山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初325号原告：李树鹏，男，汉族，1986年11月22日生，住山东省�泰市。原告：蹇丽丽，女，汉族，1989年1月17日生，住山东省新泰市。二原告共同委托诉讼代理人：张传昌，山东永罡律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：陈松军，山东文信律师事务所律师。原告李树鹏、蹇丽丽与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李树鹏、蹇丽丽的委托诉讼代理人张传昌、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人陈松军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树鹏、蹇丽丽向本�提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金52881.72元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金52881元，自2013年10月1日至2017年7月17日，本金381542元×日万分之一×1386天。事实和理由：2012年10月6日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元4层403户商品房一套，购房款381542元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第十一条约定被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、按照合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份，胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区工程建设中的污水要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，�告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。据此，被告逾期交房非被告的责任，且被告的涉案工程的延期行为，符合双方在《商品房预售合同》中的约定，且该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予以免责，不应承担违约责任。二、退一步讲，即便法院判决被告支付违约金，那么原告所购房屋已视为交付，原告要求超期的违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区4号楼1单元403户商品房已达到交付条件，被告于2016�9月3日通过快递方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》主合同第二十六条约定：以邮寄的方式送达的在投邮后的第7日将被视为已送达另一方。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第四款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的�房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第六款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李树鹏、蹇丽丽向本院提交了如下证据材料：原被告于2012年10月6日签订的《青岛市商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及购房发票原件及其复印件各一份，证明原告购买胶州市福州南路半�蓝湾小区4号楼1单元4层403户房屋一套，房屋价款381542元，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，原告已将全部房款交付给被告，但被告于2017年7月17日才将涉案房屋的钥匙交给原告，被告应当按约定向原告支付自2013年10月1日至2017年7月17日的房价款日万分之一的违约金。被告对原告所提交证据材料的质证意见如下：对证据的真实性没有异议，被告于2016年9月3日已向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2016年9月1日办理收楼手续，原告逾期未办理，按照合同约定，视为该房屋已经交付，同时按照合同的约定，原告逾期收楼的行为属于违约行为，被告保留就违约行为向原告主张的权利。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明2016年9月2日涉案工程已经过竣工验收，具备合同约定的交付条件。、入伙通知书及邮寄单原件及其复印件各一份，证明被告在2016年9月3日通过快递公司向原告邮寄入伙通知书，通知原告在2016年9月7日办理收楼手续，且该入伙通知书于2016年9月5日由原告所在单位签收。、入伙通知书及邮寄单原件及其复印件各一份，证明被告在2016年9月3日通过快递公司向原告邮寄入伙通知书，通知原告在2016年9月7日办理收楼手续，且该入伙通知书于2016年9月5日由原告所在单位签收。3、收楼确认单复印件一份，证明原告在2017年9月4日承认收到过被告第一次邮寄的入伙通知单，但因个人原因丢失。、情况说明及承诺书复印件各一份，证明被告逾期交房是由于涉案工程没有市政府配套管网而无法综合验收，符合《商品房预售合同》中约定延期交付的约定，被告应当予以免责。、情况说明及承诺书复印件各一份，证明被告逾期交房是由于涉案工程没有市政府配套管网而无法综合验收，符合《商品房预售合同》中约定延期交付的约定，被告应当予以免责。5、业主情况登记表原件及其复印件各一份，证明原告在收楼时亲笔填写的业主情况登记表，该登记表上的工作单位一栏填写为青岛新亚农业发展有限公司，该地址与被告邮寄的地址一致，这足以说明该地址是原告提供的，同时也足以说明原告已经收到了被告按原告提供的地址邮寄的入伙通知书。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1的真实性及证明事项无异议。对证据2的真实性无异议，对证明事项不认可，原告实际并未受到入伙通知书，且被告提交邮寄单上的地址电话并非合同中留存的地址电话，被告并没有履行书面交房通知义务。对证据3的真实性无异议，但证据有多处变造痕迹，不具有证据效力，�证据第一次原手写时间为2017年9月3日，又手写改为2016年9月3日，该证据未经变造前显示被告于2017年9月3日向原告发放入伙通知书。证据4系复印件，不认可其真实性，承诺书显示的不是涉案楼栋与原告无关。对证据5的真实性及证明事项没有异议。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据，被告无异议，本院确认原告提交的证据为有效证据；被告提交的证据1、2、3、5，原告对真实性无异议，本院确认为有效证据；关于被告提交的证据4，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年10月6日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区4号楼1单元4层403户商品房一套，房屋价款381542元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2012年10月6日向被告交付购房款211542元，于2012年11月22日向中国银行贷款170000元，且被告于2017年11月3日向原告开具了购房款发票，原告完成了购房合同所约定的合同义务。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。另查明，2016年9月5日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年9月7日办�收楼手续。原告于2017年7月17日领取了涉案房屋的钥匙。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉�房屋已于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月5日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月7日办理收楼手续的《入伙通知书》。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第九部分第6条约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年9月7日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日前，房屋总价款为381542元，故本院确认被告应支付原告自2013年10月1日至2016年9月6日共1071天以381542元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计40863元（本金381542元×日万分之一×1071天）。综上�根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李树鹏、蹇丽丽逾期交房违约金40863元。二、驳回原告李树鹏、蹇丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 匡 建 玲审判员 陈   敏审判员 孙   超二〇一八年五月二十九日书记员 �冷甜