衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0802民初217号
原告：衢州市土地储备中心，住所地衢州市柯城区衢江南路***号。
法定代表人：罗海波，主任。
委托代理人：卢礼成，浙ＸＸ风律师事务所律师。
委托代理人：袁志平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被告：郑玉莲。
委托代理人郑国明，衢州市天成法律服务所法律工作者。
本院于2016年1月11日立案受理了原告衢州市土地储备中心与被告郑玉莲房屋租赁合同纠纷一案，本案依法适用简易程序，由审判员童建国独任审判，于2016年1月25日公开开庭进行审理。原告委托代理人袁志平，被告郑玉莲及其委托代理人郑国明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州市土地储备�心起诉称：2012年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房租赁给被告使用，租赁期限二年，自2012年8月1日至2014年7月31日止。首年租金258000元，第二年租金270900元，被告于租赁合同生效之日起3日内交清首年租金，以后年度租金于每年起租日前一个月一次性交清。合同同时约定，被告如未按合同约定时间支付租金，须按每日租金三倍的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，被告依约交清了首年租金258000元，但第二年的租金270900元一直未支付。合同到期后，被告一直使用房屋至今未退。原告多次要求被告支付租金、退还房屋并支付房屋使用费，均未果。故提起诉讼，要求判令：1、被告退还原租赁的位于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房；2、被告支付原告2013年8月1日至2014年7�31日的租金270900元及自2013年7月1日起至2015年12月31日止的逾期付款违约金162540元，自2016年1月1日起至实际履行之日止的违约金以270900元为基数按月利率2%继续计算；3、被告支付原告2014年8月1日至2015年12月31日的房屋使用费383775元，自2016年1月1日起至实际退房之日止的房屋使用费按每日742.20元继续计算。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明2012年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房租赁给被告使用，租赁期限二年，自2012年8月1日至2014年7月31日止。首年租金258000元，第二年租金270900元，被告于租赁合同生效之日起3日内交清首年租金，以后年度租金于每年起租日前一个月一次性交清。合同同时约定，被告如未按合同约定时间支付租�，须按每日租金三倍的标准向原告支付滞纳金。
2、房产证复印件1份，证明位于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房属原告所有的事实。
被告郑玉莲答辩称：双方的房屋租赁合同事实，被告按约交清第一年的租金258000元。2013年7月1日至2014年2月28日期间，衢州市人民政府对上下街进行改造提升，封闭施工致使沿街商家无法正常营业，为此被告等人多次向衢州市信访局进行信访要求减免租金，信访局领导也表态房租会减免。2013年8月被告到原告处交纳房租时，原告工作人员告知向领导汇报后再答复，之后一直未回复。2014年6月被告向原告书面申请要求对下一期租期进行拍租并减免8个月的房租，但原告一直未予答复并拖延至今，现原告要求被告承担按月2%计算的高额违约金显属违法，应予驳回。同时被告认为原告2013年8月1日至2015年7月31日的租金已过一年诉讼时效也要求予以驳回，2015年8月1日起的租金同意按市场价格支付。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、衢州市柯城区国家税务局核定（调整）定额通知书复印件1份，证明2013年7月1日至2014年2月28日期间衢州市人民政府对上下街进行改造提升，封闭施工致使沿街商家无法正常营业，为此衢州市柯城区国家税务局对该期间免征增值税，故原告的租金也应予以减免。
对原、被告告提供的证据，经双方质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告质证对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金已过一年诉讼时效。本院认为证据1的真实性、合法性、关联性均可予以认定，可以证明原告主张的事实，对于诉讼时效问题将在下文中予以阐述。对证据2�被告质证无异议，本院予以确认。
对被告提供的证据1，原告认为真实性、关联性均有异议，本院认为证据1与本案不具有关联性，不予以认定。
根据本院认定的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下：
2012年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房租赁给被告使用，租赁期限二年，自2012年8月1日至2014年7月31日止。首年租金258000元，第二年租金270900元，被告于租赁合同生效之日起3日内交清首年租金，以后年度租金于每年起租日前一个月一次性交清。合同同时约定，被告如未按合同约定时间支付租金，须按每日租金三倍的标准向原告支付滞纳金，未按约定时间付清租金达一个月以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告依约交清了首年租金258000元。2013年7月1日至2014年2月28日期间，衢州市人民政府对上下街进行改造提升。2013年8月被告到原告处交纳房租并要求减免8个月的租金，原告工作人员告知要向领导汇报后再答复，之后原告一直未予回复，第二年的租金270900元被告一直未支付。合同到期后，被告一直使用上述房屋至今。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告自愿签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，已按约履行了合同约定的义务。被告在使用房屋过程中，未按约定交付房租，属违约行为，应�担相应的违约责任。本案双方争执的焦点问题有二：一、原告主张的2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金是否超过诉讼时效。本案合同中约定2013年8月1日至2014年7月31日的租金应于2013年7月份交付，被告在答辩中也主张2014年6月向原告书面申请要求减免8个月的租金，因原告一直未答复被告才一直未交付房租。本院认为，诉讼时效制度设立的目的系为了稳定交易秩序，平衡保护当事人的利益，而非偏于限制甚至剥夺权利人的权利。在诉讼时效制度本身不利于保护债权人利益的情形下，在具体制度的设计和适用上，应做到有利于债权人的理解和考虑，才能真正实现当事之间利益的平衡。本案中，在被告书面申请要求原告减免租金，原告也告知被告等待上级批复，该事实证明双方对租金交付的标准及是否准予减免存在互相协商的过程，在协商过程中原告未向被告要求交付�金不能视为原告怠于行使诉讼权利，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。对于合同期满后的2014年8月1日至2015年7月31日止的房屋使用费，双方对于合同到期后的房屋使用费未明确约定支付时间，仅规定租赁期满承租人应如期交还房屋，逾期归还的应如数补交租金并承担滞纳金，现出租营业房被告至今仍一直在占有使用中，该占有状态一直持续中，原告在起诉要求被告腾退房屋时一并主张房屋占有使用费，该要求符合双方约定，并未超过诉讼时效，对被告的抗辩，本院不予支持。二、被告提出的上下街改造期间封闭施工影响商家营业，导致被告经营困难，应当变更合同内容减免租金的主张能否成立。合同依法成立后，对双方均具有约束力，非因法定条件不能变更或解除。本案租赁合同的签订不存在重大误解或显失公平的情形，也不存在以欺诈、胁迫的手段或乘人之�，使被告在违背真实意思的情况下订立合同的情形，不具有可变更的法定条件。城市改造工程虽给被告经营带来一定的影响，但该影响属正常的商业风险，被告据此要求原告减免租金，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。现原告要求被告返还租赁房屋并支付租金及房屋使用费，其中2013年8月1日至2014年7月31日的租金270900元，2014年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费按原约定的租金标准每日742.20元进行计算，上述请求具有事实与法律依据，本院予以支持；对于2013年8月1日至2014年7月31日期间租金270900元，原告要求自2013年7月1日起按月利率2%的标准支付逾期付款违约金，因对租金是否减免双方一直在协商过程中，并非被告故意拖欠租金未交，对原告该项诉讼请求，与事实不符，不予支持。被告辩解自2015年8月1日起的租金同意按市场价格支付，但被告未向本院提供�场价格的相应证据，亦未申请对租金标准进行鉴定评估，故本院对被告的主张难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告郑玉莲于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于衢州市柯城区下街花园巷综合楼底层南面8-9号营业房，并交还原告衢州市土地储备中心。
二、被告郑玉莲于本判决生效之日起三十日内支付原告衢州市土地储备中心租金270900元及房屋使用费（自2014年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费按原约定的租金标准每日742.20元进行计算，至被告实际腾退房屋交付原告之日止）。
三、驳回原告衢州市土地储备中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11972元，减半收取5986元，由原告衢州市土地储备中心负担1191元，被告郑玉莲负担4795元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 童建国
二〇一六年三月四日
书记员 严高鹏