天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第1057号
原告天津丰绅莲花酒店管理有限公司（以下简称丰绅莲花酒店）。
法定代表人吴盛柱。
委托代理人刘强。
被告天津明都盛宴餐饮管理有限公司（以下简称明都盛宴公司）。
法定代表人徐强。
被告徐强。
被告高建。
原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司、徐强、高建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰绅莲花酒店的委托代理人刘强，被告明都盛宴公司的法定代表人暨被告徐强，被告高建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丰绅莲花酒店诉称，2011年8月26日，原告丰绅莲花酒店与被告徐强签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告徐强租赁原告丰绅莲花酒店所有的坐落于天津市××××××房屋经营餐饮业。该房屋建筑面积共计1700平方米。租赁期限10年，自2011年8月30日至2021年8月29日。合同另约定2011年8月30日至2016年8月29日期间的租赁费用（包括租金、空调费、管理服务费）为3.3元／天／平方米（前两个月为免租期），每月上旬交纳。被告徐强于合同签订当月进入诉争房屋开始经营。
合同履行过程中，双方协商于2011年11月将租赁合同的承租人变更为被告明都盛宴公司，合同条款不变。租赁期间，被告明都盛宴公司自2012年8月起长期拖欠原告丰绅莲花酒店租赁费用。因被告明都盛宴公司经营亏损，经与原告丰绅莲花酒店协商，双方于2014年1月10日签订《退租（撤场）协议》，解除了租赁合同。被告明都盛宴公司于2014年1月20日撤场，将诉争房屋交还原告丰绅莲花酒店，但拖欠的租赁费用2878200元至今未付。如被告明都盛宴公司同意以其交付的定金60万元进行折抵，仍欠原告丰绅莲花酒店2278200元。被告明都盛宴公司拖欠租赁费用的行为已严重影响了原告丰绅莲花酒店的经营，给原告丰绅莲花酒店造成了巨大的经济损失，应依法承担违约责任。被告徐强以注册资金仅10万元的公司与原告丰绅莲花酒店订立年租赁费用高达200余万元的租赁合同，且未能按照约定履行，明显属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为，严重损害了原告丰绅莲花酒店的利益。依据公司法相关规定，被告徐强作为股东应依法对被告明都盛宴公司的债务承担连带责任。被告明都盛宴公司系由被告徐强及另一股东高建共同出资设立，高建作为股东应对公司债务承担连带责任。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第57条之规定，申请追加高建作为本案被告。现原告丰绅莲花酒店提起诉讼，请求法院依法审理，支持原告丰绅莲花酒店的诉讼请求。1、判决被告明都盛宴公司给付原告丰绅莲花酒店租赁费用2278200元，被告徐强、高建承担连带责任；2、诉讼受理费由三被告承担。
原告丰绅莲花酒店提交如下证据：
1、房地产权证，证明原告丰绅莲花酒店系诉争房屋所有权人；2、租赁合同，证明原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司在租赁合同中就诉争房屋面积、租期、租赁费用标准、交纳时间等内容均作出明确约定；3、往来函件，证明在租赁合同履行期间，原告丰绅莲花酒店曾多次发函向被告明都盛宴公司催缴拖欠的租赁费用，被告明都盛宴公司的负责人签收了函件；4、《退租（撤场）协议》及附件，证明⑴被告明都盛宴公司致函原告丰绅莲花酒店，因企业亏损无力再继续经营，欲解除租赁合同；⑵原告丰绅莲花酒店答复，因其拖欠租金已达到合同约定的解除条件，同意解除租赁合同；⑶被告明都盛宴公司就解除租赁合同及撤场等具体问题与原告丰绅莲花酒店达成约定，但其拖欠租赁费用的问题尚未解决；5、《郑重通知》、《关于撤场通知的回函》、《场地交接确认书》、《酒店二楼房间物品清单》，证明原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司解除租赁合同后，经原告丰绅莲花酒店发函催促，被告明都盛宴公司已搬出诉争房屋并与原告丰绅莲花酒店进行了场地交接；6、企业名称预先核准通知书、公司股东（发起人）出资信息，证明被告徐强、高建系被告明都盛宴公司投资人，被告徐强出资7万元，占公司注册资本70%，被告高建出资3万元，占公司注册资本30%。
被告明都盛宴公司、徐强、高建辩称，被告明都盛宴公司与原告丰绅莲花酒店于2011年8月26日签订租赁合同，自签订租赁合同至被告明都盛宴公司撤场，原告丰绅莲花酒店未认真履行应尽的责任和义务。由于其主、客观过错，给被告明都盛宴公司在承租期间造成巨大的经济损失及诸多的经营不便，并与最终的经营结果有着直接或间接的关系。
一、被告明都盛宴公司与原告丰绅莲花酒店于2011年8月26日签订租赁合同，同时交予原告丰绅莲花酒店保证金50万元。合同签订后，被告明都盛宴公司开始进行房屋装修及筹备工作。同时，被告明都盛宴公司前往工商局办理注册登记事宜，力求早日开业。但事与愿违，被告明都盛宴公司的相关资料不能进入工商局注册系统，原因是原告丰绅莲花酒店的前任合作方“盈迦酒楼”尚未办理申请变更注销事宜。被告明都盛宴公司就此事曾多次向原告丰绅莲花酒店提出交涉，但均无济于事，使被告明都盛宴公司处于尴尬境地。2011年10月12日，被告明都盛宴公司就此事向原告丰绅莲花酒店发出公函。“盈迦酒楼”于2011年10月17日才向工商局提出变更申请，以致被告明都盛宴公司在2011年11月4日才注册成功取得营业执照、卫生许可证、税务登记。但被告明都盛宴公司的两个订餐电话由于“盈迦酒楼”的不配合半年内没有变更。虽然被告明都盛宴公司是2011年8月26日与原告丰绅莲花酒店签署的房屋租赁合同，但截止到2011年10月29日前（即原告丰绅莲花酒店给予的免租期）为止，被告明都盛宴公司一直处于尴尬的境地即无照经营，从而错过了宝贵的免租期，开端不良好，未能树立良好的企业形象，损失惨重。就此事被告明都盛宴公司除在2011年10月12日发出公函外，还屡次与原告丰绅莲花酒店沟通、申诉，无奈原告丰绅莲花酒店一直对被告明都盛宴公司的诉求置之不理，态度强硬，盛气凌人。被告明都盛宴公司在2013年4月7日致原告丰绅莲花酒店的回复函中，还在申诉诉求。但遗憾的是，直至被告明都盛宴公司撤场，也没有得到原告丰绅莲花酒店的明确答复；
二、被告明都盛宴公司与原告丰绅莲花酒店签订租赁合同前，与原告丰绅莲花酒店总经理吴盛柱就住店客人早餐部分的经营进行了沟通。因为早餐部分是被告明都盛宴公司经营中很重要的一部分收入，是支付每月17万元高额房租的重要来源之一。当时吴总承诺待酒楼运行3个月后将早餐部分交予被告明都盛宴公司经营，即住店客人按每人20元的早餐消费标准划拨给被告明都盛宴公司。但直至撤场亦未兑现承诺，被告明都盛宴公司从开业起就此事一直与原告丰绅莲花酒店沟通申诉未果；
三、2012年“十.一”黄金周期间，原告丰绅莲花酒店在未告知被告明都盛宴公司的情况下，擅自将中央空调关闭。此间，被告明都盛宴公司承办了大量的婚宴及家宴，生意火爆。另因原告丰绅莲花酒店的房屋结构为全封闭的玻璃建筑，恰逢当时温度较高，致使房间体感温度较高，闷热造成用餐客人大量投诉，以致出现打折、免单等现象，影响极坏。10月7日的婚宴，两桌客人拒不结账，给被告明都盛宴公司造成了经营口碑及营业收入的巨大损失。为此，被告明都盛宴公司在2012年10月10日向原告丰绅莲花酒店发过《情况通报》。租赁合同第6-1条约定，出租人应保证出租房屋的使用安全，并确保用餐时间的餐厅温度适宜；
四、被告明都盛宴公司负一层的操作间过道自开业后直至撤场，房顶长期漏水，屡次报修未能解决，地面长期需放置空盆接水。由于地面长期湿滑以致厨房工作人员屡次滑倒，产生巨大安全隐患；
五、被告明都盛宴公司二楼10号包房自2012年夏季房顶漏水，长时间得不到维修，此房间不能正常使用达3个月之久，影响了被告明都盛宴公司的正常经营，带来了经营损失。
基于以上五个事由，被告明都盛宴公司认为，针对事由一，由于原告丰绅莲花酒店的过错给被告明都盛宴公司造成巨大的经济损失及不良后果，原告丰绅莲花酒店应在原合同免租期的基础上顺延两个月的免租期，综合被告明都盛宴公司的实际经营情况，对被告明都盛宴公司的经营损失给予三个月的利润补偿（每个月的营业额按照60万元计算，利润为12万元），合计70万元。针对事由二，原告丰绅莲花酒店共有客房98间，从2011年12月开始计算至被告明都盛宴公司于2014年1月20日撤场（按24个月计算），早餐就餐人数折半，20元／天＊90人＊30天＊24个月=1296000元。对此，原告丰绅莲花酒店应予补偿。针对事由三、四、五，原告丰绅莲花酒店给被告明都盛宴公司带来的经济损失及不良后果，具体赔偿数额请求法院裁断。被告明都盛宴公司与原告丰绅莲花酒店之间的租赁费用纠纷，是与原告丰绅莲花酒店自始至终的过错有着必然联系的。请求法院依据被告明都盛宴公司的陈述及所提供的证据，查明事实，秉公处理，依法维护被告明都盛宴公司的合法权益。
被告明都盛宴公司、徐强、高建提交如下证据：
1、租赁合同，证明原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司之间的租赁合同关系及双方的权利义务；2、2011年10月12日被告明都盛宴公司《致原告丰绅莲花酒店吴总的函件》，证明被告明都盛宴公司自2011年10月12日正式开业，由于原告丰绅莲花酒店先前的租赁方“盈迦酒楼”没有将原注册地点与营业执照注销，导致被告明都盛宴公司不能注册新的营业执照。从试开业至今半个月以来，给酒楼的正常经营带来诸多不便和损失。请原告丰绅莲花酒店吴总予以重视并尽早解决，以减少被告明都盛宴公司的经营不便与损失；3、有限责任公司变更登记申请书，证明原告丰绅莲花酒店的原合作方是“盈迦酒楼”，该公司没有及时将经营场地进行变更，导致被告明都盛宴公司无法申请营业执照，严重影响了被告明都盛宴公司的正常营业；4、2013年4月7日《致原告丰绅莲花酒店的回复函》，证明被告明都盛宴公司辩称的事实均存在；5、2012年10月10日《情况通报》、2012年10月18日原告丰绅莲花酒店的《回复函》，证明事项同前；6-7、照片，证明被告明都盛宴公司厨房房顶长期漏水从未解决及10号包房房顶漏水。
双方当事人的质证意见：
针对原告丰绅莲花酒店提交的证据，被告明都盛宴公司、徐强、高建认为，对证据1、2、5、6无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对证据4的真实性及该证据证明目的⑴、⑵无异议，但对证明目的⑶有异议。被告明都盛宴公司当时处在弱势地位，不得不签这份协议。
针对被告明都盛宴公司、徐强、高建提交的证据，原告丰绅莲花酒店认为，对证据1无异议；原告丰绅莲花酒店确实收到过证据2，但是仅凭该函件不能证明所涉及的问题是存在的；对证据3的真实性无异议，但是对证明目的不予认可。被告明都盛宴公司在和原告丰绅莲花酒店签订租赁合同时，对“盈迦酒楼”尚未迁出是明知的。原告丰绅莲花酒店正是考虑到上述因素才和被告明都盛宴公司签订了相应的免租期，而且该证据的核准时间是在2011年10月17日，也是在双方免租期之内，所以该证据不能证明因为“盈迦酒楼”没有迁出给被告明都盛宴公司造成了损失；原告丰绅莲花酒店确实收到过证据4，但是该函件中所列举的问题仅凭该函件无法证实；对证据5被告明都盛宴公司致函原告丰绅莲花酒店及原告丰绅莲花酒店回复被告明都盛宴公司的过程没有异议，在原告丰绅莲花酒店的回复函中，原告丰绅莲花酒店再次向被告明都盛宴公司催缴所欠的租金，对于因空调问题造成客人不结账，原告丰绅莲花酒店也曾答应赔付并要求被告明都盛宴公司提供真实的凭证，但被告明都盛宴公司未提供；对证据6-7的真实性无异议，但是该证据只能证明曾经发生过漏水，不能证明长期漏水。
本院的认证意见：
从各方提交的证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断并结合各方的质证意见，本院认为，被告明都盛宴公司虽然对原告丰绅莲花酒店证据3、证据4证明目的⑶均持异议，但未提出反驳证据，故本院对以上证据的证明力均予以采信。被告明都盛宴公司提交的证据2-6，仅能证明被告明都盛宴公司曾与原告丰绅莲花酒店就经营中产生的相关问题进行磋商、沟通，故本院对上述证据的真实性予以确认。
对双方均无异议的其他证据，本院予以确认。
经审理查明，原告丰绅莲花酒店与被告徐强于2011年8月26日签订租赁合同，约定由被告徐强租赁原告丰绅莲花酒店所有的坐落于天津市××××××房屋经营餐饮业。诉争房屋建筑面积共计1700平方米。租赁期限10年，自2011年8月30日至2021年8月29日。合同另约定了租赁费用的计算方式及支付方式和期限、押金和其他费用、房屋使用和维修、房屋转租及出售、提前解除合同等事宜。合同附件约定：2011年8月30日至2011年10月29日为免租期；2011年8月30日至2016年8月29日，
费用标准为每天每平方米（人民币）租金1.1元、空调费0.9元、管理服务费1.3元。2016年8月30日至2021年8月29日费用标准为每天每平方米（人民币）租金1.3元、空调费0.9元、管理服务费1.3元。后经双方协商于2011年11月将租赁合同的承租人变更为被告明都盛宴公司，合同条款不变。根据租赁合同约定，被告明都盛宴公司应向原告丰绅莲花酒店交付100万元押金，被告明都盛宴公司分两次实际支付了60万元押金。在合同实际履行过程中，原告丰绅莲花酒店同意取整，被告明都盛宴公司每月向其交付租赁费用17万元。截止2012年7月底的租赁费用，被告明都盛宴公司已全部付清。2012年8月份租赁费用尚欠46000元。
2011年10月12日，被告明都盛宴公司致函原告丰绅莲花酒店吴总，反映“盈迦酒楼”没有将原注册地点及营业执照注销，致其经营不便并造成损失问题。2012年10月10日，被告明都盛宴公司向原告丰绅莲花酒店发送《情况通报》，反映原告丰绅莲花酒店在没有告知的情况下，将中央空调擅自关闭致“十.一”黄金周期间房间温度骤增、闷热，造成用餐客人大量投诉，以致10月7日婚宴时2桌客人拒不结账问题。原告丰绅莲花酒店在2012年10月18日的《回复函》中，对相关问题进行了答复。
2012年5月11日、2013年3月18日、2013年4月7日，原告丰绅莲花酒店三次致函被告明都盛宴公司催缴租金，被告明都盛宴公司法定代表人被告徐强均签收。2013年4月7日，被告明都盛宴公司在《致天津丰绅莲花酒店管理公司的回复函》中，向原告丰绅莲花酒店通报了因“盈迦酒楼”营业执照未注销、2012年“十.一”黄金周期间原告丰绅莲花酒店擅自关闭中央空调给其造成损失等问题。2013年12月9日，被告明都盛宴公司向原告丰绅莲花酒店发送《关于“与丰绅莲花酒店管理公司提前解除租赁合同的”公函》，要求提前解除租赁合同，原告丰绅莲花酒店于2013年12月23日回函表示同意于2013年12月31日解除租赁合同。2014年1月10日，原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司签订《退租（撤场）协议》确认：“1、乙方（被告明都盛宴公司）于2013年12月9日向甲方（原告丰绅莲花酒店）发出《关于“与丰绅莲花酒店管理公司提前解除租赁合同的”公函》，甲方于2013年12月23日回函给乙方，同意乙方提前解除租赁合同的回复函，双方对解除合同无异议；2、甲乙双方确认乙方租金已支付至2012年8月份（8月份尚欠4.63万元），关于乙方拖欠甲方2012年9月至2013年12月份期间的租金，甲方要求按租赁合同约定的标准计算，乙方要求减免部分租金，具体数字的确认，由甲乙双方协商解决。甲乙双方同意自本协议签订之日起30日内另行签订协议解决。双方确认，乙方拖欠甲方租金事宜，并不因甲乙双方完成场地交接而改变法律上债权债务关系；…”。根据《退租（撤场）协议》约定，原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司于2014年1月20日进行了场地交接并签订了《场地交接确认书》，双方对《酒店二楼房间物品清单》同时进行了确认。
另查明，被告徐强、高建系被告明都盛宴公司投资人，被告徐强出资7万元，占公司注册资本70%，被告高建出资3万元，占公司注册资本30%。原告丰绅莲花酒店提起诉讼后，申请追加高建作为本案共同被告。
现原告丰绅莲花酒店以诉称理由呈讼本院，请求判如所请。案经调解未果。
本院认为，本案的争议焦点是被告明都盛宴公司是否应当向原告丰绅莲花酒店全额支付租赁费用以及被告徐强、高建作为被告明都盛宴公司股东是否应与被告明都盛宴公司承担连带责任。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案中，原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。在合同履行过程中，经自愿、平等协商，双方均同意解除租赁合同并签订了《退租（撤场）协议》，被告明都盛宴公司已撤场。以上事实证明，原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司的租赁合同已解除。但被告明都盛宴公司尚欠原告丰绅莲花酒店租赁费用未付。根据查明的事实及双方当事人举证可以看出，原告丰绅莲花酒店在租赁合同履行期间确实存在瑕疵，但被告明都盛宴公司主张原告丰绅莲花酒店的行为给其造成巨大损失并无证据予以支持。双方在《退租（撤场）协议》中第2条中虽然约定“甲方要求按租赁合同约定的标准计算，乙方要求减免部分租金，具体数字的确认，由甲乙双方协商解决。甲乙双方同意自本协议签订之日起30日内另行签订协议解决”，但双方亦同时约定“双方确认，乙方拖欠甲方租金事宜，并不因甲乙双方完成场地交接而改变法律上债权债务关系”，况且双方至今未对“乙方要求减免部分租金”的问题达成一致意见，因此，被告明都盛宴公司应当向原告丰绅莲花酒店支付拖欠的租赁费用。原、被告均系独立的市场主体，合理的商业风险应自行承担。但需要说明的是，原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司虽然在租赁合同中约定租赁费用为3.3元／天／平方米，但在合同实际履行过程中，被告明都盛宴公司是按每月17万元的标准向原告丰绅莲花酒店交纳租赁费用。因此，截止被告明都盛宴公司撤场，被告明都盛宴公司实际欠原告丰绅莲花酒店租赁费用为46000元（2012年8月未付部分）＋17万＊16个月（2012年9月-2013年12月）＋17万＊12个月／365天＊20天（2014年1月1日-20日）=2877780.82元。由于原告丰绅莲花酒店与被告明都盛宴公司系协议解除合同，因此，被告明都盛宴公司交付的押金60万元应当按租赁合同约定执行。庭审中，被告明都盛宴公司并未同意将所付押金抵扣租赁费用，因此，关于押金问题，双方应另行解决。鉴于此，原告丰绅莲花酒店主张被告明都盛宴公司支付租赁费用2278200元之诉讼请求，本院予以支持。关于被告徐强、高建作为被告明都盛宴公司股东是否应与被告明都盛宴公司承担连带责任问题，经查，原告丰绅莲花酒店的证据不足以证明被告徐强、高建明显属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，故原告丰绅莲花酒店的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日始10日内，被告明都盛宴公司向原告丰绅莲花酒店支付租赁费用2278200元；
二、驳回原告丰绅莲花酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼受理费25026元，由被告明都盛宴公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 马起泉
代理审判员 赵战勇
人民陪审员 王宪立
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 赵 娜
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。