淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第1230号
原告汤霞，无业。
委托代理人阮某某。
被告朱宗美，无业。
第三人沈海兵，私营业主。
委托代理人柏某某。
原告汤霞诉被告朱宗美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，为查明本案事实，本院依法追加沈海兵为第三人参与诉讼。原告汤霞及其委托代理人阮某某、被告朱宗美、第三人沈海兵的委托代理人柏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤霞诉称：原告及第三人沈海兵原系淮阴农资公司职工，后因公司改制，原告与第三人于2003年7月1日合伙租赁了位于淮安市淮阴区王营镇果林村17亩土地，用于经营农业生产资料。2009年下半年，原告与第三人共同在租赁土地上新建了800平方米的厂房，并于2010年将该厂房租赁给被告朱宗美经营家具生意。2011年，淮安市供销集团农资公司为扩大规模，取得政府扶持资金，后在原告及第三人经营的门市挂牌设点，挂牌名称“淮安市供销集团农资有限公司淮阴配送中心”。合伙期间，原告与第三人发生矛盾，原告退出合伙，由于在合伙期间，原告以个人名义贷款并出资新建了厂房，原、被告及第三人遂于2013年9月20日共同签订了一份协议，协议约定：从2014年4月开始计3年，被告朱宗美每年房租8万元由原告汤霞收取，用于偿还位于淮阴区果林村4组所建仓库的银行贷款。2013年9月22日，原、被告及沈海兵再次签订协议一份，约定被告朱宗美从2013年10月至2014年4月，计7个月的房屋，每月8000元（共计56000元），由原告从被告朱宗美2013年房租中支取，用于偿还银行贷款。协议签订后，原告多次要求被告支付房租，被告均以种种理由延期给付。现原告诉至法院，请求判决被告立即支付原告房租136000元（其中2013年10月至2014年4月房租56000元；2014年4月至2015年4月房租8万元）。
被告朱宗美辩称：1、被告朱宗美与其舅老爷袁某某（案外人）共同承租第三人沈海兵的厂房用于经营家具生意，租赁费每年80000元。2013年上半年的租金40000元在签订协议时，被告已支付给第三人沈海兵，下年的租金被告尚未支付，但原告汤霞和第三人沈海兵对被告均负有债务，该债务部分应当从中折抵，2013年度剩余租金被告同意支付，但不知道应当支付给谁。2、2014年4月5日，被告已与第三人沈海兵协议解除了租赁合同，故2014年的房屋租金已不存在，不应再行支付。
第三人沈海兵陈述：1、第三人沈海兵与原告汤霞之间不存在合伙关系，即使双方存在共同租赁土地的事实，也不能认定双方系合伙关系。2、本案出租给被告朱宗美的厂房系第三人沈海兵个人出资建设，与原告无关。第三人系本案租赁合同的实际出租人，该租赁合同系第三人与案外人袁某某共同签订，被告朱宗美与袁某某之间是什么关系第三人不清楚。3、2013年9月20日、9月22日的两份协议系第三人酒后与原告签订，该协议系授权委托原告代为收取租金的协议，该两份授权委托已解除，故原告不是适格主体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告汤霞为证据其主张，向本院提供了：
1、2013年9月20日，原、被告与第三人及案外人陈某某、严某共同签订了协议，以证明被告承租的厂房租金每年8万元，案外人陈某某、严某承租的厂房租金每年5万元，合计13万元，自2014年4月始，汤霞每年收取其中的12万元用于偿还原告个人的银行贷款，共收取三年。
2、2013年9月22日，原、被告及第三人共同签订的协议，以证明自2013年10月至2014年4月，计7个月，每月租金8000元，由原告收取用于偿还原告个人银行贷款。
3、果林场果林村村民委员会与淮阴市大发木业有限公司于1999年10月25日签订的土地租赁协议（该协议原甲方为淮阴县果林场果林村村委会，乙方为淮阴市大发木业有限公司。2011年6月10日，该村委会在土地租赁协议尾部注明“此协议由2003年7月1日转租沈海兵、汤霞”，村委会并在协议上加盖印章，汤霞、沈海兵在协议上签名，另张某某等村民代表也在协议中签名捺印）。该证据以证明原告与第三人合伙租赁土地的事实。
4、2011年6月10日，淮阴区王营镇果林村村民委员会与沈海兵、汤霞共同签订的土地租赁补充协议。原告举证目的同上。
5、淮安市淮阴区王营镇果林村村民委员会与淮安市供销社（集团）农资有限公司淮阴配送中心于2011年5月4日共同出具的资产证明。内容为：“位于淮安市供销社（集团）农资有限公司淮阴配送中心院内，仓库两排，大门南，门面平房三间（宁涟路绕城段与淮高路交汇处）资产为沈海兵、汤霞所有，仓库1、58米＊15米=870平方米，2、34.25米＊15平方米=513.75平方米，面房72平方米，土地租赁期2019年12月31日止，特此证明，2011年5月4日，淮安市供销社（集团）农资有限公司淮阴配送中心（印章），淮安市淮阴区王营镇果林村村委会（印章）”
对于上述证据1、2的真实性被告及第三人不持异议，第三人认为该协议系第三人酒后签订，原告陈述的银行贷款是否用于厂房建设，第三人不清楚。该协议是授权委托性质。对于证据3、4，第三人不持异议，但其认为共同租赁并非合伙关系。对于证据5资产证明，第三人不予认可，其陈述本案讼争的租赁厂房系第三人个人出资所建，并非与原告共同所建。上述证据3、4、5，被告表示不知情且与其无关联性。
被告朱宗美为主张其对原告汤霞及第三人沈海兵享有债权，向本院提供了：1、2013年6月28日、9月10日原告汤霞向被告出具的借条两张，借款金额分别为5000元、6000元，合计人民币11000元；2、2014年1月15日第三人沈海兵签字确认的货物清单，金额为人民币13130元。原告及第三人对各自签字出具的条据均不持异议，原告对第三人签名的货物清单不予认可。
经审理查明：2003年7月1日，原告汤霞与第三人沈海兵共同租赁了位于淮安市淮阴区王营镇果林村17亩土地，并于2011年6月10日与淮阴区王营镇果林村委会签订土地租赁补充协议。
2010年4月10日，第三人沈海兵与被告朱宗美、案外人袁某某共同签订仓库、门市租赁协议，被告朱宗美、袁某某共同承租原告位于淮安市淮阴区王营镇果林村4组，面积为800平方米的库房用于经营“淮王家具”。租赁期限自2010年4月10日至2015年10月10日，租金为每年人民币55000元，租金实行半年支付制，第一次支付的时间为2010年4月10日，以后租金的支付时间为半年周期开始前5日。双方并对各自的权利义务、合同的解除、违约责任等事项进行了约定。合同履行期间，因被告朱宗美承租的面积增加，后第三人与被告口头协议将租金标准调整为每年人民币80000元。
2013年9月20日，原告汤霞与第三人沈海兵、被告朱宗美及案外人陈某某、严某共同签订了协议一份，协议内容为：“从2014年4月开始，计叁年淮王沙发每年房租捌万，淮泗修理厂每年房租伍万元由汤霞收取，用于偿还位于果林村四组所建仓库的银行贷款（拾贰万），沈海兵、汤霞，2013.9.20，淮王沙发：朱宗美2013.9.20，淮泗汽修：严某、陈某某，2013年9月21”。
2013年9月22日，原、被告及第三人再次签订协议一份，协议内容为：“汤霞从2013年10月至2014年4月计柒月，每月捌仟元，从淮王沙发2013年房租中支取用偿还银行贷款，沈海兵，汤霞，2013.9.22，淮王沙发厂，朱宗美，2013.9.22”。
庭审中，对于被告朱宗美承租厂房租金为每年80000元的事实，原、被告及第三人均一致认可。关于2013年9月22日协议中约定“每月8000元”，原告陈述，该约定主要是原告与第三人之间的约定，每月8000月，7个月共计56000元，未超出被告一年的房租，协议本意是该56000元直接从被告每年房租80000元中支取。
另查，2013年2月8日、4月28日、5月30日、6月9日、8月7日、8月9日，被告朱宗美分别向第三人沈海兵支付了2013年上半年租金20000元、5000元、5000元、2000元、1000元、7000元，合计40000元。2014年4月5日，案外人袁某某与第三人沈海兵签订协议一份，双方协议解除2010年4月10日签订的租赁合同。被告朱宗美陈述，案外人袁某某系被告朱宗美舅老爷，双方系共同承租关系。2014年4月5日，第三人与袁某某解除租赁合同后，被告从他人处重新租赁了其他厂房，现只是临时使用讼争厂房。而本案在审理过程中，经办案人员现场调查，第三人与袁某某解除租赁合同后，被告朱宗美仍在实际占有、使用该租赁房屋，并仍以“淮王沙发”名义对外进行经营。
再查，淮安市供销（集团）农资有限公司淮阴配送中心系经工商登记设立，负责人为第三人沈海兵。2011年5月4日，该配送中心与淮阴区王营镇果林村委会共同出具资产证明，主要内容为该配送中心院内的仓库、厂房为沈海兵、汤霞所有。
以上事实，有原告提供的土地租赁协议、房租收取协议、资产证明，被告朱宗美提供的租赁合同、沈海兵签名的收条、解除租赁合同“协议”在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告及第三人签订的协议系三方自由、真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效。根据原告提供的土地租赁协议，能够认定原告与第三人存在共同租赁土地的事实，结合淮安市供销（集团）农资有限公司淮阴配送中心与淮阴区王营镇果林村委会共同出具的资产证明，以及讼争房屋系建立在租赁土地上的事实，能够认定原告汤霞系讼争厂房权利人之一，第三人虽对该资产证明的内容持有异议，但其作为该资产证明出具单位的负责人，不能对该证据内容作出合理解释，亦未提供反证，故其辩称意见不能成立。关于三方协议中“用于偿还厂房银行贷款”，庭审中，第三人亦不能作出合理解释，其表示不清楚原告陈述的银行贷款是否用于讼争厂房的建设，与其在协议中签名的行为明显矛盾。结合上述事实，原告与第三人在协议中的约定并非授权委托关系，该协议内容实质是对讼争厂房租金利益的分配，相对于被告，也是原租赁合同部分义务履行主体的变更，该协议生效后，被告及第三人均应按照协议约定履行各自义务。由于协议签订前，被告已向第三人支付了2013年上半年的租金，故该部分租金被告不应再行支付。关于2013年下半年租金（2013年10月至2014年4月），协议中约定原告从2013年度房租中支取56000元，已超出被告实际应当支付的半年租金数额，因该约定系原告与第三人之间的约定，且协议内容主要是对原租赁合同履行对象的变更，并非是对原租金数额的调整，故超出部分，不得对抗本案被告，被告仍应在40000元范围内对原告承担相应的给付义务。超出部分，原告可向第三人另行主张权利。关于2014年度租金，第三人虽与案外人袁忠奎解除了租赁合同，但被告作为实际承租人并未实际履行该解除协议，仍继续占有、使用该厂房，故被告仍应支付相应租金。原告主张要求被告支付2014年度租金的请求，应当予以支持。因原告对被告同时负有11000元的债务，且均系金钱债务，原告也不持异议，故被告主张行使抵销权，从应付租金数额中予以扣除，不违反法律规定，扣除后被告应支付租金的数额为109000元。关于被告主张对第三人享有债权，因该债权形成于三方协议后，此时收取租金的权利人为原告，并非第三人，故该债权不得对抗原告，被告可另行向第三人主张权利。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱宗美应于本判决发生法律效力之日起十日向原告汤霞支付租金人民币109000元。
二、驳回原告汤霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3020元，由被告朱宗美负担2480元，其余由原告汤霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 孙炳成
代理审判员 李 伟
人民陪审员 吴国民
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李亚男
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。