山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终1901号上诉人(原审原告、反诉被告）：孙刚德，男，1955年2月22日出生，汉族，农村居民，住莱州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓刚，男，1977年10月31日出生，汉族，农村居民，户籍所在地莱州市，现住莱州市。委托诉讼代理人：栾京霖，山东文济律师事务所律师。上诉人孙刚德因与被上诉人王晓刚租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2017）鲁0683民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙刚德上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人形成权的反诉请求，发回重审，或依法改判被上诉人给付租赁费39800元及违约金50000元；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审不应受理被上诉人的反诉请求，一审依据《中华人民共和国合同法》第94条判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同属适用法律错误，第94条规定的内容与本案并不相符，且当事人依该条规定主张解除合同的，应当通知对方。上诉人并没有收到反诉状，而且即使上诉人收到了反诉状也不能代表被上诉人履行了通知解除的行为。合同解除权是合同当事人的专属权利、实体权，应当由当事人或委托代理人行使，法院没有权利也没有义务代理当事人作出解除合同的通知。法院的送达行为属于法院行使民事诉讼法权利义务的程序性行为，与合同解除通知行为存在本质上的区别。法院在送达前并没法改变涉事合同的法律状态，也没有解除合同的法律效力。合同当事人向法院起诉请求解除合同，并非请求之诉，系当事人请求法院确认合同状态的诉讼，属确认之诉。解除权属形成权，一经行使便产生效力，并非法院受理范围。2、一审法院对违约金的数额认定错误，违约金应当根据合同约定认定为50000元。上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，应当严格按照合同的约定履行权利与义务。根据合同约定年租金为39800元，截至租赁期限到期上诉人可收益租金39800×3年=119400元。但一审无视合同约定的5万元违约金，将违约金改为25870元，不能弥补上诉人损失。被上诉人的商业风险不应当由上诉人来承担，其主张违约金过高，应当承担举证责任。被上诉人在一审中自认征得上诉人同意，想将房屋转租出去，但经过十个月也没有转租出去，这也从侧面印证一审法院认定六个月房租损失为违约损失认定错误。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础。适当调整违约金除了具有补偿性，还具有惩罚性功能，是对违约方违约行为的一种惩罚，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。一审法院不仅没有惩罚违约方，反而下调违约金，这种行为明显破坏市场秩序，与合同法的诚实信用原则及公平原则相违背。合同双方当事人根据自己的意志进行缔约并明确双方的权利义务与违约责任，一旦出现违约情形，应按照约定承担违约责任。一审法院判决解除租赁合同，上诉人的损失达119400元，但一审却凭空认为六个月内上诉人可将厂房按照年租赁3.98万元租赁出去没有依据。被上诉人王晓刚辩称，1、被上诉人有权在诉讼中提出反诉，且被上诉人的反诉请求符合法律规定的反诉要件。2、《中华人民共和国合同法》第94条规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行，可以解除合同。被上诉人在2017年5月份之前，已经明确告知上诉人将不租赁厂房，且上诉人在一审中也认可，根据该规定，被上诉人可以解除双方之间的租赁合同。被上诉人租赁厂房的目的就是用于生产经营活动，自2016年10月份开始因经营不善一直赔钱，并且停工，已经无法实现产生任何收益的目的，无继续租赁厂房的必要性。解除合同后，上诉人仍然可以将厂房对外进行租赁，因此造成的损失也是有限的，且被上诉人也同意对其损失进行合理的赔偿。3、根据法律规定，违约赔偿以实际损失额为限，违约赔偿和违约金总和不能超过实际的损失额。一审法院已经认定上诉人解除合同的损失数额为解除合同后六个月的租金，就不应当判定被上诉人承担违约金。4、一审法院酌情认定解除合同后上诉人的预期收入为解除合同后六个月时间的租金损失，被上诉人认为该数额过高，上诉人将该厂房再次租赁出去根本用不了六个月的时间。5、一审中，被上诉人已经明确告知上诉人将不继续租赁该厂房，一审判决之后，被上诉人多次联系上诉人要求将厂房钥匙交付给上诉人，上诉人拒不接受，2017年8月13日被上诉人将厂房钥匙放于厂房内侧砖块下，并以短消息方式通知了上诉人；2018年6月15日并再次通知上诉人钥匙存放地点，现被上诉人再次明确告知上诉人，被上诉人不再继续租赁该厂房。被上诉人应当支付的租金是2017年5月12日至第一次开庭时间2017年6月21日期间的厂房租金，之后产生的租赁费损失是由于上诉人拒绝接受被上诉人交付厂房造成的扩大损失，与被上诉人无关。孙刚德向一审法院起诉请求：要求被告（反诉原告）王晓刚立即给付原告租赁费人民币39800.00元整。王晓刚向一审法院提出反诉：要求解除双方间的租赁合同。一审法院认定事实:2015年5月12日，被告租用原告位于城山路以东的厂房一处（租赁内容包括：厂区内使用面积1577.07平方，厂区外西侧空地一处，厂区内房屋共计17间，房前西侧红泥浪瓦棚子7间，院内机井1眼，潜水泵1个，监控1套，吊扇2个，壁挂空调1个，土暖气1套，铝合金柜台2个，电脑桌1个，桌子2个及二相三相电设施），并签订租赁合同，约定租期为五年，租金每年3.98万元，租金于每年5月12日前给付，违约金为5万元。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：一、关于租赁合同能否解除原告称租赁合同是双方自愿签订的，要求继续履行合同，由被告给付2017年度的租赁费用3.98万元，并提交了租赁合同原件、土地使用权证复印件、房屋使用权证复印件各一份。被告对原告提交的证据均无异议，认可双方间的租赁合同系双方自愿签订，但称工厂因经营不善，已于2016年10月份停工，要求解除双方间的租赁合同。二、关于违约金被告要求解除双方间的租赁合同，并同意给付原告合理的违约赔偿，原告称租赁合同第五条明确约定“违约责任：如一方违约须赔偿守约方违约金人民币伍万元整”，并称若解除合同则要求由被告给付违约金5万元及自2017年5月12日至判决生效确定给付之日止的租赁费用，并返还租赁合同中约定的所有租赁内容。被告称合同中约定的违约金数额过高，要求适当降低违约金。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》不违反相关法律规定，依法有效。现被告租赁的工厂已停工，租赁合同已无法继续履行，双方间的租赁合同应当解除。因被告解除合同给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任，本案中原告的损失为合同解除前被告占用工厂期间的租赁费及合同解除后部分时间内原告的可预期收入，对该时间法院酌定为合同解除后的六个月，故原告的预期收入以合同约定的年租金3.98万元计算6个月为19900元。合同中关于违约金的约定系双方自愿签订，本案中合同的解除系被告不履行合同义务致使合同目的无法实现，系被告违约，故被告应在赔偿原告实际损失的同时给付违约金，被告认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金不能超过造成损失的百分之三十，本案中双方约定的违约金为5万元，明显过高，被告要求本院对违约金予以调整符合法律规定，故对违约金本院调整为上述计算的实际损失的30%，即5970元。综上，被告要求解除合同，法院予以支持，同时被告应给付原告自2017年5月12日至实际返还该租赁工厂之日止按照年租赁费3.98万元计算的租赁费用及原告的实际损失19900元与违约金5970元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条规定，判决：一、解除原告孙刚德与被告王晓刚于2015年5月12日签订的《租赁合同》；二、被告王晓刚返还原告孙刚德涉案工厂一处（厂区的土地使用面积1577.07平方，厂区外西侧空地一处，厂区内房屋共计17间，房前西侧红泥浪瓦棚子7间，院内机井1眼，潜水泵1个，监控1套，吊扇2个，壁挂空调1个，土暖气1套，铝合金柜台2个，电脑桌1个，桌子2个及二相三相电设施）；三、被告王晓刚给付原告孙刚德自2017年5月12日至实际返还该租赁工厂之日止按照年租赁费3.98万元计算的租赁费用；四、被告王晓刚赔偿原告孙刚德实际损失及违约金共计25870元。以上第二、三、四项，均限判决生效后十日内履行完毕。如果被告按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，减半收取计397.5元，由被告（反诉原告）负担，反诉费用100元，减半收取计50元，由原告（反诉被告）负担，限判决生效后七日内交纳一审法院。本院二审期间，被上诉人主张其租赁的涉案厂房经营至2016年底，停产后其联系上诉人协商将厂房转租或解除合同，之后多次找上诉人协商解除合同，被上诉人提交手机截屏打印件一份及两组照片，证实被上诉人以短信方式通知上诉人涉案厂房钥匙的存放地点，钥匙放在厂房大门口。经质证，上诉人主张被上诉人2016年底打电话告知上诉人其经营不善要求转包，但并没有说解除合同，上诉人主张没收到被上诉人短信，也没有收到涉案厂房钥匙，被上诉人也没有与其办理交接手续。本院查明的其他案件事实同一审法院查明的一致。本院认为，虽然上诉人、被上诉人签订涉案租赁合同约定租赁期为五年，但被上诉人租赁的工厂因经营不善于2016年年底已无法继续经营，经上诉人催告，被上诉人仍未按期交纳租赁费，并明确表示要求解除合同，致涉案租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，一审据本案实际情况，判决解除双方间的租赁合同，符合相关法律规定。上诉人主张不应解除涉案租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。因本案合同不能继续履行致合同解除系被上诉人原因所致，故因解除合同给上诉人造成的损失，应由被上诉人承担相应责任。虽然双方合同约定违约金5万元，但被上诉人主张违约金数额过高，并要求对此予以调整，一审结合本案实际情况，酌定上诉人损失计算期限，并对违约金予以调整，所作判决并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人孙刚德负担。本判决为终审判决。审判长  张燕华审判员  栾建伟审判员  于 青二〇一八年七月十九日书记员  王 玥