吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终962号
上诉人（原审被告）：敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司。住所地：吉林省敦化市。
法定代表人：高连德，经理。
委托代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙振华，男，1970年7月27日出生，汉族，农民。住吉林省敦化市。
上诉人敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司因与被上诉人孙振华之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服敦化市人民法院（2014)敦民初字第2827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
孙振华在一审中诉称：2012年6月21日，被告主动与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定的主要内容是，被告拆迁占用原告所有的50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米砖棚子及附属物，拆迁面积共计252平方米，用于建设敦化市官地镇兴圣综合楼。被告用新建楼房补偿给原告，补偿面积为300平方米，即被告将其新建的敦化市官地镇兴圣综合楼南北走向厢楼一层从南数第一个门市房、第二个门市房、第三个门市房和该楼二层从南数第一个门市房补偿给原告，四个门市房屋面积均为75平方米。被告给予原告的新楼补偿面积超过双方约定面积的，原告不给付超出面积的楼款，被告于2012年11月30日将补偿楼房交付给原告，逾期交房每天支付原告500元补偿金，房照和土地使用证交付时间为2013年6月30日，被告补偿原告的四栋楼房，房照和土地使用证都由被告办理，所需一切费用及维修基金、配套费、契税均由被告承担。经敦化市人民法院（2012）敦民初字第2180号民事判决书和延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第92号民事判决书认定，原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议书合法有效。房屋拆迁补偿协议书签订后，原告已经依约将原告所有的50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米砖棚子及附属物，面积为252平方米土地及相应的房屋所有权证、土地使用证交付给被告，并且被告建设的敦化市官地镇兴圣综合楼、厢楼已经竣工。但是，被告仅在2013年4月28日交付给原告兴圣综合楼厢楼一层南数第三栋门市房，协议约定被告的其他义务被告均未履行。原告应承担的损失数额为，一、被告应当赔偿未给付的三个房屋价款825000元；二、支付房屋租金53458.33元；三、支付补偿金376500元、鉴定费500元，合计1255458.33元，鉴于诉讼费等原因，原告放弃部分损害赔偿。诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告各项损失合计80万元，并由被告承担本案诉讼费。
敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司在一审中辩称：本案诉请应驳回，本案已由敦化市人民法院2014年10月9日作出民事判决。现原告的诉请与该案的判决及审理的内容完全一致，就同一事由及纠纷不可能出具两份裁决书，本案应依法裁定驳回。原告的请求依据不合理，其他意见待质证时一并发表意见。
一审法院查明（以下是原文）：2012年，被告圣德隆房地产公司在敦化市官地镇开发兴圣综合楼。2012年6月21日，经敦化市官地镇法律服务所见证，原告孙振华与被告圣德隆房地产公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定：“被告圣德隆房地产公司拆迁原告孙振华所有的位于敦化市官地镇南村有照房屋50.6平方米、无照砖面车库31平方米、无照砖棚子121平方米，拆迁面积共计252平方米。被告圣德隆房地产公司用新建楼房补偿原告孙振华，补偿总面积300平方米，回迁新建厢楼一楼从南往北第一、第二、第三并排三个门市房，每个门市房面积为75平方米（跨度为15米，高度不低于4米）和二楼从南起第一个75平方米房屋。协议签订后，原告被拆迁房屋、车库、棚子的权属归被告，并交付给被告合法证件。被告给予原告的新楼补偿面积超出双方约定面积，原告不给付超出面积的楼款。被告给予原告的新楼补偿面积小于双方约定面积，被告按照市场价补偿给原告现款。签订协议之日起两日内原告搬迁完毕，被告于2012年11月30日将补偿楼房交付给原告。如到期后没有交付房屋，被告每天支付给原告补偿金500元。被告补偿给原告的四套房屋，产权证和土地使用证由被告负责办理，所需一切费用以及维修基金、配套费和契税由被告承担。房屋产权证和土地使用证交付日期为2013年6月30日，如果被告不能按约定时间内交付给原告，被告每天给付原告所有补偿楼房价值的20%给予原告经济补偿。被告补偿的四套房屋，房内不得设立承重柱，水电接通原告不付任何费用。被告补偿给原告的楼房必须按照国家相关质量标准，经相关部门验收合格后交付原告使用。原告入住后，如发生质量问题造成损失由被告全部负责。”协议签订后，原告孙振华将50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米棚子及房产执照、土地使用证交付给被告圣德隆房地产公司，被告圣德隆房地产公司已拆除原告孙振华的上述财产，兴建了官地镇兴圣综合楼，但该楼房至今未进行验收。现被告圣德隆房地产公司已交付给原告孙振华《房屋拆迁补偿协议书》中约定的官地镇兴圣综合楼厢楼一层从南往北第三个门市房一套，该房屋尚未办理产权证。约定的官地镇兴圣综合楼厢楼一层从南往北第一、第二门市房和二层房屋已出售并交付给案外人。
另查明：本院（2012）敦民初字第2180号民事判决、延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第92号民事判决已确认原、被告签订的房屋拆迁补偿协议合法有效。本院（2013）敦民初字第2076号民事判决、延边州中级人民法院（2014）延中民四终字第5号民事判决已驳回被告圣德隆房地产公司撤销房屋拆迁补偿协议的主张。2013年，原告在本院提起诉讼，诉讼请求：1、被告给付原告官地镇兴圣综合楼厢楼一层南数第一栋面积为75平方米的房屋、第二栋面积为75平方米的房屋、二层南数第一栋面积为75平方米的房屋，并将上述房屋所有权证办理在原告名下；2、被告将官地镇兴圣综合楼厢楼一层南数第三栋面积为105平方米的房屋产权证及土地使用证办理在原告名下；3、被告承担办理上述四套房屋所有权证、土地使用证所需一切费用及维修基金、配套费和契税；4、被告给付2012年12月1日起（违约之日）至本案一审判决前一日止每天500元的补偿金，并承担本案诉讼费用。本院审理后作出（2013）敦民初字第2005号判决，“驳回原告孙振华的诉讼请求”，该判决在本院认为的部分有论述“经审理认为，庭审过程中，经本院释明，原告要求赔偿损失，并向本院提交尚未履行房屋价款的鉴定申请，在本院指定的期限内原告以无钱支付鉴定费为由拒不到庭选择鉴定机构，致使本案中无法确认尚未履行的三套房屋价款，对此原告应承担举证不能的法律后果，原告主张赔偿损失，本案中不予审理，可另行主张。由于涉案房屋至今未经过相关部门质量验收，无法确认交付房屋的有效时限，而且被告尚未履行的三套房屋价款不明确，也无法确认原告主张每天500元的经济补偿是否合理。”
一审法院认为（以下是原文）：虽然被告圣德隆房地产公司在庭审中对于2012年6月21日原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》有异议，但生效的判决已确认该协议合法有效，且生效的判决也驳回本案被告主张撤销该协议的主张。所以被告未按协议约定交付三套房屋，被告的行为已构成违约，本案争议的房屋被告已经出售他人致使合同不能继续履行，故此部分合同应当解除，并由被告承担赔偿损失及承担违约责任。被告抗辩认为，本案与（2013）敦民初字第2005号案件相同，本案属于重复告诉，而（2013）敦民初字第2005号案件已经清楚的论述“原告主张赔偿损失，本案中不予审理，可另行主张”，所以原告另行起诉主张被告赔偿因违约而造成的损失，符合法律规定，不属于重复告诉，故被告的该抗辩主张不能依法成立。关于被告违约给原告造成的损失，原告主张的诉讼标的包括：按2015年的市场价格，作为本案计算未交付楼房的价格，迟延交付期间的房屋租金，合同约定的补偿金。被告对原告主张的上述损失有异议，同时提出违约金约定过高主张降低。通过庭审调查，原告在本案中计算的损失方式缺乏合理性。首先，关于未实际交付楼房的价款应当按照当时约定交付日期时的楼房价格计算；其次，因楼房迟延交付不能实际使用而产生的房屋租金损失也应当包含在违约金中。故本案的违约赔偿金为约定交付时的楼房价款和违约金。虽然原告在庭审中对被告陈述当时一楼门市房3500元/平方米，二楼门市房2800元/平方米有异议，认为被告陈述的价格低于当时市场价，但在庭审结束后原告表示可以接受被告提出的价格，故本案中未交付三个楼房的价款分别为75平方米×3500元＝262500元；75平方米×3500元＝262500元；75平方米×2800元＝210000元；合计735000元。关于违约损失，合同中约定500元/日（四个房屋），被告认为违约金约定过高，应降低至100元/日（未交付的三个房屋）。本案争议的三个房屋在确定的交付日期时的价格为735000元，合同约定违约金为375元/日［500元（四个房屋）×75%］，月违约金为11250元，月利率约为1.5306%，同民间借贷利率相当，虽然法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但被告除言辞抗辩外未举证证明其他抗辩主张，并且约定的违约金可高于实际损失。合同约定的交付时间为2012年11月30日，但至本案审理时，被告既未交付房屋，也未支付相应楼房价款，并且被告针对房屋拆迁补偿协议的效力问题一直在诉讼，导致原告不能主张违约赔偿，暂计至2013年6月30日，违约金为11250元×7月＝78750元，房屋损失及违约金合计813750元。现原告实际主张被告赔偿房屋损失和违约金合计人民币80万元，放弃多出部分，应当认定原告对权利的自行处分，且符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之后立即赔偿原告孙振华人民币80万元。如果被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，邮寄费50元，合计11850元，由被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司不服上诉称：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是上诉人是被迫与被上诉人签订的房屋拆迁协议，且敦化市价格认证中心不具有房地产评估资质，原审属程序违法，适用法律错误。
孙振华在二审中辩称：原审判决是正确的。关于评估的问题，是经人民法院依法委托有关部门进行评估，是合法有效的；关于合同的问题，是双方当事人自行签订的，且经法院生效判决确认，属合法有效。
本院二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年6月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》已经人民法院生效判决确认合法有效，且驳回了上诉人提出撤销该协议的主张，双方当事人应按协议约定履行相应的义务，否则应承担相应的违约责任。本案争议的部分房屋已经被上诉人出售给他人，致使该部分的合同内容不能实现，应予解除后由上诉人承担相应的赔偿和违约责任。关于上诉人提出敦化市价格认证中心不具有房地产评估资质的主张，因原审法院在诉讼过程中委托具有鉴定资质的鉴定机构，相关的鉴定人员已出庭对鉴定过程和鉴定结论作出合理说明，且原审判决在计算赔偿损失数额时是根据双方均自认的价格进行计算，故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 金成焕
审判员 朴美兰
二〇一六年七月二十七日
书记员 全裕贞