辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1330号
上诉人（原审原告）：孔凡良。
委托代理人：洪振明，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。
法定代表人：于化刚，该公司经理。
委托代理人：张晓明，普兰店市丰荣街道办事处法律服务所法律工作者。
原审原告孔凡良与原审被告大连华翱房地产开发有限公司（以下简称华翱公司）确认合同有效纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年11月12日作出（2013）普民初字第2617号民事裁定，驳回孔凡良的起诉，将本案移送公安机关。孔凡良不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日作出（2015）大民二终字第00157号裁定，撤销普兰店市人民法院（2013）普民初字第2617号民事裁定，指令普兰店市人民法院对本案进行审理。普兰店市人民法院于2015年12月25日作出（2015）普民初字第1959号民事判决，孔凡良不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔凡良的委托代理人洪振明，被上诉人华翱公司的委托代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔凡良一审诉称：2012年3月15日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于普兰店市台南街62号莲城人家小区房屋，建筑面积97.67平方米，单价每平方米3000元，原告于同日交付了全部房款293,438元。合同签订后，被告没有按照合同约定办理备案登记。故原告诉至法院，请求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效。
被告华翱公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告签订的《商品房买卖合同》是不属实的，被告没有收到原告的房款，只收到原告和姜义胜两人各100万元借款，共计200万元，利率月息6分，预扣两个月的利息24万元，被告实际收到借款176万元。被告已付原告利息总额36万元，包含预扣的24万元利息在内。《商品房买卖合同》和机打发票属于借款抵押形式，分别落实在五套房屋上，并没有交房款。总之，上述商品房买卖合同均是无效的。
一审法院审理查明：原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，此合同为格式合同，双方约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）位于普兰店市台南街，建筑面积97.67平方米，单价每平方米3004元，总金额293,438元；约定付款方式及期限为于2012年3月15日一次性付款；未选择买受人逾期付款的违约责任；未约定出卖人交付商品房的期限及逾期交房的违约责任；未选择出卖人交付房屋的条件；未约定出卖人办理权属登记的期限，双方未选择买受人不能取得房地产权属证书的处理方法；未选择出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任处理方式，也未填写其他内容；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺条款中，如果在规定日期内未达到使用条件的处理方式为空，未予填写。合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章并注明2012年3月15日的日期，买受人处无人签字，也未注明签约日期。该合同未经相应商品房登记备案机关登记备案。同日，被告为原告开具了一份“销售不动产统一发票”，发票显示：房屋单价每平方米3004元，购房款金额为293,438元。原告提供该份商品房买卖合同及销售不动产统一发票，拟证明其与被告之间存在案涉商品房买卖合同关系，被告虽然对其加盖的合同专用印章和发票的真实性无异议，但抗辩该合同并非真实的商品房买卖意思表示，实际上原告并没有付给被告购房款，而是作为其与原告之间发生的100万元（与另案原告姜义胜各自100万元）借款的抵押形式。原告另向一审法院提供被告和大连华裕物业管理有限公司出具的“证明”及“住户各项费用投资通知书”，并称签订合同当日被告就向原告交付了房屋钥匙5套，拟证明其主张的商品房买卖合同关系的成立。被告对“证明”和“住户各项费用投资通知书”真实性无异议，但辩称证明材料没有出具的时间，与“住户各项费用投资通知书”均是作为借款抵押的一个附件，不是发给原告的，何况在2012年案涉房屋并没有交付使用，水、电、气也没有投入使用，不可能收取各种费用，动迁户入住时间是2015年春天，被告也没有向原告发放过房屋钥匙。被告向一审法院提供两张银行转帐交易回单，拟证明被告以于国辉名义于2012年3月16日和17日分两次将借款利息14万元应原告要求汇给案外人李忠孝转交给原告的事实。对此，原告表示不认识也未委托李忠孝代收此款，而是投资买房不是借款。被告另向一审法院提供经过普兰店市工商行政管理局登记备案的买受人为案外人姜霖、刘作波、孙喜澳、荆萍的商品房买卖合同，合同显示，同为案涉60号房屋，房屋单价分别为7010元/平方米、6560元/平方米、6630元/平方米、7047.48元/平方米，被告以此对抗原告主张的购买案涉房屋单价3004元/平方米系明显不合理低价，进而拟证明原告提供的商品房买卖合同并不是真实的房屋买卖。
另查，原告与被告签订了五份《商品房买卖合同》，时间均为2012年3月15日，五份合同的形式与本案的合同相同，均存在多项空白条款，约定单价均为3000元或3004元。原告称五套房屋总价款150万元左右，以发票载明金额为准，付款方式是通过银行转帐大约支付82万元，剩下都是现金，款项来源于通过朋友借的和自己的钱，但原告未提供相关证据加以证明其款项来源及购房款的支付方式。
再查，被告已于2011年4月13日取得案涉楼盘商品房预售许可证。被告开发的位于普兰店市台南街的楼盘共七栋楼，原编号1至7号，地名办重新编号后，1号楼对应66号楼，3号楼对应56号楼，4号楼对应58号楼，6号楼对应60号楼，7号楼对应62号楼，5号楼（办公楼）对应68号楼，原2号楼被编至66号和56号楼。该期房屋现已建成，国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证建筑手续齐全。大连理工现代工程检测有限公司于2015年1月8日为案涉工程莲城人家1号、3号、4号、6号、7号楼及地下停车场工程出具了鉴定报告，鉴定结论均为符合正常使用的安全要求。普兰店市建设工程质量监督站于2015年1月8日为案涉工程出具了《关于莲城人家1号、3号、4号、6号、7号楼及地下车库工程实体质量情况的报告》，该质量监督站认为，上述实体工程质量符合正常使用的安全要求，且使用功能完善，具备入住条件。该工程竣工验收手续仍在进行过程中，未办理完毕。案涉商品房在建工程作价贰亿柒仟伍佰柒拾贰万柒仟陆佰元在农业银行办理最高额捌仟万元抵押贷款，整个在建工程整体办理了抵押登记。上述银行贷款现未偿还完毕。
一审法院认为：本案双方争议焦点是原、被告之间系房屋买卖合同关系，还是民间借贷法律关系。房屋买卖合同须是买卖双方关于房屋买卖合同真实意思表示，方能合法有效。本案中，被告抗辩原告提供的商品房买卖合同并非双方真实的房屋买卖意思表示，而是为双方之间的借贷关系提供的抵押担保形式。虽然原告对被告的抗辩意见不予认可，但原告提供的《商品房买卖合同》存在诸多瑕疵：合同中未约定房屋交付期限及逾期交房的违约责任、未选择房屋交付条件、未约定办理权属登记的期限及未选择不能取得权属证书的处理方法；其他多处均为空白；合同落款买受人处无人签字。且与被告提供的真实的经工商局登记备案的商品房买卖合同显示的房屋单价相比，原告提供的商品房买卖合同所约定的房屋单价明显低于市场合理价位，不符合常理，也不符合一般人正常的思维判断。原告提供的合同形式不符合商业惯例，同时也有悖于常理，不能得出唯一、排他的结论，不能完全排除案涉商品房买卖合同系双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保的合理怀疑，不能充分认定案涉商品房买卖合同系买卖双方真实的意思表示。同时，原告称案涉五套房屋总价款150万元左右，以银行转帐和现金方式支付给被告，但未提供相关证据予以证明。另外，即使原告提供的被告盖章的入住费用交齐、手续已办理的“证明”和“住户各项费用投资通知书”，也不能足以认定原、被告之间真实商品房买卖合同关系的成立。而被告提供的证据足以对抗原告的诉讼请求。综上所述，原告要求确认案涉《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，因原告提供的证据不能形成前后相互印证的完整的证据链，证据不充分，一审法院不予支持。
综上，普兰店市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告孔凡良的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告孔凡良负担。
孔凡良上诉的理由及请求是：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的是商品房买卖合同，该合同是国家统一印刷的格式文本，并非当事人双方自行达成的合同条款，合同中存在未填写的情况是正常的，应视为双方未对相关事项作出约定，不影响合同效力，更不能成为合同不成立的理由。尤其是在双方签订商品房买卖合同后，被上诉人给上诉人出具销售不动产统一发票，发票详细记载了房屋的销售情况，能证明双方之间存在商品房买卖合同关系。对于一审认定上诉人的购房价格明显低于市场的合理价位不符合常理的观点，实际上正是基于被上诉人出卖的房屋价格较低，具有投资和升值潜力，上诉人才购买了被上诉人的房屋。合同价位是双方真实意思表示，即使低于合理价位，按照合同法的规定，被上诉人只能在除斥期间内行使合同撤销权，而被上诉人并未行使撤销权。现被上诉人单方证明合同不成立，与事实和法律规定不符。上诉人对本案事实已尽举证义务，被上诉人提供的证据与案涉法律关系无关。双方合同已经实际履行，被上诉人主张存在借贷关系应承担举证责任。合同由被上诉人填写，欠缺内容的过错不应由上诉人承担。根据另案情况，被上诉人的买卖都是统一模式，不能因为价格或形式上的瑕疵否定买卖合同的真实性。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
华翱公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。答辩意见同一审答辩意见一致。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人起诉主张其与被上诉人之间系真实的商品房买卖合同关系，并在一审中提供商品房买卖合同、发票、华翱公司出具的证明及住户各项费用投资通知书加以证明，但被上诉人否认双方之间存在商品房买卖合同关系，认为双方仅系借款关系，故本案的争议焦点为华翱公司与孔凡良之间是否存在真实有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案应探究双方签订买卖合同的真实意思表示是否是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权。但纵观上诉人提供的证据，并不能得此结论。
从商品房买卖合同的形式上看，其上填写的内容不完整，存在瑕疵。尤其是在合同的重要条款例如逾期交房的违约责任、产生争议的解决方式、合同的份数等处均未填写完全，且上诉人未在合同尾部买受人处签字，与通常签订合同的交易习惯不同。从合同约定的房屋价款上看，案涉房屋的单价为每平方米3004元，与被上诉人提供的同时期经工商部门备案的合同单价每平方米6500元以上相差甚远，明显低于当时的合理市场价格。从房款的支付方式看，上诉人称其购买五套房屋的总价款是150万元，其中通过银行转账支付82万元，其余房款用现金支付，但在法庭指定的期限内，孔凡良既未提供转账82万元的证据，亦未提供用于支付房款的现金的款项来源等证据。从房屋的交付使用情况看，孔凡良一审提供了华翱公司和大连华裕物业管理有限公司出具的“证明”和“住户各项费用投资通知书”，拟证明华翱公司已将案涉房屋交付给孔凡良。华翱公司抗辩称，案涉房屋并未交付，上述手续仅系其向孔凡良借款抵押的附件。结合已查明的相关事实，案涉房屋至今未办理竣工验收手续。2015年1月8日大连理工现代工程检测有限公司出具鉴定报告，普兰店市建设工程质量监督站出具质量情况报告，证明案涉房屋符合正常使用安全要求，包括案涉房屋在内的楼房具备入住条件。而孔凡良称华翱公司于合同签订后几日（即2012年3月）即已交付案涉房屋，显然与已查明的事实不符。此外，孔凡良在法庭指定的期限内亦未能提交其办理入住时缴纳水、电、物业等各项费用的相关证据，不足以证明其已实际办理入住手续，并接收案涉房屋。故对于孔凡良提出的案涉房屋已交付的主张，依据不足，本院不予确认。据此，根据上诉人提供的现有证据并不能证明双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，一审法院判令驳回上诉人要求确认其与华翱公司之间的商品房买卖合同有效的诉请，并无不当。上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人孔凡良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年五月十九日
书 记 员 董 芳