山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市商初字第1387号
原告（反诉被告）牛晓君，女，1963年3月27日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人侯昌林，山东广基律师事务所律师。
委托代理人张艺耀，男，山东广基律师事务所实习律师，住济南市。
被告（反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人王修安，总经理。
原告（反诉被告）牛晓君与被告（反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司（以下简称房联公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛晓君的委托代理人侯昌林、张艺耀、被告（反诉原告）房联公司法定代表人王修安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）牛晓君诉称，2015年4月19日，原告与案外人张子胜在被告见证下，签订《购房定金协议》一式三份，就原告购买案外人房产问题进行了约定，原告当场向被告支付5000元现金由被告保管，作为原告与案外人签订正式买卖协议的保证。2015年4月27日，原告与案外人张子胜经协商一致签订《协议书》，约定自签署之日起解除双方于2015年4月19日签订的《购房定金协议》，由原告自行向被告索回定金5000元，原告与案外人互不追究责任。原告多次向被告索要该定金，被告拒不退还。现请求法院判令被告返还购房定金5000元。
被告（反诉原告）房联公司辩称，《购房定金协议》是原被告和案外人张子胜三方签订的，即使解除该协议也应当由三方解除，不应由两方解除。协议书中明确写的是“定金”，不是“保证金”。协议中约定张子胜要在合同期内迁出户口，被告多次与原告联系约定原被告及案外人一起查验户口迁出情况，以便办理房屋过户手续，当天原告以资金不到位为由拖延查验，原告也承认其违约行为并表示愿意承担责任。被告多次邀请三方协商，尽职尽责履行居间义务。截至目前，原告未收到任何张子胜放弃追究原告违约责任的信息。
反诉原告房联公司反诉称，2015年4月6日，原告到被告处告知有买房需求，被告多次带原告看房，2015年4月19日，案外人张子胜，原告、被告三方签订《购房定金协议》，由原告交纳5000元现金，张子胜于4月30日前迁出户口，被告为原告开具定金收据。张子胜依约迁出户口，三方按照原告要求到派出所查验，但原告未依约到场。合同履行期间，原被告签订《物业需求看房单》，被告积极履行义务，为原告提供看房服务，并经与买卖双方多次沟通，根据《物业需求看房单》约定，居间方提供了居间信息服务、协调买卖双方签订《购房定金协议》，原告应向被告支付居间信息服务费。故按照《物业需求看房单》约定，请求判令原告支付居间服务信息费23700元。
反诉被告牛晓君辩称，被告的反诉没有事实根据，没有合同依据，从事实上说对方居间工作没有完成；反诉人在诉状中所说的一切事实不存在；定金协议本身不是居间合同，物业需求看房单不是居间合同，双方对居间费用的多少、由买卖哪一方交纳都没有商定。另外，居间合同没有完成的情况下不得收取居间费用。
经审理查明，2015年4月19日，案外人张子胜与本案原告、被告三方签订《购房定金协议》一份，该协议约定“甲方张子胜乙方牛晓君丙方齐鲁楼市三箭瑞福苑店（此名称为本案被告别称，承办人注）今甲乙双方约定协商，甲方自愿出售济南市市中区英雄山路2号院4号楼1-101室房产，乙方自愿购买此房产，价格为甲方净得壹佰壹拾捌万伍仟圆整，小写1185000元，乙方一次性付款。签订本协议当日乙方支付购房定金伍仟元整￥5000.00，由齐鲁楼市（丙方）保管。甲方在2015年4月30日前迁出户口，如顺利迁出户口，由丙方通知甲乙双方到齐鲁楼市签订正式房屋买卖合同，如甲方在规定的时间内迁不出户口此协议自动作废，齐鲁楼市退还乙方购房定金伍仟元整￥5000.00，双方不得追究任何乙方违约责任。在规定时间内甲乙双方都不得违约。乙方如违约不购买此房所交定金不退，如甲方在规定时间内户口迁出必须卖给乙方，如不卖给乙方赔偿乙方5000.00作为违约金。并赔偿丙方总房款的2%的中介信息服务费，此协议一式三份，具有同等法律效力。”该协议有案外人张子胜、原告牛晓君、被告房联公司盖章。同日，原告将5000元现金交付被告，被告向原告出具收据一张，该收据中“项目”为“现金购房定金”。对该协议中约定的“并赔偿丙方总房款的2%的中介信息服务费”，原被告一致认可该约定系约束卖方的内容，在卖方即案外人张子胜不履行卖房义务时需向中介机构即被告赔偿该服务费。
2015年8月4日，本院依职权对案外人张子胜作询问笔录，案外人张子胜陈述，2015年4月19日在被告工作人员带领下与原被告签了购房定金协议，原告当场交了5000元定金，该定金由中介保管。张子胜按照原告要求迁走了户口，但原告又不买房了。由于原告违约，该5000元定金应该给张子胜，但张子胜及其家人决定不要了，遂与原告签了《协议书》，约定张子胜不要5000元定金，返还原告，由原告自行要回。
上述事实，由法院调取的询问笔录、原告提交的《购房定金协议》及当事人的陈述等证据予以证实。
原告为证实案外人张子胜同意将5000元定金返还给原告，出具协议书一份，该协议书载明“甲方张子胜乙方牛晓君……一、甲乙双方同意自2015年4月27日起解除于2015年4月19日在齐鲁楼市三箭瑞福苑店……签订的《购房定金协议》。二、乙方已支付的5000元定金，现暂由中介（齐鲁楼市三箭瑞福苑店）保管，由乙方自行向中介索回……”。对该证据，被告主张对其真实性及证明内容均不清楚。
被告为主张原告应向其支付居间服务信息费23700元，提交物业需求看房单一份，该看房单载明“委托方（甲方）牛晓君将双方签章后生效。”在该合同甲方签字处为空白，仅在签字处下方写有“1506541****”字样，在乙方签字处盖有被告公章并有被告工作人员签字。在该看房单中，有四处明显涂改痕迹，分别为：该看房单第二大条第3条最后一行“甲方须支付乙方本协议中约定的全部信息服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，此处“全部信息服务佣金”中的“信息”系手写添加；该看房单第二大条第4条标题“信息服务佣金”，此处“信息”为手写添加；该看房单第二大条第4条第二款“购买：信息费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同或购房定金协议时一次向乙方支付”，此处“信息费”原为“承办费”，系手写改动，“或购房定金协议”为手写添加。被告主张改动部分系齐鲁楼市统一要求改动的，因印刷份数较多所以没有重新印刷，只是手动修改。当时原告表示不想在生效处签字，只是留了电话号码。原告对该证据的真实性和证明内容均有异议，认为协议上有涂改，有后加的内容，在该协议开头部分“委托人”处“牛晓君”签名系原告本人签字，但原告并没有在协议签字生效的的地方签名，委托方处签名是否为当事人签名与协议效力无关，只有在落款处签名才有效。协议第二大条第4条改动的地方是被告后来自行加上的，如果当时改动的应当有原告按手印认可。协议第四条约定本合同一式两份，经双方签字后生效，我方当事人当时只是为了帮助被告工作人员完成任务，被告也没有给原告，因原告未在生效处签字，故该协议不生效。
本院认为，原被告与案外人张子胜签订《购房定金协议》系三方的真实意思表示，该协议不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，三方均应按照协议履行各自义务。根据协议约定，原告交纳5000元购房定金，该定金约束的相对方为原告和案外人张子胜，被告仅是保管义务。现由于原告与案外人张子胜未能达成购房合意，根据定金罚则的法律规定及该协议约定，该5000元定金应归案外人张子胜所有。无论原告与案外人张子胜签订的关于退还定金的协议效力如何，根据法院依职权调取的询问笔录可知放弃索要5000元定金的权利，将其退还给原告系案外人张子胜的真实意思表示，被告作为定金保管方应当根据协议将该5000元定金退还原告。故原告要求被告退还5000元定金的诉讼请求事实清楚证据确凿，本院予以支持。
关于《物业需求看房单》的效力问题，虽然该看房单明确约定“经双方签章后生效”，原告牛晓君未在合同尾部需双方签字生效处签名，但从原被告的陈述来看，被告履行了带原告看房、与原告及案外人张子胜协商买卖房屋事项等义务，原被告双方的上述行为应视为原被告双方对该看房单成立并生效的认可，故该《物业需求看房单》已成立并生效。关于看房单中手写部分，被告主张该部分系齐鲁楼市统一要求改动，因印刷份数较多所以没有重新印刷，只是进行了手动修改，原告对被告上述主张不予认可，被告对上述主张亦未提交相应证据证实，对被告的该主张本院不予采信。根据该物业需求看房单改动前的记载“承办费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之时一次性向乙方付清”，因甲方即原告与案外人张子胜未达成房屋买卖合意，未签订房屋买卖合同，故被告要求原告支付相应承办费的条件未成就，对反诉原告要求反诉被告支付23700元居间服务信息费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）牛晓君定金5000元。
二、驳回被告（反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，反诉费197元，由被告（反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 许 毅
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 张禄仁
二〇一五年十一月四日
代理书记员 胡 越