深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0303民初814-816、818、819、823、827、829-833、837、843-845、847-850、858、863、869、871、874号 原告：黄荣海等人（二十五案原告身份信息见附表一）。 委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200910411508。 被告：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，户籍地址广东省兴宁市龙田镇五一村枫树下罗屋3号，身份证号码441481198107250878。 被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号，组织机构代码06547653-6。 法定代表人：林波涛。 两被告共同委托诉讼代理人熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200811677464。 被告共同委托诉讼代理人黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200911885477。 上列原告诉被告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷二十五案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭审理。原告委托代理人齐岩冰，两被告的共同委托代理人黄晶、熊雅琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》（827号、874号仅要求解除前两份合同）；2、两被告向原告返还购买涉案商铺已支付的房款；3、两被告向原告支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2014年10月1日起算至付清款项之日止）；4、两被告返还原告已付的定金；5、两被告向原告支付损害赔偿金。（原告诉请金额详见附件二） 事实与理由：涉案商铺位于深圳市罗湖区爵士大厦，原告为涉案商铺的购买人。因受两被告的虚假宣传及售后包租、高额回报的虚假承诺，与两被告先后签署了《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》，并支付了相应的定金及房款，承担了因房屋买卖及登记而产生的相关税费。原告事后发现，两被告在签约前后对于该商场的销售宣传纯属欺诈和虚假宣传。另外，被告并未按照国家规定及合同约定的交付标准，对涉案商铺开通水电、电梯、电信等必要设施设备，且存在非法消防改造的情况，导致涉案商铺其实根本不具备正常使用和经营的条件。两被告严重欺诈、虚假宣传，导致原告买卖合同的目的无法实现。原告认为，两被告的行为构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。 两被告共同答辩称，一、部分案件涉案《商铺认购书》签订在2014年6月27日之前，故涉案广告与这些原告购买商铺的行为之间没有因果关系。二、原告以涉案合同签订时被告存在“欺诈”及其与案外人“恶意串通”为由诉请解除涉案合同是自相矛盾。三、部分原告请求解除涉案合同已过除斥期间。四、部分原告知道广告宣传被认定为虚假后仍继续支付房款，其用实际行动认可并接受涉案合同继续履行，其主张解除合同的事由不能成立。五、涉案广告内容不具体、确定，不应认定为要约，也不会引人误解。六、涉案商铺买卖合同目的均已实现，被告无“根本违约”行为，原告主张的法定解除条件不成立。七、涉案“定金”的性质是以交付定金作为订立主合同担保，而在主合同即《商铺买卖合同》签订后，前述定金已经转为房款，故原告请求双倍返还定金无事实及法律依据。八、即使涉案合同得以解除，原告请求被告返还房款的利息亦应自其起诉之日起算。九、被告福达恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任，因此，原告请求被告福达恒业公司承担连带责任没有法律依据。十、原告以被告未履行经营义务，并未向其“按期返还房款折扣”、“支付房租”及“商铺租赁、使用利益”等为由称其合同目的无法实现没有事实及合同依据。 本案经审理查明如下事实： 一、被告罗剑平原为深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦2层、3层业主，其取得该层房产的房地产证后，向产权登记部门申请将该层分割成包括涉案商铺在内的若干个小商铺。2013年4月19日，罗剑平与被告福达恒业公司签订委托协议，委托福达恒业公司办理包括上述商铺在内的爵士大厦“天玓项目”的销售手续。 二、2014年2月27日以后，被告福达恒业公司作为被告罗剑平的委托代理人，与原告签订《商铺认购书》，约定原告向罗剑平购买涉案商铺，双方对于定金、认购价、付款时间及期限、原告应承担的律师服务费及其他相关费用的金额等均进行了约定。 此后，福达恒业公司作为罗剑平的委托代理人及合同保证人，与原告签订《商铺买卖合同》，约定定金计入房款，福达恒业公司同意对罗剑平在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。 再后，原告与罗剑平的委托代理人就涉案商铺（除827号、874号案涉案商铺）另行签订了《深圳市二手房买卖合同》，并提交房产登记部门备案。 （各案认定的时间及金额详见附件三） 三、上述合同签订后，原告向被告罗剑平支付了定金及相应房款。除827号、874号涉案商铺以外，其余涉案商铺已办理过户登记，自罗剑平名下转移至原告名下。 四、被告福达恒业公司诉罗湖市场监督管理局行政处罚一案中，深圳市中级人民法院二审作出的（2016）粤03行终484号行政判决书认定：福达恒业公司于2014年6月27日在《南方都市报》（深圳）刊登的广告及在天玓商场售楼处发布的店堂广告存在虚假内容，其中“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”等广告宣传内容均与事实不符。 五、广东省工商行政管理局于2018年3月22日作出的《关于“深圳罗湖天玓商场”房地产广告案件处理情况的回复》，该局作出的粤工商直处字（2017）第01307号行政处罚决定书认定：福达恒业公司在《南方都市报》（深圳）于2014年2月27日头版、2014年2月28日A06版、2014年3月14日A08版、2014年4月11日A07版、2014年4月18日A08版、2014年6月27日A04版发布了6期“天玓商场”房地产广告。其中2014年2月27日的广告中出现“千人进驻招商大获成功”等内容；2014年2月28日的广告中出现“千人进驻招商大获成功”等内容；2014年3月14日的广告中出现“过千商户迫不及待抢闸进驻”等内容；2014年4月11日的广告中出现“千人进驻招商成功”等内容；2014年4月18日的广告中出现“千人进驻招商成功”等内容；2014年6月27日的广告中出现“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”等内容。 六、被告罗剑平于2018年2月22日签收本院向其送达的本案起诉材料。 上述事实有原、被告提交的相关证据，以及庭审笔录为证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商铺认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按照约定收受定金及购房款，应认定原告与被告罗剑平自签订涉案《商铺认购书》时起，双方之间就涉案商铺成立买卖合同关系。 根据（2016）粤03行终484号行政判决书及粤工商直处字（2017）第01307号行政处罚决定书认定的事实，被告福达恒业公司自2014年2月27日起多次对涉案商铺所在“天玓商场”楼盘进行广告宣传，广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告福达恒业公司的上述宣传中的说明和允诺具体确定，应视为要约及视为合同内容,而被告罗剑平未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为，原告关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，原告有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，本院认定原告与被告罗剑平之间的涉案房屋买卖合同关系（包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》）自罗剑平2018年2月22日签收本院向其送达的本案起诉材料时解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，原告有权要求被告罗剑平向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2018年2月23日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，原告在合同因罗剑平违约而解除后有权主张对方双倍返还定金。因罗剑平应返还的房款中已包含一倍定金，故其另需返还一倍定金。原告为履约所支付的按揭抵押手续费、交易税费、抵押登记服务费、律师服务费、委托过户公证费及网签合同下载打印费等，因并非罗剑平依约收取的买卖对价款，故不属于应返还财产的范围，而属原告为履约支付费用所产生的违约损失。在原告已诉请对方承担定金责任的情况下，鉴于其未能举证证明前述定金不足以弥补其本案所遭受的违约损失，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于并处定金责任与赔偿损失责任的规定，故本院对其前述费用赔偿请求不予支持。本案中，罗剑平未提出反诉，故就合同解除后的房屋返还等其他法律后果，当事人可自行协商或另循法律途径解决。 本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由被告福达恒业公司对罗剑平在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，福达恒业公司应就罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任。 关于被告的答辩意见。其关于被告福达恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任的答辩意见，本院予以支持。其关于返还房款的利息的起算时间，本院部分予以支持。其关于部分原告请求解除涉案合同已过除斥期间的答辩意见，无法律依据，本院不予支持。其主张部分原告继续履行涉案合同的行为，导致原告丧失合同解除权，本院不予支持。其他答辩意见已在前述内容中予以回应。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下（判项金额等内容详见附件四）： 一、确认原告与被告罗剑平之间就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2018年2月22日解除（827号、874号仅解除前两份合同）； 二、被告罗剑平应于本判决生效之日起七日内向原告返还已支付的房款； 三、被告罗剑平应于本判决生效之日起七日内向原告支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2018年2月23日起算至付清款项之日止）； 四、被告罗剑平应于本判决生效之日起七日内向原告返还定金； 五、被告深圳市福达恒业企业管理有限公司对被告罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任，即在对被告罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，由被告罗剑平负担，由被告深圳市福达恒业企业管理有限公司承担一般保证清偿责任。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长 何 兴 审判员 钱 松 审判员 杨丽茵 二〇一八年六月二十日 杨健 书记员 魏惠如