苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00011号
原告（反诉被告）苏州市商务局，住所地苏州市西环路1638号。
法定代表人唐晓东，局长。
委托代理人徐渊，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人张成，江苏新天伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市报关有限公司，住所地苏州市西环路1638号。
法定代表人黄建栋，董事长。
委托代理人李彬，江苏姑苏律师事务所律师。
委托代理人范育金，江苏姑苏律师事务所律师。
原告苏州市商务局（以下简称商务局）与被告苏州市报关有限公司（以下简称报关公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，被告报关公司在答辩期内提起反诉，本院合并审理。并依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。商务局的委托代理人张成、报关公司的委托代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商务局诉称：原告于2004年与被告签订购房合同，约定将位于苏州市西环路1638号国际经贸大厦三楼总计796.85平方米房屋以每平方米4000元的价格售予被告，并约定被告在合同签约后预付20%的房款，取得分割后的房产证后再付60%，余款两年内付清。此后，原告配合被告办理了房屋买卖手续。2006年7月，原、被告置换房屋，签订了《关于房屋置换以及补偿协议》，此时原告才发现被告出具的房产证上房屋管理部门确认的面积为876.09平方米，与购房合同面积相差79.24平方米。据此，原告要求被告按当初合同约定的单价支付差价款316960元，遭到被告拒绝。此后，在置换协议的磋商中，原告多次向被告提出三楼房屋的补差问题，未果。2012年12月，原告诉至贵院，要求履行《关于房屋置换以及补偿协议》。贵院作出判决后，双方就执行事宜签订了《执行和解协议书》，约定房屋面积差问题由原告向法院另行起诉主张权利。综上，被告在取得房产证后隐瞒实际面积大于合同面积的事实，其在合同约定范围之外取得79.24平方米房屋没有合法依据，损害了原告的利益，构成不当得利，请求法院判令被告就所购房屋的实际面积超出合同约定部分支付价款316960元。
被告报关公司辩称：原告起诉与事实不符，双方2004年所签订的购房合同明确约定实用面积加公摊面积是796.85平方米，以每平方米3600元的价格出售给被告，实际购房资金是2868660元，被告已经支付3061243.04元，因此被告非但不拖欠原告的购房款，反而多支付了192583.04元，为此被告已向法院提起反诉，要求一并处理。综上，请求法院驳回原告的诉请。
报关公司反诉称：按合同明确约定，反诉原告应支付购房款2868660元，实际支付3061243.04元，多支付购房款192583.04元。2012年12月，法院就房屋置换协议作出判决后，双方就执行事宜签订了《执行和解协议书》，反诉原告于2014年7月2日将置换房屋差额面积的差价款1520238.80元汇入专用帐户，及时履行义务，但反诉被告未能及时将反诉原告已付款项与应付款项相抵后的差额1557568.50元汇入反诉原告帐户，按约定其应当支付2014年9月9日起至2015年2月11日止的银行同期利息双倍违约延付金81356.28元。反诉被告对反诉原告缴纳的购房款只提供4份普通收款收据，致双方无法办理诉争三楼房屋产权的过户手续，且反诉原告无法做帐。综上，请求法院判令反诉被告返还购房款192583.04元、双倍支付违约延付金81356.28元，判令反诉被告开具购房发票。
针对反诉，商务局辩称：反诉人的反诉请求已超过诉讼时效，且诉请与事实不符、与本案没有因果关系，因此请求法庭驳回反诉人对被反诉人的诉讼请求。
经审理查明：2004年5、6月，原苏州市对外经济贸易合作局（甲方，以下简称外经局）与报关公司（乙方）签订购房合同，约定乙方向甲方购买部分办公楼面。合同第二条约定，“楼面地点：苏州市西环路6号国际经贸大厦三楼我司现租用的二间办公室（建筑面积99.03平方米）、三楼贵宾室一间（面积为152.8平方米）、三楼裙楼南面空房（面积为473.1平方米）和公摊面积71.95平方米”；第三条约定，“实用面积加公摊面积总计为796.85平方米（见附图）”。上述购房合同的附图为自行制作并由双方盖章确认的房屋平面图，平面图标识了房间的长度、宽度和面积等，并注明“四间房总计724.9m2，公用面积71.95m2（合计公用实用796.85m2）”。现原、被告各执1份购房合同，双方各自持有的合同第四条对单价约定不同，商务局所持合同约定“单位价格RMB4000元／每平方米（含税），共计RMB3187400元”；报关公司所持合同约定“单位价格RMB3600元／每平方米，共计RMB2868660元”。
购房合同签订前，上述房屋尚未办理过产权登记，由报关公司向外经局租用。合同签订后，报关公司共向外经局支付了购房款3061243.04元。2004年7月，西环路6号303室建筑面积542.66平方米、304室建筑面积144.16平方米、305室建筑面积189.27平方米房屋的产权均登记至报关公司名下，在房屋管理部门的房产档案中，西环路6号304室留存有两份不同总价的购房合同，西环路6号303室、305室留存总价为3187400元的合同。2004年8月4日，报关公司向税务部门缴纳了上述房屋的契税126156.96元，完税证载明成交面积876.09平方米、计税金额3153924元。
2006年7月，外经局与报关公司签订关于房屋置换以及补偿协议1份，报关公司将上述3楼876.09平方米房产与外经局8楼1245.08平方米房产进行置换，并约定了差额的支付。2012年12月，商务局就其与报关公司之间的房屋置换合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2013年12月18日作出判决。判决生效后，原告申请执行，双方在执行中签订了执行和解协议书，协议书第一条第3款约定，“对于争议的原3楼购房协议约定面积（796.85.平方米）与3楼房产证核定面积（876.09平方米）的面积差价316960元是否应由乙方（报关公司）支付，双方同意以甲方（商务局）作为原告向姑苏区法院提起诉讼来解决”。
另查明：根据2009年11月25日中共苏州市委、苏州市人民政府苏发（2009）56号通知，外经局与苏州市贸易局的职责整合划入商务局。
审理中，商务局称外经局于2006年7月置换房屋时才知道涉案房屋面积为876.09平方米，大于购房合同约定面积；报关公司则称外经局于2004年7月办理房屋所有权证时即知道房屋的登记面积。对于为何出现两份总价不同的购房合同，商务局陈述，房屋所有权的登记是委托报关公司人员办理，报关公司可能为了避税才出现了两份不同总价的合同；报关公司称，开始约定单价4000元是含税的，即税收由外经局承担，后来与外经局沟通后，单价变更为3600元，税收由报关公司承担。
上述事实，由商务局提交的购房合同及平面图1份、房屋所有权证3份、房屋置换以及补偿协议、执行和解协议书、（2013）姑苏民五初字第0003号民事判决书各1份、房产档案资料、报关公司提交的购房合同及图纸、江苏省契税完税证以及当事人陈述在案证实。
本院认为：外经局与报关公司各自提交购房合同，主张不同的购房单价，现房管部门的房屋档案中，除了西环路6号304室有两份不同总价的购房合同外，其余两套房屋留存的均为总价3187400元的购房合同。根据两份合同对于房款是否含税的不同约定以及合同履行过程中实际由报关公司向税务部门缴纳契税的情况，本院认定总价3187400元的购房合同真实成立，但双方在履行过程中对于原本约定由外经局承担的契税改为由报关公司承担并在购房款中扣除，因此，报关公司在缴纳了契税126156.96元后，其还需向外经局支付的购房款为3061243.04元（3187400元－126156.96元）。报关公司主张双方变更原合同单价为3600元，三套房屋总价变更为2868660元，则三套房屋的档案中不可能均留存总价3187400元的购房合同，且与报关公司主动按总价3187400元履行合同的事实也不相符，故对报关公司主张的此项事实，本院不予采信。
原、被告之间争议的实质系对计价方式的争议。因涉案房屋并未办理过房屋产权登记，双方对房屋的面积进行了测量并作为合同附件进行确认，据此双方约定了房屋的总价，故应当认定购房合同所约定的房屋总价系按套计算，而非按建筑面积计算，即三套房屋的总价为3187400元。同时，根据平面图，双方所测面积应为使用面积，而非建筑面积，故即使存在面积差异，也不能按照商务局主张的以产权登记的建筑面积876.09平方米减去测量面积796.85平方米的方式计算面积差异。
综上，涉案房屋原系外经局所有，其应当了解房屋的基本情况，其与报关公司依据测量面积约定了房屋转让的总价款，该约定合法有效，受到法律保护。因外经局与苏州市贸易局的职责整合划入商务局，外经局对于购房合同的权利义务应当由商务局承继，故商务局有权作为原告主张合同权利。现商务局以房屋实际面积大于合同面积而要求报关公司支付超出面积价款316960元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。报关公司主张实际购房资金应为2868660元，与事实不符，且其主张商务局返还购房款192583.04元已经超过诉讼时效，本院对该项反诉请求不予支持。报关公司要求商务局开具购房发票，因不属合同约定内容，故本院不予支持。报关公司主张的违约延付金81356.28元，属双方在另案房屋置换合同案件生效判决书的执行过程中发生的纠纷，与本案房屋买卖合同无关联性，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告苏州市商务局的诉讼请求。
二、驳回反诉原告苏州市报关有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费6054元，由苏州市商务局负担；反诉案件受理费减半收取2076元，由苏州市报关有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 张花锋
人民陪审员 蒋志健
二〇一五年六月十七日
书 记 员 蒋志芳