广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终1156号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建明，男，汉族，1970年12月21日出生，住所地：深圳市，
委托诉讼代理人：黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳圣融达科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道xx社区xx路36号厂房2、3、4层，组织机构代码：66415503-X。
法定代表人：吴建明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告�反诉被告）：陈惠，女，汉族，1968年9月4日出生，住所地：深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：邹国峰，广东君一律师事务所律师。
原审第三人：深圳市鸿福塑料五金有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道xx社区xx路36号1楼，组织机构代码：76196718-7。
法定代表人：陆昶宏。
上诉人吴建明、深圳圣融达科技有限公司（以下简称圣融达公司）因与被上诉人陈惠及原审第三人深圳市鸿福塑料五金有限公司（以下简称鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建明、圣融达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、八项，改判吴建明、圣融达公司无须返还厂房与宿舍；2、改判陈惠向吴建明、圣融达公司赔偿装修损失5，296，270.38元;3、改判陈惠向吴建明、圣融达公司赔�停工期间员工工资损失432万元或发回重审；4、一、二审诉讼费用全部由陈惠承担。事实和理由：
（一）一审法院不予准许吴建明、圣融达公司重新评估申请，没有依据，严重剥夺了吴建明、圣融达公司的诉讼权利，程序严重违法。吴建明、圣融达公司在一审答辩和质证中对于深同诚德估字A[2017]DX第21x号《价值分析报告》的合法性提出了强烈质疑，然而一审法院却置之不理，在庭审过程中未对该《价值分析报告》进行任何的询问和调查，最终完全采纳该报告认定的数额，未尽到查明事实的责任。
吴建明、圣融达公司在接到《价值分析报告》的第二日即向一审法院提出质疑：该价值分析报告只涉及厂房，未对本案涉及的宿舍作出价值分析报告，并要求以收益法适用性分析的方法来计算装饰价值。从该《价值分析报告》中可知，收益法是指通过将价值分析对象预期收益资本化或折现以确定分析对象价值的分析思路，利用收益法进行价值分析是通过预测委估对象的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一定的折现率为现值，作为委估资产的价值，适用这种方法的前提是要能够确定委估资产的获利能力、净利润或者净现金流量以及确定合理的折现率。
陈惠欺骗吴建明、圣融达公司称厂房有产权证书、土地使用证书等，在双方合同履行6年后，陈惠为了提高租金等非法利益，又借口以厂房和宿舍未取得建设许可证为由要求解除合同，逼迫吴建明、圣融达公司提高租金，陈惠完全违反诚实信用的法律原则及商业道德，如合同解除，必定对吴建明、圣融达公司造成巨大的经济损失。如按收益法分析，正如陈惠在和解中所称，厂房现周围市场租金每平方米最少15元，原租赁合同为每平方米11.8元，那么解除合同后陈惠可获利润最少为2，466，960元【(15-11.8)X5410X10年X12】。采用收益法简单明了，也符合现实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款、第二十八条、第二十九条的规定，吴建明、圣融达公司的重新评估申请符合法律规定，请�审法院支持。并且，一审委托的评估只是对厂房进行评估，没有对宿舍进行评估。
（二）一审法院认定事实错误。从陈惠提交的《拍卖成交确认书》来看，其经拍卖所得深圳平湖XXX工业厂房、宿舍各一栋的使用及收益权，其面积共4875.68平方米，而陈惠一直隐瞒该基本事实，欺骗吴建明、圣融达公司称租赁面积为5410平方米，并称其拥有产权，致使吴建明、圣融达公司一直被蒙在鼓里。根据双方《工业厂房租赁合同》约定的该厂房（含宿舍）租金标准11.8元/平方米计算，吴建明、圣融达公司每月只需支付57，533.024元（11.8×4875.68）租金即可，吴建明、圣融达公司保留要求返还以前已支付租金的权利。而一审法院判决�建明、圣融达公司返还5410平方米的厂房及宿舍给陈惠，属于认定事实错误。
（三）一审法院判决陈惠赔偿吴建明、圣融达公司因搬迁而产生的设备配件损失和搬迁费用损失以及因搬迁而产生的水电、电话、网络、监控系统等基础设施的损失，但却不支持因搬迁而产生的停工期间员工工资的损失，是错误和无法律依据的。因合同无效，吴建明、圣融达公司要将厂房、宿舍返还给陈惠，则工厂停工必然发生，工人的工资损失必然也会发生，陈惠也应赔偿吴建明、圣融达公司的员工工资损失。
陈惠辩称，涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房地产证，租赁合同依法应当认定为无效，加上房屋年久失修，吴建明、圣融达公司不予配合整改及维护，有可能存在主体结构和消防隐患。吴建明、圣融达公司存在拖欠租金及擅自转租的违约行为，吴建明、圣融达公司也提出了反诉请求，要求陈惠赔偿损失，且获得了一审法院部分支持，可见吴建明、圣融达公司对交回房屋是没有异议。评估报告是经吴建明、圣融达公司申请，由双方同意摇珠选定的评估公司经法定程序合法作出，一审法院予以采信并无不当。
鸿福公司未作陈述。
陈惠向一审法院起诉请求：1、确认陈惠与吴建明签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，吴建明、圣融达公司及鸿福公司将占用的房屋腾空交还陈惠使用；2、吴建明、圣融达公司向陈惠支付诉讼期间的房屋占用费，按每月9000元的标准自起诉之日计算至吴建明、圣融达公司及鸿福公司将房屋返还给陈惠时止；3、吴建明、圣融达公司承担本案诉讼费。
吴建明、圣融达公司向一审法院反诉请求：1、陈惠向吴建明、圣融达公司赔偿装修损失5，296，270.38元；2、陈惠向吴建明、圣融达公司赔偿因搬迁而产生的设备、配件损失和搬运费用损失30万元；3、陈惠向吴建明、圣融达�司赔偿水电、电话、网络、监控系统等基础设施损失40万元；4、陈惠向吴建明、圣融达公司赔偿停工期间员工工资损失432万元；5、陈惠承担反诉费用。
一审法院认定事实：（一）2010年8月12日，陈惠与吴建明签订《工业厂房租赁合同》，约定陈惠将位于深圳市龙岗区平湖街道xx社区xx路36号的厂房及宿舍出租给吴建明使用，租赁面积为5410平方米，租赁期自2010年8月1日至2027年8月31日止，每月租金为63，838元，17年租赁期内不得变更。合同第三条第1款约定：厂房、宿舍的免租期即装修期为3个月，即从2007年6月1日起至2007年8月31日止；免租期届满次日为起租日，由起租日开始按月计收租金（依1个整月计算）。合同第四条第3款约定：如吴建明连续3个月不交租金，陈惠可视违约处理，不退按金，收回厂房。合同第六条第1款约定：吴建明在租赁期间，如需将该厂房转租，需经陈惠同意后方可。合同第九条第3款约定：租赁期间，如因产权证问题而影响吴建明正常经营所造成的损失，由陈惠负全部责任，造成停产则按5万元/天赔偿给吴建明。合同第九条第4款约定：如在合同有效期内解除合同，经双方协商同意方可，如吴建明单方违约，则陈惠不予退还保证金，如陈惠单方违约，则支付吴建明基建费用及搬迁费用不少于200万元。
上述合同签订后，双方正常履行至2016年6月21日，陈惠以涉案厂房及宿舍未取得建设规划许可证为由诉至一审法院要求确认合同无效并�回涉案租赁物。在一审诉讼过程中，吴建明、圣融达公司认为涉案租赁物应该已经取得建设规划许可证，申请一审法院向国土部门调取。2017年4月7日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函一审法院称，涉案地块未查到建设工程规划许可记录。一审法院向吴建明、圣融达公司释明后，吴建明、圣融达公司于2017年5月9日向一审法院提出反诉。
（二）涉案厂房及宿舍原由案外人张幼英于2007年6月1日出租给吴建明使用，因案外人陈瑞华、张幼英拖欠债务，涉案厂房及宿舍的使用权被一审法院拍卖，陈惠于2010年8月6日竞买取得。陈惠竞得后，与吴建明签订涉案《工业厂房租赁合同》，涉案厂房及宿舍自2007年6月1日开始由吴建明、圣融达公司使用至今。
2014年6月19日，吴建明将涉案厂房一楼转租给鸿福公司，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月31日。
（三）一审中，陈惠与吴建明、圣融达公司确认，虽然《工业厂房租赁合同》系陈惠与吴建明签订，但实际承租人为吴建明、圣融达公司。陈惠与吴建明、圣融达公司确认，吴建明、圣融达公司正常向陈惠交纳租金至2016年11月，因双方纠纷诉讼，吴建明、圣融达公司从2016年12月开始未再向陈惠支付租金。
（四）吴建明、圣融达公司提出反诉后，为证明其装修损失数额，向一审法院申请对装修损失进行评估。经一审法院委托评估，吴建明、圣融达公司的装修损失为595，000元。
一审法院认为，因涉案租赁厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证及房地产证，陈惠与吴建明签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同。根据无效合同的处理原则，吴建明、圣融达公司应当将涉案厂房及宿舍返还陈惠，并按租赁合同约定的租金标准向陈惠支付使用期间的房屋占用费。租赁合同约定的每月租金为63，838元，陈惠请求按9万元计算缺乏依据，一审法院不予支持�陈惠与吴建明、圣融达公司确认租金已交至2016年11月，故吴建明、圣融达公司应从2016年12月1日按租赁合同约定的每月租金63838元向陈惠支付占用费至吴建明、圣融达公司返还涉案厂房及宿舍止。鸿福公司作为次承租人，应当配合将其承租的一楼部分交还陈惠，鸿福公司与吴建明之间的租赁关系应另循法律途径解决。
关于吴建明、圣融达公司请求陈惠赔偿装修损失5，296，270.38元的问题。在评估过程中，陈惠虽否认涉案厂房及宿舍非吴建明、圣融达公司所装修，但双方签订的《工业厂房租赁合同》约定了3个月装修期，且吴建明、圣融达公司自2007年开始长期使用涉案租赁物至今，故一审法院合理采信吴建明、圣融达公司的主张，确认租赁物现场的装修为吴建明、圣融达公司所完成，合同无效将造成吴建明、圣融达公司的装修损失。经现场评估，吴建明、圣融达公司的装修损失数额为595，000元，吴建明、圣融达公司要求按收益法对其装修损失进行重新评估缺乏依据，一审法院不予采纳。根据合同第九条第3款的约定，如因产权证问题而影响正常经营所造成的损失，由陈惠负全部责任。本案中，陈惠将不具备出租条件的厂房及宿舍出租给吴建明、圣融达公司使用，后又以厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证为由主张合同无效收回房屋，违反诚实信用原则，参照上述合同约定，一审法院酌情由陈惠对吴建明、圣融达公司损失承担全部责任。陈惠应赔偿吴建明、圣融达公司装修损失595，000元。
关于吴建明、圣融达公司要求陈惠赔偿因搬迁而产生的设备、配件损失和搬运费用损失30万元，以及水电、电话、网络、监控系统等基础设施损失40万元的问题。吴建明、圣融达公司虽未提交证据证明上述损失具体金额，但吴建明、圣融达公司在涉案租赁场所经营企业，搬离势必造成上述损失。参照双方合同第九条第4款的约定，如陈惠单方违约，则支付吴建明、圣融达公司基建费用及搬迁费用不少于200万元，故一审法院认为，吴建明、圣融达公司主张上述两项损失总额70万元在合理范围内，一审法院酌情予以支持。陈惠应赔偿吴建明、圣融达公司因搬迁而产生的设备、配件损失和搬运费用损失30万元，以及水电、电话、网络、监控系统等基础设施的损失40万元。
关于吴建明、圣融达公司请求陈惠赔偿停工期间员工工资损失432万元的问题。由于停工损失并非必要损失，且尚未产生，故一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、确认陈惠与吴建明于2010年8月12日签订的《工业厂房租赁合同》无效；二、吴建明、深圳圣融达科技有限公司应于判决生效之日起三十日内将承租位于深圳市龙岗区平湖街道xx社区xx路36号面积为5410平方米的厂房及宿舍返还陈惠，深圳市鸿福塑料五金有限公司应配合移交；三、吴建明、深圳圣融达科技有限公司应从2016年12月1日起按租赁合同约定的每月租金标准63，838元向陈惠支付占�费，判决生效之前产生的占用费应于判决生效之日起三日内支付，之后产生的占用费计至吴建明、深圳圣融达科技有限公司返还涉案厂房及宿舍之日止；四、陈惠应于判决生效之日起三日内赔偿吴建明、深圳圣融达科技有限公司装修损失595，000元；五、陈惠应于判决生效之日起三日内赔偿吴建明、深圳圣融达科技有限公司因搬迁而产生的设备、配件损失和搬运费用损失30万元；六、陈惠应于判决生效之日起三日内赔偿吴建明、深圳圣融达科技有限公司因搬迁而产生的水电、电话、网络、监控系统等基础设施的损失40万元；七、驳回陈惠的其他诉讼请求；八、驳回吴建明、深圳圣融达科技有限公司的其他反诉请求。案件受理费1025元（陈惠已预交），由陈惠承担298元，由吴建明、深圳圣融达科技有限公司承担727元。反诉受理费20，925元（吴建明、深圳圣融达科技有限公�已预交），由陈惠承担2627元，由吴建明、深圳圣融达科技有限公司承担18，298元。评估费6万元（吴建明、深圳圣融达科技有限公司已预交），由陈惠承担。
经审理查明：（一）涉案《工业厂房租赁合同》第四条第1款约定的租金为11.8元/平方米。
（二）陈惠与广东泰德拍卖行有限公司于2010年7月23日签订的《拍卖确认书》记载，陈惠竞拍取得的拍卖物为：深圳平湖力元吓深圳平湖XXX工业厂房面积3605.6平方米、宿舍面积1270.08平方米各一栋的使用及收益权；“规格”为4875.68平方米。
经本院二审调查询问涉案租赁合同记载的租赁面积5410平方米与陈惠竞拍取得面积4875.68平方米之间的差异原因，陈惠称其对涉案房屋有进行加建、改建，吴建明、圣融达公司则称对涉案房屋没有加建和改建，并要求陈惠出具其加建、改建的证据。
（三）一审法院委托深圳市同致诚德明资产评估有限公司作出的《价值分析报告》所附《结果明细表》中，第1至3项记载了对“员工宿舍”的“室内装修”、“室内门窗”、“室内卫生间”的装修评估分析价值。
（四）本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）吴建明、圣融达公司应否向陈惠返还涉案租赁房屋并支付2016年12月1日后的房屋占用费；（二）陈惠应否向吴建明、圣融达公司赔偿装修损失5，296，270.38元及员工工资损失。
关于吴建明、圣融达公司应否向陈惠返还涉案租赁房屋并支付2016年12月1日后的房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经一审法院函询行政主管部门，涉案房屋系未经建设工程规划许可所建设的厂房及宿舍，鉴于本案中亦无证据显示涉案房屋已通过建筑结构安全及消防安全检测并经主管部门准许临时使用，一审法院认定涉案租赁合同无效，符合前述司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院判令吴建明、圣融达公司向陈惠返还涉案房屋，亦符合前述�律规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁合同中具体记载了面积单价及租赁面积，该合同约定的63，838元月租金总额，与按合同中11.8元/平方米单价及5410平方米租赁面积的计算数额相符，可知63，838元月租金标准对应的租赁面积为5410平方米，但该面积与陈惠竞拍取得面积4875.68平方米之间存在差异。虽然陈惠称其进行过加建和改建，但并未提供证据予以证明，结合吴建明、圣融达公司自2007年已连续占用涉案房屋，陈惠在2010年竞拍成交后旋即与吴建明签�涉案租赁合同的事实，难以确信系陈惠在拍卖竟得后加建至5410平方米再出租给吴建明，本院对陈惠前述事实主张不予采信，根据本案现有证据，陈惠向吴建明出租的面积应为4875.68平方米。按陈惠的出租面积并参照涉案合同约定的11.8元/平方米租金标准，吴建明、圣融达公司应向陈惠支付的房屋占用费为每月57，533.02元（11.8元/平方米×4875.68平方米）。
关于陈惠应否向吴建明、圣融达公司赔偿装修损失5，296，270.38元及员工工资损失的问题。本案中，一审法院已委托鉴定机构对涉案房屋内装修价值进行评估，对于吴建明、圣融达公司上诉提出的鉴定机构评估方法不当的问题，本院认为，吴建明、圣融达公司上诉主张�“收益法”评估结果，系涉案房屋约定租金与市场租金之间的差额，而涉案房屋为厂房及宿舍，按常理可知该租金价值差额并非主要来源于房屋是否装修或装修价值的大小，鉴定机构出具的《价值分析报告》中亦已明确指出系因“厂房装修不具备独立获利能力，且委托方未能提供历史经营数据”而未选择采用“收益法”。《价值分析报告》中已对各种评估方法的内容及选择理由作出了明确说明，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，合同无效后应赔偿的装修损失为装修物的“现值损失”，即装修物经使用后在评估时尚存的实际价值，本案鉴定机构选择采用的“成本法”与该司法解释规定的装修损失�容及性质相符，并无不当。
对于吴建明、圣融达公司上诉提出的鉴定内容遗漏宿舍装修的问题，《价值分析报告》所附《结果明细表》中第1至3项已记载了对“员工宿舍”的“室内装修”、“室内门窗”、“室内卫生间”的装修评估分析价值，在吴建明、圣融达公司于2017年10月20日向一审法院提出的《异议书》和《重新评估申请书》中，亦仅是对鉴定机构采用的评估方法提出异议，并未提及遗漏对涉案宿舍楼装修的评估。经本院二审调查询问，吴建明、圣融达公司虽又称《价值分析报告》中的“员工宿舍”是“厂房里的宿舍”而不是涉案宿舍楼，但其后至本判决作出时仍未提出证据对其该主张予以证明或说明，按现有证据尚不足以认定存在遗漏评估对象的情形。
按一审法院2017年10月24日庭审笔录记载，一审法院已在该次庭审中组织双方当事人对前述《价值分析报告》进行质证。虽然一审法院在吴建明、圣融达公司对鉴定意见提出异议后未按《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条的规定通知安排鉴定人出庭作证或书面答复当事人，但该程序瑕疵不在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十五条所规定的应发回重审的“严重违反法定程序”情形之列。据此，在吴建明、圣融达公司不能举证证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定的应重新鉴定情形的情况下，一审法院采信前述《价值分析报告》，并无不当。对吴建明、圣融达公司超出鉴定意见范围的装修损失赔偿请求，本院不予支持。
就吴建明、圣融达公司主张的工人工资损失赔偿问题，吴建明、圣融达公司主张因搬迁停工将产生其200多名工人在停工期间的工资损失。本院认为，吴建明、圣融达公司在一审中仅提供了13份劳动合同，与其主张的工人人数存在巨大差异，其一审提交的2017年1至3月工资表亦缺少劳动合同、财务支付凭证等予以佐证，对其主张的“至少6个月”的搬迁停工期也未举证予以证明或合理说明，本院难以确信其主张的搬迁停工期及工人工资数额具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，应由其自行承担举证不能的不利后果，本院对其工资损失赔偿请求不予支持。
综上所述，吴建明、圣融达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9738号民事判决第一、二、四、五、六、八项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9738号民事判决第三项为：吴建明、深圳圣融达科技有限公司应从2016年12月1日起按每月57，533.02元的标准向陈惠支付房屋占用费，本判决生效之前产生的占用费应于本判决生效之日起三日内支付，之后产生的占用费计至吴建明、深圳圣融达科技有限公司返还涉案厂房及宿舍之日止；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9738号民事判决第七项；
四、驳回陈惠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1025元，由陈惠负担369元，由吴建明、深圳圣融达科技有限公司负担656元；一审反诉案件受理费20，925元，由陈惠负担2627元，由吴建明、深圳圣融达科技有限公司负担18，298元；评估费6万元由陈惠负担。二审案件受理费74，949元，由陈惠负担738元，由吴建明、深圳圣融达科技有限公司负担74，211元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=e43dfb62-3190-4bd2-b736-a95f011302eb&imgId=ZTQzZGZiNjItMzE5MC00YmQyLWI3MzYtYTk1ZjAxMTMwMmViMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一八年五月七日
书记员 林晓翔（兼）
附本判决所适用法律、司法解释：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错�一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁�方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发�重审。