广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2067号原告：胡秀梅，女，汉族，1972年7月17日出生，住广东省广州市增城区。委托代理人：黄小平、黄泳华，广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。被告：广州尚益置业有限公司，住广东省广州市增城区荔城街五一村磨谷地（地名）。法定代表人：郭泽华。委托代理人：何健颖、张铭哲，该公司员工。原告胡秀梅诉被告广州尚益置业有限公司（以下简称尚益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂玉田独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡秀梅的委托代理人黄小平、黄泳华，被告广州尚益置业有限公司的委托代理人何健颖、张铭哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀梅诉称：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定2015年7月31日交房，至今被告仍未向原告交付符合交房条件的房屋，已构成根本违约。2017年1月9日增城区人民法院仅对2015年8月1日起至2016年8月25日期间的延期交房违约金作出判决，2016年8月25日以后的延期交房违约金依据前述判决释明事项和法律规定原告有权重新起诉。为了维护原告的合法权益，请求法院判令，一、被告向原告支付延期交房违约金16397.8元（按每日万分之一从2016年8月26日开始起算暂计至起诉之日2017年3月6日为止，起诉之后的违约金按前述标准计至具备交房条件为止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告尚益公司辩称：部分同意原告的诉讼请求，同意自2016年8月26日起计算每日按总价款万分之一的标准计违约金，违约金的总额不超过总价款的百分之五，并应扣计之前已判决的违约金。我司已按商品房买卖合同的约定完成涉案房屋的竣工验收、规划、公安、消防、环保并取得相应的验收证明，于2017年3月27日取得竣工验收备案表，满足供水、供气、通邮的必要居住条件；我司并无违反合同约定逾期交楼，逾期交楼实属政府市政配套建设落后及地铁施工储多因素导致的结果，这些情况我司无法避免，也无法克服；我司按土地出让合同缴清了土地出让金及市政配套设施建设费，然政府部门并未按约定提供七通一平的净地供我司开发建设，到目前，地块内仍有六十多亩尚未清表交地，与此相应，该项目的水电等相应设施建设严重受制于地块、市政管网接驳不到位，建设条件落后，尽管如此，我司仍尽全力，燃气供电设施工程，项目永久供电工程已在2013年施工完成，项目高层燃气工程2015年7月完成，因项目外广州地铁施工，在施工区域内的管线需避开地铁范围，导致先期已完成的设施需重新规划建设，现阶段，已按地铁公司的重求施工完成燃气管道并已取得永久供气，永久用电已在中间验收工作；商品房买卖合同补充协议第五条，关于逾期交楼标准及违约金最高限额的规定是合法有效的，逾期交楼违约金的标准每日按总价款的万分之一计算，并以总价款的百分之五为限，补充协议是当事人双方自愿签署，是买卖双方真实的意思表示，内容并未违法违规，是合法有效的，原告此前提起的诉讼法院已认定了补充协议的合法性，所以我司主张违约金应以总价的百分之五为限，并扣除之前的违约金。经审理查明：2009年6月16日，被告经广州市工商行政管理局增城分局登记成立，商事主体类型为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。2013年8月10日，胡秀梅（买受人）与尚益公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同载明甲方（卖方）尚益公司；乙方（买方）胡秀梅；通讯地址增城市荔城街锦绣御景苑1期11座4梯202房；购买房屋地址增城市荔城街尚东紫御雅苑紫罗兰大街2号503房；购房款总额735670元；房屋交付日期2015年7月31日；房屋交付时东凌公司应提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等；合同对延期交房的违约责任和违约金的计算方式以及通知等作了约定。其中，附件七补充协议第5点约定“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。”。2016年8月25日，原告以被告未能交付具备交楼条件的商品房为由，向本院提起诉讼，请求判准其诉请。案号（2016）粤0183民初4828号。2017年1月9日，本院经审理作出一审民事判决书。判决书查明涉案房屋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得了永久供水和永久通邮的使用条件，但未取得永久供电、永久供气的使用条件。认定胡秀梅与尚益公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。涉案房屋未取得永久供电、永久供气不符合交楼条件，尚益公司构成违约，承担违约责任。判决书确认已付房款为844080元。判决一、被告广州尚益置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金33003.53元给原告胡秀梅；二、驳回原告胡秀梅的其他诉讼请求。2016年10月10日，《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》载明“工程名称广州增城市尚东紫御雅苑燃气管道工程……以上工程建设单位已办理供用气合同、开户及履约保证金手续，同意点火……”。2017年3月27日，广州市增城区住房和建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“尚东紫御雅苑商业、住宅、地下室（自编号G-S#、D1户型、P-D）工程的竣工验收备案文件已于2017年3月24日收讫，文件齐全”。2017年3月24日，本院立案受理本案。庭审中，一、被告确认涉案房屋还未符合永久用电的交房条件。二、原、被告均确认（2016）粤0183民初4828号判决计算的违约金没有达到总房款的百分之五。三、原告主张涉案房屋的违约金应计算到被告符合交楼条件之日。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋不符合永久用电的交楼条件、被告公司应承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，本院不予赘述。被告对此相应的抗辩，本院不予采纳。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2015年7月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付原告使用；被告理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。庭审之日，被告确认涉案房屋尚未具备永久用电的条件。被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。原、被告已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算，且违约金总额不得超过房价款中总额的5%，上述约定为双方合意达成，应予采信。（2016）粤0183民初4828号已判令被告支付了33003.53元给原告。经核算，涉案房屋延迟交楼的违约金应为9200.47元（购房款844080元×5%-33003.53元）。至于原告要求被告支付2016年8月26日起至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，理据不足，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州尚益置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金9200.47元给原告胡秀梅；二、驳回原告胡秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，分别由原告胡秀梅负担46元和被告广州尚益置业有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  涂玉田二〇一七年九月十一日书记员  周思珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。