湖南省衡山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0423民初220号
原告王中云，男。
原告彭艳红(曾用名彭燕红），女,系王中云之妻。
二原告共同委托代理人刘美玲，衡山县法律援助中心律师。
二原告共同委托代理人赵润琪，湖南华方律师事务所律师。
被告戴凤兰(曾用名戴凤英),女。
委托代理人彭斌，男，系戴凤兰之子。
原告王中云、彭艳红诉被告戴凤兰房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员康亚斌担任审判长，代理审判员彭斌、人民陪审员曹安雄参加的合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。由书记员王颖璇担任庭审记录。原告彭艳红及原告彭艳红、王中云委托代理人赵润琪，被告戴凤兰及其委托代理人彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告王中云、彭艳红(曾用名彭燕红)系夫妻关系。2006年6月18日，原告王中云、彭艳红与被告戴凤兰(又名戴风英)及其丈夫彭泉衡(曾用名彭黔衡，于2016年年初因病死亡)签订《售房协议书》，该协议书内容为：“甲方有私房一栋，位于开发区停车场，现自愿将四楼402出售给乙方，并将有关事项协商一致，达成以下协议:一、房屋面积共计150.08平方米，(壹佰伍拾点零捌平方米)，另包括踏步、天井等公共使用权面积;二、价格:按房屋现状作价柒万捌仟元整。三、付款:乙方预付定金壹万圆整，农历2006年6月初10，乙方一次性付清余款，甲方交出钥匙;四、房证由乙方办理，有关费税自负。本协议壹式两份，由甲乙双方各存壹份为凭，自签字之日起生效，如违约，违约方赔偿对方违约金壹万元整”。协议签订后，2006年7月19日，原告向被告支付了购房款78000元，被告丈夫彭黔衡向原告出具了收条，收条内容为:“今收到王中云购买房屋(402)套间款两次共计78000元(柒万捌仟元整)”。原告将购房款全部付清给被告后，被告按约将房屋交付给了原告，原告亦装修入住多年。由于被告将整栋房屋在银行抵押贷款，致使原告无法办理房产过户登记手续，原告一直在耐心等待被告解除房屋抵押登记之后再去办理过户登记手续。2016年年初，被告戴风兰之丈夫彭泉衡因病去逝，之后，被告的房屋解除抵押登记并将一楼门面出让他人。当原告要求被告按协议约定办理过户登记手续时，被告以要原告再交12万元土地出让金为由拒绝配合原告办理上述房屋的过户登记手续。虽经原告多次与被告协商，但是被告仍然置之不理。《商品房销售管理办法》第十七条规定：商品房销售可以按套（单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。第十九条规定:按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。原告认为，原告与被告签订的《售房协议书》合法有效，双约定是按套(单元)计价该套房屋的总价款为78000元，原告已按协议约定履行了合同约定的全部付款义务，基于诚实原则，被告亦应按协议的约定协助原告办理房屋产权过户登记手续，但现在被告在合同约定之外，又要求原告再多交12万元土地出让金才肯协助原告办理过户登记手续的行为是违约的，为了确保原告的合法权益不受侵害，故起诉至本院，请求：1、依法确认原告王中云、彭艳红与被告戴凤兰及其丈夫彭泉衡于2006年6月18日签订的《售房协议书》合法有效；2、依法判决被告戴凤兰出售给二原告的位于衡山县开云镇开发区停车场的其自建的四楼402住房一套归二原告所有；3、依法判决被告戴凤兰协助二原告办理上述房屋的不动产登记过户手续；4、依法判决被告支付原告违约金10000元；5、诉讼费由被告负担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1原、被告身份资料，证明原、被告本案的适格主体；
证据2售房协议书，证明原、被告于2006年6月18日签订了《售房协议书》，被告将其自建的座落于开发区停车场范围内的402号房屋出售给原告，房屋价款为78000元，违约责任以及其他相关条款；
证据3收条，证明原告按协议约定支付给被告售房款78000元；
证据4不动产权利及其他事项登记信息，证明被告出售给二原告的402号房屋现仍登记在被告名下，被告戴凤兰是本案的适格主体；
证据5申请报告，证明被告出售给原告及徐新红的房屋被抵押的事实，导致原告无法办理产权过户登记手续，原告的起诉没有超过诉讼时效。
被告戴凤兰辩称，一、答辩人不是本案适格主体，与二被答辩人签订《售房协议书》的是答辩人丈夫彭泉衡，答辩人不知情，答辩人不是签订《售房协议书》的主体，故答辩人不是案涉房屋买卖合同的被告；二、该售房协议是无效协议：1、答辩人作为房屋共有人，没有在协议上签字，该房屋买卖侵犯了答辩人的合法权益；2、该套房屋面积150.08m²，售价仅78000元，单价520元/m²,价格非常低，显失公平。3、根据售房协议书的约定，房证由乙方办理，有关税费自负，两被答辩人无权获得该房屋土地使用权。该协议明确两被答辩人购房只能办房屋所有权证（房证），无权获得土地使用权证（土地证）。卖房人没有转让土地使用权，没有协助办理土地使用权证的义务。且2016年以前，房屋所有权和土地使用权办证分离，房屋转让办理房屋所有权登记不一定办（或能办，准许办）土地使用权证登记。例如房改房基本上是办房屋所有权证，没有办土地使用权证。如果协议约定只办房屋所有权证不合法，或约定只办“房证”无效，则房屋转让主要条款无效，那么整个售房协议书都无效。4、彭泉衡和答辩人的该栋房屋已于2006年前用于抵押贷款，并依法进行了抵押登记。根据《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。”当时房屋买卖彭黔衡与两被答辩人是私下进行，没有任何告知，所以房屋转让无效。5、该房屋买卖未依法登记，违反了我国《城市房地产管理法》第六条第三款的相关规定，房屋转让无效。还违反了《物权法》第九条、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定。两被答辩人“购房”已有12年未依法进行房屋产权变更登记，其购房协议无效。三、该栋房屋及公共设施的建设维护修缮，答辩人花费了大量的心血和金钱，两被答辩人坐享其成，属于“客居”地位。四、被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效。售房协议书于2006年6月17日签订，被答辩人直至2018年3月23日向法院起诉提出主张，已超过诉讼时效，答辩人因此获得诉讼时效抗辩权。综上，两被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回两被答辩人的诉讼请求。
被告戴凤兰未向本院提交证据。
对原告提交的证据经庭审质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；对证据2，被告戴凤兰提出异议认为其没有在协议书上签字，亦未收到过购房款，故对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，被告戴凤兰未在本院指定的期间内申请对彭泉衡的笔迹进行鉴定，又未提供证据反驳该证据的真实性，且签订《售房协议书》时案涉房屋登记在彭泉衡个人名下，彭泉衡为有权处分人，故本院对该证据予以采信；对原告提交的证据3，被告戴凤兰对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据真实，能与其他证据形成证据链，本院予以采信；对原告提交的证据4，被告对该证据真实性无异议，该证据系有权机关出具，本院予以采信；对原告提交的证据5，虽然被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但该证据证实的2006年房屋被抵押的事实与被告戴凤兰当庭陈述一致，本院予以采信。
被告戴凤兰未向本院提交证据。
根据有效证据及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2006年6月18日，原告王中云、彭艳红（曾用名彭燕红）与被告戴凤兰丈夫彭泉衡(曾用名彭黔衡，已于农历2015年12月18日去世）签订《售房协议书》，协议书内容如下：“甲方有私房壹栋，位于开发区停车场，现自愿将四楼402出售给乙方，并将有关事项协商一致，达成以下协议:一、房屋面积共计150.08平方米，另包括踏步、天井等公共使用权面积;二、价格:按房屋现状作价柒万捌仟圆整；三、付款:乙方预付定金壹万圆整，农历2006年6月初10，乙方一次性付清余款，甲方交出钥匙;四、房证由乙方办理，有关费税自负。本协议壹式两份，由甲、乙双方各存壹份为凭，自签字之日起生效，如违约，违约方赔偿对方违约金壹万圆整。”，原告王中云、彭艳红当场支付了10000元定金。2006年7月19日，原告王中云、彭艳红依约支付了剩余的购房款68000元，并由彭泉衡出具了总收条。原告王中云、彭艳红将购房款全部付清后，彭泉衡按约将案涉房屋交付给了两原告，两原告已装修入住多年。之后，因讼争房屋（原座落于衡山县开云镇开发区停车场）现位于衡山县开云镇桥盛街（原房产证号为山房权证开云字第00004824号）现不动产证号为湘（2017）衡山县不动产权第0000330号房屋2006年前已被整栋抵押，导致原告一直无法办理房产转移登记手续。另，案涉房屋已于2016年解除抵押，2017年1月3日案涉房屋所有权人变更为被告戴凤兰并办理了转移登记，但被告戴凤兰一直拒绝配合两原告办理房屋转移登记手续。
另查明，被告戴凤兰在《售房协议书》上的签名为彭泉衡代签。讼争房屋2017年1月3日之前登记的所有人仅为彭泉衡。签订《售房协议书》之前，原告王中云、彭艳红已在讼争房屋租住三年。讼争的四楼402号房原座落于衡山县开云镇开发区停车场，现地址为衡山县开云镇桥盛街，其不动产单元号为430423002021GB0009F00010004。
本院认为，本案争议焦点为：一、被告戴凤兰是否是适格被告以及两原告与彭黔衡签订的《售房协议书》是否有效；二、两原告是否享有购买房屋的土地使用权；三、本案是否适用诉讼时效；四、被告戴凤兰是否违约。
关于焦点一，被告在本案中抗辩售房协议无效主要有以下三点理由：1、房屋销售价格过低，显失公平；2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同无效；3、房屋买卖未依法进行产权变更登记，故房屋转让行为无效。关于显失公平合同的效力问题。
首先，合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。显失公平并非导致合同无效的法定情形。本案中，房屋买卖行为发生于2006年，结合当时的房地产市场行情，本案讼争房屋售价与当时商品房销售市场行情相差不大，并未导致出卖方客观利益严重失衡。且出卖人出售自建房屋，房屋销售价格应是其根据房屋建设成本和当时市场行情自主定价，不存在房屋买受人利用自身优势，或对方轻率、没有经验等情形。如订立合同时显失公平，当事人一方享有合同撤销权。合同撤销权的行使适用除斥期间。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案被告超过一年未行使撤销权，撤销权已消灭。故本案被告主张合同显失公平不能成立，本院对其抗辩主张不予采纳。关于房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，法条表述“不得转让抵押财产”应是对抵押财产物权变动行为的禁止，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定。根据物权行为和债权行为的区分原则，转让抵押财产的行为彻底实现，需要两个行为，一是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，二是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不需要必须经过抵押权人的同意。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，抵押权作为物权，具有物上追及效力，若抵押人未通知抵押权人或未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同的，该行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。该司法解释的规定，实际上，也是从物权行为的角度来规定的，并没有否定转让抵押物债权行为的效力。故房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，是合同履行的问题，而不是合同效力问题。本案中，抵押权人在房屋抵押权存续期间，并未行使抵押权。且讼争房屋在诉讼前已解除了抵押，办证障碍已消除，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。故本院对被告的抗辩主张不予采纳。关于房屋买卖未依法进行产权变更登记，房屋转让行为是否有效的问题。本院认为原、被告买卖房屋形成的债权关系，系当事人之间的真实意思表示，没有证据证明这种行为损害国家利益和社会公共利益，故应当认定该债权关系合法有效。本案讼争房屋未办理房屋所有权转移登记手续，仍在被告戴凤兰名下，故该房屋转让未发生物权变动效力。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能以物权关系变动不能进而否定债权关系的合法效力，也就是说，即使讼争房产未办理房屋所有权转移登记手续，但并不影响原、被告之间签订的售房协议书的法律效力，故本院对被告的抗辩主张不予采纳。
其次，被告戴凤兰以彭黔衡与两原告签订售房协议书其不知情为由，主张其不是本案适格被告，彭泉衡与两原告签订《售房协议书》时，讼争房屋登记在彭泉衡一人名下，基于不动产的公示、公信原则，两原告有理由相信彭泉衡系讼争房屋的完全权利人，且两原告依约支付了房屋价款，并装修入住多年，被告戴凤兰一直未对该合同提出异议，且作为《售房协议书》一方当事人彭黔衡死亡后，讼争房屋被被告戴凤兰继承，售房协议书约定的权利义务为被告戴凤兰所继承，售房协议书约定的义务应由被告戴凤兰继续履行。综上所述，本院对被告戴凤兰的抗辩理由不予采纳，被告戴凤兰是本案的适格被告，两原告与彭泉衡之间签订的《售房协议书》有效。
关于焦点二，被告戴凤兰辩称售房协议书中只约定办理“房证”，该“房证”仅指办理房产证，且2016年之前房产证与土地使用权证分离，转让房屋约定办房产证不一定办土地使用权证，故两原告无权获得土地使用权证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，房屋产权不能离开土地使用权而独立存在，且根据房屋买卖合同的交易习惯，一般合同中约定办理“房证”既包括房产证也包括土地使用权证，所以本院对被告戴凤兰的抗辩理由不予采纳，两原告享有购买房屋的土地使用权。因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例》正式实施，房产证和土地使用权证由不动产权证书替代，所以本院对两原告请求被告戴凤兰协助办理讼争房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求予以支持。
关于焦点三，本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中买受人已依约付清购房款且房屋已实际交付，被告戴凤兰就有协助两原告办理房屋所有权转移登记的附随义务，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，两原告请求被告戴凤兰办理转移登记手续的请求具有物权请求权的性质，归属物权，不受诉讼时效的约束，故被告辩称两原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩主张本院不予采纳。
关于焦点四，本院认为，本案《售房协议书》合法有效，两原告已经根据合同约定全面履行了自己的义务，出卖人本应在签订合同后的合理期限内配合两原告办理房产证，但因政策原因，房产证和土地使用证“双证合一”由不动产权证书替代，无法再单独办理房产证，故被告戴凤兰未违约，本院对原告王中云、彭艳红请求被告戴凤兰支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
一、原告王中云、彭艳红与被告戴凤兰丈夫彭泉衡于2006年6月18日签订的《售房协议书》合法有效；
二、被告戴凤兰出售给原告王中云、彭艳红的位于衡山县开云镇开发区停车场的自建的四楼402号（不动产单元号：430423002021GB0009F00010004）住房一套归原告王中云、彭艳红所有；
三、被告戴凤兰在本判决书生效后二十日内协助原告王中云、彭艳红办理上述房屋所有权转移登记手续；
四、驳回原告王中云、彭艳红的其他诉讼请求。
案件受理费2000元，由被告戴凤兰负担1800元，原告王中云、彭艳红负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 康亚斌
代理审判员 彭 斌
人民陪审员 曹安雄
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 王颖璇
校对责任人：康亚斌 打印责任人：王颖璇