湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第220号
上诉人（原审原告）宁远县人民政府文庙街道办事处。
法定代表人周国建。
委托代理人黄慧球。
委托代理人黄世辉。
被上诉人（原审被告）徐德爱。
委托代理人龚智。
上诉人宁远县人民政府文庙街道办事处（以下简称文庙街道办）与被上诉人徐德爱返还原物纠纷一案，不服宁远县人民法院于二０一五年三月十六日作出的（2014）宁法民一初字第1052号民事判决，于2015年3月23日提起上诉。2015年4月22日宁远县人民法院将案卷移送至本院，当日本院立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，定于2015年6月2日在本院第七审判庭公开开庭审理本案。上诉人文庙街道办及其委托代理人黄慧球、黄世辉，被上诉人徐德爱及其委托代理人龚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，宁远县城关镇镇街工业办公室（以下简称镇街工业办）在上世纪六、七十年代为解决城镇居民就业，先后创办了城关红旗化工厂，城关藤椅厂，城关农机修配厂，城关副食品加工厂，城关缝衣厂，城关喜炮厂，城关修建队，城关运输队等八个集体企业，镇街工业办依靠收取下属企业的管理费作为主要工作经费来源。1995年，宁远县撤区并乡建镇时，城关镇改名为舜陵镇，镇街工业办并入了宁远县舜陵镇乡镇企业管理站，并更名为宁远县舜陵镇镇街工业办公室。现宁远县北正街82、84号房屋为镇街工业办自建，后一直由其经营和管业。2004年11月3日，为还清债务，安置职工，镇街工业办向上级主管部门请求变卖涉案房屋，并出具了一份《关于变卖资产的报告》，报告主要内容为：“根据上级有关文件精神，进一步深化企业改革，实施县委（2001）8号文件规定，结合我单位的实际情况决定将座落在原北正街82号房屋壹栋，进行变卖。以利还清债务，谋求发展，平稳过渡。”原舜陵镇乡镇企业管理站在报告上批示：“同意镇街工业办变卖资产，还清债务”，并加盖了单位公章，当时舜陵镇主管工业的副镇长蒋健于2004年11月10日在报告上批示：“同意企业管理站的意见，公开拍卖，还清债务，安置好职工。”2005年农历7月29日，镇街工业办作为售房单位与购房人被告徐德爱签订了《立卖房屋契字》，契约内容为：“原城关镇工业办，位于北正街84号，自建瓦房壹栋（原自建三层楼外的楼梯间）坐北朝南。其四界为：左与蒋仁旺之房共墙，右与邱娟之房共墙，前是房屋滴水为界，后是自墙。经镇政府批准，经乡镇企业办集体研究同意，愿将此栋瓦房卖给徐德爱管业。房屋定价为贰万元，房款已交清无误，售房的一切税和费（包括办理产权证的税和费）均由购房方负担，售房方一概不管。双方不得翻悔，今恐无凭，特立契字。”时任宁远县舜陵镇乡镇企业管理站主任樊友胜作为监证及在场人在契约上签字认可。协议达成后，被告徐德爱依约向镇街工业办支付了购房款20，000元，镇街工业办如约向其交付了房屋，该房屋即为现宁远县北正街84号。此后，被告徐德爱对该房屋一直管业至今。2014年9月23日，原告认为镇街工业办无权处分上述房屋，卖房过程中程序不合法，且该房屋未取得权属证书，双方签订的房屋买卖协议应为无效协议，故向法院提起诉讼，请求如其诉状所述。
另查明：1、被告徐德爱购买的房屋为二层瓦房，与邱娟购买的房屋相邻，邱娟、李俊培购买的房屋原为一栋三层楼房，徐德爱购买的房屋原有一个楼梯间和两个卫生间，镇街工业办职工进入上述三层楼房的二楼工作时必须经过该楼梯间，三座房屋的二楼都相通，后来该三栋房屋分别转让后，房屋买受人用砖墙将通道封堵；2、宁远县舜陵镇乡镇企业管理站原为自收自支的全民事业法人单位，于2012年因政策调整被撤销，其工作人员由舜陵镇政府接管安置。宁远县舜陵镇于2014年被撤销，现划分为舜陵、文庙、桐山三个街道办，涉案房屋现系原告文庙街道办行政区域管辖范围。
上述事实，原告文庙街道办一审时提供了以下证据证实：
1、宁远县人民政府宁政发（2014）12号文件1份，拟证明原舜陵镇行政区域现划分为三个办事处；
2、文庙街道办证明1份，拟证明原工业办属城关镇，后改为舜陵镇，现划归文庙街道办；
3、舜陵镇政府证明1份，拟证明舜陵镇镇街工业办下辖八个企业，1993年后何运安任主任，北正街82号房屋未按政府批示公开拍卖，其他房产变卖未获批示；
4、宁远县工商局信息中心证明1份，拟证明宁远县城关藤椅厂等四厂二队未注册；
5、企业注册资料1份，拟证明红旗化工厂参检日期为2002年6月13日；
6、企业注册资料1份，拟证明城关农机修配厂参检日期为2003年3月5日；
7、宁远县房产局证明1份，拟证明宁远县北正街84号房产在县房产局无档案；八、报警登记表1份，拟证明原企业办离退休人员为北正街84号房屋与被告发生纠纷。
被告徐德爱一审时提供了以下证据证实：
1、《关于变卖资产的报告》1份，拟证明原镇街工业办拍卖房屋时经过了相关部门同意；
2、《立卖房屋契字》1份，拟证明原镇街工业办将北正街84号房屋卖给徐德爱；
3、收款收据1份，拟证明原镇街工业办收取了被告的购房款的事实；
4、现金出纳帐1份，拟证明原镇街工业办收取购房款入帐的事实；
5、出纳交接单1份，拟证明原镇街工业办将相关材料移交给乡镇企业管理站；
6、被告的委托代理人龚智律师对樊友胜的调查笔录1份，拟证明原镇街工业办处置房屋征得主管部门的同意；
7、被告的委托代理人龚智律师对黄国证的调查笔录1份，拟证明内容同六号证据。
原审认为，本案讼争房屋虽然未办理产权登记手续，但实际上属于镇街工业办所有，系集体资产，镇街工业办为还清债务，安置职工，根据县委相关政策，征求其主管部门原舜陵镇乡镇企业管理站及舜陵镇政府同意后，有权处分其资产，因此，镇街工业办与被告徐德爱签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家和社会公共利益，系有效合同。被告徐德爱依据上述合同对涉案房屋的占有、使用及收益的行为，应受法律保护。因此，对原告提出的要求被告徐德爱停止侵权，搬出北正街84号房屋的诉请，该院不予支持。原告庭审中提出涉案房屋出卖时未经原舜陵镇政府批准，镇街工业办无权处分该房屋，该院认为，现宁远县北正街84号与82号房屋原为一个整体，三栋房屋相通相连，当时镇街工业办能处分的房产只是该三栋房屋，三栋房屋间的门牌号码并未有严格的区分，因此，该院对该意见不予采纳。原告庭审中还认为涉案房屋在镇街工业办出卖时至今都未办理权属证书，违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的”不得转让的规定，该院认为，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，故不得据此确认本案争议的房屋买卖关系无效，镇街工业办对本案讼争房屋拥有所有权，对该房屋进行变卖时又征得了其主管部门同意，所卖房款符合当时同类型房屋买卖的市场价格，其用途也用于清偿债务和安置职工，具备合法性和合理性，因此，该院对该意见亦不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告文庙街道办提出的要求被告徐德爱停止侵权，搬出北正街84号房屋的诉讼请求。
判决宣告后，原告文庙街道办不服，向本院提出上诉称：“一审认定舜陵镇工业办是宁远县北正街82号房屋的所有权人，并具有处分权是错误的；一审认定‘对该房屋进行变卖时又征得了其主管部门同意，所卖房款符合当时同类型房屋买卖的市场价格，其用途也用于清偿债务和安置职工’，这一认定事实不清；一审认定北正街82、84号房屋原为一个整体，门牌号码并未严格区分错误；一审判决适用法律错误”。请求撤销原判，支持其一审诉请。
被上诉人徐德爱二审中辩称：一审判决认定答辩人与舜陵镇工业办之间的买卖行为合法，并驳回上诉人要求返还原物的诉请，是完全正确的；一是舜陵镇工业办对涉案标的物具有处分的资格，二是舜陵镇工业办在处分房屋时，征得了主管部门的同意，且符合政府当时的文件精神及相关程序，三是变卖款已入帐，价格符合当时的市场价格。一审判决认可答辩人与舜陵镇工业办之间的买卖行为有效，有利于维护双方买卖关系的严肃性、保护善意取得人的合法权益；上诉人的请求已超过诉讼时效，丧失了实体上的胜诉权。请求依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审经开庭审理，查明的事实和证据与一审相同，二审予以确认。
本院认为，本案讼争房屋原实际上属于镇街工业办所有，系集体资产。镇街工业办为还清债务，根据县委相关政策，征求其主管部门原舜陵镇乡镇企业管理站同意后有权处分其资产，其与被上诉人徐德爱签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家和社会公共利益，系有效合同。该协议签订后被上诉人徐德爱依约交纳了购房款，并且实际进行了近九年经营管理，其合法权益依法应受法律保护。文庙街道办上诉提出“一审认定舜陵镇工业办是宁远县北正街82号房屋的所有权人，并具有处分权是错误的；一审认定‘对该房屋进行变卖时又征得了其主管部门同意，所卖房款符合当时同类型房屋买卖的市场价格，其用途也用于清偿债务和安置职工’，这一认定事实不清；一审认定北正街82、84号房屋原为一个整体，门牌号码并未严格区分错误；一审判决适用法律错误”的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，800元，由上诉人宁远县人民政府文庙街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 黄 宁
二〇一五年六月四日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。