湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7140号
上诉人（原审被告）：周雪姣，男，1982年1月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
被上诉人（原审原告）：长沙统力兴业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇蒸湘路星沙公园管理处内。
法定代表人：陈俊任，董事长。
委托诉讼代理人：吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。
原审第三人：长沙县星城建设投资有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元路17号湘商世纪鑫城13楼。
法定代表人：王岳能，董事长。
委托诉讼代理人：祁幸，女，1984年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托诉讼代理人：何晓卫，湖南辰邦律师事务所律师。
原审被告：肖兆丰，男，1968年12月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。
上诉人周雪姣因与被上诉人长沙统力兴业房地产开发有限公司（以下简称统力公司）、原审第三人长沙县星城建设投资有限公司（以下简称星城公司）、原审被告肖兆丰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法由审判员詹支粮担任审判长，与审判员曾庆军、代理审判员黄琦组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人周雪姣，被上诉人统力公司的委托诉讼代理人吴铁钢,原审第三人星城公司的委托诉讼代理人祁幸、何晓卫到庭参加了诉讼，肖兆丰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周雪姣上诉请求：1、撤销一审判决，并改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人并非本案所涉诉求的适格主体，其诉讼请求不应得到支持。原审第三人不会基于物权向上诉人主张返还门面系其对自身权利的一种放弃行为，并不影响案件的基本事实认定，并不代表被上诉人因此取得原审第三人的相应权利。长沙县城市管理和行政执法局与被上诉人联合向上诉人下达通知，告知本案争议门面已移交给长沙县城市管理和行政执法局管理，既然经营管理权已经移交，被上诉人对涉案门面已不再享有相关权利，一审法院判决上诉人将门面返还给对争议门面实际已不享有任何权利的被上诉人属于明显的事实认定及法律适用错误。被上诉人在与上诉人签订租赁合同时隐瞒该门面无报建手续、无建设工程规划许可证及产权证的事实并进行虚假承诺，致使上诉人产生错误认识而投入资金，给上诉人造成了损失，被上诉人应当赔偿。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。
被上诉人统力公司辩称，1、被上诉人向上诉人主张腾并返还空房屋，事实清楚，一审判决适用法律准确，依据充分；2、被上诉人保留对上诉人租金（使用费）的追索权，在此要求上诉人继续支付其占用房屋期间的租金（使用费）；3、被上诉人没有隐瞒租户；4、被上诉人从来没有承诺过长期出租给租户；5、上诉人提出的转让费、装修费等损失，没有任何事实和依据。
原审第三人星城公司述称，星城公司对一审判决没有意见。对于门面，星城公司找被上诉人收取，与上诉人没有直接关系。
原审被告肖兆丰未提交陈述意见。
被上诉人统力公司向一审法院起诉请求：1、周雪姣、肖兆丰立即腾空并向统力公司返还星沙文化公园东侧A2号门面；2、周雪姣、肖兆丰向统力公司支付自2015年12月1日起至周雪姣、肖兆丰向统力公司实际返还该门面之日止的门面占有使用费（按每月5302元的标准）及违约金（按每日174.31元的标准），以下两项计算至2016年4月30日为53020元；3、周雪姣、肖兆丰承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：1、2002年3月11日，长沙县人民政府将星沙文化公园范围内的土地划入星城公司名下。2、2003年4月14日，长沙县人民政府召开建设协调会并制作了会议纪要，确定由星城公司处理星沙公园内的经营事项。星城公司将星沙公园交由长沙和昌实业有限公司开发建设。3、2004年6月18日，星城公司、统力公司及长沙和昌实业有限公司签订《补充协议》，将星沙公园内的承包经营权交由统力公司行使。4、2014年11月10日，统力公司（甲方）与周雪姣、肖兆丰（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于星沙文化公园东侧A2门面。租赁期自2014年12月1日起至2015年11月30日止，共12个月。每月租金5302元。5、2015年6月26日，星城公司与统力公司签订解除承包经营权协议，收回了星沙公园的承包经营权。2015年7月，星城公司在星沙公园粘贴公告，主要内容为：星城公司于2015年6月26日与统力公司签订《解除星沙公园承包经营权协议》，今后星沙公园的一切日常管理事务由长沙县城市管理和行政执法局负责。6、2015年7月，长沙县城市管理和行政执法局与统力公司共同向星沙公园临板仓路门面承租人送达了书面通知，告知承租人，统力公司已将星沙公园的管理权移交给长沙县城市管理和行政执法局，该商铺的有关管理事宜需与长沙县城市管理和行政执法局衔接。7、2015年12月，统力公司向星沙公园临板仓路门面承租人送达了书面通知，告知其接到通知2天内需与长沙县城市管理和行政执法局协商续租门面事宜，逾期视为放弃续租权。8、周雪姣、肖兆丰已向统力公司交付租金至2015年11月30日。合同到期后，统力公司和周雪姣、肖兆丰未续签合同。周雪姣、肖兆丰亦未与其他单位签订门面租赁合同。现该门面仍由周雪姣、肖兆丰使用，周雪姣、肖兆丰尚未支付2015年12月1日至今的租金。9、审理过程中，统力公司和周雪姣、肖兆丰均未向原审法院提交涉案房屋的产权证或建设工程规划许可证。统力公司、星城公司均明确表示涉案房屋未办理相关报建手续，无产权登记手续。经原审法院向长沙县国土资源局查询，该局出具的情况说明及图纸显示，涉案房屋的国有土地使用权人为星城公司。
原审法院认为，双方的争议如下：1、统力公司是否具有诉讼主体资格。统力公司认为其具有诉讼主体资格。周雪姣、肖兆丰认为统力公司不具有诉讼主体资格。原审法院认为，统力公司与周雪姣、肖兆丰签订了租赁合同，双方形成租赁合同法律关系。根据合同法的相关规定，承租人有在租赁合同无效、解除或租赁期限届满的情况下向出租人返还租赁物及支付逾期腾房占有使用费的义务。基于合同相对性，统力公司系出租人，其依据租赁合同有权向统力公司主张权利。故统力公司具有诉讼主体资格。2、合同的效力。统力公司与周雪姣、肖兆丰签订了租赁合同，双方形成租赁合同法律关系。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房屋在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，统力公司与周雪姣、肖兆丰签订的《租赁合同》系无效合同。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，统力公司与周雪姣、肖兆丰签订的《租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当返还给对方。现星城公司明确表示其只会基于与统力公司之间的合同关系向统力公司主张返还门面，不会基于物权向周雪姣、肖兆丰主张返还门面。统力公司基于合同约定负有向星城公司返还门面的义务。故统力公司要求周雪姣、肖兆丰向其返还门面的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。周雪姣、肖兆丰应向统力公司返还租赁的门面，并自行腾空门面，返还的门面应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。周雪姣、肖兆丰如因租赁合同无效造成损失，可对损失另行向统力公司主张权利；二、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽统力公司与周雪姣、肖兆丰签订的租赁合同无效，但涉案门面现仍由周雪姣、肖兆丰占有使用，周雪姣、肖兆丰应当支付房屋占有使用费。因统力公司与星城公司于2015年6月26日解除了承包经营合同，统力公司已于合同解除之日丧失了对涉案门面的出租权。现统力公司并未提交证据证实其已向星城公司或其他单位支付了涉案门面在2015年12月1日起至门面实际返还之日的占有使用费。统力公司是否会支付该笔费用及具体数额尚不确定。星城公司亦可以基于物权向周雪姣、肖兆丰主张涉案门面被占用期间的占有使用费。故统力公司可以在实际支付了涉案门面在2015年12月1日之后的占有使用费后再另行主张权利，本案中对统力公司的该项诉讼请求不予处理；三、因统力公司与周雪姣、肖兆丰签订的《租赁合同》无效，统力公司要求周雪姣、肖兆丰按合同约定支付违约金的请求没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、限周雪姣、肖兆丰在判决生效后十日内返还统力公司长沙县星沙镇星沙文化公园东侧A2号门面；二、驳回统力公司的其他诉讼请求。案件受理费1126元，减半收取563元，由统力公司负担282元，由周雪姣、肖兆丰负担281元。
二审中，上诉人周雪姣向本院提交了以下证据：星沙公园东线门面承租门面费用一览表，拟证明：1、统力公司确实收取了相关费用；2、统力公司隐瞒、欺诈、诱骗租赁业主签订无效租赁合同；3、统力公司对租赁业主的巨额损失负有赔偿义务。
被上诉人统力公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，系上诉人单方面制作的，且一审过程中也没有提交。
原审第三人星城公司称其对该证据不清楚，认为其不知道上诉人与被上诉人之间的关系。
本院经审查认为，该证据无其他证据予以佐证，且达不到上诉人的证明目的，本院不予认定。
被上诉人、原审第三人在二审过程中没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人周雪姣与被上诉人统力公司签订的《租赁合同》，因本案所涉房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，违反了法律及相关司法解释的规定，系无效合同。《租赁合同》虽无效，但本案涉诉门面由周雪姣占有使用，周雪姣有义务参照租赁合同的约定向统力公司支付约定履行期间内即2015年12月1日以前的占有使用费。因被上诉人与原审第三人星城公司解除本案所涉门面承包经营权协议后进行了公告，以及被上诉人与长沙县城市管理和行政执法局联合向上诉人下达了通知，告知本案争议门面已移交给长沙县城市管理和行政执法局管理，无证据证明被上诉人再次取得了所涉门面的经营权，也无证据证明本案涉诉门面的物权所有人或管理人授权被上诉人行使收回该门面的权利，被上诉人仍依照既无效又超过履行期间的合同，并且其自身不再享有该门面的经营管理权，而要求上诉人返还本案涉诉门面及支付使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉诉门面的物权所有人或管理人可向上诉人主张相关权利，若其怠于行使权利，并非导致被上诉人可以享有该权利。原审第三人陈述其要求被上诉人返还门面，可向被上诉人另行主张权利。
综上所述，上诉人周雪姣的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初2181号民事判决；
二、驳回长沙统力兴业房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费563元，二审案件受理费1126元，共计1689元，由被上诉人长沙统力兴业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月九日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。