苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00714号
原告招商银行股份有限公司苏州分行。
负责人蔡东球，行长。
委托代理人张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人吕美娜，江苏益友天元律师事务所实习律师。
被告杨松兴。
被告娄少梅。
原告招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招行苏州分行）诉被告杨松兴、娄少梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由代理审判员张玉萍适用简易程序独任审理，后因被告下落不明转为普通程序，由代理审判员刁怡、代理审判员张玉萍和人民陪审员虞君瑜组成合议庭，并于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张燕粉到庭参加诉讼，被告杨松兴、娄少梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招行苏州分行诉称：2011年11月9日，原、被告签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告向原告申请71万元购房贷款，期限为360个月，被告以其位于苏州市相城区水韵花都家园×××室房屋抵押给原告作为上述借款的担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告向被告发放了贷款。合同履行期间，被告出现逾期履约行为，并连续6个月拖欠贷款本息。为维护原告合法权益，现诉至法院：请求判令被告杨松兴、娄少梅偿还原告贷款本金人民币694597.86元、逾期利息（含罚息、复利）人民币50106.31元（利息、罚息、复利暂计算至2015年3月18日，之后利息、罚息、复利按借款合同约定计算至实际给付之日止）；判令被告杨松兴、娄少梅偿还实现债权的费用24218元；判令原告对被告在《个人购房借款及担保合同》范围内承担抵押担保责任，原告对被告抵押房屋享有优先受偿权；本案诉讼费用由两被告承担。
被告杨松兴、娄少梅未作答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2011年11月9日，被告杨松兴、娄少梅（借款人）与原告招行苏州分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：借款金额为71万元，用途为支付购房款，借款期限为360个月，从2011年11月9日起至2041年11月9日止。本合同执行利率为以中国人民银行公布的基准年利率7.05%为基础上浮15%，即为年利率8.107%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款方式归还贷款本息。借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费等所有费用均由借款人负担。借款人以其购买位于苏州市相城区水韵花都家园×××室房屋作为抵押物，对上述借款进行抵押担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及债权人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等，借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付相关费用，要求共同借款人、保证人或其他相应的权利、义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务并处置抵押物。
2011年11月9日，原告向借款人杨松兴、娄少梅指定账户划入贷款71万元，借款借据载明：借款期限自2011年11月9日起至2041年11月9日止，贷款执行年利率为8.1075%，借款用途为购一手住房，扣款日为每月9日，首次扣款日为2011年12月9日。
2013年7月8日，原、被告就位于苏州市相城区元和街道水韵花都家园×××室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告，登记的债权数额为71万元。
被告杨松兴、娄少梅在借款期限内未按约足额归还贷款本息，截至2015年3月18日，两被告结欠原告借款本金694597.86元、利息47465.59元、罚息352.87元、复息2287.85元，合计744704.17元。
2015年3月，原告与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》，原告委托该所律师代理原告诉被告金融借款合同纠纷，并约定支付律师费24218元。
上述事实有《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、房屋他项权证、欠款明细、《单项委托代理协议》、原告陈述予以证明。
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款及担保合同》系各方真实意思表示，依法成立并生效。原告按约向被告杨松兴、娄少梅履行了放款义务，被告杨松兴、娄少梅在借款期限内未按约足额偿还贷款本息，违约责任在被告杨松兴、娄少梅。现原告要求两被告归还剩余贷款本息、赔偿原告为实现债权支出的律师费和诉讼费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告杨松兴、娄少梅自愿以其购买位于苏州市相城区元和街道水韵花都家园×××室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押登记的债权数额为71万元，现原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院也予以支持。被告杨松兴、娄少梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨松兴、娄少梅于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金694597.86元、利息47465.59元、罚息352.87元、复息2287.85元，合计744704.17元（利息、罚息、复息暂计算至2015年3月18日，之后利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》约定计算至实际给付之日止）。
二、被告杨松兴、娄少梅于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告招商银行股份有限公司苏州分行为实现债权支出的律师费损失24218元。
三、如被告杨松兴、娄少梅未按期履行上述付款义务以及应承担的诉讼费用，原告有权对两被告抵押位于苏州市相城区元和街道水韵花都家园×××室房屋在登记的债权数额71万元范围内经协议折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11488元、财产保全费4420元、公告费600元，合计16508元，由被告杨松兴、娄少梅负担（原告同意其预交诉讼费用及公告费合计16508元由被告邵建岗、徐菊香直接向其支付，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内履行，原告预交部分，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：55×××99（代码207401021）。
审 判 长 刁 怡
代理审判员 张玉萍
人民陪审员 虞君瑜
二〇一五年九月三十日
书 记 员 张 晔
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。