上海市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪03民终18号
上诉人(原审原告)丁燕良，男，1964年9月27日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海市虹口区建设和管理委员会，住所地上海市虹口区。
法定代表人宣一洲。
委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。
原审第三人上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人徐廉芳。
委托代理人许伊音，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
上诉人丁燕良因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2016)沪7101民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人丁燕良及委托代理人张桂莊，被上诉人上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称“虹口建管委”)的委托代理人朱煜，被上诉人上海中虹(集团)有限公司(以下简称“中虹公司”)的委托代理人许伊音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，本市河南北路XXX号房屋承租人为丁燕良。尔后，该房遇拆迁。1998年7月19日，丁燕良(即乙方)与上海市虹口区建设委员会(以下简称“虹口建委”，即甲方)、拆迁实施单位中虹公司签订沪中虹(98)拆货协字1-10-40号《上海市房屋拆迁货币化安置协议》(以下简称“《安置协议》”)，确认上述房屋建筑面积37.73平方米(其中营业面积9平方米)，应安置1人，即丁燕良；约定丁燕良获得货币化安置款人民币(币种下同)119,539.20元；并对搬家补助费、搬迁奖励费、照顾房屋建筑面积、个体户歇业补偿等事项作出约定；另约定丁燕良要求从货币安置款及歇业补偿费购买海宁路营业用房，虹口建委提供海宁路营业房。同日，丁燕良又与虹口建委签订了《周家嘴路-
海宁路拓宽工程个体工商户营业用房拆迁安排协议》(以下简称“《安排协议》”)，约定丁燕良营业用房位于河南北路XXX号，属公房性质，建筑面积共计9平方米；虹口建委为丁燕良安排营业用房，丁燕良需补差价，安排的营业用房产权属虹口建委；中虹公司在该协议经办人一栏处盖章。《安排协议》签订后，并未实际履行。直至1999年11月30日，丁燕良(即乙方)与虹口建委周家嘴路海宁路拓路动迁第一分指挥部(即甲方)签订编号为沪中虹(98)拆协字第1-10-40号《周家嘴路-
海宁路拓宽工程个体工商户回搬营业用房协议书》(以下简称“《回搬协议》”)，约定“乙方回搬营业用房位于海宁路XXX号底层建筑面积12.14平方米”；“根据原动迁安置协议约定，甲方安置乙方回搬营业用房建筑面积9平方米……价格为11,700元/平方米”；“乙方实得建筑面积12.14平方米……超出部分面积单价为2,000元/平方米”；“乙方共需支付甲方上述费用总计人民币111,580元。甲方优惠乙方10,160.80元。乙方需实付甲方101,419.20元”；“乙方已结存在甲方的动迁各类补偿费为119,539.20元，先抵付上述应支付甲方的金额。余款18,120元，甲方在年月日之前缴付乙方”；“乙方缴清全部款项后，取得该房屋的使用权。该房屋系营业用房，乙方不能迁入户口”；“在使(十)年使用期内，如遇国家建设和市、区规划等原因需拆除该房屋，甲方按本协议书确定的乙方实付甲方总金额以每年递减10%作经济补偿乙方……补偿后，乙方应自行搬迁”；“该房屋的十年使用期限，从房屋交付之日起计算。从2000年1月1日起计算”；“乙方在使用该房屋期间，应按规定与物业管理部门签订非居住用房物业管理合同，向物业管理部门交纳物业管理费。乙方应保持现有房屋结构完整，不受任何破坏，不得在屋前、屋后、屋顶搭建违章”；“本协议……经双方签字盖章后生效。原甲、乙双方签订的有关个体工商户营业用房拆迁安置协议全部终止”。甲方处加盖“上海市虹口区建设委员会周家嘴海宁路动迁专用章(1)”。嗣后，丁燕良将海宁路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)作为经营场所，向市场监管部门办理了“上海市虹口区良锡五金电器商店”的个体工商户营业执照。在丁燕良经营期间，其向物业公司缴纳管理费。2015年11月25日，上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称“虹口城管”)书面告知中虹公司，系争房屋属临时建筑已超批准期限，属逾期未拆的违法建筑。次月18日，虹口城管书面通知丁燕良上述事宜。嗣后，上述房屋被强制拆除。丁燕良认为，因系争房屋被确认为违法建筑，其未能获得合法安置和补偿，经交涉无果，遂诉至原审法院，请求：1、确认《回搬协议》无效并返还购房款101,400元；2、判决虹口建管委及中虹公司参照《北横通道新建工程房屋征收与补偿方案》共同赔偿其2,580,000元。原审另查明，因机构改革，虹口建委变更为虹口建管委。
原审认为，关于系争房屋拆迁事宜涉及三份协议，即《安置协议》、《安排协议》和《回搬协议》。其中，《安置协议》系对丁燕良户承租的房屋进行的货币化安置，而《安排协议》和《回搬协议》均是根据《安置协议》中关于“乙方要求从货币安置款及歇业补偿费购买海宁路营业用房，甲方提供海宁路……营业房”的约定而签订的，属于对《安置协议》未尽事宜的补充，系为解决该户的经营问题而作出的约定，三份协议一同构成了对该户的拆迁安置。因此，就丁燕良户的拆迁安置而言，《安置协议》为主协议，而《安排协议》和《回搬协议》则为补充协议。据此，虹口建管委关于拆迁安置仅限于《安置协议》的辩称意见，原审不予采纳。本案涉及的是通过合同的方式进行拆迁安置，而合同的订立基于合同当事人自愿原则，各方根据自己的认识和判断，通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系，追求自己最大的利益，当事人应当为自己的行为承担法律后果。根据《回搬协议》的约定，《安排协议》仅为终止履行，并未被约定无效。因此，就约定而言，《安排协议》仍然有效。而根据《安排协议》的约定，安排的营业用房产权属虹口建管委所有，丁燕良的签约行为表明了其对此是认可的，也即，丁燕良获得的仅为虹口建管委安排的营业用房的使用权，而并非所有权。而根据《回搬协议》的约定，虹口建管委以系争房屋替换了《安排协议》中的安排营业用房，丁燕良获得的也仅为系争房屋的使用权，而该房屋的使用期限为十年，从2000年1月1日起计算。丁燕良以签约的方式认可了上述约定，也即丁燕良在签订《回搬协议》时即已知系争房屋仅有十年使用期限，并予以认可，同意以十年使用期限的房屋作为经营用房的安排。同时，根据《回搬协议》关于“在使(十)年使用期内，如遇国家建设和市、区规划等原因需拆除该房屋，甲方按本协议书确定的乙方实付甲方总金额以每年递减10%作经济补偿乙方……补偿后，乙方应自行搬迁”的约定，该条款明确了使用期内房屋被拆除风险责任的承担，即十年房屋使用期限内，房屋风险责任由拆迁人承担，而十年后拆迁人则无合同义务对丁燕良承担房屋被拆除的风险责任。丁燕良的签约行为实际上认同了上述风险责任承担方式。至虹口城管于2015年11月25日书面告知止，系争房屋的使用期限已远超十年，丁燕良就此为由认为应确认协议无效并要求返还购房款及赔偿的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，原审难以支持。此外，虹口建管委作为拆迁人及系争房屋的提供方，并未在《回搬协议》约定的十年房屋使用期限届满后及时收回房屋使用权或继续签订相关协议，也未将系争房屋后续情况及可能产生的拆除风险及时告知丁燕良，并由丁燕良缴纳管理费，导致丁燕良误认为该房屋可继续使用，而未能及时作出经营上的调整及补救，以致2015年系争房屋被拆除时，丁燕良的生活及经营受到一定的影响。原审认为，对由此产生的损失，虹口建管委应当给予相应补偿。至于补偿金额，原审基于公平原则，考虑到本案的实际情况，以《回搬协议》中确定的11,700元/平方米的单价为基础，综合考量十年使用期限及物价上涨因素，酌定补偿单价为25,000元/平方米，并结合系争房屋的建筑面积确定。原审遂根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于2017年12月28日判决：一、驳回丁燕良的诉讼请求；二、虹口建管委于判决生效之日起三十日内补偿丁燕良303,500元。案件受理费80元，由丁燕良负担。判决后，丁燕良不服，向本院提起上诉。
上诉人丁燕良上诉称：涉案三份协议认定河南北路XXX号房屋面积有误；协议以违法建筑营业用房安置上诉人，违反相关法律规定，当属无效。原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持原审诉请。
被上诉人虹口建管委辩称：其已对上诉人进行了货币化安置及营业用房的安排，上诉人对该房屋的十年使用期限是明知的；上诉人使用该房屋已远超十年，但原审基于公平原则所作出的判决，被上诉人予以认可，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人中虹公司述称：其已对上诉人位于河南北路XXX号房屋进行了货币化安置，《安置协议》符合相关法律规定，系争房屋不属于当时拆迁安置补偿的部分；《安排协议》、《回搬协议》中均不存在法定无效的情形，上诉人明知对系争房屋仅有十年的使用权，协议合法有效；中虹公司并非《回搬协议》的签约主体。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《安置协议》系协议双方就河南北路XXX号房屋拆迁安置签订的货币安置协议；而《安排协议》、《回搬协议》是根据《安置协议》中关于“购买海宁路营业用房”的约定而签订的补充协议；上述协议共同构成对河南北路XXX号房屋拆迁安置的约定。据此，原审未予采纳被上诉人虹口建管委、原审第三人中虹公司关于该拆迁安置仅限于《安置协议》中的货币化安置的意见，本院予以认可。上述协议对房屋拆迁补偿安置的约定系双方真实意思表示，且双方均已依约履行长达十余年，并无争议。现因用于安置的系争房屋被强制拆除，导致协议无法继续履行，被上诉人虹口建管委应当承担相应的补偿责任，但履行不能并不构成协议无效的理由，故对上诉人要求确认《回搬协议》无效、返还购房款的诉讼请求，不予支持。根据《安排协议》、《回搬协议》中“营业用房产权属甲方”、“乙方缴清全部款项后，取得该房屋的使用权”以及相关费用结算条款的约定，上诉人丁燕良共计支付101,419.2元后，依法取得使用系争房屋(建筑面积12.14平方米)的权利。至于《回搬协议》中就“在使(十)年使用期内，如遇国家建设和市、区规划等原因需拆除该房屋，甲方按本协议书确定的乙方实付甲方总金额以每年递减10%作经济补偿乙方。十年的使用期限，从房屋交付之日起计算。从2000年1月1日起计算”等内容的约定，本院认为，上述条款约定的内容并非对房屋使用期限的限定，而是考虑到当时系争房屋属于经批准的临时用房，上诉人为使用系争房屋亦支付了相应对价，被上诉人基于公平原则，对十年内可能遇到的拆除房屋风险，向上诉人所作的承诺及经济补偿。依据该条款约定，被上诉人对十年以外的拆除系争房屋的风险，不再承担经济补偿义务，但并不代表十年期满后上诉人即丧失对系争房屋的使用权。因此，上诉人依据《回搬协议》所获得的使用系争房屋的权利并不受协议中十年期限的限制。因被上诉人提供的系争房屋属违法建筑并因此被拆除，导致上诉人无法依据协议继续使用房屋，被上诉人应当对上诉人予以补偿。原审认为十年期外，被上诉人无合同义务对上诉人进行补偿的观点，本院不予认同，予以纠正。至于补偿金额，上诉人要求依据原河南北路XXX号房屋公房凭证上记载居住面积换算建筑面积、并按照北横通道房屋征收与补偿方案的标准计算共计258万元，对此本院认为，原河南北路XXX号房屋已经由本案涉诉三份协议获得安置补偿；故上诉人要求按原房屋面积计算补偿金额的要求，本院不予支持；因协议安置的系争房屋系违法建筑，于2015年被拆除，亦不属于北横通道房屋征收范围，上诉人按照征收补偿方案要求对房屋价值、停业损失、自购房补贴、签约面积奖等予以补偿，明显缺乏事实根据和法律依据，本院难以支持。因系争房屋现已拆除，双方当事人亦无法就系争房屋的价值提供有效的评估价格，也不能就房屋价值达成一致，故本院综合相关生效判决，类似地段、性质房屋的评估价格，根据使用权房按照产权房屋评估价格80%的补偿标准，并考虑上诉人自2000年起实际使用并在此经营取得收益已达十五年，本院酌定补偿单价为40,000元/平方米，共计485,600元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销上海铁路运输法院(2016)沪7101民初366号民事判决；
二、被上诉人上海市虹口区建设和管理委员会于本判决生效之日起三十日内补偿上诉人丁燕良人民币485,600元；
三、驳回上诉人丁燕良的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人丁燕良与被上诉人上海市虹口区建设和管理委员会共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 汇
审判员 朱晓婕
审判员 徐 静
二〇一八年七月三十一日
书记员 朱小艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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