河南省鹿邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1628民初4718号
原告：李瑞丽，女，1990年1月20日出生，汉族，住河南省淮阳县。
委托诉讼代理人：付一坤，系河南陈州律师事务律师。
委托诉讼代理人：杨志怀，系河南陈州律师事务律师。
被告：孔娜娜，女，汉族，1982年4月3日出生，住河南省鹿邑县。
被告：皇艳伟，男，汉族，生于1988年4月15日，住鹿邑县。
委托诉讼代理人：皇甫艳平，系河南南云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王向阳，系河南南云律师事务所实习律师。
第三人：周振宇，男，汉族，1969年6月19日出生，住河南省鹿邑县。
原告李瑞丽与被告孔娜娜、皇艳伟及第三人周振宇执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告李瑞丽的委托诉讼代理人杨志怀、付一坤和被告孔娜娜及被告皇艳伟的委托诉讼代理人皇甫艳平、王向阳均到庭参加诉讼，第三人周振宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李瑞丽诉称，2017年3月31日鹿邑县人民法院依据（2016）豫1628民初324号民事判决书作出了（2017）豫1628执恢54号执行裁定书，查封鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号房产。随后被告皇艳伟对该查封措施提出执行异议，鹿邑县人民法院审查后作出（2017）豫1628执异31号执行裁定书，解除对鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号内的三层西户房产的查封。原告认为（2017）豫1628执异27号裁定认定事实错误，适用法律错误，应当依法准予执行鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号内三层东户的房产。理由如下：一、被告皇艳伟对查封房屋不具有排除执行的权利。1、被告皇艳伟与石某签订的购房协议不合法，涉案查封房屋登记在石晓伟名下，与石某无关，石某出售房屋的行为属于无权处分，同时未经过房屋所有权人石晓伟的授权或追认，应当认定该房屋买卖合同无效，不发生物权变动效力。2、无证明表明被告皇风范已经支付全部价款，仅仅依据本案有利害关系人石某提供的收据，无法表明被告皇艳伟已经支付全部价款，且该笔购房款数目较大，用现金支付是不现实的，应当提供转账凭证，但被告皇艳伟在执行异议中并未提供该凭证，无法证明被告已经支付全部价款。3、房屋所有权的取得依据《物权法》的相关规定应当以登记为准，该房屋可以办理房屋过户手续，同时在被告皇艳伟与石某钦订合同后，未尽到合理的注意义务，且没有办理过户登记，被告皇艳伟具有明显的过错。4、无证据表明被告皇艳伟已经占有该不动产，即时被告皇艳伟已经占有该不动产，其未经过房屋所有权人同意擅自占有该房屋属于不合法占有。故被告皇艳伟与石某双方签订的合同为无权处分的不合法合同，也未有证据表明其已经支付购房款，也是因为被告皇艳伟自身过错未办理过户登记，依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，被告皇艳伟对涉案房屋不具有排除执行的权利。二、原告对涉案房屋具有优先物权。2014年1月29日石晓伟用涉案房屋为（2016）豫1628民初324号案件借款提供担保，并办理了抵押登记。依据法律规定经过合法登记的抵押权具有优先受偿性。故被告并未取得合法的物权，不可对抗原告的抵押权。综上，（2017）豫1628民初执异27号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，应当准予执行鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号内的三层东户房产，并对此房采取查封措施。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。
被告孔娜娜辩称，关于房产抵押的事不清楚，房产出售的事情也不清楚。与石晓伟于2012年2月份结婚，结婚前房子已经建好了，已经入住了很多户，实际建房是石晓伟和其父母操办。
被告皇艳伟辩称，原告的诉讼理由不符合事实，诉讼请求依法不能成立。一、虽然涉案房屋登记在石晓伟名下，但是被告皇艳伟在涉案房屋抵押之前就已经购买涉案房屋，付清全部购房款并实际占有使用，没有办理房屋产权变更手续是因为石晓伟隐瞒房屋被抵押的事实，导致房屋无法办理过户手续，被告皇艳伟无任何过错。1、石某是石晓伟的父亲，涉案房屋的土地买卖，开工建造和销售过程石某均参与了，30套房屋的销售合同29套是石某签订的，只有一份购房协议是石晓伟签订的，被告皇艳伟作为购买人，有充分的理由相信石某有权签订购房协议。被告皇艳伟购买涉案房屋后，占有使用至今，石晓伟的住处就在涉案房屋附近，石晓伟均没有提出异议，由此可见，石晓伟对此房的出售情况是知情的，是没有任何异议的。故原告诉称石某未经石晓伟授权和追认，属于无权处分，与被告皇艳伟签订购房合同不合法，被告皇艳伟是非法占有此房的理由明显不能成立。2、被告皇艳伟购房时间是在7年前，现金交易非常普遍，并且被告也是先交一部分定金，分几次支付房款，房款总额相比较目前的房款总额也不是很高。故原告诉称被告皇艳伟用现金支付房款不现实的理由，明显不能成立。3、被告皇风范在购买此房时房屋尚在建造过程中，并没有登记在石晓伟名下，后来是石晓伟在被告皇艳伟不知情的情况下将房屋抵押，导致房屋未能过户，被告皇艳伟没有任何过错。故原告诉称被告皇艳伟签订购房合同未尽到合理的注意义务且没有办理过户登记，被告皇艳伟具有明显过错的理由，明显不能成立。二、原告持有的抵押权证登记人是李国光，并非原告李瑞丽本人，不能证明2014年1月29日石晓伟用涉案房屋为（2016）豫1628民初324号案件借款提供担保，原告在（2016）豫1628民初324号案件中也并没有提到抵押事宜，更没有主张抵押权的权益，生效的（2016）豫1628民初324号民事判决书也没有判决石晓伟承担还款责任，原告申请执行登记在石晓伟名下的涉案房屋无事实和法律依据，更没有生效的法律文书作为执行依据。所以，（2017）豫1628执恢54号执行裁定书裁决执行涉案房屋是错误的，（2017）豫1628执异27号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封是正确的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人周振宇未陈述。
原告李瑞丽提供的证据分析及认定如下：
1、鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初324号民事判决书一份。证明原告申请执行合理合法，符合法律规定。2、鹿房他证字第0028**号他项权证和李国光证明各一份，证明原告对涉案房屋已形成用益物权，该权利具有优先权。被告孔娜娜异议为，该判决书并没显示石晓伟承担还款责任。他项权证显示的是李国光具有他项权，不是李瑞丽具有他项权，与原告李瑞丽没有关系。被告皇艳伟异议为，对证据1、真实性没有异议，但是该判决书判决内容为，周振宇和孔娜娜对李瑞丽承担还款责任和连带清偿责任，该判决书并没有判决石晓伟及石晓伟的继承人承担还款责任。该判决书不能作为李瑞丽申请执行石晓伟财产的判决依据。对他项权证真实性无异议，对证明目的异议为：首先该他项权证的权利人为李国光，而非李瑞丽。根据该证据显示，只有权利人才享有他项权利，李瑞丽不是他项权人，不能享有他项权。另外该他项权证载明0022403和0022413以及0022414三份房屋所有权证书项下的房产，在办理抵押权证之前，已经全部出售，并且本案被告皇艳伟已经占有使用，虽然三份房产证记载所有权人为石晓伟，但是石晓伟并没有占有使用三个房产证项下的房屋，该份房屋他项权证涉及的房屋使用权是有争议的，根据法律规定，房屋使用权有争议的房屋，不能抵押，所以该他项权证的办理程序违法。对李国光证明的真实性不认可，李国光没有出庭作证，李国光和李瑞丽为亲属关系，证言的效力差，最重要的是该证言不能推翻房管部门颁发的证书。第三人周振宇未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对第三人周振宇对借原告李瑞丽款承担还款责任，被告孔娜娜对借原告李瑞丽款承担连带清偿责任，李国光对涉案房产享有他项权的事实予以确认。
被告皇艳伟提供的证据分析及认定如下：
第一组证据：1、河南省鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初324号民事判决书一份；2、河南省鹿邑县人民法院（2017）豫1628执恢54号执行裁定书一份；3、鹿房他证字第0028**号他项权证。以上证据证明：1、本案执行依据已经发生法律效力的河南省鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初324号民事判决书没有判决石晓伟或者石晓伟的继承人承担还款责任，也没有判决李瑞丽对登记在石晓伟名下的涉案房产享有优先受偿权。2、河南省鹿邑县人民法院（2017）豫1628执恢54号执行裁定书执行的依据是河南省鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初324号民事判决书，既然该判决书没有判决石晓伟及其继承人承担偿还责任，石晓伟也不是裁定书中的被执行人，该裁定书执行石晓伟名下的房产没有法律依据。3、鹿房他证字第0028**号他项权证登记的权利人为李国光而不是李瑞丽，李瑞丽在（2016）豫1628民初324号民事诉讼案件以及案件执行过程中均没有提过房产抵押的情况，也没有请求过优先受偿权，李瑞丽不是鹿房他证字第0028**号他项权证登记的权利人，不享有对0022403、0022413和0022414号房产的优先受偿权。另外既然李国光与石晓伟之间不存在真实的债权债务关系，鹿房他证字第0028**号他项权证也存在办理程序违法的问题。即便是李瑞丽享有对房产的优先受偿权，也要经过司法途径确认其享有优先受偿权，而不能直接依据他项权证请求直接执行房产。第二组证据：4、2011年8月2日石某与皇艳伟签订的购房协议书一份；5、购房款收据二张；6、天然气施工费收据一张；7、水费缴费清单一份；8、证人石某的证言一份。以上证据共同证明：涉案房屋系石某的儿子石晓伟和武春青联合开发的，2011年8月2日将涉案房屋其中一套出售给了皇艳伟，皇艳伟已经付清房款，并且实际占有使用房屋，因石晓伟在被告皇艳伟不知情的情况下，将涉案房屋进行抵押，没有办理房产过户手续。原告对第一组的三份证据真实性没有异议，对证明目的异议为：1、石晓伟（已去世）是本案主要债务人，已经本院判决确认，且石晓伟的继承人，除孔娜娜外，明确表示放弃继承权。因此原告并没有对其他继承人申请强制执行，被告皇艳伟所述没有判决石晓伟该承担责任，就不应执行石晓伟的财产是错误的。因为当时庭审中没有发现石晓伟有其他财产，但并不因此免除其还款责任，故本案执行石晓伟名下房产是正确的。2、被告皇艳伟没有任何证据证明，他项权证的办理程序违法，至于他项权证办到李国光名下是经过石晓伟、李瑞丽双方共同认可的，有已生效的法院判决和李国光的证言为证，他项权证的办理程序没有任何瑕疵。故原告在与石晓伟借款关系中，办理用本案争议房屋作抵押登记，是合法有效的，原告享有抵押权，应优先受偿。第二组证据中：对4、购房协议的真实性和法性有异议，该协议为石某与被告皇风范签订，因为所有权人是石晓伟，没有石晓伟的授权，也没有石晓伟的事后追认，属于无权处分行为，该购房协议为无效合同。对5、二张房款收据真实性及关联性有异议，该收据证明不了被告向石某交付购房款，更加证明不了与涉案房屋及石晓伟有任何关联性。对6、7的真实性无异议，证明目的及关联性有异议，该证据显示不出与本案涉案房屋有任何关联性，更加证明不了被告对涉案房屋是合法占有，因为无证据表明被告得到了房屋所有权人石晓伟的认可，让其使用涉案房屋。对8、真实性合法性有异议，依据民事诉讼法规定，证人证言应当出庭接受质证。该份证言证明不了石某是经过石晓伟的授权与被告皇艳伟签订的协议，更加证明不了被告皇风范皇艳伟已经合法占有涉案房屋。石某与本案审理有利害关系，其所出具的证明法院不应当予以采信。即使石某与被告皇艳伟签订的购房协议是真实的，其未经过石晓伟的授权，被告皇艳伟在签订购房协议后，也未即使办理房屋过户手续，具有明显过错。综上从该组证据看，并不能证明与本案有什么关联。1、石某与被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，因为该合同并未经过产权人石晓伟书面授权，证明不了卖房给被告皇艳伟是石晓伟的真实意思表示，且该房所为的买卖并未实际履行，没有任何有效证据证明被告皇艳伟履行了付款行为。因此该房买卖行为无效，法庭不应支持。被告孔娜娜无异议。第三人周振宇未到庭，视为放弃质证权利。经审查，被告孔娜娜对借原告李瑞丽承担连带还款责任；李国光对涉案房产享有抵押权；被告皇艳伟于2011年8月2日与石某以115200元价格签订了购买涉案房屋的购房协议，并于2010年8月23日交付50200元预付款，于2011年8月2日交付65000元房款，由石某出具收款收据；2012年6月21日河南鹿邑银龙供水有限公司为被告皇艳伟开户安装了水表；2012年5月17日鹿邑县天然气有限公司为被告皇艳伟开户安装了天然气；本院对上述事实予以确认。
被告孔娜娜、第三人周振宇未向法庭提供证据。
本院综合上述证据及当事人的庭审陈述和答辩，本院认定事实如下：
被告皇艳伟于2011年8月2日与石某以115200元价格签订了购买涉案房屋的购房协议，并于2010年8月23日交付50200元预付款，于2011年8月2日交付65000元房款，由石某出具收款收据；2012年6月21日河南鹿邑银龙供水有限公司为被告皇艳伟开户安装了水表；2012年5月17日鹿邑县天然气有限公司为被告皇艳伟开户安装了天然气。2014年1月石晓伟和第三人周振宇经被告孔娜娜担保借原告李瑞丽款700万元；2014年1月29日石晓伟用涉案房屋为李国光办理了他项权证；2016年1月28日原告李瑞丽起诉第三人周振宇和被告孔娜娜等人，本院于2016年6月8日作出（2016）豫1628民初324号民事判决书，判决第三人周振宇对借原告李瑞丽款承担还款责任，被告孔娜娜对借原告李瑞丽承担连带清偿责任；2017年3月31日本院依据（2016）豫1628民初324号民事判决书作出了（2017）豫1628执恢54号执行裁定书，查封了鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号房产。随后被告皇风范针对该查封措施提出执行异议，本院于审查后作出（2017）豫1628执异27号执行裁定书，裁定解除对鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号内的三层东户房产的查封，并告知原告有权自裁定书送达之日起十五日内向法院提起执行异议诉讼。2018年1月2日，本院受理了原告提起的本案诉讼。
本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中争议的鹿房字第××号内的房产虽然登记在石晓伟名下，但是被告皇艳伟于2011年8月2日与石某以115200元价格签订了购买涉案房屋的购房协议，并于2010年8月23日交付50200元预付款，于2011年8月2日交付65000元房款，由石某出具收款收据；2012年6月21日河南鹿邑银龙供水有限公司为被告皇艳伟开户安装了水表；2012年5月17日鹿邑县天然气有限公司为被告皇艳伟开户安装了天然气；足以证明被告皇风范在石晓伟和第三人周振宇向原告借款发生前，已实际占有涉案房屋。原告李瑞丽虽然主张放出借款时，以李国光的名字办理了抵押登记并取得了他项权证，但该他项权证登记的他项权人为李国光，原告李瑞丽没有提供与石晓伟签订的抵押合同来证明该他项权证是为借原告李瑞丽的款作抵押，且该抵押登记发生在被告皇风范实际占有该涉案房产之后。本院解除涉案被告皇艳伟居住的位于鹿邑县××中××东侧（××行政村）鹿房字00224**号内的三层西户房产的查封，符合法律规定。故原告李瑞丽的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<人民法院执行程序若干问题的解释>》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告李瑞丽的诉讼请求。
案件受理费2604元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 李 杰
审判员 荆武成
审判员 孙永连
二〇一八年四月十三日
书记员 鲍玥玥