山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0826民初1204号
原告：金永好,男,1968年10月5日出生,汉族,住微山县。
委托诉讼代理人：马世灿,山东谛听律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兆勇,山东谛听律师事务所律师。
被告：微山县微湖房地产开发有限公司，社会信用代码：91370826739272143X。住所地，微山县县城商业街南首。
法定代表人：朱恒才，总经理。
委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。
第三人：微山华昊塑胶有限公司，社会信用代码：91370826683245612C。住所地，微山县城商业北街苏园西三巷**号。
法定代表人：徐德权，经理。
委托诉讼代理人：陈颖，微山扬正法律服务所法律工作者。
原告金永好与被告微山县微湖房地产开发有限公司（以下简称微湖公司)、第三人微山华昊塑胶有限公司（以下简称华昊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理，原告金永好及其委托诉讼代理人马世灿、刘兆勇，被告微湖公司的委托诉讼代理人白守武，第三人华昊公司的法定代表人徐德权及其委托诉讼代理人陈颖到庭参加了诉讼；于2018年6月15日进行了第二次公开开庭审理，原告金永好的委托诉讼代理人马世灿，被告微湖公司的委托诉讼代理人白守武到庭参加诉讼，第三人华昊公司的法定代表人徐德权经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金永好向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告微湖公司为原告购买的房产办理综合验收及备案并办理不动产权证;二、依法判令被告微湖公司向原告给付逾期交房违约金暂计157537.75元；三、依法判令被告微湖公司向原告给付逾期交房违约金至综合验收合格之日止；四、诉讼费由被告微湖公司承担。被告微湖公司于2017年6月5日追加华昊公司为第三人。原告金永好于2017年9月30日变更诉讼请求为：一、依法判令被告微湖公司及第三人华昊公司为原告购买的房产办理综合验收及备案并办理不动产权证;二、依法判令被告微湖公司及第三人华昊公司向原告给付逾期交房违约金暂计157537.75元；三、依法判令被告微湖公司及第三人华昊公司向原告给付逾期交房违约金至综合验收合格之日止；四、诉讼费由被告微湖公司及第三人华昊公司承担。事实与理由：原被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于微山县商业北街中段东侧的华景玉苑的商品房一套，合同约定被告于2013年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。合同签订后原告足额交纳了购房款。但至今，被告仍未对楼房办理综合验收，根本不具备法定交付的条件，未向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，原告为维护其合法权益特诉至法院。
被告微湖公司辩称，一、涉案商品房实际已由第三人华昊公司交付给原告，原告已实际占有该房屋，不存在逾期交付情况。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告已实际占有该房屋，房屋交付已经完成。第三人华昊公司已将房屋交付给原告，原告已接收该房屋，并实际入住。同时，原告对该房屋质量问题未提出任何异议，原告诉求违约金没有事实依据。
二、退一步讲，即使需要承担责任，承担主体应该是第三人华昊公司。涉案商品房实际开发者是华昊公司，被告微湖公司仅是挂名开发。2011年7月21日，被告微湖公司与第三人华昊公司签订《联合开发房地产协议》，第九条约定“本项目所涉及房产产权或物权，实质上全部归属于微山华昊塑胶有限公司所有，微山县微湖房地产开发有限公司只具有挂名权”。2012年2月26日，被告微湖公司与第三人华昊公司签订补充协议，进一步明确“按照商品房预售许可证审批部门的要求，需要微山县微湖房地产开发有限公司以资质挂名申办商品房预售许可证，以便于商品房初始登记时将房屋所有权挂名在微山县微湖房地产开发有限公司名下”。涉案商品房的销售是由第三人华昊公司及其法定代表人以被告微湖公司的名义与原告签订的合同。被告微湖公司没有参与销售。销售房屋的收入款项一部分进入了被告微湖公司与第三人华昊公司开设的监管账号，该账户实际控制人为第三人华昊公司，还有一部分是由第三人华昊公司直接收取。所以，被告微湖公司对涉案房屋仅是挂名，不承担实体的权利和义务；即使需要承担违约责任，其承担主体也应该是第三人华昊公司。
三、原告诉求违约金明显过高。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中原告已实际占有该房屋，并已经入住，没有给原告造成实际损失，原告诉求的违约金明显过高。所以，退一步，即使需要承担违约责任，恳请法院对原告诉求违约金予以减少。
四、原告诉讼请求部分已过诉讼时效。
合同签订时间是2013年3月11日，合同约定的交付时间为2013年6月30日。合同签订后，第三人微山华昊公司将房屋交付给原告。从交房日起至2017年5月2日原告起诉之日，原告已超过两年未向责任主体主张违约金请求权，对违约金请求权已超过两年的部分，因已过诉讼时效，对已过诉讼时效的部分不应支持。
综上所述，本案第三人华昊公司已将涉案房屋实际交付给原告，不存在逾期交付，给付逾期交房违约金没有事实依据。退一步讲，第三人华昊公司系涉案项目的实际开发者及所有人，即使需要承担责任也应由第三人华昊公司承担。
第三人华昊公司陈述，原告与被告微湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，具有法律约束力。第三人华昊公司不是该合同的相对人，不受该合同的约束。本案中所涉及的房屋及签订的商品房买卖合同，系被告湖房公司与原告双方在该合同中就逾期交房事宜进行了相关约定，原告也是依据该合同约定来主张涉案房屋的逾期交房违约金。因此，承担该责任的主体是涉及商品房买卖合同的相对方，即微山县微湖房地产开发有限公司。答辩人华昊公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性原则，答辩人不负有向原告承担逾期交房违约金的给付责任。被告微湖公司与答辩人华昊公司签订的联合开发房地产协议，是合同双方当事人之间联合开发的权利义务约定，不具有联合销售的情形。因此，不能以此认定答辩人华昊公司对作为购房者即原告直接承担相关责任。请求驳回对第三人华昊公司的诉求。
原告金永好向本院提交了以下证据：
一、商品房买卖合同一份（编号：20130311002）。拟证明：1、原告购买了被告预售的商品房（2号楼5单元1101室），合同约定的交房时间为2013年6月30日，交付条件为商品房经验收合格；2、预售商品房的建筑层数（层高：2.9米）：地上12+1层，地下1层；3、合同第九条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至符合交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；4、该商品房买卖合同系格式化条款合同。
二、购房首付款收据2张（共计115358元），中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同1份，中国银行股份有限公司微山支行银行活期存折一份。拟证明：原告按合同约定向被告支付了预售商品房的全部购房款。
三、天然气、有线电视开口费等收款收据1张。拟证明：第三人以自己的名义直接向原告收取了商品房买卖合同中约定的天然气、有线电视开口费等费用6700元，第三人为商品房买卖的一方当事人。
被告微湖公司向本院提交以下证据：
一、《联合开发房地产协议》及《补充协议》。《联合开发房地产协议》第九条约定“本项目所涉及房产产权或物权，实质上全部归属于微山华昊塑胶有限公司所有，微山县微湖房地产开发有限公司只具有挂名权”。《补充协议》进一步明确“按照商品房预售许可证审批部门的要求，需要微山县微湖房地产开发有限公司以资质挂名申办商品预售许可证，以便于商品房初始登记时将房屋所有权挂名在微山县微湖房地产开发有限公司名下”。拟证明涉案项目只是挂名在被告微湖公司名下，实际开发者及所有者为第三人华昊公司，即使需要承担责任，承担主体也应该是第三人华昊公司。
二、建设工程规划许可证。建设单位为微山县微湖房地产开发有限公司和微山华昊塑胶有限公司，拟证明:涉案房产实际开发人是第三人，被告只是挂名开发。该规划许可证对外是公开的，原告对此情况是明知的。
三、购房付款收据（复印件），来源于原告提交证据。该收据加盖印章注明：“微山县华景玉苑小区，单位：微山华昊塑胶有限公司”，以及开户行账号。拟证明部分购房款交付给第三人华昊公司。
四、华景玉苑交房钥匙领取明细一份，拟证明金永好领取涉案商品房钥匙时间为2013年9月26日。
第三人华昊公司向本院提交以下证据：
一、（2016）鲁08民终3837号民事判决书一份，拟证明涉案房屋逾期交房的违约金应由被告承担，与第三人无关。
二、2013年12月12日，山东广电网络有限公司微山分公司证明一份，拟证明第一期工程网络数字电视入户需要300元的事实。
三、2017年11月15日，微山奥德燃气有限公司证明一份及证明人张吉年证言一份，拟证明微山奥德燃气有限公司收取微山华景玉苑小区居民开通天然气配套费价格为2500元/户，供燃管道修路等费用为15200元，由用燃户均摊。
四、2017年11月22日，临沂市东大街金光太阳能专卖店证明一份，拟证明华景玉苑小区在该店购买太阳能的价格为3800元并包含安装费。
本院依法组织当事人对证据进行质证，被告对原告提供的证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告已经实际占有该房屋，不存在逾期交房的事实；对原告提供的证据二，真实性无异议；被告对原告提供的证据三，真实性无异议，但认为上述费用交给了第三人，并未交给被告。第三人对原告提供的证据一、二、三均无异议。对于被告提供的证据一，原告对其真实性无异议，但认为该证据证明被告与第三人应当共同向原告承担民事责任。第三人华昊公司对被告提供的证据一真实性无异议，但认为第三人与被告签订的联合开发房地产协议是双方当事人之间的法律关系，不能以此认定第三人对原告直接承担相关赔偿责任。联合开发不具有联合销售的情形。对于被告提供的证据二，原告对其真实性无异议，但认为该证据能够证明第三人及被告应共同向原告承担法律责任。第三人华昊公司对被告提供的证据二真实性无异议，但认为该项目的实际开发及施工均为被告。对于被告提供的证据三，原告无异议，但认为该购房款系第三人收取，由于交款人孔庆平与被告签订了商品房买卖合同，故本案被告及第三人应共同向原告承担法律责任。第三人华昊公司对被告提供的证据三真实性无异议，但认为该款项为第三人代收，后又换成被告的收据，该款项均已交付被告。对于被告提供的证据四，原告认为为该证据形式不合法、内容不客观，且该证据仅为钥匙发放明细，并非房屋交接单，即使记载的内容具有客观性，其仅能证明出卖人向业主发放房屋钥匙的事实，也不能证明房屋当时已具备使用的条件且业主已实际入住使用，更不能视为法律强制性规定的经综合验收合格后的”交付房屋”。同时，倘若该证据客观真实，由于交接钥匙系《商品房买卖合同》中出卖人交付房屋的附随义务，那么该证据恰恰能够证明本案被告及第三人均为《商品房买卖合同》的出卖人，二者应共同向原告履行商品房买卖合同义务并承担相关法律责任。原、被告对第三人提供的证据对证据一真实性均无异议，但均对被告证明目的有异议，对第三人提供的证据二、三、四，被告无异议，原告认为形式不合法，证人应当出庭作证。
本院认为，原告提供的证据一，能够证明原告与被告微湖公司于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》，就商品房买卖事宜达成协议的事实，本院予以采信；原告提供的证据二，能够证明原告完成支付购房款的事实，被告及第三人对此亦无异议，本院予以采信。原告提供的证据三，能够证明原告已完成交付天然气、有线电视开口费，本院予以采信。被告微湖公司提供的证据一，系被告微湖公司与第三人华昊公司之间签订的内部协议，该内部协议是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对作为购房者的原告直接承担相关责任，因此，本院对该证据予以采信，对其证明目的不予采信。被告提供证据二是经城乡规划主管部门依法审核通过，该证据内容真实、形式合法、有效，本院予以采信，但该证据不能证明涉案房产实际开发人是第三人华昊公司，本院对其证明目的不予采信。被告微湖公司提供的证据三，本院认为被告微湖公司提供的该证据系部分业主交纳购房款的收据，不能证明华昊公司是商品房买卖合同的相对方，对该证据予以采信，但对被告的证明目的不予采信。对于被告提供的证据四，内容真实、形式合法、与本案具有关联性，能够证实原告领取房屋钥匙的时间，本院予以采信。第三人华昊公司提供的证据一，本院对该证据予以采信，对证明目的不予采信。第三人华昊公司提供的证据二、三、四，因未提供正式发票，且证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，本院不予采信。
经审理本院认定事实如下：原告金永好于2013年3月11日与被告微湖公司签订了《商品房买卖合同》。第三条载明：买受人所购商品房的基本情况：第0002座05单元1101号房，面积114.16平方米。第四条载明：商品房单价每平方米3288.00元，总金额375358.00元。第六条载明：付款方式，签订合同即付首付款115358.00元，剩余房款260000元办理银行按揭。第八条载明：交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的……。第九条载明：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三(该比率应不小于第（1)项中的比率)的违约金。
原告于2013年2月2日交款10000元，2013年2月4日交款105358元，达到合同约定首付款额度。原告于2013年5月10日在中国银行股份有限公司微山支行贷款260000元，交足房款。经庭审查明，原告于2013年9月26日收到房屋钥匙。
另查明，被告微湖公司与第三人华昊公司于2011年7月21日签订联合开发房地产协议，双方合作开发的项目为华景玉苑小区。涉案高层住宅规划为“11＋1”层，实际建筑“12＋1”层。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告微湖公司、第三人华昊公司是否应当共同承担继续履行合同及给付违约金责任？二、涉案房屋是否已经实际交付？三、本案是否超过二年诉讼时效？
一、关于被告微湖公司、第三人华昊公司是否应当共同承担继续履行合同及给付违约金责任的问题。原告与被告微湖公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告就涉案房屋签订商品房买卖合同的系被告微湖公司，双方在该合同中就商品房买卖合同事宜进行了相关约定，原告也是依据该合同约定来主张权利，因此，承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，即被告微湖公司。第三人华昊公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性原则，其不应向原告承担继续履行合同及给付违约金的责任。至于被告微湖公司与第三人华昊公司签订的联合开发房地产协议，是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对原告直接承担相关责任。故原告要求第三人华昊公司承担继续履行合同及给付违约金责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于涉案房屋是否已经实际交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”尽管被告微湖公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“经验收合格”，但在未经验收合格的前提下，原告于2013年9月26日同实际接收了涉案房屋，视为房屋已经完成交付。从2013年9月26日起至今，不存在逾期交房的事实，因此不再产生逾期交房违约金。原告要求被告微湖公司承担自2013年9月26日至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于本案是否超过二年诉讼时效的问题，本案认为，被告微湖公司于2013年9月26日完成交房，其违约的状态至此已经结束，原告应自2013年9月25日（交钥匙前一天）起的二年内主张权利，原告要求被告微湖公司承担该期限前的违约责任，至原告于2017年5月2日提起本案诉讼，已经超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条所规定的二年诉讼时效，因此，原告主张被告微湖公司承担逾期交房违约责任，依法不应支持。
根据庭审查明的事实，被告微湖公司至今仍未按《商品房买卖合同》的约定为涉案房屋办理验收手续，未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此原告要求被告微湖公司继续履行《商品房买卖合同》，为其购买的房产办理验收手续，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告微山县微湖房地产开发公司继续履行《商品房买卖合同》，为原告金永好购买的房产办理验收手续，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；
二、驳回原告金永好的其他诉讼请求。
案件受理费3451元，由原告金永好负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 陈宜明
审 判 员 刘贵芳
人民陪审员 王延河
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 杨天娇