湖南省沅江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沅民一初字671号
原告益阳黄金商业管理有限公司，住所地沅江市琼湖办事处桔城大道美世界城市商业广场C栋。
法定代表人陆小军。
委托代理人黄彪，男，1981年10月15日出生，汉族，住沅江市永兴路228号，系公司员工，代理权限为一般诉讼代理。
被告吴宇，男
委托代理人梁兆艳，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。
原告益阳黄金商业管理有限公司（以下简称黄金公司）与被告吴宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益阳黄金商业管理有限公司的委托代理人黄彪与被告吴宇及其委托代理人梁兆艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2009年11月18日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定被告租赁原告物业沅江美世界城市商业广场9栋102号，建筑面积406.152平方米，用于经营清吧，基准租赁费用为8元/月/平方米，租赁时间为2010年1月30日至2013年1月29日。截止至本起诉状提交之日止，被告尚拖欠原告租金37886.10元，且根据租赁协议的约定，原告有权向被告要求支付违约损失赔偿，故诉至法院，请求判令判令被告支付拖欠的租金37886.10元、滞纳金318243.24元、违约金2000元，合计358129.34元；判令被告的保证金19490元不予退还并由被告承担诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、租赁协议，证明原、被告之间的租赁关系以及双方权利义务的约定；
2、催款函四份，证明被告未按时交纳租金，原告向被告发出催缴通知；
3、欠租明细，证明被告所欠租金总额及滞纳金总额。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1没有异议；对证据2有异议，被告没有收到催款函，催款函上也没有被告的签字；对证据3中对最后6个月欠的租金认可，其余部分不认可。
被告辩称，被告租赁门面时间为2010年1月30日至2013年1月29日。被告租赁门面经营清吧期间，因门面发生漏电事故，影响了被告的正常经营，故原告同意2011年1月30日至2011年7月29日之间减免被告4个月租金，所以被告这段期间交了七千多元租金，2011年7月30日至2012年7月29日之间的租金均足额交纳。2012年7月30日至2013年1月29日因原、被告优先购买权发生争议，被告没有违约，所以不承担违约责任，这半年的租金为23589.3元。滞纳金不是民事约定的一种，该部分约定不发生效力。保证金不要求退还，要求冲抵租金。
被告为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：
1、（2012）沅民一初字第1046号民事判决书；
2、（2014）益法民一终字第323号民事判决书；
证据1、2，证明2012年9月原、被告曾因优先购买权的问题诉至法院，该诉讼期间因双方的债权债务关系处于不确定的状态，被告有权拒绝交房租，不构成违约；
3、录音及录音笔录，证明原告授权“李成”与被告签订《租赁协议》李成作为原告方的经理，有权对商场的经营管理做决定；
4、租赁协议，证明李成与文正星等原告方的管理人员开会后同意为被告减免4个月的租金。
5、证人郭觉民的证言，证明在被告承租原告房屋期间，因房屋电路问题影响了被告生意，听说双方对此以减免4个月租金来协商处理。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3不发表质证意见，我不清楚；对证据4没有异议；对证据5证人证言无异议。
本院对当事人提供的证据经审核认为：原告提供的证据1、被告提供的证据1、2、4，双方均无异议，经审查，以上证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对原告提供的证据2，被告予以否认，经审查，该份证据系原告单方出具，未提供送达给被告的证据，故对该份证据不予认可；对原告提供的证据3，被告对部分内容予以认可，经审查，该份证据中对被告未交租金的时间和金额具有真实性，对滞纳金的计算系原告单方出具，故对该份证据部分认可；对被告提供的证据5，原告对其无异议，但对于减免租金已获得公司同意认可的事实缺乏证据佐证，故对其证明效力本院依法不予认可。
经审理查明，2009年11月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《租赁协议》，约定被告租赁原告物业位于沅江美世界城市商业广场9栋102号，建筑面积为406.152平方米，用于经营清吧，租赁时间为2010年1月30日至2013年1月29日止，共计36个月，总租金为129058.8元。《租赁协议》第二条租赁条件2.4.5款：乙方违约后，每延迟一日支付应缴租赁费用，需向甲方支付应缴租赁费用的1%作为滞纳金；第三条租赁物业的转让与转租3.3款：甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前1个月通知乙方。在同等条件下，乙方享有优先购买权。如乙方未在甲方通知送达后柒个工作日书面明确答复甲方，则视为乙方放弃该权利；第四条保证金条款及押金条款4.1款：保证金和押金是甲乙双方在签署本协议后由乙方向甲方缴纳的，以保证乙方在租赁期间不发生违约情况。如乙方发生违约情况，甲方有权视违约情节，扣除或部分扣除乙方保证金及押金；4.6款：乙方同意在本合同签署同时向甲方缴纳19490元的现金作为租赁该物业的保证金；第六条违约责任6.1款：在本协议有效期内，甲方若违反本协议相关条款及附件，则视其情节，向乙方支付违约金壹佰元至贰仟元；6.2款：在本协议有效期内，乙方若违反本协议相关条款及附件，则视其情节，向甲方支付违约金壹佰元至贰仟元，但本协议另有约定的从其约定。此外，甲方有权扣除或部分扣除乙方保证金。本协议另有约定的从其约定。被告吴宇在与原告黄金公司签订《租赁协议》时向其交纳了19490元租赁保证金。根据该租赁协议的约定，吴宇三年内应支付门面租金129058元，后因租赁过程中租赁门面出现漏电跳闸事件，双方协商免交4个月房租没有最后达成一致，吴宇实际支付租金91172元。
2009年10月30日，原告黄金公司受沅江市音乐城房地产开发有限公司委托与案外人李剑平就本案诉争房产即位于沅江市美世界城市商业广场9栋102号、202号签订《美世界商业广场认购协议书》，并于2009年12月28日签订了《商品房买卖合同》，将本案诉争房产出售给案外人李剑平。在《商品房买卖合同》签订前，原告黄金公司未按合同约定提前壹个月向被告吴宇履行优先购买权的通知义务，在《商品房买卖合同》签订后，原告黄金公司在未告知被告吴宇该租赁房屋已出卖的情况下于2012年10月17日就诉争房产向沅江市房地产管理局进行产权登记申报，2012年10月22日办理产权过户手续，将诉争房产的所有权登记在案外人李剑平名下，原告黄金公司亦未在诉争房产物权变动前对被告履行通知义务。故被告吴宇于2012年9月21日以沅江市音乐城房地产开发有限公司侵犯优先购买权为由诉至沅江市人民法院，本院于2014年2月25日作出（2012）沅民一初字第1046号一审民事判决：一、由沅江市音乐城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴宇281234.03元；二、驳回原告吴宇的其他诉讼请求。沅江市音乐城房地产开发有限公司不服，向益阳市中级人民法院提出上诉，益阳市人民法院于2015年3月18日作出（2014）益法民一终字第323号民事判决：一、维持湖南省沅江市人民法院（2012）沅民一初字第1046号民事判决的第二项；二、变更湖南省沅江市人民法院（2012）沅民一初字第1046号民事判决的第一项为：由上诉人沅江市音乐城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人吴宇210933.78元。
本院认为,原、被告签订的门面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告违反合同约定,至今仍有37886元租金未交付给原告,致使原告不能实现合同目的,据此，原告要求被告按约向原告支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告提出的原告同意减免四个月租金的抗辩理由未提供充足证据予以证实，本院依法不予认可。双方当事人在租赁合同中，既约定了违约金又约定了滞纳金，因违约金和滞纳金分属两个不同的法律概念，且二者有重叠的地方，属于重复要求赔偿，无法律依据，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院依法不予支持。关于原告要求被告给付违约金2000元的诉请，本案中，原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为，综合原、被告的过错程度和合同约定，本院酌定违约金为1000元。原告要求不予退还被告保证金,没有事实和法律依据,其诉讼请求,本院依法不予支持。对于已交纳的保证金19490元，应从被告尚欠原告的37886元租金当中予以扣除。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第二百一十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告吴宇支付原告益阳黄金商业管理有限公司租金37886元,违约金1000元，合计38886元；
二、被告吴宇交纳的保证金19490元用于冲抵拖欠租金；
以上一、二项相互冲抵，被告吴宇应付冲抵后的租金18396元，违约金1000元，合计19396元，限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告益阳黄金商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费3335元，由被告吴宇负担117元，其余部分由原告益阳黄金商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判长 曾建荣
审判员 汪学军
审判员 李婧婧
二〇一五年十月十四日
书记员 李冰冰
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼诉证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。