江西省南昌市湾里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湾民一初字第73号
原告：广东全正实业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑D757栋01号房。组织机构代码:086840560。
法定代表人：丁安忠，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ鹏，江西红阳光律师事务所律师。
委托代理人：叶苏，江西红阳光律师事务所律师。
被告：江西三洲农产品有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区昌湾公路88号。组织机构代码：586553429。
法定代表人：周建福。
原告广东全正实业有限公司（以下简称全正公司）诉被告江西三洲农产品有限公司（以下简称三洲公司）合作合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全正公司的委托代理人ＸＸ鹏、叶苏到庭参加了诉讼，被告三洲公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告全正公司诉称：2014年7月18日，被告就江西现代农产品流通中心工程合作开发建设、工程建设资金周转及偿还小额贷款公司贷款需要事项，与原告达成《合作合同》，合同约定，由原告出借人民币4500万元给被告，被告除一号交易区外其他工程及二期、三期所有开发建设工程均由原告施工，被告应用118亩土地使用权对该借款进行抵押担保，并在借款合同签订后15日内办理好他项权证。在办理他项权证之前，双方设立双控账号，双方到国土局签字完成受理，原告即把借款4500万元打入双控账户内，5个工作日原告拿到他项权证，即把该款项打入被告指定账户。并约定违约责任：被告保证193亩土地政府在约四个月内挂牌出让，否则视为被告违约，应向原告承担违约金600万元；如果被告不能将193亩建设用地的开发建设以及后续的500亩土地的开发建设交由原告组织实施（不可抗力的因素除外），则被告应向原告承担违约金600万元；本合同签订时如果被告就拟抵押的土地使用权以及所提供的资料存在瑕疵或存在重大实情隐瞒等没有向原告如实披露，则被告应向原告承担违约金600万元。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定合作合同生效的三个条件：一是被告向原告出具建筑承包承诺书，二是双方签署借款合同，三是原、被告与南昌小额贷款公司签署三方协议。同日，被告向原告出具了《承诺书》，并且原、被告签订了《借款合同》。合同签订生效后，原、被告立即办理了双控账号，并去湾里区国土局办理土地他项权证的签字、受理，但是原告发现，被告隐瞒了118亩土地使用权已被法院查封的事实，并且弄了一个假的土地抵押他项权证蒙骗原告，被原告发现识破。由于被告隐瞒重大实情，致使原告无法将4500万元打入双控账户，但被告仍然保证一定会想办法解封，办理好他项权证，否则承担违约金。原告认为，被告隐瞒土地使用权已被法院查封的重大实情，并且搞假的土地抵押他项权证蒙骗原告，事情败露后又承诺一定会解封并办理他项权证，否则按约承担违约金，直至今日被告都未能做到，已构成严重违约。另被告保证的193亩土地政府在合同签订后的约四个月内挂牌出让也无法兑现，已构成严重违约。按照合同约定，被告应向原告承担违约金600万元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金600万元人民币；2、诉讼费用由被告承担。
原告全正公司为支持其主张，提交了如下证据材料：
1、《合作合同》和《补充协议》，用以证明原、被告之间约定了合作开发建设关系、被告违约责任及违约金的承担方式及合作合同生效条件。
2、《承诺书》、《借款合同》及原、被告、洪达小额贷款公司于2014年7月18日签订的《协议书》，用以证明《合作合同》正式生效。
3、被告于2014年7月22日向原告出具的《承诺书》及提供的资料，用以证明被告承诺向原告提供的资料真实、有效。
4、授权委托书、双控账号银行单，用以证明合同签订生效后，原、被告办理了双控账号；原告转入了部分款项。
5、惠州中润达投资集团《项目合作意向书》、《工作计划书》、《报告》，用以证明原告为该项目与惠州中润达投资集团，积极与当地政府沟通协商，筹措资金，花了很多精力。
6、《协助执行通知书》，用以证明被告就拟抵押的土地使用权以及所提供的资料存在瑕疵，隐瞒土地使用权已被法院查封的重大实情，构成违约。
7、《申请书》，用以证明被告请求原告帮忙协助被告到江西省高院办理土地解封事宜时，原告积极联系江西红盛机械有限公司为被告申请解封进行担保。
8、2015年4月10日《江南都市报》，用以证明涉案项目成了烂尾楼，被告欺骗了原告。
被告三洲公司未提交答辩状，亦未提交证据材料。
本院经审理查明：2014年7月18日，全正公司作为甲方与作为乙方的三洲公司签订了《合作合同》一份，约定甲乙双方就江西现代农产品流通中心工程合作开发建设一事，经过充分协商，达成如下协议：项目规划用地总计约800亩，分三期建设。目前乙方正在开发建设该工程一期项目，建设用地面积118亩。该建设用地已办理了土地使用权证。整个工程还有后续开发建设项目，需进行二期、三期开发建设，建设用地面积约700亩。二、甲方同意借4500万元人民币给乙方，还款期限为六个月。除一号交易区外其他工程及二期、三期所有开发建设工程均由甲方施工，如不是不可抗力的因素而造成的原因，导致甲方没进场施工，所借4500万款项按月息2.6%从借款之日起计算利息。乙方应用118亩土地使用权对该借款进行抵押担保，签订后15日内办理好他项权证，在办理他项权证之前，双方设立双控账号，双方到国土局签字完成受理，甲方即把借款4500万元打入双控账号内，5个工作日内甲方拿到他项权证，即把该款项打入乙方指定账号，如5个工作日内他项权证不能办理，则把该款项归还甲方，此合同无效。三、上述4500万元借款应专款专用，并由双方实行监管。其中，乙方应将1200万元用于缴纳政府规费，另1800万元用于一号交易区后续工程建设，另1500万乙方有权自行安排。四、目前已建工程项目装修费用约需5000万元，这部分的资金由甲方筹措并由甲方施工，正式进行装修时双方应签订《装修施工合同》。五、乙方保证193亩土地政府在约四个月内挂牌出让，甲乙双方应积极和政府协调，争取更短的时间政府挂牌出让（如遇特殊原因需要拖延乙方应提前一个月告知甲方）。另外500亩土地甲乙双方共同和政府协调，争取在一年内挂牌出让。六、193亩土地以乙方名义竞买，土地款由甲方出资。甲方出资的土地款作为乙方向甲方的借款，利率为月息2分，该借款乙方用193亩土地使用权进行抵押担保，并办理好他项权证。鉴于该宗土地使用权证及他项权证办理需要一个时间，乙方同意在办理好他项权证之前，乙方用已建的一期项目用地及地上建筑物进行该借款担保。七、193亩建设用地的开发建设以及后续的500亩土地的竞买出资，开发建设均由甲方组织实施并垫资。建筑施工合同甲乙双方具体协商。八、违约责任：1、乙方必须保证甲方借款到期本息得到偿还，否则甲方除有权处置抵押物外，还可以对乙方已建的一期项目用地及地上建筑物进行处置。2、甲乙双方应认真履行合同，不得擅自解除合同，否则应向对方承担违约金600万元。3、如果193亩土地政府未在四个月内挂牌出让或后续的500亩土地政府未在一年内挂牌出让（不可抗力的因素除外），均视为乙方违约，应向甲方承担违约金600万元。4、如果乙方不能将193亩建设用地的开发建设以及后续500亩土地的开发建设交由甲方组织实施（不可抗力的因素除外），则乙方应向甲方承担违约金600万元。5、本合同签订时如果乙方就拟抵押的土地使用权以及所提供的资料存在重大瑕疵或存在重大实情隐瞒等事项没有向甲方如实披露，则乙方应向甲方承担违约金600万元。6、193亩土地挂牌以及约500亩土地的挂牌所需资金应按法定时间到位，如甲方不能按时将挂牌竞拍资金及时到位则应承担违约金600万元。该项建设由甲方垫资，在此期间由于甲方资金或另外因素造成停工等不利工程顺利进行的情况，导致乙方指定的招商计划无法按时进行的，视甲方违约，甲方应向乙方承担违约金600万元。如因乙方因素造成停工或影响甲方正常施工的，由乙方向甲方承担违约金600万元。
同日，全正公司与三洲公司签订《补充协议》一份，约定，三洲公司和全正公司之间在2014年7月18日所签订的合作合同，需要以下三点完成的条件下，正式生效：一、三洲公司给予全正公司的建筑承包承诺书；二、三洲公司和全正公司所签署的借款合同（协议）；三、三洲公司和全正公司以及全正公司指定的放款用的南昌小额贷款公司之间的三方协议。
同日，三洲公司出具《承诺书》一份，内容为，三洲公司承诺，按三洲公司和全正公司所签订的协议，在全正公司借款4500万给三洲公司的前提下，三洲公司在南昌市湾里区所建造的“江西现代农产品流通中心”的建设项目（不包括一号交易区的土建工程项目），由全正公司垫资承建，由全正公司安排江西省永隆建筑工程有限公司（以下简称永隆公司）进场建设。具体的建筑合同由三洲公司和永隆公司按现时的建筑条款定价进行签定。
2013年5月29日，本院对登记在被告三洲公司名下的78459.7㎡土地使用权进行查封（土地证号为洪土国用登湾（2012）第5**号）；查封期两年，自2013年5月29日起至2015年5月28日止。
以上事实有：《合作合同》、《补充协议》、《承诺书》、《借款合同》、《协议书》、2014年7月22日的《承诺书》、《协助执行通知书》及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《合作合同》中虽有借款内容的约定，但该合同实质系合作开发房地产合同，合作模式为三洲公司提供该合作项目土地使用权，全正公司以借款形式提供该合作项目建设开发所需的资金，该合作合同合法有效，本院予以确认。现因该合作项目用地在签订合同前即被法院查封而无法办理土地使用权抵押，三洲公司确已违反了合同约定。根据合同法第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现全正公司依合同约定向三洲公司主张600万元违约金，本案被告三洲公司经公告传唤未到庭参加诉讼，但违约金适用应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到原告未向被告转款也未提供充分证据证明因被告违约造成的实际损失的具体数额，但鉴于被告三洲公司确有违约行为，结合本案实际情况，本院酌定以被告三洲公司支付原告全正公司10万元违约金为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
一、被告江西三洲农产品有限公司支付原告广东全正实业有限公司违约金人民币10万元；
二、驳回原告广东全正实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费53800元，保全费5000元，共计58800元，由原告广东全正实业有限公司负担29400元，被告江西三洲农产品有限公司负担29400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 李智辉
审 判 员 夏 琳
人民陪审员 杨光礼
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 刘庐琴