安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00605号
上诉人（一审被告）：泗县辉烁塑业有限公司，住所地安徽省泗县。
法定代表人：陈通，该公司总经理。
委托代理人：陈永，安徽玉金律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：泗县大地农资销售有限公司，住所地安徽省泗县。
法定代表人：刘玉春，该公司经理。
委托代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。
上诉人泗县辉烁塑业有限公司（以下简称辉烁公司）因与被上诉人泗县大地农资销售有限公司（以下简称大地公司）建设用地使用权纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院于2015年8月7日作出的（2015）泗民二初字第00028号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭审理了本案。现己审理终结。
大地公司一审起诉称：其与辉烁公司于2014年10月31日签订土地使用权转让协议书，约定：辉烁公司将位于泗县泗城镇工业园区内、面积为3912平方米工业用地使用权及附属物所有权以90万元的价格转让给大地公司。该协议约定了付款期限、过户费用的承担及违约责任。大地公司按照约定支付给辉烁公司80万元后，要求辉烁公司协助大地公司办理土地使用权变更登记，由于辉烁公司的公司股东和法人变动，现辉烁公司不同意协助大地公司办理土地使用权变更登记。请求判令：1、辉烁公司协助大地公司办理土地使用权变更登记。2、变更登记的费用由辉烁公司负担。3、辉烁公司支付违约金10万元。4、辉烁公司承担本案诉讼费用。
辉烁公司一审辩称：1、本案涉及的土地上的建筑物没有登记，土地使用权的转让需先过户土地上的建筑物。2、公司转让土地没有经过公司股东会议通过。3、辉烁公司没有违约，不应该承担违约金。4、辉烁公司账户上没有收到大地公司给付的土地转让款，5、大地公司主张由辉烁公司承担过户费用没有依据，按照合同约定，辉烁公司只在2万元内承担过户费用。
一审法院查明：大地公司和辉烁公司在2014年10月31日签订了土地使用权转让协议。该协议第一、二条明确了转让土地的位置、性质、面积及土地附着物；第三、四条明确了转让总价款、付款期限、办理变更登记的费用；第五条明确了土地交付时间；第六、七条明确了双方的违约责任。大地公司于2014年10月31日（合同签订之日）、2014年11月3日分别支付给辉烁公司转让土地款20万元和40万元。后又支付给辉烁公司法人卢书忠20万元。大地公司已按照协议第三条约定的事项履行了义务。辉烁公司也向大地公司交付了土地和附着物，且大地公司于2014年11月3日后进驻该厂已新建了厂房。在此期间，大地公司多次要求辉烁公司办理土地过户手续，辉烁公司法定代表人卢书忠以各种理由推脱。2015年5月11日，辉烁公司召开股东会，会议决议，原大股东卢书忠的股份转让给陈通和王伟，卢书忠退出该公司，公司法定代表人由卢书忠变更为陈通，公司新股东为：陈通（占股份70％）、王伟（占股份20％）、蒋大伟（10％）。卢书忠对公司原转让给大地公司的土地事宜已向全体股东予以说明，2015年5月14日新的股东和公司对原公司的土地转让事宜作了说明，认可涉案的土地及附着物归卢书忠所有，不属于现新股东的财产。
一审法院认为：大地公司和辉烁公司在2014年10月31日签订了土地使用权转让协议，是在双方平等自愿的基础上签订，合法有效。涉案的土地是国有出让的土地，办理了国有土地使用权证，是工业用地，双方的协议没有改变土地使用用途，土地转让行为不违反法律规定。大地公司按照协议约定履行了义务，辉烁公司理应按照协议的约定协助大地公司办理土地使用权变更登记。虽然辉烁公司股东和法人已变更，但公司仍然存在。公司仍有义务协助大地公司办理过户登记。辉烁公司辩称，原公司法人卢书忠没有将土地转让款交公司，原公司转让土地使用权没有经过股东会议通过，由于这些事务是公司内部管理事务，不能抗辩善意购买的第三人。原公司法人卢书忠在公司新的股东和公司法人变更的过程中，已向公司及新股东说明了公司已将涉案土地转让的情况。公司及新股东也认可已转让的土地及附着物不属于新股东的财产。关于过户费用问题，辉烁公司应按照约定支付不超过2万元的费用。关于辉烁公司应支付违约金的问题，由于大地公司没有实际损失，且大地公司也同意放弃违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、辉烁公司在判决生效后十日内协助大地公司办理土地使用权变更登记手续；二、辉烁公司支付办理土地使用权变更登记手续费用不超过2万元（费用不足2万元，辉烁公司按照实际缴纳，超出2万元部分由大地公司缴纳）；三、大地公司在辉烁公司协助办理土地使用权变更登记后三日内付给辉烁公司土地转让款余款10万元。一审案件受理费2380元，减半收取1190元，财产保全费1020元，合计2210元，由辉烁公司负担。
辉烁公司不服一审判决，提出上诉称：1、大地公司支付给原辉烁公司法定代表人卢书忠所收取的20万元转让款未入公司帐户，一审判决认定该笔款项属大地公司已经支付的土地转让款错误。2、双方合同约定转让的土地上原辉烁公司建造的建筑物未进行权属登记，依照相关法律规定，应当先行就土地上建筑物登记后才能办理土地过户手续。故，一审判决辉烁公司协助办理土地使用权变更登记在法律上存在障碍。综上，要求改判驳回大地公司诉讼请求。
大地公司辩称：1、卢书忠收款时属辉烁公司法定代表人，其行为属职务行为。2、双方合同约定转让的标的物包括土地使用权和土地上的建筑物，一审判决辉烁公司协助办理土地使用权变更登记正确。综上，要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审的证据及质证意见，本院对一审证据的认证意见与一审一致。
二审期间，辉烁公司提供照片三张，证明双方转让的土地上有建筑物，在建筑物不能过户的情况下，土地使用权不能办理变更登记。
大地公司质证意见：对照片的真实性无异议，但该照片上的厂房是大地公司使用后所建，不能证明土地使用权不能办理变更登记。
本院认证意见：辉烁公司提供的照片不能达到其证明目的，本院不予认定。
本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的土地使用权转让协议中第三条、第四条约定：土地使用权及附着物转让总价款90万整，支付方式：协定签订之时付20万元，10日内付40万元，余款于变更登记之日付清。如1个月内非甲方原因没有办理变更登记，大地公司应于30日内付20万元，余款办理变更登记之日付清。辉烁公司负责为大地公司办理土地使用权变更登记手续，大地公司予以协助，变更登记的费用由辉烁公司承担，超出2万元部分由大地公司承担。
本院认为：综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、一审判决认定卢书忠所收取的20万元属大地公司已经支付的土地转让款是否合法有据。2、一审判决辉烁公司协助办理土地使用权变更登记手续是否正确。
（一）关于一审判决认定卢书忠所收取的20万元转让款属大地公司已经支付的土地转让款是否合法有据的问题。
《中华人民共和国合同法》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，卢书忠于2014年12月3日和2015年4月27日收取大地公司所给付的20万元土地转让款时，系辉烁公司法定代表人，且所收款项也是大地公司和辉烁公司于2014年10月31日签订的土地使用权转让协议中约定的合同价款。故，卢书忠的收款行为依照上述法律之规定，应为代表公司的职务行为，其产生的责任由公司承担，一审判决认定卢书忠所收取的20万元属大地公司已经支付给辉烁公司的土地转让款于法有据，本院予以确认。
（二）关于一审判决辉烁公司协助办理土地使用权变更登记手续是否正确的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，大地公司和辉烁公司签订的土地使用权转让协议，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。根据双方签订的协议中第四条约定和上述法律之规定，辉烁公司应按协议约定为大地公司办理土地使用权变更登记手续，并承担约定的相关费用；辉烁公司上诉称其协助办理土地使用权变更登记在法律上存在障碍无事实依据。故，一审判决辉烁公司协助办理土地使用权变更登记手续正确，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；辉烁公司上诉主张不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380无，由上诉人泗县辉烁塑业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杜 飞
代理审判员 杨俊举
二〇一五年十二月三日
书 记 员 夏春秋
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。