四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0180民初1162号
原告：中国工商银行股份有限公司简阳支行，住所地四川省简阳市简城镇北街90号，统一社会信用代码915120812068578949。
代表人：杨磊，行长。
委托诉讼代理人：袁小飞，四川时代经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海，四川时代经纬律师事务所律师。
被告：刘波，男，1989年2月5日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告：四川省简阳市大地生态发展有限公司，住所地四川省简阳市石桥沱江村六组，统一社会信用代码91512081749634494U。
法定代表人：周勇，总经理。
委托诉讼代理人：杨恩记，男，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司简阳支行（以下简称原告工行简阳支行）与被告刘波、被告四川省简阳市大地生态发展有限公司（以下简称被告大地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行简阳支行的委托诉讼代理人袁小飞、被告大地公司的委托诉讼代理人杨恩记到庭参加诉讼，被告刘波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院于2018年5月16日作出民事裁定书，裁定对被告刘波位于简阳市房屋（网签备案号XXXXXX）、被告大地公司位于简阳市石桥镇方家寺村一、二、五、六社面积为100997.17平方米的工业用地使用权［证号：简国用（2014）字第XXXXX号］进行了查封。本案现已审理终结。
原告工行简阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告刘波立即支付原告借款本金3,410,878.72元，利息、罚息351,609.68元（利息、罚息暂计算至2018年3月8日，要求被告按约支付至实际清偿日止）、提前还款补偿金108,636.49元，以上合计3,871,124.89元；3、判令被告大地公司对被告刘波的上述还款义务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告刘波所有的位于简阳市商业用房（预测建筑面积为526.89平方米，抵押预告登记号：XXXXXXX号）折价、拍卖、变现后所得价款享有优先受偿权；5、案件受理费、公告费、保全费等由二被告承担。在审理过程中原告撤销上述第一项诉讼请求，变更第四项诉讼请求为“判令原告对被告刘波所有的位于简阳市商业用房（预测建筑面积为526.89平方米，抵押预告登记号：XXXXXX号）在能够办理房产证之日二被告协助原告办理抵押登记，并判决原告对该房产折价、拍卖、变现后所得价款享有优先受偿权”。事实与理由：原被告于2013年8月26日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告刘波发放额度为440万元的个人购置商业用房贷款。被告大地公司对上述借款承担连带责任保证。同时，被告刘波以其所有的位于简阳市商业用房（预测建筑面积为526.89平方米，抵押预告登记号：XXXXXXX号）房屋为上述借款提供抵押担保，并办理抵押预告登记。现被告未按照贷款合同履行偿还贷款本息义务，严重损害原告合法权益，故提出诉讼。
被告刘波未作答辩。
被告大地公司辩称：原告所述借款情况属实，但还款金额及现欠原告借款本息情况需要核实后才能确定，被告大地公司愿意对该借款本息承担连带保证责任，但原告要求被告支付提前还款补偿金不符合法律规定。
本院经审理认定事实如下：原告工行简阳支行（贷款人）与被告刘波（借款人）、被告大地公司（保证人）于2013年8月26日签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告工行简阳支行向被告刘波发放440万元贷款用于被告刘波购置被告大地公司开发的位于四川省简阳市商业用房，贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款采用按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其费用；被告大地公司自愿为该债务提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为借款提前到期之日起两年；被告刘波自愿以购买的该房屋作为抵押担保，约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。合同签订后，原被告于2013年8月22日在简阳市房地产管理局办理了该房屋的抵押权预告登记，确定预告登记的权利人为原告工行简阳支行，债务人为被告刘波，约定期限为2013年8月22日至2023年9月22日；原告于2013年8月27日向被告刘波发放贷款440万元，执行利率8.515%，被告刘波按约每月偿还借款本息至2016年8月27日，此后被告刘波未再履行还款义务，截止2018年3月27日止被告刘波共偿还借款本金989,121.28元、借款利息958,316.55元。
本院认为，原告工行简阳支行与被告刘波、被告大地公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务。该合同对被告刘波每月还本付息及逾期罚息等责任均进行了约定，被告刘波自2016年8月27日起未按合同约定履行偿还借款本息的义务，原告有权根据合同的约定宣布本合同项下被告未偿还的借款立即到期，故对原告要求被告刘波清偿未到期的借款及利息、罚息的请求，本院予以支持；被告大地公司自愿为该借款提供连带责任保证担保，被告大地公司应对被告刘波未偿还的借款本息承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告刘波追偿；原告工行简阳支行与被告刘波签订了抵押合同，并已办理预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该房屋在具备办理抵押登记条件时，二被告应协助原告办理该房屋的抵押登记；因该房屋至今未办理不动产登记，也未办理正式的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该房屋的抵押权并未设立，原告要求对该房产折价、拍卖、变现后所得价款优先受偿无事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告刘波支付提前还款补偿金，不符合相关法律规定，本院不予支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘波于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司简阳支行借款本金3,410,878.72元及利息、罚息（利息、罚息按合同约定进行计算，从借款之日起计算至借款全部付清时止，已付利息958,316.55元从中予以扣除）；
二、被告四川省简阳市大地生态发展有限公司对上述被告刘波应偿还的借款本息承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告刘波追偿；
三、被告刘波与被告四川省简阳市大地生态发展有限公司在按揭房产(位于四川省简阳市商业用房)具备办理抵押登记条件之日起七日内协助原告中国工商银行股份有限公司简阳支行办理抵押登记；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司简阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,885元、保全费5,000元，合计23,885元由被告刘波与被告四川省简阳市大地生态发展有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 颂
二〇一八年六月四日
书记员 陈叔余