广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第152号
原告深圳市全兴达实业发展有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地广东省深圳市宝安区新安街道办东二路71区工业厂房D段C栋2楼，组织机构代码：73414576-X。
法定代表人谭章全，总经理。
委托代理人李先万，男，汉族，1973年11月5日出生，户籍地址广东省始兴县，系该公司员工。
被告深圳市速比龙电子商务有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地广东省深圳市南山区西丽留仙洞工业区康达工业园十栋二层西，组织机构代码：56424230-4。
法定代表人陈昭荣，总经理。
委托代理人严艺，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人谢振东，国浩律师（深圳）事务所律师。
原告深圳市全兴达实业发展有限公司诉被告深圳市速比龙电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，被告深圳市速比龙电子商务有限公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理；后本院依法适用普通程序分别于2014年4月11日和2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李先万，被告的委托代理人严艺、谢振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告因生产需要，租用原告深圳市南山区西丽留仙洞关外北区7号厂房三楼（以下统称涉案厂房）。2013年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定厂房租金为每月27600元（人民币，下同），租期从2013年4月1日起至2017年3月31日止。合同签订后，原告依约向被告交付使用涉案厂房，但被告以种种理由拒绝支付2013年9月至11月期间的租金。原告认为被告已违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求被告赔偿经济损失。故被告缴纳的押金55200元原告不予退还，同时，被告拖欠的租金和水电费应按10%计收违约金。被告单方提前终止合同，还应支付原告2个月的租金弥补损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的三个月（2013年9月至11月）的租金110400元、水电费1020元、10%的违约金8382元及两个月租金损失55200元，共计175002元；2、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回要求被告支付水电费1020元的诉讼请求。
被告辩称：1、原、被告已于2013年10月22日解除了房屋租赁合同，故租金的终止日期为该日，2013年8月的租金被告已经支付，2013年9月1日至10月22日的租金原告已在被告交付的押金中予以抵扣；2013年7月，被告电话通知原告的代理人张海心退还厂房，并明确约定以押金抵扣租金，故原告要求被告支付租金没有依据。2、2013年8月至10月的水电费1020元被告已经支付；另外，经计算核实，2013年4月至7月的水电费分别为975元、1516元、2990元、2732元，而原告诉讼请求中2013年8月至10月的水电费共计1020元，可见，被告已于2013年7月底搬离并退还了涉案厂房。3、被告不存在拖欠房租的事实，不需支付10%违约金。2013年7月底，被告搬离厂房，并迁移固定办公电话，将钥匙返还原告，只是原告为了出租方便，要求双方在剩余三个月内共同招租。4、不存在支付原告两个月租金损失的事实和依据，请求法庭予以驳回。本案系双方协商一致解除合同，不适用双方签订的租赁合同第15条的约定，而依据双方签订的补充协议第四条已约定合同期未满退还房屋的条件及处理结果，视为对租赁合同第15条的变更；原告已经要求支付10%违约金的情况下，另行要求金钱赔偿，与法律冲突，请求法庭驳回原告全部诉求。
被告反诉称，2013年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定实际租赁面积共计1320平方米，按照租金每平方米每月20元，另加卫生费每月500元、电梯费每月500元及公摊电费每月200元计算，每月租金共计27600元。同时，合同约定押金为两个月租金，共计55200元。但合同签订后，原告实际交付的租赁房产的面积仅为800平方米左右，没有提供合同约定的1320平方米，严重制约了被告经营发展中的人员和场所的实际需求。被告与原告反复磋商交涉未果。2013年7月中旬，原、被告协商一致同意解除租赁合同。被告于2013年7月底搬离涉案厂房，并将被告公司的固定电话迁出涉案厂房。被告依据合同约定给予原告三个月的时间寻找承租人，2013年10月下旬双方一致同意解除租赁合同并向房屋租赁管理部门申请撤销该租赁合同的备案。在被告承租期间，由于前述厂房电缆老化严重无法继续使用，原、被告沟通一致重新更换了相关电缆，被告于2013年3月29日支付给原告20000元，作为电缆及厂房内所有装修的转让费。现因双方提前解除租赁合同，被告请求原告赔偿前述电缆及装修费之损失。在被告承租期间，被告每月均有按原告提供的缴费通知单支付实际产生的电梯费。同时，原告每月却另外收取被告电梯费500元，该项费用实为原告重复收取，理应返还被告。综上，被告请求法院判令：1、原告返还被告多支付的租金52000元、返还押金55200元、赔偿电缆费17080元、返还被告多支付的电梯费3500元，共计127780元；2、诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：1、被告歪曲事实，原告不存在违约行为，且原告不存在未提供足额租赁面积给被告使用的问题，否则被告也不会按照合同约定的租赁面积将租金支付给原告；而且被告对租金的支付也一直无异议，因此，被告的说辞不符合事实、逻辑。2、被告要求终止的是在租赁管理所备案登记的合同，被告并不同意终止与原告签订的承租合同，理由是被告因与他人合作，如终止与原告签订的租赁合同，其将承担违约责任；同时，被告也知道将承担更多损失，因此，被告是想再将厂房转租他人使用，这样既可以不构成违约，又可以从中获利，但之后，事与愿违，被告没有转租他人，自己又不愿意继续承担租金，因此选择搬离涉案厂房。期间，原告也多次找被告，但被告以没有使用厂房为由，拒绝支付租金。综上，被告解除的是租赁管理所备案登记的合同，其并没有解除与原告签署的租赁合同，被告没有与原告达成解除合同的事实，被告应当承担违约赔偿原告的损失责任。
经审理查明，2013年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁厂房合同》，双方约定：甲方将涉案厂房出租给乙方使用；租金每月27600元；租赁期限为四年，从2013年4月1日起至2017年3月31日止；乙方应预付相当于二个月租金共计55200元给甲方作为押金，该押金在乙方无违约和侵权行为的情况下，甲方无息退回乙方，如乙方有违约和侵权行为，甲方则不予退回；乙方应在当月十日前缴清本月租金和上月水电费；乙方不得以任何理由拖欠租金和水电费，每拖欠一个月租金和水电费，加收逾期支付租金和水电费10%的违约金；及其他内容。在该合同之后，双方补充约定以下内容：“电费每度1.2元；水费每立方7元；如果乙方要开发票，税款由乙方支付；满2年后，递增3元，2015年4月1日至2017年3月31日每平方米23元、卫生费每月500元、电梯费每月500元、公摊电费每月200元。”
同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方因产权纠纷或其他经济纠纷，导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，甲方退回保证金，并且赔偿乙方经济损失；本合同期内，若发生不可抗力的意外事件，本合同则自动解除，甲方退回乙方保证金，双方互不承担责任；合同期满，在同等条件下，乙方有续租优先权，若不续租需提前三个月通知甲方；合同期未满乙方退回厂房的，须提前三个月通知甲方，并向甲方交清所有欠款，待甲方检查确认无误后，甲方退回乙方保证金。
上述合同签订后，被告向原告支付了押金55200元，并按每月“租金”27600元的标准向原告支付了2013年4月至8月的“租金”共计138000元及水电费。另，原告提交的2013年9月1日至2013年11月1日的缴费通知单中载明该期间的电梯费分别为129元、138元、138元。庭审中，被告表示，按照租赁合同的约定每月“租金”27600元系包含了电梯费每月500元、卫生费每月500元、公摊电费每月200元的，而原告实际上又向被告另行收取了电梯费，故原告应退还被告每月多收取的电梯费500元，共计3500元。
2013年3月29日，被告向原告转账支付20000元。2013年4月1日，原告向被告出具收款收据，注明：“收到速比龙公司交来电缆及厂房内所有装修转让费20000元。”2013年5月31日，原告的代理人张海心（甲方）与被告的代理人陈业福（乙方）签订《补充协议》，约定：“因乙方三楼电箱至电房主线出现故障，经双方协商，特制订以下条款：1、乙方愿意将三楼电箱至电房主线交给甲方维修及维护，正常使用后，保证期三个月；2、乙方正常使用后，三楼电箱至电房的主电线全部归甲方所有。”原、被告确认此协议中的主电线系被告反诉请求中所指的电缆。被告表示，被告支付给原告的20000元不仅包括电缆的费用，还包括装修转让费用，被告要求原告退还17080元，系要求原告按照被告使用年限的比例退还电缆和装修转让费的剩余价值。
2013年10月22日，原告与被告的法定代表人陈昭荣分别在《停租申请书》中盖章和签字，申请解除涉案《租赁厂房合同》的备案，深圳市南山区西丽街道办事处房屋租赁管理所于2013年10月23日办理了涉案租赁合同的解除备案手续。
为证明被告于2013年7月底搬离了涉案厂房，被告提交了被告的财务经理与原告代理人张海心的通话录音和通话记录。原告对此不予认可，原告表示被告系于2013年10月22日陆续搬离涉案厂房，一直到11月份全部搬离。
为证明涉案房产的权属状况，原告向本院提交了深圳市南山区西丽街道新围社区工作站出具的证明及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。庭审中，原告表示涉案房产没有取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
被告向本院申请对涉案厂房的建筑面积进行测量，本院依法委托深圳市地籍测绘大队（以下简称“测绘大队”）进行测量。2014年6月26日，测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，载明西丽留仙洞关外北区7号厂房01层建筑面积为915.35平方米、02-06层建筑面积为每层919.78平方米。
以上事实，有《租赁厂房合同》、《补充协议》、转账凭证、收款收据、证明、测绘报告等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，原、被告签订的《租赁厂房合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告已收取的押金55200元应返还被告，故本院对被告要求原告退还押金的反诉请求予以支持。原告撤回要求被告支付水电费1020元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，对此，本院予以准许。
对于被告要求原告退还其多支付的“租金”52000元和多支付的电梯费3500元的诉讼请求。本院认为，涉案租赁合同正文中虽未约定租赁厂房的面积，但该合同的补充条款约定“满2年后递增3元，2015年4月1日至2017年3月31日每平方米23元，卫生费每月500元、电梯费每月500元、公摊电费每月200元”，可见，双方系约定2015年4月份之前的“租金”按照每月每平方米20元计算，且每月“租金”中包括了固定的卫生费、电梯费公摊电费共计每月1200元，故可推算出双方在合同中约定计算“租金”的厂房面积为1320平方米［（27600元/月-1200元/月）÷20元/月/平方米］。而经测量，涉案厂房的实际面积为919.78平方米，故被告有权以涉案厂房的实际面积与合同约定的面积不一致而要求原告退还其多支付的房屋使用费。因此，原告应退还被告2013年4月至2013年8月的使用费40022元［（1320平方米－919.78平方米）×20元/月/平方米×5个月］。对于被告要求原告退还多收取的电梯费的诉讼请求，本院认为，原告每月虽向被告另行收取了电梯费，但从原告出具的缴费通知单可以看出，该电梯费系按实际“度数”收取，与固定的电梯费用不同；而被告亦表示缴费通知单中的电梯费是指电费，且被告并未提交证据证明原告每月另行收取的电梯费与包含在“租金”中的固定电梯费系同一费用，故对于被告的该项反诉请求本院不予支持。
对于原告要求被告支付2013年9月至2013年11月期间的“租金”的诉讼请求。本院认为，被告实际占有使用涉案厂房，应向原告支付占用期间的厂房使用费。庭审中，原告表示被告于2013年10月22日开始陆续搬离涉案厂房，直到2013年11月全部搬离；被告则表示其于2013年7月底搬离涉案厂房，并提交相关的通话记录予以证明。对此，本院认为，被告提交的通话记录原告不予认可，且通话记录不能直接证明被告已于7月底搬离了涉案厂房，并与原告进行了交接；而且，从被告提交的停租申请书可以看出，原、被告于2013年10月22日就终止双方的租赁关系达成一致，并解除了涉案租赁合同的备案。故本院确认被告于2013年10月22日搬离涉案厂房，因此被告应向原告支付2013年9月1日至2013年10月22日期间的厂房使用费，参照双方签订的租赁合同的“租金”标准，被告应向原告支付上述期间的房屋使用费31456.5元（919.78平方米×20元/月/平方米×1.71个月）。
对于原告要求被告支付10%的违约金并赔偿两个月租金损失的诉讼请求。因租赁合同无效，原告要求被告按照租赁合同的约定承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿两个月的租金损失的诉讼请求，因涉案租赁合同无效，原告要求被告按合同约定赔偿原告租金损失没有依据，而且双方系协商一致终止了租赁合同的履行，原告无证据证明其遭受了损失，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于被告要求原告赔偿电缆费（包括装修费）17080元的诉讼请求。原、被告签订的《补充协议》约定，在被告正常使用涉案厂房电缆后，电缆归原告所有。被告向原告支付了20000元的电缆和装修转让费，并自2013年4月1日开始使用涉案厂房至2013年10月22日；而本案原、被告在四年的租赁期限未满的情况下，协商一致提前终止了租赁合同，因此，原告应将被告尚未取得对价部分的转让费退还被告，故原告应将2013年10月22日之后41个多月分摊的电缆和装修转让费17204元（20000元÷48个月×41.29个月）退还被告。被告要求原告退还17080元，系其对自身权利的处分，对此本院予以准许，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告深圳市速比龙电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市全兴达实业发展有限公司支付房屋使用费31456.5元；
二、原告深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速比龙电子商务有限公司退还押金55200元；
三、原告深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速比龙电子商务有限公司退还其多收取的房屋使用费40022元；
四、原告深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速比龙电子商务有限公司退还电缆费17080元；
五、驳回原告深圳市全兴达实业发展有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告深圳市速比龙电子商务有限公司的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3800元，由原告负担3117元，被告负担683元；反诉案件受理费1428元，由原告负担1255元，由被告负担173元；测量费10036元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 夏华强
人民陪审员 李三凤
二〇一四年八月十二日
书书记员洪靖敏