四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1702民初633号
原告：郑庆银，1962年3月20日出生，汉族，装修工人，住达州市通川区。
委托诉讼代理人：朱世健，四川虹信律师事务所律师。
被告：郑庆玲，女，1974年5月29日出生，汉族，自由职业，住达州市达川区。
被告：陈帅，男，1975年2月24日出生，汉族，自由职业，住达州市达川区。
第三人：四川万源农村商业银行股份有限公司，住所地万源市太平镇河街129号。
法定代表人：胡泰峰，董事长。
统一社会信用代码：91511781210453921U。
委托诉讼代理人：赵继祥，四川远创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文武，系第三人公司员工。
原告郑庆银与被告郑庆玲、陈帅、第三人四川万源农村商业银行股份有限公司（以下简称万源农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，于同年7月26日作出（2017）川1702民初1901号民事判决。第三人不服上诉于四川省达州市中级人民法院。该院于2017年12月18日作出（2017）川17民终1345号民事裁定书，撤销本院（2017）川1702民初1901号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑庆银及其委托诉讼代理人朱世健，第三人万源农商行的委托诉讼代理人赵继祥、陈文武到庭参加诉讼，被告郑庆玲、陈帅经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑庆银向本院提出诉讼请求：1、判决二被告继续履行房屋买卖合同；2、判决二被告在本案判决生效之日起办理产权过户手续，并赔偿以房产总价为基数从2013年11月18日起至办理过户手续时止按人民银行同期贷款利率计算的损失。事实和理由：原告郑庆银与被告郑庆玲系亲兄妹关系，二被告结婚后与原告关系较好。原告之女郑芳芳因工作原因借住在被告所有的江州大厦房屋1单元18－3号房屋内，打听到被告夫妻要出售该房屋，经过原、被告几次商议后达成合意将此房出售给原告，房价在中介价格基础上少两万元定为33万元。2010年11月1日原告支付给被告19万元房款，原告之女郑芳芳就开始与家人一起居住屋内。因双方是亲戚关系，被告只是出具了收条，并约定过户税费的承担，口头要求交清费用后办理过户手续。后来因被告缺钱，原告分别于2011年12月13日支付房款3万元，2012年6月17日支付房款15000元，2013年2月15日支付房款5000元，2014年8月7日被告夫妇向原告出具合计房款24万元的收条。原告多次要求付清房款并一起去办理过户手续，但被告一直以房产证抵押给他人，无法办理过户手续。原告经过查询得知二被告该房屋的抵押贷款于2012年11月20日已经还完，而后没有履行过户手续是因为2015年4月28日再次用该房设立抵押，向本案第三人继续贷款。综上所述，原、被告双方达成买卖房屋合同，原告履行了相关义务，但被告以各种理由故意拖延不履行合同后期义务，同时在还完抵押贷款后不履行过户手续，隐瞒事实真相再次进行抵押贷款，已违背双方之间的约定，构成违约。原告遂诉至法院。
被告郑庆玲、陈帅未作答辩。
第三人万源农商行述称：1、原被告之间是否有房屋买卖关系，第三人是不知情的，即使房屋买卖关系成立，但没有经过抵押权人的同意将房屋出售他人是不合法的，房屋买卖合同是无效的。2、根据物权法的规定，不动产的变更应当办理过户登记手续，本案诉争房屋没有办理过户登记，所以原告对该房屋不享有物权。3、抵押权属于物权，房屋买卖属于债权，根据物权优于债权的原则，第三人对于设置抵押权的抵押物应当优先受偿。4、不管涉案房屋是否真的存在买卖关系，二被告必须将我处的债务偿还完毕解除抵押后方能进行房屋买卖，办理过户登记手续。
原告郑庆银围绕诉讼请求依法提交证据：1、原、被告身份证复印件；2、第三人工商登记信息资料；3、达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1－18－3号房屋登记簿业务查询结果单；4、2010年11月1日《收条》原件；5、2011年12月13日、2012年6月17日、2013年2月15日《收条》原件三张；6、2014年8月7日购房凭条原件；7、居住证明、江州大厦水、电、气管理收费登记表、结婚证复印件、户口簿复印件、收据三张。
被告郑庆玲、陈帅对上述证据未予质证，也未提供证据，第三人万源农商行对上述证据进行了质证，并围绕诉讼请求依法提交证据：1、营业执照；2、被告陈帅、郑庆玲的身份证复印件，二被告的结婚证复印件；3、涉案房屋房产证（达州市房权证字第××号）、国土证（达州市国用（2011）第***号）、房屋他项权证（达州市房他证达字第××号）复印件；4、房地产抵押担保承诺书；5、个人借款合同、抵押合同复印件两份、保证合同复印件；6、借款借据复印件，原告对上述证据进行了质证。
本院认定事实如下：2010年11月1日，被告陈帅向原告郑庆银出具《收条》一份，载明：“今收到郑庆银现金190000元，大写壹拾玖万元整，此款作为郑庆银买郑庆玲荷叶街江州大厦18-3号的房子预付款。房子总价款330000元（叁拾叁万元整），房子过户的一切税费由郑庆银承担。此据。收款人：陈帅”。2011年12月13日，被告陈帅向原告郑庆银出具《收条》一份，载明：“今收到郑庆银现金30000.00元，大写（叁万元整）。”2012年6月17日，被告陈帅向原告郑庆银出具《收条》一份，载明：“今收到郑庆银现金15000.00元，大写（壹万伍仟元整）。”2013年2月15日，被告郑庆玲向原告郑庆银出具《收条》一份，载明：“今收到二哥郑庆银5000元，伍仟元整”。2014年8月7日，二被告向原告出具文书一份，载明：“今收到郑庆银购买江洲大厦1栋1单元18楼3号房屋款叁拾贰万捌仟元，已付贰拾肆万元，下欠捌万捌仟元，此房屋系郑庆玲所有，该房现已进行银行抵押，等抵押期满郑庆玲取回房产证后再付余款，该买卖双方无异议，此买卖行为双方不得反悔”。
同时查明，西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋的所有权人为郑庆玲，该房在达州市房产管理局房屋登记薄业务查询结果显示从2003年开始至今，被告郑庆玲分数次将该房作为抵押物抵押给达县南外信用社、四川信源融资担保有限责任公司、达县农村信用合作联社南外信用社及本案第三人，其中2003年至2008年8月期间抵押给达县南外农村信用社，2008年9月25日至2011年9月25日期间抵押给达县农村信用合作联社南外信用社，2012年11月18日，将涉案房屋用于四川信源融资担保有限责任公司借款作抵押担保，抵押期限为2012年11月18日至2013年11月18日。2014年1月26日和2015年6月30日二被告两次提供涉案房屋为借款人陈香凝在第三人万源农商行借款260万元进行抵押担保。除2015年6月30日的抵押登记未失效外，其余抵押登记均已失效。
另查明，郑庆银与郑庆玲系兄妹关系；陈帅与郑庆玲于2000年4月28日登记结婚。
本院认为，本案争议焦点一、原、被告是否存在买卖合同关系。从收条及二被告签字的文书内容可以认定原、被告通过口头协商方式形成房屋买卖合同关系，并约定了购房款，二被告已支付部分，现下差购房款8.8万元。
本案争议焦点二、原、被告之间的买卖合同是否有效，被告郑庆玲在转让诉争房产时，该房产系抵押权存续期间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，被告在出售抵押房产未经抵押权人同意，属无权处分，另外根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”原、被告之间通过口头协商方式订立合同，违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法的规定，应属无效合同。
最后，因未办理产权过户手续，原告与被告之间属合同之债，抵押权作为担保物权的一种，具有物权的一般属性，抵押权不仅具有支配性也具有排他性，优先于普通债权，在买受人或者出卖人未清偿债务消灭抵押权的情况下，无论原被告之间的买卖合同是否有效，原告均无权要求被告履行合同。
综上，原告主张二被告继续履行房屋买卖合同并办理产权过户手续，并赔偿以房产总价为基数从2013年11月18日起至办理过户手续时止按人民银行同期贷款利率计算损失的诉讼请求，依法不能成立。对原告因合同无效导致的损失，原告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 向锷
审 判 员 陈宇
人民陪审员 张蓉
二〇一八年四月十八日
书 记 员 柏维