上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初20363号
原告：上海港房地产经营开发公司，住所地：上海市浦东新区。
法定代表人：范长清，总经理。
委托诉讼代理人：鲁去难，上海市汇峰律师事务所律师。
被告：陈爱珍，女，1955年7月11日出生，住上海市杨浦区。
原告上海港房地产经营开发公司(以下简称上海港公司)诉被告陈爱珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月20日公开开庭审理了本案。原告上海港公司的委托诉讼代理人鲁去难到庭参加诉讼。被告陈爱珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海港公司向本院提出诉讼请求：被告支付上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)自2009年2月起至2016年12月的房屋使用费317,000元及按每月4,500元支付自2017年1月起至被告实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：原告系系争房屋的所有权人。2005年10月，原告授权其下属公司上海勤民物业公司(已注销)(以下简称勤民公司)将系争房屋出租给被告，双方签订了《房屋租赁协议》，约定出租方为勤民公司，承租方为被告，出租房屋为系争房屋(建筑面积为102.45平方米)，租赁用途为居住，租赁期限为5个月，自2005年10月1日至2006年2月28日止。合同到期后，双方未签署合同，原告多次要求被告搬离系争房屋，被告置之不理，故原告诉至上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)，2010年4月2日杨浦法院作出(2010)杨民四(民)初字第249号民事判决书，判令被告于判决生效之日起十日内搬离、腾退，并将系争房屋返还给原告。之后，被告未履行法院作出的生效判决书，原告申请强制执行，但被告至今仍居住在系争房屋内，其从2009年2月起未支付占有房屋的使用费。经原告委托勤民公司及其他物业公司多次催讨，被告始终未付。原告现按系争房屋市场房租向被告主张自2009年2月起的房屋使用费，分别为：自2009年2月至2011年2月期间，按每月2,000元计算，共计50,000元；自2011年3月至2013年2月期间，按每月3,000元计算，共计72,000元；自2013年3月至2015年2月期间，按每月4,000元计算，共计96,000元；自2015年3月至2016年12月期间，按每月4,500元计算，共计99,000元。故自2009年2月至2016年12月期间，共计317,000元。自2017年1月起按市场月租金4,500元向被告主张房屋使用费。
被告陈爱珍辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋所在小区是港务局的福利分房，但未完全分配给职工，剩余66套房屋对外出租，2001年3、4月，以每月每套300元的价格对外出租，港务局的陈兴发经理向被告说明了情况，并承诺等到房屋新产证下来后第一时间通知被告买房，然后与被告办理了租赁手续。嗣后，被告一直以每月300元正常支付房租，未曾拖欠一分钱。直至2009年3月，港务局工作人员告知房屋有变动，先不要付房租，也不要动，等以后港务局给被告安排浦东2套房屋后再行退租。基于对港务局的信任，被告没有在外租房，也没有考虑在外购房。事后，港务局工作人员没有再联系被告，也没有任何消息。直至2011年，被告接到港务局起诉的案件，由于没有充分证据证明，输掉了官司。现在被告每月只有2400元的退休工资。由于港务局的不负责任，导致被告至今都不能获得房子，也违反诚信原则。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争房屋(建筑面积为102.11平方米)产权人为原告。
2005年10月25日，勤民公司作为出租方(甲方)、被告陈爱珍作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积约102.45平方米，租赁用途为居住；租赁期为5个月，自2005年10月1日至2006年2月28日止。租金及物业管理费为500元每月，如果乙方逾期支付租金及物业管理费超过10天，甲方有权收回房屋。租赁期满，乙方如提出续租，则必须在租赁期满前30天向甲方提出书面申请。经甲方同意后，重新签订租赁合同或经甲方同意后续付租金，否则终止合同。在租赁期内，如甲方需要用该房屋时，应提前15天通知乙方，乙方应积极配合甲方工作，结算清有关的各项费用后，在规定期限内无条件搬迁。
后被告实际居住于系争房屋至今。原告将系争房屋交付给被告时为毛坯房。
被告自2009年2月起未向原告支付房屋使用费。
2009年10月，原告至本院起诉被告，要求被告立即迁出并腾退系争房屋。经审理，本院于2010年4月2日作出(2010)杨民四(民)初字第249号民事判决书，认为无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现被告占用系争房屋无法律及合同依据，故原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，予以支持，判决：陈爱珍应于判决生效之日起十日内搬离、腾退，并将上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给上海港房地产经营开发公司。判决后，陈爱珍不服，向上海市第二中级人民法院提前上诉。2010年6月18日，上海市第二中级人民法院作出(2010)沪二中民二(民)终字第1278号民事判决书，认为公民、法人的合法民事权益应当受到法律的保护。产权人上海港公司授权的物业公司与陈爱珍签订的租赁合同应于2006年2月28期满，期满后上海港公司仍收取陈爱珍支付的租金，应当认定双方存在事实上的租赁关系。至2009年2月上海港公司已向陈爱珍作出了解除事实租赁关系的意思表示，并拒收了陈爱珍的租金。据此应当认定，双方事实租赁关系已于此时解除，陈爱珍应在收到该通知后的合理期间迁出系争房屋。判决：驳回上诉，维持原判。后原告向本院申请执行，未果。
另查，2005年8月18日，勤民公司注销，其公司原债权债务由案外人上海港海湾经济发展有限公司保结。
审理中，1、原告提供了其自行委托的上海财瑞资产评估有限公司就系争房屋市场租金价格出具的评估咨询报告，明确采用市场比较法等得出评估咨询基准日为2016年12月31日，系争房屋月租金为4,200元，年租金为50,400元。
2、经本院释明，原告明确表示，不同意对系争房屋历年及目前的市场房租进行司法评估。
本院认为，原告系系争房屋的权利人。生效判决书已判令被告搬离、腾退系争房屋，并将该房屋返还给原告。被告实际至今仍居住在该房屋内，且至今未支付自2009年2月起的房屋使用费，故原告现要求被告支付自2009年2月至其实际返还系争房屋之日的房屋使用费的请求，于法有据，可予支持。对于原告主张的系争房屋占有使用费的计算标准，其未提供充足的证据，本院现依据查明的事实、原、被告的实际状况、原租金标准、系争房屋的装修状况等，酌情确定被告应向原告支付2009年2月至2016年12月的房屋使用费100,000元，并按每月3,500元支付自2017年1月起至其实际返还之日的房屋使用费。被告陈爱珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证抗辩等诉讼权利义务，由其承担不利的法律后果，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告陈爱珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港房地产经营开发公司自2009年2月起至2016年12月止的房屋使用费100,000元，及按每月3,500元支付自2017年1月1日起至被告陈爱珍实际返还上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,055元，由原告上海港房地产经营开发公司负担4,145元，由被告陈爱珍负担1,910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔 艺 萍
审 判 员 金 玮
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 陈洁朱吟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。