江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第2188号
上诉人（原审被告）林德喜。
委托代理人戴晨灿、李翔，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈秀华。
委托代理人刘陆根，句容市华阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）陈达才。
上诉人林德喜因与被上诉人陈秀华、陈达才房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第1403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人林德喜及其委托代理人戴晨灿、李翔，被上诉人陈秀华及其委托代理人刘陆根，被上诉人陈达才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈秀华与陈达才原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，购买了坐落于句容市华阳镇建设路冠生园食品厂宿舍楼36套504室房屋一套，但并未办理房产过户手续。2012年10月15日，陈秀华与陈达才协议离婚，双方在离婚协议中约定：家庭位于句容建设路冠生园食品厂院内住宿西楼504室房产一套，属婚后男女双方共同购买他人的财产，产权证现仍为他人名字。男女双方自愿将该房产所有权赠与给儿子所有，并过户至儿子名下，过户费由男方承担。自离婚后，陈秀华与儿子陈浩一直居住在该房中至今。2014年10月14日，陈达才与卖方王和珍、周德跃夫妇重新签订购房合同，并于2015年1月15日将该房产过户至陈达才个人名下。2015年2月13日，陈达才、林德喜签订房地产买卖契约，并于当日申请办理该房产所有权转移登记。2015年2月15日，林德喜通过银行转账给陈达才35万元，并于当日签订房屋租赁合同一份，但陈达才至今未曾给付林德喜租金。2015年3月6日，该房产登记为林德喜单独所有。2015年5月6日，林德喜签署房屋产权置换协议一份，以表明同意对该房产进行拆迁。
2015年8月5日，陈秀华诉至原审法院，请求判令：1、确认陈达才与林德喜签订的位于句容市华阳镇建设路冠生园食品厂宿舍楼36套504室房屋买卖合同部分无效，并对无效部分予以撤销；2、确认诉争房屋50%的产权份额归陈秀华所有，价值18万元。
陈达才辩称，其与林德喜之间不存在房屋买卖合同关系，而是借贷关系。林德喜借给其35万元，其将涉案房屋抵押给林德喜，故该房屋买卖合同无效。其已给付林德喜4万元过户费及三个月的利息10.5万元，要求林德喜返还。
林德喜辩称，陈秀华与陈达才已将涉案房屋赠与给陈浩，与陈秀华无关，陈秀华并非适格主体。其以评估价格从陈达才处购得涉案房屋，该房屋已过户至其名下。陈达才要求返还14.5万元的请求应另案处理。
原审法院认为：关于陈达才与林德喜之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。首先，诉争房屋为现房，具备交付条件，但陈达才并未进行交付。同时，双方也未在合同中约定交付时间，而是另行签订租赁合同。租赁合同签订后，陈达才并未实际支付租金，该房屋仍由陈秀华及其儿子陈浩居住其中。其次，林德喜与陈达才于2015年2月13日申请办理房屋所有权转移登记手续，2015年2月15日，林德喜通过银行转账给陈达才35万元，申请办理过户行为先于给付房款行为，明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。陈达才与林德喜是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式，双方名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。陈达才与林德喜签订的房屋买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。林德喜作为出借人，并非善意第三人，对涉案房屋亦不适用善意取得。讼争房屋为陈秀华与陈达才在夫妻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产，双方在离婚协议中约定将该房产赠与儿子所有。协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款，与解除婚姻关系密不可分，作为赠与人的陈秀华与陈达才不享有任意撤销权，即该房产应为陈秀华与陈达才的婚生子陈浩所有，陈秀华主张该房产50%的产权份额归其所有，不符合法律规定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈达才与林德喜于2015年2月13日签订的房屋买卖合同无效。二、驳回陈秀华的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费2809元，以上合计4959元，由陈达才承担2479元，林德喜承担2480元。
林德喜不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与陈达才之间并不存在民间借贷法律关系，而是房屋买卖法律关系。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判为驳回陈秀华的一审诉讼请求。
被上诉人陈秀华辩称，讼争房屋原属夫妻共同财产，其与陈达才离婚时，约定赠与陈浩。其与陈浩一直居住于讼争房屋。陈达才与林德喜签订的房屋买卖协议侵犯其合法权益，应属无效合同。陈达才与林德喜签订的合同名为买卖，实为民间借贷抵押法律关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈达才辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审审理过程中，林德喜申请证人贾某到庭作证。贾某陈述，林德喜付给陈达才4万元和31万元后，从家里拿了6万元现金付给陈达才。
本院认为，陈秀华与陈达才在夫妻关系存续期间，购买讼争房屋但未办理房产过户手续，故对讼争房屋只享有债权权利，不享有物权权利。陈达才在离婚后，与讼争房屋的原卖方王和珍、周德跃重新签订购房合同，并将讼争房屋过户到自己名下。此时，陈达才单独对讼争房屋享有物权权利，陈秀华对讼争房屋不享有物权权利。陈秀华据讼争房屋的前一买卖合同，主张对讼争房屋享有50%的份额，无法律与事实依据。原审法院判决驳回陈秀华的该项诉讼请求，当予维持。因陈秀华对讼争房屋并不享有相应产权份额，故陈秀华无权以陈达才“无权处分讼争房产”为由，要求确认陈达才与林德喜签订的讼争房产买卖合同部分无效。
关于陈达才与林德喜间签订的协议性质问题。合同在证据属性方面属于原始证据、直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视合同相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。只有在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。本案中，林德喜已经完成其与陈达才之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，陈达才主张其与林德喜之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条规定，陈达才之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。对此，陈达才除了其陈述之外，并未提供其他证据。即陈达才为反驳林德喜所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。一审法院根据陈达才与林德喜签订房屋买卖合同后另行签订租赁合同、申请办理过户行为先于给付房款行为等事实，合理怀疑陈达才与林德喜之间存在名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。对此，一方面，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条，对民事案件适用排除合理怀疑证明标准的范围有明确规定。本案待证事实不在相关范围之内。另一方面，本案中只有陈达才的相关抗辩，没有陈达才的相关主张。原审法院以共同被告（陈达才）的抗辩理由，作为支持原告（陈秀华）诉讼请求的理由做法明显欠妥，当予调整。
综上所述，上诉人的上诉理由成立。原审法院认定事实有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持句容市人民法院（2015）句民初字第1403号民事判决第二项；
二、撤销句容市人民法院（2015）句民初字第1403号民事判决第一项；
三、驳回陈秀华的诉讼请求。
一审案件受理费4959元，由陈秀华负担；二审案件受理费3900元，由陈秀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年五月十七日
书 记 员 王 伟