四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终1123号
上诉人（原审被告）：陈粟源，男，汉族，生于1990年12月1日，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：陈建勇，男，汉族，生于1962年5月7日，住四川省绵阳市涪城区，系陈粟源之父。
被上诉人(原审原告)：绵阳市锦辉物业服务有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区剑南路西段18号富锦苑。
法定代表人：张秀芳，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：简坤才，四川联衡律师事务所律师。
上诉人陈粟源因与被上诉人绵阳市锦辉物业服务有限责任公司（以下简称锦辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈粟源的委托诉讼代理人陈建勇，被上诉人锦辉物业公司的委托诉讼代理人简坤才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈粟源上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律�当。1.原判中物业公司的名称表述有误。2.案涉房屋存在多处不符合设计标准之处，被上诉人在商品房质量保修期内，拒不履行住宅质量保证书约定的内容，给上诉人和其他业主造成重大损失。3.被上诉人在物业管理上存在重大过失，擅自对部分绿地进行了硬化，擅自违规修建阅览室，长期占用业主议事用房作为其员工的倒班房，改变配套建筑的用途，纵容部分业主违规改造。4.原判忽略了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，未按此规定追究被上诉人在物业服务中的违规行为和违约责任。
被上诉人锦辉物业公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称物业公司未尽到义务无事实和法律依据，上诉人与开发商的纠纷与本案无关，请求驳回上诉，维持原判。
锦辉物业公司向一审法院起诉请求：一、判令陈粟源缴纳从2013年8月24日至2017年6月30日的物业服务费5323.7元、生活垃圾清运费277.40元，承担滞纳金2852.63元，以上合计人民币8453.73元；二、判令陈粟源承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年7月8日，陈粟源与绵阳市昊星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈粟源购买绵阳市昊星房地产开发有限公司开发的商品房，建筑面积88.58㎡。2012年2月24日，陈粟源与锦辉物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费1.3元/㎡/月，垃圾清运费6元/月；认可绵阳市昊星房地产开发有限公司委托锦辉物业公司在业主大会成立之前对所住小区进行前期物业服务。2013年7月31日，陈粟源与绵阳市昊星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，变更陈粟源所购房屋建筑面积为91.05㎡。陈粟源入住后将物业服务费及交纳至2013年8月前。后因陈粟源及父母认为房屋存在质量问题向锦辉物业公司反映未予解决和物业服务质量不符双方所签合同约定，故陈粟源拒绝交纳2013年8月24日以后的物业服务费共计5323.70元（1.3元×88.58㎡、2013年8月24日至2017年6月30日），垃圾清运277.40元。为此，锦辉物业公司通过张贴缴费通知单、催收函的方式向陈粟源催缴物业服务费均未果。
一审法院认为：陈粟源作为小区业主，在购买入住后与锦�物业公司签订前期物业服务协议，接受锦辉物业公司的物业服务，并按时交纳部份物业服务费，表明双方建立合法有效的物业服务合同关系，锦辉物业公司依约为陈粟源所居住的小区提供了物业服务，陈粟源作为该小区的业主应当根据约定支付相应的物业服务费用。对陈粟源辩称开发商交付的商品房存在严重质量问题应由锦辉物业公司给予解决，一审法院认为，锦辉物业公司与开发商绵阳市昊星房地产开发有限公司是两个独立的民事主体，房屋质量问题对应的是业主和开发商之间的房屋买卖合同，而物业服务费对应的是业主和物业服务公司之间的物业服务合同，二者是两个不同的合同关系。房屋质量问题属商品房买卖合同的范畴，并非物业服务公司的责任范围，业主对房屋质量问题可与开发商协商或诉讼解决，无权以此拒交物业服务费。陈粟源对小区其他业主的违建行为不满，可向锦辉物业公司及相关职能部门反映，因违建属相关行政管理部门职责范围，物业公司不具有执法权，也超出物业服务合同约定的义务范围，物业公司如及时报告反映即属履行应尽的合同义务，陈粟源亦无权以此拒交物业服务费。物业公司在提供服务过程中物业服务质量存在一定的瑕疵，但从整个物业服务情况来看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，并未影响全体业主的正常生活、使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现；并未造成物业管理区域内环境卫生、绿化、公共秩序严重恶化；并未不履行保洁、安保、公共设施的维护等基本服务。陈粟源如认为锦辉物业公司未按照合同的约定提供服务而给业主的人身财产安全造成了损害，应当依照相关实体法的规定，要求其承担相应的民事责任，而不能以此为由拒绝交纳应承担的物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，锦辉物业公司要求陈粟源支付2013年8月24日至2017年6月30日的物业服务费5323.7元、生活垃圾清运费277.40元的请求，符合法律规定及合同约定，法院予以支持。锦辉物业公司主张因陈粟源逾期缴纳物业服务费，应当承担滞纳金的诉请。法院认为，陈粟源未按照合同约定缴纳物业服务费的行为虽已构成违约，但锦辉物业公司在提供服务时未严格按照物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务及对陈粟源的诉求未妥善处理，以致陈粟源拒交物业服务费，对�锦辉物业公司存在一定过错。故锦辉物业公司主张滞纳金的诉请，法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：“一、被告陈粟源于本判决生效之日起五日内向原告绵阳市锦辉物业服务有限责任公司支付物业服务费5323.7元、生活垃圾清运费277.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告陈粟源负担。”
二审查明：2018年1月12日，绵阳市涪城区人民法院已受理陈粟源起诉锦辉物业公司�求该公司履行相关物业服务义务的物业服务合同纠纷一案。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，前期物业服务协议对锦辉物业公司和陈粟源具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务，即锦辉物业公司应按物业服务合同约定和法律规定全面履行物业服务，陈粟源应按约定支付物业服务费。陈粟源所称锦辉物业公司未按约定履行物业服务的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，其可以另行依法主张其权利，且陈粟源实际也已经另行起诉了锦辉物业公司。该物业服务区域内的业主亦可依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定重新选聘物业服务企业。至于陈粟源所称房屋质量问题，应向房屋出售人主张权利。锦辉物业公司主张陈粟源支付所欠的物业服务费，具有事实和法律依据，应予支持。
综上，上诉人陈粟源的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈粟源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
审 判 员 廖小军
审 判 员 张宗文
二〇一八年五月二日
法官助理 刘 颖
书 记 员 陈进文