辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民二终字第00230号
上诉人（原审被告）本溪市市区农村信用合作联社溪贸信用社，住所地本溪市溪湖区。
负责人芦正威，该社主任。
委托代理人陈丽、崔永智，辽宁青联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）本溪市三江房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区。
法定代表人迟同民，该公司董事长。
委托代理人陈光武，辽宁竞业律师事务所律师。
委托代理人鲍德贵，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）王玉彪，男，汉族，1961年2月3日出生，住址本溪市平山区。
委托代理人王圣君，本溪市河东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）汪立功，男，汉族，1965年12月4日出生，住址本溪市明山区。
委托代理人王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。
上诉人本溪市市区农村信用合作联社溪贸信用社（简称溪贸信用社）因合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2000年8月5日，三江公司将位于明山区××路××巷×栋×层×单元×号（即明山区××街某某家园×号）房屋出售给汪立功，双方签订了商品房买卖合同，汪立功于2004年8月5日交付房款295785元，并入住该房屋至今。2003年9月7日，王玉彪因工程施工资金不足，用三江公司的房产抵押贷款，与三江公司签订了此房屋的商品房买卖合同，但双方均未按合同内容交房及付款。王玉彪以此房屋做抵押，与火连寨信用社（现更名为溪贸信用社）签订贷款合同，贷款19万元，期限一年。王玉彪使用贷款后逾期未偿还。2005年10月12日，王玉彪与溪贸信用社签订重新办理了个人购买期房抵押登记，抵押期限一年。现三江公司诉至法院，请求判令解除王玉彪与溪贸信用社签订的明山××街某某家园×号房产的房地产抵押合同。诉讼期间，汪立功提出以有独立请求第三人身份参与诉讼，请求确认王玉彪与溪贸信用社之间的抵押权不成立，判令三江公司办理房屋过户登记，并承担诉讼费。
原审法院认为：三江公司与汪立功签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，三江公司已交付该诉争房屋，汪立功交付购房款，双方已实际履行合同义务。而三江公司与王玉彪签订的明山区××路××巷×栋×层×单元×号房屋的商品房买卖合同，并非双方真实的意思表示，合同无效。王玉彪与溪贸信用社签订贷款合同、抵押合同，并将明山区××路××巷×栋×层×单元×号房屋办理了抵押登记。本案中，买受人对于房屋的优先取得权与贷款人对于房屋抵押的优先受偿权发生了竞合。针对溪贸信用社对该诉争房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》内容，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大分部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照此批复意见，汪立功作为买受人的优先权位次在前，应受法律保护。汪立功提出的判令三江公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求成立，应当予以支持。据此判决：一、三江公司配合汪立功办理位于明山区××路××巷×栋×层×单元×号房屋的过户手续，于判决发生法律效力后立即履行（过户费用由汪立功负担）；二、驳回三江公司的诉讼请求。案件受理费一千元，由三江公司负担。
上诉人溪贸信用社上诉要点：撤销原判，依法驳回三江公司的全部诉讼请求，案件受理费由三江公司负担。事实及理由：1、原审判决认定三江公司与王玉彪签订的商品房买卖合同无效不当，应予纠正。王玉彪与三江公司约定以工程款抵顶房屋款项，王玉彪已从作为享有工程款的承包人转变成享有商品房买卖合同约定权利的一般买受人，双方签订的商品房买卖合同真实有效。2、溪贸信用社已依约发放贷款，涉案房屋已办理抵押登记，且溪贸信用社多次找王玉彪催要借款，构成诉讼时效的中断，溪贸信用社依法享有涉案房屋的优先受偿权。3、汪立功作为完全民事行为能力人在购买涉案房屋时未尽审慎义务，在明知房屋有抵押权的情况下还购买，当属恶意，致使溪贸信用社的合法权益不能实现。4、原审法院适用《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》错误。本案中三江公司以涉案房屋抵顶工程款，王玉彪又与三江公司签订了商品房买卖合同，可见王玉彪存在承包人身份与消费者身份相重合的情形。而该批复第一条、第二条虽规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定是为保障承包人的合法权益，同时保护善意消费者的权益。该批复第一条适用于抵押权及承包人的优先受偿权发生矛盾状态的情形，但因王玉彪已多次表示同意以抵押房产偿还溪贸信用社，故不适用该条文。该批复第二条适用于承包人与善意消费者之间发生的矛盾情形，而本案中溪贸信用社具有承包人与消费者的双重身份，并以抵顶工程款的方式交付了房屋价款，且三江公司一房二卖存在过错，汪立功并非善意消费者，故不应适用该批复。
被上诉人三江公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回溪贸信用社的上诉，维持原判。1、三江公司与王玉彪签订的商品房买卖合同，并非双方真实的意思表示，合同无效。王玉彪系三江公司开发建设工程的实际施工人，因其资金不足，2003年12月其借用三江公司所有的尚未出售的涉案房产在溪贸信用社抵押贷款，双方虽签订商品房买卖合同，办理相关手续，但双方都清楚是虚假销售，真实的目的只是把房产暂借给王玉彪去溪贸信用社抵押贷款。三江公司在一审中举证财务情况的说明和关于贷款的说明可证明王玉彪本人早已承认本案所涉房产只是他借用来贷款的，而不是用来抹账抵工程款的。在仲裁案的裁决中，王玉彪足额主张并得到了工程款，本案所涉房产并未抵顶工程款，本案房产仍为三江公司所有。三江将该套房产销售给汪立功是完全合法的。2、溪贸信用社已丧失抵押权和诉讼时效。王玉彪借用本案所涉房产在溪贸信用社贷款到期后，溪贸信用社明知三江公司是王玉彪前述借款的担保人，却与王玉彪又于2005年10月12日签订了上述借款余额的展期贷款合同，三江公司对此毫不知情，溪贸信用社仍以王玉彪以前借用的房产作为抵押物，重新签订了房地产抵押合同，故三江公司不再承担保证责任，溪贸信用社与王玉彪续签的该套房产的房地产抵押合同无效，溪贸信用社因此丧失了抵押权。另外，在原借款到期后，作为抵押权人的溪贸信用社，应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，但溪贸信用社没有作为。三江公司对此项已过诉讼时效的抵押权不予承认。溪贸信用社对本案所涉房产的抵押权也丧失了诉讼时效。3、原审判决引用《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》，从另外一个角度诠释了：假设本案所涉房产抵顶了王玉彪的工程价款，假设抵押有效，那么本案汪立功“作为买受人的优先权位次在前，应受法律保护。”更何况如前所述，本案所涉房产并未抵顶王玉彪的工程价款，抵押无效，本案第三人汪立功对该房产享有所有权。
被上诉人王玉彪辩称：同意溪贸信用社的上诉请求，王玉彪认为溪贸信用社的四个上诉理由是真实的。王玉彪拖欠溪贸信用社的欠款一直没有还，是因为三江公司现在一直拖欠王玉彪的工程款，王玉彪作为借款人，整个借款房屋的抵押都是真实、客观的。一审判决适用法律错误，判决结果不当。三江公司与王玉彪签订的房屋买卖合同是真实的，合同的签订是王玉彪与三江公司的真实意思表示。三江公司陈述称王玉彪是借用房屋抵押不真实。三江公司与王玉彪在仲裁时，仲裁协议当中没有谈到本案涉案房产的问题，所以仲裁委没有提到本案的借款及房屋抵押的事情。本案担保没有过诉讼时效。
被上诉人汪立功辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回溪贸信用社的上诉，维持原判。1、王玉彪并非本案诉争房产的实际房权人，其与三江公司之间并不是真实的买卖关系，而是借用该房产用于向银行抵押贷款。2、汪立功已于2000年8月5日就与三江公司签订了商品房买卖合同，在2004年8月5日交付了全部的购房款，居住至今，之所以未办理房屋产权登记是因为该诉争房屋存在抵押问题，因此一审法院判决由三江公司为汪立功办理房屋过户事实清楚，适用法律正确，该房屋实际所有权人应为本案的汪立功所有。3、汪立功与三江房地产签订的商品房买卖合同是双方自愿的真实意思表示，三江公司在汪立功交纳全部房款后已向汪立功实际交付涉案房产，汪立功对房屋应属于善意取得。4、根据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》作为王玉彪的该项主张不能对抗汪立功。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，2011年6月28日，本溪市房产局为涉案房屋（明山区××路××巷×栋×层×单元×号）下发了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为三江公司，证书原件目前保存于本溪市产权管理处，该登记为房屋权属初始登记。
上述事实，有商品房买卖合同、房地产抵押合同、个人购买期房抵押登记凭证、商品房销售结算通知单、专用收款收据、房屋所有权证及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：王玉彪仅依据其与三江公司签署的商品房买卖合同、商品房销售结算通知单、收据主张系涉案房屋所有权人，但并未实际支付房款，且自2003年签署买卖合同后也从未要求三江公司交付房屋。王玉彪虽主张三江公司系以该房产抵顶欠付工程款，但并未提供双方就以房抵债达成一致意见的相关证据，故对王玉彪及溪贸信用社主张王玉彪已经取得涉案房屋所有权的主张，本院不予支持。
王玉彪与溪贸信用社虽对涉案房产设立抵押，依照《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》内容，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大分部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如上文所述，汪立功已经交付房屋全部价款成为房屋的所有权人，溪贸信用社依抵押而享有的优先受偿权不能对抗房屋买受人汪立功，故汪立功要求三江公司配合办理过户的主张有事实和法律依据，原审法院判决结果并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一千元，由上诉人本溪市市区农村信用合作联社溪贸信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李广宇
审 判 员 孙 燕
代理审判员 宋 新
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 郭 晨
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。