广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初405号原告：叶建华，男，1957年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：谢云云，女，1986年7月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎映，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：黄福开，男，1980年11月15出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被告：珠海市曾氏投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭34号商铺B区，统一社会信用代码91440400345471772R。法定代表人：黄福开，执行董事兼经理。被告：潘垚土，男，1963年7月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。三被告共同委托诉讼代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘宇峰，广东弘力律师事务所律师。原告叶建华、原告谢云云与被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司、被告潘垚土宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告潘垚土于同年2月23日提出管辖权异议，本院于同月26日作出民事裁定，驳回被告潘垚土对本案管辖权提出的异议；被告潘垚土提起上诉，珠海市中级人民法院于同年4月28日作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于同年5月31日公开开庭进行了审理。原告叶建华、原告谢云云的共同委托诉讼代理人谢霏、黎映，被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司、被告潘垚土的共同委托诉讼代理人李舒青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶建华、原告谢云云共同提出诉讼请求如下：1、判令被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司向原告退回定金1000000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，金额及起算日期：本金400000元起算日为2017年10月13日、本金300000元起算日为2017年11月13日、本金300000元起算日为2017年12月13日）；2、判令被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司承担本案诉讼费、保全费；3、判令被告潘垚土对被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年9月1日，两原告与被告黄福开签订《住宅用地使用权转让合同》，约定原告购买位于珠海市××区××坭××村（小湾山）住宅小区住宅用地。原告支付了1000000元定金，被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司出具了《购地收据》。同月8日，原告与被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司协商解除合同，两被告承诺于同月12日前退还已收取的定金，因未依约退还，三被告与原告于同月13日签订了《解除的协议》，约定解除原合同并退还定金，未能按时退还的，由被告潘垚土承担连带还款责任。但三被告至今未还款，故提起诉讼。在本案原、被告进行协商购买土地的过程中，被告黄福开以其个人名义及被告珠海市曾氏投资有限公司（被告黄福开个人开办的公司）与原告进行磋商，并且在其提供的相关证明材料上盖的是被告珠海市曾氏投资有限公司的公章，合同签订时被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司共同出具了购地收据，故要求被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司共同承担主要责任，退还已收款项；依据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款的规定，被告潘垚土应承担连带保证责任。原告叶建华、原告谢云云对其诉称于起诉时提供了如下证据：1、《住宅用地使用权转让合同》，拟证明原告与被告签订合同，被告黄福开收取原告1000000元定金，后同意解除合同；2、购地收据、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单4张、交易明细清单，拟证明原告通过现金和银行转账的方式向被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司支付定金1000000元；3、《解除的协议》，拟证明2017年9月13日原告与三被告签订解除《解除的协议》，三被告未能按时退还款项；原告叶建华、原告谢云云当庭提交如下证据：4、公证书；5、珠国土斗函[2015]324号复函；6、坭湾村小湾烂山图5页；7、规划总平面图；8、地形图；证据4-8拟共同证明通过被告潘垚土的引荐,被告黄福开拿着证据4-8的材料并且盖了被告珠海市曾氏投资有限公司的公章，称案涉的地块有相关政府部门出示的相关文件，现正在改造，其有权将涉案的四块土地转让给两原告。被告黄福开辩称，被告黄福开对原告要求退回订金1000000元没有异议。《解除的协议》上注明的是“订金”，不是原告诉状上所写的“定金”。因双方并未在该协议当中约定利息，所以不同意支付利息。被告黄福开是基于宋宜涛的委托关系签订的案涉合同，该责任应当由宋宜涛承担责任。被告珠海市曾氏投资有限公司辩称，被告珠海市曾氏投资有限公司并非本案的主债务人，《住宅用地使用权转让合同》当事人仅为两原告及被告黄福开，所涉订金也是被告黄福开收取；双方签订的《解除的协议》中，甲方也仅为被告黄福开，故被告珠海市曾氏投资有限公司并非本案的主债务人。在该协议中也没有约定被告珠海市曾氏投资有限公司是担保人的身份，因此被告珠海市曾氏投资有限公司无需对本案债务承担任何责任。被告潘垚土辩称，被告潘垚土仅仅介绍了两原告与被告黄福开相识，未参与双方合同的签订及其他相关事务。《解除的协议》当中虽然有被告潘垚土的签字，但是协议内容本身并没有对被告潘垚土的责任问题作任何约定。即使被告潘垚土需要承担担保责任，也只是对被告黄福开退回订金的数额承担责任，不包含利息及相关诉讼、保全费。三被告均未向本院提交证据。本院经审查认为，原告提交的证据，来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：被告黄福开作为甲方、原告叶建华、原告谢云云作为乙方签订《住宅用地使用权转让合同》，约定乙方购买甲方位于珠海市××区××坭××村（小湾山）住宅小区用地，为国有土地，A7、A8、A17、A18号共四块，合计2200000元（甲方提供2013年7月22日办理的《公证书》，证明其有代理及委托转让的权利，并收取该公证书复印件一份）；乙方在2017年9月1日签订合同时交付1000000元，余款从签订合同之日起一年内，甲方在坭湾村府划分本住宅用地总四界后，并办理该标的的过户手续，办理过户手续当天，乙方即付清余款。如政府统一规划，有条件增加本住宅用地功能并提升为商住用地时，属于各方支付的补地价税费由各方公开分摊承担；该合同未注明落款时间，双方均当庭确认签订时间是2017年9月2日。原告于2017年9月1日支付现金10000元；于2017年9月3日原告叶建华通过其银行账户，向被告黄福开转账支付了990000元；合计1000000元。被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司作为收款人向两原告出具了《购地收据》。由于无法办妥手续，2017年9月8日，被告黄福开书面同意解除《住宅用地使用权转让合同》，退回已收取款项1000000元，2017年9月12日付清。2017年9月13日，各方签订《解除的协议》，约定解除《住宅用地使用权转让合同》，甲方（被告黄福开）退回订金1000000元到乙方（原告叶建华、原告谢云云）指定账户，退回时间：2017年10月13日前退400000元，2017年11月13日前退300000元，2017年12月13日前退300000元；甲方如果没有按时退回订金给乙方，甲方及担保人承担相应法律责任。协议首部的甲方为被告黄福开，落款处甲方签署了被告黄福开的名字并按捺手印，被告珠海市曾氏投资有限公司作为“担保公司”在甲方处盖章；被告潘垚土在丙方（担保人）处签名并按捺手印。另查明，珠海市国土资源局斗门分局的珠国土斗函[2015]324号复函，内容为“上述申请书所涉及土地位于井岸镇××村××、××一带，土地性质为国有，未纳入集体土地所有权登记确权范围”。两原告于庭后向本院提出申请，到国土部门调取案涉土地性质的材料，本院出具了调查令，珠海市国土资源局斗门分局于2018年6月21日作出珠国土斗函[2018]600号复函，内容为“根据持令调查人提供的资料，结合前期井岸镇坭湾村民委员会申请时圈出的位置，所涉范围内未见办理建设用地审批手续，暂不涉及土地性质是出让或划拨问题。”又查明，被告珠海市曾氏投资有限公司的法定代表人是被告黄福开，该公司的类型是有限责任公司（自然人独资）。再查明，在本案审理过程中，两原告向本院提出诉讼保全申请，请求对被告潘垚土名下位于珠海市斗门区××镇××村××围39%的产权份额的房地产权（权证号码Ｃ2××52）在1000000元范围内予以查封，并提供了珠海快易好融资担保有限公司的担保函作为担保。本院经审查认为，两原告的申请符合法律规定，作出了（2018）粤0403民初405号民事裁定，查封了上述房地产权。本院认为，珠海市国土资源局斗门分局珠国土斗函[2015]324号复函，内容为“上述申请书所涉及土地位于井岸镇××村××、××一带，土地性质为国有，未纳入集体土地所有权登记确权范围”，故案涉土地并非宅基地，本案案由应为土地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点如下：1、《住宅用地使用权转让合同》的当事人的问题；2、《住宅用地使用权转让合同》的效力及订金的处理问题；3、利息损失问题；4、三被告之间的法律责任问题。关于《住宅用地使用权转让合同》当事人的问题。原告叶建华、原告谢云云当庭作如下陈述：关于土地的来源，当时是井岸镇坭湾村民委员会与梁春大、斗门乾务镇土石方工程队等签署了土地开发合作协议书，约定共同开发案涉土地，双方各占有50%的土地使用权；据被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司称，林锦富享有土地开发的权利并能够办理相关的转让手续，林锦富出具了经公证的授权委托书给宋宜涛，被告黄福开称其得到了土地所有权人林锦富、宋宜涛的授权，届时可以帮助办理案涉土地的过户手续；两原告是听被告黄福开口述其获得林锦富、宋宜涛等人的授权，但无相关证据证明；两原告基于现有的证据，不认可被告黄福开与林锦富、宋宜涛之间的委托关系，认为被告黄福开签订了合同并且实际收取了订金，故要求三被告承担相关的法律责任。被告黄福开认为，其是基于宋宜涛的委托关系签订《住宅用地使用权转让合同》，该责任应当由宋宜涛承担，但未向本院提供证据予以证明。本院认为，鉴于双方均未向本院提交证据证明被告黄福开是基于他人授权而签订《住宅用地使用权转让合同》，且两原告当庭否认被告黄福开是基于他人授权而签订该合同，基于合同相对性原理，本院认定该合同的当事人为两原告及被告黄福开；两原告系基于合同提起诉讼，其与被告黄福开签订的《住宅用地使用权转让合同》的合同双方为两原告和被告黄福开，故原告要求被告黄福开承担责任，于法有据，本院予以支持。关于《住宅用地使用权转让合同》的效力及订金的处理问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，案涉土地性质为国有，未纳入集体土地所有权登记确权范围、未办理建设用地审批手续，被告黄福开将案涉土地转让给两原告，违反了上述规定，故该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，据此，被告黄福开应当返还两原告已付订金1000000元。关于利息损失问题。本院已确认案涉《住宅用地使用权转让合同》无效，无效合同依法自始无效，并不存在解除合同的问题，但各方对已付款项的处理问题所达成的协议内容，不违反法律法规的强制性规定。被告未按约定时间退款，虽然并未约定逾期退款的利息计算问题，但原告确存在利息损失，故两原告主张按《解除的协议》约定的退款时间及金额起算利息，本院予以准许，本院酌定利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计至本院确定的付款之日止。根据《住宅用地使用权转让合同》第一条“甲方提供2013年7月22日办理的《公证书》，证明其有代理及委托转让的权利，并收取该公证书复印件一份”、第二条“甲方在××府划分本住宅用地总四界后，并办理该标的的过户手续，办理过户手续当天，乙方即付清余款”，可认定两原告在签订合同时已明知案涉土地用地手续并未完善；从生活常理分析，不动产交易属于大宗交易，案涉合同金额达2200000元，原告应尽谨慎注意义务，应事先了解案涉土地的性质、产权状况及用地手续，故两原告对于利息产生存在过错；被告黄福开将案涉土地使用权转让给两原告并收取款项，占用两原告的资金造成其利息损失，故被告黄福开对案涉合同无效及两原告的利息损失也有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应各自承担相应法律责任，本院酌定由被告黄福开赔偿两原告利息损失的一半，两原告自行承担一半利息损失。关于三被告之间的法律责任问题。《住宅用地使用权转让合同》的甲方是被告黄福开，案涉款项也是转账到其个人账户，故被告黄福开应承担《住宅用地使用权转让合同》无效所引致的法律责任。《解除的协议》首部的甲方是被告黄福开，虽然被告珠海市曾氏投资有限公司在该协议甲方落款处盖章，但明确注明是“担保公司”，故本院认定被告珠海市曾氏投资有限公司是以保证人的身份盖章；被告潘垚土作为担保人在《解除的协议》上签名并按捺手印。该协议第三条约定“甲方如果没有按时退回订金给乙方，甲方及担保人承担相关法律责任”，依据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”被告珠海市曾氏投资有限公司、被告潘垚土对被告黄福开应承担的债务，应按照连带责任保证承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄福开于本判决生效之日起十日内返还原告叶建华、原告谢云云购地订金1000000元；二、被告黄福开于本判决生效之日起十日内向原告叶建华、原告谢云云支付利息损失的50%（利息损失的计算方式：按照中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日止，金额及起算时间：以本金400000元从2017年10月13日起算、以本金300000元从2017年11月13日起算、以本金300000元从2017年12月13日起算）；三、被告珠海市曾氏投资有限公司、被告潘垚土对被告黄福开的上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13857元、保全费5000元（原告叶建华、原告谢云云已预交），由被告黄福开、被告珠海市曾氏投资有限公司、被告潘垚土负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  何颖坚人民陪审员  陈德权人民陪审员  宋超霞二〇一八年六月二十七日书 记 员  周敏静附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。