呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1354号上诉人（原审被告）：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓菲，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王菁婵，公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张冬生，公司员工，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘佩佩，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）因与被上诉人王菁婵、张冬生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正源公司的委托诉讼代理人乔虎、李卓菲，被上诉人王菁婵、张冬生的委托诉讼代理人刘佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正源公司上诉请求：正源公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回王菁婵、张冬生的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的案件受理费用由王菁婵、张冬生承担。事实和理由：正源公司与王菁婵、张冬生是自愿并且按照双方真实意愿签署的《商品房买卖合同》，合同中约定了违约金赔偿方式，应按照合同条款进行违约赔偿。正源公司与王菁婵、张冬生已签署了办理产权登记的授权委托书，该授权委托书虽无签署日期,但均为王菁婵、张冬生本人签字，故合法有效。正源公司据该授权委托向王菁婵、张冬生收取办理房屋产权证书所需的公共维修基金、契税等相关费用，是办理房屋产权证书的正当费用，合理合法，不应向王菁婵、张冬生返还。综上，王菁婵、张冬生的诉讼请求应予驳回。王菁婵、张冬生辩称，首先正源公司违反合同约定，逾期办理房地产权属登记备案，已经构成违约，应当承担违约责任，因双方约定的违约金不足以弥补损失，一审判决予以适当调整并无不当。其次，房屋买受人在正源公司的强制要求下向正源公司出具办理房地产权属登记的授权委托书，该授权委托书缺乏明确具体的生效要件，应属无效。第三，正源公司收取了房屋买受人办理房地产权属证书的相关费用，却迟延履行这一合同义务，同时正源公司擅自收取房屋买受人的契税违反我国的相关法律规定，应当向房屋买受人退还上述费用。王菁婵、张冬生向一审法院起诉请求：1、判令正源公司向王菁婵、张冬生支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币124521.68元（暂计算至2017年3月13日）至房地产权属证书办理完毕之日止；2、判令正源公司向王菁婵、张冬生返还已收取的公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用共计39833元；3、判令正源公司依据小区规划图纸建设小区绿地花园；4、判令正源公司给王菁婵、张冬生所住小区更换单元门（小区单元门存在质量问题，从交房至今一直无法正常使用）；5、本案诉讼费由正源公司承担。一审法院认定事实：1、2013年5月25日，王菁婵、张冬生（买受人）与正源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王菁婵、张冬生购买位于呼和浩特市××区号房屋。商品房总金额895419元，王菁婵、张冬生已付清全款。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定：2.（1）买受人同意委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）和契税等费用，并在接收该商品房的同时将包括契税。印花税、贴花税、登记费、手续费、公共维修基金费及其他办理房产证费用一并交给出卖人。2、2013年9月4日，王菁婵、张冬生向正源公司支付契税、维修基金39216元，产权登记、产权手续费、印花费用517元，合计39733元。正源公司向王菁婵、张冬生出具盖有公司财务专用章及收、交款人签字的收据两张。3、正源公司在北方新报上刊登玺园小区的售楼宣传广告。对当事人有异议的证据，一审法院认定如下：1、2017年3月21日，玺园物业服务中心出具《情况说明》，"在2013年接管玺园小区时，单元门存在质量问题现导致无法修复..."。情况说明无单位负责人及制作证明材料人员的签名，加盖的印章是内蒙古智通物业服务有限公司玺园项目部，非单位公章，故此情况说明不得作为认定案件的依据，不予采信。2、一审法院依王菁婵、张冬生申请从呼和浩特市规划局调取了"山水文园"项目建筑规划批复、建设工程规划许可证及玺园小区的规划图纸。正源公司不认可，但无相反证据予以反驳，故予以采信。3、正源公司提供授权委托书，作为代理人接受被代理人张颖华的委托，去房产局办理房屋产权分户事宜，无委托代理期限及签订日期。王菁婵、张冬生提出非本人亲笔签名，但仅提出异议，无证据予以反驳，王菁婵、张冬生的异议不予采信。但委托授权书未约定代理期限，也未签订合同日期，委托合同形式内容不完整，不予采信。一审法院认为，王菁婵、张冬生、正源公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效的合同具有约束力，王菁婵、张冬生、正源公司均应全面履行合同义务。2013年9月4日，正源公司向王菁婵、张冬生交付房屋，双方约定在商品房交付使用后720天内，由正源公司提供资料报产权登记机关备案，即2015年8月26日起正源公司违反合同义务，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第十五条约定，王菁婵、张冬生不能取得房屋权属证书的，正源公司按已付房价款的0.01%向王菁婵、张冬生支付违约金，即违约金为89.54元。王菁婵、张冬生提出约定的违约金过低，请求人民法院予以增加，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，"当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限"。因王菁婵、张冬生未提供实际损失的证据，实际损失未能确定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款规定："合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"，故王菁婵、张冬生可在不超过该范围内向正源公司主张违约金。一审法院酌情按王菁婵、张冬生已付房款金额895419元，从逾期办证之日即2015年8月26日至王菁婵、张冬生请求暂计算之日即2017年3月13日止，共计565天，按中国人民银行同期同类贷款利率6%计算，违约金为895419×6%×565÷365=83163.57元，故王菁婵、张冬生要求正源公司支付逾期违约金合理部分83163.57元，并支付至房地产权属证书办理完毕之日止的诉讼请求，予以支持。故正源公司提出按合同约定计算违约金的抗辩理由不能成立。关于王菁婵、张冬生提出要求正源公司返还公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用的请求，正源公司收取费用的目的是为王菁婵、张冬生办理房屋权属证书，但因正源公司逾期办理房屋权属证书，迟延履行合同义务，违约在先，致使合同目的未实现。经核对有效收据相关费用为39733元，故王菁婵、张冬生要求正源公司返还相关费用合理部分39733元的诉讼请求，予以支持。关于正源公司提出此费用是办理权属证书时向登记机关交纳的抗辩，因正源公司违约未能履行，收取相关费用的合同目的未实现，可待正源公司能实际办理房屋权属证书时，王菁婵、张冬生、正源公司双方另行约定，故正源公司此项抗辩理由不能成立。关于王菁婵、张冬生要求正源公司依据规划图纸建设小区绿地花园的请求，因正源公司在销售广告中进行的是要约邀请，合同中也未约定关于绿地花园的建设问题，在商品房买卖合同关系中正源公司不存在违反合同义务的违约行为，故王菁婵、张冬生的请求不属于本案审理范围，可另案起诉。王菁婵、张冬生的此项诉讼请求，不予支持。关于王菁婵、张冬生要求正源公司更换单元门的请求，因物业公司出具的情况说明无法作为定案依据，王菁婵、张冬生未能提供其他证据予以佐证，故不予支持。综上所述，王菁婵、张冬生王菁婵、张冬生要求正源公司呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司支付逾期办理房地产权属证书暂计算至2017年3月13日的违约金83163.57元，返还办理房地产权属证书的相关费用39733元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、正源公司于本判决生效后十日内支付王菁婵、张冬生逾期办理房地产权属证书暂计算至2017年3月13日的违约金83163.57元，并以895419元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房地产权属证书办理完毕之日止；二、正源公司于本判决生效后十日内返还王菁婵、张冬生公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用39733元；三、驳回王菁婵、张冬生的其他诉讼请求。案件受理费3988元，由王菁婵、张冬生负担1006元；正源公司负担2982元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决正源公司向王菁婵、张冬生支付相应的违约金是否正确。二、本案中所涉及的授权委托书能否作为定案依据。三、一审判决正源公司向王菁婵、张冬生返还公共维修基金、契税等相关费用是否正确。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日"的规定，本案中，王菁婵、张冬生、正源公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，王菁婵、张冬生、正源公司均应全面履行合同义务。本案中，正源公司逾期提供资料报产权登记机关备案，违反合同义务构成违约，应当承担违约责任。据此，王菁婵、张冬生有权主张正源公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款"约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条"当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持"的规定，本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，王菁婵、张冬生在约定的期限内不能取得房屋权属证书的，正源公司按已付房价款的0.01%向王菁婵、张冬生支付违约金，即违约金为78.40元。关于王菁婵、张冬生诉讼请求中提出的因该约定的违约金过低而请求人民法院予以增加的问题。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑正源公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及王菁婵、张冬生可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，调整后的违约金应以不超过实际损失额为限，但王菁婵、张冬生并未提供依据证明其实际损失额；正源公司迟延履行合同义务，虽未能确定给买受人造成损失的具体数额，但影响不动产买受人权利实现的情况客观存在。因此依据目前房屋状况和市场情形来看，因双方在合同中约定的违约金数额过低，本院将正源公司给付王菁婵、张冬生迟延办理房屋产权证的违约金酌情调整为12000元。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条"委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因继承合同给对方造成损失的，除不可归责与该当事人的事由以外，应当赔偿损失"的规定，本案中，正源公司虽提供了王菁婵、张冬生委托其办理房屋产权分户事宜的授权委托书，但该授权委托书未约定代理期限，也未签订合同日期，委托合同形式内容不完整，不能确定委托授权的事项和授权期间。同时正源公司对其所称的授权内容，怠于履行，致使其所称的授权目的仍未实现，因此王菁婵、张冬生有权解除对正源公司的该委托，正源公司的上诉请求不能成立。关于争议焦点三，正源公司因其所称的王菁婵、张冬生对其出具的授权委托书，向王菁婵、张冬生收取了办理房地产权属证书的相关费用，含公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等。如前所述，正源公司无权继续占有该笔费用，王菁婵、张冬生要求正源公司返还上述费用应予支持，一审判决并无不当，正源公司的上诉请求不能成立。综上所述，正源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初2097号民事判决第二、三项，即"被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王菁婵、张冬生公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用39733元"、"驳回原告王菁婵、张冬生的其他诉讼请求"；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初2097号民事判决第一项为：上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向被上诉人王菁婵、张冬生支付逾期办理房地产权属证书的违约金12000元。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2982元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 李婷婷二〇一八年八月三日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗书记员 蔡曦琛