湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民一终字第00201号
上诉人（原审原告、反诉被告）：左宛玉，女，1964年6月28日出生，汉族。
委托代理人：乐志略（代理权限：一般代理），湖北富阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓华，女，1964年4月5日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何金安，男，1962年1月15日出生，汉族，系被告周晓华的丈夫。
委托代理人：张斌（代理权限：一般代理），广水市应山法律事务所法律工作者。
上诉人左宛玉因与上诉人周晓华、何金安排除妨害纠纷一案，不服广水市人民法院（2013）鄂广水民初字第03318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成由审判员王迅担任审判长，代理审判员王耀、叶锋参加的合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人左宛玉及其委托代理人乐志略，上诉人周晓华及其与上诉人何金安的委托代理人张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告左宛玉诉称：2010年11月20日，我与被告签订建房协议书，被告将自己的老房子两间半及空地半间转让给我建房，房屋完工后，我还给被告门间房一间半及三楼一套三住房一套，并补偿被告50000元现金。协议签订时我给付被告20000元，被告签字认可。2011年11月，房屋建到三层后，被告贪得无厌，采取各种手段，对我刁难，威胁，阻碍工程施工，要求多得半间门面，我为了息事宁人，屈从了被告的要求，我与被告重新签订了一份协议书，把还建门面房增加到两间，但我不需向被告补偿50000元，这样�第一次签订协议时给付被告的20000元，被告应予返还给我，可被告一直未予返还。房屋竣工后，被告又不履行协议约定，又一次提出非法要求，强行索要地下室一间，被我拒绝。被告于是指使其子采取强制手段，对我后期的修路工程予以阻止，导致至今房屋的地下室无法投入使用，通道被阻，其他住户只能从我的一间门面房子里通过，又导致这间门面无法出售或出租。更为甚者，被告把我六楼的一套房子的门上锁，致使我的这套房子无法出售。被告在长达3年的时间里，屡次对我们自愿签订的协议出尔反尔，给我造成了高达15万元的损失，我要求被告立即停止侵害我的合法权益，并赔偿我的各项损失5万元并偿还欠款2万元。故我请求人民法院责令被告偿还原告欠款20000元，并赔偿因妨害工程进度而导致原告的各项损失50000元；责令被告排除对我地下室工程建设以及六楼�屋正常出售的妨害；被告承担本案的所有诉讼费用。
原审被告周晓华、何金安辩称：左宛玉所述并非事实。2010年7月，原告与被告达成口头协议，由原告承包被告的旧房改造工程，并负责办理相关产权手续。2010年10月原告称已办妥相关准建手续，通知被告搬家，同年7月被告搬至出租屋居住。但搬家后迟迟不见原告动工。2010年11月20日，经多次交涉，被告与原告达成一份书面协议，但原告未按协议履行。2011年3月原告开始施工。同年10月9日，被告与原告达成书面补充协议，但原告仍未按协议履行。施工图纸原本设计是6层，但原告却擅自违规建造地下室，并建至第七层，致使不仅危及整栋楼房安全，而且给整栋居民出行带来不便，同时改变后院地形，使得后院失去利用价值，影响被告门面屋的租金收入。由于原告迟延交房和办理房产证，应当用先前支付的20000元补偿折抵租房补贴和部分违约金。故原告请求法院驳回原告的各项诉讼请求。
原审反诉原告周晓华、何金安反诉称：2010年7月，原告与被告达成口头协议，由原告承包被告的旧房改造工程，并负责办理相关产权手续。为此，双方当事人先后两次对该事项达成一致意见后订立书面合同。根据规划建设部门的相关手续记载，该房屋应该为6层结构建筑，并未设计建造地下室和第7层建筑，但被反诉人在未取得建设部门批准和与反诉人协商一致的情况下，擅自违规建造地下室和第7层建筑，不仅严重危及整栋楼房居民的生命和财产安全，也妨害了进出通行的便利及反诉人对后院的经济利用价值，故反诉人请求法院判令被反诉人对后院进行回填，恢复至一楼地平高度，并由被反诉人承担本案诉讼费。
原审反诉被告左宛玉辩称：反诉被告与反诉原告并未就诉争房屋水平高度作出限制性约定，反诉人无权就合同约定之外的某一事项要求反诉被告必须按照反诉原告个人意愿为之。反诉被告建造地下室、隔热层是否违反规划建设管理相关要求，属城乡规划建设行政主管机关管理范畴，反诉原告仅有对建设行政执法的建议权，而无权对反诉被告提出实体权利要求。因房屋的附属建筑物构筑物是否对房屋主体安全产生影响，同样属于房屋竣工验收部门或有资质的鉴定部门对工程质量进行检测后才能确定，根据广水市城市规划报建勘测咨询有限公司的《广办八一路旧房改建工程项目核实技术报告》第七条质量结论：产品质量合格，可以交付使用。反诉原告诉称“建造地下室、第七层建筑严重违害整栋房屋居民的生命和财产安全，妨害了进出通行的便利”不能成立。故反诉原告要求反诉被告对后院进行回填，恢复至一楼地平高度的�讼请求不能成立，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院查明，2010年11月20日原告左宛玉与被告何金安、周晓华签订建房协议书，被告何金安、周晓华将位于广水市广水办事处八一路的两间半住房和房屋北边一块空地共计三间宅基地（何金安2000年9月28日办理的广集建98字第034504208号集体土地建设用地使用证载明何金安位于广水办事处长冲河村的住房用地面积是84平方米，建筑占地63平方米）及房屋相关手续交给原告左宛玉建房，合同签订后，原告左宛玉给付被告周晓华现金20000元。2010年9月27日，被告周晓华与郝毓品签订一份租房协议书，被告周晓华自2010年9月27日开始以年租金7000元的价格租住郝毓品在广水办事处西河一路住房，被告周晓华分两次给付郝毓品住房租金共计14000元。2011年1月22日原告左宛玉以建房户何金安、何银安的名义与广水市广水办�处乡村建设办公室签订一份协议书，将在西河社区办公楼南侧临街道路何金安、何银安自家门前建商品住房，原告左宛玉按照协议的约定，于当月27日缴纳土地费28800元。
2011年5月22日原告左宛玉挂靠在广水市建设工程有限责任公司名下，与程世江一起与梅某签订建筑施工劳务承包合同书一份，由梅某对何金安、何银安住房进行建造。2011年9月9日由原告左宛玉报经广水市住房和城乡规划建设局依法审核，被告何金安、何银安位于广水办事处西河社区的建设规模达1575平方米的建设工程取得了规划许可证。房屋建至第三、四层时，因房屋还建面积发生争议，原、被告双方于2011年10月9日重新签订一份建房协议书，将2010年11月20日签订协议的：“……乙方负责办理相关手续，包括《土地证》（但甲方的房产证办理费用由甲方负责）……乙方还给甲方门面房一间（不包括楼梯），还（三楼一套三房屋一套）。开工之日乙方付伍万元现金给甲方。……”更改为：“……乙方还给甲方房子三楼一套三，不低于135平方米。门面房两间（不包括楼梯）……乙方负责办理相关手续，即土地证，房屋产权证（包括三楼一套三，楼下两间门面房的所有土地证，房屋产权证）所有证件办好后甲方付给乙方壹万元整，若乙方不办好所有证件，则乙方付给甲方贰万元整。……”。同日原告左宛玉与被告周晓华签订一份房屋补偿合同，合同约定：“……一、甲方在乙方房屋后面空地自建洗澡间和厨房，但不能影响人和车子的出入，不能建在何银安那边。二、甲方必须等乙方房屋建成后，甲方才能动工建厨房和洗澡间。……”，该房屋补偿合同签订后，原告左宛玉在合同第一条后加上：“不能与何银安说此事，知道不办房产证。”被告周晓华在合同第�条后加上：“如果是买房户扯皮由乙方负责”的字样。
2012年5月20日原告左宛玉以被告何金安的名义申请将广水办事处八一路的面积为135平方米的国有土地转让给被告何金安，用于建造住宅楼。2012年5月楼房建成，同年7月被告何金安、周晓华搬至原告左宛玉建成的房屋居住。房屋竣工后，被告周晓华要求原告左宛玉再给地下室一间，被原告左宛玉拒绝。被告周晓华就对后期的修路工程予以阻止，导致至今房屋的地下室无法投入使用，通道被阻，其他住户只能从一间门面房子里通过，导致该间门面无法出售或出租，被告还将六楼的一套房子的门上锁，致使该套房屋无法出售。
原审法院另查明，2013年6月27日原告左宛玉经广水市人民政府批准以被告何金安的名义取得广水办事处西河社区八一路135平方米的土地使用权。2013年7月4日原告左宛玉以被告何�安的名义缴纳16267元国有土地出让金，2013年9月25日原告左宛玉以被告何金安的名义缴纳个人普通住房契税1200元。
原审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨害或者损失的，应当停止侵害，排除妨害，赔偿损失。被告将原告左宛玉后期的修路工程予以阻止，导致整栋房屋的地下室无法投入使用，通道被阻，小区住户只能从原告左宛玉的一间门面房子里通过，影响小区业主通行，又导致该间门面无法出售或出租，被告周晓华还将六楼的一套房子的门上锁，致使原告左宛玉的这套房子无法出售，该栋楼房的产权虽属于被告，但被告已签订合同将房屋交由原告建筑，原告也依照约定还给被告门面房两间、三楼面积为135平方米的住房一套，故被告阻止原告左宛玉后期的修路工程并将六楼的一套房子的门上锁的行为侵犯了原告的利益，被告存在过错，侵权事实成立，理应承担相应责任。故对原告要求判令被告排除对地下室工程建设以及六楼房屋正常出售的妨害的诉求予以支持。至于被告辩称原告建造地下室和第7层建筑系违章建筑，原告不存在侵权，因原告建造第7层隔热层已经过广水市住房和城乡规划建设局依法审核批准，即使未经审批亦应由相关的职能部门对其作出处罚，被告阻止原告正在建设中的后期的修路工程，并将六楼的一套房子的门上锁，致使原告不能正常出售房屋，被告辩称原告建造地下室和第7层建筑系违章建筑不能排除其侵权事实的成立，故对被告的抗辩主张不予采纳。
由于原告未依照2011年11月20日签订的建房协议书约定的：“开工之日起半年内交房”，原告迟延交房和办理房产证，应当做出经济补偿，但原、被告双方并没有约定违约金的具体金额，故对被告要求用先前支付的20000元补偿费折抵租房补贴和部分违约金的抗辩主张依法予以采纳。由于原告未向法院提供因被告原因造成影响工程进度而导致原告的各项损失50000元的相关证据，故对原告要求赔偿因妨害工程进度而导致原告的各项损失50000元请求予以驳回。
反诉原告周晓华、何金安称反诉被告左宛玉擅自违规建造地下室，不仅严重危及整栋楼房居民的生命和财产安全，也妨害了进出通行的便利及反诉人对后院的经济利用价值，请求法院判令被反诉人对后院进行回填，恢复至一楼地平高度，因被告何金安、周晓华未经小区业主同意在业主所有的门面后面空地自建洗澡间和厨房，未正确处理与业主之间的车辆通行的相邻关系，且双方在房屋补偿合同中也未约定被告建房在�楼地平线高度上，被告何金安、周晓华无证据证明在业主所有的门面后面空地自建洗澡间和厨房依法办理了批准建设的手续，后院应属小区业主的共有区域，是公共面积，原、被告双方私相授受，签订有损业主共同利益的房屋补偿合同本身就有违法律的规定，应为无效合同，故反诉人请求法院判令被反诉人对后院进行回填，恢复至一楼地平高度的请求不符合法律规定，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）周晓华于判决生效后五日内停止侵权，排除妨害，不得影响原告（反诉被告）左宛玉地下室工程及后期的修路工程建设，并将其锁住六楼房门的锁打开，不得妨害原告左宛玉的正常售房活动；二、驳回原告左宛玉的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）左宛玉支付被告（反诉原告）周晓华、何金安违约金20000元与原告（反诉被告）左宛玉支付的20000元补偿费相抵；四、驳回反诉原告何金安、周晓华的其他诉讼请求。案件受理费2000元由原告左宛玉负担，反诉费2000元由被告何金安、周晓华负担。
一审宣判后，上诉人左宛玉不服，向本院提起上诉称：1、因建房协议已经变更，何金安、周晓华应当返还上诉人之前预付的20000元转让费；2、一审判决认定上诉人延迟交房和办理房产证，应付何金安、周晓华房租补贴和违约金20000元属处理不当。请求二审法院依法撤销原判决第（三）项，改判何金安、周晓华返还上诉人20000元转让款，诉讼费由何金安、周晓华负担。
上诉人左宛玉为支持其上诉请求，向本院提交如下证据材料：
证据一，建设工程许可证及施工档案，证明目的为工程施工�经过许可和备案；
证据二，土地使用权证两份，证明目的为本案房屋已经办理了国有土地出让手续；
证据三，借条两份，证明目的为建房资金是对外筹借，需要偿还，对方阻扰施工造成了损失；
证据四，照片一组六张，证明目的为房屋的现状、结构及后院不适合回填；
证据五，证人梅某出庭作证，证明目的为房屋开工时间是2011年5月开工做基础，后停工，当年9月又开工做房屋主体，2012年元月份主体工程完工。
针对上诉人左宛玉的上诉理由，何金安、周晓华答辩称：1、左宛玉未履行建房协议中约定的办证义务，且自建房协议签订之日起至今已经过去三年时间，远远超过了办证的合理期限，应当依法承担20000元违约金责任；2、一审法院判决上诉人左宛玉先前支付的20000元预付款折抵因其迟延履行办证义务的违约金20000元合理合法；3、本案实际开工时间为2011年2月，并非左宛玉所称的2011年5月；4、租房补贴金的起始计算时间应从答辩人实际迁出租房居住之日起计算；5、一审法院并未违反民事诉讼不告不理的原则，因为本案成因复杂，相关纠纷与利益互相牵涉，一并解决并无不当。请求二审法院依法驳回上诉人左宛玉的上诉。
上诉人何金安、周晓华亦不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定事实不清，本案的楼顶隔热层属于全体业主共同共有，被上诉人无权处分；（二）地下室和楼顶隔热层属于违章建筑，无法取得房屋权属证书。1、左宛玉房屋建设工程的开工时间是2011年5月，而其建设工程申报时间是2011年6月，左宛玉是在没有取得建设工程规划许可的情况下违规施工；2、地下室和第七层建筑超出了广水市住房和城乡规划建设局的规划范围，属于违章建筑；3、根据《工程建设标准强制性条文
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房屋建筑部分》第4.2.4条的规定，楼顶隔热层围墙的高度不应超过1.2米，但本案隔热层的高度为2.5米，隔热层应予以拆除；4、根据《随州市城市规划管理技术规定》第4.3.4条的规定，建筑架空层、底层车库、储藏室等高度超过1.2米应计入层数，而本案地下室高度为2.5米，超出了规划标准，地下室属于违章建筑；（三）一审法院认定后院为该栋楼房全体业主共享的公用面积是错误的。1、该栋楼房所占用的面积并不包含后院的面积，后院所占的土地权属仍为农村集体所有；2、上诉人周晓华、何金安均为农业户口，在房屋改建工程施工之前，后院是上诉人房屋的附属设施，并且一直由其使用和管理；3、在建房协议中，双方仅就旧房改建事项和新房分配事项达成协议，未涉及后院的归属，也不存在侵害全体业主的共同利益；（四）�水市建筑勘察规划设计院属于经营性企业，其出具的设计图不具备行政效力；（五）一审法院认定双方就诉争房屋水平高度未作约定，地下室是否违反规划建设管理部门的要求属于行政机关的职权范畴，进而认定上诉人无权提出明显带有倾向性。1、根据建设规划部门的行政审批手续表可以看出，该房屋仅批准建造六间六层，面积1575㎡，左宛玉擅自建造的地下室应当予以拆除，不能拆除应进行回填；2、房子建成后，上诉人外出打工回来才发现建有地下室，并要求我们住户从地下室通行，变相将三楼改为四楼，违反了合同订立之初的本意，地下室应予回填；3、在2011年10月9日的房屋补偿合同中，双方也对后院的归属进行了约定，由上诉人占有和使用，并且可以搭建洗澡间和厨房，如果后院低于地平线，就没有实际利用价值。有了后院搭建的洗澡间和厨房，可以大大增�门面房的租金收益，现在上诉人的利益受到损失。左宛玉构成根本违约，只有对地下室进行回填，才能挽回上诉人的损失；4、地下室违规建造后，变相加高了上诉人及其他业主的楼层，妨害了全体业主的通行。从有利于生产、生活出发，应回填地下室及后院，综上，请求二审法院依法维持原判第（二）、（三）项，撤销原判第（一）、（四）项，并由左宛玉承担诉讼费用。
上诉人周晓华、何金安为支持其上诉请求，向本院提交如下证据材料：
证据一，何金安户口本和广水办事处西河社区居委会证明一份，证明目的为何金安、周晓华是广水办事处西河社区居民，长期以来对房屋后院进行使用、管理；
证据二，左宛玉与何金安于2011年2月23日在拆除旧房后建造新房前签订的建房安全协议书一份，证明目的为开工时间是2011年2月份。
针对上诉人何金安、周晓华的上诉，左宛玉答辩称：1、本案是建房协议履行过程中的纠纷，何金安、周晓华阻扰施工的目的是为额外分得地下室一间，其要求回填地下室无任何依据；2、上诉人何金安、周晓华上诉事实和理由前后矛盾，不能成立。上诉人一方面强调地下室和楼顶隔热层是违章建筑，另一方面主张对楼顶隔热层享有共有权，自相矛盾；3、后院属于整栋楼房全体业主的公有面积；4、本案建筑房屋符合建设规划。请求二审法院依法查明案情，驳回上诉人的上诉请求，维持原判（一）、（四）项。
经庭审质证，上诉人何金安、周晓华对上诉人左宛玉提交的证据材料质证意见为：证据一，真实性没有异议，恰好反映左宛玉是施工在前，取得证件在后；证据二，土地证只载明房屋的占地面积；证据三，借条系复印件，且与本案无关联性；证据四，真实性没有异议，但无法达到证明目的；证据五，开工时间应以双方签订的安全协议载明时间为准。
上诉人左宛玉对上诉人何金安、周晓华提交的证据材料质证意见为：证据一，西河社区已纳入城镇，何金安、周晓华并非村民，后院早就没有被何金安、周晓华使用了；证据二，协议书并不能证明施工时间。
对以上双方提交的证据材料，本院认为，上诉人左宛玉提交的证据一、二系行政机关出具的许可及权利凭证，对其真实性予以采信；证据三两张借条无法确定与本案具有关联性，故不予采信；证据四属于房屋现状照片，对此予以采信；证据五属于房屋实际施工者的证言，能够反映具体的开工、完工时间，应予采信。上诉人何金安、周晓华提交的证据一户籍证明材料，应予采信，但对于社区居委会证明的“该菜园位于其房屋后侧”，因其原房屋土地性质已经变更且已拆除另建房屋，房屋后侧位置亦不清楚，故本院不予采信；证据二为双方之间的安全协议，不能证明具体的开工时间，故对其证明目的不予采信。
经审理查明，原判认定事实属实。
另查明，2014年3月7日，广水市住房和城乡规划建设局向左宛玉出具了建筑工程施工许可证。
还查明，二审期间，上诉人左宛玉于2014年8月18日向本院申请撤诉。本院经审查后，于2014年8月19日作出（2014）鄂随州中民一终字第00201-1号民事裁定，准许上诉人左宛玉撤回上诉。
本院认为，上诉人何金安、周晓华与左宛玉签订建房协议，约定由左宛玉在其宅基地上建房，并在房屋建好后还一套房屋和二间门面，因何金安、周晓华所拥有的宅基地经由上诉人左宛玉缴纳土地出让金后转化为国有土地，并取得了国有土地使用权证，故双方之间�建房协议名为建房，实属于建设用地使用权转让合同，左宛玉应当依据双方之间的建房协议建设房屋，上诉人何金安、周晓华也应当依据建房协议为上诉人左宛玉建设房屋提供便利。左宛玉动工时虽未取得相应的规划审批手续，但广水市住房和城乡规划建设局已于2014年3月7日向左宛玉补发了建筑工程施工许可证，左宛玉继续完成余下房屋建设工程并不违法。左宛玉利用上诉人何金安、周晓华转让的建设用地建设房屋，符合双方合同约定，至于左宛玉利用建设用地建设的地下室和楼层隔热层，并未被建设管理部门认定为违法建筑，上诉人何金安、周晓华不能以此为由阻扰左宛玉后续建设施工。上诉人周晓华将六楼的一套房子的门上锁无事实和法律依据，侵犯了左宛玉的合法权利，其应当承担相应的责任。上诉人何金安、周晓华将自己的建设用地使用权转让给左宛玉建设房屋，并且其原有的土地上已经建起了房屋，土地已经利用，其对于后院的土地使用权主张未提交相应的权属凭证，故本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人何金安、周晓华的上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人左宛玉负担的80元依法减半收取40元，由上诉人何金安、周晓华负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 迅
代理审判员 王 耀
代理审判员 叶 锋
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 朱玉玲