湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00032号
上诉人（原审被告）明道友。
委托代理人彭建。
被上诉人（原审原告）陈继红。
委托代理人汤木梓。
上诉人明道友因与被上诉人陈继红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第01014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人明道友及其委托代理人彭建，被上诉人陈继红及其委托代理人汤木梓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年10月17日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，内容为：1、被告租赁原告的位于孝感市全州约克镇3号楼上、下物业商铺3间，租期自2008年11月5日起至2024年8月5日（其中免收租金期为9个月）止，年租金为251700元，前三年租金不变，从第四年开始，租金每三年为一阶段递增，递增幅度为5%，本条款自起租日算起。2、双方签订正式合同之日起，被告应于当天一次性交付15000元作为合同定金，同年1月17日前再预交10万元作为租金，其余于开业前一次性付清，以后每年提前一年预交第二年的全部租金，以此类推。3、被告拖欠租金等应向原告或物业管理公司支付的费用，从应付之日起每日应按照拖欠费用的3%向原告支付滞纳金至全部清偿之日止。合同签订后，原告依约定交付了出租房屋，被告除签订合同时交付定金15000元及免收9个月的房租租金外，未按约定支付租金，经原告多次催收，被告于2010年12月30日出具《承诺书》一份，承诺2011年2月30日前付清全部租金。之后，被告未按承诺履行，至2011年11月5日，仍下欠原告租金551325元，以致成讼。
原审认为，原、被告签订的《租赁合同》合法、有效，依法予以确认，被告未依合同的约定期限支付租金，应承担违约责任；被告无正当理由未支付租金，经原告催要后，被告仍逾期不付，原告可以解除合同，故对原告主张解除《租赁合同》的诉讼请求依法予以支持；原、被告在《租赁合同》中约定滞纳金的标准按每日3%计算明显过高，依法应当减少，结合原告实际损失、兼顾合同履行、过错程度等因素，其违约金参照同期银行贷款利率的三倍予以计算，即176898.6元（其中：2009年11月5日至2010年11月5日拖欠租金47925元，延期支付利息为9431元，2010年11月5日至2011年11月5日累计拖欠租金299625元，延期付款利息为58966.2元，2011年11月5日至2012年11月5日累计拖欠租金551325元，延期付款利息为108500.76元）。原告陈继红其他诉讼请求于法无据，依法不予支持。据此，经原审合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告陈继红与被告明道友于2008年10月17日签订的房屋《租赁合同》；二、被告明道友支付原告陈继红房屋租金815610元（2008年11月5日至2011年11月5日租金551325元（扣除被告明道友已支付的租金15000元以及免租期9个月）；2011年11月5日至2012年11月5日的租金264285元（依合同约定租金累计递增5%为12585元＋251700元）］；三、被告明道友支付原告陈继红滞纳金176898.60元。四、驳回原告陈继红的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13725元，由被告明道友负担，其他诉讼费用由原告陈继红负担。
上诉人明道友不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定的基本事实错误。理由是：（1）被上诉人2008年10月17日明确承诺：每年租金为245500元。这一承诺表明双方已对原《租赁合同》约定的租金进行了修改，一审判决仍按原《租赁合同》认定租金，事实错误；（2）《租赁合同》第7.2条明确约定滞纳金为日千分之三，一审判决却认定为日百分之三，事实错误；（3）上诉人除2012年租金245500元未付外，其余租金已付清，但一审判决认定上诉人拖欠四年租金，事实严重错误。二、一审判决法律运用不当。理由是：上诉人尽管未付2012年租金245500元，但未付的原因在于被上诉人擅自将上诉人承租的门面大门锁住，导致上诉人无法经营，损失巨大。因此，上诉人的行为不构成违约，一审判决解除租赁合同，适用法律不当。综上，被上诉人的诉求缺乏事实依据，原审认定事实错误以致作出错误判决，故请求二审法院撤销原判，改判上诉人与被上诉人于2008年10月17日签订的《租赁合同》有效并继续履行，并驳回被上诉人陈继红的诉讼请求。
上诉人明道友为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一，《租赁合同》复印件1份，用以证明双方于2008年10月17日对合同进行了变更，即将年租金变更为245500元；
证据二，明道友身份证复印件、明道友银联卡复印件及该卡的现金流量表（武汉市工行王家巷支行）各1份，用以证明明道友于2011年向陈继红支付了租金240025元；
证据三，上诉人明道友委托他人与被上诉人陈继红就租赁合同事宜于2013年春节前谈判时的录音、及该录音的文字整理资料1份，用以证明明道友仅欠陈继红1年的租金。
被上诉人陈继红辩称，一、原审判决认定的事实清楚，证据充分，上诉人请求改判的理由不成立。理由如下：1、从本案上诉人上诉陈述来看，其每年租金应为245500元，并提出了被上诉人的承诺书一份，虽然被上诉人在承诺书中承诺对其原合同上年租金251700元进行了变更，但总体上讲，不影响上诉人所欠租金的法律事实。2、《租赁合同》第7.2条约定滞纳金为日千分之三符合法律规定，依法应当支持，虽然原审判决认定滞纳金为日百分之三，但判决确认滞纳金的计算方式未按日百分之三计算，而是按日千之分三计算的，所以该事实不影响上诉人所欠租金应当计算滞纳金的法律事实。3、上诉人欠被上诉人2010年至2012年3年租金的事实清楚，上诉人诉称除2012年租金245500元未付外，其余租金已付清，无证据支持，不符合本案事实。4、上诉人未按约支付房租，依法构成违约，被上诉人要求解除租赁合同符合法律规定。上诉人拖欠被上诉人2010年至2012年3年租金之法律事实清楚，证据充分，其诉称已付租金，因未提交相关证据证明，依法不能成立。5、被上诉人锁住上诉人经营之房屋，是与上诉人协商终止租赁并经上诉人同意后所为。上诉人因拖欠被上诉人3年租金，被上诉人一直在找上诉人催收，但上诉人始终回避被上诉人，并欲将房屋转租给他人经营。2012年7月7日，上诉人向被上诉人承诺，“同意退场锁门”，故上诉人诉称被上诉人擅自锁住上诉人经营房屋，导致不能经营的事实不能成立。二、原判适用法律正确。综上所述，被上诉人认为，原审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，上诉人请求改判的理由不成立，二审应依法驳回其上诉请求。
被上诉人陈继红为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一，明道友于2010年12月30日出具给陈继红的《承诺书》1份。用以证明当时欠房租的事实，即2010年12月30日前是欠房租的。
证据二，明道友于2012年7月7日出具给陈继红的《承诺书》1份。用以证明：1、2012年7月7日前，明道友欠房租；2、锁门是经明道友同意的；3、明道友承诺在2012年8月31日前不付清租金就退出租赁房屋。
针对上诉人明道友提交的证据，被上诉人陈继红发表质证意见如下：对证据一、证据二不持异议；对证据三，认为：其一，录音资料未经被上诉人陈继红同意和许可，系上诉人邀约朋友与被上诉人在茶楼协商解决双方之间房屋租赁事宜时私自录制的，该录音只说明双方之间有协商解决房屋租赁之事实，不能证明双方之间结算过租金；其二，全部录音资料不能直接、具体证明上诉人实际向被上诉人交付房屋租金的数额，故该证据不能证明上诉人向被上诉人已付清了2011年以前的租金，因此，该录音及其对该录音整理的文字资料均不能作为有效证据使用，二审依法不应予以采信。
针对被上诉人陈继红提交的证据，上诉人明道友发表质证意见如下：对证据一和证据二的真实性均无异议，但认为证据一的《承诺书》中的欠款已于2011年4月4日汇给了被上诉人；证据二表明上诉人只欠一年的租金。
对上诉人明道友提交的证据，本院认为，因被上诉人陈继红对上诉人明道友提交的证据一、证据二不持异议，对该两份证据的证明效力，本院予以认定；对证据三，因录音系双方协商房屋租赁事情时的谈话，其谈话内容并未确定上诉人明道友已付多少租金的事情，事后也未签订和解协议，且被上诉人陈继红在诉讼中对该证据的证明内容也不认可，故本院对该证据三不予认定。
对被上诉人陈继红提交的证据，本院认为，因上诉人明道友对其两份证据的真实性和证据的来源均不持异议，故本院对该证据的真实性和合法性予以认定。证据一的内容为明道友承诺在2011年2月30日前付清所有房租，故该证据可以证明上诉人明道友在2010年12月30日前是欠房租的，故对该证据的证明内容，本院予以认定；证据二的内容载明2012年8月31日前上诉人明道友欠房租未交，并承诺在2012年8月31日前如不付清房租，原租赁合同作废，明道友同意退场锁门，而事实上，2012年8月31日前明道友未付清房租，故对该证据的证明内容，本院予以认定。
根据庭审中两当事人的举证、质证，以及对被上诉人陈继红在原审提交证据的审查，本院认为，原审查明的案件事实基本属实。
另查明，上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的《租赁合同》第7.2条约定“乙方（明道友）拖欠租金、物业管理费、能源费、各项保证金等应当向甲方（陈继红）或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用3‰缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止”；第15.3条约定“下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：15.3.1条‘乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方应同时承担逾期滞纳金’”。2010年12月30日，上诉人明道友向被上诉人陈继红作出了书面承诺“在2011年2月30日前付清所有房租款，否则按协议办，永无异议”。上诉人明道友在承诺付款的时间内未付款。2012年8月初，上诉人明道友又向被上人陈继红作出了书面承诺“在2012年8月31日前一次性将所欠房租款付清，如超期，同意将所租房屋退还陈继红，不计任何装修，只拆走可移动设施，不退任何款项，后果由本人负责，原与陈继红签订的租赁合同作废，同意退场、锁门。如房租交一年，房租协议继续有效”。上诉人明道友在承诺期内也未支付下欠房租，被上诉人陈继红遂将租赁房屋的大门上锁，并于2012年8月31日，向明道友送达了书面《解除租赁合同通知书》（该通知书的主要内容为：一、自本通知书发出之日起，双方之间的房屋租赁关系终止，请明道友在收到本书面通知后按双方签订的《租赁合同》第十一条约定，在10日内撤出租赁房屋；二、若在上述期限内仍不搬出所租房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求承租人按约交付所欠租金，承担滞纳金和因违约造成的相应损失），上述送达《解除租赁合同通知书》的行为由孝感市孝南区公证处进行了公证，并作出了（2012）鄂孝南证字第1192号《公证书》。
另查明，陈继红于2008年10月17日向明道友书面承诺，每年租金优惠6000元，租金为每年245500元；明道友于2011年4月4日向陈继红汇款240025元。
本案争议焦点：一、上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的房屋《租赁合同》是否应予解除。二、上诉人明道友实际欠付被上诉人陈继红多少租金，是否违约以及约定违约金是否过高。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
一、关于上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的房屋《租赁合同》是否应予解除的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。结合本案，上诉人明道友除2011年4月4日支付租金240025元外，截止2012年8月31日仍下欠租金498962.6元未付，根据上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的房屋《租赁合同》第15.3条和15.3.1条约定，合同解除条件成就，被上诉人陈继红于2012年8月31日向上诉人明道友送达《解除租赁合同通知书》后，双方所签订的上述房屋《租赁合同》已解除。上诉人明道友诉称上述解除合同行为不产生效力，既不符合双方约定，也不符合我国合同法规定，故上诉人明道友的该节上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决解除上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的房屋《租赁合同》所认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二、关于上诉人明道友实际欠付被上诉人陈继红多少租金，是否违约，以及约定违约金是否过高的问题。
本院认为，上诉人明道友与被上诉人陈继红于2008年10月17日签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，且合同内容除违约金约定过高外，其他条款并未违反我国法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，合同当事人依法享有合同权利，并应全面履行合同义务。被上诉人陈继红依约向上诉人明道友交付出租房屋后，有权向上诉人明道友按约收取房屋租金。被上诉人陈继红于签订《租赁合同》的当日向上诉人明道友书面承诺每年租金优惠6000元，年租金变更为245500元的行为，为双方当事人协商变更合同内容的行为，不被法律所禁止，为有效民事行为，本院予以确认，故上诉人明道友向被上诉人陈继红支付租金的数额为每年租金245500元，支付租金的时间依约应从2009年8月5日起（已扣减9个月的免租期）至2012年8月31日《解除租赁合同通知书》到达被上诉人明道友之日止，此间，上诉人明道友应付的租金总额为764142元，具体计算数额为：1、2009年8月5日（已扣减了9个月的免租期）至2011年11月5日的租金为【2年×245500元＋3个月×（245500元／12个月）】=552375元；2、2011年11月6日至2012年8月31日的租金为【9个月×（245500元／12个月）＋9个月×（245500元／12个月×0.05）＋（26天×716元）=184125元＋9026元＋18616元=211767元。上诉人明道友于签约当日向被上诉人陈继红支付的15000元保证金和2011年4月4日汇付的240025元从应付租金总额中予以扣减，扣减后的下欠租金为509117元。上诉人明道友辩称其除欠付2012年租金外，其余租金均已支付的上诉主张，无证据支持，本院不予采信，其长时间欠付租金的行为违反了上述《租赁合同》的约定，构成违约，应依法承担支付下欠租金和按约偿付违约金的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，上诉人明道友与被上诉人陈继红在《租赁合同》中约定的日3‰的滞纳金内容为损失额的计算方法，该日3‰滞纳金折算后的年利率为108%，明显高于中国人民银行公布的同期1年期流动资金贷款基准利率的四倍，结合原告实际损失、兼顾合同履行和上诉人的过错程度等因素，其违约金支付额在目前的司法审判实践中应以不超出中国人民银行公布的同期1年期流动资金贷款基准利率的四倍为限分段计付，原审确定以中国人民银行公布的一年期流动的资金贷款基准利率标准的3倍分段计付违约金并无不当，应予维持。被上诉人陈继红请求按日3‰计付违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。两当事人的上述租赁合同已于2012年8月31日依法解除，此后不得计付租金，至于上诉人明道友在2012年8月31日占用被上诉人陈继红房屋给其造成的损失，属另一法律关系，不属本案审理范围，本院不予审查。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，第一百七十四条，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第01014号民事判决书的第二、三项，维持第一、四项。
二、上诉人明道友于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈继红支付下欠租金509117元，并按中国人民银行公布的同期1年期流动资金贷款基准利率的3倍，从2009年8月5日起至2012年8月31日止，以当期欠付租金额为基数，以实际迟延支付时间分段计付违约金。逾期支付的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13725元，按原判决执行；二审案件受理费11082元，由上诉人明道友负担8082元，由被上诉人陈继红负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘玉安
审 判 员 谭光剑
代理审判员 宋 雯
二〇一三年六月五日
书 记 员 王会容
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。
第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的裁决、裁定，是终审的判决、裁定。