辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第5211号
原告:大连仔瑞达机械制造有限公司，住所地大连普湾新区炮台镇老染坊屯。
法定代表人：王德骞，系该公司经理。
委托代理人:陈惠，女，1973年2月20日出生，汉族，系普兰店市清正法律服务所法律工作者，住普兰店市。
被告：大连弘峰企业集团有限公司，住所地：普兰店市大刘家镇大刘家村。
法定代表人：孙福贵，系该公司经理。
委托代理人：张秀英，女，1966年3月31日出生，汉族，系该公公司职员，住普兰店市。
第三人：大连金三马实业有限公司，住所地：普兰店市大刘家街道办事处大刘社区王染房屯60号。
委托代理人：丁帅元，系辽宁水源律师事务所律师。
原告大连仔瑞达机械制造有限公司诉被告大连弘峰企业集团有限公司、第三人大连金三马实业有限公司为确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡蓁嵬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连仔瑞达机械制造有限公司的委托代理人陈惠、被告大连弘峰企业集团有限公司的委托代理人张秀英、第三人大连金三马实业有限公司的委托代理人丁帅元，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2009年9月2日签订了《温室大棚租赁合同》中约定：甲方将位于普兰店市大刘家镇村甲方所承包的园区内B区日光温室大棚18.5栋，发包给乙方；乙方承包期限：自2009年7月16日至2019年7月16日止。该合同已实际履行6年之久，但2015年2月23日第三人大连金三马实业有限公司保卫部下达通知，要求租户进行备案，备案时间2015年2月26日起2015年3月12日止，每个租户都进行备案，并且每个租户已交2014年的承包费，在交2015年承包费时第三人不收，第三人于2015年4月9日将大棚的门全部锁上，导致租户现在无法正常经营，给租户带来极大的经济损失。故诉至法院请求判令被告及第三人履行原告与被告之间签订的两份合同。在审理过程中，原告又将诉讼请求变更为确认原告与被告签订的《温室大棚租赁合同》中第六条无效，其他条款有效。理由如下：合同法规定，合同中没有履行的合同，只能要求承担相应的违约金，滞纳金是行政部门收取没有逾期缴纳的税费方可收取滞纳金。该合同是格式合同，并且第六条也是霸王条款，只是对承包户的约定，在签订合同时，作为本案的被告没有告知原告合同的内容，也没有向原告释明合同中对原告的权利和义务。
被告辩称：该案与我公司无关。原告也从没有去我公司交纳租金。原告在签订合同的时候应该看，不可能不看就签订合同。
第三人辩称：一、将我公司列为第三人诉讼主体不适格，案涉争议的租赁的大棚是第三人所有，将我公司列为第三人损害了第三人的诉讼权利；二、不同意原告的诉讼请求。事实与理由如下：原告所诉签订的租赁合同属实，但是2014年4月份，第三人通过大连市中级人民法院拍卖取得案涉大棚的所有权后，多次向原告等租赁户催缴租金，但是原告等你租赁户一直推脱，始终不予交费，违反了租赁合同的约定，即逾期缴纳租金超过1个月，出租房方权利解除合同。原告未按合同履行，现起诉要求继续履行合同理由不成立。三、双方合同中约定的滞纳金，是违约金的表述方式，并不违背法律的规定，应认定合法有效。原告主张合同是格式合同和霸王条款没有依据，该合同是双方真实意思表示，是双方自愿达成，双方应该按照合同来履行。
经审理查明，原告大连仔瑞达机械制造有限公司与被告大连弘峰企业集团有限公司于2009年9月2日签订了一份《温室大棚租赁合同》，合同中第一条约定：甲方（被告大连弘峰企业集团有限公司）将位于普兰店市大刘家镇村甲方所承包的园区内B区日光温室大棚18.5栋，发包给乙方（原告大连仔瑞达机械制造有限公司）从事大樱桃种植等生产经营活动（以下简称“该标的”）；第二约定：乙方承包期限：自2009年7月16日至2019年7月16日；第三条约定：甲方发包给乙方的“该标的”的费用前三年每年人民币拾万零陆千伍百元（10.65万元）后七年费用为每年人民币拾叁万捌仟元（13.8万元）。以后承包金每年7月16日前缴纳下一年度承包金，以此类推；第六条：甲方发包给乙方的“该标的”的承包期内，必须按照约定缴纳租金，逾期1个月，须按照每日3%交纳滞纳金，逾期超过1个月，甲方有权解除本合同，同时乙方必需交纳滞纳金。
大连市中级人民法院为执行（2009）在民三初字第71号民事调解书，2014年4月11日，第三人经过拍卖取得了包括案涉大棚在内的土地使用权、房屋及构筑物，并经大连市中级人民法院（2012）大执二恢1字第38号民事裁定书予以确认：自本裁定生效之日起买受人大连金三马实业有限公司即拥有位于普兰店市大刘家镇大刘家村的土地使用权、房屋及构筑物。即土地使用权为农用土地使用权证为普国用[2004]第326、327、328号；房屋及构筑物为D区别墅12栋（无产权证）办公楼、宿舍楼、食堂楼，房屋产权证号为普XX**号；厌氧站楼、备品他库、锅炉房、饲料加工车间、猪舍1、猪舍2、机修车间、恒温库、加油站房、公厕、门岗、房屋产权证号为普XX**号和141个日光温室大棚的所有权。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《温室大棚租赁合同》、第三人提供的大连市中级人民法院（2012）大执二恢1字第38号民事裁定书、大连市拍卖确认书及原、被告、第三人的当庭陈述在卷为凭，已经本院审查和当庭质证，可以采信。
本院认为，买卖不破租赁。即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。对此《中华人民共和国合同法》第二百二十九也有明确规定：“租赁在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”所以在案涉大棚的所有权发生变动转移给第三人时，并不影响原告与被告所签订的《温室大棚租赁合同》效力,原告可以和第三人继续履行合同。
违约金是指合同当事人违反合同应当向对方支付约定的或法律规定的一定数额的金钱。在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“违约金”也有明确规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从以上的规定，可以看出违约金具有预定性、赔偿性、惩罚性等特点。滞纳金是指义务人不履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务，促使义务人早日履行义务，即执行罚，又称滞纳金。违约金与滞纳金是两个既有联系又有区别的法律概念。由于当事人在订立协议时，双方往往不能分清违约金与滞纳金的区别。若仅仅因当事人在协议中约定了滞纳金，没有约定违约金就以合同法中没有关于滞纳金的规定为由不采信合同的约定，这显然违背了民法的公平原则和诚实信用原则，也是对民法原则的误解和混淆。本案中双方约定的“滞纳金”只是金钱给付义务，并没有“该义务又不能由他人代为履行”的情况，所以虽然合同中表述为“滞纳金”，其实质只是起到“违约金”的赔偿性、惩罚性作用。如果这种“滞纳金”的约定不违反法律，从当事人双方订立合同的目的看，该条的约定目的是为了督促义务方按约定履行合同的，即使“滞纳金”的用词不够准确，当事人也可以在以合同中约定，不能单从词义上的表述认定为无效。本案中双方合同约定的“滞纳金”就是为了督促乙方即原告及时按约定履行合同的，所以不能以“滞纳金是行政部门收取没有逾期缴纳的税费方可收取滞纳金”为由认定该条款无效。
所谓格式合同是指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同是未与对方协商的条款。我国《中华人民共和国合同法》第三十九条也明确规定的：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”原、被告双方签订的《温室大棚租赁合同》先不论其是否属于格式合同，即使属于格式合同，双立约定的第六条关于“滞纳金”的约定并不属于“免除或者限制其责任的条款”，也不需被告“采取合理的方式提请对方注意”，只是合同当事人对一方没有及时履行合同义务而作的惩罚性约定而已;而且该约定也不是原告所说的“霸王条款”，原告系承租人，被告作为出租人有权对承租人没有及时交纳租金作出惩罚性约定以保障自己的权利。更何况原告在主张该条款无效的同时，也主张该合同中的其他条款有效，说明该合同原告是认可的，如果原告认为双方约定的“滞纳金”过高，可以通过其它方式加以解决，而不是诉请其无效。综上所述，原、被告2009年9月2日签订《温室大棚租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反我国强制性法律、行政法规的规定或社会公共利益，应为合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第一百一四条、第二百二十九之规定，判决如下：
一、驳回原告大连仔瑞达机械制造有限公司诉请的其与被告大连弘峰企业集团有限公司（现合同主体已变更为第三人大连金三马实业有限公司）于2009年9月2签订《温室大棚租赁合同》中第六条第一项为无效条款的诉讼请求；
二、确认原告大连仔瑞达机械制造有限公司与被告大连弘峰企业集团有限公司（现合同主体已变更为第三人大连金三马实业有限公司）于2009年9月2签订《温室大棚租赁合同》为有效合同。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告大连仔瑞达机械制造有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蔡蓁嵬
二〇一五年十一月四日
书记员 王 旭