.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）宁03民终324号上诉人（原审被告）：吴忠市利通区宝丽化妆品经销部，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区朝阳路255号。经营者：王占保，该经销部经营者。委托诉讼代理人：徐力峰，宁夏永川律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民西街永昌城市花园西侧永昌开发公司办公楼2号。法定代表人：马英强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田梅，女，1981年4月20日出生，回族，系该公司经理，住宁夏回族自治区吴忠市利通区凤凰水城13幢2单元2202室。特别授权代理。委托诉讼代理人：李钊，广东经纶律师事务所律师。特别授权代理。�诉人吴忠市利通区宝丽化妆品经销部（以下简称宝丽化妆品经销部）因与被上诉人吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司（以下简称永昌商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝丽化妆品经销部经营者王占伟及其委托诉讼代理人徐力峰、被上诉人永昌商业公司的委托诉讼代理人田梅、李钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝丽化妆品经销部上诉请求：1.撤销一审民事判决�发回重审或依法驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、关于本案的基本事实与经过。1.涉案合同的签订及内容。2016年10月6日，上诉人与被上诉人签订了涉案《租赁合同》并约定：被上诉人将位于永昌汇金时代第一层129.17平米的店铺出租给上诉人作为经营场地，租期三年至2019年12月31日止，开启日期及商场开业时间未定（2.1）；但商定须严格按约定时间进场和开业（第2.3），租金支付方式以月计租，...进入正常营业后，以开业当日起计租等（第2.5.6），其中第十条第一、四项还约定：因被上诉人原因导致上诉人无法按合同约定用途继续使用租赁场地的，视为其违约，上诉人有权解除合同，租期内...任何一方均不得擅自解除合同，否则应以当年度一年的租金数额向对方支付违约金等。2.上诉人依约履行了自己的义务和责任而无任何违约行为。协议签订后，上诉人依照约定向被上诉人支付了履约保证金1万元，并从2016年11月开始对涉案店铺进行了装修，2016年12月底装修完工。为迎接商场初定的2017年1月15日正式开业，还精心的完善各种证章手续，并谋划筹措开业前的进货、上货、招聘、培训店员等，严格依照约定履行了其义务责任。3.被上诉人严重违约并导致商场未能如期开业且致使合同无法履行。首先，其在商场整体布局及内装修工程设计没有向消防部门申报并经核准前，与上诉人等在2016年10月6日签订了涉案合同。其次，其招商广告大张旗鼓地宣传拟定于2017年1月15日开业，并督促上诉人等众商家及时进场、试营，但其商场整体布局及内装修工程的安全消防设计却在开业后的1月20日才向消防部门呈报，因此其存在违规操作之嫌。其三、其呈报的涉案工程消防设计因不符合国家消�规定于2017年2月10日被严令整改，且责令未合格前不得组织施工，故其商场开业计划落空并使合同无法正常履行。其四，按照消防整改计划与要求，商场需要占用上诉人三人之二的铺位安装电梯并因此致使双方合同无法履行且造成严重损失，但对上诉人的损失却以不可抗力为由而拒绝赔偿。2017年4月8日、12日，双方因铺位迁移与赔偿问题协商未果，被上诉人对涉案商铺继续采取强行关停水、电和锁门的违约行为。二、本案适格的被告主体应是吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店，一审法院支持被上诉人将吴忠市利通区宝丽化妆品经销部列为本案被告并承担责任是认定事实和适用法律的双重错误。1.一审法院支持被上诉人将上诉人列为本案被告并承担责任是认定事实错误。上诉人在一审立案、送达及开庭核实当事人的各个阶段均向一审法院反复释明并出具了证据，表明被告的确切名称应是黄河路分店，而不是经销部，注册地是吴忠市利通区黄河路汇金时代02号营业房等。上诉人初始拟以经销部名义经营的涉案商铺及2016年10月6日签订的合同，因违反《个体工商户登记管理办法》的规定而不得不依法重新登记注册新店名，并于2017年1月3日重新签订了合同。故本案适格的被告主体应是吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店，而非吴忠市利通区宝丽化妆品经销部。2.一审法院将本该由黄河路分店享有并承担的权利义务判决并支持由上诉人承担，在程序和实体上均属适用法律不当。三、一审法院在证据采信、认定事实和适用法律上有失公允并存在错误，二审法院依法应发回重审。1.一审法院在证据采信和认定事实上有失公允并存在根本错误。一是一审法院明确对上诉人相应资质的证据不予采信，却在审理和判决中依然说的是该证据中所示的店铺在其经营场地及其范围内为主要内容权责义务，因此其认定和判决与事实和结果相矛盾。二是被上诉人商场统一开业的时间为2017年4月28日，一审从2017年2月1日起算租金无事实和法律依据，且有失公允。双方签订的合同中约定了租金计算开始的日期，但被上诉人没有提供任何证据证明进场与开业时间以及何时进入正常营业，仅凭上诉人在另案的陈述就断章取义认定试营业时间即为开业时间是不正确的。三是一审判决上诉人承担的租金无事实和法律依据。按照惯例，任何经营者与综合商场签订合同根本目的就是借助商场的综合优势，那么店铺的开业时间一般也是以商场统一的开业时间为准，而在街面上一般店铺的开业则以其个体开业时间为准。一审判决不顾双方的约定及商场消防不过关即商场不具备开业条件的事实，竟以上诉人连试营业条件都不具备的”开门时间”计算租金，是无事实和法律依据。四是一审判决上诉人交纳租金和场地费用在事实和适用法律上存在错误。不论按照一般的商业惯例还是按照涉案商场2017年4月28日开业的实际，合同起算租金时间均应以商场统一正式的开业或营业时间为准。五是被上诉人在合同履行中已经违约，无法交付能正常使用的租赁物，导致合同不能履行，因此其无权请求上诉人交纳租金。2.一审法院的判决与我国有关法律的相关规定相悖驳显属适用法律错误，二审法院依法应发回重审或驳回其起诉及诉讼请求。综上，本案事实清楚，证据确实充分，一审法院支持被上诉人将经销部列为本案被告并承担责任是认定事实和适用法律的双重错误，而且，其在证据采信和其他事实的认定及适用法律上均有失公允并存在严重的错误，故恳请依法查明事实并秉公裁判。被上诉人永昌商业公司答辩称，一、吴忠市利通区宝丽化妆品经销部是适格的主体，一审判决认定正确，上诉人争执主体问题毫无意义。上诉人提出的实际投资人之间的关系是内部关系，而和被上诉人签订合同是外部关系，而本案审查应是外部关系，不审查企业内部关系即投资人之间的关系。本案中签订合同、履行合同的主体都是吴忠市利通区宝丽化妆品经销部。2017年7月6日，将店铺内所有的商品、货物以及陈列货柜搬走并清空，也是宝丽化妆品经销部办理手续及盖章。因此，本案的主体应当是吴忠市利通区宝丽化妆品经销部，而非其他的主体。二�上诉人违约的事实成立。上诉人违约之后，被上诉人发通知要求解除合同腾退房屋，上诉人拒不办理，拖延数月后才清空租赁物。因此，本案中解除合同的时间应为2017年4月12日，一审判决认定解除时间错误。上诉人解除合同后拖延数月才撤出场地，责任在上诉人。2016年10月6日，双方签订《租赁合同》，被上诉人依约将房屋交予上诉人使用，但上诉人却违反合同约定，拖欠房屋租金至今，一分钱租金没交。依照合同约定，被上诉人经多次口头催缴无果，遂于2017年4月12日、4月17日先后两次向上诉人发函，要求解除合同，并要求上诉人撤出场地。但上诉人在接到通知后，虽经被上诉人多次沟通、协调、催告，拖延数个月才搬出，造成被上诉人极大的经济损失。因此，导致合同解除的根本原因、直接原因是上诉人逾期未支付租金，并自始至终未交付租金。上诉人违约的�本事实成立，证据充分。违约后，被上诉人第一时间，就明确的向上诉人发出了解除合同的书面通知，上诉人也收到了通知。自此之后，合同已经没有履行的任何意义，上诉人应当立即搬离，避免继续霸占租赁物造成被上诉人损失的扩大。但是上诉人却一意孤行，拒不搬离，导致被上诉人损失扩大。一审判决对于开业的时间的计算，与实际情况相差不大。上诉人与被上诉人对实际的开业时间争议不大。二审不应作为审理的焦点。三、被上诉人在本案中没有任何过错，被上诉人将租赁物出租给上诉人的时候，消防是依法审核合格的，有证据足以证明。1.根据《消防法》第十二条，依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工。本案的租赁�在建设之前，必须要消防设计合格，否则根本无法建。因此，被上诉人租给上诉人的时候，消防是依法审核合格的。租赁物是符合消防安全规范的。在2017年2月份，消防行政部门为了公共利益和安全，要添加消防疏散通道，变更了消防要求。也就是说，消防部门的要求提高了，所以才要求整改。因此，被上诉人需要按照消防行政主管部门的要求，施工消防通道，对于政府机关作出的基于公共利益考虑的行政行为，出租人没有任何的过错。属于是不可归责于出租人的原因。根据《消防法》第五条规定，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。2.对于消防行政主管部门的消防变更事宜，被上诉人事先已经及时地通知了上诉人。双方对此都承认并确认。3.因消防行政主管部门的消防变更，导致被上诉人也因此损失掉了几百平方米的�赁面积，这属于被上诉人为了消防公共利益作出的巨大的牺牲，是最大的受害者。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。永昌商业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》已于2017年4月12日解除；2.宝丽化妆品经销部支付自2017年1月15日至4月12日拖欠的租金29968元（129.17㎡×80×2.9个月等于29968元）及以29968元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率24％暂计算自2017年4月13日至起诉之日的利息3596元，实际计算至清偿之日；3.宝丽化妆品经销部按日租金的两倍支付2017年4月13日至搬离之日止的场地占用费59856元（自2017年4月13日至2017年7月6日，日租金334.45元×2倍×87天）及以59856元为基数，按照中国人民同期贷款年利率24％计算自2017年4月13日至清偿之日的利息。一审法院认定事实：2016年10月6日，永昌商业公司、宝丽化妆品经销部签订《租赁合同》，约定永昌商业公司（甲方）将其位于永昌汇金时代的1F-02号商铺（建筑面积95.68㎡），出租给宝丽化妆品经销部（乙方）作为经营场地（用于经营吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店），乙方应付的租金、物业管理费及其他费用按租赁场地面积计算。租赁期限为三年，至2019年12月31日止。该房屋的租金按计租面积计付，计租面积为129.17㎡。租金第一年月55元／㎡，物业费25元／㎡，全年总金额124003.2元；第二年租金88元／㎡（含物业费）。以月为一个交租期，乙方应当在每个交租期的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。开业前15日之内缴纳第一期租金，进入正常营业后，以开业当日计租，意向金转为租金，租金缴纳方式为现金。乙方在签订合同后7日内向甲方缴纳履约保证金10000元，作为乙方履约的保证。乙方在合同签订后缴纳租金时，向甲方缴纳质量保证金5000元，作为乙方进场至合约期内对经营质量的保证。乙方进场装修交付装修保证金3000元，装修完毕，由甲方审核无误退还装修保证金（不计利息）。乙方租赁场地的用途仅用娇兰佳人品牌的商业经营。合同中还对保险、租赁场地的装修、转租、转让、续租、广告管理、违约责任、合同的解除等进行了约定。2016年9月1日，宝丽化妆品经销部缴纳履约保证金10000元，缴纳装修保证金3000元。后因宝丽化妆品经销部工商备案的需要，永昌商业公司与宝丽化妆品经销部的经营者王占保又签订了一份《租赁合同》，合同中增加了租赁期限自2017年1月3日开始，其他内容与2016年10月6日签订的合同相同。宝丽化妆品经销部装修结束后自2017年1月底开始营业（原告吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店诉被告吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案庭审中原告陈述）。因汇金时代商场工程消防设计未经吴忠市公安消防支队审核合格，需在宝丽化妆品经销部租赁场地东侧增加封闭疏散楼梯，双方就铺位调整及赔偿问题协商未果，永昌商业公司向宝丽化妆品经销部发出解除合同通知书。2017年7月6日，宝丽化妆品经销部将店铺内所有商�货物以及陈列摆设全部搬走并清空。2017年8月4日永昌商业公司提起本案诉讼。2017年8月9日吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店亦提起另案诉讼，要求吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司赔偿损失。一审法院认为，2016年10月6日，永昌商业公司、宝丽化妆品经销部签订《租赁合同》时吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店尚未成立，之后签订的《租赁合同》是永昌商业公司与宝丽化妆品经销部的经营者王占保并非吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店所签，且2017年7月6日退场时是宝丽化妆品经销部出具委托书委派人员清点货物并清场，故宝�化妆品经销部认为本案被告资格主体不适格，与本案有直接利害关系的是吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店的辩解理由不予采信。因汇金时代商场消防工程需在宝丽化妆品经销部租赁场地东侧增加封闭疏散楼梯，双方就铺位调整问题又未能达成一致意见，二者签订的《租赁合同》实际上已无法继续履行，且宝丽化妆品经销部亦已于2017年7月6日退场，故永昌商业公司要求确认合同解除的诉讼请求予以支持。合同解除时间应以2017年7月6日退场之日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故永昌商业公司要求宝丽化妆品经销部支付租金及场地占用费的诉讼请求，予以支持。关于计租时间，合同约定以开业当日计租，永昌商业公司主张开业时间为2017年1月15�，但未提交证据证实，宝丽化妆品经销部自认开业时间为2017年1月底，故确定计租时间自2017年2月1日起算。关于租金、场地使用费止付时间，2017年7月6日宝丽化妆品经销部将所租赁场地货物搬走清空，故认定租金、场地占用费止付时间为2017年7月6日。关于计租面积，合同中双方约定计租面积为129.17㎡，故认定计租面积以129.17㎡计算。关于计租标准，合同中约定租金第一年月55元／㎡，物业费25元／㎡，故永昌商业公司要求按每月80元计算的诉讼请求予以支持。关于永昌商业公司要求按日租金的两倍支付场地占用费的诉讼请求及支付租金、场地占用费利息的诉讼请求，因其在商场工程消防未经审核合格即将涉案房屋出租，提供的租赁物存有瑕疵，是致使合同无法继续履行的原因，故对该诉讼请求不予支持。经核，2017年2月1日至2017年7月6日租金、场地占用费为53390元[（129.17㎡×80元×5个月）＋（129.17㎡×80元÷30天×5天）=53390元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司与被告吴忠市利通区宝丽化妆品经销部签订的《租赁合同》于2017年7月6日解除；二、被告吴忠市利通区宝丽化妆品经销部支付原告吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司租赁费及场地占用费53390元，限被告吴忠市利通区宝丽化妆品经销部于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费1776元，由被告吴忠市利通区宝丽化妆品经销部负担1135元，由原告吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司负担641元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有各方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及各方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，合同关系的当事人是实际享受合同权利并承担合同义务的人。本案中，上诉人提出在被上诉人处租赁商铺进行经营的主体是吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店，并非上诉人，一审确定本案被告的诉讼主体错误。但在2016年10月6日，永昌商业公司、宝丽化妆品经销部签订《租赁合同》时吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店尚未成立，之后签订的《租赁合同》是永昌商业公司与宝丽化妆品经销部的经营者王占保并非吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店所签，且2017年7月6日退场时是宝丽化妆品经销部出具委托书委派人员清点货物并清场，并且在本案上诉中，上诉人宝丽化妆品经销部亦陈述，履约保证金的支付、案涉商铺的装修以及相应的开业、营业等行为均是由其实施的。故涉案租赁合同缔约主体及履约主体均为上诉人宝丽化妆品经销部，宝丽化妆品经销部是实际享受合同权利并承担合同义务的人。宝丽化妆品经销部认为其不是本案适格诉讼主体、本案适格诉讼主体应为吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店的上诉理由不能成立。在双方签订租赁合同后，被上诉人永昌商业公司已经向上诉人交付了案涉商铺，上诉人亦对该商铺进行了装修并且实际占有进行经营活动。后因汇金时代商场消防设计变更，需在上诉人宝丽化妆品经销部租赁场地东侧增加封闭疏散楼梯，双方就铺位调整问题又未能达成一致意见，二者签订的《租赁合同》实际上已无法继续履行且上诉人宝丽化妆品经销部亦于2017年7月6日退场，故双方签订的租赁合同已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿�失。二审中，经核实，虽然消防部门提出了消防设计变更，但截止至上诉人于2017年7月6日退场期间，上诉人所租赁商铺并未进行消防设计变更的工程施工，在上诉人又无证据证实被上诉人对其所经营商铺实施断电、断水、锁门等干扰其经营活动的情况下，被上诉人永昌商业公司可要求上诉人支付占用期间的费用。而对于认定租金、场地占用费的起算时间，上诉人自认其开业时间是2017年1月底，在本案二审庭审中，上诉人亦陈述是在2017年1月15日装修完毕后即将货柜货物搬进案涉商铺，故一审确定起算时间为2017年2月1日是适当的。而对于上诉人应交纳的租金、场地占用费数额审查，一审计算并无不当，本院予以确认。综上所述，宝丽化妆品经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，由吴忠市利通区宝丽化妆品经销部负担。本判决为终审判决。审判长陈秀霞审判员张军审判员刘磊二〇一八年六月八日书记员魏玮附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。