西安铁路运输法院民 事 判 决 书（2013）西铁民初字第00014号原告西安诚成之星宾馆。住所地陕西省西安市新城区华清东路***号。法定代表人张岳峰，经理。委托代理人杨妍，西安诚成之星宾馆工作人员。委托代理人姚永康，陕西泽诚律师事务所律师。被告赵则华。委托代理人刘宇鹏，系被告赵则华之子。原告西安诚成之星宾馆与被告赵则华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月7日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，依法由代理审判员赵欣、代理审判员李理时、人民陪审员孙育珍组成合议庭，赵欣担任审判长，书记员张丽华担任法庭记录。本院于案件受理当日向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、送达地址确认书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票、随案廉政监督卡；向被告送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、送达地址确认书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票、随案廉政监督卡。2013年5月20日，本院组织双方当事人进行了庭前证据交换。2013年5月21日，本院公开开庭审理了本案，原告西安诚成之星宾馆委托代理人杨妍、姚永康，被告赵则华及委托代理人刘宇鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西安诚成之星宾馆诉称：2009年8月，原告西安诚成之星宾馆与被告赵则华形成事实租赁关系，由被告租赁原告经营管理的位于西安市华清东路127号1层的房屋用于餐饮经营。按照双方约定，2012年7月31日前被告应一次向原告交清一年租金7万元整，但被告迟迟不交，经原告多次催要，被告拒不支付。2012年12月17日原告再次以书面方式催促被告，限被告三日内一次交清房租，否则双方租赁关系自动解除，但是被告收到告知函后至今仍拒绝交纳。现诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告交纳拖欠房租及占有使用费105606元（并保留起诉至搬出之日每月25480元房屋占用费的诉讼请求）；2.被告向原告交纳拖欠房租及占有使用费的利息损失1876元（依据中国人民银行同期贷款利率6%计算）；3.被告搬出占用原告经营管理的位于西安市华清东路127号1层的房屋；4.由被告承担本案诉讼费。被告赵则华辩称：1.西安诚成之星宾馆与被告没有关系，赵则华不是本案的适格被告，西安诚成之星宾馆也不是本案的适格原告；2.被告租赁的房屋出现漏水停电问题无法正常经营，未达到租赁的目的，且出租方在此问题上存在根本违约；3.双方并未约定具体交纳房租的时间；4.西安诚成之星宾馆与赵则华的财产损害赔偿纠纷虽已经西安铁路运输中级法院终审判决，但是赵则华已向陕西省高级人民法院提起了再审申请，西安诚成之星宾馆向赵则华赔偿的数额尚未确定，故赵则华不应向西安诚成之星宾馆交纳房屋租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告西安诚成之星宾馆提供的证据有：1.《工商档案变更登记》、《证明》各1份，证明本案原告的前身系西安市铁鹰招待所，中铁二十局集团陕西物资有限公司将华清东路127号房屋的经营管理权授予原告；2.西安铁路运输法院（2012）西铁民初字第00015号民事判决书、西安铁路运输中级法院（2013）西铁中民终字第00002号民事裁定书各1份，证明原告与被告存在事实租赁关系且已被司法机关确认；3.落款时间分别为2012年12月17日和12月20日的《告知函》2份、国内特快专递邮件详情单、物流信息详单各1份、照片5张，证明被告赵则华已收到告知函，应当限期向西安诚成之星宾馆交纳租金，否则双方合同解除，并且应当限期搬出，也证明双方的合同在2012年12月底已经依法解除；4.《房屋租赁合同》1份，证明原告与被告在解除事实租赁关系以后，被告仍然不交还房屋，则应当向原告交纳每平方米每月70元的房屋租赁费，即同地段房屋的租金价格。被告赵则华对原告提供证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，认为西安诚成之星宾馆不是本案适格原告；对证据2的真实性和合法性认可，对证明目的不予认可，认为双方并未形成事实合同；对证据3的真实性、合法性和证明目的均不予认可，认为从未见过告知函和照片，原告所寄特快专递中所装材料与提交法院的不一致；对证据4不予质证，认为与本案无关。被告赵则华提供的证据有：1.照片19张，证明原告西安诚成之星宾馆对华清酒楼造成漏水的事实，即便原、被告双方存在事实租赁关系，也是原告违约在先；2.《收据》3份，其中交款收据2份，押金收据1份，交款收据证明赵则华已经向西安诚成之星宾馆交纳了2012年7月31日前的房租，押金收据证明西安诚成之星宾馆尚欠赵则华押金10000元并未退还；3.《房屋租赁合同》1份，证明（1）本案原、被告均不是适格主体，原告应当是中铁二十局集团陕西物资有限公司，被告应当是赵新中，（2）据合同约定，中铁二十局集团陕西物资有限公司应当向华清东路127号1层房屋的承租方交付完好房屋，但是该房屋存在漏水情形，证明中铁二十局集团陕西物资有限公司存在根本违约，（3）证明房屋租赁合同载明承租房屋的目的是为了经营酒楼，现因本案原告对华清东路127号1层房屋漏水导致酒楼停业，致承租人无法实现合同目的；4.（2012）西铁民初字第00015号民事判决书、（2013）西铁中民终字第00004号民事判决书各1份，证明本案被告与本案原告的纠纷尚在解决中，而且本案被告已对西安铁路运输中级法院的判决提起了再审申请。原告西安诚成之星宾馆对被告提供证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性和证明目的均不予认可，认为被告不能证明该照片拍摄的地点；对证据2交款收据的真实性和合法性以及证明目的均予以认可，对押金收据的真实性和合法性认可，但对证明目的不予认可，认为交纳押金的是案外人赵新中，并非本案被告赵则华；对证据3真实性认可，对证明目的不予认可，因（2013）西铁中民终字第00002号民事裁定书已经确定赵则华为华清东路127号1层房屋的实际承租人，西安诚成之星宾馆为房屋的实际出租人，故本案原告、被告均适格；对于证据4的真实性认可，对证明目的不予认可，认为这是生效的法律文书。2013年5月16日，本院依职权调取了（2012）西铁民初字第00015号原告赵则华诉被告西安诚成之星宾馆财产损害赔偿纠纷一案的民事起诉状。诉状显示：“2008年6月12日，原告赵则华与本案案外人赵新中签订了《华清酒楼投资股份协议》，约定二人出资成立合伙共同经营华清酒楼，并由赵新中与中铁二十局集团陕西物资有限公司签订房屋租赁合同，承租坐落于西安市华清东路面积为364㎡的房屋用于餐饮经营，租期为5年……2009年5月5日，赵新中提出退出合伙，由原告购买了赵新中的全部合伙份额”。经双方质证，原、被告对该民事起诉状的真实性均予以认可。本院对于原告提交的证据1.《工商档案变更登记》、《证明》，2.西安铁路运输法院（2012）西铁民初字第00015号民事判决书、西安铁路运输中级法院（2013）西铁中民终字第00002号民事裁定书各1份，因被告对真实性均无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条的规定，本院对其真实性予以确认；对于证据3.落款时间分别为2012年12月17日和12月20日的《告知函》2份、国内特快专递邮件详情单、物流信息详单各1份，由于2份《告知函》内容完全一致，据物流信息详单显示该特快专递系原告于2012年12月20日寄发并经被告本人签收，且被告未向本院提交其接收的特快专递内所装材料，故本院对落款为2012年12月20日的《告知函》、国内特快专递邮件详情单、物流信息详单各1份的真实性予以确认；对照片5张，原告未能提交照片原件且该组照片不能证明华清酒楼玻璃大门上张贴的即是落款为2012年12月17日的《告知函》，故本院对照片5张及落款为2012年12月17日《告知函》的真实性均不予确认；对于证据4.《房屋租赁合同》1份，因该合同系中铁二十局集团陕西物资有限公司与灞桥区农村信用合作社签订，且未涉及本案诉争房屋，与本案无关，本院对其真实性和证明目的均不予确认。本院对被告提交的证据1.照片19张，因被告未能证明该组照片的拍摄地点，本院对其真实性不予确认；对证据2、3、4，原告对其真实性无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条的规定，本院均予以确认。对本院依职权调取的（2012）西铁民初字第00015号原告赵则华诉被告西安诚成之星宾馆财产损害赔偿纠纷一案的民事起诉状，原、被告双方对其真实性均予以认可，故本院对该民事起诉状的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证、诉辩意见及本院确认的有效证据，对本案事实确认如下：2008年5月27日，西安市铁鹰招待所更名为西安诚成之星宾馆并在西安市工商行政管理局新城分局进行了变更登记，并自中铁二十局集团陕西物资有限公司取得对西安市新城区华清东路127号房屋的整体经营管理权。2008年6月12日，赵则华与本案案外人赵新中签订了《华清酒楼投资股份协议》，约定二人出资合伙共同经营华清酒楼。2008年6月13日，赵新中与中铁二十局集团陕西物资有限公司签订房屋租赁合同，代表出租方的签署人为西安诚成之星宾馆法定代表人张岳峰。该合同约定由赵新中承租新城区华清东路364㎡房屋用于餐饮经营，并由赵新中向西安市铁鹰招待所交纳租赁押金10000元。该合同第二条约定：“租赁期限：2008年8月1日至2013年7月30日”；第三条：“租金（大写）租金第1～2年4万元／年，第3年5万元／年，第4年6万元／年，第五年7万元／年”；第四条：“每年7月份付清一年房租费”；第十条：“合同解除条件……1、承租人不交付或者不按约定交付租金叁个月以上……”；第十二条：“违约责任：承租人逾期交付各项费用，除应及时补交外，还应支付每月2%的滞纳金”；第十三条：“合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向西安铁路运输法院起诉”。2009年5月5日，赵新中提出退出合伙，赵则华购买了赵新中的全部合伙份额。赵则华接手经营华清酒楼后，按照2008年6月13日签订的《房屋租赁合同》确定的租金标准和交付租金时间于2011年6月14日、8月4日分两次向西安诚成之星宾馆交纳2011—2012年度租金60000元且被其接受。华清酒楼发生漏水后，赵则华于2012年2月21日分别将中铁二十局集团陕西物资有限公司与西安诚成之星宾馆诉至我院，2012年9月19日，赵则华向我院撤回其对中铁二十局集团陕西物资有限公司的起诉。2012年10月25日，赵新中、赵则华再次将中铁二十局集团陕西物资有限公司诉至我院。赵则华诉西安诚成之星宾馆财产损害赔偿纠纷一案经我院一审判决后，赵则华不服，向西安铁路运输中级法院提起上诉，西安铁路运输中级法院以（2013）西铁中民终字第00004号民事判决终审判决由西安诚成之星宾馆向赵则华赔偿装修损失费120243.64元；补偿营业额损失75800元。2012年12月20日，我院以该案事实上的承租人为华清酒楼、房屋实际出租人为西安诚成之星宾馆且赵则华已将西安诚成之星宾馆诉至我院要求其承担侵权责任，不得再以违约为由再诉的理由以（2012）西铁民初字第00059号民事裁定书将赵新中、赵则华诉中铁二十局集团陕西物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案驳回，赵则华不服，向西安铁路运输中级法院提起上诉，西安铁路运输中级法院以（2013）西铁中民终字第00002号民事裁定书维持了本院的一审裁定。2012年7月31日起至本案原告起诉之日，赵则华再未向西安诚成之星宾馆交纳租金。2012年12月20日，西安诚成之星宾馆以特快专递寄给赵则华《告知函》，限赵则华自发函之日起3日内交清下年度房屋租金，否则双方租赁关系解除并于10日内腾出房屋。赵则华未在《告知函》告知的时间交纳房租，亦未腾出房屋。上述事实，有本院确认的原、被告提供的证据、法院依职权调取的证据、庭审笔录及当事人的陈述予以证实。根据原、被告双方的诉辩意见以及举证、质证意见，本院确定本案的争议焦点为：1、本案原告、被告是否是本案适格主体；2、被告是否应当向原告交纳拖欠房租及占有使用费105606元；3、被告是否应当向原告交纳拖欠房租及占有使用费的利息损失1876元；4、被告是否应当腾出位于西安市华清东路127号1层的房屋。关于焦点1.本案原告、被告是否是本案适格主体。原告认为其与被告形成了事实租赁关系，所以原、被告均为本案的适格主体。被告赵则华认为其与原告西安诚成之星宾馆无合同关系，签订2008年6月13日房屋租赁合同的主体为中铁二十局集团陕西物资有限公司与赵新中，因此本案原、被告均不是适格主体。本院认为，被告赵则华于2011年8月4日仍在按照2008年6月13日《房屋租赁合同》中确定的交纳租金标准及交纳时间向原告西安诚成之星宾馆交纳房租，是被告对与原告之间形成事实租赁关系的确认，且本院（2012）西铁民初字第00059号民事裁定书和（2013）西铁中民终字第00002号民事裁定书亦对此进行了认定，故原、被告双方均为本案适格主体。关于焦点2.被告是否应当向原告交纳拖欠房租及占有使用费105606元。原告西安诚成之星宾馆认为被告赵则华在事实租赁关系存续期间应当交纳房租，之后则应交纳房屋占有使用费。被告赵则华认为双方即便存在房屋租赁关系，但未约定交纳租金时间；西安诚成之星宾馆交付的房屋存在大面积漏水致其无法实现合同目的，西安诚成之星宾馆存在根本违约，不应交纳房租；西安诚成之星宾馆与赵则华的财产损害赔偿纠纷虽已经西安铁路运输中级法院终审判决，但是赵则华已向陕西省高级人民法院提起了再审申请，西安诚成之星宾馆向赵则华赔偿的数额尚未确定，故赵则华不应向西安诚成之星宾馆交纳房屋租金。本院认为，被告赵则华自赵新中处购买全部合伙份额后，并未就租金、租期和违约责任等事宜向原告提出异议，且始终向原告西安诚成之星宾馆按照2008年6月13日《房屋租赁合同》中约定的交纳租金标准和交纳时间交纳房租直至2011年8月4日，至此，2008年6月13日的《房屋租赁合同》的实际出租人为西安诚成之星宾馆，实际承租人为华清酒楼的负责人赵则华，因此被告应当依照2008年6月13日的《房屋租赁合同》约定的交纳租金标准向原告交纳相应的房屋租金。该《房屋租赁合同》对交纳房租的时间有明确约定，且赵则华一直按照该约定时间交纳房租，故对被告赵则华辩称合同未约定付款时间这一抗辩理由不予支持。赵则华诉西安诚成之星宾馆因房屋漏水的侵权损害赔偿已另案判决由西安诚成之星宾馆向赵则华赔付相应损失，故对被告关于拒交租金系因原告违约在先而不能实现其租赁目的这一抗辩理由不予支持。赵则华诉西安诚成之星宾馆侵权损害赔偿案虽已由赵则华向陕西省高级人民法院申请再审，但再审结果与其是否应当交纳租金并无法律关系，故对被告拒交租金系因原告赔偿数额不能确定这一抗辩理由亦不予支持。本院认为，原告西安诚成之星宾馆于2012年12月20日向被告赵则华发出《告知函》，给予了被告合理的交纳租金期间，但被告于原告发函次日收到该函后依然未能交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”另据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告赵则华在收到《告知函》后未向原告西安诚成之星宾馆提出书面异议或者依照2008年6月13日《房屋租赁合同》第十三条约定由有关部门调解或者向我院起诉确认解除合同的效力，故双方事实租赁关系应于被告收到《告知函》第四日解除，则被告交纳租金的起止时间应为2012年8月1日至2012年12月24日，租金交纳标准依照2008年6月13日《房屋租赁合同》约定的标准执行，即70000元÷365天=每日房屋租赁费191.78元，则被告应当向原告交纳租金191.78元×146天=27999.88元。对于被告是否应当交纳房屋占有使用费，原告西安诚成之星宾馆认为，双方房屋租赁合同依法解除后，被告依然占用房屋，则应当依据同地段房屋租赁价格向原告支付自2013年1月1日起至2013年3月31日的房屋占有使用费。被告赵则华辩称其并未收到《告知函》，双方合同约定时间尚未届满，不应承担房屋占有使用费。本院认为，被告赵则华应当按照原告西安诚成之星宾馆向其寄送的《告知函》告知的合理期限交纳房租，否则应当于收到原告函告之日起十日内即2012年12月31日前搬离房屋，但被告依然未搬离房屋，应当自2013年1月1日起支付房屋占有使用费，故对于被告拒付房屋占有使用费系双方合同约定时间尚未届满的抗辩理由不予支持。但原告主张应当依照同地段房屋出租价格确定房屋占有使用费的支付标准缺乏证据支持，本院不予认同，房屋占有使用费的计算标准应当依照2008年6月13日《房屋租赁合同》约定的租金标准，即70000元÷365天=每日房屋占有使用费191.78元。关于焦点3.被告是否应当向原告交纳拖欠房租及占有使用费的利息损失1876元。原告认为被告未向其交纳租金，在合同解除后依然占据房屋，应当交纳拖欠房租和占有房屋的相应利息损失。被告认为其不应向原告交纳房租和房屋占有使用费，利息无从谈起。本院认为，原、被告系依照2008年6月13日《房屋租赁合同》条款执行事实租赁合同，该合同第十二条约定：“承租人逾期交付各项费用，除应及时补交外，还应支付每月2%的滞纳金”。被告赵则华自2012年8月1日起即未再向原告交纳房租，则被告应当依据合同向原告支付2012年8月1日至2012年12月24日产生租金2%的滞纳金，即27999.88×2%=559.99元，而非依据6%的中国人民银行同期贷款利率计算租金利息。双方事实租赁关系已于2012年12月24日解除，对于原告要求被告自2013年1月1日起按照6%的中国人民银行同期贷款利率支付每月房屋占有使用费所产生相应贷款利息的主张本院予以支持，对于被告拒绝交纳租金和房屋占有使用费产生利息的抗辩理由不予支持。关于焦点4.被告是否应当腾出位于西安市华清东路127号1层的房屋。原告西安诚成之星宾馆认为，双方合同已经依法解除，被告应当及时搬离房屋。被告赵则华认为，其未搬离房屋系因双方合同尚未解除，且希望继续承租房屋。本院认为，原告西安诚成之星宾馆与被告赵则华形成了事实租赁关系，双方应当按照2008年6月13日《房屋租赁合同》履行。被告赵则华未按2008年6月13日《房屋租赁合同》约定的期限交纳房租，在收到原告以特快专递寄送的《告知函》后仍未交纳房租，双方事实租赁关系已经解除，应当及时搬离房屋。且被告赵则华在收到《告知函》后未向原告西安诚成之星宾馆提出书面异议或者依照2008年6月13日《房屋租赁合同》第十三条约定由有关部门调解或者向我院起诉确认解除合同的效力，又未向原告西安诚成之星宾馆发出继续承租西安市华清东路127号1层的房屋的意思表示，故对原告西安诚成之星宾馆请求被告赵则华腾出房屋的请求予以支持，对于被告赵则华未搬离房屋系因双方合同尚未解除且希望继续承租房屋的抗辩理由不予支持。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告西安诚成之星宾馆与被告赵则华虽未签订书面房屋租赁合同，但被告赵则华自2009年5月5日购买了赵新中全部合伙份额后，依据中铁二十局集团陕西物资有限公司与赵新中签订的《房屋租赁合同》向西安诚成之星宾馆交纳房租，西安诚成之星宾馆未提出异议，视为双方均接受该《房屋租赁合同》约定的条款，双方形成事实租赁合同，该租赁合同关系合法有效，双方应当本着诚实、信用原则履行合同。被告赵则华自2012年8月1日起未交纳租金，原告西安诚成之星宾馆有权解除合同。双方合同自原告于2012年12月20日书面通知被告解除后，被告依然未搬离房屋，应当支付房屋占有使用费。故本院对原告西安诚成之星宾馆请求被告赵则华支付房屋租金、房屋占有使用费及利息的诉讼请求予以支持，但对原告要求依据中国人民银行同期贷款利率计算房租利息损失的诉讼请求以及按同地段房屋出租价格计算房屋占有使用费的计算标准不予认同。对于被告赵则华未交纳房屋租金系因本案原告对华清酒楼漏水而导致华清酒楼停业的抗辩理由，本院及西安铁路运输中级法院已在另案中判决由西安诚成之星宾馆向赵则华赔偿装修损失、补偿营业损失，因此本院对其未交纳房租及滞纳金、房屋占有使用费及利息的抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，被告赵则华未按《房屋租赁合同》的约定交纳房租，已达到合同约定的解除条件，故对原告西安诚成之星宾馆请求被告赵则华腾出房屋的请求予以支持，对于被告赵则华认为双方合同尚未解除且希望继续承租房屋的抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告赵则华于本判决生效后十日内向原告西安诚成之星宾馆支付自2012年8月1日起至2012年12月24日的房屋租金27999.98元，滞纳金559.99元；二、被告赵则华于本判决生效后十日内向原告西安诚成之星宾馆支付自2013年1月1日起至实际搬离西安市华清东路127号1层房屋之日止每日191.78元的房屋占有使用费以及该费用所产生的相应利息（参照同期中国人民银行贷款利率计算）；三、被告赵则华于本判决生效后十五日内搬离西安市华清东路127号1层的房屋；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2450元，由原告西安诚成之星宾馆负担980元，由被告赵则华负担1470元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，同时预交上诉费，上诉于西安铁路运输中级法院。审 判 长  赵 欣代理审判员  李理时人民陪审员  孙育珍二〇一三年八月八日书 记 员  张丽华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。