四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第1205号
原告李炳林，男，1973年9月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人周德辉，四川法典律师事务所律师。
被告丁丽惠，女，1968年9月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
原告李炳林与被告丁丽惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。原告李炳林的委托代理人周德辉、被告丁丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李炳林诉称，2011年11月3日，李炳林与丁丽惠签订了一份《房屋买卖合同》，约定丁丽惠将其位于成都市成华区东风路北一巷11号1栋2层的2、3、5、6号商铺出卖给李炳林。合同签订后，双方开始履行。2013年9月10日，双方签订《补充协议》，确认2号、5号商铺加上李炳林在案涉《房屋买卖合同》之前购买的4号商铺已全部履行完毕；6号商铺丁丽惠应于2013年11月13日向李炳林完成过户；3号商铺由于贷款的原因，过户时间双方通过《确认书》约定在2014年3月18日完成。现李炳林已履行了案涉3号、6号商铺的全部购房款支付义务，丁丽惠应依约为李炳林办理房屋产权过户手续。但经多次催促，丁丽惠迟迟不履行其协助办理过户义务，严重损害了李炳林的合法权益。李炳林遂提起诉讼，请求判令：1、确认成华区东风路北一巷11号一栋2层3号、6号商铺的所有权归李炳林所有；2、丁丽惠将成华区东风路北一巷11号一栋2层3号、6号商铺的产权过户给李炳林；3、丁丽惠向李炳林支付逾期过户的违约金551534.91元（暂计至2014年5月5日，全部违约金计至实际办理完毕过户之日止）；4、本案诉讼费由丁丽惠承担。
被告丁丽惠答辩称，双方于2011年11月3日签订《房屋买卖合同》属实，丁丽惠愿意按照约定履行产权过户义务。但李炳林并未完全按照约定支付购房款，而是存在逾期付款的情形，对此李炳林应当承担相应的违约责任。另外，案涉6号商铺因开发商原因尚未登记至丁丽惠名下，故至今未能办理产权过户登记，并非丁丽惠的原因。综上，请求驳回李炳林的全部诉讼请求。
原告李炳林为证明其主张，提交以下证据：
1、《房屋买卖合同》，拟证明双方就成都市成华区东风路北一巷11号1栋2层的2、3、5、6号商铺建立了房屋买卖合同关系。
2、《补充协议》及付款凭证（2013年9月10日），拟证明李炳林履行了全部付款义务，丁丽惠未按约履行过户义务构成违约。
3、《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》及付款凭证（2014年3月13日）、3号商铺房屋产权证书，拟证明按双方约定，3号商铺办理过户登记手续的条件已成就。
经质证，丁丽惠对《房屋买卖合同》、《补充协议》、2013年9月10的付款凭证的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以采信；丁丽惠对《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》及付款凭证（2014年3月13日）、3号商铺房屋产权证书的真实性、合法性无异议，但不认可该组证据的证明力。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性在其后予以阐述。
被告丁丽惠未提交任何证据。
经审理查明，2011年11月3日，丁丽惠为卖方、李炳林为买方签订《房屋买卖合同》，约定将丁丽惠所有的位于成都市成华区东风路北一巷11号1栋2层2、3、5、6号商铺出售给李炳林。其中，第二条“房地产抵押现状”约定：以上物业至目前，除6号外均处于抵押状态，买方同意于签署合同之日起按照借款合同的约定还清贷款，还清贷款后，办妥解除抵押登记手续，双方办理过户手续。第四条“物业转让价格”约定：转让价格具体为：3号商铺3923600元，2号商铺2071280元；5号商铺5764190元；6号商铺6852870元。以上成交价不含税费。第六条“付款方式”约定：3号商铺的抵押贷款220万元（该贷款丁丽惠已从银行全额取得），2号、5号商铺的抵押贷款共550万元（该贷款丁丽惠已从银行全额取得），以上商铺的贷款共计770万元，按照丁丽惠与银行签订的借款合同的约定由李炳林按期还本付息。由于李炳林负责归还的以上三处商铺770万元的贷款已经作为李炳林支付给丁丽惠的购房款部分，该三处商铺余下的购房款4059070元于2011年11月28日前支付给丁丽惠。第七条“标的物交付”约定：丁丽惠在2011年11月9日将上述四处商铺交付给李炳林。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。第十条“产权转移登记”约定：在李炳林按照丁丽惠与银行签订的借款合同的约定还清贷款后，双方共同到房地产权登记部门办理过户手续。在房地产转让过程中发生的各项税费，均依照国家、省、市有关规定交纳。第十六条“其它”约定：6号商铺等丁丽惠以李炳林名义办理完贷款手续后双方再按本合同约定的条件内容履行。第十七条“合同生效”约定：本合同自双方签订之日起生效。
2013年9月10日，丁丽惠为卖方、李炳林为买方签订《补充协议》，约定：双方于2011年10月签订房屋买卖合同（成华区东风路北一巷11号1栋2层商铺，标的详见主合同）及后来双方在此合同基础上签订的补充协议，现双方就该买卖标的履行情况，作最后一次确认如下：一、买卖合同中的2号、4号、5号商铺双方现已履行完毕，无任何争议；二、3号商铺卖方于本协议生效后15个工作日内向买方完成过户手续。6号商铺卖方于2013年11月13日向买方完成过户手续。三、卖方就3号、6号逾期过户，每逾期一日向买方支付该对应商铺总款千分之一的违约金（若3号涉及贷款运作，过户期限不受此限）。四、本协议签订后买方于2013年9月10日向卖方一次性支付333.80万元，即买方就本房屋买卖合同项下的全部费用已向卖方付清（含房款、借款）。五、本协议与以前所签的主合同及相关补充协议不一致时，以本协议为准。六、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字生效。
同日，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付3338000元。
2014年3月13日，丁丽惠为卖方、李炳林为买方签订《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》，载明：第一条：3号商铺抵押借款310万元，截止2014年3月13日李炳林应付丁丽惠利息为37.20万元（9.30万元×4个月）。第二条：6号商铺迟延过户的违约金，截止2014年3月13日丁丽惠应付李炳林违约金共计82.20万元（20.55万元×4个月）。此后继续按2013年9月10日协议约定执行。第三条：综上情况，李炳林应支付给丁丽惠265万元，此款支付后，借款本金及利息、6号商铺违约金（截止2014年3月13日的违约金）一并结算完成。第四条：李炳林付清上述第三条确认金额后，丁丽惠应于5个工作日内将3号商铺的产权证过户给李炳林。第五条：本确认书一式两份，经双方签字捺印生效并各执一份。
同日，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付265万元。
另查明：一、位于成都市成华区东风路北一巷11号1栋2层3号商业用房（以下简称案涉3号商铺），建筑面积230.80平方米，于2011年7月15日登记至丁丽惠名下，权证号为：监证2795453号。该商铺上设立有抵押，分别是：1、他权证号为：他权0810066号，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都春熙支行，约定期限自2011年9月23日至2017年9月23日；2、他权证号为：他权1141605号，抵押权人为徐俊明，约定期限自2013年12月2日至2013年12月28日。此外，该商铺于2014年6月24日被成都市金牛区人民法院以（2014）金牛民保字第297号民事裁定书采取了查封措施。
二、位于成都市成华区东风路北一巷11号1栋2层6号商业用房（以下简称案涉6号商铺），建筑面积403.11平方米，于2014年1月9日登记至丁丽惠名下，权证号为：监证3868421号。该商铺上设立有抵押，他权证号为：他权1159964号，抵押权人为王松，约定期限自2014年1月9日至2014年2月8日。此外，该商铺于2014年6月24日被成都市金牛区人民法院以（2014）金牛民保字第297号民事裁定书采取了查封措施。
三、案外人王伟诉丁丽惠民间借贷纠纷一案，王伟与丁丽惠自愿达成以下协议：“一、丁丽惠于2014年11月15日之前向王伟归还借款270万元，补偿王伟5万元；二、上述款项若逾期不还，由丁丽惠向王伟支付逾期利息（利息计算方式以275万元为基数，按银行同期同档贷款利率的4倍计算至付清为止）；三、丁丽惠向王伟借款的剩余款项40万元及2014年1月之后310万元所产生的利息，王伟同意由丁丽惠直接支付给案外人凌蓉，对丁丽惠支付给凌蓉的该部分款项王伟自愿放弃，不再向丁丽惠追偿；四、本协议履行完毕后王伟、丁丽惠之间的所有债权、债务全部结清；五、案件受理费31600元，其它诉讼费5000元共计36600元，由王伟、丁丽惠各自负担18300元。”该协议经成都市金牛区人民法院出具调解书予以确认。成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第2272号民事调解书已发生法律效力。
本案在审理过程中，本院向李炳林依法告知了案涉3号、6号商铺均被成都市金牛区人民法院采取查封措施的情况，并向其释明案涉商铺因法院查封行为直接阻却了丁丽惠履行过户的义务，案涉房屋尚不具备办理产权过户手续的条件，告知其变更诉讼请求，但李炳林明确表示对诉讼请求不予变更。
上述事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、付款凭证两份、《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》、房屋信息摘要两份、成都市金牛区人民法院（2014）金牛民保字第297号民事裁定书、成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第2272号民事调解书、庭审笔录及双方当事人的陈述等证据在卷为证。
本院认为，李炳林、丁丽惠签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。本案双方的争议焦点是：一、案涉3号、6号商铺是否归李炳林所有；二、李炳林请求丁丽惠办理案涉3号、6号商铺过户的主张能否得到支持；三、丁丽惠应否向李炳林支付逾期过户的违约金。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，由于丁丽惠与李炳林未完成案涉3号、6号商铺的所有权转移登记手续，李炳林对案涉房屋享有的仅是债权而非物权，李炳林依据《房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》迳行主张确认其对于案涉房屋享有所有权与我国物权法规定的不动产物权登记制度相矛盾，对此本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉3号、6号商铺均被成都市金牛区人民法院采取查封措施，法院的查封行为直接阻却了丁丽惠向李炳林履行房屋过户的义务，形成了《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在查封措施尚未解除之前，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件，故对李炳林要求丁丽惠继续履行过户义务的主张，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，因李炳林主张逾期过户违约金的基础是案涉《房屋买卖合同》继续履行，而经本院审查后认为，由于案涉3号、6号商铺目前处于被法院查封状态，案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的条件尚不能确定，故对李炳林关于逾期过户违约金的请求，本院不予支持。李炳林可待《房屋买卖合同》继续履行的条件成就时另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告李炳林的诉讼请求。
本案案件受理费89768元，由原告李炳林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 曾光勇
代理审判员 龚 耘
二〇一四年十一月十日
书 记 员 蔡雨霏