甘肃省临夏回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘29民终413号
上诉人（原审被告）：丁某，住甘肃省临夏县。
委托诉讼代理人：丁刚，住甘肃省临夏县，系上诉人之子。
被上诉人（原审原告）：临夏县某学校。
法定代表人：张辉，该校校长。
委托诉讼代理人：张淑霞，甘肃君如律师事务所律师。
上诉人丁某因与被上诉人临夏县某学校租赁合同纠纷纠纷一案，不服临夏县人民法院（2018）甘2921民初17号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年7月2日公开开庭进行了审理，上诉人丁某及其委托诉讼代理人丁刚、被上诉人临夏县某学校委托诉讼代理人张淑霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁某的上诉请求：撤销（2018）甘2921民初17号民事判决，依法改判或发回重审；判令被上诉人向上诉人赔偿损失25万元，并依法给上诉人办理涉案房屋的房产证；本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。理由有：一审法院认定事实错误。上诉人原系临夏县尹集中学的教师，2005年，尹集中学校长张某与案外人临夏市第三建筑工程公司第七分公司就尹集中学商铺联建事宜签订《临夏县尹集中学商铺楼联建合同》，合同第三条明确约定学校教职工有优先集资权，上诉人贷款40000元集资商铺100平方米，取得100%的个人产权，当时就开业了。2007年1月上诉人想再要一套铺面，并给尹集中学预交40000元，填写了集资合同，后等了一年多没有铺面，学校给上诉人退还了预交的40000元，但租赁合同当时并没有销毁掉，而被上诉人以这张没有销毁的《尹集中学商铺租赁合同》大做文章、歪曲事实、颠倒黑白。从2005年直到现在上诉人一直经营集资的商铺，争议商铺的所有权人是上诉人，一审法院认定该商铺系上诉人承租，属于认定事实错误；一审法院对证据认定错误。一审中，被上诉人提交了8份证据，其中第②、③号证据欲证明联建商铺中的4间登记在时任校长张某个人名下，但实际产权人为尹集中学，而依据国家相关法律规定，国有资产不能登记在个人名下，张某涉嫌犯罪。一审仅依被上诉人提供的县教育局（2017）140号文件和张某个人对涉案商铺产权的说明，就简单认定讼争房产为临夏县某学校的财产，是对犯罪的漠视和对法律的亵渎。一审对审理案件中发现的犯罪线索不依法移交有管辖权的机关办理，属于严重错误。上诉人向法庭提交了临夏县公证处（2014）临县证字第242号《公证书》和收据，一审法院对该公证书不予认定，违背证据规则，偏袒被上诉人。一审程序违法。被上诉人提交的证据显示，争议的商铺产权人系张某，在未进行产权登记之前，被上诉人无权以产权人身份对上诉人提起诉讼，其主体资格不适格。
被上诉人临夏县某学校辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。理由有：临夏县尹集中学与案外人临夏市第三建筑工程公司第七分公司签订的《临夏县尹集中学商铺楼联建合同》第三条约定”学校的教职工有优先集资权”，只能说明教职工有优先权。2005年12月18日，原临夏县尹集中学总务确实向上诉人出具了”今收到丁某同志交来的商铺楼集资款40000元”的收据，但在2007年1月1日丁某与被上诉人签订的《尹集中学商铺租赁合同》中，约定将这40000元转化为租金使用，上诉人所谓的集资一事均被租赁合同所取代，并且已在2014年5月30日之前履行完毕。2013年，原临夏县尹集中学与临夏县初级中学合并，更名为临夏县某学校，本案争议的商铺虽然登记在原校长张某名下，但该商铺的产权证一直由学校总务处保管，学校是该商铺的所有人，属于法律上的适格主体。答辩人在合同到期后的占有属于无权占有，是对房屋所有权人的一种侵权行为。
原告临夏县某学校向一审法院诉称：2007年1月1日，原临夏县尹集初级中学（以下简称尹集中学）与被告签订了《尹集中学商铺租赁合同》。双方约定，尹集中学将其所属的3号商铺出租给被告使用（商铺上下共四间，面积为100㎡），月租金为450元，租赁期限为七年五个月（2007年1月1日至2014年5月30日）。合同到期后，被告继续使用该商铺，未向原告支付过租金。原告多次催收租金无果后，于2017年10月23日向被告送达了《解除合同通知书》，但被告拒绝腾退商铺，也不给付逾期租金。现原告诉至本院，要求：1.与被告解除租赁合同；2.被告交还承租的商铺；3.被告给付合同到期后至原告提起诉讼前的租金共计107500元（100㎡×43个月×㎡/25元）。4.本案诉讼费由被告负担。
原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据材料：①临夏县某学校组织机构代码证和法人代表证明各一份，拟证明其诉讼主体适格。②临夏县教育局临县教发[2017]140号文件一份，拟证明尹集中学所属的五套商铺于2017年3月上交至临夏县国有资产管理局；另拟证明五套铺中一套商铺产权人为尹集中学，为国有财产；其余四套商铺产权人为尹集中学校长张某，为私有财产。③尹集中学校长张某出具的商铺产权情况说明一份，拟证明房屋所有权证证号为0775、0776、0779、0780的商铺产权虽登记在其个人名下，但该商铺的实际所有人和管理人是尹集中学，也就是改建后的原告。④证号为0779号的房屋所有权证复印件一份，登记办理时间为2006年6月2日，拟证明被告租赁商铺的房屋所有权人为尹集中学校长张某，面积为118.4㎡。⑤《尹集中学商铺租赁合同》复印件一份，拟证明尹集中学与被告之间是租赁合同关系。⑥临夏县国有资产管理局给丁某送达的《通知》一份，拟证明作为国有资产的管理单位，于2017年6月19日向被告提前告知了收回商铺以及要求被告限期腾退、上缴租金的事实。⑦《解除租赁合同通知书》复印件一份，拟证明原告履行了解除合同的提前告知义务。⑧甘肃君如律师事务所出具的《调查笔录》一份，拟证明被告持有的收据中载明收款事由为”集资款”，”集资款”系尹集中学会计李克珍的笔误，该收据其实是收取租金的凭证。
被告丁某一审辩称：2004年，尹集中学集资修建商铺，由于缺乏资金，号召学校老师集资。被告筹集四万元分四次交到了尹集中学会计李克珍处，李克珍于2005年12月18日出具了收到四万元商铺”集资款”的收据。商铺修建竣工后，尹集中学领导借口与其他老师因集资商铺位置发生矛盾，迟迟不肯交付商铺，也不退还交付的集资款。同时，尹集中学校长张某于2006年6月2日办理了商铺的房屋所有权证，所有权人为张某，产权为私产。无奈之下，被告与尹集中学于2007年1月1日签订了《尹集中学商铺租赁合同》。现被告不同意腾退商铺，认为该商铺产权所有人虽为尹集中学校长张某，但系被告集资获得的合法财产。被告要求：1.原告为其办理该商铺的房屋所有权转移登记；2.原告赔偿2017年拍卖该商铺时给被告造成的商业损失25万元。
被告为支持其抗辩主张，提交的证据材料以及出庭作证的证人证言如下：①临夏县公证处作出的（2004）临县证字第242号公证书复印件一份，该公证书第一页正文第十六行载明”甲方教职工有优先集资权”，拟证明被告身为尹集中学的教师，有优先集资权。②收据复印件一份，该收据载明收款事由为”集资款”，拟证明该商铺系被告集资获得。证人王建华、杜国智的证言一致，”商铺系集资租用，被告长期租用该商铺，不清楚商铺的所有权。”
围绕当事人的诉辩主张，经当庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据：编号为①②⑤⑥⑦的证据，被告表示无异议，本院确认以上五组证据的证明效力。对证据③，被告虽对该组证据的证明目的提出了异议，但在原告提交的编号②的证据中，本院已确认双方争议商铺名义上是私有财产，实为国有财产的事情，且该商铺已上交至临夏县国有资产管理局，故本院不采纳被告的质证意见，对该组证据的证明效力本院予以确认。对证据④，被告提出该商铺房屋所有权证系违规办理。本院认为，房屋所有权证是由不动产登记机关按照行政法规发放的证明房屋所有权归属的书面证明，且在原告提交的编号为②的证据中，本院已确认该商铺的权属，故不采纳被告的辩解主张。对证据⑧，被告对该组证据的证明目的提出了异议。本院认为，尹集中学会计李克珍作为一名财务人员，具有专业的财务知识和技能，不可能在收到钱款出具票据时书写”集资款”这样原则性的错误，因而本院不予确认该组证据的证明目的，但对尹集中学收到被告四万元钱款的事实予以认定。
被告提交的证据，对证据①，原告提出该公证书内容与本案事实无关联，但对公证书的合法性予以认可。本院认为公证书是国家公证机关根据当事人的申请，是对某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的公证活动，故采纳原告的质证意见，不予确认该组证据的证明目的，但对公证书所证明的事实予以认可。被告提交的证据②和原告提交的证据⑧系同一证据，原、被告拟证明的证明目的不同。
收据是企事业单位在经济活动中使用的原始凭证，它是收付款凭证，因此确认尹集中学收到了被告交付4万元款项的事实，但对被告凭借该载有”集资款”的收据来主张该商铺系其集资获得的说法不予采信。对证人证言，原告没有提出异议，本院确认证人证言的证明效力。
依据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，一审认定如下事实：
根据临夏县尹集镇城镇建设规划，尹集中学与临夏市第三建筑工程公司第七分公司于2004年6月30日签订了《临夏县尹集中学商铺联建合同》。合同约定，尹集中学出让该校门口两侧现有铺面的土地使用权，临夏市第三建筑工程公司第七分公司筹集建设基金，双方联建尹集中学商铺，一、二层为商铺，三层为住宅。另约定，50米段商铺（住宅）楼建成后，临夏市第三建筑工程公司第七分公司给尹集中学返还一、二层商铺155平方米，由尹集中学以低于市场价80元收购；其余商铺及第三层住宅由临夏市第三建筑工程公司第七分公司自行出售，尹集中学教职工有优先集资权。2005年7月12日，尹集中学会计李克珍给被告出具收据一份，收据中载明”今收到丁某同志四次共计交来的商铺楼集资款肆万元整”。2007年1月1日，尹集中学与被告签订了《尹集中学商铺租赁合同》。合同主要约定：1.尹集中学将其房屋产权证号为07**号的商铺出租给被告使用，月租金为450元，年租金5400元，从预交的40000元中逐年冲清；2.自2007年1月1日至2014年5月30日止，租赁期限为七年五个月；3.租赁商铺面积为118.4㎡。
另查明，2013年临夏县初级中学与尹集中学合并，尹集中学更名为临夏县某学校。2017年3月29日，临夏县教育局以临县教发（2017）140号《关于请求处置原尹集初级中学商铺的报告》的形式，向临夏县人民政府请示依法处置尹集中学商铺。《报告》确认了房权证号为07**号，所有权人为张某的商铺为国有资产。
同时查明，尹集中学与被告签订的租赁合同到期后，被告继续使用承租的商铺至今，未向原告支付过租金。2017年6月19日，临夏县国有资产管理局向被告送达了限期腾退商铺，缴纳租金的《通知》。另外《通知》中载明，按照临夏县人民政府常务会议精神，临夏县国有资产管理局已经完成了对尹集中学商铺的评估工作，将依法公开拍卖。2017年10月23日，原告向被告送达了解除租赁合同的《通知》。
一审审理认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。尹集中学与被告签订的《尹集中学商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人都有法律约束力，双方当事人应当按照合同中的约定正当享受权利和积极履行义务。作为承租人的被告，依法享有的是对租赁物的使用和收益。另外，临夏县教育局（2017）140号《关于请求处置原尹集初级中学商铺的报告》中已确认房权证号为07**号、所有权人为张某的商铺为国有资产，故而被告主张承租商铺系其集资所获，于法无据，2013年，县委、县政府为优化教育资源配置，统筹各级各类教育协调发展，将临夏县原尹集初级中学与临夏县初级中学合并，原尹集初级中学更名为临夏县某学校。根据我国《合同法》的相关规定，更名后的临夏县某学校享有尹集中学作为出租人的权利。
本案中，《尹集中学商铺租赁合同》约定的租赁期间为2007年1月1日至2014年5月30日，合同期届满后，被告继续使用商铺，原告也没有提出异议，按照我国《合同法》的规定，”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定。”故而，原、被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。期间，因被告未支付租金长达43个月之久，临夏县国有资产管理局向被告送达了腾退商铺、缴纳租金的通知，该公务行为符合行政法规的要求。之后，原告多次主张租金未果后，向被告送达了《解除租赁合同通知书》，该行为符合我国《合同法》的规定，”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，本院支持原告主张解除合同的诉求。
支付租金是作为承租人应尽的法律义务，被告理应支付原租赁合同届满至交付租赁物前的租金，故原告要求被告支付租金的主张本院予以支持。原告主张商铺每平方米月租金25元的诉求，根据《合同法》第六十二条规定，”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）......（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行......据此，本院依据临夏县尹集镇商铺租赁行情确定为每平方米月租金15元。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告临夏县职业技术学院与被告丁某的租赁合同；二、被告于本判决生效后十五日内将承租商铺交还给原告；三、被告于本判决生效后十五日向原告一次性支付拖欠的房屋租金76368元（15元×面积118.4平方米×43个月）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由被告负担。
本院审理期间，当事人没有提交新证据。本院经过公开开庭审理，查明的案件事实、证据与原审认定相一致，对一审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，上诉人上诉理由无相应证据证实，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由上诉人丁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵发源
审判员 蔡 瑛
审判员 马超芳
二〇一八年七月二十六日
书记员 马忠贤