广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12937号
上诉人（原审被告）：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：罗嘉群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈小军，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：杨碧云，住广州市天河区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。
上诉人广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人陈小军、杨碧云商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中南公司上诉请求：改判驳回陈小军、杨碧云的第二项诉讼请求。理由事实如下：一、一审判决认定的事实不清，证据不足。中南公司一直以来都同意为陈小军、杨碧云办理涉案房屋的房地产过户手续，不存在不配合情形。在可以办证的情况下，中南公司没有理由不给陈小军、杨碧云办证，况且拖延办证对中南公司亦没有任何好处。2015年3月14日中南公司分别向陈小军、杨碧云记载在《房地产预售契约》中的地址邮寄《关于协助办理房产证的告知函》并通过发送电子邮件送达，履行了通知义务。一审法院认为因中南公司没有填写陈小军、杨碧云的电话致使EMS邮件无法签收，不予采信中南公司证据和抗辩，该认定是错误的。首先，中南公司确实已经根据陈小军、杨碧云记载在《房地产预售合同》中记载地址进行邮寄送达通知其办证的函件，一审法院不能否认该事实；其次，电话并非必须填写的内容，合同中并没有约定必须填写电话，没有写电话不代表就不能进行邮寄或签收，事实上邮递员是有多次上门投递，最终是因为“多次投递不成功、电话无、门铃坏”而无人签收。这表明送达地址无误，但可能因陈小军、杨碧云不在投递地址居住致使无法投递。再者，若中南公司采取挂号信投递，也是无须填写电话，最后的结果也是一样。由此可见，造成投递不成功的原因并非没有填写电话。二、涉案房屋解封后才能办证。涉案房屋之一天河路518号1710房因(1999)天法民执字第59号《协助执行通知书》被查封，查封期限自2014年4月23日至2016年4月22日。该查封是依据(1998)天法民初字第18号民事调解书作出的查封，即陈小军、杨碧云诉中南公司交房调解之案。申请查封的人为陈小军、杨碧云，也即陈小军、杨碧云自己申请查封该房，设置办证障碍，导致中南公司无法为其办证，其法律责任应由陈小军、杨碧云自行承担。三、逾期办证违约金计算有误。（一）依据(1998)天法民初字第18号民事调解书的约定，陈小军、杨碧云事实上没有支付全部购房款l739295元，只是双方达成和解，中南公司不再追究陈小军、杨碧云未付房款413058元，该事实有调解书佐证。一审法院曲解中南公司表达意思，认为陈小军、杨碧云已全部支付房款，按已付房款1739295元为本金计算逾期违约金与事实不符，显失公平。（二）违约金起算时间有误。陈小军、杨碧云自己查封房屋，2016年4月22日房屋才被解封。故因陈小军、杨碧云自行设置障碍的查封期间不能计算逾期办证违约金。（三）违约金的标准有误，陈小军、杨碧云在《民事起诉状》中请求的是按中国人民银行公布的逾期贷款利息的标准计算，在中南公司没有收到任何变更诉讼请求的情况下，一审法院自行作变更，变更陈小军、杨碧云诉请为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准上浮30％违反法定程序，也未告知中南公司，剥夺中南公司对变更后请求的答辩权利。四、退一步而言，中南公司有权请求法院调低违约金。因如前所述，中南公司对于逾期办证违约金不应承担责任，即使法院要支持违约金，中南公司认为逾期办证对陈小军、杨碧云没有造成损失，陈小军、杨碧云诉请的违约金过高，请求调低。
被上诉人陈小军、杨碧云二审答辩称：一、中南公司为将房屋方便出售，将每个房屋分割成两间出售，将涉案房屋整栋变更规划，导致无法办理房产证。二、收楼通知的EMS邮件陈小军、杨碧云均能收到，而通知办证的EMS邮件因为中南公司故意不写陈小军、杨碧云联系电话而导致陈小军、杨碧云未能收到邮件，中南公司明显为规避责任而邮寄有瑕疵的EMS。三、2015年3月14日，中南公司发给陈小军、杨碧云《关于协助办理房产证的告知函》存在重大瑕疵，该告知函通知的是办理广州市天河区石牌中山大道南侧南方国际商业大厦写字楼1702室房屋的房产证，而非陈小军、杨碧云本案诉请办理的1709房、1710房的房产证。四、1710房被查封并不是未办证的真正原因，即使查封1710房，还有1709房未查封，也可以办理1709房的房产证登记，故房屋被查封并非未能办理房产证的真正原因。五、至今中南公司未办理涉案房屋的测量和测绘手续，测绘图又是办证的必备条件，中南公司根本无心为陈小军、杨碧云办理房产证。六、逾期办证违约金本金应当按1739295元计算，双方（1998）天法民初字第18号民事调解书明确，中南公司应补偿陈小军、杨碧云4130**元，该款以折抵陈小军、杨碧云未付楼款方式偿付，故陈小军、杨碧云已全额付清了房款。七、陈小军、杨碧云一审诉请要求违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，陈小军、杨碧云在诉讼中要求确定逾期贷款利息的计算为同期同类贷款利率水平上加收30%计算，这是陈小军、杨碧云确定逾期贷款利息具体计算方式，并没有变更诉讼请求。八、一审法院裁判的违约金没有畸高，中南公司要求调整没有事实和法律依据。
一审法院经审理查明：1994年10月11日，陈小军、杨碧云（乙方/买方）与中南公司（甲方/卖方）签订《房地产预售契约》（编号为市管契字第94025979号），并于1994年10月25日由广州市房地产交易所作为监证机关盖章确认。《房地产预售契约》约定：甲方将座落在广州市天河区石牌中山大道南侧南方国际商业大厦写字楼17楼02室（以下简称涉案房屋）的房地产出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为1739295元；甲方应于1997年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，除特殊情况外，甲方还应于1998年7月31日前为乙方办理领取房地产产权证的手续等条款。在乙方签章处陈小军、杨碧云登记的联系电话为“759×××5”。
2014年6月17日，中南公司向陈小军、杨碧云发送《业主收楼通知函》，向陈小军、杨碧云说明涉案房屋经实测后已分割为1709号和1710号商铺，通知陈小军、杨碧云于2014年6月24日前往南方数码都荟物业服务中心办理收楼手续。陈小军、杨碧云于2014年6月24日前往办理收楼手续，并于当日签署《交楼验收表》（陈小军、杨碧云在该验收表上留有联系电话）。
陈小军、杨碧云于2015年5月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中南公司立即协同陈小军、杨碧云办理广州市天河区石牌中山大道南侧南方国际商业大厦写字楼17楼09、10室（政府部门登记地址为广州市天河区天河路518号1709、1710房）的不动产登记；2、中南公司向陈小军、杨碧云支付迟延办证的违约金（以1739295元为本金，按中国人民银行公布的逾期贷款利息的标准，自2014年9月24日起计至判决生效之日止）；3、本案的诉讼费由中南公司承担。
一审庭审中，陈小军、杨碧云表示曾向中南公司催告办理房产证，中南公司均置之不理，对此陈小军、杨碧云提交律师函予以证明。中南公司确认收到陈小军、杨碧云的律师函，但表示其已于2015年3月14日分别向陈小军、杨碧云的通讯地址及涉案房屋的地址（邮件寄送地址为1702房，两份邮件上均未有写明联系电话）邮寄《关于协助办理房产证的告知函》及通过发送电子邮件（其上显示：要求陈小军、杨碧云提前备妥资料如下，1、身份证复印件4张；2、预售契约原件一份；3、《分割协议书》原件一份；4、涉案房屋测绘图原件）的方式通知陈小军、杨碧云办证，但陈小军、杨碧云拒收上述函件。中南公司提交的邮局退件证明显示：多次投件不成功、电话无、门铃坏、无法投递。陈小军、杨碧云表示没有收到该份电子邮件，且邮件中所述的《分割协议书》陈小军、杨碧云亦没有签署。
在一审审理过程中，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局查询涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况，该局于2015年7月17日复函答复一审法院如下：“涉案房屋已以陈小军、杨碧云2人名义办理预售合同备案登记（预售合同94025979号）未办理过户手续，暂无抵押信息，你院来函所述陈小军、杨碧云称17楼02室现址为天河区天河路518号1709、1710房，经查，暂无1709房的查封信息，1710房目前被你院（1999）天法民执字第59号《协助执行通知书》查封，查封期限自2014年4月23日至2016年4月22日止。”
2016年4月27日，一审法院向广州市房地产档案馆查询，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》的来函摘要显示：局收件号为201403801，收件日期为2014年4月23日，（1999）天法民执字第59号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封1710房。
本案一审中，陈小军、杨碧云称已支付全部购房款1739295元，2014年6月24日收楼后使用涉案房屋至今，目前涉案房屋由于没有办理房产证，处于空置中；中南公司确认涉案房屋的购房款已全部交清，现涉案房屋由陈小军、杨碧云管业。陈小军、杨碧云对于违约金计算标准的问题表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条，明确规定了本案违约金的标准适用逾期贷款利息，逾期贷款利息的标准为中国人民银行公布的同期贷款利率的标准上浮30%-50%，其主张按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算违约金。
一审法院就涉案房屋的实际使用情况进行核实，经现场核查，陈小军、杨碧云持有涉案房屋的钥匙，是涉案房屋的实际控制人。一审法院在涉案房屋现场张贴公告，逾期无人向一审法院申报权利。
一审法院认为：陈小军、杨碧云和中南公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。
陈小军、杨碧云作为购房人，已经依约支付了全额房款，履行了合同义务。中南公司作为涉案房屋的出卖人，负有向作为买受人的陈小军、杨碧云交付房屋并转移房屋所有权即协同办理产权过户和房地产登记手续的义务。双方《房地产预售契约》虽未约定具体办理房地产权证的期限，现表示1709、1710房已于2014年6月24日交付使用，但至今尚未办理产权过户和房地产登记手续，已超出合理的期限。现广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示1710房已被解封，1709、1710房已不存在过户障碍，陈小军、杨碧云诉请要求中南公司协同办理1709、1710房的产权过户及房地产登记手续，一审法院予以支持。
关于迟延办证的违约金问题，中南公司辩称于2015年3月14日向陈小军、杨碧云邮寄《关于协助办理房产证的告知函》并向陈小军、杨碧云发送电子邮件通知办证，陈小军、杨碧云拒收邮寄的函件，是其自身怠于办证。《房地产预售契约》于1994年10月11日签订，距今时间较长，陈小军、杨碧云于2014年6月24日签署《交楼验收表》已明确写明陈小军、杨碧云的联系电话，中南公司向陈小军、杨碧云邮寄的函件并未写明联系电话，导致因无电话联系而被退回，且在2014年6月24日前1702房已分割为1709、1710房，中南公司对此情况亦清楚，但在2015年3月14日仍向1702房邮寄函件与涉案房屋的实际地址不符，对于中南公司所发的电子邮件，陈小军、杨碧云表示并未收到，且电子邮件中的《分割协议书》陈小军、杨碧云亦并未签署，中南公司对此未提交证据予以证明，故对于中南公司的抗辩一审法院不予采纳。中南公司迟延办证，造成陈小军、杨碧云的损失，陈小军、杨碧云诉请要求中南公司支付迟延办证违约金，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。涉案房屋于2014年6月24日交付使用，至今未办理涉案房屋的产权过户及房地产登记手续，违约金应当自2014年6月24日起90日即2014年9月22日起计。陈小军、杨碧云诉请违约金自2014年9月24日起计属其权利的自主处分，一审法院予以照准。陈小军、杨碧云诉请要求违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，未超出法律规定的范围，一审法院予以照准。违约金应以1739295元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2014年9月24日起计至判决生效之日止，从公平角度，违约金以本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年7月11日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州天河中南房地产开发有限公司协同原告陈小军、杨碧云到房地产管理部门办理广州市天河区天河路518号1709、1710房的房地产过户手续。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州天河中南房地产开发有限公司向原告陈小军、杨碧云支付逾期办证违约金【以1739295元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2014年9月24日起计至判决生效之日止，违约金以本金为限】。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21170元，由被告广州天河中南房地产开发有限公司负担。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院二审予以确认。双方当事人二审均无新证据提交。
一、1998年1月5日，陈小军、杨碧云以中南公司未按期交付涉案房屋为由提出诉讼。经法院调解，双方达成调解协议如下：一、陈小军、杨碧云向中南公司购买涉案房屋的成交价为1739295元，已交付楼款1326237元，还有未付款413058元；中南公司同意补偿给陈小军、杨碧云4130**元（该款以折抵未付楼款方式偿付）；陈小军、杨碧云不再追究中南公司由1997年7月1日起至1998年7月31日期间有关迟延交楼问题上的违约金及利息等违约责任；二、中南公司于1998年7月31日前将涉案房屋交付给陈小军、杨碧云。一审法院于1999年3月16日出具（1998）天法民初字第18号民事调解书对上述协议予以确认。本案一审庭审中，中南公司与陈小军、杨碧云均确认陈小军、杨碧云已经支付全部购房款。
二、2016年4月27日，一审法院向广州市房地产档案馆查询，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》，该查册表来函摘要显示：局收件号为201403801，收件日期为2014年4月23日，（1999）天法民执字第59号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为查封1710房，查封时效：2014年4月23日至2016年4月22日；局收件号为201603350，收件日期为2016年4月1日，（1999）天法民执字第59-1号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封1710房。
三、二审庭后，中南公司于2016年10月18日向本院提交一份《关于协助办理房产证的再次告知函》、两份邮寄证明及妥投证明，拟证明中南公司已再次向陈小军、杨碧云发函催促陈小军、杨碧云及其代理人办证。其中，《关于协助办理房产证的再次告知函》载明“致陈小军、杨碧云：我司已将广州市天河区石牌中山大道南侧南方国际商业大厦写字楼1702室（现址天河区天河路518号1709、1710房）交付贵方，但是贵方至今未按照国家相关部门关于房产办证的要求向我司递交材料及要求我司协助办理房产证，我司曾多次发函、发邮件催促贵方前来办证，后因贵方查封了1710房，导致无法办证，查封期间未能办理房产证的责任不在我方。据悉贵方已申请解封，办证障碍消除，现请贵方于收悉本函后3个工作日内备齐资料联系我司前往交易中心办理该房产证手续。因贵方怠于办理导致迟延办证的相关责任均由贵方自行承担……须提供资料：1、小业主身份证复印件4份；2、预收契约原件1份；3、1709、1710房测绘图原件、解封资料”；两份邮寄证明显示收件人分别是陈小军、杨碧云（邮件号码：1061379721921）及唐智（邮件号码：1061379720521），妥投证明分别载明“你于2016年10月11日在邮局交寄一份特快专递邮件号码是1061379721921，现已查明上述邮件于2016年10月15日已妥投，特此通知。签收人：同事陈某”；“你于2016年10月11日在邮局交寄一份特快专递邮件号码是1061379720521，现已查明上述邮件于2016年10月12日已妥投，特此通知。签收人：他人”。
本院认为，一审法院认定中南公司与陈小军、杨碧云签订的《房地产预售契约》合法有效，并判令中南公司应于限期内协助陈小军、杨碧云办理涉案房屋房地产过户手续，事实清楚、论理清晰，双方均无争议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对中南公司的上诉主张，认定如下：
一、中南公司认为其向陈小军、杨碧云发出邮件及电子邮件，已经履行了通知办证及提供材料的义务。因中南公司向陈小军、杨碧云发出的邮件未写明收件人联系电话，导致邮件因“电话无、门铃坏、无法投递”而最终被作退件处理。至于电子邮件，陈小军、杨碧云表示未收到，且电子邮件中的《分割协议书》双方并未签署。据此，中南公司主张陈小军、杨碧云怠于提交办证资料导致办证不能，与事实不符。另外，中南公司虽于二审庭后向陈小军、杨碧云发函告知陈小军、杨碧云应补充提交办证资料，但不符合举证规则，本院不组织质证。且中南公司二审庭后补发函件的行为并不影响一审法院对案件事实的认定及案件的处理结果，本院不予采纳。
二、关于中南公司主张本案因陈小军、杨碧云对涉案房屋进行查封导致无法办证的问题。因双方一审对此均无提出抗辩，中南公司亦无证据证明其协助陈小军、杨碧云已向房管部门提交了办证资料。且结合双方二审陈述及中南公司发函内容来看，涉案房屋至今未取得测绘图原件。中南公司要求陈小军、杨碧云提供该房屋测绘图显然不符合常理。且在二审庭审前，中南公司并无证据证明因1710号房屋被查封导致办证不能。中南公司二审主张本案逾期办证责任不应由其承担，于法无据，不予采纳。
三、逾期办证违约金计算基数的问题。因双方明确约定涉案房屋总房价款为1739295元，生效民事调解书载明“陈小军、杨碧云向中南公司购买涉案房屋的成交价为1739295元，已交付楼款1326237元，还有未付款413058元；中南公司同意补偿给陈小军、杨碧云4130**元（该款以折抵未付楼款方式偿付）……”。据此，双方已约定以中南公司应补偿的413058元来折抵陈小军、杨碧云未付楼款。且中南公司一审亦明确陈小军、杨碧云已支付全部房款。因此，一审法院以双方合同约定的总房款1739295元为基数计算逾期办证违约金，合法有据，本院予以维持。
四、关于违约金标准的问题。陈小军、杨碧云一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，诉请中南公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，并确定逾期贷款利息的计付方式为按照同期同类贷款利率标准上浮30%计算。这仅仅是陈小军、杨碧云对逾期贷款利息计算标准的明确，而非变更诉讼请求。陈小军、杨碧云主张的违约金计付标准并未超过法律规定，中南公司上诉主张调低违约金标准，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人中南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21170元，由上诉人广州天河中南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月二十一日
书记员 璩方慧