北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第00674号
原告（反诉被告）刘广，男，1958年1月3日出生。
委托代理人王振法，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人刘倩倩，女，1983年12月17日出生。
被告（反诉原告）宋新娜，女，1982年10月16日出生。
委托代理人陆稼轩，男，1982年6月19日出生。
原告刘广与被告宋新娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘广的委托代理人王振法、刘倩倩，被告宋新娜及其委托代理人陆稼轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘广诉称，原告与被告签订《租房协议》，协议约定原告将位于房山区×村马路西侧房屋的一层租赁给被告。双方约定租期一年，租金为每年4.5万元，每半年缴纳50%，缴费方式为上缴式，到期未缴纳按逾期每天100元缴纳违约金，若推迟缴费一个月，原告有权终止该协议。后被告因经营需要，又向原告租赁了楼上的4间房屋，每间每月100元，该租金单独计算。原告于2014年4月20日将房屋交付给被告，并给予被告半个月的免租期，故合同约定的租赁期限是从2014年5月5日开始。至今为止被告只向原告支付了前3个月的租金11250元，所欠租金经原告多次催要被告拒不支付。原告认为，被告未按约履行合同义务，严重违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告2014年5月5日签订的《租房协议》及被告承租原告4间房屋的租赁合同；2、被告立即向原告支付2014年8月6日至2014年11月25日期间的租金，共15210元；3、被告向原告支付2014年11月26日至被告实际返还房屋之日期间的租金（每月按4150元标准计算）；4、被告立即支付原告违约金20250元（包括逾期缴纳租金的违约金及合同违约金）；5、诉讼费由被告承担。
被告宋新娜答辩兼反诉称，原、被告于2014年5月5日签订租房协议，约定原告将位于房山区×村马路西侧所属楼房全部出租给被告，约定年租金4.5万元，缴费方式为上缴式，每半年交一次租金，并约定租房保证金5000元，在当天上午被告交付了租金和保证金共计27500元。但下午原告交房屋钥匙时又要求另交电线保证金3000元，被告同意交付并在租金协议下方写有收据。租房协议约定了双方具体的权利义务。合同中写的原告负责水电畅通，但自被告入住之日起，租赁房屋内就供水不畅，每天只供应上午7点至晚上5点的水，其他时间全部处于停水状态。被告多次找原告均未解决，原告存在违约。在被告租房经营不到两个月的时间就收到良乡镇人民政府的拆迁通知。被告被迫停止经营。原告的房子是整体租给被告的，并不像原告说的后来又租了4间给我，我是整体租的。2014年5月5日签的合同就包括这4间房。原告后来占用了被告租的两间房，被告多次让原告腾退，但原告拒不腾退。原告从2014年5月22日就开始让被告腾楼上和楼下的楼道，说要装修，被告说都放着东西呢，原告说给被告1万元损失。被告从2014年5月5日一直租到2014年6月23日，下达了拆迁通知书，在被告没租之前原告就知道房子要拆迁，原告对被告有欺骗行为。2014年6月23日下达拆迁通知书时，被告问原告这件事怎么办，原告说退被告房租，并给被告1万元损失费包括违约金，但原告至今没给。2014年7月6日被告就无法经营，被告就开始处理货物了，是原告叫被告走的。2014年7月20日被告向原告要房费、押金及损失费、违约金，但原告不给。2014年7月28日原告及家人多次赶被告走。2014年8月10日被告无法继续经营，就关门了。从被告租原告房子，在2014年5月10日开业一直到8月10日彻底关门，原告都无法让被告正常经营。现被告提起反诉，要求法院判令：1、因原告违约而解除双方签订的《租房协议》；2、原告返还被告租房保证金8000元；3、原告返还被告租金15000元（自7月5日至11月5日的已交租金）；4、原告返还被告租金2400元（自被告承租之日起原告占用的楼下一间的6个月租金）；5、原告返还因要拆迁而装修所占用被告租赁的楼上房间的租金共计10312元（自5月22日至11月5日）；6、原告支付被告违约金2250元；7、原告配合被告至拆迁办有效区分属于被告应得的合法拆迁所得；8、诉讼费与反诉费由原告负担。
原告刘广针对反诉辩称，对于第一项反诉请求，是被告违约，而不是原告违约，但同意解除双方签订的租房协议。第二项反诉请求没有事实和法律依据，被告只交纳了3000元的租房保证金，并且3000元是有约定的，根据合同补充协议最后一页约定，不具备返还的条件。第三项反诉请求，被告要求返回15000元的租金没有任何事实及法定理由，因为被告自从签订合同后只交纳了3个月的房屋租金，一共是11250元，而且房屋是被告正常使用，要求返还没有事实及法律依据。对于第四项反诉请求，因原告并未占用楼下的房屋，所以不存在返还的依据。对于第五项反诉请求，原告未占用被告租赁的房屋，2014年5月22日至2014年11月5日期间原告并未装修，所以被告的主张没有事实和法律依据。对于第六项反诉请求，原告并未违约，不同意支付。第七项反诉请求，本案涉及的房屋并未拆迁，更谈不上被告应得合法拆迁所得，所以不认可。第八项反诉请求，诉讼费及反诉费应由被告承担。
经审理查明，2014年5月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租房协议》，约定甲方将坐落于房山区×村马路西侧所属楼房全部以租赁的形式出租给乙方，租期为一年（2014年5月5日——2015年5月5日止）。租金每年4.5万元，每半年缴50%，缴费方式为上缴式，到期未缴纳按逾期每天100元缴纳违约金。若推迟缴费一个月，甲方有权终止协议收回该房屋。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金。合同补充协议约定：另乙方需交伍仟元作为保证金，此保证金一并交予甲方，待协议终止时，甲方收房合格后，此保证金金额退给乙方，若收房时房屋及附属设施有所损坏，乙方照价赔偿，保证金剩余金额退还乙方。乙方如出现各种理由中途退房，房租款一概不退。合同签订前原告将租赁房屋交付给被告使用。合同后附有“今收到宋新娜保证金叁千元整”的字样。2014年6月23日，北京市房山区良乡镇人民政府发出《通知》，要求及时做好拆迁各项准备工作。经本院核实，涉案房屋确在拆迁范围内。
本案审理中，双方就本案所涉事实陈述如下：一、就租赁房屋的范围，原告主张《租房协议》中约定的租赁房屋范围系涉案房屋一层，2014年6月3日被告与原告协商，因一层不够用，要另行承租涉案房屋二层三间房屋；被告主张《租房协议》中约定的租赁范围应为全部涉案房屋，即涉案房屋一层和二层，包括一层锅炉房。二、就给付租金数额，原告陈述被告已给付其租金11250元，被告陈述其已给付原告租金22500元；三、就给付保证金数额，原告陈述被告给付其保证金3000元，被告陈述其给付原告保证金8000元。四、就涉案房屋二层装修时间，原告陈述系自2014年6月18日至2014年6月27日；被告陈述系自2014年6月8日到2014年7月5日。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的村委会证明、《租房协议》、被告提交的良乡镇政府通知，本院制作的谈话笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
根据本案查明的事实，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除租赁合同，本院亦不持异议。合同解除后，被告应将租赁房屋腾退并返还原告。
本案双方争议焦点之一为租赁房屋的范围。原告虽主张双方签订的租赁合同中仅将涉案房屋一层出租给被告，但协议中所载为“甲方将坐落于房山区×村马路西侧所属楼房全部以租赁的形式出租给乙方”，且原告提供的收据亦不能证明其与被告之间另行存在租赁协议，故本院对原告该主张不予采纳；对于被告称租赁房屋范围包括一层被原告占用的锅炉房的主张，证据不足，本院对被告该主张不予采纳。综上，本院对租赁协议中约定的租赁房屋的范围确认为涉案房屋一、二层。据此，本院对原告称与被告之间另行存在4间房屋租赁合同的主张不予采纳，对原告要求解除4间房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。同理，本院对被告要求原告返还占用的楼下一间房屋的6个月租金2400元的诉讼请求不予支持。
本案双方争议焦点之二为原、被告是否存在违约行为。根据双方约定，被告应每半年缴纳一次租金，缴费方式为上缴式，根据该约定，被告应自2014年5月5日起支付原告半年租金22500元，现原告认可被告已支付租金11250元，且被告未提供证据证明其向原告足额支付了半年租金22500元，故本院对被告未按期缴纳租金的事实予以确认，被告的行为已构成违约。被告在2015年6月开始占用涉案房屋二层进行装修，违反了出租人应当保证承租人正常使用租赁物的义务，故原告的行为亦构成违约，其所占用的涉案房屋二层的租金应从被告应给付原告的租金中扣除。对于被告主张原告的其他违约行为，理由欠缺，证据不足，本院不予采纳。
对于原告要求被告支付2014年8月6日至2014年11月25日租金和要求被告支付自2014年11月26日至被告实际返还房屋之日期间的租金的诉讼请求，鉴于自2014年6月起原告已占用涉案房屋二层，且北京市房山区良乡镇人民政府于2014年6月23日下发了拆迁通知，双方就租赁及拆迁事宜存在争议，故租赁合同实际已无法继续履行，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。同理，扣除租赁合同已正常履行期间被告应支付的租金后，原告应返还被告剩余租金。
对于被告要求原告返还其保证金8000元的诉讼请求，原告仅认可收到被告支付的保证金3000元，且被告未提供证据证明其向原告支付保证金数额为8000元，故对于被告该项诉讼请求，本院仅支持其合理部分，对于其过高的诉讼请求本院不予支持。
对于被告要求原告返还占用楼上房间租金的诉讼请求，因本院在计算被告应当支付给原告的租金时已相应酌减，故对被告该项诉讼请求本院不再重复计算。
原告依据合同中关于“租金每年4.5万元，每半年缴50%，缴费方式为上缴式，到期未缴纳按逾期每天100元缴纳违约金”和“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金”的约定，要求被告支付违约金20250元，鉴于原告自2014年6月起即开始对争议房屋二层进行装修，且北京市房山区良乡镇人民政府于2014年6月23日发出拆迁通知，故被告虽未按期支付租金，但至2014年6月23日被告有正当理由不再支付租金，故原告要求的违约金数额过高，具体数额由本案综合考量本案情况予以确定。对于被告要求原告支付的违约金数额，理由正当，证据充分，本院予以支持。
对于被告要求原告配合其至拆迁办有效区分属于被告应得的合法拆迁所得的诉讼请求，因请求不明确且证据不足，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘广与被告宋新娜于二○一四年五月五日签订的《租房协议》。
二、被告宋新娜于本判决生效后三十日将其承租的位于北京市房山区×村马路西侧的楼房腾退给原告刘广。
三、被告宋新娜于本判决生效后七日内给付原告刘广违约金七千零五十元。
四、原告刘广于本判决生效后七日内返还被告宋新娜保证金三千元。
五、原告刘广于本判决生效后七日内返还被告宋新娜租金五千六百二十五元。
六、原告刘广于本判决生效后七日内给付被告宋新娜违约金二千二百五十元。
七、驳回原告刘广的其他诉讼请求。
八、驳回被告宋新娜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百四十三元，由原告刘广负担三百一十八元（已交纳），由被告宋新娜负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三百七十五元，由被告宋新娜负担三百三十九元（已交纳），由原告刘广负担三十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 王保新
二〇一五年四月二十日
书记员 孙震颐