四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民初字第84号
原告简阳市瑞邦房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市三岔镇湖滨西街。
法定代表人刘荣杰。
委托代理人陈飞吉（特别授权），泰和泰律师事务所律师。
委托代理人曾敏（一般授权），四川法锐律师事务所律师。
被告简阳市国土资源局，住所地简阳市简城镇政府街161号。
法定代表人曾中。
委托代理人唐晓毅（一般授权），四川公生明律师事务所。
委托代理人李林（一般授权）。
原告简阳市瑞邦房地产开发有限公司（下称瑞邦房产公司）与被告简阳市国土资源局（下称简阳国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理并依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。原告瑞邦房产公司的委托代理人陈飞吉、曾敏，被告简阳国土局的委托代理人唐晓毅、李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞邦房产公司诉称，一、简阳市公共资源交易中心和四川盈信天地拍卖有限公司共同发布了《简阳市国有建设用地使用权拍卖出让公告》（简公资交告（2013）2l号），将三岔镇国宁村一社净用地面积为17301平方米国有建设用地使用权以公开拍卖方式出让，起拍价4700万元。曾德富（原告股东）参加报名并通过资格审查，交纳了竞买保证金3760万元。2013年12月25日，曾德富同另两位自然人在竞买申请书中明确：若能竞得，拟成立新公司开发建设。12月26日，曾德富最终竞得2013-6l号地块国有建设用地使用权，并当场与简阳国土局及拍卖人简阳市公共资源交易中心、四川盈信天地拍卖有限公司签订《成交确认书》，明确该地块成交总价款为8350万元，竞买保证金3760万元扣除拍卖佣金（含应缴纳的土地交易服务费）250.5万元后，3509.5万元自动转作受让地块定金。瑞邦房产公司起诉时主动将定金数额调低为1670万元。此后，曾德富与另两位自然人成立了瑞邦房产公司，于2014年1月6日与简阳国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号511001-2014B-004）约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款8350万元，2014年1月25日前付款6680万元，2014年3月25日前付款1670万元。2014年1月24日，曾德富向简阳市财政局缴纳土地款3170．5万元，加上之前缴纳款项3509.5万元，共计缴款6680万元。二、瑞邦房产公司竞得土地后积极准备开发建设，与相关建设工程设计公司、建设工程地勘公司、营销代理公司等接触、交流、谈判并签订了相关合同。在此过程中，瑞邦房产公司发现涉案宗地尚存在未拆迁住户，便多次与简阳国土局及简阳市三岔镇人民政府、简阳市人民政府沟通并要求尽快将未拆迁的居民搬离未果。2014年3月12日，瑞邦房产公司向简阳国土局送达了《交付出让土地催告函》，7月17日又送达了《报告》，7月24日简阳市公共资源交易中心回复将于近期加派力量强力解决宗地内拆迁遗留问题，但截至9月15日未拆迁住户仍未搬离，符合拍卖和开发条件的土地至今未交付，瑞邦房产公司无法开工。9月16日瑞邦房产公司向简阳国土局送达了《解除合同通知书》。三、简阳国土局违约造成瑞邦房产公司巨大损失：营销代理及策划费117万元、建设工程设计费150万元、园林景观设计费29万元、地勘费6万元、审图费15万元、房租7万元、工资5l万元、办公开支31万元、法律顾问费9万元、律师代理费98．5万元、利息686万元、期待利益1100万元。因简阳国土局违约行为导致瑞邦房产公司开发目的无法实现。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条以及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的规定，请求：1.解除《国有建设用地使用权出让合同》；2.简阳国土局退还土地款6680万元（含定金1670万元）；3.简阳国土局返还定金1670万元；4.简阳国土局赔偿拍卖佣金129万元，土地交易服务费121.5万元，合计250.5万元；5.简阳国土局赔偿营销代理及策划费117万元、建设工程设计费150万元、园林景观设计费29万元、地勘费6万元、审图费15万元、房租7万元、工资51万元、办公开支31万元、法律顾问费9万元、律师代理费98.5万元、利息686万元（本金6680万元，从2013年12月25日计算至2014年9月16日止，利率为银行贷款基准利率两倍，诉讼期间利率按银行贷款基准利率四倍另算至本息付清为止），合计1199.5万元；6.简阳国土局赔偿瑞邦房产公司期待利益1100万元。以上6项合计1.09亿元。7.诉讼费用由简阳国土局承担。
诉讼中，瑞邦房产公司依据《关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第9条的规定，向本院申请追加简阳市财政局、简阳市公共资源交易中心、简阳市人民政府作为本案第三人参加诉讼，并变更诉讼请求为简阳国土局和第三人共同承担责任。
原告瑞邦房产公司为证明其主张，提交了如下证据：
1.《国有建设用地使用权拍卖出让须知》（第七条）。
2.《成交确认书》（第三段）。
3.《国有建设用地使用权出让合同》第30、31、37条约定。
拟证明双方对定金有约定，出让人违约应双倍返还定金。
4.2014年3月3日原告与成都万基兴业房地产营销策划有限公司签订的《简阳市三岔湖岸帝景项目营销策划及销售代理合同协议》及补充协议，营销公司向原告主张损失1170886元。
5.原告与浙江工业大学建筑规划设计研究院有限公司签订的《建设工程设计合同》（合同金额1326000元，最终的设计费按照政府规划审核的面积核实）、2014年6月17日简阳市建设工程规划设计方案审查通知书（2014-033号）、2014年6月6日简阳市政府议事纪要（第51次）、工程设计费发票（合计金额150万元）。
6.2014年6月16日原告与成都市风景园林有限公司签订的《建设工程设计合同》及收条（金额29万元）。
7.2013年6月2日原告与中冶成都勘察研究总院有限公司签订的《建设工程勘察合同》及勘察费发票（金额6万元）。
8.2014年7月28日原告与四川省景善工程咨询有限责任签订的《委托合同》（图纸审查费用15万元）。
9.2014年2月14日原告与高建英签订的《租房合同》及收据（租金7万元）。
10.原告与田春强、曾德富、徐智勇签订的《劳动合同》及工资表（2014年1月至10月51万元）。
11.原告公司成立及办公开支共计31万元。（票据为：资阳市地方税务局通用定额发票两张金额各20元、2014年8月5日中国石油四川成都销售分公司华阳ＸＸ加油站车用汽油发票壹张金额200元、2014年3月10日三岔镇望湖自来水厂收款收据壹张金额220元、2014年7月16日客户名称陈为明用电类别居民户表57平电费59元的四川省资阳市国家税务局通用机打发票壹张、2014年3月18日高新区凤凰诚家具厂签章的深圳凤凰诚订货合同单壹份和2014年3月28日高新区凤凰诚家具厂签章的收据壹张金额69800元。上述票据金额与主张金额不一致，且不能充分证明关联性）。
12.2014年1月16日原告与四川法锐律师事务所签订的《法律顾问合同》（顾问费9万元）及2014年9月25日的《民事委托代理合同》（律师代理费98.5万元）。
利息686万元（本金为6688万元，从2013年12月25日计算至2014年9月16日止，利率为银行贷款基准利率两倍，诉讼期间利率按银行贷款基准利率四倍另算至本息付清为止）。
拟证明被告违约导致原告的各种损失约1199.5万元。
13.期待利益1100万元。
补充证据：
1.2014年6月20日原告与成都豪萱酒店管理有限公司的《商品房预定合同》，总价1320万元，经测算该酒店利润为537万元。
2.2014年6月26日原告与成都锦宁贸易有限公司的《商铺预订合同》，总价1960万元，经测算利润为1505万元。
3.《湖滨1号项目投资收益测算报告》，利润7978万元，收益率35.2%。
4.2014年7月28日原告与四川省景善工程咨询有限责任签订的《委托合同》（图纸审查费用15万元）。
5.简阳国土局《征收三岔镇三岔街社区居民一组（原国宁村一组）土地补偿安置方案公告》（2012）第321号，拟证明存在“钉子户”，被告没有全面适当履行交地义务，属违约。
被告简阳国土局答辩称，一、根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条的规定，瑞邦房产公司缴纳的竞买保证金是否具有定金性质，需要结合定金的特征和本案事实认定。1.定金和保证金具有金钱质的性质。定金合同是实践性合同，以定金交付为要件，定金在作为质物期间所有权不转移，当约定的定金罚则条件成就时才发生转移。定金合同又是双务合同，其担保方式是双方担保。保证金是债务人一方作出的担保，是单务合同。2.《简阳市国有建设用地使用权拍卖出让公告》第五条“交纳竞买保证金的截止时间为2013年12月25日17时00分（以到账时间为准）”、第七条“竞得人须在规定的时间内缴清土地价款，否则出让人可取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还”，《国有建设用地使用权拍卖须知》第十条第（九）项“竞得人有下列行为之一的，视为违约，拍卖人可以取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还”。瑞邦房产公司的《竞买申请书》载明“如能竞得，我方保证即时与贵中心、出让人签订《国有建设用地使用权成交确认书》和按要求与简阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并在规定时间内付清全部成交价款及相关税费，否则，竞买保证金可由贵中心没收，并由我方承担由此产生的法律和经济责任”，瑞邦房产公司与简阳市公共资源交易中心签订的《竞买保证金协议》约定“乙方竞得宗地后，拒绝签订《成交确认书》或拒绝与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》以及不按时缴纳价款等其他违约情况的，乙方缴纳的竞买保证金不予退还”。而《国有建设用地使用权拍卖须知》第十条第（七）项规定的“竞得人交纳的竞买保证金，在拍卖成功并扣除佣金后自动转作受让地块的定金”、瑞邦房产公司签订的《成交确认书》明确约定将竞买保证金扣除拍卖佣金后“自动转作受让地块的定金”，均是将竞买保证金和定金作为同一金钱质，其法律后果只约束瑞邦房产公司，不具有定金属性。3.2013年12月31日的《交地通知书》明确了竞买保证金在扣除拍卖佣金后的剩余价款3509.5万元已转作成交价款。简阳市公共资源交易中心出具的正式票据将瑞邦房产公司缴纳的全部款项定性为“土地出让价款”。前述保证金或所谓“定金”均抵作了土地出让价款，金钱担保已消灭。双方正式签订的《国有建设用地使用权出让合同》第九条对合同项下宗地的定金约定予以删除。该合同文本中规定的定金罚则属合同文本通用条款，简阳国土局自始至终从未收取过定金。因此本案根本没有定金存在。4.定金是金钱质、金钱担保，所有权不发生转移，被告仅享有占有权，而土地出让价款是土地使用权出让价金，是合同履行标的，缴纳时就发生了所有权转移。因此假如原告诉称定金成立，意味着原告竞买成功后应缴的土地出让价款没有按约足额到位，其已构成违约。二、瑞邦房产公司主张损失，拍卖佣金和土地交易服务费共计250.5万元属实际损失，无异议。营销代理及策划费117万元、建设工程设计费150万元、园林景观设计费29万元、地勘费6万元、图审费15万元、房租7万元、工资51万元、办公开支31万元共计406万元与简阳国土局逾期交地无因果关系，农户未搬迁完毕，宗地不能交付，土地使用权证尚未办理，瑞邦房产公司既未取得用益物权也未实际交地进场即自行开发属扩大损失，不应支持。法律顾问费、律师代理费既无法律规定又无合同约定，不应支持。利息按银行贷款基准利率两倍和四倍计算没有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》规定，利息应按中国人民银行同期贷款基准利率月息0.6%计算，即3509.5万元从2013年12月30日起算、3170.5万元从2014年1月24日起算。期待利益1100万元没有证据和事实支持，而事实上根据简阳市当前建筑市场和房地产开发市场情况、三岔镇新建商品房销售行情以及瑞邦房产公司竞得土地使用权的价格和规划条件，该项目平均建筑成本2100元／平方米左右，规划净用地17801平方米，总建筑面积84915.41（可售住宅52866.99平方米，商业2938.46平方米，地下停车位585个），按当前三岔镇住宅3900元／平方米、商业8000元／平方米估算，该项目交完各项税费亏损4000万元左右，这还是在财务和管理成本仅按50元／平方米计算，不考虑地质沙层等结构因素，如是高息融资和房屋滞销亏损远不止。因此该项目根本没有期待利益可言。三、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，选择适用定金罚则，如果损失小于定金，可适用定金罚则；如果损失超过定金，当事人已主张定金的，只能就损失超过定金部分提出主张。原告诉求定金罚则和实际损失累加并用不应支持。四、本案因合同双方权利义务履行产生纠纷，因此不宜追加第三人参加诉讼。综上，请求依法裁判。
被告简阳国土局为证明其主张，提交了如下证据：
证据一：
1.《简阳市国有建设用地使用权拍卖出让公告》（简公资交告（2013）21号）。
2.2013年12月24日四川省农村信用社《电汇凭证（回单）》和2013年12月25日中国农业银行《个人结算业务申请书》。
3.《国有建设用地使用权拍卖出让须知》。
4.2013年12月25日曾德富《国有建设用地使用权竞买申请书》。
5.2013年12月25日简阳市公共资源交易中心与曾德富所签《竞买保证金协议》。
6.2013年12月26日简公资交确（2013）88号《成交确认书》。
拟证明原告所称竞买保证金、定金均不具有定金特性，而是保证金。
证据二：
1.2013年12月31日《交地通知书》。
2.简阳市公共资源交易中心《四川省政府非税收入一般缴款书（回单）》及《四川省政府非税收入一般缴款书（收据）》。
3.2014年1月6日原、被告《国有建设用地使用权出让合同》。
拟证明原告所缴款项全部转为土地出让价款，双方合同取消了定金约定，本案不存在定金。
经庭前交换证据和庭审质证，简阳国土局对瑞邦房产公司提交的证据1-3真实性、合法性无异议，但关联性有异议。证据4-13真实性、合法性无法确认，是原告与第三方关系，证据中很多没有票据或是私人票据，顾问费和代理费没有合同约定或法律依据，顾问合同是与四川法锐律师事务所签订，出庭代理律师是泰和泰律师事务所的，没有关联。利息损失只能按照中国人民银行同期基准利率每月千分之六计算。期待利益证据不能证明原告可以获得相应的利益，因原告与第三方合同是没有取得商品房预售许可证的情况下所签，合同无效。补充证据1、2真实性无法审核，且缺乏合法性，商品房销售前提是取得商品房预售许可证，原告至今未取得土地使用权。补充证据3不具有任何证据效力。补充证据4原告与第三人的法律关系，无法确认真实性和合法性。补充证据5真实性和合法性无异议，但属国有土地征收文书，与本案土地出让无关。
瑞邦房产公司对简阳国土局提交的证据认可真实性和合法性，不认可关联性。通观涉案土地竞拍文书，不仅有“定金”二字，还约定双倍返还，出让合同第九条“定金”处不是“0”而是横线，表明没有约定，出让合同没有约定应适用前面竞拍文书对定金的明确约定。出让合同第30、31、37条都约定了定金内容。
本院认证意见为：因简阳国土局对瑞邦房产公司提交证据1-3真实性无异议，且证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，但证明内容本院将结合本案事实及其他证据综合予以认定。瑞邦房产公司提交证据4-12具有证据的真实性，但关联性和合法性本院将结合本案事实及其他证据综合予以认定。瑞邦房产公司提交证据13、补充证据3及利息金额系其单方计算，不属于证据范畴，故本院不作为证据采信。瑞邦房产公司提交补充证据1、2、4为原件，具有证据的真实性，但关联性和合法性本院将结合本案事实及其他证据综合予以认定，补充证据5为征收土地补偿安置方案公告，与本案争议不具有关联性，不予采信。因瑞邦房产公司对简阳国土局提交证据的真实性均无异议，且上述证据具有证据的真实性、关联性、合法性，故本院对简阳国土局提交的证据予以采信，但证明内容本院将结合本案事实及其他证据综合予以认定。
根据本院采信的有效证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
（一）2013年12月5日，简阳市公共资源交易中心就简阳市三岔镇国宁村一社编号2013-61号等宗地的国有建设用地使用权出让发布《简阳市国有建设用地使用权拍卖出让公告》（简公资交告（2013）21号）载明：交纳竞买保证金的截止时间为2013年12月25日17时00分（以到账时间为准）。申请人按规定缴纳竞买保证金，并具备竞买条件的，中心将在2013年12月25日17时30分前确认其竞买资格。竞得人须在规定的时间内缴清土地价款，否则出让人可取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还，并按成交总额的20%向出让方支付违约金。一个月后未缴款项须按照签订成交确认书之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息等。
2013年12月24日，曾德富通过简阳市农村信用合作联社向简阳市公共资源交易中心电汇支付购地保证金共计780万元，12月25日又通过中国农业银行向简阳市公共资源交易中心转账支付保证金共计2980万元。12月30日及2014年1月24日，简阳市财政局向曾德富出具了项目编码为“简公资交确（2013）88号”、金额分别为“2660万元”、“849.5万元”、“3170.5万元”的《四川省政府非税收人一般缴款书（收据）》三份。
2013年12月25日，曾德富向简阳市公共资源交易中心提交了竞买申请书并与其签订《竞买保证金协议》约定：乙方同意支付本次拍卖出让国有建设用地使用权保证金2013-61号地块人民币叁仟柒佰陆拾万元整。竞买保证金按以下方式处理：1.当乙方未竞得宗地时，甲方应在拍卖活动结束后五个工作日内退还乙方保证金，不计利息。2.当乙方竞得宗地后，竞买保证金扣除拍卖佣金（含缴纳的土地交易服务费）后抵作土地成交款。3.当乙方竞得宗地后，拒绝签订《成交确认书》或拒绝与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充合同》以及不按时缴纳价款等其它违约情况的，将承担以下责任：乙方缴纳的竞买保证金不予退还。同时由曾德富签字的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》还载明：竞得人交纳的竞买保证金，在拍卖成功并扣除佣金后自动转作受让地块的定金。
2013年12月26日，曾德富以成交总价8350万元竞得简阳市三岔镇国宁村一社土地编号为2013-61号、面积17301平方米（约25.9515亩）的国有建设用地使用权。同日，竞得人曾德富与出让人简阳国土局、拍卖人简阳市公共资源交易中心、四川盈信天地拍卖有限公司签订《成交确认书》确认：竞得人所交纳的竞买保证金，扣除拍卖佣金（含应缴纳的土地交易服务费）人民币贰佰伍拾万零伍仟元（￥2505000元）后，人民币叁仟伍佰零玖万伍仟元（￥35095000元）自动转作受让地块的定金。竞得人于2014年1月25日前交清土地成交价款的80%，2014年3月25日前交清全额土地价款。一个月之内未缴纳款项须按照签订成交确认书之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。不按期签订《国有建设用地使用权出让合同》或不按时缴纳价款等其它违约责任的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应的法律责任，拍卖人可以取消竞得人的竞得资格，同时竞得人所交竞买保证金不予退还等。
2013年12月31日，简阳国土局、拍卖人简阳市公共资源交易中心向曾德富送达《交地通知书》，通知其参加竞买时所交纳竞买保证金在扣除拍卖佣金（含土地交易服务费）后的剩余价款3509.5万元已转作成交价款。
2014年1月15日，曾德富与汪建敏、徐东耀出资设立“简阳市瑞邦房地产开发有限公司”，该公司经营范围为房地产开发和建材销售。
（二）2014年1月6日，出让人简阳国土局与受让人瑞邦房产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：511001-2014-B-004）约定：第九条本合同项下宗地的定金为人民币大写／元（小写／元），定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写陆仟陆佰捌拾万元（小写66800000元），付款时间2014年1月25日前。第二期人民币大写壹仟陆佰柒拾万元（小写16700000元），付款时间2014年3月25日前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的／‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
（三）出让合同签订后，瑞邦房产公司于2014年1月16日与四川法锐律师事务所签订顾问费9万元的《法律顾问合同》。2014年2月14日与高建英签订《租房合同》，支付租金7万元。2014年3月3日与成都万基兴业房地产营销策划有限公司签订《简阳市三岔湖岸帝景项目营销策划及销售代理合同协议》及补充协议，因不能履行合同成都万基兴业房地产营销策划有限公司于同年11月4日向瑞邦房产公司主张成本费及违约金合计1170886元。之后瑞邦房产公司与浙江工业大学建筑规划设计研究院有限公司签订设计费为1326000元的《建设工程设计合同》，并于2014年4月1日、7月17日、7月18日、8月22日向浙江工业大学建筑规划设计研究院有限公司合计支付设计费150万元。2014年6月16日瑞邦房产公司与成都市风景园林有限公司签订《建设工程设计合同》，由段瑞清个人出具了园林景观设计费预付款合计29万元的收条三张。2014年6月20日瑞邦房产公司与成都豪萱酒店管理有限公司签订合同总价为1320万元的《商品房预定合同》，6月26日与成都锦宁贸易有限公司签订合同总价1960万元的《商铺预订合同》，7月28日与四川省景善工程咨询有限责任签订图纸审查费用15万元的《委托合同》，9月25日与四川法锐律师事务所签订代理费98.5万元的《民事委托代理合同》。
还查明，瑞邦房产公司于2013年6月2日与中冶成都勘察研究总院有限公司签订《建设工程勘察合同》，支付勘察费6万元。2013年12月28日及2014年1月1日、1月3日与曾德富、田春强、徐智勇签订《劳动合同》，支付2014年1月至10月三员工工资共计99600元。瑞邦房产公司于公司成立期间支付自来水费220元、办公家俱开支69800元。
瑞邦房产公司至今未取得商品房预售许可证。
（四）2014年3月12日，瑞邦房产公司向简阳国土局以及简阳市公共资源交易中心、简阳市三岔镇人民政府送达《交付出让土地催告函》称：目前该地块在土地权利、安置补偿、法律等方面存在众多问题，经我公司多次催交，贵局未能按出让合同约定在2013年12月31日前将符合条件的地块交付我公司。鉴此，我公司慎重函告贵局：收到本函后七日内将土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、具备动工开发所必需的其他基本条件的地块交付我公司，逾期不能交付，我公司将解除出让合同，并要求贵局承担违约金等。7月17日瑞邦房产公司再次向简阳国土局送达《报告》，要求解除合同，立即退还定金、土地款及拍卖佣金；赔偿违约金，并承担公司前期工作所产生的一切费用；每月按公司所交总金额的2%承担资金利息占用费。7月24日简阳市公共资源交易中心作出《关于2013-61号地块情况的回复》称：中心高度重视，于收件当日同市国土局交换具体意见，并立即将你公司提出的相关问题向市政府领导专题汇报，将于近期加派力量强力解决宗地内拆迁遗留问题等。
2014年9月16日，瑞邦房产公司向简阳国土局送达《解除合同通知书》称：至今涉及的2013-61号地块仍存在拆迁安置等法律问题，致使我公司不能动工开发，不能实现我公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的合同目的。鉴此，我公司慎重通知贵局，解除《国有建设用地使用权出让合同》。
目前，因涉案土地未拆迁户问题至今不能交地。本案中简阳国土局同意解除双方合同，返还土地款6680万元。
本院认为：（一）关于涉案合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方于2014年1月6日所签《国有建设用地使用权出让合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该出让合同明确约定出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。本案查明因未拆迁户问题涉案土地至今不能交付，因此，双方约定的解除条件已成就。简阳国土局对此无异议。故对瑞邦房产公司2014年9月16日发出解除合同通知的效力本院予以确认。
（二）关于定金约定。涉案土地出让公告载明：“申请人按规定缴纳竞买保证金”、“竞得人须在规定时间内缴清土地价款，否则出让人可取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还”，曾德富与简阳市公共资源交易中心签订的《竞买保证金协议》约定：“当乙方竞得宗地后，竞买保证金扣除拍卖佣金（含缴纳的土地交易服务费）后抵作土地成交款”。2014年1月6日原、被告双方签订《国有建设用地使用权出让合同》明确约定“本合同项下宗地的定金为人民币／元，定金抵作土地出让价款”。前述事实均表明竞买人参加竞拍缴纳的是保证金而非定金，虽然涉案土地拍卖出让须知和成交确认书中约定了“竞得人交纳的竞买保证金扣除拍卖佣金后自动转作地块的定金”，但双方签订正式出让合同时对定金条款未作约定。因此，瑞邦房产公司诉称涉案土地拍卖存在定金，与事实不符，本院不予支持。
（三）关于损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，以及双方出让合同约定“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”，简阳国土局至今不能交地构成根本性违约，瑞邦房产公司诉求简阳国土局赔偿损失应予支持。对瑞邦房产公司主张的损失本院评述如下：
1.返还定金1670万元。如前所述，瑞邦房产公司要求按定金罚则双倍返还定金的理由不成立，不予支持。
2.退还土地款6680万元。符合双方出让合同约定且简阳国土局对此无异议，予以支持。
3.赔偿拍卖佣金129万元、土地交易服务费121.5万元合计250.5万元。符合双方出让合同约定且简阳国土局对此无异议，予以支持。
4.赔偿实际损失：（1）营销代理及策划费117万元，该项费用仅有合同及相对方主张费用的清单，并无支付凭据，可待实际发生再另行解决。（2）建设工程设计费150万元和地勘费6万元，该项费用有合同及支付票据，与涉案项目开发具有关联性，予以支持。（3）园林景观设计费29万元，该项费用虽签订《建设工程设计合同》但成都市风景园林有限公司并未出具收款发票，段瑞清个人出具的收条缺乏付款真实性和合法性，不予支持。（4）审图费15万元，该项费用缺乏支付凭据及审图事实依据，应待实际发生再另行解决。（5）房租7万元，有租赁合同及支付凭据，且与涉案项目开发具有关联性，予以支持。（6）员工工资51万元，该项费用仅有员工签字工资表（仅三人签有劳动合同），不足以证明其主张金额真实性，除对其中签订劳动合同的三人工资共计99600元（即：曾德富3380元×10个月、徐智勇3300元×10个月、田春强3280元×10个月）予以支持，其余不予支持。（7）办公开支31万元，除2014年3月10日三岔镇望湖自来水厂收款收据壹张金额220元、2014年3月18日高新区凤凰诚家具厂签章的深圳凤凰诚订货合同单壹份和2014年3月28日高新区凤凰诚家具厂签章的收据壹张金额69800元与本案有关，予以支持，其余费用票据不能充分证明与本案关联性，不予支持。（8）法律顾问费9万元、律师代理费98.5万元，没有支付凭据且无约定，不予支持。（9）利息686万元，瑞邦房产公司主张以本金6680万元，从2013年12月25日计算至2014年9月16日止，利率为银行贷款基准利率两倍，诉讼期间利率按银行贷款基准利率四倍另算至本息付清为止，没有事实依据，不予支持。利息应当以瑞邦房产公司实际支付时间分段计算至付清为止按照银行同期贷款基准利率计算，即：以3509.5万元从2013年12月30日起按银行同期贷款基准利率计至2014年1月23日；以6680万元（3509.5万元＋3170.5万元）从2014年1月24日起按银行同期贷款基准利率计至付清为止。
5.期待利益1100万元。鉴于目前涉案土地尚未取得土地使用权和商品房预售许可证，且主张该项费用没有充分事实依据，不予支持。
综上，瑞邦房产公司的损失为7110.462万元，即：土地价款6680万元及利息（利息以3509.5万元从2013年12月30日起按银行同期贷款基准利率计至2014年1月23日；以6680万元从2014年1月24日起按银行同期贷款基准利率计至付清为止）、拍卖佣金129万元及土地交易服务费121.5万元、实际损失179.962万元（即150万元＋6万元＋7万元＋99600元＋220元＋69800元）。
（四）关于瑞邦房产公司申请追加简阳市财政局、简阳市公共资源交易中心、简阳市人民政府作为本案第三人参加诉讼的问题。瑞邦房产公司依据最高人民法院《关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第9条“受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿义务的人，以及与原告或被告约定仲裁或有约定管辖的案外人，或者专属管辖案件的一方当事人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼”的规定，认为简阳市财政局、简阳市公共资源交易中心与讼争标的有直接牵连，认为简阳市人民政府对涉案土地拍卖进行审批并有权支配土地款，因此前述三单位与本案处理结果有法律上的利害关系且不属法律规定不得追加当事人的情形，应追加为第三人参加诉讼。对此本院认为，简阳市财政局、简阳市公共资源交易中心、简阳市人民政府在涉案土地拍卖中的行为系履行政府职能的行政行为，与本案双方争议的民事合同关系不具有关联性和利害关系，对瑞邦房产公司该项申请不予准许。
综上所述，瑞邦房产公司要求解除与简阳国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》并赔偿损失的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除简阳市国土资源局与简阳市瑞邦房地产开发有限公司于2014年1月6日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；
二、简阳市国土资源局在本判决生效之日起十日内退还简阳市瑞邦房地产开发有限公司土地价款6680万元及利息（利息以3509.5万元从2013年12月30日起按银行同期贷款基准利率计至2014年1月23日；以6680万元从2014年1月24日起按银行同期贷款基准利率计至付清为止）；
三、简阳市国土资源局在本判决生效之日起十日内返还简阳市瑞邦房地产开发有限公司拍卖佣金129万元、土地交易服务费121.5；
四、简阳市国土资源局在本判决生效之日起十日内赔偿简阳市瑞邦房地产开发有限公司损失179.962万元；
五、驳回原告简阳市瑞邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费586800元，由简阳市国土资源局负担469440元，简阳市瑞邦房地产开发有限公司负担117360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 李永晴
代理审判员 汪秀兰
二〇一五年三月十二日
书 记 员 于宜平