上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初15446号
原告(反诉被告)陆燕燕，女，1984年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)顾向前，男，1982年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告(反诉被告)的共同委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)的共同委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所律师。被告(反诉原告)孙兴华，男，1982年9月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)张月华，女，1982年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)孙紫钧，女，2006年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人孙兴华。被告(反诉原告)张月华、孙紫钧的共同委托代理人尹玉珍，系孙兴华之母。原告顾向前、陆燕燕诉被告孙兴华、张月华、孙紫钧及反诉原告孙兴华、张月华、孙紫钧诉反诉被告顾向前、陆燕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2016年4月20日公开开庭进行了审理.原告(反诉被告)顾向前、陆燕燕的委托代理人杨状，被告(反诉原告)孙兴华，被告(反诉原告)张月华、孙紫钧的共同委托代理人尹玉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾向前、陆燕燕诉称，原、被告于2014年4月19日签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，并约定三被告在交易过户前将系争房屋内的户籍全部迁出，如未迁出的，则应按照每日100元(人民币，以下币种相同)的标准支付违约金直至迁出为止。时至今日，系争房屋的交易手续全部办结，三被告却未能全部迁出房屋内的户籍。原告曾提起诉讼，并由法院判决被告承担至2014年12月2日止的违约金，现原告再次起诉来院，要求三被告向二原告支付自2014年12月3日起至系争房屋内遗留户籍迁出之日止的违约金42,200元(以100元/日的标准计算，截至起诉之日，暂为42,200元)。被告孙兴华、张月华、孙紫钧辩称，不同意原告诉请。理由是：被告在2014年4月挂牌出售系争房屋时，明确告知中介房屋内存在4个户口，包括3个不能随时迁出的户口，被告也从未承诺过可以迁出该3个户口；原告在购买房屋时，也明知房屋内户口的具体情况，所以支付尾款以户口迁出为必要付款条件，现原告已经支付尾款，故被告认为原告对户口问题已经无异议了。三被告并认为，房屋买卖合同补充条款(一)第5条系中介公司套用的格式条款，并由于被告缺乏经验和草率，造成了对该条款的重大误解，要求判决确认原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第5条无效。反诉被告顾向前、陆燕燕辩称，不同意反诉原告的诉请。认为双方合同系真实意思表示，且经过法院一、二审判决认定，合法有效。经审理查明，2014年4月19日，二原告(乙方)与三被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将系争房屋出售于二原告，房价款为130万元，双方约定于2014年8月25日之前办理过户手续。合同补充条款(一)第5条“户口”约定为：甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若甲方未按约定将户口迁出，则甲方按日100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。合同附件三“付款协议”约定为：1、乙方于2014年4月19日支付甲方定金5万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分，2、乙方于签订本买卖合同后的15日内，将房款34万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续，3、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款90万元支付予甲方，4、待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)，甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将房款(尾款)1万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。双方另约定原告支付被告系争房屋装修款50.38万元。2014年7月30日上海市浦东新区房地产交易中心受理了原告申请办理系争房屋转移登记的材料，2014年8月6日系争房屋转移登记至二原告名下。至2014年12月2日系争房屋中尚有李建华、李恩来、丁蓓贤的户籍未迁出。2014年11月，孙兴华、张月华、孙紫钧诉至本院，要求判令：1、陆燕燕、顾向前支付房屋出售款84万元；2、陆燕燕、顾向前支付延期付款违约金。本院以(2014)浦民一(民)初字第40384号民事案件予以受理，审理中，陆燕燕、顾向前提起反诉，要求判令孙兴华、张月华、孙紫钧支付逾期迁出户口的违约金10,500元(从2014年8月1日起算至2014年11月13日止，按每日100元的标准计算)。2015年3月30日，本院判决：1、孙兴华、张月华、孙紫钧支付逾期迁出户籍的违约金(自2014年8月1日起算至2014年12月2日止，按照70元/日计算)；2、驳回孙兴华、张月华、孙紫钧的诉讼请求。嗣后，孙兴华、张月华、孙紫钧一方不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2015年7月23日作出二审判决，维持了上述判决第1项，撤销了第2项，判决陆燕燕、顾向前支付孙兴华、张月华、孙紫钧逾期付款违约金(以人民币840,000元为本金，自2014年9月1日起算至2014年12月17日止，按日万分之2.8标准计算)。审理中，原告向法庭提供了“户籍摘抄”一页，证明李建华和丁蓓贤的户籍已于2015年9月29日迁出，但李恩来的户籍一直未予迁出。被告对该证据真实性无异议。被告向法庭提供了案外人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司出具的“证明”一份，证明被告在挂牌出售房屋时向其说明房屋内存在4个户口的情况，中介人员在介绍房屋时也曾向原告说明了户口问题，原告方表示没有关系，予以接受，遂签订了合同。原告对该证据不予确认，并认为即便被告告知过户口情况，原告也没有放弃追究被告逾期迁出户口的违约责任。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、“户籍摘抄”、民事判决书等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，首先，孙兴华、张月华、孙紫钧与陆燕燕、顾向前就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效性已经生效判决认定。孙兴华、张月华、孙紫钧提出反诉，认为合同补充条款(一)第5条系中介公司的格式条款，被告出于重大误解而签订，要求确认无效，因为被告孙兴华、张月华均为具有完全民事行为能力的成年人，在签署任何书面文件前应对相关文件内容作审慎了解，现其认为自己缺乏经验、重大误解而签订该条款的依据不足，不予支持。其次，根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前案判决被告向原告支付截至2014年12月2日前的逾期违约金，现原告诉请要求被告支付自2014年12月3日之后的逾期违约金，理应予以支持。但原告主张该违约金计算至遗留户籍迁出之日止，因为该日期无法明确，故本院确定违约金计算至庭审之日，即2016年4月20日止。至于违约金的标准，原告主张按100元/日的标准计算显然过分高于实际损失，本院考虑到户口迁出的实际情况和违约事实可能造成的损失酌情确定按照35元/日的标准由被告承担，原告主张的超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告孙兴华、张月华、孙紫钧于本判决生效之日起十日内支付原告顾向前、陆燕燕逾期迁出户籍违约金(自2014年12月3日起算至2016年4月20日止，按照35元/日的标准按实计算)；二、驳回反诉原告孙兴华、张月华、孙紫钧的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费855元，减半收取计427.5元，由原、被告各半负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告孙兴华、张月华、孙紫钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年六月十七日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。