云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终440号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金昌，男，1950年4月20日出生，汉族，云南省勐腊县勐满农场七分场五队退休职工，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨莲坤，女，1954年4月1日出生，哈尼族，云南省勐腊县勐满农场七分场五队退休职工，现住上海市浦东新区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：周谨，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘忠贵，男，1972年4月25日出生，哈尼族，身份证住址云南省宁洱县，现住云南省勐腊县勐满农场七分场五队住宿区。
委托诉讼代理人：李国云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨金昌、杨莲坤因与被上诉人刘忠贵物权保护纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2016）云2823民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人杨金昌、杨莲坤的共同委托诉讼代理人周谨，被上诉人刘忠贵及其委托诉讼代理人李国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨金昌、杨莲坤的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人先向上诉人支付房产余款3万元，上诉人再配合其办理房产过户变更手续；2.撤销一审判决第三项，并支持上诉人在一审本诉中的第二项诉讼请求，被上诉人应返还被其非法占有的鱼塘、拖拉机房、竹子林、菜地等；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.本案在上诉人和被上诉人之间的房产买卖关系中具体金额、付款方式、房产交付不明确，仅凭几个证人的描述和一个陌生人的打款，不能认定房屋买卖交易总金额是2万元。替上诉人保管房产证的人在交易中存在私心，不排除与被上诉人合谋侵犯上诉人的权益。被上诉人长期以约定不明确拖欠上诉人的房款，导致上诉人以不存在房屋买卖关系起诉，究其原因，是双方在房屋买卖的价款上没有达成一致，2万元不符合市场价值。2.在上诉人和被上诉人的房产买卖关系中，交易的对象仅限于二上诉人用自己的工龄福利向农场出资购买的有证的房产，而不涉及拖拉机房、鱼塘、竹子林、菜地等，这些不属于交易房产的不可分割的从属物，不在交易中。一审判决以农场的惯例认定一同买卖错误，应予以纠正。3.二上诉人是农场的退休工人，不能因到上海与子女生活而剥夺此前在农场时就已拥有的权利，自己盖的拖拉机房，挖的鱼塘菜地，种的竹子林，仍应由上诉人享有权益。综上，一审判决认定事实不清，认定错误，所作判决不公正，导致二上诉人的合法权益受到侵犯，应予以纠正，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘忠贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨金昌、杨莲坤向一审法院起诉请求：1.判决刘忠贵返还杨金昌、杨莲坤所有的位于勐腊县勐满农场七分场住房、伙房一套（房屋所有权证号为：腊房管共字第XX-01号，共有权证为：腊房管共字第XX-01号、腊房管共字第XX-02号），价值5万元；2.判决刘忠贵停止侵占杨金昌、杨莲坤位于第一项房产后的鱼塘一个（面积约2亩）、竹子地约7分、拖拉机房一间及土地使用权，并判令刘忠贵返还上述伙房、鱼塘、竹子地及拖拉机房。
刘忠贵向一审法院反诉请求：1.判令刘忠贵与杨金昌、杨莲坤之间的房屋买卖口头协议合法有效；2.判令杨金昌、杨莲坤将腊房管共字第XX-01号房屋过户给刘忠贵；3.本诉及反诉受理费由杨金昌、杨莲坤承担。
一审法院认定事实：杨金昌、杨莲坤系勐腊县勐满农场七分场五队的退休职工，二人在职期间以工龄折抵的方式购买了位于勐满农场七分场五队的住房一套（该房屋系农场统一建盖），并办理了房产证（房屋所有权证号为：腊房管共字第XX-01号，共有权人杨金昌的共有权证号为腊房管共字第XX-01号，共有权人杨莲坤共有权证号为腊房管共字第XX-02号，登记面积为36.32㎡，二人各占50%）。杨金昌、杨莲坤在勐满农场七分场五队生活期间，在上述房屋旁开挖了一口鱼塘，并种植了一片竹子及建盖了一间拖拉机房。2001年，杨金昌、杨莲坤欲回上海居住，故将上述房屋的房产证交由胡某1保管。因刘忠贵欲购买上述房屋，通过胡某2与杨金昌电话联系后双方以2万元价格达成口头购房协议，后刘忠贵将2万元汇给（该款由刘忠贵三叔刘某以刘忠贵名义汇出）杨金昌，后刘忠贵在杨金昌、杨莲坤共有的位于勐腊县勐满农场七分场五队的房屋居住至今。后胡某1将杨金昌交由其保管的房产证交付给刘忠贵。杨金昌、杨莲坤原开挖的鱼塘、种植的竹子，建盖的一间拖拉机房均由刘忠贵经营管理。另查明，杨金昌、杨莲坤于2016年5月12日在西双版纳报上登报作废房屋所有权证号为：腊房管共字第XX-01号（共有权人杨金昌的共有权证号为腊房管共字第XX-01号，共有权人杨莲坤共有权证号为腊房管共字第XX-02号）房屋产权证书。
一审法院认为，本案系杨金昌、杨莲坤以其享有合法权益的物权受到侵害为由提起的物权保护纠纷。本案本、反诉对以下问题存在争议，即杨金昌、杨莲坤、刘忠贵对涉案房屋是否存在房屋买卖行为及杨金昌、杨莲坤要求刘忠贵返还其房屋及竹子地、伙房、拖拉机房是否合法有据的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，通过庭审查明的事实，可确认杨金昌、杨莲坤、刘忠贵通过胡某2与杨金昌通话协商后，刘忠贵以2万元的价格购买了本案争议的房屋及杨金昌、杨莲坤的鱼塘、竹子地和拖拉机房，刘忠贵交付房款后取得房屋的实际控制权，从杨金昌、杨莲坤、刘忠贵的行为及结果上看，应视为该房屋买卖的口头协议已经生效。杨金昌、杨莲坤、刘忠贵之间口头达成的房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效的房屋买卖协议。杨金昌、杨莲坤主张其与刘忠贵系房屋租赁关系，但杨金昌、杨莲坤提供的证据不足以推翻刘忠贵的证据，故杨金昌、杨莲坤主张争议房屋系出租而非出售的观点不能成立。至于杨金昌、杨莲坤要求刘忠贵返还鱼塘、竹子地、拖拉机房的诉讼请求，通过刘忠贵提供的证据及当地农场的交易习惯，可证实上述物品已附随房屋一并出售给了刘忠贵，虽杨金昌、杨莲坤主张上述物品其在到上海居住前交付给了缪某管理，但缪某的证言证实杨金昌、杨莲坤到上海居住后，缪某实际并未管理上述物品，且杨金昌在上海居住期间曾返回农场生活了一段时间，在该段期间并未对上述事实提出异议的实际，杨金昌、杨莲坤的主张不能成立，其要求返还上述物品的主张不予支持。刘忠贵提出反诉要求杨金昌、杨莲坤将争议房屋房产证过户给其。一审认为，我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。刘忠贵已按约定履行支付价款的义务，并未有违反合同的行为，而杨金昌、杨莲坤也已交付争议房屋，刘忠贵已经实际取得并使用多年。杨金昌、杨莲坤不履行协助过户义务时，刘忠贵可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。故对刘忠贵反诉要求杨金昌、杨莲坤将争议房屋过户给其的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认杨金昌、杨莲坤与刘忠贵对位于勐腊县勐满农场七分场五队的房屋（登报作废前房屋所有权证号为：腊房管共字第XX-01号，共有权人杨金昌的共有权证号为腊房管共字第XX-01号，共有权人杨莲坤共有权证号为腊房管共字第XX-02号）买卖口头协议有效；二、杨金昌、杨莲坤自判决生效之日起30日内协助刘忠贵将位于勐腊县勐满农场七分场五队的房屋（登报作废前房屋所有权证号为：腊房管共字第XX-01号，共有权人杨金昌的共有权证号为腊房管共字第XX-01号，共有权人杨莲坤共有权证号为腊房管共字第XX-02号）过户到刘忠贵名下；三、驳回杨金昌、杨莲坤的诉讼请求。案件本诉受理费1050元、反诉案件受理费50元，由杨金昌、杨莲坤负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人杨金昌、杨莲坤对一审判决认定双方以2万元价格达成口头购房协议提出异议，认为购房款并不明确，且不包含鱼塘、竹子地、拖拉机房；对一审判决认定的其他事实无异议。被上诉人刘忠贵对一审判决认定的事实无异议。本院认为，因上诉人杨金昌、杨莲坤未提交证据证明其主张，对其所提异议不予采纳。本院对一审判决认定事实，予以确认。
本院认为，被上诉人刘忠贵一审提交的汇款收据、五队队委会出具的声明、房产证及证人刘某、胡某1、胡某2、罗某、陈某的证言，能够相互印证，证明上诉人杨金昌、杨莲坤与被上诉人刘忠贵达成口头协议，杨金昌、杨莲坤将涉案房屋以2万元价格出售给刘忠贵，鱼塘由买房人管理。刘忠贵已交付购房款2万元，并占有、使用所购房屋至今，杨金昌、杨莲坤二审期间亦认可与刘忠贵达成房屋买卖口头协议，一审判决杨金昌、杨莲坤协助刘忠贵办理涉案房屋的过户手续，并无不当。杨金昌、杨莲坤上诉主张涉案房屋交易金额不明确，其未能提交反驳证据，应承担举证不能的不利后果。故对杨金昌、杨莲坤申请对涉案房屋进行价值鉴定及要求刘忠贵支付购房款3万元的主张，本院均不予支持。
关于杨金昌、杨莲坤要求刘忠贵返还鱼塘、拖拉机房、竹子林、菜地的问题。本院认为，因杨金昌、杨莲坤未提交相关权属证明，不能证明其对上述土地、房屋拥有所有权或使用权，其要求返还无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨金昌、杨莲坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人杨金昌、杨莲坤负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 臧翠玲
审判员 蒋荣春
审判员 李鸿伟
二〇一七年七月十八日
书记员 欧建英