上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1712号
上诉人（原审原告）：杨志锋，男，1987年2月22日生，汉族，户籍地江苏省东台市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红都建材市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区曹行镇五一村，虹梅南路2020号-2200号。
法定代表人：董益松，董事长。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人杨志锋因与被上诉人上海红都建材市场经营管理有限公司（以下简称红都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨志锋、被上诉人红都公司之委托诉讼代理人何昕亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨志锋上诉请求：撤销一审判决第四、七、八、九项，改判支持上诉人除违约金外的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人于2016年5月31日将红都建材市场1001、1002﹟营业房和1003﹟仓库（以下简称系争房屋）内的货物搬离时上诉人不在场，对现场状况也并不清楚，上诉人一审中提供的视频是拆迁人员清点时上诉人随同拍摄的，一审对该节事实认定有误；二、一审中要求上诉人前往查看并清点物品，但并未说明是交接物品，被上诉人系不想承担责任而返还货物给上诉人，故上诉人未去交接，被上诉人应对货物灭失承担责任；三、上诉人对《租赁合同》无效不负有任何责任，被上诉人从未告知上诉人系争房屋是违章建筑，上诉人根据《租赁合同》领取营业执照，上诉人从未想过系争房屋是违章建筑，如系争房屋是违章建筑则应由相关部门处理，一审法院认为上诉人没有对房地产尽到审核义务系适用法律不当。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
红都公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。关于搬离物品时的录像，一审中上诉人已经明确认可，且一审中双方在法院就交接物品的时间和地点已经达成一致意见，上诉人未按约前往。系争房屋是没有产权证的违章建筑，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨志锋向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的《租赁合同》无效；2.判令红都公司退还杨志锋租金人民币（以下同）53,382元、货物损失685,863元、装修损失55,500元、转让费损失180,000元、过户费损失2,135元、物业损失495元、停车费损失375元;3.判令红都公司支付杨志锋违约金7,117.50元；4.判令红都公司退还杨志锋两年房租142,350元。
一审法院认定事实：2015年12月12日，红都公司（出租方，签约甲方）与杨志锋（承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将红都建材市场1001、1002﹟营业房和1003﹟仓库出租给乙方从事装饰材料行业经营活动，其中1001、1002﹟营业房共52平方米，每天每平方米租金2.60元，1003﹟仓库26平方米，每天每平方米租金2.30元，全年租金71,175元，一次性付清，先付后用；租赁期限一年，甲方从2015年11月5日将房屋交付乙方使用，至2016年11月4日收回；物业费660元/年。合同对其他事项亦做了约定。签约当日，杨志锋支付红都公司一年的租金及2015年11月5日至2016年11月4日期间的物业费660元、2016年1月至2016年12月期间的停车费500元。上述涉案商铺原由案外人承租，杨志锋承租后支付红都公司过户手续费2,135元。
2016年3月1日起，上海市闵行区梅陇镇政府对涉案商铺所在的红都建材市场实施拆违整治。上海市闵行区红都市场拆违和环境综合整治办公室在市场内张贴了通告，并在《“上海红都建材市场”代为清退租赁户的实施方案》中明确：对未到期租户，在2016年3月15日至2016年3月20日签约并于4月15日前搬离的，奖励2个月租金；在2016年3月21日至2016年3月25日签约并于4月15日前搬离的，奖励1个月租金；租户逾期未签约的，取消补贴与奖励。2016年4月1日至4月15日，已签约租户应清空搬离，市场进行封闭式管理。2016年4月16日至4月30日启动强制清退、拆违程序，对未签约搬离的租赁户进行强制清退、拆除违法建筑。因杨志锋成为红都市场内最后未与红都公司签约和搬离的租户，红都公司于2016年5月31日将杨志锋商铺中的货物搬离至公司暂借的仓库存放，并对搬离过程进行了录像。当时杨志锋本人在现场，其拒绝搬离货物，同时对搬离过程进行了录像。
杨志锋提起本案诉讼后，双方于2016年12月27日第一次庭审过程中约定，将于2016年12月28日13：30分到存放货物的仓库清点货物办理交接。届时，杨志锋未依约前往。红都公司联系了杨志锋，杨志锋表示4点30分左右到。但红都公司等到天黑仍未等到杨志锋，便发短信告知其如不来办理交接将不负责保管。杨志锋却仍未出现。后红都公司人员撤离仓库，现货物已灭失。
杨志锋于2017年2月13日申请对XX路XX号XX号商铺中物品价值进行评估鉴定。上海XX有限公司于2017年8月18日向一审法院出具《申请撤销评估项目的说明》，告知因商铺中货物和机器设备已无实物，委托方仅能提供物品清单，评估人员无法完成对委估对象进行勘察的评估程序。
杨志锋提供了其自制的店内物品统计单一份，认为按照市场销售价格计算，货物价值690,363元。杨志锋还提供了商铺内部照片，照片显示商铺内设施简陋，堆放了一些材料和机器，数量明显与杨志锋自制的统计单不符。红都公司认为根据杨志锋提供的现场照片、统计单，咨询市场同行的意见，红都公司搬离的物品价值约10万元。
本案在审理过程中，经一审法院主持调解，杨志锋坚持要求以69万余元计算货物价值。红都公司同意按照20万元补偿杨志锋的物品损失。
一审法院认为，红都公司向杨志锋出租未取得批建手续的房屋，违反了法律法规强制性规定，故双方签订的《租赁合同》为无效的合同，红都公司对合同无效负有责任。杨志锋对所承租的房屋的房地产权利未尽到审核义务，故对合同无效亦有过错。按照合同法的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因涉案房屋所在的市场自2016年3月1日开始拆违整治，杨志锋无法正常使用租赁房屋，而杨志锋已经支付了租赁期间的全部的租金、物业费、停车费，故杨志锋要求退还相应时段的各项费用，一审法院予以支持。关于装修损失，杨志锋没有提供证据证明。红都公司愿意酌情补偿杨志锋装修损失12,500元，一审法院予以准许。杨志锋为租赁房屋缴纳押金1,000元，红都公司同意退还，一审法院予以准许。杨志锋要求红都公司退还过户手续费2,135元，此系红都公司因上述无效合同取得的财产，应予返还杨志锋。杨志锋提供的现场照片显示内容与其自制物品统计单中涉及的物品数量存在较大差异，且无法证明物品损失达69万余元。杨志锋作为主张权利的一方，对此负有举证责任。杨志锋如不能进一步举证证明其物品损失的价值，依法应承担不利后果。一审法院注意到红都公司搬离涉案房屋内物品当日，杨志锋本人在场并录像，却没有当场与红都公司清点物品的数量，错失了保留重要证据的机会。在诉讼中，双方当事人在法院达成了交接物品的合意并确定了时间，杨志锋却不依约前往，以其行为拒绝受领，故杨志锋对货物灭失的后果理应自行担责。现红都公司向一审法院表示自愿就物品损失补偿杨志锋20万元，并无不妥，一审法院予以准许。杨志锋主张其向上家支付了18万元的店铺转让费，未提供证据证明，一审法院不予采信，对杨志锋的该项请求不予支持。由于杨志锋、红都公司对合同无效均负有责任，故杨志锋主张违约金7,117.50元和要求退还两年房租142,350元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认杨志锋与上海红都建材市场经营管理有限公司签订的关于红都建材市场1001、1002﹟营业房和1003﹟仓库的《租赁合同》无效；二、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨志锋自2016年3月1日起至2016年11月4日止，按照每年71,175元计算的租金；三、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨志锋租赁押金1,000元；四、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨志锋自2016年3月1日起至2016年12月31日止，按照每年660元计算的物业费；五、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨志锋自2016年3月1日起至2016年12月31日止的停车费375元；六、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨志锋过户手续费2,135元；七、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内补偿杨志锋装修损失12,500元；八、上海红都建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内补偿杨志锋物品损失20万元；九、驳回杨志锋其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,985.46元，由杨志锋负担9,785.46元，上海红都建材市场经营管理有限公司负担5,200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人举证如下：1.被上诉人的工商登记档案资料一份，欲证明上诉人对系争房屋是违章建筑不知情，故不应当承担责任；2.《转让协议》，证明上诉人为在系争房屋内经营支付案外人转让费18万元。被上诉人质证后认为：证据1真实性无异议，但不能实现上诉人的证明目的；证据2真实性不认可，合法性关联性也均不认可。二审中被上诉人未提交新证据。
本院经审查后认为，证据1仅反映被上诉人的工商登记信息，与本案争议焦点不具备关联性，且无法实现上诉人的证明目的；证据2系上诉人与案外人签订，在被上诉人对真实性予以否认的情况下，上诉人未提供其他证据补强其证明力。综上，本院对上诉人提交的两份证据均不予采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于在《租赁合同》依法认定无效后上诉人主张被上诉人支付装修损失55,500元、转让费损失180,000元、货物损失685,863元并返还两年房租是否合法有据。系争房屋未取得房地产权证，《租赁合同》应属无效，合同无效后因该合同取得的财产应予返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于装修损失，双方并未对此达成合意且装修金额系上诉人自行计算，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张的18万元转让费，上诉人提交的《转让协议》系上诉人与案外人之间形成，协议上记载转让费为3万元，且上诉人未能提供转账记录等证据佐证转让费已实际支付，现上诉人依据《转让协议》要求被上诉人赔偿转让费18万元，缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。关于货物损失，在一审法院与双方确定交接货物的时间地点后上诉人以纠纷未解决、被上诉人应承担责任为由拒不前往，上诉人对货物灭失应承担主要过错，在上诉人并无证据证明货物价值的情况下，被上诉人愿意酌情补偿20万元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。上诉人还称，因前两年经营处于亏损状态故被上诉人应返还两年房租，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人一审诉请主张被上诉人返还自2016年3月1日至2016年11月4日的物业费，故本院对一审相应判决予以调整。
综上所述，上诉人杨志锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但主文部分表述有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29923号判决第一、三、五、六、七、八、九项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29923号判决第二项为：上海红都建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨志锋自2016年3月1日起至2016年11月4日止，按照每年71,175元计算的房屋使用费；
三、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29923号判决第四项为：上海红都建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨志锋自2016年3月1日起至2016年11月4日止，按照每年660元计算的物业费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币9,785.46元，由上诉人杨志锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年三月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……