江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐山民一初字第61号
原告严梅芳，女，汉族，72岁。
委托代理人陈东，男，汉族，53岁。
被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处，住所地：九江市庐山大道中段庐山新城4号楼，组织机构代码：01458368-1。
法定代表人李泰龙，处长。
委托代理人汪志刚，上海中申律师事务所律师。
被告蔡明明，女，汉族，39岁。
原告严梅芳与被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处（以下简称庐山审计处）房屋租赁纠纷一案，2015年10月8日诉来本院，本院受理后，根据被告庐山审计处的申请，通知被告蔡明明参加诉讼，适用简易程序依法由审判员周和良独任审理，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告严梅芳委托代理人陈东、被告庐山审计处委托代理人汪志刚、被告蔡明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严梅芳诉称，原告丈夫陈福春生前于2005年7月9日和被告庐山审计处签订房屋租赁合同，2015年7月9日合同到期。合同期满后被告庐山审计处未返还房屋，原告于7月10日至今多次要求被告庐山审计处返还房屋，给原告造成了极大的经济损失，按照今年庐山房屋出租行情，原告房屋损失达20000元。同时，原告儿子陈东（即本案委托代理人）从7月份请假进行维权至今工资损失达7000元。现向法院提起诉讼，请求判令被告返还租赁房屋并赔偿经济损失27000元，并承担本案诉讼费用。
被告庐山审计处辩称，1、原告严梅芳的诉讼主体资格是否适格，请求法院予以查明。2、被告庐山审计处的全称是江西省庐山风景名胜区管理局审计处，原告严梅芳起诉状中被告名称为“庐山风景名胜区管理局审计处”，原告起诉被告的名称错误，法院在立案审查时应当裁定不予受理或者在诉讼过程中裁定驳回起诉。3、原告的诉讼请求不能成立。双方签订的租赁合同约定，“租赁合同如因期满而终止时，如果承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限”。根据该约定，原告起诉前未履行询问被告是否需要宽限租赁期限的义务，从而无权在合同租期刚到就要求收回房屋并向人民法院起诉。原告的做法导致被告庐山审计处与第三人蔡明明之间的纠纷，由此将会造成诉讼周期的漫长。为此，造成房屋租赁合同期满后的租金损失和误工费损失责任在于原告，原告要求被告庐山审计处承担此责，无事实和法律依据。4、根据被告庐山审计处与第三人蔡明明之间的住房协议，蔡明明不予交还房屋违反约定，应承担一定的民事责任。庐山审计处承租房屋的期限为10年，转租给第三人蔡明明的租期也是十年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。被告庐山审计处履行了通知第三人腾房的义务。2015年7月2日第三人向庐山审计处提交申请，要求解决租赁合同即将期满的住房问题。2015年7月6日庐山审计处即通知第三人遵守合同期限，按期搬出所承租的房屋，庐山审计处此后多次通知第三人蔡明明腾房，第三人蔡明明却以双方间住房协议的约定为由拒绝腾房，没有法律依据。
被告蔡明明辩称，1、被告庐山审计处申请追加蔡明明为共同被告，不符合法律规定。蔡明明与原告严梅芳间未签订房屋租赁合同，按照蔡明明与被告庐山审计处之间签订的《住房协议》，庐山日照社区莲谷路12号房屋是审计处分配给蔡明明使用的福利房。2005年6月，庐山审计处将包括蔡明明居住的宿舍在内的房屋出租给他人使用，为此，被告庐山审计处于2005年7月10日与蔡明明签订《住房协议》，约定按照庐山有关直管公房租金标准收取房租，将庐山日照社区莲谷路12号房屋分配给蔡明明使用。因此，庐山日照社区莲谷路12号房屋是庐山审计处分配给蔡明明居住的公有住房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，追加被告仅限于必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的情形。原告严梅芳起诉时并未将蔡明明列为被告，并不是房屋租赁合同的当事人，与原告之间不存在房屋租赁合同关系，追加蔡明明为被告不符合法律规定。2、原告严梅芳诉请的经济损失和误工损失应由庐山审计处承担。蔡明明不是房屋租赁合同当事人，没有赔偿义务。同时，庐山审计处未按《住房协议》第六条的约定，在庐山日照社区莲谷路12号住房使用期满后继续承租不低于相同条件的房屋，分配给蔡明明使用。从2015年7月3日至今，蔡明明多次和庐山审计处沟通并要求给予经济补偿均被庐山审计处拒绝，庐山审计处违约行为是导致蔡明明没有搬出庐山日照社区莲谷路12号住房的直接原因。3、蔡明明愿意在庐山审计处履行《住房协议》约定义务的前提下，腾出庐山日照社区莲谷路12号住房。
原告严梅芳为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
1、资产转让协议及付款凭证，用以证明庐山日照社区莲谷路12号房屋于2012年4月17日被陈福春从人保投资控股有限公司处购买，原告严梅芳及其配偶陈福春为该房屋所有人的事实。
2、陈福春死亡证明，用以证明原告严梅芳作为房屋共有人有权作为原告提起诉讼的事实。
3、租房合同一份，用以证明原告丈夫陈福春将庐山日照社区莲谷路12号住房出租给被告庐山审计处，租期于2015年7月9日到期的事实。
4、成文时间2015年7月6日的书面通知一份，用以证明庐山审计处通知蔡明明在2015年7月9日租赁期满后按期搬出租赁房屋以及租期届满后庐山审计处并未要求原告给予宽限期的事实。
5、原告严梅芳儿子陈东2015年7月21日信访件、庐山审计处2015年8月6日对信访件的回复、2015年8月14日陈东对信访件回复的书面意见以及2015年9月9日庐山审计处对陈东的函告，用以证明合同到期后庐山审计处未要求宽限期，原告多次要求被告腾出房屋的事实。
6、案外人郑德乡、杨慧斌2015年签订的一份暑期房屋租赁合同复印件、原告儿子陈东的收入证明、原告儿子陈东被公司辞退通知，用以证明原告因被告不按时腾房造成房租损失以及原告儿子陈东因为维权请假二个月，不能及时上班被单位辞退的事实。
被告庐山审计处质证认为，对原告证据1、2的真实性、合法性无异议，但对该份证据的关联性有异议，庐山日照社区莲谷路12号房屋的受让人是陈福春，陈福春身亡，这二份证据不能证明严梅芳是唯一的继承人，是本案唯一的适格原告；对证据3的真实性、合法性无异议，对证据3的关联性有异议，租房合同中约定了宽限期，根据该份合同长达十年的租期，宽限期应该在半年内，而不是合同到期就腾房；证据4的关联性有异议，不能证明租赁期届满庐山审计处没有继续租房的意向，这份通知是租房未到期原告多次向庐山风景名胜区管理局信访要求腾房的情况下，庐山审计处向蔡明明发出的通知；对证据5中原告严梅芳儿子陈东2015年7月21日信访件的真实性、合法性、关联性均有异议，证据5中其他证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，合同到期后，原告没有按合同约定向庐山审计处询问是否需要宽限期，相反在第三人蔡明明没有搬出房屋的情况下，违反合同约定上访，迫使庐山审计处向蔡明明发出搬房通知；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议。复印件不能作为证据使用，案外人之间签订的房屋租赁合同与原告的租金损失没有关联，原告与被告的租房合同约定了租金标准，应当按照原合同的约定计算到期后的租金。同时，无法确认原告儿子陈东收入证明、被辞退通知上加盖印章单位“深圳市大众建设监理有限公司”的真实性，不能识别该公司是否真实存在。辞退通知没有提到离职、请假的原因，也没有写明扣发工资的情况，即便存在扣发工资情况也与本案没有必然的联系。
被告蔡明明质证认为，对证据1的三性均无异议，对证据4的真实性有异议，没有收到该份通知。其他同意被告庐山审计处的质证意见。
被告庐山审计处为支持其答辩意见，提交了如下证据：
1、中国共产党江西省庐山风景名胜区管理局委员会、江西省庐山风景名胜区管理局庐发（2012）2号文件、组织机构代码证书、法定代表人身份证明，用以证明被告全称为“江西省庐山风景名胜区管理局审计处”及其诉讼主体资格情况；
2、2005年7月10日庐山审计处与陈福春签订的租房合同、审计处与蔡明明签订的住房协议，用以证明庐山审计处承租房屋用于转租给蔡明明使用的事实；
3、庐山审计处向陈福春缴纳租金凭证、蔡明明向庐山审计处缴纳房屋租金凭证，用以证明审计处向陈福春、蔡明明向庐山审计处缴纳租金的情况；
4、2015年7月2日蔡明明要求庐山审计处继续承租房屋的申请、2015年7月6日庐山审计处要求蔡明明按期搬出庐山日照社区莲谷路12号房屋的通知、2015年7月16日蔡明明提交给庐山审计处的《对庐山审计处关于我住房问题决议的书面答复》、庐山审计处2015年7月31日《对蔡明明同志三个方案要求的回复》、蔡明明申购庐山新城定向商品房承诺书、2015年8月17日庐山审计处要求蔡明明按房东要求搬出房屋的通知，用以证明庐山审计处在租房合同到期后催促蔡明明腾房以及蔡明明不予腾房的事实。
原告严梅芳质证认为真实性无异议，关联性由法院认定。
被告蔡明明质证认为，申购庐山新城定向商品房承诺书与本案无关，庐山审计处2015年7月6日、8月17日二份通知没有收到，其他证据无异议。
被告蔡明明为支持其答辩意见，提交了住房协议一份，用以证明被告庐山审计处将承租的房屋作为福利分房给蔡明明使用，没有腾房是因为庐山审计处未按住房协议的约定为蔡明明租房居住。原告严梅芳对该份证据无异议。被告庐山审计处对住房协议的真实性、合法性无异议，但认为不是福利分房，住房协议中明确房屋的权属是陈福春的，住房协议符合房屋租赁的性质。
本院认为，原告严梅芳提交证据6中的案外人郑德乡、杨慧斌2015年签订的一份暑期房屋租赁合同复印件的真实性无法确认，证据6中原告儿子陈东的收入证明、原告儿子陈东被公司辞退通知既不能证明陈东因为处理收回租赁房屋事宜减少的收入数额，又不能证明收入的减少与处理收回租赁房屋事宜之间存在必然的因果关系，故原告提交的证据6不予采信。被告庐山审计处提交证据6中2015年7月2日蔡明明要求庐山审计处继续承租房屋的申请、2015年7月16日蔡明明提交给庐山审计处的《对庐山审计处关于我住房问题决议的书面答复》、庐山审计处2015年7月31日《对蔡明明同志三个方案要求的回复》、蔡明明申购庐山新城定向商品房承诺书涉及单位与职工之间住房问题，不属本案审理范围，与本案无关联，不予采信。其他证据来源合法，客观真实，与本案有关联，予以采信。综合上述原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
2005年7月10日，陈福春与被告庐山审计处签订租房合同，约定陈福春将其自有（使用权）的坐落于江西省庐山风景名胜区莲谷路52-01号房屋（该房屋所有权属庐山保险公司，陈福春有永久使用权，使用面积52平方米，现地址门牌号为莲谷路12号二楼01室）出租给庐山审计处，约定租期十年，从2005年7月10日起将出租房屋交付承租方使用，至2015年7月9日收回，租金每年5000元整，十年合计50000元，于合同签订之日起3日内一次性支付。合同还约定租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈福春将租赁房屋交付庐山审计处使用，庐山审计处按合约支付了租金50000元。同日，被告庐山审计处与被告蔡明明签订《住房协议》，约定被告庐山审计处将承租的上述房屋分配给蔡明明使用，使用期为十年。使用期内，蔡明明承担水费、电费并按有关规定缴纳房租给被告庐山审计处。该《住房协议》还对其他事项进行了约定。此后，被告蔡明明按庐山直管公房租赁标准向被告庐山审计处缴纳租金。
2012年4月17日，人保投资控股有限公司将上述庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋转让给陈福春，陈福春取得该房屋的所有权。2015年7月6日，被告庐山审计处通知被告蔡明明，要求被告蔡明明按期搬出租住房屋。2015年8月17日，被告庐山审计处再次通知被告蔡明明，要求被告蔡明明在8月20日前搬出租住房屋。被告蔡明明至今未搬出所租住的庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋。
另查明，陈福春已身亡。租赁合同到期后，原告严梅芳作为陈福春配偶委托其子陈东与被告庐山审计处交涉返还租赁物一事。诉讼过程中，原告其他子女陈伊、陈斌向本院出具书面意见，同意以其母亲严梅芳为原告起诉。
本院认为，原告严梅芳丈夫陈福春与被告庐山审计处签订的租房合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。租赁期满后，被告庐山审计处应当按约返还租赁的房屋。被告庐山审计处与被告蔡明明签订的住房协议，约定了房屋使用期为十年，使用期内蔡明明向被告庐山审计处缴纳租金，名义上是庐山审计处将承租的房屋分配给被告蔡明明使用，实质上是庐山审计处将承租的房屋转租给被告蔡明明。被告蔡明明作为次承租人在租赁期满后同样有返还租赁物的义务。租房合同、住房协议约定的租赁期限相同，均为2005年7月10日至2015年7月9日，租期届满前，被告庐山审计处即通知被告蔡明明按期搬出租赁房屋，被告蔡明明以被告庐山审计处未继续承租不低于现有条件的房屋分配给其使用为由，拒不搬出，造成违约，责任在于被告蔡明明，被告蔡明明应当承担返还租赁物并支付租赁期满后逾期腾房占有使用费的义务，被告庐山审计处对此承担连带责任。
本案系租赁合同纠纷案件，不涉及房屋所有权确权及继承纠纷，出租人陈福春身亡后，其配偶严梅芳作为房屋共有人取得了房屋出租人的法律地位，且得到陈福春其他继承人的同意，有权作为本案原告提起诉讼。原告立案提交的诉状中被告名称列为“庐山风景名胜区管理局审计处”，虽未冠以“江西省”字样，但在江西省庐山风景名胜区管理局范围内具有唯一性，结合原告提交诉状中写明的名称、住所、法定代表人等信息，能够明确诉状中列明被告“庐山风景名胜区管理局审计处”指的是“江西省庐山风景名胜区管理局审计处”，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告庐山审计处是本案适格被告。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，被告庐山审计处在应诉过程中，申请追加蔡明明为共同被告参加诉讼，经本院审查，蔡明明属房屋租赁合同法律关系中的次承租人，案件的处理结果不仅与其有法律上的利害关系，蔡明明还有可能承担返还租赁物并支付租赁期满后逾期腾房占有使用费的义务，有当事人的诉讼权利和义务，故通知蔡明明作为被告参加诉讼。本院根据被告庐山审计处的申请，通知蔡明明为被告参加诉讼，有事实与法律依据。被告蔡明明以及被告庐山审计处庭审阶段有关蔡明明应为本案第三人而非被告的意见，不予采纳。
原告与被告庐山审计处签订的租房合同中虽然约定“租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限”，但被告庐山审计处在合同到期前即2015年7月6日已通知被告蔡明明按期搬出租住房屋，被告庐山审计处以自身行为表明不需延长租赁期限。被告蔡明明未搬出房屋的原因也不是到期无法找到房屋，被告庐山审计处以此约定为由，认为原告不应该在合同期满后即要求被告返还租赁物并向人民法院提起诉讼的答辩意见无事实与法律依据，不予采纳。本案审理的是房屋租赁合同纠纷案件，被告蔡明明答辩意见中提到的住房协议第六条有关“使用期满后，甲方应负责继续承租不低于现有条件的房屋，分配给乙方使用。因承租房屋发生的费用由甲方承担”的约定属单位与单位职工间住房问题的约定，不属本案审理范围，被告蔡明明以此为由拒绝搬出租住房屋，理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案租赁合同到期后，原告严梅芳即对被告继续使用租赁物提出异议，要求返还租赁物，故原租赁合同关于房屋租金的约定无效。原、被告关于房屋租金每年5000元的约定形成于2005年7月，考虑到房屋租金逐年上涨的实际情况，继续适用原房屋租赁合同约定的租金标准支付租赁期满后逾期腾房占有使用费则显失公平。原告严梅芳就此提交案外人郑德乡、杨慧斌2015年签订的一份暑期房屋租赁合同复印件主张被告支付租金损失20000元，因该份合同为复印件，其真实性无法确认，同时该合同涉及的房屋与本案租赁物面积、使用价值等是否一致也无法确认，没有证明力，故不予采信。虽然原告在诉讼过程中没有就逾期腾房占有使用费提交有效证据或申请鉴定，但逾期腾房占有使用费确有发生，综合考虑庐山风景名胜区内房屋租金标准的实际，酌情认定逾期腾房占有使用费按每月1000元的标准计算，超出部分不予支持。原告主张被告赔偿误工工资7000元，证据不足且该损失与被告未按期返还租赁物无必然因果关系，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告蔡明明在本判决生效之日起三日内将被告庐山审计处转租给其租住的庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋返还给原告严梅芳，并按每月1000元的标准支付自2015年7月10日至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；
二、被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处对上述逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任；
三、驳回原告严梅芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1725元，减半收取862.50元，原告严梅芳承担62.50元，被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处、蔡明明共同承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 周和良
二〇一五年十一月二十三日
书记员 彭毓超