贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7432号原告：谭太学，男，汉族，1954年8月14日出生。被告：张中发，男，汉族，1970年12月5日出生。原告谭太学与被告张中发租赁合同纠纷一案，本院2017年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告谭太学，被告张中发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭太学提出诉讼请求：1、判令被告张中发支付续租原告场地租金83,853.00元；2、判令被告张中发支付不按时支付租金的违约金，时间从2017年7月1日起至被告归还清楚租金止，利率按商业银行同期贷款利率4倍计算（以83,853.00元为基数）；3、诉讼费用，律师费及一切损失由被告承担。事实及理由：2014年7月1日，被告租用原告座落于环城××××区的场地经营二手车，租期从2014年7月1日起至2016年7月1日止。被告租用两年期满后继续租用原告场地两年，租金按每年10%递增。根据2014年7月1日签订的《出租协议》，第一年租金为33,000.00元，第二年租金36,300.00元计算，被告应支付未支付的第三年2016年7月1日至2017年7月1日租金39,930.00元，第四年2017年7月1日至2018年7月1日租金43,923.00元，合计两年租金83,853.00元。因租用场地租金是两年交一次，必须先付租金后使用。被告的租期满后，原告找被告协商要继续使用，先交租金，被告既不交租金又不离开原告的场地。原告多次找被告要租场地的租金，被告不给，并且继续使用。根据2014年7月1日《出租协议》第十三条约定，被告不付原告租金，继续占用原告场地经营二手车，侵犯了原告的合法利益，故原告提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告张中发辩称：1、我与谭太学所签订的租赁合同约定的租金早已付清，双方已不存在租赁合同关系。我与谭太学的确签订有两年期的租赁合同，且已付清了这两年的租金，但该合同自2016年7月1日因租赁期限届满而自动终止，从该时起，我与被答辩人就不再存在合同关系。被答辩人也未找过我协商继续租用的问题，双方对上述场地的租金、租赁期限等事项并未协商，没有达成任何协议，就不存在我拖欠被答辩人租金之事。由于被答辩人于2015年7月1日向我借款33万元，约定2016年3月1日前一次性还清，但被答辩人一直拒不承担还款义务，甚至与我拒绝见面，我迫于无奈于2016年3月14日向毕节市七星关区法院提起民事诉讼，法院于2016年6月8日作出（2016）黔0502民初1268号民事判决书，判令谭太学于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还我的借款本金25万元，并承担相应的逾期利息。该判决作出后，双方当事人均未提出上诉，该判决已发生法律效力。在此期间，被答辩人一直未找我协商租赁场地之事，双方的租赁合同也未约定合同到期后自动按合同履行。我与被答辩人不存在租赁合同关系，不应由我支付其所谓的租金；2、关于本案的诉讼时效问题。根据《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。我与谭太学签订的《出租协议》约定，双方的租赁关系从该合同约定的2016年7月1日期限届满而自动终止，被答辩人认为我没有支付其租金，最迟应当在2017年6月30日前提起诉讼，但被答辩人提起本案诉讼的时间是2017年11月24日（民事诉讼状的具状日期），我是2017年12月5日收到的，被答辩人提起本案诉讼超过了法律规定的诉讼时效，不再享有胜诉权。为此，请人民法院查清本案的事实，作出公正合理的判决。原告谭太学围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：2014年7月1日《出租协议》、照片打印件一张。被告张中发为支持其抗辩主张提交了如下证据：2014年7月1日《出租协议》及收据、2015年7月1日借条、（2016）黔0502民初1268号民事判决书、2016年10月21日执行笔录一份、2016年6月11日民事诉讼财产保全申请书（申请人张中发）、2016年7月13日执行申请（申请人张中发）、2016年7月12日受理执行案件通知书、2017年8月2日执行裁定书。本院组织双方当事人进行质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据对以上证据的认证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年7月1日，原告谭太学（甲方）与被告张中发（乙方）签订《出租协议》，约定甲方将自己座落于环城北路（毕节市戒毒所下面公路边）场地租给乙方经营二手汽车生意；租借期限为两年，即2014年7月1日至2016年7月1日止；第一年租金33,000.00元，第二年租金36,300.00元（合计:69,300.00元）。租金一次性付清，先付钱后使用；管理房1间供给乙方管理使用，甲方现在堆在房内的东西属甲方所有，甲方要搬走时才搬走，乙方无权要甲方搬走，管理房的维修乙方自己承担，费用乙方自理；乙方租用期内不得损坏甲方任何设施，若有损坏，照价赔偿。乙方预交2,000.00元保证金给甲方，乙方离开时不损坏甲方东西，甲方原数退给乙方（不计利息），若乙方损坏甲方东西不修复，甲方将乙方所交保证金作为修复费；乙方租用期满，在同等情况下，乙方有优先租用权，租金提前30天交付才有优先权；本协议从甲乙双方签字之日起两年租金一次性交清后生效。协议还约定了其他事项。同日，谭太学向被告张中发出具收条，载明收到张中发租金69,300.00元，押金2,000.00元，合计71,300.00元。2015年7月1日，原告谭太学向被告张中发出具借条，载明原告向被告借款，自愿用涉案租赁的场地〔土地使用证号：毕节国用（2003）字第039号，土地使用证上名字为胡家林（谭太学之妻）〕抵押，到期不还，土地归被告所有。双方未在土地管理部门办理抵押登记。2016年3月14日，被告张中发起诉谭太学民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月8日作出判决，判决谭太学返还张中发借款本金250,000.00元，并以该本金为基数按年利率6%支付2016年3月1日至履行完毕期间的逾期利息。谭太学未按判决履行，张中发向本院申请强制执行，执行过程中，双方达成执行和解协议，谭太学承诺于2017年6月30日前将所欠张中发借款本金及利息一次性全部还清，逾期不还，胡家林自愿提供涉案租赁场地来评估、拍卖替谭太学偿还债务，不足以清偿，则冻结谭太学的工资来偿还。承诺期限届满，谭太学仍未向张中发偿还款项，涉案场地也尚未进行评估、拍卖偿还谭太学欠张中发的借款。2016年7月1日，原、被告约定的租赁期限届满，被告张中发未向原告返还场地，也未再向原告支付租金。原告认为被告继续占用其场地，不付租金，侵犯了其合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，2018年1月23日，被告张中发将租赁的场地及管理房的钥匙交还原告谭太学，原告谭太学接收并向被告张中发出具收条，双方签字认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，原、被告约定的租赁期限届满后，被告未将租赁场地返还原告，双方的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。故被告称租期届满，合同已终止，不存在租赁合同关系的抗辩主张不成立。原告主张被告支付使用期间的租金，于法有据，本院予以支持。但被告提出诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条”下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”的规定，本案适用一年的诉讼时效。原、被告签订的《出租协议》约定”租金一次付清，先付钱后使用”，即租金的支付方式为使用之前支付，双方约定的租期是两年，2014年7月1日至2016年7月1日，之后的租金应于2016年7月2日前付清，原告于2017年11月29日提起诉讼要求被告支付租金，对2016年11月29日前的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。但因被告的行为系持续违约行为，故2016年11月29日至被告交还原告场地之日，即2018年1月23日期间共计420天的租金，本院予以支持。原、被告《出租协议》约定”两年租金合计69,300.00元，一次付清”，之后的无约定，故逾期使用期间的日租金为69,300.00元÷2÷365天=94.93元/天，420天的租金为94.93元/天×420天=39,870.60元。原告诉请的租金，本院以39,870.60元为限予以支持。同时，原、被告签订《出租协议》时约定被告支付的押金2,000.00元，被告离开时不损坏东西，原数退还。现被告已返还原告场地，原告也未发现有损坏东西的情形，该押金应予以退还。基于双方所负均为金钱给付义务，并产生于租赁关系之中，可以相互抵扣，原告也认可在租金中扣除，故被告支付租金39,870.60元中扣除押金2,000.00元，即被告应付原告租金37,870.60元。对原告诉请的违约金问题，原、被告对租金的支付未约定违约责任，原告要求按商业银行同期贷款利率4倍计算支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请的律师费及一切损失，原告未提供证据证明实际产生了损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张中发于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭太学租金人民币37,870.60元；二、驳回原告谭太学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币元948.00元（已减半收取），由原告谭太学负担人民币575.00元；被告张中发负担人民币373.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年二月二十三日书记员  张婵婵