辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01498号
上诉人（原审原告）：孙正义。
委托代理人：尚存存，辽宁金宗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托代理人：康何，该公司法务专员。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告孙正义与原审被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年7月23日作出（2015）甘民初字第1305号民事判决，孙正义不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙正义及其委托代理人尚存存，被上诉人保利公司的委托代理人杨朝晖、康何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙正义一审诉称：2014年6月15日原、被告签订商品房买卖合同，购买位于大连市甘井子区红南北园10号1单元23层3号的房屋，建筑面积84.82平方米，房款总额1，008，931元，合同约定交房日期为2014年10月31日前。原告按合同约定交付了首付款并办理相应的贷款，被告开具了销售不动产统一发票。房屋竣工验收取得合格备案证明文件，是房屋交付的唯一法定条件，截至目前被告并没有出具竣工验收备案表，因此涉案房屋不具备法定交付条件。建设部发布了385号公告，2006年3月1日实施，第11.0.1条明确规定，住宅应满足下列条件方可交付使用：由建设单位组织设计、施工、工程、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。本案被告没有提供证据证明涉案房屋已经进行备案的证明文件，显然不符合法定的交付条件。涉案房屋不具备合同约定的交付条件，双方签订的商品房买卖合同第八条明确规定，关于交付必须是依照国家和地方人民政府的有关规定，这就说明被告也是认可其所组织的房屋竣工验收应当按照国家和地方人民政府的规定进行验收，《城市房地产经营管理条例》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》、《建设工程质量管理条例》，这些法律都提到了法定的交房条件应当是在质量监督机构参与监督的情况下对房屋主体工程和附属设施的验收，而不仅仅就是对房屋单体工程的验收，所以被告所谓的验收只是自己自行组织的，没有政府部门的监管，实际上也侵犯了原告的知情权。商品房作为特殊的商品，消费者对交付条件的知晓只能依赖于行政主管部门的监督。明确说双方合同约定的交付条件低于国家规定的标准的以国家标准为准，双方约定标准高于国家标准的以约定为准，也就说低于条件的约定是没有约束力的。《商品房买卖合同》第八条第5项不属于建设部出具的规范的合同文本当中的内容，属于空白内容由被告添加上去，而且对众多购房者重复使用的条款，根据合同法的相关规定，免除己方义务加重对方义务的无效。综上，被告交付的商品房不具备国家规定的最低交房标准，被告构成违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告支付自2014年11月1日至该房屋取得竣工验收备案表并实际交付日止的违约金，每日按310元（即1，008，931元×0.056×2÷365天），至起诉时暂定为25，730元（310元×83天）；2、被告支付本案案件受理费等诉讼中产生的所有费用。
被告保利公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，商品房交付的条件是该商品房所在楼宇经验收合格，该商品房于2014年10月20日经验收合格，被告于2014年10月28日依约定向原告发出收楼通知，通知发出三日视为送达，双方约定交付日期为2014年10月31日前，根据合同约定应视为原告已经收房，被告不存在违约事实。2、原告违约金的计算标准没有任何依据，被告不予认可。3、被告认为本案的核心问题就在于如何理解双方在合同中约定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”这一验收工作已经在2014年10月20日完成，并且出具了竣工验收报告，原告一直称该验收工作是建设单位自行组织相关单位完成，没有职能部门的介入，没有监督，这种理解是对国家法律行政法规以及建设部规章的完全曲解，因为竣工验收的监督一直贯穿在整个施工过程中，竣工验收后要拿到相关部门的其他验收合格的文件，这些文件汇总之后再送到质量监督管理部门，质量监督管理部门经过评定认为没有问题了，才颁发竣工验收的备案表，如果认为有问题，要撤销竣工验收，要求重新组织竣工验收，所以监督是时时刻刻存在的。单就竣工而言，是一种事后监督，表现是一种备案行为。所以竣工验收合格与竣工备案是两个不同的程序，双方在合同约定就是只要商品房经竣工验收合格即交付使用，而竣工验收备案是验收合格之后的另一个程序，而且两者分别有两个部门规章管理，所以是两套程序，两个不同的职能部门分别实施这样两个不同的过程。因此原告一直在单方面理解所谓的竣工验收合格，一定要取得竣工验收备案表，把两个不同的程序完全混淆，这与国家相关的规定严重不符。被告认为法院审理案件适用法律的准则应该是国家的法律行政法规。另外，根据大连市最新的商品房竣工验收备案的规定，案涉房屋目前也应该具备了竣工验收备案的相关条件，比如说十一项的许可被告完全获得。当初被告做这样的约定的目的是为了尽早的将房屋交付给买受人，让买受人尽早装修，尽早达到入住条件，如果双方没有这样的认可，对竣工验收没有一个准确的法律判断，开发商是不会做这样的约定。所以既然合同是当事人的意思表示，双方就应该遵守。被告不存在延迟交房的行为，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年7月17日被告取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年6月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园10号1单元23层3号的房屋，建筑面积84.82平方米，总价款1，008，931元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、该商品房所在楼宇经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同补充协议第六条第一款约定：买受人应按《合同》约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用；第三款约定：买受人未在约定时间内或出卖人通知的时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险。第十四条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月31日被告根据原告预留的电话及地址邮寄送达了收楼通知书，该邮件由本人签收。
另查，原告举证向保利公司邮寄涉案楼房不具备交付条件的通知函，因拒收被退回，邮寄地址为中山区港兴路6号大连万达中心22楼。被告称其注册及办公地址均在红旗镇岔鞍村。
一审法院认为：一、根据：（1）2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”（2）2013年的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（3）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条“房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为“该商品房所在楼宇经验收合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律文件的规定，合法有效。被告按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》，均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格，时间为2014年9月4日、2014年10月20日。故被告于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定。二、关于政府行政部门的竣工验收备案。《合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效的条件是“违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性的规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同条款无效。本案中，建设单位组织竣工验收后，向行政主管部门备案，体现的是行政主管部门的一种管理性规范，旨在管理和处罚被告违反规定的行为，但并不导致双方合同约定条款的无效，故双方关于《商品房买卖合同》第八条关于交付条款的约定仍然有效。综上，被告按合同约定按期交付房屋，并通过合同约定的方式通知原告。原告在明知的情况下，拒绝接受房屋。故，房屋逾期交付的违约责任不应由被告承担。
综上，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，作出如下判决：驳回原告孙正义的诉讼请求。案件受理费440元，其他费用50元，合计人民币490元（原告已预交），由原告负担。
孙正义上诉的理由及请求是：一、一审法院认定保利公司2014年10月31日交付案涉房屋符合合同约定，存在认定事实错误。按照合同约定，案涉房屋交付必须同时满足第八条、第十一条规定，方符合交房条件。只有当建设工程达到了《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》关于竣工验收的规定才具备进行组织竣工验收工作的前提，竣工验收才是合法的。保利公司未按照合同第十一条约定向孙正义出示全部证明文件，故孙正义有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由保利公司承担。二、一审法院没有查明竣工验收依法必须是在工程质量监督机构的监督下进行，进而认定保利公司自行组织的竣工验收符合合同约定，亦属于认定事实错误。故孙正义上诉请求撤销一审判决，依法改判保利公司支付自2014年11月1日至实际交房日（2015年5月6日）的逾期交房违约金37，532元（按日万分之二标准，以已付房款1，008，931元为基数，共计186天）。
保利公司二审答辩称：不同意孙正义的上诉请求，服从一审判决。一、双方确定房屋交付条件是“该商品房所在楼宇经验收并合格”，而不是孙正义单方认为的通过竣工验收备案。二、“工程竣工验收”与竣工验收后的“备案管理”是两种完全不同的程序。三、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》是工程竣工验收应当遵循的法定文件。四、案涉房屋的竣工验收完全符合法律、行政法规的相关规定。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：在二审的庭审过程中，孙正义提供一份自大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》，该报告载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B9号楼，建设单位大连保利红旗房地产开发有限公司，验收意见为工程竣工验收合格。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位广州富利建筑安装工程有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利公司的相关工作人员在该报告上签字确认，保利公司加盖公章。该报告的落款时间是2015年4月13日。
又查明：孙正义于2015年5月6日接受案涉房屋。
本院所确认的上述事实，有2015年4月13日的《工程竣工验收报告》及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：孙正义与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方合同的约定，保利公司应于2014年10月31日前将所在楼宇经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是保利公司在合同约定的交房期限（即2014年10月31日）届满前是否具备房屋交付条件的问题。保利公司为证明其主张在一审期间提交了2014年9月4日和10月20日案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告。孙正义在二审期间，提交了一份从大连市城市建设档案馆调取的竣工时间为2015年4月13日的《工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋至2015年4月13日方竣工验收合格，具备交付条件。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、勘察、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。《工程竣工验收报告》体现了由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位组成验收组对工程竣工予以验收的内容，有明确工程竣工验收意见，各验收组成员也分别签名确认，可以作为认定案涉房屋是否符合交付条件的证据。但保利公司提交的《工程竣工验收报告》与孙正义提交的《工程竣工验收报告》除竣工时间不一致外，其他内容均一致。保利公司的解释是孙正义提交的从大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》是应竣工验收备案主管部门要求出具的，然其在本院指定的期限内并未提供相关证据予以证实。相反，《工程竣工验收报告》的“工程竣工验收意见”一栏中有一项为“各级建设行政主管部门及工程质量监督机构检查中（按实际发生写）责令整改的问题全部整改完毕”，与本案属同类案件的同一小区购房人宋冰在其与保利公司同类诉讼中，申请一审法院调取了大连市甘井子区建筑工程质量监督站对案涉工程下发的《责令整改通知书》、《单位工程竣工验收监督记录》及两份《整改完成报告》。依据上述材料的内容显示，大连市甘井子区建筑工程质量监督站分别于2014年10月31日和2015年4月13日针对包括案涉工程在内的红旗水泥制品厂及周边改造项目向保利公司下发责令整改的通知，保利公司分别于2015年2月5日、2015年4月13日整改完毕，并出具《整改完成报告》。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，表明2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件。直至2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站才对整改完成情况予以确认，该日期与孙正义提供的《工程竣工验收报告》的竣工时间一致。综合双方当事人提供证据的证明力，本院认为，应采信孙正义提供的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付使用条件的时间，即案涉房屋自2015年4月13日方符合交房条件。因保利公司于2014年10月31日向孙正义发出交房通知时，案涉房屋尚不具备交房条件，孙正义有权拒绝收房，由此产生的违约责任仍应由保利公司负担。孙正义一审的诉讼请求为要求保利公司支付自2014年11月1日起至实际交房之日的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至实际交房之日（即2015年5月6日）止，共计186天的逾期交房违约金。
至于违约金的支付标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，鉴于孙正义并未提交因保利公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，且在本案二审审理期间，保利公司以违约金约定过高为由向本院申请调低违约金的数额，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司按日向孙正义支付已付房价款万分之一点二的违约金。据此，保利公司应向孙正义支付的违约金数额为1，008，931元×0.00012×186天=22，519元。对于孙正义诉请的合理部分本院予以支持。一审法院认定保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备交房条件，进而不应承担逾期交房违约金缺乏依据，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305号民事判决；
二、大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙正义逾期交房违约金22，519元；
三、驳回孙正义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费440元，其他费用50元，合计490元（孙正义已预交），由孙正义负担75元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担415元；二审案件受理费440元（孙正义已预交），由孙正义负担75元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担365元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一五年十二月二十四日
书记员 王 亮