贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初3944号
原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号，统一社会信用代码：915201006754092425。
法定代表人：刘可，职务：董事长。
委托诉讼代理人：侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师，执业证号：15201201710969301，特别代理。
李晓晓（实习律师），贵州吉远律师事务所律师，实习证号：2301170521182，一般代理。
被告：姚华春，女，1962年9月7日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行，住所地贵州省开阳县城关镇开州大道，统一社会信用代码：9152012157334912X3。
负责人：杨胜广，职务：行长。
委托诉讼代理人：张毅，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201010368285，一般代理。
本院受理的原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）诉被告姚华春、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行（以下简称邮政银行开阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告中铁置业委托诉讼代理人侯棋淞、李晓晓，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行（以下简称邮政银行开阳支行）的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼，被告姚华春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉请：1、解除原被告双方于2014年1月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-51-1-22-2）及其补充协议；2、被告于《商品房买卖合同》解除之日起，将中铁逸都国际B组团B51栋1单元22层2号商品房腾退交还给原告，如被告逾期腾退房屋，则按照贵阳市房屋租赁价格20.33元/m2/月（计算至腾退还房之日止）3、被告支付原告合同约定总房款的3%的违约金23，889元；4、被告自合同解除三日内配合原告到房产部门办理注销中铁?逸都国际B组团B51栋1单元22层2号房屋的预售合同备案登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；5、原告将被告所欠第三人贷款本息及罚金等全部费用直接支付给第三人，费用在原告应退回被告的房款中扣除；6、被告自原告退还第三人贷款本息、罚息等全部费用之后三日内配合原告到房产部门办理注销中铁?逸都国际B组团B51栋1单元22层2号房屋的预告登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；7、被告支付原告逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按照总房款的千分之一，自《商品房买卖合同》判决解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；8、原告退还第三人贷款本息、罚息等全部费用之后，解除原告与第三人之间因本案所涉房屋而产生的借款保证关系，并判令第三人自解除后三日内配合原告办理注销预抵押登记；9、请求判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除；10、诉讼费、公告费、保全费、保全担保费等诉讼费用均由被告承担；11、原告律师费6,000元由被告承担。
事实及理由：2014年1月8日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：由被告购买原告开发的中铁·逸都国际B组团B51栋1单元22层2号房屋，建筑面积138.8平方米，总房款796,296元，首付款246,296元，余款550,000元以银行按揭方式支付，该房屋办理了预告登记，且原告为被告提供阶段性连带担保责任。被告自2017年4月11日起逾期达5期未向贷款银行履行还款义务，2017年9月15日，邮政银行开阳支行向原告发出《回购通知书》，要求原告对上述房屋履行回购义务。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，原告有权请求解除合同，同时，被告应向原告支付违约金23,889元，且原告有权扣除被告应承担的相关费用。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，现被告未履行约定义务，已严重损害原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。
被告姚华春经本院合法传唤未到庭。
第三人邮政银行开阳支行述称：被告姚华春欠款事实清楚，应当依约向第三人承担相应责任；原告承担连带清偿的事实已经成就；同意原告第五、八项诉讼请求，但原告应当对第五项诉请承担连带清偿责任。
经审理查明：2014年7月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-51-1-22-2）及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：由被告购买原告开发的中铁·逸都国际B组团三期第45-51栋(51)1单元22层2号房屋，建筑面积为138.8平方米；第七条计价方式与价款约定：该房屋总房款为796,296元；第八条付款期限及方式第三项约定：该房屋首付款为246,296元，余款550,000元以银行按揭方式支付；《补充协议》第十五条关于特别提示事项……8、出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止。买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。第十六条合同的变更和解除约定：因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保，因此双方在此约定出现下列情况之一的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失：（1）买受人未按贷款银行的要求按期足额还款，累计超过3次的。……2、《商品房买卖合同》解除后，买受人将房屋退还出卖人，同时授权出卖人将购房款中属于银行贷款部分（包括逾期利息）直接支付给银行，余款扣除按约定应承担的违约金、赔偿金后的剩余部分返还给买受人。若买受人支付的款项不够扣除的，不足部分出卖人可以另行向买受人追偿。3、无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权在应退还买受人的相关款项中扣除，不足部分由买受人补足。
合同签订后，原被告双方办理了商品房预售合同备案登记。2014年1月8日及2014年6月27日，被告姚华春分两次向原告支付了首期购房款人民币246,296元。2014年3月11日，原告作为担保人，被告为借款人及第三人为贷款人签署了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款期限144个月,合同第十条违约及违约责任约定：……（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用……8、解除本合同。合同第十六条担保范围约定：抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。2014年3月11日，第三人向被告姚华春发放贷款人民币550,000元并转至原告账户。2017年9月15日，第三人向原告发出《回购通知书》，称自2017年4月11日起被告姚华春多次未履行还款义务，累计逾期5期，因此要求原告向第三人承担回购义务。截止2018年4月12日，被告姚华春已连续逾期支付贷款12期，欠付本金442,436.14元。原告因本案支付公告费300元，保全担保费1,194元，律师代理费6,000元。
另查明，本案争议房屋已交付姚华春。
认定上述事实的证据：原告及第三人陈述、《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-51-1-22-2）、《补充协议》、备案登记表、预告登记表、放款单、受托支付转账凭证、《个人借款及担保合同》、发票被告姚华春还款流水等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告贵阳中铁置业有限公司与被告姚华春签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-51-1-22-2）及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行义务。被告姚华春通过按揭贷款支付购房尾款，本应按照《个人借款及担保合同》的约定按时偿还银行贷款，其逾期偿还贷款连续超过12期，共442,436.14元，依据《补充协议》第十六条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，原告诉请解除原被告于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告向原告支付违约金23，889元即总房款796,296元的3%本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋腾空退还原告，在未退还前原告请求按房屋租赁价格20.33元/m2/月支付占用费并无不当，本院予以支持。
依据《回购通知书》及《个人购房/购车借款及担保合同》第十六条的约定，原告请求将贷款本金442,436.14元及利息、罚息交付第三人，并在还完上述款项后解除与第三人的借款保证关系的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条“……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，且第三人同意原告的该项主张，原告的请求本院予以支持。原告与第三人的借款保证关系解除后，第三人应配合原告办理注销预抵押登记。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求判令被告自合同解除三日内配合原告到房产部门办理注销中铁?逸都国际B组团三期第45-51栋(51)1单元22层2号房屋的预售合同备案登记和房屋预告登记，被告不予配合的，上述事项由原告办理的请求本院予以支持。但原告请求被告不配合的，每日应按总房款的千分之一向原告支付违约金，即796,296元×1‰≈796,30元，虽然符合合同约定，但此规定有悖违约金补偿损失的立法本意，故本院认为因此产生的合理费用由被告承担为宜。因被告的违约行为，原告诉请其提起诉讼支付公告费300元、律师代理费6,000元、保全担保费1,377元，合计7,677元由被告承担的诉讼请求本院予以支持。原告请求本案中应由被告承担的费用从原告应退还的房款中扣除，属于执行程序处理的事项，本案不予处理。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告姚华春签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-51-1-22-2）及《补充协议》，且自本判决生效后立即将中铁·逸都国际B组团三期第45-51栋(51)1单元22层2号房屋腾空退还原告贵阳中铁置业有限公司，退还前按20.33元/m2/月向原告贵阳中铁置业有限公司支付房屋占用费至退还之日；
二、被告姚华春自本判决生效后三内日向原告贵阳中铁置业有限公司支付违约金23，889元；
三、原告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效后十日内将贷款本金442,436.14元及相应利息、罚息（按合同约定计算，利随本清）交付第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行，并在还完上述款项后解除与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行的借款保证关系，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行于保证关系解除后三日内配合原告贵阳中铁置业有限公司办理注销预抵押登记；
四、被告姚华春于本判决生效后三日内配合原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁·逸都国际B组团三期第45-51栋(51)1单元22层2号房屋的预售合同备案登记，预告登记，被告姚华春不予配合的，上述事项由原告贵阳中铁置业有限公司办理，因此产生的合理费用由被告姚华春承担；
五、被告姚华春于本判决生效后十日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付公告费300元、律师代理费6,000元、保全担保费1,377元，合计7,677元；
六、驳回原告贵阳阳中铁置业有限公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,446元（原告预交），保全费4,501元，合计5,947元由被告姚华春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 龙珊珊
人民陪审员 张建湘
人民陪审员 何忠能
二〇一八年四月十七日
书 记 员 高林峪