贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1154号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨华秀，农民。
委托代理人（特别授权）张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）潘明锋，贵州铁力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘爱军，个体工商户。
被上诉人（原审第三人）周道琴，农民。系刘爱军之妻。
上诉人杨华秀因与被上诉人刘爱军、周道琴房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨华秀上诉请求：依法撤销（2015）凯民初字第2739号民事判决书，并判决驳回被上诉人刘爱军的诉讼请求，支持上诉人的诉讼（反诉）请求。事实及理由：一、一审法院认定事实存在诸多错误。1、一审法院认定2004年10月8日签订的《协议书》中涉及到农村土地使用权转让的内容有效严重错误，根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，一审认定转让行为有效错误。2、一审法院认定2004年10月8日签订《协议书》时，刘爱军与周道琴是合法夫妻，周道琴是中坝村六组村民，进而认定签订《协议书》时属于合法的受让主体资格错误，因刘爱军与周道琴结婚时间是2005年6月16日，在签订《协议书》之面。3、一审法院认定“中坝村委会通过事后对2004年10月8日签订的《协议书》进行追认”因此该《协议书》有效错误，因合同无效即自始无效，即使追认也应经中坝村集体三分之二以上村民同意证明。二、一审法院程序违法，一审追加周道琴为第三人程序违法。因《协议书》中周道琴不是合同当事人，一审追加程序违法。一审法院没有追加案外人刘运菊为第三人程序违法。因从刘运菊的《集体土地使用证》的地图来看，即是本案争议的房屋和土地范围。综上，请支持上诉人的请求。
刘爱军答辩称：1、答辩人与被答辩人2004年签订的房屋买卖《协议书》未违反法律禁止性规定，并经公证，应当认定有效。答辩人购买房屋而取得土地使用权，并未改变其性质，不适用《土地管理法》第六十三条。2、答辩人与第三人周道琴系夫妻关系，周道琴系中坝村村民，与杨华秀签订协议共同购买房屋并取得宅基地使用权，具备合法受让主体资格。3、被答辩人所谓程序违法的意见不能成立，周道琴是答辩人合法妻子，该案的处理结果影响到周道琴的利益，周道琴申请以第三人的身份参加诉讼符合法律规定。刘运琴与本案处理结果没有法律上的利害关系，一审未通知其参加诉讼，符合法律规定。
刘爱军（原审原告、反诉被告）向一审法院起诉请求：1、确认凯房权证私字第××号房屋归原告所有，被告协助原告办理变更登记手续；2、被告承担本案受理费。
杨华秀（原审被告、反诉原告）向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2004年10月8日签订的《协议书》中关于转让凯房权证私字第××号房屋的约定内容无效；二、原告将诉争房屋返还给被告；三、原告代被告偿还银行的贷款57674.84元及利息抵扣原告自2004年10月8日至今的房屋占用费；四、本案诉讼费由被告承担。
周道琴向一审法院起诉请求：请求法院确认本案所涉房屋买卖合同合法有效，被告协助办理房屋过户手续并承担案件受理费。
一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落于贵州省凯里市鸭塘街道中坝村6组高溪加油站西面荒坡，丘（地）号为1-1-2-6号。2004年10月8日，以杨华秀、周仁涛（杨华秀的丈夫已逝）为甲方，原告刘爱军为乙方，中国建设银行黔东南州分行大十字办事处为丙方，三方签订《协议书》，协议书主要内容为：甲方于2004年4月7日为第三人胡泽周在州建行的贷款提供抵押，现胡泽周不能履行还款义务，经甲、乙、丙三方协商一致达成如下协议：一、甲方将抵押物（房屋一栋，房权证02××11号）转给乙方，并由乙方偿还债务人所欠州建行的贷款本息合计人民币57674.84元后，乙方不再向甲方支付房屋转让费；二、丙方同意甲方将债务转让给乙方，并由乙方履行还款义务；三、该房屋转让前除本协议所列债务外，甲方的其他债务均与乙方无关；四、乙方履行还款义务的约定以甲方与丙方于2003年4月7日签订的《个人消费贷款抵押合同》为依据，由乙方按贷款合同、抵押合同履行。乙方如不履行或不完全履行还款义务时，愿意接受依法强制执行；五、乙方履行完还款义务后，涉及到房产、土地的费用由乙方承担，甲方协助办理手续；六、即日起甲方无权干涉房屋的一切；七、本协议一式五份，经甲、乙、丙三方签名盖章按手印并办理公证手续后生效。协议书有甲、乙、丙三方签名盖章，并于2004年10月8日经凯里市公证处公证。之后，原告按协议约定为杨华秀、周仁涛偿还银行贷款本息57674.84元，杨华秀、周仁涛亦将诉争房屋及房权证交付给原告。2015年11月2日，原告以被告拒绝为诉争房屋协助过户为由，向法院提起诉讼。诉讼过程中，杨华秀在举证期限内提起反诉。
另查明，原告刘爱军与第三人周道琴系夫妻关系，双方于2005年6月16日办理结婚登记，婚前共同生活期间，于2003年8月8日生育一女取名刘荆周。本案所涉协议的甲方杨华秀、周仁涛系夫妻关系，周仁涛系周道琴的生父，杨华秀系周道琴的继母。再查明，第三人周道琴系凯里市鸭塘街道中坝村六组的集体经济组织成员，被告杨华秀不属凯里市鸭塘街道中坝村六组的集体经济组织成员。
一审法院认为，本案原告刘爱军、被告杨华秀及其丈夫周仁涛、中国建设银行黔东南州分行大十字办事处三方签订的“协议书”从字面上看是以物抵债，但原、被告在签订该协议之前并不存在借贷关系，因此该协议书实质上是原、被告双方就涉案房屋进行买卖以及就宅基地使用权进行转让所签订的合同。虽然原告不属于诉争房屋所在的凯里市鸭塘街道中坝村集体经济组织成员，但原告的妻子周道琴系凯里市鸭塘街道中坝村集体经济组织成员，依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，签订协议时，原告与第三人已育有一女，签订协议后，原告与第三人到民政部门补办结婚登记手续，第三人庭审时述称该房屋系其与原告共同购买，系家庭共同财产，原告并无异议，本案审理过程中，凯里市鸭塘街道中坝村民委员会已追认同意本案所涉房屋买卖及房屋宅基地使用权的转让，此外，该协议书的签订是原、被告双方真实意思表示，原告早已按约定履行了付款义务，被告自原告2004年入住涉案房屋至其起诉并未提出任何异议，且被告已不属于诉争房屋所在的凯里市鸭塘街道中坝村集体经济组织成员。综上，为维护社会诚信和契约精神，法院对本案买卖双方意思表示真实的房屋买卖协议书确认有效，并确认本案所涉房屋（房权证号：凯房权证私字第××号）归原告刘爱军及第三人周道琴共同所有。原告要求被告履行协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，法院依法应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、贵州省凯里市鸭塘街道中坝村6组高溪加油站西面荒坡丘（地）1-1-2-6号房屋（凯房权证私字第××号）归本诉原告刘爱军及第三人周道琴共同所有。二、本诉被告杨华秀在本判决生效之日起十五日内，协助原告刘爱军及第三人周道琴办理贵州省凯里市鸭塘街道中坝村6组高溪加油站西面荒坡丘（地）1-1-2-6号房屋（凯房权证私字第××号）的产权变更登记手续。三、驳回本诉原告刘爱军的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杨华秀的其他反诉请求。本诉案件受理费2300元，由本诉被告杨华秀负担；反诉案件受理费30元，由反诉原告杨华秀负担。
二审期间双方当事人未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定事实一致。
综合上诉人的上诉请求与意见理由以及被上诉人答辩，本案的焦点为：1、2004年10月8日，杨华秀、周仁涛与刘爱军、中国建设银行黔东南州签订《协议书》是否有效？2、该案是否违反法定程序违法追加当事人或遗漏当事人。
本院认为：针对2004年10月8日，杨华秀、周仁涛与刘爱军、中国建设银行黔东南州签订《协议书》是否有效的问题，经审查，2004年10月8日《协议书》内容“一、甲方将抵押物（房屋一栋，房权证02××11号）转给乙方，并由乙方偿还债务人所欠州建行的贷款本息合计人民币57674.84元后，乙方不再向甲方支付房屋转让费……”可知，该《协议书》涉及的是房屋转让（买卖），而不是土地使用权转让，杨华秀、周仁涛作为房屋的财产权利人，有权处分自己的财产，故该《协议书》是各方当事人的真实意思表示，并经各方当事人的签字认可，对各方当事人均具有法律约束力，该《协议书》成立并生效。又因本案刘爱军之妻周道琴系该房屋所在地（凯里市鸭塘街道中坝村）集体经济组织成员，依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，而凯里市鸭塘街道中坝村民委员会已追认同意本案所涉房屋宅基地使用权的转让，故刘爱军、周道琴不仅取得房屋所有权，并取得宅基地使用权。故对上诉人的上诉意见与理由，予法无据，本院不予采纳。对上诉人提出本案违反法定程序存在违法追加当事人或遗漏当事人的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定，周道琴作为房屋共有人，本案的处理结果与其存在法律上的利害关系，一审法院追加其为第三人符合上述法律规定，并无不当。对上诉人认为一审应追加案外人刘运琴为第三人的问题，本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，刘运琴不是房屋买卖合同一方的当事人也不是共有人，处理结果与其不存在法律上的利害关系，故不存在遗漏当事人一审程序违法的问题。
综上所述，杨华秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人杨华秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 王 珺
审判员 罗安松
二〇一六年六月五日
书记员 赵艳萍