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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1285号
上诉人（原审被告）：广州市德骞实业有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路南二街18号六楼北侧。
法定代表人：陈昶，总经理。
委托代理人：袁铮，广东南日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马树浩，住广州市。
原审被告：广州市志联房地产开发有限公司，住所地：广州市东川路2号东川大厦3楼。
法定代表人：林护国。
委托代理人：王弋飞，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：奚桢，广东南国德赛律师事务所律师。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区猎德大道68号民生银行大厦。
法定代表人：邱尚启，行长。
委托代理人：王林辉，系该公司职员。
上诉人广州市德骞实业有限公司（下简称德骞公司）因与被上诉人马树浩、原审被告广州市志联房地产开发有限公司（下简称志联公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司广州分行（下简称中国民生银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月5日，马树浩（丙方）与志联公司（甲方）、德骞公司（乙方）签订《协议》。其主要内容为：一、甲方开发的广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目A栋502房为乙方权属房屋，甲方须于2012年3月26日前完备销售网签手续。丙方对现在未能网签的情况已明确并无异议，若发生未能办理网签及产权转让的事宜，由丙方与甲方协商解决，乙方不承担由此产生的一切经济或法律责任；二、房价2383052元，丙方在三个月内分三次付清；三、具体付款�间为：2012年3月8日支付300000元；2012年4月20日支付700000元；2012
年5月30日支付1383052元，丙方可在支付第一、二期房款1000000元后，先行办理收楼手续；……五、如因甲方的责任未能按约定在2012年3月26日前完备收楼网签手续，导致丙方无法按时进行房屋交易的网签手续，进而未能按期支付第三期房款给乙方，则由甲方承担自逾期日（2012年3月26日）起至办理房屋交易网签手续之日止的逾期滞纳金。
《协议》签订后，马树浩支付了购房款1000000元。
2012年5月3日，东湖售楼部向德骞公司出具《报告》，其主要内容为：客户马树浩于2012年5月5日前往物管部办理东湖凯柏轩502单元的收楼手续。德骞公司在报告签署“同意收楼”，并加盖了公章。
2010年3月22日，志联公司、德骞公司向东湖售楼部共同发出《通知》，其主要内容为：下表所列房屋为广州市德骞实业有限公司所属房�，销售价格必须按我司通知为准，经批准方可售出。表格所列的房屋中包括502房。
根据查册时间为2013年7月10日的《房地产登记薄查册表》记载，涉案房屋抵押权利人为中国民生银行广州分行。
马树浩于2013年7月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：志联公司、德骞公司为马树浩办妥广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目A栋502房的产权证。
志联公司在原审中答辩称：根据志联公司与德骞公司的内部约定，涉诉房产权归属德骞公司，且协议的签署是由当时志联公司的总经理林志云一手操办，并未经志联公司的股东会通过，也未通知股东，马树浩已付的房款也未支付至志联公司的账户，故买卖事实需由德骞公司确认。志联公司同意德骞公司买卖的事实，不能办证是因为涉案房屋作为回迁房担保面积被锁定。
德骞公司在原审中答辩称：涉诉房屋由志联公司开发，房屋过户及相关手续应由志联公司办理。确认我司将502房出售给马树浩，并收到马树浩房款1000000元。
中国民生银行广州分行在原审中述称：马树浩的诉讼请求与我方无关。现涉诉房屋抵押登记在我方名下，但志联公司已经清偿对我方的债务，我方同意配合涂销抵押，但该房是回迁担保面积，现由房管部门锁定。
原审庭审中，马树浩与志联公司均确认《协议》中志联公司方签名人林志云当时在志联公司担任总经理。马树浩与德骞公司均确认马树浩已于2012年6月18日收楼。马树浩还提交了在涉案房屋发生的水、电费支付凭据，以证明马树浩已收楼并在使用中。
原审法院认为：马树浩与志联公司、德骞公司于2012年3月5日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。各方均应依约履行。马树浩已经按约支付两期楼�，关于第三期楼款虽有约定支付时间，但同时也约定，如因甲方原因，无法按时进行房屋交易的网签手续，进而未能按期支付第三期房款给乙方，该责任应由甲方承担，由于第三期房款未付的责任由谁承担，不在本案调处范围，故志联公司、德骞公司仍应按约协助马树浩办理产权登记在马树浩名下的手续。中国民生银行广州分行陈述，在马树浩办理产权证时，同意对涉案房屋涂销抵押，予以照准。至于在马树浩与志联公司、德骞公司签订的《协议》中，志联公司由林志云个人签名能否代表志联公司的问题，因林志云为志联公司的总经理，其签名之后，马树浩支付房款由志联公司具名开出收款收据，在庭审中，志联公司也同意买卖的事实，且涉案房屋已交付马树浩，故该合同应确认为三方的真实意思表示。另，志联公司及中国民生银行广州分行主张涉案房屋为回迁房保证面积的问题，因马树浩与志联公司、德骞公司签订协议时，均已明知该房屋的性质，且志联公司、德骞公司向东湖售楼部发出的通知，也明确该房屋是用作出售的，即志联公司、德骞公司已将涉案房屋排除在回迁安置房之外，且也没有举证证明具体需要安排哪位回迁房，故对该主张不予采信。最后，关于案件受理费问题，因马树浩与志联公司、德骞公司三方约定，若发生未能办理网签及产权转让的事宜，由马树浩与志联公司协商解决，德骞公司不承担由此产生的一切经济或法律责任，故本案受理费及保全费用应由志联公司承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，于2014年1月2日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，中国民生银行股份有限公司广州分行与广州市志联房地产开发有限公司共�前往房管部门办理广州市东湖路136号502房（合同地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目A栋502房）的涂销抵押登记手续；二、广州市志联房地产开发有限公司、广州市德骞实业有限公司在办妥上述涂销抵押登记手续之日起十日内，协同马树浩前往房管部门办理广州市东湖路136号502房（合同地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目A栋502房）登记过户在马树浩名下的手续。本案诉讼费25864元、保全费5000元，由广州市志联房地产开发有限公司负担。
判后，德骞公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、马树浩对于产权不能办理过户的情况知悉，一审判决对此未予查明。德骞公司、马树浩以及志联公司签署的《协议》第一条已经明确对于网签的情况、产权情况马树浩是知悉的，并且已经明确网签以及产权转让的事宜产生所有的责任，不由德骞公司承担。马树浩�然对于房产的实际情况知悉，应当自行承担不能办理产权证明的责任和后果；二、对于马树浩的违约情况，一审判决未予查明。马树浩逾期交付房款，违约在先，鉴于此，马树浩应当承担相应的违约责任，其诉讼请求没有依据，应当予以驳回。马树浩未按照合同约定在2012年5月30日前支付第三笔款项1383052元，至今仍未支付。按照《协议》第三条的约定，德骞公司有权解除合同，并且收回房屋。德骞公司将另行提起诉讼，追究马树浩的违约责任；三、马树浩应当承担付款责任在前，一审判决严重违反合同法的相关规定，人为地割裂同一法律关系，属于适用法律错误。马树浩购买涉案房屋，其应负的义务就是支付房屋价款，但实际情况是，马树浩仅仅支付了部分款项，对于60％左右的后期房款没有支付，且已经实际占有房屋。在这样的情形下，马树浩仍然要求房产过户�但是对于其应当承担的房款却只字不提。德骞公司在原审庭审过程中已经要求马树浩继续支付房款，否则将解除合同，追究其违约责任。但是马树浩却对德骞公司的要求置之不理，强行要求法院判决过户。支付房款和房屋过户是对等的，只有在已经支付全部房款的前提下，德骞公司才有协助过户的义务。综上，德骞公司上诉请求撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1926号民事判决，改判驳回马树浩的全部诉讼请求，并判令本案一审和二审诉讼费由马树浩承担。
被上诉人马树浩答辩称：不同意德骞公司的上诉请求，请求维持原审判决，并判令诉讼费用由德骞公司承担，具体理由按一审时的陈述。德骞公司称马树浩对其支付第三期房款的要求置之不理，与事实不符。
原审被告志联公司述称：德骞公司的上诉请求与我方无关，我司不发表意见。根据我�与德骞公司之间的约定，涉诉房产归属德骞公司，房产是否应该过户给马树浩，跟我司无关。
原审第三人中国民生银行广州分行述称：德骞公司的上诉与我方无关，我方不发表意见。
二审过程中，马树浩向本院提交广州市房地产交易登记中心出具的穗房交登（业务）（2014）02115号《购房资格证明》，以证明其在2014年4月29日的查询时点具备本市住房区域内住房购买资格。马树浩并向本院确认，其同意在德骞公司协助其办理涉案房屋过户手续时将剩余房款1383052元一次性支付。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：德骞公司与志联公司共同作为出卖人与马树浩签订《协议》，约定将涉案房屋出卖给马树浩，德骞公司并在原审中确认已实际收取房款1000000元，且马树浩已实际入住，涉案房屋登记抵押权人中国民生银行广州分行亦表示同意配�涂销抵押，德骞公司并未充分举证证明涉案房屋办理产权登记手续存在法律障碍或事实障碍，故原审判决支持马树浩要求德骞公司与志联公司为其办妥涉案房屋登记过户手续的诉请并无不当，应予维持。因三方签订的《协议》第五条约定如因志联公司的原因未能在2012年3月26日前完备销售网签手续，导致马树浩未能按期支付第三期房款给德骞公司，则由志联公司承担相应的责任，其中并未约定如马树浩逾期支付第三期房款则德骞公司有权拒绝履行协助办理登记过户手续义务，故即使马树浩未在《协议》约定期限内履行支付第三期房款的义务，其中的逾期付款责任也应当由各方另寻法律途径解决，德骞公司与志联公司作为出卖人仍应当履行将涉案房屋登记过户到马树浩名下的义务。而且，马树浩在二审过程中明确表示同意在办理登记过户手续时一次性支付剩余房款。因此，德骞公司以马树浩未支付第三期房款构成违约为由上诉认为其无需履行协助马树浩办理涉案房屋登记过户手续的义务，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，德骞公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。鉴于马树浩在二审过程中自愿表示同意一次性支付剩余房款，故本院据实对此予以加判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1926号民事判决；
二、在广州市东湖路136号502房（合同地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目A栋502房）登记过户手续办理完毕之日，马树浩向广州市德骞实业有限公司一次性支付剩余房款1383052元。
本案二审案件受理费25864元，由上诉人广州市德骞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月八日
书记员 杨银桃