浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳商初字第347号
原告：淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社，住所地淳安县千岛湖镇新安大街***号。
负责人：方升兴，信用社主任。
委托代理人：储诚武，信用社职工。
委托代理人：宋锋平，信用社职工。
被告：杭州福池置业有限公司，住所地淳安县千岛湖镇开发路55号。
法定代表人：何军，执行董事兼总经理。
被告：邵志昌。
被告：何林娟。
三被告共同委托代理人：方华，浙江金麟律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：余蕾蕾，浙江金麟律师事务所实习律师。
被告：何军。
原告淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社诉被告杭州福池置业有限公司、邵志昌、何林娟、何军金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理。应原告申请，本院依法作出裁定，冻结被告邵志昌、何林娟100万元的银行存款或者查封其相应价值的财产。后依法组成合议庭，于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人储诚武、宋锋平，被告杭州福池置业有限公司、邵志昌、何林娟共同委托的代理人方华到庭参加了诉讼，被告何军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年8月26日，被告杭州福池置业有限公司以承包工程续贷为由向原告提出借款300万元的请求。经协商后，2014年8月26日被告杭州福池置业有限公司、何林娟与原告签订合同号8091120140007123的《流动资金最高额抵押借款合同》一份，约定：原告自2014年08月26日至2016年08月20日期间在最高限额300万元内向被告杭州福池置业有限公司发放贷款；利率、借款期限以当笔借款借据为准；为担保该合同的履行，被告何林娟以其单独所有的位于淳安县千岛湖镇开发路63号12、13、17、18、19、20、21室房产（房产证为淳房权证千岛湖镇字第××、10××19、10××22、10××21、10××14、10××17、100516号，土地证为淳安国用（2011）第00142、00140、00139、00138、00143、00141号及淳安国用（2010）第03835号）为原告设立了抵押，并依法办理了抵押登记，他项权证为淳房权证千岛湖镇字第××、71××04、71××06、71××05、71××01、71××03、71102号。被告何军、邵志昌、何林娟各自出具保证函一份，对被告杭州福池置业有限公司的300万元贷款本息提供连带责任担保。合同签订之后，2014年8月27日，被告杭州福池置业有限公司以承包工程转贷为由向原告申请借款300万元，原告于当日依约如数发放了贷款，期限至2015年8月26日，月利率为6.2‰。原告发放贷款后，被告并未按期支付上述贷款的利息，截止2015年1月26日，尚欠借款300万元，利息60770.60元。原告多次催收，均未果。根据双方约定，被告已构成违约，原告有权提前收回未到期贷款和提前处置抵押财产。故起诉，要求：一、判令被告杭州福池置业有限公司归还原告借款本金300万元及利息60770.60元（利息暂算至2015年1月26日，此后利息按合同约定的利率计算）；二、判令被告何军、邵志昌、何林娟对上述债务承担连带清偿责任。三、判令原告对本案的抵押财产（淳安县千岛湖镇开发路63号12、13、17、18、19、20、21室房产）拍卖、变卖所得的价款在被告杭州福池置业有限公司所欠的第一项债务范围内享有优先受偿权。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：
1、授权委托书1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告杭州福池置业有限公司授权何林娟办理贷款业务的事实。
2、流动资金最高额抵押借款合同1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告杭州福池置业有限公司与原告签订合同号为8091120140007123的流动资金最高额抵押借款合同的事实。
3、抵押财产清单1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告何林娟以其单独所有的位于淳安县千岛湖镇开发路63号12室、13室、17室、18室、19室、20室、21室的房产为上述借款提供抵押担保的事实。
4、房产证7份（复印件）、土地使用证7份（复印件）、他项权证7份（复印件，与原件核对一致），拟证明七处抵押房产系被告何林娟单独所有，并依法办理了抵押登记的事实。
5、保证函3份（复印件，与原件核对一致），拟证明何军、邵志昌、何林娟对该贷款本息提供连带责任保证担保的事实。
6、借款申请书1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告杭州福池置业有限公司向原告申请借款300万元的事实。
7、借款借据1份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告依约如数发放贷款的事实。
8、利息清单1份（原件），拟证明被告杭州福池置业有限公司所欠利息的事实。
被告杭州福池置业有限公司、邵志昌、何林娟共同答辩称：根据借款合同约定，借款期限为2014年8月26日至2016年8月20日，因此借款尚未到期，要求驳回原告的诉讼请求。
被告杭州福池置业有限公司、邵志昌、何林娟未有证据提供。
被告何军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。
原告提交的证据，被告杭州福池置业有限公司、邵志昌、何林娟未提出异议，本院经比照法定有效证据的认定要件审查后认为，其形式真实、内容合法，且相互印证，可以证明原告主张的相应事实，依法予以采信。
综合本院采信的有效证据并结合双方当事人的庭审陈述，本院对原告诉称的借款事实予以认定。根据原告提供的证据，另查明，《个人最高额抵押借款合同》第七条约定，抵押财产为该合同项下借款人的所有债务设定最高额抵押担保，抵押担保的最高债权限额为该合同第一条和第十八条所指的最高贷款限额。该合同第一条约定最高贷款限额为人民币300万元；第十八条第（一）项约定，合同第一条中最高贷款限额指最高贷款本金余额不得超过最高限额，但如因本金计息、费用承担等原因而使债权超过最高贷款限额的部分仍在抵押担保的范围。合同第八条第（一）项约定，抵押担保范围为本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产的费用和实现债权的费用。合同第十一条约定，未按期偿还贷款本金或未按期支付利息的，原告有权提前收回未到期贷款和提前处置抵押财产清偿贷款。合同第十三条约定，未按期归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息。
2014年8月21日，被告杭州福池置业有限公司委托何林娟在向原告办理贷款、转账等事项中签署一切法律文书，代理期限从2014年8月21日至2016年8月20日，原告于2014年8月27日向被告杭州福池置业有限公司转账交付300万元后，被告何林娟作为杭州福池置业有限公司的委托代理人在借款借据上签字，确认收到300万元贷款。
本院认为，本案的《个人最高额抵押借款合同》约定贷款本金余额不得超过最高限额300万元，同时约定本金计息、费用承担等原因而使债权超过最高贷款限额的部分仍在抵押担保的范围。可见，双方约定的抵押担保范围并不限于300万元，但又没有约定抵押担保债权的最高限额和决算期，一旦出现借款人违约，势必随着逾期还款付息时间的延长债权额不断增大。因此原、被告设立的最高额抵押权不能生效。鉴于双方在抵押借款合同中约定了抵押担保债权的范围，且办理了抵押登记，本院按一般抵押权处理。原告按约提供借款后，被告杭州福池置业有限公司未依约支付利息，原告依据合同约定提前收取贷款，以及行使对抵押财产价款的优先受偿权，依法应当予以支持。被告何军、邵志昌、何林娟自愿为借款提供连带责任保证担保，意思表示真实，应认定为有效。本案借款既有第三人提供的物的担保，又有第三人提供的保证担保，原告同时要求保证人和物的担保承担担保责任，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州福池置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社借款300万元并支付利息60770.60元（利息暂算至2015年1月26日，此后利息按合同约定利率计算）。
二、被告何军、邵志昌、何林娟对上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、原告淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社在被告杭州福池置业有限公司不按期支付第一项款项时，有权就本案的抵押物（位于淳安县千岛湖镇开发路63号12室、13室、17室、18室、19室、20室、21室房屋及其国有土地使用权）以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31286元，保全费用5000元，合计36286元，由被告杭州福池置业有限公司负担，被告何军、邵志昌、何林娟连带负担。
原告淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州福池置业有限公司、何军、邵志昌、何林娟于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；账号：12×××48）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一份并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费31286元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。
审 判 长 蔡姣姣
人民陪审员 吴 勇
人民陪审员 汪发源
二〇一五年五月五日
代书 记员 段俊英