广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1202民初8号
原告：肇庆市鸿益物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区宋城西路六号。
法定代表人：陈健强，该公司总经理。
委托代理人：伍志强，该公司员工。
委托代理人：曾益莉，广东立顺律师事务所律师。
被告：梁广滔，男，汉族，1986年1月8日出生，身份证住址肇庆市端州区。
被告：何丽梅，女，汉族，1984年10月29日出生，身份证住址肇庆市端州区。
原告肇庆市鸿益物业管理有限公司（以下简称鸿益物业公司）诉被告梁广滔、何丽梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告鸿益物业公司的委托代理人曾益莉，被告梁广滔、何丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿益物业公司诉称：原告是一家经营物业管理的企业，两被告为“幸福港湾”第1幢905房（建筑面积108.46㎡）的业主，双方于2009年4月3日签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务。按照协议约定，两被告应于每月5号前，按每月每平方米1.2元的标准支付物业服务费，智能维护每户10元，公共水电分摊每户8元，二次加压供水电费。另按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）和《房屋装饰装修管理协议》（商品房买卖合同附件）等相关规定，被告应当向原告及时缴纳公共水电分摊费用、电梯分摊费。如两被告违反《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按照日千分之二缴纳违约金。《前期物业管理服务协议》签订后，原告一直按照约定履行物业管理义务,为两被告提供了完善的物业管理服务，但是两被告在享受物业服务的同时，从2012年4月份开始一直拒绝交纳物业管理费和其他费用，截至2016年10月，共拖欠物业服务费、公摊电费等合计8831.2元。期间原告多次催讨，两被告以种种理由推诿搪塞，拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、两被告立即支付从2012年4月1日至2016年10月31日拖欠的物业管理费7161元以及滞纳金12033.08元；2、两被告立即支付从2012年4月1日至2016年10月31日拖欠公共水电440元，智能维护550元，加压电费分摊108元。3、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告梁广滔、何丽梅辩称：拖欠物业管理费是事实，对欠费的金额没有异议。本人亦在原告服务小区租赁的一商铺，该商铺位于肇庆市××州区工农××路西侧（幸福港湾）36幢2卡，商铺曾发生过两次失窃事件，其中一次是小偷曾入商铺偷走客人的手机，随后我们将小偷捉住，当时保安亭就在傍边，也有很多人围观，但保安那边也没有人过来，直到小偷抢回锁匙开车逃走时，我们呼叫保安过来，保安才过来帮忙捉拿小偷，之后被小偷逃走。另一次是商铺被盗损失现金、手提电脑。在此之前我们商铺的门口附近是有个保安亭的，保安亭撤走后商铺就失窃。我们曾向物业公司反映，但物业公司一直没有答复。由于物业公司一直没有答复，因此我们就拒交物业管理费。现同意补交物业管理费、水电分摊费、智能维护费、加压电费分摊，但至于滞纳金，因为是物业公司不作为造成的，所以不同意缴纳滞纳金。
经审理查明：鸿益物业公司是于2003年11月10日依法登记设立，经营范围为物业管理、物业租赁代理、家政服务、清洁服务、机电设备维修、园林景观工施工、室内水电安装。
2009年4月3日，梁广滔、何丽梅向肇庆鸿益房地产发展有限公司购买位于肇庆市××××路西侧（幸福港湾）第1幢905号房一套，该房建筑面积108.46㎡，其中套内建筑面积92.4㎡。同日，鸿益物业公司（甲方）与梁广滔、何丽梅（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方负责为乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业管理服务内容，房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、回来压水泵、电梯、天线、供电线路通讯线路、照明、锅炉、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。环境卫生指区内公共场所、楼梯、天面的清洁、保洁工作。保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；24小时保安巡逻。交通秩序与车辆停放，按指定车场停放，标明交通标志，维持区内交通秩序。房屋装饰装修管理，附房屋装饰装修管理协议（商品房买卖合同附件）付费费用智能门维护费每月每户10元，公共照明分摊费每月每户8元，二次加压供水电费（按月收费）每户实用水吨数×（二次加压产生的电费总量÷二次供水总量）。环境卫生公共场所每天清扫一次，公共楼梯至少一个星期清扫一次。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），住宅按建筑面积每月每平方米电梯楼1.2元，交纳费用时间为每月5号前。违约责任，……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。……。鸿益物业公司、梁广滔、何丽梅均在《前期物业管理服务协议》签名或盖章确认。该服务协议生效后，鸿益物业公司为梁广滔、何丽梅房屋所在的“幸福港湾”提供了物业管理服务，但梁广滔、何丽梅没有依约付清从2012年4月1日至2016年10月31日止的物业管理费7158.36元[108.46㎡×1.2元/㎡/月×（55个月）＝130.15元/月×（55个月）]、公共分摊电费440元，智能维护费550元，加压电费分摊108元。鸿益物业公司曾于2013年4月3日、2013年11月12日、2014年12月4日、2015年1月23日，以在“幸福港湾”第1幢905房门口张贴形式向梁广滔、何丽梅发出《催款通知书》，但梁广滔、何丽梅仍未付清物业管理费，随后鸿益物业公司于2017年1月4日向本院提起诉讼。鸿益物业公司除要求梁广滔、何丽梅支付上述欠费外，还要求梁广滔、何丽梅支付滞纳金12033.08元、加压电费分摊108元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。鸿益物业公司与梁广滔、何丽梅于2009年4月3日签订的《前期物业管理服务协议》，当事的真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守履行。梁广滔、何丽梅购买涉案房屋后，享受了鸿益物业公司为其房屋所在的“幸福港湾”提供的物业管理服务，梁广滔、何丽梅理应按照《前期物业管理服务协议》的约定，履行向鸿益物业公司每月支付物业管理费的义务。现鸿益物业公司要求梁广滔、何丽梅支付从2012年4月1日至2016年10月31日止的物业管理费7158.36元[108.64㎡×1.2元/㎡/月×（55个月）＝130.36元/月×（55个月）]、公共分摊电费440元，智能维护费550元，加压电费分摊108元，事实清楚、合理合法，本院予以支持。对于鸿益物业公司要求梁广滔、何丽梅支付的电梯分摊费424元的诉讼请求，因鸿益物业公司未能提供任何证据予以证实，本院不予支持。对于鸿益物业公司要求梁广滔、何丽梅支付的滞纳金，实际为违约金，按《前期物业管理服务协议》约定“每月交费时间为每月5号前”，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金”，鉴于该标准过高，本院予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，考虑到物业管理方的实际情况，违约金的计算以迟延支付物业管理费造成的损失为基数，参照中国人民银行一年以上五年以下（含五年）贷款利率的2倍，以每月应交的物业管理服务费从逾期之日起（次月的6日起）计算至本判决确定履行之日止为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁广滔、何丽梅应在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司支付从2012年4月1日至2016年10月31日止的物业管理费7158.36元、公共分摊电费440元，智能维护费550元，加压电费分摊108元。
二、被告梁广滔、何丽梅在支付上述物业管理费时一并支付违约金给肇庆市鸿益物业管理有限公司[违约金以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行一年以上五年以下（含五年）贷款利率的2倍，从逾期之日起（次月的6日起）计算至本判决确定履行之日止]。
三、驳回原告肇庆市鸿益物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费161元，由原告肇庆市鸿益物业管理有限公司承担50元，被告梁广滔、何丽梅承担111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓萍
二〇一七年三月二十八日
书记员 冯羽羿