沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00624号
原告：李雁霞，个体业主。
委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
原告：李延山，个体业主。
委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
原告：史丽娟，无职业。
委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
被告：沈阳华美达温泉有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街136-9号（3-1-1）。
法定代表人：赵佳江，该公司董事长。
委托代理人：郭铁成，辽宁金河律师事务所律师。
原告李雁霞、李延山、史丽娟与被告沈阳华美达温泉有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员皮晓赛担任审判长，与本院代理审判员赵日欣、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李雁霞、李延山、史丽娟的委托代理人王石，被告沈阳华美达温泉有限公司的委托代理人郭铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雁霞、李延山、史丽娟诉称，原告自沈阳新中基房地产开发有限公司购买了一处房产，原告李雁霞、李延山的房产位于沈阳市沈河区惠工街136-9号C-5-4，建筑面积为85.49平方米，原告史丽娟购买的房产位于沈阳市沈河区惠工街136-9号7-13-4，建筑面积85.49平方米。原告将房款全部交齐之日起的第一个月起原告将房屋租给被告开始起租，租期20年，租金均为每个月4865元，并约定如被告逾期支付租金，按月租金的10%向原告支付滞纳金。如构成违约，被告需向原告赔偿24个月的租金作为违约金，并按照租赁协议的约定给付原告房屋修缮及装修费用。房屋委托租赁协议签订后，双方按照合同实际履行。而2015年5月份开始，被告拖欠原告租金并于2015年7月14日给原告下发了解除房屋委托租赁协议通知书。原告认为被告的行为已经构成违约，应当赔偿原告各项费用，故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原、被告双方签订的委托租赁协议已于2015年7月14日解除；2、被告按照合同约定赔偿原告违约金（约定租金×24个月）；3、被告给付原告拖欠的租金（自2015年6月1日至2015年7月14日）；4、给付原告修缮及装修费用；4、诉讼费由被告承担。
被告沈阳华美达温泉有限公司辩称，1、答辩人与原告解除房屋租赁合同，由于委托租赁房屋用于开设酒店式公寓经营使用，一直没有验收致使房屋不符合使用条件，双方签订的合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”双方均可以要求解除租赁合同，应予支持。2、原告要求支付4个月租金没有依据，答辩人支付的租金方式是上打租，分别在2015年4月30日向原告支付了5月份租金4865元，8月17、18日向原告支付6月份租金4865元，所以至答辩人向原告提出解除委托租赁合同前不拖欠原告的租金。3、原告要求支付24个月违约金116760元数额过高。答辩人在2015年7月14日约见了原告，正式通知原告解除委托租赁合同，二原告均于2015年8月收回房屋，原告既然收回房屋，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告在我方解除合同后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不应支持。4、房屋修缮及装修费用无事实依据。虽然在委托租赁合同中双方约定在租期结束后或答辩人单方违约时，答辩人一次性支付给原告85490元房屋修缮及装修费用，但这一条款属于显失公平条款，应属无效条款，因为当时原告委托答辩人租赁的房屋是清水房，答辩人接手后即进行了装修并添置了床、电视、空调等相应的家居用品，这些装饰装修及家居用品的残值损失，本应该由双方按照公平原则分担，但答辩人却将这些物品无偿的全部留给了原告。也没有让原告承担装修费用，所以原告再主张答辩人支付房屋修缮及装修费用无事实依据。综上，答辩意见请法院予以支持。
经审理查明，原告李雁霞、李延山系沈阳市沈河区惠工街136-9号（C-5-4），建筑面积85.49平方米房屋所有权人。原告史丽娟系沈阳市沈河区惠工街136-9号7-13-4，建筑面积85.49平方米房屋所有权人。三原告作为甲方，沈阳华美达酒店管理有限公司作为乙方，签订《房屋委托租赁协议》，协议约定，甲方拥有的房屋由乙方经营或出租使用。自本房屋销售全款到账次日起为起租日，租赁期限共20年。月租金为4865元，年租金为58380元，20年合计租金为1167600元。乙方将在甲方按商品房买卖合同约定之房款全部到账后一周内，将18个月的租金一次性支付甲方。在租约期内第19个月起乙方按月计付租金（上打租）。甲方授权乙方对外转租，转租所得归乙方所有，租赁期间水、电、物业费、采暖费、有线电视收视费及通讯费用由乙方负责，与甲方无关，甲方负责租金相关税费，20年租期结束后，乙方一次性支付给甲方人民币85490元作为修缮及装修费用。房屋对外租赁期间，乙方承担房屋及设施维修义务，并承担费用。委托租赁期间，原则上不得提前终止协议。因特殊情况，任何一方提出终止协议，需提前6个月书面通知对方，经双方协商签订终止协议后，本协议失去法律效力；双方未签订终止协议前，本协议仍然有效，双方仍需按本协议履行各自的义务。如单方违约，违约方赔偿守约方24个月租金作为违约金。在租赁期间，如乙方单方违约逾期支付租金，乙方按月租金的10%向甲方支付滞纳金。如逾期超过6个月，视为乙方单方违约。在租赁期间，如果甲方单方违约，乙方不支付甲方修缮及装修费用；如乙方单方违约，乙方一次性支付给甲方人民币80910元，作为修缮及装修费用。因不可抵抗包括不可抗力造成的本合同无法正常履行，甲、乙双方均不需承担责任。2015年7月14日，被告向原告李雁霞、李延山发出解除房屋委托租赁协议通知书，要求与原告解除房屋委托租赁协议。并于同日通知原告史丽娟解除双方的房屋委托租赁协议。被告最后一笔按期支付租金日期为2015年4月30日，作为2015年5月1日至5月30日租金，2015年8月，被告分别向三原告转款6758元作为2015年6月1日至6月30日的房屋租金。三原告现已收回房屋。现因被告单方违约，原告起诉至法院，要求确认与被告签订的《房屋委托租赁协议》于2015年7月14日解除，要求被告给付违约金、租金、修缮及装修费用。
另查明，沈阳华美达酒店管理有限公司名称于2012年8月9日变更为沈阳华美达温泉公寓管理有限公司，沈阳华美达温泉公寓管理有限公司名称于2015年5月29日变更为沈阳华美达温泉有限公司。
再查明，原告购买的涉案房屋单价为8536元／平方米，原告李雁霞、李延山共计花费购房款人民币729743元，原告史丽娟总计花费购房款人民币729742元。
上述事实，有各方当事人陈述，房屋所有权证、《房屋委托租赁协议》、解除房屋委托租赁协议通知书、招商银行转账业务回单、发票等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋委托租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现原、被告均对双方签订的租赁协议于2015年7月14日解除表示认可，故对三原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于三原告要求被告给付拖欠租金的诉讼请求，本院认为，关于房屋租金，因被告已经实际支付租金至2015年6月30日。且原被告双方均认可双方签订的房屋委托租赁协议已于2015年7月14日解除，因此被告应当支付房屋租金起止时间为2015年7月1日至7月14日。故被告应当支付三原告房屋租金2197元（月租金4865元÷31天×14天=”2”197元）。故对三原告要求给付拖欠租金（2015年7月1日至2015年7月14日）的诉讼请求，本院予以支持。
关于三原告要求被告给付违约金及被告辨称违约金过高的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋委托租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且被告作为格式合同的提供方，更应当预见市场可能存在的风险和经营运作过程中的不确定因素，现因被告单方违约导致租赁合同提前解除，结合双方合同中关于租赁期限的约定、实际租赁时间及租金收益的情况，被告给付24个月租金作为违约金未超过造成损失的百分之三十，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金约定过高的情形，故合同中关于违约金的约定合理，对原告要求被告给付违约金的诉讼请求应予支持，对被告的抗辩不予采信。
关于三原告要求被告支付修缮费的问题，被告称协议中该条款显失公平，应属无效，且合同中关于修缮费的约定属赔偿损失条款，原告应在违约金与赔偿修损失中选择其一主张。本院认为，协议中关于修缮费用的约定系双方当事人真实意思表示，并不存在显失公平的情况，故对被告该主张本院不予采信。原、被告双方的合同中约定的被告支付装修修缮费的情况分两种，一种是租赁期满后，被告支付装修修缮费用，另一种情况是在被告违约的情况下，被告应支付装修修缮费用，根据上述两种约定可知，只要在原告未违约的情况下，被告即应支付原告装修修缮费用。故本院认为，双方租赁合同中关于在被告违约情况下向原告支付装修修缮费用的条款并非赔偿损失条款。现因被告单方违约导致租赁合同提前解除，被告应按合同约定支付修缮费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告李雁霞、李延山与被告沈阳华美达温泉有限公司签订的《房屋委托租赁协议》于2015年7月14日解除；
二、确认原告李雁霞、李延山与被告沈阳华美达温泉有限公司签订的《房屋委托租赁协议》于2015年7月14日解除；
三、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告李雁霞、李延山违约金人民币116760元；
四、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告史丽娟违约金人民币116760元；
五、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告李雁霞、李延山修缮及装修费用人民币85490元；
六、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告史丽娟修缮及装修费用人民币85490元；
七、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告李雁霞、李延山拖欠的房屋租金人民币2197元；
八、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告史丽娟拖欠的房屋租金人民币2197元；
如被告沈阳华美达温泉有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9150元（由原告李雁霞、李延山预交人民币4575元、由原告史丽娟预交人民币4575元），由被告沈阳华美达温泉有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
代理审判员 赵日欣
人民陪审员 张玉华
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 徐 佳
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。