江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5405号
上诉人（原审被告）：朱守威，男，1968年4月9日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张红，女，1973年1月3日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：王大鹏，江苏楚地律师事务所律师。
上诉人朱守威因与被上诉人张红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2016)苏0324民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱守威及其委托诉讼代理人梁戈，被上诉人张红的委托诉讼代理人王大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱守威上诉称：请求：依法改判或者发回重审。事实与理由：上诉人在一审时未到庭参加诉讼系事出有因。事实是在上诉人未按期支付第二年房租的情况下，被上诉人即将二楼通往三楼的防盗门锁上，该门直至2016年9月22日被上诉人得知上诉人将要起诉时才打开。被上诉人的行为造成上诉人在此期间无法正常开展经营活动，给上诉人造成很大的经济损失，上诉人保留另案起诉被上诉人的权利。在被上诉人最初锁门时，上诉人即向被上诉人提出解除房屋租赁合同的要求，为此上诉人愿意继续支付三个月的房屋租金，被上诉人表示同意解除合同，但是要求上诉人支付五个月的租金，双方未达成一致意见故形成本次诉讼。被上诉人将门锁上的行为能够表明其不愿再将房屋继续租给上诉人使用，租赁合同实际已经解除。但一审中，被上诉人还向法院表示要继续履行合同，该说法不符合事实。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人租赁被上诉人房屋的目的是开办健康咨询体验中心，并进行健康培训业务。被上诉人锁门的行为导致上诉人无法继续开展业务，其行为违反法律规定。同时，上诉人的锁门行为导致上诉人无法使用涉案房屋，无法产生收益，上诉人不应向被上诉人支付租金。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人张红辩称，上诉人的上诉请求不能成立。合同系双方真实意思表示，且得到全面履行，按照合同规定，上诉人应当如期支付租金。上诉人提到被上诉人锁门及无法使用，无相关事实依据，且应当在一审诉讼过程中通过提起反诉来解决，而非通过上诉来处理。目前合同并没有解除，上诉人应当按照合同的约定履行相关的责任。一审法院判决符合事实和法律依据，应当予以维持。
张红向一审法院起诉请求判令：1、朱守威支付房屋租金90000元及水费606元、逾期利息（以90000元为本金，按照年利率6%，从2016年4月16日计算至实际履行之日）；2、案件诉讼费用由朱守威承担。
一审法院认定事实：张红与案外人丁勇系夫妻关系。2015年4月15日，张红与朱守威签订房屋租赁合同，约定：张红将登记在丁勇名下睢宁县睢城镇元府西路250号1幢3层房屋整体出租给朱守威用于健康培训，租赁期限为三年即从2015年4月15日至2018年4月18日；朱守威经营所需的一切费用包括房屋租赁税、工商费、水、电费等均由自己承担，张红不承担任何责任；涉案房屋三年租金合计270000元，于每年4月15日前一次性付清当年房租90000元。合同签订后，张红交付涉案房屋，朱守威使用至今，仅支付2015年房租90000元，2016年房租至今未付。2016年6月12日、7月12日，涉案房屋分别产生水费494.84元、111元，均由张红垫付。因朱守威未支付房租及水费，张红遂诉至一审法院。
一审法院判决：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张红与朱守威签订租赁合同，系真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。张红依约交付了房屋，因此朱守威应当按照合同约定支付当年租金90000元及水费606元。朱守威久拖不付的行为，必然造成张红损失，因此张红主张逾期利息以90000元为本金，按照年利率6%，自2016年4月16日计算至实际履行之日，一审法院依法予以支持。朱守威经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的放弃。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：朱守威于本判决发生法律效力之日起十日内支付张红租金90000元、水费606元及利息（以90000元为本金，按照年利率6%，自2016年4月16日计算至实际履行之日）。案件受理费减半收取1049元，由朱守威负担。
二审中，上诉人朱守威提交如下新证据：1、照片复印件五张，其中有三张拍摄时间是2016年9月22日，上诉人代理人到现场勘查的时候拍摄的。当时一审法官给被上诉人通过话，被上诉人才将锁门的锁拿掉。另有两张照片的拍摄时间是2016年9月中旬，证明当时涉案房屋的通往三楼的防盗门被被上诉人用U型锁锁上，无法使用；2、上诉人代理人在接受委托时于2016年9月23日向被上诉人发出的解除租赁合同通知书回执，以证明上诉人想解除双方的房屋租赁合同，因为无法实现租赁目的；3、上诉人代理人于2016年9月23日与被上诉人的通话录音材料，被上诉人的电话是由一审法院提供，以证明：（1）被上诉人承认用U型锁将通往三楼的大门锁上。（2）上诉人曾经和其协商解除合同。被上诉人张红质证称，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为不能证明是被上诉人锁的门；对证据2的真实性不予认可，我方没有收到；对证据3的真实性无异议，但是被上诉人在录音中主张虽然曾经锁过门，但是早就拿下来了。
上诉人朱守威另提供证人两名。证人汪振东主张，其与朱守威系朋友关系，其去过朱守威租赁的房屋几次，门是一直锁着的，朱守威告知其是被房主锁门。同时，其记不清门是何时被锁上的，大概距今已有好几个月。证人王某，其带人去朱守威租赁的房屋体验调理身体，9月份发现锁门了，问朱守威得知是被房主锁门。被上诉人张红质证称，证人所述房屋门是被张红锁上系听朱守威所述，其并没有亲眼看见张红锁门，不能证明张红锁门的事实。
本院认为，对于朱守威提供的证据1，无法认定锁门行为系张红实施；对于证据2，能够证明朱守威在一审判决后向张红发出了解除合同通知书；对于证据3，仅能证明一审判决后，上诉人代理人曾经电话联系张红希望调解，张红认可存在锁门情况但认为锁早就被拿下来了。对于二证人证言，因二人均陈述去涉案房屋时见到门被锁，由朱守威告知系被房主锁门，故二人的证人证言不能证明涉案房屋确被张红锁上。
对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付租金，水费及利息，金额应当如何确定。
本院认为，上诉人朱守威与被上诉人张红签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据该合同，双方租赁期限为三年，朱守威应当于每年4月15日之前一次性付清一年租金90000元。因张红交付涉案房屋后，朱守威仅交付了一年的租金，第二年租金一直未支付，故其应当按照合同的约定向张红支付支付第二年90000元租金及张红垫付的水费606元。朱守威于庭审中主张，张红从2016年4月下旬开始将涉案房屋锁门直至朱守威上诉前才打开，该阶段因涉案房屋不具备双方约定的用途，故应当从第二年租金总额中扣减相应的租金。但因朱守威提供的证据、证人证言均无法证明其主张的事实，故本院对其主张不予支持。由于张红仅认可其锁门时间是2016年9月20日，开门时间是2016年9月21日，而上诉人亦不能证明该期间其产生了损失，故本院不再从总租金中予以相应酌减。一审法院判决朱守威向张红支付租金90000元、水费606元及利息并无不当，本院予以确认。至于朱守威提出的关于其已向张红送达解除合同通知书的主张，因本案不存在约定解除的条款，朱守威作为拖欠租金的债务人亦不满足法定解除的条件，故其发出的解除通知不能产生解除双方合同的法律后果，朱守威仍应当向张红支付拖欠的租金、水费及利息。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2098元，由上诉人朱守威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 汤璐菲