中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第301号
原告JIANMINGHE（中文姓名：何建明），男，美国国籍，1963年10月7日出生，现住美国。
委托代理人冯敏、吴君华（实习），福建志昂律师事务所律师。
被告林宏生，男，1964年6月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人柯宇，广东华商律师事务所律师。
原告何建明与被告林宏生房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。被告林宏生提出管辖权异议，本院于2014年4月17日作出（2014）榕民初字第301号民事裁定：驳回被告林宏生对本案的管辖权异议。被告林宏生不服，提起上诉。福建省高级人民法院于2014年6月19日作出（2014）闽民终字第730号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。2014年8月15日，本院公开开庭对本案进行审理。原告何建明的委托代理人冯敏、被告林宏生及其委托代理人柯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何建明诉称：原、被告系同学关系。2003年8月12日，原、被告及王彪、叶芳共同出资，以被告为代表向海钻（福建）房地产开发有限公司购买了金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商场01、03、04、05、06、07、08、09、10、12、13号商铺，产权面积合计3819.67平方米，总价款8843560元（人民币，下同）。2009年9月13日，原、被告及王彪、叶芳签订一份《协议书》，协议约定金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商场中的06、07、08、10、12、13号商铺归原告所有；并明确了原告已支付购房款1516661.06元，也已承担了相应费用；同时还约定原告应于2009年9月21日前将购房余款1207876元汇往福州市中级人民法院帐户；在上述款项交至法院帐户后，被告应无条件将房屋交付原告，并配合法院、海钻公司及时完成产权登记，最迟不超过各方按本协议交齐款项后30日；办理完房屋所有权证后，被告应与其他各方及时按本协议第一条完成办理共有、私有的权属变更，并办理相关的产权证件，该项划分变更，完成时间最迟不得超过第一道产权证办理完毕后30日等内容。协议签订后，原告已于2009年9月21日将购房余款1207876元汇至法院帐户。但是，被告却未能履行合同义务，不向福州市房地产交易中心申请房屋土地权属登记，也不顾原告的多次交涉和合理建议，导致上述商铺的相关权属证书至今无法办理，原告也无法以个人名义取得上述商铺的房屋土地权属证书。原告诉讼请求：1.确认由被告与海钻（福建）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中涉及的金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商业用房06、07、08、10、12、13#（原11#分成12、13#）房屋（面积约1173.88平方米，价值约3228170元）归原告所有；2.判令被告林宏生立即协助原告办理上述房屋的产权及土地权属登记手续。
原告何建明向本院提供以下证据：
证据1、2009年9月13日由原、被告及王彪、叶芳共同签订的《协议书》，证明：1.原告已出资1516661.06元；2.以被告名义所购买的金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商场01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、12、13#房产中06、07、08、10、12、13#归原告所有；3.原告应于2009年9月21日前再支付购房余款1207867元，该款指定汇入法院帐户；4.被告办理房屋土地权属登记及其变更登记的时间。
证据2、往来结算凭证、建设银行客户回单，证明：原告已按协议约定时间将购房余款1207867元汇入法院帐户，全额履行了付款义务。
证据3、（2005）榕民初字第142号民事判决书，证明：以被告为代表的、与开发商海钻（福建）房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷一案已审理完毕，法院判令海钻公司将讼争房交付被告使用；被告应将购房余款支付给海钻公司。
证据4、产权面积一览表，证明：讼争房的面积。
证据5、（2010）台民初字第1877号民事判决书、（2011）榕民终字第1937号民事判决书，证明：2009年9月13日由原、被告及王彪、叶芳共同签订的《协议书》已被生效判决认定合法有效，可作为本案定案依据。
证据6、公证书，证明：郑东系原告的代理人，其在授权范围内所行使的一切行为（如：在协议书上签字、代原告支付1207867元）均属有权代理。
证据7、结婚证，证明：郑红与原告是夫妻关系。
证据8、收条，证明：被告出具给原告的收条两份，购买诉争房屋是原告和郑红的夫妻共同行为，而且大部分款项是由原告支付的，被告认为原告不是原合同主体的观点不能成立。
被告林宏生辩称：一、原告并非以借被告名义共同购房的原始出资人，原告的权利份额来源于原协议中的郑红，郑红并没有支付前期款项。二、诉争房产已强制备案登记至被告名下，原告不是诉争房产的物权所有人，其关于确认诉争房产归其所有的诉讼请求不应支持。三、（2010）台民初字第1877号及（2011）榕民终字第1937号民事判决不能作为本案判决的依据。四、原告请求被告协助办理诉争房产的产权登记的诉讼请求，已超过二年诉讼时效。根据《补充协议书》约定，被告应于2010年5月21日前办理第一道产权证，领证后再通知各方办理第二道产权证。原告请求被告协助办理产权登记，属于债权请求权，原告直到2014年才提出诉讼主张权利，已超过诉讼时效。五、原告为美国国籍，目前没有在中国境内工作和学习的经历。根据2006年7月11日《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，原告不符合在境内购买商品房的条件。
被告林宏生向本院提供以下证据：
证据1、2004年9月26日《协议》，证据2、2004年12月31日《补充协议书》，证明：原告并非原协议的当事人。
证据3、（2007）榕执行字第55－3号民事裁定书，证明：诉争房产已强制备案登记至被告名下。
证据4、2010年5月16日《补充协议书》，证明：原、被告等四人补充约定税费缴纳及办证程序。
证据5、转账凭条，证明：被告已按补充协议付款。
证据6、（2011）台民初字第2212号民事判决书，证明：判决书已确认被告系诉争房产业主所有人，判决其承担物业费用。
证据7、（2013）台执行字第409－1号执行裁定书，证明（2011）台民初字第2212号民事判决已生效并执行。
对于上述证据，经核对原件及当庭质证，本院分析认证如下：
原告证据1－6，被告对其真实性均无异议，与本案具有关联性，予以采纳；证据7经核对与原件一致，真实性可予确认，与本案具有关联性，予以采纳；证据8是复印件，无原件可供核对，不作为本案证据采纳。被告证据1、2协议约定的内容已被2009年9月13日《协议书》改变，应以时间在后的《协议书》为准，故本院不予采纳；证据3、4，原告对其真实性无异议，与本案具有关联性，予以采纳；证据5－7均与本案原、被告之间关于房屋所有权确认纠纷无关，不作为本案证据采纳。
结合以上有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下事实：
2009年9月13日，原、被告及王彪、叶芳签订《协议书》，约定四方共同出资于2003年8月12日由被告代表四方向海钻（福建）房地产开发有限公司购买了金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商场01、03、04、05、06、07、08、09、10、12、13#单元，产权面积合计3819.67平方米，总价款8843560元。其中，06、07、08、10、12、13#单元归原告所有，原告已支付购房款1516661.06元，也已交应承担的相应费用。原告应于2009年9月21日前将购房余款1207867元汇往本院帐户。在上述款项交齐后，被告应无条件将房屋交付原告，并及时配合完成产权登记，最迟不超过交齐款项后30日。办理完房屋所有权证后，被告与其他各方应及时按本协议完成办理共有、私有的权属变更，并办理相关的产权证件，该项划分变更，完成时间最迟不得超过第一道产权证办理完毕后30日。《协议书》签订后，原告委托郑东于2009年9月17日向本院账户汇入1207867元。2010年5月16日，原、被告及王彪、叶芳签订《补充协议书》，就共同购买上述房产办理产权登记等事项进行补充约定。原告至今未取得诉争房屋所有权，故向本院提起本案诉讼。
本院认为：根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权适用不动产所在地法律。本案是房屋所有权确认纠纷，依法应适用不动产所在地法律即中华人民共和国法律为准据法。
原、被告协议约定，原告何建明以被告林宏生的名义向海钻（福建）房地产开发有限公司购买金钻公寓1#、2#、3#楼连体二层商场01、03、04、05、06、07、08、09、10、12、13#单元，其中，06、07、08、10、12、13#单元归原告所有；在原告何建明交齐相应款项后，被告林宏生应无条件交付上述房屋，并办理相关的产权变更登记手续。故原告何建明是否具备相应的购房条件，是本案的主要争议焦点。2006年7月11日发布的《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第（一）条规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。第（十）条规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。2010年11月4日发布的《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一条规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。本案诉争房屋为商业用房，原告何建明作为美国籍公民，不具备上述规定的购房条件。原告何建明本案诉请确认诉争房屋归其所有，并要求被告林宏生协助办理相应的权属登记手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告JIANMINGHE（中文姓名：何建明）的诉讼请求。
案件受理费人民币32625元，由原告JIANMINGHE（中文姓名：何建明）负担。
如不服本判决，原告JIANMINGHE（中文姓名：何建明）可在判决书送达之日起三十日内，被告林宏生可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林智远
代理审判员 谢 芬
代理审判员 陈 雯
二〇一四年十月十一日
书 记 员 吕德快
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。