浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬余低民初字第12号
原告：潘开云。
委托代理人：宓苗彩。
被告：陈荷花。
委托代理人：张国祥。
委托代理人：叶峰。
原告潘开云与被告陈荷花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理。依法先由审判员叶科技独任审判，于2013年3月18日和5月8日二次公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。原告潘开云及其委托代理人宓苗彩，被告陈荷花的委托代理人张国祥、叶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘开云起诉称：原、被告原系夫妻关系，于2012年8月14日办理离婚登记，双方约定把坐落于余姚市低塘街道洋山村洋山北区20号“球迷之家”的房屋及屋内的设备归原告所有，同日双方又签订了一份房屋租赁合同，把该房屋原封不动的租于被告，包括离婚时在离婚协议中约定的屋内电器，双方约定租期为5年，每年租金150000元，按月支付，每月为12500元。被告在向原告租赁该房屋后，在2012年8月14及9月24日支付了二次租金，后被告一直不支付该租金。经原告多次催讨无果。现起诉要求法院判决：1.要求被告向原告支付拖欠的房屋租金62500元（2012年10月14日至2013年2月14日）；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求法院判决：1.要求解除与被告签订的房屋租赁合同；2.要求被告立即腾出所租赁的房屋（结清房屋水、电费等一切费用）；3.要求被告支付原告房屋租金5个月零4天的房屋租金总计64168元；4.本案诉讼费由被告承担。此后，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付租金至2013年6月26日止。
被告陈荷花答辩称：1.原告诉请与事实不一致，租金已经付过，请求依法驳回原告的诉请；2.对于原告变更后诉讼请求，被告不予支持；3.不论合同是否有效，被告要求继续租赁。
为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据，上述证据，经质证，且经本院审核后认定如下：
证据1.房屋租赁协议一份，用于证明双方存在租赁房屋的事实及双方的权利与义务。被告对证据认为协议中按年一次性支付改为按月一次付清是后加的，当时约定租金150000元是包括水电在内。原告认为是被告要求按月一次付清，在签订合同时改的。本院认为，对于按年还是按月支付，双方对于是否是合同签订时所改，双方各执异议，应结合其他证据综合认定，对于其他内容本院予以采信。
证据2.离婚证及离婚协议书一份，用于证明双方协议离婚及对租赁房屋归属的约定。被告对此无异议，本院予以采信。
证据3.照片7份，用于证明房屋租赁给被告使用的事实，被告对此无异议，本院予以采信。
证据4.房屋转让协议一份，用于证明原告的房屋受让而来。被告对此认为与本案无关。本院认为：该房屋无相应的产权，在法庭辩论终结前，原告也未能提供相应的批建手续。故是否受让所得，并不影响本院对实体的处理。
为证明自己的主张，被告向本院提交如下证据，上述证据，经质证，且经本院审核后认定如下：
交通银行汇款凭证一份，用于证明被告已支付租金100000元，原告对收到此款无异议，但认为该款系被告支付离婚协议中的补偿款，而非租金。为证明自己的主张，原告提交了银行对帐单一份，用于证明100000元是补偿款。被告为反证明自己的主张，又向法院提交了原告出具的收条二份予以证明。原告对收条的真实性无异议，但认为收条中已包括上述100000元。本院对上述证据的真实性予以采信。
根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
原、被告原系夫妻关系，于2012年8月14日协议离婚，并已办理了离婚登记。双方约定涉及本案的房屋即位于余姚市低塘街道洋山村洋山北区20号的球迷之家的房屋及室内电器设备归原告所有。另约定被告给原告人民币1000000元，并对其他财产、债权、债务等进行了约定。同日，双方对于球迷之家的房屋签订了租用协议，约定原告将该房产租赁给被告使用，租期五年，租金每年150000元，原文按年一次付清，先付后用（后改为按月一次付清，先付后用，每月12500元）。协议到期后，如原告继续出租，被告应优先续租，租金另定，如原告收回，不负担被告的装修费用，但被告新增加的家具、设备、器材、物品可以搬走。2013年2月25日，原告向本院提起诉讼。
另查明，被告于2012年8月6日转付给原告500000元，于2012年8月26日转付给原告100000元，于2012年8月31日转付给原告400000元。原告于2012年8月6日和8月31日分别向被告出具收条各一份，各载明收到被告离婚协议补偿款500000元。
庭审中，双方争议的焦点：
一、租赁协议中按年改成按月，及添加的每月12500元为协议时所书写，还是原告单方添加。原告主张是双方在协议时按被告要求添改，而被告主张是原告事后所添改。上述争议，双方均未提供要相应的证据加以证明，本院认为，按上述协议内容，添加部分是否属协商同意添加还是事后原告单方添加，并不影响合同的效力，且该添加并未加重被告的民事责任。
二、原告有无付过租金及是否付清租金。原告主张，按协议，被告仅在2012年8月14日及9月24日各付租金12500元，合计25000元，以后的租金未支付。被告主张已支付了50000现金，又于2012年8月26日通过银行汇款100000元，已付清全年租金。原告对此认为，原告通过银行汇款的100000元为离婚协议中约定的补偿款而非租金。本院认为：对于被告于2012年8月26日所付的100000元是离婚的补偿还是租金的支付存在争议，本院注意到，1.被告于2012年8月6日转付给原告500000元，于2012年8月26日转付给原告100000元，于2012年8月31日转付给原告400000元，合计金额1000000元，三笔款项均通过同一银行支付，与双方约定的离婚补偿款高度一致。2.而按双方合同的约定来看，被告主张按年支付，应当支付的款项是150000元，而非100000元，被告主张已经付清，通过银行支付100000元，现金支付50000元，对于该主张，被告除提交2012年8月26日转付给原告100000元的凭证外，并无其他相应的证据加以证明。3.结合原告在此后收到的款项均出具了收条的事实来看，被告主张已经付清租金主张与此相悖，缺乏说服力。综上，本院难以采信被告的主张。
本院认为：根据现有证据证明，原、被告离婚后，双方约定夫妻共有财产即坐落于余姚市低塘街道洋山村洋山北区20号“球迷之家的房产及室内电器设备”归原告所有，原告又将该房产租赁给被告使用。本案是因拖欠租金所引起的案件，但本院注意到上述房屋，并无相应的批建手续，并不具有合法产权的房屋，双方的租赁合同并不能按有效处理。经释明，原告主张合同有无效力，由法院认定处理，本院根据查明事实，认定双方合同无效。对于无效合同，原告所主张的租金应认定为房屋占有使用费，标准可参照合同约定的租金标准。对于水电费用，双方未作约定，但根据双方习惯，由实际使用人即本案被告支付。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告潘开云与被告陈荷花于2012年8月14日签订的球迷之家租用协议无效；
二、被告陈荷花在本判决发生法律效力十五内腾空并搬离所租用的房屋，并把该房屋返还给原告潘开云，同时结清所有的水电费用；
三、被告陈荷花支付原告潘开云20**年10月14日至2013年6月26日的房屋占有使用费105000元，款在本判决发生法律后十日内付清。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2400元，由被告陈荷花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 王永军
审 判 员 叶科技
人民陪审员 陈忠兴
二〇一三年六月二十六日
代书 记员 马 露