浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南商外初字第33号
原告：嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司。
法定代表人：陈国良。
委托代理人：费锦红、邱泽豪，浙江子城律师事务所律师。
被告：浙江中成实业有限公司。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。
原告嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司（以下简称欣欣贷款公司）因与被告董立云、浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年4月30日立案受理，诉讼过程中原告申请撤回对被告董立云的起诉，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告欣欣贷款公司委托代理人费锦红、邱泽豪，被告中成公司委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欣欣贷款公司起诉称，2014年3月26日，原告与董立云签订借款协议，约定董立云向原告借款300万元，借款期限自2014年3月26日至2014年10月8日，利息为月利率1.98%。原告如约将上述借款付至董立云，但还款期限届至董立云未归还，且自2014年10月9日起未支付利息。合同约定被告中成公司为担保人，后签订补充协议约定在借款人未按期归还本金和利息时，担保人愿意按约定的价格结算将备案的房屋过户至约定的备案人名下，如有差额的，未归还本息超过约定的结算价格的由借款人和担保人将余款打入出借人指定账户，约定的结算价格超过未归还本息的由出借人将余款打入担保人提供的账户。现贷款已到期，经原告多次催讨，被告未归还借款本息。故诉请：一、被告中成公司归还借款本金300万元；二、被告中成公司支付利息356400元（自2014年10月9日起暂计算至2015年4月9日，按月利息1.98%计算）；三、被告中成公司将备案登记的房屋（45-2）过户至备案人金晓军名下或者变卖优先受偿；四、被告中成公司支付原告因实现债权的律师费33600元；五、被告承担本案诉讼费和财产保全费。
被告中成公司答辩称，第一，被告对原告与董立云签订的借款协议并不知情，亦不清楚贷款是否实际发放；对最高额保证合同及借款补充协议被告亦不知情；第二、原告无权要求将中港名都45幢2号房屋过户至备案人金晓军名下，原告也不能就该房屋优先受偿；补充协议约定的房屋销售价远低于市场价，且原告也未实际支付价款，因此被告有权拒绝将房屋过户至备案人名下；补充协议约定的担保方式不属于担保法规定的任何一种，因此原告无权对案涉房屋优先受偿；第三，即使原告与董立云之间存在借款关系，原告主张的利息过高，应予调低；第四、如被告承担保证责任，请法院明确被告对董立云的追偿权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1.借款合同、资金往来凭证、借款借据各一份；用于证明原告与董立云签订借款合同，原告已向董立云发放贷款300万元的事实。
2.最高额保证合同、股东会决议各一份；用于证明被告中成公司为董立云的借款承担连带保证责任的事实。
3.借款补充协议、商品房买卖合同各一份；用于证明中成公司为董立云等四人向原告借款提供最高额保证，补充协议对借款期限、利息及还款方式进行约定，中成公司同时将其名下的五套别墅备案于金晓军名下，如没有履行还款义务以房屋销售金额的70%过户至金晓军名下，本案涉及的房屋为中港名都45幢2号房。
4.委托代理协议、律师费发票各一份；用于证明原告为实现债权支付的律师费33600元。
经质证，被告中成公司对证据1的真实性无法确认，中成公司并未在借款协议上盖章，对证据2最高额保证合同无异议，对股东会决议中成公司的盖章无异议，但对中成公司股东香港中成实业集团有限公司盖章的真实性无法确认；对证据3的真实性无异议，但其认为备案人金晓军并未支付房款，且补充协议约定按房屋销售价的70%作为结算价没有合法性，约定的担保方式也与担保法的规定不符，因此原告不享有房屋的优先受偿权；对证据4的无异议。
被告中成公司未提供证据。
本院认证意见：原告提供的证据2最高额抵押合同及证据4，被告无异议，本院予以认定并作为认定本案相关事实的依据。证据1借款协议有原告盖章及董立云的签字，结合资金往来凭证及借款借据，可以认定原告已按协议向董立云交付了300万元的借款，本院予以认定。证据2中的股东会决议，本院予以认定。证据3被告对其真实性无异议，至于该组证据能否证明原告的待证事实，本院在裁判理由中予以详述。
本院经审理，认定案件事实如下：
2014年3月6日，欣欣贷款公司与董立云签订借款合同，约定董立云向欣欣贷款公司借款300万元，借款期限自2014年3月6日起至2014年10月8日止；借款利息为月利率1.98%，每月20日为结息日，借款人应在结息日次日向贷款人支付当期借款利息，在借款到期日结清其余本息。借款逾期的，贷款人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；对未按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定借款逾期罚息利率计收复利；因本合同发生的争议，双方同意向贷款人所在地人民法院提起诉讼，诉讼费和对方支出的合理律师费等均由败诉方承担。同日，原告与中成公司、签订编号为（2014）欣贷保016号的最高额保证合同，约定中成公司为董立云、王红良向原告的借款提供最高本金限额600万元的连带保证责任；在该保证最高本金限额内，无论贷款人与借款人发生债权的次数和每次的金额，保证人对该最高本金限额项下的所有债权余额（含本金、利息、罚息、违约金、贷款人实现债权的费用等）承担连带清偿责任；保证额度有效期自2014年3月6日至2014年10月8日。保证期间根据主合同项下贷款人对借款人所提供的每笔借款分别计算，就每笔借款而言，保证期间至该笔借款项下债务履行期限届满之日两年止。2014年3月6日，欣欣贷款公司向董立云发放了合同项下的300万元贷款。
2014年3月6日，原告、借款人及中成公司签订借款补充协议约定：包括董立云在内的四借款人向原告借款总额为1200万元；借款利率为年利率23.76%，直至借款清偿日；借款利息按季结付，放款次日向出借方支付当季利息，2014年6月20日支付借款合同期内的剩余利息，借款本金到期按时归还；借款期限与借款协议一致。关于保证条款约定：中成公司除向出借方提供连带责任外，为保证出借方能按期收回本息另提供国际中港城紫澜别墅项目五套，总价值1750万元以销售备案的形式作为出借方资金安全的保障，备案人由出借方指定为金晓军。如借款方未能按约定的期限归还本金或结清利息，担保方愿意将上述五套房屋按销售备案的70%销售给备案人，销售款可由备案人直接支付给出借方用于抵偿担保方的部分担保责任。同日，被告与金晓军签订商品房买卖合同，由金晓军以350万元的价格购买被告中港名都45幢2号房屋，但金晓军并未支付该房款。原告自认被告已支付借期内的利息并陈述该笔借款实际使用人为中成公司。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，欣欣贷款公司与董立云签订的借款协议、与中成公司签订的最高额担保合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人应按合同约定行使权利、履行义务。欣欣贷款公司、借款人、中成公司签订的补充协议对借款偿还方式予以变更，系各方真实意思表示，本院予以确认。连带保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可要求保证人承担全部保证责任；现欣欣贷款公司已按约发放了300万元款项，债务人董立云未按时归还借款，故本院对原告主张保证人中成公司对董立云所欠借款本金、应支付逾期付款利息和实现债权的代理费承担保证责任的请求予以支持。根据《浙江省律师服务收费标准》，结合案件的难易程度，本院对原告主张33600元实现债权的代理费予以支持。
对于原告主张依据补充协议保证条款的约定及金晓军与中成公司签订房屋买卖合同将案涉房屋过户至备案人金晓军名下或者变卖优先受偿，本院认为，原、被告双方实质是以房屋买卖方式为借款进行担保，该担保型买卖合同本质是清偿期之前达成的代物清偿预约，即预先约定如不能按期清偿债务则以物抵债，双方并无真实买卖意思，作为外形的房屋买卖合同属于通谋的意思表示，房屋买卖合同之下隐藏的代物清偿预约是真实的行为。物权法第一百八十六条关于禁止流押条款实为禁止在清偿期届满前代物清偿，本案所涉房屋买卖合同与代物清偿预约本质相同，违反了禁止流押的规定，因此本院对原告依据担保型房屋买卖合同主张权利的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内对董立云欠原告嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司的借款本金3000000元和应支付的逾期利息（以3000000元为基数，按年利率23.76%，自2014年10月9日起计算至实际给付之日止）及应支付原告实现债权的代理费33600元承担连带清偿责任；
二、驳回原告嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33920元，财产保全申请费5000元，合计38920元由被告浙江中成实业有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 许福忠
代理审判员 朱 梅
人民陪审员 段菊萍
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 赵雯霆