山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱城民初字第1129号
原告：王爱文，男，1948年12月16日生，汉族，城镇居民。
委托代理人：李振庆，莱芜莱城汶汇法律服务所法律工作者。
被告：莱芜市欧博尔家电销售有限公司。
法定代表人：李峰，经理。
委托代理人：乔燕，山东众成仁和（莱芜）律师事务所律师。
委托代理人：张立春，男，1963年2月19日生，该公司行政经理。
原告王爱文与被告莱芜市欧博尔家电销售有限公司（以下简称欧博尔公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱文及其委托代理人李振庆，被告欧博尔公司委托代理人乔燕、张立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王爱文诉称：2008年8月24日，被告欧博尔公司工作人员与原告签订了鹏泉西大街126号沿街房六间、东西偏房两间的租赁合同。2009年2月25日签订了鹏泉西大街126号后边院子一套房屋10间的租赁合同，约定租赁期5年，自2009年2月25日至2014年2月25日，租赁费每年2万元，每年2月25日缴纳，晚交一天租赁费外罚200元。2010年11月2日被告与原告签订了补充协议，在上述两合同的基础上延长五年租赁期，并对租金缴纳等作了约定。根据合同约定，被告应于2013年2月25日向原告支付后院、房屋10间的租金2万元，但至今未缴纳，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告支付租赁费20000元并承担罚金10000元，本案诉讼费用由被告负担。
被告欧博尔公司辩称：一、涉案房屋无合法手续，不是合法的出租标的物，涉案租赁合同为无效合同；二、涉案房屋（后院）系危房，为避免出现不良后果，被告陆续将房内的货物搬出，至2013年2月初搬运完毕，不再使用涉案房屋。三、即便合同有效，《房屋租赁合同》也已解除。在与原告协商不成的情况下，被告于2013年5月14日向原告邮寄送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，解除2008年8月24日、2009年2月25日签订的《房屋租赁合同》，以及2010年11月2日签订的《补充协议》，同时将涉案房屋的钥匙交还，原告于5月17日签收。综上，涉案房屋系非法建筑，并系危房，且2013年2月被告已不再实际使用涉案房屋，被告不应再支付租赁费，故请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有鹏泉西大街126号沿街房六间、东西偏房两间出租给乙方，租赁期五年，自2008年9月1日至2013年9月1日止。
2009年2月25日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其鹏泉西大街126号沿街房后边院子一套、房屋十间出租给乙方，租赁期五年，自2009年2月25日至2014年2月25日；租赁费每年2万元，每年2月25日乙方向甲方交2万元，晚交一天除租赁费外罚乙方200元；房屋改建与维修由乙方负责；租赁期内双方不能以任何理由终止合同。
2010年11月2日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商，对于鹏泉西大街沿街房及后院的租赁、改造、使用情况，达成协议，作为原有合同的补充，双方签订《补充协议》一份，约定：一、租赁时间在沿街房及后院原有合同租赁时间的基础上同时延长五年租赁期；二、租金及缴纳1、在延长的五年租赁期内，租金在执行原来租赁费的基础上每年增加2万元租金（沿街房和后院共增加，即沿街房1.5万元、后院0.5万元）。2、增加缴纳按照原有合同约定时间条款执行。三、租赁期内不能以任何理由终止合同。四、后院根据乙方经营需要进行改造，后院老房甲方负责拆迁及清理，由乙方出资按照乙方的需求改造（改造如需手续甲方应提供并协调解决），改造部分在乙方使用中产生的维修费用由乙方负责。协议还约定了其他事项。
2013年5月14日，被告向原告邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》一份及钥匙一把，通知原告自原告接到该通知之日起，原、被告2009年2月25日签订的《房屋租赁合同》、2010年11月2日签订的《补充协议》即行解除，自2013年3月1日起不再支付鹏泉西大街沿街房后院房屋租赁费。2013年5月17日，原告签收该邮件。
另查，原告沿街房及后院在相关部门办理建设及登记手续，后院房屋未办理建设手续。
上述事实，由《房屋租赁合同》两份、《补充协议》一份、房屋所有权证、（2013）莱中信证民字第795号《公证书》、邮件全程跟踪查询单、《关于解除房屋租赁合同的通知》、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原、被告于2009年2月25日签订的《房屋租赁合同》约定被告承租原告鹏泉西大街126号沿街房后边院子一套、房屋十间，2010年11月2日双方又签订《补充协议》约定对原告沿街房及后院的租赁期延长五年，上述合同、协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告辩称涉案房屋无合法手续，不是合法的出租标的物，涉案租赁合同为无效合同，因合同标的物为沿街房后院及附属房屋，故不能因后院中房屋无建设审批手续而认定租赁合同无效，对被告辩称理由本院不予采纳。被告辩称涉案房屋系危房，因双方合同约定维修由承租人负责，此辩称理由不能成立。按照合同约定，被告应在2013年2月25日前向原告支付后院及后院房屋2013年2月25日至2014年2月25日租赁费，而被告在2013年5月17日向原告送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除合同，已明确表示不履行租赁合同支付租赁费的义务，构成根本违约，原告要求其承担租赁费损失及违约金符合法律规定，本院依法予以支持。被告赔偿原告租赁费损失应相当于其实际损失，且被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大。综合本案情况，被告应按租赁合同约定的租赁费计算标准赔偿原告半年的租赁费损失即10000元。原、被告约定的违约金过高，本院酌定被告按约定的年租赁费20000元，按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告莱芜市欧博尔家电销售有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王爱文10000元。
二、被告莱芜市欧博尔家电销售有限公司于本判决生效之日起支付原告王爱文违约金（自2013年2月5日起至本判决生效之日止，按约定的年租赁费20000元、按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 胥洪增
审 判 员 郭丰国
人民陪审员 房思华
二〇一三年八月五日
书 记 员 王珍玉
相关法律规定附后：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。