福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终4206号
上诉人（原审原告）：庄朝阳，男，1971年11月2日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：潘五洲，南安市柳新法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：林建忠，男，1973年8月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李轩，男，现住福建省厦门市，推荐单位：福建省筑信建设集团有限公司。
上诉人庄朝阳因与被上诉人林建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
庄朝阳上诉请求：撤销一审判决第二项判决，依法改判林建忠应退还庄朝阳购房款400万元，并应支付自2010年5月10日起至实际退清款项之日止按月利率2%计算的利息。事实与理由：一、双方签订的《别墅买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应按该合同的约定全面履行。一审判决认定庄朝阳在诉争《别墅买卖合同》的签订及履行过程中未尽应有谨慎注意义务，不符合常理并推定庄朝阳在签订合同时默许且接受诉争房产可能存在权属方面瑕疵的事实是错误的，并无事实依据。林建忠在双方签订合同时提供了其与泉州千亿地产有限公司(以下简称千亿公司)的《别墅认购书》，故庄朝阳相信林建忠有权转让诉争房产，且双方于合同第五、六、七条中就权属保证、特别约定及林建忠可能违约的问题、违约责任等方面进行详细约定，其中特别要求林建忠应当及时履行交付不动产发票的义务以及保证诉争房产的相关信息资料准确、合法、有效，足以说明庄朝阳已尽谨慎注意义务，现林建忠违约，应按照合同第七条违约责任的约定处理。二、庄朝阳与林建忠签订合同时并不知道千亿公司早已在2005年6月23日将诉争的两套别墅分别出售给案外人李量达、连晓珍，并办理了备案登记手续的情况，直至2015年间法院查封了其中一套别墅后，才知道相关情况，而林建忠于一审庭审中自认其同庄朝阳签订合同时对上述情况是知情的，但未告知庄朝阳，林建忠作为千亿公司的建筑商，在千亿公司无法支付其建筑费用的情况下，与千亿公司签订认购书，以此骗取庄朝阳的信任，致使庄朝阳与其签订《别墅买卖合同》并支付了部分购房款400万元，同时投入了大量的装修费用，过错责任在于林建忠，庄朝阳主观上并未存在过错，故应根据《别墅买卖合同》第七条对于违约责任的约定，判令林建忠支付庄朝阳就已付购房款400万元按月利率2%计算从2010年5月10日至实际退清购房款止的资金占用利息。三、本案一审立案时的案件受理费为98600元，在庄朝阳已放弃部分诉讼请求的情况下，一审判决本案一审案件受理费为128036元，明显有误。
林建忠辩称，一、庄朝阳明知诉争房产存在权属瑕疵，仍然自愿购买并予以装修，林建忠不存在过错，无需承担违约责任。庄朝阳与林建忠签订《别墅买卖合同》时对于诉争别墅存在权属瑕疵是知情的，所以才会出现对别墅办理产权的时间未作具体约定且庄朝阳在支付未到一半的购房款即实际占有两幢别墅的不符合常理情形，且对于购买别墅标的额如此之大的交易，庄朝阳作为买受人不可能不去查询诉争房屋的权属情况。二、根据《别墅买卖合同》第六、七条的约定，若因林建忠的原因，造成庄朝阳或庄朝阳指定的认购人无法与千亿公司正式签订商品房买卖合同而购得合同项下的两幢现房联体别墅，林建忠退回庄朝阳全部的已付购房款并按购房款的日千分之七自付款之日起至实际退款之日止的资金占用利息，但林建忠协助庄朝阳申请变更认购人需以千亿公司发出《签约通知书》为前提，现这一前提条件尚未实现，故林建忠未及时履行合同义务并不是由其自身原因造成，无须支付庄朝阳就已付购房款按日千分之七计算的利息。按照合同法的相关规定，林建忠应向庄朝阳支付已付购房款的利息为起诉之日起至实际退清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
庄朝阳向一审法院起诉请求判决：1.解除庄朝阳与林建忠于2010年1月15日签订的《别墅买卖合同》；2.林建忠立即退还庄朝阳已支付的购房款400万元及利息（利息自2010年5月10日起按月利率2%计算至实际退清款项之日止）；3.林建忠赔偿庄朝阳房屋已装修的费用300万元。诉讼过程中，庄朝阳变更第3项诉讼请求为：判令林建忠赔偿庄朝阳的房屋装修费56.6万元。
一审法院认定事实：2009年3月21日，林建忠与千亿公司签订了编号为090104、090105的两份《泉州千亿地产有限公司别墅认购书》，分别约定林建忠向千亿公司认购位于千亿山庄别墅区世外园18排01号（以下简称18排01号）、千亿山庄别墅区世外园18排02号（以下简称18排02号）的别墅，均约定18排01号、02号别墅的认购价为450万元，认购人选定以千亿大街地下商场的装修工程款抵扣购房款的方式，当该装修工程进度达到别墅的售价450万元∕幢时，双方即签订《商品房买卖合同》，工程装修款抵扣全部购房款。2010年1月15日，庄朝阳（乙方）与林建忠（甲方）签订一份《别墅买卖合同》，约定：一、乙方同意购买甲方已向千亿公司认购的18排01号、18排02号的两幢现房联体别墅；二、上述两幢现房联体别墅的转让价格为每幢525万元，两幢共计1050万元；三、1、乙方应于2010年1月16日之前，向甲方支付第一笔购房款300万元。2、乙方应于2010年2月10日之前，向甲方支付第二笔购房款100万元。3、购房余款650万元，乙方应在开发商所有权证办理出来之日起20日内，一次性全部付清。4、甲方需在开发商所有权证办理出来之日时提供千亿公司购买不动产发票每幢525万元；四、甲方应于本协议签订之日起7日起，将本协议项下的两幢现房联体别墅全部交付给乙方占有、使用；……六、甲方承诺，在接到开发商千亿公司发出的《签约通知书》后，及时协助乙方向开发商千亿公司申请变更认购人，变更后的认购以乙方指定为准；七、1、若由于甲方原因，造成乙方或乙方指定的认购人无法与开发商千亿公司正式签订《商品房买卖合同》而购得本协议项下的两幢现房联体别墅，甲方应向乙方退回全部已付购房款，并按已付购房款的日千分之七向乙方支付自已付款之日起至实际退款之日止的资金占用利息；等等。《别墅买卖合同》签订后，庄朝阳向林建忠陆续支付购房款合计400万元，林建忠并于2010年5月10日出具收条一份交由庄朝阳收执。2010年9月份左右，庄朝阳接收了《别墅买卖合同》项下的房屋，之后对上述房屋进行装修。2015年2月24日，林建忠在《别墅买卖合同》中备注：“如甲方违约，应补偿乙方的装修费用约300万元（以实际评估为准）。”另，2005年6月，千亿公司与李量达签订《商品房买卖合同》，将18排01号别墅出售给李量达，并办理了商品房合同登记备案。2015年6月，因兴业银行股份有限公司泉州丰泽支行申请执行，泉州市丰泽区人民法院以（2015）丰执字第918号《执行裁定书》，裁定：一、查封、拍卖被执行人连晓珍、王秀泉、千亿公司的财产；二、冻结、划拨被执行人连晓珍、王秀泉、千亿公司银行账户的存款。上述执行程序中，法院查封了18排02号别墅，并将该房屋进行拍卖，现已拍卖成交。2016年5月15日，林建忠向庄朝阳出具一份《承诺书》，载明：“本人因卖房手续不完整而将泉州千亿山庄别墅世外园联体式别墅（18排01号、02号）卖给你，造成你损失装修费约人民币300万元和购房等款项损失，现本人承诺如下：一、本人在本月底前赔偿你装修费等人民币300万元，分作二期付清，即本月21日前支付150万元，本月底前支付150万元。二、装修费等付清后，本人再与你协商退购房款及赔偿损失事项。”《承诺书》签订后，林建忠向庄朝阳赔偿了装修费20万元。在审理过程中，根据林建忠的申请，依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对诉争房产的家具家电及室内二次装修的市场价值（成本）进行评估，该评估机构于2016年12月23日作出泉名城评报字[2016]162号《资产评估报告》，认为在评估假设和限制条件下，委估资产在评估基准日（2016年10月21日）特定目的下的评估价值为76.6元。一审法院认为，庄朝阳与林建忠签订的《别墅买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，庄朝阳向林建忠支付了部分购房款400万元，并在接收诉争房屋后对该房屋进行装修。因诉争别墅已事先由千亿公司分别出售给案外人李量达，连晓珍，且18排02号别墅因产权人连晓珍未履行生效法律文书确定的义务被法院查封并拍卖给他人。因上述事实，及林建忠自认其迟延履行协助庄朝阳向千亿公司申请变更认购人的合同义务，致使庄朝阳不能实现向千亿公司购买诉争房屋的合同目的，现庄朝阳要求解除本案《别墅买卖合同》，合法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庄朝阳要求林建忠退还其已支付的购房款400万元，合法有据，予以支持。林建忠主张签订《别墅买卖合同》之时，双方当事人对于千亿公司已将诉争房屋出卖给他人的情况均是明知的，对此庄朝阳持有异议，主张其直至法院在18排02号别墅张贴执行公告时才知情，本案是涉及两套别墅的房屋买卖合同纠纷，标的额较大，庄朝阳自认其在签约前并未向有关部门查询诉争房屋权属情况，又在未签订《商品房买卖合同》的情况下即投入资金进行装修，可见庄朝阳在合同签订及履行过程中未尽应有的谨慎注意义务，不符合常理；结合庄朝阳依合同约定仅支付不到一半的房屋价款即实际占有诉争房屋等事实来看，可以推定庄朝阳在签订《别墅买卖合同》时默许且接受诉争房屋可能存在权属方面瑕疵的事实。双方在《别墅买卖合同》中约定林建忠协助申请变更认购人需以千亿公司发出《签约通知书》为前提，庄朝阳未提供证据证明该前提条件已成就，故林建忠迟延履行合同义务的行为并非出于其主观原因，不符合《别墅买卖合同》第七条第1款约定的“若由于甲方原因，造成乙方或乙方指定的认购人无法与开发商千亿公司正式签订《商品房买卖合同》而购得本协议项下的两幢现房联体别墅”的情形，且本案中庄朝阳自身存在一定过失，庄朝阳要求林建忠按上述合同条款承担违约责任，有违合同公平原则，鉴于林建忠明知诉争房屋存在权属问题仍与庄朝阳签订合同，其自愿向庄朝阳支付已付购房款自起诉之日起参照银行同期贷款利率计算的利息，予以照准。因此，庄朝阳要求林建忠支付以购房款400万元为基数、自2010年5月10日起至实际退清款项之日止按月利率2%计算的利息，对该400万元款项自起诉之日（2016年6月13日）起至实际退清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息部分予以支持，超出部分不予支持。同时，庄朝阳要求林建忠赔偿房屋装修费56.6万元，林建忠认可庄朝阳的该项诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除庄朝阳与林建忠于2010年1月15日签订的《别墅买卖合同》；二、林建忠应于本判决生效之日起十日内向庄朝阳退还其已支付的购房款400万元，并应支付该款自2016年6月13日起至实际退清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、林建忠应于本判决生效之日起十日内赔偿庄朝阳房屋装修费56.6万元；四、驳回庄朝阳的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：诉争别墅已由千亿公司于2005年分别出售给案件人李量达、连晓珍，并进行了合同备案登记，其中18排02号别墅于2015年6月已被法院查封并拍卖给他人，故庄朝阳与林建忠于2010年元月15日签订的诉争《别墅买卖合同》时，千亿公司已经无权就诉争别墅发出《签约通知书》即林建忠协助庄朝阳申请变更认购人的前提根本无法实现，故诉争合同目的无法实现的根本原因在于千亿公司早将诉争别墅出售他人，无权处分诉争别墅。林建忠自认双方签订合同时其对于诉争别墅另售他人的事实知情，但主张已将相关事实明确告知庄朝阳，庄朝阳明知诉争别墅产权瑕疵但自愿购买，但对此未能提供证据加以证明，不予采纳。一审判决对此认定有误，应予纠正。根据《别墅买卖合同》第五条约定，林建忠作为出售方应保证诉争别墅的基本情况及相关信息资料准确、合法、有效且保证其与千亿公司办理合法有效的认购手续等以保障庄朝阳的权益，如上所述，林建忠明知诉争别墅登记备案在案外人名下，其与千亿公司之间的认购权益已无法实现的情况下，未明确告知庄朝阳，仍与庄朝阳签订诉争合同，导致合同目的最终无法实现，构成违约，应承担违约责任。林建忠主张其于2010年初发现千亿公司将诉争别墅登记于他人名下，同千亿公司协商时，千亿公司保证会将诉争别墅过户至林建忠的名下，故林建忠同庄朝阳签订诉争合同，对此提供承诺书一份，经审查，该承诺书为复印件，且体现为千亿公司与案外第三人之间的相关事宜，本院不予审查。
本院认为，林建忠与庄朝阳于2010年元月15日签订的《别墅买卖合同》依法成立，受法律保护，双方应当按照约定全面履行各自的义务。诉争《别墅买卖合同》第七条第1项的约定实质为若因林建忠的原因导致合同解除，林建忠应承担的因违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定。本院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金向当事人进行释明，林建忠主张按已付购房款的日千分之七支付自付款之日起至实际退款之日止的资金占用利息过高，应调整为以已付购房款400万元为基数按日万分之三标准计付从本案起诉之日起至退清款项之日止的资金占用利息，而庄朝阳主张应就已付购房款400万元按月利率2%计算从2010年5月10日起至实际退清款项之日止的资金占用利息。如前所述，林建忠存在违约，应承担相应的违约责任，而庄朝阳在林建忠未取得诉争别墅产权的情况下即与林建忠签订合同，且购买时未向有关部门核实诉争别墅的权属问题，未尽谨慎注意义务，自身负有一定过失，但庄朝阳自身是否尽谨慎注意义务，皆不能排除林建忠作为出售人应履行的义务，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款中关于“买卖合同未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”以及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院调整确认林建忠应支付庄朝阳从2010年5月10日起至退清购房款止的以已付购房款400万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的资金占用利息。另外，庄朝阳主张一审案件受理费数额有误，将依法调整。
综上所述，庄朝阳的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4672号民事判决第一、三项；
二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4672号民事判决第二、四项；
三、林建忠应于本判决生效之日起十日内向庄朝阳返还其已支付的购房款400万元，并应支付该款自2010年5月10日起至实际还清款项之日止按照中国人民银行同期同类货款利率的1.3倍计算的资金占用利息；
四、驳回庄朝阳一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费83996元，减半收取41998元，由林建忠负担15959元，由庄朝阳负担26039元。二审案件受理费52400元，由林建忠负担19912元，由庄朝阳负担32488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡金琪
审 判 员 李翔峥
审 判 员 黄有志
二〇一七年十二月五日
法官助理 黄双英
书 记 员 陈文能
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。