长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0193民初620号
�告：张艳红，女，汉族，1979年3月8日生，住所：长春高新技术产业开发区。
委托代理人：郑新，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被告；赵志强，男，汉族，1969年5月9日生，住所：长春市南关区。
被告：长春市铭家房地产代理有限公司，住所：长春市南关区。
法定代表人：李鸿冀，经理。
委托代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。
原告张艳红与被告赵志强、被告长春市铭家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张艳红及其委托代理人郑新，被告长春市铭家房地产代理有限公司的委托代理人陈雅婷到庭参加诉讼，被告赵志强经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
张艳红诉称，2017年7月30日，原告和被告赵志强、被告长春市铭家房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》约定：”装让方（甲方）赵志强将坐落于高新区乙五路与超然街交汇处长春恒大绿洲(一期）3幢3单元260x号房，建筑面积149.89平方米，房屋所有权证号：长房权字第2016071803**号的房屋出售给受让方（乙方）张艳红，价格110万元，签订合同时，乙方付甲方定金4万元，付给(丙方）中介费2万元，2017年11月11日前，甲乙双方共同到大经路产权交易中心，在此房更名到乙方名下的同时，乙方将此房剩余房款53万元交付给甲方，甲方有53万元银行尾款，此款由乙方负责偿还，乙方定为8月20日前，把尾款一次性打给甲方，除定金外，53万元于2017年11月15日前还清，2017年8月20日交付甲方定金人民币4万元，及房屋预付款32万元，共计36万元，此款在约定还款双方到达银行当日转入甲方还款�户，用于替甲方还贷，甲方不可以以任何方式动用还款账户内款项。”被告赵志强出具收据内容为：“本人赵志强于2017年9月8日前将该房屋所欠银行尾款全部还清。”2017年12月24日被告赵志强书面承诺：“2018年1月5日到光大银行办理尾款结清手续”在此期间，原告得知被告赵志强因其他债务纠纷，该房屋于2016年10月份已被法院查封。2018年2月1日被告赵志强再次书面承诺，“2018年2月底被告将所有尾款、查封解封处理好，2月底即2月28日与原告办理更名过户”2018年3月1日，被告赵志强给原告出具欠条，内容为“赵志强欠张艳红购买恒大绿洲3-260x号房预付房款和违约金48万元，定于2018年3月16日支付给张艳红20万元，剩余28万元定于2018年3月31日支付给张艳红，收到全部房款、违约金后，买卖合同自行解除。”但被告赵志强却都没有履行。原告认为，被告赵志强给原告出具欠�，证明原告与被告赵志强已经对解除《房屋买卖合同》的条件达成协议，被告赵志强应当返还原告购房款和赔偿违约金，被告违反《房屋买卖合同》，应当赔偿原告中介费2万元。被告长春市铭家房地产代理有限公司未履行查档及风险提示的义务造成原告损失，被告长春市铭家房地产代理有限公司应当与被告赵志强承担连带责任。现起诉至本院，请求法院判令1.解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告赵志强返还购房款和赔偿违约金共计48万元3.被告赵志强赔偿中介费2万元；4.诉讼费由二被告承担。
赵志强辩未出庭亦未答辩。
长春市铭家房地产代理有限公司辩称，原告要求我方承担连带责任的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院应当依法驳回，理由如下：一、我方仅仅为居间人，对合同履行过程中的违约情况不承担违约责任,《合同法》�424条规定，居间人的法定义务为“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”，即居间人仅为促成合同订立提供服务，对合同订立后履约过程中的情况无法定义务。而本案中原告所称的《关于房主还款补充协议》、《收据》、《承诺书》、《欠条》等均为合同履行过程中原告与张志强关于价款支付的约定，而本案发生的主要原因系合同履行过程中赵志强将款项挪作他用且拒不返还，这与居间人无关，居间人的法定义务仅限于为合同提订立前，因此，原告要求我方承担连带责任的请求不应成立。二、在提供居间服务的过程中已经尽到谨慎的审查义务。《房屋买卖合同》签订前，答辩人已经带领原告对标的房屋进行了考察，并协助原告与赵志强九房屋情况进行了沟通，我方已经尽到了谨慎的审查义务，且按照长春市产权交易中心的规定，房屋中介机构没有查�房屋查封情况的权限，且法律法规对于房屋中介机构是否应当调查房屋查封情况并无明确规定，涉案合同中亦无此项义务的明确约定。需要说明的是，《房屋买卖合同》系答辩人提供的合同文本，答辩人在第六条4款明确设置了条款“甲方（即产权人）保证所售的房屋未处于查封状态，无产权纠纷情况，否则甲方承担一切民事及刑事责任”，答辩人作为中介方，在本身无能力查询房产状况时，在合同中对此清形加以明确提醒，约定，已尽到了作为中介方的提醒义务，不存在过错。此外，作为房屋买受人，原告对房屋情况、产权人状况未认真核实，贸然支付购房款，也是导致其遭受损失的因素之一，被答辩人对其损失也存在一定过错。三、原告要求我方承担“连带责任”无法律依据。（一）连带责任的承担必须由法律明确规定或者当事人约定，本案不存在上述清形《�法总则》第178条第3款约定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定”据此，连带责任作为民事责任的一种，必须有法律明文规定或者当事人之间明确约定才可以，否则决不能滥用。而《房屋买卖合同》第六条第4款明确约定，赵志强保证所售房屋未处于查封状态，否则赵志强独自承担一切责任，并无我方承担连带责任的约定，三方之间已经对责任承担主体明确约定了，应当严格遵守，由赵志强单独承担责任，并且，此种情形也不属于法定连带责任的情形。答辩人和被答辩人仅成立“居间法律关系”，对赵志强和原告之间的“买卖法律关系”，我方不承担责任居间与买卖属于两个不同的法律关系，答辩人系中介公司，与被答辩人之间成立居间服务法律关系，而本案系被答辩人和赵志强的买卖合同纠纷，两种法律关系分立，赵志强违反买卖合同的义务而应承担的责任�我方无关。因此原告只能向出卖人赵志强主张返还已付的360000元房款，与答辩人无关，更无权要求答辩人承担连带责任。答辩人提供居间服务只收取20000元佣金，按照损益相当原则，也不应承担连带责任《中华人民共和国合同法》第113条规定损失赔偿数额不得超过订立合同时所可能预见的损失，即损益相当。本案中，我方可能获得的全部收益仅为20000元佣金，根本无法预见其会承担高额的连带责任，此连带责任使答辩人陷入了极大的风险，明显背离了损益相当的原则，退一步而言，即使认为答辩人未尽审查义务存在过错，也是次要原因，次要责任，应在收取的20000元佣金范围内，按过错程度承担赔偿责任，也并非连带责任。赵志强承诺支付原告的违约金与我方无关在原告诉讼请求的480000元中，有原告实际支付的购房款360000元(含定金40000元），剩余120000元系赵志强单�承诺的违约金，该部分违约金作出承诺，更不应承担连带赔偿责任，综上，我方已经尽到了谨慎的审查义务，原告要求承担连带给付责任的诉请既不符合法律规定又与三方《房屋买卖合同》中约定的责任承担主体相违背，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2017年7月30日，赵志强作为甲方，张艳红作为乙方与长春市铭家房地产代理有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，约定；转让方（甲方）赵志强将坐落于高新区乙五路与超然街交汇处长春恒大绿洲（一期）3幢3单元260x号，建筑面积149.89平方米，房屋所有权证证号：长房权字第2016071803**号的房屋出售给受让方（乙方）张艳红，价格110万元，签订合同时，乙方付甲方定金4万元，此款冲抵房款。“签订合同的同时，乙方支付丙方中介费2万元”付款方式：一次性付款：2017年11月11日前甲乙双方共同到大经路产权交易中心办理此房的更名过户手续，在此房更名到乙方名下的同时，乙方将此房的剩余房款人民币530000元交付给甲方。违约责任：双方签订此合同后，如甲方不能将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时承担全部中介费。且赔偿乙方因此产生的一切损失.....此合同签订后，甲乙双方任何一方以任何理由解除此合同的，中介费及代办费不予返还，由违约方承担。甲方保证此房屋无经济纠纷及产权纠纷，保证此房屋不被产权共有人之外的第三人主张权利，如交接后发生该房屋交接前既存在的产权纠纷和经济纠纷，由甲方承担全部责任，甲方保证此房屋产权有效。甲方保证所售房屋未处于查封状态，无产权纠纷状况，保证所提供身份信息、房屋权属信息及相关文件的真实合法有效，不存在虚假文件和�息，否则甲方承担一切民事及刑事法律责任。补充条款：甲方有53万元银行尾款，此款由乙方负责偿还，乙方定为8月20日前，把尾款一次性打给甲方，除定金外，53万元于2017年11月15日前一次性付清。2017年7月30日，赵志强出具《定金收据》一份，内容为：今收到张艳红购买高恒大绿洲小区260x号房屋所交付的定金人民币40000元。同日，张艳红向长春市铭家房地产代理有限公司支付中介费20000元。2017年8月20日，赵志强出具《收据》一份，内容为：今收到张艳红，帮助本人赵志强代还吉林省长春市高新区恒大绿洲3栋260x室银行尾款32万元，待此房屋无抵押产权证颁发后将其放至长春市铭家房地产代理有限公司恒大绿洲店代为保管，归档期结束后本人配合此房屋过户更名。张艳红于2017年8月20日向赵志强汇款320000元。同日，赵志强作为甲方与张艳红作为乙方签订《关于房主还款补充协议》，内容为：甲方赵志强售出名下高新区乙五路与超然街交汇处长春恒大绿洲（一期）3幢3单元260x号，建筑面积149.89平方米，房屋所有权证证号：长房权字第2016071803**号的房屋，此房屋总房款人民币壹佰壹拾万元整。甲方在银行有贷款人民币530000元尚未还清，乙方于2017年8月20日交付甲方房屋定金人民币40000元整，及房屋预付款人民币320000元整，共计人民币360000元整。此款在约定还款双方到达银行当日转入甲方还款账户，用于替甲方还贷，甲方不可以以任何方式动用还款账户款项。2017年12月24日，赵志强、张艳红、及中介人员形成书面自居：张艳红于2017年7月31日购买赵志强恒大绿洲3栋3单元260x室房，赵志强现有银行尾款伍拾壹万，双方约定在2018年1月15日到光大银行办理尾款结清手续，待产权证发放后，双方到产权交易中心办理更名过户手续(备注：最晚1月底�办理过户）2018年2月1日，赵志强作为甲方与张艳红作为乙方签订《补充协议》，内容为：经双方协商一致2月底甲方赵志强将所有尾款，查封解封处理好，2月底即2月28日与乙方办理更名过户，如违约承担总房款的合同中违约金子女上学延误及损失。（此更名过户前请月供还上）2018年3月1日，赵志强出具《欠条》，内容为：赵志强欠张艳红购买恒大绿洲3-260x号房预付房款和违约金肆拾捌万元(480000元）定于2018年3月16日支付给张艳红贰拾万元(200000元）剩余贰拾捌万元定于2018年3月31日支付给张艳红，收到全部房款违约金后，买卖合同自动解除。
另查明，赵志强所有的坐落于高新区乙五路与超然街交汇处长春恒大绿洲（一期）3幢3单元260x号，建筑面积149.89平方米，房屋所有权证证号：长房权字第2016071803**号的房屋现正处于查封状态。
本院认为：赵志强�为甲方，张艳红作为乙方与长春市铭家房地产代理有限公司作为丙方签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，各方应严格按照上述《房屋买卖合同》履行各自义务。根据赵志强于2018年3月1日所出具的《欠条》，系赵志强对张艳红所欠房款及违约金的确认，因此，其应按照上述约定返还张艳红购房款及违约金共计480000元。同时，其亦认可解除上述《房屋买卖合同》，且案涉房屋因正处于查封状态，致使买卖房屋目的未能实现，故张艳红所主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《房屋买卖合同》中：“此合同签订后，甲乙双方任何一方以任何理由解除此合同的，中介费及代办费不予返还，由违约方承担。”本案中赵志强存在违约行为，因此按照上述约定，20000元中介费应由其承担。关于张艳红所主张的由长春市铭家房地产代理有限公司与赵志强承担连带责任的问题，本案中长春市铭家房地产代理有限公司已经履行其应尽到的合理义务，且各方形成的《房屋买卖合同》中明确写明“甲方保证此房屋无经济纠纷及产权纠纷，保证此房屋不被产权共有人之外的第三人主张权利，如交接后发生该房屋交接前既存在的产权纠纷和经济纠纷，由甲方承担全部责任，甲方保证此房屋产权有效。”且张艳红未提出该公司承担连带责任的法律依据，故本院对其此项诉讼请求不予支持。赵志强经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼应承担不利诉讼后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张艳红、被告赵志强、被告长春市铭家房地产代理有限公司于2017年7月30日所签订的《房屋买卖合同》；
二、被告赵志强于本判决生效后立即返还原告张艳红购房款及违约金共计480000元；
三、被告赵志强于本判决生效后立即支付原告张艳红中介费20000元；
四、驳回原告张艳红的其他诉讼请求。
案件受理费14880元、保全费3020元，由被告赵志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐雅文
人民陪审员 张微微
人民陪审员 代淑华
二〇一八年六月六日
书 记 员 贺新媛