山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0213民初3602号
原告(反诉被告)：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路925号四楼。
法定代表人：孙永刚，职务董事长。
委托诉讼代理人：张勇，男，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：姜其永，男，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司工作人员。
被告（反诉原告）：袁青，女，1988年12月13日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：戚聿山，青岛李沧永平法律服务所法律工作者。
原告青岛中南世纪城房地产业投资有限公司与被告袁青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告青岛中南世纪城房地产业投资有限公司的委托诉讼代理人姜其永、被告袁青及其委托诉讼代理人戚聿山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金44100元；2、判令被告向原告支付违约金27342元（44100元×0.002×310天，暂计算至2017年6月30日，之后按照租赁合同约定的标准继续主张至实际支付之日）；3、本案的案件受理费由被告承担。后增加一项诉讼请求：要求被告支付2017年9月26日至2017年10月25日期间的租金3600元。事实和理由：原、被告于2014年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁青岛市李沧区重庆中路903号中南世纪城一期1号商业甲-85的商铺，租期自2014年9月20日至2017年10月19日。根据合同约定，被告应于2016年8月20日前支付租金44100元，2017年10月25日前支付租金3600元，但被告至今未付，请求法院判如所请。
被告辩称，原告提供的房屋质量存在问题，导致自2016年8月20日起没有实际履行，原告起诉索要房屋租金，没有事实依据。被告没有违约，原告主张违约金没有事实和法律依据。因原告提供的房屋有可能没有经过竣工验收和消防验收，违反法律强制性规定，应属无效合同。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告财产损失23507元；2、判令原告折价返还被告房屋装修款20666元；3、判令原告赔偿被告经营损失84000元；4、诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月29日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年9月20日至2017年10月19日，又于2014年10月6日签订了补充协议，将租赁期限调整至2017年10月25日。合同和协议均约定原告提供房屋出租给被告用于商业经营，被告一直按照合同约定履行义务，2016年8月20日的大雨，导致房屋彻底无法使用，自2016年8月20日被告就没有再使用房屋，房屋漏水导致地板被泡，多种摄影摄像电子器材被淋坏或受潮损坏。原告交付的房屋质量不合格以及原告未采取有效措施的行为，给被告造成了巨大的损失，被告多次找原告沟通均未得到解决。请求法院判如所请。
针对被告的反诉请求原告辩称，原告交给被告的房屋是符合合同约定的，不存在质量问题，可以正常使用，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：
2014年8月29日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其售后返租的位于青岛市李沧区重庆中路903号中南世纪城一期1号商业甲-85的房屋（建筑面积172.95㎡）出租给被告使用。租赁用途为商业摄影。租赁期限为3年1月，自2014年9月20日（交付日）起至2017年10月19日止。租金总额为88700元，按照“先租后用”的原则，被告于合同签订当日向原告支付第一笔租金12600元，后期每笔租金被告须提前1个月支付给原告，即于2015年8月20日支付租金28400元，2016年8月20日支付租金44100元，2017年8月20日支付3600元。合同第五条第5.1约定，合同签订当日被告向原告支付合同履约保证金7000元，如被告逾期支付或未足额支付的，原告有权立即终止合同并收回房屋，且被告同意实际占用该房屋的天数按日租金的二倍或200元/日较高者向原告支付房屋占用费。合同第九条房屋返还第9.1约定，合同期满或任何原因终止时，被告应在终止或期满后七日内将该房屋恢复原状并以清洁状态返还给原告。2014年10月6日，双方签订补充协议1份，约定将租赁期限变更为2014年9月26日至2017年10月25日，其他事项不变。该事实有原告提交的房屋租赁合同1份、补充协议一份、商品房预售合同1份、售后返租合同1份，被告提交的青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表1份和青岛市房地产他项权利登记审核表1份予以证明。
合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付了第1笔12600元和第2笔租金28400元。该事实有原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
2017年9月6日，原告诉来我院要求被告支付第三笔租金44100元和第四笔租金3600元及违约金。法庭审理过程中，被告提起反诉，要求原告支付房屋漏雨给其造成的损失。
2017年11月1日，本院根据被告申请对涉案房屋进行了现场勘验，情况如下：现场处于非正常经营状况；无电、有水；地板掀开后内部潮湿有水；桌上有灰尘，物品摆放杂乱，电器处于连接状态；东南两窗上方两堵墙面墙皮大面积剥落、霉变；墙角有71处打孔注胶，孔处有黄胶流出；厕所灯罩摘下，灯罩内注满黄色的水；墙体多处裂缝。涉案房屋内有与被告提供给原告公司的因漏雨遭受损失的设备清单一致的设备。该事实有勘验笔录1份在案佐证。
勘验当日，本院向原告公司客服部工作人员洪倩了解情况。洪倩称，被告去年给集团报修服务电话打电话，然后其介入，与被告的第一次接触是去年冬天也可能是今年春天，天气较冷，屋面已经由原告公司重新修过一次，被告要求原告公司赔偿损失。被告已经不在涉案房屋办公了，被告说已经搬到城阳，屋里当时还有空调和一些摄影设备。被告提出损失的设备及价格并提供了明细单，其跟原告公司领导反映，领导反馈称索赔金额不好确定，建议通过第三方做鉴定。对于维修后的情况，施工方反馈给原告公司是修好了，但被告一直反映没有修好。第一次去涉案房屋时墙面还有滴水，但不确定是第一次的漏水还是没有干透，第二次去时也是因为被告要求原告公司赔偿因漏水造成的摄影器材损失，但其和同事给不了确定答复。洪倩并提供了袁青给其出具的器材损失明细清单，清单所载设备情况与本院勘验时现场设备情况一致。该事实有询问笔录1份在案佐证。
本院向涉案房屋所在物业公司了解情况，物业公司出具了中南世纪城1期需维修事项汇总明细一份，该明细载明，包含涉案房屋甲85在内的多处房屋于2016年9月20日报修，普遍反映“顶棚漏水，吊顶被泡”，被告还反映“设备赔偿”，维修情况记载为“维修完了又漏水，未进行赔偿业主拒绝维修”，完成情况显示“未完成”。该事实有本院调取的中南世纪城1期需维修事项汇总明细1份在案佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告主张，因原告房屋存在严重质量问题，下雨造成漏水，租赁合同自2016年8月20日起没有实际履行。提交以下证据予以证明并申请证人姜某出庭作证：（1）房屋漏水的照片14张，证明原告出租房屋存在严重质量问题导致被告无法继续使用的事实。（2）录像资料9段，证明房屋漏雨情况和因漏雨导致被告无法办公使用的情况。其中2017年1月30日（2段）、2017年2月5日，2017年2月23日四段有原始载体，2016年8月21日录制的五段没有原始载体。（3）录音光盘及文字整理资料（含四段录音），证明房屋漏雨情况、因漏雨导致被告无法办公的情况和被告多次找原告沟通解决的情况。（4）邮政EMS快递单两份、发函件两份、邮件跟踪查询单两份，证明为了解决原被告之间权利义务，被告于2016年8月和10月书面发函通知原告房屋漏水并导致被告不能办公以及给被告造成损失的事实，也证明了原告已经知悉被告损失及房屋漏雨的客观事实。（5）电费收据4张，证明被告租赁使用期间每月均用电费1000元的事实和自2016年8月20日后未继续经营使用的事实。（6）维修照片19张，证明原告2016年8月25日至8月30日，2016年12月至2017年5月12日一直维修该涉案房屋的事实。（7）气象证明一份，证明2016年8月20日青岛市区下大雨,2016年8月21日青岛市区下中雨的客观事实。（8）姜某称，2016年8月20日晚上下雷雨，大约凌晨两点到涉案房屋去看，多处漏水，把能接水的东西都用来接水，给物业打过电话，物业说很多地方挺危急，稍微晚点到涉案房屋，之后来了一个经理，也没给解决方案。
原告对漏雨照片的真实性无法确认，认为从该照片无法看出照片拍摄地点及时间，不能证明被告所要证明的事项。对录像的真实性无法确认，称4段录像的录制时间分别为2017年1月30日（2段），2017年2月5日，2017年2月23日，从录制时间看并不是雨季，且不能看出房屋漏水现象；从录像可以看出，里面的设备设施是齐全的，显然被告一直在正常使用，并非被告所述的2016年8月20日就不再使用该房屋。对5段没有原始载体的录像真实性不予认可，该证据仅仅是复制件，存在篡改可能。对4段录音的真实性无法确认，因无法确认谈话对方的身份。对邮政EMS快递单2份、发函件2份、邮件跟踪查询单2份真实性不予认可，称原告并未收到函件，看不出邮寄人是谁，签收人是谁，且发函内容也不清楚是什么内容。对电费收据的真实性无异议，但该证据并不能证明被告自2016年8月20日之后没有使用房屋，是否使用房屋与缴纳电费无关，即使被告不缴纳电费也可能是因自身原因不经营而并非原告原因。对维修照片的真实性无法确认，不能证明该期间原告维修过该房屋。对气象证明的真实性无异议，但是并不能证明涉案房屋存在漏水现象。
被告提交的部分漏雨照片和录像所显示的影像与本院勘验现场所见的涉案房屋高度一致，本院予以采信。洪倩认可被告提交的与其录音的真实性，本院对该录音证据予以采信。2016年8月31日和10月24日的发函件、邮政EMS快递单与邮件跟踪查询单相一致，本院予以采信。原告对电费收据的真实性无异议，本院予以采信。维修照片与涉案房屋高度一致，本院予以采信。原告对气象证明的真实性无异议，本院予以采信。上述证据相互佐证，足以认定2016年8月20日、21日降雨以及2017年1月29日，因原告提供的租赁房屋存在质量问题导致漏水，影响被告正常经营使用的事实。但2017年的四段录像显示，涉案房屋内经营设施比较齐全，不能证明被告自2016年8月20日便不再使用涉案房屋的事实。
2、被告提交设备照片2张、收款收据2份及网络打印订单信息2份、平度市仁兆大姜可爱可亲母婴生活馆出具的证明1份，证明被告房屋漏水造成设备损失23507元的事实。提交装修照片7张，装修明细1份，证明被告装修涉案房屋花费6.2万元的事实，被告应当赔偿其2016年8月20日之后未使用房屋的装修折价损失2.06万元（6.2万元÷3年）。提交劳务协议1份和人工费损失证明2份，证明因经营场所未营业导致其与姜某的劳务费损失8.4万元的事实。
原告对照片的真实性不予认可，称照片中的设备是否存放于涉案房屋内不得而知。对两份收款收据及网络打印订单信息真实性不认可，该设备是否购买是无法确认的，且订单信息仅仅显示的收货地址是涉案房屋，但该设备是否放在涉案房屋不清楚。对平度市仁兆大姜可爱可亲母婴生活馆出具的证明真实性不认可，该份证据系第三方出具，内容真实性无法确认。对装修照片和明细不认可，称不能证明被告装修所花费的费用，即使花费了装修费用，也是被告为使用而装修，装修费用与原告无关。对劳务协议真实性无法确认，双方是否存在真实的劳务关系不能从中看出，对人工损失费证明的真实性无法确认，因被告有可能不在涉案房屋进行经营，有可能在其他地点进行经营，也需要给姜某支付劳务费。对误工情况证明真实性不认可，只是被告本人自行书写的情况说明，是否存在无法确认。
因被告主张的主要漏雨事件发生于2016年8月20日和2017年1月29日，时间较远，漏雨当时的现场已不存在，故被告提交设备照片、收款收据及网络打印订单信息、平度市仁兆大姜可爱可亲母婴生活馆出具的证明1份，不足以证明房屋漏雨对其设备造成了实际损失以及损失数额为23507元的事实，对被告主张因房屋漏雨造成设备损失23507元的事实本院不予认定。被告提交的装修照片及装修明细，劳务协议和人工费损失证明，原告不予认可，本院不予采信，对被告主张本院不予认定。
3、被告主张，其已将房屋清空，并通知原告接收房屋，原告应当将其缴纳的7000元履约保证金退还。提交催收通知函两份、EMS快递单及房屋清空后的现状照片两份和收据一份予以证明。原告对催收通知函及EMS快递单的真实性没有异议，但称截至2017年12月20日被告亦未向原告交付房屋。对照片的真实性无法确认。原告对收据的真实性无法确认，称即使是真实的，现被告逾期返还房屋，保证金返还时应当扣除被告逾期返还房屋的违约金。后原告认可双方于2017年12月22日对房屋进行了正式交接，但被告尚有费用未支付。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付租金及违约金。二、原告应否赔偿被告损失。
关于租金及违约金的问题。该问题的关键在于被告有没有实际使用房屋。被告主张自2016年8月20日房屋漏雨，至今未正常经营，不应支付租金及违约金。本院认为，虽然原告提交的房屋存在质量瑕疵造成漏雨的事实，事情发生后，被告也多次与原告沟通维修与损失赔偿事宜，但直至2017年11月1日，被告仍然占有涉案房屋未予腾还，且2017年1月份的影像资料显示，涉案房屋内的设施比较齐备，因此，对被告主张的自2016年8月20日未实际使用涉案房屋的事实，本院不予认定。因此，被告应当向原告支付租金。但根据被告提交的证据以及本院于2017年11月1日勘验现场的情况、原告公司工作人员洪倩的陈述，可以认定原告提供的租赁房屋存在重大瑕疵，导致雨水天气漏雨，而原告维修之后并未根本解决的事实，且租赁合同明确约定被告租赁涉案房屋的用途为商业摄影，对房屋的防湿防潮有较高的要求，但直至本院勘验现场，原告室内地板尚潮湿、墙皮尚有霉变，如此房屋状况，必然对被告的正常经营使用造成不利影响，基于诚信和公平原则，对于原告主张的2016年8月20日以来的租金数额44100元应适当减少，本院认为以26460元为宜。对于违约金，考虑到被告自合同成立至2016年8月20日之前的合同履行期内一直按时交纳租金，而该次未按约定支付租金事出有因，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告的损失问题。被告要求原告赔偿其摄影器材损失23507元，因被告无法证明损失与房屋漏雨之间具有因果关系及损失数额，对该请求本院不予支持。对于被告要求原告支付2016年8月20日之后未使用房屋的装修折价损失2.06万元及未营业导致的劳务费损失8.4万元的事实，因被告未实际向原告交付房屋，即使未正常经营使用，但仍实际占用，因此对被告主张的房屋装修折价损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于劳务费损失，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
在法庭审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2017年9月26日至2017年10月25日期间的租金3600元，但未补交诉讼费，对该部分请求，本院不予处理。
在法庭审理过程中，被告要求原告返还履约保证金，因双方尚有其他费用未结清，且被告对该部分请求未交纳反诉费，履约保证金的问题，被告可另行主张。
综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告袁青自本判决生效之日起10日内给付原告青岛中南世纪城房地产业投资有限公司租金26460元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1586元（原告已预交），由原告负担986元，被告负担600元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告600元。反诉费1432元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 温洪梅
人民陪审员 张筱萍
人民陪审员 赵月华
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 刘亚君