广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第832号
上诉人（一审被告）平果县鑫龙商贸有限责任公司。住所地：平果县马头镇东街***号。
法定代表人唐秀峰，公司总经理。
委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）张建效，居民。
委托代理人黄立聪，平果工业区法律服务所法律工作者。
上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司（以下简称：鑫龙公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2015）平民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。2015年7月28日本院受理后，依法组成合议庭审理本案，于2015年10月16日公开开庭审理本案。上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司的委托代理人张潇，被上诉人张建效的委托代理人黄立聪到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年4月18日原告张建效与被告平果县鑫龙商贸有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号金龙商业大厦第1幢（1#楼）2310号房屋，总房款为228131元。第八条、第九条约定，被告于2011年8月30日前，将经验收合格的该商品房交付原告使用，如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期（即2011年8月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告按约定支付给被告购房款228131元，但被告未按合同约定的期限履行交房义务，至2014年7月21日才将房屋交付给原告使用，共逾期了1055天。为此，原告遂诉至法院，请求依法判令被告依约向其支付违约金71724.38元。
另查明，被告开发的平果县金龙商业大厦1#楼于2014年4月18日通过竣工验收，获得《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论（工程质量是否合格）为合格。2014年7月28日，经平果县住房和城乡规划建设局审查工程竣工验收备案文件齐全，同意备案。
一审法院审理认为，原告张建效与被告平果县鑫龙商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未能根据合同约定在2011年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。关于诉讼时效的问题。因至商品房实际交付之日止，被告的违约行为持续存在，故原告向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。关于违约金如何计算的问题。原、被告在合同中约定，逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，是双方的真实意思表示且未违反法律规定。原告主张按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。被告平果县鑫龙商贸有限责任公司主张该公司于2013年11月23日公告交房，违约金应计至2013年11月23日止。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因2013年11月23日该商品房未经竣工验收合格，不符合交房条件，故被告于2013年11月23日发布的交房公告不符合法律规定，不能视为被告已于当日向原告交付房屋，对被告关于违约金计至2013年11月23日止的主张不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。虽然2014年4月18日，本案商品房竣工验收合格，符合交房条件，但被告未能提供证据证明已书面通知原告于2014年4月18日办理交付手续，对被告主张违约金的计算天数的最后期限应为2014年4月28日不予支持。故被告应支付的违约金为自2011年8月31日起至实际交房之日止，按日以原告已交付购房款228131元的万分之三计付。自2011年8月31日至2014年7月21日止，该时间段共违约1055天，原告主张按1048天计算违约金系其对权利的自由处分，依法准予，故违约金为：228131元×3／10000×1048天=71724.38元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司向原告张建效支付逾期交房违约金71724.38元。案件受理费1600元，因适用简易程序审理，减半收取800元，由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。
上诉人鑫龙公司上诉称，一审法院适用法律错误，认定事实有误。一、上诉人2013年11月23日公告定于2013年11月28日正式交房，违约金计算应当计至2013年11月28日时止，一审判决错误；二、合同约定2011年8月30日交房，上诉人违约延期交房，但被上诉人2014年12月29日才起诉主张权利，超过法定的诉讼时效，一审法院认定被上诉人起诉未超过诉讼时效是错误的。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张建效答辩称，上诉人在上诉中没有提出任何新的理由和证据。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人均无无新证据提交。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院判决违约金计算时间是否有误；二、被上诉人向法院起诉是否超过诉讼时效。
关于一审法院判决违约金计算至实际交房日是否有误的问题。二审中双方当事人均对一审法院查明事实没有异议。经查明，2014年4月18日涉案商品房竣工验收合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》，并且2014年7月28日在相关行政部门办理了备案。故应确认涉案的商品房已经验收合格，符合合同约定的交房条件。上诉人在庭审中一直明确表示随时愿意交付房屋，而一审法院庭审时间是2015年3月11日，此时可以确定被上诉人应当知道涉案的商品房已经验收合格可以交付且上诉人亦同意随时交房。由于上诉人并无确实充分的证据证明在涉案房屋符合合同约定的交房条件后，将该情况明确的告知被上诉人，并通知被上诉人可以立即与上诉人办理房屋的交接手续，而本案被上诉人实际收房时间是2014年7月21日，在2015年3月11日一审法院开庭前已完成收房手续，且并无证据证明被上诉人有故意拖延收房的行为，故一审法院从合同约定交房的2011年8月31日至被上诉人实际收房的2014年7月21日止来计算违约金计付时间是合理的，应予支持。上诉人称一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金有误的上诉理由不能成立。
关于被上诉人2014年12月29日才向法院起诉是否超过诉讼时效的问题。上诉人称应当从合同约定交房的2011年8月30日开始计算诉讼时效，被上诉人的起诉已经超过二年的诉讼时效。但依合同约定，被上诉人于2011年8月30日前将经验收合格的该商品房交付上诉人使用，如逾期交房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。从查明案件事实是上诉人未能按约定于2011年8月30日前将验收合格的该商品房交付上诉人，双方均无解除房屋买卖合同的意思表示，可认定双方同意继续履行合同，故上诉人提出从2011年8月30日开始计算诉讼时效的理由不能成立。而上诉人提出公告交房的时间是2013年11月23日，涉案的商品房于2014年4月18日才通过竣工验收，故被上诉人2014年12月29日向法院起诉并未超过法定的诉讼时效。上诉人提出被上诉人的起诉已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 曲 静
审判员 陈华婷
二〇一五年十月二十日
书记员 潘增毅