上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第12164号
原告上海振龙房地产开发有限公司。
法定代表人周国强。
委托代理人顾卫平。
委托代理人郭会梅。
被告周杨。
被告周鼎康。
原告上海振龙房地产开发有限公司（以下简称振龙公司）诉被告周杨、周鼎康商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾卫平、郭会梅到庭参加了诉讼，两被告经本院公告传唤未到庭应诉，本案作缺席审理，现已审理终结。
原告上海振龙房地产开发有限公司诉称，2011年8月1日，作为父子关系的两被告与原告振龙公司签订《商品房预售合同》，两被告向原告振龙公司购买位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并且被告周杨向上海银行股份有限公司浦东分行（以下简称上海银行）成功申请个人住房商业贷款。2011年8月31日，由上海银行、周杨及振龙公司等签署的《个人住房借款担保合同》约定，周杨购买原告振龙公司的预售商品房的，原告振龙公司为上述担保合同项下被告周杨的项目提供阶段连带责任担保。2011年12月6日，上海银行向被告周杨发放贷款人民币193万元，但被告周杨自2012年12月20日开始不再归还贷款。后上海银行向法院起诉两被告及振龙公司，2014年9月1日，法院作出（2014）浦民六（商）初字第8049号判决，判决周杨与振龙公司承担连带责任归还上海银行贷款本息及律师费、保全费等各项费用，2015年3月20日，原告振龙公司已按判决向上海银行支付2，093，050.42元，其中贷款本息2，024，085.92元、律师费52，000元、案件受理费11，964.50元、保全费5，000元。根据原告振龙公司与两被告签署的《商品房预售合同》附件一的约定，因被告周杨、周鼎康延迟归还上海银行的贷款从而导致原告振龙公司履行担保责任的，原告振龙公司有权解除上述预售合同，收回房屋并且两被告应当向原告振龙公司支付与原告振龙公司所承担的担保责任的款项相当的违约金。故原告振龙公司起诉解除原告振龙公司与两被告于2011年8月1日签订的《商品房预售合同》；判令两被告返还系争房屋；判令两被告协助原告振龙公司撤销系争房屋的预告登记；判令两被告支付违约金501，600元。
被告周杨、周鼎康未进行答辩。
经审理查明，2011年8月1日，原告振龙公司与两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告向原告振龙公司购买系争房屋，总房价款为277万元；原告振龙公司定于2012年5月31日前将房屋交付两被告；在原告振龙公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30天内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证等。《附件一付款方式和付款期限》约定两被告于2011年8月1日与原告振龙公司签约，并付首付房款84万元；两被告于2011年8月8日前支付首付款为全部房价款的30.32%，计84万元，两被告在签订本合同前支付给原告振龙公司定金2万元；其余款项193万元，由两被告向银行申请贷款支付；两被告于履行与银行的按揭贷款合同过程中因迟延归还银行贷款，导致银行追究原告的担保责任，并划扣原告振龙公司款项的，两被告应向原告振龙公司支付所划扣金额1倍的违约金，原告振龙公司有权解除本合同，并将两被告所购房屋予以转卖，或者，原告振龙公司亦有权不解除合同，并申请拍卖两被告所购买房屋，以拍卖所得款项清偿原告振龙公司被划扣的款项及两被告应支付给原告的违约金。
2011年8月31日，被告周杨为购买系争房屋，向上海银行申请个人住房商业性贷款。被告周杨作为主借款人、被告周鼎康作为抵押物共有人与上海银行、原告振龙公司签订的《个人住房借款担保合同》约定，被告周杨为借款人，向上海银行借款193万元，借款期限为30年，自2011年9月10日至2041年9月10日止；原告振龙公司为本合同项下的全部债务提供阶段性连带保证担保；两被告共同将系争房屋作为抵押物，为上述借款合同项下的债务的履行提供抵押担保等。
上述合同签订后，两被告于2012年6月左右向两被告交付了系争房屋，两被告就系争房屋办理了上海市房地产预告登记，系争房屋的预购房屋权利人登记为两被告。上海银行于2011年12月6日依约向被告周杨发放了贷款193万元，该款并已支付给原告振龙公司。被告周杨自2012年12月20日起未按期履行向上海银行的还款义务。
2013年5月，上海市房地产登记部门向原告振龙公司出具了《上海市房地产权证》。
因周杨未能按约向上海银行归还贷款，2014年7月9日，上海银行以金融借款合同纠纷案向本院起诉被告周杨、周鼎康和振龙公司。本院于2014年9月1日作出的（2014）浦民六（商）初字第8049号民事判决书判决：一、周杨归还上海银行借款本金1，868，720.07元；二、周杨支付上海银行截止2014年8月25日的利息86，320.43元、逾期利息14，660.75元，合计100，981.18元；三、周杨支付上海银行自2014年8月26日至实际清偿日止的利息、逾期利息（按《个人住房借款担保合同》约定及中国人民银行规定计算）；四、周杨给付原告律师费52，000元；五、振龙公司对周杨上述第一至四项付款义务承担连带清偿责任，振龙公司承担保证责任后有权向周杨追偿；案件受理费23，929元，减半收取计11，964.50元、财产保全费5，000元，两项合计16，964.50元，由周杨、振龙公司负担。
上述案件生效后，振龙公司于2015年3月20日已向上海银行支付2，093，050.42元（其中贷款本息2，024，085.92元、律师费52，000元、案件受理费11，964.50元、保全费5，000元）。
现原告振龙公司起诉来院。
证明上述事实的证据有：上海市商品房预售合同、个人住房借款担保合同、民事判决书、中国建设银行单位客户专用回单及上海银行出具的证明，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现在合同履行过程中，因两被告在履行与银行的按揭贷款合同过程中迟延归还银行贷款，导致银行追究原告振龙公司的担保责任，且原告振龙公司也已经履行了全部的担保义务，为此，原告振龙公司有权依照合同约定解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，即两被告理应向原告振龙公司返还系争房屋，同时，原告振龙公司在收取房屋后应当向两被告返还购房款277万元。因系争房屋已经办理预告登记，故原告振龙公司要求两被告协助办理系争房屋的预告登记的撤销手续，本院亦应予支持。双方签订的合同中还约定，在原告振龙公司为两被告承担担保责任后，两被告应向原告振龙公司支付所划扣金额1倍的违约金，现原告振龙公司对外承担的担保责任为2，093，050.42元，并自愿以501，600元主张违约金，低于上述合同约定的计算金额，于法无悖，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海振龙房地产开发有限公司与被告周杨、周鼎康于2011年8月1日签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告周杨、周鼎康于本判决生效之日起十五日内返还原告上海振龙房地产开发有限公司位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告周杨、周鼎康于本判决生效之日起十五日内协助原告上海振龙房地产开发有限公司撤销位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室的登记的预购房屋权利人为周杨、周鼎康的预告登记手续；
四、被告周杨、周鼎康于本判决生效之日起十五日内支付原告上海振龙房地产开发有限公司违约金501，600元；
五、原告上海振龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告周杨、周鼎康购房款277万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，816元，保全费5，000元，两项合计13，816元，由被告周杨、周鼎康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。