海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初2072号
原告：姜丽芬，女，1965年9月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省密山市。
委托诉讼代理人：徐士迪，女，1988年3月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省密山市。
被告：珠海市合昌隆发展有限公司，住址珠海市香洲区吉大九洲大道中龙兴街46号1栋7B房。
法定代表人：孔贵，该公司总经理。
被告：三亚汇富房地产投资顾问有限公司，现下落不明。
法定代表人：张某，该公司总经理。
第三人：陕西省国际信托股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技路50号金桥国际广场C座。
法定代表人：薛季民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王青，该公司员工。
委托诉讼代理人：程芬，该公司员工。
原告姜丽芬诉被告珠海市合昌隆发展有限公司（以下简称：合昌隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，因三亚汇富房地产投资顾问有限公司（以下简称：汇富公司）、陕西省国际信托股份有限公司（以下简称：信托公司）与本案存在利害关系，本院于2017年3月20日分别追加汇富公司作为本案被告、信托公司作为本案第三人参加诉讼。又因汇富公司下落不明，本院于2017年5月23日至2017年7月22日向其公告送达，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽芬的委托诉讼代理人徐士迪，第三人信托公司的委托诉讼代理人王青、程芬到庭参加诉讼，被告合昌隆公司、汇富公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姜丽芬向本院提出诉讼请求：1、大元大厦805号房产产权归原告所有；2、因被告拖延办理产权证需赔偿原告违约金57937.5元；3、原告要求被告在2017年12月30日前配合原告办理产权过户手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年1月25日购买了合昌隆公司以张某的名义竞拍所得，并以汇富公司名义出售的大元大厦805号房产，涉案房屋房价款为386285元，原告已全额付清。房屋买卖合同于交款日当天签订，并于2010年12月30日如期交房。原告认为涉案房屋自交付全部房款及与被告签订房屋买卖合同之日起，该房屋所有权就应当归原告所有，但因被告内部纠纷拖延办理涉案房产的产权证，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，依据合同第七条约定被告应赔偿原告逾期办证违约金57937.5元。另依据合同第六条约定，在房屋正式交付后两年内，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权过户手续。原告多次找被告处理此事，但均遭到被告推诿，现原告为维护自身权利，特诉至法院，请求判如所请。
原告姜丽芬当庭撤回其第一项诉讼请求。
被告合昌隆公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间关于大元大厦805房所签订的《房屋买卖合同》是真实的，答辩人对大元大厦805房的房产产权归被答辩人所有的主张没有异议。二、答辩人对被答辩人要求答辩人赔偿拖延办理产权证违约金及承担诉讼费的诉讼请求不认可。2009年8月15日，答辩人收购位于海南省三亚市河西区和平路大元大厦第五至八层和第十四至十六层的房产，因资金不够，向案外人张某借款，双方约定，案外人张某协助答辩人办理过户、变更、分证、销售、收款等相关手续；该项目租售收益归答辩人所有；协议签订后，答辩人以案外人张某的名义将涉案房屋所在楼层竞买成功，但是案外人张某收了钱却拒绝协助答辩人办理该房产的过户、变更、分证、销款、收款，并以房产属于她所有为由，几次三番阻挠答辩人处置该房产，甚至到三亚市公安局诬告答辩人诈骗，造成答辩人无法办理该房产过户、变更、分证、销款、收款。由此，答辩人于2010年11月23日在三亚市中级人民法院起诉案外人张某诉请其协助办理大元大厦涉案房屋产权证。该案经法院一审、二审、再审程序后，2015年11月13日，中华人民共和国最高人民法院作出(2015)民提字第157号终审判决，判决：一、撤销海南省高级人民法院(2013)琼民一终字第23号民事判决和海南省三亚市中级人民法院(2012)三亚民一初字第7号民事判决；二、张某协助珠海市合昌隆发展有限公司办理三亚市河西区和平路大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的过户、变更手续；三、驳回珠海市合昌隆发展有限公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。期间，经办法院查封了大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产，案件历时将近六年之久，因该房存在争议，在最终判决下达之时，答辩人对涉案房产的所有权才由法律最终确定。答辩人理应在合同约定的期限为被答辩人办理大元大厦805房房产过户手续，但因案外人张某错误的主张权利，导致答辩人不能按照合同约定向被答辩人办理房产证，答辩人无主观过错，被答辩人请求的逾期办证违约金不是答辩人的过错造成的，不应由答辩人承担，而应由案外人张某承担该逾期违约金及诉讼费。三、答辩人对被答辩人要求答辩人在2017年12月30日前配合其办理产权过户手续，答辩人予以配合，但应由三亚云帆投资咨询服务有限公司负责（以下简称：云帆公司）办理产权过户手续并按合同约定缴纳过户税费。答辩人（甲方）于2010年11月19日与云帆公司（乙方）签订《项目权益委托管理及处置合同书》，合同第三条第1款约定：乙方代理甲方通过调解和诉讼实际取得大元大厦项目资产后，甲方出售剩余的2180平方米房产全部归乙方所有，乙方有完全的所有权及处置收益权。且根据该合同约定，云帆公司负有代管责任。最高院(2015)民提字第157号《民事判决书》判决答辩人胜诉后，答辩人与云帆公司签订的《项目权益委托管理及处置合同书》依法生效。大元大厦按《项目权益委托管理及处置合同书》约定的房屋所有权及处置权全归云帆公司处置。云帆公司负责办理大元大厦整个项目(即大元大厦第五、六、七、八、十四、十五、十六共七层)房产的全部分证过户事宜，其中五、六、七、八、十四层部分房产的办理分证的税费不能超过600万元。按该合同约定，答辩人不再承担相应责任。基于上述事实，答辩人认为，被答辩人诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，迟延交房及办证责任不在答辩人，答辩人依法不应当承担法律责任。对此，请支持为盼。
被告汇富公司未作答辩。
第三人信托公司陈述称，一、涉案房产原系我公司所有，2009年9月16日海南东方国际商品拍卖有限公司受我公司委托面对社会公开拍卖我公司拥有的位于三亚市××区、十四至十六层房产，最终张某女士通过竞拍成为该房产的买受人，我公司也依据相关法律规定及大元大厦五至八层、十四至十六层房产拍卖须知向张某女士授权的全权代理人移交了房屋的产权证原件及办理该房产权利人名称变更的所有文件材料，至今没有完成过户纯属买受人的原因，对此，我公司也多次敦促买受人尽快办理过户手续。二、2015年11月13曰，最高院(2015)民提字第157号民事判决书中判定：张某协助珠海市合昌隆发展有限公司办理三亚市河西区和平路大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的过户、变更手续，进一步说明我公司在大元大厦房产拍卖中己完全履行了本公司应尽的义务。三、原告诉讼请求中的大元大厦不同楼层不同房号的房屋均不存在。据我公司了解，三亚大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产买受人在未办理房产过户，也未获得当地房地产等相关主管机关批准的情况下，擅自违规大规模改变房屋结构并对外销售。对此行为可能产生的安全隐患和不稳定因素，我公司建议法院在审理此案时予以高度关注，并向三亚市相关的主管机关出具司法建议书，责令买受人立即停止此类违法行为，防止危及人民生命和财产安全及社会不稳定因素的事件发生。四、我公司再次敦促大元大厦房产买受人尽快完成房产的更名过户，如因过户迟迟不能完成并违法销售此处房产给我公司带来名誉上和经济上的损失，我公司将依法追究其法律责任。
原告姜丽芬为证明其主张，提交了如下证据：《房屋买卖合同》、购房收款收据、证明，用于证明原告购买涉案房屋后依约缴纳了全部购房款并已入住至今的事实。被告合昌隆公司未对该证据发表质证意见。第三人信托公司质证称对上述证据的真实性予以认可，对证据的合法性、关联性有异议，从原告提交的土地房屋权证可知，大元大厦的房产证还在我公司名下，涉案房屋每层只有六间房，而且每一层只有一个证，没有分户证，原告与汇富公司买卖的房产与我公司的产权证是不相符的且该房屋在房产证上也是不存在的，故针对涉案房屋所签订的买卖合同是不合法的。原告就上述证据向本院提交证据原件进行核对，对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明力本院予以采信。
被告合昌隆公司举证如下：《项目权益委托管理及处置合同书》、《补充协议》，用于证明云帆公司对于涉案房屋具有处置权，并负责办理涉案房产的全部办证过户事宜，合昌隆公司不再承担相应责任。原告对于该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称该协议为合昌隆公司与云帆公司之间的协议，与原告没有关系。第三人信托公司对于该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称合昌隆公司没有权利处置第三人的房产。被告合昌隆公司向本院提交证据原件进行核对，本院对于该证据的真实性、合法性予以采信，因原告就涉案房屋签订合同在前，合昌隆公司与云帆公司签订委托合同和补充协议在后，期间并未通知原告亦无证据证明原告对该协议已知晓并认可，同时云帆公司并非本案涉案合同的相对方，合昌隆公司与云帆公司之间的合同对原告无约束力，综上对于该证据的关联性和证明力本院不予采信。
被告汇富公司未向本院提交证据。
第三人信托公司举证如下：关于大元大厦拍卖的材料、两份通知、民事判决书，用于证明我公司已经在大元大厦拍卖的事项中尽到了义务，且该房产拍卖最终是由张某拍得，判决已将房屋判给了合昌隆公司，由张某协助合昌隆公司办理过户。原告对于上述三组证据的真实性、合法性、关联性和证明力均予以认可，被告合昌隆公司未发表质证意见，信托公司向本院提交证据原件进行核对，对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院均予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，三亚市河西区和平街大元大厦第五至八层、第十四至十六层原为信托公司所有，2009年8月15日，信托公司委托海南东方国际商品拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。合昌隆公司欲竞拍上述房产，但因资金不足便与张某签订《项目借款协议书》，约定：张某借款277.76万元给合昌隆公司，合昌隆公司以张某名义购买（竞买）上述房产，并以涉案房产作为借款抵押物抵押在张某名下，在合昌隆公司负责办理涉案房产的全部过户、变更、出售等全部相关手续时，张某负有协助义务。协议签订后，因收购涉案房屋资金不足，合昌隆公司于2009年9月23日和10月20日又相继与张某签订《项目借款补充协议书一》和《项目借款协议书》进行追加借款。2009年9月15日，张某与海南东方国际商品拍卖有限公司签订《竞买协议》，次日签订《拍卖成交确认书》，以1530万元拍得上述第五至八层、第十四至十六层房产。2009年11月20日，合昌隆公司就处置涉案房产向陈有猛出具《不可撤销的授权委托书》，委托陈有猛全权办理如下事项：1、成立公司，负责对外预售、出租及装修上述房产，处理其他相关事项；2、陈有猛签订的合同、协议及其他的相关文件，委托人予以承认。2010年1月6日，陈有猛与张某共同设立汇富公司对涉案房产进行装修、出售，张某担任公司法定代表人。
2010年1月25日，原告姜丽芬与被告汇富公司签订《房屋购买合同》，约定汇富公司将位于三亚市××区房出售给原告，房屋建筑面积约为38.36平方米，房价款为386285元，支付方式为一次性支付，合同第六条和第七条约定，买卖双方同意，在房屋正式交付后2年内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权过户登记。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约履行完付款义务，被告汇富公司于2010年1月25日向原告出具收款收据予以确认。原告现已在涉案房屋居住，并于2011年4月开始交纳物业管理费。后因迟迟未取得房产证，故诉至法院，请求判如所请。
另查，2010年11月23日，合昌隆公司将张某作为被告、信托公司作为第三人向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求：1、确认大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的所有权归合昌隆公司；2、请求判令张某协助合昌隆公司办理上述房产过户、变更、分证、销售、收款等相关手续。该案经一审、二审、再审程序后，2015年11月13日，中华人民共和国最高人民法院作出（2015）民提字第157号民事判决书，判决认定：合昌隆公司为案涉房产的实际购买人。对于合昌隆公司确认案涉房产所有权的诉讼请求，判决认为买受人在支付价款后，有权请求出卖人履行合同转移标的物的所有权，但权力性质应为债权，而不是物权。由于案涉房产尚登记在出卖人信托公司名下，张某作为竞买人有权请求信托公司转移案涉房产的所有权，将案涉房产登记到其名下。对于张某与合昌隆公司之间的法律关系，应根据《项目借款协议书》确定双方的权利义务内容，根据《项目借款协议书》第五条约定，张某有义务协助合昌隆公司办理过户、变更、分证、销售、收款等相关手续，因此合昌隆公司依据《项目借款协议书》约定请求张某协助将案涉房产从信托公司过户到张某名下，并进一步变更登记到合昌隆公司，有事实和法律依据。应当予以支持。对于协助办理分证、销售、收款等合同义务，从目前合同实际履行情况看，案涉房产已经以合昌隆公司成立的汇富公司名义基本售罄，销售款也已由合昌隆公司收取，不再需要张某协助，在将案涉房产变更登记到合昌隆公司名下后，分证工作亦不需要张某协助。综上判决：张某协助合昌隆公司办理三亚市河西区和平路大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的过户、变更手续。
再查，涉案房屋位于大元大厦第八层，该层已办理了独立的房屋产权证[三土房（2008）字第64**号]，产权目前仍登记在信托公司名下。依据房产证中所载明的内容可知，涉案楼层为大开间设计未进行分户，合昌隆公司在实际销售过程中，自行将该层分隔成若干户后单独进行了销售。
本院认为，原告姜丽芬与被告汇富公司就涉案805房签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，双方应恪守履行合同义务。依据最高院（2015）民提字第157号《民事判决书》认定的事实可知，涉案房屋的实际出资人为被告合昌隆公司，合昌隆公司仅以其成立的汇富公司的名义销售涉案房屋，所得房屋款亦由合昌隆公司收取，应认定与原告签订《房屋买卖合同》的出卖方为合昌隆公司，对于合同中约定的权利义务亦应由合昌隆公司负担。关于逾期办证违约金，依据合同约定自房屋正式交付后两年内办理房产证，本案中，从原告提交的自2011年4月向物业公司交纳物业费的收款收据可知，原告确已实际入住并使用了涉案房屋，应认定涉案房屋已向原告交付，对于具体交付的时间虽无证据予以证明，但即使从原告交纳物业费的时间看，现也已过合同约定的办证时间，被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定被告逾期办证所产生的违约金为5794.3元（386285元×1.5%），原告现超出部分的主张，本院不予支持。
关于涉案房屋的过户登记问题，大元大厦第八层已办理了独立的房屋产权证，从房产分户图中显示该层房屋为大开间设计，被告合昌隆公司虽自行将上述房屋进行了拆分销售，但涉案房屋未经房产部门审批验收，因办理产权过户手续的条件尚不成就，故原告姜丽芬现诉求合昌隆公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，姜丽芬可在涉案房屋经市规划局验收并对设计方案办理房屋改造拆分变更登记后，另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告珠海市合昌隆发展有限公司应于本判决生效之日起十日被内向原告姜丽芬支付逾期交房违约金5794.3元；
二、驳回原告姜丽芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7962元，由被告珠海市合昌隆发展有限公司负担7027元，由原告姜丽芬负担935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长 陈孟灿
审判员 杨新丽
审判员 吴小慧
二〇一七年十一月十七日
书记员 陈俊瑾
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。