天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4005号
上诉人（原审被告）：刘忠，男，1968年10月14日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：姜海平，天津安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市登发房地产开发有限公司，住所地天津市西青区李七庄街邓店村。
法定代表人：周恩禄，总经理。
委托诉讼代理人：孙宏刚，天津凡佑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张烜墚，天津凡佑律师事务所律师。
原审第三人：天津市登奥物业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街邓店村。
法定代表人：周恩禄，总经理。
委托诉讼代理人：张涛，男，该公司经理。
上诉人刘忠因与被上诉人天津市登发房地产开发有限公司、原审第三人天津市登奥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初9680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘忠上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案一审应当中止审理而没有中止，严重违反法定程序。上诉人在另案中主张多支付的房租足以冲抵本案中被上诉人主张拖欠的租金。该主张是否能得到支持，需待另案审理结果，本案应当中止。一审法院在同一日作出两案判决，属于违反法定程序。一审判决关于上诉人主张另案多交纳的租金冲抵本案租金证据不足的认定是错误的。被上诉人无权单方解除合同，被上诉人履行合同过程中违背诚信，恶意诉讼，被上诉人主张的租金及违约金的主张不应得到支持。上诉人在一审中已经提出了诉讼时效的抗辩，一审法院应当审查而没有审查。已经超过诉讼时效的22万元租金不应得到支持，同时2万元装修押金应当抵作租金。根据另案中涉案租赁合同的约定，截至2014年1月10日上诉人应支付45万元租金的履行期限已经届满，上诉人于2014年1月14日支付了23万元，属于诉讼时效中断，未支付的22万元租金请求权的诉讼时效应从2014年1月15日计算，被上诉人于2015年3月2日提起诉讼，因此在其起诉前已经超过1年诉讼时效，租金的请求不应支持，即上述22万元租金的请求权已过时效。
天津市登发房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实及理由：本案从2015年年初开始诉讼，上诉人以各种理由拖延诉讼，拖欠租金，伪造了200万元收据。我方是集体企业，不存在多收取租金的情形。为了促使拖欠租金的租户尽快腾房，我方诉讼请求主张到2015年2月，从2015年2月至今长达3年的租金都没有主张。如果上诉人仍然采取这种手段，恶意拖延诉讼，我方会另行主张截至现在的租金及追究上诉人伪造证据的刑事责任。上诉人曾在庭审中自认两万元属于押金，未提出冲抵租金，与本案无关联性。
天津市登奥物业管理有限公司述称，我方发现上诉人装修不合格，很多违建，但阻止不了，20000元为我方要求上诉人拆除违章建筑的押金，给上诉人开具了拆除违章的押金的票据。
天津市登发房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求解除天津市登发房地产开发有限公司与刘忠双方签订的《天津市房屋租赁合同》；2.判令刘忠将房屋恢复原状后，将租赁房屋返还给天津市登发房地产开发有限公司；3.判令刘忠向天津市登发房地产开发有限公司支付截止至2015年2月13日拖欠的租金人民币752130元；4.判令刘忠向天津市登发房地产开发有限公司支付违约金（自2014年4月14日开始计算，按照人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）；5.本案全部诉讼费由刘忠承担。
一审法院认定事实：2014年1月9日，天津市登发房地产开发有限公司、天津市登奥物业管理有限公司与刘忠签订协议书，约定，“甲方（天津市登发房地产开发有限公司）、乙方（刘忠）各自放弃本协议签订之前对对方所享有的一切债权，不再向对方追索任何债务，自本协议第二条所述租赁合同签订之日起，双方的债权债务关系消灭。”同日，天津市登发房地产开发有限公司与刘忠签订《天津市房屋租赁合同》，约定天津市登发房地产开发有限公司将坐落于天津市南开区红旗南路454号增9号-454号增11号公建楼房屋出租给刘忠，租赁期限自2014年1月10日至2023年1月10日止；租金按年支付，每半年支付一次租金，“2014年1月10日—2023年1月10日，每年租金90万元”。若刘忠拖欠租金累计达1个月及其以上的，出租人可以解除合同。刘忠除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日100元向出租人支付违约金。合同签订后，刘忠于2014年1月15日交付租金（部分）23万元。
另查，天津市登发房地产开发有限公司、刘忠及天津市登奥物业管理有限公司曾于2009年7月9日就另一处房屋天津市南开区红旗南路454号增2号-454号增3号公建楼订立租赁合同，刘忠表示在该合同履行过程中已经多支付了租金，并主张多支付的部分足以冲抵本案涉案房屋的租金，故除上述支付的23万元租金外，未再向天津市登发房地产开发有限公司支付其他租金。
一审法院认为，天津市登发房地产开发有限公司与刘忠于2014年1月9日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依该合同约定全面履行各自义务。现天津市登发房地产开发有限公司主张刘忠逾期给付租金，刘忠主张其在与天津市登发房地产开发有限公司另一租赁合同中超额交付租金可以抵扣本案租金，但证据不足，故此抗辩一审法院不予支持。现天津市登发房地产开发有限公司主张刘忠给付截止2015年2月13日租金752130元，已经双方核对确认，一审法院予以支持。对于违约金计算标准问题，天津市登发房地产开发有限公司在庭审中自行调整为人民银行同期贷款利率的4倍，对此，刘忠主张过高，一审法院综合考虑双方合同履行情况酌定依据同期人民银行贷款利率为标准。对于违约金期限问题，合同约定房租分段给付，故违约金起算点亦应分段计算。具体给付时间因合同未载明，按照有关法律规定应于每段支付期到期前支付。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除天津市登发房地产开发有限公司与刘忠签订的《天津市房屋租赁合同》；二、判决生效后三十日内，刘忠将天津市南开区红旗南路454号增9号-454号增11号公建楼房屋腾空交付天津市登发房地产开发有限公司；三、判决生效后三十日内，刘忠给付天津市登发房地产开发有限公司截止2015年2月13日的租金752130元；四、判决生效后三十日内，刘忠自2014年7月10日起至实际给付之日止，以22万元为基数，以人民银行同期同档贷款利率为标准向天津市登发房地产开发有限公司支付违约金；五、判决生效后三十日内，刘忠自2015年1月10日起至实际给付之日止，以45万元为基数，以人民银行同期同档贷款利率为标准向天津市登发房地产开发有限公司支付违约金；六、判决生效后三十日内，刘忠自2015年2月14日起至实际给付之日止，以82130元为基数，以人民银行同期同档贷款利率为标准向天津市登发房地产开发有限公司支付违约金；七、驳回天津市登发房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12873元，由刘忠负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人刘忠与被上诉人天津市登发房地产开发有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依该合同约定全面履行各自义务。
上诉人刘忠实际使用涉案房屋，应当及时支付租金。双方约定年租金为90万元，对于租金给付具体约定为每半年一支付租金。上诉人主张其于2014年1月14日支付租金23万元，被上诉人认可2014年1月15日收到该笔租金。上诉人未足额支付首年租金，且未给付后续租金，被上诉人于2015年3月2日起诉上诉人给付租金，未超过诉讼时效。上诉人刘忠主张其在与被上诉人天津市登发房地产开发有限公司另一租赁合同中超额交付租金可以抵扣本案租金，证据不足，本院不予支持。上诉人主张给付原审第三人的2万元为押金，应当折抵其应付被上诉人租金，其一审中并未提出折抵租金的请求，且该款为原审第三人收取，本院对上诉人主张不予支持。上诉人逾期交付租金，被上诉人有权解除合同并请求上诉人支付相应租金、腾房。
一审法院综合考虑双方合同履行情况，酌定依据同期人民银行贷款利率为标准，对于违约金期限及应付房租分段计算并无不当，本院予以支持。
综上所述，刘忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12446元，由上诉人刘忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一八年七月十六日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……