山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1131号
上诉人（原审被告）阳谷县西湖镇人民政府，住所地：阳谷县。
法定代表人董典政，镇长。
上诉人（原审被告）阳谷县大布乡人民政府，住所地：阳谷县。
法定代表人卢加广，乡长。
二上诉人共同委托代理人郝广忠，山东荣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明锁，男，汉族。
委托代理人冯锐，山东智祥律师事务所律师。
上诉人阳谷县西湖镇人民政府（以下简称西湖镇政府）、阳谷县大布乡人民政府（以下简称大布乡政府）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第3516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年1月1日，甲方西湖乡政府、乙方大布乡政府、丙方李明锁签订《�湖东西商业街建设协议书》，该协议书约定：一、甲方给丙方提供建设用地长40米，宽29米，计1160平方米，位于西湖公路站西邻。二、建设用地使用期限自签订之日起至二一0五年元月一日止，到期后，甲、丙方双方协商，可续签协议。三、丙方所建楼房，由甲、乙长期使用，十年后，经甲、乙、丙三方协商，续签楼房使用协议。四、丙方所建楼房，图纸必须按甲、乙方所需，由资质部门设计，报甲、乙方备案，未经甲、乙方同意，不得私自更改图纸。五、丙方自行选择建筑队伍，但所用建筑队必须持有《施工企业资质等级证书》或者《资质审查证书》，到城镇建设指挥部登记后，方可施工，施工质量由丙方负责，六、楼房使用费每年8万元，自楼房交付使用起计算，由甲方支付4万元，乙方支付4万元，于每年12月31日前付清当年使用费。七、甲方所提供土地使用费共10万元，用以抵付甲方应支付的楼房使用费，直到用完。八、楼房交付使用后，甲、乙方不得进行结构改造，并进行日常维护；如有大的变动或维修，由丙方负责。九、违约责任：甲、乙方违约，负责包赔丙方一切损失；丙方违约，甲方有权收回建设用地。甲方西湖乡政府加盖公章，并盖有其法定代表人史某印章；乙方大布乡政府加盖公章，并盖有其法定代表人张某印章；丙方李明锁签字。
2007年12月31日，西湖乡政府出具收据，收到李明锁交来西湖法庭土地使用费10万元。
2008年1月31日，大布乡政府出具收据一份，该收据记载：欠西湖法庭房屋租赁费（07年度）4万元。
2014年1月1日，甲方阳谷县人民法院、乙方李明锁签订《补充协议书》，协议内容为：2005年1月1日西湖乡政府、大布乡政府与乙方李明锁签订了西湖东西商业街建设协议书（用�法庭使用），约定楼房使用费每年8万元，由西湖乡政府、大布乡政府各支付4万元，于每年的12月31日前付清当年的使用费，因西湖乡政府、大布乡政府一直未支付，经甲、乙双方协商，就西湖法庭楼房使用达成如下补充协议：一、楼房使用费每年8万，自2014年1月1日起由楼房实际使用者即甲方支付，于每年的12月31日前付清当年的使用费。二、甲方于2007年自行出资9万元建设了面积约140平方米的平房、门岗、水泥硬化路面，如果甲乙双方终止协议，双方同意折价4万元，用于抵付甲方应支付的楼房使用费；自抵付之日起，该平房的所有权归乙方所有。三、2014年1月1日前的楼房使用费，按照西湖乡政府、大布乡政府与乙方李明锁于2005年1月1日签订的协议书履行。
2015年12月1日，山东三山集团有限公司出具证明，内容为：位于阳谷县西湖乡齐南路北孔桥村东的土地使用权（土地证号：阳2009-××号）及地上房屋（房产证号：00××46）均系我公司原股东（发起人）李明锁个人出资购买，只是在办理产权登记时，将土地使用权及房屋所有权登记在我公司名下。该土地使用权、房屋所有权及相关收益均归李明锁个人所有，我公司对李明锁向西湖乡政府、大布乡政府主张房屋使用费无异议，特此证明。
2015年7月31日，张某出具证明。内容为：我在大布乡政府任职期间，于2005年元月1日西湖乡政府、大布乡政府与李明锁签订了《西湖东西商业街建设协议书》，约定阳谷县西湖乡出让给李明锁位于阳谷县西湖乡齐南路北孔桥村东的土地一宗，由李明锁建设楼房，由西湖乡政府、大布乡政府进行使用，并向李明锁支付使用费。楼房交付后，由西湖镇、大布乡政府交给西湖法庭使用至今。李明锁每年均安排人到大布乡政府索要使用费，因财政资金紧张，所以一直未能按约定支付使用费用。
2016年1月17日，范某出具证明，内容为：我在阳谷县法院任西湖法庭庭长期间，于2004年11月1日迁入现西湖法庭办公所在地办公，当时法院干警还有赵某、李某乙、李某丙等人。
原审法院认为：原告李明锁与被告西湖镇（乡）政府、大布乡政府签订的《西湖东西商业街建设协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按协议约定履行义务、行使权力。原告李明锁交纳了土地使用费，并将所建设的楼房交付使用，履行了协议约定的义务。二被告未按协议约定支付楼房使用费，应承担违约责任。涉案土地、房屋虽登记在山东三山集团有限公司名下，但因涉案土地使用权、房屋所有权及相关收益均归李明锁个人所有，因此，原告李明锁根据协议约定向二被告主张楼房使用费72万元，符合法律规定，应予支持。
关于诉讼时效问题，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人约定每年支付一次房屋使用费，每一期房屋使用费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认使用费债务的整体性。如果诉讼时效从每一期房屋使用费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生的纠纷，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、一百零六条第一款之规定，判决如下：一、限被告阳谷县西湖镇人民政府于本判决生效后十日内向原告李明锁支付房屋使用费36万元。二、�被告阳谷县大布乡人民政府于本判决生效后十日内向原告李明锁支付房屋使用费36万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费11000元，由被告阳谷县西湖镇人民政府、被告阳谷县大布乡人民政府各承担5500元。
西湖镇政府、大布乡政府均不服判决提起上诉，上诉请求及事实与理由相同。均请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋使用费36万元的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）被上诉人李明锁不享有涉案土地的使用权，地上建筑物没有合法手续，属于违章建筑，被上诉人和上诉人大布乡政府、西湖镇政府签订的《西湖东西商业街建设协议书》属无效合同。1、一审法院认定涉案土地使用权、房屋所有权登记在山东三山集团有限公司名下，根据物权法的规定，涉案土地应由山东三山集团有限公司享有所有权和使用权，与被上诉人李明锁无关，李明锁不享有涉案土地的使用权，且地上建筑物没有合法手续，属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，李明锁出租给上诉人的房屋未取得建设工程规划许可证，也没有房产证。2、双方签订的租赁合同中约定的李明锁享有建设用地100年的使用权，该约定严重违背法律的强制性规定，应属无效约定，但一审法院并未对该重要事实作出认定�（二）该案房屋的实际使用人系阳谷县人民法院，而并非上诉人，并且一审法院对于关系到可以查清重要事实而申请追加第三人的请求置之不理，导致一审判决事实认定不清，且涉嫌程序违法，故而作出错误判决。李明锁并非涉案土地的所有权人和使用权人，而涉案房屋系违法建筑，依法所签订的合同系无效合同，并且上诉人并非涉案房屋的实际使用人，实际使用人系阳谷县人民法院，判决上诉人承担36万元租金既违背法律规定，又违背常理。二、一审判决适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，被上诉人李明锁请求支付租金的诉讼时效期间为一年，最高人民法院作出的《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的函复，明确了每一期债务发生争议的，诉讼时效期间�该期履行期届满之日的次日起算。本案中涉及的诉讼时效计算日应从每期应该支付租金的次日分别开始计算。且一审中被上诉人未提供充分证据证明其向上诉人主张过租金，据此被上诉人李明锁主张的绝大多数租金已经超过诉讼时效期间，人民法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求，一审判决对诉讼时效的问题解释于法无据，据此作出错误判决。一审合议庭仅依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、一百零六条第一款之规定作出的判决有误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。
被上诉人李明锁辩称：一、一审人民法院认定事实清楚，证据充分。1、答辩人与上诉人签订的《西湖东西商业街建设协议书》不违反法律规定，另外地上建筑物并不属于违章建筑，且涉案房屋、土地现均已取得了产权证书，并变更登记在答辩人名下，所以《西湖�西商业街建设协议书》是合法有效的，上诉人应依约定支付房屋使用费。2、虽然本案涉案房屋及土地的实际使用人为阳谷县人民法院，但是与答辩人签订协议及承诺支付使用费的是二上诉人，二上诉人既然承诺由其支付费用，就应依照合同的约定支付房屋使用费。二、一审人民法院适用法律正确，判决结果合法。协议签订后，答辩人每年均安排专人向二上诉人索要使用费用，对此西湖镇原镇长、书记及大布乡原乡长在一审时都给予了证明。其次协议书约定的房屋使用年限为10年，在合同履行期间，支付使用费是对同一债务的持续履行过程，2000年10月26日，最高人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的答复（法经[2000]244号），当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。《最高人民法院关于�理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释[2008]11号第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。另外还可以参考的是：北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（京高法发（2013）462号）中认为，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，认定诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计�。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。因此本案答辩人的起诉并未超过诉讼时效。三、二上诉人作为基层人民政府，在政府困难的时候，让一个自然人为法庭建设一座现代化的办公大楼，却违背最基本的诚信，拒不支付使用费用，这有违法治政府、诚信政府的建设，在社会上造成了极坏的负面影响，让老百姓心寒。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法准确，依法应驳回上诉人无理的上诉请求，维持一审判决。
在二审诉讼中，被上诉人李明锁提交阳国用2016第072号土地使用权证、阳谷县第0029755号房屋所有权证书、阳谷县0029716号房屋所有权证书各一份，拟证明李明锁对涉案的房屋及土地拥有房屋所有权及土地的使用权。二上诉人对以上证据的真实性无异议，但是该证书取得的时间系2016年5月23日和5月18日，在合同签订时和一审判决作出前李明锁本人不享有房屋的所有权和土地的使用权。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、被上诉人李明锁是否是本案适格的主体；2、双方签订的涉案协议是否为有效合同；3、被上诉人的诉求是否部分超过诉讼时效。4、一审法院审判程序是否涉嫌违法。
关于李明锁的主体资格问题。2005年1月1日，上诉人西湖镇政府、大布乡政府与被上诉人李明锁签订《西湖东西商业街建设协议书》时，涉案土地、房屋登记在山东三山集团有限公司名下，后李明锁于2016年5月取得涉案土地使用权及房屋所有权。山东三山集团有限公司出具证明，说明“该土地使用权、房产所有权及相关收益均归李明锁个人所有，我公司对李明锁向阳谷县西湖乡人民政府、阳谷县大布乡人民政府主张房屋使用费无异议。”因此，李明锁是本案适格的主体。
关于涉案协议的效力问题。涉案房屋建设使用多年，且已取得房屋所有权证书，上诉人称涉案房屋为违法建筑，但未提交充分证据证明，其主张因涉案房屋为违法建筑而导致所签合同无效，无事实和法律依据，本院不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。协议书中约定涉案建设用地使用期限为自签订之日起至二一○五年元月一日止，此条约定虽然违反法律规定但其不是关键条款，并不影响合同目的的实现。此条无效并不影响合同整体的效力。上诉人称所签协议书中约定的建设用地使用期限超出法律规定期限而主张合同无效，于法无据，本院亦不予支持。
关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。双方当事人约定房屋租赁期间为十年，每年12月31日前结清本年租金。被上诉人李明锁于2015年4月诉至法院，并未超过诉讼时效的规定。且2015年7月31日，张某出具证明，证明李明锁每年均安排人到大布乡政府索要使用费。综上，对于上�人的此项主张，本院不予支持。
关于一审法院审判程序是否合法的问题。《西湖东西商业街建设协议书》是上诉人西湖镇政府、大布乡政府与被上诉人李明锁三方签订，李明锁主张的是2005年1月1日至2014年1月1日的房屋租赁费用。2014年1月1日，阳谷县人民法院与李明锁签订协议，约定自2014年1月1日起房屋租赁费用由阳谷县人民法院承担。阳谷县人民法院并不是必要共同诉讼人，不参加诉讼并不影响案件事实的认定，一审法院审判程序合法。对于上诉人的此项主张，本院不予认可。
综上，上诉人西湖镇政府、大布乡政府的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人阳谷县西湖镇人民政府、阳谷县大布乡人民政府各负担5500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 孔繁奎
代理审判员 李昭鹏
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王倩倩