江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0088号
原告无锡佳福国际贸易中心有限公司，住所地无锡市人民中路97号。
法定代表人陆岳军，该公司董事长。
委托代理人吴ＸＸ、杨旭（均受无锡佳福国际贸易中心有限公司的特别授权委托），江苏徐刚律师事务所律师。
被告无锡市海兰云天浴业有限公司，住所地无锡市人民路69号。
法定代表人顾建河，该公司总经理。
委托代理人郭小兵，陈艳华（均受无锡市海兰云天浴业有限公司的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。
原告无锡佳福国际贸易中心有限公司（以下简称佳福公司）与被告无锡市海兰云天浴业有限公司（以下简称浴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由代理审判员马磊独任审判，于同年2月21日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告佳福公司的委托代理人吴ＸＸ、杨旭，被告浴业公司的法定代表人顾建河及委托代理人陈艳华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳福公司诉称：无锡市人民中路69号房屋原属无锡永安集团有限公司（以下简称永安集团）所有，该公司委托无锡永安房地产物业管理有限有限公司（以下简称永安物业公司）对该房屋进行经营管理。2003年3月12日，永安物业公司与何卫东签订协议书（以下简称3月12日协议书），将上述房屋（约5150平方米）的经营用房（以下简称涉诉房屋）出租给何卫东从事浴场经营，租期自2003年4月1日至2013年6月30日，2003年7月1日至2013年6月30日期间每年的租金为140万元。
2005年9月19日，永安物业公司与浴业公司、永安集团签订协议书（以下简称9月19日协议书），三方一致确认浴业公司为本案涉诉房屋承租人，永安集团为出租人。
2006年12月28日，其与永安集团、浴业公司签订协议书（以下简称12月28日协议书），约定因无锡市人民中路69号房产所有权变更为无锡市国联发展（集团）有限公司（以下简称国联集团），国联集团委托佳福公司对该房产进行经营管理，自2007年1月1日起，原永安集团与浴业公司的租赁协议中出租人的权利义务由佳福公司承接。
2013年4月28日，其向浴业公司发出租赁期满不续租的通知（以下简称不续租通知），要求浴业公司至迟于2013年7月31日将涉诉房屋返还给佳福公司。同年5月29日，其向浴业公司发出解除合同通知书。浴业公司尚结欠其2013年4－6月房屋租金35万元。浴业公司法定代表人顾建河出具承诺书，确认截止2013年7月15日，浴业公司共结欠佳福公司水电费207534元，并承诺浴业公司于2013年7月16日前交纳10万元、于2013年7月25日前交纳107534元，如违反上述承诺，佳福公司有权采取停止包括供电、供水在内的一切物业服务，其后果由浴业公司自负。租赁期满后，浴业公司至今未向其返还涉诉房屋并支付拖欠租金。其就浴业公司结欠其至2013年7月14日的水电费20余万元将另行起诉。现请求判令：1、浴业公司立即搬离并返还无锡市人民中路69号房屋（约5150平米）；2、浴业公司立即支付结欠的租金35万元；3、浴业公司支付自2013年7月1日起至返还租赁标的物期间的房屋使用费，按140万元／年计算。
被告浴业公司辩称：其对涉诉房屋出租人主体变更、承租主体的变更经过均无异议；何卫东在与永安物业公司签订3月12日协议书前，口头约定协议到期后由浴业公司续租；其确认结欠佳福公司2013年4月－6月的租金35万元，但自2009年起其经营受到因地铁施工影响，请求法庭予以酌减；根据3月12日协议书第十四、十五、十七条约定，合同期满后，其只要有意继续承租涉诉房屋，佳福公司即应当将涉诉房屋租赁给其；佳福公司拒绝继续将涉诉房屋续租给其系因佳福公司改变涉诉房屋的用途，而根据3月12日协议，佳福公司应当提前一年将该情况向其告知，佳福公司单方改变涉诉房屋的整体用途，导致其继续使用涉诉房屋的信赖利益受损；2013年1月初，其与佳福公司商谈续租事宜，并在洽谈期间将涉诉房屋进行了装修，若佳福公司不再与其续租，其将承受巨大损失；2013年8月12日起，佳福公司对涉诉房屋采取了断水、断电措施，致使其无法经营至今，其拒绝支付自2013年7月1日起至返还租赁标的物期间的房屋占有使用费。
经审理查明：无锡市人民中路69号房屋原属永安集团所有，该公司委托永安物业公司经营管理该房屋。2003年3月12日，永安物业公司与何卫东签订3月12日协议书，约定将无锡市人民中路69号房屋（约5150平方米）的营业用房出租给何卫东，租期自2003年4月1日至2013年6月30日止，2003年7月1日至2013年6月30日的租金按年租金140万元计算，以当年的7月1日至下一年的6月30日为一年度，何卫东按年向永安物业公司交纳租金费用，先付后用；协议第十四条约定，协议执行过程中，永安物业公司、何卫东均有权提出变更或终止协议，要求变更或终止一方必须提前一年向对方书面提出，并经双方协商一致，签订变更或终止协议，……；协议第十五条约定，租赁期满或租赁终止后，……，如合同期满，何卫东有意继续租赁上述区域，永安物业公司同意在同等条件下优先租给何卫东；协议第十七条约定，协议执行过程中，……，永安物业公司若出售房产，何卫东有优先购买权。
2005年9月19日，永安物业公司与浴业公司、永安集团签订9月19日协议书，约定：永安物业公司与何卫东于2003年3月12日签订协议（根据3月12日协议第十九条第九款中的约定，签约主体已由何卫东变更为浴业公司），永安物业公司将位于无锡市人民中路69号江苏纺织市场7－10区的房产租赁给浴业公司；现该房产产权归属永安集团，为理顺租赁关系，永安物业公司、浴业公司、永安集团商定自2005年7月1日起上述资产由永安集团直接租赁给浴业公司，……，由永安集团开票委托永安物业公司向浴业公司收取；永安集团委托永安物业公司管理上述资产，永安物业公司与浴业公司在本协议签订之前所签定的所有有效协议（包括补充协议）中永安物业公司应当履行的权利和义务，从2005年7月1日起改为永安集团委托永安物业公司履行，浴业公司认可并继续履行上述协议中浴业公司应该履行的权利和义务。
后无锡市人民政府国有资产监督管理委员将无锡市人民中路69号房屋划归国联集团所有。2006年11月30日，国联集团委托佳福公司全权经营、管理无锡市人民中路69号房屋，委托时限自2006年12月1日至2013年6月30日。同年12月28日，佳福公司与永安集团、浴业公司签订12月28日协议书，约定因无锡市人民政府国有资产监督管理委员会已将无锡市人民中路69号房屋划转给国联集团所有，国联集团委托佳福公司经营管理该房屋，原由永安集团与浴业公司签订的协议继续履行，协议中永安集团的权利义务自2007年1月1日起全部转让给佳福公司。2007年1月16日，无锡市人民中路69号房屋登记至国联集团名下。2013年5月3日，佳福公司向浴业公司发出不续租通知，告知国联集团将对人民中路69号房产进行整体改造，租赁客户于2013年6月30日到期后一律不再续租，并于同年7月31日将承租房产交还业主。同年6月30日，国联集团出具授权委托书，授权佳福公司管理无锡市人民中路69号房屋、土地及配套设施设备、土地附着物，涉及诉讼的，授权佳福公司以自己的名义诉讼。浴业公司法定代表人顾建河出具承诺书，确认截止2013年7月15日，浴业公司共结欠佳福公司水电费207534元，并承诺浴业公司于2013年7月16日前交纳10万元、于2013年7月25日前交纳107534元，如违反上述承诺，佳福公司有权采取停止包括供电、供水在内的一切物业服务，其后果由浴业公司自负。浴业公司于2013年7月14日交纳10万元、于同年7月26日交纳10万元。因浴业公司租期届满后未返还上述租赁房屋，并结欠佳福公司2013年4月至6月期间租金35万元，佳福公司于2014年1月9日诉至本院。
以上事实，有3月12日协议书、9月19日协议书、12月28日协议书、授权委托书、房屋所有权证、不续租通知、承诺书以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：3月12日协议书、9月19日协议书、12月28日协议书均系协议各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据上述协议，浴业公司向佳福公司承租无锡市人民中路69号房屋江苏纺织市场7－10区（约5150平方米）营业用房的租期已于2013年6月30日届满，双方之间的租赁合同已终止，浴业公司应返还上述租赁物并支付结欠的租金，逾期返还的，还应承担房屋占有使用费，佳福公司主张按原合同租金标准计算房屋占用使用费合法有据，本院予以确认。3月12日协议书第十四条系对租赁合同履行期间任何一方要求变更或终止合同作出的约定，本案中佳福公司因租赁合同履行期限届满而主张权利，故该约定不适用本案。3月12日协议书第十五条约定承租人享有优先承租权而非绝对承租权，国联集团系涉诉房屋所有权人，其对涉诉房屋进行整体改造系依法行使所有权。3月12日协议书第十七条约定承租人享有优先购买权，浴业公司未证明出租人有出卖涉诉房屋的情形，故该条款亦不适用于本案。浴业公司主张其与2013年初与佳福公司商谈续租事宜，未提供证据予以证明，本院不予采信。浴业公司主张佳福公司自2013年8月12日起采取断水断电措施，未提供证据予以证明，本院不予采信，且即使属实，亦系佳福公司在租赁合同租期届满后为促使浴业公司迁出而采取的措施，且浴业公司在此前出具承诺书中亦同意佳福公司可采取断水、断电措施，故本院对浴业公司以此为由拒付房屋占有使用费的主张不予支持。浴业公司主张何卫东在与永安物业公司签订3月12日协议书前，口头约定协议到期后由浴业公司续租，未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。对佳福公司的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、无锡市海兰云天浴业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离向无锡佳福国际贸易中心有限公司承租的无锡市人民中路69号房屋7-10区约5150平方米的租赁场地并返还该租赁场地，同时按每年140万元的标准支付自2013年7月1日起至实际返还该租赁场地之日止的房屋占有使用费。
二、无锡市海兰云天浴业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付无锡佳福国际贸易中心有限公司租金35万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3315元由无锡市海兰云天浴业有限公司负担。该款已由无锡佳福国际贸易中心有限公司预交，无锡市海兰云天浴业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内直接给付无锡佳福国际贸易中心有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。
审 判 长 殷天华
代理审判员 马 磊
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 王辰智
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。