浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0603执异110号
案外人：绍兴中宜纺织品有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道宾舍村2幢，统一社会信用代码：91330621MA29CTQJ47。
法定代表人：高永良。
委托代理人：郭广科，浙江天册律师事务所律师。
申请执行人：谭光明，男，1971年10月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡东县。
申请执行人：谭俊巍，男，1987年5月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡东县。
申请执行人：李芬华，男，1966年2月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省攸县。
上述三申请执行人之共同委托代理人：严旭辉、刘畅，均系浙江全厚律师事务所律师。
保全申请人：杨振鹏,男,1990年1月15日出生,汉族,户籍所在地：广东省广州市白云区。
委托代理人：丁飚、应佳奇，均系浙江震天律师事务所律师。
保全申请人：傅天林，男，1962年5月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
委托代理人：施国清，浙江越光律师事务所律师。
被执行人：唐尧峰，男，1971年6月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。
被执行人：绍兴湖滨酒厂，住所地：浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道宾舍村。统一社会信用代码：913306217176846222。
经营者：苏吉利，男，1987年3月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市萧县。
被执行人：苏吉利，男，1987年3月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市萧县。
本院在执行（2018）浙0603执828号申请执行人谭光明、谭俊巍、李芬华与被执行人唐尧峰、绍兴湖滨酒厂、苏吉利房屋买卖合同纠纷一案、保全申请人杨振鹏与被申请人唐尧峰、绍兴湖滨酒厂、曾红梅、苏吉利民间借贷纠纷一案、保全申请人傅天林与被申请人唐尧峰、绍兴湖滨酒厂民间借贷纠纷一案中，案外人高永良、赵建明对执行标的(财产保全标的)提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，在审查过程中，案外人高永良、赵建明、绍兴中宜纺织品有限公司共同向本院申请由案外人高永良、赵建明变更为绍兴中宜纺织品有限公司，本院予以准许。现已审查终结。
案外人绍兴中宜纺织品有限公司称，异议请求：1.请求法院中止对绍兴湖滨酒厂名下位于湖塘街道××【（××）××柯桥区不动产权××】（××【××桥区国用（2016）第06881号】）工业用地使用权（以下简称“案涉不动产”）的执行。2.请求法院向绍兴市柯桥区不动产登记机关发出《协助执行通知书》，解除对案涉不动产实施的所有保全措施。事实和理由：法院作出的（2017）浙0603执保164号】等保全裁定，查封了绍兴湖滨酒厂名下位于湖塘街道××【（××）××柯桥区不动产权××】（××【××桥区国用（2016）第06881号】）工业用地使用权，现上述申请保全案件已进入执行程序。2017年7月3日，案外人的二发起人与被执行人签订了《土地使用权及厂房转让合同》购买上述标的房产，并约定“2017年7月15日前办理完过户手续”；截止2017年8月22日，案外人已经通过支付定金、代为缴税缴费、代还借款等方式支付完毕全部价款并实际合法占有案涉不动产至今。2017年9月1日，案外人与唐尧峰签订《厂房租赁合同》，将其实际占有的包括案涉不动产在内的土地及部分工业厂房出租给承租人，承租人亦实际履行了租赁合同并缴纳了房租及电费；在签订完《土地使用权及厂房转让合同》至案涉不动产被首次查封期间，案外人多次要求被执行人配合并前往绍兴市柯桥区不动产登记机关办理过户手续，均被告知仅土地所有权不能办理相关手续。后当不动产登记机关经向上级请示通知案外人可以办理过户手续时，案外人发现案涉不动产已于2017年9月5日被柯桥区人民法院查封。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人为案涉不动产的权利人，本案案涉不动产系法律规定不得查封、不得作为执行标的物的资产。案外人根据有关规定提出书面异议，请求法院中止对案涉不动产的执行，同时申请解除对案涉不动产的所有保全措施。
为证明上述事实，案外人向本院提交了下列证据：
证据一，案外人提供的《土地使用权及厂房转让合同》、【（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0010300号】（原【柯桥区国用（2016）第06881号】）不动产权权证书各一份，证明案涉不动产首次查封前，案外人与被执行人签订合法有效的书面转让合同的事实；
证据二，案外人提供的案涉不动产的资产全部支付凭证及清单一套、三方付款协议，证明案涉不动产首次查封前，案外人已经通过支付定金、借款、代为缴税缴费、代还借款等方式支付全部价款的事实；
证据三，案外人提供的厂房租赁合同，承租人支付部分房租及电费凭证一份，证明案涉不动产首次查封前，案外人合法、实际占有的事实；
证据四，案外人提交的绍兴中宜纺织品有限公司章程、授权委托书各一份，用以证明绍兴中宜纺织品有限公司发起人为高永良、赵建明，公司成立后，公司委托授权高永良、赵建明代表本公司全权处理购买及购买后租赁、使用绍兴湖滨酒厂名下相关资产事宜，并对公司成立前二受托人针对上述购买、处置等事项签署相关书面文件的代理权限予以追认的事实。
申请执行人谭光明、谭俊巍、李芬华辩称：1、本案的案外执行异议申请人不具备本案的主体资格。高永良、赵建明并不是涉案土地的不动产权利人，不具备申请案外执行异议的主体资格。2、本案被执行人绍兴湖滨酒厂与案外人签订合同，将涉案土地使用权转让的行为，违反国家及浙江省对土地使用权转让的相关规定，构成非法转让、倒卖土地使用权罪，损害国家及公共利益，故案外人与绍兴湖滨酒厂关于涉案土地使用权的买卖合同无效。《中华人民共和国刑法》第228条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规定，非法转让、倒卖土地使用权，构成非法转让、倒卖土地使用权罪。根据《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法及相关案例》第二十六条的规定，及绍兴市国土资源局柯桥区发布的，关于涉案土地的柯桥区土资挂告[2016]01号规定，绍兴湖滨酒厂在以出让方式获得涉案土地使用权后，应对土地进行投资开发后（投资强度不少于200万/亩）才可通过办理合法手续，将土地使用权转让给他人。绍兴湖滨酒厂在未对土地做任何开发、也未办理任何合法合规的行政手续的情况下，与第三人签订买卖合同、转让土地使用权并违法获利的行为，已经触犯刑法第228条非法转让、倒卖土地使用权罪。此行为申请执行人会另行向公安机关报案。但由于此行为已违反国家强制性规定，损害国家及公共利益，故涉案标的物的买卖合同至始无效。3、案外人并未合法占有涉案不动产。案外人仅提交与唐尧峰关于湖塘街道宾舍村2幢一层、二层、三层、五层及周边老宅的租赁合同，合同并未明确提及涉案土地，故此合同与本案无关，也无法证明案外人在法院查封前即合法占有涉案土地。4、无法认定案外人已支付涉案土地使用权转让的全部价款。根据案外人提供的转款凭证，无法清楚的分离出哪部分款项是用来支付厂房所有权转让的价款，哪部分款项是支付土地使用权转让的价款，故也无法认定买受人已支付买卖合同约定的全部价款。5、在案外人签订买卖合同时，应当知晓涉案土地无法顺利办理过户登记。在与案外人签订买卖合同前，绍兴湖滨酒厂被（2016）浙0602民初10302号、（2017）浙0603民初6693号、（2017）浙0603民初5714号等案件被列为被告，涉案地块也在（2017）浙0603执保198号、（2017）0603执保473号等民事裁定书中被多次抵押、查封。在涉及不动产的大额买卖合同交易中，买受人应当有基本的警觉，绍兴湖滨酒厂及苏吉利财产被列为被告、承担大额债务的裁判信息在公开网络上即可查询，故案外人在签订买卖合同时应当知晓涉案不动产无法顺利办理过户登记的事实。在此情况下仍然进行涉案土地不动产交易，并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中规定》第28条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，申请执行人认为案外人提出执行异议无法律及事实依据，为维护申请执行人合法权益，请法院依法驳回其执行异议申请，继续对涉案土地进行执行。
为证明上述事实，申请执行人向本院提交了下列证据：
证据一，绍兴市柯桥区不动产权第0010300号不动产权证书一份，证明案涉不动产归被执行人绍兴湖滨酒厂所有；
证据二，柯桥区土资挂告[2016]01号规定及柯桥区2016年年度1-6月经营性、工业用地成交明细、涉案土地现状图片，证明绍兴市国土资源局柯桥区分局对涉案土地出让后投资开发强度不低于200万元/亩；证明绍兴湖滨酒厂2016年3月23日以出让方式获得地块的土地使用权；证明绍兴湖滨酒厂在获得涉案土地使用权后并未对涉案土地按法律法规及出让合同的要求，进行开发投资;
证据三，绍兴湖滨酒厂及苏吉利为被告的裁判文书，证明案外人在签订买卖合同前，绍兴湖滨酒厂及苏吉利已涉案多起，背负大额债务的事实。
保全申请人杨振鹏辩称，同意申请执行人谭光明、谭俊巍、李芬华意见，在此基础上，补充如下意见：一是案外人与绍兴湖滨酒厂签订的《土地使用权及厂房转让合同》是非法无效的，存在着低价转让、被执行人与案外人恶意串通的情形；二是案外人支付的款项没有按照合同的约定期限支付价款；三是案涉土地未办理过户手续，是案外人自身原因，案外人明知被执行人绍兴湖滨酒厂存在多起债务纠纷，明知有风险，仍自愿冒险，应属案外人自身的原因。申请执行人杨振鹏未向本院提交有关证据。
保全申请人傅天林辩称，同意上述申请执行人、保全申请人的意见，再补充如下意见：案外人与绍兴湖滨酒厂签订的《土地使用权及厂房转让合同》是不真实的，因为早在2016年12月25日被执行人唐尧峰已将案涉土地转让给申请人傅天林。为证明上述事实，保全申请人向本院提交了厂房转让协议书一份。
本院经审查查明：在审理原告谭光明、谭俊巍、李芬华与被告唐尧峰、绍兴湖滨酒厂、苏吉利房屋买卖合同纠纷案中，根据原告的申请，本院于2017年11月22日，查封对绍兴湖滨酒厂名下位于湖塘街道××【（××）××柯桥区不动产权××】（××【××桥区国用（2016）第06881号】）工业用地使用权的查封。本院于2018年3月13日作出（2017）浙0603民初10884号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、被告唐尧峰、绍兴湖滨酒厂、苏吉利同意一次性支付给原告谭光明、谭俊巍、李芬华定金及损失合计人民币1250000元，于2018年3月30日前支付150000元，于2018年4月15日前支付400000元，于2018年5月15日前支付400000元，余款300000元于2018年6月15日前付清；若被告唐尧峰、绍兴湖滨酒厂、苏吉利有任何一期逾期未付，则应加付400000元，原告谭光明、谭俊巍、李芬华可就未履行部分款项一并申请人民法院强制执行；二、原告谭光明、谭俊巍、李芬华自愿放弃其他诉讼请求。调解书生效后，各被告未履行调解约定的义务，权利人谭光明、谭俊巍、李芬华依据该调解书向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，案外人对绍兴湖滨酒厂名下位于湖塘街道××【（××）××柯桥区不动产权第0010300号】工业用地使用权的查封向本院提出执行异议。
另查明，另有三案[案号分别为（2017）浙0603民初8831号民事调解书、（2017）浙0603民初8426号民事判决书、（2018）浙0603民初988号民事判决书]在诉讼过程中，本院根据原告杨振鹏、高永良、赵建明、傅天林的申请，分别作出（2017）浙0603财保22号、（2017）浙0603执保550号、（2017）浙0603财保265号民事裁定书，于2017年9月8日、2017年9月19日、2017年12月22日对绍兴湖滨酒厂名下案涉不动产进行查封。上述三案的民事判决书生效后，其中二案的原告杨振鹏、傅天林已向本院申请强制执行。另执行依据为（2017）浙0603民初8426号民事判决书为确认之诉，无执行内容。
另查明，2017年7月3日，绍兴湖滨酒厂（转让方，合同简称甲方）与高永良、赵建明（受让方，合同简称乙方）经协商一致，订立《土地使用权及厂房转让合同》一份，合同主要内容：一、转让标的。甲方拟将所拥有的位于绍兴市××××村的土地使用权证号及地上厂房、变压器转让给乙方，转让标的基本情况如下：（1）土地位置：柯桥区（绍兴县）湖塘街道宾舍村，土地使用权证号及面积如下：柯桥区国用（2016）第00111号，面积2324平米；柯桥区国用（2016）第00112号，面积3077平米；柯桥区国用（2016）第06881号【重新登记后的不动产权证号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0010300号】，面积2360平米。（2）厂房状况：绍房权证字第f000261**号，湖塘街道宾舍村2幢（5层）[合同中误写为湖塘街道宾舍村1幢（5层）]，建筑面积为5415.20平米；绍房权证字第f000261**，湖塘街道宾舍村1幢（5层）[合同中误写为湖塘街道宾舍村2幢（5层）]，建筑面积为6687.97平米;(3)变压器：800KV,购于2015年10月。二、标的交付。甲方应于签订合同后二个月内撤离厂房：1.绍房权证字第f000261**号，湖塘街道宾舍村2幢（5层）,建筑面积5415.20平米；2.柯桥区国用（2016）第06881号，面积2360平米及带证土地共4670平米。甲方与乙方约定2017年7月15日前办理完过户手续，并且过户后应将绍房权证字第f000261**，湖塘街道宾舍村1幢（5层），建筑面积为6687.97平米的厂房立即完成交接手续。土地、厂房及变压器交付给乙方。三、转让价格及付款方式。由甲方承担所有过户、税费等所有费用，上述资产的转让作为一个整体净价款为人民币2850万元。到2017年8月18日，乙方须付甲方合计2750万元，余款100万元等甲方协助乙方建造好柯桥区国用（2016）第06881号，面积2360平米及带证土地共4670平米的厂房后2018年4月30日前付清。双方还对其他权利义务、违约责任等事项作了约定。合同订立后，案外人的二发起人高永良、赵建明于2017年8月22日已付清了全部转让款2850万元。迄今被执行人绍兴湖滨酒厂已协助案外人办理柯桥区国用（2016）第00111号、柯桥区国用（2016）第00112号的国有建设用地使用权及该两宗土地内的房屋所有权不动产转移登记手续，亦将变压器交付给案外人，于2017年9月1日，案外人的二发起人与唐尧峰签订厂房租赁合同，将湖塘街道宾舍村2幢一层、二层、三层、五层共计厂房建筑面积4332平方米及周边老宅(位于案涉土地上)出租给唐尧峰。
又查明，绍兴中宜纺织品有限公司于2017年7月6日成立，公司住所即为浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道宾舍村2幢，公司发起人为高永良、赵建明，其中高永良为法定代表人。公司成立后，公司委托授权高永良、赵建明代表本公司全权处理购买及购买后租赁、使用绍兴湖滨酒厂名下相关资产事宜，并对公司成立前二受托人针对上述购买、处置等事项签署相关书面文件的代理权限予以追认。
以上事实，由案外人提交的证据材料、申请执行人提交证据材料、本院（2017）浙0603民初8831号民事调解书、（2017）浙0603民初8426号民事判决书、（2018）浙0603民初988号民事判决书、（2017）浙0603民初10884号民事调解书、绍兴市国土资源局柯桥区分局不动产登记查档证明及当事人陈述等证据证实。
本院认为，首先，绍兴中宜纺织品有限公司作为买受人，有权向本院提出执行异议。本案中，发起人高永良、赵建明为设立公司以自己的名义对外签订合同，公司成立后对上述合同予以确认，因此，绍兴中宜纺织品有限公司是《土地使用权及厂房转让合同》中的买受人，享有实体权利，承担法定义务，有权向本院提出案外人异议。其次，执行案中及财产保全案中的债权种类均为金钱债权。案外人与绍兴湖滨酒厂签订的《土地使用权及厂房转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，应确认该合同合法有效。需指出的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项的规定不属于效力性的强制性规定，因此，绍兴湖滨酒厂在未对案涉土地做任何开发，属转让标的瑕疵，就与第三人签订转让土地使用权转让合同，不应因此导致合同无效。案外人在查封前，已经合法占有案涉土地，对不动产已实际支配，并获取收益。案外人按转让人绍兴湖滨酒厂的指定已支付包括案涉土地在内的全部价款。土地使用权没有变更登记至案外人名下，案外人已另行通过诉讼积极主张权利，亦非案外人自身原因造成。综上，案外人对登记在绍兴湖滨酒厂名下案涉土地提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案外人异议请求予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对绍兴湖滨酒厂名下位于绍兴市柯桥区湖塘街道宾舍村的【产权证号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0010300号】工业用地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 周正羊
二〇一八年八月六日
书 记 员 朱琳淑