广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16841号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市安美康科技发展有限公司。
法定代表人：占欣玲。
委托诉讼代理人：王验兵，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市北站茶城投资管理有限公司。
法定代表人：谢书荣。
委托诉讼代理人：熊雄。
上诉人深圳市安美康科技发展有限公司（以下简称“安美康公司”）与上诉人深圳市北站茶城投资管理有限公司（以下简称“茶城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
安美康公司上诉请求：1．一审判决第四项。2、判决茶城公司返还多收取安美康公司房租款85881元，及管理费11299元。3、判决茶城公司赔偿安美康公司装修等损失5万元。4、判决茶城公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。以上共计：148719元（85881+11299+50000=147180（元））。
事实和理由：一、一审法院应当酌情确定茶城公司支付安美康公司的装修损失。安美康公司要求茶城公司赔偿装修损失5万元，属于合理赔偿。张某、蓝某某、周某某与安美康公司作为承租人同样是经营茶叶生意，与茶城公司签订了《商铺租赁合同》，在张某、蓝某某、周某某案件中，张某、蓝某某、周某某和茶城公司都没有对涉案的房产装修残值进行鉴定，一审法院和二审法院都酌定判决茶城公司支付张某、蓝某某、周某某装修损失5000元。因安美康公司承租的涉案房产的面积，约等于张某、蓝某某、周某某所承租的房产的面积的10倍，所以，茶城公司应当赔偿安美康公司装修损失5万元（5000乘以10等于5万元）。详见证据：1、《广东省深圳市人民法院民事判决书》(案号：(2014)深中法房终字第2430号）2、《广东省深圳市人民法院民事判决书》(案号：(2014)深中法房终字第2431号）。二、茶城公司承租第三方的涉案房产后（承租的涉案房产的面积5400平方米），分割成小单元，对安美康公司等进行出租，其出租的小单元的面积加起来，数额为：6658平方米。茶城公司应当返还多收取的租金和管理费。安美康公司、茶城公司双方于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》（以下简称合同）。在合同附件三《场地使用证明》中显示，茶城公司实际使用用于经营的场所为1栋1、2楼，及2栋1、2楼，面积为5400平方米，该面积已包含公摊面积。但是茶城公司实际收取商铺房租时，却按照《Ⅸ北站茶城一期A/B-楼总平面布置图》、《北站茶城一期A/B二楼总平面布置图》中列明的商铺的面积计算房租；（（北站茶城一期A/B-楼总平面布置图》、《北站茶城一期A/B二楼总平面布置图》列明的面积：A楼（即1栋）一层（即1楼）1642面积平方米，A楼二层（即2楼）面积1280平方米，B楼（即2栋）一层（即1楼）面积2183平方米，B楼二层（即2楼）1553平方米；上述面积合计为6658平方米。茶城公司按照该图纸划分商铺出租，茶城公司实际多收取了商户1258平方米的租金（即6658-5400=1258平方米）。根据《北站茶城一期A/B-楼总平面布置图》、《北站茶城一期A/B二楼总平面布置图》，安美康公司承租的涉案房产的面积为：443平方米；经折算，安美康公司实际承租的房产面积为359.3平方米(计算如下：443×(5400÷6658)=359.3（平方米））。茶城公司每月多收了安美康公司83.7平方米的租金（即：443-359.3=83.7（平方米））。承租期间为（2012年9月1日至2013年11月30日）共计：15个月。茶城公司按每月30303元收取租金，每平方米租金：68.404元（即：30303÷443=68.404）。多收租金计算如下：83.7×68.404×15=85881（元）。每月管理费：3987元，每月每平方米管理费为：3987÷443=9（元）。多收的管理费如下：83.7x(3987÷443)x15=11299（元）。
茶城公司辩称：安美康公司在2014年1月20日人员撤走，但机器设备、原料还是存放在铺位里，并没有与我们公司办理交接手续，直到2014年5月我们公司才完全收回安美康公司租赁的铺位，因此，租金应当计算至2014年5月。对于装修损失，租赁铺位是我们公司装修好才出租给安美康公司，因此，安美康公司不存在装修损失。
茶城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决安美康公司立即支付茶城公司占用使用费（按照48100元／月，从2013年11月起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为336700元）：3、判决安美康公司立即支付茶城公司物业服务费（按照3987元／月，从2013年11月起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为27909元）：4、判决安美康公司立即支付茶城公司水电费5046元及违约金（以5046元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；5、本案诉讼费用由安美康公司承担。
事实和理由：安美康公司的物品一直在占用茶城公司的房屋，一审法院片面认定占用使用费计至2014年1月20日实属错误。为维护茶城公司合法权益，特依法提起上诉，望人民法院依法及时改判。
安美康公司辩称：茶城公司要求支付占有使用费的时间与安美康公司实际使用的时间不符，安美康公司已将房屋占有使用费支付到2013年11月30日，2013年12月1日至2014年1月20日安美康公司占用了房屋，从2014年1月20日以后没有占用茶城公司的房屋，茶城公司要求支付2014年1月20日以后的房屋占用费没有事实和法律依据。安美康公司支付物业管理费已支付到2013年12月31日，2014年1月份的物业管理费没有支付，从2014年1月20日以后因安美康公司没有使用茶城公司的房屋，所以从2014年1月20日以后茶城公司要求安美康公司支付物业管理费没有事实和法律依据。
安美康公司向一审法院起诉请求：1、判决茶城公司返还安美康公司押金101,200元；2、判决茶城公司返还多收取安美康公司房租款85,909元和管理费12,810元；3、判决茶城公司赔偿安美康公司装修等损失50万元；4、确认安美康公司、茶城公司双方签订的《商铺租赁合同》无效；5、判决茶城公司承担本案诉讼费用。
茶城公司向一审法院反诉请求：1、判决安美康公司向安美康公司支付占用使用费（按照48,100元/月，从2013年11月起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为336,700元）；2、判决安美康公司向茶城公司支付物业服务费（按照3,987元/月，从2013年11为起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为27,909元）；3、判决安美康公司向茶城公司支付水电费5,046元及违约金（以5,046元为本金，按照中国人民银行逾期贷款4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由安美康公司承担。
一审法院认定事实：安美康公司、茶城公司于2012年5月15日签订了一份《商铺租赁合同》，约定茶城公司将位于深圳市XXXX一期A楼一层01号-08号、26号-30号商铺出租给安美康公司使用。该合同的主要内容包括：1、租赁期限为24个月，从2012年6月1日至2014年5月31日，2012年9月1日为本合同的计租日；2、安美康公司每月向茶城公司支付租金的标准额为每月48,100元；3、物业服务费自2012年6月1日起按建筑面积每平方米12元的标准(即5,316元)收取；4、从计租日起，安美康公司应于每月五日前向茶城公司支付当月租金；5、租赁押金为96,200元，水电押金为5,000元，租赁期满安美康公司不再续租，没有拖欠租金、物业服务费、水电费等应由安美康公司交付的费用或安美康公司已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金的，茶城公司不计利息向安美康公司返还租赁押金；6、安美康公司违反合同相关约定或者租赁期内，安美康公司擅自变更、终止合同的，茶城公司不予返还租赁押金；7、安美康公司须于合同期满或解除、终止之日起迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，安美康公司按本合同租金标准的两倍向茶城公司支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计，逾期超出十五日的，视为安美康公司放弃租赁商铺内所有物品的所有权，茶城公司有权采取强制措施进驻商铺，并有权自理商铺内的物品；8、商铺的建筑面积含公共分摊面积。同时该租赁合同有三份附件，其中附件二为《租金计算表》，显示安美康公司承租的商铺共计443平方。附件三为《场地使用证明》，显示承租商铺所在建筑物的第1层、第2层作为经营场所，面积为5,400平方米。该《场地使用证明》的审查单位为“深圳市宝安区民治街道北站社区工作站”，同时在该《场地使用证明》中声明该证明仅作为办理审批登记的场所证明文件，不代表对建筑物合法性的确认，经营者凭该使用证明到市场监督管理部门办理营业执照。
上述《商铺租赁合同》签订后，茶城公司依约向安美康公司交付了租赁商铺，安美康公司也向茶城公司支付了租赁押金、水电押金共计101,200元。在双方租赁合同履行过程中，茶城公司并未按合同约定的租金、物业管理费标准收取租金及物业管理费，而是另根据双方协商确定的优惠数额，租金按每月30,303元，物业管理费按每月3,987元收取。安美康公司认可从2013年12月起未再支付租金，茶城公司则主张安美康公司2013年11月的租金亦尚未支付。茶城公司收取安美康公司支付的租金后，向安美康公司开具有相应的发票。本案中，安美康公司提供的开具时间为2013年11月5日、金额为30,303元的发票，显示的款项用途为2013年11月份租金。同时安美康公司亦提供了2013年12月的管理费发票。
由于安美康公司从2013年12月起未再支付租金，茶城公司在2014年1月17日向安美康公司发出一份《停电通知》，以安美康公司拖欠租金、水电费、管理费等，从2014年1月18日中午12点对安美康公司实施停电处理。2014年1月18日，茶城公司还向安美康公司发送《联系函》和《复函》，表示已收到安美康公司方函件，同时明确以下观点：1、安美康公司拖欠费用情况较为严重，予以停电处理，要求安美康公司按合同规定缴清所欠的费用；2、关于面积问题，双方签订的合同中明确指定了租赁面积包括公摊面积，安美康公司可查阅张贴的平面图和招商图纸，且安美康公司现使用的面积包括赠送的空间。2014年1月22日，安美康公司向茶城公司发送一份《关于我方要求贵司返还租房押金等问题的函》，表示实际租赁使用的房产与租赁合同上显示的面积443平方米数据出入巨大，要求茶城公司出示国家权威部门的测量数据及茶城公司实际测量的数据，还表示由于茶城公司对安美康公司进行了停电处理，现安美康公司退出茶城公司的租赁物业，要求茶城公司返还押金101,200元。2014年3月27日，安美康公司委托广东惠商律师事务所向茶城公司发送一份《律师函》，表示经安美康公司实际测量租赁面积仅为281平方米，要求茶城公司按实际面积计收房租，返还多收的房租。另由于茶城公司在2014年1月18日停电，安美康公司无法营业，已于2014年1月20日撤场。茶城公司收到该《律师函》，于2014年4月8日向广东惠商律师事务所回复了《联系函》，表示安美康公司租赁的商铺经重新实地测量面积为443平方米，此面积包括公摊面积，且还未计算茶城的公共中庭及停车场的公摊面积。另表示至2014年1月18日，安美康公司拖欠租金已有一个半月，拖欠水电费三个月及管理费一个月，茶城公司决定解除合同，没收租赁押金。对于安美康公司实际搬离租赁商铺的时间，茶城公司主张安美康公司一直有废弃的设备占用房屋，大门紧锁，直至2014年5月茶城公司通过自力救济，收回房屋并出租给他人。
另查明，安美康公司、茶城公司签订的《商铺租赁合同》约定的租赁商铺所在的建筑物并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。茶城公司通过对该建筑的第一层、第二层的空间进行分割，形成面积不等的商铺对外进行出租。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据并不能显示安美康公司、茶城公司约定的房屋并已取得相应的建设工程规划许可，因此安美康公司、茶城公司签订的《商铺租赁合同》应当认定为无效合同。
无效的合同自始没有法律拘束力，合同当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，安美康公司要求茶城公司收取的押金101,200元的诉讼请求，一审法院予以支持。另房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此茶城公司反诉要求安美康公司支付相应占用使用的主张，一审法院也应予以支持。关于使用费的计算标准，首先，双方所签订的《商铺租赁合同》约定为每月48,100元，但在安美康公司、茶城公司合同履行过程中，双方实际履行的标准为每月30,303元。该实际履行的标准可视为双方对原约定标准的变更，所以当实际履行标准与约定标准不一致时，一审法院应采纳双方实际履行的标准作为确定相应租金标准的依据。其次，关于安美康公司主张其实际使用的租赁面积达不到约定面积的问题，在双方签订的《商铺租赁合同》中约定，租赁面积含公共分摊面积。从该约定可显示双方约定的面积并非安美康公司承租商铺范围内的实际使用面积，还包含了建筑物整体的公摊面积。安美康公司仅以其商铺实际使用面积达不到约定面积为由主张返还多收取租金及物业管理费的主张，不能成立。第三，关于茶城公司主张使用费的计算期间，根据安美康公司提供的发票，显示安美康公司已向茶城公司支付了2013年11月的租金，该发票可以作为认定安美康公司已缴纳该月租金的初步依据。茶城公司否认该事实的，则应当提供相应的证据。而本案中，茶城公司亦并未能提供相应的证据以证明该发票与当月租金无关的情形。因此，对于安美康公司应支付的使用费应从2013年12月起算。关于安美康公司占有使用租赁商铺的截止时间，安美康公司主张其在2014年1月20日已经离开，而茶城公司则主张其在2014年5月才收回商铺。根据双方在来往函件，能够显示因安美康公司未按期支付租金，茶城公司在2014年1月18日起对租赁商铺进行了停电。此后双方就争议问题通过往来函件联系，安美康公司表述了在2014年1月撤离租赁商铺的情形，茶城公司在2014年4月的回函中提到的相关费用的结算时间亦为2014年1月18日，由此可以印证安美康公司在2014年1月已撤离租赁商铺的事实。因此对于安美康公司的搬离时间，一审法院对安美康公司主张的2014年1月20日予以采纳。则在2013年12月至2014年1月20日，安美康公司应向茶城公司支付使用费49,853.32元(30,303元＋30,303元÷31天×20天)。另关于物业管理费，亦为安美康公司实际使用租赁房屋所产生的费用，应当随房屋占有使用费一并支付给茶城公司。根据安美康公司提供的物业管理费单据，能证明安美康公司已实际缴纳了2013年12月的物业管理费，仍需向茶城公司支付2014年1月的物业管理费2,572.26元(3,987元÷31天×20天)。关于茶城公司主张水电费，因没有相应的计算凭证，因此其要求安美康公司支付水电费5,046元及违约金的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安美康公司、茶城公司之间的《商铺租赁合同》因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而无效，双方对该无效的后果均有过错，应各自承担相应的责任。关于安美康公司主张的装修损失，首先其所提供的装修合同、收据并不能显示与安美康公司存在关联性，不足以作为认定本案事实的依据。其次，至本案法庭辩论终结止，亦没有任何第三方对的装修进行过评估，不能确认安美康公司所实施装修的实际市场价值。因此，对于安美康公司主张的装修损失，证据不足，一审法院不予确认。
判决：一、确认安美康公司与茶城公司于2012年5月15日签订的《商铺租赁合同》无效；二、茶城公司于本判决生效之日起五日内向安美康公司返还押金101200元；三、安美康公司于本判决生效之日起五日内向茶城公司支付2013年12月1日至2014年1月20日期间的房屋占有使用费49853.32元和2014年1月期间的物业管理费2572.26元；四、驳回安美康公司其他诉讼请求；五、驳回茶城公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10893元，一审反诉案件受理费3422元，合计14315元，由茶城公司负担4512元，安美康公司负担9803元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，茶城公司未能提供涉案商铺所处建筑物的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合同应属无效合同。原审对此认定正确，本院予以确认。
涉案合同约定租赁面积含公共分摊面积，从该约定可以看出，涉案合同约定的面积并非安美康公司承租商铺范围内的实际使用面积，还包含了建筑物整体的公摊面积。安美康公司以其商铺实际使用面积达不到约定面积为由请求茶城公司返还多收取的租金及物业管理费的主张，没有事实依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，安美康公司、茶城公司均有过错，茶城公司应承担主要过错责任，安美康公司承担次要过错责任。安美康公司提交了装修合同及装修款收据，本院确认其对涉案商铺进行了装修。由于安美康公司、茶城公司均不申请对涉案商铺的装修现值进行评估，现无法确定涉案商铺装修现值，故本院根据本案的实际情况酌情确认茶城公司赔偿安美康公司装修损失人民币50000元。原审对此处理欠妥，本院予以纠正。
关于安美康公司撤离涉案商铺的时间。根据双方往来函件显示，被告在2014年1月18日其对涉案商铺进行了停电，此后双方就争议问题通过往来函件联系，安美康公司表述了在2014年1月撤离涉案商铺的情形，茶城公司在2014年4月的回函中提到了相关费用的结算时间亦未2014年1月18日，原审据此认定安美康公司在2014年1月已搬离并无不妥，本院予以确认。茶城公司以安美康公司于2014年5月才搬离为由提起上诉，没有事实依据，本院不予支持。
综上，茶城公司的上诉理由不能成立，应予驳回；安美康公司的上述理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第236号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第236号民事判决第四项；
三、深圳市北站茶城投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市安美康科技发展有限公司赔偿装修损失人民币50000元；
四、驳回深圳市安美康科技发展有限公司的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费人民币10820元，由上诉人深圳市安美康科技发展有限公司负担2154元，上诉人深圳市北站茶城投资管理有限公司负担8666元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。