辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民再273号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：韩琦，男，汉族，1961年1月19日出生，沈阳市玖琦经贸有限公司总经理，住辽宁省沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区。
主要负责人：廖志坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海燕，辽宁大宸律师事务所律师。
再审申请人韩琦因与被申请人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第01620号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月27日作出（2015）辽审三民申字第01201号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人韩琦的委托代理人李晓蕾，被申请人的委托代理人刘东亚、王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩琦申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院认定被申请人于2011年5月21日搬出承租房屋以及2011年7月1日房屋租赁合同解除与事实不符，再审申请人要求按照约定租金赔偿2011年7月至实际腾房之日的损失合法有据。（二）原判决适用法律确有错误。再审申请人要求恢复租赁前房屋状态的诉讼请求合法有据，且并不仅仅依据与被申请人之间的租赁合同关系，一审法院以租赁合同没有相关约定驳回再审申请人这一诉讼请求适用法律错误。（三）再审申请人要求被申请人支付违约金的请求合法有据，原判决未予支持错误。综上，再审申请人韩琦依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，请求再审本案。
平安公司提交意见称，（一）涉案房屋租赁合同已于2011年7月1日解除，被申请人无义务支付此后的租金。1.已生效的民事判决确认双方的租赁合同于2011年7月解除，部分资产未搬离租赁房屋并非被申请人自身原因所致，故被申请人对再审申请人主张的租金不应承担责任；2.被申请人多次向再审申请人发出配合搬迁通知，但再审申请人拒不配合，且通过诉讼要求继续履行合同，对被申请人于租赁合同解除后仍被迫管理涉案房屋存有重大过错，故被申请人不应承担涉案房屋后续使用损失。（二）再审申请人要求被申请人支付涉案房屋恢复原状的工程款的请求不成立。（三）再审申请人主张的违约金的诉讼请求于法无据，应当不予支持。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。
韩琦向一审法院起诉请求：被告按照房屋租赁合同给付2011年7月至2012年11月11日租金2728988元；从2012年11月11日起至腾房之日止的租金；签订合同时被告所交的押金147835.13元不予返还；要求被告恢复租赁前的房屋原貌；承担合同金额未履行部分30%的违约金444万元；被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年案外人沈阳女人街房地产开发有限公司与被告签订了房屋租赁合同，沈阳女人街房地产开发有限公司将位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦房屋（建筑面积为5096.3平方米）的房屋共计30间出租给被告使用，出租房屋期限为10年，自2008年7月10日至2018年7月9日。合同签订后，被告开始对租赁房屋进行装修，上述租赁房屋在装修时被相互打通，整合在一起整体进行使用。2010年沈阳女人街房地产开发有限公司将上述出租房屋中的22间转让给原告。原告与被告又重新签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租原告位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦内的房屋（建筑面积为3737.93平方米，共22间，房间号分别为312、313、314、315、317、318、319、320、321、322、323、324、412、414、416、418、419、420、421、422、423、424）；房屋租赁期限为8年，自2010年2月11日至2018年2月10日；出租房屋的单位租金按建筑面积计算，在租赁期间逐级递增，并在合同中载明每年租金具体数额；租金支付方式为“押一付六”，被告应于每半年起租日前提前五天向原告预付下一个半年的租金，合同签订之日起15日内交首次租金678808.09元（2010年2月11日-2010年6月30日），同时交纳押金（一个月租金）147835.13元，作为履约保证金；合同终止时，被告应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗除外），同时结清应当由被告承担的各项费用；原告则在10日内将押金及时退还被告；合同第十五条关于租赁期间解除合同的问题约定，合同各方不履行本合同所约定义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿，租赁期间，双方都不得借故解除合同，如出租方确需解除合同，应提前两个月通知承租方，双倍返还押金并赔偿承租方的装修费用及造成的相应损失。如承租方确需退房的，应提前两个月通知出租方，押金不予退还，并赔偿给出租方所造成的相应损失，双方可以于起租日起一个月内，对相应损失的具体金额进行约定，并以补充协议方式作为本合同的补充。但双方并未签订相关的补充协议。租赁期间被告交纳了2010年2月至2011年6月期间的房屋租金及押金。2011年4月28日，被告向原告发出《退租函》一份，内容为原告租赁给被告的房屋存在漏水、电梯无法正常使用、外墙玻璃破损长期未维修等问题，严重影响了被告的正常使用，依据《房屋租赁合同》，被告正式通知原告，被告决定于2011年7月1日停止租赁上述房屋。2011年5月21日，被告欲从租赁房屋搬迁时，遭到房屋所在物业及沈阳女人街房地产开发有限公司阻拦，后经警察调解处理，被告未能将滞留于租赁房屋内的办公设备等搬出。2012年3月27日，沈阳富腾物业出具说明一份，证明因沈阳女人街房地产开发有限公司与被告合同纠纷问题没有终结，被告不能搬回位于富腾大厦内的物品。2012年5月30日被告向原告出具《关于退租函内容的说明》，主要内容为：本司2011年4月28日向韩琦发送了自2011年7月1日停止租用富腾大厦的退租函，现本司关于退租函内容明确如下：退租函系依据本司与韩琦签订的《房屋租赁合同》第15条约定发出，本司自愿违反租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权并可按房屋租赁合同约定赔偿韩琦所实际造成的相应损失。另查明，原告向沈阳高新技术产业开发区人民法院提出鉴定申请，要求对被告租用的22间房屋按照建设图纸恢复原样所需费用进行鉴定，该院依法委托辽宁兴宏造价咨询有限责任公司对上述内容进行鉴定，该公司曾以原告不提供该项工程造价鉴定所需资料为由，退卷一次。后原告认为能够提供鉴定所需材料，向该院提出恢复鉴定申请，花费鉴定费40000元。一审法院判决：一、被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于签订房屋租赁合同时交纳给原告的一个月押金147835.13元不予返还；二、驳回原告韩琦的其他诉讼请求。
韩琦不服一审判决，上诉请求：二审法院撤销原判，改判
支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，关于上诉人主张的要求被上诉人恢复原状的上诉请求。经审查，涉案房屋系2008年由开发商沈阳女人街房地产开发有限公司租赁给被上诉人平安公司的，上诉人韩琦于2010年取得其中22间房屋的所有权，并于2008年重新与平安公司签订了房屋租赁合同。韩琦在取得涉案房屋所有权的时候，平安公司已经租用涉案房屋，并且在韩琦与平安公司签订房屋租赁合同之时，房屋的原状即为相互打通的状况，因此上诉人韩琦的该项上诉请求，不予支持。双方当事人之间的房屋租赁合同，无法继续履行，系属被上诉人平安公司提前解约所致，平安公司应当承相应的违约责任。根据双方合同第十五条约定，平安公司确需退房，应提前两个月通知甲方，押金不予退还，并赔偿给韩琦所造成的相应损失。双方对于损失并未补充协议进行协商，平安公司提前解约，依照合同约定，韩琦不返还平安公司的押金，另外，平安公司的提前解约，必然会导致涉案房屋无法持续出租利用，故平安公司应当给付韩琦寻租期的房屋租金，本院酌定3个月，按照合同约定每月170,561.75元，共计511,685.25元。关于韩琦主张的要求被上诉人支付从2011年7月1日至实际腾房之日止的占用费的问题。被上诉人平安公司于2011年4月28日向韩琦发出《退租函》明确表示不再租用涉案房屋，韩琦在明知被上诉人已经明确表示不再继续履行租赁合同的情况下，仍然长时间空置涉案房屋，系自行扩大损失，故寻租期三个月以外的租金损失，不予支持。二审法院判决：一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第30号民事判决第二项，即“驳回原告韩琦的其他诉讼请求”；二、维持沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第30号民事判决第一项，即“被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于签订房屋租赁合同时交纳给原告的一个月押金147,835.13元不予返还”；三、中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司支付韩琦损失511,685.25元；四、驳回韩琦、中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司其他诉讼请求。
本院对一、二审法院认定的事实予以确认。另查明，原沈阳高新技术产业开发区人民法院审理的（2013）沈高开民初字第180号案件于2014年2月18日第二次开庭。庭审中，被申请人平安公司表示放弃放置在案涉房屋中的物品，再审申请人韩琦在回答审判人员是否能接收案涉房屋的询问时表示：“同意解除合同，同意在恢复原状后收回房屋。现在不能收钥匙，是因为房屋还未恢复原状。”2015年1月被申请人平安公司将案涉房屋的钥匙交给案涉房屋的物业管理公司。案涉租赁合同约定，租金在租赁期间逐级递增，第二年（即2011年）租金为170561.75元/月，第三、四年（即2012年、2013年）租金为184205.19元/月，第五年（即2014年）租金为198932.63元/月。按上述约定租金标准计算，2011年7月1日至2012年5月30日期间的租金为1944396.45元（170561.75元/月×6个月＋184205.19元/月×5个月），此后至2014年2月18日的租金为3818190.82元（184205.19元/月×7个月＋184205.19元/月×12个月＋198932.63元/月×1.6个月）。
本院再审认为，本案的争议焦点为：一、被申请人平安公司是否应当承担对案涉房屋恢复原状的民事责任；二、被申请人平安公司是否应当承担赔偿再审申请人韩琦因案涉房屋没有及时返还造成的损失；三、被申请人平安公司是否应当支付违约金。
关于案涉房屋是否应当恢复原状问题。虽然案涉租赁合同载明租赁房屋为22个房间，但韩琦于2010年取得该房屋的所有权并与平安公司签订租赁合同时，案涉房屋即为相互打通的状态，因此再审申请人韩琦要求平安公司将案涉房屋恢复成22个房间之间以墙隔开、各自独立状态的再审请求，本院不予支持。原审期间由此产生的鉴定费用亦应由韩琦自行承担。
关于房屋返还前的租金损失承担问题。案涉房屋租赁合同约定租期于2018年届满，合同解除后至房屋返还期间的租金损失是客观存在的。合同解除后，平安公司应当及时将租赁房屋返还给出租人韩琦，以避免和减少相关损失。关于平安公司主张的系他人阻挠腾房该公司不应承担责任问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”现没有证据证明韩琦对阻挠腾房存有过错，平安公司并不能免除迟延返还房屋的责任。平安公司于2012年5月30日向韩琦出具《关于退租函内容的说明》（以下简称《说明》），明确表示“本司自愿违反租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权并可按房屋租赁合同约定赔偿韩琦所实际造成的相应损失。”故2011年7月1日合同解除至《说明》出具之日期间的租金损失应当由平安公司承担。此后至2014年2月18日期间，在平安公司已经明确表示解除租赁合同并赔偿损失的情况下，韩琦没有积极与平安公司协商房屋返还事宜，对租金损失的扩大也存有过错，应当承担部分责任。平安公司没有及时对存放在案涉房屋中的物品作出妥善处理，没有积极主动采取适当措施返还房屋，对此期间的损失也应承担部分责任。本院综合本案的实际情况，确定双方对此期间的损失各承担50%的责任。因在2014年2月18日庭审中，在平安公司表示放弃存放于案涉房屋中电脑等物品后，韩琦仍然明确表示拒绝在房屋恢复原状前接收房屋，且其关于未恢复原状的拒收理由不合理，故此后的房屋租金损失不应由平安公司承担。因被申请人平安公司在租赁合同履行期间单方解除合同，且上述本院确定的由平安公司承担赔偿责任的租金损失期间仍在约定租期内，故再审申请人的租金损失应当按照租赁合同约定的租金标准计算。
关于违约金问题，因双方在租赁合同中没有约定违约金，故原判决对韩琦该项诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。
一、二审判决确定平安公司交纳的押金不予返还符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，韩琦部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第01620号民事判决及沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第30号民事判决；
二、被申请人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于签订房屋租赁合同时给付再审申请人韩琦的一个月押金147835.13元不予返还；
三、被申请人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于本判决生效后十日内给付再审申请人韩琦房屋租金损失3853491.86元（1944396.45元＋3818190.82元×50%）；
四、驳回再审申请人韩琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费63118元，二审案件受理费63118元，合计126236元，由韩琦承担59752元，由中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担66484元。中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担部分于本判决生效后十日内给付韩琦。鉴定费4万元，由韩琦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹政一
代理审判员 谭 斌
代理审判员 闫劲松
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 于丹凤