陕西省佛坪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛民初字第00116号
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司。
法定代表人徐某某，该公司经理。
委托代理人林某某，该公司副经理。
委托代理人李某某，陕西秦汉律师事务所律师。
被告张某甲，女，汉族，个体工商户。
委托代理人刘某某，陕西省某县148法律服务所法律工作者。
第三人某县人民政府。
法定代表人杜某某，职务为某县人民政府县长。
委托代理人朱某某、张某乙，系某县人民政府干部。
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告张某甲、第三人某县人民政府（以下简称某县政府）房屋租赁合同纠纷一案经某县人民法院申请，汉中市中级人民法院指定我院管辖。我院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托代理人林某某、李某某，被告张某甲及其委托代理人刘某某，第三人某县政府委托代理人朱某某、张某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告平等协商，于2012年9月12日签订了一份商铺租赁合同。合同约定被告租赁原告管理的尚都商城一楼36、37号商铺，租期自2012年9月25日至2015年9月24日，共三年。合同履行期间，被告仅交付了保证金和部分租金及物业费，下欠的租金及物业费，经多次催收，被告拒付，被告的行为已严重违约。请求依法判令：1、被告于2015年9月24日前将租赁原告运营管理的尚都商城36、37号商铺按约定方式腾清并交付原告；2、被告支付原告租金56910元、物业费2004元，另承担违约金31008元；3、被告支付自2015年9月25日至腾房之日的租金、物业费及违约金；4、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，某政办发（2012）91号文件合法有效，原告在知晓该文件内容的前提下，与被告签订房屋租赁合同，却并未按政府文件的内容给被告相应的优惠政策，况且原告曾经给被告口头承诺商城发展皮草生意，保证相应的客流量，但现在皮草商早已撤离，原告的违法行为给被告造成了损失，被告不存在违约行为。商铺租赁合同，被告已履行部分有效，未履行部分无效。请求驳回原告的诉讼请求，返还已交纳给原告的房屋租金、物业费、运营保证金并赔偿被告的损失。
第三人述称，某政办发（2012）91号文件，是针对江浙做皮草生意的商户，原被告双方在自愿平等的前提下签订合同，并未受文件的影响，与政府文件无关。
经审理查明，某县政府办公室2012年6月26日下发了某政办发（2012）91号文件，首部为“各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构，市管单位：《某县尚都商城经销运营优惠政策》已经县政府同意，现印发给你们，望认真抓好落实”。第二章优惠政策适用范围：“第二条……凡有意入驻该商城并与尚都商城商业运营公司签订了入驻合同，并在尚都商城……有实质性进展的客商均可享受此优惠政策。第三条鼓励东南沿海地区有意愿、有实力的客商来某县与尚都商城运营公司进行合作，从事皮革、羊毛衫等具地域特色和市场竞争力产品的加工、营销”。第三章经营及配套加工用房优惠政策：“第四条凡入驻尚都商城经营客户，尚都商城商业运营公司免收合同期前两年经营房租金，签约期免收全部物业管理费……”。2014年10月9日，某县政府办公室又下发了某政办发（2014）130号文件，内容为“废止某政办发（2012）91号文件”。
另查明，鑫泰公司2012年7月2日与某县尚都房地产开发有限公司（以下简称尚都公司）签订了《托管经营协议书》，内容为：第一项“尚都公司将自己拥有的商城商铺统一交由鑫泰公司整体托管运营”。第二项“鑫泰公司托管运营期间自行制定招商方案，自行对外租赁商铺，自行收取物业费用等”。依据托管经营协议书，鑫泰公司作为甲方2012年9月12日与乙方张某甲签订了《尚都商城步行街商铺租赁合同》，合同首部特别告知“为你方利益，您在签署本合同前，请仔细阅读如下条款并确认有关事宜：1、您所提交的文件、材料及所作陈述是真实、合法、有效；2、您已仔细阅读本合同所有条款，特别是带（标记的条款，并对其含义及法律后果有充分理解；3、您有权签署本合同，合同生效后，您必须按约定行使权利、承担义务；5、如有不解之处，可向我公司招商人员询问，如仍有疑问，请暂缓签署”。合同第一条“甲方出租尚都商城一楼第36、37号商铺给乙方经营使用，商铺面积约为37.94平方米”；第二条“租赁期为三年，自2012年9月25日至2015年9月24日”；第三条“1、租金（1）第一年度2012年9月25日至2013年9月24日，基准租金每平米110元／月，享受3.2折优惠，实际租金每平米为35元／月，第一年度租金为11951元，已减去优惠的3984元。（2）第二年度2013年9月25日至2014年9月24日，基准金租金每平米110元／月，享受5折优惠，实际租金每平米为55元／月，第二年度租金为25040元。（3）第三年度2014年9月25日至2015年9月24日，基准金租金每平米110元／月，享受6.5折优惠，实际租金每平米为70元／月，第三年度租金为31870元。2、物业费每月2.2元／平米，每年合计1002元，第一年免收六个月，实际支付500元。4、运营保证金80元／平米，合计3035元。”；（第四条“甲方的权利与义务：1、为繁荣市场，积极配合经营户举办各类促销活动，有计划的组织经营户在各类媒体上投放广告，统一对外发布市场的形象宣传”；（第五条“乙方的权利与义务：3、按时缴纳租金、服务费、水电费等各种应交费用，乙方如有拖欠，甲方有权视不同情况，按合同约定向乙方收缴滞纳金，直至解除合同；6、爱护公共财物，保证所租赁铺位内甲方提供乙方使用的所有设备、设施完好无损。合同到期或双方解除或终止租赁关系，乙方离场需保持商铺原样不变，相关装饰、装修无偿归甲方所有”。第六条“运营保证金的返还：1、租赁期满，乙方租赁期间内无违法违约……以及无拖欠款项，铺位保持原样（相关装修、装潢归甲方所有），乙方所付的保证金租赁期满予以退还。”；第七条“其他约定事项：5、乙方需进行商位装潢、修建的……在合同期满后，若乙方不再租赁该商位，则乙方承诺不得拆除该建筑物，该装潢或建筑物等无偿归甲方所有，甲方不支付任何费用”；第八条“二、违约的处理：2、任何一方违约，应承担违约责任，造成损失的应予以赔偿。若乙方违约，则其已缴运营保证金，使用未到期时段内的房租金，商位内装潢、灯箱设施等一并视为对甲方遭受损失的赔偿。4、乙方如拖欠各类费用（包括租金等），除了第八条第二款第二项规定的赔偿损失外，还必须向甲方支付违约金，自拖欠之日起至付清日为止，每逾期一日，按拖欠总额每日千分之一计算。三、合同的解除：因上述情况违约，甲方解除合同，已交租金、运营保证金不再退还；不足部分及造成损失，甲方有权向乙方追偿。如因乙方责任导致合同终止或解除的，不退还运营保证金”。第十二条“本合同未尽事宜，双方可协商后作出补充约定，补充约定及合同附件为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力”。
再查明，张某甲与鑫泰公司签订租赁合同后，已将运营保证金3035元缴纳清楚，并缴纳了第一年度租金11951元、物业费500元，下欠第二、三年度租金56910元、物业费2004元。
上述事实有原、被告及第三人身份证明复印件，托管经营协议书，租赁合同，缴费凭证，某政办发（2012）91号文件，某政办发（2014）130号文件，调查笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点有：一、某政办发（2012）91号文件的效力认定；二、原被告双方签订租赁合同的效力认定；三、原被告是否存在违约及违约责任的承担。
关于焦点一：2012年6月26日第三人某县政府下发某政办发（2012）91号文件，被告推定该文件是尚都公司知情并同意后下发，既然原告在接受尚都公司委托后明知文件第三章第四条“凡入驻尚都商城经营客户，尚都商城商业运营公司免收合同期前两年经营房租金，签约期免收全部物业管理费……”的优惠条件，却对被告隐瞒并与之签订房屋租赁合同，据此认定原告不遵守政府文件，继而推定原被告签订合同部分有效，部分无效，原告的行为违约。该文件首部内容为“《某县尚都商城经销运营优惠政策》已经县政府同意，现印发给你们，望认真抓好落实”，第三人某县政府固然可以根据国家有关法律法规和相关政策规定并结合该县实际，制订招商引资的优惠政策，但该文件第三章第四条处分的财产权利应归尚都公司所有，只有尚都公司有处分权或授权其他主体处分，而该优惠政策是经县政府同意下发的，通观文件整体也未体现政府处分该项权利是经尚都公司授权，况且事后原告起诉向被告主张承担第二、三年度的房屋租金及物业费的行为，证明原告对政府的处分行为不予追认。负有举证责任的第三人某县政府，未提供证据证明该文件处分财产权的行为系尚都公司授权，被告亦未提供证据证明，且第三人某县政府也无证据证明其是尚都商城的所有人、合法占有人或管理人，却以文件形式免收合同期前两年房屋租金及签约期全部物业费的行为，属无权处分行为，某政办发（2012）91号文件对原告无拘束力，被告提出的原告不遵守政府文件应属违约的辩解意见，不予采纳；对第三人提出的原被告双方在自愿平等的前提下签订合同，并未受文件的影响，与政府文件无关的述称意见，予以采纳。
关于焦点二：原告鑫泰公司与尚都公司通过签订《托管经营协议书》，取得了尚都公司商铺对外租赁、收取物业费用等托管经营的权利，被告作为完全民事行为能力人，在知晓原告提供的租赁合同首部特别告知事项之后，自愿与原告签订了租赁合同，约定合同自双方签字或盖章之日起生效。原被告于2012年9月12日签订合同后，原告如约提供了商城1楼36、37号商铺给被告使用，被告也向原告缴纳了运营保证金和第一年度租金及物业费，原被告的行为印证了签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，且合同条款不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定房屋租赁合同有效。被告提出的合同中已履行部分有效，未履行部分无效的辩解意见，不予采纳。既然合同已生效，原被告应按合同行使权利、履行义务，被告提出驳回原告诉讼请求，返还已交纳的房屋租金、物业费及运营保证金的主张于法无据，不予支持。
关于焦点三：原告除有提供商铺供被告入驻经营的义务外，合同中第四条第1项“为繁荣市场，积极配合经营户举办各类促销活动，有计划的组织经营户在各类媒体上投放广告，统一对外发布市场的形象宣传”也应是原告的义务之一，但该内容过于模糊，义务承担方式不明确，原被告事后未进行协商补充；被告主张原告对商场的经营理念、发展规划及客流量等有口头承诺，原告不予认可，被告未提供证据证明，被告认为原告违约，应承担违约责任的辩解意见，不予采纳。商业经营应遵循市场规律，自担风险、自负盈亏，被告主张由原告赔偿运营损失的辩解意见，也不予采纳。合同第五条第6项、第六条第1项、第七条第5项均约定“相关装饰、装修均无偿归甲方所有”，被告要求原告赔偿装饰、装修费用的主张，不予支持。被告使用房屋但拒交第二、三年度房屋租金、物业管理费，合同到期时，未按约定续租或腾房，其行为构成违约。原告要求被告支付第二、三年度房屋租金、物业管理费及腾房交付原告的请求，应予支持，原告提出被告承担违约金，对其主张的合法部分，应予支持，据有关违约金的规定，违约金超过造成损失30%的可认定为过分高于造成的损失，对被告要求驳回原告诉讼请求可推定为不承担违约金或违约金过高的意思，对原告主张违约金超过造成损失30%的部分，不予支持。合同约定了如被告违约，运营保证金不予退还，但庭后原告提出可将运营保证金折抵部分违约金的意见，不违反法律规定，应予采纳。原告提出被告支付自2015年9月25日至腾房之日租金、物业费及违约金的诉称意见，因未提出具体数额，待被告腾房之后，原告可另行主张。
综上所述，某政办发（2012）91号文件对原告无拘束力，原被告签订的房屋租赁合同有效，双方应依约履行。被告显然违约，原告提出诉称意见的合法部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一、六十、一百零七、一百一十四、二百一十二、二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告张某甲于本判决生效后十日内将租赁原告某县鑫泰商业经营管理有限公司运营管理的该商城一楼36、37号商铺按约定方式腾清并交付给原告；
二、被告张某甲于本判决生效后十日内支付原告某县鑫泰商业经营管理有限公司2013年9月25日至2015年9月24日房屋租金56910元、物业费2004元，另支付违约金17674.2元（58914元×30%），被告已交纳的运营保证金3035元折抵违约金3035元，被告实际应支付原告房屋租金、物业费、违约金共计73553.2元；
三、驳回原告某县鑫泰商业经营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1272元，由被告张某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 郭 海
审 判 员 冯 亮
人民陪审员 田平涛
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张凯歌