江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终221号
上诉人（原审原告）：朱海萍，女，1985年3月29日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：李望，江西民信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冯上伟，男，1983年4月29日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：李望，江西民信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乐平市市场经营服务中心，住所地江西省乐平市中小企业局院内。
法定代表人：涂少庆，该中心主任。
委托诉讼代理人：张镜，江西护三农律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乐平市家家欣超市，住所地江西省乐平市吉利商业广场*楼。
经营者：雷志乐。
委托诉讼代理人：程日贵，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：胡凤清，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。
上诉人朱海萍、冯上伟因与被上诉人乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市返还原物纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院(2017)赣0281民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人朱海萍、冯上伟上诉请求：1、依法撤销江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初2700号民事判决第一项；2、依法改判二被上诉人增加赔偿原告店面租金67752元；3、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决以“若因返还上诉人店铺将导致超市不能形成规模，影响超市整体功能发挥”为由。借此认定两被上诉人签订的租赁合同有效，系认定事实不清、适用法律错误，存在牺牲上诉人个体利益来保全被上诉人利益之嫌。本案诉争焦点之一为两被上诉人签订的房屋租赁合同是否有效，在回答这个问题之前就得先明确上诉人店面的具体情况。上诉人于2010年1月31日购得诉争店面，并依约缴清购房款，至此上诉人已取得该店面的实际所有权，未办理产权登记并不影响其行使权利。原审中被上诉人乐平市市场经营服务中心辩称，已取得乐平市吉利达置业有限公司的授权，但却并未当庭出示授权委托书的原件，提交的仅是复印件，不符合民事诉讼法中关于证据的规定。此外，乐平市吉利达置业有限公司是否出具过此份授权委托书不得而知，在这种情形之下原审法院应当认定该份证据无效，并由被上诉人承担举证不能的法律后果。二、原审法院认为2009年12月29日至2014年12月28日期间的租金，责任主体应为乐平市吉利达置业有限公司，与二被上诉人无关，继而判决二被上诉人无须支付前五年租金，该判决结果与实际情况不符。上诉人所购店面返租的对象虽为乐平市吉利达置业有限公司，但自2009年12月29日之后至今，该店面的实际管理人为乐平市市场经营服务中心，实际使用人为乐平市家家欣超市，因此二被上诉人对此均有承担支付上诉人房屋占有使用费的义务与责任。原审法院将该前五年的租金责任主体归于一个已经注销并解散的公司，而忽视了该店面的实际使用主体为二被上诉人，导致判决结果与实际不符。三、原审法院按照二被上诉人签订的租赁合同标准计算上诉人店面租金，系适用标准不当，计算方法有误。上诉人在购得诉争店面时就与乐平市吉利达置业有限公司达成返租协议，约定将房屋出租给乐平市吉利达置业有限公司，租金为每月936元。此后自2009年12月29日至今8年时间内，诉争店面一直在二被上诉人的实际管理与使用中，对此其应当承担相应房屋占有使用费，标准应按照租金为每月936元计算。然而，原审法院按照二被上诉人签订的租赁合同标准计算上诉人店面租金，而且仅仅是计算了2014年12月29日以后的租金，价格明显偏低，严重损害了上诉人对店面合法的收益权利。四、原审法院“同案不同判”，严重损害法律的权威与尊严，导致上诉人对法律的不信任。本案诉争系因店面承租引起的返还原物纠纷，与上诉人相同情况的业主大有人在。在上诉人起诉前，原先已有部分业主就该纠纷诉至江西省乐平市人民法院，法院已做出相应判决（如（2016）赣0281民初2298号民事判决）。也有部分业主不服一审判决上诉至贵院，贵院也已做出生效判决（如（2016）赣02民终230号民事判决）。三个相同的案件，却得到截然相反的三个判决，有违最高院“同案同判”的司法裁判原则。综上，原审法院判决认定事实不清、适用法律错误，计算上诉人店面损失时在租赁时间、租金标准等两个主要方面均存在严重错误，导致上诉人的合法权益严重受损。故恳请贵院依据事实和法律，公平、公正处理本案，依法支持上诉人的诉请。
被上诉人乐平市市场经营服务中心答辩称：1、上诉人的上诉请求是不成立的，不存在返还原物的问题，我们租超市是得到当时的业主即乐平市吉利达置业有限公司的授权，才租赁给乐平市家家欣超市的；2、关于前五年的租金的问题，按照我们租赁合同和授权委托书，前五年租金的缴付不是付给乐平市市场经营服务中心，而且他们购房时都是以租金折抵房款；3、关于租金涨价的问题，签订合同至今已经7年多，每年的租金都是往上涨，合同也有约定，市场价值现在也是这样的价格，因为我们是整体租赁，不存在损害某一个人的利益，包括我们自己的面积也是最大的，故不存在损害对方的利益；4、关于同案不同判的问题，乐平法院曾经有一个案子是作出对于我们不利的判决，但是该案通过上诉以后已经发回重审。
被上诉人乐平市家家欣超市答辩称：1、本次上诉，是提起了类似的起诉，于2015年已经有一个判决，这是属于同类，也就是说重复诉讼，当时判决中有一个请求是要求承担资金损失，是2015年1月1日至之后的，其现在提出另外加了2009年12月29日到2014年12月28日这五年期间，显然已经过了诉讼时效，按照房屋租赁合同一年的诉讼时效，代位权也是过了诉讼时效的；2、针对上诉人的上诉请求，其意思是说租赁合同无效，这是没有道理的，也不符合相关事实与依据，因为上诉人买卖B204商铺的时间是2010年1月31日，取得产权的时间是2012年3月14日，均在我们签订房屋租赁合同2009年8月27日之后，他没有尽到慎重审查义务；3、根据原来的租赁合同，房屋为整体租赁，而且是毛坯的，其面积是6125平方米，包含204铺40多平方米，租赁合同第9条规定，在不影响甲方当然包括上诉人商铺在内，可以非整体转租，合同上已经说得很清楚；景德镇中级人民法院（2016）赣02民终230号判决书确认了我们的租赁合同有效，并且确定了交租金的原则就是在租赁合同下的租金以合同约定的标准为标准，也就否定了上诉人增加店面租金的诉请，除此之外，其要求增加租金也是不符合法律规定的，因为前面的房租已经折了房款，在一审中已有记录，一审时我们为这个事情也提了，他们在那时候也自认了，且其当时起诉也是没有包括前五年2009年12月29日到2014年12月28日的部分，昨天我们调了庭审笔录，我们要求复印，他们不允许，我们就摘抄了，上面是这样讲的，审判员问原告你与乐平市吉利达置业有限公司是返租的形式，前五年是零租金？原告说是的；审判长问有没有签订合同，原告回答签了合同，当时被开发商收回去了，现在没有合同，这个是2015年乐民一初字第352号卷宗里的笔录。而且在这次诉讼中，因为以前的在诉状里面认可了，我们在一审提交的352号判决书已经记载得很明确。我认为他把前五年算进去显然是恶意诉讼；4、上诉人要求乐平市家家欣超市来承担租金违背了合同的相对性，我们与其没有直接的合同关系；5、2700号判决中法院处理前五年的租金说另外起诉还是比较恰当的，我们不是直接的当事人；6、判决里也存在适用法律错误，违背了合同的相对性，违背了景德镇中院230号的终审判决，请予一并纠正。综上，请二审法院驳回上诉人的请求或发回重审，并纠正一审法院的错误。
朱海萍、冯上伟一审诉讼请求：1、依法确认二被告之间签订的《租赁合同》无效；2、依法判令被告乐平市家家欣超市返还乐平市吉利商业广场二期B204店面给原告；3、依法判令二被告赔偿原告经济损失即：房屋占有使用费87048元（自2009年12月29至2017年10月9日止，连续计算至实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。
原审法院经审理查明，2009年8月20日乐平市吉利商业广场经营管理有限公司出具承诺书，承诺自2009年12月29日开始至2014年12月28日止，与乐平市市场管理服务中心统一租赁管理吉利商业广场B区二楼超市。自2014年12月29日起至2020年2月28日由乐平市市场管理服务中心行使该超市统一租赁管理权。2009年8月27日乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城签订租赁合同，一、项目概况：项目地点，乐平市吉利商业广场（二期）二层，项目面积：约6125平方米，其中乐平市市场管理服务中心前五年占1765平方米产权面积，联合租赁方乐平市吉利商业广场经营管理有限公司占有租赁面积为4360平方米，后五年乐平市市场管理服务中心拥有全部二期二层统一租赁权。二、……10年租赁期内，超市每平方米场地的不同月租金标准为第一、二年（2009年12月29日至2011年12月28日）8元/月平方米；第三、四年（2011年12月29日至2013年12月28日）10元/月平方米；第五、六年（2013年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；第七、八年（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；第九、十年（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。2010年1月31日，朱海萍、冯上伟与乐平市吉利达置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买乐平市吉利商业广场B座二层204店面，建筑面积41.483平方米，购房款为130976元。之后，朱海萍、冯上伟与乐平市吉利达置业有限公司又约定将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期自2009年12月29日至2014年12月28日。2012年3月14日朱海萍、冯上伟办理了产权登记，产权证号为乐房权证私字第××号，产权登记面积为40.02平方米。朱海萍曾于2015年向乐平市人民法院起诉，要求解除合同，乐平市人民法院作出（2015）乐民一初字352号民事判决，驳回朱海萍的诉讼请求。现朱海萍、冯上伟认为乐平市市场经营服务中心未征得原告同意，擅自将其所有的房屋出租给乐平市家家欣超市，而乐平市家家欣超市明知乐平市市场经营服务中心不是租赁房屋所有权人的情形下，仍然与之签订了十年的租赁合同，双方属恶意串通，严重侵犯了其利益，故诉至法院，引起本案纠纷。
原审归纳本案争执的焦点为：1、二被告之间签订的租赁合同是否有效？乐平市家家欣超市应否返还乐平市吉利商业广场B座二层204店面给二原告？2、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？原审法院认为，一、二被告之间签订的租赁合同是否有效？被告乐平市家家欣超市应否返还乐平市吉利商业广场B座二层204店面给二原告？原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”原告朱海萍在2010年1月31日签订商品房买卖合同，2012年3月14日取得乐平市吉利商业广场B座二层202店面的产权证，其享有对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。乐平市吉利商业广场面积约6125平方米，原告朱海萍、冯上伟购买的商铺占有面积为40.02平方米，在以分割式（无墙分隔）商场店铺为标的物的买卖合同，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺，双方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志，乐平市家家欣超市对整个商铺的运营及装饰进行了大量前期投入工作，如果因返还朱海萍、冯上伟的店铺，使整个家家欣超市不能形成规模，影响超市整体功能发挥，也损害了其他业主的利益，况且朱海平、冯上伟是在2010年1月31日购买房屋，2012年3月14日才取得房屋产权证，原告取得房产物权在后，对朱海平、冯上伟主张二被告恶意串通，签订的十年的租赁合同无效的诉讼请求，不予支持，对朱海平、冯上伟主张被告乐平市家家欣超市返还乐平市吉利商业广场B座二层202店面主张，不予支持。二、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？朱海平、冯上伟主张2010年1月31日与乐平市吉利达置业有限公司签订合同后，将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期为2009年12月29日至2014年12月28日止共计五年，每月租金为936元。原审法院认为，根据原告这一主张，返租合同的双方主体应当是原告与乐平市吉利达置业有限公司，租金是否履行，与二被告无权利义务关系，况且原告也未提供由二被告承担义务的证据，建议另案处理，故此，对原告主张2009年12月29日至2014年12月28日的损失，不予支持。根据2009年8月27日被告乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订租赁合同、（2016）赣02民终230号民事判决书，所争议店面的超市租金标准为：（2014年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。故此，被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市按照上述标准予以支付朱海平、冯上伟租金。综上，二被告签订的租赁合同合法有效，应当按照合同履行约定的义务，至于被告主张原告曾经向法院起诉，法院驳回二原告的诉讼请求，现原告主张合同无效，属于一事不二理情形，二被告该抗辩主张不符合一事不二理原则，不予支持。二被告申请追加周剑凭、叶震勇、周浩、叶霖、童凡为本案当事人，不符合法律规定必须参与诉讼的情形，对二被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，原审法院判决：一、2009年8月20日乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订的租赁合同有效；二、被告乐平市市场管理服务中心、乐平市家家欣超市在判决书生效后十日内支付二原告朱海萍、冯上伟店面租金5788.8元（2014年12月29日至2015年12月28日，40.2平方米×12元/月平方米×12月）、13507.2元（2015年12月29日至2017年12月28日，40.2平方米×14元/月平方米×12月×2），合计币19296元；三、驳回原告朱海萍、冯上伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，适用简易程序减半收取，即计币988元由被告乐平市市场管理服务中心和被告乐平市家家欣超市共同负担。
二审经审理查明，乐平市吉利达置业有限公司已于2013年5月8日在乐平市工商业局被注销。二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、两被上诉人于2009年8月20日签订的整体租赁合同是否有效；2、上诉人要求给付2009年12月29日至2014年12月28日期间案涉房产租金的责任承担主体，及案涉房产租金计算标准问题。
本院认为，两被上诉人签订的整体租赁合同成立于上诉人购买案涉房产之前，并未侵犯上诉人的权益，且未违反法律强制性规定，原审认定合同有效正确，应予确认。
上诉人于2010年1月31日与乐平市吉利达置业有限公司就案涉房产签订了房屋买卖合同，并于2012年3月14日取得了房屋产权证，由此上诉人就对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的权利，根据买卖不破租赁原则，被上诉人乐平市家家欣超市因租赁关系对案涉房产取得10年的占有、使用权，其应支付一定的占有使用费。本案中，乐平市吉利达置业有限公司已于2013年5月8日被注销，与被上诉人乐平市家家欣超市签订10年整体租赁合同的是被上诉人乐平市市场经营服务中心，而该租赁合同中包含了上诉人的房产，即被上诉人乐平市市场经营服务中心处分了上诉人所有的案涉房产的部分权利，因此，被上诉人乐平市市场经营服务中心有义务将按合同收取的租金支付给上诉人，即应从上诉人2010年1月31日购买案涉房产开始起算租金，原审仅支持上诉人从2014年12月29日起算租金不当，应予纠正。按两被上诉人签订的租赁合同约定的租金计算，2010年1月31日至2014年12月28日，上诉人应得租金为22833.6元（2010年1月31日至2011年12月28日为40.2平方米×8元/月平方米×23月＝7396.8元；2011年12月29日至2013年12月28日为40.2平方米×10元/月平方米×24月＝9648元；2013年12月29日至2014年12月28日为40.2平方米×12元/月平方米×12月＝5788.8元）。至于上诉人提出应按其与乐平市吉利达置业有限公司约定的租金每月936元计算，因其未提供任何证据证明，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持江西省乐平市人民法院(2017)赣0281民初2700号民事判决第一项即“2009年8月20日乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订的租赁合同有效”和第三项即“驳回原告朱海萍、冯上伟的其他诉讼请求”。
二、变更江西省乐平市人民法院(2017)赣0281民初2700号民事判决第二项即“被告乐平市市场管理服务中心、乐平市家家欣超市在判决书生效后十日内支付二原告朱海萍、冯上伟店面租金5788.8元（2014年12月29日至2015年12月28日，40.2平方米×12元/月平方米×12月）、13507.2元（2015年12月29日至2017年12月28日，40.2平方米×14元/月平方米×12月×2），合计币19296元”为：乐平市市场管理服务中心、乐平市家家欣超市在本判决书生效后十日内支付朱海萍、冯上伟店面租金42129.6元。
一审案件受理费988元、二审案件受理费1494元，合计2482元，决定由上诉人朱海萍、冯上伟共同负担482元，乐平市市场管理服务中心和乐平市家家欣超市各负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 胡纯华
审判员 舒振亚
审判员 徐文生
二〇一八年六月二十八日
书记员 涂娜娜