北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6507号
上诉人（原审原告）：李国庆，男，1956年8月27日出生。
被上诉人（原审被告）：孙文定，男，1970年3月3日出生。
委托诉讼代理人：钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。
上诉人李国庆因与被上诉人孙文定合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
李国庆上诉请求：撤销一审判决，改判孙文定返还我转让费200000元并赔偿各项损失100000元。事实和理由：1、转让合同客观上无法履行，可以解除，解除的理由是不可抗力；2、孙文定没有协助我与田某1签订合同，依据合同法第107条和第113条的规定，以及双方转让协议约定9月4日之前一切事务由甲方承担，我有权要求孙文定返还转让费和赔偿各项损失。
孙文定辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。合同双方已经履行完毕了，李国庆与田某1已经形成了事实的租赁关系，无须我再配合李国庆和田某1签订书面的合同。关于合同解除，李国庆在一审没有主张过。关于合同的违约责任，应当另案主张。
李国庆向一审法院起诉请求：判决孙文定返还我转让费200000元并赔偿各项损失100000元。
一审法院认定事实：田某1在海淀区某村南建有63间房屋，在该村村北建有40间房屋。田某1将上述房屋出租给王某1，王某1用于公寓对外出租。2013年5月11日，王某1与孙文定签订协议，约定王某1将上述公寓投资设施和剩余房租一次性转给孙文定，手续结清，从即日起一切利害关系与王某1无关，全部由孙文定承担。孙文定与王某1签订协议后，孙文定又与田某1就上述63间房屋和40间房屋分别签订租赁协议，约定：就63间房屋的租赁期为5年（2011年6月至2016年8月25日），就40间房屋的租赁期到拆迁日。孙文定承租后将房屋继续作为公寓对外出租。
2013年9月6日，孙文定（甲方）与李国庆（乙方）就上述103间房屋签订协议书，约定：甲方同意将公寓103间房转让乙方，价格为二十八万元；转让费加上代交电费、预交房租合计三十五万五千零三十四元，住户押金加返还房租合计为五万七千七百三十七元；乙方应付甲方二十九万七千二百九十七元整；乙方在9月30日前交清下半年房租，甲方负责将合同过于乙方；乙方9月4日后一切事务由乙方承担，以前由甲方承担；转让费总额为二十九万七千二百九十七元，乙方预付二十五万七千三百元整，剩余四万元于9月30日前付清。就该协议书中二十八万元的转让费具体包括哪些费用，双方陈述不一致，孙文定称转让费包含了经营所需的各种设备，如床、桌子、电视、空调、衣柜、油烟机、电脑、监控设备、热水器、锅炉等；李国庆认可其接收103间房屋时屋内有孙文定主张的上述物品，但其认为转让费不包括上述物品费用，仅是房屋承租权转让的费用。
上述合同签订后，李国庆向孙文定支付了全部转让费297297元，孙文定将上述两处共103间房屋及屋内的物品、设施设备全部交付给了李国庆。双方签订转让协议时，孙文定向田某1已支付的租金截止到2013年10月21日。李国庆接收上述房屋后与田某1未签订书面租赁合同，但其于2013年9月29日向田某1支付了103间房屋自2013年10月22日至2014年4月21日的租金202500元，李国庆提供了田某1妻子郝某1的房租收条对此予以证明。李国庆称，2013年11月20日左右，田某1让其一周内将63间房屋交还田某1，并要求屋内物品要保持原样，一周后其将63间房屋的租户清走后将房屋连同屋内设施设备交还给田某1，田某1退还了剩余租金，其称田某1收回房屋后房屋空置了几个月，之后由他人接手后将公寓改名后继续作为公寓出租；另外的40间房屋之后又交给田某12个月租金，2014年年中，因经营不善李国庆将40间房屋转给了他人经营。
庭审中，经法庭释明李国庆称其主张其与孙文定签订的转让协议有效，不主张对该协议撤销，但主张孙文定存在违约情况，其交纳的28万元转让费对应的是103间房屋剩余三年的承租权，但63间房屋经营不到三个月就被田某1收回了，说明孙文定转让的标的物是有瑕疵的。孙文定对李国庆的上述主张不予认可，明确表示转让协议已履行完毕，不存在违约情况。
另查，李国庆曾到公安机关报案称孙文定合同诈骗，2017年1月11日，北京市公安局海淀分局出具撤销案件决定书，决定：我局办理的李国庆被合同诈骗案，因发现不应对犯罪嫌疑人孙文定追究刑事责任，根据规定撤销此案。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李国庆与孙文定签订的协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。协议签订后，李国庆向孙文定支付了全部转让费297297元，孙文定将上述两处共103间房屋及屋内的物品、设施设备全部交付给了李国庆，故该协议内容已得到全部履行。之后，李国庆虽未与田某1签订书面租赁合同，但向田某1交纳后续的房租，田某1也接受了李国庆交纳的房租，故李国庆与田某1之间已形成事实上的房屋租赁合同关系。李国庆主张其房屋随后被田某1收回，其利益受到损害，但该行为发生在房屋租赁合同履行过程中，与孙文定无关，李国庆以此主张孙文定违约无事实依据，即便李国庆因房屋被收回造成损失也不应向孙文定主张违约责任，故李国庆以孙文定违约为由要求孙文定退还转让费20万元并赔偿各项损失10万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李国庆的全部诉讼请求。
二审中，李国庆提供镇农村集体土地、房屋出租情况统计台账的照片及复印件，证明9月6日其才取得涉案103间房屋的经营权，但其实在8月份土地就已经归别人了，代宏图发展有限公司将土地收走了，9月4日之前的通知直接影响了转让经营权。孙文定对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。依据上述证据，并不足以证明孙文定在与李国庆签订协议书时已知晓土地被收走以及孙文定存在违约的事实，对上述证据的证明目的，本院不予认可。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李国庆上诉主张孙文定未协助其与田某1签订租赁合同构成违约，但依据本案查明的事实，双方签订协议书约定，甲方同意将公寓103间房转让乙方，甲方负责将合同过于乙方。实际履行中，李国庆依约支付了转让费，孙文定将103间房屋及屋内的物品、设施设备全部交付给了李国庆。李国庆与田某1虽未签订书面租赁协议，但李国庆向田某1交纳了2013年10月22日至2014年4月21日的租金，田某1收取了租金并开具了收条，李国庆亦认可田某1将房屋收回后将剩余租金退还给了自己，可以认定李国庆与田某1形成了事实上的租赁合同关系。因此，协议约定的孙文定的义务已经完成，李国庆与孙文定之间的转让协议已经履行完毕，李国庆上诉主张孙文定违约并据此要求孙文定退还转让费、赔偿损失，证据不足，不能成立，本院不予支持。其后田某1收回了其中63间房屋，导致李国庆无法继续经营，与孙文定无关，由此造成的损失，李国庆可依据其与田某1之间的租赁合同关系主张权利。
因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，李国庆上诉主张其与孙文定签订的转让协议因不可抗力而不能履行，据此要求解除合同。但依据上文论述，李国庆与孙文定之间的转让协议已经履行完毕，不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情况。现李国庆无法继续经营系因田某1收回了其中63间房屋，且李国庆亦陈述称田某1收回房屋空置了几个月后又由他人接手将公寓改名后继续出租，故现李国庆提供的证据不足以证明其无法继续经营系因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所致，故其据此要求解除合同，证据不足，不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，李国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由李国庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥