上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3185号
上诉人（原审原告）上海伟灵龙实业发展有限责任公司。
委托代理人李国平，上海市申元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海近铁展示装饰工程有限公司。
委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。
上诉人上海伟灵龙实业发展有限责任公司（以下简称伟灵龙公司）因与被上诉人上海近铁展示装饰工程有限公司（以下简称近铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭，于同年12月9日公开进行了审理。上诉人伟灵龙公司之委托代理人李国平、被上诉人近铁公司之委托代理人李明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2003年9月1日，伟灵龙公司作为出租方（甲方）、近铁公司作为承租方（乙方），签订《厂房租赁协议》。该协议第一条约定，甲方将位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路＊＊＊＊＊号内除厂门内右边办公楼二楼第二、第三间办公室（甲方留用）外，其余所有的厂房出租给乙方；第二条约定，租赁期限为五年，从2003年9月15日起至2008年9月14日止；第三条约定，租金：第一年年租金为人民币（以下币种同）15万元，以后每年租金在上一年的基数上增加5%的租金；第五条约定，保证金：乙方须在签订协议时交付三个月的租金为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电话等杂费，以及没有改变或损坏厂区内布局、设施和建筑结构，甲方需无息返还；第七条约定，乙方在租赁期限内未得甲方同意前不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构，不得将厂区分租和转租出去，否则须承担违约责任和相应的经济赔偿，同时甲方有权终止本协议；第十一条约定，本协议一式二份，双方各执一份，并经双方签字盖章后生效（协议签定时乙方须在甲方提供的厂区平面图上签字确认，以资备案）。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，乙方在甲方提供的厂区平面图上签字，双方同意中间花坛全部拆除平整，搭建钢结构工棚。
合同签订后，伟灵龙公司按约将系争房屋交付近铁公司使用，近铁公司按约向伟灵龙公司支付租金。
2006年12月12日，伟灵龙公司作为出租方（甲方）、近铁公司作为承租方（乙方）又签订了《厂房租赁协议》。该协议第一条约定，甲方将位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路＊＊＊＊＊号内除厂门内北边办公楼下门房间后楼梯间（甲方留用）外，其余所有的厂房出租给乙方；第二条约定，租赁期限为十年，从2007年3月15日起至2017年3月14日止；第三条约定，租金：租金为160万元；第四条约定，支付方式：租金支付按先付后用的原则，协议签订时一次性付清十年房租；第五条约定，保证金：协议签订时乙方须交付37，500元为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还；第七条约定，乙方在租赁期限内，如遇政府动迁，凡属乙方搭建部分的政府补偿应由甲方转交给乙方，甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期，并无息返还余下租金；第十一甲方提供的厂区平面图上签字确认，以资备案）。租赁协议还对其他条约定，本协议一式二份，双方各执一份，并经双方签字盖章后生效（协议签定时乙方须在相关事宜进行了约定。
合同签订后，近铁公司继续承租使用系争房屋，并支付了十年的租金160万元和保证金37，500元。2013年3月＊＊＊＊＊日，近铁公司法定代表人钱＊＊＊＊＊代表近铁公司将系争房屋转租给案外人庞＊＊＊＊＊，合同尾部的手写备注载明，如需配电增容，甲方负责给乙方解决，电线费用乙方自己承担（配电不超过150kva，现有＊＊＊＊＊0kva，另增50kva至＊＊＊＊＊0kva）。原审庭审中，伟灵龙公司表示合同上手写部分标注了关于电容增容的问题，但上面对于电容的数据写错了。近铁公司则表示对于该份转租合同真实性没有异议，合同证明近铁公司转租了，且合同对伟灵龙公司没有约束力。
另查明，1994年7月28日，上海松亭实业有限公司作为转让方（甲方）、伟灵龙公司作为收购方（乙方），签订了《企业转让协议书》一份，约定甲方将所属“上海灵龙不锈钢制品厂”有偿转让给乙方，转让内容包括动产与不动产（除土地外）。
1998年7月28日，松江县九亭镇朱龙村民委员会作为甲方、伟灵龙公司作为乙方，签订了补充协议书一份，约定甲方在原转让价（厂房、设备、库存及债权、债务）25万元的基础上再由乙方支付给甲方每亩8.5万元的土地转让费。甲方承诺在本协议签订之日起三个月内办理完土地使用权证交乙方。
1999年7月30日，上海市松江区计划委员会出具松计字（1999）第443号批复，同意松江区九亭镇人民政府将上海松亭电器仪表成套厂部分厂房计1，400平方米，占地3，200平方米，变更给上海伟灵龙实业发展有限责任公司。接文后，需向区有关部门办妥变更手续。
2000年6月1日，松江县房地产测绘所出具房屋土地测绘技术报告书（房屋面积测定）一份，载明2000年5月6日该所对伟灵龙公司的房屋产权面积进行了丈量，核定总建筑面积为1，341平方米，含6幢厂房。
伟灵龙公司于2014年1月28日取得上海市房地产权证，是松江区九亭镇＊＊＊＊＊街坊＊＊＊＊＊丘土地的登记权利人，使用权取得方式为出让，用途为工业，房地产权证宗地图显示该地块位于松江区九亭镇朱龙村＊＊＊＊＊号。
伟灵龙公司于2014年5月30日诉至法院，请求判令：1、解除双方于2006年12月12日签订的《厂房租赁协议》，近铁公司迁出厂房；2、判令近铁公司恢复租赁厂房擅自拆除的原状（擅自拆除的面积为206平米，房屋主体是砖木结构，房顶是瓦片结构，具体参照旁边未拆除房屋的材质，按照平面图的设计图纸进行恢复）。
原审审理中，2014年7月＊＊＊＊＊日，上海市松江区九亭镇朱龙居民委员会出具证明一份，载明上海伟灵龙实业发展有限责任公司座落于上海市松江区九亭镇龙高路＊＊＊＊＊号。上海市公安局松江分局九亭派出所对于上述证明予以证实。
诉讼中，伟灵龙公司表示由于系争房屋建造于70年代，当时是由村里建造，区规划和土地管理局目前无相关资料，而伟灵龙公司受让时是将企业包括动产和不动产一并受让，且至今一直是厂房。鉴于该厂房需要重新改建，且资料缺失，故伟灵龙公司没有办理房屋的大产证；基于伟灵龙公司已取得的权利凭证，故合同是有效的。房屋建造时间是70年代，伟灵龙公司1988年进去的，当时房屋屋顶漏水，伟灵龙公司将屋顶维修过，翻修过两次，伟灵龙公司一开始是买了公司和厂房，土地是租赁的，后来土地可以转让了，所以签订了补充协议。近铁公司对于合同有效履行没有异议，认可伟灵龙公司有权出租。
庭审中，近铁公司提供了录音光盘一张，欲证明录音内容是近铁公司法定代表人钱＊＊＊＊＊与村委会人员的谈话，当时双方帮助次承租人庞＊＊＊＊＊增加电容，碰到实际困难，后由伟灵龙公司法定代表人孙＊＊＊＊＊出面协商，村委会最终协助拉线帮助次承租人增容，因此可说明伟灵龙公司于去年夏天就知道近铁公司转租的事实，且没有提出过异议；录音的具体时间、地点不清楚，只知道是村委会的人，但不知道叫什么名字。伟灵龙公司质证认为，光盘不具有证明力，不能证明近铁公司的证明事实，光盘本身有许多瑕疵，时间、地点、对象是谁谈话都不清楚，录音对象是否代表村委会伟灵龙公司也不得而知，从内容看，里面充满诱导成分，谈话的内容也没有说伟灵龙公司是同意转租的；光盘本身不是原来的全部录音，是经过剪切的，不能反映全部的录音内容，里面可以听出不是正式的场合进行的谈话，说明没有经过当事人的同意。
庭审中，近铁公司还提交了钢管提货单、付款凭证及发票等，欲证明近铁公司在第一份租赁协议期内购买材料搭建大棚的事实。2003年大棚搭建到未拆除的房屋的内侧，2007年双方又协商，就把房屋拆掉了，大棚延伸搭建到了房屋的外侧，大棚搭建分两次进行，从发票上看搭建时间第一次是2003年下半年、第二次是2006年底2007年初，没有其他搭建大棚的材料了。伟灵龙公司质证认为，不能证明得到了伟灵龙公司的同意，不能证明近铁公司要证明的内容。2006年12月12日的厂房租赁协议第11条已经确认了厂区平面图，协议确定时需要在厂区平面图上签字确认，此与第一份协议是一致的，近铁公司没有再在平面图上签字确认，不存在跟伟灵龙公司协商后拆掉房屋改建大棚的情况，其擅自改建没有得到伟灵龙公司的认可。另外根据现场勘验的情况，近铁公司将其他房屋做了改变和围挡，这些伟灵龙公司不知情，没有得到伟灵龙公司同意。
庭审中，近铁公司还申请了次承租人庞＊＊＊＊＊作为证人出庭作证，据证人陈述，厂房租赁合同签订后，证人自己用的面积是1，000个平方米，其余的面积证人跟近铁公司说要分租给其他人，问了近铁公司电容的问题，电容不够需要增容，证人分租出去后，下家用电量比较大，2013年6月底、7月初证人就找了近铁公司要求增容，近铁公司说要换根线，后来线没有找到，2013年7月中旬就找了伟灵龙公司。近铁公司的法定代表人钱＊＊＊＊＊找的伟灵龙公司的法定代表人孙＊＊＊＊＊，钱＊＊＊＊＊说孙＊＊＊＊＊和村里关系比较好，钱＊＊＊＊＊给了证人孙＊＊＊＊＊的电话，证人跟孙＊＊＊＊＊说其承租的厂房，用电不够。2013年7月份，孙＊＊＊＊＊到证人的厂里看过相关情况，见面时没有谈到转租的事情，证人、孙＊＊＊＊＊和村里的人碰过头，谈完以后钱＊＊＊＊＊给证人找了电工，费用大部分是证人自己垫付的，钱＊＊＊＊＊也承担了几千块钱，总共是3万多元。2013年8月中旬左右，增容的事情处理好后，证人请了村里领导和孙＊＊＊＊＊吃饭，在九亭饭店吃的。2014年孙＊＊＊＊＊来过系争房屋几次，当时伟灵龙公司的委托代理人要求证人将合同复印给伟灵龙公司，证人没有给，说要钱＊＊＊＊＊同意后才能给，证人再另行将系争房屋分租出去没有跟孙＊＊＊＊＊说过。
对于上述证人证言，伟灵龙公司质证认为，首先，证人与本案近铁公司有利害关系，不具备证人资格。其次，证人也没跟孙＊＊＊＊＊讲过分租的情况，证人认可转租后没有同意将合同交付给伟灵龙公司，说要经过钱＊＊＊＊＊同意，证明近铁公司转租没有经过伟灵龙公司同意。再次，不论电容增容的时间是何时，也不能证明伟灵龙公司同意近铁公司转租。近铁公司质证认为，证人陈述2013年7月伟灵龙公司到过租赁场地，伟灵龙公司应当知道租赁物拆除的事实，对于转租的事实也应当是知道的。当时场地不是钱＊＊＊＊＊在使用就应当提出异议，且庞＊＊＊＊＊也请过孙＊＊＊＊＊吃饭，在那时伟灵龙公司应当知道转租事实。证人是客观向法庭陈述其与本案双方在租赁过程中的关系，通过增加电容的事实，印证了伟灵龙公司对于证人承租近铁公司厂房知情的事实，伟灵龙公司采取了积极的帮助行为来使得近铁公司与证人的租赁合同顺利进行。
庭审中，伟灵龙公司陈述其以前也在系争房屋处办公，租给近铁公司后，留了两个房间，实际上伟灵龙公司的人不在里面，原来是做不锈钢厨具，现在没有做了；两份厂房租赁协议都是近铁公司拟定的，2006年12月12日签订第二份租赁协议时，伟灵龙公司没有去看过厂房现状，以为就是第一份协议的现状。近铁公司则陈述伟灵龙公司签订第一份协议之后，没在经营了，本来厂房是空关的，近铁公司联系到村里之后才租到房屋的，现在伟灵龙公司的主营地点不清楚；两份厂房租赁协议都是伟灵龙公司拟定的，且合同第一条中很小的细节即承租范围伟灵龙公司都做了修改，第7条这么重要的条款不可能不注意到，双方是达成口头协议后才去掉第7条的。
原审认为：本案中，伟灵龙公司主张解除合同的理由主要包括两点：一是近铁公司未经伟灵龙公司同意，擅自拆除了系争房屋内原有的200多平方米厂房；二是近铁公司未经伟灵龙公司同意，擅自将系争房屋转租。
对于伟灵龙公司主张合同解除的第一点理由，首先，双方在2003年9月1日租赁协议的第七条中约定，乙方在租赁期限内未得甲方同意前不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构，否则须承担违约责任和相应的经济赔偿，同时甲方有权终止本协议；该协议第五条亦约定，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电话等杂费，以及没有改变或损坏厂区内布局、设施和建筑结构，甲方需无息返还保证金。但双方在2006年12月12日的租赁协议中已取消了上述第七条约定的内容，第五条约定也变更为协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还保证金。由此可见，伟灵龙公司在签订第二份协议时，对于近铁公司在原有建筑物上进行改建应当是知情认可的。伟灵龙公司虽辩称两份厂房租赁协议均为近铁公司拟定，双方签订第二份租赁协议时，伟灵龙公司没有进系争房屋看过，以为就是第一份协议的现状，一则，系争房屋的租赁涉及到出具平面图、出租人留用部分房间等，协议由承租人拟定有违常理；二则，双方签订第二份协议时，关于伟灵龙公司留用的房间、不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构等约定条款均已变更，伟灵龙公司应当对此知情，且自2006年至今已有七、八年，伟灵龙公司称自己近期才发现亦不合常理。其次，庭审中近铁公司提交了钢管提货单、付款凭证及彩钢板发票等，证明近铁公司在第一份协议期内购买材料搭建大棚的事实，票据的开具时间与两份厂房租赁协议的签订时间较为吻合，能够印证近铁公司陈述的搭建大棚的事实。再次，庭审中，双方确认的拆除房屋的面积为206平方米，其占系争房屋的总面积比例较小，且近铁公司表示合同履行完毕后，同意按照平面图的设计恢复原状。综上，伟灵龙公司上述解除合同的理由不能成立，双方合同履行完毕后，可对房屋恢复原状的问题另行处理。
对于伟灵龙公司主张合同解除的第二点理由，原审认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，首先，分析前后两份厂房租赁协议可知，协议第七条已经取消了“乙方不得将厂区分租和转租出去”的约定，且近铁公司陈述的“2006年的合同因为租期比较长，租金也一次付清，当时跟伟灵龙公司商量，企业有风险，万一做不下去，如果不同意转租的话会很亏，所以特别去掉原来的第7条约定，2006年合同已经是和伟灵龙公司协商的结果。”更符合情理。其次，系争房屋由近铁公司转租给次承租人庞＊＊＊＊＊后，伟灵龙公司在该处仍留用了部分房间，且伟灵龙公司的住所地也在松江区九亭镇，伟灵龙公司对于系争房屋的租赁使用情况应当知情。再次，根据证人庞＊＊＊＊＊的陈述，其签订转租合同后需要将配电增容，庞＊＊＊＊＊通过近铁公司的法定代表人钱＊＊＊＊＊取得了伟灵龙公司的法定代表人孙＊＊＊＊＊的电话，证人告知孙＊＊＊＊＊自己租厂房，用电不够，孙＊＊＊＊＊也于2013年7月份到系争房屋处查看了情况，在孙＊＊＊＊＊帮证人与村委会人员联系并处理好配电增容事宜后，证人于2013年8月请了孙＊＊＊＊＊等人吃饭。伟灵龙公司虽辩称证人与近铁公司有利害关系，不具备证人资格，但缺乏事实和法律依据，法院不予采信。因此，结合双方所签的协议、证人证言等在案证据，法院认为，伟灵龙公司在2013年7月就知道或应当知道近铁公司转租的事实，且在六个月内未提出异议，现再以近铁公司未经同意为由请求解除合同，法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，于二〇一四年九月三十日判决：驳回上海伟灵龙实业发展有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费160元，减半收取80元，由伟灵龙公司负担（已付）。
判决后，伟灵龙公司不服，上诉称：原审判决无事实及法律依据，被上诉人近铁公司原审提交之光盘不符合证据要件，缺乏基本时间、地点及内容的证明力；钢管提货单等不能排他证明其主张事实；证人庞＊＊＊＊＊系本案利害关系人证词不具有证明力且所谓口头协议明显不合常理。近铁公司转租、大规模搭改建严重违约，上诉人依法可予解约。故上诉请求撤销原判，支持上诉人伟灵龙公司原审诉讼请求。
被上诉人近铁公司辩称，原审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人伟灵龙公司与被上诉人近铁公司2006年12月12日签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面按约履行。本案一、二审争议焦点皆为出租人伟灵光公司在双方现有履约状态下是否有租约解约权。伟灵光公司原审及上诉皆主张承租人近铁公司履行中有未经许可的转租、改建行为，上诉人有权依法解约。查原审法院于此否定之论证详尽、合理，本院不再赘述。
需要强调的是，本案当事人就本案租赁标的房屋于2003年曾订有五年期租赁合同，2006年12月双方又签订本案租约，两份租约除租赁期限外，在租赁具体房间有部分微调，权利、义务部分亦有调整，根据现有证据，应该认为后合同已变更并取代了前合同从而成为本案建立并约束双方租赁合同法律关系的依据。应该指出，两份合同均明确约定上诉人作为出租人均在被上诉人承租房屋区域内保有“留用”房屋，就履行行为而言，对于被上诉人承租使用房屋特别是改建、转租情况，上诉人作为具有正常民事行为及意思能力的法人应为明知，此为其一；其二，就双方意思表示而言，前合同明确订定有不得擅自变更厂区设施、布局及建筑结构等约款，而后合同不仅未延续该等约定，反而明确：退还保证金条件为被上诉人保留“原有建筑上面的搭建部分”等及约定了政府动迁时被上诉搭建部分补偿权利、义务；对于转租而言，后合同明确删除了签合同的承租人不得转、分租约定。就现有证据而言，应该认为，双方对被上诉人搭建部分已明确其客观状态，就搭建、转租部分已排除其违约性。至于上诉人主张的“光盘”、证人及“钢管提货单”等皆不影响上述履行及约定事实的成立。故上诉主张搭建、转租违约之解除理由依法不能成立。
据此，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人伟灵龙公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……