广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第285号
原告梁世碟。
委托代理人李小萍。
被告南宁澳华房地产有限公司。
法定代表人韦生贵。
委托代理人卢琪，广西创想律师事务所律师。
原告梁世碟诉被告南宁澳华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月22日受理后，依法适用普通程序，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长，审判员农慧兰、人民陪审员张惠参加的合议庭，分别于2013年1月16日、2013年8月2日公开开庭进行了审理。书记员吴腾睿担任记录。原告梁世碟的委托代理人李小萍，被告南宁澳华房地产有限公司的委托代理人卢琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁世碟诉称：2008年10月22日被告交房以来一直未办理《商品房销售许可证》，导致原告一直无法办理房产证，给生活带来很多困扰，2011年8月11日，经业委会协调，开发商对全体业主做出《关于办理澳华花园房产证的承诺书》，其中针对原告所在的XX栋，承诺为：“23-70号楼在2012年1月22日前办完办理房产证的一切手续，可以交到房产局办证”，开发商至今未履行。现请求法庭责令被告依据《关于办理澳华花园房产证的承诺书》中的违约条款“因承诺原因导致无法办理以上住户房产证的，从逾期之日起，承诺方就此承诺按以上住户购房总额的日万分之二承担违约责任”来支付违约金给原告。根据购房合同，原告的购房总额为189894元，被告应支付37.97元／日的违约金，直至被告办完办理房产证的一切手续。原告认为，既然做出承诺，就应该依照约定时间和事项办事，被告的严重不作为已经构成违约。请求法院依法判令：1、被告支付违约金10441元（被告承诺按购房总额的日万分之二承担违约金），之后违约金计算到被告领到房产证为止；2、被告协助原告办理土地使用权证和房屋产权证，并提供办理所需的一切相关材料；3、本案一切诉讼费由被告承担。开庭审理时，原告表示明确放弃主张第二项关于要求被告办理土地使用权证和房屋产权证的诉讼请求。
原告为其陈述提供的证据有：证据1、商品房买卖合同，证明原、被告存在房屋买卖合同关系。证据2、收款收据，证明原告已支付房款。证据3、房屋交接书，证明被告已将房屋交付给原告使用。证据4、契税完税证，证明原告已完成所有办证材料。证据5、《关于办理澳华花园房产证的承诺书》，证明被告的违约情况。证据6、电脑咨询单，证明被告的工商登记情况。
被告南宁澳华房地产有限公司辩称：一、答辩人的行为未构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款：出卖人应当在商品房交付使用并取得《商品房销售许可证》后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人在2012年12月31日取得了商品房现售许可证，并在此之前已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，答辩人完全按照合同约定履行了义务，不存在违约行为。二、被答辩人依据《关于办理澳华花园房产证的承诺书》（以下简称承诺书）要求答辩人承担违约责任没有依据答辩人出具的承诺书是对澳华花园业主委员会作出的，而不是向被答辩人作出的，被答辩人依据该承诺书要求答辩人承担违约责任没有合同依据。即使该承诺书对双方有约束力，在承诺书中也写明了承诺方应负违约责任的条件为“因承诺方原因导致无法办理以上住户房产证的”，本案中，答辩人无法按承诺的时间向登记机关提交备案资料的原因是因为部分业主违章搭建，从而导致无法通过规划部门的验收，而非承诺方的原因导致无法办证。因此，答辩人没有违反约定，不应当承担违约责任。根据以上事实可以得知，被答辩人请求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据，其请求也不应得到支持，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回原告诉请。
被告为其辩解提交的证据有：证据1、竣工验收备案表（复印件），证明房屋质量是没有问题的。证据2、商品房现售备案证明，证明被告并未违约，这是2012年11月31日颁发的，证明这一天起被告已将所有手续办完，原告方已经可以前往房产局办证。证据3、建设工程规划审查意见通知书，证明未按承诺书办证不是被告的原因。证据4、照片，证明原告方的违章搭盖情况。证据5、关于拆除违章搭盖的通知，通知书时间是2012年2月29日，已经超过被告的承诺时间，证明责任不在被告。证据6、关于拆除违章搭盖的通知，时间是2012年6月12日，是再次通知，证明内容同上。证据7-8、行政处罚决定书、规划检查通知书，证明小区有一户业主（XX栋XXX号房）被规划局行政处罚，时间已经是8月份了，说明责任不在被告。证据9、关于拆除违章搭盖情况的通知说明以及附表，该说明是澳华花园小区的物业公司（广西银湾物业服务有限公司南宁分公司）出具的，因之前的通知书未达到应有效果，并未按期整改，证明责任不在被告；附表是物业公司自行制作的对违章搭建情况的统计表。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1-4、6的真实性由法院确认，对证据5的真实性无异议，但对证据5的关联性不予认可；原告对被告提交的证据1-4真实性没有异议，对证据5-9有异议。本院对上述当事人真实性无异议的证据予以认定。
本院对证据的认证：原告提交的证据1-4、6经本院与原件核对无异，本院对此予以认可。被告提交的证据5-6加盖了澳华花园业主委员会及南宁市兴宁区朝阳街道澳华社区居民委员会的公章，足以认定该通知内容的真实性，本院予以认可；被告提交的证据7-8有相关有权部门出具并加盖公章确认，且本院已向南宁市规划管理局核实有关证据的真实性，本院对该证据予以认可；被告提交的证据9系由澳华花园的物业公司单方作出，且该证据形成的时间在本案诉讼过程中，亦无其他部门予盖章佐证，本院对该证据不予认可。
综合全案证据，本院查明以下法律事实：2007年6月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，明确出卖人以划拨方式取得秀厢大道XXX号、编号为0X0X1X3地块的土地使用权，出卖人经批准，在该地块建设澳华花园小区。合同约定由买受人购买第XX号楼X单元XXX号房，建筑面积为109.26平方米，房屋售价为189894元，买受人于签订本合同时一次性付清房款；出卖人应在2008年6月30日前将房屋交付买受人使用；合同关于产权登记部分约定为：出卖人应当在商品房交付使用并取得《商品房销售许可证》后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金；如买受人原因造成不能办理产权证，出卖人不承担任何责任，由此造成出卖人损失的，买受人应承担赔偿责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。其后，原告如期支付了购房款，并完成契税完税手续。
2008年10月22日，原、被告签署《房屋交接书》，确认自2008年10月22日起，澳华花园XX号楼X单元XXX号房由开发商交付给业主，业主确已收到该房钥匙。此后，澳华花园成立了业主委员会。
2011年8月11日，被告出具《关于办理澳华花园房产证的承诺书》，该承诺书作为被告的文件编号为邕澳房字（2011）第XX号，内容为：“澳华花园业主委员会：我公司正在加快落实办理澳华花园房产证的各种措施，其中1-22号楼在2011年10月底前办完办理房产证的一切手续，保证可以交到房产局办证（房产局收件后另有工作程序时间按其规定办理），23-70号楼在2012年1月22日前办完办理房产证的一切手续，可以交到房产局办证。因承诺方原因导致无法办理以上住户房产证的，从逾期之日起，承诺方就此承诺按以上住户购房总额的日万分之二承担违约责任，特此承诺。”被告在其上盖章确认。
2012年1月20日，南宁市规划管理局向被告出具《建设工程规划审查意见通知书》，主要内容为：被告申报的26-70号楼项目经审核，需退件，经现场竣工验收，未经许可擅自封闭局部阳台、顶层跃层局部搭盖等，需自行拆除违章搭建后再报审核。
2012年2月29日，广西银湾物业服务有限公司南宁分公司澳华花园服务中心向澳华花园的业主发出《关于拆除违章搭盖的通知》，内容为：“栋单元号业主：为了维护您的合法权益，我们再次通知：由于您在未经报批许可的情况下，擅自封闭阳台或跃顶层搭盖的行为，而没能通过南宁市规划部门组织的竣工验收，直接影响您房产证的办理，也严重损害其他业主的合法权益。请您接到通知后，严格按规划局《建设工程规划意见》和开发商《关于拆除部分楼层违章搭盖》的通知立即予以拆除。其后果会因为您的拖延而日趋严重。对已经做了整改拆除的业主请与物业联系。”澳华花园业主委员会亦在其上盖章确认。
2012年6月1日，南宁市规划管理局向被告出具《规划检查通知书》，主要内容为：澳华花园三期XX号楼XXX号房封闭外廊项目，现需进行规划检查，被告需携带建设用地手续、建设工程规划许可证、施工红线图、施工图纸、房产证等有关手续，到南宁市城市管理综合行政执法支队规划管理监察大队接受检查。
2012年6月12日，广西银湾物业服务有限公司南宁分公司澳华花园服务中心再次向澳华花园的业主发出《关于拆除违章搭盖的通知》，内容为：“栋单元号业主：您好！由于您在未经报批许可的情况下，擅自封闭阳台或跃顶层搭盖等行为已经属于违章搭建和改造行为。从而没能通过南宁市规划部门组织的竣工验收，直接影响您和他人的房产证办理，也严重损害其他业主的和她权益。澳华公司、澳华社区居委会、澳华业委会和澳华花园服务中心曾所赐派工作人员与您进行协商沟通和下发整改通知书，但仍无法起到任何的效果。为了维护您和其他业主的合法权益，现我公司下发最后的整改通知和声明：限您在接到本通知之日起，十天内（即2012年6月13日至2012年6月23日止），严格按照规划局《建设工程规划意见》和开发商《关于拆除部分楼层违章搭建》的通知予以拆除。如有不拆除者，一切后果将由您自己全部承担，开发商不再另行为您办理房产证的一切相关手续。“澳华花园业主委员会及被告均在其上盖章确认。
2012年7月30日，澳华花园Ⅱ期XX号楼办理了竣工验收备案手续。
2012年8月8日，南宁市规划管理局向被告出具《行政处罚决定书》（南规监决字（2012）XXX号），主要内容为：被告于2009年6月经批准建设澳华花园27号楼，许可建筑面积19469.21平方米，但被告在建设过程中，擅自将XX号楼XXX号房入户门前的外廊封闭，封闭面积为10.29平方米，该行为构成违法建筑，该违法建设行为至今仍处在持续状态中，南宁市规划管理局据此作出行政处罚决定，限被告在接到决定书之日起十五日内自行拆除该房入户门前封闭的外廓部分。
由于原告未能如期办理并取得讼争房屋的产权证，原告于2012年11月22日将被告诉至法院，并提出前述诉讼请求。
被告于2012年12月31日取得澳华花园23、25、28-33、35-41、43、45、50、53号楼共计十九栋住宅部分的商品房现售备案证明。其后，被告已将办理讼争房屋权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告亦实际领取了讼争房屋的产权证。
本院向南宁市规划管理局调查核实：澳华花园项目在申报审核时未能通过建设工程规划验收的原因以及该项目何时正式通过规划验收。南宁市规划管理局于2013年7月3日向本院复函，主要内容为：“一、澳华花园项目26-70号楼于2012年1月13日向我局申请规划验收。经现场核验，发现该项目存在未经规划许可擅自封闭阳台、局部跃层有搭盖等违章建设情况，我局已出具建设工程规划审查意见书，请建设单位自行拆除违章搭建后再报。二、建设单位于2012年8月7日再次向我局申请竣工验收，我局按要求已于2012年8月27日核发澳华花园项目26-70号楼规划竣工验收合格证。”
本院认为：关于本案所涉承诺书是否合法有效以及是否对原、被告具有约束力的问题。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，原告作为买受人的主要合同义务为支付相应房屋价款，被告作为出卖人的主要合同义务为向买受人如期交付符合条件的房屋并办理房屋产权证，本案中，原告已完全依约履行支付房款的合同义务，被告亦将房屋交付原告使用，但至最后一次庭审辩论终结时，被告已办理完房屋产权证备案手续，并协助原告办理取得了产权证，被告已完全履行合同的主要义务。依据购房合同约定房屋产权证的办理期限为出卖人在商品房交付使用并取得《商品房销售许可证》后360日内，该约定系双方合意的结果，被告应恪守履行。原、被告因产权证的办理问题产生争议，被告于2011年8月11日向澳华花园业主委员会出具《关于办理澳华花园房产证的承诺书》，明确表示23至70号楼在2012年1月22日前办理完房产证的一切手续，否则，从逾期之日起，按相应住户购房总额的日万分之二承担违约责任。被告作出承诺书的行为系其真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告主张该承诺书的承诺对象为澳华花园业主委员会，并非本案原告，对原告不产生法律效力。对此，本院认为，业主委员会系由业主选举产生，代表业主利益，反映业主的意愿和诉求，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，原告作为业主享有向业主委员会反映房屋产权办理情况并要求业主委员会代表其向开发商主张办证的权利，庭审时，原告出示该承诺书的原件，表明原告已完全知悉承诺书的内容并接受被告承诺办理产权证的期限及方式，该承诺书产生的法律效力及于原告，被告应按照承诺书关于办理讼争房屋产权证的期限即2012年1月22日之前履行义务。
关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。
从本案查明情况来看，被告逾期办证是既定的事实，对于逾期办证的原因，被告主张原因在于部分业主擅自违章搭盖导致规划检查未能通过，不是被告的原因，因此被告不应承担逾期办证的违约责任。本院认为，被告出具承诺书的行为视为双方对办理房屋所有权登记的期限进行了重新协商，在正常情况下，被告应在其承诺的日期即2012年1月22日之前将办理产权登记有关的材料报房屋产权登记部门备案。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”依据上述法律规定，出卖人承担违约责任的前提之一是逾期办证的结果可完全归责于出卖人，在本案所涉的承诺书中，双方对此亦明确约定为“因承诺方原因”，该约定与上述法律规定不相悖，故被告逾期办证的原因是认定被告是否应承担违约责任的关键所在。为核实该情况，本院向南宁市规划管理局发函，南宁市规划管理局向本院复函称，经现场核验后，发现澳华花园26-70号楼项目未经规划许可擅自封闭局部阳台、局部跃层搭盖等违章建设情况。被告提交的《关于拆除违章搭建的通知》虽然未明确具体的楼栋与房号，但其上加盖澳华花园业主委员会及南宁市兴宁区朝阳街道澳华社区居民委员会的公章，佐证了澳华花园小区部分业主擅自进行的上述违章搭建和改造行为，说明该通知的发放对象应为澳华花园小区中存在该行为的不特定业主，这些业主进行的违章搭建和改造行为已足以影响到讼争房屋规划竣工验收手续的办理，进而依次影响到商品房现售备案证明等相关产权证所需材料的办理进程。从本案查明的情况来看，被告于2012年1月13日申请规划验收，未超出承诺书办理产权证的约定期限。从现有证据来看，被告于2012年8月27日取得澳华花园项目26-70号楼规划竣工验收合格证之后，并不存在怠于向产权登记部门补充提交材料或故意拖延提交材料的时间的情形，故逾期办证的后果不能直接归责于被告，被告亦不应承担由此产生的违约责任。原告主张由被告支付自2012年1月22日起至原告领取房产证之日期间的逾期办证违约金，不符合法律规定和双方约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告梁世碟的诉讼请求。
案件受理费61元，由原告梁世碟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
审 判 员 农慧兰
人民陪审员 张 惠
二〇一三年八月二十九日
书 记 员 吴腾睿
附法律、行政法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。