广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2051号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市佰洲商品市场经营管理有限公司。
法定代表人：郑一昊，该司总经理。
委托代理人：卢美茜，广东耀恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘雪莉，女，汉族，1982年8月13日出生。
委托代理人：徐娟，广东金地律师事务所律师。
委托代理人：丰艳玲，广东金地律师事务所律师助理。
上诉人深圳市佰洲商品市场经营管理有限公司（以下简称“佰洲公司”）与被上诉人刘雪莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第53号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，佰洲公司系经深圳市市场监督管理局注册登记的有限公司，经营范围为白石洲商业步行街的开办及管理（市场执照另行办理）；国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外），营业期限为2011年8月31日至2021年8月31日。2011年11月16日和2011年10月16日，刘雪莉（乙方）与佰洲公司（甲方）签订《白石洲商业步行街租赁合同审批确认表》，约定乙方租赁甲方位于深圳市南山区白石洲沙河路白石洲商业步行街A栋2层，编号NO：XXX商铺，建筑面积：16.8平方米，经营服饰类别商品，租赁期限为2年，双方约定上述商铺，确定以下条件：租金人民币1764元／月、管理费人民币134元／月、合同履约保证金人民币3528元、赞助费人民币3000元（一次性无退）、水电费保证金人民币500元；第一年一次性交纳8个月租金14112元、可享受免4个月租金；第二年一次性交纳10个月租金可享受2个月租金；商场综合管理费用为：8元／㎡，其中包括商场提供的保安、保洁、运营管理、设备、设施维护等服务的综合收费；商场公用水、电装有独立的水、电表、商铺内也装有独立电表及水表。商场公共水电费的分摊：水电包括商场中央空调、电梯、公共照明等公共用电；水费包括卫生间、空调水塔、消防等公共用出；商铺内装有独立的电表按实际用量交费，电费为每度1.2元、水费为每方6元；乙方现交纳XXX商铺定金人民币5000元以示确认租赁上述铺位，甲方审核同意乙方确认租赁后，乙方必须自交纳定金起3日内前来签署正式租赁合同，已缴纳的定金在签订合同时转为合同履约保证金，如乙方未能在双方约定的期限内签订租赁合同，视为乙方自行放弃，则甲方有权将上述场地另行安排租赁，同时定金不予退还，及其他条款等。2011年10月19日，刘雪莉（乙方）与佰洲公司（甲方）又签订《租赁经营合同》，约定：鉴于商场经营的特点，甲乙双方互为平等的民事主体之间的租赁法律关系；甲方将位于深圳市南山区白石洲沙河路白石洲商业步行街A栋2层，NO：XXX商铺，建筑面积16.8平方米，租赁给乙方从事经营活动使用；租赁期限为2年，即从2011年10月19日至2013年10月18日止，计租期以开业时间为准；在签订本合同时，乙方需向甲方缴纳相等于租赁单位2个月租金总额的履约保证金，计人民币3528元，在租赁期满，乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用1个月后甲方不计利息退还履约保证金。合同期内，乙方因违反商场管理条约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金，否则甲方每日按履约保证金数额的3%计收违约金，7日以上（含7日）拒交者按自行放弃租赁经营合同，履约保证金不予退回；每月租金为人民币1764元，租金按自然月计算；管理费为人民币134元（按签约面积计算，即8元／平方米计算）；租金、管理费的支付方式为乙方需在每月的20-25号缴纳下一月度商铺租金及管理费，乙方逾期缴纳，甲方有权按应缴总额每日3%计收违约金；电费保证金人民币500元，商场公用水、电装有独立的水、电表，公共水电费的分摊：电费包括商场中央空调、电梯、公共照明等公共用电，水费包括卫生间、空调水塔、消防等公共用水（电费为1.2元／度、水费为6元／方，水电费如有改变以电力局所提供的发票单价为准）乙方必须在每月20-25日前付清上一计费周期的电费（即上月20日-本月20日），逾期缴纳按应缴电费总额按每日0.3%计收违约金，逾期7日（含7日）以上，甲方有权解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，乙方投入的装修无偿归甲方所有，甲方并有权追偿损失；乙方在承租期内因特殊情况需要提前解除合同，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕方可解除合同，但履约保证金不予退还，乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行搬离，除履约保证金不予退还外，乙方还需向甲方支付相当于3个月的租金违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让搬离；乙方租赁单位只限商业经营用途，按甲方统一规划经营服饰；乙方拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含7日）或本合同约定应报备案的事项无正当理由未报经甲方备案的属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收履约保证金及基建／推广费不予退还，乙方应按合同相关条款规定支付违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿；及其他条款等。刘雪莉于2011年10月19日向佰洲公司支付合同履约保证金3528元、水电费保证金500元、首月管理费134元、第一年一次性交8个月租金14112元（可送4个月免租）、赞助费3000元（一次性无退），合计21274元，佰洲公司收到后向刘雪莉出具收款收据。刘雪莉、佰洲公司对此予以确认。
关于水电费、管理费缴纳的问题。刘雪莉提交于2011年10月19日向佰洲公司缴纳的深圳市南山白石洲沙河路白石洲商业步行街A栋2层NO.XXX铺位的首月管理费134元，佰洲公司提交《水费查询单》一份，内容涉及佰洲公司从2011年11月8日至2013年1月8日的用水量，共计用水量1737吨，总水费为5818.95元，佰洲公司还提交《电费通知单》8份，内容涉及从2011年9月7日至2013年1月6日的用电天数、用电量及电费。每2个月抄一次表，其中：2011年9月7日至11月6日用电量10966度，电费9579.45元；2011年11月7日至2012年1月6日用电量12674度，电费11843.03元；2012年1月7日至3月6日用电量15560度，电费16457.82元；2012年3月7日至5月6日用电量22858度，电费24176.92元；2012年5月7日至7月6日用电量31174度，电费32972.73元；2012年7月7日至9月6日用电量25764度，电费27250.59元；2012年9月7日至11月6日用电量16148度，电费为17079.75元；2012年11月7日至2013年1月6日用电量11073度，电费11711.91元。刘雪莉对上述证据均不予认可，认为佰洲公司主张《水费查询单》、《电费通知单》无法证明涉案商铺的用水、用电情况，更不能证明刘雪莉没有缴纳水电费或应缴水电费的具体金额。关于《租赁经营合同》是否解除的问题。刘雪莉主张其履行完毕合同义务后，佰洲公司并未履行其相应义务，未办理《租赁经营合同》备案登记手续，导致刘雪莉无法办理工商营业执照，无法经营。在佰洲公司先违约的情况下，分别于2012年9月11日和9月22日向刘雪莉发出《合同终止函》、《收铺函》，强行收回商铺。刘雪莉提交《合同终止函》、《收铺函》，佰洲公司对上述证据予以认可。佰洲公司主张刘雪莉违反《租赁经营合同》第4条、第8条的约定，已构成严重违约，佰洲公司有权单方解除合同，并提交了《短信成功记录》、登报《通知》，证明刘雪莉拖欠相关费用及其主张权利的事实，佰洲公司还提交《合同终止函》、《收铺函》，证明因刘雪莉违约而解除合同的事实。刘雪莉对《合同终止函》、《收铺函》予以确认，对登报《通知》不予认可。佰洲公司为了证明其不存在不为刘雪莉办理《租赁经营合同》备案登记手续，向原审法院提交了由南山区房屋租赁所出具的两份《房屋租赁凭证》，其中一份载明：房屋座落地址白石洲商业步行街24栋，租赁面积为551平方米，租赁用途为商业，出租人为深圳市白石洲投资发展股份有限公司，承租人为深圳市佰洲商品市场经营管理有限公司，该房屋于2012年10月29日已按规定办理房屋租赁合同备案手续；另一份载明：房屋座落地址白石洲商业步行街24栋XXX，租赁面积为16.4平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2011年12月29日至2012年9月14日，出租人为深圳市佰洲商品市场经营管理有限公司，承租人为曾俊勇，该房屋于2012年1月6日已按规定办理房屋租赁合同备案手续。刘雪莉对两份《房屋租赁凭证》予以确认，但辩解第一份《房屋租赁凭证》只能证明佰洲公司与深圳市白石洲投资发展股份有限公司办理了备案登记手续，而第二份《房屋租赁凭证》只能证明佰洲公司除了给55号案的曾俊勇办理外，其余案件的当事人均未办理。
另，庭审后原审法院要求佰洲公司提供其要求刘雪莉支付拖欠水电费、管理费合计人民币3316.9元的计算标准。佰洲公司提供了刘雪莉于2011年11月16日至2012年10月16日拖欠的水电费、管理费明细表，即从2011年11月16日至2011年12月16日管理费为134.4元；2011年12月17日至2012年1月16日管理费134.4元、公摊水费5.1元、公摊电费76.4元，合计215.9元；2012年1月17日至2月16日管理费134.4元、公摊水费4.7元、公摊电费64.1元，合计203.2元；2012年2月17日至3月16日管理费134.4元、公摊水费5.3元、公摊电费81.6元，合计221.3元；2012年3月17日至4月16日管理费134.4元、公摊水费5.5元、公摊电费191.2元，合计331.1元；2012年4月17日至5月16日管理费134.4元、公摊水费4.6元、公摊电费314元，合计453元；2012年5月17日至6月16日管理费134.4元、公摊水费4.2元、公摊电费376.2元，合计514.8元；2012年6月17日至7月16日管理费134.4元、公摊水费4.4元、公摊电费372.6元，合计511.4元；2012年7月17日至8月16日管理费134.4元、公摊水费3.9元、公摊电费163.4元，合计301.7元；2012年8月17日至9月16日管理费134.4元、公摊水费3.2元、公摊电费118.4元，合计256元；2012年9月17日至10月16日管理费134.4元、公摊水费3.1元、公摊电费36.6元，合计174.1元；以上管理费为1478.4元、公摊水费44元、公摊电费1794.5元，总计为3316.9元。刘雪莉对此不予认可。
另查明，原审法院就经营户的租赁合同未经政府租赁主管部门登记备案，是否可以向经营户颁发营业执照等经营许可证的问题，于2013年7月16日向深圳市市场监督管理局南山分局发函调查，2013年7月30日深圳市市场监督管理局南山分局复函答复，根据《深圳经济特区商事登记若干规定》第九条第四项、第十三条的规定，自2013年3月1日起不再收取房产证明、租赁合同等有关住所的证明文件，也不再审查住所或者经营场所的权属及功能文件。刘雪莉、佰洲公司对该证据的真实性予以认可。
刘雪莉的诉讼请求为：1、佰洲公司退还合同履约保证金人民币3528元；2、佰洲公司退还水电费保证金人民币500元；3、佰洲公司退还赞助费人民币3000元；4、佰洲公司赔偿装修费人民币8800元；5、依法解除刘雪莉与佰洲公司签订的租赁合同。
佰洲公司的反诉请求为：1、刘雪莉、佰洲公司签订的租赁经营合同解除；2、刘雪莉的合同履约保证金、水电费保证金、赞助费合计人民币7028元不予退还；3、刘雪莉支付拖欠的水电费、管理费合计人民币3316.9元及利息人民币331.69元；4、刘雪莉支付违约金（3个月租金）合计人民币5292元；5、刘雪莉承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。合同的内容不得违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合同当事人必须严格遵守执行。本案中，刘雪莉、佰洲公司签订的《租赁经营合同》，虽约定赞助费3000元（一次性不退）条款，但该约定已违反法规的禁止性规定，属无效条款，佰洲公司依据该约定获取他人财产，依法无据，应予返还，刘雪莉主张佰洲公司还返赞助费3000元，依法有据，原审法院予以支持。关于佰洲公司是否违约的问题。依据《租赁经营合同》第6、10条约定；“如乙方（刘雪莉）要办理房屋租赁所备案的租赁合同、营业执照等，甲方（佰洲公司）给予提供相关资料与配合，所产生的相关费用由乙方负责。”可见，办理《租赁经营合同》备案登记手续是佰洲公司应尽的义务，佰洲公司未办理《租赁经营合同》备案登记手续与刘雪莉无法办理工商营业执照有直接因果关系。佰洲公司并未提供证据证明其已办理《租赁经营合同》备案登记手续，因此，佰洲公司应承担举证不能的后果，刘雪莉认为佰洲公司先行违约的理由成立，故刘雪莉诉讼请求中第一、二项有事实和法律依据，原审法院予以持。关于刘雪莉主张装修费的问题。刘雪莉在没有取得营业执照的情况下自行装修，且刘雪莉在经营期间已经使用，故刘雪莉的主张没有法律依据，原审法院不予支持。关于合同解除的问题。根据上述查明事实，佰洲公司分别于2012年9月11日及9月22日向刘雪莉发出了《合同终止函》、《收铺函》，在刘雪莉收到上述函件后，合同已实际解除。关于水电费、管理费的问题。刘雪莉仅于2011年10月19日缴纳首月管理费134元，在经营期间则没有按期缴纳管理费，刘雪莉也未缴纳涉案商场公共水电费，刘雪莉的上述行为已构成违约，参照佰洲公司向原审法院提供的水电费、管理费明细表的计算方法，刘雪莉应向佰洲公司支付2011年11月20日至原审法院确定合同解除之日止的管理费、水电费，即根据合同约定刘雪莉应向佰洲公司支付2011年11月20日至2012年9月22日期间的管理费1348.9元（134元／月×10个月＋134元／月／30×2天），水费40.9元（5.1＋4.7元＋5.3元＋5.5元＋4.6元＋4.2元＋4.4元＋3.9元＋3.2元）、电费1757.9元（76.4元＋64.1元＋81.6元＋191.2元＋314元＋376.2元＋372.6元＋163.4元＋118.4元），上述费用合计为3147.7元。关于佰洲公司请求刘雪莉支付违约金的问题。因佰洲公司没办理《租赁经营合同》备案登记手续而构成违约，佰洲公司该请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。佰洲公司所收取刘雪莉的履约保证金、水电保证金应予以退还。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，《深圳经济特区房屋租赁管理条例》第二十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘雪莉与佰洲公司签订的《租赁经营合同》于2012年9月22日解除；二、佰洲公司应于本判决生效之日起十日内向刘雪莉退还合同履约保证金3528元；三、佰洲公司应于本判决生效之日起十日内向刘雪莉退还水电费保证金500元；四、佰洲公司应于本判决生效之日起十日内向刘雪莉退还赞助费3000元；五、刘雪莉应于本判决生效之日起十日内向佰洲公司支付拖欠的2011年11月16日-2012年10月22日期间的水电费、管理费3147.7元；六、驳回刘雪莉其他诉讼请求；七、驳回佰洲公司其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费195.7元，刘雪莉负担50元，佰洲公司负担145.7元，此款刘雪莉已预交，不退，佰洲公司应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付刘雪莉；反诉案件受理费99.62元，刘雪莉负担59.62元，佰洲公司负担40元，此款佰洲公司已预交，不退，刘雪莉应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付佰洲公司。
佰洲公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第二、三、四、七项；2、判令刘雪莉因违约，其缴纳的合同履约保证金、水电费保证金、赞助费合计人民币7028元不予退还；3、判令刘雪莉支付违约金合计人民币5292元；4、判令驳回刘雪莉的全部诉讼请求；5、判令刘雪莉承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、原审判决认定“赞助费”条款违反法规禁止性规定无效，属于适用法律错误。“法无禁止即自由”，合同是双方当事人基于对立合致的意思表示而成立的法律行为，为私法自治的主要表现，是当事人协商一致的产物，佰洲公司与刘雪莉签订的租赁合同充分体现了民商法律制度基础的自由与平等原则。结合本案双方签署的《租赁经营合同》以及《租赁合同审批确认表》可知，所谓“赞助费”实际上是本案租赁所在地白石洲商业步行街的基建及宣传推广费，该费用的收取是合同双方的共同合意，也是有利于合同双方发展商业市场、互利共赢，这在租赁惯例中也是司空见惯的商业行为。原审法院认定本案租赁合同“赞助费”条款违反法规禁止性规定而无效，却没有明确违反了哪条具体规定。《合同法》明确规定，合同因违反法律法规无效，只能是合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定。为维护市场交易的稳定，合同法对合同及其条款的无效认定极为严格，即便违反规章或其他规范性文件都不属于合同无效的法定情形。而我国现行法律或行政法规没有任何规定强制禁止“赞助费”，原审法院的认定没有法律依据。
二、原审判决认定佰洲公司违约是认定事实不清，法律逻辑和举证责任分配错误，佰洲公司不存在违约行为。《租赁经营合同》第6.10条明确约定“如乙方（刘雪莉）要办理房屋租赁所备案的租赁合同、营业执照等，甲方给予提供相关资料与配合，所发生的费用由乙方负责”。由此可见，在办理租赁经营合同备案登记手续方面，佰洲公司的义务仅仅是提供帮助、“配合”刘雪莉，刘雪莉提出要求在前，佰洲公司给予配合在后。对于该条款，刘雪莉明显处于主导地位，如果没有刘雪莉提出要求，佰洲公司没有义务也不可能强行办理登记手续。本案中佰洲公司已经通知刘雪莉办理房屋租赁凭证手续，刘雪莉经营管理不善、市场不理想，而办理租赁备案登记后必须又向工商局、税务局缴纳管理费和税费，刘雪莉为避税故意不办理租赁经营合同备案登记，与佰洲公司无关。在举证责任分配上，民法自古贯彻“为主张之人有证明义务，为否定之人无之”的原则。从通常情况来看，某一事实的“存在”总会留有相应的过程及其痕迹，而“不存在”则难以通过显性的方式加以证明。“佰洲公司不为刘雪莉办理租赁经营合同备案登记手续”对佰洲公司而言，属于“消极事实”。“消极事实不举证”，客观上不存在的事实，佰洲公司无须举证、也无法举证。“佰洲公司不为刘雪莉办理租赁经营合同备案登记手续”对刘雪莉而言则为“积极事实”，依法应当由其承担举证责任，否则应当承担举证不利的后果。对于消极事实，司法理论和实践上通常适用法律推定或者运用间接事实和经验法则来予以证明，即从某一已知事实的存在作出与之相关的其他事实可能存在或不存在的假定。在本案中，一方面佰洲公司在办理备案登记手续中仅仅享有配合、提供帮助的权利和义务，另一方面佰洲公司提交了在55号案件承租方曾俊勇提出办理登记手续的要求后即为其提供配合的证据，充分证明了只要刘雪莉向佰洲公司提出要求，佰洲公司则严格履行合同约定的配合、协助和提供材料的辅助义务。据此，依据“消极事实”的举证规则，刘雪莉提出的所谓“佰洲公司不为刘雪莉办理《租赁经营合同》登记备案手续”的主张已被55号案件的间接事实予以推翻。55号案件中佰洲公司明明已经为其备案登记提供了必要、合理的配合，但55号案件承租人仍在其诉状中谎称佰洲公司不作为，佰洲公司有充分理由怀疑本案与其他合并审理案件的承租人为谋取不当利益，制造群体性诉讼案件，合谋恶意诉讼，危害市场交易稳定和社会安全。另外，仅从一般知识和经验考虑，若佰洲公司配合办理手续并不会产生任何成本，相比之下，若故意不履行配合义务则会产生违约的严重经济成本，佰洲公司作为一个依法成立的、具有丰富的开办及管理商业街经验的理性经济人，对此显而易见的损益对比，不可能做出如此损己不利人的行为。刘雪莉主张佰洲公司不予办理登记备案手续，刘雪莉应就此提供相应的证据（如要求办理的书面文件或录音等）予以证明，但刘雪莉没有提供任何证据，对此刘雪莉应当承担举证不利的后果。原审法院在刘雪莉没有提出要求佰洲公司办理、配合的情况下，一味要求佰洲公司单方履行配合、协助义务，要求佰洲公司对客观不存在的事实进行举证，是认定事实不清、混淆逻辑、颠倒因果。综上，原审法院认定佰洲公司违约是对合同条款的理解错误、对合同履行事实的认定不清、对双方举证责任的分配错误，恳请二审法庭予以纠正。
三、原审法院认定刘雪莉违约，却只字不提《租赁经营合同》中规定的刘雪莉违约应承担的相应责任，机械、错误地认为佰洲公司违约所以刘雪莉即便违约也不用承担责任。原审法院对刘雪莉的严重违约问题刻意回避，导致原审判决认定事实和判决结果的明显错误。《租赁经营合同》第4.4条、4.5条、6.3条、8.2条明确约定，合同期内乙方（刘雪莉）拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含七日）属于严重违约，甲方（佰洲公司）可单方面解除合同，没收履约保证金及基建／推广费，同时刘雪莉应支付违约金；未经佰洲公司同意强行撤离，除履约保证金不予退还外，刘雪莉还需向佰洲公司支付相当于三个月的租金。佰洲公司严格履行租赁合同，没有任何违约行为，但刘雪莉在缴纳了首月管理费后，在租赁期间内没有缴纳过任何管理费、水电费，并在未结清费用的情况下强行撤离，导致佰洲公司遭受重大损失，无法经营。刘雪莉的前述行为，原审法院已经依法认定为违约。“保证金”是合同当事人为保证合同条款的履行，留存于对方或第三方的费用，具有担保合同条款实现的作用。依照合同约定，刘雪莉严重违约，佰洲公司不退还履约保证金、水电费保证金和要求刘雪莉支付违约金的请求合法合理，证据确实充分，依法应予支持。另提请二审法院注意的是，刘雪莉在签订合同之日缴纳首月费用后就没有缴纳过任何管理费和水电费，刘雪莉先行违约，佰洲公司依照合同有权要求解除合同并要求刘雪莉承担违约责任。在本上诉状第二条论述的理由成立情况下，即便退一万步假设佰洲公司故意不配合刘雪莉办理备案登记手续，也是由于刘雪莉先行违约导致。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即使佰洲公司违约，刘雪莉也应当承担其违约责任，更何况佰洲公司没有任何违约行为。综上，佰洲公司认为，刘雪莉不办理备案登记手续过错不在佰洲公司，而在于刘雪莉本身，佰洲公司已经依约履行必要配合义务，刘雪莉的诉讼请求没有事实和法律依据；在合同解除前，刘雪莉逾期缴纳合同约定的各项费用将近一年，严重违约，佰洲公司主张刘雪莉承担违约责任完全符合《租赁经营合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的规定，属于“有据可循”、“有法可依”。原审判决碍于承租人人数众多，故意对刘雪莉进行偏袒，导致认定事实不清且判决结果错误。实际上，不公的判决非但不能维持社会稳定，反而会让更多租户见有利可图而变本加厉、提起恶意诉讼，损害他人合法权益的同时增加了社会不稳的因素。
恳请二审法院本着以事实为依据、以法律为准绳的司法原则，纠正原审法院的错误判决，驳回刘雪莉的诉讼请求，支持佰洲公司的合法主张。
刘雪莉口头答辩如下：佰洲公司与刘雪莉所签订的房屋租赁合同是双方当事人在平等协商基础签订的，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，且佰洲公司在合同之内强行收回铺面，已构成违约，佰洲公司明显存在违约，属于违法解除合同，构成违约事实成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，涉案商铺所在房产白石洲商业步行街A栋及B栋均无产权证书，亦未取得建设规划许可证。
本院认为，涉案商铺未取得产权证书及建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《白石洲商业步行街租赁合同审批确认表》及《租赁经营合同》为无效合同。
无效合同自始无效，故合同双方均不得主张解除涉案租赁合同。租赁合同无效，根据合同所取得的财产应当予以返还，故佰洲公司应当向承租人返还其收取的履约保证金、水电费保证金及赞助费用。租赁合同无效，合同违约条款亦无效，双方均无权向对方主张违约责任。
综上，上诉人佰洲公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决查明事实部分不清，法律适用不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第53号民事判决第二、三、四、五项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第53号民事判决第一、六、七项；
三、驳回被上诉人刘雪莉的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人深圳市佰洲商品市场经营管理有限公司的其他反诉请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费195.7元，由被上诉人刘雪莉负担50元，上诉人佰洲公司负担145.7元，一审反诉案件受理费99.62元，由被上诉人刘雪莉负担59.62元，上诉人佰洲公司负担40元；二审案件受理费199.24元，由上诉人佰洲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 刘司元（兼）
附相关法条：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。