安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0203民初1383号
原告：芜湖向正物业管理服务有限公司，住所地安徽省芜湖市奥韵康城物业办公楼，统一社会信用代码91340200667930687W。
法定代表人：朱建明，总经理。
委托代理人：刘莉莉，该公司员工。
委托代理人：章衡，该公司员工。
被告：汪文杰，男，1984年2月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
委托代理人：汪光启，男，1955年1月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系被告汪文杰父亲。
原告芜湖向正物业管理服务有限公司诉被告汪文杰物业服务合同纠纷一案，本院2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月4日公开开庭进行了审理，原告芜湖向正物业管理服务有限公司的委托代理人刘莉莉、章衡、被告汪文杰及其委托代理人汪光启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖向正物业管理服务有限公司诉称：原告系芜湖九远物业服务有限公司更名而来。原告作为弋江区奥韵康城小区前期物业服务公司一直服务至今。被告作为该小区1幢2单元401室（面积104.36平方米）的业主与原告签订《物业管理服务协议》。但被告自2011年4月27日起至2017年12月31日止尚欠物业费共计8474元。原告每年度都曾多次催促被告按时交纳物业费，但被告一直未交。原告认为，作为物业公司，自己已尽到物业服务责任，被告应当按照合同约定及时交纳物业费。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。请求判令：1、判决被告立即支付自2011年4月27日起至2017年12月31日止的物业费4717元，能耗费3757元，合计8474元；计算方式：2016年12月31日以前高层物业费0.55元/平方米，能耗费0.45元/平方米，2017年1月1日开始高层物业费0.65元/平方米，能耗费0.45元/平方米，此户面积104.36平方米，欠费80个月；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告汪文杰辩称：被告与原告在其未进驻奥韵康城前合同关系不确定，即使原告确系九远物业公司更名而来，原告因无法履行补救九远物业公司因管理服务差给业主造成损失这一义务，也不能享有代之收取物业费的权利；且因被告近四年时间未入住，未能享有物业公司的有效服务，被告至多酌情支付九远物业公司管理期间物业费的三分之一；芜湖向正物业管理服务有限公司与被告2015年3月份的物业债务已超过《中华人民共和国民法通则》规定的债务清偿时效；原告在2017年擅自提高的部分物业费与芜湖向正物业公司与奥韵康城业主委员会2016年2月2日所签《物业管理合同》第六章第十五条精神相违背，被告有权拒绝交纳；原告管理期间仍未能严格履行物业服务合同，未能提供质价相符的服务，被告只能交纳与原告有效合同期内（即2015年3月至2017年12月）、合乎合同精神约定收费标准的70%物业管理费即【34个月×（0.55元/平方米+0.45元/平方米）×104.36平方米）×70%】。
经审理查明：被告汪文杰系芜湖市弋江区奥韵康城1幢2单元401室业主，该房屋建筑面积104.36平方米。原告系芜湖市弋江区奥韵康城小区物业服务公司。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定芜湖明远爱法置业发展有限公司将奥韵康城住宅区委托给芜湖九远物业服务有限公司实行物业管理；委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；物业费收费标准为高层四层以上1元/平方米（其中0.55元/平方米为综合服务费，其余为单元楼道照明、水泵、电梯用电等及公共设施的维护费）。2010年10月28日，芜湖九远物业服务有限公司与被告汪文杰签订《奥韵康城前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业综合服务费收费标准暂为小高层、高层0.55元/平方米，电梯运行、维修、维护费、安全检测费等暂为小高层、高层四层及四层以上住户每月每平方米0.45元。2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》一份，约定芜湖市奥韵康城住宅业主委员会选聘芜湖向正物业管理服务有限公司对奥韵康城提供物业管理服务；物业服务费用收费标准为高层0.55元/平方米，电梯能耗费0.45元/平方米；委托物业服务管理期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。上述合同签订后，原告为涉讼小区业主提供了相关物业服务，一直延续至今，并按合同约定的标准向小区业主收取物业费，但被告自2011年4月27日起至2017年12月31日止一直未交纳物业服务费。原告催要无果，双方纠纷成讼。
另查明，芜湖九远物业服务有限公司于2015年9月22日更名为芜湖向正物业管理服务有限公司。
上述事实，有证据原告提交的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、物业管理委托合同复印件一份、奥韵康城前期物业管理服务协议复印件一份、奥韵康城物业管理服务合同复印件一份、芜湖向正物业管理服务有限公司变更信息复印件一份、被告提交的照片复印件一组及原被告的陈述等在卷证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》一份、奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订的《奥韵康城物业管理服务合同》一份对全体业主均具有约束力。本案原告按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经原告催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付物业费的请求于法有据，应予支持。但原告对业主反映的小区物业管理问题未能及时处理，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故被告应缴纳的物业服务费用应适当减少25%。本案中，原告诉请的物业费收费标准自2017年1月1日起提高至0.65元/平方米，原告针对该诉求未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。被告汪文杰辩称，涉讼房屋有近四年空置未入住，根据芜湖九远物业服务有限公司与被告汪文杰签订的《奥韵康城前期物业管理服务协议》第四条第三款的约定：业主或物业使用人办理入住手续后，连续6个月或6个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主或物业使用人应当提前向物业管理企业书面备案，按规定或约定标准交纳80%空置物业综合服务费，未提前向物业管理企业书面备案的，按原费用标准交纳。现被告汪文杰对该答辩意见未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。
关于本案诉讼时效问题，2010年10月28日，芜湖九远物业服务有限公司与被告汪文杰签订《奥韵康城前期物业管理服务协议》，合同约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，而2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会才与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》，故《奥韵康城前期物业管理服务协议》的合同期限应至2016年2月2日止。由于该合同属于持续性合同，原告提供的物业服务具有连续性，该合同约定的物业费系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，故该合同期间内产生的物业服务费的诉讼时效应从合同到期日起算，因此未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。
为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告汪文杰于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖向正物业管理服务有限公司物业服务费6261.6元【（0.55元/平方米+0.45元/平方米）×104.36平方米×80个月×75%】；
二、驳回原告芜湖向正物业管理服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，原告芜湖向正物业管理服务有限公司负担6.5元，被告汪文杰负担18.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 邓瑞芳
二〇一八年六月二十七日
书记员 沙金金
附适用法律条款：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。