湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初2514号原告：黄某，男，1982年6月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡某，湖南某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某某，湖南某某律师事务所律师。被告：文某，男，1984年12月16日出生，汉族。第三人：长沙县湘龙街道某某房屋信息咨询服务部。经营者：宋某某。第三人：湖南某某企业管理有限公司。法定代表人：曾某某，总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，湖南某某企业管理有限公司工作人员，住该单位宿舍。原告黄某与被告文某、第三人长沙县湘龙街道某某房屋信息咨询服务部（以下简称某某服务部）、第三人湖南某某企业管理有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托诉讼代理人胡某、第三人某某服务部的经营者宋某某、第三人某某公司的委托诉讼代理人王某某等到庭参加诉讼，被告文某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某的诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间于2017年12月18日签订的合同编号为NO.BFS1700745的《房地产买卖居间合同》;2.依法判决被告退还原告支付的定金50000元;3.依法判决被告向原告支付违约金188000元;4.本案诉讼费、保全费等合理费用由被告承担。诉讼过程中，黄某变更第四项诉讼请求为：本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：黄某与文某、某某服务部、某某公司签订四方协议，约定购买文某位于于长沙市雨花区万家丽中路2段345号金石雅苑2栋904室的房屋，并交付了5万定金。文某“一房二卖”违反合同约定，故诉至法院。被告文某未作答辩。第三人某某服务部述称，居间合同属实，现因文某不履行合同义务，合同目的无法实现，对黄某要求解除合同无异议。第三人某某公司述称，居间合同属实，现因文某不履行合同义务，合同目的无法实现，对黄某要求解除合同无异议。原告黄某围绕诉讼请求提交了《长沙市商品房买卖合同》、不动产登记情况表、《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)、定金收条、转账信息、《房地产买卖居间合同》、微信聊天记录等证据材料。经当事人质证，本院认证，本院认定上述证据可以作为认定本案法律事实的依据。经审理查明，2017年12月18日，文某（卖方，甲方）、黄某（买方，乙方）及某某服务部（居间方、丙方）、某某公司（管理方，丁方）共同签订了《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)，合同约定：甲方及产权共有权人同意将合法拥有的、坐落于长沙市雨花区万家丽中路2段345号金石雅苑2栋904室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已作了详细了解，通过丙方居间介绍已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买。房屋成交价格是94万元，乙方于合同签订当日支付购房定金5万元。乙方于办理产权交易过户缴税时一次性向甲方支付购房款人民币九十四万元。若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。丙方可从违约金中优先扣除佣金，余额支付给守约方。合同还约定了其他事项。同日，文某出具《定金收条》。2017年12月19日，黄某通过银行转账向文某支付5万元定金。另查明，文某与案外人就涉案房产签订《房地产买卖居间合同》。黄某在庭审中自述，居间方已及时将文某不能履约的情况告知黄某，黄某也于2018年4月购得其他房产。故黄某诉至本院。本院认为，《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)系四方当事人真实的意思表示，内容及形式均不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。关于黄某要求解除合同，根据《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)第十一条的约定，若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。文某未能依约履行合同，故对黄某要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于要求支付违约金和退还定金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由于我国合同法规定的定金是违约定金，它与违约金在目的、性质、功能等方面都有相同性，因此两者不能并用。否则，不仅将会加重违约方的责任，而且责任后果与实际损失之间也会产生过大差距，形成新的不公平。本案中，当事人既约定了违约金，又约定了定金，故依法只能选择适用。考虑到原告在签订《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)后未实际支付购房款，且原告在庭审中自述，居间方已及时将被告不能履约的情况告知原告，原告也于2018年4月购得其他房产。综合考虑上述因素，文某的行为虽构成违约，但情节较轻，尚不足以给原告造成过大的直接损失，故适用定金罚则承担责任，更显公平。因此，文某应向黄某双倍返还定金10万元，黄某超出的部分诉讼请求，本院不予支持。文某无正当理由未到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除文某、黄某、长沙县湘龙街道某某房屋信息咨询服务部、湖南某某企业管理有限公司于2017年12月18日签订的《房地产买卖居间合同》(NO.BFS1700745)；二、文某于本判决生效之日起七日内向黄某返还100000元；三、驳回黄某其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，保全费1710元，共计6580元，由黄某负担1000元，文某负担5580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈远立人民陪审员  苏 麟人民陪审员  常 明二〇一八年七月十一日法官 助理  赵 娜书 记 员  廖 沙附：本判决适用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。