河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1619号
上诉人（原审原告）：焦岚，女，汉族，1971年2月26日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张永雷，河南点石律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：段生牛，男，汉族，1963年6月30日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘贺，河南亚洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建华，郑州市铭功路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郑州锦居房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区南阳路家天下小区16号楼108商铺一层。
法定代表人：张程健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李天喜，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司，住所郑州市金水区同乐路9号院1号楼2单元1层23号。
负责人：张程健，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：李天喜，该分公司员工。
上诉人焦岚、段生牛因与被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人焦岚上诉请求：要求郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司连带返回购房定金3万元。事实和理由：郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司李程碑经理和焦岚第一次签订房屋买卖合同产生纠纷时，李程碑经理要求焦岚必须在锦居房产再次购房，不然不退押金，焦岚急于卖房写下保证，与段生牛签订的合同为第二次，签合同时李程碑经理打电话询问段生牛有几套房改房、房子是否超标后，告知焦岚房子没有问题，双方才签下合同，但第二天就查出超标，并且不告知焦岚。锦居房产李程碑经理和段生牛不积极处理此问题，后来有解决方案时，段生牛又不配合履行合同。郑州锦居同乐路分公司作为专业的二手房交易平台机构，对涉案房屋存在超标的情况未尽如实告知的义务，故意隐瞒上诉人，存在重大过错，郑州锦居同乐路分公司未尽居间义务，涉案房产未过户给上诉人。本案房屋买卖合同第二条关于购房定金的约定为“格式条款”，被上诉人郑州锦居同乐路分公司在签订合同时并没有采取合理的方式提请上诉人注意，而且该条款的约定也与合同履行的实际情况不相符。
段生牛对焦岚的上诉答辩称，本案合同不能履行的原因系政策原因，属于不可抗力，根据相关法律规定双方应免责。根据本案履行合同程度来看，被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路公司提供的居间服务不完全且有重大瑕疵，与原审判决23000元的佣金严重不符。被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路公司在签订合同时故意隐瞒了段生牛的房屋根本无法补救超标的重大事实，刻意隐瞒了相关政策并对双方进行了诱签，才导致合同无法继续履行。综上，被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路公司应退还焦岚三万元的定金，双方解除合同互不承担责任。
被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司答辩称，被上诉人认为3万元的定金包含23000元的佣金，合同已经成立，我方应当收取服务。
上诉人段生牛上诉请求：依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15620号民事判决，依法改判驳回被上诉人焦岚的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审认定事实不清，段生牛并未违约，本案合同无法继续履行的原因在于国家政策，属于不可抗力，在签订涉案合同前，段生牛已经明确告知中介及焦岚其名下有两套房改房的事实，分别为涉案房屋和位于金水区××路××楼××单元××号（房产证号：郑房权证字第××号）房屋。被上诉人锦居公司在签订合同时故意隐瞒了段生牛的房屋根本无法补救超标的重大事实，刻意隐瞒了政策并对双方进行了诱签，才导致合同无法继续履行。在焦岚起诉前，双方已经说好解除合同，但被上诉人锦居公司从中阻拦，并留置定金不退还给焦岚才导致本案诉讼。段生牛与焦岚于2017年2月18日签订合同，由于政策原因无法出卖房屋，焦岚未举证证明其实际损失存在，而且段生牛家庭困难，无力承担如此高昂的违约金。
焦岚对段生牛的上诉答辩称：本案合同不能履行系段生牛拒绝补齐涉案房产超标的违约行为所致，并非不可抗力，原审判决段生牛按照合同约定支付违约金10.8万元正确，段生牛在合同订立前已经知晓涉案房屋为房改房且存在超标，并且作出了“如果涉案房屋存在超标，则本人必须积极补齐超标并办理过户”的书面承诺。后段生牛拒绝补齐超标的行为，违反了合同约定，并非不可抗力，故应当承担合同约定的违约责任。焦岚作为守约方主张继续适用违约金条款，人民法院应当予以支持，原审判决违约金符合本案事实和法律规定。
被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司答辩称，合同中已经明确说明业主保证房屋没有任何问题，能够进行交易，被上诉人认为没有责任。
焦岚向一审法院起诉请求：1、解除焦岚与段生牛、郑州锦居房地产营销策划公司同乐路分公司签订的房屋买卖合同；2、判令郑州锦居房地产营销策划公司、郑州锦居房地产营销策划公司同乐路分公司连带返还焦岚定金3万元；3、判令段生牛向焦岚支付违约金108000元。
一审法院认定事实：1、2017年2月18日，原告与被告段生牛签订的《房屋买卖合同》一份约定，被告段生牛拥有位于金水区××路××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权证书号为0201022548，房屋建筑面积103．04平方米，原告与被告双方协商一致，同意该房产及其配套设施的总价款为108万元，原告同意自本合同签订时支付定金人民币3万元，其中佣金23000元，余额作为代收定金7000元，原告与被告段生牛双方同意该定金在立契前暂时由被告郑州锦居公司同乐路分公司保管；如原告与被告段生牛任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生其他违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任应据实赔偿，且中介方所收取的双方中介服务费一律不予退还；被告段生牛承诺如果此房存在超标，被告段生牛积极把超标补好，并积极把此房产过户给原告。
2、2017年2月18日，被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司出具收据一份，载明“兹收到焦岚购买金水区××路××院××楼××单元××号的房产购房定金3万元”。
3、2017年5月10日，被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司出具的证明显示，当时原告与被告段生牛双方约定房子如存在超标，由被告段生牛补完超标，积极配合过户给原告。被告段生牛房屋存在超标，但被告段生牛以不补为理由故意拖延两个月至2017年4月18日，在约定合同期内没有办完过户手续，期间被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司已尽到三次督促义务，而被告段生牛已确定不补超标，特出此证明。
4、后原告与三被告就纠纷未达成一致解决意见，酿成诉讼。
一审法院认为，原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以认可。1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。2017年2月18日，原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》第十三条约定，被告段生牛承诺如果此房存在超标，被告段生牛必须积极把超标补好，并积极把此房产过户给原告，而被告段生牛拒绝履行合同约定的此项义务，以至于合同无法继续履行。故对于原告要求解除原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，该院予以认可。2、原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》第十条第三款约定，原告与被告段生牛任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。因被告段生牛拒绝履行合同约定的义务，故对于原告要求被告支付违约金108000元的诉讼请求，该院予以支持。3、原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》第二条约定，原告同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金23000元，余额作为代收的定金7000元。虽然原告与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》解除，但不能以此否认被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司作为中介方在为促成合同签订以及合同签订后为原告与被告段生牛提供相应服务的事实。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故对于原告要求被告郑州锦居房地产营销策划有限公司、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司连带返还原告定金3万元的诉讼请求，该院支持被告郑州锦居房地产营销策划有限公司返还原告定金7000元，高出部分不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦岚与被告段生牛、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》。二、被告段生牛于判决生效之日起十日内给付原告焦岚违约金108000元。三、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告定金7000元。四、驳回原告焦岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由原告焦岚负担510元、被告段生牛与被告郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路公司负担2550元。
本院二审期间，上诉人段生牛提交录音一份（中介公司员工李天喜与段生牛通话），证明当时被上诉人称10万元可以补齐差价，被上诉人让段生牛交25万元，但是根据政策房子不允许交易。经质证，焦岚对录音真实性无异议，对关联性有异议，该证据进一步证实了焦岚属于守约方无过错方，段生牛未按照合同第十三条约定的承诺，补齐超标将房屋过户给焦岚，也进一步证实了中介公司作为专业的二手房经济机构未尽到审查义务，且未尽到告知义务，故意隐瞒了与合同订立有关的重要事实存在严重的过错，不仅不应该收取佣金还应当赔偿受害方的损失；郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司认为录音是其与段生牛的对话，当时签合同时卖方说房子是段生牛父亲的，不是房改房，当时不能判定是房改房，在交易后查的是超标。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人焦岚与上诉人段生牛及被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于本案涉案房屋为房改房，而被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司作为专业的房屋中介公司，应对房改房再次出售的有关规定向买卖双方进行充分说明，但被上诉人对此未尽到其应尽的义务，对造成房屋买卖合同未能继续履行具有一定的过错，所以，被上诉人应将收取的佣金予以退还，且其出具的收据又明确为收到焦岚购房定金3万元，因此，上诉人焦岚要求被上诉人返还定金3万元理由正当。但因分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，所以，应由被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司向焦岚返还3万元。由于《房屋买卖合同》签订后，上诉人段生牛未按合同约定补好超标，以致于合同无法继续履行，所以，段生牛已经违约，其应承担相应的违约责任，但又因段生牛并未收到任何款项，根据其违约情形及合同的履行情况，让段生牛按合同约定支付全部违约金过高，本院酌定由段生牛支付85000元的违约金更合适。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15620号民事判决第一项；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15620号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、上诉人段生牛于本判决生效之日起十日内给付上诉人焦岚违约金85000元。
四、被上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人焦岚款项30000元。
五、驳回上诉人焦岚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3060元，由焦岚负担510元，段生牛负担1550元，郑州锦居房地产营销策划有限公司负担1000元，二审案件受理3060费，由焦岚负担50元，段生牛负担2010元，郑州锦居房地产营销策划有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 常爱萍
审判员 王燕燕
审判员 陈 涛
二〇一八年四月二十日
书记员 娄杨杨