广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12327号
上诉人（原审原告）：陈乐媚，女，1979年6月17日出生，汉族，住广东省大埔县。
委托诉讼代理人：李俊敏，广东启源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄秀娴，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南洋商业银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路233号中信广场商场402单元。
负责人：贾贵亮，职务行长。
委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。
原审第三人：阳春市东阳环保实业有限公司，住所地广东省东莞长安（阳春）产业转移工业园站港路82号。
法定代表人：张xx。
原审第三人：广东�明科技食品有限公司，住所地广东省阳春市春城街道大岗脚园区B4地块。
法定代表人：吴兴。
原审第三人：高要市新明水产冷冻有限公司，住所地广东省高要市西城区马安天资工业园。
法定代表人：张志权。
原审第三人：张志权，男，1962年1月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上诉人陈乐媚因与被上诉人南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）、原审第三人阳春市东阳环保实业有限公司（以下简称阳春东阳公司）、广东新明科技食品有限公司（以下简称新明食品公司）、高要市新明水产冷冻有限公司（以下简称新明水产公司）、张志权案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈乐媚上诉请求：1、撤销一审判决，改判陈乐媚对涉案租赁物的地块、设备及上盖建筑物享有租赁权；2、对涉案租赁物按不交吉评估价进行拍卖；3、本案一、二审诉讼费由南洋银行广州分行承担。事实和理由：一审法院适用法律有误，且显失公平。一、一审法院查明了陈乐媚与阳春东阳公司于2013年4月1日签订了《厂房及设备租赁合同》，该合同是双方真实的意思表示，不存在可撤销或者合同无效的情形，理应受到法律保护。陈乐媚已经一次性支付20年租金600万元且在2014年3月30日与阳春东阳公司办理了场地交接手续，陈乐媚也曾多次出租涉案租赁物并一直专门聘请了一名员工长期驻守涉案租赁物。二、陈乐媚与阳春东阳公司签订的租赁合同是合法有效的，陈乐媚享有涉案租赁物的租赁权。该租赁权的设立比�洋银行广州分行的抵押权设立在先，现在南洋银行广州分行要求拍卖涉案租赁物违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的约定。《中华人民共和国合同法》优于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，遵守买卖不破租赁原则，保护陈乐媚的租赁权。三、南洋银行广州分行仅是对涉案租赁物的土地享受抵押权，但并没有对土地上盖建筑物和相关的设备享有优先受偿权。在查封前，陈乐媚已经与阳春东阳公司签订租赁合同，租赁标的包含涉案土地的上盖建筑物。
被上诉人南洋银行广州分行二审答辩称：一、陈乐媚与阳春东阳公司签订的租赁合同存在明显不合理性。一是双方没有到相关部门办理租赁登记手续；二是租金的支付方并非陈乐媚，租金的收取方也并非抵押�属人；三是租金标准明显不合理。二、陈乐媚在查封之前一直没有占有使用该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。综上，请求驳回陈乐媚的上诉请求。
原审第三人阳春东阳公司、新明食品公司、新明水产公司、张志权经本院合法传唤未到庭表明意见。
陈乐媚向一审法院起诉请求：1、撤销（2015）穗天法执异字第72号执行裁定书；2、对涉案租赁物按不交吉评估价进行拍卖；3、本案诉讼费由南洋银行广州分行承担。
一审法院认定事实：南洋银行广州分行因与阳春东阳公司、新明食品公司、新明水产公司以及张志权、张xx、阳春新明饲料实业有限公司的借款合同纠纷起诉至一审法院，经该院作出（2014）穗天法民二初字第2578号的民事判决书已发生法律效力。依据该份判决书，南洋银行广�分行于2015年1月13日向该院申请执行，请求强制被执行人阳春东阳公司支付贷款本金60715210元、罚息、迟延履行期间的利息，并承担案件受理费、财产保全费、执行费等，新明食品公司、新明水产公司、张志权、张xx以及阳春新明饲料实业有限公司承担连带清偿责任。该院执行局于2015年7月21日作出（2015）穗天法执字第1216号之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人阳春东阳公司所有的位于广东省阳春市春城街道东莞长安（阳春）产业转移工业园大岗脚园区XXX地块车间1产权、XXX地块冷藏库办公室（房地证号：阳春xxxxx及阳春xxxxx）及广东省阳春市春城街道东莞长安（阳春）产业转移工业园大岗脚园区XXX地块的面积为32324.6平方米、XXX地块的面积为9562.8平方米、XXX地块的面积为6100.6平方米、XXX地块的面积为10349.3平方米的土地使用权【证号：春府国用xxxx特0000070第1035235号、�府国用xxxx特0000069第1035388号、春府国用xxxx特0000068第1035387、春府国用xxxx特0000067第1035386】。
上述裁定执行过程中，陈乐媚提出书面异议，称一审法院裁定拍卖的阳春东阳公司名下位于广东省阳春市春城街道东莞长安（阳春）产业转移工业园大岗脚园区XXX地块、XXX地块、XXX地块、XXX地块及厂房设备（以下简称涉案租赁物），已由阳春东阳公司出租给陈乐媚，双方签订《厂房及设备租赁合同》，租赁期限从2013年5月30日至2033年5月30日止，20年的租金为800万元，第一期的租金600万元其已支付，随后双方又签订补充协议，租赁期限变更为2034年3月31日止，因此认为房产是带租约的，请求停止拍卖或者带租约不交吉进行拍卖。一审法院审查后，认为根据生效的法律文书确定，该院裁定拍卖的上述涉案抵押物（包括厂房、地块），申请执行人享有优先受偿权，本案中，�议人以与被执行人签订厂房及设备的长期租赁合同，存在明显不合理性：一是双方无到有关部门办理租赁登记手续；二是支付租金方并非异议人，收取租金方也非抵押物权属人被执行人阳春东阳公司；三是支付租金方式不符合常理；出租的厂房、地块共达58337.3平方米，出租20年，总租金800万元，如按此计算，即使出租物全部为空地，每月每平方米租金0.571元，明显不合理。异议人作为抵押物承租人与被执行人以明显不合理的租赁方式、租金交付方式等，对其提出的阻止移交占有的请求，异议人以此提出排除执行异议的理由不成立，不予支持。该院于2015年12月18日作出（2015）穗天法执异字第72号《执行裁定书》，裁定驳回异议人陈乐媚的异议。
陈乐媚不服上述执行驳回异议的执行裁定书，向一审法院提起本案诉讼，并提交以下证据以证实其已承租涉案场地及厂房并实际占有使用的事实：一、陈乐媚（承租方）与阳春东阳公司（出租方）于2013年4月1日签订的《厂房及设备租赁合同》，内容：阳春东阳公司将涉案租赁物出租给陈乐媚使用，该地块权属是阳春东阳公司所有，将涉案租赁物的上盖物和设备一并出租给陈乐媚作为厂房、办公及员工宿舍使用，采取包租的方式，由陈乐媚自行管理；租赁期为20年，从2013年5月20日至2033年5月19日止，阳春东阳公司需按照陈乐媚的要求把租赁物上盖物及设备设施全部装修竣工后，交付给陈乐媚使用；应阳春东阳公司要求，陈乐媚同意一次性分两期支付20年租金8000000元，第一期租金在2013年5月30日前支付6000000元给阳春东阳公司指定的新明食品公司账户，第二期租金在陈乐媚接收租赁场地之日起10个月内支付余下2000000元；阳春东阳公司不能在2013年5月20日交付租赁物的，每延迟一天按照租金总额0.3%计算违约金，产生的违约金将在陈乐媚支付第二期租金中直接抵扣；租赁期间，陈乐媚保证对租赁物的消防、生产安全负责，因阳春东阳公司的原因致使租赁物被查封等使本合同无法继续履行，阳春东阳公司应返还陈乐媚已经支付的租金，并赔偿陈乐媚因此而造成的直接和间接损失等。二、2014年3月30日陈乐媚与阳春东阳公司签订的《补充协议》，约定阳春东阳公司需在2013年5月30日把竣工的厂房、宿舍、办公楼和厂房设施交付给陈乐媚使用，陈乐媚依约于2013年5月27日委托郑xx转账6000000元租金到阳春东阳公司指定的账上，由于阳春东阳公司逾期交付租赁物违约金数额已超过陈乐媚应付给其第二期的租金数额，经双方协商，同意陈乐媚第二期应付的2000000元租金以冲抵阳春东阳公司逾期交付租赁物的违约金，租赁物现状在2014年3月31日前交付给陈乐媚使用，租�物设施所有权归陈乐媚，租期延长至2034年3月31日止等。三、《中国民生银行个人账户对账单》，证实案外人郑xx于2013年5月27日分两笔向新明食品公司转账支付共计6000000元。四、阳春东阳公司于2013年5月27日出具的《收据》，确认收到由郑xx转交来陈乐媚涉案租赁物的第一期租金6000000元，并同意转至其指定的新明食品公司收款账户。五、手机图片，证实2015年11月4日及2016年12月18日涉案场地的状况。六、案外人郑xx的证人证言，郑xx出庭作证，确认陈乐媚委托其于2013年5月27日向新明食品公司分别转账3000000元，但其不认识该公司，也不清楚该司是干什么的以及款项用途。七、2017年4月25日陈xx与张xx签订的《场地租赁合同》，记载把索芙特食品加工厂对面新场地租给陈xx使用，租用场地仅为放沙使用，租期由2017年5月1日起至2017年6月1日止等。八、收据，载明2015年8月-12月，2016年1月-12月，2017年1月-6月的水表情况、水费、房租、电费等情况，但收据并无明确载明收款人及使用人、使用地点等内容。九、2014年3月30日，陈乐媚与阳春东阳公司签订的《场地交接清单》，证实阳春东阳公司把涉案租赁物于2014年3月30日正式交付给陈乐媚使用。南洋银行广州分行对上述证据均不予确认，认为《厂房及设备租赁合同》、《补充协议》未经备案登记且存在陈乐媚与阳春东阳公司恶意串通的可能；认为郑xx的转账为其与新明食品公司的往来款，并非支付涉案租赁物租金，也不确认阳春东阳公司出具的《收据》真实性，同时认为陈乐媚提供的照片不能证明拍摄时间，照片正好证实了厂房还在施工状况。未完工，陈乐媚没有占有使用。另，南洋银行广州分行认为转租合同及收据无法证实与本案有关，也不能证实陈乐媚实际占有、使用涉案物业。
南�银行广州分行否认陈乐媚所述及相关证据，并认为陈乐媚并未实际占有使用涉案租赁物，对此提交了照片，证实南洋银行广州分行到涉案物业现场进行评估时所拍照片，证实评估抵押物时抵押物无任何人在里面。陈乐媚对此不予确认，认为不确认何时拍照及评估的状况如何。
一审庭审中，陈乐媚称其2014年3月31日之前就实际占有使用涉案租赁厂房，但在一审法院询问是否有证据证实其该主张并限期举证后，陈乐媚仅提交了2017年4月25日的场地租赁合同以及2015年8月-12月，2016年1月-12月，2017年1月-6月的收据。在该院询问涉案物业若一直使用，有无产生过水电费时，陈乐媚明确表示因为没有装好水电表，所以没有交过水电费，并表示从2014年3月30日开始，当初有人住在里面，但只是住在一个厂房，可能是使用临水临电。同时，陈乐媚明确表示从2014年3月30日交接场地至今，仅在2014年出租一年以及2017年出租过一个月，没有另外大规模上盖建筑物。
另查明，一审法院于2014年4月29日查封涉案租赁物。
一审法院认为：本案的争议焦点在于陈乐媚主张其与阳春东阳公司租赁合同成立并已实际占有使用涉案租赁物是否合理有据的问题。对此，作如下辨析：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，虽然陈乐媚提供了其与阳春东阳公司于2013年4月1日、2014年3月30日分别签订的《厂房及设备租赁合同》及《补充协议》，并提交了证据证实其依约向阳春东阳公司指定账户转账支付了6000000元租金�但并未提供证据证实涉案租赁物在一审法院2014年4月29日查封前确已交付并由陈乐媚实际占有并使用，陈乐媚提交的转租合同及水电费收据等，均无法直接证实查封前涉案租赁物的状况，亦无法证实确是在涉案租赁场地发生。综上，一审法院作出（2015）穗天法执异字第72号执行裁定书驳回陈乐媚异议并无不妥，陈乐媚要求撤销该裁定书并要求对涉案租赁物按不交吉评估价进行拍卖，缺乏理据，不予支持，依法予以驳回。阳春东阳公司、新明食品公司、新明水产公司、张志权经合法传唤，逾期未到庭应诉，依法作缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、第六十六条、第七十三条、第七十六条，《最高�民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，判决：驳回陈乐媚的全部诉讼请求。本案受理费100元，由陈乐媚负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：本案陈乐媚诉请主张对涉案租赁物按不交吉评估价进行拍卖，实为请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上述规定是对于案外人异议程序中解决不动产租赁权异议审查问题的特别规定，一审法院在本案中适用上述规定并无不当。陈乐媚虽提供了其与阳春东阳公司于2013年4月1日、2014年3月30日签订的《厂房及设备租赁合同》及《补充协议》，但其提供的《场地租赁合同》、《收据》的出具时间均在查封时间2014年4月29日之后，在仅有《场地交接清单》而缺乏其他确切证据佐证的情况下，亦不足以证实其在查封前确已实际占有使用涉案租赁物，故对其主张本院不予采纳。一审法院作出（2015）穗天法执异字第72号执行裁定书驳回陈乐媚异议，及作出一审判决驳回陈乐媚的诉讼请求并无不当，本院予以认可。至于陈乐媚上诉提出要求改判其对涉案租赁物的地块、设备及上盖建筑物享有租赁权的上诉请求，已超出其一审诉请范围，二审判决中不予确认。
综上所述，陈乐媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈乐媚负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年九月十七日
书记员 王 敏