广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第2224号
原告谢长乐，香港居民，住址香港。
委托代理人陈东银，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李巧玲，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被告中国爱地集团公司（原名曾为“中国农垦南方公司”）。
法定代表人樊采良。
委托代理人杨帆，住址广东省深圳市罗湖区，系公司职员。
委托代理人曹嶸，住址广东省深圳市福田区，系公司职员。
被告深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。
法定代表人方一兵。
委托代理人毕秀林，住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。
委托代理人徐仲南，住址广东省深圳市南山区，系公司员工。
原告谢长乐诉被告中国爱地集团公司（以下称爱地公司）、深圳市城市建设开发（集团）公司（以下称城建公司）房地产买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月10日立案受理后，依法由审判员李立、人民陪审员谭文英、吴锡钳组成合议庭，适用普通程序，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告谢长乐及其委托代理人陈东银、李巧玲，被告爱地公司委托代理人杨帆、曹嶸，被告城建委托代理人毕秀林、徐仲南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1987年9月3日，原告及丈夫孙邦铎作为乙方，被告中国爱地集团公司作为甲方，双方签订了一份《合资建设华垦大厦商住楼交付使用合同书》，约定：甲方同意交付乙方华垦大厦商住楼第20层2002号房产，计76.27㎡，每平方米土建造价人民币1095元，合计人民币83515.65元。甲方交付给乙方的房屋，产权归乙方所有，甲方应负责在八七年内办理交付使用的具有法律效力房产证据，并将副本移交乙方。乙方有权自主经营、自行管理，也可转让或出租，及其他条款。合同签订当天，润邦企业有限公司代原告及丈夫孙邦铎向中国爱地集团公司支付了购房款人民币83515.65元，中国爱地集团公司开具了收款收据，同一天，被告城建集团向中国爱地集团公司开具了购房款发票。原告及丈夫付清购房款后于1987年9月4日办理了房屋入住手续，并与爱地公司、深圳市城建物业管理公司共同签订了《楼宇管理公约（买）》。1990年，原告及丈夫向爱地公司管理处缴纳办理房屋产权证手续费人民币50元，该管理处出具了相应的收据。2010年5月11日，原告丈夫孙邦铎去世，原告及女儿孙楠为孙邦铎合法的继承人。2012年10月5日，孙楠出具《放弃继承遗产声明书》，声明放弃对华垦大厦商住楼20层2002号物业的继承权。据此，原告对前述房产享有完全的所有权，原告已付清该房产的购房款并占有使用至今，两被告收取了原告的购房款及办证手续费，应当依约为原告办理产权转移登记手续，但两被告至今仍未办理，严重损害了原告的合同权益。据此，请求法院判令：1、两被告协助原告办理统建商住楼丁栋20A房产的产权转移登记手续；2、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告爱地公司答辩称，我方认为是农垦南方公司与国际（深圳）生物工程公司签订购房合同，应由国际（深圳）生物工程公司作为主体向我方主张权利。请求法庭查明事实，依法判决。
被告城建公司答辩称，1、本案已超过诉讼时效，原告公司于1987年购房，至今已经超过了法定的保护期；2、原告的诉讼主体不适格，与城建签订合资建房合同的主体是农垦南方公司，与农垦南方公司签订交付合同的是国际（深圳）生物工程公司，原告通过润邦企业代支付购房款，润邦企业与原告不是平等民事主体，公司内部的行为对外不产生约束力；3、城建集团与本案无实际关联，我方不是适格被告，原告与农垦南方公司1987年签订合同，我方不是合同当事人；4、相关购房款由农垦南方公司收取，与我方无关，原告的发票也证明了我方向农垦公司出具了发票，并不是向原告出具发票；5、原告提交的管理公约、租赁合同等只能证明原告在涉案房产内居住，不能证明原告是涉案房产的所有权人。综上，我方没有协助原告办证房产证的义务，也不应承担本案诉讼费，原告对我方的诉讼请求不成立，请求法庭驳回。
经审理查明，1987年9月3日，中国农垦南方公司（甲方）（以下称农垦公司）与国际（深圳）生物工程公司（乙方）签订《合资建设华垦大厦商住楼交付使用合同书》，合同第一条约定，甲方同意交付乙方华垦大厦商住楼第20层2002号房产，计76.27㎡，每平方米土建造价1095元，合计83515.65元。第三条约定，甲方交付给乙方的房屋，产权归乙方所有，甲方应负责在八七年内办理交付使用的具有法律效力房产证据，并将副本移交乙方。乙方有权自主经营、自行管理，也可转让或出租。大楼公共面积的管理费、房产税、土地使用费，根据政府的统一规定，按房建面积所占比例，由乙方负责缴交。商住楼内部管理费用按实际支出，由乙方按交付面积平均分摊。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订人甲方加盖了农垦公司公章，乙方加盖生物工程公司公章，乙方代表由原告及孙邦铎签名。
上述合同签订后，同日，农垦公司向润邦企业有限公司（以下称润邦公司）出具《收款收据》，内容为收到润邦公司交2002房76.27㎡楼款83515.65元。同日，城建公司给农垦公司开具2002号房购房款发票。次日，原告和孙邦铎办理了房屋入住手续，深圳市城建物业管理公司与原告、孙邦铎及农垦公司签订《楼宇管理公约（买）》，原告及孙邦铎在业主位置签名。另涉案房屋的租赁管理税费均由孙邦铎缴纳。1990年，农垦公司管理处向原告及孙邦铎出具《收款便条》，内容为预收办理房屋产权证手续费50元。涉案房屋现由原告占有使用。
原告与孙邦铎为夫妻关系，孙邦铎于2010年5月11日去世，原告及女儿孙楠为孙邦铎合法的继承人。2012年10月5日，孙楠出具《放弃继承遗产声明书》，声明放弃对华垦大厦商住楼20层2002号物业的继承权。
1992年6月19日，农垦公司更名为爱地公司。
涉案房屋所在住宅小区华垦大厦商住楼为农垦公司与城建公司合作建设开发，现定名为统建商住楼，涉案房屋华垦大厦商住楼第20层2002号房产现定名为统建商住楼丁栋20A。为查清涉案房屋的产权状况，本院于2013年4月9日向深圳市房地产权登记中心发出《协助调查函》，请求协助调查：1、涉案房屋的产权登记状况？2、涉案房屋是否可以办理转移登记？如不能，原因是什么？该中心于2013年5月7日作出《关于统建商住楼丁栋20A房地产权登记情况的复函》（深房登函（2013）300号），内容为：“统建商住楼丁栋位于B124－0014宗地内，未查得初始登记记录。在我中心产权系统中查询，截止2013年5月6日，统建商住楼丁栋20A未办理《房地产证》。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条规定：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：（一）买卖；（二）赠与；（三）交换；（四）继承；（五）共有房地产的分割；（六）人民法院判决、裁定的强制性转移；（七）依照法律、法规作出的其他强制性转移。”鉴于上述复函没有正面回复本院的问题，本院于2013年6月13日向该中心发出《补助调查函》，要求明确回答：1、统建商住楼丁栋的权利人是谁？2、涉案房屋统建商住楼丁栋是否可以办理转移登记？如不能，原因是什么？该中心于2013年7月9日作出复函（深房登函（2013）542号），主要内容为：“统建商住楼丁栋位于B124－0014宗地内，未查得初始登记记录。在我中心产权系统中查询，该统建商住楼有部分房产已办理了转移登记。截止2013年6月28日，统建商住楼丁栋20A未办理《房地产证》。……”
2012年10月4日，润邦公司出具《公司董事决议证明》，决议事项：该公司于1987年9月3日代该公司前任董事孙邦铎及现任董事谢长乐（原告）向农垦公司支付83515.65元作为该董事们个人联名购买深圳深南中路华垦大厦商住楼20层2002号之用。有关款项为该董事们尚欠该公司的债务。
另查明，深圳市市场监督管理局注册登记信息查询显示，系统未发现名称为“国际（深圳）生物工程公司”的信息记录。
本院认为，上世纪八十年代，深圳市禁止非深圳户籍的个人购买深圳市的商品房，因此出现借名买房现象。国际（深圳）生物工程公司实际并未登记注册，是为实现买房目的而虚拟的公司。原告及其丈夫孙邦铎为香港居民，不具备在深圳买房的条件，因此才虚拟国际（深圳）生物工程公司作为买方签订购房合同。从原告及孙邦铎在买受人代表处签名、润邦公司的代付房款申明及孙邦铎缴纳涉案房屋的租赁税费等事实，可以形成完整的证据链，证明原告及孙邦铎为涉案房屋的买受人。另从开发商向原告和孙邦铎交付涉案房屋，涉案房屋一直由原告和孙邦铎占有、使用和收益的事实可以认定，原告和孙邦铎为涉案房屋的权利人。被告爱地公司及城建公司抗辩称国际（深圳）生物工程公司为买受人无事实依据，本院不予采信。
原告和孙邦铎与农垦公司签订的《合资建设华垦大厦商住楼交付使用合同书》是当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。孙邦铎已去世，原告及其女儿孙楠为其财产合法继承人，因孙楠放弃对涉案房屋的继承权，孙邦铎对涉案房屋的权益全部由原告继承，因此，原告为涉案合同的买受人，享有买受人的全部权益。涉案合同的出卖人农垦公司已更名为爱地公司，因此，爱地公司为涉案合同的出卖人。涉案合同约束原告与爱地公司。原告依据合同的约定支付了购房款，被告爱地公司未依据合同的约定协助原告办理涉案房屋的房地产权利转移登记，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告爱地公司协助办理涉案房屋的房地产转移登记手续，符合合同及法律的规定，本院予以支持。因涉案统建商住楼为被告爱地公司与城建公司合作建设开发，所以，办理房地产转移登记亦需要城建公司的协助。原告要求城建公司协助办理涉案房屋的房地产权利转移登记，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋虽未办理初始登记，但本案的事实是，涉案房屋的建设、买卖及交付均在1987年左右，而《深圳经济特区房地产登记条例》颁布及实施于1993年，在全国首创了房地产初始登记制度，根据法不溯及既往原则，该条例有关初始登记的规定不适用于本案。本案属于历史遗留问题，未能办理初始登记的原因可能与补交地价有关，从深圳市房地产权登记中心向本院的复函内容可知，“统建商住楼有部分房产已办理了转移登记”，故涉案楼盘只要完善了有关手续，是可以办理转移登记的。按照原告和孙邦铎与农垦公司签订的房屋买卖合同第三条约定，土地使用费应由买方即原告负担，故将来在办理转移登记过程中，如需补交地价或土地使用费，应由原告承担。诉讼时效抗辩只适用于债权，办理房地产转移登记是基于物权的随附义务，不受诉讼时效制度的约束。被告城建公司关于诉讼时效的抗辩无法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告中国爱地集团公司和被告深圳市城市建设开发（集团）公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告谢长乐办理统建商住楼丁栋20A房地产转移登记手续。
被告如未按本判决指定的期限履行协助义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定处理。
本案案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 李 立
人民陪审员 谭 文 英
人民陪审员 吴 锡 钳
二〇一三年七月三十日
书 记 员 刘卓灵（代）