海南省屯昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民初字第402号
原告冯海，男，汉族，住海南省白沙黎族自治县。
委托代理人肖拥群，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人周文红，海南威盾律师事务所实习律师。
被告海南和贵投资有限公司。住所地：海口市国贸路**号森堡CMEC大厦*楼***房。
法定代表人陈现才，该公司副董事长。
委托代理人苏庆良，屯昌县城南法律事务所副主任。
原告冯海与被告海南和贵投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告冯海的委托代理人肖拥群、周文红，被告海南和贵投资有限公司的委托代理人苏庆良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯海诉称，2011年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0039），约定：原告购买被告位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园第V6幢V6-1号别墅，总房价1287239元，自合同签订之日起7日内一次性支付总房款，被告应当在2012年9月15日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，如被告未能如期交房，则逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金，合同还对其他方面有详细约定。合同签订后，原告依约于2011年12月10日向被告一次性付完购房款1287239元，还按被告要求于2012年8月16日向被告交付契税款38618元。但至今涉案房屋尚未经验收更谈不上交付，距该商品房的合同约定交房期限已超过90日。原告根据合同第九条第1项第（2）目“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”约定，多次要求被告解除合同并退还购房款和支付违约金，但均未获理睬。2014年5月7日原告通过EMS特快专递向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，书面通知被告解除该《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任和赔偿损失，要求被告在收到通知书后一个月内将购房款及被告代收的契税款及按不低于银行同期贷款利率赔偿占有原告资金期间的利息损失。但被告不诚信，先后安排销售经理、销售总监、办公室主任、副总经理来谈却均无结果。即使原告做出巨大让步，被告同意在今年7月份退完款并支付8%补偿金，被告还是再次违背其诺言而未签署协议。经原告多次催促与交涉，被告拒不退还原告已付的款项，甚至连电话都不接。原告认为，被告未于2012年9月15日前向原告交付房屋，已构成违约，根据法律法规规定和《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目约定等，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款项，并支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目约定的违约金明显过低，于守约方原告明显不利，也不符合公平合理原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，原告有权请求人民法院增加，并以违约造成的损失确定违约金数额。被告违约导致原告解除合同，致使原告资金不能转为房款，造成被告实质上占用原告资金，起码造成原告资金的利息损失，该利息应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其中1287239元自2011年12月10日起计算至2012年8月16日止，1325857元（即1287239元＋38618元）自2012年8月16日起计算至付清之日止，即应以违约造成的利息损失确定为被告向原告支付的违约金数额。综上所述，为了维护自己的合法权益，请求判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告在15天内退还原告购房款1287239元、代收的契税款38618元，并向原告支付违约金（违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其中1287239元自2011年12月10日起计算至2012年8月16日止，1325857元自2012年8月17日起计算至付清之日止，暂计至2014年6月16日利息为205301元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告海南和贵投资有限公司辩称，如原告执意与我公司解除2011年12月10日双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0039），我公司同意解除，但我公司的现有资金已全部投入建设屯昌和贵花园工程项目，筹集资金返还原告需要时间，故我公司愿分期六个月返还原告已支付的购房款1287239元给原告，如原告同意继续履行合同，我公司同意继续履行，具体事宜可再协商解决。我公司认为原告主张的违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，违反原、被告双方在2011年12月10日签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目的约定及有关法律规定，应不予支持，理由如下：2011年12月10日，我公司与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0039），我公司销售位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园第V6幢V6-1号别墅（总建筑面积共231.99平方米），总房价款1287239元，合同第九条第1项第（2）目约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金……”。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金的，适用违约金条款”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》是原、被告双方平等、自愿、公平签订的，依法受法律保护。原、被告签订的合同约定了违约金，对原、被告双方具有法律约束力，依据上述法律规定，原告不能随意变更，应按合同约定履行。原告在诉讼中阐述原、被告双方约定的违约金明显过低，于守约方原告明显不利，不符合公平合理原则，主张增加违约金的理由不符合事实，且违反法律规定，故请求法院不予支持。原告诉求的违约金不应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，应依合同约定计算违约金。原告所缴纳的契税款是政府依法向原告征收的购房税费，是政策性行为。解除合同是原告提出的，故该税费的损失应由原告承担，不应由我公司退还。原告要求退还购房契税款没有法律依据，请求法院不予支持。原告向政府缴纳的契税款，不应计入购房款本金计算违约金，故原告请求将该款计入购房款本金计算违约金是错误的，请求法院不予支持。
原告冯海为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明2011年12月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》；2、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证、收据，证明原告于2011年12月10日向被告支付和贵花园第V6幢V6-1号别墅购房款1287239元，2012年8月16日被告收到原告交付的和贵花园第V6幢V6-1号别墅代缴契税款38618元；3、解除《商品房买卖合同》通知书、邮寄凭证、送达凭证，证明2014年5月7日原告通过EMS特快专递书面通知被告解除《商品房买卖合同》，要求被告承担违约责任和赔偿损失，并在收到通知书后一个月内将购房款、被告代收的契税款及按不低于银行同期贷款利率赔偿占有原告资金期间的利息损失支付给原告；被告于当天下午收到该通知书；4、解除《商品房买卖合同》协议书、邮件发送记录、与原告协商过的被告部分员工的名片及被告办公室主任的信箱，证明2014年5月在原告作出极在让步，被告同意在今年7月份退完款并支付8%的补偿金，但被告再次违背其诺言而未签署，该协议书已发到被告办公室主任的信箱；5、《商品房买卖合同（预售）示范文本》，证明该合同范文本第12条第1款第（2）目规定出卖人未按约定时间交付商品房，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人已付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；也说明了原告主张的违约金（利息）应得到支持；6、照片，证明被告向原告预售的别墅存在质量问题，屋面、墙面渗漏或开裂，阳台积水腐臭房屋，屋顶外墙开裂，被告开发的别墅未达到交付条件，且未按约定时间交付房屋。
被告针对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议；对证据3的真实性、关联性均有异议；对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、《营业执照》，证明被告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0039），证明2011年12月10日原、被告之间签订《商品房买卖合同》，被告预售位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园第V6幢V6-1号别墅给原告，总房价款1287239元，合同附件四第一条约定原告自合同签订之日起7日内一次性支付总房价款给原告的事实；3、和贵花园商品房官司付款情况及冯海的中国农业银行转帐凭证，证明原告按合同约定的付款期限支付了购房款1287239元；4、屯昌县房产预售许可证，证明我公司出售给原告的房屋依法取得了预售许可证。
原告针对被告提供的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；证据3由于超过举证期限，由法院确认，但核对房款数额没有错误；证据4由于超过举证期限，由法院确认。
本院根据双方当事人质证意见，对原告所举证的证据1、2、3，本院均作为有效证据予以确认；证据4、5、6，与本案无关联性，本院不予采纳。对被告所举证的证据1、2、3、4，本院均作为有效证据予以确认。
经审理查明，2011年12月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园第V6幢V6-1号房，该商品房总房款1287239元。上述合同约定自合同签订之日起7日内，即2011年12月17日前原告应支付总房款1287239元。原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3％向被告支付违约金。被告应当在2012年9月15日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，被告如未能如期交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2011年12月10日向被告付购房款1287239元，于2012年8月16日被告代收原告的契税款38618元。至今涉案房屋尚未经验收，被告在合同约定的交房时间内未能交房，原告于2014年5月7日通知被告解除其与被告于2011年12月10日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任和赔偿损失。被告于2014年5月7日收到原告的解除《商品房买卖合同》通知书。庭审中，原、被告均承认至今涉案房屋尚未经验收。
本案在审理过程中，经原告冯海申请，本院查封了被告海南和贵投资有限公司名下位于海口市琼山区府城镇铁桥赵村的和贵公馆1号楼二单元22A、二单元16D和二单元17D三套房屋。
以上事实，有本院采纳的证据及双方当事人在庭审中的陈述为证，足资认定。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》约定被告应当在2012年9月15日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告逾期超过90日仍不能按合同约定的交房时间交付商品房交付给原告使用，其行为已构成违约，原告要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还已付款项给原告。原告主张被告退还购房款、代收的契税款及支付违约金均符合《商品房买卖合同》逾期交房的约定，未违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，本案合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。原告认为合同约定的违约金明显过低，于守约方原告明显不利，也不符合公平合理原则，且造成原告资金的利息损失，主张按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金，对此，本院认为，本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，故不应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金，并且原告也没有提供其实际损失的证据，故本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约金的赔偿额。违约金应为累计付款1325857元（1287239＋38618）的3%，即39775.71元（1325857×3%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告冯海与被告海南和贵投资有限公司于2011年12月10日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告海南和贵投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告冯海契税款38618元、购房款1287239元并支付违约金39775.71元。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告冯海的其他诉讼请求。
案件受理费18580元，诉讼保全费5000元，由被告海南和贵投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 黎瑞英
人民陪审员 叶毓孔
人民陪审员 陈 萍
二〇一四年十一月三日
书 记 员 宋 晶
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。