浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭桐横商初字第421号
原告：浙江海地房地产开发有限公司。
法定代表人：钟海弟。
委托代理人：邵滢。
被告：谢强峰。
委托代理人：陈志成。
原告浙江海地房地产开发有限公司（以下简称海地公司）与被告谢强峰商品房销售合同纠纷一案，于2012年10月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员雷丽适用简易程序于2012年12月26日进行了公开开庭审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，由代理审判员雷丽担任审判长，与人民陪审员许红伟、胡安富组成合议庭，于2013年3月5日进行了公开开庭审理。两次开庭，原告海地公司的委托代理人邵滢，被告谢强峰及其委托代理人陈志成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海地公司起诉称：2007年7月19日，原、被告签订了编号为“桐海（怡）2007字第011号”的《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买海地*怡景嘉苑第12幢2单元203室住宅房屋（以下简称203室），该房屋的建筑面积93.78平方米，房屋价款为138700元，被告在2007年7月10日前支付房款43700元，剩余房款95000元于2007年7月25日前先向原告指定银行办完（按揭）、（公积金）贷款手续（即贷款划入原告账号为准）。另合同还约定，被告逾期支付房款超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%支付原告违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金等。上述合同订立后，被告在2007年7月19日仅支付了原告房款15000元，尚拖欠28700元。当日，双方经协商决定将该28700元房款的支付时间延迟至2007年9月30日前。然而，当付款期限再次届满时，被告却仍未按约支付该28700元。此后，原告曾多次口头或发函通知被告，要求被告付清房款等，但被告不是置之不理，就是借故拒付。2011年1月26日，原告授权律师发函给被告，通知被告解除双方签订的编号为“桐海（怡）2007字第011号”的《商品房买卖合同》等，但被告又未予以回应。诉讼请求：1、被告立即支付原告房屋价款28700元，并支付逾期付款违约金53123.7元，合计81823.7元；2、被告支付原告自2012年10月25日起至本案确定的还款之日止按日万分之十的标准计算的逾期付款违约金；3、案件受理费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、商品房买卖合同1份，证明被告向原告购买了203室房屋及合同中对双方的权利、义务均作了约定的事实；
2、领（借）款凭证1份，欲证明原、被告双方协商将拖欠的28700元购房款延至2007年9月30日前付清的事实；
3、挂号信函2份，欲证明原告要求被告付清拖欠的28700元房款的事实；
4、律师函及国内特快专递邮件详情单1份，欲证明原告委托律师发函给被告要求与其解除商品房买卖合同并要求其腾出房屋、恢复房屋原样及承担相应违约责任的事实；
5、04057按照户号查询历史电量电费表1份，欲证明被告在203室房屋内居住的事实；
6、海地怡景嘉苑12幢存在缺陷的处理方案1份，欲证明被告在房屋装修过程中电钻打到钢筋造成梁脱落后，原告及相关部门得知后于2007年11月6日进行现场实地勘察后确定修补方案的事实；
7、就谢强峰向县长公开电话投诉的意见1份，欲证明原告曾于2008年4月21日要求被告退房，被告不退房并继续装修的事实；
8、协议1份，欲证明原、被告及施工单位浙江宏兴建设有限公司在县城建局及横村镇人民政府的调解下，确定由浙江宏兴建设有限公司负责被告房屋梁的修补、及卫生间漏水问题根据鉴定结果确定责任方及被告房屋梁第二次脱落系被告自行敲除造成的事实；
9、海地*怡景嘉苑谢强峰信访问题的处理方案，欲证明被告签字认可梁的质量问题由施工单位负责修复及渗水问题待查明原因后由责任方负责的事实；
10、桐庐县房屋建筑工程竣工验收备案证明书（副本）1份，欲证明海地*怡景嘉苑系验收合格的商品房的事实；
11、领借款凭证1份，欲证明原告与被告达成货币补偿方案，原告一次性补偿被告3000元由被告自行处理的事实。
被告谢强峰答辩称：一、海地公司的请求已过诉讼时效，根据双方之间的买卖合同及凭证的约定，被告的付款期限是2007年9月30日，海地公司应在两年内要求被告付款，现在超过诉讼时效。二、涉案房屋未按照节能设施的有关强制性标准，进行节能设计施工。三、房屋有严重的质量问题，要求换房，主卧和次卧有面积较大的混凝土空洞，房屋卫生间的墙面受潮，有漏水问题，除此以外还存在消防等问题。另房屋有质量问题，是原告违约在先，被告不需要支付违约金，买卖系双务合同，原告违约在先，被告有权拒绝支付剩余房款。四、被告已支付原告房屋尾款，原告所述的房款实际上是被告向原告的法定代表人钟海弟个人借款，原告已开具收到房款的收款收据，被告已不欠原告房款，其欠的是钟海弟个人的借款。五、即便本案没有过诉讼时效，被告尚欠原告房款，原告的诉讼请求也过高，违约金超出法律规定的标准，显失公平。
被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．关于203室结构梁混凝土空洞及漏筋的现场踏勘记录复印件1份，欲证明原告交付的房屋存在混凝土空洞问题及向原告及相关部门反映于2008年12月11日有关单位一起现场勘察的事实；
2．关于海地*怡景嘉苑信访问题的答复复印件1份，欲证明怡景嘉苑存在节能、排污、管道等一系列质量问题的事实；
3．关于原告投诉问题的回复复印件1份，欲证明原告在施工时间擅自将消防栓项目从8个减少到5个及桐庐县公安局消防大队要求其限期整改但至今未改的事实；
4．照片1组，欲证明原告交付的房屋存在质量问题的事实；
5．购房首付款收据复印件1份，欲证明被告已支付了涉案房屋首付款的事实；
6．检测报告1份，欲证明海地公司交付的203室存在混凝土空洞及漏筋的在质量问题及该楼严重影响了房屋的正常使用的事实；
7．桐庐县建设局转发市建委《关于进一步加强实施居住建筑节能工作的若干规定》的通知、杭州市建设委员会发布的《关于进一步加强实施居住建筑节能工作的若干规定》复印件各1份，欲证明建筑节能属强制性条款及居住建设项目应在竣工验收时对含有节能内容的竣工验收报告或节能专项报告向建设行政主管部门备案的事实；
8．海地*怡景嘉苑6幢的门窗表、建筑节能设计图，欲证明该小区节能设计不符合规定标准的事实。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
1．原告提供的证据。证据1，被告对合同的真实性、关联性无异议，对合同的合法性有异议，认为合同对逾期付款和逾期交付房屋的违约金过高，应予以调整，本院认为商品房买卖合同系双方的真实意思表示，本院对该合同的真实性予以认定。证据2，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该笔欠款是向钟海弟的个人借款，本院认为，该证据和本案具有关联性，予以认定。证据3、4，被告对该证据的三性均有异议，认为原告没有提供被告签收的依据，未收到挂号信件，本院认为，原告提供的证据符合证据的三性，能够证明其在诉讼时效内曾向被告主张过的事实，故对该证据予以认定。证据5，被告认为其并未在203室居住，房屋用电主要用来洗澡、洗衣服等，本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。证据6，被告对该证据的三性有异议，认为处理方案的时间实际上应为2008年12月11日，本院认为，该证据由施工、监理、设计及建设四家单位盖章，符合证据的三性，故予以认定。证据7，被告对证据的三性有异议，认为这是原告单方面出具，被告也未收到过，本院认为，被告异议成立，故不予认定。证据8，被告对证据的三性有异议，认为该协议并不是被告的真实意思表示，本院认为，桐庐住房和城乡建设局组织原告、被告、建设单位三方进行调解，签署的协议可信度较高，故予以认定。证据9，被告对该证据的三性无异议，但对证明对象有异议，故本院对该证据的三性予以认定。证据10，被告对该证据的真实性没有异议，对合法性有异议，认为海地*怡景嘉苑的验收材料中没有有关节能设施的材料，本院认为，该证据是国家行政机关出具的书证，证明力较高，予以认定。证据11，被告对该证据的真实性无异议，但认为修复费用不是框架梁的费用，而是补偿空洞外面木工板的费用，被告的证明对象不能成立，故本院对该证据的真实性予以认定。
2．被告提供的证据。证据1，原告认为被告提交的是复印件，原告陈述08年确去勘察，但是否是该份勘察记录不太清楚，本院认为，被告提供的证据虽是复印件，原告也认可08年确有勘察过亦未提供其他勘察记录，故对该证据的真实性予以认定。证据2、3，原告对该证据的三性均有异议，本院认为，该证据和本案缺乏关联性，故不予认定。证据4，原告对证据的三性均有异议，认为照片难以看出是否从203室拍摄而来，本院认为，原告异议成立，故不予认定。证据5，原告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，故本院对该证据的三性予以认定。证据6，原告对证据的三性有异议，认为检测报告中检测机构不明确，检测报告出具的时间是在原告为被告修补而被告多次敲落并装修的情况下出具的，且不能说明梁存在问题的原因，本院认为，该证据符合证据的三性，予以认定。证据7、8，原告对该证据和本案缺乏关联性，本院认为，原告异议成立，不予认定。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2007年7月19日，原、被告签订了合同编号为桐海（怡）2007字第011号的《商品房买卖合同》1份。合同约定：被告向原告购买海地*怡景嘉苑第12幢2单元203号房，该商品房的建筑面积为93.78平方米，单价为1480元，总金额为138700元整；原告逾期付款在30日内，自本合同规定的应付期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金。合同签订日，原告向被告出具一张43700元的购房首付款收款收据1张。同日，被告向原告出具领（借）款凭证1份，载明款别用途为欠房款（于2007年9月30日前还清），金额为28700元，由被告在领（借）款人处签字捺印，王双庆在盖章处签名。被告于合同签订次日，开始装修203室房屋，后发现203室主卧室与次卧室间框架梁存在混凝土空洞。原告、设计单位、施工单位、监理单位的主管人员等分别于2007年11月26日、2008年12月11日对203室进行现场实地勘察，并作出具体修补方案。2009年1月13日，被告在原告处领取203室框架梁修复费用3000元。2012年12月4日，原、被告及浙江宏兴建设有限公司在桐庐住房和城乡建设局的组织下就203室房屋的质量问题达成协议，就质量问题处理如下：一、由浙江宏兴建设有限公司对203室房屋主梁进行修补，由业主进行验收，桐庐县住房和城乡建设局参与监督验收；二、对于房屋内存在卫生间渗水问题，具体产生原因不明，可由业主、原告委托第三方有房屋鉴定资质公司出具鉴定报告，并依据鉴定结果中责任方承担相应的费用。2012年12月29日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司就203室作出检测报告，鉴定结论为203室南卧室梁所检测区域距梁底约10cm-20cm处有空洞现象，梁中部以上未发现混凝土缺陷现象，该混凝土缺陷不影响结构安全，但影响房屋局部正常使用，应即时予以修复。
另查明，怡景嘉苑12#楼工程，经原告于2006年10月11日组织勘察、设计、监理、施工等有关验收，评定为合格工程，并于2007年3月2日在桐庐县建设局备案。原告于2008年4月16日、2010年1月20日、2011年1月26日分别向被告寄送信件，要求被告履行相应的合同义务。
本案主要争执焦点在于：1.关于房款问题。原告诉称被告尚欠其房款28700元，而被告抗辩该款项是向钟海弟个人借款，本院认为，原告虽向被告出具43700元的收款收据一份，但被告实际上购房款尚未付清，便由被告向原告出具一张尚欠房款28700元的领（借）款凭证，被告的辩解，本院不予采信。2.关于诉讼时效问题。原告认为其曾向被告主张过权利，尚在诉讼时效内，而被告则认为该案已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告向被告寄送信件，要求被告履行合同义务，不能以被告抗辩未收到为由就视为诉讼时效已过，故本院认定本案尚在诉讼时效期间内。3.关于违约金问题。原告根据合同约定按日万之十计算违约金，被告则认为如存在违约则该标准也过高，应予降低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案双方约定的违约金明显过高，应予降低，被告在原告开具收款收据前出具欠款凭证的行为，应是双方变更了部分购房款的付款时间。结合本案的实际情况，本院将违约金的计算方式调整为违约时即2007年9月金融机构贷款基准利率按年利率6.48%计算，从被告付款逾期之日（2007年10月1日）至原告起诉之日（2012年10月24日）止共计1849天，以28700元为基数，共计9421元。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。被告于2007年7月19日出具的领（借）款凭证和本案其他证据证实，原告虽然出具了收款收据，但被告实际上并没有付清购房首付款，未按领（借）款凭证上的约定付款，应承担相应的违约责任。被告抗辩称房屋质量有问题，不需支付违约金，本院不予采纳。另房屋质量问题和原告要求被告支付房款是两个不同的法律关系，被告认为原告交付的房屋有质量问题，需要原告修复房屋及承担其他法律责任的，可以另案处理。综上，本院对于原告诉讼请求中合理的部分，予以支持；对于违约金过高部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告谢强峰于本判决生效之日起十日内支付原告浙江海地房地产开发有限公司房款28700元；
二、被告谢强峰于本判决生效之日起十日内支付原告浙江海地房地产开发有限公司违约金9421元及从2012年10月25日起至本判决确定履行之日止以28700元为基数按年利率6.48%计算的违约金；
三、驳回原告浙江海地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1846元，由原告浙江海地房地产开发有限公司承担1093元，由被告谢强峰承担753元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1846元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 雷 丽
人民陪审员 胡安富
人民陪审员 许红伟
二〇一三年六月十七日
书 记 员 陈亚平