福建省光泽县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）光民申字第2号
再审申请人（一审被告）：张晓明，男，汉族，1967年9月4日出生，住福建省光泽县。
再审申请人（一审被告）：周文进，男，汉族，1982年10月12日出生，住福建省光泽县。
被申请人（一审原告）：南平市胜洁物业管理有限公司光泽分公司。住所地：福建省光泽县。
负责人：陈朝华，该公司经理。
委托代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。
再审申请人张晓明、周文进与被申请人南平市胜洁物业管理有限公司光泽分公司（以下简称胜洁物业光泽分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2014）光民初字第766号民事判决，向福建省南平市中级人民法院申请再审，福建省南平市中级人民法院移送本院进行再审审查。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
张晓明、周文进申请再审称：1.原判决认定的基本事实缺乏证据证明：（1）原判认定胜洁物业光泽分公司依约定对张晓明提供物业服务并多次向张晓明催缴物业服务费未果，缺乏证据证明。（2）胜洁物业光泽分公司未提供凤凰花园业主委员会主体适格证据，亦未提供凤凰花园业主委员会有向张晓明书面催缴、书面限期交纳物业服务费的通知及催缴物业费的书面通知已送达张晓明的证据，且凤凰花园业主委员会督促张晓明交纳物业服务费是启动诉讼的前置程序。2.原判遗漏了应当参加诉讼的当事人。光泽县文昌路凤凰花园8号楼13号店面业主还包括李旭明、韩凤、周菊仙、官泽付。3.原判适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项规定，请求对本案进行再审。
胜洁物业光泽分公司提交意见称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张晓明、周文进的再审申请。1.胜洁物业光泽分公司于2013年6月4日与凤凰花园业主委员会签订合同，自2013年5月7日至2014年5月6日期间为包括张晓明在内的小区业主或物业使用人提供物业服务。2.张晓明认为凤凰花园业主委员会没有依法成立，应当由其提供相应证据予以证实。3.在原审审理过程中，张晓明并未主张光泽县文昌路凤凰花园8号楼13号店面有其他业主，亦未提供证据证实该物业属于与李旭明、韩凤、周菊仙、官泽付共有。至于本案所涉及的物业“为张晓明个人所有还是为其他共有人共同共有”，与本案所审理的法律关系无关。4.胜洁物业光泽分公司工作人员曾多次到讼争物业当面催讨物业费，但均遭张晓明的无理拒绝。将物业服务企业书面催交行为作为起诉欠费业主的前置程序违背合同法和诉讼法原理，物业服务企业可以对欠费业主直接提起诉讼。
本院审查查明：在再审审查过程中张晓明、周文进提交如下证据：证据一、厦门市拓盛保洁工程有限公司证明1份，拟证明本案讼争物业门前的生活垃圾的收集、处置及店面沿街人行道的清扫均由该公司负责；证据二、光泽县环境卫生管理所证明1份及福建省政府非税收入票据2份，拟证明本案讼争物业向光泽县环境卫生管理所缴纳了2013年1月至2014年12月的生活垃圾收集、处置费；证据三、光盘1张，拟证明凤凰花园小区与周边环境情况。以上的证据张晓明、周文进均确认在原审庭审前已存在，未在原审中提供。
经质证，胜洁物业光泽分公司对证据一、二表面真实性无异议，但提出（1）该两份证据未涉及到本案讼争店面，与本案没有关联性；（2）以上证据均不属于新的证据。对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据与本案无关。
本院审查中，张晓明、周文进陈述：（1）确认本案讼争物业属于沿街店面，讼争物业门前为光泽县公共人行道，人行道系凤凰花园小区开发商修建，目前由市政在维护；（2）据张晓明向凤凰花园内部分业主了解，胜洁物业光泽分公司有提供部分物业服务，但因与业主之间存在矛盾，故后来该物业公司退出小区物业服务；（3）胜洁物业光泽分公司确有来人催缴过物业费，但当时不知道他们身份，他们来时说是要收取垃圾费，因已经向有关部门缴纳过相关费用，所以未缴，未收到过书面催缴函。
本院认为：本案争议的焦点是胜洁物业光泽分公司是否享有向张晓明、周文进主张物业管理费的权利。
首先，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，选择业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定。张晓明提出凤凰花园小区业主委员会的成立不符合规定，据此认为业主委员会不具备签订《凤凰花园物业服务合同》的主体资格，但未提供相应证据予以证明，且业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，故在本案中对此不作审查。原审认定胜洁物业光泽分公司与凤凰花园业主委员会签订的物业服务合同合法、有效并无不当。
其次，凤凰花园业主委员会与胜洁物业光泽分公司签订的《凤凰花园物业服务合同》中约定胜洁物业光泽分公司作为凤凰花园小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，张晓明作为业主，周文进作为物业承租人，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应该受合同的约束。物业管理费是全体业主及其所在小区获得物业服务的保障和前提之一，个体业主宜以楼宇整体的物业服务获得保障为考虑的前提，张晓明亦确认胜洁物业光泽分公司有提供部分物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《凤凰花园物业服务合同》第七条违约责任第2条规定：乙方（胜洁物业光泽分公司）违反合同的约定，未能达到约定的服务规定，甲方（凤凰花园业主委员会）有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方面终止合同，但应提前一个月告知对方。根据上述规定，在胜洁物业光泽分公司未达到约定服务情况下，凤凰花园区业主委员会可要求限期整改，张晓明、周文进亦可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能拒付物业服务费。
第三、国务院《物业管理条例》第六十七条虽然规定了在业主委员会督促业主限期交纳物业费逾期仍不交纳的，物业服务企业可提起民事诉讼，但该条主要是对业主委员会设立的督促义务，并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对张晓明、周文进提出凤凰花园业主委员会督促交纳物业服务费是启动诉讼的前置程序的主张不予以支持。本院审查中，张晓明、周文进表示胜洁物业光泽分公司确有催缴过物业服务费，胜洁物业光泽分公司虽未提供证据证明其有通过书面形式催缴物业服务费，但张晓明、周文进确认直至原一审起诉时仍未交纳物业服务费，胜洁物业光泽分公司有权通过诉讼方式主张相关权利。
第四，张晓明、周文进提出光泽县文昌路凤凰花园8号楼13号店面业主还包括李旭明、韩凤、周菊仙、官泽付，但未提供证据予以证明，张晓明、周文进据此认为原判遗漏应当参加诉讼当事人的主张不能成立。
第五，经审查，张晓明、周文进提供的厦门市拓盛保洁工程有限公司证明、光泽县环境卫生管理所证明及福建省政府非税收入票据、光盘均不属于新证据，且拟证明的内容并不能当然免除张晓明作为凤凰花园小区业主、周文进作为物业承租人应当缴纳物业服务费的义务，胜洁物业光泽分公司主张上述证据与本案无关的质证意见有理，张晓明、周文进以新证据为由要求再审，依据不足，不予采纳。
综上，张晓明、周文进的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回张晓明、周文进的再审申请。
审 判 长 黄 静
审 判 员 潘梅新
人民陪审员 吴吟秋
二〇一五年十月十三日
书 记 员 吴建伟
附：本案适用的主要条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。