浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第1922号
原告：陈尔朗。
原告：吴君玉。
原告共同委托代理人：陈维标，苍南县民族法律服务所法律服务工作者。
原告共同委托代理人：陈华，苍南县民族法律服务所法律服务工作者。
被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。
法定代表人：李守辉，董事长。
委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。
原告陈尔朗、吴君玉诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2015年11月28日公开开庭进行审理。原告陈尔朗、吴君玉共同委托代理人陈维标，被告盛都公司委托代理人周涛、陈继车到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈尔朗、吴君玉起诉称：2013年1月31日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定：原告购买了被告开发的灵溪镇新世纪花园8幢1301、1302室商品房。被告应在2013年12月31日决取得土地、房屋权属证书并交付给原告。如超过180日，被告还不能取得上述权属证书，原告有权要求退房或要求继续履行合同并承担相应的违约金。期间，原告为1301室支付全额购房款1274983元，为1302室支付了首付款270000元，并办理按揭贷款，但被告至今未向原告交付土地、房屋权属证书。为此，原告请求：一、判令被告继续履行涉案商品房买卖合同，在庭审中，原告撤回该项诉讼请求；二、判令被告协助原告办理新世纪花园8幢1单元1301室、1302室商品房权属初始登记；三、判令被告协助原告办理上述商品房权属转移登记手续，庭审后，原告撤回该项诉讼请求；四、判令被告支付原告逾期办证违约金113150元（自2013年12月31日起至按已付购房款每日万分之一计算至实际交付权属证书之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛都公司答辩称：一、被告分别于2007年6月25日、2015年1月8日依次办理了国有土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，于2015年11月10日完成了1301室商品房权属转移登记。而1302室商品房权属转移登记在办理过程中，估计一个月内即可完成。二、关于逾期办证违约金起止问题。涉案合同第十六条约定的产权登记是指商品房权属初始登记。出卖人需要在约定的时间内向买受人交付权属初始登记凭证，否则需承担违约责任。对于转移登记，则应由买受人自行办理；也可委托出卖人无偿代办。代办转移登记属于无偿代理行为，其办理时间不受合同第十六条约束。本案中，1301室违约金计算期间应为2014年1月1日起至2015年1月7日止。而1302室违约计算期间应从原告交清购房款之日起推迟6个月起算，因原告于2014年1月3日付清购房款，其起止时间应为2014年7月3日起2015年1月7日止。三、对原告主张违约金计算基数及利率无异议。
原告陈尔朗、吴君玉在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、身份证、公司基本情况单、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同，用以证明原告向被告购买涉案商品房的事实。
被告盛都公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、押金收据、销售不动产统一发票（自开）、公证书，用以证明原告委托被告代办房屋权属转移登记手续的事实；
2、房屋所有权证、土地登记信息查询证明、房屋权属登记信息查询证明（登记在盛都公司名下），用以证明被告于2015年1月8日完成合同约定的办证义务；
3、房屋所有权证、国有土地使用权证（前述两证均登记在陈尔朗、吴君玉名下）、契税证，用以证明被告已办理涉案1301室商品房转移登记手续；
4、借款凭证，用以证明原告逾期支付购房款的事实.
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据，被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1，原告无异议，对其证明力予以确认。被告提供证据2、3，原告对其真实性没有异议，但认为不能证明被告已履行了办证的合同义务，本院对这些证据客观真实予以确认，因其内容足以证明被告的待证事实，故对其证明力予以确认。被告提供的证据4，对其真实性无异议，对待证事实有异议，本院对其真实性予以确认，其内容可以证明被告于2014年1月3日就涉案1302室商品房办理按揭贷款400000元，该款作为购房款于同日由被告收取的事实。至于原告是否逾期付款问题，本院在下文阐述。
本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年1月31日，陈尔朗、吴君玉与盛都公司签订二份《商品房买卖合同》，编号分别为201190001620361、201190001620362。其中编号为201190001620361合同第一、三条约定：陈尔朗、吴君玉向盛都公司购买新世纪花园第8幢1单元1301室商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米13873.59元，总金额为1274983元。第七条约定：买受人在签订该买卖合同时一次性付清所有购房款。第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。编号为201190001620362合同第一、三条约定：陈尔朗、吴君玉向盛都公司购买新世纪花园第8幢1单元1302室商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米12474.59元，总金额为675000元。第七条约定：在签订该买卖合同时买受人需支付275000元，余款400000元在15日内一次性付清或办理按揭贷款。若因买受人原因造成无法办理按揭贷款的，买受人必须在15日内一次性付清全部房款。该合同其他条款内容与编号为201190001620361合同相同。合同签订后，陈尔朗、吴君玉按约为1301室商品房支付了全部购房款，为1302室商品房支付首付款275000元，于2014年1月3日以按揭贷款形式向被告支付剩余购房款400000元。盛都公司于2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月8日办理涉案商品房所有权初始登记手续。
另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续，分别于2015年11月10日、11月25日依次取得涉案1301室商品房所有权转移登记证书和土地使用权变更登记证书。
本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。
关于逾期办证违约金问题。本院认为，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月8日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。由此可见，被告于2015年1月8日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。至于被告是否承担2015年1月7日后逾期办证违约责任问题，本院认为，被告于2015年1月8日后所办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，被告不必对办证期限负责。现原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错，故被告无需承担逾期办证等违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年1月1日起到2015年1月7日止。由于原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为72539元（1949983元×日利率万分之一×372日）。因此，原告第四项诉讼请求中与之相符合部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。原告撤回第一、三项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。由于涉案商品房权属初始登记已完成，故原告要求被告协助原告办理涉案商品房权属初始登记，于法无据，本院不予支持。被告主张原告于2014年1月3日才支付涉案1302室商品房购房款400000元，构成了逾期付款的违约，故被告有权顺延6个月办理涉案商品房初始登记。对此，本院认为，被告提供公证书内容表明涉案按揭贷款事项委托被告办理，在此情形下，按揭贷款办理时间的长短非原告所能控制，且被告未能举证证明原告阻碍按揭贷款的办理，故其对涉案按揭贷款于2014年1月3日才办理，视为原告逾期付款，理由不能成立，本院不予采纳。因此，被告要求逾期办证违约金从2014年7月3日起算，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈尔朗、吴君玉逾期办证违约金72539元；
二、驳回陈尔朗、吴君玉其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2562元，减半收取1281元，由陈尔朗、吴君玉负担474元，温州盛都房地产开发有限公司负担807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2562元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审判员 黄兆针
二〇一五年十二月二十一日
书记员 郑丽娜
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。