广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2299号
上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。
委托代理人：陈戎，职务：总经理。
委托代理人：罗凯波，该司职员。
委托代理人：周掌珠，该司职员。
被上诉人（原审被告）：杨延明，住广州市天河区。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司因与被上诉人杨延明居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）是从事房地产中介代理服务、房地产信息咨询的企业法人分支机构。
案外人魏军于2010年向广州碧桂园物业发展有限公司购买了其预售的位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御一街2号1803房的房屋（以下简称涉讼房屋）。2013年1月6日，杨延明（作为买方）与案外人魏军（作为卖方）以及满堂红广州分公司（作为经纪方）共同签订了一份合同编号为NO：0083220的房地产买卖合同，约定杨延明向案外人魏军购买涉讼房屋，总楼价1430000元。上述合同第七条约定“基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币贰万壹仟伍佰元整（￥21500元）。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”第八条约定“在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。”合同备注约定“①买方知悉该物业暂未出房产证，双方协商一致同意待出新房产证后五个工作日内办理银行还贷及买方贷款手续；②买方同意用首期楼款帮卖方赎契；③双方不得以未出证而中途终止交易，否则视为违约。”上述合同还约定了其他条款。2013年8月13日，案外人魏军（作为合同甲方）与杨延明（作为合同乙方）签订解除合同协议书一份，双方一致同意解除2013年1月6日签订的房地产买卖合同（合同号：NO：0083220），上述协议第四条约定“因中介方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司不愿在此协议签字，此协议已由买卖双方自行达成协议、生效并执行。”上述协议还约定了其他条款。
另查明：涉讼房屋于2013年6月25日办理完毕产权登记，登记字号13登记02370724。
满堂红广州分公司于2014年9月18日向原审法院提起本案诉讼，以杨延明无故不履行合约，其行为已构成违约，造成满堂红广州分公司严重损失为由，请求判决：1.杨延明向满堂红广州分公司支付代理费21500元；2.杨延明承担案件诉讼费。杨延明在原审辩称：1.购房时杨延明不具备购房资格，满堂红广州分公司明知道这个情况而继续促成买卖合同，是满堂红广州分公司的过错；2.本案交易的时候杨延明不是广州市的户口，依据政策尚不具备在广州市买房的资格，满堂红广州分公司承诺可帮助本人办理社保补缴手续，当签订买卖合同后，满堂红广州分公司并未帮杨延明办理社保补缴手续；3.满堂红广州分公司提供的都是格式合同，制定的合同条款都是明显有利于满堂红广州分公司的条款，把责任全部推给杨延明，满堂红广州分公司只管收中介费用，不管相关的政策；4.因为杨延明一直不具备购房资格，最后在满堂红广州分公司处三方一起解除了合同，当时满堂红广州分公司并没有向杨延明收取中介费用；5.杨延明至今在广州市没有购房，其社保证明可以证实在2013年并不具备购房资格，杨延明不是因为有更好的房源而违约；6.本案涉诉房屋在签订《房地产买卖合同》时未出房产证，依照相关规定，不能进行交易，该合同依法属于无效合同，满堂红广州分公司明知该事实仍居间房屋买卖，依法不能收取中介费；8.该房屋买卖合同没有实际履行，故无权按照合同收取中介费用，该合同也是无效的不能履行的合同。
原审法院认为：杨延明与案外人魏军以及满堂红广州分公司签订的房地产买卖合同包含满堂红广州分公司与买卖双方之间的居间合同关系以及杨延明与案外人魏军之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查满堂红广州分公司与杨延明之间的居间合同关系。《房地产经纪管理办法》第二十三条规定“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”根据上述规定，房地产经纪机构在出售人未提供房屋权属证书时，不应接受其出售房屋的委托。满堂红广州分公司作为专业房地产经纪机构，在明知涉讼房屋未取得权属证书的情况下，仍接受委托代理出售涉讼房屋并促成买卖双方签订房地产买卖合同，其行为违反了上述行政法规的强制性规定，因此，房地产买卖合同中关于满堂红广州分公司与杨延明之间的居间合同部分的条款无效。满堂红广州分公司应当清楚上述行政法规的强制性规定，没有证据证明满堂红广州分公司向杨延明告知了有关规定，故导致满堂红广州分公司与杨延明之间居间合同无效的责任在于满堂红广州分公司，故此，对满堂红广州分公司基于其与杨延明之间的居间合同关系要求杨延明支付代理费的诉讼请求，原审法院予以全部驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）款，第四百二十四条、第四百二十五条，《房地产经纪管理办法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月6日作出如下判决：驳回满堂红广州分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费169元，由满堂红广州分公司负担。
判后，上诉人满堂红广州分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认为涉讼房屋未取得权属证书，满堂红广州分公司不应也不能接受代理没有法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五、第四百二十六条的规定，满堂红广州分公司在订立合同时，已对涉讼房屋的产权情况进行了解，并向杨延明进行说明，在合同中予以记载，以上事实足以证明满堂红广州分公司已全面履行如实告知义务，在促成买卖双方签订合同后，依法可依约收取杨延明支付的居间费用。2.《房地产经纪管理办法》第二十三条当中的房屋权属证书不应仅仅狭义理解为房地产权证，而应理解为房屋权属证明的文件、证件，包括广州市国土资源和房屋管理局制定并登记造册的《广州市商品房买卖合同》以及作为房屋产权预登记文件、法律文书、公证文书等，只要记载、反映物业权属情况的，亦应视为房屋权属情况的文件，不能因相关文件未送房管部门登记备案而否定相关文书、文件的法律效力。（二）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未登记领取权属证书的房地产不得转让。上述法律是针对物权转移的规定，对买卖合同能否实际履行以及买卖合同的效力并无影响。涉讼物业卖方已与开发商签订买卖合同，并在房管部门办理了预售登记，故其与杨延明就涉讼物业订立的房屋买卖合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。且卖方在2013年6月25日取得该房屋的产权证，故杨延明以涉讼物业未取得房地产权证为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。（三）杨延明与案外人的买卖关系合同合法有效，合同签订后，杨延明因涉讼房屋房地产权证办理时间迟延而与案外人解除合同关系，是杨延明处分自身权利的行为，但其单方的行为不能因此改变满堂红广州分公司与杨延明之间的权利义务的约定，也不应作为抗辩支付居间费用的理由。满堂红广州分公司与杨延明已就居间费用约定了支付时间，且杨延明承诺不得以未出证而中途终止交易，否则视为违约，据此，满堂红广州分公司履行居间成功后，杨延明应依约支付居间费用。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判杨延明向满堂红广州分公司支付代理费21500元；2.本案一、二审诉讼费由杨延明承担。
被上诉人杨延明答辩同意原审判决，不同意上诉人满堂红广州分公司的请求、事实和理由。
上诉人满堂红广州分公司与被上诉人杨延明对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，满堂红广州分公司表示其在促成杨延明与案外人签订房屋买卖合同时已清楚杨延明不符合广州市购房资格，但没有书面证据证明其已就此提醒杨延明。而杨延明则认为其与案外人签订买卖合同时确实不具备购房资格，导致买卖合同签订后无法履行，故其认为买卖合同无法履行的责任在于满堂红广州分公司。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是：1.满堂红广州分公司与杨延明之间居间合同关系的效力问题；2.杨延明应否向满堂红广州分公司支付代理费的问题。
关于居间合同关系的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，认定合同无效应以法律及行政法规作为依据，故原审法院仅以部门规章的相关规定认定满堂红广州分公司与杨延明之间的居间合同条款无效与上述法律规定相悖，对此，本院予以纠正。
关于杨延明应否向满堂红广州分公司支付代理费问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见，居间人在负有忠实义务的同时，还应负有尽力义务，否则，不得要求支付报酬。本案中，满堂红广州分公司在明知杨延明不具备购房资格的情况下，仍促成杨延明与案外人签订房屋买卖合同，且亦无证据显示满堂红广州分公司在进行居间活动中采取合理方式提请杨延明注意其自身是否属于限购对象，以及在不具备购房资格情况下签订上述合同的风险。满堂红广州分公司的上述行为系怠于行使居间人应尽的审查告知义务，严重损害了委托人的知情权。因此，依照上述法律规定，满堂红广州分公司无权要求杨延明支付代理费用。原审法院据此判决驳回满堂红广州分公司全部诉讼并无不当，本院予以维持。满堂红广州分公司上诉主张给付代理费的理据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人满堂红广州分公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费377元，由上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年五月七日
书 记 员 肖和念
陆洁雯