黑龙江省大庆市龙凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0603民初1916号
原告：王凤娇,女，1988年5月20日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。
委托诉讼代理人：安琦，黑龙江中庆律师事务所律师。
被告：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器4号楼B区708室，统一社会信用代码912306075742349819。
法定代表人：尹凡忠，该公司经理。
委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，大庆市恒大永盛房地产开发有限公司员工，住哈尔滨市道里区。
原告王凤娇与被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称“恒大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告王凤娇及其委托诉讼代理人安琦，被告恒大公司委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告王凤娇向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告之间的买卖合同有效；2、请求人民法院判令被告与原告签订正式买卖合同，并配合原告办理银行贷款手续；3、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原告与被告签订了大庆恒大绿洲楼宇认购书，原告购买被告开发的大庆市龙凤区恒大绿洲小区8号楼1单元1703室房屋，房屋总价款为587237元。签订认购书当日，原告缴纳定金1万元。按照认购书约定，2016年8月16日缴纳首付167237元后，被告应当与原告签订正式买卖合同，但原告缴纳首付后，被告迟迟不予签订正式买卖合同。2016年底，被告向原告交付房屋，并配合原告办理了水、电、燃气等手续。入住后，原告多次找到被告要求签订商品房买卖合同，办理银行贷款，被告依旧不予配合。被告仅在2017年5月24日向原告开具了177237元的增值税普通发票。后经原告了解，该房屋被告已经在房产局为他人办理了预售备案手续，导致无法与原告签订商品房买卖合同。现原购房人正配合被告办理解除预售备案手续，但被告称要求原告退房。原告认为被告的行为构成严重违约，现依法起诉，维护原告合法权益。
被告恒大公司辩称，1、双方签订的大庆恒大绿洲楼宇认购书为预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要内容，并且该认购书第三条、第六条均明确了双方后续重新签订商品房买卖合同，则充分可以认定该协议为预约合同，不具有商品房买卖合同的效力，仅为双方初步意向。2、原告在与被告签订预约合同即大庆恒大绿洲楼宇认购书时原告为大庆市恒大永盛房地产开发公司大庆恒大绿洲项目现场的销售经理，原告身为被告项目的销售经理，应当知道签订认购书时该房屋属于不能销售的房屋，因为该房屋已与实际购买人签订了商品房买卖合同，并未解除商品房买卖合同，原告利用自己的职务之便在了解到实际购买人正在办理退房手续时其因工作之便出具了认购书，因原告为现场项目销售的实际负责人，被告销售房源认可以原告签订为准，故被告并未察觉到该房源存在上述问题，直至原告缴纳了预付款需要与原告签订商品房买卖合同时，被告的工作人员在房产局网签备案系统中查到该房屋尚未解除备案。依据商品房销售管理办法第10、22条之规定，被告了解到实际情况要求与原告作废该协议，可以退还原告缴纳的预付款，但原告拒绝。原告认为当时签订协议时该房屋价格每平不到4000元，若是可以签订商品房买卖合同，原告可以获得较大利益，但被告已了解实际情况不能签订商品房买卖合同，故一再要求退还给原告所缴纳的预付款。3、被告并未向原告交付房屋，也没有配合办理水、电、燃气等手续，原告没有跟被告及项目物业公司办理任何入住手续，截止目前物业费也未向原告收取，原告之所以能入住房屋是因为原告利用职务之便取得了房屋钥匙，并更换了门锁，致使物业公司无法将其搬离。综合上述意见，请求驳回原告的诉请。
原告王凤娇为证实其主张，依法提交以下证据：
证据一，大庆恒大绿洲楼宇认购书复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明该楼宇认购书的内容符合合同法关于商品房买卖关于价款、位置、违约责任等相关内容，应该认定该认购书属于有效的商品房买卖合同，但由于该认购书无法在房产部门进行备案，因此原告要求签订格式买卖合同；按照该认购书的约定，原告已经履行了支付定金、缴纳首付款的义务，被告应当按照合同约定签订正式的房屋买卖合同，并配合原告办理银行贷款手续；该认购书有甲方盖章认可，有原告签字确认，符合合同法的相关要件，应该认定买卖合同有效。经质证，被告称，对证据的三性无异议，对证明问题有异议，该证据充分证明了原告本人即是现场的销售经理又是签订协议的实际人，足以充分证明原告存在利用职务之便谋取公司利益的行为；该认购书第三条、第六条明确约定了后续签订正式的商品房买卖合同，故该认购书不具有商品房买卖合同的效力，仅为预约合同。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二，发票及打款记录复印件各一份（发票与原件核对无异议，原件退回），欲证明2016年8月16日原告通过银行打款的方式向被告缴纳了首付款167237元，在合同签订当日支付现金定金1万元，2017年5月24日被告向原告开出黑龙江增值税发票177237元，增值税体现的收费内容为销售自行开发项目预收款即首付款。经质证，被告称，对证据的三性无异议，对证明问题有异议，原告提交的增值税普通发票已明确该笔费用为销售自行开发的房地产项目预收款，而不是购房款或者首期购房款，根据双方签订的楼宇认购书，该协议为预约合同，故给其开具的发票为预收款，为预交定金的意思。本院对该组证据予以采信。
证据三，大庆中石油昆仑燃气有限公司收据两份、金碧物业公司收款专用收据一份，欲证明被告已经配合原告办理入住后办理了燃气入户手续，原告在中石油昆仑燃气有限公司缴纳了燃气费，在入住过程中因室内水晶灯损坏金碧物业公司进行更换，收取了安装费，原告对该房屋已经实际控制使用。经质证，被告称，对物业费收据真实性有异议，该份证据没有物业公司的公章，不能证明该票据是物业公司为其出具的，正常在外购买物品若是不能开具发票，开具的收据也应有公司公章，所以该证据存在伪造可能；对两张大庆中石油燃气收据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该票据没有被告的任何人签字及公章，无法证明是被告配合其办理开通燃气的手续，据大庆市习惯而言，业主只要拿着预收款的发票就可以自行办理。本院认为，该组证据相互佐证，予以采信。
被告恒大公司未向法庭提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月16日，原、被告签订《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》，双方约定：原告自愿向被告认购大庆·恒大绿洲8号楼1单元1703室，房屋价款为587237元；原告选择按揭付款（公积金贷款）方式，需于2016年8月16日前支付首期房款167237元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款；原告需在约定的付款方式和期限内到销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋；商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按认购书中建筑面积单价重新计算等内容。
本院认为，《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》中加盖被告公章，并有被告相关部门工作人员的签字，在被告未提出反驳证据的情况下，本院认定该《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》系被告真实意思表示。根据《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》约定的内容，其中没有关于交付使用条件、配套基础设施权益、办理产权登记等主要内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容部分，性质上仍为预约合同，而非正式的商品房买卖合同，但庭审中，原告提交的发票能够证实原告向被告支付了房款177237元，而燃气公司收据及物业公司收据能够相互佐证，证实原告实际接收并使用了涉案房屋。综合原告提交的证据，原、被告虽未签订书面商品房买卖合同，但双方用支付房款及接收房屋行为表明双方具有订立买卖合同的合意，且已经履行合同主要内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本院认定原、被告买卖合同关系成立，且合法有效。本院对原告要求确认原、被告之间的买卖合同关系有效的主张予以支持。虽《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》为预约合同，但原、被告依据双方预约合同的相关约定履行了本约合同的主要义务，进而确立的买卖合同关系，故《大庆·恒大绿洲楼宇认购书》中关于房款支付方式、书面合同签订等内容的约定对原、被告亦应具有约束力。且根据房屋买卖交易习惯，签订正式书面的商品房买卖合同、办理贷款及产权登记等均是房屋买卖交易的一般流程。现原告要求被告继续履行买卖合同，即要求被告与原告签订书面商品房买卖合同，并配合办理贷款手续，符合法律规定，本院予以支持。被告未提供证据证实其主张，本院对被告关于应驳回原告诉讼请求的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告王凤娇与被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司之间关于大庆·恒大绿洲8号楼1单元1703室房屋的买卖合同关系有效；
二、被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告王凤娇签订正式商品房买卖合同，并配合原告王凤娇办理银行贷款手续。
如被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费4836元,由被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审判员 张 迪
二〇一八年八月十五日
书记员 徐艳飞
附：本判决依据的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。