河南省襄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）襄民初字第1084号
原告：许昌市烟草公司襄城县分公司。。
负责人：马永建，任经理。
委托代理人：任建章、孟庆华，河南申元律师事务所律师。
被告：张某某，男，1973年12月24日生，汉族。
委托代理人：付国亮，河南首山律师事务所律师。
原告许昌市烟草公司襄城县分公司（以下简称：烟草公司）诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，2015年5月21日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告烟草公司委托代理人任建章、被告张某某及其委托代理人付国亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告烟草公司诉称：2009年5月被告通过竞租方法竞得原告培训楼的10年的承租权，按照当时《成交确认书》、《许昌市烟草公司襄城县分公司培训中心公开招租规定》、《襄城县烟草公司培训中心招租须知》的内容，被告应一次向原告缴纳前五年的租金170万元，后五年租金依市场行情浮动。原告将房屋交付被告使用后，被告拒绝与原告签订《房屋租赁合同》，造成双方至今无书面房屋租赁合同的情况下被告实际占有原告房屋并使用。至2014年5月，原告方要求被告向原告支付后五年的租金，被告以种种理由拒绝向原告支付后五年的租金。至今被告拖延支付租金已经近一年的时间。原告认为被告经原告多次催告，拒不履行向原告支付租金的义务，构成严重违约。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即返还占有原告的襄城县烟草公司培训楼。2、判令被告支付2014年11月至2015年5月占有原告培训楼的占用费198333元；2015年6月以后的租金按每月28333元计算至被告将房屋交还原告之日止。3、诉讼费用全部由被告承担。
被告张某某辩称：1、原告解除合同于法无据，被告竞租成功后，多次要求与原告签订合同，但原告以种种理由拒绝。《竞租规定》没有约定解除合同的条件。被告没有交纳后5年租金，是因原告违约在先。被告于2009年5月26日一次性交足5年房租170万元，原告6月中旬通知被告接管租赁房屋，当时该房屋襄城县行政审批中心占用，直到10月中旬才将出租房屋交给被告，至今仍有一间门面房没有交付被告。原告承诺处理边界、周边关系，被告垒南边院墙时，邻居以边界存在争议为由阻挠施工，原告拒绝处理。解除合同应先履行通知义务，原告没有通知。2、原告违约给被告造成损失，应按损失金额根据租金标准折算租期、顺延租期。原告6月中旬通知被告接管房屋，但直到10月中旬才将房屋交被告，应向后顺延相应租期。因原告迟延交付房屋，被告当年没能营业，失去春节经营黄金季节，损失近90万元。由于被告为交房租筹措大量资金，因原告迟延交房，导致被告80万元的损失。原告至今没有交付最西头一间门面房，该门面房系消防通道，被告另行建设消防通道，多支出近30万元。由于原告没有依其承诺协调处理边界、周边关系，被告垒的院墙被邻居推到两次，被告托人协调，付出19万元。3、被告没有违约，合同法第四十九条规定，在当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的的这两个条件同时具备，另一方才有权解除合同，被告无任何违约行为，不应解除合同。
原告为支持其主张提供以下证据：
证据一、竞租成交确认书，证明2009年5月被告通过竞租取得原告培训楼承租权，原告培训楼五年前的租金为170万元，计每年34万元。
证据二、襄城县烟草公司培训中心招租须知，公开竞租规定。证明被告是通过公开竞租取得承租权，培训中心招租期为10年，成交后前5年的租金可随市场行情浮动。
证据三、照片4张，“关于张某某拖欠服务公司培训楼租赁费的研究意见”。“培训楼情况”，证明原告拖欠租金不交的事实，原告已经于2014年5月、2014年12月8日向被告催要后5年的租金，2015年1月就租金事宜与被告协商，多次协商达不成一致意见，被告拒不交租金，已经构成严重违约。
证据四、烟草公司与他人租赁合同3份，证明原告所有出租房屋都是先付租金后使用，被告所租房屋后5年租金已到支付时间。
被告为支持其主张提供以下证据：
证据一、许昌市烟草公司襄城县分公司培训中心竞租规定。证明后五年的租金应根据竞租规定，根据经济形势下浮20%，证明后五年租金没有约定交纳时间及方式。
证据二、竞租资格确认书、竞租成交确认书、河南省烟草公司许昌分公司收款收据两张金额170万元，证明前五年房租已交。被告取得原告出租房屋十年租赁权的事实。
证据三、襄城县行政审批中心证明。证明原告出租的房屋实于2009年10月中旬才将房屋交付被告。原告应对迟延交付给被告造成的损失补偿或赔偿。
证据四、2014年5月2日被告要求原告处理租赁相关事宜的书面材料。证明双方租赁产生的问题正在协商中，原告不应解除合同。
证据五、许昌市烟草公司襄城县分公司关于张某某拖欠服务公司培训楼租赁费的研究意见。证明双方因租赁产生的分歧一直在协商解决，不应与被告解除租赁合同。
证据六、被告改造消防通道的图纸。证明原告在出租屋中的消防通道至今未交付被告，原告另行出租给他人，被告在多次要求使用消防通道没有结果的情况下，为了经营，另行开辟消防通道。给被告造成较大经济损失。
证据七、2015年3月5日《银川晚报》新闻报道一份，证明由于今年经济形势大环境的影响，房租普遍下降，被告要求下浮租金要求合理。
被告对原告证据质证意见是：证据一、二无异议，证据三，被告没有见过，没有拍摄人、拍摄时间。没有见过催缴单，不能作为解除合同的理由。通知单没有要解除合同的相关内容。研究意见真实性无异议，但被告对研究意见不完全认可，原告意见给被告弥补的损失太低。“培训楼情况”无异议。证据四，与本案无关。
原告对被告证据质证意见是：证据一、二、四、五真实性无异议，被告要求下浮20%因双方协商达不成一致意见，应按原来约定租金标准对双方均公平。证据三，证明形式不合法，是被告自己的陈述，只是审批中心盖个章，原告认可迟延交付4个多月，愿意减少租金。该证据说明原告找被告追要过租金。收款收据，真实性无异议。证据五，现在已经协商10个多月，但一直协商不成，不可能永远协商。被告没有支付后五年的租金，构成严重违约，原告要求解除合同。证据六，此间房子一直租赁给别人占用，不可能交付被告，且此间为配电房，不可能改造为消防通道。改造消防通道，是被告租赁房屋后自己的事，依据被告自己的需要改造，租赁前未与原告达成一致意见，要求原告承担损失不成立。证据七，不能作为证据使用。
证据的分析与认定：原告证据一、二被告无异议，本院予以确认。原告证据三，就租金问题经原、被告协商，未达成一致意见，被告一直未交纳拖欠租金。原告证据四，与本案无关，本院不予审查。被告证据一、二、四、五，原告对其真实性无异议，本院予以确认，但该证据不能证明房租应下浮20%。证据三，能够证明本案房屋迟延交付4个月。被告证据六，不能证明被告损失。被告证据七，与本案无关，本院不予审查。
综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：
2009年4月28日，原告就其位于中心路西段路南培训中心整体对外出租，被告竞租规定第二条第2款约定：本次招租的襄城县烟草局培训中心的租赁期限为十年，成交后需一次性缴纳前五年的租赁费，后五年的租赁费依据市场行情浮动。2009年5月21日被告通过竞租方法以竞得原告培训楼的承租权，并与原告签订《竞租成交确认书》。后被告一次向原告缴纳前五年的租金170万元。2009年6月原告通知被告接管租赁房屋，由于当时该房屋襄城县行政审批中心占用，2009年10月该出租房屋交给被告。后五年房租交纳期限到期后，原被告就后五年房租未能达成一致意见，2015年1月15日，就被告拖欠房租问题及被告提出的问题召开办公会议并作出“研究意见”，并将传达被告，被告不同意该意见并在研究意见上批注“我不同意，张某某”。2015年5月21日，原告诉至本院，请求判令：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即返还占有原告的襄城县烟草公司培训楼。2、判令被告支付2014年11月至2015年5月占有原告培训楼的占用费198333元；2015年6月以后的租金按每月28333元计算至被告将房屋交还原告之日止。3、诉讼费用全部由被告承担。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《竞租成交确认书》后，双方均应按约定履行自己的义务。2014年5月，原、被告约定的后五年房租到期后，被告应按约定交纳后五年的房租，被告拒不交纳后五年房租，已构成根本违约，现原告提出解除原、被告之间的租赁合同，返还租赁房屋，本院予以准许。2009年6月原告通知被告接管租赁房屋，2009年10月将房屋交付，现原告请求被告支付2014年11月至2015年5月占用费198333元，本院予以支持。由于原告未能及时交付房屋，且未能按照约定交付标的物的时间、种类，致使承租人不能对租赁物占用、收益，过错在先，亦应承担相应的违约责任，应减免相应的房租，故原告所诉占用费198333元及应予以抵扣。原告请求2015年6月以后的租金按每月28333元计算至被告将房屋交还原告之日止，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
1、解除原告许昌市烟草公司襄城县分公司与被告张某某之间的房屋租赁合同，被告张某某于本判决生效后三十日内返还占有原告的襄城县烟草公司培训楼。
2、被告张某某于本判决生效后十日内按每月28333元支付原告许昌市烟草公司襄城县分公司占用费至被告将房屋交还原告之日止。
3、驳回原告许昌市烟草公司襄城县分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4370元由原告许昌市烟草公司襄城县分公司负担1370元，被告张某某负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人必须自觉履行，如一方不履行，对方当事人有权申请人民法院强制执行。当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条中规定的期间内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 李 欢
审 判 员 冯文献
人民陪审员 侯一卓
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 牛应召