福建省连城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第834号
原告罗桂华，女，1972年4月20日生，汉族，住福建省连城县。
原告罗荣华，女，1974年6月11日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。
原告罗明涛，男，1968年12月25日生，汉族，住福建省连城县。
上述三原告共同委托代理人陈永斌，福建斌建律师事务所律师。
上述三原告共同委托代理人曹开菊，福建斌建律师事务所律师。
被告周桂群，女，1950年1月20日生，汉族，住福建省连城县。
被告董隽，男，1980年4月2日出生，汉族，教师，住福建省连城县。
上述二被告共同委托代理人罗友和，福建慧来律师事务所律师。
原告诉罗桂华、罗明涛、罗荣华被告董隽、周桂群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由审判员杨映辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗桂华及其委托代理人陈永斌、曹开菊、被告董隽及被告董隽、周桂群共同委托代理人罗友和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗桂华、罗明涛、罗荣华诉称，2000年11月24日（农历2000年10月29日），三原告之父罗重敦与二被告签订了《杜断契约字》，约定将座落于连城县莲峰镇西街明光巷门牌号××，现为××，共计81.9平方米的房屋转让给罗重敦。契约签订后的当日，原告之父向二被告支付了房屋价款，同日，二被告向原告之父交付房屋及有关的产权凭证。其后，原告一家对房屋进行了拆除重建（2001年9月），共花去费用人民币7000元。自2000年11月24日起，原告一家在连城县莲峰镇西街明光巷××居住的十五年的时间里，多次催告二被告履行合同的附属义务，将房屋变更登记给原告，二被告均以各种理由拒绝。根据相关法律，结合本案事实，原告认为，本案中买卖合同合法有效，系双方当事人真实的意思表示，原告已付清了房款，被告交付了受让房屋及相关的产权凭证，合同已经生效。被告应当履行买卖合同随附的义务，将受让房屋的所有权和土地使用权变更登记给原告。为此请求判令两被告将福建省连城县莲峰镇西街明光巷××的房屋所有权和土地使用权变更登记给原告。
被告董隽、周桂群共同辩称，一、本案房屋买卖合同无效。连城县莲峰镇明光巷37号房屋系董永德的个人房产，现还是37号，未改为××。1999年4月26日，董永德病故后由其妻即答辩人周桂群、其子即答辩人董隽共同继承但未分割，系两答辩人共同共有的房产。诉争合同系未经共同共有权人董隽的同意，同时罗重敦也明知37号房屋系答辩人周桂群、董隽的共同共有财产的情况下，仍然与答辩人周桂群签订房屋买卖合同，同时伪造董隽的签名，依法应当认定无效。二、原告诉称已支付全部购房款的陈述与事实相悖，罗重敦于合同签订后仅支付了9038元。三、37号房屋的土地使用权证、房产证系合同签订后，罗重敦以需借款支付购房款为由，向答辩人周桂群借去两证用于抵押借款，未借到款后便以遗失为由拒不返还，而不是答辩人周桂群为履行房屋买卖合同而主动交付的。四、合同签订后，因答辩人董隽不同意出卖，罗重敦也无力支付剩余购房款，罗重敦与答辩人周桂群约定将买卖合同变更为租赁合同，并以购房款9038元的利息折抵租金。租赁期间未对房屋进行装修，原告诉称7000元的装修费纯属子虚乌有。五、无论本案如何认定，董隽未在买卖契约上签字，不是合同当事人，该契约对董隽没有约束力，董隽无需承担任何义务。综上，答辩人认为，诉争合同系无效合同，罗重敦与答辩人周桂群之间只存在房屋租赁关系，原告的诉请没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明，罗重敦与谢美群属夫妻关系，生育有原告罗桂华、罗明涛、罗荣华二女一子，谢美群于2013年5月身故，罗重敦于2003年9月身故；董永德与被告周桂群属夫妻关系，被告董隽系董永德与被告周桂群之子，董永德于1999年4月26日病故。1985年董永德依遗嘱继承了座落于连城县莲峰镇西街明光巷37号（现门牌号为××号）房屋，并于1991年12月30办理了连国用（1991）字第01537号国有土地使用权证，于1992年7月20日办理了连房证字第002605号房屋所有权证。1999年董永德病故后，被告周桂群于2000年11月24日（农历2000年10月29日）与三原告之父罗重敦签订了《杜断契约字》一份，约定将座落于连城县莲峰镇西街明光巷37号房屋（现门牌号为××号），共计81.9平方米的房屋转让给罗重敦，转让价款为27038元，被告周桂群在契约中立字约人“周桂群”处加捺指模，在契约中立字约人“董隽”处备注由桂群代签。在契约签订之日，被告周桂群即将约定的房屋交付给原告之父管业使用，同时将房屋的产权凭证交付给原告之父，在2001年间原告之父罗重敦对西街明光巷37号房屋进行修缮。
另查明，在被告周桂群与原告之父订立《杜断契约字》转让诉争房屋时，被告董隽尚在大学就读。
在本案诉讼过程中，被告提出与原告之父间并未形成房屋买卖合同关系，而是房屋租赁关系，在《杜断契约字》订立后原告之父只支付了购房款9038元，尚欠购房款18000元，并约定购房款18000元应在2001年底付清，如未付清购房款，原告之父应将诉争房屋归还被告，原告之父已交购房款9038元的利息作为诉争房屋的租金，双方间形成房屋租赁关系。被告为证明其上述主张提供了欠款人“罗重敦”于2001年1月18日出具的“欠条”一份，原告对欠条的真实性提出异议，申请对欠条的真实性进行鉴定，并申请本院调取原告之父罗重敦于1993年9月17日与连城县北大街改造工程指挥部订立的协议书一份，以协议书中罗重敦的签名作为检材与欠条中“罗重敦”签名进行比对鉴定，本院组织双方对上述协议书进行质证，原告认为，协议书中最后一页“代表：罗重敦”的签名系罗重敦本人亲笔所书，被告认为，协议书中第一页“被拆迁人（单位）：罗重敦”的签名系罗重敦本人亲笔所书，本院依法委托了福建鼎力司法鉴定中心对欠条中“罗重敦”的签名与与协议书中“罗重敦”签名的同一性进行鉴定，该中心经鉴定认为：检材《欠条》落款“欠款人”处的“罗重敦”签名字迹与提供比对的《连城县北大街改建工程房屋拆迁安置补偿协议书》上的两处“罗重敦”样本字迹均不是同一人所写，原、被告各自交纳了鉴定费2000元。
上述事实，有原告提供的《杜断契约字》、证明两份、火化证、房产证、土地证、证人童某的证词，被告提供的欠条、遗产归属证明书，连城县北团镇农村会计代理服务中心制作的会计明细分类账，本院调取原告之父罗重敦于1993年9月17日与连城县北大街改造工程指挥部订立的协议书，福建鼎力司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，及双方当事人在法庭上的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据福建鼎力司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书欠条中“罗重敦”签名并非罗重敦本人所书，因此被告主张与原告之父间形成的是房屋租赁关系，而非房屋买卖关系的辩解意见，本院不予采纳。本院认定原告之父罗重敦与被告间形成房屋买卖合同关系，三原告系罗重敦的法定继承人，罗重敦死亡后，罗重敦因该合同所产生的权利和义务依法由三原告继承。座落于连城县莲峰镇西街明光巷37号（现门牌号为××号）房屋登记在董永德名下，董永德死亡后，二被告依法继承了该房屋，系该房屋的共同共有权人，2000年11月24日被告周桂群未经共权人董隽同意与罗重敦签订了《杜断契约字》，将座落于连城县莲峰镇西街明光巷37号房屋（现门牌号为××号），共计81.9平方米的房屋转让给罗重敦，因二被告属母子关系，且订立《杜断契约字》被告董隽尚在大学就读，原告之父罗重敦有理由相信被告周桂群有权代理被告董隽将其享有共有权房屋进行转让，被告周桂群的行为构成表见代理。原告之父罗重敦受让诉争房屋后即对诉争房屋进行管业使用，被告董隽在原告一家在诉争房屋居住使用达十多年之久的时间内从未向原告主张权利，因此被告董隽关于被告周桂群系无权处分共有房屋的意见，本院不予采纳。综上，《杜断契约字》系原告之父罗重敦与被告周桂群的真实意思表示，内容不违反法律的规定，三原告继承了《杜断契约字》的合同权利后，被告应协助原告将诉争房屋过户登记至三原告名下，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国继承法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告周桂群、董隽应于本判决生效之日起一个月内协助原告罗明涛、罗桂华、罗荣华将座落于连城县莲峰镇西街明光巷37号（现门牌号为××号）房屋的所有权和土地使用权变更登记至原告罗明涛、罗桂华、罗明华名下。
案件受理费100元，减半收取50元，鉴定费4000元，合计4050元，由被告周桂群、董隽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 杨映辉
二〇一六年七月十四日
书记员 刘 璐
附注法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国继承法》
第五条【继承方式】继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”