湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终589号
上诉人（原审被告）阳小文，女，1971年10月2日出生，汉族，住冷水江钢铁责任有限公司三生活区。
委托代理人欧阳雪梅（阳小文之姐），女，1969年4月6日出生，汉族，住娄底市娄星区。
被上诉人（原审原告）潘武萍，男，1967年4月7日出生，汉族，住冷水江市。
委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）冷水江市东苑置业有限公司，地址：冷水江市锑都中路。
法定代表人谢晓林，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）谢晓林，男，1971年4月23日出生，汉族，住冷水江市。
被上诉人（原审第三人）康东华（谢晓林之妻），女，1969年11月4日出生，汉族，住冷水江市。
被上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司冷水江支行，地址：冷水江市新城路23号。
负责人钟赤球，该支行行长。
委托代理人谢华，男，1976年01月06日出生，汉族，该行职工，住冷水江市。
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
上诉人阳小文因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服冷水江市人民法院(2015)冷民一初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人阳小文的上诉请求：请求撤销冷水江市人民法院（2015）冷民一初字第594号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：本案所涉两个商铺登记在被执行人东苑公司名下，依物权法相关规定，该商铺属东苑公司所有，被上诉人潘武萍所提交的《商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记》及银行流水、冷水江房管局的证明等证据不足以证明其对上述商铺享有足以排除强制执行的民事权益，买卖合同仅证明双方存在合同权利义务关系，而《预购商品房预告登记》已超出了三个月的申请产权登记期间，东苑公司亦办理了产权登记，故该预告登记已经丧失了法律效力，本案争议房产不属于被上诉人潘武萍所有。同时上诉人在一审提交了被上诉人康东华的电话录音资料，证明争议商铺系东苑置业所有，仅以潘武萍的名义套取工商银行贷款，但原审未予采信错误，同时，原审未对被上诉人潘武萍要求确认产权归属的诉讼请求未予审理系遗漏诉讼请求判决。
被上诉人潘武萍答辩称：2012年6月12日，潘武萍与东苑公司签订了《商品房买卖合同》，购买了本案讼争商铺，同日，东苑公司将商铺交付给潘武萍，潘武萍亦委托冷水江市天和商业物业管理有限公司将讼争商铺出租，实际占有了讼争商铺，并于同年6月8日、6月11日、8月9日分别向东苑公司转账支付7757161元，东苑公司于6月12日和8月9日向潘武萍分别出具了6477161元和1280000元的收款收据，2012年8月9日，潘武萍与冷水江工行签订个人购房借款担保合同，以讼争房屋申请按揭贷款517万元，并办理了商品房预抵押登记，至8月10日，潘武萍已向东苑公司支付了全部商铺价款，同时潘武萍于2012年9月至2014年10月按月向工商银行支付了月供款，潘武萍购买了讼争商铺属实，所办理的预告登记、预抵押登记具有登记效力，依法具有排他性的物权效力，可以对抗他人，讼争商铺的初始登记时间为2014年2月26日，至5月25日止，属于潘武萍、冷水江工商银行享有的排他性效力期间，他人处分商铺的行为均不发生法律效力，冷水江市人民法院于2014年3月5日查封商铺的行为导致潘武萍不能办理登记，潘武萍并无任何过错，同时根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的若干问题的规定》第十七条等法律规定，即使讼争登记在东苑公司名下，初始登记也不是认定物权归属的依据，潘武萍也不是阳小文申请执行一案的被执行人，人民法院也不能采取查封的执行措施。原审判决采信证据正确，认定事实清楚，且支持答辩人的部分诉讼请求，同时，对部分诉讼请求没有支持亦是依法判决，并没有漏判。请求二审法院依法维持原判。
被上诉人中国工商银行股份有限公司冷水江支行答辩称：被上诉人潘武萍于2012年6月12日签订了商品房买卖合同后支付了首付款，实际占有了商铺，在向本行进行了按揭贷款后支付了全部购房款，办理了商品房预告登记和预抵押登记，涉案商铺虽已由东苑公司办理了初始登记，但该商铺已不属于公司所有，而是属于潘武萍所有，未办理过户登记亦不是潘武萍的过错，潘武萍在本案中并没有任何过错，其已享有了足以排除人民法院执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，人民法院不得对涉案商铺采取查封等执行措施，同时，原审判决并没有漏判。请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求。
原审原告潘武萍向一审人民法院提出的诉讼请求：1、确认冷水江市东苑国际商业广场1楼1F—37号、1F—38号2个商铺的所有权为原告所有，并停止对该财产的执行；2、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：2012年6月12日，原告潘武萍与第三人东苑置业签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人东苑置业开发的坐落于冷水江市冷水江街道办事处建新社区东苑国际商业广场1楼1F—37号、1F—38号2个商铺，建筑面积共159.07平方米，价款共计12927161元。两份合同还约定付款方式为合同签订日支付房价的50%，余款50%采用银行按揭方式支付。当天，第三人东苑置业向原告出具了一份收到原告购买上述商铺首付款6477161元的收据。同日，原告还与和天物业、第三人东苑置业就上述商铺签订了物业托管合同，原告将上述商铺委托给和天物业代管招商经营事宜，第三人东苑置业对托管招商回报承担连带法律责任。2012年8月9日，原告与第三人东苑置业就上述商铺在市房产局办理了预购商品房的预告登记手续，该局于同日向原告出具了房屋预告登记证明。同日，原告又将上述商铺在市房产局办理了预购商品房贷款抵押预告登记手续，将上述商铺抵押给第三人工商银行，并与第三人工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，第三人工商银行审核后于第二天向原告发放贷款517万元，该款直接汇入第三人东苑置业帐户。2014年3月5日，被告阳小文就与第三人东苑置业、谢晓林、康东华民间借贷纠纷一案向法院提起诉讼，法院立案受理后，根据阳小文的申请，于同日作出（2014）冷民二初字第95—1号民事裁定书，裁定冻结第三人东苑置业、谢晓林、康东华银行存款280万元或保全其与此金额价值相当的其他财产。法院在执行该裁定书过程中，根据阳小文提交的由市房产局于2014年3月4日出具的二份《房屋产权情况》（此二份情况中的所有权人均为第三人东苑置业，发证日期为2014年2月26日，均未注明系初始登记），执行人员认定上述2个商铺的登记所有权人为第三人东苑置业，于同日向该局发出协助执行通知书，对上述商铺予以查封。2014年5月20日，法院对被告阳小文与第三人东苑置业、谢晓林、康东华民间借贷纠纷一案作出（2014）冷民二初字第95号民事判决书，判决由第三人东苑置业、谢晓林、康东华偿还阳小文借款本金250万元及相应利息。该判决于2014年6月19日生效。尔后，被告阳小文向法院申请强制执行，该案进入执行程序。在此期间，原告潘武萍向法院提出执行异议申请，市房产局也于2014年10月10日作出《关于冷水江市东苑置业有限公司东苑国际商业广场项目1楼1F—37、1F—38商铺的产权情况说明》。此份材料主要说明以下几个问题：1、原告潘武萍购买了上述2个商铺，并于2012年8月9日办理了房屋预告登记证明，还办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人工商银行；2、因原告将上述商铺委托和天物业管理出租，中国联通公司准备租下上述商铺，但需查验房产证，第三人东苑置业才于2014年2月26日申请办理了上述商铺的初始登记；3、2014年3月5日法院办案人员对上述商铺进行查封时，市房产局工作人员在受理了该业务后不久，即向办案人员电话告知上述商铺已由原告在银行做了按揭，依法不能查封，并将相关证明材料交原告转办案人员；4、第三人东苑置业向该局申请对上述商铺发放初始登记房产证时，尚不完全具备相应条件，该局是鉴于当时娄底市房地产企业面临的困难与严峻形势，依照娄底市人民政府娄府阅（2014）45号《关于房地产建筑业企业扶助工作有关问题的会议纪要》的精神，才向第三人东苑置业发放上述商铺初始登记房产证的；5、目前，市房产局房产数据查询有三套系统，最早一套是该局职工开发，后来升级为北京威远图公司的房产管理系统（简称北京系统），再后来又升级为长沙力智房产管理系统（简称长沙系统）。北京系统和长沙系统之间数据不能转化，是独立的两个系统，北京系统仍然保持查询功能和部分开发楼盘遗留问题的处理功能。市房产局在办理上述2个商铺办理房屋预告登记、预购商品房抵押预告登记手续时，是从（也只能从）长沙系统中办出来，而向第三人东苑置业发放上述商铺初始登记房产证则是从北京系统中办出来的。从而导致从档案室打印出来上述商铺的房屋产权情况表中只有初始登记产权人的内容，而预告登记、抵押登记的内容只有在长沙系统的期房楼盘表中才能查询到。法院在审查原告潘武萍的执行异议申请时，确认了原告潘武萍与第三人东苑置业签订《商品房买卖合同》，购买了上述2个商铺，并以此作抵押向银行贷款的事实，同时又认定法院在对上述商铺采取财产保全措施时，该商铺在登记机关仍登记在第三人东苑置业名下的事实，并以此为由，于2014年10月27日裁定驳回了原告潘武萍的执行异议申请。原告潘武萍仍不服，遂提起案外人执行异议之诉。
一审法院审理认为，根据采信的证据，原告潘武萍与第三人东苑置业签订了《商品房买卖合同》，并已向第三人东苑置业支付50%的首付款，尔后，对上述2个商铺又先后办理了房屋预告登记、预购商品房抵押预告登记手续，原告也从第三人工商银行按揭贷款，足以证明上述2个商铺已由原告潘武萍购买，原告就上述2个商铺享有足以排除强制执行的民事权益。关于法院在审理被告阳小文与第三人东苑置业、谢晓林、康东华民间借贷纠纷一案过程中，根据市房产局出具的查询结果，对上述商铺采取财产保全措施，在执行过程中将上述商铺作为执行标的，根本原因是由于市房产局出具的《房屋产权情况》这一查询结果与客观事实不一致而造成的。因此，原告潘武萍在上述案件过程中并无错，其所购买的上述2个商铺不应当成为被查封的标的物。故原告的该项诉讼请求应予以支持。考虑上述两个商铺的产权登记所有权人仍为第三人东苑置业，不动产物权的设立经依法登记才发生法律效力，故在上述2个商铺所有权登记手续未进行变更前，对原告要求确认上述2个商铺的所有权归原告所有的主张，不予支持。因本案系执行异议之诉纠纷案件，不同于房屋买卖合同纠纷和抵押权优先受偿纠纷。本案是为认定原告潘武萍的主张能否排除法院的执行行为，也就是说本案争议的标的是法院的执行行为，故第三人工商银行在本案中属无独立请求权的第三人，其参与诉讼是为了查明事实，法院对第三人工商银行提出确认其对上述2个商铺享有抵押权的请求不予处理，第三人可另行主张权利。综上所述，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、在被告阳小文与第三人冷水江市东苑置业有限公司、谢晓林、康东华民间借贷纠纷一案的执行过程中，不得执行坐落于冷水江市冷水江街道办事处建新社区东苑国际商业广场1楼1F—37号、1F—38号2个商铺；二、驳回原告潘武萍的其他诉讼请求；本案案件受理费80元，由被告阳小文承担。
二审审理期间，被上诉人潘武萍提交了如下证据：1、同事起诉状1份；2、开庭传票1份；3、应诉通知书1份。均用以证明被上诉人中国工商银行股份有限公司冷水江支行已就潘武萍的贷款向冷水江市人民法院起诉的事实。上诉人阳小文经质证后认为，该证据与本案无关，该贷款是贷给潘武萍的，且贷款金额、付款账号和银行流水均非常矛盾。被上诉人中国工商银行股份有限公司冷水江支行对该证据没有异议。经审查，该证据具有真实性、关联性、合法性，予以采信。
经二审审查，本院确认原审判决查明的事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉两个商铺虽登记在被执行人东苑公司名下，但被上诉人潘武萍所提交的《商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记》及银行流水、冷水江房管局的证明等证据足以证明其在冷水江市人民法院于2014年3月5日查封涉案两个商铺前即已签订了合法有效的书面买卖合同，并以委托冷水江市天和商业物业管理有限公司将讼争商铺出租的形式实际占有了讼争商铺，于2012年8月10日前通过银行转账和按揭贷款的形式支付了全部购房款，且未办理过户登记亦非被上诉人潘武萍的原因，故上诉人潘武萍对本案讼争商铺所享有的民事权益足以排除人民法院其它案件的执行。本案讼争的两个商铺的产权虽登记在冷水江市东苑置业有限公司名下，但该登记行为与客观实际不符，而不动产物权的设立应经依法登记才发生法律效力，故在讼争的两个商铺的所有权登记手续未进行变更前，原审人民法院对原审原告要求确认讼争两个商铺的所有权归其所有的诉讼请求未予支持并无不当，并不属于漏判诉讼请求。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费80元，由上诉人阳小文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 刘 聪
二〇一七年一月三日
代理书记员 谭美丽
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。