南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鼓民初字第2695号
原告：南京市人和街11号人和佳园小区业主委员会（以下简称人和佳园业委会），住所地在本市鼓楼区人和街11号。
负责人：杜清沂，人和佳园业委会主任。
委托代理人：翁冶中，江苏中祥律师事务所律师。
被告：南京宏顺房地产开发有限公司（以下简称宏顺公司），住所地在本市玄武区天山路6号。
法定代表人：张克顺，宏顺公司董事长。
委托代理人：严春娇，江苏东沛律师事务所律师。
委托代理人：王浩，男，汉族，宏顺公司副总经理。
原告人和佳园业委会与被告宏顺公司返还原物纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告人和佳园业委会的负责人杜清沂、委托代理人翁冶中，被告宏顺公司的委托代理人严春娇、王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人和佳园业委会诉称：2011年7月原告到南京市城市建设档案馆查询原告所在小区的资料图纸，发现小区“总平面图”中03幢以南、06幢以西的区域内并没有其他任何建筑，但被告作为小区开发商在小区交付时，在该区域建造了四间房屋，并一直由被告占用。被告的行为侵犯了业主对小区公共区域所享有的权利，应当拆除这四间违章建筑，并返还占用这四间房屋所获得的利益20万元（以每间每年租金5000元计算）。原告还发现“地下车库及入口地道平面图”中本小区内地下层共有34个车位，其余为公共区域，但实际上被告在地下层的西北和东北角个违章增设了两个车位，被告应当返还车位出租出售款192000元。为维护广大业主的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告：1、停止侵占位于南京市人和街11号人和佳园小区四至范围之内的区域，拆除违章的06幢和四间平房，并赔偿侵权损失20万元；2、返还占用位于南京市人和街11号人和佳园小区公共区域所建两个车位所获得的出租出售款192000元。
被告宏顺公司辩称：一、根据被告方提供的2000年2月被告和南京市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》，以及其后取得的土地证等证据，原告诉称的所谓由被告“侵占”的公共区域，自始便为部队保留用地，并非人和佳园小区的公共区域。该房屋与原告无关，原告无权对该区域及其上的建筑物提出任何诉求。二、原告要求被告补偿其土地没有任何依据。原告所在的小区交付时间是在2000年，原告所称当时的“售房宣传单”，并无明确内容显示小区四至，其内容仅是邀约邀请，也不能适用于2003年最高人民法院发布的司法解释。三、原告提出的返还两个车位及车位租售款项的请求，无任何事实依据，该两个车位的使用与被告无关。被告在小区完成销售后已经整体交付，目前该小区由原告自治，被告作为开发商对于其所有的小区车位并无任何权利，事实上该两个车位一直由部队人员使用，业委会也一直在正常收取该车位管理费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：本市鼓楼区人和街11号人和佳园小区（以下简称人和佳园小区）系由被告宏顺公司投资开发建设，自北向南有01、02、03幢楼房，北邻本市人和街，西靠本市金川河故道，03幢楼房之南有一幢06幢楼房，小区内建有一地下车库。
原告系由人和佳园小区业主选举成立（第4届换届），并于2011年8月登记备案，在业委会备案表中，载明小区总建筑面积14190平方米，共3幢楼房，92户，东至人和街9号，西至金川河，南至鼓楼体育中心，北至人和街。
2000年2月被告宏顺公司为开发人和佳园小区，作为乙方和南京市国土管理局（甲方）签订了一份国有土地使用权出让合同，约定甲方以现状出让给乙方的宗地位于本市鼓楼区人和街11号，地籍号06-001-023-001-1，用地红线范围实测面积为6571.43平方米，其中扣除市政配套（763.94）和南京军区司令部划拨（936.51）用地面积，和1700.45平方米（其使用权不得转让、出让或用于其他经济活动），实际出让面积为4870.98平方米，其位置与四至范围及现状的具体情况如本合同附图所示，等等。
在前述出让合同附图中，加盖有南京市国土局核准专用章，注明：用地单位为被告宏顺公司，规划总面积6571.43平方米，市政配套用地763.94平方米，扣除部队保留用地936.51平方米，出让面积4870.98平方米；在平面图中标注有“保留用地：936.51”等字样；小区北临人和街，东与南京军区政治部营房办公室等土地相邻，西隔金川河故道并与南京军区司令部第四干休所相邻，南边界紧邻03幢楼房南外沿，争议的06幢建筑在总的用地范围内。
对于06幢建筑是否在人和佳园小区范围内，以及小区总建筑面积如何理解等问题，原、被告双方存在争议。原告主张被告在06幢旁违章建造了四间平房亦侵犯了原告的合法权益。原告提供了被告人和佳园的宣传资料，在“身处繁华‘闹’市，静听园林‘蜜’语”一页的小区平面示意图中，有一幢标注为06幢的楼房，但该图中并没有明确的小区四至等详细土地使用权数据及信息。
2000年3月28日被告宏顺公司领取了宁鼓国用（2000）字第05424号国有土地使用权，载明土地坐落本市人和街11号，地号为06-001-023-001-1，图号为49.75-93.25，使用权终止日期2069年12月26日，土地使用权总面积为4871平方米。在该土地证所附“宗地图”中，注明被告施工区面积为4871平方米，不包括6幢楼房所在土地。
2000年1月被告取得南京市规划局核发的建设工程规划许可证，建设项目包括本市人和街11号01-03幢住宅（半地下车库）和地下停车场。2000年4月被告取得南京市房产管理局核发的商品房销售许可证，被告建设的本市人和街11号01-03幢商品房屋被准许销售。
人和佳园小区建成并交付后，业主领取了各自房屋的房产证和土地证。在原告提供的原告业委会主任杜某与被告2000年4月签订的商品房买卖契约中，被告书面确认已合法取得人和街11号地块4871平方米土地使用权；杜某2002年1月领取的房屋产权证中，房产分层分户平面图中“混合六层地下汽车库”中，东北和西北角并无汽车位等；2005年6月南京市国土局盖章的杜某的业主土地证中，小区南部边界不包括06幢房屋及其土地。
2005年3月南京军区司令部管理局营房处向被告发函，称本市人和街11号南侧土地面积936.51平方米所在地块所有建筑物、树木、花草均属该部所有，被告擅自将小区泵房及变压器分别设在该部所属住宅楼半地下层及院内，侵犯了该部的利益，要求被告2006年4月30日前迁出，并称该地块所有建筑物、花草、树木等委托被告管理、使用和改造，并按协议收取租金。
2010年10月被告宏顺公司将人和佳园小区的物业管理相关资料移交给了南京民浩物业管理有限公司（原南京人和佳园物业管理有限公司，以下简称民浩物业公司）。2011年11月民浩物业公司出具说明，称人和佳园小区物管合同于2011年3月30日到期，到期撤场后，因该小区业委会欠缴物管费和其他费用，经业委会默认，故未向业委会移交图纸资料。原告对此不予认可。
2011年6月原告在征得小区业主意见之后，决定提起本案诉讼，同时发函要求被告移交相关建设资料等。被告对此未予同意。
原告自南京市城市建设档案馆调取了人和佳园小区图纸资料，其中：1、建筑施工总平面中，加盖有“南京地区工程设计出图专用章”，设计单位是南京军区建筑设计院，在该平面图中，争议的06幢建筑在小区用地范围内。2、地下车库及入口坡道平面图中，小区地下车库建设有两排车位，东北角、西北角各有一个消防设施（标注为集水坑、防水池，现建有两个车位即本案诉争车位）。
2011年11月南京军区司令部第四干休所出具一份证明，称本市人和街11号地下车库37、38号车位一直由该干休所两位军职首长使用，业委会按月收取停车管理服务费。
审理中，南京军区司令部直属政治部及第四干休所向本院表示，本市人和街11号南侧936.51平方米土地属军队保留用地，不属于人和佳园小区的公共区域，两个地下车位一直由该部两位离休干部使用。
因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述，原告提供的人和佳园小区建筑施工总平面、地下车库及入口坡道平面图、宣传资料、房屋产权证、土地证、照片等；被告提供的国有土地使用权出让合同及附图、土地证及附图、商品房销售许可证、规划许可证等；以及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案原告为小区业主选举的业委会，被告系小区的建设单位即开发商，根据原、被告的诉辩主张和各自提交的证据，双方争议焦点包括：人和佳园小区南侧地块的国有土地使用权是否属于小区业主享有，被告是否侵犯原告对小区地下车库享有的相关权利。
（一）关于人和佳园小区南侧地块是否属于小区业主共有的问题。依据我国法律规定，我国城市市区的土地属于国家所有；国有土地可以依法确定给单位或者个人使用；单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书；依法登记的国有土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，被告依据和南京市国土局签订的土地出让合同，取得了人和佳园小区所在地块的国有土地使用权，在完成商品房开发建设后出售给原告所在的人和佳园小区业主，故原告方对于人和佳园小区所享有的国有土地使用权范围，系来源于被告此前取得的国有土地使用权，并应当以此为限。而被告与南京市国土据签订的土地出让合同及附图中所明确的土地使用权面积，以及被告之后取得的国有土地使用权证中载明的土地使用权面积，均载明被告对本市人和街11号地块的土地使用权范围为4971平方米，并不包括其南侧的936.51平方米土地，该936.51平方米土地亦被明确标注为部队保留用地，故原告认为该936.51平方米土地属于小区业主权利范围的主张，显与事实不符，本院不予采信。
被告向业主发售的售房宣传资料，并未明确标注小区土地使用权范围，其内容也不具体、确定，也与被告持有的国有土地使用权证的内容不符，因此，对原告认为该资料可以证明小区土地使用权范围的主张，本院不予采信。
根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告对其提出的停止侵占位于南京市人和街11号人和佳园小区四至范围之内的区域、拆除违章的06幢和四间平房并赔偿侵权损失20万元的主张，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，故本院不予支持。
（二）关于被告是否侵犯原告对小区地下车库享有的相关权利的问题。我国法律规定，不动产物权应当依照法律规定进行登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力。原告主张对人和佳园小区地下车库东北角、西北角两处停车位享有权利，但原告并未对此主张提供享有的物权登记资料；而原告提供的业主房屋产权证所附的房产分层分户平面图的“混合六层地下汽车库”中，东北和西北角并无汽车位等物权登记内容；原告调取的地下车库资料图中，东北和西北角是消防设施，并非地下车库；南京军区第四干休所等出具的证明也表明，诉争地下车位并非由被告使用，被告并非实际的占用使用人；因此，原告要求被告返还占用位于南京市人和街11号人和佳园小区公共区域所建两个车位所获得的出租出售款192000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南京市人和街11号人和佳园小区业主委员会的诉讼请求。
本案受理费7180元由原告负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 尤正先
人民陪审员 孙可义
二〇一三年七月十五日
见习书记员 范 园