湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终1649号上诉人(原审被告)：耒阳市汇金置业有限公司，住所地湖南省耒阳市五一中路西湖粮店。法定代表人：谢高毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘仁平，男，1970年5月28日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人（原审原告）：肖晓红（系刘仁平之妻），女，1970年9月26日出生，汉族，住湖南省耒阳。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王志飞，湖南科云律师事务所律师。上诉人耒阳市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人刘仁平、肖晓红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人汇金公司的委托诉讼代理人戴运生、被上诉人刘仁平及其与被上诉人肖晓红的共同委托诉讼代理人王志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回刘仁平、肖晓红的全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋已取得商品房预售许可证，案涉商品房买卖应合法有效。原审认定案涉合同无效属事实和适用法律错误，导致判决结果错误。刘仁平、肖晓红辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘仁平、肖晓红向一审法院提出诉讼请求：1、解除案涉商品房买卖合同；2、汇金公司返还刘仁平、肖晓红购房款45万元；3、汇金公司支付刘仁平、肖晓红违约金22500元；4、汇金公司承担刘仁平、肖晓红利息损失86400元（从2014年1月26日起，按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算利息，暂计算至2017年1月26日，即45万×6.4%×3年=86400元）；5、汇金公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月19日，刘仁平与汇金公司签订《耒阳汽配城商铺认购协议书》，约定：1、乙方（刘仁平）认购甲方（汇金公司）开发的耒阳汽配城1层122号商铺；2、认购单价19092元/平方米，建筑面积59.49平方米，减去优惠金额3万元及返租租金165872元，应支付购房款939942元；3、乙方应支付首付款47万元，并在签约后15天内提供真实有效的按揭资料到乙方指定的银行办理完相关抵押按揭手续；4、乙方签订认购书当日支付定金5万元。后经汇金公司的主管人员同意，确定刘仁平、肖晓红所购商铺成交价88万元，1月19日需付定金5万元、7天内支付30万元、2月20日前再付10万元。当天，刘仁平支付定金5万元，1月27日，支付购房款30万元，汇金公司均向刘仁平出具了收据。2014年2月12日，刘仁平、肖晓红（为买受人）与汇金公司（为出卖人）签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买出卖人位于鸿泰国际项目中的第1层122号房，用途为商铺，建筑面积共59.49平方米，单价为每平方米14792.4元，总金额88万元；项目地块的土地使用权证证号为耒国用（2011）第010501号、商品房预售许可证证号为耒预许字（2013）第015-016号；2、买受人在合同签订之日付首付款45万元，剩余房款43万元以银行按揭方式支付；3、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；5、由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；6、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向耒阳市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后365个工作日内，将该幢商品房向耒阳市房屋产权管理局申请初始登记，取得该栋产权证后90个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后360个工作日申请办理买受人的土地使用权证。当天，双方还签订了补充协议，其中第四条约定，“因买受人原因不按合同约定，逾期提交按揭资料，导致按揭不能及时办妥，均视为买受人逾期付款，买受人承担本合同第七条逾期付款违约责任。买受人经银行审查按揭贷款申请未获得批准的，应在接通知后七日内到出卖人处办理合同变更（更改付款方式为一次性付款）或解除合同，否则，视为买受人愿意在出卖人通知后七日内将购房款一次性付清，逾期则买受人应按本合同第七条承担逾期付款违约责任”。房屋买卖合同及补充协议签订后，刘仁平、肖晓红于当天向汇金公司付款10万元，连同之前支付的35万元，共计付款45万元。2014年2月12日，双方签订《耒阳汽配城铺面租赁合同》，约定：由刘仁平、肖晓红将预购的商铺返租给汇金公司使用，租期从2014年12月1日至2016年12月1日，二年租金132000元直接抵扣购铺款。但汇金公司至今未到耒阳市房产交易中心进行备案登记，且不能提供涉案房屋项目的商品房预售许可证，汇金公司的合作银行自2015年起即停止办理涉案房屋项目的按揭贷款，导致刘仁平、肖晓红无法以银行按揭方式支付剩余43万元购房款。涉案房屋项目的主体工程尚未全部完工，未经竣工验收备案，汇金公司至今未通知刘仁平、肖晓红收房。刘仁平、肖晓红多次催促无果，遂于2017年3月5日通过快递方式向汇金公司发出解除商品房买卖合同通知书，要求解除合同、由汇金公司向刘仁平、肖晓红承担违约责任并赔偿损失，汇金公司收到后，未向刘仁平、肖晓红作出答复，从而引起纠纷。一审法院认为：双方签订案涉商品房买卖合同时，汇金公司虽然在合同中向刘仁平、肖晓红表明已取得涉案项目的商品房预售许可证[证号：耒预许字（2013）第015-016号]，但汇金公司当庭只提供了证号为耒预许字（2013）第017号的商品房预售许可证，而不能提供合同约定的商品房预售许可证，汇金公司为此应承担不利的诉讼后果，故认定汇金公司向刘仁平预售涉案商铺时，未取得涉案商铺项目的商品房预售许可证，且至今未取得。汇金公司尚未取得商品房预售许可证，即向刘仁平、肖晓红预售涉案商铺，违反法律禁止性规定，涉案商铺买卖合同应为无效合同，自始没有法律效力，无需撤销。汇金公司依据该合同取得刘仁平、肖晓红交付的购房款应予返还，且造成涉案合同无效的责任在于汇金公司，汇金公司还应赔偿刘仁平、肖晓红的利息损失，参照中国人民银行2014年11月22日公布的一至五年期贷款基准年利率6.4%计算，自2015年1月27日至2017年1月26日止，汇金公司应付利息86400元（45万元×6.4%×3年）。刘仁平、肖晓红要求汇金公司返还已付购房款45万元，并赔偿利息损失86400元，符合法律规定，该院予以支持。刘仁平、肖晓红请求的逾期交房违约金22500元，因涉案合同无效，相关的违约责任约定对双方无约束力，不予支持。汇金公司关于刘仁平、肖晓红未按约定交付购房款，应承担违约责任的主张及汇金公司已向刘仁平、肖晓红支付涉案房屋二年租金132000元，因汇金公司根本未向刘仁平、肖晓红交房，不存在履行房屋租赁合同的事实，故与事实不符，均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、汇金公司返还刘仁平、肖晓红购房款45万元，并赔偿刘仁平、肖晓红从2014年1月26日起至2017年1月26日止的利息损失86400元，限本判决发生法律效力之日起10天内付清；二、驳回刘仁平、肖晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院，账号xxxx，行号xxx，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号)。案件受理费9389元，由汇金公司负担9164元，刘仁平、肖晓红负担225元。刘仁平、肖晓红已垫付9389元，汇金公司应在执行中清偿。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘仁平、肖晓红当庭提交的证据内容真实，可作为认定本案争议事实的依据；汇金公司当庭提交的证据不能达到证明目的，不予采信。经审理查明，双方对耒阳市房产信息发布平台显示的案涉房屋属不可售均无异议。原审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审判令汇金公司退还刘仁平、肖晓红购房款45万并赔偿利息损失86400元是否合理的问题。从本案已查明的事实看，双方虽已签订了案涉合同，但汇金公司至今未能提供案涉房屋项目的商品房预售许可证，且汇金公司的合作银行自2015年起即停止办理涉案房屋项目的按揭贷款，导致刘仁平、肖晓红无法以银行按揭方式支付剩余43万元购房款。另涉案房屋项目的主体工程尚未全部完工，案涉房屋至今仍属不可售范围。根据相关法律规定，原审认定案涉合同因汇金公司至今未取得预售许可证导致无效，于法有据。原审鉴于汇金公司已收取刘仁平、肖晓红购房款数额、占有购房款时间长短等实情，酌定汇金公司承担相应民事责任，并无不当。综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9389元，由上诉人耒阳市汇金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  何闰英审判员  许建中二〇一七年十二月二十五日书记员  谢倩茜