上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第38号
原告张念慈。
委托代理人徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。
被告林绥嘉。
被告余芳冰。
上列两被告共同的委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。
被告吕宏毅。
原告张念慈与被告林绥嘉、余芳冰、吕宏毅确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月27日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于7月17日公开开庭进行了审理。原告张念慈的委托代理人徐佳卿，被告林绥嘉、余芳冰的委托代理人管顺德到庭参加了诉讼。被告吕宏毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张念慈诉称，被告吕宏毅原系上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋的产权人。其与被告余芳冰签订《房屋租赁合同》一份，将系争房屋出租给被告余芳冰，租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月30日止。事后，被告吕宏毅因欠案外人林某，即被告林绥嘉女儿的钱款，经上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院）判决后，案外人林某申请强制执行。2012年8月10日，闵行区法院委托长江国际拍卖有限公司（以下简称长江拍卖公司）对包括系争房屋在内的四套房屋进行拍卖。经2012年9月4日、9月20日两次流拍后，原告于同年10月11日竞买获得系争房屋，并获得长江公司出具的拍卖成交书。原告获得系争房屋产权后得知，被告吕宏毅曾于2011年12月9日向被告林绥嘉出具委托书一份，委托林绥嘉收取包括系争房屋在内的四套房屋的租金。但被告林绥嘉与余芳冰于2012年4月30日签订《协议书》一份，约定由被告余芳冰按照原租金50%的折扣，一次性向被告林绥嘉支付2012年4月至2013年8月期间的租金，共计人民币（以下币种相同）60，000元。原告虽在参加拍卖前了解到系争房屋系带租约拍卖，但不可能知晓被告之间的内部约定，更不可能知晓被告林绥嘉已经以减半收取租金的方式一次性收取剩余租金的相关情况。原告于2012年11月8日知晓上述情况后，鉴于对系争房屋成交价具有较大影响，曾向闵行区法院申请从拍卖成交款中扣留相应金额，但未获批准。
原告认为，不动产拍卖成交后，该不动产自拍卖成交时起转移。故原告自2012年10月11日拍卖成交之日起即应视获得了系争房屋的所有权。涉案《协议书》系被告恶意串通签订的，被告均知晓系争房屋因案外人林某的相关案件已进入强制执行程序，必然由其他人成为系争房屋产权人并享有相关权益。因此，《协议书》之内容严重侵害了原告取得系争房屋所有权后应得的合法权益，应属无效协议。而被告余芳冰作为系争房屋承租人，理应按照《房屋租赁合同》之租金标准向原告支付租金。故原告诉至法院，要求判令：1、确认被告林绥嘉与被告余芳冰签订的《协议书》无效；2、被告余芳冰向原告张念慈支付自2012年10月11日起至2013年8月30日止的租金151，599.60元。
被告林绥嘉、余芳冰共同辩称，双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，合法有效，且《协议书》签订于2012年4月，并没有损害原告的合法权利。因此，原告诉称被告余芳冰欠付租金的事实不妥，被告余芳冰已经按照《协议书》与此前承诺书的内容，向被告吕宏毅支付了系争房屋的租金，已经履行了承租人的付款义务。
被告吕宏毅未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。
经审理查明，被告林绥嘉系案外人林某的父亲。
被告吕宏毅原系上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室房屋产权人。因被告吕宏毅结欠案外人林某借款，案外人林某于2011年11月25日向本院提起诉讼（（2012）闵民一（民）初字第1572号），闵行区法院审理后于2012年2月9日作出判决。
上述判决生效后，被告吕宏毅未自动履行，案外人林某于2012年6月13日向本院申请执行（（2012）闵执字第4495号），闵行区法院于同年6月14日出具执行公告。同年6月19日，闵行区法院于闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室房屋处张贴执行公告，要求被告吕宏毅腾空上述房屋并交付房屋钥匙，同时告知法院将对上述已查封房产进行评估、拍卖，以清偿吕宏毅的债务。2012年8月10日，上海市高级人民法院（以下简称市高院）委托长江拍卖公司拍卖上述房产。同年9月25日，长江拍卖公司发布拍卖公告。同年10月10日，长江拍卖公司发布《拍卖特别告知》，第二条列明，“……本房产有租约，租赁具体情况，由买受人执行查询并处理，请注意竞买风险。”次日，原告张念慈以13，940，000元最高价竞得上述房产，其中，本案系争房屋成交价为2，589，000元。长江拍卖公司向原告出具拍卖成交确认书。此后，原告付清了全部拍卖款。
2012年11月8日，原告向本院递交《报告并请求扣款函》一份，提出其已支付了包括系争房屋在内的四套房产的全部拍卖款，自竞得之日即2012年10月11日起，应有权收取租金。但上述房产已被预收租金758，807元，其已通知长江拍卖公司返还，若长江拍卖公司将拍卖款划付至法院，希望法院扣留该部分款项。本院未予核准。
2013年1月7日，本院出具（2012）闵执字第4495号执行裁定书，载明：一、本市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，X号XXX室、XXX室房产所有权及相应的其他权利归买受人张念慈所有；二、买受人张念慈可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2013年4月11日，本院向原告张念慈送达上述执行裁定书，原告张念慈签收。此后，原告张念慈向房地产管理部门办理产权变更手续，于2013年7月取得包括本案系争房屋在内的上述四套房屋的产权证。
另查明，2010年6月7日，被告吕宏毅（出租方、甲方）与被告余芳冰（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方承租本案系争房屋。租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月30日止。第一年月租金为12，733元，第二年月租金为13，369元，第三年月租金为14，037元。
2011年12月9日，被告吕宏毅出具《授权委托书》一份，委托被告林绥嘉收取包括本案系争房屋在内的上述四套房产的租金。被告余芳冰与案外人夏帮华、黄顶凑、刘军作为上述房产的承租人，均予以签字确认。
再查明，被告林绥嘉（甲方）与被告余芳冰（乙方）签订过《协议书》一份，载明“……房东吕宏毅于2011年12月9日出示了一份‘授权委托书’将收取租金的权利给于了甲方。2012年4月，因甲方急需资金周转，经与乙方协商，达成如下付款方式：1、甲方要求乙方将租金从2012年4月至2013年8月30日的租金一次性支付给甲方，以解决甲方的燃眉之急，并同意租金按50%给于计算，乙方经考虑同意甲方的要求。2、甲、乙双方经计算后，乙方一次性付清租金。（以收据为准）。3、甲方收取租金后，不得以任何理由再向乙方要求收取任何费用。4、除租金变化之外，其余条款乙方均按原‘上海市房屋租赁合同’执行，不变。本协议经双方签字后即为正式文件，任何一方违约均需赔偿守约方的经济损失。”《协议书》打印的落款时间为2012年4月30日，且在《协议书》下方注明，“实际支付人民币陆万元正（整）”，被告林绥嘉签字确认，书写的落款时间为“2012年4月15日”，但“4月”处有明显的修改痕迹。被告林绥嘉向被告余芳冰出具收据，收据下方注明“代吕宏毅收”。收据内容显示，被告余芳冰2012年5月至2013年8月30日的租金187，166元，实付60，000元。
2013年5月13日，被告余芳冰向原告出具函件一份，载明，“租金交付原本按照合同，经吕宏毅2011年12月9日授权委托给林绥嘉收取。但在2012年4月因林绥嘉先生急需用钱，向我们提出可以一次性交付，给与（予）租金优惠的方案。即承诺在获得授权收取的租约期内（即2013年7月31日前）剩余的所有租金给予我们适当优惠之后，于2012年4月30日前交付壹拾捌万柒仟壹佰陆拾元整（187，166元）。但我们担心剩余时间太久，有不确定性，还是按照此前方案，于2012年5月底交付6、7、8月3个月租金40，107元，8月底交付9、10、11月3个月租金40，107元。在8月底交付租金的时候，林绥嘉先生再次提出此前让我们一次性支付剩余租期租金给予租金打对折并去零头优惠的方案。因为我们考虑到剩余租期已相对较短，风险相对较小，而且有一定量的优惠，我们就按照他4月提出的方案交付了剩余租期12年12月1日至13年8月30日9个月所有租金60，000元。详见收据复印件。期间交付的收据无法找到。特此说明。”
以上事实，由原告提供的市高院于2012年8月10日出具的《上海市高级人民法院委托拍卖函》（沪高法（2012）委拍第697号），长江拍卖公司于2012年9月25日刊登的《长江国际拍卖有限公司拍卖公告》，长江拍卖公司于2012年10月11日出具的《长江国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》，以及相应的转账汇款凭证，被告吕宏毅与被告余芳冰于2010年6月7日签订的《上海市房屋租赁合同》，被告吕宏毅于2011年12月9日出具的《授权委托书》，被告林绥嘉与被告余芳冰签订的《协议书》，被告林绥嘉向被告余芳冰出具的《收据》，原告于2012年11月8日向闵行区法院出具的《报告并请求扣款函》，被告余芳冰于2013年5月13日向原告出具的《关于租房相关事宜说明》；被告林绥嘉提供的原告于2013年7月14日提交的《民事起诉状》，闵行区法院（2013）闵民五（民）初字第1434号，长江拍卖公司于2012年10月10日出具的《吴中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室及X号XXX、XXX室商铺拍卖特别告知》，以及当事人的陈述等证据证明。被告吕宏毅未向本院提供证据。
本院认为，本案的争议焦点在于：一是被告林绥嘉与被告余芳冰之间签订的《协议书》是否有效；二是系争房屋产权何时发生转移，且原告有权作为系争房屋权利人享有相关权利。
关于争议焦点一，原告主张被告林绥嘉与被告余芳冰之间《协议书》是倒签的，双方达成一致意见并实际支付租金的时间晚于2012年8月30日，故《协议书》侵害原告合法权益，应为无效；而被告林绥嘉与被告余芳冰认为，《协议书》是双方真实意思表示，签订当时并未侵害原告的合法权益，应为有效。对此，本院认为，一方面，从《协议书》签订和履行的时间来看，虽《协议书》落款处打印时间为“2012年4月30日”，但考虑到被告林绥嘉手写部分确认的时间“4月”有明显的修改痕迹，再结合被告余芳冰自述的租金支付方式与时间，可确定《协议书》手写内容的实际书写时间晚于落款打印时间，故《协议书》内容实际达成合意且被告余芳冰实际支付租金的时间并非2012年4月30日。另一方面，从《协议书》约定的租金计算方式，以及实际支付的金额与收据列明的金额来看，被告林绥嘉实际一次性收取了被告余芳冰租金60，000元，按照被告吕宏毅与被告余芳冰之间《上海市房屋租赁合同》中2012年4月期间租金13，369元的约定，以及《协议书》中50%的租金计算比例，金额60，000元相当于按50%比例计算的9个月租金（13，369元／月×9个月×50%=60，160.50元），与被告余芳冰所述按照2012年4月份提出的方案，“租金打对折并去零头优惠的方案”，一次性支付了自2012年12月1日起至2013年8月30日止租金的表述一致。因此，并非被告所称系2012年4月30日，一次性支付了自2012年4月起至2013年8月30日止的租金。综上可见，被告余芳冰与被告林绥嘉就减免租金并一次性支付事宜形成合意，并实际支付的时间不早于2012年8月30日。因此，被告林绥嘉与被告余芳冰在闵行区法院已于2012年6月19日在系争房屋处张贴了执行公告，向包括被告余芳冰在内的承租人告知将对已查封的本案系争房屋进行评估、拍卖，偿还被告吕宏毅的债务，且系争房屋于同年8月10日已实际进入拍卖程序，系争房屋权利最终归属处于不确定的情况下，双方约定以比例畸高且违背正常市场交易规则的减免数额，并以向被告吕宏毅的代理人林绥嘉一次性支付的方式，显然具有恶意性，且客观上侵害了作为系争房屋竞拍人及权利人的原告合法权益。现原告要求确认被告林绥嘉与被告余芳冰达成的《协议书》无效，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”。被告林绥嘉已经向被告余芳冰收取的60，000元应当予以返还。鉴于被告吕宏毅委托被告林绥嘉向房屋租赁人收取租金，被告林绥嘉系被告吕宏毅之代理人身份，故应由作为被代理人的被告吕宏毅对代理人被告林绥嘉之代理行为承担相应的民事责任。因此，被告吕宏毅与被告余芳冰之间的《协议书》无效，被告吕宏毅应向被告余芳冰返还已收取的60，000元。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变买财产的规定》第二十九条第二款之规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。虽原告通过拍卖以最高价竞得包括本案系争房屋在内涉案的吴中路四套房屋，但拍卖公司的拍卖成交确认书仅证明竞拍人竞拍成功，不足以证明竞拍人已取得拍品的所有权。而闵行区法院（2012）闵执字第4495号执行裁定书确认本案系争房屋在内涉案的吴中路四套房屋所有权及相应的其他权利归原告所有，且明确裁定书于送达时发生法律效力。该执行裁定书于2013年4月11日送达原告，故自2013年4月11日起，原告取得本案系争房屋所有权。本案系争房屋原由被告吕宏毅出租给了被告余芳冰，租赁期限至2013年8月30日止，系争房屋作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以余芳冰为承租人的租赁合同仍然存在。原告在取得本案系争房屋所有权时即与承租人余芳冰产生租赁合同关系，继承了原出租人吕宏毅的权利和义务，受租赁合同约束。在上述《协议书》应属无效的情况下，自2013年4月11日起，本案系争房屋的租金收益应归原告所有，作为系争房屋承租人的被告余芳冰应当按照租赁合同约定的每月14，037元的租金标准向原告支付。现原告要求按照每日461.49元（14，037元／月×12个月÷365天=461.49元／天）的标准计算应付租金，本院予以准许。故被告余芳冰应当向原告支付自2013年4月11日起至2013年8月30日止的租金，共计65，531.58元（2013年4月11日至2013年8月30日共计142天，461.49元／天×142天=65，531.58元）。
综上所述，被告林绥嘉代表被告吕宏毅与被告余芳冰达成的《协议书》无效，自始不具有法律效力，被告吕宏毅应向被告余芳冰返还已经收取的60，000元。《协议书》无效后，涉及被告吕宏毅与被告余芳冰基于系争房屋租赁关系产生的租金问题，可由其另行处理。而原告张念慈于2013年4月11日取得系争房屋所有权后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即与承租人被告余芳冰产生租赁合同关系，继承了原出租人被告吕宏毅的权利和义务。故《协议书》无效后，被告余芳冰仍应向原告支付自2013年4月11日起至2013年8月30日止的租金65，531.58元。关于案件受理费，因被告林绥嘉代表被告吕宏毅与被告余芳冰达成《协议书》之行为，侵害了原告之合法权益并引起本案诉讼，应由作为被代理人的被告吕宏毅与被告余芳冰承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由被告吕宏毅与被告余芳冰各半负担。被告吕宏毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吕宏毅与被告余芳冰之间签订的关于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《协议书》无效；
二、被告吕宏毅于本判决生效之日起十日内返还被告余芳冰人民币60，000元；
三、被告余芳冰于本判决生效之日起十日内支付原告张念慈自2013年4月11日起至2013年8月30日止的租金人民币65，531.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币3，331.99元，由被告余芳冰负担人民币1，665.99元，被告吕宏毅负担人民币1，666元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。