湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂掇刀民初字第00181号
原告：张大军（曾用名张大钧），男。
委托诉讼代理人：洪小勤、高超，湖北法之星律师事务所律师。
被告：廖灿国，男。
委托诉讼代理人：喻强国，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
被告：廖志良，男。
委托诉讼代理人（特别授权）：构旭涛，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
原告张大军与被告廖灿国、廖志良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理。2015年5月6日，原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2015）鄂掇刀民初字第00181-1号民事裁定书，裁定对被告廖志良名下位于荆门市掇刀区城南新区元辉小区房屋所有权总证中（房屋登记号荆房籍第CDJ2007000230号，所有权证号为00012695）的2楼房屋予以查封；对原告张大军提供的担保财产：所有权人为张德全、罗则香的位于掇刀城南新区33栋6单元1幢3层301号房房权证号为00088598-2/2、00088598-1/2的房屋予以查封。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张大军及委托代理人洪小勤、高超，被告廖灿国、廖志良到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张大军及其委托诉讼代理人洪小勤，被告廖灿国及其委托诉讼代理人喻强国，被告廖志良的委托诉讼代理人构旭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张大军向本院提出诉讼请求：两被告依据合同约定履行协助办理位于荆门市掇刀区城南新区元辉小区3栋2单元2楼的房产证分户义务，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年8月8日，原告张大军与被告廖灿国达成一份房屋买卖协议，约定原告购买廖灿国自建房屋之第二层。按照协议约定，原告分别于2000年8月8日、2000年8月16日共支付廖灿国房款5万元。廖灿国也将房屋如期交付给原告。原、被告双方在签订房屋买卖协议时，该整栋房屋产权正在办理中，故特别约定在房屋总价款中留下2000元作为保证金，等办好房产证后再支付卖主。此后二被告主动要求原告办理房产分证，原告因经济困难原因缺乏相应的费用，未予办理。至2014年原告要求被告办理房产证分户手续时，被告予以拒绝，原告认为本案所涉房屋系被告廖灿国出资建造，廖灿国是实际权利人，按照购房协议约定明确廖灿国有协助办理分户手续的义务。因被告廖灿国将涉案房屋的房产总证登记在其子廖志良名下，视为将该权利义务的一并转让，故廖志良应该履行该协助义务。现二被告拒不履行相关义务，为此原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。
原告提供以下证据：
A1、张大军的身份证、退伍证和户籍信息，证明原告的身份信息及曾用名张大钧的事实；
A2、廖灿国和廖志良的户籍证明，证明两被告的身份信息；
A3、荆门市掇刀区掇刀石街道办事处虎牙关社区居委会《证明》一份,证明二被告居住在出卖给原告房屋的同一栋楼房；
A4、《协议书》一份，《收条》二份,证明被告廖灿国已于2000年8月8日将涉案房屋出卖给原告，原告已按合同约定向被告廖灿国支付了购房款；合同约定被告廖灿国具有为原告张大军办理房产分证的义务，并将购房款留下2000元作为办证保证金；
A5、防盗门购置发票一份，保修证1份，证明2000年8月15日，被告廖灿国向原告交付涉案房屋后，原告张大军为居住需要而购买防盗门的事实；
A6、荆门市掇刀区掇刀石街道办事处虎牙关社区居委会《证明》一份，证人邓双斌、蔡忠艳书面证言及其身份证复印件，证明2000年8月被告廖灿国向原告交付涉案房屋后原告即居住在涉案房屋的事实；
A7、证人姚德新书面证明及身份证复印件，1、证明涉案房屋系廖灿国建造，廖灿国建房时廖志良尚为未成年在读学生；2、证明证人姚德新见证原告张大军和被告廖灿国签订房屋买卖合同并成交的事实；
A8、荆门市房产档案馆《房屋登记情况说明书》一份，证明2007年1月11日办理涉案房屋所属整栋楼房的房产总证时，廖灿国将房屋所有权人登记为廖志良的事实，表明廖灿国将已出售房屋办理分证的义务一并让与给廖志良，因而廖志良应当配合原告办理房产分证；
A9、荆门市掇刀区掇刀石街道办事处虎牙关社区人民调解委员会调解证明及笔录，证明原告张大军购买涉案房屋后，一直与两被告同住房屋的同一栋楼房，被告廖志良成年后，原告张大军的妻子邓娟还是廖志良及其前妻张小欢的婚姻介绍人。表明此前10多年时间，廖志良明知涉案房屋出卖给原告的事实，双方对涉案房屋的买卖并无任何争议。但从2014年8月开始，被告廖志良不但不协助配合原告办理房产分证，反而要求原告搬离，采取断水断电等方式无理侵害原告的正常居住权利；
A10、原告张大军涉案房屋的用电卡，沙洋县曾集镇中心小学证明，证明原告张大军购买涉案房屋后，一直独立开立用电户，独立缴纳电费；
A11、2012年4月25日被告廖志良前妻张小欢收取原告张大军水费的便条1份、2014年1月20日被告廖志良前妻张小欢向原告张大军妻子邓娟催收水费的短信记录1份、被告廖志良与其前妻张小欢的婚姻登记信息，证明在2014年8月之前，被告廖志良与其前妻张小欢在婚姻关系存续期间，张小欢多次收取原告水费的事实，表明被告廖志良与原告张大军对涉案房屋的买卖并无任何争议；
A12、荆门广电网络传媒有限公司专用发票1份、原告张大军与其妻子邓娟的结婚证，证明2007年1月11日廖灿国将其兴建的房屋整栋楼房的房产总证所有权人登记为廖志良后，一直保持张大军的独立立户缴纳电视收视费的事实；
A13、2006年9月5日学生、幼儿意外伤害定额保险单1份，证明原告张大军购买涉案房屋后，一直居住在涉案房屋；
A14、1998年10月22日湖北省行政性收费票据2份，证明涉案楼房所占用土地的使用权系廖灿国购买。廖灿国于1998年10月22日即向城南新区管委会缴纳了建房的土地出让金38220元、配套费10920元，共计49140元。当时廖志良只有16岁，系未成年人；
A15、1999年9月1日《私房施工许可证》，证明涉案楼房系廖灿国所建，廖灿国于1999年9月1日即向荆门市规划局掇刀分局申办了私房施工许可证；
A16、原荆门掇刀开发区元辉小区建设指挥部2002年5月10日向掇刀规划局出具的证明，证明涉案楼房系廖灿国所建，廖灿国建房后有权出售自己出资兴建的房屋，与廖志良无关；
A17、《行政诉状》1份、荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝行初字第00006号《行政裁定书》1份，证明原告请求被告办理涉案房屋的产权分户登记能得到房产行政部门支持的相同案情案例。
被告廖灿国辩称，原告诉状陈述购房情况属实。2003年，被告方办理了涉案房屋的房屋产权总证，2007年廖志良办理土地使用权证。房产证办出来后，被告去原告家里要求办理分证手续，因经济原因原告没有办理。目前被告认为根据原合同第2条的规定，履行分户手续已不可能。原因是该房屋原规划为4层，后来被告于2008年加了2层，因此房地产管理局认为违反了原规划的面积，不予办理房产分户手续。
被告廖灿国提供以下证据：
B1、房产证、土地使用权证复印件，证明房产证是2003年12月31日取得的，并于2007年取得土地使用权证，房产证登记在廖志良名下。
被告廖志良辩称，1、被告廖志良本非合同一方当事人，依照合同相对性原则廖志良不应列为本案被告。2、被告廖灿国在未取得房屋土地产权的情形下与原告签订房屋买卖协议，应属无效。3、原告错过了能办理分证的时机，现在已受相关限制不能办理分证，故此合同已存在履行不能的事实，并且过错也是由原告本人导致。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告廖志良提交证据：
C1、房屋所有权证和土地使用证，证明本案房屋所有权证和土地使用权均属本案廖志良所有。
双方当事人对证据的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的A1、A2，二被告无异议，本院对该两份证据予以采信。对A3、A9，二被告对真实性无异议，因该组证据证明了原、被告居住在该栋楼房及因发生纠纷由居委会出面调解的事实，故对该2份证据，本院予以确认。对A4，二被告认为其上并非张大军本人签名，但二被告对张大军购房，且仅剩2000元房款未付的事实无异议，故对廖灿国将房屋出售给张大军及出示了收款收据的事实，本院予以确认。对A5、A6，二被告无异议，本院予以采信。对A7，因证人出庭接受质询，且廖灿国对证人陈述的建造元辉小区3栋2单元房屋购置土地及建造房屋的基本事实及姚德新曾作为见证人在其与原告签订的协议书上签字的事实不持异议，本院对该组证据证明的上述事实予以采信。对A8，二被告对证据的真实性无异议，故对证明被告办理了房屋产权总证的事实，本院予以确认。对A10、A11、A12、A13，其与本案无直接关系，不属于本案的争议焦点，本院不予采信。对A14、A15、A16，二被告对真实性无异议，对证明廖灿国出资购买该土地并兴建了涉案房屋的事实，本院予以采信。对A17，因与本案无关，本院不予采信。对二被告提交的B1及C1，该二组证据一致，且原告对该二组证据的真实性无异议，并能证明二被告后期办证的情况，故对该两份证据的真实性，本院予以确认。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，确认本案事实如下：
被告廖灿国于1998年购买了涉案楼房的土地使用权，于同年10月22日向有关行政部门交纳了土地出让金38220元、配套费10920元，共计49140元。1999年9月1日，廖灿国向荆门市规划局掇刀分局申办了涉案房屋的私房施工许可证，此后廖灿国出资兴建涉案楼房并于2000年8月建成。2000年8月8日，廖灿国作为卖主与张大军作为买主并在证人姚德新的见证下，签订了协议书1份，与本案有关的内容如下：张大军购廖灿国的房屋第二层，双方协定房价每平米500元，面积为104平方米，总值52000元，付款方式每一次定金1万元整，待地砖、仿瓷等做好后再付4万元整，留下2000元作为保证金，保证金给付时间为房产证等办好后付给卖主，房产证按开发区房产局规定办理，廖灿国协作以分户手续办理，费用由张大军负责。三方进行签字确认。同日，廖灿国向张大军出具收条1份，载明：今收到张大军预付买房款一万元整。2000年8月16日，廖灿国再次向张大军出具收条1份，载明：今收到张大军买房款四万元整。2003年12月31日，涉案房屋登记在廖志良名下，房权证号为荆门市房权证市辖区字第000126**号。办证的当天被告到原告家中要求原告办理分户手续，原告以经济困难为由要求暂缓办理。后在2003年农历12月28日，被告廖灿国再次找到原告家中，要求办理分户手续，被原告拒绝。廖灿国遂要求原告将剩余2000元房款支付，原告以未办证为由拒付。2007年7月27日，廖志良作为土地使用权人办理了荆国用（2007）第01041201510号土地使用权证。原告购买房屋后即在该房屋中居住。2014年4月，被告廖志良提出该房屋系本人所有，遂与原告夫妇发生纠纷。经以掇刀石街办虎牙关社区多次调解未果，遂形成诉讼。
本院认为，一、本案是否涉及违章建筑交易及案涉房屋买卖合同是否有效问题。（一）在本案中，被告廖灿国向相关部门交纳了土地出让金等费用并办理了私人建房施工许可证，并于2003年办理了房产证，房产证登记的总层数为4层，而本案所涉的房屋为其中的第2层，故本案所涉房屋买卖合同不涉及违章建筑交易。（二）本案原告张大军与被告廖灿国签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。被告廖志良抗辩称，被告廖灿国在未取得房屋土地产权的情形下与原告签订房屋买卖协议，应属无效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，生产劳动是取得所有权最基本、最重要的合法方式，廖灿国取得土地使用权后在该土地上建造房屋，并于2000年8月建成，故此时廖灿国已原始取得了涉案房屋的所有权。故对被告廖志良的该抗辩意见，本院不予采纳。
二、本案所涉房屋的所有权问题。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因本案房屋买卖及交付行为均发生在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行前，应受《中华人民共和国民法通则》第七十二条和《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定的调整。原、被告双方均认可原告于2000年8月购买房屋后即装修入住该房屋，故原告张大军于廖灿国交付其房屋时已取得了涉案房屋的所有权。
三、本案合同是否继续履行的问题。被告廖灿国、廖志良抗辩称，因被告于2008年在规划房屋上加盖了两层，相关行政机关认为违反了原规划的面积，不予办理房产分户手续，现合同已存在履行不能的事实。根据前述，本案所涉的房屋并非违法建筑，且被告并未提交证明相关行政机关因房屋加层而不予办理分户手续的证据。即使行政机关认定上述房屋附有违法建筑并限制其交易，但不动产物权未灭失，继续履行买卖合同在法律上或事实上均系可能。故对二被告的该辩解意见，本院不予采纳。
四、分析本案由谁协助办理过户义务的问题。本案中，虽争讼之房屋登记在廖志良名下，但廖志良的不动产登记簿记载的物权状况与实际权利人不相符。因此，廖志良的不动产登记行为已构成侵害了张大军的权利。现行物权法规定不动产物权原则上以登记为生效要件，但并不意味着物权这一私权利是由政府登记机构赋予的。私权利本来就是权利人的，登记只是政府行政部门的确认，不能因为法律将登记做为物权变动的生效要件，进而认为财产权是政府赋予的。且庭审中，二被告均认可曾要求原告张大军办理分户手续，而张大军因经济原因未及时办理的事实，可视为被告廖志良对张大军购房事实的知情且对房屋享有权利的认可。依诚实信用原则，鉴于办理房屋产权变更登记需要原所有权人提供相关证件并履行签字等手续，而本案所涉楼房的土地使用权证及房屋使用权证均登记在廖志良名下，故廖志良应协助原告办理变更登记的相关手续。
五、关于原告张大军尚未给付的2000元房款的问题。因双方签订的协议书约定留2000元作为保证金，保证金的给付时间为房产证等办好后付给卖主，且被告未提起反诉，故该2000元房款在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告廖志良协助原告张大军办理位于荆门市掇刀区城南新区元辉小区所有权证号为00012695中的2楼房屋的房产证。
案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全申请费1000元，由原告张大军负担150元，被告廖灿国、廖志良共同负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 杜卫东
人民陪审员 朱兴国
人民陪审员 张乃富
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 杨 练
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条第（四）项（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民法通则》
第七十二条第一款财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。