江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1481号
上诉人（原审原告）：蒋利刚，男，年月日生，汉族。
上诉人（原审原告）：胡丽群（系蒋利刚之妻），女，年月日生，汉族。
共同委托诉讼代理人：郭声栋，江西井冈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涂满凤，女，年月日生，汉族。
原审第三人：肖满华，男，年月日生，汉族。
上诉人蒋利刚、胡丽群因与被上诉人涂满凤、原审第三人肖满华房屋买卖合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2018）赣0826民初57号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蒋利刚、胡丽群上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判被上诉人涂满凤返还上诉人8万元整；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。①泰和县X苑X栋X室X的购买方是利刚、胡丽群，但在房屋交易时签订了两份《房屋买卖合同》，一份是2016年11月5日签订的，卖方是涂满凤。另一份是2016年11月28日签订的，卖方是肖满华，涂满凤作为居间方签名确认，该份合同是不动产备案交易的合同，并客观上据此发生了不动产权属转移，而一审则认定该份合同未成立，令人费解。②本案应按照2016年11月28日签订的《房屋买卖合同》认定合同双方的权利义务。首先，涂满凤与肖满华之间不是代理关系。肖满华只是将房屋挂在“新星地产”对外销售，在该合同中，涂满凤及肖满华均确认了他们之间属于居间关系，一审认定为代理关系是错误的。其次，2016年11月5日上诉人虽在《房屋买卖合同》中承诺了支付61.5万元转让款，但2016年11月28日签署的《房屋买卖合同》中，卖方、居间方、买方三方就同一房屋共同确认交易价款为53.5万元，应按该份合同的约定确定交易各方的权利和义务。③涂满凤应当返还上诉人8万元。不动产交易的完税凭证是不动产的基本资料，涉及相关交易价款是否完税的问题，对上诉人的权利乃至今后的交易有重大影响。本案争议发生后，涂满凤直至庭审也拒不向上诉人提供房屋交易的完税凭证。一审仅凭涂满凤提供的真伪难辨的复印件，就认定其支付了10212.72元的合理费用，证据不足。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人涂满凤答辩称：一审认定事实清楚，判决正确。2016年11月28日签订的《房屋买卖合同》不成立，上诉人要求我返还8万元没有事实与法律依据。该房屋肖满华同意只得53.5万元房款，其他款项由我获得，我帮上诉人缴纳了一切相关费用，但由于时间太久无法提供相关票据。今后若有需要，上诉人可以凭身份证、房产证办理转让手续。综上所述，上诉人没有权利要求我返还8万元。
蒋利刚、胡丽群向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告因合同所获款项8万元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：第三人肖满华通过他人口头委托被告涂满凤帮其出售坐落于泰和县某苑的商品住房。2016年10月31日和11月1日，被告涂满凤总共向第三人肖满华支付了50000元定金，之后，第三人肖满华又将该50000元退还被告涂满凤。2016年11月5日，被告涂满凤以卖方的名义与原告胡丽群签订房屋买卖合同，合同约定房价为615000元，房屋办理产权过户所需的费用由卖方支付。2016年11月28日，第三人肖满华（合同的卖方）与原告蒋利刚（合同的买方）对同一套房屋又签订了一份买卖合同，被告涂满凤为合同担保人，居间方为新星地产涂满凤，合同约定房价为535000元，房屋办理产权过户所需的费用由买方支付。现该房屋已过户至原告胡丽群和蒋利刚名下，原告为此总共支付购房款615000元（包括按揭支付的200000元），其中第三人肖满华得房款535000元，被告涂满凤得80000元。被告涂满凤虽未提供办理房屋过户手续的相关发票的原件，鉴于相关费用确系需要，法院根据其提供的税收发票复印件认定其在泰和县不动产登记中心缴纳了100元相关费用，契税7209.72元，评估费2403元，住宅转让费用500元。被告涂满凤主张的用餐费因系泰和县仁源酒楼出具的字据，无其他证据予以佐证，法院不予认定。被告涂满凤主张的交通费、误工费因缺乏证据，法院亦不予认定。综上，被告涂满凤所得的80000元款项中，10212.72元为合理费用。原告胡丽群和蒋利刚为夫妻关系，两人在签订合同时均已征询对方意见。泰和县新星地产店于2017年3月16日注册，类型为个体工商户，经营者为涂满凤。庭审中，第三人肖满华对被告涂满凤将其房屋确定售价为615000元并由涂满凤获得多余款项80000元的做法予以认可。原告表示同意核减办证的税费，超出税费部分被告应予以返还。2017年5月25日，原告蒋利刚、胡丽群向法院提起诉讼，请求判决被告涂满凤退还60000元买房差价，但于2017年8月11日向法院提出撤回对被告涂满凤、第三人肖满华的起诉。
一审法院认为：本案争议的焦点有两个：一是2016年11月5日被告涂满凤与原告胡丽群签订的房屋买卖合同和2016年11月28日第三人肖满华与原告蒋利刚签订的房屋买卖合同的效力认定？二是被告涂满凤能否获得除合理费用10212.72元以外的款项，即69787.28元？关于第一个争议焦点，本案同一套房屋存在两份买卖合同，原告主张其与被告签订的房屋买卖合同无效。判断合同是否合法、有效，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告未能举证证明本案存在第（一）项至第（四）项导致合同无效的情形。对于违反法律、行政法规的强制性规定的范围界定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只有违反了效力性规定的合同才作为无效的合同，而违反了管理性规范的规定，可以由有关机关对当事人实施行政处罚，但不影响合同的效力。虽然《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，但《房地产经纪管理办法》系由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定实施，其法律效力层级为部门规章，并非法律或者行政法规，不能作为认定合同是否合法、有效的依据，故原告与被告于2016年11月5日签订的房屋买卖合同并非无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即无权处分人处分他人财产的行为，并非导致合同的必然无效，应属于效力待定合同。被告涂满凤接受第三人肖满华的委托出售房屋，并非待售房屋的所有权人，故其与原告胡丽群于2016年11月5日签订的房屋买卖合同属效力待定合同。原告已将535000元房款（包括按揭支付的200000元）支付给第三人肖满华，也已将80000元款项支付给被告涂满凤，房屋亦过户在原告名下，房屋买卖合同已履行完毕，而且第三人肖满华在庭审中对被告涂满凤将其房屋售价615000元并获取多余款项的行为予以认可，可见被告涂满凤的无权处分行为得到全部追认，故其签订的房屋买卖合同为有效合同。合同的成立必须基于当事人的合意，即意思表示一致。合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程，这一过程在合同法上称为要约和承诺。合同的生效与有效，皆以合同成立为前提，若合同根本不成立，则谈不上生效或无效的问题。本案被告涂满凤在接受第三人肖满华的委托进行销售房屋时，与原告胡丽群、蒋利刚进行洽谈，双方对房屋售价615000元达成一致意见，同时约定过户手续由卖方承担，而事实上，双方亦依照2016年11月5日签订的合同来履行，即原告支付615000元房款和被告承担过户手续费。而且原告蒋利刚在2016年11月28日签订合同的时候，对卖方是第三人肖满华、原来的卖方涂满凤转变成居间方和担保人、房屋价格变更成535000元以及过户费由买方承担等事项并没有提出异议，可见，自合同签订直至合同履行完毕，以615000元的价款买卖该房屋和由卖方承担过户手续费是双方的真实意思表示。第三人肖满华在庭审中陈述“合同是被告他们搞好的，我也没看，被告叫我签就签了”，可见第三人肖满华在签订该合同时并未关注合同的具体内容，也没有进行磋商的意思，而原告蒋利刚陈述“当时没有看到，我以为跟第一份合同是一样的”，被告涂满凤则辩解将房屋价款写成535000元是为了少缴纳税费，可见，原告蒋利刚、被告涂满凤和第三人肖满华在2016年11月28日订立房屋买卖合同的过程，并非处于使其意思表示趋于一致的过程，双方订立合同并不具备意思一致这一基本事实，故合同并未成立。合同尚未成立，则不存在合同效力的问题。综上，2016年11月5日原告胡丽群与被告涂满凤签订的房屋买卖合同有效，房屋的销售价款为615000元。关于第二个争议焦点，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第三人肖满华口头委托被告涂满凤销售房屋，被告涂满凤接受委托，双方成立委托关系，现被告涂满凤完成委托事务，依法享有获取报酬的权利。本案房屋价款为615000元，第三人肖满华同意只得535000元房款，其他款项由被告涂满凤获得，系其自由处分自己的民事权利，故被告涂满凤获得除合理费用10212.72元以外的款项即69787.28元，并未违反法律、法规与禁止性规定。综上所述，原告蒋利刚、胡丽群以合同无效为由要求被告涂满凤返还80000元购房款的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告蒋利刚、胡丽群的诉讼请求。案件受理费1800元，由蒋利刚、胡丽群负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。
本院认为，首先，关于涂满凤与肖满华之间是否成立代理的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”之规定可知，肖满华可以委托他人代其出售本案诉争房屋，接受委托的涂满凤若以肖满华的名义出售该房屋时构成直接代理，若以涂满凤自己的名义出售该房屋时则构成间接代理，根据法无禁止即授权的原则，直接代理与间接代理均为我国法律所允许的代理方式。因此，涂满凤以自己的名义与上诉人于2016年11月5日签订《房屋买卖合同》的行为属于间接代理，即上诉人之涂满凤与肖满华之间不是代理关系的上诉理由不成立。
其次，关于2016年11月5日、28日分别签订的两份《房屋买卖合同》应以哪份为准的问题。本案就同一标的（诉争房屋）所签订两份《房屋买卖合同》对房屋转让价格以及过户费用承担等存在不同的约定，而从合同的履行情况看，本案过户费用系由出卖方支付以及买方实际支付615000元购房款的事实足以认定，合同各方主体实际是按照2016年11月5日所签订《房屋买卖合同》履行且已履行完毕，虽然肖满华未在该合同上签字，但其已对涂满凤的间接代理行为进行了追认，并在明知该房屋转让价格为615000元的情况下承诺自己只得535000元，多卖的80000元归涂满凤，故该合同系上诉人、涂满凤以及肖满华之间真实意思表示的结果。虽然上诉人、涂满凤及肖满华在2016年11月28日又签订了一份《房屋买卖合同》，但他们并未按照该合同予以实际履行。因此，本案2016年11月5日所签订的《房屋买卖合同》才是各方主体真正的合意，现上诉人提出以2016年11月28日所签订的《房屋买卖合同》为准，缺乏涂满凤与肖满华对该合同的真正合意，该合同并不是上诉人、涂满凤及肖满华之间的真实意思表示，故对上诉人提出本案应按照2016年11月28日所签订《房屋买卖合同》认定各方权利义务的主张，本院不予支持。
再次，关于涂满凤应否向上诉人返还80000元购房款的问题。涂满凤与肖满华之间“由涂满凤代肖满华出售房屋，肖满华只得535000元房款，多卖的钱归涂满凤”的约定并不违反我国法律法规，应认定为合法有效。诉争房屋最终以615000元的价格成交系涂满凤、肖满华与上诉人意思自治的结果，上诉人不仅自愿而且已实际履行，该房屋也已过户至其名下，现上诉人反悔并要求返还多卖的80000元明显有违诚信原则，故对其要求涂满凤返还该80000元的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人蒋利刚、胡丽群的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人蒋利刚、胡丽群负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳骥
审判员 黄小红
审判员 李国红
二〇一八年八月十七日
书记员 张志坚