湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1773号
上诉人(原审原告)：耒阳市壹号便利店，住所地：湖南省耒阳市金阳路。
经营者：颜语，女，1980年12月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
委托诉讼代理人：曹文周，男，1976年9月8日出生，汉族，系耒阳市壹号便利店合伙人，住湖南省耒阳市。
委托诉讼代理人：周瑜飞，湖南惠湘律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黄晓梅，女，1971年11月26日出生，汉族，耒阳市人，高中文化，居民，住湖南省耒阳市。
被上诉人(原审被告)：黄晓艳，男，1983年6月17日出生，汉族，耒阳市人，大学文化，居民，住耒阳市体育北路。
二被上诉人的共同委托诉讼代理�：伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。
上诉人耒阳市壹号便利店因与被上诉人黄晓梅、黄晓艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耒阳市壹号便利店的委托诉讼代理人曹文周、周瑜飞，被上诉人黄晓梅、黄晓艳及其委托诉讼代理人伍峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耒阳市壹号便利店上诉请求：撤销一审判决，改判支持耒阳市壹号便利店一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定南国名仕公司与黄晓梅、黄晓艳口头解除合同损害了耒阳市壹号便利店的利益，该解除行为无效。耒阳市壹号便利店所交的2016年9月15日至同年12月15日三个月房租是按转租合同�准交纳租金。耒阳市壹号便利店自2012年9月转租涉案门面黄晓梅、黄晓艳未提出异议，应视为同意转租。退一步讲，即使南国名仕公司与黄晓梅、黄晓艳解除了涉案门面租赁合同，南国名仕公司已将转租合同的权利义务转让给了黄晓梅、黄晓艳，双方有了租赁合同，黄晓梅、黄晓艳应继续履行租赁合同。
黄晓梅、黄晓艳辩称，耒阳市壹号便利店与黄晓梅、黄晓艳无合同关系。黄晓梅、黄晓艳与李四保所欠合同已经解除，李四保投资的南国名仕公司将涉案房屋租赁给耒阳市壹号便利店合伙人之一邓云芳未经过房屋所有权人的认可，该转租行为对黄晓梅、黄晓艳不产生法律效力。双方转租纠纷发生后，已在耒阳市公安局五里牌派出所达成调解协议，约定耒阳市壹号便利店应在2017年7月22日搬离。综上，耒阳市壹号便利店的上诉没有事�和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
耒阳市向一审法院起诉请求：黄晓梅、黄晓艳继续履行南国名仕公司与邓云芳签订的转租合同；黄晓梅、黄晓艳承担违约责任，赔偿损失5万元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：黄晓梅、黄晓艳是涉案五间门面的所有人，座落在耒阳市金阳路136号。2008年5月15日，黄晓梅、黄晓艳与李四保签订了《房屋租赁合同》，约定：1、出租人（即黄晓梅、黄晓艳）将五间门面上下二层，面积1856．47平方米的房屋以每平方米均价6．5元的价格出租给承租人（即李四保），租赁期限自2008年10月1日至2018年10月31日；2、承租人在合同租赁期限内，不损害出租人利益的前提下，可以转租第三人，但必须事先和出租人协商同意后方可；3、承租人提前解除合同或违约�除合同，定金转作违约金，不予清退。2009年3月26日，南国名仕公司成立，股东或发起人为李四保、梁小利，法定代表人为李四保，李四保将承租的涉案房屋用作南国名仕公司的经营场所。2012年9月10日，南国名仕公司将承租的房屋一层中的四间转租给邓云芳，约定：1、租赁面积400平方米，租金为每平方米18元，每月7200元；2、租赁期限自2012年9月15日至2019年1月15日止；3、承租方在合同租赁期限内，不损害出租方利益的前提下，可以转租第三人；4、出租方无故提前解除合同，应依法赔偿承租方的全部经济损失。但南国名仕公司与邓云芳在签订转租合同时，未告知黄晓梅、黄晓艳并征得黄晓梅、黄晓艳的书面同意。之后，颜语于2012年10月15日注册了耒阳市壹号便利店（类型：个体工商户），使用邓云芳转租的涉案房屋进行经营，租金交给南国名仕公司。2013年12月18日，李四保将在南国名仕公司的股份全部转让给了梁小利，南国名仕公司由梁小利一人经营。2016年9月起，南国名仕公司因经营困难，要求与黄晓梅、黄晓艳提前解除合同。10月，梁小利要耒阳市壹号便利店将所租的四间门面的租金直接付给黄晓梅、黄晓艳，耒阳市壹号便利店遂于2016年11月5日将2016年9月15日至2016年12月15日三个月的房租21600元通过中信银行转账到黄晓艳的账户上，仍作为南国名仕公司交纳的租金。2016年12月31日，南国名仕公司与黄晓梅、黄晓艳以口头方式解除了租赁合同。2017年4月14日，耒阳市壹号便利店又通过工商银行将2016年12月15日至2017年4月15日四个月的房租30528元转账到黄晓艳的账户上。2017年4月15日，黄晓梅、黄晓艳的父亲黄以新出具了收条，注明：今收到耒阳壹号便利店金阳路租金，2017年4月15日之前所有的租金已收，具体金额以银行转账为准，附黄�艳工商银行卡号。但双方并未就转租的门面签订租赁合同。黄晓梅、黄晓艳要求耒阳市壹号便利店退出一间门面以作二楼房屋的出行通道，双方因协商不成，黄晓梅、黄晓艳于是采取堵门的方式阻止耒阳市壹号便利店的经营，2017年5月22日，经耒阳市五里牌街道办事处人民调解委员会调解，达成了调解协议：1、黄以新将门面前面包车开走；2、曹文周必须二个月内把壹号超市门面搬走（其中二个月内起诉，2017年5月22日至7月22日），以判决书为准。黄晓艳及耒阳市壹号便利店方曹文周在协议上签名。之后，耒阳市壹号便利店又分别于2017年5月24日、6月16日、7月24日、8月15日四次将每月房租7632元通过工商银行转账到被告黄晓艳的账户上，并附言“壹号便利店房租，按梁小利与邓云芳签订合同实施”，黄晓艳对此不满，于2017年5月24日、8月4日、8月15日将三个月的汇款（每个月7632元）通过工商银行转回到付款人曹文周的账户上。到期后，耒阳市壹号便利店没有向黄晓梅、黄晓艳清空房屋并交还给黄晓梅、黄晓艳，仅于2017年7月7日向本院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，耒阳市壹号便利店仅与涉案房屋的承租人南国名仕公司签订了转租合同，且在签订转租合同时，没有按租赁合同的约定取得出租人即黄晓梅、黄晓艳的同意，更没有与出租人即黄晓梅、黄晓艳签订租赁合同，黄晓梅、黄晓艳不是转租合同的相对人，故耒阳市壹号便利店与南国名仕公司签订的转租合同对黄晓梅、黄晓艳没有约束力；涉案转租合同是承租人南国名仕公司基于与出租人即黄晓梅、黄晓艳签订的租赁合同签订的，现承租人南国名仕公司已提前与出租人即黄晓梅、黄晓艳解除了租赁合同，转�合同也就没有了继续履行的依据。耒阳市壹号便利店要求黄晓梅、黄晓艳继续履行耒阳市壹号便利店与南国名仕公司签订的转租合同，不符合法律规定，不予支持。既然黄晓梅、黄晓艳与耒阳市壹号便利店不存在租赁合同关系，黄晓梅、黄晓艳也就不存在承担违约责任，耒阳市壹号便利店要求黄晓梅、黄晓艳承担违约责任，赔偿损失5万元，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回耒阳市壹号便利店的诉讼请求。本案案件受理费1050元，由耒阳市壹号便利店负担。
本院二审期间，黄晓梅、黄晓艳向法庭提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄晓梅、黄晓艳提交的银行回单可证实其退回了2017年5月至10月曹文周的汇款，并于2017年5月通知曹文周解除口头协议的事实。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，黄晓梅、黄晓艳与李四保签订的《房屋租赁合同》约定“承租人在合同租赁期限内，不损害出租人利益的前提下，可以转租第三人，但必须事先和出租人协商同意后方可”。2012年9月10日，李四保等人设立的南国名仕公司将涉案房产转租给邓云芳时未征得黄晓梅、黄晓艳的同意，转租租金亦是由南国名仕公司收取，没有足够证据证明黄晓梅、黄晓艳知道或应当知道转租的事实，虽2016年11月5日耒阳市壹号便利店转账21600元至黄晓艳账户，但此时南国名仕公司尚欠黄晓梅、黄晓艳的租金，对黄晓梅、黄晓艳而言是收取南国名仕公司所欠租金，不能以此认定黄晓梅、黄晓艳认可了南国名仕公司的转租行为。南国名仕公司与黄晓梅、黄晓艳口头协议解除《房屋租赁合同》不违反法律规定，系有效的民事法律行为。解除合同后，耒阳市壹号便利店仍在使用涉案房产，黄晓梅、黄晓艳收取了4个月的房租，应视为黄晓梅、黄晓艳与耒阳市壹号便利店形成了新的租赁关系，由于双方对是否留通道等问题未协商一致，未签订正式合同，该租赁关系为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。黄晓梅、黄晓艳要求耒阳市壹号便利店搬离涉案房屋双方发生纠纷，2017年5月22日经调解委员会调处，双方达成调解协议，约定黄以新将停在耒阳市壹号便利店门前车辆开走，曹文周必须在二个月内把壹号超市门面搬走，该约定为合法有效约定，对双方均有约束力，之后，黄以�将车辆开走，但耒阳市壹号便利店至今未搬离，违反了双方达成的调解协议。故耒阳市壹号便利店要求继续履行南国名仕公司与邓云芳签订的转租合同缺乏事实与法律依据，本院不予支持。耒阳市壹号便利店要求黄晓梅、黄晓艳赔偿5万元损失没有充分证据证实，亦不予支持。
综上所述，耒阳市壹号便利店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由耒阳市壹号便利店负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一八年一月二十五日
书记员 匡光美