河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第704号上诉人（原审被告）：王淑珍，无业。上诉人（原审被告）：孙静超，开滦赵各庄矿劳服公司员工。上诉人（原审被告）：孙文爽，唐山众泰建设工程材料检测有限公司员工。被上诉人（原审原告）：郑秀兰，开滦赵各庄矿退休工人。委托代理人：孙景川，河北陈建仲律师事务所律师。原审被告：开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心，住所地：开滦赵各庄矿院内。负责人：陈文潮，该社区主任。委托代理人：杨慧杰，该中心经管部法律顾问。上诉人王淑珍、孙静超、孙文爽因确认合同效力纠纷一案，不服河北省唐山市古冶区人民法院（2013）古民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：被告王淑珍系原告郑秀兰的丧偶儿媳，原告之子孙立志已于2011年1月病故，被告孙静超、孙文爽系被告王淑珍与亡夫孙立志所生子女。原告郑秀兰系被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心退休职工，其丈夫同为该矿职工，已于1957年工亡。原告郑秀兰于1998年承租赵各庄三村林西楼22楼2号，即本案诉争协议所涉房屋，产权人为被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心。2010年12月2日，原告郑秀兰在其子孙立志及儿媳王淑珍带领下，向被告赵各庄社区中心提交一份由被告赵各庄社区中心工作人员孟某代书的“申请”。该申请内容为：“我叫郑秀兰，赵矿退休，现住三村林西楼22-2号1间租住，经家庭协商为照顾我方便，我同意用我儿子孙立志工龄购买此房，……。请领导给予批准。”“申请”右下角签名“郑秀兰”为被告王淑珍书写，郑秀兰按指印。2010年12月3日，原告之子孙立志（2011年1月病故）与被告赵各庄社区中心签订“房屋买卖契约”，用本人工龄以优惠价款15167元购买此房屋，现该房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证书。另在办理此购房手续时，孙立志同时以自己的工龄购买了自己承租的开滦赵各庄社区中心所有的，坐落于赵各庄北工房27楼15楼房屋一套。原审法院认为：本案诉争协议所涉房屋性质为单位公有住房。开滦赵各庄社区中心是本案诉争协议所涉房屋的出租人，作为该租赁房屋的所有权人在对外出售承租的房屋时，应首先考虑承租人本人的意愿。原告之子孙立志生前对原告负赡养义务，应妥善安排老年人住房。老年人承租的住房，其子女不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。而本案被告开滦赵各庄社区中心仅凭由其工作人员代替郑秀兰书写的一纸“申请”，而郑秀兰又表示该申请内容不是其真实意思表示，将郑秀兰租住的房屋让其子孙立志所谓“合户购买”的行为，一是无有关法律、法规、政策作依据，仅是依据该社区中心某工作人员其老师的言语言传身教（且其老师已退休，当时工作中的做法未必符合现在的情势），二是被告开滦赵各庄社区中心代写“申请”工作人员称写好“申请”后向原告宣读，仅系自己的单方说法及与本案有利害关系的被告王淑珍等人的陈述，没有其他与本案无利害关系的人在场证言及现场录音、录像等证据相佐证；且原告郑秀兰年岁已高，不识字，在不能确认是否向其宣读或告知其“申请”内容的情况下，原告郑秀兰不能知晓“申请”书写的内容；另孙立志系用自己一人工龄优惠购买了两套房产，被告开滦赵各庄社区中心亦未提供该售房行为的合法依据，故被告开滦赵各庄社区中心与孙立志签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》损害了原告利益，应认定无效，原告诉之有理，应予支持。遂判决：孙立志与被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》无效。案件受理费80元，由被告王淑珍、孙静超、孙文爽负担40元；由被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心负担40医院。判后，王淑珍、孙静超、孙文爽不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人与其子孙立志协商后，达成了由孙立志购买涉案房屋的协议。郑秀兰在“申请”上按了手印，是其真实意思表示，有开滦赵各庄社区服务中心的书证和工作人员孟某当庭的证言所证实。社区依据郑秀兰的申请与其解除了共有房屋的承租关系，根据相关政策赵矿作为房屋产权人将房屋卖给孙立志，房屋买卖协议受法律的保护，具有合法的合同效力。原审判决认定郑秀兰年岁已高，不识字，在不能确认是否向其宣读或告知其“申请”内容的情况下，郑秀兰不能知晓“申请”书写的内容，证据不足。2.关于诉讼程序问题。房屋买卖合同的当事人是孙立志和赵矿，在买卖房屋尚未发证，物权尚未成立时，不能确定三上诉人是否继承该财产，有放弃继承的可能性，所以原审将三上诉人作为被告，程序有误。3.原审判决适用法律不当。原审判决所适用法律无事实根据，买卖合同不属于无效合同范围，被上诉人自动放弃承租权也不属于他人侵占范围，因此，原审判决适用法律不当。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人郑秀兰答辩称：1.上诉人称被上诉人之子孙立志与其母经过充分协商后达成购买房产的协议，是不符合事实的，上诉人没有任何证据证明孙立志在生前与其母进行充分协商，也未看到达成什么样的协议，仅仅因为郑秀兰在所谓的申请上按个手印，就认定是其真实意思表示，比较片面。结合郑秀兰在一审的态度，以及原审被告及证人孟某的陈述，对所谓申请由来的描述，可以明确认定公司将由郑秀兰承租的住房以所谓合住的方式出售给孙立志是没有任何政策及法律依据的，同时也没有证据表明郑秀兰对所谓申请的内容是否知情，所以该申请并不是郑秀兰的真实意思表示。2.一审诉讼程序合法。一审将上诉人列为被告符合法律规定，本案为确认合同效力纠纷，该合同当事人分别为赵矿社区中心和孙立志，由于孙立志在诉讼前已经过世，如果说认定该合同合法有效，那么孙立志的继承人即本案上诉人则有权以孙立志继承人的身份，成为涉案房产的产权人，这是无法回避的事实。上诉人是本案涉案房产的利害关系人，在孙立志已经过世的情况下，将上诉人列为被告合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心未发表意见。本院二审查明事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，在2010年12月孙立志签订《房屋买卖契约》前，涉案房屋所有权人为原审被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心，该服务中心将涉案房屋出租给被上诉人郑秀兰，对郑秀兰承租的房屋，他人不得侵占，亦不得擅自改变产权关系或租赁关系。开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心与孙立志签订的购买坐落于唐山市古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》损害了被上诉人郑秀兰的利益。三上诉人称被上诉人之子孙立志经与其母郑秀兰充分协商后，达成了由孙立志购买涉案房屋的协议，郑秀兰在“申请”上按了手印，是郑秀兰的真实意思表示，三上诉人没有提供相关证据证实其主张，虽申请书上有郑秀兰按的手印，但郑秀兰称其不知晓申请书的内容，否认三上诉人的上诉主张内容。被上诉人郑秀兰年岁已高，应该有自己的住房，争议的房屋所有权证并未办理到孙立志名下，故开滦赵各庄社区中心与孙立志签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》违反了有关规定，属于无效。三上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。三上诉人作为孙立志的继承人后与开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心有纠纷可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王淑珍、孙静超、孙文爽负担。本判决为终审判决。审判长刘庆武审判员沈军代理审判员高贺莉二〇一四年十一月十八日书记员王玫