广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第394号
上诉人（一审被告）彭军。
委托代理人彭武。
委托代理人满文勇，广西思贝律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）农伯相。
委托代理人梁鹏，南宁市良庆区法律服务中心法律工作者。
上诉人彭军因房屋租赁合同纠纷一案，不服凭祥市人民法院（2014）凭民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成由审判员林文标担任审判长、审判员梁丹杰和代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2014年12月26日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人彭军的委托代理人彭武、满文勇，被上诉人农伯相及其委托代理人梁鹏到庭参加诉讼。上诉人彭军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月9日，农伯相与彭军签订了《房屋租赁合同》，该合同约定农伯相将位于凭祥市莲塘一组4号楼房整栋4层7个门面出租给彭军用于经营生意，并给予彭军从2010年12月9日至2011年8月31日免租金的优惠，租金从2011年9月1日起开始计付，前三年每年租金为88000元，第四年从2014年9月1日起租金每年递增3000元，第七年从2017年9月1日起租金每年递增5000元，以转账方式按年支付租金。2013年9月，彭军开始拖欠租金，并在租赁期间未经农伯相同意，将承租的楼房以单间出租的方式出租给他人居住。农伯相多次催款未果，遂于2014年4月26日诉至一审法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判决彭军支付拖欠的租金58666元（从2013年9月1日算至2014年4月30日，此后的租金按每月7333.33元计算，算至本案判决生效之日止），并支付违约金5000元。涉案房屋至本案一审法庭辩论终结前，没有取得房屋所有权证，亦没有取得建设工程规划许可证。
一审法院确定案件的焦点是：1.本案的合同是否有效；2.合同应否予以解除；3.农伯相要求彭军支付拖欠的房屋租金及违约金应否得到支持。
一审法院认为，关于本案合同是否有效的问题。依据查明的案件事实，农伯相按《房屋租赁合同》约定，将凭祥市莲塘一组4号楼房整栋4层7个门面出租给彭军，而该楼房在出租前至一审法庭辩论终结前，均未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法认定本案中农伯相与彭军签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。
关于本案合同应否予以解除的问题。合同解除的前提条件是合同有效，但如前所述，本案房屋租赁合同属于无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此，从农伯相与彭军签订合同时起，该合同就不具有法律约束力，也就不存在对“合同应否解除”的评判。
关于农伯相要求彭军支付拖欠的房屋租金及违约金是否应得到支持的问题。依上所述，本案房屋租赁合同已依法确认为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故彭军有义务返还占有使用的凭祥市莲塘一组4号楼房给农伯相；农伯相有权利要求彭军按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因农伯相在起诉中主张本案房屋租赁合同为有效合同，一审法院在依法确认合同无效后，关于其诉讼请求中要求彭军支付拖欠的房屋租金问题征询了农伯相的意见，农伯相表示要求将其诉讼请求中关于要求彭军支付拖欠租金的主张变更为要求彭军按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，农伯相提出的该项请求符合法律规定，依法予以支持。据此，一审法院依法参照农伯相与彭军签订的租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，该合同租金的约定为：2011年9月1日至2014年8月31日的租金为每年88000元；2014年9月1日至2017年8月31日的租金为每年递增3000元。彭军从2013年9月份至今未向农伯相支付租金，因此，彭军应从2013年9月份开始向农伯相支付房屋占有使用费直至本案生效判决规定彭军返还凭祥市莲塘一组4号楼房给农伯相之日止。至于违约金问题，也是以合同有效为前提必要条件，如前所述，该房屋租赁合同为无效合同，因此，对农伯相要求彭军支付违约金的诉讼请求依法不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第五条第一款的规定，判决：一、彭军将其占有使用的凭祥市莲塘一组4号楼房在本判决生效之日起十五日内返还给农伯相；二、彭军按其与农伯相签订的《房屋租赁合同》内约定的租金标准向农伯相支付房屋占有使用费，时间从2013年9月至本案生效判决规定彭军向农伯相返还凭祥市莲塘一组4号楼房之日止；三、驳回农伯相的其他诉讼请求。案件受理费2473元，由农伯相负担1138元，彭军负担1335元。
上诉人彭军不服一审判决，上诉称，一、一审程序违法。1、上诉人对一审认定合同无效无异议，但本案双方签订合同被确认无效后，被上诉人没有变更诉讼请求，法院也没有给予上诉人合理的答辩期限，应驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审遗漏当事人，一审应追加出租房屋的共有人为本案当事人。二、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决显失公正。1、农伯相无证据证实涉案租赁标的物即凭祥市一组四号楼房为其所有，农伯相无权向彭军主张权利，彭军也没有必要支付房屋占有使用费；2、农伯相出租房屋有欺诈隐瞒行为。农伯相明知自己没有土地使用证、房屋所有权证、消防许可证等不能出租房屋，但其在与上诉人签订合同时隐瞒上述事实，导致上诉人投入巨资装修后无法经营，被上诉人有过错，应赔偿上诉人的损失；3、一审法院只对被上诉人兄弟姐妹进行调查，没有对上诉人一方进行调查，调查不全面，显失公平；4、没有证据证实农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰已经授权农伯相以农伯相名义出租房屋并进行管理；5、由于签订合同时被上诉人没有留有汇款帐户，导致上诉人房租到期后无法按约定的方式给被上诉人汇款，又因被上诉人出国等原因，上诉人无法找到被上诉人，被上诉人回国后，上诉人将租金交给被上诉人，但被上诉人不予接受，因此，上诉人并没有拖欠被上诉人租金；6、被上诉人在起诉状中主张的是房屋租金，并不主张房屋占有使用费，一审法院依法确认合同无效后就租金问题征求了被上诉人的意见，却没有就装修赔偿问题征求上诉人的意见，一审没有明确过错的情况下进行判决不合理。故请求二审法院撤销一审判决一、二项，改判上诉人在租赁合同无效的前提下不应退回承租房及不应按合同约定的租金支付房屋占有使用费，被上诉人应赔偿上诉人装修承租房费用85万元或发回重审。
被上诉人农伯相答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。1、合同无效，房屋应予返还；2、诉讼主体适格，不需追加房屋共有人为案件当事人；3、合同无效责任在于上诉人而不是被上诉人。4、赔偿装修费问题不应在二审中审理。
综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实有异议，被上诉人对一审查明的事实无异议。双方当事人对一审查明的事实有如下争议：1、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是事实，但出租人除了被上诉人农伯相外是否还有农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰等房屋共有人；2、2013年9月后上诉人是否拖欠租金；3、上诉人将承租房以单间的方式出租给他人是否经过农伯相同意，是否符合合同约定。
上诉人对争议事实的意见为：1、涉案房屋出租人除了被上诉人农伯相外应包括农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰等房屋共有人，一审漏查了该事实；2、2013年9月后上诉人不是一直拖欠租金，而是上诉人将租金交给被上诉人，被上诉人不予接受；3、上诉人将承租房以单间的方式出租给他人是经过农伯相同意，是符合合同约定的。
被上诉人对争议事实的意见为：1、农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰等确实为房屋共有人；2、2013年9月后上诉人拖欠租金；3、上诉人将承租房以单间的方式出租给他人未经农伯相同意，不符合合同约定。
二审诉讼中，双方无新的证据提交。
对双方当事人有争议的事实，本院分析认定如下：1、在一审诉讼中，一审法院对涉案房屋的共有人进行了调查，房屋共有人农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰均表示其委托农伯相签订房屋租赁相关事宜，其也没有要求参加本案的诉讼活动，并不存在漏查的问题；2、被上诉人承认2013年9月后上诉人拖欠租金，上诉人主张不是拖欠而是被上诉人不接受上诉人支付的租金，但未能提供相应的证据证实，本院不予采信；3、上诉人主张其将承租房以单间的方式出租给他人是经过农伯相同意，但未能提供证据证实，被上诉人不予承认，本院不予采信。
综上，一审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，在一审诉讼中，一审法院已对被上诉人进行了释明，被上诉人表示如法院认定合同无效，则要求上诉人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；上诉人在一审辩论时明确表示坚持合同有效，如法院认定合同无效造成的装修损失则另行起诉。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、一审程序是否合法，一审法院向被上诉人释明合同无效后被上诉人是否变更了诉讼请求并是否给予了上诉人合理的答辩期限，本案是否遗漏案件当事人，应否追加房屋共有人为本案当事人参加诉讼。二、上诉人应否将现其占用使用的涉案房屋退还被上诉人并按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于一审程序是否合法的问题。首先，上诉人对一审确认双方签订的《房屋租赁合同》无效没有异议；其次，在一审诉讼中，一审法院已对被上诉人进行了释明，其表示如法院认定合同无效，则要求对方按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；第三，上诉人在一审辩论时明确表示坚持合同有效，如法院认定合同无效造成的装修损失另行起诉；第四，涉案房屋共有人农伯良、农伯康、农伯寿、农美宁、农美兰共同委托房屋共有人之一的农伯相与上诉人签订《房屋租赁合同》后，农伯相依据合同相对性原则要求另一方当事人承担《房屋租赁合同》有效或无效的法律后果并无不妥，故一审程序中并没有遗漏当事人。据此，本案一审程序合法。
二、关于上诉人义务的问题。因双方当事人对一审认定双方签订的《房屋租赁合同》无效没有异议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故彭军有义务返还占有使用的凭祥市莲塘一组4号楼房给农伯相；农伯相有权利要求彭军按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故一审判决彭军将其占有使用的凭祥市莲塘一组4号楼房返还给农伯相、并按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付房屋占有使用费正确，应予维持。
至于上诉人主张要求农伯相赔偿因《房屋租赁合同》无效造成的装修损失85万元，因上诉人在一审诉讼中没有主张该项权利，故本院不予审查。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2473元，由上诉人彭军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
审 判 员 梁丹杰
代理审判员 郑贤文
二〇一五年一月十四日
书 记 员 苏梦晓