广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂09民终1540号上诉人(一审第三人)：赵秀华，女，1938年10月14日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。上诉人(一审第三人)：唐家权（系赵秀华之子），男，1958年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。上诉人(一审第三人)：唐家海（系赵秀华之子），男，1965年6月5日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。上诉人(一审第三人)：唐家荣（系赵秀华之子），男，1968年9月1日出生�汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。上诉人(一审第三人)：唐家勇（系赵秀华之子），男，1973年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。委托诉讼代理人:何洪波，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：玉林市福绵镇福绵村第六农经社。法定代表人：唐世祥，队长。委托诉讼代理人：李范，玉林市金盾法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：朱科林，男，1961年9月19日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。上诉人赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇因与被上�人玉林市福绵镇福绵村第六农经社（以下简称福绵村第六农经社）、朱科林房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2017）桂0903民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由福绵村第六农经社和朱科林负担。事实和理由：1、原审被告主体错误。福绵镇政府基于要给赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇提供免费住宿，而以福绵镇旧圩改造银闸路建设工程指挥部名义与福绵村第六农经社签订租赁协议，正是因为有了场地置换、拆迁的政府行为，才有了租赁行为。朱科林承认自己是福绵镇政府工作人员，租赁房屋是代表福绵镇政府的民事行为。福绵镇政府是本案的适格被告；2、赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇不应承担一审诉讼费。福绵村第六农经社辩称，1、本案所涉房屋租赁合同明确房屋是租给朱科林，之前也是朱科林交付租金，根据合同相对性原则，朱科林是本案适格被告；2、福绵村第六农经社与赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇没有任何合同关系，赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇无理由在本案所涉房屋居住，一审判决正确；3、房屋是否有准建证或规划许可证与本案没有任何关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，法院应驳回上诉，维持原判。朱科林二审中未作答辩。福绵村第六农经社向一审法院起诉请求：1．判令朱科林支付租金35000元给福绵村第六农经社（以每年20000元计，从2016年1月1日至2017年9月30日共21个月，以后以同样方法计至归还租房之日止）；2．判令朱科林依约办理位于福绵银闸路南面第七号房屋的土地使用证给福绵村第六农经社；3．判令赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇立即搬离占用福绵村第六农经社的房屋，归还福绵村第六农经社使用；4．本案诉讼费由朱科林及赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇承担。一审法院认定事实：福绵村第六农经社于2007年7月27日与福绵镇人民政府签订《场地转让协议书》后，通过抽签形式取得福绵镇银闸路南面第七号房屋的使用权。2012年6月20日，福绵村第六农经社与朱科林签订《房屋租赁合同》，约定福绵村第六农经社将该房屋租赁给朱科林使用，合同主要条款如下：“一、租赁期限：共三�，即是从2013年1月1日至2015年12月31日；二、租金约定：是每年为贰万元正，如乙方（指朱科林，下同）有其它特殊原因不租够一年的甲方（指福绵村第六农经社，下同）收回本铺面，租金按实际天数计算；三、交租办法：是先交租后使用，签合同时乙方需交上一年（即是2012年度的2万元）给甲方，以后每年的租金是从1月1日前交清；……；六、乙方（代表开发商）应在2015年前办理好土地的使用证给甲方，否则后果谁也想不到。……”合同签订后，朱科林开始使用租赁房屋，并将该房屋提供给第三人使用。2016年1月1日合同到期后，第三人仍继续使用租赁房屋至今，但朱科林在合同到期后一直没有支付租金给福绵村第六农经社，福绵村第六农经社遂提起本案诉讼。一审法院认为，朱科林对租赁福绵村第六农经社房屋的事实无异议，依法予以确认。租赁期限届满后，朱科林仍继续使用租赁房屋至今，理应继续支付租金，故福绵村第六农经社主张朱科林仍应支付租金于法有据，依法予以支持，租金计算方式为：自2016年1月1日至归还租赁房屋之日止，按20000元／年计算；对于办证问题，朱科林代表什么开发商以及能否代表该开发商，现有证据尚不能证明，《房屋租赁合同》第六条是否生效尚不能确定，故福绵村第六农经社以该条款为由要求朱科林办理租赁房屋的土地使用证给其，证据不足，不予支持；各第三人作为租赁房屋的实际使用者，在租赁期限届满后，负腾房义务，故福绵村第六农经社要求各第三人搬离租赁房屋，于法有据，依法亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》�一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、朱科林向福绵村第六农经社支付租金（租金计算方式为：自2016年1月1日至归还租赁房屋之日止，按20000元/年计算）；二、第三人赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇应于本案判决生效之日起十日内搬离福绵镇银闸路南面第七号房屋，将该房屋归还给福绵村第六农经社；三、驳回福绵村第六农经社的其他诉讼请求。案件受理费676元，减半收取为338元由朱科林与赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇共同负担。本院二审期间，赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇围绕上诉请求依法提交了一份福绵镇政府工作人员职务分工表复印件一份，结合一审已提交的《福绵镇旧圩改造银闸路建设�程指挥部拆迁置换协议书》欲综合证明朱科林只是代表福绵镇政府签的房屋租赁合同，本案的适格被告是福绵镇政府。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福绵村第六农经社质证称该职务分工表复印件来源不明，内容的真实性无法确认，《福绵镇旧圩改造银闸路建设工程指挥部拆迁置换协议书》与福绵村第六农经社无关。朱科林未发表质证意见。本院认证意见：赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇二审提交福绵镇政府工作人员职务分工表复印件来源不明，真实性无法确认，本院依法不予采纳作为查明本案事实的依据。经二审审理查明，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，本案所涉租赁房屋为未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案所涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证或者准建证，福绵村第六农经社与朱科林所签的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使�费的，人民法院一般应予支持。”之规定，一审围绕福绵村第六农经社诉讼请求判决承租人朱科林按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当，本院依法予以维持。关于本案适格被告的问题。赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇主张福绵镇政府为适格被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，结合各方当事人提交证据情况，赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇所提交的证据并未能完成关于本案实际承租人为福绵镇政府这一主张的举证责任。朱科林一审主张其仅为经办人员，但是并未提供任何证据予以证明，一审判决后亦未提起上诉。本案所涉《房屋租赁合同》系由福绵村第六农经社与朱科�签署，前期租金亦由朱科林支付，再无其他证据佐证的情况下，一审法院认定朱科林为本案适格被告并承担支付租金义务并无不当。对赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇关于福绵镇政府为本案适格被告的主张，本院依法不予采纳。关于诉讼费承担的问题。本案系因朱科林未支付租金，赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇无权占有案涉租赁房屋引起的纠纷，朱科林、赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇均有过错，一审判决由过错方共同承担一审诉讼费用并无过错，本案依法予以确认。赵秀华、唐家权、唐家海、唐家荣、唐家勇关于福绵镇政府在未办理案外其他房屋房产证的情况下应当继续承租给其居住的主张属于其他法律关系，不属于本案的审理范围，本院依法不予审理，当事人可另行起诉或另择其他方式处理。综上所述，唐家勇、唐家海、唐家荣、唐家权、赵秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元（上诉人已预交），由上诉人唐家勇、唐家海、唐家荣、唐家权、赵秀华负担。本判决为终审判决。审判长  李雪英审判员  梁 凤审判员  蒋绍德二〇一八年九月十八日�官助理陈敦文书记员  卢丽娟