甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉莲，女。
委托诉讼代理人：华梅（合伙关系），女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州市城关区五泉小学，住所地兰州市城关区。
法定代表人：王丰,该校校长。
委托诉讼代理人：李福川，男，该校教导处主任。
委托诉讼代理人：王江泉,甘肃金津律师事务所律师。
上诉人杨玉莲因与被上诉人兰州市城关区五泉小学（以下简称五泉小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杨玉莲及其委托诉讼代理人华梅、被上诉人五泉小学委托诉讼代理人李福川、王江泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨玉莲上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初661号民事判决；2.改判支持杨玉莲的一审反诉请求；3.一二审诉讼费用由五泉小学负担。事实和理由：一、五泉小学按照2015年的租房协议书，收回涉案房屋没有事实和法律依据。2015年10月初，杨玉莲想将租用的铺面由牛肉面馆改为青少年视力康复中心，就铺面的装修事宜与校方进行多次沟通，经校方同意续租后，才开始装修，故2015年的租房协议，已被双方实质变更。二、杨玉莲改变租房用途，在装修前得到五泉小学的承诺，双方口头达成了新的租赁协议，一审对该口头协议不认可，没有法律依据。三、五泉小学在起诉状中对房屋租金承担没有提出具体数额，一审按每月2，000元标准判决杨玉莲支付自2016年1月1日起至返还房屋期间的房屋租金损失，没有依据，况且该损失是因五泉小学违约在先造成的，应由五泉小学自行负担。四、杨玉莲在五泉小学口头承诺可以续租的情况下开始装修的，现五泉小学违背承诺，其对杨玉莲装修房屋一事存在重大过错，应赔偿杨玉莲的全部装修损失。
五泉小学辩称，首先，双方签订的租赁合同已到期，一审判决杨玉莲将所租房屋交还五泉小学合理合法。双方签订租赁合同期限为2015年1月1日至2016年1月1日，现已到期；且并未与杨玉莲达成口头的租赁协议。其次，关于杨玉莲装修损失的问题，虽然杨玉莲装修前告知了五泉小学，但装修到一半时五泉小学就通知杨玉莲要收回房屋，且杨玉莲也停止了装修，故杨玉莲要求全额赔偿12万余元不符合实际情况，应依据第三方出具的装修损失评估报告，作出判决。
五泉小学向一审法院起诉请求：判令杨玉莲将已到期的所租房屋交还给五泉小学，并承担租赁期到期之日到交还房屋期间的房屋租金。杨玉莲向一审法院反诉请求：1.判令五泉小学继续履行双方口头达成的租房协议；2.判令五泉小学向杨玉莲支付违约的装修费用125，000元。
一审认定事实：2015年1月1日，五泉小学与杨玉莲签订《租房协议书》约定：五泉小学将其所有的位于兰州市城关区五泉西路71号的产权铺面房48平方米租赁给杨玉莲经营牛肉面馆，租赁期限为2015年1月1日至2016年1月1日；房屋租金为每年24000元，收缴方式为一年一交。合同签订后，杨玉莲使用租用房屋，合同期满后，杨玉莲尚拖欠2015年期间的租金6000元。2015年11月20日，杨玉莲与案外人江苏七彩虹建筑装饰工程有限公司签订装修《协议书》，约定由案外人负责将涉案铺面由牛肉面馆改为微净界青少年视力康复中心，次日开始投资装修。2015年12月11日，五泉小学口头通知杨玉莲租赁期满后将收回涉案承租铺面，现因原租赁合同到期后双方是否达成了新的房屋租赁的口头协议及装修损失问题发生争议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。五泉小学在租赁期限届满前口头通知杨玉莲租赁期限届满后将收回涉案承租铺面。作为出租人其已明确了期满不再续租的意思表示，故约定的租赁期限届满后，原房屋租赁合同终止，承租人应当返还租赁物。故对五泉小学要求杨玉莲将已到期的所租房屋交还给五泉小学，并承担租赁期到期之日到交还房屋期间的房屋租金的诉讼请求予以支持，租金损失标准按双方2015年所签合同约定的标准即每月2000元计算；关于杨玉莲提出的继续履行双方口头达成的租房协议及赔偿其装修损失125000元的反诉请求，杨玉莲申请的证人华梅、唐玮怡的出庭作证，以证明双方达成了口头的租房协议，因该两证人系杨玉莲的朋友，与其存在利害关系，证言真实性无法确定，且证言内容亦未直接证明杨玉莲主张的事实；杨玉莲提交的中国移动通信单、装修协议、兰州银行对账单、收据、电费收据等证据以证明五泉小学对其装修知情及造成了装修损失的事实，中国移动通信单仅能证明存在通话事实，但无法证明通话内容，兰州银行对账单因无法证明支付（收款）对象为何人，收据上无交款单位名称，亦无收款单位名称，不能证明其交纳装修款的事实，因电费是提前充值再扣费的方式仅能证明缴纳电费的事实，无法证明五泉小学是否知情并承诺其装修的事实。故杨玉莲提交的上述证据无法证明他的主张。故对杨玉莲的反诉请求不予支持。判决：一、杨玉莲将位于兰州市城关区五泉西路71号的48平方米铺面房返还兰州市城关区五泉小学；二、杨玉莲向兰州市城关区五泉小学按每月2000元标准支付自2016年1月1日起到返还房屋期间的房屋租金损失；三、驳回杨玉莲的反诉请求。案件受理费100元，反诉费1400元,合计1500元，杨玉莲负担750元，余款750元退还五泉小学。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，五泉小学与杨玉莲于2015年1月1日签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，其效力应予认定。该协议书约定的租赁期限为2015年1月1日至2016年1月1日，现租赁期限届满，双方又未达成新的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……。”故一审判决杨玉莲返还租赁房屋并无不当，应予维持。五泉小学要求杨玉莲支付2016年1月1日至返还房屋之日的房屋租金的诉讼请求，五泉小学在租赁协议期满前已经通知杨玉莲房屋不再续租，杨玉莲占用房屋的理由系五泉小学违反口头约定给其造成损失，但其以要求赔偿为由不返还房屋，没有法律依据，其应承担房屋的租金，一审判决杨玉莲按每月2，000元标准承担2016年1月1日至返还房屋时的租金损失并无不当，应予维持。杨玉莲关于五泉小学要求租金损失没有提出具体计算依据的上诉理由，因五泉小学在一审庭审中对该项诉讼请求进行了明确，故杨玉莲的该项上诉理由不成立。杨玉莲要求五泉小学继续履行双方达成的口头租赁协议的反诉请求，虽然杨玉莲在装修前得到五泉小学的同意，但是双方均认可续租要签订书面的合同，就双方达成口头租赁协议这一事实，杨玉莲仅提交了证人证言，且该证人系杨玉莲的合伙人，与其有利害关系，杨玉莲未提交其他证据予以佐证，故杨玉莲要求继续履行口头租赁协议无事实和法律依据，一审驳回其该项反诉请求并无不当，应予维持。杨玉莲要求五泉小学支付装修损失125,000元的反诉请求，因五泉小学在庭审中认可杨玉莲装修前给其进行过告知，且其同意杨玉莲对租赁房屋进行装修，现五泉小学在杨玉莲装修接近尾声时才告知不能续租，理应对杨玉莲的装修损失进行赔偿。对于装修损失的数额问题，杨玉莲虽反诉要求五泉小学支付125,000元，但其提供的证据证明其实际仅支付112,000元，故赔偿数额应认定为112,000元。五泉小学关于装修损失应由第三方机构进行评估的辩称理由，因其并未向本院申请对杨玉莲的装修损失进行评估，故对其该项辩称理由不予采纳。
综上所述，杨玉莲的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初661号民事判决第一项、第二项；
二、撤销兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初661号民事判决第三项及案件受理费部分；
三、兰州市城关区五泉小学赔偿杨玉莲装修损失112,000元，于判决生效之日起十五日内给付；
四、驳回杨玉莲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由杨玉莲负担，一审反诉案件受理费1400元，减半收取700元，由兰州市城关区五泉小学负担627元，杨玉莲负担73元；二审案件受理费2900元，由兰州市城关区五泉小学负担2598元，杨玉莲负担302元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 赵辉君
代理审判员 靳文丽
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 张邴雯