湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初7062号
原告：长沙湘泰置业有限公司，住所地长沙市天心区大托乡先锋村。
法定代表人：戴冰辉，董事长。
委托诉讼代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。
被告：孙美娣，女，1979年1月19日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
第三人：中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行，住长沙市芙蓉区五一大道43号。
负责人：ＸＸＸ。
委托诉讼代理人：罗建坤，男，1981年11月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
原告长沙湘泰置业有限公司（以下简称湘泰公司）诉被告孙美娣、第三人中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湘泰公司委托诉讼代理人周一蕾、第三人中国银行委托诉讼代理人罗建坤到庭参加了诉讼。被告孙美娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湘泰公司请求判令：一、确认湘泰公司与孙美娣签订的《商品房买卖合同》已解除；二、将湘泰公司代交维修基金17350元更名至湘泰公司名下，代交契税38169.12元退还湘泰公司；三、孙美娣向湘泰公司支付总房款20%违约金190845.6元；四、孙美娣承担本案诉讼费。
孙美娣未做答辩。
中国银行书面陈述，涉诉房屋在该行办理了住房按揭贷款，如判决解除商品房买卖合同及《个人一手住房贷款合同》，则湘泰公司应代孙美娣向该行归还贷款本息693520.59元（截止2017年1月24日），收到款项后，该行将配合办理解除房屋的备案登记。湘泰公司代为支付款项后，视为完全履行了《个人一手住房贷款合同》，将不再向湘泰公司及孙美娣主张权利。
本院经审理查明：2016年1月7日，孙美娣作为买受人、湘泰公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201503051408）及附件，约定：孙美娣购买湘泰公司开发、位于长沙市××先锋村托子××路××房，房屋建筑面积144.58平方米，总金额954228元，合同签订之日支付首期购房款244228元，余款710000元向中国银行申请贷款。若因买受人不履行还款义务导致出卖人承担责任的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还出卖人产生的损失及相关费用（包含但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用），并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人仍未在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的：如房屋尚未办理产权转移登记手续，出卖人有权解除主合同，买受人承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额以及出卖人所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给买受人。同日，湘泰公司与孙美娣签订一份《借款协议》，孙美娣向湘泰公司借款234228元，用于支付购房首付款。
随后，孙美娣向中国银行办理了按揭贷款，但未依约支付按揭款项。截止2016年10月，中国银行依约从湘泰公司的保证金账户中共扣除欠付贷款32583.01元。2016年10月20日，湘泰公司向孙美娣邮寄一份信函催款。2016年11月8日，湘泰公司向孙美娣邮寄一份内件品名为《解约函》信函，通知孙美娣双方解除合同。
另查明，一、湘泰公司通过银行转账方式向长沙市物业维修资金管理中心支付物业维修基金17350元、向长沙市地方税务局直属局支付契税38169.12元。二、湘泰公司陈述，前述《商品房买卖合同》仅办理网签手续，尚未办妥国有土地使用及房屋产权登记权属证书，商品房尚未实际交付使用。三、湘泰公司、中国银行均未提出解除《个人一手住房贷款合同》。四、湘泰公司陈述，迄今，孙美娣未向其支付任何款项。
上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、发票、银行支付凭证、收据、邮单、《催款函》、《解约函》、开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，一、被告孙美娣经合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利。二、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定了解除合同的条件，现孙美娣未依约支付按揭贷款导致湘泰公司代偿款项，且经催告后十日内仍未支付款项，房屋亦未办理产权转移登记手续，合同解除条件成就，湘泰公司据此主张解除合同，履行了通知义务，其解除合同合乎双方约定及法律规定，《商品房买卖合同》及补充协议已经解除。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，孙美娣应配合湘泰公司到房地产主管部门办理商品房买卖合同网上签约注销等相应手续，在湘泰公司归还中国银行贷款本息后，涉案房屋应归湘泰公司所有。关于湘泰公司提出的，孙美娣违约应向湘泰公司支付违约金190845.6元（954228元×20%）的诉讼请求，本院认为，考虑到违约方的违约情节、守约方的实际损失和房价上涨的综合情况，本院对湘泰公司提出的违约金诉讼请求，不予支持。对已支付的维修基金及契税，孙美娣未提交证据证明系其支付给湘泰公司后由湘泰公司代缴，本院依据现有证据认定系湘泰公司支付，孙美娣应配合湘泰公司到相关部门办理更名、退还等相应手续。对已支付的房款，湘泰公司应予退还，因孙美娣未到庭，除《借款协议》外，各方亦未就此提交相应证据，本院对此不予处理，当事人可另谋途径解决。四、担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因湘泰公司、中国银行未提出请求，本院对商品房担保贷款合同纠纷不予处理，当事人可另谋途径解决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、确认原告长沙湘泰置业有限公司与被告孙美娣签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201503051408）及补充协议解除；
二、限被告孙美娣在本判决生效后十日内配合原告长沙湘泰置业有限公司办理商品房买卖合同网上签约注销、物业维修基金更名、契税退还等相应手续，如被告孙美娣逾期未予配合，原告长沙湘泰置业有限公司可凭本判决书向相应部门办理相应手续；
三、驳回原告长沙湘泰置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4996元，公告费260元，共计5256元，由被告孙美娣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐文东
人民陪审员 邹德强
人民陪审员 廖利辉
二〇一七年六月三十日
书 记 员 陈 检
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。