贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初714号原告：贵阳金黔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路87号。法定代表人：黎灿，公司总经理。委托诉讼代理人：王开，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金平，贵州元朗律师事务所律师。被告：廖震宇，男，1968年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳金黔房地产开发有限公司（以下简称金黔公司）与被告廖震宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后，依法适用简易程序，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告金黔公司的委托诉讼代理人王开到庭参加诉讼。被告廖震宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因庭审辩论结束前，原告变更诉讼请求，本案再于同月15日公开开庭进行了审理。原告金黔公司的委托诉讼代理人王开到庭参加诉讼。被告廖震宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金黔公司向本院提出诉请：1.判令解除原被告双方于2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告立即将租赁位于贵阳市三桥新街18号宏业康馨园售楼部第二至第六层房屋腾退并交还原告；3.判令被告支付拖欠的房屋租金292815.6元（含2017年3月1日前欠付的8415元，租金自2017年3月1日起，暂计算至2017年12月31日，直至房屋交还之日止）及滞纳金148848.44元（滞纳金暂计算至2017年12月31日，具体详见租金计算表）；4.判令被告支付原告违约金33295.68元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系贵阳市三桥新街18号宏业康馨园售楼部第二至第六层房屋的所有权人，2010年6月18日与贵州宏业物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》，将上述房屋委托给物业公司管理。2011年3月30日，物业公司与被告签订了《房屋租赁协议》，原告将所有的上述房屋租赁给被告用于酒店经营，租期从2011年4月1日至2021年3月31日，租金为每年342400元（每月28533元），租金从第三年（2013年8月1日）按上一年度租金的5%逐年递增，租金结算方式为按季结算先缴后用，被告拖欠租金超过两个月的，原告可终止协议收回房屋，任何一方违反协议约定须向另一方按年度租金10%支付违约金，逾期支付租金的，每逾期一日加收月租金3‰的滞纳金。协议签订后，原告将房屋交付被告使用。在租赁期内，原告解除了与物业公司的委托经营管理关系。2016年10月，原告、被告和物业公司协商一致，签订了《补充协议》，明确物业公司的所有权利义务由原告享有和承担，同月1日起，被告直接向原告支付租金。但自2017年2月起，被告迟延交付租金，经原告多次催收未果，被告已构成违约，应承担违约责任。被告廖震宇未提交书面答辩意见。经审理查明�原告系贵阳市云岩区三桥新街18号宏业·康馨园会所的所有权人。2010年2月1日，原告委托案外人贵州宏业物业服务有限责任公司（以下简称宏业公司）经营管理该房屋，委托期限为2010年2月1日至2013年1月31日。同年10月13日，双方签订补充协议，将委托管理期限变更为2010年2月1日至2020年12月31日。2011年3月30日，宏业公司（甲方）与廖震宇（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋第2至6层租赁给乙方用于酒店经营，租期为2011年4月1日至2021年3月31日；租金为每年342400元（每月28533元），租金从第三年（2013年8月1日）按上一年度租金的5%逐年递增，租金按季结算先缴后用；租赁保证金为40000元，于签署合同时向甲方支付；乙方拖欠租金超过两个月的，甲方可终止协议并收回房屋；任何一方违反协议约定，须向对方支付年度租金的10%作为违约金;乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的3‰向乙方加收滞纳金。协议签订后，宏业公司将房屋交予廖震宇使用。后双方签订补充协议，就起租时间进行部分调整。2016年9月29日，因原告解除宏业公司对涉案房屋的资产管理权，原告、宏业公司和被告廖震宇签订《补充协议》，约定：《委托经营管理合同》及补充协议中宏业公司的“权利义务转由贵阳金黔房地产开发有限公司享有和承担”；从2016年10月1日开始，廖震宇直接向原告支付租金；协议生效后，与原协议具有同等的法律效力，除协议中明确做出修改的条款外，原协议继续有效。2017年3月31日，原告和被告签订《〈房屋租赁协议〉补充协议二》，约定租�按《房屋租赁协议》约定的基础上下浮20%，从2017年3月1日开始执行，租金按月收取，不满月终止合同的则不收取，拆迁事宜确定并签订拆迁合同后即刻终止租赁合同和相关补充协议。另查明，被告廖震宇尚欠付原告2017年2月份的房屋租金8415元，从同年3月1日起，被告廖震宇未再向原告支付房屋租金。11月14日原告向被告发出租金催交通知书，但至本案开庭时，被告廖震宇仍未支付房屋租金且继续占用涉案房屋。上述事实，有原告的当庭陈述笔录、房屋产权证、委托经营管理合同、房屋租赁协议、补充协议、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，案外人宏业公司与被告廖震宇签订的《房屋租赁协议》，原告、案外人宏业公司和�告廖震宇签订的《补充协议》和原告、廖震宇签订的《〈房屋租赁协议〉补充协议二》，均系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请。原、被告双方并非2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》的合同当事人，但原、被告及宏业公司的三方补充协议中将租金的支付对象变更，且被告按上述协议向原告支付房屋租金，客观上原、被告之间形成房屋租赁合同关系。因三方协议中明确原协议继续有效，故原告对于合同关系解除权的行使应适用《房屋租赁协议》合同解除的相关约定。被告逾期支付房屋租金，经原告发出租金催收通知仍未支付，原告关于解除双方房屋租赁关系的诉请，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾退返还原告。对于原告关于被告腾退房屋的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年3月1日前欠付房屋租金8415元，并自2017年3月1日起至房屋交还之日止的房屋租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但应作明确说明，即对于原告诉请2017年3月1日起的房屋租金，根据《房屋租赁协议》及《〈房屋租赁协议〉补充协议二》中关于房屋租金逐年递增、2017年租金下浮的约定，从2017年3月1至2017年7月31日的房屋租金以每月27746元计算，自2017年8月1日起的房屋租金以每月29133元计算。关于原告要求被告支付暂计算至2017年12月31日的滞纳金148848.44元的诉请，该滞纳金性质上应为被告迟延支付房屋租金的违约金，原告按每逾期一日，按月租金的3‰计算违约金的标准过高，本院根据涉案合同履行情况，酌情支持50000元。关于原告要求被告支付违约金33295.68的诉请，同前述滞纳金的诉请重复，系加重被告责任，过度保护原告利益，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳金黔房地产开发有限公司与被告廖震宇之间的房屋租赁合同关系；二、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内将贵阳市云岩区三桥新街18号宏业·康馨园会所第2至6层房屋腾退并返还原告贵阳金黔房地产开发有限公司；三、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内支付原告贵阳金黔房地产开发有限公司2017年3月1日前欠付的房屋租金8415元，并以每月27746元的标准支付2017年3月1至2017年7月31日的房屋租金，以每月29133元的标准支付自2017年8月1日起至交还房屋之日止的房屋租金；四、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内向原告贵阳金黔房地产开发有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告贵阳金黔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8426元，减半收取计4213元，诉讼保全费2895元，合计7108元，由原告贵阳金黔房地产开发有限公司负担1574元，被告廖震宇负担5534元（案件受理费、诉讼保全费均已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 陈红时二〇一八年一月二十三日法官助理 汤 琴书 记 员 梁文文