江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2417号
上诉人（原审被告）：沈建良，男，1965年7月4日生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：余建明，江苏可德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈钰，女，1977年3月17日生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁德彪，江苏求本律师事务所律师实习人员。
上诉人沈建良因与被上诉人陈钰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沈建良上诉请求：1、撤销原判，改判驳回陈钰的原审诉讼请求；2、本案诉讼费用由陈钰负担。事实和理由：1、2014年7月11日，其与陈钰签署《商铺转让协议》时，案涉房屋尚登记在吴仁权、郁金荣名下，其在处分案涉房屋时既未取得上述房屋的所有权，亦未得到吴仁权、郁金荣的相应授权，其与陈钰所签署的《商铺转让协议》是非法的、无效的。一审认定该协议真实、合法、有效是完全错误的。2、因其不是案涉房屋的所有权人，也不是吴仁权、郁金荣的代理人，其无权擅自订立案涉协议，一审将其作为本案的诉讼主体是错误的。
陈钰辩称：其与案外人吴仁权、郁金荣不存在事实上的房屋买卖合同关系，其是与沈建良建立的房屋买卖合同关系。2014年11月9日，其与沈建良、吴仁权签订三方协议，该协议亦明确案涉房屋系由沈建良转让给其的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈钰向一审法院起诉请求：判令沈建良支付租金100万元及利息损失（以100万元为基数自起诉之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
一审法院认定事实：
2014年7月11日，陈钰（甲方）与沈建良（乙方）签订《商铺转让协议》，约定：1、经双方友好协商乙方将拥有合法权属的商铺（该商铺位于鸿山镇鸿运苑小区99号，详见房产证锡房权证鸿山字第××号，房产面积401.13平方米，土地证锡国用2005第1587号，土地面积154.3平方米）转让给甲方，该商铺目前在租赁中，乙方承诺在2015年3月28日之前将租赁户搬走，结清水电煤等费用，交付甲方，如乙方在2015年3月28日之前不能叫原租赁户搬走，无法交付甲方使用，乙方承诺由乙方向甲方继续租赁三年，每年租金为50万元，该租金为税后净值，按年支付，先付后用，租金期限为2015年3月28日-2018年3月27日止；2、双方商定转让价格为220万元，包含过户费及所有涉及过户的各项税费及办理相关手续由乙方承担，甲方不承担任何费用；3、双方商定付款方式，双方签约甲方先付50万元，2014年7月25日之前付70万元，余款在甲方拿到房产证、国有土地证后10个工作日内付清；4、双方商定乙方承诺在2014年7月28日之前办理好过户手续，并将过户到甲方名下的房产证、国有土地证交给甲方；5、双方商定乙方如在2014年7月28日之前未将过户到甲方名下的房产证、国有土地证交给甲方属违约，乙方自愿从双方签约之日起按实际收取的金额承担每天千分之八的惩罚性违约金，直至将两证交给甲方为止，违约按天计算，若因乙方原因不能过户，乙方承诺按收取的实际金额双倍赔偿甲方，甲方不需要向乙方提供任何依据。赵芳芳作为担保人在《商铺转让协议》上签字。
2014年9月4日，上述《商铺转让协议》项下商铺的房屋所有权登记至陈钰、陈丽娟名下，陈钰与陈丽娟系按份共有，相应土地使用权人亦随后登记为陈钰、陈丽娟。
2014年11月9日，沈建良（甲方）、陈钰（乙方）、吴仁权（丙方）签订《协议书》，载明：2014年7月11日甲乙双方签订《商铺转让协议》约定由乙方向甲方购买位于无锡市鸿山镇后宅鸿运苑小区99号房屋一套，现甲乙丙三方经友好协商，重新达成以下一致意见：1、该房屋的原登记所有人为丙方，由甲方向丙方购买后转让给乙方（甲方于2014年7月11日与乙方签订《商铺转让协议》，双方约定房屋总价为220万元，涉及的各项税费及过户费用均由甲方承担）；2、甲方与乙方签订《商铺转让协议》后至今，乙方已经实际支付甲方购房款1316176.35元，按约定的付款期间已多支付甲方116176.35元；3、按约定该房屋应在2014年7月28日前过户到乙方名下，并将过户到乙方名下的房产证、土地证交付乙方，现甲方已违约，按约定甲方应支付乙方补偿金1263528.96元，甲方同意支付该补偿金给乙方，并同意由乙方在后期应支付甲方的购房款中直接扣除，不足部分由甲方另行支付给乙方；4、甲乙丙三方约定在2014年11月30日前将过户到乙方名下的房产证及土地证交付给乙方，否则甲方承诺按照收取乙方实际金额双倍赔偿乙方，丙方对此承担连带赔偿责任。
但沈建良并未向陈钰交付上述《商铺转让协议》项下商铺，涉案房屋一直由沈建良对外出租并收取相应租金。本案审理中，陈钰、沈建良一致确认，沈建良经营无锡金世房产职介有限责任公司，从事房产中介业务，赵芳芳系无锡金世房产职介有限责任公司员工，沈建良向吴仁权买下涉案房屋后，尚未办理过户登记手续，又直接转卖给陈钰，直接从吴仁权名下过户登记至陈钰、陈丽娟名下，赵芳芳受委托为涉案房屋办理网签备案及过户登记手续。
2015年11月30日，陈钰诉至一审法院，要求判令沈建良支付陈钰2015年3月28日至2016年3月27日期间租金50万元及逾期付款利息损失，要求判令赵芳芳对沈建良上述付款义务承担连带保证责任。一审法院经审查后认为，陈钰与沈建良签订的《商铺转让协议》包括了商铺买卖合同关系及商铺租赁合同关系，陈钰要求沈建良支付租金50万元及逾期付款利息损失，于法有据，赵芳芳应对沈建良上述行为承担连带保证责任。一审法院于2016年9月1日作出（2015）新硕民初字第0928号民事判决书，判决沈建良支付陈钰2015年3月28日至2016年3月27日租金50万元及逾期付款利息损失，判决赵芳芳对沈建良上述付款义务及沈建良应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。该判决书已发生法律效力。
2017年4月26日，陈钰又诉至一审法院即本案，要求判令沈建良支付2016年3月28日至2018年3月27日租金100万元及逾期付款利息损失，判令赵芳芳对沈建良前述付款义务承担连带保证责任。本案审理中，陈钰撤回对赵芳芳的起诉，法院予以准许。
在本案审理期间，沈建良、赵芳芳不服一审法院（2015）新硕民初字第0928号民事判决，向一审法院申请再审，一审法院于2017年10月25日立案审查。沈建良、赵芳芳申请再审称，要求撤销（2015）新硕民初字第0928号民事判决，驳回陈钰的诉讼请求，主要理由为原审判决认定事实不清，适用法律错误：1、陈钰的原告主体资格不适格。涉案房屋所有权人为陈钰、陈丽娟，现陈钰单独提起诉讼，无权代理房屋的共有权人陈丽娟；2、陈钰违约在先，根据双方签订的商铺转让协议，约定在陈钰拿到房产证、土地证后十日内付清转让款，但陈钰仅支付房款500000元，余款经沈建良多次催讨至今未支付。沈建良已经按照协议约定在2015年3月28日之前将商铺腾空，陈钰经其催讨拒不给付房款、接收商铺，沈建良无奈才代为出租房屋减少损失；3、沈建良与陈钰从未签订过租赁协议，双方之间存在房屋买卖关系，仅是在商铺转让协议中约定若未按期交房则属于沈建良租赁买卖的房屋，并约定每年租金500000元。该约定属于不能按期交付房屋的违约责任，陈钰以此约定起诉应属于违约责任的承担，而非租赁关系产生的纠纷；4、沈建良实际出租该房屋产生的年租金为74000元，陈钰要求按照年租金500000元支付远远超过实际租金，应当以实际市场租赁金额为准；5、协议中虽然有赵芳芳在担保人一栏签字，但赵芳芳实际只是经办人，且在协议条款中无任何担保内容，担保权人为沈建良还是陈钰均不清晰，属于担保不明，故赵芳芳不应承担担保责任。一审法院审查后认为沈建良、赵芳芳申诉理由无事实和法律依据，对其主张不予采信，遂于2018年2月7日作出（2017）苏0214民申3号民事裁定书，裁定驳回沈建良、赵芳芳的再审申请。
一审法院认为，陈钰与沈建良签订的2014年7月11日《商铺转让协议》真实、合法、有效，双方当事人均应按约履行义务，依法承担民事责任。陈钰与沈建良就涉案房屋项下权利义务关系及法律责任，已由无锡市新吴区人民法院（2015）新硕民初字第0928号民事判决书、（2017）苏0214民申3号民事裁定书所确认，本案遂不再赘述。本案中，沈建良辩称意见及所提供证据，同其在（2017）苏0214民申3号申请再审案件中的再审意见及提供证据几乎一致，法院对其辩称意见及提供证据均不予采信，理由不再赘述。因此，陈钰根据同一事实与法律关系，要求沈建良支付后续两年租金100万元及相应逾期付款利息损失，于法有据，对此予以支持。一审法院判决：沈建良于判决发生法律效力之日起十日内支付陈钰租金100万元及逾期付款利息损失（以100万元为基数自2017年4月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，陈钰提交无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初2012号民事判决书一份，该份判决书裁判理由部分载明“吴仁权、郁金荣一方提交的证据与陈钰、陈丽娟一方提交的证据相比对，不足以证明双方之间存在真实的房屋买卖关系，更无从证明房屋转让价格为380万元。故对吴仁权、郁金荣的诉讼请求，本院不予支持。”陈钰以此证明其与吴仁权、郁金荣之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。沈建良主张该案当事人已就该案判决提起上诉，该份文书并未生效，故不具有证明效力。
以上事实有一审法院（2018）苏0214民初2012号民事判决书及本院二审谈话笔录在卷佐证。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人在一审中一致确认，案涉房屋系由沈建良向吴仁权买下后，在尚未办理过户登记手续的情况下，又直接转卖给了陈钰。该部分事实亦有2014年11月9日沈建良、陈钰、吴仁权三人所签订的《协议书》所记载的内容相佐证。二审中，沈建良以其在签署案涉《商铺转让协议》时并未取得该房屋的所有权且未取得吴仁权、郁金荣的授权为由，主张其与陈钰所签署的《商铺转让协议》无效，无事实和法律依据，本院对此不予支持。
另外，至2014年9月4日，案涉房屋的所有权已经登记至陈钰、陈丽娟名下，且该房屋一直由沈建良对外出租并收取相应租金，陈钰作为该房屋的所有权人，依据《商铺转让协议》之约定，要求沈建良支付租金，于法有据。一审判令沈建良支付租金并无不当。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人在一审中一致确认，案涉房屋系由沈建良向吴仁权买下后，在尚未办理过户登记手续的情况下，又直接转卖给了陈钰。该事实与2014年11月9日沈建良、陈钰、吴仁权三人所签订的《协议书》所记载的内容相一致，且双方之间的房屋买卖合同关系已经一审法院（2015）新硕民初字第0928号民事判决书及（2017）苏0214民申3号民事裁定书予以确认。二审中，沈建良主张其在签署《商铺转让协议》时并未取得案涉房屋的所有权，同时也未取得吴仁权、郁金荣的授权，该主张与其在一审中所作的陈述及《协议书》所载的内容不符，同时与一审法院生效裁判文书所认定的事实及其在派出所询问笔录中所作的陈述相违背，故本院对其主张不予采信。沈建良以此为由，主张案涉《商铺转让协议》无效，无事实和法律依据，本院对此不予支持。
另外，至2014年9月4日，案涉房屋的所有权已经登记至陈钰、陈丽娟名下，且该房屋一直由沈建良对外出租并收取相应租金，陈钰作为该房屋的所有权人，依据《商铺转让协议》之约定，要求沈建良支付租金，于法有据。一审判令沈建良支付租金并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由沈建良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
审 判 员 李 杨
二〇一八年八月三日
法官助理 唐广征
书 记 员 庄茂根