重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07431号
上诉人（原审被告）陈建峡，男，个体工商户。
委托代理人ＸＸ诚，记者。
被上诉人（原审原告）汪兴焕，男，退休工人。
委托代理人汪亮，个体工商户。
委托代理人周国兰。
上诉人陈建峡与被上诉人汪兴焕房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年9月15日作出（2014）合法民初字第04841号民事判决，陈建峡对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2014年12月15日对本案进行了询问。上诉人陈建峡及委托代理人ＸＸ诚、被上诉人汪兴焕及委托代理人汪亮、周国兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年7月29日，汪兴焕（甲方）与陈建峡（乙方）签订了《门市出租合同》，约定汪兴焕将合川区南津街综合市场28-7门市及其房内设施租给陈建峡使用。该合同第二条约定：“出租期限3年，从2011年7月15日-2014年7月14日，每月租金2000元，每半年缴纳一次租金12000元（先缴后租），每次提前15天缴纳下一次房租费。到时不付，乙方违约，甲方有权收回门市”。第五条约定：“租用期内，房屋、设施及其附属物品不得改变，损坏、由乙方负责赔偿，此房押金5000元，期满甲方照退”。第十条约定：“合同期满，在本人经营的前提下，但不能合伙经营，乙方可续签两年合同，门市租金随行就市按市合价。若门市转让此条不成立作废，合同到期自然失效，乙方享有优先权同等条件下优先”。第十一条约定：“续签期甲方无转让费，乙方无转让权”。合同签订后，陈建峡交纳了保证金5000元、转让费20000元，汪兴焕也出具了收条。2014年7月14日止，陈建峡支付了全部租金。合同到期后，双方因租金价格问题而未续签合同。2014年7月15日，汪兴焕提起诉讼。
另查明，汪兴焕、陈建峡订立的合同第十一条约定：“续签期甲方无转让费，乙方无转让权”中“转让费”的理解问题。汪兴焕认为：属于口头约定，陈建峡在三年租赁期间有转让权，合同到期，两项权利自然失效，陈建峡不存在转让权和转让费，转让费不应退还。而陈建峡认为：口头约定的转让费，不管我签不签合同，是否续签，转让费都应退还。在审理过程中陈建峡未提交证据予以证明。
上述事实，有汪兴焕、陈建峡的陈述，《房地产权证》复印件，《门市出租合同》，《调查倡议书》及《调查结果报告》，收条等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和一审法院审查，可以作为认定本案事实的根据。
汪兴焕向一审法院诉称：汪兴焕与陈建峡签订《门市出租合同》，按照合同约定：承租人陈建峡从2011年7月15日至2014年7月14日止，承租汪兴焕位于南津街综合市场28-7号门市，现因合同到期，陈建峡未按合同约定搬离并无意向搬离和缴纳门市房租。现汪兴焕己按照合同约定向陈建峡多次协商门市到期事项，陈建峡至今未履行合同约定。故起诉要求判令陈建峡：1.将南津街综合市场28-7号门市腾空交付汪兴焕；2.陈建峡从2014年7月15日起，每天150元占用汪兴焕南津街综合市场28-7号门市损失费至交付之日止；3.本案诉讼费由陈建峡承担。
陈建峡辩称，陈建峡不同意汪兴焕的诉讼请求，汪兴焕诉称陈建峡违约的理由存在不实之词，不能成立。陈建峡与汪兴焕签订了租赁合同，陈建峡一直都按照合同办事。该租赁合同中第十条明确合同期满，在陈建峡本人经营的前提下，陈建峡可续签两年合同，门市租金随行就市。合同到期后，汪兴焕并没有转让该门市，也不按照合同约定，在陈建峡本人经营的前提下，同意续签两年合同，这一事实属于汪兴焕违约。陈建峡多次找汪兴焕协商，最终汪兴焕答应与陈建峡续签合同，可却开出了一个月4500元的房租，漫天要价。随后，陈建峡与汪兴焕商议退门市一事，也遭到了汪兴焕的无理取闹。按照合同约定，在合同期满，陈建峡与汪兴焕双方自愿不再续签合同后，汪兴焕应归陈建峡5000元押金以及2万元的转让费，可汪兴焕拒绝退还。现要求汪兴焕退还我转让费后就腾退门市。
一审法院认为：汪兴焕、陈建峡签订的《门市出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对汪兴焕、陈建峡具有法律约束力。在合同履行中，陈建峡支付完租金。合同到期后，双方因租金价格问题而未续签合同，陈建峡应当返还房屋，现汪兴焕要求陈建峡腾退房屋的理由正当，一审法院予以支持。租赁期届满后，陈建峡继续占用期间，仍应支付实际占用损失。陈建峡交纳的保证金，汪兴焕应予退还。关于转让费问题：汪兴焕、陈建峡在订立合同时口头约定陈建峡给付汪兴焕转让费20000元，是双方真实意思表示，系陈建峡自愿给付汪兴焕，现陈建峡认为在签订合同时约定合同到期后予以退还，但陈建峡未提交证据证明，故其主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由陈建峡在本判决生效后三十日内将汪兴焕位于重庆市合川区南津街综合市场28-7门市腾退给汪兴焕。二、由陈建峡在本判决生效后十日内支付给汪兴焕从2014年7月15日起至陈建峡腾退该房屋时止的占用损失费（每月按2000元计算）。陈建峡已交纳的保证金5000元从其应支付的租金中扣除。案件受理费130元，减半缴纳65元，由陈建峡负担，现汪兴焕已垫付，限陈建峡在给付案款时一并支付给汪兴焕。
陈建峡不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、2011年7月29日，上诉人陈建峡与被上诉人汪兴焕签订了《门市出租合同》，约定将被上诉人合川区南津街综合市场28-7门市及其房内设施租给上诉人使用。上诉人交纳了保证金5000元，转让费20000元，被上诉人出具了收条。合同第十一条约定：“续签期甲方无转让费，乙方无转让权”。2014年7月14日合同期满后，双方因价格问题而未续签合同。被上诉人漫天要价，房租涨到250%；在签订合同时，被上诉人就涉案房屋是否为精装修问题也存在欺诈行为，将本来普通的装修当作精装修。2、上诉人与被上诉人关于房屋续租与转让费的归属问题是基于同一合同发生的不可分割的法律关系，根源在于被上诉人漫天要价导致房屋续租不成，以致不返还转让费。
汪兴焕答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人陈建峡与被上诉人汪兴焕因房屋租赁合同续租租金问题及转让费的归属问题发生争议，现结合双方庭审诉辩及案件事实作如下评述。一、关于涉案房屋续租租金争议问题。上诉人认为同地段、同样面积的房屋租金应是2600元，被上诉人认为应是3800-4700元，双方因续租租金达不成协议而未能续签房屋租赁合同，上诉人在续签不成的情况下应该退还涉案房屋。因此，一审法院判决上诉人陈建峡每月按2000元计算支付涉案房屋的占用损失费并无不当。二、关于20000元转让费的归属问题。双方仅于2011年7月15日的收条载明“收到陈建峡门市转让费人民币贰万元保证金人民币伍仟元。合计人民币贰万伍仟元正。汪兴焕2011.7.15”，而在2011年7月29日《门市出租合同》第五条约定“……此房押金5000元，期满甲方（汪兴焕）照退”，即双方在合同中仅明确约定5000元押金的处置，而未在合同中明确约定已实际交付的20000元转让费的处置，此外，该合同第十一条约定的“续签期甲方（汪兴焕）无转让费，乙方（陈建峡）无转让权”中，关于“转让费”问题仅约定续签期的转让费问题，且上诉人陈建峡也未提交证据证明该转让费应由被上诉人退还。因此，上诉人要求被上诉人退还转让费的上诉理由不成立，一审法院关于转让费的认定并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130.00元，由陈建峡承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 倪 旻
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 白耀妮