福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第4043号
原告厦门市源昌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人侯团兴，该公司总经理。
委托代理人王海燕，福建卓法律师事务所律师。
委托代理人李颖，福建卓法律师事务所实习律师。
被告陈装，女，1964年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告柯振兴，男，1995年4月15日出生，汉族，住福建省南安市英都镇。
原告厦门市源昌物业服务有限公司（下称源昌物业公司）与被告陈装、柯振兴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海燕、李颖到庭参加诉讼，被告陈装、柯振兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告源昌物业公司诉称，两被告名下有位于厦门市湖里区房产及地下车库，该房产由原告进行物业服务管理，被告陈装、柯振兴应依约及时履行向原告缴纳房屋及车库管理费、公共维修金的义务。但两被告未交2010年4月1日起至2013年7月31日期间的房屋物业管理费及车库管理费、公共维修金。被告未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，根据原、被告签订的《住户服务手册》，两被告应按每日千分之三缴纳所欠费用的滞纳金。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令：1、两被告向原告支付2010年4月1日至2013年7月31日期间的房屋物业管理费20954.7元、房屋公共维修金2515.5元、车库管理费3120元、车库公共维修金195元，合计26785.2元及逾期付款违约金（自2010年4月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三计算，暂计至2014年7月31日为2410.2元）；2、被告陈装向原告支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋物业管理费6447.6元、房屋公共维修金774元、车库管理费960元、车库公共维修金60元，合计8241.6元及逾期付款违约金（自2010年4月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三计算，暂计至2014年7月31日为679.8元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告陈装、柯振兴未作答辩。
经审理查明，2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司与源昌物业公司签订《前期物业服务合同》，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共享部位的维修、养护和管理，共享设施设备的运行、维修、养护和管理，共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了服务费用，其中别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；合同第四章约定了车库车位管理费为80元／月；合同第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按0.3%的标准支付违约金；合同第八章约定了合同期限自2008年6月15日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。
2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（电梯、挑高）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元。
另查明，柯振兴、陈装系源昌豪庭小区业主，其房屋坐落于厦门市湖里区；其车位坐落于厦门市湖里区，建筑面积为77.36平方米。2013年5月8日，柯振兴将其拥有的上述车位、房产的产权份额赠与陈装；2013年7月31日，上述车位、房产的权属人变更登记为陈装。陈装、柯振兴未缴交自2010年4月1日起至2013年7月31日的上述房屋、车位管理费及公共维修金；陈装未缴交自2013年8月1日起至2014年7月31日的上述房屋、车位管理费及公共维修金。
2013年5月2日，源昌物业公司通过EMS向柯金伦邮寄《立即支付尚欠“源昌豪庭”物业服务费律师函》，EMS查询单体现该邮件于2013年5月15日被退件。
以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同备案证明》、赠与合同、公证书、土地房屋登记卡两份、《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与批准的批复》厦价房（2008）90号、厦价房（2008）153号、《业主欠费明细表》、EMS邮政快递查询单以及法庭审理笔录为证。
本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权利。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在“源昌豪庭”小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门源昌房地产开发有限公司委托源昌物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，两被告应按照物业服务合同的约定交纳物业服务相关费用，即两被告应支付欠缴的2010年4月1日至2013年7月31日期间的房屋物业费21527元（215.27平方米×2.5元／平方米·月×40个月）、房屋公共维修金2583.24元（215.27平方米×0.3元／平方米·月×40个月），车位管理费3200（80元×40个月），车位公共维修金200元（5元×40个月），合计27510.24元；被告陈装应支付欠缴的2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋物业费6458.1元（215.27平方米×2.5元／平方米·月×12个月）、房屋公共维修金775元（215.27平方米×0.3元／平方米·月×12个月），车位管理费960元（80元×12个月）、车位公共维修金60元（5元×12个月），合计8253.1元。原告要求两被告支付欠缴的2010年4月1日至2013年7月31日期间的房屋物业费、房屋公共维修金、车位管理费、车位公共维修金，合计26785.2；被告陈装支付欠缴的2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋物业费、房屋公共维修金、车位管理费、车位公共维修金，合计8921.6元，低于上述标准，本院予以照准。两被告逾期付款，依约还应以欠缴费用为基数，按日千分之三标准向原告支付违约金。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主或物业使用人承担欠费责任的前提为经物业服务企业书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。本案中，原告未举证证明两被告收到其书面催缴通知，故本院酌定逾期交纳物业费的违约金自公告期届满，即2014年12月15日开始计算。故逾期交纳物业服务费的违约金应分别以24727元（21527元＋3200元=24727元）、7418.1元（6458.1元＋960元=7418.1元）为基数，按日千分之三，自2014年12月15日开始，计至本判决确定的付款之日止。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告陈装、柯振兴应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市源昌物业服务有限公司2010年4月1日至2013年7月31日期间的房屋物业管理费、房屋公共维修金、车库管理费、车库公共维修金，合计26785.2元及逾期付款违约金（以24727元为基数，按日千分之三计，自2014年12月15日起计算至本判决确定的还款之日止；违约金应以不超过24727元为限）。
二、被告陈装应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市源昌物业服务有限公司2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋物业管理费、房屋公共维修金、车库管理费、车库公共维修金，合计8921.6元及逾期付款违约金（以7418.1元为基数，按日千分之三计，自2014年12月15日起计算至本判决确定的还款之日止；违约金应以不超过7418.1元为限）。
三、驳回原告厦门源昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费752元，由被告陈装、柯振兴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张晓毅
人民审判员 陈青丽
人民陪审员 林月琼
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 杨莉苹
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。