四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终3121号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭，男，1981年7月10日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：周游，四川鼎天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何云龙，男，1967年6月25日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。
刘旭与何云龙租赁合同纠纷一案，刘旭、何云龙均不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，上诉人刘旭的委托诉讼代理人周游、上诉人何云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘旭上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判返还租赁保证金10万元及赔偿装修损失13万元和39天的营业损失13万元，由何云龙承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决认定上诉人解除合同构成违约，应当承担合同约定的违约责任属认定事实不清，适用法律错误，本案合同违反法律强制性规定无效。本案合同也明确载明案涉物业第2、3、4层无消防综合验收报告，违反了《消防法》“禁止投入使用”的规定。2.一审证据采信违反证据规定，7月20日的《同意进入临时查封现场决定书》、8月27日的《解除临时查封申请书》、8月30日的《同意解除临时决定书》均不是真实的法律文书，该文书上刘旭的签名和捺印是他人冒用其名义签署，消防安全隐患的屋顶彩钢棚仍然存在，消防部门作出的“火灾隐患已消除”的结论是完全错误的。一审法院应当向消防部门调查后才决定是否采信该证据。3.何云龙的反诉请求应当依法驳回。虽然刘旭在签订合同时是知晓案涉房屋没有消防安全验收，对合同无效应当承担一定的责任，但主要责任在于何云龙。
何云龙答辩称：案涉房屋在1992年前修建并投入使用，依照1984年10月1日实施的《中华人民共和国消防条例》规定，新建、改扩建的建筑物没有要求公安消防机构进行消防验收和颁发消防验收报告，应由开办经营者持房产证办理二次装修的消防审批，整个临园商场的公共场所、娱乐项目消防合格证都是按照这种方式办理的，刘旭在2013年12月27日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，就证明该房屋以及该场地符合相关消防安全条件。
何云龙上诉请求：撤销原判第四项，改判刘旭返还解除合同前减免租金201813元、赔偿因提前解除合同造成的房屋租金损失163764元，由刘旭承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审依职权认定违约金高于实际损失违反了合同意思自治原则，与客观事实不符，无论直接的房租损失还是间接的合同可得利益损失，10万元的保证金均无法弥补实际损失。
刘旭答辩称：本案合同是无效合同，就不应当按照合同履行。
刘旭向一审法院起诉请求：1.请求判令确认从2017年7月29日起解除原被告双方于2013年7月29日签订的《商品门面房屋租赁协议》以及2016年5月27日所签订的《补充协议》；2.判令被告返还原告所交纳的租赁协议保证金10万元；3.判令被告赔偿原告的装修损失费用13万元和39天的营业损失13万元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
何云龙向一审法院起诉请求：1.依法确认被反诉人单方提前解除租赁合同的行为构成违约；2.判令被反诉人立即支付2017年8月的房屋租金54588元；3.判令被反诉人返还合同解除前反诉人为其减免的房屋租金201813元；4.判令被反诉人赔偿反诉人因自身原因提前解约所造成的房屋租金损失163764元；5.本案案件受理费由被反诉人承担。
一审法院认定的事实：2013年7月29日，原告刘旭作为乙方与被告何云龙作为甲方签订《商业门面房屋租赁协议》一份，约定被告将其位于绵阳市房屋出租给原告作商业经营使用，约定租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月30日止。合同第三条约定：“乙方须缴纳商业门面房屋租赁协议保证金（2个月房租）￥100000.00元整，大写：拾万元整，（注：不计息不作抵扣租赁房租费和其他用途，租赁期满后甲方返还该保证金）。1.该物业第4层全年共计租金人民币￥550000.00元整，大写：伍拾伍万元正整。租金后期年度调整递增详见后第2条，付款方式为年付。租金、保证金在本协议签订之日付清，次年租金及后期每年度租金乙方须每年度提前2个月（60）日缴清。……2.房屋租金标准分为二个时间段，双方约定租金递增（增加）调整如下：（1）从2013年8月1日至2015年7月30日止，年租金人民币￥550000.00元整，大写：伍拾伍万元正整，前2年租金不递增；（2）从2015年8月1日至2018年7月30日止，其中每年递增增加一次。递增增加幅度为：按年度期房屋租金总额递增增加6%（即第3年在第2年基础上递增增加6%；第4年在第3年基础上递增增加6%，以此类推）”;合同第四条约定：“在租赁协议期内：乙方若提前解除终止协议、不按租赁协议按时缴清房租费、转让租赁协议将房屋转租他人使用（未经甲方书面同意）、视为乙方违约、甲方有权收回房屋，并不退所剩房屋租金及保证金，视乙方为自动放弃终止、该协议自行解除，所造成的一切经济责任及法律后果乙方自负。乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失”等。合同附件第5条约定：“装修免租期为30天（不计房租）”。上述合同签订后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告向被告缴纳了保证金10万元以及相应租金。2015年6月1日，原告向被告提交《减租申请》，载明因受市场环境和业绩的影响，要求2015年7月31日至2016年8月1日租金不作上浮，并申请从2016年7月31日起租金下调20%等。同年7月1日，双方签订《补充协议2》一份，对租金支付期间作了相应变更。同年8月2日，被告向原告作出《回复》一份，同意从2015年8月1日至2017年7月30日期间房屋租金不递增。
2016年5月27日，原、被告签订《商业门面房屋租赁协议补充协议》一份，约定：“鉴于甲乙双方于2013年7月29日签订绵阳市临园路东段54号临园商场东楼4楼商业门面房屋租赁协议。在原租赁协议基础上，经双方协商一致，共同商议如下：一、经乙方申请和市场行情变化等多方面因素，甲方同意2016年8月1日至2017年7月30日期间，年房屋租金在原协议基础上减免10%，该期间房屋租金在原协议基础上不递增（2015年8月2日双方商定的2015年8月1日至2017年7月30日）。乙方承诺并保证按约准时付清房屋租金和履行协议主要义务、第5年房租按原协议标准执行，否则，不享受减、免的租金，甲方有权按本协议第四条执行。……四、租赁期、租期届满或协议解除终止乙方有下列行为之一视为违约：……2.提前解除终止租赁协议的，迟延履行协议主要义务、经催告后在合理期限内仍未履行的，租期届满或协议解除终止未按协议或约定时间移交返还房屋的……乙方再次明确同意及申明：甲方有权在上述任何违约情形、行为发生后的任何时间，收回该房屋（含装修、附属设施设备等），视为乙方单方主动放弃、解除终止协议，甲方有权随时即解除终止协议，租赁协议提前解除。且乙方应向甲方承担如下违约责任：按原租赁协议租金标准向甲方支付相当于已享用的装修期及或免租期间之房屋租金（若有）、补足已享用的租赁期间减、免的租金额（若有），按逾期应付款项总额日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，除所剩房屋租金及保证金视为违约金不予返还外，乙方同意按租赁协议终止时三个月房屋租金的标准赔偿因违约行为给甲方造成的损失，如支付的违约金不足抵付甲方或第三方损失的，需承担全部赔偿责任和相关连带责任……”等。后原告继续租赁使用案涉房屋，并按约定缴纳租金至2017年7月31日。
2017年5月27日，原告以绵阳城区菲特豪斯健身会所的名义向被告出具《房屋租赁合同到期不再续租通知书》一份，载明：“我公司与您签订的《临园商务大厦东楼四楼房屋租赁合同》即将到期，由于市场环境及周边租赁价格等因素，公司负责人与你多次协商降租事宜，结果并未达成一致，我公司决定在今年房租到期后（房租缴纳至2017年7月31日），不再续租”等。被告何云龙在收到上述通知后，分别于2017年5月31日至8月14日期间多次向原告发函要求支付剩余租金和赔偿违约损失。
另查，绵阳城区菲特豪斯健身会所系个体工商户，登记业主为本案原告刘旭，注册地址位于案涉租赁房屋，该个体工商户于2017年6月26日经原告申请登记注销，其税务登记于2017年6月20日经原告申请登记注销。2017年5月1日，原告刘旭作为合伙人之一与案外人马萱等签订《个人合伙经营协议书》，约定在绵阳市梅西百货公司5楼开办“菲特豪斯健身中心（TOP店）”，约定原告投资金额12.3万元，合伙份额为41%，该合同第十条约定“禁止行为。……（二）禁止合伙人参与经营或管理与本合伙项目形似或者竞争的业务，……”等。2017年6月8日，绵阳市涪城区菲特豪斯健身中心梅西百货店以马萱为业主经工商登记注册成立。
2017年6月19日，案涉房屋经绵阳市涪城区公安消防大队检查，发现安全隐患，该队向原告开办的绵阳城区菲特豪斯健身会所制作并发出《责令限期改正通知书》，载明整改原因为“屋顶擅自改建，改变原建筑消防安全条件。具体问题：1.该场所安全出口不足；2.改变原建筑机构；建议暂停营业，待整改后合格恢复”等，并责令2017年7月1日前改正。2017年6月20日，绵阳市涪城区公安消防大队再次作出《责令整改通知书》，载明整改具体问题为“1.通往屋顶楼梯设置铁门，并且不能开启，建议暂停营业整改”，并责令2017年7月20日前改正。后原告继续经营该健身会所，并自2017年6月30日起陆续将房屋内的健身器材设备等搬离。2017年7月19日，原告刘旭向被告何云龙出具函件一份，载明：“……由于该房屋的消防安全不合格，不能通过公安消防大队的消防监督检查，导致我在该房屋经营的菲特豪斯健身会所在2017年6月19日、2017年6月20日均收到了《绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书》，均要求我暂停营业。因此，我在该房屋的经营活动已经无法继续进行下去，现要求解除与您签订的上述《商业门面租赁协议》及附件、补充条款、补充协议，不在租赁该房屋”。
2017年7月20日，绵阳市涪城区公安消防大队向绵阳城区菲特豪斯健身会所出具《临时查封决定书》，对案涉房屋进行了查封，载明查封期限自2017年7月20日至2017年8月18日。被告何云龙在收到场所查封通知后，组织人员进行了整改，2017年8月31日，绵阳市涪城区公安消防大队对案涉房屋解除了临时查封。
结合上述事实，原、被告签订租赁合同及补充协议，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案争议的焦点在于案涉房屋租赁合同解除时间及解除权行使是否构成违约。
根据上述事实，原告刘旭在合同约定的租赁期未届满之前，于2017年5月27日向原告发出《房屋租赁合同到期不再续租通知书》，作出了解除合同的意思表示，且根据原告刘旭与案外人于2017年5月1日签订合伙协议及其禁业禁止的约定、其申请注销原绵阳城区菲特豪斯健身会所工商登记、税务登记以及其从2017年6月30日起开始将租赁房屋中设施设备撤走的相关一系列事实，能够证明原告在2017年5月27日作出的解除租赁合同且不再继续履行的意思表示真实。根据原、被告双方签订的房屋租赁协议和补充协议约定，原告单方解除租赁协议的行为系合同约定的解除权的行使，且构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告称系因后来的消防安全不合格被查封为由行使解除权与前述事实不相符。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，案涉合同应当自原告向被告发出《房屋租赁合同到期不再续租通知书》的时间即2017年5月27日即终止履行。故原告刘旭要求确定双方租赁合同关系于2017年7月29日终止履行的主张与查明的事实不符，一审法院不予支持。原告在租赁合同约定期限未届满的情况下单方行使合同解除权，构成违约，应当承担违约责任。其要求被告返还保证金和赔偿损失的主张，一审法院不予支持。
关于反诉请求，反诉原告要求确定反诉被告解除合同行为违约的请求，与查明的事实相符，一审法院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付2017年8月租金以及返还减免房租和赔偿租金损失的请求，虽然双方在合同中约定因原告违约应当向被告承担上述违约责任，但结合查明的事实，被告已经收取原告的租房保证金10万元，且依照合同不予以退还，该资金金额已经能够充分弥补被告因原告解约造成的损失，原、被告双方在租赁合同及补充协议中约定的违约金过分高于被告的实际损失，故对被告的上述要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘旭与被告何云龙于2013年7月29日签订的《商业门面房屋租赁协议》及所涉的补充协议于2017年5月27日起终止履行；二、原告刘旭解除与被告何云龙的房屋租赁合同关系行为违约；三、驳回原告刘旭的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何云龙的其他诉讼请求；本案本诉案件受理费9300元，减半收取计4650元，由原告刘旭负担；反诉案件受理费3801元，由被告何云龙负担。
二审审理中，刘旭提交了2017年绵阳市城市管理行政执法局出具的“绵城管责通字[2017]0104071号”《责令改正通知书》，载明“临园商务大厦群楼五楼：经调查，发现你（单位）存在下述违法行为：你单位于临园商务大厦东楼五楼顶，涉嫌擅自搭建彩钢性结构建筑物，未提供相关审批手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，现责令你（单位）立即予以整改；在2017年8月15日前改正或者整改完毕。在期限届满之前，你（单位）必须出具相关单位审批手续……”何云龙称刘旭提交的是复印件，自己没有该份通知书。何云龙提交了四张照片，拟证明案涉房屋至今未出租，还提交了绵阳市档案馆竣工图复印件一份、1989年8月9日建筑施工许可证复印件一份、1992年12月21日竣工报告复印件一份、1992年12月建设工程竣工验收质量等级评定证书复印件一份，拟证明案涉房屋的建设竣工时间，该建筑也是合格建筑。刘旭称照片不能证明案涉房屋没有出租，且对案涉房屋的工程验收无异议，但对消防验收有异议。
本院查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，根据审理查明的事实，2017年6月19日，绵阳市涪城区公安消防大队检查发现案涉房屋存在安全隐患并向刘旭开办的绵阳城区菲特豪斯健身会所制作并发出《责令限期改正通知书》，载明整改原因为“屋顶擅自改建，改变原建筑消防安全条件。具体问题：1.该场所安全出口不足；2.改变原建筑机构；建议暂停营业，待整改后合格恢复”等，2017年7月20日，绵阳市涪城区公安消防大队向绵阳城区菲特豪斯健身会所出具《临时查封决定书》对案涉房屋进行了查封，2017年8月31日，绵阳市涪城区公安消防大队对案涉房屋解除了临时查封。据此，虽然案涉房屋存在一定的消防安全隐患，但不属于建设工程未经公安消防机构验收或验收不合格禁止投入使用的情形，该隐患经短期整改后可以继续经营，故刘旭与何云龙所签订的相关协议具有法律效力。
刘旭于2017年5月27日向何云龙书面提出不再续租的意思表示，根据双方签订的协议，刘旭在解除租赁合同后应当承担相应的违约责任，原判认为双方约定的解除协议违约金过高，何云龙所收取的10万元保证金已经能够弥补所造成的损失并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人刘旭、何云龙的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费刘旭交纳9300元由刘旭负担，何云龙交纳6784元由何云龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 志
审判员 陈兴旺
审判员 田 苑
二〇一八年一月二十九日
书记员 杨 丽