四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第3213号
原告罗艺。
委托代理人李琳，四川蓉城律师事务所律师。
委托代理人徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。
被告双流蛟龙投资有限责任公司。住所地：成都蛟龙工业港双流园区服务中心。
法定代表人黄玉蛟，该公司董事长。
委托代理人陈清华，四川拱辰律师事务所律师。
原告罗艺与被告双流蛟龙投资有限责任公司（以下简称蛟龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理，依法由代理审判员周虎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗艺及其委托代理人李琳、徐茂辉，被告蛟龙公司委托代理人陈清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗艺诉称，2009年11月12日，原告向被告购买一套住房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定，被告将位于双流县蛟龙工业港双流园区乌江路的锦绣楠郡＊栋＊单元＊层＊号房以总价200000元售予原告，被告向原告提供了不动产统一发票。按此合同约定，被告应给原告办理该套房屋的全部权属证书，但被告至今仍未办理土地使用权证。原告曾与被告多次协商却无果。按合同第十九条约定，被告应承担违约责任并向原告支付每天万分之三的违约金。
原告据此请求判令被告立即协助原告办理土地使用权证，并支付违约金至办理土地使用权证办下为止（以房屋总价为基数，按银行同期贷款利率计算），至2014年5月11日为30955元。
被告蛟龙公司辩称，其并非是行政机关，原告要求被告立即办理土地使用权证不妥。原告向被告购买房屋、双方所签订的合同、房屋的价格及被告向原告提供的不动产发票均是事实。现在土地使用权证确实还未办理，但被告并无违约行为，故对原告请求的违约金不予认可，且认为原告主张的违约金明显过高。
经审理查明，2009年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买现位于双流县蛟龙工业港双流园区乌江路47号“锦绣楠郡”＊栋＊单元＊层＊号房屋，建筑面积55.34平方米，房价款200000元。《商品房买卖合同》第十九条产权登记的内容如下：（一）初始登记：出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移权属登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。此外，《补充协议》第十条约定：该条是对主合同第十九条补充：1、如因被告原因未按合同约定时间到房屋产权监理机关办理权属登记手续，且超过合同约定时间6个月的，终止合同的，被告退还原告已交款，被告向原告支付该房屋购房总价款的5%作为违约金；未终止合同的，被告向原告支付该房屋购房总价款的3%作为违约金。
另查明，被告于2007年6月12日取得锦绣楠郡所在土地使用权证；2010年4月30日，锦绣楠郡取得了建设工程规划合格证。原、被告签订合同后，原告按约交付房价款，被告于2010年5月10日向原告交付了房屋。2010年9月29日，被告取得原告所购商品房所在楼栋的产权初始登记。2011年11月17日，原告取得所购房屋的分户产权证。2012年12月20日，原、被告填写了土地登记申请书，同日，原告办理了委托邓毅办理土地登记的委托书；2013年1月29日，被告向双流县国土局提交了出让国有土地使用权变更登记所需的完善和齐备的资料，该局出具了土地转让接件通知单。双流县国土局审查认为被告所建房屋超容积率，需双流县规划局作出处理后才予办理国有土地使用权分户登记。2014年7月1日，双流县规划局向双流县国土局发出双规划函（2014）142号函，该函载明：锦绣楠郡办理［建设工程规划合格证］时间为2010年4月30日，根据当时成都市规划管理技术规定（2008）第8.0.3条规定不予处罚；请国土局按相关规定完善国土手续。双流县国土局收到此函后即开始办理出让国有土地使用权权属证。本案审理中，原告在2014年7月29日取得了土地使用权证。
上述事实，有原告的身份信息、被告的营业执照，《商品房买卖合同》、《补充协议》，完税证、不动产发票，银行明细清单，房产证，国有土地使用权出让合同、土地登记申请书、土地登记委托书，地籍调查表、国有土地使用权分摊登记申请表（分表），土地转让接件通知单，国有土地使用权宗地情况会签表，双流县规划局双规划函（2014）142号函、国土证及各方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。2、被告蛟龙公司对于原告在本案审理中取得土地使用权证是否违约及承担多大的违约责任。对此分别评析如下：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。《商品房买卖合同》第十九条（一）初始登记约定“出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”这里的权属证明指向明确，即为该商品房所在楼栋的权属证明，结合双方是在初始登记项下对该商品房所在楼栋的权属证明取得期限的约定，故这里的权属证明应为原告所购商品房所在楼栋的产权初始登记，并非包含对原告取得土地使用权证期限的约定。而该条（二）转移登记之2约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……”，这里的房屋所有权证书并无歧义，双方在这里仅是对原告取得所购买商品房的房屋所有权证期限之约定，也并非是对取得土地使用权证期限的约定。综上，《商品房买卖合同》第十九条并未对原告取得其所购买商品房的土地使用权证期限及违约责任作出约定。对于《补充协议》第十条而言，该条明确是对主合同第十九条的补充，且也未对原告取得土地使用权证期限及违约责任作出约定。除了上述合同、协议条款，纵观原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的其他条款，双方也均未对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。
2、被告蛟龙公司对于原告在本案审理中取得土地使用权证是否违约及应承担多大的违约责任。（1）被告对于原告在本案审理中取得土地使用权证是否违约。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，结合实际情况，房地产开发企业除合同另有约定外，当然负有积极协助乃至引导购买人办理相关手续之义务。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，被告在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即从2011年11月18日起，客观上已具备了办理送交国土部门备案相关产权资料的条件，但其在2013年1月29日方向国土部门办理备案，故2011年11月18日之后至被告向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延可认定为被告的原因。依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。”之规定，被告对于原告迟延取得土地使用权证应属违约。而被告在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故该公司将办理土地使用权证登记的相关资料提交国土部门后，其即已完成了协助义务。至于是否因容积率超标而导致原告未能取土地使用权证的问题，因双流县规划局所出具的函能证明，并非因容积率超标而产生了被告未能履行相关义务的情况，故被告并无过错；即便如原告提交的网络截屏之内容，被告也已向相关部门申请办理了补缴超出容积率部分出让金事宜，其也已履行了相关义务。（2）被告应当承担多大的违约责任：本院认为，原告罗艺已取得了商品房及该商品房的房产证，土地证的迟延办理对其影响甚微。本案中原、被告并未对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定，加之原告早已取得房屋及其房产证，国土证的逾期办理并不影响原告对房屋的占有、使用、收益、抵押和买卖，也难以降低房屋的交易价值，故本院结合原告因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令被告赔偿原告500元。
此外，原告的土地使用权证已办理完毕，故被告已履行了协助原告办理土地使用权变更登记的义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告双流蛟龙投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗艺赔偿500元。
二、驳回原告罗艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费287元，由原告罗艺承担232元，由被告双流蛟龙投资有限责任公司承担55元（此款已由原告预交，被告应在本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周虎
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 张伟