呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00061号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔恒昌，男，1955年7月16日出生，汉族，个体工商户，现住址土默特左旗。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘福亮，男，1955年4月27日出生，汉族，个体工商户，现住址土默特左旗。
二上诉人委托代理人赛日，内蒙古契达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张海龙，男，1976年7月03日出生，汉族，公务员，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张玉刚，男，1949年10月7日出生，汉族，现住址土默特左旗毕克齐镇，系张海龙的父亲。
上诉人崔恒昌、刘福亮因与张海龙房屋租赁合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人崔恒昌、刘福亮及其委托代理人赛日，被上诉人张海龙及其委托代理人张玉刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张海龙与崔恒昌、刘福亮于2013年3月16日签订房屋租赁合同一份，张海龙（甲方）将位于土默特左旗毕克齐镇水磨村的原水磨奶站出租给崔恒昌、刘福亮（乙方）养殖猪、鸡。双方合同约定：“第一条、租赁期限从2013年6月1日起至2023年6月1日止，租期10年，年租金4万元。付款方式为第一年的租金4万元当年年底付清，以后每年从6月1日开始按季度支付租金，总的每年年底付清当年租金。第二条、从合同签订之日起，甲方的房屋使用权已交给乙方使用，在10年内甲方的房屋使用权归属乙方所有。在合同期限内不管发生什么事，双方协商处理解决，甲方不得以任何理由和借口提出收回租房，乙方不得随意提出退房，如甲乙任何一方违约，违约方支付另一方10年的经济补偿40万元。第三条、从双方签订合同之日起，甲方按合同进行筹建，在此期间，甲方为防止乙方造成猪舍后乙方不租，为安全起见，以乙方刘福亮的个人住宅及房院一处作抵押，待甲方建起猪舍起，乙方接收后并将猪、鸡进住后为合同履行开始，此时解除乙方的房产抵押。第四条、甲方除现有的奶站办公室一间、库房一间、宿舍一间和牛棚一栋外，再给乙方建8米×40米的全封闭猪舍一栋，猪舍内安装自动饮水设备，地面安装地暖，室内水泥墙壁，水泥地面设排水沟。第五条、在合同期限内甲方的房屋自然损坏由甲方自己进行维修，如乙方损坏由乙方进行维修。……”。合同签订后，崔恒昌、刘福亮于2013年5月29日搬入张海龙的原水磨奶站，正式开始履行合同。张海龙未按照合同约定在崔恒昌、刘福亮搬入前安装地暖，但是已经在地下铺设管道。后双方协商，于2014年1月3日，崔恒昌、刘福亮向张海龙借款购买锅炉一台，并安装在养殖场内。崔恒昌、刘福亮未按照合同约定支付张海龙2013年6月1日到2014年9月期间的房租费共计5万元。2014年6月5日经刘福亮、郝进才担保，崔恒昌给张海龙写下保证书，承诺于2014年8月5日前付清5万元房租费及利息，到时付不清可以卖猪作为房屋租赁费。在审理过程中，根据张海龙的申请，于2014年9月19日依法查封崔恒昌、刘福亮共同所有价值不低于23万元的生猪。张海龙本诉请求判令：一、崔恒昌、刘福亮交付2013年房屋租赁费4万元及2014年6月-9月房租费1万元，共计5万元；二、崔恒昌、刘福亮支付诉讼后判决执行完毕之日的利息；三、支付违约金80000元，并解除原租房合同，责令立即搬离。四、由崔恒昌、刘福亮承担诉讼费。崔恒昌、刘福亮反诉请求判令：一、张海龙支付因其单方面终止合同而应当支付的经济补偿金40万元；二、张海龙因其违约而给崔恒昌、刘福亮造成的直接经济损失380000元（2013年10月由于猪场不符合约定致500头仔猪死亡损失25万元；鸡死亡2500只损失12.50万元；2014年4月损失小鸡500只损失5000元；）。三、张海龙因其单方面终止合同应当支付崔恒昌、刘福亮为履行合同而修缮猪场的投入费用10700元（为修猪场排水投入2000元人工费；修锅炉投入人工费400元；2013年10月购买锅炉支出6500元；钢丝网片支出1800元；）。四、支付因其张海龙个人消费拿走的120只鸡折价18000元及鸡蛋32箱折价4800元等应付款22800元。
原审法院认为，张海龙与崔恒昌、刘福亮签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同主体内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。但双方签订合同中的第二条“在合同期限内不管发生什么事，双方协商处理解决，甲方不得以任何理由和借口提出收回租房，否则违约方支付另一方10年的经济补偿40万元。”已违反了法律、法规的强制性规定，应属无效条款，故对张海龙第三项支付违约金8万请求与崔恒昌、刘福亮第一项支付经济补偿金40万元请求不予支持。根据合同第一条的约定，张海龙要求崔恒昌、刘福亮支付张海龙房租费50000元，有事实和法律依据，予以支持。对张海龙第二项支付诉讼后判决执行完毕之日利息的请求，崔恒昌、刘福亮在保证书承诺到期支付房租及利息，故对张海龙主张的利息请求予以支持。《中国人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”崔恒昌在履行期限届满后，自愿给张海龙写下保证书，保证于2014年6月5日前支付租金，但到期后明确表示不履行义务，符合合同解除的条件，准予解除张海龙与崔恒昌、刘福亮签订的《房屋租赁合同》。崔恒昌、刘福亮应当将涉案的房屋腾出并返还给张海龙，但考虑到崔恒昌、刘福亮是做养殖业，应给予一定的宽限期限，酌定为90天。
崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付因违约履行合同而造成的直接经济损失，因证据不足，对崔恒昌、刘福亮的此项请求不予支持；崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付修缮养猪场投入费用，没有向法庭提供证据证明，对崔恒昌、刘福亮的此项请求不予支持。崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付个人消费拿走的120只鸡及鸡蛋32箱，张海龙辩称认可拿过120只鸡及鸡蛋32箱，但是已经都付过钱，如果崔恒昌、刘福亮能拿出欠条，愿意支付相应的价款，崔恒昌、刘福亮未向法庭提供相关证据，对崔恒昌、刘福亮的此项请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张海龙与崔恒昌、刘福亮于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》。崔恒昌、刘福亮于判决书生效后90日内将位于土默特左旗毕克齐镇水磨村的原水磨奶站腾出返还张海龙，并按合同约定支付张海龙此期间的租赁费；二、崔恒昌、刘福亮于判决生效后十日内一次性支付张海龙房屋租赁费5万元及利息（从2014年8月21日开始到判决执行完毕之日产生的利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付）；三、驳回张海龙的其它诉讼请求；四、驳回反诉张海龙的诉讼请求。案件受理费1990元由张海龙负担，剩余1000元由崔恒昌、刘福亮承担。反诉案件受理费11935元及诉讼保全费1170元由崔恒昌、刘福亮负担（诉讼保全费张海龙已预交）。
崔恒昌、刘福亮不服一审判决，向本院提出上诉称，崔恒昌、刘福亮与张海龙与2013年3月16日签订了一份《租房协议》约定：“租房时间从2013年6月1日起至2023年6月1日止，租期为10年。年租金为4万元。在10年内甲方的房屋使用权归属乙方所有。在合同期限内不管发生什么事，双方协商处理解决，甲方不得以任何理由和借口提出收回出租房，否则违约方支付另一方10年的经济补偿40万元。”张海龙为崔恒昌、刘福亮提供出租的房屋原来基本上不能使用的一个旧奶站，所以经过崔恒昌、刘福亮再三和张海龙做工作，张海龙才同意在合同签订对这个奶站进行改造。双方在这份租赁协议中明确约定：“从双方签订合同之日起，甲方按合同进行筹建。”双方又约定“甲方除现有的奶站办公室一间、库房一间、宿舍一间和牛棚一栋外，再给乙方建8米×40米的全封闭猪舍一栋，猪舍内安装自动饮水设备，地面安装地暖，室内水泥墙壁，水泥地面设排水沟。在本租赁协议的最后明确约定“除发生不可抗力的情况下经双方协商一致同意后才能解除合同。这份合同已经生效。2013年5月26日，张海龙说改造工程己完工，催促崔恒昌、刘福亮搬家。于是2013年5月28日崔恒昌、刘福亮开始搬家，当我们搬家进后才发现张海龙的筹建改造工程基本上没有按合同履行，只是给养殖场做了简单、粗糙的围栏。在崔恒昌、刘福亮的再三催促下张海龙才答应继续为养殖场进行进一步的改造和修缮，可是根本就没有行动。到此时崔恒昌、刘福亮才意识到张海龙完全没有履行合同的意思，知道上当受骗了，于是崔恒昌、刘福亮拍下了出租养殖场（猪圈、鸡舍）的现场视频证据资料。当进入2013年的十月，天气变冷，仔猪无法成活，致死仔猪500余头，鸡也死亡2500只。这时崔恒昌、刘福亮打电话跟张海龙理论不成，就想到了拉死猪去镇政府反映情况，这时张海龙不知为何有些着急，当天张海龙领着人进屋就骂，并把崔恒昌、刘福亮办公室的桌子等物品砸烂了。崔恒昌、刘福亮多次去公安派出所报案，并向毕克齐镇政府反映要求解决问题。二、一审判决认定租赁合同部分条款无效缺少法律依据。1、一审法院认定本案租赁合同第二条为无效条款，这一认定缺少法律依据。这一条的约定系双方对租赁合同的重要约定，该条的约定是在充分考虑了承租人在该“租赁场所实施养殖的特殊性”因素确定的条款。因为，搞养殖是一个需要比较稳定的承包租赁期才能进行的一个养殖经营项目，需要前期投入和一个相对稳定的养殖周期。在签订本租赁合同时双方经过充分协商，当时崔恒昌、刘福亮就怕张海龙无故解除合同才向张海龙特别要求下才把这一条写到了本租赁合同中。这个约定是双方共同意思的真实表示，并没有违法法律规定，不属于无效条款。2、一审法院的无依据的错误认定本案租赁合同部分条款无效，实属无法无据的错误认定。我国《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定。”则为无效条款。而最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”而本案一审法院比较主观地认定为无效条款，却没有客观地具体列举本案租赁合同到底违反了国家的哪条强制性的（效力性的强制性）规定。而事实上本案租赁合同第二条就根本没有违法《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效条款。三、一审法院错误地将张海龙一审提交的与本案无关的一个“保证书”作为认定崔恒昌、刘福亮为张海龙支付房租的承诺的事实根据，这与事实不符。请求二审法院审查张海龙在一审时提供的这份证据。这份证据从内容上看与张海龙没有任何关系。实际上这份“保证书”是与案外人张玉刚所签订的未履行的一份合作协议的补偿承诺书，与本案没有任何关系。而一审法院不知因何故将此“保证书”用来作为认定本案事实的依据予以采信。由于对这份证据的认定，导致了对崔恒昌、刘福亮的错误判决。四、一审法院在认定本案客观事实是存在偏袒张海龙之嫌。1、通过一审的法庭调查及双方的举证、质证，应该能够比较清晰地看到本案双方当事人在租赁合同中约定的全部内容及履行中的违约方应该是张海龙这一客观事实。一审判决却不顾客观事实地支持了将张海龙的讼请求，而对崔恒昌、刘福亮反诉请求毫无依据地给予了全部驳回。2、一审法院错误的认定租赁合同部分条款无效，导致了崔恒昌、刘福亮反诉请求一审反诉请求支付补偿金的诉求无法主张。综上，一审判决存在认定事实错误和判决缺少法律依据，请求依法撤销土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第638号民事判决并予以改判，以维护崔恒昌、刘福亮的合法权益。
张海龙答辩称，一、双方签订租房协议第三条约定，为安全起见，以刘福亮的个人住宅作为抵押，待猪圈建起牲畜进入后，解除抵押。2013年5月29日猪、鸡入圈，6月10日刘福亮拿走房本视为猪场合格，不合格可以不进驻，协议中没有写对旧奶站也没有签订如何建造，按照协议约定意味着验收合格。二、新建的猪舍也是水泥墙壁，该设施一审法院外调时也看过。按照正常的养猪，排水沟是很好用的。崔恒昌、刘福亮的养猪办法与一般人不一样，直接把饲料倒在地上，猪边吃边踩，地上经常有残余的饲料和粪便，造成排水沟堵塞不畅通。崔恒昌、刘福亮让张海龙重修排水沟，在旧奶站的墙上掏门，这些活都是他们应做的，而张海龙做了，且是全部达到他们的要求，这说明第二次验收合格。三、在上写明张玉刚是案外人员，保证书欠张玉刚的房租不足为奇，因张玉刚是张海龙的全权委托代理人，且张玉刚和张海龙是父子关系。四、猪舍内安装地暖，这个地暖与楼房的地暖不同，猪舍内的地暖实际上是电褥子，水泥地下面穿的线管，在管子里面穿上电阻丝线加热，保证地面不凉，崔恒昌、刘福亮都是知道这个常理。张海龙把水泥地下面穿的线管已铺好，买回地暖配件，并请安装地暖师傅去安装，可崔恒昌说不安了，猪扒在地上有剩余的饲料和粪便，是不会凉的，怕不安全，实际上崔恒昌是怕费电。五、崔恒昌、刘福亮违约不交房租，张海龙多次与其都没协商成，被迫无奈张海龙才起诉。综上，张海龙没有违约，起诉法院是崔恒昌、刘福亮违约造成的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议的焦点是：一、一审法院判决解除张海龙与崔恒昌、刘福亮签订的《房屋租赁合同》是否正确；二、崔恒昌、刘福亮是否应当一次性支付张海龙房屋租赁费5万元及利息；三、崔恒昌、刘福亮的诉讼请求是否有依据。
针对第一个争议焦点问题认为，《中华人民共和国民法通则》第六十条规定，民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。张海龙与崔恒昌、刘福亮签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同主体内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。但双方签订合同中的第二条“在合同期限内不管发生什么事，双方协商处理解决，甲方不得以任何理由和借口提出收回租房，乙方不得随意提出退房，如甲乙任何一方违约，违约方支付另一方10年的经济补偿40万元。”此条约定限制了双方通过仲裁、诉讼渠道解纠纷的权利，并加大了双方依法保护自己权利的成本，明显违反了法律禁止权利滥用的基本原则以及法律对当事人意思自治性规定的限制，应属无效条款，故对张海龙第三项支付违约金8万请求与崔恒昌、刘福亮第一项支付经济补偿金40万元请求不予支持。根据合同第一条的约定，张海龙要求崔恒昌、刘福亮支付张海龙房租费5万元，有事实和法律依据，本院予以支持。对张海龙第二项支付诉讼后判决执行完毕之日利息的请求，因崔恒昌、刘福亮在保证书承诺到期支付房租及利息，故本院对张海龙的利息请求予以支持。
针对第二个争议焦点问题认为，《中国人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”崔恒昌在履行期限届满后，自愿给张海龙写下保证书，保证于2014年6月5日前支付租金，但到期后明确表示不履行义务，符合合同解除的条件，一审法院准予解除张海龙与崔恒昌、刘福亮签订的《房屋租赁合同》。一审法院对此项判决并无不当，本院予以支持。
针对第三个争议焦点问题认为，崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付因违约履行合同而造成的直接经济损失的问题，协议约定，第三条、“……待甲方建起猪舍起，乙方接受并将猪、鸡进住后为合同履行开始，……。”第四条、“……猪舍内安装自动饮水设备，地面安装地暖，室内水泥墙壁，水泥地面设排水沟。”乙方于2013年5月29日将猪、鸡搬进了出租的房屋内，乙方对甲方提供的出租房屋及猪舍的设备虽感到有些不妥，但也没有签订修缮补充的协议，乙方就接受了甲方提供出租的房屋及猪舍，可视为甲方已按协议约定履行了相应的义务。协议中约定了再建猪舍条件及设备，但没有约定猪舍地面安装地暖及水泥地面设排水沟的标准。崔恒昌、刘福亮与张海龙签订的《租房协议》没有对养鸡舍的条件及设施的标准作出具体约定，崔恒昌、刘福亮所提供的证据证明不了鸡死亡与张海龙提供出租的房屋有直接的因果关系。故崔恒昌、刘福亮主张猪、鸡冻死及饿死的理由所依据的证据明显不足。张海龙在建猪舍时，已在猪舍水泥地面内铺设了取暖线管，但没有安装电线。2013年10月，张海龙买回地线设备，但崔恒昌没让安装，之后双方协议增设一台锅炉来为猪舍取暖。崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付购买锅炉支出6500元的诉请，因证据不足，本院不予以支持。崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付修缮养猪场投入费用，因提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。崔恒昌、刘福亮要求张海龙支付个人消费拿走的120只鸡及鸡蛋32箱，张海龙认可拿过120只鸡及鸡蛋32箱，但是已经都付过钱，如果崔恒昌、刘福亮能拿出欠条，愿意支付相应的价款，崔恒昌、刘福亮未向法庭提供相关证据，本院对崔恒昌、刘福亮的此项请求不予支持。
综上，崔恒昌、刘福亮的上诉理由不能成立，对其上请求不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费7525元，由崔恒昌、刘福亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
审 判 员 戴玉英
代理审判员 韩东妹
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 于文硕