浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第383号
原告周胜。
原告涂晓媛。
以上两原告委托代理人叶宸麟。
被告杭州中江置业有限公司，住所地杭州市江干区庆春东路66-1号1801室。
法定代表人王云龙，执行董事。
委托代理人郑磊、陈宗宇，北京市金杜律师事务所杭州分所律师。
原告周胜、涂晓媛为与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）合同纠纷一案，于2013年3月20日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年4月17日公开开庭进行了审理。原告涂晓媛及原告周胜、涂晓媛的委托代理人叶宸麟、被告中江公司的委托代理人陈宗宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周胜、涂晓媛诉称，两原告为夫妻，原告系被告的客户，双方在2011年5月签署了关于杭州市江干区红街天城4幢502室的《商品房买卖合同》，合同第九条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道�、排污等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十二条约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋质量及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给与解释和说明，或委托第三方机构进行质量检测。原告已于2011年9月2日之前按合同约定完成全部付款义务，但是，时至今日，被告仍未向原告履行合同第九条约定的交付义务，也未履行合同第十二条的交接义务。原告多次要求被告履行符合合同第九条和第十二条的交房义务和交接义务，并提出房屋存在质量问题，要求被告予以整改，否则，被告应承担相应的法律责任，但被告屡次拒绝与原告协商。关于物业公司，根据补充协议约定，在满足合同第九条和第十二条的前提下，原告是同意委托恒豪物业收房的，但在接收房屋时并没有满足第九条和第十二条的条件，故恒豪物业无权替原告接收房屋。现原告依据合同第十条之约定，请求：1、判令被告支付延期交房的违约金35192元（830000＊1／10000＊424，从2012年1月1日起算暂计算至即2013年3月20日，最终计算至被告交房之日止）；2、判令被告按照《浙江省商品房买卖合同》第九条、第十二条约定交付上述合同项下的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。
被告中江公司辩称，一、两原告诉请被告支付违约金并履行交房义务，其所依据的是2011年5月21日与被告签订的�号为2011预1107757号《浙江省商品房买卖合同》。但涂晓媛并非该份合同的签约人，依据合同相对性原理，其无权依据该合同向被告主张权利。二、被告已依约向上海恒豪基业物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）交付房屋，不存在迟延交付的情形。2011年5月21日，在签订《买卖合同》的同时，原告周胜又与被告签署《补充协议》，该补充协议约定：原告委托物业公司代为接受房屋，该委托为不可撤销之委托。2011年12月31日，被告依约向受托人交付房屋，并获得物业公司出具的《入伙确认书》及《红街天城房屋交付验收表》。截至今日，与原告周胜所购房产同时竣工的红街天城4栋的其他大部分房屋均已被买受人接受并使用。原告周胜因房价下跌意图解除合同并索要补偿等原因迟迟推诿亲自接受房屋的情况，并不能改变房屋已被物业公司代为接收的事实，因而被告已经依约履行了交房义务，对此不存在任何过错，也无需承担违约责任。三、原告周胜主张违约损失没有事实和法律依据。1、如前所述，被告已依约向原告周胜的受托人交付房屋，不存在违约的事实，原告周胜无权主张违约金。2、《合同法解释（二）》第二十九条规定，违约金必须以实际损失为基础，并不得超过实际损失的30%。鉴于被告已经按照合同约定交付房屋并在精装修完成后履行通知义务，因此原告周胜在本案中并未发生实际损失，其主张违约金没有事实依据。综上所述，被告认为，被告已经依约履行了交房义务，不存在迟延交付的事实，因此原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告周胜、涂晓媛提交了以下证据：
1、浙江省商品房买卖合同1份，拟证明原、被告双方具有合同关系。
2、律师函及国内特快专递详情单�2份，拟证明原告多次要求被告交付房屋和交付相关文书。
3、录音、视频、照片1组，拟证明被告多次拒绝原告的协商请求，拒绝提供交房资料。
4、购房发票3份，拟证明原告支付房款83万元的事实。
5、杭州市公安局交通警察局公共或专用停车场（库）设计方案审核同意意见书1份，拟证明被告未取得停车场验收合格。
6、杭州市区建设项目配套绿化核查单1份，拟证明案涉地号上的房屋未通过绿化审核。
7、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书1份，拟证明被告直到2012年6月25日才取得用地验收。
8、结婚证1份，拟证明两原告系夫妻关系。
上述证据经庭审质证，对两原告提交的证据1、4、8，被告无异议，能证明两原告欲证明的事实，予以确认。对两原告提交的证据2，被告确认收到过该律师函，本院对上述证据的真实性予以确认，能证明周胜等八�业主委托律师分别于2012年4月26日、2012年5月25日向中江公司发送律师函的事实。对两原告提交的证据3，被告对真实性无异议、对合法性有异议，认为无法达到两原告的证明目的；本院认为，上述证据能证明周胜等部分业主曾多次就红街天城房屋的质量及交付问题与中江公司工作人员、委托律师进行交涉的事实。对两原告提交的证据5-7，被告对三性均有异议；本院认为，两原告提交的上述证据与本案缺乏直接的关联性，不予确认。
被告中江公司提交了以下证据：
1、补充协议1份，拟证明补充协议第二条约定，由于装修需要，原告同意被告根据商品房买卖合同第九、第十二条约定向物业公司交付商品房，视为被告已按照合同约定向原告履行了交房义务，该代为收房委托为不可撤销之委托；根据补充协议第四条约定，在装修完成后，被告应通知原告验收。同时，原告同意，在装修工程符合《装修标准》的情况下，原告应收房，不应以商品房不符合商品房买卖合同第九、十二、十四条约定为由拒绝收房。
2、入伙确认书1份；
3、红街天城房屋交付验收表1份；
4、交房通知书及其附件1份；
证据2-4拟证明被告已经按照补充协议约定，向物业公司履行完毕支付义务，物业公司也对案涉房产进行了验收并确认。
5、国内特快专递邮件详情单1份；
6、拒收通知1份；
证据5-6拟证明被告已经按照补充协议的约定，在完成案涉房屋的精装修后通知原告验收，但原告以未收到毛坯房验收通知、被告擅自装修等理由拒绝对案涉房屋进行验收。
7、竣工验收备案表1份，拟证明被告已经在交付案涉房屋之前通过了竣工验收及竣工验收备案手续；原告要求提供的文件均为获取该备案表的前置及必要程序，被告能够向原告及物业公司出示该备案表即意味着被告已经获取了环保、消防、规划等部门的认可或准许使用文件。
8、质量保证书及使用说明书1份，拟证明虽然案涉房产并非住宅（酒店式公寓、办公楼），被告无需出具使用说明书，但为了提高使用质量，在精装修完成后，被告仍然提供使用说明书和质量保证书；因为原告拒绝房屋验收，故没有获得这些文件。
9、照片6份，拟证明案涉房屋不存在任何质量问题，原告拍摄的照片均为案涉房屋精装修期间拍摄，原告认为案涉房屋存在质量问题，与事实不符。
上述证据经庭审质证，对被告提交的证据1，两原告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为本案两原告提出的是被告未按合同约定在2011年12月31日交付毛坯房，不涉及对装修工程的验收；本院认为，该证据能证明周胜、中江公司与物业公司签订《补充协议》的事实，予以确认。对被告提交的证据2-4，两原告对真实性无异议，对合法性、证明对象有异议，对证据4交房通知书认为与原告无关；本院认为，上述证据能证明中江公司于2011年12月30日通知物业公司交房、物业公司于2011年12月31日对红街天城4幢502室房屋进行验收、完成入伙流程的事实，予以确认。对被告提交的证据5-6，两原告对真实性、合法性无异议，认为中江公司发出的精装修交付通知书与本案无关；本院认为，上述证据真实、合法，且与本案有关，能证明被告欲证明的事实，予以确认。对被告提交的证据7，两原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；本院认为，该证据能证明案涉房屋工程于2011年12月29日完成竣工验收备案的事实，予以确认。对被告提交的证据8，两原告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议；本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提交的证据9，两原告对三性均有�议；本院认为，被告提交的上述证据不足以证明被告欲证明的事实，不予确认。
综上，本案事实认定如下：
原告周胜与原告涂晓媛系夫妻关系。2011年5月21日，原告周胜（买受人）与被告中江公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区红街天城4幢502室，该商品房的设计用途为办公楼，建筑面积共34.9平方米，其中，套内建筑面积25.71平方米，应分摊的共有建筑面积9.19平方米；该商品房单价为每平方米23782.23元，总价款830000元；买受人于2011年9月2日前一次性付清全款830000元；等等。同时，合同第九条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出�的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件……合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，等等。
后原告周胜（买受人）与被告中江公司（出卖人）、物业公司就杭州市江干区红街天城4幢502室房屋的装修事宜签订了《补充协议》1份，约定：第一条，鉴于商品房属于酒店式公寓物业，为满足买受人的使用需求，出卖人统一对商品房进行装修，买受人无需就出卖人装修商品房的事宜向出卖人支付费用；第二条，为配合出卖人，保证装修工程顺利进行，买受人委托物业公司代为履行收房事宜。该委托为不可撤销之委托。买受人同意：出卖人根据买卖合同第九、十二条约定向物业公司交付商品房的，视为出卖人已按照买卖合同约定向买受人履行了交房义务。物业公司代为履行收房事宜的范围仅限于代收商品房。买受人根据买卖合同相关约定在收房时应承担的税费及其他义务，均与物业公司无关，由买受人自行承担。第四条，出卖人应于2012年12月31日前以书面方式通知买受人前往指定地点验收装修工程，验收时间及地点以出卖人发送的书面通知内容为准；出卖人送达书面通知，应以买受人在买卖合同中明确的联系地址为准，出卖人向联系地址发送了书面通知的，视为出卖人已经履行了通知义务，如买受人变更联系地址的，应及时以书面方式通知出卖人；买�人应根据书面通知内容履行验收装修工程及收房的义务，如买受人未在书面通知的期限内验收装修工程且收房的，视为出卖人已经履行了交付装修工程的义务，买受人对装修工程无异议并同意接收；买受人根据书面通知验收的范围仅限于装修工程，即在装修工程符合《装修标准》的情况下，买受人应收房，买受人不应以商品房不符合买卖合同第九、十二、十四条约定为由拒绝收房。第五条，装修期间，商品房由物业公司代为保管，至出卖人根据本协议第四条向买受人交付装修工程后，物业公司一并向买受人交还商品房；装修期间，买受人不应使用商品房或以任何方式影响装修工程的顺利进行。等等。
2011年5月14日、2011年5月21日、2011年9月2日，原告周胜分三笔支付中江公司购房款共计830000元。
2011年12月29日，杭州市建设委员会对红街天城4幢工程进行竣工验收备案。
2011年12月30日，中江公司向物业公司发送《交房通知书》，载明：根据相关协议约定，红街天城项目共计892位业主委托贵司进行房屋交接。现在，我们愉快地通知贵司，上述业主所购买的房屋已达到房屋交付条件。红街天城将于2011年12月30日起，开始陆续办理房屋交付手续。请贵司安排时间及人员，代委托贵司的业主行使收房的权利及义务，及时前来办理相关手续。等等。
2011年12月31日，物业公司对红街天城4幢502室房屋进行验收并完成入伙流程。
2012年4月26日，原告周胜连同杭州市江干区红街天城4幢的八名业主委托浙江铁诚律师事务所张新明律师向中江公司发送律师函，认为中江公司虽称已向物业公司交付房产，但实际上未向物业公司出具齐全的文件，周胜等八名业主对物业公司出具《入伙通知单》的接受房屋行为不予认可，故致函通知予以解除双方就上述八套�品房签订的《商品房买卖合同》，等等。
2012年5月24日，上述八名业主委托律师向中江公司再次发送律师函，要求中江公司完善交房手续；认为上述八套房屋存在质量问题，要求中江公司立即停止装修，予以整改；等等。
另查明，2012年3月至5月，周胜等部分业主曾多次就红街天城房屋的质量及交付问题与中江公司工作人员、委托律师进行交涉。
2012年12月23日，中江公司向周胜邮寄了红街天城4幢502室房屋精装修交付通知书，周胜收到该通知书后，认为因中江公司无法提供国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》规定中开发商需提供的有关文件以及全部竣工验收证明文件，同时在交验房的程序上也有违国家有关规定，侵害了业主的正当权益，故在不具备交房条件下，拒绝收房。
本院认为，原告周胜与被告中江公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以及原告�胜、被告中江公司与物业公司签订的《补充协议》合法有效，各方均应履行各自义务。本案中，首先，中江公司提交的《竣工验收备案》显示案涉红街天城4幢工程已于2011年12月29日完成竣工验收备案，案涉房屋已符合双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，且本案所涉商品房用途为办公楼，上述买卖合同中第十二条约定的需由出卖人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况系所购商品房为住宅，被告在交房时并不需要提供上述两书。因此，原告周胜关于物业公司接收房屋时并没有满足买卖合同第九条、第十二条的主张并不成立。其次，在案涉房屋具备交房条件的情况下，根据双方签订的《补充协议》第二条，中江公司向物业公司交房应视为向原告周胜履行了交房义务。中江公司于2011年12月30日向物业公司发出《交房通知书》，物�公司于2011年12月31日对案涉房屋进行验收并完成入伙流程，故中江公司已履行了交付毛坯房的义务。再次，中江公司对案涉毛坯房进行精装修后，其根据《补充协议》第四条于2012年12月23日向原告周胜发出通知，要求其进行装修工程验收及收房，而原告周胜并未按《补充协议》第四条约定履行验收装修工程及收房的义务，应视为中江公司履行了精装修交付的义务。综合以上情况，被告中江公司并无逾期交房的情形，原告周胜主张被告中江公司支付延期交房的违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
关于原告周胜主张的交付案涉房屋的诉讼请求。虽然原告周胜在本案诉讼之前已拒绝收房，但鉴于原告周胜仍提出交房的诉讼请求，且被告中江公司亦明确表示愿意向其交付房屋，故本院对原告周胜关于交付房屋的诉讼请求，予以支持。
而原告涂晓媛并非案涉《浙江省商品房买卖合同》的当事人，其向被告中江公司主张交房及逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州中江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周胜交付杭州市江干区红街天城4幢502室房屋；
二、驳回原告周胜、涂晓媛的其他诉讼请求。
案件受理费人民币680元，减半收取人民币340元，由原告周胜、涂晓媛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币680元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱 姣
二〇一三年六月十三日
代书 记员 李石燕