海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9003民初8414号
海南省儋州市人民法院
民事判决书
（2017）琼9003民初8414号
原告：周文平，男，1966年10月7日出生，瑶族，现住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林代，海南海地律师事务所律师。
被告：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇人民中路385-387号。
法定代表人：王立福，该公司总经理。
被告：海南海淳置业开发有限公司儋州分公司，住所地：海南省儋州市那大镇美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米。
负责人：王立福，该公司经理。
被告：海南海淳置业开发有限公司，住所地：海南省三亚市河东区港门村东一路一巷33号一楼。
法定代表人：姜百威，该公司执行董事。
被告：儋州海溪置业开发有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米顺心花园小区B栋27号。
法定代表人：李新颜，该公司总经理。
上述四被告共同委托诉讼代理人：王忠平，儋州市那大法律事务所法律工作者。
第三人：海口邦信小额贷款有限公司，住所地：海南省海口市龙华区玉沙路28号宝发国际大厦二层。
法定代表人：曾浒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴金柱，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。
原告周文平与被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂公司）、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司（以下简称海淳儋州公司）、海南海淳置业开发有限公司（以下简称海淳公司）、儋州海溪置业开发有限公司（以下简称海溪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案。2018年1月15日，本院根据海口邦信小额贷款有限公司（以下简称邦信公司）的申请通知其作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告周文平及其委托诉讼代理人林青、林代，四被告委托诉讼代理人王忠平，第三人邦信公司委托诉讼代理人吴金柱、李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文平向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后5日内将坐落于儋州市××区号商铺交付给周文平；2、判决四被告在判决生效后5日内向周文平支付逾期交付房屋违约金26850元；3、本案案件受理费和诉讼保全费用由四被告承担。诉讼过程中，周文平将第一项诉讼请求变更为：依法确认周文平与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实和理由：2012年7月29日,兴茂公司与海溪公司签订《联合开发合同书》,约定由兴茂公司与海溪公司共同在儋州市北部新区控规E02-08地块上开发建设房地产项目“顺心花园”。海淳儋州公司系“顺心花园”房地产项目的实际控制人,日常运作及经营皆由该公司负责。兴茂公司取得《商品房预售许可证》后于2016年1月23日与周文平签订《商品房买卖合同》。合同约定，周文平购买坐落于儋州市××区号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积223.75m2,6000元/m2,总房款1342500元；交付期限为2016年5月1日。其中合同第九条第2项约定，逾期交房超过180天的,超出部分由出卖人每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金,但违约金的总额不得超过合同总房款的2%。合同签订后,周文平依约支付购房款671250元给兴茂公司，兴茂公司出具了发票。涉案商铺已具备交房条件，周文平多次催促兴茂公司交房，但兴茂公司至今未依约交房。周文平认为,其与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。周文平已按约支付大部分购房款并多次要求兴茂公司协助办理按揭贷款手续，周文平已全面履行合同义务,房屋所有权依法应归周文平所有。兴茂公司因商品房房价上涨而推诿交付房屋，其行为严重违法,应承担逾期交付房屋的违约责任。此外，周文平保留对四被告由于逾期交房对周文平造成的实际损失追究的权利。
被告兴茂公司、海淳儋州公司、海淳公司、海溪公司共同辩称，1、“顺心花园”项目系儋州市人民政府批准的经济适用房项目，周文平未具备儋州市人民政府批准的购买经济适用房的资格，双方签订的合同为无效合同；2、海淳儋州公司、海淳公司、海溪公司不是本案适格被告，应驳回周文平对上述三被告的起诉；3、周文平的起诉超过诉讼时效；4、周文平向哪个公司支付购房款，就只能向该公司主张债权。
第三人邦信公司述称，一、周文平诉请确认《商品房买卖合同》合法有效，系对无争议事项起诉，依法应予驳回。民事诉讼的目的是解决民事纠纷即民事权利义务争议。如果存在民事纠纷，那么周文平的起诉便符合起诉条件；如果不存在民事纠纷，那么周文平的起诉便不符合起诉条件。本案各方当事人对《商品房买卖合同》的合同效力并无争议。因此，周文平诉请确认合同效力不符合起诉条件，依法应予驳回。二、虽然《商品房买卖合同》合法有效，但周文平也不能径行对商铺主张所有权。周文平购买商铺的行为不能对抗邦信公司的抵押权和司法查封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对各方当事人提交的证据及本院依职权调取的证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于周文平提交的2012年7月29日《联合开发合同书》、2016年1月23日《商品房买卖合同》，兴茂公司与海溪公司、兴茂公司与周文平分别作为2012年7月29日《联合开发合同书》、2016年1月23日《商品房买卖合同》的当事人，对合同真实性予以认可，上述两份证据来源与形式符合法律规定且与本案有关，本院予以确认。2、四被告及邦信公司对周文平提交的销售不动产统一发票的关联性有异议，鉴于该发票载明付款方为周文平，销售不动产楼牌号为涉案商铺，该证据来源与形式符合法律规定且与本案有关，本院予以确认。3、周文平主张邦信公司提交的证据与本案无关。本院认为，邦信公司提交的借款申请书、2013年10月30日《借款合同》、2013年10月22日抵（质）押承诺书、2013年10月30日《抵押合同》及抵押物清单、结算业务申请书、借款凭证，《贷款展期协议》，兴茂公司作为借贷关系中的借款人对邦信公司提交的与借款有关的上述证据均予认可，且证据之间相互佐证，证据来源与形式符合法律规定且与本案有关，本院予以确认；邦信公司提交的《儋州市在建工程抵押登记证明》、海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7348号民事裁定书、顺心花园销控明细表经核对与原件一致，证据来源与形式符合法律规定且与本案有关，本院予以确认；邦信公司提交的儋国用（2011）第602号《国有土地使用权证》《儋州市建设工程规划报建审批表》《儋州市建设工程规划临时许可证》《建设工程施工许可证》及海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7348号之一民事裁定书与本案无关，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月29日，兴茂公司与海溪公司签订《联合开发合同书》，其中合同约定兴茂公司提供项目建设用地，海溪公司提供建设资金共同开发经济适用房项目。2014年2月27日，儋州市住房和城乡建设局给兴茂公司颁发《商品房预售许可证》，项目名称为“顺心花园商铺”，预售对象为社会群众。
2016年1月23日，周文平（买受人）与兴茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买“顺心花园”B幢1-2层19号商铺；建筑面积共223.75m2，单价为6000元/m2，总金额1342500元。买受人分期付款,第一笔款订金100000元,第二笔571250元于2016年4月20日付清,剩余价款办理银行按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......；5.该商品房经综合验收合格之后1个月内。其中合同第九条约定:出卖人逾期交房在180天内，则自合同第十一条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期交房超过180天的，超出部分由出卖人每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不超过合同总房款的2%。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知商品房交付之日起，该商品房的损毁、灭失、物业管理费用等因交付所产生的风险、责任、费用均由买受人承担。合同签订后，兴茂公司分别于2016年1月25日、2016年5月9日出具金额为100000元、571250元购房款发票两张。
另查明，2013年10月期间，兴茂公司将包括涉案商铺在内的16套商铺作为抵押物向邦信公司借款。2013年11月15日，儋州市住房和城乡建设局出具《儋州市在建工程抵押登记证明》，该证明载明抵押权人为邦信公司，抵押人为兴茂公司，在建工程坐落儋州市北部新区控规E02－08。
再查明,周文平向本院申请诉前财产保全并提供了信用担保。本院于2017年12月4日作出（2017）琼9003财保62号民事裁定，裁定预查封（轮候查封）兴茂公司名下位于儋州市××区号商铺。此外，涉案商铺于2016年6月23日被本院查封，于2017年12月4日被海口市龙华区人民法院查封。
本院认为,本案立案案由为商品房销售合同纠纷，对照已查明的事实，本案兴茂公司将正在建设中的商品房预先出售给周文平，双方形成的是商品房预售合同关系，因此案由宜定为商品房预售合同纠纷。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：周文平与兴茂公司于2016年1月23日签订的《商品房买卖合同》是否有效及周文平主张合同有效是否超过诉讼时效；周文平要求四被告支付逾期交房违约金26850元应否支持。
关于周文平与兴茂公司于2016年1月23日签订的《商品房买卖合同》是否有效及周文平主张合同有效是否超过诉讼时效的问题。本案兴茂公司于2014年2月27日取得“顺心花园商铺”项目的《商品房预售许可证》后，于2016年1月23日与周文平签订《商品房买卖合同》，将涉案商铺预先出售给周文平未违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，合同合法有效。本案兴茂公司预售的标的物系商铺，并非经济适用房，兴茂公司以周文平不具备购买经济适用房的资格为由主张合同无效无事实根据与法律依据，本院不予支持。鉴于诉讼时效的客体是债权请求权，即当事人请求人民法院判令对方当事人履行一定的义务时受诉讼时效期间的限制，而确认合同效力的请求权并不是债权请求权，仅是请求人民法院对当事人签订的合同做出肯定或否定的评价，因此本案周文平请求确认合同效力不应受诉讼时效期间的限制。四被告主张周文平请求确认合同有效已超诉讼时效的辩解理由本院不予采纳。本案涉案商铺被兴茂公司用于抵押贷款且已被司法机关查封，加上四被告主张合同无效，周文平请求确认合同效力符合有关民事诉讼法规定的起诉条件，邦信公司主张周文平诉请确认合同效力不符合起诉条件的陈述意见于法无据，本院不予采纳。
关于周文平要求四被告支付逾期交房违约金26850元应否支持的问题。本案兴茂公司在与周文平签订合同时隐瞒涉案商铺已用于抵押贷款的事实，在交房期限届满后又无法将商铺交付周文平，其行为已构成违约，应当承担违约责任。本案合同约定的交房期限为2016年5月1日前，周文平于2017年12月5日起诉，根据《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金的计算方式，涉案商铺逾期交房违约金总额已超过合同总房款的2%。周文平为此要求兴茂公司按照“违约金总额不超过合同总房款的2%”的约定支付逾期交房违约金26850元（1342500元×2%)于法有据,本院予以支持。鉴于合同约定的交房期限为2016年5月1日前，周文平于2017年12月5日起诉主张逾期交房违约金26850元未超过法定诉讼时效期间，四被告认为周文平主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的意见于法无据，本院不予采纳。根据债权合同相对性原理，债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能向特定的债权人负有给付义务。本案周文平要求海淳儋州公司、海淳公司、海溪公司支付逾期交房违约金，因周文平与上述三公司之间不存在“特定的”债的关系，突破合同相对性没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，周文平与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》有效，兴茂公司逾期交房构成违约，应支付逾期交房违约金26850元。周文平要求海淳儋州公司、海淳公司、海溪公司支付逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告周文平与被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司于2016年1月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告周文平逾期交房违约金26850元。
三、驳回原告周文平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17124.15元，诉前财产保全费5000元，由被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 许琼焕
审 判 员 李润红
人民陪审员 陈华英
二〇一八年五月十五日
书 记 员 翟嘉贤
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院
关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。