杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1412号
原告项宏志。
委托代理人（特别授权）李丹丹。
委托代理人（特别授权）戴利程。
被告殷方方。
原告项宏志诉被告殷方方房屋租赁纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，由代理审判员肖夏采用简易程序进行审理。因被告殷方方下落不明，本案依法转为普通程序，由代理审判员肖夏担任审判长，与人民陪审员陶聪、蒋红明组成合议庭对本案进行审理。原告委托代理人李丹丹、戴利程到庭参加了诉讼，被告殷方方经本院公告传票传唤，无正当理由缺席未到庭。本案现已审理终结。
原告项志宏诉称，2011年7月2日，原告将位于滨江区江南豪园2幢1单元1304室的房屋出租于被告，并签订《杭州市房屋租赁合同》。双方约定租赁期限为2011年7月22日起至2014年7月21日止；房租为第一年每月2400元、第二年每月2500元，第三年每月2600元，半年一付，提前15天支付；租金方式：7月22日-1月22日，1月22日至7月22日。双方约定违约金为500元。虽原告同意被告装修，但被告在装修过程中擅自改动房屋结构，增设厨房和卫生间，违反《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第十四条第三款止规定，即“住宅房屋装修中禁止下列行为：（三）卫生间、厨房间移位、扩大或增设”，属于违法违章行为。杭州市滨江区房产管理局于2011年7月13日作出《杭州市滨江区家庭家居装饰装修责令停工通知书》，责令立即停止施工进行整改。被告的行为违背了房屋的合理使用义务，原告于2011年7月26日向被告发出《整改通知书》，要求被告于8月2日前将房屋恢复原样，但被告至今未将房屋恢复原状。且根据合同约定，被告应于2012年7月7日支付半年房租15000元，但原告仅于7月25日收到12000元租金，其余的租金被告一直未交纳。2013年1月22日被告本应支付2013年1月22日至7月22日半年租金，然而被告也未予以支付。被告的行为已经严重违反合同约定，符合原告单方终止合同的条件“在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……拖欠租金累计一月以上的。”现原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2011年7月2日签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、请求判令被告将涉案房屋恢复原状；3、请求判令被告支付拖欠租金5000元（暂计算至2013年2月15日，以后计算至合同实际解除之日至），违约金500元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、《杭州市房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实。
2、《杭州市滨江区家庭居室装饰装修责令停工通知书》（照片）一份。
3、照片一份。
证据2、3共同证明被告擅自增设厨房和卫生间，属违法违章行为，收到杭州市滨江区房管局的责令停工通知的事实。
4、《整改通知书》（照片）一份，证明原告于2011年7年26月发函要求被告于8月2日之前将涉案房屋恢复原状的事实。
5、录音一份。
6、短信一份。
证据5、6共同证明原告多次催讨，被告至今未付清房租的事实。
被告殷方方缺席未到庭，亦未提供书面答辩意见。
被告殷方方缺席未到庭，视为放弃举证质证的权利。
原告提供的各项证据，本院经审查对其真实性、合法性、关联性予以认可。
根据上述有效证据和到庭当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：
2011年7月2日，原告项宏志与被告殷方方签订《杭州市房屋租赁合同》一份，将位于滨江区江南豪园2幢1单元1304室的房屋出租于被告。双方约定租赁期限为2011年7月22日起至2014年7月21日止；房租为第一年每月2400元、第二年每月2500元，第三年每月2600元，半年一付，提前15天支付。原告同意被告转租，同意被告隔墙并装修。被告在装修过程中将卫生间与厨房位置移动。杭州市滨江区房产管理局于2011年7月13日作出《杭州市滨江区家庭家居装饰装修责令停工通知书》，责令立即停止施工进行整改。原告于2011年7月26日向被告发出《整改通知书》，要求被告于8月2日前将房屋恢复原样，但被告至今未将房屋恢复原状。原告于2012年7月25日收到第三期（2012年7月22日至2013年1月22日）租金仅12000元，后又按期收到第四期（2013年1月22日至2013年7月22日）租金12000元、第五期（2013年7月22日至2014年1月22日）租金12000元、第六期（2014年1月22日至2014年7月22日）租金12000元。
本院认为，1、原告主张被告在装修过程中变更厨房与卫生间的位置，违反合同第十六条第2款的约定，因而要求解除租赁合同并要求被告将涉案房屋恢复原状。本院经审查认为，虽原、被告双方在租赁合同第二十七条中约定原告同意被告隔墙并装修，但被告将卫生间与厨房的位置进行交换将会影响并改变房屋原本的排水管道设置，属于擅自变更房屋结构，影响了房屋的安全与合理使用，超出了原告允许装修变动的范围，违反了租赁合同第十六条第2款的约定，原告有权据此要求解除合同，因而对于原告解除合同以及要求被告将涉案房屋恢复原状的主张本院予以支持。另原告在其给被告发送的《整改通知书》中指明如被告不在2011年8月2日前将房屋恢复原状，原告将向法院起诉要求终止合同，因而本院基于被告已经违约的事实，以及原告在诉讼过程中提出解除合同，确认合同自判决生效之日起解除。2、原告主张被告欠付租金超过一个月，因而依照租赁合同第十六条第4款的规定要求解除合同并由被告支付拖欠的租金。根据原告提供的证据6以及当庭陈述，原、被告双方虽在租赁合同中约定房租为第一年每月2400元、第二年每月2500元，第三年每月2600元，但被告自2012年7月25日起支付的第三期、第四期、第五期房租均为每月2000元，每期一次性支付12000元，因被告缺席未到庭，本院从原告提供的证据及当庭陈述中并未能确认原、被告双方已就租金数额的变动达成一致，因而被告每期支付的租金均未达到全额支付，被告经原告催告后仍不支付欠付的部分租金违反了合同中关于租金的约定，原告有权要求被告支付其欠付的租金。其中，被告欠付的第三期、第四期、第五期部分租金共计9600元（2500元／月＊12月-12000元-12000元＋2600元／月＊6月-12000元）。由于判决生效之日尚无法确定，租赁合同的解除日也无法具体确定，被告支付的第六期租金12000元是否构成不足额支付亦尚无法确定，对于被告是否欠付部分第六期租金需待判决生效之后，由双方当事人另行结算。3、关于原告诉请要求被告支付违约金500元的主张，由于原告在庭审过程中明确表示放弃该项主张，原告行为系属对自己权利的处分，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告项宏志与被告殷方方签订的《杭州市房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；
二、被告殷方方于本判决生效之日起30日内将滨江区江南豪园2幢1单元1304室恢复原状；
三、被告殷方方于本判决生效之日起15日内向原告项宏志支付共计9600元租金；
四、驳回原告项宏志的其他诉讼请求。
案件受理费50元，公告费650元，共计700元，由被告项宏志负担。原告殷方方于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告项宏志于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审 判 长 肖 夏
人民陪审员 陶 聪
人民陪审员 蒋红明
二〇一四年二月二十日
书 记 员 姜舒雯