吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民四终字第00134号
上诉人（原审原告、反诉被告）张精慧，女，1971年9月15日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人李国文，吉林新锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司，住所地长春市朝阳区。
负责人，常建华。
委托代理人王丽滨，该公司法律顾问。
委托代理人卢桂馨，吉林国隆律师事务所律师。
上诉人张精慧因与被上诉人长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司租赁合同纠纷一案，不服长春市朝区人民法院（2013）朝民初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张精慧及其委托代理人李国文，被上诉人长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司的委托代理人王丽滨、卢桂馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张精慧在原审诉称，被告长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司（以下简称欧亚分公司）于2003年对经营电子产品的业户进行招商，原告与被告协商达成一致，在原告交纳116000元的入场费后进入欧亚商都进行经营。并且原、被告双方签订了铺位租赁合同，按照所租铺位的面积和被告定的价格交纳租金，同时交纳10000元的保证金，租赁合同一年一签，租赁费每季度一交，原告持续经营至2013年6月末。2013年2月27日原、被告双方签订了自2013年4月1日起至2013年12月31日止的8205室铺位租赁协议，协议签订后原告按照约定交纳了租赁费，但被告自2013年7月份开始以各种理由禁止原告继续经营并通知原告解除租赁协议，并于2013年7月10日将原告的大门封死，致使原告至今无法经营。在此期间原告数次找被告协商未果，在这种无法继续经营的情况下，原告为了维护合法权益，起诉来院，要求法院判令：一、解除原、被告之间的租赁协议；二、被告返还原告交纳的116000元入场费、10000元的抵押金；三、被告返还原告交纳的2013年第三季度的租赁费9946元；四、被告承担诉讼费用。
欧亚分公司在原审辩称，被告通知与其解除租赁协议是事实，但原告所述被告自2013年7月份开始以各种理由禁止其继续经营是不符合事实的。事实是自2013年6月被告为了落实安全整改通知的要求，制定科技城整改方案，要求商户自检自查完成后，被告对驻城商户进行检查，发现原告铺位存在安全隐患，于7月28日被告对原告提出停业整顿、交纳违约金、通报批评处理意见，7月31日后原告接受处理后正常经营。2013年8月13日，被告获知原告私自将其承租的8205铺位转租，违约在先，据此，被告于8月15日通知原告解除租赁协议，将铺位清空交换，现原告仍未交换8205铺位。原告要求被告返还116000元入场费于法无据，因为交纳场地费的驻地并非原告，而是李庆辉，即使是原告交纳，场地费是竞得承租权的一次性租金，故要求返还场地费主张不成立。原告私自转租铺位，根据双方签订的《租赁协议书》第五条第二款的约定，被告有权解除协议，收回铺位，并不退还保证金，故原告要求返还10000元毫无根据。原告因自己违约过错造成停业，一直占用铺位不予腾出，其要求返还第三季度租赁费9946元属无理要求，故请求法院驳回原告除解除协议外的其他诉讼请求。
欧亚分公司反诉称，被告与原告于2013年2月27日签订了租赁协议，第五条第二款约定：原告不得转租、转借所租铺位。否则，甲方有权解除本协议，收回租赁铺位，不予返还履约保证金。2013年3月1日原告违反了协议约定，私自将承租的8205铺位转租给崔劲松使用，另在科技城安全大检查时，原告铺位存在严重安全隐患，被告向其下达停业整顿通知，停业20天后，原告接受处理，正常开门营业。基于上述理由，被告于2013年8月15日向原告下发“解除租赁协议通知”，告知解除协议，通知其于8月20日前将8205交还给被告，但原告一直未交还铺位，综上，为维护被告的合法权益，请求法院判令：解除原告与被告间的铺位租赁协议，原告将铺位返还给被告；诉讼费用由原告承担。
张精慧针对欧亚分公司的反诉辩称，同意解除与被告的铺位租赁协议，但被告在反诉中所述事实与客观不符，首先原告在经营期间没有将铺位转租，其次检查过程中电源管理不当这一事实已经解决，与本案无关，第三由于被告查封了原告所经营的店铺，致使原告无法经营，也无法将店铺交付给被告，再此期间造成的一切损失均应由被告承担。
原审法院经审理查明，2003年被告以公开竞价的方式对商铺对外进行出租。原告经公开竞价缴纳一次性场地费116000元，此款由原告丈夫李庆辉一次性交纳给被告，原告与被告在协商一致后，竞得铺位承租权后，被告同意原告入住欧亚商都进行经营，双方约定原告向被告交纳10000元的售后保证金，铺位租赁合同每年一签，租赁费每季度一交，后原告从2003年开始在欧亚商都持续经营。2007年商都进行整体改造，原告由最初承租的6700号铺位迁至8205号铺位继续经营。2013年2月27日原、被告双方签订了《租赁协议书》，约定原告承租位于欧亚商都八楼的8205号铺位，承租期自2013年4月1日起至2013年12月31日止。2013年6月25日，原告向被告缴纳了第三季度租赁费9946元。2013年3月25日至2013年4月16日，被告为整顿科技城秩序对商户进行整改检查活动，7月11日被告发现原告铺位摆设违反防火规定作出停业整顿、缴纳违约金、通报批评处理意见，原告于2013年7月31日接受处理后继续经营使用该商铺。2013年8月15日被告向原告作出了《解除租赁协议通知》，以原告将8205商铺转租他人为由要求解除租赁协议，返还8205号商铺。自8月15日起原告未在8205号商铺进行经营，后原告向本院提起了民事诉讼。
原审法院认为，原、被告之间租赁合同合法有效，虽然2013年合同约定的租赁期间尚未届满，但合同双方当事人均有解除合同的合意，解除租赁关系属合法有效的意思表示，故双方要求解除租赁协议的请求，予以认可。关于原告在最初竞得商铺时一次性缴纳的116000元入场费的性质，由于被告科技城出租铺位有限，承租方较多，被告与承租方共同就一次性租金采取公开竞价形式，根据铺位的区域位置、面积等，由承租方公开竞价缴纳一次性场地费后，与被告签订租赁协议，按每平米统一租金标准缴纳季度租金，原告在当时也知道主动缴纳一次性租金可以取得商铺的承租权这一事实，此入场费作为换取进入商场经营的一种资格的权能已经被使用，而非原告所认为的对商铺永久使用权的购买，故原告要求被告返还116000元入场费的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。被告在庭审中主张原告未经其允许将8205铺位转租于第三人的行为，因所提供的证人没有正当原因而仍未到庭质证且没有转租合同原件，故其主张原告违约的主张不予认可。原告在与被告签约时缴纳的10000履约保证金的性质是作为对消费者服务保证金，除非有消费者因权益受到侵害而投诉的情形外，否则被告应将该保证金返还给原告，原、被告解除租赁合同后，在无消费者投诉有质量问题的情形外，被告应将该保证金返还给原告。虽然2013年7月原告在被告整改检查中被查出了安全隐患，但原告已经在7月31日接受处理后正常经营，故此次停业期间也属于由于原告自身过错引起的正当经营活动内发生的。并且截至到2013年8月15日被告向原告发出解除协议通知，原告才停止营业，故应认为此前原、被告的商铺租赁关系仍然存续，双方停止租赁合同关系于2013年8月15日，故对于原告已支付的第三季度租金，应由被告从第三季度总租金9946元中扣除1.5个月的租金后剩余的予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：“一、解除原告张精慧（反诉被告）与被告长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司（反诉原告）之间的铺位租赁协议；原告张静慧（反诉被告）将位于欧亚商都的8205号铺位返还被告长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司（反诉原告）。二、被告长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司（反诉原告）于本判决生效后三日内返还原告张精慧（反诉被告）保证金10000元及第三季度部分租金4973元（租金计算期间自2013年7月1日起至2013年8月15日止）。三、驳回原告张精慧（反诉被告）其他诉讼请求。案件受理费3019元、反诉费1520元，合计4539元，由原告张精慧（反诉被告）负担3446元，被告长春欧亚集团股份有限公司欧亚服务分公司（反诉原告）负担1093元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
宣判后，上诉人张精慧不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.入场费应当是相应铺位的永久使用权费；2.上诉人按时交纳了租赁费，被上诉人应保证上诉人的正常经营权，被上诉人不履行义务，上诉人有权解除租赁协议并要求赔偿损失；3.上诉人交纳的履约保证金是对客户购买产品的质量的一种保证，被上诉人无权单方扣留。综上，请求：1.撤销原审判决中的第二项和第三项，依法改判或者发回重审；2.一、二审过程中产生的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人欧亚分公司答辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；2.上诉人要求返还入场费于法无据；3.上诉人私自转租铺位，违反“租赁协议书”之约定，答辩人有权单方解除租赁协议，收回租赁铺位的权利。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，（一）关于被上诉人应否向上诉人张精慧返还11.6万元的问题。1.虽然双方就该款项之性质并无书面约定，但结合以往的交易习惯来看，该款项应属于业户向欧亚分公司支付的取得签订租赁合同资格的对价，业户支付此款项的目的是与欧亚分公司签订租赁合同。2.由于双方并无书面约定关于该款项的结算和返还事宜，在上诉人已经和被上诉人签订并履行近十年租赁合同的情况下，诉请返还该款项缺乏事实和法律依据。（二）关于履约保证金的问题。由于原审已经判令被上诉人返还该款项，上诉人仍然就此上诉显属不妥。（三）关于2013年三季度租金返还的问题。被上诉人给上诉人发出解除合同的通知之日为8月15日，基此计算三季度租金返还公平、适当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张精慧的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2720元，由上诉人张精慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙召银
代理审判员 谷 娟
代理审判员 闫 冬
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 王宇杰