云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第208号
上诉人（原审原告）段从树，男，汉族，1969年10月19日生。
上诉人（原审原告）侯丽琼，女，汉族，1970年7月15日生。
两上诉人共同特别授权委托代理人董丹敏，云南上义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会，住所地：宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会。
法定代表人赵文纲，该居委会主任。
被上诉人（原审被告）宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会温泉村小组，住所地：宜良县匡远街道办事处温泉居委会温泉村小组。
负责人郭伟，该村小组长。
被上诉人（原审被告）宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会下栗者二组，住所地：宜良县匡远街道办事处温泉居委会下栗者二组。
负责人戴建雄，该村小组长。
三被上诉人共同特别授权委托代理人王丽萍，云南尚同律师事务所律师。
上诉人段从树、侯丽琼与被上诉人宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会（以下简称“温泉居委会”）、宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会温泉村小组（以下简称“温泉村小组”）、宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会下栗者二组（以下简称“下栗者二组”）租赁合同纠纷一案，上诉人段从树、侯丽琼不服云南省宜良县人民法院（2012）宜民三初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2005年8月16日，段从树与原温泉村委会（现更名为温泉居委会）签订《温泉村委会洗澡塘承包合同书》，约定：温泉村委会将集体所有的洗澡塘连同温泉村小组、下栗者二组集体所有的场地、道路整体承包给段从树经营，承包期限从2005年9月11日到2010年9月10日共计5年。合同还约定承包期内承包人有权对内部设施进行改装，建设及新增项目。新增项目的房屋建设及内部设施的改装，除新增设备（包括机械设备、电器设备、车辆等除外），其它的建筑物承包期满后必须无偿归温泉村委会所有。合同签订后，段从树开始进行经营。2007年3月段从树当选温泉村委会主任、书记，为了避嫌，其于2008年6月1日将承包合同中的权利义务一并转让给其妻子侯丽琼。后承包人提出投入资金对洗澡塘房屋建设及内外部设施进行装修、改造，合同期限延长20年，针对该问题，时任村委会主任的段从树就延期承包的事项制作书面意见书分别征求各村民代表的意见，26名村民代表中有24名在意见书上签字同意，1名签字不同意，两委会委员亦一致同意延期20年。侯丽琼遂于2008年12月19日与温泉村委会签订《温泉村委会洗澡塘承包合同书》补充协议（以下简称“补充协议”），约定对温泉村委会洗澡塘承包合同延期20年，即从2010年9月11日至2023年9月10日，侯丽琼投入资金500万元，对洗澡塘房屋建设及内外部设施进行改造更新，合同期满后，所有投资不得拆除，全部归甲方所有。除租金做了部分调整外，原合同其他条款均未变。补充合同签订后，侯丽琼于2009年1月5日以宜良县匡远镇从树温泉度假村的名义（洗澡塘工商登记的字号）与乙方宜良县蓬莱建筑公司第十三工程处签订建设工程施工合同，合同约定了工程范围及工作内容为：外大门改造、厨房装修、餐厅装修、职工宿舍装修改造、水电安装、进村道路平整施工、道路及停车场硬化、室外绿化及附属工程施工、茶楼拆除后新建、一层小池、二层豪中池楼新建、大池售票房新建、KTV包房装修、棋牌室装修、8间客房装修。施工工期从2009年1月5日至2009年5月5日。工程量按实结算，工程总价以乙方提交的经甲方审定的结算总价优惠2%后支付。甲方每月按照乙方完成工程量的85%支付工程进度款，竣工验收15天内办理完工程结算，甲方付清扣除乙方承诺应扣留的3%的质量保证金尾款。质量保证金保修期满一年一次付清。诉讼中，段从树、侯丽琼提交了宜良县蓬莱建筑公司第十三工程处财务出具的专用收据，欲证明2009年1月7日支付工程预付款10万元，1月30日、2月20日、3月9日、4月18日、6月19日又分别支付工程款35万元、30万元、46万元、42万元、33.622万元，2010年6月25日支付质量保修金6.081万元。合计为202.703万元。2010年4月，村委会换届选举，段从树在村委会不再担任任何职务。新一届村委会会议讨论决定收回洗澡塘，并拒绝收取侯丽琼前来缴纳的新一年的承包款。因协商未果，温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组于2010年10月14日起诉至一审法院，该案经本院（2011）昆民一终字第591号判决确认温泉村委会与侯丽琼于2008年12月9日所签订的《温泉村委会洗澡塘承包合同书》补充协议因未召开村民会议或村民代表会议，违反村民委员会组织法的强制性规定而无效。后段从树、侯丽琼向云南省高级人民法院申请再审，省高院认为一、二审认定补充协议无效并无不当，依法裁定驳回了段从树、侯丽琼的再审申请。由于当时段从树、侯丽琼保留诉权，对无效后的损失赔偿问题一、二审法院均未作处理。段从树、侯丽琼遂于2012年2月21日起诉至一审法院要求温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组赔偿装修改造损失共计2234899.22元，其他损失300000元及利息967140元。诉讼过程中，因双方对装修损失分歧较大，根据段从树、侯丽琼的申请，一审法院于2012年6月1日委托云南鼎丰司法鉴定中心对洗澡塘装饰装修、扩建工程的造价及现值损失进行评估鉴定，鉴定基准日为洗澡塘承包合同补充协议被确认无效时，即2012年1月1日。云南鼎丰司法鉴定中心到现场进行勘测丈量，由于温泉居委会不配合，云南鼎丰司法鉴定中心根据段从树、侯丽琼的陈述于2013年5月出具云鼎鉴司字（2012）第797号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、装饰装修及扩建工程的重置造价为人民币1884773.06元、评估鉴定价值（现值损失）为人民币1306503.00元；2、绿化部分评估鉴定价值为人民币232332.2元；3、家具部分评估鉴定价值为人民币69678.81元。段从树、侯丽琼为此支付鉴定费用50000元。另查明，段从树、侯丽琼扩建的工程有茶楼、洗浴区二楼加层及售票楼，双方对扩建费用未进行约定，该扩建工程也未办理合法建设手续。根据评估鉴定明细表中列出各项工程的重置造价、综合成新率，扩建工程的重置造价总计应为574727.76元，装饰装修现值损失应为总评估鉴定价值-
各项扩建工程重置造价×综合成新率，即869176.91元。经庭审询问，温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组不明确表示同意利用上述装修装饰物。段从树、侯丽琼遂诉至一审法院，要求温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组赔偿因合同无效给段从树、侯丽琼造成装修改造损失2234899.22元及其他损失30万元。
一审法院认为：一、关于段从树、侯丽琼损失的认定问题，（一）双方补充协议签订的时间是2008年12月19日，根据段从树、侯丽琼提交的证据，其于2009年1月5日与宜良县蓬莱建筑公司第十三工程处签订建筑工程施工合同，合同的内容与结算、工程款的支付相互印证，结合补充协议的内容，可以证实装修改造系为履行补充协议，因补充协议被确认无效，段从树、侯丽琼据此主张因无效所受到的损失有事实和法律依据。温泉居委会、温泉村小组、下栗者二组辩解段从树、侯丽琼的投资是为了履行2005年9月11日到2010年9月10日止的《温泉村委会洗澡塘承包合同书》没有提交相反证据证实，且原来的合同履行期限即将届满，段从树、侯丽琼没理由作大量投资履行仅剩1年多时间的原承包合同，故对温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组辩解一审法院不予采信。（二）对损失的具体数额，一审法院认为，本案的鉴定意见系经当事人申请，法院委托有资质的鉴定机构出具，鉴定人员具备鉴定资格、鉴定程序合法，虽然鉴定的依据是根据段从树、侯丽琼单方的陈述，但原因是温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组经法院及鉴定机构多次通知到场共同确认鉴定范围而拒不配合，根据证据规则，如果不能区分鉴定物的范围的原因在于一方当事人拒绝按照法院和鉴定机构要求提供鉴定材料或予以配合的，应推定鉴定申请人的请求成立，由拒绝配合的当事人承担相应的责任。故对鉴定意见中的损失一审法院予以认定。（三）对段从树、侯丽琼主张的人工工资、水电费及利息，因其未提交有效证据证实人工工资、水电费具体数额，一审法院不予认定，且人工工资、水电费及利息不是因补充协议无效而产生的，该部分损失应作为其经营成本和经营风险由段从树、侯丽琼自行负担。二、关于段从树、侯丽琼损失如何承担的问题，我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案鉴定意见中的装饰装修物及绿化部分因已形成附合物，且温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组不同意利用，根据上述第九条规定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。家具部分因未形成附合物，属于段从树、侯丽琼的，可由其自行拆除处理，因拆除造成房屋损毁的，段从树、侯丽琼应当恢复原状。对扩建工程，因扩建项目未办理合法建设手续，且双方对扩建费用的处理没有约定，根据第十四条规定，扩建造价费用应由双方按照过错分担。对过错程度问题，一审法院认为，本案补充协议经生效判决确认因未召开村民会议或村民代表会议，违反村民委员会组织法的强制性规定而无效，对此温泉居委会存在一定的过错，但签订补充协议时段从树作为时任温泉村委会主任，应当清楚涉及村民利益的重大事项应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定，而其在未完成法定形式情况下代表村委会盲目与其妻子签订补充协议并投资，故段从树、侯丽琼对补充协议未作认真审查亦有一定的过错，双方应对认定的损失各承担50%的责任。此外，温泉村小组、下栗者二组未作为合同当事人签字，不存在过错，在本案中依法不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条之规定，判决如下：“一、原告段从树、侯丽琼投资的装饰装修现值损失869176.91元、扩建工程的重置造价费用574727.76元、绿化部分评估鉴定价值232332.2元，三项合计1676236.87元，由被告宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会承担838118.4元（此款限于本判决发生法律效力之日支付），由其自行承担838118.4元；二、驳回原告段从树、侯丽琼的其他诉讼请求。”案件受理费27079元，由段从树、侯丽琼负担18126元，温泉居委会负担8953元；鉴定费50000元，由段从树、侯丽琼、温泉居委会各负担25000元。
一审判决宣判后，一审原告段从树、侯丽琼不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人一审全部诉请；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实错误，两上诉人是家庭承包经营户，在本案中也始终作为承包合同的一方当事人参与履行合同的；二、一审法院对补充协议无效的原因认定错误，2008年12月段从树时任村委会主任，其当时是代表村委会广泛征求各村民代表的意见而非个人行为，段从树是代表村委会一方，其未按法定形式主持召开村民会议或村民代表会议是村委会的过错，不是农村承包经营户即上诉人的过错，即使段从树个人有原因，其已经征得村民代表、村两委的同意，也并不是段从树一个人说了算，而且这种方式是村委会一贯用于决定村民集体利益的方式；三、一审法院对损失的认定有遗漏，鉴定报告当中对装修部分的鉴定遗漏了七项内容未进行计算，同时遗漏了上诉人的原承包合同押金的退还问题，以及因补充协议无效导致的人工工资、水电费及所有损失额的利息未进行处理。
被上诉人温泉村委会、温泉村小组、下栗者二组共同答辩称：一、根据双方签订的洗澡塘承包合同约定，承包期限内承包人有权对内部设施进行改装，建设及新增项目。新增项目的房屋建设及内部设施的改装，除新增设备（包括机械设备、电器设备、车辆等除外），其它的建筑物承包期满后必须无偿归温泉村委会所有。在2010年9月10日，该承包合同到期以后，上诉人没有对温泉村委会的洗澡塘进行任何投资改造，所有投资改造都是在合同期内进行的，为此被上诉人不存在补偿的义务；二、对于上诉人提到的补充协议，该补充协议没有召开村民会议或村民代表大会，违反村民委员会组织法禁止性规定，严重损害村民利益，是一个无效协议，同时上诉人段从树签订补充协议的行为系个人行为，不是职务行为，为此导致补充协议无效的过错全部在上诉人，被上诉人在本案中没有任何过错，依法不应当承担赔偿或者补偿的责任；三、上诉人所说投资改造，没有告知过被上诉人，也没有经被上诉人同意，在一审鉴定过程中，被上诉人也没有签字认可过鉴定人员的勘察笔录，所以一审依据的鉴定结论不真实不客观，不能作为定案的依据；四、对一审判决的结果被上诉人同样不服，只是经过村民讨论以后过了上诉期，被上诉人现在仍然保留申诉的权利，综上，请求二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、对一审鉴定书的质证意见及工程预（结）算书，欲证明对鉴定书漏算的损失部分请造价师进行了计算，一审鉴定报告遗漏了七项，金额为249490.42元；2、缴纳押金的收据，欲证实押金87000元至今没有退还上诉人。三被上诉人共同质证认为对证据1因为是上诉方单方证据，不认可其真实性、合法性；对证据2的真实性予以认可，被上诉人同意退还该押金。被上诉人未提交新证据。本院认为，对于上诉人提交的证据1、由于是上诉人的单方意见，本院不予采信。对于证据2、被上诉人对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理，一审判决认定的事实与二审审理后查明的案件事实一致，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：对于导致补充协议无效的过错责任的确定问题。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。以及第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，对于补充协议因未召开村民会议或村民代表会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》的强制性规定而无效，对此，温泉居委会存在重大的过错。作为时任温泉居委会书记及主任的段从树违反法定程序，代表温泉居委会与其妻侯丽琼签订补充协议，其负有不可推卸的责任。对于合同相对方侯丽琼，其未履行签订补充协议时应尽的审慎义务，亦存在一定的过错。同时，结合段从树、侯丽琼对涉案租赁物的装修与原建筑物已形成附合，属于温泉居委会实际可利用范畴，本院确定双方责任范围为温泉居委会承担70%的责任，段从树、侯丽琼承担30%的责任，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。而对于一审法院认定温泉村小组、下栗者二组并未作为合同一方当事人签字，不存在过错，因此不应承担责任，处理正确，本院予以维持。根据一审委托有鉴定资质的鉴定机构，即云南鼎丰司法鉴定中心所作的鉴定，确定段从树、侯丽琼投资装饰装修现值损失为869176.91元、扩建工程的重置造价费用为574727.76元、绿化部分评估鉴定价值为232332.2元，三项合计1676236.87元，按照过错责任的划分，本院依法认定温泉居委会承担1173365.81元，段从树、侯丽琼承担502871.06元。对于段从树、侯丽琼主张其是家庭承包经营户，与温泉居委会形成的是农村承发包关系，对此，已由云南省高级人民法院作出的（2012）云高民申字第656号民事裁定书认定，从《温泉村委会洗澡塘承包合同书》条款看，段从树、侯丽琼以个人名义与集体经济组织签订合同，对合同标的物进行使用、收益，温泉居委会转移财产用益权，收取相应的对价，符合租赁合同的特征，是租赁合同，不是农村承包经营合同，段从树、侯丽琼也不是农村承包经营户，故对段从树、侯丽琼的该项主张本院不予支持。对于段从树、侯丽琼主张一审法院委托的司法鉴定机构所作的司法鉴定意见遗漏了七项内容，对于该问题，在一审庭审中鉴定人员出庭接受质询时，已经陈述并没有遗漏，而是全面考虑了段从树、侯丽琼所投资的各项损失。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。段从树、侯丽琼未向本院提交充分证据证明一审法院委托有资质的鉴定机构所作的司法鉴定存在遗漏，故本院对段从树、侯丽琼的该项主张不予采信。对于段从树、侯丽琼主张的水电费、工人工资，因未提交证据予以证实，本院不予支持。对于段从树、侯丽琼要求温泉居委会退还押金87000元的问题，温泉居委会当庭表示确实收过段从树、侯丽琼交纳的87000元押金，同时也表示愿意退还段从树、侯丽琼，本院对此一并予以认定及处理。
综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决如下：
一、撤销云南省宜良县人民法院（2012）宜民三初字第121号民事判决。
二、由被上诉人宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向上诉人段从树、侯丽琼支付装修、扩建、绿化损失1173365.81元。
三、由被上诉人宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向上诉人段从树、侯丽琼退还押金87000元。
四、驳回上诉人段从树、侯丽琼的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计54158元，由上诉人段从树、侯丽琼承担16247.4元，由被上诉人宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会承担37910.6元。鉴定费50000元，由上诉人段从树、侯丽琼承担15000元，由被上诉人宜良县匡远街道办事处温泉社区居民委员会承担35000元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 寸杨杰