江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5448号
上诉人（原审原告）：赵旭峰。
上诉人（原审原告）：周小萍。
被上诉人（原审被告）：苏州生隆昌商业管理有限公司。
委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程二刚，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
上诉人赵旭峰、周小萍因与被上诉人苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称生隆昌公司）不当得利纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵旭峰、周小萍上诉请求：撤销原判，改判生隆昌公司返还不当得利69600元；一、二审诉讼费用由生隆昌公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、前承租公司与商铺全体业主签订租赁合同，给付购房价10%租金作为年收益，涉案1048B商铺购房价591714元，故年收益系59171元，一审法院应予保护。2、生隆昌公司接管涉案商铺未经前承租公司委托，也未经业主授权，属于非法占有，其与部分业主签订的《商铺委托管理合同》属于合同欺诈。3、生隆昌公司未经赵旭峰、周小萍委托擅自将涉案商铺出租给案外人王振林，已获半年租金69600元及物业费2400元，尚有半年预期租金收益69600元，均应作为不当得利返还。一审法院判决租金40%作为生隆昌公司运营费，强迫赵旭峰、周小萍接受生隆昌公司服务，违背民法基本原则。4、涉案商铺总建筑面积为38.7平方米，一审法院未认定生隆昌公司利用上述面积获利事实，却按套内建筑面积计算，不合法理。二、一审法院程序有误。1、经各方核对，1C9实体商铺由1048B与陈森琪、孙建萍的1048C商铺组成，后陈森琪、孙建萍与赵旭峰、周小萍作为共同原告起诉，但经鉴定后，1048C商铺被全部改造成通道，一审法院认为不能并案处理并就本案先行判决不当。2、鉴定结论认定1C9实体商铺由1048B与案外人郑小东的1048A商铺组成，郑小东多次书面申请参加诉讼，一审法院均置之不理。
生隆昌公司辩称，涉案商铺是产权式商铺，赵旭峰、周小萍购买时并无实体分割，前任商业管理公司根据招商要求隔成目前现状，生隆昌公司于2016年1月进入该商场后已与70%以上业主签订了《商铺委托管理合同》，故生隆昌公司对该商场管理是合法的，管理成本应受法律保护。一审法院根据测绘结果，按照1048B商铺占1C9商铺比例分摊租金并扣除运营成本后由生隆昌公司返还赵旭峰、周小萍相应费用正确。
赵旭峰、周小萍向一审法院起诉请求：1.生隆昌公司返还赵旭峰、周小萍非法所得租金69600元；2.本案诉讼费由生隆昌公司承担。
一审法院认定事实：赵旭峰、周小萍系夫妻关系，2010年1月27日赵旭峰、周小萍取得坐落于苏州市××观前文化市场1048Ｂ商铺的所有权。该商铺的建筑面积为38.7平方米。2016年1月左右，生隆昌公司接手管理观前文化市场，但赵旭峰、周小萍未与生隆昌公司签订委托管理合同。
2016年4月1日，生隆昌公司（甲方、出租方）与案外人王振林（乙方、承租方）签订《观前文化市场商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租商铺一间，位于1层C区9号，用于玉器、珠宝、茶叶、茶具、古玩、工艺品等经营；租赁期一年，自2016年4月1日至2017年3月30日止；租金为139200元。当日，双方再签订《补充协议》一份，约定甲方承租商铺的租赁期限实际为15个月，即从2006年4月1日起至2017年6月30日止，租金为139200元，分两期支付；租赁期内乙方应支付的水费及商场公共部位的分摊水电费为4800元，与租金同步分为两期支付；双方约定租金中40%为甲方的运营费，包含消防维保维修费、电梯维护保修费、保洁费、垃圾清运费、空调机房设备维护管理费、锅炉维护维修费、公共区域的维修维护费、安保费及安保设施维护费及相关人员成本等费用。当日，王振林支付了2016年4月1日至2017年3月30日期间一半的房租69600元及一半的物业费2400元，生隆昌公司在其出具的两张收据上均注明另一半的付款期为2016年10月30日。
一审审理中，赵旭峰、周小萍于2016年8月26日申请对生隆昌公司侵占商铺的面积是否与其商铺面积有重合进行测绘，一审法院依法委托江苏正成测绘技术有限公司对涉案商铺进行测绘。该公司于2016年11月9日出具测绘成果报告，结论为涉案商铺1048B产权建筑面积为38.7平方米，套内建筑面积为19.03平方米；与实际现状房屋测绘进行叠加对比分析，1048B套内一部分与现场通道部分部位重合，重合面积为2.63平方米，1048B套内一部分与现场商铺1C9部分部位重合，重合面积为16.40平方米；涉案商铺1048C产权建筑面积为38.7平方米，套内建筑面积为19.03平方米；1048C套内全部与现场通道的部分部位重合，即1048C套内在现场通道范围内，1048C东侧墙体与现场通道的东侧墙体为同一墙体，1048C西侧墙体在现场通道范围内。赵旭峰、周小萍为此支付测绘费5000元。2016年12月8日，江苏正成测绘技术有限公司出具补充意见称1C9现状实测套内面积为40.85平方米。赵旭峰、周小萍、生隆昌公司对该测绘报告及补充意见均无异议。
一审庭审中，赵旭峰、周小萍向法院陈述其于2003年购买涉案商铺，当时并没有实体铺位，粤海服饰市场有限公司将所有商铺承租下来后，隔成实体商铺经营，后来粤海服饰市场有限公司经营不下去，就由金乌商业经营有限公司接手按照之前的经营模式继续管理，但后来金乌商业经营有限公司也做不下去了，生隆昌公司便于2016年1月开始接管观前文化市场，生隆昌公司要求全体业主与其签订委托合同，约定四六分成，赵旭峰、周小萍不同意签署该委托合同，但生隆昌公司仍然占用了商铺并进行出租。生隆昌公司陈述其接受后未对商铺进行大的改动，未向赵旭峰、周小萍支付租金是因为没有委托合同，也不知道具体占用商铺面积的大小。
一审庭审中，生隆昌公司向法院提供了汇总表及委托招商合同，欲证明观前文化市场内已有70%左右的商铺及业主与其签订了委托招商管理合同，业主所得收益的计算公式为商铺所在楼层产生的租金收益总和×0.6×（商铺原始成交价格/商铺所在楼层原始成交总价）。赵旭峰、周小萍对生隆昌公司提供材料的真实性不持异议，但认为与本案无关联。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据鉴定部门出具的测绘报告，1048B套内与1C9套内的重合面积为16.40平方米，另有2.63平方米与现场通道重合，虽然该2.63平方米不在1C9套内，但与1C9相邻，且为1C9租户进出市场实际使用，故结合1C9现状实测套内面积为40.85平方米，一审法院认定重合面积所占比例为46.59%。本案中，生隆昌公司并未与赵旭峰、周小萍签订委托管理合同，未取得涉案1048B商铺的管理权，但生隆昌公司仍将包含部分1048B商铺面积在内的1C9商铺出租给案外人，并收取了租金，侵害了赵旭峰、周小萍的合法权益。但因1C9商铺还涉及其他案外人的权益，赵旭峰、周小萍主张生隆昌公司应当全额返还王振林支付的租金69600元的诉请缺乏法律依据，故对赵旭峰、周小萍该要求难以支持。根据王振林与生隆昌公司所签订的《观前文化市场商铺租赁合同》及《补充协议》中约定租金中40%为生隆昌公司的运营费，生隆昌公司已经提供初步证据证实在运营管理中对消防、保洁等进行了维护，赵旭峰、周小萍并未提供相反证据予以反驳，故一审法院对该运营费在租金中予以扣除，生隆昌公司应当返还赵旭峰、周小萍69600元×60%×46.59%=19455.98元。
综上所述，生隆昌公司应当返还赵旭峰、周小萍19455.98元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，一审法院判决：一、苏州生隆昌商业管理有限公司于判决生效后十日内返还赵旭峰、周小萍19455.98元；二、驳回赵旭峰、周小萍的其他诉讼请求。案件受理费1540元，财产保全费770元，鉴定费5000元，共计7310元，由赵旭峰、周小萍负担4164元，苏州生隆昌商业管理有限公司负担3146元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审另查明，生隆昌公司于一审中向法院提交了《观前文化市场业主委托苏州生隆昌商业管理有限公司对商场管理的情况》，载明观前文化市场内商铺为171个，总建筑面积为9240.36平方米，涉及业主122个，已和生隆昌公司签订委托招商管理合同的有116个商铺，建筑面积为6449.25平方米，占比70%，涉及业主82个，占比67%。赵旭峰、周小萍对上述情况真实性予以认可，但认为与本案无关联。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，关于涉案观前文化市场商铺管理状况，生隆昌公司陈述：“我们是从2016年1月份入住进场，少部分业主不同意跟我方签订合同，这些不同意的业主中部分人成立一个叫新鸿缘管理公司，后来新鸿缘公司跟我们对商场管理事项商榷过，也去派出所调解过多次。在姑苏法院其他案子开庭过程中，少部分不同意与我方签约的业主又委托了耀兴盛公司收回他们的铺位。后来在派出所调解之后派出所所长建议我们能否将业务商场管理交给业主，所以跟我们签订合同的部分业主又成立了汇聪商业管理公司。实际上商场的管理16年开始至今都是我们在支付成本，我们在管理”、“生隆昌公司进场之前，是金乌公司在管理”。赵旭峰陈述：“她说的不全面。进场前是金乌公司在管理，金乌公司是支付购房价的10%，全部承租了商铺他对外出租，这个合理。苏州生隆昌商业管理有限公司是无本经营的公司，他经营的方式是欺诈行为，他没有本。汇聪商业公司是看中了这种经营方式，耀兴盛公司也看中了无本经营的方式。新鸿缘公司是我们自己成立的，希望把商城搞好，共同致富。有四个公司管理是对的，但各自的主观目的不一致”。
关于赵旭峰委托金乌公司管理事宜，赵旭峰陈述：“其他业主跟金乌公司签订合同的，我没有。我按揭办理不下来，开发商就把这个房子登记在他自己名下，后来我到平江法院起诉开发商一房两卖，经查实没有一房两卖，我把按揭的钱支付完毕，开发商就把房子变更到我名下（2010年1月）。所以我和金乌公司没有签订委托招商合同，但是我在开发商与金乌公司的大的委托招商合同上签字同意开发商与金乌公司的委托招商管理模式来执行。金乌公司也将租金支付给我，什么时候停掉的我也不清楚”、“我忘记了，我手上没有文本，我也不清楚委托金乌公司招商管理的期限”。
上述事实，有生隆昌公司提交的《观前文化市场业主委托苏州生隆昌商业管理有限公司对商场管理的情况》及当事人陈述在案佐证。
本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失人。涉案观前文化市场商铺为产权式商铺。依据生隆昌公司目前提供的现有证据及观前文化市场商铺的管理现状，生隆昌公司并无将涉案观前文化市场商铺整体对外出租的权利来源。生隆昌公司在未征得1048B商铺所有权人赵旭峰、周小萍同意的情况下，将包含1048B商铺部分面积在内的1C9商铺对外出租，没有合法根据。生隆昌公司在对外出租1C9商铺后，取得半年租金69600元。依据法院委托测绘结果，1C9商铺现状实测套内面积为40.85平方米，赵旭峰、周小萍1048B商铺套内面积16.40平方米与1C9商铺重合，另有套内面积2.63平方米与现场通道部位重合，赵旭峰、周小萍及生隆昌公司对上述测绘结果不持异议，一审法院据此测算1048B商铺占1C9商铺的套内面积比为46.59%[（16.40+2.63）/40.85]并据此计算生隆昌公司应当返还的租金为69600元*46.59%并无不当。
关于生隆昌公司运营费，生隆昌公司主张应在返还租金中扣除40%运营费，赵旭峰、周小萍不予认可。对此本院认为，赵旭峰、周小萍对生隆昌公司提供的《观前文化市场业主委托苏州生隆昌商业管理有限公司对商场管理的情况》真实性不持异议。上述情况显示，生隆昌公司目前与涉案观前文化市场大多数业主签订了委托招商管理合同，约定租金收益中的40%作为运营费，且生隆昌公司亦向法院提供证据证明其在市场运营管理过程中对消防、保洁等进行了维护，生隆昌公司主张在返还租金中扣除40%运营费有事实依据。赵旭峰认为生隆昌公司与其他业主签订的委托招商管理合同属于合同欺诈、生隆昌公司为无本经营，但未能提供证据证实，赵旭峰上述观点不能成立。本院对生隆昌公司主张在返还赵旭峰租金中扣除40%运营费的观点予以支持。
关于程序问题，首先，根据法院委托测绘结果，陈森琪、孙建萍1048C商铺套内全部面积与现场通道部位重合，并未在1C9商铺内，赵旭峰、周小萍要求并案处理没有事实依据。其次，一审法院根据委托测绘结果就1048B商铺占1C9商铺套内面积比进行测算并返还相应租金，并未妨碍1C9商铺其他组成部分所有权人行使诉讼权利，赵旭峰、周小平认为一审法院程序不当无法律依据。
综上，上诉人赵旭峰、周小萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人赵旭峰、周小萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年九月六日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉