西城区）××号房产服务费用10万元，于过户后交房日支付。2010年4月9日，周贵兰回国，并于次日与赵嘉瑄在我爱我家公司木樨地店见面，但周桂兰并未作出明确追认表示，此后，周贵兰从孙后勤处拿到赵嘉瑄书写的欠条，认为赵嘉瑄与孙后勤之间存在问题，拒绝继续履行合同。在此期间，我爱我家公司代赵嘉瑄和周贵兰办理了网签手续。鉴于周贵兰拒绝办理过户手续，为此，赵嘉瑄于2010年4月27日诉至北京市宣武区人民法院，要求周贵兰继续履行合同。周贵兰认为孙后勤是在无权代理的情况下，经与赵嘉瑄恶意串通达成的合同，因此不同意赵嘉瑄的诉讼请求。2010年7月27日，北京市宣武区人民法院以赵嘉瑄与孙后勤签订的《北京市存量房屋买卖合同》对周贵兰不发生效力为由判决驳回了赵嘉瑄的全部诉讼请求，赵嘉瑄不服提起上诉，2010年12月17日，北京市第一中级人民法院以原审判决违反法定程序为由于发回新成立的北京市西城区人民法院重审。2011年12月，赵嘉瑄向本院提出变更诉讼请求申请，并申请追加孙后勤及我爱我家公司为被告，同时还对涉案房屋的市场价值提出了评估的申请，2012年7月18日，北京龙泰房地产评估有限公司接受本院的委托向本院出具《评估报告》，涉案房屋2012年7月4日的市场价值为272.98万元，赵嘉瑄交纳了评估费9325元。赵嘉瑄的诉讼请求变更为：确认就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；孙后勤双倍返还其定金20万元；我爱我家公司退还中介费5万元；周贵兰、孙后勤及我爱我家公司共同赔偿其房屋差价损失87.98万元；评估费9325元及案件受理费由周贵兰、孙后勤及我爱我家公司共同负担。周贵兰同意买卖合同无效，以自己无责为由不同意赔偿。我爱我家公司认为买卖合同有效，不同意赵嘉瑄的诉讼请求
本案在审理过程中，本院多次通知孙后勤参加诉讼，后因孙后勤拒绝出庭且下落不明，本院于2011年11日2日在《人民法院报》上刊登公告，依法向孙后勤送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，孙后勤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2012年9月13日，孙后勤签收了开庭传票。
另查，赵嘉瑄于2010年3月将自己位于朝阳区松榆西里的房屋出售，4月10日办理了网签手续，4月13日办理了产权过户手续。其除就涉案房屋签订了买卖合同外，未再购买其他房屋。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收条、委托书、欠条等材料在案佐证。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，周贵兰因旅居海外回国不便，在欲出售其房屋时，先行委托孙后勤办理卖房的前期事宜。从周贵兰出具给孙后勤的委托书行文内容可见，周贵兰明确表明其于4月9日回国，并持所有原件材料，亲自办理房屋买卖正式手续，不需委托。由此可知，代理人孙后勤并未取得代理周贵兰与赵嘉瑄签订正式房屋买卖合同的授权，且周贵兰回国后，亦未对该房屋买卖合同做出追认，故孙后勤与赵嘉瑄于2010年3月27日签订房屋买卖合同的行为，应属于越权代理行为。房屋买卖合同对周贵兰不发生效力。现赵嘉瑄主张房屋买卖无效，周贵兰表示同意，本院不持异议。孙后勤未出庭应诉，自行放弃了答辩权利。我爱我家公司虽然抗辩周贵兰认可了房屋买卖合同，但未提交证据予以证明，对其抗辩意见，本院不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。对于赵嘉瑄主张的孙后勤双倍返还定金20万元的诉讼请求，因本案中的买卖合同被确认无效，应当依据合同无效后的处理原则予以处理，不适用违约定金罚则的相关规定，故本院将判决孙后勤返还定金。对于赵嘉瑄主张的要求我爱我家公司退还中介费5万元的诉讼请求，本院认为，我爱我家公司作为房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极审查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重侵害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，我爱我家公司在未充分审查授权委托书权限的情况下，即指导赵嘉瑄与孙后勤签订房屋买卖合同，并最终导致买卖合同因孙后勤无权代理而被确认无效，对此后果，我爱我家公司负有重大过错。鉴于我爱我家公司提供的中介服务不合格，故其收取的中介费应当予以返还。对于赵嘉瑄主张的要求周贵兰、孙后勤及我爱我家公司连带赔偿其房屋差价损失87.98万元的诉讼请求，本院认为，房屋买卖合同被确认无效，信赖合同有效成立致受损害一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括受损害和所失利益。所失利益是指当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。本案中，房屋买卖合同无效的原因是孙后勤无权代理，周贵兰并无过错，而我爱我家公司负有责任，故赔偿赵嘉瑄经济损失应由孙后勤和我爱我家公司负责赔偿。考虑到赵嘉瑄给孙后勤书写的欠条确认了房产服务费用及赵嘉瑄对孙后勤出示的周贵兰的授权委托书也未充分审查，负有一定的责任，故赵嘉瑄亦应承担相应的责任。综上，本院将结合各方的过错程度、评估确定的房屋差价、赵嘉瑄已付款比例及未付款原因等确定赔偿标准。
孙后勤经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、赵嘉瑄与孙后勤就周贵兰所有的北京市西城区××号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）无效。
二、自本判决生效之日起三日内，孙后勤返还赵嘉瑄购房定金十万元。
三、自本判决生效之日起三日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司退还赵嘉瑄中介费五万元。
四、自本判决生效之日起三日内，孙后勤赔偿赵嘉瑄房屋差价损失二十万元。
五、自本判决生效之日起是三日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司赔偿赵嘉瑄房屋差价损失十五万元。
六、驳回赵嘉瑄的其他诉讼请求。
如果孙后勤、北京我爱我家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千八百元、评估费九千三百二十五元，由孙后勤负担一万零八百七十五元；由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担七千二百五十元。公告费二百元，由孙后勤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 郑沛华
审 判 员 刘 敏
二〇一二年十一月十六日
书 记 员 史江伟