昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第796号
上诉人（原审被告）：新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司
法定代表人：徐祥源，该公司总经理。
委托代理人：安红英，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯正忠，男，汉族，1974年4月4日出生。
上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第01087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司（以下简称“国大昌吉分公司”）的委托代理人安红英�庭参加诉讼。被上诉人侯正忠经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。
昌吉市人民法院经审理查明：2011年10月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被告将其开发的位于昌吉市建国西路125号“圣水雅阁”小区15幢1单元101室商品房一套预售给原告，房屋建筑面积155.86㎡，每平米5800元，总价款为903988元，原告于2011年10月25日一次性付清总房款。房屋交付期限为2012年9月30日前，交付条件为商品房经综合验收合格，交付方式为书面通知买受人办理交房手续。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期两个月以上，出卖人按已付房款的万分之十承担违约金。原告于2011年10月8日支付房款903988元。2014年2月25日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：负一层面积属于赠送面积，无需补房款；本案所涉房屋�合同约定面积155.86㎡，金额903988元；最终产权登记面积215.32㎡，金额903988元。2014年2月26日，原、被告双方办理房屋交付手续。现原告因被告未在合同约定的期限内交付房屋，诉至法院要求被告支付逾期交房违约金。
昌吉市人民法院经审理认为：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原、被告双方因此建立了商品房预售合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。原告已支付了房款，但被告却未在合同约定的期限内交付房屋，显然已经构成了违约，依法应承担违约责任。双方约定被告逾期交房两个月以上按已付房款的万分之十承担违约金，原告认为双方约定违约金低于实际损失，请求增加。被告逾期未向原告交付房屋，而逾期交付房屋给原告造成的实际损失是一种期待利益，即原告按期得到房屋后可以取得和实现的财产利益，主要可以参照当地同期、同地段、同类型房屋的租金来确定损失。原告的损失应以同地段同类房屋租金标准作为损失依据，因双方约定的违约金（903988元×1‰＝903元）确实过低于逾期交付房屋造成的该房租的损失，对原告要求增加违约金的主张，应予以采纳；关于被告辩解2013年8月已电话通知原告办理入住，是原告自己不来的意见。被告并未按合同约定的交接条件书面通知原告办理房屋交付手续，故被告的交付时间确认为2014年2月26日。根据双方合同约定的交房时间2012年9月30日，原告主张被告逾期交房15个月，应予以确认。依照昌吉本地同时期、同地段、同类型房屋（因原告的房屋系毛坯房）月租金，酌情确定被告按每月800元支付违约金。遂判决：被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司�本判决生效后十日内向原告侯正忠支付违约金12000元。
宣判后，上诉人国大昌吉分公司不服昌吉市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时约定“逾期两个月以上，出卖人按已付房款的万分之十承担违约金。”这一条款有两层意思：第一，两个月内不算违约金，超过两个月才计算违约金；第二，按照违约金的计算方式，违约金应为被上诉人侯正忠已付总房款903988元×万分之十=909.99元。2、上诉人电话通知被上诉人于2013年8月办理入住，被上诉人未来办理，故责任在被上诉人一方。实际的逾期交房时间应当从2012年9月30日至2013年8月，共12个月，而按照双方签订的合同约定，应当扣除两个月的时间，应当逾期时间为10个月，而不是一审法院认定的15个月。3、调解方案不能作为判案的�据，上诉人在调解时说过同地段、同类型房屋房租大约为500元-800元，被上诉人在一审时并没有提供相关证据证明其存在实际损失，也无证据证实其实际损失高于违约金，故原审法院不应擅自增加违约金。4、原审法院确定违约金按房租800元计算无法律依据。双方当事人对于违约金有明确约定，该约定并未违反法律也不损害其他第三人的权益，故应当按约定赔偿违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人支付被上诉人违约金903.99元。
被上诉人侯正忠未到庭亦未提交书面答辩意见。
二审期间双方均未提交新证据。
经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对查明的事实予以确认。
本院认为：双方当事人对于上诉人国大昌吉分公司逾期交房的违约事实均无异议，本院对此予以确认。上诉人国大昌吉�公司上诉仅认为违约金计算方式、违约期间、违约金数额计算不当，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）违约金条款约定计算违约金，数额为903.99元。
关于上诉人国大昌吉分公司承担支付违约金的数额。首先，上诉人认为按照《合同》约定计算违约金数额为903.99元，被上诉人在起诉时认为《合同》约定违约金过低，主张按照房屋损失及利息损失计算违约金，并请求法院增加违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构�以适当减少。”按照上述法律规定，违约金是上诉人的违约行为实际给被上诉人造成的损失，而在未逾期交房的情况下，购房者通过出租同地段、同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故同地段同类房屋租金在很大程度上等同于逾期交房造成的损失。原审法院依照昌吉市本地同时期、同地段、同类型房屋月租金，酌定违约金按800元／月计算。根据上诉人逾期交房的违约期间，结合同地段同类房屋租金标准，双方约定的违约金明显低于逾期交付房屋的房租损失。被上诉人请求法院增加违约金符合法律规定。其次，双方签订的《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”通过一、二审庭审查明的事实，上诉人并未按照《合同》约定书面通知被上诉人侯正忠办理交房手续，且被上诉人侯正忠对上诉人认为已于2013年8月电话通知被上诉人办理入住手续的事实不予认可。按照《合同》约定，交房时间为2012年9月30日之前。双方当事人对于2014年2月26日办理房屋交付手续并无异议。故原审法院确认上诉人国大昌吉分公司逾期交房的违约期间为2012年9月30日至2014年2月26日，共15个月。据此，原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金12000元（800元／月×15个月）并无不当，上诉人国大昌吉分公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 周美蓉
代理审判员 杨 敏
二〇一四年十一月十日
书 记 员 钞 威