甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第238号
上诉人（原审被告）郑红霞，女，1983年5月2日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民。
被上诉人（原审原告）贺国财，男，1954年7月19日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民。
委托代理人贺金满，男，1984年7月7日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民，系贺国财之子。
上诉人郑红霞因与被上诉人贺国财房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑红霞、被上诉人贺国财的委托代理人贺金满到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定：2002年10月1日，原西峰市董志乡董志村委会（以下简称董志村委会）与贺国财签订《房屋租赁合同》，合同约定董志村委会将位于董志街道路西2层楼房上下2层共2间门面房租赁给贺国财使用，租赁期限25年。2011年5月20日，贺国财与孙效贤签订《楼房出租合同》，贺国财将该2层楼房上下2层共2间以转让费20000元转租给孙效贤使用，年租费8000元，租期按年计，每年5月20日交下年度房租费续租房屋，贺国财收取孙效贤押金1000元，给孙效贤出具押金收据1张。《楼房出租合同》第五条约定孙效贤在使用期间，可以将楼房转让于他人，转让费孙效贤所得。贺国财不得干涉。2012年5月20日，孙效贤向贺国财交清下年度房租费8000元，续租1年后，孙效贤又以20000元转让费将该门面房转租给郑红霞经营小百货，租期1年，从2012年7月至2013年5月20日期满。合同签订后，孙效贤向郑红霞收取3000元门窗更换费、1000元押金及2012年度房租费，并将贺国财给孙效贤出具的押金收条交给郑红霞，告诉郑红霞合同期满后如不再续租房屋，将房屋交给贺国财，从贺国财处退回押金1000元，郑红霞同意。2013年5月20日，郑红霞与孙效贤签订的房屋租赁合同租期届满，郑红霞仍继续使用该房屋，但既未向孙效贤交纳房租费，也未向贺国财交纳房租费。2014年6月17日，郑红霞邀请庆阳市西峰区董志村委会白志涛协调，与贺国财签订了《楼房出租合同》，约定贺国财将上述房屋出租给郑红霞，租期3年（从2013年5月20日至2016年5月20日），3年房租费共计26000元。合同签订后，郑红霞扣除支付给孙效贤的押金1000元，门窗更换费3000元及转让费20000元共计24000元后，支付给贺国财2000元房租费，几天后贺国财与其弟共同找到白志涛，认为其将房屋出租给郑红霞3年，只收取2000元房租费不公平，白志涛协调后又将原合同第五条“乙方在使用期间，可以将楼房转让他人，转让费乙方所得，甲方不得干涉”，修改为“乙方在使用期间，可以将货物转让他人，如楼房有转让费，归甲方所有。甲方不得干涉。”从2013年5月20日至今，郑红霞除向贺国财交2000元房租费外，再未交纳房租费。
原审法院审理认为：贺国财与郑红霞签订《楼房出租合同》时，贺国财有病属实，但并非没有民事行为能力，且有当时董志村委会主任协调见证，该合同合法有效，双方均应遵守，郑红霞应当依合同约定向贺国财交纳房租费，但是郑红霞以孙效贤收取其转让费20000元、押金1000元、门窗更换费3000元为由，拒绝向贺国财交纳下欠的24000元房租费，现贺国财请求解除《楼房出租合同》，郑红霞亦同意解除合同，应当尊重双方当事人的意愿，解除双方签订的《楼房出租合同》，郑红霞腾退房屋，向贺国财交清其使用房屋期间的房租费，贺国财退还郑红霞1000元押金。关于郑红霞要求贺国财支付其向孙效贤支付的3000元门窗更换费及20000元转让费的问题，郑红霞将上述款项交给孙效贤，并非由贺国财收取，其在本案中要求贺国财退付理由不当，不予支持。遂依照《中华入民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：1、解除贺国财与郑红霞签订的《楼房出租合同》，郑红霞从2013年5月20日起至腾房之日每天按23.75元向贺国财支付房租费（已付2000元）；2、贺国财退还郑红霞押金1000元。案件受理费70元，由郑红霞负担。
郑红霞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院没有查清上诉人与被上诉人在2014年6月签订的《楼房出租合同》前已协商好可以用上诉人交给孙孝贤的转让费等共计24000元与2000元现金抵顶房租费的事实。认为上诉人欠被上诉人钱款与事实不符。2、协议用转让费抵顶房租费是在董志村委白志涛的调解与见证下进行的，有一审庭审时白志涛的证言证词予以证实。二、一审法院审判时没有传唤原承租户孙孝贤导致一审判决不公。请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人退还上诉人转让费、门窗更换费、押金等共计24000元。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人贺国财答辩认为：2014年6月17日双方签订的合同是郑红霞起草的，因为自己当时有病且不识字，因此对此合同不予认可。对一审法院认定的案件事实及判决结果无异议，请求维持一审判决。
经审理查明，二审庭审中双方当事人对原判认定的事实部分均无异议，本院予以确认。有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《楼房出租合同》等证据材料在卷佐证。二审中双方当事人均未提交新的证据。
郑红霞当庭变更诉讼请求为：1、继续履行双方于2014年6月17日签订的《楼房出租合同》；2、如果对方不同意继续履行合同，改判由被上诉人退还上诉人的转让费、门窗更换费、押金等共计24000元。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题：1、本案《楼房出租合同》是否合法有效；2、郑红霞交给孙效贤的20000元转让费、3000元更换门窗费是否应当抵顶房租费。
关于本案《楼房出租合同》是否合法有效问题。贺国财辩称，自己不识字，郑红霞作为合同的起草者，伙同白志涛在其生病的情况下采取欺骗手段签订的《楼房出租合同》，因此对该合同不予认可。但贺国财没有提供证据证明自己在签订合同时没有民事行为能力，也没有证据证实该合同具有《中华人民共和国民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能实施的；（三）一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的”民事行为无效情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，贺国财应承担举证不能的法律后果。一审法院经审理认为，贺国财有病属实，但并非没有民事行为能力，且有当时董志村委会主任协调见证，该合同合法有效正确，二审予以确认。关于上诉人郑红霞当庭变更诉讼请求要求继续履行《楼房出租合同》的问题，郑红霞在一审庭审中同意解除合同，终止租赁关系，是对其民事权利的处分，且贺国财亦要求解除合同，一审法院尊重当事人的意愿，解除双方签订的《楼房出租合同》正确，故二审对此请求不予支持。
关于孙效贤收取的20000元转让费及3000元门窗更换费是否应当抵顶房租费的问题。郑红霞将上述款项交给孙效贤，并非由贺国财收取，其在本案中要求贺国财退付理由不当，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，上诉人郑红霞的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人郑红霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚书录
审判员 吴帅之
审判员 王 军
二〇一五年四月十六日
书记员 苏 妍