湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00313号上诉人（原审原告）易诗洋。委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人张琼，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌弘洋投资有限公司。住所地：宜昌市沿江大道*****号。法定代表人程鹏，该公司董事长。委托代理人颜和平，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人李勇，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。上诉人易诗洋与上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋投资公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年3月双方签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由易诗洋购买弘洋投资公司所开发的香山福久源A区3号楼011701号房，合同第三条约定，该房屋层高不小于2.9米，户型结构为三房二厅一厨一卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个（见附件一）。建筑面积139.64平方米房屋总价款646066元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容（报刊公告）通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自报刊通知之日起30日后，视同交付。买受人按照合同附件《前期物业服务协议》所约定的物业管理费收取时间开始支付物业管理费。同时合同附件一为该商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图，分户平面图显示“餐厅与一卧室之间为非封闭式空中花园。”合同附件五为前期物业服务内容的约定，载明“宜昌弘洋物业管理有限公司实施前期物业管理”。合同签订后，易诗洋付清了全部购房款。2012年12月20日，弘洋投资公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知易诗洋其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋投资公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括易诗洋在内的数百名业主向弘洋投资公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。2013年1月26日易诗洋再次以上述理由向弘洋投资公司出具《拒收房屋通知书》。弘洋投资公司分别于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通过张贴公告的方式对业主反映的问题作了答复，其中，对于楼板厚度问题，弘洋投资公司表示如确有不合格者，由设计单位出具整改方案，并按要求进行整改。2013年3月14日，弘洋投资公司委托宜昌市建夷建设工程质量检测中心对香山福久源A区1#-5#楼部分楼板厚度进行了检测。2013年4月17日，宜昌市建设工程质量监督站出具《通知》一份，称弘洋投资公司在解决香山福久源项目1-5号楼业主投诉问题的过程中，对部分投诉业主的房间楼板厚度进行检测，检测结果为不合格。为妥善处理业主投诉，维护社会稳定，要求建设单位对所有投诉板厚不合格的进行板厚全数检测，将检测结果报送宜昌市建设工程质量监督站。2013年4月22日，本案诉争房屋设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具《关于香山·福久源1-2#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》及《关于香山·福久源3-5#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》，载明“1、检测结果中厚度为正偏差不超过20mm和负偏差不超过18mm的楼板，满足结构安全性要，不需要补强；2、检测结果中厚度为负偏差超过18mm的楼板，需作底粘贴碳纤维布补强处理，具体部位为：1#楼的（4）-（6）轴／（E）-（G）轴间12层楼板；3、检测结果中厚度为正偏差超过20mm的楼板，用角磨机磨至20mm内”。2013年4月22日，弘洋投资公司再次委托宜昌市建夷建设工程质量检测站对香山福久源A区1#-5#楼部分房屋楼板厚度进行检测。2013年5月23日至5月30日期间，业主又对香山福久源小区所有要求检测的业主楼板再次进行检测。易诗洋委托代理人张琼，弘洋投资公司员工余涛、施工方代表陈林在该楼板厚度检测报告上签字。经检测，易诗洋所购买的香山福久源A区3号楼011701号房屋客厅楼板设计值为120mm，实测值分别为95mm、107mm、112mm、129mm、100mm；次卧2楼板设计值为100mm，实测值分别为100mm、95mm、97mm、79mm、76mm；阳台楼板设计值为100mm，实测值分别为84mm、95mm、86mm、88mm、96mm；餐厅楼板设计值为100mm，实测值分别为82mm、112mm、104mm、87mm、76mm；主卧楼板设计值为110mm，实测值分别为80mm、102mm、104mm、109mm、83mm；上述部分楼板厚度均与设计值不符，且客厅、次卧2、餐厅、主卧楼板厚度小于设计值18mm及以上。2013年6月6日，宜昌市建设工程质量监督站出具《关于香山福久源1-5号楼业主投诉处理的联系函》，对监检测结果和其他质量问题提出如下意见：“1、依据检测结果，对楼板厚度不满足设计单位结果安全核算标准的（-18mm以上），按照设计单位出具的方案进行加固补强。2、门窗未采用安全玻璃的应更换成安全玻璃或按双方协商意见解决。3、对2-403房客厅楼板出现约5米贯穿性裂缝和401404房次卧楼板钢筋外露的事项由弘洋投资公司联系原设计单位到现场查看后出具处理方案，组织人员实施。”另经原审法院到宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化玻璃；楼板合格的标准依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》是楼板监测点合格率达到80%（以每个监测点楼板厚度与设计值的差异不超过＋8mm，-5mm为标准），但只有当楼板厚度小于设计值18mm及以上的才需要整改，厚度大于设计值不需要整改。在诉争房屋施工过程中，弘洋投资公司于2012年3月23日对3号至5号楼分户支管进行了给排水的工程设计变更，并由设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司出具了工程设计变更通知单，将香山福久源工程A地块3#至5#楼分户支管由原板面找平层敷设变更为贴板底敷设。经到现场查看，3#至5#楼分户支管确为贴板底敷设；本案所涉房屋窗玻璃为单层钢化中空玻璃。易诗洋于2014年1月6日已从弘洋投资公司收取了本案诉争房屋。2013年9月26日，易诗洋诉至人民法院，请求判令：1、责令弘洋投资公司对厚度不合格的楼板进行整改，判令弘洋投资公司因楼板厚度不合格应向易诗洋退还房款27928元；2、责令弘洋投资公司更换安全玻璃；3、责令弘洋投资公司合同中并无约定的空中花园的面积不得向易诗洋收取房款；4、判令弘洋投资公司支付给排水改造费用1030元；5、判令弘洋投资公司向易诗洋支付逾期交房违约金，违约金以购房款为基数按日万分之三计算自2012年12月29日至实际交房之日止；6、判令弘洋投资公司不得要求易诗洋支付实际收房之日之前的物业管理费；7、本案诉讼费用由弘洋投资公司全部承担。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。1、关于易诗洋主张楼板厚度不合格的问题。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.3.1条的规定，现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。混凝土设备基础不应有影响结构性能和设备安装的尺寸偏差。对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理，对经处理的部位，应重新检查验收。《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.3.2的规定，现浇结构和混凝土设备基础拆模后的尺寸偏差应符合截面尺寸＋8mm，-5mm。经检测，弘洋投资公司向易诗洋所交付的房屋楼板，均未达到合格要求。根据宜昌市建设工程质量监督站出具的《联系函》及原审法院到该站核实了解的情况，楼板厚度不满足设计单位安全核算标准的-18mm以上需进行整改，易诗洋房屋次卧2、客厅、餐厅、主卧的楼板厚度小于设计值18mm，达到了需要整改的程度，已给易诗洋造成实际损失，应承担赔偿责任，故对于易诗洋要求弘洋投资公司对厚度不合格的楼板进行整改的诉讼请求，应当予以支持。另考虑到整改楼板需以楼下住户未对天花板进行装修为前提，如进行装修，则楼板将无法整改，故如整改不成，弘洋投资公司应向易诗洋赔偿损失。关于损失费用的确定问题，易诗洋未提供充分证据证实其因楼板需整改所造成的实际损失，其主张以200元／平米的标准按房屋整体建筑面积退还房款，无法律依据，不应予以采纳。易诗洋主张其对部分房屋楼板进行了整改，并提交了楼板整改的完工单、费用清单等证据，可参照弘洋投资公司提交整改费用明细，酌情按6000元的标准对易诗洋予以赔偿。2、关于易诗洋主张更换安全玻璃的问题。根据《建筑安全玻璃管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。且经原审法院向宜昌市建筑质量监督站核实了解，建筑行业安全玻璃应为双面钢化中空玻璃，故弘洋投资公司所售房屋安装的均为单面钢化中空玻璃，不符合相关规定及行业惯例，应予以更换，故对易诗洋该项诉讼请求应当予以支持。3、关于易诗洋主张因轴线变更导致房屋面积增加的问题。弘洋投资公司在实际施工过程中确实将房屋轴线进行了变更，但该轴线变更行为是否必然导致易诗洋房屋面积的增加，现易诗洋未提供充分的证据证实其房屋实际面积与合同约定面积不符，故易诗洋应在经行政管理部门对诉争房屋实际面积确定后，再行主张权利。对于易诗洋的该项诉讼请求，不应予以支持。4、关于原告要求支付给排水改造费用。原审法院认为，弘洋投资公司的施工过程中已对3号至5号楼分户排水管进行了给排水的工程设计变更，亦有设计单位出具了设计变更通知书，弘洋投资公司按设计要求敷设水管，未给易诗洋带来实际损失，对该诉讼请求，不应予以支持。5、关于易诗洋主张的逾期交房违约金问题。原审法院认为，双方在合同中约定，弘洋投资公司交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。弘洋投资公司虽提供竣工验收备案证明并按照合同约定时间通知易诗洋交接房屋，但由于弘洋投资公司提供的房屋楼板厚度不合格且已经达到了需要整改的程度，故可以认定该房屋质量有明显瑕疵，易诗洋有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任应由弘洋投资公司承担。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。按照约定，弘洋投资公司应于2012年12月28日向易诗洋交付房屋，而因该房屋楼板厚度不合格且需要整改，由于易诗洋拒绝接受房屋系因房屋楼板不合格而需整改达不到交房条件，故该逾期交房违约金应当按易诗洋已付房价款的日万分之三的标准自2012年12月29日起计算至2014年1月6日易诗洋实际收房之日止即72294元（646066元×0.03%／天×373天）。6、关于易诗洋主张弘洋投资公司不得要求其支付实际收房之日前的物业管理费问题。根据商品房买卖合同附件五中的约定，香山福久源项目的前期物业管理由宜昌弘洋物业管理有限公司实施，且根据易诗洋提供的物业费收取收据来看，本案诉争房屋的物业管理费系由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，易诗洋与宜昌弘洋物业管理有限公司之间形成的物业服务合同关系。本案所涉的商品房买卖合同关系与物业服务合同关系系两个不同的法律关系，在本案中不应予以一并处理。基于上述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，判决：1、弘洋投资公司于本判决生效之日起三十日对易诗洋所购房屋（即香山福久源A区3号楼011701号）客厅、次卧2、餐厅、主卧楼板进行整改加固，若已无法进行整改加固应支付赔偿款6000元。2、弘洋投资公司于本判决生效之日起三十日将易诗洋所购房屋（即香山福久源A区3号楼011701号）窗玻璃改换为双面钢化中空玻璃。3、弘洋投资公司于本判决生效之日起十日内向易诗洋支付逾期交房违约金72294元。4、驳回易诗洋的其他诉讼请求。原审并同时决定本案一审案件受理费1493元，减半收取746.50元，由弘洋投资公司负担。上诉人易诗洋不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉，其主要上诉意见为：1、本案所涉房屋楼板过薄，已经到了需要整改的程度，原审法院未判决弘洋投资公司退还部分房款是错误的。2、空中花园问题原审应予处理，判令弘洋投资公司不得因此收取房款。3、给排水问题。房屋给水设置与图纸设计不符，严重影响房屋的装修和使用性能，弘洋投资公司应支持整改费用1030元。4、原审应对易诗洋关于弘洋投资公司不得收取实际交房前的物业管理费的诉请予以支持。请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持易诗洋的全部一审诉讼请求。上诉人弘洋投资公司答辩时坚持一审的答辩意见。上诉人弘洋投资公司亦不服原审判决，向本院提出上诉，其主要上诉意见为：1、原审因楼板厚度不合格判令弘洋投资公司赔偿6000元错误，认定厚度不合格依据不足。2、原审判令弘洋投资公司更换双面钢化玻璃错误。3、本案所涉房屋完全符合合同约定的交房条件，原审判令弘洋投资公司支付逾期交房违约金于法无据。请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回易诗洋的全部诉讼请求，并承担本案的一、二审诉讼费用。上诉人易诗洋答辩称：依据相关规定，七层及以上建筑物相关部位应安装安全玻璃，而弘洋投资公司安装的双面玻璃一面为普通玻璃不符合标准。弘洋投资公司交付的房屋与合同约定严重不符，楼板厚度过薄已经达到需要整改的标准，应当承担相应的违约责任，判令弘洋投资公司支付逾期交房违约金正确。易诗洋的房屋楼板厚度已经第三方检测，其厚度严重不合格。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交任何新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为：1、本案所涉房屋经检测，可认定其楼板厚薄不均，易诗洋据此要求弘洋投资公司降低价款。依据检测数据及原审法院向宜昌市建筑质量监督站核实的结果，本案所涉房屋楼板厚度小于设计值处已达到需整改的程度，存在安全隐患，弘洋投资公司因该严重质量问题构成违约，应负担相应违约责任。易诗洋诉请因此降低房屋价款27928元需以其实际损失达到该数额为前提，但其未提交任何相关证据证明，故原审法院参照弘洋投资公司提供的对部分房屋楼板整改完工单、费用清单及明细，判令弘洋投资公司向易诗洋赔偿损失6000元并无不妥。2、依据相关建筑行业管理规范文件，安全玻璃应为双面钢化中空玻璃。本案所涉房屋安装的单面钢化中空玻璃并不符合安全玻璃的行业标准，应予更换。3、易诗洋主张弘洋投资公司不应收取空中花园面积的房屋价款。但本院认为，业主自行测量的数据不足以作为认定事实的依据，未经有关行政部门测绘并实际确认，本案所涉房屋空中花园面积是否计入总面积等事项均无法判断，故原审对该项诉请未予支持并无不妥，易诗洋可在相关行政机关确认房屋面积后再行主张。4、本案所涉房屋给水系统管路原设计“暗敷在找平层”，后经设计变更。经本院现场查看，该管道实际铺设在天花板附近，穿越数个房间，影响美观且必然增加业主的装饰装修成本，易诗洋当有权利在自行改造后向弘洋投资公司主张改造费用，本院参照其提供的装饰公司改造项目清单酌情支持改造费用700元。5、弘洋投资公司已取得了竣工验收备案证，按期交房，但本案所涉房屋存在楼板过薄的明显质量问题，对业主实际使用、居住产生严重影响和安全隐患，在此情形下，易诗洋拒收房屋于法有据，并有权要求弘洋投资公司支付逾期交房违约金。6、本案所涉房屋物业费由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，该公司与易诗洋成立物业服务合同关系。易诗洋以弘洋投资公司交付的房屋不符合标准主张免交实际收房之前的物业费用无请求权基础，不应予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00957号民事判决的第一项、第二项、第三项，即“被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日对原告易诗洋所购房屋（即香山福久源A区3号楼011701号）客厅、次卧2、餐厅、主卧楼板进行整改加固，若已无法进行整改加固应向原告支付赔偿款6000元”、“被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日将原告易诗洋所购房屋（即香山福久源A区3号楼011701号）窗玻璃改换为双面钢化中空玻璃”、“被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易诗洋支付逾期交房违约金72294元”。二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00957号民事判决的第四项，即“驳回原告易诗洋的其他诉讼请求”。三、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向易诗洋支付进水管道改造费用700元。四、驳回易诗洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费1493元，减半收取746.50元，由宜昌弘洋投资有限公司负担。本案二审案件受理费1993元（易诗洋已预交500元，宜昌弘洋投资有限公司已预交1493元），由易诗洋负担480元，宜昌弘洋投资有限公司负担1513元。本判决为终审判决。审 判 长  朱红洲审 判 员  邓爱民助理审判员  聂丽华二〇一五年八月二十一日书 记 员  张鹏炜