河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00802号
上诉人（原审原告）郄庆海，鹿泉市民政局龙泉寺管理处退休职工。
委托代理人聂化卫，河北天宏律师事务所律师。
委托代理人杨民忠，职工。
上诉人（原审被告）刘秀英，无业。
委托代理人马士力、马清祖�河北蓝天联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石家庄市鹿泉区上庄镇政府（原鹿泉市上庄镇政府），住所地石家庄市鹿泉区上庄镇上庄村。
法定代表人赵至岭，镇长。
上诉人郄庆海、刘秀英因合同、无因管理、不当得利纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民初字第00268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1999年11月6日，刘秀英、案外人赵文宗与石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会签订租赁土地合同书一份，约定：大车行村委会将大车行村西北源泉渠以南土地即原弹药库训练场地一块，共计面积18亩，出租给刘秀英、案外人赵文宗，租赁期限自1999年12月1日至2014年12月1日，约定刘秀英、案外人赵文宗不得将该土地转租及转让。2008年6月27日，郄庆海代表石家庄天帅装饰工程有限公司与刘秀英就该土地签订租赁合同一份，约定：租赁期限为2008年7月1日至2014年6月30日止；租赁费每年56000元，每年7月底前交清当年的租赁费，租赁费一年一交；刘秀英保证对该场地具有转租权；在合同履行期内，若刘秀英私自变更合同或者转租转让合同或提前终止合同，由此给石家庄天帅装饰工程有限公司造成的经济损失由刘秀英加倍赔偿。如石家庄天帅装饰工程有限公司不按时缴纳租赁费，逾期拖延三个月，构成根本违约，石家庄天帅装饰工程有限公司应全额补足当年的租赁费，并将租赁场地上的附着物全部归刘秀英所有（第8条）。2008年11月5日，刘秀英与郄庆海签订内部协议一份，约定将该土地出租给郄庆海，约定：1、郄庆海使用年限：自2008年12月1日至2014年11月30日止；使用金每年66000元，一年一交，每年的12月10日前交清当年的使用金（年限到期，须与郄庆海续签协议，价格不变）。2、协议期间，郄庆海自主经营，自负盈亏，刘秀英不得干涉。刘秀英负责协调土地及周边的有关事项，郄庆海不得将场地做任何抵押、变卖、转让、转租。3、本院西部柿子树以西仍为刘秀英所用，柿子林以东归郄庆海使用。4、本院十八亩地甲方须保证不得有任何第三者对该院落主张权利。5、双方各建的房屋、车间等其他附着物，谁建设的产权归谁所有。若遇自燃灾害、国家政策变化、开发占地、协议到期等，本院落若需拆迁，按产权归属，谁建设的谁受益，谁受损谁承受。刘秀英主张2008年6月27日签署租赁合同与2008年11月5日签署的内部协议系一个合同，后者属于前者的补充，郄庆海主张两个合同的签订主体不同，不是同一个合同，第一个合同由于刘秀英没有转租权，双方并没有履行，其与刘秀英之间的租赁合同只有“内部协议�。大车行村委会主张其与刘秀英、案外人赵文宗的土地租赁合同中明确约定不可出租或者转让，以刘秀英、案外人赵文宗擅自将本案所涉租赁土地转租给郄庆海为由诉至石家庄市鹿泉区人民法院（原鹿泉市人民法院），要求与刘秀英、案外人赵文宗解除土地租赁合同，该法院于2010年5月14日作出（2010）鹿民一初字第299号民事判决如下：解除石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会与刘秀英、案外人赵文宗的土地租赁合同，二人返还土地。河北省石家庄市中级人民法院于2010年11月16日作出（2010）石民一终字第01566号民事裁定如下：准许刘秀英撤回上诉，双方均按原审判决执行。对此双方均无争议。刘秀英主张其于2013年8月30日向石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会交付2009年12月1日至2013年6月1日的土地租赁费，其主张刘秀英的合法承租人身份一直�续到拆迁补偿时止。郄庆海不予认可，主张石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会与刘秀英之间的租赁合同已经解除。2013年6月14日，河北金盛德房地产估价有限公司对本案所涉房产及地上附着物作出房地产估价报告一份，2013年8月1日，刘秀英与上庄镇政府签订拆迁补偿协议一份，约定将本案所涉土地进行拆迁，拆迁补偿款共计1628819元，2013年8月16日上庄镇政府支付给刘秀英拆迁补偿款共计1628819元，对上述事实双方均无异议。所拆迁物品中郄庆海主张属于自己的物品如下：北平房145平米，价值105301.04元；厂房503平米，价值193152元；厕所19.456平米，价值7471.1元；小仓库10.2平米，价值3916.8元；铁门价值6132元；水泥栏杆104.3平米，价值12516元；砖砌硬化路面136.6平米，价值682.97元；水泥硬化地面（1）114.42平米，价值2860.5元；上水管墩3个，价值120元；水泥硬化地�（2）264.08平米，价值6602元；旱井2个，价值560元；电缆线（铝）320米，价值5000元；电缆线（铜）200米，价值4500元；蓄水箱15.3立方米，价值918元；上水管2寸塑料管120米，价值1200元；下水管2寸塑料管180米，价值1800元；砖砌炉子2个，价值160元；院内土石方运输平整土地改良12964.39立方，价值259287.8元；葡萄树10棵，价值1600元；银杏树50棵，价值20000元；香椿树22棵，价值430元；桃树68棵，价值23460元；毛桃21棵，价值3360元；枣树树苗200棵，价值2000元；梧桐树15棵，价值3138.2元；枸杞树10棵，价值125元；槐树除树苗外其余部分154棵，价值10715元；杨树11棵，价值3960元；椿树5棵，价值1800元；榆树4棵，价值576元；梨树盛果期1棵，价值340元；柏树8棵，价值2880元；桑树4棵，价值360元；以上合计价值686924.41元。刘秀英认可以下部分属于郄庆海所建：北平房85平米，价值46070元；厂�503平米，价值193152元；小仓库10.2平米，价值3916.8元；水泥栏杆104.3平米，价值12516元；水泥硬化路面（2）264.08平米，价值6602元；蓄水箱15.3立方米，价值918元；以上部分共计263174.8元，其余部分均为刘秀英所有。郄庆海主张属于自己的部分在诉讼过程中已经被损毁，属于其物品部分拆迁所得的拆迁补偿款已经由上庄镇政府给付刘秀英，要求刘秀英予以返还。刘秀英主张根据其与郄庆海于2008年6月27日签订的租赁合同中相关约定，郄庆海未能支付2010年的租金，依照该合同第八条约定，郄庆海所建设的地上附着物全部归刘秀英所有，郄庆海对此不予认可，郄庆海主张该合同签订主体为石家庄天帅装饰工程有限公司与刘秀英，且该合同由于刘秀英没有转租权，刘秀英根本违约，该合同并没有履行，郄庆海与刘秀英应根据2008年11月5日签署的内部协议第5条履行，将属于郄庆海部分拆迁补偿款返还郄庆海。
以上事实，由双方陈述及提交的证据和庭审笔录予以证实。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，刘秀英、案外人赵文宗就本案所涉租赁土地与石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会签订租赁土地合同中明确约定刘秀英、案外人赵文宗不得将该土地出租及转让，且因为刘秀英、案外人赵文宗擅自转租该土地的行为，石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会将刘秀英、案外人赵文宗诉至法院，依法解除了该土地租赁合同，刘秀英主张石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会同意其转租，郄庆海不予认可，刘秀英未能提交证据予以证实，对其主张不予采信，故刘秀英擅自转租给郄庆海的行为系无权处分行为，且至判决之日权利人石家庄市鹿泉区（原鹿泉市）上庄镇大车行村委会并未追认郄庆海与刘秀英之间的租赁合同有效，故郄庆海与刘秀英之间关于该土地租赁的相关协议均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”郄庆海在本案所涉租赁土地上所建设的房产及地上附着物，依法应由刘秀英予以返还。由于在诉讼过程中，该土地发生拆迁，该部分财产被上庄镇政府拆除，而上庄镇政府将该部分财产的拆迁补偿款给付刘秀英，故刘秀英应当将属于郄庆海部分的财产毁损所得补偿款返还郄庆海。刘秀英称郄庆海的诉讼已过诉讼时效的抗辩主张，于法无据，不予采信。对于郄庆海诉称的其财产部分的归属，有价值263174.8元的部分双方没有争议，予以确认。对于其余财产部分，刘秀英不予认可，郄庆海虽提供了证人证言和一些票据，但这些证据不足以证实其所建设所有财产的数目和种类，故对该部分主张，不予支持。上庄镇政府已将拆迁补偿款给付给刘秀英，郄庆海要求其承担民事责任的主张，于法无据，不予支持。基此，原判决为：一、刘秀英于本判决生效之日起十日内返还郄庆海拆迁补偿款263174.8元；二、驳回郄庆海的其他诉讼请求。本案案件受理费10800元，由郄庆海承担6789元，刘秀英承担4011元。保全费4020元，由郄庆海承担2527元，刘秀英负担1493元。
一审宣判后，双方均不服，均向本院提起上诉。
郄庆海的上诉理由为：1、一审只认定刘秀英认可的部分按评估报告予以赔偿，而对上诉人的其他损失不予支持，是错误的；2、一审判决上庄镇政府不承担赔偿责任错误。请求依法改判二被上诉人赔偿上诉人686924.41元，并互负连带责任。
刘秀英的上诉理由为：1、一审判决在认定双方所签土地租赁相关协议无效的情况下，对郄庆海所建房屋予以保护，对上诉人长期投入而应取得的占地使用费247500元未予公平保护，有失公允；2、双方于2008年6月27日所签《租赁合同》和11月5日签订的《内部协议》系互为补充的合同关系，是一个不可分割的合同整体，根据租赁合同的约定，对方租地使用费应一年一交，每年12月10前交清，迟延三个月交租金的构成根本违约，租地上的一切附属物收归上诉人所有。对方2010年3月10日已超过三个月未交租费，其对其所建房屋已失去了所有权，双方合同自此解除；3、对方的请求已经超过了诉�时效，其依法已丧失了诉讼请求权；4、一审法院（2010）鹿民一初字第299号判决书于2010年11月16日正式生效，该判决只判决解除合同，未对上诉人的投入做补偿，对上诉人收回对方所建房屋的行为无溯及力；5、上诉人自签订合同起至租地被征用时止，一直与大车行村委会保持土地租赁关系，应受法律保护。请求撤销原判，依法改判。
经审理查明，二上诉人认可，双方2008年11月5日签订《内部协议》后，郄庆海开始进场施工，并向刘秀英交5000元订金；此后，郄庆海分别于2008年11月9日和11月30日交给刘秀英20000元和51000元，包括10000元树款在内，郄庆海一共给付刘秀英76000元，刘秀英给对方出具了收款条；双方没有办理租赁土地及其附着物交接清单。另查明，上庄镇大车行村委会得知刘秀英未经准许将租赁土地转租他人后，于2009年4月15日向承租人发出了解除合同通知。其他事实与一审查明一致。
本院认为，出租人上庄镇大车行村委会与承租人刘秀英1999年11月16日签订的《租赁土地合同书》关于承租人的权利及义务第二条明确约定，承租人不可出租及转让。作为承租人的刘秀英违反该约定，导致原审法院依据出租人上庄镇大车行村委会的诉讼请求，依法判决解除了其与刘秀英的该租地合同，原审法院已生效的（2010）鹿民一初字第299号民事判决书和本院（2010）石民一终字第01566号民事裁定书对上述事实予以证实。原判据此认定，刘秀英将租赁上庄镇大车行村委会的土地擅自转租给郄庆海的行为系无权处分行为、且未经大车行村委会事后追认，二上诉人之间关于涉案土地租赁的相关协议均无效，并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者�有必要返还的，应当折价补偿”。由于二上诉人在转租协议实际履行的起始和结束时，均没有办理租赁土地及其附着物的交接手续，且现已被拆迁，致使涉案土地上的地上附着物的归属无法查清，在此情况下，原判依据刘秀英认可的评估报告中属于郄庆海的拆迁补偿部分，由刘秀英返还郄庆海，并无不当。郄庆海一审虽提供了证人证言和部分票据，但不足于证实其主张，原判对其应得更多补偿款的诉讼请求不予支持，亦无不妥。上庄镇政府已将涉案拆迁补偿款全部支付给了刘秀英，郄庆海要求其与刘秀英承担连带责任，理据不足，不予支持。自2008年11月5日二上诉人签订《内部协议》至涉案土地被拆迁，郄庆海实际使用涉案土地已超过一年，故其已支付的租费可视为给予对方的补偿。由于刘秀英一审期间已认可拆迁的物品中有部分属于郄庆海所建，故，刘秀英主张�部拆迁补偿款应归己所有的上诉理由，不能成立。综上，双方的上诉理由均不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21600元，郄庆海负担10800元，刘秀英负担10800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建国
审 判 员 宋广道
代审判员 史兆宏
二〇一五年七月七日
书 记 员 赵 晓