北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第7998号
原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，组织机构代码76011049-9。
法定代表人缐杰锋，总经理。
委托代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生，汉族，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司职员，住X。
被告朱丽云，女，1964年8月28日出生，汉族，北京市顺义区*号居民，住北京市顺义区*室。
原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙绿港物业）与被告朱丽云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙绿港物业之委托代理人徐全立、胡海花，被告朱丽云参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大龙绿港物业诉称：原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系X室业主，其物业面积110.16平方米，按约定应当向原告缴纳从2011年11月1日至2013年12月31日的物业管理费1432元，被告拒绝缴费，故产生滞纳金399元。该业主享受合同权利却未按约定交费，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求法院判令：1.被告支付原告物业管理费1432元、滞纳金399元，合计1831元；2.被告承担本案诉讼费。
被告朱丽云辩称：
我是涉诉房屋的业主，认可房屋的建筑面积，我不同意缴纳物业费，物业服务达到了标准我就同意缴纳物业费。2012年和2013年我没有缴纳物业费，但是需要原告提交多次催讨的证明。欠费起始时间我不确定，欠费数额我不认可，因为没有按照标准收费，属于高额收费。我不同意缴纳滞纳金，因为过错在大龙绿港物业，并且我需要大龙绿港物业给我人身损害给予赔偿，因为大龙绿港物业提供的物业服务不达标，造成了我崴脚。还有我休息不好，居住环境差，因此我要求赔偿。
大龙绿港物业提供的物业服务未达到标准，楼道多年没人维修，《北京市房屋及其设备小修服务标准》对房屋修复有所相关规定；按照北京市的相关规定，小区应当执行二级绿化养护标准，但物业服务合同约定的是达到三级养护标准；小区绿树遮阴效果全无，树木死亡没有及时更换其他绿树，树木维护剪枝也没有人管理，严重影响行人走路，28号楼边上的树木如果影响采光，就应该进行修复，而不是砍伐，长的好的树木都给剃了，而对快死的树却不管不顾；大龙绿港物业砍伐西辛南区的树木是否经过了相关部门的批准，北京市园林绿化养护管理标准、《北京市城市绿化条例》对小区树木养护有明确规定；绿地改造、树木砍伐、租赁租金的收益不知去向，没有公布，物权法有规定共用的收益应当归业主所有，我要求查看大龙绿港物业的所有财务账目；大龙绿港物业不和业主沟通，只知道向业主催交物业费，无视业主的存在。
大龙绿港物业给我送达过律师函，如果大龙绿港物业承认这律师函是对我发出的第一次书面催缴物业费，那么这个律师函不符合格式要求，如果不是，那么大龙绿港物业应当撤诉。如果承认此次律师函是书面催缴，那么律师是谁，电话多少，是否盗用该律所的名义，我要求求证律师函的真假。物业公司在向法院起诉业主缴纳物业费之前，必须以书面形式通知业主缴纳物业费，现我收到的律师函如果和这个案件没有直接关系，法院就不应该给立案。我收到了法院立案庭诉前调解建议书，还主动来法院求证真假，法院人员回复和大龙公司进行调解，建议书中写明择日组织双方进行调解，但是我没有收到相关的电话。
经审理查明：
朱丽云系顺义区X室的业主，房屋建筑面积110.16平方米。大龙绿港物业与朱丽云所居住小区的业主委员会于2007年10月12日签订物业服务合同，合同约定由大龙绿港物业为涉诉小区提供物业管理服务，委托管理期限自2007年10月12日起至2010年10月11日止，物业服务费按照每月每建筑平方米0.50元的标准按年收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。该合同第二十二条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”朱丽云对上述物业服务合同表示认可，但认为合同有效期三年，其对合同效力存疑。
朱丽云认可拖欠2012年和2013年度物业管理费未缴纳，同时也表示不确定是否已经缴纳2011年11月1日至2011年12月31日期间的物业管理费。本案审理过程中，朱丽云未提交证据证明已交纳2011年11月1日至2011年12月31日期间物业费。
朱丽云为证明其主张，提交照片证明大龙绿港物业提供的物业服务存有瑕疵，提交录音证据证明其主动找大龙绿港物业商议物业服务标准及物业费缴纳问题。大龙绿光物业对照片以无法体现拍摄时间为由不予认可，并表示树枝的修剪是为了防止树枝掉落砸伤行人和车辆，物业服务有一定的时间过程，对杂草的清除需要一定过程；认可录音真实性，但录音系朱丽云就律师函问题与公司工作人员的沟通，与本案无关。
另，本院至北京市顺义区西辛南区进行现场勘查并拍摄照片。照片显示涉诉小区卫生状况尚可，但存在绿化不完善、部分路面坑洼不平等状况。双方对本院现场勘查照片均予以认可。但朱丽云表示勘查照片反应不全面，无法判定物业服务水平。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、照片、录音、勘查照片等证据在案佐证。
本院认为：
大龙绿港物业与朱丽云所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，亦实际为朱丽云居住的小区提供了物业管理服务，朱丽云作为物业管理服务的受益人，理应按照物业服务合同约定的标准及时履行向大龙绿港物业交纳物业服务费的义务。
朱丽云辩称物业公司在起诉业主缴纳物业费之前，必须以书面形式通知业主缴纳物业费，否则法院不能予以立案。虽然《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，但诉讼制度应通过制定法律予以确认，因此，物业公司对欠缴物业费的业主提起诉讼前，以书面形式向业主催缴物业费并不是法定前置程序。
至于朱丽云主张因大龙绿港物业提供的物业服务不达标造成其崴脚与休息不好、大龙绿港物业应对其人身损害给予赔偿一节，由于朱丽云未提交充分证据证明系因物业服务不达标导致其人身损害，因此，其不能以此作为拒缴物业费的理由。
朱丽云认可2012年和2013年的物业管理费未缴纳，同时亦未提交证据证明已交纳2011年11月1日至2011年12月31日期间物业费，因此，对于大龙绿港物业要求朱丽云支付2011年11月1日至2013年12月31日期间物业管理费的主张，本院予以支持。根据朱丽云提交的证据、大龙绿港物业庭审陈述以及本院的现场勘查照片，可以认定大龙绿港物业为朱丽云提供的物业服务存在瑕疵，故对大龙绿港物业关于滞纳金不予支持，并对大龙绿港物业收取的物业费予以扣减，具体数额由本院酌定。应当指出，物业服务企业及业主系服务与被服务的关系，对于业主提出物业管理中存在的问题，物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告朱丽云支付原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○一一年十一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费一千三百六十元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、驳回原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告朱丽云负担，于本判决生效之日起七日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄 敏
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张宏阳