云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2014）文民二初字第300号原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司，组织机构代码证：77045031-5。法定代表人张薇，系该公司总经理。住所地：文山市永通桥州医院住宿区科信电脑公司旁。委托代理人冯在照，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人谢鑫，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告王选华，男，汉族，1978年12月20日生，云南省文山市人，本科文化，现住文山市，居民。原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司与被告王选华物业服务合同纠纷一案。本院于2014年5月22日受理后，依法适用小额诉讼程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司的特别授权委托代理人冯在照、谢鑫，被告王选华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司诉称，2010年1月1日，原告与被告所购房屋的开发商文山佳园房地产开发有限责任公司，签订了银都佳园小区《物业服务委托合同》，合同约定:委托服务期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月30日止。合同到期后，由于小区业主委员会未成立，2013年1月3日，文山佳园房地产开发有限责任公司发出《通知》给原告，请求原告继续提供物业服务至小区业主委员会成立，并于2013年1月8日与原告签订了《物业管理补充协议》，协议约定主要服务内容与原《合同》一致，对物业管理费用作出适当调整，合同履行至小区业主委员会成立止。2013年6月23日，文山佳园房地产开发有限责任公司发出通知给原告，告知原告小区业主委员会已成立，请原告于2013年7月30日撤出，2013年7月22日，原告向银都佳园小区业主委员会作出《情况说明》，告知业主委员会于2013年7月30日安排人员与原告办理交接手续，并要求业主委员会重新发出通知，帮助原告催收物业管理费。原告于2013年7月31日撤出。原告为被告提供物业服务按合同履行了自己的义务。被告应支付原告2011年5月1日至2013年7月31日的物业服务费2656.00元，经原告多次催要，于2014年2月通过公司法律顾问向其发送了律师催款函，被告至今未付。为此，原告诉至人民法院，请求：（一）判决被告支付原告物业服务费2656.00元；（二）判决被告承担本案诉讼费。被告王选华辩称，原告起诉状及证据目录中都没有提及与业主签订过物业合同，也没有哪一条能证明原告与王选华签订过有效物业管理合同，也没有哪一条能证明被告王选华与开发商签订过有效的物业管理合同，所以原告起诉被告王选华没有主体资格。原告自称管理过本小区属于自主单方面非法行为，被告不予承认，所以被告没有向其支付物业费的义务。其次原告在管理本小区时没有任何证据证明其履行了一个物业公司应尽的职责，导致小区脏、乱、差，锦华物业在没有与业主协商的情况下私自涨价提高物业费也是不合法的，像银都佳园这样大的小区，如果只有一两个甚至几十个业主不缴物业费，那这些业主也许属于故意不缴物业费，但有几百人不缴物业费，那就说明锦华物业公司的确是存在很大的管理缺陷。原告计算物业费没有依据，即无原告与被告签订的合同及期限，故请法院驳回原告的诉讼请求，作出公正判决。原告针对其主张，向本院提交了以下证据：1、《物业服务委托合同》一份，证明2010年1月1日，原告与被告所在小区的开发商文山佳园房地产开发有限责任公司签订了本合同；原告管理时间为三年（自2010年1月1日起至2012年12月30日止）；物业服务费普通住宅按0.30元/平方米/月，二次加压供水5.00元/平方米/月，高层住宅按0.25元/平方米/月，电梯电费30.00元/月/户，二次加压供水10.00元/月/户；原告合法进入银都佳园小区进行管理的事实；2、《通知》一份，证明2013年1月3日，文山佳园房地产开发有限责任公司发出《通知》给原告，请求原告继续提供物业服务至小区业主委员会成立；3、《物业管理补充协议》一份，证明2013年1月8日，文山佳园房地产开发有限责任公司与原告签订了该协议，协议约定主要服务内容与原《合同》一致，对物业管理费用作出适当调整，合同履行至小区业主委员会成立止；4、《通知》一份，证明2013年6月23日，文山佳园房地产开发有限责任公司发出通知给原告，告知原告小区业主委员会已成立，请原告于2013年7月30日撤出；5、《情况说明》一份，证明2013年7月22日，原告向银都佳园小区业主委员会作出《情况说明》，告知业主委员会于2013年7月30日安排人员与原告办理交接手续，并要求业主委员会重新发出通知，帮助原告催收物业管理费。原告于2013年7月31日撤出；6、《国内挂号信函收据》、《律师函》各一份，证明原告方法律顾问于2014年2月27日向被告发送了律师催款函；7、《资质证书》一份，证明原告具备合法的物业服务资格。经质证，被告王选华认为对原告方所有的证据有异议，因为没有看到原件，无法核实它的真实性。假设有原件的情况下，对各组证据先发表质证意见：对物业服务委托合同不予认可，原告与开发商签订的物业服务委托合同属于无效合同，因为他们所签订的合同共18页，其中1-17页都没有开发商的签章及签名，所有的空白处也没有填写，这足以证明本合同是无效的，即使后面补充完整也属于伪造。被告并没有与原告约定服务的所有费用，原告进入小区管理是不合法的。对请求继续提供服务通知不清楚。对物业管理补充协议不清楚，没有公示过。对撤出通知不清楚，也没有公示过。对情况说明，原告没有办理相关交接手续不合法。对挂号信及律师函，被告没有收到任何信件及律师函。对《资质证书》没有见到原件，不予认可。被告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：1、《照片》3张，证明原告没有实际管理小区；2、《物业管理服务协议》一份，证明被告与原告签订的该协议是无效的；3、《收据》复印件两份，证明锦华物业收取被告加热电、水费不合法，原告乱收取高价物业费不合法。经质证，原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司认为从照片上没有拍摄时间不清楚拍摄地点，如果是在银都佳园小区内拍摄的也证明不了垃圾堆放了多长时间，什么时候被清理。对物业管理服务协议不予认可，既然被告认为该协议是无效的，我们也同意。收据并不能证明原告锦华物业乱收物业费，证明观点与本案无关。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据证明了其主张的事实，复印件与原件核对一致，本院予以采信。被告提交的证据不能证明原告没有实际管理小区及乱收高价物业费，本院不予采信。根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实：2010年1月1日，原告与被告所购房屋的开发商文山佳园房地产开发有限责任公司签订银都佳园小区《物业服务委托合同》，合同约定：物业服务费普通住宅按0.30元/平方米/月，二次加压供水5.00元/月，高层住宅按0.25元/平方米/月，电梯电费30.00元/月/户，二次加压供水10.00元/月/户，委托服务期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月30日止。合同期限届满后，小区业主委员会未成立，2013年1月3日，文山佳园房地产开发有限责任公司向原告发出《通知》，要求原告继续提供物业服务至小区业主委员会成立，同月8日文山佳园房地产开发有限责任公司与原告签订《物业管理补充协议》，协议约定主要服务内容与原《物业服务委托合同》一致，对物业管理费用作出适当调整：高层每月每平方米上调0.10元，电梯年检费、维保费每月每户13.70元，二次供水加压费五楼以上（含五楼）每月每户10.00元，五楼以下每月每户5.00元；多层每月每平方米上调0.10元，二次供水加压费每月每户5.00元。合同履行至小区业主委员会成立止。2013年6月23日，文山佳园房地产开发有限责任公司书面通知原告，小区业主委员会成立，要求原告于2013年7月30日撤出。2013年7月22日，原告向银都佳园小区业主委员会发出《情况说明》，通知业主委员会于30日安排人员与原告办理交接手续，要求业主委员会发出通知，帮助原告催收物业管理费，31日原告撤出。合同订立后，原告为文山银都佳园小区住户提供物业服务，被告作为银都佳园小区住户未支付给原告2011年5月1日至2013年7月31日的物业服务费2268.70元(2011年5月至2012年12月的物业服务费：住房面积146.68㎡×0.25元/㎡/月×20个月=733.40元，2013年1月至2013年7月的物业服务费：住房面积146.68㎡×0.35元/㎡/月×7个月=359.40元，2011年5月至2013年7月二次加压供水费10.00元×27个月=270.00元，2011年5月至2013年7月电梯电费30.00元×27个月=810.00元，2013年1月至7月电梯年检费、维保费13.70元×7个月=95.90元，合计2268.70元)。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。文山佳园房地产开发有限责任公司与其选聘的物业服务企业原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司签订的银都佳园小区《物业服务委托合同》及《物业管理补充协议》合法有效，对原告及业主被告王选华具有约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告按《物业服务委托合同》提供了物业服务，被告无正当理由拒绝交纳物业费2268.70元，原告请求被告支付物业费2656.00元，因本院查明被告应交物业费为2268.70元，应以本院查明的为准，对超出2268.70元的部分本院不予支持。被告提交的证据不能证明原告未尽物业服务义务，没有管理小区及收费不合理，被告王选华主张驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王选华于本判决书生效之日起三日内支付原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司物业费2268.70元；二、驳回原告文山市锦华物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王选华负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员  刘胜娟二〇一四年六月二十日书 记 员  刘祖英