云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3922号上诉人（原审原告）：王葵，男，汉族，1962年9月6日生，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：黄强，男，苗族，1984年9月2日生，住云南省临沧市耿马县。系王葵的女婿，特别授权代理。委托诉讼代理人：王圆蕙，女，汉族，1987年2月21日生，住云南省昆明市富民县。系王葵的女儿，特别授权代理。上诉人（原审被告）：王玲，女，汉族，1987年9月2日生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：胡开刚，男，汉族，1982年5月1日生，住重庆市云阳县。系王玲的丈夫，特别授权代理。上诉人王葵因与上诉人王玲租赁合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2018）云0124民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年5月4日立案后，于2018年7月4日审理了本案，现已审理终结。上诉人王葵上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。其主要的事实及理由为：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定双方当事人签订的《房屋租赁协议》于2017年7月1日解除明显错误。因为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》明确约定了6年的房屋租赁期限。一审期间上诉人虽然当庭表示知道王玲从租赁场地搬运了一些东西，但王玲并未将钥匙及附属设备交还给上诉人，更未明确告知终止租赁的意图，也未协商相关交接事宜，上诉人认为租赁合同仍在履行中，而不是自认租赁合同已经解除。2、一审法院认定双方当事人签订的《房屋租赁协议》没有对租赁的房屋、场地及相关附属设施原状进行约定及上诉人未提交证据证实因为被上诉人的租赁行为给上诉人造成5万元经济损失，属于事实认定错误。因为双方当事人的租赁合同对违约责任有明确约定，上诉人在一审期间也提交了房屋租赁前后对比照片等证据对相关事实进行了证明。二、一审法院适用法律错误。因王玲违约在先，且租赁合同中有违约责任的约定，一审法院对于上诉人要求王玲支付租金及承担赔偿损失的违约责任的诉讼不予支持，属于法律适用错误。故请求二审法院支持其上诉请求。上诉人王玲答辩表示，不认可王葵的上诉请求，请求驳回其上诉。同时，上诉人王玲上诉请求：撤销一审判决第二项，依法驳回王葵在一审主张的第2、3项诉讼请求。由王葵承担本案全部诉讼费用。其主要的事实及理由为：一、2016年7月1日至2017年6月30日的租金，双方当事人于2016年5月，通过自愿协商的方式已约定为15万元。二、一审法院适用法律错误。关于诉讼时效，对于延付或者拒付租金应适用一年的诉讼时效，本案中，王葵主张王玲支付拖欠租金的诉讼时效期限至2017年6月30日届满，故如果王玲存在拖欠租金的情况，王葵的起诉也超过诉讼时效。故请求二审法院支持其上诉请求。对于王玲的上诉，王葵答辩表示不认可其上诉请求，请求驳回其上诉。上诉人王葵向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2014年5月18日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付2016年7月1日至2017年6月30日拖欠原告的房屋租金50000元，以及2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金110000元；3、判令被告解除合同后20日内将房屋及房屋后场地恢复原状，并将房屋、场地及相关附属设施移交给原告，如不能恢复，则赔偿原告经济损失50000元。一审法院认定如下事实：2014年5月18日，原告与被告自愿协商签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将自己所有的位于富民县丁家营村昆禄公路旁祥和旅社整栋房屋及房后场地出租给被告经营使用，租期6年，即自2014年7月1日起至2020年6月30日止，租金标准：前三年（2014年7月1日至2017年6月30日）为每年200000元，三年期满后租金涨10%，即自第四年起每年租金220000元，租金每年支付一次，协议生效之日，被告应先行向原告支付第一年的租金，以后在每年租期开始前1个月内（上一年6月30日前）付清该年租金，如被告不按时支付租金，即视为合同终止，原告有权收回房屋。协议还约定：被告不得擅自对房屋及房后场地进行改造、建造，未经原告许可，被告不得擅自改变房屋现状、结构及用途，并需保持房屋内相关设备完好，卫生间及太阳能等设施必须及时进行修理，保证期满移交时完好无损，如房屋及场地因被告的原因造成损坏，被告应承担赔偿责任，租赁期间，如需单方终止合同，应提前3个月通知对方，并经双方协商一致解除合同，任何一方违反约定，应承担违约责任。协议签订后，被告按照协议的约定向原告支付了第一年、第二年的租金并使用原告提供的房屋、场地进行经营活动，2016年6月29日，被告通过网银个人行内转账付给原告第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）的租金150000元。2017年4月13日，被告打电话告诉原告：“旅社不租了、前边的门面可以继续租”。因双方未达成一致意见，2017年6月底，被告搬离其租赁的房屋及场地。为此，原告向本院提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照租赁合同的约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，一、原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方自愿、平等协商签订，符合法律的规定，协议合法有效，双方都应当按照协议的约定全面履行自己的义务。双方签订协议后，原告已经将租赁物房屋、场地交给被告使用，被告应当按照协议的约定向原告支付租金。2017年4月13日，被告打电话告诉原告：“旅社不租了、前边的门面可以继续租”；因双方未达成一致意见，被告于2017年6月底就搬离其租赁的房屋及场地、也未向原告支付第四年的租金，对于被告从2017年6月底就搬离其租赁的房屋及场地的事实原告也无异议，据此，确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已于2017年7月1日解除。二、根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，租金标准为前三年每年200000元，被告认为第三年的租金双方已经协商降为150000元，被告未提供证据予以证实，原告也不予认可，被告应承担举证不能的法律后果；被告认为即便拖欠原告第三年的租金50000元未付，按照双方签订的协议约定，原告现在起诉被告要求给付第三年拖欠的50000元租金也已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案双方约定第三年的租金应于2016年6月30日前付清，原告于2018年1月3日向本院起诉请求由被告给付第三年拖欠的租金50000元，未超过法律规定的诉讼时效，予以支持。同时，因确认双方签订的《房屋租赁协议》于2017年7月1日解除，原告请求判令被告给付2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金110000元，不予支持。三、双方签订的《房屋租赁协议》没有对租赁的房屋、场地、及相关附属设施原状进行约定，原告也未提交证据证实因为被告的租赁行为给原告造成了50000元经济损失，对原告请求由被告将租赁的房屋及房屋后场地恢复原状，并将房屋、场地及相关附属设施移交给原告，如不能恢复，则由被告赔偿原告50000元经济损失的请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求应予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、原告王葵与被告王玲2014年5月18日签订的《房屋租赁协议》于2017年7月1日解除；二、由被告王玲在本判决生效后五日内给付原告王葵2016年7月1日至2017年6月30日拖欠的租金50000元；三、驳回原告王葵的其他诉讼请求。在二审审理中，上诉人王玲申请证人胡某（系王玲丈夫胡开刚的老乡，2014年跟胡开刚学卖钢材）出庭作证，欲证实双方当事人对房屋租金口头调整为每年15万元，王玲支付第三年的租金后，双方当事人对于2017年6月解除合同协商一致，在王玲搬走后，王葵的老婆还去张贴了房屋出租的告示在场地大门上。对此，上诉人王葵经质证后不予认可。同时，王葵提交两张照片欲证实王玲现在尚遗留一些东西在诉争的房屋内。对此，王玲经质证认为该照片不能证实与本案有关联性，不予认可。经本院审查，因王玲提交的证人与其有利害关系，故对于其的证言，不予采信。王葵提交的照片不能证实与本案有关联性，亦不予采信。双方当事人对于一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。王葵提出其知道2017年6月底王玲搬走东西，但王玲并未告知要解除房屋租赁合同。王玲提出双方当事人经过口头协商将第三年的房屋租金调整为15万元。对于双方当事人请求补充的事实，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人签订的《房屋租赁协议》是否在2017年7月1日解除、第三年的房屋租金是多少、王玲是否应当赔偿王葵提出的损失？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于双方当事人签订的《房屋租赁协议》是否于2017年7月1日解除的问题，根据王葵在一审庭审中的自认，以及王玲提交的《手机电话录音》能够证实王玲已经提前通知王葵解除该房屋租赁合同的事实，故一审法院判决确认双方当事人签订的《房屋租赁协议》于2017年7月1日解除并无不妥之处，而对于王葵提出该协议并未解除，并要求王玲支付2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金的主张，本院不予支持。同理，因王葵未能提交相应证据证实双方当事人在签订《房屋租赁协议》之后，实际交付房屋及场地时的原状情况，故王葵要求王玲承担因不能恢复原状而产生损失的主张，一审法院未予支持符合法律规定，对王葵提出的该上诉请求，本院亦不予支持。对于第三年房屋租金是否调整的问题，因王玲所提交的证据不足以证实其主张成立，故应当由王玲承担举证不利的后果，故对于王玲提出的该项上诉请求，本院不予支持。对于王玲提出的诉讼时效问题，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，确定王葵起诉主张租金的诉讼请求未超过诉讼时效期限有法律依据，故对于王玲提出的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人王葵负担2225元，由上诉人王玲负担2225元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一八年七月二十七日书记员  郭亭恋