广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终109号
上诉人（原审被告）：张湟，身份证住址湖南省汨罗市。
被上诉人（原审原告）：广州华鸿房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李华锋，职务：董事长。
委托代理人：郭志杰，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：邓洁，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人张湟因与被上诉人广州华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落广州市越秀区淘金东路73号地下室（建筑面积1401.6635平方米，用途：非居住用房）是以华某公司名义登记的产业。2010年9月1日华某公司（甲方，出租人）与张湟（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，张湟承租该房地产，租赁期限为2010年11月21日至2020年8月31日。该合同约定：“第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2010年11月21日至2012年8月31日，月租金额28033元；2012年9月1日至2013年8月31日，月租金额29715元；2013年9月1日至2014年8月31日，月租金额31498元；2014年9月1日至2015年8月31日，月租金额33388元；2015年9月1日至2016年8月31日，月租金额35391元；2016年9月1日至2017年8月31日，月租金额37514元；2017年9月1日至2018年8月31日，月租金额39765元；2018年9月1日至2019年8月31日，月租金额42150元；2019年9月1日至2020年8月31日，月租金额44679元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金／支票、转帐付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳（人民币）56066元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条、甲方的权利和义务：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条、其他约定：（1）每月租金不包含物业管理费，物业管理费按住宅的两倍，现暂定每月2元／平方米计算，由乙方向广州市华某物业管理有限公司另行缴付……（7）乙方在租赁期间必须遵守物业管理公司的管理规定。第九条、甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。
2014年2月26日，张湟向原审法院提起诉讼，以华某公司擅自断电和张贴不吉利公告损害其名誉导致无法正常经营为由，要求解除双方签订的前述《广州市房屋租赁合同》，并要求华某公司退还其交纳的保证金56066元、水电周转金21775元、装修保证金10000元、物业管理费押金8000元及赔偿其相关损失等。原审法院作出（2014）穗越法民三初字第546号民事判决书，判令驳回张湟的诉讼请求。张湟不服提起上诉后，本院于2015年3月10日作出（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决书驳回其上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。
华某公司陈述称，张湟自2014年3月1日起一直拖欠租金。张湟称，从其提起（2014）穗越法民三初字第546号案件诉讼即2014年2月26日之后的一个月起就一直没有向某乙公司交纳过租金。
张湟为了证明华某公司擅自断水断电、进行不吉利宣传从而妨碍其正常经营活动，向原审法院提交了《回复函》2份、《告知函》1份、《关于2月份租金缴纳事宜的函》1份、报警回执1份、钟某及黄某提供的书面证明各1份。其中2013年2月1日的《回复函》由张湟向某乙公司发出，称华某公司两次在其大门口张贴不吉利信函和停电一次，已经影响其正常工作和经营等；2014年5月20日《回复函》称：“华某公司：来函收悉你我双方的租约事宜……，请你们再不要做违背法律的行为”；《告知函》系华某公司2013年1月31日向某甲发出，内容为提醒张湟遵守合同相关约定，在租赁期间不得转租、分租，否则将解除租赁合同并收回房屋；《关于2月份租金缴纳事宜的函》由华某公司2013年2月4日向某甲发出，内容系催缴当年2月份租金；报警回执字号为穗（越）0010930，记载2013年6月6日14时30分报警人钟某报案，所报情况已经如实登记受理等；钟某2015年7月27日出具的书面证词称：“本人于2013年在庸汇超市负责保安事情，知道华某公司停电几次，2013年6月6日从7点停电到中午，当时我…去派出所报案等”；黄某提供的书面证词称：“华某公司停电多次，特别是6月6日早晨停到中午，在没有任何通知停电等”。华某公司否认2013年2月1日《回复函》三性，认可2014年5月20日《回复函》的真实性，但认为其与本案无关；华某公司认可《告知函》、《关于2月份租金缴纳事宜的函》的真实性，认为该2份函件系华某公司行使正当权利的行为，没有污蔑和损害张湟的名誉；华某公司对报警回执的真实性、合法性没有异议，但否认其关联性，认为该报警回执并不能证明华某公司存在擅自恶意停电的行为；华某公司否认2份书面证词的真实性与合法性，认为钟某、黄某与张湟存在雇佣关系，证言内容不具有客观性，且没有出庭作证，相关证词不应被采信。
华某公司于2015年5月23日向原审法院提起本案诉讼，以张湟承租华某公司物业作商场使用，但张湟拖欠租金为由，请求：1.解除华鸿公司、张湟于2010年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.张湟支付拖欠的2014年6月至2014年12月租金127882元及其逾期交纳的违约金246818元（违约金以当月应付而未付的租金为基数，自2014年6月11日起每日按当月租金的3%暂计至2014年9月30日，追索至实际支付日至，之后的违约金华某公司不在本案中主张）；3.张湟承担诉讼费用。
张湟原审答辩称：华某公司、张湟之间就涉案租赁合同纠纷，已经多次在广州市越秀区人民法院审理。根据民事诉讼法一事不再理的原则，华某公司再次提起诉讼实属无事生非，不讲道德。张湟从来没有欠交华某公司的租金，从2014年6月11日至同年9月30日双方租赁合同纠纷在法院审理期间，张湟当然不需要向某乙公司缴纳租金，一审判决作出后张湟提起上诉，并在二审判决后申请再审。因此，华某公司、张湟双方涉案租赁合同纠纷一直都在诉讼过程中，在此期间华某公司要求张湟支付租金是没有依据的。华某公司与张湟签订租赁合同后，又违反诚实信用原则，对张湟经营的“庸汇超市”采取突然断电等非法手段想将张湟从涉案房屋赶出去，而张湟已经投入了大量的资金以投入经营使用，华某公司的行为给张湟造成了巨大的经济损失。法院2012年判令华某公司因其擅自断电行为承担赔偿责任，并判决张湟继续经营使用涉案房屋。但是之后华某公司采取更加过分的手段，在张湟经营的超市门口张贴不吉利的广告函，还多次电话骚扰张湟，损坏张湟所经营超市的招牌，并且到处举报张湟，造成恶劣的社会影响。因此，华某公司要求张湟缴纳租金和违约金完全没有法律依据，请求法院驳回华某公司的全部诉讼请求。
在本案原审审理过程中，华某公司当庭陈述称，因为张湟拖欠物业管理费，广州市华某物业管理有限公司（以下简称华某物业公司）在2014年2～3月对涉案物业进行锁门。华某公司因张湟拖欠租金，于2014年8月6日对涉案物业进行锁门。华某公司为证明其主张，向原审法院提交了《见证书》1份、照片2张。《见证书》系见证人李某、任某、丁某签署，记载：2014年8月6日上午9点半左右，应华某公司邀请，与广州市黄花岗派出所2名警官等人一起前往广州市越秀区淘金东路73号地下室商铺“庸汇超市”，见证华某公司将“庸汇超市”封铺、上锁一事。2张照片显示拍摄地点为“庸汇超市”门口。前述《见证书》、照片均无原件。张湟对华某公司提交前述证据的三性均不予认可。张湟陈述称，其曾经委托他人于2014年6月前往涉案物业，当时就发现涉案物业已经上锁。张湟为证明其主张，向原审法院申请证人黄某、戴某出庭作证。证人黄某出庭作证称：黄某与张湟系生意合作关系，其在涉案物业内有经营的铺面。2014年张湟经营的超市停业后一个月左右，黄某准备去拿出自己东西时发现涉案物业被上锁，遂要求保安开锁进去，但是并不清楚当时是华某公司还是华某物业公司锁门。证人戴某出庭作证称：2014年4月中下旬以及同年5月、6月，其应张湟的要求多次去涉案物业查看水电情况。4月份去查看水电的时候发现涉案物业已经被上锁，具体是华某公司还是华某物业公司上锁并不清楚，华某物业公司应张湟电话要求为其开门。2014年5月、6月再去查看水电的时候就没有人来开门了。华某公司质证称，两位证人都不清楚具体的锁门日期，也不确定锁门是否为华某公司所为，其发表的证言与本案无关。张湟对两位证人出庭证言的三性均予以确认。
有关华某物业公司与华某公司之间的关系，华某公司陈述称，两公司是独立的法人。张湟认为，华某物业公司是华某公司的下属单位，是华某公司指使华某物业公司对涉案物业上锁。张湟提交了华某物业公司的注册登记信息显示，该公司法定代表人自2015年1月7日由李华锋变更为曹某。张湟认为，在2015年1月7日法定代表人变更登记前，华某物业公司的法定代表人与华某公司的法定代表人系同一人，两家公司具有利害关系，否则华某公司、张湟签订的涉案租赁合同第八条也不会约定张湟应向某乙物业公司支付物业管理费及相关缴费标准，因此华某物业公司2014年2～3月对涉案物业上锁应视为华某公司上锁。华某公司对张湟提交的华某物业公司注册登记信息没有异议，认为华某物业公司与华某公司是两个独立的法人，该公司所为与华某公司无关。针对涉案租赁合同中第八条中约定物业管理费的条款，华某公司解释称其系涉案物业的业主，张湟如果不缴纳物业管理费，物业公司就会向某乙公司追索，为了督促张湟按时交纳物业管理费才在租赁合同中进行相关约定。
在本案一审审理过程中，华某公司、张湟双方一致同意：涉案租赁合同自2015年10月21日解除；合同解除之后涉及的物品搬离、张湟腾空交房以及搬离腾空交房期间的房屋使用费等有关问题，双方另行协商解决。
原审法院认为：华鸿公司与张湟在自愿基础上签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，且该房屋租赁合同的效力已经法院生效判决确认，该合同属于合法有效合同无疑，对华某公司、张湟双方均具有法律约束力。根据前述查明事实，张湟自2014年3月1日起拖欠租金至今，因此，华某公司有权要求张湟支付相应租金及其逾期付款违约金。张湟提出诉讼期间以及申请再审期间租金无需支付的抗辩主张，没有法律依据，不予支持。张湟提出华某公司曾经多次擅自对涉案物业进行断水断电、张贴不吉利内容公告的抗辩主张，并提供了前述证据为证。由于证人钟某、黄某没有就前述2份书面证词出庭进行证明，且钟某、黄某与张湟系雇佣关系或者生意上的伙伴关系，与本案存在一定利害关系，故原审法院对前述书面证词的真实性不予认可；张湟提交的报警回执也无法证明华某公司于2013年6月6日对涉案物业擅自断电。综上，张湟提供的证据均不足以证明华某公司于2013年期间及以后擅自对涉案物业断电的事实，张湟应当承担举证不能的不利后果。至于华某公司在涉案物业门口张贴相关告知函，其内容均系正常催告租金或者提醒张湟应当遵守合同约定，并不会影响张湟的经营活动，前述生效判决对此已有认定，张湟没有新的证据和事实再次以此为由抗辩租金支付，于法无据，不予支持。
关于华某公司对涉案物业锁门的问题，华某公司陈述称因张湟拖欠租金，其于2014年8月6日对涉案物业进行锁门管控，并提供了《见证书》和照片为证。但前述证据均无原件，照片没有显示拍摄时间，华某公司也没有申请见证人出庭作证，且无其他证据佐证，原审法院对华某公司提供前述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。依据华某公司的陈述，华某物业公司于2014年2～3月对涉案物业进行上锁。张湟认为华某物业公司前述锁门行为实为华某公司所为，并提交了相关注册登记信息为证。华某公司认可该注册登记信息，原审法院依法予以确认。证人黄某、戴某出庭所发表的证言均一致陈述涉案物业在2014年3、4月期间就已经被上锁，华某物业公司曾应要求开过门，证人前述证言与华某公司陈述一致，予以确认。根据张湟提交的注册登记信息显示，华某物业公司在2015年1月7日之前与华某公司法定代表人系同一人，且华某公司为涉案物业的所有权人，原审庭审中华某公司也能当庭明确陈述华某物业公司对涉案物业锁门的时间。鉴于华某物业公司与华某公司之间前述紧密关系，并结合证人黄某、戴某出庭证言及华某公司、张湟双方陈述，可以认定华某物业公司对涉案物业上锁应系与华某公司共同所为。由于张湟拖欠租金，且涉案租赁合同中并无不得留置物品的相关约定，华某公司有权根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定对涉案物业进行上锁并控制张湟的物品，以对涉案物业内的物品行使留置权，此系华某公司维护自身合法权益的正当行为。华某公司对相关物品行使留置权后，依法应当及时告知张湟并在合理期限内行使相关权利。根据前述查明事实，华某公司在2014年2～3月期间对涉案物业上锁，截至2014年5月31日，华某公司对涉案物业锁门管控历时已经超过2个月，已足够其行使、实现留置权的合理期限。但是，华某公司对涉案物业锁门之后，在明知张湟不愿意继续履行合同的情形下对涉案物业持续上锁而不告知张湟，也未及时对留置物品进行处理以冲抵租金，且在华某公司委托他人要求开门后仍然未尽到向某甲核实、协商的义务，只是一味消极坐视涉案房屋闲置，其明显未尽到积极减少损失的义务，对锁门后实现留置权合理期限届满之日即自2014年6月1日起的租金损失具有较大过错，应承当相应法律责任。与此同时，张湟拖欠租金导致华某公司对涉案物业上锁，且张湟在明确得知涉案物业被他人上锁因而已经失去实际控制使用权之后亦没有采取积极措施防止损失继续扩大，对相关租金损失也负有一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，结合华某公司、张湟双方的过错及其在涉案合同中的不同法律地位，原审法院酌定涉案物业自2014年6月1日起的租金损失由华某公司承担60%，张湟承担40%。据此，张湟应向某乙公司支付2014年6月至12月的租金合计91218.4元。至于租金逾期付款违约金，合同约定的每日按照当月租金3%计付的标准畸高，且华某公司锁门之后没有及时通知张湟也未采取积极措施防止租金损失的扩大，原审法院将其酌情调整为自每月的11日起以当月应付未付的租金为基数，按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算。张湟应付2014年6月租金逾期付款违约金，以当月租金31498元的40%即12599.2元为基数，自逾期支付之日即2014年6月11日起按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止。依此类推，张湟应向某乙公司支付2014年7月、8月租金逾期付款违约金，以12599.2元为基数，分别自2014年7月11日、2014年8月11日起按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止。2014年9月、10月、11月、12月租金逾期付款违约金，以当月租金33388元的40%即13355.2元为基数，分别自当月的11日起按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止。
华某公司、张湟双方一致同意涉案租赁合同已经于2015年10月21日解除，予以确认。据此，华某公司要求解除涉案租赁合同的诉请已无判令之必要，予以驳回。合同解除之后的物品搬离、腾空交房以及在此期间的房屋使用费等有关问题，华某公司、张湟双方一致认为尚待另行协商。如果协商不成的，双方另循法律途径解决，本案不做处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，于2015年10月28日作出如下判决：一、张湟自判决发生法律效力之日起15日内一次性向某乙公司支付2014年6月至2014年12月的租金91218.4元及其逾期付款违约金（2014年6月、7月、8月租金逾期付款违约金以12599.2元为基数，分别从当月的11日开始按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止；2014年9月、10月、11月、12月租金逾期付款违约金以13355.2元为基数，分别从当月的11日开始按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止；前述租金逾期付款违约金总额以不超过91218.4元为限）。二、驳回华某公司其他诉讼请求。一审案件受理费6921元，由华某公司负担4153元，张湟负担2768元。
判后，上诉人张湟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决已经认定华某物业公司对涉案物业上锁应系与华某公司共同行为。华某公司于2014年2—3月期间对案涉物业上锁至今，造成张湟根本无法使用租赁物。华某公司的侵权行为已经事实上造成双方签订的租赁合同无法继续履行，自华某公司对案涉物业上锁之日起，张湟不应承担支付租金的义务。二、双方签订租赁合同后，华某公司违反合同约定，擅自对涉案物业进行断水断电、张贴不吉利内容公告、锁门一系列恶劣行为，造成张湟在租赁期内根本无法正常使用租赁物。故华某公司先违约，当然相应期间的租金不应支付，也不需要支付违约金。三、双方之间的租赁合同纠纷已经在法院进行了审理并已作出判决。华某公司本次以同一事实同一案由再次进行起诉，违反了民事诉讼案件“一事不再理”的原则。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判张湟不再支付租金和违约金，或将本案发回重审；2.华某公司承担本案全部诉讼费。
被上诉人华某公司答辩同意原审判决，我方不同意张湟的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决，具体理由与一审一致。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决认定：张湟认为2013年2月1日、6月6日华某公司两次断电，但华某公司对此予以否认，而张湟所提交的证据不足以证明华某公司断电的事实，故张湟应承担举证不能的不利后果。另外，关于华某公司在张湟的商场门口张贴告知函的问题，从告知函的内容看，是华某公司催告张湟交租，并再次告知张湟按照合同约定不得转租、分租，是华某公司正常的催告行为，而且张湟也未能提供证据证明该张贴行为对其经营造成实际的影响，导致无法实现合同目的。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.2014年3月起的租金张湟没有向某乙公司缴纳；2.案涉场地至今没有办理交接手续；3.已经生效的（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决没有调处本案争议欠付租金的法律事实。
二审中，张湟向本院提交了以下证据：2014年7月28日华某公司向某甲发出的《通知书》，主要内容是：鉴于张湟2014年3月起未依合同约定向某乙公司缴纳租金至今己四个月，截止2014年6月30日，张湟尚欠华某公司租金125992元、违约金248519元。华鸿公司于2014年7月2日依据《广州市房屋租赁合同》第6条第4点的规定，向某甲发出《解除合同通知书》，解除与张湟签订的《广州市房屋租赁合同》，并要求张湟于2014年7月10日前将房屋内清理完毕并将房屋钥匙交还至我司位于广州市越秀区淘金东路127号二楼前台处。现张湟迟迟未将房屋清理完毕，华鸿公司再次敦促张湟于2014年8月1日前将位于（广州市越秀区淘金东路73号地下室）内的物品清理完毕并将房屋钥匙交还给华某公司。如张湟逾期未履行上述义务，华某公司将收回该房屋并且无保管现房屋内物品的责任，如物品有遗失或损坏将由张湟自行承担。张湟表示上述通知其于2014年8月初收到。
对于上述证据，华某公司表示确认该通知书的真实性，但认为租赁合同解除因未得到张湟的同意，故应以双方协商确认的解除时间即2015年10月21日为合同解除时间。
二审中，经本院释明双方均表示清楚逾期办理场地交接的法律后果。
本院认为，本案二审争议的焦点问题：（一）本案是否属于重复诉讼；（二）案涉合同解除时间及责任认定；（三）争议租金及违约金给付的认定。
关于本案是否属于重复诉讼的问题。对于基于同一纠纷两次起诉是否属于重复诉讼的判断标准，在于审查当事人两次起诉之具体诉讼请求是否相互涵盖。本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决调处的是张湟起诉主张解除案涉合同以及退还保证金等请求，该生效判决并未处理本案双方争议的欠付租金的法律事实，因此，本案不属于重复诉讼，张湟上诉主张受理本案违反了“一事不再理”原则，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于案涉合同解除时间及责任认定问题。首先，对于合同解除的责任审查。本案中，双方当事人确认张湟从2014年3月起即未再向某乙公司支付租金，现张湟抗辩拒付租金的理由一是华某公司存有断水断电及张贴不利公告的行为，对此，本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决认定张湟提交的证据不足以证明华某公司存有断电事实，且张湟未能提交证据证明华某公司的张贴行为对其经营造成实际影响，因此，张湟以此为由拒付租金缺乏理据，本院不予采信。二是因华某公司与华某物业公司共同实施了上锁行为而拒付租金，对此，从案件查明事实审查，华某物业公司与华某公司并非同一民事主体，而且华某公司对于华某物业公司的锁门行为亦不予认可，张湟一审中提交的证据并不足以直接认定华某物业公司的上锁行为是受华某公司委托及授意所为。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”张湟以华某物业公司的锁门行为抗辩其有权不向某乙公司支付租金，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，张湟拒绝缴纳租金的理由均不能成立，其欠付租金的行为已构成根本性违约，故案涉合同解除的责任应归咎于张湟，原审法院对于违约责任划分认定欠妥，本院予以纠正。其次，对于合同解除时间的确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”由此可知，守约方有权行使合同解除权，且合同自通知到达对方解除。本案中，双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定张湟欠租2个月以上，华某公司可解除合同，收回房屋。因此，华某公司有权依据上述约定行使合同解除权，自张湟确认收到解除通知之日即2014年8月案涉合同已产生解除的法律效力。原审法院确认合同于2015年10月21日解除不符合形成权的效力，本院予以纠正。
关于争议租金及违约金的给付认定问题。根据双方合同约定，张湟在欠租2个月的情况下，华某公司作为出租人即应当行使解除权。现华某公司在张湟欠租已超出合同约定的合理期限，解除通知亦实际产生法律效力，且华某公司于2014年8月对于案涉物业通过上锁的方式取得实际控制的情况下，仍未积极履行收回案涉场地。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，华某公司要求张湟承担2014年8月起的租金及违约责任，缺乏理据，不应予以支持。张湟应按合同约定的租金标准（即每月31498元）向某乙公司支付2014年6月、7月欠付的租金共62996元。原审法院对于争议租金的计算欠妥，本院予以纠正。至于原审法院酌情调整的违约金标准因符合公平合理原则，本院予以维持。
综上所述，张湟的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实不清，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决第一项为：张湟自判决发生法律效力之日起15日内一次性向广州华鸿房地产开发有限公司支付2014年6月、7月的租金62996元及其逾期付款违约金（违约金以31498元为基数，分别从当月的11日开始按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止，违约金总额以不超过62996元为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各8423元，均由张湟各负担1273元，广州华鸿房地产开发有限公司各负担7150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张永亮
原炜