重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03519号
上诉人（原审被告）马云飞，男，1984年9月20日出生，汉族。
委托代理人马代祥，男，1955年12月17日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人谢江东，男，1986年7月17日出生，汉族。
委托代理人王宋全，男，1968年8月1日出生，汉族。
上诉人马云飞与被上诉人重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年5月16日作出（2014）南法民初字第4043号民事判决。马云飞不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，洋世达公司系具有壹级资质的物业服务企业。马云飞系重庆市南岸区X房屋业主，该房屋建筑面积61.34平方米。马云飞于2006年10月24日入住该小区（即阳光华庭小区）。
2010年8月11日，阳光华庭小区第二届业主委员会与洋世达公司签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由洋世达公司对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；业主或物业使用人未能按时交纳物管费及水、电公摊费应按每日千分之三的标准向洋世达公司支付违约金。
合同签订后，洋世达公司一直为阳光华庭小区提供物业服务。马云飞从2010年9月1日起开始未缴纳物业服务费、水费和水电公摊费。洋世达公司多次向马云飞催收未果，遂于2014年3月20日起诉至一审法院，要求判令马云飞给付从2010年9月1日起截止于2014年1月31日累计拖欠洋世达公司的物业服务费3267.7元、水费892.5元、水电公摊费348.5元及违约金5741.27元，共计10249.97元。
一审另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向重庆市南岸区人民法院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日重庆市南岸区人民法院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，重庆市南岸区人民法院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，马云飞（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
洋世达公司于2012年8月2日在其公司所管理楼盘中的33个单元（含马云飞居住的单元）入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》并经重庆市南岸公证处公证。
一审法院认为，洋世达公司与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与洋世达公司签订的《物业服务合同》对全体业主包括马云飞均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。洋世达公司已按照合同约定为马云飞提供了物业服务，马云飞拒不缴纳物业服务费、公摊费实属违约，故洋世达公司要求马云飞给付从2010年9月1日起截止于2014年1月31日累计拖欠洋世达公司物业服务费3267.7元、水电公摊费348.5元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于洋世达公司请求的水费892.5元，由于洋世达公司提交了自来水公司的抄表记录、洋世达公司向自来水公司的缴费证明，马云飞仅以未办“一户一表”作为拒交水费的抗辩理由不成立，故对洋世达公司要求马云飞支付水费的诉讼请求，依法予以支持。马云飞并无证据证明洋世达公司的服务存在瑕疵，而马云飞违约拒交物管费，故对洋世达公司按合同约定要求马云飞支付违约金的诉讼请求，予以支持，但由于马云飞认为合同约定的每日千分之三标准明显过高，故按商业银行贷款利率计算为宜。
关于马云飞辩称洋世达公司诉求已过诉讼时效的问题，因洋世达公司于2012年8月2日对拖欠物管费、水费、公摊水电费等费用的业主进行公示催收，故洋世达公司的诉求并未超过诉讼时效。马云飞的该辩称不成立，不予采纳。据此，判决：“一、被告马云飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司从2010年9月1日起截止于2014年1月31日拖欠的物业服务费3267.7元、水费892.5元、水电公摊费348.5元，共计4508.7元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（自每月欠费当月起计算至欠款付清之日止）。二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。”
马云飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费用由洋世达公司负担。主要事实和理由：1、阳光华庭小区第二届业主委员会与洋世达公司签订的《物业服务合同》无效。2、洋世达公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，国务院《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可向人民法院起诉。本案一审中，洋世达公司并未提供任何证据证明业主委员会督促欠费业主限期交纳，同时，也没有任何证据证明马云飞在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业公司应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到的前提下，方可通过小区公示牌等公告送达方式。本案在一审诉讼过程中，洋世达公司没有证据证明其通过直接送达等方式向马云飞书面催缴物业管理费用。3、《物业服务合同》中的违约条款应属无效条款，不应由马云飞承担相应责任。4、洋世达公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，其主张物业服务费不应得到支持。
洋世达公司答辩称：物业服务合同的效力已经过生效判决认定，交纳物业费是业主的义务，业主委员会督促并非必经程序，洋世达公司向马云飞发了相关的函件进行催收。马云飞逾期不交纳费用，应当承担违约责任。马云飞认为违约金过高，可以请求法院调低。请求驳回上诉，维持原判。
马云飞在本院二审审理过程中举示了收据一份，拟证明其交纳了五通费，至今也没有安装一户一表。举示了照片一组（5张），拟证明洋世达公司提供物业服务存在瑕疵，洋世达公司对该证据的真实性不予认可，且认为无法达到马云飞的证明目的。洋世达公司在本院二审审理过程中举示了邮件一封，拟证明就马云飞欠缴物业服务费，洋世达公司进行过书面催收，马云飞对该证据的真实性不予认可。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，马云飞所居住的阳光华庭小区的第二届业主委员会与洋世达公司在签订《物业服务合同》后，已将合同报重庆市南岸区房管局备案，该合同的效力已经生效的（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决确认，马云飞上诉认为该合同无效于法无据。马云飞上诉认为洋世达公司诉请物业服务费没有经过法定程序，但《物业管理条例》第六十七条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，该规定赋予了业主委员会的督促职责，但其是否行使该职责并非物业服务企业催收物业服务费的必然前置程序。洋世达公司作为马云飞所居住小区的物业服务企业，按约对该小区提供了物业服务，马云飞作为业主即应当按照合同约定交纳物业服务费，其未按时交纳，洋世达公司有权诉请主张物业服务费。马云飞上诉认为洋世达公司催收物业服务费的通知未有效送达，一审已查明洋世达公司于2012年8月2日在马云飞所居住的房屋单元入户口粘贴了《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并经过了重庆市南岸公证处公证，该催收行为系书面催收，合法有效。马云飞认为催收应以直接送达的方式行使于法无据。马云飞上诉认为《物业服务合同》中关于违约金的条款约定无效，但其并未举示证据证明该约定存在免除洋世达公司责任，加重马云飞等业主的责任，排除马云飞主要权利的情形，该条款合法有效。同时，一审针对合同约定的违约金标准过高问题，已酌情进行了调整，一审判决的违约金标准恰当。马云飞上诉认为洋世达公司提供物业服务存在瑕疵，但其举示的收据收款人系重庆洋世达房地产开发有限公司，安装一户一表系该公司的责任范围，与洋世达公司提供物业服务并无关联。马云飞所举示的照片真实性无法确认，也不能证明洋世达公司提供物业服务存在瑕疵。综上所述，马云飞的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马云飞负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 黄献丽