山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2014）任民初字第236号原告山东宏厦建设集团有限公司。法定代表人张新伟，总经理。委托代理人汪忠群。委托代理人朱海波，山东恒正律师事务所律师（特别授权）。被告济宁市房产管理局。法定代表人冯元栋，局长。委托代理人陈梅。委托代理人金雨时，山东文思达律师事务所律师。被告济宁市任城区阜桥街道办事处菜市社区居民委员会（原济宁市市中区阜桥街道办事处菜市社区居民委员会）。法定代表人魏明华，主任。委托代理人乔衍刚、贾祥苓，山东金华表律师事务所律师（特别授权）。原告山东宏厦建设集团有限公司（以下简称宏厦公司）与被告济宁市房产管理局、济宁市任城区阜桥街道办事处菜市社区居民委员会（以下简称菜市居委会）拆迁补偿款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东宏厦建设集团有限公司委托代理人汪忠群、朱海波，被告济宁市房产管理局委托代理人陈梅、金雨时，被告济宁市任城区阜桥街道办事处委托代理人乔衍刚、贾祥苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏厦公司诉称，1985年3月20日原告宏厦公司（原济宁市市中区第一建筑工程公司）与被告菜市居委会（原济宁市市中区阜桥街道办事处菜市社区居民委员会）因联合建房签订协议，约定被告菜市居委会出地1.6亩，原告出资在该院落上建设四套院落。被告菜市居委会拥有其中一套，原告拥有其中三套。房屋建成后，原告多次要求被告菜市居委会交付房屋，被告菜市居委会以房屋破旧待政府拆迁时候再协商补偿事宜为由推脱。原告在向济宁市市中区人民法院（现为济宁市任城区人民法院）起诉梁兆信（已去世）亲属腾房纠纷中得知该院落已让被告菜市居委会出售并在被告济宁市房产管理局办理房产确权手续。原告认为被告菜市居委会未征得原告许可擅自将本属于原告的房产出售给第三人，被告济宁市房产管理局违规将房屋确权到梁兆信名下造成房屋在拆迁补偿时原告无法得到补偿。二被告应按照大连万达集团拆迁补偿方案补偿原告建筑面积374.725平方米的住宅房屋一套。为维护员工的合法权益，现向人民法院起诉，请求两被告赔偿原告拆迁补偿损失2360767元。被告济宁市房产管理局未作答辩。被告菜市居委会辩称，第一，答辩人于1998年9月22日作出决议，将本案争议房屋转让给梁兆信，梁兆信于1989年5月4日向答辩人全额支付了房屋转让费并实际占有和使用该房屋，至此该房屋转让交易行为已完成。本案原告于2014年才向法院主张权利，已超过了法定的最长时效，其权利依法得不到法律的保护，请求法院予以驳回。第二，假使原告的主张未超过诉讼时效，原告的赔偿请求也显然于法无据。原告要求被告补偿建筑面积374.725平方米的住宅房屋一套，但是原告并没有提出任何证据证明涉案房屋的面积，仅以梁兆信的房产证和土地证上记载的面积照搬到涉案房屋是没有依据的。根据原告之间的联建协议上记载总面积为308.52㎡，被告拥有一套面积为93.6㎡，原告的三套中有一套为争议房屋，另外两套根据济宁市同诚房屋拆迁服务有限公司出具的拆迁房屋分项勘估表记载（北屋为联建的房屋）的面积分别为：113.69㎡（原告职工迟增恒名下）、51.06㎡（原告安排居住人员卜召隆名下），由此可知争议的房屋面积为：50.17㎡。对于补偿的标准，原告主张按照拆迁补偿标准没有事实和法律依据。同时，原告的损失发生时间为1989年5月4日，根据《侵权责任法》第19条的规定，损失应按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。被告出卖争议房屋的合理市场价为5000元。被告也不可能预见到自己无权处分的争议房屋20多年后的价值。因此，即使被告造成了原告的损失，也应以处分该房屋的既得利益5000元为限。本案原告依据梁兆信取得合法所有权并含有自建房屋产权的政府现行拆迁补偿价格要求被告赔偿损失，并没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求超过了法定的最长时效，请求也无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明，1985年3月20日原告宏厦公司（原济宁市市中区第一建筑工程公司）与被告菜市居委会（原济宁市市中区阜桥街道办事处菜市社区居民委员会）因联合建房签订“济宁市中区一建公司、菜市村关于在菜市建房问题的协议”，约定被告菜市居委会出地1.67亩，原告出资在该土地上建设四套院落。被告菜市居委会拥有其中一套（最东面），原告拥有其中三套，被告菜市居委会负责中间两套暂住居民的清理工作。1986年7月，被告菜市居委会私自将其中一套房屋院落（门牌号××号）安排给梁兆信居住，在此期间，梁兆信提出购买该房屋院落，1988年9月被告菜市居委会在未征得原告宏厦公司同意的情况下，将该套房屋以5000元的价格出卖给梁兆信，被告菜市居委会为此召开支部及居委会于9月22日作出“关于为梁兆信同志解决住房问题的决定”。1989年5月4日被告菜市居委会收取梁兆信购房款5000元，同年10月25日梁兆信在济宁市市中区土地管理局办理中区国用（89）字第080201090107号“国有土地使用证”，载明：用地面积245平方米，建筑占地100平方米。1990年梁兆信在该院落自建西屋两间，1991年自建南屋（两层楼）。2001年6月28日梁兆信去世，该院落由其继承人杜宗英、梁卫东、梁冰居住，2002年4月该房屋以梁兆信的名字在济宁市房产管理局取得房产证，证号为：济宁市房权证阜字第**。以上房屋买卖及办理产权证书的情况，被告菜市居委会在其2012年3月20日向济宁市中级人民法院出具的“证明”中自认未告知原告宏厦公司。2011年原告宏厦公司与被告菜市居委会联建的房屋列入城市规划拆迁范围，原告持该联建“协议”要求被告菜市居委会返还前述××号房屋未果，遂于2011年3月7日向原济宁市市中区人民法院起诉，要求杜宗英、梁卫东、梁冰腾房并将房屋交付原告，2011年5月25日原济宁市市中区人民法院作出（2011）济中区民初字第399号民事判决书，判决“驳回原告的诉讼请求”。为收回房屋，原告还于2011年5月11日向原济宁市市中区人民法院起诉，请求确认1989年被告菜市居委会与梁兆信之间的房屋买卖行为无效。2011年9月15日原济宁市市中区人民法院作出（2011）济中区民初字第833号民事判决书，判决“驳回原告的诉讼请求”。该判决书同时载明：被告菜市居委作为“联建协议”的一方当事人对协议内容应当明知，却违背诚实信用原则作出决定将协议归属原告所有的一套房屋以5000元价格有偿转让给梁兆信，严重侵犯了原告宏厦公司的合法权益，其应当向原告宏厦公司承担相应民事责任，原告宏厦公司有权向被告菜市居委请求赔偿损失。原告宏厦公司对该判决不服，上诉于济宁市中级人民法院，经审理济宁市中级人民法院以（2011）济民终字第1676号民事判决书维持了一审判决。该判决亦载明被告菜市居委违背诚实信用原则作出决定将协议归属原告所有的一套房屋以5000元价格有偿转让给梁兆信，严重侵犯了原告宏厦公司的合法权益，应当向原告宏厦公司承担相应民事责任，原告宏厦公司有权向被告菜市居委请求赔偿损失。原告多次要求被告菜市居委会交付房屋，被告菜市居委会以房屋破旧待政府拆迁时候再协商补偿事宜为由推脱。原告在向原济宁市市中区人民法院起诉梁兆信（已去世）亲属腾房纠纷中得知该院落已让被告菜市居委会出售并在济宁市房产管理局办理了房产确权手续。原告认为被告菜市居委会未征得原告许可擅自将本属于原告的房产出售给第三人，被告济宁市房产管理局违规将房屋确权到梁兆信名下造成房屋在拆迁补偿时原告无法得到补偿，遂向本院起诉，请求两被告赔偿原告拆迁补偿损失2360767元（按建筑面积374.725平方米计算）。诉讼过程中原告向本院申请撤回了对被告济宁市房产管理局的起诉。另查明，本院应原告申请从济宁市任城区建设局调取了梁兆信“房屋征收补偿安置协议”，证明梁兆信通过证号为济宁市房房权证阜字第**房获取了387.72平方米的拆迁安置房。本院应原告申请从济宁市任城区建设局调取了山东志信土地房地产估价咨询有限公司出具的“菜市旧村片区梁兆信被征收房产估价结果”，证明梁兆信获得拆迁安置房的实际价格为砖混房屋评估单价：每平方米6240元，砖木房屋评估单价：每平方米6220元。以上事实有原告宏厦公司提交的原、被告签订的联合建房“协议书”一份，被告向济宁市中级人民法院出具“证明”一份，原济宁市市中区人民法院（2011）济中区民初字第833号民事判决书一份，济宁市中级人民法院（2011）济民终字第1676号民事判决书一份，6、“房屋房权证”一份。被告菜市居委会提交的其于1988年9月22日作出的“决议书”一份，1989年5月4日被告收取梁兆信房屋转让款5000元的收条一份，原济宁市市中区人民法院（2011）济中区民初字第833号民事判决书一份，济宁市中级人民法院（2011）济民终字第1676号民事判决书一份，梁兆信的“房屋建设许可证”、“土地使用证”、“房屋房权证”各一份。本院应原告申请从济宁市任城区建设局调取的梁兆信“房屋征收补偿安置协议”、山东志信土地房地产估价咨询有限公司出具的“菜市旧村片区梁兆信被征收房产估价结果”。结合双方当事人陈述，本院的庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于1985年3月20日因联合建房签订“济宁市中区一建公司、菜市村关于在菜市建房问题的协议”系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应严格履行。该合同明确约定被告菜市居委会出地1.67亩，原告出资在该土地上建设四套院落。被告菜市居委会拥有其中一套（最东面），原告拥有其中三套，被告菜市居委会负责中间两套暂住居民的清理工作。1986年7月，被告菜市居委会私自将原告宏厦公司所有的一套房屋院落（门牌号××号）安排给梁兆信居住，1988年9月被告菜市居委会在未征得原告宏厦公司同意的情况下，将该套房屋以5000元的价格出卖给梁兆信，同年10月25日被告菜市居委会又协助梁兆信在济宁市市中区土地管理局办理了中区国用（89）字第080201090107号“国有土地使用证”，载明：用地面积245平方米，建筑占地100平方米。1990年梁兆信在该院落自建西屋两间，1991年自建南屋（两层楼）。2001年6月28日梁兆信去世，该院落由其继承人杜宗英、梁卫东、梁冰居住，2002年4月该房屋以梁兆信的名字在济宁市房产管理局取得了房产证，证号为：济宁市房房权证阜字第**。上房屋买卖及办理产权证书的情况被告菜市居委会在其2012年3月20日向济宁市中级人民法院出具的“证明”中自认未告知原告宏厦公司。被告菜市居委会的前述行为违反了诚实信用原则，严重侵犯了原告宏厦公司合法的财产权益，理应承担相应的民事赔偿责任。因被告菜市居委会在为梁兆信及其继承人办理房屋买卖及产权证书时并未告知原告宏厦公司，原告宏厦公司在向原济宁市市中区人民法院起诉梁兆信（已去世）继承人腾房纠纷中才得知该院落已让被告菜市居委会出售并在济宁市房产管理局办理了房产确权手续，本案具备诉讼时效中断、中止的情节，故被告菜市居委会关于原告的起诉已超过法定的诉讼时效的抗辩主张本院不予支持。济宁市任城区建设局存档的梁兆信“房屋征收补偿安置协议”，证明梁兆信通过证号为济宁市房权房房权证阜字第**取了387.72平方米的拆迁安置房。1989年10月25日梁兆信在济宁市市中区土地管理局办理的中区国用（89）字第080201090107号“国有土地使用证”载明用地面积为245平方米，建筑占地为100平方米，被告菜市居委会应按其办理“土地使用证”时载明的建筑占地100平方米赔偿原告宏厦公司相应的经济损失。济宁市任城区建设局存档的山东志信土地房地产估价咨询有限公司出具的“菜市旧村片区梁兆信被征收房产估价结果”，证明梁兆信获得拆迁安置房的实际价格为砖混房屋评估单价：每平方米6240元，砖木房屋评估单价：每平方米6220元。故被告菜市居委会应按砖木房屋评估单价每平方米6220元赔偿原告宏厦公司的经济损失，原告宏厦公司要求被告菜市居委会按照387.72平方米赔偿其经济损失2360767元的请求，过高部分本院不予支持。被告关于原告并没有提出任何证据证明涉案房屋的面积，原告要求按照拆迁补偿标准计算损失没有事实和法律依据的抗辩主张与本院查明的事实相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百三十四条的规定，判决如下：被告济宁市任城区阜桥街道办事处菜市社区居民委员于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东宏厦建设集团有限公司经济损失622000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25686元，由原告承担15666元，被告承担10020元，原告已预交，被告应缴纳部分由其径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  左殿俊审判员  刘艳文审判员  徐洛坤二〇一四年九月二日书记员  赵 丰