河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫14民再74号
上诉人（原审原告、再审被申请人）：董玉真，女，1951年1月15日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址河南省商丘市睢阳区。
委托诉讼代理人：何派雷，河南卓衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王东东，男，汉族，1982年2月22日出生，住河南省商丘市睢阳区。
上诉人（原审第三人、再审申请人）李振江，男，1968年5月12出生，回族，住河南省柘城县。
被上诉人（原审被告、再审被申请人）：柘城县博地房地产开发有限公司。
法定代表人：高海涛，系该公司经理。
上诉人董玉真、李振江因与被上诉人柘城县博地房地产开发有限公司（以下简称博地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民再37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
董玉真上诉请求：请求撤销河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民再37号民事判决，依法改判维持河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初623号民事判决。事实与理由：再审判决虽然认定博地公司应继续履行与董玉真在2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及2014年9月21日签订的《博地财富广场商铺认购协议》，但判决博地公司待交房条件成就后十日内履行交付义务，该判决变相鼓励违约一方继续违约。再审判决要求董玉真在交房当日将后续款项1142360元支付给博地公司是错误的，超出了董玉真的诉讼请求范围，也超出了法院的审查范围。再审判决第二项将博地公司向董玉真支付逾期交房损失及违约金的时间限定在“房屋交付完毕之日起十日内”，显示是错误的，该判决内容不仅违背了协议约定，而且会造成判决无法执行，董玉真的权利无法得到保护及支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原审判决的内容。
李振江上诉请求：请求撤销河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民再37号民事判决，改判驳回董玉真的诉讼请求。事实与理由：本案是再审案件，再审判决让博地公司履行《博地财富广场商铺认购协议》超出了董玉真的诉讼请求，程序违法。《博地财富广场商铺认购协议》实际否定或者完全变更了《房屋拆迁补偿安置协议书》，故不应判决继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》。根据《博地财富广场商铺认购协议》的约定，博地公司在出示预售证之日起七日内，董玉真交付的购房款应超过总房款的50%，逾期视为违约，余款办理按揭手续，董玉真仅支付了10万元定金，支付的购房款不到总房款的50%，已构成违约，一审法院认定博地公司违约错误。《博地财富广场商铺认购协议》约定的房屋销售价格为7900元／平方米，一审法院按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定计算购房款与客观事实不符，显失公平。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定审理本案，损害了李振江的合法权益。
针对董玉真的上诉，李振江答辩意见为:董玉真的上诉请求及理由均不能成立，应支持李振江的上诉请求。
针对李振江的上诉，董玉真的答辩意见为：李振江的上诉请求及理由均不能成立，应支持董玉真的上诉请求。
博地公司未发表答辩意见。
董玉真向一审法院起诉请求：1、判令博地公司履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，并协助董玉真办理过户手续；2、判令博地公司支付房屋租金损失及违约金至实际交房之日至；3、由博地公司承担诉讼费用。
一审法院原审查明：2008年根据柘城县建委（2008）第1号拆迁公告，董玉真的商铺在被拆迁范围内，博地公司在未经董玉真同意的情况下对董玉真的沿街商铺进行了强拆；2014年7月25日在柘城县政府和邵园乡政府的调解下，董玉真与博地公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定在拆迁房原址附近进行回迁安置商铺，确定交房期限为18个月。2014年9月21日董玉真与博地公司双方补充签订了《博地财富广场商铺认购协议》，约定将博地财富广场第31、32号商铺作为回迁安置；董玉真按照约定交纳了定金，到交房日期（2016年1月25日）后，董玉真多次寻找博地公司要求交房，但无法与博地公司取得联系。为此形成纠纷，董玉真提起诉讼。
一审法院再审查明：再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明：2014年7月25日博地公司与冯丽签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定“甲方：柘城县博地房地产开发有限公司…乙方：董玉真…第一条被拆迁房屋状况…1.2房屋的用途：商铺，1.3房屋建筑面积54.65，土地面积260.9…第三条拆迁补偿方案，乙方自愿选择下列款项所述的方式进行房屋拆迁补偿：3.1货币补偿：甲方补偿乙方货币补偿款115200元。3.2产权置换补偿（即回迁安置）：乙方每平方米3060元付款给甲方，甲方将商铺两间（建筑总面积不得少于240平方米）…第五条房屋产权置换补偿方式，5.5.2甲方提供乙方的产权置换补偿商铺房屋的位置：柘城县春水路与工业路中心点，向北路东60米至150米以内，第（2）户挑选博地小区商铺…5.8甲方、乙方双方约定产权置换补偿商铺交房时间为18个月…第六条甲方、乙方的承诺6.1.6如甲方不能在本协议书约定时间内向乙方交房，则甲方处以本协议书约定的标准支付租金补偿金之外，须另外每月给乙方支付违约金1000元…”。2014年9月21日董玉真与博地公司签订了《博地财富广场商铺认购协议》一份，约定内容为“出卖人：河南柘城县博地房地产开发有限公司，买受人：董玉真，定购物业，项目位置：柘城县春水路与工业路交汇处，物业坐落：柘城县工业路第31、32号房，建筑面积约406平方米，价格与优惠，销售价格7900元/平方米，总房款：人民币3207400元整（回迁户按原回迁协议议定事项执行），立约定金：人民币100000元整，签字后，自动转为买受人总房款。付款方式：出卖人出示预售许可证号（手机短信通知）之日起7日内，买受人交总房款大于50%，逾期视为违约，余款办理按揭手续（买受人提供必要文件）…”。博地公司与李振江于2014年11月15日签订了一份《商品房买卖合同》，显示“出卖人柘城县博地房地产开发有限公司…法定代表人：高海涛…买受人：李振江…第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房），其房屋平面图为本合同第一条规定的项目中的：第九（幢）（座）一（单元）（层）全套号房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4米，建筑层数地上6层…该商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共10000平方米…出卖人（签章）：高海涛，加盖柘城县博地房地产开发有限公司印章，法定代表人高海涛，委托代理人李振江，买受人（签章）：下方有高海涛签章…2014年11月15日”，李振江于当天打入博地公司会计牛力账户上500万元，博地公司当天为李振江出具了一份500万元的房款收据一份，经办人处有“高海涛”签字。李振江于2015年9月6日向柘城县人民法院起诉博地公司，柘城县人民法院于2016年2月17日作出（2015）柘民初字第1878号民事判决，判决：一、被告柘城县博地房地产开发有限公司继续履行与原告李振江于2014年11月15日签订的商品房买卖合同，与本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李振江的其他诉讼请求。李振江于2015年10月15日申请对博地财富广场第九幢商铺1-2层：25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、36号、37号、38号、39号、40号、41号、42号；3-4层：25号、26号、27号共18套房屋进行财产保全，柘城县人民法院作出（2015）柘民初字第1878-1号民事裁定，依法对上述房产予以查封。
一审法院原审判决认为：董玉真与博地公司于2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及2014年9月21日签订的《博地财富广场商铺认购协议》，是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按照上述协议的约定享有权利、履行义务。董玉真依约定支付了房款定金10万元，但博地公司未能按约定将涉案商铺交付给董玉真，是形成此纠纷的原因。现董玉真要求博地公司继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》予以支持。董玉真请求博地公司支付逾期交房房租及承担违约金；因在《房屋拆迁补偿安置协议书》第六条已明确约定博地公司除承担逾期交房房租外，还应向董玉真每月支付逾期交房违约金1000元，对此请求予以支持。房屋租金按评估价格3间商铺每月为5100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告柘城县博地房地产开发有限公司继续履行与原告董玉真于2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，于判决生效后十日内履行完毕；并协助原告董玉真办理房产过户手续；二、被告柘城县博地房地产开发有限公司每月向原告董玉真支付3间商铺房租金5100元、违约金1000元，共计6100元；从2016年1月25日起开始计算，直至房屋拆迁补偿安置协议书履行完毕。
一审法院再审认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当依法全面履行合同义务。董玉真与博地公司于2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中，约定的拆迁补偿方案中有货币补偿和产权置换补偿（即回迁安置），即董玉真每平方米3060元付款给博地公司，博地公司将商铺两间（建筑总面积不得少于240平方米）交付给董玉真，所以在2014年9月21日签订的《博地财富广场商铺认购协议》中约定的将博地财富广场第31、32号商铺出售给董玉真，并约定回迁户按原回迁协议议定事项执行，这与《房屋拆迁补偿安置协议书》的内容是相联系的，证明商铺认购协议是对《房屋拆迁补偿安置协议书》的一个补充协议，均是对房屋拆迁安置户的补偿协议，故对于申请人李振江提出的董玉真已经获得了拆迁安置的补偿款，认购的房屋不应该视为安置的部分，且董玉真不能得到重复补偿的辩解意见不予支持，应认定为处理房屋拆迁安置户的安置协议，再审中，董玉真提供了签订协议时的房屋建筑设计图纸，显示该房屋坐落于柘城县工业路应为第九幢的第31、32号房，建筑面积406平方米，销售价格按每平方米3060元付款，实际总房款应为1242360元，该约定是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按照上述协议的约定享有权利、履行义务。董玉真按照约定交纳了定金，但博地公司未能按约定将涉案商铺交付给董玉真，是形成此纠纷的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中董玉真诉请的作为回迁安置房的博地财富广场第31、32号商铺与第三人李振江在（2015）柘民初字第1878号民事判决中所诉请的第九幢一单元全套商铺中的房屋相重复，董玉真明确表示不变更诉讼请求，并要求优先取得补偿安置房屋，且博地公司认可继续履行该房屋拆迁补偿协议，同意将该第31、32号商铺优先给付董玉真，故董玉真要求博地公司继续履行房屋拆迁补偿安置协议书予以支持。在商铺认购协议中，约定了房屋交付及购房款的交付履行方式即“付款方式：出卖人出示预售许可证号（手机短信通知）之日起7日内，买受人交总房款大于50%，逾期视为违约，余款办理按揭手续（买受人提供必要文件）…”，该约定中显示的交总房款大于50%的交款时间明显是早于交房时间的，故依照公平原则，在交房后应该履行交款义务，董玉真已经支付了购房定金10万元，定金在签字后自动转为买受人总房款，实际总房款应为1242360元，剩余房款为1142360元，之前约定的付款方式已经无法实现，依法应继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》的同时，应待房屋交房条件成就时，博地公司将房屋交付完毕之日起，董玉真应将后续款项支付完毕。因本案中所涉及的第31.32号商铺现在仍处于在建状态，经了解可能存在董玉真参与建设并支付相应款项的行为，因该部分不属于本案审理的范围，故依照本判决董玉真应补交剩余房款，如果存在董玉真因自己投资建设而已经支付给了案外人房屋投资建筑费用，董玉真可对此另行主张权利。董玉真请求博地公司支付逾期交房房租及承担违约金；因在房屋拆迁补偿安置协议书第五条中显示“双方约定产权置换补偿商铺交房时间为18个月，从本合同签订起，至甲方通知乙方交房时止…”，第六条“如甲方不能在本协议书约定时间内向乙方交房，则甲方除承担逾期交房房租外，还应向乙方每月支付逾期交房违约金1000元”，且该约定是双方自愿作出的，不违反法律规定，应予支持。房屋租金有2016年5月5日经商丘市银晨价格评估有限公司作出评估意见书的价格评估结论“柘城县博地财富广场第31、32号商铺月租金人民币5100元整”，故租金的价格应按月租金5100元整。本案中协议签订的时间为2014年7月25日，交房时间为18个月，故违约时间应从2016年1月25日开始计算至交房之日止。故原审中认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条，判决如下：一、撤销（2016）豫1424民初623号民事判决；二、被告柘城县博地房地产开发有限公司应于房屋交房完毕之日起十日内向原审原告董玉真支付逾期交房房租及违约金（每月支付月租金5100元，月违约金1000元共计每月6100元，从2016年1月25日起开始计算直至交房完毕之日止）；三、原审被告河南省柘城县博地房地产开发有限公司继续履行与原审原告董玉真于2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及2014年9月21日签订的《博地财富广场商铺认购协议》，河南省柘城县博地房地产开发有限公司待房屋交房条件成就后十日内履行交房义务，并于办理房屋产权手续条件成就后十日内履行协助原告董玉真办理房屋产权手续，原审原告董玉真应在交房当日将后续款项1142360元支付于被告河南省柘城县博地房地产开发有限公司。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原审被告柘城县博地房地产开发有限公司负担，再审案件受理费免收。
董玉真为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据：（2017）豫1424民再31号民事判决及（2018）豫1424执537号查封公告各一份，证明李振江主张的商品房买卖合同关系已被法院认定为民间借贷关系，李振江与本案没有利害关系。
李振江在二审中未提交新的证据，其对董玉真提交的证据质证后认为：对证据的真实性无异议，但认为李振江申请查封房屋在先，应优先保护李振江的权利。
博地公司未发表质证意见。
本院对董玉真提交的证据分析认证如下：本案为拆迁安置补偿合同纠纷，上述两份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，柘城县人民法院于2017年10月10日作出（2017）豫1424民监10号民事裁定，裁定撤销（2015）柘民初字第1878号民事判决，由该院另行组成合议庭再审，该院经审理作出（2017）豫1424民再31号民事判决。涉案房屋目前尚属于在建工程，不符合交房条件。对一审法院查明的其他事实。本院予以确认。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。李振江虽提起上诉，但其经本院催交，未在规定的时间内提交交纳诉讼费的证明，应当按其自动撤回上诉处理，对其上诉主张，本院不再予以审理。博地公司与董玉真签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《博地财富广场商铺认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，因两份合同实为拆迁安置补偿协议，一审法院认定合同有效，并确认董玉真作为被拆迁人对涉案房屋享有优先权，符合法律规定。董玉真已按照约定支付了购房定金，博地公司未按照合同约定交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。因涉案房屋属于在建工程，不符合交房条件，一审法院判决博地公司继续履行合同正确，但判决交付房屋没有依据，本院予以纠正。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条、第六条约定，博地公司应当给付董玉真租金补偿金并按照每月1000元的标准支付违约金，因董玉真尚欠部分房款没有付清，基于公平原则，本院参照评估机构关于房屋租金的评估意见，对房屋租金损失本院酌定为每月4500元，博地公司应在合同约定的房屋交付期限届满后即自2016年1月25日起每月支付董玉真房屋租金损失4500元、违约金1000元，上述租金损失及违约金计算至交房完毕之日止。综上，一审判决认定基本事实清楚，但判决结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民再37号民事判决第一项；
二、撤销河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民再37号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人柘城县博地房地产开发有限公司继续履行与上诉人董玉真于2014年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及2014年9月21日签订的《博地财富广场商铺认购协议》，并在本判决生效后十日内向上诉人董玉真支付房屋租金损失及违约金（每月支付董玉真房屋租金损失4500元、违约金1000元，上述租金损失及违约金自2016年1月25日起支付至交房完毕之日止）；
四、驳回上诉人董玉真的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人柘城县博地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 周克风
审判员 宁传正
二〇一八年八月二十八日
书记员 崔 乐