南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2471号
原告南京铁合金厂，住所地南京市栖霞区中央门外中心村。
法定代表人马明强，厂长。
委托代理人卫爱辉、戴红军，江苏富建律师事务所律师。
被告钱承林，男，汉族，1967年5月22日生。
被告郁广东，男，汉族，1974年2月19日生。
委托代理人冯永强，江苏亿诚律师事务所律师。
原告南京铁合金厂（以下简称合金厂）与被告钱承林、郁广东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合金厂的委托代理人卫爱辉、戴红军，被告郁广东及其委托代理人冯永强到庭参加诉讼。被告钱承林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告合金厂诉称：2009年底，原告与被告签订房屋租赁合同，约定二被告承租原告南京市鼓楼区X路X号房屋，从事茶社经营，租赁期限为2009年12月1日至2010年11月30日。租赁期限届满后，二被告拒绝搬出，并要求原告赔偿装修费用。两被告已侵害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判决被告支付2010年12月1日至2015年3月31日的房屋使用费共347200元（按年租金8万元计算）；被告承担本案的诉讼费用。
被告钱承林未答辩。
被告郁广东辩称：原告与郁广东之间建立了事实上的租赁关系。2009年4月28日郁广东和钱承林签订过房屋租赁合同，约定钱承林将房屋转租给郁广东用于开办高端茶社，之后原告进行了装修。2009年底，钱承林告诉郁广东，原告已经知道房屋转租郁广东做茶社，后续有问题可以找钱承林，也可找原告解决，据此原告同意郁广东履行租赁的有关义务，因此双方之间存在租赁合同关系。
原告在诉请中主张房屋使用费按年租金8万元计算，没有依据，同时也证明原告在2009年底知道二被告转租的事实，并以此主张相应的权利义务。从商业习惯看，二被告不可能将租赁期限定为一年。因涉案房屋非常破旧，郁广东进行了装修。在支付第一年房租之后，郁广东就多次要求原告解决漏水问题，也要求原告提供产权证明，原告一开始答应但没有付诸行动，最后就以各种理由推诿，导致郁广东无法经营，造成巨大损失。因此郁广东有权拒付除第一年房租外的其他租金，也有权搬离涉案房屋。现郁广东仍在涉案房屋，由于原告不履行相应的义务致使郁广东承租以来没有开展过任何经营。综上原告诉请没有任何法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2001年8月21日南京市鼓楼区房产经营公司（甲方）与南京市铁合金厂经营门市部（乙方）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，由乙方承租南京市鼓楼区X路X号房屋，建筑面积为140.9平方米。双方约定：租赁期限为2000年8月1日至2003年7月30日；租赁届满前三个月未要求续租，期满后可终止租赁关系；乙方将承租的房屋擅自转租、转借、联营或者交换使用的，擅自改变房屋核定用途的，经催告仍无故拖欠房租累计达六个月以上的；或利用承租房屋进行违法活动的，甲方有权解除租赁关系，收回公有房屋使用权等等。后合金厂又从2007年1月1日连续续租至2015年11月6日。
2009年原告合金厂与被告钱承林签订了《房屋租赁合同》，双方约定：租赁房屋使用面积为119.4平方米；租期壹年，自2009年12月1日起至2010年11月30日止；租期内，乙方每年支付给甲方房屋租赁费4万元；租金在合同签订后十个工作日内，一次性支付给甲方，不得拒交或拖欠，否则，甲方有权解除租赁合同，收回房屋；房屋租赁税等有关费用由乙方缴纳，物管费、水电费、停车等费用向物业交纳；乙方在装修过程中，不得损坏房屋的主体结构，如需动结构须经甲方和设计部门认可，在确保安全的情况下方可进行施工，费用由乙方自理，如有损坏乙方负责修复；合同解除或租赁期满，乙方须按照装修后房屋现状归还甲方；乙方不得擅自将承租房屋转租、分租、转借、转让以及在本系统内调剂使用或以房入股联营牟利等，否则，甲方有权解除租赁合同，收回房屋并不赔偿任何损失等等。被告钱承林已经支付该期限租金。
2009年4月28日钱承林（甲方）与郁广东（乙方）签订《合同》，双方约定：甲乙双方经友好协商，甲方将X路X号转租给乙方，使用面积为119.4平方米；租期为4年半，自2009年7月1日至2014年6月30日；年租金8万元；合同签订后乙方支付甲方第一年全部租金，并支付押金1万元，以后每半年支付一次租金，所有涉及水电费等日常费用及装修过程中均由乙方自行承担，如遇政策性拆迁等问题，甲方应协助乙方办理涉及装修赔偿等事项；合同期满后，乙方有优先租赁权（南京铁合金厂租给甲方，甲方一定租给乙方）。
2015年4月1日原告合金厂报警，要求收回涉案房屋，后未果，原告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告合金厂称，2010年12月1日后一直要求钱承林返还房屋；在开庭时候才知道实际使用人是郁广东，以前一直认为二被告共同经营。被告郁广东称，涉案房屋已经由其装修好，因为漏水没有经营，也因没有产权证没有办理营业执照；已经支付钱承林租金8万元，与钱承林不是合伙关系。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《合同》等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据本案双方当事人的诉辩意见，本院做如下评判：
关于合金厂与郁广东之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。合金厂仅与钱承林签订房屋租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。2009年4月28日钱承林与郁广东签订了“合同”，双方约定了租赁涉案房屋的期限、租金以及支付方式等，特别约定“南京铁合金厂租给甲方，甲方一定租给乙方”，因此郁广东与钱承林签订了转租合同，二者存在房屋租赁关系。而郁广东并未与合金厂签订租赁合同，而且郁广东与钱承林也不存在合伙关系，因此合金厂与郁广东之间并无房屋租赁合同关系。
关于合金厂与钱承林在2010年12月1日后是否存在不定期的租赁合同关系。2010年11月30日合金厂与钱承林之间租赁合同期限届满，合金厂提供的证据不足以证明合金厂要求钱承林搬出涉案房屋，而是允许其在期限届满后使用，直至2015年4月1日报警要求二被告返还房屋，因此合金厂与钱承林之间系不定期的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，可认定合金厂与钱承林自2010年12月1日起存在事实上的房屋租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据相关法律规定，租赁期间为不定期的，当事人可以随时解除合同，出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。被告钱承林也没有按照原合同约定支付租金，原告可以要求解除合同。2015年4月1日原告报警要求返还房屋，视为原告要求解除合同。后原告提起诉讼可视为原告已尽到给予被告合理期限的义务，双方之间不定期租赁关系应于原告给予的合理期限届满之日解除，被告收到本院送达的应诉材料及开庭传票之日，双方之间的合同关系解除。因原、被告双方房屋租赁合同关系解除，被告应腾空并搬出涉案的房屋。
合金厂与钱承林的合同关系解除，合金厂可以要求被告钱承林返还原告涉案房屋，被告郁广东实际占用涉案房屋，也负责返还房屋。对于合金厂主张的房屋使用费，也即不定期租赁合同的租金，按合金厂与钱承林签订的原租赁合同的约定计算租金，由钱承林承担。原告主张的支付期限为2010年12月1日至2015年3月31日，符合法律规定，本院予以支持。而被告郁广东仅对合同解除后的房屋使用费用承担责任，因此不应支付原告相关租金。
对于被告郁广东的相关主张，被告郁广东可另行提起诉讼。被告钱承林未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃。
综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钱承林、郁广东于本判决生效之日起十日内腾空并搬出南京市鼓楼区X路X号房屋交还原告南京铁合金厂。
二、被告钱承林于本判决生效之日起十日内支付原告南京铁合金厂租金（房屋使用费）173333元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6508元，减半收取3254元，由原告南京铁合金厂负担1254元，被告钱承林负担2000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）
审 判 员 周力文
二〇一五年十月十六日
见习书记员 庄 妮