湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终587号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙旺辉机械制造有限公司，住所地湖南省望城经济开发区（高塘岭镇迎宾大道东侧）。法定代表人：周辉岳。委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司，住所地长沙市望城区雷锋大道25号富能高科综合楼四楼408室。法定代表人：马萍，财务主管。委托诉讼代理人：谭憨憨，湖南湘军律师事务所律师。上诉人长沙旺辉机械制造有限公司（以下简称旺辉公司）因与被上诉人湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司（以下简称金达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2017）湘0112民初608号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺辉公司上诉请求：1.涉案房屋租赁合同并非加盖旺辉公司印章，《房屋租赁合同》存在多个不同版本，且签订时间为2013年7月8日，涉案房屋还未建设，同时，旺辉公司提交的《委托借款服务协议书》、《借款合同》、《借条》、《付款凭证》，虽无原件，但与支付租金300万元相吻合，且涉案房屋无产权，系违法建筑，故应认定涉案《房屋租赁合同》系无效合同。2.一审判决将涉案《房屋租赁合同》认定为《土地租赁合同》不符合当事人的合意，也不符合本案的客观事实。金达公司辩称：1.涉案《房屋租赁合同》系旺辉公司法定代表人签名并按手模确认，且旺辉公司未提交证据证明其仅一枚印章，同时，金达公司租金系支付至旺辉公司账户上，且涉案《房屋租赁合同》已实际履行近4年，旺辉公司主张双方为借贷关系，但未提交证据证实，其不能以控股股东的变更而否定合同效力。2.旺辉公司主张涉案房屋系违法建筑没有事实依据。金达公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认租赁合同合法有效；2.判令旺辉公司返还324000元。旺辉公司向一审法院提出反诉请求：1.确认2013年7月8日订立的《租赁合同》为无效合同；2.按照无效合同的处理原则责成金达公司返还其收取的租金143.0015万元并承担相应的银行贷款利息损失。一审法院认定事实：2013年7月8日，以旺辉公司为甲方，金达公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同甲方由旺辉公司法定代表人周辉岳签字捺手印，且加盖了“长沙旺辉机械制造有限公司”字样的印章。该合同约定：甲方将其所有的位于望城经开区统联文具项目用地以西的土地及土地上所有建筑物（总用地面积9133.6平方米）出租给乙方，租赁期共20年，甲方从2013年7月9日起将出租土地及土地上所有建筑物交付乙方使用，至2033年7月8日收回。甲乙双方议定月租金1.25万元（其中第九条其他约定事宜：20年租金一次性付清，共300万元），由乙方在7月9日交纳给甲方，先付后用。乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除。2013年7月8日、7月9日熊卫星受金达公司委托通过银行向旺辉公司两次分别汇款124万元、176万元。此后，本案所涉土地及房屋由金达公司占有使用至今。另查明，2012年6月7日，旺辉公司取得望城区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，由其竞得经开区金星路以南，统联文具项目用地以西地块的国有建设用地使用权。2011年8月5日、2012年9月19日，旺辉公司取得由望城经开区规划建设局颁发的建设工程规划许可证两份，规划建设房屋两栋。经委托，湖南大学司法鉴定中心于2017年8月7日出具司法鉴定意见书：送检的标注2013年7月8日的《房屋租赁合同》第三页“出租方：（盖章）”处加盖的“长沙旺辉机械制造有限公司”印文与所提供样本“长沙旺辉机械制造有限公司”印文不是同一枚印章所盖印。一审法院认为，本案中，双方当事人争议的主要焦点有：一、双方于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》是否有效。首先，该合同落款处有旺辉公司法定代表人周辉岳签字并捺手印，虽经鉴定其加盖的公章与旺辉公司现使用的不一致，但法定代表人作为公司的负责人，以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受；其次，该合同第一条约定“甲方将本公司所有位于望城经济开发区统联文具项目用地以西的土地及土地上所有建筑物（总用地面积9133.6平方米）出租给乙方。”该条约定的标的物系土地，其上建筑物为附属，故该合同应当视为对土地的出租；旺辉公司已于2012年通过出让取得本案所涉土地的建设用地使用权，地上房屋虽未办理房屋所有权证，但最早于2011年通过规划许可（旺辉公司称规划许可现已废止，但未提供证据证明，且即使已废止，亦不影响合同签订时已取得的许可效力），因此该出租行为系有权、合法处分。另外，旺辉公司同时提出该合同系周辉岳被胁迫的情况下签订，存在恶意串通，该意见本身自相矛盾，且未提供证据加以证明；旺辉公司提交的2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》，虽条款内容与金达公司提交的略有出入，但不属于证明合同不成立的相反证据，不足以否认金达公司提交的《房屋租赁合同》的合法性。综上，该合同不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。故对金达公司请求确认租赁合同合法有效的诉讼请求，予以支持；对于旺辉公司请求确认2013年7月8日订立的《租赁合同》为无效合同的诉讼请求，不予支持。二、关于旺辉公司是否应当支付金达公司因修缮花费的324000元。《房屋租赁合同》第四条约定，维修费用应凭正式发票在应交纳的房租中扣除。金达公司提交的收条、工程建设施工合同等证据不满足合同约定的扣除条件，且该证据虽证明有维修事实，但不足以证明实际的维修费用。故对于金达公司要求旺辉公司返还324000元诉讼请求，因证据不足不予支持。三、关于金达公司是否应当退还其收取的租金143.0015万元并承担相应利息。经审查，该租金系金达公司将本案所涉房屋转租他人取得的租金收益，《房屋租赁合同》有效，且对于转租无明确约定，金达公司该行为系对租赁物的合法处分，实际本案所涉房屋长期处于转租状态，旺辉公司亦从未提出异议。故对于旺辉公司请求判令金达公司返还其收取的租金143.0015万元并承担相应银行贷款利息损失的诉讼请求，不予支持。四、本案所涉300万元系借款还是租金的问题。旺辉公司并未能提供证据证明该300万元系借款，且该款项系支付到旺辉公司账户，而非周辉岳个人账户，与《房屋租赁合同》等其他证据相结合，应当认定该款项为租金。一审法院据此依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定判决：（一）确认湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司与长沙旺辉机械制造有限公司于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效；（二）驳回湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司的其他诉讼请求；（三）驳回长沙旺辉机械制造有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6160元，由湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司负担；反诉受理费8835元，由长沙旺辉机械制造有限公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：双方当事人于2013年7月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁标的物为：旺辉公司所有的位于望城经济开发区统联文具项目用地以西的土地及土地上所有建筑物。而《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。故本案应认定为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋已于2011年8月5日、2012年9月19日取得望城经开区规划建设局的《建设工程规划许可证》副本，已经主管部门批准建设。现旺辉公司主张涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此系违法建筑，但其并未提供证据予以证实，本院不予采信。至于旺辉公司主张双方当事人于2013年7月8日签订《房屋租赁合同》上其印章不符，属虚假合同，但其未能举证否定该合同上其法定代表人周辉岳的签名，因此，一审法院认定该合同的法律效力并无不当。至于旺辉公司提出本案名为租赁实为借贷，并提交了相关借款合同的复印件，而金达公司对此不予认可，在旺辉公司不能提交原件核实的情况下，一审法院对此未予采信，符合《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第六十九条的规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费14995元，由上诉人长沙旺辉机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一八年三月二十八日书记员  杨蓓