江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0602民初1182号
原告：刘冬花，女，1962年12月9日出生，汉族，现住鹰潭市月湖区，
委托诉讼代理人：桂柳青、卢毅，鹰潭市经济法律事务所法律工作者。
被告：徐红英，女，1969年10月20日出生，汉族，住江西省，
委托诉讼代理人：徐腾云，女，1990年5月20日出生，汉族，住址同上，系被告的女儿。
原告刘冬花（以下简称原告）与被告徐红英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告刘冬花及委托诉讼代理人桂柳青，被告徐红英及委托诉讼代理人徐腾云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即归还原告出租的房屋；二、被告向原告支付出租房屋逾期租金5000元；（2018年5月10日至2018年6月10日）并顺延至被告归还原告出租的房屋为止；三、被告向原告支付出租房屋逾期违约金4500元；（2018年5月10日至2018年6月10日，月租金的百分之三/天，即150元/天X30天）并顺延至被告归还原告出租的房屋为止；四、被告向原告支付出租房屋合同期内提出终止合同赔偿金10000元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原、被告于2016年5月10日签订了《房屋租赁合同》，其中合同第一条约定：原告将位于鹰潭市月湖区西湖路46号一至四层，面积约228平方米，及过道（包括消防通道边附属房屋面积约70平方米）房屋出租给乙方使用；第二条约定：房屋租期共3年，从2016年5月10日至2019年5月9日止；第三条约定房屋月租金为5000元，年租金为60000元，租金按年度支付（即12个月）结算一次，在合同生效之日交清第一个年度（2016年5月10日至2017年5月9日）租金60000元，第二个年度租金应提前租期10日内交付给甲方，以此类推；同时第九条约定：乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还需按本合同月租金的百分之三支付违约金；合同约定发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向房屋所在地人民法院诉讼解决。《房屋租赁合同》签订后，原告按合同要求，交付了出租房屋，履行了合同义务。被告也按约支付了第一、二年度租金。时至被告支付第三年度（2018年5月10日至2019年5月9日）租金60000元。被告却以各种理由推脱，拒付租金并提出终止合同。
综上。原告认为，被告违反合同约定的行为，违背了诚实信用的原则、侵犯了原告的合法权益。为了防止损失进一步扩大。原告根据《民事诉讼法》第119条规定，具文起诉，望判如所请。
被告辩称，一、2018年4月30日三方都到了场，并正式通知提前终止合同，当时我方和转租承租户因为提前终止合同一事，产生了纠纷，闹到了月湖区交通派出所，原告当时也在场的，而且之后被告多次电话通知原告来办理交接手续，原告始终不肯来，致使房屋至今无法办理交接。二、关于逾期租金，此合同签订时就有5000元押金在原告那边，尚未退还，可以作为抵扣。三、关于逾期违约金，被告已经多次通知原告终止合同，电话也通知到了，短信也发了，所以我方不存在继续缴纳租金的问题，更谈不上支付逾期违约金一事。四、关于合同期内提出终止合同赔偿金10000元，我方认为赔偿金过高，并且提前终止合同未对原告造成直接损失。五、关于西湖路46号房屋边通道的问题，该通道的土地是原告向刘家村租赁的，有刘家村村民小组长及村会计出具的收据为证，该通道在第一次合同中注明是过道，非建筑物，以上建筑物是本人在2011年3月份向原告租赁时搭建的，当时市城管局五大队对被告时行了处罚，处罚决定书及罚款凭证暂未找到，特申请法庭向市城管局调阅，并且证人曾某,4以作证，原告要求收回该过道，请出示相关“过道”土地证与房产证件。此过道建筑物属被告所有，土地属刘家村集体所有，与原告无关，原告无权收回。
在本案举证期限内原、被告依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交的证据为：证据一、居民身份证复印件二份，证明原、被告的身份情况。证据二、房屋产权证复印件一份，证明鹰潭市月湖区西湖路46号的房屋所有权人为本案原告刘冬花。证据三、房屋租赁合同复印件一份，证明1、原、被告于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表现，合法有效；2、原告按合同要求，履行了合同义务，被告违反合同约定，应承担本案合同项下的各项违约责任：即支付出租房屋逾期租金、逾期违约金、提前终止合同赔偿金。被告质证后认为，证据一无异议。证据二真实性无异议，但房产证上不包括过道的面积。证据三真实性无异议。本院认为，证据一系当事人身份信息，被告无异议，本院予以采信。证据二，对租赁的房屋为原告所有，双方均无异议，本院予以采信。证据三系合同条款，本院予以认可。
在本案举证期限内，被告向法庭提交二组证据，证据一、刘家村村民小组及会计出具的收条复印件六张，证明刘家村收了被告的地租金，通道并非原告所有。证据二、2011年的房屋租赁合同复印件一份，证明该合同注明鹰潭市西湖路46号房屋（一至四层）其旁边为过道而非消防通道。原告质证后认为，证据一收条的真实性、合法性、关联性均有异议，收条从形式上来说是自己签收的，而且收条上的人原告不认识，收的是哪的费用也没有说明，跟本案没有关系。证据二被告提交的2011年的房屋租赁合同已经是过去履行完毕的合同，与本案无关。本院认为，证据一，从收条内容看，收款人并非原告，与本案处理无关，本院不予采信。证据二系双方之前签订的合同，与本案的处理无关，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系本案诉争鹰潭市月湖区西湖路46号房屋的所有权人（产权登记地址为××路，共四层，建筑面积为228.99平方米）。2011年3月1日起，原告将该房屋一至四层及旁边的过道租赁给被告使用，双方签订了房屋租赁合同，该合同到期后，2016年5月10日，原告（甲方，出租方）被告（乙方，承租方）就租赁事宜重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条房屋的基本情况约定了甲方出租给乙方的房屋位于鹰潭市月湖区××（××至××层，面积约228平方米，及过道（包括消防通道边附属房屋面积约70平方米））。第二条房屋租赁期限、用途约定了房屋租赁共3年，从2016年5月10日至2019年5月9日止等。第三条租金、押金、费用及支付方式约定了房屋每月租金为5000元，年租金为60000元；租金按年度支付（即12个月）结算一次，乙方在合同生效之日交清第一个季度（2016年5月10日至2017年5月9日）租金60000元，第二个季度租金应提前租期10日内交付给甲方，以此类推；房屋押金支付：乙方在签订合同时付给甲方5000元人民币为押金，押金不计息，不抵扣租金和其他按期交纳的各项费用。押金包括房屋押金，水、电押金，门前三包押金。租赁期内如无违约情况，到合同到期之日，押金将全额返还乙方。第四条房屋的修缮条款约定了租赁期内，日常的房屋维修义务由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修义务由乙方承担。第九条违约责任约定：1、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同月租金额的百分之三支付违约金；合同期内，乙方提出终止合同应支付甲方二个月租金的赔偿。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则应向甲方支付逾期归还违约金一万元。第十一条合同争议的解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，可依法向房屋所在地人民法院诉讼解决。合同签订后，被告继续租赁该房屋，并交纳了押金5000元。
另查明，在租赁房屋及隔壁房屋之间有消防通道，原为堆放杂物处，在被告租赁房屋期间，被告将该消防通道搭建成一间房屋，并出租。
另查明，2018年5月15日，被告向原告手机发送信息一条，内容为“刘姐，房子我以（笔误，应为“已”）退出不要了，押金我也不要了”。该信息原告并未回复。之后，因双方对是否交付消防通道及消防通道上的附属房屋发生争议，原告诉至本院。在本案审理过程中，2018年8月2日，本院组织双方进行房屋交接，因房屋水电欠费等原因，原告拒绝交接，当月8月8日，被告向本院提交交纳水电费的单据，同日，本院通知原告办理交接手续，原告以房屋设施损坏为由，未办理交接。
本院认为，本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告是否应当解除《房屋租赁合同》及租金交纳至何时止？2、被告是否应当支付逾期租金、逾期违约金及赔偿金？3、消防通道及搭建的设施是否属于租赁物？
关于原、被告是否应当解除《房屋租赁合同》及租金交纳至何时止的问题。本案中原告诉求解除租赁合同，被告在租赁期内也表示同意解除租赁合同，因此，原告诉求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方的意愿，本院予以支持。对于租金交纳至何时止？被告辩称在2018年4月30日通知原告解除租赁合同，因此无需支付5月10日之后的租金。本院认为，被告辩称在2018年4月30日通知原告解除租赁合同，并无证据支持；被告当年5月15日向原告发送不再租赁的信息，但并无原告的回复，也无证据表明原告当时同意解除租赁合同，且双方当时也未办理交接手续，因此，被告的该辩驳意见，本院不予采纳。双方第三个租期开始时间为2018年5月10日，同年8月2日，本院组织双方进行房屋交接未果，8月8日，被告向本院提交了补交水电费的单据，次日，本院通知原告，被告已经交纳了水电费，因此，考虑公平原则，并平衡双方的利益，被告交付租金至2018年8月9日止为宜。原告继续以被告未交接房屋为由要求租金，属于扩大的损失，本院不予支持。
关于被告是否应当支付逾期租金、逾期违约金及赔偿金的问题。被告租赁诉争房屋至2018年8月9日，根据双方租赁合同的约定，每月租金为5000元，因此，被告仍需给付2018年5月10日至2018年8月9日共三个月的租金15000元。关于赔偿金，根据双方租赁合同的约定，被告提出终止合同应支付原告2个月租金的赔偿金，因此，原告诉求被告支付赔偿金10000元，符合双方的约定，本院予以支持。至于逾期违约金的问题，租赁合同中约定了解除合同给付赔偿金，原告也知晓被告不再租赁诉争房屋，在双方纠纷发生期间，要求被告给付逾期支付租金违约金，对被告显示公平，本院不予支持。
关于消防通道及搭建的设施是否属于租赁物的问题，被告在租赁期间内，在消防通道搭建了一间店面并出租，根据原告提交的产权证，该消防通道及附属房屋并不包括在产权证范围内，双方也均未提交合法产权证明。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，根据该条规定，出租人出租未经批准的临时建筑的租赁合同无效。本案中，原告并非消防通道及临时建筑的产权人，且该临时建筑的搭建人为被告，因此，原告将无产权的消防通道出租给被告，且该临时建筑搭建人又为被告的情况下，原告要求被告返还该部分，于法无据，本院不予支持。被告辩称押金5000元应当在租金中予以抵扣，因双方合同中约定了押金不抵扣租金和其他按期交纳的各项费用，因此，被告该辩驳意见，与合同约定不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘冬花与被告徐红英2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告徐红英应于本判决生效之日起五日内给付原告刘冬花租金15000元、赔偿金10000元，合计25000元；
二、驳回原告刘冬花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费194元（已减半，原告预付），由被告徐红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。
审判员 汪生权
二〇一八年八月十三日
书记员 雷丽华
附：与本案有关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。