江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第00669号
原告鲁文辉。
委托代理人张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被告盐城市金程置业有限公司，住所地在射阳县经济开发区后湾村七组。
法定代表人宋子松，该公司董事长。
委托代理人陈伯根，该公司副总经理。
原告鲁文辉与被告盐城市金程置业有限公司（以下简称：“金程公司”）拆迁补偿协议纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由代理审判员杨水芳独任审判，于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张仕美、被告的委托代理人陈伯根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁文辉诉称，2008年元月份，因原告外出打工，就委托姑姑鲁某与被告的前身射阳县陈洋镇后湾农民康居工程项目部订了一份委托代建合同。被告将委托代建的房屋建成，后被告为了获取更多的利润，经多方协调，政府将该地段重新收回为国有，并规划为商品房开发用地，被告未能按约定向原告交付代建的房屋。2010年8月28日，被告为了使该地段能顺利挂牌上市，向原告作出承诺，在所建的商品房上市前一个月通知原告优先选房，285平方米以内每平方米价格为1749元，超出部分按市场销售价执行，并保证两年内开盘上市，否则按总房价每天0.3%承担违约金。然而到期后，被告并未能按约开盘，而且在开盘前也未主动通知原告优先选房，拒绝履行自己的承诺，故请求法院判令被告按照开盘价和承诺价的差价赔偿原告损失以及违约金共计70万元。
被告金程公司辩称：1、本案委托代建合同为无效合同，承诺书为委托代建合同的从合同，亦属无效合同。2、原告交纳的建房款本息已全部退还，无实际损失。3、承诺书不是补偿协议，是房屋买卖预约合同，应按照缔约过失承担责任。4、签订委托代建合同的是鲁某，不是原告，鲁某不是后湾村的村民，不具备委托建房资格。5、与本案相同的（2013）射民初字第0669号一案已经判决，盐城市中级人民法院维持原判，我司已向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2015年4月8日回复我司在两个月内答复。
经审理查明：2008年4月8日，经射阳县国土资源局批准，原告取得了陈洋镇后湾村二组的建设用地许可证（许可证号为：射国土字（2008）第635号）。2007年12月28日，经射阳县原陈洋镇镇村建设服务中心许可，原告取得了陈洋镇后湾村农民康居示范村的建设住房许可（许可证号为：陈后（2007）建字022号）。
2008年元月19日，鲁文辉（甲方，由鲁文辉的姐姐鲁某代签）与射阳县陈洋镇后湾农民康居工程指挥部（乙方）、射阳县陈洋建筑工程有限公司后湾村康居工程项目部（丙方）签订了委托代建房合同，合同载明：1、该住宅楼位于陈洋镇后湾康居工程示范村（水韵后湾）壹区内，房号249，建筑面积174.5平方米，结构类型：二层。2、住宅代建费：本工程按照每平方米1824元一次性包干，总价318288元。3、施工工程、水电安装工程、室外配套设施。4、施工时间：2008年元月19日到2008年8月30日。5、交付时间：2008年12月30日前。6、甲方权利和义务：参加工地现场的各分项工程验收，提供国土局发的用地批准书、镇村建中心发的施工许可证，承诺按所选的户型相对应的C型图纸及本合同第三条款进行施工，承担办理房产证和土地使用证所需的测绘费、工本费等相关费用、甲方凭丙方出具由县鑫缘监理公司和镇村建中心盖章的工程竣工验收报告单，无条件接收该房。7、乙方的权利和义务：前期协助甲方办理用地批准书、施工许可证，竣工后为甲方代办房屋产权证、土地使用证。8、丙方的权利和义务：严格按图纸和施工现场进行施工，确保工程质量在合格以上，接受甲方和质检站的监督验收，为甲方提供整套施工图纸，竣工后给甲方土工竣工平面图纸一套，竣工验收报告单一份，完成小区内的市政道路、景观绿化、通水通电等配套工程。上述代建合同的乙方、丙方实际控制人为被告法定代表人宋子松。该合同最后增加一条款：249号现决定由“C”型改“D”型带车库，面积按实计算。
2008年元月19日，鲁某（甲方）与射阳县陈洋建筑工程有限公司后湾村康居工程项目部（乙方）就上述249号房屋的代建事宜重新签订了一份委托代建合同，主要内容有：1、该住宅楼位于射阳经济开发区后湾康居工程示范村（水韵后湾）壹区内，房号249，建筑面积201.17平方米，结构类型：二层，户型D。2、住宅代建费：本工程按照每平方米1824元一次性包干，总价366934.08元。3、施工工程、水电安装工程、室外配套设施。4、施工时间：2008年元月19日到2008年12月30日。5、交付时间：2009年6月30日前。
上述代建房屋交付前，房屋所在处土地性质转变为国有土地，射阳县国土资源局发布公告（射国土资出告字（2010）40号）公开挂牌出让射阳县经济开发区后湾村329省道南侧3号地块（包含上述房屋土地），被告取得了该处国有土地使用权。
2010年8月28日，江苏省盐城市海诚房地产开发有限公司（变更名称后为被告金程公司）出具承诺书一份，载明：鉴于原后湾康居工程规划调整，鲁某同志原代建房屋协议已无法履行，为妥善解决问题，盐城市海诚房地产开发有限公司承诺如下：1、新出售的房屋为商品房，所有手续均按照商品房规定的手续与程序办理，房屋产权证、土地使用证办到位，不再缴纳任何费用。2、公司承诺在新建的商品房上市前一个月通知鲁某优先选房，逾期视为鲁某放弃优先选房权。3、公司同意乙方购买商品房，建筑面积在285平方米内，按每平方米为1749元计算，超出部分按市场销售价执行（享受同类优惠政策）。4、原代建房协议所含服务项目继续实施到位，如新增服务项目按实计算补交。5、未尽事宜，按原合同执行。6、计算原缴款利息按月息1%。7、新建房屋两年内保证开盘上市，此商品房为排屋（别墅形式），开盘上市如延期，按总价的0.3%违约金支付，首期开盘鲁某未能选中房屋，此违约责任失效。被告金程公司新开发的“金诚福邸”商品房开盘价为3980元。
另查明，涉案代建房屋交付的房款收据上，交款单位为“鲁文辉（鲁某）”字样，代建房款已由被告全部返还，并支付了利息。
本院认为：原告依法取得原射阳县陈洋镇后湾村农民康居示范村的建房许可，从签订的委托代建房屋合同以及款项交付情况看，本院认定原告委托鲁某与被告签订了代建合同，故原告有权起诉被告主张权利。
房屋土地性质转变为国有土地后，被告通过竞拍实际取得该块地的使用权。承诺书中言明被告出具承诺的原因为代建房屋协议无法履行，表明被告承诺承担原告房屋的补偿责任，故承诺书应为补偿协议，现被告拒不履行该协议，属违约行为，原告要求被告赔偿损失，本院予以支持。关于损失金额，依据协议第一条的约定，被告新开发楼盘“金诚福邸”开盘价为3980元，合同约定在285平米范围内按照每平方米1749元计算，故损失可按照开盘价与承诺价间的差额乘以优惠面积285平方米计算，为：（3980元-1749元）×285平方米=635835元。
被告辩解该承诺书为房屋买卖预约合同，因原告原委托代建的房屋相关土地手续在被告出具承诺书后已变为国有土地，此情形下的承诺书系补偿的意思表示，与其他购房者与被告订立房屋买卖预约合同有明显的区别，故对被告的辩解意见，本院不予采信。被告辩解已向江苏省高级人民法院申诉（2013）射民初字第0669号，但未提交相应证据及答复结果，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告盐城市金程置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告鲁文辉635835元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告鲁文辉负担495元，由被告盐城市金程置业有限公司负担4905元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省盐城市中级人民法院开户行及账号：户名：盐城市财政局非税收入财政专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，账号：400101040227821。
代理审判员 杨水芳
二〇一五年七月八日
书 记 员 孙 静
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、凡人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。