山西省朔州市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋06民终359号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张彩花，女，1967年7月20日出生，汉族，应县人，住应县。
委托诉讼代理人：尚君，山西浩科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：高雪飞，男，1987年6月1日出生，汉族，应县人。
委托诉讼代理人：鲁大智，山西业盛律师事务所律师。
上诉人张彩花因与被上诉人高雪飞房屋租赁合同纠纷一案，不服应县人民法院（2016）晋0622民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张彩花之委托诉讼代理人尚君、被上诉人高雪飞及其委托诉讼代理人鲁大智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张彩花上诉请求：1.依法撤销原审判决的第二项、第三项，改判张彩花不赔偿高雪飞装修金100632.82元,不承担鉴定费3000元，改判被上诉人承担上诉人违约金100000元。事实和理由：1.一审判决上诉人赔偿被上诉人商铺装修款错误。被上诉人装修时未经上诉人同意，其不能证明是按五年投入的，且一审未考虑被上诉人装修后已过二年的客观事实，按五年裁判十分不公。2.一审未追究被上诉人的违约责任，而直接判决上诉人承担违约金错误。
高雪飞答辩同意一审判决。
张彩花向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.责令高雪飞腾出商铺。张彩花在重审时增加诉讼请求：1.要求高雪飞给付2015年6月1日至2016年4月29日的商铺租金117333元。2.要求高雪飞支付违约金10万元。
高雪飞向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人承担违约责任，支付违约金10万元；2.判令被反诉人赔偿反诉人影响正常经营的损失18万元；3.判令被反诉人返还装修费用16万元。
一审法院认定事实：2014年5月30日，张彩花将个人所有的位于应县城新建南路清宁商场南11号商铺（共二层）租赁给高雪飞，租赁期五年。租赁期第一年租金为128000元（已付清），从第二年开始，每年的租金按当时市场价位，随行就市。另合同还约定：“张彩花为高雪飞提供的房内配套设备，包括自来水、供电、取暖。上述水、电、暖的入网接通及以后的维修费用均由张彩花负责（人为的损坏不在此范围）。高雪飞在租房期间产生的水、电、暖费用自行负责。”双方还约定违约责任，即：“合同双方签订后生效，不得反悔，如有违约，一切责任由违约方承担，违约金为十万元。”高雪飞第一年租期届满时，双方对第二年租金未协商定价，第一年租期内，因小区物业未运行，到送暖期时，张彩花未能给高雪飞租赁的商铺送暖，为此，张彩花与高雪飞电话联系，拟以安空调的方式解决取暖，高雪飞拒绝。2015年9月2日，经山西恒泰司法鉴定中心，对应县新建南路清宁商场南11号商铺装修工程费进行司法鉴定，鉴定结论为：“商铺装修工程总造价为139321.82元（包括可移动物品九种计36335元）若搬离九种可移动物品计36335元，则装修工程总造价为102986.82元。”可移动物品为：大床3张4500元、沙发一套2800元、射灯51个14535元、LED显示屏1块8000元、监控中高清摄像机5台30**元、硬盘录像机一台10**元、22寸彩色显示器一台12**元、转换器5对600元、硬盘一块700元。高雪飞支付鉴定费3000元。依张彩花的申请，鉴定人出庭作证，张彩花支出鉴定人出庭费2000元。高雪飞2016年4月28日腾房时，已将上述可移动的物品（大床3张、沙发一套、射灯51个、LED显示屏1块、监控中高清摄像机5台、硬盘录像机一台、22寸彩色显示器一台、转换器5对、硬盘一块）搬走，同时，高雪飞亦认可一楼罗马杆（鉴定价格112元）、二楼罗马杆（鉴定价格182元）、二楼的窗帘（鉴定价格700元）、大试衣凳（鉴定价格2×200元=400元）、小试衣凳（鉴定价格4×100元=400元）、一、二楼金属射灯架各一支（鉴定价格315元、245元）已由高雪飞搬离。上述罗马杆等物品合计2354元。
一审法院认为：双方签订的商铺租赁合同约定：“张彩花为高雪飞提供房内配套设备，包括自来水、供电、取暖，上述水、电、暖的入网接通及以后的维修费用均由张彩花负责（人为的损坏不在此范围）。高雪飞在租房期间产生的水、电、暖费用自行负责。”。张彩花提出以安装空调替代供暖，未取得高雪飞同意。不能供暖虽不是张彩花个人原因造成的，但张彩花在签订合同时对不可能实现的约定应当预见。因此，在合同履行过程中，张彩花违反《合同》第一条第二款约定，构成违约。同时，按《合同》第四条第四款约定，违约方承担违约金10万元。由于张彩花的违约行为，导致合同无法履行，还给高雪飞造成了其它损失。本案中，高雪飞装修是按五年承包期投入，工程造价为139321.82元。其中装修造价102986.82元工程不可移动，由张彩花留用，张彩花对此损失应在扣除高雪飞已拿走的价值2354元物品后，张彩花应予赔偿高雪飞100632.82元。造价36335元九种可移动物品，在诉讼期间已自行搬离，不再作审理。双方租赁合同租赁期第一年届满后，高雪飞未向张彩花提出终止或继续履行合同，仍占用张彩花的商铺，占用期间的租金可比照上一年度租金，从2015年6月1日至2016年4月28日，高雪飞应给付张彩花房屋租金116778元。因双方现均同意解除合同，对双方的该项主张，予以确认。因高雪飞现已腾出该房，故对张彩花请求责令高雪飞限期腾房的主张不再作审理。对张彩花请求在装修费中扣除18000元及其他各项费用的主张，因其未能提供充分证据予以证明，对其该项主张不予采信，对其请求高雪飞赔偿其10万元违约金的请求亦不予支持，对高雪飞请求张彩花赔偿其18万元损失的主张，因其未能举证证明，对该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决：一、解除张彩花与高雪飞之间的房屋租赁合同。二、高雪飞给张彩花商铺装修的不可移动物品归张彩花所有，张彩花赔偿高雪飞装修费100632.82元。三、张彩花支付高雪飞违约金100000元，鉴定费3000元。四、高雪飞支付张彩花房屋租金116778元（租金计算按第一年标准，从2015年6月1日起到2016年4月28日）。五、驳回张彩花、高雪飞的其他诉讼请求。本诉案件受理费2860元；反诉费7900元（已交900元，缓交7000元），张彩花承担7532元，高雪飞承担3228元。鉴定人出庭作证费2000元，由张彩花负担。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：双方在履行合同过程中哪一方违约和装饰装修费用如何负担。上诉人张彩花与被上诉人高雪飞签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同中明确约定，张彩花为高雪飞提供房内配套设备，包括自来水、供电、取暖，上述水、电、暖的入网接通及以后的维修费用均由张彩花负责（人为的损坏不在此范围）。高雪飞在租房期间产生的水、电、暖费用自行负责等。双方履行合同过程中，因涉案房屋在冬季供暖期无法供暖，致使被上诉人高雪飞合同目的不能实现；上诉人张彩花在签订合同时对不可能实现的合同约定应当预见，但其未采取措施，现被上诉人高雪飞无法正常经营，上诉人张彩花已构成违约，故上诉人张彩花应按合同约定赔偿被上诉人高雪飞违约金10万元。上诉人张彩花对此所提之上诉理由，证据不足，本院不予支持。被上诉人高雪飞已搬离商铺，双方对解除合同不持异议，原审判决双方解除租赁合同适当。被上诉人高雪飞在履行合同过程中对租赁房屋进行装饰装修时，上诉人张彩花未进行阻拦，亦未提出任何异议，视为其同意装修。上诉人张彩花虽陈述当时不同意装修，但未提供相应的证据证实，故所提之上诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，故根据该规定上诉人张彩花应赔偿被上诉人高雪飞剩余三年租赁期的残值损失。即100632.82÷5×3=60379.69（元）。原审未考虑租赁物已使用两年之情形不当，应予改判。
综上所述，上诉人张彩花的上诉请求部分成立，应予支持；原判失当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持应县人民法院（2016）晋0622民初831号民事判决第一、三、四、五项内容,即解除张彩花与高雪飞之间的房屋租赁合同；高雪飞给张彩花商铺装修的不可移动物品归张彩花所有，张彩花赔偿高雪飞装修费100632.82元；张彩花支付高雪飞违约金100000元，鉴定费3000元；高雪飞支付张彩花房屋租金116778元（租金计算按第一年标准，从2015年6月1日起到2016年4月28日）；驳回张彩花、高雪飞的其他诉讼请求。
二、撤销应县人民法院（2016）晋0622民初831号民事判决第二项内容。
三、变更应县人民法院（2016）晋0622民初831号民事判决第二项为被上诉人高雪飞给上诉人张彩花商铺装修的不可移动物品归上诉人张彩花所有，上诉人张彩花赔偿被上诉人高雪飞装饰装修费60379.69元。
一审本诉案件受理费2860元，反诉费7900元（已交900元，缓交7000元），由上诉人张彩花承担7532元，被上诉人高雪飞承担3228元。鉴定人出庭作证费2000元，由上诉人张彩花负担。
二审案件受理费4354元，由上诉人张彩花负担1742.8元，被上诉人高雪飞负担2611.19元。
本判决为终审判决。
审判长李福
审判员殷莉
审判员边艳桃
二○一八年五月二十日
书记员邢晓宇