湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终39号
上诉人(原审被告)：侯香香，女，43岁。
委托诉讼代理人：黄日升，男，46岁，系被告侯香香之夫。
被上诉人(原审原告)：周丹，女，30岁。
上诉人侯香香因与被上诉人周丹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯香香的委托诉讼代理人黄日升，被上诉人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯香香上诉请求：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初2771号民事判决书，依法改判被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的经济损失转租费26500元及装修费20000元；二、判令被上诉人退还收取的上诉人押金5200元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人与被上诉人的真实意思是被上诉人除了搞餐饮外同意上诉人转租，并非《房屋租赁合同》中所约定的转租须经被上诉人同意，否则被上诉人有权收回房屋，终止合同。现因被上诉人不同意转租，故应对其支付给原承租人梁慧婷的转租费26500元予以退还，并退还押金5000元。
周丹辩称，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
周丹向一审法院起诉请求：一、解除周丹与侯香香签订的房屋租赁合同，并自合同解除之日起10日内腾出房屋，逾期参照租金价格支付占有使用费；二、由侯香香支付2017年10月的租金2600元；三、本案的诉讼费由侯香香负担。
一审法院认定事实：2015年4月1日，周丹与梁慧婷签订房屋租赁合同，周丹将自购的白云花园二期17号楼东头1号门面出租给梁慧婷经营水果店，约定：租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止；2015年4月1日-10月1日的租金为2600元／月，之后房租价格按市场价格调整，租金每半年交纳一次（每年4月1日、10月1日），承租方不得以任何借口拒交，如推延5天则视为自动解除合同，出租方有权收回房屋，押金一律不退；承租方不得擅自将租赁的房屋、财产转租和变更房屋用途，不得做餐饮、易燃易爆等危险物品经营，更不�违反法律法规经营，如要转租必须经出租方同意，否则出租方有权收回房屋，终止合同；租赁期满前，承租方继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知出租方，在同等条件下，承租方有优先承租权，房租价格按市场价调整；如承租方不租，房屋的一切固定装修财产不能搬动，屋内设施由出租方所有，承租方不得损坏；租期届满后，如无拖欠任何费用，无损坏，出租方退还承租方全部押金。双方还就其他合同权利义务进行了约定。2015年10月12日，经周丹同意，梁慧婷将涉案门面转租给侯香香经营，梁慧婷向侯香香收取了转租费和5200元押金，周丹未再向梁慧婷退还押金，三方均在原房屋租赁合同上签名，确认由周丹、侯香香按原合同执行。侯香香承租后，以现金或通过其儿子网上转账等方式向周丹交纳了2017年9月前的所有租金。侯香香向周丹支付2017年9月的租金后�与他人约定，欲将涉案门面转租他人，并收取他人1000元押金，之后，侯香香电话告知周丹该转租情况，明确表示不再承租房屋且已将房屋另行转租，租金由再承租人承担。周丹不同意侯香香再转租，致侯香香转租未成。此后，周丹于2017年10月11日通知侯香香在2017年10月15日前缴清租金，逾期后，侯香香明确表示，如周丹不同意被告转租，则不再交纳租金，双方由此酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原承租人梁慧婷经周丹同意，将涉案房屋转租给侯香香经营，周丹、侯香香及梁慧婷均在合同上签名确认，约定周丹、侯香香间的权利义务按原合同执行，因此，周丹、侯香香已经依照原租赁合同的约定建立了新的租赁关系，涉案合同对双方具有合同约束力，周丹已向侯香香交付了房屋，侯香香即应当按照合同约定履行支付租金的义务，但侯香香经催告后在合理期限内仍未履行，且明确表示不再履行，可见，周丹请求侯香香支付2017年10月的租金2600元并行使解除合同的权利，具有事实和法律依据，故对周丹的该项诉讼请求予以支持。根据本案实际情况，本院确定周丹、侯香香双方的合同自2017年11月6日即解除，侯香香应腾还房屋返还给周丹，逾期返还房屋的应比照租金价格2600元／月的标准支付占有使用费。周丹收取了梁慧婷的押金5200元未退还，侯香香向梁慧婷支付了押金5200元，可以视为周丹已实际向侯香香收取了5200元押金，合同解除后，应�扣租金，抵扣后，周丹应向侯香香返还押金2600元。侯香香关于双方签订合同时，周丹同意其转租，由于周丹不认可该承诺，故侯香香具有拒付租金的正当理由的主张及周丹要求解除合同，但应当赔偿被告的装修费、转租费损失的主张，因侯香香未提交任何证据证实，故对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告周丹与被告侯香香间的租赁合同已于2017年11月6日解除；
二、被告侯香香应在本判决发生法律效力之日起3日内腾退白云花园二期17号楼东头1号门面返还给原告周丹，如逾期履行的，按照2600元／月计算房屋占有费至履行完毕时止；三、原告周丹向被告侯香香返还押金2600元，在本判决发生法律效力之日起3日内履行完毕。本案案件一审受理费50元，减半收取25元，由侯香香负担。周丹已垫付25元，侯香香应在执行中清偿。周丹预交的另25元予以退还。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人侯香香向法庭提供了一份原承租人梁慧婷的证人证言，欲证明周丹与侯香香之间变更了《房屋租赁合同》，同意侯香香对门面进行转租。因梁慧婷无正当理由未能出庭作证，对该份证据不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院认为，无正当理由未出庭作证的证人证言不得单独作为认�事实的依据。《房屋租赁合同》经出租方周丹、原承租人梁慧婷、承租人侯香香签字确认，合法有效，是各方真实意思表示。因周丹、侯香香在《房屋租赁合同》中约定，如要转租必须经出租方同意，否则出租方有权收回房屋。本案中原承租人梁慧婷未能出庭作证周丹同意侯香香进行转租，上诉人亦未提供其他证据予以证明已对《房屋租赁合同》进行变更，现被上诉人周丹因不同意上诉人转租请求解除合同并无不妥，故对上诉人侯香香的主张不予支持，侯香香请求周丹支付其转让费26500元的上诉请求不能成立。因双方在《房屋租赁合同》并未对合同到期后房屋装修费用的承担予以约定，且周丹向法院提起诉讼之时周丹、侯香香之间的租赁合同期限已经届满，故侯香香请求出租人补偿装饰装修费用20000元，本院不予支持。因原审的判决中已对周丹收取的5200元押金进行�处理，其中2600元用以扣抵因侯香香超租赁期限的房屋占有使用费，另2600元予以退还，并无不妥，应予维持。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由侯香香负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 邓 琳
审判员 刘丽娅
二〇一八年三月二十日
书记员 匡光美