湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3064号原告：周延本，男，汉族，1968年11月27日出生。委托诉讼代理人：向卓云（特别授权），湖南世勤律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告周延本诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告周延本委托诉讼代理人向卓云、被告大汉置业委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周延本向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至交房之日延期交房违约金68409.75元（按支付房屋的价款为基础，按日万分之二计算，违约金暂计至2018年7月16日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年1月30日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以335671元的价格购买被告开发建设的大汉龙城兴龙府8栋606号房屋一套，面积126.05平米。该购房合同对该房屋总价款、支付方式、交付期限及条件、房屋交接及违约责任作了如下约定：1、合同第四条第1款约定：“该商品房单价为每平米2663元，总金额335671元。”；2、合同第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，按照国家的地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收及合格并在当地建设产管部门备案取得《竣工验收备案表》”；3、合同第十二条约定：“逾期超过60日.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按约定共支付了购房款335671元，并并缴纳了担保费、预告费、预低费2618元，及物业专项维修资金6713元，契税6713.42元。但岂今为止，被告未将房屋依法定和约定条件交付原告，根据合同约定，被告应向原告支付延期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请人民法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告大汉置业辩称：1、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《补充协议》第三条第二款约定，被答辩人未缴清有关税费、维修基金等，答辩人有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房不承担违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。2、答辩人所售的房屋已经符合了交房条件，且答辩人已经履行了合同义务，不应当承担逾期交房违约责任。答辩人出售的房屋在2013年12月14日竣工验收合格，符合双方在《补充协议》第三条第三款第三段中约定的交房条件即分栋验收合格。答辩人于2013年12月21日通过邮寄信函的方式向被答辩人发出了交房通知，且于2013年12月24日在《边城晚报》上刊登交房公告，通知包括被答辩人在内的业主办理房屋交接手续。《补充协议》第三条第三款第二段中约定，被答辩人自答辩人通知之日起1个月内未办理房屋交接手续的，视为房屋已经交付。因此，答辩人已经履行了房屋交付义务，不应当承担逾期交房违约责任。3、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的逾期交房违约金过高，请求人民法院酌情予以减少。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《住房公积金借款合同》、个人住房贷款凭证、销售不动产统一发票、收款收据，完税证明，被告对以上证据均无异议，对被告提交的营业执照、《补充协议》工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表邮寄清单、边城晚报，原告质证对真实性无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年1月30日签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0104号。合同约定：原告购买被告的第8幢6层606号商品房，房屋总价款335671元，合同签订后付房款75671元，通过公积金贷款260000元；原告自行向房屋专项维修基金管理部门缴存；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致得以补充协议为准。合同签订后原告付清了全部购房款335671元，并缴纳了担保费、预告费等2618元，维修基金6713元、契税6713.42元。原告至今未收房。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区8号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告在合同约定的期限内未将符合约定交房条件的房屋交付给原告，违反了合同约定，应当承担延期交房违约责任。本案涉案的房屋于2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，现已达到原、被告双方交房的条件，被告逾期交房的时间应计算至2016年6月16日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告交房的时间的最后期限是2013年12月31日，即被告在2014年1月1日就存在了逾期交房的违约行为。现原告自愿主张要求被告支付自2015年10月1日起支付违约金的诉讼请求本院予以支持;原、被告双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日的，由被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二作为违约金，被告抗辩提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。经计算，被告应付违约金共计8693.88元{335671元×0.0001×259天（2015年10月1日至2016年6月16日）}，大汉置业认为原告没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；大汉置业在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明通知交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，大汉置业用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；住房维修基金的权利人并非大汉置业，其不能用他人的权利来免除自己的义务，故大汉置业在本案中并不享有先履行抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司在判决生效后十日内支付原告周延本延期交房违约金8693.88元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，依法减半收取755元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  欧 燕二〇一八年八月十三日代理书记员  何晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。