广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民初字第86号
原告：陈运钦。
委托代理人：陈鸿萌（系原告之父）。
被告：桂林市新镒房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王永法，总经理。
被告：桂林市万鸿房地产开发有限责任公司。
法定代表人：韦乃政，总经理。
委托代理人：熊忠秋，该公司副总经理。
原告陈运钦诉被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司、桂林市万鸿房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告陈运钦及其委托代理人陈鸿荫，桂林市万鸿房地产开发有限责任公司的委托代理人熊忠秋到庭参加诉讼。被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈运钦诉称：2001年3月17日原告认购琴潭小区四号楼商品房一套，交定金1万元，建筑面积81.64㎡，单价为1408元，总价款114949.16元。原告认购房屋时交定金1万元，2001年9月17日交购房款10万元，被告同时将房屋交付给原告，尾数4949.16元根据协议约定，待办好产权证后付清。由于被告未交清土地出让金等原因，房屋至今未能办理产权过户给原告。被告的行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令；1、被告赔偿自2013年7月10日起至2014年12月31日止的迟延办理房产证的违约金16542.9元；2、被告承担本案诉讼费。
原告陈运钦对其主张向本院提交了如下证据：1、认购单一份，证明原、被告之间商品房买卖合同关系；2、（2013）秀民初字第510号民事判决书、（2013）桂市民四终字第661号民事判决书，证明被告违约的事实及原告要求违约金的理由。
被告桂林市万鸿房地产开发有限责任公司辩称：诉争房屋现在确实无法办理房产证和土地证，但无法办证不是被告故意不办。由于政策变化，在房屋建成办理土地证的时候，土地局要求补交62万的土地出让金。我公司认为按协议已经交完了土地款，因为此事公司方面也一直在跟市政府及土地局协商，但至今协商未果，所以土地证、房产证无法办理。综上，请法院依法判决。
被告桂林市万鸿房地产开发有限责任公司对其答辩主张未提交证据。
被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司未答辩也未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经过庭审质证，被告桂林市万鸿房地产开发有限责任公司对原告提交的证据1、2的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2001年9月17日原告陈运钦向被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司购买座落在桂林市琴潭三号小区4号楼商品房一套，建筑面积81.64平方米，单价为1408元／㎡，总价款114949.12元，预收金额11万元。被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司出具了《房屋认购单》，该认购单载明：“如房产公司原因不能办理签订购房合同及办理房屋产权证，必须退还110000元整，余款在办产权证时付清。2001年3月21号付1万元，在9月17号中计算，9月17号实收10万元整”。该认购单同时写明了认购房人姓名、房屋建筑面积、单价、金额。原告付款后被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司将房屋交付给原告使用。由于两被告未交清该房屋的土地出让金，致使未能给原告办理房屋产权证。2008年原告陈运钦向桂林市象山区人民法院起诉要求被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司立即补办购房合同并办理好房屋产权证和土地使用证。桂林市象山区人民法院于2008年1月30日作出（2007）象民二初字第261号民事判决书，判决：“1、被告桂林市新镒房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内，就其出售给原告陈运钦的桂林市琴潭3号小区4号楼房屋与原告陈运钦订立书面商品房买卖合同。2、被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司应当在判决生效之日起90日内，将需要由其提供的办理桂林市琴潭3号小区4号楼房屋（房屋编号以房产管理部门确认为准）的房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门，协助原告陈运钦办理该房屋的房屋所有权证和土地使用证。3、第三人桂林市万鸿房地产开发有限责任公司对上述第二项判决义务负连带责任”。因被告未履行上述判决义务，原告再次向桂林市象山区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿延迟办证损失57267元和已付房款的贷款利息。2009年3月10日桂林市象山区人民法院作出（2008）象民二初字第352号民事判决书，判决：“1、被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司支付原告陈运钦逾期办证违约金44055元（计算方式：以11万元为本金，从2003年1月计至2008年12月，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；2、第三人桂林市万鸿房地产开发有限责任公司对以上违约金承担连带责任”。2010年1月12日，桂林市象山区人民法院对（2008）象民二初字第352号民事判决书确定的义务执行完毕。由于被告仍不能为原告办理房屋所有权证和土地使用证，原告分别于2010年2月4日、2011年1月5日、2012年1月9日、2013年5月8日向本院提起诉讼，要求二被告给付迟延办证违约金，本院审理后，均支持了原告的诉讼请求。
另查明，二被告于1999年10月12日签订《联合建房协议书》，该协议书约定：二被告联合开发桂林市琴潭3号小区北组团3、4号房屋。出资方式：桂林市新镒房地产开发有限责任公司出资金，桂林市万鸿房地产开发有限责任公司出土地；桂林市新镒房地产开发有限责任公司负责计划立项、规划定点、地质勘探、工程设计、土建及水电施工等开发全过程的工作；桂林市万鸿房地产开发有限责任公司负责土地使用证的办理并配合桂林市新镒房地产开发有限责任公司办理其他文件手续；利益分配：桂林市新镒房地产开发有限责任公司占63%，桂林市万鸿房地产开发有限责任公司占本合作项目总建筑面积的37%；桂林市新镒房地产开发有限责任公司住宅为第4栋，桂林市万鸿房地产开发有限责任公司住宅为第3栋。该房产项目完工后，桂林市新镒房地产开发有限责任公司将分得的4号楼房屋出售给原告。因该项目为拆迁房项目，二被告未交清该块土地的出让金等问题，至今未能办好相关房屋产权手续。
本院认为，原告经与被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司平等协商，以房屋认购单的形式约定被告将其开发建设的房屋出售给原告，原告依约在支付了大部分购房款后，被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司将房屋交付原告使用，双方的房屋买卖关系成立；虽然双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，但原告与被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司于2001年9月17日所签订的《新镒房地产开发公司房屋认购单》中明确了房屋的买卖双方、房屋的具体位置、面积、单价、付款方式及违约方式，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司也按照约定收受购房款，故该认购单应当认定为商品房买卖合同。双方在签订认购单后，被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司于2001年9月将房屋交付原告使用，后因未交清土地出让金等原因，导致诉争房屋一直未能办理相关房屋产权登记，对此被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司应承担违约责任。本案中，房屋认购单对办证时间和延迟办证违约金虽未作约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付延迟办证违约金。
原告诉请被告给付2013年7月10日至2014年12月31日违约金的请求合理合法，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2013年7月10日至2014年11月21日5年期以上的贷款年利率为6.55%，2014年11月22日至2014年12月31日5年期以上的贷款年利率为6.15%）计算违约金，违约金应为13986.2元［11万×（6.55%＋6.55%×30%）÷12个月÷30天×500天＋11万×（6.15%＋6.15%×30%）÷12个月÷30天×40天］。被告桂林市万鸿房地产开发有限责任公司作为原告购买的房屋项目联合开发商，负有协助原告办理房屋产权过户的义务，对迟延办证依法应承担相应的法律后果，对本案原告诉请的违约金应承担连带赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司支付原告陈运钦自2013年7月10日至2014年12月31日的逾期办证违约金13986.2元。
二、被告桂林市万鸿房地产开发有限责任公司对上述违约金承担连带给付责任。
本案案件受理费214元，因适用简易程序减半收取107元（原告已预交），由被告桂林市新镒房地产开发有限责任公司、桂林市万鸿房地产开发有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费214元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 陆 玮
二〇一五年二月十一日
书 记 员 屈斐琳