贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2761号原告：张某1，男，2012年12月25日出生，苗族，住贵阳市云岩区。法定代理人：张某2（张某1之父），男，1963年7月23日出生，侗族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：覃品皇，铜仁市诚信法律服务所，特别授权。被告：铜仁市佳城置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水花园1栋。法定代表人：谢国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙豪迪，女，该公司员工，代理权限为签收诉讼文书。委托诉讼代理人：冉军伟，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。第三人：上饶市中迪房地产营销策划有限公司，住所地：江西省上饶市广丰县少阳乡政府大院内。法定代表人：徐峰。委托诉讼代理人：陈梁泓，上海亚冠律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：严利锋，上海亚冠律师事务所律师，特别授权。原告张某1与被告铜仁佳城置业有限公司（以下简称佳城置业公司）、第三人上饶市中迪房地产营销策划有限公司（以下简称中迪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，适用简易程序公开开庭审理了本案，原告张某1的委托诉讼代理人覃品皇，被告佳城置业公司委托诉讼代理人冉军伟、第三人中迪公司委托诉讼代理人陈梁泓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担违约金124847元；2.诉讼费由被告方承担。事实及理由：2013年原告等十一户向被告购买中国西部国际商贸物流城02-39B区部分门面，已总计付款2708341元，后因被告违约长期不能交房，在第三人中迪公司参与下，三方于2015年9月16日达成《三方协议书》。根据该协议书约定：上述十一户购房协议终止履行，由被告方在2015年11月25日前分两次返还购房款2708341元（已退）。退还门面由第三人中迪公司代为销售，保底销售价为6980元/m2，超出原购房合同单价所产生的溢价作为被告的违约金支付给各业主。原告所购房屋的房号分别为B16-1-15、B16-1-16、B16-1-17、B16-1-18、B16-1-19，套内面积共计为192.85m2，单价为6398元/m2，按保底销售价6980元/m2计算，差价为582元/m2，销售差价溢金为124847元应作为被告向原告支付的违约金。由于第三人已退出该合同营销，原告为维护其合法权益，特依法起诉，请求判如诉请被告佳城置业公司辩称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，因原告只缴纳了首付款，而非全额支付房款，故双方就交付房屋发生争议。经过原、被告双方协商解除《商品房买卖合同》，原告向被告退房，被告退还原告缴纳的购房款。双方因为违约金的问题与第三人中迪公司签订的《三方协议书》，由原告委托第三人中迪公司将其购买的房屋进行销售，该销售价格是原告与第三人进行协商确定的，该协议约定如果第三人中迪公司向于2015年11月25日前将原告委托销售的房屋销售后，所产生的溢价部分则作为被告支付给原告的购房违约金。第三人中迪公司并未在上述约定的时间将原告委托销售的房屋进行销售，未产生溢价，所以原告的诉请并没有事实依据。第三人中迪公司辩称：被告佳城置业公司在笑哈哈中国中西部国际商贸物流城开发修建房屋，并曾委托中迪公司对其开发建设的房屋进行销售。原告是被告佳城置业公司的购房户，双方因购房发生纠纷后，曾与中迪公司签订了《三方协议书》，由原告委托第三人中迪公司销售其向被告佳城置业公司购买的房屋，但是该协议所约定的权利和义务均是双方在履行，与第三人中迪公司并无关系。三方协议签订后，第三人中迪公司并未将原告委托销售的房屋销售。第三人中迪公司已于2015年年底至2016年年初退出房屋销售的事实，不知道这些房屋后面是否被销售出去。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下:原告提交的《三方协议书》及附件，拟证明被告违约交付房屋后与原告及第三人签订了协议，该协议是各方当事人的真实意思表示，协议约定的房屋销售保底价与原告购房价格之间的差价就是被告支付给原告的违约金，因第三人已经退出销售，现在房屋的实际销售人为被告。原告已经支付了房款。被告对该证据并无异议，但认为该协议不能证明被告存在违约行为，是因为原告并未向被告交付剩余购房款而签订的该协议，且该协议中约定的销售价格并不是保底销售价格，而是暂定价格。第三人对该证据亦无异议，但认为其2016年初已经退出案涉房屋的销售，对于附件房屋的具体情况不清楚。经审查，上述《三方协议书》是三方当事人真实意思表示，能够证明原告与被告佳城置业公司因交房问题发生纠纷后，经原告、被告及第三人协商，由被告退还原告购房款，由第三人将案涉房屋销售完毕后的溢价部分作为被告支付给原告的购房违约金。对于该协议书及附件，本院予以认定。被告提交的收款《收据》，拟证明原告已为上述五套房屋合计支付了641307元。原告质证认为与本案的违约金无关，第三人表示并不清楚该情况。经审查，该收款《收据》是2013年10月17日佳城置业公司向原告出具的购房款凭证，证据来源合法，内容更客观真实，且与本案具有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佳城置业公司是一家房地产开发经营公司，该公司以出让的方式在碧江灯塔工业园区取得了255974m2的建设用地使用权，经批准后在上述地块建设笑哈哈中国中西部国际商贸物流城。2013年10月17日，张某1之父张某2代其与佳城置业公司签订五份《商品房买卖合同》约定：张某1向佳城置业公司购买了该公司在上述地块开发建设的B幢16单元1层15号（B16-1-15）、B幢16单元1层16号（B16-1-16）、B幢16单元1层17号（B16-1-17）、B幢16单元1层18号（B16-1-18）、B幢16单元1层19号（B16-1-19）共计五套商业用房，上述五套商业用房套内建筑面积共计193.24m2，按照套内面积计算，15号至18号房屋的单价均6386元/m2，19号房屋的单价为6120元/m2。上述《商品房买卖合同》还就双方的其他权利义务关系进行了约定。合同给签订后，张某1向佳城置业公司交付了上述五套房屋的首期购房款共计641307元。张某1及其他在佳城置业公司购买房屋的业主与佳城置业公司因房屋交付问题发生纠纷后，于2015年9月16日与其他十户购房户委托唐晓灵、谢翔与佳城置业公司及中迪公司达成《三方协议书》，该协议约定，由佳城置业公司退还唐晓灵、谢翔代表的十一户购房户缴纳的购房款共计2708341元，由中迪公司在2015年11月25日前代表十一户购房户销售其向佳城置业公司购买的房屋，中迪公司按照套内面积销售单价暂定6980元/m2向市场销售房屋，若该价格市场不认可时，实际销售价格由唐晓灵、谢翔代表的购房户与中迪公司协商。房屋销售过程中产生的溢价部分作为佳城置业公司支付给购房户的购房违约金。佳城置业公司承诺2015年11月25日前退还唐晓灵、谢翔所代表的购房户的购房款共计2708341元至指定账户：金光霞（6228451190004817718）中国农业银行。佳城置业公司于2015年9月30日向上述指定账户支付1000000元，同年11月2日支付700000元，2016年2月1日支付1008341元。张某1已领取了其支付的购房款641307元。中迪公司并未将案涉房屋销售出去，于2016年年初退出销售。本院认为：唐晓灵、谢翔代表张某1与佳城置业公司、中迪公司签订的《三方协议书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对张某1、佳城置业公司及中迪公司均具有约束力。从《三方协议书》约定的具体内容来看，张某1与佳城置业公司因案涉房屋的交付问题发生纠纷后，佳城置业公司同意退还张某1购房款641307元，张某1将所购买的房屋退还佳城置业公司，并委托中迪公司以套内面积单价暂定6980元/m2进行销售，若该价格市场不认可，则实际销售价格由购房户与中迪公司协商确定，房屋如果销售完成，所产生的溢价部分作为佳城置业公司支付给包含张某1在内的购房户的购房违约金。现张某1以暂定销售价格6980元/m2与其购买案涉房屋价格6398元/m2相比所产生的差价582元/m2，共计124847元，作为佳城置业公司应当支付的购房违约金。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，张某1购买的15号至18号的房屋按照套内面积计算单价为6386元/m2，19号房屋的单价为6120元/m2，并非张某1主张的6398元/m2，且上述《三方协议书》关于中迪公司受托销售的房屋价格是暂定价格，并非实际成交价格。佳城置业公司关于支付购房违约金的约定，实为附生效条件的约定，因张某1并未举证证明中迪公司已将案涉房屋销售成功，且已经产生销售溢价，则关于违约金的支付所付条件并未成就，故张某1以案涉房屋暂定的销售价格主张房屋实际成交后所产的溢价，作为佳城置业公司应当对其支付的违约金，并无事实依据，对于其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张某1的全部诉讼请求。案件受理费1399元，由原告张某1负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  刘 鑫二〇一七年十一月二十七日法官助理  陈 尘书 记 员  田树香