辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1291号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人（原审原告）：马永良，男，1954年5月24日出生，汉族，住址辽阳市宏伟区。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司因与上诉人马永良商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第248号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人杨帆，上诉人马永良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马永良一审诉称，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定马永良购买沈阳国际纺织服装城商业用房一处，建筑面积27.36平方米。房屋交付后，马永良发现实际建筑面积比约定少4.58平方米，故请求法院判令：1.沈阳国际纺织服装城开发有限公司向马永良返还因面积差导致多收房款21224元及利息9211元2.沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担诉讼费用
沈阳国际纺织服装城开发有限公司一审辩称，第一，双方权利义务应以备案合同为准，备案合同中双方确定按套购买房屋。按套购买房屋的约定是基于商品房预售许可证对预售形式的要求而确定的。按套购买不涉及面积差问题。就此方面约定恳请法庭详细审查备案合同。第二，马永良主张利息缺乏法律依据及合同依据。
原审法院审理查明，马永良、沈阳国际纺织服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》原始合同一份。马永良购买沈阳国际纺织服装城开发有限公司开发的房屋坐落于沈阳市铁西区北一中路19号B4-N03。双方均述称涉案房屋地址已变更为沈阳市铁西区北一中路19-6号B4-N03。合同第三条约定：该商品房合同约定建筑面积27.36平方米。第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4634元，总金额人民币126，796元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理；双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。合同签订后马永良付清全部房款。
原审法院另查明，沈阳国际纺织服装城开发有限公司在办理合同备案前，将手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中沈阳国际纺织服装城开发有限公司提供了备案的《商品房买卖合同》，该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积约-
平方米，其中，套内建筑面积13.68平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人约定按第3种方式计算该商品房价款.”3.按套计算，该商品房总价款为126，796元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
原审法院再查明，马永良出具的楼盘分层分户列表详细信息打印件载明，该涉案房屋的实际建筑面积为22.78平方米。
原审法院认为，马永良提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于沈阳国际纺织服装城开发有限公司提出的经马永良同意对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致可以变更合同。现马永良对沈阳国际纺织服装城开发有限公司主张的变更合同事宜予以否认，沈阳国际纺织服装城开发有限公司未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了马永良的同意，以马永良提交的原始合同为准。关于面积差额款的问题，原始合同约定建筑面积为27.36平方米，单价为每平方米4634元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房款差异据实结算。现楼盘分层分户列表详细信息载明该房屋实际建筑面积为22.78平方米，比合同约定建筑面积少4.58平方米，故沈阳国际纺织服装城开发有限公司应给付马永良面积差额款21，223.72元（4634元／平方米×4.58平方米）。
关于马永良主张沈阳国际纺织服装城开发有限公司应向其支付多收房款利息的问题，因双方在《商品房买卖合同》原始合同约定对面积差额款据实结算，对该差额款的给付时间和利息没有约定，沈阳国际纺织服装城开发有限公司应自马永良起诉之日起向马永良给付面积差额款21，223.72元的利息，按照中国人民银行同期存款利率计算至本判决确定的给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马永良面积差额款21，223.72元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马永良面积差额款21223.72元的利息，自2015年1月9日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。三、驳回原告马永良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期限行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，减半收取281元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
宣判后，沈阳国际纺织服装城开发有限公司、马永良均不服，向本院提出上诉。
沈阳国际纺织服装城开发有限公司的上诉请求：1、请求撤销原审判决；2.判令由被上诉人承担本案一.二审诉讼费用。上诉理由：原审法院适用原始合同的判决错误，要求适用备案合同，因原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同，取得预售许可证之后，当事人双方确立了备案合同，所以应具有法律效力。原始合同不符合预售许可证，无法实施备案，对双方当事人尤其被上诉人取得房屋产权证的权利造成不可避免的损害，应认定备案合同合法有效，故需撤销判决第一项。关于面积差问题也明确记载“房款差额据实结算”，约定并不存在利息，需撤销判决第二项。
被上诉人马永良答辩称，应该以原始合同为准，其余内容依据法院审理。
马永良的上诉请求：1、请求撤销原审判决；2.判令被上诉人按照上诉人交房款之日以人民银行贷款利率标准给付利息；3、由被上诉人承担本案一.二审诉讼费用。上诉理由：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，并全额交付购房款，由于被上诉人违约导致房屋面积与合同约定面积比值超出3%，上诉人应依据合同约定支付购房面积差款和利息。上诉人2008年支付购房款，应按照交款之日由被上诉人给付利息。
被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称：上诉人上诉请求不成立，原始合同中对于面积差的约定是以市房产局测绘大队出具的面积审核通知书审核面积为准，房款差额据实结算，双方已经约定据实结算因此不存在给付利息问题。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
另查明，庭审中马永良变更上诉主张，主张从2013年10月21日即涉案房屋的初始登记批复日开始计算利息。
双方签订《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人的计价方式，本条规定以建筑面积套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的原始商品房买卖合同、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、楼盘分层分户列表详细信息等证据，经原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，沈阳国际纺织服装城开发有限公司已经取得了商品房销售许可证明，且涉案的原始合同及补充协议均为双方签订，是双方的真实意思表示，因此应为有效合同。关于马永良主张的面积差额款问题，双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中明确约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，原审法院据此判决沈阳国际纺织服装城开发有限公司支付马永良面积差额款21，223.72元并无不当。关于利息的起算时间问题，因双方在合同中对差额款给付时间和利息均没有约定，故原审判决从马永良起诉之日起即主张权利之日起开始计算利息并不不当，但应按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第248号民事判决第一项，即“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马永良面积差额款21，223.72元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第248号民事判决第三项，即“驳回原告马永良的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第248号民事判决第二项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马永良面积差额款21，223.72元的利息，自2015年1月9日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算”为“沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付马永良面积差额款21，223.72元的利息，自2015年1月9日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算”；
四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司、马永良的其他上诉请求。
二审案件受理费561元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年五月十三日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；