广东省潮州市潮安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）潮安法民一初字第121号
原告：潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会，住所地广东省潮州市潮安区。
法定代表人：曾木海，主任。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：唐楚萍，广东新安律师事务所律师。
被告：曾昭桂，男，1956年11月29日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。
委托代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。
委托代理人：吴灿生，广东正冉律师事务所律师。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会诉被告曾昭桂土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由审判员李锦孝担任审判长，与代理审判员雷燕君、人民陪审员辜国雄组成合议庭，于2014年4月8日组织双方当事人进行庭前证据交换，并分别于2014年5月28日、2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会的法定代表人曾木海及委托代理人杨树雄、唐楚萍、被告曾昭桂的委托代理人李潮揭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会诉称：1993年4月1日被告租用原告所有位于潮安县彩塘镇金砂公路西面积1.05亩土地，作为厂场用地使用，并与原告签订了《土地租赁合同书》，租期20年，自1993年4月1日至2013年3月30日止。2000年7月20日经原告同意，被告将其中的0.57亩转租给蔡顺广，存下面积0.48亩土地继续续租。租期届满后原告分别于2013年1月、3月、5月、11月共四次向被告发出《通知》，告知其租期已到期，如需续租应与原告另行协商办理相关手续。但时至起诉之日，被告概不予理睬，也拒不腾退，已严重侵犯原告的合法权益。为避免原告合法权益受到进一步侵害，现根据法律的相关规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退其占有原告所有的位于潮安县彩塘镇金砂公路西面积0.48亩的承租土地（四至：东至彩金路，西至蔡顺广租地，南至陈勤文租地，北至曾楚荣地），并将地上建筑物及有关设施（除生产设备）一并归还原告；2、判令被告赔偿其拒不腾退占用至今给原告造成的租金损失每亩每月人民币5416元，合计人民币28596.48元（暂计自2013年4月1日起至2014年2月28日止的租金损失，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会对其陈述的事实和主张的请求在举证期限内提供的证据有：
1、组织机构代码证、聘书（复印件）各一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、人口信息查询表（复印件）一份，证明被告的主体资格。
3、土地租赁合同书（复印件）一份，证明原、被告双方的租赁关系及租期已届满被告拒不搬迁的事实。
4、通知（复印件）四份，证明原告共四次向被告发出通知，告知其租期已满，如需续租应另行与原告办理相关手续的事实。
5、潮安县县城总体规划（复印件）一份，证明被告占用租赁物位于潮安县彩塘镇南方村民委员会权属范围内。
6、潮安县彩塘镇土地利用总体规划图（2010-2020年）（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地。
7、潮州市人民政府关于同意潮安县庵埠镇等19个镇（场）土地利用总体规划（2010-2020年）的批复（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地。
原告在延期举证期限内提供的证据有：已加盖彩塘镇国土所印章的申请书（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地，涉案土地在彩塘镇土地利用总体规划图中。
被告曾昭桂在答辩期限内没有提交书面答辩，庭审过程中答辩称：原告的诉状中，所陈述的有关原被告之间的租赁合同的签订，涉及的合同期限、租赁面积、履行情况及事后的争议情况，基本属实，作为被告，希望和村在续租问题上达成一致意见，请求法庭依法予以处理。
被告曾昭桂对其辩解意见在举证期限内提供的证据有：
申请书及联名申请书（复印件）三份，证明被告曾昭桂向原告提出续租申请的事实。
经开庭质证，被告曾昭桂对原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会提供的证据的质证意见如下：
1、原告在2014年4月8日交换证据时所提交的证据的质证意见：对所举证据的真实性无异议，但对证明的内容部分有异议，其中除了原告举证的证据要证明被告承租的土地的基本情况和原租赁期届满这两个事实无异议外，其他有异议；被告目前承租的土地，在原告起诉之前，没有被依法批准为建设用地，或者经政府行政部门依法批准补办了征用手续转为建设用地，在用地性质上仍属于农用地，并且当事人在地上进行了非农的建设，按照法律规定，该类案件不属于法院受理的范围；
2、原告在2014年4月24日补充提交的证据的意见：对真实性无异议；县政府的批复是客观存在的，但是这些证据无法证明原告所要主张的事实，其一国家对土地是适用严格的管理制度，土地的总体规划必须经人民政府批准，批准后具体的总体用地都必须经过依法的审批才能转为建设用地，涉案土地都没有这方面的批文或批准文件或证书；其二总体规划的批复所谓的图，也不能具体确认每宗土地的位置，所以该证据无法证明原告在起诉之前，土地已经转换为建设用地，所以该类案件不属于法院受理的范围。
3、对延期补充提供的证据认为：1、申请是在原告起诉之后才提起的申请，且该申请只是镇国土所证明情况属实，是无法代替县国土局作出任何有力的证明，一块土地要转化其性质，需要经过层层的依法审批，因此该申请书无法证明涉案土地转为建设用地，也无法证明该案属于法院受理的范围。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会对被告曾昭桂提供的证据的质证意见如下：
对被告曾昭桂所提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。
经审理查明：1993年4月1日，被告租用原告所有的位于潮安县彩塘镇金砂公路西面积1.05亩土地作为厂场用地使用，并与原告签订了《土地租赁合同书》，租期20年，自1993年4月1日至2013年3月30日止；租金为每年每亩干稻谷1500公斤，折现金按彩塘粮管所上一年购议价粮抵征入库的款额（夏、秋粮平均值）计算；承租期内承租方应在每年的4月1日前向出租方一次性交清下一年度的租金；合同还约定押金及管理费的缴纳办法。2000年7月20日经原告同意，被告将其中的0.57亩土地转租给蔡顺广，存下面积0.48亩土地继续租用，地界四至：东至彩金路，西至蔡顺广租地，南至勤文租地，北至曾楚荣地。双方重新签订了《土地租赁合同书》，并在合同书中注明转租经过。合同签订后，原告依约将土地交付被告曾昭桂使用，被告按合同约定进行厂场建设、缴纳租金、管理费。合同期满前后，原告分别于2013年1月18日、3月30日、5月7日、11月23日向被告发出四份通知，告知被告如需续租应按通知办理相关手续，被告也向原告提出了续租的申请，因双方就续租的具体事项未能达成一致意见，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案土地的原使用性质是农村集体农业用地，至本案审理辩论终结前仍未被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地。被告未向有关部门申请规划建设许可，便在上述土地上基建厂房，并占有、使用该土地及地上建筑物至今。
本院认为，原、被告虽然签订了《土地租赁合同书》，但双方租赁的标的物系农村集体农业用地，将农村集体农业用地出租用于非农建设，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款“国家实行土地用途管制制度。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，将农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案原、被告签订合同所租赁土地在出租时为农业用地，现由被告基建成厂房，已改变土地用途，但原被告均无证据证明涉案土地已经国土部门批准，办理了农用地转用审批手续。
对原告辩称2010年12月31日潮州市人民政府潮府函（2010）214号《关于同意潮安县庵埠镇等19个镇（场）土地利用总体规划（2010-2020年）的批复》、申请书等证实涉案土地用途为非农业建设用地的意见，彩塘镇土地利用总体规划图（2010-2020）是彩塘镇人民政府对一定区域的土地资源，在一定时期内，依据国民经济和社会发展对土地资源的需求以及当地的土地资源状况，在国民经济各部门之间进行合理分配与布局的战略构思或者设计方案。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，潮州市人民政府的批复只是潮州市人民政府对彩塘镇土地利用总体规划的审批，不是对农用地转为建设用地的审批，不能确认建设用地使用权。涉案土地即使按照彩塘镇土地利用总体规划图确定的用途用于非农业建设，也必须依法办理土地变更登记手续，取得证书，才能确认建设用地使用权。原告至起诉前，尚未取得涉案土地的权属证书，故其主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或者其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应驳回原告的起诉。原告可向行政主管部门申请处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第三款、《诉讼费用交纳办法》第八条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
驳回原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会的起诉。
案件受理费人民币515元，已由原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会预交，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 李锦孝
代理审判员 雷燕君
人民陪审员 辜国雄
二〇一四年七月十八日
书 记 员 温崇立