上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11323号
原告（反诉被告）韩文君。
委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。
委托代理人张慧婧，上海市祥华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司。
法定代表人蒋智敏。
委托代理人沈冕成，上海融力律师事务所律师。
原告韩文君诉被告上海文峰金亿家居用品有限公司（以下简称文峰公司），以及反诉原告文峰公司诉反诉被告韩文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日、5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩文君及其委托代理人张临军、张慧婧，被告文峰公司的委托代理人沈冕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩文君诉称，2013年3月31日，原、被告签订租赁合同书，原告承租被告文峰金亿家居广场四楼J-26商铺，该商铺面积130平方米，但租赁合同上写为136平方米，原告向被告追讨面积差价无果。被告却在租赁期内，于2015年2月9日封闭展厅、扣留原告家具，不让原告经营。为此，起诉要求被告返还租金人民币（币种下同）7，000元、押金5，000元，并支付违约金13，000元。起诉后，原告发现展厅内家具及物品不见了，向被告索要无果，故增加诉讼请求，要求被告赔偿原告财产损失124，500元；审理中，双方对部分物品进行了交接，故原告调整该项请求金额为97，000元。
被告文峰公司辩称，一、双方2013年签订租赁合同书时确定的商铺面积为136平方米。2014年3月，双方重新测量后确定商铺面积为132平方米。经双方协商，确定2014年3月按132平方米计算租金，并在续签合同中确定2014年4月之后按130平方米计收租金，以对原告之前多付的租金进行补偿。因此，被告不应再退还原告面积差价。二、根据合同约定，原告应每月提前10天支付租金。2014年底开始，原告因经营不善，就又提出面积差价问题，并拒付2015年1月和2月的租金。被告遂2015年2月5日根据合同约定通知原告在2015年2月26日支付租金，否则收回商铺，另行出租。2015年2月9日，原告在未支付租金的情况下想将物品搬走，被告不同意，因此将手推车挡在原告的商铺前，后来撤掉了，并非封闭原告商铺。2015年2月26日之后，被告封闭了商铺，并于2105年3月5日再次通知原告。2015年3月29日后，被告将原告物品登记、变卖。根据合同约定，原告遗留在商铺内的物品，视为放弃所有权，即使有损失，也应自行承担。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求�并提起反诉：1、反诉被告支付2015年1月的租金14，950元，并按每日千分之五的标准支付此款自2014年12月23日起至实际付款日止的滞纳金；2、反诉被告支付2015年2月1日至2月26日的租金13，882元，并按每日千分之五的标准支付此款自2015年1月23日起至实际付款日止的滞纳金；3、确认双方2014年3月签订的商铺租赁合同于2014年2月26日解除；4、反诉被告支付2015年3月2日至2015年3月29日期间的场地使用费13，503元；5、确认反诉被告已支付的保证金5，000元归反诉原告所有。
反诉被告韩文君辩称，1、反诉被告仅对租金金额有异议，现同意支付2015年1月的租金，但不同意支付滞纳金。2、双方重新确定的面积是130平方米，不是132平方米。重新确定面积时，反诉原告同意退还反诉被告6平米的差价，但之后一直未退。3、双方合同第四条多处空白，应该作对反诉被告有利的解释，双方没有约定租金先付后用。根据双方交易惯例，实际是先用后付。4、2015年2月9日，反诉原告已经将商铺封闭，故双方租赁合同书已于该日由反诉原告单方面解除。综上，反诉原告无权解除权，不同意其他诉讼请求。
经审理查明，2013年1月28日，原、被告签订《文峰金亿家居广场商铺租赁合同书》，约定文峰公司（甲方）将张杨北路XXX号文峰金亿广场四楼J-26商铺出租给韩文君（乙方），商铺计租面积136平方米（实用面积乘以系数1.1），租金单价每平方米每月100元，合计月租金13，600元。租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日。签订合同时，乙方应预付履约保证金5，000元。
2014年3月，双方续签《文峰金亿家居广场商铺租赁合同书》，约定J-26商铺计租面积130平方米（计租面积为实用面积乘以系数1.2），商铺租金单价每平方米每月115元，合计月租金14，950元。租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日。双方签订合同时，乙方应预付两个月的租金元，和一个月租金等额的履约保证金；从第二个月起，乙方应每月提前10日交纳下月租金，如乙方未能按时交纳租金，甲方每日按所欠金额的千分之五收取滞纳金，如乙方迟交租金超过15日按乙方违约处理；合同期满后，乙方交清相关费用，甲方以无息方式将履约保证金返还乙方，如乙方未能及时交清相关费用，甲方有权从乙方履约保证金中予以扣除。租赁期内，履约保证金同时承担质量保证金义务，合同终止后履约保证金转为质量保证金，合同终止一年内，如乙方所售商品未出现质量纠纷或遗留纠纷，甲方应将该质量保证金以无息方式返还乙方，乙方中途退场的按乙方违约处理。任何一方有下列情形的，另一方有权解除合同：……（3）乙方拖欠租金、保证金逾期未补交超过30日……合同违约责任条款约定�如甲方违约，则赔偿乙方一个月租金等额的违约金，并免息退还合同未履行期间的预交租金；若乙方违约，甲方有权解除合同并对场地另行安排或作出罚款处理，并没收乙方的履约保证金。合同期满或解除3日内，乙方应搬离原承租商铺，并将存放于商铺内的一切财产搬走，超过3日，则视为乙方自动放弃对该铺位财物所有权，甲方自行处理，乙方不得追究。
2015年2月2日，韩文君与文峰公司发生纠纷，韩文君报警称遭殴打。2015年3月23日，上海市公安局浦东分局作出不予行政处罚决定书，认定文峰公司工作人员许尤瑾、方平殴打韩文君的违法事实不能成立，决定不予行政处罚。
2015年2月初，文峰公司发出催缴租金通知，表示韩文君未支付2015年1月的租金，要求韩文君在2015年2月9日前支付，否则将采取停止营业措施。
2015年2月10日，因文峰公司用手推车堵住商铺，韩文�一方人员报警称“与物业发生纠纷”。
2015年2月17日，文峰公司向韩文君送达通知，表示韩文君拖欠2015年1月、2月的租金及其他费用，要求韩文君在2015年2月26日前付清拖欠费用；费用结清可继续经营，否则将按照租赁合同处置，韩文君留在商场内的资产以抵缴所欠费用，原招商格位将另行招租。
2015年3月5日，文峰公司向韩文君发出通知，表示文峰公司按约定行使解除权，双方合同已于2015年2月26日正式解除，韩文君留在商场的家具样品及保证金将按约予以处置，要求韩文君于2015年3月10日前结清租金及其他费用。韩文君回复：“我格位里有私人东西，少了你们负责”。
2015年3月10日，韩文君向本院提起诉讼，本院立案进行诉前调解。2015年3月19日，本院组织双方诉前调解，但调解不成。
此后，文峰公司将韩文君遗留物品拍照后进行了处置。
双方确认，韩文君已付�2014年12月以前的租金，并已支付保证金5，000元。韩文君提供了2013年4月至2013年12月、2014年7月的租金发票，该些发票的开票日期均为租金结算当月的月底或之后，以证明双方形成租金先用后付的惯例。同时，双方确认部分租金是以文峰公司为韩文君代收的营业款（销售款）抵扣。
文峰公司提供了2014年3月的租金发票记账联及记账凭证、费用申请单、明细分类账、POS机刷卡单，并说明该月结算的租金为13，200元，该次结算中文峰公司代收营业款12，452.50元，商场活动返利2，720元，应付电费259.40元，结余的1，713.10元通过POS机退还韩文君。韩文君认可上述事实，但表示并不知道具体计算方法，该月租金发票也未收到过。
韩文君提供了家具清单（98，500元）及其他物品清单（26，000元）、照片以及同类家具销售单及订货单，以证明文峰公司扣留其物品的价值。文峰公司提供了照片、销售单、收条等，以证明韩文君遗留的床垫已由出样厂家收回，韩文君遗留的出样家具已经由文峰公司销售处理得款45，680元。审理中，双方对仍在文峰公司处的遗留物品进行了交接。韩文君表示经比对自己的清单和文峰公司的照片、销售单及根据双方交接情况，确认：1、认可床垫已返还出样厂家；2、家具清单中少列一个衣架（文峰公司实际已处置）价值500元，家具清单中办公写字台1只已交接，家具清单在大茶几1只（1，500元）在文峰公司的照片中有显示，但销售单中未显示；3、其他物品已交接；4、不认可文峰公司的销售价格，坚持按其提供的同类家具销售单及订货单的价格计算。综上，该项诉请金额调整为97，000元。文峰公司表示，根据合同约定韩文君遗留物品属放弃所有权，文峰公司有权处置，故处置销售得款应归文峰公司所有，如法院不认可该�点，则该款冲抵本案其他费用或返还韩文君。
本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
本案最主要的争议焦点是韩文君是否构成逾期付款。韩文君主张未逾期付款，其主要的抗辩理由是文峰公司未退还面积差价款和双方合同未约定先付后用且双方惯例是先用后付。面积差异发生于2013年1月商铺租赁合同书的履行期间，该商铺租赁合同书租赁期限已经届满，韩文君以此争议抗辩2014年3月续签的商铺租赁合同的履行，显有不当。此外，2014年3月双方按132平方米结算租金，韩文君当时并无异议。而且，2014年4月之后韩文君一直按照续签合同约定的面积及租金标准支付租金，也从未提出扣减之前合同的面积差价。上述事实足以说明面积差异问题在2014年3月双方续签合同时已经解决，韩文君该项抗辩理由不成立。关于付款期限�双方2014年3月商铺租赁合同书中明确约定每月提前10日交纳下月租金，该约定清楚明确。韩文君提供了部分租金发票证明双方形成了租金先用后付的管理，本院认为，其提供的主要是2014年之前的发票，该些发票形成于双方2014年3月续签合同之前。而且，即使文峰公司基于双方之间另有代收款项须结算的情况，延后租金结算时间，并不意味着同意变更合同的约定。综上，韩文君拒付租金的理由不成立，其逾期付款构成违约。
韩文君逾期支付租金超过30日，文峰公司依据合同约定享有解除权。韩文君在文峰公司指定的宽限期内仍未缴清租金，文峰公司要求确认双方商铺租赁合同书于2015年2月26日解除，本院予以支持。韩文君主张，文峰公司在2015年2月9日或10日封闭商铺，商铺租赁合同书于当日由文峰公司擅自解除，本院认为文峰公司阻挡商铺实系催讨租金的行为，并非擅自解除合同，故韩文君的意见难以采纳。但因文峰公司阻挡商铺的行为不当，其也未举证证明此后已撤离阻挡物，韩文君此后实际无法使用商铺，故租金相应计算至2015年2月9日止。文峰公司主张逾期付款滞纳金，符合合同约定，但鉴于双方约定的滞纳金标准过分高于所造成的损失，韩文君亦不同意支付，故本院根据本案实际情况，酌情予以调整。
根据本院上述认定，韩文君要求文峰公司返还租金、支付违约金的诉请，本院不予支持。根据合同约定，韩文君违约致文峰公司行使解除权，文峰公司没收履约保证金，因此，韩文君要求文峰公司返还保证金的请求不予支持。
关于韩文君要求文峰公司赔偿财产损失的诉请。本院认为，虽然合同约定韩文君未在合同解除3日内搬离商铺，所遗留的物品视为自动放弃所有权，文峰公司有权自行处理。但是，涉案商铺位于文峰公�管理、控制的商场内，未经文峰公司同意韩文君无法搬离物品；从文峰公司2015年2月17日、3月5日的通知中亦可看出，文峰公司一再强调遗留资产抵缴所欠费用、按约予以处置，却从未要求韩文君搬离，亦可印证本院上述观点。据此，文峰公司关于韩文君放弃遗留物品所有权的主张，本院不予采纳。文峰公司处置韩文君遗留物品，明显不当，应予赔偿。韩文君对遗留物品的价值负有举证义务，涉案的家具系陈列出样的货物，现其主张按同类全新家具的销售价格主张赔偿数额，并无依据。鉴于韩文君未能举证证明其家具的实际价值，目前也没有证据证明文峰公司处置家具时的价格明显低于实际价值，故本院按文峰公司的处置价格确定赔偿金额，其中大茶几已无下落，本院酌情按1000元计。
关于文峰公司主张的房屋使用费，本院考虑到租赁合同系韩文君违约导致解除，韩文君负有在合同解除后返还商铺的义务，但文峰公司在合同解除前亦有阻挡商铺的不当行为，且合同解除后能否搬离物品亦不能完全由韩文君的意志所决定，故本院判定该期间的房屋使用费由双方各半分担。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）韩文君与被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司之间的《文峰金亿家居广场商铺租赁合同书》于2015年2月26日解除；
二、原告（反诉被告）韩文君应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司2015年1月1日至2月9日的租金19，755元；
三、原告（反诉被告）韩文君应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司逾期支付租金的滞纳金（其中14，950元自2014年12月23日起，4，805元自2015年1月23日起，均按每日万分之五的标准，计算至本判决生效之日止）；
四、原告（反诉被告）韩文君应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司2015年3月2日至2015年3月29日的房屋使用费6，751.50元；
五、被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）韩文君财产损失46，680元；
六、原告（反诉被告）韩文君已付的履约保证金5，000元归被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司所有；
七、驳回原告（反诉被告）韩文君其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，740元，减半收取1，370元，反诉案件受理费709.50元（已减半收取），合计2，079.50元，由原告（反诉被告）韩文君负担1，386.50元，被告（反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司负担693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年六月三日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。