湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第718号原告吴琼，女，1980年12月30日出生，土家族。委托代理人姜辉(特别授权)，湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人黄修，湖南宏峰律师事务所律师。被告湖南金时投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路。委托代理人林士楷（特别授权），男，汉族。委托代理人周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。原告吴琼诉被告湖南金时投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。代理书记员曾群担任记录。原告吴琼及委托代理人姜辉、被告委托代理人林士楷和周成华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴琼诉称：2012年9月26日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市天星东路体育中心西北侧“金时花园”项目小区2幢1703号房。合同签订后，原告依约交纳了购房款431578元。根据《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年6月底前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，被告开发的房屋是在2014年3月5日才取得《竣工验收备案表》，被告至少要在2014年3月5日才达到合同约定的交房条件，其已经违反了双方的合同约定，按照《怀化市商品房买卖合同》第七条的约定，被告应承担逾期交房违约金。请求人民法院：1、判令被告赔偿原告延期交房违约金32238元；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告明确被告逾期交房的违约金计算期间为2013年7月1日至2014年3月4日，按原告已交房款的每日万分之三计算。被告湖南金时投资有限公司辩称：2013年9月27日被告已经取得质检站的验收合格，具备了交房条件，2013年9月27日前已向相关部门申请办理竣工验收备案表，由于政府相关部门的多重职责，导致2014年3月份才取得竣工验收备案表，2013年9月27日取得质检部门的验收合格，就取得交房条件，被告的违约期间只应计算至2013年9月27日；合同约定违约金计算按逾期天数为每日万分之三，被告认为约定的违约金过高，可以按实际损失来赔偿，原告购买住房是改善性住房，原告损失的是银行存款利息，同期银行年利率是百分之三，原告的损失远远低于被告承担违约金的数额，应按实际损失标准计算，确定万分之一比较合理；被告修建房屋逾期交房，但是逾期交房还有众多免责的原因，修建过程中发现地基下有溶洞，为保证房屋质量，被告变更了相关设计，增加了入门设计，园林绿化做了相关调整，希望通过被告努力给原告提供更好的居住环境，且雷雨天气经常二天以上，高达80天以上，天气原因、房屋设计导致延期交房，被告承认客观事实，但是希望得到业主的理解，并免除违约责任。经审理查明：2012年9月26日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定的主要内容：“原告购买被告开发的位于怀化市天星东路体育中心西北侧“金时花园”项目中的2幢1703号房，购房总价款431578元，原告于签订合同时交购房首付款131578元，剩余房款300000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2013年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金；如遇特殊原因（1、遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，2、在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决或因市政停电、停水、天气冰冻、雷雨两天以上的，影响正常施工作业，工期顺延），除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房；被告不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，2、商品房所在小区的平面布局或公建配套设施）影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知收到之日起10日内作出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视同接受变更，被告未在规定时限内通知原告的，原告有权解除合同”。原告于2012年7月21日付购房定金50000元，2012年9月22日交购房款81578元，2013年1月9日以银行按揭贷款方式交购房款300000元，据此，原告交清了全部购房款431578元。被告开发的本案中2栋房屋开工日期为2011年12月30日，验收合格时间为2013年9月28日，完成备案登记并取得《建设工程竣工综合验收备案书》时间为2014年3月5日。被告于2013年6月25日在边城晚报刊登公告，通知业主从2013年6月30日开始可以前来办理收房手续，原告没有来收房。2014年3月21日被告在怀化日报刊登公告，通知业主及时前来办理交房手续，原告于2014年7月14日在入住签收表上签字并表示：“同意于2014年4月1日交房，认可甲方交房条件”并自2014年4月1日起开始交纳物业管理费；在房屋修建过程中，被告多次变更了规划设计内容，最后一次变更规划设计的时间是2012年4月2日。据被告提供的怀化市气象局出示的气象证明，从2011年8月1日至2013年9月30日止，有中雨天气62天、大雨天气27天、暴雨天气8天、小雪或雨夹雪天气7天。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证明，被告工商登记信息、组织机构代码登记基本信息，证明原、被告诉讼主体资格身份情况；2、怀化市商品房买卖合同，证明原、被告就商品房买卖所约定的相关内容情况；3、收款票据4份，证实原告交纳购房款及其他费用的情况；4、怀化日报及边城晚报公告，证明被告在报刊上刊登公告通知业主收房的情况；5、建设工程竣工综合验收备案书，证明被告开发的房屋综合验收情况；6、工作联系单，设计更改通知书，证明被告变更建房规划设计的情况；7、怀化市气象局出示的气象证明，证明天气情况；8、庭审笔录1份，证明本案其他情况。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年6月底前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，该条款的约定明确了被告向原告交房的最后期限，并明确被告交付原告的房屋在具备“按照国家和地方人民政府的有关规定”条件的同时，必须具备“该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的必要条件。本案中的《怀化市商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，被告了解该合同内容比原告更加充分，因此，被告只有在2014年3月5日实际取得了《建设工程竣工综合验收备案书》后，才具备了向原告交付房屋的约定条件。被告在2014年4月1日交付房屋给原告，违反了双方签订的《怀化市商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，构成了逾期交房的违约行为，应支付逾期交房的违约金。原告主张被告逾期交房的违约金计算期间为2013年7月1日至2014年3月4日（共247天），符合双方签订的《怀化市商品房买卖合同》约定，本院予以支持。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》约定了被告逾期交房的违约金计算方式“逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金”，被告以同期银行存款利率作为原告的实际损失而予以比较，认为“每日万分之三支付违约金”的比率过高，请求法院予以调整违约金计算比率为“每日万分之一”。本院认为，双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减少。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件的时段至2013年9月27日，共计89天。被告以银行存款利率核定原告该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但原告对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到原告所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故被告应按原告已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房天数的违约金。我国相关法律法规并未明确规定房屋建设工程必须取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，要求取得《竣工验收备案表》是建设主管部门为加强房屋建筑质量管理的一项行政管理措施。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致行政主管部门依法依规作出行政处理，但并不影响其作为民事行为的有效性。故被告在达到了法定标准的交房条件后，原告已可以使用房产，对原告可能造成的损失明显降低，故对2013年9月28日至2014年3月4日共计158天的逾期交房违约金标准应酌情再调整为按已交房款日万分之一计算。被告虽然在房屋修建施工过程中进行了设计规划变更，但最后的设计变更时间是2012年4月2日，而原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》的时间是2012年9月26日，故被告以其进行了设计变更为由应予延长施工期限从而应予延长交房期限的抗辩，没有事实依据，本院不予支持。被告开发的本案中2栋房屋开工日期为2011年12月30日，其提供的怀化市气象局出示的气象证明证实的2011年8月1日至2013年9月30日止的天气情况，不能充分证实实际能够影响施工的具体时间，也没有其他充分证据能够证实何时的天气情况能够对施工产生何种程度的影响，故被告以天气情况为由认为应予延长施工期限从而应予延长交房期限的抗辩，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告逾期交房的违约金14501元（431578元×0.0002×89天＋431578元×0.0001×158天），故被告支付原告逾期交房违约金14501元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：被告湖南金时投资有限公司支付原告吴琼逾期交房的违约金14501元，于本判决生效后7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，由被告湖南金时投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君人民陪审员  向绪平人民陪审员  倪 勇二〇一四年十一月十四日代理书记员  曾 群附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。