天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第8877号
原告肖国焕。
原告刘德起。
二原告共同委托代理人梁云宇，天津世杰律师事务所律师。
二原告共同委托代理人胡仁杰，天津世杰律师事务所律师。
被告天津卓发房地产信息咨询有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽幸福楼4-2-101号，实际营业地天津市滨海新区塘沽杭州道与中心北路交口中心北路11号底商，统一社会信用代码：91120116093749626U。
法定代表人李宝仙，总经理。
委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。
被告李宝仙。
委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。
被告张家磊。
委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。
被告刘爱菊。
原告肖国焕、刘德起诉被告天津卓发房地产信息咨询有限公司（以下简称卓发公司）、被告李宝仙、被告张家磊、被告刘爱菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由代理审判员刘永强适用简易程序，于2015年12月25日公开开庭进行审理，此后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，又于2016年3月17日公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人梁云宇、胡仁杰，被告卓发公司、李宝仙、张家磊共同委托代理人刘川，被告刘爱菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，2015年1月，原告因资金周转困难，向被告李宝仙借款200000元。原告因无力偿还欠款，于2015年3月初到被告卓发公司处，委托卓发公司将原告所有的滨海新区中新生态城和韵路1342号景杉园X-
XXXX号房屋（以下简称诉争房屋）出售。被告卓发公司法定代表人李宝仙接待原告，并办理了相关手续，原告将房产证、身份证、结婚证、契税票据原件交予李宝仙。当时，原告郑重叮嘱被告出售房屋的价格不能低于每平方米12400元。2015年3月26日，被告卓发公司的员工被告张家磊带原告到公证处办理了公证委托手续，之后，上述三被告再未联系原告。
2015年4月中旬，原告发现诉争房屋已由被告刘爱菊占有。原告致电被告李宝仙，李宝仙告知原告其代原告偿还银行贷款1043212.06元后以1240000元的价格将房屋出售给被告刘爱菊。2015年10月28日，原告到中新生态城不动产登记发证中心查询，得知被告李宝仙、张家磊于2015年4月24日将原告的房屋出售给被告刘爱菊，售价为1300000元，该房屋产权已经过户到被告刘爱菊名下。
原告认为，被告卓发公司、李宝仙、张家磊欺诈原告，并与被告刘爱菊恶意串通，在未经原告同意的情况下，擅自低价出售原告房屋，并侵吞房款，严重损害了原告的合法权益。另外，被告刘爱菊拒不返还原告房屋内存放的家具、电器等物品，亦侵害了原告的财产权。请求判令：1.四被告连带返还剩余购房款56787.94元（房屋售价1300000元－银行贷款1043212.06元－借款200000元）；2.四被告连带赔偿原告经济损失303444元（每平方米12400元×129.31平方米－1300000元）；3.四被告返还原告房屋内存放物品。
第一次庭审结束后，二原告提交变更诉讼请求申请书，诉称：被告刘爱菊在庭审中提交了其与被告张家磊于2015年3月15日签订的《房屋买卖合同》，因原告委托被告张家磊出售房屋的委托期限为2015年3月26日至6月24日，故此张家磊与刘爱菊订立房屋买卖合同时尚未取得原告授权，其属于无权代理，该房屋买卖合同对原告不发生法律效力。被告刘爱菊明知张家磊没有代理权，还与其订立合同，以远低于市场价格的售价购买原告房屋，其明显属于恶意。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，上述二被告订立的房屋买卖合同应依法确认无效。变更诉讼请求为：1.确认被告张家磊代理原告于2015年3月15日与被告刘爱菊签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告刘爱菊向原告返还诉争房屋；3.四被告向原告返还房屋内所有物品；4.四被告连带赔偿原告经济损失36000元（自2015年3月至2016年3月期间的房屋租金，按照每月房屋租金3000元计算）；5.本案诉讼费由被告承担。
被告卓发公司、李宝仙、张家磊辩称，原告于2015年1月20日向被告李宝仙借款200000元，并用其诉争房屋提供担保。原告不能清偿债务，就委托被告将其房屋出售以偿还债务，并与被告张家磊办理了公证委托手续。原告在委托被告售房时，从未提出房屋价款不能低于每平方米12400元的要求，被告代其出售的价格亦未明显低于市场价格。2015年3月15日，被告张家磊代理原告与被告刘爱菊签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋以1250000元的价格出售给被告刘爱菊。此后被告李宝仙于2015年4月中旬为原告偿还房屋贷款1043212.06元。2015年4月16日，原告又向被告李宝仙借款20000元，并与被告李宝仙约定该借款冲抵诉争房屋内家用电器费用。被告张家磊于2015年4月24日代理原告与被告刘爱菊在中新生态城不动产登记发证中心签订《房产买卖协议》，2015年5月将房屋交付被告刘爱菊，并办理过户手续。三被告认为，被告张家磊于2015年3月15日与被告刘爱菊订立的房屋买卖合同系预约合同，被告张家磊取得原告授权后，又于2015年4月在中新生态城不动产登记发证中心订立了正式的房屋买卖合同，该合同对原告具有法律效力。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘爱菊辩称，被告刘爱菊通过正常途径购买诉争房屋，并办理产权过户手续，与其他三被告不存在恶意串通行为，也不知晓其他三被告与二原告之间的纠纷。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二原告系夫妻关系。二原告于2011年以每平方米12409.02元、总价1604611元的价格购买了坐落于滨海新区中新天津生态城和韵路1342号景杉园X-
XXXX号的住宅商品房，并登记在原告肖国焕名下。
2015年1月20日，二原告与被告李宝仙订立借款协议，约定:“二原告向被告李宝仙借款200000元，借款期限自2015年1月20日至2015年3月20日；二原告以上述诉争房屋为借款提供担保，并依法办理相关转移手续；若二原告未能按期还款，被告李宝仙可以要求二原告以借款全额为基数按签约时银行贷款利率的3倍计算二原告的借款利息。”该协议签订当日，被告李宝仙通过银行汇款方式向原告支付180000元，二原告向被告李宝仙出具收条，内容为：二原告收到李宝仙购房定金200000元。
另查，被告李宝仙系被告卓发公司法定代表人，被告张家磊系卓发公司职员。2015年3月15日，被告张家磊以原告肖国焕代理人的名义与被告刘爱菊、被告卓发公司订立《房屋买卖合同》，约定：“原告肖国焕自愿将诉争房屋出售给被告刘爱菊，成交价格为1250000元；附属设施包括双气、大表、厨卫不动，家具全留；该房屋设立抵押，抵押权人邮政储蓄银行，贷款余额约1040000元，甲方（肖国焕）自行处理；甲方（肖国焕）同意乙方（刘爱菊）高评，高出部分待房款到帐后返还乙方；家电需乙方支付20000元后再做交付。”该协议签订后，被告刘爱菊分数次向被告李宝仙支付了购房款项，其中以银行贷款方式支付650000元。
2015年3月26日，二原告与被告李宝仙订立房屋买卖合同，约定二原告自愿将诉争房屋以1220000元的价格出售给被告李宝仙，并约定：“房屋设立抵押，抵押权人中国邮政储蓄银行，贷款余额约1020000元，由二原告自行处理；被告李宝仙于2015年3月26日交购房款定金200000元，二原告同意被告李宝仙办理银行贷款；二原告现房销售，被告李宝仙认可现状；二原告同意李宝仙将房屋转卖给他人；二原告配合李宝仙办理房屋公证书。”同日，二原告与被告张家磊签订委托书，并办理了公证手续。委托事项包括：“代为清偿诉争房屋的剩余贷款，提取他项权证；办理诉争房屋注销抵押登记手续，领取房地产权证相关事宜；代为出售房屋，签订房产买卖合同；代为办理房屋转移登记手续；代为签订房屋资金监管协议，有权以受托人张家磊名义开立资金监管账户收取房款；代为办理房屋交房；等等。委托期限自2015年3月26日至2015年6月24日。”同日，二原告将诉争房屋的房地产权证等购房手续交予被告李宝仙、张家磊。
被告李宝仙、张家磊分别于2015年4月10日、4月14日为原告偿还诉争房屋的贷款23270.08元、1019941.98元。
庭审中原、被告共同确认：2015年4月24日，被告张家磊以二原告代理人的名义，与被告刘爱菊在中新天津生态城不动产登记发证中心签订《房产买卖协议》，约定二原告将诉争房屋出售给被告刘爱菊，交易价格为1300000元。
2015年5月，被告李宝仙、张家磊将诉争房屋交付给被告刘爱菊，并协助刘爱菊办理诉争房产转移登记手续，将诉争房屋权利人登记在被告刘爱菊名下。
再查，二原告曾在诉讼中申请对2015年3月15日、3月26日签订的两份房屋买卖合同中原告签字是否为本人亲笔签写进行鉴定，并申请对诉争房屋在2015年3月至4月期间的市场价格进行评估，后当庭撤回上述申请。
以上事实有原、被告提交的书证及当事人陈述在案作证。
本院认为，本案争议焦点为被告张家磊的代理行为是否有效。分析如下：首先，二原告于2015年1月向被告李宝仙借款，并约定以诉争房屋作为借款担保，该行为不违反法律规定，本院予以确认。据此，如二原告不能按期还款，被告李宝仙可以与二原告协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。其次，二原告在诉状中述称“原告在2015年3月初曾委托被告卓发公司将诉争房屋出售，卓发公司法定代表人李宝仙接待原告”，据此本院可以认定，二原告早已明知李宝仙系卓发公司法定代表人，其委托卓发公司出售房屋，显然系其与李宝仙共同协商变卖房屋以偿还债务的行为。第三，卓发公司于“2015年3月初”接受委托后，具体的代理事务势必需要其工作人员办理；另一方面，二原告与被告张家磊此前并不相识，若非张家磊系卓发公司职员的身份，二原告与其并不存在建立委托关系的信任基础。故此，2015年3月15日被告张家磊以原告代理人的名义与被告刘爱菊签订房屋买卖合同，应视为其履行卓发公司职务的行为。第四，2015年3月26日，二原告与被告张家磊签订委托书并进行公证，此后被告张家磊基于委托授权，继续与被告刘爱菊完成了房屋交易。由此可见，即使被告张家磊在2015年3月15日签订合同时没有得到原告的明确授权，其在事后也取得了二原告的书面授权，并基于授权继续完成了此前已经着手进行的代理事项。综上所述，通过综合考察二原告向被告李宝仙借贷、委托卓发公司及被告张家磊出售房屋以及被告张家磊与刘爱菊完成房产交易的整个过程，应认定被告张家磊代理原告向刘爱菊出售房屋是经过二原告授权的行为。二原告提出的“被告张家磊系无权代理、四被告系恶意串通”的主张，与事实不符，本院不予认定。二原告要求确认2015年3月15日张家磊代理原告与被告刘爱菊签订的房屋买卖合同无效，并以此为由要求被告返还房屋及室内家具、家电等财产并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
二原告主张其曾告知被告李宝仙出售房屋的价格不能低于每平方米12400元，但并未举证证实，本院不予认定。二原告如果认为代理人未尽代理职责，未向原告及时告知代理事项的进展，低价出售房屋致使其遭受损失的，可以另案主张权利。另外，二原告如果认为室内家具、家电等财产不属于买卖标的范围，亦可另案主张返还，本案不一并处理。
本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告肖国焕、刘德起的诉讼请求。
案件受理费6702元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘永强
代理审判员 赵瑞云
人民陪审员 李新春
二〇一六年四月七日
书 记 员 魏姝玲
附：法律释明：
1.《中华人民共和国民法通则》
第六十五条：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。