湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3168号原告：粟荟蓉，女，1967年3月17日出生，侗族，教师，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。原告粟荟蓉诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理，原告粟荟蓉、被告大汉置业公司委托诉讼代理人李润奇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告粟荟蓉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付×栋×房住房的违约金47361.82元（总房款244302元×2‰0×560天＋20000团购补偿金）；2、判决被告支付原告逾期交付×栋×门面的违约金8871.88元（总房款189166元×1‰0×469天）；3、判决被告支付原告逾期交付负二层×号车位违约金13800元（总房款38000元×10%＋10000元购买车位优惠金）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金及诚意金，后于2015年6月25日签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区6栋303号房屋以总价款244302元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至实际交付之日止。被告于2017年3月31日通知原告收房，因原告发现被告所将交付房屋不仅不具备交房手续，而且房屋多面墙体、电梯、楼道、玻璃门窗、住户大门、房屋地面均未完成，故被告被承担逾期交房日至起诉之日止的违约金及补偿款47361.82元。二、原告于2016年11月16日购买被告开发的大汉龙城电信智能小区×栋×层×号房，总房价189166元，并签订《商品房买卖合同》。合同第11条约定被告应当在2017年3月31日前将约定的商品房交付原告使用，第12条约定被告使其交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交房之止日。后被告通知原告于2017年3月8日收房，原告发现该房屋不具备交房手续且多处均未完工，原告于是拒绝收房。被告的逾期交房的行为构成违约，按照合同约定应承担逾期之日起至起诉之日止违约金8909.72元。三、原告于2015年7月31日与被告签订《地下车位使用权转让合同》，约定原告购买被告开发建设的大汉龙城三期电信智能小区地下负二层×号车位使用权，合同第6条约定被告应当在2017年3月31日前将车位交付原告使用；第11条约定被告逾期交付车位的违约责任为向原告支付本合同第三条约定的车位使用转让款10%的违约金至实际交付之日止。且《商品房团购协议书》第三条约定买房业主在签订《商品房买卖合同》后一个月内购买车位优惠1万元/个。原告与被告于2015年8月24日签订《地下车位使用权转让合同》，原告符合车位优惠条件。2017年3月31日原告到被告处发现地下室车位地面等设备未完成，原告于是拒收车位。根据合同约定被告应承担违约金3800元，并支付原告车位优惠款1万元。故诉诸法院。被告大汉置业公司辩称：一、本案涉及到三个不同的法律关系，原告在同一案件中一并主张不符合一事一诉的原则,应分案起诉；二、根据《商品房买卖合同》第六条约定，原告没有按约定付清商品房专项维修资金，被告可据实予以延期交房或拒绝交付房屋，并无需承担延期交房违约责任；三、原告主张逾期交付车位的违约金没有事实和法律依据。双方签订的《地下车位使用权转让合同》的时间为2015年7月31日；签订《商品房买卖合同》的时间为2015年8月24日，即原告购买车位在前，购买房屋在后。上述情形并不符合《商品房团购协议》第三条第二款约定的团购房业主在签订《商品房买卖合同》后一个月内购买车位优惠1万元/个的约定。车位使用权转让价款是双方协商一致的结果，约定合法有效。且《地下车位使用权转让合同》签订时间为2015年7月31日，即使被告未按约定给予优惠，但因原告怠于主张权利，已经超过两年的诉讼时效。另被告没有逾期交付车位的事实，且双方也并未约定已付车位款10%为逾期交付车位的违约金；四、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，请求人民法院酌情予以减少违约金数额。综上，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议。本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信；2、原告提交的《怀化市商品房买卖合同》两份及《大汉龙城电信智能小区地下车位使用权转让合同》一份，被告对证据的关联性持异议。本院认为被告认可与原告所签订该三份合同的真实性，该三份合同与本案具有直接的关联性，本院予以采信；3、原告提交的住房房款收据一份，被告对该证据的证明目的持异议。本院认为该证据能够证明被告交付部分房款的事实，故予以采信；4、原告提交的大汉龙城三期住宅、商铺、车位的收费日期公告的照片，被告对该证据的三性均持异议。本院认为该证据只能证实被告对三期住宅、商铺、车位的收费起始日期，不能认定为房产及车位交付日期，该证据与本案无关联性，且不能达到原告的证明目的，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；小区规划车位配比为1：1，甲方业主在签订《商品房买卖合同》后一个月内购买车位优惠1万元/个，两个月内购买车位优惠5千元/个，超过二个月不予优惠；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。原告从中国电信公司怀化分公司员工向军处受让了“大汉龙城·电信智能小区”团购房屋资格。2015年8月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第×幢×号住宅一套，总购房价244302元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存；被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇原告没有按约定支付商品房专项维修资金等特殊原因的，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至实际交付之日止。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件为：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订后，原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款244302元，但未交纳房屋专项维修资金。被告于2017年3月31日通知原告收房，原告以房屋未达到交付条件为由至今未收房。2015年7月31日原被告签订《地下车位使用权转让合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的大汉龙城三期电信智能小区地下负二层×号车位使用权，购买价格为38000元，原告选择一次性付款；被告应于2017年3月31日前按照合同附件将车位平面图所示范围、车位编号以现状方式交付原告；原告应在本合同约定的车位交付时间在原告方营销中心签署车位交接确认书。合同签订后，原告付清该车位价款38000元。2017年3月31日，原告以车位地面等设备未完成为由拒收车位。2016年11月16日原告与被告又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区×栋×层×号房屋（门面），总房价189166元；房屋专项维修资金由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存；被告应当在2017年3月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇原告没有按约定付清购房款或支付商品房专项维修资金等原因的，被告可据实延期交房；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告付清该房价款189166元。2017年3月8日被告通知原告收房，原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。另查明，被告大汉龙城·电信智能小区项目中的第6幢房屋至今未经竣工验收合格。本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。被告虽否认原告是团购参与者，但未举出中国电信集团工会怀化市委员会向被告提交的团购者名单以证明原告非团购参与者，且原告享受了团购补充协议中的两年物业费的优惠，所购房屋亦在团购协议界定的团购房范围内，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，本院推定原告具有团购资格。原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》、2015年7月31日签订《地下车位使用权转让合同》、2016年11月16日签订的《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，合同内容未违背法律法规的规定，均为合法有效合同。原、被告在2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过60日的，被告应自逾期之日起按照购房款总价每日万分之二的标准承担违约金。因该房屋至今未经竣工验收合格，未达到合同约定的交付条件，故被告应向原告承担逾期交房的违约责任。考虑到原告购买该房产存在增值收益，原告也未提交其实际损失的依据，结合本地区该类型案件的生效判例情况，本院酌情将逾期交房违约金标准调整为购房款总价每日万分之一。据此，涉案×幢×号住房逾期交房违约金按原告主张的560天计算应为13680.91元（244302元×0.0001×560天）。原、被告于2015年7月31日签订《地下车位使用权转让合同》第十一条中约定该车位以现状方式交付原告，并未约定车位其他交付条件，故原告以车位地面等设备未完成为由拒收车位不符合合同约定，原告要求被告按车位价款10%的标准承担逾期交付责任的诉讼请求没有依据，本院不予支持。对原告依照《商品房团购协议》主张车位优惠1万元的诉讼请求，因原告系2015年7月31日签订《地下车位使用权转让合同》，而×幢×号住房的《商品房买卖合同》签订于2015年8月24日，购买车位合同签订在住房买卖之前，并不符合团购协议中约定的“业主签订《商品房买卖合同》后一个月内购买车位优惠1万元/个”的情形，且原告现主张该优惠也超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，故对原告该诉讼请求本院亦不予支持。原、被告2016年11月16日签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过60日的，被告应自逾期之日起按照购房款总价每日万分之一的标准承担违约金。因该合同所涉×栋×层×号房屋至今未经竣工验收合格，未达到合同约定的交付条件，原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，涉案×幢×号房产逾期交房违约金按原告主张的469天计算应为8871.88元（189166元×0.0001×469天）。被告辩称本案涉及三个不同的法律关系应分案起诉的理由，本院认为涉案的三个合同双方当事人相同，三合同法律关系相同，原告同案起诉主张符合法律规定，并无不当。被告认为原告未按约缴存房屋专项维修资金，其享有延期交房之先履行抗辩权的理由，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双方合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至今未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司向原告粟荟蓉支付大汉龙城·电信智能小区×幢×号住房逾期交房违约金33680.91元、向原告粟荟蓉支付大汉龙城·电信智能小区×幢×号房屋逾期交房违约金8871.88元，二项合计为42552.79元，限于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告粟荟蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775.5元，由原告粟荟蓉负担304.5元，被告怀化市大汉置业有限公司负担471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇一八年八月二十九日代理书记员  何 灵