广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初5620号
原告：广东达熙律师事务所，住所地：广东省广州市天河区。
负责人：王云松。
委托代理人：段海霞，住湖南省邵阳市大祥区，系该所员工。
委托代理人：何毅铭，住广东省佛冈县，系该所员工。
被告：广州东九物业租赁有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。
法定代表人：王飞，住贵州省遵义县。
原告广东达熙律师事务所（以下简称达熙律所）诉被告广州东九物业租赁有限公司（以下简称东九公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告达熙律所的委托代理人段海霞、何毅铭，被告东九公司的法定代表人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告达熙律所起诉称：2014年5月20日，原告达熙律所与被告东九公司签订《铺位租赁合同》，租赁期限自2014年5月20日起至2016年6月30日止。合同约定：原告达熙律所须向被告东九公司缴纳履约保证金15600元，该保证金由被告东九公司于租赁期满之日无息退还给原告达熙律所。合同签订当日，原告达熙律所按合同约定向被告东九公司现金支付了租赁保证金15600元，被告东九公司亦于同日向原告达熙律所开具相应的收款收据。2016年6月30日，该《铺位租赁合同》之合同期限届满，但被告东九公司并未按约定向原告达熙律所退还相应的履约保证金，至今已近四个月之久。另外，被告东九公司于2016年7月从其原办公地址迁出，此举使原告达熙律所向其追索愈趋困难。原告达熙律所特诉请法院要求判令：1.被告东九公司向原告达熙律所退还保证金7671元；2.本案诉讼费用由被告东九公司承担。
被告东九公司答辩称：我方认为原告达熙律所的全部诉讼请求是没有任何法律依据的。原告达熙律所要求我方退还保证金的前提是其之前一直都履行合同，但原告达熙律所在5月20日后就一直拖欠租金，所以其要求我方退还保证金是没有任何依据的。原告达熙律所在2016年5月9日缴租完之后就没有再向我方缴纳租金了，但双方签订的合同到期是2016年6月30日。
2014年5月20日，原告达熙律所向我方租赁了黄埔区中山大道东路490号1122房、205房。《铺位租赁合同》特别约定了与保证金相关联的三个基本要点：第一、合同约定了原告达熙律所有三个基本义务：（一）原告达熙律所有向我方缴纳租金义务（合同第五条）；（二）原告达熙律所缴租方式为月缴，需于每月20日前缴租（合同第五条）；（三）原告达熙律所有需缴纳水、电等费用义务（合同第七条）。据此原告达熙律所只要在合同期内使用铺位，必须先于每月20日前向我方缴租，方可使用。即使是合同期满前最后一个月，原告达熙律所也需要先交租，后使用。原告达熙律所身为律师事务所，对合同中这些基本条款、基本义务应当是清楚的。合同第六条约定了保证金。“乙方（原告达熙律所）履约保证金不抵租金和其它费用。合同期满租赁关系终止时，若乙方（原告达熙律所）按照合同约定履行全部义务（包括但不限于无欠租行为，或无欠水电费等行为），则甲方（我方）应于合同期满后将保证金退回乙方（原告达熙律所），但不计利息”。合同第十八条约定了若原告达熙律所不履行合同的基本义务，则适用本条第三点原告达熙律所保证金的处理办法。第十八条第3点约定了原告达熙律所不得拖欠租金达10日，或拖欠水电、管理费等达一个月，否则原告达熙律所已支付的全部保证金归合同甲方（我方）所有。
合同期内，原告达熙律所从2016年5月20日已不履行交租义务，已单方不履行合同，已构成违反合同第十八条第3点。原告达熙律所不履行交租义务和不履行交水电垃圾费义务的事实证据汇总如下：自合同签约以来，原告达熙律所只缴纳租金、水、电、卫生费到2016年4月止。此后，原告达熙律所已单方不履行合同，至今仍然拖欠我方租金、水电卫生费合计10729元（尚不含逾期滞纳金）。具体为：（一）原告达熙律所拖欠租金9464元：2016年5月租金8350元（5月27日-6月26日）、2016年6月租金1114元（6月27日-6月30日）；（二）原告达熙律所拖欠水、电、卫生费有1265元：2016年5月452元（5月27日-5月31日）、2016年6月466元（6月1日-6月30日）、2016年7月347元（7月1日-7月30日）。
合同期内，原告达熙律所同样屡次存在长时间拖欠我方租金的行为、多次存在长时间拖欠水电垃圾费行为，三番五次侵犯我方合同合法权益。例如：拖欠2015年12月份租金长达24日、拖欠2016年1月份租金长达28日、拖欠2016年2月份租金长达24日。与此同期的水电垃圾费也拖欠最长达到了28日。就连2016年4月份这一期租金连同水电垃圾费，也是拖欠长达20日之久，直到2016年5月9日才缴清。之后原告达熙律所再次拖欠我方2016年5月份、6月份这两个月租金、水电费，拖欠至今，仍未缴清。
根据我方提供的证据已有力地证明，原告达熙律所不但多次拖欠租金，甚至从2016年5月20日起已单方不履行合同，拒绝缴纳租金和其使用的水电垃圾费，但其仍然霸占着该铺位使用至合同期满后。原告达熙律所自身作为律师事务所，此行为却严重违反了合同，严重违反了合同法精神，严重侵犯了我方合同合法权益。
按原告达熙律所未履行合同处理办法，原告达熙律所行为已违反《铺位租赁合同》第十八条的第3点“拖欠租金达10日，或拖欠水电、管理费等达一个月”规定，按该条约规定，原告达熙律所已支付的全部保证金归合同甲方（我方）所有。我方恳请法院维护我方正当合同权益，驳回原告达熙律所要求我方退回合同履约保证金这一无理诉求，判令本案诉讼费由原告达熙律所自行承担。
经审理查明：2014年5月20日，达熙律所（承租人、乙方）与东九公司（出租人、甲方）签订《铺位租赁合同》，约定：由达熙律所租用位于广州市黄埔区中山大道东路490号1122、205商铺（以下简称案涉房屋），租赁面积86平方米，租赁期限自2014年5月20日至2016年6月30日，甲方于2014年5月20日交付铺位；租金标准为：2014年5月20日至2015年5月19日为7800元/月，2015年5月20日至2016年6月30日为8350元/月；租金按月交纳，乙方须于每月20日前一次性支付。第六条、保证金，乙方应于合同签订当日交纳履约保证金15600元，乙方履约保证金不抵租金和其他费用，合同期满租赁关系终止时，若乙方按照合同约定履行全部义务，则甲方应于租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方，但不计利息。第七条、租赁期间有关费用，约定水电费用由乙方按照抄表数、分摊的损耗数、公共用水用电量及水、电管理部门收费标准自行向相关单位交纳。第十八条、合同解除约定，乙方有下列情形之一，甲方可单方解除合同并书面通知乙方，甲方可以收回出租的铺位，乙方已支付的全部保证金归甲方所有：…3.拖欠租金达10日，或拖欠水电、管理费等达一个月。第二十条、违约责任约定，（一）如乙方逾期支付租金、水电费、管理费或占用费等，每逾期一日按逾期付款数额的10%支付滞纳金予甲方。
合同签订当日，达熙律所向东九公司缴纳了租赁保证金15600元，东九公司向某律所开具了收款收据。
双方当事人确认，达熙律所交纳租金到2016年5月26日。达熙律所提交东九公司于2016年5月26日向其作出的《缴租通知》，载明：东九公司通知达熙律所于2016年5月27日前交纳2016年5月27日至2016年6月26日期间的租金、水电费及垃圾处理费，其中租金8350元，电费共计280元（1112房的221元+205房的59元），水费、垃圾处理费共计172元，合计8802元，8802元-2800元=6002元。东九公司确认真实性。达熙律所陈述因其是东九公司的法律顾问，故每月的费用均扣除2800元；东九公司陈述达熙律所的法律服务是到2016年5月31日，6月份开始达熙律所没有提供服务。
达熙律所主张案涉房屋业主早在2016年6月12日即通知租户收回租赁权，达熙律所提交广州市第三公共汽车公司车场管理分公司（以下简称三汽公司）于2016年6月12日向珍宝大厦各租户作出的《珍宝大厦租户告知书》，载明：三汽公司为中山大道490号珍宝大厦业主，关于珍宝大厦的租赁合同将于2016年6月30日到期，合同到期后，三汽公司将收回珍宝大厦租赁权，通知各租户做好期满后场地移交的相关工作及后续问题的处理方法。
达熙律所还主张东九公司在没有租赁权的情况下却要求租户与其签订租赁合同，达熙律所提交东九公司于2016年7月1日向各位租户作出的《告租户书》。在该《告租户书》中，东九公司强调一直与业主沟通协商由东九公司继续管理物业的事宜，东九公司在珍宝大厦物业投资300多万元的资产，当前未确定由东九公司继续管理的情形是三汽公司久拖不决所致，东九公司另在文书中对各租户提出三点要求：一、租户若要搬离的，尽快搬离并办理相关手续，逾期不足15日的，租金按半个月收取，超过15日的，按1个月收取，可在押金内扣除，押金不足抵扣的，另行收取；二、租户若继续留下，须3日内与东九公司签订承租合同，方可继续使用房屋，押金不足的，补足押金，方可继续使用；三、对于不想签订租赁合同，又想继续占用房屋经营的租户，其权利将不受任何保护，若私自与三汽签订合同的，东九公司将依法收取装修资产使用费。
东九公司陈述其是为案外人三汽公司管理案涉物业，管理期限到2016年6月30日，东九公司从2016年3月份始即与三汽公司商谈继续合作的事情，但至今未谈妥。
东九公司提交其自行制作的《缴费通知》，上列明达熙律所未支付的费用情况为：“一、5月份租金及水电费、垃圾处理费共计8802元；二、6月份租金（2016年6月27日至2016年6月30日）1114元，电费294元（1122房247元+205房47元），水费、垃圾处理费172元，共计1580元；三、7月份电费347元（1122房317元、205房30元）。三项共计10729元。”达熙律所对上述缴费通知上列明的各项金额无异议，但认为费用应当扣除2800元，但东九公司未扣除。
为证明合同约定达熙律所是先交租后使用，东九公司提交2014年5月20日交纳第一笔租金（2014年5月20日至6月19日的租金）及其他费用的票据。东九公司另在庭审中陈述，因东九公司给予达熙律所7日免租期，因此缴租计算时段顺延为每月27日至次月26日。
东九公司还提交达熙律所于2016年1月13日、2月17日、3月15日、5月9日交纳租金及其他费用的收款收据及缴租明细表，拟证明达熙律所在租赁期间多次迟延交纳租金等费用，构成违约。达熙律所质证认为根据双方的交易习惯，东九公司向某律所发出缴费通知后，达熙律所将水电费及租金一并交纳，但东九公司没有在合同约定的交租期限之前向某律所发出缴费通知，因此达熙律所不构成违约。
上述事实有《铺位租赁合同》、《告租户书》、《珍宝大厦租户告知书》、《缴租通知》、《缴费通知》、收款收据及当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，达熙律所、东九公司签订的《铺位租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。
本案中，东九公司主张达熙律所多次拖延交纳费用，故依据《铺位租赁合同》第十八条的约定没收保证金。本院认为，《铺位租赁合同》第十八条约定，达熙律所拖欠租金达10日，或拖欠水电、管理费等达一个月的，东九公司可解除合同，收回铺位，达熙律所支付的保证金归东九公司所有。根据该条款，双方所约定的保证金责任属于解除合同的保证金没收责任，东九公司没收保证金的前提是达熙律所的行为致使约定解除权产生且东九公司行使单方解除权。但本案中，东九公司并未主张解除合同，因此，东九公司据此主张没收租赁合同保证金缺乏合同依据。此外，虽然合同约定达熙律所于每月20日前交纳租金，但根据交易习惯，达熙律所交纳租金、水电费及垃圾处理费还需经东九公司通知确认各项具体费用，东九公司在租赁期间一直正常收取各项费用，无证据表明东九公司此前曾对达熙律所提出异议或向某律所提出其他权利主张，东九公司亦未就此行使合同解除权，东九公司现以此为由没收租赁保证金并不合理，本院不予支持。根据东九公司的陈述，其管理案涉物业的期限至2016年6月30日届满，自2016年3月起即与业主商谈继续合作事宜未果，东九公司在未取得继续管理物业的权限的前提下要求租户与其继续签订租赁合同缺乏权利依据且有违诚信原则，达熙律所陈述双方口头约定末期费用可先在保证金中予以抵扣符合租赁合同的履行习惯，且与东九公司作出的《告租户书》上载明费用扣除的意思表示相佐证，因此，本院不予认定达熙律所未缴纳剩余费用的行为构成违约。现合同期限已经届满，双方租赁关系终止，租赁保证金应当予以退还。
案件审理过程中，达熙律所变更诉讼请求，主张东九公司返还保证金抵扣达熙律所应交费用后的款项，为避免诉累，本院予以准许。达熙律所虽对东九公司提交的《缴费通知》计算的应付款金额不予确认，但对东九公司在《缴费通知》上列明达熙律所5月份到7月份产生的租金及水电费、垃圾处理费的情况予以确认，双方对《缴费通知》上列明的达熙律所产生未交费用的情况无争议，本院予以采信，并确认达熙律所在2016年5月份至7月份共产生未缴纳的租赁相关费用共计10729元。达熙律所提出东九公司在《缴费通知》上并未扣除因达熙律所提供服务而应当扣除的2800元。对此，本院分析如下，2016年5月26日，东九公司向某律所发出《缴租通知》，上计算达熙律所在2016年5月27日至6月26日产生的费用情况与东九公司在本案中提交的《缴费通知》第一点列明达熙律所在同时段产生的费用情况一致，东九公司在2016年5月26日《缴租通知》上计算达熙律所上述时间段应交费用时明确扣减2800元，但在《缴费通知》上并未扣减。2016年5月26日《缴租通知》由东九公司作出，并已经送达达熙律所，且达熙律所对通知上的金额予以确认，双方对达熙律所在2016年5月27日至6月26日应交费用总额已经达成一致，达熙律所主张抵扣该2800元合理，本院予以支持。因此，达熙律所主张东九公司返还保证金共计7671元【15600元-（10729元-2800元）】合理，本院予以支持。此外，东九公司于法庭辩论终结后又向本院提交《补充清算表》主张达熙律所迟延缴纳租金的滞纳金，已超过法定的期限，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告广州东九物业租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东达熙律师事务所返还保证金7671元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告广州东九物业租赁有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 麦景昌
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 姚春华