北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2322号
上诉人（原审原告）朱新伟，男，1959年12月28日出生。
被上诉人（原审被告）北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。
法定代表人于洋，董事长。
委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人朱新伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第37929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人朱新伟、被上诉人北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）之委托代理人王冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
朱新伟在原审法院起诉称：我于2006年3月30日与锦绣大地有限公司签订了由其开发的锦绣大地物流港项目一期地上04层7C114号商铺的《代办商铺产权协议书》，总房款335297元。根据协议第二十条产权登记中第一部分初始登记的约定，锦绣大地有限公司应于2008年3月30日前为我代理办完产权证，否则应当按日计算向我支付已付房款万分之0.5的违约金，并于60日内向本人支付。实际上直到2009年9月18日锦绣大地有限公司才完成本人产权证的登记，比协议约定日期延迟了627天，所以锦绣大地有限公司应支付我违约金合计10512元。基于上述事实，现诉至贵院，恳请贵院依法判决。诉讼请求：1、锦绣大地有限公司偿还我违约金10512元；2、锦绣大地有限公司赔偿我诉讼费25元、律师费1000元、交通费500元。
锦绣大地有限公司在原审法院答辩称：根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”就办理房屋所有权证一事，双方又单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。2006年5月16日商品房建筑工程竣工验收备案，同年7月20日商品房面积实测技术报告书备案，大产权证及商品房实际交付日期7月31日。因此，我公司履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，我公司为朱新伟办理房屋所有权证的最后期限为（商品房交付之日起730天内，即入住之日起24个月内）2008年7月31日。朱新伟所购买的商铺实际取得房屋所有权证的日期为2009年9月18日，作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至朱新伟起诉之日也远远超过两年，而朱新伟在此期间并未向我公司主张过权利，也没有向法院提供存在时效中断的证据。因此，朱新伟起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应得到支持，请求法院驳回朱新伟的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年3月30日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人朱新伟签订合同编号：Y224470《北京市商品房预售合同》。合同约定，朱新伟购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程047C114号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.67平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.17平方米。商品房单价为每平方米14790元，总价款人民币335297元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。
同日，朱新伟（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。
同日，朱新伟（甲方）与北京锦绣大地农副产品批发市场有限公司（以下简称锦绣大地批发市场有限公司）（乙方）签订商铺租赁合同，朱新伟将其购买的047C114号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定，自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺，乙方承诺随时可以按如下方式购买（1）租期第五年至第七年内，按原价购买；（2）租期第八年至第十年内，按原价上浮5%购买。
锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证。朱新伟的房屋所有权证填发日期为2009年9月18日。
2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。
朱新伟主张：“2015年年初，其在办理商铺回购时，锦绣大地有限公司主动提出只要办理回购，就可以给违约金，锦绣大地有限公司已经做出同意履行义务的意思表示，故本案并没有过诉讼时效”。锦绣大地有限公司不予认可。
2015年10月16日朱新伟向法院提起诉讼。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。朱新伟与锦绣大地有限公司于2006年3月30日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于产权转移登记双方在《商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证，朱新伟的房屋所有权证登记时间为2009年9月18日，该日期法院认定为朱新伟取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为朱新伟办理完毕房屋所有权证，已构成违约。
关于违约金诉讼时效的认定，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。朱新伟于2015年10月16日向法院提起诉讼，本案审理中，朱新伟未提供产生诉讼时效中断的有效证据，故朱新伟主张违约金的诉讼时效已超过两年，其诉讼请求法院不予支持。对于朱新伟的其他诉讼请求，无事实依据与法律依据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回朱新伟全部诉讼请求。
朱新伟不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由锦绣大地有限公司承担。上诉理由：1、一审法院已经认定锦绣大地有限公司违约却未对其进行处罚，违背公平原则。2、锦绣大地有限公司一直同意支付违约金，按照法律规定，其现在又以诉讼时效届满为由进行抗辩，不应获得支持。3、一审判决未对我方提供的证据进行调查、核实，不符合法律程序。
锦绣大地有限公司服从原审法院判决，针对朱新伟的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：本院于2016年4月11日对本案诉争商铺的现状进行了现场勘查，现场的大厦目前已经清空并采取封闭式管理，由物业公司控制，双方对此均予以认可。
上述事实有照片、双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。朱新伟与锦绣大地有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、《代办商铺产权协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照上述合同履行。
本案的争议焦点主要为：一、锦绣大地有限公司是否履行了交付商铺的义务；二、逾期办证违约金的起止时间如何确定；三、是否发生诉讼时效中断的事实。
针对上述争议焦点一，双方在《商品房预售合同》中明确约定买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，但同日朱新伟与锦绣大地批发市场有限公司签订《商铺租赁合同》，朱新伟将诉争商铺出租给锦绣大地批发市场有限公司，故诉争商铺实际上并未直接向朱新伟进行交付，而是在经过朱新伟同意的情况下，以签订租赁协议的方式向第三方指示交付。2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司与锦绣大地有限公司办理了诉争商铺的移交手续。朱新伟对上述交付方式应当是知情并同意的，锦绣大地有限公司实际上已经履行了交付商铺的义务。
针对上述争议焦点二，朱新伟作为诉争商铺的产权人，其应当知晓其享有的合同权利，合同签订后其一直按月收取商铺租金，应当视为其对诉争商铺的使用情况的知晓和认可。按照双方合同约定，朱新伟应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，锦绣大地有限公司已于2006年7月31日向锦绣大地批发市场有限公司交付了诉争商铺，故锦绣大地有限公司应当在2008年7月31日前为朱新伟办理产权证，自2008年8月1日起，朱新伟即应当知晓自己的权利受到了侵害，其可以向锦绣大地有限公司主张相应的违约责任。朱新伟主张应当按照自己实际取得产权证的时间作为知道自己的权利受到侵害的起算时间，显然与物权登记的公示、公信原则不相一致，故其主张违约责任计算的截止时间应当为产权证的登记时间，即2009年9月18日。
针对上述争议焦点三，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。按照上述分析，朱新伟于2015年10月16日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，其亦未能提供产生诉讼时效中断的有效证据，故原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，朱新伟的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由朱新伟负担（已交纳二十五元，剩余二十五元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百元，由朱新伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭仁鑫
代理审判员 朱文君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 明 玥