北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第5456号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨达彪，男，1962年8月29日出生。
委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李道元，女，1957年11月9日出生。
委托代理人高高（李道元之女），1983年3月17日出生。
委托代理人段立波，北京市天沐律师事务所律师。
上诉人杨达彪因与被上诉人李道元房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）（2015）丰民初字第2440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，杨达彪起诉至一审法院称：2009年1月8日，杨达彪与李道元签订房屋买卖合同约定，杨达彪向李道元出售位于丰台区×××32号院3号楼A单元802号房屋，房屋总价140万元。合同签订后，李道元向杨达彪支付购房款100万元，剩余40万元购房款，依合同约定，买卖双方办理房产过户时，李道元向杨达彪支付。本案涉案房屋于2014年1月21日过户至李道元名下，但李道元至今没有向杨达彪支付剩余购房款。现请求判令李道元向杨达彪支付购房款40万元，并要求李道元向杨达彪支付逾期付款违约金（按未付购房款＊违约天数＊0.5%／日计算，暂计算至2014年11月21日）660000元，诉讼费用由李道元承担。
李道元答辩并于2015年2月4日提出反诉称：2009年1月18日，杨达彪、李道元签订了房屋买卖合同。合同第10条第2款规定，房款到100万元时交付房屋，并约定了办理房产证的相关情况。双方约定，一方违约，则需缴纳总房款0.5%的违约金。第15条规定，出卖人应当积极协助办理房产证。后由于房价上涨，杨达彪拒绝为李道元办理房产证，要求增加房款。经法院强制执行，房屋现在李道元名下。房屋尾款李道元不应支付，应折抵逾期过户违约金，且杨达彪要求的违约金过高，要求调整。2010年1月12日至2014年1月21日，按合同约定，杨达彪应按每日房价款的0.5%支付违约金，总计1022万元，故向杨达彪提起反诉，要求杨达彪支付违约金60万元。
杨达彪针对反诉辩称：未办理过户的原因是李道元拒绝配合办理过户，不是杨达彪原因。李道元反诉请求已超过诉讼时效，李道元所称抵销亦未告知杨达彪，不能成立。
一审法院审理查明：2009年1月8日，杨达彪（出卖人）与李道元（买受人）经北京安信瑞德房地产经纪有限公司（居间人、下称安信瑞德公司）就涉案房屋签订了《房屋购买委托协议》、《房屋出售委托协议》、《房屋买卖合同》等协议。双方所签《房屋买卖合同》约定，杨达彪将其所有的位于北京市丰台区×××32号院3号楼A单元802号房屋以价款140万元出售给李道元；房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人有义务和责任积极协助房产过户，当买受人支付房款（含定金）100万元整时，房屋所有权应归买方，买方即可进行装修、入住；办理产权过户时，买方取得契税票、领证通知单当日支付剩余房款40万元给出卖人。《房屋买卖合同》同时约定，当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.5%的违约金；买受人未按约定时间付款的，每逾期一日，买受人应支付出卖人应付而未付款0.5%的违约金。另庭审中，杨达彪提供其持有的《房屋买卖合同》中，“该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续”的空白处未填写“60”字样。
上述合同签订后，李道元按合同约定履行了向杨达彪支付房价款100万元的义务，杨达彪将涉案房屋交付给李道元。2009年11月12日，房屋权属登记部门核发了涉案房屋的《房屋所有权证》，所有权人登记为杨达彪。此后，双方未能办理涉案房屋的过户手续。2011年10月，李道元诉至丰台法院，要求判令杨达彪继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋产权过户至李道元名下，安信瑞德公司承担协助过户义务。该案审理中，杨达彪提起反诉，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，腾退房屋并将相关房屋权属证件返还杨达彪。该案审理期间，浙江省义乌市人民法院在审理李×1诉李×2、李×3、杨达彪等人民间借贷纠纷一案中，根据李×1提出的财产保全申请，于2011年9月21日以（2011）金义商初字第2415-1号民事裁定书裁定，查封了杨达彪所有的位于北京市丰台区×××32号院3号楼A单元802号房屋。
该案经丰台法院审理认为，李道元与杨达彪就涉案房屋的买卖事宜所签《房屋买卖合同》合法有效，故该合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，李道元按合同约定履行了向杨达彪支付房价款的义务，杨达彪取得涉案房屋的《房屋所有权证》后未按合同约定履行为李道元办理涉案房屋产权过户手续的义务，杨达彪的上述行为系违约行为。鉴于涉案房屋现已被查封，故对李道元要求杨达彪为其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，丰台法院难以支持。杨达彪的反诉请求缺乏事实及法律依据，丰台法院难以支持。据此，丰台法院作出（2011）丰民初字第27448号民事判决：一、驳回李道元的诉讼请求；二、驳回杨达彪的反诉请求。
杨达彪与李道元均不服前述一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称市二中院）。市二中院经审理查明，对于房屋未能过户的原因，李道元称产权证明办理后其曾三次书面通知杨达彪，但杨达彪屡次提出对房屋加价，协商多次最终未能达成一致。为此，李道元提供《声明》、《过户通知》及邮寄回执等证据。杨达彪对李道元的陈述均不予认可，并称其仅收到《过户通知》。杨达彪称其多次要求李道元办理过户手续，但李道元提出签订阴阳合同的要求其未同意。为此，杨达彪提供书面证人证言、《律师函》、时任安信瑞德公司客户中心经理耿×的《情况说明》及录音作为证据。李道元对此均不予认可，认为杨达彪的证据不能证明其主张的证明目的。安信瑞德公司认可李道元的陈述，并称杨达彪持有的合同中没有“60”日的约定是业务员的疏忽，其公司备案文本与李道元所持合同一致，房屋未过户的原因是杨达彪提出对房屋屡次加价，耿×的《情况说明》只能证明双方曾有过协商，不能证明杨达彪主张的证明目的。
市二中院经审理认为，虽杨达彪持有的买卖合同中，关于房屋权属转移登记手续条款的时间空白处未填写“60”字样，但李道元及安信瑞德公司存留的版本中均有记载，故该院认定合同对此有明确约定，杨达彪持有合同中的文字遗漏系因安信瑞德公司业务人员的疏忽所致。故涉讼《房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李道元支付了大部分房款，杨达彪亦交付房屋，李道元接收房屋后装修入住至今，但双方并未办理房屋的网上签约及产权过户手续。案件审理中，李道元确认其不具备限购政策要求的购房资格。根据上述查明的事实，该案的争议焦点应归纳为：一、房屋至今未能办理过户手续系因何方原因导致；二、李道元不具备在京购房资格是否影响产权过户。对于第一个焦点，市二中院经审理认定，涉讼房屋未能过户系因杨达彪违约加价行为导致。原审法院认定杨达彪构成违约正确。对于第二个焦点，讼争房屋的交易行为发生于2009年，自合同签订至今，针对房地产市场的不断发展变化，国务院及北京市政府均出台了系列政策进行宏观调控，分别对房屋买卖中的贷款、购房资格、限购套数、税费等问题作出了规定。其中，2011年2月15日，北京市政府出台通知，对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出规定。根据该通知的规定，李道元目前并不具备在京购房资格，但涉案的买卖合同系在该政策出台之前即已订立，李道元支付了大部分房款并实际占有使用了房屋，该案的买卖合同不应受到之后出台的限购政策的限制，故李道元目前不具备政策要求的购房资格，但并不能因此影响房屋产权过户手续的办理。同时，针对讼争房屋发生的案外查封情形已消失，原审法院曾作出驳回双方本、反诉请求的判决。鉴于目前案外查封情形已消失，可以继续履行合同办理过户手续，故该院予以改判。另需指出的是，该案目前解决了房屋的产权过户问题，剩余40万元房款李道元仍应支付。据此，市二中院于2013年11月19日以（2012）二中民终字第13505号民事判决书（以下简称13505号判决）判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第27448号民事判决；二、杨达彪及安信瑞德公司于判决生效后七日内，协助李道元将丰台区×××32号院3号楼7层A单元802号房屋的产权过户至李道元名下；三、驳回杨达彪的全部反诉请求。
一审法院另查明，2014年1月21日，涉案房屋已过户至李道元名下。李道元取得《房屋所有权证》后，未将剩余购房款40万元支付给杨达彪，致使杨达彪提起诉讼。一审中，李道元向杨达彪提起反诉，要求杨达彪支付逾期办证违约金60万元。一审庭审中，杨达彪对李道元的上述反诉请求提出了时效抗辩，认为李道元的上述反诉请求已过诉讼时效。
一审法院判决认为：根据已查明的事实，李道元与杨达彪就涉案房屋的买卖事宜所签《房屋买卖合同》明确约定，在买卖双方办理该房屋产权过户时，买方取得契税票、领证通知单当日支付剩余房款40万元给出卖人；买受人未按约定时间付款的，每逾期一日，买受人应支付出卖人应付而未付款0.5%的违约金。现涉案房屋已于2014年1月21日过户至李道元，按双方合同约定，李道元应于过户当日将剩余房款40万元支付给杨达彪。基于上述事实，应当认定，李道元未按合同约定支付剩余房款的行为系违约行为。故对杨达彪要求李道元支付剩余房款40万元的诉讼请求应予准许。
关于杨达彪要求李道元支付逾期付款违约金一节，考虑双方在房屋买卖合同中约定的逾期付款违约金过高，且李道元在答辩意见中要求予以调整，故该院对此酌情予以调整。对杨达彪向李道元主张合理的逾期付款违约金应予准许。关于李道元反诉要求杨达彪支付逾期办证违约金一节，鉴于双方所签合同明确约定，当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.5%的违约金。根据该案查明的事实，2009年11月12日，房屋权属登记部门核发了涉案房屋的《房屋所有权证》，所有权人登记为杨达彪。杨达彪应于取得房产证之日起60日内为李道元办理房屋权属转移登记手续。此后，杨达彪未能履行上述义务，该行为已构成违约。讼争房屋的《房屋所有权证》系于2014年1月21日办理完毕。鉴于李道元向杨达彪主张的逾期办证违约金属于按日计付的继续性违约金，应以每个个别债权单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，另因双方约定违约金过高，该院酌情予以调整。基于上述事实，故对李道元合理的反诉请求应予准许。对李道元缺乏事实及法律依据的反诉请求，该院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、李道元于判决生效后七日内给付杨达彪剩余购房款四十万元；二、李道元自二〇一四年一月二十一日起以购房款四十万元为基数按日万分之三的标准向杨达彪支付违约金，至四十万元付清止；三、杨达彪自二〇一三年二月四日起至二〇一四年一月二十一日止以购房款一百四十万元为基数按日万分之三的标准向李道元支付违约金，判决生效后七日内履行；四、驳回杨达彪其他诉讼请求；五、驳回李道元其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨达彪不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院支持杨达彪的全部一审诉讼请求，驳回李道元的反诉请求。其上诉理由为：一、一审判决认定事实错误。1、关于取得产权证后60日内办理产权过户手续的认定错误。杨达彪与李道元签订房屋买卖合同时，因为杨达彪尚未取得房屋所有权证书，所以双方并没有约定过户时间。杨达彪所持的合同没有对房屋过户时间进行约定，李道元和中介公司合同中的过户期限是他们串通后补填的。一审法院认定杨达彪应当在取得房屋所有权证书后60日内办理过户，没有事实依据。2、关于未能办理房屋过户手续的责任认定错误。杨达彪提供律师函、中介公司经理的证明、录音录像及证人证言，证明在取得产权证后，杨达彪曾多次主动要求办理过户，但李道元一直拒绝配合办理，所以没有办理过户的责任在李道元一方。二、一审判决适用法律错误。根据2011年2月15日北京市出台的房屋限购政策，李道元不具备购房资格，房屋产权不能进行过户。法院认定上述政策不影响李道元办理过户手续是错误的。综上，请求二审法院支持杨达彪的上诉请求。
李道元在二审中辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。杨达彪的上诉请求没有事实依据和法律依据。过户期限的约定问题以及未能办理房屋过户的责任问题均已由市二中院的生效判决进行了认定。
本院经审理查明：一审中，杨达彪一方申请证人姜×、杨×出庭作证，姜×（自述为杨达彪的朋友）陈述：“2010年3月28日，姜×、杨达彪及他人与李道元夫妇等人均在场，杨达彪与李道元落实尾款事宜，李道元要求签一份额度为100万元的新合同，杨达彪不同意，李道元称，不签新合同就不过户。后调解无果。我问李道元的女儿为何不付尾款，她说确实没钱了”。杨×（自述为杨达彪的同乡）陈述：曾与杨达彪、姜×一起到中介公司调解过杨达彪房屋买卖事宜，没见过李道元，听中介公司人员耿×说，李道元的意见是房子已经住了，房产证有没有无所谓。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有《房屋买卖合同》、（2012）二中民终字第13505号民事判决书、证人证言及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：
一、13505号判决系生效判决，该判决已经认定杨达彪与李道元约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。故杨达彪应当依此约定履行过户义务，现杨达彪未依约协助李道元办理房屋过户手续，构成违约。即使如杨达彪所称合同中未约定过户期限，其亦应在李道元向其发出过户通知的情况下，在合理期限内履行过户义务，其长期未履行该义务，亦属违约。杨达彪主张系李道元要求签订阴阳合同逃税导致涉案房屋未能过户，应就此举证，现其提供的律师函、录音材料、证人证言等证据不能形成证据链证明其主张，本院对其该主张不予支持。杨达彪应当向李道元支付逾期过户违约金，一审判决确定的逾期过户违约金的计算方式及标准并无不当。
二、房屋买卖合同中约定的逾期付款违约金计算标准过高，一审判决酌定为按日万分之三计算并无不当。
三、13505号判决已判令杨达彪与安信瑞德公司协助李道元将涉案房屋产权过户至李道元名下，杨达彪在本案中亦诉请李道元给付剩余40万元房款，现其主张涉案房屋不能办理过户与生效判决内容相悖，亦与其诉请相悖，本院不予支持。
综上，杨达彪的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费7170元，反诉案件受理费4900元，由杨达彪负担5222元（已交纳），由李道元负担6848元（已交纳4900元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
二审案件受理费14340元，由杨达彪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一五年五月二十日
书 记 员 林晓天