江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）盐民终字第0011号
上诉人（原审原告）吉正法。
委托代理人陈其珍。
委托代理人张峰，江苏元齐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉正昌。
被上诉人（原审被告）董茂秀。
被上诉人（原审被告）吉雨春。
被上诉人（原审被告）严耀辉。
吉正法与吉正昌、董茂秀、吉雨春、严耀辉房屋买卖合同纠纷一案，盐城市亭湖区人民法院经审理，曾于2008年11月6日作出（2008）亭民一初字第0967号民事判决。吉正法不服该判决，上诉于本院。后本院以（2009）盐民一终字第0255号民事裁定，撤销（2008）亭民一初字第0967号民事判决，发回盐城市亭湖区人民法院重新审理。盐城市亭湖区人民法院重新立案审理后，于2011年5月27日作出（2010）亭民初字第0615号民事判决。宣判后，吉正法仍不服，再次向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，吉学奎生前系盐城市亭湖区南洋镇原五里村一组村民，吉学奎与李玉霞生育二女二子，即长女吉翠英、次女吉翠兰、长子吉正昌、次子吉正法。后吉翠英、吉翠兰相继出嫁。1982年5月23日，吉学奎与其子吉正昌、吉正法订立《分家合议书》，约定将吉学奎所有的主房三间、厨房二间、猪舍三间，主房及猪舍弟兄二人各执一半，厨房由二老居住直至百年，以后产权归吉正法所有。后吉正昌迁至盐城市亭湖区青墩镇居住。1986年12月27日，吉学奎、李玉霞将位于亭湖区南洋镇原五里村一组的房屋全部拆除，并在本组凤洋河边改建主房三间。1988年起吉正法到盐城市区成家并居住至今。1991年9月6日，吉学奎向原盐城市郊区土地管理所申请领取了上述改建房屋的土地使用证。1992年吉学奎死亡，该房屋一直由李玉霞居住。2000年1月3日，吉正昌、董茂秀与吉雨春、严耀辉订立房屋买卖协议书一份。协议书约定吉正昌、董茂秀将盐城市亭湖区南洋镇凤洋村一组51号住房三间、厨房两间、猪舍三间出售给吉雨春、严耀辉，计价10000元。上述协议订立后，吉雨春、严耀辉陆续给付吉正昌、董茂秀房款10000元。因李玉霞生病，吉正昌夫妇遂将李玉霞接至其家中居住。2003年李玉霞搬至次子吉正法家中居住。吉雨春、严耀辉将原自己的房屋出让后，在购买的房屋中一直使用居住。2007年7月，吉正法发现房屋已经出卖给他人，经村组协调，吉雨春、严耀辉坚持不肯让房。吉正法遂于2008年2月28日诉至一审法院，请求判决确认吉正昌、董茂秀于2000年1月3日将上述房屋卖给吉雨春、严耀辉的行为无效。
2008年4月18日吉正法提出财产保全申请，一审法院于同年4月28日作出（2008）亭民一初字第0967号民事裁定书，依法冻结上述房屋拆迁补偿款。同年7月14日，吉雨春与盐城市亭湖区房屋拆迁服务有限公司签订《房屋拆迁协议书》，拆迁补偿费为260099.88元。
一审法院另查明，继承人李玉霞、吉翠兰、吉翠英、吉正昌均认为讼争房屋系吉正法所有。吉正法自2000年1月3日至2008年2月28日期间每年均回老家探亲、扫墓，并经常带一些食品给吉雨春夫妇。
一审法院认为：1、关于讼争房屋所有权问题，因在1982年5月，吉正法及吉正昌的父亲将原有房屋进行了分家，后该房屋拆除，吉正昌搬到青墩镇居住，吉学奎在新的宅基地上重新建了三间主房，由吉学奎和李玉霞居住，吉学奎去世后，由李玉霞居住。因该房的土地使用证是以吉学奎的名义领取的，应当认定该房屋为吉学奎、李玉霞所有，但吉学奎去世后，其继承人都放弃继承权，一致认为该房屋为吉正法所有，因此讼争房屋应当认定为吉正法所有。2、关于吉正昌将讼争房屋出卖给吉雨春夫妇，其行为是否有效。因吉正昌与吉正法系兄弟关系，将房屋出卖给吉雨春夫妇时间达7年之久，其母亲由原住所地到其家中居住，且吉正法也经常回家探亲、扫墓，应当认定吉正法对吉正昌出卖房屋的行为是明知的，应当视为同意。现吉正法主张已过诉讼时效。而吉雨春夫妇取得该房屋是善意取得，因此，应当认定吉正昌夫妇与吉雨春夫妇订立的房屋买卖协议有效。故对吉正法的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。据此，一审法院判决：驳回原告吉正法要求被告吉正昌、董茂秀与被告吉雨春、严耀辉于2000年1月3日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。一审案件受理费80元，财产保全申请费120元，合计200元，由原告吉正法负担。
一审宣判后，吉正法不服，向本院提起上诉称：一审认定事实错误。1、上诉人系诉争房屋的所有权人。1987年初，是上诉人拆除自己分家所得的旧房移址改建成盐城市亭湖区南洋镇凤洋村一组51号房屋（下称51号房屋），李玉霞、吉翠英、吉翠兰、吉正昌均陈述该房屋系上诉人所建，吉学奎当年填写的宅基地申请表中写明上诉人系家庭成员，诉争房屋当然归上诉人所有。一审认定该房屋建成后归吉学奎所有，是错误的。2、吉学奎、李玉霞对建成后的51号房屋不享有产权，吉学奎去世后，李玉霞、吉翠英、吉翠兰、吉正昌也不因继承而成为该房屋的共有权人。故吉正昌夫妇无权处分诉争房屋。其擅自与吉雨春夫妇所签订的房屋买卖协议，上诉人不予认可，应当认定无效。3、2007年之前，上诉人对吉正昌夫妇卖房从不知情。2000年1月3日之后，上诉人确实知道吉雨春夫妇住入51号房屋，但听吉正昌说房屋是借给吉雨春夫妇居住的，从未听说过买卖；上诉人每年送给吉雨春夫妇礼物，系为表达对其实际帮助看管房屋的谢意。故一审法院认定上诉人对吉正昌夫妇卖房是明知的并超过诉讼时效，无事实依据。4、吉雨春夫妇购房是恶意的。诉争房屋系上诉人拆除自己分家所得的旧房移址改建而成，该房宅基地申请表中写明上诉人系家庭成员，而吉正昌在该房屋建造的数年前即已迁到外地有房定居。吉雨春作为紧密邻居，对此不可能不知道。其不可能不知道51号房屋归上诉人所有、吉正昌夫妇无处分权。但其却故意与吉正昌夫妇签订买卖协议，长期对上诉人隐瞒购房事实，还企图以“假继承”申办过户，充分证明其购房行为是恶意的。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误导致判决结果错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吉正昌、董茂秀答辩称：诉争房屋不是我们的，2000年1月3日与吉雨春夫妇签订协议卖掉该房屋，系为了安排母亲到子女身边生活，收取的1万元房款已用于母亲的生活。在2007年之前，我们一直未向吉正法告知房屋已经出售。请求法院依法处理。
被上诉人吉雨春、严耀辉在二审中未作答辩。
一审法院查明的事实，经本院核对属实，二审予以确认。
本院二审另查明：1986年12月27日吉学奎申请得51号房屋宅基地，申请表载明：申请人吉学奎；家庭成员李玉霞、吉正法。随后吉学奎将原宅基地上的房屋全部拆除，并以自己的名义申领房屋建设许可证，于1987年初在新宅基地上建成主房三间、厨房二间、猪舍三间（盐城市亭湖区南洋镇凤洋村一组51号；即51号房屋）。1991年9月6日，原盐城市郊区土地管理局向吉学奎颁发了51号房屋的集体土地使用权证，宅基地使用权登记于吉学奎名下。1992年11月1日吉学奎死亡。
二审又查明，吉雨春、严耀辉原与李玉霞系近邻，李玉霞居住51号房屋期间，曾劝说吉雨春夫妇购买51号房屋。2000年1月3日的房屋买卖协议系在51号房屋内签订的。
二审还查明，51号房屋一直未办理房屋产权登记，其宅基地使用权一直登记于吉学奎名下。吉雨春夫妇住入51号房屋后，曾于2003年11月申请办理该房屋宅基地使用权变更登记手续，吉雨春填写的一份《承办继承宅基地使用权登记具结书》载明：“今因吉学奎于1997年去世，其所有座落在凤洋村一组宅基地使用权由我继承，现办理宅基地使用权变更事宜，今后如其他人有异议，由本人负法律责任。具结人：吉雨春”。该具结书上村委会意见栏内盖有当地村民委员会的章印。但对吉雨春的申请，当地土地管理部门未办理变更登记手续。2008年7月14日吉雨春与盐城市亭湖区房屋拆迁服务有限公司签订《房屋拆迁协议书》后，51号房屋被拆除。后当地土地管理部门对51号房屋的宅基地使用权仍一直未办理变更登记。
在本次二审中，因吉雨春夫妇拒不到庭，致调解无法进行。
本案双方争议的焦点是：1、吉正昌夫妇与吉雨春夫妇签订协议出售51号房屋的效力如何？2、吉正法请求确认房屋买卖无效，是否已经超过诉讼时效？
本院认为：
（一）本案的房屋买卖行为应当认定无效。其理由如下：
1.判断本案房屋买卖的效力，首先要看买卖发生前该房屋的产权状况如何，以确认出卖人处分的是否属于自己所有的房产。从现有的证据看：（1）51号房屋系由吉学奎、李玉霞、吉正法于1987年初共同建造。1986年12月27日以吉学奎的名义申请51号房屋宅基地时，申请表中载明家庭成员还有李玉霞、吉正法（已成年），应认定该宅基地系当地村组安排给该三人户家庭共同使用的；建房中利用了已经分给吉正法的旧房拆来的部分材料。故51号房屋建成后应归吉学奎、李玉霞、吉正法三人共有。（2）1992年11月1日吉学奎去世后，第一顺序继承人李玉霞、吉翠英、吉翠兰、吉正昌、吉正法对吉学奎的遗产均享有继承权。故吉学奎死亡后，51号房屋应归李玉霞、吉正法、吉翠英、吉翠兰、吉正昌五人共有。（3）本案没有证据证明在2000年1月3日房屋买卖协议签订前吉正昌之外的其他共有权人放弃了对诉争房屋享有的权利，应认定吉正昌夫妇出卖51号房屋，处分了其他共有人的财产权利。
2.出售51号房屋不同于一般的家事代理，应当得到全部共有人的同意。但吉正昌夫妇出卖51号房屋，事前并未得到共有人吉正法、吉翠英、吉翠兰的委托授权，事后亦未得到此三人的追认。吉雨春夫妇作为51号房屋的紧密邻居，应当知道在吉学奎去世后该房屋并不仅仅为吉正昌夫妇所有。因此，2000年1月3日吉正昌夫妇与吉雨春夫妇签订协议出售51号房屋的行为，属于部分共有人擅自处分共有财产的行为，依法应当认定无效。
（二）吉正法请求确认房屋买卖无效，未超过诉讼时效。本案的现有证据不能证明2000年1月3日吉正昌夫妇与吉雨春夫妇签订房屋买卖协议时吉正法已经知道房屋买卖的事实；吉雨春夫妇居住51号房屋后，吉正法每年送给吉雨春夫妇礼物，只能证明其知道吉雨春夫妇居住该房屋，但不足以证明其知道该房屋已经被出售。因此，2008年2月28日吉正法提起本案诉讼，不能认定超过诉讼时效。
综上，吉正法的上诉理由部分成立，本案的房屋买卖行为应当认定无效。一审判决驳回吉正法的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2010）亭民初字第0615号民事判决；
二、2000年1月3日吉正昌、董茂秀与吉雨春、严耀辉签订协议，将座落于盐城市亭湖区南洋镇凤洋村一组51号的房屋出售给吉雨春、严耀辉的行为无效。
一审案件受理费80元，财产保全申请费120元，合计200元，由吉正昌、董茂秀负担100元，吉雨春、严耀辉负担100元。二审案件受理费80元，由吉正昌、董茂秀负担40元，吉雨春、严耀辉负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 时 云
代理审判员 荀玉先
二〇一三年四月二日
书 记 员 仓媛园