江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3902号
上诉人（原审被告）戴亚根。
委托代理人尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市浦口区长江堤防管理所，住所地南京市浦口区迎江路*号。
法定代表人韦群，该所所长。
委托代理人周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人戴亚根因与被上诉人南京市浦口区长江堤防管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院作出的（2013）浦民初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人戴亚根及其委托代理人尹有芳，被上诉人南京市浦口区长江堤防管理所委托代理人周钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京市浦口区长江地方管理所原审诉称，原告原名称是浦口区朱家山河闸管理所，2007年经主管部门进行机构调整，浦口区朱家山河闸管理所和南京市浦口区长江河道管理所合并成南京市浦口区长江堤防管理所，即原告。原、被告于2005年5月签订了《租房合同》，约定由被告向原告租赁浦口区临江路6-1号二层楼房及水电设施，租期1年，年租金20000元，租赁期满后双方续订租赁合同1年，最近一期书面合同起始日期为2007年5月15日至2008年5月14日止，租赁期满后，原告要求被告搬离，但被告仍占用使用房屋至今。请求法院判令：1、确认双方的租赁合同关系终止，以法庭调查的被告拖欠租金之日；2、被告按同地段的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费（暂定10万元，直至返还房屋）；3、被告按银行同期中长期贷款利率支付自房屋占用至本案判决生效之日期间的利息暂定5000元，以欠付的房屋租金和房屋使用费为基础；4、被告10日内（合理期限）将侵占的房屋返还原告。
戴亚根原审辩称，我在2000年就承租了该房屋，并不是在原告处承租了房屋，原告所述我在2008年5月14日以后占用该房屋，已超过诉讼时效，被告主张10万元租金不存在。
原审法院经审理查明，南京市浦口区朱家山河闸管理所于2005年5月15日与被告签订租房合同，前者为甲方，被告为乙方。合同约定：甲方将位于浦口区临江路6-1号整栋二层楼房及水电设施出租给乙方经营，并收取租金；合同租用期暂定一年，自2005年5月15日至2006年5月14日止，年租金为20000元，合同期满，乙方如需继续租用，同等条件下可优先，乙方应提前一个月与甲方续签协议并交纳相关费用。2007年5月15日，南京市浦口区朱家山河闸管理所与被告又重新签订租房合同，前者为甲方、被告为乙方。合同约定：甲方将位于浦口区临江路6-1号整栋二层楼房及水电设施出租给乙方经营，并收取租金；合同租用期暂定一年，自2007年5月15日至2008年5月14日止，年租金为20000元，合同期满，乙方如需继续租用，应提前一个月与甲方续签协议，并交纳相关费用，否则视为乙方放弃承租权，甲方有权另行处理。2007年，原南京市浦口区长江河道管理所和南京市浦口区朱家山河闸管理所合并，组建南京市浦口区长江堤防管理所，自此原告成为讼争房屋的实际管理人。2011年4月18日，原告向被告发出关于终止租赁合同的通知，告知被告其承租的房屋将于2011年5月14日到期，合同期满后原告将终止租赁合同并收回房屋，要求被告于2011年6月1日前撤离承租房屋。2013年元月30日，原告再次向被告发通知要求被告撤离房屋。2011年国庆节前，2012年春节前，原告均向被告发通知要求被告注意检查承租房屋电器设备安全。2009年8月11日，被告向原告支付租金20000元。
上述事实，有浦口区机构、编制、经费渠道等调整的批复、租赁合同、关于终止租赁合同通知、收条、原、被告双方当庭陈述、庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，原告的前身之一为南京市浦口区朱家山河闸管理所，南京市浦口区朱家山河闸管理所对涉案房屋的管理权在原告组建后由原告承继。原、被告签订的租房合同是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效。原审法院认为，原告于2011年4月18日告知被告于2011年5月14日解除双方的租房合同，并于2013年元月30日再次向被告发通知要求被告撤离房屋，原告请求法院确认其与被告之间的租赁合同关系终止的诉讼请求的诉讼时效因原告在2013年元月30日再次向被告主张权利而中断，原告请求法院确认原、被告租赁合同关系解除未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2008年5月14日，原、被告签订的租房合同到期后，双方未续签合同，因被告仍继续承租涉案房屋，原告未提出异议，原、被告于2007年5月15日签订的租房合同继续有效，但房屋的租赁期限变为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因租赁期限变为不定期，原告可以随时通知被告要求解除租房合同。原告于2011年4月18日要求解除双方签订的租房合同系依法行使解除权，原审法院依法确认原、被告签订的租房合同于2011年5月14日解除。合同解除后，被告应将承租房屋返还原告，故原审法院对原告要求被告返还房屋的主张予以支持。《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。对于原告要求被告支付房屋占用期间使用费的诉请是否超过诉讼时效，应作具体分析。原、被告在租房合同中并未约定交付租金的时间。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原、被告签订的租房合同于2008年5月14日到期，此后租房合同变为不定期租赁合同，本案双方租赁期限超过一年，因此以2008年5月15日为起算时间，原告主张2008年5月15日至2009年5月14日租金给付请求权至迟应在2010年5月14日前行使。同理，原告应于2011年5月14日前向被告主张2009年5月15日至2010年5月14日的租金。2010年5月15日至2011年5月14日租房合同解除的租金，被告应于合同解除之日支付租金，原告应至迟于2012年5月14日前向被告主张。2011年5月15日至2012年5月14日的房屋占用费，原告应于2013年5月14日前向原告主张。因原告未能举证证明其要求被告支付租金存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故原审法院对原告要求被告支付2011年5月15日前的租金不予支持。原告于2013年5月6日向原审法院起诉，故被告应按年租金20000元标准向原告支付自2011年5月15日以来的房屋占用费。被告主张并不拖欠租金，但未能举证证明，原审法院不予采信。被告拖欠原告房屋占用使用费，致使原告产生利息损失，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告南京市浦口区长江堤防管理所与被告戴亚根之间的租赁合同关系于2011年5月14日终止；二、被告戴亚根于本判决生效之日起15日内向原告南京市浦口区长江堤防管理所返还位于浦口区临江路6-1号整栋二层楼房及水电设施；三、被告戴亚根于本判决生效之日起10日内支付原告南京市浦口区长江堤防管理所房屋占用使用费（从2011年5月15日起至被告搬离之日止，按每年20000元计算）；四、被告戴亚根于本判决生效之日起10日内支付原告南京市浦口区长江堤防管理所利息（以上述判决确定的房屋占用使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告南京市浦口区长江堤防管理所的其他诉讼请求。案件受理费2560元，减半收取1280元，由被告戴亚根负担。
戴亚根不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、涉诉房屋的建造违反《中华人民共和国防洪法》的强制性规定，是违章建筑。2、原审法院认定双方租赁关系终止时间是2011年5月14日错误，被上诉人于2011年国庆节、2012年春节均向其发通知要求注意检查承租房屋电器设备安全，且2011年5月14日后，被上诉人从未上门要求上诉人办理房屋交接手续。因此，被上诉人并未于2011年5月14日解除合同，其正式解除合同的时间应以上诉人收到被上诉人起诉状副本的时间为准。3、原审法院计算的房屋使用费的起算点错误，法院只应对2013年7月5日上诉人收到起诉状副本之日前一年的租金给予保护。涉诉房屋为违章建筑，上诉人自2007年后无法办理营业执照，且因南京北站停运该建筑已无任何经营价值，因此房屋使用费应减少70%。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判合同终止日期为2013年7月5日；撤销原审判决第三项，改判上诉人支付2012年5月15日至2013年5月14日房屋租金，支付2013年5月15日至上诉人搬离之日止房屋占有使用费，并将租金、使用费减少70%。
被上诉人南京市浦口区长江堤防管理所辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交原审法院开庭传票及应诉、举证、确认送达地址通知书，认为应该以传票及通知书上载明的2013年7月5日作为被上诉人提出解除合同的时间。上诉人提交“南京市浦口区拆迁管理中心”于2013年4月6日发出的“房屋征收调查登记通知”一份，证明被上诉人系因房屋即将动迁才要求上诉人返还房屋，之前并未要求上诉人搬离。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案无关。二审中，本院查明，本案诉争房屋尚未被纳入拆迁范围。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租房合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人认为涉诉房屋的建造违反《中华人民共和国防洪法》的强制性规定，系违章建筑，但上诉人原审提交了涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，本院依法确认双方签订的房屋租赁合同合法有效。
关于租赁合同的终止时间，本院认为，双方签订的房屋租赁合同于2008年5月14日到期。依据法律规定，租赁期限届满之后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，应该视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被上诉人可以随时通知上诉人解除合同。被上诉人2011年4月18日的通知已明确表明了其解除合同的意思表示，该通知经送达上诉人，即发生合理期限后解除的效力，因此，原审法院认定租赁合同于2011年5月14日解除，并无不当。上诉人认为被上诉人于2011年国庆节、2012年春节均向其发通知要求注意检查承租房屋电器设备安全，且其后一直未与其办理房屋交接手续，因此，被上诉人并未于2011年5月14日解除合同，应以上诉人收到被上诉人起诉状副本时间作为合同终止之日。对此，本院认为，被上诉人通知上诉人检查电器安全，并不能代表被上诉人撤回了对租赁合同的解除。因此，上诉人的此上诉理由，本院不予采纳。
关于租赁房屋的占有使用费，本院认为，不定期租赁期间，双方未对租金给付时间进行明确约定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。因此，原审法院以要求给付租金的诉讼时效期间为一年，被上诉人原审提起诉讼的时间为2013年5月2日，认定被上诉人可以请求的房屋使用费的期限自2011年5月15日起，并无不当。上诉人认为其只应当支付2012年7月5日之后的房屋使用费，系以其收到起诉状副本的时间为计算依据，且未考虑房屋使用费可于租期届满一年时请求，故对上诉人的此上诉理由，本院不予采纳。上诉人称因为房屋是违章建筑，其2007年后无法正常使用，故应当将房屋使用费减少70%的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2560元，由上诉人戴亚根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 赵春凤