上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第280号
上诉人（原审被告）上海敞达投资管理有限公司。
法定代表人王睿。
委托代理人高树声，上海市树声律师事务所律师。
委托代理人贺欣，上海市树声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海林籁泉韵服装有限公司。
法定代理人金成斌。
委托代理人王桦宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人耿海霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海敞达投资管理有限公司（以下简称敞达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人敞达公司的委托代理人贺欣，被上诉人上海林籁泉韵服装有限公司（以下简称林籁泉韵公司）的委托代理人王桦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年，林籁泉韵公司（乙方）与敞达公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将上海市闸北区洛川中路XXX号XXX栋房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为研发及办公使用，房屋建筑面积453.6平方米。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求和现有装修、附属设施、设备状况以及甲方书面同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，如有，则将分别在本合同附件（二）及、或由双方在本合同补充协议中加以列明。房屋的交付日期为2012年4月1日，租期自2012年4月1日起至2017年3月31日止，交付日即为起租日。自2012年5月15日起至租期届满日止为计租金期。乙方应于交付日前5日内与甲方共同验收该房屋。验收完毕乙方应签署书面的《房屋验收交接书》以示甲方已向乙方交付该房屋。租金每1个月缴纳1次，每年缴纳12次，先付后用。确定每1个月的第一天为交租金的日期。自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金单价为人民币（以下币种均为人民币）2.05元／天／平米；自2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金单价为2.35元／天／平米。涉案房屋月租金的计算方式为：实际建筑面积＊当年租金单价＊365天／12月计算所得。在签订本合同后的5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金金额为叁个月的租金，即84，851.55元。物业管理费为每月每平方米8元，此费用年合计为43，545.6元（每月3，628.8元），按起租日起，每3个月缴纳1次，每年缴纳4次。乙方自行负责房屋的二次装修，乙方二次装修方案须事先经过甲方审核及书面同意，按规定须报政府部门审批的，乙方须获得政府部门审批后方可施工。合同14-1条载明，“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金叁倍的金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）甲方交付的房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……。”合同附件（二）未作任何记载。合同签订后，林籁泉韵公司向敞达公司支付租赁保证金84，851.55元。租金从2012年5月15日开始支付，已付至2012年12月14日。物业管理费自2012年4月1日开始支付，已付至2013年3月31日。2012年11月19日，案外人上海渊清林国际贸易有限公司（以下简称渊清林公司）委托律师向敞达公司发函称，2012年4月，你司和渊清林公司就涉案房屋订立《房屋租赁合同》约定，涉案房屋（独栋）全部由渊清林公司租赁使用，并附送小天台。由于经营上的考虑，渊清林公司至今尚未正式入驻使用该栋房屋，但一直正常缴纳房租。期间，你司将原不出租的楼层出租，第三方承租人自11月10日装修，并开始使用E栋楼面和洗手间。渊清林公司还发现承租后有人进入E栋睡觉和吃饭。就以上事项，渊清林公司与你司沟通，你司单方面认为该楼面和洗手间为公用部位。按照合同附件（一）所示的建筑面积530平方米，去除该栋平面图右上侧所示长方形楼梯区域面积后，正好是453.6平方米。另按照通常理解，也仅只有车库、楼梯等少数公共部位和必要设施，属于公共部位。位于E栋二层和三层的楼面和洗手间全部为承租方渊清林公司的内部空间，渊清林公司具有完全排他性的专用使用权，排除任何其他第三方以任何途径或方式进入或停留。其次，渊清林公司权益正在受到你司违约行为的不当侵害。渊清林公司系一家从事国际贸易的创新型服饰经营公司，其经营范围决定了其对租赁物业的特殊要求，即要保障其接待涉外客户品牌服饰经营的保密性、独立性、专属性等特定功能。渊清林公司要求敞达公司在收到本律师函后5日内主动消除对渊清林公司的不当影响。2012年11月26日，敞达公司向林籁泉韵公司回函称，2012年11月19日林籁泉韵公司寄送的律师函已收悉。敞达公司出租给林籁泉韵公司的房屋面积本身不包括对任何公共设施的独立租用。双方在租赁合同中从未就卫生设施等公共设施提供有异于一般注意或习惯的约定。敞达公司不存在违反合同约定的行为，林籁泉韵公司亦不享有任何就公共卫生设施的独占性使用权限。如双方不能达成共识，据目前状况，双方均有权主张解除租赁合同。2012年11月28日，林籁泉韵公司向敞达公司寄送解除合同通知书，要求自该日起解除与敞达公司的租赁合同，并通过法律途径主张返还租赁保证金以及支付违约金、赔偿金等。敞达公司于次日收到该份通知书。
2012年12月，林籁泉韵公司向原审法院提起诉讼称，2012年4月，其与敞达公司签订的《房屋租赁合同》。合同签订后，林籁泉韵公司虽未入驻涉案房屋，但一直正常缴纳房租。期间，敞达公司将系争房屋旁原为车库的D栋房屋改造出租。D栋房屋的承租人自2012年11月10日开始装修，并使用涉案房屋的楼面区域和洗手间，甚至吃住在涉案房屋内。为此，林籁泉韵公司与敞达公司多次沟通，但敞达公司认为系争房屋的楼面及洗手间为公用部位。根据双方之间的合同约定，洗手间、电梯、楼梯等均为承租房屋的内部空间和设施，林籁泉韵公司应具有完全排他性的专属使用权。敞达公司单方面违反合同约定，擅自将专属于林籁泉韵公司使用的楼面和洗手间许可给第三方使用，导致林籁泉韵公司无法实现租赁目的，也使得原定的装修不能如期进行，给林籁泉韵公司造成了损失。2012年11月19日，林籁泉韵公司委托律师向敞达公司发函，要求敞达公司在5日内消除对林籁泉韵公司的不当影响。但敞达公司回函仍坚持原来的观点。鉴于此，林籁泉韵公司要求原审法院判令：1、确认双方租赁合同于2012年11月29日解除；2、敞达公司退还租赁保证金84，851.55元；3、敞达公司支付违约金84，851.55元；4、敞达公司返还2012年11月29日至2012年12月14日的租金14，878.08元、2012年12月-2013年3月份物业管理费14，515.2元。
原审审理中，敞达公司辩称，同意解除合同，但解除日应为2013年4月16日第一次开庭之日。敞达公司一直按约履行合同，林籁泉韵公司擅自提前解约，无权要求敞达公司返还租金及物业管理费。涉案房屋在改造之前的建筑面积为477.51平方米，改造后建筑面积达到659.04平方米。出租给林籁泉韵公司的房屋面积扣除公用部位及一楼未出租的房间面积达到500多平方米，所以合同所载453.6平方米已经是给予林籁泉韵公司优惠少算的面积。林籁泉韵公司在承租涉案房屋时，D栋房屋已经竣工，故林籁泉韵公司在承租时已经知晓两栋房屋共用公共设施这一实际情况。且敞达公司从未向林籁泉韵公司收取过公共设施使用过程中的能耗费，这都表明敞达公司出租的部位不包括公用设施面积。现在林籁泉韵公司单方提出解约，已经构成违约，根据合同约定，敞达公司可以没收租赁保证金。鉴于敞达公司没有违约，敞达公司亦不同意支付违约金。
原审法院另查明，2011年4月26日，上海市闸北区经济委员会闸经（2011）4号文件载明，“E构空间”上海市产业融合孵化（闸北）基地（以下简称E构空间）项目位于上海市闸北区洛川中路XXX号，原为新民印务厂，属于旧厂房改造项目。对原厂区内1-5号楼（总建筑面积15852.89平方米）进行改进及功能调整。改建后总建筑面积20000平方米，改建后增加的面积可以使用但不计入产证。E构空间运营主体是敞达公司，产权方为新民印务厂，租赁期为15年，从2009年8月起至2025年1月止。2011年1月25日，E构空间5号楼（即E栋房屋）竣工，竣工报告所载建筑面积为659.04平方米。同年6月3日，房地部门核发的房地产权证显示洛川中路XXX号建筑面积15852.89平方米，其中5号楼建筑面积是477.51平方米。
原审审理中，林籁泉韵公司方证人陈某出庭作证称，其是房产中介公司的经办人。当时敞达公司由阎冬经理负责招租事宜，并通过邮件向证人发送了涉案房屋的实景图。阎经理告知证人E栋是独栋的，隔壁D栋是车库，没有租户。签约时，出租方是将E栋房屋整体出租，没有提出E栋内的楼梯、电梯、卫生间是可以共同使用的，也没有说明哪一部位不对外出租。租赁面积是敞达公司提供的，林籁泉韵公司也予以认可。证人只查看过E栋房屋，没有查看过屋顶，从外部又看不出D栋房屋的内部情况，所以在林籁泉韵公司与敞达公司发生纠纷后，证人才知道从屋顶上面，D栋的使用人可以进入E栋房屋。林籁泉韵公司对于证人证言无异议。敞达公司认为证人与林籁泉韵公司有利害关系，且实景图是通过个人邮箱发送，没有敞达公司公章，记载的租金标准也与合同不符，故对于证人证言不予认可。
原审审理中，林籁泉韵公司与敞达公司均确认2012年11月19日律师函是以林籁泉韵公司关联企业渊清林公司名义寄发的，但与敞达公司签订租赁合同的主体是林籁泉韵公司。林籁泉韵公司承租房屋后，还未进行装修，涉案房屋仍是毛坯状态，且屋内没有林籁泉韵公司物品。
原审审理中，敞达公司提供的与涉案房屋相邻的D栋房屋的租赁合同载明，敞达公司将洛川中路XXX号D栋01室房屋出租给案外人，建筑面积275.3平方米，房屋交付日期为2012年7月1日，2012年7月1日至2012年8月31日为免租期，签约日期为2012年6月29日。
原审审理中，林籁泉韵公司表示敞达公司没有向林籁泉韵公司交付过房屋钥匙，亦未签署过房屋验收交接书，故林籁泉韵公司要求解除合同后无须履行任何交接事项。林籁泉韵公司于2012年10月准备装修，并向敞达公司提供了装修设计图纸，但后因卫生间是否独用发生争议而未施工。发生争议后，双方进行过协商，敞达公司的意见是把一楼所有房间出租给林籁泉韵公司，租金不变。但林籁泉韵公司认为自己最初承租的就是整栋房屋。敞达公司工作人员阎冬通过邮件发给中介经办人员的宣传资料上显示涉案房屋是独栋出租，合同附件（一）中未特别标注不予租赁的部位，附件（二）中亦没有公用设施的特别约定。敞达公司则表示其经办人员阎冬现已离职。据阎冬陈述，双方已完成房屋交接，但是敞达公司在档案中未找到涉案房屋的交接书。敞达公司认为，若其未交房，林籁泉韵公司不会向其支付房租，也不可能进入房屋进行装修设计。关于林籁泉韵公司的装修设计图，敞达公司确实收到过，但林籁泉韵公司把敞达公司没有对外出租的部位也进行了设计，所以敞达公司未予同意。按商业惯例，公用设施都不会单独出租给承租方。而且，合同附件（一）房屋一楼平面图中并没有将未出租的房间标注在图纸上，也说明敞达公司不是独栋出租涉案房屋。由于绘图人员非专业人士，所以长、宽标注上出现误差。
原审审理中，林籁泉韵公司变更第三项诉讼请求，要求敞达公司支付违约金56，567.7元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据林籁泉韵公司与敞达公司签订的租赁合同约定，林籁泉韵公司承租的系E栋房屋，对于出租部位并未作出特别约定。而敞达公司在出租D栋房屋时写明了出租部位是01室，再结合房产中介经办人员的证言以及提供的宣传资料，原审法院认为，林籁泉韵公司的主张更具有高度盖然性，即敞达公司是整栋出租E栋房屋，其中的卫生间、楼梯等部位均应由林籁泉韵公司排他性占有使用。林籁泉韵公司以敞达公司提供的房屋不符合合同约定、无法实现租赁目的为由解除合同并要求敞达公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，可予支持。通过林籁泉韵公司与敞达公司之间互相发送的律师函表明，林籁泉韵公司在发现涉案房屋存在卫生设施共用的情况后曾向敞达公司提出改正，在得到否认的回复之后，林籁泉韵公司向敞达公司发送解除合同的通知，并于次日送达敞达公司。敞达公司接收解除通知后，未在合理的期限内提出异议，故原审法院认定双方的租赁合同的解除日为2012年11月29日。合同解除后，敞达公司应当退还林籁泉韵公司租赁保证金以及多收的租金及物业管理费。林籁泉韵公司自愿调整违约金数额，并无不妥，可予准许。
原审法院据此判决：一、林籁泉韵公司与敞达公司就本上海市闸北区洛川中路XXX号XXX栋房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年11月29日解除；二、敞达公司应于判决生效之日起十日内返还林籁泉韵公司租赁保证金84，851.55元；三、敞达公司应于判决生效之日起十日内向林籁泉韵服装有限公司支付违约金56，567.7元；四、敞达公司应于判决生效之日起十日内退还林籁泉韵公司2012年11月29日至2012年12月14日的租金14，878.08元；五、敞达公司应于判决生效之日起十日内退还林籁泉韵公司2012年12月至2013年3月的物业管理费14，515.2元。
原审法院判决后，敞达公司不服，向本院提起上诉称：其并未将E栋房屋整栋出租给被上诉人，有上诉人在原审中提供的竣工证明、产证等文件上记载的房屋面积与房屋租赁合同中约定的面积差异等事实可以证实。事实上，除本案中争议的公共部位外，一层的杂物间也并未出租给被上诉人，而是由上诉人用于堆放杂物。一层主网间、水泵房、配电间也是不可能出租给被上诉人的，因一层没有卫生间，故进出人员也必须要使用楼上的卫生间，故被上诉人就E栋房屋的公共设施及公共部位不享有独占的、排他的使用权。被上诉人在承租E栋房屋时，与之毗邻的D栋房屋早已完成改建，作为园区内的公共部位，D栋租户有权使用E栋房屋的卫生间。被上诉人的租赁目的始终能够实现，因被上诉人擅自提出解除合同，构成违约，理应由被上诉人承担违约责任。合同解除时间应为上诉人在原审首次开庭同意解除合同的时间即2013年4月16日。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判对被上诉人在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人林籁泉韵公司答辩称，房屋租赁合同中约定租赁标的物是E栋房屋，并非是上诉人主张的几个房间。若仅是部分房屋出租，租赁合同中应明确租赁部位的具体室号。合同附件一中约定租赁房屋的平面图，进一步说明了上诉人是整幢出租房屋。根据合同约定，对于租赁房屋的公用部位使用条件和要求等事宜如有则应分别在合同附件二或补充协议中约定，但之后并没有相关约定，应视为双方对于租赁房屋并没有约定合用的部分。中介公司经办人员陈某在原审中出庭作证陈述，上诉人的经办人员曾告知其E栋是整幢出租，并未告知E栋房屋内的楼梯、卫生间是与D栋合用的。被上诉人之所以提出解除合同，是因为D栋租户频频出入E栋房屋并使用E栋的卫生间导致被上诉人使用E栋房屋的私密性受到影响，合同目的无法实现，故被上诉人请求解除合同。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案E栋房屋的卫生间等部位是否属于公用设施各执一词。鉴于租赁合同中记载的出租房屋为“E栋”，并明确约定如有公用或合用部位，则就使用范围、条件和要求将在合同附件或补充协议中加以列明，但事后双方并未就公用部位作出任何约定，故被上诉人主张其系整幢承租E栋房屋具有合同依据。上诉人以竣工报告与产权证上记载的面积与合同约定面积存在差异作为其主张的理由之一，但即使是上述竣工报告与产权证上记载的房屋面积也相差甚远，但这并不影响被上诉人依据合同主张对E栋整幢房屋的承租权。至于上诉人所述E栋一层有主网间、水泵房、配电间并未出租，杂物间由上诉人自行用于堆放杂物，因上述功能房间及仅用于堆放杂物空间的使用方式明显不同于一般出租房屋，即使这些部位非出租范围，亦不影响被上诉人独立使用E栋房屋的初衷。因上诉人明确表示E栋房屋的卫生间等部位属于公用部位，且D栋房屋内租户使用E栋房屋卫生间的情况客观存在，故被上诉人以其合同目的无法实现为由要求解除合同符合合同约定及法律规定。导致合同解除的责任在于上诉人，上诉人理应就此承担违约责任。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元3，716元，由上诉人上海敞达投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……