广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2066号
原告王仁明，1970年12月8日出生，汉族，住浙江省绍兴县。
委托代理人邹洋清，广东鑫一华律师事务所律师。
委托代理人马晨程，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告广州奈美贸易有限公司，住所地：广州市天河区体育�路191号B塔2711房。
法定代表人李子庆，总经理。
委托代理人薛涛，广东岭南律师事务所律师。
原告王仁明诉被告广州奈美贸易有限公司（以下简称奈美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告王仁明的委托代理人马晨程，被告奈美公司的委托代理人薛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仁明诉称：原告与李子庆于2011年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》（已备案至广州市国土资源和房屋管理局天河分局），合同约定：原告将天河区体育西路191号中石化大厦B塔3712、3713房出租给被告，房屋租赁期为2011年1月1日至2014年10月31日，承租期为46个月，2011年1月1日至2012年10月31日每月租金为29380元，2012年11月1日至2013年10月31日每月租金为30849元，2013年11月1日至2014年10月31日每月租金为32391.5�，租金按月结算，由被告在每月第10日前支付给原告，逾期交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金的2%向原告支付租金。但自2013年9月开始，被告就拒不向原告支付租金，为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方的租赁合同。2、被告向原告支付截至2014年1月6日所拖欠的租金132959.3元（2013年9、10月月租金标准为30849元，共计61698元；2013年11、12月月租金标准为32391.5元，共计64783元；2014年1月1-6日租金为6478.3元）。3、被告立即向原告交还物业，延期交还的，原告有权按租金计收场地占用费。4、被告向原告支付由原告垫付2013年11、12月期间的物业管理费13057.86元及2013年9月21日至2013年10月20日电费89元。5、被告向原告支付逾期交租违约金（按每月拖欠的租金为本金，按每日2%标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以本金为限）。6、本案诉�费由被告负担。
被告奈美公司辩称：1、同意解除原、被告之间的租赁合同，但我方已于2013年9月10日通知原告解除双方租赁合同。2、不同意原告对于租金的计算方式，租金不应计至2014年1月6日，租金应截至2013年9月10日。另我方2013年9月13日已支付一部分租金（该部分租金是对应2013年9月13日之前的租金）。3、2013年8月我方已搬离涉案房屋。我方同意交还涉案房屋给原告，但原告应给予一定的宽限期。4、有关物业管理费、电费，我方认为该费用应计至2013年9月10日。5、关于违约金的计算标准，不应按2%的标准计算，因为双方租赁合同有补充协议，约定只没收保证金。即使按2%标准计算违约金，该标准也过高，应予以调整。
经审理查明：原告是广州市天河区体育西路191号B塔3712、3713房的权属人［原告称其于2009年10月份左右向上一手业主广州金贸房地产开发有限公司（简�“金贸公司”）购买上述房屋，购买时上述房屋已出租给被告］；案外人王国兴是广州市天河区体育西路191号B塔3710、3711房的权属人。
2009年9月1日，案外人金贸公司（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）双方签订《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》（以下简称“2009年9月1日租赁合同及补充合同”），约定乙方向甲方承租广州市天河区体育西路191号中石化大厦B塔3710、3711、3712、3713房，租期自2009年9月2日至2014年10月31日；租赁保证金117520元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；第四年起乙方有权向甲方提出提前解除合同申请，乙方须提前两个月以书面方式通知甲方，甲方须在解除合同之日将保证金免息全额退回乙方，等等。
2009年12月10日，原告及案外人王国兴（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“2009年12月10日租赁合同”），约定：甲方同意将坐落在天河区体育西路191号中石化大厦B塔3710、3711、3712、3713房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积435.2620平方米，分摊共用建筑面积154.5394平方米。租赁期限、租金情况如下：2009年12月10日至2012年10月31日，月租58760元；2012年11月1日至2013年10月31日，月租61698元；2013年11月1日至2014年10月31日，月租64783元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳117520元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方要依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。乙方向管理公司支付每月该房屋产生的所有管理费、电费等费用。第四年起乙方有权向甲方提出提前解除合同申请，乙方须提前两个月以书面方式通知甲方�甲方必须在解除合同之日将保证金免息全额退回乙方。本合同自双方签字之日起生效。等等。
同日，原告及案外人王国兴（甲方）与被告（乙方）签订了《补充租赁合同》（以下简称“2009年12月10日补充合同”），补充约定：租金不包括管理费、电费及其他费用。乙方须按时交付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按每逾期一日按欠款总额的2%收取。（2）乙方如逾期7天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金；如乙方收到甲方发出书面通知后14天仍未缴付租金，甲方有权即时解除本补充租赁合同及《广州市房地产租赁合同》，收回该物业并没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨租金和其它损失的权利。（3）乙方如拖欠管理费、电费及一�相关费用逾期超过7天，甲方有权即时通知管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款；如乙方收到该书面通知后14天内仍未缴付欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或该大厦内之其它设施，并解除本补充租赁合同及《广州市房地产租赁合同》。租赁期满或合同解除，乙方须将该物业适宜清洁地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于正常状态；同时，如因乙方原因导致未能在本补充合同期满之前办妥交接手续，则自本补充合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止，乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付不意味双方租赁关系继续，同时乙方应赔偿甲方因此导致的损失。如乙方于租赁期内违反本补充租赁合同的条款或单方终止《广州市房屋租赁合同》和本补充租赁合同，乙方除《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，甲方有权即时停止电力及空调供应，乙方已付的当月租金及履约保证金不予退还，同时乙方应于14天内按本补充租赁合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利。《补充租赁合同》与《广州市房屋租赁合同》须同时使用才生效，均具有法律效力。等等。
同日，被告向原告及案外人王国兴交纳租赁保证金117520元（原、被告双方确认本案租赁保证金的金额为29380元），原告及案外人王国兴共同出具收据一份给被告。原告及案外人王国兴将天河区体育西路191号中石化大厦B塔3710、3711、3712、3713房交付被告使用。
2011年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“2011年1月1日租赁合同”），约定：甲方同意将坐落在天河区体育西路191号中石化大厦B塔3712、3713房号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用。租赁期限、租金情况如下：2011年1月1日至2012年10月31日，月租29380元；2012年11月1日至2013年10月31日，月租30849元；2013年11月1日至2014年10月31日，月租32391.5元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳58760元保证金，甲方应在租赁期限满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方要依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。乙方向管理公司支付每月该房屋产生的所有管理费、电费等费用。第四年起乙方有权向甲方提出提前解除合同申请，乙方须提前两个月以书面方式通知甲方，甲方必须在解除合同之日将保证金免息全额退回乙方。本合同自双方签字之日起生效。等等。
2013年10月28日，原告提起本案诉讼。
2014年2月9日，原、被告双方办理交接手续，原告于该日收回了涉案房屋。
2013年10月28日，被告向原告邮寄发出《解除合同通知》（该函因原告拒收被退回），函件主要内容：阁下与我方就投资重新装修及续租涉案房屋无法达成一致，阁下要求的租金远高于市场上同类物业租金，我方无法承受，阁下出尔反尔表明不租给我方，且多次委托中介带租客看房，严重影响正常经营，为此我方已经通过书面方式、手机短信通知阁下退租和办理相关手续，但阁下却一直不予理会。现我方再次通知阁下解除租赁合同，请阁下尽快按约办理合同解除的相关手续，避免造成不必要损失。
在本院2014年4月21日的庭询中，原、被告双方确认涉案房屋每月物业管理费为6528.93元（30元／月／平方米×217.63平方米）。当日原告提出被告应支付2013年11月1日至房屋交接之日2014年2月9日期间的物业管理费合计21545.47元，对�被告表示原告上述要求属在举证期届满后增加诉请，其不予同意。原告为证明其垫付了涉案房屋物业管理费，提供了2013年12月25日佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司向原告出具的2013年12月份物业管理费发票两份（金额分别为2750元、3778.93元，合计6528.93元）。经质证，被告表示：对上述证据的真实性予以确认，确认原告已支付物业管理费至2014年4月；2、我方已支付管理费至2013年10月31日，由于我方在2013年9月已向原告发出退租通知，故原告再要求我方支付管理费没有依据；3、2014年1、2月是过年时间，当时我方多次要求原告到现场办理交接，但原告直至2014年2月9日才办理交接，扩大损失不应由我方承担。
本案中被告提供落款时间为2013年9月10日的《退租通知》一份（被告称该通知以传真方式送达原告，对此被告提供电话号码3803×××3的中国电信2013年9月电话通信清单一份予以证明。原告否认其收到该通知），主要内容：我司承租了涉案房屋，现因我司拟进行房屋内部装修，在与您进行后续合同条款的谈判中，因涉案房屋的租赁价格远高于同地段、同交楼标准房屋的10%-15%，您要求按150元／平方米出租，且强调没有下调空间，我司无法承担远远高于市场的租赁价格，故要求自2013年9月10日起退租，请您按照合同要求归还我司交纳的保证金58760元，我司将全力配合办理好房屋交接的相关手续。
被告另提供：1、《建设工程设计合同（一）》一份，拟证明被告积极履行合同并有续约的意愿；2、中原地产中介名片以及身份证、看房签名表及看房人身份证明、通话录音及文字记录等，拟证明原告加租并在涉案房屋出租期间带人看房影响被告的正常经营和涉案房屋的正常使用等事实。经质证，原告认为上述证据与本案无关，真实性、合法性、关联性均不予确认。
本案中，原、被告对双方租赁权利义务应以哪一份合同为准存有争议。原告认为应以2011年1月1日租赁合同为准，理由：1、2009年9月1日租赁合同及补充合同是前业主与被告签订的，与本案无关。2011年1月1日租赁合同是当事人的最新意思表示，双方对物业房号、租赁主体、租金标准都进行了变更，重新约定，且该合同进行了登记备案。2009年12月10日租赁合同及补充合同已被2011年1月1日租赁合同所取代。2、双方是按2011年1月1日租赁合同实际履行。3、该合同特别约定从第四年起被告有权提前解除合同，如双方权利义务以2009年12月10日租赁合同及补充合同为准，那么双方没有必要再在2011年1月1日租赁合同中约定上述条款。被告则认为应以2009年12月10日租赁合同及补充合同为准，理由：1、2009年9月1日租赁合同、补充合同与2009年12月10日租赁合同、�充合同及2011年1月1日租赁合同具有延续性。双方权利义务应以2009年12月10日租赁合同及补充合同为准，双方的租赁保证金收据也是2009年12月10日出具的。2、2011年1月1日租赁合同约定只有三年租期，没有第四年租期。
本院认为：关于原、被告之间的权利义务以哪一份租赁合同为准的问题。首先，2011年1月1日租赁合同与2009年12月10日租赁合同、补充合同相比较，两份合同关于出租人、租赁标的物、租赁期限、租金标准及租赁保证金等主要条款均有变更，应认定原、被告之间关于租赁权利义务形成了新的合意。其次，根据被告自身举证，被告向原告发出落款时间为2013年9月10日《退租通知》，被告要求原告退还租赁保证金58760元，该保证金金额只在2011年1月1日租赁合同有约定，表明双方也是按2011年1月1日租赁合同实际履行。综上所述，原、被告双方之间的权利义务应以2011�1月1日租赁合同为准。
关于合同解除问题。2011年1月1日租赁合同约定，租赁期限自2011年1月1日起至2014年10月31日止；第四年起被告有权向原告提出提前解除合同申请，被告须提前两个月以书面方式通知原告，原告必须在解除合同之日将保证金免息全额退回被告。在双方没有特别约定的情况下，上述合同约定的“第四年”应按通常理解的自然年计算，即自2014年1月1日起，被告以提前两个月以书面方式通知的方式，有权单方解除合同。而根据被告举证，无论被告2013年9月10日以传真方式发出《退租通知》，还是2013年10月28日以特快专递方式发函解除合同，均不符合合同约定的单方解除条件，上述函件不发生解除合同的法律效力。原告本案中要求解除租赁合同，被告表示同意，且双方在2014年2月9日办理了场地交接，双方合同已实际解除，对合同解除一节本院在判决主文不再赘述。
关于租金。原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应依约支付租金。被告作为付款义务人未能举证其已交付2013年9月1日之后的租金，应承担举证不能的法律责任。原告要求被告支付2013年9月1日起至被告实际交还场地之日2014年2月9日止的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，2012年11月1日至2013年10月31日期间租金为30849元／月，2013年11月1日至2014年10月31日期间租金32391.5元／月。按此，涉案房屋2013年9月1日至2014年2月9日期间租金合计169284.05元（61698元（30849元／月×2个月）＋97174.5元（32391.5元／月×3个月）＋10411.55元（32391.5元／月÷28天×9天）］。
关于租金逾期付款违约金问题。合同约定，租金按月结算，由被告在每月10日前支付；逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%支付违约金。被告认为上述违约金标准过高，请求法院予以调整�我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将租金逾期付款违约金标准调整为每日按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，2013年9月1日至2014年2月9日期间的租金逾期付款违约金，应分别以每月欠付�租金为本金（其中2013年9月、10月租金违约金的计算本金为30849元，2013年11月、12月及2014年1月租金违约金的计算本金为32391.5元，2014年2月1日至9日期间租金违约金的计算本金为10411.55元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止；每月租金逾期付款违约金总额应以本金为限。
关于租赁保证金，合同约定原告应在租赁期限满或解除合同之日将保证金无息退回被告，除此之外没有其它约定。在此情况下，为减少双方诉累，原告在合同解除后应返还被告租赁保证金58760元。
关于物业管理费和电费。租赁合同约定，被告须向管理公司支付每月该房屋产生的电费、管理费等费用。可见缴纳电费、管理费是被告义务。本案中原告未举证证明其为被告垫付了涉案房屋的电费，应承担举证不能的法律责任，本院对原告要求被告支付其垫付的电费89元的诉请依法不予支持。关于物业管理费，被告确认其支付涉案房屋的物业管理费至2013年10月31日，确认涉案房屋每月管理费为6528.93元，同时确认原告已支付涉案房屋2014年4月前的物业管理费。在2014年4月21日庭询中原告提出物业管理费应计至被告实际交还涉案房屋之日即2014年2月9日止，属增加诉讼，且被告明确表示不予同意，在此情况下本院仍按原告原诉请进行审查。查明被告支付涉案房屋物业管理费至2013年10月31日止，原告已举证其代被告支付了2013年11月、12月的物业管理费，因此原告要求被告支付2013年11月、12月的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。按涉案房屋物业管理费6528.93元／月标准，2013年11月1日-2013年12月31日期间物业管理费合计13057.86元（6528.93元／月×2个月）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州奈美贸易有限公司向原告王仁明支付2013年9月1日至2014年2月9日期间承租广州市天河区体育西路191号中石化大厦B塔3712、3713房的租金共169284.05元以及逾期付款违约金［分别以每月欠付的租金为本金（其中2013年9月、10月租金违约金的计算本金为30849元，2013年11月、12月及2014年1月租金违约金的计算本金为32391.5元，2014年2月1日至9日期间租金违约金的计算本金为10411.55元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止；每月租金逾期付款违约金总额应以本金为限］。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告王仁明返还被告广州奈美贸易有限公司租赁保证金58760元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州奈美贸易有限公司向原告王仁明支付上述房屋2013年11月1日-2013年12月31日期间的物业管理费13057.86元。
四、驳回原告王仁明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6700元，由原告王仁明负担2400元，被告广州奈美贸易有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 田常国
人民陪审员 李 郁
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝