海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼民终112号
上诉人（原审原告、执行案外人）：林荣耀，男，1953年2月13日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
上诉人（原审原告、执行案外人）：林余芳，男，1962年6月14日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
上诉人（原审原告、执行案外人）：王文，男，1970年5月18日出生，汉族，住海南省琼海市。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：米威，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：交通银行股份有限公司海南省分行。住所地：海南省海口市龙华区国贸大道**号银通国际中心。
法定代表人：王卫东，该分行行长。
委托诉讼代理人：邓波，该分行职员。
委托诉讼代理人：张帅，该分行职员。
原审第三人（被执行人）：海南周昌实业有限公司。住所地：海南省海口市龙华二横路**号红明大厦*栋**楼。
法定代表人：许亚林，该公司总经理。
上诉人林荣耀、林余芳、王文因与被上诉人交通银行股份有限公司海南省分行（以下简称交行海南分行）、原审第三人海南周昌实业有限公司（以下简称周昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口市中级人民法院（以下简称一审法院）于2015年4月29日作出的（2014）海中法民一初字第48号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人林荣耀、王文与林荣耀、林余芳、王文的共同委托诉讼代理人米威、被上诉人交行海南分行的委托诉讼代理人邓波、张帅到庭参加诉讼，原审第三人周昌公司经本院公告送达无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
林荣耀、林余芳、王文上诉请求：一、撤销一审法院（2014）海中法民一初字第48号《民事判决书》；二、判决确认位于海口市龙华区国贸路32号周昌大厦第四层4-A、4-B、4-C、4-D号房产（以下称讼争房产）属上诉人所有；三、判决责令周昌公司讼争房产的过户手续至林荣耀、林余芳、王文名下；四、判令停止对房产的执行；五、本案的诉讼费由交行海南分行及周昌公司承担。事实和理由如下：一、一审判决认为林荣耀、林余芳、王文主张讼争房产归其所有缺乏事实依据是严重的认定事实错误。1、一审判决一方面认为林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订《商品房买卖合同》为有效合同，一方面又以双方合同约定的价格明显低于市场价值为由认定林荣耀、林余芳、王文不能取得讼争房产，是完全自相矛盾的事实认定。既然《商品房买卖合同》是合法有效的合同，那么合同约定的价格就具有法律约束力，就不存在低于或高于市场价值的说法。况且，交行海南分行及一审法院也没有提供或调取任何有关2004年期间讼争房产市场价值的有效证据作为判断的依据。因此，一审法院认定该事实是完全没有证据证明的主观臆断；2、一审判决认定林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订《商品房买卖合同》没有告知作为抵押权人的交行海南分行属于故意隐瞒的情形，属于严重的认定事实错误。林荣耀、林余芳、王文作为买受人，在购买讼争房产时本身没有法定义务需要通知周昌公司的抵押权人，至于周昌公司作为出卖人是否尽到其义务，与林荣耀、林余芳、王文没有任何关联。林荣耀、林余芳、王文作为买受人，依法按照法律规定向房产管理部门办理了商品房备案登记，就是公开宣示自己购买讼争房产的行为，已经依法尽到了全部的合同义务；3、一审法院认定林荣耀、林余芳、王文不能充分证明自己已经向周昌公司支付了购房款228万，是严重的认定事实错误，明显丧失公正立场。在举证期限内，林荣耀、林余芳、王文向法庭提交了周昌公司盖章并且有其法定代表人签名的两份收据，明确载明周昌公司收到购房款228万元。这一证据，已经可以充分证明周昌公司收到了228万元购房款。对于周昌公司自己出具收据已经确认的事实，在没有任何其他相反证据的情形下，一审不能认定周昌公司没有收到款项。一审法院认为“通常情况下，大额资金交易一般通过银行转账支付”，但是也没有任何法律规定排除大额资金交易不能通过银行转账之外的方式交付，也不能认定本案的当事人就不能通过“非通常情况”进行交易，况且林荣耀、林余芳、王文选择何种支付方式，是根据当时周昌公司的要求而选择；4、一审法院认定上诉人“在周昌大厦具备办理正式权属手续的条件下却一直未办理过户手续，因此主张讼争房产归其所有缺乏事实依据”，是严重的认定事实错误。截至目前，没有任何证据证明周昌大厦已经具备办理正式权属手续的条件。事实上，由于周昌大厦项目存在诸多纠纷而产生了诸多历史遗留问题，林荣耀、林余芳、王文在一审期间前往海口市房管局了解，周昌大厦在海口市房管局尚没有建立房产档案，由该局的历史遗留问题办公室负责管理和处理遗留问题。另外，办理过户手续是周昌公司作为出卖人的义务，而非林荣耀、林余芳、王文作为买受人的义务。周昌公司未能按照合同约定向林荣耀、林余芳、王文办理过户手续，是侵害上诉人利益的违约行为；5、一审法院认定林荣耀、林余芳、王文对讼争房产进行了装修，但由于该房屋空置，因此不能证明上诉人已经实际占有涉案房屋，属于自相矛盾的认定事实错误。首先，林荣耀、林余芳、王文对讼争房产进行装修，必须是在能够占有房屋的情形下才能进行。其次，林荣耀、林余芳、王文在占有房屋并且进行装修后，是否使用房屋开展经营活动，均不影响林荣耀、林余芳、王文占有房屋这一客观事实的存在。二、一审判决认定林荣耀、林余芳、王文就讼争房产不享有排除强制执行的民事权益，属于严重的适用法律错误。首先，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订的《商品房买卖合同》是有效合同，并且林荣耀、林余芳、王文也已按照合同约定支付了全部的228万房款，也已经占有房屋并且进行了实际的装修，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，林荣耀、林余芳、王文具有排除强制执行的民事权益，一审法院认定林荣耀、林余芳、王文不具有排除强制执行的民事权益，属于严重的适用法律错误；其次，一审法院认为林荣耀、林余芳、王文没有代周昌公司向交行海南分行清偿贷款债务消灭抵押权的情形下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，认定林荣耀、林余芳、王文不具有排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。林荣耀、林余芳、王文购买讼争房产是在2004年12月，《中华人民共和国物权法》在2007年才生效，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，并没有要求只有在买受人代为清偿出卖债务消灭抵押权的情形下，人民法院不得查封扣押已经支付全部房款并且实际占用的房产。
交行海南分行答辩称，一、交行海南分行对周昌大厦土地使用权及地上建筑物享有抵押权益。2004年4月26日、9月13日，周昌公司分别与交行海南分行签订了两份《借款合同》和两份《抵押合同》，共向交行海南分行借款1300万元，周昌公司以周昌大厦土地使用权（海口市国用2003第006699号）及地上建筑物（周昌大厦）提供抵押。2004年5月21日、9月16日，交行海南分行在海口市国土局（以下简称市国土局）办理了抵押登记，并在取得他项权利证书后发放贷款共计1300万元。由于周昌公司到期未偿还贷款，交行海南分行于2006年向一审法院提起诉讼，一审法院于2006年6月6日作出（2006）海中法民二初字第8号民事判决：确认交行海南分行对贷款抵押项下的土地使用权及其地上建筑物（周昌大厦）享有优先受偿权。目前上述房产一直处于一审法院的查封中。二、交行海南分行有效抵押在前，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订《商品房买卖合同》在后，周昌公司在转让抵押财产时既未通知交行海南分行也未告知受让人，更未经交行海南分行同意；转让行为不能对抗交行海南分行的抵押。1、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（法释（2004）44号）第六十七条的规定，抵押物转让的通知义务人为周昌公司，周昌公司未履行通知义务，交行海南分行可以继续行使抵押权，转让行为不能对抗抵押权；2、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在司法实践中，通常会认为转让合同有效，如抵押人因抵押权人不同意而无法办理不动产过户登记，即构成履行不能，抵押人应向受让人承担违约责任。但受让人在抵押权已登记的情况不得主张善意取得。由于周昌公司转让抵押财产不仅未经交行海南分行同意，而且还通过与林荣耀、林余芳、王文约定以所谓现金形式支付购房价款，恶意规避商品房预售资金监管，上述转让行为不能对抗抵押权。三、林荣耀、林余芳、王文无权主张对讼争房产善意取得。受让人善意为不动产善意取得的要件。在善意取得中，受让的“善意”是受让人在受让财产时不知或不应知让与人为无处分权人，从而信赖其虚假的权利外观并进行交易的心理状态。在本案中，交行海南分行在海口市国土局办理对周昌大厦的抵押在先，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订《商品房买卖合同》在后，林荣耀、林余芳、王文称其不知所购房产已办理抵押登记，系属自己未尽到一般购房人合理审查的注意义务。结合讼争房产交易的价格、支付方式、收据开具和实际占用使用情况等各种反常的现象，该笔交易疑云重重，林荣耀、林余芳、王文不仅是怠于履行注意义务，更是明知不可为而为之，其所主张的善意取得讼争房产的主张不能成立。四、林荣耀、林余芳、王文和周昌公司恶意串通逃避商品房预售资金监管，逃废债务，转让行为无效。1、林荣耀、林余芳、王文和周昌公司恶意串通逃避商品房预售资金监管。根据2002年9月1日起施行的《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。而据林荣耀、林余芳、王文提供的《收据》和在之前的陈述，周昌公司要求原告现金支付228万元，银行转账支付剩余20万元，明显是为了恶意逃避商品房预售资金监管，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效；2、林荣耀、林余芳、王文和周昌公司恶意串通逃废交行海南分行债务。一是讼争房产交易价格明显低于市场价值。本案讼争房产位于海口市国贸大道，为黄金地段的商业地产。周昌大厦业主之一刘福于2003年2月28日一次性付款1423.8374万元购买周昌大厦一楼A-1，面积791.02平方米的铺面，每平方米价格在18000元。而所谓的林荣耀、林余芳、王文向周昌公司购买的周昌大厦第四层房产，面积2098.43平方米，每平方米价格仅为1182元，每平方米价格只有刘福购房价格的6.5%，完全无法用一、四层商铺正常的价差解释；二是购房价款支付真实性存疑。在可以通过银行转账支付的情况下，以现金支付多达228万元的购房价款，与交易习惯和社会常理明显不符。此外，就收据所称20万元转账款，林荣耀、林余芳、王文也未能提供相应转账凭证，是否支付以及支付对象均存疑；三是据了解，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司并不存在真实的买卖关系，而是以讼争房产抵偿此前双方民间借贷。上述行为严重损害交行海南分行的权益，也直接导致周昌大厦这一历史遗留问题久拖不决，一直无法充分实现其商业价值。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”合同无效，上述转让行为无效。五、林荣耀、林余芳、王文对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。1、林荣耀、林余芳、王文无法举证证明其已支付购房款；2、林荣耀、林余芳、王文从来没有占有使用过争议房产。一是一审法院的《执行裁定书》、《民事判决书》均已查明争议房产处于空置状态；二是林荣耀、林余芳、王文提供的2006年4月28日与海口大新兴装修工程有限公司（以下简称大新兴公司）签订的《室内装修工程施工承包合同》为无效合同；三是据了解，林荣耀、林余芳、王文从未缴纳过物业管理费。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定，林荣耀、林余芳、王文无权排除强制执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
周昌公司未到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见。
林荣耀、林余芳、王文向一审法院起诉请求：一、确认位讼争房产属归其所有；二、、责令周昌公司办理讼争房产的过户手续至林荣耀、林余芳、王文名下；三、停止对讼争房产的强制执行；四、本案的诉讼费用由交行海南分行及周昌公司承担。
一审法院认定的事实：2004年12月30日，林荣耀、林余芳、王文作为买受人与出卖人周昌公司签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：林荣耀、林余芳、王文向周昌公司购买位于海口市龙华区国贸路32号周昌大厦第四层4-A、4-B、4-C、4-D号商铺，建筑面积共2098.43平方米，每平方米1182元，合同总价款为248万元；周昌公司应在2005年5月30日前将经综合验收合格的商品房交付给林荣耀、林余芳、王文使用；周昌公司如逾期交房，在不超过30日的情况下，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，周昌公司按日向林荣耀、林余芳、王文支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，林荣耀、林余芳、王文有权解除合同；林荣耀、林余芳、王文要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，周昌公司按日向林荣耀、林余芳、王文支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，周昌公司应当书面通知林荣耀、林余芳、王文办理交付手续；双方进行验收交接时，周昌公司应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；周昌公司不出示证明文件或证明文件不齐全的，林荣耀、林余芳、王文有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由周昌公司承担；周昌公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，林荣耀、林余芳、王文有权要求周昌公司赔偿装饰、设备差价（按国家定额标准）；周昌公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由周昌公司提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由周昌公司向海口市房产局申请登记备案。合同签订后，双方在海口市房地产交易管理所办理了预售备案登记。2004年12月30日，周昌公司向林荣耀、林余芳、王文出具《收据》一份，内容为：“今收到王文、林荣耀、林余芳交来购买国贸大道32号周昌大厦第四层房产定金48万元（现钞）”；经手人许亚林在该收据上签名。2005年1月31日，周昌公司向林荣耀、林余芳、王文出具《收据》一份，内容为：“今收到王文、林荣耀、林余芳交来购买国贸大道32号周昌大厦第四层房款180万元（现钞），20万元转账到公司账户”；经手人许亚林在该收据上签名。2004年4月26日、9月13日，交行海南分行分别与周昌公司、许亚林签订编号为200407003的《借款合同》和编号200407004的《抵押合同》，以及编号为200407006的《借款合同》和编号为200407008的《抵押合同》。上述借款合同和抵押合同约定：周昌公司向交行海南分行借款1200万元、100万元，借款期限分别为2004年4月26日至2009年4月25日、2004年9月13日至2006年9月13日，以周昌大厦土地使用权（海口市国用2003第006699号）及地上建筑物（周昌大厦）提供抵押。2004年5月21日、9月16日，交行海南分行在市国土局办理抵押登记，土地他项权利证明书编号：海口市他项（2004）字第0145号、0070号。交行海南分行在取得他项权证后向周昌公司发放贷款共计1300万元。由于周昌公司未按时偿还贷款，交行海南分行向一审法院申请诉前保全，该院于2006年1月17日作出民事裁定：查封周昌公司位于海口市金茂区4877.16平方米的土地使用权及地上建筑物［土地证号为海口市国用（2003）第0066**号］等财产。交行海南分行于2006年1月18日向一审法院提起诉讼，一审法院于2006年6月6日就交行海南分行诉周昌公司、许亚林抵押借款合同纠纷一案作出（2006）海中法民二初字第8号民事判决，判令周昌公司自判决发生法律效力之日起10日内向交行海南分行偿还借款12890726.14万元及利息；交行海南分行对海口市国用2003第006699号土地使用证项下的土地使用权及其地上建筑物（周昌大厦）享有优先受偿权；许亚林对上述债务承担连带责任。上述判决生效后，周昌公司，许亚林未自动履行。交行海南分行向一审法院申请强制执行。
在执行过程中，一审法院于2011年5月5日作出（2009）海中法执字第124-2号执行裁定，查封周昌公司名下的位于海口市金贸区4877.16平方米的土地使用权及地上建筑物［证号为海口市国用（2003）第006699号，地号为02-01-06-13］及位于海口市人民大道21号周昌公寓2B、2C2、2F、4C1、7B房及海口市金贸区周昌大厦B20、A19、2E、D1、D2、D3、D4房。一审法院于2013年5月3日作出（2013）海中法执字第281号执行裁定，继续查封周昌公司名下的位于海口市金贸区4877.16平方米的土地使用权及地上建筑物［证号为海口市国用（2003）第006699号，地号为02-01-06-13］及位于海口市人民大道21号周昌公寓2C2、4C1、7B房及海口市金贸区周昌大厦B20、A19、2E、D1、D2、D3、D4房。2013年7月，房产管理部门就周昌大厦房产新办理了8个房产证，房产所有权人为周昌公司，证号分别是海口市房权证海房证字第××、ＨＫ××70、HKYL385372、ＨＫ××74、HKYL385375、ＨＫ××76、HKYL385377、ＨＫ××78号。根据交行海南分行的申请，一审法院于2013年8月1日作出（2013）海中法执字第282-2号执行裁定，查封了周昌公司名下的位于海口市金贸区周昌大厦的上述已办理房产证的房产，并于2014年4月16日在《海南日报》刊登征询异议公告，拟处置周昌大厦第四层房产（证号：海口市房权证海房字第××号，建筑面积为2066.69平方米）。林荣耀、林余芳、王文得知后，向一审法院提出异议。一审法院于2014年6月23日作出（2014）海中法执异字第18号《执行裁定书》，裁定驳回案外人林荣耀、林余芳、王文的异议。林荣耀、林余芳、王文遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院另查明：2003年8月，周昌公司出售并办理预售备案的周昌大厦一楼A-1商铺（建筑面积791.02平方米）价格为每平方米18000元。在庭审中，王文称其购买的周昌大厦因未经过消防验收而不能正常使用，但对此没有提供证据。在执行查封期间，周昌大厦第四层房产处于空置状态。
一审法院认为，本案双方争议的焦点问题为：（一）林荣耀、林余芳、王文是否享有讼争房产的真实权属；（二）林荣耀、林余芳、王文就讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于林荣耀、林余芳、王文是否享有讼争房产的真实权属问题。第一，对于林荣耀、林余芳、王文与周昌公司于2004年12月30日签订的《商品房买卖合同》，其主体适格、内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。第二，对于林荣耀、林余芳、王文与周昌公司在签订和履行上述合同过程中是否存在过失的情形。根据本案查明的事实，周昌大厦作为海口市国贸大道黄金地段的商业用房，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订商品房买卖合同约定购买讼争房产每平方米价格仅为1182元，该约定价格明显低于市场价值，完全不符合2003年周昌大厦的实际交易价格。况且，在林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订《商品房买卖合同》之前，周昌公司已将周昌大厦的土地使用权及其地上建筑物进行了贷款抵押并办理了他项权登记，而周昌公司与林荣耀、林余芳、王文转让抵押财产的行为均没有告知或经交行海南分行同意，属于故意隐瞒的情形，存在明显过失。林荣耀、林余芳、王文称其不知所购房产已办理贷款抵押登记，系属自己未尽到一般购房人合理审查的注意义务。故林荣耀、林余芳、王文提出其属于善意取得争议房屋的主张不成立，应不予采纳。第三，对于林荣耀、林余芳、王文是否已实际支付购房款问题。通常情况下，大额资金的交易一般通过银行转账支付。而林荣耀、林余芳、王文以所谓现金形式支付购房价款，存在有意规避贷款银行对回款资金的监管，故林荣耀、林余芳、王文在没有提供证据对其支付款项的合法来源进行印证的情况下，仅提供了两份收据不能充分证明其已履行了向周昌公司支付购房价款228万元的事实。第四，对于林荣耀、林余芳、王文是否已实际占有使用涉案房屋的问题，林荣耀、林余芳、王文提供的相片只能证明该房屋属于空置状态，不能证明林荣耀、林余芳、王文实际占有使用的事实。况且，根据《商品房买卖合同》的约定，周昌公司应当书面通知林荣耀、林余芳、王文办理交付手续，双方进行验收交接时应签署房屋交接单。但林荣耀、林余芳、王文在本案中，既没有提供周昌公司已向其交房的相关证据，也没有证据证明其已实际占有使用涉案争议房屋。虽然林荣耀、林余芳、王文与周昌公司在《商品房买卖合同》签订后办理了预售备案登记，但在周昌大厦具备办理正式权属手续的条件下却一直未办理过户手续。因此，林荣耀、林余芳、王文诉请要求确认讼争房产归其所有的主张缺乏事实依据，应不予采纳。关于林荣耀、林余芳、王文就讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。第一，周昌大厦系周昌公司开发的房地产项目，本案讼争房产及其土地使用权现登记在周昌公司名下，周昌公司是讼争房产的所有权人。虽然周昌公司与林荣耀、林余芳、王文签订了讼争房产的《商品房买卖合同》，但因林荣耀、林余芳、王文不能举证证明其已完全履行了合同约定的全部义务并实际占用使用该房屋，即林荣耀、林余芳、王文不能证明其享有讼争房产的真实权属。第二，林荣耀、林余芳、王文在没有代为周昌公司清偿贷款债务消灭抵押权的情况下，要求继续履行合同办理争议房屋过户手续的主张，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，应不予支持。第三，由于周昌公司在与林荣耀、林余芳、王文签订《商品房买卖合同》之前，已将包括讼争房产在内所在的土地使用权及地上建筑物向交行海南分行抵押贷款，并办理了他项权证；且经生效的（2006）海中法民二初字第8号民事判决确认交行海南分行对海口市国用（2003）第006699号土地使用证项下的土地使用权及其地上建筑物（周昌大厦）享有优先受偿权。根据物权优先于债权的原则，林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订的商品房买卖合同属于债权债务关系，不能对抗也不足以排除交行海南分行申请强制执行的抵押物权的优先受偿权。因此，一审法院于2014年6月23日作出的（2014）海中法执异字第18号执行裁定，驳回林荣耀、林余芳、王文提出的案外人执行异议是正确的。林荣耀、林余芳、王文诉请要求停止执行讼争房产的主张缺乏事实和法律依据，应不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决驳回林荣耀、林余芳、王文的诉讼请求。本案案件受理费100元由林荣耀、林余芳、王文负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同，本院予以确认。
本院认为：本案系案外人林荣耀、林余芳、王文在交行海南
分行与周昌公司借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的即讼争房产提起的执行异议之诉。林荣耀、林余芳、王文请求排除强制执行的理由为其作为买受人与周昌公司签订《商品房买卖合同》购买了讼争房产并已实际占有使用该房产。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该条规定，案外人执行异议之诉的审查范围包括案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及确认案外人是否享有对执行标的的真实权属。林荣耀、林余芳、王文请求责令周昌公司为其办理讼争房屋过户手续的主张不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予审查。
根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：1、林荣耀、林余芳、王文请求确认讼争房产的所有权归其所有是否有事实与法律依据；2、林荣耀、林余芳、王文对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于林荣耀、林余芳、王文请求确认讼争房产的所有权归其所有是否有事实与法律依据的问题。
林荣耀、林余芳、王文与周昌公司于2004年12月30日签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定购买周昌大厦第四层4-A、4-B、4-C、4-D号房产，而在该合同签订之前，周昌公司已将周昌大厦的土地使用权及其地上建筑物进行了贷款抵押并办理了他项权登记。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条规定了抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。据双方当事人所提供的证据及在庭审过程中所查明的事实，现有证据不能证明周昌公司在转让讼争房产时已经通知过抵押权人即交行海南分行，故讼争房产的转让行为无效。至于在此情况下是否影响《商品房买卖合同》效力的问题。本院认为，物权转让行为无效，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。林荣耀、林余芳、王文与周昌公司签订的《商品买卖合同》作为讼争房产所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该讼争房产所有权转让的物权变动行为。上述法律规定中关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动的原因行为。因此，本案中，讼争房产的转让行为不能成就并不影响《商品房买卖合同》的效力。综上，讼争房产的物权转让行为无效，林荣耀、林余芳、王文请求确认讼争房产的所有权归其所有没有事实与法律依据。
二、关于林荣耀、林余芳、王文对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
本院认为，林荣耀、林余芳、王文对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：
首先，林荣耀、林余芳、王文未能提供充分的证据证明其已按《商品房买卖合同》的约定履行了全部付款义务。林荣耀、林余芳、王文提供了两份收据以证明其通过现金支付了228万元房款，但并没有其他相应的证据对其支付的款项现金来源进行证明，且由于周昌公司未出庭也未提供书面陈述意见，无法对该事实进行核实，林荣耀、林余芳、王文提供的两份收据不足以证明其通过现金支付了228万元的房款；另，针对20万元转账支付房款的事实，林荣耀、林余芳、王文也仅提供了收据予以证明，未能提供银行转账凭据或银行流水单等证据，林荣耀、林余芳、王文提供的证据亦不足以证明其以转账方式支付了20万元房款的事实。综上，从证据的证明力角度分析，林荣耀、林余芳、王文提供的两张收据不足以证明其已按合同约定履行了全部付款义务。
其次，现有证据不能证明林荣耀、林余芳、王文已实际占有使用讼争房产。经本院现场查看讼争房产，讼争房产目前属于空置状态。虽然林荣耀、林余芳、王文提供了其与大新兴公司的《室内装饰装修工程施工承包合同》、《装修工程预算书》及相关的收据等证据证明其对讼争房产装修的情况，从上述的证据内容看，首先，大新兴公司于2000年1月21日已被吊销了营业执照，而林荣耀、林余芳、王文与大新兴公司《室内装饰装修工程施工承包合同》的签订时间为2006年4月28日，签订合同时大新兴公司已丧失了生产经营权，该合同的真实性无法确认；其次，林荣耀、林余芳、王文提供了三张收据证明其通过现金支付了195.6万元装修费用，但却未能提供银行取款凭证等证明现金的来源，亦没有其他证据予以辅证。上述证据不足以证明林荣耀、林余芳、王文对讼争房产的实际装修投入情况。故从现有证据来分析，不能确认林荣耀、林余芳、王文已实际占有使用讼争房产。
第三，虽然林荣耀、林余芳、王文已就讼争房产进行预售备案登记，但预售备案登记不具有物权登记的效力，且如前所述，讼争房产的物权转让行为无效，因此即使在林荣耀、林余芳、王文已按《商品房买卖合同》履行了全部付款义务并已实际占有使用讼争房产的情况下，其仍无法享有对讼争房产的期待物权。林荣耀、林余芳、王文基于与周昌公司签订的《商品房买卖合同》仅享有对周昌公司的债权请求权；而周昌公司在与林荣耀、林余芳、王文签订《商品房买卖合同》之前，已将包括讼争房产在内的土地使用权及地上建筑物向交行海南分行抵押贷款，并办理了他项权证；且经一审法院判决生效的（2006）海中法民二初字第8号民事判决确认交行海南分行对讼争房产所在的土地使用权［土地证号：海口市国用（2003）第0066**号］及其地上建筑物（周昌大厦）享有优先受偿权。根据物权优先于债权的原则，该债权请求权不能对抗交行海南分行对讼争房产的优先受偿权。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”交行海南分行对讼争房产享有优先受偿权，本院对林荣耀、林余芳、王文提出排除对讼争房产强制执行的诉求不予支持。
综上所述，本院认为，林荣耀、林余芳、王文请求确认讼争房产归其所有的上诉请求没有事实与法律依据，其对讼争房产亦不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决驳回林荣耀、林余芳、王文的诉讼请求正确，应予维持。林荣耀、林余芳、王文上诉请求撤销该判决的理由，不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由林荣耀、林余芳、王文负担。
本判决为终审判决。
审判长 林秋婷
审判员 汪忠学
审判员 夏伟伟
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二〇一六年八月二十二日
书记员 徐欣瑞
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院
经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。