宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第234号
原告（反诉被告）：周羽峰
原告（反诉被告）：周小娟
原告（反诉被告）：张纪儿
上述三原告的共同委托代理人：金坚峰，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：汤伟聪，男，1966年4月9日出生，汉族，住宁波市海曙区长春路**号***室，现住宁波市江东区杨善路**号玛瑙大厦*座*楼。（公民身份号码：3302031966********）
委托代理人：忻芙蓉，浙江之星律师事务所律师。
委托代理人：周正付，浙江之星律师事务所律师。
原告周羽峰、周小娟、张纪儿诉被告汤伟聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月20日立案受理，被告汤伟聪在法定期限内向本院提起反诉，本院于2012年3月14日受理后，依法合并审理，由代理审判员张发生适用简易程序独任审判，于2012年4月9日、5月22日公开开庭进行了审理。原告周羽峰、周小娟、张纪儿的共同委托代理人金坚峰，被告汤伟聪的委托代理人忻芙蓉、周正付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周羽峰、周小娟、张纪儿共同起诉称：2011年9月5日，原告周羽峰、周小娟、张纪儿将其共同所有的位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋以1500万元的价格出卖给被告汤伟聪，被告实际支付三原告购房款1480万元，剩余购房款20万元至今尚未支付。该房屋已过户给被告。原告多次要求被告付清剩余购房款未果，无奈诉至法院，请求判令被告支付剩余购房款20万元，并支付赔偿自2012年2月1日起至判决确定的履行之日止按银行贷款年利率6.10%的标准计算利息损失。审理中，三原告申请撤回要求被告赔偿利息损失的诉请。
被告汤伟聪答辩称:被告尚欠三原告剩余购房款20万元属实，但被告支付剩余购房款的条件尚未成就。房屋虽已办理过户手续，但没有处于被告实际控制范围内，原告的交房义务没有履行完毕。被告支付剩余购房款20万元的期限明确约定为交房日，由于位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店至今没有交房，且三原告口头承诺小石蒲酒店自2012年2月起的房屋租金每月3570元从剩余购房款20万元中扣除，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告汤伟聪反诉称：三反诉被告未按双方签订的存量房屋买卖中介合同以及关于租房协议的补充说明的约定向反诉原告交付全部房屋，三反诉被告应当承担赔偿责任。按照2011年9月5日签订的中介合同第七条约定，位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店最迟于2011年12月30日前交房。后双方及小石蒲酒店的经营人沈海国于2012年1月补充约定，小石蒲酒店于2012年1月31日到期交房，不予续租，剩余房款20万元由交房当日支付。可小石蒲酒店至今未交房，已经严重影响反诉原告对房屋的整体利用，给反诉原告造成巨大损失。同时，三反诉被告出售给反诉原告的位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号房屋一、二楼与邻居房屋无明显界线，合同并未完全履行，不能视为房屋已经交付，故请求法院判令三反诉被告赔偿反诉原告损失20万元。
反诉被告周羽峰、周小娟、张纪儿共同答辩称：三反诉被告于2011年9月20日已经把位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋过户至反诉原告汤伟聪名下，房屋也由反诉原告实际控制管理。2012年1月5日，小石蒲酒店的实际承租人沈海国、反诉原告的代表沈惠康与反诉被告周羽峰签订了补充协议，反诉原告同意小石蒲酒店推迟到2012年1月31日交房，三反诉被告全部义务已履行完毕，至于小石蒲酒店有没有到期交房，与三反诉被告无关，反诉请求无事实依据，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）周羽峰、周小娟、张纪儿共同向本院提交了如下证据：
1.存量房屋买卖中介合同复印件一份，欲证明2011年9月5日三原告与被告签订存量房屋买卖中介合同，2011年9月20日前办理了房屋过户手续，被告已支付三原告购房款1480万元，尚有剩余购房款20万元至今未付的事实。经质证，被告称该证据的真实性无法确定，认为应以合同原件为准，但称对三原告要证明的内容无异议，被告认为支付剩余购房款20万元的条件尚未成就。根据被告的质证意见，本院对三原告与被告签订的存量房屋买卖中介合同、涉诉房屋已过户至被告名下以及被告尚欠三原告剩余购房款20万元的事实予以认定。
2.关于租房协议的补充说明一份，欲证明三原告出卖给被告的房屋已经过户，三原告已履行了全部义务，被告应支付全部房款。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，称沈惠康没有相关代理手续，被告不认可该补充说明中沈惠康作为被告代表的签名，但称被告同意小石蒲酒店推迟至2012年1月31日前交房，剩余购房款20万元于交房当日由被告支付三原告，该协议没有对原告交房的义务进行变更。因被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
3.三原告在举证期限内申请证人沈海国出庭作证，本院依法予以准许，证人沈海国到庭陈述称：其是小石蒲酒店的实际经营者，该房屋于2011年9月30日租期届满。2012年1月5日，其确与周羽峰、沈惠康三人签订了关于租房协议的补充说明一份，沈惠康系受汤伟聪指派代表汤伟聪签订协议的。2011年10月至2012年1月期间的房屋租金是汤伟聪派沈惠康来收取的，其把租金全部交给沈惠康，并向法庭提供2011年10月、11月、12月和2012年1月共四个月的房屋租金收条四份。2012年春节后，周羽峰带着汤伟聪等人一起来催其交房，协商后汤伟聪同意小石蒲酒店推迟至2012年4月15日交房，当时其出具了一份承诺书给汤伟聪的一个合伙人。三原告欲证明沈海国、原告周羽峰与被告代表沈惠康签订租房协议补充说明且被告同意小石蒲酒店于2012年1月31日前交房的事实。经质证，被告对证人沈海国的证言有异议，称汤伟聪根本没有合伙人，也没有收到过承诺书，但称被告确实收取过小石蒲酒店共4个月的房屋租金。本院认为，沈惠康的调查笔录可以与关于租房协议的补充说明的部分内容相互印证，故本院对沈海国陈述被告收到其租金等事实予以认定。
被告（反诉原告）汤伟聪向本院提交了如下证据：
1.存量房屋买卖中介合同复印件一份，欲证明根据合同第5页第三条约定，乙方（即被告）在交房日支付给甲方（即三原告）房款计人民币贰拾万元（￥200000元），因此，被告支付20万元余款的条件尚未成就。经质证，三原告对该证据的真实性无异议，但称根据合同第7页第七条约定，三原告只负责原租赁协议到2011年9月30日前解除，其中小石蒲酒店最迟到2011年12月30日前交房，说明三原告的义务已全部履行完毕。因三原告对该证据的真实性无异议，故本院予以认定。
2.关于租房协议的补充说明复印件一份，欲证明被告支付20万元余款的期限还没有到。经质证，三原告对该证据的真实性无异议，但称涉诉房屋的所有权人以及实际管理人是被告，被告同意延长至2012年1月31日前交房，所以被告应将20万元余款于2012年2月1日支付三原告。本院对该证据的真实性予以认定。
3.照片复印件12张，欲证明位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号房屋现状以及城河东路73号房屋与案外人的房屋没有明显界线的事实。经质证，三原告对该证据的真实性无异议，但称合同写明按原状转让，照片中反映的就是6年前房屋装修状态，在房屋过户时被告没有提出异议，三原告不存在不履行义务的行为。本院对该证据的真实性予以认定。
4.房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份，欲证明三原告出卖给被告的房屋于2011年9月23日已过户至被告名下，但实际房屋与邻居房屋连成一体，没有明显界线。经质证，三原告对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，称涉诉房屋过户时被告未对房屋界址提出异议，且房屋所有权证和国有土地使用证对房屋界址已明确。本院对该证据的真实性予以认定。
为查明案件事实，本院依职权向沈惠康做调查笔录一份，沈惠康接受调查称：汤伟聪委托其处理与周羽峰、周小娟、张纪儿房屋买卖事宜。其到现场看过房屋，当时房屋现状与照片一致。位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号房屋于2011年9月过户至汤伟聪名下，该房屋二楼于2011年10月原租赁合同到期后交付，一楼洗车中心于2011年12月底交付并收取了三个月的租金。位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店于2011年9月过户至汤伟聪名下，其代表汤伟聪收取了2011年10月至2012年1月共四个月的租金。2012年1月5日，其与周羽峰、沈海国、房屋中介共四人进行第一次协商，同意小石蒲酒店搬迁时间延期至2012年1月31日，并签订了关于租房协议的补充说明一份。农历2012年正月初进行第二次协商，汤伟聪本人在场，当其赶到现场时已经协商好了，同意沈海国于2012年4月15日之前腾出小石蒲酒店，汤伟聪告诉其以后不要收房租了，从20万剩余购房款里扣除。2012年4月底，沈海国从小石蒲酒店搬出，其去现场看过，房屋里所有东西都搬走了。经质证，三原告对调查笔录的真实性无异议，但称三原告没有承诺过小石蒲酒店自2012年2月起的租金从20万元剩余购房款中扣除。被告对调查笔录的真实性无异议，但称小石蒲酒店拖延至2012年4月底搬出，三原告有义务让沈海国按原来约定时间搬出。本院对该证据的形式上的真实性予以认定，其证明内容本院在下文予以阐述。
根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：
2011年9月5日，原告周羽峰、周小娟、张纪儿与被告汤伟聪签订存量房屋买卖中介合同，合同约定：三原告将位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋按原状转让给被告，房屋总价款为1500万元，交房事项为原健身中心、汽车中心、小石浦的三份租赁协议由三原告负责至2011年9月30日，原承租方解除协议，其中小石浦饭店（即小石蒲酒店）最迟于2011年12月30日前交房。2012年1月5日，原告周羽峰、沈惠康、小石蒲酒店经营者沈海国签订关于租房协议的补偿说明一份，协议约定：位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店曾向原产权人周羽峰承租，此房屋现已转让汤伟聪，且租期于2011年9月30日到期，现三方协商同意于2012年1月31日到期交房，如不按时交房，所有责任及损失由沈海国承担，剩余房款20万元于交房当日由被告支付原告。小石蒲酒店自2011年10月至2012年1月的房屋租金已由被告收取。2011年9月23日，涉诉房屋均已过户至被告名下。被告已支付三原告购房款1480万元，尚欠剩余购房款20万元至今未付。
另查明：位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店现已腾空搬离。
本案争议的焦点：三原告是否把涉诉房屋交付被告，被告支付三原告剩余购房款20万元的条件是否成就，本院对此分析如下：
第一、位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋于2012年9月23日已过户至被告名下，被告成为该房屋的所有权人，三原告作为出卖人，已经履行了交付标的物并转移标的物所有权的义务。即使原告的交付行为考虑腾退房屋等因素，小石蒲酒店现在已经腾空，被告也应支付余款。第二、被告虽在庭审中对原告提供租房协议的补充说明中沈惠康的代理行为不予认可，但又将该补充说明作为证据提交，欲证明余款20万元未到履行期限，显然，被告事实上认可了沈惠康的代理行为。且沈海国向本院提交的收条中也有沈惠康的签名，沈海国和沈惠康都陈述沈惠康代表被告收取租金，足以认定沈惠康的代理行为。根据租房协议的补充说明，被告同意位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店于2012年1月31日前交房，小石蒲酒店经营者沈海国也承诺，如不按时交房，所有责任及损失由其承担。根据证人沈海国的证言，结合沈惠康的调查笔录，被告又同意小石蒲酒店推迟至2012年4月15日前交房，因此，被告作为房屋所有权人对自己民事权利的一种处分，已经享有其处分权。按照补充说明的约定，如不按时交房，所有责任及损失应由沈海国承担。可见，交房义务已经发生转移，即使沈海国未在2012年1月31日前腾退房屋，其责任也不应由三原告承担，被告应按照约定于2012年1月31日付清购房余款20万元。第三、根据沈惠康的调查笔录，位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号房屋一楼洗车中心于2011年12月底交付，被告已收取其三个月的房屋租金。且被告在庭审中承认位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路429号小石蒲酒店自2011年10月至2012年1月共四个月的房屋租金已由被告收取，因此，被告作为该房屋的所有权人收取了房屋租金，已经享有其收益权，说明该房屋已经在被告控制之下，至于自2012年2月起的租金是否收取属被告作为所有权人的权利，与原告无关。第四、合同约定房屋按原状转让，被告到过现场看房，知道房屋的现状。根据被告的委托代理人沈惠康陈述，位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号房屋二楼于2011年10月原租赁合同到期已交房，一楼洗车中心于2011年12月底交房，被告同意且收取其三个月的房屋租金。房屋所有权证和国有土地使用证对房屋界址已明确。存量房屋买卖中介合同第十一条约定，被告方对房屋状况已经了解并已实地察看，已核查相关证件。可见被告在买房时对房屋界址状况应有足够了解，现被告以位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号房屋一、二楼与隔壁邻居房屋无明确界线，未完全交付为由拒绝支付剩余购房款，与事实不符，本院不予支持。
综上，本院认定原告周羽峰、周小娟、张纪儿已将位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋交付被告汤伟聪使用，被告支付三原告剩余购房款20万元的条件已成就。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。原告周羽峰、周小娟、张纪儿要求被告汤伟聪支付剩余购房款20万元的诉请，于法有据，本院予以支持。被告称三原告口头承诺小石蒲酒店自2012年2月起至搬离并办理手续时止的房屋租金每月3570元从20万元剩余购房款中扣除，三原告对此予以否认，被告也未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。关于被告的反诉诉讼请求，反诉原告汤伟聪以反诉被告周羽峰、周小娟、张纪儿未将位于宁波市镇海区招宝山街道城河东路73号、429号房屋全部交付反诉原告汤伟聪，影响房屋的整体使用，造成其房屋租金损失，要求三反诉被告赔偿损失20万元的诉请，无事实依据，且反诉原告也未能提供证据证实其主张的损失金额，于法无据，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告汤伟聪支付原告周羽峰、周小娟、张纪儿剩余购房款人民币200000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回反诉原告汤伟聪的反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币4300元，减半收取2150元，由被告汤伟聪负担；反诉案件受理费人民币2150元，由反诉原告汤伟聪负担，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 张发生
二〇一二年五月二十八日
代书 记员 洪 雯