河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第538号
原告石艳玲，市民。
委托代理人谷翠苹，市民。
委托代理人肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。
委托代理人燕云龙，河北碣阳律师事务所律师。
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，所在地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）。
法定代表人庹大鹏，该公司董事长。
委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。
原告石艳玲与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，于2014年6月23日作出（2014）昌民初字第457号民事判决书。被告鹏湖公司不服判决提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第1599号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年4月8日、2015年8月19日两次公开开庭进行了审理。原告石艳玲委托代理人肖亚明第一次参加庭审后变更为燕云龙（第二次）、谷翠苹（两次）、被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石艳玲诉称，被告系房地产开发企业。2011年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号h45号。该合同约定，原告购买被告开发的鹏湖小区第1幢1单元102号房屋，建筑面积93.85平方米，购房款为344747元整。商品房交付日期为2012年1月31日，逾期交房的违约责任为：（1）逾期90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之二的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交纳了344747元整房价款。
综上所述，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约，故原告依据《商品房买卖合同》的约定及《合同法》等规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告按《商品房买卖合同》的第九条的约定，按每日344747元乘以万分之二的标准给付原告约定交房之日（2012年1月31日）至实际交房之日（2013年7月13日）延期交付商品房的违约金36405.28元。
被告鹏湖公司辩称，该案诉讼时效为2012年1月31日起知道受到侵害的2年，即2014年1月31日止，石艳玲2014年4月15日起诉超时效，应予驳回。被告与原告根据《合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律签订的《商品房买卖合同》属实，但是原告诉称被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约承担全部责任不符合合同约定。被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和违约，而是合同约定了遭遇了自然原因，不能避免并不能克服的客观情况，非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延误，原、被告双方在没有同意解除合同或变更合同情况下，被告认为按合同规定可据实予以延期，原告诉讼请求的延期时间乘万分之二的违约金其证据理由不足。一、被告延期交房恰恰是本《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况，第八条第二款规定，遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。（1）本工程鹏湖1#、7#住宅楼是昌黎县人民政府招商引资合作开发建设拆迁、返迁、剩余商品房出售，保开发商8%利润，现我开发公司在1#、7#住宅楼已发生亏损，县政府在核算中。由于《建设工程施工承包合同》2010年10月份就已经签订，但政府施工许可证准许开工时间2011年3月29日，造成延期开工（除冬季）90天。（2）其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。该鹏湖1#住宅楼是被告承包给昌黎县建筑工程有限公司的，实际是由施工人齐继林承包，2010年1月签订合同并未按合同约定的工期360天交给被告。本工程开工时间2011年3月29日，1#楼竣工验收时间2012年11月19日，根据被告与施工人合同约定竣工报告被告认可后施工承包人就应将l#楼工程交被告管理。（3）气象原因等不能避免并不能克服的客观情况造成工期1#楼延期130天。二、经政府有关领导协调，施工承包人齐继林2013年3月21日才交1#商品房，1#楼交房时间为2013年4月9日，1#楼延期计433天（2012年1月31日至2013年4月9日），延期开工占90天（不含冬季），气象原因占130天，施工承包人非法控制，2012年11月19日至2013年3月21日不按合同约定交房时间占122天，无理由的延期91天，其中被告占19天。三、综上事实答辩足以证明延期交房并不都是被告的原因和违约，并且被告积极配合政府安抚买受人，按照政府的要求作出了免收一年物业相关费用做为一次性赔偿金的决定。
庭审中被告要求降低违约金。
原告石艳玲为支持其主张提交如下证据：
1、2011年5月27日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份，主要记载了出卖人为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，买受人为石艳玲。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第007号。买受人所购商品房为鹏湖小区第1幢1单元102号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积93.85平方米，商品房总价款为人民币344747元。该合同第八条交付期限记载：出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2、原告交纳购房款收据二张，主要记载被告收取原告购房全款为344747元。
原告用证据1-2主要证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》的过程及内容，原告已按合同约定交付全部购房款，被告未依合同约定的期限交付所购楼房，存在违约行为，应按合同第八、九条给付违约金。
被告经对上述证据质证，发表如下质证意见：对原告证据的真实性无异议，同时对原告交付344747元房款数额无异议。
被告鹏湖公司为支持其抗辩主张提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，内容同原告证据1。
用以证明按合同约定不是出卖人（被告）的原因延期，可据实予以延期，不承担违约金责任。
2、《一运、水产公司片区改造项目合作框架协议书》一份。
3、《昌黎县规划委员会会议纪要昌规委（2009）13号文》一份。
证据2、3用以证明被告开发的1号、7号住宅楼是配合政府三年大变样与政府合作的项目。
4、《建设工程施工承包合同》一份。
用以证明工期360天，连续多阴雨天工期延期160天，提交竣工报告后商品房应交甲方（被告）管理但未交被告，风和湿度致不能施工占186天。
5、《建筑工程施工许可证》一份。
用以证明政府批准的开工时间为2011年3月29日。
6、《河北省建设工程竣工报告》一份。
用以证明施工承包人、监理认可的竣工时间，承包人未按合同约定将商品房交给被告管理共计延期122天，非被告所能控制的原因而引起的延期。
7、《1号楼商品房收条》一份。
用以证明被告收到1号楼时间为2013年3月21日。
8、原、被告之间的交房通知。
用以证明交房时间为2013年4月9日。
9、《河北省工程建设标准》及2014年2月24日昌黎县气象局出具的《气象公证资料》各一份。
用以证明空气相对湿度超过80%、风速超过12米／秒、日降水量超过103.4毫米就是不可抗力，1号楼延期130天是因气象不能控制和克服的原因造成的。
昌黎县旭峰物业服务有限公司营业执照、法定代表人身份证及2015年3月30日昌黎县旭峰物业服务有限公司出具的《证明》各一份。
用以证明该公司从收房到交房一直履行物业管理职能，2013年4月9日该公司工作人员在澎湖地产售楼处分别接待了孙晓顺、石艳玲、宋亚贤等人，并正式向业主下达交房通知，但由于业主提出协商迟延交付补偿，部分业主当日没有领取钥匙。
2014年5月10日昌黎县气象局出具的《气象公证资料》一份。
用以证明2012年的气候条件存在一定客观因素，是昌黎县30年年平均降水量的2倍，是迟延交付的客观原因。
《租房合同》五份。
用以证明违约金过高，违约金应按照实际损失确定，应按照同期同地段的价格支付违约金。
原告石艳玲经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。对证据2-7、9真实性有异议，且均与本案无关，并不能证明延期交房的理由。对证据8认为交房时间为2013年7月13日。对证据10认为，1、被告当庭提交证据已经超过举证期限。2、旭峰物业有限公司并非澎湖小区业主大会选定的物业服务公司，其从事澎湖小区的物业管理是与被告签订的合同，被告与旭峰公司之间存在利害关系，对真实性存在质疑。3、从旭峰物业公司的营业执照看，成立的时间为2013年6月18日，但其出具的证明证实在4月9日下午，工作人员接待原告，在4月9日旭峰公司并没有成立，主体不存在的，存在伪造的。对证据11认为2009-2012年降水日数上下浮动不超过10天以内，气象条件不影响被告的施工进度，被告以此抗辩延期交房的理由不能成立。对证据12认为，协议来源不明，不是第三方客观出具，真实性不认可，不具关联性，且已超举证期限。
根据被告鹏湖公司申请，本院依法委托昌黎县价格认证中心对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中石艳玲租金计算期间2012.2.1-2013.4.9，鉴定价格为11133元。昌黎县价格认证中心出具评估费发票1张，金额为10000元。
原、被告经对上述证据质证发表如下质证意见：原告对鉴定结论不予认可，第一，根据最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金可以参照同地段同类房屋租金标准来确定，本案原被告在购房时已经明确约定，因此该鉴定结论与本案无关，应按照约定给付违约金。第二，该鉴定结论明显过低，该鉴定是按照简单装修能满足日常生活需要条件和标准进行的鉴定，而实际生活中房租价格远远高出鉴定结论。该鉴定结论缺乏客观性和事实不符，不能作为赔偿原告违约金的依据。鉴定费发票与本案没有关联性，属于被告扩大损失，不予认可。被告对鉴证结论书及鉴定费发票无异议。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
原告提交的证据1、2及被告证据1、6形式、来源合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采纳。被告证据2-5、7、9、11、12与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据8、10均能证明被告通知原告交房时间为2013年4月9日，与其他1号楼通知交房时间能够相互印证，本院予以采纳。昌黎县价格认证中心出具的价格鉴证结论书及评估费发票，来源合法，客观真实，与本案有关联，原告对鉴定价格虽有异议，但未提交相关反证予以反驳，本院予以采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：
2011年5月27日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（内容详见原告证据1），合同约定：原告以344747元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第1幢1单元102号房及下房壹间。被告于2012年1月31日前将验收合格的原告所购楼房及下房交付给原告。如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告在规定的时间内将购房款交付给了被告。2013年4月9日被告通知原告接收所购商品房。因迟延交房违约金问题原被告双方多次协商未果。2014年4月15日原告石艳玲向人民法院提起诉讼，要求被告给付迟延交房屋的违约金36405.28元。
诉讼中，被告鹏湖公司提出对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，本院依法委托昌黎县价格认证中心对房租价格进行鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中石艳玲租金计算期间2012.2.1-2013.4.9，鉴定价格为11133元。被告为此支付评估费10000元。
本院认为，原告石艳玲与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约责任。关于逾期交房的时间问题，2013年4月9日被告通知原告领取房屋钥匙，该时间应视为交房时间，原告未按时接收房屋所造成的损失应由原告自行承担。关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告石艳玲在2012年2月1日至2013年4月9日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为11133元。按该鉴定结论为计算依据，原告石艳玲主张的2012年2月1日至2013年4月9日迟延交房的违约金为29855元（344747元×433天×0.0002），明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即14473元（11133元×130%）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩从合同约定的交房时间2012年1月31日至起诉之日2014年4月15日超出诉讼时间期间，不应受法律保护，因原告在此期间多次到政府及被告处要求解决交房问题，不存在超过诉讼时效情形，故对被告的该项抗辩主张本院不予支持。被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石艳玲迟延交房违约金14473元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 李莉炜
审 判 员 蒋红梅
人民陪审员 刘 明
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 田顺玲