浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0726民初04364号原告：徐福元，男，1952年5月28日出生，汉族，住浦江县。原告：黄英先，女，1957年6月20日出生，汉族，住浦江县。两原告的共同委托代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。被告：浙江创业建设工程有限公司，住所地：住浦江县亚太大道633号。法定代表人：黄佳良，系执行董事。委托诉讼代理人：丁盛，系公司员工。原告徐福元、黄英先与被告浙江创业建设工程有限公司（以下简称“创业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院据原告的申请，对创业公司的部分财产，采取了诉讼保全措施，对原告徐福元、黄英先现居住房屋的装修物品价值进行了鉴定。本案现已审理终结。原告徐福元、黄英先向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告返还购房款人民币395485元；3、判令被告赔偿购房款利息损失（从购房款支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计）；4、判令被告赔偿房屋装饰装修损失62149.9元及鉴定费5500元；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告推出“创业·檀溪公馆”楼盘（坐落于创业大厦），以楼书、售楼人员口头宣传等形式向社会公开销售。其中被告向社会公开宣传的楼书中详细描绘了楼盘的地址、点评测、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息。更甚者，被告为促进楼盘销售，以“轻松入读实验小学、实验中学”为口号向社会公开宣传所售楼盘。原告看到被告宣传的楼盘信息后，于2013年11月6日，原、被告签订了由被告提供的格式合同《内部职工房屋使用权转让合同》，约定：被告将坐落在浦江县亚太大道633号（创业大厦）2栋105室的房屋使用权转让给原告，原告应一年一付月转让金1.0元/平方米，分期支付保证金525468元；如国家和地方政策允许本房屋可分割做房权证的情况下，原告可书面要求被告将该房屋产权转移至原告名下，原告的保证金抵付产权转让金，归被告所有。转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止。合同到期后，被告无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按同等条件顺延25年，直至2058年1月24日止。本合同转让期间，原告有权对该房屋自行进行装修。被告承诺，使用权转让期间，被告不将该房屋进行抵押，如有其他经济和法律纠纷，优先保护原告权益及经济利益。被告保证原告方子女进入本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受至2058年1月24日或政府规定的日期，如有违约，原告可解除合同，被告将全额退还原告已支付的房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息。合同还对其它事项作了约定。合同签订后，原告依约履行了房款支付义务，共计向被告支付了285485元。被告于2013年12月31日将房屋交付给了原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修。嗣后，被告未按合同约定安排原告方子女入读东苑小学、实验中学。另据原告查询得知，被告违反合同约定，隐瞒原告单方将上述房屋予以抵押。根据相关法律法规的规定，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至法院提出前述诉请。被告创业公司辩称：1.原、被告之间并非房屋买卖关系，而是房屋租赁关系；2.原告在诉状中所称事实不构成合同无效的法定情形：抵押问题，答辩人抵押时间是在原、被告签订合同之后，由于原告租赁的房屋在内的房地产土地证、房产证系整体权证，无法分割，故抵押时包含了原告的租赁房屋，但未对原告的权利造成任何损害，答辩人也将在抵押期满后，采取措施予以解决；学区问题，原、被告已经达成补充协议解决了学区房纠纷且协议已实际履行完毕；3.原告提出涉案房地产系工业用地，属违法建设所以合同无效，对此，答辩人作出如下说明：该房产的土地性质确为工业用地，由于政策原因，导致当时批准的2万吨钢结构生产线不能建设，为防止土地资源闲置，同时解决企业职工的住房问题，经政府部门同意建设了职工宿舍楼，并将多余房屋对外出租。答辩人使用工业用地建设居住用房虽有违章之处，但属程序违建，在办理一定手续后可成为合法建筑，故原告以此为依据确认合同无效法律依据不足，也不利于保护市场交易秩序；4.如合同被确认无效，依据合同无效的法律后果，双方应当返还财产，答辩人按目前房屋市场价退还保证金，原告应支付房屋租用期间的费用，同时返还依据合同取得的100000元学区补偿金。由于答辩人在签订合同之前已告知原告工业用地性质情况，原告已明知，故其提出的利息及装潢损失，应当主要由原告自行承担。原、被告围绕其主张向本院提交了证据。原告徐福元、黄英先提交的证据与被告创业公司的质证意见：1、原告身份证（复印件）一份，证明原告徐福元、黄英先的主体资格。2、被告创业公司工商信息一份，证明创业公司的主体资格。3、《创业?檀溪公馆》楼书及楼盘宣传单《内部职工房屋使用权转让合同》各一份，证明创业公司向社会公开宣传销售该楼盘；原、被告约定的权利与义务等相关事实。4、收据三份（房款两份、物业一份），证明徐福元、黄英先支付给创业公司购房款的事实，创业公司出具了标注为房款的购房收据。5、国有土地使用权证四页、浦江县建设用地规划设计条件一份、建设用地规划许可证三页、建筑工程施工许可证两页、施工图设计文件审查记录一页、企业投资项目备案投资书一页、规划设计要求一页（均为复印件），证明被告销售楼盘为工业用地，建设用地规划许可证及建筑工程施工许可项目均为年产2万吨钢结构生产线项目；其用地规划许可的房屋性质为厂房，而非办公用房，更不是住宅。因此其销售的房屋系其私自改变用途，违反国家法律规定，因此双方签订的合同无效。6、不动产登记中心不动产档案证明（复印件）两份，证明被告将销售后的房屋用以抵押贷款，违反合同规定，严重侵犯了原告的合法权益，被告违法向社会、金融机构进行双重融资，主观恶意明显。7、照片四张，证明被告创业公司将工业厂房私自改成住宅的事实。8、被告创业公司与国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》一份，证明浦江县国土资源局与被告签订的出让土地合同约定属于工业用地，该宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7%，即不超过0.1246公顷。受让人不得在受让宗地内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。被告违约，私自改建成套住宅，违反了国家对土地用途的管理，其缴纳的工业用地出让金与同区域商住楼出让金相差巨大，损害了国家利益。9、房屋装修损失评估报告及鉴定费发票各一份。被告创业公司提交的证据与原告徐福元、黄英先的质证意见：1、原、被告签订的补充协议、领款凭证（10万元）（复印件）各一份，证明原、被告已就“学区房”问题解决完毕。2、最高额抵押借款合同（复印件）一份，证明被告创业公司抵押的时间发生在原、被告双方签订使用权转让合同之后，抵押是整块土地和房产证的抵押等。3、（2016）浙0726民初2559号民事判决书（复印件）一份，证明原、被告签订的是租赁合同且认为合同有效。对上述证据，经举证、质证，对证据内容的真实性，双方质证均无异议，故本院对该证据内容的真实性予以认定。综上，本院认定事实如下：2013年11月6日，徐福元、黄英先（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，该合同主要约定有：第一条转让房屋情况甲方将坐落于浙江省金华市浦江县亚太大道633号（创业大厦）2栋105室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币525468元。乙方在签订合同时支付保证金总金额50%即265468元。房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方办理相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任甲方与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直至2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以乙方保证金总额（N/45×房屋保证金总金额）。合同签订后，徐福元、黄英先依约履行了房款支付义务，共计向被告支付了395485元（其中10万元是用与被告达成补充协议的违约金10万元抵扣房款），于2015年6月6日支付了物业管理费1188元。而创业公司亦将房屋交付徐福元、黄英先使用。嗣后，徐福元、黄英先对该房屋进行了装修。另查明，徐福元、黄英先非创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。因创业公司未按合同约定安排徐福元、黄英先子女入读指定学校，双方后经协商一致，于2015年2月7日签订了《补充协议》，约定原“房屋使用权转让合同”中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及“关于学区的承诺书”向甲方索赔的权利；双方约定，乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。创业公司后已将10万元支付给徐福元、黄英先。在诉讼中，经原告徐福元、黄英先申请，本院组织徐福元、黄英先、创业公司对徐福元、黄英先现居住的房屋的装修损失进行评估鉴定。经义乌市众正价格评估有限公司于2017年9月20日作出鉴定结论，采用市场法、成本法认定该房屋装修的价值为62149.9元（在价格鉴定基准日的价值，双方认可以装修完成时间2014年12月为本次价格鉴定基准期）。徐福元、黄英先预付了鉴定费5500元。本院认为，本案争议的问题有：1.案涉的合同性质和效力如何认定；2.当事人双方的过错如何认定；3.案涉财产损失的范围和赔偿责任的认定。（一）关于案涉合同的性质与效力。本院认为，据庭审查明，创业公司向社会公开推销案涉房屋的楼书，并发放“双学区”宣传单；而徐福元、黄英先非创业公司的员工系事实。又因案涉合同约定房屋使用权转让期限为20年，但明确约定合同到期后自动顺延25年，合同还约定了产权过户、学区承诺等内容，且创业公司出具的收据中注明收款事由分别为房款、物业管理费，故结合合同目的、交易习惯等，本院认定案涉合同更加符合房屋买卖合同的性质。由于案涉房屋所涉土地属于工业用地，创业公司未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，在该土地上建房并公开销售，违反了国家法律、法规的强制性规定，故案涉《内部职工房屋使用权转让合同》，本院认为属违反了法律的强制性规定而应认定为无效。（二）如何界定原、被告的过错。被告违反法律强制性规定出售房屋，存有过错，而原告未尽合理审查义务，自愿与被告签订合同，亦存有过错。本院认为，据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素比较，被告应负担主要的过错责任，本院确定由其承担70%，原告负担次要过错责任，承担30%。（三）案涉财产损失的范围和赔偿责任。依据《合同法》的有关规定，合同经认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应返还原告购房款395485元，并赔偿从支付购房款次日起至返还上述购房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失的70%。对原告主张的装修损失部分，本院认为因该装修物品已形成房屋附合难以再次利用，根据日常生活中装修物品通常的折旧期合理期限为10年的经验，结合装修鉴定价值已考虑计算成新率的情况以及被告实际使用该房屋3年，本院确定由被告根据其过错程度赔偿现值的70%，被告应赔偿原告的装修现值即62149.9元×（1-3/10）*70%为30453.45元。关于被告向原告主张房屋居住期间的费用，可以另行起诉向原告主张。另本案中原、被告签订《补充协议》虽具有一定的独立性，但据双方同意签订该协议的原因、“甲方（被告）一次性退还乙方（原告）共计人民币壹拾万元，作为对取消学区的补偿金”的由来。本院认为在认定本案《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，上述《补充协议》亦属无效，双方应按各自过错承担责任，故原告应退还被告“学区房”补偿款30000元。综上，对原告诉请中的合法合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐福元、黄英先与被告浙江创业建设工程有限公司于2013年11月6日签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；二、由被告浙江创业建设工程有限公司返还原告徐福元、黄英先购房款395485元，扣除原告徐福元、黄英先应退还的补偿款30000元，尚应支付365485元，并赔偿该购房款从支付次日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率70%计算的利息损失；三、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告徐福元、黄英先装修损失费30453.45元；四、驳回原告徐福元、黄英先的其他诉讼请求。上述二、三项，限被告浙江创业建设工程有限公司于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5582元，由原告徐福元、黄英先负担506元，被告浙江创业建设工程有限公司负担5076元；保全费2270元，由被告浙江创业建设工程有限公司负担；诉讼中的鉴定费5500元，由原告徐福元、黄英先负担1650元，被告浙江创业建设工程有限公司负担3850元。被告浙江创业建设工程有限公司须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浙江浦江农村商业银行股份有限公司，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费5582元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审 判 长  黄小英人民陪审员  朱君欢人民陪审员  黄颖松申请执行时效二年逾期不予执行二〇一八年一月八日代书 记员  吴艳君