山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终588号上诉人（原审被告）：张波，男，1975年11月12日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：宋殿友，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高振敏，男，1952年2月3日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：郑丽丽，山东雍徽律师事务所律师。上诉人张波因与被上诉人高振敏房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1691民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张波上诉请求：1.撤销原审判决第二项判决中的“并支付违约金10万元”部分，依法改判;2.一、二审诉讼费用由高振敏承担。事实和理由：原审判决第二项中支付违约金判项，违背《合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审判决适用《合同法》第一百一十四条第一款之规定，属于适用法律不当，依法应予纠正。1.《合同法》第一百一十四条第一、二款所规定的违约金，属于赔偿性违约金，而非惩罚性违约金。据此，违约金具有明显的填补损失功能，这里所规定的是赔�性违约金。2.高振敏称为购买涉案房屋低价出售了秦淮人家小区8号楼西单元501室房屋，但高振敏的理由未得到一审法院的认可。3.违约金10万元过分高于因违约造成的损失，应适当减少。庭下，双方也沟通过，除退还1万元的定金外，再补偿上诉人3000元。一审法院未采纳张波的主张，应适用《合同法》第一百一十四条第二款之规定，适当减少违约金，以显法律公平。4.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金数额超过损失的30%即可认定为“过分高于”，而对于适当减少的幅度，其仅规定了一个下限，即最低只能调整到损失的130%，也就是说，司法解释许可的赔偿性违约金的惩罚性最低为损失的30%。而本案中高振敏的损失主张并没有得到法院的认可与支持，故不应获得10万元的违约金的支持。假设高�敏的10万元损失得到法院的支持的话，高振敏也仅能得到3万元的违约金支持。高振敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。高振敏已认可双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方约定的违约金条款属双方真实意思表示，不违反法律规定。根据合同法第114条、116条规定，应向高振敏支付违约金10万元。请求驳回上诉，维持原判。高振敏向一审法院起诉请求：1.张波继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.张波协助高振敏办理与涉案房屋相关的过户手续；3.张波承担本案的诉讼费用。庭审中，高振敏将其诉讼请求变更为：如张波明确表示不继续履行合同，高振敏将诉讼请求第一、二项变更为：解除双方签订的房屋买卖合同，张波退还房屋定金1万元，并支付违约金10万元。一审法院认定事实：2017年6月10日，张波（卖方即甲方）与高振敏（买方即乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有独立产权的房屋以人民币170万元的价格出售给乙方，房屋位置：滨州市长江3路渤海18路馨露鑫苑小区7号楼2单元102室；甲方保证该房屋系甲方的自有房产，无任何纠纷及拖欠其他单位的费用，自签订本合同之日起，甲方保证将该房屋按本合同约定价格出售给乙方，期间不得反悔、变更价格或将房屋出售给第三方，否则需退还乙方缴纳的购房定金1万元，另赔偿乙方违约金10万元；乙方向甲方支付全部房款后，甲方须协助乙方更改购房合同及缴款收据等该房屋一切相关产权材料到乙方名下；本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋定金1万元，本合同签订当日七个工作日内，乙方向甲方支付房款49万元，本合同签订当日起2个月内，乙方将购房款120万元交付给甲方。同日，高振敏向张波支付购房定金1万元。张波与苏杏华于1997年1月17日登记结婚，双方在夫妻关系存续期间购买涉案房屋。张波与高振敏签订《房屋买卖合同》后，苏杏华明确表示不同意出售涉案房屋。张波于2017年6月11日下午到高振敏处，告知高振敏因其家人不同意卖房不能将涉案房屋出售给张波，但高振敏要求继续履行合同。双方发生争议前，张波尚未对涉案房屋依法进行登记并领取权属证书，高振敏亦认可其在与张波签订合同时明知涉案房屋尚未依法登记领取权属证书。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：高振敏主张张波承担10万元违约金，其依据是高振敏为购买涉案房屋而低价出售其位于滨州市长江三路渤海十八路秦淮人家小区8号楼西单元501室的房屋少得房款10万元，高振敏为此提交了其于2017年6月11日与董永峰（买方）签订的《房屋买卖合同》一份、58同城房产�易价格截屏一份，欲证实其出售的房屋在58同城房产交易中的价格为110万元，高振敏以10万元的价格出售造成损失10万元。一审法院认为，高振敏提交的58同城房产交易价格截屏仅是其所出售房屋的对外标价，不是房屋买卖成功后的成交价格，故该价格不能证实其出售房屋的实际价值，且高振敏在出售上述房屋时并未对房屋价值依法进行评估，故高振敏提交的上述证据不能证实其出售的房屋实际价值为110万元，亦不能证实因其以100万元的价格出售上述房屋造成了10万元的经济损失。一审法院认为，高振敏与张波双方在平等、自愿、真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖合同》合法有效，张波关于涉案房屋买卖合同系无效合同的抗辩理由不能成立。理由如下：1.虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规强制性规定的合�属无效合同，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，上述强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该项规定属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故涉案房屋未依法登记领取权属证书并不直接导致涉案房屋买卖合同无效。2.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条在规定共同共有人在共有关系存续期间擅自处分共有财产的行为一般被认定为无效的同时，也规定了在第三人善意、有偿取得该财产的情况下应维护第三人的合法权益。本案中，张波明知涉案房屋系其与苏杏华的共同共有财产，其在未�房屋共有人对房屋的处分达成一致意见的情况下将涉案房屋出售给高振敏，且合同明确约定高振敏需支付对价，高振敏系有偿取得，故高振敏对张波擅自处分共有财产的行为并无过错。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张波在未与其共有人达成一致时处分涉案房屋后又以此为由主张合同无效，依法不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，张波在合同签订后、高振敏履行支付购房款的期限届满前明确表示不履行合同主要义务，高振敏诉求解除合同�法有据，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。本案中，在双方签订的合同中明确约定自合同签订之日起张波保证按合同约定价格将房屋出售给高振敏，期间不得反悔，否则需退还购房定金1万元，并承担违约金10万元；张波在双方签订合同后告知高振敏不再出售房屋，并告知高振敏其擅自处分了作为共有财产的涉案房屋，张波的行为违反了诚实信用原则，其行为构成违约；在合同既约定了定金又约定了违约金的情况下，高振敏有权选择主张张波返还定金，并承担违约金；张波在涉案合同能够继续履行的情况下拒不履行合同主要义务，属故意违约，且在双方签订的合同中明确约定了违约金的数额和违约情形，张波在签订合同时能够预见到违约后果，在张波违约时应按约承担违约责任，故张波要求减少违约金数额的抗辩主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，高振敏诉求张波返还定金、承担违约金于法有据，一审法院予以支持。综上所述，高振敏主张张波返还定金1万元、承担违约金10万元于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除高振敏与张波于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》；二、张波于本判决生效之日起十日内返还高振敏购房定金1万元，并支付高振敏违约金10万元，以上共计11万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由张波负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于一审法院认定违约金数额是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金制度设立的目的即为了在发生纠纷时免除守约方对自己因对方违约造成损失的举证责任。张波主张约定的违约金过高并请求对违约金进行调整，应当由其提供初步证据或者提出合理理由。本案中，张波未提交证据证实约定的违约金过分高于实际造成的损失，故对�波该主张，本院不予支持。综上所述，张波的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张波负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯勇审判员  王正真审判员  张 珊二〇一八年六月四日书记员  张真真