江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0826民初57号
原告：蒋利刚，男，1981年12月26日出生，汉族，住江西省泰和县。
原告：胡丽群，女，1982年11月23日出生，汉族，住江西省泰和县。
以上二原告共同委托诉讼代理人：郭声栋，江西井冈律师事务所律师。
被告：涂满凤，女，1970年3月22日出生，汉族，住江西省泰和�。
第三人：肖满华，男，1978年12月8日出生，汉族，住江西省泰和县。
原告蒋利刚、胡丽群与被告涂满凤、第三人肖满华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋利刚及委托诉讼代理人郭声栋、被告涂满凤、第三人肖满华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋利刚、胡丽群向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告因合同所获款项80000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告蒋利刚、胡丽群夫妻欲在泰和县城购房，经人介绍与被告涂满凤相识。被告涂满凤向原告称其是泰和县景瑞名苑13栋1单元501室的所有权人，经协商，原告胡丽群与涂满凤于2016年11月5日签订了一份《房屋买卖合同》，被告以615000元的价格将房屋转让给原告，过户费由被告承担。原告依约支付了定金20000元给被告。2016年11月28日，原告根据被告的安排到房产交易部门办理房产过户和按揭贷款，实际与原告交易过户的是第三人肖满华。直到全部手续办理完毕，原告因定金、购房款等先后支付给被告涂满凤80000元，支付给第三人肖满华535000元（含贷款支付200000元），合计615000元。经事后向第三人肖满华了解，第三人肖满华根本没有将房屋出售给被告，只是将售房信息挂在泰和新星地产店对外发布，第三人委托泰和新星地产店居间售房的底价就是550000元。被告涂满凤利用房产经济的从业信息优势，冒用所有权人身份与原告签订房屋买卖合同，该合同当然无效。被告涂满凤作为房屋中介从业人员，违反《房地产经纪管理办法》，以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。被告基于无效合同所获�的不正当利益，应当返还。原告为维护自身合法权益，向法院起诉。
涂满凤辩称，被告和第三人与原告签订买卖合同，各方是在平等自愿的基础上签订的，合法有效，房屋已经交付，价款已经结算，房屋也过户至原告名下，合同交易已经完成，双方在交易中并不存在争议。出卖房屋一方不存在欺诈、显失公平的情况，被告及第三人在买卖合同中没有违约和其他过错责任，被告不存在返还80000元给原告的义务。
2016年10月，第三人肖满华与被告口头约定，肖满华同意将其房屋作价535000元出卖给被告，一切税费由被告承担，肖满华给予协助。被告与肖满华成立买卖关系后，分两次将50000元定金付给肖满华。当被告想将房屋办理给自己使用时，原告提出购买，于是双方于2016年11月5日签订第一份合同，价款是615000元，但过户所需的所有费用是由卖方承担；于2016年11月28日签订第二份合同，价款是535000元，过户所需的所有费由是由买方承担。事实上所有的过户费用也是被告一人支付的，被告为此支付税费17422.44元。为办妥按揭贷款等相关事项，被告请人帮忙，花费了餐费9030元。办理这些事情，被告花费了几个月的时间，被告的交通费、误工费也有数千元的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
肖满华述称，不管案件怎么处理，其只是想把事情说清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人肖满华通过他人口头委托被告涂满凤帮其出售坐�于泰和县澄江镇澄江大道景瑞名苑13栋1单元501室的泰府字第081301501号商品住房。2016年10月31日和11月1日，被告涂满凤总共向第三人肖满华支付了50000元定金，之后，第三人肖满华又将该50000元退还被告涂满凤。2016年11月5日，被告涂满凤以卖方的名义与原告胡丽群签订房屋买卖合同，合同约定房价为615000元，房屋办理产权过户所需的费用由卖方支付。2016年11月28日，第三人肖满华（合同的卖方）与原告蒋利刚（合同的买方）对同一套房屋又签订了一份买卖合同，被告涂满凤为合同担保人，居间方为新星地产涂满凤，合同约定房价为535000元，房屋办理产权过户所需的费用由买方支付。现该房屋已过户至原告胡丽群和蒋利刚名下，原告为此总共支付购房款615000元（包括按揭支付的200000元），其中第三人肖满华得房款535000元，被告涂满凤得80000元。被告涂满凤虽未提供办理房�过户手续的相关发票的原件，鉴于相关费用确系需要，本院根据其提供的税收发票复印件认定其在泰和县不动产登记中心缴纳了100元相关费用，契税7209.72元，评估费2403元，住宅转让费用500元。被告涂满凤主张的用餐费因系泰和县仁源酒楼出具的字据，无其他证据予以佐证，本院不予认定。被告涂满凤主张的交通费、误工费因缺乏证据，本院亦不予认定。综上，被告涂满凤所得的80000元款项中，10212.72元为合理费用。
原告胡丽群和蒋利刚为夫妻关系，两人在签订合同时均已征询对方意见。
泰和县新星地产店于2017年3月16日注册，类型为个体工商户，经营者为涂满凤。
庭审中，第三人肖满华对被告涂满凤将其房屋确定售价为615000元并由涂满凤获得多余款项80000元�做法予以认可。原告表示同意核减办证的税费，超出税费部分被告应予以返还。
2017年5月25日，原告蒋利刚、胡丽群向本院提起诉讼，请求判决被告涂满凤退还60000元买房差价，但于2017年8月11日向本院提出撤回对被告涂满凤、第三人肖满华的起诉。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一是2016年11月5日被告涂满凤与原告胡丽群签订的房屋买卖合同和2016年11月28日第三人肖满华与原告蒋利刚签订的房屋买卖合同的效力认定？二是被告涂满凤能否获得除合理费用10212.72元以外的款项，即69787.28元？
关于第一个争议焦点，本案同一套房屋存在两份买卖合同，原告主张其与被告签订的房屋买卖合同无效。判断合同是否合法、有效，应当依据《中华人民共和国合同法》第五�二条的规定，即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告未能举证证明本案存在第（一）项至第（四）项导致合同无效的情形。对于违反法律、行政法规的强制性规定的范围界定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只有违反了效力性规定的合同才作为无效的合同，而违反了管理性规范的规定，可以由有关机关对当事人实施行政处罚，但不影响合同的效力。虽然《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，但《房地产经纪管理办法》系由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定实施，其法律效力层级为部门规章，并非法律或者行政法规，不能作为认定合同是否合法、有效的依据，故原告与被告于2016年11月5日签订的房屋买卖合同并非无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即无权处分人处分他人财产的行为，并非导致合同的必然无效，应属于效力待定合同。被告涂满凤接受第三人肖满华的委托出售房屋，并非待售房屋的所有权人，故其与原告胡丽群于2016年11月5日签订的房屋买卖合同属效力�定合同。原告已将535000元房款（包括按揭支付的200000元）支付给第三人肖满华，也已将80000元款项支付给被告涂满凤，房屋亦过户在原告名下，房屋买卖合同已履行完毕，而且第三人肖满华在庭审中对被告涂满凤将其房屋售价615000元并获取多余款项的行为予以认可，可见被告涂满凤的无权处分行为得到全部追认，故其签订的房屋买卖合同为有效合同。
合同的成立必须基于当事人的合意，即意思表示一致。合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程，这一过程在合同法上称为要约和承诺。合同的生效与有效，皆以合同成立为前提，若合同根本不成立，则谈不上生效或无效的问题。本案被告涂满凤在接受第三人肖满华的委托进行销售房屋时，与原告胡丽群、蒋利刚进行洽谈，双方对房屋售价615000元达成一致意见，同�约定过户手续由卖方承担，而事实上，双方亦依照2016年11月5日签订的合同来履行，即原告支付615000元房款和被告承担过户手续费。而且原告蒋利刚在2016年11月28日签订合同的时候，对卖方是第三人肖满华、原来的卖方涂满凤转变成居间方和担保人、房屋价格变更成535000元以及过户费由买方承担等事项并没有提出异议，可见，自合同签订直至合同履行完毕，以615000元的价款买卖该房屋和由卖方承担过户手续费是双方的真实意思表示。
第三人肖满华在庭审中陈述“合同是被告他们搞好的，我也没看，被告叫我签就签了”，可见第三人肖满华在签订该合同时并未关注合同的具体内容，也没有进行磋商的意思，而原告蒋利刚陈述“当时没有看到，我以为跟第一份合同是一样的”，被告涂满凤则辩解将房屋价款写成535000元是为了少缴纳税费，可见，原告蒋利刚、被告涂满凤和第三人肖满华在2016年11月28日订立房屋买卖合同的过程，并非处于使其意思表示趋于一致的过程，双方订立合同并不具备意思一致这一基本事实，故合同并未成立。合同尚未成立，则不存在合同效力的问题。
综上，2016年11月5日原告胡丽群与被告涂满凤签订的房屋买卖合同有效，房屋的销售价款为615000元。
关于第二个争议焦点，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第三人肖满华口头委托被告涂满凤销售房屋，被告涂满凤接受委托，双方成立委托关系，现被告涂满凤完成委托事务，依法享有获取报酬的权利。本案房屋价款为615000元，第三人肖满华同意只得535000元房款，其他款项由被告涂满凤获�，系其自由处分自己的民事权利，故被告涂满凤获得除合理费用10212.72元以外的款项即69787.28元，并未违反法律、法规与禁止性规定。
综上所述，原告蒋利刚、胡丽群以合同无效为由要求被告涂满凤返还80000元购房款的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告蒋利刚、胡丽群的诉讼请求。
案件受理费1800元，由蒋利刚、胡丽群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院�
审 判 长 熊红卫
审 判 员 陈荣暖
人民陪审员 张红艳
二〇一八年五月十八日
书 记 员 肖婷婷