浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2734号
上诉人（原审被告）：中铁房地产集团浙江京城投资有限公司。
法定代表人：马建军。
委托代理人：林宇。
被上诉人（原审原告）：唐艳。
被上诉人（原审原告）：余生伟。
委托代理人：林洪春。
原审第三人：汇丰银行（中国）有限公司杭州分行。
负责人：吴威。
上诉人中铁房地产集团浙江京城投资有限公司（以下简称中铁集团京城公司）因与被上诉人唐艳、余生伟，原审第三人汇丰银行（中国）有限公司杭州分行（以下简称汇丰银行杭州分行）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年11月5日，唐艳、余生伟与中铁集团京城公司签订合同编号为2012预1180970的《浙江省商品房买卖合同》，约定唐艳、余生伟购买中铁集团京城公司开发的杭州市拱墅区双湾国际城1号楼1003室房屋一套，建筑面积为89.29平方米，房款总价1991703元，唐艳、余生伟须在2012年11月5日前支付首付款1001703元，余款990000元采用银行按揭方式支付。中铁集团京城公司应于2013年8月30日前交付房屋，逾期交房超过30日，唐艳、余生伟有权解除合同。2012年11月5日，唐艳、余生伟支付了1001703元首付款。2012年11月19日，唐艳、余生伟与汇丰银行杭州分行签订了《房地产抵押贷款合同》，以杭州市拱墅区双湾国际城1号楼1003室房屋作为抵押物，向贷款人汇丰银行杭州分行贷款990000元。2012年11月22日，中铁集团京城公司收到990000元房款。此后唐艳、余生伟一直正常向汇丰银行杭州分行还款。至2014年8月29日止，唐艳、余生伟共计归还本金45898.72元，支付利息91059.08元。2013年11月12日，涉案房屋商品住宅项目通过竣工验收。11月21日，中铁集团京城公司向唐艳、余生伟发出房屋交付通知书，通知唐艳、余生伟前来办理交付手续。现唐艳、余生伟向原审法院提起诉讼，请求：1、解除唐艳、余生伟与中铁集团京城公司签订的合同编号为（2012预1180970号）浙江省商品房买卖合同。2、中铁集团京城公司返还唐艳、余生伟购房款1991703元。3、中铁集团京城公司赔偿利息损失（自2012年11月5日起至法院判决确定的履行之日止，按已购房款1991703元乘以银行同期贷款利率计算）现计算到2014年1月31日为169057元。4、中铁集团京城公司赔偿唐艳、余生伟因提前还贷损失20000元。5、判令中铁集团京城公司赔偿唐艳、余生伟因装修合同违约造成的损失30000元，2、3、4、5项合计2210760元。6、中铁集团京城公司协助唐艳、余生伟办理撤销合同备案登记、预告登记、解除银行贷款合同手续。7、中铁集团京城公司承担全部诉讼费用。审理过程中，唐艳、余生伟明确诉请，请求解除与第三人汇丰银行杭州分行签订的贷款合同。至唐艳、余生伟提起诉讼，双方未办理交房手续。
原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了中铁集团京城公司的交房时间，同时明确如逾期交房超过30日，唐艳、余生伟有权解除合同。根据合同约定中铁集团京城公司应于2013年8月30日交付房屋，而实际直至11月21日中铁集团京城公司才通知唐艳、余生伟可办理交房手续，逾期时间超30日，合同约定的解除条件成就，唐艳、余生伟要求解除合同，应予以支持。中铁集团京城公司辩称其无法交付房屋系因夏季高温导致市政配套设施进展缓慢，导致涉案房屋无法按期竣工验收，可以适用合同关于延期交付免责的约定。原审法院认为市政配套设施是否竣工，并不影响涉案房屋主体竣工验收，而涉案房屋一直到11月方完成主体工程的验收，且夏季高温应属于可预见的因素，该理由不足以适用合同延期交房免责条款，该院对此主张不予采信。唐艳、余生伟为购买涉案房屋与汇丰银行杭州分行签订了《房地产抵押贷款合同》，现唐艳、余生伟要求同时解除该合同，而汇丰银行杭州分行亦表示同意解除，该院认为当事人合意一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。唐艳、余生伟与中铁集团京城公司签订的《商品房买卖合同》解除，双方合同权利义务终止，唐艳、余生伟已经交纳的全部房款中铁集团京城公司应予以返还，以及撤销合同备案登记。合同解除主因归结于中铁集团京城公司违约，故唐艳、余生伟因解除合同所产生的损失，中铁集团京城公司应予以赔偿。关于损失的计算，合同中约定中铁集团京城公司违约应支付唐艳、余生伟已付房款的5%违约金，但实际上唐艳、余生伟的损失已经超过该约定，故该院认为对于首付1001703元部分，应按年利率6.15%计算，较为合理，以2014年8月29日为时间界点，计算至该日为111901.17元；之后应以唐艳、余生伟实际支付的房款1047601.72元为基数按年利率6.15%另行计算至判决确定给付之日止。而对于贷款990000元所产生的利息应以唐艳、余生伟实际偿还的利息为准，计算至2014年8月29日止唐艳、余生伟共计支付的利息为91059.08元。因唐艳、余生伟与第三人签订的《房地产抵押贷款合同》同时解除，唐艳、余生伟应一次性向贷款方汇丰银行杭州分行返还贷款余额。该案汇丰银行杭州分行同意中铁集团京城公司直接向其归还未还贷款，中铁集团京城公司对此亦无异议，该院予以准许。考虑到唐艳、余生伟还贷的持续性，该院确认2014年8月29日之后剩余的贷款由中铁集团京城公司负责归还，此后唐艳、余生伟如继续向汇丰银行杭州分行还款而产生的纠纷，由唐艳、余生伟与第三人另行处理。唐艳、余生伟主张提前还贷损失20000元；该院认为，唐艳、余生伟与第三人在合同中做了相应约定，但该约定不合理，也于法无据，该院对唐艳、余生伟主张及第三人意见，不予以支持。唐艳、余生伟主张因装修合同违约造成的损失30000元，无事实依据，该院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除唐艳、余生伟与中铁集团京城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2012预1180970）。二、中铁集团京城公司于判决生效之日起十日内协助唐艳、余生伟办理撤销《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2012预1180970）的备案等相关登记。三、解除唐艳、余生伟与第三人汇丰银行杭州分行签订的《房地产抵押贷款合同》。四、中铁集团京城公司返还唐艳、余生伟购房款1047601.72元，赔偿损失202960.25元（计算至2014年8月29日，此后至法院确定的给付之日以1047601.72元为基数按年利率6.15%另行计算），限中铁集团京城公司于判决生效之日起十日内付清。五、中铁集团京城公司支付汇丰银行杭州分行944101.28元，限于判决生效之日起十日内付清。六、驳回唐艳、余生伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24486元，保全费5000元，合计29486元，由中铁集团京城公司负担。
宣判后，上诉人中铁集团京城公司不服，向本院提起上诉称：商品房买卖合同约定了违约金的情况下，一审法院在没有任何依据及唐艳、余生伟举证的情况下，直接调整为按照商业贷款利息（首付款）及公积金贷款利息（公积金贷款的部分）并确定损失，这种做法是违法的。中铁集团京城公司要求适用违约金条款，即已付款的5%，即99585元。一、本案的商品房买卖合同中已经就延期交房设定了违约金条款。二、“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本原则。1、唐艳、余生伟认为损失大于违约金，唐艳、余生伟必须承担举证义务。法院在没有唐艳、余生伟任何举证的情况下直接调整下，没有任何法律依据。2、参照2009年7月7日最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，在违约金高于损失，要求调整违约金的案件中，也是要有举证业务的。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该条款中，也没有说法院可以在没有任何证据的情况下，直接认定损失。三、在购房合同中，没有约定损失计算方法的情况下，如何认定损失，这是有法律规定的。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，逾期交付三个月不到，按照每月3000元租金计算，为9000元，远远少于约定违约金。现中铁集团京城公司对一审判决主文第四项中的赔偿损失202960.25元有异议，请求改判为适用5%的违约金条款，即中铁集团京城公司支付违约金99585元。（注：中铁集团京城公司对一审判决书主文第四项的其他部分及一、二、三、五、六项没有异议。）2、一、二审诉讼费用，由二审法院依法确定。
被上诉人唐艳、余生伟答辩称：一、由于中铁集团京城公司对解除合同没有异议，只是对解除合同赔偿损失有异议，故唐艳、余生伟对解除合同所造成的损失组成作个说明。本案中唐艳、余生伟支付购房款后，无论该款项是自有还是借款而来，对唐艳、余生伟来说其将失去利息收益或者承担利息负担。合同法的宗旨是维护交易安全，促进交易，从而促进经济社会的发展。如果违约方无须承担守约方为履行合同增加的负担。相当于是鼓励合同当事人去违约，并且是鼓励当事人去实施严重的违约行为。因为，一般的违约，如果未造成解除合同，违约方可能会根据合同的约定支付违约金或者按照约定的损失计算方法赔偿损失或者依照法律规定赔偿损失。当合同解除时，违约方反而无须承担前述的赔偿责任，事实上形成违约越严重责任越小的局面，甚至通过违约来获得利益。中铁集团京城公司占有、使用该笔购房款理应按最低资金成本即银行同期贷款利率支付利息，不然的话违约方还可以获得利益，有违公平原则。二、从另一个角度来分析，即利息本身的法律性质。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。《物权法》第一百一十六条规定，法定孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。利息属于货币的法定孳息。在双方解除合同的情况下，已经交付的房款，其所有权属于唐艳、余生伟，该货币所生的孳息仍应属于唐艳、余生伟。合同法规定，合同解除后，恢复原状，一般的表现形式就是互相返还。也就是本案房款因为合同的解除所有权并未转移，即唐艳、余生伟对货币的物权并未丧失，因合同的解除而得以恢复。因此，返还房款就是返还一定数量货币的所有权及与其相对应的孳息。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院酌情裁定首付款按同期银行贷款利率来计算利息损失是合理合法的。故请求二审法院驳回中铁集团京城公司的上诉请求，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，唐艳、余生伟向本院提交了借条及个人活期明细信息，拟证明唐艳、余生伟首付款其中的60万元系从第三人处所借，实际损失远远大于一审法院判决认定损失。对此，中铁集团京城公司认为，该证据不属二审新证据；如法院认为是新证据，对证据三性均有异议。汇丰银行杭州分行未发表意见。本院认为，该证据的提交已经超过本院指定的举证期限，故本院对于该证据不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，唐艳、余生伟实际支付的购房款为1047601.72元，现《浙江省商品房买卖合同》已经解除，唐艳、余生伟的实际损失即为中铁集团京城公司占有上述款项所造成的利息损失，故原审法院以唐艳、余生伟实孙支付款项为基数按照银行同期贷款利率计算利息并加上唐艳、余生伟实际已偿还的利息确定实际损失的数额并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2368元，由上诉人中铁房地产集团浙江京城投资有限公司负担。（中铁房地产集团浙江京城投资有限公司已预交二审案件受理费4344元，应退中铁房地产集团浙江京城投资有限公司1976元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王勤