吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民初66号
原告：吉林乐天超市有限公司。住所：长春市二道区东盛大街****号。
法定代表人：金钟仁，董事长。
委托诉讼代理人：李广恩，吉林华圣律师事务所律师。
被告：四平百货大楼股份有限公司。住所：四平市铁西区南仁兴街***号。
法定代表人：田贵龙，董事长。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
原告吉林乐天超市有限公司与被告四平百货大楼股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告吉林乐天超市有限公司委托诉讼代理人李广恩、被告四平百货大楼股份有限公司法定代表人田贵龙、委托诉讼代理人王丹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林乐天超市有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同;2.四平百货大楼股份有限公司双倍返还已付定金146.4万元;3.四平百货大楼股份有限公司给付违约金1011万元(2015年10月1日至2016年9月1日);4.四平百货大楼股份有限公司承担本案诉讼费、财产保全费、律师代理费等费用。事实和理由：2014年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告在建坐落在四平市铁西区南仁兴街24号房屋，租赁期限20年（起租日自原告开业日2016年10月1日起），房屋交付日为2016年6月1日前；被告在本合同签订后于2015年10月1日前办理完毕土地使用权证，如未能在约定日期前办理完毕，则视为被告违约，每逾期一日向原告支付违约金3万元；原、被告双方的预计开业日延期60日内未能同时开业的，原告有权选择单方解除本合同，如原告选择行使单方合同解除权，被告应向原告支付违约金人民币2000万元以及原告进行装修等为开业支出的相关所有费用，如选择不行使单方合同解除权，除起租日相应顺延至同时开业日外，被告还应向原告支付日3万元的迟延违约金；原告正式开业前，合同一方违约导致合同解除，如被告违约，应双倍支付定金。合同签订后，原告按合同约定的数额交付定金73.2万元。被告未能向原告出示、递交土地使用权证、建筑规划许可证等证件，不能如期向原告交付租赁房屋。期间，原告多次与被告联系并要求被告如期交付房屋，被告提出修改原设计、改变房屋内的格局，原告没有应允；后期被告以区政府有文件要向市发改委请示延长建设期限为由，要求变更房屋交付时间，原告未接受该要求，提起本案诉讼。
四平百货大楼股份有限公司辩称：被告尊重原告关于解除房屋租赁合同的意见，同意解除该合同。原告没有向被告支付定金，而是向其开设的银行账户中存入73.2万元，既不符合合同的约定，也不符合担保法关于一方向对方给付定金的规定，现该笔款项及利息均在原告的银行账户内，其可以进行支配，其无权主张定金罚则。原、被告在签订房屋租赁合同时，租赁标的物是尚未开始建设的房屋，且政府对新建房屋所在地块的房屋征收及拆迁工作还未完成。本案合同虽约定在2015年10月1日前办理完毕土地使用权证、建筑规划许可证，但因房屋征收及拆迁工作是由政府实施，合同双方当事人无法控制，在谈判过程中原告承诺，如果因为政府原因导致不能按时取得土地使用权证、规划许可证，无需被告承担违约责任，为此双方将政府规制纳入不可抗力范围，规定在本案房屋租赁合同中。现因政府征收拆迁工作没有完成，不能取得相关权证，属于政府规制情形，被告不应承担违约责任。原告明知新建房屋所在地块征收拆迁工作延期，房屋无法建设，不按合同约定协商房屋交付日期，有违诚实信用原则。即使存在被告应当承担违约责任之情形，原告主张的违约金明显过高，亦应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定，且原告在主张适用定金条款的同时，又主张违约金，违反法律关于二者只能选择的规定。
为证明自己的诉讼主张，吉林乐天超市有限公司提交以证据：
1.房屋租赁合同。证明：原、被告就房屋租赁存在合同关系，合同对双方权利义务、违约责任等进行明确约定，合同是双方当事人的真实意思表示，被告应承担逾期违约责任。
被告质证意见：双方约定的房屋虽为在建房屋，实际是待建的未建房屋；双方约定的第2.1条，说明原告知晓被告尚未取得待建房屋的土地使用权；双方在约定交房时间的同时，也约定了双方可协商变更交付日期，但原告对政府征收拆迁延期情形拒绝协商变更；双方约定的第23.1条、第23.2条，将政府规制作为不可抗力，合同当事人据此而得以延期或免责。被告不应承担违约责任。
2.支付结算专用凭证。证明：原告按照合同约定如期汇给被告租房定金73.2万元，被告已经收讫入账。
被告质证意见：收款人是原告，原告未按合同约定或担保法规定向被告支付定金，不能适用定金罚则；对账单体现的时间是2015年5月3日，不是原告主张的2015年1月23日，原告没有按照合同约定的一个月内支付30%的履行义务。
3.账户监管协议。证明：原告按照原、被告的约定将244万元的30%的首付定金73.2万元存入账户。
被告质证意见：该协议约定的款项是履约保证金，既不是原告主张的租金，也不是原告主张的定金。
4.原、被告于2016年5月25日、5月26日、8月3日、8月8日往来函。证明：原告不同意被告提出的延期履行交付土地使用权证、租赁房屋的请求。
被告质证意见：该函件证明原告明知发生征收拆迁延期的政府规制情形，拒绝被告提出的协商变更合同履行期限的建议，拒绝按照合同约定的协商条款解决争议；证明原告在起诉状中提出的主动与被告磋商租赁房屋交付的主张与事实不符。
5.二张照片。证明：案涉房屋根本没有动工。
被告质证意见：房屋没有动工是事实，四平市铁西区人民政府负责房屋征收及拆迁工作，拆迁工作未能完成是政府行为，致被告无法按约定时间办理土地使用权证及交付房屋，属于免责事由。
四平百货大楼股份有限公司为证明自己的主张，提交以下证据：
1.文件。主要内容：2015年8月27日，四平市铁西区发展和改革局制作四铁西发改字（2015）41号文件，向四平市发展和改革委员会请示延长四平百货大楼改扩建项目的建设期限。被告将该文件送交给原告方的拓展经理王川，王川于8月28日签收该文件。证明：案涉房屋所在地块的拆迁工程没有完成，无法办理用地手续，属于政府规制事由，被告及时通知了原告，被告可据此免责。
原告质证意见：政府行为不属于不可抗力，也不属于规制；被告于2016年4月15日致函，而政府文件是2015年8月28日，被告陈述及时通知原告，与事实不符。
2.王川的名片。证明：王川以乐天集团、乐天超市有限公司拓展经理的身份，代表原告与被告进行合同谈判及相关事宜的沟通。
原告质证意见：没听说过王川的名字。仅该名片不能证明王川受原告委托，不能证明被告的主张。
3.原告的起诉状（第二页第二段下数第四行）。证明：被告已告知原告政府延长建设期限的事实。
原告质证意见：原告按照事实作出陈述，并不是原告知道该事实就可以据此免除被告的责任。
4.原、被告2016年4月15日、5月30日、5月31日、8月8日往来函。证明：被告请求协商变更办理土地使用权证及移交房屋的时间，原告拒绝协商。
原告质证意见：被告违约，原告已明确表示不接受被告提出的变更意见。
5.书面证明。主要内容：四平市铁西区房屋征收经办中心于2016年12月14日出具材料，说明四平百货大楼改扩建项目的征收拆迁工作至今没有结束。被告以此证明：本案所涉地块征收拆迁工作至本次庭审尚未结束，属于政府规制应予免责情形。
原告质证意见：被告对案涉建设工程没有施工，不属于可以免责的条件。
6.六份王川与被告就合同事宜洽商电子邮件摘录。证明王川是原告的代表人。
被告质证意见：该邮件摘录的真实性无法确认，不能证明王川的身份，邮件内容不是原告的意思表示。
本院对上述证据认证如下：1.双方对2014年12月27日签订的《房屋租赁合同》，于2015年1月16日与四平市城区农村信用合作联社营业部共同签订《账户监管协议》，截止2015年5月3日《账户监管协议》所涉监管账户内账面余额为732486.78元，均无异议，对涉及的证据应予认证，能够确认双方经协商签订《房屋租赁合同》，原告向《账户监管协议》所涉监管账户存入73.2万元的事实；2.双方对以原告、被告作为发函主体向对方发出的函件的真实性均无异议，对原告、被告分别提交的各四份函予以认证，能够确认被告因案涉地块征收拆迁工作未完成，不能按合同约定向原告交付土地使用权证及租赁房屋，向原告提出协商延期履行的事宜，原告坚持认为应严格按合同约定履行各项义务，拒绝协商的事实；3.被告提交的有王川签名及8月28日的手写文字的四平市铁西区发展和改革局四铁西发改字（2015）41号《关于四平百货大楼改扩建项目延长建设期限的请示》文件、四平市铁西区房屋征收经办中心出具的《证明》，证明截止本案二审开庭即2016年12月19日时，案涉地块征收拆迁工作尚未结束，被告已经通过王川及时通知原告，本案所涉土地征收拆迁工作延期，租赁房屋尚未动工建设的事实。被告提交王川的名片，及王川在政府相关文件上签名、签字，并表示如果有必要可以提请王川出庭作证，完成了王川为能够代表原告与被告对相关房屋租赁合同事宜进行协商的初步举证责任，原告虽对王川的身份提出质疑，但未能提交王川与原告无关的证据，不能否定被告提交证据的证明力，对被告提交的相应的证据，应当予以采信。
本院经审理查明：2014年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（出租方）四平百货大楼股份有限公司将坐落在四平市铁西区南仁兴街24号在建房屋出租给乙方（承租方）吉林乐天超市有限公司，房屋用途为商业，结构为框架；甲方在本合同签订后于2015年10月1日前办理完毕土地使用权证，如未能在约定日期前办理完毕，则视为甲方违约，每逾期一日甲方向乙方支付违约金3万元，于2015年10月1日前向乙方出示下列证件的原件并向乙方交付证件的复印件：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；甲方于2016年6月1日前向乙方正式交付房屋，甲乙双方可通过本合同另行约定或者双方协商后变更交付日；房屋租赁期限为自起租日起20年，乙方租赁起租日为正式开业日，乙方预计的开业日期为2016年10月1日，甲乙双方共同协商后或者本合同另有约定时，可变更开业日；乙方承租本合同所述租赁场所的租赁费用为“年度保底租金”与“年度分成租金”，两者取其高的计算方式，即年度保底租金为每年244万元，最高租金不超过每年454万元，从第四年度开始每三年在上一年度的基础上递增5%，年度分成租金按乙方年度销售净额的一定比例计算，具体为：保底销售净额为每年6100万元，当年销售净额不足6100万元时，甲方按年度保底租金244万元标准（或递增后的保底金额）收取租赁费用，当年销售净额超过6100万元时，按照年销售净额的4%计算分成租金，分成租金最高不超过454万元，并支付扣除保底租金后的分成租金；甲乙双方约定自本合同签署之日起乙方向甲方支付相当于12个月保底租金作为定金，分别于签约后一个月内支付30%，交房后一个月内支付30%，开业后一个月内支付40%，乙方支付定金前，由甲乙双方以乙方名义开立账户，定金转至该账户并共同管理；不可抗力指，合同当事人无法预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、内乱、暴动及政府规制等，因不可抗力事由一方当事人无法全部或部分履行本合同的，应在24小时内书面通知相对方并提交政府部门证明，此时可予以延期、免除部分或全部责任，但一方当事人因迟延履行后发生的不可抗力不得免除责任；双方对违约责任亦进行了约定。2015年1月16日，吉林乐天超市有限公司（乙方）、四平百货大楼股份有限公司（甲方）与四平市城区农村信用合作联社营业部（丙方）签订《账户监管协议》，约定三方根据相关法律、法规的规定，就丙方对乙方存入监管账户的履约保证金进行监管达成协议，在丙方开立户名为吉林乐天超市有限公司、账号为073010201101520000xxxx的账户，甲乙双方共同委托丙方监管；按照《房屋租赁合同》中约定，乙方向监管账户内存入履约保证金共计人民币244万元，上述履约保证金由乙方按照《房屋租赁合同》约定的时间存入监管账户，履约保证金存入监管账户后三个工作日内由丙方电话通知甲方工作人员；监管账户在监管期间内甲乙双方不得对账户设置支付密码，监管账户由丙方给予冻结，甲乙双方均不得提取；监管账户的资金对外支付时，由甲乙双方共同向丙方发送书面交易指令，丙方凭书面指令完成相应的交易；监管账户的监管期间为乙方按《房屋租赁合同》约定存入第一期履约保证金之日起至乙方正式开业前20日止；监管账户在监管期发生的利息收益归属甲方，但共同管理解除前，依据甲乙双方《房屋租赁合同》，乙方行使合同解除权的，利息应归属乙方；乙方正式开业前，乙方无合同约定事由单方解除合同或违反合同约定的，定金归属甲方，甲方违约或擅自单方解除合同时，乙方提取定金及利息等。截止2015年5月3日上述《账户监管协议》所涉监管账户内账面余额为732486.78元。因四平市铁西区人民政府相关主管部门对案涉地块征收拆迁工作延期，四平百货大楼股份有限公司向吉林乐天超市有限公司告知相关延期情况，并发函请求与吉林乐天超市有限公司协商延期履行《房屋租赁合同》约定的交付土地使用权证等证件及交付房屋的时间，吉林乐天超市有限公司不同意四平百货大楼股份有限公司提出的延期履行请求。
本院认为：吉林乐天超市有限公司与四平百货大楼股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事合同。双方签订合同时所约定的租赁房屋尚未动工建设，租赁房屋所在的土地及其他财产的征收拆迁工作尚未完成，因四平市铁西区人民政府对包括案涉租赁房屋所涉及的地块在内的征收拆迁工作延期，四平百货大楼股份有限公司不能按《房屋租赁合同》约定的期限履行交付土地使用权证等物权、行政许可凭证及租赁房屋的合同义务。该情形的出现，符合双方当事人所约定的因自然灾害、战争、内乱、暴动及政府规制等事由，导致一方当事人无法全部或部分履行合同，可予以延期、免除部分或全部责任的延期或免责条件。四平百货大楼股份有限公司及时将该情形告知吉林乐天超市有限公司，并请求由双方协商延期履行等事宜，吉林乐天超市有限公司不同意延期履行，主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合《房屋租赁合同》第十四条25.1.11项约定的发生不可抗力事件逾期60日仍未消除的单方行使解除权条件，应当解除双方签订的《房屋租赁合同》。人民政府征收拆迁工作延期，导致四平百货大楼股份有限公司不能如期履约，该公司对此并无过错，不构成违约，不应承担违约责任。吉林乐天超市有限公司于签订《房屋租赁合同》后，按照双方当事人与四平市城区农村信用合作联社营业部签订的《账户监管协议》的约定，向该协议所涉账户内存入的73.2万元，该账户及账户内的资金由吉林乐天超市有限公司、四平百货大楼股份有限公司共同控制，四平市城区农村信用合作联社营业部根据本案双方当事人共同出具的交易指令，才能完成该账户内资金的相应的交易行为，故四平百货大楼股份有限公司对该73.2万元不具有自主支配权，不符合相关法律对定金实际交付给债权人、由债权人自由控制和支配的规定，该73.2万元在性质上不是定金，仅为双方约定的具有与定金相类似功能的履约保证金。吉林乐天超市有限公司主张四平百货大楼股份有限公司未履行合同义务，构成违约，应双倍返还定金146.4万元，给付定金利息损失70125.6元，给付违约金1011万元，无事实根据和法律依据，不予支持。吉林乐天超市有限公司向《账户监管协议》所涉账户存入的73.2万元资金及利息，应当由四平百货大楼股份有限公司协助吉林乐天超市有限公司划转给吉林乐天超市有限公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告吉林乐天超市有限公司与被告四平百货大楼股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告四平百货大楼股份有限公司于本判决生效后立即协助原告吉林乐天超市有限公司划转在四平市城区农村信用合作联社营业部开立的户名为吉林乐天超市有限公司、账号为073010201101520000xxxx的账户内的资金73.2万元及利息；
三、驳回原告吉林乐天超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费91665元，由吉林乐天超市有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一七年三月六日
书记员 贾红玲