湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第360号
原告曹伏春，女，1966年1月23日出生，汉族。
委托代理人刘路兵，湘潭市岳塘法律服务所法律工作者。
被告李述林，男，1959年7月2日出生，汉族。
被告李坤祥，男，1961年12月1日出生，汉族。
被告李霞林，男，1968年3月28日出生，汉族。
三被告共同委托代理人吴悠，湖南谛议律师事务所律师。
第三人李文烈，男，1969年2月19日出生，汉族。
原告曹伏春诉被告李述林、李坤祥、李霞林，第三人李文烈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，原告曹伏春于同日向本院提出保全申请，要求冻结被告李述林、李坤祥、李霞林，第三人李文烈的银行存款23万元或查封（扣押）其同等价值的财产。担保人曹桂芝自愿以其名下位于湘潭市岳塘区五里堆街道云盘村8栋3单元602号房屋一套为原告保全申请提供担保。本院于同日作出（2014）岳民初字第360-1号民事裁定书，冻结了本案所涉房屋的拆迁款23万元。2014年4月22日，本院依法组成由审判员金飞担任审判长，代理审判员徐俊、人民陪审员罗淑芬参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员严利担任记录。原告曹伏春的委托代理人刘路兵，被告李述林、李坤祥及被告李述林、李坤祥、李霞林的共同委托代理人吴悠，第三人李文烈均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹伏春诉称：原告与第三人系同居关系。2011年5月3日，原告与第三人协议约定，第三人放弃同居期间财产所有权，所有财产收益归原告所有。2008年4月14日，原告、第三人与三被告签订《购房协议》，购买三被告之父李治安私房一栋。协议签订后，原告搬入该房屋居住，并陆续支付了购房款共计6.5万元，但未办理房屋过户手续。2008年8月，李治安去世。2012年11月2日，李治安私房因征地拆迁获得补偿款487679.5元。原告、三被告及第三人就该笔拆迁款的分配问题产生纠纷。原告认为三被告故意隐瞒未取得其父李治安买卖房屋授权的事实，而与原告签订《购房协议》，导致该协议无效，三被告应当向原告返还购房款并赔偿原告因此遭受的经济损失。原告与三被告协商未果，遂诉至法院，请求判令确认《购房协议》无效；由三被告返还购房款6.5万元并赔偿原告的利息损失；三被告承担过错责任并赔偿原告经济损失13万元。
被告李述林、李坤祥、李霞林共同辩称：三被告是在其父李治安的授权下代表李治安与原告及第三人签订的《购房协议》。因当时李治安已病重，故其没有亲自在协议上签字。《购房协议》无效的原因是该协议违反了法律的禁止性规定，原告要求三被告承担过错责任赔偿原告经济损失13万元，没有法律依据。原告将所购房屋的两间猪栏及一间厕所改造成猪场，已经获得了猪场拆迁补偿款20多万元，购房款应当在该笔拆迁款中扣除，三被告不应再返还原告购房款。
第三人李文烈述称：原告与第三人只约定了将共同所建猪场的拆迁款归原告所有，并非同居期间的所有财产及财产收益都归原告所有。第三人与原告同居期间的共同财产及收益应当由两人共同所有。
原告曹伏春为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、原告身份证、三被告户籍证明、第三人身份证各1份，拟证明原、被告及第三人诉讼主体适格；
2、《购房协议》1份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖的事实；
3、购房款收据2份，拟证明原告支付购房款的情况；
4、私房产权登记证1份，拟证明原、被告买卖房屋的基本情况；
5、征地拆迁补偿协议书1份，拟证明涉案房屋拆迁补偿款为487679.5元；
6、公证书1份，拟证明第三人李文烈放弃与原告同居期间的财产所有权的事实。
被告李述林、李坤祥、李霞林为证实其答辩主张，共同向法庭提交了如下证据：
7、（2013）岳民初字第28号民事判决书1份、湖南利安达工程造价咨询有限公司审核报告3份，拟证明原告购买三被告父亲房屋已经共计获得拆迁补偿款394138.07元，不存在损失的事实；
8、湘潭高新区双马街道向阳农场管理委员会出具的证明1份，拟证明原告购买房屋后将原有的两间猪栏屋以及一间厕所共计面积60平米左右推倒后在此基础上重建和扩大了养猪场，并因此获得了拆迁款的事实；
9、证人王光强、罗虎林的证言，拟证明原告、第三人向李治安购买房屋的经过。
第三人李文烈为支持其陈述主张，向法庭提交了如下证据：
10、证明1份，拟证明黄应明从2009年11月至2012年11月共支付第三人与原告养猪场租金1.8万元，该款项用于支付购房款。
以上证据经双方当事人当庭质证，三被告对证据1、2、4、5均无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，原告只提供了5万元购房款的收条；对证据6有异议，购房款系原告与第三人共同支付，且未支付8万元。第三人对证据1、2、4、5均无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为购房款是原告和第三人共同支付的；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明第三人放弃了猪场财产所有权，不能证明第三人放弃了同居期间全部财产权。原告对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告系投资兴建的猪场拆迁获得拆迁款，与所购房屋无关；对证据8的真实性有异议，原告所购房屋没有猪栏及厕所；对证据9的真实性有异议，认为两位证人系被告亲属，存在利害关系，其证言不应被采信。第三人对证据7-9均无异议。原告对证据10的真实性有异议，认为证人应当出庭核实相关情况。三被告对证据10无异议。
由于原、被告及第三人对证据1-5、7的真实性均无异议，且均与本案有关联，能够证明相关案件事实，本院对证据1-5、7均予以认定。证据6系公证文书，合法有效，本院予以认定。证据8系证人证言，证人已出庭作证，且证言与本案其他证据及当事人的陈述能够相互佐证，本院对证据8予以认定。证据9系涉案房屋所在向阳农场管理委员会出具，加盖了管委会的公章，且内容与本案其他证据能相互印证，本院对证据9予以认定。证据10系证人证言，由于证人未出庭作证，真实性无法核实，本院对证据10不予认定。
根据以上采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：
原告与第三人系同居关系。2008年4月14日，原告、第三人与第三人叔父李治安签订《购房协议》，以8万元的价格购买李治安所有的位于湘潭市岳塘区双马镇向阳农场新立组的私房一栋。签订协议时，李治安本人在场，但由于其年事已高且病重，则由其子李述林、李坤祥、李霞林、李顺钦（已故）代表李治安在《购房协议》上签字。《购房协议》签订后，原告、第三人搬入该房屋居住，并陆续支付了购房款共计6.5万元给三被告。2008年6月，原告、第三人将所购房屋的两间猪栏及厕所一间推倒，建猪场一栋。2012年11月，原告所购房屋及新建猪场被政府拆迁，拆迁补偿款共计881817.57元。其中原告、第三人购买的私房部分拆迁款为487679.5元，私房附属设施拆迁款为126506.8元（含档土墙、水泥路、砖围墙、水塔），猪场拆迁款为204899.2元，猪场附属设施拆迁款为62732.07元。2013年1月，原告以同居析产纠纷为由起诉第三人，本院作出（2013）岳民初字第28号民事判决书（已生效）判决房屋附属设施拆迁款126506.8元，猪场及猪场附属设施拆迁款267631.27元，共计394138.07元归原告所有。原告、第三人及三被告现就李治安名下私房拆迁款487679.5元的分配问题产生纠纷，协商不成，原告遂诉至法院，请求判如诉请。
另查明，原告和第三人均为城镇居民。2011年5月3日，原告与第三人签订《财产协议》，约定购买第三人叔父李治安房屋的8万元购房款为原告个人出资。湖南省湘潭市岳塘公证处对《财产协议》进行了公证。2008年8月，李治安去世。
本院认为：根据法律规定，违反法律法规禁止性规定的合同无效。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日国务院国发（2004）28号发布）规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因农村房屋与其宅基地属于不可分割的整体，房屋转让必然导致宅基地使用权的转让。原告和第三人均为城镇居民。因此，原告、第三人与李治安签订的《购房协议》因违反法律的禁止性规定而无效。原告请求确认《购房协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《购房协议》签订时，李治安在场，且神智清醒，因身体原因未在《购房协议》上签字，而由其子代为签署《购房协议》，应当认定三被告具有其父李治安出售房屋的授权。原告诉称三被告没有其父李治安授权而签订《购房协议》，导致《购房协议》无效，要求三被告承担过错责任并赔偿原告因《购房协议》无效造成的经济损失13万元的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求三被告归还购房款6.5万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求三被告赔偿所支付购房款的利息损失的诉讼请求，因原告对所购房屋猪栏等附属设施进行了改造，新建猪场，并获得了共计394138.07元的拆迁补偿款，原告不存在经济损失。因此原告要求三被告赔偿其利息损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。三被告答辩称其具有李治安的授权，不应承担过错责任及原告没有因此次购房行为遭受经济损失的意见，与事实相符，本院予以采纳。第三人述称购房款系原告与其共同财产的意见，因第三人在《财产协议》中自认购房款系原告个人所有，故其陈述意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日国务院国发（2004）28号发布）第（十）条之规定，判决如下：
一、确认原告曹伏春、第三人李文烈与李治安签订的《购房协议》无效；
二、被告李述林、李坤祥、李霞林于本判决生效之日起三日内一次性退还原告曹伏春购房款6.5万元；
三、驳回原告曹伏春的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4200元，保全费1670元，合计5870元，由原告曹伏春负担2870元，由被告李述林、李坤祥、李霞林负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 金 飞
代理审判员 徐 俊
人民陪审员 罗淑芬
二〇一四年七月二十一日
代理书记员 严 利
附法律条文：
1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
第（十）条加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。