广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4875号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑庭佳，住广东省罗定市。委托代理人：许捷，广东滨都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:廖东信，住广东省广州市海珠区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，系广东正大联合律师事务所律师、实习律师。原审第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司(原广州市越和睿坚物业管理有限公司)，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人:莫海鹰，经理。上诉人郑庭佳与被上诉人廖东信、原审第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（以下简称越和公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月31日，廖东信（甲方、出卖人）、郑庭佳（丙方、买受人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区某路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区某街64号68号72号某路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号3层813号铺，建筑面积12.78平方米，房价款总金额为491639元；（第四条）丙方按按揭付款方式按期付款：2012年7月31日前支付全部房价款的62%（其中包含全部房价款的20%共98328元为定金）计301639元；余下房价款计190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申贷期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收；若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方；同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方，一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担；等。上述合同记载丙方的通讯地址为深圳市福田区。合同签订后，郑庭佳分别于2012年7月22日、7月25日、7月31日向广州市卓凡房地产开发有限公司支付定金5000元、补定45000元、首期款251639元。广州华硕房地产投资顾问有限公司于2012年7月31日出具收据，载明代收郑庭佳交来涉案商铺契税14750元、权证综合费800元、交易印花税246元、交易服务费39元、房地产印花税5元、委托过户公证费350元共16190元。广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司于2013年9月30日出具收据，载明代收郑庭佳抵押登记费、合同公证费、保险费、按揭费、印花税共3260元。廖东信表示只确认收到了购房款共301639元，其他费用不是廖东信收取的，无法确认。2013年11月4日，广州市越和睿坚物业管理有限公司名称变更为广州市越和睿坚市场经营管理有限公司。查册时间为2015年12月2日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区某街64号68号72号某路359号377号3813房的产权人为廖东信，占有部分为全部，契证类型为房地产权证（2008版），所有权来历为分割，登记时间为2012年6月6日；2012年7月18日廖东信、珠海华润银行股份有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2012年7月24日核准登记，2013年4月20日廖东信申请涂销抵押（房产证和购房合同）……（已核准登记）；等。廖东信为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1.落款日期为2014年10月23日的《催促逾期交款函》及妥投证明，主要内容是要求郑庭佳支付剩余房价款；2.廖东信向郑庭佳发出的落款日期为2015年4月10日的《催告函》（催促郑庭佳支付剩余房款和违约金）、EMS快递单（收件人为郑庭佳、收件地址为深圳市福田区金田路1103号御庭院逸华庭7C）及（2015）粤广南方第028353号公证书，公证廖东信于2015年4月28日邮寄上述函件。郑庭佳表示没有收到上述函件，而且是单方行为，不能作为本案证据。越和公司表示其不是买卖合同的当事人，不清楚廖东信、郑庭佳之间的交易，对上述证据不清楚。郑庭佳为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.郑庭佳于2015年5月15日发出的《解除通知书》及顺丰速运底单（收件人为广州市卓凡房地产开发有限公司）；2.《越和商城》按揭须知；3.越和国际小商品城商铺计价单；4.广州市卓凡房地产开发有限公司注册信息。廖东信质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，且郑庭佳没有提供妥投证明，廖东信从来没有收到过；证据2、3没有提交原件，无法核对真实性，所以对其真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，与本案没有任何关系。越和公司表示对上述证据不清楚，因为其不是买卖合同的主体。本案庭审中，廖东信明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求郑庭佳支付剩余房款和违约金。因本案纠纷，廖东信于2015年6月26日向原审法院起诉，请求判令：1.廖东信、郑庭佳双方继续履行《商铺买卖合同》；2.郑庭佳向廖东信支付剩余房款190000元及违约金（违约金以190000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2013年2月16日起计至郑庭佳实际清偿之日止）；3.郑庭佳承担本案的全部诉讼费用。郑庭佳向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除廖东信、郑庭佳签订的《商铺买卖合同》；2.廖东信立即向郑庭佳退还购房款301639元及利息；3.廖东信退还郑庭佳办理按揭费3260元、预交办证费用16190元；4.廖东信承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：廖东信、郑庭佳和越和公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，郑庭佳保证在合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向廖东信划付完毕未付全部房价款；否则，郑庭佳需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向廖东信一次性全额支付该商铺未付的房价款；郑庭佳逾期付款超过15日的，廖东信有权单方提出和决定解除合同；若廖东信选择继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，郑庭佳每日按欠付款的万分之五计付违约金给廖东信。郑庭佳至今未支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。廖东信选择继续履行合同，即要求郑庭佳支付剩余房款和违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。从廖东信提交的本案证据看，只有2015年4月28日发出的催告函和快递单才能充分证明廖东信以合理的方式明确要求郑庭佳支付违约金，故2013年4月29日之前的违约金已超过诉讼时效，原审法院不予支持。对于从2013年4月29日起的违约金，未超过诉讼时效，原审法院予以支持。本案违约金应从2013年4月29日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算，但违约金总额应以欠付款本金为限。在涉案《商铺买卖合同》签订之前，涉案房屋产权已经被房管部门核准登记在廖东信名下，合同中也注明房屋设有抵押，廖东信已于2013年4月20日涂销抵押，郑庭佳以廖东信隐瞒涉案房屋不能办理按揭、未出示涂销抵押证明以及涉案商场的经营状况等为由，反诉要求解除《商铺买卖合同》及要求廖东信退还购房款及利息、办理按揭费、预交办证费用，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、郑庭佳在本判决生效之日起15日内，支付房价款190000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按190000元的万分之五的标准计算，从2013年4月29日起计至实际支付之日止，违约金总额以190000元为限）给廖东信；二、驳回廖东信的其他诉讼请求；三、驳回郑庭佳的全部反诉请求。本案本诉受理费5384元和反诉受理费4337元，由郑庭佳负担。判后，上诉人郑庭佳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、依据《商铺买卖合同》，涉案商铺一次性付款是需要具备一定的前提条件。廖东信未能举证证明在2015年4月28日向郑庭佳发出涉案商铺有效付款催告，且郑庭佳在2015年5月15日已经向廖东信发出涉案商铺解除通知书，因此《商铺买卖合同》已经于2015年5月15日解除，廖东信在2015年6月26日起诉请求郑庭佳支付房款和一审法院判令郑庭佳继续履行合同没有法律依据。二、廖东信未向郑庭佳出示涉案商铺的涂销抵押证明，违反《商铺买卖合同》第十条约定，构成违约。三、廖东信明知涉案商铺不能办理按揭贷款，仍诱使郑庭佳签订按揭付款方式的《商铺买卖合同》，廖东信对于涉案合同无法履行理应承担责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，郑庭佳可以请求解除合同。四、廖东信的经营情况恶化，其在《南方都市报》对涉案商铺的广告宣传和涉案合同第三条的约定根本无法实现，即合同根本无法履行。综上，郑庭佳上诉请求：1、撤销原审判决；2、解除郑庭佳和廖东信于2012年7月31日签订的《商铺买卖合同》；3、廖东信向郑庭佳退还购房款301639元及利息；4、廖东信退还郑庭佳办理按揭费3260元和预交办证费16190元；5、驳回廖东信的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由廖东信负担。被上诉人廖东信答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持；郑庭佳的上诉理由与请求不成立，应予驳回。越和公司二审未答辩。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。另查明，一、《商铺买卖合同》第十条约定：甲方保证出售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷1、丙方已经知悉所购滴铺设有抵押，甲方承诺在丙方支付本合同约定价款的60%首期款后252个工作日内予以办理涂销抵押登记，并出示涂销抵押的证明。2、甲方保证出售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因上述原因造成丙方损失的，由甲方承担全部赔偿责任。但丙方独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，甲方不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺。二、郑庭佳二审提交了：1、涉案商铺现场照片15张，证明经营状况恶化，整个商场已经停业。2、郑庭佳在一审之后向廖东信的营业地址和身份证地址、判决书载明的廖东信及其代理人地址寄出了《解除合同通知书》均无人签收被退回，也证明经营状况恶化。3、2012年4月28日《南方都市报》特07发现篇、崛起篇共3页，证明合同无法继续履行。廖东信认为上述证据未在规定期限提交，有权不予质证；报纸广告只是要约邀请，廖东信没有违反合同义务。关于解除通知书日期是2015年3月26日，当事人没有收到；代理人没有当事人的授权故没有签收寄给代理人的解除通知书邮件；合同第7条已经明确约定是交付给越和公司统一进行管理的，管理期间郑庭佳无权干涉经营，无权收取租金管理费等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为郑庭佳主张解除案涉《商铺买卖合同》是否成立？评析如下。首先，郑庭佳主张解除合同的理据之一为《商铺买卖合同》一次性付款的前提条件不具备且郑庭佳在2015年5月15日已经向廖东信发出涉案商铺解除通知书，故《商铺买卖合同》已经于2015年5月15日解除。由于郑庭佳主张解除合同并不符合法定和约定的条件，其发出的解除通知书到达廖东信时并不当然产生解除合同的效力，且廖东信作为守约方主张履行合同，另廖东信主张郑庭佳未能办理按揭手续的情况下一次性支付剩余款项亦有合同依据，郑庭佳上述解除合同的理据不成立。其次，郑庭佳主张解除合同的另一理据为廖东信未向郑庭佳出示涉案商铺的涂销抵押证明因违反《商铺买卖合同》第十条构成违约，由于廖东信已2013年4月20日申请涂销抵押并已办妥涂销手续，郑庭佳亦未能举证证明廖东信是否出示涂销抵押证明对其履行合同构成障碍，且合同亦未约定未出示涂销抵押证明为约定解除合同的条件，故郑庭佳以此为由主张解除合同亦缺乏理据，本院亦不予采信。最后，郑庭佳并无依据证实其所称廖东信明知涉案商铺不能办理按揭贷款仍诱使郑庭佳签订按揭付款方式的《商铺买卖合同》，故本院对此不予采信。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，郑庭佳主张本案适用上述司法解释第二十三条没有依据。至于郑庭佳称廖东信经营情况恶化，其在《南方都市报》对涉案商铺的广告宣传根本无法实现故合同根本无法履行的问题，根据《商铺买卖合同》第十条的约定，郑庭佳以存在商业风险为由主张买卖合同根本不能履行为由主张解除合同亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人郑庭佳的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8911元，由上诉人郑庭佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年五月三十日书 记 员  张 辉