新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三初字第874号
原告：新疆美生商贸有限公司（以下简称美生商贸公司）。
被告：乌鲁木齐西域茹纳克物业服务有限公司（以下简称西域茹纳克公司）。
原告美生商贸公司与被告西域茹纳克公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美生商贸公司的委托代理人依明江·吐尔逊到庭参加诉讼，被告西域茹纳克公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美生商贸公司诉称：被告受石河子天富房产公司的委托，于2010年1月12日与原告签订一份《租赁经营合同》，原告便承租位于乌鲁木齐市天山区新华南路670号第三层用于餐饮，租期自2010年1月8日至2013年12月30日，顺延期内免收租金。合同履行届满前，原被告又签订一份《补充协议》，将租赁合同期限延长至2015年12月30日止，原告向被告缴纳了保证金100000元和租金400000元。补充协议履行期间，天富房产公司与被告因委托合同产生了纠纷诉至法院，经法院调解解除了与被告之间的委托代理销售经营协议，同时天富房产公司又将原告起诉至乌鲁木齐中级法院，经法院判决，认定原被告之间的《补充协议》无效，原告支付的保证金与租金可另案主张，故原告诉至法院，要求判令被告返还已支付的保证金100000元和租金400000元。
被告西域茹纳克公司未进行答辩。
经审理查明：2012年2月14日，石河子开发区天富房地产开发有限责任公司（以下简称天富房产公司），取得位于乌鲁木齐市新华南路670号新疆人才交流大厦三层商铺的产权证书。2009年7月12日，天富房产公司与西域茹纳克公司签订《委托销售合同》，约定天富房产公司委托西域茹纳克公代理销售权属为天富房产公司的位于新疆人才大厦的三层商业广场及部分办公用房，委托时间为三年，自2009年8月1日至2012年7月30日。同日，双方又签订《委托经营协议》，约定天富房产公司委托西域茹纳克公司经营的标的物以《委托销售合同》为准，为实现销售，西域茹纳克公司需对委托标的物进行包装并先期经营，天富房产公司同意先期经营，具体经营方式和内容由乙方根据需要，在法律法规允许的范围内自行确定，天富房产公司仅出具本委托协议，具体经营手续由西域茹纳克公司按照当地规定自行办理；委托时间暂定为4年，即自2009年8月1日至2013年7月30日。合同签订后，天富房产公司将涉案标的物交付给西域茹纳克公司，西域茹纳克公司对房屋进行了装修并将部分房屋出租。2010年1月12日，西域茹纳克公司与美生商贸公司签订《租赁经营合同》，约定美生商贸公司租赁西域茹纳克公司管理的位于乌鲁木齐市新华南路670号茹纳克民贸中心第三层当地房产用于经营餐饮；鉴于此房产权为天富房产公司所有，西域茹纳克公司属代为经营、销售，美生商贸公司对此明确知道，故租赁期限最长不超过西域茹纳克公司代为经营销售的期限，自2010年1月8日至2013年7月30日；租金总计1500000元。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定将租赁期限延长至2013年12月30日，顺延期间免收租金。合同签订后，美生商贸公司将租赁房屋用于经营凯娜宴会厅。2013年7月11日，美生商贸公司与西域茹纳克公司又签订《补充协议》一份，约定：租赁期限暂定为两年，自2014年1月1日至2015年12月30日（租赁期限最终以法院的审判结果确定的双方租赁房屋交付时间为准）；自2014年1月1日起租金每年1000000元；美生商贸公司先交保证金100000元，第四年租金自2014年1月8日前支付半年租金500000元，其余租金于每半年到来之前的10日内付清；租赁期限届满或者双方协商解除本合同时，美生商贸公司一次性退还保证金100000元，此保证金不计利息。同日，美生商贸公司向西域茹纳克公司缴纳保证金100000元及2014年租金400000元。2012年8月3日，西域茹纳克公司向兵团农八师中级人民法院提起诉讼，要求天富房产公司继续履行委托经营协议，支付垫付费用、委托经营费用，并赔偿损失，天富房产公司提出反诉，要求解除与西域茹纳克公司的委托经营协议，要求西域茹纳克公司清退委托经营期限内的商户并返还经营和占用的房产。经过一二审审理，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2013年8月9日作出（2013）新兵民一终字第7号民事调解书，内容为：一、西域茹纳克公司经营人才大厦的期限截至2012年7月30日；二、西域茹纳克公司必须保证在2013年10月31日前将其在经营期间（包括占用期间）签订的所有商户安全、平稳地清退……该调解书生效后，西域茹纳克公司未自动履行调解书确定的义务。天富房产公司多次与美生商贸公司协商，要求美生商贸公司搬离并返还房屋无果后，遂于2014年5月28日将美生商贸公司起诉至乌鲁木齐市中级人民法院，要求美生商贸公司返还房屋，并支付2012年8月1日至2014年4月26日的占用费5205400.2元。经过一二审审理，2015年2月28日，自治区高级人民法院作出（2014）新民一终字第221号判决书，判令美生商贸公司返还人才交流大厦三楼商铺（凯娜宴会厅），并支付2013年7月31日至2014年4月26日的占用费2189573.1元。该判决生效后，美生商贸公司已部分履行了判决确定的内容，并于2015年8月10日搬离涉案房屋。2015年11月16日，美生商贸公司诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有《补充协议》、收条、民事判决书及当事人的陈述在卷为证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋的产权人天富房产公司委托西域茹纳克公司对涉案房屋进行经营管理，期限自2009年8月1日至2013年7月30日，2010年1月12日，西域茹纳克公司与美生商贸公司签订《租赁经营合同》时，也约定租赁期限最长不超过西域茹纳克公司代为经营销售的期限，自2010年1月8日至2013年7月30日。2013年7月11日，美生商贸公司明知道西域茹纳克公司代理权限已经终止，仍然与西域茹纳克公司恶意串通签订《补充协议》，将租期延长至2015年12月30日，该行为损害了天富房产公司的合法权益，故美生商贸公司与西域茹纳克公司于2013年7月11日签订的《补充协议》当属无效。合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故西域茹纳克公司应将保证金100000元返还给美生商贸公司。自治区高级人民法院作出（2014）新民一终字第221号判决书，判令美生商贸公司返还人才交流大厦三楼商铺（凯娜宴会厅），并支付2013年7月31日至2014年4月26日的占用费2189573.1元，美生商贸公司已向天富房产公司履行了缴纳租金的义务，故西域茹纳克公司应将收取的租金400000元亦返还给美生商贸公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告西域茹纳克公司返还原告美生商贸公司保证金100000元；
二、被告西域茹纳克公司返还原告美生商贸公司租金400000元。
以上被告西域茹纳克公司应支付原告美生商贸公司款项合计500000元，须于本判决生效后立即给付，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8800元（原告已预交），邮寄送达费20元，公告送达费320元，由被告西域茹纳克公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
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审 判 长 曹 玮
人民陪审员 杨 毅
人民陪审员 史建新
二〇一六年三月四日
书 记 员 王义代