四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第657号
上诉人（原审被告）成都市晓初物业有限公司。住所地：成都市新都区新都镇下南街**号。
法定代表人张文恩，董事长。
委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昝超，男，1988年3月6日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。
上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）因与被上诉人昝超商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人晓初公司委托代理人高玉林、刘一可，被上诉人昝超及委托代理人张映贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月16日，昝超（买受人）与晓初公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由昝超购买晓初公司开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城A区5幢1单元21层2104号房屋，价款按照套内建筑面积计算，总价款282318元。昝超按贷款银行规定支付首期购房款，其余价款向银行借款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2011年10月31日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”
签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”商品房买卖合同及补充协议签订后，昝超按约支付了购房款282318元。昝超于2013年7月25日取得所购房屋的房屋所有权证，截止一审辩论终结前，昝超仍未取得国有土地使用权证。
昝超向原审法院起诉，请求判令晓初公司立即办理国有土地使用权证，支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金37142元（从2012年11月22日起至2014年7月16日止，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算）；从2014年7月16日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付国有土地使用权证的违约金。
原审法院认定以上事实，采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、物业收款单等证据及到庭当事人的陈述。
原审法院认为，昝超与晓初公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。1.关于迟延办理房屋所有权证的违约金问题。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，如果因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。关于商品房的实际交付时间，根据昝超向原审法院提交的物业收款单可以确定，昝超于2011年11月21日向为博雅新城A区提供物业管理服务的成都晟玥物业管理有限公司交纳物业管理费，其房屋应于当日交付，故昝超所述2011年11月21日双方对房屋进行了实际交付，原审法院予以确认。因此，昝超应从2011年11月21日起365日即2012年11月21日之内取得房屋所有权证书，但昝超却在2013年7月25日才取得该房屋的房屋所有权证书。晓初公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，晓初公司应从2012年11月22日起至2013年7月24日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即违约金6917元。2.昝超已于2013年7月25日取得所购房屋的房屋所有权证，根据双方签订的补充协议第十三条第五款的约定，昝超应于取得房屋所有权证后的365天即2014年7月25日内取得国有土地使用权证，但截止一审法庭辩论终结前，昝超仍未取得国有土地使用权证。晓初公司并未向原审法院提交证据证明昝超未取得国有土地使用权证的原因是补充协议第十三条第五款中约定的“因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因”，故晓初公司应为昝超办理国有土地使用权证，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，晓初公司作为违约方，应对作为守约方的昝超的损失进行补偿。双方在补充协议第十三条第五款约定了因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人按照总房款的万分之一支付违约金给买受人。但在案件审理中，晓初公司提出迟延办理国有土地使用权证的违约金应以实际损失为依据，在昝超未提出证据证明实际损失的情况下，应依法补偿，最高不超过合同约定的30%。此抗辩应视为晓初公司对合同约定的每日万分之一的违约金过高的抗辩，但是晓初公司迟延办理国有土地使用权证的行为造成了昝超的损失，并且双方约定的每日万分之一的违约金并不属于“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，故原审法院对晓初公司提出的对违约金进行减少的抗辩理由不予采纳。违约金的期间为2014年7月26日起至国有土地使用权证办理完毕之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、晓初公司于判决生效之日起三十日内向为昝超办理涉诉房屋的国有土地使用权证；二、晓初公司于判决生效之日起十日内向昝超支付逾期办理房屋所有权证的违约金6917元；三、晓初公司于国有土地使用权证办理完毕之日起十五日内向昝超支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（以购房款282318元为基准，从2014年7月26日起至国有土地使用权证办理完毕之日止，按照每日万分之一的标准计算）；四、驳回昝超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，由昝超负担264元，晓初公司负担200元（此款昝超已预付，晓初公司在履行上述付款义务时一并结清）。
宣判后，原审被告晓初公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回昝超的诉讼请求，本案全部诉讼费用由昝超承担。其主要上诉理由为：晓初公司逾期办证的违约金计算方式应当在双方约定的前提下，按昝超的实际损失适当减免，昝超并未提交其实际损失的证据，原审法院武断作出全额支持违约金的判决，严重违反公平原则。
被上诉人昝超答辩称，双方签订的买卖合同和补充协议约定有违约金的计算标准，晓初公司违约，其应当按约承担违约责任，合同约定的违约金标准不高。晓初公司的违约，导致昝超没有取得完整的权属证书，无法将案涉房屋及时在价格较高的情况下进行转让。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为违约金的金额是否应当予以调整。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，晓初公司履行交房义务的最迟时间为2011年10月31日，履行办理房屋所有权证义务的最迟时间为2012年10月31日。对此约定内容，晓初公司与昝超均明确知晓。本案中，昝超于2013年7月25日才取得该房屋所有权证，国有土地使用权证至今仍未取得，故晓初公司违约事实清楚，其应当承担相应的违约责任。双方合同约定违约金的计算标准为自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款万分之一计算；国有土地使用权证每迟延一天，按总房款的万分之一支付违约金。二审中晓初公司提出了违约金标准约定过高的调整意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，违约金的性质系补偿性为主，惩罚性为辅。就本案而言，一方面，因房屋产权证系合法拥有该房屋的重要权属凭证，晓初公司的违约行为严重损害昝超的合法权益。虽然二审中晓初公司提出违约金过高的调整意见，但是是否对违约金进行调整属于人民法院自由裁量权的范畴，结合本案的实际情况，本院认为，双方合同有效，晓初公司与昝超均应当遵循诚实信用原则全面履行义务。合同约定的违约金标准并非过高，故晓初公司提出减少违约金的请求不成立。原审按照双方合同约定确定晓初公司应支付的逾期办理房屋产权证违约金6917元并无不当，应予维持。另一方面，关于逾期办理国有土地使用证问题，本案昝超并未提交因晓初公司逾期办理国有土地使用权证使其权利受阻情形，也未提交其存在实际损失的证据，本院酌定晓初公司应支付昝超逾期办理国有土地使用权证违约金1100元。
综上，原审认定的基本事实清楚，但适用法律不当，导致本案违约金的认定错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3481号民事判决第一项，即“成都市晓初物业有限公司于本判决生效之日起三十日内向昝超办理涉诉房屋的国有土地使用权证”；
二、维持成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3481号民事判决第二项，即“成都市晓初物业有限公司于本判决生效之日起十日内向昝超支付逾期办理房屋所有权证的违约金6917元”；
三、维持成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3481号民事判决第四项，即“驳回昝超的其他诉讼请求”；
四、变更成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3481号民事判决第三项为，成都市晓初物业有限公司于本判决生效之日起十日内向昝超支付逾期办理国有土地使用权证的违约金1100元；
如成都市晓初物业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费250元，由成都市晓初物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年二月六日
书 记 员 李 玲