新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1817号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐市众鑫三友商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：岳增亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴颖，新疆公论律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆永鸿泰国际物流有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人:齐文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘麟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市众鑫三友商贸有限公司（以下简称众鑫三友公司）因与被上诉人新疆永鸿泰国际物流有限责任公司（以下简称永鸿泰公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2017)新0103民初6657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人众鑫三友公司的法定代表人岳增亮及其委托诉讼代理人吴颖，被上诉人永鸿泰公司的委托诉讼代理人刘麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
众鑫三友公司上诉请求：依法撤销一审判决的第二、三、四、五、六项，改判我公司不支付占有使用费、利息，并支持我公司的反诉请求或者发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定涉案租赁合同无效的原因是涉案场地为草地未经批准不能作为停车场使用，不能按照停车场的租金支持永鸿泰公司的占有使用费主张。我公司与永鸿泰公司依照合同约定签订了补充协议，永鸿泰公司对该补充协议的真实性无异议，一审判决仍按照原合同暂定的租金4年600万元计算土地占有使用费错误。永鸿泰公司依据无效合同收取我公司租金200万元，永鸿泰公司应当向该租金返还我公司。我公司投入到停车场的设备已与地上设施成一体，一审认定设备可拆除属认定事实有误。2.一审判决程序违法。永鸿泰公司主张的请求为350万元，一审判决却认定标的为4,475,342.47元,超出了永鸿泰公司的诉讼范围。
永鸿泰公司针对上诉请求辩称，众鑫三友公司在庭审中明确认可自2013年1月19日至2016年9月22日使用了涉案土地，对于土地面积、租金及交接问题，租赁合同中也有约定，众鑫三友公司在合同履行期内从未提出过异议，租金约定为600万元，双方并未另行签订补偿协议变更过租金数额，一审判决对该事实认定正确。双方约定了48个月合同期满后装修改造及添附物均归我公司所有，合同无效不影响众鑫三友公司实际使用租赁物和设备设施，双方交接场地和设备设施的原因是众鑫三友公司拖欠租金，该设备设施均是经营成本，已在众鑫三友公司44个月的经营中转化为利润，不是损失。众鑫三友公司平整土地也是经营成本，在其经营中已分摊折损。因合同无效后占有使用土地的状态无法返还，一审判决由众鑫三友公司按照双方合意的租金金额支付占有使用费，符合公平和等价原则，也符合法律规定。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回众鑫三友公司的上诉请求了。
永鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判令众鑫三友公司支付土地占用使用费350万元；2.判令众鑫三友公司承担土地占用使用费利息129,305.56元（利息自2016年9月23日起算，按照年利率4.75%计算至2017年6月30日）；
众鑫三友公司向一审法院反诉请求：1.依法确认双方签订的场地租赁合同无效；2.永鸿泰公司返还租金200万元并承担利息168万元，利息计算至判决生效止；3、永鸿泰公司赔偿损失1,217,197元；
一审法院认定事实，2013年年初，双方签订《场地租赁合同》，合同约定：众鑫三友公司租赁的停车场位于乌鲁木齐市南郊二阶台国际高速公路G30线3586-3589公路沿线公路东北侧，场地面积约为300亩，众鑫三友公司已经充分知悉该场地现状，同意承租。该场地租赁用途为停车场，除双方另有约定或永鸿泰公司书面同意外，众鑫三友公司不得任意改变场地用途（众鑫三友公司为市场内车辆停放永鸿泰公司唯一许可收费人）。租赁期限从2013年1月19日至2017年1月18日，租金暂定4年合计600万元，待第二年期满后，双方根据第二年的停车数量及收费情况重新确定年租金数额，可增或减租赁费用另行签订补充协议。合同签订三日内，众鑫三友公司需要一次性支付租金200万元，2013年8月30日前，再付租金200万元，2013年12月30日应付清余款200万元。永鸿泰公司应在规定的时间内将场地交给众鑫三友公司使用，不得干涉众鑫三友公司合法经营活动，永鸿泰公司负责提供办公室、警卫室、宿舍和食堂。永鸿泰公司有权按合同规定收取租金及其他费用，对不按时交清有权催交，超过十天不交者，有权解除合同。并对租赁场地内的设备、设施进行扣留，且可以自行处理，抵还租金及其他费用。租赁期内无权转租租赁物。众鑫三友公司应当具有合法租赁经营停车场地的主体资格，有权在法律、法规及合同规定的范围内开展经营活动，不受非法干涉。如众鑫三友公司自费安装的设施及设备出现问题，由此产生的经济损失及法律责任均由众鑫三友公司自行承担。租赁期满后或众鑫三友公司中途违约导致合同解除，众鑫三友公司租赁场地装修改造及添附物归永鸿泰公司所有，众鑫三友公司不得自行拆除或者向众鑫三友公司要求补偿。永鸿泰公司因市场经营需要，对众鑫三友公司租赁场地进行免费停车等经营措施时，众鑫三友公司应积极配合，并不得以此向永鸿泰公司收取任何相关费用（优惠停车期不超过6个月）。合同签订后，永鸿泰公司、众鑫三友公司开始履行合同。众鑫三友公司向永鸿泰公司交纳了200万元。2013年9月25日，永鸿泰公司向众鑫三友公司发出通知载明：根据永鸿泰公司车场目前的经营管理现状，为进一步规范园区停车场的管理，有效保障和维护广大车主的权益，经公司研究决定，对进入园区停车场的货车收取停车费，现通知停车费收取时间从2013年9月28日凌晨，优惠期内无论货车吨位和尺寸大小，一律暂定为10元/天/车。众鑫三友公司同天在通知上载明：同意执行。2014年7月16日和2015年9月6日，乌鲁木齐市发展和政策委员会分别向众鑫三友公司发出关于沙依巴克区众鑫三友停车场收费标准的批复，确定了众鑫三友公司公司的停车收费标准。2016年9月22日，永鸿泰公司、众鑫三友公司双方签署停车场交接协议，约定：众鑫三友公司于2016年9月22日10时将停车场移交给永鸿泰公司，其中长期停放的车辆及挂车合计14辆，正常停放的车辆55辆，2016年9月22日10时之前如停车场所产生的车辆及停车场所产生的纠纷由众鑫三友公司承担，之后所产生的纠纷由永鸿泰公司承担。同日，双方针对停车场设备进行确认：停车场智能化系统2套，空调2台，验钞机1台，电暖气1台，监控系统1套，高杆灯1套，装载机1台，三轮摩托车1台，二轮摩托车1台，营房(值班室)3个，30公斤灭火器8个，8公斤的灭火器47个，水泥隔离墩110个，隔离铁架12个，锁车器3个，淋浴器1个，文件柜3个，办公桌5个，电脑1台，复印机1台，监控显示器1个，发电机1台，打印机1台。
另查，一、永鸿泰公司、众鑫三友公司均向一审法院提交了2013年4月25日施工协议、2013年7月25日停车场智能化系统工程工程安装合同、收据两份，载明平整场地花费310,000元（分别是2013年4月30日付款150,000元、2013年6月5日付款160,000元），安装智能化系统工程的合同价款为210,000元；二、2011年4月30日签订的土地承包合同载明乌鲁木齐市南郊二阶台国际高速公路G30线3586-3589公路沿线公路东北侧土地是从乌鲁木齐市种牛场发包而来，土地性质为荒漠戈壁草场，承包人为严培中，约定承包用于畜牧业的养殖、饲草料及机械加工和仓储开发，永鸿泰公司并在合同上盖章进行确认；三、2016年4月，乌鲁木齐市公证处作出的公证书，对网页载明永鸿泰物流园开业日期为2013年6月份进行了公证；四、永鸿泰公司称使用场地的时间为2013年1月19日至2016年9月22日，众鑫三友公司对此认可，但认为没有实际控制，也不能正常经营；五、众鑫三友公司称对场地进行改造、装饰装修的费用为：土地平整31万元，智能化系统价值30万元，空调2台46**元，验钞机1台10**元，电暖气1台6**元，监控系统1套16-17万元，高杆灯15万元，装载机（铲雪）18万元，摩托车价格6,000元，三个值班室营房8万元，灭火器30公斤的8个7,000元，8公斤的47个将近4,000元，110个水泥隔离蹲价值22,000元，隔离铁甲12个价值6,000元。锁车器3个价值3,000元；淋雨器1,300元，三个文件柜2,400元，五个办公桌价值1,500元，电脑1,200元，复印机1,500元，监控显示器一台5,000元，一台发电机4,000元，打印机1,300余元。该部分涉及交接清单内容，众鑫三友公司称物品已经封存，永鸿泰公司并没有使用；六、永鸿泰公司、众鑫三友公司均认可合同无效涉及草场改变用途；七、永鸿泰公司认可当时向众鑫三友公司交付的是空地，只是初步进行过平整，而非水泥地；八、针对停车场设备清单上所列的设施设备，永鸿泰公司同意退还永鸿泰公司。
一审法院认为，永鸿泰公司、众鑫三友公司双方之间签订的场地租赁合同因违反法律强制性规定（未经审批，将草原转为非畜牧业生产用地），合同无效。但鉴于众鑫三友公司已经实际使用场地，故永鸿泰公司参照合同约定的费用标准要求众鑫三友公司支付相应的土地使用费合理有据，众鑫三友公司辩称该场地租赁面积不确定、租期及租金也不确定，一审法院认为，双方合同中已载明众鑫三友公司充分知悉该场地现状，同意承租，故一审法院认定，众鑫三友公司在承租之前，已对租赁场地进行了实地查验，且其在接手后亦实际经营租赁场地多年，故对众鑫三友公司认为租赁面积不确定的意见，不予采纳。另合同中对承租的期间和费用已经确定，并约定待第二年期满后，双方根据第二年的停车数量及收费情况重新确定租金数额，可增或减租赁费用另行签订补充协议。但从双方提交的证据及庭审双方陈述的意见反映，双方当事人在第二年期满后，并没有另行签订了相关的补充协议，故应继续参照场地租赁合同约定的租金标准支付相关费用，众鑫三友公司认为租用期间、费用不确定的意见一审法院亦不予采信。通过永鸿泰公司2013年9月25日向众鑫三友公司下发的通知可见，众鑫三友公司经营的停车场从2013年9月28日才开始按照10元/天/车收取费用，一审法院结合到本案的实际情况，考虑到众鑫三友公司经营停车场主要收益来自停车费的收取及公平等价原则，认定自2013年1月至2013年9月27日，永鸿泰公司计收众鑫三友公司土地使用费缺乏事实和法律依据，一审法院参照双方合同约定四年600万元，确定自2013年9月28日至2016年9月22日，众鑫三友公司需支付永鸿泰公司土地使用费合计为4,475,342.47元（600万元÷4年÷365天×2年359天），扣除众鑫三友公司已支付200万元，众鑫三友公司还需支付永鸿泰公司租金为2,475,342.47元，故一审法院对永鸿泰公司要求众鑫三友公司支付350万元土地使用费的诉讼请求，适当调整后仅对合理部分2,475,342.47元予以支持。针对永鸿泰公司要求众鑫三友公司支付从2016年9月23日至2017年6月30日众鑫三友公司逾期支付土地使用费利息129,305.56元的诉讼请求，一审法院亦在调整土地使用费本金的基础上，依照永鸿泰公司主张的年利息4.75%，对该部分诉讼请求进行适当调整，仅对合理部分即90,470.33元（2,475,342.47元×4.75%÷12个月÷30天×277天）予以支持。针对众鑫三友公司的反诉请求，因本案涉案租赁场地涉及未经审批擅自变更草场用途，故合同归于无效，故众鑫三友公司要求确认合同无效的反诉请求，一审法院予以支持。针对众鑫三友公司要求永鸿泰公司返还租金200万元及承担利息168万元，利息计算至判决生效日的反诉请求，一审法院认为该项诉讼请求并无事实和法律依据，故针对该项反诉请求，不予支持。针对众鑫三友公司要求永鸿泰公司赔偿损失1,217,197元的反诉请求，因该项诉讼请求主要涉及停车场设备清单的物品及平整场地的费用，对此一审法院认为，首先停车场物品清单上所标明的设施设备均为可移动或可拆除物，众鑫三友公司可自行拆除或取回，双方当事人可依据设备清单进行实物移交，并不需要评估作价损失，亦不需要永鸿泰公司对此进行赔偿，其次针对平整场地的费用31万元，系众鑫三友公司对场地平整的实际投入，且针对平整场地的施工合同及收据，永鸿泰公司、众鑫三友公司双方提交的证据一致，故一审法院对众鑫三友公司平整场地的费用31万元予以确认。另双方约定的承租期为2013年1月19日至2017年1月18日，众鑫三友公司平整场地的时间在2013年4月至6月，众鑫三友公司在平整场地时应该预见该笔平整成本应在整个租赁期内进行分摊，鉴于众鑫三友公司正式开始收费的时间为2013年9月28日，而双方办理交接的时间为2016年9月22日，考虑到合同履行的实际情况，一审法院认为，永鸿泰公司应对2013年6月5日至2013年9月27日、2016年9月23日至2017年1月18日期间众鑫三友公司投入的平整土地的费用予以赔偿，即众鑫三友公司应支付永鸿泰公司的平整场地的费用为53,391.50元（310,000元÷3年7个月零13天×227天），故众鑫三友公司要求永鸿泰公司赔偿损失1,217,197元的反诉请求，一审法院仅对合理部分即53,391.50元予以支持。针对众鑫三友公司提出对停车场投入的设备及进行场地平整的损失进行评估的申请，一审法院亦不予准许。遂判决，一、永鸿泰公司与众鑫三友公司签订的场地租赁合同无效；二、众鑫三友公司向永鸿泰公司支付土地占有使用费2,475,342.47元；三、众鑫三友公司向永鸿泰公司支付土地占有使用费的利息90,470.33元；四、永鸿泰公司向众鑫三友公司赔偿损失53,391.50元(其他可依据停车场设备清单实物返还)；五、驳回众鑫三友公司要求永鸿泰公司返还租金200万元的诉讼请求；六、驳回众鑫三友公司要求永鸿泰公司承担利息168万元，利息计算至判决生效之日止的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。众鑫三友公司围绕上诉请求提交以下证据：1.2014年1月18日，双方签订的场地租赁合同一份。证明双方对原合同租金变更为每年80万元。2.（2016）新0103民初2305号民事判决书一份，证明该案件审理中众鑫三友公司出示了通知和发改委文件，永鸿泰公司是认可的。3.民事裁定书一份。证明已出示的民事判决被发回重审了。4.准予撤诉的民事裁定书一份，证明被发回的案件，永鸿泰公司撤诉了。5.照片一组，证明众鑫三友公司安装在停车场的设备，永鸿泰公司一直在使用，而且永鸿泰公司进行第二期建设，使停车场面积减少。永鸿泰公司针对上述证据发表质证意见为，1.2014年1月18日的合同，众鑫三友公司从未出示过，该合同签订的前提是双方为了向发改委办理收费审批手续签订的，不是双方的真实意思表示，不能按照该合同约定的租金确定土地使用费用。2.对通知和发改委文件，我公司当时发表的意见为对真实性认可，对关联性不予认可，判决书载明的非常清楚。3.对发回和准予撤诉的民事裁定书没有意见。4.对照片的三性均不予认可，无法法院出众鑫三友公司证明的问题。本院对众鑫三友公司提供的证据中1.2014年1月18日的租赁合同的真实性予以确认，关联性待结合案件事实后综合予以确认。2.通知和发改委文件的真实性予以确认，关联性待结合案件事实后综合予以确认。3.二份民事裁定书的证明力予以确认。4.因照片属于视频资料，在没有其他证据印证的情况下，不得单独作为定案依据，故，对照片的证明力，不予确认。
永鸿泰公司围绕上诉请求提交证据2014年4月22日的承诺书一份，证明签订该合同是为办理行政手续，不是对原合同的变更。众鑫三友公司发表质证意见为，对该证据的真实性无异议，关联性不认可，批文于当年1月就办理完毕，该合同与批文无关。本院对该份合同的真实性予以确认，关联性待结合案件事实后综合予以确认。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院另查明，2014年4月22日，众鑫三友公司向永鸿泰公司出具承诺书一份，内容为我公司需前往乌鲁木齐市发改委办理收费相关手续，现请永鸿泰公司给我公司出具一个场地租赁面积为50亩，租金为80万元的租赁合同，此合同只限于我公司办理发改委收费审批手续，不做为除此以外的任何证明材料……。随后，众鑫三友公司与永鸿泰公司签订场地租赁合同一份，该合同载明场地面积为50亩，租赁期限四年2014年1月19日起至2018年1月18日止。租金暂定四年为合计80万元。落款时间为2014年1月18日。
本院认为，涉案场地租赁合同确定的问题。首先，众鑫三友公司对双方在2013年1月签订场地租赁合同一份的事实不持异议，该合同载明众鑫三友公司承租的场地面积为300亩，租赁期限四年（2013年1月19日至2017年1月18日），租金暂定600万元，待第二年期满后，双方对租金数额可另行签订补充协议。根据该约定，双方签订补充协议应当是在暂定的租金数额进一步明确的基础上双方再另行作出补充约定。而2014年1月18日的合同中载明场地面积为50亩，租赁期限四年（2014年1月19日至2018年1月18日），租金为80万元，待第二年期满后，双方对租金数额可另行签订补充协议。此合同内容对原合同主要条款均进行了变更，显然不是原合同的补充协议，是双方另行签订的合同，而原合同双方未予以解除。其次，众鑫三友公司认可永鸿泰公司出示的承诺书，该承诺书载明众鑫三友公司需前往乌鲁木齐市发改委办理收费相关手续，请永鸿泰公司出具一个场地租赁面积为50亩，租金为80万元的租赁合同，此合同只限于众鑫三友公司办理发改委收费审批手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因此2014年1月18日的场地租赁合同中载明的内容不能反映双方当事人真实意思，该合同不是双方实际履行的合同。故，涉案合同应为2013年1月双方签订的场地租赁合同。众鑫三友公司上诉认为2014年1月18日签订的场地租赁合同是双方对租金的补充协议，应按此金额计算占有使用费的主张，本院不予支持。
双方于2013年1月签订的场地租赁合同因未经审批变更土地使用性质，违反法律禁止性规定，涉案场地租赁合同属无效合同。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费的，应予支持。一审法院参照涉案合同租金四年600万元的标准，并考虑永鸿泰公司向众鑫三友公司下发通知的事实，扣减了2013年1月至2013年9月27日期间众鑫三友公司的占有使用费，确定众鑫三友公司应支付的场地占有使用费自2013年9月28日至2016年9月22日为4,475,342.47元,并将众鑫三友公司已支付的200万元租金抵销，众鑫三友公司应向永鸿泰公司支付场地占有使用费为2,475,342.47元及利息90,470.33元,并无不当。众鑫三友公司上诉称，一审判决超出了永鸿泰公司的诉请范围，属程序违法。对此本院认为，永鸿泰公司的诉讼主张350万元占有使用费，是以四年租金600万元为基础扣减已收取200万元后计算得出的主张，而一审判决认定的实际占有使用费4,475,342.47元是在采纳了众鑫三友公司出示的书面证据即2013年9月15日通知中载明的事实后，以600万元为基础扣减了2013年1月至2013年9月27日的占有使用费后得出的，该计算占有使用费的标准低于永鸿泰公司的计算标准600万元，实质上对众鑫三友公司并无不利，故，本院对众鑫三友公司的该项上诉主张不予支持。
租赁合同无效时，未形成附合的设施设备，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。2016年9月22日，众鑫三友公司与永鸿泰公司签署停车场交接协议，共同确认了众鑫三友公司投入在停车场的设备。一审判决依据该交接协议判令永鸿泰公司向众鑫三友公司返还，并无不当。且众鑫三友公司一审反诉请求中要求永鸿泰公司赔偿损失1,217,197元中包含了交接协议中设备的价值，一审判决对此已判令永鸿泰公司予以返还，现众鑫三友公司要求赔偿的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。众鑫三友公司上诉认为，一审法院到现场认定设备可拆卸移动时，未通知其到场，属程序违法。对此本院认为，永鸿泰公司向众鑫三友公司返还设备的事实认定是依据双方当事人确认的交接协议。依照法律规定，人民法院可以通过运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据的证明力进行判断。众鑫三友公司未举证证明永鸿泰公司返还设备的事实是由一审法院到现场调查取证所得，故，对众鑫三友公司的该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，众鑫三友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费72,876.9元，由上诉人众鑫三友公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
审 判 员 肖炜
代理审判员 徐岚
二〇一八年七月十八日
书 记 员 焦玉