福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第11969号
原告厦门市华天花园小区业主委员会，住所地厦门市思明区嘉禾路255号华天花园物业服务处。
诉讼代表人蔡凤英。
委托代理人何小明，福建炼海律师事务所律师。
被告厦门延铭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7B，组织机构代码612011704。
法定代表人吴友华，董事长。
委托代理人张东辉，福建远东大成律师事务所律师。
被告厦门国美电器有限公司，住所地厦门市湖里区仙岳路678号龙门天下一层正门及一、二层夹层、二、三楼，组织机构代码76174974-5。
法定代表人黄秀虹，总监。
委托代理人杨永森。
第三人厦门华天港澳台商品购物有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7A。
法定代表人吴友华，董事长。
委托代理人张东辉，福建远东大成律师事务所律师。
第三人厦门金名正实业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路20号基金大厦12楼03单元。
法定代表人严振国，董事长。
委托代理人张东辉，福建远东大成律师事务所律师。
原告厦门华天花园小区业主委员会（以下简称“华天花园业委会”）与被告厦门延铭房地产开发有限公司（以下简称“延铭公司”）、厦门国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）物权保护纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依法适用普通程序，由审判员吴兆安担任审判长，与代理审判员杨丽芬、人民陪审员谢焕发组成合议庭，于2014年5月7日、2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告负责人蔡凤英，原告委托代理人何小明，被告延铭公司、第三人厦门华天港澳台商品购物有限公司（以下简称“华天公司”）、第三人厦门金名正实业有限公司（以下简称“金名正公司”）共同委托代理人张东辉，被告国美公司委托代理人杨永森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华天花园业委会诉称，被告延铭公司系厦门市华天花园小区开发商。2005年12月22日，华天花园小区一期工程竣工。2008年7月10日，华天花园小区二期工程竣工。依华天花园小区工程设计总平面图，或华天花园小区一期、二期工程设计竣工图，华天花园二期商住楼西南面建筑外墙、东南面建筑外墙及东北面建筑外墙属厦门市华天花园小区公共部位。然被告延铭公司为一己之私，置全体业主安全隐患不顾，强行占用该区域，在该区域设置广告位经营获利，自小区二期工程竣工之日至今。被告国美公司系二期商住楼商场主要承租商户，被告国美公司与被告延铭公司共同在该区域设置广告位经营获利，为共同侵权人，依法应承担共同侵权责任。诉请判令：1、被告延铭公司立即返还所占用厦门市华天花园二期商住楼建筑物外墙［具体为厦门市华天花园二期商住楼西南面建筑外墙（含一至四层墙面、五至二十八层南侧条状墙面），东南面建筑外墙（含二至四层整墙面）及东北面建筑外墙（含二至四层整墙面）；2、被告延铭公司承担占用华天花园二期商住楼建筑物外墙之侵权责任，赔偿原告310000元；3、被告国美公司对上述第一项请求承担连带返还责任，对上述第二项请求承担连带赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费。如果法庭查明第三人有责任，则要求两个第三人一并承担相应责任。
被告延铭公司辩称，第一，原告非本案适格主体，商住楼外墙是商住楼全体业主的共有部分，而非小区全体业主的共有部分。如果有侵权行为，也只能由商住楼全体业主主张；第二，本案应追加237位商场业主为本案共同被告参加诉讼；第三，被告延铭公司不存在侵犯华天花园二期商住楼外墙的行为；第四，商场产权人、使用人对商场外墙的使用属于合理使用，不属于侵权行为；第五，原告有关诉请各被告承担赔偿责任的诉讼请求无事实与法律依据，不能成立。
被告国美公司辩称，第一，同意延铭公司的答辩意见；第二，237个业主有权力使用外墙广告，被告国美公司作为承租人，有权使用广告位。如果出租权出现瑕疵，应由金名正公司承担。
第三人华天公司和第三人金名正公司陈述的意见与被告延铭公司的答辩意见一致。
经审理查明，被告延铭公司是华天花园小区开发商。华天花园小区一期和二期工程分别于2005年12月22日和2008年7月10日竣工。原告是华天花园小区业主委员会，成立于2012年12月。
2004年10月28日，被告延铭公司与第三人华天公司签订《房屋租赁合同》（延铭公司-
华天公司），约定被告将华天花园C栋1-4层全层出租给华天公司。2008年11月12日，第三人华天公司与第三人金名正公司签订《房屋租赁合同》（华天公司-
金名正公司），合同第二条约定房屋租赁范围为华天大厦首层部分场地，2-4层全层；第十九条约定华天公司对本租赁房屋配有的停车位、广告位享有支配权，并免费提供给金名正公司使用。同日，金名正公司与被告国美公司签订《房屋租赁合同》（金名正公司-
国美公司），约定金名正公司将华天大厦首层部分场地、2-4层全层出租给国美公司；金名正公司对本租赁房屋配有的停车位、广告位享有支配权，并免费提供给国美公司使用。被告延铭公司向国美公司出具《同意转租证明》，同意金名正公司将房屋出租给国美公司。2010年11月1日，华天公司与金名正公司、国美公司签订《三方协议》，约定被告金名正公司继续履行《房屋租赁合同》（金名正公司-
国美公司）中出租方应承担的责任和义务，并负责华天大厦1-4层商场的商业管理。被告国美公司按期履行了其与金名正公司签订的《房屋租赁合同》项下支付租金的义务。
另查明，华天花园二期商住楼西南面建筑外墙（含1-4层墙面）、东南面建筑外墙（含2-4层墙面）及东北面建筑外墙（含2-4层墙面）均设有若干广告位，其中国美公司的广告位集中于西南面建筑外墙1-4层。另西南面建筑外墙5-28层设有“国美华天购物中心”广告字，法庭要求各方当事人核实该广告字何时即有，至今各方均未回复。
案件审理过程中，经原告申请，本院委托厦门均达资产评估有限公司对延铭公司、国美公司占用华天花园二期商住楼建筑外墙之经营收益进行评估。因客观条件限制，该公司无法计算相关经营收益，于2014年10月25日出具《退鉴函》。
以上事实有《厦门市华天花园小区工程设计总平面图》、《厦门市华天花园小区一期、二期工程设计竣工图》、《房屋租赁合同》（延铭公司-
华天公司）、《房屋租赁合同》（华天公司-金名正公司）、《房屋租赁合同》（金名正公司-
国美公司）、《同意转租证明》、《厦门市房产测绘成果报告书》、《退鉴函》、国美公司的付款证明等证据以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告系合法成立的华天花园小区业主委员会，代表华天花园小区全体业主的共同利益，对被告在华天花园二期C栋商住楼的侵权行为，经业主大会授权后，有权提起诉讼。就被告提出的应当追加1-4层237位业主为本案被告的意见，本院认为，该237位业主出租给被告延铭公司的仅是其产权证所涉及的房屋，没有必要追加该237位业主为本案被告。
本院认为，被告国美公司承租华天花园二期C栋商住楼层部分场地、2-4层全层，被告为经营活动势必会在1-4层外墙设置广告位。根据相关司法解释，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。被告作为承租人，享有无偿利用与其专有部分相对应的外墙面的权利。原告主张被告拆除1-4层广告位的请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告超越权限在商住楼5-28层设置广告位属于侵权行为，原告主张被告将5-28层墙面的广告拆除，本院予以支持。原告主张赔偿金部分因鉴定机构无法对该收益进行评估，且5-28层是否能产生广告收益尚不明确，故对于原告该项主张，本院暂不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门延铭房地产开发有限公司、厦门国美电器有限公司、第三人厦门华天港澳台商品购物有限公司及第三人厦门金名正实业有限公司应于本判决生效之日起十日内对华天花园二期商住楼5-28层外墙面的广告进行拆除；
二、驳回原告厦门市华天花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案案件受理费5950元，由原告厦门市华天花园小区业主委员会负担5000元，被告厦门延铭房地产开发有限公司、被告厦门国美电器有限公司、第三人厦门华天港澳台商品购物有限公司及第三人厦门金名正实业有限公司负担950元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴兆安
代理审判员 杨丽芬
人民陪审员 谢焕发
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 程ＸＸ
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。