浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3189号
上诉人（原审原告）：楼爱新，女，1966年10月13日出生，汉族，住金华市。
委托诉讼代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵跃新（系上诉人楼爱新丈夫），男，1963年12月27日出生，汉族，住金华市金东区。
被上诉人（原审被告）：金华市至诚商贸物业管理有限公司，住所地金华市婺城区西市街中华广场6楼。
法定代表人：蒋杭伟，执行董事。
委托诉讼代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金华永兴房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区新华街366号。
法定代表人：姚波峰，执行董事。
委托诉讼代理人：楼正明，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人楼爱新为与被上诉人金华市至诚商贸物业管理有限公司（以下简称至诚商贸公司）、金华永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺北民初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人楼爱新的上诉请求：撤销原审第一、二、三项判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院“至诚商贸公司是将中华广场1-4层的全部房屋承租，是作为一个整体使用，所有的房屋租赁合同中也约定了租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用，即全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整”的认定没有事实依据。本案的审理应以楼爱新、至诚商贸公司签订的房屋租赁合同为据作出裁判，本案中上诉人、被上诉人均未提交本案之外的合同，不能得出所有租赁合同均一样的事实。即使所有业主签订的房屋租赁合同一样，也不代表全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整。同时，原审法院关于证据3的认定中认为本案审理的标的仅限于楼爱新提交的房屋租赁合同，该认定与前面的认定自相矛盾，也对楼爱新不利。2.原审认为按现状交付更有利于商铺价值最大利益化是商业布局基本规则，缺乏法律依据。3.涉案房屋租赁合同系由永兴房产开发公司提供，并由该公司让楼爱新签订，永兴房产开发公司亦提供了担保，永兴房产开发公司与至诚商贸公司共同履行合同，永兴房产开发公司甚至承担了大部分租金。因此，永兴房产开发公司应对至诚商贸公司应承担连带责任。
至诚商贸公司辩称，一、原审认定所有房屋租赁合同均约定租赁期间房屋修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用符合事实。至诚商贸公司在诉讼中均陈述系将中华广场1-4层整体回租，业主均认可房屋租赁合同由至诚商贸公司提供，属格式文本，故提起诉讼的24位业主手中的合同条款均一致。至诚商贸公司自2005年统一回租，至今长达九年，各业主应对中华广场整体回租的商业生态知情，且未提异议。二、原审认定全体业主同意承租方对中华广场公共部位进行调整正确。结合至诚商贸公司与业主签订的多份合同，布局调整及于公共空间，业主提出的还原公共空间的诉讼主张不应支持。三、原审商业布局基本规则的表述符合市场需求。目前，商场店中店的模式已不适应商业发展趋势，只有统一经营和管理，才能促进商场发展，这是众所周知的事实。原审根据日常经验法则，并探求合同真实意思表示，以更有利于商铺价值最大利益化为原则作出裁判，并无不当。请求二审法院维持原判。
永兴房产开发公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，楼爱新要求永兴房产开发公司承担连带责任没有事实依据。
楼爱新向一审法院起诉请求：1.由至诚商贸公司将涉案房屋（店铺）交还，所交还的店铺必须符合租赁前的状态，具体详见附件1：（1）必须请房管部门重新对“中华广场”1-4层测绘后按照房产证图纸上的格局进行全面恢复，不得占用公共部位即1层占用的公共通道、地下1层占用的公共部分必须立即拆除搬离。（2）全部拆除在租赁期间自行增加的隔断、隔墙并全部清理所有装修垃圾；（3）按原格局恢复消防设施，包括消防通道、火灾报警、防排烟系统、各项水喷淋和消防箱，并经金华市消防支队消防验收合格；（4）按原格局将商铺独立的照明、电表、空调出风口及用水进行还原，并经相关管理部门验收合格；（5）提交商场的客梯、扶梯、货运电梯、空调通风系统等特种设备的年检合格材料，并保证正常运行；2.至诚商贸公司赔偿楼爱新房屋（店铺）损失19224元（暂从2014年11月1日计算至2015年4月30日止，实际损失计算至将本案房屋恢复原状交还止）；3.永兴房产开发公司对至诚商贸公司应承担的责任负连带责任；4.本案诉讼费由至诚商贸公司、永兴房地产开发公司承担。
一审法院认定事实：楼爱新系位于金华市中华广场2层18号店铺（有隔墙的店铺，建筑面积17.2㎡）的所有权人。该房屋（店铺）与其相邻的房屋（店铺）之间有隔墙（推定为普通建筑材料红砖），其内墙、顶棚是乳胶漆，地面是强化木地板，门窗是玻璃推拉门，其屋内有烟感喷淋、消防栓、空调开关、电灯、电表等设施。2006年3月16日，楼爱新与至诚商贸公司、永兴房地产开发公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定：第一条：“甲方（即出租方）愿意将位于中华广场2层18号店铺（建筑面积17.2平方米）房屋出租给乙方（即至诚商贸公司、承租方）。”第二条：“乙方同意承租，租赁期9年，租赁时间自2005年11月1日至2014年10月31日止。”第三条：“租金第一年～第三年年租金按购房价的6%支付，……，第九年年租金为人民币38448元。”第四条：“租金的交纳方式和期限。第一年年租金在2005年11月26日前付清，……，第九年年租金在2013年11月1日前付清。”第五条：“本合同租金支付，由丙方（即永兴房产开发公司、保证方）承担保证责任，当乙方未按时支付租金时，由丙方先行支付。”第八条：“房屋的装潢按规定需要报经有关部门审批的，……，租赁期满后，归出租方所有。”第九条：“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用。”第十四条：“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除，否则由乙方承担赔偿责任，若逾期不迁的，出租方有权向人民法院起诉，申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失，合同期届满后，如出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。”第十七条：“解决纠纷的方式：双方协商解决，若协商不成向金华市仲裁委员会仲裁解决。”第十八条：“本合同各方签字或盖章后生效。”等等。楼爱新、至诚商贸公司、永兴房地产开发公司均在合同上签名捺印或加盖公章予以确认。该合同系事后补签，楼爱新之前已经按约将该出租房屋（店铺）交付给至诚商贸公司占有使用。后至诚商贸公司将楼爱新的房屋（店铺）及至诚商贸公司一并承租来的其他相关连的房屋（店铺）的隔墙全部进行拆除，并对每层楼房（商场）进行装潢装修及整体布局规划，然后再进行经营管理与使用。在租赁期间，至诚商贸公司按约付清了全部租金。但期满后，楼爱新多次向至诚商贸公司提出返还房屋（店铺）的要求，因双方就如何返还达不成一致意见而至今未予返还。原审法院审理认为，本案的争议焦点一是涉案租赁房屋应如何返还。涉案合同第十四条明确约定“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除”，而至诚商贸公司是将中华广场的1-4层的全部房屋承租，是作为一个整体使用。所有的房屋租赁合同中也均约定了“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”，即全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整。且涉案租赁合同已履行了九年之久，楼爱新作为业主及出租方，不可能不清楚中华广场的经营模式。故至诚商贸公司主张按现状交付符合双方合同约定，而根据商业布局基本规则，按现状交付更有利于商铺价值最大利益化。因此，楼爱新要求按出租时的状态返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。二是涉案租房损失如何计算。合同期满后，因双方就如何返还达不成一致意见而导致房屋至今未予返还，这虽然涉及双方对合同条款的理解问题，双方均有一定的过错，考虑到涉案房屋至今未予返还已达一年半之久、涉案房屋交付时系一间间分隔而成及本市商铺租赁行情等因素，酌定由至诚商贸公司按合同中所约定的届满前同一年年租金的一半即19224元的标准向楼爱新赔偿房屋使用收益损失。三是永兴房产公司是否应承担连带责任。因合同中仅约定永兴房产公司是对租赁期内的房屋租金承担连带担保责任，楼爱新要求永兴房产公司对至诚商贸公司返还租赁房屋义务及租赁期限届满后的租金损失承担连带责任的主张于法无据，不予支持。判决：一、至诚商贸公司于本判决生效后十日内，按房屋（商铺）现状返还给楼爱新位于金华市中华广场2层18号房屋（商铺）；二、至诚商贸公司于本判决生效后十日内，赔偿楼爱新房屋损失（按年租金19224元的标准自2014年11月1日起计算至判决确定房屋返还之日止）；三、驳回楼爱新的其他诉讼请求。本案受理费280元，由楼爱新负担140元，由至诚商贸公司负担140元。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、至诚商贸公司将中华广场1-4层的全部房屋承租，并作为一个整体使用，长达九年之久，上诉人作为中华广场的业主即出租人，对该事实未提异议，应认定为上诉人对至诚商贸公司统一回租中华广场商铺行为的认可。针对出租方与承租方签订的统一的房屋租赁格式合同，上诉人虽对所有房屋租赁合同均约定“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”等内容有异议，但其也未提供与该合同内容不相一致的其他合同。故一审认定全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整并无不当。二、至诚商贸公司按现状交付，有利于统筹利用现有空间，优化商业布局，充分发挥商铺价值，故一审根据商业布局基本规则及商铺价值最大利益化，判令按现状交付并无不当。三、根据房屋租赁合同第五条的约定，永兴房产开发公司仅对商铺租赁期间的租金承担保证责任，本案诉争事项不属于合同约定的保证责任范围，一审驳回该项诉请亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人楼爱新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 强
审 判 员 周巧慧
审 判 员 赵 娟
二〇一六年十一月九日
代书记员 厉凯静