武川县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0125民初866号
原告：武川县住房和城乡建设局。
法定代表人：闫永，局长
委托诉讼代理人：杨红，内蒙古法易律师事务所律师。
被告：内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘亚松，总经理。
委托诉讼代理人：杨碧清，男，1965年9月25日出生，汉族，公司投资顾问，现住北京市海淀区阜城门外白堆子甲23号院。
第三人：中骏盛华担保有限公司。
法定代表人：刁喜梅，总经理。
原告武川县住房和城乡建设局与被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司、第三人中骏盛华担保有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告武川县住房和城乡建设局（以下简称武川住建局）的委托诉讼代理人杨红、被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称绿金嘉园公司）的委托诉讼代理人杨碧清到庭参加诉讼，第三人中骏盛华担保有限公司（以下简称中骏盛华公司）经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法经缺席审理，现已审理终结。
原告武川住建局向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告按照《武川县城乡一体化保障性住房回购协议书》约定继续履行绿金嘉园CDM新村一期7号楼50套房屋的交付义务，并为原告办理不动产权证书；2.请求判令被告承担违约金2117138元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2010年8月3日武川县人民政府委托案外人内蒙古龙川城市基础设施建设有限责任公司与被告绿金嘉园公司签订了《武川县2010年易地移民搬迁工程统一购房协议书》，约定由被告绿金嘉园公司代建保障性住房。房屋建成且取得预售许可证后，2012年9月13日，由原告武川住建局与被告绿金嘉园公司签订《武川县城乡一体化保障性住房回购协议书》（以下简称《回购协议书》），约定原告以每平方米1850元的价格，购买被告绿金嘉园公司开发建设的××园房产共计50套，4646.4平米，购房总金额为8595840元。被告应当于2012年12月30日前将商品房交付原告武川住建局使用。《回购协议书》签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但被告未按约定履行交房义务，违约至今。被告绿金嘉园公司于2012年9月20日、9月21日又与中骏盛华公司签订了买卖合同，将涉案房产卖给第三人中骏盛华公司，并提交了网签申请。被告于2012年8月21日取得了商品房预售许可证，原被告之间签订的《回购协议书》合法有效，且该房屋为保障性住房，应受法律保护。原、被告之间的《回购协议书》在先，被告绿金嘉园公司与第三人中骏盛华公司订立的《商品房买卖合同》在后，参照内蒙古自治区高级人民法院颁发的《关于审理买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条规定，原、被告签订的《回购协议书》应当优先履行。为此，现向武川县人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。
被告绿金嘉园公司辩称，1.绿金嘉园公司交付不了房子是因为北京市公安局朝阳分局查封了涉案房屋，查封行为是不可抗力。2014年12月11日，北京市公安局朝阳分局来武川县房管局调查绿金嘉园公司住宅项目与北京易胜百集团有限公司的关联情况，并于同日对绿金嘉园开发建设的408套房屋全部查封，查封期限为二年。绿金嘉园住宅小区当时处于在建工程，因被刑事查封，工程被迫停工，引起债权人和项目关联人的连锁诉讼，公司资金链断裂，停工造成的各种损失，使绿金嘉园公司面临破产的境地。因此，项目工程无法开工，无法交付房屋。2.因绿金嘉园住宅项目被违法查封，是不可抗力，应当免除绿金嘉园公司赔偿违约金的责任。不可抗力是法定的免责规定。3.绿金嘉园公司与中骏盛华公司之间不是商品房买卖合同关系，而是融资担保抵押关系，不属于”一房二卖”的情形。
第三人中骏盛华公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和任何证据。
在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对《武川县城乡2010易地搬迁工程统一购房协议书》、《武川县2010年易地移民搬迁项目建设委托书》、商品房预售许可证、《回购协议书》、收据、诉前保全申请书及(2017）内0125财保19号、（2015）武民初字第00215号民事判决书、（2015）武民初字第00216号民事判决书均予以认可，本院对该证据予以确认并在卷佐证。
当事人有异议的证据
1.武川县房地产管理查询表，原告欲证明被告公司于2012年9月20日、9月21日与第三人签订了房屋买卖合同，将约定交付与原告的房屋与第三人订立合同，并提交了网签申请，但被告与第三人签订的网签合同晚于原、被告签订的协议书。2.调查证明材料介绍信及查封通知书、询问笔录、申诉书、（2015）朝刑初字第2193号刑事裁定书，被告欲证明查封是不合法的，是不可抗力，我们不应该承担法律责任。
本院对当事人有异议的证据认证意见
1.武川县房地产管理查询表显示的买受人是中骏盛华公司，且有合同签属日期、房屋地址坐落、交易金额，故该信息表显示的内容真实，本院对真实性予以采信；2.调查证明材料及查封通知书能够证明涉案的房屋被北京市公安局朝阳分局查封的事实，本院予以采信；对刑事裁定书真实性认可，能够证明北京市朝阳区人民法院对涉案房屋解除查封的事实，本院予以采信；对申诉书与本案无关联性，本院不予采信；对询问笔录，能够证明北京市公安局朝阳分局调查、查封涉案房屋的事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
绿金嘉园公司开发建设了绿金嘉园CDM新村项目，并于2012年8月21日取得了CDM一期5号楼、7号楼预售许可证（预售号：（2012）房预销售证第004号）。2012年9月13日武川县建设规划局与绿金嘉园公司签订《回购协议》，购买位于××县共50套商品房，建筑面积共4646.4平方米，该商品房单价为1850元/平方米，50套商品房总房款为8595840元。武川住建局陆续将购房款交付了绿金嘉园公司。2012年9月20日、9月21日绿金嘉园公司与中骏盛华公司就本案涉案的48套商品房进行网签。
案外人张国强于2015年4月8日向本院提起诉讼，请求判令绿金嘉园公司交付位于××园西户房屋一套，该案经本院审理作出（2015）武民初字第00215号民事判决，判决绿金嘉园公司将位于××县西户房屋待验收合格符合交付条件后三十日内交付张国强，且该判决已经发生法律效力。
案外人张亮生、张建军于2015年4月8日向本院提起诉讼，请求判令绿金嘉园公司交付位于××园东户、东一单元3楼西户、东一单元4楼东户、东二单元2楼东户、东二单元2楼西户及5号楼东侧阳面第二个车库，该案经本院审理后作出（2015）武民初字第00216号民事判决，判决绿金嘉园公司将位于××县东户、东一单元3楼西户、东一单元4楼东户、东二单元2楼东户、东二单元2楼西户及5号楼东侧阳面第二个车库，在房屋及车库待验收合格符合交付条件后三十日内交付张亮生、张建军，且该判决已经发生法律效力。
2016年7月7日武川县建设规划局更名为武川县住建局。武川县住建局于2017年8月14日对涉案房屋申请诉前保全，本院于2017年8月18日作出（2017）内0125财保19号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。
涉案房屋已经竣工，但未通水、通电、通气，不具备交房条件。
本院认为，本案的争议焦点为绿金嘉园公司是否应继续履行合同以及是否承担违约金责任。
本案中，首先，2012年9月13日武川住建局与绿金嘉园公司签订《回购协议》，购买50套商品房作为保障性住房，该协议的内容不违反法律、行政法规规定，内容真实是双方当事人真实的意思表示，故该协议合法有效。合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，武川住建局按照合同约定支付了全部购房款，庭审中，绿金嘉园公司也认可购房款的事实，但涉案商品房虽已建成竣工，但未验收，水、电、暖均未通。根据双方当事人订立的《回购协议》第四条约定，绿金嘉园公司应于2012年12月30日前，依照国家和县人民政府的有关规定，经质检部门验收合格交付武川住建局。据上述约定，绿金嘉园未按期履行交付义务，且涉案房屋不具备交付条件，故绿金嘉园公司存在违约，绿金嘉园公司应当履行交付涉案房屋的义务。其次，根据（2015）武民初字第00215号民事判决和（2015）武民初字第00216号民事判决，两个案件涉及的6套房屋与本案武川住建局主张的50套房屋发生冲突。当出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均有效且买受人均主张出卖人履行合同转移所有权的，在均未履行的情况下，合同成立在先的权利人受法律保护。据此，（2015）武民初字第00215号民事判决和（2015）武民初字第00216号民事判决涉及的6套房屋的买卖合同成立在先，且有生效判决确认，故本院支持武川住建局请求的××园西户、东一单元3楼东户、东一单元3楼西户、东一单元4楼东户、东二单元2楼东户、东二单元2楼西户之外的44套房屋的交付义务。
如上文所述，首先，绿金嘉园公司未按期履行交付房屋的义务存在违约，根据《回购协议》第五条关于逾期交房的违约责任第二款约定，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第四条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。据此约定，武川住建局主张违约金有事实和法律依据，但按照合同约定的违约金计算方法，绿金嘉园公司共违约1673天（自2013年1月1日至2017年8月1日止），违约金应为7190420.16元（8595840元×0.0005×1673天），显然该违约金约定较高，武川住建局按照银行同期贷款利率分段计算主张的违约金数额为2117138元较为合理，本院予以支持。其次，绿金嘉园公司提出涉案房屋被违法查封，是不可抗力，应当免除绿金嘉园公司赔偿违约金的责任，不可抗力是法定的免责规定的抗辩意见，本院认为，本案涉案房屋确实存在被查封的事实，但北京市公安局朝阳分局查封涉案房屋的时间是在2014年12月11日，有协助查封通知书为证，而绿金嘉园公司与武川住建局签订的《回购协议》中关于交付房屋的期限是2012年12月30日，绿金嘉园公司未如期交付涉案房屋，而后发生的查封事实，故属于迟延履行后发生的查封，即使查封被认为是不可抗力，也是当事人迟延履行后发生的不可抗力，是不能免除责任的。据此，对绿金嘉园公司的抗辩意见本院不予采信。
绿金嘉园公司与第三人中骏盛华公司通过网络办理了商品房买卖网签合同，涉案房屋的网签合同签订日期晚于武川住建局与绿金嘉园公司签订的《回购协议》，且武川住建局已支付了全部购房款，绿金嘉园公司也同意履行交付涉案房屋的义务，故应优先履行武川住建局与绿金嘉园公司的协议。第三人中骏盛华公司与绿金嘉园公司之间的纠纷应另行合法途径解决，第三人中骏盛华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩权利，本院依据查明的事实依法予以缺席判决。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司将位于××县西户、东一单元3楼东户、东一单元3楼西户、东一单元4楼东户、东二单元2楼东户、东二单元2楼西户之外的44套房屋，待验收合格符合交付条件后三十日内交付原告武川县住房和城乡建设局，并办理相关不动产权证书；
二、被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司支付原告武川县住房和城乡建设局违约金2117138元（自2013年1月1日至2017年8月1日止），款于本判决生效后三十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23737元，由被告内蒙古绿金嘉园房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审判长王志刚
审判员牛涛
人民陪审员高丽梅
二0一八年五月四日
书记员杨婷婷
相关法律：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。