广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2914号
上诉人（原审被告）张宁，女。
上诉人（原审被告）刘继承，男。
上列上诉人共同委托代理人曾智，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈洲兰，女。
委托代理人李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人王洁，广东正大联合律师事务所实习律师。
上诉人张宁、刘继承因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门核发的《房地产权证》记载，房地产权属人为陈洲兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；登记时间为2010年6月30日；房屋地址为海珠区滨江中路382号二层；建筑面积为1897.46平方米；套内建筑面积为1573.12平方米；城市规划房屋用途为餐饮；等。
张宁、刘继承是夫妻关系。刘继承与广州海岸商业投资发展有限公司（以下简称为海岸公司）于2010年9月5日签订《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》，订明出售方为陈洲兰，担保方为海岸公司，认购方为张宁、刘继承；认购方自愿认购广州市海珠区滨江中路382号【海岸星辰酒类交易中心】二层32号铺位，该物业建筑面积为12.0966平方米，套内建筑面积为6.058平方米（实际面积以政府部门颁发的房地产证载明的面积为准）；认购价为582213元；认购方对所认购该物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行；等。同日，刘继承与海岸公司还就张宁、刘继承认购广州市海珠区滨江中路382号【海岸星辰酒类交易中心】二层27号、29号、31号铺位之事宜分别签订了《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》。
2010年9月19日，张宁、刘继承（买受人）与陈洲兰（出卖人）及海岸公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》（编号：2032），约定买受人向出卖人购买广州市滨江中路382号二层32号铺，建筑面积为12.0966平方米，其中套内建筑面积为6.058平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.0386平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为582213元；（第四条）买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人；买受人按按揭付款方式按期付款：⑴2010年9月19日前支付房价款87332元；⑵2010年10月8日前支付房价款87332元；⑶2010年10月31日前支付房价款117459元；⑷余下房价款计290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：⑴逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同；若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.2‰向出卖人计付违约金；（第六条）出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；（第七条）该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；（第八条）出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担；（第十四条）本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；（第十五条）保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；该合同的附件中包含了《房屋平面图》（二层），该平面图记载了涉案商铺所在的位置；买受人的通讯地址为广州市海珠区建基路68-82号广州市图书市场A002号；等。同日，张宁、刘继承（买受人）与陈洲兰（出卖人）及海岸公司（出卖人的委托代理人及保证人）还就张宁、刘继承购买广州市滨江中路382号二层27号、31号、32号铺之事宜分别签订了《商铺买卖合同》。涉案合同签订后，张宁、刘继承至今只向陈洲兰支付了涉案商铺的购房款292213元。
根据房管部门核发的《房地产权证》记载，房地产权属人为陈洲兰；房屋所有权取得方式为分割；共有情况为单独所有；登记时间为2010年11月3日；房屋地址为海珠区滨江中路382号232；建筑面积为12.1平方米；套内建筑面积为6.06平方米；城市规划房屋用途为餐饮；等。
2013年7月11日，海岸公司通过特快专递方式向张宁、刘继承发出《通知书-
关于办理商铺使用权交接及再次敦促支付购楼款》，主要内容：张宁、刘继承为广州市滨江中路382号二层27、29、31、32号商铺（下称该商铺）的买受人，出卖人为陈洲兰；根据双方签订的《商铺买卖合同》的约定，出卖人享有该商铺的使用权及收益权期间将于2013年7月31日届满；该商铺房价款总额为2199741元，其中，房价款1080000元向银行申请按揭贷款；双方于2010年签订买卖合同后，截至本函发出之日近三年时间，虽经银行及出卖人多次电话及书面通知，张宁、刘继承仍未到银行办妥按揭贷款手续，亦未向出卖人付清房价款余款；为此，陈洲兰和海岸公司再次书面通知张宁、刘继承，请张宁、刘继承于本通知书送到之日起三天内一次性向陈洲兰付清购房款1080000元；另外，请张宁、刘继承于2013年8月1日前携带以下资料（见附件一）到位于广州市滨江中路382号首层招商中心办理该商铺的使用权交接手续；等。张宁、刘继承收到上述通知后，于2013年7月16日向陈洲兰和海岸公司发出《回复函》，主要内容：我们是广州市滨江中路382号2层27、29、31、32号铺的业主，贵公司的通知书已收悉，虽然到了合同约定的收铺时间，但是由于发展商（你们）没有做到销售商铺时承诺的内容、同时出现以下各种问题；现有几个问题请贵公司解释：1、二年前的承诺在哪里？2、自持50%的物业在哪里？3、二十四小时国际顶级超市在哪里？4、逾百世界名酒率先进驻在哪里？5、名酒专业检测中心在哪里？6、国际名酒品酒会所在哪里？7、两大权威商会和九国酒协在哪里？目前，我们看到的是每个档口空空如也，请发展商并未做到以上承诺的内容；8、目前档口的装修情况问题太多：重新间隔装修，面积是否与规划测量一致？请出示商场消防验收报告，并在商场里面公示；请出示房管局确认的整个商铺的面积总图及分割后各铺所占面积的总图；请出示广州市房屋规划图及有效文件；9、当时销售商铺时，开发商及销售人员没有明确说明及告知部分商铺有柱子，柱子占铺内面积的大小尺寸等，同时按照超高价格欺骗销售了这些含柱子的商铺给业主；请对商铺业主赔偿柱子占用面积的金额，同时调整为不含柱子的商铺；对于几十个贷款不成功的买铺人，他们目前递件的状态处于预递件、递件、抵押等状态，开发商当时承诺保证可以贷款，现在这些业主按照你们给的几个银行都贷款不成功，请发展商解决贷款不成功的问题；房产证问题：有商业用途，还出现餐饮类等不同的几种用途，请解释并处理；由于以上问题，我们及大部分业主决定拒绝收铺，拒交尾款；请开发商先解决以上问题；只有在双方相互沟通，解决以上问题并达成共识，方可收铺；贵公司在销售商铺时所宣传的、销售人员统一口径的，广州日报媒体所宣传的几点，做到了哪一点？合同都是在合法的情况下受到法律的保护、霸王条款也是不受法律保护地；你们释法律儿戏、一再强调宣传不可作为合同内容、根据2003年6月1号起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”等等资料及法律规定都能证明广告宣传要作为商品房买卖合同要约，请斟酌；等。
根据房管部门于2013年9月26日出具的涉案商铺的《房地产登记簿查册表》的登记附注显示，2011年9月8日刘继承等2人申请转移（商品房过户），2011登记字8027891号存案；等。
张宁、刘继承至今未接收涉案商铺。
另查，本案刘继承、张宁曾于2013年9月29日向原审法院起诉本案陈洲兰和海岸公司，要求：1、撤销刘继承、张宁与陈洲兰和海岸公司签订的编号为2027、2029、2031、2032的商铺买卖合同；2、陈洲兰和海岸公司向刘继承、张宁返还已付商铺款1119741元；3、诉讼费由陈洲兰和海岸公司承担。刘继承、张宁在该案诉讼中表示其于2013年8月左右才第一次看到商铺现状。原审法院于2014年1月17日以（2013）穗海法民三初字第2832号民事判决书驳回刘继承、张宁的全部诉讼请求。
2013年10月22日，陈洲兰以张宁、刘继承至今未支付涉案商铺的剩余购房款290000元为由，向提起本案诉讼，请求：1、张宁、刘继承立即向我付清购房款290000元；2、张宁、刘继承立即向我支付逾期付款的违约金（按欠付购房款290000元每日1.2‰计付，从2011年12月21日起计至实际付清之日止，暂计至2013年10月21日为233508元）；3、本案诉讼费由张宁、刘继承承担。
一审诉讼中，双方当事人均确认以下内容：1、涉案商铺的现址为海珠区滨江中路382号232；2、在本案房屋买卖合同关系中，海岸公司是陈洲兰的委托代理人和一般保证人。
陈洲兰为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1、陈洲兰向张宁、刘继承发出的《办理按揭通知书》（含附件）及《国内特快专递邮件详情单》（其中载明：寄件人为陈洲兰；收寄日期为2011年10月18日；内件品名为办理按揭通知书；收件人为张宁、刘继承；收件地址为广州市海珠区建基路68-82号广州市图书市场A002号；等。），通知书的主要内容为：阁下与出卖人签订《商铺买卖合同》，购买位于广州市滨江中路382号二层27号、29号、31号、32号商铺；现出卖人已联系大新银行（中国）有限公司广州分行作为按揭银行，因此出卖人正式通知阁下，请阁下在收到本通知书之后尽快备齐通知书附件规定的办理按揭贷款业务所需的相关证明资料，届时上述银行也会主动电话联系阁下约谈办理按揭贷款的有关事宜；等。该通知书的落款日期为2011年10月17日。2、陈洲兰向张宁、刘继承发出的《催促办理按揭通知书》（含附件）及《国内特快专递邮件详情单》（其中载明：寄件人为陈洲兰；收寄日期为2011年12月2日；内件品名为催促办理按揭通知书；收件人为张宁、刘继承；收件地址为广州市建基路68-82号广州市图书市场A002号；等。），通知书的主要内容为：阁下与出卖人签订《商铺买卖合同》，购买位于广州市滨江中路382号二层27号、29号、31号、32号商铺；出卖人联系了大新银行（中国）有限公司广州分行作为按揭银行，且于今年10月份向阁下发出《办理按揭通知书》，通知阁下尽快到银行办理按揭贷款手续；按揭银行已确认，若按揭申请人的申请材料齐全且个人资信符合银行要求，银行就可发出同意贷款书，但截至本通知书发出之日止，阁下仍未到银行办理按揭贷款手续；因此，出卖人郑重告知阁下，请阁下在2011年12月20日之前到上述银行办理按揭贷款手续或向出卖人交齐所有楼款；若阁下在本通知书确定的时间内既不办理按揭贷款手续，又不向出卖人交齐楼款的，出卖人将按照合同第五条约定没收阁下已交的楼款作为违约赔偿；等。该通知书的落款日期为2011年12月2日。证据1、2拟证明陈洲兰已多次催促被告办理银行按揭手续。张宁、刘继承确认上述《国内特快专递邮件详情单》中记载的收件地址是其联系地址，但表示没有收到上述两份通知书。
张宁、刘继承为证明其抗辩主张也提交了以下证据：1、张宁、刘继承（甲方）与国浩律师集团（广州）事务所（乙方，以下简称为国浩律师所）于2010年9月19日就甲方向陈洲兰购买涉案商铺提供法律服务事宜所签订的《法律服务协议》。拟证明被告与陈洲兰合作的事务都已委托陈洲兰指定的律师事务所办理（包括按揭贷款手续的一切事务）。2、张宁、刘继承于2010年9月19日出具的《委托书》，主要内容：委托人为张宁、刘继承；受委托人为何赛碧、何粤海；委托人现购买广州市海珠区滨江中路382号（自编星辰名酒交易中心）二层27号铺，现委托上述受委托人为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列各项手续及签署有关文件：办理房屋购买过户、抵押、产权登记手续及测绘、评估、调档、查册、涂销及退案等一切相关手续；领取房屋交易缴费通知书、代缴房屋交易税费；领取《房地产权证》、《房地产共有（用）证》及《房地产他项权利证》等房屋产权证明；调阅并复印产权档案有关资料；受委托人有转委托权；等。拟证明被告已全权委托陈洲兰指定的律师事务所办理涉案商铺的各项手续。3、《个人贷款申请资料清单》，其中左方的表格中注明了资料名称等内容；右方有手写的“批核贷款金额以评估净值的50%为限，例如：某铺交易价80万，评估净值为60万，则贷款批核金额以60／2=30万为限”字眼。拟证明被告已向银行提交了申请办理涉案商铺按揭贷款的资料。4、李彪代陈洲兰（甲方）与王海樱（乙方）于2013年7月22日签订的《和解协议》。5、中国工商银行凭证（户名为王海樱）。6、广州市中级人民法院于2013年8月19日作出的（2013）穗中法民五终字第1242号民事裁定书，主要内容：上诉人（原审陈洲兰）为王海樱；被上诉人（原审被告）为陈洲兰、海岸公司；准许上诉人王海樱撤回上诉；等。证据4-6拟证明同样的商铺已有买方和陈洲兰方达成了和解协议，希望法院参考该案作出处理。7、国浩律师所于2010年9月19日出具的收取张宁、刘继承关于涉案商铺的律师费1480元、委托公证费200元的《收款收据》。拟证明被告全权委托律师事务所办理房屋买卖的合同、贷款等手续。陈洲兰确认证据1、2、7的原件与复印件一致，但表示对上述证据的来源不清楚，故不发表意见，由法院认定；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据4、5、6的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为这是陈洲兰根据案外人个案的情况达成的相关协议，与本案没有关系。
在本案审理期间，经原审法院释明后，张宁、刘继承没有在原审法院的限期内提交其已向银行递交了按揭贷款申请资料的证据。张宁、刘继承还并表示不同意一次性向陈洲兰支付剩余购房款。
原审法院认为，海岸公司是陈洲兰的委托代理人和保证人，刘继承与海岸公司签订的《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》及陈洲兰与张宁、刘继承、海岸公司签订的《商铺买卖合同》均是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对各方当事人均有法律约束力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”。当事人于2010年9月5日签订的《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》明确载明“认购方对所认购该物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”，现张宁、刘继承认为其在2013年8月左右才发现涉案商铺内有柱子，但其提交的证据不足以证实该主张。退一步而言，即使张宁、刘继承在签订《商铺买卖合同》时确实没有看过商铺现状，但合同约定“该商铺属现房”，合同附件《房屋平面图》亦记载了张宁、刘继承所购商铺的详细位置，张宁、刘继承作为买方，对其购买的商铺应及时查看并在法律规定的期限内主张权利。张宁、刘继承表示其于2013年8月才第一次看到商铺现状，从《商铺买卖合同》签订之日（2010年9月19日）至2013年8月长达三年的时间内，张宁、刘继承一直怠于查看其购买商铺的现状，直至2013年9月29日才向原审法院起诉请求撤销《商铺买卖合同》。因此，即使张宁、刘继承享有撤销权，其自应当知道撤销事由之日起一年内没有行使权利，该撤销权已经消灭。故张宁、刘继承以陈洲兰存在欺诈为由认为涉案《商铺买卖合同》应予撤销且本案应当中止审理的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
根据《商铺买卖合同》第四条约定，张宁、刘继承按按揭付款方式按期付款：⑴2010年9月19日前支付房价款87332元；⑵2010年10月8日前支付房价款87332元；⑶2010年10月31日前支付房价款117459元；⑷余下房价款计290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）陈洲兰指定的银行账号；张宁、刘继承接陈洲兰通知（电话通知或书面通知）的3天内须到陈洲兰指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如张宁、刘继承未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。《商铺买卖合同》第五条约定，张宁、刘继承如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，若陈洲兰选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从张宁、刘继承逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.2‰向陈洲兰计付违约金。陈洲兰为证明其已通知张宁、刘继承办理按揭贷款手续的事实，提交了陈洲兰的委托代理人海岸公司分别于2011年10月18日、2011年12月2日向张宁、刘继承发出的《办理按揭通知书》和《催促办理按揭通知书》及相应的《国内特快专递邮件详情单》为证，上述通知书通知张宁、刘继承于2011年12月20日之前到指定银行办理按揭贷款手续或向陈洲兰交齐所有楼款。虽然张宁、刘继承否认收到上述通知书，但确认《国内特快专递邮件详情单》中记载的收件地址是其联系地址。由于张宁、刘继承未能提供反证否定陈洲兰提交的上述证据，应承担不利的后果，故原审法院对陈洲兰提交的上述证据予以采信。据此，陈洲兰已履行了合同约定的通知义务。张宁、刘继承表示其已向银行申请办理按揭贷款手续，但其在本案中所提交的证据不足以证明该事实，陈洲兰对此又不予确认，故原审法院对张宁、刘继承该事实主张不予采信。张宁、刘继承至今既没有到陈洲兰指定的银行办理按揭贷款手续，也没有足额向陈洲兰一次性支付剩余房价款，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。陈洲兰作为守约方，有权选择继续履行合同。鉴此，陈洲兰要求张宁、刘继承一次性支付剩余房价款290000元及逾期付款的违约金（从2011年12月21日起至实际付清上述房价款之日止，按290000元的每日1.2‰的标准计算），符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以张宁、刘继承尚欠的房价款为限。张宁、刘继承以涉案《商铺买卖合同》应被撤销为由拒绝向陈洲兰支付剩余房价款及逾期付款违约金的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年1月21日作出如下判决：张宁、刘继承在本判决生效之日起15日内，一次性支付剩余房价款290000元及逾期付款的违约金（从2011年12月21日起至实际付清上述房价款之日止，按290000元的每日1.2‰的标准计算，违约金总额以290000元为限）给陈洲兰。本案一审受理费9035元，由张宁、刘继承共同负担。上述受理费已经由陈洲兰预交，陈洲兰同意由张宁、刘继承在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈洲兰。
判后，上诉人张宁、刘继承不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足，导致错误判决。首先，原审法院未经调查，就草率以《商铺买卖合同》、《商铺认购书》中陈洲兰单方制定的格式霸王条款认定张宁、刘继承在购买商铺之时己经知悉商铺现状是错误的。其次，原审法院无视陈洲兰在销售商铺之时故意隐瞒所售房屋有巨大柱子，存在合同欺诈的重要事实。再次，贷款不获批准的责任在陈洲兰一方。二、原审法院程序明显不合法，适用法律明显错误，导致错误判决。在本案审理之前，张宁、刘继承已经于2013年9月29日向海珠区人民法院起诉了陈洲兰和海岸公司，请求法院撤销张宁、刘继承与陈洲兰签订的关于案涉商铺的买卖合同，而审理张宁、刘继承是否违约的前提是双方签订的合同是否合法有效，故在另案尚未有最终审结的情况下，一审法院超越权限，作出了应该由另案审理判决的“张宁、刘继承撤销权已经丧失”结论，明显程序不合法。另外，一审法院适用法律错误，认为张宁、刘继承违约，并支持陈洲兰过高的违约金额度是错误。三、一审法院不公平的举证责任分配，加重了张宁、刘继承的责任，从而导致一审错误的判决。张宁、刘继承上诉请求：撤销原审判决，驳回陈洲兰的诉讼请求。
被上诉人陈洲兰二审答辩称：同意原审判决，不同意张宁、刘继承的上诉请求以及事实和理由。答辩如下：1、涉案合同合法有效，不存在合同法规定的无效或可撤销的情形。原审法院已经询问过张宁、刘继承对逾期付款违约金标准有无异议，其并无异议，因此二审其提出违约金过高没有依据。2、根据我方提交的证据显示，我方已多次催促张宁、刘继承办理按揭手续，但是张宁、刘继承至今未办妥，且张宁、刘继承没有证据证明其已经履行相应的义务，因此我方认为原审支持我方诉求是合法合理的。
经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
二审另查明：张宁、刘继承不服原审法院于2014年1月17日作出的（2013）穗海法民三初字第2832号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月10日作出（2014）穗中法民五终字第1473号民事判决认为：关于刘继承、张宁提出的涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》是陈洲兰及海岸公司单方制定的格式合同，并以该认购书中第四条约定“认购方对认购物业状况、交易条件、周边环境已充分了解”的条款规避了陈洲兰、海岸公司责任为由，主张该条款为无效条款的上诉意见。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，及第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故格式条款应当具有单方制定、不可协商的法律特征，且在免除提供合同一方当事人责任，加重对方当事人责任或排除对方主要权利的情况下，应属无效。而上述认购书中有第五条“其他约定事项”，并留有空白，据此可知，双方当事人对于认购书的条款完全可以进行补充协商，且该认购书属于涉案《商铺买卖合同》预约合同，双方完全可以在签订正式合同时对此予以充分协商及明确约定，因此，上述认购书第四条条款并不具备不可协商的法律特征，不属于格式条款，且从该条款的内容上看，并没有免除陈洲兰和海岸公司的责任，亦不存在加重刘继承、张宁责任或排除刘继承、张宁主要权利的情形，故刘继承、张宁上诉主张该条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。虽然刘继承、张宁表示涉案商铺在签订认购书及合同的过程中均被围蔽施工，其无法查看涉案商铺内部状况，不知道涉案商铺内有柱子的情况，但刘继承、张宁亦自认其曾多次到场查看，并于2013年8月看到涉案商铺现状，且刘继承、张宁还于2011年9月13日与陈洲兰签订了关于涉案四商铺的《“星辰名酒交易中心”商铺交接书》，据此，原审基于涉案认购书第四条约定，以及涉案《商铺买卖合同》中约定的涉案商铺为现铺，合同附件《房屋平面图》亦记载涉案商铺的详细位置，认定刘继承、张宁所举证据并不足以证明其主张并无不当。……故刘继承、张宁以陈洲兰、海岸公司隐瞒涉案商铺内有柱子，采取欺诈方式骗取其购买涉案商铺为由，认为涉案《商铺买卖合同》的签订并非其真实意思表示，该合同应属无效，并据此上诉请求撤销涉案《商铺买卖合同》，以及陈洲兰、海岸公司向其返还已付商铺款的依据不足，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。本院作出的（2014）穗中法民五终字第1473号民事判决已认定如下事实：1、涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》和《商铺买卖合同》合法有效；2、张宁、刘继承提出涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》是陈洲兰及海岸公司单方制定的格式合同以及该认购书中第四条为无效条款的上诉意见不成立；3、原审法院未予采纳张宁、刘继承主张的涉案商铺在签订认购书及合同的过程中均被围蔽施工，其无法查看涉案商铺内部状况，不知道涉案商铺内有柱子的主张并无不当；4、张宁、刘继承以陈洲兰、海岸公司隐瞒涉案商铺内有柱子，采取欺诈方式骗取其购买涉案商铺为由，认为涉案《商铺买卖合同》的签订并非其真实意思表示，该合同应属无效，并据此上诉请求撤销涉案《商铺买卖合同》以及要求陈洲兰、海岸公司向其返还已付商铺款、支付利息的依据不足，本院不予支持。上述事实认定对张宁、刘继承以及陈洲兰均有约束力，本院不予采信张宁、刘继承在本案中提出的与上述事实不符的上诉意见。
关于张宁、刘继承主张不应承担逾期付款的违约责任的问题。按照《商铺买卖合同》的约定，如张宁、刘继承提出按揭贷款申请后，因张宁、刘继承原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准张宁、刘继承贷款申请的，张宁、刘继承须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或陈洲兰电话或书面通知后3天内，足额向陈洲兰一次性支付该商铺全部房价款，逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。本案中陈洲兰提交证据证明已经通知张宁、刘继承到指定银行办理按揭贷款手续，张宁、刘继承否认收到通知，但未能提供反驳证据证明；另外，张宁、刘继承认为其已向银行申请办理按揭贷款手续，亦未能提供证据证明，对此，张宁、刘继承均应承担不利的法律后果。故原审认定张宁、刘继承既没有到陈洲兰指定的银行办理按揭贷款手续，也未按照合同约定足额向陈洲兰一次性支付剩余房价款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，并支持陈洲兰的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于逾期付款违约金是否应予以调整的问题，张宁、刘继承上诉主张逾期付款行为未给陈洲兰造成任何损失显与事实不符，在张宁、刘继承未举证证明合同约定的违约金过高的情况下，其对此提出的上诉意见理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人张宁、刘继承的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案