陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0902民初2966号
原告计玮，男，回族。
委托代理人吉涛，陕西智圣律师事务所律师。
被告安康市诚信典当有限公司，住所地：安康市巴山中路雷神殿口。
法定代表人罗忠越，系公司董事长。
委托代理人尹正锋、余飞龙,安康市148法律服务所工作者。
第三人陕西四维房地产开发有限责任公司旬阳分公司,住所地：旬阳县城关镇党家坝社区78号。
负责人陈国彦，系分公司经理。
第三人陕西四维房地产开发有限责任公司，住所地：西安市碑林区友谊西路234号科维大厦408室。
法定代表人余久强，系公司经理。
第三人旬阳县配方肥厂，住所地：旬阳县白柳镇柳村坝村。
负责人陈国彦，男，汉族。
原告计玮与被告安康市诚信典当有限公司（以下简称诚信典当）、第三人陕西四维房地产开发有限责任公司旬阳分公司（以下简称四维房地产旬阳分公司）、陕西四维房地产开发有限责任公司（以下简称四维房地产）、旬阳县配方肥厂执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告计玮及其委托代理人吉涛，被告诚信典当的法定代表人罗忠越及其委托代理人尹正锋、余飞龙，第三人四维房地产旬阳分公司、陕西四维房地产、旬阳县配方肥厂负责人陈国彦均到庭参加了诉讼，本院依法公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原告计玮诉称，2013年4月第三人四维房地产在旬阳成立四维房地产旬阳分公司开发建设“XXXX”。项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记在四维房地产旬阳分公司名下。2015年2月15日原告和旬阳分公司就“XXXX”地下车库(位于地下第一、二层)买卖进行协商,因地下车库根据目前政策,属于特殊不动产,兼有防空功能,无法按照一般不动产买卖办理权属登记,故签订《地下车位使用权转让合同》,原告以400万元购买。为排除政府之外的其他人权利,合同第五条特别约定地下车位享有与房屋主体同等年限的使用权,并约定如该地下停车场属于人防工程,或根据国家政策变化政府征收,乙方(原告)不得追究甲方(即四维房地产旬阳分公司)责任。约定转让价款为400万元,该合同经旬阳县公证处(2015)旬证民字第029号公证书公证当场查验手续,当日付清全部款项,于2015年2月16日完成交接并实际占有。2017年6月8日原告从网络得知安康市汉滨区法院定于8日至9日对该车库进行拍卖,后因流拍,汉滨区法院于2017年6月28日作出(2017)陕0902执恢84(85)-1执行裁定书,变卖被执行人旬阳县配肥厂位于安康市旬阳县城关镇党家坝社区708号“XXXX”第三、四、五层、地下负一层、负二层房屋。原告得知后遂提出案外人执行异议申请,汉滨区法院于2017年7月25日作出(2017)陕0902执异34号执行裁定书,原告基于合同所享有的权利不具有阻却人民法院对标的物予以强制执行的效力为由裁定驳回原告的异议，原告经了解,被告是基于汉滨区(2015)汉滨民初字第01058号、01059号生效的民事调解书以及(2015)汉滨民保字第00033号、00034号民事裁定书申请执行。原告认为,(2015)汉滨民保字第00034号民事裁定书查封“XXXX”地下负一层、负二层房屋时间是2015年6月11日、被查封的主体是旬阳县配方肥厂。“XXXX”地下负一层、负二层因其未进行所有权登记,但国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均办理在四维房地产旬阳分公司名下,以旬阳县配方肥厂所有进行查封不当。按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告于2015年2月15日签订《地下车位使用权转让合同》早于法院查封时间2015年6月11日，原告于2015年2月16日接收地下车库并实际占用;原告已经支付全部400万元价款;原告未办理过户登记是因为高层住宅的地下车库具有防空性质,依据《人民防空法》规定新建十层以上(含十层)或基础埋置深度达三米以上(含三米)的九层以下民用建筑,应当修建与地面建筑底层相等面积的防空地下室。《防空法》第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。也就是说地下车库是一种权利受限制的物权,原告未能登记属于非因买受人自身原因的范畴。故原告认为与旬阳分公司签订的《地下车位使用权转让合同》合法有效,被告申请查封不当,应当予以解除;被告基于借款合同的生效法律文书申请执行,执行措施采取变卖已经属于原告的房屋财产不当,应当终止变卖“XXXX”地下负一层、负二层房屋。综上,原告认为,贵院查封、变卖的是案外人即本案原告的财产,侵犯了原告的合法权益。现依据《民事诉讼法》第119条、民事诉讼法司法解释第305条、307条之规定提起诉讼,请依法公正审理。请依法判决支持原告的诉讼请求:1、终止变卖安康市旬阳县城关镇党家坝社区708号XXXX”地下负一层、负二层房屋；2、确认原告和第三人“四维旬阳分公司”所签《地下车位使用权转让合同》有效,并解除对XXXX地下负一层、负二层房屋查封；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.原告的身份证复印件。用以证明诉讼主体适格。
2.（2017）陕0902执异34号裁定书、裁定书送达回证。用以证明原告提起执行异议申请被驳回的法律文书及裁定书送达时间，在期限内提出执行异议之诉。
3.（2017）陕0902执恢84（85）-1号执行裁定书、（2015）汉滨民初字第01058号、01059号生效的民事调解书。证明被告申请执行的生效法律文书，同时证实生效法律文书与原告无关。
4.四维房地产旬阳分公司营业执照、组织机构代码证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。用以证明四维房地产旬阳分公司是合法存在的非法人企业；是XXXX的用地、建设、房屋销售主体。
5.地下车位使用权转让合同、【2015】旬证民字第029号公证书、收条、地下车位交接协议。用以证明原告合法取得“XXXX”地下负一层、负二层房产及原告付清全款并于2015年2月16日完成交接手续合法占有。
被告诚信典当辩称：本案中原告的诉讼请求及理由依法不能成立,请求人民法院依法驳回被原告的诉讼请求：一、原告诉讼请求与事实不符,汉滨区人民法院在受理诚信典当公司诉旬阳县配方肥厂、肖文鼎借款合同纠纷一案中,诚信典当公司向人民法院提出财产保全申请,汉滨区人民法院受理以后,依法作出(2015)汉滨民保字第00034号民事裁定书,对本案争议财产进行查封。该裁定于2015年6月12日向各方当事人送达。并记明:如不服本裁定,可向本院申请复议一次,复议期间不停止执行。但旬阳县配方肥厂及肖文鼎并未对上述裁定提出复议,至今该裁定生效已有两年之久。二、原告没有排除执行的权利，其于2015年2月15日与旬阳分公司就“XXXX”地下车库(位于地下第一、二层)买卖进行协商并签订协议，但其基于合同关系所享有的只是车位的使用权,而非所有权或其它物权根据《物权法》第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。人民法院在进行查封时,并未发现原告已依法进行登记,地下负一、负二层及相关车位并无不动产相关权利证书。因此,原告基于合同所享的权利不足以阻却人民法院对标的物予以强制执行的效力。三、原告虽然在公证处办理了公证书,其公证书的内容不能证实原告已经实际向权利人足额交纳了转让费用,原告应当当庭向人民法院出具相关银行转账凭证。被告有理由相信,原告和出让人恶意串通进行虚假诉讼,被告保留向有关部门举报的权利。四、原告与四维公司旬阳分公司签订的合同,是否经过公司同意或经过公司的授权,原告应当庭举证证明其已经经过公司的授权。旬阳分公司在出售旬阳县配方肥厂所有的负一层、负二层时,是否经过所有人旬阳县配方肥厂的同意,应当庭向人民法院出示证据证实其车位使用权转让的合法性。综上所述,原告诉求与事实不符,且没有排除执行的权利,请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据。
1.（2015）汉滨民初字第01059号民事调解书。用以证明向法院申请保全查封、变卖的合法性。
2.（2015）汉滨民保字第00033号、00034号民事裁定书。用以证明原告申请财产保全对财产进行查封做出的裁定，即当时可以复议但其没有提出复议，原、被告及第三人都没提出异议。
3.公告。用以证明2017年3月30日标的已经上网拍卖。
4.他项权证。用以证明四维公司2013年办理的抵押登记手续，2015年不可能卖给原告。
第三人四维房地产旬阳分公司、四维房地产、旬阳县配方肥厂辩称：交易是双方进行的，也收到了钱，对交易没有异议。
第三人四维房地产旬阳分公司、四维房地产、旬阳县配方肥厂均未提供证据。
原、被告对对方提交的证据的真实性均未提出异议，对原、被告提交的证据的真实性均予以认定。
经审理查明，2013年6月17日，四维房地产旬阳分公司与诚信典当签订借款合同，约定四维房地产旬阳分公司向诚信典当借款750万元，借款期限2013年6月18日至2013年9月18日，借款月综合费率2.7%，借款月利率0.5%,旬阳配方肥厂为该债务提供担保并承担连带清偿责任，四维房地产旬阳分公司以坐落于旬阳县党家坝提供抵押担保。
同日，旬阳配方肥厂与诚信典当签订借款合同，约定旬阳配方肥厂向诚信典当借款750万元，借款期限2013年6月18日至2013年9月18日，借款月综合费率2.7%，借款月利率0.5%,旬阳配方肥厂以坐落于旬阳县党家坝社区708号，框剪结构商住在建工程“XXXX”的地下二层至地上五层，建筑面积11897.00㎡提供抵押担保。
2015年6月11日，安康市汉滨区人民法院经诚信典当申请作出(2015)汉滨民保字第00033号民事裁定书，对旬阳县配方肥厂所有的位于旬阳县城关镇党家坝社区708号“XXXX”第三、四、五层房屋予以查封。同日，安康市汉滨区人民法院经诚信典当申请作出(2015)汉滨民保字第00034号民事裁定书，对旬阳县配方肥厂所有的位于旬阳县城关镇党家坝社区708号“XXXX”负一、负二层房屋予以查封。
2015年10月10日汉滨区人民法院对诚信典当与被告四维房地产、四维房地产旬阳分公司、旬阳县配方肥厂借款合同纠纷一案中，作出（2015）汉滨民初字第01058号民事调解书：一、陕西四维房地产开发有限责任公司、陕西四维房地产开发有限责任公司旬阳分公司、旬阳县配方肥厂自愿连带偿还安康市诚信典当有限公司借款本金550万元，在2016年5月31日前偿还275万元，下余275万元在2016年8月31日前付清，并自2016年1月1日至付清之日按月息2.8%承担利息，利随本清；二、陕西四维房地产开发有限责任公司、陕西四维房地产开发有限责任公司旬阳分公司、旬阳县配方肥厂自愿连带按月息2.8%承担自2015年3月13日至2015年12月31日的利息1509200元，并在2015年12月31日前付清；三、安康诚信典当有限公司自愿放弃其他诉讼请求。
同日，汉滨区人民法院就原告安康市诚信典当有限公司与被告旬阳县配方肥厂、肖文鼎借款合同纠纷一案，作出（2015）汉滨民初字第01059号民事调解书：一、旬阳县配方肥厂、肖文鼎自愿连带偿还安康市诚信典当有限公司借款本金750万元，在2016年5月31日前偿还375万元，下余375万元在2016年8月31日前付清，并自2016年1月1日至付清之日按月息2.8%承担利息，利随本清；二、旬阳县配方肥厂、肖文鼎自愿连带按月息2.8%承担自2015年3月13日至2015年12月31日的利息2058000元，并在2015年12月31日前付清；三、安康诚信典当有限公司自愿放弃其他诉讼请求。
后因四维房地产、四维房地产旬阳分公司、旬阳县配方肥厂、肖文鼎未按照调解书确定的时间履行义务，安康诚信典当有限公司向汉滨区人民法院申请执行。在执行程序中，汉滨区人民法院于2017年6月28日作出（2017）陕0902执恢84（85）-1号执行裁定书，裁定变卖旬阳配方肥厂位于安康市旬阳县城城关镇党家坝社区708号“XXXX”第三层、第四层、第五层、地下负一层、负二层房屋。
在变卖过程中，计玮向汉滨区人民法院提出异议，认为自己已经于2015年2月15日将安康市旬阳县城城关镇党家坝社区708号“XXXX”地下负一层、负二层两层车库以400万元购买，汉滨区人民法院以（2017）陕0902执异34号执行裁定书驳回了计玮的异议，并于2017年7月28日向计玮送达了该裁定。计玮于2017年8月11日向汉滨区人民法院提起执行异议之诉。
另查明，2015年2月15日，原告计玮与四维房地产旬阳分公司签订地下停车位使用权转让合同，约定四维房地产旬阳分公司以400万元取得安康市旬阳县城城关镇党家坝社区708号“XXXX”地下负一层、负二层两层车库的使用权，使用期间同房屋主体的使用年限，转让款到账之日办理车位交接手续。同日，双方在陕西省旬阳县公证处办理了（2015）旬证民字第029号公证书，合同内容具体、明确、合法，合同上双方当事人的签名、印章、按印均属实。原告计玮向四维房地产旬阳分公司支付价款后，双方于2015年2月16日办理了地下车库交接协议。
还查明，坐落于旬阳县党家坝社区708号的在建工程“XXXX”的地下二层至地上五层，系四维房地产旬阳分公司与旬阳配方肥厂共有，2013年6月18日，各方办理了他项权证，他项权证附记注明：旬阳县城关镇党家坝社区708号即为XXXX，入网编号为2栋，抵押为负2-5层，共7层。
以上事实有原告的身份证复印件、（2017）陕0902执异34号裁定书、裁定书送达回证、（2017）陕0902执恢84（85）-1号执行裁定书、（2015）汉滨民初字第01058号、01059号生效的民事调解书、四维旬阳分公司营业执照、组织机构代码证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、地下车位使用权转让合同、【2015】旬证民字第029号公证书、收条、地下车位交接协议、（2015）汉滨民保字第00033号、00034号民事裁定书、公告、他项权证及原、被告、第三人的当庭陈述所证实。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告计玮以其已经于2015年2月15日与四维房地产旬阳分公司签订地下停车位使用权转让合同并支付相应价款为由提起案外人执行异议之诉，在审理中发现，坐落于旬阳县党家坝社区708号的框剪结构商住在建工程“XXXX”的地下二层至地上五层系四维房地产旬阳分公司与旬阳配方肥厂共有，且四维房地产旬阳分公司、旬阳配方肥厂向安康诚信典当借款时已将“XXXX”的地下二层至地上五层抵押给安康诚信典当，并于2013年6月18日办理了他项权证，原告出具的地下停车位使用权转让合同时间为2015年2月15日迟于他项权证的办理时间，原告提交的证据不足以排除强制执行的民事权益，故对其要求终止变卖安康市旬阳县城关镇党家坝社区708号XXXX”地下负一层、负二层房屋的诉讼请求不能予以支持。原告还提出要求确认原告和第三人四维房地产旬阳分公司所签《地下车位使用权转让合同》有效、并解除对XXXX地下负一层、负二层房屋查封的为诉讼请求，因争议房屋已经设定抵押，并已办理抵押登记抵押权已设立，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，故不能对原告的该请求予以支持，但原告可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告计玮的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告计玮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 杨 娟
人民陪审员 唐章乾
人民陪审员 马福琴
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李蓓文
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百七十九条【抵押权基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。