安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终591号
上诉人（原审原告）：滁州中鼎车业股份有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码69284497-5。
法定代表人：辛春燕，该公司总经理。
委托代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张大和，1964年4月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市，经常居住地安徽省滁州市。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：焦仁昌，1954年5月5日出生，汉族，个体工商户，住安徽省天长市。
委托代理人：张大和，1964年4月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市，经常居住地安徽省滁州市。
上诉人滁州中鼎车业股份有限公司（以下简称中鼎车业公司）为与被上诉人张大和、焦仁昌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年12月2日作出的（2015）南民一初字第01801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人中鼎车业公司的委托代理人王欣，被上诉人焦仁昌的委托代理人即上诉人张大和及其委托代理人周大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月1日，中鼎车业公司与张大和、焦仁昌签订房屋租赁合同，将其坐落于滁州市凤阳中路935号（产权证为南谯中路935号）整栋商服楼（约2300平方米）出租给张大和、焦仁昌使用，合同租赁期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；房屋租金每年94万元，租金每年调整，五年总租金为573.879万元；张大和、焦仁昌每年提前一个月支付下年房租，即每年的6月1日前支付下一年的房屋租金；张大和、焦仁昌如未能按照合同约定支付提前一个月支付下一年度房租的，中鼎车业公司可以终止合同、收回房屋，由张大和、焦仁昌支付合同租金2倍的违约金……合同期满后，张大和、焦仁昌以原状返还中鼎车业公司房屋，并交清水电等各项费用（入住时水表、电表张大和、焦仁昌自行安装、费用自理）。2014年7、8月间，中鼎车业公司将房屋租赁合同约定租赁物的楼下一层门面收回后（约1616平方米），从2014年7月1日起，将原来每年94万元减到每年50万元。中鼎车业公司认可张大和、焦仁昌的房屋租赁费付清至2015年6月30日。关于2015年7月1日至2016年6月30日租金50万元，张大和、焦仁昌于2015年8月1日支付10万元、2015年8月15日和8月19日各支付5万，总计已经支付20万元。张大和、焦仁昌认可2015年8月13日收到中鼎车业公司快件邮寄的解除租赁合同内容的律师函。2015年9月18日，中鼎车业公司将租赁给张大和、焦仁昌的房屋大门上锁至今。在庭审过程中，原审法院经商中鼎车业公司同意，给予张大和、焦仁昌合理的期限让其缴纳下余30万元租赁费，但张大和、焦仁昌仍没有支付。
原审法院认为：双方在租赁合同中约定张大和、焦仁昌如未能按照合同约定提前一个月支付下一年度房租的，中鼎车业公司可以终止合同、收回房屋，本案中，合同约定支付房屋租赁费时间为每年6月1日之前，而张大和、焦仁昌只在2015年8月1日至19日间支付20万元租赁费，尚欠租赁费30万元未实际支付，且在庭审中，原审法院也给予张大和、焦仁昌合理期限，张大和、焦仁昌仍没有交付。故可以认定双方约定的租赁合同解除条件已经成就。对张大和、焦仁昌辩称的要求中鼎车业公司重新安装水电表，因中鼎车业公司未履行义务，所以才拖欠30万元租赁费的抗辩理由，因双方合同已经有“入住时水表、电表由承租人自行安装费用自理”的约定，故对张大和、焦仁昌此理由不予采信。双方签订房屋租赁合同以后，中鼎车业公司将约定的租赁物交付给张大和、焦仁昌使用，已经履行了相关义务，张大和、焦仁昌以中鼎车业公司没有为其重新安装水表、电表作为停止支付租赁费的理由，没有事实和法律依据，因此，张大和、焦仁昌迟延支付租赁费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但双方签订的租赁合同对违约金的约定显失公平，应认定约定不明，又因中鼎车业公司未提供有效证据证明其实际损失情况，酌定中鼎车业公司主张的违约损失连同其主张的未付租赁费从张大和、焦仁昌已经交付的20万元租赁费用冲抵。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告滁州中鼎车业股份有限公司与被告张大和、焦仁昌于2012年7月1日签订的房屋租赁合同；二、被告张大和、焦仁昌于本判决生效后十日内将承租的位于滁州市凤阳中路935号（产权证为南谯中路935号）商服楼（约1616平方米）房屋返还给原告滁州中鼎车业股份有限公司；三、驳回原告滁州中鼎车业股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14710元，由张大和、焦仁昌负担7000元，滁州中鼎车业股份有限公司负担7710元。
中鼎车业公司上诉称：1、原判认定违约金过高进行调整，明显超出裁量范围；2、原审对已交租金折抵房租的时间认定不当，因张大和、焦仁昌仍未移交房屋及合同约定留下的设备设施，房屋仍处于张大和、焦仁昌管控之下；3、根据约定合同解除后，张大和、焦仁昌应将房屋内物品无偿留下，而原审对其要求交付房内设施的请求未予处理，适用法律错误。综上，请求撤销原审判决第二、三项，改判支持其在原审时的诉讼请求，一、二审诉讼费用由张大和、焦仁昌负担。
张大和、焦仁昌在庭审中辩称：1、中鼎车业公司主张解除合同并返还房屋及室内物品、附属设施的请求缺乏事实和法律依据；2、房屋租赁费用每月41667元没有异议，但其不应当支付所谓的占有使用费；3、其二人不存在违约行为，不应当支付违约金。即使违约，也是中鼎车业公司违约在先，同时合同中约定的违约金过高，对其二人明显不公平，亦应予以调整。综上，请求驳回上中鼎车业公司的上诉请求。
当事人所举证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、中鼎车业公司要求张大和、焦仁昌交还室内物品等设施及交纳房屋占有使用费直至搬出之日止的请求能否成立；2、原判调整违约金是否正确。
关于争议焦点一。本案中，出租人中鼎车业公司与承租人张大和、焦仁昌签订一份房屋租赁合同，由张大和、焦仁昌租赁中鼎车业公司所有位于滁州市南谯中路935号整栋商服楼开办宾馆，合同约定租期五年，租金每年提前一个月支付下一年度租金，如逾期交纳，中鼎车业公司有权终止合同，收回房屋。双方均按合同实际履行至2014年7、8月间，张大和、焦仁昌退还涉案商服楼一层门面给中鼎车业公司，双方商定剩余房屋年租金调整为50万元，但双方未重新签订书面合同。由于张大和、焦仁昌未按约交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的房租，中鼎车业公司于2015年8月13日向张大和、焦仁昌发出一份解除合同的律师函，并于同月27日向原审法院提起诉讼要求解除合同，而张大和、焦仁昌在2015年8月1日至19日间共向中鼎车业公司支付20万元租赁费，尚欠部分房租未交纳，原审在给予张大和、焦仁昌合理宽限期后，其二人仍未交纳，根据合同约定，中鼎车业公司起诉解除合同符合双方约定，原审据此判决解除合同并无不当，本院依法予以维持。由于中鼎车业公司已通过诉讼方式主张解除合同，在双方合同是否解除尚需法院判决确认前，中鼎车业公司在法院审理期间径行将涉案房屋上锁并控制至今，导致张大和、焦仁昌无法经营，也未实际占有承租房屋，故租赁费只应计算至2015年9月18日止。由于中鼎车业公司在本起诉讼中也存在过错，其要求依合同约定将张大和、焦仁昌添置的室内物品也归其所有，有违公平原则。故中鼎车业公司要求张大和、焦仁昌支付至交房时止的房屋占有使用费及室内的物品等设施归其所有的上诉请求，无事实依据，也有违公平原则，对其此两项上诉请求，本院不予支持。原审对此判决正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。中鼎车业公司与张大和、焦仁昌在合同中约定，如张大和、焦仁昌未按期交纳租金，中鼎车业公司可以终止合同，收回房屋，由张大和、焦仁昌支付合同租金2倍的违约金，该约定明显过高。虽中鼎车业公司在本案起诉时已降低违约金，主张的数额为100万元，由于中鼎车业公司在原审所举的证据并不能证明其实际损失的具体数额，原审根据涉案房屋已被中鼎车业公司实际控制及本案双方的过错程度，酌定张大和、焦仁昌已支付的20万元在扣除应付的租赁费后的余额作为违约金并无不当，本院依法予以维持。中鼎车业公司的此项上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。中鼎车业公司的上诉请求和理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14710元，由上诉人滁州中鼎车业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 付广永
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。