广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第649号
上诉人（原审被告）李浩弟，男，汉族，身份证住址广东省普宁市。
委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人郑普佳，广东鼎方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）深圳市公园管理中心，住所地深圳市福田区。
法定代表人田学根，该单位法定代表人。
委托代理人李佳越，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人杜良全，广东盛唐律师事务所律师。
上诉人李浩弟因与被上诉人深圳市公园管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、2011年5月28日，深圳市公园管理中心、李浩弟签订房屋租赁合同及补充约定各1份，约定：深圳市公园管理中心将位于深圳市的涉案房产出租给李浩弟使用，作商业用途；房屋建筑面积33.6平方米，总共1层；房产有单位证明，没有房产证；月租金人民币5000元（以下均为人民币）；李浩弟应于每月25日前向深圳市公园管理中心交付租金；租赁期限自2012年3月1日起至2012年12月31日止；本合同终止后，李浩弟应于15日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由李浩弟承担的各项费用并办理有关移交手续，李浩弟逾期不迁离或不返还租赁房地产的，深圳市公园管理中心有权收回租赁房地产，并就逾期部分向李浩弟收取双倍租金。上述合同签订后，深圳市东湖公园管理处依约将涉案房产交付李浩弟使用。二、上述租赁合同履行届满后，深圳市东湖公园管理处未再与李浩弟续签租赁合同。2012年11月20日，深圳市公园管理中心向李浩弟作出书面通知，称：根据深圳市城管局的文件，东湖公园的物业从2011年1月1日起由局物管中心统一出租管理，您租用的门店已于2012年12月31日租赁合同已经到期，到期物业一律不再续租，请贵租户按照租赁合同的约定15天内搬出。当日，李浩弟签收了该通知。2013年12月18日，深圳市公园管理中心向李浩弟发出书面通知，称如果李浩弟未按时撤离，公园将对门店采取停水停电措施。李浩弟至今未搬离涉案房产。租期届满后，深圳市公园管理中心的银行扣款账户自动扣取李浩弟2个月租金，此后，从2013年3月1日开始至今，李浩弟未再支付租金，李浩弟称未能支付租金的理由在于深圳市公园管理中心不再扣款。深圳市公园管理中心于2014年9月28日起诉至原审法院。三、涉案房产无合法规划报建材料，亦未取得《房地产证》。四、2010年12月17日，深圳市机构编制委员会办公室作出深编办函（2010）343号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》，设立深圳市公园管理中心，统一履行深圳市属公园管理职责，包括深圳市东湖公园管理处在内的公园管理处予以撤销。
深圳市公园管理中心原审诉讼请求：1、李浩弟向深圳市公园管理中心返还位于深圳市罗湖区x；2、李浩弟按《一号门服务中心4号（水果店）中标确认书》的中标价向深圳市公园管理中心支付2013年3月至2014年8月（暂计），共计18个月的租金损失共计人民币239814元（13323元＊18月）；3、李浩弟承担本案全部诉讼费。
原审法院审理认为，深圳市东湖公园管理处被撤销后，深圳市公园管理中心统一履行市属公园的管理职责，继受深圳市东湖公园管理处的权利义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得《房地产证》，亦无合法规划报建手续，依前述规定，原深圳市东湖公园管理处与李浩弟签订的房地产租赁合同及补充协议，为无效合同。无效合同自始无效，无需解除。我国合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，李浩弟应将涉案房产恢复原状后退还深圳市公园管理中心。而且，即使《房地产租赁合同》及补充协议为有效合同，合同亦已履行届满，深圳市公园管理中心、李浩弟双方未再续签合同，李浩弟继续使用涉案房产无合同依据和法律依据。深圳市公园管理中心要求李浩弟在将涉案房产恢复原状后退还深圳市公园管理中心的诉讼请求，原审法院予以支持。房地产租赁合同及补充协议虽为无效合同，但李浩弟使用了涉案房产并获得了利益，应参照合同约定标准向深圳市公园管理中心支付2013年3月1日至2014年8月31日期间的房屋使用费，计算公式为5000元／月×18个月=9万元。深圳市公园管理中心要求李浩弟按照中标租金标准支付房屋使用费，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李浩弟应自本判决生效之日起十日内将位于深圳市x恢复原状并退还深圳市公园管理中心。二、李浩弟应自本判决生效之日起十日内向深圳市公园管理中心支付2013年3月1日至2013年8月31日期间的房屋使用费人民币9万元。三、驳回深圳市公园管理中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币2449元，由深圳市公园管理中心负担人民币1529元、李浩弟负担人民币920元。
上诉人李浩弟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决。二、改判在同等条件下，李浩弟对涉案铺位有优先承租权。三、本案的一审诉讼费、二审上诉费均由深圳市公园管理中心承担。主要事实与理由：
2007年起至今，李浩弟一直租用涉案铺位进行经营，双方一直对《租赁合同》的履行均无存在争议，2012年12月31日到期后，深圳市公园管理中心也收取2013年1月和2月租金，双方有继续履行合同。其中，2012年11月，深圳市公园管理中心通知《租赁合同》到期，到期物业一律不再续租，但李浩弟坚持要求继续租赁涉案铺位，要求续签《租赁合同》。一审诉讼中，深圳市公园管理中心突然主张已经将涉案铺位于2013年经过投标进行出租给方某，而在此之前，深圳市公园管理中心未将有关招标事宣告知李浩弟，李浩弟认为深圳市公园管理中心此举行为有违法律规定，根据《深圳市经济特区房屋租赁条例》第四十二条规定：租赁期限届满，承租人可按照本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。因此，一审法院未审理查明关于李浩弟具有优先承租权的事实，适用法律错误。
被上诉人深圳市公园管理中心答辩称，李浩弟无权占有深圳市公园管理中心房产，应当归还，请求二审依法判决李浩弟返还深圳市公园管理中心房产并支付相应租赁使用费。
本院经审理查明，一、涉案房产于1990年12月3日取得《深圳市建设局建筑许可证》；涉案房产于1991年2月23日取得《建设工程开工许可证》，发证机关处加盖深圳市建设局工程管理专用章。二、涉案房屋租赁合同第二十一条约定，在同等条件下，李浩弟对租赁房屋有优先承租权。三、涉案房屋租赁合同第五条约定，李浩弟租用租赁房屋的期限自2012年3月1日起止2012年12月31日止；涉案租赁合同补充协议第十四条约定，本合同为最后一次续租合同，按本合同第五条规定的期限执行，期满后一个月内必须把租赁房地产移交给深圳市公园管理中心，李浩弟对此不得有异议。
原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系返还租赁房产纠纷。涉案房产有取得《深圳市建设局建筑许可证》及《建设工程开工许可证》，具有合法报建手续；涉案房屋租赁合同及其补充协议均系涉案双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于涉案合同及其补充协议的效力认定有误，本院予以纠正。
依据李浩弟的上诉主张，本案二审的争议焦点为：李浩弟对涉案房产是否具有优先承租权。对此，本院认为，涉案合同及其补充协议合法有效，涉案双方即应恪守履行。涉案合同中虽有关于优先承租权的约定，但涉案补充协议中关于涉案合同为最后一次续租合同、合同期满后一个月内须交还房产的约定已实际变更前述关于优先承租权的约定。据此，李浩弟以其具有优先承租权为由在涉案合同期满一个月后仍继续占有使用涉案房产，理据不足，本院不予支持；李浩弟应依约返还涉案房产，并就其继续占有使用涉案房产的期间向深圳市公园管理中心支付房屋占有使用费。原审判决李浩弟返还涉案房产并以涉案合同标准支付房屋占有使用费，处理得当，本院予以维持。
综上，上诉人李浩弟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定部分事实有误，本院依法予以纠正；原审实体处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4898元，由上诉人李浩弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陈晓莹（兼）