南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终34号
上诉人（一审被告）：南宁道纪环境科技有限公司。
法定代表人：周莉敏，该公司董事长。
被上诉人（一审原告）：许少芬。
被上诉人（一审被告）：广西宏桂房地产开发有限责任公司。
法定代表人：黎桂宏。
上诉人南宁道纪环境科技有限公司（以下简称道纪公司）因与被上诉人许少芬、广西宏桂房地产开发有限责任公司（以下简称宏桂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人道纪公司的法定代表人周莉敏、被上诉人许少芬到庭参加诉讼。被上诉人宏桂公司经本院公告送达开庭传票（依法扣除审限61天），无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人道纪公司上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第231号民事判决第二项，依法改判由被上诉人宏桂公司独立承担民事责任；2、一审、二审诉讼费全部由被上诉人许少芬承担。事实和理由：1、一审法院认定宏桂公司与许少芬签订的租赁合同为无效合同，但未认定道纪公司与宏桂公司签订的《合作协议》及《退款补充协议》的效力。涉案房屋所使用土地为农村集体农用地，原为南宁市陈东村的一处鱼塘，宏桂公司承租该地块并填平鱼塘，违法开发建设了陈东新时代商贸城，由于涉案房屋属违章建筑，南宁高新技术产业开发区管理委员会于2013年7月19日下发高新管催（2013）251号《限期履行行政处罚决定催告书》，责令限期拆除。宏桂公司隐瞒真实情况与道纪公司签订《合作协议》，与道纪公司合作经营涉案房屋，该《合作协议》是无效的。就道纪公司与宏桂公司签订的《合作协议》的效力问题，道纪公司已向一审法院另案起诉，并由一审法院判决确认该《合作协议》无效。2、道纪公司因与宏桂公司签订了《合作协议》，才与许少芬签订《退款协议》及《退款补充协议》，两者之间具有因果关系。《合作协议》因违反国家相关法律法规无效，订立在此无效合同之上的《退款协议》中许少芬与宏桂公司的租赁合同关系尚未解除，道纪公司与许少芬之间没有确立新的债权债务关系，因此，《退款协议》及《退款补充协议》也应无效。被上诉人许少芬辩称，许少芬曾以本案涉案房屋属违章建筑为由，于2013年9月17日向南宁市西乡塘区人民法院对宏桂公司提起诉讼，要求宏桂公司退还租金。在该案诉讼过程中，道纪公司主动要求承担退还租金的责任，许少芬与道纪公司签订了《退款协议》之后，才将该案撤诉。现宏桂公司已无法找到，许少芬也失去了向宏桂公司追讨返还租金的最佳时机，道纪公司应当承担返还租金的责任，故请求二审法院维持一审判决。
被上诉人宏桂公司未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。
许少芬向一审法院起诉请求：1、道纪公司、宏桂公司向许少芬支付欠款7200元；2、道纪公司、宏桂公司向许少芬支付欠款期间所产生的利息共计133.29元（按照中国人民银行流动资金贷款利率上浮30%的标准支付，从2014年12月31日暂算至2015年4月1日，之后的计算至付清款项之日止）；3、本案相关诉讼费由道纪公司、宏桂公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月30日，许少芬与宏桂公司签订《铺面租赁合同书》，约定：宏桂公司将位于南宁市大学路陈东村“陈东新时代商贸城”市场26号铺面出租给许少芬，建筑面积为6平方米，租期自2013年6月16日至2033年6月15日，共20年，租金总额48000元；宏桂公司应于2013年6月16日将铺面交付许少芬使用。2013年2月24日，宏桂公司向许少芬出具一张收据，收据上写明“兹收到许少芬（身份证号：××）交来陈东西典综合农贸市场一期铺面26号铺租赁款总价
48000元”。2013年7月19日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向涉案铺面所在的市场出具高新管催字（2013）251号《限期履行行政处罚决定催告书》，该催告书中表明位于南宁市××乡塘区××村委东北侧的市场为违章建筑。2014年5月20日，许少芬与道纪公司签订《退款协议》，约定：由道纪公司分三期将宏桂公司收取的48000元退还给许少芬：2014年5月20日退还19200元，2014年7月20日退还14400元，2014年11月20日退还14400元。道纪公司已如约将前两期款项退还给了许少芬。2014年11月27日，许少芬与道纪公司签订《退款协议补充协议》，约定：道纪公司将第三期尾款14700元分两次退还给许少芬，第一次于2014年11月31日前退还7200元，余款7200元于2014年12月31日前付清。道纪公司按约定退还了许少芬第三期尾款的7200元，剩余的7200元至今未退还。
一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，宏桂公司经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，许少芬与宏桂公司签订的《铺面租赁合同书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。许少芬并未使用过涉案铺面，故宏桂公司应退还许少芬48000租金。道纪公司虽辩称是被迫与许少芬签订《退款协议》及《退款协议补充协议》，但没有提供证据予以证实，对道纪公司该项辩解，一审法院不予采信。许少芬与道纪公司签订的《退款协议》及《退款协议补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照协议的约定全面履行自己的义务。道纪公司以与许少芬签订退款协议的方式承诺加入该债务，该协议并未约定免除宏桂公司偿还债务的义务，因此，道纪公司作为连带债务人，应承担连带责任。因道纪公司已替宏桂公司退还了许少芬共计40800元，故许少芬要求道纪公司、宏桂公司退还剩余的7200元租金有事实和法律依据，一审法院予以支持。许少芬与宏桂公司签订租赁合同时未履行房屋性质的审查义务，对导致合同无效应承担一定的过错责任，故对许少芬要求道纪公司、宏桂公司支付利息的诉请，一审法院不予支持。判决：一、宏桂公司退回许少芬租金7200元；二、道纪公司对上述款项承担连带责任；三、驳回许少芬的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，公告费389元，共计439元，由许少芬负担9元，道纪公司、宏桂公司负担430元。本院二审期间，上诉人道纪公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、根据道纪公司二审提供的（2015）南铁民初字第704号民事判决，2015年11月24日，一审法院受理由道纪公司作为原告，宏桂公司作为被告的（2015）南铁民初字第704号民事案件，道纪公司在该案中请求一审法院确认道纪公司与宏桂公司分别于2013年12月28日签订的《合作协议》、于2014年4月23日签订的《合作终止协议》无效。该案审理后，一审法院于2016年4月29日作出判决，判决确认道纪公司与宏桂公司分别于2013年12月28日签订的《合作协议》无效；道纪公司与宏桂公司于2014年4月23日签订的《合作终止协议》无效。2、根据道纪公司与许少芬签订的《退款协议》记载，因“宏桂公司经营不善导致商铺空置一年多，乙方（许少芬）并因此向南宁市西乡塘区人民法院提起了诉讼，要求宏桂公司返还收取的租金，甲方（道纪公司）作为第三人，因与宏桂公司租赁了陈东·商贸城整体项目，为了正常使用经营该项目，现与乙方协商由甲方退回乙方原交给宏桂公司的商铺租金。”上诉人主张其与宏桂公司签订合同时，对涉案房屋属违章建筑的事实并不知情，并提供了南宁市国土资源局于2013年12月6日发布的南国土征预（2013）250号《关于南宁市西乡塘区住房和城乡建设局申请的西乡塘区陈东村片区棚户区改造一期项目征收土地预公告》证据，对该份证据的真实性，本院予以确认，但由于该份公告是对社会公众的公告，且该公告时间在道纪公司与宏桂公司签订《合作协议》之前，道纪公司主张对涉案房屋属违章建筑的事实并不知情，理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被上诉人宏桂公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：道纪公司与许少芬签订的《退款协议》及《退款补充协议》效力如何，道纪公司是否应当承担向许少芬退还租金的连带责任。
针对本案的争议焦点，本院认为，道纪公司与许少芬于2014年5月20日签订的《退款协议》中，道纪公司承诺向许少芬退回许少芬原交给宏桂公司的租金48000元，于2014年11月20日前分三次支付完毕；在道纪公司与许少芬于2014年11月27日签订的《退款补充协议》中，道纪公司承诺原《退款协议》约定的道纪公司应于2014年11月20日向许少芬退款14400元的该笔尾款，由道纪公司分两次付清，第一次应于2014年11月31日前退回7200元，第二次应于2014年12月31日前退回7200元。上述《退款协议》及《退款补充协议》的意思表示真实，内容并未违反法律法规的强制性规定，道纪公司基于与许少芬签订《退款协议》、《退款补充协议》的行为，表明其承担债务的意思，《退款协议》及《退款补充协议》均属有效，双方当事人之间产生合同之债。虽然道纪公司与宏桂公司分别于2013年12月28日签订的《合作协议》、于2014年4月23日签订的《合作终止协议》因涉及的建筑属违章建筑，导致合同无效，但上述两份合同无效，并不影响道纪公司与许少芬签订的《退款协议》及《退款补充协议》的合同效力。根据一审法院查明的事实，道纪公司已替宏桂公司退还了许少芬共计40800元，有7200元租金尚未退还，许少芬有权根据《退款协议》及《退款补充协议》，要求道纪公司履行承诺，向其退还剩余的7200元租金。许少芬与宏桂公司签订的《铺面租赁合同书》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。由于许少芬未使用过涉案铺面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，宏桂公司应当向许少芬退还预交的48000元租金。鉴于道纪公司已代其向许少芬支付了40800元租金，对于未退还的7200元租金，宏桂公司亦应承担向许少芬退还之民事责任。
综上所述，上诉人道纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人南宁道纪环境科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年九月一日
书 记 员 谢 瑜