江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4976号
上诉人（原审原告）马国龙，男，1959年10月21日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）徐志强，男，1968年2月17日生，汉族。
被上诉人（原审被告）林培芝，女，1964年6月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告）史玉琴，女，1964年10月10日生，汉族。
被上诉人（原审被告）周琴，女，1972年1月7日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张丽丽，女，1975年10月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）沈开榴，男，1954年5月15日生，汉族。
被上诉人（原审被告）尹文义，男，1958年4月18日生，汉族。
被上诉人（原审被告）肖兰霞，女，1960年12月29日生，汉族。
被上诉人（原审被告）王成尧，男，1965年6月5日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑玉芳，女，1965年7月28日生，汉族。
被上诉人（原审被告）赵金凤，女，1962年7月7日生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙德才，男，1957年10月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑翠红，女，1974年11月25日生，汉族。
被上诉人（原审被告）王凤玲，女，1962年8月28日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑金梅，女，1968年10月19日生，汉族。
被上诉人（原审被告）方玉琴，女，1963年3月6日生，汉族。
被上诉人（原审被告）许玲，女，1966年7月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郭扣红，男，1932年2月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）李银华，女，1971年8月9日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郭莉莉，女，1992年12月29日生，汉族。
上述二十位被上诉人共同诉讼代表人徐志强，自然情况同上。
上述二十位被上诉人共同诉讼代表人赵金凤，自然情况同上。
上述二十位被上诉人共同诉讼代表人郑翠红，自然情况同上。
被上诉人（原审被告）朱忠秀，女，1962年5月17日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张晓鸣，女，1972年4月14日生，汉族。
被上诉人（原审被告）李静萍，女，1962年8月11日生，汉族。
被上诉人（原审被告）吕臣久，男，1956年8月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）尹守林，男，1963年10月10日生，汉族。
被上诉人（原审被告）徐勇，男，1965年5月23日生，个体工商户。
委托代理人张金岭，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人马国龙与被上诉人朱忠秀等房屋买卖合同纠纷一案，原审法院曾于2014年4月25日作出（2013）六沿民初字第1021号民事判决，马国龙不服上诉至本院，本院于2014年10月23日作出（2014）宁民终字第2725号民事裁定，发回重审，原审法院遂于2014年12月9日重新立案审理后，作出（2014）六沿民初字第1436号民事判决，现马国龙不服该判决向本院提起上诉，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人马国龙及其委托代理人周景宁，被上诉人徐志强、林培芝、史玉琴、周琴、张丽丽、沈开榴、尹文义、肖兰霞、王成尧、郑玉芳、赵金凤、孙德才、郑翠红、王凤玲、郑金梅、方玉琴、许玲、郭扣红、李银华、郭莉莉共同推荐代表人徐志强、赵金凤、郑翠红，被上诉人张晓鸣、李静萍，被上诉人徐勇及其委托代理人张金岭到庭参加诉讼，被上诉人朱忠秀、吕臣久、尹守林经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马国龙原审诉称，马国龙与朱忠秀等23人（其中郭富俊已于2014年8月9日去世）原系南京市大厂区机电设备公司职员（以下简称机电公司）。2002年2月9日，南京市大厂区商业局与马国龙等签订产权出售协议，将包括凤凰东路247号房屋在内的机电公司资产一次性转让给马国龙及朱忠秀等23人。2004年5月26日，朱忠秀等23人未征得马国龙同意及授权，将凤凰东路247号房屋以175万元价格转让给徐勇，侵犯了马国龙合法权益，故诉讼请求确认朱忠秀等23人与徐勇于2004年5月26日签订的房屋买卖合同无效，判令徐勇返还凤凰东路247号房屋，并承担本案的诉讼费。
徐志强、李静萍、张晓鸣、郑玉芳、许玲、赵金凤原审辩称，当初其是委托赵金凤等五人签订房屋买卖合同的，但事实上房屋买卖合同系尹守林一人与徐勇签订，至今购房款尚欠32万元未付清，房屋买卖合同无效。
肖兰霞原审辩称，房屋买卖合同有效，徐勇应当付清房款。
王成尧、王凤玲原审辩称，合同签订十几年都没有付清房款，房屋买卖合同无效。
吕臣久原审辩称，买卖凤凰东路247号房屋，马国龙是知情的，买卖合同应该有效。
徐勇原审辩称：1、涉案房屋登记在机电公司名下，该公司享有涉案房屋的物权；2、机电公司有权将涉案房屋转让给徐勇，二者签订的《房地产买卖契约》合法有效；3、即便无权处分成立，徐勇的购房行为也符合善意取得的法律规定。徐勇购买涉案房屋时并不知道机电公司改制；徐勇以高于市场价格购买机电公司对外公布的房屋，主观上没有恶意；涉案房屋已办理所有权变更登记。综上，应予驳回马国龙的诉讼请求。
朱忠秀、周琴、孙德才、沈开榴、郭扣华、李银华、郭莉莉、史玉琴、林培芝、尹文义、郑翠红、张丽丽、郑金梅、方玉琴、尹守林原审未到庭答辩。
原审法院经审理查明，马国龙系南京市大厂区机电设备公司（下称机电公司）的法定代表人。六合区大厂凤凰东路135号（后重新编号为凤凰东路247号）房屋面积为980.66平方米（下称讼争房屋）原系机电公司所有。2002年2月9日，原南京市大厂区商业局与马国龙签订产权出售协议，约定：将机电设备公司产权一次性转让给马国龙等原机电公司的经营层。2002年3月21日，原南京市大厂区企业产权制度改革领导小组以大企改（2002）04号文件，批准南京市大厂区商业局的企业改制方案，同意大厂区商业局采取协商定价的方式，将机电公司包括凤凰东路247号房屋在内国有资产权益出售给以马国龙为代表的企业经营层。协议履行过程中，未办理所有权变更登记手续。2004年4月8日，徐勇与朱忠秀等23人签订了《售房协议》一份，约定，甲方（朱忠秀等23人）将位于南京市大厂区凤凰东路247号房屋售给乙方（徐勇），价格为壹佰柒拾伍万元整，甲方提供房屋二证及一切相关的法律证据，并无条件协助乙方办理过户手续，但在办理过户手续中发生的一切费用及税收均由乙方承担。2004年5月26日，尹守林以机电公司委托代理人的名义与徐勇签订了《房地产买卖契约》一份，约定：将坐落在六合区大厂凤凰东路247号房地产（房屋建筑面积980.66平方米）出售给徐勇，成交价为175万元，于2004年12月31日前三次付清。协议加盖了机电公司印章。协议签订后，徐勇支付了143万元购房款，同年6月7日徐勇持加盖了马国龙印鉴的授权委托书办理了所有权变更登记手续。2005年11月，徐勇与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》缴纳了土地出让金461435元后，办理了土地使用权证。该房屋现由徐勇实际使用。
原审法院另查明，2004年7月23日，马国龙因挪用资金罪被南京市六合区人民法院判处有期徒刑二年，后被减刑，其实际羁押期间为2004年3月7日至2005年8月9日。
原审法院又查明，郭富俊于2014年8月9日因病去世，其法定继承人为父亲郭扣华、妻子李银华、女儿郭莉莉。
原审法院认为，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，马国龙、朱忠秀等共24人系企业经营层组成人员，因企业改制受让取得了机电公司包括六合区凤凰东路247号房屋在内的资产权益后，机电公司作为原权利人，则丧失了处分讼争房屋的权利，该讼争房屋上的相应权益为全体受让人共有。《中华人民共和国物权法》第十五条规定了债权合同与物权变动的区分原则，该原则亦应适用于共有的情形，即依法成立的买卖合同有效，但物权变动尚需经得所有共有人同意。本案中，在签订《房地产买卖契约》前，徐勇与朱忠秀等23人曾签订过《售房协议》，该《售房协议》的主要条款与《房地产买卖契约》的主要条款一致，可见《房地产买卖契约》仅是为办理所有权变更登记手续而拟订，因此，即使签订《房地产买卖契约》时未征得马国龙同意及授权，也不影响该合同的效力。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回马国龙的诉讼请求。原审案件受理费21300元，由马国龙负担。
马国龙不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、马国龙等24人经企业改制已取得机电公司的全部资产权益，已生效的（2008）六民一初字第2977号民事判决书对此已作出认定，马国龙系诉争房屋的共有权人。二、朱忠秀等23人未经马国龙同意擅自处分共有财产，依照我国民法通则相关规定，应认定为无效行为，所签协议应认定为无效。三、机电公司已将所有资产出售给马国龙等24人，机电公司无权委托尹守林与徐勇签订《房地产买卖契约》，机电公司亦无权处分本案诉争房屋。四、在其坐牢期间，有人盗用其私章在授权委托书加盖印签，存在弄虚作假行为。五、相同案情其他生效判决，已确定买卖协议无效，而本案原审法院认定买卖协议有效，前后冲突。综上，原审法院适用法律不当，认定售房协议有效存在错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人徐志强、林培芝、史玉琴、周琴、张丽丽、沈开榴、尹文义、肖兰霞、王成尧、郑玉芳、赵金凤、孙德才、郑翠红、王凤玲、郑金梅、方玉琴、许玲、郭扣红、李银华、郭莉莉答辩称，诉争房屋买卖前，由朱忠秀介绍徐勇买房，当时朱忠秀已明确告知徐勇本人出卖的房屋是改制房，朱忠秀等23人委托赵金风、尹守林、吕臣久、方玉琴、肖兰霞五人卖房小组，将房屋卖给徐勇，但之后变成尹守林个人行为；买卖期间，马国龙坐牢，其对买卖房屋并不知情；徐勇购房款至今尚未付清。故同意马国龙上诉意见。
被上诉人张晓鸣、李静萍答辩称，徐勇的购房款未付清，应当认定合同无效。
被上诉人朱忠秀、吕臣久、尹守林未到庭答辩。
被上诉人徐勇答辩称：一、诉争售房协议依法成立，其内容并不违反我国合同法第52条合同无效的规定，也没有违反相关法律规定，合同合法有效。二、诉争售房协议签订后，机电公司出具给尹守林的委托书盖有马国龙的印鉴，表明马国龙对售房协议是明知的。三、徐勇已获得诉争房屋十年之久，即使售房协议签订非马国龙真实意思，但徐勇获得诉争房屋符合善意取得的相关规定。故请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，2008年11月10日，马国龙、徐志强向原审法院起诉，要求判令林培芝等22位出资人与郑国龙、俞敬和、蔡万成、郭小红签订的关于六合区扬子十村2幢1楼的9间门面房房屋转让合同无效，原审法院在该案中认定马国龙、徐志强等24人是机电公司改制后资产权益的共有人，并认为林培芝等22人在马国龙坐牢期间未取得马国龙和徐志强同意下，授权尹守林、吕臣久、赵金凤、肖兰霞、方玉琴5人卖房，该行为系无权处分，在马国龙、徐志强未追认的情况下，所签订的房屋转让买卖合同无效，原审法院适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第88条、89条规定，于2009年3月25日作出（2008）六民一初字第2997号民事判决，支持了马国龙、徐志强该项诉讼请求；后郑国龙等4人不服上诉至本院，本院于2009年10月14日作出（2009）宁民四终字第724号民事判决，维持原判。
再查明，本案马国龙于2013年9月2日向原审法院起诉时的诉讼请求为：一、确认朱忠秀等23人与徐勇于2004年5月26日签订的房屋买卖合同无效；二、徐勇返还凤凰东路247号房屋；三、诉讼费用由徐勇、朱忠秀等负担。马国龙在2013年11月1日原审庭审中，撤回了第二项诉讼请求，本案发回重审后，马国龙的诉讼请求未再变更。
此节事实，有起诉状、原审庭审笔录、（2008）六民一初字第2997号民事判决书、（2009）宁民四终字第724号民事判决书、本院开庭笔录等在卷证实。
本院认为，包括本案诉争六合区凤凰东路247号房屋在内的资产，系马国龙等24人因机电公司改制而受让取得，故马国龙等24人为诉争房屋权益的共有人，该事实已经过生效的（2008）六民一初字第2997号民事判决书和（2009）宁民四终字第724号民事判决书作出认定。马国龙本案主张诉争《房地产买卖契约》无效的主要理由，即其为诉争房屋的共有权人，而朱忠秀等23人未征得其同意及授权将诉争房屋出售给徐勇，违反了最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第88条、89条关于部分共有人擅自处分共有财产协议无效的规定。对此，本院认为，诉争《房地产买卖契约》主要条款与之前徐勇、朱忠秀等23人签订的《售房协议》主要条款相一致，尹守林所持机电公司委托书与徐勇签订《房地产买卖契约》，仅为履行《售房协议》办理房屋产权变更登记手续而拟订，故马国龙诉请《房地产买卖契约》无效，实质是否认《售房协议》的效力。根据我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，朱忠秀等23人未征得马国龙同意而与徐勇签订《售房协议》出卖诉争房屋，应构成无权处分，但尹守林持有加盖马国龙私章的授权委托书与徐勇办理诉争房产过户登记手续，表明马国龙已对朱忠秀等23人出卖房产行为予以追认，应认定《售房协议》合法有效。马国龙上诉提出，授权委托书上的私章印签系在其坐牢期间被人盗用其私章加盖形成，对此本院认为，当事人人身自由受到限制，不能当然推定其不能对外行使民事权利，其也可授权他人代为行使相关的民事行为，在马国龙无证据证明其私章系他人盗用的情况下，其否认授权委托书的效力，本院不予支持。本案原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定处理本案虽有不当，但认定诉争《房地产买卖契约》有效及判决结果是正确的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21300元，由上诉人马国龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
代理审理员?汪德全
代理审理员?刘凡
二〇一五年十月二十四日
书记员汪??海燕