宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第558号
原告：彭雪芬。
委托代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。
被告：黄丽珍。
委托代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。
原告彭雪芬诉被告黄丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月16日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2013年5月13日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告彭雪芬向本院提出财产保全申请，本院依法实施了保全措施。原告彭雪芬及其委托代理人张韶峰，被告黄丽珍及其委托代理人赵静到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告彭雪芬起诉称：原、被告自2004年起建立房屋租赁关系，原告承租被告名下位于宁波市江东区舟孟巷xx号房屋（面积38.29平方米，价值约1200000元）用作开设内科诊所。近十年来，原告投入资金和人力装修维护该房屋，开设的诊所方便了群众。2009年9月15日，原、被告续订了房屋租赁协议一份，该协议约定被告继续租赁房屋五年。2013年4月上旬，原告得知被告有意出售该房产，原告向被告明确表示愿意以同等价格优先购买该房屋。2013年4月11日，被告短信告知原告，该房屋出售价格1260000元，原告提出如果被告确系和其他人同等最低价格出售，原告要求优先购买房屋（和他人同等价格，同等付款条件）。同日，原告到房地产交易中心咨询得知被告已经将该房屋以低于1260000元的价格出售。为此原告多次向被告要求行使优先权，但交涉未果。请求判令原告以被告出售宁波市江东区舟孟巷xx号房产同等条件（以被告在宁波市房地产交易中心提交办理过户房屋买卖合同的同等价款，同等付款条件为准）优先购买被告该房产。
被告黄丽珍答辩称：被告将出租给原告的房屋出售给他人的价格是1260000元，被告已经向原告充分履行了告知义务，原告放弃了优先购买权。2013年4月11日，被告主动发短信给原告，再次询问原告是否要购买该房屋，但原告没有回复短信，也没有回复电话给被告，被告又打电话给原告，在电话中原告再次确认1260000元价格太高了。在明确知道原告拒绝购买该房屋的情况下，被告将房屋以1260000元价格出售给他人。被告与案外人签订的存量房屋中介合同是被告与案外人真实意思的表示，双方依约向中介机构支付了中介费，案外人也向被告支付了房款，房屋的出售价格是1260000元，而不是在房地产交易中心提交的为了过户避税的房屋转让合同中记载的价格，该价格仅是缴纳税收计价的依据。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告彭雪芬提供房屋租赁协议一份，拟证明原、被告间存在租赁关系及原告有优先购买权的事实。经质证，被告黄丽珍对该证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
2.原告彭雪芬提供宁波市江东区舟孟巷xx号﹤xx-
xx﹥房屋产权证复印件一份，拟证明房屋租赁协议合法有效及原告具有优先购买权的事实。经质证，被告黄丽珍对该证据没有异议，认可涉案房屋系被告所有。本院认为，因被告对该证据没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
3.原告彭雪芬提供2013年4月11日原、被告短信内容一份、手机一个，拟证明原告要求实现优先购买权的事实。经质证，被告黄丽珍对短信的真实性没有异议，表示被告曾多次询问原告有无意向购买房屋并进行协商，且从该短信内容中可以看出被告是“再一次询问”原告，并要求原告就是否购买房屋给予答复，由于原告没有回复，被告又主动打电话给原告，原告明确拒绝以1260000元购买涉案房屋。为证明自己的主张，被告提供短信（拍摄的照片）一份、中国移动通信客户详单打印件一份、电话通话录音记录及光盘各一份。该证据经庭审出示，原告彭雪芬对该短信内容的真实性没有异议，但认为被告告知房屋价格时根本没有给原告考虑的时间，该短信是在被告与案外人成立买卖关系之后所发。对通信详单的真实性没有异议，认为原告向被告主张优先购买权的通话不止六次，基本上是原告打给被告的，同时原告认为录音部分内容不属实，双方在录音中前面部分说的话是对的，后面的话原告没有说过，被告说房屋价格是1260000元，原告说这个价格有点高，但没有说过“那你给别人好了，我承受不起”这样的话。本院认为，因原、被告对对方提供的短信证据和通话详单的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
4.被告黄丽珍提供存量房屋买卖中介合同一份、收条复印件三份，并申请证人范某、王某到庭作证，拟证明被告将涉案房屋出售给案外人的价格是1260000元，被告与中介机构、案外人签订有中介合同及案外人支付房款的经过等事实。案件审理过程中，证人范某提供补充协议一份，证人王某提供收条三份。上述证人证言及证据经质证，原告彭雪芬对上述证据的真实性有异议，认为中介合同中第4条、第23条部分内容系被告本人涂改及添加，中介费的承担方式违反常规，且收条记载的时间是中午，并非如被告所称是在涉案房屋过户后出具，对证人范某的证言的真实性有异议，认为该证人无资质提供中介服务，且证人在中介合同中并未签字，中介的行为直接导致房屋买卖合同逃避国家税收，违背当事人的真实意思表示。对证人王某的证言有异议，认为部分内容不属实，且收条出具时间和付款时间不符。被告黄丽珍对证人证言没有异议，认为证人的资质不影响合同的有效性，且补充协议已经明确过户价格与交易价格的区别。同时，被告黄丽珍提供中介费发票一份，称其只在中介合同中签名，并没有涂改添加过其他内容，被告已按照中介合同的约定支付了中介费，收条三张都是中午写好的，但是是在购房方每付清一笔款项后才给一张收条的。原告彭雪芬质证后，对发票的真实性没有异议，但对内容有异议。
5.在案件审理过程中，本院依法向宁波市房地产交易中心调取房地产转让合同一份，该证据经庭审出示，原告彭雪芬对该证据的真实性没有异议，认为该合同是被告与案外人王某间就涉案房屋买卖的真实意思表示，是符合交易习惯的。被告黄丽珍对该证据的真实性没有异议，但认为从该合同看，合同的双方信息缺失，付款方式约定简单，合同内容基本是空白的处理，所以该合同仅是为了作为房屋契税缴纳依据，且契税部门也没有以该合同上记载的1010000元作为计税标准，该合同与本案房屋实际成交价格没有关系，王某为了少交点税提出将价格写低。
本院认为，结合原、被告提供的上述证据、庭审陈述及证人证言可见，原、被告曾就涉案房屋出售的价格进行过协商，但未能就交易价格达成一致意见，故原告对被告出售涉案租赁房屋应是明知的，2013年4月11日，被告就拟出售涉案房屋给原告的价格征询原告意见，从被告提供的通话录音及原告的庭审陈述看，原告曾向被告表示1260000元的价格有点高，但未明确要求被告给予其一定期限的考虑，故对原告关于被告未尽合理期限告知义务的主张，本院不予采信。原告彭雪芬对被告黄丽珍与案外人王某、中介机构签订的存量房屋买卖中介合同的真实性有异议，认为合同中的部分内容系被告自行添加或涂改，且中介费的承担不符合常理，但该存量房屋买卖中介合同系被告、王某及中介机构签订，仅对该三方具有约束力，合同内容的审定及确认应由该三方真实意思表示一致，中介费的承担亦由合同当事人自行协商确定，且被告及王某均已依照合同约定支付中介费及部分房款，故本院对原告要求对存量房屋买卖中介合同中添加内容进行笔迹鉴定的申请，不予准许。因原、被告对本院调取的房屋转让合同的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定，房屋转让的契税缴纳标准是为防止国家税收流失而厘定，并不受交易双方擅自拟定的不合理低价影响，被告与案外人签订的房地产转让合同、补充协议可以反映出被告与案外人王某双方签订房地产转让合同时的真实意思表示并非房屋基于市场价格的买卖，而是以过户为主要目的，且该合同中只约定被告作为出卖人交房的义务履行期限，而未提及对王某作为买受人支付对价的义务履行及相应的违约责任，故双方间就涉案房屋转让价格的真实意思表示应是存量房屋买卖中介合同记载的1260000元，该1260000元价格系作为原告优先购买权的同等条件，故对原告关于其行使优先购买权的价格为1010000元的主张，本院不予支持。
本院经审理，认定事实如下：2009年9月15日，原告彭雪芬与被告黄丽珍签订房屋租赁协议一份，约定原告向被告承租位于宁波市江东区舟孟巷xx号店面房一间，租赁期为五年，自2009年9月14日至2014年9月14日，年租金为肆万元及相应的权利义务等内容。原告彭雪芬与被告黄丽珍就涉案房屋出售事宜曾进行过协商，但未就价格达成一致意见。2013年4月11日上午8时52分，被告黄丽珍发短信给原告彭雪芬，称“彭老板关于店面房一事我再问你一下你到底要不要我在中介所挂的是130万给你126万你如果不要发个短信给我或者打个电话也可以”。同日9时许，原告彭雪芬与被告黄丽珍就涉案房屋出售事宜进行通话，原告自认表示过1260000元的价格有点高等。后被告黄丽珍与案外人王某、宁波市南天房地产经纪有限公司签订存量房屋买卖中介合同一份，约定王某向黄丽珍购买涉案的位于宁波市江东区舟孟巷xx号﹤1-5﹥房屋，房屋价款为1260000元，合同签订之日王某支付定金50000元，于2013年4月11日前支付房款610000元；中介费24750元由王某承担10000元，黄丽珍承担14750元；黄丽珍收到王某全额房款后（除交房押金贰万元整外）即日起该房租金归王某至2014年9月14日止，同时黄丽珍承诺原租赁合同无偿配合转至王某名下，黄丽珍承诺该房承租人放弃优先购买权及相应的权利义务等内容。后被告黄丽珍与王某签订房地产转让合同一份，约定王某向黄丽珍购买涉案的位于宁波市江东区舟孟巷xx号﹤1-5﹥房屋，议定价格为1010000元及款清交房等内容，并提交房地产交易部门办理过户手续。案外人王某已向被告黄丽珍支付定金50000元，房款610000元，被告黄丽珍及王某已向宁波市南天房地产经纪有限公司支付中介费。现涉案房屋因原告彭雪芬申请财产保全，未完成过户流程。
本院认为，优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物与第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利，优先购买权的设置是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能。对于房屋出租人而言，出卖租赁房屋时应在合理期限内通知承租人，结合原、被告提供的证据及庭审陈述，双方曾在被告出售房屋前就涉案房屋的转让事宜进行过协商，故原告对被告出售涉案房屋的事实应是明知的。在签订合同及过户前，被告黄丽珍就涉案房屋的出售价格再次征询原告彭雪芬意见，原告彭雪芬亦表示该价格有点高，从公允角度看，在双方多次协商未果的情况下，原告彭雪芬亦应在合理期限内对购买房屋及可承受的价格作出答复，现原告表示1260000元的价格偏高，可视为其对以此价格购买房屋的否定。虽被告与第三人签订的房地产转让合同、补充协议约定的价格是1010000元，但从合同内容及交易习惯来看，双方签订该合同的真实意思表示并非房屋基于市场价格的买卖，而是以过户为主要目的，故1010000元的价格不能作为原告行使优先购买权的同等条件，经本院释明，原告彭雪芬坚持主张以1010000元的价格购买涉案房屋，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告彭雪芬的诉讼请求。
本案受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，共计12800元，由原告彭雪芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一三年五月二十四日
代书记员 黄群英