湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1245号上诉人（原审原告）奉雅青。委托代理人赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段699号。法定代表人谭岳鑫，董事长。委托代理人宋敏。委托代理人黄滔。上诉人奉雅青因与被上诉人湖南鑫远投资集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01739号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月13日，奉雅青与湖南鑫远投资集团有限公司签订合同，购买湖南鑫远投资集团有限公司开发的位于长沙市××人村××单元××房，商品房单价为6170元/㎡，购房金额为824621元，在合同签订后，奉雅青支付了首付款274621元，其余550000办理了银行按揭。双方在合同中约定，交付时间为2014年12月31日，交付条件为:1、已经竣工验收备案；2、满足合同第九条约定的本项目内相关设施、设备所达到的条件。双方还约定在达到交付条件后出卖人5日内通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于买受人的原因未按时交房的，视为已经交付给买受人。同时合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，湖南鑫远投资集团有限公司未按照第八条约定时间和条件将该商品房交付奉雅青的，湖南鑫远投资集团有限公司应按日向奉雅青支付已交房款万分之二的违约金，违约金最高不超过总房款的5%。合同签订后，奉雅青按照合同约定支付了首付款并办理了银行按揭。2012年12月8日，湖南鑫远投资集团有限公司在报纸上发布入伙公告，称奉雅青所购物业已经具备交房条件，将于2012年12月28日办理入伙手续。2014年12月22日，湖南鑫远投资集团有限公司还向奉雅青邮寄了入伙通知。奉雅青在知晓入伙时间后，于2015年1月份才去验收房屋，发现日照不足，于2015年2月25日向长沙市城乡规划局申请信息公开，要求公开御文雅苑第10栋2单元507号房的房屋日照分析报告。2015年3月4日，长沙市城乡规划局向奉雅青发出长规函（2015）234号《长沙市城乡规划局政府信息公开告知书》，公开了御文雅苑第10栋2单元507号房日照窗分析表，载明该房屋第16号窗户的有效日照为30分钟，17号窗户有效日照时间为40分钟，18号窗户的有效日照时间为40分钟，19号窗户的有效日照时间为40分钟，整体结论为不满足规定日照要求。奉雅青遂向原审法院起诉，请求判令：1、湖南鑫远投资集团有限公司继续履行合同约定的交房义务；2、湖南鑫远投资集团有限公司按约定向奉雅青支付从约定交房日起至实际交房日止的逾期交房违约金19800元（已计算至2015年4月30日，之后违约金另行计算）；3、湖南鑫远投资集团有限公司向奉雅青支付商品房日照不足的经济补偿金100705元，或置换日照符合规定的商品房；4、本案诉讼费由湖南鑫远投资集团有限公司承担。原审法院另查明，《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十三条规定，住宅建筑的日照应符合以下要求：住宅建筑的居住空间大寒日有效日照时间不低于2小时，每套住宅至少应有一个居住空间满足日照标准要求。第十七条还规定，新建住宅应尽量满足日照标准要求，建设单位必须主动向销售对象提供日照分析情况，商品房需在售楼部公示日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该日照分析情况。原审法院认为：首先，对于湖南鑫远投资集团有限公司是否按期如约交付本案所涉房屋，应否承担违约责任的问题。双方当事人在2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》中第八条明确约定，湖南鑫远投资集团有限公司应当于2014年12月31日前交房，且交房条件为：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。根据《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第二条第一款的约定，湖南鑫远投资集团有限公司于2014年12月8日在《潇湘晨报》刊登了御文雅苑业主入伙公告，该刊登日视为出卖人书面送达日。此外，湖南鑫远投资集团有限公司于2014年12月22日再次通过EMS快递邮寄方式向奉雅青邮寄了入伙通知书，并告知奉雅青应于2014年12月28日收房，但奉雅青并未按时收房。根据《商品房买卖合同》第十条第三款之约定，如因买受人未按时办理交接手续导致未能按期交付的，该房屋视为出卖人已经交付给买受人。由于湖南鑫远投资集团有限公司已于2014年12月26日办理了竣工验收备案，在交付房屋时已达到竣工验收标准，且该房屋也符合合同第九条约定的相关设施、设备的条件，而奉雅青所诉称的房屋日照不足不属于《商品房买卖合同》约定的交房条件，且也并非国家交房的强制性标准。据此，奉雅青迟延办理交房手续系其自身原因所致，其要求湖南鑫远投资集团有限公司继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房违约金于法无据，原审法院不予支持。其次，关于湖南鑫远投资集团有限公司是否应向奉雅青支付因房屋日照不足而产生的经济补偿金的问题。湖南鑫远投资集团有限公司在与奉雅青签订《商品房认购协议书》时已向奉雅青做出特别提示，明确写明：“买受人对本项目日照分析结果已充分知晓，且无异议”，奉雅青阅读后仍签订该认购协议书，表明其已知晓所买房屋的日照情况，并接受房屋日照条件。同时，根据《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》补充规定，新建住宅可以允许有5%的户数不满足日照要求。现湖南鑫远投资集团有限公司所开发建造的房屋已取得相应审批手续，并未违反该规定。此外，奉雅青要求补偿所依据的《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》系行政规章中的管理性规定，并不是法律、法规的强制性规定，不影响本案合同的效力，亦不能成为奉雅青主张补偿的依据，该规定用行政管理的方式对开发商进行约束，但并未对开发商与买受人之间因为日照不足而做出补偿的规定。《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十八条之规定“新建建设项目导致周边住宅建筑未达到本规定日照管理要求的，建设单位或业主可以与受影响的住宅产权人协商按市场评估价格进行货币购买或置换房屋，也可参照下表规定的标准按被遮挡时间和住户产权证面积给予一次性经济补偿”，系是针对新建项目对周边已存在的住宅造成影响的补偿规定，而不是针对新建住宅本身日照不足的补偿标准。因此，奉雅青要求湖南鑫远投资集团有限公司向其支付商品房日照不足的经济补偿金10075元，或置换日照符合规定的商品房的请求于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回奉雅青的诉讼请求。本案案件受理费2720元，减半收取1360元，由奉雅青承担。奉雅青不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清且事实认定错误。1、《长沙市城乡规划局政府信息公开告知书》显示，湖南鑫远投资集团有限公司向奉雅青交付的商品房不满足规定日照要求，这是一个不争的事实。湖南鑫远投资集团有限公司的行为违反国家及地方规定，严重损害了奉雅青的合法权益，应当承担违约责任。原审法院在认定日照不足事实的情况下，却又对此熟视无睹，认为奉雅青的请求缺乏依据，事实认定错误。2、湖南鑫远投资集团有限公司未按规定公示涉案商品房日照分析报告，也没有在合同中注明涉案商品房实际日照情况，更没有主动将涉案商品房存在日照不足这一事实告知奉雅青，湖南鑫远投资集团有限公司的行为亦存在严重违规和违约。原审法院以一个所谓“提示条款”认定湖南鑫远投资集团有限公司已经履行告知义务，奉雅青充分知晓涉案商品房日照情况，明显与事实不符。（1）湖南鑫远投资集团有限公司未主动告知奉雅青涉案商品房日照情况，也没有在售楼部公示日照分析报告，更没有在住宅销售合同中注明日照分析情况，奉雅青根本不知道涉案商品房的日照情况。（2）认购协议中所谓“提示条款”属无效条款，原审法院依据该无效条款推定奉雅青知晓日照分析报告，事实认定错误。（3）湖南鑫远投资集团有限公司在设置认购协议条款时，就已知晓日照不足的问题，其设置条款本身就带有恶意，具有欺诈性。3、虽然《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》原则上允许新建住宅有5%的户数不满足日照要求，但是涉案商品房是否属于5%的范围，湖南鑫远投资集团有限公司没有提供任何证据证明。原审法院在未查实的情况下就推定涉案商品房属于5%的范围，事实认定错误。另，原审法院在对该条款的适用上，只截取了对湖南鑫远投资集团有限公司有利的前半段条款，对湖南鑫远投资集团有限公司不利的后半段却没涉及。原审法院断章取义的行为，存在明显偏袒湖南鑫远投资集团有限公司的嫌疑。二、原审法院适用法律错误。1、认购协议中关于日照的所谓提示条款，明显属于湖南鑫远投资集团有限公司免除自身责任，加重奉雅青责任的格式条款，根据《合同法》第三十九、四十条的规定，应认定为无效条款。2、《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》对长沙市城市规划区内的建筑建设活动具有约束力，原审法院认为该规定不能作为补偿依据有误。3、涉案商品房日照不足是不争的事实，原审法院应参照《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十八之规定，确定湖南鑫远投资集团有限公司对奉雅青的补偿金额。综上，请求撤销原判，依法改判支持奉雅青的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由湖南鑫远投资集团有限公司承担。湖南鑫远投资集团有限公司答辩称：一、原判决认定事实清楚。二、原判决适用法律正确。三、奉雅青已于2015年7月3日收房，并领取钥匙，该收房时间在起诉之后判决之前。综上，请求维持原判。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：湖南鑫远投资集团有限公司与奉雅青签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》第二条“房屋交付相关事宜”约定：出卖人按合同填写地址向买受人挂号邮寄或快递材料视为书面送达，交邮日即为送达日；出卖人在项目所在地公开发行的潇湘晨报或长沙晚报刊登公告的，刊登日视为出卖人书面送达日。湖南鑫远投资集团有限公司于2014年12月8日在潇湘晨报上刊登了入伙公告，又于2014年12月22日通过EMS快递邮寄方式向奉雅青邮寄了入伙通知书，通知奉雅青于2014年12月28日收房，但奉雅青并未在通知时间收房。鉴于本案诉争所涉房屋在2014年12月28日之前办理了竣工验收备案，并符合《商品房买卖合同》第九条约定的相关设施、设备的条件，奉雅青迟延办理收房手续并非湖南鑫远投资集团有限公司原因所致，故奉雅青要求湖南鑫远投资集团有限公司支付逾期交房违约金的证据不足，原审法院不予支持正确。奉雅青与湖南鑫远投资集团有限公司签订的《商品房认购协议书》中已特别提示，买受人对本项目的日照分析结果已充分知晓，且无异议；奉雅青签署该认购协议书，表明其已知晓所买房屋的日照情况，并接受房屋日照条件。同时，根据《补充规定》，经规划行政主管部门审查后，新建住宅不满足日照要求的户数原则上不超过5%；现湖南鑫远投资集团有限公司所开发建造的房屋已取得审批手续，并未违反该规定。此外，奉雅青要求补偿所依据的《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》系行政规章中的管理性规定，并不是法律、行政法规的强制性规定，且该规定第十八条规定“新建建设项目导致周边住宅建筑未达到本规定日照管理要求的，建设单位或业主可与受影响的住宅产权人协商按市场评估价格进行货币购买或置换房屋，也可参照下表规定的标准按被遮挡时间和住户产权证面积给予一次性经济补偿”，系针对新建项目对周边已存在的住宅造成影响的补偿规定，而不是针对新建住宅本身日照不足的补偿标准。综上，奉雅青要求湖南鑫远投资集团有限公司向其支付商品房日照不足的经济补偿金100705元或置换日照符合规定的商品房的诉讼请求的事实依据和法律依据不足，原审法院不予支持亦正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人奉雅青的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2720元，由奉雅青负担。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  周卓二〇一六年六月六日书记员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。