北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1712号
上诉人（原审原告）刘玉香，女，1939年8月30日出生。
委托代理人安浩，男，1987年2月14日出生。
委托代理人安然，女，1984年10月11日出生。
被上诉人（原审被告）李瑞平，男，1958年6月6日出生。
委托代理人韩玉珍，北京市昌平区马池口镇第二法律服务所法律工作者。
上诉人刘玉香因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第07210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘玉香在原审法院起诉称：昌平区127号院（地号为12-179）内房屋12间全部为刘玉香所有。该院按南北分为里外院。1993年10月15日刘玉香之子安振强将属于刘玉香的南院3间北房、2间东房出租给李瑞平使用，安振强与李瑞平口头约定租期17年（1993年10月15日至2010年10月14日止），租金3700元，分两次付清。2010年6月8日租赁合同尚未到期，因李瑞平在通往北院的通道上垒起了一堵砖墙并堆放杂物，致使刘玉香无法去北院的房屋，产生矛盾，刘玉香起诉至昌平区人民法院。2010年9月17日昌平区人民法院作出（2010）昌民初字第10153号民事判决书，认定昌平区127号院（地号为12-179）内房屋为刘玉香所有，判令李瑞平将通往北院（后院）的通道上砖墙拆除、杂物清走。李瑞平不服上诉于北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2010年11月19日作出（2010）一中民终字第19508号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。租赁合同到期后，刘玉香多次向李瑞平发出租赁合同终止要求其腾退房屋及人员的通知。李瑞平至今未搬出，也未补交租金。至2015年，李瑞平租赁刘玉香房屋已经22年，已经超过了法定20年的期限。李瑞平的违约行为已经严重违反了合同法的规定，侵犯了刘玉香的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1.解除刘玉香与李瑞平的房屋租赁合同；2.李瑞平依法将房屋退还刘玉香；3.李瑞平按现在的租金价格每月2000元向刘玉香支付2010年10月14日（租赁合同终止日）至2015年4月14日的房屋租金108000元；4.本案诉讼费由李瑞平承担。
李瑞平在原审法院答辩称：一、购买127号院前院房屋的背景。1993年10月李瑞平经人介绍认识刘玉香之子安振强，安振强当时急于购买别处房产，急需用钱，多次找到李瑞平要将127号院的房子卖给李瑞平（当时安振强称：独门独院）。李瑞平当时在北京打工，房子虽破，但是一家人能够团聚，有一个落脚地，总比没有强。李瑞平到处借钱分二次支付了购房款3700元。安振强将127号院交给李瑞平，李瑞平取得了127号院房屋所有权。当时房子破的无法居住，之后李瑞平凭着自己的手艺，对127号院房屋进行装修。北房、东房漏雨，买了100块石棉瓦整修屋顶。吊顶子、给墙抹水泥、刮腻子、铺地板砖、室内电路重新安装买的都是铜线、室内外重新安装了上下水、装了水表、电表。院子垫高打了水泥地面，原来没有街门、厕所，李瑞平买砖建了街门、厕所、建了东耳房当厨房，在北房西侧建了两间库房居住至今。要是租房这些都需要出租方来做。2010年之前李瑞平从来没有接到刘玉香的腾房通知，证明刘玉香同意其儿子将127号院卖给李瑞平的事实。二、李瑞平二次将127号院出租，刘玉香没有提出任何异议。2003年非典期间，因李瑞平到城里打工，妻子张社香跟着去做饭，将127号院出租给外地人收废品，当时的村主任孙长青为了村民的安全，去问过安振强：127号院是出租还是卖给李瑞平了，安振强说：我已把房卖给李瑞平了，有什么事我不负责，你们不要找我，直接去找李瑞平。所以村委会在《房屋出租临时许可证明》上写有自购二字。2008年李瑞平又携带全家出去打工，将房子出租给外地人，百善镇计划生育办公室工作人员在村委会工作人员带领下，找到出租房屋的房主李瑞平签订了流动人口计划生育管理责任书》。《中华人民共和国民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。李瑞平二次将127号院房屋出租，取得收益，刘玉香及其儿子都没有提出任何异议。事实证明李瑞平是买的127号院的房子不是出租。三、刘玉香之前二次起诉李瑞平，证明李瑞平对127号院前院是买不是租。2010年6月刘玉香见昌平地区拆迁，房屋涨价，受利益驱使，曾经起诉李瑞平排除妨碍，要求李瑞平立即将179号院内的妨碍物清走。开庭时法院要求刘玉香确认到底要清走什么，刘玉香回答说：把北房西侧通往后院的砖墙拆除，杂物清走，刘玉香要回127号院后院。证明刘玉香承认127号前院卖给李瑞平的事实。2011年10月刘玉香又以排除妨碍案由起诉李瑞平，要求李瑞平立即腾退占用刘玉香位于127号院内的三间北房、两间东房。（2012）昌民初字第11616号判决书本院认为一节称：刘玉香在本案的民事起诉中称李瑞平一家人占有使用涉案房屋，在庭审中又称李瑞平租赁涉案房屋，但刘玉香对租赁期限、租赁标准及租金缴纳方式均不能予以说明。而李瑞平在使用涉案房屋之初即支付了3700元，在其后近二十年的时间一直占用涉案房屋且没有再向刘玉香支付其他款项，在2010年之前双方也未因涉案房屋发生纠纷，再辅以加盖有昌平区村民委员会印章的《房屋出租（借）临时许可证明》（记载涉案房屋为李瑞平自购）与人员出入卡（记载本村自购房），在双方均不能提供书面合同的情况下，李瑞平的主张更具证据优势，李瑞平购买房屋的可能性更大一些，因此本院倾向于认定李瑞平系购买了昌平区127号院前院中的三间北房与两间东房。四、刘玉香这次起诉故意隐瞒了2011年起诉李瑞平被昌平法院驳回了的事实。（2012）昌民初字第11616号判决书判决后，刘玉香当时没有上诉，证明刘玉香同意昌平法院2012年的判决，二年之后刘玉香又变换案由起诉李瑞平。李瑞平认为：刘玉香与李瑞平之间自1993年开始建立的就是房屋买卖关系，不存在租赁关系，如果刘玉香没将房屋卖给李瑞平，李瑞平在这一住就是22年，刘玉香不能不闻不问。按照自然规律，出租房屋得有出租期限，租金支付方式等。只有买卖才是一次性交易。当年李瑞平借钱分两次交购房款3700元，此后没有发生任何纠纷。3700元在1993年买一处破烂不堪的房屋是只多不少，刘玉香及其儿子安振强是认为占了便宜，特别高兴。事实证明127号院是卖给了李瑞平所有。现因昌平地区拆迁，房屋涨价，刘玉香受利益驱使，多次编造虚假事实起诉李瑞平，想不花一分钱要回卖出的房屋，还要再捞一把，法理难容。李瑞平请法院查清事实，驳回刘玉香的无理起诉，以维护法律的严肃性和李瑞平的合法权益。
原审法院经审理查明：北京市昌平区127号院（登记的土地使用者为刘玉香，以下简称127号院）分为前后两个相对独立的院落。安振强系刘玉香之子。自1993年至今，李瑞平一直在127号院的前院居住。1993年10月18日，安振强出具收条一张，写明“今收李瑞平现金2000元，共计3700元，其余1700元春节前付清，如没付清按房租没（每）人十元”。该条落款处写明“房主：安振强”和“用主：李瑞平”。1994年1月27日，安振强再次出具收条一张，写明“今收到李瑞平1700元，总计房钱3700元，全部付清，五间房归李瑞平占用”。安振强和李瑞平均在该条上签字。
经现场勘验，127号院前院现有北房三间、东房两间、东棚子一间、西棚子一间、北房北侧有砖瓦结构储藏室一间、南边有厕所一间，院中有红砖堆、杂物若干。本案双方当事人均认可北房三间和东房两间即系前述收条中所称的五间房。双方当事人均认可现有的北房三间与东房二间与1993年一致，未曾改建或翻建；李瑞平称其换了该五间房屋的屋顶并进行了吊顶、铺地砖和刮腻子等室内装修，刘玉香认可室内装修，但称李瑞平仅在屋顶多铺了一层石棉瓦。李瑞平称127号前院内的东棚子一间、西棚子一间、北房北侧砖瓦结构储藏室一间和南边厕所一间均系由其建设；刘玉香称前述房屋建设均未征得其同意。
现刘玉香以其与李瑞平存在房屋租赁合同关系提起诉讼。在诉讼过程中，刘玉香之子安振强出庭作证，称其收受了李瑞平支付的租金3700元，并与李瑞平就租赁合同主要内容进行了口头约定，即：租赁的标的物为前述北房三间与东房两间，共计五间；租赁期限自1993年10月15日至2010年10月14日共计17年；租金标准经过两次协商，最终商定为总计3700元，为每年210多元，系以3700元除以17年时间所得。刘玉香在庭审中称虽其子安振强无权出租其所有的房屋，但其对该租赁合同效力予以追认。李瑞平称其出资3700元系购买前述五间房屋，其并未就租赁合同内容与安振强进行协商。
原审法院认定上述事实，有集体土地建设用地使用证、收条两张、现场勘验笔录、照片以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同的内容由当事人约定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，刘玉香主张其与李瑞平存在房屋租赁合同关系，且系口头对租赁合同内容进行了约定，但并未提供充分证据证明其与李瑞平就租赁合同应具备的主要内容进行过协商和约定，且李瑞平对此不予认可。因此，刘玉香主张与李瑞平存在房屋租赁合同关系的理由不充分，故其据此提出的解除合同、返还租赁物、支付租金等诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。李瑞平之答辩意见，合理部分，法院予以采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘玉香的诉讼请求。
刘玉香不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持刘玉香的原审全部诉讼请求；本案诉讼费由李瑞平承担。上诉理由是：原审判决认定刘玉香主张租赁合同关系的证据不足属认定事实不清，两张收条即为简易的租赁合同，足以证明是房屋租赁关系，双方之间不存在房屋买卖合同。诉争房屋土地权利人是刘玉香而不是李瑞平。本案应当认定是房屋租赁合同关系而不是房屋买卖关系。原审法院适用法律错误，租赁期限最长不超过20年，李瑞平已占用诉争房屋22年，故依法应解除合同关系。原审法院违反法定程序。
李瑞平答辩称：同意原审判决，不同意刘玉香的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。刘玉香主张其与李瑞平存在房屋租赁合同关系，双方口头对租赁合同内容进行了约定，但刘玉香并未提供充分证据证明其与李瑞平就租赁合同应具备的主要内容进行过协商和约定，且李瑞平对此不予认可，故刘玉香主张双方存在房屋租赁合同关系的依据不足，原审判决对刘玉香的诉讼请求不予支持并无不当。刘玉香上诉主张两张收条即为双方简易租赁合同，但两张收条均未写明所收取的款项系租金，本院综合现有证据及本案基本事实，对刘玉香的上述主张不予采纳。刘玉香的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千四百六十元，由刘玉香负担（已交纳）。
二审案件受理费二千四百六十元，由刘玉香负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年三月二十一日
书记员 舒 妍