广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3225号
上诉人（原审原告）：鲁思，女，1965年2月10日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：吴让军，北京市立方（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈立冬，北京市立方（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：陈洲兰（曾用名陈州兰），女，1962年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州海岸商业投资发展有限公司，住所地。
法定代表人：张伟志，该司总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：李彪，广东正大联合事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所实习律师。
上诉人鲁思因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门核发的、登记时间为2010年5月20日的《房地产权证》记载，海珠区滨江中路382号三层房屋的产权人为陈洲兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；规划用途为餐饮；等。据房管部门核发的、登记时间为2010年11月16日的《房地产权证》记载，海珠区滨江中路382号3328房的产权人为陈洲兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；城市规划房屋用途为餐饮；等。
2010年10月29日，鲁思（买受人）与陈洲兰（出卖人）及广州海岸商业投资发展有限公司（委托代理人及保证人，以下简称海岸公司）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市滨江中路382号三层328号铺，建筑面积为8.7594平方米，其中套内建筑面积为4.3889平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为4.3704平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为333607元；（第四条）买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人；买受人按按揭付款方式按期付款：⑴2010年10月29日前支付房价款100507元（包含定金）；⑵收到出卖人通知交易过户前，三天内支付房价款73100元；⑶余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；（第六条）出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；（第七条）该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；（第八条）出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；（第十四条）本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；（第十五条）保证人同意对出卖人在本合同约定的违约赔偿责任承担一般保证责任；该合同的附件中包含了《房屋平面图》（三层），该平面图记载了涉案商铺所在的位置；等。2011年1月15日，鲁思（乙方）与陈洲兰（甲方）就变更上述《商铺买卖合同》约定的付款方式问题而签订《补充协议》，订明根据《商铺买卖合同》第四条付款方式及期限，现由按揭付款转成一次性付款，计160000元，于2011年2月28日前付清；本协议作为商铺买卖合同的补充协议；等。上述合同签订后，鲁思已将合同约定的全部房价款支付给海岸公司，并向有关部门缴纳了房屋契税10008元、印花税167元、房屋登记费550元、房地产交易手续费26元。另外，鲁思还向国浩律师集团（广州）律师事务所支付了律师费1480元。
2011年7月5日，房管部门将广州市海珠区滨江中路382号3328房（城市规划房屋用途为餐饮）的产权登记至鲁思名下。双方当事人均确认上述地址为涉案商铺的现址。
2011年8月2日，陈洲兰（移交方、甲方）与鲁思（接收方、乙方）签订《“星辰名酒交易中心”商铺交接书》，订明乙方与甲方于2010年10月29日签订《商铺买卖合同》，购买位于广州市滨江中路382号三层328号商铺，现乙方同意及完成该商铺的接收工作；根据已生效的《商铺买卖合同》第七条的约定，甲方自签订商铺买卖合同之日起至2013年8月1日止，甲方拥有对该商铺的使用权和收益权，且在这段期间内乙方若行使对商铺相关权利时，不得影响甲方依据商铺买卖合同约定所享有的一切权益；对此，乙方在本交接书再次予以确认；甲方亦承诺，甲方在2013年8月l日之前，按照商铺买卖合同约定的装修标准将商铺交付给乙方使用。
2013年5月1日，陈洲兰与海岸公司共同向鲁思发出《收楼通知书》，通知鲁思于2013年5月21日9：30时到达广州市海珠区滨江中路382号三楼商场管理办公室办理有关手续；等。鲁思至今未接收涉案商铺。
鲁思于2013年11月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.撤销鲁思与陈洲兰及海岸公司就海珠区滨江中路382号3328物业所签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；2.陈洲兰与海岸公司立即共同向鲁思返还购房款333607元、各项税费12231元（含契税10008元、印花税167元、房屋登记费550元、房地产交易手续费26元、律师费1480元），并赔偿鲁思利息损失【以345838元（已付购房款＋各项税费）为基数，以银行同期贷款利率计算，从2011年3月3日起计至清付之日止，暂计至2013年10月31日为58621元】；3.陈洲兰与海岸公司共同承担本案诉讼费。陈洲兰与海岸公司在原审共同答辩称：陈洲兰与海岸公司不存在欺诈行为，鲁思诉请撤销合同没有合同依据和法律依据，鲁思诉请应予驳回，故不同意鲁思的诉讼请求，理由如下：1.鲁思主张权利依据的商业广告仅为要约邀请，双方权利和义务应以《商铺买卖合同》约定为准。根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。因此，商业广告仅为要约邀请，双方的权利和义务应以双方签订的《商铺买卖合同》的约定为准。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案。鲁思诉称“根据该解释第三条规定，陈洲兰与海岸公司关于涉案项目的相关宣传、承诺应当视为双方合同的内容”。而该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见，该解释仅适用于一手房交易。而鲁思与陈洲兰之间的房屋买卖属于二手房交易，因此该解释不适用于本案。3.陈洲兰有权自主对商铺进行统一经营。陈洲兰（出卖人）、海岸公司（委托代理人及保证人）、鲁思（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：第7条第1款约定“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉。”根据上述约定，双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，为出卖人对商铺的自主经营管理期间，陈洲兰对商场享有独立的经营自主权，使用权及收益权归陈洲兰所有，鲁思作为买受人无权干涉。综合上述第1至3点观点，陈洲兰与海岸公司不存在欺诈情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销情形，鲁思不享有撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。陈洲兰与海岸公司和鲁思签订的《商铺买卖合同》是双方平等协商一致签订的，对双方具有约束力。鲁思诉讼请求显然没有事实依据和法律依据。4.即使法院认为鲁思享有撤销权，鲁思的撤销权也已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”。陈洲兰及海岸公司与鲁思于2010年签订《商铺买卖合同》，且2011年已取得涉案商铺的《房地产权证》。鲁思于2013年11月提起本案诉讼，鲁思撤销权依法已消灭。5.房屋的权属、商铺的用途均属于公开信息，买受人可以自行向房管局查询取得，出卖人无须隐瞒也不可能隐瞒。餐饮也是属于商业用途的一种，而且餐饮用途的要求比一般的商业用途更高，故商铺的用途是餐饮并不影响买受人对涉案商铺的商业性。6.海岸公司按照合同约定是一般保证人。
原审诉讼中，鲁思确认其在提起本案诉讼前没有通过书面方式向陈洲兰及海岸公司主张过撤销涉案《商铺买卖合同》及《补充协议》的权利。另外，鲁思表示其已通过委托代理人取得涉案商铺的《房地产权证》。
原审法院认为：鲁思与陈洲兰及海岸公司签订的《商铺买卖合同》、《补充协议》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对鲁思与陈洲兰及海岸公司均有法律约束力。根据该合同约定，海岸公司是陈洲兰的委托代理人和保证人，鲁思也在合同中签名，故对陈洲兰与海岸公司之间的上述关系，原审法院予以认定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，鲁思表示其是基于陈洲兰与海岸公司在宣传资料中承诺的项目经营状况、投资前景才购买涉案商铺的，但现在该项目的实际情况与宣传内容多处不符，认为陈洲兰与海岸公司故意以告知虚假情况及故意隐瞒真实情况的方式引诱、误导其，致使其以明显高于普通市场的价格，在违背真实意愿的情况下购买了涉案商铺，陈洲兰与海岸公司的行为已构成严重的欺诈。鲁思对其上述主张仅提供了广告宣传资料和视频资料为证。陈洲兰与海岸公司对鲁思的上述主张不予确认。对此，原审法院认为，广告宣传资料中已明确载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。事实上，上述广告宣传资料中的有关宣传内容并没有载入《商铺买卖合同》和《补充协议》中，陈洲兰与海岸公司在合同中也没有向鲁思承诺其所购商铺将来可以达到广告宣传资料中的宣传效果。因此，该广告宣传资料应只是鲁思购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分。由于鲁思在本案中所提交的证据并不足以证明陈洲兰与海岸公司以欺诈的手段迫使其在违背真实意思的情况下签订涉案的《商铺买卖合同》和《补充协议》，故鲁思关于陈洲兰与海岸公司存在欺诈的事实主张，显然证据不足，对此不予采纳。至于陈洲兰及海岸公司与广州市保玛房地产开发有限公司之间的关系，与本案无关，鲁思据此认为陈洲兰与海岸公司存在欺诈行为的主张，缺乏依据，不予采纳。应当指出的是，根据《商铺买卖合同》和《补充协议》的约定，鲁思购买涉案商铺的合同目的是为了取得商铺的产权，现陈洲兰已将该商铺的产权过户至鲁思名下，即鲁思的合同目的已经实现。至于鲁思取得该商铺产权后如何经营的问题，与陈洲兰及海岸公司无关。因此，鲁思以陈洲兰与海岸公司存在欺诈行为为由，要求撤销涉案的《商铺买卖合同》和《补充协议》，并要求陈洲兰与海岸公司共同返还购房款、税费和赔偿相关利息的诉讼请求，依据不足，证据不充分，对此不予支持。陈洲兰与海岸公司的抗辩意见有理，予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月16日作出如下判决：驳回鲁思的全部诉讼请求。案件受理费7466元，由鲁思负担。
判后，上诉人鲁思不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈洲兰及海岸公司在广告资料中宣称该项目是广州唯一在售且带酒牌的批零产权铺，依托星辰名酒自带酒牌，商户入场即可做酒类批零生意，发展商会自营星辰名酒交易中心50%的物业，商城设有国际名酒会所、国际顶级名酒超市、世界名酒进驻和名酒专业检测中心等。上述内容具体明确，具有专业酒牌，可做酒类批发生意等内容对上述物业的价格有重大影响，是鲁思购买商铺的直接原因，根据《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为合同内容，原审法院认定上述广告宣传内容并非合同组成部分错误。（二）陈洲兰及海岸公司的广告宣传资料内容与客观情况不符，存在明显虚假宣传。1.根据《广东省酒类专卖管理条例》以及广州海珠区经济贸易局的规定，进行酒类批发生意需取得酒类批发许可证，经营主体应是独立法人或合伙企业，对注册资金、经营面积等都有具体的规定，鲁思是个人，不符合上述条件，不可能做酒类批发生意，故陈洲兰及海岸公司宣传商户入场后，即可直接做酒类批发生意根本不可能；2.中心绝大部分物业已由陈洲兰及海岸公司分割出售，其宣称海岸公司自持50%物业与客观情况不符；3.陈洲兰及海岸公司称商城设有国际名酒品酒会所、国际顶级名酒超市、世界名酒进驻和名酒专业检测中心，至今未见踪影，属虚假宣传。（三）广告宣传资料中载明的“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”的内容仅以极其小号的字体出现在宣传资料中极不显眼的位置，反映了陈洲兰及海岸公司虚假宣传的本质，且该内容是其单方设定的格式条款，该条款免除了其责任并严重损害到购房者的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款，原审法院引用此条款进行裁判，适用法律错误。（四）陈洲兰及海岸公司在签订合同时故意隐瞒涉案商铺为二手商铺、陈洲兰未取得涉案商铺产权证、涉案商铺的开发商不是海岸公司、涉案商铺已由陈洲兰出租给海岸公司、涉案商铺的规划用途为餐饮，不能直接做酒类批发以及私自签订备案合同骗取过户登记等事实，还通过虚假的广告宣传资料告知鲁思购买的商铺可以直接办理酒类批发等情况，因此，无论这些广告宣传资料是否写入合同之内，均不影响欺诈的认定。（五）在项目销售宣传中，海岸公司宣称其是涉案项目的开发商，并将项目名称定位“海岸星辰”，误导鲁思等业主，在商铺买卖合同中也刻意体现海岸公司，购房款也是由海岸公司收取，使得鲁思深信海岸公司就是项目的开发商和实际业主，海岸公司明知此情况，仍积极配合、参与误导鲁思，显然与陈洲兰具有共同欺诈的故意，因此，原审法院认定海岸公司为陈洲兰的代理人和保证人存在错误。（六）涉案商铺的套内面积在5平方米左右，鲁思购买该商铺的出发点和目的是要获得一间可直接用于开展酒类批发业务的商铺，这点也是陈洲兰及海岸公司整个项目销售的策略和主要卖点。原审法院认定鲁思购买涉案商铺的合同目的是为了取得商铺产权，严重歪曲了鲁思的本意，该认定错误。（七）涉案项目的实际开发商为广州市保玛房地产开发有限公司，陈洲兰是该公司的财务负责人，该公司实际控制人兼法定代表人张尤同时是海岸公司的大股东，陈洲兰与海岸公司实际也是由张尤控制，可见陈洲兰、广州市保玛房地产开发有限公司与海岸公司具有密切关联关系。涉案商铺所在的3层套内建筑面积为1601平方米，陈洲兰向广州市保玛房地产开发有限公司购买的价格为7884802元，均价为4935元／平方米，而转售给鲁思的单价却高达7.5万元／平方米，陈洲兰及海岸公司存在非法谋取暴利的事实，故不难看出广州市保玛房地产开发有限公司、张尤与陈洲兰及海岸公司共同串通，欺诈了鲁思。请求：1.撤销原判，改判支持鲁思在一审中的全部诉讼请求；2.由陈洲兰及海岸公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陈洲兰及海岸公司共同答辩称：1.广告资料并非要约，广告宣传中载明的“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同的附件”属于声明，不是格式条款；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只是适用于一手房买卖，本案是二手房买卖，不适用该解释；3.商铺的产权、使用性质等属于可以在房管部门查询的公开信息，陈洲兰及海岸公司无需隐瞒也不可能隐瞒，不存在欺诈；4.对于陈洲兰将涉案商场出租给海岸公司的问题，根据涉案合同第七条第1款的约定，陈洲兰出租商场给海岸公司并无违反涉案合同的约定，且陈洲兰及海岸公司的租赁关系在2013年7月31日已经终止，不影响鲁思对商铺的使用；5.陈洲兰与鲁思在房管局备案的广州市存量房买卖合同是陈洲兰与鲁思的公证代理人签署的，该合同只是作为双方办理过户手续之用，双方的权利义务以双方签订的商铺买卖合同的约定为准，故存量房买卖合同的签署并未损害到鲁思权益。因此，陈洲兰及海岸公司不同意上诉人鲁思的上诉请求和理由。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，鲁思向本院提交（2013）穗海法民三初字第3279号民事判决书，拟证明陈洲兰及海岸公司在出售房屋前故意隐瞒了其将房屋进行出租的客观情况，诱导、欺骗鲁思与其签订合同，构成欺诈。陈洲兰及海岸公司确认上述判决书的真实性，但不确认关联性，并称根据涉案合同第七条第1款的约定，陈洲兰出租商场给海岸公司并无违反涉案合同的约定，在该判决书中，陈洲兰及海岸公司已举证证明他们之间在2013年7月31日前终止了租赁关系，故不影响鲁思对商铺的使用。
本院认为：本案双方争议的焦点是鲁思主张撤销《商铺买卖合同》及《补充协议》的理由能否成立。
关于广告宣传资料是否为合同内容问题。因广告宣传资料中已注明本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件，广告宣传资料的内容无写入《商铺买卖合同》或《补充协议》中，陈洲兰及海岸公司也从未就合同以外的内容对鲁思作出任何承诺。因此，原审法院认为广告宣传资料应只是鲁思购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分并无不妥，本院予以确认。由于广告宣传资料不属合同内容，故鲁思认为广告宣传资料中有关本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件的内容为无效条款没有事实基础，本院不予采信。
关于广告宣传资料与实际经营现状不符能否撤销合同的问题。陈洲兰及海岸公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，而购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，鲁思应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，由此产生的风险应由购买人自行承担，且涉案的广告宣传资料并非双方合同约定的内容，故鲁思仅以广告宣传与实际现状不符为由要求撤销合同缺乏法律依据，本院不予支持。
关于陈洲兰及海岸公司是否存在欺诈问题。根据房管部门2010年5月20日核发的《房地产权证》记载，包括涉案商铺在内的海珠区滨江中路382号三层房屋的产权人为陈洲兰，可见，双方在签订合同前，涉案商铺所在的三层已登记在陈洲兰名下，虽然陈洲兰当时未取得涉案商铺的分户产权，但该行为并不影响合同的履行，且涉案商铺现已登记在鲁思名下，故鲁思认为陈洲兰签订合同时未取得涉案商铺产权证要求撤销合同，本院不予支持。而在《商铺买卖合同》中显示出卖人为陈洲兰，海岸公司为委托代理人和保证人，买受人是鲁思，上述合同有鲁思的签名确认，故鲁思认为陈洲兰及海岸公司在签订合同时故意隐瞒涉案商铺为二手商铺、涉案商铺的开发商不是海岸公司与事实不符。根据上述合同第七条第1项的约定，涉案商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉。因此，在上述期间，陈洲兰出租涉案商铺给海岸公司并不违反合同约定，而陈洲兰与海岸公司也表示在2013年7月31日前双方已终止了他们的租赁关系，且没有证据证明上述原因影响了鲁思对涉案商铺的使用，故鲁思以此认为陈洲兰及海岸公司存在欺诈要求撤销合同，本院不予支持，其据此在二审中提交的证据本院也不予以采纳。涉案商铺所在的楼层之前的规划用途为餐饮，双方买卖合同约定的用途仅为商铺使用，对该商铺的用途并无其他特别约定，现登记在鲁思名下的涉案商铺显示城市规划房屋用途为餐饮，与双方合同约定亦不冲突，故鲁思称其购买的目的是可以直接做酒类批发的商铺没有合同依据，其上诉以陈洲兰及海岸公司没有披露涉案商铺不能作为酒类批发为由，认为陈洲兰及海岸公司存在欺诈理据不足，本院不予支持。另外，在合同履行过程中，鲁思出具公证委托书委托案外人为其购买涉案商铺办理购买过户、抵押、产权登记手续及测绘等一切相关手续，故委托人按要求与陈洲兰签订备案合同及办理过户手续并未超出鲁思的授权，鲁思以其未与陈洲兰签订备案合同为由要求撤销合同理由不成立，本院不予支持。
关于广州市保玛房地产开发有限公司及张尤是否存在欺诈的问题。广州市保玛房地产开发有限公司及张尤不是涉案合同的相对方，鲁思也无提供该公司及张尤在本案中存在欺诈的事实，故广州市保玛房地产开发有限公司、张尤与陈洲兰和海岸公司之间是否存在关联以及他们之间的买卖关系跟本案的处理没有直接的影响，因此，鲁思上诉认为广州市保玛房地产开发有限公司、张尤与陈洲兰及海岸公司共同串通欺诈鲁思没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人鲁思的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7466元，由鲁思负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十月十四日
书 记 员 肖和念
陆洁雯