江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9820号
上诉人（原审被告）：石建明，男，1965年2月19日生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审原告）：张瑜，男，1981年2月15日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：吴群威，江苏凡创律师事务所律师。
原审被告：石启平，男，1941年12月26日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。
原审第三人：许凌啸，女，1964年5月20日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人石建明因与被上诉人张瑜、原审被告石启平及原审第三人许凌啸房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石建明的上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。我方从未在房地产买卖合同中签字,也不知道房屋出售的事实。原审法院仅仅因为签字人是本人妻子而推定我方知道房屋出售的事实于法无据。被上诉人张瑜在明知房屋买卖合同并非产权人签字的情况下，未采取任何补救措施，原审法院将举证责任分配给我方不符合法律规定。
张瑜辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
石启平述称：认可石建明的上诉意见。
许凌啸述称：我当时因为经济紧张，就把涉案的房屋出售了。
张瑜向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《昆山市新业达房产中介咨询有限公司房地产买卖合同》合法有效；2、判令原审被告共同协助将昆山市花桥镇胜巷新村3幢401室房产、昆山市花桥镇胜巷新村3幢36号自行车库的房屋产权证过户至张瑜名下。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：涉案房屋系原有坐落于昆山市花桥镇公桥村八组老宅拆迁安置所得。该原有坐落于昆山市花桥××老宅××村镇房屋所有权证登记的所有权人为石启平。2006年9月18日，石启平以房屋户主名义与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁协议书》，之后由昆山市花桥镇建设办公室对石启平家动迁安置了三套房屋，即公桥小区5号楼206室房屋(建筑面积78.16平方米)及其车库、公桥小区501室房屋（建筑面积124.77平方米）及其车库、胜巷小区1号楼301室房屋（建筑面积96.75平方米）及其车库。现上述三套拆迁安置房屋已由拆迁安置部门向石启平交接了房屋钥匙，且动迁结算款项也已由石启平与动迁部门进行了结算，由许凌啸向动迁安置部门支付了176860元。石启平家上述三套安置房均是由许凌啸到动迁安置部门进行交接钥匙及动迁结算的。石启平家上述拆迁安置的三套房屋除涉案的房屋已由许凌啸以石启平、石建明的名义出售给张瑜外，另二套仍由石建明、石启平、许凌啸占有使用。涉案房屋昆山市花桥镇曹安路胜巷小区1幢301室房屋及1幢036号自行车库系石启平老宅动迁安置所得，现公安编号为昆山市花桥镇胜巷新村3号楼401室房屋及3号楼036号自行车库。
2007年5月5日，甲方石建明（石启平）与乙方张瑜（盛桂珍）、中介方昆山新业达房产中介咨询有限公司签订《昆山市新业达房产中介咨询有限公司房地产买卖合同》一份，约定甲方同意将位于昆山市花桥镇曹安路胜巷小区1幢301室，建筑面积100平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方。合同约定房屋的成交总价为283000元（大写贰拾捌万叁仟元整，其中附属设施、装潢等费用毛坯无装潢）；合同第三条，付款方式。首付定金壹万元整，除扣押房产证贰万元外，余款约定5月底结清；合同第五条，甲乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起的十天内支付乙方所付定金双倍数额给乙方。甲乙双方任何一方违约，毁约方均向中介方交纳该房屋成交总价3%的手续费，中介方有权直接从购房款中扣收手续费。如合同未写明定金，则第一期房款视为定金。合同签订后，张瑜向原审被告支付了购房款263000元，并于合同当日原审被告将涉案房屋交付给张瑜居住使用。该合同系由许凌啸代石启平、石建明签订的。
许凌啸庭审陈述，其从动迁部门拿到三套动迁安置房后，其与石建明装修了一套徐公桥的房屋，装修后将该房屋交由石启平居住，另外两套（含涉案的房屋）安置房屋的钥匙由其保管。
石启平与石建明系父子关系，石建明与许凌啸系夫妻关系。石启平与其妻子唐世英共生育了儿子石建明、女儿石秀芳。唐世英于1997年11月2日死亡。唐世英的父亲唐球于1999年12月1日病故。唐世英的母亲唐石氏于1999年10月3日病故。唐球与唐石氏共生育唐培荣、唐培林、唐培兴、唐培德、唐世芳、唐世英。
涉案房屋买卖合同约定的购房款总额为283000元，现张瑜已经支付163000元，尚有20000元购房款未支付。张瑜对于剩余的20000元购房款于2017年8月7日向原审法院进行了提存。
涉案房屋系动迁安置房，现房屋的所有权尚登记在昆山市金都房地产有限公司（下文简称金都公司）名下。金都房地产有限公司在本案审理过程中，向原审法院出具一份《情况说明》。《情况说明》中金都公司称该房系其公司为花桥镇人民政府代建，办理该房屋的房产权证由镇动迁办收取材料，然后由动迁户本人到花桥行政服务中心申请办理。该房屋与其公司不存在利害关系，请求原审法院不予追加其公司作为第三人参与诉讼。
上述事实，有动迁安置核订单、房地产买卖合同、不动产权登记信息查询证明、动迁办证明、居民死亡证明、结婚证复印件、户口底册、当事人庭审陈述等证据在案佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为：根据已查明的事实：许凌啸系石建明的妻子，石启平的儿媳；许凌啸平时与石建明共同生活在一处；石启平以其为户主名义与动迁部门签订拆迁安置协议所获得安置的三套房产及相应的车库均由许凌啸前往动迁部门进行交接房屋钥匙和办理拆迁安置结算，且许凌啸还庭审陈述其拿到三套拆迁安置房后由其对其中一套房屋装修后交由石启平居住；张瑜自2007年5月签订房屋买卖合同后,即一直在涉案房屋居住使用，该期间原审被告或第三人从未向张瑜主张过权利。原审法院认定许凌啸代石启平、石建明签订本案的房屋买卖合同符合表见代理。许凌啸以石启平、石建明名义与张瑜签订的房屋买卖合同对石启平、石建明具有法律效力。现张瑜已于签订房屋买卖合同时向原审被告支付购房款263000元，对于剩余的购房尾款20000元也向原审法院进行了提存，故石启平、石建明、许凌啸应当将涉案房屋及其车库过户至张瑜名下。张瑜向法院提存的购房尾款20000元，原审被告可待房屋权属证书过户至张瑜名下后到原审法院领取。
石建明辩称其母亲唐世英对涉案房屋原拆迁老宅享有所有权，现唐世英已于1997年死亡，唐世英死亡后未立遗嘱，作为法定继承人，石建明、石启平、石秀芳及唐石氏、唐培德等皆拥有继承权，并向原审法院申请追加石秀芳、唐培荣、唐培德等人作为本案的共同被告参与诉讼。原审法院认为被拆迁老宅坐落于昆山市花桥××老宅××村镇房屋所有权证登记的所有权人为石启平，作为石启平妻子唐世英即使对该拆迁老宅享有所有权，唐世英享有的权利份额应不大于二分之一，那么作为唐世英法定继承人中除石启平、石建明外的其他法定继承人所享有的权利份额应远小于二分之一。现石启平、石建明将涉案的房产出售给张瑜，该出售房屋的建筑面积约占总的三套安置房屋建筑面积的三分之一，不存在侵犯唐世英法定继承人的继承权利。唐世英的法定继承人中除徐启平、石建明外的其他法定继承人若要求享有继承权利，可在被安置的三套房屋及车库中剩余两套未出售的房屋及车库中主张权利，故对于石建明要求追加唐世英其他法定继承人的申请不予支持。石建明、石启平、许凌啸在协助张瑜办理涉案房屋权属证书过户的过程中，唐世英的其他法定继承人不应以侵犯其继承权为由进行阻挠，应当予以配合。
综上，张瑜与许凌啸以石建明、石启平名义签订的房地产买卖合同符合代见代理和善意取得，石建明、石启平、许凌啸应当将涉案房产过户至张瑜名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：
一、张瑜与许凌啸以石建明、石启平名义签订的《昆山市新业达房产中介咨询有限公司房地产买卖合同》合法有效；
二、判决石建明、石启平、许凌啸于本判决生效后十日内协助张瑜将昆山市花桥镇胜巷新村3幢401室房产、昆山市花桥镇胜巷新村3幢36号自行车库的产权证书过户至张瑜名下；
案件受理费5546元，由石启平、石建明负担。案件受理费5546元张瑜已经预交，原审法院不再退回，该款由原审被告在履行上述判决义务时一并支付。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的拆迁房屋属于石启平、石建明和许凌啸家庭共有，《房地产买卖合同》中虽然没有石建明、石启平的签名，但是许凌啸代表其二人签字确认，而许凌啸本身系共有权人，且其是石建明的妻子，石启平的儿媳妇，故原审法院综合考虑本案案情，认定许凌啸的行为符合表见代理并无不当。双方签订《房地产买卖合同》的时间是在2007年5月份，后房屋交付后一直由被上诉人张瑜占有使用长达十年之久，在此期间石启平、石建明一方从未提出异议或者主张权利，故石启平、石建明主张其对房屋出售事宜毫不知情不具有合理性，对其相关上诉主张本院碍难支持。双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被上诉人张瑜主张石启平、石建明、许凌啸依照合同约定协助办理产权过户手续合法有据，其诉请应当得到支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5546元，由上诉人石建明负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一八年二月一日
书记员 孙贞