北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第13628号
原告（反诉被告）：北京首钢宾馆开发公司，住所地北京市海淀区西直门北大街60号首钢综合楼2001室。
法定代表人：高立杰，总经理。
原告（反诉被告）：北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。
法定代表人：吴林，董事长。
二原告共同委托诉讼代理人：高辉，北京市华夏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京钰伟宏达汽车服务中心，住所地北京市海淀区西直门外小村**号。
法定代表人：郝立阳，董事长。
委托诉讼代理人：金寅，北京市天睿律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京首钢宾馆开发公司（以下简称首钢宾馆）、北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产）与被告（反诉原告）北京钰伟宏达汽车服务中心（以下简称钰伟宏达中心）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首钢宾馆、首钢房地产共同委托诉讼代理人高辉、被告钰伟宏达中心委托诉讼代理人金寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首钢宾馆、首钢房地产向本院提出诉讼请求：1．判令钰伟宏达中心立即腾退位于北京市海淀区海云轩公寓×平方米小院（以下简称涉案小院），并将小院上26间房屋腾空，将小院内驻守人员清退、撤离现场，将场地和房屋交付我方；2．判令钰伟宏达中心按照每月1万元标准向我方支付从2015年2月1日起至该中心实际腾退之日止的逾期腾退占用使用费；诉讼费由钰伟宏达中心承担。事实和理由如下：2014年1月，北京西瀛房地产开发有限公司（以下简称西瀛公司）与钰伟宏达中心签订一份《租赁合同》，合同约定西瀛公司将涉案小院及6间房屋租赁给该中心使用，出租用房的功能为汽车服务，租赁期间为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，租金一年总金额为12万元，平均每月为1万元。合同另约定，该中心应租赁期届满5日搬出出租用房，并将出租用房交还给西瀛公司，逾期不搬出或不返还出租用房的，西瀛公司有权收回出租用房。现租赁期限已届满，双方未重新签订租赁合同，西瀛公司多次催告该中心腾退上述涉案租赁物并交还，但该中心拖延至今，侵害了西瀛公司的权利。西瀛公司将该中心诉至法院后，案件审理期间，该公司已注销，我们两公司作为该公司债权债务承受人继续进行诉讼，望判如所请。
钰伟宏达中心辩称，一、小区空地土地使用权归业主所有，对方并非土地使用权人，对方主体不适格，法院应裁定驳回起诉。二、即使对方主体适格，对方对涉案租赁标的物的出租行为也构成无权处分。并且，涉案租赁标的物改变了土地规划用途且无合法建设手续，不论是基于土地使用权租赁还是房屋租赁，该《租赁合同》均因违反我国效力性强制性规定无效。三、对方应对我方工程造价损失2364169．05元承担损害赔偿责任。四、对方诉讼请求为要求收回涉案小院及地上所有房屋（即我方出资建设的房屋），对方因此获利，基于《民法通则》等价有偿、诚实信用原则理应对我方进行补偿。
钰伟宏达中心向本院提出反诉请求：判令首钢宾馆、首钢房地产向我方支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、维护及道路平整费用共计人民币2364169．05元，并承担全部诉讼费用。事实和理由：2003年开始我方与对方就涉案小院及六间房屋达成租赁合意，租赁方式为一年一签租赁合同，截止至今已承租十几年。正是基于对对方及《租赁合同》的信任，我方在承租期间先后拆除、翻建、新建房屋、平整小院路面、并每年定期对小院进行维修、维护管理。依据北京中润达工程资讯有限公司《造价鉴定意见书》的鉴定意见，涉案小院路面平整及院内房屋拆除、建造、维修、维护等工程的工程造价金额为2364169．05元。涉案小院的建设规划用途为俱乐部，对方作为土地权属证明的持有者，未向我方告知土地规划用途，致使该地建设规划用途违规改变，租赁行为违法，该行为是导致租赁合同无效的根本原因。因对方过错导致《租赁合同》无效，新修建房屋被认定为违章建筑，对方应赔偿我方相应工程造价损失2364169．05元。并且，对方现要求收回小院及地上所有房屋，房屋均是我方出资建造的，对方因此获利，基于《民法通则》等价有偿、诚实信用原则理应对我方进行补偿。故在本案中提起反诉，望判如所请。
首钢宾馆、首钢房地产对钰伟宏达中心的反诉辩称，一、涉案租赁合同实际租赁物是土地，我方拥有该土地的合法权利，且未改变土地性质，出租土地的行为合法有效。对方主张合同无效不能成立。二、对方反诉称我方有违约行为不是事实，相反是对方有诸多严重违约行为。三、对方主张对租赁物业进行新建、扩建、翻建等费用投入缺乏证据证明，且该所谓费用按照事实、法律和合同约定应由对方自行承担，无权主张我方给予赔偿。综上，对方反诉请求没有任何事实和法律依据，属无理滥用诉权，不仅浪费司法资源，还严重拖延诉讼，侵害我方利益。请法院依法驳回对方反诉请求，维护我方合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
钰伟宏达中心主张自2003年开始，其与西瀛公司就涉案小院及6间房屋达成租赁合意，口头约定租期为15年，因为西瀛公司称上级单位不让签15年，为规避审批，一年一签租赁合同。首钢宾馆、首钢房地产对此不予认可。经查，2003年7月20日，西瀛公司（甲方）与王福军（乙方）签订租赁合同书，约定将海云轩公寓西南角800平米空地（系涉案小院部分空地）租赁给王福军，用于洗车业务，不允许变为其他用途；因西瀛公司工程需要，会随时收回土地，此合同为短期合同，按月计算，不足一月，按实际天数计算；租金3500元/月。2006年，西瀛公司（甲方）与北京钰伟宏达汽车装饰中心（乙方）签订租赁合同，约定将涉案小院及6间房屋租赁给乙方使用；租赁期限为一年，即从2006年5月1日起至2007年4月30日止；租赁期满乙方如想继续租用，在同等承租条件下，乙方有优先权；租金为一年六万元人民币，月付；9．装修条例：9．1在租赁期限内如乙方须对出租用房进行装修、改建，扩建须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改；改建、装修、扩建费用由乙方承担；9．2装修、改建、扩建增加的附属物产权属甲方所有；乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。2009年3月3日，钰伟宏达中心成立，后与西瀛公司签订租赁合同，约定西瀛公司将涉案小院及6间房屋租赁给钰伟宏达中心使用，租赁期限为一年，即从2009年5月1日起至2010年4月30日止；租金一年72000元，平均每月租金6000元；9、装修：在租赁期限内如乙方需对出租用房进行装修、改建、扩建，须事先向甲方提交装修、改建、扩建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意或备案。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改。装修、改建、扩建费用由乙方自行承担。2010年1月31日起，西瀛公司与钰伟宏达中心每年续签租赁合同，直至签订涉案2014年2月26日租赁合同。庭审中，钰伟宏达中心称王福军系其实际控制人王伟的叔叔，2003年签约时王伟不在北京，让王福军代签了租赁合同；涉案小院的承租都是由王伟进行的，此后也是由王伟控制的企业来承租，并申请王伟出庭作证，证明上述情况。本院认为，根据本案查明事实，钰伟宏达中心系概括承受了北京钰伟宏达汽车装饰中心与西瀛公司租赁合同中的权利义务，而北京钰伟宏达汽车装饰中心又概括承受了王福军与西瀛公司租赁合同中的权利义务，故钰伟宏达中心概括承受了王福军与西瀛公司租赁合同中的权利义务，但该中心就2003年起租时双方口头约定租期15年的主张，并未提交充分证据予以证明，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年2月26日，西瀛公司（甲方）与钰伟宏达中心（乙方）签订《租赁合同》，有关约定如下：甲方将涉案小院及6间房屋（以下简称出租用房）租赁给乙方使用。出租用房的功能为汽车服务，出租给乙方使用。乙方不得随意转变使用功能。如乙方未经甲方同意擅自转变使用功能，甲方有权终止合同。一切后果由乙方自行承担。租赁期限为一年，即从2014年2月1日起至2015年1月31日止。租赁期满乙方如想继续租用，在同等承租条件下，乙方有优先权。乙方应在合同期满前一个月内提出继续租用的书面申请，得到甲方同意后，双方另行签署租赁合同。租金一年总金额为12万元，平均每月租金为1万元。9、装修：在租赁期限内如乙方需对出租用房进行装修、改建、扩建、须事先向甲方提交装修、改建、扩建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意或备案。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改、装修、改建、扩建费用由乙方自行承担。13、合同终止：本合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满5日搬出出租用房，并将出租用房交还给甲方。乙方逾期不搬出或不返还出租用房的，甲方有权收回出租用房，将出租用房内的物品搬离出租用房，因此而产生的相应费用由乙方负担，甲方不负担任何费用及责任。
涉案小院地上现有26间房屋，系自2003年8月起至2013年期间承租人在未取得建设工程规划许可证情况下建设的房屋。钰伟宏达中心在租赁期间将涉案小院上的部分房屋转租给了案外人。关于涉案租赁合同项下的租赁标的物，2016年11月16日庭审时首钢宾馆、首钢房地产称2003年租赁合同签订时既包括涉案小院的土地，也包括小院上的6间简易房屋，房屋于2003年8月被当时的承租人拆除，后承租人陆续新建了26间房屋；钰伟宏达中心称既包括涉案小院，还包括小院上的26间房屋，2003年签约时合同上约定的6间平房都于2003年8月被拆除，其基于对对方的信任，征得对方同意翻建新建房屋。2018年3月13日庭审时首钢宾馆、首钢房地产称涉案租赁合同的租赁物为涉案小院，房屋是钰伟宏达中心自建；钰伟宏达中心称涉案租赁合同的租赁物包括涉案小院和房屋。
审理中，首钢宾馆、首钢房地产申请对涉案小院和院内房屋自2015年2月1日起至钰伟宏达中心实际腾退之日止的市场月租金价格进行评估，本院依法委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司向我院出具案件撤销评估函，称因估价对象的房屋及土地使用权双方当事人都没有占用及处分的权利，根据《房地产估价规范》中合法性原则，该公司不能评估。该鉴定被退回本院。钰伟宏达中心申请对涉案小院路面平整及院内房屋拆除、建造、维修、维护等工程进行工程造价评估鉴定，并预交了鉴定费，本院依法委托北京中润达工程咨询有限公司进行鉴定，该公司出具《造价鉴定意见书》，载明：自2003年起，钰伟宏达中心与首钢宾馆、首钢房地产相继签订租赁合同，租赁涉案小院及6间房屋。租赁期间，钰伟宏达中心对涉案小院路面进行了平整及院内房屋进行了拆除、建造、翻建、维护。鉴定意见为工程造价金额为2364169．05元。首钢宾馆、首钢房地产在异议期内向本院提交《关于对<造价鉴定意见书>的质疑和异议》，鉴定机构收到本院转交材料后出具回复意见，坚持鉴定意见。经质证，首钢宾馆、首钢房地对鉴定意见不认可。钰伟宏达中心对鉴定意见予以认可。
审理中，经双方申请，本院出具调查令分别从北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称北京市规委）、北京市国土资源局（以下简称北京市国土局）海淀分局调取了与涉案小院的相关档案材料，上述材料显示：北京市国土局与西瀛公司于2002年12月11日签订国有土地使用权出让合同，将涉案小院所在的北京市海淀区西直门外小村33号海云轩住宅楼土地出让给西瀛公司；2003年2月13日，西瀛公司向北京市规委申请在涉案小院上为小区住户建一座住宅配套会所；2003年3月18日，北京市规委就此出具《规划意见书》，同意该项目建设，拟规划建设用地使用性质为住宅，面积约2200平方米；该意见书有效期二年，逾期自动失效。西瀛公司于2003年2月25日取得上述地块使用权，用途为住宅、地下车库，该证附图中涉案小院部分注明为俱乐部；后西瀛公司未按规划建设配套会所。为查明涉案小院土地使用权人，本院后向北京市国土局海淀分局发函，该局复函称：根据西瀛公司的建设工程规划许可证，该项目批准建筑面积中仅为A、B栋住宅楼，并不包含预留俱乐部的建筑面积以及配套会所的面积；该局并未查找到西瀛公司变更土地出让用途的相关档案，西瀛公司也未向该局提出过土地使用权变更登记申请；西瀛公司未对配套会所按照规划进行实施建设，故如何认定该部分区域是否属于公共场所，建议本院向北京市规委咨询，待明确此问题后可按照《物权法》的相关规定确定是否属于小区所有业主共同使用。本院后向北京市规委发函核实：涉案土地原规划是否已作废，如已作废，有无新规划，如无其他新规划，该片空地的规划用途迎如何认定。该委复函称：经查询档案，海淀区西直门外小村33号项目位于原87建市字192号《建设工程规划许可证》批准的建成小区内；2003年原市规划委向西瀛公司核发2003规意字435号《规划意见书》，该规划意见通知书载明：建筑使用性质为“住宅配套会所”，建筑控制规模约2000平方米，建筑控制高度12米，要求距现状高层住宅楼20米以上，并满足有关法规间距系数要求；同时要求建设单位就环境、绿化及停车问题事先征求现状住户及园林、交通等有关主管部门意见，并对本规划项目进行公示后，方可申报许可证；本规划意见书有效期二年，逾期自动失效。庭审中，经询问，首钢宾馆、首钢房地产称根据其调取材料中未见重新申报规划的文件，如无新的规划，涉案小院土地其仍然可以继续使用，用途是商业用地，可以在该范围内进行合法、合理使用。
另查明，西瀛公司系涉案小院所在的海淀区西直门外小村33号海云轩公寓的开发商，且已将该公寓对外出售。2015年12月22日，西瀛公司被注销，其权利义务由其股东首钢宾馆、首钢房地产承接。
本院认为，涉案租赁合同虽约定租赁物为涉案小院及6间房屋，但该6间房屋已于2003年被当时的承租人拆除，涉案小院上现有的26间房屋均系承租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故涉案租赁合同项下的租赁物只有涉案小院，不应包括26间房屋。根据规划意见书显示，涉案小院用地使用性质为住宅，拟用于规划建设小区住宅配套会所，但并未建设，而西瀛公司已将涉案小院所在的海云轩公寓对外出售，故涉案小院作为原规划的小区住宅配套会所用地，其土地使用权应属于小区全体业主，而非西瀛公司，西瀛公司无权出租涉案小院。根据司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。鉴于法律对于无权处分房屋的买卖行为尚且已作出合同有效的规定，根据“举重以明轻”的原则，将未经权利人允许的出租行为认定有效，更利于保护承租人的合法权益和实现司法公平正义的原则。因此，钰伟宏达中心认为西瀛公司出租行为构成无权处分并据此要求确认租赁合同无效，有悖法理和法律基本原则，本院不予采纳。钰伟宏达中心主张涉案租赁合同违反我国效力性强制性规定无效，但缺乏法律依据，本院亦不予采纳。本案中，首钢宾馆、首钢房地产要求钰伟宏达中心立即腾退涉案小院及房屋，并向其支付从2015年2月1日起至实际腾退之日止的逾期腾退占用使用费，但涉案租赁合同已于2015年1月31日期满，事后双方亦未形成事实上的不定期租赁关系，且其并非涉案小院的合法使用权人，故其在租赁期限届满后无权要求收回涉案小院并主张逾期腾退占用使用费，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。钰伟宏达中心要求判令首钢宾馆、首钢房地产向其支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、维护及道路平整等费用，本院认为，钰伟宏达中心不同意向首钢宾馆、首钢房地产腾退涉案小院及房屋，在此情况下，其并无损失，故钰伟宏达中心的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条规定，判决如下：
一、驳回北京首钢宾馆开发公司、北京首钢房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、驳回北京钰伟宏达汽车服务中心的反诉请求。
鉴定费125760元，由北京钰伟宏达汽车服务中心负担，已交纳。
案件受理费6850元，由北京首钢宾馆开发公司、北京首钢房地产开发有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费12857元，由北京钰伟宏达汽车服务中心负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 关宝兰
人民陪审员 汪丽娜
二〇一八年四月九日
书 记 员 崔 丽