湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第445号
原告李某东，男，1966年1月15日出生。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，董事长。
原告李某东诉被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员孙旎、漆艳平组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告李某东的委托代理人陶胜军、被告张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民到庭参加诉讼，在庭审中，被告张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民未经许可，中途退庭。本案现已审理终结。
原告李某东诉称：原、被告双方于2010年2月6日签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第S-1栋10层B1003号住宅商品房，建筑面积共136平方米，单价为1693.37元／平方米，总价款为230298元，被告应于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格后交付原告使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务。而被告却不按合同约定积极履行，怠于施工，时至今日，该房产还不通水、电等，小区的配套设施也还未完善，各项指标都达不到相关职能部门验收合格的标准，而不能给原告交房。迫于无奈，原告于2014年3月6日开始对房子进行了装修。其间，原告同其他受害业主一起多次与被告交涉，并到区委、区政府、市委、市政府等相关职能部门反映情况，要求被告按合同约定履行义务，承担相应的违约责任，但都无济于事。被告反而要无理向原告收取了法律明文禁止收取的水、电上户费、门禁费及未按约定收取的面积补差款。原告认为双方签订的商品房买卖合同依法有效，被告迟迟不给原告按法定的交房标准交房，严重侵害了原告的合法权益，现要求：1、判令被告按合同约定支付逾期交房（2011年7月1日至2014年3月6日共计943天）违约金21717元；2、判令被告退还水、电上户材料费4000元、门禁费1000元、面积补差款8790元。
原告李某东为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、被告向原告李某东收取水、电上户及门禁费、面积补差款的收据复印件一份，拟证明被告向原告收取了水、电上户费4000元、门禁电子设备费1000元、面积补差款8790元的情况；
2、原、被告双方于2010年2月6日签订的《张家界市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明：（1）原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；（2）约定了交易房产的面积、总价款、付款方式，并约定交房时间为2011年6月30日前，交房条件为验收合格并符合合同附件二关于装饰、设备的约定，同时约定了违约责任为自合同约定的最后交房日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；
3、2010年5月5日被告给原告出具的购房首付款收据复印件一份，2010年5月11日原告与中国银行股份有限公司张家界分行签订的《个人一手住房贷款合同》复印件一份，拟证明原告按合同约定向被告支付了购房首付款69298元和余下的购房款161000元的事实；
4、被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司于2011年9月21日签订的《供水安装施工合同》复印件一份，拟证明被告在2011年9月21日才签订供水施工合同，不能按合同约定的交房标准、期限交房的事实；
5、（2013）张定法行初字第18号行政判决书复印件一份，拟证明至2013年1月4日“时代港湾”小区配套设施还不完备，达不到交房条件的事实；
6、被告于2014年5月13日发出的“致时代港湾全体业主的公开信”复印件一份，拟证明至2014年5月13日，时代港湾小区还未安装供电线路、未通电的事实；
7、2014年11月18日，“时代港湾”小区物业办公室贴出的通知复印件一份，拟证明被告于2014年11月18日才开始安装供电线路和电表，拆除原来已住购房户临时供电线路的事实；
8、时代港湾购房户的网上发帖复印件一份，拟证明购房户因被告没有按期交房，以各种方式反映诉求，主张权利，要求开发商继续履行合同，同时也证明了主张权利的诉讼时效因原告在不断主张权利而中断的事实；
9、2014年11月24日，永定区级领导接待人民群众来访登记表复印件一份，拟证明原告等人多次向永定区人民政府反映情况，主张权利，当时被告法定代表人熊寿民也参加了，未提出诉讼时效的问题，再一次中断了本案的诉讼时效的事实。
在庭审质证中，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、3的真实性均无异议。对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，因为这份合同不是原、被告双方真实意愿的表达，它完全是依据被告与区政府双方签订的协议指定下签订的合同。对证据4，该供水合同是针对时代港湾施工完毕以后的一个返工合同，并不是说时代港湾小区没有达到通水的条件。对证据5、6、7、8、9，被告认为于本案没有多大的实际意义，时代港湾和电力公司已明确证明从2011年开始，时代港湾的居民用水、用电一直在向自来水公司和电力公司交费，所以时代港湾小区是通了水电的。
被告张家界宏力置业有限公司辩称：原告诉讼主体与事实不符。2009年永定区政府为解决区直副科级以上单位干部职工住房困难，授权区机关事务管理服务中心组织团购，以购房规模大，付款金额多，吸引开发商，用压低价格的方式获得资金，给区政府审核的购房对象作为福利补贴。被告是八家开发商入围名单之一，按照区政府确定的条件，最终选定被告为合同单位。于是区政府授权区机关事务管理服务中心与被告在2009年8月1日签订了《商品房团队订购协议书》。被告与原告在2010年2月签订的商品房买卖合同，是依据《商品房团队订购协议书》签订的合同。而且《商品房团队订购协议书》第八条中特别约定：购房户与甲方（指被告）签订商品房买卖合同，不得与本协议相抵触，逾期未签的，视为放弃购买。这也充分说明，被告与原告签订的商品房买卖合同，不是双方真实意愿的表达，只是帮原告从银行获得贷款和办理产权登记提供依据而已。
原告诉称被告没有达到交房条件而逾期交房，应赔偿违约金的请求不能成立。因为主合同同样约定被告在2011年6月竣工验收，取得合格证并交付购房者使用。按合同约定被告完全没有违约，而是原告方违约，因为被告用短信和电话多次通知原告主体合同单位和原告本人收房，但至今没有收房，原告至今还未付清房款，已构成严重违约，所以原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。
依据相关规定，时代港湾小区水电属于二次供水供电，而且时代港湾小区的产权是被告的，被告依据工程量所用的资金而收取各种费用，没有违法，是应当收取的，原告提出的事实是不成立的。时代港湾是商品房，政府没有投入任何资金，原告提起诉讼，没有法律依据。原告所提出的面积补差，被告是综合考虑后认为对原告有利无害才收取的，如果原告要求先退回去，以后再交，被告也同意，但是以后相应的后果由原告自己承担。
被告张家界宏力置业有限公司为证实其答辩意见，提交以下证据：
1、2009年8月1日，被告与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的《商品房团队订购协议书》复印件一份，拟证明该协议书才是本案的主体合同，原告提供的商品房买卖合同，不属于本案的诉讼主体合同；
2、《销售推荐咨询表》复印件一份，拟证明原、被告后来签订的商品房预售合同是依据该咨询表确定的，商品房预售合同并不是当事人双方真实的意思表示，该咨询表才是双方真实的意思表示；
3、《更换预留银行签章通知书》复印件一份，拟证明虽然原、被告双方签订了商品房预售合同，但被告同时还要受与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书的约束；
4、张定政（2010）69号文件复印件一份，拟证明被告与原告签订的商品房预售合同是政府主导的政府行为；
5、张家界市永定区机关事务管理服务中心发给张家界市房地产管理局的报告、张定政（2010）69号文件复印件各一份，拟证明：原告与被告签订的商品房预售合同受被告与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书约束，与购房户签订的商品房买卖合同是2010年2月8日，区政府和区政府授权委托的区机关事务管理服务中心并没有因被告重新与原告签订合同而放弃主合同的履行义务，相反被告在继续履行主合同约定的权利和义务；
6、分部（子分部）工程质量验收记录复印件3份，咨询复函复印件一份，拟证明：本记录就是该房屋建筑主体竣工验收备案证书，也就是验收合格证书，且房屋已经达到了主合同约定的交付条件和交付时间；
7、国网湖南省电力公司张家界供电分公司的证明复印件一份，拟证明：（1）2010年以来一直正常供电；（2）时代港湾小区属于二次供电，其产权由被告方享有，费用收取由产权方依据本公司投入的资金成本而确定，并不违反相关法律规定；
8、商品房预售许可证复印件3份，拟证明被告履行了与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书第八条中约定的“甲方取得商品房预售许可证后30日与购房户签订商品房买卖合同，并不得与本协议相抵触”，这充分证明，被告一直在履行主合同约定的权利和义务；
9、原、被告签订的手写版合同复印件一份，拟证明与原告签订的所有合同内容都是执行的被告与区机关事务管理服务中心签订的协议书中内容，也说明本案的原告不是适格的诉讼主体；
10、张价服（2009）15文件号复印件一份，拟证明被告预售给张家界市永定区机关事务管理服务中心的高层住房时代港湾二期的房价是每平方米1818元，协议书是2009年8月1日签订的，而同地段的民安家园二期经济适用住房小高层预售价格是2085元每平方米，这说明只有区政府团购才能获得低于经济适用房的价格，而该价格的取得者仅仅是区政府审核的购房户，所以原、被告双方签订的商品房预售合同并不是双方真实意思表示；
11、被告给原告发的短信通知，拟证明时代港湾小区已达到交房条件，并向各购房者发出了收房通知，但是原告一直没有收房。
12、诚意金和首付款的单据样本复印件各一份，拟证明被告所执行的交款时间、款项和金额都是以被告与区机关事务管理局签订的协议书为标准的；
在庭审质证中，原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是与本案没有关联，因为商品房买卖合同是本案的原告与被告签订的，被告与第三方签订的协议不能约束合同的当事人，原、被告双方签订的商品房买卖合同是有效的，原告是本案适格的当事人。对证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，该推荐咨询表只是起一个导向性的作用，不能代替合同，双方的权利义务只能以双方签订的正式合同（即商品房买卖合同）为准。对证据3、5原告认为不能达到被告的证明目的，即使被告认为原、被告双方签订的商品房预售合同不是双方的真实意思表示，但是被告享有撤销权，然而被告方并没有行使撤销权，现在撤销权的时效已过，所以双方的权利义务还是应当以商品房预售合同为准。对证据4，原告认为被告与区政府之间协商的事宜原告并不知情，也与本案没有关联，达不到被告的证明目的。对证据6，原告认为不能达到被告的证明目的，咨询复函上显示该商品房是主体部分验收合格，而根据相关法律规定，必须达到全部验收合格方可交付使用，且原、被告双方签订的合同也约定的是商品房经验收合格后才可交付使用，所以仅仅只是主体部分验收合格，不符合双方合同的约定。对证据7，原告认为其只能证明时代港湾小区已通水、通电，而不能证明原告所购买的房屋中已通水、通电。对证据8、12的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议。对证据9，原告认为双方签订手写版的买卖合同是事实，但是原、被告签订商品房预售合同是在手写版的合同之后，且已在房管局进行了备案，所以应当以原、被告双方后来签订的合同为准。对证据10，原告认为与本案无关，不能达到被告的证明目的。对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，该通知没有移动公司的盖章，其真实性难以确定。而且双方在合同中约定出卖人应当以书面形式通知买受人收房，短信并不是书面的形式，不能达到被告的证明目的。
本院对原、被告双方提交的证据进行了审查，结合原、被告双方的陈述，综合全案分析后认为：原告提交的证据，因被告对其真实性、合法性均未提出异议，只是对其证明目的或关联性提出异议，不影响其反映的案件事实，故本院予以采信。被告提交的证据中，原告仅对证据11短信通知的真实性、合法性、关联性提出异议，该证据未经有关单位确认其真实性，应不予确认其证明力，故本院不予采信。其余证据，原告对其关联性和证明目的提出异议，系原、被告双方在诉讼中的分歧，不影响其证明的案件事实，故本院予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。该协议第5条约定：乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心应在本协议签订后15日内向甲方提交购房者名册，并按每一购房户2万元的标准收齐诚意金，由甲方专户储存，乙方监控。根据甲方施工进度，经乙方及乙方购房户代表确认后，甲方方可使用。15日以后，甲方不接受乙方新的购房者和诚意金。已确定的购房者不得向本协议第2条以外的人员转让，向本协议第2条以外的人员转让的，须经乙方同意。在签订《商品房买卖合同》后，甲方不再办理更名转让手续，未经甲方办理更名手续的转让行为无效。第8条还约定：甲、乙双方共同组织购房者选定房型和房号，楼层差价在均价范围内由双方与购房户代表根据实际情况确定。本协议签订后，甲、乙双方组织购房户抓阄选房，选房不满意不愿购买的，退还其所交的2万元诚意金。甲方取得商品房预售许可证并向乙方发出签订《商品房买卖合同》通知后30日内，购房户应与甲方签订《商品房买卖合同》（《商品房买卖合同》不得与本协议相抵触），逾期未签的，视为放弃购买。
2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
按照《商品房团队订购协议书》的约定，2009年8月8日，原告在被告的销售推荐咨询表上签名确认，原告选定1B803号房，建筑面积131平方米，单价为1758元／平方米，标准总价为230298元，首付20%，计46298元，贷款80%，计184000元。主体工程封顶后10日内交齐90%房款，余款10%交付使用时一次性付清。
2010年2月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2009S1B803），其中合同第六条约定：买受人按银行按揭方式付款，签订本合同之日支付总房款的20%，计人民币64298元整，银行按揭贷款计184000元整。
签订合同时，被告销售给原告的房屋尚在开发建设之中，为了方便办理银行按揭贷款手续，根据房管部门的相关要求，原、被告重新签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100020B1003），该合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-1栋10层B1003号住宅商品房，合同约定建筑面积共136平方米，按建筑面积计算，单价为1693.37元／平方米，总价款为230298元。首付款（含定金）69298元于2010年3月31日支付，剩余房款161000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。合同第十九条第二款约定：出卖人以聘请方式选聘张家界时代港塆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年8月1日至2015年7月31日，收费标准和起始时间为待定。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。合同落款日期仍为2010年2月6日。
2010年7月12日，张家界市永定区机关事务管理服务中心就关于“时代港湾”团购房办理按揭贷款抵押登记的事项，向张家界记房地产管理局提交的报告，请求支持办理。
2010年10月8日，被告向张家界市永定区机关事务管理服务中心递交报告，就关于“时代港湾”团购房有关购房户可享受契税减半优惠政策的事宜，请求给予支持。同日，张家界市永定区机关事务管理服务中心签署了“已知此事，请弘力公司尽量争取，并对有关对象户做好解释说明工作”的意见。
2010年5月5日，被告向原告出具了收到购房首付款69298元的专用收款收据。2010年5月11日，原告向中国银行股份有限公司张家界分行贷款161000元支付了余下的购房款。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-1栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告接收房屋。因被告未按约定书面通知原告接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
2014年3月6日，原告向被告交纳了水上户费1200元、电上户费2800元、门禁电子设备费1000元和面积补差款8790元后，对所购房屋进行了装修。
2015年9月10日，被告向张家界市建设工程检测中心提出咨询报告。次日，张家界市建设工程检测中心复函称：作为张家界市建设工程监督检测中心有对此表格的解释和监督填写权，湘质监统编施2002—5，分部（子分部）工程质量验收记录就是该房屋建筑主体竣工验收备案登记证书。
本院认为：原、被告双方于2010年2月6日签订的《张家界市商品房买卖合同》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，虽然原被告双方在此之前签订了《销售推荐咨询表》和《商品房买卖合同》，但是《张家界市商品房买卖合同》是唯一经过张家界市房地产管理局备案登记的商品房预售合同，且签订时间在后，内容更充分和完备，属于原、被告双方最终签订的合同。因此，原、被告双方均应按该合同约定履行各自的义务。被告辩称该合同不是双方真实意思表示及原告不具有诉讼主体资格的意见，与事实不符，本院不予采信。被告辩称原告未付清购房款的意见，因其未提供相关证据，本院不予采信。
本案原告已按合同要求履行了义务，而被告在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。原告拒绝收房，理由正当。因此，被告的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。被告辩称其在交房期限届满时已达到合同约定的交房标准、原告拒收房屋违约的意见，与客观事实不符。合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房已符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告的上述辩解观点，本院不予支持。原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告延期交房行为致其实际遭受损失的情况，且在本院已审理的其他购房者诉被告商品房预售合同纠纷系列案件中，被告已提出要求调低违约金计算比例的请求，故本院综合全案考虑，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。原告在2014年3月6日交纳水、电上户等费用后对所购房屋进行装修的行为，应视为同意接收该商品房，因此被告承担违约延期交房责任的期间应为2011年7月1日起至2014年3月6日止，被告应承担的违约金应为11284.6元（已付房款230298元×980日×0.00005）。
被告向原告收取的门禁费1000元，属物业服务的范围，且合同第十九条亦有约定，故原告要求返还门禁费1000元的诉讼请求，在本案中不宜处理。按合同第八条约定，面积补差款以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。被告在张家界市房地产管理局尚未实测的情况下，就向原告收取面积补差款8790元，缺乏依据且不符合该约定，应予退还，待进行实测后另行计收。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各种基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。故被告在签订合同价格之外另行收取原告水、电上户及材料安装费，违反了该条规定，应予退还。被告辩称收取该费用不违法的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告张家界宏力置业有限公司支付原告李某东2011年7月1日至2015年3月19日期间延期交房违约金11284.6元；
二、被告张家界宏力置业有限公司退还原告李某东水、电上户费4000元、面积补差款8790元；
三、驳回原告李某东的其他诉讼请求；
上述判决第一、二项确定的义务，限本判决生效后五日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费340元，原告李某东负担100元，被告张家界宏力置业有限公司负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
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审 判 长 吕大勇
人民陪审员 孙 旎
人民陪审员 漆艳平
二〇一五年十月十六日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。