安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终427号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵睿，男，1982年7月2日出生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市浦口区。
委托代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李杰，男，1964年6月28日出生，汉族，个体工商户，住安徽省固镇县。
委托代理人：崔全，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。
上诉人赵睿因与上诉人李杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2015年12月14日作出的（2015）固民一初字第01815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人赵睿及其委托代理人庄敏，上诉人李杰及其委托代理人崔全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年10月8日,赵睿与李杰签订金润万家超市(固镇店)一楼商场部《租赁合同》。合同约定：1、赵睿提供一楼指定地点使用面积550平方米用于李杰销售彩电、冰箱、洗衣机等大家电；2、李杰在约定的经营面积内每年向赵睿支付使用费22万元；3、租赁时间从2013年11月15日至2016年11月14日；4、从合同生效之日起，每年提前两个月付清下年度的租金，如李杰不按约定或连续三个月未付租金，赵睿在书面通知后仍未履行义务，赵睿有权单方终止合同，并追究违约方的违约责任和滞纳金；滞纳金的计算：欠缴租金总额×天数×2‰；5、合同的终止：租赁期满、非法经营、严重损害商业信誉、不可抗力等因素；6、其他约定：⑴未经同意不得转租；⑵合同期内不得无故违约，如单方违约，违约方应赔偿对方当年场地使用费总额60%的违约金等内容。合同签订后李杰按约定时间对交付其的场地进行了装修与使用。2013年11月15日至2014年11月14日的租金是22万元，李杰支付了15.43万元，下欠6.57万元；2014年11月15日至2015年3月31日的租金是8.25万元，李杰未付。2014年8月1日，赵睿向李杰发出通知，催要下欠的租金，李杰以所租赁的场地使用面积不足550平方米为由拒付。2015年3月，赵睿因经营亏损，提出与李杰等承租人解除金润万家超市一楼的租赁合同，由金润万家超市收回场地、统一对外租赁，并由金润万家超市负责出面协商剩余租期及租金、位置等问题，除李杰外的其余承租人均解除了与赵睿的租赁合同，与金润万家超市重新签订了租赁合同。2015年3月31日后李杰原先租赁的场地被金润万家超市重新出租他人，李杰被迫离开一楼承租的场地。
另查：李杰一直承租金润万家超市三楼的场地从事家电经营。
原审法院认为：本案的争议焦点是：一、赵睿与李杰签订租赁合同后至2015年3月31日李杰搬出所租赁的场地，导致租赁合同不能继续履行下去，谁存在违约行为？二、本案的本诉请求和反诉请求是否得到支持？一、导致本案的租赁合同不能继续履行下去的根本原因在于赵睿的违约行为；李杰存在部分违约行为，但李杰的违约行为不是导致合同不能继续履行下去的原因。首先，本案的租赁合同签订后，李杰未按约定的时间支付租赁费存在违约行为，李杰以交付使用的场地面积不足550平方米的理由进行抗辩，因为双方签订的合同中没有就使用面积不足能行使解除合同的权利存在约定，也没有使用面积不足减少租金的约定，也就是说即使租赁的场地面积不足，双方可以协商解决，但不得在合同履行时拒交租金，也不得解除合同，因为不符合约定解除和法定解除的条件，所以李杰的抗辩理由不予采纳。其次，本案租赁合同解除的根本原因在于赵睿无法继续经营下去，其与金润万家超市达成了解除租赁一楼场地的协议，导致次承租人(如本案李杰)无法继续承租。第三，虽然李杰有延迟交纳租金的行为，赵睿也有催缴租金的行为，但是在2015年3月份之前双方均没有要求解除租赁合同的意思表示。所以，赵睿应当承担解除租赁合同的违约责任。二、本案的本诉请求中，赵睿要求李杰支付拖欠的租金14.82万元、延期支付租金滞纳金的诉讼请求有合同约定，予以支持，但赵睿对滞纳金的计算方式有误，予以重新计算。从2013年11月15日至2015年3月31日李杰拖欠租金65700元(220000元-154300元)的滞纳金为65831元(65700元×501天×2‰)；从2014年11月15日至2015年3月31日李杰拖欠租金82500元的滞纳金为22440元(82500元×136天×2‰)，合计为88271元。因此赵睿要求李杰支付拖欠的租金14.82万元、延期支付租金滞纳金88271元的诉讼请求予以支持；要求李杰支付违约金没有依据，因为双方签订的合同中承担违约责任的情形是根本违约，而本案李杰不存在根本违约的情形，故赵睿的该项诉讼请求不予支持。反诉请求中，赵睿是在第二年度的租赁期间存在解除合同的根本违约，违约金为132000元(220000元×60%)，李杰按两个年度的租金计算违约金的数额不予支持。由于李杰只对租赁面积的不足提出抗辩，并没有就租赁面积不足造成的损失或租赁费用的减少提出请求，对其该抗辩理由不予采纳，对其是否造成损失或损失情况不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李杰支付赵睿租赁费148200元、给付滞纳金88271元，合计236471元；二、赵睿给付李杰违约金132000元；三、上述两项相抵后，李杰给付赵睿104471元，并于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回赵睿的其他诉讼请求及李杰的其他反诉请求。案件受理费7724元，减半收取3862元，反诉费2630元，合计6492元，由赵睿负担2908.5元，李杰负担3583.5元。
赵睿上诉称：原审法院认定事实错误。1、原审法院认定本案租赁合同不能继续履行的根本原因在于赵睿的违约行为，李杰虽存在部分违约行为，但不至于导致合同不能继续履行下去，属事实认定错误。赵睿虽无法经营，但是经金润万家超市同意后于2015年3月31日撤出的。在撤出之前，针对一楼租赁合同，赵睿邀请租赁户及金润万家超市进行了三方专题约谈，具体内容：一楼合同未到期租赁户如进行经营，可以与金润万家超市签约继续履行合同，剩余租期、租金均不变。如不愿继续经营，在2015年3月底自愿撤出，与原承租人无关。李杰表态放弃续租，同意撤出。故赵睿经金润万家超市同意后撤出，并未导致李杰无法继续承租，原审认定事实错误。李杰延迟交纳租金，赵睿有催缴租金行为，按照合同约定李杰的行为因属根本违约，赵睿有权单方终止合同。故原审认定赵睿应承担解除租赁合同的违约责任，显然错误。2、根据合同约定李杰不按约定或连续三个月未交租金，经赵睿通知后仍未履行义务的，赵睿有权单方终止合同。李杰的行为显然构成根本违约，理应向赵睿支付违约金。即使本案赵睿存在违约行为，按照合同约定赔偿当年度场地使用费总额60%的违约金，明显过高，违反了合同法及其司法解释的规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
李杰在庭审中辩称：原审法院认定本案租赁合同不能继续履行下去的原因是赵睿的违约行为是正确的，李杰不存在违约行为。赵睿的上诉状中也认可了赵睿是因为无法继续经营下去才导致租赁合同无法履行。根据合同李杰需要的面积是550平方米，而赵睿交付的只有320平方米，因此在交付时赵睿就存在违约；李杰使用的面积只有320平方米，租金应当只是320平方米的租金，按照原550平方米计算标准计算，租金未到13万元，李杰交纳的租金远远超过了13万元。综上，李杰不存在任何违约行为，请求二审法院驳回赵睿的诉讼请求。
李杰上诉称：原审法院认定部分事实错误。1、赵睿不是本案适格原告。双方签订租赁合同的主体是蚌埠市金润万家超市一楼商业部，李杰的租金也是交纳给黄国平的。2、租赁费应该是多少？根据合同约定赵睿应交付的场地为550平方米，李杰才需支付22万元的租金。在赵睿没有实际交付550平方米场地的情况下，李杰不应支付租金。3、李杰不存在欠付租金，更不存在违约金和滞纳金。4、李杰交纳的租金数额是204300而不是154300元，赵睿应该返还。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赵睿的诉讼请求，支持李杰的反诉请求。
赵睿答辩称：李杰所述理由与事实严重不符。赵睿具有本案原告的诉讼主体资格。双方签订的场地面积为550平方米，每年租金是22万元。李杰没有及时交纳租金存在严重违约行为。
二审中，李杰为证明其抗辩主张成立，向本院提交了2014年2月15日和2015年6月20日函告单各一份，证明租赁场地只是部分交付。
赵睿质证意见：对两份函告单的真实性均有异议，两份函告单告知人是赵睿，但是赵睿本人或者其亲属、员工没有人在上面签字，对该证据不予认可，在原审中对方也未提供该证据作为抗辩的理由。2015年6月20日的函告单，李杰于2015年3月31日已经从租赁场地撤离，因此对该函告单的真实性有异议。
本院认证：李杰提供的两份商函均是由固镇县万源电器有限公司给赵睿的，但商函上没有赵睿的签字确认。赵睿对商函的真实性有异议，同时否认实际接收了商函。且其中2015年6月20日的商函是李杰已经从诉争场地搬出3个月以后出具的。故本院对李杰提供的两份商函不予认定。
另查明：黄国平系赵睿的岳父。黄国平于2015年9月28日给李杰的短信载明：李总好，转眼分别数月未见，你的生意还是如日中天，财源滚滚来。你与赵睿之间还有部分尾欠的房租，我想还是协商处理，他也是个人经营，本来就是亏损无法经营才撤离的，我给金润万家的房租也是要交的，再说我把一楼委托赵睿经营，租金收不回他没法交账，因为你的事我们家庭都发生了矛盾……。
安徽省金润商贸有限公司出具证明，载明：因金润万家超市固镇店一楼承租人严重亏损，无法继续经营。经出租方（安徽省金润商贸有限公司）同意于2015年3月31日撤出，针对一楼租赁户合同问题，承租人邀请三方专题约谈。谈话内容：1、一楼合同未到期租赁户如继续经营，原与赵睿签订的合同可以与金润万家超市签约继续履行。2、如不愿继续经营的，承租人在2015年3月底自愿撤出，原来双方所签订的合同终止。
经审理查明：赵睿虽对原审法院查明的“2015年3月赵睿因经营亏损，提出与李杰等承租人解除金润万家超市一楼的租赁合同”，“由金润万家超市收回场地、统一对外租赁，并由金润万家超市负责出面协商剩余租期及租金、位置等问题”，“李杰被迫离开一楼承租的场地”有异议。经审查，赵睿在原审提交的黄国平给李杰短信及安徽省金润商贸有限公司的证明中均陈述是由于其严重亏损，无法继续经营，场地由金润万家超市收回。合同履行期限内，在赵睿未按合同约定通知李杰解除合同，李杰亦没有要求解除合同的情形下，李杰搬离租赁场地并非自愿。故赵睿的异议理由不能成立，本院对该节事实予以认定。李杰对原审法院查明的“2013年11月15日至2014年11月14日的租金是22万元”，“李杰支付了15.43万元，下欠6.57万元”，“2014年8月1日赵睿向李杰发出通知，催要下欠的租金”有异议。经审查，李杰和赵睿于2013年10月8日签订租赁合同中明确约定每年场地使用费22万元，赵睿认可李杰支付了15.43万元，李杰虽认为其实际交付的场地使用费为20.43万元，但没有提供证据予以证明，其应承担不利后果。故本院对原审法院查明的“2013年11月15日至2014年11月14日的租金是22万元”、“李杰支付了15.43万元，下欠6.57万元”事实予以确认。赵睿在原审提供了其在2014年8月1日给李杰的催缴租金函告，但未提供证据证明该催缴函已送达李杰，同时李杰对该催缴租金函告真实性提出异议，并否认收到上述催缴函。故本院对原审法院查明的“2014年8月1日赵睿向李杰发出通知，催要下欠的租金”事实不予确认。
本院对原审法院查明的双方当事人均无异议的事实予以确认。
本院认为：根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：赵睿是否具有本案的诉讼主体资格；在本案诉争租赁合同履行过程中赵睿、李杰是否存在违约行为；在查明存在违约行为的前提下违约责任如何确定。根据本案查明事实和相关证据，依照法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下：
一、赵睿具有本案诉讼主体资格。赵睿和李杰是2013年10月8日诉争租赁合同的签订者，虽租赁合同首部载明甲方蚌埠市金润万家超市一楼商场部，但租赁合同尾部的签名分别为赵睿、李杰，且双方均认可租赁合同上的签名系本人所签。同时原审庭审时李杰亦陈述“诉争合同是其与赵睿签订的，与金润万家总部无关”。综上，李杰认为赵睿不具有本案诉讼主体资格的上诉理由不能成立。
二、赵睿、李杰在合同履行过程中均存在违约行为，应按各自过错承担相应违约责任。合同签订后，赵睿交付给李杰租赁场地，李杰亦应按约支付场地使用费。李杰虽辩称其未按约支付使用费是因赵睿交付的场地不符合合同约定，但未提供证据予以证明，其该辩解理由不能成立，故李杰应按合同约定向赵睿支付相应的租金及违约金。李杰拖欠赵睿租赁费148200元，违反了双方关于租赁费交付期限及法律后果（李杰不按约定或连续三个月未交租金，经赵睿通知后仍未履行义务的，赵睿有权单方终止合同）的约定，也是导致赵睿经营困难的原因之一，依法应当承担相应的责任。在李杰拖欠租金超过三个月的情况下，赵睿可以通知李杰交付租金，若李杰仍不交付租金，赵睿有权单方终止合同，而赵睿在未通知李杰交付租金的情况下，于2015年3月提出与李杰等承租人解除案涉租赁合同，由金润万家超市收回场地、统一对外租赁，并由金润万家超市负责出面协商剩余租期及租金、位置等问题，由此导致李杰租赁的场地被金润万家超市重新出租他人，赵睿的该行为违反了合同约定，亦应当承担相应的责任。综合考量李杰违约行为在先，赵睿违约行为直接导致李杰搬出租赁场地的实际情况，确定由赵睿向李杰支付违约金较为适当，但在李杰未提供证据证明赵睿的违约行为给其造成的损失的情况下，同时考虑到李杰拖欠租金的违约行为，按照公平原则，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院将赵睿支付李杰的违约金酌定为当年场地使用费总额的30%即66000元。故赵睿认为双方合同约定违约金过高要求调减的上诉理由成立，其该上诉请求本院予以支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省固镇县人民法院（2015）固民一初字第01815号民事判决第一项，即李杰支付赵睿租赁费148200元、给付滞纳金88271元，合计236471元。
二、撤销安徽省固镇县人民法院（2015）固民一初字第01815号民事判决第二项、第三项、第四项，即赵睿给付李杰违约金132000元；上述两项相抵后，李杰给付赵睿104471元，并于判决生效后十日内履行完毕；驳回赵睿的其他诉讼请求及李杰的其他反诉请求。
三、赵睿给付李杰违约金66000元。
四、上述第一项、第三项相互折抵后，李杰给付赵睿170471元，于判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回赵睿的其他诉讼请求及李杰的其他反诉请求。
一审案件受理费7724元，减半收取3862元；反诉费2630元，合计6492元，由赵睿负担2561元，李杰负担3931元。二审案件受理费7724元，由赵睿负担3724元（已交纳），由李杰负担4000元（已交纳2630元，剩余1370元，于判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
审 判 员 潘伟荣
代理审判员 李小芹
二〇一六年七月七日
书 记 员 贡雪洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。