海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国工商银行股份有限公司江西省分行。负责人：倪百祥，该行行长。委托代理人：陶茶香，该行职员。委托代理人：李际康，海南外经律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南华阳房地产开发公司。法定代表人：何志英，该公司总经理。再审申请人中国工商银行股份有限公司江西省分行（简称工行江西分行）因与被申请人海南华阳房地产开发公司（简称华阳公司）所有权确认纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2014）海中法民一终字第1863号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月8日作出（2015）琼民申字第458号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭审理了本案。再审申请人工行江西分行的委托代理人陶茶香、李际康到庭参加诉讼，被申请人华阳公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行江西分行于2013年10月22日起诉，请求：确认位于海口市龙昆下村64号之二华阳新村5号楼（现海口市龙阳路16号华阳新村第5栋别墅）所有权归工行江西分行。海口市龙华区人民法院一审查明，华阳公司成立于1989年2月21日。1991年10月5日，海口市土地管理局、海口市土地交易所作出市土管[1991]128号《关于同意海口市月朗新村一、二队、海南华阳房地产开发公司合作建楼转受让用地的批复》，同意海口市月朗新村一、二队与华阳公司在月朗新村北侧9.72亩土地上合作兴建办公住宅综合楼和商品住宅综合楼。其中该地南侧824平方米用地上建两幢总建筑面积为2625.06平方米的办公住宅综合楼及在该地东南侧166平方米用地上建一幢总面积为270.65平方米的办公住宅综合楼，归月朗新村一、二队所有；在其余的8.235亩土地上按城市规划建商品住宅综合楼，归华阳公司所有，并把3.235亩土地使用权依法转让给华阳公司，转让期限为七十年，转受让后土地用途规定为办公住宅综合楼和商品住宅综合楼用地。转受让后8.235亩土地使用权性质由集体所有转变为国家所有。1991年12月4日，华阳公司取得在该地块7.85亩土地上建设商品住宅综合楼的《建设用地规划许可证》，开始开发建设商品住宅综合楼。1992年11月，工行江西分行设立驻海口办事处。1992年12月28日，工行江西分行海口办投资成立海南银鹰实业开发公司（简称银鹰公司），性质为全民所有制企业。1992年12月3日、1993年1月8日，工行江西分行海口办分别向华阳公司支付40万元、200万元，华阳公司分别于1992年12月8日、1993年1月12日出具《收据》，载明收到华阳新村A3、A5两栋别墅楼房款40万元、200万元。1993年3月18日，银鹰公司向华阳公司支付175万元，华阳公司于1993年3月22日出具《收据》，载明收到华阳新村A3、A5别墅楼房款175万元。1994年8月9日，华阳公司将龙昆下村64号之二华阳新村5号楼登记至其名下。1996年12月27日，工行江西分行作出赣工银发[1996]142号《关于撤销中国工商银行江西省分行驻海口办事处的通知》，决定撤销工行江西分行海口办。2003年9月，银鹰公司因逾期未参加年检被吊销营业执照。2013年10月10日，华阳新村的物业管理公司海口紫金物业管理有限公司出具《证明》，载明华阳新村3号楼、5号楼由工行江西分行于1992年底购买，从1994年交房后，上述两栋别墅一直由工行江西分行占有、使用和收益，物业服务费、水电费由工行江西分行通过其海口办缴纳，但3号楼从2012年11月至2013年3月物业费、水电费未缴纳；5号楼从2009年12月至2013年3月物业费、水电费未缴纳。海口市龙华区法院一审认为，对于对产权登记无异议的第三人而言，产权登记就是确权登记，其具有对外公示的效力，证明登记财产归登记的权利人所有。但在现实生活中，也存在实际产权人与登记产权人不一致的情形，才存在所有权确认之诉，故对所有权确认诉讼的当事人而言，产权登记并不能说明产权的归属，而需要按照当事人提供的证据来综合分析。由于工行江西分行不能提供其与华阳公司就华阳新村3号楼、5号楼签订的房屋买卖合同，该院无法对双方约定上述房屋的购房款、房屋交付及办证期限、违约责任等事项作出直接认定，只能根据工行江西分行提供的其他证据材料进行判断华阳新村3号楼是否归工行江西分行所有。工行江西分行主张其向华阳公司支付了购买华阳新村3号楼、5号楼的全部购房款415万元，并提供了转账凭证和华阳公司出具的收据予以证明。在该415万元中，其中的240万元系工行江西分行海口办向华阳公司支付，工行江西分行海口办被撤销后，其债权债务由工行江西分行承接，对该240万元为工行江西分行支付购房款的事实，该院予以支持。另外175万元由银鹰公司向华阳公司支付，银鹰公司虽然由工行江西分行海口办出全资成立，但银鹰公司是独立的法人，其现在仅为吊销状态，其财产不当然为工行江西分行所有，工行江西分行也不能证明银鹰公司作出过该175万元系代其支付购房款的意思表示，故工行江西分行主张银鹰公司向华阳公司支付的购买华阳新村3号楼、5号楼的购房款175万元是代其支付，因无证据予以证明，该院不予支持。工行江西分行另行提供了海口紫金物业管理有限公司出具的《证明》，但该证据仅能证明工行江西分行自1994年开始使用华阳新村5号楼，无法证明其取得了该房产的所有权。综上，工行江西分行提供的证据均不能证明华阳新村5号楼的购房款总价，也不足以证明其已向华阳公司支付了全部购房款且华阳新村5号楼归其所有。遂依据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回工行江西分行的诉讼请求。案件受理费23400元，由原告工行江西分行负担。工行江西分行不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。二审期间，工行江西分行向海口市中级人民法院提交了一份银鹰公司于2014年6月10日出具的《证明》及一份华阳公司于1995年9月8日向工行江西分行海口办出具的《办理房屋产权证的回函》，拟证明银鹰公司已代工行江西分行支付了购房款175万元，据此，工行江西分行已经支付了全部购房款。海口市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。海口市中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。华阳新村3号楼、5号楼现登记在华阳公司名下，华阳公司依法享有对华阳新村3号楼、5号楼的物权。工行江西分行认为华阳新村3号楼、5号楼的产权登记错误，并主张其为华阳新村3号楼、5号楼真正的产权人，但其并未能提供其与华阳公司就华阳新村3号楼、5号楼签订的房屋买卖合同予以证明，该院对上述房屋的购房主体、总购房款、交付条件、违约责任等均无法作出直接认定。虽然工行江西分行提供的转款凭证、收据及银鹰公司出具的《证明》，证明其支付了415万元购房款，但在对案涉不动产的总购房款不明，且华阳公司未到庭的情况下，工行江西分行应对自己的主张尽到全部的举证责任。现工行江西分行无充分证据证明自己已经依约支付了全部购房款，其对不动产的使用也不能证明其对不动产享有所有权，一审判决驳回工行江西分行的诉讼请求并无不当，该院予以维持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费23400元，由上诉人工行江西分行负担。工行江西分行申请再审称，1992年11月30日，工行江西分行海口办与华阳公司签订两份《商品楼房买卖合同书》。该两份合同书约定：工行江西分行海口办购买华阳公司开发建设的位于海口市龙昆下村64号（现海口市龙阳路16号）A型3号别墅及A型5号别墅两栋，每栋别墅382.77平方米，楼房价格5700元每平方米，每栋价款2181789元整。付款方式：合同签字生效之日，工行江西分行海口办需向华阳公司支付购房定金20万元。华阳公司交付工行江西分行使用时，工行江西分行需支付给华阳公司至购房款总价款的95%，计两栋别墅应共付414.53991万元。合同签订后，工行江西分行于1992年12月3日付款40万元、1993年1月8日付款200万元、1993年3月18日付款175万元，共计向华阳公司付款415万元。1994年华阳公司将涉案房屋交付给工行江西分行，工行江西分行占有、使用、支配至今。由于华阳公司被吊销、工行江西分行海口办的人员变更及机构撤销、工行江西分行持有的《商品楼房买卖合同书》丢失等原因，华阳公司一直未就涉案房屋协助工行江西分行办理房产证。原判也以工行江西分行未能提供与华阳公司就涉案房屋的买卖合同，未完成举证责任为由没有支持工行江西分行的诉讼请求。原判生效后，工行江西分行经努力找到了《商品楼房买卖合同书》。故请求撤销原判，确认海口市龙昆下村64号之二华阳新村5号楼（现海口市龙阳路16号华阳新村第5栋别墅）所有权归工行江西分行。华阳公司未予答辩。工行江西分行向本院申请再审期间提交了复印自海口市龙华区档案局的1992年12月3日（92）市新证经字第463号、464号公证书，该两份公证书分别对工行江西分行海口办与华阳公司就涉案房屋签订的两份《商品楼房买卖合同书》进行公证。工行江西分行称其海口办不慎遗失了涉案房屋的买卖合同，之后其海口办被撤销，华阳公司亦下落不明，其一直没有找到涉案房屋的买卖合同,直到向本院申请再审期间才在海口市龙华区档案馆找到经公证的两份涉案《商品楼房买卖合同书》。本院再审期间向海口市龙华区档案局调取了（92）市新证经字第463号、464号公证书，对工行江西分行提交的该两份公证书的真实性予以确认。本院经审查认为，工行江西分行关于其持有的两份《商品楼房买卖合同书》遗失，其海口办撤销、华阳公司下落不明导致其没有找到该两份合同的理由成立，该两份公证书属于《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十条第一款第（二）项规定的“原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据”，属于再审新证据，对该两份证据的证明效力予以确认。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，（92）市新证经字第463号、464号公证书所证明的两份《商品楼房买卖合同书》，由华阳公司与工行江西分行海口办签订于1992年11月30日，双方约定：工行江西分行海口办购买华阳公司的华阳新村A型3号、5号别墅，每栋382.77平方米（以办理房产证为准），楼房价格5700元每平方米，价款均为2181789元。合同签字生效当日，工行江西分行海口办需向华阳公司支付购房定金20万元。华阳公司在楼房全部建筑、安装、装修等完毕交付工行江西分行海口办使用时，工行江西分行海口办需支付给华阳公司至购房总价款的95%，计1872700元整。当华阳公司为工行江西分行海口办办理房产证等手续完毕时，工行江西分行海口办一次付清余下的购房款，计109090元整。华阳公司应于1992年12月10日交房给工行江西分行海口办使用。合同还就其他事项进行了约定。本院认为，本案一、二审中工行江西分行主张其向华阳公司购买华阳新村5号别墅并支付了全部购房款，请求确认对该栋别墅的所有权。工行江西分行为此提供了其海口办以及海口办投资成立的银鹰公司分别向华阳公司付款240万元及175万元的银行转账凭证，以及华阳公司相应出具的载明“收到华阳新村A3、A5两栋别墅房款”的收据。由于工行江西分行未能提供其与华阳公司就华阳新村3号、5号两栋别墅的房屋买卖合同，上述证据仅能证明工行江西分行是3号、5号两栋别墅的付款人，尚不足以证明工行江西分行与华阳公司之间就3号、5号别墅存在房屋买卖关系。退一步讲，即便工行江西分行是3号、5号两栋别墅的购买人，在没有证据证明两栋别墅总价款的情况下，亦不能证明工行江西分行已付清全款取得两栋别墅的所有权。因此，一、二审驳回工行江西分行关于确认其对3号别墅所有权的诉讼请求并无不当。而工行江西分行申请再审期间提交的两份其与华阳公司签订的《商品楼房买卖合同书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。故工行江西分行海口办作为3号、5号别墅的购买人，提供了3号、5号别墅共计415万元的付款凭证和华阳公司相应款项的收款收据，据此工行江西分行已向华阳公司支付了两栋别墅95%的房款，且从1994年交房后工行江西分行一直使用5号别墅至今，工行江西分行主张确认其对华阳新村5号别墅的所有权，应予支持。但由于5号别墅登记在华阳公司名下，应由华阳公司协助工行江西分行办理5号别墅的过户手续。综上，原判认定事实不清导致判决结果错误，应予纠正。本院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销海口市中级人民法院（2014）海中法民一终字第1863号民事判决和海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第3102号民事判决；二、海南华阳房地产开发公司于本判决生效之日起一个月内将海口市龙昆下村64号之二华阳新村5号楼（现海口市龙阳路16号华阳新村第5栋别墅）协助办理过户至中国工商银行股份有限公司江西省分行名下。一、二审案件受理费46800元由申请人中国工商银行股份有限公司江西省分行负担。本判决为终审判决。zc5d9uvrbchxjnq1r0案件唯一码审判长  王显芳审判员  张红菊审判员  陈 焱二〇一六年六月二十四日书记员  李一帆附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。