济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第1986号
原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心，住所地济南市。
法定代表人张红，经理。
委托代理人邢林，山东聚轩律师事务所律师。
被告杨帆，男，1961年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人辛素洁，山东垠鹏律师事务所律师。
被告席晓东，男，1970年1月1日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人任翔，山东垠鹏律师事务所律师。
委托代理人刘栋梁，山东垠鹏律师事务所实习律师。
原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心（以下简称槐荫房产信息中心）与被告杨帆、被告席晓东确认合同效力纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。本院依法组成合议庭，进行了审理。被告杨帆、被告席晓东在审理过程中提出管辖权异议申请，对于本案的级别管辖提出异议，要求移送济南市中级人民法院审理。本院于2013年12月27日作出（2013）槐民初字第1986-1号民事裁定：驳回被告杨帆、被告席晓东对管辖权提出的异议。被告杨帆、被告席晓东不服该裁定，向济南市中级人民法院提出上诉。2014年2月10日，济南市中级人民法院作出（2014）济中立终字第65号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法于2014年4月10日、6月12日、7月15日公开开庭进行了审理，原告槐荫房产信息中心委托代理人邢林，被告杨帆委托代理人辛素洁，被告席晓东委托代理人任翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告槐荫房产信息中心诉称：原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订了关于2号楼三楼平台扩建的约997平方米房产的《补充协议》，协议约定由原告槐荫房产信息中心在签订合同一年内将上述房产权属登记到被告杨帆、被告席晓东名下，由被告杨帆、被告席晓东承担相关房款及费用。随后原告槐荫房产信息中心到土地、规划、房管等部门咨询有关办理房屋权属登记事宜，均得到“涉案房产属无任何审批手续建设项目且所需手续也无法补办，不能办理房屋权属登记”的答复。因此本合同无法继续履行。诉请法院判令：依法解除原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《补充协议》。
在审理过程中，原告槐荫房产信息中心变更诉讼请求：由于原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订了关于2号楼三楼东西平台扩建的997平方米房产的《协议书》及《补充协议》，因所涉如上房产为私自建设，无法办理房屋权属证书。诉请法院判令：1、依法确认原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《协议书》中有关买卖“三楼东西平台9**平方米无房产证房产”的内容及条款无效。2、依法确认原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效。
被告杨帆辩称：一、原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订的《协议书》及《补充协议》均合法有效，是双方当事人的真实意思表示。双方明确约定被告杨帆、被告席晓东是以1200万元人民币的总价购买原告槐荫房产信息中心3680.49平方米的房产，合同履行中被告杨帆、被告席晓东支付了全部房款，原告槐荫房产信息中心将上述房产交付被告杨帆、被告席晓东占有、使用，双方的合同权利义务履行完毕，至原告槐荫房产信息中心起诉前已经经过三年多，超过了两年的诉讼时效。现原告槐荫房产信息中心以所谓部分房产买卖无效为由提起诉讼，纯属滥用诉讼资源。二、原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订的《协议书》及《补充协议》所涉及的全部房产3680.49平方米不是私自建设，不存在无法办理房屋权属证书的情况。本着“谁主张谁举证”的原则，原告槐荫房产信息中心作为济南市槐荫区房地产管理局下属事业单位，作为涉案房产的出卖人有责任和义务向法院出示涉案房产的全部有关手续，否则将承担举证不能的法律责任。三、原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订的《补充协议》是在确定涉案房产所有权归属于被告杨帆、被告席晓东的情况下对原告槐荫房产信息中心合同附随义务的明确约定及违约责任的约定，不是原告槐荫房产信息中心主张合同无效的依据。根据《合同法》和《物权法》的有关规定，双方签订的合同为有效合同。请求法院驳回原告槐荫房产信息中心的诉讼请求。
被告席晓东辩称：同意被告杨帆的意见。补充如下：双方于2010年2月9日签订的《协议书》是以3483.49平方米作为买卖合同标的，这是双方签订合同的目的，考虑合同的整体性及被告杨帆、被告席晓东已经充分履行了合同义务。请求法院驳回原告槐荫房产信息中心的诉讼请求。
经审理查明，2010年2月9日，原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订《协议书》1份，约定：原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东就2号楼房产买卖事宜，订立协议。一、房屋座落与范围。2号楼，涉及房产如下：1、2-017，面积62.93平方米；2、2-019，面积31.46平方米；3、2-034，面积60.41平方米；4、2-035，面积62.93平方米；5、2-036，面积122.56平方米；6、2-037，面积194.86平方米；7、2-038，面积67.12平方米；8、2-039，面积203.57平方米；9、3-001，面积270.69平方米；10、3-002，面积86.93平方米；11、3-004，面积117.47平方米；12、3-006，面积117.47平方米；13、3-008，面积58.73平方米；14、3-010，面积56.38平方米；15、3-011，面积56.38平方米；16、3-012，面积58.73平方米；17、3-013，面积194.34平方米；18、4-001，面积270.69平方米；19、2-026、2-027、2-028，面积146.65平方米；20、2-029、2-030，面积132平方米；21、2-031、2-032、2-033，面积163.68平方米；22、2-011、2-013、2-015、021、023，面积147.51平方米；合计2683.49平方米；备注：三楼东、西平台共计997平方米的扩建面积无房产证。二、房屋价格。房屋价格双方协商确定，按总价款1200万元计算。三、付款方式及期限。第一期：协议签订当日，被告杨帆、被告席晓东向原告槐荫房产信息中心支付房款100万元。第二期：2010年2月28日前，被告杨帆、被告席晓东支付房款200万元，原告槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至被告杨帆、被告席晓东名下。第三期：2010年7月31日前，被告杨帆、被告席晓东支付房款300万元，原告槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至被告杨帆、被告席晓东名下。第四期：2010年10月31日前，被告杨帆、被告席晓东支付房款300万元，原告槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至被告杨帆、被告席晓东名下。第五期：剩余房款被告杨帆、被告席晓东于2011年1月31日前一次性付清，原告槐荫房产信息中心将同等价值的房产协助被告杨帆、被告席晓东办理过户。
2010年2月，原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订《补充协议》，约定：原告槐荫房产信息中心协助将2号楼三楼平台扩建的约997平方米的面积在签订合同之日起一年内办理房产证至被告杨帆、被告席晓东名下，由此产生的相关费用均由被告杨帆、被告席晓东承担。为保证被告杨帆、被告席晓东997平方米的房产权益，在原告槐荫房产信息中心与现承租方合同到期后如产生纠纷，原告槐荫房产信息中心承诺将同等面积房产交于被告杨帆、被告席晓东，由此产生的费用和给被告杨帆、被告席晓东造成的损失由原告槐荫房产信息中心承担。
由于此前原告槐荫房产信息中心已将涉案房屋出租他人，自2010年3月12日起，原告槐荫房产信息中心开始陆续将涉案房屋的租金交付被告杨帆、被告席晓东。
上述事实，有原告槐荫房产信息中心提供的《协议书》、《补充协议》，被告杨帆、被告席晓东提供《协议书》、《补充协议》和本院勘验笔录及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
2010年3月31日，被告席晓东、被告杨帆作为原告，以吴梅、济南丽人物业发展中心作为被告向本院提起诉讼。本院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字297号民事调解书，载明该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于2号楼2-026、2-027、2-028号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，吴梅于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由吴梅负担。
2010年3月31日，被告席晓东、被告杨帆作为原告，以马春霞、济南丽人物业发展中心作为被告向本院提起诉讼。本院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字298号民事调解书，载明该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于2号楼2-029、2-030号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，马春霞于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由马春霞负担。
2010年3月31日，被告席晓东、被告杨帆作为原告，以原告槐荫房产信息中心、济南丽人物业发展中心作为被告向本院提起诉讼。本院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字299号民事调解书，载明该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于2号楼2-017、2-019、2-034、2-035、2-036、2-037、2-038、2-039、3-001、3-002、3-004、3-006、3-008、3-010、3-011、3-012、3-013、4-001号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，原告槐荫房产信息中心于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由原告槐荫房产信息中心负担。
2010年3月31日，被告席晓东、被告杨帆作为原告，以邢淑云、济南丽人物业发展中心作为被告向本院提起诉讼。本院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字300号民事调解书，载明该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于2号楼2-031、2-032、2-033号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，邢淑云于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由邢淑云负担。
2010年3月31日，被告席晓东、被告杨帆作为原告，以高敏、济南丽人物业发展中心作为被告向本院提起诉讼。本院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字301号民事调解书，载明该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于2号楼2-011、2-013、2-015、2-021、2-023号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，高敏于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由高敏负担。
此后，被告杨帆取得2号楼2-011、2-013、2-015、2-021、2-023、3-001、3-002、3-004、3-006、3-008、3-010、3-011、3-012、3-013房屋的所有权证书。被告席晓东取得2号楼2-017、2-019、2-029、2-030、2-034、2-035、2-036、2-037、2-038、2-039、4-001房屋的所有权证书。另有2号楼东段建筑面积为163.68平方米的房屋仍登记在邢淑云名下；2号楼东段建筑面积为146.65平方米的房屋仍登记在吴梅名下。
上述事实，有被告杨帆、被告席晓东提供的民事调解书和本院调取的房屋档案材料及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
另查明，1994年12月8日，济南市规划局作出《关于后街街坊规划的批复》，载明：槐荫区房地产管理局；你局关于申请审批后街街坊规划的函收悉。所报济南市规划设计研究院编制的“后街街坊规划”，业经我局审查同意。
1994年12月29日，济南市规划局出具了（94）鲁01-03-157号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位济南市槐荫区房地产管理局，用地项目名称危房改造，面积11.2亩。
1996年7月9日，济南市规划局作出济规监（1996）25号《关于济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心违法建设的处罚决定》，载明：济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心：你单位未领取建设工程规划许可证，于1996年3月开工建设1号七层商住楼，建筑面积13306平方米，工程造价610万元，已建至一层；2号四层商业楼，建筑面积6235平方米，工程造价308万元，基础已完工，东部已浇灌部分柱子。上述工程未按建设工程规划定点通知书的要求建设，其中1号、2号楼与其北部住宅楼的距离不能满足1：1.3的日照间距要求，2号楼与其北部楼房的距离不符合消防要求。上述行为违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《济南市城市规划管理办法》第十九条的规定，属于违法建筑。现依据《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《济南市违章建设处理细则》第十二条的规定，做如下处罚：一、1号商住楼1—50轴建设为七层，50—83轴建设为六层。2号商业楼17—28轴的E—F轴部分拆除；17—28轴的C—E轴部分建设为二层；27—28轴的A—C轴部分建设为三层，且与北部住宅楼的距离须满足1：1.3的日照间距要求。二、处以该工程工程总造价661万元10%的罚款计66.1万元，自接通知七日内来我局交纳。三、上述两条执行完毕后，该工程继续施工，建成后保留使用，其余部分按定点要求，办理规划许可证后方可建设。后原告槐荫房产信息中心取得了2号楼的房屋所有权证。
2014年5月6日，济南市规划局给原告槐荫房产信息中心委托代理人所在的山东聚轩律师事务所出具《关于后街坊项目有关规划情况的复函》，载明：“你所要求查询后街坊项目有关规划情况的函收悉。经落实，现答复如下：后街坊2号商业楼三楼东、西平台加建房屋未在我局办理相关规划审批手续。”
2014年5月21日，济南市规划局给被告杨帆、被告席晓东委托代理人所在的山东垠鹏律师事务所出具《关于女人街项目有关规划情况的复函》，载明：“你事务所要求查询项目有关规划情况的函收悉。经落实，现答复如下：我局于1994年12月为济南市槐荫区房地产管理局项目（即你事务所查询的项目）核发了《建设用地规划许可证》（94鲁01-03-157）。该项目未办理建设工程规划许可证。”
上述事实，有原告槐荫房产信息中心提供房屋档案材料、《关于后街坊项目有关规划情况的复函》，被告杨帆、被告席晓东提供房屋档案材料、《关于项目有关规划情况的复函》及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
在审理过程中，原告槐荫房产信息中心提供2010年3月16日签订的《协议说明》一份，甲方为原告槐荫房产信息中心，乙方署名为“席晓东、杨帆”。该《协议说明》载明：原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订了关于购置2号楼房产的购买协议。本协议是履行2010年2月9日房产协议中办证事项的需要而签订的。对此特别约定如下：本协议是为了履行总协议项下房产的办证而订立的，有关权利与义务如价格等均以总协议为准。总协议中的双方同意以法律诉讼的方式解决，诉讼费由原告槐荫房产信息中心负责。诉讼时需向法院提供有关材料，双方均认可此事，材料仅限于诉讼办证使用，不是真实发生。总协议项下的部分房产分别在高敏、吴梅、马春霞、邢淑云名下，她们是名义产权人，实际产权人是原告槐荫房产信息中心，房产的一切权利与义务均由总协议中原告槐荫房产信息中心负责履行。如原告槐荫房产信息中心、被告杨帆、被告席晓东因特殊原因中止总协议履行，法院办证的诉讼结果（民事调解书）自行作废，具体过户房产应以被告杨帆、被告席晓东履行总协议约定的付款金额为准。被告杨帆、被告席晓东对该《协议说明》中“席晓东、杨帆”的签名提出异议，认为不是本案被告杨帆、被告席晓东的签名。原告槐荫房产信息中心提出鉴定申请，要求鉴定2010年3月16日《协议说明》中“杨帆、席晓东”的签名系本案被告杨帆、被告席晓东的签名。
上述事实，有原告槐荫房产信息中心提供的《协议说明》及鉴定申请为证。
本院认为，原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订《协议书》，约定原告槐荫房产信息中心将其所有的房屋出卖给被告杨帆、被告席晓东，虽然合同中注明的房屋中部分并非属于原告槐荫房产信息中心所有，但在合同履行过程中，原告槐荫房产信息中心已经协助被告杨帆、被告席晓东办理了部分房屋的过户手续，故原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东针对该部分具有合法权属并已经办理完毕过户手续的房屋所签订的买卖合同内容有效。
关于《协议书》中约定的“三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”的房屋，由于该997m2的建筑未取得房产证，亦未取得相应的批准建设手续，原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东签订的《协议书》中关于买卖该997m2房屋的约定违反了相应的法律规定，该约定无效。原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东针对该997m2房屋所签订的《补充协议》亦违反了相应的法律规定，该《补充协议》无效。原告槐荫房产信息中心要求确认原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》中有关买卖“三楼东西平台9**平方米无房产证房产”的内容无效、确认原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效的请求合法有据，予以支持。对于被告杨帆、被告席晓东辩称《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同已经履行完毕，而且原告槐荫房产信息中心对于涉案房屋已经办理了相关批准手续，故合同均为有效合同，若原告槐荫房产信息中心主张合同无效应提供相应证据的理由，由于原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订《协议书》时约定“三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”，并因此又签订《补充协议》约定在签订合同之日起一年内办理房产证至被告杨帆、被告席晓东名下，故被告杨帆、被告席晓东对于该997m2房屋没有批准手续、没有房产证的情况是明知的，虽然原告槐荫房产信息中心曾经承诺办理该997m2房屋房产证，但原告槐荫房产信息中心现诉称不能办理，在原告槐荫房产信息中心与被告杨帆、被告席晓东均未提供证据证实该997m2房屋具有合法批准手续的情况下，被告杨帆、被告席晓东现辩称合同有效依据不足，本院不予支持。对于被告杨帆、席晓东辩称本案超过诉讼时效，由于《协议书》部分无效，《补充协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其余部分仍然有效。故被告杨帆、被告席晓东的该辩称理由不成立。对于被告席晓东辩称合同整体性及被告杨帆、被告席晓东已充分履行合同义务而要求驳回原告槐荫房产信息中心的诉讼请求的理由依据不足，本院不能支持。关于原告槐荫房产信息中心申请对其所提供2010年3月16日《协议说明》中“杨帆”、“席晓东”的签名进行鉴定。经审查。本院认为，该《协议说明》与本案争议问题及处理无直接关联关系，本院不予处理，故原告槐荫房产信息中心该鉴定申请不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》中关于买卖“备注三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”的内容无效。
二、原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效。
案件受理费100元，原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心负担50元，被告杨帆、被告席晓东负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 耿林芝
人民陪审员 关为民
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 裴立红