河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第546号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1964年12月11日出生，汉族，住新安县。
上诉人（原审被告）：姚捞志，又名姚捞子，男，1952年9月9日出生，汉族，住新安县。
两上诉人的共同委托代理人（特别授权）：杨福印，男，汉族，1946年9月26日生，住新安县。
被上诉人（原审原告）：郭帅，男，1984年5月15日出生，汉族，住新安县。
原审第三人：洛阳市诺铭耐火材料有限公司。住所地：新安县。
法定代表人：马腾，该公司负责人。
上诉人王伟、姚捞志与被上诉人郭帅，原审第三人洛阳市诺铭耐火材料有限公司（以下简称诺铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，郭帅于2014年1月7日向新安县人民法院提起诉讼，请求判令王伟、姚捞志履行《协议书》义务，为郭帅办理房屋产权证，且相关办证费用应由王伟、姚捞志承担。原审法院经审理，于2014年11月20日作出（2014）新民初字第358号民事判决，上诉人王伟、姚捞志不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人王伟、姚捞志及其委托代理人杨福印，被上诉人郭帅到庭参加诉讼，原审第三人诺铭公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明：2003年，姚捞志、王伟共同开发新安县西苑社区磁河路28-29号楼（房屋坐落：新安县新城西商贸区1#路北侧座北向南）。后龚选文及郑新生、蒋龙堂、袁小反、郑有和、吕柏松、郭付英七人以诺铭公司的名义购买王伟、姚捞志的7套住房。2004年7月10日，诺铭公司房屋分配方案主要内容为“2004年7月10日洛阳市新安县黄河耐火材料厂（现为洛阳市诺铭耐火材料有限公司）购买开发商姚捞志、王伟房产七套分配以下七户具体为：吕柏松201号、龚选文301号、郑新生302号、郑有和401号、蒋龙堂501号、袁小反502号、郭付英（郭秀云）402号”。龚选文于2005年5月30日将自己在诺铭公司分红款69828元转交诺铭公司作为购房款（诺铭公司22005年6月30日第23号记账凭证上记载），后实际占用分配方案中的301号房。2007年3月8日，甲方：姚捞志（售房方）与乙方：洛阳诺铭耐火材料有限公司（购房方）签订协议书，协议书主要内容为：“乙方购甲方商品房柒套。经双方协商就房款拖欠及办房产证手续等问题达成协议如下：一、自2007年3月8日起确认乙方总欠甲方购房款柒万元整。二、甲方自即日起随时关注房产证手续办理情况，尽量早日完善。三、乙方从即日起，每月付甲方现金壹万元。留叁万元待房产手续办结束付清。……。”后诺铭公司按照协议约定已向王伟、姚捞志付清4万元。2008年9月5日，龚选文将该301号房转让给郭帅的父亲郭宝军，2010年1月10日，姚捞志、王伟以郭帅的名义办理契税完税证。后因办证费用双方未能达成一致意见，王伟、姚捞志没有继续为郭帅办理房产手续，郭帅为此诉至原审法院。
另查明：一、2004年6月15日，诺铭公司成立，股东为：吕柏松、郭秀云、郑有和、郑新生、龚选文。2014年8月4日，私营企业注册登记信息证明诺铭公司法定代表人变更为马腾，公司股东为：马腾、马营龙。二、龚选文等七人购买王伟、姚捞志的7套住房，除吕柏松购买的201号住房，郭付英（郭秀云）购买的402号住房房屋所有权证已办理到其个人名下，剩余5套住房现登记在王伟、姚捞志名下，该五套住房于2013年6月8日被洛阳市洛龙区人民法院查封，现案件已执结，五套住房已解除查封。
原审法院认为：依据2007年3月8日姚捞志与诺铭公司签订的协议书，已认可诺铭公司总欠姚捞志购房款7万元。虽然是王伟、姚捞志与诺铭公司签订的协议书并收到诺铭公司的购房款，但从诺铭公司内部记账凭证上显示，龚选文将应分得的诺铭公司分红款转账作为购房款，且诺铭公司2004年7月10日的房屋分配方案对龚选文分配的房屋明确具体，应视为诺铭公司与龚选文之间为委托合同关系，应为龚选文委托诺铭公司购买王伟、姚捞志的房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，王伟、姚捞志辩称其只是与诺铭公司存在买卖房屋的关系，与龚选文等人之间不存在买卖关系，但王伟、姚捞志已在龚选文将房子转让给郭帅后以郭帅的名义办理了房屋契税，显然与其辩称意见相互矛盾，应视为王伟、姚捞志知道龚选文与诺铭公司的委托代理关系，并已认可龚选文与郭帅的房屋买卖行为，故2007年3月8日的协议内容可直接约束郭帅和王伟、姚捞志。经查，诺铭公司已按照协议约定向王伟、姚捞志付清4万元，按照协议约定王伟、姚捞志应为郭帅办理房产登记手续，同时王伟、姚捞志作为房产开发商，在郭帅支付购房款后也应及时为其办理房产登记手续，王伟、姚捞志将郭帅的房屋所有权证私自登记在自己名下，属于侵权行为，应承担过户的相关费用。郭帅等7户在王伟、姚捞志为其办理完房产过户手续后，应按照协议付清剩余的3万元房款。王伟、姚捞志及诺铭公司的辩称、述称意见因没有事实证据及法律依据，原审法院不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限王伟、姚捞志于本判决生效后十日内为郭帅购买王伟、姚捞志的301号房屋办理房产过户登记手续并承担相应的办证费用。案件受理费100元，由王伟、姚捞志共同负担。
王伟、姚捞志不服原审判决，向本院提起上诉称：1、王伟、姚捞志于2002年开发商品房一栋，2003年与诺铭公司签订七套购房协议，诺铭公司首付款后，还欠7万元。诺铭公司以福利名义许可数名股东居住，上诉人收到的房款和协议手续，全是诺铭公司付款签订办理的，七套房屋的所有权归诺铭公司所有，郭帅不具备诉讼资格。2、诺铭公司欠4万元分文未付，导致上诉人不能为其办证，诺铭公司明显违约。且诺铭公司以书面形式通知上诉人决定收回房产，未办理手续的停止办证。诺铭公司同意将股东房产进行贷款抵押，因诺铭公司无力偿还贷款，致债权人申请执行上诉人出卖的房屋，正在拍卖还债。上诉人因房款还有4万元未清而成为受害者，未办证的主因在诺铭公司与股东。郭帅不具备起诉上诉人办证的资格，即使具备办证条件，也得诺铭公司撤回给上诉人通知书，以诺铭公司名义出面付清房款，商谈办证事宜。上诉人决不能将诺铭公司的房产证办在个人名下。综上，七套房子的产权是诺铭公司的，上诉人办证只能照诺铭公司的头，不能照郭帅的头，请求撤销原判，依法改判。
郭帅答辩称：郭帅依照约定交纳房款，契税已经办理，当时购买房屋的有七个人，和上诉人有亲属关系的都办理了相关房屋产权证书，只有剩余五套房屋没有办理产权证书。请求驳回上诉，维持原判。
诺铭公司未到庭陈述。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：从已经查明的事实可以看出，龚选文以诺铭公司的名义购买王伟、姚捞志开发的房屋，该房屋已于2003年底交付龚选文，由龚选文居住并转让给郭帅。2007年3月8日，姚捞志与诺铭公司签订协议，约定由王伟、姚捞志办理房产证手续，现姚捞志、王伟已经为郭帅购买的房屋办理契税完税证。郭帅作为本案诉争所涉房产的所有权人，有权要求姚捞志、王伟为其办理房屋产权证手续。但王伟、姚捞志却将本案诉争所涉房产的产权办理至其本人名下，显然违反协议约定。王伟、姚捞志应依照协议约定，为郭帅办理房屋产权证手续。综上，王伟、姚捞志的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王伟、姚捞志负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏文慧
审判员 邱平平
审判员 杨献民
二〇一五年三月三十日
书记员 任 君