河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民再终字第17号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）王淑珍，女，汉族。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）赵青，女，汉族。
委托代理人李成道，衡泰律师事务所律师。
王淑珍因与赵青共有物分割纠纷一案，沧州市运河区人民法院于2012年11月1日作出（2011）运民三初字第1927号民事判决，赵青不服该判决提出上诉，本院作出（2013）沧民终字第946号民事判决。该判决生效后，王淑珍、赵青均申请再审，2014年1月16日，本院作出（2013）沧民申字第237号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告诉称，2007年12月3日，原告与被告共同出资415000元，在沧州市汇丰拍卖有限公司拍卖获得位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号门市一处。2008年1月28日，沧州市房产管理局为原被告双方办法了沧市共字第3049518-1号房产证。该房屋购买后，房屋的使用权和出租权全部由被告独自控制。2007年12月至今，二楼由被告自己使用经营美容生意，2008年1月至2月份，被告自己使用的二楼仅给原告租金500元，2008年3月至2010年12月被告又擅自降为每月给付租金200元，原告对被告的做法碍于面子一直忍让，但该房产一楼对外出租权一直由被告控制，出租协议以及出租价格都不告知原告，原告要求合理租用一楼房屋的意见也被被告拒绝，原告见此情形，要求分割房屋，被告不同意。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，诉至法院，请依法判令：1、原被告双方分割共有房屋；2、被告支付租金14800元；3、诉讼费由被告承担。原告当庭将租赁费诉讼请求变更为11468元。
被告赵青辩称，1、原告所述与客观情况不符，原告要求分割共有房屋的分割方式不能成立。买房的原因是基于被告当时承租该房屋享有优先购买权，在此情况下，中行处置该房屋时，在原告的请求下，原告出了一半资金买了共有房屋。2、被告和原告共同购买该房屋，前提条件就是由被告仍然继续使用房屋做原有的美容院工作，由于该美容院是被告用70000元转让价格转接过来，在原告同意的情况下，被告才同意由原告出资，由被告继续承租经营。同时，对外出租的租金以及对外出租原告都是同意并认可的，房屋租金没有拖欠原告。原告曾多次找到一楼承租户阻拦、封门，且曾报110。在这种情况下，双方没有谈妥，原告才起诉要求分割。原告要求分割被告是认可的，但我认为，该房屋是被告享有优先购买权才购得，我要求拥有房屋，给原告一半房款。3、租金并不是被告给租金，租赁户出具证据证实，由于原告的原因，使得承租户经营受到了影响，所以他要求在没有明确说法的情况下，现在的租金没有支付。所以原告起诉这一条没有依据，不应得到支持。请求依法驳回原告关于租金的诉讼请求。
庭审中原告提交如下证据：1、房屋所有权证一份。2、租赁协议一份。
被告提交如下证据：1、房屋所有权证一份。2、2010年4月13日签订的租赁协议一份。3、2011年3月10签订的租赁协议一份。4、租赁户的证明一份。
一审经审理查明，原被告双方于2007年共同出资购买位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋（产权证号：30495**），该房屋为原被告按份共有，双方各享50%产权份额。
另查明，被告与承租人迟某于2010年4月13日就门市一楼签订租赁协议书一份，约定每月租金2500元，租赁期限一年。被告自己使用二楼经营美容店，双方口头约定，被告每年支付原告租金2400元。原告王淑珍已经收取被告赵青、承租人迟某2010年4月13日至2011年4月12日一年租金17400元。其中，迟某租金15000元，被告赵青租金2400元。
一审认为，根据本案诉争房屋所有权证记载，原被告按份共有沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋，所占比例分别为50%。我国法律规定，对按份共有财产，共有人之间没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。原告主张分割共有房屋，符合上述规定，予以支持。关于分割方式，为充分体现房屋的使用价值，应由一方享有房屋所有权，然后向对方支付50%房款为宜。但经原审法院多次调解，原告坚持分割房屋实物，同时鉴于房屋的特殊结构，就是否能够实物分割，原审法院致函沧州市房屋产权市场管理处，该处派人实地勘察后出具意见认为：如分断窗户单开门后可以分别办理产权登记，如现状情况下，不能分别办理房产登记。据此，原告请求分割房屋实物，应予支持。
关于原告诉求被告赔偿其租金的问题。原告对被告与承租人迟某于2011年3月10日签订的租赁协议不予认可。由于双方产生纠纷，致使依据该合同应收的租金，被告至今尚未收取，原被告双方应共同向承租人主张权利，因此，原告要求被告支付2011年4月12日后的一楼租金，理由不充分，不予支持。对被告自己使用二楼应支付的租金，原告主张被告按照每月550元的标准支付，但没有提供相关证据证明，且被告不认可，故对原告主张的标准不予认定。原告认可收取了被告2010年4月13日至2011年4月12日一年租金2400元，对该标准予以认定。因此，被告自己使用二楼向原告支付的租金应按每年2400元计算，自2011年4月13日至法庭辩论终结前2011年9月23日共160天，计1052元。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款、《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、对原被告双方共有的位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋予以平均分割，从房屋中间（南北向）分断窗户单开门，东面房屋分割给原告，西面房屋分割给被告，限判决生效后十日内履行完毕。二、被告支付原告二楼租赁费1052元（租赁费已计算至2011年9月23日，自此以后仍按每年2400元计算，至房屋分割时止），限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3874元，由原被告各负担1937元。
一审宣判后，上诉人赵青不服，提起上诉的主要理由：1、诉争房屋系双方购买前，上诉人以7万元转让费承租诉争房屋，并一直承租该房从事美容院生意。后中行处置该房屋时基于上诉人的承租享有优先购买权，双方才共同出资购买了该房。双方曾口头约定，对该房屋不予分割。二楼由上诉人继续做美容使用，一楼对外出租，租金共享，同时约定，该房屋任何时候不进行分割。2、事实上，该房屋更不易分割。如分割使房屋的价值减损，对房屋的安全等也造成隐患。且房管部门也出具意见，据现状不能办理房产登记。3、作为房屋的共有人为能体现房屋的价值，上诉人多次提出在不分割房屋的情况下，通过竞价或者评估签订房屋价值，任何一方可享有房屋所有权，然后支付对方一半的房款。被上诉人执意分割严重侵犯了上诉人作为共有人依法享有的财产权益并给上诉人造成了极大的损失。
被上诉人王淑珍称，1、上诉人所说的7万元的转让费不是事实，因为房屋是双方共同出资购买，且购买前上诉人一直与房屋所有权人中行直接签订协议，故没有转让费。2、上诉人所说的购买该房是基于其承租该房屋而享有优先购买权不实，实际是其他原承租人不买。3、双方在购买前后均未约定不得分割。4、上诉人称为了体现房屋的价值利益最大化，租金与周边租户数额一致不是事实。5、上诉人提出分割房屋会价值减损毫无依据，如不分割对被上诉人才是价值减损。
二审认定事实与原审法院查明事实一致。
另查明，上诉人与被上诉人均对迟某自2009年始至今租赁涉案房屋无异议。二审庭审中，上诉人赵青提供了2012年3月10日又与迟某签订的租赁协议书，该协议约定的租赁期限为三年，至2015年4月14日到期。被上诉人王淑珍对该协议的真实性有异议，认为是协议双方伪造的，因为此前均为每年签订一次，期限均为一年。另上诉人赵青提供了2011年4月1日与辛某的转让合同，证明其将美容院转让给了辛某，被上诉人亦不予认可。
二审认为，上诉人赵青与被上诉人王淑珍共有本案涉案房屋各占50%份额，现被上诉人王淑珍主张分割该共有房屋。上诉人赵青主张双方有口头约定对该房屋永不分割，对此被上诉人王淑珍不予认可，上诉人没有提供其他证据佐证双方有口头约定。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。被上诉人王淑珍请求分割共有房屋应予准许。但此前双方曾将该房屋租赁给他人使用，虽然赵青与承租人迟某签订的合同是2015年4月13日到期，可以提前通知承租人租至2014年4月13日停止租赁。租赁到期后双方再行分割。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持沧州市运河区人民法院（2011）运民三初字第1927号民事判决书第一项中的王淑珍、赵青共有的位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋予以平均分割，从房屋中间（南北向）分断窗户单开门，东面房屋分割给王淑珍，西面房屋分割给赵青。维持第二、三项，即赵青支付王淑珍二楼租赁费1052元（租赁费已计算至2011年9月23日，自此以后仍按每年2400元计算，至房屋分割时止），限本判决生效后十日内履行完毕。驳回王淑珍的其他诉讼请求。二、撤销沧州市运河区人民法院（2011）运民三初字第1927号民事判决书第一项中的限判决生效后十日内履行完毕。三、涉案房屋于2014年4月13日租赁到期后十日内分割完毕。一审案件受理费3874元，赵青与王淑珍各承担1937元；二审案件受理费1500元，由赵青承担1300元，王淑珍承担200元。
王淑珍申请再审的理由是：一、依法纠正二审把涉案房屋执行延期到2014年4月13日的错误判决。二审增加确认新的租赁合同违法。二、纠正二审判决赵青给付王淑珍租金起始时间2011年4月13日的错误判决（应为2011年1月1日）
赵青申请再审的理由是：一、一二审判决对诉争的房屋进行实物分割缺乏事实和法律依据。二、二审判决认定在承租人一年承租期后进行分割亦缺乏法律依据。
经审理查明，再审查明事实与一审查明一致。
本院认为，根据本案诉争房屋所有权证记载，二申请再审人按份共有沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋，所占比例分别为50%。根据我国法律规定，对按份共有财产，共有人之间没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。王淑珍主张分割共有房屋，符合上述规定，本院予以支持。关于分割方式，为充分体现房屋的使用价值，应由一方享有房屋所有权，然后向对方支付50%房款为宜。王淑珍坚持分割房屋实物，同时鉴于房屋的特殊结构，就是否能够实物分割，原审法院致函沧州市房屋产权市场管理处，该处派人实地勘察后出具意见认为：如分断窗户单开门后可以分别办理产权登记，如现状情况下，不能分别办理房产登记。据此，王淑珍请求分割房屋实物，应予支持。
关于王淑珍要求赵青赔偿其租金的问题。王淑珍对赵青与承租人迟某于2011年3月10日签订的租赁协议不予认可。由于双方产生纠纷，致使依据该合同应收的租金，赵青至今尚未收取，二申请再审人双方应共同向承租人主张权利，因此，王淑珍要求赵青支付2011年4月12日后的一楼租金不予支持。对赵青自己使用二楼应支付的租金，王淑珍认可收取了赵青20**年4月13日至2011年4月12日一年租金2400元，本院对该标准予以认定。因此，赵青自己使用二楼向王淑珍支付的租金应按每年2400元计算，自2011年4月13日至一审法庭辩论终结前2011年9月23日共160天，计1052元。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决认定了赵青与案外人迟兰芳签订的租赁合同，超出了王淑珍的诉求，本院予以纠正。另二审判决将分割涉案房屋的时间延至2014年4月13日后十日内亦缺乏法律依据，本院亦予以纠正。本案经本院审判委员会研究决定，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沧民终字第946号民事判决；
二、维持河北省沧州市运河区人民法院（2011）运民三初字第1927号民事判决。
二审案件受理费1500元，由赵青承担。
本判决为终审判决。
审判长 杜金生
审判员 于振东
审判员 左志旺
二〇一四年三月二十七日
书记员 杨方霖