北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初6978号
原告：北京万方同辉科技有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号综合楼402（园区）。
法定代表人：赵勤，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱祉江，浙江海浩律师事务所律师。
被告：ＸＸ成，男，1959年5月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。
原告北京万方同辉科技有限公司（以下简称：万方同辉公司）与被告ＸＸ成房�租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万方同辉公司的委托诉讼代理人朱祉江、被告ＸＸ成的委托诉讼代理人胡瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万方同辉公司向本院提出诉讼请求：1、解除《院落租赁协议》及补充协议，退还剩余租金共计3.79万元以及相应利息损失(按照银行同期贷款利息自2017年12月计算至实际付清之日止);2、确认原告对案涉院落的所得拆迁款项（含政府府商业补偿款、搬迁费、自建房屋补偿款等)享有所有权及分配权并要求被告按约支
付，具体金额以政府相关部门实际确认或下发的金额为准;3、本案诉讼费用(含实际产生的诉讼费、保全费、公告费等)均由被告承担。庭审中，万方同辉公司将第二项诉讼请求明确为：要求被告按照租赁合同向原告方支付本案涉案院落的�得拆迁款项，含政府的商业补偿款、搬迁费、自建房屋补偿款等暂计50万元。事实与理由：2004年06月10日，原、被告签订《院落租赁合同》，约定被告将坐落于北京市大兴区黄村镇三间房村西北角院落，占地面积为1100平米，其中建筑面积为660平米，租赁给原告使用，租赁期限18年，自2004年07月20日起至2022年06月30日止，年租金为人民币4.5万元，并约定相关内容。2014年10月17日，原告委托其子公司北京众智同辉科技有限公司与被告签订《院落租赁合同补充协议》，约定将院落的租金调整为每年6.5万元。同时上述合同特别约定:(1)若租赁院落遇政府规划征占土地等情形，原被告双方应解除合同，并按合同约定支付原告经济损失，被告应自解除合同之日起退还原告多缴纳部分的租金，同时按照比例分配相应补偿款，即由被告、原告双方按20%,80%的比例进行分配，搬迁费�部归原告，按各自建筑领取补偿款；(2)被告应保证原告正常使用租赁合同的院落，如该院落属违章建筑，或由于被告的原因，致原告在租赁期内无法使用该院落，被告应承担原告的经济损失。合同签订后，原告按约支付每期的租金(原告已于2017年7月向被告支付了当年度的租金共计6.5万元)，并在租赁院落上自建了相应的厂房及附属设施以供正常使用。但是，2017年12月初，被告在未经原告事先同意的情况下，擅自同意政府相关部门对案涉院落进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行。鉴于租赁合同尚在租赁期内，并根据租赁合同的相关约定，被告理应退还原告已缴纳的剩余租金(截至院落拆迁时尚有待退还的7个月租金共计约3.79万元)并赔偿相应损失，但被告至今未退还原告多缴纳的租金;同时，根据租赁合同的相关约定，原告对案涉院落的所得拆迁款项(含政府商业补偿款�搬迁费、房屋补偿款等)享有依约分配权，但被告却故意隐瞒其与拆迁部门已经签订拆迁补偿协议的事实、相应拆迁补偿协议的内容以及拆迁款项的实际下发情况，并对原告的多次请求置之不理，拒绝按照租赁合同的约定履行如实分配拆迁款项的合同义务。2017年12月26日，原告向被告发送《关于执行按时分配拆迁款项的告知函》，请求被告履行分配拆迁款项的合同有义务，但被告至今仍未履行。因此，被告的上述行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，并因拆迁事项给原告造成相应损失，应承担相应的违约责任。综上，被告的行为违背了合同的约定及相关法律法规的规定。故原告特向法院提起诉讼，望判如所请。
ＸＸ成辩称：不同意原告的全部诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求,我不同意的理由是2016年4月30日，原告将诉争房屋转租给了案外人卓�勇、汪德平使用。截止至拆迁,房屋的实际使用人是案外人卓成勇、汪德平。原告尚欠案外人卓成勇、汪德平61200元的租金没有退还。经原、被告协商一致，由被告将原告欠付案外人的61200元租金支付给了案外人。所以现在被告并不欠原告尚未实际使用的租金。关于第二项诉讼请求，2017年12月14日，被告已经将诉争房屋转让给案外人张建强，对于拆迁的情况及拆迁补偿款被告不知情，也没有得到相应的拆迁补偿。所以我认为诉争合同约定的拆迁利益，是对于原、被告之间的预期利益的一个处分，现在被告并没有得到合同内约定的预期利益，所以不应该向原告予以支付。院落内的房屋全部是由被告建设完成的，并没有原告方自建的房屋。
本院经审理认定事实如下：
2004年6月10日，ＸＸ成（出租方，甲方）与万方同辉公司（承租方，乙方）签订《院落租赁合同》，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：院落坐落在北京市大兴区黄村镇三间房村西北角。该院落占地面积1100平方米，其中地面建筑面积660平方米，并有大门、围墙和房屋组成院落，未进行装修。租赁期限18年，自2004年7月20日起至2022年6月30日止。租金4.5万元/年，该租金标准18年不变。乙方签订合同后付给甲方7万元租金，在2005年6月30日付2万元租金，自2006年7月1日起每一年付一次租金，交租日期为6月20日至7月1日，支付方式为甲方直接收取，并向乙方开具收款凭证。合同期内如遇政府规划征占土地，甲乙双方应解除合同，并按如下方式解决乙方经济损失：（1）甲方自解除合同之日起退还乙方多缴纳部分的租金。（2）甲乙双方共同与政府协商商业补偿问题，政府商业补偿款甲乙双方按20%、80%分配。（3）搬迁费全部归乙方。（4）拆迁补偿，甲乙双方按各自建筑物领取政府补偿。2014年10与17日，ＸＸ成（出租方，甲方）与北京众智同辉科技有限公司（承租方，乙方，该公司系万方同辉公司子公司）签订《院落租赁合同补充协议》，甲乙双方就乙方租赁甲方院落一事，在原2007年签订的《院落租赁合同》的基础上，达成如下协议：租金标准：6.5万元/年，该租金标准15年不变；该租金标准自2014年10月17日起生效。经查明，原告万方同辉公司租金支付至2018年6月30日。
另查明，2016年4月30日，万方同辉公司将涉案房屋转租给卓成勇、汪德平。2017年12月11日，万方同辉公司（甲方）与卓成勇、汪德平（乙方）签订《厂房退租协议》，约定截止2017年12月20日，甲方应退还乙方房租及电费押金合计61200元。
庭审中，ＸＸ成出示《证明》一份，称因万方同辉公司未退给（汪德平、卓成勇）剩余房款61200元，现由ＸＸ成个人退于（汪德平、卓成勇）剩余房租61200元整。实地经营是由汪德平、卓成勇经营，在搬家过程中，万方同辉公司未退给汪德平、卓成勇任何费用。原告万方同辉公司对此《证明》不予认可，称不认可ＸＸ成退还案外人61200元，并且，由于是原告与汪德平、卓成勇的合同关系，即便ＸＸ成支付给了案外人61200元，也未经原告确认，与本案双方诉争的事实并无关联。ＸＸ成还出示《集体土地使用权及地上物转让合同》一份，称已将诉争房屋转让给案外人张建强，自己对拆迁情况及拆迁补偿款不知情。万方同辉公司对此不予认可，称其作为承租人不知情，也未收到任何通知，对原告没有任何效力。
另查明,涉案房屋系ＸＸ成自案外人处承租土地后建，未取得相应规划审批手续。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。出租人就未取�建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，涉案房屋未取得规划审批手续，ＸＸ成与万方同辉公司签订《院落租赁合同》合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。经本院释明，万方同辉公司坚持其诉讼请求。故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京万方同辉科技有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费5950元，由原告北京万方同辉科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李 彬
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵新兰
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