杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第716号
原告：吴强。
委托代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。
被告：王菻菖（曾用名王林昌）。
被告：李英淑（曾用名李汶娟）。
两被告共同委托代理人：桑健，浙江之江律师事务所律师。
原告吴强诉被告王菻菖、李英淑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员卜亮独任审理，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告吴强及其委托代理人陈旭初，被告王菻菖及其两被告的共同委托代理人桑健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴强起诉称：2007年10月16日，吴强向王菻菖、李英淑购买了位于杭州市西湖区留下镇东岳社区马家坞北16号房屋，双方为此签订了《房屋买卖合同》，约定房屋转让款90万元。合同签订后，双方对房款予以了交割。因上述房屋后院与东面落差过大，严重塌方，影响到主体结构质量，杭州市西湖区留下街道东岳社区居民委员会于2008年4月督促吴强尽早拆除修复，以免有安全隐患。为此，吴强拆除了房屋后院西北到东面的石墙（长约60米、高1.5米）、约30米长的围墙、整个钢结构楼梯带玻璃顶阳台、10平方米房间1个，拆除搬离前院东面几十吨的假山及后院占地200多平方的土方，后再原样修复加绿化，室内外装修花费了共计38万元。2011年11月，王菻菖、李英淑因上述房屋增值及城中村改造拆迁消息等因素，违背诚信，诉至本院要求确认上述房屋买卖无效。2012年，房屋买卖合同被判无效。房屋现值约800万元，远高于转让价格。王菻菖在2011年10月即强占上述房屋至今。吴强现无其他住房，同地段公寓楼每平方米单价约3万元，别墅每平方米单价在5万元之上，重置成本大幅提高，王菻菖、李英淑应赔偿信赖利益损失。被告在出卖房屋多年后又以违法出售为由主张合同无效，背信弃义，应承担主要责任。故请求判令王菻菖、李英淑赔偿原告损失200万元（包括房屋装修绿化损失38万元、利息损失和信赖利益损失，取200万元整）并承担本案诉讼费用。
被告王菻菖、李英淑答辩称：1、案涉《房屋买卖合同》已被法院判决无效，王菻菖、李英淑返还了吴强房屋转让款90万元，生效判决确定的义务已履行完毕；2、吴强所诉的装修、绿化等损失缺乏证据佐证，即使属实也是吴强基于其出租或使用房屋所需；3、吴强在签约时即明知其购买的农村宅基地房屋面临一定风险，且根据双方签订的补充合同可知房屋一旦面临拆迁，安置方面的赔偿由出卖方享有，加之农村房屋的交易有限制，不存在市场价，故吴强要求赔偿可得信赖利益损失缺乏依据；4、房屋买卖无效，吴强无权取得房屋使用权，吴强出租房屋还有租金收入，不存在损失。综上，吴强多次起诉或反诉，但因证据不足又撤诉，在本案没有新证据的情况下，应驳回原告吴强的诉讼请求。
原告吴强为证明自己的主张，提交证据如下：
1、（2011）杭西商初字第2105号民事判决书，证明案涉房屋买卖已被法院判决无效。
2、（2013）杭西民初字第666号民事裁定书，证据吴强曾起诉赔偿损失，后撤诉。
3、《房屋买卖合同》、补充协议、赠与合同，证明原被告签订买卖合同，约定双方权利义务关系的事实。
4、2007年10月8日证明，证明涉案房屋系集体土地上的农村私宅，两被告明知不能买卖，仍然出售给吴强，存在主观过错。
5、前案中有关损失的照片、房屋租赁合同、收条等材料，证明吴强对房屋进行维修及装修、出租案涉房屋的租金等情况。
两被告未提供证据。
为查明事实，本院依法调取（2011）杭西商初字第2105号、（2013）杭西民初字第666号案件及执行案件中庭审笔录等相关材料。
两被告对原告证据1-4的真实性无异议，本院予以认定。两被告对原告证据5的真实性均有异议，本院认为，王菻菖在前案中自述阳台是有拆除维修过，故对照片反映的该事实及移交前的原样予以确认。2009年租赁合约、收条系原件，且有房屋中介盖章，本院对真实性予以确认；2010年5月7日房屋租赁合同，系复印件，2010年10月15日房屋租赁合同虽系原件，但系原告吴强与案外人所签，仅凭该合同无法确认真实性。各方当事人对本院调取材料的形式真实性无异议，本院予以认定。
根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：
2007年10月16日，出卖方（甲方）王菻菖与买受方（乙方）吴强签订《房屋买卖合同》，约定：“甲乙双方为携手合作，本着诚实信用、自愿、互惠互利原则，明确责任结合实际。甲方就转让房屋合法性有明确了解，熟知中华人民共和国合同法，土地管理法等法律规定。目前在没有法律和国务院法规对农村房屋转让没有禁止协议。农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地不予批准。甲方向乙方出售房屋事项达成如下协议：一、甲方房屋（以下称该房屋）坐落于杭州市西湖区留下镇东岳社区马家坞北16幢，该房屋包括地上两层地下一层约计360平方米及前后围墙，随该房屋一并转让的室内外装修家具绿化等所有设施。二、该房屋转让的价格为人民币玖拾万元整。三、该房屋无发生任何租赁情况，交付前所产生的水、电有线电视等费用由甲方结清，之后过户到乙方名下由乙方承担。四、甲方保证该房屋没有法院查封、抵押等经济财务纠纷。与前妻子女无任何关系，一切该房屋的处置权归甲方一人所有。甲方并对此承担一切法律责任。五、本合同一式两份，签订之日起生效，甲方不得有任何理由违约，如有违约赔偿乙方该房屋转让价双倍违约金”。李英淑在该合同共有权人落款处签名。合同签订后，吴强分期支付房屋转让款，至同年10月底左右，房屋转让款90万元全部付清。在吴强支付第一期款项后，王菻菖、李英淑将上述房屋交付给吴强。
王菻菖与吴强在上述合同签订时又签订补充协议一份，约定：该房屋在日后的若干年如遇政府等拆迁，有关该房屋的一切赔偿费用均归吴强所有，其余安置一切赔偿均归王菻菖所有。
吴强接收房屋后，对案涉房屋进行了安全维护，包括拆石坎、挖土等，2008年6月16日支出3万元。
2008年6月30日，吴强将上述房屋出租给他人使用，约定租期一年，月租金1万元。吴强在（2013）杭西民初字第666号案件中自述上述一年租金及至2011年9月中旬的租金收入合计约34万元，其于2011年9月中旬与承租人解除租赁关系。
2011年10月18日，吴强发现王菻菖擅自入住上述房屋，经报警未果。2011年12月2日，王菻菖、李英淑起诉吴强至本院，要求判令案涉《房屋买卖合同》无效，吴强反诉要求判令对方返还房屋转让款90万元，赔偿房屋、石墙等拆除、修复、改建、室内外装修、绿化等费用共计38万元，赔偿租金损失5万元。嗣后吴强撤回关于赔偿的诉讼请求。本院于2012年5月7日就该案作出（2011）杭西商初字第2105号民事判决，判决案涉《房屋买卖合同》无效，王菻菖、李英淑返还吴强房屋转让款90万元。宣判后，双方均未上诉。房屋转让款已通过本院执行完毕。2013年3月，吴强向本院起诉王菻菖、李英淑，要求赔偿房屋的部分拆除、修复、改建、室内外的装修、绿化等费用共计38万元、信赖利益损失400万元和2011年10月至2013年4月的房屋租金损失18万元。后，吴强于2013年6月17日向本院撤诉。2014年4月2日，吴强再次起诉，要求判如所请。
另查明：杭州市西湖区留下街道东岳社区马家坞34号房屋系农村私人住宅，于1991年建造。2004年6月，王菻菖户因住房破旧向所在的东岳社区申请翻建，经同意，重新规划王菻菖户在东岳社区马家坞北区16幢地块建造二层楼房1幢。
本院认为：案涉房屋的买卖已被（2011）杭西商初字第2105号生效判决认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现王菻菖、李英淑已按生效判决确定的义务返还吴强购房款90万元。关于吴强在本案中提出的各项损失的赔偿问题，本院认为，吴强就装修、绿化等费用共计38万元的证据仅提供了拆石坎、挖土的支出3万元，又由于吴强在改造后自己使用了案涉房屋多年，因此酌情确定该部分的损失为27000元。王菻菖、李英淑在出售案涉房屋时明知其出售的是农村宅基地房屋以及具有的风险，并对转让农村宅基房屋将来可能发生的拆迁情况也作了约定，故其对合同无效应承担主要责任，对上述损失应按80％的比例承担责任。吴强购买案涉房屋时对房屋系农村宅基地房屋也是知情的，其对合同无效也负有一定责任，对上述损失应按20％的比例承担责任。故吴强要求赔偿装修、绿化费用38万元的诉讼请求，本院支持21600元。吴强主张的房屋重置信赖利益损失，因案涉房屋买卖合同已被认定无效，故该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于利息损失的主张，吴强在购买案涉房屋后自己使用了约四年，其主张使用期间的购房款利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。但案涉房屋被王菻菖收回后至本院生效判决确定两被告应返还90万元购房款期间的利息损失，两被告应予赔偿，具体金额按人民银行同期贷款年利率6.1％计算，为35380元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王菻菖、李英淑于本判决生效之日起十日内赔偿吴强损失56980元。
二、驳回吴强其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，减半收取11400元，由吴强负担11075元，王菻菖、李英淑负担325元，王菻菖、李英淑负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一四年六月二十四日
书记员 孙怡悦