广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2873号原告：彭林，男，1979年6月10日出生，汉族，住江苏省沛县。委托代理人：伍敏（是彭林的配偶），住湖南省邵阳市双清区。委托代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：郭伟婵，女，1977年1月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。第三人：广州市弘信房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城永宁街公安村委会枫木元社南街7号。法定代表人：王达宏。原告彭林诉被告郭伟婵、第三人广州市弘信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭林的委托代理人伍敏、麦丽妍、被告郭伟婵到庭参加诉讼，第三人广州市弘信房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭林诉称：2017年3月5日，在第三人的居间下，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以134万元的价格向被告购买位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号x幢xxx房（以下简称涉案房屋），并约定相关交易条件。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了10万元定金，并依约办理按揭手续。原告于2017年3月27日取得银行同意贷款意向书。之后，原告要求被告配合办理过户手续，但被告拒绝配合办理，甚至明确表示不再出售涉案房屋。经原告与第三人多次催促，被告均拒绝办理。被告拒绝不履行合同的行为已构成根本性违约，应向原告承担违约责任。为维护原告自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令，一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》中的买卖关系；二、被告立即向原告返还定金10万元；三、被告向原告支付违约金134000元；四、被告向原告赔偿中介费26800元、按揭费8880元、律师费20000元、担保费2000元；五、本案的诉讼费用及财产保全费由被告承担。被告郭伟婵辩称：一、原、被告于2017年3月5日签订《房地产买卖合同》，约定原告应在签订合同当天先付购房定金50000元，但原告没有按合同约定的期限支付定金给被告。在签署合同当天，被告要求原告支付的购房定金马上汇到被告银行账户内，但原告是通过银行柜员机转账5万元定金给被告（该转账方式要24小时才能到账），被告向原告出具的收据也注明了以到账时间为准，事实上该笔定金在第二天才到账，因此原告的行为已经构成违约。《房地产买卖合同》还约定原告应在2017年3月7日前付清余下购房定金50000元给被告，但原告也没有履行该约定。原告在签署合同后存在连续两次违约行为，被告认为原告没有继续履行合同的能力，因此被告不同意继续履行合同，并在2017年4月14日向原告及第三人发函要求解除合同。二、被告同意解除双方的房屋买卖合同关系，并同意返还定金10万元给原告。被告不同意原告要求支付违约金、中介费、按揭费、律师费、担保费的诉讼请求。三、被告认为，若法院支持了原告违约金的诉讼请求，该违约金已经足以弥补原告的损失，因此原告主张的中介费、按揭费、律师费、担保费等诉讼请求不应得到支持。第三人广州市弘信房地产代理有限公司未发表意见。经审理查明：2017年3月5日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）共同签署《房地产买卖合同》，该合同约定以下内容“一、物业权属情况1.物业地址为：增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号x幢xxx房（下称‘该物业’）。2.该物业面积为126.21平方米（实际面积以房地产权证为准）。……二、成交价、付款方式和税费等1.该物业之成交总楼价为人民币（大写）壹佰叁拾肆万元整（小写）￥1340000元……三、买卖双方的权利和义务1.买卖双方应及时提供与该物业有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。……四、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于本合同项下义务，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。……六、基于买卖双方信任并独家委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方已提供中介代理业务并已促成买卖双方签订本合同，协助买卖双方建立房屋买卖法律关系，买卖双方同意于本合同签订之日向经纪方支付中介服务费及咨询费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。……房地产买卖合同的履行与否不影响中介服务费及咨询费的支付。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取中介服务费及咨询费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备注：买卖双方签订合同当天协商同意以下2点：①因签定本合同不在房管部门工作日内，未能及时查册房子产权，买家先付部分定金伍万元整（￥50000元整）给卖方，待2个工作日内到房管部门查册完，买方需补齐卖方剩余定金伍万元整（￥50000元整），②银行贷款最终以银行出具同意贷款书为准。附件买卖双方同意按下述付款方式完成该项交易（以下方式只能任选一项）……二、按揭付款1、【定金】签订本合同时支付人民币￥壹拾万元整（￥100000元）作为定金。2、卖方应在收到定金后5工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后5工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5工作日内提供齐全办理银行贷款需要的资料。买卖双方均同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。4、首期楼款（不含定金）共计人民币叁拾壹万元整（￥310000元），买方按下列第B种方式支付：……（B）买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；……”。同日，原告与第三人签署《买卖代理费支付承诺（买方）》，内容为第三人成功促成卖方与原告达成买卖合同，原告同意向第三人支付房地产咨询及买卖代理费共20000元等。签订上述合同后的当天，原告通过银行柜员机将50000元购房定金转账给被告，该款于次日即同年3月6日到账。同时，被告于签订合同当日出具了《收款收据》给原告收执，确认收到原告支付的购房定金50000元，但《收款收据》中备注写明“以到账生效为准”，原、被告对此进行签名确认。2017年3月7日，第三人出具两张收款收据给原告收执，确认收到原告交来的房屋中介费及房屋咨询服务费合计26800元。同日，广州市良策房地产代理有限公司出具《收款收据》给原告，载明该公司收到原告交来的按揭服务费8880元。2017年3月8日，原告通过网银向被告的账户汇入50000元，该款于当天到账。被告于2017年3月10日出具《收款收据》给原告，确认收到原告支付的购房款定金50000元。2017年3月27日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，内容为原告用购买涉案房屋的个人住房贷款申请，经审核，该行拟同意向原告发放贷款88万元，贷款期限30年，本意向书最长有效期限为出具之日起六个月等。2017年4月14日，被告通过邮寄方式分别向原告、第三人发出《函》，内容为原告在3月5日当天没有按合同约定支付定金50000元，也没有依约在2个工作日内即3月7日前支付另一部分定金50000元给卖方，基于原告连续两次的违约行为，被告认为原告没有履行的诚信，要解除合同并退回款项（已于4月1日口头通知）。原告称被告上述函件是邮寄到原告身份证的地址，因原告并不在该地址居住，所以没有收到被告发出的上述函件，但原告在2017年4月中旬期间通过第三人知道被告发出的函件内容。2017年4月29日，原告与广东广岭律师事务所签署《委托代理合同》，合同载明原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托广东广岭律师事务所指派律师进行代理等。2017年5月2日，广东广岭律师事务所出具三张发票给原告收执，三张发票的金额合计为20000元，发票的开票项目载明为律师费。2017年5月2日，原告向本院提起本案诉讼。同日，广东明华融资担保有限公司出具《收据》给原告，载明该公司收到原告交来担保费2000元。诉讼过程中，本院依据原告的申请，于2017年5月11日作出（2017）粤0183民初2873号民事裁定书，查封了被告名下的涉案房产。本案审理过程中：一、原、被告确认以下事实，1、《房地产买卖合同》是原、被告共同签署，该合同是双方的真实意思表示；2、在被告收齐定金之后，被告有配合原告办理按揭贷款申请手续；3、在2017年3月27日至29日期间，原告通过第三人联系被告，要求被告配合办理过户手续，但被告向第三人表明被告及其家人不同意继续转让涉案房屋给原告；4、2017年4月10日，第三人通过微信联系被告，要求被告到房管局配合原告办理涉案房屋过户手续，且原告与第三人的工作人员已到房管部门等待被告前来，但被告没有到场。二、原告作以下陈述，1、原告不存在违约，在2017年3月5日签署买卖合同时已是18时，原告与被告、第三人协商一致，由原告通过银行柜员机转账方式支付购房定金50000元给被告，当时被告是知情并同意这样操作，被告还签署收款收据给原告，只是由于银行的原因导致该款在第二日才到账；2、第二笔定金50000元的支付时间约定在签订合同的两个工作日到房管局查册后再支付，第三人在2017年3月7日对涉案房屋进行了查册，并联系被告，要求被告提供收款的银行账号，但被告在3月8日才向第三人提供其银行账户，因此原告通过第三人知道被告的银行账户信息后就立即通过银行转账方式将50000元支付给了被告，对此被告也出具了收据给原告进行确认；3、在银行出具同贷书后，第三人约被告办理过户手续时，被告却以家人不同意、合同没有生效等理由拒绝配合办理过户手续，原告认为被告是因为房价上涨才要求解除合同的。三、被告作以下陈述，1、被告在2017年3月5日已将其银行账户信息告知了原告，且原告第一次支付的50000元定金是通过柜员机转账给被告，因此原告对于被告的银行收款账户是知情的；被告在2017年3月8日确实又将其银行账户信息通过微信方式告知了第三人，但被告当时并不知道第三人要询问其银行账户信息的原因；2、被告在收齐定金之后，有配合原告办理按揭贷款申请；3、被告后来发现原告连续两次不按合同约定按时支付定金，基于该情况被告及家人均不同意出售涉案房屋给原告，因此在第三人要求被告协助办理过户手续时，被告提出了解除合同。本院认为：原告与被告、第三人于2017年3月5日共同签署的《房地产买卖合同》中关于原、被告的房屋买卖关系，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同签订后，原告向被告支付了购房定金10万元，被告协助原告办理了按揭贷款申请，但被告拒绝配合原告办理涉案房屋的过户手续。为此，原告提起本案诉讼主张解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系，并要求被告退还购房定金10万元。被告答辩同意解除双方的房屋买卖关系，并同意退还定金10万元给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张解除房屋买卖合同关系以及要求被告退还定金10万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告连续两次未按合同约定按时支付购房定金的行为违约。根据查明的事实，原告在签订合同当天已通过银行柜员机将第一笔购房定金50000元转账给被告，表明原告已按合同约定履行了付款义务，且被告也签署了收款收据给原告，确认了原告的付款行为。《房地产买卖合同》备注第1款约定“因签定本合同不在房管部门工作日内，未能及时查册房子产权，买家先付部分定金伍万元整（￥50000元整）给卖方，待2个工作日内到房管部门查册完，买方需补齐卖方剩余定金伍万元整（￥50000元整）”，而原告是在2017年3月8日通过转账方式将第二笔购房定金支付给被告，被告在2017年3月10日出具了收款收据给原告。从上述履约情况来看，原告只是迟延了一天支付定金给被告，该行为存在履行瑕疵，不存在根本性违约。被告收齐定金后向原告出具收款收据，并配合原告办理了按揭贷款申请手续，表明被告是认可原告履行了支付定金的义务。综上可见，原告两次支付购房定金的行为并不存在违约，故被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告主张被告拒绝配合办理过户手续存在违约。根据查明的事实，被告在原告办妥银行同贷之后，拒绝配合原告办理涉案房屋过户手续，并向原告以及第三人发出了要求解除合同的函件。被告的行为是明确表示拒绝履行合同约定的主要义务，已构成违约。故原告主张被告按合同约定支付违约金134000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。《房地产买卖合同》第六条约定，守约方已支付中介服务费的，经纪方不予退还，由违约方直接赔偿给守约方。原告已向第三人支付了中介服务费26800元，基于被告存在违约，原告主张依据上述合同约定要求被告赔偿中介服务费26800元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的按揭费8880元、律师费20000元、担保费2000元等并非是必然产生的损失，涉案合同也无相关约定，故原告该项诉请的理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭林与被告郭伟婵于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告郭伟婵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭林返还购房定金100000元；三、被告郭伟婵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭林支付违约金134000元；四、被告郭伟婵应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告彭林中介服务费26800元；五、驳回原告彭林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17380元、诉讼保全费1920元，由原告彭林负担425元，被告郭伟婵负担18875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  姚紫珊二〇一八年一月十五日书 记 员  彭美英赵洁玲附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。