江西省寻乌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0734民初649号
原告﹙反诉被告﹚：谢应福，男，1963年9月7日出生，汉族，业农，户籍地江西省赣州市寻乌县，现住江西省赣州市寻乌县。
被告﹙反诉原告﹚：江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司﹙下称寻乌分公司﹚，
地址：江西省赣州市寻乌县城岳家庄大道君子坝，
负责人：郭志强，职务：总经理。
被告：江西省吉水房地产开发有限责任公司﹙下称吉水公司﹚，
地址：江西省吉水县城文峰中大道586号，
法定代表人：曾卫国，职务：董事长。
两被告委托代理人李粹清，江西实创律师事务所律师。
原告谢应福与被告江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司、江西省吉水房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案、反诉原告寻乌分公司与反诉被告谢应福商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理，原告谢应福、两被告代理人李粹清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢应福向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法裁定江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司出售寻乌县城南社区小水村水榭花都住宅小区﹙原中纤板厂﹚14栋2单元101号房。要求江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司按购房合同第6页，第15条关于产权的全条约定，从今天开始10天内为本人办好土地使用权证﹙办证费用由本人承担﹚，并同时支付原告违约金合计人民币37130.5元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司以拍卖的方式取得位于寻乌县城南社区小水村﹙原中纤板厂﹚编号为﹙寻乌国土资证﹙2007﹚05号的地块土地使用权﹚划拨土地使用权转让批准文件号为寻规用地字﹙2008﹚024号。2.出卖人经批准在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号﹙2008﹚040号，施工许可证号为362136200804270101。3.买受人已取得了寻乌县房地产管理局的商品房预售批准，商品房预售许可证号为﹙2008﹚房预售证第007号。4.本人于2009年1月17日与江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司签订了商品房买卖合同，同时江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司于2009年12月31日前已交付本人使用，按合同约定，从交付使用之日起，江西省吉水房地产开发有限责任公司三个月内必须为本人办齐房屋所有证，但从交付使用之日起至今本人房屋的土地使用证已未办理，综上所述，江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司严重违反商品房购房合同第6页，第15条关于产权登记的全款约定，至今严重违约了2365天，同时江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司应按购房合同第6页第15条关于产权登记的全款约定以每日0.01﹪违约金计算，并同时支付本人违约金约合计人民币为37130.5元。
被告江西省吉水房地产开发有限责任公司、江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司辩称，一、被答辩人购买的商品房是寻乌公司开发的商品房，寻乌分公司具有合法的房地产开发资质，分公司还有大量的房产，有足够的财产承担法律责任。根据《公司登记管理条例》第39条和第41条的规定，分支机构在法人授权范围内能以自己的名义从事营业活动，具有相对的民事主体资格。而《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第40条则规定了法人依法设立并领取营业执照的分支机构也可以作为民事诉讼的当事人。分公司事务产生的民事责任应当有分公司承担，因此被答辩人应当只起诉答辩人2寻乌分公司才合理。二、2009年1月17日答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，合同约定被答辩人向答辩人2购买寻××县长宁镇××大道水榭花都14栋2单元101号房，房屋建筑面积为93.72平方米，单价为1683.3元/平方米，房屋成交总价为157759元。双方还约定商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积为准，房价款总额按产权登记面积调整多退少补，但每平方米单价不变。合同签订后，被答辩人只支付47759元房款和110000元银行按揭贷款。答辩人如约向被答辩人交付了所购商品房。答辩人2开发的商品房通过房产测绘部门的测绘后，确认出售给被答辩人的房面积为96.08㎡计算，被答辩人应当补交房屋面积差数款3973元。后通知被答辩人补交房屋面积差价款，但被答辩人无理拒付。虽没有收到差价款，答辩人2还是按合同的约定，在合同期间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。寻乌县房产局于2015年10月23日向被答辩人颁发“寻房权证长宁字第××号”房产证。答辩人2已按约履行了合同义务，不存在违约行为。不存在答辩人要承担法律责任一事。三、被答辩人所诉要求答辩人2赔偿37130.5元违约金明显没有法律依据，应当驳回。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。答辩人2已在规定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人不存在违约。造成拖延至2015年才取得房产证的原因是，被答辩人没有按相关部门的规定提交办理权属登记需要求的材料，没有及时交费造成。因此答辩人不存违约赔偿。四、被答辩人所诉求答辩人2为其办好土地使用证与法无据，应当驳回。根据办理房屋权属证书的相关政策规定及合同约定，办理房地产权属证书的义务不是答辩人，要求办证的权利和申请办证的义务是属于被答辩人自己。答辩人只是起配合作用和代为办理作用。现被答辩人购买的商品房已取得房产证，根据《物权法》和不动产登记暂行条例的规定，已不存在单独办理土地使用证的规定。因此被答辩人起诉要求答辩人2为其办好土地使用证于法无据。综上所述，被答辩人的起诉没有事实和法律依据，应当驳回。被告寻乌分公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付商品房买卖面积差价款人民币3973元；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付储物间买卖未付余款6000元；3、请求法院依法判令反诉被告立即停止侵害，无条件全部退还非法占用反诉原告位于寻××县长宁镇××大道水榭花都14栋7#车库，并支付非法占用期间的占用费（从2016年2月25日起按市场租金计算至交还车库之日止）暂计3000元。4、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告归还借款3000元。5、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：江西省吉水房地产开发有限公司在2008年合法取得寻乌“水榭花都”项目用地，并于2008年4月15日成立反诉原告江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司。由反诉原告公司负责“水榭花都”的房地产开发，通过合法报批建，取得了房地产开发资质及商品房预售许可证。2009年1月17日反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告向反诉原告购买寻××县长宁镇××大道水榭花者14栋2单元101号房，房屋建筑面积为93.72平方米，单价为1683.3元/平方米，房屋成交总价为157759元。双主还约定商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积为准，房价款总额按产权登记面积调整多退少补，便每平方米单不变。合同签订后，反诉被告只支付47759元房款和110000元银行按揭贷款。反诉原告如约向反诉被告交付了所购商品房，反诉原告开发的商品房通过房产测绘部门的测绘后，确认出售给反诉被告的房面积为96.08㎡。后通知反诉被告补交房屋面积差价款，但反诉被告无理拒付。虽没有收到差价款，反诉原告还是按合同的约定，在合同期内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，反诉原告已按约履行了合义务，不存在违约行为。寻乌县房产局于2015年10月23日向反诉被告颁发“寻房权证长宁字第××号”房产证，房产证载明房屋的建筑面积为96.08㎡。原合同约房屋面积为93.72㎡，相差2.36㎡，根据合同约定单价为1683.3元/㎡计算，反诉被告应当补交房屋面积差数款3973元。反诉被告还向反诉原告购买了14栋8号储物间一间，面积8.19㎡，单价2100㎡，总房价17199，反诉被告只支付了11199元还余欠6000元未付。该款经反诉原告多次催告，反诉被告均以没钱为由拒付。2015年7月21日反诉被告找到反诉原告法定代表人郭志强，说家庭非常困难，急需钱用向反诉原告借款3000元，反诉原告郭志强出于对小区住户的关心，从公司财务借款3000元给反诉被告，反诉被告写下借条一张“今借郭志强人民币3000元正，半年归还”。归还期满后，反诉原告多次催款未果。2016年21月25日反诉被告找到反诉原告公司代表，说快过春节，家里房不够用，请求反诉原告将14栋7#号车库借用一个月，于是反诉原告将7#车库钥匙借给反诉被告，到期后反诉原告向反诉被告要求车库钥匙，都无理拒还，还在侵占车库至今。综上所述，反诉原告是合法的开发房地产，依约履行合义务，反诉被告却没有一点诚信，得寸进尺，恶意不履行合同义务，非法侵占他人的合法财产，其行为严重违反了法律规定，现还无理向法院起诉反诉原告违约，要求赔偿违约金。反诉被告的诉求是明显与法无据，应当驳回其诉求。现为维护反诉原告的合法利益，特依据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求法院依法判决。
反诉被告谢应福对反诉状辩称，反诉的第一项请求，没有事实依据，反诉原告没有理由来要求我们补差价。我们买房的时候是卖房的低潮期，该楼盘是以低公摊为亮点的，如果套内面积发生变化，公摊也发生了变化，套内面积事实上并没有发生变化，是公摊面积发生的增加，公摊发生变化，是不应该我们补差价的。而且已经办出房产证的套内面积，与合同的套内面积一样，我们没有理由补差价。答辩意见到此为止。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无意义的证据予以确认并在卷佐证。对本诉有争议的事实本院认定如下：
1.根据合同第15条关于产权登记的约定中的房地产权属证书，应当包括房产证和土地证，至目前为止，本诉原告2010年1月20日缴纳了5134元办证费用给寻乌分公司，但被告寻乌分公司仍未为原告办理土地证登记，按合同约定，被告寻乌分公司应当承担违约责任，按已付房价款的0.01﹪向本诉原告谢应福支付违约金，但办理期限因涉及政府部门办理行政事务的要求，无法规定一定时间，该项诉讼请求无法支持，同时计算违约金没有年、月、日期限规定；2.吉水公司和本诉原告订立商品房买卖合同，寻乌分公司是吉水公司的支公司，有相对独立民事主体资格，其经营范围是房地产开发经营，在本案中有能力承担法律责任，吉水公司可不承担民事责任，本诉原告的诉讼请求也是要求寻乌分公司承担责任。
对反诉有争议的事实本院认定如下：1.对于反诉状中，其中要求反诉被告谢应福支付储物间购买余款6000元、归还借款3000元和返还车库的诉讼请求与本案商品房买卖合同纠纷无关联，不属于反诉范围，应驳回该诉讼请求；2.反诉中合同预售约定面积93.72㎡，实际房权证登记面积96.08㎡，相差2.36㎡，根据合同第五条关于面积确认及面积差异处理的双方自行约定，以产权登记为准，但每平方米价格不变，房价总款按产权登记面积调整，多退少补，反诉被告谢应福提出不应当计算公摊面积，全部计算为套内面积，对反诉原告不公平，因为根据约定只说明有差异面积，没有区分套内面积还是公摊面积，并且公摊面积也应该计算产权范围之内，屋主在办理房产权证时确认了测绘结果，房管局才为谢应福办理了房屋产权证，谢应福没有证据证实测绘结果不符合法律规定的情况下，本院确认房屋登记面积合法有效，反诉原告寻乌分公司要求反诉被告谢应福支付房款余额的诉讼请求符合规定，本院予以支持。
本院认定事实如下：1、2009年1月17日，被告与原告谢应福签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买水榭花都14栋2单元101室的房屋，首付47759元，剩余11万元向银行按揭，双方约定房屋交付后房屋面积按房产登记为准，面积差价款多退少补，合同签订后，原告已完成房款交付，被告将房屋交付原告使用，2010年1月20日原告交5134元办证费给寻乌分公司，2015年10月12日原告谢应福委托寻乌分公司办理房屋所有权证后原告领取了房权证，2016年7月21日原告具状诉来本院，要求被告吉水公司和寻乌分公司办理土地使用证，按合同约定承担违约金37130.5元，被告寻乌分公司也提出反诉，要求谢应福支付面积差价房款3973元。
本院认为，商品房买卖合同一经订立，即对双方产生法律效力，合同系原、被告的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，本诉中根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即出卖人按已付房价款的0.01﹪向买受人支付违约金，产权登记机关包括房管局和国土资源局，房地产属证书包括房权证和土地使用证，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条的规定，目前土地登记尚在测绘之中，被告寻乌分公司未按约定为原告办理土地使用权证，故应承担支付违约金的违约责任；反诉中，对于面积确认和面积差异处理的约定，“双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米价格不变，房价款总额按产权登记面积调整，多退少补”，该约定符合也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条的规定，反诉被告谢应福房屋面积有2.36㎡的差异，根据合同附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，谢应福提交的合同没有附件内容，寻乌分公司提交的附加内容空白，无法确定面积差异可以分配到公摊面积上还是分配到套内面积上，根据约定，谢应福还应支付寻乌分公司房屋总价款差额﹙2.36㎡×1683.3元﹚3972.60元。综上理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百二十条，《民法通则》第一百三十四条第一款第（8）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、本诉被告寻乌分公司在本判决生效之日起3日内按房屋总价款157759元的0.01﹪支付违约金给本诉原告谢应福；
二、反诉被告谢应福在本判决生效之日起3日内支付本诉原告寻乌分公司房屋面积差异2.36㎡的价款3972.6元；
三、驳回本诉原告谢应福的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告寻乌分公司的其他诉讼请求。
上述一、二项可对除，余额仍应由谢应福支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费828元，由被告寻乌分公司承担；反诉案件受理费150元，由反诉被告谢应福承担50元，反诉原告寻乌分公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 钟燕琴
人民陪审员 陈为芳
人民陪审员 杨小春
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 古慧琳
附相关法律条文：
※《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
※《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
……
（八）支付违约金；
……
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
※《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。