广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第341号
原告卢月华。
委托代理人方强，广西胜涛律师事务所律师。
委托代理人曾信强，广西胜涛律师事务所律师。
被告卢玉娟。
第三人周作宝。
委托代理人韦荣淑，广西宏桂律师事务所律师。
第三人南宁市亮嘉房地产经纪有限公司。
法定代表人梁峰，该公司经理。
原告卢月华与被告卢玉娟、第三人周作宝、第三人南宁市亮嘉房地产经纪有限公司（以下简称：亮嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月7日立案受理，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员梁端兰、谭淑丹参加的合议庭，分别于2013年4月15日、5月13日、7月18日公开开庭进行了审理，书记员吴腾睿担任记录。原告卢月华及其委托代理人曾信强，被告卢玉娟，第三人周作宝的委托代理人韦荣淑到庭参加诉讼。第三人亮嘉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢月华诉称：2010年7月30日，原告（买方）和被告（卖方）及南宁市亮嘉房地产经纪有限公司（丙方、第三人）签订了一份《房屋买卖中介服务合同书》（以下称《房屋买卖合同》），合同约定被告将其房屋“X房”以22万人民币出卖给原告。（“X房”开发商为南宁市荒岛房地产开发有限公司，以下称“开发商”），合同签订后，被告于2010年8月1日向原告交付了该房。原告也于2010年8月3日向被告支付购房款项，2011年7月份“开发商”通知阳光绿城的业主可以到房屋产权管理局办理产权证。接到通知后，原告多次要求被告协助其办理“X房”产权过户手续，2012年7月23日和27日，原告又以特快专递的形式通知被告协助办理产权过户手续，但被告均不予配合，原告认为，被告的行为已违反了《房屋买卖合同》第五条的规定（甲乙双方约定甲方产权证出证之日起10个工作日内办理过户手续）和第八条的规定（甲乙双方任何一方有意延误办理过户手续或不提供相关文书、资料、证件等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，应向对方支付房价款的0.01％的违约金，导致委托服务的期限相应延迟，由此引起的一切责任全部由甲方（或乙方）承担的违约责任），其依法应当承担违约责任。因此，被告应当协助原告办理“X房”的产权过户相关事宜及向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特此向法院提起诉讼，要求：一、判令被告及第三人周作宝协助原告到南宁市房屋产权管理局办理位于南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房产权的过户登记手续；二、判令被告向原告支付违约金人民币1716元（暂计至2012年10月15日）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告卢玉娟辩称：被告不同意协助原告办理房屋过户手续，原告应将讼争房屋返还给被告夫妻俩。被告及第三人购买讼争房产的时候还没有马上取得所有权凭证，申请书是开发商填好让被告签字的，被告对此什么都不懂，由于申请书上没有要求填写或提供婚姻情况证明，所以才导致没有周作宝的签名，讼争房产具有旧房改造安置的性质，是被告和第三人周作宝的夫妻共同财产。关于违约金的问题，是原告和中介方串通，是恶意和无效的，被告不需要支付违约金。
针对原告卢月华的起诉，第三人周作宝述称：本案讼争房屋是被告与第三人周作宝的夫妻共有财产，原、被告及第三人亮嘉公司擅自签订的房屋买卖合同无效，应当依法返还该房产。
第三人周作宝诉称：由于本案所涉房屋（南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房）是周作宝与被告卢玉娟的夫妻共有房产，周作宝是该套房屋的合法共有权人（房产证号为“邕房权证字第02244**号、第02244**号”），而原告卢月华、被告卢玉娟、第三人亮嘉公司是在周作宝完全不知情的情况下签订了《房屋买卖中介服务合同书》，擅自对周作宝享有共有权的上述房产进行处分，我国民法规定，未经共有权人同意，产权人擅自处置房产，其处置行为无效。
我国《城市房地产转让管理规定》第6条第4项也规定，共有的房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。卢玉娟、卢月华、亮嘉公司隐瞒周作宝擅自转让共有房产的行为，严重地侵害了周作宝的合法权益。因此，周作宝特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，以独立请求权第三人的身份提起诉讼请求，要求：一、依法确认原、被告及第三人亮嘉公司于2010年7月30日签订的《房屋买卖中介服务合同书》无效；二、判令原告卢月华返还南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城第20幢1单元X房给第三人周作宝和被告卢玉娟。
针对第三人周作宝的起诉，原告卢月华辩称：第三人周作宝的诉讼请求没有事实及法律依据。1、原告与被告及第三人亮嘉公司签订的合同是当事人的真实意思表示，合同合法有效；2、第三人周作宝认为被告擅自处分共有房屋与事实不符，就讼争房屋与开发商签订房屋买卖合同载明的买受人仅有被告卢玉娟一人，且在原、被告及第三人亮嘉公司签订合同时，该房屋尚未办得房产证，原告有理由相信被告是唯一的房屋买受人，有处分该房产的完全权利；3、第三人周作宝对被告处分该房产的事实是知晓的，其一直没有提出反对意见，现在是看到房产价值上涨，才提出了诉请。根据现行法律规定，对于夫妻双方财产的处分，第三人有理由相信一方处分该财产是经过双方一致同意的，夫妻另一方不能以自己不知情为由对抗善意第三人。综上，第三人周作宝应与被告卢玉娟共同协助原告办理讼争房产的过户手续。
针对第三人周作宝的起诉，被告卢玉娟辩称：讼争房产最初是从2009年4月开始由被告出租给原告的，每月租金1200元，双方没有签订书面租赁合同。被告与原告协商出售房产的事情，第三人周作宝当时在外地，并不知情，被告也一直没将此事告知周作宝。
第三人亮嘉公司未作答辩，亦无证据提交。
本院经审理查明：2004年6月18日，卢玉娟（买受人）与南宁荒岛房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：卢玉娟购买南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房（以下简称：X房），建筑面积62.79平方米，价款共计87655元，买受人付款方式为首期款支付22655元，余额65000元向银行按揭。该合同还就其他事项进行了约定。
2004年7月14日，X房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。
2010年7月30日，卢玉娟（甲方）、卢月华（乙方）、亮嘉公司（丙方）签订《房屋买卖中介服务合同书》，约定：甲方有位于南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房住宅一套，经丙方介绍，甲方同意将该房屋出售给乙方，乙方同意购买该房屋，乙方于2010年7月30日将中介服务费2200元支付给丙方；购买总价22万元；乙方于2010年7月30日将定金1万元支付甲方，8月3日将购房首期款11万支付给甲方仅限于银行解押，余款10万元于过户当天支付给甲方（定金冲抵总房款）；甲方产权证出证之日起10个工作日内办理过户手续，所产生的税费及相关费用由乙方承担及缴纳；甲方于2010年8月3日向乙方移交该房屋；甲乙双方任何一方有意延误办理过户手续、或不提供相关文书、资料、证件等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，应向对方支付房价款的0.01%违约金。该合同还就其他事项进行了约定。
2010年7月30日，卢月华向亮嘉公司支付了2200元中介服务费。
被告卢玉娟分别于2010年7月3日、8月3日出具《收据》，载明收到原告卢月华支付的购房定金1万元、购房首付款11万元。
2004年7月15日，卢玉娟与中国建设银行南宁市高新支行、南宁荒岛房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），就卢玉娟向银行借款65000元用于购买讼争房产并以该房产作为借款抵押担保等相关事宜进行了约定。第三人周作宝作为共有人在该《个人住房借款合同》中签字确认，借款人卢玉娟的2010年8月3日的中国建设银行《个人贷款还款凭证》显示，当天卢玉娟偿还了贷款本金56122.33元、利息6996.7元并支付了偿还手续费673.2元。中国建设银行股份有限公司园湖支行于2010年8月3日向卢玉娟出具《个贷合同变更手续费收取通知》，注明该通知为客户贷款结清的凭证。
卢玉娟于2011年12月14日出具《收条》，载明收到卢月华税务现金3000元。2011年12月14日X房交纳了契税1314.83元。
2012年9月17日，广西华清园物业管理有限公司阳光绿城物业处出具《证明》，主要内容为X号房业主是卢月华，其从2010年9月入住，物业费已交至2012年12月。原告卢月华持有的交纳X房物业费用的收据、发票记载付款单位（个人）为卢玉娟。原、被告及第三人周作宝对X房现由原告在居住使用的事实无异议，但原告卢月华主张其系基于购买而居住使用，第三人周作宝则主张其知道的原告卢月华居住使用的原因是其承租X房，被告卢玉娟陈述其告知第三人周作宝X房为对外出租。
2012年3月20日，卢月华以卢玉娟名义向南宁荒岛房地产开发有限公司交纳了X房维修资金1252.6元。
2012年6月18日，X房办理了《房屋所有权证》（邕房权证字第02227**号），载明房屋所有权人为卢玉娟，共有情况为单独所有。
2012年8月8日，卢玉娟、周作宝向房产行政管理部门申请对X房增加共有人。2012年8月28日，X房重新办理了《房屋所有权证》（邕房权证字第022447X、02244**号）载明X房由卢玉娟、周作宝共同共有，原《房屋所有权证》（邕房权证字第02227**号）已注销。
另查明，卢玉娟、周作宝于1988年10月30日登记结婚。
2013年3月21日，南宁市兴宁区朝阳街道办事处五村岭社区居民委员会出具《证明》，证实卢玉娟、周作宝共同居住，卢玉娟原户籍所在地为南宁市兴宁区东沟岭南区X号房，该房于2003年拆迁，两人现租住在东沟岭山尾X号。
第三人周作宝为南宁市铭冠建筑劳务分包有限公司员工，2013年6月7日，该公司出具《证明》，证实2010年7月至2013年5月期间，因工作需要，该公司将周作宝派往广西壮族自治区融安县廉租房1-3期基础工程、桂林奥林苑基础工程、北海铁山港码头基础工程等工地工作。
庭审过程中，本院询问原告卢月华在与被告卢玉娟、第三人亮嘉公司签订《房屋买卖中介服务合同书》是否向被告询问核实过其有无配偶，原告卢月华述称已向被告询问过该问题，被告回答已和配偶离婚且配偶也同意出售X房。
经本院向原告卢月华、第三人周作宝释明，原告卢月华将原第一项诉请内容由“判令被告协助原告到南宁市房屋产权管理局办理位于南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房产权的过户登记手续”变更为“判令被告及第三人周作宝协助原告到南宁市房屋产权管理局办理位于南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城X房产权的过户登记手续；”第三人周作宝坚持原诉讼请求不变更。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋买卖中介服务合同书》、收据、收条、发票、《个人贷款还款凭证》、《房屋所有权证》存根、《证明》及当事人陈述等证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院传票传唤，本案第三人亮嘉公司无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的陈述意见和质证权利。
关于《房屋买卖中介服务合同书》的效力问题。
X房虽是以卢玉娟的名义签订《商品房买卖合同》向南宁荒岛房地产开发有限公司购买，后亦办理有仅登记在卢玉娟名下，由其单独所有的《房屋所有权证》，但X房的购买、取得及办理最初的《房屋所有权证》（记载为卢玉娟单独所有）均发生于被告卢玉娟与第三人周作宝婚姻关系存续期间，属两人的夫妻共同财产。2012年8月28日，经卢玉娟及周作宝申请，房产行政管理部门也为X房办理了由其两人共同享有所有权的《房屋所有权证》并注销了记载由卢玉娟单独所有的原《房屋所有权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”及第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，卢玉娟与卢月华、亮嘉公司签订《房屋买卖中介服务合同书》，将属于卢玉娟、周作宝共同共有的X房出售给卢月华，并未取得周作宝的同意或授权，事后也未获周作宝追认；卢玉娟、周作宝虽为夫妻，但夫或妻一方仅在日常生活中享有代理另一方的家事代理权而已，对于出售、出租房屋等处分夫妻共同财产的重大事项，夫或妻一方对另一方没有必然的代理权，故卢玉娟向卢月华出卖X房的行为不构成对周作宝的表见代理；而且，从本案的现有证据及查明事实来看，无法证实或必然推定周作宝知道或应当知道卢玉娟将X房出卖给卢月华而未提出异议。因此，卢月华、卢玉娟、亮嘉公司于2010年7月30日签订《房屋买卖中介服务合同书》为无效合同。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，原告卢月华虽然已向被告卢玉娟支付了定金、首期款、税费等款项，X房也已交付原告居住使用，但该房的产权仍旧登记在被告卢玉娟及第三人周作宝名下，因此，原告卢月华占有X房不构成善意取得。
原告卢月华基于主张《房屋买卖中介服务合同书》为有效合同而提出本案诉请，在案件审理过程中，经本院释明，原告仍然坚持原诉讼请求不变更，现本院已认定《房屋买卖中介服务合同书》为无效合同，原告占有X房亦不构成善意取得，故对于原告卢月华的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，对于第三人周作宝要求原告卢月华将X房返还第三周作宝及被告卢玉娟的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告卢月华的诉讼请求；
二、原告卢月华、被告卢玉娟、第三人南宁市亮嘉房地产经纪有限公司于2010年7月30日签订的《房屋买卖中介服务合同书》为无效合同；
三、原告卢月华向被告卢玉娟、第三人周作宝腾交南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城第20幢1单元X房。
案件受理费100元，由原告卢月华负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期届满后7日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：010201011887017。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗剑兵
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 谭淑丹
二〇一三年七月二十八日
书 记 员 聂 凯
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。