广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第1458号
原告欧阳年香。
原告广西壮族自治区河池市建筑工程公司，住所地：河池市建设路48号，组织机构代码：20088097-0。
法定代表人陆华。
委托代理人欧阳年香。
被告广西壮族自治区河池市公路管理局工程处。
法定代表人韦宽元，主任。
委托代理人潘岚，广西桂金星律师事务所律师。
原告欧阳年香、广西壮族自治区河池市建筑工程公司（以下简称市建公司）与被告广西壮族自治区河池市公路管理局工程处（以下简称工程处）合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成由审判员韦怀明担任审判长、代理审判员覃木熠、人民陪审员周荣思参加的合议庭，于2015年10月9日在本院第六审判庭公开开庭审理，书记员曹敏铃担任法庭记录。原告欧阳年香兼原告市建公司的委托代理人，被告工程处的委托代理人潘岚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告欧阳年香、市建公司诉称，原告欧阳年香系原告市建公司项目经理。2008年5月8日，被告与原告建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定原告市建公司承包被告职工集资楼A、B、C、D、E栋的土建及水电安装施工任务。签订合同后，原告市建公司成立项目部，指派原告欧阳年香为项目经理，负责与工程相关的一切事务。施工途中，被告资金链断，工程施工难以进行，被告与原告市建公司协商，由原告市建公司垫资（实质上由原告欧阳年香垫资）继续施工，被告用建成后的房产折抵工程款。协商达成后，于2009年6月6日签订《工程垫资协议书》及于2011年12月8日签订《工程结算协议书》，工程竣工验收后，原告依照以房抵款的约定实际接收并使用上述房产，但房产证迟迟未得到办理。2013年1月9日，原告市建公司致函被告将该工程权利转移给原告欧阳年香。2014年6月6日，原告欧阳年香向法院起诉，请求被告给予其办理房产证，法院经审理后驳回原告的起诉。由于无法实现以房抵款又无法办理房产证，根据被告实际尚欠原告工程款4，751，436元，原告又认为被告约定的条款无效导致原告欧阳年香应得而未得的房地产在几年内产生差价，造成原告的实际损失。原告为维护自身合法权益，请求法院判决：1、原告市建公司和被告于2009年6月6日签订的《工程垫资协议书》和于2011年12月8日签订的《工程结算协议》中有关“以房抵款”的约定无效。2、被告支付原告欧阳年香垫支的工程款共计4，751，436元。3、被告赔偿原告欧阳年香因“以房抵款”无效造成原告所遭受的经济损失800万元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对自己的主张向法庭提供的证据材料有：
1、身份证复印件一份，用以证明原告的身份信息；
2、电脑咨询单一份，用以证明原告市建公司的基本情况；
3、建设工程施工合同一份，用以证明被告的集资楼由市建公司承建；
4、平面图一份，用以证明诉讼涉及房产的基本情况；
5、工程垫资协议书一份；
6、工程结算协议一份；
证据5-6用以证明被告以集资楼的E栋1单元201号、202号房及一楼门面房，以及D栋一楼门面房折抵工程款给市建公司。被告尚欠原告工程款4，751，436元。
7、《函》一份，用以证明市建公司将因承建集资楼而对被告享有的债权转让给原告欧阳年香。
8、2010年资产评估报告书及买卖合同两份，用以证明被告拟转让的铺面在2010年的评估价值作为本案涉案门面及房产的价值的参考。
9、中硕估字（2016）第85号价格评估报告书一份，用以证明本案涉诉的房产及门面在签订协议时与现在的价格差。
被告工程处辩称，一、同意撤销双方于2009年6月6日签订的《工程垫资协议书》和2011年12月8日签订的《工程结算协议》中有关“以房抵款”的约定。二、被告对尚欠原告工程款4，751，436元无异议，同意支付工程款4，751，436元。三、以上协议签订后，原告实际占有和使用被告的房产，原告收取租金，被告认为租金弥补了原告的损失，故被告对原告诉请工程款之外的800万元的赔偿，认为缺乏事实及法律依据，应予驳回。
被告工程处为其辩解在举证期限内未提供证据。
经开庭举证、质证，被告对原告提交的证据1-7、9的三性均无异议；对证据8的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，原告提供的证据，被告对其真实性无异议且与本案原被告争议的案件事实有直接联系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定的，本院予以认定，作为本案的定案依据。
根据所认定的证据，本院确认下列案件事实：原告市建公司的经营范围包括房屋建筑工程施工总承包二级等，原告欧阳年香系原告市建公司的职工，任其第五分公司的经理。
2008年5月8日，被告与原告市建公司签订《建设工程施工合同》（GF-1999-0201号），约定由原告市建公司承包被告职工集资楼A、B、C、D、E栋的土建及水电安装工程。签订合同后，承包人原告市建公司委托原告欧阳年香作为工程的项目经理，负责工程的资金筹措、人员管理等一切与工程相关的事务。施工中，因被告无能力按约拨付工程款，被告与原告市建公司协商用建成后的房产抵作工程款。2009年6月6日，被告与原告市建公司签订《工程垫资协议书》，2011年12月8日被告与原告市建公司签订《工程结算协议书》，以上两份协议（以下简称“以房抵款”协议）前后约定被告将其所有的河池市南新东路157号E栋1单元201号和202号住房、一楼的门面房，以及D栋一楼的门面房的房产相抵其尚欠原告市建公司的工程款，并得出相抵后原告市建公司应付给被告的差价为40.6524万元。2013年1月9日，原告市建公司向被告出具一份《函》，主要内容为，原告市建公司与被告之间的所有债权、债务等均由原告欧阳年香负责。根据本院生效的（2014）金民初字第1134号民事裁定书中原告市建公司的确认，原告市建公司向被告工程处出具的《函》，其含义为原告市建公司已将本案其所享有的全部债权债务转让给原告欧阳年香。
2010年7月21日，原告市建公司承建的被告职工集资楼A、B、C、D、E栋竣工验收并正式投入使用。其中，D栋一楼101号门面房于2014年8月11日取得房屋产权证（河房权证金城江字第××号），套内面积356.3平方米；E栋一楼101号门面房于2014年7月28日取得房屋产权证（河房权证金城江字第××号），套内面积422.66平方米；E栋1单元201号房于2014年7月28日取得房屋产权证（河房权证金城江字第××号），套内面积122.71平方米；E栋1单元202号房于2014年7月28日取得房屋产权证（河房权证金城江字第××号），套内面积122.71平方米，以上房屋的所有权人均为被告工程处。以上涉诉房产的土地使用权于2008年8月31日取得土地使用权证，使用权人为被告工程处，使用权类型为划拨，权属证号为河国用（2008）第0121号。
经原被告共同确认，原告与被告签订以上“以房抵款”协议后，因原告欧阳年香为被告的实际债权人，故被告一直同意原告欧阳年香实际占用以上涉诉的房产，并允许原告欧阳年香收取以上涉诉房产的房屋租金。E栋一楼临街门面【即（E栋）101号房】在2010年7月份交付给原告欧阳年香使用；E栋1单元201、202号房及D栋一楼门面【即（D栋）101号房】是在2012年下半年交付给原告欧阳年香使用。自原告欧阳年香占用以上房产后，E栋1单元201号、202号房做原告欧阳年香的办公室使用，未对外出租。E栋一楼临街门面【即（E栋）101号房】2010年12月份开始出租并由原告欧阳年香收取租金，以房屋使用的套内面积计算，2010年至2012年租金为35元每平方米每月，即2010年至2012年租金共计为：422.66平方米×35元／平方米×1个月＋（422.66平方米×35元／平方米×12个月）×2=369，827.5元；2013年-2015年4月租金为45元每平方米每月，即2013年至2015年4月租金共计为：（422.66平方米×45元／平方米×12个月）×2＋422.66平方米×45元／平方米×4个月=532，551.6元；2015年5月至2015年12月该门面仅有3／4出租，故2015年5月至2015年12月该门面租金共计为：422.66平方米×45元／平方米×8个月×3／4=114，118.2元。D栋一楼门面【即（D栋）101号房】自2012年9月开始出租，2012年租金为35元每平米每月，即2012年9月至2012年12月租金共计为：356.3平方米×35元／平方米×4个月=49，882元；2013年至2014年租金为45元每平方米每月，即2013年至2014年租金共计为：356.3平方米×45元／平方米×24个月=384，804元；2015年1月到6月没有出租；2015年租金为45元每平方米每月，2015年7月至12月的租金共计为：356.3平方米×45元／平方米×6个月=96，201元；综上，E栋一楼临街门面【即（E栋）101号房】自原告欧阳年香开始出租的2010年12月开始至2015年12月及D栋一楼临街门面【即（D栋）101号房】自原告欧阳年香开始出租的2012年9月开始至2015年12月，收取租金共计1，547，384.3元。2016年1月5日，原告欧阳年香申请对本案“以房抵款”协议中所涉的E栋1单元201号、202号房及一楼101号门面房在2009年6月的市场价值及在2015年12月的市场价值，以及D栋一楼101号门面房在2011年12月的价值及在2015年12月的价值进行司法评估。2016年2月28日，广西中硕资产评估有限责任公司作出中硕估字（2016）第85号价格评估报告书，评估结论为E栋1单元201号、202号房在2009年6月市场价值为490，176元，在2015年12月市场价值为1，089，280元，差价为599，104元；E栋一楼101号门面房在2009年6月市场价值为1，846，488元，在2015年12月市场价值为7，561，808元，差价为5，715，320元。D栋一楼101号门面房在2011年12月市场价值为3，150，950元，在2015年12月的市场价值为6，376，040元，差价为3，225，090元。综上，涉诉房产差价共计为9，539，514元。
原告认为，因被告与原告签订“以房抵款”协议无效，造成原告经济损失，遂向本院起诉，请求判如所请。
综合诉辩双方的意见及本案查明的事实，本案的争议焦点为：1、本案原告市建公司是否有权向被告主张债权？2、本案2009年6月6日的《工程垫资协议书》及2011年12月8日的《工程结算协议》中有关“以房抵款”的约定是否有效？3、原告欧阳年香要求被告工程处支付其经济损失800万元是否有事实及法律依据？
本院认为，一、本案原告的主体问题。根据本案查明的事实，本案涉诉工程的实际施工及垫资人均为原告欧阳年香，原告市建公司在本院生效法律文书中已经确认其已经将本案涉诉工程的全部债权债务转让给原告欧阳年香，并向被告出具该意思表示的《函》，被告工程处对《函》无异议，故本案向被告主张债权的主体应为原告欧阳年香，原告市建公司已将该债权转让，故无权向被告主张本案涉诉债权。二、合同效力问题。1、本案被告与原告市建公司于2008年5月8日签订的《建设工程施工合同》（GF-1999-0201号），原告市建公司具备建筑资质，该合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效合同。2、本案2009年6月6日的《工程垫资协议书》及2011年12月8日的《工程结算协议》中有关“以房抵款”的约定应为无效约定。首先，该约定性质为以物权直接相抵债权，根据物权法及相关规定，不动产物权若要产生权属变更必须先办理变更登记，即到相关行政管理部门办理权属变更的相关手续；若该不动产系属国有或其他具有特别性质的财产，必须还要履行国家法律、法规规定的处置该种性质的财产要求的手续才能使该权利当然地发生转移。经审理查明，本案涉诉房产所有权人为国有性质的事业单位，故以上房产其实际性质为国有资产，依据《企业国有产权转让管理暂行办法》及《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》的相关规定，属于国有性质资产的处置必须要经过相关行政部门严格的行政审批手续，经国有资产相关主管部门批准才能进行。故以上协议中有关“以房抵款”的约定缺乏法律依据，应为无效约定。其次，被告亦认可该约定为无效，可撤销约定。三、原告诉请的工程款问题。本案在庭审中，被告对原告诉请其支付尚欠的工程款4，751，436元无异议，故依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，债务应当清偿；又依据法院生效文书认定原告欧阳年香为被告的实际债权人，故被告应当支付原告欧阳年香尚欠的工程款4，751，436元。但根据本案查明的事实，被告因无能力按约拨付工程款才与原告签订两份“以房抵款”协议，被告在签订协议后虽其仍为本案涉诉房产的所有权人，但其一直允许原告欧阳年香实际占用本案涉诉的房产并允许其收取房产的租金，以上事实原告欧阳年香亦予以认可，故该租金应视为被告支付原告欧阳年香应得而未得工程款的一部分，经原被告确认，原告欧阳年香自出租以上涉诉房产开始至2015年12月，共收取租金1，547，384.3元，因原告在本案中未主张尚欠工程款的利息，故被告至今实际尚欠原告欧阳年香的工程款应为4，751，436元减去1，547，384.3元等于3，204，051.7元，即被告应当支付尚欠原告欧阳年香的工程款应为3，204，051.7元。四、原告诉请的经济损失问题。首先，本案涉诉的房产为物权的不动产，不动产物权的所有权转让需经相关行政审批手续，被告与原告在签订两份“以房抵款”协议书时，应知晓直接以不动产的物权相抵债权，有可能导致“以房抵款”约定无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为具备完全民事行为能力的国有企业法人及本案涉诉物权的所有权人，应承担80%的过错责任，原告欧阳年香作为具备完全民事行为能力的成年人，未尽应尽的注意义务，应承担20%的过错责任。故被告对原告欧阳年香应承担若该约定生效，原告欧阳年香应得而未得的经济利益损失，即“以房抵款”约定中所涉房产转让给原告欧阳年香后产生的价值差，双方应按过错比例各自对该价值差承担相应责任。其次，本案两份协议约定的“以房抵款”，真实意思应是以房屋价值抵偿被告尚欠原告欧阳年香的工程款，根据本案司法评估机构的评估结论，E栋1单元201号、202号房、E栋一楼101号门面房、D栋一楼101号门面房在签订协议时的市场价值共计为5，487，614元，而根据审理查明，在签订“以房抵款”协议时，被告对当时尚欠原告欧阳年香的工程款4，751，436元无异议，若当时原告欧阳年香取得以上房产，则仍应支付被告房产实际价值5，487，614元减去尚欠工程款4，751，436元得出的差价736，178元，故该差价应从被告支付原告欧阳年香应得的经济补偿中予以扣除。最后，根据本案司法评估机构的评估结论，本案涉诉房产在签订“以房抵款”协议时与2015年12月之间的房产价值差价为9，539，514元，该差价可视为原告欧阳年香因“以房抵款”约定无效而遭受的经济损失，该损失再减去差价736，178元，即得出被告应支付原告欧阳年香的实际经济损失，即截至2015年12月，应为8，803，336元。但根据以上被告与原告欧阳年香各自的过错比例，被告最终应支付原告欧阳年香的经济损失补偿应为8，803，336元×80%=7，042，668.8元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、广西壮族自治区河池市建筑工程公司与广西壮族自治区河池市公路管理局工程处于2009年6月6日签订的《工程垫资协议书》及于2011年12月8日签订的《工程结算协议》中有关“以房抵款”的约定无效；
二、被告广西壮族自治区河池市公路管理局工程处支付原告欧阳年香工程款3，204，051.7元；
三、被告广西壮族自治区河池市公路管理局工程处支付原告欧阳年香经济损失7，042，668.8元；
四、驳回原告欧阳年香、广西壮族自治区河池市建筑工程公司的其他诉讼请求。
案件受理费98309元（原告已预交），评估费30000元，两项共计128309元，由原告负担25662元，被告负担102647元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费98309元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦怀明
代理审判员 覃木熠
人民陪审员 周荣思
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 曹敏铃
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。