四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终415号
上诉人（原审原告）丁万君，男，生于1957年12月28日，汉族。
委托代理人丁万泗，男，生于1950年1月17日，住成都市，系丁万君哥哥。
被上诉人（原审被告）仁寿县禾加镇人民政府。
法定代表人舒学文，镇长。
委托代理人秦永刚，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省仁寿黑龙滩工程总公司。
法定代表人李夕明，总经理。
委托代理人唐俊忠，四川力恒律师事务所律师。
原审第三人仁寿禾润置业有限公司。
法定代表人刘光辉，总经理。
委托代理人唐俊忠，四川力恒律师事务所律师。
上诉人丁万君因与被上诉人仁寿县禾加镇人民政府、四川省黑龙滩工程总公司、仁寿禾润置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第3326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人丁万君及委托代理人丁万泗，被上诉人仁寿县禾加镇人民政府的委托代理人秦永刚，被上诉人四川省黑龙滩工程总公司和仁寿禾润置业有限公司共同委托代理人唐俊忠均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审查明，2010年7月25日，四川省仁寿黑龙滩工程总公司与丁万君签订《门市和住房拆迁置换合同》，合同第三条第1款中约定按1：1置换房屋面积250.32平方米，超过置换面积5平方米以内的住房，丁万君按每平方米700补给四川省仁寿黑龙滩工程总公司，超过置换面积5平方米以上按住房市场销售的均价补，不足置换面积的，四川省仁寿黑龙滩工程总公司按住房市场销售的均价向丁万君收购，在置换合同第一页下面书写注明：“复查时增加住房面积130m2，实际总计380.32m2。四川省仁寿黑龙滩工程总公司提供的合同上第三条第1款中约定内容与丁万君提供的合同一致，但在合同第一页下面无书写的注明内容。双方合同第三条第6款约定为了政府广场、文化中心及街道的建设，丁万君自愿将此项目规划区城内所占的树木（包括一切果树）、竹，不作任何赔偿，自行砍伐或者处理，丁万君自愿将房前室后的空地（包括院坝、竹林地以及阴阳沟、粪池、水井等）不作价，由四川省仁寿黑龙滩工程总公司自行开发利用。合同并对被拆迁人房屋现状，新建房屋标准，结算和交付方式及违约责任等进行了约定。2010年8月26日仁寿县禾加镇人民政府与四川省仁寿黑龙滩工程总公司签订《委托拆迁安置协议》，协议约定：委托范围为仁寿县禾加镇新街所涉及的黄坡村九社规划范围内农民住房（集体土地），委托具体内容为住户的房屋整改拆迁，并按规定负责修安置房，委托拆迁安置费用：在整理的土地公开拍卖时，若被委托方竞得土地使用权，禾加镇人民政府将所拍卖的土地中农民宅基地部分面积的土地补偿费和安置补偿等费用返还给被委托方。土地使用权若其他单位或个人竞买到，由有资质的评估公司对农民宅基地拆迁安置费用进行评估，禾加镇人民政府按评估价在土地出让金中兑现被委托方的拆迁安置费用。签订置换合同后，四川省仁寿黑龙滩工程总公司进行了拆迁，于2010年9月整体拆迁完毕。2013年7月9日仁寿禾润置业有限公司因公开拍卖中标与土地部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得拆迁地使用权，由仁寿禾润置业有限公司进行房地产开发修建。
另查明，丁万君土地使用权证载明其总面积为320m2,其中建筑占地面积为215.00m2，院坝105.00m2;经仁寿县环球房地产测绘有限公司测绘丁万君的房屋住宅面积为250.32m2。四川省仁寿黑龙滩工程总公司经营范围为：水利水电，公路，桥涵工程建筑；房屋建筑；水电设备安装;金属结构安装（凭许可证和许可核定的范围和时效经营）。建筑材料（不含木材）、零配件、五金、机电产品、化工颜料、针织品、纺织品零售；汽车修理。四川省仁寿黑龙滩工程总公司于2014年4月开工修建安置房，现已修建完毕，待分配安置。
原判认为，房屋拆迁置换协议必须是取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人与被拆迁人之间所签订的合同，本案中，四川省仁寿黑龙滩工程总公司未取得房屋拆迁资质，不具备拆迁主体资格，故双方签订的《门市和住房拆迁置换合同》无效。丁万君也有对拆迁人的资质具有审查义务，致使合同无效双方都有过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，但丁万君房屋已被拆除，恢复原状已不具备可执行性。从社会效果和实际弥补丁万君损失的需要出发，可以参照合同约定置换面积进行补偿，即本案房屋拆迁置换合同中第三条第1款关于置换房屋的条款和第三条第6款关于对院坝等不作价及不作任何赔偿的条款来解决丁万君的诉讼请求。丁万君提出被拆房屋面积为395平方米，但经测绘单位测绘丁万华房屋住宅面积为250.32平方米，并按1：1置换在合同中约定置换住房面积为250.32平方米，由此，丁万君房屋被拆后置换的住房面积应为250.32平方米。对于丁万君请求的院坝等损失在合同中约定不作价不赔偿，其请求不能成立，一审不予支持。关于责任主体问题，首先四川省仁寿黑龙滩工程总公司作为甲方与丁万君签订《门市和住房拆迁置换合同》，为合同的相对方即拆迁主体，应履行相应的义务，应承担交付置换住房的责任。仁寿县禾加镇人民政府在四川省仁寿黑龙滩工程总公司无拆迁资格的情况下，双方虽然签订委托拆迁安置协议，仁寿县禾加镇人民政府作为委托人委托四川省仁寿黑龙滩工程总公司对住户的房屋整体拆迁，但仁寿县禾加镇人民政府依法也同样不能作为拆迁主体，并且丁万君在当时也不知政府的委托拆迁安置协议，谁与其签订的合同谁负责拆迁安置，合同的双方为丁万君和四川省仁寿黑龙滩工程总公司，才是双方真实意思表示，因此，禾加镇人民政府不应承担交付置换住房的责任。仁寿禾润置业有限公司通过中标合法取得拆迁地的开发，与丁万君无权利义务关系，在本案中不承担任何责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条之规定，判决：一、丁万君与四川省仁寿黑龙滩工程总公司签订的《门市和住房拆迁置换合同》无效。二、四川省仁寿黑龙滩工程总公司在本判决书生效后十日内向丁万君交付250.32平方米的置换住房，交付房屋时超出或者不足的面积按门市和住房拆迁置换合同约定处理。三、驳回丁万君对仁寿县禾加镇人民政府和仁寿禾润置业有限公司的诉讼请求。四、驳回丁万君的其他诉讼请求。案件受理费6000元，减半收取3000元，由四川省仁寿黑龙滩工程总公司负担。
丁万君上诉称，1、一审判决认定双方签订的《门面房屋拆迁置换合同》无效，但判决第二项又是按照合同有效来执行，自相矛盾。合同无效就应当按照合同法第58条的规定，由过错方即四川省黑龙滩工程总公司进行赔偿。而四川省黑龙滩工程总公司又是受仁寿县禾加镇人民政府委托进行拆迁安置，四川省黑龙滩工程总公司的代表王辉也是仁寿禾润置业有限公司的代表，因此仁寿县禾加镇人民政府和仁寿禾润置业有限公司都应当对合同无效承担责任。2、《广场街外安置明细》暗箱操作，违规违法。按照上诉人的土地证测算，上诉人的房屋楼上楼下一共是395平方米而非250.32平方米。叶某某145.6平方米能安置4套房屋，刘某某532.17平方米安置了9套房屋，按照这个比例上诉人239平方米应当安置6.56套，即使算250.32平方米也应安置6.87套。3、四川省黑龙滩工程总公司利用上诉人没有文化不懂法律，诱骗签订的置换合同给上诉人造成了严重的经济损失。依照《中华人民共和国房屋拆迁补偿条例》的规定，上诉人所有的院坝、围墙、水井、树木、搬迁费和租房费等均应当进行赔偿，共计284940元。请求撤销原判第二、三、四项，确认合同无效并改判由仁寿县禾加镇人民政府、仁寿禾润置业有限公司、四川省黑龙滩工程总公司共同向上诉人置换395平方米的住房，并赔偿院坝围墙等各项损失284940元。
仁寿县禾加镇人民政府答辩称，按照合同的相对性原则，案涉置换合同是丁万君与四川省黑龙滩工程总公司签订的，与答辩人没有关系，答辩人不是适格的主体。答辩人与四川省黑龙滩工程总公司签订的《委托拆迁安置协议》并未实际履行，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
四川省黑龙滩工程总公司答辩称，从合同效力上来说，我们认为本案系以房换房合同，不需要有拆迁资质，双方签订的合同应为有效合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
仁寿禾润置业有限公司答辩称答辩人不是本案适格被告，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中丁万君提交相片一张，内容为四川省黑龙滩工程总公司发布的《禾加镇“禾润商业广场”项目置换房分配方案公示公告》，拟证明王辉既是四川省黑龙滩工程总公司的代理人也是仁寿禾润置业有限公司的代理人，由此仁寿禾润置业有限公司也应当对合同无效承担责任。仁寿县禾加镇人民政府对相片真实性无异议，但认为安置主体是四川省黑龙滩工程总公司并非仁寿县禾加镇人民政府，并且已经进入安置程序。四川省黑龙滩工程总公司和仁寿禾润置业有限公司对证据真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为不能证明其目的。本院认为各方对证据真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。
二审查明，1、四川省黑龙滩工程总公司与丁万君签订《门面房屋拆迁置换合同》后，仁寿县禾加镇人民政府另行指定地块并拨款，由四川省黑龙滩工程总公司承建安置房用于置换丁万君等住户的房屋，新建房屋所占地块性质仍然为农村宅基地。2、2011年3月24日，仁寿县国土资源局《关于仁寿县禾家镇黄坡村9社村民信访事项调查情况的回复》中“调查情况”称：经查，禾加镇人民政府根据国家建设新农村的政策和仁委办[2010]145号文件精神，经禾加镇党委、政府研究决定在黄坡村9社修建文化广场和社区办公室用地，由禾加镇镇政府报县有关部门按公益设施用地进行报批，目前正在办理当中。广场规划占地13亩，涉及拆迁的22户，于2010年8月3日自愿签订拆迁协议。该工程于2010年9月26日开工，现已进行部分土地平整，无建筑物。“处理情况”：我局于2010年11月15日已作出《责令停止国土资源违法行为通知书》，现已停工。3、2012年10月12日仁寿县人民政府发布《关于仁寿县2012年第1批乡镇建设用地征收土地方案的公告》[仁府发（2012）35号]，其中有黄坡村9组0.8466公顷。4、2013年7月9日，仁寿县国土资源局作为出让人、仁寿禾润置业有限公司作为受让人，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地编号为2013-3号，即黄坡村9组集体土地，其中包括丁万君原宅基地，宗地用途为：商业、住宅用地。5、按照仁寿县禾加镇人民政府和四川省黑龙滩工程总公司签订的《委托拆迁安置协议》，仁寿县禾加镇人民政府需将整理费拨付给四川省仁寿黑龙滩工程总公司。6、丁万君集体土地使用权证载明：建筑占地面积126.90平方米，院坝44平方米。7、丁万君曾于2014年以相同诉求起诉四川省仁寿黑龙滩工程总公司和仁寿禾润置业有限公司，仁寿县人民法院驳回其诉讼请求后，丁万君上诉至眉山市中级人民法院，之后撤回了一审起诉和二审上诉。2015年7月丁万君再次起诉四川省仁寿黑龙滩工程总公司和仁寿禾润置业有限公司，并增加仁寿县禾加镇人民政府为被告。
其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
以上事实，有当事人身份证，常住人口登记卡，住房拆迁置换合同，委托拆迁安置协议，土地使用权证，房产测绘成果报告、相片以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，二审中双方争议焦点有二：一是仁寿县禾加镇人民政府和仁寿禾润置业有限公司是否应当承担合同无效的责任；二是被上诉人是否应当向上诉人交付置换住房395平方米并赔偿院坝等损失284940元。
关于仁寿县禾加镇人民政府和仁寿禾润置业有限公司是否应当承担合同无效的责任。四川省仁寿黑龙滩工程总公司并未取得拆迁资质，其于2010年7月25日与丁万君签订《门市和住房拆迁置换合同》，因不具备拆迁主体资格而无效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2010年8月26日，仁寿县禾加镇人民政府与四川省仁寿黑龙滩工程总公司签订《委托拆迁安置协议》，但四川省仁寿黑龙滩工程总公司与丁万君签订协议时，丁万君并不知道仁寿县禾加镇人民政府是合同相对方，同时当时政府也并未就拆迁立项，政府不是拟建项目的开发商，因此该合同并不直接约束仁寿县禾加镇人民政府。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案合同签订后，四川省仁寿黑龙滩工程总公司没有因为仁寿县禾加镇人民政府而不能履行合同，双方是对交付房屋面积产生争议，并非履行不能产生争议。丁万君第一次起诉时也是以四川省仁寿黑龙滩工程总公司、仁寿禾润置业有限公司为被告，并未起诉仁寿县禾加镇人民政府，在第一次起诉二审时丁万君才得知仁寿县禾加镇人民政府与四川省仁寿黑龙滩工程总公司签订有《委托拆迁安置协议》，四川省仁寿黑龙滩工程总公司也没有向丁万君批露过仁寿县禾加镇人民政府。按照前述法律规定，在受托人四川省仁寿黑龙滩工程总公司向丁万君批露委托人仁寿县禾加镇人民政府后，丁万君享有选择相对人的权利。但四川省仁寿黑龙滩工程总公司既然未批露仁寿县禾加镇人民政府，在本案一、二审中均表示愿意按照协议履行义务，丁万君最初也选择四川省仁寿黑龙滩工程总公司而非仁寿县禾加镇人民政府作为相对人，由其不应当再进行变更。故丁万君要求仁寿县禾加镇人民政府承担合同责任无法律依据。同时，仁寿禾润置业有限公司是因拍卖取得土地，与丁万君无合同关系，也未实施拆迁行为，丁万君要求其承担合同无事实和法律依据。故对丁万君关于仁寿县禾加镇人民政府和仁寿禾润置业有限公司应承担合同责任的请求，本院不予支持。
关于被上诉人是否应当向上诉人交付置换住房395平方米并赔偿院坝等损失284940元。丁万君主张其被拆除的房屋为395平方米，并称这是其按照集体土地使用权证上载明的图进行测算的结果，但该使用权证上载明的建筑占地面积为215平方米、院坝105平方米，不能据此摊断出其房屋有395平方米，同时，在双方签订的《门市和住房拆迁置换合同》中，对其原有房屋的面积双方明确为250.32平方米，因此，其主张原有房屋为395平方米依据不充分，本院不予支持。丁万君还要求赔偿其院坝、围墙等损失284940元，因双方在合同中明确院坝、水井、树木等均不作价，虽然合同无效，但也表明了当时双方的真实意图，故其再要求补偿无事实依据，其请求本院不予支持。丁万君称一审虽认定合同无效，但仍然按照合同有效来判决不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中四川省仁寿黑龙滩工程总公司无拆迁资质、而丁万君也未对此进行必要的审查，双方均有一定程度的过错，丁万君原房屋已被拆除无法恢复原状，而双方签订合同本意就是置换房屋，况且拟置换的房屋已修建完毕，因此对丁万君的赔偿，采取置换相等面积的房屋，既符合双方签订合同的初衷，从经济上来说也足以弥补原房屋无法恢复原状的损失，一审据此判决并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5574元，由上诉人丁万君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 敏
审 判 员 蒋 毅
代理审判员 林文珍
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 余 娟