天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0104民初4156号
原告：天津仁恒物业服务有限公司，住所地天津市南开区古文化街南仁恒海河广场展示中心。
法定代表人：郑希，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周津，女，该公司员工。
被告：许凯玮，男，1993年12月5日出生，汉族，在校大学生，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。
原告天津仁恒物业服务有限公司（以下简称仁恒物业公司）与被告许凯玮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人周津、被告许凯玮的委托诉讼代理人刘筱旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年7月1日至2017月12月31日的物业管理费用16200元，滞纳金14075.11元，共计30275.11元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月25日，原告与仁恒发展（天津）有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定服务期限自2008年7月25日开始，至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止。合同约定，住宅小区基础服务费按照建筑面积每月每平方米2.94元计算，机电设施费按照建筑面积每月每平方米0.86元计算。业主每月15日之前缴纳物业费，从逾期之日起按照每天应缴纳物业费的千分之三缴纳滞纳金。被告系仁恒海河广场8-501号房屋业主，自2017年1月1日起至2017年12月31日，被告应缴纳物业费16200元，产生滞纳金14075.11元，共计30275.11元。
被告许凯玮辩称，欠费的事实和金额没有异议，被告入住的时候发现空调有问题，房屋不能制冷，多次找原告协商，但是没有得到积极的解决，原告同意被告缓交所欠的物业费。
本院认为，原告与案外人仁恒发展（天津）有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。该前期物业服务合同对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。被告所有的房屋建筑面积为236.85平方米，物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.94元由业主交纳。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.86元由业主交纳，交纳时间为每月15日前。被告拖欠自2016年7月1日至2017月12月31日的物业管理服务费和机电设施费16200.54元（3.8元/月/平方米×236.85平方米×18月=16200.54元）。现原告就此期间的物业管理服务费和机电设施费只主张16200元，系原告自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。
关于被告主张其房屋空调不能制冷的问题，并非原告物业服务的范畴，且原告已经在积极协商予以解决，故该抗辩理由，本院难以支持。关于被告主张原告承诺其缓交物业费一节，原告对此不予认可，被告未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。
关于原告要求被告支付滞纳金14075.11元的诉请，对此前期物业服务合同虽有约定，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，虽被告的抗辩理由本院未以支持，但因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故本院对原告该项诉讼请求，难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告许凯玮给付原告天津仁恒物业服务有限公司自2016年7月1日至2017月12月31日的物业服务费16200元；
二、驳回原告天津仁恒物业服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费278.5元，由原告天津仁恒物业服务有限公司负担130元，由被告许凯玮负担148.5元，于本判决生效后三十日内直接给付原告天津仁恒物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 于钟亮
二〇一八年六月二十四日
法官助理 金红双
书 记 员 王韶华
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。