贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第1768号
上诉人（原审被告）翟平，男，1968年9月10日生。
被上诉人（原审原告）彭达武，男，1956年1月2日生。
被上诉人（原审原告）章正芬，女，1954年5月9日生。
上诉人翟平与被上诉人彭达武、章正芬农村房屋买卖合同纠纷一案，大方县人民法院于2014年9月21日作出（2014）黔方民初字第570号民事判决。上诉人翟平不服，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告彭达武、章正芬诉称，2001年至2004年期间，我家因家庭经济困难，向被告翟平借款，被告翟平以5%、10%的利息分别分两次借给我们5，000.00元和10，000.00元的借款。2006年，被告翟平将15，000.00元的本金及利息算至153，000.00元，催逼我家还款，因原告章正芬生病医治无法偿还，被告逼迫我们将坐落于大方县大方镇庆云村三组的砖瓦结构房屋及宅基地以210，000.00元卖给被告，被告付给原告彭达武房屋及宅基地款57，000.00元。现请求人民法院判令：1.原、被告签订的房屋及宅基地转让合同无效；2.由原告返还被告房屋转让款57，000.00元，本案诉讼费由被告翟平承担。
原审被告翟平辩称，我与原告彭达武、章正芬签订的房屋及宅基地转让合同无合同无效的法定情形，请求依法确认该转让合同有效，驳回二原告的诉讼请求。
原审查明，2006年5月9日，原、被告双方约定，原告彭达武、章正芬将坐落于大方县大方镇庆云村三组自己的住房一幢一底三间三个门面宽12米、长12米的砖瓦结构房屋及宅基地的使用权转让给被告翟平。房屋及宅基地的四至为东抵彭达文石砌脚为界、南抵彭达武住房为界、西抵西大街红线为界、北抵彭达文小路为界。原告已向被告借款153，000.00元，由被告补足原告57，000.00元。原告将1998年8月31日所办理的大方县城镇规划办批准的建设用地规划许可证（编号为：98081号）及1997年12月25日大方县国土局批准的方地批（1997）字第97287号建设用地批准书交给被告。原告彭达武以自己及其妻章正芬的名义与被告翟平签订了书面合同，并在签名上加盖手印，合同签订之日，原告彭达武向被告翟平出具了210，000.00元房屋及宅基地转让款的领条，原告将所转让的房屋及宅基地交付给被告翟平管理使用。同年，被告将该房屋拆除，准备建新房，因有关部门干涉而未建成。2013年8月5日、2013年8月27日，原告彭达武及其子彭立坤将该宅基地办理了总计170平方米的建设用地规划许可证。原告在办理土地使用手续时与被告发生争议，原告以与被告房屋及宅基地转让合同无效为由诉来本院。
原审认为，本案的争议焦点：1、原、被告所签订的房屋及宅基地转让合同是否有效；2、原告主张返还被告房屋转让款57000.00元是否支持。被告翟平与原告彭达武、章正芬经协商，原告彭达武、章正芬将位于大方县大方镇庆云村三组的房屋及宅基地转让给被告翟平。原、被告之间转让的房屋及宅基地，因该房屋的宅基地属于农村集体土地，根据《中华人民共和国民法通则》第六条即“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定，被告与原告转让房屋及宅基地的行为，违反《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”的规定。原、被告双方所买卖的标的物含国家政策严格限制的流转物，被告购置房屋及宅基地后将旧房拆除重建，仅存留宅基地，名为买房，实为买地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，原、被告之转让行为违反了国家政策的强制性规定以及土地管理法的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，因此，原、被告买卖行为既违反了法律规定又违反了政策性规定，其买卖行为无效。故对原告请求确认原、被告之间签订的房屋及宅基地转让合同无效的主张，本院予以支持。对于原告请求返还被告转让款57，000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，本案的转让款为210，000.00元，应由原告返还。对原告主张被告将15，000.00元的本金加利息计算所得153，000.00元，系高利贷，无证据证实。故其请求只返还被告57，000.00元，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告彭达武、章正芬与被告翟平签订的房屋及宅基地转让合同无效。二、由原告彭达武、章正芬返还被告翟平转让款210，000.00元。案件受理费1，225.00元，由原告彭达武、章正芬负担1，175.00元，被告翟平负担50.00元。
上诉人翟平不服一审判决，向本院上诉，请求判决撤销大方县人民法院（2014）黔方民初字第520号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回一审法院重审，一二审案件受理费由二被上诉人承担。其主要上诉理由是：第一，原审“原、被告双方所买卖的标的物包含国家政策严格限制的流转物，被告购置房屋及宅基地后将旧房拆除重建，仅存留宅基地，名为买房，实为买地。”的认定错误。上诉人与被上诉人彭达武、章正芬签订的是房屋转让合同而非土地使用权转让合同，两被上诉人为涉案房屋的所有权人有权处分自己的财产。合同转让的标的物是农村住宅，而不是单独的农村宅基地，地随房走。原审没有证据证明上诉人拆除原住房，即使上诉人拆除原住房，也是上诉人取得房屋财产权后的处分行为，因为房地的不可分，不能简单而武断地认定双方的房屋买卖关系为土地买卖关系。没有相关法律和行政法规禁止非农业人员在农村够房。第二、原审适用法律错误。合同违反律法法规的禁止性规定无效，指的是效力性规定，而不是管理性规定，就本案而言，双方进行房屋买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定。原审列举的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，这些规定只涉及土地，不涉及房屋，而且这些规定也不能认定为合同无效的依据。本案转让的标的物是房屋而非土地，原审法院不能因为出于认定合同无效，而把宅基地从案件中剥离出来予以论证其合法性。第三、原判没有充分考虑交易现实。上诉人与被上诉人之间签订的房屋及宅基的转让合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同已经履行完毕，上诉人自2006年至今管理使用争议房屋，形成了稳定的占有关系，原审确认合同无效，不利于维护原已经形成的权利义务关系。被上诉人在房屋增值的情况下，要求确认合同无效，违反诚实信用原则。第四，原审漏判。原审认定合同无效后，没有查明上诉人的具体损失，简单的判决互相返还财产，判决被上诉人返还21万元，这21万元只是8年前的购房款，现在仍然判决返还21万元，明显错误。
被上诉人彭达武、章正芬答辩称：第一、原审认定事实清楚，证据确实充分。首先，双方签订的“房屋（含宅基地）转让合同”中，宅基地三字用括号突出强调，且领条也载明了21万元包含房款和宅基地，充分说明上诉人名为买房，实为买地。其次，答辩人彭达武系私自处分，章正芬并无认可，处分是无效行为。第二、原审适用法律正确。首先，被答辩人为城镇居民，没有资格在农村购置房屋。其次，房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，我国法律、法规禁止宅基地买卖。再次，涉案合同没有得到大方县庆云村村委的同意。也没有办理批准、登记手续。第三、原审不存在漏判。本案的审理完全在答辩人的诉讼请求范围，被答辩人未提起反诉，故不存在漏判。第四、判决已充分考虑交易习惯，判决公正。被答辩人翟平是以15000元放高利贷为由四年高达153000元。被答辩人拆除房屋仅留宅基地，虽然7年之久，但至今未获得建设用地批准手续。其次，被上诉人转让房屋系无奈之举。
本院查明事实与原审一致。
本院认为，本案二审的焦点是：一、双方当事人转让的标的仅是房屋还是包括宅基地。二、涉案合同是否违反法律法规的效力性强制性规定。三、如果合同无效，原审判决由被上诉人返还转让款21万，并未判决赔偿损失是否属于漏判。
对于焦点一：双方当事签订的合同的名称为“房屋（含宅基地）转让合同”，合同内容有“房屋和宅基地使用权归乙方永久使用”，被上诉人彭达武于合同签订当日出具给上诉人翟平的领条也注明21万元转让款包含宅基地。这三点从形式和内容上充分证明双方转让的标的包括宅基地。另一方面，房屋不能脱离于宅基地而单独存在，其必须依附在宅基地上，转让房屋也必然引起宅基地随同转移。综上两个方面，上诉人翟平和被上诉人彭达武、章正芬转让的标的包括房屋和宅基地。
对于焦点二：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。上诉人翟平属于城镇居民，不能在农村购置宅基地，其和被上诉人彭达武、章正芳签订转让合同受让涉案的宅基地，明显违反前述法律法规的规定，且前述规定是效力性强制性规定，非上诉人所称的管理性强制性规定。
对于焦点三：由于上诉人翟平和被上诉人彭达武、章正芳签订的转让合同违反法律法规的效力性强制性规定，故合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条尽管规定了在合同无效的情况下，有过错的当事人应当赔偿对方的损失，但是，赔偿损失与返还取得的财产不同，返还取得的财产无需当事人主张，而赔偿损失需要赔偿权利人主动提出赔偿损失的主张，在权利人未提出赔偿损失的主张时人民法院不得主动进行判决，否则违反“不告不理”的诉讼原则。本案中，尽管转让协议无效，但上诉人翟平未提出反诉主张赔偿损失，所以原审只能判决返还转让款，不能就赔偿损失作出判决。
综上，上诉人的上诉理由不能立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元由上诉人翟平承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一四年十二月三十一日
书记员 胡 欢
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