广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1226民初1057号
原告（反诉被告）：侯艳萍，女，1961年7月13日出生，汉族，住内蒙古赤峰市红山区，
委托代理人：邓伟刚、瞿洪群，广东创致律师事务所律师。
被告（反诉原告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所：德庆县德城镇仁寿南路梁宅第二卡商铺，统一社会信用代码：91441226590119393M。
法定代表人：梁燕红，该公司董事长。
委托代理人：禤青、林中华，广东网际律师事务所律师。
原告侯艳萍与被告德庆县名雅房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯艳萍的委托代理人邓伟刚和被告德庆县名雅房地产开发有限公司的委托代理人禤青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯艳萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告偿还欠款70万元并支付原告追款支出的住宿费5346元、查封担保费4200元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年1月15日签订了合作建房协议书，该协议约定原告将其权属的位于德庆县德城镇东豪东路95号2081平方米的土地用于合作建商住房，由被告投入全部建设资金。协议还约定：被告应向原告支付680万至700万元，其中600万元为土地款，80万元至100万元为利润分红款，利润分红款应在工程竣工后6个月内一次性付清。工程于2015年12月竣工，被告应在2016年6月前向原告一次性付清80万元的利润分红款。被告支付了600万元土地款后，利润分红款却以各种理由拖延，截至起诉之日，被告只支付了10万元，尚欠70万元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉提出上述诉讼请求。
被告德庆县名雅房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告双方签署协议名为合作建房协议书，实际上原告只出卖土地，事实上不存在原告参与合作的行为。2013年1月15日，原告作为“出地方”，被告作为“投资方”，签署一份合作建房协议书，主要内容约定：原告负责提供一块土地，由被告负责投入资金开发建设商住用途综合楼，土地位置在德庆县德××东路××号，国土证号［德府国用（2011）第16**号］，用地米面积2081平方米，“地皮价值”人民币600万元。该土地在协议签署且被告付款100万元后过户到被告名下，余下500万元价款分两期付款，第1期被告在筹建3个月进场施工后付款100万元，第2期被告在商品房封顶后付款400万元。2013年5月1日，双方又签署合作建房协议书补充协议，约定最后一笔400万元地皮价款于2014年9月1日之前付清。补充协议签署后，被告已经付清协议约定的600万元地皮价款给原告，原告也在其诉状中予以确认。双方签署的协议名为“合作建房”，但没有约定原告需要介入合作事项。实际的房地产项目开发过程中，原告只是出卖自己名下的土地，除此之外房地产开发项目中的一切工作、管理、责任、义务、风险，均与原告无关，原告从不参与。二、根据现行司法解释规定，合作建房协议书实为土地使用，对被告无约束力。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案无论从双方签署合作建房协议书、合作建房协议书补充协议约定的内容看，还是从履行协议各方的实际行为看，原告的行为都属于“不承担经营风险，只收取固定利益”。因此，协议书虽然有“待工程竣工6个月后甲方（即原告）应享有利润分红80-100万元整”的约定，但对照前文引述的司法解释内容，这样的约定内容无效，不受法律保护。最高人民法院公布的指导性案例亦判决“不承担经营风险，只收取固定利益”的约定，不具有“合作开发房地产合同”的约束力。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，至于被告向原告支付固定利润十万元，被告提出反诉，请求法院判决返还。
被告德庆县名雅房地产开发有限公司向院提出反诉请求：一、判决反诉被告返还固定利润10万元；二、判决反诉被告承担本诉、反诉诉讼费。事实和理由：除上述答辩意见外，由于反诉原告对法律缺乏了解，错误地接受了反诉被告有权利、无义务、违反公平原则的付款要求，现要求法院判决返还。
反诉被告侯艳萍辩称：一、按照合作建房协议书约定，反诉被告是“投资方”。合作建房协议书约定：“余下400万元整甲方作为项目投资款，一年左右商品封顶后乙方一次性付清给甲方”。依据约定反诉被告本来可以在签订合同时拿回的400万元“地价款”转为了“投资款”，因此反诉被告是“投资方”。二、反诉被告以低于市场价及德庆县政府基准地价折算地价，其根本原因在于实属“投资方”。反诉被告的2081平方米土地使用权折价600万元，每平方米为单价2883元。该土地的地理位置按当时的市场价为4000元/平方米左右，即使按德庆县政府基准地价每平方米3327元计算，价值为69823487元，均远远高于600万元。反诉被告之所以同意按照远低于市场价及德庆县政府基准低价折算地价其原因是：1、反诉原告因需资金周转要求400万元“地价款”转为“投资款”；2、反诉原告同反诉被告协商后，双方同意400万元作为投资款。反诉被告按上述低价折算地价，其根本原因在于实属“投资方”。三、反诉被告实际上参与管理并承担风险。合作建房协议约定“本工程竣工后，对房屋的一切销售权归乙方全权办理，甲方不参与销售与财务管理”，该约定只是约定反诉被告在工程竣工后不参与销售与财务管理，但在工程竣工前可以参与管理，且实际上也参与管理。反诉被告作为共同合伙投资人，也依法享有监督权、管理权。因此，反诉被告实际上参与管理。反诉被告提供的土地位于江边的黄金地段，用于合作建商住房，双方均认为必定盈利，为了结算方便，合作建房协议约定反原告应向反诉被告支付80万元至100万元为利润分红款，在工程竣工后6个月内一次性付清。工程能否顺利竣工本身就存在风险，如果工程因故无法竣工，反诉被告的利润分红款也就无法保障。因此，反诉被告实际上承担风险。综上，请求法院驳回反诉原告的请求，支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月15日，原告侯艳萍（协议甲方）与被告德庆县名雅房地产开发有限公司（协议乙方）签订合作建房协议书，协议约定：一、位于德庆县德××东路××号甲方权属地块国土证号：德府国用（2011）第16**号，用地面积2081平方米，地皮价值人民币600万元，拟用于合作开发为商住用途的综合楼，甲方负责提供本项目德府国用（2011）第1656号土地，乙方负责投入建设本项目所需的资金。二、甲乙双方在达成协商并签订协议后，乙方需付给甲方100万元后再过户，乙方需筹建3个月，进场施工后需付给甲方100万元，余下400万元甲方作为本次项目投资款，一年左右商品房封顶后乙方一次性付清给甲方。三、利益分配：1、甲乙将土地过户给乙方的一切税费均由乙方承担，并根据建筑批准工程项目，拟定出工程预算及利润预算，待工程竣工6个月后甲方应享有利润分红80万元－100万元；2、本工程项目竣工后，对房屋的一切销售权均归乙方全权办理，甲方不参与销售与财务管理，甲方应得的利润应在乙方竣工后6个月内一次性向甲方付清。协议签订后，同年5月1日，双方签订合作建房协议书补充协议，补充协议内容：从2013年5月1日至2014年9月1日，乙方不得受任何因素影响付给甲方位于德庆县德城东豪东路［德府国用（2011）第1656号］余下的400万元土地款。
合作建房协议签订后，原告侯艳萍依约将其拥有使用权的土地过户并交付给被告使用，被告也依照协议的约定将土地使用权转让价款600万元支付给原告。2015年12月，在上述土地由被告建设的商住楼“名雅苑”竣工，被告却没有按照协议约定支付利润分红80－100万元给原告，经原告催讨，被告于2016年10月31日和11月18日分别支付5万元共10万元利润分红款给原告，余下的部分拒绝支付。为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告则反诉要求原告返还10万元利润分红款。
本院认为：原告与被告签订的合作建房协议，约定原、被告对位于德庆县德城东豪东路原告拥有使用权的地块进行集资建房合作开发，原告以600万元的价格转让该土地使用权给被告，并协助被告办理相关过户手续，不参与销售和财务管理；被告负责投入建设所需资金、施工、销售等，工程竣工后支付80－100万元的利润分红给原告。上述约定表明，原告的主要义务是转让土地使用权并协助办理土地过户手续，享受固定利润分红，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，因此，本案实质是土地使用权转让合同纠纷。根据双方签订的协议约定，被告已经履行了支付土地使用权转让费用600万元给原告，对于这一事实双方均认可。本案双方争议的焦点是约定的利润分红是否应当支付的问题。双方订立的合作建房协议，名合作建房，实为土地使用权转让。双方约定被告向原告支付80-100万元的利润分红条款，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，被告应按约定履行。从另一方面考虑，原告按协议约定将400万元土地价款作为项目投资款，被告在开发建房过程中实际使用了该款时间长达一年多，被告亦应支付使用该款期间的利息给原告。按照民间借贷允许的最高合法年利率24%计算，被告占用原告400万元资金的利息亦已越过80万元。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。因此，原告依据约定要求被告支付欠款70万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但原告请求被告支付追讨欠款住宿费、查封担保费的诉讼请求，双方对此并无约定，故本院不予支持。被告德庆县名雅房地产开发有限公司反诉请求原告侯艳萍返还已付利润10万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、限被告德庆县名雅房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内支付70万元给原告侯艳萍；
二、驳回原告侯艳萍的其他诉讼请求；
三、驳回被告德庆县名雅房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10895.46元，财产保全费4020元，反诉受理费1150元，合计16065.46元，由原告侯艳萍负担108.5元，被告德庆县名雅房地产开发有限公司负担15956.96元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 温泉安
审判员 曾雄伟
审判员 谢 滢
二〇一七年五月八日
书记员 冼宇瑜