湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03350号
原告杨松。
委托代理人龚忍心，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
被告林裕。
第三人周志阳。
原告杨松（以下简称原告）诉被告林裕（以下简称被告）及第三人周志阳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱晓云独任审判，并于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人龚忍心，被告林裕均到庭参加了诉讼。第三人周志阳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年12月7日开始租赁长沙城投资产经营有限责任公司（以下简称城投公司）管辖的“天心阁古玩城”第8301号商铺，租赁期限从2011年10月1日起至2014年2月28日止，原告于同日又将该商铺以每年三万元的价格转租给第三人周志阳，转租合同期限从2013年1月1日起至2014年2月28日止。原告与城投公司签订的租赁合同到期后，原告又于2014年3月28日与城投公司续签了该商铺的租赁合同，期限从2014年3月1日起至2015年2月28日止。在原告将该商铺转租给第三人周志阳经营期间，周志阳未经原告书面允许，擅自将商铺又转租给了被告。且原告与第三人周志阳的租赁合同到期后，周志阳并没有督促被告将商铺交还给原告。在原告与城投公司续签合同时发现，被告并没有向原告交还该商铺的意思，也没有主动缴纳相应房租。被告多次向原告承诺，但被告既不向原告缴纳租金，又不按自己的承诺退出该商铺。现诉至法院，请求判令：1、被告立即停止侵权并立即撤离长沙市“天心阁古玩城”第8301号商铺，第三人周志阳对此承担连带责任；2、被告赔偿占用该商铺导致原告所受的损失（按相同商铺同期租金计算，从2014年3月1日起至被告撤离该商铺时止，约五个月）共计12500元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，涉案门面是被告从第三人周志阳处转租的，在今年到期后，原告同意由被告转租。但是按照城投公司的规定，门面是不能转租的。之后，双方达成约定，原告同意以市场价转租给被告。期间，被告确实有拖欠原告租金的情况，但是原告在商铺关门期间将被告的招牌取了。
第三人周志阳未到庭，亦无书面意见。
经审理查明，2011年8月31日，城投公司（甲方）与案外人吴宝英（乙方）签订《天心阁古玩城商铺租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方所有的“天心阁古玩城”内第854号商铺（使用面积为11.2平方米），该商铺的用途限于经营古玩。非经甲方事先书面许可，乙方不得改变该商铺的用途；2、该商铺的经营由乙方自行负责，乙方需服从甲方对市场的整体管理，但甲方不对乙方的经营盈亏承担任何责任；3、租赁期限为两年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止，其中2011年10月1日至2011年12月31日为免租期。租赁期满，乙方如愿意继续租赁的，应当在期满前一个月内提出书面申请，双方可重新商议，另行签订新的合同；4、该商铺的租金和物业费合计为21235元／年（158元／平方米／月），乙方应以年付方式缴纳租金（含物业费）。乙方需在本合同签订之日向甲方交纳履约保证金10000元，合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，甲方将保证金（不计利息）退还乙方；5、合同期内本商业店铺不得以任何形式转租、转让或分租，并不得擅自在店铺内外粘贴悬挂任何物品和宣传纸张。否则，甲方有权解除合同，无条件收回店铺，没收乙方已缴的履约保证金、剩余租金及预缴费用，由此产生的所有损失均由乙方承担。合同还对其他费用、经营管理、乙方对商铺装修的承诺、合法经营使用、双方的权利义务、违约责任、免责条款、争议解决、保密条款及其它事项进行了约定。
2012年12月7日，城投公司（甲方）与原告、吴宝英（乙方）签订《﹤天心阁古玩城商铺租赁合同﹥变更协议》，约定乙方租赁甲方“天心阁古玩城”内第854号（现变更为8301号）商铺，并对原租赁合同部分条款进行变更。1、甲乙双方一致同意，原《天心阁古玩城商铺租赁合同》第二条第1款租赁期限由“本合同租赁期限为两年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止，其中2011年10月1日至2011年12月31日为免租期”变更为“本合同租赁期限为29个月，从2011年10月1日起至2014年2月28日止，其中2011年10月1日至2011年12月31日为免租期”；2、甲乙双方一致同意，原《天心阁古玩城商铺租赁合同》第三条第1款变更为“租金（含物业费）标准：该商铺的租金和物业费合计为42470元”。第三条第2款变更为“乙方应于天心阁古玩城商铺租赁合同签订之日缴纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金（含物业费）21235元，应于2012年12月10日之前缴纳2013年1月1日至2014年2月28日期间的租金（含物业费）21235元”；3、原合同其他条款均不变。同日，原告（甲方）与第三人周志阳（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方将天心阁古玩城第8301号商铺租给乙方。租赁期为2013年1月1日至2014年2月28日，如甲方2014年合同延续，乙方可优先承租，但双方需提前三个月通知对方；2、该门面租金为30000元，一次性缴纳。乙方在经营期内的水、电、物等费用由乙方承担，并直接上缴管理处或物管处，甲方概不负责；3、本协议签订乙方支付给甲方30000元，乙方在经营期内须遵守天心阁古玩城管理处的规定，如有违规行为，一切责任由乙方负责，与甲方无关；4、甲方支持乙方装修，甲方在2012年12月12日将门面交乙方进行装修；5、如有其它未尽事宜，由双方签订补充协议解决。
《协议书》签订后，第三人周志阳支付了租金30000元，原告将商铺交给周志阳经营。在租赁经营3个月后，第三人周志阳将该商铺转租给被告，原告对此未提出异议。在本案诉讼过程中，原告陈述其从2011年8月31日起即实际经营涉案商铺，原告与第三人周志阳所签《协议书》的约定内容对被告也具有约束力，被告对此亦不持异议。
2014年3月28日，城投公司（甲方）与原告（乙方）签订《天心阁古玩城商铺租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方“天心阁古玩城”内第8301号商铺（使用面积为11.2平方米），该商铺的用途限于经营古玩；2、租赁期限为一年，从2014年3月1日起至2015年2月28日止。租赁期满，乙方如愿意继续租赁的，双方可重新商议，另行签订新的合同；3、该商铺的租赁费用合计23923元／年（178元／平方米／月），乙方应以年付方式缴纳租赁费用。乙方需向甲方交纳履约保证金10000元，合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，甲方将保证金退还乙方；4、合同期内不得以任何形式转租、转让或分租本商业店铺，否则，甲方有权解除合同，无条件收回店铺，没收乙方已缴的履约保证金、剩余租金及预缴费用，由此产生的所有损失均由乙方承担。合同还对其他费用、经营管理、乙方对商铺装修的承诺、合法经营使用、双方的权利义务、违约责任、免责条款、争议解决、保密条款及其它事项进行了约定。
《协议书》约定的租期届满后，被告继续租赁经营，但从2014年2月28日起即未向原告支付租金，原告要求被告缴纳租金或退出商铺。被告先后三次向原告作出保证，承诺交纳房租和保证金，如未交纳则自动退出该商铺。双方协商未果，原告遂于2014年8月1日诉至本院，要求判如所请。
本案经本院主持调解，当事人之间未达成协议。
以上事实，有《天心阁古玩城商铺租赁合同》、《﹤天心阁古玩城商铺租赁合同﹥变更协议》、《协议书》、保证书以及当事人陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为，城投公司与原告、吴宝英签订的《天心阁古玩城商铺租赁合同》及原告与第三人周志阳签订的《协议书》，均系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，原告从城投公司租赁“天心阁古玩城”第8301号商铺，取得了该商铺的租赁经营权。之后，原告将商铺转租给第三人周志阳，并签订了《协议书》。周志阳承租三个月后再次将商铺转租给了被告。在《协议书》约定的租期（2014年2月28日）届满后，被告仍继续租赁经营涉案商铺，原告多次要求被告缴纳租金，被告亦作出了保证。后双方协商不成，原告直至2014年8月1日诉至本院，请求被告搬离商铺。因此，可认定在《协议书》约定的租期内，原告并未对第三人周志阳将商铺转租给被告提出异议，即周志阳与被告之间的转租有效。原告作为出租人，被告作为次承租人，双方之间的租赁关系成立，均应按照《协议书》的约定履行各自的合同义务。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，在协议约定的租期届满后，原告对被告继续租赁使用商铺并无异议，但双方之间属于不定期租赁关系。经原告催告，被告未按照承诺履行支付租赁费用或搬离商铺的义务，已构成违约。原告主张被告搬离商铺，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，因周志阳已退出了与原告之间的租赁关系，原告要求第三人周志阳承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿占用商铺期间的损失，根据《协议书》的约定，原告与第三人约定的涉案商铺租金为2142.86元／月（30000元÷14月），故本院确定被告应按照2142.86元／月的标准赔偿原告占用商铺期间的损失，从2014年3月1日起至实际搬离涉案商铺之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林裕应于本判决生效之日起10日内腾空长沙市“天心阁古玩城”第8301号商铺返还给原告杨松，并按照2142.86元／月的标准支付给原告杨松占用商铺期间的损失，从2014年3月1日起计算至实际搬离涉案商铺之日止；
二、驳回原告杨松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费711元，因适用简易程序减半收取355.5元，由被告林裕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 朱晓云
二〇一四年十月九日
书记员 周 蛟