宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异67号
案外人：武喜英，女，1962年6月7日出生，汉族，个体，高中文化，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：林剑，北京大成（银川）律师事务所律师。
申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路*号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨街丰收巷。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，本科文化，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人武喜英对本院拍卖北京东路北侧”尚东帝景花园”21-1-301室、21-1-1402室及103个车位（C区204号至303号共100个、440号、441号、460号）的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月23日举行了听证。案外人武喜英和委托诉讼代理人林剑、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟和牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人武喜英称，2009年1月至2012年6月，案外人分数次向宁夏隆湖房地产开发有限公司（简称隆湖公司）、徐毅借款2876万元。2011年为清理债务，双方同意”以物抵债”抵顶债务。1.2011年11月21日，案外人与隆湖公司签订房屋买卖合同，案外人获得”尚东帝景花园”21-1-301室，价值728160元；21-1-1401室，价值728160元；2.2011年7月5日，案外人与隆湖公司签订了”尚东帝景花园”车位出售协议，案外人获得”尚东帝景花园”C区460号车位，价值16万元；3.2011年11月21日，案外人与隆湖公司签订车位出售协议，案外人获得”尚东帝景花园”C区440号车位的权利，价值18万元，441号车位，价值18万元；4.2012年5月22日，案外人与隆湖公司签订”尚东帝景花园”车位出售协议，案外人获得”尚东帝景花园”C区204号至303号区100个车位的财产权利，价值1200万元（与杨玉贤共有）。案外人认为，”尚东帝景花园”21-1-301室、21-1-1401室及103个车位的财产权利已转移为案外人所有，合计价值13976320元，请求贵院中止对上述财产的拍卖强制执行。
案外人武喜英为支持其异议请求，向本院提交了：抵账协议、商品房预订单、收据、出售协议。
申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，1.中信信托享有异议房屋及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。根据物权法第182条规定，车位一并抵押。中信信托依约发放贷款，对异议房屋及其所在土地使用权享有抵押权；2.异议不动产系抵债武喜英，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行，恳请法院驳回武喜英的异议请求。
申请执行人中信信托有限责任公司为支持其请求，向本院提交了：1.京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明；5.（2017）宁民终131号民事判决书。
被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称，认可案外人证据的真实性，请求法院依法裁决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在”新消息报”刊登”尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人武喜英所提异议的”尚东帝景花园”21-1-301室、21-1-1401室及103个车位。
另查明，案外人武喜英与隆湖公司、徐毅间存在债权债务关系，隆湖公司陆续向案外人武喜英借款28760000元。2011年3月28日，武喜英与隆湖公司签订《协议书》，主要约定：隆湖公司欠武喜英340万元，隆湖公司用”尚东帝景花园”住宅和车位（21-1-201室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1016390元；21-1-301室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1031560元；12-1-401室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1039145元；C区460号车位，160000元；C区459号车位，160000元，上述共计455.1平方米，抵账金额3407095元）抵顶欠款340万元，抵顶的房屋于2011年5月10日前办理完房屋备案登记手续。当日，武喜英与隆湖公司签订《商品房预订单》，约定武喜英购买”尚东帝景花园”21-1-301室房屋，面积151.7平方米，房屋总价1031560元。2011年11月21日，隆湖公司给武喜英出具收据：今收到武喜英交来21-1-301室房款728160元。2011年3月28日，武喜英与隆湖公司签订”尚东帝景花园”地下停车位使用权出售协议，约定武喜英购买该花园地下停车位C区460号，并由隆湖公司出具收据：今收到武喜英交来”尚东帝景花园”地下停车位C区460号人民币160000元。
2011年11月21日，武喜英与隆湖公司再次签订《协议书》，主要约定:隆湖公司欠武喜英1497750元，隆湖公司用尚东帝景花园”住宅和车位（21-1-1401室、面积151.7平方米，抵账金额1137750元；车位2个，C区440号和441号，各抵账金额为180000元）抵顶欠款1497750元。当日，武喜英与隆湖公司签订《商品房预定单》三份，约定武喜英购买尚东帝景花园”21-2-1401室和C区440号、441号车位，隆湖公司分别出具收据三份，载明收到武喜英21-1-1401室房款728160元、收到车位款180000元、180000元。
2012年5月22日，武喜英与隆湖公司签订”尚东帝景花园”地下停车位使用权出售协议（无具体内容），当日，隆湖公司给武喜英出具收据：今收到武喜英、杨玉贤交来尚东帝景C区204-303号地下车位12000000元。后武喜英将”尚东帝景花园”12-1-401室、C区459号车位转卖贺忠义，21-1-301室、21-1-1401室及103个车位（C区204至303号100个车位、440号、441与460号车位）被本院列入拍卖范围。
还查明，涉案21号楼于2011年1月20日抵押给中信信托有限责任公司，2012年5月20日被本院查封；车位于2013年5月7日被本院查封。
本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人武喜英对本院拍卖”尚东帝景花园”21-1-301室、21-1-1401室及103个车位提出异议，并向本院提交了抵账协议、商品房预订单、收据、出售协议等证据，用于支持其异议请求。经查，案外人武喜英提交的上述证据，证实武喜英与隆湖公司签订抵账协议是在案涉房屋抵押给申请执行人中信信托有限责任公司后，且且双方的协议性质实质上是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋、地下车位的买卖，不能体现双方买卖房屋、地下车位真实意思表示，不必然引起房屋、地下车位的权属的变动。因此，案外人武喜英对案涉房屋、地下车位并不享有优先权，故其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下：
驳回案外人武喜英的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 张丽媛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。