广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2728号
上诉人（原审被告）：李燕玲，女，1968年6月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：郑均成，男，1972年6月12日出生，汉族，住所地广州市白云区。
上诉人（原审被告）：郑灏祺，男，2000年11月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
以上上诉人的委托代理人胡林立，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟献清，男，1967年1月21日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
上诉人李燕玲、郑均成、郑灏祺因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门核发的登记时间为2013年3月28日的《房地产权证》反映，位于海珠区建基路79号606房的权属人是钟献清，房屋所有权取得方式是裁定、判决及仲裁，附记：依据（2013）穗海法执字第199-1号《协助执行通知书》予以登记。
2013年9月11日钟献清通过邮寄快递的方式向李燕玲发出限其三天内搬迁的《通知》。李燕玲称没有收到该通知。
另查，钟献清与李战明之间曾就借款、房屋买卖事宜产生诉讼，其中在2012年10月5日发生法律效力的原审法院（2011）穗海法民三初字第3151号民事判决书查明：2011年8月4日，李战明与钟献清签订《双方协议》，内容为：“海珠区人民法院：李战明与钟献清借贷纠纷一案（2006）荔法民一初字第849号，李战明借钟献清人民币贰拾万元，是从1995年4月5号借的。想在2005年归还，但至今未归还，而且李战明在广州市海珠区建基路79号606房房屋欠中国建设银行广州市海珠支行的贷款被广州市海珠区人民法院（2007）海民执字第1990号协助通知书及民事裁定书各一份查封，双方协商如下：一、李战明愿意将广州市海珠区建基路79号606房房屋产权证过户钟献清名下所有；二、钟献清补人民币陆拾万元正给李战明（陆拾万元包括钟献清代李战明支付清海珠区人民法院（2007）执字第1990号李战明欠中国建设银行广州海珠支行的房屋广州市海珠区建基路79号606房的贷款、利息、受理费、执行费、管理费、水电费及房屋过名给钟献清之前产生的所有费用，余款过名之后付清给李战明；三、李战明与钟献清在广州市荔湾区人民法院（2007）荔法执字第3463-1号的借款、利息、受理费抵消。本协议一式叁份，法院一份，双方各执一份。”据此，判决李战明在涉案房屋涂销抵押后协助将房屋产权过户至钟献清名下。之后，钟献清取得了房管部门核发的该房屋的《房地产权证》。
钟献清于2013年9月27日向原审法院提起诉讼。
诉讼中，李燕玲、郑均成、郑灏祺对其抗辩意见提交证据如下：1、2012年10月24日（甲方）黄戬以李战明的代理人身份与（乙方）李燕玲签订的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区建基路79号606房出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积78.77平方米；租赁期限2011年9月20日至2026年9月19日，月租金为1000元。2、2011年9月8日委托人李战明出具的《委托书》（经公证），载明受委托人为黄戬、冼均儒，李战明作为海珠区建基路79号606房的产权人，委托受委托人对上址房产进行出租、订立租约、收取租金、押金及领取有关费用等等事项。3、2012年11月7日的租金发票（税期2011-09至2012-11，金额14367元）及完税证、2013年6月6日的完税证（计税金额1000元，金额470元）。4、报警回执，证明钟献清采取非法手段强迫李燕玲、郑均成、郑灏祺搬迁，严重影响了李燕玲、郑均成、郑灏祺的生活。
对此，钟献清的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但该租赁合同的签订是不合法的；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但认为上述费用是法院判决生效后补交的，从而证明出租也是在判决之后；对证据4的真实性没有异议，但关联性有异议。
原审庭审中，李燕玲自认与郑均成、郑灏祺三人于2011年10月左右入住涉案房屋，李燕玲与郑均成是夫妻关系，郑灏祺是两人的儿子。
原审法院经审理认为，基于钟献清与李战明签订的《双方协议》，经法院判决由李战明将涉案房屋过户给钟献清，钟献清取得房管部门核发的《房地产权证》。李战明在明知上述事实及法院裁判文书已发生法律效力的情况下，与李燕玲签订了长达15年租期的《租赁合同》。因此，该《租赁合同》对钟献清不具有法律约束力，对李燕玲、郑均成、郑灏祺以其与李战明存在租赁合同关系为由，抗辩不同意将房屋交还给钟献清的意见不予采纳。钟献清要求李燕玲、郑均成、郑灏祺搬出涉案房屋的请求合理合法，予以支持，但根据李燕玲、郑均成、郑灏祺的实际情况，应给予合理的搬迁时间。鉴于李燕玲、郑均成、郑灏祺实际使用了房屋，故钟献清要求其支付从2012年11月1日起暂计至2013年9月27日的房屋使用费的请求有理，予以支持，但房屋使用费应按有资质评估机构评定的广州市私房住宅租金标准计付，并以钟献清主张的每月租金3000元标准为限。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，判决：一、被告李燕玲、郑均成、郑灏祺在本判决生效之日起90日内搬出海珠区建基路79号606房，将房屋交还给原告钟献清；
二、三被告在本判决生效之日起15日内，按有资质评估机构评定的广州市私房住宅租金标准计付从2012年11月1日起计至2013年9月27日的房屋使用金给原告（以每月租金3000元标准为限）。
本案受理费726元，由被告李燕玲、郑均成、郑灏祺共同负担。
判后，李燕玲、郑均成、郑灏祺不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定李战明与上诉人李燕玲签订的租赁合同对被上诉人钟献清不具有法律约束力是错误的。钟献清与李战明于2011年8月4日签订《双方协议》，当时李战明还是涉案房屋的所有人，李战明有权依照《物权法》第39条之规定，行使对该房屋的使用、占有和收益权，上诉人李燕玲虽在2012年10月24日与黄戬（李战明的代理人）签订《房屋租赁合同》，但2011年10月已实际入住涉案房屋。对李战明与钟献清签订的《双方协议》完全不知情，可见，上诉人无过错。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，租赁房屋租赁期间发生所有权变更，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予以支持。2011年10月，涉案房屋并未被法院查封，即使当时已被查封，也只是不能继续履行租赁合同。2、关于房屋使用费问题，根据原审判决查明，2013年3月28日涉案房屋才登记在被上诉人钟献清名下，根据《物权法》关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，被上诉人只能从2013年3月28日起行使涉案房屋的权利，即使上诉人支付该房屋使用费，也只能从2013年3月28日起计至2013年9月27日。综上，上诉人认为2012年10月24日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。故请求判令撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
在二审庭审中，被上诉人钟献清提出变更诉讼请求，要求上诉人支付从2012年11月1日至本案执行之日的房屋使用费。
本院认为：本案的争议的焦点有二：一是《租赁合同》是否对钟献清有约束力，二是上诉人应从何时、以何标准支付房屋使用费。
关于《租赁合同》对钟献清是否具有约束力的问题。需综合分析诸多相关因素做出判断：其一，从签约时间来看，即使从《租赁合同》表面所显示的，签约时间为2012年10月24日，而早在此前的同月5日，生效判决就已经判令将讼争房过户给钟献清，也即此时的李战明出租房屋属于无权处分。其二，关于《租赁合同》的真实性问题：一是租金标准，每月1000元，明显低于正常的市场价格；二是约定一次性交租，却无法举证证明已经支付完毕，后来又称按月交租，但仍未能就合同期内每月交租的情况举证证明；三是上诉人李燕玲承认签订租赁合同前并未对涉案房屋现场察看，不合常理。其三，如果《租赁合同》对钟献清有约束力，则被上诉人钟献清将在长达15年的时间内无法享受房屋的收益权，这是对所有权的严重侵害，其权益损害巨大。反观上诉人李燕玲，其付出的对价有限，如果该《租赁合同》对钟献清没有约束力，其完全可以就租金损失向李战明追偿。综合上述因素，原审认定《租赁合同》对钟献清不具有约束力适当，本院予以维持。
关于上诉人应从何时、以何标准支付房屋使用费的问题。使用了房屋就必须支付对价，上诉人未能举证其已经向李战明交租，则理当向业主钟献清支付房屋使用费。钟献清要求从签订《租赁合同》之次月1日起计提房屋使用费，并无不当。关于支付标准，既然《租赁合同》对钟献清不具有约束力，则原审法院判令按有资质评估机构评定的广州市私房住宅租金标准计付房屋使用费并无不当。
关于钟献清在二审开庭时提出变更诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。钟献清在二审程序中，请求判令上诉人支付从2012年11月1日至本案执行之日的房屋使用费，对此，本院不予处理。
据此，上诉人上诉无理，予以驳回，审查原审判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费726元由上诉人李燕玲、郑均成、郑灏祺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚德家
审 判 员 陈晓红
代理审判员 陈嘉贤
二〇一四年十一月五日
书 记 员 郝 烨