辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4412号
上诉人（原审原告）：崔彦，女，汉族，八家子村菜农，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：任焕宇，系辽宁宇嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐波，男，汉族，住址：沈阳市大东区。
上诉人崔彦因与被上诉人徐波合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员宋宁担任审判长，与审判员鞠安成（并任主审）、代理审判员林红组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
崔彦在原审时诉称：原告是沈河区八家子村农民，1999年失去承包土地后仅得补偿款六千余元，生活陷入困难。2000年11月，私自策划出卖了享有优先权购买的由八家子村建造的温室大棚一栋，收受被告77200元，全部用于交付购大棚款和土地税等急需所用。原告承认是人穷志短，非法转让大棚行为无异于饮鸩止渴，感谢国家的是原、被告的此项买卖依法无效。一、大棚占地使用权，原、被告并未议及，该项权利未经转让无偿为被告占有收益，协议显失公平，已体现在大棚拆迁补偿的升值事实中。依据我国民法通则第59条第二项规定，该协议是可撤销的。二、原、被告擅自买卖第三人建造的大棚，违背集体经济管理者以合同方式明示的“不可私自转卖他人”的规定，损害集体利益，依据合同法第五十二条第二项规定，该协议无效。三、作为不动产的转让，依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原、被告之间的买卖不仅未登记而且协议已注明的“暂不更名”证明双方始终明知该行为不能得到法律认可，是不能履行完毕的协议，不受法律保护的行为。现在大棚已经拆迁，登记及交付土地税的所有权人是原告，被告既非大棚的合法所有权人又非农民，取得只有本村农民才能享有的补偿，尤其是安置补偿属于不当得利，去除已付给原告部分尚余约47万元，应返还给原告，故依法提起诉讼，请求法院确认原、被告私自签订的购买温室大棚的协议无效，判令被告返还原告安置补偿款47万元，诉讼费由被告承担。
被告徐波未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。
原审法院查明：原告原为八家子地区农民，其承包了八家子地区农工商联合总公司的土地，1999年，八家子地区农工商总公司建设农业新型日光照温室，占用了原告承包的土地，八家子地区农工商总公司支付了其拆迁补偿费6851.9元。
2000年11月，沈阳市八家子地区农工商联合总公司经过公司职工代表大会讨论决定，将集体筹资兴建的坐落于沈阳市东贸路南侧，八家子高新农业开发区园内“农业新型日光照温室”（简称温室）以优惠价卖出地上物产权（包括日光照温室、看护房、电井、电源二瓦千），由农户自愿购买，每栋温室定价69000元，一次性交款。公司的权利义务只对买方有效，对私自转租、转借、转卖给第三者的不承担责任，集体土地所有权仍属公司，发生国家占地、土地补偿和集体公共设施补偿费归甲方。公司在一年内承担新型温室工程主体质量责任。农户拥有温室和占地面积按园区规定的使用权，可以继承、转租、转借、转卖公司内部职工，发生国家和集体征占时，无条件服从，按国家政策和集体规定，农户购置的建筑物、青苗、其他作物等应得到赔偿。
原告崔彦（甲方）购买了其中的20号温室大棚，其购买后于2000年11月13日与被告徐波（乙方）签订《购买温室大棚协议书》，约定如下：1、经甲乙双方协商，甲方自愿将自有的20号温室大棚转卖给乙方，价款为77200元（含2001年土地税200元，中介费1000元），即日起20号大棚一切归乙方所有，终身买断。2、在购买大棚以后，乙方要遵守八家子地区农工商联合总公司的各项规章制度，依公司合同执行。3、从即日起，如果政府征地或公司征用等，无论增值或贬值均与甲方无关，一切均由乙方负责。4、如公司有何通知或收费等，甲方应负责代为转达或代收。协议签订后，原告将温室大棚交由被告经营。
2011年，沈阳市沈河区拆迁局发布《八家子地区农业大棚补偿方案》，确定对八家子农业大棚地区大棚等地上附着物和青苗补偿方案为按八家子公司拆迁补偿价格给付补偿（一期补偿18.3万元，二期补偿21.7万元），可以到中房公司以优惠价格买房，也可以选择按市场评估值给予货币补偿。原告崔彦以被告徐波将补偿款取走，损害了其利益为由起诉来院，要求确认其与被告徐波签订的买卖协议无效，被告徐波返还其应得拆迁款。
原审法院认为：本院认为，原告崔彦承包了八家子公司的土地，但于1999年由公司征用，建设温室大棚，公司亦给予其补偿。根据沈阳市八家子地区农工商联合总公司与农户签订的大棚出卖合同书约定，八家子公司出卖给农户的为地上物产权（包括日光照温室、看护房、电井、电源二瓦千），集体土地所有权仍属公司，发生国家占地、土地补偿和集体公共设施补偿费归公司，发生国家和集体征占时，农户购置的建筑物、青苗、其他作物等应得到赔偿。从此约定可以看出，公司出卖给农户的仅为地上物产权，该温室所占用土地仍为集体土地，且非实行承包责任制的农村土地，亦非农村宅基地，我国并无法律、行政法规明确禁止该种地上建筑物的转让，故原、被告之间的转卖温室大棚的协议并未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为有效。
虽然在八家子公司与农户签订的合同书中约定农户不得私自转卖他人，但原告将大棚转卖给被告后，八家子公司并未因双方的私自转让主张权利，导致原、被告双方的转让协议无法履行。双方转卖后，并未在八家子公司办理转卖手续，但此种手续并非合同生效要件，未办理转卖手续仅为不能对抗善意第三人，并不影响该协议在原、被告双方之间发生法律效力。
根据我国合同法的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告购买大棚花费了69000元，直接以77200元的价格转卖给了被告，原告未有任何投入就盈利8000元，这在2000年时的农村应为一笔不小的数目。同时在双方签订的协议中明确约定大棚如果政府征地或公司征用等，无论增值或贬值均与原告无关，随着我国经济的发展，诉争大棚升值，现原告要求返还拆迁款，违反我国合同法规定的诚实信用原则，不应得到保护。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，原审法院判决如下：驳回原告崔彦的诉讼请求。案件受理费人民币8350元，公告费人民币300元，由原告崔彦负担。
宣判后，崔彦不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。主要上诉理由为：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的“购买温室大棚协议书”有效是错误的。2011年11月13日，上诉人作为买受人与八家子公司签订的合同书，合同规定买受方必须是本公司正式职工，合同书中约定购方的权利义务。对购买温室大棚的一方必须是本集体经济组织的农户，赋予买方的权力是具有使用权，可以继承、转租、转借、转卖公司内部职工。规定义务是：发生转卖地上物的产权时，要主动向公司书面申请报告，办理专卖手续。不得私自转卖给他人。2011年9月26日东陵区（浑南新区）信访大厅出具证实材料证明是崔彦与总公司签订购买温室合同书。上诉人出卖温室违反《物权法》、《土地法》、《农村土地承包法》相关规定，因此上诉人与被上诉人签订的协议不具有法律效力，对双方当事人不具有约束力，协议无效。二、一审法院遗漏当事人。上诉人在诉状中将八家子农工商联合总公司作为第三人诉讼，但是，一审法院未将总公司列为当事人参加。
被上诉人徐波未出庭答辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明、认定的事实一致。
以上事实，有当事人陈述、合同书、证实材料、购买温室大棚协议书补偿方案、情况说明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人上诉主张温室大棚购买协议无效。但根据双方签订的购买协议及八家子公司对温室大棚转让的规定，上诉人与被上诉人之间转让温室大棚属于对温室大棚经营、管理及收益权的转让，并非属于对温室大棚所附着的集体土地的转让，故本案上诉人与被上诉人之间的合同未违反任何法律、法规的强制性规定。而且案涉温室大棚及附着土地现已被当地政府机关拆迁并另为他用，因此，双方之间的转让合同无法恢复原状，也不宜认定无效。
关于上诉人提出的原审遗漏当事人的问题。上诉人在原审提起诉讼时，在起诉状中只列明被上诉人徐波作为原审被告，原审开庭时亦没有请求增加其他当事人作为诉讼主体，故原审法院没有将八家子公司列为诉讼主体，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案上诉人提出的上诉理由不成立，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由上诉人崔彦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 宁
审 判 员 鞠安成
代理审判员 林 红
二〇一六年四月一日
书 记 员 阎玉洁
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。