辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2898号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姜素贞，女，1956年2月11日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人：刘文舸，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路77号。
法定代表人：高佩璇，系该公司董事长。
委托代理人：崔淑杰，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人姜素贞与被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司（“以下称五爱公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第341号民事判决。本院受理后，由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭并公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
姜素贞在一审中诉称，2012年12月21日，姜素贞与五爱天地公司签订店铺租赁合同，合同约定：五爱天地公司将5A08A号商铺出租给姜素贞，期限一年（自2012年12月21日至2013年12月31日），租金409279.65元，每季度一交，并收取姜素贞租赁保证金82770元，违约责任约定：五爱天地公司方不能按约定时间交付店铺，应按日向姜素贞方支付应收月租金的1%作为违约金。合同签订后，姜素贞方严格遵守合同并及时缴纳房租，但2013年3月4日，原承租人王雪莹无故将5A08A号商铺占用并上锁，导致姜素贞在合同存续期间无法正常使用该商铺并给姜素贞方造成了重大的经济损失，遂诉至法院要求：1、解除姜素贞、五爱天地公司双方的店铺租赁合同；2、要求五爱天地公司返还姜素贞租赁保证金人民币82770元；3、要求五爱天地公司给付姜素贞违约金98333.28元（33108.85×1%×297天=98333.28元）；4、要求五爱天地公司方承担诉讼费用。
五爱天地公司辩称，双方的租赁关系已经在2013年9月30日解除，因此不需要诉讼来解除双方的租赁关系，姜素贞第一项诉求不成立。双方的租赁合同之所以解除是因为姜素贞没有按照合同约定支付租金，包括姜素贞在起诉状中也称是王雪莹占用其店铺并上锁导致其无法正常经营，因此，五爱天地公司在租赁关系中不存在任何违约行为。姜素贞要求返还租赁保证金及违约金没有事实依据，按照合同约定，如果姜素贞未按期缴纳租金，五爱天地公司有权解除合同，租赁保证金归五爱天地公司所有，因此，姜素贞的诉请应予驳回。
五爱天地公司诉称，姜素贞、被告双方于2012年12月16日签订《店铺租赁合同》，合同约定反诉姜素贞将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城五楼编码为5A08A的店铺租赁给反诉被告使用。租赁期限为2012年12月21日至2013年12月31日。根据合同第三条第一款约定，2013年月租金应为33108.85元。第三条第二款约定缴款方式为每三个月缴款，且应于2013年10月1日前支付（上打租）。然而反诉被告从2013年4月1日至2013年9月30日，没有按照合同约定支付店铺租金，由于反诉被告没有履行合同义务，现反诉姜素贞要求：1、判令反诉被告给付租金198660元；2、判令反诉被告支付违约金102636元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。
姜素贞辩称，反诉原告与反诉被告之间约定的商铺租赁期限从2012年12月21日至2013年12月31日，但是事实上从2013年3月4日开始，反诉原告所有的商铺即被案外人王雪莹占用，并没有交付给反诉被告使用。租赁合同以承租人使用收益租赁物为直接目的，出租人保证租赁物符合合同确定的要求，达到合同确定的性能与用途，在本案中，租赁物商铺是反诉原告享有所有权和处分权的，其没有按照合同约定将商铺持续的、完全的、没有任何瑕疵的真正的交付给反诉被告使用，造成反诉被告并没有使用收益商铺，本案中，反诉原告所有的商铺被王雪莹占用后，反诉被告于2013年3月22日提起了诉讼，反诉原告并没有就王雪莹之间的租赁合同纠纷做出处理，在中级人民法院2013沈中民二终字第1562号民事判决书中已经查明，2010年11月20日五爱公司作为出租方，王宇宁作为承租方签订店铺租赁合同一份，王雪莹、王宇宁系姐弟关系，系诉争商铺的合伙人，约定将档口5A08A档口租给其使用，租赁期限是2011年1月1日至2013年12月31日，因为反诉原告怠于处理与王雪莹之间的租赁合同纠纷，造成该商铺一直由王雪莹占用，因此，反诉原告对该商铺一直由王雪莹占用负有不可推卸的责任，故此，反诉被告不能支付租金，还应当由反诉原告退还保证金及支付违约金。
经审理查明，原告（反诉被告）姜素贞与被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司于2012年12月16日签订租房协议，约定被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A08A的店铺，租给原告姜素贞使用。租期从2012年12月21日至2013年12月31日，租赁协议约定“月租金33108.85元人民币，每三个月交款，每次交款金额按所对应时段月租金×3，分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付。首次应交租金111300元，于2012年12月21日前支付。在租赁店铺交付使用前，乙方（姜素贞）向甲方（沈阳五爱天地实业有限公司）交纳租赁保证金人民币82770元。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。甲方不能按约定时间交付店铺，应按日向乙方支付应收月租金的1%作为违约金。乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天）应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，拖欠超过10天按合同解除条款处理。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付违约金82770元给甲方。”
协议签订后，原告（反诉被告）姜素贞交付被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司租金111300元，租赁保证金人民币82770元。原告（反诉被告）姜素贞实际使用店铺至2013年3月4日。3月5日该店铺被案外人王雪莹占用。2013年9月30日，沈阳五爱天地实业有限公司向姜素贞发出解除合同通知，姜素贞于当日收到解除通知。
另查明，2013年3月22日，原告（反诉被告）姜素贞因租赁合同纠纷一案起诉至我院，我院作出（2013）沈河民二初字第657号民事判决书后，姜素贞上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1562号民事判决，该判决认定“2010年11月20日，五爱公司作为出租方，王宇宁作为承租方签订《店铺租赁合同》一份，约定将沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五5A08A档口，租给王宇宁使用，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，…王雪莹系档口王宇宁合伙人。2012年8月10日，王雪莹作为甲方，姜素贞作为乙方签订《出租协议》一份，约定将以上档口转租给姜素贞使用，租期自2012年8月11日至2013年8月10日…2012年12月6日，姜素贞向五爱公司提交与王雪莹之间的租赁协议，当日又向五爱公司提交了直接签订租赁合同的申请，当日，五爱公司与姜素贞签订《店铺租赁合同》一份…2013年3月5日，王雪莹、王宇宁从姜素贞手里收回诉争档口。…本案中，在王宇宁、王雪莹与五爱公司的租赁关系存续期间，王雪莹将争议档口转租给姜素贞，五爱公司在争议档口张贴解除合同通知并另行与姜素贞就争议档口签订《店铺租赁合同》的行为系行使合同约定的合同解除权。本院以五爱公司于2012年12月16日与姜素贞另行签订租赁合同的时间作为五爱公司与王雪莹、王宇宁解除租赁合同的时间…因王雪莹、王宇宁于2013年3月5日从姜素贞手里收回争议档口，导致姜素贞无法在争议档口继续经营，而姜素贞已将2012年12月21日至2013年3月31日的租金111300元交付给五爱公司，故王雪莹、王宇宁应给付姜素贞2013年3月5日至2013年3月31日的租金损失29700元。”
一审法院院认为，原、被告所签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告交付档口给原告经营，已经履行了自身的合同义务。原告也应该按照合同的约定，给付被告租金，原告未将2013年4月1日至2013年9月30日店铺租金给付被告，被告向原告发出解除通知，要求解除合同系行使合同约定的合同解除权，原告也表示同意解除，现原、被告之间的合同已经实际解除。
关于原告姜素贞主张被告返还其租赁保证金人民币82770元的诉求，依据原、被告之间的店铺租赁合同约定“因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。”本案中，原告姜素贞未按期交付租金，致使合同不能继续履行，被告有权依照合同约定行使权利，故对原告的此项主张，本院不予支持。
关于原告主张被告给付原告违约金98333.28元，依据沈阳市中级人民法院民事判决认定“五爱公司于2012年12月16日与姜素贞另行签订租赁合同的时间作为五爱公司与王雪莹、王宇宁解除租赁合同的时间，”被告沈阳五爱天地实业有限公司在与案外人王雪莹、王宇宁解除租赁合同当日与原告姜素贞签订的店铺租赁合同，并于当日将店铺交付姜素贞使用，原告未提供充分的证据证明被告存在违约行为，故对原告的此项主张，本院不予支持。
关于反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司要求反诉被告姜素贞给付租金198，660元的反诉主张，依据反诉原、被告之间的合同约定，反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司已经按照合同约定履行了自身的房屋交付义务，反诉被告也应按照约定给付被告房屋租赁期间的租金，从2013年4月1日至2013年9月30日，故对反诉原告的此项主张，本院予以支持。反诉被告给付反诉原告该期间租金后，可就该项损失另行向案外人主张权利。
关于反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司要求反诉被告姜素贞支付违约金102636元的主张，因反诉被告系因案外人原因导致无法使用租赁的店铺，而并非故意违约，故对反诉原告的此项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告姜素贞的诉讼请求；二、反诉被告姜素贞于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司租金人民币198，660元；三、驳回反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，940元，由原告姜素贞负担；反诉费人民币5，819元，由反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司负担2，353元，由反诉被告姜素贞负担3，466元。
宣判后，姜素贞不服一审法院判决向本院提起上诉称：1、上诉人按约交付了租金，上诉人与被上诉人之间不能继续履行租赁合同是客观原因造成的，即该商铺由案外人王雪莹占用所致。上诉人曾对案外人王雪莹、王宇宁提起诉讼，被上诉人作为第三人参与诉讼并证实了案外人王雪莹、王宇宁提出诉讼，被上诉人作为第三人参与诉讼并证实了案外人占用的事实，所以，一审法院认定上诉人未按期交付租金事实是错误的；2、一审法院未判决被上诉人给付违约金98333.8元是错误的，由于从2013年3月5日起被上诉人不能保证租赁物的交付使用，一直到2013年9月30日起才提出解除合同，这一期间为被上诉人违约，按约定应承担违约责任，由于3月份的租金损失，法院判决由案外人承担，所以上诉人只要求被上诉人承担从2013年4月1日至9月30日期间的违约责任.综上，请求二审法院予以改判。
五爱公司则辩称同意一审法院判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、店铺租赁合同、民事判决书、收据、解除合同通知等证据，经一、二审庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于姜素贞提出因该商铺由案外人王雪莹所占用，其不应支付2013年4月1日至2013年9月30日租金问题，依据本院作出的业已发生法律效力（2013）沈中民二终字第1562号所确认的事实：因案外人王雪莹、王宇宁于2013年3月5日从姜素贞手中收回争议档口，导致姜素贞无法在争议档口继续经营，而姜素贞已将2012年12月21日至2013年3月31日的租金111，300元交付给五爱公司，故王雪莹、王宇宁应给付姜素贞2013年3月5日至2013年3月31日租金。故从上述事实可以看出，姜素贞向案外人王雪莹、王宇宁主张最后返还租金的日期为2013年3月31日，故一审法院判决姜素贞交纳2013年4月1日至双方合同解除之日即2013年9月30日期间的租金并无不当。如果姜素贞认为王雪莹、王宇宁在此期间侵害其合法权益，姜素贞可另行主张权利。如上所述，五爱公司与案外人王雪莹、王雪宁解除合同的当日与姜素贞签订店铺租赁合同，并于当日交付给姜素贞使用，姜素贞也未提供证据证明五爱公司在履行合同过程中存在违约行为，故对姜素贞的该项上诉请求本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费案件受理费3，940元，由上诉人姜素贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。