广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1552号
原告：李学文，男，汉族，1968年1月8日出生，住山西省襄汾县。
委托代理人：朱夏凌，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。
被告：陈金祺，男，1940年出生，香港居民，（A）。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱夏凌、聂秀凤到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，2004年11月19日，原告委托朋友张玉亭与被告签订了一份《房屋买卖协议书》。该协议第二条约定“交易价格为每平方米3500元，总价为252000元（总价最后按产权证所注的面积计算为准）。乙方在签订本协议后，付给甲方现金16万元整，余款待本房产证办理过户手续时一次性付清”。第三条约定“甲方在乙方交付16万元整3天内把房屋交付乙方。乙方即享有对房屋装修、居住、出租、转让之权利，但乙方在行使此权利时所发生的一切均与甲方无关。”第四条约定“本房产权证办理过户到乙方名下的时间为甲方领取到回迁房产证后，于30天内甲方双方把相关资料交由政府有关部门办理登记过户手续……”。
《房屋买卖协议书》签订后，原告按约于2004年11月16日将房款支付给代理人张玉亭，由张玉亭于2004年11月20日将房款交付给了被告代理人陈国纯，被告于2004年11月26日向原告出具了收款收据（NO.0010190）。2004年12月8日，被告将珠海市香洲区吉大情侣中路68号龙洲湾9栋6单元201XXXX房（以下简称涉案房产）交付给原告使用，原告即开始对涉案房产进行了装修，且一直控制、使用涉案房产至今。期间，原告一直在等待被告领取回迁房产权证后去房地产登记中心办理产权过户手续，但原告一直未收到被告要求去办理产权过户手续的通知，杳无音讯。原告也曾设法试图联系被告，但一直未能联系上。直至2013年12月，原告经多方了解，才知道涉案房产已办理回迁房产证，产权登记在被告名下。原告多方努力，试图联系被告协商，但均无果，导致涉案房产产权过户手续至今仍无法办理。原告在到处寻找被告办理房产过户手续期间，大约是2013年底听闻被告已死亡，于是原告2014年1月份向香洲区法院起诉，并且以其子女为合法继承人作为被告提起诉讼，香洲区法院则以原告没有证据证明被告已经死亡，无法确认其子女为适格主体为由驳回原告起诉，原告之后委托了香港律师查询了被告是否死亡的情况，但经香港律师多方查询，均未见被告死亡记录，因此原告认为被告应当是本案适格主体，应当承担合同项下的办理产权过户手续的义务。
综上，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告依法依约应当履行将涉案房产产权登记至原告名下的义务，其至今未履行的行为已损害了原告的合法权益，构成违约。原告故提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议书》，并配合原告办理位于珠海市香洲区吉大情侣中路68号龙洲湾9栋6单元201XXXX房的产权过户登记至原告名下的手续；2.本案诉讼费用由被告负担。
原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.房屋买卖协议书及房地产权登记表；2.收款收据（NO.0010190）、中国建设银行业务收费凭证、电汇凭证、速汇通业务申请书及电汇凭证；3.收据（中介费）；4.委托书及《入住合约》；5.装修报价单、装修费收条及杨宏章身份证复印件；6.广东省珠海市物业管理税控专用发票、广东省地方税务局发票在线打印资料；7.珠海市有线数字电视用户服务协议、珠海市电视台有线电视业务登记表及珠海广播电视网络传输有限公司专用发票、广东省珠海市文化体育业发票；8.广东省珠海市物业管理税控专用发票、客户委托银行代交电费委托书、电费担保书、广东电网公司珠海供电局电费发票；9.2008年12月24日发送给陈国纯的手机短信息；10.证明书；11.（2014）珠香法民三初字第4号民事裁定书；12.张玉亭、胡旭及陈国纯的调查笔录。
被告未答辩，亦未提供证据。
经审理查明，被告为香港居民，涉案房产为被告拆迁补偿房产，确权建筑面积70.36平方米，于2008年4月登记至被告名下。被告于2008年5月5日领取涉案房产的权属证书。
2004年11月19日，案外人张玉亭代理原告（乙方）与被告（甲方）订立了一份《房屋买卖协议书》，约定：乙方向甲方购买涉案房产，建筑面积暂按72平方米计算，最后以政府有关部门核发的产权证面积为准；交易价格为每平方米3500元，总价256000元（总价最后按产权证所注面积计算为准），乙方在签订本协议后，付给甲方现金16万元，余款待本房产证办理过户手续时一次性付清；甲方在乙方交付16万元整后3日内将房屋交付乙方，乙方即享有对房屋装修、居住、出租、转让之权利；本房产权证办理过户到乙方名下的时间为甲方领到回迁房产权证后，于30日内甲乙双方把相关资料交由政府有关部门办理登记过户手续，在此期间内不提供办证资料的一方，即视为违约，过户时所发生的有关税费按政府办证部门规定之缴付方法各自支付；关于违约责任，甲乙双方若某一方违反本协议，须赔偿对方违约金6万元，并解除本协议：（1）某方要求解除本协议而对方不同意的；（2）乙方不按本协议规定之时间支付购房款，并且付款期限超过30日的；（3）甲方不按协议交房并且期限超过30日的；（4）甲方有过户条件但拖延过户时间且超过30日的；（5）因甲方原因致使乙方不能享受本协议规定之权利的。凡甲方违约的，甲方除赔偿6万元给乙方外，还须退还乙方预付的款项及利息，并按评估或实际的装修费用折旧后赔偿给乙方房屋装修费；凡乙方违约的，乙方除赔偿6万元给甲方外，还须从甲方交付房屋给乙方之日起到终止本协议时止按每月1200元计算赔偿给甲方的房租损失，并把该房屋交还给甲方，装修费用不另计算补偿；本协议在乙方交付出16万元后生效。被告于甲方落款处签字、按捺指印。
原告主张案外人陈国纯系被告的侄子，胡旭是当时居间买卖涉案房产的具体经办人，订立上述合同时陈国纯、胡旭亦在场，由于被告是香港居民，如汇款至香港手续繁琐，因此被告要求支付至陈国纯银行账户，原告因此支付房款至陈国纯银行账户，收款收据由陈国纯代为交付原告。原告提供的相应银行业务凭证显示原告向张玉亭转账30万元，张玉亭后于2004年11月20日向陈国纯转账30万元。原告主张上述30万元系包括涉案房产在内的龙洲湾5套房产的购房款。2004年11月26日，胡旭向张玉亭出具收据，确认收到上述5套房产的服务费5000元，剩余5000元于同年12月31日前支付。陈国纯于2004年12月7日向龙洲湾小区的物业服务企业珠海市快利达物业管理有限公司（以下简称快利达公司）出具委托书，委托其为原告办理入住手续。
原告委托代理人朱夏凌、聂秀凤就涉案房产买卖事宜向案外人陈国纯、张玉亭、胡旭进行了询问，并制作了相应笔录，上述案外人的陈述基本与原告上述主张及提供的证据材料反映的情况相符。
涉案房产于2004年12月8日交付原告，原告于同日与快利达公司订立了《入住合约》，对涉案房产进行了装修，开通了水电及有线电视，交纳物业管理等费用至今。
原告主张一直等待被告通知办理产权过户手续，但是被告一直没有通知，原告一直与洲仔村委会、中介及陈国纯交涉，但未能联系上被告，于2013年12月得知涉案房产已经登记至被告名下，但无法联系被告办理涉案房产的产权过户手续，通过陈国纯等了解到被告已经于2008年去世。原告因此于2013年12月23日以案外人陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康为被告提起诉讼，本院予以受理，案号为（2014）珠香法民三初字第4号。原告于该案中主张上述4人为本案被告的四个子女，原告曾与陈惠森两次联系和沟通，其一开始同意与原告见面协商，但后来表示其父亲已经过世，协议已经失效，因原告不同意其上涨房价的要求，其拒绝配合过户。原告于该案中请求判令陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康继续履行本案被告与原告签订的《房屋买卖协议书》，并配合原告办理位于吉大情侣中路68号龙洲湾9栋6单元201房的产权过户登记至原告名下的手续。本院经审查认为原告提起诉讼的基础是与本案被告签订的《房屋买卖协议书》，而协议书的相对方为本案被告，原告主张本案被告已经去世，但并没有提供证据证明，原告认为陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康为本案被告的合法继承人，对四人提起诉讼，但对陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康的身份情况和与本案被告之间的关系，均没有提交证据证明，本院不能认定陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康是本案适格的被告，因此于2014年8月6日作出（2014）珠香法民三初字第4号民事裁定，驳回原告的起诉。上述民事裁定已经发生法律效力。
另查明，原告无法提供被告香港的住所地信息，主张被告或其近亲属在原告提起本案诉讼后未与其联系过，被告在珠海市香洲区吉大情侣中路68号龙洲湾花园XXXX应当没有其他拆迁补偿房产，陈惠森、陈惠虹、陈惠仪、陈惠康于2006年4月经拆迁补偿过户登记，取得吉大情侣中路68号7栋3单元1001XXXX房的产权。
案外人陈惠森于2014年11月5日以接到本院短信通知来了解情况为由，询问本案有关情况，其称系被告的小女儿，被告生育四子女，被告已经去世，被告妻子在世，被告家人已定居香港，被告在香港的遗产已经继承，在内地的遗产尚未继承，只知道在内地还有一套房产，不确定是否涉案房产，不清楚被告与原告之间有关涉案房产买卖的事宜。本院向其送达了应诉材料，并要求其15日内将被告死亡证明材料及相应公证手续，以及被告继承人的相关身份材料一并提供，但陈惠森并未在上述指定期限内提供。
原告主张现在无法确认被告是否在世，但经委托香港律师查询死亡登记材料，香港并无被告的死亡记录。张玉亭和陈国纯称被告已经去世，亦只是听说，并无实证。原告提供的中国委托公证人及香港律师李宇祥律师在香港死亡登记部门查询的“陈金祺”死亡记录显示，2001年1月1日至2014年12月11日期间，香港并无“陈金祺”的死亡登记信息，李宇祥律师于2015年1月7日作出相应证明，并于2015年1月9日经中国法律服务（香港）有限公司办理了相应的公证手续（深办第01258号）。
再查明，原告根据本院的要求于2015年12月4日向广东省珠海市珠海公证处（以下简称珠海公证处）申请办理了剩余购房款86260元的提存手续，并于同日将上述款项划入珠海公证处提存账户（开户行：中国工商银行五洲支行，账号：20×××55）。珠海公证处于2015年12月8日出具（2015）粤珠珠海第38017号公证书予以公证。
本院认为，关于被告的诉讼主体资格问题。陈国纯、张玉亭等称被告已经于2008年去世，仅为其单方陈述，并无相应的证明材料。而案外人陈惠森并未在本院指定期限内提供被告死亡证明材料及相应公证手续，以及被告继承人的相关身份材料。根据原告提供的中国委托公证人及香港律师李宇祥律师在香港死亡登记部门查询的“陈金祺”死亡记录显示2001年1月1日至2014年12月11日期间，香港并无“陈金祺”的死亡登记信息。综合上述因素，在无直接证据能够证明被告已经死亡的情况下，由于涉案房产登记的产权人仍为被告，结合本院（2014）珠香法民三初字第4号民事裁定查明及认定，本院确认被告为本案的适格被告。
关于原告的诉讼请求。《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行。
被告已经于2008年5月5日领取涉案房产的权属证书，根据《房屋买卖协议书》的约定，被告协助原告办理产权过户登记手续的条件已经成就，不存在履行上的障碍，但被告未按照约定履行，构成违约，在原告并未违约的情形下，原告有权主张被告承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。原告自购买涉案房产后实际占有、使用涉案房产至今，亦已采取提存方式履行支付剩余购房款义务，原告主张被告承担继续履行的违约责任，协助办理涉案房产的过户手续，依据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理珠海市吉大情侣中路68号9栋6单元201XXXX房的产权过户登记手续（产权过户发生的相关税费根据规定由双方各自负担）。
本案受理费5080元，保全费5000元，均由被告负担。
如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
代理审判员 张从和
人民陪审员 王道红
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 陈少如