呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终2425号
上诉人（原审被告、案外人）：郝建飞，男，1979年11月6日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：康丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：吕妍。
委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：余久力，该公司总经理。
上诉人郝建飞因与被上诉人吕妍，原审被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2016)内0121民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郝建飞及其委托诉讼代理人康丹、米珍珍，被上诉人吕妍的委托诉讼代理人郭旭芳到庭参加诉讼，金鼎立公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
郝建飞的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的是商品房买卖合同纠纷案件，本案不应适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了该解释的适用范围：“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，即该解释适用于商品房买卖合同纠纷案件的审理，不适用于本案的审理。同时，商品房买卖合同是否有效需在买卖合同纠纷案件中认定，须经相应的法律程序，并提交相关证据，本案无权审理上述买卖合同是否有效。一审法院依据司法解释认定商品房买卖合同无效系法律适用错误，导致郝建飞的合法权益受到严重损失，有违法律的公平正义。郝建飞与金鼎立公司签订的房屋买卖合同为双方的真是意思表示，经双方签字盖章确认，且双方自愿继续履行合同，郝建飞已经支付全部购房价款并占有争议房屋，郝建飞未办理过户登记手续无过错。郝建飞与金鼎立公司于2012年5月18日签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定郝建飞购买金鼎立公司的位于金海路通达驾校以北，金川宽城D9-2-102、D9-2-302、D9-3-602、D9-3-603号房屋。上述合同系双方当事人自愿达成的，真实意思表示，并经双方签字盖章生效。金鼎立公司将其所有的本案争议房屋出卖于郝建飞，双方签订了商品房买卖合同，郝建飞已经履行了全部合同义务，金鼎立公司履行了部分合同义务，已向郝建飞交付了房屋，郝建飞已实际占有本案争议房屋，现双方自愿履行合同。依法成立的合同应该受到法律的保护，且不能让郝建飞因开发商的原因导致购买的房屋无法办理产权受到的损害，继续因吕妍的申请执行而再受到损害，未办理过户登记是因金鼎立公司导致的，郝建飞是受损害的一方，让受损害方因为吕妍的申请执行的行为遭受第二次损害，有违了法律公平正义基本原则，同时，这与法律保护的善意第三人的利益相违背，与法律保护的公平正义向背驰。
吕妍辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审判决认定金鼎立公司与郝建飞签订的《商品房买卖合同》无效正确，郝建飞提出的异议不符合有关法律规定，其上诉请求不成立，应予驳回。
金鼎立公司未答辩。
吕妍向一审法院起诉请求：1.依法判决准许对位于呼和浩特市金川开发区宽城小区D区D9-2-102、D9-2-302、D9-3-602、D9-3-603的强制执行；2.郝建飞承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：吕妍于2014年10月27日向一审法院提出诉前财产保全申请，要求查封、冻结金鼎立公司位于金川开发区宽城小区D区的房产（包括本案争议的D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号）及土地使用权证，一审法院立案受理后，作出（2014）土左民保字第22号民事裁定对上述财产及土地使用权证进行了查封；2014年11月18日，吕妍向一审法院提出对金鼎立公司的房屋买卖合同纠纷一案诉讼，一审法院作出（2014）土左民初字第1113号民事判决书，判决：“一、原告吕妍与被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司2013年7月16日签订的三份《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内返还原告吕妍购房款600万元；三、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吕妍购房款600万元的利息（按中国人民银行同期同类同档人民币贷款基准利率的4倍计算），从2013年7月17日开始直到实际给付为止。”该判决生效后，吕妍作为申请执行人，以金鼎立公司作为被执行人，于2015年4月13日申请执行该判决确定的义务。（2015）土左执字第00155-1号执行裁定裁定：评估、拍卖金鼎公司位于金川开发区宽城小区D区的房产（包括本案争议的D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号）。并于2015年11月4日作出（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋的公告。在执行过程中，郝建飞向本院提出异议，称其对D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋实际占有多年，并已交付全部购房款，要求解除法院对D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋的查封、冻结，中止（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋公告的执行。一审法院以（2016）内0121执异46号执行裁定确认异议成立，并裁定解除对D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋查封、冻结，中止（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋公告的执行。一审法院还查明，（一）金鼎立公司未取得金川宽城D区商品房预售许可证，不符合商品房预售条件，购房商户至今未能办理房屋产权过户登记手续。（二）金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与郝建飞、吕妍签订金川宽城D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋商品房买卖合同。其中与郝建飞签订的四份《商品房买卖合同》，四份合同签订日期均为2012年5月18日，约定于2016年12月31日前交付使用。预售商品及价款分别为：宽城D9-2-102，总价款409140元；宽城D9-2-302，总价款408840元；宽城D9-3-602，总价款284730元；宽城D9-3-603，总价款282420元。与吕妍签订的《商品房买卖合同》，合同签订日期2013年7月16日，预售商品：宽城D区17套房屋（含本案争议的四套房屋），总价款2801580元，约定于2013年12月31日前交付使用。（三）在法院强制执行开锁腾房时郝建飞未实际入住。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与郝建飞、吕妍签订金川宽城D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋商品房买卖合同，在吕妍对金鼎立公司提起房屋买卖合同纠纷诉讼时仍未取得，因而金鼎立公司先后与郝建飞、吕妍签订金川宽城D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋商品房买卖合同均为无效合同。同时该司法解释第九条明确规定了出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的救济途径为返还已付购房款及利息、赔偿损失等，因而郝建飞对金川宽城D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房屋不享有合法权利，其以缴纳全部购房款，办理入住缴费手续而实际占有、使用该房产，没有法律根据。对于吕妍提交申请法院调取的金鼎立公司在银行的账户内资金流水证明郝建飞未实际向金鼎立公司支付全部购房款，郝建飞提交金鼎立公司证明、收据证明郝建飞已于购房当日交齐全部购房款，因本案的焦点及前提是系郝建飞与金鼎立公司签订的合同是否合法有效，因而对其是否缴纳全部购房款不做认定。郝建飞答辩意见中称认定买卖合同是否有效需在买卖合同纠纷案件中，且应经相应的法律程序，本案无权审理上述四份买卖合同的效力，一审法院认为，本案所涉及商品房买卖合同的效力问题，是查明案外人郝建飞执行异议能否成立的前提条件，是不可回避的案件事实，应予以分析查明。综上所述，因郝建飞与金鼎立公司之间无有效的商品房买卖合同，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定排除法院的执行。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十三条第（一）项规定，判决：准予执行位于内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区宽城小区D9-2-102号、D9-2-302号、D9-3-602号、D9-3-603号房产。
二审中，郝建飞向本院递交转账凭条两枚，分别为2013年12月12日，转账金额为100万的转账凭条、2014年6月28日，转账金额为32万元的转账凭条，上述两枚转账凭条的付款方为郝建飞，收款方为余久力。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：郝建飞对于涉案执行房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即案外人针对涉案执行标的满足上述法律规定的四个条件即可排除人民法院的执行。
结合本案案情，本院认为，郝建飞针对涉案房屋不符合上述第二以及第三个条件，理由如下：对于条件二，根据郝建飞所述，其向金鼎立公司支付的房款包括现金和转账两部分，其中转账时间及金额分别为2013年12月12日的100万及2014年6月28日的32万元，但金鼎立公司向郝建飞出具的购房款收据上载明的时间均为2012年5月18日，两者时间不吻合，且转账的收款方均为金鼎立公司法定代表人余久力，不排除郝建飞与余久力或者金鼎立公司无其他经济往来的可能，无法确定上述转账系用于支付购房款；对于条件三，占有应理解为对房屋的管理和支配，郝建飞所举支付契税等收据与对房屋占有无直接的关联性，无法证明郝建飞已办理入住手续并实际接收房屋。综上，郝建飞对于涉案房屋不享有可排除强制执行的民事权益，吕妍许可对涉案房屋执行的诉讼请求成立。
综上所述，郝建飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人郝建飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一七年九月十二日
书 记 员 齐兴宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。