贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0221民初1499号原告：曾水源，男，1980年11月2日生，汉族，贵州省水城县人，大学文化，水城县信访局职工，住贵州省水城县。特别授权委托诉讼代理人：毛志芳，贵州勤维律师事务所律师。执业证号：15202201611676429。一般授权委托诉讼代理人：秦博，贵州勤维律师事务所律师。执业证号：15202200510828179。被告：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称“华飞公司”），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼**。统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：曲军，男，1967年6月2日生，汉族，大学文化，系该公司职工，住贵州省六盘水市钟山区。一般授权委托诉讼代理人：谢茜，女，1990年7月11日生，汉族，系该公司职工，住贵州省贵阳市云岩区。原告曾水源与被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾水源及其委托代理人毛志芳、秦博，被告华飞公司的委托代理人曲军、谢茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾水源向本院提出诉讼请求：1.判决原告与华飞公司2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》继续履行；2.被告向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理不动产权属证书的义务；3.判决被告支付原告违约金83811元(该违约金暂从2013年6月30日算至2017年4月30日，违约金额：191087元×1462天×3/10000=83811元，后期违约金算至被告将房屋所有权属证书办理给原告之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月20日，原告与华飞公司签订商品房买卖合同，约定：1、华飞公司将其位于双水新区大威烟路依云水畔·朗明阁第6、7幢2单元9层2-9-7号房屋出卖给原告，房屋单价每平方米为2726.7元，总房价为191087元；2、华飞公司应在2012年6月30日之前将房屋交付给原告使用，在房屋交付给原告使用后365日内，华飞公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案；3、若在约定期限内原告未能取得该房屋权属证书的，华飞公司应按购房总款日万分之三的标准向原告支付违约金；4、本案约定向人民法院提起诉讼。合同签订后，原告已向华飞公司支付了全额房款191087元。2013年6月份起，原告多次找被告要求将朗明阁第6、7幢2单元9层2-9-7号房屋过户到原告名下，但时至今日，原告仍未取得该房屋所有权属证书，华飞公司的行为已经构成严重违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》，华飞公司应支付原告违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告华飞公司辩称：一、原告主张逾期办理房地产权属证书的违约金诉请，已超过两年诉讼时效期间，丧失了胜诉权，依法应当予以驳回。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”本案实际交房时间为2012年6月30日，根据合同第十五条约定，被告于交房后365日内报备，故报备的截止期限为2013年6月30日。逾期办理房地产权属证书的诉讼时效应从2013年6月31日起算。原告直到2017年5月才向被告主张逾期办证违约金，明显已经超过了两年的诉讼时效。二、倘若法院最终认定本案未超过诉讼时效，双方约定的逾期办证的违约金过高。原告起诉的违约金为83811元，占购房款的比例43.86%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金已超30%，且被告交房后，原告已经实际取得房屋的居住、占有权益，即不存在损害原告的经济利益问题，故请求法院予以调整。即使是因卖房人的责任造成逾期办理房地产权属证书，原告仍应承担办证的附随义务即次要义务。对于原告而言，已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。原告所购买房屋系按揭贷款，已在涉诉房屋所有权上设置了负担，权利的处分受到了一定限制，未给原告造成实际影响。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在损害购房人的经济利益。另外，在被告交房时隔5年之后，原告才向法院提起诉讼，故意将损失扩大，存在恶意诉讼之嫌。因此，双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。三、关于原告主张要求被告立即办理房地产权属证书的诉请，被告一直在积极与相关部门协调办理产权事宜。原告的房地产权属证书，并非被告推脱不予办理，而是由于消防部门提高了消防验收标准，要求被告对房屋消防进行整改。通过前期努力，被告现在已完成了6、7号楼的消防验收，正积极努力与相关部门进行协调，力争在最短的时间内帮原告办理好房地产权属证书。综上，本案原告诉请逾期办证违约金的诉讼时效已过，且违约金明显过高，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月20日，原告曾水源（买受人）与六盘水华飞房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人向出卖人购买位于依云水畔·朗明阁6、7幢2单元9层2-9-7号房；房屋套内建筑面积70.08平方米，单价每平方米为2726.70元，房屋总价款为191087元；合同双方还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式、违约责任、交付期限等进行了约定。其中合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方按日向买受人支付购房总款万分之三的违约金，该合同继续履行”。合同签订后，原告向六盘水华飞房地产开发有限公司支付房屋首付款61087元，并与六盘水市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司六盘水分行签订《住房公积金借款（抵押）合同》，贷款130000元作为购房款支付六盘水华飞房地产开发有限公司，共计支付购房款191087元。期间，原告还支付了契税、维修基金等相关费用。之后，六盘水华飞房地产开发有限公司于2012年6月30日向原告交付房屋，但至今没有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。另查，六盘水华飞房地产开发有限公司企业名称已于2014年6月5日经核准变更名称为被告华飞公司。本案在审理过程中，经本院释明，原告将原第二项要求被告为其办理房地产权属证书的诉请，变更为要求被告向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理不动产权属证书的义务。上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、国家企业信息公示系统、商品房买卖合同、住房公积金借款（抵押）合同、收据及本院庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求与被告签订的《商品房买卖合同》继续履行的诉请，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务的诉请，按照《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方按日向买受人支付购房总款万分之三的违约金”的约定，被告负有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。由于被告并未提供相关证据证明其于2012年6月30日向原告交付了商品房之后已履行了该义务，故被告自行承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期取得房地产权属证书的违约金83811元及2017年4月30日后的违约金继续按照购房总款的每日万分之三的标准计付的诉请，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，从被告交房后365日届满时，原告就应当知道其权利受到侵害，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，其诉讼时效应当从被告2012年6月30日交房后365日的次日即2013年7月1日起算至两年止。由于原告于2017年5月9日才诉至法院诉请被告支付逾期办证违约金，早已超过了两年的诉讼时效，对于原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾水源与被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向产权登记机关递交相关资料履行为原告曾水源办理依云水畔·朗明阁6、7幢2单元9层2-9-7号房屋不动产权属证书的义务；三、驳回原告曾水源的其他诉讼请求。案件受理费1896元，因适用简易程序审理，减半收取计948元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  郭丽二〇一七年八月七日书记员  吴含