四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1188号原告:徐玖成，1975年10月16日生，个体业主，住四平市。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场11栋（B22）商网。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良。原告徐玖成诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日受理，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理，原告徐玖成，被告委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玖成诉称：原告于2013年7月回迁至四平市铁东区华亿紫金城小区6号楼2单元506室，面积为37.07平方米楼房一套，办理房屋回迁时，被告无视国家法律政策和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通告》、《吉省价发（2012）179号》文件规定，以不交费不给钥匙为要挟，强行收取各种费用，原告为了得到钥匙只能暂时屈服。但是两年多来原告就此问题不断到政府上访，始终未得到解决。被告收取的不合理费用包括：1、可视对讲1280元。（吉省价发（2012）179号）第二条第一款规定：房屋附属设施对讲系统应纳入开发建设成本，不得向购房者收取。2、有线电视初装费1288元。（吉省价发（2012）179号）第二条第一款规定：此项费用不得向购房者收取。3、建筑设施维护管理费1000元。（吉省价发（2012）179号）第三条第四款规定：房地产开发企业和物业不得收取装修保障金，此费用属于违规收费，应全额返还。4、天然气报警器390元。报警器纯属开发建设成本，被告不应向原告再收取。5、电卡工本费和电梯卡90元。属被告自设的收费项目，无任何收费依据，应返还90元。6、建筑垃圾清运费500元。（吉省价发（2012）179号）第三条第四款规定：建筑垃圾清运费物业服务企业代为征收，装修结束后，需将余额返还业主。原告在装修时电梯不通，背运垃圾全部由原告清运走，故应返还。7、公共用电及智能管理费420元。8、依法判令被告履行赠送四个月物业费118.60元。被告非法多收原告不合理费用共5086.60元。综上所述，被告收取的费用违反国家法律和政策规定，故原告诉至法院，请求：1、判令被告返还原告强制非法收取的不合理费用共计5086.60元。2、诉讼费用由被告承担。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：一、原告起诉已经超过法定的诉讼时效期限，该诉讼事实于2013年10月28日发生，在此期间，原告从未向被告主张过返还收取的各项费用的请求，依据我国民法通则第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，现原告诉请已超过法定的诉讼时效期限，法院应依法驳回原告的诉讼请求。二、华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。2013年7月23日被告与原告签订了业主公约，被告制定业主公约的法律依据是：（1）依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。（2）四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”（3）四发改收管联字[2013]46号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。（4）建设单位委托物业管理的法律依据是：依据“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司。并签订了前期物业服务合同。三、被告向原告收取的费用如下：1、可视对讲1280元。2、有线电视初装费1288元。3、建筑设施维护管理费1000元。4、电梯运行费233元。5、电梯维护保养费980元。6、电卡工本费和电梯卡90元。7、建筑垃圾清运费500元。8、公共用电及智能管理费420元。9、赠送四个月物业费343.86元。1、被告收取可视对讲门铃1280元的政策依据是：为彩色可视对讲设备购置及安装费用。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。依据：四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。2、被告收取有线电视初装费1288元的政策依据是：华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，收取的有线电视费用未含建设成本及销售成本中。依据四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。3、被告收取天然气报警器390元的依据是：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。4、被告收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据是：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，并签订了《业主规约》。华亿紫金城小区已于2011年1月制定了《业主规约》同时进行公示、签字生效，所收取的建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）在公示范围内。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。5、被告收取电梯费的政策依据是：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2012]36号（吉省价收[2012]179号第一条：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。四发改收管联字[2013]46号第九条“由物业服务单位与业主双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费”。依据“《国务院物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定将电梯维保服务维托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。首年电梯维保问题：如因业主运输装修材料、货物等导致的电梯损坏（或因运输材料灰尘太大导致损坏）的不在维保范围，安装公司只对核心安全部件进行维保，呼梯面板、轿厢零部件、易损件等都不在维保范围。6、被告收取电卡费门禁卡90元的政策依据是：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。7、被告收取建筑垃圾清运费500元的政策依据是：依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》。约定了装修垃圾清运的权利和义务。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。8、业主要求赠送物业服务费无法律依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送。我公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费。9、被告收取公共用电及智能管理费的政策依据是：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。“之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。综上所述，被告与原告签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告诉请被告返还其各项费用5086.60元没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证及户口复印件，证明原告身份及户籍所在地。被告质证意见：无异议。2、产权调换协议书，证明原告回迁至四平市铁东区华亿紫金城小区6号楼2单元506室，面积为37.07平方米。被告质证意见：无异议。3、物业收费票据，证明被告公司收取不合理费用总计5086.60元，给我的收据都是白条，不是正规发票。被告质证意见：对票据真实性无异议，原告可以拿收据换取正规发票。4、关于华亿紫金城小区入住环节相关费用收缴问题的解释，证明实际收缴物业费用28个月，被告没有赠送原告四个月的物业费。被告质证意见：有异议，我公司已将此文件废除，废除的报告也已经交给了住建局，且我公司已经提交了废除报告的通知。5、吉省发2012年四发改收管联字36号文件、吉省价收[2012]179号文件，证明被告收取不合理费用的依据。被告质证意见：有异议，未计入成本的费用可以收取，我公司与原告签订了业主公约，属合理收费。被告四平乐邦泰和物业管理有限公司向法庭提供证据材料如下：1、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书，证明被告身份及企业资质。原告质证意见：无异议。2、电卡、电费的收据，证明物业公司收取的电卡费交给了供电局。原告质证意见：无异议，成本过高。3、中标通知书、成本测算报告、四平市住房和城乡建设局文件，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。原告质证意见：预算报告是单位的预算，证明不了在建设成本之内，被告应提交相关部门的预算及图纸，原告所诉请的9项，应当列入建设成本中。4、首份业主公约、业主本人业主公约、业主公约公示照片，证明小区业务公约进行依法公示，该公约的生效时间及本人对业主公约内容知情。原告质证意见：不否认公约的公示，公约的内容违背业主的合法利益，是无效的，业主公约是交钥匙当日强行签订的，不签字不给钥匙，所以签字无效。5、关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知，电梯使用维护说明书，电梯维护保养合同，特种设备安装改造维修许可证，证明物业公司是依据政府相关部门的要求，对电梯实施管理的，并且聘用具有维保资质的企业对电梯实施维护保养。原告质证意见：我们运送的砖、沙子等不是危险品，违规操作应该是被告自己承担的责任，所以此规定对业主不起任何作用。6、废除赠送四个月物业费通知书、办理入住手续通知书、办理入住手续通知的照片，证明乐邦泰合物业公司2013年7月、8月份办理入住手续的业主是享受赠送物业服务费的优惠条件的，活动结束后不予再行赠送，关于四住建字2015第99号，四平市住房和城乡建设局关于紫气大路、信访事项答复中的调查，是与事实情况不相符的。原告质证意见：当时说赠送了，后来又不赠送了，应该把答应我们的赠送。经审理查明：2013年10月28日原告与被告签订了《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括原告诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯运行费233元，电梯维护保养费980元，电卡费10元、入住手续费80元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户，电梯维保保险费100元/年/户（一楼免收）。原告于2013年10月28日回迁一套至被告所在小区6号楼2单元506室，面积为37.07平方米的房屋。被告物业为二级资质物业管理。本案诉讼争议的焦点是：原告要求被告返还其收取的各项费用共计5086.60元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及双方举证、质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告要求被告返还其收取的各项费用共计5086.60元不合理。本院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应全面履行合同义务。参照国家发展和改革委2014年发改价格【2014】2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。原告与被告在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，原告所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。关于原告诉请的赠送四个月物业费，被告已经说明并对此期间入户的业主均按照７、８月入户赠送两个月的物业费处理。据此，由于原告的诉请没有事实依据和法律依据，故本院对原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐玖成的诉讼请求。案件受理费25元，由原告徐玖成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  郑学文审 判 员  宋顺吉人民陪审员  刘忠芬二〇一六年十月三十一日书 记 员  周 璐