海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼0106民初2629号
原告：海南中邮展鸿通信设备有限公司，住所地：海口市龙华区正义路泰和花园D3栋别墅。
法定代表人：周雪虎，总经理。
委托诉讼代理人：田成民，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。
被告：王金红，女，1967年9月1日出生，汉族，住海口市。
被告：母久灵，男，1965年9月5日出生，汉族，住海口市，系被告王金红的丈夫。
两被告共同委托诉讼代理人：黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
第三人：海口锐奇广告文化传媒有限公司，住所地：海口市龙昆北路24号龙园别墅E2栋。
法定代表人：祁云，总经理。
原告海南中邮展鸿通信设备有限公司与被告王金红、母久灵、第三人海口锐奇广告文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田成民和陈雪梅、被告王金红及委托诉讼代理人黄渡明参加到庭诉讼，第三人海口锐奇广告文化传媒有限公司经本院依法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南中邮展鸿通信设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告王金红签订的《房屋租赁合同书》于2014年10月31日解除；2、判令两被告连带返还原告租金5万元，并支付原告利息13600.53元（自2014年11月1日暂计至2016年2月29日）。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告王金红签订《房屋租赁合同书》，约定：被告王金红将其位于海口市××区房屋以年租金6万元的价格出租给原告使用，租期两年，提前两个月缴纳下一年租金。2014年9月，原告告知被告因业务发展需要，不能继续租赁该房屋。经双方协商，被告同意原告转租给第三人，并要求原告仍然要先行支付第二年的租金5万元，并承诺如果原告在与第三人办理完交接手续，则将5万元租金退还给原告。后来，原告分别于2014年9月5日委托张银周和2014年10月4日委托梁玉碟（张银周和梁玉碟均是原告处员工）支付被告租金1万元和4万元，共计5万元（即2014年11月1日至2015年10月31日的租金），且被告母久灵分别出具了收到该5万元的收据。同时，2014年10月6日，原告结清相关费用后搬离该房屋。2014年10月底，被告与第三人签订了租赁合同。原告依约定支付了房屋租金，并成功将房屋在经过被告同意的情况下转租给第三人，且被告已经收到第三人交来的房租费用，但是被告却没有履行承诺，退还原告租金，故起诉至法院。
被告王金红、母久灵辩称：1、原告的诉讼请求缺乏合同依据，与法不符，应予驳回。原告与被告王金红于2013年11月11日签订《房屋租赁合同》第一条规定：”租期2年”。第二条规定：”年租金为6万元整（每年交纳一次房租）。......从第一年第十个月结束起，提前二个月缴清下一年度租金（如不按时缴纳下年度租金，第一年后两个月租金转为违约金赔付给甲方，随即乙方搬离本栋别墅，并结清租用期间的水电物业费等。甲方于第二年第十个月结束时，集中检查室内设施是否有毁损，本合同随即中止，剩余两个月租金充做损失赔偿）。中途退房，剩余租金不予退还......乙方无故拖欠租金或各种费用超过10天，视同单方终止合同，甲方对房屋另行租赁”。原、被告双方所签订的《房屋租赁合同书》以及上述合同条款约定内容，系双方真实意思表示，并不违法法律和行政法规强制性规定。本合同成立并生效后，原告使用该涉诉房屋作为经营场所，至2014年10月。在未与被告王金红协商一致的情况下，原告单方决定搬离其所租赁的涉诉房屋。被告王金红在接到房屋小区物业公司告知后，随即赶到现场，表明不同意原告单方终止合同，要求原告履行合同约定交付第二年房租6万元。原告向被告支付第二年房租5万元，尚欠1万元房租。被告王金红收取原告所支付的5万元房租，系行使房屋租赁合同权利，符合原、被告双方的上述合同约定。双方既不存在合同变更的事实，《房屋租赁合同书》也不属于《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故被告王金红收取原告第二年房租5万元，具有合同依据与法律依据，应受法律保护。原告诉请确认双方2014年10月31日解除合同，判令返还5万元租金并支付13600元利息，缺乏合同依据，不符合《合同法》相关规定，理由不能成立，不应该得到法院支持。2、原告所提供的证据不足以证明原、被告双方已一致达成解除合同或变更合同的事实主张成立，依法应承担举证不能不利后果。1、原告所提供的证据《承诺书》系案外人单方允诺，与本案不属于同一法律关系，不能成为原、被告双方变更合同或解除合同的事实依据采信。原告提供母久灵出具的《承诺书》，主张该《承诺书》系双方变更合同与解除合同的事实依据。但《承诺书》依法不能发生变更合同或解除合同的法律效力：首先，《承诺书》性质上属于有相对人的单方允诺，不属于合同行为。即《承诺书》系《房屋租赁合同书》当事人以外的案外民事主体所实施的单方行为，不符合合同法律关系的构成要件。因不属于双方法律行为，故不能产生解除或变更《房屋租赁合同书》条款内容的法律效果，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系。原告将出具《承诺书》的母久灵列为本案共同被告，不符合法律相关规定。其次，因为《承诺书》不属于合同行为。涉诉房屋物权人朱鹤松与合同当事人王金红均没有授权委托表意人母久灵实施该单方允诺行为。故《承诺书》不适用《合同法》第四十八条与四十九条规定，既不属于”无权代理”行为，更不构成”表见代理”行为。因为，不管是”无权代理”或”表见代理”，均是”行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同”的合同行为。而《承诺书》在性质上是合同当事人以外的案外人所实施的单方行为，与本案不属于同一法律关系；故原告主张《承诺书》系原、被告双方变更与解除合同的事实依据，缺乏法律依据，理由不能成立。最后，《承诺书》不具有使母久灵为自己单方设定给付义务，使原告取得5万元租金权利的法律效果。《承诺书》中所承诺的客体不能确定。母久灵在《承诺书》中并没有明确指向涉诉房屋，而有可能是其他房屋或经营场所等不动产，也有可能是小车或自行车等动产。《承诺书》内容不能确定。其内容系”续租”，而并非对涉诉房屋”转租”。《承诺书》中的数量不能确定，即返还租金多少不能确定。《承诺书》中的期限不能确定。《承诺书》中”续租”或”转租”期限长短，与返还租金数量有直接联系。期限不确定，带来的后果是返还租金数额不能确定，不具有可操作性。母久灵在《承诺书》所单方设定的某种义务，允诺原告某种权利处于模糊不清状态，不能得出明确允诺权利指向，不具有任何法律效果；既不能适用《合同法》第三十条关于”对要约内容作出实质性变更的，为新要约”的规定，也无法据此向母久灵另行主张权利。原告提供的第6号证据《收条》，不具有真实性、合法性、关联性，不能成为原、被告双方已一致达成解除合同或变更合同的证据采信。原告所提供的《收条》并无加盖物业公司公章，纯属个人行为。《收条》不属于《合同法》第三十条规定的变更合同的情形，也并非合同双方当事人所实施的解除合同的双方法律行为凭据，不足以证明原告所主张的事实，不能作为支持原告诉求的事实依据采信。原告所提供的证据《照片》与本案不具有关联性，不足以证明其诉求成立。原告所提供的两张照片，不能代替房屋租赁合同，不能证明被告王金红与第三人锐奇传媒公司成立房屋租赁合同法律关系，与本案原、被告之间发生的房屋租赁合同纠纷不具有关联性。该照片不能证明原、被告双方已一致达成变更合同或解除合同的事实，不能成为原告主张解除合同，返还5万元租金，支付13600.35元利息的事实依据及理由。该《照片》的证明对象和内容不符合《房屋租赁合同书》第二条中”中途退房，剩余租金不予退还......乙方无故拖欠租金或各种费用超过10天，视同单方终止合同，甲方对房屋另行租赁”的双方约定。退一步说，即使锐奇传媒公司使用了涉诉房屋，被告王金红也是行使上述合同权利。原告中途搬离涉诉房屋，应视为其抛弃涉诉房屋在合同期间的使用权利，系原告对其在租赁期内享有房屋使用权利的处分行为，但依约仍须支付第二年房租。故锐奇传奇公司使用涉诉房屋不能成为原告主张有权单方解除合同，或双方已解除合同，拒付第二年房租6万元，诉请返还已付5万元租金及支付利息的理由。根据《房屋租赁合同书》上述约定，原告还拖欠被告王金红10000元房租，并须依法承担违约损害赔偿责任。综上，原告的诉讼请求缺乏合同依据与法律依据，所提供的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。其诉求应予以驳回。
第三人海口锐奇广告文化传媒有限公司未作答辩。
本院当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告母久灵在本案中的身份问题。本案中所涉房产海口市龙昆北路18号龙园别墅区第二栋别墅的房屋所有人为朱鹤松，其委托被告王金红对外出租该别墅，被告王金红据此与原告签订了《房屋租赁合同书》。被告王金红和母久灵系夫妻关系，被告母久灵于2014年10月6日向原告收取了5万元的租金，并出具了一份《承诺书》。由此可见，被告母久灵实际也参与了对以上房屋的管理，其也可以视为是代理人。2.第三人海口锐奇广告文化传媒有限公司入住海口市××路第二栋别墅与原告是否有关。原告于2014年10月6日自行搬出以上房屋后，被告母久灵出具一份《承诺书》，内容：”待贵公司办结另行租赁衔接续租手续后，本人将收续租期间租金退还贵公司”。2014年10月底，第三人海口锐奇广告文化传媒有限公司进场对该房屋进行装修并使用至今。原告称第三人系其介绍来的，同时还称被告与第三人签订了租赁合同并交纳了租金，但原告并没有举证予以证实。被告对此予以否认，称其与第三人为合作关系而非租赁关系，被告提供了物业公司的相关证明。由于原告所举证据并不充分，无法证实第三人占有使用以上房屋与其有关，故本院对其所主张的事实不予认定。
本院认为，本案的争议焦点有：1.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。2.被告母久灵的行为是否合法有效。3.被告是否应当退还原告所交纳的5万元租金。首先，本案中原告的诉讼请求并不属于《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条中的”延付或者拒付租金”的情形，而属于返还租金的租赁合同纠纷，故不适用一年的特殊诉讼时效期间，而应当适用二年的诉讼时效期间。原告于2014年10月6日交纳5万租金，并于2016年3月22日提起诉讼，没有超过两年的诉讼时效期间。其次，房屋所有人朱鹤松虽然只是委托被告王金红出租房屋，但是被告母久灵居于与被告王金红的夫妻关系，也参与了对以上房屋的管理，因此被告母久灵的行为也同样视为是代理行为，其对外做出的承诺合法有效。第三，原告认为其已按照被告母久灵的要求，介绍第三人来续租以上房屋，故原告与被告王金红签订的《房屋租赁合同书》于2014年10月31日已经解除，被告应当按照承诺退还其所交纳的房租。由于本院对原告介绍第三人续租以上房屋的事实不予认定，因此，对双方解除《房屋租赁合同书》的事实亦无法认定。原告作为房屋承租人，其对以上房屋在租赁期内享有占有使用权，其若介绍第三人来续租以上房屋，本可以在征得被告同意的情况下，完善相关的手续。本案中原告无法举出充分的证据，证实其与被告就合同的解除及第三人的续租达成了一致意见，故原告应承担举证不能的后果。
综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定、判决如下：
驳回原告海南中邮展鸿通信设备有限公司的诉讼请求。
案件受理费1390元，由原告海南中邮展鸿通信设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长蔡红胜
人民陪审员李芳
人民陪审员黄循洪
书记员余红梅
审核：蔡红胜撰稿：蔡红胜校对：林芳朝印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2016年9月28日印制（共印16份）