广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第401号
原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社，住所地：广东省东莞市。
负责人香志伟。
原告东莞市横沥镇长巷村村民委员会，住所地：广东省东莞市。
负责人香志伟，该村委会书记。
两原告共同委托代理人周杰，广东莞信律师事务所律师。
两原告共同委托代理人周晓明，广东莞信律师事务所律师。
被告东莞横沥马艺模具厂，住所地：广东省东莞市。
负责人香锦庆。
被告马艺模有限公司，住所地：马来西亚，系东莞横沥马艺模具厂的外方第一商号。
法定代表人陈振兴。
原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会诉被告东莞横沥马艺模具厂（以下简称“马艺厂”）、马艺模有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员梁永俊适用简易程序独任审判，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周杰、被告马艺厂负责人香锦庆、被告马艺模有限公司法定代表人陈振兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会诉称，2008年5月14日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市横沥镇长田工业区的厂房、员工宿舍等物业租赁给被告，租赁期为10年。2013年8月1日前，该物业的租金按56744元／月（含税）计；2013年8月1日后，该物业的租金递增10%即按62159.20元／月（含税）计，被告应于每月15日前付清当月租金；若被告逾期未支付租金的，则每日应按逾期支付租金总额的千分之一计滞纳金；若被告拖欠租金累计达三个月的，原告可解除租赁合同。被告有多次拖欠原告租金的行为。2014年5月6日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告于2014年5月20日前付清其所欠租金共计337872元［其中2013年8月1日至2013年12月31日的租金差额共计27076元（5415.2元／月），2014年1月1日至5月1日的租金共计310796元］。在原告多次催要的情况下，被告仅于2014年5月23日向原告支付了部分租金计170232元。截至2014年6月25日，被告累计拖欠原告租金达229799.2元。原告认为，被告拖欠租金累计已达三个多月已构成重大违约，且被告有多次拖欠租金累计达三个月或四个月的行为，严重损害了原告的合法权益，原告现依《厂房租赁合同》第十一条的约定解除其与被告之间租赁合同关系。此外，依据《厂房租赁合同》第十二条约定，被告应向原告支付违约金108304元。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、两被告共同支付原告租金共计229799.2元；3、两被告共同支付原告滞纳金12003元；4、两被告共同支付原告违约金108304元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更上述诉请第二项为：两被告共同支付原告截至2014年7月31日的租金共计291958.4元。
被告马艺厂、马艺模有限公司辩称，一、根据合同第二条第1点约定“租赁期为10年，从2008年8月1日起至2018年7月31日止。租赁价格每五年为一个时段按市场行情变化租赁价每平方米现有价格递增5%至10%（即从2013年8月1日起计增），经济不景除外”。按照该约定，在市场行情不好、经济不景气的情况下，原告不能要求被告增加租赁单价的。原告现直接按10%增加租金没有依据；二、因租金争议，原告曾于2013年7月1日起诉被告，后双方于2013年7月5日达成（2013）东三法民一初字第3695号调解协议，约定：“一、原、被告双方一致确认，由被告马艺厂、马艺模有限公司向原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社支付2013年1月份至6月份租金等费用384377元，该款项由被告分期以现金形式向原告支付，具体支付方案如下：2013年7月9日16时00分前支付租金10万元；2013年7月16日16时00分前支付租金10万元；2013年7月23日16时00分前支付租金余款140464元及其他费用43913元……三、原、被告双方一致确认，若被告马艺厂、马艺模有限公司能如期足额履行本协议第一项所确定的付款义务，则原告放弃其他诉讼请求……”事后，被告如期足额履行了调解协议书第一项义务内容，原告也按调解协议书第三项约定，放弃了增加租金的诉讼请求，从2013年8月1日起仍旧按56744元／月收取租金；三、2014年5月6日，原告要求被告支付租金后，被告于同月20、21日通知原告收取2014年1月至3月的租金，但原告未前来收取；四、2013年8月，原、被告经口头协商，更改了增租调解约定，原告仍按56744元／月（含税）收取租金，并口头同意2013年8月份租金于11月15日支付。直至2014年4月3日，即被告支付2013年12月份租金日期，此金额的支付方式都没有改变过的。若租金有任何形式的约定或者协商变更，支付的金额也会不一样的；五、2014年5月23日，原告收取了2014年1月至3月的厂租56744元／月＊3=170232元，但拒绝向原告出据发票；六、原告无故拒收租金的行为，造成被告延期支付租金的日期跨度愈来愈长，从而成为原告状告被告的理由，此行为严重损害了被告的合法权益；七、被告同意向原告支付拖欠租金的滞纳金995元。综上，原告单方增加租金，令被告不知如何缴纳租金并无故拒收造成被告拖欠厂租，被告不同意解除合同并支付违约金，本案诉讼费用亦应由原告承担。
经审理查明，被告马艺厂是被告马艺模有限公司设立的“三来一补”企业。原告东莞市横沥镇长巷村村民委员会与被告马艺厂于2008年5月14日签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市横沥镇长田工业区的厂房、员工宿舍等物业租赁给被告使用，租赁期为10年，即从2008年8月1日起至2018年7月31日止。租赁价格每五年为一个时段，即五年后按市场行情变化租赁价每平方米现有价格的递增5%至10%（从2013年8月1日起计增），经济不景气除外。每月租金为54152元，该租金不包含租赁税，若被告要求原告提供税票，税金由被告承担。被告应于每月15日前付清当月租金，逾期每日应按千分之一支付滞纳金。被告应于本合同签订之日起十天内向原告支付按金108304元。上述合同签订后，原告收取了被告按金108304元，并将案涉租赁物交付给被告使用，被告每月向原告缴交含税的租金56744元。
2013年7月，因被告拖欠案涉合同2013年1月至6月的租金，原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社起诉至本院，案号为（2013）东三法民一初字第3695号。后在本院主持下，双方达成和解，内容为“一、原、被告双方一致确认，由被告马艺厂、马艺模有限公司向原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社支付2013年1月份至6月份租金等费用384377元，该款项由被告分期以现金形式向原告支付，具体支付方案如下：2013年7月9日16时00分前支付租金10万元；2013年7月16日16时00分前支付租金10万元；2013年7月23日16时00分前支付租金余款140464元及其他费用43913元……三、原、被告双方一致确认，若被告马艺厂、马艺模有限公司能如期足额履行本协议第一项所确定的付款义务，则原告放弃其他诉讼请求；四、原、被告双方一致确认，若被告未能如期履行本协议第一项所确定的任何一期的付款义务，则被告同意原告有权就本案诉讼请求及其他费用43913元向人民法院申请强制执行。具体诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》2、被告立即完好交还其所租赁的位于东莞市横沥镇长巷村田工业区的租赁厂房；3、被告向原告支付所拖欠的租金（2013年8月1日前按月租金56744元，2013年8月1日后按原租金递增10%后月租62159.20元，自2013年1月1日起计至被告完好交还原告所租赁的厂房之日止），该款项含税；4、被告向原告支付逾期付款的滞纳金（按每逾期1日支付逾期支付租金总额的千分之一，自2013年1月14日起计至拖欠的租金全部付清之日止），该款项不含税；5、被告承担本案的诉讼费用、保全费”。上述调解协议达成后，被告按协议向原告支付了相关的款项，其中协议第一项约定的最后一期即“2013年7月23日16时00分前支付租金余款140464元及其他费用43913元”于约定的期限后次日履行完毕。
上述调解完毕后，被告继续租用案涉租赁物，并于2013年8月至2014年4月期间，分别按每月56744元（含税）的标准向原告缴纳了2013年7月至2013年12月的租金。2014年5月6日，原告向被告发出律师函，认为被告于2013年8月1日后应按62159.20元／月（含税）的标准缴纳租金，并要求被告于2014年5月20日前，支付2013年8月至12月的租金差额共计27076元及2014年1月至5月的租金共计310796元。2014年5月21日，被告向原告发出联络函，要求原告前去收取2014年1月至3月的租金，并请求对2014年4、5月租金延至6月份缴清。后原告于2014年5月23日收取了被告租金170232元。2014年6月27日，被告再次发函给原告，要求原告前去收取4月租金，并请求5月租金延至7月份缴清。
庭审中，原告主张根据（2013）东三法民一初字第3695号民事调解书第四项的约定，如被告未能如期履行调解协议第一项所确定的任何一期的付款义务，则被告同意原告有权按该案原告要求的2013年8月1日后按原租金递增10%即月租62159.20元支付租金的诉请申请强制执行，而被告于约定期限的次日才履行完该项的最后一期即“2013年7月23日16时00分前支付租金余款140464元及其他费用43913元”，被告存在违约，故2013年8月1日后被告应按每月62159.20元的标准向原告缴纳租金。被告于2013年8月1日后仍按每月56744元的标准缴纳租金，且于2014年只缴纳了170232元。因此，被告应向原告支付2014年3月的租金差额43321.6元及2014年4月至7月的租金共248636.80元，共计291958.4元。被告则主张合同约定“租赁价格每五年为一个时段，即五年后按市场行情变化租赁价每平方米现有价格的递增5%至10%（从2013年8月1日起计增），经济不景气除外。”按照该约定，在市场行情不好、经济不景气的情况下，原告不能要求被告增加租金的，且根据（2013）东三法民一初字第3695号民事调解书第三项“原、被告双方一致确认，若被告马艺厂、马艺模有限公司能如期足额履行本协议第一项所确定的付款义务，则原告放弃其他诉讼请求”的约定，被告已如期足额履行了民事调解书第一项的义务，原告也应按该约定放弃增加租金的诉讼请求。另原告于2014年5月23日收取的170232元，是2014年1月至3月的厂租（56744元／月×3个月）。
庭审后，被告于2014年8月12日向原告支付了租金226976元，被告主张该款项为2014年4月至7月的租金。被告又主张如案涉合同被认定无效，原告需返还被告按金108304元。
另查明，原、被告双方均未能提供证据证明案涉租赁物办理了产权证或建设工程规划许可证等相关登记手续。
上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、租金收据、民事调解书、生效证明书、征询函、还款计划书、律师函、快递单、收据、结算票据等，被告提交的社保缴费证明、付款凭证、发票、收据、联络函、滞纳金计算表等及本院开庭笔录附卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案原、被告均未能提供案涉厂房办理了产权证或建设工程规划许可证等，应视为案涉租赁物没有经合法审批，原、被告双方于2008年5月14日签订了《厂房租赁合同》应属无效。
因《厂房租赁合同》无效，案涉合同约定的“租金”转化为因被告占有使用原告厂房而需向原告支付的“占有使用费”。案涉合同约定“租赁价格每五年为一个时段，即五年后按市场行情变化租赁价每平方米现有价格的递增5%至10%（从2013年8月1日起计增），经济不景气除外”，该条款未对2013年8月1日后的使用费标准作出明确的约定。被告于2013年8月至2014年4月期间，分别按每月56744元（含税）的标准向原告缴纳2013年7月至2013年12月的使用费，并于2014年5月23日和8月12日又向原告分别支付了租金170232元、226976元。被告主张上述款项为2014年1月至7月的使用费（56744元／月×7个月）。从上述事实可知，在2013年8月至2014年7月期间，被告均按每月56744元标准向原告支付了使用费，在案涉合同未对2013年8月1日后的使用费数额作出明确约定的情况下，应视为为原、被告双方在2013年8月至2014年7月按每月56744元标准缴纳使用费达成合意。原告认为被告未能如期履行（2013）东三法民一初字第3695号民事调解书第一项的约定，被告存在违约行为，故根据该调解书第四项的约定，原告有权要求被告于2013年8月1日后按原租金递增10%即月租62159.20元支付租金，但鉴于被告是于约定期限的次日履行完上述调解书确认的付款义务，被告的行为不构成违约行为，因此，原告主张被告于2013年8月1日后应按62159.20元／月（含税）的标准缴纳使用费，理据不足，本院不予采纳。被告已按每月56744元的标准向原告支付了至2014年7月份前的使用费。因此，原告要求被告支付至2014年7月份前的占有使用费及滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告又诉请被告支付其违约金108304元，无事实依据，本院亦不予支持。被告同意向原告支付滞纳金995元，是其对自身权利的处分，本院予以确认。
另，因《厂房租赁合同》无效，原告收取的按金108304元，应返还给被告。被告马艺厂是被告马艺模有限公司设立的“三来一补”企业，被告马艺厂与被告马艺模有限公司应共同承担相应的权利和义务。原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会在履行案涉合同中均有参与，亦应共同承担相应的权利和义务。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、确认原告东莞市横沥镇长巷村村民委员会与被告东莞横沥马艺模具厂、马艺模有限公司于2008年5月14日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、限被告东莞横沥马艺模具厂、马艺模有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会滞纳金995元。
三、限原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会在于本判决发生法律效力之日起五日内返还被告东莞横沥马艺模具厂、马艺模有限公司按金108304元。
四、驳回原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3276元，由原告东莞市横沥镇长巷股份经济联合社、东莞市横沥镇长巷村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 梁永俊
二〇一四年九月十八日
书记员 钟小敏
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。