海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第703号
原告海南富迪房地产开发有限公司。
法定代表人郭振辉，董事长。
委托代理人欧阳琴，该司职员。
委托代理人石瑞，该司职员。
被告林伟胜。
委托代理人陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。
原告海南富迪房地产开发有限公司与被告林伟胜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王国娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告海南富迪房地产开发有限公司委托代理人欧阳琴和石瑞、被告林伟胜委托代理人陈宗泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月1日，原、被告双方签订《亚豪建材城商铺租赁合同》，由被告承租原告XX商铺，租赁期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止。根据合同的第七条“租金按月计算，按月支付。”而被告按合同履行缴费义务只至2014年10月止。被告于2014年11月起至今（2015年3月）一直未缴租金，原告多次催缴，但被告仍拒绝缴付。在原、被告签订合同之日，被告一次向原告缴纳相当于3个月的租金作为履约保证金，共计XX元；原告扣除被告缴交的履约保证金后，被告仍需支付欠原告的租金，计XX。被告迟延付租的行为，根据合同的第四条第3点：“拖欠租金累计超过30天的，甲方有权提前终止合同，收回商铺。”被告的行为已构成单方违约，按照合同第十七条：“单方违约的，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于2个月租金总额的违约金”，此违约金共计XX元。目前，租赁合同尚未到期，被告在未与原告办理退铺手续及签订合同终止协议的情况下，已自行清空商铺，也未支付所欠的租金及违约金，因此原告特向法院起诉，请求：1、终止原告与被告双方签订的《亚豪建材城商铺租赁合同》，并收回铺面；2、判令被告支付所欠租金XX元；3、判令被告支付违约金XX元；4、判令由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、被告不存在拖欠租金XX元的事实。2013年1月1日，原告、海口亚盛商业策划咨询有限公司（以下简称亚盛公司）与被告签订《亚豪建材城商铺租赁合同》，约定亚盛公司受原告委托，将其XX商铺租赁给被告销售建材商品。合同签订后，被告依约缴交了相当于3个月的履约保证金人民币XX元，并且每月均按时缴交租金。2014年中下旬起，由于国内外经济环境低迷，以及受产能过剩、库存堆积等因素影响，被告所经营的建材生产出现严重回款困难和亏损状态。为压缩成本，减少亏损，被告于2014年11月即向原告公司负责人提出关停店面、提前退租的意见，并从11月开始停止缴纳当月租金。但原告一直未明确答复。2015年1月，被告再次提出解除租赁合同，并愿意以所交履约保证金抵偿所欠租金，但原告仍置之不理。此时，原告无力缴交租金已超30天，依据合同第四条第3项的约定：“拖欠租金累计超过30天的”甲方（即原告）有权提前终止合同，收回商铺。依据合同公平原则，合同双方的权利义务应当是平等的。合同约定了，拖欠租金累计超过30天，原告可以终止合同，那么同样的权利也应该适用于被告，被告因为无法继续经营，无力缴纳租金，且提前一个月通知原告，原告亦同样应当享有终止合同的权利。至此，双方的合同应当已经解除。被告所缴纳的3个月履约保证金已经充抵所欠租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2015年1月，双方的合同已经解除，尚未履行的合同期限，应当终止履行，被告已经无义务再向原告继续缴纳租金。故原告要求被告继续支付2015年2月、3月的租金XX元，无事实和法律依据。二、被告合理要求解除合同，不应构成违约，不应支付违约金。2014年11月开始，被告虽然停止缴纳了租金，但是停止缴纳租金的原因是经营无法为继，合理提出解除合同的合法要求。且此时被告在原告处仍存有3个月的履约保证金，可以保证支付原告租金的要求。被告合理解除合同的要求不应视为违约，不应适用合同第十七的约定向原告支付违约金。退一步说，即便被告提前终止合同的要求构成了违约，那么合同约定的违约金标准明显超过实际损失，合同双方约定的违约金明显过高，请求法院可以从实际出发，减少违约金的支付。综上，被告认为，原告的诉求没有事实和法律依据，请求贵院依法查明案件事实，驳回原告的无理诉请。
经审理查明，海口市南海大道豪苑路XX号亚洲豪苑商场登记在原告名下。2013年1月1日，原告、被告及案外人亚盛公司签订一份《亚豪建材城商铺租赁合同》，约定亚盛公司受原告的委托，将原告XX商铺租赁给被告作销售建材商品及相关用途，使用面积为XX平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，共36个月，月租金XX元。订立本合同之日起，被告一次向亚盛公司缴纳相当于3个月的租金计XX元作为履约保证金，预付2013年1月份的租金计XX元。合同期满或双方解除合同之日，如被告没有违约，亚盛公司需将该保证金（不计息）一次退还给被告；若被告单方提前解除合同，视为被告违约，被告缴纳的保证金不予退还。未经亚盛公司同意，关门停业超过15天的，亚盛公司有权视乙方放弃经营权，合同自动解除。同时被告已缴交给亚盛公司的租金、管理费、保证金，亚盛公司不予退还，所有损失被告自负。任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于2个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次给予赔偿。
上述合同签订后，原告即将该商铺交给被告使用，被告于2014年初缴纳了履约保证金XX元。自2014年11月份开始，被告未向原告缴纳租金。2015年2月2日，原告、亚盛公司及案外人海口亚豪世纪商业管理有限公司向被告发出《通知》，要求被告及时办理相关手续，交清所欠的租金、物业及水电费。2015年2月9日，被告向原告及亚盛公司出具《关于﹤亚豪建材城商铺租赁合同﹥函》，内容为：被告于2014年11月、2015年1月两次口头告知亚盛公司解除合同、提前退租的想法，但亚盛公司置之不理，不肯提前终止合同。为避免损失扩大，被告XX商铺关门停业。要求原告及亚盛公司收到函之日起三日内派人办理交接手续，被告将店铺内商品清理退场后，将商铺交还原告及亚盛公司。2015年2月13日，被告付清水电费、物业管理费后，原告同意被告将该店内商品清理后退场。同日，原告及亚盛公司向被告发出《通知》，内容为：被告于2015年2月13日安排工作人员XX店铺清理该铺面的展示商品及物品，但未办理铺面相关的退租手续，也未结清租赁该铺面所产生的租金。
上述事实有《房屋所有权证》、《亚豪建材城商铺租赁合同》、《关于﹤亚豪建材城商铺租赁合同﹥函》、《通知》以及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告与案外人亚盛公司签订的《亚豪建材城商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，原告已依约将房屋交付被告使用，在此期间，原告并无违约行为，被告应按约定向原告支付租金。但被告自2014年11月起未支付租金，已构成违约，其应向原告支付未付的租金并承担违约责任。至2015年2月13日，被告交清水电费、物业管理费后，原告同意被告将涉案商铺内商品清理退场，应视为双方的合同已经解除，被告于同日将商铺交还原告。被告辩称其已于2015年1月与原告解除合同，但并未提供证据予以明证，原告也不予认可，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，双方已经于2015年2月13日终止了租赁合同的履行，被告拖欠原告租金的期间应为2014年11月至2015年2月13日。双方约定涉案商铺每月的租金为XX元，被告应向原告支付的租金为XX元。原告主张以被告缴纳的XX元履约保证金冲抵部分租金，本院予以支持，故被告实际尚应向原告支付的租金为XX元。原告请求被告支付租金XX元，对于不超过XX元的部分，本院予以支持。由于被告已经将涉案商铺交还给原告，原告现起诉又请求被告交还商铺，本院不予支持。由于被告违约，按照双方的合同约定，被告应向原告支付相当于2个月租金总额的违约金，故原告请求被告支付违约金XX元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告海南富迪房地产开发有限公司与被告林伟胜于2013年1月1日签订的《亚豪建材城商铺租赁合同》已于2015年2月13日终止履行；
二、限被告林伟胜自本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南富迪房地产开发有限公司支付尚欠的租金XX元；
三、限被告林伟胜自本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南富迪房地产开发有限公司支付违约金XX元；
四、驳回原告海南富迪房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理减半收取受理费，由原告负担202元，被告负担949元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 王国娟
二〇一五年五月二十五日
书记员 黄 静