广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第446号
上诉人（原审被告）：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，职务经理。
委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：刘蕾菁，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴金凤，女，1975年12月21日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省鸡西市麻山区。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广州市金伟杰房地产实业有限公司（以下简称金伟杰公司）因与被上诉人吴金凤商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月30日，吴金凤（为乙方、买方）与金伟杰公司（为甲方、卖方）签订编号为201009261574号《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔18层1802号房，建筑面积229.80平方米，总金额4550040元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日，支付全部房款的30.11%即1370040元，剩余房款3180000元，须于2010年9月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金，至乙方实际取得《房地产权证》之日止；附件七本合同补充协议第四条，由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为，导致甲方不能按照约定时间办理房屋产权证书，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任；等。
合同签订后，吴金凤向金伟杰公司支付了购房款4550040元。金伟杰公司于2010年10月8日将所售的商品房交付给吴金凤使用，但至今未为吴金凤办妥房地产权证。
2012年9月18日，吴金凤向原审法院提起本案诉讼，请求判令：金伟杰公司向吴金凤支付迟延办证违约金（每日按购房款4550040元的万分之五计，从2011年8月12日起计至吴金凤实际取得所购房屋的房地产权证之日止）。原审审理过程中，金伟杰公司就其答辩提供了《建设用地规划许可证》及附图、红线图、拆迁公告及附图、《关于房屋拆迁结案意见书》、《电梯验收检验合格报告》、《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》、《广州供电局工程验收通知书》、《永久水表安装完毕报告表》、《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》等证据予以证明。
原审法院认为：吴金凤与金伟杰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金伟杰公司至今未按约定为吴金凤办妥房地产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。吴金凤据此要求金伟杰公司支付延期办证违约金，合法合理，该院予以支持；但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不予调处。金伟杰公司抗辩称因政府行为导致不能办证，应免责，但其提供的证据不足以证明该主张，该院不予采纳。因合同约定的迟延办证违约金的标准是双方经协商一致达成的合意，而金伟杰公司主张标准过高没有依据，其请求予以调整，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2012年11月23日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市金伟杰房地产实业有限公司向吴金凤支付迟延办证违约金（每日按购房款4550040元的0.05％标准计，从2011年8月12日起计至本判决发生法律效力之日止；如吴金凤于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至吴金凤实际取得《房地产权证》之日止）。二、驳回吴金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12786元，由广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
判后，上诉人金伟杰公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，有重大遗漏。金伟杰公司没能按照约定时间办理涉案房屋产权证书的原因是由于政府行为造成的。对于该主张金伟杰公司提供了广州市城市规划局制定的出具给金伟杰公司持有的涉案房产项目的座标用地规划红线图与广州市城市规划局制定的内部存档的涉案房产项目的座标用地规划红线图，两份明显不一致的红线图给一审法院作为证据，但一审法院无视两份红线的不一致的证明力作用，忽略广州市城市规划局制定的内部存档的涉案房产项目的座标用地规划红线图，没有予以查明。二、一审法院在金伟杰公司向其申请调查取证后，既明知金伟杰公司无法自行取得证据的情况下，没有依职权、依申请调查取证。三、一审法院既没有对金伟杰公司提供的广州市城市规划局制定的两份座标红线图的证明力予以认可，也没有按照法律规定行使其依职权依申请调查取证的职责，认定事实不清，导致判决错误。按照《广州市城镇房地产登记办法》相关法律规定，商品房屋建设工程必须通过规划验收才能申请办理初始登记，即大确权。初始登记办妥后才可以办理商品房屋建设工程包括的各房产的房地产权证。也就是说规划验收是办理商品房屋建设工程初始登记必不可少的前置程序。综上所述，金伟杰公司认为广州市城市规划局自行制定的座标用地规划红线图中红线与座标不一致，导致涉案房产项目无法通过规划验收，令金伟杰公司不能办理涉案房产房地产权证，明显是政府行为造成的，属于金伟杰公司可以免责的事由。金伟杰公司请求撤销原审判决，改判驳回吴金凤的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由吴金凤承担。
被上诉人吴金凤答辩称，同意一审判决，请求维持原判。
经二审审理查明：原审判决书第3页第二段第一行“2009年9月30日”有误，应为“2010年9月30日”。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
二审审理过程中，金伟杰公司提交广州市规划局越秀分局出具的《穗规越秀（2012）581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》一份，拟证明涉案商品房项目未能通过规划验收及迟延办理房地产权证是由政府行为造成，并非由金伟杰公司造成，金伟杰公司对此不应承担责任。吴金凤对该复函是由规划局盖章无异议，但认为该复函是规划局单方作出的，是对金伟杰公司的单方陈述。另外，金伟杰公司还向本院提交了《穗规建证（2007）228号建设工程规划许可证》、《穗国用（2006）第1100047号国有土地使用证》及附图、《穗国土建用字（2006）第103号建设用地批准书》及附图。
本院认为，吴金凤与金伟杰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201009261574）内容、形式合法，原审认定其为有效合同正确，双方均应按照合同约定履行。依据该合同第二十一条、第二十二条的规定，金伟杰公司应当在德雅轩东塔18层1802房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为吴金凤办妥产权登记，并将以吴金凤为产权人的房地产权证交付吴金凤。德雅轩东塔18层1802房交付时间是2010年10月8日，依照上述合同约定，金伟杰公司应自逾期之日的次日即2011年8月12日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向吴金凤支付迟延办理涉案房屋产权证的违约金。
关于金伟杰公司对其迟延办理涉案房屋产权证书是否因政府行为而免责的问题。金伟杰公司提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀（2012）581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第四条的规定，在政府行为导致金伟杰公司不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，金伟杰公司要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。经查，广州市人民政府2006年颁发的《穗国用（2006）第1100047号国有土地使用证》以及广州市国土资源和房屋管理局2006年颁发的《穗国土建用字（2006）第103号建设用地批准书》的附图均清晰显示用地红线范围包含了金鱼塘26、28、30号未拆迁部分，即是说作为专业房地产开发企业的金伟杰公司早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但金伟杰公司直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉案房屋产权证书时间的拖延，且金伟杰公司未在与吴金凤签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知吴金凤，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，金伟杰公司的行为并未达到合同附件七第四条约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除金伟杰公司迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，本院对金伟杰公司要求因政府行为免除其迟延办证责任的主张不予采纳。
综上所述，审查原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；金伟杰公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12786元，由上诉人广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年六月七日
书 记 员 刘 侃