广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第783号
原告广州市三原物业管理有限公司，住所地在广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B房。
法定代表人冯高，该司董事长。
委托代理人彭新华、孔威，均系该司职员。
被告梁国坚，男，汉族，户籍所在地在广州市天河区。
被告梁国鹏，男，汉族，户籍所在地在广州市天河区。
原告广州市三原物业管理有限公司（下简称三原公司）诉被告梁国坚、梁国鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告三原公司的委托代理人彭新华到庭参加了诉讼。被告梁国坚、梁国鹏经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告三原公司诉称：原告于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务。被告为誉城苑小区19号楼1707房的业主。原告按照《物业管理委托合同》履行了对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，而被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但被告接受物业管理和服务后，却一直拖欠原告的物业管理服务费未给，原告曾多次派人上门催收均遭拒绝，故为了维护自身合法权益不受侵犯，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付海清路19号1707房自2011年5月1日起至2013年4月30日止的物业服务费1706.976元（按71.124元／月的标准计算）及滞纳金（以每月物业管理费71.124元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，当月物业管理费滞纳金自次月8日起计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告梁国坚、梁国鹏均未答辩。
经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的房产。根据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》显示，梁伟强、梁国坚、梁国鹏是广州市天河区珠江新城海清路19号1707房（下简称案涉房屋）的权属人，案涉房屋的建筑面积为59.27平方米，使用性质为居住用房。
2004年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料等；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；乙方有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取等。
上述《物业管理委托合同》签订后，原告于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。
2007年12月21日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，除了将合同期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”，及增加“本合同追溯至2007年10月11日起生效”的约定外，其他条款与双方于2004年10月11日签订的《物业管理委托合同》的条款基本一致。
2011年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，除了将合同期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止。如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”及追溯期限变更为“本合同追溯至2010年10月11日起生效”的约定外，其他条款与双方于2007年12月21日签订的《物业管理服务合同》的条款基本一致。
现原告以两被告拖欠案涉房屋自2011年5月1日至2013年4月30日止的物业管理费为由，提起本案诉讼。诉讼中，原告明确本案中不需要梁伟强承担责任。
在本案审理中，原告为证明其曾多次向被告催收拖欠的物业管理费，向本院提供了以下证据予以证实：原告自制的《欠费明细表及计算方法》（共1页，均注明了案涉房屋应缴的物业管理费和滞纳金的计费标准、计费时间、金额）。
本院认为：原告是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心先后签订的两份《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述两份《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。两被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但其在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》未解除的情况下应接受广州市土地开发中心与原告所签订的上述合同约束，并履行上述合同的相应条款。原告从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，两被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则，两被告负有向原告支付物业管理费的义务。但截至原告提起本案诉讼之日止，两被告仍未向其支付2011年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费，已构成违约。前述《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均约定住宅的物业管理费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，《房地产登记簿查册表》记载案涉房屋的建筑面积为59.27平方米，故两被告应按照71.124元／月（59.27平方米×1.2元／平方米·月）的标准向原告支付拖欠上述期间的物业管理费。按照上述标准计付，两被告应向原告支付拖欠上述期间的物业管理费合计1706.976元（71.124元／月×24个月）。
关于滞纳金的计付问题，鉴于两份《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均未约定支付物业管理费的具体时间和迟延支付物业管理费的滞纳金计付标准。但按照物业管理服务的性质，在物业公司提供了物业管理服务后，业主应在合理期限内（次月7日前）向物业公司支付物业管理费。由于两被告迟延支付2011年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费的行为给原告造成一定的损失，该损失可按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，故每月物业管理费的滞纳金应分别以每月所欠物业管理费为本金，自次月的8日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但每月滞纳金总额应以不超过71.124元为限。
原告明确本案中不需要梁伟强承担责任，属于对其诉讼权利的合法处分，本院予以照准。
两被告梁国坚、梁国鹏经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可做缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁国坚、梁国鹏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路19号1707房自2011年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费合计1706.976元；
二、被告梁国坚、梁国鹏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（以每月所欠物业管理费71.124元为本金，当月物业管理费滞纳金自次月的8日起均计至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月滞纳金总额应以不超过71.124元为限）。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告梁国坚、梁国鹏负担。
如不服本判决，原告广州市三原物业管理有限公司、被告梁国坚、梁国鹏可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李旭珊
人民陪审员 关东英
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年三月十七日
书 记 员 梁怡筠
周玺舜