山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2533号
上诉人（原审被告）：威海秀屿房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路256号。
法定代表人：陈宗荣，董事长。
委托诉讼代理人：张锦绣，系该公司销售经理。
委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：威海统域房地产经纪有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路222号-35号。
法定代表人：陈保健，总经理。
委托诉讼代理人：洪丽燕，系该公司职员。
委托诉讼代理人：高斌，山东健华律师事务所律师。
第三人：威海丰禾商业运营管理有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路256-1716号。
法定代表人：孙小燕，总经理。
委托诉讼代理人：张秀军，山东润州律师事务所律师。
上诉人威海秀屿房地产开发有限公司（以下简称秀屿公司）因与被上诉人威海统域房地产经纪有限公司(以下简称统域公司)、第三人威海丰禾商业运营管理有限公司（以下简称丰禾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。第三人丰禾公司于2016年12月12日以本案认定事实部分与其有关、存在利害关系为由，申请以第三人身份参加�讼，本庭予以准许。本案现已审理终结。
上诉人秀屿公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.销售佣金包含在购房款中，房地产企业根据销售代理公司的销售业绩来支付佣金是行业惯例。统域公司在销售小商品博览城时，根据销售政策给购房业主实施了21%的购房款优惠；但在与秀屿公司结算佣金是按照100%计算，违反合同约定，也违反房地产销售代理的行业惯例；2.在统域公司策划的小商品博览城销售模式中，存在五方面的法律关系：一是秀屿公司和业主之间的商铺买卖关系，二是秀屿公司和统域公司之间的委托代理关系，三是秀屿公司和丰禾公司的委托经营关系，四是丰禾公司和业主之间的委托经营关系，五是丰禾公司和经营商户之间的招商租赁关系。该五个法律关系相互独立，主体均不相同。其中四、五�的委托经营与租赁合同，秀屿公司并非当事人，不存在业主将所购商铺租赁给秀屿公司，21%的购房款实为秀屿公司应付业主租金，故优惠的21%购房款秀屿公司实际上已经取得的问题；3.丰禾公司与秀屿公司系独立企业法人，并非是关联企业，且丰禾公司也未取得21%购房款所对应的租金。
被上诉人统域公司辩称，诉争渠道佣金部分按照合同约定应当以销售面积计提，与销售价格和促销优惠活动无关，且双方在履行合同过程中严格按照合同约定结算和计提，秀屿公司对此明确了解，不存在违约和误解。原审判决正确，请求依法维持原判。
第三人丰禾公司述称，一审判决在未向丰禾公司确认的情况下，认定丰禾公司与秀屿公司系关联企业，认定事实有误。丰禾公司与秀屿公司系两个独立的�业法人，不存在关联关系。丰禾公司与秀屿公司存在委托经营关系，一审突破合同相对性，将多种法律关系混为一谈。丰禾公司未收取21%的购房款所对应金额的租金。
统域公司向一审法院起诉请求：要求秀屿公司支付项目策划费、销售代理费及销售代理渠道佣金共计2395344元及利息。事实和理由：2014年3月14日，统域公司与秀屿公司签订一份营销策划及招商代理合同，同年11月17日，双方又签订一份补充协议，约定统域公司驻场独家代理销售、策划、招商秀屿公司开发的丰禾国际商业广场项目，秀屿公司向统域公司支付相应的项目策划费、销售代理费及销售代理渠道佣金，代理期限截止到2018年12月31日。2015年3月9日，秀屿公司要求终止上述合同的履行。截至2016年1月16日，秀屿公司尚欠统域公司项目策划费、销售代理费、销售代理渠道佣金共计2395344元及利息。故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认定事实：2014年3月14日，统域公司与秀屿公司签订一份《营销策划及招商代理合同》，约定：秀屿公司（甲方）委托统域公司（乙方）驻场独家代理销售、策划和招商“丰禾国际商业广场”项目的有关事宜，合同中对于代理内容、代理期限、代理取费标准、业绩确认、代理费的结算、合同的解除与终止、违约责任等事项进行了详细约定，其中第八条约定了溢价销售的处理：1.各阶段销售价格以甲方双方盖章并签字确认的销售价目表为准；2.各阶段的打折优惠办法由甲方制定，乙方严格执行；3.甲方双方确认的销售底价为基准价，乙方不得低于底价销售或按底价打折销售；4.甲方同意乙方在甲方双方确定的底价基础上最高上调600元/平方米，上调部分的价款作为乙方销售代理渠道佣金，归乙方所有，渠道佣金乙方要承担15%的开发税。
2014年11月17日，统域公司（乙方）与秀屿公司（甲方）签订一份补充协议，其中第2条约定：2014年11月17日前在丰禾国际商业广场申领VIP卡并选定房源、换签定金的所有乙方销售业绩（甲方关系客户除外），甲方给予乙方按照2014年3月14日《营销策划及招商代理合同》约定的代理取费及销售代理渠道佣金标准支付乙方佣金，具体计算公式为：乙方佣金=（扣除甲方关系客户后的所有销售额－600元/平米×乙方所有销售面积）×2%或2.5%＋600元/平方米×扣除甲方关系客户后的所有销售面积×85%＋（甲方关系客户合同额－甲方支付给关系客户的佣金额）×0.8%；第4条约定：2014年11月10日起在甲乙双方2014年11月12日签订的价格表的基础上执�1200元/平方米（此部分需扣除15%的房地产开发税）的渠道代理佣金；协议中还就其他事项进行了约定。
上述合同约定的履行期限未届满时，双方解除合同。统域公司为秀屿公司营销的房产主要分为建材城与小商品博览城两个部分。一审诉讼中，双方确认建材城尚欠佣金按1171746元计算。小商品博览城部分，秀屿公司已向统域公司支付的佣金数额为5334085元，其中销售代理费（以下简称基础佣金）为1562547元，销售代理渠道佣金（以下简称渠道佣金）为3771538元。
另查，在小商品博览城的销售过程中，秀屿公司实施了一项销售政策，即：××与秀屿公司所签商品房买卖合同中，购房款为原定销售价格乘以79%，由××先行交纳，同时××需另行与案外人丰禾公司签订一份《委托租赁协议》，由××将所�房产出租给丰禾公司，租赁期限为秀屿公司将商品房交付给××使用之日或商场营业之日起三年，三年租金为购房款的21%，此款与××应付给秀屿公司的剩余21%房款抵顶。丰禾公司与秀屿公司系关联企业，丰禾公司的股东系秀屿公司的财务人员。
一审法院认定以上事实，双方当事人没有争议，予以确认。
统域公司与秀屿公司对小商品博览城的佣金数额存在争议，统域公司认为已付佣金正确，秀屿公司尚欠佣金总额为1181823元，其中渠道佣金为826617元，基础佣金为355206元；秀屿公司认为其多支付792022.98元的渠道佣金（3771538元×21%），少付部分基础佣金，并主张尚欠的渠道佣金原为821738元，基础佣金原为353201元，因销售时购房款有79%的折扣，故渠道佣金也应按折扣计算为649173.02元（821738元×79%），基础佣金应以销售总价减去渠道佣金后乘以2%。
产生争议的原因是：一、双方对小商品博览城3043室的佣金是否符合结算条件存在争议，因此导致各自计算的佣金数额存在差异。小商品博览城3043室房产的合同总价为213752元，××已全额支付，统域公司认为结算条件已成就，秀屿公司则主张双方另有口头协议，需××另行支付装修款19290元方可达到结算条件。秀屿公司未举证证明其主张。二、双方对于基础佣金是否应当扣减21%存在争议。
另查，《营销策划及招商代理合同》及补充协议解除后，双方就小商品博览城的销售业绩及代理情况进行对账，对账表中统计的佣金未扣减21%。秀屿公司主张上述表格是统域公司提供，秀屿公司仅核对销售数量是否正确并签字，以开发商的能力�法发现代理佣金计算的错误。
综上，通过统域公司和秀屿公司举证、质证，一审法院对争议事实认定如下：
秀屿公司主张双方口头约定××支付装修款后，统域公司方可取得佣金，但其未举证证明，故其主张不予支持。小商品博览城3043室的××已全额支付购房款，达到了《营销策划及招商代理合同》及补充协议约定的佣金支付条件，应当认定统域公司有权主张3043室的佣金。
一审法院认为，统域公司与秀屿公司之间签订的《营销策划及招商代理合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效。统域公司依照合同约定为秀屿公司代理销售房产，秀屿公司应当依约支付佣金。关于渠道佣金是否应当扣减21%的问题。虽然秀屿公司与××签订的购房合同中，约�的购房款为原定价格的79%，但结合××与丰禾公司签订的《委托租赁协议》可以看出，丰禾公司为取得相应房产三年的租赁权，其应向××支付了数额等同于21%购房款的租金，丰禾公司与××约定此款由秀屿公司支付，实际上是秀屿公司将此款与××应付给秀屿公司的剩余21%房款抵顶。因此，秀屿公司本质上并未减免购房款，其以此为由主张扣减21%的渠道佣金，理由不当，应当认定小商品博览城部分秀屿公司尚欠统域公司的渠道佣金为826617元，基础佣金为355206元。双方确认建材城部分尚欠的佣金为1171746元，予以确认。统域公司要求秀屿公司自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息，理由正当，予以支持。综上所述，统域公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、威海�屿房地产开发有限公司支付威海统域房地产经纪有限公司建材城的代理销售佣金及渠道佣金1171746元，并支付自2016年1月18日至判决确定的履行之日止利息（以1171746元为本金，按银行同期贷款利率计算）；二、威海秀屿房地产开发有限公司支付统域公司威海统域房地产经纪有限公司小商品博览城的代理销售佣金及渠道佣金共计1181823元，并支付自2016年1月18日至判决确定的履行之日止利息（以1181823元为本金，按银行同期贷款利率计算）。判决于生效后十日内履行完毕。如果威海秀屿房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25963元，保全费5000元，由威海统域房地产经纪有限公司负担453元，威海秀屿房地产开发有限公司负担30510元。
二审中，秀屿公司、统域公司与丰禾公司围绕诉讼请求提供相应证据，本院组织双方当事人予以质证。秀屿公司提供其与直播威海、威海晚报等案外人单位签订的提升小商品博览城品位的推广合同，共131份，金额为19823784元。通过上述推广合同的签订，培育市场，让××购买的商品取得长期稳定的投资收益。通过上述合同证明在丰禾公司与购房客户签订的委托租赁协议中约定，三年的租金由秀屿公司以购房客户所付房款中一次性折抵的方式代丰禾公司交付给购房客户，但该约定仅是为了预防购房客户向丰禾公司及秀屿公司主张相关的要求支付租金或返还优惠款项的权利，所谓的21%的优惠只是销售策略。经质证，统域公司主张对该证据的真实性无法确认，且无法证明秀屿公司的主张。秀屿公司作为开发商其他推广房产项目的花费与其应当支付给统域公司的佣金无关。丰禾公司对该证据无异议。统域公司提交对外公布价格的确认复印件一份，证明2014年10月15日秀屿公司在制定房产销售策略时已经确认存在三年返租21%的方案，结合2014年11月17日签订的补充协议第二条内容，说明秀屿公司在确认三年返租21%的方案后又再次确认渠道佣金的计算方式和标准，从而证明双方对渠道佣金的计算方式无争议。双方在合同中也未载明计提渠道佣金需扣除返租优惠。经质证，秀屿公司主张该销售策略是统域公司制定的，且三年返租21%只是销售策略，并未实际支付。丰禾公司对该证据的真实性无法确认，主张该证据不能证明21%的房款也应支付佣金。丰禾公司提供如下证据：证据一，丰禾公司与经营者签订的商铺经营合同三份及汇总表，拟证明由业主将商铺出租给第三人实际是不存在；证据二，丰禾公司为�商进行宣传签订而合同，金额为2730868元，与证据一相结合，证明21%只是销售策略，实际并未收取房款。经质证，秀屿公司该证据无异议。统域公司对证据的真实性无异议，但主张从上述证据可以看出，丰禾公司在业主处享有三年无偿的出租权，对外收取了三年的租金，该租赁权即来源于××与秀屿公司之间在商品房销售过程中达成的21%房价优惠换取的。秀屿公司将该利益无偿转让给丰禾公司，但不等于未取得利益。
案经本院二审审理查明，双方均认可渠道佣金的计算方式为开盘前600元/平方米*销售面积*85%（需扣税）；开盘后1200元/平方米*销售面积*85%（需扣税）。基础佣金的计算公式为（销售总额-
渠道佣金）*2%或2.5%。
另查，秀屿公司与统域公司就小商品博览城部分佣金进行结算，并形成佣金计算表，在该表中有统域公司洪丽燕与秀屿公司张锦绣的签字，并载明已核对。在该表中，渠道佣金的计算并没有扣减21%。秀屿公司主张，由于渠道佣金的计算比较专业，秀屿公司无法看出其中的疏漏，主张已经确认的佣金结算表中的渠道佣金计算错误。
又查，××与丰禾公司签订的《委托租赁协议》中第一条约定，甲乙双方均同意其三年租金由秀屿公司在甲方（××）所付该商品房房款中一次性折抵的方式代乙方（丰禾公司）预先交纳给甲方。在此三年的租赁期限内，商品房的使用权和收益权归乙方所有。
再查，秀屿公司的股东为威海宝庆贸易有限公司、威海晟欣园林绿化有限公司、威海迎顺建设集团有限公司、威海利普贸易有限公司、周学文，住所地为山东经技区青岛中路256号。丰禾公司股东为自然人股东孙小燕，住所地山东威海经区青岛中路256-1716号。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为计提小商品博览城的渠道佣金是否需要扣减21%。首先，关于21%的购房款是否实际支付的问题，秀屿公司与丰禾公司之间存在委托经营的关系，根据小商品博览城的销售策略，即××先行交纳购房款的79%后，与丰禾公司签订《委托租赁协议》，由××将所购房产出租给丰禾公司，租赁期限为秀屿公司将商品房交付给××使用之日或商场营业之日起三年，三年租金为购房款的21%，此款与××应付给秀屿公司的剩余21%房款抵顶。从上述销售策略以及丰禾公司与××签订的委托租赁协议中可以看出，秀屿公司虽然仅实际收取××79%�购房款，但丰禾公司与××均同意以三年的租金抵顶尚欠秀屿公司剩余21%的购房款。由于秀屿公司与丰禾公司系委托经营关系，秀屿公司是否实际将三年的租金（即剩余21%）的购房款交付给丰禾公司系秀屿公司与丰禾公司之间的问题，与统域公司所应得佣金无关。从上述协议可以看出，丰禾公司通过用三年租金抵顶21%的购房款取得了销售房屋三年的收益权和使用权，并非是直接的打折优惠。故秀屿公司主张21%只是销售策略，秀屿公司并没有取得21%购房款对应的收益理由不当，本院不予采纳。其次，合同约定的渠道佣金的计算方式600元/平方米或1200元/平方米乘以销售面积，与销售政策中与销售过程中采取的优惠措施并无关联，双方签订的合同及补充协议中，并没有对采取三年租金抵顶21%购房款的渠道佣金的计算进行特别约定。再次，从双方之间�交易习惯看，双方已经结算的小商品博览城渠道佣金并没有扣减21%，且相关的佣金计算表中有双方工作人员的签字确认，秀屿公司现在主张对佣金计算表中的计算方式不清楚，不合常理，本院不予采纳。最后，关于丰禾公司与秀屿公司之间的关系，丰禾公司的股东与与秀屿公司的股东并不重合，现有证据不足以证实丰禾公司与秀屿公司之间存在关联关系，故一审认定丰禾公司与秀屿公司系关联企业不当，本院予以纠正。综上，秀屿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正，但案件审理结果及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15436元，由威�秀屿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 刘双双