山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹民初字第290号
原告邹城市人民医院。
住所地邹城市千泉路**号。
法定代表人刘计山，该医院院长。
委托代理人张建军，该单位院职工（特别授权）。
委托代理人徐淑专，山东法至上律师事务所律师（特别授权）。
被告邹城市建筑安装工程总公司。
住所地邹城市北兴路***号。
法定代表人张勇，该公司总经理。
委托代理人杨刚、黄勇，山东匡衡律师事务所律师（特别授权）。
原告邹城市人民医院（以下简称人民医院）与被告邹城市建筑安装工程总公司（下称建安公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张建军、徐淑专，被告建安公司的委托代理人杨刚、黄勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1996年6月12日，原邹城市建业装饰安装工程公司（下称建业公司）与原告签订合资建楼协议书，在邹城市名泉路西首路北建一座商住楼。双方约定，沿路一层门头房（二十间）由建业公司投资，产权归原告所有，建成后采取“租金抵减投资额”的方式，由建业公司租赁使用十七年，自1997年9月6日至2014年9月6日。协议期满将租赁房完好交给原告。2000年4月17日，建业公司由被告建安公司兼并。协议租赁期满后，被告建安公司不履行原建业公司于租赁期满应归还房屋的义务，原告虽然多次催收，至今未能收回，原告因此遭受严重损失。原告未维护自己的合法权益，向贵院起诉，请求判令被告归还原告的邹城市名泉路西首路北第六间、第十间、第十五间、第十六间、第二十间门头房。判令被告自2014年9月6日起至本案判决生效之日，按该地段门头房市场租赁价格共同赔偿原告损失。本案诉讼费用全部由被告承担。
被告建安公司辩称，本案案由为侵权纠纷，答辩人作为本案被告主体不适格，答辩人充分履行了与原告签订的合资建楼协议书，与原租赁户签订的合同期限没有超出协议书约定的期限，合同到期后答辩人已口头和书面的方式告知了租赁户，答辩人也没有继续收取房租不存在侵权行为，原租赁户多次将房屋进行转租，答辩人也不知现在的租赁户是谁，原告应向实际承租户主张权力。请求查明事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据予以证明：
1、提交1996年6月12日经过公证的《合资建楼协议书》复印件一份。证明被告占用的涉案门头房为原告所有，被告应于2014年9月6日交还给原告。
被告建安公司的质证意见为，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。但是当时这些房屋已经租赁给了十一个租赁户，合同签订期限也是按照本协议的约定，租赁期为十七年，在此期间房屋又被多次转租，才造成合同到期无法交付房屋，在2014年合同到期后，被告已将租赁合同的原件交给了原告，由原告行使相关权力。
2、提交2000年4月17日邹建字（2000）12号邹城市城乡建设委员会文件一份。证明邹城市建业公司由被告兼并，被告应当履行原建业公司所签合同的义务，被告是适格被告。
被告建安公司的质证意见为，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
3、提交2014年10月18日由原告制作的影像资料一份。证明原告为主张权力向住房户催要房屋的过程。
被告建安公司的质证意见为，该影像资料属实，被告也配合过原告向其他被告催要过房屋。该证据也可以证实原告知道本案的实际侵权是谁，并且已经向侵权人主张过权利，所以被告不应当承担侵权责任。
4、提交邹中评资字（2013）28号评估咨询报告一份。证明被告应付租金的计算支付标准，由于被告未实际交付房屋，我们参照的该楼房西半部分门头的参考价格为0.7元每日每平方米，不清楚被告租赁房屋的具体面积。
被告建安公司的质证意见为，对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，即使存在租金损失，也应当由实际侵权人来承担，因为本案系侵权责任纠纷。
5、提交由邹城市人民政府颁发的《房屋所有权证》一份。证明被告侵权占用房屋的面积为37.8平方米。
被告建安公司的质证意见为，对该份证据无异议。
被告建安公司为证明自己的主张，提交以下证据予以证明：
1、提交1997年6月14日、6月16日、6月25日、7月10日、10月1日、10月3日的《房屋租赁合同》六份以及租赁名单一份。证明被告按约定将房屋出租给原租赁户，约定合同期限为十七年，没有超出被告与原告签订的建房协议，所以被告不存在侵权行为。
原告的质证意见为，被告所提交的仅仅是租赁合同和名单，并未按照合资建楼协议书的约定履行实际交还房屋的义务，应当履行交还房屋及占用期间的租金的义务。
2、提交2014年11月份的交接单一份。证明2014年11月份即原建房协议书到期后，被告将上述租赁合同原件移交给原告，由原告向实际承租人主张权利，被告充分履行原建房协议书约定的合同义务，不存在侵权行为，接收人系本案原告代理人张建军。
原告的质证意见为，对该份证据无异议，只是交给了原告8份租赁合同，并没有实际交付涉案房屋，没有履行合资建房到期交还房屋的义务。
本院经庭审质证、审查核实，对原告提供的证据认证如下：
对原告提交的证据1、2、3、5，被告没有异议，且符合证据形式，本院予以采信。对原告提交的证据4，被告建安公司对该证据不予认可，但是未在本院给予的举证期限内提出重新评估申请，本院认为该证据的真实性予以认可，对该证据予以采信。
对被告建安公司提交的证据符合证据形式，本院予以采信。
根据采信的证据和原被告的当庭陈述，本院对以下事实予以确认：人民医院系邹城市名泉路西首路北第六间、第十五间、第十六间、第二十间门头房的所有权人。1996年6月12日，原告人民医院（甲方）与建业公司（乙方）签订合资建楼协议书一份，载明：一、经甲、乙双方协商同意，合资在人民医院老院西南角新建一座拐角经营，住宿综合楼，东西项四层。二、地址：邹城市健康路北侧。三、建筑时间：自1996年6月18日起至1997年4月30日止。四、合资建楼方式：经甲、乙双方协商同意。1、乙方负责此栋楼房的东西项，第一层为商品房，建筑面积为720.75平方米，预算造价373982.86元（每平方米造价518.88元）。由乙方投资施工，建成后采取“租金抵减投资额”的方式，在双方确定的年限内向甲方租赁使用。使用期间不得买卖、转租或转让，更不得对楼房进行结构性的改造，并负责对楼房进行修缮、维护，每月按甲方的规定及时交纳水、电费。2、乙方租赁使用年限从工程验收合格交付使用之日起计算拾柒年整（自1997年9月6日起至2014年9月6日止）。协议期满乙方将租赁楼房交给甲方，并保证建筑物的完好。3、第二层以上宿舍楼由甲方投资建筑使用。4、此栋楼房基础建筑投资，依据实际造价按建筑面积由甲、乙双方平均分摊。5、整栋楼房建筑后的产权归甲方所有。协议经甲乙双盖章法定代表人签字，经邹城市公证处公证。协议签订后，建业公司将诉争房屋对外出租，约定租赁期限为17年，该房屋又经多次转租，目前的实际租赁方被告不清楚，原告亦未向实际租赁方主张权利。
2013年11月27日，经邹城市国有资产管理委员办公室委托，邹城中立资产评估事务所作出邹中评咨字（2013）28号评估咨询报告，结论为：本次评估对象为人民医院申报拟出租的房产的预期租金收益。拟出租房产面积为共计756.9平方米，经评估测算距评估基准日最近一年的预期租金收益合计为169650.00元。其中综合楼下营业用房10间，每间面积31平方米，年租金评估值78120元，0.7元／日／平方米。
另查明，2000年4月17日，建业公司被被告建安公司兼并。
本院认为，原告人民医院与建业公司签订合资建楼协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现双方约定房屋租赁使用年限至2014年9月6日已经届满，建业公司应予将房屋腾空、返还原告。因建业公司已被被告建安公司兼并，被告建安公司应承担建业公司将房屋腾空、返还原告的合同义务。本案的焦点问题是被告是否应向原告返还租赁房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告人民医院虽然与建业公司的合资建楼协议书中约定不得转租，但原告在租赁期限到期日之前一直未提出异议，所以本院只认定转租期限超过租赁期限的部分，即2014年9月6日租期届满后，承租人与次承租人的约定无效。实际承租人应予向原告腾空、返还房屋。故对原告人民医院主张要求被告建安公司返还邹城市名泉路西首路北第六间、第十间、第十五间、第十六间、第二十间门头房的诉讼请求，予以支持。
关于人民医院主张的房屋使用费。相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同租期届满后，被告和实际承租人负有腾房的义务，然而实际承租人继续占用租赁房屋使用至今，故人民医院向被告主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。房屋使用费参照邹中评咨字（2013）28号评估咨询报告租金标准计算，即每日0.7元／平方米。故实际承租人应按上述标准支付原告2014年9月7日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。被告建安公司应承担连带责任。综上，依照第《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、限被告邹城市建筑安装工程总公司于判决生效之日起20日内将邹城市名泉路西首路北第六间、第十间、第十五间、第十六间、第二十间门头房腾空、返还原告邹城市人民医院。
二、限被告邹城市建筑安装工程总公司于判决生效之日起20日内支付原告邹城市人民医院房屋使用费（自2014年9月7日计算至实际腾让房屋之日止，按每日0.7元／平方米的标准计算）。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告邹城市建筑安装工程总公司负担（原告已垫付，被告给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 王存来
审判员 周玉花
审判员 张苗苗
二〇一六年一月十五日
书记员 王 莉