北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8453号
上诉人（原审被告）：杨鸿威，男，1977年2月8日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：侯鸿霖，北京市京德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：花拥军，男，1965年12月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：孙兰双（花拥军之妻），1966年3月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：曾云江，北京市大嘉律师事务所律师。
原审被告：王佳亮，男，1975年9月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
原审第三人：北京中辰房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东直门内南小街20号楼20-7。
法定代表人：钟川，经理。
委托诉讼代理人：肖文杰，男，北京中辰房地产经纪有限公司经理。
原审第三人：北京中融万通资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区新源里16号11层2座1111。
法定代表人：张恩宽，总经理。
委托诉讼代理人：周唯，男，北京中融万通资产管理有限公司职员。
上诉人杨鸿威因与被上诉人花拥军、孙兰双及原审被告王佳亮、原审第三人北京中辰房地产经纪有限公司（以下简称中辰公司）、原审第三人北京北京中融万通资产管理有限公司（以下简称中融万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初8794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
杨鸿威上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院以评估结果作为认定涉案买卖合同价格过低的唯一依据，而无视因借款纠纷房屋无法入住且房屋有抵押等重大影响价格的因素，是犯了教条主义的错误。我改变原来全款购房的打算改以抵押贷款的方式支付购房款，是出于对房屋瑕疵之考虑采取的审慎态度，一审法院认定这与一般房屋交易审慎之常态不符是严重的与事实不符。我购买房屋不仅是为了居住还考虑到了投资的属性，购买瑕疵房屋就是以承担更大的风险换取房屋本身价值相对低廉，这也符合经济学上风险收益成正比的原则。综上，我已经付清全部购房款并取得了房产证，但花拥军因与他人有债务纠纷而拒绝腾退房屋给我，一审法院却认定是我的错误，这与事实严重不符。
花拥军、孙兰双共同辩称，一审判决客观公正，请二审法院予以维持，并驳回杨鸿威的上诉请求。评估机构的评估本身就采取保守方式，结果已经是低于市场价值了，涉案房屋买卖合同购房款低于评估价值30%，符合认定过分低于市场价值的情形。杨鸿威原表示要全款买房，但从其后付款情况看并无充足的资金，在办理产权证后才以涉案房屋抵押取得钱款后支付了购房款，这与一般购房流程不符，也是他与王佳亮恶意串通的证据。我们借款200万元，签订了抵押及公正文书，与王佳亮、杨鸿威并无关联，王佳亮在出售房屋后也没有将售房款给付我们，他与杨鸿威串通通过这一方式侵吞我们的财产。
王佳亮未到庭陈述其诉讼意见。
中辰公司书面述称，2016年王佳亮与杨鸿威先后来我公司门店登记卖房和买房需求，此前我公司与其二人并不相识，经我方经纪人联系介绍，双方洽谈，促成买卖双方意向并自愿签订房屋买卖合同。我公司认为此案中房屋的买卖流程和手续都是正规合法的。我公司对一审判决没有意见，对杨鸿威的上诉亦没有意见。
中融万通公司述称，对一审判决没有异议。杨鸿威与五矿国际信托有限公司签订的抵押合同有效，我公司受让债权亦合法有效，作为善意受让人，我公司对抵押物的优先受偿权请法院予以保护。
花拥军、孙兰双向一审法院起诉请求：1、确认王佳亮代理花拥军与杨鸿威及中辰公司于2016年11月22日签订的《存量房买卖合同》（合同编号为007738）及《补充协议》无效；确认王佳亮代理花拥军与杨鸿威于2016年12月7日签订的《北京市存量房买卖合同》（网签合同）无效；2、杨鸿威将位于北京市丰台区镇国寺北街8号院3号楼3层5单元301号房屋产权恢复登记至花拥军名下。
一审法院认定事实：位于北京市丰台区镇国寺北街8号院3号楼3层5单元301号房屋原登记在花拥军名下。
2015年9月21日，花拥军、孙兰双与罗某签订《借款合同》，借款200万元，约定月利率2%，借款期限为6个月，自2015年9月21日起至2016年3月20日止，花拥军将其名下301号房屋作为抵押物，为上述借款提供担保。双方于当日在北京市中信公证处办理公证手续，赋予《借款合同》强制执行效力。同日，花拥军、孙兰双向王佳亮出具《委托书》并在北京市中信公证处办理该《委托书》公证手续，授权王佳亮办理301号房屋相关事宜，包括签订房屋买卖合同，办理网上签约手续及解除网签手续，办理售房款资金监管手续，办理产权过户、土地使用证过户，代收房款，代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价等。
2015年9月22日，罗某向花拥军转账支付200万元。2015年9月24日，双方办理了301号房屋抵押登记手续。
2016年11月22日，王佳亮代理花拥军（甲方、出售方）与杨鸿威（乙方、买受方）、中辰公司（丙方、居间方）签订《北京市存量房买卖合同》（合同编号007738）约定：甲方所售房屋坐落为丰台区镇国寺北街8号院3号楼5单元301号，建筑面积151.33平方米；房屋成交价格为420万元；买受方在签订本合同的同时支付定金72万元，乙方就甲方所售房屋为全款支付；甲乙双方同意，自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；补充规定：经甲乙双方商定，乙方补偿甲方所售房屋装修补偿款为280万元。当日，三方另签订《北京市存量房买卖合同（合同编号:007738）补充协议》（以下简称补充协议），约定房屋买卖时发生的税费由买方替卖方承担，计入房屋购买时的总价；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，清空房屋，将该房屋交付给乙方。
上述合同及补充协议签订后，301号房屋上抵押登记于2016年11月22日注销。杨鸿威于2016年11月29日分二笔35万元、37万元向王佳亮账户转账支付合计72万元。2016年12月8日，杨鸿威支付了税款合计372291.18万元。2016年12月12日，杨鸿威取得301号房屋产权证。
后杨鸿威（借款人）与五矿国际信托有限公司（贷款人，以下简称五矿公司）签订《信托贷款合同》（合同编号为P2016M11A-YGXD-002-【A670】）约定：贷款人向借款人提供总额为700万元贷款；贷款期限为自提款日起计算约12个月，贷款利率为12个月年利率7.2%；借款人财务状况恶化、无法清偿到期债务、或者卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷等，贷款人认为可能或已经对债权实现产生严重影响或威胁的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并有权要求借款人立即偿还本合同项下所有到期及未到期贷款的本金、利息和其他应付款项；双方自愿向北京市方圆公证处办理本合同公证并赋予强制执行效力。杨鸿威（抵押人、乙方）另与五矿公司（抵押权人、甲方）签订《抵押合同》(合同编号为P2016M11A-YGXD-003-【A670】)约定：抵押财产为杨鸿威所有的301号房屋；双方应于本合同签订之日起3个工作日内到相应的登记机关办理抵押登记手续，抵押人应确保将甲方登记为抵押财产唯一第一顺位抵押权人；本合同项下抵押担保的贷款本金金额为700万元。《抵押合同》另对抵押权人有权行使抵押权的情形予以约定，包括发生危及、损害甲方权利、权益或利益的其他事件等。2017年2月4日，杨鸿威与五矿公司办理了301号房屋抵押登记手续，取得京（2017）丰不动产证明第0013690号不动产登记证明。2017年2月6日，五矿公司向杨鸿威名下卡号为×××中国建设银行银行账户（以下简称尾号为3035建行卡）转账支付700万元。
2017年2月6日，杨鸿威通过尾号为3035建行卡向王佳亮账户转账支付300万元、15万元二笔款项。2017年2月7日，杨鸿威通过中国工商银行账户向王佳亮转账支付328万元。
2017年3月14、15日，王佳亮分三笔向罗某转账支付合计266万元，罗某出具《收款确认协议》，确认收到266万元，其中本金200万元，自2015年9月21日至2017年2月7日利息66万元，罗某与花拥军、孙兰双签订的《借款合同》履行完毕。
2017年3月14日，花拥军、孙兰双提起本案诉讼，向本院提出财产保全申请，本院于2017年3月27日作出（2017）京0106民初8794号民事裁定书，查封了301号房屋，查封期限为三年，自2017年3月30日至2020年3月29日。
2016年7月12日，五矿公司与中融万通公司签订《债权转让协议》，约定受让贷款债权的触发情形，中融万通公司承诺，在发生相应情形时，中融万通公司应按相应指令要求受让相应贷款债权及其附属担保权益并按照债权转让指令的要求和本协议约定支付相应的受让价款。2017年9月12日，中融万通公司与五矿公司向杨鸿威发出《权利转移通知书》，告知杨鸿威五矿公司已将其方对杨鸿威享有的债权及抵押权转让与中融万通公司。后因房屋被查封，杨鸿威涉诉，2017年10月19日，中融万通公司向本院申请强制执行债权文书，要求行使抵押权，拍卖301号房屋优先受偿。
杨鸿威称房屋买卖合同约定房屋价款为700万元，补充协议约定买方负担的税费计入房屋总价，杨鸿威共计支付税费372291.18元，故房屋价款应为7372291.18元，且其另行支付了中介费及其他杂项费用共计15万元，亦应属于其购房成本，双方交易符合当时房屋市场交易价格。花拥军、孙兰双认为房屋成交价格为700万元，价格过低，申请对2016年12月7日交易时点301号房屋市场价值进行评估。本院委托北京市高级人民法院摇号确定仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称仲量公司）为评估机构，2017年8月7日，仲量公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：301号房屋于2016年12月7日时的房地产市场价值为1100.76万元。王佳亮对评估结果提出异议，认为301号房屋买卖时，房屋上存在抵押，对房屋市场价值有影响，评估结果有误。仲量公司对该异议予以答复，认为评估结果与市场价值相符。
一审法院询问杨鸿威购房经过，杨鸿威称其手头有七、八百万元现金，想全款买房，去中介公司咨询时，中介人员称刚好有人卖房，可以帮忙联系；第二天在中介人员介绍下双方见面，王佳亮称其系房主的委托代理人，说明了房屋情况，称房主欠钱需要还，须全款购房；其问王佳亮房屋能否交付，王佳亮称房主还了钱就可以交房。关于除定金外，合同并未约定其他房款支付明细，杨鸿威称其不很懂法，中介公司出具的合同文本，因房主尚在房屋内居住，故仅先支付了部分房款。王佳亮称已告知杨鸿威房主暂不能腾房，双方成交价格低于房屋的最高价，杨鸿威要求过户后再支付剩余购房款；从杨鸿威处收取的房款，代花拥军、孙兰双偿还了罗某的借款本息266万元，剩余房款未交与花拥军、孙兰双，双方此前还有其他费用待结算。
杨鸿威、中融万通公司不同意解除301号房屋上抵押，花拥军、孙兰双明确表示无力代杨鸿威清偿301号房屋上抵押贷款，解除抵押，于一审审理过程中撤回了返还房屋的诉讼请求。
一审法院审理认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。房屋买卖系重大财产交易，交易应尤为谨慎。本案中，其一，房屋交易价格问题，房屋市场评估价格不包含税收及其他款项数额，故应以合同约定700万元作为与评估市场价格1100.76万元的比对基础，房款总额低于市场价格约36%，价格过低；其二，房款支付问题，杨鸿威于庭审中陈述手头有七、八百万元，想全款购房，后又称支付部分首付款后将房屋抵押贷款700万元，用于支付王佳亮房款，与此前自身支付能力陈述严重不符，且杨鸿威仅支付了72万元定金，王佳亮即将房屋过户，亦与一般房屋交易审慎之常态严重不符；其三，王佳亮称交易时告知杨鸿威301号房屋产权人有债务未清偿，房屋上有抵押，故此房屋价格便宜，杨鸿威明知存在重大交易风险，仍购买该房屋，亦与一般交易心理不符。综上，王佳亮代理花拥军与杨鸿威进行的房屋交易，并非善意，应认定为双方恶意串通，损害花拥军、孙兰双的利益，双方所签房屋买卖合同、补充协议及网签合同应属无效，故法院对花拥军、孙兰双要求确认合同无效之诉讼请求予以支持。合同无效后，取得的财产应予返还，但301号房屋上设立了抵押权，现债务未能清偿，抵押未予解除，房屋不具备过户条件，花拥军、孙兰双因此撤回了要求返还房屋的诉讼请求，法院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：一、王佳亮代理花拥军与杨鸿威及北京中辰房地产经纪有限公司于二〇一六年十一月二十二日签订的《北京市存量房买卖合同》（合同编号为007738）及《北京市存量房买卖合同（合同编号:007738）补充协议》无效。二、王佳亮代理花拥军与杨鸿威于二〇一六年十二月七日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同）无效。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，一审法院通过合法程序，委托评估机构所做价格评估能够作为本案衡量涉案房屋市场价值的依据，评估结果与买卖合同所载购房款价格相较，可以认定购房款价格过低。王佳亮与杨鸿威如事前并不相识，则王佳亮在签订房屋买卖合同后，仅收取部分甚至是十分之一房款的情况下即行协调解除抵押并办理房屋所有权转移登记的做法令人费解，其作为受委托人应审慎的为委托人的权益和财产安全考虑，无论是出于对原房屋所有权人利益或为抵押权人利益考虑，均难以合理说明其上述做法之初衷。而作为购房人的杨鸿威，对房屋交付之漠视态度，对巨额钱款购房的投资回报等基本交易安全均缺乏合理的注意，其作为普通的购房人，上述行为是不能以所谓的风险投资即行解释清楚的。据此，本院认为杨鸿威所述其与王佳亮之间仅为普通房屋买卖之行为存在难以排除的合理怀疑，一审法院综合买卖合同的签订及履行情况认定王佳亮与杨鸿威恶意串通损害花拥军、孙兰双利益有事实依据，判决涉案房屋买卖合同及补充协议无效之处理结果亦符合法律规定。
综上所述，杨鸿威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由杨鸿威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 高宝钟
审判员 李 淼
二〇一八年八月二十九日
书记员 张邵青