湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第348号
上诉人（原审被告）湖南中奥房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处贾家湖社区武陵大道326号。
法定代表人余俊新，该公司经理。
委托代理人樊安红，湖南宏声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪明淑，女，1959年出生，土家族，居民，住常德市武陵区。
被上诉人（原审原告）胡忠英，女，1964年4出生，汉族，居民，住常德市武陵区。
两被上诉人的共同委托代理人郑维民，湖南南天门律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人王焕松，男，1957年出生，汉族，系汪明淑的丈夫、胡忠英的姐夫。
上诉人湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人汪明淑、胡忠英房屋租赁合同纠纷一案，不服常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中奥公司的委托代理人樊安红，被上诉人汪明淑、胡忠英的共同委托代理人郑维民、王焕松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年7月26日，常德希豪房地产开发有限公司（后更名为湖南中奥房地产开发有限公司、甲方）与案外人任宝岩（乙方）、汪明淑（丙方）就汇美家居广场联合开发纠纷签订《和解协议》，协议约定：甲方收购乙方、丙方在“汇美家居广场A区”的投资权益；截止2006年7月20日，甲方确认乙方任宝岩的投资额为2596171元、丙方汪明淑的投资额为2317280元；甲方以其有处分权的固定资产（即商铺）现行销售价的9折抵偿乙方、丙方投资款；甲方同意在商铺正式办理产权证前，乙方、丙方可以变更买房人的主体。协议第四条第4项约定：“为保证‘汇美家居广场’的正式经营，乙、丙方已经获得产权的商铺，必须服从‘汇美家居广场’的统一安排，因原已全场出租，乙、丙方所受商铺，按甲方已修改的对外销售返租的同等政策执行。”依照该协议，2006年8月2日希豪公司与汪明淑签订了《购买汇美家具广场商铺明细表》：希豪公司将总面积558.93平方米、总金额2790476.10元（按协议9折后为2511411.31元）的47个商铺抵偿给汪明淑，其中，抵偿超过部分193811元转为返租租金，返租期限为一年半，其中半年免租。汪明淑、希豪公司的经办人易小梅、徐曼莉和法定代表人张志学在该表格上签名认可。2008年9月1日，胡忠英将商铺在常德市房地产管理局办理了常房权证武字第03010**号、产权面积为55.40平方米的房屋所有权证；2008年9月5日，汪明淑将商铺在常德市房地产管理局办理了常房权证武字第03010**号、产权面积为205.57平方米的房屋所有权证和常房权证武字第03010**号、产权面积为295.58平方米的两份房屋所有权证。
2011年4月22日，汪明淑的丈夫王焕松代汪明淑出具了《领款凭单》：“今领到汇美家俱市场开发公司门面返租款，合计人民币大写金额壹拾玖万肆仟叁佰元正。194300元”，在该领条上有当时中奥公司的法定代表人王国云签字：“同意支付”、有中奥公司的股东刘佑林的签字：“租金已结至2011年3月2日，同意支付”。该领条中没有常德汇美家居市场开发有限公司（以下简称汇美公司）的相关人员签字同意。同日，中奥公司给汪明淑开出了194300元的转账支票。
2013年2月3日，汇美公司的工作人员徐进就汪明淑商铺返租的租金出示文字材料，说明房租是按照购房款8%计付年租金。汪明淑、胡忠英多次要求中奥公司按照返租政策支付租金，中奥公司以未签订书面租赁合同为由，拒绝按照返租政策支付租金。现汪明淑、胡忠英起诉，请求1、确认汪明淑、胡忠英与中奥公司之间的租赁合同成立；2、中奥公司支付自2006年8月3日起至2013年10月2日止租金1044663元，并按每日0.1%支付迟延履行违约金1779460元，合计支付2824123元；3、中奥公司自2013年10月3日起每年按照房屋购买金额（251万元）的8%支付租金。
另查明，2005年2月24日至2006年10月30日，希豪公司的法定代表人为张志学，其股东有张志学、李少兵。同时期汇美公司的法定代表人为李少兵，其仅有的两个股东为张志学、李少兵。2010年3月30日至2011年7月6日，中奥公司的法定代表人为王国云，股东为刘佑林、王国云、余有昌。
原审法院认为，本案争议的焦点为：一、汪明淑、胡忠英与中奥公司租赁法律关系是否成立；二、租金的计付标准及违约金的确认；三、诉讼时效。关于焦点一，汪明淑、胡忠英与中奥公司的租赁法律关系成立。其理由如下：1、汪明淑与中奥公司签订的《和解协议》中有对外销售的商铺应当返租的约定，中奥公司按照《和解协议》的约定用商铺抵偿汪明淑投资款的同日向汪明淑给付了一年的租金，同时请求汪明淑免收半年的租金。汪明淑同意免收半年的租金并将收取的一年租金用于购买被告商铺。至此，汪明淑与中奥公司已实际履行了2006年8月3日至2008年2月2日的商铺租赁。此后，汪明淑、胡忠英在房地产管理部门办理了商铺的所有权证，但中奥公司未与汪明淑、胡忠英签订明确的书面形式的租赁合同，亦未将所租商铺交付汪明淑、胡忠英。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，双方形成了无固定期限的租赁关系。中奥公司辩称双方不存在租赁关系，中奥公司从未支付租金，经查，此辩称因与事实不符，不予采信。2、中奥公司辩称汪明淑、胡忠英已与案外人汇美公司建立委托合同关系，对该主张中奥公司所举证据为汪明淑的丈夫王焕松向汇美公司出具的领取租金194300元的领条。虽然该领条系向汇美公司出具，但领条上的签字同意付款的管理人员均系中奥公司的股东和法定代表人，而没有汇美公司的相关人员的签字，并且实际开出支票的付款人也是中奥公司。通过对该证据的审查可以得出一个结论：汇美公司的财务实际由被告中奥公司的股东（同时亦是中奥公司的管理人员）掌控。汇美公司与中奥公司出现了法人人格混同的现象，中奥公司实际控制汇美公司。汪明淑领取的租金实际为中奥公司支付。因此，汪明淑、胡忠英有权向中奥公司主张尚欠的租金。对中奥公司辩称的汪明淑、胡忠英已与案外人汇美公司建立委托合同关系，不予认可。关于焦点二，中奥公司已支付汪明淑第一年的租金是按照年租金为购房款的8%的标准支付；汇美公司的工作人员和汪明淑协商支付拖欠的租金事宜时向汪明淑出示的书面意见中也认可商铺的年租金为购房款的8%；同时《和解协议》中的案外人任宝岩也是按照购房款的8%收取年租金。由此，对汪明淑、胡忠英要求按照购房款的8%收取年租金诉讼请求，有事实依据和法律依据，予以支持。关于违约金，因为双方没有签订明确的书面租赁合同，故关于租金的支付时间及逾期支付租金的违约金的计算没有合同依据。现汪明淑、胡忠英主张按照中奥公司与案外人朱湘群签订的《租赁合同》给付违约金，中奥公司主张按照汇美公司与案外人李建平等四人分别签订的《委托代理租赁协议》约定的违约金给付，本院认为中奥公司与案外人签订的合同与本案不具关联性，不能作为本案双方之间的合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，中奥公司应当在租赁期间每届满一年时向汪明淑、胡忠英支付年租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因汪明淑、胡忠英与中奥公司对承租人逾期不支付租金的违约行为没有约定违约金，故在中奥公司逾期不支付租金时，汪明淑、胡忠英可以依法主张解除租赁关系的权利。汪明淑、胡忠英要求按照每日0.1%支付迟延履行违约金的诉讼请求，没有事实依据和法律规定，不予支持。关于焦点三，汪明淑、胡忠英举证证明在2013年2月，汇美公司的工作人员与汪明淑商谈租金的支付问题。此时才作为诉讼时效的起算时间，距离两原告2013年10月时起诉没有超过一年。故本案未超过诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、汪明淑、胡忠英与湖南中奥房地产开发有限公司之间的租赁关系成立；二、湖南中奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向汪明淑、胡忠英支付到期的租金1204800元（租金的计算从2008年2月3日起至2014年2月2日时止；按年度结算，年租金200800元。湖南中奥房地产开发有限公司已支付的194300元租金应予扣减）。三、驳回汪明淑、胡忠英的其他诉讼请求。本案诉讼费29393元，由湖南中奥房地产开发有限公司负担。
中奥公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审认定中奥公司与汪明淑、胡忠英租赁关系成立属认定事实错误，双方无书面、口头租赁协议，汪明淑、胡忠英也未将房屋交中奥公司进行租赁，双方不存在租赁关系；2、原审要求中奥公司按汪明淑、胡忠英的购房款的8%支付年租金属认定事实错误，汪明淑、胡忠英已向汇美公司领取了部分租金，即其已认可了与汇美公司的委托关系，无权要求中奥公司支付租金，且原审没有处理汪明淑、胡忠英应缴纳的税金和管理费用；3、汪明淑、胡忠英的请求已超过诉讼时效；4、中奥公司在二审中同意支付租金300393元是为了减少诉累，并非中奥公司有此法定义务，中奥公司支付租金后将与汇美公司进行结算。请求撤销原审判决，改判中奥公司仅支付汪明淑、胡忠英租金300393元。
汪明淑、胡忠英共同答辩称：1、中奥公司与汪明淑、胡忠英租赁关系成立的事实是清楚的；2、中奥公司认为汪明淑、胡忠英与汇美公司确立了委托代理关系是不成立的，缴纳税金是纳税人的义务，是另一层法律关系，管理费没有约定，支付没有依据；3、本案没有超过诉讼时效；4、中奥公司同意支付租金是对租赁关系成立的再认可，并非为了减少诉累。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，中奥公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，中奥公司与汪明淑、胡忠英均未向本院提交证据材料。
本院经审理查明原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、中奥公司与汪明淑、胡忠英之间的租赁关系是否成立？2、若双方租赁关系成立，中奥公司应支付的租金是多少？3、汪明淑、胡忠英的诉讼请求是否已过诉讼时效？
关于争议焦点一，中奥公司与汪明淑、胡忠英租赁关系成立，主要理由有：1、2006年7月26日，常德希豪房地产开发有限公司（后更名为湖南中奥房地产开发有限公司）与汪明淑及案外人任宝岩签订的《和解协议》明确约定，中奥公司用“汇美家居广场”的部分商铺所有权抵偿汪明淑的投资权益，但因“汇美家居广场”所有商铺均已对外出租，汪明淑所受商铺，按中奥公司已修改的对外销售返租的同等政策执行；2、2006年8月2日，希豪公司的法定代表人张志学与汪明淑签订的《购买汇美家具广场商铺明细表》约定，希豪公司将“汇美家居广场”价值2511411元的47个商铺抵偿给汪明淑，抵偿金额超过应抵偿金额（2317280元）的193811元，转为返租一年的租金，并再免租半年。后汪明淑、胡忠英在房地产管理部门办理了该47个商铺的所有权证，该约定已实际履行；3、2011年4月22日，汪明淑的丈夫王焕松虽代汪明淑向汇美公司出具了领取了194300元租金的《领款凭单》一份，但在该领条上签字同意支付的人系中奥公司的法定代表人和股东，没有汇美公司的相关人员签字，同时开出支票的实际付款人也是中奥公司，故应认定中奥公司已向汪明淑、胡忠英支付了部分租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”汪明淑、胡忠英将其所有的47个商铺交付给中奥公司，中奥公司实际支付部分租金，因此中奥公司与汪明淑、胡忠英之间成立了租赁关系。但双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，该租赁关系为不定期租赁合同。故中奥公司上诉称其与汪明淑、胡忠英不存在口头、书面的租赁协议，因而双方不存在租赁关系的上诉理由，不符合事实及法律规定，本院不予支持。
关于争议焦点二，中奥公司已支付汪明淑的第一年租金是193811元，约为当时购房款（2317280元）的8%，同时汇美公司的工作人员徐进因与汪明淑协商拖欠租金事宜给汪明淑出具的书面意见也是认可年租金按照购房款的8%的标准支付。徐进虽是汇美公司的工作人员，但因汪明淑、胡忠英所有的“汇美家具广场”的商铺仅与中奥公司之间存在租赁关系，因此，徐进与汪明淑协商租金支付事宜，应认定徐进是受中奥公司的委托。故中奥公司应按汪明淑、胡忠英的购房款2511411元的8%支付年租金，但汪明淑、胡忠英在原审中的请求是按照2510000元的8%的标准支付年租金，应认定系汪明淑、胡忠英对自己权利的处分，该处分没有损害第三人利益，本院予以支持。因中奥公司于2006年8月2日已支付第一年的租金，且汪明淑承诺免租半年，故中奥公司应从2008年2月3日起按每年200800元（2510000元ｘ8%）支付汪明淑、胡忠英的商铺租金，已支付的194300应予以扣减。中奥公司上诉认为其不应按照购房款的8%支付年租金不符合事实及法律规定，本院不予支持。原审对此的认定及处理并无不当，本院予以支持。至于中奥公司上诉认为原审没有处理汪明淑、胡忠英应缴纳的税金和管理费用的问题，因汪明淑、胡忠英应缴纳的税款与本案系不同法律关系，此外管理费用双方既没有约定，中奥公司也未在原审中提出请求，故中奥公司的此点上诉理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。
关于争议焦点三，2013年2月3日，汇美公司的工作人员徐进就汪明淑商铺返租的租金与汪明淑进行了协商，并给汪明淑出具了书面材料，明确承诺了租金的给付标准及给付方式。如争议焦点二中说述，徐进与汪明淑协商租金支付事宜，应认定徐进是受中奥公司的委托。此时才是诉讼时效的起算时间。故2013年10月28日，汪明淑、胡忠英向法院起诉要求中奥公司支付租金没有超过法律规定的一年的诉讼时效。因此，中奥公司上诉称汪明淑、胡忠英的诉讼请求已过诉讼时效不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当，上诉人中奥公司的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10901元，由上诉人湖南中奥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年一月三十日
书记员 赵丹丹
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。