河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0503民初3552号
原告：河北中鼎物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区。
法定代表人：郭剑和，男，职务总经理。
委托代理人：刘立强，河北ＸＸ律师事务所律师。
被告：冯素坤，女，1980年11月20日出生，汉族，住邢台市。
委托代理人：郑利航，男，住邢台市，系被告冯素坤丈夫。
原告河北中鼎物业服务有限公司与被告冯素坤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河北中鼎物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告冯素坤向原告支付拖欠的物业服务费3275.9元及2014年4月1日至2016年9月30日止的违约金3537.99，后续物业费及滞纳金计算至实际给付之日。事实和理由：2012年4月14日被告冯素坤入住麒麟郡小区4号楼1单元1301室，并于原告签订物业管理服务协议。原告公司自2011年11月份接管麒麟郡小区以来，一直按照物业管理服务协议所约定服务内容提供了物业服务，被告冯素坤同意并接受了服务。但自2014年4月1日至今，被告一直拖欠其名下的4号楼1单元1301室的物业服务费，截止2016年9月30日共拖欠物业服务费3275.9元及违约金3537.99元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。
被告冯素坤辩称，被告冯素坤与家人从未拒绝缴纳物业服务费，而是拒绝交纳超出政府指导价标准之上毫无依据的乱收费。被告冯素坤于2012年4月14日一次性缴纳了两年的物业费用。尽到了按时缴纳物业费用的义务。但原告河北中鼎物业服务有限公司在这两年中未能按照协议履行其应尽的义务，在收支账目、服务资质、收费备案等方面出现严重的违法违约行为。2014年和2015年被告冯素坤的家属主动就物业费相关问题找到原告公司沟通协商，但原告公司拒绝纠正其违法违约行为，拒绝履行其应尽的义务。其违法违约事实为：1、未履行每半年向业主公布物业管理费用收支账目的义务；2、超出政府指导价标准制定物业服务费价格；3、在没有一级物业服务资质的情况下，却在协议中称其具有一级服务资质并收取超额标准物业费，涉嫌欺诈；4、物业收费未向所在地政府价格和物业管理主管部门备案，属于乱收费；5、未征得业主大会同意将小区东南角原麒麟郡售楼部交由其关联公司从事销售经营活动，违反协议和邢台市物业管理办法规定；6、一次性预收半年物业费超过规定的三个月；7、没有严格履行物业服务合同，没有向业主提供质价相符的服务。综上，原告公司严重违约违法行为在先，才致使被告无法正常履行义务，责任应当完全由原告公司承担。故请求法院依法驳回原告诉讼请求，判令原告公司立刻停止违法违约行为，切实履行其应尽的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的“商品房预售合同”、“入住手续流程单”、“业主信息登记表”、“物业前期服务协议”、“报修记录单”等证据，其真实性本院予以确认。对有争议的证据和事实：1、被告冯素坤提交的物价、房管等主管机关相关收费依据文件，关于各该文件的适用问题，原、被告之间存在争议；2、原告河北中鼎物业服务有限公司是否尽到合同约定的服务义务，原、被告也存在较大争议。根据前述证据和事实，本院认定案件事实如下：被告冯素坤于2012年4月14日入住邢台市桥西区麒麟郡小区4号楼1单元1301室，系该住宅业主。同日被告冯素坤与原告河北中鼎物业服务有限公司签订“物业前期服务协议”，约定被告冯素坤物业服务面积85.31平方米，物业服务费用标准为1.28元/月/平方米。在合同履行中，原、被告就物业服务具体内容产生争执，被告冯素坤以原告河北中鼎物业服务有限公司未尽到服务义务及收费不符合政府指导价为由拒绝缴纳2014年4月1日之后的物业服务费用。河北中鼎物业服务有限公司于2016年8月19日取得物业服务企业贰级资质证书，在此之前该企业物业服务资质等级情况未向本院提交相关证据予以证实。
本院认为，原、被告争议焦点在于诉争服务合同的具体内容及收费标准，原、被告所签订的“物业前期服务协议”，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同的签订主体不包括自然人，本院对该“物业前期服务协议”的效力不予认定。“物业前期服务协议”所附服务等级标准为该合同附件，不应直接作为服务标准予以引用。原、被告所争议的服务内容应参照建设单位与原告河北中鼎物业服务有限公司“前期物业服务合同”第二部分“物业服务内容”予以确定。原、被告所争执的物业服务是否依照合理的方式得以履行问题，被告冯素坤向本院提交部分照片及当庭陈述物业服务不到位的言辞，虽可证实物业服务存在一定瑕疵，但并不能认定该瑕疵为直接违约行为，可由双方在加强沟通后改善物业服务质量，以使之更加契合前期物业服务合同所约定的质量标准和服务范围。
关于涉案物业服务收费标准如何确定的问题，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费[2014]12号）及《邢台市物业服务收费管理实施办法》关于普通住宅公共性物业服务收费实行政府指导价的规定，贰级物业服务企业收费标准为每平方米每月0.4元（浮动幅度±10%）、电梯维护费用每月每平方米0.3元（浮动幅度±10%）；等级外收费标准为每月每平方米0.15元以下。原告河北中鼎物业服务有限公司2016年8月19日取得物业服务企业贰级资格，其物业服务收费标准次日起可以参照前述贰级资质服务企业政府指导收费标准执行，在此之前该企业物业服务资质状况不明，应参照等级外物业服务收费指导标准执行。关于原告河北中鼎物业服务有限公司要求被告冯素坤给付逾期支付服务费用相关违约金的诉请，因原收费约定未按照政府指导价格执行，提供物业服务的原告方存在过错，以致引发本案诉讼纠纷，本院对其要求按照约定物业服务收费标准及违约金计算条款执行的诉请不予支持。原、被告应按照相关政府收费指导标准计算相应的服务费用，2014年4月至2016年8月期间，原告河北中鼎物业服务有限公司未能证明其物业服务资质等级，参照等级外政府收费指导价格每平方米每月0.15元（服务费用）+0.3元（电梯日常运行维护费用）标准计算，该项数额为85.31平方米×（0.15+0.3）元/月/平方米×28个月=1075元（以四舍五入方式计算至整数位，下同）。2016年9月至2017年1月收费标准应参照贰级物业服务企业收费指导标准执行，该项数额为85.31平方米×（0.4+0.3）元/月/平方米×5个月=299元。综上所述，为保障当事人合法权益，维护物业收费管理秩序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，判决如下：
一、被告冯素坤给付原告河北中鼎物业服务有限公司2014年4月至2016年8月物业服务费用1075元。
二、被告冯素坤给付原告河北中鼎物业服务有限公司2016年9月至2017年1月物业服务费用299元。
三、驳回原告河北中鼎物业服务有限公司其他诉讼请求。
前述金钱给付义务自本判决书生效之日起三日内履行，逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由原告河北中鼎物业服务有限公司负担15元、被告冯素坤负担10元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 张建颖
二〇一七年一月二十四日
书记员 吴 欣