天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3533号
上诉人（原审被告）李婉津。
委托代理人李超，系被告之父。
被上诉人（原审原告）厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区塘沽馨宇家园小区泰山路1-32号。统一社会信用代码：911201165626554555。
负责人李镪，总经理。
委托代理人狄政伟，该公司员工。
上诉人李婉津与被上诉人厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2016年4月25日作出的（2016）津0116民初80462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月15日，案外人联发集团天津房地产开发有限公司与厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司签订《天津市前期物业管理服务合同》约定，期限为2011年7月15日起至业主会确定与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理等内容。物业服务费标准为别墅按建筑面积每月每平方米3.58元；物业费交纳时间为业主每月30日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金等。厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司持有物业管理企业一级资质，上述收费标准符合其资质等级。同年7月，前述物业管理合同在物业管理办公室备案。
另查明，李婉津所住房屋为天津滨海新区瑶琴轩6-7号，其产权建筑面积为272.46平方米，按合同约定，每月应交物业管理服务费975.407元。自2014年8月1日至2015年8月31日李婉津未交纳上述费用，共欠物业管理服务费12680.29元。
关于李婉津辩称小区公共卫生清洁不及时问题，李婉津提交的照片显示小区内存放有装修垃圾，垃圾桶外垃圾乱放现象，但不能证实厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司没有做到服务标准要求的清洁次数，但从小区垃圾桶外存在生活垃圾散落问题，可以认定厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司在清洁卫生环节，存在服务瑕疵；关于李婉津辩称小区停车管理混乱情况一节，从李婉津提交的小区停车情况照片来看，小区内机动车辆存在未在指定地点存放情形，可以认定厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司在小区车位管理环节，存在服务瑕疵；关于小区门岗要求规定时间立岗、公共照明设施维修不及时一节，李婉津未就该主张提供充分证据进行证实，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司亦予以否认，原审法院未予采信。关于李婉津辩称其名下房屋地下室阀门漏水问题，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司接到报修通知后已派人员至现场进行查访，但由李婉津自行维修完毕。关于李婉津辩称其名下房屋外墙砖开裂一节，李婉津提交的照片能够证明该事实，但厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司未予维修。
厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司原审的诉讼请求为，请求判令：1、李婉津支付拖欠2014年8月1日至2015年8月31日物业服务费12680.37元、并支付违约金7988.58元；2、诉讼费由李婉津承担。
李婉津在原审辩称，其名下房屋地下室阀门漏水现象，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司接到报修通知后仅入室查看，始终未履行维修义务；房屋外墙有裂痕，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司始终未予维修；厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司对小区停车管理不善，乱停乱放；小区公共卫生清洁不及时，路灯照明灯具损坏，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司未能及时修理；小区内井盖经常响动，小区出入口不分，非常不安全，门口保安立岗未做到位，小区道路没有安全标识，安全隐患多；绿化养护应付，既不美观也不及时。厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司的服务达不到其收费标准。另，李婉津自2013年入住以来，煤气未通。故要求驳回厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司的诉讼请求。
原审法院认为，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司与案外人联发集团天津房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已经向管理部门备案，该合同内容合法有效，并且李婉津对此亦不持异议。故，《天津市前期物业管理服务合同》的效力及于李婉津，对李婉津具有约束力，双方应当依照合同内容各自履行相应义务。厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司依照合同约定，为该小区提供了物业服务并提供了相应证据予以证实，虽然厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但李婉津不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减李婉津应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。至于酌减的比例，原审法院认为酌减10%为宜，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司超出部分诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。至于李婉津辩称煤气无法使用问题，与本案不属于同一法律关系，原审法院不作审查。
关于物业管理服务合同中约定的滞纳金，实际上是违约金性质的约定，鉴于李婉津拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司主张逾期付款违约金缺乏依据，故其请求李婉津支付逾期付款违约金，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《天津市物业管理条例》第四十条之规定，判决：“一、被告李婉津给付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司2014年8月1日至2015年8月31日的物业管理费11412.26元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为159元，由原告负担71.2元，被告负担87.8元。”
原审判决后，李婉津不服，上诉至本院。请求：撤销一审判决，依法发回重审或者重新判决上诉人应承担的物业费比例；一二审诉讼费由被上诉人承担。理由为：一审法院没有认定被上诉人在煤气问题上没有尽到物业管理职责，也没有考虑被上诉人超标准收取物业费的退还问题。一审法院对于被上诉人应当承担的相应责任份额分担过轻，没有保护上诉人的合法权益
被上诉人厦门联发（集团）物业服务有限公司天津分公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交了其于二审期间拍摄的两张照片，其中一张照片内容为上诉人邻居院里绿地绿化保修期后就没人管理；另一张张照片内容为上诉人居住小区存在私拉乱造的情形。上诉人提交该两张照片以证明物业服务不到位。上诉人当庭播放手机录像，内容为二审期间因上诉人隔壁违建而造成上诉人房屋漏雨的情况。
针对上诉人提供的照片和录像，被上诉人的质证意见为：上述证据不是诉讼期间发生的，不认可。关于园区小院绿地的情况，在交房后未经业主同意被上诉人不可能进入进行绿化。关于违建的情况，被上诉人只负责上报执法部门，由执法部门进行管理。关于隔壁漏水到上诉人家，被上诉人已经积极联系邻居解决，并没有逃避责任。
本院对上诉人提交的证据的认证意见为，对于上诉人提供的两张照片，因照片拍摄于二审诉讼期间，与本案审理的2014年8月至2015年8月期间的物业服务合同纠纷不具有关联性，本院不予采信。关于手机录像，因证据形式不符合法律规定且所涉内容与本案不具关联性，本院亦不予采信。
被上诉人二审期间未提供新的证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，上诉人对于与被上诉人之间存在物业服务合同关系，对被上诉人日常服务收费标准、物业服务范围以及被上诉人向上诉人提供了物业服务的事实均不持有异议。对被上诉人在原审主张的2014年8月1日至2015年8月31日物业服务费12680.37元未予缴纳也不持异议。二审中，上诉人以被上诉人的服务没有达到约定的质量标准为由提出抗辩。经审查，对于上诉人提出的被上诉人提供物业服务期间，在公共卫生清洁、停车管理、公共设施维修等公共设施设备的维护方面存有瑕疵，给业主的正常生活带来不便的事实，原审法院已经予以认定，并依据物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减上诉人应交纳的一部分物业服务费。现上诉人再次提出自家地下室阀门漏水，被上诉人未修缮的抗辩，首先，被上诉人物业服务的范围仅限于公共设施的维修和管理。其次，业主房屋质量问题系商品房买卖合同约定项下的问题，与物业管理服务合同不具有关联性。上诉人可以另行主张权利。对上诉人提出的小区煤气至今未开通与被上诉人管理不当存在因果关系的上诉理由，因上诉人未能提供证据证明其上诉主张，且煤气开通问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，上诉人可另行主张权利。故上诉人以此作为其再次减免物业服务费的理由，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李婉津负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张紫君