福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初4860号原告：正荣财富（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxx。统一社会信用代码xxxx。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：郑丽静，女，1984年11月4日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。原告正荣财富（福建）置业有限公司（以下简称正荣财富公司）因与被告郑丽静商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣财富公司的委托诉讼代理人王茶英到庭参加诉讼。被告郑丽静经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣财富公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣财富公司与郑丽静签订的合同编号为xxxxx的《商品房买卖合同》。2.郑丽静于判决生效之日起十日内协助正荣财富公司办理完成《商品房买卖合同》的备案注销登记手续及办理预购商品房预告登记注销手续。3.郑丽静向正荣财富公司支付商品房总价款20%的违约金127031.8元。4.郑丽静返还正荣财富公司代其垫付的预购商品房预告登记费550元。5.郑丽静支付正荣财富公司为追索本案债权而支出的一审律师费3000元。6.郑丽静已付的购房款在扣除上述郑丽静应支付给正荣财富公司的违约金、预告登记费、律师费后，剩余14888.2元无息返还给郑丽静。7.由郑丽静承担本案诉讼费用。诉讼过程中，正荣财富公司放弃上述第6项诉讼请求。事实与理由：2015年8月7日，正荣财富公司与郑丽静签订《商品房买卖合同》，约定郑丽静向正荣财富公司购买位于莆田市荔城区xxxxxxxx,合同总价款为635159元。合同第七条约定付款方式为：买受人于2015年8月7日前支付首期房价款10万元，应当在2015年11月7日前支付�余首期款225159元，余款31万元向出卖人指定银行申请贷款支付。附件十一补充协议第七条第6点约定：如买受人逾期付款超过30日的（含第30日），出卖人有权选择适用以下两项中的一项或全部约定：（1）自第30日起，买受人应按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金至实际全额支付应付款之日止；（2）出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房价款无息退还给买受人。如买受人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权向买受人继续追偿。第二十七条第3点约定：出卖人行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的15日内协助出卖人办理退房手续（包括但不限于在该时限内和出卖人共同办�注销合同及相关抵押（如有）登记预告、备案、房屋预告登记等手续，如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。另补充协议第三十条第13点还约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。合同签订后，郑丽静于2015年8月7日前支付了10万元、于2015年10月3日支付了45000元，剩余首付款余款180169元一直未予支付，按揭贷款也迟迟不予办理。正荣财富公司多次通过电话等催告郑丽静办理，但郑丽静一只未予履行。2017年10月21日正荣财富公司再发函催告郑丽静携带相关材料办理按揭贷款手续，但郑丽静仍未履行。2017年10月24日，正荣财富公司向郑丽静发送了《商品房合同》解除�知书，郑丽静拒收。郑丽静未作答辩。正荣财富公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》一份、莆田市商品房买卖合同备案表一份、销售不动产统一发票两张、福建省政府非税收入票据一份、办理贷款手续催告函一份、《商品房买卖合同》解除通知书一份、快递单二份、邮件流程单二份、委托代理合同一份、福建增值税普通发票一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣财富公司以出让方式取得坐落于莆田市荔城区xxxxxx地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为莆国用（xxxx）第xxxxx号。郑丽静购买的商品房所占用的�地用途为商业、商贸物流、酒店及办公用地。正荣财富公司经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为正荣·金融财富中心xxxx地块一期，建设工程规划许可证号为建字第xxxxxx号（荔），建筑工程施工许可证号为xxx-xxxx-xxx-xxxx-xxxx。商品房预售许可证号为（xxx）莆房许字第xxx号。2015年8月7日，正荣财富公司（出卖人）与郑丽静（买受人）订立《商品房买卖合同（预售）》（编号：xxxxx），约定：郑丽静以单价每平方米9492.74元，总价款635159元向正荣财富公司购买正荣·金融财富中心A地块一期xxxx-xxxx号商品房一套（预测建筑面积66.91㎡，规划用途为办公）。合同第七条关于付款方式及期限中约定：（二）买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：买受人于2015年8月7日前支付首期房价款10万元，应当在2015年11月7日前支付剩余首期款225159元，余款31万元向出卖人指定银行申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任中约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十一补充协议约定。合同第二十五条关于送达约定：出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一《补充协议》第六条第3款约定：若买受人以贷款方式支付房价款的，应于合同签订之日起30日内完成贷款支付房价款到出卖人账户的事宜。第4款约定：买受人承诺，在合同签订后5日内，向合同约定的贷款机构提交申请房屋贷款所须的全部资料（买受人同意，上述资料交由出卖人代为向银行或住房公积金管理机构提交）、交纳相关费用、签署相关文件、办理相关手续，并确保所提供的资料真实、有效。若买受人未按期履行前述义务，则视同为买受人逾期付款，买受人应按照合同约定的逾期付款责任承担违约责任。第5款约定：除因出卖人责任导致外，不论因何种原因（包括但不限于，买受人未按期提交贷款申请资料、买受人的贷款申请未被贷款机构接受、国家对房地产市场宏观调控的政策变化导致贷款政策发生变化等），导致买受人未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付买受人应付之房价款，则买受人应在合同约定付款期限内（即合同签订之日起30日内）一次性向出卖人支付该部分房价款，逾期未支付的，买受人应按照合同约定的逾期付款责任承担违约责任。第七�关于合同第八条逾期付款责任的补充约定，第1款约定：本条所约定的“买受人未按照约定时间付款”，亦适用于买受人采用贷款方式支付之情形。第2款约定：本条所约定的“逾期付款”指买受人逾期支付应付的该商品房款项，包括房价款、面积补差款、违约金、赔偿金、出卖人垫付的各类税费及有关款项等。第3款约定：本条所约定的“逾期”指买受人就合同约定的任何一期付款的逾期。第6款约定：如买受人逾期付款超过30日的（含第30日）的，出卖人有权选择适用以下两项中的一项或全部约定：（2）出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房价款无息退还给买受人。如买�人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权向买受人继续追偿。第二十三条关于本合同第二十五条送达的补充约定：第3款约定：一方提供给对方的通讯地址、联系电话等信息有误而导致有关通知不能及时送达的，不利后果由提供信息的一方承担。第4款约定：出卖人根据合同发出的通知文件，可采取“邮政快递”、“邮政挂号信”、“登报公告（莆田地区的发行报刊）”、“面交手送”中的任何一种方式送达对方。以“邮政快递”、“邮政挂号信”方式发出的，函件投邮当日即视为送达；第二十七条关于合同解除的补充约定：第3款第1项中约定：出卖人行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖�发出解除通知送达之日或是为送达之日起算的15日内协助出卖人办理退房手续（包括但不限于在该时限内和出卖人共同办妥注销合同及相关抵押（如有）的登记预告、备案、房屋预告登记等手续），第3项中约定：出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他合理损失（包括相应税费损失等）且出卖人在合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、超出违约金的损失赔偿金、出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如买受人已付房价款不足以抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。第三十条其他补充约定�第13款中约定：因买受人违反合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。正荣财富公司与郑丽静签订的上述《商品房买卖合同》经莆田市住房和城乡建设局登记备案。合同签订后，2015年8月18日、2016年4月19日正荣财富公司分别出具发票二份，载明郑丽静已经支付正荣·金融财富中心xxx-xxxx室购房款10万元、4.5万元。后涉案商品房办理预购商品房预告登记，权利人为郑丽静，正荣财富公司于2015年8月28日代郑丽静向莆田市房地产管理中心缴纳了涉案商品房的预购商品房预告登记费550元。因郑丽静未提供相关材料用于办理涉案商品房按揭贷款手续，正荣财富公司于2017年10月24日向郑丽静在商品房买卖合同中记载的地址及电话邮寄了办理贷款手续催讨函，但郑丽静未签收邮件，也未前往办理银行按揭贷款手续，正荣财富公司也未将涉案商品房交付给郑丽静使用。现因郑丽静至今未付清购房款，正荣财富公司要求解除合同并由郑丽静承担违约责任，致讼。案经审理，因郑丽静无到庭，致本院无法调解。本院认为，正荣财富公司与郑丽静签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自已的义务。根据合同约定郑丽静应在2015年11月7日前付清购房首期款，并于合同签订之日起30日内完成贷款支付房价款31万。但郑丽静未在合同约定的期限内提交办理银行按揭贷款的相关材料，至今未办理按揭贷款手续，也未将购房款付清，已构成违约，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，根据《商品房买卖�同》附件十一第七条第6款的约定，正荣财富公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故正荣财富公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于合同约定郑丽静采用按揭贷款方式支付购房款，正荣财富公司也没有举证证明郑丽静违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《补充协议》中关于“出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。”的条款中对解除合同的赔偿金额（即违约金）的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将郑丽静逾期支付房价款致使合同解除的违约金计算方法调整为向正荣财富公司按商品房总购房款的10%支付违约金，即635159元×10%＝63515.9元。根据合同附件十一第二十七条第3款中约定，出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因商品房解除的违约责任外，买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他合理损失。故正荣财富公司请求郑丽静返还其垫付的预购商品房预告登记费550元及支付因本案而支出的律师费3000元，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故正荣财富公司主张郑丽静协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续和涉案商品房的预购商品房预告登记注销手续的请求，于法有据，应予支持。因双方间的《商品房买卖合同》解除，正荣财富公司应当返还给郑丽静已经支付的购房款，且合同附件十一中约定在合同解除后，出卖人在合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付�各类款项先行扣除，故为避免诉累，郑丽静应当支付给正荣财富公司的上述合同解除的违约金、预购商品房预告登记费及律师费在上述正荣财富公司应当返还给郑丽静的购房款中予以抵扣。郑丽静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：1正荣财富（福建）置业有限公司与郑丽静于2015年8月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号xxx）予以解除；2郑丽静应在本判决生效之日起十日内配合正荣财富（福建）置业有限公司办理《商品�买卖合同》（合同编号xxxxx）的合同备案登记的注销手续；3郑丽静应在本判决生效之日起十日内配合正荣财富（福建）置业有限公司办理位于莆田市荔城区的预购商品房预告登记的注销手续；4郑丽静应在本判决生效之日起十日内支付给正荣财富（福建）置业有限公司因合同解除的违约金63515.9元；该款在正荣财富（福建）置业有限公司应退还给郑丽静的购房款项中抵扣；5郑丽静应在本判决生效之日起十日内支付给正荣财富（福建）置业有限公司因本案而支出的律师费3000元；该款在正荣财富（福建）置业有限公司应退还给郑丽静的购房款项中抵扣；6郑丽静应在本判决生效之日起十日内支付给正荣财富（福建）置业有限公司代为垫付的预购商品房预告登记费550元；该款在正荣财富（福建）置业有限公司应退还给郑丽静的购房款项中抵扣；7驳回正荣财富（福建）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10187元，由正荣财富（福建）置业有限公司负担1435元，由郑丽静负担8752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  蔡琳琦人民陪审员  郑绍平人民陪审员  蒋盈盈二〇一八年四月二十七日书 记 员  曾徐艳附注主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违�金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条郑丽静经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-10-