广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终722号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李桂元，女，l974年4月5日出生，汉族，住所地北海市海城区。
委托诉讼代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘文远，男，l951年4月5日出生，汉族，住所地北海市海城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周平，男，1960年5月14日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：许圣发，男，1963年8月31日出生，汉族，住所地北海市海城区。
委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师（受三被上诉人的共同委托）。
上诉人李桂元因与被上诉人潘文远、周平、许圣发房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人李桂元的委托诉讼代理人林剑，被上诉人潘文远、周平及潘文远、周平、许圣发的委托诉讼代理人伍韦韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂元上诉请求：1.维持一审判决第一、三项，即解除租赁合同及驳回被上诉人的诉讼请求；2.撤销一审判决第二、四项，改判上诉人向被上诉人支付租金363687.5元，被上诉人向上诉人退回押金55000元及赔偿损失817196元；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付自2015年5月11日至2015年10月1日的租金240579．3元错误。首先，一审已查明，被上诉人已于2015年5月10日强行收回了部分案涉房屋，即上诉人自此之后已丧失了对案涉房屋占有使用的可能，根据权利义务对等原则及合同约定，被上诉人须支付租金的前提是占有使用了案涉房屋，即享受了权利应支付相应对价。然而本案上诉人因被上诉人的非法终止合同行为，客观上于2015年5月10日后就无法再对涉案房屋行使权利，故上诉人仅需支付自2014年12月至2015年5月10日期间的租金72737．5元×5个月即363687．5元（一审法院认定为387933.3元，应予纠正）；其次，上诉人承租的是整栋案涉房屋，欠缴的租金也是整栋房屋的租金，被上诉人以此为由强行收回部分房屋的行为，则是以其实际行为终止了上诉人对整个涉案合同的履行，即被上诉人不可能在强行收回部分房屋后，还允许上诉人继续使用未收回的房屋，故一审法院认定上诉人还应额外支付2015年5月l0日后未收回房屋的租金240579.3元缺乏事实及法律依据。需特别说明，被上诉人认为上诉人欠付租金构成违约，却只收回由上诉人自用的部分房屋，恰印证了上诉人于一审中“被上诉人对转租事实早已知晓并认可”的这一说法。最后，民事审判应遵守“不告不理原则”。本案上诉人于一审中仅主张2014年12月至2015年7月期间的租金，而一审法院却判决租金应支付至2015年10月1日，该裁判不仅超出了当事人诉请范围，且认定2015年10月1日为被上诉人收回全部涉案物业的时间，这一事实所依据的客观事实及证据不明、适用法律不当。二、上诉人主张退回押金55000元及赔偿损失817196元合法有据，应予支持。1.本案上诉人确有拖欠租金之事实，双方也确存在“若上诉人拖欠租1个月，被上诉人有权解除合同”之约定，但依据《中华人民共和国合同法》“当事人行使约定或法定解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”之规定，被上诉人若欲以欠付租金为由解除合同，也应通过法定程序合法行使解除权，而其强行将上诉人赶出涉案房屋并强行拆除房屋内装修，以达到终止合同的非法解约的目的，不仅置被上诉人的合法利益不顾，且直接造成了上诉人本可避免的经济损失，明显存在严重过错。另外，上诉人还获悉，被上诉人在将上诉人强行赶出涉案房屋后即与次承租人就涉案房屋重新签订了租赁合同。由此，即使上诉人欠付租金构成违约，但作为出租人，迟延收取租金最直接的损失即为利息损失，而其在上诉人多年均依约支付租金、仅欠缴5个月租金的情形下，竟径直单方强制终止涉案合同，后将涉案房屋另租他人，显然也已构成违约，而其于该期间非但无任何损失且还从中受益，但上诉人却因其该行为以致合同目的无法实现，且还因此遭受严重损失（包括被拆除的价值729396元的装修以及价值87800元的空调，合计817196元），故上诉人主张被上诉人应退回押金55000元及赔偿损失817196元不仅有充足的事实及法律依据，且符合公平原则。2.对于主张赔偿损失817196元的依据，上诉人曾向一审申请对涉案房屋的装修损失和空调损失进行鉴定，然而一审法院对此却未作任何答复，而是以“由于被告请求上述两项经济赔偿本院不予支持，故被告申请对装修损失及空调损失进行鉴定，本院不同意”为由即径直下判。上诉人认为，是否应该赔偿损失是实体问题，而是否同意鉴定申请是程序问题，两者不存在因果关系，即赔偿损失能否得到支持并非申请鉴定是否同意的前提条件，一审法院混淆两者之间的关系，对申请不作回复而直接判决，实属不当，应予纠正。潘文远、周平、许圣发答辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回；2.被上诉人将上诉人的押金予以没收是用于补偿因上诉人的违约行为造成被上诉人的损失，该没收押金的行为是合理的，而且合同有明确约定，是因为上诉人违约行为在先，所以被上诉人有权要求解除合同，原审判决并未不当，应当予以维持。
潘文远、周平、许圣发向一审法院起诉请求：1.被告李桂元支付拖欠租金636900元（2014年12月至2015年7月的租金）及违约金55000元，共计691900元；2.解除原告潘文远、周平、许圣发与被告李桂元所签订的《房屋租赁合同》；3.被告李桂元腾退所租赁的房屋；4.被告李桂元承担本案诉讼费用。
李桂元反诉请求：l.解除反诉原告李桂元与反诉被告潘文远、周平、许圣发签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告潘文远、周平、许圣发赔偿反诉原告李桂元经济损失817196元；3.反诉被告潘文远、周平、许圣发退还租房押金55000元；4.本案的本诉和反诉的诉讼费由反诉被告潘文远、周平、许圣发承担。
一审法院认定的事实：2008年9月1日，原告许圣发、周平、潘文远与被告李桂元签订《房屋租赁合同》，主要约定原告将座落于图书馆东侧的房屋地下一层和地上一至七层出租给被告经营使用，租赁期自2008年9月1日起至2016年8月31日止；房屋租金为每月55000元，自2008年9月1日起，月租金在上述租金基础上每三年递增15％；合同生效之日，被告向原告支付押金55000元；租金按月支付，于每月l0前交付；被告拖欠租金l个月，原告有权解除合同，被告应按合同押金l00％支付原告违约金。合同第六条5项还约定：未经原告同意不准擅自转租；如被告中途退租或租赁期满，所投资的固定装修财产（包括墙体、地板、门、窗等装饰，天花、灯饰及其固定路线等）不得拆除，无偿归原告所有。合同签订后，被告依约交纳了押金55000元给原告，原告将房屋交给被告使用，但被告自2014年12月起至今没有交付租金。原告于2015年5月10日强行收回地上一层的一个铺面（地上一层共3个铺面）和二、三层全部房屋。原告以被告拒不缴纳租金构成根本违约为由，提起本案诉讼，提出上述诉讼请求；被告以原告强行收回涉案房屋构成根本违约为由，提起上述反诉请求。另查明：被告租赁房屋后，二、三层用于与他人合伙经营餐饮店，原为“榕园饭店”，后更名为“鼎食阁”。原告收回二、三层后，被告已自行将其内的桌椅等搬走，空调被原告拆除，目前由原告保管在三层。
再查明：2011年9月6日，被告与张伟伟签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋东侧一层（面积约155.4m2）和地上四至七层出租给张伟伟使用，期限自2011年9月6日至2016年8月31日，租金为每月45897.5元。2012年6月15日，被告与李红签订《承包合同》，约定将涉案房屋位于西面一层（面积约140m2）承包给李红，期限自2012年6月l5日至2016年5月l5日，承包费为每月ll200元。截止2015年10月1日，被告已收回涉案房屋的所有楼层。
一审归纳本案争议焦点为：1.原、被告是否违约；2.被告将部分房屋转租给他人是否合法、有效；3.原、被告各自的请求有无法律依据。
一审法院认为：关于原、被告是否违约的问题。原、被告于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，为合法有效的合同。本案原、被告均请求解除《房屋租赁合同》，该院予以支持，但被告自2014年12月起未按合同的约定履行支付租金的义务，至今一直拖欠租金拒不支付，其行为已构成根本违约，根据《房屋租赁合同》第十二条第3项的约定，被告应按合同押金100％支付原告违约金，即已缴纳的押金不予退还。由于被告构成根本违约在先，原告根据合同约定，享有解除该合同的权利，原告在被告连续5个月不按约定支付租金的情形下收回部分房屋，其行为不构成违约。
关于被告将部分房屋转租给他人是否合法、有效的问题。被告主张涉案房屋的酒店已经营多年，原告应当知晓并默认其将房屋分转租给他人的事实，原告则抗辩称以为原告参与经营了该酒店，并不知晓是转租的行为。综合被告利用二、三层房屋与他人合伙经营餐饮店的事实，原告的抗辩更符合情理，故被告主张原告默认其转租行为，该院不予采信，被告未经原告同意，擅自将涉案房屋转租的行为，违反了合同关于“未经原告同意不准擅自转租”的约定，因此被告与他人关于涉案房屋的转租合同关系无效，被告的转租行为构成违约。
关于原、被告各自的请求有无法律依据的问题。根据《房屋租赁合同》约定“房屋租金为每月55000元，自2008年9月1日起，月租金在上述租金基础上每三年递增15％”，即自2014年9月1日至2016年8月31日期间的月租金为72737.5元，被告抗辩称租金自2011年9月1日上调15％后，以后不再递增，与约定不符，该院不予采信。自2014年12月至2015年5月10日期间，被告拖欠原告租金的数额为387933.3元；2015年5月11日至原告收回所有房屋期间的租金计算标准按尚未腾退的五层又2／3层（总共八层）计算为每月51552．7元，至2015年10月1日止为240579．3元。租金合计628512．6元。因被告拒不支付租金的行为构成根本违约，根据《房屋租赁合同》关于“如被告中途退租或租赁期满，所投资的固定装修财产（包括墙体、地板、门、窗等装饰，天花、灯饰及其固定路线等）不得拆除，无偿归原告所有”的约定，被告请求原告赔偿其装修的经济损失该院不予支持，但原告拆除被告的空调应予返还给被告。被告请求原告赔偿拆除空调过程中造成的空调价值损失，缺乏法律依据，该院不予支持。由于被告请求上述两项经济赔偿该院不予支持，故被告申请对装修损失及空调损失进行鉴定，该院不予同意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告潘文远周平、许圣发与被告李桂元于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李桂元支付自租金628512．6元给原告潘文远、周平、许圣发；三、驳回原告潘文远、周平、许圣发其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告李桂元其他的诉讼请求。本诉案件受理费9440元，反诉案件受理费5822元，由被告李桂元承担。
二审诉讼中，上诉人提交了一份北海市海城区人民法院（2015）海民二初字第861号民事判决书，证明2014年5月4日上诉人对租赁房屋的一层一间铺面和二、三层房屋新投入70万元进行装修用于经营“鼎食阁”餐厅使用，被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下擅自将上诉人的新装修全部拆除，由此造成的全部损失应予赔偿。
被上诉人对上述证据质证意见如下：1.该判决在本案一审判决前已下判，但是一审庭审时上诉人并未提供该证据；2.该判决的双方当事人不是本案当事人，即使该笔款项存在，但不是本案租赁关系产生的债务纠纷，该证据不能作为本案定案依据；3.该判决是被告不到庭的情况下作出的，所判决的数额并没有得到当事人的确认，也没有评估报告，所以该证据不能作为本案定案依据。
本院认为，该判决是由北海市海城区人民法院依法作出，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。
二审经审理查明的事实与一审查明的基本一致。
本院另查明：上诉人租赁涉案房屋后，将一层一个铺面和二、三层与案外人劳志超合伙经营“榕园饭店”，后更名为“鼎食阁”餐厅。2014年5月，上诉人和劳志超投入70万元对“鼎食阁”餐厅进行装修。2015年2月26日，“鼎食阁”餐厅和劳志超向被上诉人出具一份《房租欠条》：因欠许圣发、周平、潘文远房租，现决定3月10日前归还24万元，3月15日归还6万元，3月31日前归还15万元，剩余房租4月30日前付清，逾期不还可收回房屋使用权。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.上诉人共拖欠被上诉人多少租金；2.上诉人请求被上诉人退还押金55000元并赔偿损失817196元有无事实和法律依据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。但在合同履行过程中，上诉人未经被上诉人同意将所租赁的部分房屋转租他人，且自2014年12月起未按合同的约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》第十二条第3项的约定，被上诉人享有合同解除权。被上诉人于2015年5月10日行使约定解除权收回上诉人所使用的地上一层的一个铺面和二、三层房屋，解除了该部分合同，具有合同依据和法律依据，应予以支持。对于剩余合同部分，在一审诉讼中，双方当事人均表示同意解除，因此，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》正确，本院予以维持。
关于第一个争议焦点：上诉人共拖欠被上诉人多少租金的问题，本院认为，上诉人自2014年12月起未再支付租金，被上诉人于2015年5月10日收回了“鼎食阁”餐厅使用的地上一层的一个铺面和二、三层房屋，因此，从2014年12月1日至2015年5月10日期间的租金，按照合同约定的租金标准即月租金72737.5元计算，应为387933.3元。从2015年5月11日起，未收回房屋的租金经折算后应为每月51552.7元，计至2015年7月31日（被上诉人请求自2012年12月起至2015年7月共8个月的租金）止的租金为137474元，一审判决计付租金至2015年10月1日，超出了当事人的诉讼主张，显然不当，本院依法予以纠正。上诉人关于一审判决超出当事人诉请范围的上诉理由成立，本院予以支持。
关于第二个争议焦点：上诉人请求被上诉人退还押金55000元并赔偿损失817196元有无事实和法律依据的问题，本院认为，因上诉人在履行合同中存在违约行为，根据《房屋租金合同》第十一条第1款“乙方（上诉人）违约押金不退”的约定，上诉人请求被上诉人退还押金55000元，缺乏合同依据和法律依据，且该押金已与上诉人应承担的违约金相抵。因此，对上诉人该上诉请求，本院不予支持。上诉人主张因被上诉人强制终止合同，造成其817196元的损失（包括被上诉人拆除的729396元装修损失和价值87800元的空调损失），被上诉人应赔偿其该损失。本院认为，根据北海市海城区人民法院（2015）海民二初字第861号民事判决，上诉人与案外人劳志超对其合伙经营的“鼎食阁”餐厅投入了700000元进行装修，装饰装修物已添附于租赁房屋。因涉案房屋租赁合同的解除是因上诉人的违约行为所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，上诉人请求被上诉人赔偿其装修损失729396元，缺乏法律依据，本院不予支持。对于上诉人安装在租赁房屋的空调，被上诉人已拆除保管于租赁房屋的三楼，上诉人可自行取回。上诉人在一审诉讼中申请对涉案房屋的装修损失和空调损失进行鉴定，一审法院根据案件审理的情况决定不予委托鉴定并在判决书中明确不予同意上诉人的鉴定申请，并无不当。上诉人主张一审法院在判决前未予答复其鉴定申请程序不当的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但判决上诉人应支付的租金超出了被上诉人一审的诉讼主张，违反了民事诉讼“不告不理”原则，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）款，《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第860号民事判决第一、三、四项；
二、变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第860号民事判决第二项为：上诉人李桂元应支付租金525407.3元给被上诉人潘文远、周平、许圣发。
一审本诉受理费9440元，由上诉人负担7168元，由被上诉人负担2272元；一审反诉受理费5822元，二审案件受理费9440元，合计15262元，由上诉人负担（上诉人已预交一审反诉费和二审受理费，被上诉人已预交一审本诉受理费，上诉人负担超出其预交部分，在履行上述义务时一并结清给被上诉人）。
上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 周润生
审判员 张意凤
二〇一六年十一月二十四日
书记员 陈淑宪