浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐柳民初字第462号
原告（反诉被告）：史微斌。
委托代理人：叶亚会、黄正周，浙江乔泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乐清市枫城房地产开发有限公司。
法定代表人：陈朝松。
委托代理人：何国泽、黄王晓，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告史微斌与被告乐清市枫城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理。被告乐清市枫城房地产开发有限公司于2015年10月29日向本院提起反诉，本院于同日受理。依法由代理审判员王怡如适用简易程序于2015年11月7日公开开庭进行了合并审理。原告史微斌的委托代理人叶亚会、黄正周、被告乐清市枫城房地产开发有限公司的委托代理人何国泽、黄王晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史微斌起诉称：2013年5月1日，原、被告签订编号为201390003930053的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于乐清市北白象镇磐西村枫林珠城花园第1幢11层1101号房。合同第三条约定：该商品房土地使用权年限自2010年8月26日至2080年8月25日；合同第九条约定：被告应当于2014年9月30日前交房，交房必须符合竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等条件；合同另约定：被告应当于2014年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书。合同签订后，原告依约支付了购房款1444583元。合同约定的交房期限内，被告未将商品房交付给被告，也未在规定的期限内为原告取得土地、房屋权属证书。且商品房未取得规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件。同时，原告在查询土地登记的时候，才得知涉案的土地使用权限是：2010-8-26日至2050-8-25，足足少了30年的土地使用权限，给原告造成了损失。原告故此起诉，要求法院依法判令：1、被告承担逾期交付房屋的违约金为394082.242元（违约金从2014年10月1日起至2015年9月6日止共计341天，按购房款日万分之八计算，保留追究迟延交房违约金至实际交房之日止）；2、被告承担逾期办理土地、房屋权属证书的违约金为71940.2334元（违约金自2015年1月1日起至2015年9月6日共计249天，按购房款日万分之二计算，保留追究迟延办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证办出之日）；3、被告支付原告实际损失2万元（实际损失一年为2万，保留追究29年的土地使用权限给原告造成的损失）；4、本案的诉讼费用由被告负担。
被告乐清市枫城房地产开发有限公司答辩并反诉称：1、原、被之间商品房买卖合同关系属实，涉案商品房项目已于2014年8月20日竣工预验收合格，按照正常的验收程序，应该在一个月内就可以通过竣工验收，达到交付房屋的条件。本案中，由于原告在涉案房屋尚未竣工验收及被告尚未交房的情况下强行装修，违反了《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，导致涉案房屋不能竣工验收，从而不能办理土地使用权、房屋所有权证，由此可见，原告在本诉中诉请被告承担逾期交房、逾期办证的违约金不能成立的。另外，基于此，原告必须拆除涉案商品房的装修，将其恢复至毛坯房，涉案商品房项目才能通过竣工验收，从而才能办理土地使用权、房屋所有权证。2、由于房屋不能竣工验收，导致不能办理土地使用权、房屋所有权证，现已有多位未装修业主起诉至法院要求被告赔偿逾期交房、逾期办证的违约金，暂按每户赔偿10万元计算，都需赔偿30万元，这些经济损失应由包括原告在内的已装修的业主承担。另外，被告将来还要赔偿尚未起诉的业主的上述违约金，并且由于房屋不能竣工验收，不能办证，被告在这一年内没有销售出一套房屋，导致被告的大量资金被占用，增加了被告的财务成本，这都是原告擅自装修导致房屋不能竣工验收引起的，对此，被告将保留向原告索赔上述经济损失的诉讼权利。综上，被告反诉要求法院依法判令：1、原告拆除涉案房屋的装修，将房屋恢复原状（毛坯房）；2、原告赔偿被告因承担已起诉业主的逾期交房、逾期办理土地、房屋权属证书违约金的经济损失，现暂按2万元经济损失计算，具体经济损失以法院判决被告承担的金额为准（被告保留向原告索赔因将来赔偿未起诉业主的逾期交房、逾期办理土地、房屋权属证书的违约金的权利，并保留向被反诉人索赔因房屋不能竣工验收、办理土地、房屋权属证书造成房屋滞销带来的经济损失）；3、本案反诉费用由原告承担。
原告史微斌就被告乐清市枫城房地产开发有限公司的反诉答辩称：原告系在收到被告的反诉状时才知道涉案的房屋至今尚未竣工验收，亦未取得《商品房竣工验收备案表》。原告于2014年6月左右收到被告发出的可以领取钥匙及装修的通知，原告领取钥匙后于2015年10月左右开始装修，至今尚未入住。原告作为业主无法得知涉案房屋是否已具备交房条件，被告交付钥匙的行为使原告误以为房屋已经可以使用，在装修的过程中，被告从未阻止原告。且被告未提供证据证明原告存在以看房为名骗取钥匙、强行装修及因原告的装修导致涉案房屋无法竣工验收的情形。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年5月1日，原告向被告购买坐落于乐清市北白象镇磐西村的枫林珠城花园第1幢11层1101号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1444583元。合同第三条约定：“该商品房土地使用权年限自2010年8月26日至2080年8月25日。”合同第九条约定：“出卖人应当于2014年9月30日将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、有线电视线、电话线等，具备商品房正常使用的基本条件。”合同第十条约定：“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之八的违约金。”合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”后原告支付了1444583元购房款。现原告已取得本案所涉的商品房的钥匙，并已开始装修。但至今本案所涉的建设工程未经竣工验收，原告也未取得《商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房屋权属证书。
另查明，编号为乐政国用（2010）第49-6590号国有土地使用证载明：坐落于磐石镇磐西村（地号049-006-0279-0000）的土地使用权人为乐清市枫城房地产开发有限公司，地类为商住用地，商业的出让年限为40年（2010年8月26日至2050年8月25日），住宅的出让年限为70年（2010年8月26日至2080年8月25日）。
上述事实，有原告的身份证、被告的公司基本情况、组织机构代码证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、国有土地使用证及庭审笔录等在案佐证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方均应全面履行。关于逾期交房违约金问题。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告向原告交付房屋包含两个基本层面：1、要在约定期限内将房屋交付给原告使用；2、要在约定期限内交付符合约定的房屋。原告主张被告于2014年6月通知其拿钥匙，现该房屋已在装修，据此，被告已经完成了第一个层面的交房行为，但是该房屋未经竣工验收，即存在第二层面的逾期交房，故被告仍应承担逾期交房的违约责任直至交付合格的房屋为止。被告主张每日按房价款的万分之八计算逾期交房违约金过高，本院考虑到交房时原告未尽到要求被告出示《商品房买卖合同》约定的相关证明材料等合理注意义务，酌情将逾期交房违约金调整为中国人民银行规定的一至三年期贷款基准利率（年利率4.75%），即日万分之一点三。故本案从2014年10月1日暂算至2015年9月6日（共341天）的逾期交房违约金为64038元。关于逾期办证违约金问题。被告至今未完成《商品房买卖合同》第十六条约定的义务，故应以已交付房价款为基数按每日万分之二计算逾期办证违约金。被告主张逾期办证的违约金过高，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。故本案从2015年1月1日暂算至2015年9月6日（共249天）的逾期办证违约金为71940元。对于被告要求委托评估机构对同地段同类房屋的租金进行评估以此来确定违约金的辩解。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中原、被告已约定了逾期交房及办证的违约金，不适用上述条款的规定，故对被告委托评估机构对同地段同类房屋的租金进行评估的要求，本院不予准许。乐政国用（2010）第49-6590号国有土地使用证载明本案所涉的住宅房产的出让年限为70年（2010年8月26日至2080年8月25日），故原告的第三项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉称原告以看房的名义将钥匙拿走并擅自装修，导致涉案房屋无法竣工验收，进而造成其逾期交房和逾期办证，对此其未提供证据予以证明，且至今未向相关部门提起竣工验收，故被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告乐清市枫城房地产开发有限公司应支付原告史微斌逾期交房违约金64038元。
二、被告乐清市枫城房地产开发有限公司应支付原告史微斌逾期办证违约金71940元。
以上一、二两项合计135978元，被告乐清市枫城房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告史微斌。款交本院柳市人民法庭转付。
三、驳回原告史微斌的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告乐清市枫城房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8590元减半收取4295元，由原告史微斌负担2785元，被告乐清市枫城房地产开发有限公司负担1510元。本案反诉受理费300元减半收取150元，由反诉原告乐清市枫城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
代理审判员 王怡如
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 黄媛媛