衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0802民初2346号
原告：衢州市公安局衢江分局。
法定代表人：余水陆。
委托代理人：余银平。
委托代理人：邵国俊。
被告：ＸＸ树。
原告衢州市公安局衢江分局与被告ＸＸ树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐露露独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告衢州市公安局衢江分局委托代理人余银平、邵国俊，被告ＸＸ树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州市公安局衢江分局起诉称：2011年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于衢州市柯城区府东街599、603、605、607、609号房屋，租赁给被告使用，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止；第一年租金为39458元、次年开始每年的租金在前一年的基础上按5％递增；房租实行先交后用，每年交12个月房租，在每年1月1日前一次性交清。合同签订后，原告依约将房屋出租给被告使用，被告承租至2015年3月12日。但被告仅支付租金至2012年12月31日，尚欠租金98094元未付。原告催讨未果，故诉至本院，原告的诉讼请求：1、被告支付拖欠租金98904元及赔偿利息损失（截止2016年5月5日的利息损失为12602元，之后的利息按照银行同期贷款利率据实结算至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告陈述，只收到1000元押金，押金可以在欠付租金中予以扣除。同时原告多次以口头方式要求被告支付租金，并续签合同。但被告均未予理睬。2014年7月，市政府进行路面改造，并非原告所能预料的。但原告考虑到路面改造，可能给被告经营造成一定影响，自愿免除被告2014年半年租金。原告变更第一项诉讼请求为：被告支付拖欠租金75125元及赔偿利息损失（自2015年3月13日起按照中国人民银行同期同类贷款基准据实结算至清偿之日止）。
被告ＸＸ树答辩称：对于原告陈述的租赁事实没有异议。合同签订后，被告交纳了押金4000元，但是凭证找不到了。根据约定，租金是由被告主动到原告处交纳的。自2013年1月1日起，被告未能按约支付租金。但2014年7月，因为府东街路面改造，致使被告无法正常经营，直到2015年1月，路面改造才完工。被告认为其无法预料到市政府会进行路面改造，所以不需要支付租金了。另外，根据双方租赁协议约定，2013年12月31日合同到期。2015年3月12日，被告腾退房屋，并完成移交手续。同时，被告结清了相应的水电费用。期间，原告一直没有向被告催要租金，原告的诉请已经超过诉讼时效了。2015年3月至4月，被告确实去过原告处，原告要求被告支付租金，被告提出诉讼时效过了，希望减免租金，但没有出具过任何材料。对于2013年欠付租金数额没有异议，但是认为2013年12月31日后，双方没有签订租赁合同，不应当计算租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其所主张的事实，向本院提交下列证据：
1、《房屋租赁协议》四份，以证明被告承租衢州市柯城区府东街599、603、605、607、609号房屋，以及双方就租金等作了约定的事实。
2、《房屋交接记录》、《承诺》、《房租减免申请书》各一份，证明被告承租至2015年3月12日，双方完成交接，以及被告曾要求减免租金的事实。
3、《律师函》、EMS邮递单各一份，以证明原告向被告邮寄催交租金通知的事实。
被告对原告提交的证据质证意见如下：《房租减免申请书》并非被告所出具，亦无被告签字，不予认可；对其他证据均没有异议。
被告ＸＸ树未向本院提交证据。
本院认证认为：原告提交的证据1、3来源合法，与案件具有关联性，故本院对其证据资格予以认定；证据2中的《房租减免申请书》，因系打印件，且没有任何人签字，本院无法予以认定；证据2中的其他证据来源合法，与案件具有关联性，故本院对其证据资格予以认定。结合原、被告的陈述，以及当事人提供的证据，能够形成较为完整的证据链，可以证明被告承租至2015年3月12日，尚欠租金未付的事实。
经审理查明：2011年1月1日，原、被告签订《公共租赁住房租赁合同》四份，约定：出租方衢州市公安局衢江分局将位于衢州市柯城区府东街599、603、605、607、609号房屋，租赁给承租方ＸＸ树使用；租赁期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止；其中599、603、605、607号房屋租金为每月每平方米22元，另外609号房屋租金为每月每平方米10元，后每年房租递增5％；房租实行先交后用，每年交12个月房租，在每年1月1日前一次性交清，否则视为承租方弃租，出租方有权收回房屋使用权及扣除押金；承租方在承租房屋时应交押金1000元。后被告交纳押金1000元，原告将前述房屋交付被告使用。被告ＸＸ树按约交纳房租至2012年12月31日，之后的房租至今未付。2013年12月31日，前述租赁合同到期后，被告继续使用该房屋。2015年3月12日，被告退租，并与原告完成房屋交接工作。2015年4月前后，原告要求被告支付租金，被告未予认可。2016年1月19日，原告向被告邮寄《律师函》，向被告催收租金。原告催收未果，诉至本院，诉请如前。
本院认为：合法的房屋租赁关系应受法律保护。原、被告双方签订租赁合同，双方租赁关系成立。被告提出双方租赁期限届满为2013年12月31日。原告主张，被告承租至2015年3月12日。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告庭审中认可其在书面租赁合同届满后继续使用租赁物，并于2015年3月12日完成租赁物返还交接。故本院认定双方租赁关系持续至2015年3月12日。被告提出原告有关租金的主张已经超过诉讼时效。本院认为，在欠付租金的情形下，租赁合同仍然在履行，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点。双方签订的系长期租赁合同，约定每年按期支付。双方租赁关系持续至2015年3月12日。2013年12月31日之后，双方租赁期限为不定期，对租金支付期限未作明确约定。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。则最后一期租金应于2015年3月12日支付。原告于2015年12月31日前曾向被告主张过租金。之后，原告又于2016年1月19日以书面形式予以催要。故本院认为，原告有关租金的主张未超过诉讼时效。被告提出因为路面改造，所以不需要支付租金。本院认为，首先，被告认可路面改造系市政府施政行为，而被告未能提交任何证据证明原告对此存在过错。其次，路面改造对于沿街店面的影响程度，与店面朝向、经营范围以及改造规模等均有关联。再者，原、被告双方约定2013年租金于2013年1月1日支付，但路面改造时间为2014年7月。被告拒绝支付租金的理由有悖常理。最后，被告应当主动履行支付租金义务而未履行，该行为本院不予提倡。故被告主张因路面改造而不需要支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。原告考虑到被告的实际情况，自愿减免部分租金，不违反法律规定，本院予以认可。被告提出交纳押金4000元，未提交相应凭证，本院难予采纳。综上，原告主张被告支付租金及利息损失，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告ＸＸ树于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市公安局衢江分局租金75125元及利息损失（自2015年3月13日起以欠付租金75125元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1782元，减半收取891元，由被告ＸＸ树承担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 徐露露
二〇一六年七月十四日
书记员 庞 筱