吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终1019号
上诉人（原审被告）：延边经纬和信置业发展有限公司，住所地吉林省延吉市局子街88号。
法定代表人：曲元红，董事长。
委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李海波，住吉林省延吉市。
上诉人延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称“经纬置业公司”）因与被上诉人李海波房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人经纬置业公司的委托诉讼代理人崔贵文、被上诉人李海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经纬置业公司上诉请求：1.撤销（2018）吉2401民初1723号判决，驳回李海波的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用全部由李海波承担。事实和理由：一、一审法院错误认定经纬置业公司与李海波之间的法律关系,作出错误判决。1.涉案房屋并非李海波从经纬置业公司处购买的房屋，是通过人民法院执行裁定书折抵至案外人刘艳涛，后又由李海波、经纬置业公司及案外人刘艳涛三方以《执行和解协议》的方式将案外人所有的房屋备案至李海波处，经纬置业公司是为了方便李海波将购房合同直接备案至李海波处，而出具购房合同及收款收据，实际上并未收取任何购房款。涉案房屋归根结底是李海波从案外人刘艳涛手中购买或折价过来的房屋，李海波与经纬置业公司之间并不存在房屋买卖合同关系，经纬置业公司也就不应受到该房屋买卖合同的约束，不应按照合同条款表述直接认定经纬置业公司承担违约责任。李海波对该房屋无水电的相邻关系纠纷，应当与案外人刘艳涛之间解决，经纬置业公司没有为李海波接通水电的义务。2.涉案房屋系案外人刘艳涛通过执行裁定书也是依据生效法律文书折抵获得的房屋。依据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规之规定，涉案房屋归案外人刘艳涛所有。在物权已通过生效法律文书所确定，且在经纬置业公司与李海波之间并没有合同约束的情况下，该房屋接通水电的纠纷实际为涉案房屋和经纬置业公司商服楼之间的相邻关系纠纷，如果李海波想在涉案房屋内接通经纬置业公司商服楼处的水电，应当与经纬置业公司协商处理，而不应直接起诉要求经纬置业公司为其接通水电。3.经纬置业公司、李海波及案外人刘艳涛之间不发生债权债务概括转移法律关系。理由是案外人刘艳涛通过执行裁定书折抵涉案房屋时经纬置业公司与案外人刘艳涛之间的债权债务关系已经归于消灭，也就不可能发生后续的其他债权债务转移或权利义务概括转移等法律关系。即便法院认为经纬置业公司与李海波之间因权利义务概括转移而发生法律关系，但该法律关系也不是房屋买卖合同关系，而是转移执行法律关系。因此，不能依据《商品房买卖合同（预售）》当中的条款直接约束经纬置业公司。经纬置业公司认为，李海波与经纬置业公司之间并不存在房屋买卖合同法律关系，将本案作为房屋买卖合同纠纷审理，并且将李海波以合同相对人的身份提起诉讼本身是错误的，恳请二审法院予以纠正。二、一审法院错误认定交付房屋期限，本案不存在逾期交付房屋的问题。《执行和解协议》当中约定的是待“过户”手续办理完成之后由经纬置业公司立即向法院交付钥匙，再由法院将钥匙转交到李海波手中。而本案房屋因尚未完成竣工验收目前无法办理产权过户登记手续，也就是说尚未达到交付房屋的约定条件，涉案房屋尚未达到法定交付条件而没有水、电也是必然。因此，按照《执行和解协议》之约定内容而言，经纬置业公司到目前为止没有义务交付房屋，也不应因此而承担迟延交付房屋的违约责任，理由是尚未达到约定交付日期也就不存在所谓违约责任。另外，本案是执行和解履行纠纷案件，依据《执行和解协议》内容，因执行法院未作出结案裁定，该案仍然处于执行程序阶段当中，李海波另案提起诉讼不符合法律程序。即便法院认为李海波依据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条以执行和解协议纠纷为由提起诉讼，案件主体不应该为李海波而是案外人刘艳涛，因为在执行和解协议中，李海波的地位是案外人而不是申请执行人，执行和解协议当中变更权利义务主体的约定，不适用《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条之规定。即使法院认为李海波是以《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十五条规定提起诉讼，李海波诉讼主体仍应当为刘艳涛而非李海波，并且举证证明其经纬置业公司迟延履行、瑕疵履行而遭受损害的事实，以及发生具体赔偿数额的依据。综上，恳请二审法院查明事实，撤销一审判决并驳回李海波的全部诉讼请求。
李海波辩称，延边经纬和信置业发展有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。该涉案房屋是李海波、经纬置业公司、第三人刘艳涛于2017年达成《执行和解协议》所得，系三方真实意思表示未违反相关法律，行政法规的强制性规定，合法有效。经纬置业公司也同意将涉案房屋以物抵债给案外人刘艳涛作价为294787.84元，将房屋直接过户到李海波夫妻名下，该行为表明案外人刘艳涛已经将该房屋概括转让给李海波，而且经纬置业公司又于2017年2月13日同李海波和陈丽军（系李海波妻子）到延吉市房产局重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，同时开具了294787.84元的收据，并在收款事由注明经纬国际门市房南区钢管租赁费用，该《商品房买卖合同（预售）》上已经明确注明了2015年8月30日交付。事实上李海波购买房屋的时候已经具备了交房使用条件，2017年2月13日就要交付给李海波。但是后来开发商已各种理由推脱，于2018年2月28日才收到该房屋的钥匙，而《商品房买卖合同（预售）》中第10条已经明确交付房屋时的时间、供水、排水设施必须齐全，且明确将供电纳入城市供电网络并正式供电，第11条明确出卖人应在2015年8月30日前交付房屋，第12条明确除不可抗力外，出卖人未按照《商品房买卖合同（预售）》中第11条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，出卖人应向买售人给付万分之二的违约金。李海波也通过一审法院的了解对涉案房屋的用电情况作了调查，经查明该涉案房屋小区，已由非临时用电转为了正式用电，该涉案房屋的邻居都已经装修营业，水电及相关配套设施都是完善的，就该房屋没有水电。综上所述，请求法院判令经纬置业公司支付逾期交房违约金232292.6元（暂记2017年2月13日至2018年3月14日为止）以及经纬置业公司将符合居住条件的房屋实际交付李海波之日止，按全部房款2947875.8元的万分之二计算，并由经纬置业公司承担诉讼费。
李海波向一审法院起诉请求：2017年1月20日，李海波与经纬置业公司达成《执行和解协议》，约定将门牌号88号经纬国际、面积196.84平方米的房屋直接过户至李海波名下，现该房屋买卖合同已备案至李海波名下，且李海波已经收到钥匙。但后来不知何种原因，在李海波已交纳物业费的情况下，物业公司擅自断电，导致李海波无法正常使用该房屋。商品房买卖合同约定在2015年8月30日前交付房屋，实际是2017年2月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》，2018年2月28日才收到钥匙。综上，经纬置业公司备案至李海波名下的房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的房屋相关设备交付条件以及第十二条约定的逾期交付房屋，经纬置业公司承担从逾期交付之日至实际交付之日，全部房款的日万分之二的违约金。为维护自身合法权益，现李海波诉至法院，请求判令经纬置业公司支付逾期交房的违约金232292.60元（2017年2月13日起至2018年3月14日止）以及经纬置业公司将符合居住条件的房屋实际交付李海波之日止，按全部房款2947875元的日万分之二计算的违约金，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2017年1月20日，李海波与经纬置业公司及刘艳涛达成《执行和解协议》，约定：被执行人经纬置业公司将本院依据（2015）延执字第904-5号执行裁定书以物抵债给申请执行人刘艳涛的一套门市房（院门牌号88号经纬国际、面积196.84平方米、房屋编号为03-10-0118-1002、作价2947875.84元），直接过户到李海波名下，过户的相关费用由李海波承担。此门市房的过户手续办理完毕后，钥匙由被执行人经纬置业公司立即交到法院，由法院转交给李海波。
2017年2月13日，经纬置业公司与李海波及其妻子陈丽军（陈丽军自愿放弃参加本案诉讼）签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：房屋总价款2947875.84元。买受人应当在2017年2月13日前一次性支付全部房屋价款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十一条：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。签订合同当日，经纬置业公司向李海波及陈丽军出具2947875.84元的收据，并在收款事由注明：经纬国际门市房顶南区钢管租赁费用。
2018年2月28日，经纬置业公司向李海波交付涉案房屋。李海波向延边经纬物业管理有限公司交纳涉案房屋2018年度物业费5905元，并查验屋内水电设施完备，均能正常使用。2018年3月初，涉案房屋水电无法正常供应。李海波诉至本院，要求经纬置业公司支付逾期交房的违约金。庭审中，经与经纬置业公司核实：目前为止，涉案房屋无法办理产权过户手续，只能办理商品房买卖合同备案登记手续，且该房屋水电设施已经铺设完毕，从技术角度随时可以接通水电，水电供应阀门由延边经纬物业管理有限公司管理。
一审法院认为，2017年1月20日，李海波与经纬置业公司及刘艳涛达成的《执行和解协议》系三方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《执行和解协议》，经纬置业公司同意将依据执行裁定书以物抵债给刘艳涛的涉案房屋作价2947875.84元直接过户到李海波名下，该行为表明刘艳涛针对涉案房屋的权利义务概括转让给了李海波。按照《执行和解协议》，经纬置业公司应向李海波履行房屋过户义务和交付义务。2017年2月13日，经纬置业公司与李海波签订《商品房买卖合同（预售）》，履行了房屋买卖合同备案登记的义务，但实际是于2018年2月28日才向李海波交付涉案房屋。根据《商品房买卖合同（预售）》，房屋交付期限应为2015年8月30日前。经与双方核实，该项内容系经纬置业公司提供给房产管理部门的格式条款内容，双方并未在2017年2月13日签订合同时重新协商本案涉案房屋的交付时间，而根据《执行和解协议》的约定，门市房的过户手续办理完毕后，钥匙由经纬置业公司立即交到法院，由法院转交给李海波，因双方陈述涉案房屋暂时无法办理产权过户手续，经纬置业公司履行商品房买卖合同备案登记过户手续后，拖延一年多才交付房屋，导致李海波无法正常使用涉案房屋，产生客观损失。现李海波根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条，主张逾期交房违约金，符合相关法律规定，本院予以支持从2017年2月13日起至2018年2月28日止共计380天的违约金224038.56元（2947875.84元×380天×日万分之2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告延边经纬和信置业发展有限公司于本判决书发生法律效力后立即支付原告李海波违约金224038.56元；二、驳回原告李海波的其他诉讼请求。如被告延边经纬和信置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元（原告李海波已预交4784元），减半收取2392元，由被告延边经纬和信置业发展有限公司负担2330元，由原告李海波负担62元。
二审中，当事人没有向本院提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条规定“当事人可以自愿协商达成和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容。”第十五条规定“执行和解协议履行完毕，申请执行人因被执行人迟延履行、瑕疵履行遭受损害的，可以向执行法院另行提起诉讼。”执行法院在执行案涉房屋过程中，已经依据相关法律规定作出执行裁定书，将本案争议的房屋以物抵债给了申请执行人刘艳涛，但在执行法院向不动产登记机关发出协执通知之前，由刘艳涛、经纬置业公司、李海波达成《执行和解协议》将执行房屋让与给李海波，用以抵偿经纬置业公司对应的执行款项，对此，经纬置业公司表示同意并承诺办理变更登记后立即交付房屋，此时约定的变更登记是指房屋买受人的变更登记，而并非房屋所有权权属变更登记。因此，李海波与经纬置业公司形成了事实上的商品房买卖合同关系，经纬置业公司理应按照《执行和解协议》的约定，在为李海波办理完房屋买受人登记后，立即将案涉房屋钥匙交给执行法院，由执行法院转交给李海波。而经纬置业公司在给李海波办理完房屋买受人登记后，并未及时将房屋钥匙交付给执行法院，导致李海波未能在约定的时间得到房屋，经纬置业公司应当承担迟延履行的违约责任。由于李海波与经纬置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》的目的是为了履行《执行和解协议》约定的义务，将案涉房屋备案登记到李海波名下而实施的，合同内容也是由经纬置业公司提供的格式文本，除房屋坐落、面积、价款与《执行和解协议》内容一致外，其他内容并非经当事人协商一致而形成的，因此，应以《执行和解协议》约定的内容为准，其他内容没有约定的应当从法定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而李海波选择以备案登记的合同中约定的违约金标准确定经纬置业公司应承担的损失数额，远远低于案涉房屋地段的租金标准。一审法院依据备案的《商品房买卖合同（预售）》中记载的违约金标准确定经纬置业公司应承担的违约金虽有不当，但并未超出经纬置业公司依法应当承担的违约金数额，故对一审判决结论本院应予维持。
综上所述，经纬置业公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决适用法律虽有不当，但未影响判决结果，本院应予维持。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4784元，由上诉人延边经纬和信置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 池东波
审判员 朴美兰
二〇一八年七月十一日
书记员 段崇鹏