汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民终字第00738号
上诉人（申请再审人，一审原告）汉中市石门水库管理局（以下简称：石门管理局）。
法定代表人邱存元，该局局长。
委托代理人张黎，陕西汉钟律师事务所律师。
被上诉人（被申请人，一审被告）中国水利水电第三工程局有限公司（以下简称：水电三局有限公司）。
法定代表人张育林，该公司总经理。
被上诉人（被申请人，一审第三人）王宝胜，男，汉族，小学文化，城镇居民。
上诉人汉中市石门水库管理局因互易纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民再初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决认定：原审查明，2012年4月25日，原审原告石门管理局与原审被告水电三局有限公司委托的下属房地产开发公司签订《房屋置换合同》，同年4月28日双方签订《补充协议》约定，被告水电三局有限公司所有的位于汉中市勉县褒城镇连峰村文教区旧房面积320平米，被告水电三局有限公司同意原告以石门栈道风景区西大门内西侧等面积房屋置换，用以置换的房产共339.29平米；除此之外，原告石门管理局不再向被告水电三局有限公司作其他任何形式补偿。双方另约定，原告应于本合同生效后10日内，可向被告交付109.32平米的房产，其余部分在合同生效后90日内交清，被告应于本合同生效后10日内，将原告置换房屋腾空并交付原告。合同生效后，被告水电三局有限公司将十二间置换房屋（面积为262.2平米）于2012年4月27日过户登记在原告名下。2012年5月2日，被告致函原告《关于同意延期交付置换房产的函》，同意原告石门管理局将109.32平米房屋在置换房产全部改建、修建结束后统一交付。原审另查明，被告水电三局有限公司置换给原告的262.2平米房屋，其中三间已交付原告，其余九间由第三人王宝胜使用居住，第三人以未给其合理补偿为由拒绝腾交房屋，致被告未能向原告交腾九间房屋。
原审认为，原告石门管理局与被告水电三局有限公司之间签订的房屋置换合同合法有效，原被告均应依约履行约定的义务。被告未在约定的时间内向原告交付已置换的九间房屋，已构成违约，原告石门管理局依法请求被告继续履行房屋交付义务，于法相符，予以支持。被告反驳主张未依约交付的原因系由于第三人王宝胜非法占用房屋所致，依照法律规定，当事人因第三人的原因违约的，应当向对方承担违约责任，故被告并不能因合同外第三人的原因免除向原告承担违约责任，被告的反驳主张不能成立。（2012）汉民初字第00999号民事判决：限被告水电三局将位于汉中市勉县褒城镇连峰村文教区34幢建筑面积262.2平米中的九间房屋于本判决生效后十日内腾空交付原告。
石门管理局申请再审称，其根据汉中市人民政府汉政办函（2012）9号文件要求，经与被申请入水电三局有限公司协商后签订了房屋置换合同，并于2012年4月27日办理了所有权变更登记。后因第三人王宝胜借用的9间房产未能交付，遂诉至法院。汉台区法院经审理后作出了（2012）汉民初字第00999号民事判决，只要求被申请人水电三局有限公司腾交房屋，却未对原审第三人作出裁判，属漏判，致使原判决无法执行，遂请求再审。请求被申请人水电三局有限公司和第三人王宝胜共同交付置换房产。被申请人水电三局有限公司辩称，对申请人陈述事实无异议，自己和申请人都是受害者，之所以未能交付房屋，是因为房屋被第三人实际非法占有，而且第三人也不是被申请人水电三局有限公司的员工，被申请人水电三局有限公司对第三人没有安置义务。被申请人（第三人）王宝胜辩称，自己是水电三局有限公司的待业人员，当初是水电三局有限公司分给自己居住的，在居住期间，自己对破烂不堪的房屋进行了修缮，更换了门窗，接通了水电，修砌了护坡，当初在此居住时，周围非常荒凉，现在这个地方热闹了，自己还要在此生活和谋生，自己现在没有固定收入、没有其他住房，离开这里无法生存。
再审查明的事实和原审查明的事实基本一致。另查明，第三人王宝胜系被申请人水电三局有限公司子弟，不属于水电三局有限公司员工。本案诉争房屋原系被申请人水电三局有限公司的一处办公用房，后因种种原因而闲置。第三人王宝胜因无处居住，遂于1997年下半年搬进该房屋居住至今。期间，第三人王宝胜对上述房屋进行了修缮和维护。
一审法院认为，本案诉争九间房屋的原产权人为被申请人水电三局有限公司，作为房屋的所有权人，有权对其房屋进行处分，故申请再审人石门管理局与被申请人水电三局有限公司之间签订的房屋置换合同合法有效。由于本案涉诉房屋在原审期间已经办理了相关产权过户手续，根据物权公示、公信原则，申请人石门管理局为该涉诉房屋的所有权人，而被申请人水电三局有限公司则因涉诉房屋未实际交付成为该涉诉房屋的占有权人。第三人王宝胜虽然实际占有使用涉诉房屋，但由于第三人王宝胜并非被申请人水电三局有限公司的员工，与水电三局有限公司也不存在任何隶属关系，被申请人水电三局有限公司也无安置第三人的义务。同时第三人也未能提交证据证明其占有的合法性，故其占有缺乏合法依据，属无权占有。第三人虽对该房屋进行了修缮和维护并居住了多年等，但根据我国民事法律的相关规定，第三人王宝胜对房屋进行修缮的行为属于民法上的附合行为，其后果是附合物仍归该房屋的所有权人，也就是说，第三人虽居住多年，并对房屋进行修缮，但并不能改变房屋的所有权性质。第三人认为其诉争房屋、院墙和护坡等进行了修缮、维护和加固，并给房子通了电、挖了水井等，水电三局有限公司未给其合理补偿的主张，因该主张不属于本案审理范围，故对其主张不予支持。因本案为互易纠纷，在合同有效的情况下，申请人石门管理局在被申请人水电三局有限公司不按合同约定履行合同义务时，可以要求被申请人水电三局承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，被申请人水电三局有限公司也不能因为第三人的原因免除其违约责任。在原审中，申请人要求被申请人水电三局有限公司承担继续履行的合同责任，虽无不当，但造成被申请人无法交付涉诉房屋的真正原因在于第三人对该房屋的实际占有，在对第三人不行使权利的情况下，要求被申请人水电三局有限公司继续履行合同义务，已成为事实上的不可能。由于第三人王宝胜并非该置换合同的缔约方，根据合同相对性原则，该房屋置换合同仅对缔约方产生效力，除合同当事人以外，任何其他人均不享有合同上的权利，也不承担合同上的责任。原判在未充分考虑第三人原因的情况下判决由被申请人交付房屋，属判处不当，应予撤销。现因第三人的原因，导致诉争房屋无法交付，在此情形下，申请人石门管理局和被申请人水电三局有限公司分别作为涉诉房屋的所有权人和占有权人，是否要求第三人返还占有物，则属另一法律关系，并不在再审审理范围内。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决：一、撤销本院（2012）汉民初字第00999号民事判决；二、驳回申请再审人汉中市石门水库管理局的再审诉讼请求。
上诉人石门管理局不服一审判决，上诉称：上诉人向一审法院申诉，请求撤销原审（2012）汉民初字第00999号民事判决，要求原审第三人与原审被告水电三局有限公司交付房屋。一审再审判决对原审第三人没有做出认定或裁判，反而撤销了原审判决，等于将被上诉人水电三局有限公司向上诉人履行交付房屋的合同义务给撤消了，上诉人为维护合法权益提起诉讼，结果是法院对本案没有裁判。一审再审判决撤销原审判决被上诉人水电三局有限公司履行交付房屋的合同义务错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的再审诉讼请求。
被上诉人水电三局有限公司、被上诉人王保胜未答辩。
二审审理查明的事实，与一审判决认定事实一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人石门管理局与被上诉人水电三局有限公司签订的互易合同，不违反法律、法规的规定，属有效合同，一审原审、再审判决认定正确，本院予以确认。
本案争议的焦点是，互易的房屋在被上诉人王保胜占有状态下，被上诉人水电三局有限公司是否负有交付义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人依据法律规定和合同约定，有权要求被上诉人水电三局有限公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任。被上诉人水电三局有限公司在被上诉人王保胜没有腾退房屋的情况下，应当依照法律规定，依法及时、主动解决双方争议后，向上诉人履行交付实物的合同义务。该义务在被上诉人水电三局有限公司与王保胜之间的争议没有解决前，仅存在履行障碍，尚不能认定存在法律上和事实上不能履行的情形，故依据法律规定，被上诉人水电三局有限公司仍然负有交付房屋的义务。一审法院对本案纠纷作出的（2012）汉台民初字第00999号，由被上诉人水电三局有限公司履行交付房屋义务的原审判决，并无不当，再审判决予以撤销不妥。
上诉人石门管理局在原审诉讼中，对被上诉人水电三局有限公司提出交付诉讼请求，再审中请求二被上诉人交付房屋，属于超出原审范围增加、变更诉讼请求，不属于再审审理范围，一审判决未予支持，不违反法律规定。上诉人石门管理局该项上诉请求，本院亦不予支持。被上诉人水电三局有限公司应当另行依法积极、妥善的解决好与被诉人王保胜之间的财产占有关系，完成互易合同的实物交付义务。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民再初字第00001号民事判决；
二、维持汉中市汉台区人民法院（2012）汉民初字第00999民事判决。
一审案件受理费3300元，上诉案件受理费3300元，合计6600，由上诉人石门管理局和被上诉人水电三局有限公司各自负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 波
代理审判员 刘际勇
代理审判员 岳 媛
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 丁腾龙