上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初5681号
原告上海彭泽企业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人周建伟，经理。被告周勇奎，男，1975年7月17日出生，汉族，户籍所在地河南省，现住上海市。原告上海彭泽企业管理有限公司(以下简称“彭泽公司”)与被告周勇奎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，依法组成合议庭，本案于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告彭泽公司的法定代表人周建伟、被告周勇奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭泽公司诉称，2003年12月1日至2014年11月30日，被告先后与上海三角地总公司铁马商场、三角地总公司商丘副食品商场、上海三角地菜市场管理有限公司及原告就上海市彭泽路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)每年签订一年期的租赁合同。2014年2月，系争房屋所属地块进行旧区改造。2014年11月初，原告因无法与被告签订下一年合同而告知被告。当时被告将系争房屋转租于他人，一时无法收回，且被告于2015年1月7日支付了2014年12月1日至2015年5月31日的房租，原告对此进行了宽限，但亦明确租赁合同不再续签。此后原告要求被告搬离未果。现原告起诉要求被告迁出系争房屋，并支付2015年6月1日至2015年7月31日租金人民币(以下币种均为人民币)17,000元，2015年8月15日至2016年2月29日租金55,250元，电费1,732元。原告为支持起诉意见，提供以下证据：1、房地产权证，证明系争房屋产权人系上海三角地总公司；2、2013年9月28日原告与上海市三角地超市公司的租赁协议及情况说明，证明案外人上海市三角地超市公司经产权人同意有出租权；3、2013年11月30日原、被告签订的租赁合同及承诺书，证明原、被告之间的租赁关系；4、开票日期为2015年1月7日的金额为42,000元的发票，证明被告支付了2014年12月1日至2015年5月31日的租金；5、电费单，证明被告2015年6月至7月共欠付电费1,732元；6、旧城区改建征询结果公告，证明系争房屋已经列入动迁范围；7、照片，证明系争房屋仍由被告实际使用。针对原告提供的证据，被告认为：证据1、2、3没有异议，原告提供的租赁合同系原、被告之间最后的书面合同；证据4，被告与原告合同为半年一签，年租金为102,000元，被告每次都是支付半年租金51,000元而非42,000元，但记不清该笔款项是否支付；证据6没有异议；证据7，系争房屋已不再经营，偶尔被告家人在里面吃饭。被告周勇奎辩称，系争房屋由被告于2003年从别人手中租赁而来，当时支付转让费88,000元，被告与原告口头约定，如生意不好被告可将该房屋进行转租，如遇动迁，被告可以得到一定补偿。现同意迁出系争房屋，但原告主张的支付租金的期间被告都未使用该房，不同意支付租金。被告已于2015年5月底搬走，不同意支付电费。被告未提供证据。经审理查明，上海市彭泽路XXX号房屋产权人系案外人上海三角地总公司。2013年9月28日，案外人上海三角地超市公司(甲方)受上海三角地总公司委托，与原告(乙方)签订“租赁协议”，约定甲方将包括系争房屋在内的塘沽路XXX-
XXX号(单)、彭泽路XXX-XXX号，彭泽路XXX号，江西北路XXX号，彭泽路XXX-
XXX号(双)，海宁路XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，并约定了房屋租金、违约责任等。2013年11月30日，原、被告签订“承租合同”，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为每年84,000元，保证金5,000元；被告在租赁期间使用的电费，按月向原告支付；本合同届满终止，原告收回租赁房屋等。同时，双方签订“彭泽路XXX号经营业主承诺书”，约定系争房屋年管理费18,000元，天然气增容费1万元，系争房屋经营项目为餐饮。嗣后，双方均按约履行。2014年4月，系争房屋被纳入旧城区改建的房屋征收范围。上述承租合同届满后，被告于2015年1月7日向原告支付2014年12月1日至2015年5月30日租金42,000元。此后，被告未再向原告支付租金。2015年7月30日，原告告知被告，接有关部门通知，系争房屋不得再经营餐饮。被告至今未将系争房屋钥匙交予原告。审理中，原告撤回要求被告支付电费1,732元的诉讼请求。并表示被告已支付的保证金5,000元在本案中一并处理，被告支付租金后，原告退还被告保证金；2015年6月1日至2015年7月31日租金为14,000元，管理费3,000元；2015年8月15日至2016年2月29日租金为45,500元，管理费9,750元。2015年8月1日至同月14日期间是重新让被告办理营业执照的时间，故不计算在内。以上事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的“承租协议”系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议届满后，被告向原告支付了2014年12月1日至2015年5月30日的租金，并继续使用系争房屋，原告对此不持异议，故该协议继续有效，但租赁期限为不定期，不定期的租赁关系随时可以解除，但应给予一定合理期限。本案原告起诉要求被告迁出系争房屋即以行动表明其与被告解除租赁关系。审理中，被告亦表示同意迁出，本院予以照准。鉴于此，原、被告之间的不定期租赁关系解除，本院确认解除日期为被告同意迁出系争房屋之日即2016年6月13日。被告以其自2015年6月1日起不再经营系争房屋为由，抗辩其不需再向原告支付租金。然而，被告始终未与原告进行房屋交接且未提供证据证明其已不使用系争房屋，故被告理应继续按约支付租金。至于租金数额，根据“彭泽路XXX号经营业主承诺书”，明确系争房屋年管理费为18,000元，且双方均认可每月租金及管理费相加为8,500元，原告以此向被告进行主张，并无不妥，本院予以支持。被告抗辩原告曾口头承诺如遇动迁，被告可得一定补偿一节，不属本案处理范围。至于被告已支付的5,000元保证金，原告应当予以返还，该款在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海彭泽企业管理有限公司与被告周勇奎就上海市彭泽路XXX号房屋的不定期租赁关系于2016年6月13日予以解除；二、被告周勇奎应自本判决生效之日起七日内，携其物品迁出上海市彭泽路XXX号房屋，该房屋由原告上海彭泽企业管理有限公司收回；三、被告周勇奎应自本判决生效之日起七日内，向原告上海彭泽企业管理有限公司支付2015年6月1日至2015年7月31日、2015年8月15日至2016年2月29日租金及管理费合计72,250元；四、原告上海彭泽企业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内，返还被告周勇奎保证金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,405.80元，由原告上海彭泽企业管理有限公司负担50元，被告周勇奎负担1,355.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郭 魏
人民陪审员 顾嘉祯
人民陪审员 张俊彪
二〇一六年七月十四日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。