湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第03845号
原告李宪华。
委托代理人罗果平，湖南华麟律师事务所律师。
委托代理人李铭。
被告湖南四达建设开发有限公司。
法定代表人姜伯伦，董事长。
委托代理人曹赛群，该单位员工。
被告华融湘江银行股份有限公司常德分行。
法定代表人佘佐鹏，行长。
委托代理人周海鹰，湖南万昌律师事务所律师。
委托代理人鄢霞，系单位员工。
原告李宪华诉被告湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达公司）、华融湘江银行股份有限公司常德分行（以下简称华融湘江银行）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月3日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由代理审判员喻瑶担任审判长，与人民陪审员胡沙、薛俊雄组成合议庭，于2015年2月2日适用普通程序公开开庭进行了审理，代理书记员沈沙担任庭审记录。原告李宪华的委托代理人罗果平、李铭，被告四达公司的委托代理人曹赛群，被告华融湘江银行的委托代理人周海鹰、鄢霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李宪华诉称：原、被告于2012年2月9日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市芙蓉中路新时代广场＊幢＊＊＊＊号房屋，建筑面积143.39平方米，价格为每平方米10000元，房款应一次性支付。合同签订后原告按约支付了全部房款，被告将房屋于2012年5月11日交付了原告，原告自2012年5月12日开始缴纳物业管理费，并办理了房屋装修手续，一个多月后原告入住并使用至今。合同约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成初始登记，并于初始登记360日内办妥房屋所有权证；产权证办妥360日内办好土地使用权证。双方还就其他事宜进行了约定。但被告一直没有按照合同约定履行办证义务。经原告了解，被告四达公司和被告华融湘江银行签订了贷款抵押合同，并以原告购买的房屋用于担保，办理了抵押登记。两被告的行为侵犯了原告的合法权利，故原告诉至法院请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，确认新时代广场＊幢＊＊＊＊号房为原告所有；2、判令被告四达公司为原告办理新时代广场＊幢＊＊＊＊号房屋的房屋所有权证；3、被告四达公司承担本案诉讼费用。
被告四达公司辩称：原告与被告四达公司签订的商品房买卖合同合法有效；对原告陈述的事实无异议，但产权证现在无法办理。
被告华融湘江银行辩称：1、商品房买卖合同和房屋所有权是两个不同的法律概念，合同有效不等于享有所有权，故原告的第一项诉讼请求逻辑错误，概念混淆；2、被告华融湘江银行对诉争房屋享有合法的担保物权，担保物权优先于普通债权，故原告的第二项诉讼请求应当依法予以驳回；3、原告虽然已经交付了购房款并实际占有房屋，但并没有进行产权登记，依法不能享有所有权或占有权；4、原告诉称合同有效，但因房屋存在合法有效的抵押权已经履行不能，有效合同履行不能的违约责任原告没有提出诉讼请求，本案不应处理。综上所有，原告请求确认所有权没有法律依据和履行基础，依法应当予以驳回。
经审理查明：原告作为买受人、被告四达公司作为出卖人于2012年2月9日签订《长沙市商品房买卖合同》一份（合同编号200759＊＊＊＊＊＊＊），约定原告购买被告四达公司开发的位于芙蓉中路一段163号新时代广场项目中第＊＊＊幢＊＊＊层＊＊＊＊号房（合同约定房屋建筑面积为143.39平方米，套内面积114.24平方米）；购房单价为每平方米10000元，购房总价为1433900元。合同第十八条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或者其他登记，或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可以单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，至使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日万分之一向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，本合同所称“已付款”，包括原告的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同签订后，2012年5月11日，被告四达公司依约将新时代广场项目中第＊幢＊＊＊＊号房交付原告使用，原告于2012年5月25日前向被告四达公司支付了全部购房款，并付清了维修基金、契税、办理权证的工本费、预告费等其他费用。
2011年12月22日，被告四达公司将涉案房屋的房屋所有权证登记于四达公司名下，产权登记房屋坐落为长沙市芙蓉中路＊＊段＊＊＊号新时代商务广场＊＊＊号房，产权证号7112＊＊＊＊＊。2012年2月28日，案外人湖南中鸿信交通能源投资经营有限公司（以下简称中鸿信公司）向被告华融湘江银行申请综合授信额度4000万元，并签订《授信额度合同》，同日，被告四达公司与被告华融湘江银行签订了《最高额抵押合同》，约定被告四达公司以其所有的位于芙蓉中路一段＊＊＊号8套房产为案外人中鸿信公司提供最高额抵押担保。被告名下坐落于开福区芙蓉中路＊＊＊段＊＊＊号新时代商务广场＊＊＊号房屋（产权证号71121＊＊**）在抵押财产清单之列。2012年3月2日，被告华融湘江银行对该8套房屋办理了他项权证（房他证开福字第5120＊＊＊**号）。2013年6月17日，案外人中鸿信公司向被告华融湘江银行申请综合授信额度2000万元并签订《授信额度合同》，同日，被告四达公司与被告华融湘江银行签订了《最高额保证合同》，约定被告四达公司对中鸿信公司的该项债务提供最高额保证。因中鸿信公司未按照合同约定日期提交交易合同对应的税务发票，华融湘江银行要求其提前交付足额票款未果，起诉至湖南省常德市中级人民法院，请求依法拍卖、变卖抵押物，并以拍卖价款优先偿还银行承兑汇票2000万元与相应利息、罚息、以及因债权追索支付的其他费用。2014年8月18日，湖南省常德市中级人民法院作出判决书，判决华融湘江银行对四达公司所有的为中鸿信公司提供抵押担保的位于长沙市芙蓉中路一段＊＊＊号、房屋所有权证号为长房证开福字第71＊＊＊＊、71＊＊＊＊＊、71＊＊＊＊、71＊＊＊＊＊、71＊＊＊＊＊＊、71＊＊＊＊＊＊、71＊＊＊＊、711＊＊＊＊＊号的8套房产享有优先受偿权。该判决现已生效。
原告认为，被告四达公司将房屋出售并交付给原告后，将已经实际出卖的房屋向被告华融湘江银行办理了抵押登记，尤其是四达公司提供担保的主债务实际发生在原告已经实际入住房屋以后，故可见被告华融湘江银行未尽尽职调查而办理了抵押贷款，双方明显存在恶意串通，损害原告利益，故抵押行为应为无效。被告四达公司称办理抵押时未告知被告华融湘江银行该房屋已经出卖的情况。被告华融湘江银行称办理抵押前已经委托了第三方评估并完善相关手续，且签订抵押合同时房屋产权登记为被告四达公司单独所有，抵押行为为合法行为，房屋的实际占有并不影响产权的归属。
上述事实，有当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、他项权证、购房发票、收据、（2014）常民二初字第16号民事判决书、庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、原告与被告四达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定标的房屋位于芙蓉中路＊＊段＊＊＊号新时代广场项目中第＊幢＊＊＊＊号房，后该房屋进行产权登记时登记为芙蓉中路＊＊＊段＊＊＊号新时代商务广场＊＊＊号，原、被告一致确认为同一房屋，基于购房合同与产权登记不一致，本院以产权登记地址为准予以明确，本案争议标的为长沙市开福区芙蓉中路＊＊＊段＊＊＊号新时代商务广场＊＊＊＊号房屋。
二、合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原告李宪华、被告四达公司双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告李宪华主张要求被告四达公司立即履行办理房屋所有权证的义务，因该房屋已向被告华融湘江银行办理了抵押登记，并经湖南省常德市中级人民法院判决由被告华融湘江银行享有优先受偿权，故被告四达公司办理房屋所有权证已履行不能，对原告的该项请求，本院不予支持。原告可依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条之规定，请求被告四达公司承担赔偿责任。原告称被告四达公司与被告华融湘江银行签订抵押合同的行为为欺诈行为，但被告华融湘江银行办理抵押权登记时，被告四达公司尚未向原告交付房屋，原告称两被告恶意串通缺乏事实依据。原告未提交证据材料证明被告四达公司与被告华融湘江银行签订的抵押合同时存在法定的合同无效的情形，抵押合同经生效判决确认为合法有效，故对原告的该项理由，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、原告李宪华与被告湖南四达建设开发有限公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200759＊＊＊＊＊）合法有效；
二、驳回原告李宪华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17760元，由被告湖南四达建设开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 喻 瑶
人民陪审员 胡 沙
人民陪审员 薛俊雄
二〇一五年三月十二日
代理书记员 沈 沙