南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4759号
原告彭思安，男，汉族，1930年5月11日生。
委托代理人单爱萍、王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被告俞翠红，女，汉族，1954年12月11日生。
委托代理人彭增刚（系被告俞翠红丈夫），男，汉族，1953年8月31日生。
原告彭思安与被告俞翠红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭思安及其委托代理人单爱萍、王配华，被告俞翠红及其委托代理人彭增刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭思安诉称：被告系原告的儿媳妇，2013年2月2日，原、被告双方签订了房屋产权交换协议，约定原告将自己名下位于本市鼓楼区XX园21号402室（建筑面积96.98平方米）的住宅房屋，与被告名下位于本市鼓楼区XX园08幢4单元301室（建筑面积69.65平方米）的住宅房屋，连同房屋的相关权益包括土地使用权一并进行交换。因双方房屋面积、价格明显不同，被告应于2013年2月2日前一次性支付原告交换房屋差价35万元。协议签订后，原告积极配合被告将自己房屋的产权证、土地使用权证变更到了被告名下，被告仅将自己房屋的产权证变更到了原告名下，未将土地使用权证变更到原告名下，也没有支付房屋差价35万元。故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告交换房差价款35万元；2、被告协助原告将本市XX园08幢4单元301室国有土地使用权证变更到原告名下。审理中，因被告已协助原告将本市XX园8幢4单元301室土地使用权证变更到原告名下，故原告撤回其第二项诉讼请求。
被告俞翠红辩称：位于本市鼓楼区XX园21号402室的房产是原告的集资房，因原告无力购买，同意其子即被告的丈夫彭增刚出资购买。原告与彭增刚于2002年3月9日和5月16日分别签订了相关协议，协议中明确载明该房的房款、装修费全部由彭增刚支付，产权归彭增刚所有。位于本市鼓楼区XX园08幢4单元301室的房产是被告购买的房改房。为补偿原告，被告将其本市XX园08幢4单元301室的房产给原告居住至今。原、被告2013年2月2日签订的换房协议是2002年3月9日和5月16日签订协议的延续，目的仅是为了办理房产过户。2013年2月2日当天，双方先后签订了两份换房协议，其中第一份协议约定本市XX园21号402室房屋价格为170万，本市XX园08幢4单元301室房屋价格为80万元，房屋交换差价部分为空白。因需要缴纳的契税较高，双方又重新签订了一份换房协议，约定本市XX园21号402室房屋价格为120万元，本市XX园08幢4单元301室房屋价格为85万元，房屋交换差价35万元。双方将第二份换房协议在房产部门进行登记备案。但上述价格均是虚拟的，目的是为了少交契税。综上，被告不应再支付原告任何房屋差价款。
经审理查明：原告彭思安与彭增刚系父子关系。彭增刚与被告俞翠红系夫妻关系，双方于1979年5月26日领取结婚证。
被告俞翠红原系中国电子科技集团公司第XX研究所职工。1998年，被告俞翠红参加单位公有住房改革，购买了本市鼓楼区清江花苑XX园8幢4单元301室的公有住房（建筑面积69.65平米），并取得该房屋所有权证。
原告彭思安原系江苏省XX公司南京分公司职工。1998年，原告彭思安参加单位公有住房改革，购买了本市鼓楼区XX二路X号104室的公有住房（建筑面积67.68平方米）。后彭思安所在单位进行集资建房，彭思安具有购房资格，故同意由其子彭增刚出资购买。2002年2月5日，彭思安（乙方）与江苏省XX公司南京分公司（甲方）签订了集资建房协议，约定甲方将位于本市鼓楼区XX花园XX园9幢21号402室的公有住房（建筑面积96.98平方米）出售给乙方，房款计92734.66元。因购买集资房后需将原有房屋退还，2002年12月30日，原告彭思安与南京XX局签订了南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议，将其购买的位于本市鼓楼区XX二路X号104室房产退给南京XX局，南京XX局支付彭思安27970.44元。原告彭思安将鼓楼区XX二路X号104室房屋退还后，一直居住在本市鼓楼区XX花苑XX园8幢4单元301室至今。
2002年3月9日，彭思安（甲方）与其四位子女即彭增刚（乙方）、彭甲（丙方）、彭乙（丁方）、彭丁（戊方）签订了关于转让购买鼓楼区XX花园XX园9幢21号402室集资房的协议（以下简称关于转让集资房的协议），约定2002年2月5日，甲方获得购买江苏省XX公司南京分公司售出的XX花园XX园9幢21号402室的资格，经甲乙双方协商，甲方把购买XX园9幢21号402室的购买权转让给乙方，由乙方全额出资购买上述集资房，购买集资房的房款、装修费资金全额由乙方自理（购买的名义是甲方）。乙方全额交付房款和付出装修费后，上述房屋归乙方所有，甲方应协助乙方办理过户手续，在没有办理过户手续的情况下，上述房屋仍然由乙方所有，其他各方不得持有异议。为了解决甲方交出原有住房（鼓楼区XX二路X号104室面积67.68平方）后的居住问题，乙方将原有住房（XX花苑XX园8幢4单元301室70平方）交给甲方居住。甲乙双方已将转让情况告知丙丁戊三方，丙丁戊三方未提出异议。
2002年5月16日，在江苏省XX县XX镇XX村彭庄组彭XX家中，在彭XX等的见证下，原告彭思安出具了关于对XX花园XX园21号402室所有权情况的书面说明，载明南京鼓楼区XX花园XX园21号402室是以本人（彭思安）的名义于2002年2月5日购买，但购买该房的资金和装修费用都是儿子彭增刚全额付出，该房所有权应归彭增刚所有，今后其他人对该房的所有权不能提出任何要求。
2002年8月，XX花园XX园9幢21号402室房屋交房，被告进行装修后入住至今。2003年该房办理了房屋产权证，登记的房屋所有权人为彭思安。
2013年2月2日，原告彭思安（甲方）与被告俞翠红（乙方）签订了两份房屋产权交换协议，第一份协议载明甲方拥有的房屋坐落于本市鼓楼区XX花园XX园9幢21号402室，建筑面积96.98平方米，房屋价格为170万元；乙方拥有的房屋坐落于本市鼓楼区XX花苑XX园8幢4单元301室，建筑面积69.65平方米，房屋价格为80万元；甲乙双方议定房屋交换差价处空白；甲方同意于2013年2月2日前将上述用于交换的房屋交付给乙方，乙方同意于2013年2月2日前将上述用于交换的房屋交付给甲方。第二份协议载明甲方用于交换的房屋价格为120万元，乙方用于交换的房屋价格为85万元，双方议定房屋交换差价为35万元，由乙方在2013年2月2日前一次性支付给甲方，付款方式为现金，房屋交付由甲乙双方自行协商，其他内容与第一份协议相同。同日，双方将第二份房屋产权交换协议提交房产管理部门进行登记备案，并提交了房屋权属登记申请表。2013年2月7日，原、被告双方各自取得了交换房屋的房屋所有权证。在案件审理过程中，原、被告双方办理了国有土地使用权证变更手续，分别取得了交换房屋的国有土地使用权证。
2013年3月、5月，原告彭思安曾两次另案诉至本院。在2013年3月的起诉中，彭思安诉称房屋产权交换协议中他的签名系伪造，要求确认该房屋产权交换协议无效，后因原、被告沟通后，双方取得谅解，故原告撤回起诉。2013年5月，彭思安第二次诉至本院，诉称被告欺骗原告在空白的房屋产权交换协议上签字，将房产过户至被告名下，故要求确认房屋产权交换协议无效，后自愿撤回起诉。2013年8月，原告彭思安第三次诉至本院，要求被告按照房屋产权交换协议的约定支付差价款35万元，并协助办理土地使用权证。因被告认为该房屋产权交换协议仅是为了办理过户手续所签订的，房屋差价款亦是为了少交税费捏造的，依据双方2002年签订的协议，被告不应再支付任何费用，仅同意适当补偿原告部分费用，因双方数额差距较大，致调解不成。
以上事实，有双方当事人陈述及原告提交的房屋产权交换协议、南京市房屋权属登记申请表、房屋所有权证，被告提交的关于转让集资房的协议、关于对XX花园XX园21号402室所有权情况的说明、购房协议等在卷佐证，足以认定。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同成立的条件，首先签订合同的主体应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力，其次签订合同的主体之间意思表示一致，达成合意。依法成立且不违反法律、行政法规强制性规定的合同，自成立时生效。
本案中，关于XX花园XX园9幢21号402室集资房的购买，原告2002年与被告的配偶彭增刚签订了关于转让集资房协议，彭增刚签订该协议时与被告在婚姻关系存续期间，协议中约定彭增刚将登记在被告名下的XX花苑XX园8幢4单元301室房屋交由原告永久居住，该协议中对夫妻共同财产的取得及处分，被告均予以认可同意，并已实际履行，故该协议中涉及夫妻共同财产的取得及处分的约定，对被告亦具有约束力。关于转让集资房协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该协议成立并生效。
现原告主张被告应按双方2013年2月2日签订的换房协议约定，支付房屋交换差价35万元。被告辩称原、被告双方2013年2月2日所签订的换房协议，是为了履行2002年所签订的关于转让集资房协议中过户的内容所签订，房屋差价款是为了缴纳契税需要填写，按照关于转让集资房协议的约定，被告不应再支付任何款项。故关于XX花园XX园9幢21号402室集资房的转让或交换，原、被告双方2013年2月2日签订的房屋交换协议，是对2002年签订的关于转让集资房协议的继续履行，还是对该协议的变更，是本案的主要争议焦点。对此，本院认为，双方当事人必须协商一致，才可变更合同。原、被告2013年2月2日签订的协议名为房屋交换协议，约定对原、被告各自所有的房产进行交换，实际上在2002年签订的关于转让集资房协议中，原告与被告配偶彭增刚已对上述房产产权作出了约定，XX花园XX园9幢21号402室集资房归彭增刚所有，被告名下XX花苑XX园8幢4单元301室房屋给原告永久居住。在房屋交换协议中，被告将原给原告永久居住房屋的所有权转让给了原告，对上述两房屋产权进行变更登记的约定是原、被告双方在关于转让集资房协议基础上真实意思表示。但对于交换房屋差价条款并非双方真实意思表示和合意，主要基于以下几点：
首先，关于XX花园XX园9幢21号402室集资房，原、被告2002年已经做出约定，双方2013年2月2日签订的房屋交换协议，被告明确表示仅为过户所需，房屋差价款系根据缴纳契税需要填写，而非双方协商的结果，故对房屋交换协议中房屋交换差价款内容，原、被告双方并未达成合意，因此合同中关于房屋交换差价款的协议未成立。
其次，通过原、被告双方的行为也可看出原、被告双方对房屋差价款内容未协商一致变更。第一、原、被告签订房屋交换协议的当天，共签订了两份房屋交换协议，两份协议对房屋交换差价约定并不一致，随意性较大，且两份房屋交换协议中除了签名外，其他内容均非原、被告双方所填写；第二、原告共三次诉至本院，其中前两次均主张确认房屋交换协议无效，而非要求被告支付房屋差价款；第三、依据2002年关于转让集资房协议的约定，原告就应当协助办理所有权转移登记手续，而在房屋产权交换协议中将关于转让集资房协议中的居住权变更为所有权，该房屋产权交换协议有利于原告，被告再支付房屋差价款的可能性较小。因此，房屋交换协议是为了履行关于转让集资房协议，在关于转让集资房协议基础上的变更，但不应包括支付差价款。
综上，房屋交换协议中关于房屋交换差价款部分的内容并非双方真实意思表示，该条款未成立，对双方无法律约束力。原告主张被告按照房屋交换协议约定支付房屋差价款35万元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭思安的诉讼请求。
案件受理费6550元，由原告彭思安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 李杭初
人民陪审员 吴文军
二〇一四年二月二十七日
见习书记员 杨 艳