河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运民初字第1019号
原告沧州市万大家具有限公司。
法定代表人张德华，该公司总经理。
委托代理人杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。
被告姜瑞波。
委托代理人刘瑞华，河北衡泰律师事务所律师。
第三人沧州市银座家具贸易有限公司。
法定代表人左厚生，该公司经理。
委托代理人武文昭，河北建平律师事务所律师。
原告沧州市万大家具有限公司（以下简称万大公司）与被告姜瑞波、第三人沧州市银座家具贸易有限公司（以下简称银座公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万大公司的委托代理人杨荣艳、被告姜瑞波及其委托代理人刘瑞华、第三人银座公司的委托代理人武文昭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万大公司诉称，原告受万大商厦大部分业主的委托代管其商铺，业主同意由原告自营或者出租经营家具卖场。被告于2013年7月至今一直租用原告代管的商铺经营家具等用品，在开始租用时原告即通知被告应将其使用原告的商铺产生的租金（包括运行费、空调、电梯、消防等费用）交给原告，但是2014年8月至11月份的上述费用一直未给付。原告多次向被告催要无果，故依法起诉，请求法院判决被告立即支付原告2014年8月至11月份的租金共计33464.5元，并赔偿利息损失（自2014年12月1日起按照银行同期贷款利率计算至被告付清租金止）。
被告姜瑞波辩称，原告的起诉不符合案件事实。被告已经按照和第三人签署的协议足额缴纳了商铺租赁费，至于原告和第三人之间的纠纷不应强加给被告，因此我们认为原告起诉不当，主体不适格。我们是和第三人签订的租赁协议，和原告没有租赁协议。因为那段期间第三人已经接管了原告的经营，长达一年的时间都是第三人经营，第三人给发通知，还发生打斗等，因此我们迫于无奈和第三人签署协议的情况下向第三人交纳租金。
第三人银座公司辩称，第一，原告的诉讼主体不适格，原告万大家具公司与被告不存在租赁合同关系，同时请法庭核实原告与沧州市万大家具贸易有限公司的关系，因为在原告提供的证据中有分歧。第二，自2014年6月25日起，第三人即成为现银座家具商场（原万大家具商场）唯一合法有效的经营管理人。受沧州市运河区万大业主委员会委托，对该商�含全部业主商铺进行统一整体经营管理，有权收取租户租金，租金用途为支付商铺业主每年购房款5%的回报，剩余租金用于经营管理费用，其中包括物业、保安、水电、空调、天然气、电梯费等所有费用。第三，截止2014年11月底，沧州市运河区万大业主委员会将经营管理权另行委托给沧州市金街电子城有限公司，同时与我公司解除委托关系，在2014年7月、8月、9月、10月、11月五个月期间该商场的经营管理及费用支出均已经由我公司实际承担，原告在此期间根本未参与任何管理经营，未付出任何劳动，反而对我公司行使合法权益百般阻挠，致使商场根本无法正常营业。第四，基于原告的非法扰乱行为，我公司只收上来部分商户租金，具体数额以我公司出具给租户的收据为准。第五，原告主张的数额缺乏事实和法律依据，其中部分租户承租的是属于商场的公共部位�根本不涉及业主商铺，原告应当对其代表的业主与商铺之间的关系以及与租户之间的关系、数额的计算方式承担举证责任。第六，本案所涉及商场商铺具有特殊性，租户所承租的面积远远超过某一业主所购面积，均属于租用数个业主的共有面积组成一个商铺经营空间，在空间上根本无法区分或者划定某一业主的区域，对于商铺的经营管理必须采取统一交由我公司管理的方式才可能维持商城整体的正常经营，尤其统一收取的租金中需要支出大量商场整体经营管理的各项必要费用，因此请求法庭查清事实驳回原告的诉讼请求。对于原告当庭修改诉讼请求的内容，我们不予认可，属于原告方自认，我们不同意他们撤回。
原告万大公司为证实其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同2份，商铺代管协议2份，建行卡明细对账单4页、农行卡明细对账单2页，业主是�玉芬和张国栋，石红艳是我公司会计，我公司授权他给各业主支付收益金，证明三位业主授权原告对其商铺进行管理，管理的内容包括自营和出租，原告已经将合同约定的收益金支付业主，原告有权将上述商铺出租并且收取租金。2、合作经营合同一份，证明自2013年6月份被告即在原告处租赁商铺用于经营，由此产生的租金应支付原告。3、光盘一张，是视频，用于证明被告租用了原告的商铺，因为被告没有交纳租金原告于2014年8月底通知被告于2014年9月15日前将占用原告的摊位腾出，并且明确告知了被告应该腾退商铺的具体位置，但是被告现在一直占用，也没有补交我们诉求这几个月的租金，所以被告应支付2014年8月至11月份的租金。4、证人证言一份，用于证明被告既然租用了原告代管的商铺就应该支付相应的租金。5、准予变更登记通知书一份，证明在2013年7月3日沧�市万大家具贸易有限公司变更为沧州市万大家具有限公司，即现在原告的名称。6、房屋测绘成果认签表复印件10页，证明每个商铺的面积及位置。7、代管协议业主名单5页，证明每个业主相对应的铺号及商铺的位置。
被告姜瑞波为证实其主张，提交如下证据：1、2013运民初字第1330号民事判决书一份和2014运执字第49号通知，证明万大业委会以该判决胜诉为由介入万大家具商场的经营管理。2、商场物业管理合同，证明该合同系万大业委会和银座贸易公司签订，授权银座统一经营管理、物业管理。3、万大业委会、银座、金街电子城三方协议一份，证明讲万大家具城统一经营管理和物业管理移交给金街电子城。4、物业管理合同，证明万大业委会将经营管理权授予金街电子城。5、金街电子城营业执照和银座家居城租赁协议，证明其经营范围包括物业管理。6、2014�8月份免交，9至11月丢了找不到了，没有证据提交了。7、万大业委会的通知、通告，证明要求向银座和金街电子城交纳租金。8、银座公司的通告、通知，证明要求向银座和金街电子城交纳租金。9、运河公安分局、工商联联合通告，证明万大家具城出现打架斗殴、破坏公共财务现象、扰乱商户正常的经营秩序。依据上述证据被告和第三人签订协议将9月、10月、11月份的租金交纳给了银座。
第三人银座公司为证实其主张，提交如下证据：1、2013运民初字第1330号民事判决书一份、2014运执字第49号执行案件案卷材料四页。2、2013年10月21日万大业主委员会与第三人银座公司签订的整体商场包含全部商铺的经营管理委托权委托协议书。3、2013-10-21日业主委员会与第三人签订的商场物业管理合同。4、自2014-6-25日银座公司接手万大家具城至2014-11月底银座公司为了运营经营管理商场所实际付出的各项费用票据。5、商户一览表3页，证明我方管理经营的万大商场全部商户信息面积单价以及已收取租金的情况。6、业主情况表5页，证明我方掌握的与本商场有关的全部业主信息，其中31人我方未联系上，暂时没有进行返款，如联系上我方将第一时间予以支付。
经审理查明，万大商厦座落在沧州市运河区新华西路9号，系沧州万大房地产开发有限公司开发建设，在竣工交付使用后，万大商厦物业管理委托给沧州市万大家具贸易有限公司（于2013年7月3日更名为沧州市万大家具有限公司）。孙玉芬系万大南楼二层247商铺的买受人，场地面积为85.106平方米。张国栋系万大南楼246商铺的买受人，场地面积为76.559平方米。二人将自己所购买的商铺交由原告代管经营，允许原告自营或出租，由原告按约定给业主支付收益金。因上年度代管协议到期�二人分别于2014年7月31日与原告万大公司重新签订“万大家具商场商铺代管协议书”，约定其商铺由原告代为管理，同意设置家具卖场，自营或者出租经营，合同有效期限自2014年8月1日起至2015年7月31日止。由原告支付二人商铺收益金，收益金每年不少于其购买商铺金额的5%，其中孙玉芬的商铺收益金合计27626元（每月2302元），张国栋的商铺收益金合计25118元（每月2093元）。协议签订后，原告万大公司通过会计石红艳账户按月向业主支付了相应的收益金。被告姜瑞波自2013年前即与原告建立合作经营协议，即租用原告代管的商铺及其他商铺用于从事家具经营活动。2013年6月6日，被告姜瑞波与原告又签订合作经营合同一份，约定原告将沧州市万大家具城二楼南区153.8平方米的摊位给被告姜瑞波经营，合作期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止，在合同期限内前六个月按�同最低运行费不变，收取后六个月将根据市场行情另行调整。同时约定被告需按时缴纳运行费、空调、电梯、消防等费用每月48元。在合同期内，被告姜瑞波按照约定向原告缴纳了足额的运行费、空调、电梯、消防等费用。在合同到期后，原、被告之间未重新签订书面合作经营合同，被告姜瑞波向原告缴纳租金交至2014年7月。2014年7月25日，被告姜瑞波与第三人银座公司签订银座家具城租赁协议，约定承租万大家具城二层153.8平方米，按照每平方米53元计算，合计每月租金为8151.4元。被告姜瑞波将2014年9月份至11月份的租金交至第三人银座公司处。其中2014年9月份租金8151.4元、10月租金8151.4元、11月租金7382.4元，以上共计23685.2元。2014年11月份因供暖原因按每平方米48元收取，每平米减免了5元。2014年8月份的租金，被告姜瑞波与第三人协议免交。
另查明，沧州市�河区万大业主委员会（以下简称万大业委会）成立于2013年5月17日。2013年7月，万大业委会因物业管理权问题，与沧州市万大家具贸易有限公司发生纠纷并诉至我院。我院于2013年9月23日作出（2013）运民二初字第1330号民事判决书，判决“一、被告沧州市万大家具贸易有限公司在原告沧州市运河区万大业主委员会按照法律程序，与选聘物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同之日起十五日内腾退出万大商厦物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。二、驳回原告沧州市运河区万大业主委员会的其他诉讼请求”。在该判决书生效后，万大业委会向我院申请执行。经执行，原告万大公司自2014年5月28日退出商场的物业管理，万大业委会于2014年6月25日取得万大商厦的物业管理权并交由第三人银座公司。
还查明，2013年10月21日，万大业委会与第三人银座公司达成商场物业管理合同一份，约定由银座公司对万大家具城进行物业管理，建筑面积为12000平方米，委托管理期限为15年（自2013年1月1日开始）。同时在该合同书第十三条及第二十二条亦写明物业费标准为20元／月／平米。同日，双方还另签订商场经营委托协议书一份，约定万大业委会将原沧州万大家具商场（含全体业主商铺）整体委托给第三人银座公司同意经营管理，对外招租并代收租金，期限自2013年10月21日至2016年10月20日，共计5年。在合同签订后，第三人银座公司于2014年6月25日开始对万大家具城的全部商铺进行委托经营管理及物业管理，跟租户重新签订了合作协议并收取了部分租金。同时为经营管理需要购买了监控设施、办公设备并支付了商场所需缴纳的水费、电费、保安费、保洁费等费用。
再查明，2014年12月8日，万大业委会（甲方）、第三人银座公司（乙方）、电子城公司（丙方）三方达成协议书一份，该协议书约定，甲、乙双方解除2013年10月21日签订的物业管理合同，甲、丙双方签订新的物业管理合同。在甲方监督下，乙方向丙方办理移交物业管理手续和相关财务资料。甲方与丙方签订物业管理合同的期限为5年（自2014年12月1日至2019年11月30日）。同时约定甲方委托丙方收取2014年10月、11月部分商户拖欠费用，解决万大公司签署业主房屋租赁费用，负责返还业主房租费用，负责发放2014年10月、11月乙方两个月工人工资，以上工作乙方相关人员积极配合核对。同日，万大业委会与电子城公司签订物业管理合同书一份，约定由万大业委会委托电子城公司对万大家具城进行物业管理，建筑面积为约12000平方米。此后，万大家具城的物业管理由电子城公司管�至今。
本院认为，根据原告万大公司于张国栋、孙玉芬签订的代管协议，原告万大公司对涉案门市享有合法的经营权，故万大公司有权作为本案原告提起诉讼。沧州市运河区万大业主委员会系依法成立，其所作出的民事行为对全体业主均产生效力。根据万大业主委员会与第三人银座公司签订的商场物业管理合同约定，第三人银座公司享有对万大商场整体的物业管理权，其收费标准为20元／月／平米。原告主张的租金，实际上包括应支付业主的收益及物业管理费用等部分，本案中原告自2014年5月28日起已退出商场的物业管理，原告仅享有代管商铺的经营权，而第三人银座公司自2014年6月25日起实际履行了物业服务至2014年11月底，故该期间的物业管理费用应由第三人享有。被告姜瑞波虽与第三人协议2014年8月的租金免交，但该约定仅能约束被告与第三人。同时，�原告与第三人银座公司之间的纠纷亦对被告的经营造成不利影响，故本院酌定该月租金被告减半缴纳。
被告姜瑞波虽根据与第三人银座公司之间签订的租赁协议将2014年9至11月的租金交至第三人处，但第三人仅对涉案商铺有合法的物业管理权而非经营权，故第三人银座公司从被告处所得的超出物业管理费部分无合法依据，应在扣除物业管理费后余款退还原告。其中2014年9月、10月物业费收取标准按20元／月／平米计算；因2014年11月份租金第三人与被告协商减免5元，因此该月物业费应按15元／月／平米的标准计算。综上，被告姜瑞波应缴纳2014年8月代管商铺租金2537.7元【153.8平方米×（53元-20元）÷2】，第三人应退还原告的租金费用为15226.2元【153.8平方米×（53元-20元）×2个月＋153.8平方米×（48元-15元）】。原告与被告姜瑞波于2013年6月6日所签合同中约定的面积为153.8平方米，其主张被告租赁面积为161.67平米，原告对此主张未提交相关的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。对原告主张赔偿利息损失的问题，被告未支付或迟延支付租金的原因系原告与第三人之间因万大商厦的经营管理权和物业管理权争议所导致的，故原告主张被告赔偿利息损失的依据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中国人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告姜瑞波给付原告沧州市万大家具有限公司2014年8月商铺租金2537.7元。
二、第三人沧州市银座家具贸易有限公司给付2014年9月至11月商铺租金15226.2元。
三、驳回原告沧州市万大家具有限公司其他诉讼请求。
以上一、二项限本�决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费644元，由被告姜瑞波承担50元，第三人沧州市银座家具贸易有限公司承担594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 张 雯
代理审判员 高 洁
代理审判员 王 丹
二〇一五年十二月三日
书 记 员 胡翔越