贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺八民二初字第1062号
原告：贺州市名丰房地产经纪有限公司。住所地：贺州市。
法定代表人：李干伟。
委托代理人：张启清，广东天浩律师事务所律师。
被告：蔡明丽，女，1989年3月23日出生，汉族，农民，住贺州市。
委托代理人：陶智录，广西宏民律师事务所律师。
委托代理人：何建宏。
原告贺州市名丰房地产经纪有限公司与被告蔡明丽居间合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，依法组成由审判员陈甫欢担任审判长，代理审判员杨显桥、卢华显参加的合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。书记员林佳云担任法庭记录。原告委托代理人张启清、被告及其委托代理人陶智录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月1日，原、被告在自愿平等和诚实信用的基础上签订了委托协议，由被告委托原告代为出售位于贺州市八步区新兴社区宝泉巷23号的房屋。签定协议后，原告严格按照协议的约定履行义务，被告却私下与原告推介的客户进行交易并已完成交易。被告私自交易的行为已经构成违约。按照原、被告所签定的协议第六条约定，被告应支付成交价总额的1%作为中介服务费，另按成交价总额的2%作为违约金补偿原告。因此事宜，原告多次与被告协商未果，故起诉至法院。请求法院判令：1、被告支付按房屋成交价总额的1%即1.4万元作为中介服务费，另行支付违约金2.8万元（按房屋成交价总额的2%计），赔偿原告预期可得损失1.4万元及中介费的利息损失3000元（利息计算至2013年1月1日，按人民银行公布的同期同类贷款利率计算），以上各项合计5.9万元；2、本案的相关诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述主张在举证期限内向法庭提供的证据：
1、企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、房地产出售委托书一份，证明原、被告于2012年7月1日签定了委托代理合同，双方存在委托代理关系的事实。
3、带看房确认书二份，证明原告分别于2012年9月4日、2012年9月10引领实际购买人看房事实。
4、黄紫婵电话通话记录一份，证明原告与被告通话记录及原告与购买人（实际购买人的代理人）通话记录事实。
5、贺州市公安局沙田派出所出具的《户籍证明》一份，证明被告户籍登记情况。
6、贺州市八步区民政局婚姻登记处出具的《证明》一份，证明被告与房屋所有权人刘坚系夫妻关系。
7、刘坚与贺州市八步区工商行政管理局于2012年11月12日签定的《房屋买卖契约》一份、房屋所有权人为刘坚、贺州市八步区工商行政管理局的房权证各一份，证明被告的房屋已卖给原告所介绍的看房人（实际购房人），而且买卖契约里的购买方委托代理人也是到原告方具体看房办手续之人。
被告辩称：1、本案涉案合同属于居间合同且该合同属于效力待定的情况。涉案房屋是属于被告丈夫刘坚的个人婚前财产，被告不是房屋的所有权人和共有人。因此，被告无权出卖该房屋，且被告签定的委托合同并未得到刘坚的追认，属于效力待定。被告于2012年10月从原告处取回相关手续和房屋钥匙，事实上已经通知原告解除合同。2、原告在签定协议后未向被告提供订立合同的媒介服务而促成订立合同和其他报告缔约的机会，也未介绍任何人与被告见面或找第三人促成合同订立。从原告向法院提供的《带看房确认书》可知看房人为刘巨伟，在与贺州市八步区工商行政管理局签订协议前被告不认识刘巨伟，也未与其联系或接触过，而原告也从未介绍刘巨伟与被告认识。刘坚与冯某订立购房协议书并支付定金3000元给冯某后，由冯某联系最终促成该房屋买卖交易。综上，原告要求居间报酬无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩驳主张在举证期限内向法庭提供的证据：
1、私2004-05号《建设工程规划许可证》、贺城规管竣验字第04-521号《建设工程竣工验收合格单》、贺国用（2003）第9318号《国有土地使用权证》各一份，证明涉案房产和土地使用权人是刘坚，属刘坚婚前个人财产。
2、2013年9月8日刘坚出具的《声明书》一份，证明房屋所有权人刘坚未对被告与原告签定的《房地产出售委托代理合同》效力进行追认。
3、冯某证人证言，证明向刘坚与贺州市八步区工商行政管理局订立合同提供媒介服务的是冯某。
经开庭质证，被告对原告证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但被告没有缔约协议的权利，该协议需房屋所有权人刘坚追认才有效。对证据3的真实性有异议，被告从未见过刘巨伟，不能主观臆测工商局与刘巨伟之间是否存在关系。对证据4的真实性有异议，认为是原告单方行为。对证据5、6无异议，但不能证实被告取得刘坚的委托授权。对证据7的真实性无异议，对原告所要证明内容有异议，认为契约双方与原告提供服务的对象不相符。
原告对被告证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2，认为与本案无关。对证据3，认为恰好证实原告引领工商局的人去看房，是证人看到之后才介绍被告方的人与工商局直接交易。
本院对证据的分析认证：对双方当事人无异议的证据予以采纳。原告证据2、3、5、6、7与本案事实相关，符合证据三性，本院予以采纳。原告证据4，从其通话记录中不能客观地证实本案的相关事实，本院不予采纳。原告证据6，经本庭核实，被告与刘坚系夫妻关系。被告证据2的内容与本案事实相关，符合证据三性，本院予以采纳。被告证据3证人冯某的证言，能够证实其知道工商局欲购涉案房屋后，促成实际房屋所有人刘坚与工商局达成房屋买卖的事实。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
蔡明丽与刘坚于2010年3月9日登记结婚。座落于贺州市八步区新兴社区宝泉巷23号的房屋所有权人为刘坚，该房屋属刘坚婚前个人财产。
2012年7月1日，原、被告签订了《房地产出售委托书》，由被告委托原告代为出售位于贺州市八步区新兴社区宝泉巷23号的房屋，委托书中约定“乙方（贺州市名丰房地产经纪有限公司）促成买家与甲方（蔡明丽）签定买卖相关协议后，甲方向乙方支付该房产实际成交总价的1%作为服务费”。合同订立后，原告进行相关了媒介服务，并分别于2012年9月4日、2012年9月10日引领贺州市八步区工商行政管理局的委托代理人刘巨伟实地勘察宝泉巷23号房屋，但原告没有把八步区工商行政管理局两次实地勘察的信息及时地报告给被告知晓。2012年10月从原告处取回涉案房屋的钥匙及该房屋的建设用地使用权证（复印件）。在原告引领贺州市八步区工商行政管理局委托代理人刘巨伟看房的过程中，作为刘坚邻居的冯某得到这一信息后，介绍刘坚到贺州市八步区工商行政管理局商谈房屋买卖事宜。2012年11月12日，刘坚（卖方）与贺州市八步区工商行政管理局（买方）达成了房屋买卖契约。原告认为被告私下交易的行为已经构成违约，遂诉至本院。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案中，原、被告双方订立《房地产出售委托书》约定：由原告向被告提供订立房屋买卖合同的媒介服务，原告促成被告与第三人订立房屋买卖合同后，被告向原告支付委托报酬。上述约定符合居间合同的特征，双方当事人设立的法律关系应为居间合同。
诉辩双方争议的焦点是所订立的居间合同之效力的确定？原告的诉讼请求是否成立？本案中：第一、涉案房屋是被告之夫刘坚的婚前个人财产，刘坚对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。第二、从合同上“无房产证、有土地证、出让地、产权她爱人”的标注，原告明知该房屋属被告之丈夫享有，但没有要求被告出具相应的授权委托；被告未取得其丈夫的授权而与原告订立《房地产出售委托书》，该行为属无处分权的人处分他人财产，且事后未经权利人刘坚追认；根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原、被告双方订立的居间合同属于效力待定的合同，合同未生效。第三、关于委托期限，原、被告双方在合同中未进行明确约定，依法视为无期限的委托，一方当事人可以随时解除合同。被告于2012年10月从原告处取回涉案房屋的钥匙及该房屋的建设用地使用权证（复印件），原、被告双方订立的合同已解除。综上情形，原告认为被告私下交易的行为已经构成违约的主张不能成立，其请求不予支持。但是，合同签订后原告完成了一定的媒介服务，虽然其未及时地把信息反馈给被告知晓，但并不影响原告要求被告支付报酬，原告确实进行了媒介工作并为此支出了必要的费用；结合本案实际和交易习惯，比照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，本院酌定原告支出的必要费用为4200元。原告以有效合同主张由原告按房屋成交额的2%支付违约金、按房屋成交额的1%计算被告应承担的中介信息服务费及中介信息费的利息损失的请求，没有法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告蔡明丽应向原告贺州市名丰房地产经纪有限公司支付必要费用4200元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1275元（原告已预交），由原告贺州市名丰房地产经纪有限公司负担700元，被告蔡明丽负担575元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 陈甫欢
代理审判员 杨显桥
代理审判员 卢华显
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 林佳云