江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3613号
上诉人（原审被告）：马夫建，农民。
委托诉讼代理人：晁先楚，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈兵，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：陈民，个体工商户。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭兴余，新沂市巴山法律服务所法律工作者。
上诉人马夫建因与被上诉人陈兵、陈民财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新双民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
马夫建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈兵、陈民的诉讼请求。事实和理由：第一，陈兵、陈民在涉案土地上建房，未经有关部门审批，未取得马夫建同意，属于违法建筑，马夫建不应赔偿房屋损失；第二，价格评估结论书系陈兵、陈民单方委托作出的，不应作为本案定案依据。
陈兵、陈民辩称，价格评估结论系评估机构采用成本法对房屋及其他财产价值进行的评估，客观公正，而且一审时马夫建对此也未提出异议，故可以作为定案依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈兵、陈民向一审法院起诉请求：判令马夫建赔偿房屋及其他财产损失50000元。
一审法院认定事实：1998年，新沂市双塘镇孟庄村村民委员会将位于新沂市双塘镇孟庄村沙路南的2亩土地发包给马夫建耕种。在马夫建外出打工期间，该土地被其哥哥马夫于以年租金300元的价格出租给陈兵、陈民（二人系兄弟关系），二人在该土地上建造房屋从事狐狸养殖。后马夫建要求陈兵、陈民返还土地，经双方协商，陈兵、陈民继续使用该土地，但年租金涨至1900元。此后，陈兵、陈民向马夫建支付了两次租金。2012年底，马夫建要求陈兵、陈民从该土地上搬走，陈兵、陈民亦同意，但迟迟没有将该土地上的房屋、设备、树木清除。2013年4月14日，马夫建用挖掘机将陈兵、陈民建造的房屋毁损，双方因此发生了争吵及撕扯，马夫建的妻子尹玉珍在撕扯中受伤。后经新沂市公安局双塘派出所调解，双方达成如下协议：保持承包地上的物品原状，到法院起诉，待法院判决后再处理土地上的建筑物，尹玉珍花费的医疗费由陈兵负责。此后，陈兵、陈民单方委托徐州长信价格事务所对马夫建拆除其房屋造成的财产损失进行评估。2013年4月16日，徐州长信价格事务所作出徐长评字[2013]第038号价格评估结论书，以2013年4月14日为评估基准日，采用市场法、成本法确定评估标的评估值合计53600元，具体为：1、平房30㎡，评估值10800元；2、瓦房94.5㎡，评估值26000元；3、自制冷藏室，评估值6600元；4、瓦缸160个，评估值7200元；5、包装袋500个，评估值500元；6、蒸饭车1台，评估值1700元；7、电器设备，评估值800元。
一审法院另查明，2013年12月，马夫建将陈兵、陈民诉至一审法院，要求陈兵、陈民返还土地、限期清除地上附着物、恢复土地原状，并赔偿损失4万元。一审法院于2014年5月16日作出（2014）新双民初字第50号民事判决，判令陈兵、陈民于判决生效后二十日内清除涉案土地上的房屋、设备、树木，并将土地交付给马夫建。陈兵、陈民不服该判决提起上诉，但二审期间又撤回上诉。该案后经法院强制执行，涉案土地上的附着物已基本清除完毕。
一审法院认为，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。陈兵、陈民租赁马夫建土地进行狐狸养殖，必然需要建造相应的房屋。陈兵、陈民建成房屋后，依法对房屋取得占有、使用、收益的权利。马夫建称陈兵、陈民建房未征得其同意，亦未经过相关部门的批准，所建造的房屋属于非法建筑，本应拆除。然而陈兵、陈民在租赁的土地上建造房屋进行狐狸养殖已十余年，马夫建并未明确予以阻止，其称陈兵、陈民建房未经其同意显然不合常理。土地上的房屋等建筑物虽未办理产权登记手续，但不能证明财产的相关权利不存在。且涉案房屋作为陈兵、陈民的生产经营性用房，其使用价值是现实存在的。即使涉案房屋系�法建筑，马夫建亦无权私自拆除，而应由相关执法部门依法进行处罚和拆除。现马夫建擅自拆除陈兵、陈民的房屋等建筑物，侵害了陈兵、陈民的财产权利，应对其侵权行为所造成的损失承担相应赔偿责任。关于马夫建拆除的房屋价值问题。陈兵、陈民在拆除房屋后即委托评估机构对所涉财产进行评估，且评估机构采用的方法系成本法，并在现场勘查基础上作出了相应的评估结论。现在现场已不复存在，马夫建又未能提供对评估结论不合理的依据，故对于该评估结论应予采信，即对陈兵、陈民主张的房屋损失依据鉴定结论确认为36800元（平房10800元+瓦房26000元），对该部分损失，马夫建依法应予以赔偿。关于陈兵、陈民主张的制冷库、瓦缸、包装袋、蒸饭车和电器设备的损失问题。马夫建称未损坏这些财产，而陈兵、陈民没有提供充分证据证明以上财产客观存在，且以上财产系马夫建在拆房过程中损坏，故应由陈兵、陈民承担不利后果，对其主张的以上财产损失，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马夫建于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈兵、陈民房屋损失36800元；二、驳回陈兵、陈民的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由陈兵、陈民负担350元，马夫建负担700元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：第一，陈兵、陈民自2002年（马夫建主张）或者2004年（陈兵、陈民主张）开始租赁使用马夫建的土地，双方未签订书面租赁合同，未明确约定租赁期限，未明确约定能否建造房屋以及合同到期或者解除后房屋如何处置等事宜。第二，2012年底，马夫建通知要求陈兵、陈民从涉案土地上搬走，陈兵、陈民表示同意，但要求给时间另找地点；2013年2月11日马夫建再次到陈民家中要求搬走，因协商未果，马夫建提出通过法律途径解决；同年3月5日陈民收到马夫建所委托律师的信函，内容是由律师对陈兵、陈民与马夫建之间的纠纷进行调解，但陈兵、陈民未参加调解；3月6日，马夫建又委托律师起草《告知书》，内容为：“陈民：关于你于2002年使用我承包地，现使用期限早已超过，限你在使用期间留有的固定资产（房屋、院墙）在一个月之内拆除，将该块土地的使用权、种植权归还给于我。否则，一切法律后果和经济损失由你承担。”马夫建将该《告知书》通过挂号信邮寄给陈民，“邮件全程跟踪查询”显示，陈民本人于3月10日签收了信件，但庭审中，陈兵、陈民称未收到《告知书》。第三，已经生效的（2014）新双民初字第50号民事判决书认定，“原被告双方对土地租赁时间约定不明，被告经原告要求同意将养殖厂搬出，应视为双方一致同意解除了土地租赁合同”。
本院认为，本案纠纷因2013年4月14日马夫建拆除陈兵、陈民所建房屋而引起，由于马夫建与陈兵、陈民之间存在土地租赁合同关系，马夫建是否需要承担赔偿责任，应结合双方当事人之间的土地租赁合同关系以及相关事实综合予以认定。
根据二审查明的事实，本院确认马夫建与陈兵、陈民之间的土地租赁合同在2012年底已经协商解除。因本案双方当事人未签订书面合同，未对合同解除后房屋如何处置作出约定，事后也未达成补充�议，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案土地租赁合同解除后，陈兵、陈民应当将涉案土地恢复原状后返还马夫建，即将其在该土地上建设的房屋予以拆除，将其他财产搬走。根据生活常识，作为不动产的房屋被拆除后即变为废旧建筑材料，其价值远低于房屋本身。故陈兵、陈民将涉案土地恢复原状的义务，本就包括自担房屋主要损失的内容。因此，尽管马夫建拆除了陈兵、陈民所建房屋，其也无需赔偿房屋全部损失。但如果陈兵、陈民自行拆除房屋，自然会谨慎行事，妥善拆除、安置能够继续使用的物件。而本案中，马夫建未事先通知陈兵、陈民即利用挖掘机拆除房屋�客观上会使陈兵、陈民产生更大的损失，对该部分损失，马夫建应当承担赔偿责任。参照徐长评字[2013]第038号价格评估结论书评估确定的房屋成本价值，结合马夫建的过错程度，本院酌定马夫建对陈兵、陈民的房屋承担5000元的赔偿责任。
同时需要强调的是，本院综合双方当事人对房屋如何处置未明确约定、合同解除后承租人负有的恢复土地原状义务以及不动产的自身特性等多个因素，认定马夫建无需赔偿陈兵、陈民房屋的全部损失，并不意味着马夫建的行为合法。马夫建未征得陈兵、陈民同意自行拆除其房屋，绝不是解决双方之间争议的合法手段，其在拆除房屋过程中造成的陈兵、陈民其他财产损失，应当承担全部赔偿责任。本案中，陈兵、陈民主张马夫建在拆除房屋过程中还损坏了其自制冷藏室、瓦缸、包装袋、蒸饭车、电器设备等财产，尽管马夫建对此不予认可，但陈兵、陈民一审时提供了房屋拆除后的现场照片，从照片上可以看出以上财产在房屋拆除过程中受到了损坏；而且事实上，马夫建在陈兵、陈民未腾空房屋的情况下拆除房屋，一定会损坏陈兵、陈民的其他财产。据此，本院认定陈兵、陈民要求马夫建赔偿其自制冷藏室、瓦缸、包装袋、蒸饭车、电器设备等其他财产损失的主张成立。关于这些财产的价值，徐长评字[2013]第038号价格评估结论书评估确定了自制冷藏室、瓦缸、包装袋、蒸饭车、电器设备的价值，尽管该次评估系陈兵、陈民单方委托，但因这些财产现已损坏灭失，无法再行鉴定，而该次评估的财产范围与陈兵、陈民提供的照片可以相互印证，具有真实性，故本院参照徐长评字[2013]第038号价格评估结论书，确定陈兵、陈民主张的自制冷藏室、瓦缸、包装袋、蒸饭车、电器设备等其他财产损失为16800元。
综上所述，马夫建上诉主张其不应当承担陈兵、陈民房屋损失的请求部分成立，一审法院判决其承担房屋全部损失36800元的赔偿责任不当，本院依法纠正为赔偿房屋损失5000元，同时还应赔偿其在拆除房屋过程中造成的陈兵、陈民其他财产损失16800元，合计21800元。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省新沂市人民法院（2014）新双民初字第581号民事判决；
二、马夫建于本判决生效后十日内向陈兵、陈民支付赔偿金21800元；
三、驳回陈兵、陈民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费720元，合计1770元，由上诉人马夫建负担720元，被上诉人陈兵、陈民负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
代理审判员 张演亮
代理审判员 王小曼
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 郭晓艳