宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第364号
原告：宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）。住所地：宁波市北仑区新碶街道星阳商城A2区。（组织机构代码：B0758928-4）
代表人：贺拥军，该俱乐部总经理
委托代理人：王攀，该俱乐部职工。
被告：宁波市镇海真味堂餐饮管理有限公司。住所地：宁波市镇海区鼓楼步行街32号、28号、46号、36号、50号。（组织机构代码：）
法定代表人：周捷，该公司总经理委托代理人：孙莉，该公司经理。
原告宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）（以下简称加贝俱乐部）与被告宁波市镇海真味堂餐饮管理有限公司（以下简称真味堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月15日立案受理后，依法由代理审判员张发生适用简易程序独任审判，于2012年4月13日、6月15日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于9月27日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告加贝俱乐部的委托代理人王攀，被告真味堂公司的委托代理人孙莉到庭参加诉讼。
原告加贝俱乐部起诉称：2008年4月10日，原、被告签订了合同期限均为5年（自2008年5月8日起至2013年5月7日止）的房屋租赁合同及招商管理合同。根据房屋租赁合同约定：被告承租原告位于镇海区鼓楼步行街32号、28号、46号、36号、50号房屋，建筑面积约141.31平方米，经营项目为真滋味餐饮，房屋租金前二年每年67500元，后三年每年71500元，租金每半年支付一次，分别于每年的5月8日及11月8日支付，合同第五条第1款约定若未经双方协商一致终止合同的，违约方应当向守约方支付违约金15000元及相应的经济损失；根据招商管理合同约定：租赁房屋的管理费前二年每年67500元，后三年每年71500元，管理费每半年支付一次，合同第九条第3款约定被告未经原告许可提前终止合同，被告应向原告支付应付管理费20%的违约金。合同签订后，原告依约履行了相应的合同义务。2011年11月29日，被告在未支付租金及管理费的前提下提出退租申请，原告明确表示不同意退租，并要求被告继续履行合同，按照合同约定支付相应的租金及管理费。被告未按合同约定向原告支付租金及管理费，且擅自搬离租赁房屋，导致原告的租赁房屋空置，造成原告的利益损失，故原告诉至法院，诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同和招商管理合同；2.判令被告支付自2011年11月8日起至2012年2月29日的租金及管理费人民币44663元（以后租金和管理费按每天391.78元计算至法院判决解除之日）；3.判令被告支付违约金人民币29300元（根据房屋租赁合同约定的违约金15000元+根据招商管理合同约定的违约金71500元×20%）；4.判令被告支付原告损失71500元。
被告真味堂公司答辩称:被告同意解除房屋租赁合同和招商管理合同，但不同意支付原告租金、管理费、违约金及损失。被告自2008年6月6日开业以来因为地理位置的限制，一直处于亏损状态，2011年10月30日，被告考虑再三决定转租，带领次承租人到原告处商谈转租事宜，原告同意被告转租，后因无法办理相关证件而转租未成。2011年11月29日，被告向原告提出退租申请，原告同意被告退租，并电话告知被告尽快搬离房屋内所有物品，要求不能破坏内部结构。2011年12月1日，原告职工袁孟君短信告知被告将2011年11月底前的租金和管理费9136元付清，被告计算后认同此金额，扣除已交纳的保证金6000元和水电押金500元，被告于2011年12月13日通过网上银行支付原告2636元，因此，被告已全部付清2011年11月30日以前的租金和管理费。2011年12月6日，被告搬离租赁房屋，并按原告要求把房屋钥匙交到原告超市总台。至此，原、被告合同已解除，故请求法院驳回原告的诉请。
原告加贝俱乐部向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同一份，欲证明被告承租原告房屋的事实，双方对租金及违约事项做了具体约定。经质证，被告无异议。本院予以认定。
2.招商管理合同一份，欲证明被告承租房屋接受原告管理并交纳管理费的事实及双方对违约责任的约定。经质证，被告无异议。本院予以认定。
3.退租申请一份，欲证明被告承租原告房屋提前提出退租申请的事实。经质证，被告无异议。本院予以认定。
4.记账联复印件一份、收款收据一份，欲证明原告收取了被告自2011年5月8日起至2011年11月7日的租金和管理费71500元，另收取了被告租金和管理费2636元，原告没有同意被告退租申请的事实。经质证，被告对记账联复印件无异议，但对收款收据有异议，称被告没有收到过此收据，被告于2011年12月13日通过网上银行支付原告2636元。本院对记账联复印件以及被告支付原告2636元的事实予以认定。
被告真味堂公司向本院提交了如下证据：
1.真滋味2011年11月份房租传真件一份、转账支付类单笔支付打印件一份，欲证明被告把交纳的保证金6000元以及水电押金500元抵扣租金和管理费，另支付原告2636元，被告已全部付清2011年11月底前的租金和管理费，原告同意与被告解除合同的事实。经质证，原告称传真件的真实性无法确定，且无法证明被告要证明的内容，对转账支付类单笔支付打印件的真实性无异议。本院对转账支付类单笔支付打印件的真实性予以认定，因该房租传真件无法与原件核对，故本院不予认定。
2.收款收据二份，欲证明被告已向原告交纳保证金6000元和水电押金500元，被告已全部付清2011年11月30日之前的租金和管理费。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但称原告没有退还被告保证金6000元及水电押金500元，此款不能抵扣租金和管理费，该证据恰好证明双方没有解除合同。本院对该证据的真实性予以认定。
3.被告申请证人郑静静出庭作证，本院依法予以准许，欲证明被告已全部付清2011年11月30日之前的租金和管理费，原告同意被告退租的事实。郑静静到庭陈述称：被告租房事宜由其处理。被告处于亏损状态，决定转租他人。2011年10月27日，其带次承租人到原告处商谈转租事宜，原告同意被告转租，因无法办理相关手续而转租未成，故被告提出退租，原告要求被告提交退租申请，2011年11月29日，其用快递将退租申请邮寄给原告，2011年12月6日，被告搬离租赁房屋。原告职工袁孟君要求被告补交2011年11月8日至11月30日的租金和管理费，抵扣被告交纳的保证金6000元和水电押金500元，要求被告支付2636元，2011年12月13日，被告通过网上银行支付原告2636元，被告认为房屋租赁合同和招商管理合同已解除。经质证，原告有异议，称原告没有明确表示同意被告退租，且其陈述保证金和水电押金抵扣租金和管理费不是事实。本院对该证言将结合其他证据进行认证。
4.照片六张，欲证明原告同意被告提出的退租申请，原告职工袁孟君发送手机短信要求被告支付2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元，原告在租赁房屋门口张贴招租广告的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称短信内容只反映了一个金额，可能是原告工作人员为了完成当年租金收缴业务而要求被告支付2011年11月底前的租金和管理费9136元，不能说明原告同意解除合同，原告为了挽回损失于2012年5月张贴招租广告的。本院对该证据的真实性予以认定。
5.天天快递单、历史运单查询界面打印件各一份，欲证明按照袁孟君的要求，被告通过天天快递把退租申请邮寄给原告，原告也收到了被告的退租申请。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，原告也收到了被告的退租申请，但称快递的邮寄内容无法确定。本院对该组证据的真实性予以认定。
为查明事实，本院依职权到现场拍摄照片13张，经质证，原、被告均无异议。本院予以认定。
为查明事实，本院依职权向郑静静做调查笔录一份，郑静静接受调查称：真味堂公司与加贝俱乐部的房屋租赁事宜由其与袁孟君联系。2011年11月28日，袁孟君发送短信“宁波大矸庐山中路一号加贝物流股份有限公司招商部小袁收”至其手机上，告知原告公司的邮寄地址。2011年11月29日，其通过天天快递把真味堂公司的退租申请邮寄给加贝俱乐部。2011年12月1日，袁孟君又发送短信“宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）33101984136050157374建设银行北仑支行金额9136元”至其手机上，要求真味堂公司补交2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元，真味堂公司要求扣除其交纳的保证金6000元和水电押金500元，袁孟君同意将差额部分2636元汇给加贝俱乐部。2011年12月13日，真味堂公司通过网上银行支付加贝俱乐部2636元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但称其陈述的内容无法确定。被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定，对其陈述的内容将结合其他证据进行认证。
为查明事实，本院依职权向袁孟君做调查笔录二份，2012年4月27日袁孟君接受调查称：其是加贝俱乐部店铺、专柜、铺位的招商负责人，作为加贝俱乐部的具体经办人与真味堂公司签订房屋租赁合同和招商管理合同。真味堂公司把退租申请邮寄到其手上，其向公司领导汇报，公司领导不同意被告退租，之后其电话告知真味堂公司。当时加贝俱乐部要求真味堂公司支付下半年的租金和管理费71500元，但真味堂公司只支付了2636元，即自2011年11月8日起至2011年11月14日止共7天的租金及管理费，之后真味堂公司未支付过租金和管理费了。保证金6000元和水电押金500元没有退回被告，也没有抵扣租金和管理费。真味堂公司职工郑静静曾带人到加贝俱乐部商谈转租事宜，其告知合同明确约定不能转租，需向领导汇报才能确定，最后转租未成。2012年9月13日袁孟君接受调查称：加贝俱乐部与真味堂公司的有关租金催讨事宜由其与郑静静联系，2011年11月28日“宁波大矸庐山中路一号加贝物流股份有限公司招商部小袁收”和2011年12月1日“宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）33101984136050157374建设银行北仑支行金额9136元”分别由其发送手机短信给郑静静的，手机短信内容的“9136元”是指2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费，其要求真味堂公司付清2011年11月底前的租金和管理费，但真味堂公司实际只支付了2636元。按照合同约定，真味堂公司应于2011年11月8日预付下半年租金和管理费71500元，之前真味堂公司都是按照合同约定履行。真味堂公司于2011年12月搬离租赁房屋的，也电话通知过。租赁房屋的“部分场地招租”广告是加贝俱乐部大概于2012年4月或5月张贴的。经质证，原告无异议。被告对该证据的真实性无异议，但对其陈述的部分内容有异议，称原告主动要求被告支付2636元，原告同意解除合同，原告于2011年10月在租赁房屋内张贴了招租广告。本院对该证据的真实性予以认定，对其陈述的内容将结合其他证据进行认证。
根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：
2008年4月10日，原、被告签订房屋租赁合同和招商管理合同。房屋租赁合同约定：甲方（即原告）将位于镇海区鼓楼步行街32号、28号、46号、36号、50号房屋出租给乙方（即被告）经营餐饮使用，租期从2008年5月8日起至2013年5月7日止，房屋租金前二年每年为67500元，后三年每年为71500元，租金采用先付后使用的原则，合同签订时，被告先缴付33750元，今后每半年缴付一次，即每年度的5月8日和11月8日。被告应于合同签订日向原告支付租房保证金共计人民币3000元，本合同终止后，被告将无人占据的该房屋交还给原告，经原告扣除被告毁损赔偿费（若有）后，并此时被告对原告无任何债务责任，原告应与被告结清房租保证金，并于二个月无息返还。被告必须在进场当天预付人民币500元给原告作为电费、水费等公用事业的押金，该押金于合同期满或经协商一致同意解除合同后三个月内由原告无息退还被告。双方签订的合同一旦生效，不允许提前终止（国家刚性政策除外），若提前终止，须经双方同意协商解决。违约方需向守约方支付违约金15000元及相应损失。招商管理合同约定：甲方（即原告）提供管理和服务而收取的费用，管理期限自2008年5月8日起至2013年5月7日止，管理费前二年每年为67500元，后三年每年为71500元，合同签订当日须缴纳首期管理费33750元，今后每半年缴付一次。乙方（即被告）应于合同签订当日向原告缴纳管理保证金共计人民币3000元，保证金于合同终止后二个月后无息退还。被告未经原告许可提前解除合同（不可抗力、国家法律法规规定等因素除外），原告有权收取被告应付管理费20%作为违约赔偿金。被告已全部付清2011年11月7日之前的租金和管理费。被告曾带次承租人找到原告要求转租，但转租未成，后被告提出退租。2011年11月28日，原告职工袁孟君发送手机短信“宁波大矸庐山中路一号加贝物流股份有限公司招商部小袁收”至被告职工郑静静手机，告知原告公司的邮寄地址。2011年11月29日，郑静静通过天天快递把被告的退租申请邮寄给原告，原告确认收到了被告的退租申请。2011年12月1日，袁孟君又发送手机短信“宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）33101984136050157374建设银行北仑支行金额9136元”至郑静静手机，要求被告支付2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元。后被告通过网上银行支付原告2636元。被告于2011年12月搬离租赁房屋，原告在租赁房屋门口张贴了招租广告。另被告向原告交纳的保证金6000元和水电押金500元至今未退。
另查明：原、被告之间的房屋租赁事宜主要由原告职工袁孟君与被告职工郑静静负责。
本案争议的焦点：原告是否同意被告提出的退租申请并协商一致解除合同。本院对此分析认定如下：
第一，被告曾带次承租人找到原告要求转租，但转租未成，后被告提出退租。2011年11月28日，袁孟君发送手机短信至郑静静手机，告知原告的邮寄地址。2011年11月29日，被告按照邮寄地址把退租申请寄给了原告，原告也确认收到了被告的退租申请。2011年12月1日，袁孟君又发送手机短信至郑静静手机，要求被告支付2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元。被告于2011年12月搬离租赁房屋。根据郑静静与袁孟君的调查笔录及郑静静的证人证言，可以相互印证。因此，从原、被告行为的连贯性看，可以认定原告已经作出了同意被告退租的意思表示。第二，按照合同约定，被告应于2011年11月8日预付下半年的租金和管理费71500元，但是被告于2011年11月29日提出退租申请的情形下，原告只要求被告支付2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元。因此，从原告要求被告支付租金的数额和期间看，可以认定原告同意了被告的退租申请，被告也有理由相信原告同意其提出的退租申请。若原告不同意被告的退租申请，原告不必另行发送其邮寄地址及交款账号给被告，亦不可能仅仅要求被告支付23天的租金和管理费9136元。第三，被告在搬离租赁房屋后，原告以出租人的身份在租赁房屋张贴招租广告，由此，可以认定原告认可被告已归还租赁房屋，亦认可了被告的退租行为。故本院对原告称其不同意被告提出的退租申请的主张不予采信。
综上，本院认定原告同意被告提出的退租申请，原、被告于2008年4月10日签订的房屋租赁合同和招商管理合同于2011年12月1日协商一致解除。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。根据原告提供的记账联和收款收据，结合郑静静和袁孟君的陈述，被告已全部付清2011年11月7日之前的租金和管理费，2011年11月8日至2011年11月30日的租金和管理费9136元，被告已支付2636元，尚应支付原告6500元。根据合同约定，保证金于合同终止后二个月内无息退还，押金经协商一致同意解除合同后三个月内由原告无息退还被告。原、被告解除合同已满三个月，原告应当退还被告保证金6000元和水电押金500元。被告要求其交纳的保证金6000元和水电押金500元抵销其尚应支付的租金和管理费6500元，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金、经济损失等，无事实依据，且未向本院提供充分证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）与被告宁波市镇海真味堂餐饮管理有限公司于2008年4月10日签订的房屋租赁合同和招商管理合同于2011年12月1日解除；
二、驳回原告宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币3209元，由原告宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 郑尚强
代理审判员 张发生
人民陪审员 傅国君
二〇一二年九月二十七日
代书 记员 洪 雯