广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）星民初字第867号
原告（反诉被告）桂林市七星花园小区业主委员会。住所地：桂林市七星区。
负责人唐薇，该业主委员会主任。
委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市金桂物业服务有限公司。住所地：桂林市七星区。
法定代表人曲洪涛，该公司总经理。
原告桂林市七星花园小区业主委员会（以下简称七星花园业委会）诉被�桂林市金桂物业服务有限公司（以下简称金桂物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理。在答辩期限内，被告金桂物业公司提起反诉。本案依法由审判员阳小荷适用简易程序进行独任审判，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）七星花园业委会的负责人唐薇及其委托代理人李昆林，被告（反诉原告）金桂物业公司的法定代理人曲洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告七星花园业委会诉称，原告与被告在2012年4月18日签订了《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》，合同约定：原告委托被告对桂林市七星花园小区实行物业管理服务，合同期限为2年，被告向小区车主收取车辆占道、占场停车费，并每月向原告交付收费总额的30%占道占场使用费作为小区公共道路、场地等公共设施的中、大维修基金，被告每月向原告支付3000元的业主大会、业主委员会的工作费用。合同履行期间，被告向七星花园小区的小区车主收取了10万多元车辆占道费使用费，但并没有按约定将该笔费用的30%交付给原告，而是私自占用，从2012年4月20日至2014年4月18日共拖欠原告30000元的车辆占道占场使用费。此外，截止2014年4月18日合同期满，被告尚欠原告8个月的业主大会、业主委员会工作经费共24000元，被告在撤出小区后亦没有按合同约定向原告移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表，严重影响了原告与新进场物业公司之间的交接。故诉至本院，请求法院1、判令被告按《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》约定向原告支付业主大会、业主委员会工作经费24000元；2、判令被告按《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》约定向原告支付30000元的车辆占道占场�用费；3、被告向原告移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告金桂物业公司辩称，1、被告在提供服务期间服务质量好，小区收费率达70%。2、驳回原告30000元车辆占道费的请求。被告在服务期间多次口头、书面向原告要求依照服务合同的约定，收取车辆占道费，而原告以各种的借口一直拖延不予答复，导致被告在二年服务期限内，仅收取了车辆占道费5个月，直接导致经济损失数十万元。3、驳回24000元业委会工作经费的请求。按《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》约定，只有在原告履行了合同规定的义务后，方可支付约定的工作经费，事实是在被告2年的服务期限内，业主累计欠交物业费100余万元，占到应收物业费的30%，而原告一直不履行合同约定的相关义务，对欠交物业费的�主既不监督更不督促。2年的服务期限，在原告履行义务的前提下，应支付工作经费为7.2万元，被告已经支付了4.8万元。4、关于资料移交，被告已按原告所列清单移交了全部资料。
反诉原告金桂物业公司诉称，被告在提供服务期间服务质量好，小区收费率达70%，从未收到反诉被告的任何意见、建议和要求，反诉原告的服务质量得到反诉被告的认可。根据《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》第十三条的规定“当合同到期不再续约，双方对合同履行期间的责任无争议时，甲方（反诉被告）必须在合同到期三日内履约保证金退还乙方（反诉原告）”。反诉原告的服务质量是得到了反诉被告的认可的，亦即双方对合同履行期间的责任无争议，反诉被告应当退还履约保证金20000元给反诉原告。反诉原告在七星花园小区服务期间，依据《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》附件2第五.1条约定“小区实行封闭管理”，而七星花园小区当时公共设施的现状无法达到封闭管理的要求，小区公共设施应由反诉被告出资完善，反诉被告以缺乏资金为由，要求反诉原告垫资完善，反诉原告为了保证服务质量，出资30万元建设了包含车辆管理系统、摄像监控系统、铁艺大门、铁艺围栏、巡更系统等公共设施。反诉被告在合同期限未满，且未按合同约定提前一个月通知反诉原告，单方面违约，解除了双方的《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》，导致反诉原告的投资无法收回。因当时均为口头约定，无法提供相关依据，特申请法院依据反诉原告实际投入这一事实，依法判决反诉被告退还反诉原告投资的全部公共设施，考虑到拆除这些设备会对小区居民居住环境造成一定的影响，反诉原告愿意接受折价10万元。投资的公共设施反诉被告应退还或折价收购。根据《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》第十七条约定“本合同期满，甲方（反诉被告）决定不再委托乙方（反诉原告）管理服务物业的，应提前一个月书面通知乙方，乙方决定不再接受甲方委托的，也应提前一个月通知乙方，否则所产生的一切后果，应当由过错方承担责任”。反诉被告在合同尚未期满，且未通知反诉原告的情况下，提前3个月登报，业主群发消息等形式向社会及全体业主发布更换物业的消息。由于反诉被告的违约行为，导致大多数业主停交物业费现象，使小区的收费率从原来的75-80%直降至10%左右，造成反诉原告直接经济损失约30万元，为此，请求法庭判令反诉被告赔偿反诉原告因此增加的收费成本5万元。为此，提起反诉，要求法院1、判令反诉被告退还反诉原告履约保证金20000元；2、判令反诉被告退回折价原告投资的公共设施约100000元；3、判令反诉被告承担因违约导致反诉原告经济损失50000元。
反诉被告七星花园业委会对反诉辩称，1、反诉被告所收取的履约保证金20000元是事实，因存在合同争议，所以没有退还反诉原告；2、反诉原告所诉请的投资公共设施折价100000元及经济损失50000元，没有事实和法律依据。
原告（反诉被告）对其主张在举证期限内提供的证据有：1、组织机构代码证、函件、负责人身份证明书。证明原告的主体适格。2、工商局信息查询单。证明被告的主体适格。3、物业管理服务合同及附件。证明原告将七星花园小区委托给被告实行物业管理服务。4、工作联系函3张。证明原告多次催促被告按合同约定履行义务，支付车辆占道使用费、业委会工作经费和移交相关资料等。原告已经履行了告知义务，2014年3月14日提前一个多月告知了被告不再委托被告进行管理服务。5、�议纪要。证明2014年4月17日，原告、被告、城建局、漓东办、彩生活等各方代表对被告移交事项及拖欠电费问题召开了会议，各方要求被告移交相关材料及缴清所拖欠电费。6、2014年4月18日的函。证明2014年4月18日，被告函告原告，承诺按期将资料移交给原告。7、2014年4月23日的函。证明2014年4月23日原告再次函告被告，要求被告在合同期满后将全套物业资料移交给原告。8、移交清单。证明被告向原告移交的部分材料、物品清单。9、小区停车管理公告。证明被告出示的公告，每车位占道车费为150元／月。10、占道收费登记表。证明被告对部分业主占道停车的收费记录。11、记账凭证。证明原告因被告对地下停车场管理不好，双方约定从合同保证金中扣罚300元。12、收条。证明被告撤场时未清理垃圾，原告支付了300元清理垃圾费用，从保证金中扣除。13、垃圾清运协议书。�明被告撤场时未清理树枝、垃圾，原告支付了2500元垃圾清运费，从保证金中扣除。14、收据（复印件）。证明被告收取清洁费没有移交给原告，1300元没有移交。15、2012年12月20日函，小区业委会近期工作简报，2012年8月3日函，区务公开会议邀请函，倡议书，2013年1月18日通知，紧急报告。证明原告已经履行了督促业主交物业费、电费等费用的义务。
被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、物业服务合同（复印件）。证明双方签订了合同，委托管理小区。当时是达不到封闭管理的条件的，这些应该由业委会做的，但实际上是我们公司装的。2、七星花园住宅小区招聘文件（复印件）。证明业委会对我们没有任何通知的情况下，对社会发布招聘文件，业委会违约了。3、关于适当改造绿化带解决小区停车难的报告（复印件）。证明我们报了小区停车方案给业委会，业委会没有答复。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3的真实性及证明内容均无异议；对证据4的真实性无异议，这三个函说的是三个事情，只能证明催促了一次，没有多次催促，也不能证明原告履行了告知义务，这个工作联系函中没有提到不再续签合同；对证据5会议纪要的真实性无异议，不是各方要求移交资料，各方无权要求我移交资料，实际上，各方都没有要求我移交资料，也没有人要求我交电费，只是一周之内协商；对证据6的真实性无异议，但不能证明承诺将资料移交，只是一个通知函，我们已经列好清单，准备移交材料；对证据7的真实性无异议，这只是个回函，对我方发的函的一个回复，不能证明原告再次函告我们公司移交资料；对证据8的真实性和证明内容均无异议。对证据9的真实性和证明内容均无异议。对证据10的真实性有异议，只是复印件，没有原件。对证据11的真实性无异议，但不能证明我公司没有做好管理服务工作，只是对突发的偶发的事件进行处理，已经处理完了，不能证明我公司物业服务不到位；对证据12、13的真实性无法确认，与我公司无关，不能证明我公司没有清理垃圾。只是原告与第三方的关系；对证据14的真实性有待确定，只是个复印件，我公司帮他们做了清洁，我们工人提供了劳动，不用移交，我们公司没有义务移交给原告；对证据15的真实性无异议，2012年12月20日函，说的是公用电费欠费的情况，问我要名单，恰恰证明原告没有履行督促义务，他们连哪些人没交费都不知道。小区业委会近期工作简报，这个简报是在我们进场之前的情况，与我们无关。2012年8月3日函，只提到工作经费的事。区务公开会议邀请函，与督促的事无关，只是通知要开个会而已。倡�书，没有提到关于物业费收取的事。2013年1月18日通知，这个通知提到了物业费收取，不是催收，还起了反作用，这个通知提醒业主不要一次性交费。紧急报告，与收费无关。这些材料都没有证明原告想要证明的内容。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1的真实性合法性无异议，但不能证明反诉原告的主张，也不能说明公共设施安装是否安装，谁安装了；对证据2的真实性无异议，发布这个招聘文件，是原告的权利，不需要被告的批准，也不存在违约的行为；对证据3的真实性不认可，是复印件，就算是原件，也与本案无关，我方至今没有收到任何方案。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下�律事实：2012年4月18日，七星花园业委会与金桂物业公司签订了一份《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》，合同约定：原告将桂林市七星花园小区委托被告实行物业管理服务，合同期限为2年，即自2012年4月18日至2014年4月18日止。合同第十三条约定：金桂物业公司在合同生效十日内向七星花园业委会缴纳履约保证金20000元，当合同到期不再续签，双方对合同期间的责任无争议时，七星花园业委会必须在合同到期后三日内将履约保证金退还金桂物业公司。合同第十四条第四项约定：……金桂物业公司每月支付七星花园业委会3000元业主大会、业主委员会工作经费；该项第7目约定：……金桂物业公司应每月向七星花园业委会交付收费总额的30%车辆占道占场使用费。
另查明，金桂物业公司已将20000元履约保证金交给了原告（反诉被告）。
再查明，2014年1月18日七星花�业委会向社会发布招聘物业服务管理公司文件，金桂物业公司也报名参加了。2014年3月14日七星花园业委会致函金桂物业公司，请金桂物业公司在接到本函之日起，做好财务清算、物资盘点、物业设施设备资料及业主资料整理工作，于2014年4月18日前移交给业委会。并在合同到期后与新物业深圳彩生活物业服务公司做好对接工作。该函金桂物业公司已签收。2014年4月18日金桂物业公司与深圳彩生活物业服务公司进行了交接。
2013年3月9日、3月23日、5月30日由于金桂物业导致地下室车辆管理有减弱趋势，扣除金桂物业公司质保金80元；在新区停车，罚款80元，从金桂物业公司质保金中扣除；在新城乱停车，罚款140元，从金桂物业公司的质保金中扣除，三项总共扣除300元，该三次扣款金桂物业公司的总经理曲洪涛均已签字认可。
本院认为，对于本诉部分：2012年4月18日，七星花园业委会与金桂物业公司签订的《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，已实际履行完毕。根据合同的约定，金桂物业公司每月应支付七星花园业委会业主大会、业主委员会工作经费3000元，金桂物业公司只支付了48000元，尚欠24000未付，七星花园业委会诉请被告支付尚欠业主大会、业主委员会工作经费24000元诉讼请求，本院予以支持。由于七星花园业委会没有提供金桂物业公司对占道占场车辆收费达100000元的相关证据，对其要求金桂物业公司支付30000元的车辆占道占场使用费的诉讼请求，本院不予支持。又由于七星花园业委会没有提交在其将七星花园小区交由金桂物业公司进行物业管理时，关于业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表移交金桂物业公司的移交清单，本�无法核对，对其要求金桂物业公司移交的物品无法核实，故其要求金桂物业公司向其移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表的诉讼请求，本院不予支持。对于七星花园业委会在金桂物业公司撤离后清理垃圾的垃圾费2800元要求金桂物业公司承担，由于清理垃圾时金桂物业公司已经撤离，其在清理此垃圾时没有金桂物业的认可，是否是金桂物业公司在物业管理过程中遗留下来的垃圾没有提供证据予以证实，故七星花园业委会要求将此清理垃圾费从履约保证金中扣除，证据不足，本院不予支持。
对于反诉部分：2014年1月18日七星花园业委会向社会发布招聘物业服务管理公司文件，金桂物业公司也报名参加竞聘。2014年3月14日七星花园业委会致函金桂物业公司，请金桂物业公司在接到本函之日起，做好财务清算、物资盘点、物业设施设备资料及业主资料整理工作，于2014年4月18日前移交给业委会并在合同到期后与新的物业公司做好对接工作。从上述事实来看，七星花园业委会是提前了一个月告知金桂物业公司不再续聘其管理七星花园小区物业，故七星花园业委会在履行该物业管理合同过程中没有违约的情形。根据七星花园业委会与金桂物业公司签订的《桂林市七星花园小区物业管理服务合同》约定，金桂物业公司缴纳了合同履约保证金20000元，本院予以认可，扣除金桂物业公司在履行合同期间被扣掉的300元，七星花园业委会应退回金桂物业公司合同履约保证金19700元。对于金桂物业公司要求反诉被告折价退回其投资的公共设施约100000元及承担因违约导致其经济损失50000元，由于金桂物业公司没有提供相应的证据予以证实，对此本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十�，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告桂林市金桂物业服务有限公司给付原告桂林市七星花园小区业主委员会工作经费24000元。
二、驳回原告桂林市七星花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
三、反诉被告桂林市七星花园小区业主委员会退还反诉原告桂林市金桂物业服务有限公司履约保证金19700元。
四、驳回反诉原告桂林市金桂物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉收取案件受理费1200元，因适用简易程序，减半收取案件受理费600元（原告桂林市七星花园小区业主委员会已预交本院），由原告桂林市七星花园小区业主委员会负担300元，被告桂林市金桂物业服务有限公司负担300元；本案反诉收取案件受理费1850元（反诉原告桂林市金桂物业服务有限公司已预交本院），由反诉被告桂林市七星花园小区业主委员会负担250元�由反诉原告桂林市金桂物业服务有限公司负担1600元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费1200元、反诉案件上诉费1850元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 阳小荷
二〇一四年九月二十二日
书记员 蒋西凤