海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终130号
上诉人（原审被告）保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县城区保兴西路。
法定代表人胡惠文，理事长。
委托代理人郭亚玲，女，1976年11月1日出生，汉族，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托代理人李庆玉，男，1974年8月6日出生，汉族，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
被上诉人(原审原告）刘岩，男，1978年11月5日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托代理人李鑫，天津汇川律师事务所律师。
委托代理人张猛，天津汇川律师事务所律师。
原审被告海南保亭华保木器制品有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县城区保兴西路南侧。
法定代表人徐建国，公司总经理。
上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称保亭县农信社）因与被上诉人刘岩、原审被告海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）人民法院（2015）保民初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人保亭县农信社的委托代理人郭亚玲、李庆玉，被上诉人刘岩的委托代理人李鑫、张猛到庭参加诉讼，原审被告华保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年1月5日，被告保亭县农信社与被告华保公司签订了人民币1800万元的《借款合同》，被告华保公司将其位于保亭县保城镇保兴西路的一处使用权面积为14595.6㎡的城镇住宅土地抵押给被告保亭县农信社作为借款担保，并在保亭县国土环境资源局登记备案。还款期满后，华保公司未还款，保亭县农信社向法院提起了诉前保全。2012年11月21日，双方自愿调解，达成还款协议后，保亭县人民法院制作了《（2012）保民初字第329号民事调解书》。期满后，华保公司又未清偿借款，保亭县农信社向该院申请强制执行，该院于2014年7月11日作出《（2013）保执字第96-2号执行裁定书》对华保公司有关财产进行查封并公告，于2014年12月1日作出《（2013）保执字第96-3号执行裁定书》对华保公司的财产进行拍卖。一审法院另查明，原告刘岩授权其父亲刘德富与被告华保公司于2012年3月30日签订《房屋认购书》，同日支付定金10000元，与华保公司于2012年4月6日签订了《保亭县商品房买卖合同》，约定刘岩以一次性付款的方式购买房号为聚仙阁小区3号楼1202房，总房款为人民币513800元。2012年4月2日和4月6日，原告刘岩的父亲刘德富将购房款433800元、70000元打入被告华保公司的账户，被告华保公司于2012年4月2日和4月6日向原告刘岩出具了一张《收款收据》，但该交易房屋未进行备案登记及未办理过户登记手续。原告刘岩得知该房产将被执行，即向该院提出执行异议，被该院驳回异议申请后，原告刘岩在法律规定的期限内向该院提起诉讼，请求：一、确认“聚仙阁”小区3号楼1202房的所有权归原告所有，并停止对该财产的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，原告刘岩与被告华保公司签订的《保亭县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，因而是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”的规定，双方虽然未办理产权登记，但房屋已付全款且实际上已转移给原告刘岩占有，因此，原告请求确认“聚仙阁”小区3号楼1202房的所有权归其所有的主张，该院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“……；第三人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……，（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告刘岩向该院提交了银行转账凭证，并且其已经占有并居住该房屋，其对未办理过户登记手续也不存在过错，因此，其主张对诉争房产停止执行的理由充分，该院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、确认被告海南保亭华保木器制品有限公司开发的位于保亭县“聚仙阁”小区3号楼1202房归原告刘岩所有；二、不得对被告海南保亭华保木器制品有限公司开发的位于保亭县“聚仙阁”小区3号楼1202房进行执行。案件受理费100元，由被告保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社负担。
上诉人保亭县农信社不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销海南省保亭县人民法院（2015）保民初字第210号民事判决，改判（2013）保执字第96-3号裁定继续执行。事实和理由：一、“聚仙阁”一期房地产项目未竣工验收，未达到合同双方约定的交付条件，被上诉人“装修”不能视为已经“合法交付”与“合法实际占有”。1、被上诉人与华保公司所签订的商品房买卖合同中第八条明确约定交付条件：“商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程验收备案证明文件，商品房交付给买受人使用。”可见，合同双方当事人已经约定，不符合条件的转移占用，不视为房屋的交付使用，属于双方另有约定的除外条款。2、《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”本案中，查封拍卖的房屋并未竣工验收，不能“合法实际入住”。不管是出于什么原因所谓的“非法实际入住”均违反法律禁止性规定，都不应该受到法律保护，否则是与立法原意相违背的。因此，对被上诉人的“非法装修”，法院不应该予以保护，否则，将带给社会错误的司法指引。综上，“合法实际入住”这个条件本案中是不可能成就的，因此不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，解除查封。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，解除查封，适用法律是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，适用的前提是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。本案中，房地产项目工程未完工，并未登记在房地产开发企业名下，因此不能适用第二十九条的规定。因此，一审法院的判决是与事实和法律相违背的。请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人刘岩答辩称，一、上诉人所申请执行的财产为被上诉人所有，不属于华保公司所有。2012年3月30日，答辩人之父刘德富代答辩人与华保公司签订了《房屋认购书》，约定购买“聚仙阁”小区3号楼1202房,并交纳了定金1万元。2012年4月6日，刘德富代答辩人与华保公司签订了《保亭县商品房买卖合同》，并按华保公司销售经理赖燕梅的要求将全部购房款打入公司法定代表人徐建国的账户。2012年9月答辩人收房，进行了装修并实际占有使用该房屋，后答辩人多次向华保公司提出办理产权证的要求，工作人员一直以老板不在为由推脱，导致产权证至今未办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”的规定，双方虽未办理产权登记，但房屋已付全款且实际上已转移给答辩人刘岩占有。二、上诉人对属于答辩人的财产申请执行是错误的，其行为没有事实和法律依据。如前所述，答辩人与华保公司之间存在合法有效的合同及真实的买卖关系，答辩人依约缴纳了购房款并实际占有使用该房屋，且对未办理产权登记不存在过错。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，答辩人已经支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上。一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告华保公司未到庭，未提交书面答辩状。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人就诉争房屋是否享有所有权；2、诉争的房屋是否应停止执行。
一、关于被上诉人对涉案房屋是否享有所有权的问题。被上诉人与华保公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，其时间早于保亭县农信社申请查封的时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，被上诉人已全额付清购房款，华保公司亦将房屋交付给被上诉人，被上诉人已装修入住，可见被上诉人与华保公司存在真实的商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，被上诉人作为商品房买卖合同中的买受人，其支付合同价款后，华保公司已转移占有，被上诉人已依法接收居住该房，虽然尚未将涉案房屋过户登记至其名下，但原因是华保公司尚未对其开发的房屋进行初始登记，被上诉人对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错，被上诉人已接收、居住该房屋等占有形式公示了其对涉案房屋的所有者权利，一审法院确认其享有所有权正确，本院予以维持。至于上诉人关于涉案房屋并未合法交付的主张，本院认为无论涉案房屋是否符合合同交付的条件，均不能改变涉案房屋已经转移占有的事实，且华保公司及被上诉人作为合同的双方有权就交付的条件进行实际变更，因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于诉争的房屋是否应停止执行的问题。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项以及第三百一十四条第一款的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。上诉人就诉争房屋享有的所有权足以排除保亭县农信社的强制执行，因此一审判决判令不得对诉争房屋进行执行，有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人保亭县农信社的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元由上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 李国庆
审判员 陈海燕
审判员 陈玫伊
二〇一六年三月二十二日
法官助理林珍
书记员洪学雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
审核：李国庆 撰稿：林珍 校对：洪学雪 印刷：李慧玲
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海南省第一中级人民法院 2016年3月24日印制
（共20份）