湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2775号
上诉人（原审原告）汪洁。
委托代理人曹频，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人王静，湖南和润律师事务所律师。
上诉人（原审原告）刘倩影。
委托代理人曹频，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人王静，湖南和润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘再满。
委托代理人冯旭，湖南畅元律师事务所律师。
上诉人汪洁、刘倩影因与被上诉人刘再满租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03424号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月1日，刘再满（作为出租方、甲方）与袁迪、杨剑（共同作为承租方、乙方）签订了《幼儿园房屋租赁合同》，合同约定：甲方将从长沙市天心区旧城开发部和长沙市天心区城市建设投资有限公司租来的房屋转租给乙方作为开办幼儿园用；年租金338000元，按季支付，应提前半个月付清下季度租金；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋内外进行装饰，在不违背城建规划等相关政策下无需征求甲方同意；如乙方将幼儿园转让给第三人时，在不影响甲方利益的前提下，合同对幼儿园新的接手人将继续有效，甲方不得干涉和阻止乙方的转让权；除不可抗拒的原因外，甲乙双方不得提前解除合同，否则，有权要求对方赔偿违约期内的正常损失；因市政建设需要拆除或改造、收回已租赁的房屋，在甲方没有获得赔偿的前提下乙方也不得要求甲方赔偿，反之，甲方应积极协助乙方获得相应赔偿。合同签订后，刘再满依约向袁迪、杨剑交付了房屋，袁迪、杨剑以该房屋为经营场所开办了长沙市天心区美乐地幼儿园（后更名为长沙市天心区汇童幼儿园，以下简称汇童幼儿园）。2014年5月29日，袁迪、汪洁、杨剑签订《退股及股权转让协议书》，约定袁迪将其持有的汇童幼儿园41.4%的股权转让给汪洁。2015年3月23日，杨剑、刘倩影、汪洁签订《退股及股权转让协议书》，约定杨剑将其持有的38.6%的股权转让给刘倩影、汪洁。
原审法院另查明，一楼西头停车坪为公用的消防通道，刘再满在签订租赁合同前向袁迪、杨剑进行了告知。起初，刘再满并不同意将一楼西头停车坪写入租赁合同，但袁迪表示“收回去再说，没收回去就要归我使用”。在双方商定租赁价款时未将该部分计算在内。承租后，袁迪、杨剑将一楼西头停车坪用作汇童幼儿园的入口，并进行了装修。2014年9月，汇童幼儿园的入口被第三方拆除，致双方酿成纠纷。2014年12月21日，刘倩影、汪洁向刘再满出具《欠款说明》一份，内容为：“现长沙市天心区汇童幼儿园（原美乐地幼儿园）欠付刘再满2014年4、5、6月季租金差额，7、8、9月季租金，10、11、12月季租金差额共计人民币壹拾贰万陆仟柒佰贰拾贰元（￥126722），约定三个月内交付。”此后至原审庭审当日，汪洁、刘倩影共计向刘再满支付租金361860元，刘再满与汪洁、刘倩影一致确认上述租金为支付2015年租金，汪洁、刘倩影主张超出部分应抵扣2014年租金。
原审法院再查明，汇童幼儿园入口被拆除后，刘倩影以汇童幼儿园的名义与石子冲菜市场管理办公室签订《石子冲菜市场门面租赁合同》，租赁石子冲菜市场交易区B32-B33号门面，用作幼儿园入口，约定月租金1500元。
原审法院认为：刘再满与袁迪、杨剑签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，各方应当信守约定。该合同约定，如乙方将幼儿园转让给第三人时，在不影响甲方利益的前提下，合同对幼儿园新的接手人将继续有效，甲方不得干涉和阻止乙方的转让权。该约定虽不太明确，但结合庭审调查情况以及各方交易习惯，应理解为袁迪、杨剑有权在不影响刘再满利益的前提下，将该合同乙方项下的权利、义务概况转让给幼儿园的新接手人。从刘再满向汪洁、刘倩影主张租金，以及接受汪洁、刘倩影出具的欠条和支付的租金，并综合各方的主张以及答辩情况可以认定，刘再满对于承租主体变更为汪洁、刘倩影这一事实是知情的，即袁迪、杨剑向汪洁、刘倩影概况转让权利义务的通知已经到达刘再满。而汪洁、刘倩影亦主张自己作为幼儿园的新接手人是租赁合同的相对方，可认定汪洁、刘倩影亦同意继受该合同项下权利义务。一楼西头停车坪原为公用的消防通道，对此各方均无异议。根据中华人民共和国消防法第二十八条的规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。刘再满与袁迪、杨剑签订合同前，就该处为消防通道的情况对袁迪、杨剑进行了告知，袁迪、杨剑作为承租人在明知该处为消防通道的情况下，仍将该处作为幼儿园的入口进行了封闭性使用，违反了法律的规定，由此所造成的损失应当自行承担。汪洁、刘倩影作为合同权利义务的受让人，其权利范围亦不应超出原合同承租人所应享有的权利范围，故对于汪洁、刘倩影要求刘再满支付被损毁的幼儿园入口设施费用、另行改租装修费用的诉讼请求，原审法院不予支持。对于汪洁、刘倩影要求与刘再满补签附加协议，重新约定租赁面积及租赁金额的诉讼请求，刘再满不予同意，原审法院认为，合同自由原则系合同法的基本原则之一，签订附加协议系建立在合同双方当事人自愿的前提下，法院无权强令双方达成协议，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于汪洁、刘倩影基于承租面积减小而要求刘再满返还租赁费用55344元的诉讼请求，原合同承租人袁迪、杨剑均确认商谈合同价款时一楼西头停车坪并未计算入内，故此项诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。对于汪洁、刘倩影主张刘再满支付因多次带同社会人员至幼儿园破坏安全严重影响幼儿园经营造成的经济损失费用26700元的诉讼请求，汪洁、刘倩影未提供证据证明刘再满催讨租金的行为已超出合理范围、破坏了幼儿园安全并给其造成损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第八十二条、第八十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回汪洁、刘倩影的诉讼请求。本案受理费5035元，由汪洁、刘倩影负担。
汪洁、刘倩影不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足。因2014年9月停车坪拆除，租赁面积事实上已经减少，刘再满不应按照原租赁合同上的租金标准计算租金，汪洁、刘倩影不应支付已被拆除的停车坪部分的租金。二、原审法院判决驳回汪洁、刘倩影关于要求刘再满赔偿原合同租赁范围内被拆除的幼儿园入口设施费用损失的请求，缺乏事实与法律依据。综上，请求依法撤销原判并依法改判支持汪洁、刘倩影的全部诉讼请求，由刘再满承担本案一、二审的全部诉讼费用。
刘再满答辩称：合同签订时约定租赁2、3、4楼以及停车坪，因为房屋是一个整体，当时在签合同的时候已经与杨剑和袁迪说明停车坪是消防通道，并且没有计算租金，在合同的第6条第3款、第9条已经进行了约定，消防通道的拆除导致幼儿园的面积减少与刘再满无关，是政府的行政行为。我们提供的欠条也说明汪洁、刘倩影欠付刘再满的租金共计126722元，约定三个月内交付租金差额也就是说汪洁、刘倩影认可了租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：刘再满与袁迪、杨剑于2011年3月1日签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，在不影响刘再满利益的前提下，袁迪、杨剑有权将幼儿园进行转让，合同对新的接手人继续有效。袁迪、杨剑与汪洁、刘倩影签订《退股及股权转让协议书》将股权转让给汪洁、刘倩影后，原审结合交易习惯及合同履行情况，认定袁迪、杨剑将合同权利义务概括转移给汪洁、刘倩影并无不妥。对于汪洁、刘倩影提出的刘再满无权收取停车坪租金的主张，因刘再满在合同签订时已将停车坪系公共消防通道的事实进行了告知，且袁迪、杨剑均认可合同约定的租金并未包含停车坪的租金，故对其该项主张不予支持。对于汪洁、刘倩影提出的要求刘再满赔偿幼儿园入口设施费用损失的主张，因该处原系公共消防通道，刘再满在与袁迪、杨剑签订合同时已将该事实明确进行了告知，但袁迪、杨剑在明知该处为消防通道的情况下仍进行封闭性使用，违反了法律规定，由此造成的损失应自行承担。汪洁、刘倩影作为合同权利义务的受让人，其权利范围不应超出原承租人袁迪、杨剑的权利范围，故原审法院对其该项主张不予支持并无不妥。汪洁、刘倩影的其他诉讼请求亦没有事实依据和法律依据，原审判决不予支持正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5035元，由上诉人汪洁、刘倩影负担。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年六月十三日
书记员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。