吉林省德惠市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民初字第335号
原告田凤荣，女，1959年11月17日生，汉族，无职业，住德惠市。
委托代理人王晓宇，德惠市司法局大房身司法所法律工作者。
被告黄珍，男，1941年6月25日生，汉族，退休医生，住德惠市。
被告周立云，女，1943年4月30日生，汉族，无职业，住址同被告。
二被告委托代理人刘继国，德惠市胜利街法律服务所法律工作者。
被告于贵洪，男，1950年2月13日生，汉族，无职业，住德惠市。
原告田凤荣与三被告黄珍、周立云、于贵洪申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田凤荣及其委托代理人王晓宇、被告黄珍以及二被告委托代理人刘继国和被告于贵洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田凤荣诉称，德惠市人民法院于2013年11月11日以（2013）德执字第1334-1号执行裁定书查封了被告于贵洪所有的位于德惠市站前街大华路、门牌号分别为18-8和18-9、面积分别为79.2平方米和58平方米（产权证73.5平方米）的两处房屋和该房屋以及院落占用的面积为250.86平方米的土地。后被告黄珍和周立云作为案外人提出执行异议，德惠市人民法院于2013年12月30日以（2013）德执异字第29号民事裁定书裁定：1、案外人黄珍、周立云的异议成立；2、解除（3013）德执字第1334-1号执行裁定书对产权证号为吉德房权证和平区字第206005**号房屋及院落的查封。我认为，（2013）德执异字第29号民事裁定书在认定事实和适用法律上是错误的，因此请求贵院：一、确认被告周立云、刘秋香（案外人）和于小伟、于永宽（案外人）于2009年2月10日签订的《证明》未成立或者无效；二、许可执行德惠市人民法院（2013）德执字第1334-1号执行裁定书，即对吉德房权证和平区字第206005**号、面积为76.15平方米房屋及院落附属设施和土地使用权许可执行；三、案件受理费由被告负担。
被告黄珍、周立云辩称，原告告诉理由和诉讼请求不成立，理由如下：一、2009年2月10日的《证明》是我与被告于贵洪双方真实的意思表示，应当认定为合法有效。该《证明》实质内容是被告于贵洪将其所有的房屋卖给我，用于抵顶于贵洪欠我的借款人民币230，000.00元。同时于贵洪将该房屋所有权证、国有土地使用权证交付我，我自2009年2月10日开始占有、使用该房屋至今。因此该《证明》是双方间在意思自治下达成的以房抵债协议，是符合法律规定的，理应受到法律保护；二、原告在诉状中主张该《证明》不成立，也不生效是错误的。于贵洪和于永权、于永宽系父子关系，其在该证明上签字画押是有权代理，且于贵洪亦在该证明书上明确签字予以同意。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。因此原告关于该《证明》无效的主张依法不能成立。
被告于贵洪辩称，我不同意原告的诉讼请求，因为原告的告诉理由依法不能成立。理由如下：二被告是夫妻关系；于永权和于永宽是我亲生儿子。2009年2月10日经中间人黄淑霞在场见证，我授权我儿子于永权和于永宽与被告黄珍夫妇达成《证明书》一份，内容是以房抵债。即将我自己所有的产权证号为吉德房权证和平区字第206005**号、坐落于德惠市和平办事处拥军委17组，建筑面积为76.15平方米的房屋及院落抵债给被告黄珍夫妇；双方间债权债务全部结清，黄珍手中的欠条作废。因此该《证明书》是我与二被告之间的真实意思表示，是在该涉案房屋被查封前就客观存在的。我用房屋抵债是已经履行多年的事实，因此原告告诉并无事实和法律根据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告争议的焦点问题是：原告要求许可执行德惠市人民法院（2013）德执字第1334-1号执行裁定书是否成立。
围绕上述焦点问题，本庭组织三方当事人分别对焦点问题进行了陈述、举证、质证以及辩论发言，现将各方观点分述如下：
原告要求许可执行德惠市人民法院（2013）德执字第1334-1号执行裁定书是否成立。
原告田凤荣的观点是：（2013）德执字第1334-1号执行裁定书是基于德惠市人民法院（2012）德民初字第4777号民事判决书，该判决书中确定于贵洪和赵淑荣共同偿还原告人民币326，400.00元。该判决已经发生法律效力，于贵洪和赵淑荣逾期不履行该判决书中确定的给予义务，因此我申请对二被告的合法财产，即其所有的房屋予以查封并无不当。在查封期间二被告黄珍和周立云以案外人身份提出异议，后法院下达（2013）德执异字第29号民事裁定书，裁定案外人异议成立并对（2013）德执字第1334-1号执行裁定书中被查封的吉德房权证和平区字第206005**号的房屋及院落予以解除。故我现在请求许可执行（2013）德执字第1334-1号执行裁定书中的执行内容，因为查封的房子是被告于贵洪夫妇的，而于贵洪欠我钱。
原告对其主张提供如下证据给予证实：
1、（2012）德民初字第4777号民事判决书一份；证明该生效判决确定于贵洪夫妇偿还我欠款人民币326，400.00元；
2、《协议书》一份，证明于贵洪和原告田凤荣在卖化肥期间所欠的款项由于贵洪承担；如出现欠款，用房子、车一切财产承担；
3、《书面声明》一份，即于贵洪给田凤荣出具的，声明其和田凤荣卖化肥，外欠款和田凤荣无关。
上述证据经庭审质证，被告黄珍和周立云的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但是对该判决书认定事实有异议；于贵洪当时不属于下落不明，因此公告程序缺席审理属于程序违法；且田凤荣和于贵洪是合伙关系，应该风险共担、利益共享；对于证据2，协议书内容不真实，用房屋和车辆抵押违反了《物权法》第186条流质条款的规定；对于证据3，其内容不真实，欠款均由于贵洪承担不符合常理。
被告于贵洪对上述证据的质证意见是：对证据1，该判决书程序违法且判决内容不合理，我和田凤荣是合伙关系，而且我不欠田凤荣的钱；对于证据2，该协议书不具有证据效力，记忆中没有此事，我没有给田凤荣写过协议；事实上我也不欠田凤荣的钱；对于证据3，我不欠田凤荣的钱，这份所谓的声明，不意味着我给田凤荣出欠据。
二被告黄珍、周立云对该焦点问题的观点是：原告许可执行的要求不成立。吉德房权证和平区字第206005**号的房屋所有权人是于贵洪，该房屋已于2009年2月10日由于贵洪和二被告协商作价230，000.00元抵顶于贵洪所欠黄珍和周立云的欠款。因此二被告在执行程序中以案外人身份提出异议后，经法院审查后做出对吉德房权证和平区字第206005**号房屋及院落的解除查封裁定是正确的。
二被告对其主张提供如下证据给予支持：
1、《证明》一份，证明于贵洪已将该房屋作价230，000.00元偿还欠款；
2、房屋所有权证和土地使用证，证明于贵洪已将房屋证件移交二被告，同时将房屋交付二被告，并由二被告经营占有使用至今；
3、于元洪调查笔录一份，证明其所有房屋已经卖给于贵洪，于贵洪又将该房屋作价抵偿黄珍和周立云夫妇；
4、于贵洪、于永权（即于小伟）、于永宽调查笔录，证明对于于贵洪和黄珍夫妇之间以房屋作价抵债并交付房屋的过程是真实的，是双方真实意思表示。
上述证据经庭审质证，原告田凤荣的质证意见是：对于证据1，该证据无效，证明上于小伟、于永宽不是本案当事人，无权处分该房屋，于贵洪在该证明上签字是事后补签，该追认无效；对于证据2没有异议；对于证据3，关于于元洪将其房屋卖与于贵洪这一事实没有异议；但是于元洪称于贵洪将房屋作价抵债给黄珍夫妇的说法有异议，于元洪和于贵洪是亲属关系，其笔录不具有证据效力；
对于证据4，因三人是父子关系，不具有证据效力。
原告对证据1的反驳质证观点没有提供相关证据给予证实；对于证据4的反驳观点提供在执行阶段的《执行询问笔录》一份，证明房屋抵债协议是在黄珍威胁下形成的。
对原告提供的该份反驳证据，被告黄珍夫妇的质证意见是，对该《询问笔录》的真实性有异议。查封裁定书是2013年11月11日形成的，而笔录形成时间却是2013年11月12日，属于程序违法；且签订协议时黄珍并不在场，因此所谓的“威胁”之说，根本就不存在。
被告于贵洪的质证意见是：对二被告提供的上述4份证据均无异议，我同意用我的房子抵债给二被告，且已经实际履行了。对于原告提供的《询问笔录》不真实，我问过孩子，孩子说没有像笔录那样说过。
被告于贵洪对该焦点问题的观点是：原告要求许可执行的诉讼请求不能成立。执行标的房屋是我买我二哥于元洪的，已经买了二十多年了。在2004年和2008年买卖化肥期间，我从黄珍夫妇处多次借款用来经营化肥生意，后来没钱还，我就用房子作价230，000.00元抵债给黄珍，互不相欠。当时房屋产权证和土地使用证都交给黄珍夫妇了。
经审理查明，二被告黄珍和周立云系夫妻关系，与被告于贵洪系朋友关系。2013年11月原告田凤荣以追偿权纠纷为由依据（2012）德民初字第4777号民事判决书确定的给付内容，申请对于贵洪和赵淑荣【该二人是（2012）德民初字第4777号民事判决书中的被告】所有的、位于德惠市站前街大华路、门牌号为18-8和18-9、面积分别为79.2平方米和58平方米（房证为73.5平方米）的两栋房屋以及房屋院落所占面积为250.86平方米的土地使用权予以查封。德惠市人民法院遂以（2013）德执字第1334-1号执行裁定书裁定对上述财产予以查封。查封期间，被告黄珍和周立云夫妇于2013年12月18日以案外人身份对该查封裁定提出书面异议。经执行部门审查认为：（2013）德执字第1334-1号执行裁定书中所查封的产权证号为吉德房权证和平区字第206005**号的房屋（建筑面积为76.15平方米、产权人为于元洪）以及院落，是于贵洪在1998年从其叔兄弟于元洪处购买所得，双方未办理产权过户手续。2009年2月10，于贵洪将此房抵顶给黄珍、周立云，用作抵偿所欠二人欠款230，000.00元。双方间虽未办理房屋更名过户手续，但是房屋已经交付黄珍和周立云，并由二人实际占有管理使用（二人已将该房屋出租）至今，其产权证书亦交由黄珍夫妇保管。故德惠市人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规范（试行）》第七十一条和第七十三条之规定，以（2013）德执异字第29号民事裁定书裁定：1、案外人黄珍、周立云的异议成立；2、解除（3013）德执字第1334-1号执行裁定书对产权证号为吉德房权证和平区字第206005**号房屋及院落的查封。
本院认为，该起申请执行人异议之诉的案件实质是被告黄珍、周立云夫妇在执行前置程序中以案外人身份提起的异议主张和理由是否成立，也即于贵洪与黄珍夫妇之间关于以房抵债的书面协议是否有效。综合审查分析被告黄珍夫妇提供的《2009年2月10日证明》等四份相关证据材料，内容是于贵洪将本案执行标的物作价230，000.00元抵偿所欠黄珍夫妇欠款。同时双方间履行了房屋产权证书文本的移交和房屋的交付手续。该份书面《证明》究其实质应是一份房屋买卖合同，根据民事法律行为当事人意思自治原则和《物权法》第十五条以及最高院《合同法解释（一）》第九条之规定，该份房屋买卖合同自成立时生效，虽未办理物权登记手续，但不影响合同效力。现该房屋已经交付给黄珍夫妇管理使用，且该房屋产权登记人为于元洪，所以不应作为于贵洪个人财产予以执行。因此原告要求对（2013）德执字第1334-1号执行裁定书中关于吉德房权证和平区字第206005**号房屋及院落许可执行的诉讼请求依法不能成立。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告田凤荣的诉讼请求。
案件受理费300.00元由原告承担；特快专递费108.00元，返还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 祝 飞
代理审判员 李奕衡
代理审判员 孙 扬
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 宋艳艳