上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第5061号
原告上海恒园生餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人董菊芳，总经理。
委托代理人温志维，上海上华律师事务所律师。
被告上海浦东新区临港养护院，住所地上海市浦东新区。
法定代表人黄飞，院长。
原告上海恒园生餐饮有限公司诉被告上海浦东新区临港养护院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温志维，被告的法定代表人黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海恒园生餐饮有限公司诉称，2010年12月1日，原告将位于上海市浦东新区老芦公路XXX号租给被告开设上海市浦东新区临港养护院，但被告自设立之日起就一直拖延支付租金，自2013年6月1日起至今尚欠人民币（以下币种同）50余万元，故诉请来院，要求：1、判决被告支付原告自2013年6月1日起拖欠的房租71.20万元（暂计至开庭之日）；2、被告搬离上海市浦东新区书院镇老芦公路XXX号的承租房屋。
被告上海浦东新区临港养护院辩称，不同意原告诉请。理由是：1、房屋有漏水、电梯无法使用等问题，2012年的时候双方协商将租金下调至55万元，因此对原告诉请的租金金额有异议。2、被告原系被告法人代表黄飞和原告法人代表的前夫周仁华等人合办，后周仁华退出，对于被告的经营困难，原告也是知情的。
经审理查明：
2010年11月9日，原、被告签订《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》一份，约定：由乙方（被告）向甲方（原告）租赁位于上海市浦东新区老芦公路XXX号内的房屋、场地（绿化）、停车场等，并经测量和协商确认前楼建筑面积3725.10㎡，后楼建筑面积1262.90㎡、场地（绿化）1800㎡，停车场由甲方免费提供使用，并提供合格医用电梯一台（日常维修、保养由乙方负责）等；租期十年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止；租金第一至五年按建筑面积每天0.35元／㎡，第六至十年按建筑面积每天0.50元／㎡计算；场地租金每月按4，167元计算10年不变；起租日为2010年12月1日；租金支付方式为每半年支付一次，由甲方提前60天向乙方收取；合同第5.1条约定，双方不得随意转让、停租，若发生以上情况，违约方向守约方支付剩余年份租金总额的15%作为违约金赔偿；合同第5.2条约定，如乙方拖欠房屋租金，按应付租金的每日万分之五计付违约金，如逾期超过三个月的，甲方有权解除合同，并按第五条第1项承担违约责任；合同第7.3条约定，租赁期满或协议解除，乙方应在三个月内搬出自己的全部物品；协议生效日起，原由甲方与黄飞、周华仁、韩家明于2010年5月9日订立的《房屋场地（绿化）、停车场租赁协议》废止；合同另对其他事项作了约定。
2012年10月16日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定“甲方（原告）考虑到乙方（被告）经营状况困难，故对租金进行相关减免和照顾……达成如下协议：1、租金数额：2012年房屋、场地、停车场等租金为55万元，现乙方已支付租金10万元，尚欠45万元；2、支付方式：乙方于2012年10月16日先支付10万元，于2012年11月底再支付35万元……”
庭审中，原、被告确认如下：2012年10月16日《补充协议》中约定的2012年租金55万元，是指2012年6月1日起至2013年5月30日止的租金，已经付清；2013年6月1日以后，被告已付租金52.50万元，余款未付。
原告表示，其诉请的租金计算方式为：按每天每平米0.35元，乘以前、后楼的总面积4988平米，再乘以365天，得出年租金637，217元的标准。再有绿化设施及场地费用是每月4，167元，即一年50，004元。前两者相加为687，221元。从2013年6月1日起算，要求计算至实际返还房屋之日止。
被告表示，双方曾协商约定2013年6月1日起的租金按每年40万元计收，但未就此签订补充协议。原告对此不予认可。
庭审中，原告向法庭提供了房屋产权证（书院大街X**号）一本，其中载明原告在上述地址（现老芦公路XXX号）内所有的房屋建筑面积为2889.12平方米。后原、被告均确认被告所租赁使用的部位不在产证所附宗地图上所示的房屋位置，实际并无产证。原告还提供《建筑工程规划许可证（临时）》一份，该许可证载明的项目名称为临时综合楼，位于原大院镇大街东侧，现原告围墙用地范围内，建设规模为建筑面积800平方米。后原告书面确认被告租赁部位并不包括该许可证所载面积，在经法庭组织双方现场勘查时，原告亦无法指明该许可证所载的临时综合楼位置所在。
被告指出，租赁期间，其对房屋进行了相应的装修和搭建等，经法庭释明后，被告坚持对装修、搭建费用不申请进行评估。
以上事实，由《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》、《补充协议》、产权证、建筑工程规划许可证及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》，其租赁标的物主要是建筑面积4988平方米的房屋，经查该房屋中的大部分面积既无产证，亦无合法建造证明，属不合法建筑，故该协议在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告应自系争场地及房屋内迁出的诉请予以支持。被告提出要求原告赔偿房屋装修和搭建损失2，000万元，因被告坚持不提出评估，亦未提供证据证明，故本案中不予处理。对原告提出的房屋及场地租金的诉请，虽然合同无效，但被告实际占有使用房屋，按公平合理的原则仍应负担使用费，原告诉请理应予以支持。对于使用费的金额，原告主张按照合同约定的原租金标准进行计算，被告则认为应按照双方之前协商的每年40万元计算。本院认为被告提出的每年40万元的标准并无证据证明，无法采信，而原告提出的原合同约定的标准在双方实际履行中有所变更，亦不能采纳。本院认为该使用费的计算，以双方约定的最近一年的租金标准，即一年55万元来计算，更为合理恰当，故对原告的该诉请予以相应支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海恒园生餐饮有限公司与被告上海浦东新区临港养护院于2010年11月9日签订《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》无效；
二、被告上海浦东新区临港养护院应于本判决生效之日起一个月内自位于上海市浦东新区老芦公路XXX号的承租场地及房屋内迁出；
三、被告上海浦东新区临港养护院应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒园生餐饮有限公司支付使用费（按照一年55万元的标准，自2013年6月1日起计算至实际迁出之日止，并扣除被告已付的52.50万元）；
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，858元（原告上海恒园生餐饮有限公司已预付），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 高天明
二〇一五年九月八日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。