广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第136号
上诉人（原审原告、反诉被告）：龙丽燕。
委托代理人：韦石岳。
委托代理人：黄时韬。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾伟波。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：覃冰（曾用名覃卢宾）。
两被上诉人共同委托代理人：卓文彦。
上诉人龙丽燕因与被上诉人曾伟波、覃冰租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2012）宾民一初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月4日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月14日公开开庭进行审理。上诉人龙丽燕的委托代理人黄时韬，被上诉人曾伟波、覃冰的委托代理人卓文彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月13日，曾伟波、覃冰经与产权人宾阳县百货公司及他人协商租赁宾阳县百货公司位于宾阳县宾州镇永武街农贸市场综合办公楼二楼及三楼西面楼层用于经营。曾伟波、覃冰承租下该楼房后，将二楼改造装修成42个铺位出租给个体户经商。
2012年7月25日，龙丽燕向曾伟波、覃冰交纳5000元订金。2011年8月22日，龙丽燕经与曾伟波、覃冰协商，双方自愿达成《“时尚之都”铺位合作经营协议》，龙丽燕为合同中的乙方，曾伟波、覃冰为合同中的甲方。双方约定：甲方将位于宾州镇永武农贸市场综合办公楼二楼4号铺位出租给乙方使用，同时约定：一、本协议的租金及履约保证金、管理费1、本协议租金按铺位的面积计算，为人民币2000元每平方米／年。2、本协议租金总计7.1平方米×2000元／平方米／年＝14200元／年。3、履约保证金为人民币5000元，（第二年乙方支付甲方铺位费时返还80%，第三年乙方支付甲方铺位费时再返还剩余的20%）。4、管理费用按年收，（每个铺位）15平方米以下800元／年，15平方米以上1000元／年（以上管理费用包括市场管理费、治安费、卫生清洁费）。5、二楼的公用电路、灯、空调、走道（白色80砖）、楼梯、卫生间由甲方无偿提供给乙方使用，以上公用设施的维修、维护费用在正常�况下由甲方负责维修、维护。公用卫生间、空调、走廊灯光的水电费用按铺位面积根据实际营业性收费价格收取。6、由甲方原因（各种证件、税务）造成乙方无法正常营业的，损失由甲方承担。二、租赁期限及开业的限制1、本协议租赁期限为三年，租金每年2000元／平方米，一年一付，三年不变。即自2011年8月31日起至2014年9月1日终止。2、头年铺租乙方应于2011年8月22日前交清，甲方需在2011年8月31日前交付铺位给乙方使用，第二、三年铺租乙方应在第一年铺租到期前的2个月前交清给甲方。乙方如逾期不交铺租租金按0.8%收每天的滞纳金，逾期5天协议作废，甲方有权收回铺位重新招租。3、自双方签订本协议生效当日起计算，即乙方须在2011年9月9日前开张营业。否则，一旦经过这一约定的开业期间届满之次日起，即甲方除有权没收乙方缴纳的租金和履约保证金外，并有�单方面解除本协议。三、甲方提供电源、安装好电表到乙方的铺位上方，铺内电线由乙方自行安装，电费从使用日起计算，一月一付交给甲方，逾期不交3天后作停电处理。四、营业时间限制：乙方须遵守甲方制定的营业时间（全年内每日、包括国家法定假日、周未周日上午10时至晚上22时整）。五、乙方不得在租赁铺位内或允许其他人在租赁铺位内饲养任何动物或宠物，并须自费采取甲方所要求之所有步骤及预防措施，以防止害虫在租赁铺位或其任何部分滋生蔓延。乙方不得在租赁铺位烹煮或允许或容忍任何人烹煮或预备任何食物，也不得促使或允许租赁铺位内外产生或散发出任何令人反感气味、油烟或异味。六、乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除本协议：（1）未经甲方书面同意，擅自将该租赁房屋转让、转租、分租或容许或转借他人使用的；（2）未经�方书面同意，擅自改变或破坏房屋的主体结构，经甲方书面通知后，在限定的时间内仍未纠正或修复至原状的；（3）利用该租赁房屋从事非法活动或被依法查处的；（4）拖欠租金、水电费和物业服务费等其他应付费用达5日以上的，经甲方以书面催告后，未能在5日内支付清的；（5）乙方未按协议约定履行对该租赁铺位的保管和维修的义务，导致租赁房屋受损害的；（6）法律、法规规定或本协议约定的其他情形。七、在租用期间，如遇百货公司体制改革变动，甲方如有终止协议的，需提前一个月通知乙方，按实际租期多还少补等。合同签订后，龙丽燕依约于2011年8月22日交纳了第一年的租金14200元、履约保证金5000元和800元管理费给覃冰。龙丽燕经曾伟波、覃冰同意对承租的4号铺位进行装饰装修后，用于经营服装。2011年10月30日，龙丽燕在覃冰、曾伟波制订的《＜时�之都＞管理制度条例》上签名，该条例规定：每天开门营业时间为早上10时至晚上22时整，如有摊主不开门营业的每天罚款50元（特殊情况除外，每月允许3天），每天检查时间为早上11时，晚上22时，凡开门迟到1小时或关门提前1小时都按不开门营业罚款（注：罚款所得收入均用于商场公用水电开支）。每位摊主都讲卫生，爱护周围环境，不要随地吐痰和扔垃圾，上厕所要冲水，出入要锁门，关好水笼头。凡是摆空摊和炒空摊的，每天罚款50元（注：空摊的可以无偿提供场地给他人使用）等。
当曾伟波、覃冰的铺位承租人经营至2012年2月左右，因顾客光顾较少，生意冷淡，承租人均产生退租的念头，经与出租人覃冰、曾伟波协商，达成了出租人曾伟波、覃冰退还每个铺位履约保证金5000元给承租人，承租人在2012年4月5日前退还铺位给出租人曾伟波、覃冰的解除合同的口头协议。协议达成后，除龙丽燕等3位承租人不履行该协议继续占用承租铺位外，其他38个铺位的承租人均履行了该协议，将自有物品搬离，交合同和铺位锁匙给了曾伟波、覃冰，并从覃冰处领取了每个铺位5000元的履约保证金。龙丽燕也因经营不善及其他绝大部份经营户已停业而于2012年3月停止经营。曾伟波、覃冰承租的宾州镇永武街农贸市场综合办公楼二楼于2012年4月5日因各承租人已停止经营而停止营业。2012年4月6日曾伟波以资金周转困难为由向宾阳县工商行政管理局申请个体工商户注销登记；2012年5月18日，曾伟波以商场因经营不善等多方原因为由向宾阳县消防大队报告，要求停止营业。
2012年6月14日，龙丽燕等3位承租人向一审法院提起诉讼，曾伟波、覃冰于2012年7月27日在庭审前提起反诉。2012年8月1日，经一审法院主持调解，双方当事人对龙丽燕装饰装修铺位的�值和搬离铺位的时间自愿达成如下协议：一、龙丽燕装修在承租曾伟波、覃冰的铺位有地板砖、电路、墙纸、货架、拉闸门、木板、铜镜、铜灯、入门玻璃、收银台、试衣镜、投入的人工定价为3600元；二、龙丽燕承租曾伟波、覃冰的铺位定于2012年8月5日前搬出其自有的衣服，让铺位给曾伟波、覃冰使用。协议签订后，龙丽燕如期搬出承租的铺位，于2012年8月6日将铺位的锁匙交一审法院转给覃冰。龙丽燕不愿意拆除其装修物，认为拆除后没有利用价值，曾伟波、覃冰也不同意利用龙丽燕的装修物。
一审法院经审理认为：龙丽燕与曾伟波、覃冰签订的《“时尚之都”铺位合作经营协议》是双方当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效的租赁合同（协议）。合同签订后，双方已按合同的约定履行了相应的义务。曾伟波、覃冰认为该协议为合作经营协议，�从协议的内容看，其中没有一点合作的成份，故对曾伟波、覃冰的答辩意见不予采纳。龙丽燕主张在其经营期间由于曾伟波、覃冰擅自将一楼的楼梯间通道作为铺面出租给他人作经营场所，不但造成顾客出入二楼的经营场所十分不便，导致顾客不愿光顾购物，从而造成二楼所有的经营户无法经营，亏损严重，致使龙丽燕承租曾伟波、覃冰的铺位做经营之用的目的无法实现，同时也违反了消防部门对经营场所消防通道的要求而被迫停业整改，系曾伟波、覃冰违约，因龙丽燕对其主张没有证据予以证明，故不予采信。在合同的履行过程中，由于承租人的生意冷淡，出租人曾伟波、覃冰的38个铺位承租人已按双方达成的口头协议于2012年4月5日解除了租赁合同。龙丽燕不按双方达成的口头协议的约定如期搬出承租的铺位，也不按合同约定的时间开门营业，构成违约。而曾伟波、覃冰是依据口头协议及龙丽燕停止营业的实际停止“时尚之都”商场的营业的，不存在违约事实，故龙丽燕请求2012年4月6日至2012年9月24日的租金6536.54元、管理费367.92元，支付违约金5000元，因没有合同和事实依据，不予支持。对合同解除后如何处理装修物双方没有约定，且不能协商一致，龙丽燕请求曾伟波、覃冰赔偿无法律依据，不予支持。双方对租赁合同已事实解除无异议，予以认定，合同解除后，曾伟波、覃冰收取龙丽燕的履约保证金5000元应按口头协议的约定予以退还。对于曾伟波、覃冰请求龙丽燕赔偿损失的问题，因其没有证据证明受损失的事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、曾伟波、覃冰退还龙丽燕履约保证金5000元；二、驳回龙丽燕的其他诉讼请求；三、驳回曾伟波、覃冰的反诉请求。本诉案件受理费348元，由龙丽燕负担269元，曾伟波、覃冰负担79元；反诉案件受理费270元，由曾伟波、覃冰负担。
上诉人龙丽燕上诉称：一审法院认定2012年2月左右上诉人与被上诉人达成口头协议解除合同是没有事实和法律依据的，其他38个铺位同意与被上诉人解除合同并不等同于上诉人也同意解除合同。由于被上诉人的原因，合同租赁期未满便予以解除，造成上诉人无法继续经营，因此被上诉人存在违约行为，应承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，实体处理不当，请求二审法院依法维持一审判决第一项、第三项，改判一审判决第二项，支持上诉人关于要求被上诉人退还租金6536.54元、管理费367.92元，赔偿上诉人铺位装修损失费5000元，并支付上诉人违约金5000元的一审诉讼�求。
被上诉人曾伟波、覃冰答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确，请求依法予以维持。
当事人争议焦点是：1、上诉人龙丽燕与被上诉人曾伟波、覃冰是否在交接钥匙之前已经达成解除租赁合同的口头协议？2、被上诉人是否应退还上诉人租金6536.54元、管理费367.92元，赔偿上诉人铺位装修损失费5000元，并支付上诉人违约金5000元？
二审庭审中，上诉人龙丽燕对一审认定双方已经达成解除合同口头协议的事实有异议，并提交承租人陆俊先、龙丽燕的手机，证明被上诉人覃冰曾经发短信给上诉人龙丽燕，通知其解除合同，商场将重新招租。之后由于双方未能就相关赔偿事宜达成一致意见，故最终未能达成口头解除合同协议。本院认为，根据已经查明的事实，其他38位承租人已于2012年4月5日前搬离铺面，商场实际已经停止营业，上诉人龙丽燕提交的证�不能证实商场存在重新招租的事实，亦不能证实双方未能达成口头解除合同协议，故本院不予确认，对其异议亦不予支持。上诉人龙丽燕二审期间还提交六张照片，证明由于商场一楼的通道被堵塞，二楼服装城无法营业。被上诉人对照片不予确认，认为不能达到上诉人的证明目的。本院认为，照片上并未显示出通往二楼服装城的通道被堵塞，上诉人所提交的证据不能达到其证明目的，故不予确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人龙丽燕主张双方在交接钥匙之前并未达成解除租赁合同的口头协议，但上诉人未能就其主张提供确凿的证据证实，故本院不予支持。一审依据其他承租人的录音资料以及其他38个承租人均搬离了铺面、交还铺面钥匙给被上诉人、被上诉人退还了每人5000元的履约保证金的客观事实，认定被上诉人与上诉人龙丽燕之间已经达成解除租赁合同的口头协议，协议内容是由被上诉人退还上诉人履约保证金5000元，上诉人搬离铺面、交还铺面钥匙给被上诉人的事实正确，本院予以维持。上诉人龙丽燕的上诉主张没有事实依据，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费298元，由上诉人龙丽燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃国雄
代理审判员 肖燕青
代理审判员 李昌明
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁�；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。