广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法塘民初字第602号
原告佛山市英龙机电设备有限公司，住所地广东省佛山市南海区，组织机构代码××。
法定代表人许房英，经理。
委托代理人胡晓武，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人涂文婷，广东广立信律师事务所律师。
被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂，经营场所广东省佛山市三水区中心科技工业区大塘园A区33号之二（F1），组织机构代码L6297717-8。
经营者李代琼。
被告李代琼，女，汉族，住四川省仪陇县，公民身份号码×××4523。
以上两被告的共同委托代理人张子军，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省仪陇县。
第三人浙江立成印染机械科技有限公司，住所地浙江省嵊州市，组织机构代码××。
法定代表人陈汀法，总经理。
委托代理人汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
原告佛山市英龙机电设备有限公司（以下简称英龙公司）与被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂（以下简称宝泰国厂）、李代琼、第三人浙江立成印染机械科技有限公司（以下简称立成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾朝阳独任审判，公开开庭进行了审理。本案于2016年1月18日开庭时，原告英龙公司的委托代理人胡晓武、被告李代琼、两被告的共同委托代理人张子军、第三人立成公司的委托代理人汪旭东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告英龙公司诉称，2013年2月25日，英龙公司与宝泰国厂的经营者李代琼签订《房屋租赁合同书》，约定由英龙公司（甲方）将位于佛山市三水区大塘工业园创峰路1号之二地块厂房出租给宝泰国厂、李代琼（乙方）使用，租期为三年，即2013年3月1日至2016年3月1日，租金为40000元／月。之后，双方又签订《补充协议》，约定：一、如乙方未能按照《房屋租赁合同书》的约定按时足额交纳厂房租金及相关费用，甲方有权合法占有并处置乙方厂房内的全部物品，甲方对乙方的厂房内的全部财物享有留置权及优先受偿权，甲方有权用上述财物清偿乙方拖欠的租金及相关费用，处置方式包括但不限于变卖、拍卖、折价抵扣。二、如通过上述方式处置乙方厂房内的全部物品后，仍不足以清偿乙方拖欠甲方的租金及其他费用，甲方有权保留通过其他法律途径继续追究乙方法律责任的权利。三、若乙方拖欠租金超过60日，甲方有权解除合同并立即收回厂房的使用权，乙方应当自拖欠租金期限届满60日后，次日起七日内将放置于厂房内的其余物品搬清，甲方主张享有留置权及优先受偿权的物品除外。但自2015年1月起，宝泰国厂、李代琼一直拖欠英龙公司租金未付，经英龙公司多次催缴，宝泰国厂、李代琼至今仍未支付。原告英龙公司认为，宝泰国厂、李代琼长期拖欠房租的行为，严重损害了英龙公司的合法权益，故请求法院判决：1.确认原告英龙公司与被告宝泰国厂、李代琼签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2016年1月1日起解除；2.被告宝泰国厂、李代琼向原告英龙公司支付厂房租金至交还厂房之日止（暂计自2015年1月1日起至2015年12月31日止为480000元，之后按照40000元／月计算）；3.被告宝泰国厂、李代琼向原告英龙公司支付电费58299元；4.确认原告英龙公司对被告宝泰国厂厂房内所有动产享有留置权，并对留置财产享有优先受偿权；5.诉讼费由两被告负担。
原告英龙公司在诉讼中向本院提供了以下证据：
1.英龙公司营业执照、组织机构代码证、宝泰国厂营业执照、组织机构代码证、李代琼身份资料复印件各一份、英龙公司的法定代表人身份证明书原件一份，用以证明原、被告主体适格；
2.租金对账单原件一份，用以证明宝泰国厂、李代琼确认拖欠英龙公司2015年1月至12月的租金480000元；
3.扣款证明原件一份、收款收据复印件一份，用以证明宝泰国厂、李代琼拖欠英龙公司垫付的电费58299元；
4.《房屋租赁合同书》、《补充协议》原件各一份，用以证明英龙公司与宝泰国厂、李代琼之间的租赁合同关系，英龙公司将自有权属的厂房、房屋出租给宝泰国厂、李代琼使用，并约定对厂房内动产享有留置权；
5.房地产权证原件两份，用以证明英龙公司对涉案租赁厂房、房屋享有所有权；
6.宝泰国厂内物品清单原件一份，用以证明宝泰国厂与英龙公司共同确认宝泰国厂内的动产。
被告宝泰国厂、李代琼辩称，对原告英龙公司诉请的事实和理由、租金以及代垫付的电费金额均无异议，但是不同意原告英龙公司提出的解除租赁合同。
被告宝泰国厂、李代琼在诉讼中未向本院提供证据。
第三人立成公司辩称，对于原告英龙公司的第四项诉讼请求有异议，英龙公司与宝泰国厂、李代琼签订的合同不能对抗第三人，两台拉幅定型机（ZCMD768-240、ZCMD768-260）的所有权仍属于立成公司，英龙公司主张对立成公司所有的两台拉幅定型机享有留置权、优先受偿权没有依据，请求法院驳回原告英龙公司的该项诉讼请求。
第三人立成公司在诉讼中向本院提供了以下证据：
1.《供货合同》原件两份，用以证明涉案两台拉幅定型机（ZCMD768-240、ZCMD768-260）系立成公司销售给宝泰国厂、李代琼，合同约定如设备款未付清，设备的所有权属于供方即立成公司所有；
2.对账单原件一份，用以证明截至2015年6月30日，宝泰国厂、李代琼尚欠立成公司设备款1260000元；
3.（2015）佛三法塘民初字第410号《民事调解书》复印件一份，用以证明宝泰国厂、李代琼与立成公司确认，在设备款全部清偿之前的设备所有权仍属于立成公司，宝泰国厂、李代琼在签订调解协议之后未付款。
本院审理查明，2013年2月25日，英龙公司与宝泰国厂（个体工商户经营者为李代琼）签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定英龙公司将位于佛山市三水区大塘工业园创峰路1号之二地块厂房、宿舍一层（总面积4000平方米）租给宝泰国厂使用，出租期限为三年，从2013年3月1日至2016年3月1日止，租金标准为每月40000元，租金支付方式为宝泰国厂在每月10号前交清当月租金；双方还约定宝泰国厂逾期30天缴交租金，须向英龙公司支付滞纳金，按拖欠租金的总额每日1%计付，若拖欠资金达60天，英龙公司有权解除合同，并无偿收回土地和建筑物。
2013年10月15日，英龙公司与宝泰国厂签订一份《补充协议》，双方约定如宝泰国厂未能按照《房屋租赁合同书》的约定按时足额交纳厂房租金及相关费用，英龙公司有权合法占有并处置宝泰国厂厂房内的全部物品，英龙公司对其享有留置权及优先受偿权，英龙公司有权用上述财物清偿宝泰国厂拖欠的租金及相关费用；双方还约定若宝泰国厂拖欠租金超过60日，英龙公司有权解除合同并立即收回厂房的使用权，宝泰国厂应当自拖欠租金期限届满60日后，次日起七日内将放置于厂房内的其余物品搬清，英龙公司主张享有留置权及优先受偿权的物品除外，英龙公司有权将相关物品搬迁至其他地方作妥善放置，宝泰国厂不得以任何形式加以阻挠。
2015年12月8日，宝泰国厂、李代琼出具一份《租金对账单》，宝泰国厂、李代琼确认欠出租方英龙公司自2015年1月份至12月份的租金480000元。
另查明，英龙公司为宝泰国厂垫付自2015年4月份至2015年10月份的电费58299元。
又查明，宝泰国厂厂房内型号为ZCMD768-260、ZCMD768-240的两台热风拉幅定型机系宝泰国厂分别于2013年7月25日、2013年11月18日向立成公司购买，双方签订的两份《供货合同》均约定设备款未付清，此设备所有权属供方所有。宝泰国厂至今未付清上述设备款。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于合同解除。原告英龙公司与被告宝泰国厂分别于2013年2月25日、2013年10月15日签订《房屋租赁合同书》、《补充协议》。其中，《补充协议》中约定若宝泰国厂拖欠租金超过60日，英龙公司有权解除合同并立即收回厂房的使用权，宝泰国厂应当自拖欠租金期限届满60日后，次日起七日内将放置于厂房内的其余物品搬清。因原告英龙公司已提供证据证明被告宝泰国厂自2015年1月份起开始拖欠租金，故上述约定解除合同的条件已成就，原告英龙公司有权解除合同。原告英龙公司主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，因原告英龙公司未举证证明解除合同通知何时到达被告宝泰国厂，故本院以被告宝泰国厂收到本案应诉材料时间（即2015年12月23日）视为通知到达时间。据此，原告英龙公司与被告宝泰国厂签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》于2015年12月23日解除。
关于租金。原告英龙公司将涉案房屋租赁给被告宝泰国厂使用，被告宝泰国厂应依据双方签订的合同向原告英龙公司支付租金，合同解除后应参照合同约定支付房屋占有使用费。双方在《房屋租赁合同书》中约定租金标准为每月40000元。原告英龙公司在诉讼中向本院提供一份《租金对账单》原件，用以证明宝泰国厂于2015年12月8日确认欠英龙公司2015年度的租金共计480000元。被告宝泰国厂于本院庭审时亦承认上述原告英龙公司诉请的欠租金事实。又被告李代琼系被告宝泰国厂的个体工商户经营者，按照《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，被告李代琼应对被告宝泰国厂的债务承担责任。据此，原告英龙公司诉请被告宝泰国厂、李代琼应支付自2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金、房屋占有使用费480000元以及2016年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止，按照40000元／月的标准计算的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于垫付电费。原告英龙公司提供了《扣款证明》原件、《收款收据》复印件各一份，用以证明原告英龙公司为被告宝泰国厂垫付自2015年4月至2015年10月期间的电费58299元，且被告宝泰国厂对此事实予以承认。同理，原告英龙公司诉请被告宝泰国厂、李代琼支付垫付的电费58299元，理据充分，本院予以支持。
关于原告主张的留置权、优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，双方约定宝泰国厂未能按约定清偿债务时，英龙公司有权占有并处置宝泰国厂厂房内的全部物品，应属无效。另外，根据《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十四条的规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同及法律规定可以留置的其他合同发生的债权，才适用留置。然而，本案所涉房屋租赁合同纠纷，且宝泰国厂厂房内的物品至今仍由被告宝泰国厂、李代琼实际占有。据此，原告英龙公司主张对被告宝泰国厂厂内所有动产享有留置权、优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第八十二条、第八十四条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市英龙机电设备有限公司与被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂签订的《房屋租赁合同书》以及《补充协议》于2015年12月23日解除；
二、被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂、李代琼须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市英龙机电设备有限公司支付2015年的租金、占有使用费480000元以及2016年1月起的占有使用费（自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止，按照40000元／月的标准计算）；
三、被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂、李代琼须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市英龙机电设备有限公司支付电费58299元；
四、驳回原告佛山市英龙机电设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即4591元，财产保全申请费3211元，合计7802元，由被告佛山市三水区大塘镇宝泰国磨毛定型厂、李代琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 曾朝阳
二〇一六年三月一日
书记员 蔡斯恩