安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00166号上诉人（原审被告）：芜湖智海教育培训学校，住所地安徽省芜湖市镜湖区摩根100大厦13-14层，组织机构代码59267149-9。法定代表人；金万德，该校董事长。委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡从英，女，1966年1月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人：胡长余，安徽真见律师事务所律师。委托代理人：王华，安徽真见律师事务所律师。原审被告：安徽智扬人力资源管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场H＃楼1420室，组织机构代码58889906-0。法定代表人：金万德，该公司董事长。委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。原审被告：安徽智海投资咨询管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场H＃楼1420室，组织机构代码59015442-0。法定代表人：金万德，该公司董事长。委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。上诉人芜湖智海教育培训学校（以下简称智海学校）为与被上诉人胡从英及原审被告安徽智扬人力资源管理有限公司（以下简称智扬公司）、安徽智海投资咨询管理有限公司（以下简称智海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年4月7日作出的（2014）镜民一初字第01375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人智海学校及原审被告智扬公司、智海公司共同的委托代理人夏圆，被上诉人胡从英的委托代理人胡长余、王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月6日，胡从英及案外人陈弋伟经与芜湖融汇置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于芜湖市镜湖区融汇中江广场H#楼1416室房屋（面积45.92平方米）。2011年12月24日，王跃进与胡从英签订房屋租赁协议，约定：王跃进承租胡从英所有的融汇摩根100大厦1416室房屋，时间自2012年1月1日起至2017年12月31日止；年租金21965元，财产损失押金300元，租金每半年支付一次。另约定，合同签订后三个工作日内，支付半年租金及财产损失押金合计11282元。同日，王玉琴向胡从英账户汇款11282元。另查明：1、芜湖融汇物业管理有限公司出具证明称，智海学校于2011年12月27日租赁并装修摩根100写字楼1416室，物业费缴纳至2012年10月5日。2、王跃进原系智海公司股东及管理人员。2012年2月29日芜湖市教育局同意设立智海学校，该校举办者为智海公司，法定代表人为王玉琴，学校地址为芜湖市镜湖区融汇中江广场摩根100大厦13、14层。胡从英、陈弋伟（系胡从英之子）于2014年5月28日向原审法院提起诉讼，请求判决解除其与智扬公司之间的房屋租赁合同，判令智扬公司支付所拖欠的租金34779元（暂计算至2014年4月）。案件审理中，陈弋伟以其在外地工作不便参加诉讼为由，向原审法院申请撤销其本案原告资格，其权利义务概由其母胡从英承受；原审法院以案情需要为由，追加智海学校、智海公司作为本案被告参加诉讼。原审法院认为：（一）本案房屋租赁协议，虽系胡从英、王跃进签订，由王玉琴支付租金，但芜湖融汇物业管理有限公司摩根物业处出具的证明显示，该房屋系由智海学校租赁、装修，并缴纳2012年1月6日至2012年10月5日的物业费。并且，合同签订人王跃进系智海学校的举办者智海公司的股东，智海学校法定代表人为王玉琴，故可以认定王跃进签订合同、王玉琴支付租金的行为，属于职务行为，该房屋为智海学校租赁、使用，即本案房屋租赁合同实际相对人应为胡从英与智海学校。因智海学校仅支付了2012年1月1日至2012年9月30日的租金，故对胡从英要求解除房屋租赁协议的请求予以支持。（二）关于房屋租金。双方在合同中明确约定每年21965元，每半年支付一次。本案租金仅付至2012年9月30日，此后租金未再支付，胡从英直至2014年5月28日才主张权利，因支付租金的诉讼时效为一年，故胡从英可自2013年7月1日起，按每年21965元主张房屋租金。胡从英主张智扬公司、智海公司承担给付租金义务，但未能提供证据证实，故不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定判决：一、解除胡从英与智海学校于2011年12月24日签订的房屋租赁协议；二、智海学校于判决生效之日起十日内支付胡从英自2013年7月1日起至实际交房之日止的租金（按年租金21965元计算）；三、驳回胡从英对智扬公司、智海公司的诉讼请求。案件受理费669元，由胡从英负担334.5元，智海学校负担334.5元。智海学校不服上述判决，向本院提起上诉称：与胡从英签订房屋租赁合同的当事人是王跃进，根据合同的相对性原则，胡从英应首先向王跃进主张违约责任。即使胡从英认为王跃进系职务行为、表见代理或委托行为，也应将王跃进列为本案被告或第三人参加诉讼，这样才能查明讼争的事实。原审未追加王跃进作为当事人参加诉讼，仅凭利害关系人出具的证明，即认定智海学校实际承租了讼争房屋，对智海学校明显不公，也属认定事实不清、证据不足。故请求二审法院撤销原判，将本案发回重审，或改判驳回胡从英对智海学校的诉讼请求。胡从英答辩称：（一）签订房屋租赁合同的王跃进是智海学校监事，支付房租的王玉琴是智海学校法人代表，所租房屋为智海学校装潢、占有，智海学校还与物业签订物业管理合同、支付物业管理费，故原审判决智海学校对其工作人员的职务行为承担民事责任是正确的。（二）实际上智海学校与智扬公司、智海公司是三块牌子一套人马，其财务不分、人格混同，理应共同承担责任。智海学校等所拖欠的租金是连续的，并且胡从英多次催讨并与承租人发生争执，致诉讼时效中断。请求二审法院维持原判，驳回智海学校的上诉请求。智扬公司、智海公司当庭述称：智海学校的上诉理由成立，应驳回胡从英的诉讼请求。智海学校在二审提交了原审法院于2014年5月22日制作的口头裁定笔录，证明胡从英此前仅起诉智海公司，后来撤诉，其本次起诉并不明确租赁合同的相对方。对此，胡从英质证认为，该笔录不是二审新证据，并且，本次胡从英依据教育局的批复起诉智扬公司，法院追加智海学校、智海公司作为被告参加诉讼，并依据物业的证明判决智海学校承担责任，故该证据不能实现智海学校的证明目的。本院经审核认为，该笔录与本案并无实质关联，其证明效力应不予确认。本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。智海学校于2012年2月29日经批准设立，其举办者为智海公司，法定代表人为王玉琴。王跃进在签订本案房屋租赁合同时，其身份为智海公司的股东和管理人员。原判根据租赁房屋物业管理单位出具的证明，结合王跃进、王玉琴的身份情况，认定王跃进签订本案房屋租赁合同，系筹建智海学校的职务行为并无不当。因王跃进签订合同的行为并非其个人行为，故原审未追加王跃进作为当事人参加诉讼并无不妥。综上，智海学校提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由上诉人芜湖智海教育培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  李建华审 判 员  张 勤代理审判员  丁大慧二〇一五年八月十日书 记 员  宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；