北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第7064号
上诉人（原审被告）经苹，女，1959年12月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。
法定代表人韩利，总经理。
委托代理人孙海清，北京孙海清律师事务所律师。
上诉人经苹因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第2634号民事判决，向本院�起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人经苹，被上诉人首欣物业公司之委托代理人孙海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
首欣物业公司在原审法院诉称：双方于2007年11月9日签订《首钢集资建房前期物业管理服务协议》，由我公司为经苹居住的房屋提供物业服务。协议对服务房屋的地址、面积、收费标准、交费时间、违约责任、滞纳金的标准以及双方的权利和义务进行了明确约定，我公司按照约定履行了义务，而经苹没有支付我公司2009年1月1日至2015年12月31日的物业费9787.40元、滞纳金5000元及垃圾清运费210元，共计14997.40元，为维护自身合法权益，现我公司诉至法院。诉讼请求：1、判令经苹给付我公司2009年1月1日至2015年12月31日欠缴的物业费9787.40元、滞纳金5000元、垃圾清运费210元，以上共计14997.40元；2、本案诉讼费由经苹承担。
经苹在原审法院辩称：首欣物业公司未提交建设单位与我签订的前期物业合同，不能明确首欣物业公司与我签订的协议是合法的。我有正当的理由拒绝交物业管理费。首欣物业公司没有履行物业管理条款第33条的规定、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第6条的规定，首欣物业公司未经书面形式向我催交物业费，故法院不应支持首欣物业公司的诉讼请求。首欣物业公司未提交建设单位与我的买卖合同，不能证明买卖合同中包含前期物业管理服务协议内容，如果不包含前期物业管理协议内容，就是违法，首欣物业公司未提交其通过招标的方式选聘的证据，首欣物业公司未提交地产行政部门批准可以采取协议方式选聘的批复，首欣物业公司未提示中水竣工证明，说明建设单位未竣工交付物业，前期物业应该是建设单位与首欣物业公司签订的�而不是我与首欣物业公司签订，故双方签订的前期物业管理服务协议无效。首欣物业公司未提交物业资质证明原件，首欣物业公司不是选聘的物业服务企业，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同与业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，故前期物业管理协议对我没有约束力。首欣物业公司未提交合法的营业执照，不具有独立的法人资格，说明双方签订的前期物业管理协议是无效的。首欣物业公司于2009年5月前为联合企业，不具备申请企业法人营业执照的条件。首钢集资建房前期物业管理协议第23条明确注明协商或调解无效的，可向人民法院起诉，首欣物业公司在未经协商调解的情况下就起诉，明显程序错误。自2006年至今，首欣物业公司未履行服务协议的第4条、第9条。综合证明首欣�业公司与我签订的前期物业管理服务协议是非法，无效的，请求法院驳回首欣物业公司的起诉，诉讼费由首欣物业公司承担。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区金顶街。经法院核实，经苹是该房屋的业主，该房屋面积为104.97平方米。2007年11月9日，经苹（乙方）与首欣物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同第五章第十六条第一款约定：住宅按照1.11元/建筑平方米/月（包括：公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位设施设备的小修和小区的日常管理）；第七款规定：交纳费用时间为每年的一月二十日之前交纳该年度的物业管理服务费用。合同签订后，首欣物业公司在金顶街五区小区进行物业管理服务至今。京价（收）字[1999]第253号文件规定，自1999年7月1日起调整我市垃圾清运费的标准，物业公司�理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整至每户每年30元。据此，自1999年7月1日起居住小区的业主应按每户每年30元交纳垃圾清运费。经苹未交纳2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费9787.40元、垃圾清运费210元。
本案承办人分别于2015年6月19日下午、2015年7月9日下午两次前往金顶街五区9栋-13栋实地查勘并现场拍照。经承办人查看，小区公共部位有多处绿化，正门口有保安，9-13栋的电梯中有两部正在维修，其余均可以使用。2015年6月19日勘察时，发现有单元门损坏、楼道灯缺失、楼喷涂的小广告清理不及时、草坪内个别处垃圾清扫不及时等瑕疵；2015年7月9日勘察时，发现有单元门被维修、楼梯灯被安装、草坪被清理、小广告被遮盖等改善。综合判断，金顶街五区总体环境可以达到一般小区的居住标准，涉诉小区的日常管理、卫生环境、电梯运行、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。
原审法院认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、京价（收）字[1999]第253号文件、照片及当事人陈述等。
原审法院认为：依法订立的合同受法律保护。首欣物业公司与经苹签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。现首欣物业公司提供了物业服务，经苹亦享受了相应的物业服务，经苹应按照收费标准向首欣物业公司交纳服务期间的物业费，经苹拖延给付物业费的行为侵害了首欣物业公司的合法权益。从法院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，首欣物业公司的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的其他各项服务基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，经苹没有充分证据证明首欣物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于经苹以此拒绝交纳物业费并要求首欣物业公司支付违约金的辩解意见，法院不予采信，经苹可以在交纳物业费之后要求首欣物业公司履行相应的义务。
经苹提出的首欣物业公司无物业服务管理资质、无法人资格，故《前期物业服务合同》无效一节，经法院核实首欣物业公司的工商营业执照，首欣物业公司于2004年4月21日成立，其经营范围中包括“接受委托从事物业管理”，首欣物业公司与经苹签订《前期物业管理服务协议》上使用的名称是“首钢物业公司（北京首欣物业管理有限责任公司）”，与工商营业执照上的信息一致，故对于经苹的该项辩解意见法院不予采信。经苹提出的首欣物业公司未对其进行催收催缴一节，法院认为，首欣物业公司提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，不�认定首欣物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于经苹的该项辩解意见法院不予采信。对于经苹提出的首欣物业公司挪用电梯修理费等其他问题，可根据具体情况由各方协商解决，协商不成可持证据另行主张权利，但不足以作为长期拖欠物业费的理由。经苹不满首欣物业公司提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。
经苹同意交纳垃圾清运费，不违反法律规定，法院不持异议，经苹应该交纳垃圾清运费每年30元。
对于首欣物业公司主张的滞纳金，因首欣物业公司的服务存在一定瑕疵，故法院不予支持。
另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。经苹的抗辩意见，无证据支持的部分，法院不予采信。现首欣物业公司起诉，要求经苹给付物业费及垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、经苹于本判决生效后十日内给付北京首欣物业管理有限责任公司二○○九年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费九千七百八十七元四角、垃圾清运费二百一十元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经苹不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，依法改判驳回首欣物业公司提出的要求经苹交纳2009年1月1日至2013年12月31日物业费的请求，其余费用则应予以减免50%。上诉理由是：首欣物业公司的请求已经超过诉讼时效。原审法院认定事实不清，多有不符程序事项或适用法律不当的情况，对经苹提出的诉求采用回避、搪塞、曲解等形式一律不予支持，对经苹在法庭提交的证据一律不予以采信，而听信首欣物业公司一面之词进行判决，造成判决极端不公，且承办人员与首欣物业公司有弄虚作假行为。
首欣物业公司答辩称：同意原审判决，不同意经苹的上诉请求与理由。
本院经审理查明：二审期间，经苹向本院提交了一组物业费收费收据一套，该收据抬头载明是“首钢物业公司”或者是“北京首钢实业有限公司”，以此证明收费方和首欣物业公司并非同一主体，进而说明首欣物业公司没有履行物业服务，其与首欣物业公司签订的合同是无效的。首欣物业公司对该组证据的证明目的不认可，真实性不认可，并认为首钢公司与首欣物业公司并没有重复收费。
本院认证意见：仅以收费上存在不同的主体证明服务合同无效的理由不能成立，本院对其证明目的不予采纳。
经查，原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：经苹与首欣物业公司签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。由于首欣物业公司系合同当事人，经苹在享受了相应的物业服务之后，理应向首欣物业公司交纳物业服务费用。
对于首欣物业公司的物业服务质量问题，原审法院进行了现场勘查，根据勘查结果，首欣物业公司在垃圾清扫、单元门维修等细节上存在一些服务瑕疵。这些瑕疵在物业服务小区也属常见现象。经苹在原审中提交的照片等证据与法院勘查结果并未有本质的不同。照片的内容固然可以反映首欣物业公司的服务问题，但往往是小区局部的现象。经苹并未提供充分证据证明小区在整体物业服务上存在严重缺陷，以至于影响到居民基本生活质量，故经苹拒绝交纳物业费的理由不能成立。本院亦提醒首欣物业公司，不能以法院判决作为其收费工具，而丧失进一步改善服务的动力。如小区业主在将来的诉讼中提供了充分的证据，证明了本案纠纷所涉时间段以后首欣物业公司的服务存在严重质量问题，法院仍可作出减免决定。
关于当事人提出的诉讼时效问题，本院认为，本案系与案外人孙立等六宗物业服务案件合并审理。审理中本院注意到，孙立与本案当事人经苹等业主在答辩中承认首欣物业公司存在对未交纳的业主制定一些惩罚条款并张贴在大门处的行为，比如限购电量、扣押房产证等。虽然当事人意在说明其他问题，但也客观上反映了首欣物业公司确有催缴的事实。结合首欣物业公司的服务系持续行为，故本院认为诉讼时效不宜过苛，经苹主张诉讼时效已过的抗辩意见，本院亦不予采纳。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经苹在本案中未能针对其提出的其他抗辩意见提供充分证据证明，故应该承担举证不利的法律后果。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十七元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担二十九元（已交纳），由经苹负担五十八元（于本判决生效后十日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由经苹负担（已交纳）�
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张薷芯