抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0403民初1128号原告中国工商银行股份有限公司抚顺章党支行，住所地抚顺市东洲区阜宁南路9号。负责人张庆峰，系该行行长。委托代理人林在锋，系该行职员。委托代理人王伟文，系该行职员。被告郝某某，男，汉族，现住铁岭市昌图县。被告殷某某，女，汉族，现住铁岭市昌图县。被告抚顺市金旺房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区临江路东段11－1号。法定代表人徐斌，系该公司总经理。委托代理人代志山，系该公司法律顾问。原告中国工商银行股份有限公司抚顺章党支行(以下简称工商银行章党支行)诉被告郝某某、殷某某、被告抚顺市金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行章党支行的委托代理人林在锋、王伟文，被告金旺公司委托代理人代志山到庭参加诉讼。被告郝某某、殷某某经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行章党支行诉称，2015年7月15日，原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》，被告郝某某、殷某某向我行借款339000元，用于购买位于抚顺市东洲区呼兰街XX－X号楼X单元XXX号、面积105.87平方米的房屋，并按规定办理了预抵押登记手续，由于被告郝某某、殷某某未按合同约定偿还贷款本息，经多次催收未果。现原告诉至法院，请求：1、判令双方签订的借款合同、预抵押合同、保证合同合法有效，并解除（借款）合同的履行。2、判令第一被告偿还欠原告贷款本金336841.24元和相应利息及罚息。3、判令原告对抵押物具有优先受偿权。4、判令第二被告承担共同还款责任。5、判令被告金旺公司承担连带担保责任。5、判令三被告承担诉讼中所发生的一切费用。被告郝某某、殷某某未提交书面答辩状。被告金旺公司辩称：根据担保法第25条规定，担保期限是6个月，在规定时间内原告没有起诉，我公司免除担保责任，该合同为格式条款，系原告方单方制定，不是第三被告的意思表示，此合同条款对第三被告显失公平，第三被告认为第一、第二被告应积极偿还原告的债务，与第三被告无关，请驳回对方诉求。经审理查明，2015年7月15日，原告工商银行章党支行与被告郝某某、殷某某、被告金旺公司签订〔房〕字〔抚顺〕行〔章党〕支行〔2015〕年〔081〕号《个人购房借款／担保合同》，主要约定有：⑴基础内容：被告郝某某、殷某某向原告方借款323000元，购买位于抚顺市东洲区呼兰街XX－X号楼X单元XXX号、面积105.87平方米的房屋（以下简称案涉房屋）,贷款发放日为2015年7月24日，贷款到期日为2040年7月24日。借款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收40%确定。借款人郝某某、殷某某按月等额本息还款法偿还贷款本息，并以所购房屋为抵押物担保还款。⑵违约及违约责任：如借款人郝某某、殷某某连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成借款人郝某某、殷某某违约，则贷款人工商银行章党支行可宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人郝某某、殷某某立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除本合同。⑶保证担保：被告金旺公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。在正式抵押登记手续办理完毕且贷款人工商银行章党支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告金旺公司才能对满足前述条件之日以后，到期的借款人郝某某、殷某某的债务免除保证责任。⑷抵押登记：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人（工商银行章党支行）另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人（郝某某、殷某某）获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有证原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。⑸贷款发放：借款人授权贷款人将贷款一次性划入金旺公司账户，贷款利息按实际放款日起计算。在上述合同签订后，原告工商银行章党支行于2015年7月24日发放了贷款339000元。截止本案起诉之日（2016年7月20日），被告郝某某、殷某某已还款本金2158.76元和利息6160.29元，尚欠利息10038.24元（截止于本案起诉之日），并已达到连续三个月和累计六次未按时足额偿还贷款本息的情况。另，2015年7月20日，案涉房屋在抚顺市房屋产权部门办理了预购商品房抵押权预告登记，原告工商银行章党支行为预告登记权利。依据原告方申请，本院在抚顺市房屋产权部门已查封案涉房屋，查封期限从2016年9月30日起至2019年9月30日止。本院所确认的上述事实，有结婚证、合同书、个人借款凭证、预告登记证、还款明细表、当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告工商银行章党支行与被告郝某某、殷某某、被告金旺公司签订的《个人购房借款／担保合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告郝某某、殷某某未依约履行还款义务（即已连续三个月和累计六次未按时足额偿还贷款本息的），原告工商银行章党支行依约行使合同解除权，解除本案所涉合同的诉求，于法有据，应予支持。被告郝某某、殷某某作为案涉合同的共同借款人，应向原告方偿还尚欠贷款本金336841.24元及已累计拖欠的利息10038.24元（利息计算截止于本案起诉之日，即2016年7月20日）。就案涉合同解除后的利息和罚息等诉求部分，参照2009年7月出台的《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的意见〉的通知》第八条第三款：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而合同法第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的”。案中原告工商银行章党支行所提利息、罚息的给付，实质是对案涉合同解除后对合同中所约定的违约责任条款的继续适用，与上述通知规定内容相契合，故对于原告方此节请求应予支持，即被告郝某某、殷某某应向原告方偿还自2016年7月21日起至实际清偿完毕日止的利息、罚息（其计付标准以双方合同约定内容为准）。就原告对抵押物（案涉房屋）行使优先受偿权的诉求，依《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。案中，原告工商银行章党支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故对于原告方此节诉求，于法无据，本院不予支持。就保证责任部分，案涉合同约定“在正式抵押登记手续办理完毕且贷款人工商银行章党支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告金旺公司才能对满足前述条件之日以后，到期的借款人郝某某、殷某某的债务免除保证责任”。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，金旺公司提供的阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在金旺公司与银行方面未另行约定的情况下，保证人金旺公司仍应对借款人郝某某、殷某某的债务承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之日。本案中案涉房屋的正式抵押登记手续尚未办理完毕，被告金旺公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告金旺公司仍应对被告郝某某、殷某某因案涉合同所产生的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司章党支行与被告郝某某、殷某某、被告抚顺市金旺房地产开发有限公司签订的〔房〕字〔抚顺〕行〔章党〕支行〔2015〕年〔081〕号《个人购房借款／担保合同》（注：借款合同约定部分）予以解除；二、被告郝某某、殷某某应向原告中国工商银行股份有限公司抚顺章党支行偿还欠款本金336841.24元及累计拖欠的利息10038.24元（截止于2016年7月20日）；三、被告郝某某、殷某某应向原告中国工商银行股份有限公司抚顺章党支行偿还自2016年7月21日起至实际清偿完毕日止的利息、罚息（其计付标准以双方合同约定内容为准）；四、被告抚顺市金旺房地产开发有限公司对本判决第二项和第三项给付内容承担连带清偿责任；五、驳回原告方的其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6352.62元和保全费2184.21元（原告已预交），由被告郝某某、殷某某和抚顺市金旺房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判长  宋宝越审判员  于 雷审判员  董琳琳二〇一七年六月二十日书记员  陈冬卉