吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民一初字第4号
原告：李籍，男，汉族，无职业，住吉林市丰满区
委托代理人：王作武，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。
被告：吉林市隆鑫房地产开发有限公司，住所地：吉林市高新技术产业开发区。
法定代表人：邹爱民，该公司总经理。
委托代理人：腾爱华，该公司职员。
委托代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。
第三人（本院追加）：张代林，男，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。
第三人（本院追加）：欧俊志，男，汉族，无职业，住吉林市船营区青岛街。
原告李籍与被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫开发公司）、第三人张代林、欧俊志商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。依法由审判员郭青山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李籍及委托代理人王作武、被告隆鑫开发公司的委托代理人腾爱华、闫春梅、第三人张代林到庭参加诉讼；第三人欧俊志经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告李籍诉称：2002年9月17日，原告在被告处购买一处由其开发的房屋，座落在丰满区恒东花园7号楼1单元7层2号，面积79.74平方米，价格每平方米680元，总价款54223.2元。2002年年底入户，实际面积70.521平方米。与购房协议面积相差9.219平方米，房屋面积差价款6268.92元（680元/平方米×9.219平方米）。原告多次要求被告为其办理产权证，但被告至今不给办理。原告已将购房款一次性交给被告，财务出具了购房款票据。为此，请求人民法院依法判令：一、确认原、被告签订的购房协议书有效并办理产权证；二、被告返还原告预售房屋建筑面积差价款6268.92元（680元/平方米×9.219平方米）；三、诉讼费由被告负担。
被告隆鑫开发公司辨称：一、原、被告之间买卖房屋没有真实交易，未经利害关系人同意，被告无法为原告办理房屋产权登记手续。二、房屋建筑面积误差在法律允许范围内的，房屋出卖人不需承担面积找差义务。三、原告未能办理房屋产权登记是由于其与关系人欧俊志、张代林之间未能协商一致造成的，与被告无关。被告对原告未办理房屋产权登记手续没有过错。因此，不承担诉讼费用。
第三人张代林述称：应驳回原告李籍的诉讼请求。一、原告诉讼请求依据的事实错误。原告购买的诉争房屋是被告抵账给两名第三人的。被告应在两名第三人共同同意的情况下可为原告购买的房屋办理产权登记手续。而本案原告购买的房屋是欧俊志在张代林不知情、不同意的情况下出卖的，张代林不同意为原告办理房屋产权登记。二、原告与欧俊志签订的《商品房销售合同书》无效。1、诉争房屋系张代林与欧俊志的共有财产，欧俊志无权独自处分该房屋。2002年4月，张代林与欧俊志与被告签订抹帐协议书，被告将其开发的位于丰满区恒东花园房产的一部分抵顶两名第三人的工程款（包括本案诉争的房屋）。第三人欧俊志无权独自处分该房屋。2、根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案争议房屋是两名第三人的共有财产，欧俊志无独立处分权，张代林对欧俊志处分共有财产的行为不予追认。应认定原告与欧俊志签订的商品房买卖合同无效。
第三人欧俊志未予发表述辨意见。
庭审中，原、被告争议的焦点是：一、原、被告签订的购房协议书效力如何确定；二、房屋面积差价款如何确定，应否返还。
针对本案的争议焦点，原告李籍提供如下证据：
证据1、被告隆鑫开发公司的《企业机读档案登记》一份，用以证明被告的主体资格；
证据2、《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》、《购房款结算单》各一份，用以证明原告已履行购买房屋的全部义务，应认定合同有效；
证据3、入住应缴费用清单及收据一组，用以证明原告已履行了全部的缴款义务，被告应为原告办理房屋产权登记；
证据4、测量报告及分房图、供热费收据一组，用以证明原、被告售房合同面积是79.74平方米，而房屋实际面积是70.521平方米，误差面积9.219平方米，被告应退还原告差价款6268.92元（680元/平方米×9.219平方米）。
质证时，第三人欧俊志未予质证。被告对上述证据的真实性均无异议，但证据2恰恰证明原、被告没有真实的房屋买卖关系。证据3写明了是抹帐，被告没有收到购房款。证据4的购房款结算面积误差应当与第三人结算，被告无返还差价款的义务。第三人张代林对证据1、证据3、证据4无异议。对证据2的真实性有异议，其认为诉争房屋是抵账房屋，被告无权签订预售房屋协议书。本院认为，鉴于被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
针对争议焦点，被告隆鑫开发公司提供如下证据：
证据1、恒东小区7号楼工程结算合同（手写版）一份，用以证明两名第三人共同承接，被告以15套房屋抵账工程款；
证据2、恒东小区7号楼工程结算合同（打字版）一份，用以证明被告以15套房屋抹帐给两名第三人核款1820992.4元；
证据3、恒东小区7号楼抹帐房明细一份，用以证明抹帐明细中李籍7-1-7-2号房屋折款54223.2元；
上述三份证据证明本案的争议房屋是包括其他14套，共计15套房屋已抹帐给两名第三人，被告对该房屋没有处分权，相关权利受到限制；
证据4、《介绍信》一份；
证据5、第三人欧俊志之子欧博给被告出具的《收据》一份。
上述两份证据证明原告已将购房款交给了欧俊志之子欧博，欧博与原告间履行了购房款的结算，被告是基于上述手续完备才与原告签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》；
证据6、2013年10月22日，高新法院作出的（2013）吉高新民二初字第3号民事判决书一份，用以证明两名第三人合伙承建了7号楼，同时也证明了被告与两名第三人用7号楼1单元15套房屋抹帐的事实；
证据7、第三人张代林出具的《情况说明》一份，用以证明张代林不同意被告为原告办理房屋产权登记手续，这也是被告没有为原告办理房屋产权登记的原因；
证据8、《房屋预售协议书》一份，用以证明本案诉争的房屋是抹帐房，被告没有收到购房款，该抹帐房是使用权，不是所有权，原告应当补交差价款，才能为其办理所有权证，但原告拒绝补交，就未办理。
质证时，原告对证据1-证据3的真实性无异议，但与原告无关；对证据4、证据5的关联性有异议，但与原告无关，原告的购房款是交给了被告；对证据6无异议；证据7是说明其与被告的经济往来，与原告无关。对证据8无异议。第三人张代林对上述证据无异议，但欧博无处分权。本院认为，原告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
针对争议焦点，被告第三人张代林提供如下证据：
证据1、抹帐协议一份，用以证明本案争议房屋的处分权只能是两名第三人，其他人无权处分；
证据2、被告出具的证明一份，用以证明被告已将包括诉争房屋在内的15套住宅和5套网点抹帐给两名第三人折抵工程款。
质证时，原告认为这是被告与第三人之间的内部经济往来，与其无关，被告无异议。本院认为，鉴于原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
第三人欧俊志未提供证据。
经审理查明：2002年9月17日，原、被告签订《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）坐落于丰满区恒东花园小区7号楼1单元7层2号房屋，建筑面积79.74平方米，房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补，合计房款54223.2元。乙方所购房屋（阁楼）性质为同建设使用年限同等的使用权，入住时由甲方出具房证，同私产住宅享受同样居住待遇。同年9月25日，原告在向被告交付了全部购房款和入户费用后，被告经办人向原告出具了《购房款结算单》并交付了房屋。2002年10月，该房屋经吉林市房地产测绘大队测量确认面积70.521平方米。另查明，恒东花园小区7号楼是由被告隆鑫开发公司开发，由两名第三人承建交付竣工。竣工后，被告隆鑫开发公司将该楼的15套房屋（包括本案涉案房屋折价54223.2元）抵账给两名第三人用于结算施工的工程款。原告办理入住时，第三人欧俊志之子欧博（案外人，欧俊志承认系其授权行为）与被告办理了同意原告入住的手续。嗣后，原告要求被告办理房屋所有权证时，被告以第三人张代林不同意为由至今未予办理。审理中，被告承认其承诺出具的房证系自制的房屋使用权证，不具有独立的房屋所有权，后由于政策的变化，该房屋又可以办理房屋所有权证。
本院认为：一、原、被告签订的购房协议书效力如何确定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告自愿签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》，合法、有效；原告按照协议书的约定履行了全部义务，被告应当履行合同义务，为原告办理该房屋的所有权证。至于被告以第三人张代林不同意其为原告办理作为抗辩事由不能成立，本院不予支持。原告购买该涉案房屋的合同相对人是被告，原告已向被告履行了交付全部购房款的义务，被告即应向原告履行该商品房买卖合同的义务（包括为原告办理房屋所有权证的附随义务）。因此，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务。二、房屋面积差价款如何确定，应否返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。原、被告在签订《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》中约定了房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补。原告是在与被告签订购房合同后向被告交纳了购房款并取得了所购房屋，被告与两名第三人间的抹帐行为并不影响原、被告间合同的权利义务关系，两名第三人与原告间不具有合同的权利义务关系，且被告与两名第三人间的抹帐金额并未减少。在该房屋实际测量后确认缺少建筑面积9.219平方米，依据原、被告购房合同的约定，被告应退还原告房屋面积差价款6268.92元（680元/平方米×9.219平方米）。第三人张代林不同意被告为原告办理房屋所有权证登记手续的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。第三人欧俊志不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告李籍与被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》有效；
二、自本判决生效后10日内被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司为原告李籍办理房屋所有权证登记手续；
三、自本判决生效后10日内被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司返还原告李籍房屋面积差价款6268.92元；
四、驳回第三人张代林的诉讼请求；
五、第三人欧俊志不承担民事责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
案件受理费1312元，减半收取656元，由被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 郭青山
二〇一五年三月十六日
书记员 杨海悦