辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01239号
上诉人（原审被告）：孟庆平，农民。
被上诉人（原审原告）：梁延刚，农民。
委托代理人：郎军，无职业。
原审原告梁延刚与原审被告孟庆平农村房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2015年6月3日作出（2015）瓦民初字第2700号民事判决，孟庆平不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人孟庆平，被上诉人梁延刚及其委托代理人郎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁延刚一审诉称：1985年3月份原告结婚和父母住在一起，1987年原告与父母分家后一直租房居住。1991年11月25日通过中间人耿世清协商，被告自愿将坐落于xx市xx镇xx村xx屯的私有房屋出卖给原告居住，同时原、被告通过执笔人宁宪英、中间人在场，双方签订了买卖合同（卖契）。该房屋的房产号为瓦农房执字第№0606882号。当日原、被告履行房屋一切交接手续，原告梁延刚立即搬进该房居住至今。但房屋一直没有办理过户手续，原告数次找被告一起去瓦房店市村镇办办理过户手续，被告以种种理由予以推托，无奈诉至法院，请求法院依法确认原告梁延刚与被告孟庆平1991年11月25日签订的房屋买卖合同（卖契）合法有效；本案诉讼费和因诉讼发生的费用由被告承担。
被告孟庆平一审辩称：不同意原告的诉讼请求。我15岁父亲病故，母亲改嫁，我和姐姐跟着奶奶一起生活，奶奶年迈经常到姑姑家，由姑姑照顾她。我自己在家不懂事，有一年大队普查房照，当时我还不到19岁，办房照的工作人员对工作不负责任，未经审查，在我没有征得任何亲人同意的情况下私自把爷爷奶奶房照变成我自己的名字。1991年11月25日，我又背着所有的亲人把爷爷奶奶唯一的房子偷着卖给了梁延刚。作为买房人梁延刚还有执笔人宁宪英（当时任大队会计），以及在场的证人都知道房子是奶奶的实情，我没有权利卖。整个交易过程是在天黑以后进行的，没有我的任何亲属在场。我拿着卖房钱到外地，一年后，钱花光了我又回来了。我自己没房子住，在外租房居住，最后在果园里建看护房居住至今。现在我不同意给原告办理过户手续，是因为当时他们都明知我卖房子是不合法的，是为了捡便宜，房子卖了以后奶奶到死没有回家，原告现已有另外两处房子。我请求原告把这处房子归还给我，我好把它交给房子的合法继承人，即我的叔叔姑姑们，求得他们对我的谅解。我愿尽最大能力赔偿原告的损失，也请求人民法院能够如实核查此案的全部经过。
一审法院审理查明：1991年11月25日，原告梁延刚与被告孟庆平签订卖房契约，内容显示：“立卖契人孟庆平，因有他用，将自己平房叁间卖给梁延刚名下永久为业，经来人协商房价壹万元整，房款笔下一次交清，分文不欠，该房四至如下：东至原小墙外墙皮，西至原小墙外墙皮，后至原小墙外墙皮，前至院墙外墙皮。该房其他固定建筑一律不动。恐（空）口无凭，立卖契为证。”立卖契人孟庆平、立买契人梁延刚、代字人宁宪英及在场人耿世清等人均在卖房契约上签字捺印。原告梁延刚于协议签订之日将购房款10000元交付给被告孟庆平，被告孟庆平亦将案涉房屋的房产执照原件、宅基地使用证原件及案涉房屋交付原告，案涉房屋由原告居住至今。
原告提交的瓦农房字№0606882号农村居民私有房产执照载明：产权人姓名孟庆平，共有人数空白，坐落xx镇xx村xx屯，房屋结构平房，间数叁间，建设面积58平方米，共有人姓名孟庆平。该房产执照颁发的时间是1985年5月1日。
原告梁延刚和被告孟庆平的户籍均登记在xx市xx镇xx村xx屯，均系农业家庭户口。
另查：被告祖母周德春与被告母亲邹有凤房屋纠纷一案，复县人民法院于1984年6月9日作出（1984）法树民字第79号民事调解书，调解协议内容如下：一、被告邹有凤于1984年6月24日前，从原告周德春的三间房屋搬出，此房归原告周德春居住；二、诉讼费伍元由原告周德春负担。被告孟庆平欲以此调解书证明案涉房屋为其祖母周德春所有。
一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”和第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告提交的瓦农房字№0606882号农村居民私有房产执照载明案涉房屋的所有权人系被告孟庆平，证明被告孟庆平对案涉房屋享有不动产物权，有占有、使用、收益、处分案涉房屋的权利。被告举证的人民法院民事调解书中只确定被告祖母居住房屋，没有所有权归属确认。被告孟庆平于1991年11月25日与原告梁延刚签订卖房契约后，于当日将案涉房屋交付原告居住至今，双方签订卖房契约的时间较长。原告梁延刚与被告孟庆平的户籍均登记在xx市xx镇xx村xx屯，均系农业家庭户口，案涉房屋亦坐落于xx市xx镇xx村xx屯。即使被告祖母的继承人对案涉房屋的买卖不认可，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出卖他人之物的合同应当认定有效，买卖合同的效力不受处分权有无之影响。故原告梁延刚与被告孟庆平签订的卖房契约，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，有效。依法成立的合同受法律保护。原告要求确认双方签订的卖房契约有效的诉讼请求合法、有据，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：原告梁延刚与被告孟庆平于1991年11月25日签订的卖房契约有效。案件受理费100元，由原告梁延刚负担。
孟庆平上诉的理由及请求是：案涉房屋系上诉人的爷爷、奶奶所建，上诉人在未征得老人同意的情况下，私自将房照变更到自己名下，该行为违反法律规定，故上诉人对案涉房屋并不享有所有权，进而上诉人与被上诉人签订的卖房契约无效。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
梁延刚二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。卖房契约系双方真实意思表示，且有中间人耿世清、执笔人宁宪英、在场人等多人为证，该契约不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人称其不是案涉房屋的所有权人，故其与被上诉人之间签订的卖房契约无效，一审中上诉人提供复县人民法院（1984）法树民字第79号民事调解书用以证明案涉房屋系其奶奶周德春所有。但该调解书中并未确定房屋归属，仅载明将房屋交付周德春居住，且上诉人未举证证明调解书中载明的房屋与案涉房屋系同一房屋。即使系同一房屋，但案涉房屋的房产执照上载明的产权人姓名为孟庆平，宅地基使用证上载明的使用人亦是孟庆平。且房产执照的登记日期为1985年5月1日，宅基地使用证上载明的日期为1985年3月17日，上述时间均晚于调解书下发的时间（1984年6月9日）。上诉人在签订卖房契约时将房产执照、宅基地使用证原件交付被上诉人，被上诉人有理由相信该房屋的产权人即为上诉人本人，上诉人有权处分案涉房屋。在该房屋执照、宅基地使用证未被生效判决或有权行政机关撤销的情况下，上诉人享有对案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利，故其于1991年与被上诉人签订卖房契约将房屋卖予被上诉人，属于有权处分。因上诉人与被上诉人之间签订的卖房契约，系双方真实意思表示，且双方当事人的户籍所在地及案涉房屋所在地均为xx市xx镇xx村xx屯，当事人户口均为农业户口，双方之间买卖农村房屋不违反法律法规强制性规定，故该契约合法有效，对上诉人的上诉理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人孟庆平负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一五年七月三十一日
书记员 王 亮