新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终999号上诉人（原审原告）：石河子天筑物业服务有限公司。住所地：石河子市北五路21小区危改房西南拐角楼*层。法定代表人：才建新，该公司经理。委托诉讼代理人：韩秋林，石河子市西环法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：丁风才，男，1946年2月2日出生，住石河子市北泉镇。上诉人（原审被告）：蔡淑兰（丁风才之妻），女，1951年9月8日出生，住石河子市北泉镇。委托诉讼代理人：丁风才，男，1946年2月2日出生，住石河子市北泉镇。上诉人石河子天筑物业服务有限公司（以下简称天筑物业公司）因与上诉人丁风才、蔡淑兰物业服务合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天筑物业公司的委托诉讼代理人韩秋林、上诉人丁风才并作为上诉人蔡淑兰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天筑物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判丁风才、蔡淑兰支付上诉人代缴电费1023.1元；二、撤销一审判决第三项，改判丁风才、蔡淑兰支付拖欠水费484.1元。三、由丁风才、蔡淑兰承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定事实错误。上诉人与丁风才、蔡淑兰2010年10月23日签订的《前期物业服务协议》约定，电费的收取由上诉人代丁风才、蔡淑兰向石总场电管部门缴纳。楼道照明用电，是住户在居住中的实际消费，在每个住户单元中设立有独立的电表，上诉人己将住户的公摊电费度数作为计量标准进行了收取和缴纳。2015年1月前，包括丁风才、蔡淑兰在内的小区所有住户都缴纳了楼道照明用电单元的公摊费用。现上诉人主张丁风才、蔡淑兰交纳2015年1月至2016年10月31日的公摊电费有事实依据。上诉人按每套住宅每月收取18元的物业费并不包含公摊电费。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第七条第二项规定，楼道照明用电属于物业服务收费的价格构成因素,该管理办法自2016年9月1日执行。之前，所有的物业公司执行的是新计法规531号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》。该办法第七条综合服务费的价格构成因素中，并没有对楼道照明用电所需费用为物业服务收费价格构成的明确规定。因此，上诉人按照原有规定代收丁风才、蔡淑兰应缴的公摊电费，没有任何违法、违规之处。原审法院背离客观事实作出的错误判决，应予纠正。二、原审法院认定水井是小区公用设备设施错误，判决上诉人无权代收水费应予纠正。石河子市鲁新房地产开发有限公司（以下简称鲁新房产公司）2002年开发北泉镇北泉花园住宅小区时，该小区不具备供水条件。为解决居民小区的生活用水问题，由鲁新房产公司按照规划设计要求，在北泉花园南门处投资新建了专门为小区居民供应生活用水及绿化用水的自备水井房及附属的设施设备，其建造成本费用未摊入该小区住房销售价格成本，其产权属于鲁新房产公司。鲁新房产公司2008年将权属的自备水源井房及附属供水设施设备移交给上诉人。上诉人接手后对该设施进行专人管理，并无数次对设备设施进行维护、维修，抽水产生的电费也由上诉人向电管部门缴纳。自备水井房不属于小区公用设施，上诉人依据2012年石河子市发展和改革委员会出具的《关于调整石河子市城市供水价格通知》收取水费正当。原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。丁风才、蔡淑兰辩称：原审法院认定事实清楚，小区公共用电费用是物业费价格的构成因素，原审判决该费用由天筑物业公司承担正确。小区的自备水井属公共设施，归全体业主所有，不应当交纳水费，天筑物业公司没有资格销售水，收取水费系非法，原审该项判决应予维持。丁风才、蔡淑兰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判不支付物业费；诉讼费及送达费由天筑物业公司承担。事实和理由：天筑物业公司违反物权法、物业管理条例等规章、规定，拒不整改，上诉人有权拒交物业费。天筑物业公司辩称：双方签订有物业服务协议，天筑物业公司也提供相应的物业服务，就应当交纳物业费。请求驳回丁风才、蔡淑兰的上诉。天筑物业公司向一审法院起诉请求：依法判决二被告立即支付拖欠的各项费用1903.2元（其中电费1023.1元、水费484.1元、物业费396元，时间自2015年1月至2016年10月31日止）。诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：2002年5月1日被告丁风才、蔡淑兰居住在石河子北泉镇北泉花园小区一号楼。2010年10月购买该小区××栋×××号房屋，2012年2月搬入。现被告丁风才、蔡淑兰为石河子市北泉镇北泉花园小区××栋×××号住宅业主，建筑面积为112.59㎡。2010年10月23日原告天筑物业公司（甲方）与被告（乙方）签订的《前期物业服务合同》第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）暂按住宅每户每月收费18元；第六条：代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府物价部门的规定。”乙方签章内有被告蔡淑兰签字及电话。二被告入住至今，曾经交纳相关物业费、水费、电费，后因原告擅自提高物业收费标准以及物业服务问题原、被告发生纠纷，二被告及其他业主多次向上级反映，后经相关部门处理，原告停止实施擅自提高物业服务收费标准的行为。现原告以原标准向二被告主张物业费，双方就物业费及水、电费承担发生争议，原告诉讼来院。一审法院认为，本案的争议焦点为，一、原、被告是否存在物业服务合同关系；二、被告是否应交纳物业费以及交费标准；三、被告是否应交纳电费及公摊电费的承担；四、原告代收水费是否有事实及法律依据。关于焦点一。对于原告与被告于2010年10月23日签订的《前期物业服务协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。理由有三：1.在签字表格处的上方有提示：“业主已详细阅读以上条款内容并承诺遵守《前期物业服务协议》和《业主管理规约》，同意且签名如下。”该份协议已经明确提示该签字的性质是签订物业服务协议；2.被告丁风才之后交纳物业费的行为，可以认定其对该协议的履行；3.被告并未提供证据证明签订该协议时存在欺诈。故原、被告双方存在合法有效的物业服务合同关系，对被告认为与原告不存在物业服务关系的抗辩，该院不予采信。关于焦点二。被告应当交纳物业费。首先，原告与被告签订有《前期物业服务协议》，协议中对物业费约定为暂按住宅每户每月收费18元。期间原告擅自涨价，已经过石河子市北泉镇城镇管理局（行政执法局）责令整改。其次，被告提出原告小区服务质量不合格，且没有配备小区保安。而原告提交小区保安值班记录，用以证明小区配备保安。而对于原告采取停水停电的方式，迫使业主交纳物业费用的行为应属不当，即使供水供电公司授权物业管理企业代收水费电费并可采取停水、停电措施的，也只能以此措施催缴水电费而不得催缴物业费，遂请原告公司予以改正。综上，对原告请求被告交纳物业费的请求，该院予以支持，二被告应当按照双方合同约定的每月18元的标准交纳物业费。关于焦点三。原告代收电费是双方合同约定的内容，被告亦同意交住户电费，仅不同意承担楼道公摊电费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。”对于楼道内的公摊用电，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第七条的规定，应当属于物业服务收费的价格构成因素。故二被告应向原告交纳住户电费，至于楼道公摊电费，应当包含在二被告已交纳的物业费中，对于被告关于不应承担公摊电费的抗辩该院予以支持。关于焦点四。原告无权代收水费，原告提交的2008年12月24日鲁新房产公司与天筑物业公司签订的《前期物业合同》中第二章物业服务内容第五条约定：“共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水道、共用照明、自备井房及管道等。”2012年7月20日，石河子市发展和改革委员会出具的《关于调整石河子市城市供水价格的通知》第四条规定：“自备水源单位直供的各类用水价格，均按本通知执行。其水资源费由水利局征收，污水处理费由泽众水务有限公司征收。”上述证据证明该水井应该是小区的共用设施设备，而无法证明原告是自备水井单位，也无法证实原告有权收取水费。故对原告要求而被告交水费的请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决：一、被告丁风才、蔡淑兰给付原告石河子天筑物业服务有限公司物业费396元（18元×22月，2015年1月至2016年10月）；二、被告丁风才、蔡淑兰给付原告石河子天筑物业服务有限公司电费1010.05元（2015年1月至2016年5月每度电0.6元，2016年5月至10月每度电0.53元，1361度×0.6元＋365度×0.53元）；上述费用共计1406.05元，被告丁风才、蔡淑兰于判决生效后五日内给付原告石河子天筑物业服务有限公司。三、驳回原告石河子天筑物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已预交），由原告自行负担37元，被告丁风才、蔡淑兰负担103元，与前款一并给付原告。二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认外，另查：天筑物业公司在二审提交以下证据：一、石发改收费（2016）12号《转发及有关事宜的通知》，用以证明根据该文件于2016年9月1日施行，之前的楼道照明用电费用没有纳入物业服务收费的价格构成因素，且2015年之前的楼道照明电费都已经交纳。经质证，丁风才、蔡淑兰认为2012年的文件就规定了物业服务费包含公共用电。二、鲁新房产公司2008年12月24日出具的证明，用以证实北泉花园住宅小区是由鲁新房产公司开发建设，2002年6月因自来水公司供水管道未施工铺设至该小区，不具备供水条件，为解决一期已竣工小区居民生活用水，由鲁新房产公司按照规划及涉及要求在北泉镇上海路以北的北泉花园南门处，投资新建了专为小区居民供应生活饮用水及绿化用水的自备井房及附属设施、设备，其建造成本费用未摊入该小区住房销售价格成本，产权属鲁新房产公司所有。2008年12月，鲁新房产公司将自备井房及附属供水设施、设备无偿移交给天筑物业公司，由其作为自备水源单位经营管理和维护。因此，天筑物业公司有权按照自来水公司的收费标准收取水费。经质证，丁风才、蔡淑兰不认可证明的真实性，并提供鲁新房产公司与天筑物业公司2008年12月24日签订的《前期物业服务合同》，合同第五条明确约定“公用设施设备包括自备井房及管道”。本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人丁风才、蔡淑兰拒付物业费的理由是否成立；二、楼道照明公摊电费是否包含在物业费中；三、上诉人天筑物业公司是否有权代收水费。关于焦点一，上诉人丁风才、蔡淑兰与天筑物业公司签订的《前期物业服务协议》，约定物业费暂按住宅每户每月18元收取。后天筑物业公司欲擅自涨价，经过石河子市北泉镇城镇管理局（行政执法局）责令整改未成。本案天筑物业公司仍按每月18元向丁风才、蔡淑兰主张物业费。天筑物业公司采取停水停电方式，迫使业主交纳物业费的行为不当，天筑物业公司应予改正。天筑物业公司已实际为丁风才、蔡淑兰提供物业服务，因此，丁风才、蔡淑兰拒绝交纳物业费的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，新法改法规（2012）3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第七条“关于物业服务收费的价格构成因素”含物业公用部位、公用设施设备的日常运行和维护费用。具体指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。上诉人天筑物业公司提供的2016年《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》是在2012年规定基础上的补充完善。因此，上诉人天筑物业公司主张自2016年9月才开始将公摊电费纳入物业费的理由依据不足，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人天筑物业公司与鲁新房产公司2008年12月24日签订的《前期物业合同》第五条明确约定“自备井房及管道系共用设施设备”。由此可见，鲁新房产公司2008年12月24日出具的证明内容与《前期物业合同》内容相悖，对证明内容的客观真实性，本院不予采信。上诉人天筑物业公司主张有权收取水费的依据不足，本院不予支持。综上所述，天筑物业公司和丁风才、蔡淑兰的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元（天筑物业公司交纳50元，丁风才、蔡淑兰交纳50元），由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  刘宁之审判员  刘丽美审判员  胡春红二〇一八年二月二日书记员  张梦琦