重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第12452号
原告陈贤珍（反诉被告），女，1963年1月15日出生，汉族，住重庆市北部新区。
委托代理人罗金权，男，1963年3月22日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人游国平，重庆正吉律师事务所律师。
被告薛泽玲（反诉原告），女，1978年8月11日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人唐章富，重庆捷迅律师事务所律师。
原告陈贤珍（反诉被告）与被告薛泽玲（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，由审判员肖锋担任审判长，与代理审判员田秀荣、人民陪审员王道恒组成合议庭，适用普通程序于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈贤珍（反诉被告）及其委托代理人罗金权、游国平，被告薛泽玲（反诉原告）的委托代理人唐章富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈贤珍（反诉被告）诉称：2004年8月19日，以陈贤珍为出卖人、薛泽玲为买受人签订××花园幢××房屋买卖合同，约定总价333000元，分三次付清，每次付款卖方出具书面收据，以证明买方付款情况。2005年5月25日，双方签订补充协议，通过合同转让由买方直接办证，涉及的费用由卖方负责，尾款5000元待办到证后支付。2008年5月，房产证出来后薛泽玲不愿意领取房产证也不愿意支付尾款。2009年9月2日，薛泽玲以房产证遗失为由向渝北区房交所申请补办证，因陈贤珍及时发现被终止。2013年6月6日，薛泽玲补办房产证成功。原房产证仍保管于××花园××物管公司。尾款5000元陈贤珍至今未收到。陈贤珍起诉要求：薛泽玲支付房屋尾款5000元及违约金，违约金以5000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2008年7月1日起计算至付清日止；本案诉讼费用由薛泽玲承担。
被告薛泽玲（反诉原告）辩称：房款已全部支付完毕，不欠5000元尾款，薛泽玲共计支付房款334335元，超出合同约定房款1335元；陈贤珍诉请已过诉讼时效。
反诉原告薛泽玲诉称：双方签订的房屋买卖合同中约定陈贤珍将套内面积146.75平方米的房屋转让给薛泽玲，套内每平方米单价为2269.17元，共计333000元。合同约定面积与产权面积有差异时，以产权登记面积为准。合同签订后，薛泽玲共计支付房款334335元，超出合同约定房款1335元。陈贤珍在2008年5月初次领房产证，但拒绝交付给薛泽玲，薛泽玲在2013年6月补办到房产证，获知房屋套内面积为142.19平方米，比合同中约定的少4.56平方米，陈贤珍应当退还薛泽玲10347.4元。综上，请求人民法院判决：陈贤珍返还房款11682.4元；本案诉讼费用由陈贤珍承担。
反诉被告陈贤珍针对反诉辩称：反诉不成立，合同中约定的套内面积的单价是后来应薛泽玲的要求补签在合同上的，与交易价格无关，交易价格应按第二条为准，房屋是按套出售的，不是按面积计算房款的；2008年6月13日房产证办理至薛泽玲名下后，双方一起去物管公司领取房产证就应该知道有差异，就应该主张权利，现在反诉请求已超过诉讼时效。
原告陈贤珍（反诉被告）向本院举示了以下证据材料：
1、房屋买卖合同及补充协议，证明房屋买卖关系，房屋总价款为333000元，补充协议约定税金以实收为准；
2、由陈贤珍单位出具的证明一份，证明房款和税金是由陈贤珍到单位交的；
3、涉案房屋房产证复印件，证明办证时间为2008年5月28日，薛泽玲在此之后未支付过房屋尾款5000元。
4、证人叶斌的证人证言、证人高东的证人证言各一份、陈贤珍与代理人罗金权在2009年9月2日、2013年7月2日的出具关于撤销涉案房屋房地产权证的申请两份，共同证明在房屋产权证办理下来后，被告拒绝给付房屋尾款，故意不领取房产证，原告从2008年至2013年向被告催收房款的事实。
被告薛泽玲（反诉原告）质证后认为：对证据1、2、3真实性无异议，但陈贤珍举示的房屋买卖合同不完整，合同除了打印部分还有手写的内容；证据2不能证明税金是由陈贤珍支付的；对证据4两份证人证言的真实性无法核实，证人与陈贤珍有利害关系且未出庭作证，不能作为证据使用；对两份申请系陈贤珍及其代理人罗金权签名真实性无异议，但是否向渝北区房交所提交不清楚，系单方制作不能达到其证明目的。
被告薛泽玲（反诉原告）向本院举示了以下证据材料：
1、房产证，证明房屋套内面积为142.19平方米；
2、房屋买卖合同及补充协议，证明合同约定房屋套内每平米单价为2269.17元，该条为手写添加内容；
3、收条5张，证明薛泽玲已支付房款334335元；
4、重庆市房地产交易收费发票两张，证明房屋转让手续费是由薛泽玲支付的，陈贤珍没有支付房屋交易的相关费用。
原告陈贤珍（反诉被告）质证后认为：对举示的全部证据真实性无异议，薛泽玲持有的房屋买卖合同手写添加内容是原告代理人罗金权所写，税费本来应该由薛泽玲缴纳，不应纳入房款。
根据双方的质证意见，本院对双方举示的证据评判如下：被告薛泽玲（反诉原告）对原告陈贤珍（反诉被告）举示的证据1、2、3真实性无异议，原告陈贤珍（反诉被告）对被告薛泽玲（反诉原告）举示的证据1、2、3、4真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。陈贤珍举示的证据4中两位证人均未出庭作证，其真实性无法核实，对两份证人证言本院不予采信；两份申请原告未举示证据证明向渝北区房交所提交过，且是陈贤珍单方出具，里面陈述的事实无其他证据佐证，故对两份申请本院不予采信。
经陈贤珍申请，本院调取了涉案房屋2004年缴纳的契税及转移登记费发票的复印件，契税为3255元，转移登记费为80元。双方对该份证据均无异议，本院对该份证据予以采信。
经审理查明：陈贤珍系重庆交通运业有限责任公司职工，与罗金权系夫妻关系。2004年8月19日，以陈贤珍为出卖人、薛泽玲为买受人、罗金权为见证人签订一份《房屋买卖合同》，约定出卖人将一套集资房出卖给买受人。合同打印内容主要约定：第一条房屋基本情况，出卖人以集资房的方式取得位于××区新牌坊××号地块××花园××号楼××号房屋，计建筑面积166.49平方米，套内面积146.75平方米，土地为出让性质；第二条计价方式与价款，出卖人与买受人约定该房总金额为333000元整，大修基金、五通费及过户所有的费用无论政策如何变化均由买方负责；第三条面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准；第四条付款方式及期限，买受人分期付款：签合同时付15万元，2004年10月前力争分步付清10万元，交房时付63000元，两证办完时付2万元。每次付款卖方必须出具书面字据，以证明收款情况。
薛泽玲持有的《房屋买卖合同》中罗金权手写添加了以下内容，第一条房屋基本情况后添加了“每平方米的单价2269.17元／平方米（套内单价）”，第三条面积确认及面积差异处理后添加了“和国家有关规定为准”，第六条出卖人逾期交房的违约责任后添加了“交房时间明确2005.2.26之前”，第七条后添加“因政策原因不能交易，卖方按实收款项退回买房”。陈贤珍持有的合同中并未上述添加内容。
2005年5月25日陈贤珍与薛泽玲签订了一份《补充协议》，补充协议内容为：经协商，由卖方负责办理购房合同转让，若成功后，由买方支付卖方办证时的税金4000多元（以实收为准）、活动费3000元及尾款15000元，在房交所办理合同转让成功后买方立即支付卖方前述经费，在房交所转让合同时的每平方6元的费用由买方负责。办到证时再支付尾款5000元。如办不了证，按原合同规定执行。
买卖合同签订当日即2004年8月19日，薛泽玲即支付陈贤珍购房款15万元，陈贤珍、罗金权出具收条载明：今收到薛泽玲第一次购房款壹拾伍万元整；2004年11月15日，罗金权出具的收条载明：今收到薛泽玲交来房款壹拾万元整；2005年3月24日罗金权出具的收条载明：今收到薛泽玲交来第三期购房款63000元、公共维修基金6509.10元、五通费5000元，合计74509.10元。注：五通费、大修基金以渝北区核准的为准，多退少补；2005年5月25日罗金权出具的收条载明：今收到薛泽玲现金壹万元整。补充协议签订后，2005年6月9日，罗金权出具收条载明：今收到薛泽玲现金11335元。
上述五张收条，前四张陈贤珍与薛泽玲都没有异议，双方均认可第四张收条中载明的10000元是房款。对于2005年6月9日支付的11335元的组成，双方有不同意见，陈贤珍陈述薛泽玲支付的最后一笔11335元由活动费3000元、契税3255元、登记转让费80元、房款5000元组成，五张收条加起来共计支付房款328000元，薛泽玲尚欠房款5000元；薛泽玲陈述11335元是房款，五张收条加起来共计支付房款334335元，比合同房款333000元超付了1335元，超付的1335元陈贤珍应予退还。双方均认可契税是由薛泽玲交给陈贤珍，陈贤珍去单位缴纳的，契税单据陈贤珍陈述缴纳后单据交给薛泽玲了，但薛泽玲陈述从未收到过契税单据，且陈贤珍也未出具收到契税的收条。本院的涉案房屋2004年缴纳的契税及转移登记费发票的复印件载明契税为3255元，转移登记费为80元。
签订《房屋买卖合同》之前薛泽玲查看过涉案房屋，但房屋并未修建完毕，2005年房屋交付，薛泽玲居住在涉案房屋至今。2008年5月28日涉案房屋的房产权办至薛泽玲名下，房产证在韵叶花园合韵物管公司，需要陈贤珍、薛泽玲一起去拿证，陈贤珍要求薛泽玲支付剩余房款5000元，薛泽玲认为房款已经足额支付拒绝付款，双方未达成一致意见，该房产证未领取，至今一直在物管处保存。2009年，薛泽玲申请补办房产证未果。2013年6月6日，薛泽玲以遗失为由补办到了涉案房屋的房产证，房产证上载明涉案房屋建筑面积为166.43平方米，套内建筑面积为142.19平方米，套内建筑面积比合同中约定的146.75平方米少了4.56平方米。
庭审中，陈贤珍陈述合同中约定的套内面积的单价是后来补签在合同上的，房屋是按套出售的，不是按面积计算房款的。薛泽玲陈述补充了套内单价是双方真实意思表示，合同约定房屋面积以产权登记面积和国家有关规定为准，应当多退少补，现产权证载明的套内建筑面积比合同约定的少4.56平方米，应当退还4.56×2269.17元=10347.4元。
本院认为：《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。薛泽玲持有的《房屋买卖合同》中添加内容系罗金权添加，陈贤珍也认可，添加内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现针对本案的争议焦点分析评判如下：
一、涉案房屋是按套计价还是按套内建筑面积及约定的单价计价的问题。
合同中虽约定了房屋总价款为333000元，但陈贤珍代理人罗金权手写添加了房屋套内单价及面积差异处理条款中以国家有关规定为准，添加内容是双方对合同做了细化。合同明确载明套内单价每平方米的单价2269.17元／平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积和国家有关规定为准，应当认定合同约定的计价方式为按套内单价计算。现已查明，房屋登记的套内面积是142.19平方米，比合同约定的少4.56平方米，依照套内单价，本案争议房屋的房屋总款应是322653元。
二、薛泽玲实际支付多少房款的问题。
双方对支付房款的争议在最后一笔付款11335元的组成上，薛泽玲主张11335元均是房款，陈贤珍主张11335元是由税费、活动费、房款组成。双方签订的补充协议中约定：“由买方支付卖方办证时的税金4000多元（以实收为准）、活动费3000元及尾款15000元”，该补充协议中约定的办证时的尾款15000元中有10000元薛泽玲已经在2005年5月25日支付，双方也均予以认可。本院依职权调取的涉案房屋的契税及转移登记费发票显示契税实收3255元、转移登记费实收80元，共计3335元，加上活动费3000元及15000房款中未支付的5000元房款，共计11335元。该金额与陈贤珍的陈述相吻合。故最后一笔11335的组成应当为动费3000元、契税3255元、登记转让费80元、房款5000元。薛泽玲抗辩2005年6月9日支付的11335元全部是房款，房款实际支付334335元的理由与本院查明的事实不符。五张收据合计薛泽玲支付陈贤珍房款328000元。
三、关于陈贤珍要求薛泽玲支付5000元房款及违约金的诉请应否支持。
综上，本院确认争议房屋的房屋总款应是322653元，薛泽玲已支付陈贤珍房款是328000元，实际已向陈贤珍足额支付了全部房款，不应再向陈贤珍支付合同中的房屋尾款5000元，故不存在诉讼时效的问题。因此，对于陈贤珍请求薛泽玲支付房屋尾款5000元及违约金的诉请本院不予支持。
四、薛泽玲反诉要求陈贤珍退还房款11682.4元的诉请应否支持。
薛泽玲已支付陈贤珍房款是328000元，本案争议房屋的房屋总款应是322653元，实际多支付5347元房款。
关于退还5347元房款是否超过诉讼时效的问题。本院评析如下：薛泽玲于2005年已实际居住在涉案房屋，至今已经有八年，对于房屋状况应当比较了解。加之庭审查明，双方在2008年6月13日至2008年10月31日期间的某天，一起去领取过房产证，薛泽玲最迟在2008年10月31日就应当知道涉案房屋产权证登记的套内面积，故诉讼时效最迟应从2008年10月31日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，薛泽玲于2013年8月13日才向我院起诉，且未举示证据证明出现过诉讼时效中止、中断过的情形，故请求退还房款已经超过两年的诉讼时效，因此薛泽玲反诉请求陈贤珍退还房款11682.4元的诉讼请求本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈贤珍的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）薛泽玲的诉讼请求。
本案本诉受理费50元由陈贤珍负担，本案反诉受理费92元由薛泽玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 肖 锋
代理审判员 田秀荣
人民陪审员 王道恒
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 陈 瑜