广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初9170号原告（反诉被告）：薛德轩，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：骆玉文，住广州市花都区。委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。原告薛德轩诉被告骆玉文、被告骆玉文反诉原告薛德轩租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告薛德轩及其诉讼代理人王启星，被告骆玉文的诉讼代理人潘光育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退回59200元及利息（利息以59200元元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年8月7日起算至付清之日止）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月7日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市花都区新华街建设北路72号星光汇附楼二楼商铺，原告用该商铺经营韩舍炸鸡。合同中约定租赁期限为2016年8月7日至2019年8月7日，2016年8月7日至2018年8月7日的租金为12000元/月，2018年8月7日至2019年8月7日的租金为12600元/月。签约当日原告向被告支付了7000元的进场费，2016年8月份、9月份的租金15600元，以及租赁保证金24000元。按照原被告签订的《租赁合同》的第八条第二款的规定，被告需要协助原告办理相关的工商登记手续、食品许可证、消防证等手续，由于原告方在办理消防许可证的过程中，原告多次要求被告提供消防验收合格意见书用于办理二次消防登记许可证。但至今，被告不配合导致原告店铺迟迟不能够开业，无奈之下，唯有具状诉至法院，请求法院依法判决。被告骆玉文答辩称，我方不同意原告诉请，第一，合同签订后，被告按照合同约定履行了我方义务，包括将租赁物交付给原告使用和协助原告办理相关事项的手续，例如原告在装修时协助原告到物管处办理手续，提供设计图等，至今为止，被告不存在任何违约行为。第二，原告要求我方提供消防验收合格意见书，被告在收到诉状前都没有收到原告该请求，涉案物业已经办理了房产证，我方已经办理了消防验收合格意见书，若原告要求我方提供，原告可以到物管处联系要求我方提供。第三，被告收取租金、押金都是有合同依据，我方收取原告46600元，不是原告陈述的59200元，且进场费7000元已经在收据上列明不得退回。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院全部驳回原告诉请。被告骆玉文向本院提出反诉请求：1、请求法院确认被告与原告在2016年8月7日签订的《房产租赁合同》合法有效。2、请求法院解除被告与原告在2016年8月7日签订的《房产租赁合同》并没收保证金24000元，并从2016年8月26日起每日以月租金12000元的6%为基数向被告支付滞纳金至原告缴清所欠款项日止。3、请求法院判令原告支付2016年10月1日至30日租金12000元给被告。4、请求法院判令原告将位于广州市花都区新华街建设北路72号星光汇附楼二楼商铺恢复原状并返还给被告。5、请求法院判令原告承担本案诉讼费及反诉费。事实和理由：原被告在2016年8月7日签订《房产租赁合同》，约定被告将位于广州市花都区新华街建设北路72号星光汇附楼二楼商铺出租给原告作为商业用途，租赁期限自2016年8月7日起至2019年3月31日止，其中2016年8月7日起至2018年8月7日的月租金为12000元，2018年8月7日起至2019年3月30日租金递增5%，即每月12600元。根据《房产租赁合同》第一条约定，原告在租赁涉案商铺前已清楚了解房产的所有现状情况，并同意按房产的现况及《房产租赁合同》约定的条件租赁。《房产租赁合同》签订后，被告依约将涉案商铺按当时的现况交付给原告使用，原告向被告缴纳了合同中约定的租赁保证金24000元及8-9月的租金15600元（该租金已免除原告8月期间20天免租期）。根据《房产租赁合同》第三条第五款“租金支付方式为租金按月交纳，交纳时间在每月26日前缴纳支付下月租金”的约定，原告应在2016年9月26日前向被告支付10月的租金12000元，但原告一直预期每月支付租金，明显违反合同约定。根据《房产租赁合同》第三条第六款约定“乙方在签订合同时向甲方支付租赁保证金24000元，租赁期限届满后无息退回乙方，如乙方中途违约则保证金由甲方没收”、第九条第六款约定“乙方不得擅自单方面提前解除合同，否则，所交租金和押金不予退还，同时还须赔偿甲方经济损失”、第十条第一款第四项约定“乙方逾期支付租金、水电费以及其他费用的，每逾期一日，甲方按乙方应缴金额的百分之六收取滞纳金，直至乙方缴清所有欠费为止；拖欠租金超过三十天的，甲方有权解除合同”，原告未按合同约定履行义务，被告有权解除合同，原告理应承担违约责任。另根据《房产租赁合同》第四条第四款“乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复，造成甲方损失则负责赔偿”的约定，原告在租赁期内没有合理使用房屋及附属设施，为此原告有义务负责修复，若由被告自行修复的，原告应承担赔偿义务。综上所述，因原告的原因导致涉案商铺《房产租赁合同》无法继续履行，为此，为保障被告的合法权益，请求法院支持被告的反诉请求。原告薛德轩答辩称，第一，我方请求法庭确认涉案合同是否合法有效，我方无法确认涉案房屋是否具备规划报建手续。第二，若涉案房屋办理规划报建手续，合同有效，但被告没有履行合同约定的目的，涉案房屋无法提供消防验收的材料，无法用于合同约定的用途，被告应该将原告所支付的款项全部返还。第三，涉案房屋交付给我方时之前是用作服装经营，被告将房屋交付给我方时已经是被告提交证据中照片的这种状态，我方在收到涉案房屋时并没有对涉案房屋进行装修，我方第一时间是去办理营业执照，工商局告知我方需要消防验收的材料，我方向被告要求提供该材料，但被告无法提供，故我方至今都没有办理营业执照，也没有对涉案房屋进行装修。第四，涉案房屋一直处于被告的控制之下，我方律师函也列明，涉案合同已经解除。综上所述，请求法院驳回被告全部反诉请求。另外，我方承租涉案房屋时，涉案房屋是毛坯状态，我方不清楚现在涉案房屋的情况，双方没有就涉案房屋进行交接，被告没有将涉案房屋的钥匙交付给我。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区建设北路72号附楼二楼商铺。2016年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方经营甜品、轻食类食品使用，租赁期限从2016年8月7日至2019年3月31日，2016年8月7日至2018年8月7日的租金为每月12000元，2018年8月8日至2019年3月30日租金为每月12600元，每月26日前缴纳支付下月的租金。合同第三条第6点约定，乙方在签订合同时向甲方支付租赁保证金24000元。第八条第2点，乙方必须按规定办理工商登记手续，但甲方应给予必要的协助。合同签订当日，原告向被告支付进场费7000元、2016年8-9月租金15600元及押金24000元。被告向原告出具三张收据，明确其收到原告支付的上述款项，其中进场费7000元的收据上写明“薛德轩7000进场费，不得退还”。原告称其共计向被告支付59200元，其中12600元是现金支付给被告，但12600元部分，被告未向原告开具收据。被告对此予以否认，称只收到原告支付的进场费、租金及押金46600元。原告称，被告未将涉案商铺交付给其使用。被告称，被告在签订合同当天，已将涉案商铺交付给原告使用，并将钥匙交付给原告，但没有证据可以证实其主张。原告称，其多次要求被告提供涉案房屋的消防验收合格意见书，但被告均未提供，导致其无法办理消防手续，无法将涉案房屋用作餐饮用途。原告委托广东古谷律师事务所于2016年8月27日按照被告的身份证住址向被告发出律师函，要求被告在收到此函之日起两天内提供办理消防证照所需的材料，或者提出解决方案。否则由此产生的违约责任以及损失由被告承担。若被告收到此函两天内不予理睬，原告将正式明确此函为解除的通告函，不再另行告知，将合同约定的商铺交还给被告，正式解除双方之间的租赁合同。原告称，该份律师函于2016年9月5日妥投，并提供了律师函及未加盖公章的投递情况拟证实其主张。被告称，涉案房屋只有一张消防验收合格意见书，其作为承租人，无法提供该份文件，其未收到原告发出的律师函，对于原告提供的上述证据不予认可。本院询问原、被告是否同意被告自2017年2月10日起收回涉案商铺并使用。原告表示同意，但原告坚持认为被告未将涉案商铺交付给原告。被告表示同意。诉讼中，本院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案房屋是否办理规划报建手续，广州市花都区国土资源和规划局回函未查询到该建筑办理《建设工程规划许可证》相关记录。本院向原、被告释明，若涉案合同被认定为无效，是否变更诉讼请求。原告称，若涉案合同无效，则变更诉讼请求为：1、被告向原告退回占用使用费28200元、进场费7000元、保证金24000元，合计59200元及利息（利息以59200元元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年8月7日起算至付清之日止）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。针对原告变更后的诉讼请求，被告答辩称，我方不同意原告诉讼请求，涉案合同是合法有效的，双方都应该按照合同履行，我方在履行合同过错中不存在违约行为，原告诉请没有事实和法律依据。被告称，若涉案合同无效，则变更反诉请求为：1、被告没收保证金24000元，原告从2016年8月26日起每日以占用使用费12000元的6%为基数向被告支付滞纳金至原告缴清所欠款项日止。2、原告支付2016年10月1日至30日占用使用费12000元给被告。3、原告将位于广州市花都区新华街建设北路72号星光汇附楼二楼商铺恢复原状并返还给被告。4、原告承担本案诉讼费及反诉费。针对被告变更后的反诉请求，原告答辩称，我方不同意返还涉案租赁物，被告该项诉讼请求是临时增加，超过了期限。另外，我方并没有实际使用涉案租赁物，其他意见坚持庭审答辩意见。本院认为：涉案房屋未办理规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告签订的《房产租赁合同》为无效合同。因涉案合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”被告应向原告返还其支付的押金24000元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求没收保证金24000元的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告按照合同约定，向其支付滞纳金，本院不予支持。关于进场费7000元，虽合同中并未约定进场费，但该笔费用系原告向被告租赁涉案商铺而产生的费用，为被告因该合同取得的财产，被告应予返还，对于原告要求被告返还进场费7000元的诉讼请求，本院予以支持。原告称，被告没有将涉案商铺交付给原告使用，但原告向被告发出的律师函中明确若被告收到此函两天内不予理睬，原告将正式明确此函为解除的通告函，不再另行告知，将合同约定的商铺交还给被告，正式解除双方之间的租赁合同。且原告在与被告签订《房产租赁合同》当天就已向被告支付押金及占用使用费，对于原告关于被告未交付涉案商铺的陈述，本院不予采信。对于被告关于其已在签订合同当天将涉案商铺交付给原告的陈述，本院予以采信。原告实际已占用使用涉案商铺，应按照合同约定的标准向被告支付占用使用涉案商铺期间的占用使用费。原告于2015年8月27日按照被告的身份证住址向被告发出律师函，但原告提供的证据不足以证实被告已收到该份律师函。被告亦否认收到该份律师函。被告已于2017年2月10日收回涉案商铺，则原告应向被告支付占用使用涉案商铺期间的占用使用费。原告已向被告支付占用使用费至2016年9月30日，现被告要求原告支付2016年10月1日至30日的占用使用费，本院予以支持。原告应向被告支付11613元，对于超出部分，本院不予支持。原告称，其共计向被告支付59200元，其中12600元是现金支付给被告，但12600元部分，被告未向原告开具收据。被告对此予以否认，称只收到原告支付的进场费、租金及押金46600元。对于原告关于向被告支付现金12600元的陈述，本院不予采信。对于原告要求被告返还占用使用费28200元的诉讼请求，本院不予支持。被告已于2017年2月10日收回涉案商铺，对于被告要求原告返还涉案商铺的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告将涉案商铺恢复原状，但未提供证据证实其将涉案商铺交付给原告的状态，对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于利息，原告虽已于2016年8月27日按照被告的身份证地址向其发出律师函，但未提供证据证实被告已收到该份律师函。现原告提供的证据不足以证实其在本案起诉前曾向被告主张过权利，故利息应从起诉之日，以被告应向原告返还的31000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利息计算至被告付清款项之日止。对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下:一、被告骆玉文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛德轩返还押金24000元；二、被告骆玉文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛德轩返还进场费7000元；三、被告骆玉文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛德轩支付利息（利息以31000元为基数，从2016年9月19日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；四、原告薛德轩于本判决发生法律效力之日起十日内向被告骆玉文支付2016年10月1日至10月30日的占用使用费11613元；五、驳回原告薛德轩的其他诉讼请求；六、驳回被告骆玉文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1280元，反诉案件受理费3440元，共计4720元，由原告薛德轩负担779元，由被告骆玉文负担3941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  徐小贞人民陪审员  邓燕梅二〇一七年三月十七日书 记 员  朱婷欣