山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1232号
上诉人（原审原告）：武汉祥，居民。
委托代理人：孔凡跃，山东界湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：国靖，居民。
被上诉人（原审被告）：国运荣，居民。
被上诉人（原审被告）：国运秀，居民。
被上诉人（原审被告）：国运花，居民。
被上诉人（原审被告）：国歆婕，居民。
以上五被上诉人共同委托代理人：李先新，山东沂蒙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武强，居民。
上诉人武汉祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2014）沂南民初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告武汉祥与被告武强系父子关系，被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕系姐弟关系，均系涉案宅基及房屋买卖协议中买受人李守英的子女。2005年10月26日，被告武强与被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英签订了买受住宅证明，载明：“村民武强自愿将村西住宅一套（平房及偏房各4间），以4.9万元的价格，李守英自愿买受武强的住宅，双方自愿达成协议，各自同意，永不反悔。卖宅人武强，买宅人均签字捺印，见证人武某亦在见证栏签字捺印，土地所有权方即沂南县界湖街道小白石村民委员会，在买卖证明上捺印”。买受后被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英支付价款，被告武强交付涉案宅基和房屋，李守英在此住宅内居住。同年冬天，买受人李守英在该房屋中因故去世，该住宅一直由买受人李守英之子被告国靖管理居住。2009年5月28日，被告国靖未经被告国运荣、国运秀、国运花、国歆婕同意，私自将涉案宅基及房屋转卖给案外人武汉珍，被告国运荣、国运秀、国运花、国歆婕发现后，认为该买卖协议侵犯了其遗产继承权，随提起诉讼，后经本院和临沂市中级人民法院两级法院审理认定，2013年12月13日临沂市中级法院作出终审判决，认定涉案住宅及房屋，在买受人李守英去世后，在被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕间形成了遗产，被告间均具有同等的继承关系，被告国靖与案外人武汉珍签订的涉案房屋买卖合同，侵犯了被告国运荣、国运秀、国运花、国歆婕遗产继承权，遂认定被告国靖与案外人武汉珍签订的涉案房屋买卖合同无效。2014年2月14日，原告武汉祥向原审法院提起诉讼，要求认定其子被告武强与买受人李守英（被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲）签订涉案买卖住宅证明无效，判令返还宅基及房屋使用权，案经调解未果。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，原告武汉祥提交的诉状和界湖街道小白石社区居委会的证明，均表明因原告长子武强结婚需要，向所在村委会申请宅基地结婚用房，原告在申请前拥有住房，申请的依据是其子，即被告结婚用房。依据相关法律规定没有依据或不符合规定的申请，申请不能取得批复。即原告的申请是设立在其子即被告武强的名下取得，应认定为是原告家庭申请，为其家庭成员即被告武强结婚及婚后对家庭的赠与，且被告武强是原告武汉祥的家庭成员，其收入属于家庭收入，家庭中的建设项目，是家庭中的共同支出。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案被告武强对在自己名下申请的宅基和宅基上的房屋入住三年后，将其出卖给被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英，是对个人财产的合法处置，且土地所有权方即所在的村民委员会在该买卖证明上捺印，应视为是对被告武强处置宅基地使用权和对所有权转让的认可，表明涉案宅基地使用权已经发生转移。买受人李守英入住该住宅，原告及所在村委会即土地所有权方并未提出异议，当事人之间的买受关系应予以认定。买受人李守英买受并在该住宅中居住数年，其去世后，该宅基及房屋亦一直由买受人李守英之子，即被告国靖管理居住，原告并未提出异议。2009年5月被告国靖处置涉案住宅引起诉讼，历经两级法院审理处理。原告亦在同村居住，应当知晓涉案宅基的诉讼过程，亦未对涉案房屋提出异议，亦是对涉案住宅处置的认可。而在涉案住宅法律文书发生法律效力，且涉案住宅处置八年后，提起诉讼要求确认被告武强与被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英签订的买卖协议无效，没有事实和法律依据。为此，原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十五条之规定，判决：驳回原告武汉祥要求确认被告武强与被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕之母亲李守英之间签订的房屋转让行为无效和判令被告国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕返还房屋使用权的诉讼请求。案件受理费300元，由原告武汉祥负担。
上诉人武汉祥不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、根据1999年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农村的宅基地不得向城市居民出售；2004年12月24日国务院《关于深化改革严格管理的决定》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”的规定，涉案房屋宅基地使用权和所有权转让不会发生转移。2、2009年被上诉人国靖处置涉案房屋住宅引起诉讼，历经两级人民审理的诉讼，是因为被上诉人国靖作为遗产共有人擅自处置遗产而被人民法院判决无效的，不是因为涉案宅基地使用权。一审法院认定事实错误，混淆了两种不同的法律关系，错误的认为，两级人民法院的审理结果就是对涉案宅基地用权和所有权转让的。二、一审法院适用法律错误。1、物权法第一百五十三条：宅基使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院《关于深化改革严格管理的决定》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。综上，根据山东省高级人民法院2008会议纪要（鲁高法243号）和临沂市中级人民法院2011年会议纪要第五项第六条：不属同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权房的，相应交易行为无效等文件的指导精神，上述被上诉人之间的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，自始至终没有法律效力。故上诉人申请确认买卖合同无效的请求合理合法。2、一审法院判决书中引用物权法第九条认定涉案房屋经所在村民委员会证明就认为发生登记效力是对法律的误解。村民委员会不是农村住房的法定登记机关，所出具的证明自然不能发生登记效力。三、一审法院于2013年3月1日做出的（2011）沂南民初字第2915号民事判决书直接认定城镇居民买卖农村宅基地、房产无效。而本案却认可了城镇居民买卖农村宅基地、房产的效力。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。故此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕答辩称，涉案房屋是上诉人之子武强因结婚向村委申请的宅基地，取得宅基地前武强已成年，其收入也属于家庭收入，武强有权利取得用家庭财产建设的房屋，武强将房屋出卖给被上诉人之母李守英，是对自己合法财产的处分，他人无权干涉，涉案宅基地及房屋的转让均已取得武强所在村民委员会的认可，其转让合法有效。房屋买卖协议是2005年签订，上诉人对房屋买卖是知情的，被上诉人在一审庭审中已经提交上诉人的录音证据证明上诉人是知情的。被上诉人国靖及李守英等均已到涉案房屋去居住，上诉人是知情的。请求法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
被上诉人武强未到庭、未答辩。
本院审理查明，被上诉人认可其母亲李守英于2002年嫁给沂南县界湖街道小白石村村民武汉玺，因所带的孩子小买了涉案的房屋。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中，被上诉人认可其母亲李守英于2002年嫁给沂南县界湖街道小白石村村民武汉玺，被上诉人武强对在自己名下申请的宅基和宅基上的房屋入住三年后，将其出卖给被上诉人国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英，是对个人财产的合法处置，且买受人李守英已入住该住宅，当事人之间的房屋买卖关系本院予以认定。本案争议的焦点在于：2005年10月26日，被上诉人武强与被上诉人国靖、国运荣、国运秀、国运花、国歆婕的母亲李守英签订的房屋买卖合同的效力问题。
宅基地使用权和房屋所有权是否经过过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”上诉人提交的相关文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故本案房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人武汉祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年十一月二十一日
书记员 刘晓光