长春市九台区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0113民初2240号原告吉林天朗新能源科技有限公司，住长春市。法定代表人王学中，系总经理。委托代理人马庆国，系吉林诚信律师事务所律师。委托代理人王鹏飞，系吉林诚信律师事务所律师。被告长春发电设备总厂，住长春市。法定代表人陶楠，系厂长。委托代理人梁日江�系吉林和美律师事务所律师。原告吉林天朗新能源科技有限公司与被告长春发电设备总厂合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林天朗新能源科技有限公司的法定代表人王学中及其委托代理人马庆国、王鹏飞与被告长春发电设备总厂的委托代理人梁日江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉林天朗新能源科技有限公司诉称，2014年11月12日，原告与被告续签了房屋租赁合同，原告将其所有的位于“长春市九台卡伦工业区北区甲二路二号”的工业厂房12500㎡（共3大部分）、场地8000㎡及办公楼3000㎡整体出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日，租金总价为人民币3192000.00元。双方签订合同后，原告按约定向被告整体交付了租赁物，而被告却未能履行其在合同中的义务。租赁期限届满之日，被告只将办公楼及2号厂房（1300㎡）交还原告，并办理了租赁物的交接手续。同属租赁物的1号厂房（8000㎡）和3号厂房（3200㎡）因留有被告在租赁期间挖开的设备基础坑，被告未能依约交还；场地因留有被告存放物品及废物未被清理，被告亦未能依约交还。原告多次催促被告办理尚未交还的租赁物的交接手续，并要求被告负责维修被其损坏的租赁物及附属设施，被告却以“未研究”为由迟迟不予答复，不予交还租赁物。2016年4月11日，被告向原告发出《租赁厂房交接通知》，交还1号厂房、3号厂房及场地，并委托原告自行对被告损坏的租赁物及附属设施进行维修、清理。原告收到该通知后，即委托工程队对租赁物及附属设施进行维修，维修期限自2016年4月12日至同年6年12�。留在场地内的废物原告另委托工人一并进行清理。由于原、被告双方签订的合同中明确约定有“乙方（被告）在租赁期限内，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方负责维修，费用由乙方承担”、“…乙方搬出时要恢复租赁物原状并恢复原适用功能”及“…乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方（原告）加倍支付租金…”等被告出现违约应负责任的条款，因此，被告应当在其迟延交还租赁物之日起直至租赁物能够恢复正常使用功能之日止的期间内，向原告支付双倍租金，并赔偿原告的损失（计算方式详见附表）。另外，被告在其承租期内将厂区正门损坏致不能使用，原告只得将大门进行更换。综上，因被告迟延交还租赁物的行为，造成原告所有的房屋及场地不能整体或部分对外出租；因被告损坏租赁物的行为，造成原告只能将租赁物恢复原状后才能够恢复使用或者另行出租。现为维护自身合法权益不受损失，原告特将被告诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付延迟交换租赁物（1号及3号厂房）的租金及因被告损坏租赁物（同上）导致原告将租赁物恢复原状期间的损失，合计人民币1873830.14元（大写：壹佰捌拾柒万叁仟捌佰叁拾元壹角肆分）；2、被告向原告支付厂区正门更换费用55000.00元（大写：伍万伍仟元整）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告长春发电设备总厂辩称，本案被告按双方合同到期前，已迁离原告的租赁屋，被告在租赁迁离前全额支付1200余万元，并且在迁离后，按原告的请求又额外支付了维修等相关费用4.9万元，本案原告的诉�请求没有事实法律依据，应予以驳回。经审理查明，2014年11月12日，吉林汇金工贸有限公司与被告长春发电设备厂签订《厂房租赁合同》，该合同载明：出租房（以下简称甲方）：吉林汇金工贸有限公司，承租方（以下简称乙方）长春发电设备总厂。根据相关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。第一条,租赁物位置、面积、功能级用途。1.1甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用，该厂房位于长春市九台卡伦工业区北区甲二路二号的厂房及附属设施（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，具体包括：综合楼3000平方米，每年每平方米人民币110元，一号厂房每年每平方米92.5元，约2300平方米，三号厂房每年每平方米92.5元，约700平方米，带10t天吊两部，附属设施为厂房前道路，厂房为彩钢结构。第�条，2.1租赁期限为1年，即从2015年1月1日起至2016年1月1日止（以实际使用期限为准，租金按月计算）……第四条，厂房租赁费用，4.1租金：综合楼3000平方米，每年每平方米人民币110元，一号厂房每年每平方米人民币92.5元，约2300平方米，三号厂房每年每平方米人民币92.5元，约1700平方米。以上共计696000元（大写:陆拾玖万陆仟元整），甲方负责房产税、土地使用税，甲方在乙方付款后一月内交付乙方发票……第十条，装修条款，10.2，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。乙方搬出时要恢复租赁物原状并恢复元使用功能……第十四条，合同的终止，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。同日，吉林汇金工贸有限公司与长春发电设备总厂，又签订了《仓储合同》，该合同载明：出租房（以下简称甲方）：吉林汇金工贸有限公司，承租方（以下简称乙方）长春发电设备总厂，根据相关法律法规，甲乙双方经友好协议一致达成如下仓储合同条款，以供遵守。第一条，厂房位置、面积、功能及用途，甲方将位于长春市九台区卡伦工业区北区甲二路二号的库房及附属设施（以下简称仓库）于乙方作为仓库使用，由甲方负责乙方的货物保管及存放，乙方负责货物的发放（存放物资为�型设备、机电配套产品及配件等）。仓库总面积为16500平方米。一号仓库5700平方米；二号仓库1300平方米，天吊一部，三号仓库1500平方米，场地面积8000平方米，仓库为彩钢结构，仓库无取暖设施。第二条，仓储期限，2.1，仓储期限为1年，即从2015年1月1日起至2016年1月1日止（以实际使用期限为准，租金按月计算）。第三条，仓储费用，3.1仓储保证金，本仓储合同的租赁保证金为人民币300000元（大写：叁拾万元整）。3.2费用，仓库费用每年每平方米人民币240元，约8500平方米；场地费用每年每平方米人民币57.5元，约8000平方米；共计年费用为2496000元（大写：贰佰肆拾玖万陆仟元整），甲方负责房产税、土地使用税，甲方在乙方付款后一月内交付乙方发票。第四条仓储费用的支付，甲、乙双方在合同签订后，乙方于2014年12月15日向甲方支付2015年第一季度仓储费624000元及保证金300000元，于2015年3月15日支付下一个月仓储费208000万元，以后按月交费以此类推。租赁期限内，在乙方已向甲方交清了全部应付的费用后3日内，甲方将向乙方无条件退换租赁保证金……第十二条合同的效力，本合同经双方签字盖章，并受到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。合同签订后，吉林汇金工贸有限公司依约将两份合同所涉及的厂房及场地交于长春发电设备总厂使用，长春发电设备总厂依约向吉林汇金工贸有限公司交付了租金及保证金300000元。2015年12月31日，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技是有限公司对办公楼及小车间进行了交接，并签订了《交接单》。《交接单》载明：甲方：长春发电设备总厂，乙方：吉林天朗新能源科技有限公司。甲方将在2012年-2015年租乙方的办公楼及小车间交给乙方，交纳内容如下：1、交接日，小车间设施完好，乙方直接接受库房钥匙及天车遥控器；办公楼由需要甲方维修的项目甲乙双方认可，见本年12月30日办公楼维修清单。甲方承诺维修。办公楼在以上维修期间内乙方承诺不收取甲方租金。2、甲方交给乙方办公楼所有的钥匙，乙方接收，在交接日以后办公楼的损坏与甲方无关。3、交接日：2015年12月31日，甲方长春发电设备总厂的员工陈东宇在《交接单》上代表人处签字。乙方吉林天朗新能源科技有限公司加盖公章。2016年4月11日，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技有限公司就1号、3号厂房进行交接，并签订了《租赁厂房交接通知》，该《通知》载明：甲方：长春发电设备总厂。乙方吉林天朗新能源科技有限公司。甲方于2012年1月1日-2015年12月31日租用了乙方新竣工的厂房（1号厂房8000平，3号厂房3200平，2号厂房1300平）和办公楼（3000平）。并�订了厂房租赁合同。于2016年1月1日，甲方将办公楼和2号厂房交给了乙方并签订了交接协议。现将其他有关事宜说明如下：第一条、对以下项目，甲方同意出资委托乙方维修或处理：1、甲方在承租乙方1、3厂房期间，甲方挖设备基础等破坏的地面，维修价格129000元。2、叉车撞坏方管电动推拉门（付门）维修12400元。3、煤灰垃圾外运4000元。4、室外厕所的垃圾外运4000元。以上合计149400元，甲方同意乙方自行恢复，在其留在乙方的租金押金中扣除。第二条、剩余租房押金返还。甲方长春发电设备总厂的代表人陈东宇在《租赁厂房交接通知》上签字。乙方吉林天朗新能源科技有限公司的法定代表人王学中在《租赁厂房交接通知》上签字并注明：乙方只同意第一条中的1-4条，其他条款存在交接争议再议，乙方于本日收到甲方交来的1号、3号厂房钥匙。另查，租赁期间，吉林汇金工贸有限公司将公司名称变更为吉林天朗新能源科技有限公司。再查，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技有限公司签订的《租赁厂房交接通知》中所涉及的8000平方米的1号厂房系《仓储合同》中的1号仓库中的5700平方米仓库与《厂房租赁合同》中的1号厂房2300平方米厂房所组成。《租赁厂房交接通知》中涉及的3200平方米的3号厂房系《仓储合同》中的3号仓库中的1500平方米仓库与《厂房租赁合同》中的3号厂房1700平方米厂房所组成。双方签订的合同中涉及的租赁保证金300000元，扣除双方在约定的维修费149400元后，剩余150600元仍在吉林天朗新能源科技有限公司处。本院认为，原告吉林天朗新能源科技有限公司与被告长春发电设备总厂签订的《厂房租赁合�》、《仓储合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告签订的《厂房租赁合同》、《仓储合同》到期后，双方未续签，双方权利义务终止。被告在租期届满后，未按约返还租赁物，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。因原、被告双方只在《厂房租赁合同》中对违约责任进行了约定，《仓储合同》中并没有对违约责任进行约定，故原告要求被告承担违约责任的范围只能是涉及《厂房租赁合同》中的厂房。双方在《厂房租赁合同》约定的被告逾期返还厂房期间以租赁价格的两倍向原告支付租金，应视为双方对违约责任的约定。根据法律规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定法律规定的过分高于造成的损失。在《厂房租赁合同》、《仓储合同》租期届满之后，不排除会导致原告不能及时将案涉厂房另行出租他人获益情形的发生，故被告没有返还承租的1号、3号厂房给原告造成的实际损失应该按照《厂房租赁合同》、《仓储合同》中约定的租金作为计算标准。对于原告主张的双方完成厂房交接后恢复厂房原状期间的损失，因双方交接时已对厂房维修作出约定，由原告方自行维修厂房，被告方承担维修费用，且被告已将厂房归还于原告方，故原告主张的恢复厂房原状期间的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的更换正门费用55000元，因双方在两次厂房交接过程中均未提及厂区正门有损坏，被告对此项费用亦不认可，故本院不予支持。综上，原告的具体损失如下：1号厂房：�5700㎡+1500㎡）×240元/㎡÷365天×101天=478158.90元；3号厂房：（2300㎡+1700㎡）×92.5元/㎡÷365天×101天×130%=133098.63元，总计611257.53元。故，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告长春发电设备总厂于判决生效后三日内赔偿原告吉林天朗新能源科技有限公司损失460657.53元（611257.53元-150600元=460657.53元）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费22160元，由原告吉林天朗新能源科技有限公司负担14932元，由被告长春发电设备总厂负担7228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王玉学代理审判员  沈振宇人民陪审员  陈玉山二〇一六年十二月三十日书 记 员  赵 炎