湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1094号
原告（反诉被告）王雪松。
委托代理人林小兵。
被告（反诉原告）吴高峰。
委托代理人王建新。
委托代理人戴丽君。
原告（反诉被告）王雪松诉被告（反诉原告）吴高峰合同纠纷一案，本案于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序于2016年4月6日公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告（反诉被告）王雪松的委托代理人林小兵，被告（反诉原告）吴高峰及其委托代理人戴丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王雪松诉称：原告自有房产位于长沙市望岳路299号21栋902室（权证号：7132635**），建筑面积82.18平方米。被告及其妻子经过长沙市金砖房地产经纪有限公司职员陈令介绍，在实地多次看房后，同意以45.5万元的价格购买。双方于2014年3月17日签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，被告付定金1万元，并约定由中介为买方办理银行按揭贷款。2014年7月，被告在长沙县邮政储蓄支行办理按揭贷款。在被告7月10日交付首付10.5万元后，双方在房产交易大厅办理了房产过户。合同约定在买方付款全款后卖方交房。但由于卖方已不在长沙，遂把钥匙交给中介。之后，中介在未经卖方充分认可下，把钥匙交给了买方吴高峰。同年8月27日，邮储银行长沙县支行放款32万元到王雪松账户，此时总计43.5万元的部分房款到位，尚差2万元。此后，被告及其妻子以种种理由拖欠房款。合同约定违约方按每天100元支付违约金，现被告已经违约一年多时间。原告无奈之下，特诉至法院，请求判令：1、被告给付原告购房余款20000元及违约金58300元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）吴高峰辩称：被告没有违约，根据合同第三条第二款，合同没有约定支付房款的时间，被告的理解是办理完房屋过户后才支付余款。原告故意隐瞒房屋瑕疵，就是漏水和巨大噪音，被告正对漏水以及噪音都进行了相应的维修，维修费也花了1万元多，原告应支付这笔费用。根据合同，原告应结清所有的物业费，但是原告有690元物业费没有结清，所以在房款上应把这个物业费抵扣掉。
被告（反诉原告）吴高峰反诉称：2014年3月17日，吴高峰与王雪松通过中介机构签订《房屋买卖合同》。合同约定：吴高峰购买王雪松位于长沙市望岳路299号21栋902室（建筑面积82.18平方米），购房款为45.5万元；2、吴高峰交定金1万元，支付首付10.5万元后剩余款项在中介机构协助下办理按揭由银行放款给王雪松。3、买卖合同签订后60个工作日内办理房屋过户；4、王雪松在房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。合同签订后，吴高峰依约定及时履行了义务，但王雪松至今仍未办理房屋土地使用权过户。同时，王雪松故意隐瞒房屋漏水及周边噪音严重等问题。吴高峰多次找王雪松协商未果。另，合同约定，王雪松交付房屋之前应结清物业费，因其物业费未结清，吴高峰为此垫付了690元。综上，为维护吴高峰的合法权益，特向人民法院反诉，请求依法判令：1、王雪松办理房屋土地使用权证过户；2、王雪松支付吴高峰因房屋漏水产生的维修费1800元；3、王雪松支付吴高峰物业费690元；4、王雪松支付吴高峰安装顶立隔音窗费用6100元、通风设施费用3000元；5、王雪松减少房屋价款20000元；6、本案诉讼费由王雪松负担。
原告（反诉被告）王雪松辩称：第一，房屋过户首先应该给满房款，房产证已经过户给吴高峰，吴高峰可以自己去办理相关的产权证。第二，对于房子的瑕疵，吴高峰之前应该多次去观看过房屋，所以对于噪音以及漏水的说辞是不能成立的，如果是这样，当时就不会成交，现在时隔一年才来说房子有问题是不合常理的。第三，物业费据王雪松说是给吴高峰一个豆浆机以及自行车作为抵扣了，所以没有抵扣物业费一说。至于减少房款是不成立的，这是成交价格，现在提出来是不合常理的。
经审理查明：2014年3月17日，王雪松和吴高峰签订《房屋买卖合同》一份，长沙市金砖房地产经纪有限公司以居间方身份参与合同协商签订。合同约定：王雪松将位于长沙市望岳路299号21栋902室（权证号：7132635**），建筑面积82.18平方米）以45.5万元的价格转让给吴高峰。合同约定的付款方式为吴高峰于2014年3月17日支付购房定金人民币1万元给王雪松，其余款项通过银行按揭或公积金贷款，若因国家政策调控导致手续无法顺利进行时，双方另行协商。合同还约定，王雪松保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售权利。王雪松于签订本合同5个工作日内将所需文件资料送交长沙市金砖房地产经纪有限公司，在签订本合同60个工作日内将办理该房屋过户。在房屋交易过户中的所有费用由吴高峰承担，王雪松交房的时间为收到全款之后。合同关于违约责任的约定为：双方未按合同约定及时提供材料或未按时履行付款义务或未按本合同条款约定的其他合约义务的，每逾期一日向守约方支付100元／天的违约金。合同签订后，至2014年8月27日，吴高峰共计支付王雪松房款43.5万元，尚欠2万元没有支付。2014年8月27日，吴高峰入住上述房屋。另查，王雪松尚欠690元物业费未交，由吴高峰代为交纳。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的房屋买卖合同、银行流水以及被告提交并经庭审举证、质证的房屋买卖合同、物业交费收据等证据证明，本院予以确认。
本院认为，王雪松与吴高峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照约定履行各自义务，现吴高峰至今尚欠王雪松房款2万元未付，尽管房屋买卖合同并没有约定付款的具体时限，但明确约定了吴高峰支付全部房款后王雪松才交房，吴高峰已于2014年8月27日入住该房屋，距今已有一年多时间，故王雪松诉请吴高峰支付房款2万元，本院予以支持。关于王雪松主张的违约金，因合同没有明确约定付款时间，且王雪松也未按照合同约定办理房屋的全部产权变更登记手续，自身也存在违约情形，故王雪松的违约金请求，本院不予支持。
关于吴高峰的反诉请求，根据合同约定，王雪松在签订本合同60个工作日内将办理办理该房屋过户，房屋过户应至少包括房屋产权证和土地使用证过户，而王雪松至今尚未办理土地使用证过户，应承担违约责任，吴高峰诉请王雪松办理土地使用证过户，本院予以支持。吴高峰为王雪松代为缴纳的物业费690元，应当由王雪松负担。吴高峰主张的房屋噪音及漏水等问题，因本案属于二手房买卖，该房屋的状况在转让时是明确、具体的，吴高峰在买房时应尽到审慎的注意义务，对买卖标的物进行检查、验收。现该房屋已经交付吴高峰居住使用一年多时间，吴高峰也没有提供证据证明王雪松故意隐瞒或掩盖房屋瑕疵导致其陷入错误认识，故再提出房屋瑕疵无法律依据，本院不予支持。吴高峰诉请减少房款无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）吴高峰自本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）王雪松房款19310元；
二、限原告（反诉被告）王雪松自本判决生效之日起三十日内将本案诉争房屋的土地使用证过户至被告（反诉原告）吴高峰名下：
三、驳回原告（反诉被告）王雪松的其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴高峰的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费1757.5元，减半收取878.75元，由原告（反诉被告）王雪松负担660元，被告（反诉原告）吴高峰负担218.75元；本案反诉受理费425元，减半收取212.5元，由被告（反诉原告）吴高峰负担180元，原告（反诉被告）负担32.5元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 石志刚
二〇一六年四月十二日
书记员 陈 倩