福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3066号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街祥远路玉源大厦七楼，组织机构代码15612362-1。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人罗德昌，福建协力人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）巩志伟，男，1992年6月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人李文伟、曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）因与被上诉人巩志伟商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2011年3月2日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区田庵花苑1号楼10层1010号房屋一套，总购房款为98万元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、2010年12月24日前支付全部购房款的35%，计￥343000.00，在合同登记备案后十五个工作日办理65%房价款为银行按揭计￥637000.00”；合同第七条约定：“买受人按第六条第2种或第3种方式付款的，买受人应在《商品房买卖合同》登记备案后十五天之内办妥贷款手续，因买受人原因而造成逾期付款的，按本合同第七条第1种方式执行”；合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》于2011年3月15日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。另查明，诉争商品房购房款的付款情况为：2010年12月13日支付20万元，2010年12月27日支付14.3万元；余款63.7万元，原告于2011年11月28日与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》，约定因购买诉争商品房办理按揭贷款63.7万元，该款于2011年12月20日汇付至被告公司账户。2012年6月16日，被告将诉争商品房实际交付原告使用。截至本案法庭辩论终结时止，被告尚未向房屋权属登记机构办理诉争房屋所有权初始预登记，该商品房的房屋权属证书亦尚未办理。
原审判决认为，原告巩志伟与被告土地开发公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。按双方合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。诉争商品房于2012年6月16日实际交付原告使用，但被告至今尚未履行协助原告办证的义务，依约应自逾期之日即2012年9月15日起向原告支付相应的违约金。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款34.3万元，在合同登记备案后十五个工作日（2011年4月6日）内付清尾款63.7万元，但原告至2010年12月27日才付清首期款、2011年12月20日才付清尾款，逾期付款共计261天，被告因此可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款及按揭款均存在逾期支付的情形：首期款34.3万元逾期3天支付，双方当事人均无异议，予以确认。尾款63.7万元，被告主张逾期天数应计算至2011年12月20日银行将款项汇付至被告账户之日止，原告则主张应计算至2011年11月28日原告与银行签订借款合同之日止。原审认为，双方合同明确约定，原告应在《商品房买卖合同》登记备案后十五个工作日内办理按揭贷款手续，否则应承担相应的违约责任。依照该约定，原告逾期付款的期限仅能计算至2011年11月28日其与银行签订借款合同之日止，即原告逾期支付尾款236天。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行。本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但其在合同约定的交房期限（2011年8月31日）届满前的违约行为并不构成被告要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由，而原告自2011年9月1日起至2011年11月28日止这一期间的逾期付款行为，被告可依法行使后履行抗辩权而顺延办证期限89天，故被告自2012年12月13日起才需向原告支付相应的违约金。被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，予以部分采纳。被告还辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少违约金的辩解，亦不予采纳。综上所述，被告应按双方合同约定，履行协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，并应依约以原告已付购房款98万元为基数，按日万分之一的标准计付自2012年12月13日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年5月19日起诉之日共计523天，应付违约金为980000元×0.0001×523=51254元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，履行协助原告巩志伟办理址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区田庵花苑1号楼10层1010号商品房房屋权属证书的义务，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给原告巩志伟自2012年12月13日起至2014年5月19日止的逾期协助办证违约金51254元；并按原告巩志伟已付购房款98万元，以日万分之一的标准计付自2014年5月20日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；三、驳回原告巩志伟的其他诉讼请求。本案受理费1410元，减半收取705元，由原告巩志伟负担114元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担591元。
宣判后，被告土地公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地公司上诉称，并非上诉人的原因导致被上诉人未能取得产权证书，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。本案中被上诉人并未能举证逾期办证所受到的实际损失，其所主张的逾期办证违约金显然过高，原判要求上诉人对酌情减低违约金标准承担举证责任，显然倒置了举证责任，明显不当，应予改判。被上诉人存在逾期支付首付款及余款的违约行为，根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人可以相应顺延协助履行办证的时间，但原审未全部采纳上诉人的辩解，明显不当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人巩志伟答辩称，上诉人至今未办理房屋的产权证，是上诉人消防未经验收合格所致，是上诉人的原因；双方在合同中约定违约金，符合《民法通则》第112条第二款的情形，不存在违约金过高。原审判决顺延办证期限89天是正确的。应驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应承担逾期协助办证违约责任；2.双方约定的逾期协助办证违约金是否应予调低；3.原审判决认定的上诉人可以顺延办证的期限为89天是否正确。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。上诉人未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的资料交付给被上诉人，导致被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人虽主张逾期协助办证的违约金标准过高，但并未能举证证明约定的逾期协助办证违约金标准是否存在过份高于被上诉人的实际损失的情形。因此，上诉人关于协助办证违约金应予调低的主张，证据不足，不予采纳。上诉人应自逾期之日起每日按被上诉人已付购房款的0.01%向被上诉人支付逾期协助办证违约金。合同约定的是备案登记后十五个工作日办理银行按揭手续，不是上诉人所主张的款项到达上诉人帐户日。被上诉人虽有逾期支付购房款的行为，但其在合同约定的交房期限（2011年8月31日）届满前的违约行为并不构成上诉人要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由，而被上诉人自2011年9月1日起至2011年11月28日止这一期间的逾期付款行为，上诉人可依法行使后履行抗辩权而顺延办证期限89天。故原审判决认定上诉人自2012年12月13日起需要向被上诉人支付相应的违约金正确，应予维持。上诉人关于被上诉人逾期支付购房款的时间应顺延协助办证时间261天的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1410元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 郑玉蒜
二〇一四年九月十六日
书 记 员 康艳华
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。