江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0230号
原告ＸＸ琼。
委托代理人董青（受ＸＸ琼的特别授权委托），江苏梁溪律师事务所律师。
被告无锡七彩城投资管理有限公司，住所地无锡市青石路518号金太湖国际城1306室。
法定代表人李闯，无锡七彩城投资管理有限公司总经理。
原告ＸＸ琼与被告无锡七彩城投资管理有限公司（以下简称无锡七彩城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月1日立案受理后，依法组成合议庭于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ琼的委托代理人董青到庭参加诉讼，被告无锡七彩城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告ＸＸ琼诉称，2010年11月10日，其与无锡七彩城公司签订《租赁经营合同》，约定向无锡七彩城公司承租位于无锡金太湖国际城商业有限公司（以下简称无锡金太湖公司）东区一层炫彩百货CL140号铺位。合同签订当日，其向无锡七彩城公司交纳了租金36000元及定金5000元。2011年10月因无锡金太湖公司通知解除了与无锡七彩城公司间的租赁合同，致使其与无锡七彩城公司间的合同无法履行，无锡七彩城公司应承担违约责任。现请求判令：1、其与无锡七彩城公司订立的租赁经营合同自2011年10月17日解除；2、在扣除金太湖炫彩百货装修工程消防验收通过后至无锡金太湖公司通知解除合同期间的租金9427元之后，无锡七彩城公司返还其余部分的租金26573元及经营保证金5000元；3、由无锡七彩城公司承担本案诉讼费用。
被告无锡七彩城公司未答辩。
经审理查明，2010年6月19日，无锡金太湖公司与无锡七彩城公司签订《商铺租赁合同》，约定：无锡金太湖公司将位于无锡市北塘区青石路518号金太湖国际城一期部分商铺租赁给无锡七彩城公司做商业经营之用，建筑面积约5591.27平方米。无锡七彩城公司根据无锡金太湖公司的整体业态布局从事主题百货经营，经营品牌为炫彩百货。无锡七彩城公司有权对商铺转租。合同还约定：无锡金太湖公司在无锡七彩城公司逾期15天未按期交足租金时有权单方解除合同。
2010年11月10日，ＸＸ琼与无锡七彩城公司签订了《租赁经营合同》，约定无锡七彩城公司将位于无锡金太湖公司东区一层炫彩百货CL140号，建筑面积8平方米出租给ＸＸ琼使用，租期两年，自2010年9月17日起至2012年9月16日止，租金为2190元／平方／年。合同签订之日一次性缴纳租金36000元，签订合同当日原定金5000元自动转为经营保证金。租金计付方式：21个月一付，免租三个月，合同期内总交纳18个月租金。合同签订当日，无锡七彩城公司开具收据确认收租金36000元，并开具了经营保证金5000元的收据。其后，ＸＸ琼即进场装修准备经营，2011年5月至10月期间因市场培育不够、多租户与无锡七彩城公司发生纠纷等原因间断经营。
无锡金太湖房地产开发有限公司通惠路步行街一期A2区建筑工程及公共区域装修工程，无锡市公安消防支队于2009年7月15日出具《关于同意金太湖国际城A2区装修消防验收合格的意见》，验收意见载明对该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。无锡金太湖公司交付无锡七彩城公司租赁商铺后，无锡七彩城公司又进行装修，无锡市公安消防支队于2011年4月29日出具《关于金太湖炫彩百货装修工程消防验收合格的意见》，验收意见载明该工程消防验收合格。
2011年10月24日，无锡金太湖公司向无锡七彩城公司租赁业主发出公告称：其公司在2010年6月19日与无锡七彩城公司签订商铺租赁合同，将无锡金太湖公司一期部分商铺出租给无锡七彩城公司即炫彩百货用于经营时尚小百货，合同签订后，截至2011年10月16日炫彩百货已欠其租赁、水费、电费、物管费等费用合计3786535.74元，已构成严重违约。同时无锡七彩城公司开业后没有切实履行经营义务，致使业主上访不断，导致经营前景危机。公告自2011年10月17日起，解除与无锡七彩城公司订立的所有租赁合同；并告知与无锡七彩城公司签订租赁合同的经营业主，于2011年10月30日之前至其公司办理登记手续。2011年10月25日，无锡金太湖公司发布与无锡七彩城公司签订租赁合同的承租户与其签订新合同的前提及优惠方案，对已进场经营承租户，与其签订新的租赁合同继续经营的前提下，可以享受租金和物管费减免政策，不愿意继续经营的承租户可到其公司退还保证金，同时将所租商铺腾空交付其公司。2011年11月1日，无锡金太湖公司在《江苏法制报》登出公告，通告全体无锡七彩城公司租赁业主以上内容。
上述事实，有商铺租赁合同、企业登记信息、租赁经营合同、收据、金太湖国际城A2区装修消防验收合格的意见书、炫彩百货装修工程消防验收合格的意见书、炫彩百货销控图、通知、公告、签订新合同优惠方案、江苏法制报公告及原告陈述在卷佐证。
本院认为，合法有效的租赁合同受法律保护。ＸＸ琼与无锡七彩城公司的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。无锡七彩城公司因拖欠租金等管理费用，导致无锡金太湖公司通知无锡七彩城公司解除合同、收回铺位，无锡七彩城公司且不积极出面与无锡金太湖公司协调，以自己的行为表明不履行合同义务，使ＸＸ琼与无锡七彩城公司的租赁合同无法履行，因此对ＸＸ琼主张解除租赁合同的请求，本院予以支持。无锡七彩城公司对装修后的工程已于2011年4月29日通过验收，至此商铺已完全具备经营条件，虽然经营预期效益不理想，但属于商业风险，在租赁合同未解除前，并不能免除ＸＸ琼交纳租金的义务，现ＸＸ琼主张无锡七彩城公司返还部分租金，即除2011年5月1日至2011年10月16日期间租金以外的其它部分的租金，不违反法律规定，本院予以支持。定金应当以书面形式约定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。双方租赁经营合同约定，签订租赁合同当日定金5000元自动转为经营保证金，因此该约定已经改变了定金的性质，致双方租赁合同解除的过错在无锡七彩城公司，ＸＸ琼缴纳的5000元经营保证金应予返还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、ＸＸ琼与无锡七彩城投资管理有限公司订立的《租赁经营合同》自2011年10月17日解除。
二、无锡七彩城投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还ＸＸ琼租金26573元及经营保证金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1510元，公告费566元，合计2076元，由无锡七彩城投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
审 判 员 曹 芸
人民陪审员 徐惠玲
二〇一三年六月十三日
书 记 员 李 丹
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。