广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5206号
上诉人（原审被告）：广州市溢晟房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：金欢。
委托诉讼代理人：杨晓徇、陈花蕾，均系该司职员。
被上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地：广东省广州市花都区。
负责人：凌游，该支行行长。
原审被告：熊敬，男，1971年2月7日出生，汉族，住成都市金牛区。
上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司（以下简称溢晟公司）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）、原审被告熊敬借款合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
溢晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判溢晟公司无需对熊敬的涉案债务承担连带清偿责任，以及农商银行花都支行对涉案房产享有优先受偿权；2.一、二审案件受理费由农商银行花都支行承担。事实与理由：一、溢晟公司仅对本案抵押物以外的债务承担保证责任。涉案房屋已办理抵押权的预告登记，预告登记权利人为熊敬，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物保时，保证人应对物保以外的债务承担保证责任。二、涉案房屋已具备物权登记条件，应作为熊敬的责任财产进行处分。涉案房屋已于2013年12月30日交付使用，已具备办理物权登记的条件，因熊敬怠于办理所有权登记，导致至今无法办理抵押登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，该涉案房产已具备物权登记条件且已交付使用，应认定为熊敬的责任财产进行处分。三、农商银行花都支行有权处置涉案房产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，农商银行花都支行有权处分熊敬于该商品房买卖合同项下的合同权利，即涉案房屋。
农商银行花都支行、熊敬经本院合法传唤均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
农商银行花都支行向一审法院起诉请求：1.解除农商银行花都支行与熊敬签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200010号），熊敬偿还拖欠农商银行花都支行的借款本金503856.31元及利息（利息包括复利、罚息，利息计至2016年8月20日为47334.59元），利息按合同约定计至结清之日止；2.熊敬用于抵押的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，农商银行花都支行享有优先受偿权；3.溢晟公司对熊敬的借款本息承担连带清偿责任；4.熊敬、溢晟公司承担案件受理费、保全费、公告费。
一审法院认定事实：2011年9月28日,溢晟公司与农商银行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，双方就溢晟公司开发建设并依法销售的座落于海珠区广州大道南西侧新厚德园艺公司对面的经批准命名为广州合生广场的商品楼宇进行按揭合同。根据楼宇按揭合作协议第6.1及第6.2项的约定，溢晟公司在为购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之前，对农商银行花都支行向所有购买溢晟公司所开发位于广州市海珠区叠景路251号合生广场发放的按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。第7.1约定农商银行花都支行可以先请求溢晟公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，农商银行花都支行有权向购房人和溢晟公司继续追索。2011年12月23日，熊敬作为抵押借款人与农商银行花都支行作为贷款人签订《楼宇按揭合同》，约定：熊敬向农商银行花都支行借款66万元，用于购买广州市海珠区叠景路251号1205房的房产，借款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率，上浮20%确定月利率，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，相应调整。未按合同约定偿还贷款的，农商银行花都支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。如熊敬连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，农商银行花都支行有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。同时如熊敬违反合同规定之任何条款，可能影响农商银行花都支行实现债权的，农商银行花都支行有权单方解除合同，要求熊敬立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。熊敬提供位于广州市海珠区叠景路251号1205房的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，但未取得房屋所有权证及他项权证。2012年1月19日，农商银行花都支行按约定向熊敬发放66万元借款，贷款到期日为2022年1月19日，还款方式按月等额本息还款，约定每月20前还款,供款总期数为120期。贷款发放后，熊敬没有按时还款，至农商银行花都支行提起诉讼，已连续欠供款6期。庭审中，农商银行花都支行主张熊敬尚欠借款本金503856.31元及至2016年8月20日的利息47334.59元。
一审法院认为：农商银行花都支行与溢晟公司签订的《楼宇按揭合作协议》以及农商银行花都支行与熊敬签订的《楼宇按揭合同》是各方当事人担保及借款的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。农商银行花都支行依约向熊敬发放贷款66万元，熊敬理应依约履行还款义务，但熊敬没有按约定归还借款，现拖欠农商银行花都支行贷款本金503856.31元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农商银行花都支行请求解除合同，熊敬清偿本金503856.31元及约定利息、罚息的诉求，一审法院予以支持。涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人农商银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，对农商银行花都支行该部分诉讼请求，一审法院予以驳回。农商银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，溢晟公司按照合同约定承担连带保证责任。对农商银行花都支行诉请溢晟公司对熊敬所欠债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。熊敬经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除农商银行花都支行与熊敬签订的《楼宇按揭合同》；二、熊敬于判决发生法律效力之日起十日内向农商银行花都支行清偿借款本金503856.31元及利息（计至2016年8月20日的利息为47334.59元，此后利息继续按《楼宇按揭合同》约定计算至款项还清之日止）；三、溢晟公司对上述第二判项熊敬的债务承担连带清偿责任；四、溢晟公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向熊敬追偿；五、驳回农商银行花都支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10400元及财产保全费3039.28元、公告费260元,合计13699.28元，由熊敬、溢晟公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人农商银行花都支行不具有被登记房产的抵押权。故溢晟公司以涉案房产已具备物权登记条件，农商银行花都支行有权处置涉案房产为由，上诉主张溢晟公司无需对熊敬的涉案债务承担连带保证责任于法无据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，广州市溢晟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 婷
审判员 林 萍
审判员 庄晓峰
二〇一七年七月十九日
书记员 吴泳丝
辛野
梁煦鋆