山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第10407号
原告青岛某某物流有限公司，住所地山东省青岛市保税区。
法定代表人管某某，职务总经理。
委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人周坤，山东倡通律师事务所实习律师。
被告青岛某甲物流有限公司，住所地山东省青岛市保税区。
法定代表人朱某某，职务总经理。
委托代理人逄某某，系公司职工。
原告青岛某某物流有限公司与被告青岛某甲物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘凯担任审判长，与审判员刘正品、车绍文共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛某某物流有限公司的委托代理人云万林、周坤及被告青岛某甲物流有限公司的委托代理人逄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛某某物流有限公司诉称，原、被告于2009年12月22日签订《物流仓库租赁合同》一份，约定：原告将位于青岛保税区XX号的物流仓库和西侧场地出租给被告，租赁期限为6年，自2009年12月1日至2015年11月30日止，租金第三、四年度为每年106万元，第五、六年度为每年110万元，租金每半年交付一次，合同签订当日付清第一年度上半年租金50万元，2010年5月1日前付清第一年度下半年租金50万元，以后年度租金，按照上述标准，分别于每年11月1日前、5月1日前各付清以后半年的租金。逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之五支付违约金，逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约交付标的物，起初，被告尚能按约履行，但自2013年后，被告即拖延支付租金，原告于2014年12月17日书面通知被告解除合同，并要求被告接通知后五日内将租赁物交还原告，付清合同解除前的租金及违约金。但被告在2014年12月31日交付租金13万元、2015年8月25日交付租金5万元外，尚欠2014年11月30日前租金45万元、2014年12月1日至2015年11月30日期间合同解除后使用费110万元，共计155万元，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：被告支付原告租金及合同解除后的使用费共计155万元；被告支付原告违约金51万元；被告立即交还承租的位于青岛市保税区XX号物流仓库和西侧场地（包含场地内XX号二层办公楼）；本案诉讼费由被告承担。
被告青岛某甲物流有限公司辩称，原告发催款通知之前的租金都已付清，原告据此解除合同不合理；被告租用原告的仓库因漏水问题一直未解决，给被告和客户造成损失；原告主张的违约金过高；希望与原告协商解决此事。
经审理查明：
1、原告系涉案仓库所有人。2009年12月22日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《物流仓库租赁合同》一份，约定：一、基本情况。甲方出租给乙方的标的物为青岛保税区XX号青岛某某物流仓库和西侧场地（包含场地内XX号二层办公楼）。其中，物流仓库建筑面积为7423平方米，用途为物流仓储。库房西侧场地约为7亩，场地内二层办公楼建筑面积约为550平方米。场地内高架广告牌不在承租范围内，使用及收益权归甲方所有；该物流仓库楼顶渗漏部分由甲方修复，附属设施、设备能够正常使用，其他均按现状交付乙方承租使用。三、租赁期限。该物流仓库和场地的租赁期限为6年，自2009年12月1日至2015年11月30日止。四、租金及支付方式。甲乙双方约定，该物流仓库及场地第1、2年度的租金为100万元／年，第3、4年度的租金为106万元／年，第5、6年度的租金为110万元／年，租期内租金总额为632万元；仓库租金每半年交付一次，合同签订当日付清第一年度上半年租金50万元，2010年5月1日前付清第一年度下半年租金50万元，以后年度租金，按照上述标准，分别于每年11月1日前、5月1日前各付清以后半年的租金。逾期支付租金，每逾期一日，按应缴租金的千分之五支付违约金。六、库房交付。由于甲方需要及时协调现租户进行库房调整，产生部分费用，乙方同意，东库自2009年12月1日起计算租金，并在乙方按本合同约定及时缴纳租金前提下，甲方于2009年12月23日前将该库房和办公楼交付给乙方使用。西库房延后交付，双方同意按照0.35元／㎡天的标准，退还乙方自2009年12月1日起至实际支付之日期间的房屋租金或者抵顶后期租金。十、解除合同的条件。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付一万元的违约金，造成损失的，依法赔偿。……（五）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；十一、违约责任。乙方中途退租的，或未经乙方同意甲方擅自将仓库租给第三方而提前收回仓库的，违约方应向对方支付年租金的20%作为违约金。原被告双方还就其他事项进行了约定。
2、原告分别于2013年8月26日、2013年9月22日向被告发出催交租金通知。2013年8月26日的催交租金通知载明：……时至今日已经逾期268天，请你公司于2013年8月30日前付清所拖欠的租金106万元及违约金1022900元。2013年9月22日的催交租金通知载明：……时至今日已经逾期293天，请你公司于2013年9月22日前付清所拖欠的租金106万元及违约金1155400元。被告工作人员许某某在上述通知上签收；2014年12月9日，原告委托山东倡通律师事务所就被告拖欠租金等事宜向被告发出律师函，该函载明：……截止目前，贵公司尚欠2014年11月30日前租金63万元，2014年12月1日至2015年5月31日期间租金55万元，违约金79.79万元。请贵公司接函后立即支付拖欠的租金118万元及违约金79.79万元。被告工作人员许某某当日在律师函上签字并加盖被告公司印章。2014年12月17日，原告向被告发出解除合同通知书，该通知载明：……你公司在2013年即拖延交付租金，尤其是合同约定应于2014年5月1日前支付的2014年11月30日前租金63万元及2014年11月1日前应支付的2014年12月1日至2015年5月31日期间租金55万元，多次催要至今未交付。你公司属严重违约，我公司与你公司于2009年12月22日签订的《物流仓库租赁合同》解除，请你公司接此通知后五日内将租赁物完整交还给我公司，并付清合同解除前租金及违约金。被告工作人员徐某当日在通知上签字并加盖公司印章。被告对上述通知的真实性均无异议，但认为原告主张的违约金均过高。
3、租赁合同约定6年租金共计6320000元。原告自认被告于2014年12月31日交付租金130000元，于2015年8月25日交付租金50000元，故截至2015年8月25日，被告实际共缴纳租金4608612元，扣除双方协议约定由于西库延后交付折减的租金161388元，被告现尚欠1550000元。具体支付及计算方式为：2009年12月1日至2013年11月30日期间的租赁费共计4120000元，被告已缴纳；2013年12月1日至2014年11月30日，被告尚欠原告租金450000元；2014年12月1日至2014年12月16日（即合同解除前一日）租金48219元，按照合同约定的第六年的租金标准计算；2014年12月17日至2015年11月30日的租赁物使用费1051781元参照合同约定的第6年度租金计算。
4、原告向被告主张的迟延支付租金的违约金包括4笔具体金额及计算方式如下：2014年5月1日前应支付的2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金450000元，截至2015年11月30日，上述租金共逾期579天（2014年5月1日至2015年11月30日），违约金应为1302750元（450000元×579天×5‰）；2014年5月1日前应支付的2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金130000元，截至2014年12月31日，上述租金共逾期245天（2014年5月1日至2014年12月31日），违约金应为159250元（130000元×245天×5‰）；2014年5月1日前应支付的2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金50000元，截至2015年8月25日，上述租金共逾期482天（2014年5月1日至2015年8月25日），违约金应为120500元（50000元×482天×5‰）；2014年11月1日前应支付的2014年12月1日至2014年12月16日期间的租金48219元，截至2015年11月30日，上述租金共逾期395天（2014年11月1日至2015年11月30日），违约金应为95232.525元（48219元×395天×5‰）；上述违约金共计1677732.25元，因合同约定违约金过高，庭审中原告自愿诉求违约金510000元。
5、庭审中被告辩称涉案房屋漏水给被告及其客户造成损失，但并未向本院提交相关证据；经本院当庭释明，被告也未在本院规定期限内提交已经支付租金的相关证据。
上述事实，有原、被告提交的物流仓库租赁合同、通知、律师函、房产信息资料及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《物流仓库租赁合同》系双方真实意思表示，除违约金的约定过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同签订后双方均应按照约定履行各自合同义务。被告租赁原告的仓库及场地应及时缴纳租赁费等相关费用，现被告在缴纳部分租赁费后，剩余租赁费用至今未交，已构成违约。而根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，经书面通知后，原告有权单方解除合同，故上述合同应自被告收到解除合同通知书之日起即2014年12月17日起解除。因合同解除，被告应腾退涉案仓库及场地并交付原告。
关于原告诉求的被告应支付的租赁费及使用费问题。庭审中原告自认2013年11月30日之前的租赁费被告已经缴纳，本院予以确认，被告虽称2014年之前的租金被告均已缴清，但并未向本院提交任何证据，本院不予采信。庭审中原告主张被告应支付2013年12月1日至2014年11月30日欠缴的租金共计450000元及原告主张按照合同约定的第六年的租金标准计算2014年12月1日至2014年12月16日（即合同解除前一日）租金共计48219元及2014年12月17日至2015年11月30日的租赁物使用费共计1051781元，于法有据，本院予以支持，被告对上述租金虽不予认可，但并未提交任何证据，本院对被告的相关抗辩不予采纳。
关于违约金问题。合同对逾期支付租金应支付相应的违约金进行明确约定，原告依据合同约定以每逾期一日，按应缴租金的5‰主张违约金，被告认为过高，本院予以采纳，原告主张的逾期付款违约金不应超过造成损失的30%，损失可按银行贷款逾期偿还产生的罚息即利率上浮50%为标准计算（具体计算方式为：拖欠的租金数额×银行同期贷款利率÷360天×150%×130%×逾期天数），故原告主张的450000元租金的违约金自2014年5月1日起计算至2015年11月30日应为75466元；原告主张的130000元租金的违约金自2014年5月1日起计算至2014年12月31日应为10157元；原告主张的50000元租金的违约金自2014年5月1日起计算至2015年8月25日应为7226元；原告主张的48219元租金的违约金自2014年11月1日起计算至2015年11月30日应为5182元。上述违约金共计98031元。
被告虽辩称因涉案房屋漏水给被告及其客户造成损失，但并未向本院提交相关证据，故被告的抗辩，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛某甲物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛某某物流有限公司2013年12月1日至2014年11月30日期间的仓库及场地租金共计450000元。
二、被告青岛某甲物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛某某物流有限公司2014年12月1日至2014年12月16日期间的仓库及场地租金共计48219元。
三、被告青岛某甲物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛某某物流有限公司2014年12月17日至2015年11月30日期间的仓库及场地使用费共计1051781元。
四、被告青岛某甲物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛某某物流有限公司违约金共计98031元。
五、被告青岛某甲物流有限公司于本判决生效后十日内立即交还承租原告的位于青岛保税区XX号物流仓库和西侧场地（包含场地内XX号二层办公楼）。
六、驳回原告青岛某某物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23280元（原告已预交），由原告青岛某某物流有限公司负担4655元，被告青岛某甲物流有限公司负担18625元，于本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或通过第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期届满之日起两年。
审判长 刘 凯
审判员 刘正品
审判员 车绍文
二〇一六年一月五日
书记员 李 梅