广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第250号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安小军，男，汉族，1965年7月28日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王萍，广东东方泽律师事务所律师。
被上诉人：（原审被告、反诉原告）：珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司，住所地：广东省珠海保税区。
法定代表人：袁新安，董事长。
委托代理人：谭伟华，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：韦思达，广东晨光律师事务所实习律师。
上诉人安小军因与被上诉人珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司（以下简称摩天宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，位于珠海市拱北情侣南路288号X栋X房产是安小军于2013年5月23日向肖志星购买的。摩天宇公司于2012年10月31日与肖志星签订过《房屋租赁合同》，摩天宇公司租赁肖志星的上述房屋安排给外籍高管居住。2013年7月1日，因房屋产权的变更，以安小军为出租方与摩天宇公司为承租方签订《房屋租赁合同》约定：摩天宇公司租赁安小军所有的珠海市拱北情侣南路288号X栋X房屋作住宅用途，房屋建筑面积为299.81平方米，结构为顶层复式，每月租金为人民币21000元，租金包括每月的物业管理费、有线电视费、上网费及停车费；租赁期限是1年或延续租赁时间，自2013年6月1日至2015年9月29日止。履约保证金为两个租金即人民币42000元。
合同第5.2条约定：合同期满或提前终止时，承租方交清租金及合同规定的其他费用时，出租方应于7个工作日内将履约保证金如数以转账方式退还承租方。
合同第8.1条约定：租赁期间，出租方对房产主体定期维修保养，以保证房产主体结构及其附属设施（包括墙壁，地板和天花板，电线、管道，水管和附件1中所列的家用电器，水浸或发霉损坏）的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房产主体结构出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，出租方在接收到承租方维修通知24小时内进行维修。出租方有义务每隔一年对设备进行整体维护或粉刷内外墙壁。承租方应予积极配合，提供需要维修的信息，不得阻挠施工。出租方承担上述项目维修费用。
合同第11条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书。在签订终止合同书前，本合同仍然有效。
合同第12.1条约定：因不可抗拒（地震、台风、水灾、火灾）或人为（不包括出租方和承租方）原因导致房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。房屋可修缮继续履行合同的，由出租方负责维修恢复房屋原状，费用由出租方负责。维修期由双方协商共同决定，承租方在此期间无须支付租金。如果房屋周围环境发生重大变化且不适宜居住，合同不宜继续履行，则承租方有权提前搬离房屋，停止租金支付并取回所有押金。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其它各项费用。
当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。若承租方依据本条款决定终止合同履行的，则出租方应在收到承租方书面提出终止的通知10日内返还承租方的履约保证金。
合同第12.3条约定：有下列情形之一，承租方有权终止本合同，并要求出租方返还履约保证金并赔偿其受的一切损失：A：出租方迟延交付所租赁房屋30天以上；B：出租方未经承租方许可向承租方收取本合同规定以外的其他费用；C：出租方对承租方的正常、合理的使用房屋进行干扰或妨碍。
合同签订后，摩天宇公司向安小军支付了履约保证金人民币42000元，安小军于2013年9月3日向摩天宇公司开具了押金收据。
摩天宇公司承租涉案房屋是安排给公司德国籍高管IgnazForstner及家人居住使用，因房屋实际使用人不懂中文，只能以英语或英文进行沟通交流。因此，双方在酝酿合同及履行合同过程中，都是由安小军的朋友姜荷籽（会英语交流）与摩天宇公司的IgnazForstner通过邮件或电话信息进行磋商的，其中包括租赁合同条款的商定，每月租金汇转的银行账号，安小军的房地产权证电子版及因租赁关系涉及的其他事宜等。
2013年9月22日，珠海市城区因受“天兔”台风大雨的影响，涉案房屋靠海边又是顶层，因此造成涉案房屋内外出现漏水严重等情况。房屋使用人IgnazForstner于2013年8月25日向姜荷籽发送了电子邮件，说明漏水情况并上传了浴室漏水的照片；于2013年9月26日向姜荷籽发送电子邮件，主题是“台风引起的更衣室漏水”，同样上传了照片；于2013年12月17日向姜荷籽发送电子邮件，内容与上次相同。2013年12月17日，姜荷籽向IgnazForstner发送电子邮件作了回复。
2013年12月26日，姜荷籽向IgnazForstner发送电子邮件，内容为：“Ignaz先生你好：6、7、8、12月的租金你还未缴，请立刻缴付。租赁合约还在有效期内，我方不同意终止合约，你方所做的事情造成的后果由你方承担”。IgnazForstner向姜荷籽电邮复函，内容为：“正如MTU一方在12月14日的会议上所说的那样，我们已经搬出了公寓并认为合同已经终止（关于这个理由我们已经讨论过多次）……，我提议我们找个时间一起到公寓走一走，以对公寓状况达成共识，同时我也可以交出房间密码，让我们来商讨一下具体的时间”。
2013年12月31日，IgnazForstner向姜荷籽发送一封电邮，内容为：“由于你没给我们一个安排好的会见时间来交接公寓，我们在附函里详细说明了我们的状况”，附件是《关于解除房屋租赁合同的函》。
2013年11月1日，负责物业管理的珠海市龙园山庄物业管理有限公司出具证明，证明IgnazForstner先生（房号X）已交付7、8、9和10月的停车费合计1120元。
房屋使用人IgnazForstner于2013年12月22日搬离涉案房屋。
原审法院认为，安小军是珠海市拱北情侣南路288号X栋X房屋的登记所有人，安小军与摩天宇公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，该合同依法成立生效，对合同各方当事人具有约束力。本案中，摩天宇公司租赁涉案房屋是安排给德国籍高管IgnazForstner及家人居住使用的，因房屋实际使用人不懂中文，只能以英语或英文进行沟通交流。事实上，双方在酝酿合同及履行合同过程中，都是由安小军的朋友姜荷籽（会英语交流）与摩天宇公司的IgnazForstner通过邮件或电话信息进行磋商的，其中包括租赁合同条款的商定，每月租金汇转的银行账号，安小军的房地产权证电子版上传及因租赁关系涉及的其他事宜等，有理由相信姜荷籽就是安小军委托负责涉案房屋租赁的联络人或代理人，因此，IgnazForstner与姜荷籽之间的电邮及信息往来内容应视为双方履行合同内容的一部分。
从摩天宇公司的IgnazForstner向姜荷籽发出的电邮及电话信息内容来看，涉案房屋及屋内设备一直存在不同程度的损坏或漏水情况，但安小军一直未予理会，又因漏水情况所造成的影响慢慢加剧，故居住使用人IgnazForstner起初还能居住下去。2013年9月22日，珠海市城区因受“天兔”台风大雨的影响，涉案房屋靠海边又是顶层，因此造成涉案房屋内漏水情况严重，IgnazForstner多次发邮件给姜荷籽后未予答复或一直未予解决，摩天宇公司在此情况下认为房屋周围环境发生重大变化且不适宜居住，合同不宜继续履行，据此搬离并要求解除租赁合同的做法符合《房屋租赁合同》第8条、第12条的约定。因此，对于摩天宇公司主张的依法确认《房屋租赁合同》已经于2013年12月31日解除及判令安小军返还履约保证金人民币42000元的请求与合同的约定和查明的事实相符，理由充分，原审法院予以支持。
由于摩天宇公司至2013年12月31日前仍然实际占有使用租赁房屋，租赁合同未解除，租赁房屋未发生移转占有，因此，对于摩天宇公司主张的判令无需向安小军支付2013年12月份租金及判令安小军返还已付的2013年8、9、10、11月份，不适宜居住的四个月的租金84000元的主张，原审法院不予支持。相反，安小军请求判令摩天宇公司立即支付2013年12月的租金21000元的理由充分，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、确认安小军与珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日解除；二、安小军于判决发生法律效力之日起十日内向珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司返还履约保证金人民币42000元；三、珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向安小军支付2013年12月的租金人民币21000元；四、驳回安小军的其他诉讼请求；五、驳回珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币163元，反诉费1410元，合计1573元，由安小军负担786.5元，由珠海保税区摩天宇航空发动机维修有限公司负担786.5元。
原审原告、反诉被告安小军不服上述判决，上诉称，本案中双方争议的焦点是出租方未应承租方的要求进行维修，事实上出租方至收到应诉材料才收到承租方关于承租方需要维修的通知，后雇请维修人员来维修房屋，同时无证据证实房屋出现问题系房屋本身的问题而非承租人使用不当造成。即使房屋出现问题需要维修，在出租方未及时维修的情况下，依据《合同法》及《商品房屋租赁管理办法》的规定，承租方可采取的措施限于要求维修、自行维修、相应减少租金或延长租期，不包括解除合同。原审判决解除合同的依据是《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本案并不存在上述法律规定的情形，原审法院认定有矛盾。并且根据举证责任，承租方首先得提供证据证明确实无法居住，但在本案中承租方的诉请是出租方没有及时维修，可见即使房屋出现问题，在承租方看来仍可通过维修继续居住，原审认定解除合同有误，不利于保护有效成立的合同，违背全面履行的原则。由于承租方单方解除合同，其无权要求返还保证金，即使承租方解除合同有理，依据合同第5条的约定，承租方在未结算有关应由其承担的费用，其无权要求如数退回保证金。综上，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判合同继续履行；二、撤销原审判决第二项，改判决安小军无须向摩天宇公司返还履约保证金42000元。
针对安小军的上诉状，摩天宇公司答辩称，一、摩天宇公司在本案中是守约方，摩天宇公司因诉讼未结清的2013年12月的租金和水电费用外，已按照合同支付了其他的租金和费用，而安小军在合同履行期间未依约承担维修责任，且还具有延迟交付管理费、有线电视费、上网费等违约行为，是违约方。二、摩天宇公司取得并行使合同解除权的理由是安小军存在严重违约行为，使房屋损害严重。摩天宇公司支付高额的租金目的是享受舒适的生活，从2012年7月开始摩天宇公司多次通过面谈和电子邮件、电话等方式告知安小军关于房屋漏水的情况并要求维修，但安小军一直不予理会，该事实也被原审判决认定。在此情况下，房屋漏水越来越严重，使摩天宇公司无法安全舒适地使用房屋。而不可抗力事件加剧了房屋漏水的情况导致涉案房屋无法继续居住，摩天宇公司因台风提前搬离房屋，解除合同是依据合同和法律规定行使解除权。根据双方合同第12条的约定，双方解除合同后结清合同当月租金和相关费用退回履约保证金。安小军认为房屋可以维修就应判决继续履行合同，而房屋可否维修与是否宜于居住是两回事。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于：摩天宇公司是否有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。上述两项法律规定明确了合同约定解除和合同法定解除的情形。本案中，双方在《房屋租赁合同》第8.1条约定了出租人应承担对租赁物维修保养责任。第12条约定了房屋周围环境发生重大变化且不适宜居住，合同不宜继续履行时，承租人可以提前搬离房屋，停止租金支付并取回所有押金。就本案双方的租赁合同关系而言，对租赁房屋进行正常的生活使用，是承租人基本的合同权利，也是承租人追求的合同目的。当租赁房屋出现大量漏水并已实际影响到承租人正常生活使用的权利情形时，无论该情形的出现是因出租人未履行维修义务还是不可抗力所导致，客观上已符合双方合同约定的房屋不适宜居住，合同不宜继续履行的解除合同条件，摩天宇公司据此主张解除合同并要求返还履约保证金符合合同约定和法律规定，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人安小军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 王 芳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王 莉