广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民二终字第34号
上诉人褚乃文，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，广西钦州市人，农民，住所地钦州市钦南区东南社区居委会上沙一村**号。
委托代理人陈业芸，广西金湾律师事务所律师。
委托代理人劳强，广西金湾律师事务所实习律师
被上诉人王海珍（一审被告），女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，广西钦州市人，住所地钦州市钦南区沙埠供销社宿舍。
委托代理人吴世锋，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托代理人朱伯树，广西天狮灵动律师事务所律师。
一审第三人刘丽荣，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，广西钦州市人，居民，住所地钦州市钦南区乘龙南三巷**号。
上诉人禇乃文因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1371号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月16日公开开庭审理了本案，上诉人禇乃文及其委托代理人陈业芸、劳强、被上诉人王海珍及其委托代理人吴世锋、朱伯树、第三人刘丽荣到庭参加诉讼。审理期间，上诉人和被上诉人向本院申请调解，本院依法扣除审限1个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告禇乃文与被告王海珍与2010年2月9日签订《协议书》，约定由原告将位于钦州市钦南区安州大道边名为黄泥田的承包土地1.23亩出租给被告使用，租金每年1750元。租用时间到土地征用为止。2010年12月15日，被告将包含原告承包地在内的土地共15亩转租给第三人刘丽荣使用，签订了《土地租用合同》，约定租用时间至国家征用时止，租金每年每亩8000元，由被告填好土地移交给第三人使用，合同还对其他事项做了约定。第三人刘丽荣签订合同后即在该土地上建成停车场进行经营，并在土地上建起临时住房。被告在该土地上填土时，包括原告在内的村民曾以被告擅自填土堵塞排水沟影响耕种及被告擅自转租为由与被告产生纠纷，经有关部门调处未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决解除原告和被告于2010年11月27日签订的《协议书》。
一审法院审理认为，原告禇乃文与被告王海珍签订的《协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告王海珍将包括原告承包地在内的土地填土后转租给第三人刘丽荣作为停车场使用，原告以被告不经其同意擅自转租及与被告签订的《协议书》未约定租赁期限为不定期租赁，原告可以随时解除合同为由要求解除原被告签订的《协议书》，不应支持。因为原被告没有在合同中约定合同解除的条件，本案属农村土地承包经营权流转纠纷，被告向原告承租土地后已投入一定的资金进行土地平整，第三人也投入一定资金建成停车场，并且在调解过程中原告也认为是因为租金低而提出解除合同。如果解除原被告双方的合同，势必造成后续一系列法律后果，造成社会不稳。原告认为合同约定的租金与现市场价格已不相适应，可根据公平原则通过法律途径请求对租金予以变更。另一方面，原告认为原被告双方签订的合同未约定出租期限，而根据双方签订的《协议书》中约定租赁期限为到土地征用时止，并非没有租赁期限，因此，对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：驳回原告禇乃文的诉讼请求。
上诉人禇乃文不服一审判决，认为一审判决认定双方签订的协议有效错误，上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同。被上诉人王海珍承租的土地属于农业用地，却转租给第三人建成停车场，用于非农业建设，没有经过批准改变了土地用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第六十三条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《协议书》应认定为无效合同。2、被上诉人王海珍租赁土地后，在没有经过上诉人同意的情况下转租给第三人建停车场，其转租的行为违反了法律法规的强制性规定，也损害了上诉人的物权权益，给土地造成了永久性的损害，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百一十九的的规定，应该解除合同。3、上诉人与被上诉人签订的《协议书》约定租赁期限至该承包地出售或征用时止，是不明确约定租赁期限，为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定，当事人任何一方均可随时解除合同。4、一审第三人投入大量资金的行为不能成为阻却合同解除的事由，因为被上诉人转租行为没有取得上诉人的同意，事后，上诉人已明确表示反对将土地转租，因此，王海珍与刘丽荣之间签订的《土地租用协议》属于无效合同。为此，请求二审法院撤销一审判决，依法确认双方签订的《协议书》无效，如果认为合同有效则依法改判解除合同。
被上诉人王海珍认为一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、强制性法规的规定，是合法有效的合同，不存在解除合同的情形。本案属于农村土地承包经营权流转纠纷，应适用《中华人民共和国农村土地承包法》，而不是适用《中华人民共和国合同法》。本案双方没有约定转租土地可以解除合同，《中华人民共和国农村土地承包法》也没有禁止承租方转租土地承包权，因此，不存在约定解除的事由，也不存在合同法定解除的事由。2、双方签订的合同明确约定租赁期限至该承包地出售或征用时止，租赁期限明确，并不是不定期租赁，不能随时解除合同。3、自治区人民政府早已批准被上诉人所租赁的土地征用为建设用地，不存在擅自改变土地性质的情形。4、上诉人起诉解除合同的根本原因是认为租金过低，该理由不符合合同解除的条件。被上诉人对租用的土地投入了大量的资金进行土地平整，如果随意解除合同势必会造成一系列的法律后果和社会不稳。为此，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。
一审第三人刘丽荣陈述称：本人对本案合同涉及的土地投入了大量的资金建成停车场，但由于发生纠纷，受到当事人的阻挠，至2012年4月已经不能正常经营，希望能及时处理好纠纷以恢复正常营业。
上诉人、被上诉人和一审第三人对一审认定事实均无异议。
上诉人对自己的主张没有提供新证据。
被上诉人对自己的主张提供了如下证据：
1、钦州市公证处（2012）桂钦证民字第475号《公证书》，证明被上诉人王海珍依照与禇乃文签订协议的约定，于2012年3月30日将2012年的租金1750元提存在钦州市公证处。
2、钦州市公证处出具的《证明》，证明被上诉人王海珍分别3次将禇乃文等11人的租金提存于钦州市公证处，梁正耀未领取提存款，其他10人已陆续领取了提存款，说明上诉人对被上诉人的转租行为进行确认。
3、《收款收据》，证明涉及本案相关出租土地的刘连福、姚文权、陈仁忠、梁权忠直接收取被上诉人2012年的租金。
4、钦州市公证处（2013）桂钦证民字第083号《公证书》，证明被上诉人于2013年1月8日通过国内特快专递的形式向第三人刘丽荣发出《关于解除<；租用合同>；的通知》，提出解除双方签订的租赁合同。
经庭审质证，上诉人对被上诉人提供证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但认为被上诉人提供的证据不能证实双方所签订的协议是否合法有效，上诉人领取租金是因为被上诉人占用土地，不等于是对被上诉人行为的确认。被上诉人要求与第三人解除合同，证明被上诉人是非法转租土地，否则不需要解除合同，实际上双方并没有解除合同。
第三人刘丽荣对被上诉人提供的证据没有异议，但提出之所以没有交2013年的租金，是因为上诉人封了停车场，被上诉人却找借口不去处理，造成无法营业。收到被上诉人发出的解除通知书，并不代表解除合同。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合上诉人、被上诉人、一审第三人的意见，本院确认本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》有效还是无效；2、如果上诉人与被上诉人签订的合同有效，是否应该解除，解除的依据是什么。
关于上诉人与被上诉人签订的《协议书》有效还是无效的问题，本院认为，上诉人禇乃文与被上诉人王海珍签订的《协议书》并没有违反法律、法规的强制性规定，本案涉及的土地原为农业用地，但由于该地位于钦州市区的安州大道和长融住宅区旁边，土地受到污染，难以种植农作物，早在2004年4月，广西区人民政府就已批复同意钦州市人民政府将该块地转为建设用地征为国有，当地群众也知道这些土地随时有被政府征用的可能，所以上诉人在与被上诉人签订租赁土地协议时，并没有明确约定具体的租赁期限，而是约定为到土地出售或征用时止。被上诉人王海珍将包括上诉人承包地在内的土地填土后转租给第三人刘丽荣，然后第三人再投入资金建成停车场。由于第三人在前期没有办理用地审批手续，钦州市国土资源局于2012年2月对其进行了行政处罚，之后再没有追究第三人的责任。由此可见，本案涉及的土地已经从原来的农业用地转为建设用地。因此，上诉人主张被上诉人租赁该地后擅自改变土地用途应认定合同无效，本院不予采纳。确认上诉人与被上诉双方签订的《协议书》为有效的合同。
关于上诉人与被上诉双方签订的《协议书》是否应该解除的问题，上诉人主张被上诉人转租土地不经其同意，严重损害上诉人的土地权益，依法应该解除合同。本院认为，被上诉人王海珍将该地转租给第三人后，上诉人及其他村民虽对被上诉人填土和第三人建成停车场后影响其他农田的排灌有异议，曾向钦州市钦南区农业局和钦南区水东街道东南社区居委会反映要求处理，但对被上诉人的转租行为并没有提出异议，直到2012年7月向法院提起诉讼才对转租行为提出异议，这证实上诉人之前是认可被上诉人的转租行为的，只是因为后来认为租金低才提出这个问题。因此，上诉人的主张本院不予采纳。如果上诉人认为改变土地用途后造成对其他农田的污染和影响灌溉，上诉人可以另行主张权利，但不是解除本案合同的法定事由。上诉人还主张双方所签订的《协议书》没有约定租赁期限，可以随时解除合同，本院认为，双方签订的《协议书》中明确约定租赁期限为土地出售或征用为止，并不是没有租赁期限，也不是不定期租赁，一旦土地被国家征用，双方的租赁就结束。所以，上诉人主张可以随时解除合同没有事实依据，本院不予支持。至于上诉人认为租金过低，与目前的市场价格不相适应，上诉人可以通过协商或根据公平原则通过法律途径请求对租金予以变更。但上诉人用当前物价上涨并改变土用途后的租金衡量当时没有投入资金前的价格是不合理的。因此，上诉人请求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，上诉人禇乃文与被上诉人王海珍签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。上诉人以被上诉人擅自改变土地用途、且转租不经上诉人同意为由主张双方签订的协议无效，又以双方签订的合同没有约定租赁期限、且租金过低为由，主张解除双方签订的协议，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，证据确实，程序合法，处理正确，应予维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁正耀负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 李忠祝
审判员 黄润莲
二〇一三年七月十八日
书记员 陈秋玲