江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第03024号
上诉人（原审原告、反诉被告）崇安区美居乐窗帘店，住所地无锡市江海东路***号。
经营者温纪人。
委托代理人余力，江苏泰伯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）无锡市民航大酒店，住所地无锡市锡沪路***号。
法定代表人葛拥军，该酒店总经理。
委托代理人王建明、李昪君，江苏金匮律师事务所律师。
上诉人崇安区美居乐窗帘店（以下简称美居乐窗帘店）因与被上诉人无锡市民航大酒店（以下简称民航大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2015）崇广民初字第0448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
美居乐窗帘店原审诉称：2013年12月1日，其与民航大酒店签订房屋租赁合同一份，由民航大酒店将坐落于无锡市锡沪东路108号民航大酒店主楼底层房屋租赁给其使用，其用于经营使用，双方对年租金、期限、违约责任进行了约定。合同签订后，其按约支付了租金，但期间民航大酒店将通入其处的大门加锁，导致其无法正常经营，造成了其损失。现双方的租赁合同虽已到期，但民航大酒店并未与其续签合同，也没有以书面方式解除，该租赁合同仍有效，其不同意返还房屋。现因双方对其损失有争议，租赁合同届满后的租赁费用应在确认其损失后再行结算。故请求判令：1、民航大酒店排除影响其继续经营的障碍（将东大门处的锁去除）；2、民航大酒店赔偿其各项损失50万元（装修损失20万元、租金损失15万元、营业损失11万元、人员工资损失4万元）。
民航大酒店原审答辩并提起反诉称：首先，其并未对大门进行上锁，门是开着的，且双方的租赁合同已届满，美居乐窗帘店应立即搬出房屋，返还租赁物，并支付相应场地占有使用费；其次，50万元的损失不明确，且无相应的事实和法律依据。故请求判令：1、美居乐窗帘店立即迁出坐落于无锡市锡沪东路108号民航大酒店主楼底层房屋；2、美居乐窗帘店立即支付场地占有使用费（自2014年12月1日起至实际迁出之日止，按274元／天计算）。
原审法院查明：
1、坐落于无锡市崇安区莫家庄南侧锡沪路588号（现地址为无锡市锡沪东路108）房屋（建筑面积2058.71平方米）系中国民用航空华东地区空中交通管理局（原名中国民用航空华东管理局空中交通管理局）所有，其授权民航大酒店对上述房产进行经营，所获收益及相应的风险、纠纷由民航大酒店承担、处理。
2、2013年12月1日，美居乐窗帘店与民航大酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定民航大酒店将位于无锡市锡沪东路108号民航大酒店主楼底层房屋租赁给美居乐窗帘店使用；租赁房屋建筑面积为500平方米，使用面积约400平方米；租赁期一年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为100000元；民航大酒店应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修；对美居乐窗帘店所租赁的房屋装修或改造时的方案（包括东门顶棚通道门），民航大酒店应进行审查和监督并及时提出意见；美居乐窗帘店在签订合同时付给民航大酒店10000元为定金，按先付后租的原则，第一年租金按半年支付，在正式入住后五日内将第一期的租金50000元付给甲方，若续租，第二年租金按第一年租金的10％递增。美居乐窗帘店如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得民航大酒店的书面同意，改造的费用由美居乐窗帘店自行承担；在合同终止、解除租赁关系时，美居乐窗帘店装修或改造与房屋有关的设施全部归民航大酒店所有。在本合同期满后，美居乐窗帘店有优先续租权；美居乐窗帘店如需续租，应在租期届满前一个月向民航大酒店提出，并签订新租赁合同。同日，双方签订补充协议一份，载明：出租方（民航大酒店）在签订租赁合同前已明确告知所租场地的性质为空管局资产，以及可能实施改建的情况。美居乐窗帘店和民航大酒店签订为期一年的租赁合同，如发生在租赁期不满一年（最低三个月起），要求美居乐窗帘店撤离所租场地的情况，美居乐窗帘店将自愿无条件的服从并承担由此带来的装修费损失、经营损失及其他各类损失。美居乐窗帘店撤离期限以民航大酒店文本通知为准；民航大酒店在不影响大局的情况下尽可能为美居乐窗帘店创造条件，协助美居乐窗帘店在合同期内完成经营。租赁合同届满前一个月，美居乐窗帘店未向民航大酒店提出书面续租的申请，合同届满后美居乐窗帘店未按约返还租赁房屋。
3、美居乐窗帘店向民航大酒店共支付了定金10000元及租金100000元（自2013年12月1日起至2014年11月30日止），双方一致同意将定金10000元抵扣美居乐窗帘店应支付的场地占有使用费。
4、一审中，美居乐窗帘店提供了如下证据：1、照片7张，证明民航大酒店将美居乐窗帘店的东侧们上锁的事实；2、2015年8月10日无锡市公安局崇安分局广益派出所处警证明，证明其因民航大酒店将东侧门锁住于2015年6月1日报警的事实；3、案外人陈广留出具的情况说明、清单及内部装修照片，证明其装修金额为35万元，现主张装修损失20万元；4、案外人杨宏广及美居乐窗帘店自行出具的说明，证明案外人及美居乐窗帘店经营者在广益名品城经营收入不低于15万元，故参照该标准其主张经营损失11万元；5、案外人胡某出具的收入证明一份，证明胡某于2014年3月1日被美居乐聘用为经理年薪4万元，故其主张人员工资损失4万元。6、吴荣红证人证言，吴荣红称其系美居乐窗帘店的合伙人，其平时偶尔去窗帘店看看，从装修开始到后面其每次至窗帘店东侧门均处于关闭状态，影响其正常经营，证明东侧门关闭的事实；7、胡某证人证言，胡某称其系美居乐窗帘店的经理，任职期间美居乐窗帘店因东侧门关闭、地理位置不好找、档次不够导致经营不好，来窗帘店的顾客因东侧门关闭，需其带领从酒店正门进入，其任职期间收入为每月3000余元，证明东侧门关闭的事实及人员公司损失。经质证，民航大酒店发表如下质证意见：1、对照片的真实性不予认可，该照片无拍摄时间，且无法看出是否上锁，即便上锁也不能证明是民航大酒店所为；2、对处警记录的真实性无异议，但是与本案无关，处警记录未记载双方的纠纷经过，无法证明美居乐窗帘店的证明目的；3、对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均不予认可，均系单方制作；4、对证据6、7的真实性不予认可，两证人均与美居乐窗帘店有利害关系，无证明效力，且证人胡某亦表示美居乐窗帘店的经营失败系多原因造成。
5、民航大酒店称东侧门外的移门一直有保安，如有需要立即打开，即使保安不在也可以从间隙穿过去，东侧门的门钥匙一直是交给美居乐窗帘店经营者温纪人的，直至2015年6月其要求美居乐窗帘店迁出，美居乐窗帘店不同意才将大门锁上的，双方签订的租赁合同中并未约定将东侧门给美居乐窗帘店专属使用；美居乐窗帘店称，双方虽未对东侧门专属使用进行约定，但该门的关闭影响了其合同目的的实现，另东侧门的钥匙一直在民航大酒店前台处，如果其有事情，其就去拿了开门。另双方一致确认共有民航大酒店正门以及东侧门两个通道可以进入美居乐窗帘店。
上述事实，有租赁合同、补充协议、收据、照片、处警记录、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：美居乐窗帘店与民航大酒店签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属合法有效，法院予以确认。
关于美居乐窗帘店要求民航大酒店排除妨碍一节，首先，根据双方签订的租赁合同及补充协议，双方并未就租赁物东侧门的专属使用进行明确约定，美居乐窗帘店称其与民航大酒店曾对此进行口头约定，且合同中约定其可以对东门顶棚通道门进行改造并由民航大酒店进行监督等可以推测出双方就该东侧门的专属使用已达成一致意见，民航大酒店对该口头约定的事实不予认可，而美居乐窗帘店并无证据证明双方对此进行了约定，且称从其有权对东门顶棚改造的约定推测出其可以专属使用东侧门的意见过于牵强；其次，美居乐窗帘店未提供充分的证据证明租赁期间东侧门被锁上的事实，反而认可东侧门的钥匙在民航大酒店前台，其有需要可以取钥匙开门这一事实，可见美居乐窗帘店有权自由使用东侧门；最后，美居乐窗帘店无书面证据证明其在租赁期满前一个月内书面申请延期，现租赁合同已于2014年12月1日届满，民航大酒店有权要求美居乐窗帘店返还租赁物，美居乐窗帘店以民航大酒店未逾期书面解除合同故双方的租赁合同仍有效为由不同意返还无事实和法律依据，对美居乐窗帘店的该节辩称意见法院不予采纳，美居乐窗帘店应返还租赁物，美居乐窗帘店继续占有使用租赁物已无事实和法律依据，现其亦无权要求大酒店排除妨碍。综上，对美居乐窗帘店要求排除妨碍的诉讼请求，法院不予支持，其应立即将租赁物返还给民航大酒店。
关于美居乐窗帘店主张的各项损失50万元一节，首先，在租赁期内美居乐窗帘店一直在经营，双方均认可除了东侧门外民航大酒店的正门亦可正常出入美居乐窗帘店，且根据美居乐窗帘店提供的证人证言所称美居乐窗帘店经营不善的原因不限于东侧门无法正常开启这一原因，与其自身地理位置、档次亦有关系，美居乐窗帘店所称的东侧门无法正常通行并不足以成为其将相应的经营损失、房租损失、人员工资损失、装修损失等50万元全部归责于民航大酒店的充分依据，除非美居乐窗帘店能够证明东侧门未正常通行系导致其损失的唯一原因；其次，对于美居乐窗帘店各项损失50万元，民航大酒店对美居乐窗帘店提供的证据均不予认可，美居乐窗帘店提供的证据不足以充分证明其50万元的损失；最后，美居乐窗帘店称其在入驻装修时该东侧门亦处于关闭状态，直至租赁期满该东侧门一直未正常开启，法院认为在长达一年的租赁期限内，美居乐窗帘店在进场装修时对东侧门的状态已充分了解，对此其并未及时有效地进行解决，在其后租赁期限内在沟通未果情形下通过法律途径进行救济，也未有效地对其损失进行减免，其对可能产生之损失持放任的态度。综上，对美居乐窗帘店要求民航大酒店赔偿各项损失50万元的诉讼请求，法院不予支持。
关于民航大酒店要求美居乐窗帘店支付场地占有使用费一节，双方的租赁合同已届满，民航大酒店有权要求美居乐窗帘店返还租赁物，并要求参照租金标准（年租金100000元，每日租金标准为274元）支付场地占有使用费，故对民航大酒店的该部分诉请，法院予以支持。鉴于双方一致同意将美居乐窗帘店的10000元定金在场地占有使用费中予以抵扣，法院对此予以确认。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、驳回美居乐窗帘店的全部诉讼请求。二、美居乐窗帘店于判决生效之日起三日内迁出坐落于锡市锡沪东路108号民航大酒店主楼底层房屋并将该房屋返还给民航大酒店，另支付场地占有使用费（自2014年12月1日起至实际迁出之日止，按274元／天计算，美居乐窗帘店已支付的定金10000元予以抵扣）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元（已减半收取），由美居乐窗帘店负担。反诉案件受理费550元（已减半收取，由民航大酒店预交），由美居乐窗帘店负担，美居乐窗帘店于判决生效之日起三日内将该款直接给付民航大酒店。
美居乐窗帘店不服原审判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同约定的租赁起始日为2013年12月1日，而被上诉人实际交付房屋是在2013年12月24日，应减免租金23天，计6389元；2、被上诉人未按期完好如数移交房屋和设备，应减免相应租金及承担违约金375000元；3、按照合同6.2条的约定，酒店的东侧门是由其使用的，被上诉人锁闭该门以及外侧的移门长达七个月，给其造成了七个月租金的损失58331元；4、因酒店的门均由被上诉人控制，导致其无法占有使用房屋，该房屋于2015年6月已由被上诉人收回，故不存在未按约返还的事实。综上，请求撤销原判，依法改判被上诉人：1、排除影响其经营的妨碍（将东侧门的锁打开交由其实际使用该门，并在正常营业时间内保持东侧门外的移门能通行）；2、赔偿其各项损失50万元、减免租金及承担违约金共计381389元。
被上诉人民航大酒店答辩称：1、双方在合同和补充协议中未就租赁房屋东侧门的专属使用进行明确约定及口头约定，该租金水平在周边地区属于偏低，所以不可能将东侧门专属给上诉人使用；2、其从未在租赁期间将东侧门上锁，上诉人未进行举证且在一审中也认可可以自由使用东侧门；3、双方租赁合同届满并未续租，美居乐窗帘店无权使用租赁房屋，无权要求排除妨碍，而应当立即搬出并向民航大酒店返还；4、上诉人的证据不足以证明存在50万元的损失，且未举证证明该损失与其存在因果关系；6、其按约交付租赁房屋及设备，上诉人在一审中从未提到有延期交付或瑕疵交付的事实，也未举证，所以要求减免租金和违约金的请求已超出一审的诉请，不应予以理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉请求，维持原判。
关于原审查明的事实，美居乐窗帘店提出以下异议：1、租赁合同是在2013年12月24日签订，补充协议是在其装修快完毕时才签订；2、合同并未约定租赁期届满后一定要书面提出续租申请，其进行了装修和大量的投入，不可能不要求续租；3、被上诉人已经收回了房屋，也就不存在其未按约返还的情况；4、以10000元抵占有使用费的前提是能续租或以顺延租期的形式补偿其损失；5、东侧门外的移门有保安，说明该移门需经保安才能打开；6、东侧门是其承租使用的主要通道，从酒店北面正门进入其窗帘店对其经营没有意义。民航大酒店对原审查明的事实无异议，对于双方均无异议的事实本院予以确认。
二审中，美居乐窗帘店明确：1、关于未按期完好如数交付租赁房屋和设备应减免相应租金及承担违约金的请求，一审中因为其比较忙，也没接触过这样的事情，所以没有提出；2、各项损失50万元的构成调整为：装修损失35万元、营业损失11万元、人员工资损失4万元。
此外，美居乐窗帘店为证明其主张，还提供如下证据：1、视频光盘一份，反映从酒店北正门进入承租的部位需要经过曲折的50多米，有四道门禁，如果不把东侧门（酒店一楼东侧玻璃门）作为进入通道，没有人会承租涉案房屋。2、照片一张，拍摄于2014年9月16日，反映进入东侧门的必经通道口的移门（设置门卫保安）是关闭的，仅有一条缝隙，车辆无法进入。3、2016年1月4日和2016年1月5日的录音，系上诉人经营者温纪人与民航大酒店总经理葛拥军的面谈录音，证明东侧门确实长期锁闭。4、董必秀和潘永波的证人证言，董必秀陈述其是酒店的保洁员，酒店东侧门一直是锁着的，到了2014年国庆节才开的；潘永波陈述其所在的德国高仪门店就在酒店旁边，进入美居乐窗帘店的玻璃门是一直锁着的，外面的移门正常情况下是关着的，留一个小口子。民航大酒店质证认为：1、视频无法看出拍摄时间，也无法证明其目的，合同中未约定东侧门的专属使用，说明上诉人对从北正门进入予以认可；2、照片无法看出拍摄时间，且移门是开着的，行人完全可以进出，关于车辆，正常也都是停在门外的停车场；3、录音资料，无法确认是否为本人陈述，且该录音的时间也不能确定，录音中也未陈述将东侧门锁闭；4、关于证人证言，不予认可，一审中上诉人申请的证人出庭陈述窗帘店是正常经营的。
以上事实，有美居乐窗帘店提供的上述证据及当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：民航大酒店是否存在妨碍美居乐窗帘店正常经营的行为，美居乐窗帘店主张50万元损失的依据是否充分。
本院认为：美居乐窗帘店认为民航大酒店的妨碍行为是没有将酒店的东侧门交由其使用，相反长期关闭该东侧门及外面的移门，依据是租赁合同6.2条的约定。该条约定，美居乐窗帘店对所租赁的房屋装修或改造时的方案（包括东门顶棚通道门），民航大酒店应进行审查和监督并及时提出意见。经审查，1、民航大酒店有东侧门和北正门可供美居乐窗帘店使用，而根据租赁合同6.2条的约定，尚无法得出东侧门是专属给美居乐窗帘店使用。2、一审中美居乐窗帘店称东侧门的钥匙一直在酒店前台，有事情就去拿来开门，可见该门可供其使用；因通过该门可进入酒店的一楼，故民航大酒店对该门的钥匙作适当控制亦属合理。3、二审中从美居乐窗帘店的举证来看，东侧门外的移门也并非完全关闭，不影响进出；因该门与外界相联，考虑到安全问题，民航大酒店当然可以设置门卫保安进行管理。4、美居乐窗帘店一审中提供的证人证言，反映其经营不善的原因不限于东侧门无法正常开启，与其店面的地理位置、经营档次也有关系。5、二审中美居乐窗帘店关于50万元损失的构成与一审的陈述不完全一致，且无充分的证据证明。6、租赁合同期满后，没有证据反映双方之间存在续租的约定。综上，经营者租赁房屋开展经营活动，应当对房屋所处的地理位置、场所环境进行了解，对相关设施设备的使用应当作出明确的约定，否则造成的经营风险只能自行承担。据此，一审认定美居乐窗帘店无权要求民航大酒店排除妨碍和赔偿50万元损失，并无不当。
关于美居乐窗帘店对租赁合同、补充协议签订时间的异议，因美居乐窗帘店未能举证证明，本院不予采信。关于10000元定金需满足一定条件才能抵扣占有使用费的异议，因美居乐窗帘店在一审中同意抵扣，且直接抵扣也不损害其利益，故对其异议不予支持。关于美居乐窗帘店提出的民航大酒店未按期完好如数交付租赁房屋和设备应减免相应租金及承担违约金的请求，因其一审中没有提出该项诉请，二审中也不予理涉。
综上，美居乐窗帘店提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人美居乐窗帘店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 杜凤君