辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00250号
上诉人（原审被告）：盘锦百利宝房地产开发有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代表人：孟一飞，该公司董事长。
委托代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋学梅，女，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。
委托代理人：李雨田，盘锦市正义法律服务所法律工作者。
上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第00330号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司的委托代理人张坤，被上诉人宋学梅及其委托代理人李雨田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋学梅一审诉称：2013年12月13日原、被告双方签订《商品房预定书》，原告购买位于大洼西山美郡29号楼2单元102室商品房一套，面积为94.9平米，每平米3500.00元，总房款为332，150.00元。首付款为82，150.00元，其余房款230，000.00元采取银行贷款的方式支付。被告口头承诺于2014年10月1日交房。原告按照合同约定交付首付房款82，150.00元和定金20，000.00元后，多次催促被告交房，而被告至今未履行交房义务，已经构成违约，应支付原告双倍定金。现原告起诉至法院，要求解除原、被告之间签订的《商品房预定书》，判令被告返还原告已付首付房款82，150.00元，支付原告定金40，000.00元，自2013年12月13日起至实际给付日止按照中国人民银行同期利率支付原告已付购房款利息，并由被告承担涉诉费用。
原审被告盘锦百利宝房地产开发有限公司一审辩称：第一，原、被告双方在《商品房预定书》中没有约定解除合同的条件，被告不同意解除合同。第二，原告购买的该栋楼房已经建设完毕，正在等待验收，被告陆续通知原告签订《商品房买卖合同》，原告解除合同没有法律依据。
一审法院查明：2013年12月13日，原告与被告签订了《西山美郡商品房预定书》，双方约定被告将位于盘锦市大洼县珠江街113号西山美郡29号楼2单元5层2号商品房卖于原告，价款为332，150.00元，原告先向被告支付购房款的30%，即102，150.00元，余款采取银行贷款方式支付。预定书签订后，原告按约定向被告交付购房定金20，000.00元及购房款82，150.00元。现因被告无法按约定为原告购买的房屋办理房屋贷款，故原告起诉至人民法院，要求解除原、被告之间签订的《西山美郡商品房预定书》，判令被告返还原告已付首付房款82，150.00元，支付原告定金40，000.00元，自2013年12月13日起至实际给付日止按照中国人民银行同期利率支付原告已付购房款利息。另查明，原、被告未签订正式的商品房买卖合同，也未约定房屋交付时间。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及其他相关法律规定，原、被告之间签订的《西山美郡商品房预定书》不属于商品房买卖合同，应视为预约合同。该份预定书是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按协议约定享有权利，并履行各自义务。原、被告在预定书中约定，原告向被告支付购房款102，150.00元，剩余购房款采取银行贷款的方式支付，由于被告已无法为原告购买的房屋办理房屋贷款，现原告起诉至法院，要求与被告解除《西山美郡商品房预定书》，以自己的行为表明不再履行双方所签订的协议内容，该合同已无法继续履行，故原告要求解除该预定书的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对原告要求被告返还购房款并支付已付购房款利息的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原、被告约定的是商业贷款，现被告已无法为原告办理房屋贷款，双方就合同履行问题未协商一致，达不成签订商品房买卖合同的目的，对此双方均无责任，故被告应返还原告定金20，000.00元。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，因不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告宋学梅与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于2013年12月13日签订的《西山美郡商品房预定书》。二、被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋学梅购房款82，150.00元并支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年2月4日起，计算至本判决确定给付之日止）。三、被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋学梅定金20，000.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2743.00元（已预交），减半收取1371.50元，由被告盘锦百利宝房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：查明事实，依法改判。上诉事实及理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的“预定书”明确约定在双方未签订房屋买卖合同之前，此为正式合同，对双方有约束力，原审法院否认该“预定书”具有合同效力，没有事实依据。同时被上诉人要求解除“预定书”同样也没有合同约定的解除条件及相应的法律规定。二、双方签订的“预定书”就付款方式被上诉人选择的是首付加商业贷款，“预定书”中没有任何一个条款约定对被上诉人办理商业贷款是上诉人的合同义务，原审法院认定这一事实依据的又是什么？三、双方对何时签订正式的商品房屋买卖合同并未约定明确的时间，所以既然被上诉人不想签订正式的商品房买卖合同，根据相关的法律规定也就无权要求返还定金。综上，原审法院判决没有事实和法律依据，应当予以改判。
被上诉人宋学梅辩称：一、被上诉人与上诉人签订的《西山美郡商品房预定书》是被上诉人向上诉人预购房屋的行为，与商品房买卖合同是截然不同的两回事。从字面上就已经能够明显的区分出来，所以二者不能混为一谈。由于被上诉人的行为是预订行为，所以上诉人的承诺是合同成立的关键。在正式合同签订之前，双方都有解除协议书的权利，即使预定书中没有约定解除条件，那么被上诉人也有权解除预定书。更何况一审法院已经查明上诉人没有按约定为被上诉人办理房屋贷款，导致被上诉人无法购买约定的房屋。正是由于上诉人以自己的行为表明不能履行双方签订的协议内容，所以根据《合同法》第九十四条一款二项的规定，被上诉人有权解除协议书。二、原审法院认定由上诉人办理房屋贷款有事实依据。原审庭审中，被上诉人向法庭提交了相关的录音资料，证明上诉人承诺由其办理房贷款的事实。《民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，无论从事实上还是从法律依据上看，原审法院认定由上诉人办理房屋贷款都是正确的。三、被上诉人花十多万元的巨资首付给上诉人的行为，表明被上诉人一心想要购买到预定的房屋，所以上诉人认为是被上诉人不想与其签订正式的商品房买卖合同没有事实依据，更是不客观的。双方虽然对何时签订正式的商品房买卖合同没有明确约定，但那是由上诉人的原因造成的，上诉人对何时签订正式的商品房买卖合同及何时交付房屋起决定作用，所以过错不在被上诉人这方。既然双方合同无法履行，而且导致合同无法履行又是由上诉人单方造成的，那么原审法院判决上诉人返还定金也没有不当之处。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉维持原判。
本案争议焦点为：一、《西山美郡商品房预定书》的法律性质；二、是上诉人的原因还是被上诉人的原因，导致被上诉人无法办理贷款。
上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司围绕本案第一个争议焦点未能提交新的证据，上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司围绕本案第一个争议焦点认为：商品房预定书是商品房买卖合同的一部分，因为预定书中明确约定了该房屋将要产生的买卖合同中主要权利和义务，根据合同法的规定，应当算作合同的一部分。所以，具有合同的约束力，双方应当按照预定书约定的权利、义务来履行。
被上诉人宋学梅围绕本案第一个争议焦点未能提交新的证据，被上诉人宋学梅围绕本案第一个争议焦点认为：商品房买卖预定书和正式的商品房买卖合同是两回事。从字面上就能区别看，一个是预定书，一个是合同书；预定书具有很大的随意性，不要求完全具备正式合同所应具备的格式条款。双方在行使合同解除权利上也具有很大的随意性，不能完全按照正式合同的约定要求签约双方的行为。预定书视为预约合同，和正式的商品房买卖合同是截然不同的。
上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司围绕本案第二个争议焦点未能提交新的证据，上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司围绕本案第二个争议焦点认为：贷款不能办理这个事实没有发生，办理商业贷款的前提条件是双方签订正式的商品房买卖合同。由于被上诉人选择的是首付加商业贷款的付款方式，商业贷款是被上诉人作为申请人与贷款方银行的权利义务关系，该贷款行为能否实现是双方的合同义务，在这一合同能否签订实现，作为上诉人只是履行一种协助的义务。在预定书中，就商业贷款并没有明确约定上诉人应负的责任、义务，只是说明了办理商业贷款，作为被上诉人需要提供相关的贷款资料，提供相关的贷款资料应当是签订正式的商品房买卖合同之后，上诉人通知被上诉人，此时才做的正式工作。所以，现在贷款没有办理与上诉人没有任何关联。
被上诉人宋学梅围绕本案第二个争议焦点未能提交新的证据，被上诉人宋学梅围绕本案第二个争议焦点认为：是由于上诉人的原因导致房贷无法办理，合同无法履行。没有签订正式的房屋买卖合同，不是被上诉人原因造成的，被上诉人首付加定金已经花了十多万元，上诉人称被上诉人不想与其签订正式的商品房买卖合同，是不属实的；按揭贷款的性质，被上诉人是申请贷款方，银行属于放贷方，开发商属于担保方，所有的手续都是由开发商办理的，这是一种交易习惯。根据合同法的规定，有约定的按照约定，没有约定给的按照交易习惯。因此，无法办理房贷的主要原因是上诉人造成的，而不是被上诉人造成的。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为：商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”、“预定书”等形式表现，且大多约定了定金，一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、定金条款等内容。本案中上诉人与被上诉人签订的《西山美郡商品房预定书》是双方对买卖房屋有关事宜的初步确认，且上诉人当时未取得商品房预售证。因此，《西山美郡商品房预定书》的性质属于预约合同。该协议均是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应严格按照协议约定履行义务。双方当事人对交房时间无法达成一致，协商未果导致《商品房买卖合同》无法签订；《西山美郡商品房预定书》的合同目的无法实现，被上诉人要求解除该预定书的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》未能签订的原因，是双方当事人未能对交房时间协商一致，双方均不存在违约行为；因此，《商品房买卖合同》未能签订的原因系无法归责于当事人双方的事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，上诉人作为出卖人应当将被上诉人的定金返还给作为买受人的被上诉人。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2743.00元，由上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘洪亭
代理审判员 董千里
代理审判员 刘 雪
二〇一五年八月五日
书 记 员 孙红叶