广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第340号
上诉人（原审原告）：阳江市愉景物业服务有限公司。住所地：广东省阳江市石湾路愉景花园。
法定代表人：刘贞良，该公司总经理。
委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阳江市合诚置业有限公司。住所地：广东省阳江市体育路*号。
法定代表人：彭志雄，该公司总经理。
委托代理人：许万祥，广东迅恒律师事务所律师。
委托代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。
上诉人阳江市愉景物业服务有限公司（以下简称愉景物业公司）、上诉人阳江市合诚置业有限公司（以下简称合诚置业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年8月5日作出的（2013）阳城法民二初字第425号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2008年8月，愉景物业公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场；《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平方米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平方米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，愉景物业公司按照原合同继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务，后经愉景物业公司与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，愉景物业公司于当日撤离湖湾华庭小区。愉景物业公司认为合诚置业公司商业楼及湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房g幢h房的权属人均为合诚置业公司，而合诚置业公司一直未付清物业管理费。其中合诚置业公司商业楼拖欠2008年10月至2013年5月份的物业管理费130771.2元及滞纳金74912.3元（按商业楼面积为3336平方米，每月每平方米0.7元计算）；湖湾华庭a幢b房拖欠2012年12月至2013年5月的物业管理费519元及滞纳金36.5元（按0.6元／平方米计算）；c幢d房拖欠2010年6月1日至2013年5月31日的物业管理费3113.9元及滞纳金1157.9元（按0.6元／平方米计算）；e幢f房拖欠2011年6月1日至2013年5月31日的物业管理费2668.3元及滞纳金670.4元（按0.6元／平方米计算）；g幢h房拖欠2008年10月1日至2013年5月31日的物业管理费5586.7元及滞纳金3200.3元（按0.6元／平方米计算），愉景物业公司经催收无果，遂向原审法院提起诉讼，请求合诚置业公司支付拖欠愉景物业公司的物业管理服务费及滞纳金共222636.4元。
另查明，涉讼的合诚置业公司商业楼的权属人为合诚置业公司，商住楼四至范围为：东至巷道，南至合诚置业公司，西至环湖路，北至体育路。建基面积396.18平方米，框架结构共8层，建筑面积3246.08平方米，房屋用途：湖湾华庭商业楼。该商业楼临街（面向体育路）共有4间商铺，2间商铺已出租给银行，1间商铺已出租给迪浪科技公司，另外1间商铺作公司大堂门口供公司人员出入，内部有单独电梯；合诚置业公司自己聘请保安员及保洁员对商业楼进行管理及保洁。该商业楼后面有一停车场，属合诚置业公司管理使用。该商业楼后门和停车场与湖湾华庭小区的公共场所相通，停车场部分有围墙或栏杆与湖湾华庭小区隔开。2009年6月22日至2010年5月21日，愉景物业公司与合诚置业公司签订停车场租赁协议，约定由愉景物业公司以每月25000元向合诚置业公司租赁该停车场供小区内业主停放车辆。
愉景物业公司为证明合诚置业公司的商业楼属于湖湾华庭小区规划内在愉景物业公司的物业管理范围之内，向原审法院提交阳江市城市规划局《关于湖湾华庭管理用房问题的复函》及附件
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湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图。《复函》载明：关于湖湾华庭小区的管理用房，经我局依法批准的湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图中已有规划。在湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图另有详细说明：湖湾华庭商业、停车场配套用地位于湖湾华庭北面，鸳鸯北湖以南，体育路边，建筑占地4750平方米，总建筑面积8876平方米，其中，商业楼占地556平方米，总面积3336平方米，管理用房占地330平方米，总面积1320平方米，配电房占地110平方米，总面积220平方米，地下停车场面积为4000平方米，该建筑共安排220个停车位，地上规划99个车位，地下规划118个车位。此外，愉景物业公司还提供一份《湖湾华庭小区物业管理服务招标书》，该招标书载明的内容：项目概况中约定湖湾华庭小区占地面积10万平方米，建筑面积大约22万平方米，小区高层住宅9幢，别墅160间，商铺30户，物业管理用房1幢，合诚公司办公楼1幢，地下车库1座。愉景物业公司主张小区物业服务范围是按照上述招标书内容进行承接物业服务的。
合诚置业公司对此质证认为：愉景物业公司提交的阳江市城市规划局《关于湖湾华庭管理用房问题的复函》及附件仅是复印件，且证明内容没有关联性，实际上此份复函没有明确说明物业管理用房是属于湖湾华庭小区范围内，只是说明湖湾华庭小区在周边有配套用地规划用地，也就是说小区商业、停车场配套用地并不等于湖湾华庭小区用地；愉景物业公司提供的招标书也是复印件，且招标书所记载的关于湖湾华庭小区范围的论述并不等同住建局对小区临时停车场、商业楼、物业用房权属的认定。湖湾华庭小区于2002年5月22日取得国土证。商业楼于2006年6月13日取得国有土地使用权证，并于2008年9月4日取得建设规划许可证，湖湾华庭小区与商业楼在国土证的取得时间及建设规划上根本不相同，商住楼又取得了独立的产权证，并且二者之间在红线范围内不存在包容关系，很显然商业楼不属于湖湾华庭小区范畴以内。
合诚置业公司为支持其上述主张，提供了湖湾华庭小区国有土地使用权证，湖湾华庭修建性详细规划，商业楼国土证及房地产权证，湖湾华庭商业楼、停车场、管理用房的建设工程规划许可证及建筑红线平面四至图，停车库租赁协议书及愉景物业公司缴交停车场使用费发票等证据。愉景物业公司对合诚置业公司提供的上述证据经质证认为：湖湾华庭修建性详细规划在2002年4月份作出的，该规划图不能如实反映湖湾华庭商业楼情况，如果按这个规划图商业楼及停车场是没有的，所以这一份旧规划图与新规划图有不同，应适用新规划图。合诚置业公司提供的湖湾华庭商业楼、停车场、管理用房的建设工程规划许可证及建筑红线平面四至图与愉景物业公司提供的湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图相吻合，同时证明湖湾华庭商业楼属于小区范围内楼。
另外，愉景物业公司提供房地产档案资料检验证明（商品房权属）等证据，档案资料显示涉案的湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房均未售，权属人为合诚置业公司；湖湾华庭g幢h房的档案资料显示权属人和购房人均为合诚置业公司。据此主张合诚置业公司应承担上述4套商品房的物业管理服务费。对此，合诚置业公司提供4份收款证据及安诚物业公司（现接管湖湾华庭小区物业管理项目）出具的《证明》证明：湖湾华庭a幢b房已于2004年1月16日出售给梁某某；湖湾华庭c幢d房已于2006年3月24日出售给曾某某（还有销售发票）；湖湾华庭e幢f房已于2004年1月16日出售给江某某；湖湾华庭g幢h房已于2004年1月16日出售给梁某甲。上述商品房均有业主装修入住。愉景物业公司在起诉状及庭审中也自认湖湾华庭a幢b房，c幢d房，e幢f房均已支付过部分物业管理费。因此，合诚置业公司认为上述商品房均已出售他人，且业主已装修入住，只是由于自身原因，未能办理房屋产权证明，在物业管理活动中享有法律规定的业主的权利，并承担给付物业管理费的义务。
合诚置业公司为支持其主张，申请安城物业公司总经理刘再龙作为证人出庭作证证明合诚置业公司商业楼有独立的出入口，不在其公司的物业管理范围内，其公司也没有收取物业管理费。类似情况还有湖湾华庭11幢、10幢临街商铺一至二层，也是没有收取物业管理费的。现其公司还向合诚置业公司承租商住楼后面的临时停车场供小区的业主使用。
愉景物业公司质证认为：安诚物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同与愉景物业公司与业主委员会签订的合同不能一概而论。愉景物业公司在提供的招标书和合同都反映了小区的商铺（包括合诚置业公司商业楼）都应向愉景物业公司支付物业管理服务费用，而实际上愉景物业公司也向合诚置业公司提供了相应的物业服务。湖湾华庭小区除了10幢、11幢商铺外并没有其他商铺。愉景物业公司主张其向商铺收取物业费，但未能提供证据予以证明。合诚置业公司质证认为：合诚置业公司商业楼与湖湾华庭10幢、11幢商铺在出售时已同业主明确约定，不收取相应的物业管理费，也未能提供证据予以证明。
原审法院依法对现业主委员会副主任江奕文调查询问，江奕文证实：现合诚置业公司商业楼不纳入湖湾华庭小区的物业管理范围内，至于之前是否纳入其不清楚；合诚置业公司也没有参与业主委员会的选举或投票，也没有委托业主委员会与物业公司签订物业服务合同。愉景物业公司质证认为：一、该副主任的任期是在愉景物业公司退出湖湾华庭小区的管理后任业主委员会成员的，对之前的情况并不清楚。二、合诚置业公司没有参与业主委员会的选举和投票是合诚置业公司对自己权利的处分。三、不能否定停车场、商业楼、物业用房都是在湖湾华庭小区的物业管理范围内。
再查明，愉景物业公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市愉景物业管理有限公司变更为阳江市愉景物业服务有限公司。
原审法院认为：愉景物业公司与业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。故上述合同对湖湾华庭小区的全体业主具有约束力。本案争议的焦点是：一、合诚置业公司作为商业楼的权属人是否属于湖湾华庭小区的业主；二、合诚置业公司是否需要对湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房未缴交的物业管理费承担支付义务。
对于焦点一，合诚置业公司作为商业楼的权属人是否属于湖湾华庭小区的业主的问题。根据愉景物业公司提供的《湖湾华庭小区物业管理服务招标书》，该招标书在项目概况明确载明湖湾华庭小区物业服务范围包括高层住宅9幢，别墅160间，商铺30户，物业管理用房1幢，合诚公司办公楼1幢，地下车库1座。愉景物业公司提交的阳江市城市规划局《关于湖湾华庭管理用房问题的复函》及附件
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湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图也证明合诚置业公司的商业楼属于湖湾华庭小区整体规划内。招标书、复函及附件虽是愉景物业公司提供的复印件，但该两份证据是愉景物业公司从业主委员会复印出来的，该两份证据证明的事实相对客观且相互吻合。合诚置业公司提供的湖湾华庭修建性详细规划是在2002年4月作出的，该规划图原来没有规划有商业楼及停车场，但根据阳江市城市规划局于2008年9月16日作出的《关于湖湾华庭管理用房问题的复函》（阳规复（2008）93号）及湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图附件反映，湖湾华庭小区后来又规划有商业楼及停车场，包括物业管理用房。合诚置业公司提供的湖湾华庭商业楼、停车场、管理用房的建设工程规划许可证及建筑红线平面四至图亦可证明上述情况属实，与复函及附件载明的内容也相互印证，同时证明商业楼属于湖湾华庭小区范围内。还有，商业楼与湖湾华庭11幢、10幢一至二层临街商铺相同，有单独门口出入，但合诚置业公司商业楼还开有后门与停车场及小区的公共场所相连，合诚置业公司的商业楼与湖湾华庭11幢、10幢一至二层临街商铺都在湖湾华庭小区整体规划内，而愉景物业公司进行物业管理活动是包括整个湖湾华庭小区的，愉景物业公司提供的服务即使存在瑕疵，合诚置业公司也达不到合同法规定的行使抗辩权的要求。另外，愉景物业公司提供的物业服务具有公共性，愉景物业公司是接受全体业主对小区进行管理的，物业管理费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序所必需的费用。现合诚置业公司以从未享受或者无需接受愉景物业公司的物业服务为抗辩理由，理据不足，不予采纳。综上，应认定合诚置业公司作为商业楼的权属人属于湖湾华庭小区的业主，合诚置业公司的商业楼属于湖湾华庭小区的物业管理范围内，应依照物业服务合同的约定支付商业楼的物业管理费给愉景物业公司。
根据《房地产权证》载明的内容：商业楼建基面积为396.18平方米，建筑面积为3246.08平方米，房屋用途：湖湾华庭商业楼。应据此确定商业楼每个月的物业管理费为2272.26元（3246.08平方米×0.7元／平方米），合诚置业公司应向愉景物业公司支付从2008年10月1日至2013年5月31日共56个月的物业管理费共127246.6元（2272.26元×56月）。对于物业管理费滞纳金的计算如何的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，愉景物业公司没有举证证明因合诚置业公司逾期支付物业管理费对其造成损失情况，双方约定的日3‰的滞纳金明显过高，应予以调整，根据本案的实际情况，调整幅度可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。故滞纳金应从2008年10月1日起，以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止。愉景物业公司请求合诚置业公司支付的物业管理费超过原审法院核定的部分，不予支持。
对于焦点二，合诚置业公司是否需要对湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房未缴交的物业管理费承担支付义务的问题。愉景物业公司提供房地产档案资料检验证明（商品房权属）等证据，档案资料显示涉案的湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房均未售，g幢h房的权属人和购房人均为合诚置业公司。但合诚置业公司向原审法院提供的收款证据或销售发票证实：湖湾华庭a幢b房于2004年1月16日以112975元出售给梁某某并开具收款证据；c幢d房于2006年3月24日以123114元出售给曾某某并开具收款证据及销售发票；e幢f房于2004年1月16日以159061元出售给江某某并开具收款证据；g幢h房于2004年1月16日以133080元出售给梁某甲并开具收款证据。现对小区进行物业管理的安诚物业公司出具的《证明》亦证明上述商品房已分别出售给他人且各业主均已装修入住，a幢b房、c幢d房、e幢f房三套房的业主都已向其公司交了物业管理费。愉景物业公司在庭审中也自认湖湾华庭a幢b房，c幢d房，e幢f房均已支付过部分物业管理费。从上述证据分析，上述商品房的业主只是由于自身原因，未及时到房产管理部门办理商品房权属证明，因此房地产档案资料显示涉案的上述商品房均未售或权属人为合诚置业公司，这并不能否定合诚置业公司作为开发商将上述商品房均已出售他人的事实。根据《广东省物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律规定的业主的权利，并承担相应的义务”的规定，由上述商品房的业主承担支付物业管理费的义务更符合生活常理，愉景物业公司完全可另循法律途径直接向上述商品房的业主主张权利。现愉景物业公司在本案请求合诚置业公司支付上述商品房的物业管理费，理据不足，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第六条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《广东省物业管理条例》第十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限合诚置业公司在本判决生效十日内支付湖湾华庭商业楼的物业管理费127246.6元及滞纳金（从2008年10月1日起，以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止）给愉景物业公司；二、驳回愉景物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4640元，由愉景物业公司负担1680元，合诚置业公司负担2960元。
宣判后，愉景物业公司以及合诚置业公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
愉景物业公司上诉称：一、法院计算滞纳金利率错误。愉景物业公司与湖湾华庭业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》明确约定逾期缴纳服务费的，逾期按日计千分之三收取滞纳金。滞纳金的性质是逾期付款违约金，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合诚置业公司没有提供任何证据证实该违约金过高，而愉景物业公司已在原审中将滞纳金的利率调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，已对滞纳金利率作出合理的调整，法院应予支持。且愉景物业公司因多名湖湾华庭业主拖欠物业管理费诉至原审法院，原审法院判决业主支付物业管理费及按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，故原审法院将愉景物业公司诉请的滞纳金利率调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率，不符合公平原则，法院应依法改判。原审法院第一项判决的滞纳金，计算至2013年5月31日为18223.3元，按愉景物业公司主张的按贷款利率四倍计算，滞纳金应为72893.2元。二、合诚置业公司应为湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房承担所欠缴的物业管理费及滞纳金。1、合诚置业公司是湖湾华庭g幢h房的业主，应承担相应的物业管理服务费。且合诚置业公司是湖湾华庭小区的建设单位，湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房处于未售状态，根据《广东省物业管理条例》第四十一条第二款的规定，合诚置业公司应承担这三套房的物业管理费：（1）a幢b房，从2012年12月1日至2013年5月31日的物业管理费为519元，滞纳金计至2013年5月31日为36.5元；（2）c幢d房，从2010年6月1日至2013年5月31日的物业管理费为3113.9元，滞纳金计至2013年5月31日为1157.89元；（3）e幢f房，从2011年6月1日至2013年5月31日的物业管理费为2668.3元，滞纳金计至2013年5月31日为670.4元；（4）g幢h房，从2008年10月1日至2013年5月31日的物业管理费为5586.7元，滞纳金计至2013年5月31日为3200.3元。2、原审法院认为，合诚置业公司在原审中提供湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房销售的收款收据或销售发票，及安诚物业公司出具的《证明》等证据，足以证实合诚置业公司已经将上述四套房屋出售给梁荣海、曾仕均、江小明、梁秀清等人。合诚置业公司提供的收款收据或销售发票仅存在其公司员工陈彩虹作为收款人的签字及合诚置业公司的财会专用章，没有任何购房人的签字，该票据是合诚置业公司单方面出具的，愉景物业公司自始不予认可该证据的真实性，该证据不具备证明力。另外，安诚物业公司既不是开发商，也不是业主，其出具的《证明》同样不具备证明力。合诚置业公司要证实房屋已经出售，必须提供《商品房买卖合同》、购房发票以及购房者身份证复印件等资料予以证实，但合诚置业公司自始未能提供这类证据，对合诚置业公司主张已经将四套房出售的事实，法院应不予确认。愉景物业公司虽然确实收取上述四处物业的部分物业管理费用，但不能反映该房屋已经出售，缴纳物业管理费仅能反映房屋存在实际使用人。在愉景物业公司管理湖湾华庭期间，因管理需要曾要求业主提供相关的产权证明、身份证明，但业主均以保护隐私为由未能提供。而愉景物业公司在起诉前曾就湖湾华庭商业楼、a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房拖欠物业管理费事宜，通过快递向合诚置业公司发出催告函，但合诚置业公司对所拖欠的事实没有提出任何异议。根据目前的证据，仅能反映湖湾华庭g幢h房的业主是合诚置业公司，湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房处于尚未销售状态，因此，上述四套房屋的物业管理费及相应的滞纳金应由合诚置业公司承担。综上，请求：一、将原审第一项判决中的“按中国人民银行同期同类贷款利率计算”改为“按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算”。二、撤销原审第二项判决，改判合诚置业公司向愉景物业公司支付湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房承担所欠缴的物业管理费11887.9元及滞纳金（从拖欠之日起，以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止，暂计至2013年5月31日的滞纳金为5065.1元）。三、本案诉讼费用由合诚置业公司承担。
针对愉景物业公司的上诉，合诚置业公司答辩称：一、合诚置业公司的商住楼一直由合诚置业公司独立管理和使用，愉景物业公司从来没有对合诚置业公司提供任何物业服务，且愉景物业公司一直没有向合诚置业公司主张过权利，愉景物业公司无权向合诚置业公司要求任何物业管理费，合诚置业公司也不需要承担违约责任，愉景物业公司所提出的法院计算滞纳金错误问题是不存在的。二、湖湾华庭小区a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房已出售给他人，对于四套房的交付使用以及物业管理费缴交的事实，原审法院已经查明清楚，合诚置业公司没有异议，故根据《广东省物业管理条例》第十条的规定，合诚置业公司无需对该四套房承担任何物业管理费。综上，请求驳回愉景物业公司的上诉。
合诚置业公司上诉称：一、合诚置业公司不属于湖湾华庭小区业主，合诚置业公司商业楼不属于湖湾华庭小区的物业管理范围，不应依照物业管理服务合同的约定支付商业楼的物业管理费给愉景物业公司。1、从土地权属取得时间上看，合诚置业公司的商业楼土地使用权属取得时间与湖湾华庭小区的土地使用权取得时间是不一致的。合诚置业公司商业楼所在位置土地权属取得的时间为2006年6月13日，其建设的规划依据是2008年9月4日阳江市城市规划局下发的建字第44……9号规划许可证及湖湾华庭商业楼、管理用房、停车场建筑红线平面四至图，该商业楼于2009年4月8日取得权属为合诚置业公司所有的房产证，而湖湾华庭小区土地权属取得的时间为2002年，其建设的依据是阳江市规划局于2002年4月23日批复的阳江市湖湾华庭修建性详细规划图，该图纸有详细的建设规划及明确的小区红线范围，且规划图纸中也没有商业楼的规划设计方案。另外，湖湾华庭小区1幢至9幢商品房是经开发商一次性开发建设完工，没有分期开发建设，合诚置业公司商业楼与湖湾华庭小区不存在同期或分期开发的事实，合诚置业公司商业楼与湖湾华庭小区在建筑物形成上是相互独立的。从建筑物的现状看，湖湾华庭小区同合诚置业公司商业楼之间一直有围墙分割为界，各自对物业及相关配套设施设备一直分开独立使用，不存在公用或共用的历史或现状。综上所述，合诚置业公司与湖湾华庭小区不属同一小区，根据《广东省物业管理条例》第七条之规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”合诚置业公司商业楼与湖湾华庭小区是相互独立的物业，且并不存在共用的配套设施设备，两者之间的设施设备是相互独立使用的，因此，合诚置业公司的商业楼与湖湾华庭小区应当是两个不同的物业管理区域。湖湾华庭小区的业主委员会无权将合诚置业公司的商业楼委托给愉景物业公司管理。愉景物业公司也并不能当然的成为商业楼的物业管理公司。2、合诚置业公司与愉景物业公司从未建立过任何形式的物业管理委托合同关系，愉景物业公司在客观事实上也从来未对合诚置业公司的商业楼提供过物业管理服务，愉景物业公司更从未向合诚置业公司主张收取物业管理费。商业楼是归于合诚置业公司的独立财产，在使用上，有单独门口出入，不需要经过湖湾华庭小区门口，且合诚置业公司一直对名下物业范围设置范围及围栏进行独立管理。合诚置业公司不是湖湾华庭小区的业主，商业楼与湖湾华庭小区是两个不同的物业管理区域，湖湾华庭小区业主委员会无权代表合诚置业公司与愉景物业公司签订物业管理服务合同。合诚置业公司也从来没有以任何的形式委托愉景物业公司对商业楼提供物业管理服务。商业楼作为合诚置业公司的办公楼，从来都是自己在进行管理，有自己的安保、清洁等工作人员。愉景物业公司从未对商业楼提供过任何物业管理服务，其请求合诚置业公司承担物业管理费用没有依据。值得注意的是，在湖湾华庭小区业主委员会与现小区物业管理公司阳江市安诚物业服务有限公司签订的物业管理服务合同中，已将合诚置业公司的商业楼排除在其物业管理范围外，现行的物业管理现状在客观上有力地印证了湖湾华庭小区业主委员会无权代表合诚置业公司与愉景物业公司签订物业管理服务合同的事实，愉景物业公司无权依据原物业管理服务合同向合诚置业公司收取相关的物业管理费用。3、愉景物业公司自从接受湖湾华庭小区物业管理委托后，经阳江市公安局协调小组协调，曾以每月25000元租赁合诚置业公司拥有产权的停车场供小区业主使用（停车场同商业楼系同一时间取得土地，同一建设规划手续，同一产权人）。可见愉景物业公司是确认合诚置业公司拥有商业楼及停车场独立产权，且确认该等物业不属于湖湾华庭小区。同时，现小区物业管理公司阳江市安诚物业服务有限公司也代表该小区向合诚置业公司有偿租赁了停车场供业主使用。可见，该商业楼属于合诚置业公司所有，与湖湾华庭小区是两个相互独立的物业管理区域，是不可争辩的客观事实。二、基于合诚置业公司与愉景物业公司不存在物业管理服务合同关系，合诚置业公司无需向愉景物业公司支付物业管理费用，也无需向愉景物业公司承担违约责任，愉景物业公司请求支付滞纳金缺乏事实及法律依据。综上所述，原审认定事实不清，判决处理结果显失公平，请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回愉景物业公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由愉景物业公司负担。
针对合诚置业公司的上诉，愉景物业公司答辩称：一、同意原审判决中对合诚置业公司作为商业楼的权属人是否属于湖湾华庭小区业主的问题的认定。二、湖湾华庭小区的物业管理用房与商业楼、停车场是同一规划，根据《广东省物业管理条例》第三十条规定，建设单位应按照规定在物业管理规划范围内配置必要的物业管理用房，物业管理用房与商住楼是同一规划，商住楼属于湖湾华庭的规划内。三、合诚置业公司商住楼从规划至建成再到出售楼盘时，都是湖湾华庭的配套商业设施，是湖湾华庭物业管理规划不可分的一部分，因此该商住楼属于湖湾华庭物业小区的规划。四、合诚置业公司商住楼与湖湾华庭小区没有任何围墙所隔，相互贯通，商住楼可以从湖湾华庭小区大门口自由进出。五、愉景物业公司是针对整个管理区域也包括商住楼提供完善的管理服务，该商住楼也同样享受到愉景物业公司的清洁、安保、绿化等服务，且从业主委员会的文件当中也可以看出，其招标时的物业区域也包括合诚置业公司的商住楼，所以该商住楼是属于湖湾华庭小区的物业管理范围内，因此作为物业管理范围内的商住楼权属人应当依照物业管理合同支付物业管理费。六、合诚置业公司以其不需要接受愉景物业公司的物业管理服务进行抗辩，但根据最高院关于处理物业管理纠纷的司法解释规定，业主以不需要接受物业管理服务作出抗辩，法院不予支持。另外，合诚置业公司提出曾经以25000元租金租赁停车场给愉景物业公司的情况，与本案商住楼是否需要承担物业管理费是没有冲突的，合诚置业公司对停车场拥有产权不影响愉景物业公司提供物业服务，两者之间没有任何联系。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点是，一、合诚置业公司商业楼是否属于湖湾华庭小区物业管理范围，合诚置业公司是否需要承担该商业楼的物业管理费；二、合诚置业公司是否需要承担湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房的物业管理费。
关于争议焦点一，合诚置业公司商业楼是否属于湖湾华庭小区物业管理范围的问题。本院认为，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的公共设施设备、社区建设等因素划定。在愉景物业公司提供的阳江市城市规划局《关于湖湾华庭管理用房问题的复函》中反映“关于湖湾华庭小区的管理用房，经我局依法批准的湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图中已有规划。”而该复函的附件——湖湾华庭商业、停车场配套用地规划总平面图明确载明“湖湾华庭商业、停车场配套用地位于湖湾华庭北面……其中，商业楼占地556平方米……管理用房占地330平方米……”。该规划图与合诚置业公司提供的《湖湾华庭商业楼、管理用房、停车场建筑红线平面四至图》相互印证。该规划图反映合诚置业公司商业楼与湖湾华庭小区物业管理用房属同一规划，《广东省物业管理条例》规定，建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房，故合诚置业公司商业楼亦属于湖湾华庭小区规划内，合诚置业公司认为商业楼与湖湾华庭小区之间的红线范围互相独立、不存在包容关系，理据不足，本院不予采纳。另外，在《湖湾华庭小区物业管理服务招标书》中明确载明湖湾华庭小区物业服务范围包括“物业管理用房1幢、合诚公司办公楼1幢”，且合诚置业公司商业楼的后门、停车场与湖湾华庭小区的公共场所相连，上述事实均可反映合诚置业公司商业楼与湖湾华庭小区在同一小区建设范围内，合诚置业公司主张对商业楼与湖湾华庭小区设置围墙及围栏进行独立管理，理据不足。由于合诚置业公司商业楼属于湖湾华庭小区的范围内，愉景物业公司与湖湾华庭业主委员会签订的物业管理服务合同及补充合同对合诚置业公司具有约束力，合诚置业公司应按照合同的约定支付商业楼的物业管理费给愉景物业公司，合诚置业公司主张其与愉景物业公司不存在物业管理服务合同关系，无须向愉景物业公司支付物业管理费以及承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。至于物业管理费滞纳金，因合同约定的按日3‰计算过高，原审结合本案实际情况，调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不妥，本院予以维持。愉景物业公司主张原审计算滞纳金利率错误，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，合诚置业公司是否需要承担湖湾华庭a幢b房、c幢d房、e幢f房、g幢h房的物业管理费的问题。虽然愉景物业公司提供的房地产档案资料显示a幢b房、c幢d房、e幢f房均未售，g幢h房的权属人和购房人均为合诚置业公司，但合诚置业公司提供的收款收据或销售发票证明上述四套房产已分别出售给他人且各业主均已装修入住，且愉景物业公司亦承认其曾收取部分房产的部分物业管理费，因此，上述四套房产的物业管理费及滞纳金应由相关的业主承担，愉景物业公司上诉主张合诚置业公司应承担上述四套房产的物业管理费及滞纳金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，本院予以维持。愉景物业公司以及合诚置业公司上诉均理据不足，本院予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4535元，由上诉人阳江市愉景物业服务有限公司承担1575元，由上诉人阳江市合诚置业有限公司承担2960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一五年一月八日
书 记 员 林宗发