济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历民初字第900号
原告泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市。
法定代表人宋晋，董事长。
委托代理人尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。
委托代理人刘洪涛，北京观峰律师事务所律师。
被告黄强，男，汉族，住山东省泰安市。
被告张明，男，汉族，泰安市岱岳区质量技术监督局职工，住山东省泰安市。
被告亓成孝，男，汉族，泰安市高新区经济发展局职工，住泰安市。
被告苗卫东，男，汉族，住泰安市。
被告亓宝华，男，汉族，泰安市政府办公室无线电办公室职工，住泰安市。
被告李安民，女，汉族，住泰安市。
第三人周东方，男，1968年5月13日出生，汉族，住山东省宁阳县。
委托代理人朱新锋，山东一山律师事务所律师。
第三人姬惠卿，女，汉族，住山东省菏泽市。
委托代理人朱新峰，山东一山律师事务所律师。
第三人山东华银拍卖有限公司，住所济南
法定代表人郑金水，董事长。
委托代理人阮昌锋，男，1977年1月14日出生，汉族，该单位法律人员，住济南市地济南市。
第三人中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行，住所地泰安市。
负责人李峰，行长。
委托代理人王峰，男，该单位主任，住泰安文化路***号*号楼。
委托代理人ＸＸ，山东东岳律师事务所律师。
第三人山东弘裕土地房地产评估有限公司，住所地济南市。
法定代表人田丰美，经理。
委托代理人杨树荣，男，汉族，该单位职工住济南市市中区经五路***号*号楼*单元*室。
原告泰安超越投资有限公司（以下简称超越公司）诉被告黄强、被告张明、被告亓成孝、被告苗卫东、被告亓宝华、被告李安民及第三人周东方、姬惠卿、第三人山东华银拍卖有限公司（以下简称华银拍卖公司）、第三人中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行（以下简称泰山工商行）、第三人山东弘裕房地产评估有限公司（以下简称弘裕评估公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，适用普通程序进行审理。并于2012年7月26日公开开庭审理，因本案的审理应以另一案件的判决结果为依据，本案于2012年7月26日下达裁定中止诉讼。后另案审理完结，本案恢复诉讼。并于2014年10月14日第二次公开开庭进行审理。原告超越公司委托代理人尹义锋、刘洪涛，第三人周东方、姬惠卿的委托代理人朱新锋，第三人华银拍卖公司的委托代理人阮昌锋、第三人泰山工商行的委托代理人王峰、ＸＸ，第三人弘裕评估公司委托代理人杨树荣均到庭参加诉讼。被告黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民六被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，并已审理终结。
原告超越公司诉称，2002年，原告超越公司在山东泰安市高新技术开发区投资开发超越农贸综合广场一处。被告黄强在担任超越公司总经理期间，在筹集资金过程中，于2003年6月20日，分别与包括黄强本人在内的六被告签订了泰安市商品房买卖合同，将一期工程中已竣工验收的8019平方米的房产登记在六被告名下。2003年9月22日，原告超越公司与黄强等六被告签订了承诺书。被告六人在承诺书中承诺：在办理购房过程中，其并无任何资金投入，全部资金由原告投入，对所购房屋六被告不享有占有、使用、收益、处分等任何权力，仅为名义上的权力主体。最终权利、义务均有原告承受。同时六被告承诺不以任何形式转让、变更房产。在此过程中办理房地产过户的所有费用都有原告承担。双方均认可上述房产为原告所有。
2003年12月2日，原告与上述六被告以六被告的名义，向泰山工商行申请10年期抵押贷款759万元。此笔贷款本息实际偿还全部由超越公司承担，自2004年1月起至2007年底，超越公司陆续归还泰山工商行本息共计427万元。第三人泰山工商行在公安部门的刑事调查中也承认其知道此笔贷款是原告以被告名义申请的，房屋所有权归原告所有。
2007年8月26日，第三人泰山工商行与六被告在原告不知情的情况下，擅自委托弘裕评估公司对涉案房产违法评估。此后第三人泰山工商行与六被告又擅自于2007年9月30日委托第三人华银拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，并有第三人周东方、姬惠卿买受，导致原告对相关房产的权利无法行使，经参考周边房价，目前上述房产的市场价值约合人民币4000万元。
原告认为，根据原告与六被告签订的承诺书，六被告与泰山工商行无权对上述公司资产进行处分，其与弘裕评估公司的委托评估行为无效，评估结果不能反映标的真实价值，六被告与第三人华银拍卖公司之间的委托拍卖行为及周东方、姬惠卿之间的买受行为无效。超越公司与周东方、姬惠卿，华银拍卖公司拍卖合同纠纷案经济南市中级人民法院认定拍卖行为无效，认定华银拍卖公司与周东方、姬惠卿房屋拍卖（成交确认书）无效。现该判决已生效，且济南中院已认定周东方、姬惠卿不应取得拍卖房屋的所有权。同时，在济南中院的相关判决中也认定黄强等六人恶意处分超越公司房产的行为应认定无效。因此涉案房产的所有权应实际属于超越公司所有。现请求法院依法判定1、六被告越权处分原告资产的行为无效；2、判决六被告及买受人周东方、姬惠卿向原告返还位于超越农贸综合广场的六宗房产；若房产无法返还，则要求被告向原告赔偿损失4000万元；3、判决第三人泰山工商行在六宗房产无法返还时承担连带赔偿责任。本案恢复审理后，原告变更诉讼请求为：1、原告超越公司对涉案六处房产享有所有权。房产证号：泰房权证泰字第00**号以及六处房产对应的六宗国有土地享有土地使用权。国有土地使用权证编号为：泰土国用0000第0000；2、请求法院判决六被告及第三人周东方、姬惠卿向原告返还第一项诉讼请求中的六宗房产及土地，并配合办理相关房屋所有权、使用权属转移登记手续；3、请求法院判定被告承担本案诉讼费用、保全费用。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
证据1、五被告与原告签订的承诺书各一份；
证据2、六被告在接受公安机关调查时所涉及的询问笔录一宗，该笔录主要内容为公安机关向六被告调查时了解房屋买卖及与超越公司之间关于产权约定的内容及六被告无权委托拍卖事实；
证据3、泰山工商行员工王峰在接受公安机关调查时笔录一份；
证据4、（2013）济商终字第000号民事判决书各一份；
证据5、（2008）历民重字第0000号民事判决书各一份。
被告黄强辩称，本人在整个事件中始终处于被动和媒介的角色，且无个人利益，替超越公司贷款是应超越公司的请求，与工商银行签还款协议同意卖房抵债是迫于工商银行的追债压力，本人从未主动做什么，只是为了避免本不应当由本人承担的法律责任而做出的正常反应。本人不明白超越公司为什么向本人索赔。本人无任何过错，也没有获取任何利益。
对于原告变更后的诉讼请求被告黄强未向本院提交答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诸项诉讼权利。
被告张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民在提交答辩状期间均未提交答辩，亦均未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诸项诉讼权利。
第三人周东方、姬惠卿陈述称，1、原告以（2013）济商终字第0000号判决书的判决结果为由要求返还涉案房屋没有法律依据，其主体不适格。合同法规定：合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还。由于拍卖合同中委托人是黄强，买受人是周东方、姬惠卿。即便拍卖合同被确认无效，有权要求返还的应是被告黄强等六人。2、原告的诉讼请求在生效的（2008）历民重字第0000判决书中被驳回。0000号案件已明确告知原告：拍卖合同无效的法律后果，是涉案房屋应恢复到拍卖前的法律状态，也就是由买受人周东方、姬惠卿返还给黄强等六人，原告要求直接返还的请求应予驳回。3、原告要求确认其对涉案房屋享有所有权的请求也不能得到支持。在原告与黄强等六人分别签订的《商品房买卖合同》《承诺书》黄强等六人与银行签订的《抵押贷款合同》及黄强等六人与银行签订的拍卖抵押房产清偿剩余贷款协议等合同和协议没有被撤消或确认无效的情况下，直接将房产确认到原告名下，没有法律根据。4、黄强等六人持有的房产证在未经撤销的情况下，在同一房产上不能再确认他人所有。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人华银拍卖公司陈述称，对于拍卖行为，法院认定无效，我们接受，但一直在申诉，坚持拍卖行为有效，至今还没有立案。
第三人泰山工商行陈述称，1、本案中涉案房屋被拍卖前是登记在六被告名下，登记原由是原告与六被告的交易行为，在原告和六被告的交易行为没有撤销或确认无效的情况下，不可能否认房产证的法律效力，也不能直接确认涉案房屋所有权属原告所有。2、涉案房产在六被告名下，并抵押给了泰山工商行，抵押程序合法，工商银行取得抵押权是善意的，该抵押权有效，在抵押权没有去除之前，不可能将涉案房屋确认原告所有。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人弘裕评估公司陈述称，我们接受黄强等六人的委托是合理合法，没有过错。原告要求我方出庭无道理，无故增加我们的经营成本，要求给与补偿。
经审理查明，涉案房屋位于泰安市高新技术开发区超越农贸综合广场1—5层，共计6套，六套房屋2003年均办理了产权证书。第一被告黄强名下的房屋产权证为：泰房权证泰字00**号房屋所有权证书，该房屋对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。第二被告张明名下的房屋产权证为：泰房权证泰字第00**号，对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。第三被告亓成孝名下的房屋产权证为：泰房权证泰字第00**号。对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。第四被告苗卫东名下的房屋产权证为：泰房权证泰字第00**号，对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。第五被告亓宝华名下的房屋产权证为：泰房权证泰字第00**号，对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。第六被告李安民名下的房屋产权证为：泰房权证泰字第00**号，对应的国有土地使用权证书为：泰土国用（2003）第0000号。该六套房屋及房屋所在的超越农贸综合市场系原告超越公司投资开发建设。第一被告黄强在2003年期间任超越公司总经理。原告超越公司因资金困难为解决资金问题，需向第三人泰山工商银行贷款。2003年6月原告与黄强等六被告签订《商品房买卖合同》，并办理了上述六套房屋的产权证书及土地权使用证书。2003年9月，黄强等六被告出具内容相同的承诺书，承诺书主要内容为：“为加快泰安农贸综合广场的工程进度，我与超越公司基于相互的了解和信任，秉着诚实信用原则，我愿意以个人的名义购买超越农贸综合广场房，房产证号00**，（面积1694.69平方米，共计房款3258551元），作为该工程二期建设用款。同时，我愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行的调查，办理合同，严守公司秘密。在办理购房过程中，我个人没有任何的资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋我不享有占有，使用、收益、处分等任何权利。我仅为名义上的权利主体，最终权力的享有和义务的承担实质均为超越公司承受。我保证按要求办理过户等相关手续，不承担过户费用，也不收取其他的任何费用，承诺不以任何形式转让、变更房产。以上是我的真实意思表示。”承诺书尾部黄强分别签名按印，并书写身份证号码。同日被告张明、被告亓成孝、被告亓宝华、被告李安民均出具承诺书，除房屋面积、房产证号，房屋价款不同外，其他内容一致。
承诺书出具后，2003年12月2日，原告作为保证人，六被告作为借款人与第三人泰山工商行签订六分《个人购房借款合同》，合计借款本金759万元，期限自2003年12月2日至2013年12月1日。该笔借款由超越公司按月偿还。在借款期间内，原告超越公司出现逾期还款违约情景，第三人泰山工商行委托弘裕评估公司对上述六套房产进行评估，评估价款为：982.3万元。第三人泰山工商行与黄强等六人作为委托方，与第三人华银拍卖公司签订委托拍卖合同，以参考价871.1万元进行拍卖。本案第三人周东方、姬惠卿与华银拍卖公司签订六分成交确认书。周东方、姬惠卿两人共交纳拍卖款494万元。余款380.1万元至今未缴纳。所交纳的494万元中482万元交付泰山工商行用于清偿剩余借款，剩余9万元暂放在被告黄强处。登记在周东方名下的三套房产房产证为：泰房权证泰字第00**号，泰房权证泰字第00**号，泰房权证泰字第00**号。登记在姬惠卿名下的三套房产房产证为：泰房权证泰字第000**号。以上六套房屋对应的国有土地使用权证书为：泰土国用0000.另查明，原告超越公司于2008年向本院提起诉讼，要求确认华银拍卖公司与周东方、姬惠卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬惠卿及黄强等六人返还六套房屋。本院于2013年6月26日下发（2008）历民重字第0000号民事判决书，确认周东方、姬惠卿与华银拍卖公司房屋拍卖（成交确认书）无效；该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院下达（2013）济商终字第0000号民事判决书，在判决书中认定：黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民六人，明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权，黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意，擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效；同时认定周东方、姬惠卿在拍卖房产是知道房产控制在超越公司手里，黄强等人无法实际交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬惠卿不属于《物权法》第106条规定的善意第三人，周东方、姬惠卿不应取得拍卖房产的所有权。判决驳回周东方、姬惠卿及泰山工商行的上诉，维持原判。原告超越公司依据（2008）历民重字第0000号判决书，（2013）济商终字第0000号判决，向本院申请恢复诉讼，并变更诉讼请求，变更为要求确认第三人周东方、姬惠卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。
另查明，原告超越公司与被告黄强等六人签订的《商品房买卖合同》及依据该合同黄强等六人取得的六分房屋所有权证书及六分土地使用权证书，黄强等六人与泰山工商行签订的六分《个人购房借款合同》等证据均在（2008）历民重字第0000号案件庭审中质证，本案不再重复质证。
本院认为，位于泰安市高新技术开发区的超越农贸综合广场1-5层的六套房产，所有权证书登记的所有权人为被告黄强等六人，但黄强等六被告未投入任何资金，并承诺对涉案房屋不享有任何权利。签订买卖房屋合同，办理产权证书及土地证书的目的仅为替超越公司办理银行贷款，而贷款的实际还款人也是房屋的实际所有人超越公司。该事实黄强等六被告均承认，无异议。第三人周东方、姬惠卿通过拍卖竞买涉案六套房产，但该拍卖、竞买行为被两级法院认定无效，同时认定周东方、姬惠卿不是善意第三人，对涉案房产不享有所有权。涉案房屋的实际所有权人应为出资人原告超越公司。涉案房产虽登记在六被告名下，但对权属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于第三人与原、被告之间的债权争议不能对抗本案物权的确认，债权争议可另案解决。故原告要求涉案六套房产及对应的国有土地使用权归原告所有和使用的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。对于原告超越公司返还诉争房屋及土地的诉讼请求与第一项确认之诉不是同一法律关系，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十三条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第00**号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权；对该房屋项下对应的泰土国用0000有土地使用权证书所记载的土地享有土地使用权；
二、驳回原告泰安超越投资有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费241800元，财产保全费5000元，由被告黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 顾建金
人民陪审员 王燕鸣
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 娄本燕