福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初604号
原告（反诉被告）魏丽容，女，1967年12月16日出生，汉族，住南安市。
委托代理人黄延章，福建正成功律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈丽花，女，1966年12月15日出生，汉族，住南安市。
被告黄炳福，男，1970年7月23日出生，汉族，住南安市。
以上两被告共同委托代理人王美琼、福建泉中律师事务所律师
以上两被告共同委托代理人张婕，福建泉中律师事务所实习律师。
本院于2016年1月13日立案受理福建省泉州市中级人民依法发回重审的原告（反诉被告）魏丽容因与被告（反诉原告）陈丽花、被告黄炳福房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭进行审理，并先后于2016年2月24日、2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄延章，两被告的委托代理人王美琼、张婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏丽容诉称：2012年12月1日，原告向被告陈丽花承租了位于南安市溪美街道环西小区一号楼9－10号店面及二楼房产，作为美容美发使用。原告承租该房产后投入大量资金进行装修，按约定交付了租金，在此店面营业多年。2014年9月24日，原告收到被告陈丽花单方面要求解除租赁合同并搬离租赁店面的通知。2014年10月25日，原告与被告陈丽花就其单方解除租赁合同事宜达成一致意见，即被告陈丽花赔偿原告损失430000元，该款需于2014年11月2日前支付；原告同意于2014年12月1日前将上述租赁标的物归还给被告陈丽花。现原告已于2014年10月25日前停止营业，也于2014年12月1日前搬离所有物品，但被告陈丽花并未按双方约定于2014年11月2日前将赔偿款支付给原告。结查被告黄炳福系被告陈丽花的配偶，该笔债务发生在两被告婚姻存续期间，根据我国婚姻法的有关规定应当由两被告共同承担。为此，原告请求：1、依法确认原告与被告陈丽花双方之间的租赁合同解除；2、判令两被告支付赔偿款共计430000元及逾期付款损失（从原告起诉之日起至两被告还清款项之日止，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3、判令本案的诉讼费由两被告承担。
被告陈丽花辩称：原告诉称解除租赁合同并不属实。一、原告要求解除双方间的租赁合同，不符合双方合同约定条件。根据原合同的约定，租赁期限自2012年12月1日至2017年11月29日，在租赁期间如需提前终止，应由原告提前一个月向被告申请，经被告同意后方可解除。但现租赁期限尚未届满，且原告尚有未结清的租金，原告也从未向被告陈丽花提出解除租赁合同的申请，故被告陈丽花不同意解除租赁合同。二、原告请求被告陈丽花赔偿其430000元及逾期付款损失，该请求不能成立。原告提供双方于2014年10月25日签订的协议书，该协议书载明双方就原租赁物进行调整，即由原告原承租的南安市溪美街道环西小区一号楼9-10号店面及二楼，调整为一号楼4号店面及1-8号店面二层，被告同意赔偿原告装修费用430000元。但双方签订该协议后，原告承租的9-10号店面及二楼并未交付给被告陈丽花，至今原告仍然使用南安市溪美街道环西小区一号楼9-10号店面及4-11号店面二层从事美容美发。原告未能履行协议书的义务，没有造成原告的经济损失，所以不存在被告赔偿原告装修费用430000元的问题。综上，请求驳回原告对被告陈丽花的诉讼请求。
被告黄炳福辩称：虽然两被告系夫妻关系，但被告黄炳福并非原告与被告陈丽花间租赁合同、协议书的合同相对人，无需承担合同的相关权利义务。被告黄炳福对被告陈丽花与原告间的租赁合同关系并不知情，原告要求被告黄炳福与被告陈丽花共同承担赔偿款缺乏依据。综上，请求驳回原告对被告黄炳福的起诉。
反诉原告陈丽花诉称：反诉原告陈丽花与反诉被告魏丽容于2007年12月1日就南安市环西小区一号楼9-10号店面以及二楼签订租赁合同，合同期限自2007年12月1日至2012年11月29日。合同期限届满后双方于2012年12月1日续订租赁合同，合同期限自2012年12月1日至2017年11月29日。合同约定前两年年租金均为366743元，第三年的租金较第二年递增10%，第四年租金与第三年租金相同，第五年的租金较第四年递增10%。根据合同约定，每一年度的租金必须在上一年12月1日前付清。合同约定租金、设施费、管理费和水电费等由反诉被告缴纳，如未按期缴纳，每逾期一天，按应缴总费用的每日千分之一加收违约金。双方合同签订后两年，反诉被告均足额支付租金。但2014年度租金，反诉被告仅支付300000元，尚余66743元未支付。2015年度（2014年12月1日至2015年11月30日）的租金403417.3元，按合同约定反诉被告应于2014年12月1日前付清。但至今已也未支付，从2014年至今反诉被告累计欠租金530160.30元。另根据双方合同约定，反诉被告需承担租赁期间的所有费用（包括物业管理费、水费、电费、营业税、房屋使用税等），但至今反诉被告仍有水、电费、物业管理费等未付清，共计2092元（其中物业费1772元，水费320元）。为此，反诉原告请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付所欠租金530160.30元，并结清尚欠的水费、电费及物业管理费等费用2092元，并按应缴总费用的每日千分之一支付自2014年12月1日起至实际还款之日止的违约金；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告魏丽容辩称：一、双方合同已经解除，租赁合同不需要再履行，反诉原告已经以自己的行动解除合同，现在要求继续履行不能成立；二、反诉原告主张的合同内容已经不存在，其反诉内容没有任何依据；三、反诉原告增加的数额不符合诉讼程序规定。综上，由于双方租赁合同已经解除，且双方没有达成新的合同，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
被告黄炳福辩称，其对反诉原告的反诉请求没有异议。
经审理查明，两被告于1993年5月17日登记结婚。2007年12月1日，原告魏丽容与被告陈丽花就租赁被告陈丽花所有的址在南安市环西小区一号楼9-10号店面及二楼（以下简称讼争店面）达成租赁合同，租赁期间自2007年12月1日起至2012年11月29日止。在租赁期满后，原、被告再次达成租赁合同，由原告继续承租讼争店面经营美容美发行业。2014年9月24日，被告陈丽花因转让讼争店面需要，要求与原告解除租赁关系，并向原告寄送解除房屋租赁合同通知书，要求原告于2014年10月25日前完成搬迁工作。2014年10月25日，原告与被告陈丽花经协商签订一份协议书。协议书约定原告应于2014年12月1日之前将址在南安市环西小区一号楼9-10号店面及二楼归还给被告陈丽花，被告陈丽花同意将址在南安市环西小区一号楼4号店面等作为进出口，并同意赔偿原告430000元，该款项在扣除今年的租金尾款后被告陈丽花应于2014年11月2日之前汇入原告的账户。协议签订后，原告依协议进行搬离并停止营业，但被告陈丽花至今未支付原告赔偿款。另查明，原告已支付被告陈丽花2014年度的部分租金共计300000元。
上述事实，原、被告共同认可，并有原告提供的其本人的居民身份证，两被告常住人口信息表及婚姻登记档案，解除房屋租赁合同通知书、协议书，律师函及EMS特快专递寄件单，被告陈丽花提供的2007年12月1日签订的租赁合同、物业缴费通知书、协议书等为据。原、被告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，双方当事人对其真实性都没有异议，这些证据能够证明原、被告的身份情况，原、被告间的租赁合同关系及合同的履行情况，依法可以作为本案定案的依据。被告陈丽花提供的照片反映了原告已将其物品搬离讼争店面并停止营业的现状，本院也予以采信。被告陈丽花提供的3份水费收款收据上载明的客户名称均为被告黄炳福，无法体现与本案讼争店面的关联性，本院不予采信。
本案在审理过程中，本院于2016年2月29日依法组织原、被告双方到南安市环西小区一号楼9-10号店面以及二楼进行勘查，勘查情况大致如下：该租赁物处于关闭状态，已有一段时间没有营业，租赁物内的除了装修的固定物外其他经营性用具寥寥无几，杂乱无序。勘查后，本院将该租赁物责令被告陈丽华接管。
综上事实，本院认为，虽然原告与被告陈丽花均未提供双方于2012年12月1日签订的租赁合同，但原、被告共同认可租赁关系的存在，本院予以确认。在租赁期间，被告陈丽花因个人转让店面的需要，向原告发出单方解除合同的通知。2014年10月25日，原告与被告陈丽华签订一份《协议书》，约定原告应于2014年12月1日前将租赁物（即南安市环西小区一号楼9-10号店面以及二楼）归还给被告陈丽花，被告陈丽花同意赔偿原告43万元，由此可见，双方已于2014年10月25日就诉争租赁物（即南安市环西小区一号楼9-10号店面以及二楼）的租赁合同关系协商一致解除，才有租赁物的归还情况，租赁物一旦归还，则租赁合同立即终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原、被告双方协商一致解除合同符合法律规定，合同可以解除。原告请求确认租赁合同已经解除有充分的事实根据和法律依据，可以支持。但双方合同解除的时间是《协议书》约定的2014年12月1日。被告陈丽花认为租赁合同尚未解除，双方于2014年10月25日签订的协议书是关于原租赁物“一号楼9-10号店面及二楼”调整更换为“一号楼4号店面及1-8号店面二层”的约定，但该协议中并未载明任何调整或置换的字样，协议上的内容是关于解除租赁合同的清理条款，而非关于调整或置换租赁店面的约定，因租赁物已经返还，关于租赁物的租赁合同即解除或终止，被告陈丽花辩称租赁合同尚未解除理据不足，不予采纳。原告与被告陈丽华已经就合同解除的清理条款达成协议，即原告于2014年12月1日归还租赁物，被告于2014年11月2日赔偿原告损失430000元（但应扣除2014年度的租金尾款），该协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应恪守履行。然而，被告陈丽花却未能按协议约定的期限支付原告赔偿款，而原告虽然已经搬移了绝大部分经营用品，但仍残留了部分废弃物，也没有证据显示其在2014年12月1日前完全腾空返还租赁物。故双方均对解除合同后的清理交接事宜存在过错。被告陈丽花作为出租方，对租赁物负有管理的义务，其单方提出解除租赁合同，后又没有支付赔偿款，在租赁物约定的返还期限届满后仍没有积极主动接管租赁物，存在过错，其应对租赁物在合同解除后长期闲置所造成的损失承担大部分责任。而原告作为作为承租方，其在租赁合同解除后，应按约定及时腾空并返还租赁物，虽然其及时通过诉讼确认解除合同返还租赁物，但截止本院到现场勘查时，其仍有部分废弃物没有清理，妨碍了租赁物的重新招租，也存在过错，其对租赁物的长期闲置也应承担一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院结合本案的实际情况和租赁物的现状，根据过错责任原则，酌定被告陈丽花理应赔偿原告损失430000元（但应扣除2014年度的租金尾款）折抵讼争租赁物长期闲置所造成的损失，其余损失由被告陈丽花自行承担。被告黄炳福虽与被告陈丽花系夫妻关系，但其没有在租赁合同和协议书上签字，不是合同的当事人，根据合同相对性原则，原告请求其承担责任不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认本诉原告魏丽容与本诉被告陈丽花之间的租赁合同于2014年10月25日解除；；
二、驳回本诉原告魏丽容的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈丽花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7750元，由本诉原告魏丽容负担5971元，本诉被告陈丽华负担1779元；本案反诉受理费4192元，由反诉原告陈丽花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 谢梓东
审 判 员 陈燕能
人民陪审员 林寿辉
二〇一六年七月九日
书 记 员 黄明煊
附页：
一、判决依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。