湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝城民初字第00071号
原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司。
法定代表人敖登昌，董事长。
委托代理人张雪丰，湖北中科律师事务所律师。
被告（反诉原告）张爱华，男，生于1970年6月17日，汉族，荆门市人，系凤阁宾馆业主。
被告（反诉原告）罗伟，男，生于1963年4月9日，汉族，荆门市人，系凤阁宾馆业主。
二被告委托代理人王春、吴兴云，湖北邦伦律师事务所律师。
原告荆门市新穗工贸有限责任公司（以下简称新穗公司）与被告张爱华、罗伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由审判员胡昌银适用简易程序审理。2014年4月21日，张爱华、罗伟对新穗公司提起反诉，本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭后于2014年4月28日作出（2014）鄂东宝城民初字第00071—1号民事裁定，将本案转换为普通程序审理并于2014年6月12日公开开庭审理。新穗公司的委托代理人张雪丰，张爱华、罗伟及其委托代理人吴兴云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
新穗公司诉称，2011年3月21日，其与张爱华、罗伟签订《房屋租赁合同》，约定：将位于荆门市东宝区府前街10号门店及二楼以上房屋出租给张爱华、罗伟经营凤阁宾馆，租赁期限为2011年3月31日至2013年6月8日，合同到期未续签的，其有权收回房屋。2011年租赁房屋经房管部门鉴定，为危房需要改建。2013年6月8日租期届满时，其告知张爱华、罗伟不再续签合同，要签只能按月签订短期合同。租期届满后，张爱华、罗伟既不与其签订短期合同，又拒不返还房屋。为此，诉请张爱华、罗伟返还荆门市东宝区府前街10号临工商街三号门店及二楼以上主楼房屋，并赔偿自2013年6月9日至2014年4月9日期间租金损失59166元及按每月6916元赔偿至返还之日止期间的租金损失。
张爱华、罗伟辩称，其与新穗公司签订的房屋租赁合同期限届满日是2014年12月30日，现租期未到届满时；租期内新穗公司没有解除或终止双方签订的租赁合同，故新穗公司诉请返还租赁房屋没有事实和法律依据，应予驳回。租金按照合同约定应当支付，但新穗公司违约对其经营的宾馆停水封门致使歇业，造成经济损失，其依法可行使抵销权，并对抵销后尚存的装修损失495010元及经营损失540000元共计1035010元，反诉请求新穗公司予以赔偿。
新穗公司辩称，2011年3月21日双方签订的合同中未约定租期内的装修损失由其承担，且该房屋的租赁合同已于2013年6月8日到期，双方权利义务已终止。后双方未续签合同，也未形成事实租赁关系，其对张爱华、罗伟不存在违约行为。张爱华、罗伟拒不返还并非法占有房屋，其诉请赔偿装修及经营损失无事实、法律根据，应予驳回。
本院听取双方当事人诉辩意见后，归纳并经其确认后的争议焦点为：一、2011年3月21日双方签订的房屋租赁合同是否终止；二、新穗公司是否存在违约行为。依据证据规则将争议焦点一的举证责任分配给新穗公司承担，争议焦点二的举证责任分配给张爱华、罗伟承担。
新穗公司为支持其诉请及主张事实，庭审举证如下：
A1、2011年3月21日房屋租赁合同，证明双方的房屋租赁权利、义务关系已于2013年6月8日终止；
A2、房屋产权证书，证明其对租赁的房屋享有所有权；
A3、荆房鉴字（2011）149号房屋安全鉴定报告，证明租赁的房屋系危房，急需改建；
A4、2013年9月30日通知，证明对包括张爱华、罗伟等所有承租人履行了房屋因要改建不能装修、转让等相关事项的告知义务；
A5、2013年10月15日对凤阁宾馆的通知及回执，证明其已书面告知张爱华、罗伟于2013年10月31日与其签订短期租赁合同，若不签订则结清所欠租金、费用后于2013年11月1日返还租赁房屋。
张爱华、罗伟为支持其抗辩及反诉，庭审举证如下：
B1、2011年3月21日房屋租赁合同，证明双方之间存在房屋租赁的权利义务关系；
B2、2011年3月29日新穗公司收据，证明其向新穗公司交付租房押金10000元，双方存在租赁关系；
B3、2013年8月2日，新穗公司收条，证明在租期届满后，新穗公司预收其租金10000元；
B4、凤阁宾馆的告知函及对新穗公司对凤阁宾馆的回复函，证明2013年6月8日后，双方租赁关系仍然存在，租期至2014年12月31日；
B5、2013年1月10日，其与新穗公司法定代表人敖登昌等人的谈话录音资料，证明新穗公司同意合同到期后由其继续承租一年，租期内可以小装修，不可大装修，续租合同租期届满日为2014年6月8日；
B6、2011年4月5日、2013年2月30日装修合同、明细及费用支付凭证，证明其在租期内对租赁房屋装修，先后支付装修费160280元、334730元；
B7、照片，证明租赁房屋已被新穗公司强行收回并拆除，凤阁宾馆已被封门断路歇业；
B8、2013年11月、12月和2014年1月、2月宾馆收支明细，证明其经营损失540000元。
本院对当事人上述举证组织质证，张爱华、罗伟对新穗公司举证质证意见：对A1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方的合同并未终止，该证据不能证明合同已终止。对A2无异议。对A3关联性有异议，认为与本案无关。对A4、A5证明力有异议，认为不能证明待证事实。
新穗公司对张爱华、罗伟举证质证意见：对B1、B2无异议。对B3证明补交租金10000元的事实无异议，但认为自2013年6月8日起双方未续签合同，其又拒不返还房屋，该款不是租金，而是赔偿的租金损失。对B4中的回复函的真实性无异议，但认为告知函对回复函进行了断章取义。对B5真实性有异议，认为转制的部分书面内容与实际录音内容不符，未能真实、全面的反映其法定代表人敖登昌的意思表示。对B6中证明2011年的装修事实无异议，但认为该装修是因经营所需，不应由其赔偿；对证明2013年装修证据的真实性有异议，认为凤阁宾馆后期没有也不可能进行装修。对B7真实性无异议，但对证明目的有异议，认为在2013年6月8日合同终止后，张爱华、罗伟拒不签订短期合同又不返还房屋，其为了达到收回房屋的目的，对宾馆采取停水封门的措施，并没有收回、拆除房屋。对B8合法性、真实性、关联性及证明力有异议，认为从证据形式上来看，属于张爱伟、罗伟的单方书面记录，不能真实反映出凤阁宾馆收支情况。2013年6月8日后双方的合同已终止，其对张爱华、罗伟不存在违约行为，即使存在经营损失，也不应由其承担赔偿责任。
本院听取双方当事人质证意见，综合分析后认证如下：
对双方无异议的证据A2、B1、B2、B3予以采信；对张爱华、罗伟有异议的证据A1、A3、A4、A5，本院认为其对A1证明目的异议不当，且没有阐明具有实质性的异议理由。根据A1中有关租期的约定，再结合双方为是否签订短期续租合同发生争议的事实，A1能够证明双方房屋租赁权利义务关系已于2013年6月8日履行期限届满而终止这一待证事实。张爱华、罗伟虽有异议，但没有举出反证证明房屋租赁合同在履行中，双方就履行期限已作变更、延长，故其异议理由不成立，本院予以采信；其对A3关联性的异议，本院认为，新穗公司以房屋系危房要改建为由只同意与其签订短期合同，为此而生争议，A3与本案具有关联性，其异议理由不成立，本院予以采信；其对A4、A5证明力的异议，本院认为其虽有异议，但未阐明实质性的理由，A5能够证明新穗公司向其催交已欠租金，限期签订短期合同及逾期不签合同返还租赁房屋的法律后果，本院予以采信。
对新穗公司有异议的证据，B4、B5、B6、B7、B8，本院认为B4中告知函、回复函虽能够反映出双方续签房屋租赁合同的意向，但不能证明双方已协商一致并达成协议，故对B4证明2013年6月8日后，双方已成立租期至2014年12月31日止的租赁合同的事实不予采信；其对B5真实性的异议，本院认为，该录音系张爱华、罗伟宴请敖登昌等人吃饭时谈话录音，敖登昌在谈话中虽有表态，但该表态不明确且附有前提，不构成采用要约、承诺方式成立合同的承诺，故其异议成立，本院不予采信；其对B6中有关2013年装修证据真实性的异议，本院认为，2013年2月已临近租期届满，张爱华、罗伟在明知租赁房屋可能因改建不能续签合同这不确定因素，投资几十万装修宾馆不合常理，故其异议理由成立，本院不予采信；其对B7证明目的异议不当，应属对证明收回、拆除租赁房屋证明力的异议。本院认为，B7能够证明新穗公司对凤阁宾馆进行了封门断路致使歇业的事实，但不能证明新穗公司已收回租赁房屋并拆除，故其异议理由成立，本院不予采信；其对B8异议，本院认为，张爱华、罗伟反诉新穗公司赔偿违约造成经营损失，应首先证明新穗公司对其存在违约行为，因其所举证据，未能证明这一前提事实，查明经营损失是否存在已无法律意义，故本院对B8不予审查、评判。
依据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2011年3月21日，新穗公司与张爱华、罗伟签订《房屋租赁合同》，约定：新穗公司将其所有的、位于荆门市东宝区府前街10号工商街三号门店及二楼以上房屋出租给张爱华、罗伟开设“凤阁宾馆”，租赁时间自2011年3月21日至2013年6月8日止，租金为83000元；同时约定，租期届满张爱华、罗伟欲续租且新穗公司同意再租的，张爱华、罗伟须及时与新穗公司续签合同并续缴租金，到期张爱华、罗伟未续签合同的，新穗公司将按期收回房屋另行发租……。2011年3月29日，新穗公司收取张爱华租房押金10000元。2011年4月8日，张爱华、罗伟出资155000元装修凤阁宾馆；2011年12月15日，租赁房屋经荆门市房屋安全鉴定管理办公室鉴定为危房。2013年1月10日，张爱华、罗伟邀约新穗公司法定代表人敖登昌等人在荆门市工商街万家乐餐馆吃饭时对张爱华、罗伟要求对宾馆装修及续租房屋问题，敖登昌回答：“2012年我和小老乡就说过，不能搞大装修，脚疼医脚，手疼医手……目前我们这样给你说，给你这样一个底细，到6月8日形势不明确，给你们签一年。”租期届满后，双方因续租期限发生争议未签订续租房屋合同，张爱华、罗伟继续占用租赁房屋并于2013年8月2日向新穗公司交付租金10000元。2013年10月15日，新穗公司向“凤阁宾馆”发出书面通知，再次表明因房屋改建不能长期续租，若其同意续租，应签订短租协议并补交已欠租金28000元。10月31日仍不签订协议，须结清租金及费用后于11月1日将宾馆房屋归还。2013年10月31日，双方仍未续签房屋租赁合同，张爱华、罗伟亦未按通知要求返还租赁房屋。2014年3月10日，凤阁宾馆因新穗公司对其停水封门而歇业。
本院认为，合同有书面形式、口头形式和其他形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同的权利义务可因当事人的约定条件成就而终止。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人不再续租的应当返还租赁物。
一、关于双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》是否因租期届满而致租赁权利义务终止的问题。双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》中约定租期届满日为2013年6月8日，且明确约定租期届满续租的，应当签订书面合同。2013年6月8日租期届满时，张爱华、罗伟因宾馆经营实情所需要求续签一年长期合同，而新穗公司因房屋改建开发现状只同意按月签订短期合同，双方因此发生争议。据此，可以认定上述《房屋租赁合同》因租期届满，且新穗公司与张爱华、罗伟未签订租赁房屋合同，而致原合同双方权利、义务终止。
二、关于2013年1月10日新穗公司法定代表人敖登昌的“表态”是否构成“承诺”及2013年8月2日，新穗公司收取张爱华、罗伟10000元的行为是否在双方间形成新的租赁关系的问题。本院认为，当事人可以采用要约、承诺的方式订立合同，但合同法意义上的“承诺”，必须在缔结合同的场合，针对要约人发出的要约所作出的具体、明确，且能表达承诺人内心真实意思的行为。要约以对话方式作出的，承诺应当即时作出。2013年1月10日，敖登昌应张爱华、罗伟宴请吃饭时，谈及续租事宜时的表态，该表态内容不明确，亦不具体，再结合表态的场所及背景，不能认定敖登昌意思表达构成合同法意义上的承诺。故张爱华、罗伟以敖登昌的承诺为由，主张新穗公司在2013年6月8日租期届满后又成立了一年租期的合同理由不成立。2013年6月8日租期届满后，张爱华、罗伟继续使用租赁房屋，新穗公司虽有异议，但又于2013年8月2日收取了2013年6月8日—8月8日租金10000元，据此可认定此期间双方形成了新的租赁关系。因双方有签订续租书面合同的约定，但双方未签订书面合同，故应视为不定期租赁。2013年10月15日，新穗公司向凤阁宾馆发出书面通知，催交租金28000元及要求张爱华、罗伟10月31日前与其签订协议，不签的于11月1日返还租赁房屋。从该通知内容来看，可认定该租赁关系延续至2013年10月31日，后于2013年11月1日解除。
三、关于新穗公司请求张爱华、罗伟赔偿租金损失如何认定的问题。本院认为，2013年6月8日后至2013年10月31日前，双方形成新的租赁关系，新穗公司主张按7000元／月标准计付没有根据，本院参照原合同6916元／月租金标准核算为32966.27元（4×6916＋23×6916÷30），扣除已付租金10000元，应付租金22966.27元。2014年3月10日，因新穗公司对凤阁宾馆停水封门致其歇业，对2013年11月1日至2014年3月9日期间租金损失，因宾馆尚在正常经营，以6916元／月租金标准计付为宜，本院核算为29508.27元（4×6916＋8×6916÷30）。对2014年3月10日后期间的租金损失，因宾馆已歇业，应按一般房屋租金标准计付，本院酌定按3458元／月标准赔偿租金损失。
四、关于张爱华、罗伟反诉请求是否成立的问题。本院认为合同的当事人因违约行为给另一方的当事人造成损失，应当承担违约赔偿责任。本案中，2011年3月21日双方成立的房屋租赁关系，因租期届满于2013年6月8日终止，后形成的新的租赁关系也于2013年11月1日解除。自2013年11月1日后，双方间已不存在房屋租赁关系，张爱华、罗伟拒不返还租赁房屋，其占有使用租赁房屋行为没有合法的根据。新穗公司作为租赁房屋的所有权人，为达到收回租赁房屋目的，对自己的房屋采取停水封门措施，属自救行为，具有正当性，该行为不构成违约，不应承担违约赔偿责任。
此外，张爱华、罗伟主张的装修费，均发生在2011年3月21日成立的合同租期内，该装修是其为获取经营利益所支付的代价，且合同又未约定租期届满由出租人支付装修费用。至于歇业后的经营损失与其自述宾馆一直亏损自相矛盾，即使存在经营损失，因新穗公司对其不存在违约行为，也不应当承担赔偿之责。
综上所述，新穗公司诉请张爱华、罗伟返还租赁房屋，有事实、法律根据，本院予以支持；其诉请赔偿租金损失，本院认定尚欠租金22966.27元，张爱华、罗伟应予支付，已能确定的租金损失29508.27元及2014年3月10日后的租金损失，张爱华、罗伟应予赔偿。张爱华、罗伟反诉请求新穗公司赔偿装修费495010元、经营损失540000元的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十二条、第二十三条第二款第（一）项、第三十六条、第九十一条第（七）项、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张爱华、罗伟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司返还位于荆门市东宝区府前街10号临工商街三号门店及二楼以上房屋，并支付租金22966.27元，赔偿租金损失29508.27元及按3458元／月标准赔偿自2014年3月10日至本判决生效规定履行期限届满日期间租金损失；
如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张爱华、罗伟的反诉请求。
本诉案件受理费1379元，反诉案件受理费7058元，共计8437元，由原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司负担167.29元，由被告（反诉原告）张爱华、罗伟负担8269.71元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费8437元。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：农行湖北省荆门市海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号：560301040000261，开户行：农行湖北省荆门市金泉支行。
审 判 长 李 莉
审 判 员 胡昌银
人民陪审员 任显荣
二０一四年九月二十四日
书 记 员 黄天智