江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6337号
上诉人（原审被告）陈福林，男，1950年8月15日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京康盈物业管理有限公司，住所地南京市玄武区中山东路313号。
法定代表人赵孔金，该公司总经理。
委托代理人曾峥，江苏玄博律师事务所律师。
上诉人陈福林因与被上诉人南京康盈物业管理有限公司（以下简称康盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2015）江宁汤民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈福林，被上诉人康盈公司的委托代理人曾峥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康盈公司原审诉称，2004年5月29日，其与南京泰盈房地产开发有限公司（以下简称泰盈公司）签订了《物业管理委托合同》，约定由其为泰盈公司开发的“阳光之旅绿色家园”住宅小区提供物业管理服务，服务期限为2004年10月1日起至业主委员会成立后与物管企业签订的物业合同生效时止。陈福林系该小区41幢104室业主。其已经依约履行合同，为包括陈福林在内的小区业主提供了物业管理服务。但陈福林未交纳自2008年1月1日起至2013年12月31日的期间内的物业管理服务费。现诉至法院要求陈福林支付物业管理服务费4219.5元及滞纳金（自2013年12月31日起，按照日万分之五的标准计算至给付之日止）。
陈福林原审辩称：1、其未与康盈公司签订物业服务合同，故康盈公司原告主体不适格；2、康盈公司在履行物业服务过程中存在维修设施不作为、在小区内擅自划定停车位等瑕疵行为；3、康盈公司未公布物业费收支明细。综上，其不愿缴纳物业管理服务费。
原审法院经审理查明，2004年5月29日，泰盈公司（甲方）与康盈公司（乙方）签订《物业管理委托合同》1份，载明：“甲方将南京江宁区麒麟镇麒东路199号“阳光之旅绿色家园”住宅小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同……第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第十八条本合同期限自2004年10月1日起至业主委员会成立后与物管企业签订的物业合同生效时止。……第二十二条物业管理服务费1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米别墅1.48元、公寓0.5元向业主或物业适用人收取……4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理：……（2）从逾期之日起，按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金……”合同签订后，康盈公司依约进入“阳光之旅绿色家园”小区开始提供物业服务至今。
原审法院另查明，陈福林系“阳光之旅绿色家园”住宅小区41幢104室业主，其自2008年1月1日起至2013年12月31日止期间内（共72个月）未缴纳物业管理服务费。后康盈公司委托江苏玄博律师事务所通过中通快递向陈福林发“律师函”1份，载明：“江宁阳光之旅小区41-104室业主：江苏玄博律师事务所依法接受南京康盈物业管理有限公司委托，现就您拖欠物业管理费一事，再次致函如下：截至2013年12月31日，您所欠康盈物业公司的物业管理服务费已达4219.5元，……希望您在2014年6月5日前将应付物业管理费用交纳完毕。……2014年5月28日”。
2015年3月，康盈公司向原审法院提起诉讼，要求陈福林支付物业管理服务费及滞纳金。审理中，陈福林认可其所有的41幢104室房屋建筑面积为117.21平方米，对康盈公司主张的0.5元／月·平方米的物业管理服务费标准亦不持异议，但陈述小区内存在排水不畅的现象，康盈公司对此一直不做处理，其只好自行花费3500元解决。但康盈公司对此予以否认。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有《物业管理委托合同》、“律师函”、快递单及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，泰盈公司与康盈公司签订《物业管理委托合同》成立并有效，应受法律保护。康盈公司已按约为“阳光之旅绿色家园”住宅小区提供了物业管理服务，其与居住于该小区的陈福林形成了实际的物业服务合同关系，故其有权获得物业管理服务费。对于陈福林辩称原告主体不适格的意见，并无事实和法律依据，原审法院不予采纳。因双方对陈福林居住的房屋的物业费的收取标准（0.5元／月·平方米）及建筑面积（117.21平方米）均予认可，原审法院予以确认。陈福林未交纳自2008年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费，故其应交纳物业管理服务费金额为4219.5元（117.21平方米×0.5元／月·平方米×72月）。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。康盈公司通过“律师函”向陈福林催缴物业管理服务费，并要求其在2014年6月5日前履行给付义务。但陈福林至今仍未履行，应承担逾期付款的违约责任。该部分金额应自2014年6月6日起，以未给付的物业管理服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至给付之日止。对于康盈公司主张的超出上述期限及标准的滞纳金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于陈福林辩称康盈公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵履行等意见，因其未能提交充分的证据证明，原审法院对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、陈福林于判决发生法律效力之日起10日内支付南京康盈物业管理有限公司物业管理服务费4219.5元及逾期付款违约金（自2014年6月6日起，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至给付之日止）；二、驳回南京康盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由南京康盈物业管理有限公司负担25元，由陈福林负担75元（此款已由南京康盈物业管理有限公司垫付，陈福林在给付上述款项时应加付此款）。
上诉人陈福林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审被告主体不适格，康盈公司以其与泰盈公司签订的《物业管理委托合同》作为起诉依据不当，泰盈公司未拿出其与业主所签的物业管理服务协议，陈福林欠费不成立；二、康盈公司在履行物业服务合同过程中，存在无服务和对正常维修不作为的情况，业主自行维修花费了3500元；三、原审法院对业主提出的康盈公司在小区内乱划停车位、堵业主门窗、占道停车致业主无法进出等瑕疵行为并未进行深入的了解；四、涉诉房屋的业主为陈琼，并非陈福林。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人康盈公司辩称，陈福林在原审期间积极应诉，应自愿承担诉讼结果，故其认为诉讼主体不适格没有事实依据。虽然康盈公司与陈福林未签订书面协议，但已经形成事实上的物业服务关系，康盈公司在涉案小区提供物业服务，陈福林作为涉案小区业主理应交纳物业服务费。陈福林并未提交充分证据证明康盈公司的物业服务存在瑕疵，康盈公司在公共区域划分停车位是合法的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，陈福林提交了照片六张，证明康盈物业服务不到位。康盈公司对该组证据的真实性不予认可，从照片上看不出拍摄时间，也无法证明康盈公司服务存在瑕疵，无法达到陈福林的证明目的。
康盈公司提交了涉诉房屋办理入住手续及业主情况登记表及房屋验收交接表，证明涉案房屋产权人虽是陈琼，但陈福林与陈琼系父女关系，从涉案房屋交付之日起，陈福林一直在涉案房屋内居住。陈福林对该证据的真实性无异议，但其认为父女关系不代表产权关系。
经审理查明，陈琼系“阳关之旅绿色家园阳光之旅绿色家园”住宅小区41幢104室业主。本院查明的其他事实与原审查明的一致。
以上事实，有双方当事人陈述、照片、业主情况登记表、房屋验收交接表、谈话笔录等予以证实。
本院认为，房屋的所有权人为业主。本案中，双方一致认可“阳关之旅绿色家园阳光之旅绿色家园”住宅小区41幢104室业主系陈琼而非陈福林，康盈公司也未能证明陈琼与陈福林约定由陈福林交纳物业费，故康盈公司应向陈琼主张相关权利。原审法院判决陈福林履行相关义务不当，本院依法予以纠正。因陈福林在原审审理中对此未提出明确的抗辩，从而导致原审判决所认定的事实有误，故二审诉讼费应由陈福林自行承担。根据《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第236号民事判决；
二、驳回被上诉人南京康盈物业管理有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，由被上诉人南京康盈物业管理有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人陈福林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 孙雪松