福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第1688号
原告：福建正晨房地产有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。
法定代表人：黄利云，总经理。
委托代理人：蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。
委托代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。
被告：沈武超，男，1977年8月1日出生，汉族，住漳州市。
原告福建正晨房地产有限公司与被告沈武超商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由代理审判员梁玉婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建正晨房地产有限公司委托代理人卢琤到庭参加诉讼。被告沈武超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建正晨房地产有限公司诉称：2014年5月8日，原、被告就芗城区惠民路66号正得·格林兰庭B区3幢605号房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》主要内容有：购房款总价为人民币伍拾贰万捌仟捌佰伍拾柒元整，买受人（被告）应于2014年5月8日前向出卖人（原告）支付首期购房款叁拾壹万捌仟捌佰伍拾柒元整，余款贰拾壹万元整以银行按揭贷款方式支付，按揭贷款由买受人向出卖人认可的银行申请并用于向出卖人支付购房款，且买受人同意该按揭款于合同签订后60日内支付至出卖人账户。补充协议的主要内容有：第五条第四项乙方（被告）承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、没有足额付款等违约情形，甲方（原告）有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。第六条第1项，若乙方未按约定期限付清购房款，乙方同意按照如下方式承担违约责任：（3）逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自合同规定的应付款项逾期之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之五的违约金，在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第六条第2项，乙方选择按按揭贷款付款方式的，若乙方违反本补充协议第五条第2、3、4项中任何一项，均应按照本条第1项承担相应违约责任。第十五条第2项如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付房价款总额5%的违约赔偿金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部费用（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、以及交易手续费、销售佣金、律师费以及其他费用）均由乙方承担。甲方有权在退还乙方房价款（无息）前将违约金和上述各项税、费先行予以扣除。合同签订后，被告于2014年5月8日向原告支付了首期购房款叁拾壹万捌仟捌佰伍拾柒元整。双方于2014年5月20日办理了商品房买卖合同备案登记手续。由于被告名下尚有60万元贷款负债太高，不符合银行按揭准入条件，经银行通知，被告向银行承诺可以结清，但三个月后被告还是无法结清。2014年9月23日，兴业银行股份有限公司漳州分行零售信贷中心正式发出《退件通知》：客户沈武超因其名下有60万元贷款，负债太高客户称可以结清但三个月后还是无法结清，不符合我行按揭准入条件，无法办理按揭。故原告于2014年10月9日向被告发出律师函。但截至今日，被告仍未补足全部购房款，亦未支付违约金，被告已构成违约。故请求判令解除原、被告于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-35060108033900999）及补充协议；被告向原告支付房价款总额5%的违约赔偿金计26442.85元；被告向原告支付企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加、印花税等共计38741.13元、律师费18000元，合计56741.13元；本案诉讼费用由被告负担。
被告沈武超未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩。
在本院审理过程中，原告提供：1、商品房买卖合同，以此证明2014年5月8日，原、被告就芗城区惠民路66号正得·格林兰庭B区3幢605号房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》及补充协议；2、销售不动产统一发票，以此证明被告于2014年5月8日支付购房首付款318857元；3、《商品房买卖合同网上登记备案证明书》，以此证明原、被告签订的商品房买卖合同已于2014年5月20日在漳州市房产交易与房屋权属登记发证中心进行备案登记；4、退件通知、公证书、邮件全程跟踪查询，以此证明被告因存在尚无结清的贷款导致无法办理按揭手续，银行及原告已多次催告被告。5、律师费发票及福建省律师服务收费标准，以此证明本案产生的律师费为18000元。6、沈武超所购正得格林兰庭3幢605房源已申报纳税情况表、发票使用情况列表、福建省地方税（费）综合申报表、房地产交易纳税申报表、企业所得税预缴纳税申报表，以此证明原告支付企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加、印花税共计32682.84元。本院认为，被告沈武超经传票传唤，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提供的上述证据的真实性、合法性本院予以确认。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
2014年5月8日，原告福建正晨房地产有限公司与被告沈武超签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告沈武超购买原告福建正晨房地产有限公司址于漳州市芗城区惠民路66号正得·格林兰庭B区3幢605号房屋，房屋建筑面积87.91平方米，单价每平方米6015.89元，总房款为528857元，由被告沈武超于合同签订之日首付318857元，剩余房款210000元办理银行按揭贷款等。该合同所附补充协议的第五条第4项约定被告承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致被告未能获得按揭贷款而造成延迟付款、没有足额付款等违约情形，原告有权要求被告在原告催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为被告付款违约，被告应按本合同约定承担违约责任。补充协议的第六条约定1、若被告未按约定期限付清购房款，被告同意按照如下方式承担违约责任：（4）逾期超过60日的，原告有权解除本合同，原告未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款项逾期之日起至被告实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付应付款万分之五的违约金，在被告支付所延迟支付的购房款和违约金前，原告随时可以行使合同解除权。2、被告选择按揭贷款付款方式的，若被告违反本补充协议第五条第2、3、4项中任何一项，均应按照本条第1项承担相应违约责任。补充协议第十五条第2项约定如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）被告应向原告支付房价款总额5%的违约赔偿金，原告因签署本合同及补充协议而承担的全部费用（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、以及交易手续费、销售佣金、律师费以及其他费用）均由被告承担。原告有权在退还被告房价款（无息）前将违约金和上述各项税、费先行予以扣除。被告房价款不足以抵扣赔偿金和前述各项费用的，原告有权继续向被告追偿；如被告选择按揭方式付款，除承担前述责任外，被告应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如需原告协助的，由此产生的所有费用由被告承担。合同签订后，被告沈武超于签订合同当日即2014年5月8日向原告福建正晨房地产有限公司交纳了讼争房屋首付款318857元。2014年9月23日，兴业银行股份有限公司漳州分行零售信贷中心因被告沈武超名下有60万的贷款，负债太高，被告沈武超称可以结清但三个月后还是无法结清，不符合兴业银行按揭准入条件，无法办理按揭，而将被告沈武超的按揭贷款材料退回给原告福建正晨房地产有限公司。2014年10月9日，原告福建正晨房地产有限公司以公证邮寄的方式向被告沈武超送达律师函，要求被告沈武超在收到律师函之日起7日内，以现金形式补足全部购房款，否则将承担相应的违约责任。被告沈武超于2014年10月10日收到该律师函，后其未按约一次性付清剩余房款。诉讼中，原告表示若原、被告解除于2014年5月8日所签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-35060108033900999）及补充协议，则相关单位会将原告因与被告签署《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-35060108033900999）及补充协议而承担的企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加及印花税退还给原告，但律师费不存在退还问题。原告因本案诉讼聘请委托律师而支付了18000元的律师费用。本案所涉漳州市芗城区惠民路66号正得·格林兰庭B区3幢605号房屋至今尚未交付给被告沈武超。
本院认为：原告福建正晨房地产有限公司与被告沈武超签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告作为商品房买卖合同的购房方，应依合同的约定履行支付购房款的义务。但被告沈武超因自身原因导致无法办理房屋按揭贷款，在原告福建正晨房地产有限公司催交剩余房款后，被告沈武超至今仍未能按约付清剩余购房款，其行为已构成违约，应按约定承担违约责任。被告沈武超逾期付款已超过60日，依据双方的约定，原告福建正晨房地产有限公司享有合同解除权，故原告福建正晨房地产有限公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有据，本院予以支持。原告主张依合同约定由被告按房价款总额5%计付违约金，合法有据，本院予以支持。对于原告所主张的企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加、印花税等以及律师费的诉讼请求，在本案诉讼中，原告表示若原、被告解除于2014年5月8日所签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-35060108033900999）及补充协议，则相关单位会将原告因与被告签署《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-35060108033900999）及补充协议而承担的企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加及印花税退还给原告，但律师费不存在退还问题。故本案中对于原告所主张的企业所得税、营业税、城建税、土地增值税（普通住宅）、教育附加费、地方教育费附加及印花税，本院不予支持。对于原告主张律师费18000元，合法有据，且在合理范围，本院予以支持。综上，被告沈武超应支付给原告福建正晨房地产有限公司违约金26442.85元（528857元×5%）及律师费18000元。在双方所签订的房屋买卖合同解除后，原告应将被告已支付的购房款318857元返还给被告，但根据原、被告所签订的补充协议，原告有权在退还被告房价款（无息）前将违约金和各项税、费先行予以扣除，故本案中扣除被告应支付给原告的违约金及律师费后，原告应返还给被告274414.15元（即首付款318857元-违约金26442.85元-律师费18000元=274414.15元）。被告沈武超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告福建正晨房地产有限公司与被告沈武超于2014年5月8日所签订的关于漳州市芗城区惠民路66号正得·格林兰庭B区3幢605号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。
二、原告福建正晨房地产有限公司应于本判决发生法律效力后十日内退还给被告沈武超274414.15元。
三、驳回原告福建正晨房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9089元，减半收取4544.5元，由原告福建正晨房地产有限公司负担384元，由被告沈武超负担4160.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
代理审判员 梁玉婷
二〇一五年十月十三日
书 记 员 曾雅静
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。