广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民三初字第2号
原告（反诉被告）熊志平，男，汉族，住江西省丰城市。身份证号码：×××0039。
被告（反诉原告）吴凤雨，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××6071。
委托代理人杨武，广东正拓律师事务所律师。
第三人陈学明，男，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××4351。
第三人林色树，男，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××4278。
原告熊志平诉被告吴凤雨、第三人陈学明、林色树房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，被告吴凤雨在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告熊志平，被告吴凤雨的委托代理人杨武，第三人陈学明、林色树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊志平诉称，2014年11月30日，经原被告协商，双方签订《九龙商务酒店转让合同》，被告（合同甲方）将珠海市金湾区三灶镇机场西路23号（鱼月村委会综合大楼）现九龙商务酒店的物业租赁经营权（分租）共四层（含一楼前面部分），总面积约2300平方的经营租赁权转让给原告（合同乙方），并在合同中就租赁面积、租赁期限、租金、转让费、交接、签订分租协议等事宜作出了明确的约定，原告在合同签订前向被告支付了六万元订金。双方合同第四条中，被告承诺“甲方将酒店转让、分租给乙方，已取得物业主的认可，并可签定分租补充协议。”原告正是基于被告该承诺才签定的转让合同，现转让合同因物业主不同意签定分租补充协议，被告未按约定履行，原告也因为合同不能履行而遭受损失，该损失包括但不限于因资金被占用而遭受的利息损失，对于原告的损失，被告应当予以赔偿。综上所述，原告认为被告的转让及分租合同，因未取得物业主签字同意，实属违约行为，导致合同无法履行。依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，被告应返还已收取的订金六万元，并赔偿原告因转让酒店而产生的资金占用损失费贰仟元，故诉请法院判令：1、被告立即返还所收取的原告的六万元订金；2、被告承担合同不能履行的违约责任，并赔偿原告因给付订金而遭受的利息损失（利息损失：按照中国人民银行同期贷款基准利率计算订金自给付之日起至实际返还之日期间的利息损失）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴凤雨辩称，原告是错误理解合同规定，是为其不履行合同寻找借口，其交纳的6万元押金不仅不应退还，还应赔偿其不履行合同给被告造成的损失。
2014年11月，原告欲收购被告经营的九龙酒店，但由于酒店与房东（物业主）的租赁期将在2017年6月30日届满，原告要求被告能够与房东签订补充协议，延长租赁期至2023年6月30日。对此，双方在2014年11月25日签订的《转让说明书》也作了明确说明，即被告要负责与房东续签租赁合同，如不能续签，则退还押金。收到押金后，被告与房东联系，房东同意被告转租给原告经营，也同意延长租赁期，可以签订续租补充协议。于是，被告与原告签订了《九龙商务酒店转让合同》。但不知何故，原告一直不按合同约定进行交接和交纳转让款。经被告多次催促，原告表示要直接与房东签订租赁合同，否则其不办理交接，双方多次交涉未果。被告认为，被告转租给原告已征得房东同意，也签订了续租补充协议，延长了续租期，完全符合双方约定的条件。原告认为房东不同意签订租赁补充协议是与事实不符的，其交纳的押金应予没收，不予退还。另外，由于原告拒绝交接，造成被告租金损失，原告还应予赔偿。
第三人陈学明、林色树答辩称，本案与其无关。
被告吴凤雨反诉称，2014年11月，双方经协商，原告拟收购被告经营的九龙酒店。由于被告与房东的租赁期在2017年6月30日期满，原告要求被告能与房东续租，能够签订续租补充协议，将租赁再延长6年。双方于是在2014年11月25日签署了一份《转让说明书》，明确约定被告先收取原告押金6万元，待与房东签订续租合同生效后，再行签订正式合同，如与房东合同签不下来，则押金退还，预计交接日期本月底。随后，被告与房东协商，房东同意被告转租给原告经营，并同意延长租赁期，被告与房东签订了新的《租赁综合大楼合同》，租赁期从原来的2017年6月30日到期，延长至2023年6月30日。被告还根据原告的要求，增加租赁房东后栋附楼1至4楼，租金为每月5000元。随后，原、被告双方在2014年11月30日签订了正式的《九龙商务酒店转让合同》，约定转让总价为216万元，2014年12月1日至2017年6月30日的每月租金为46000元，在2015年7月1日后增加后面附楼3-4楼每月租金2500元；双方在2014年12月1日办理酒店交接，交接完毕后，原告即付转让款194万元。但原告一直不进行交接，一直拒绝付款。
被告认为，被告将酒店转租给原告经营，已征得房东同意，并签订了延长租期补充协议，已符合双方合同约定的条件，现原告以其未能与房东直接签订租赁合同为由拒绝履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。由于原告违约，其交纳的6万元押金应不予退还，应归被告所有，并且应承担2014年12月和2015年1月的酒店租金。另外，被告应原告要求增加租赁了后栋附楼1-4楼，3-4楼本应由原告承担租金和使用，现原告拒绝承租，造成这部分租赁面积无人使用，也增加了被告的租赁费用，该租赁场所原告每月应承担的租金为2500元，8年租金为24万元，被告要求原告承担该租金损失6万元。为维护被告合法权益，特诉请法院判令：1、原告赔偿被告2014年12月1日至2015年1月的酒店租金损失92000元；2、被告有权没收原告交纳的6万元押金，押金应不予退还；3、原告赔偿被告附楼租金损失6万元；4、本案反诉费用由原告承担。
原告针对其反诉辩称，第一，2014年11月初，原告在网上看到被告发布的转让酒店广告，于是原告与吴凤雨联系，吴凤雨说酒店现租期有二年多，可再签租六年，共有八年多租期。被告承诺房东同意转让，2014年11月25日双方协商好具体事宜后，被告要原告交订金6万元。2014年11月30日双方签订了正式酒店转让合同后同去找房东，房东说；他只认吴凤雨一人，坚决不会认原告，如原告转让后交了租金给吴凤雨，吴凤雨没按时给房东或吴凤雨走了，房东就会立即收回酒店。
第二，转让未成功，完全是被告未和房东协商好造成的。故被告的诉请既无事实依据，又没有合同约定和法律规定。
第三，依据双方签订了《九龙商务酒店转让合同》第四条之规定”被告将酒店转让（分租）给原告，已经取得物业主的认可，并承诺可签订分租补充协议”，原告要得到房东签字的分租补充协议，才是原告履行合同的前提条件也是本次合同纠纷案的焦点，而房东当着原告与被告的面，不仅拒绝签订双方认可的分租补充协议，还表明态度坚决不认原告。故被告不能履行合同约定的义务，实属违约。故依据合同第三条约定被告应当向原告返还支付的订金6万元。
第四，增加租赁后栋附楼1至4楼及门面，原告从未要求增加租赁附楼任何一层，被告吴凤雨完全是颠倒黑白，他为了自己利益，租赁附楼门面及1至4楼。该租赁行为是被告吴凤雨的个人行为。
第三人陈学明答辩称，原被告双方签订的转让合同我不清楚此事，双方签订好合同后找到我们，原被告重新拟订了补充协议，要求我们房东以甲方名义在补充协议上签字，但具体事宜没有与我们商量，我方也不清楚。因为涉案房屋已经全部租赁给被告，并同意被告分租，所以我们没有权利在补充协议上签字，故本案与我无关。
第三人林色树答辩称，被告再租赁给其他人的事与我们无关。想租赁房屋就直接找本案被告即可，本案与我无关。
原告为证实其主张提供如下证据：九龙商务酒店转让合同、转让说明书、银行卡客户交易查询、分租补充协议书、网上下载的转让广告。
被告为证实其主张提供如下证据：2007年5月16日《租赁综合大楼合同书》、2014年11月30日《租赁综合大楼合同书》和《补充协议书》、《补充协议书》。
第三人陈学明、林色树未提交证据。
经审理查明，2014年11月30日，原告熊志平与被告吴凤雨签订《九龙商务酒店转让合同》，约定被告将珠海市金湾区三灶镇机场西路23号、现九龙商务酒店的物业租赁权（分租）共四层（含一楼前面部分）、总面积约2300平方的经营租赁权转让给原告。合同对租赁期、租金转让费付款方式及时间等做出约定。合同同时约定，被告将酒店分租给原告，已取得物业主的认可，并承诺可签订分租补充协议。原、被告签订《九龙商务酒店转让合同》后，于当天一同找到物业主陈学明、林色树，要求以物业主陈学明、林色树为甲方、以被告吴凤雨为乙方、以原告熊志平为丙方共同签订《分租补充协议书》，但陈学明、林色树拒绝在《分租补充协议书》上签字。
另查明，原告于2014年11月25日向被告支付订金6万元。
本院认为，原告与被告于2014年11月30日签订的《九龙商务酒店转让合同》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同行使权利、履行义务。本案中，一方面，原、被告双方在合同中约定了“被告将酒店分租给原告，已取得物业主的认可，并承诺可签订分租补充协议”，但被告实际未能履行该项合同义务；另一方面，双方也在合同最后备注注明酒店交接完成及分租协议签字后，乙方支付相应的转让款项，如被告不能办成，应返还原告所交订金。综上，原告诉请要求被告返还6万元订金及利息损失，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告反诉要求原告赔偿其租金损失及要求没收原告所交的6万元押金，无法律和合同依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴凤雨于本判决生效之日起十日内向原告熊志平返还人民币6万元；
二、被告吴凤雨于本判决生效之日起十日内向原告熊志平支付利息（以人民币6万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月25日之日起计算至本判决确定履行之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）吴凤雨的诉讼请求。
本案本诉受理费人民币656元，反诉受理费人民币2240元，由被告吴凤雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 吴郁郁
二〇一五年四月十日
书 记 员 刘 帆