广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1737号
原告：朱华，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：陈伟民。
被告：李继榕，住广东省广州市黄埔区。
原告朱华诉被告李继榕租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱华的委托代理人陈伟民到庭参加了诉讼。被告李继榕经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告朱华诉称：2012年4月10日经双方友好协商，原告将其物业中石化大厦b塔4225房（即天河区体育西路191号b塔4225房）出租给被告作为办公室用途，并签订了租赁合同。合同第三条约定：租赁期限为2012年4月11日至2014年4月26日，每月租金10700元。该合同还在第八条第1项约定：该房屋租金不包含租赁税费，乙方必须每月自行到出租屋管理中心开具租赁发票；第6项约定：租赁期内，该房屋所产生的管理费、水电费等一切费用均由乙方负责。之后被告一直都能准时交纳租金、管理费，直到2013年12月，被告开始不断编造各种理由和虚假承诺，故意拖欠租金、管理费。原告经过多次协商和催缴，被告依然未能交纳所拖欠款，直至合同结束，被告未通知原告办理交接手续，就已私自搬离办公室。经查实，被告在租赁期间，从未按合同约定到出租屋管理中心开具租赁发票。截止到2014年4月26日合同结束为止，被告累计拖欠4个月租金42800元，3月管理费、水电费8974.75元，2年租赁税费10816.28元，共拖欠欠款62591.03元，扣除被告已交押金21400元，仍造成原告直接经济损失41191.03元。原告多次联系被告协商欠款之事，并向被告发出催缴欠款律师函，被告仍置之不理。为此，原告诉至法院，请求判令被告：1、被告履行合同，付清所欠租金21400元；2、被告按合同约定，付清所欠物业管理费、电费及税费19791.03元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告李继榕未答辩，亦未于举证期限内提交证据。
经审理查明：原告系位于天河区体育西路191号b塔4225房（以下简称案涉房屋）的产权人。
2012年4月10日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称2012年4月10日合同），约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积97.16平方米。（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年4月11日至2012年4月26日为免租期，2012年4月27日至2014年4月26日每月租金10700元。租金按月结算，由乙方在每月的第27日前按划账付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳21400元保证金（可以收取不超过三个月月租金金额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。（第七条）乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金……（第八条）其他约定：1、该房屋租金不包含租赁税费，乙方必须每月自行到出租屋管理中心开具租金发票。2、甲方提供15天装修免租期，免租期内不免管理费。……6、租赁期内，该房屋所产生的管理费、水电费等一切费用均由乙方负责。7、乙方必须于每月27日前支付该房屋租金，如逾期超过30天仍未支付，甲方有权解除合同收回房屋，按金不做退回。8、合同签订后5个工作日内甲方协助乙方向出租屋中心办理备案登记手续，9、租赁期间，乙方需保证合法经营，如有违反，甲方有权提出解除收回该房屋，并按金不做退回，承担一切责任，甲方保留追究相关法律的权利。……11、每月租金乙方以转账方式支付于甲方。账号：10×××02开户行：深圳发展银行广州天河支行。关于上述约定租期，原告称因被告主张装修时间不够，故原告多给了被告14天的免租期，故租金从2012年5月11日起算，每月10日前交纳当月租金。
2012年5月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称2012年5月23日合同），约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积97.16平方米。（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年5月20日至2014年4月1日每月租金5500元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按划账付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳11000元保证金（可以收取不超过三个月月租金金额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方等条款。2012年5月24日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局以穗租备2012d0600802433号予以登记备案。原告称因被告为避税主动提出将备案合同的租金约定为5500元，实际双方按2012年4月10日合同履行。
原告称签订上述合同后，原告即将案涉房屋交付被告，2014年被告开始拖欠租金等费用，原告催租，但被告拒不交纳租金，称要使用房屋至合同期满，合同期满原告前往查看房屋，发现被告自行搬离。
2014年4月28日，原告委托广东中元律师事务所向被告发送《律师函》（邮寄地址为被告住所地，未提交妥投凭据），称被告拖欠原告2014年3月至4月租金21400元，2012年5月至2014年4月租赁税费11062.9元，2014年2月至4月管理费及电费8974.75元，合计41437.65元。要求被告收函后十日内付清拖欠款项。
原告为证明被告交租情况，提交了平安银行广州滨江东路支行出具的2013年5月1日至2014年5月1日期间的《个人账户交易明细清单》，显示原告账户（账号：10×××02开户网点：平安银行广州天河支行）分别于2013年5月10日、6月14日、7月12日、8月19日、9月13日、10月14日、11月12日、12月31日收到款项10700元。原告明确上述款项分别为2013年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月的租金，即被告交纳租金至2014年1月10日，2014年1月11日起开始拖欠租金。
原告称被告交纳管理费至2014年1月31日、交纳电费至2013年12月20日，原告已代缴了案涉房屋2014年2-4月的管理费、2013年12月21日至2014年4月20日期间的电费。为证明上述主张，原告提交了以下证据：1、佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司出具的《中石化大厦收费通知单》，载明b塔4225单元2014年2-4月的管理费每月均为2914.74元，2014年1月的电费219.81元、2014年2月电费8.58元、2014年3月电费2.14元，共计8974.75元。请尽快缴付上述费用，逾期未缴每天按欠费的千分之一收取违约金。2、招商银行《个人转账汇款业务受理回单》复印件，载明付款人原告、收款方为佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司，付款金额为8974.75元、用途为代付中石化b塔4225单元2014年2月、3月、4月管理费、电费。3、佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司出具的发票七张，载明收取（单位）b-4225代收电费（2013.12.21-2014.1.20）219.81元、代收电费（2014.1.21-2.20）8.58元、代收电费（2014.2.21-3.20）2.14元、代收电费（2014.3.21-4.20）6.43元、管理费（2014.2）2914.74元、管理费（2014.3）2914.74元、管理费（2014.4）2914.74元。
原告称被告未依约每月到出租屋管理中心出具租赁发票，原告已代缴了租赁期间的税费10816.28元。为证明上述主张，原告提交了以下证据：1、天河南街出租屋管理服务中心2014年4月9日出具的《税收缴款书（税务收现专用）》，载明纳税人为原告，地址体育西路191号b塔4225，税种非住宅-2000元以上（含2000元），20000元以下，税款所属时期2012-05至2014-04，实缴金额10718.4元；土地使用税，税款所属时期2012-05至2014-04，实缴金额97.88元，共计10816.28元。2、银联（广东）持卡人存根，显示陈伟民向天河南街出租屋管理中心支付10816.28元。
原告明确其第一项诉讼请求的租金为2014年1月11日至2014年4月26日期间的租金共计37806.67元（10700元×3＋10700元×16／30），因被告在签订合同时向原告缴纳了21400元保证金，因此原告在扣除保证金后，被告应向原告支付的租金16406.67元。第二项诉讼请求包含有物业管理费、电费及租赁税费三项。其中管理费为2014年2月1日至2014年4月26日期间的管理费8355.59元【2、3月份管理费均为2914.74元，4月份的管理费为2526.11元（2914.74元×26／30），共计8355.59元（2914.74元×2＋2526.11元）】。被告交电费只交到2013年12月20日，故被告应承担原告已代缴的2013年12月21日至2014年4月20日的电费236.96元（219.81元＋8.58元＋2.14元＋6.43元）。租赁税费为整个租赁期间的税费计10816.28元。故第二项诉讼请求共计19408.83元。原告申请变更第一项诉讼请求为被告支付租金16406.67元，变更第二项诉讼请求为被告支付所欠的管理费、电费、税费共计19408.83元。
本院认为：原告申请变更第一、二项诉讼请求，减少诉讼标的的数额，是其对自身权利的处分，本院依法予以准许。
原被告双方就案涉房屋的租赁事宜签订了2012年4月10日合同及2012年5月23日合同两份合同，但原告称双方实际履行的合同是2012年4月10日合同，且提交《个人账户交易明细清单》证明被告的交租情况与2012年4月10日合同约定的租金数额相符，故本院对原告的主张予以采信。原被告双方签订的2012年4月10日合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
按2012年4月10日合同约定，被告应按月向原告交纳租金。被告未向原告交纳2014年1月11日至2014年4月26日的租金37806.67元，其行为已构成违约。按2012年4月10日合同第八条第7项约定，被告超过30天未支付租金的，原告有权解除合同收回房屋，按金不退回，原告在本案中主张租金37806.67元抵扣被告交纳的保证金21400元后，要求被告支付剩余租金16406.67元，原告的主张属其对自身权利的处分，并无不当，本院予以照准。
按2012年4月10日合同第八条第8项约定，案涉房屋产生的管理费、水电费由被告负责。被告未交纳2014年2月1日至2014年4月26日期间的管理费，且原告已提交佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司出具的发票，证明其已代为缴纳该期间的管理费，故被告应向原告支付管理费8355.59元。被告未缴纳2013年12月21日至2014年4月20日期间的电费，且原告已提交提交佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司出具的发票证明其已代为缴纳了该期间的电费，故原告主张被告支付电费236.96元并无不当，本院予以支持。按2012年4月10日合同第八条第1项约定租金不包括租赁税费，被告须每月自行到出租屋管理中心开具租赁发票。被告未依约履行，且原告已提交天河南街出租屋管理服务中心出具的《税收缴款书（税务收现专用）》及银联（广东）持卡人存根证明其已代为缴纳了案涉房屋租赁期间的租赁税费10816.28元，故被告应向原告支付租赁税费10816.28元。综上，被告应向原告支付管理费、电费、租赁税费共计19408.83元（8355.59元＋236.96元＋10816.28元）。
被告本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李继榕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱华支付租金16406.67元。
二、被告李继榕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱华支付管理费8355.59元、电费236.96元及租赁税费10816.28元，共计19408.83元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费830元，由原告朱华负担130元，被告李继榕负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈楚珠
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 王 青
二〇一五年三月十一日
书 记 员 梁怡筠
林碧锋
判决书已于2015年月日送达