浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3391号
上诉人（原审被告）：蒋建平。
被上诉人（原审原告）：章琪。
被上诉人（原审原告）：章韦。
被上诉人（原审原告）：周胜利。
三被上诉人的共同委托代理人：陈金鑫。
上诉人蒋建平为与被上诉人章琪、章韦、周胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2013）杭桐民初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2011年7月18日，周胜利受章琪、章韦委托，与蒋建平签订房屋租赁合同一份，将坐落于桐庐县富春路88号、建筑面积为637平方米的房屋（由周胜利、章琪共有的产权证号为桐房权证城转字第05907、059**号、章韦所有的产权证号为桐房权证城转字第××号、周胜利所有的产权证号为桐房权证城转字第××号房屋组成）出租给蒋建平用于经营，合同约定：租期为10年以上，第一年租金为7.8万元，两年不变，第三年到第五年每年递增4000元，第六年到第十年每年递增7000元；租金半年一付，除第一年租金迟延3个月交付外其余均提前3个月交付；电费、水费等因蒋建平商业活动产生的各项费用由蒋建平自行缴纳；蒋建平若要解除合同应当提前三个月向章琪、章韦、周胜利提出；双方如违反本合同，应承担当年半年租金的违约责任；本合同双方签字后，自蒋建平与原承租人签订天御足浴店转让合同之日起生效。同日，蒋建平与申屠福娟签订“天御足浴店转让合同”一份，约定店内装修、经营设施、经营工具等所有资产以38万元转让给本案蒋建平，于签订合同当日支付转让款26万元，并约定余款于合同签订之日起30日内支付。后蒋建平将其与申屠福娟签订的该份合同交给周胜利，周胜利于2011年7月19日告知蒋建平，申屠福娟非原承租方，因原承租方未付清原租金，也未与章琪、章韦、周胜利终止租赁合同，故周胜利、蒋建平签订的合同尚未生效，并提示蒋建平停止支付转让余款6万元。后因原承租方的租金付清，章琪、章韦、周胜利同意周胜利、蒋建平签订的合同生效，并将房屋交付给蒋建平经营，蒋建平于2011年10月18日支付半年租金3.9万元。后蒋建平于2012年1月17日发短信告知周胜利，蒋建平租赁期限至2012年4月17日止，但周胜利对蒋建平解除合同的权利提出了异议。蒋建平提出解除合同后未将租赁房屋腾空也未将房屋返还章琪、章韦、周胜利，2012年1月17日以后的租金也未再支付，并由章琪、章韦、周胜利为蒋建平垫付了电费2775.61元。2013年7月16日，章琪、章韦、周胜利诉至法院，请求判令蒋建平：1、支付租金11.7万元（租金计算至2013年7月17日止，后续租金另行计算）、为蒋建平垫付的电费2775.61元；2、支付违约金3.9万元；3、本案的诉讼费用由蒋建平承担。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、周胜利、蒋建平之间签订的书面租赁合同是否已生效；二、合同是否已解除。争议焦点一，蒋建平抗辩本案合同生效条件尚未成就，周胜利于2011年7月19日通知蒋建平因“与蒋建平签订天御足浴店转让合同的申屠福娟非原承租人、且原承租人未付清租金”等原因本案合同尚未生效，但周胜利说明因此后原承租人已付清原承租款项，故周胜利已口头告知蒋建平本案合同已生效并可履行，根据此后蒋建平实际已在使用承租房屋并支付租金的事实，以及蒋建平陈述其向案外人申屠福娟转让天御足浴店的转让余款在周胜利发出合同尚未生效的书面通知后一个月内已付清的事实，法院认定章琪、章韦、周胜利陈述合理，即本案合同已生效。争议焦点二，根据双方合同约定“蒋建平若要解除合同应当提前三个月向章琪、章韦、周胜利提出”，蒋建平虽有权提前三个月提出要求解除合同，但蒋建平提出要求解除合同后应当及时腾空房屋并将房屋交付章琪、章韦、周胜利，但蒋建平在2012年1月17日将三个月后解除合同的意思表示告知周胜利后，并未将解除合同的义务履行完毕，即未将租赁房屋腾空也未将房屋返还章琪、章韦、周胜利，故法院对蒋建平认为其已解除合同的抗辩不予采纳，对章琪、章韦、周胜利要求蒋建平支付2012年1月18日至2013年9月17日止的租金请求予以支持，因双方合同未解除，章琪、章韦、周胜利对后续租金章琪、章韦、周胜利可另行主张。因蒋建平未按约定时间支付租金及电费，章琪、章韦、周胜利诉请违约金于法有据，但蒋建平抗辩该违约金过高，法院结合章琪、章韦、周胜利实际损失情况，酌情考虑20000元，其余不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、蒋建平于判决生效之日起十五日内支付章琪、章韦、周胜利自2012年1月17日至2013年9月17日止的租金130666元、电费2775.61元；二、蒋建平于判决生效之日起十五日内支付章琪、章韦、周胜利违约金20000元；三、驳回章琪、章韦、周胜利的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，减半收取1738元，由章琪、章韦、周胜利负担140元，蒋建平负担1598元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，蒋建平不服上述判决，向本院提起上诉称：双方于2011年7月18日签订的书面合同尚未生效，合同生效的条件尚未成就。有经过质证周胜利的通知为证，双方基于口头合同形成实际租赁关系。在不到半年的时间内，由于意外情况发生，导致停业至今。蒋建平于2012年1月17日以短信和电话方式通知周胜利解除基于口头合同而形成的租赁关系，租期到2012年4月17日为止，尚欠对方三个月的房租，有蒋建平发出的经过质证的短信为证。周胜利不同意解除租赁关系，并且在随后的2012年7月蒋建平找到愿意购买店辅的人后，要求与周胜利见面协商签订房屋租赁合同，在一个月中两次约好的时间里，周胜利拒绝与对方见而，不肯与对方签订房屋租赁合同，致使店辅不能转让，给蒋建平造成巨大损失。蒋建平从一个正常经营、有营业执照的经营者手中转让过来的店，总认为是合格的、可以正常经营的，谁知受让了该店后并没有装潢，马上办理了营业执照继续经营，却在4个月后被告知消防不合格而被责令停业。周胜利不仅不同情，反而不同意解除合同，在找到接手者后居然拒绝与其见面签约，导致蒋建平50多万元血本无归。腾空房屋不仅不是必须的而且还是对方有害的，钥匙不必交也不能交，钥匙只有在蒋建平腾空了所有动产的情况下才会交出。如果有人接盘也只是交给接盘者，不会交给周胜利。不管书面合同是否有效，不管蒋建平有没有发出解除合同的通知，也不管该通知是否生效，周胜利都没有权利要求蒋建平支付以前所欠的三个月租金及2012年7月22日以后的所有房租和违约金，并且还应赔偿蒋建平的损失，因为这一切都是周胜利的恶意行为造成的。原审法院对违约金调整违约金，没有计算损失，完全是凭主观想象。原审法院支持周胜利观点的法律合同依据均不充分，对所有有利于蒋建平的事实证据均视而不见，严重偏袒周胜利一方。请求二审法院查明事实，发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人章琪、章韦、周胜利答辩称：一、上诉人上诉称双方签订的房屋租赁合同尚未生效，双方是依据口头约定履行相关义务的。该上诉理由不能成立。2011年7月18日，上诉人与被上诉人签订一份租期为10年房屋租赁合同，并约定自上诉人与原承租方天御足浴店转让合同之日起生效。当天上诉人与申屠福娟签订了一份《天御足浴店转让合同》，并将之提供给了被上诉人，因被上诉人的房屋最先是租赁给申屠肖群的，因此被上诉人于第二天，即2011年7月19日书面告知蒋建平天御足浴店的转让方并非是原承租方，故房屋租赁合同尚未生效。但经事后核实，原承租方申屠肖群已将房屋转租给了申屠福娟，天御足浴店也是由申屠福娟享有和经营，因此，上诉人与申屠福娟签订转让合同符合法律规定和房屋租赁合同的约定，房屋租赁合同即已于2011年7月18日生效。至于原承租方申屠肖群未付清房租一事，并非是房屋租赁合同约定的生效要件，无论申屠肖群是否付清都不影响上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的效力，且之后原承租方也已付清了房租，上诉人也已经在实际履行与申屠福娟签订的《天御足浴店转让合同》。因此，上诉人的上诉理由不能成立。二、上诉人上诉称其短信通知房屋租赁合同已解除，有第三人要租赁涉案房屋，被上诉人拒不同意，应就扩大损失承担相应责任。该上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限为10年，在签订租赁合同时，双方就已考虑到租赁期限较长的实际情况，在租赁合同第六条第2款明确约定：“租赁期间，上诉人有权向第三方转让房屋使用权，但被上诉人只对上诉人发生关系。”因此，上诉人短信告知其欲将房屋转租给第三方，被上诉人就已经明确告知过上诉人，转租房屋是其合同权利，被上诉人是同意的，需要被上诉人配合的，被上诉人也愿意配合。上诉人上诉称其于2011年1月17日就已告知解除房屋租赁显然是不符合合同约定和法律规定的，且到目前为止，上诉人也一直拒不交出房屋钥匙，更没有将房屋腾空交还给被上诉人，上诉人在其上诉状中也表示：门、钥匙在内的所有装修、动产的产权都是归其的，只有在其腾空了所有动产的情况下才会将钥匙交给接盘者，不会交给被上诉人。况且房屋租赁合同约定了解除租赁合同应当提前三个月提出，但并不是说只要提前三个月通知就可以解除合同，依然要依据法律规定的具体解除情形来进行操作，而本案中，上诉人并不存在法定的解除情形，也无权解除合同。被上诉人要求上诉人支付租金符合法律规定和合同约定，一审法院认定双方的房屋租赁合同尚未解除正确，上诉人的上诉理由不能成立。三、上诉人上诉称一审法院判决违约金20000元过高，没有任何依据。该上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定：违约的应按照当年半年租金承担违约责任。本案中，上诉人逾期支付房屋租赁款项，违反合同约定，被上诉人要求按照当年半年的租金标准，即3.9万元是符合合同约定。而上诉人如果认为该标准过高，应当承担举证责任，举证不能的应承担相应的举证不利的后果。而本案中的租赁期限为10年，年租金为7.8万元，之后递增，半年租金的违约标准相对于整个合同而言是较低的，不存在上诉人所称过高情形。法院酌情降低至20000元也是完全符合法律规定和合同约定的。上诉人的上诉理由不能成立。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实正确，适用法律正确，判决正确，请求二审依法予以维持，并驳回上诉人的上诉请求。
在本院审理期间，蒋建平提交申屠福娟的企业登记资料，2009年办的营业执照。用以证明合同有效性的问题，一审举证时申屠福娟与申屠肖群的转让协议是没有时间的，可以推出该协议是2009年3月份前签订的，对该协议进行时间上的补充。
被上诉人章琪、章韦、周胜利没有新证据。对上诉人蒋建平提交的证据，认为不属于新证据，不应采纳。即使该份证据法院用以认定事实，对三性和证明内容有异议。没有相关主管部门印章，且明确说明不得作为法律依据，对证明内容也有异议，申屠福娟成立足浴店与转让协议没有关系，可以先成立足浴店然后再与申屠肖群签订协议。
对蒋建平提交的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审程序新证据的规定，故本院对该证据不予采纳。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，周胜利与蒋建平于2011年7月18日签订的书面租赁合同，系双方当事人真实意思表示。2011年7月19日周胜利告知蒋建平合同尚未生效，并提示蒋建平停止支付转让余款。后原承租方的租金付清，周胜利将房屋交付给蒋建平，蒋建平于2011年10月18日支付半年租金并实际已在使用承租房屋的事实，应视为双方于2011年7月18日签订的合同生效并已经实际履行。根据合同约定蒋建平有权提前三个月提出要求解除合同，蒋建平在2012年1月17日发短信告知周胜利，租赁期限将于2012年4月17日止。周胜利对解除合同的意思表示提出异议，而蒋建平在提出要求解除合同后应当及时腾空房屋并将房屋交付章琪、章韦、周胜利，但蒋建平未将租赁房屋腾空也未将房屋返还章琪、章韦、周胜利，故蒋建平认为其已解除合同的理由不能成立，本院不予支持。原审法院结合章琪、章韦、周胜利实际损失情况，对违约金酌情考虑20000元并无不当。综上，蒋建平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3476元，由上诉人蒋建平承担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年四月十五日
书记员 曹姝隽