福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终1255号上诉人（原审原告）：陈仕剑，男，1977年5月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程至建，男，1969年1月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。被上诉人（原审被告）：王锦周，男，1982年8月25日出生，汉族，住福建省永定县，现住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燕华，福建业发律师事务所律师。上诉人陈仕剑因与被上诉人程至建、王锦周债权人撤销权纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2017）闽0702民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈仕剑的委托诉讼代理人谢学科，被上诉人王锦周的委托诉讼代理人曾昌源到庭参加诉讼。被上诉人程至建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人陈仕剑上诉请求：撤销南平市延平区人民法院(2017）闽0702民初1392号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决存在认定事实错误和对法律理解的错误。1.本案据以定案的应是两被上诉人之间签订的已在房管部门登记备案的《存量房买卖合同》，而非一审认定的《认购房产协议书》，《认购房产协议书》不应具有公示对抗效力；2.两被上诉人签订《存量房买卖合同》存在明显的偷、漏税的目的，是两被上诉人恶意串通的，存在可撤销情形；3.被上诉人提供的转账凭证均未注明购房款，上诉人有合理的理由怀疑该款并非购房款以及收条等系为对抗诉讼而倒签的。4.依据《存量房买卖合同》可知，债务人定价80万元已构成明显不合理低价，导致上诉人至今未实现合法债权。“受让人知道”的立法本意并非知道债务人存在债务行为，而是知道该合同行为定价明显不合理。被上诉人程至建未作答辩。被上诉人王锦周辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有法律依据。程至建以200万元向王锦周出售其名下的房产不构成明显不合理低价；签订《认购房产协议书》系通过厦门市欣世纪房地产代理公司居间介绍下完成的，且合同履行、产权变更登记均发生在上诉人主张债权诉讼之前，被上诉人受让讼争房产系善意。债权人撤销权是指债务人做出使其财产减少的行为，危及债权实现，债权人为保障债权实现，而请求法院撤销该行为的权利。被上诉人以200万元购买程至建的房产根本不影响上诉人债权的实现。请求驳回上诉，维持原判。陈仕剑向一审法院起诉请求：1.撤销程至建与王锦周于2014年4月2日就厦门市××区长××室房产签订的《存量房买卖合同》（编号：00250147）和权属变更登记行为；2.王锦周限期将厦门市××区长××室房产返还给程至建，并将该房屋恢复登记至程至建名下；3.程至建、王锦周共同负担本案财产保全费3520元。一审法院认定的事实：2014年3月22日，程至建及其妻子曹美兰委托苏文从出售其夫妻名下的位于厦门市××区长××室的房产。同年3月23日，程至建（转让方）、王锦周（受让方）在厦门市欣世纪房地产代理有限公司（居间方）介绍下，签订了一份《房地产认购协议书》。该协议书约定：程至建将其坐落于厦门市××区长××室的房产出售给王锦周；房屋建筑面积为107.74平方米；成交总价款为200万元；协议签订当日，王锦周应支付认购定金10万元；购房款分三期支付，王锦周于产权过户送件当日支付程至建100万元（含定金10万元），于取得新产权证当日支付程至建99万元，于房屋交接当日支付程至建1万元；王锦周应支付厦门市欣世纪房地产代理有限公司中介费38000元。该协议同时载明，双方办理过户时按照市场指导价申报存量房买卖合同。程至建、王锦周、厦门市欣世纪房地产代理有限公司均在该协议落款处签名或盖章确认。协议签订当日，王锦周支付程至建购房定金10万元。2014年4月1日，王锦周与苏文从在厦门市房地产交易权籍登记中心签订了一份《存量房买卖合同》（合同号：00250147）。该合同约定：程至建将其坐落于厦门市××区长××室的房产出售给王锦周；房产成交价为80万元。同日，王锦周转账支付90万元至程至建的银行账户，程至建遂出具一份《购房款收条》，确认收到王锦周支付的用于购买上述讼争房产的购房款90万元。同年4月4日，讼争房产转移登记至王锦周名下。同年4月10日，王锦周转账支付99万元至苏文从的银行账户。同日，程至建出具一份《购房款收条》，确认收到王锦周支付的用于购买讼争房产的购房款99万元。剩余购房款1万元，王锦周除于2014年4月22日转账支付给程至建7000元外，通过缴纳物业服务费和房屋公共维修金等方式予以支付。2014年7月22日，陈仕剑为与程至建、福建南平远太汽车贸易有限公司、南平市东岭汽车仓储有限公司、彭碧珍民间借贷纠纷，向福建省建阳市人民法院（现更名为福建省南平市建阳区人民法院）提起诉讼。福建省建阳市人民法院于同年10月20日作出（2014）潭民初字第1700号民事判决。该判决查明如下事实：2013年10月21日，陈仕剑与程至建、福建南平远太汽车贸易有限公司、南平市东岭汽车仓储有限公司、彭碧珍签订《借款（担保合同）》，约定福建南平远太汽车贸易有限公司向陈仕剑借款100万元，借款月利率4%，借款期限半年；程至建、南平市东岭汽车仓储有限公司、彭碧珍对上述债务提供担保。该判决判令：一、福建南平远太汽车贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿还陈仕剑借款本金773612元及利息（从2014年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际清偿之日）；二、南平市东岭汽车仓储有限公司、程至建、彭碧珍对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回陈仕剑的其他诉讼请求。该判决生效后，陈仕剑于2015年1月29日向福建省南平市建阳区人民法院申请强制执行。2015年7月14日，福建省南平市建阳区人民法院作出（2015）潭执字第183-1号执行裁定书，以未发现程至建等被执行人有银行存款可供执行等等理由，裁定：终结福建省建阳市人民法院（2014）潭民初字第1700号民事判决书的本次执行程序。另查明，厦门市思明区人民法院于2014年12月在淘宝网司法拍卖网络平台上对位于厦门市湖里区长浩一里36号601室的房产进行公开拍卖。该房屋建筑面积为130.98平方米，评估价为227.60万元。2014年12月11日，经网络拍卖，该房屋以201.08万元的价格成交。一审法院依照陈仕剑的申请，依法查封了讼争房产。陈仕剑为此支付了财产保全费3520元。一审法院认为，合同法第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据福建省南平市建阳区人民法院的生效民事判决，陈仕剑系债权人，程至建系债务人。本案的主要争议焦点为：1.程至建是否以明显不合理的低价转让讼争房产；2.王锦周受让讼争房产是否存在恶意；3.陈仕剑的债权人撤销权能否依法成立。关于程至建是否以明显不合理的低价转让讼争房产的问题。首先，对于讼争房产交易价格的认定。陈仕剑认为，根据其提交的备案于房产管理部门的《存量房买卖合同》的记载，程至建与王锦周之间转让讼争房产的价格为80万元。王锦周对此交易价格提出异议，并认为双方实际成交价格是以《房地产认购协议书》约定的200万元为准。根据王锦周提供的银行交易记录以及程至建出具的《购房款收条》等证据，王锦周已经分期向程至建支付了购房款200万元；并且王锦周支付上述购房款的时间及数额，与《房地产认购协议书》约定的购房款每期支付的时间和金额相一致；同时，《房地产认购协议书》还约定“双方办理过户时按照市场指导价申报存量房买卖合同”。因此，从王锦周提交的证据分析，王锦周与程至建实际履行的是《房地产认购协议书》，而非《存量房买卖合同》，故讼争房产的交易价格应当为200万元，而非80万元。其次，交易价格200万元是否属于明显不合理的低价转让。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第七十四条(?javascript:SLC(21651,74)?)规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案讼争房产未经司法评估程序确定评估价格，但根据陈仕剑提交的厦门市思明区人民法院2014年12月的拍卖公告和淘宝网交易截图，坐落于厦门市××区长××室房产的评估价格为227.60万元（即每平方米17376.70元），网络拍卖成交价格为201.08万元（即每平方米15351.96元）。本案讼争房产交易价格200万元（即每平方米18563.21元）高于同地段同时期的房产评估价和网络拍卖成交价。因此，交易价格200万元不属于明显不合理的低价转让。综上所述，程至建以200万元的价格转让讼争房产给陈仕剑，不构成以明显不合理的低价转让房产。关于王锦周受让讼争房产是否存在恶意的问题。陈仕剑主张程至建与王锦周系恶意串通转让讼争房产，但其并未提交王锦周受让讼争房产存在恶意的相关证据。而根据查明事实，王锦周与程至建签订《房地产认购协议书》转让讼争房产，系通过厦门市欣世纪房地产代理有限公司居间介绍下完成的。同时，讼争房产的转让合同签订、履行、产权转移登记等行为，均系发生在陈仕剑向福建省南平市建阳区人民法院提起诉讼前。故陈仕剑主张王锦周受让讼争房产存在恶意，依据不足，应当承担举证不能的不利后果。关于陈仕剑的债权人撤销权能否依法成立的问题。如前所述，程至建以200万元的价格转让讼争房产给陈仕剑的行为，不构成以明显不合理的低价转让房产。同时，陈仕剑亦未提交王锦周受让讼争房产存在恶意的证据。因此，陈仕剑依照合同法第七十四条第一款规定行使债权人撤销权的理由不能成立。陈仕剑主张撤销程至建与王锦周之间的《存量房买卖合同》和权属转移登记，要求王锦周限期将讼争房产返还给程至建，将房屋恢复登记至程至建名下，并主张程至建、王锦周共同负担本案财产保全费3520元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈仕剑的诉讼请求。案件受理费100元，由陈仕剑负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，王锦周与程至建双方房产买卖实际成交价格是《房地产认购协议书》约定的200万元，而非《存量房买卖合同》中约定的80万元。该实际交易价格高于同地段同时期的房产评估价和网络拍卖成交价，不属于明显不合理的低价转让。一审法院以王锦周与程至建双方实际交易的价格作为转让价予以认定正确。王锦周与程至建签订《房地产认购协议书》转让讼争房产，系通过厦门市欣世纪房地产代理有限公司居间介绍下完成的。上诉人陈仕剑主张两被上诉人恶意串通，认为支付的款项并非购房款等上诉理由没有事实依据，其主张依照合同法第七十四条第一款规定行使债权人撤销权的理由不能成立。综上，上诉人陈仕剑的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人程至建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈仕剑负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 莫晓红审判员 张廷贵二〇一七年十月十三日书记员 薛 景本案所依据的主要法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。