北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第06450号
上诉人（原审被告）杨莹洁，女，1975年10月6日出生。
被上诉人（原审原告）北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马场营镇马天路北侧。
法定代表人方飚，董事长。
委托代理人陈培强，男，1956年9月14日出生。
上诉人杨莹洁因与被上诉人北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
都市房地产公司在原审法院诉称，我公司开发建设了位于北京市海淀区西三旗的沁春家园1号楼、2号楼、3号楼地下一层到地上三层的底商项目。2005年5月16日，杨莹洁与我公司签订了编号为185的《商品房买卖合同（商业）》和编号为186的《商品房买卖合同（商业）》，购买了底商项目三层的3287号商铺和3288号商铺，建筑面积共15.02平方米，合同价款共计172135元。当日，我公司将商铺交付给杨莹洁；杨莹洁将商铺出租给当时底商项目的包销商和经营方北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称沁春华美公司），并与沁春华美公司签订了《商铺租赁合同书》。根据该份《商铺租赁合同书》约定的内容以及杨莹洁未在《商品房买卖合同（商业）》约定的期限要求我公司为其办理房产证的事实可知，杨莹洁购买商铺不是为了最终获得产权，而是为了购买后立即返租给沁春华美公司获得租金并在三年后由该公司回购商铺以实现保本且收益的投资目的。2005年4月开始，沁春华美公司将底商楼面虚拟划线分割为小商铺后进行销售。由于虚拟分割销售的商铺面积多为几平方米，因此我公司不可能进行实体墙分割，也无法在销售未完成前向建委提交分户图。2006年下半年，沁春华美公司违约逃匿，加之该公司对商铺的装修搁置造成房屋楼层损坏导致业主即使收回商铺也无法正常使用，业主纷纷找到我公司要求解除《商品房买卖合同》、退房并收回购房款本金。在众多业主及政府部门的压力下，我公司从维护社会和谐的大局出发，本着负责的态度，于2007年6月6日制作了《告业主书》，代为承担回购商铺的义务并承诺在回购前予以返租金形式的利息补偿。自2008年起，我公司开始陆续按照《商铺返租及回购协议》解除《商品房买卖合同》并进行商铺集体回购。后政府政策变动导致我公司客观上无法为业主购买的商铺办理产权手续，合同履行已不可能且失去了继续存在的意义。截至目前，总售出218个商铺中仅有20个商铺的18个业主未与我公司解除《商品房买卖合同》。故我公司起诉要求解除我公司与杨莹洁于2005年5月16日签订的编号为185的《商品房买卖合同（商业）》和编号为186的《商品房买卖合同（商业）》。
杨莹洁在原审法院辩称，我不同意都市房地产公司的全部诉讼请求。理由是：1、除涉诉房屋外，我于2004年还购买了其他项目的、同类型房屋，同样是虚拟划线、没有实体墙分割，已经于2012年取得产权证，故涉诉房屋不存在办理房产证的客观障碍；2、即使不能办理房产证，也是因为都市公司没有及时提交分户图的原因造成的；3、即使不能办理房产证，也不能阻止房屋买卖合同的履行，不能导致房屋买卖合同的解除。
原审法院经审理查明，北京市海淀区沁春家园系都市房地产公司开发建设的商品房项目。2005年5月16日，都市房地产公司（出卖人）与杨莹洁（买受人）签订了编号为185的《商品房买卖合同（商业）》和编号为186的《商品房买卖合同（商业）》（以下称涉诉房屋买卖合同），分别约定杨莹洁购买沁春家园小区2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）三层3287号商铺和3288号商铺（以下称涉诉商铺），建筑面积共15.02平方米，合同价款共计172135元；涉诉商铺已达到交付条件，双方于2005年5月16日进行验收交接；买受人同意委托出卖人代交契税、专项维修资金（公共维修基金）、房产证代办费、房产证张贴印花税、测绘制图费；出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，杨莹洁向都市房地产公司支付了涉诉商铺购房款共计172135元和印花税87元。
同日，杨莹洁（委托方，合同甲方）与沁春华美公司（受托方，合同乙方）就涉诉商铺签订了《商铺租赁合同书》，双方约定：甲方将涉诉商铺委托交付乙方统一租赁经营，委托租赁经营期限为10年；本委托租赁经营采取由乙方包租形式，即不论商铺经营效益如何，乙方均应确保按下列租金价格标准向甲方支付租金，第一期（三年）年租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金为1434元，此租金为税前租金，乙方有权以代扣代缴形式向政府有关部门支付应由甲方交纳的税费，手续费为每笔50元，由乙方承担；第二期（三年）、第三期（四年）的年租金标准由甲、乙双方依当年市场租金标准协商制定，如协商未达成一致，甲方同意乙方按购房合同原价收购甲方商铺。
后沁春华美公司出现违约，都市房地产公司为缓和矛盾，遂于2007年6月6日制作并向购买其商铺的业主发布《告业主书》，表示该公司将承担返租及回购商铺的义务，告知各业主接到通知后尽快携带相关材料同其签订《商铺返租及回购协议》。后，都市房地产公司与部分业主签订了《商铺返租及回购协议》及补充协议，但未与杨莹洁签订《商铺返租及回购协议》。至今，都市房地产公司未能为杨莹洁办理涉诉商铺的房屋权属转移登记。
本案中，都市房地产公司同意在解除涉诉房屋买卖合同的同时向杨莹洁返还购房款172135元和印花税87元，并认可涉诉商铺现无人使用、处于搁置状态、由其聘任的物业公司看管，故无需杨莹洁腾退。杨莹洁则表示类型虚拟划线商铺能够办理房产证，不存在无法办证导致合同目的无法实现的问题，并就此提交了其于2004年8月22日与案外人北京华森房地产签订的《商品房买卖合同》、于同日与案外人北京现代三连商业管理有限公司签订的《商铺委托租赁经营合同书》及房产证，以证明其购买的、与涉诉商铺类似的、虚拟划线的商铺能够办理房产证。对于上述证据，都市房地产公司虽认可真实性，但认为与本案无关。
另查，杨莹洁曾将都市房地产公司诉至法院，要求办理涉诉商铺的房产证并赔偿逾期办证违约金。原一审、二审判决判令都市房地产公司为杨莹洁办理涉诉商铺的房产证，并赔偿逾期办证违约金。后经再审裁定撤销原一审、二审判决、发回重审。法院于2014年7月3日分别作出（2014）海民再初字第00030号民事判决和（2014）海民再初字第00031号民事判决，确认涉诉房屋买卖合同合法有效，驳回杨莹洁要求办理房产证的诉讼请求，判决都市房地产公司向杨莹洁支付逾期办理房产证的违约金。理由是“鉴于目前涉及都市房地产公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由都市房地产公司承担违约责任，都市房地产公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，为了维护更多买受人的利益，原告与都市房地产公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案诉争房产在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此都市房地产公司已不具备为其向原告销售的房屋办证的实际可能，致使原告主张办证的诉讼请求已无法实现”。杨莹洁不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年10月17日分别作出（2014）一中民再终字第07785号民事判决和（2014）一中民再终字第07787号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。
另查，本次诉讼前，都市房地产公司曾起诉要求与其他商铺买受人解除商品房买卖合同。生效判决支持了其该项诉请。
原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、涉诉房屋买卖合同、《商铺租赁合同书》、收据等证据材料在案佐证。
原审法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，杨莹洁与都市房地产公司签订的涉诉房屋买卖合同已经生效判决确认合法有效，应作为确认双方权利义务之依据，且双方均应自觉全面履行合同规定的各自义务。
此前生效判决已经认定沁春家园小区2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）商铺买受人与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同（商业）》在现实情况下无法继续履行，杨莹洁所购买的商铺位于上述商铺范围之内，故杨莹洁就其所购商铺与都市房地产公司签订的涉诉房屋买卖合同亦在现实情况下无法继续履行。杨莹洁虽提交证据证明与涉诉商铺类似的其他项目虚拟划线的商铺可以办理房产证，但不足以证明本案涉诉项目的房屋买卖合同可以继续履行。则在此情况下，都市房地产公司有权就此主张解除其与杨莹洁签订的涉诉房屋买卖合同。诉讼中，都市房地产公司自愿承诺在解除涉诉房屋买卖合同的同时向杨莹洁返还购房款172135元和印花税87元，法院对此不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除杨莹洁与北京都市房地产开发集团有限公司于二OO五年五月十六日签订的、编号为185的《商品房买卖合同（商业）》和编号为186的《商品房买卖合同（商业）》；二、北京都市房地产开发集团有限公司向杨莹洁返还购房款人民币十七万二千一百三十五元和印花税人民币八十七元；上述款项均于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨莹洁不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、判上诉人与被上诉人不能解除商品房买卖合同；2、判被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由是：1、房屋买卖合同签订之日，被上诉人未向上诉人交付涉案房产，一审查证错误；2、办证诉求无法实现并不能作为解除商品房房屋买卖的充分理由；3、北京建委的通知（京建发（2010）647号文件）不能对抗合同法和物权法；4、北京建委的通知（京建发（2010）647号文件）不能成为不能办证的理由；5、另查中，被上诉人起诉要求解除商品房买卖合同有生效判决不是事实。
都市房地产公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，此前已有生效判决认定沁春家园小区2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）商铺买受人与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同》现在已无法继续履行，因杨莹洁所购买的商铺位于上述范围内，故杨莹洁与都市房地产公司签订的上述合同亦无法继续履行。当一方当事人或双方当事人合同目的无法实现，继续履行合同又有实际困难时，应判令解除双方的合同。现都市房地产公司请求解除其与杨莹洁签订的合同，且其表示同时返还杨莹洁的购房款、公共维修基金、印花税及手续费。基于此，原审法院所作处理并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千七百四十二元，由杨莹洁负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千七百四十二元，由杨莹洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 叶康喜