杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1373号
原告：成晓东。
原告：刘振。
两原告共同委托代理人：郎白。
两原告共同委托代理人：倪华颖。
被告：许国平。
原告成晓东、刘振诉被告许国平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月14日立案受理后，依法由审判员周智适用简易程序，于2012年10月11日公开开庭进行了审理。原告刘振及两原告的共同委托代理人郎白、倪华颖到庭参加诉讼，被告许国平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成晓东、刘振共同起诉称：两原告系夫妻，2012年3月4日，原、被告订立了《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》一份。合同约定：由原告购买被告所有的位于杭州市上城区景江城市花园2幢3单元2720室的房屋，转让价格为人民币2300000元；付款方式为在本合同订立之日起16天内，乙方即原告一次性将购房款支付给代理方保证金账户，待甲、乙双方材料齐全后三个工作日内转付甲方即被告2200000元，余款100000元整待产权证、契证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方；如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房屋产权证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起20天内将乙方已付款及利息退回乙方，并向乙方支付违约金230000元；中介代理费合计33000元由乙方承担。当日，原告将2300000元转入代理方保证金账户，且根据双方就购买涉案房产订立的《购房意向合同》约定，原告支付的100000元意向金中的33000元也自房屋转让合同签订时起转为中介代理费，剩余部分转为税款。同日，被告将房屋钥匙交付给原告，原告为涉案房屋结算了水电费、煤气费并购置了家具、电气设备，对房屋内部也进行了一定的装修。但是在办理房屋过户手续过程中，原告被告知该房屋于2012年3月21日被杭州市江干区人民法院查封，暂无法办理过户。而被告不仅未积极协助原告办理房屋过户事宜，且自2012年3月11日起，多次更换涉案房屋的钥匙，将原告为涉案房屋定制的家具、电器设备占为己有，且将房屋及家具、电器设备私自一并出租给第三人使用。其行为恶意损害了原告的合法权益，致使原告至今无法办理过户手续，购房目的始终未得以实现。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告订立的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2、被告支付违约金230000元；3、被告赔偿原告因被告违约造成的各项损失合计803291.76元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告许国平未到庭亦未提交书面的答辩状，视为放弃抗辩的权利。
原告成晓东、刘振为证明其主张的事实，共同向本院提交如下证据材料：
1、杭州市房屋转让合同、补充协议、公证书，拟证明原、被告房屋买卖的事实，以及约定的购房价款，购房款支付方式、违约责任等；
2、个人汇款业务凭证，拟证明原告已经按期支付了所有房款；
3、房产记载信息查询记录，拟证明涉案房屋于2012年3月21日被杭州市江干区人民法院查封，至今无法过户；
4、情况说明，拟证明截止2012年6月4日，涉案房屋仍因被告个人原因致使合同无法履行的事实。另经双方协商已将保证金账户中的2300000元房款退还给原告；
5、购房意向合同、发票，拟证明原告已经支付中介代理费33000元；
6、燃气抄表缴费单、水电业发票，拟证明原告已经为涉案房产缴纳了燃气费和水电费；
7、安装单、发票，拟证明原告为涉案房屋购置了家电装备价值5400元；
8、购货清单、发票、收款收据，拟证明原告为涉案房屋购置了家具；
9、收款收据，拟证明由于被告多次私自换锁，导致原告为更换涉案房屋门锁支出1000元；
10、收据、服务行为报告，拟证明原告为涉案房屋开孔、清洁支出了合计310元；
11、公证书，拟证明因被告违约行为导致原告再次购房产生的差价损失平均值为670000元。
被告许国平未向本院提交证据材料亦未对原告提交的证据提交书面质证意见，视为放弃举证、质证的权利。
综合原告成晓东、刘振的举证情况，本院作如下认证：证据1至证据5真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据6至证据11真实性予以认定，但证明对象结合其他证据综合认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：
2010年11月3日，被告许国平向叶振出具委托书：就景江城市花园2幢3单元2720室的房屋出售，委托叶振为代理人；委托书中还记载了具体的委托事项。上述委托书经浙江省杭州市国立公证处办理公证。
2012年3月4日，原告成晓东、刘振（作为乙方）与被告许国平（作为甲方、由叶振代理）订立《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各一份。约定：甲方将其所有的位于杭州市上城区景江城市花园2幢3单元2720室的房屋出卖给乙方；转让价格为人民币2300000元；付款方式为在合同订立之日起16天内，乙方即原告一次性将购房款支付给代理方保证金账户，待甲、乙双方材料齐全后三个工作日内转付甲方即被告2200000元，余款100000元整待产权证、契证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方；如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房屋产权证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起20天内将乙方已付款及利息退回乙方，并向乙方支付违约金230000元。《补充协议》还约定中介代理费合计33000元由乙方承担。双方还对其他条款进行了约定。
2012年3月15日，原告成晓东将2300000元转入代理方保证金账户同日，被告将房屋钥匙交付给原告，原告为涉案房屋结算了水电费、煤气费并购置了家具、电气设备，对房屋内部也进行了一定的装修。
上述买卖房屋分别于2012年3月21日、4月11日、5月16日被杭州市江干区人民法院、杭州市下城区人民法院查封，无法办理过户。
2012年6月4日，杭州盛世管家房地产经纪有限公司向中国农业银行股份有限公司杭州解放路支行出具《情况说明》：该公司于2012年3月4日签订位于上城区景江城市花园2幢3单元2720室的《杭州市房屋转让合同》，买方：成晓东、刘振；卖方：许国平（叶振代）。合同价2300000元整，全款2300000元整已于2012年3月16日前打入公司在该银行的保证金账户，因卖方个人原因导致合同无法履行，经买卖双方协商后先将全款退给卖方。故恳请银行将全款2300000元整退还给卖方，由此产生的经济纠纷与银行、代理方无关。成晓东、刘振、叶振（代理许国平）在上述《情况说明》上签名。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告许国平就景江城市花园2幢3单元2720室的房屋出售经公证向叶振出具委托书，应对叶振相应的代理行为，承担民事责任。
依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告成晓东、刘振与被告许国平之间的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》系当事人真实的意思表示，且不违法法律、法规的规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告许国平因其个人原因造成买卖标的被法院裁定查封，未能在约定时间内将诉争房屋过户至二原告名下的行为属违约行为，依法应承担相应的违约责任。同时由于被告的违约行为致使二原告不能实现合同目的，双方约定的合同解除条件成就，因此，二原告要求解除合同并要求被告支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金及损失的数额，本院认为，双方约定的违约金230000元可弥补原告所受的损失（包括利息损失、中介费、购买家具、家电费用等），其再行主张除230000元以外的损失依据不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告成晓东、刘振与被告许国平（由叶振代理）于2012年3月4日订立的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告许国平偿付原告成晓东、刘振违约金230000元，限于本判决生效后15日内履行完毕；
三、驳回原告成晓东、刘振的其他诉讼请求。
被告许国平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14100元，减半收取7050元，由原告成晓东、刘振负担4675元，由被告许国平负担2375元；退还原告成晓东、刘振7050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用14100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：1202024409008802968）。
审判员 周智
二〇一二年十一月十五日
书记员 蒋伟