河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丛民初字第1458号
原告李智培。
委托代理人周刚，河北国尚律师事务所律师。
被告邯郸市锦江房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市人民路98号招贤大厦27层。
法定代表人王燕乐，该公司董事长。
委托代理人王充，河北浩博律师事务所律师。
原告李智培与被告邯郸市锦江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员周金越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李智培委托代理人周刚、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司委托代理人王充到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李智培诉称，原、被告于2007年8月10日签订了一份《购房协议书》。合同的内容为：原告购买被告锦江花园2号楼2单元8层802号房屋一套，建筑面积为104.8平方米，每平方米价格为2780元，合计291344元。同时，被告承诺2年内交付房屋。合同签订当日，原告已按约定支付房屋总价款的36%（106344元）。但直到现在，被告的房屋迟迟不予交付。被告还要求原告补交每平方米800元的购房款，否则不予交房，理由是现在房价上涨。原告多次找被告交涉，被告态度强硬，拒不履行原合同。另外，被告承诺2年交房，现在已逾期6年半之久，原告有权按每月2000元要求被告承担造成的损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。请求法院：1.判令被告立即交付房屋，并按约定的价款履行合同；2.被告承担逾期交房给原告造成的损失13万元；3.被告因面积缩小应退还的房款25175.68元用于抵扣原告余下房款；4.诉讼费用由被告承担。在法院审理过程中，原告发现被告该栋楼未取得预售许可证明，且对此一直隐瞒。为维护原告的合法权利，不得已原告变更诉讼请求，利息按每年6%贷款利率计算8年为51045.12元；房屋涨价损失按备案房价4670元计算，房屋104.8平方米，已付36%，增值部分为（4670-2780）×104.8×36%＝71305.92元。请求法院：1.退还已付房款106344元及利息51045.12元（年息6%）；2.赔偿房屋涨价损失71305.92元。3.承担106344元的赔偿（以上三项共计335039.04元）；4.诉讼费由被告承担。
被告邯郸市锦江房地产开发有限公司辩称，1.同意把原告房款和利息全部分期返还，原告主张利息过高，应按同期银行存款利率计算；2.原告要求赔偿涨价损失没有法律依据，法院不应支持；3.双方签订合同时间为2007年8月10日，该土地原有住宅及其他房屋尚未进行拆除，显然不符合取得预售许可证的条件，被告没有对未取得许可证进行隐瞒，原告对此应该知情，所以原告该项诉请不予支持。且在合同无效情况下，被告没有过错，不应赔偿房屋涨价损失。
原告李智培为支持自己的诉讼请求，向法院提交证据如下：1.原告身份证一份，证明原告主体身份；2.2007年8月10日，购房协议书一份，证明双方合同合法有效；3.房屋面积图一份，证明被告擅自变更户型和面积；4.交款收据一份，证明原告按合同约定，缴纳了相应的房款；5.照片复印件3张，证明房屋现状，近期房屋才勉强达到房屋交付的条件。
对原告提交的证据，经被告进行质证，意见如下：对证据1没有异议；对证据2、4，没有异议，该合同和收据证明了被告的答辩意见；对证据3，不予质证，无法说明该户型图就是锦江花园的户型，而且是复印件；对证据5，照片看不出是什么地方，没有时间表述，模糊不清。
被告邯郸市锦江房地产开发有限公司为支持自己的抗辩理由，向法院提交证据如下：1.邯郸市规划局批复2份、会议纪要2份、改造说明2份、规划图纸1份，证明原告主张房屋进行更改，房屋实际不存在；2.商品房预售许可证一份，证明原告购买房屋现在尚未取得预售。
对被告提交的证据，经原告进行质证，意见如下：对证据1真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，原告购买房屋是2单元，实际上不会把原告购买的房屋砍掉；对证据2没有异议，但是2号楼没有预售许可证明，被告隐瞒该项事实，价格备案证可以显示现住宅价格涨到每平米接近5000元。
对原告提交的证据，经被告进行质证，对证据1、2、4没有异议，本院当庭予以确认；对证据3、5，被告有异议，鉴于原告提交的证据系复印件且没有其他证据相印证，故本院对以上证据的真实性不予确认。对被告提交的证据，经原告进行质证，对证据的真实性均没有异议，本院予以确认。
经审理查明，2007年8月10日，原告李智培（乙方）与被告邯郸市锦江房地产开发有限公司（甲方）签订购房协议书，根据《房产管理法》及相关法律法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上。就买卖“锦江花园”商品房达成如下协议：一、购房客户资料：客户姓名李智培……二、购买房屋地点：二号楼二单元八层802号，房屋状况：C户型，建筑面积104.8平方米。三、购买价格：每平方米2780元，合价贰拾玖万壹仟叁佰肆拾肆元（291344元）。认购款为房屋总价36%，计款人民币壹拾万陆仟叁佰肆拾肆元（106344元），交房时付清全部房款。四、其它约定事项……五、本认购书一式贰份，房屋主体竣工时凭该书签订正式房屋买卖合同。六、以上内容如有变动，最终以政府部门批准规划为准。七、附件：配套设施费……等内容。协议签订当日，原告李智培向被告交款106344元，被告为原告出具了收据，收款事由为锦江花园2-2-802房款。该房屋尚未取得商品房预售许可证明。现原告要求被告返还已付购房款106344元，被告没有异议。双方对利息的支付计算标准，达不成一致意见；且被告不同意赔偿原告房屋涨价损失71305.92元和支付一倍的房款106344元。
另查明，2006年9月6日，邯郸市规划局对锦江房地产开发公司报批的锦江花园商住小区修建性详细规划进行批复，同意规划所确定的功能布局及规划范围等内容。规划总用地46474平方米，总建筑面积127874平方米；规划范围：联纺路南匝道以南，浴新大街以东，望岭路以北，幸福大街以西。2008年3月10日，邯郸市城乡规划局对锦江房地产开发公司报送的锦江花园居住小区修建性详细规划（调整）进行批复，由于城市道路建设和联纺桥改造，增建了联纺路南匝道，浴新大街中心线向东平移了约10米，在该居住小区用地范围内增加了城市道路面积4107.8平方米。根据市政府2007（51号）文件规定，经2007年11月22日和23日局务会研究同意，新增道路用地由你公司在该项目用地范围内提供，我局对此补偿为：1.取消该地块内联纺路南匝道和浴新大街的绿地；2.将容积率由≤3.5调高为≤3.81，增加建筑面积15512.85平方米；3.住宅套型建筑面积90平方米以下的户型面积占总面积的比例放宽到40%（此类项目原控制在50%）；4.绿地率放宽到22.53%。2012年8月10日，被告邯郸市锦江房地产开发有限公司取得锦江花园4号楼、5号楼、6号楼的商品房预售许可证，物价部门批复指导价格为4630元／㎡。
本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预售人出示商品房预售许可证明。”被告邯郸市锦江房地产开发有限公司向原告李智培预售房屋时未取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案诉争房屋至今尚未取得商品房预售许可证明，故双方签订的购房协议书应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告没有取得商品房预售许可证即开始销售房屋，明显具有过错。原、被告所签订的购房协议无效，原告向被告交纳的购房款106344元，被告应及时返还，利息参照银行同期贷款利率计算。关于原告主张被告赔偿房屋涨价损失71305.92元和支付一倍的房款106344元的请求，被告不同意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”鉴于原告2007年8月10日即向被告支付购房款106344元，购买价格为每平方米2780元。参照2012年8月10日物价部门批复被告邯郸市锦江房地产开发有限公司锦江花园4号楼、5号楼、6号楼销售指导价格为4630元／㎡，原告损失为71305.92元。被告迟延通知原告退还房款，导致原告的购房成本增加，原告的损失，被告应予以赔偿。故对原告以上诉请，本院予以支持。被告应承担给付原告李智培已付购房款106344元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李智培购房款106344元及利息（从2007年8月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李智培损失71305.92元；
三、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李智培106344元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7620元，减半收取3810元，由被告邯郸市锦江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 周金越
二〇一五年九月十八日
书记员 曹 蒙