江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）张开民初字第0415号
原告（反诉被告）张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会，住所地张家港市杨舍镇善港村。
负责人宋海忠，村主任。
委托代理人陈静瑶，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
委托代理人朱缨。
被告（反诉原告）张家港市民鑫金属制品有限公司，住所地张家港市杨舍镇善港村。
法定代表人陆卫鑫，该公司总经理。
委托代理人王红建，江苏国之泰律师事务所律师。
张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会［以下简称开发区（杨舍镇）善港村村民委员会］诉张家港市民鑫金属制品有限公司（以下简称民鑫金属制品公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月30日立案受理后，依法由审判员邵红适用简易程序于2012年7月26日公开开庭进行了审理；2012年8月27日组成合议庭进行审理，于2013年1月6日公开开庭进行了审理。后民鑫金属制品公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2013年5月17日公开开庭进行了审理。开发区（杨舍镇）善港村村民委员会的委托代理人陈静瑶、民鑫金属制品公司的委托代理人王红建三次均到庭参加了诉讼，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会的委托代理人朱缨参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
开发区（杨舍镇）善港村村民委员会诉称：2006年期间，民鑫金属制品公司因经营需要租用其土地并在其土地上搭建违法建筑物，2009年7月25日双方签订《土地租赁协议书》约定：土地年租金为每亩6000元，租用5.169亩，租金合计为31000元，租期自2009年8月1日至2011年8月1日止，二年届满后，如需续租，按照杨舍镇人民政府统一租金标准执行。但是在上述规定的期满后，民鑫金属制品公司仍结欠其租金18091元未付。2011年8月4日，杨舍镇人民政府发出杨政发（2011）30号文件，通知各行政村自2011年8月1日起，村集体出租的土地租金不低于9000元／亩，故其按照9000元／亩的标准向民鑫金属制品公司收取土地租金，但是民鑫金属制品公司至今拒不签订新的租赁合同并拒绝支付租金。后民鑫金属制品公司在2012年2月14日支付合同期内拖欠的租金18091元。其认为民鑫金属制品公司在租赁合同期满后未签订新的租赁合同仍然占用其土地，其有权要求民鑫金属制品公司将租赁的土地返还并收取相应的土地占用费用。为维护其合法权益向法院起诉要求民鑫金属制品公司将租赁的土地返还给其，由民鑫金属制品公司支付2011年8月2日至2013年5月1日的土地使用费81411元（以5.169亩按照每亩每年9000元的标准计算21个月）以及从2013年5月2日起以5.169亩按照每亩每年9000元的标准计算至判决履行之日止的土地使用费，由民鑫金属制品公司支付结算至2013年4月底由其垫付的电费19478元，案件受理费由民鑫金属制品公司负担。
民鑫金属制品公司辩称：对于开发区（杨舍镇）善港村村民委员会的第一项诉讼请求，其原来是不同意返还土地的，后来双方就退让土地以及土地退让所引起的损失在开发区（杨舍镇）善港村村民委员会予以赔偿的前提下其才同意退让土地的。在二年合同期满后的土地使用费其不同意按照每亩9000元的标准承担，至于是否承担以及承担的金额由法院判定，即使承担也只能按照原合同的约定以每亩6000元的标准支付。
民鑫金属制品公司反诉称：因开发区（杨舍镇）善港村村民委员会诉请其退还土地并支付土地租金，其认为之所以租赁开发区（杨舍镇）善港村村民委员会的土地，是因为开办工业企业的需要，在双方的租赁合同成立后，其已经在租赁处建造了大量的厂房以及相关辅助设施，企业也早已投入实际生产，且运转正常，现开发区（杨舍镇）善港村村民委员会提出退让土地，势必造成其巨大的经济损失，为妥善解决纠纷，在开发区（杨舍镇）善港村村民委员会全额赔偿搬迁损失的情况下，其同意终止租赁关系。为维护其合法权益，特提起反诉要求开发区（杨舍镇）善港村村民委员会支付其赔偿费4200000元，反诉费由开发区（杨舍镇）善港村村民委员会负担。
开发区（杨舍镇）善港村村民委员会针对反诉辩称：对于民鑫金属制品公司反诉要求其赔偿的金额不予认可，其认为应当按民鑫金属制品公司当时建造的标准不超过600000元的范围内进行赔偿。
经审理查明：2006年7月，杨舍镇善港经济合作社（出租方）与民鑫金属制品公司（承租方）签订《租赁协议》一份，约定主要内容如下：出租方将所属座落的一块工业用地租给承租方，由承租方规划使用；土地总面积为10.2亩，土地年租金为每亩5000元，租金合计为50080元，租金交纳方式为按季交纳；租赁期限为十年，自2006年7月1日起至2015年6月30日止。协议签订后，双方即按约进行了履行，民鑫金属制品公司于2006年在租赁的土地上建造了办公楼、厂房等建筑物进行生产经营，但所有建筑物均没有权属证明。2009年7月25日，杨舍镇善港村村民委员会（出租方、甲方）与民鑫金属制品公司（承租方、乙方）又签订《土地租赁协议书》一份，约定的主要内容为：甲方将座落在善港工业区的一块工业用地面积为5.169亩出租给乙方使用（按国土局测绘队重新测量的面积计算），由乙方自行规划使用，土地年租金为每亩6000元，合计31000元；乙方必须按照“先交后用”的租赁原则交付租金，不得拖延，2009年8月15日前交15000元，2009年12月15日前交15100元；本协议项下的土地使用权租赁期限为二年，自2009年8月1日起至2011年8月1日止，二年届满后，如需续租，按杨舍镇人民政府统一的租金标准执行；本协议项下的土地应用于批准的项目用途生产经营，不得用于其他与生产经营无关的任何项目或建筑；租赁期限届满后，在同等条件下乙方享有优先承租权；乙方逾期交付租金的除应及时如数向甲方补交外，还应支付违约金2000元，如欠交二年以上的，甲方有权收回乙方租赁的土地并向甲方赔偿由此造成的经济损失；本协议自2009年8月1日起生效，原土地租赁协议同时废止。至该份土地租赁协议书期满，民鑫金属制品公司未能按约全额支付租赁期内的土地租赁费，尚欠18091元。张家港市杨舍镇人民政府在2011年8月4日颁发《关于明确土地和房屋出租价格的通知》一份，明确从2011年8月1日起镇、村集体出租的土地租金不低于9000元／亩。2012年1月21日，杨舍镇善港村村民委员会发函给民鑫金属制品公司，要求民鑫金属制品公司在接函后7日内将所结欠的全部租金（包括逾期付款违约金）一次付清，要求民鑫金属制品公司在15日内拆除违法搭建的建筑物并将租赁的土地予以退还。民鑫金属制品公司在2012年1月28日回函给杨舍镇善港村村民委员会表示不存在拖欠租金，更谈不上违约，要求支付违约金属于无理要求，其建造的建筑物均是在杨舍镇善港村村民委员会同意下建造的，杨舍镇善港村村民委员会无权要求其拆除，其要求杨舍镇善港村村民委员会在2012年2月3日前派代表商谈续签合同事项。2012年2月14日，民鑫金属制品公司向杨舍镇善港股份合作社账户内汇入18091元支付了拖欠的土地租金。因双方之间存在争议，土地租赁合同一直未能续签。为此杨舍镇善港村村民委员会于2012年5月向本院提起诉讼。
另查明，2006年3月28日经张家港市杨舍镇人民政府批准，杨舍镇善港经济合作社改组成杨舍镇善港股份合作社，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局在2006年11月向杨舍镇善港股份合作社颁发组织机构代码证。2006年6月22日，杨舍镇善港村村民委员会（流转方、甲方）与杨舍镇善港经济合作社（受让方、乙方）签订《张家港市集体建设用地使用权年租制流转合同》［张土流转年租（2006）第44号］一份，主要内容如下：甲方流转给乙方的地块位于善港村，面积为13300.3平方米，土地开发程度为生地，本合同项下的土地使用权流转年限为三年，使用期限从2006年7月25日起至2009年7月24日止，土地性质为集体土地使用权（工业），本合同项下的流转地块用于建设标准型厂房项目，建设项目总投资为伍仟万元，建设项目于2006年12月30日前完成；乙方同意按本合同规定向甲方缴纳土地使用权流转价款，向张家港市国土资源局缴纳土地权属管理费；甲、乙双方应自签订合同之日起三十日内到张家港市国土资源管理局办理土地使用权登记手续，领取《集体建设用地使用证》；乙方接受土地使用权流转后，对该地块的建设项目资金投入达到项目总投资额20%以上（土地流转价款除外），可以将受让的土地使用权转让、出租或抵押；土地使用权发生租赁的，租赁双方必须签订由张家港市国土资源局提供的《张家港市集体建设用地使用权租赁合同》，并到张家港市国土资源局办理租赁审核和登记发证等有关手续；土地使用权流转期限届满，甲、乙双方应向张家港市国土资源局办理注销登记手续；对其他事项双方也作了约定。在该合同附件中还约定土地使用者必须自签订出让合同之日起180日内向城市规划部门提交符合流转合同规定的规划设计、施工设计及施工计划，经批准后，土地使用者按批准要求施工建设，规划设计、施工设计及施工计划经有关部门批准后，报张家港市国土资源局备案。张家港市国土资源局在2006年7月15日向杨舍镇善港经济合作社出具《关于杨舍镇善港经济合作社使用集体建设用地的批复》［张土挂使（2006）第178号］一份，主要内容是：经审核并报市政府批准同意将杨舍镇善港村村集体灌溉水田1.3300公顷用挂钩指标调剂为集体建设用地［该项目已经张国土耕挂（2006）第382、383号文列入土地挂钩指标］；该地块以集体建设用地使用权流转形式供给杨舍镇善港经济合作社用作建造生产用房工程项目使用，其流转形式为年租制，流转年租制地块面积为13300.3平方米，流转年租制地块用途为工业用地，流转年租制年限为3年，流转年租制价格为12元／平方米.年；有关安置、补偿事宜按张家港市人民政府［张政发（2004）71号］文件规定执行；根据有关规定，建设项目用地批准后，严格按照我局的勘测定界图实施，不得擅自改变用途，并及时向我局申报登记，经验收，符合批准用地规定的，发给土地使用证。2009年6月18日，杨舍镇善港股份合作社提出土地登记申请，2009年6月29日张家港市国土资源局颁发张集用（2009）第64XXX11号集体土地使用证，登记的土地使用权人为杨舍镇善港股份合作社，土地座落在杨舍镇善港村，地号为6406011，图号为31.50-487.00，地类（用途）为工业用地，使用权类型为年租制，使用权面积为13300.30平方米，有效期至2009年7月24日止。民鑫金属制品公司与杨舍镇善港经济合作社签订租赁协议租赁的10.2亩土地位于该13300.30平方米土地内，杨舍镇善港村村民委员会与民鑫金属制品公司在2009年7月25日签订土地租赁协议书将原租赁的土地减少至5.169亩。张家港经济技术开发区党政办公室在2012年5月15日颁发《关于规范办事处、村、社区及站所名称的通知》一份，杨舍镇善港村村民委员会根据上述文件的内容更名为开发区（杨舍镇）善港村村民委员会。
审理中，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会向本院递交案件说明一份，表明对于民鑫金属制品公司租赁土地上的房屋等其同意委托法院选定评估机构进行价值评估，参照评估价格后其给予相应的补偿；民鑫金属制品公司也表示其在开发区（杨舍镇）善港村村民委员会全额赔偿搬迁损失的前提下，同意解除租赁合同关系，对于其搬迁的损失同意以价格评估机构的鉴定为准，其损失范围以列表为准，民鑫金属制品公司提交了司法鉴定申请一份，要求对其目前使用的不动产及辅助设施（含道路、绿化、设备基础、用电设施等）的价值、停业损失（包括工人遣散补偿费用等）、搬迁损失、因企业搬迁引发的其他损失进行评估。本院根据双方的意向，委托张家港市价格认证中心按照拆迁补偿范围以及有关政府拆迁补偿文件的规定对民鑫金属制品公司房屋重置价（不包括土地、设备价值的评估）进行价格鉴证，张家港市价格认证中心在2012年11月28日出具张价证民字（2012）第37号《关于张家港市民鑫制品有限公司房屋等资产搬迁补偿费用的价格鉴证结论书》一份，主要内容如下：价格鉴证基准日是2012年10月26日；价格定义为价格鉴证结论所指价格是价格鉴证机构根据鉴证委托目的，按照规定的价格鉴证程序和方法，采用公开市场价格标准，确定鉴证标的在鉴证基准日的市场价格；价格鉴证方法是市场法、成本法；房屋为不可搬迁物，确定采用成本法，成本法是指进行价格鉴证时按照价格鉴证标的的现时重置成本扣除各种损耗来确定价格鉴证标的价格的方法，计算公式为房屋鉴证价格=重置单价×（1＋层高调整）×（1＋结构调整）×（1＋其他调整）×成新率×建筑面积；装潢及附着物均不可搬迁，本次装潢及附着物价格鉴证参考苏州市住建局苏住建房（2011）10号《关于公布2011年苏州市房屋装潢及附着物参考价格的通知》及本市搬迁补偿实际情况确定；本次标的设备均可搬迁，搬迁补偿费用根据设备大小、难易程度、使用状况及本市搬迁补偿实际情况综合认定；鉴证标的房屋搬迁补偿费用在鉴证基准日的价格为1209183元，包括办公楼、平房、厕所、厂房、厂房北辅房、披、设备棚、自行车棚、简易棚计9个项目；鉴证标的装潢及附着物补偿费用在鉴证基准日的价格为390842元，包括塑扣板吊顶、大理石地面、40W双管日光灯、铝合金窗、普板隔墙、铝合金纱窗、铝合金封阳台、方管铁门、墙砖贴面、50地砖、水电安装、志高立式空调1台（搬迁）、志高挂壁空调2台（搬迁）、鸿天尊宇防盗门、卫生洁具、塑料地毯、不锈钢扶手、不锈钢防盗栅、方管铁栅、双眼灶、水池（0.46＊0.62）、水槽（2.05＊0.65＊0.8）、化粪池、围墙、水泥场地、石子路、不锈钢大门、门墩（0.6＊0.6＊2.85）、门壳（8.4＊3）、铜字（0.6＊0.6）、道路、楼板、香樟、水井、下水道、自来水管、焦炭灶计37个项目；鉴证标的设备搬迁补偿费用在鉴证基准日的价格为198327元，包括摩擦压力机300t（含基础）、冲床63t、冲床40t、杭州磨床（含基础）、抛丸机、立式钻床Z5125A、立式钻床Z5126A（含基础）、空压机、压力容器、空气锤（含基础）、高频电炉（含基础）、8t油罐、3t行车（跨度13.35m）、混凝土轨道、电缆线240平方、电缆线70平方、电缆线50平方、电缆线95平方、电缆线120平方、电缆沟、冷却池（4.8＊5.2＊2.7）、冷却池（9.3＊5.5＊1.8）、水池（2.2＊2＊1.3）、杂物计24个项目。该价格鉴证结论书分别于2012年12月19日、12月24日送达给开发区（杨舍镇）善港村村民委员会与民鑫金属制品公司。价格评估费14800元由开发区（杨舍镇）善港村村民委员会缴纳。经质证，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会对该鉴定报告的真实性没有异议，对报告内容提出以下观点：对评估的标准不予认可，认为不应当按拆迁重置价及报告中鉴证单价主张，应按照当时建造的成本价，报告中指出按照市场价格并采用市场价格标准确定其不予认可；认为基准日不正确，应当按照2007年建造时的时间作为基准日；对于鉴证方法认为不应当按照市场法，应当按照成本法；认为不应当按照城镇标准对房屋进行补偿，应当按照农村标准；装潢及附着物的评估未进行折旧；装潢及附着物的部分内容不予认可，比如双管日光灯、空调的搬迁费、双眼灶等均是可以拆除的，不应当作为该项目进行补偿，还有防盗门、不锈钢大门等项目应当计算增减价，而不是重置价；设备搬迁费不予认可，因为合同到期设备搬迁应当由民鑫金属制品公司自己承担，而不应当作为评估项目。民鑫金属制品公司经质证后对结论书列举的补偿明细和费用1798352元没有异议，认为结论书还有内容未有列明，是设备基础未评估重置价、因搬迁停产6个月的损失、配套设施的补偿费用、重新租赁厂房产生租赁费用的差价损失、其他因企业搬迁所引起的合理损失，民鑫金属制品公司提出补充鉴定。本院要求民鑫金属制品公司对配套设施补偿费涉及的范围与内容作出解释，民鑫金属制品公司表示其不知道，认为应当由专门的鉴定机构作出解释并在第三次庭审时申请张家港市价格认证中心鉴定人员出庭。对民鑫金属制品公司要求补充鉴定以及申请鉴定人员出庭本院未予采纳。
庭审中，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会表示杨舍镇善港经济合作社与民鑫金属制品公司签订租赁协议产生的法律后果与义务由其承担，民鑫金属制品公司对此予以认可。开发区（杨舍镇）善港村村民委员会陈述杨舍镇善港经济合作社当时没有按照用地批准项目建造厂房，是招商引资把民鑫金属制品公司引进村里发展经济，直接与民鑫金属制品公司签订租赁协议将土地租赁给民鑫金属制品公司，由民鑫金属制品公司在2006年自行建造厂房等建筑物。民鑫金属制品公司陈述当时杨舍镇善港经济合作社为了振兴村级经济对外进行招商引资，吸引外来的一部分人进村投资办厂，其正是为此与杨舍镇善港经济合作社签订了租赁协议，从土地平整开始造厂房开办企业，都是在2006年由其自行建造的，当时村里承诺为其办齐所有厂房建造以及涉及工业企业正常运转的手续；当时只知道杨舍镇善港经济合作社办理了工业土地的行政许可，没有注意是否有土地证，因为土地使用证在杨舍镇善港经济合作社名下，所以无法办理建筑工程用地批准手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，村里承诺均由其办理，但事实上村里没有办理；曾多次到村里交涉要相关的手续，但村里没有提供。开发区（杨舍镇）善港村村民委员会认为没有承诺为民鑫金属制品公司办理相关的手续，民鑫金属制品公司也没有向其要相关的手续，民鑫金属制品公司对其上述主张均未能提供相应的证据。开发区（杨舍镇）善港村村民委员会陈述之所以在2009年7月25日重新签订土地租赁协议书，是因为租赁面积发生了变化，前一份10年期的租赁协议是由村书记李虎平与村里的企业所签，后来李虎平有些个人问题，村里认为他签的租赁协议时间过长，所以包括与民鑫金属制品公司在内的企业重新签订了协议，按照镇上的要求统一都是二年。民鑫金属制品公司认为当初租赁面积有变化，有个电线横穿土地有一半土地闲置，土地租金也进行了调整，按照镇上要求租金也是二年调整一次，所以重新签订了土地租赁协议书，二年一签是村里口头有承诺的，同意一直续签下去，因为房屋及设备是一次性投资，不存在临时性的投资。另外，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会与民鑫金属制品公司均表示电费问题按照原先的约定和结算方式另行处理，在本案中不予处理。
上述事实，有租赁协议、土地租赁协议书、函件、集体土地使用证、土地登记申请书、批复、集体建设用地使用权年租制流转合同以及附件、地籍调查表、通知、进账单、组织机构代码证、鉴证结论书、一般缴款书、庭审笔录等予以证实。
本院认为：结合杨舍镇善港经济合作社与杨舍镇善港村村民委员会在2006年6月22日签订的《张家港市集体建设用地使用权年租制流转合同》与张家港市国土资源局在2006年7月15日出具的《关于杨舍镇善港经济合作社使用集体建设用地的批复》的内容，杨舍镇善港村村民委员会集体灌溉水田1.3300公顷经审核批准用挂钩指标调剂为集体建设用地并将该地块以集体建设用地使用权流转形式（年租制、流转年租制年限为3年、用途为工业用地）供给杨舍镇善港经济合作社建造生产用房工程项目使用，但杨舍镇善港经济合作社在取得张家港市国土资源局建设项目用地批准手续后并没有按照批准的用途投资建造标准型厂房，其在尚未取得集体土地使用权证书确认建设用地使用权的情况下与民鑫金属制品公司签订租赁协议将其中的10.20亩土地私自出租给民鑫金属制品公司用于生产经营，约定租赁期限为10年，超过该地块年租制流转年限，杨舍镇善港经济合作社据此达到了向民鑫金属制品公司收取土地租金直接获取收益的目的，未经土地管理部门审批，违反土地利用规划和相关的土地管理法律法规，该租赁协议应为无效。后由杨舍镇善港经济合作社改组成立的杨舍镇善港股份合作社在2009年6月29日领取了上述13300.30平方米土地的集体土地使用证，使用权类型与用途分别为年租制、工业用地，但是该集体土地使用证的有效期至2009年7月24日止；杨舍镇善港村村民委员会与民鑫金属制品公司在2009年7月25日签订了土地租赁协议书，约定租赁土地面积减少至5.169亩，土地年租金为每亩6000元，租金合计31000元，租赁期限为2009年8月1日至2011年8月1日，并明确了原土地租赁协议同时废止，民鑫金属制品公司与杨舍镇善港经济合作社签订租赁协议后于2006年在租赁的土地上建造了建筑物，民鑫金属制品公司并没有办理建筑工程用地批准手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，杨舍镇善港村村民委员会与民鑫金属制品公司签订土地租赁协议书是在其与杨舍镇善港经济合作社签订的集体建设用地使用权年租制流转合同届满的次日，杨舍镇善港村村民委员会作为1.3300公顷集体建设用地的所有权人将其中的5.169亩土地租赁给民鑫金属制品公司是维系前一份合同即成的事实，由民鑫金属制品公司继续使用前一份合同租赁的土地用于生产经营，在杨舍镇善港村村民委员会与民鑫金属制品公司签订的土地租赁协议书中约定本协议项下的土地应用于批准的项目用途生产经营，而杨舍镇善港村村民委员会与民鑫金属制品公司均明知民鑫金属制品公司租赁土地投资办厂建造建筑物并没有获取相关的批准手续，杨舍镇善港村村民委员会将集体建设用地通过租赁的方式进行流转也没有经过土地管理部门的批准，故其与民鑫金属制品公司签订的土地租赁协议书也是无效的。杨舍镇善港村村民委员会后更名为开发区（杨舍镇）善港村村民委员会，基于两份租赁协议无效的情况下，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会要求民鑫金属制品公司返还租赁的土地，民鑫金属制品公司表示在开发区（杨舍镇）善港村村民委员会赔偿其损失的情况下同意返还土地，对返还土地双方意见一致，故民鑫金属制品公司应返还开发区（杨舍镇）善港村村民委员会土地5.169亩。
关于土地使用费的问题：民鑫金属制品公司在2009年7月25日签订的土地租赁协议书期限届满后仍然占用该5.169亩土地，应支付相应的土地使用费。开发区（杨舍镇）善港村村民委员会要求按照杨舍镇人民政府的通知从2011年8月1日起土地租金按照每亩9000元／年的标准进行计算，民鑫金属制品公司对此表示不同意并认为即使支付土地使用费也只能按照原来约定的每亩6000元／年的标准计算，因土地租赁协议书系无效，且双方也未达成新的租赁协议，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会要求按照每亩9000元／年的标准计算不能成立，可以参照土地租赁协议书约定的每亩6000元／年的标准进行计算，2011年8月2日至2013年5月1日期间的土地使用费以5.169亩按照每亩每年6000元的标准计算21个月为54275元，2013年5月2日起至判决履行之日止的土地使用费也按照每亩6000元／年的标准进行计算。
关于民鑫金属制品公司主张的损失问题：开发区（杨舍镇）善港村村民委员会表示杨舍镇善港经济合作社与民鑫金属制品公司签订的租赁协议产生的法律后果与义务由其承担，民鑫金属制品公司表示同意并反诉开发区（杨舍镇）善港村村民委员会要求赔偿损失，双方意见一致，可以采纳。民鑫金属制品公司与杨舍镇善港经济合作社签订租赁协议后在租赁的土地上建造了厂房、办公楼等建筑物，其没有办理建筑工程用地批准手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证手续致使未能领取房屋的权属证书，其明知没有合法用地与建造手续仍然予以建造，其利用与杨舍镇善港经济合作社签订租赁协议的方式达到投资办厂进行生产经营的目的，主观上存在一定的过错；杨舍镇善港经济合作社没有按照张家港市国土资源局批复内容在流转的集体建设用地上按照规划内容建造生产用房，在没有领取集体建设用地土地使用证的情况下，违反土地规划内容将部分土地私自租赁给民鑫金属制品公司经营办厂，杨舍镇善港经济合作社与杨舍镇善港村村民委员会明知民鑫金属制品公司未办理相关用地与建造手续而放任民鑫金属制品公司在租赁的土地上建造厂房、办公楼等建筑物，从而达到向民鑫金属制品公司直接收取租金获取收益的目的，主观上也存在一定的过错，综合考虑双方的过错程度，民鑫金属制品公司因返还土地造成的损失由开发区（杨舍镇）善港村村民委员会赔偿60%为宜。民鑫金属制品公司向开发区（杨舍镇）善港村村民委员会返还土地，涉及地上建筑物以及装潢、附着物的价值确定问题，经双方同意后本院委托张家港市价格认证中心进行评估，该中心也出具张价证民字（2012）第37号《关于张家港市民鑫制品有限公司房屋等资产搬迁补偿费用的价格鉴证结论书》，确定房屋搬迁补偿费用为1209183元、装潢以及附着物补偿费用为390842元、设备搬迁补偿费用为198327元（含基础），合计1798352元，该鉴证结论书确定的价格鉴证基准日，采用的价格鉴证方法、价格鉴证依据、价格鉴证过程均符合本案的实际情况，所得出的价格鉴证结论也是有依据的，且张家港市价格认证中心具有相应的价格鉴定资质，故本院对张家港市价格认证中心出具的价格鉴证结论书的内容予以采纳；民鑫金属制品公司因返还土地必然涉及其生产设备的搬迁以及设备基础的补偿，该费用也属于民鑫金属制品公司的直接损失，故认定民鑫金属制品公司因返还土地产生的损失为1798352元。在张家港市价格认证中心的价格鉴证结论书的装潢与附着物补偿费用明细中，第12项志高立式空调1台和第13项志高挂壁式空调2台评估的是搬迁费用，故上述3台空调民鑫金属制品公司可以搬走，开发区（杨舍镇）善港村村民委员会支付相应的赔偿费用后，由民鑫金属制品公司将价格鉴证结论书中列明的房屋、其他装潢和附着物、设备基础与占用的土地一并交付给开发区（杨舍镇）善港村村民委员会。民鑫金属制品公司对价格鉴证结论书所列举的补偿明细没有异议，提出五项补充鉴定意见；第一项是认为设备基础未评估重置价，经审核价格鉴证结论书的设备搬迁补偿费中已含有设备基础补偿费用，对民鑫金属制品公司的该项补充鉴定不予采纳；第二项认为搬迁涉及停产6个月的损失未予评估，因本案属于合同无效返还土地，民鑫金属制品公司主张的该费用属于间接损失，且无相应的法律依据，对民鑫金属制品公司的该项补充鉴定不予采纳；第三项认为应当评估配套设施的补偿费用，因民鑫金属制品公司不能陈述配套设施补偿费的范围以及内容，且在价格鉴证结论书中也未提及有配套设施，对民鑫金属制品公司的该项补充鉴定不予采纳；第四项认为应评估重新租赁厂房租赁费用的差价损失，因民鑫金属制品公司租赁土地建造房屋用于经营，不存在原来租赁厂房的问题，且该主张不合理，对民鑫金属制品公司的该项补充鉴定不予采纳；第五项认为应评估其他因企业搬迁所引起的合理损失，因民鑫金属制品未能明确该项目的内容，对民鑫金属制品公司的该项补充鉴定亦不予采纳。民鑫金属制品公司在第三次庭审中申请张家港市价格认证中心鉴定人员出庭，因本院已在2012年12月24日向民鑫金属制品公司送达价格鉴证结论书，民鑫金属制品公司未在合理期限内申请鉴定机构人员出庭，故对民鑫金属制品公司的该项申请本院不予采纳。综上所述，民鑫金属制品公司因返还土地而产生的损失为1798352元，由开发区（杨舍镇）善港村村民委员会赔偿其中的60%为1079011元，其余损失由民鑫金属制品公司自理。
关于开发区（杨舍镇）善港村村民委员会主张垫付的电费19478元的问题，因审理中双方均表示电费问题按照原先的约定和结算方式另行处理，在本案中不进行处理，是双方当事人真实意思表示，并无不妥，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及其他有关法律法规之规定，判决如下：
一、张家港市民鑫金属制品有限公司应返还张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会土地5.169亩。限于本判决生效后三十日内履行。
二、张家港市民鑫金属制品有限公司应支付张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会5.169亩土地2012年8月2日至2013年5月1日的土地使用费54275元以及从2013年5月2日起至判决履行之日止按照每亩6000元／年的标准计算的土地使用费。限于本判决生效后三十日内履行。
三、张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会应赔偿张家港市民鑫金属制品有限公司损失1079011元。限于本判决生效后三十日内履行。
上述第二、三项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入张家港市人民法院（开户行：交通银行股份有限公司张家港分行营业部，账号38×××60）。
四、驳回张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会的其他本诉请求。
五、驳回张家港市民鑫金属制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1835元、财产保全费720元，合计2555元，由张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会负担678元，由张家港市民鑫金属制品有限公司负担1877元。反诉案件受理费20200元、价格评估费14800元，合计35000元，由张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会负担16136元，由张家港市民鑫金属制品有限公司负担18864元。张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会已预交本诉案件受理费1835元、财产保全费720元、价格评估费148000元，合计17355元，张家港市民鑫金属制品有限公司已预交反诉案件受理费20200元，经结算后张家港市民鑫金属制品有限公司还应支付张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会541元，由张家港市民鑫金属制品有限公司在本判决生效后十日内直接支付给张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99）。
审 判 长 唐 勇
代理审判员 陈静超
人民陪审员 陈珊君
二〇一三年六月十七日
书 记 员 陈 莉