云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第108号
上诉人（原审被告、反诉原告）景洪浩宇房地产开发有限公司。
委托代理人王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘增刚，男，汉族。
委托代理人尹文青，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇公司）因与被上诉人刘增刚商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院作出的（2014）景民二初字第288号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人浩宇公司的委托代理人王家元、被上诉人刘增刚的委托代理人尹文青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2013年9月2日，刘增刚与浩宇公司签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，合同约定：由乙方（刘增刚）向甲方（浩宇公司）购买“西双十贰城”项目国际公馆第3幢第7层713号商品房，按套计价，合同价款为人民币327635元。房屋参考套内建筑面积为38.55平方米。合同第六条约定的付款方式及期限为：乙方在签订合同当日内付清首付款177635元，余款150000元由乙方办理银行按揭贷款的方式支付，乙方应在2013年11月20日前办理完毕贷款手续，并将款项支付到甲方账户，乙方应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，乙方按本合同约定承担逾期付款的违约责任。合同第八条逾期付款违约责任为：乙方未按合同第六条约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天每平方米1元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期付款期限在30-90天的，乙方按应付未付款的万分之五乘以逾期天数计算并以此标准向甲方赔偿经济损失，乙方逾期付款90天以上的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的乙方按以下标准计算并赔偿甲方的经济损失，计算方法：合同总价款327635元×20%。同时，补充协议约定：乙方逾期付款期限在90天以上，甲方根据《商品房购销合同》第八条约定行使合同解除权的，乙方承担合同价款20%的违约金。此外，双方合同以及补充协议对其他权利义务作出了相关约定。合同签订后，刘增刚向浩宇公司递交了办理银行按揭贷款所需资料，并于2013年9月6日向浩宇公司交纳购房首付款30000元。2013年9月3日，浩宇公司向中国银行股份有限公司西双版纳州分行（以下简称中行版纳分行）递交了刘增刚的贷款资料。中行版纳分行与刘增刚签订了按揭贷款合同，在省银行审批过程中，以刘增刚所在行业（景洪市鲁成小额贷款有限公司），收入主要来源于小额贷款公司经营收益为由退贷，并于2013年10月31日与浩宇房地产公司办理了退贷手续退回各项贷款资料。之后，因双方对合同是否继续履行以及如何履行协商未果。浩宇公司于2014年2月25日向刘增刚发出《解除合同通知书》，主要内容为：因刘增刚个人信贷问题原因，申请贷款银行不予批准。刘增刚未按时支付合同约定价款，构成根本性违约，故从本通知发出之日起，解除双方于2013年9月2日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，不再履行；刘增刚尽快办理退款手续，按双方合同约定扣除20%的违约金后，退回剩余款项。
原审法院认为，双方当事人争议的主要焦点为：刘增刚未能与银行订立担保贷款合同的原因在谁；刘增刚要求浩宇公司清退已付购房款以及利息并按已交纳房款的20%支付违约金的诉请、浩宇公司要求刘增刚按合同价款的20%支付逾期付款违约金的反诉请求是否应当支持。
原审法院认为，刘增刚与浩宇公司双方签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定，刘增刚支付部分购房首付款，剩余款项由刘增刚以向银行按揭贷款的方式支付。但因刘增刚与银行订立的商品房担保贷款合同未能通过审批，刘增刚因此不能通过按揭贷款的方式向浩宇公司支付购房款，导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行，浩宇公司于2014年2月25日向刘增刚发出解除合同通知书，解除了双方于2013年9月2日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案中，刘增刚在签订购房合同后及时向浩宇公司递交了办理按揭贷款手续所需材料，浩宇公司在收到材料后亦及时向银行进行递交为刘增刚办理贷款手续，而银行以刘增刚所在行业（景洪市鲁成小额贷款有限公司），收入主要来源于小额贷款公司经营收益为由退贷。原审法院认为，该退贷事由不能归责于刘增刚或浩宇公司一方，双方对未能订立担保贷款合同导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行均不存在过错，都不应对此承担违约责任。故刘增刚以浩宇公司单方解除合同违约为由，要求浩宇公司按已付购房款20%支付违约金6000元的诉请，原审法院不予支持。另，虽然刘增刚在交付购房首付款时存在逾期行为，但未达到约定的合同解除条件，亦不是导致商品房购销合同不能继续履行的原因，故浩宇公司以解除合同支付违约金的合同条款，要求刘增刚按合同总价款20%支付违约金的反诉请求，原审法院不予支持。但鉴于刘增刚在交纳首付款时有一定的逾期行为，据此，原审法院仅支持刘增刚要求浩宇公司返还已付购房首付款30000元的诉请，关于支付利息的诉请，原审法院不予支持。综述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浩宇公司于判决生效之日起十日内向刘增刚返还购房首付款30000元。二、驳回刘增刚的其他诉讼请求。三、驳回浩宇公司的反诉请求。本诉案件受理费722元，由刘增刚负担172元，浩宇公司负担550元；反诉案件受理费719元，由浩宇公司负担。
一审宣判后，浩宇公司不服向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金65527元（按合同总价款327635元×20%）。事实与理由是：上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》明确约定了付款方式及付款时间，被上诉人违反合同约定，既没有按约支付首付款，也没有按约通过银行按揭支付剩余购房款，构成了根本性违约。上诉人按照约定通知了被上诉人解除双方签订的合同，按照合同约定，被上诉人应当按照合同总价款的20%向上诉人进行赔偿。一审认定银行退贷不可归责于双方当事人并适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定进行判决，属于认定事实错误，适用法律错误。首先，银行退贷是由于被上诉人不能提供符合银行要求的资料导致的，责任应该由被上诉人承担。其次，被上诉人在银行按揭不能办理的情况下，应当自筹资金支付购房款，履行合同义务。被上诉人迟迟不向上诉人支付购房款，已经构成根本性违约。综述请二审法院依法改判。
被上诉人刘增刚辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予以驳回。被上诉人并没有任何违约行为，被上诉人已经及时将办理贷款材料交给了上诉人，由上诉人办理贷款事宜，放贷银行审批未通过，上诉人可以向其他银行贷款，上诉人以此为由认为被上诉人违约，没有事实和法律依据。
二审中上诉人、被上诉人对一审确认的法律事实均无异议，对一审确认的法律事实本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审主要争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人支付违约金65527元。
二审中上诉人、被上诉人均未向本院提交任何证据。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
本院认为，上诉人浩宇公司与被上诉人刘增刚双方签订的《商品房购销合同》是合法有效的合同。该合同第六条约定：“刘增刚在签订合同当日内付清首付款177635元，余款150000元由刘增刚办理银行按揭贷款的方式支付，刘增刚应在2013年11月20日前办理完毕贷款手续，并将款项支付到浩宇公司账户，刘增刚应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，刘增刚按本合同约定承担逾期付款的违约责任。”刘增刚在合同签订后仅支付了30000元首付款，没有按照合同约定履行义务，该事实虽然存在一定的违约情形，一审法院对此亦进行了评判，对刘增刚要求浩宇公司支付以首付款30000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息不予支持。一审对此判定并无不当。本案导致双方解除合同的原因是由于未能订立商品房担保贷款合同后，刘增刚无法履行付款义务所致。按照双方签订的合同约定“刘增刚应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，刘增刚按本合同约定承担逾期付款的违约责任。”显然，该约定是指“刘增刚应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥”，刘增刚已经按照约定及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料。因此，刘增刚已经按照约定履行了义务，未能办妥银行按揭贷款并不能归责于合同任何一方，因此，被上诉人刘增刚不应当向上诉人浩宇公司支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定。因此，浩宇公司（出卖人）应当将收受的购房款本金30000元返还刘增刚（买受人）。一审法院对此判定并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人浩宇公司的上诉理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1438元，由上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
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审 判 长 陈 瑜
代理审判员 朱江舟
代理审判员 玉的勒
二〇一五年五月七日
书 记 员 徐艺华