长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0106民初2063号
原告：刘彦，女，1963年9月28日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人赵青，吉林常春律师事务所律师。
委托诉讼代理人崔庚，吉林常春律师事务所律师。
被告：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区。
法定代表人：庄勇，董事长。
委托诉讼代理人：王文武，吉林义理律师事务所律师。
原告刘彦诉被告长春中海地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘彦的委托代理人赵青、崔庚、被告长春中海地产有限公司的委托诉讼代理人王文武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘彦诉称，原告于2011年6月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发房屋，房屋总价款人民币1490921.00元，《商品房买卖合同》第十五条明确约定被告应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告按日向原告支付房屋总价款的十万分之一的违约金，直至被告将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日。合同签订后，原告已经履行了付款义务，并在2012年6月30日办理了入住手续，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年1月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产登记部门备案。但直至2016年4月28日，被告方将办理权属登记的资料报房产登记机关备案，已经违反合同约定，给原告造成了损失。综上，被告作为《商品房买卖合同》的出卖方，应当在房屋交付使用后550日内按照约定将需由被告提供的资料报房产登记部门备案，但是合同中约定的违约金标准明显过低，降低了被告违约成本，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准支付违约金。故原告诉至法院，要求被告向原告支付违约金261064.41元（自2014年1月1日起计算至2016年4月28日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%），本案诉讼费由被告承担。
被告长春中海地产有限公司辩称，一、答辩人已经按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行了义务，不存在违约行为。1、答辩人依据《商品房买卖合同》在办理产权登记过程中的义务仅为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因出卖人提供材料原因导致的行政机关是否受理、产权证是否能够办理并非被告义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。”根据该条约定答辩人依据《商品房买卖合同》在办理产权登记过程中的义务仅为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因出卖人提供材料原因导致的行政机关是否受理、产权证是否能够办理并非被告义务；2、答辩人已经在《商品房买卖合同》约定的时间内完成了在产权登记过程中需要由答辩人报送至产权登记机关的全部资料。根据涉案项目的土地使用权证、长春市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方式审批表答辩人受让的土地为净地，同时根据建设工程规划许可证及附件、规划平面位置图、建设工程竣工规划核实通知书、规划竣工平面图、建设工程竣工验收备案证可以证实，早在2012年答辩人就已经将在产权登记过程中需要由答辩人报送至产权登记机关的全部资料全部完成，具备了向产权部门提交的全部要件。答辩人也早在2013年就将全部资料向产权登记部门进行了提报，但产权登记机关未予以受理，且拒绝出具书面通知。答辩人已在合同约定期限内向产权登记机关提交了登记申请，因土地未灭籍原因产权登记机关未受理，并非答辩人原因导致，事后答辩人积极沟通推进灭籍工作办理，答辩人在办理产权登记过程中已尽到合同约定提交材料的义务，本案未能办理产权登记非答辩人责任，答辩人不存在违约行为，依约答辩人不应承担违约责任。二、产权登记机关拒绝受理答辩人向其报送办理产权所需材料的原因，是因为相关政府部门未能将涉案项目土地上尚未灭籍的房屋灭籍，房屋灭籍工作的义务人为长春市土地储备中心，而非答辩人。同时根据《商品房买卖合同》补充协议的第九条“对合同第十五条（产权登记）的补充约定”第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法办理的，开发商将不承担任何违约责任。”；补充协议第十八条约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人不利影响，出卖人不承担责任。”答辩人对此不应向被答辩人承担任何责任。1、长春市土地储备中心于2014年12月30日向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具的《关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书》，该《承诺书》确认中海凯旋门建设用地地块的拆迁灭籍工作由长春市土地收储中心负责，因该地块灭籍工作未完成，导致中海凯旋门业主一直不能办理房屋产权相关手续，并承诺收储中心继续负责办理灭籍手续，并承担因未灭籍产生的一切经济纠纷和法律责任。据此可以证明中海凯旋门项目未能办理产权登记手续的原因为其土地上尚有未灭籍房屋，房屋灭籍工作的义务人为长春市土地储备中心，并非答辩人，答辩人不能为此承担责任。2、2015年11月24日长春市绿园区住房和城乡建设局向长春市土地收储中心发出《关于拨付西水地块灭籍相关费用的函》，该《函》确认未灭籍土地于2003年由长春市土地收储中心委托长春市绿园区住房和城乡建设局实施拆迁整理工作，2003年9月，绿园区建设局取得该地块的拆迁许可证，对该地块上房屋进行拆迁及拆迁补偿工作，2007年1月，绿园区建设局将拆迁工作移交长春市土地收储中心，剩余未拆迁房屋由收储中心继续实施。2008年，长春市国土资源局通过公开招拍挂方式将土地使用权出让给答辩人，答辩人建设工程已完工，但因收储中心灭籍工作未完成，导致无法办理产权备案登记。绿园区住建局为办理灭籍手续，向市收储中心发函要求其拨付房地产交易管理费及房屋所有权登记费。据此可以证明：至2015年11月24日，绿园区住建局及市收储中心仍未能办理完毕土地上房屋的灭籍手续，导致中海凯旋门项目无法办理产权登记。答辩人对此无责任，无需承担任何责任。3、答辩人就灭籍事情积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，已经尽到答辩人最大的诚实信用，且主观上并无任何故意或重大过失，并已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送至产权登记机关完成备案，不应向答辩人承担任何责任。三、被答辩人诉请答辩人支付违约金无事实和法律依据。1、根据约定，因政府原因未能灭籍导致产权证等相关证件无法办理的，答辩人将不承担任何违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。而本案中产权登记材料备案延迟，并非由答辩人原因而是由于政府原因所造成，更加需要强调的是答辩人与被答辩人已经就办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的相关事宜达成了特殊约定：根据《商品房买卖合同》充协议第九条“对合同第十五条（产权登记）的补充约定”第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法办理的，开发商将不承担任何违约责任。”、《商品房买卖合同》补充协议第十八条约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人不利影响，出卖人不承担责任。”据此可以证明：（1）答辩人在办理产权登记过程中的义务仅为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因出卖人提供材料原因导致的行政机关是否受理、产权证是否能够办理并非被告义务；（2）、《商品房买卖合同》中明确约定认定答辩人违约的前提条件为因答辩人原因导致无法办理产权登记的，非因答辩人原因导致的被告不应承担。且双方签订的补充协议已对该条进行了明确界定，即因政府原因导致无法办理产权登记的，答辩人无需承担任何责任。因此，原告提出的支付违约金的诉请没有事实和法律依据。2、根据长春市中级人民法院（2016）吉01民终2132号民事判决书、长春市中级人民法院（2015）长民一终字第187号民事判决书、长春市中级人民法院（2016）长民一终字第153号民事判决书，证明多起与本案情况完全相同的非因开发公司原因而是由于政府未灭籍的原因导致开发公司未能在《商品房买卖合同》约定的时间范围内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权部门备案的，买受人要求出卖人承担违约赔偿责任的，人民法院未予以支持，需要进一步说明的是，我国虽然不是判例法系国家，但根据公平正义原则以及最高人民法院的数次有关“统一裁判标准”的相关意见，本案也应适用上述裁判标准，不能出现同案不同判的现象。四、被答辩人诉请调整违约金标准无事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》已经约定了因答辩人原因导致无法办理产权登记的条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案中双方已经在商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。”，该条已经明确约定了即使因被告原因导致无法办理产权登记的，依约被告承担的违约责任为按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，违约金支付至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止，故被答辩人诉请调整违约金标准无事实和法律依据。2、被答辩人未有实际损失，不能调整违约金条款，答辩人也不应承担任何给付违约金的责任。《合同法》第一百一十四条第二款虽然规定了“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”但《合同法解释二》第二十八条亦对此进行了解释，即“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据《商品房买卖合同》等可以确认，原告所购买的房屋为住宅，付款方式为银行按揭方式，且答辩人已经按约定将涉案房屋交付给被告方，已经达到了原告方在签订《商品房买卖合同》时的主要目的（原告方购买房屋时并未向答辩人阐述、释明或补充其购买房屋有其他特殊目的），产权登记材料备案的延迟并不影响其占有、使用、收益、处分的权利，原告方并未因此造成任何损失，因此其要求调整违约金条款没有事实和法律依据，答辩人也不应承担任何给付违约金的责任。五、被答辩人请求给付违约金已经超过诉讼时效。被答辩人诉请要求答辩人将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之诉讼请求虽然不受诉讼时效的限制，但是答辩人已经于2016年3月31日完成这一诉请。而违约金的支付属于金钱给付之债，且不论本案中该债权是否存在，单就违约金来说，其受到诉讼时效的限制。根据《商品房买卖合同》的约定以及原告诉讼的内容可以确定，要求支付违约金的请求，截止至2016年1月份，已经超过了两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的房屋，房屋总价款为人民币1490921.00元，被告于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第十一条对合同第十五条（产权登记）的补充约定中第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2012年6月办理了入住手续。因本案所涉地块原拆迁房屋未灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。
另查明，原告所购房屋的地块系被告通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月被告已办理完毕权属登记备案手续，且部分购房者已经办理完毕产权登记。
现原告以被告未如期将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，构成了违约，且双方约定的违约金明显过低为由诉至法院，要求被告向原告支付违约金人民币261064.41元（自2014年1月1日起计算至2016年4月28日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%），本案诉讼费由被告承担。
本院认为，原、被告于2011年6月15日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行自己的义务。根据上述合同及补充协议约定，被告虽负有在交付房屋后550日内向登记部门提交产权登记手续的合同义务，但根据被告提供的证据，能够证明案涉房屋所在小区是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，被告虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直没有得到有效解决，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，被告虽然客观上存在合同违约事实，但主观并无故意，按照原、被告双方签订的补充协议第十一条的约定，被告不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘彦的诉讼请求。
案件受理费5216.00元，由原告刘彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 董天静
审 判 员 陶春志
人民陪审员 冯跃进
二〇一六年十二月五日
书 记 员 姜 元