吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民二终字第298号
上诉人（原审原告）吉林省悦腾房地产开发有限公司。住所地长春市。
法定代表人毕学生，系总经理。
委托代理人张凤莉，系吉林军鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周忠臣，男，1961年5月20日生，汉族，农民，住九台市。
被上诉人（原审被告）王秀杰，女，1961年10月15日生，汉族，农民，住九台市。
被上诉人（原审被告）周雪峰，男，1982年1月23日生，汉族，农民，住九台市。
被上诉人（原审被告）周晓伟，男，1984年9月1日生，汉族，农民，住九台市。
原审被告刘子春，男，1968年9月8日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告王春山，男，1954年8月4日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告余群祥，男，1958年6月7日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告余井波，男，1973年2月2日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告赵冰，男，1980年12月10日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告刘忠涛，男，1954年10月9日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告王永强，男，1967年2月12日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告顾普平，男，1962年4月7日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告张光友，男，1967年3月9日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告王亚华，女，1951年7月26日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告冯占武，男，1961年4月25日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告顾春生，别名顾天龙，男，1979年5月12日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告洪秀杰，女，1978年6月22日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告张孝龙，男，1971年5月10日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告齐生，男，1980年2月15日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告刘子利，男，1968年3月15日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告陈秀清，女，1979年11月26日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告陈强，男，1970年1月25日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告陈家保，男，1962年1月12日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告关春江，男，1963年1月29日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告田国思，男，1952年5也18日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告田国珍，男，1960年1月7日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告姜秀君，男，1961年4月5日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告孙洪海，男，1964年3月6日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告郑德友，男，1966年11月5日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告李井山，男，1956年3月3日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告田雨林，男，1955年3月10日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告孙福森，男，1965年1月18日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告李华新，男，1960年1月15日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告王成波，男，1943年1月19日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告赵明，男，1989年5月5日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告贾海波，男，1973年2月2日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告武艳霞，女，1969年12月30日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告孙国臣，男，1967年2月8日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告王连伟，男，1970年9月30日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告余文生，男，1956年3月15日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
原审被告于文立，男，1963年12月8日生，汉族，农民，现住吉林省吉林市。
原审被告余术祥，男，1947年2月28日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
上述三十八位原审被告共同推选的诉讼代表人李华新，男，1960年01月15日生，汉族，农民，住九台市。
上述三十八位原审被告共同推选的诉讼代表人田国思，男，1952年5也18日生，汉族，农民，现住吉林省九台市。
上述三十八位原审被告共同的委托代理人赵成广，男，1958年7月12日生，汉族，农民，住九台市。
上述三十八位原审被告共同的委托代理人高胜，吉林申和律师事务所律师。
上诉人吉林省悦腾房地产开发有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服吉林省九台市人民法院（2013）九民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告吉林省悦腾房地产开发有限公司原审诉称：2009年12月7日，九台市邮政局委托吉林省永泰拍卖有限责任公司对九台市邮政局所属的卢家支局的192平方米房屋（无产权证）及1929.6平方米划拨土地使用权进行拍卖，被告周忠臣一家于2009年12月29日以84万元的价格竞买成功，2012年9月14日因原告欲在原卢家乡开发房地产项目，经与被告周忠臣、王秀杰夫妻协商，被告周忠臣一家将竞买取得的该土地以180万元的价格转让给原告，被告周忠臣的家人出具了收条。原告并于2012年12月24日依据合同法第79条、80条之规定，向九台市邮政局送达了《债权转让通知书》，就在原告正在向九台市国土资源局办理土地过户登记，缴纳土地出让金之时，由于被告周忠臣一家拖欠38个农民玉米款而被告诉，法院依职权查封了本案争议的土地。2013年4月原告以案外人名义向九台市法院提出执行异议，要求撤销九台市法院（2013）九执字第106-1号执行裁定，但该院于2013年5月17日作出了（2013）九执复字第5号执行裁定书，裁定驳回案外人异议，如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起15日内向九台市法院提起民事诉讼。2012年9月14日被告周忠臣一家将竞买取得的九台市邮政局的房屋及土地占有权转让给原告，并已交付原告实际占有，原告已对占有的房屋进行了拆迁，被告周忠臣一家将该土地的所有证件都交给了原告。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据这一规定，被告周忠臣一家将竞买取得土地的占有权转让给原告后，原告支付了全部价款，对该地已实际占有、实施管理，因此转让合同已经生效。原告已完全享有该土地的实际占有权。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理更名登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。由于原告已支付被告周忠臣一家全部转让款（收条为证）并已实际占有该土地，原告不存在任何过错，现法院查封的是占有权和使用权归原告所有的土地，与被告周忠臣一家没有任何关系，因此法院的查封和扣押是违法的。综上所述，由于被告一家拖欠农民玉米款，致使法院违法查封和扣押了原告实际占有的土地，在原告未买土地之前没查封扣押，买之后才查封扣押，若原告知道扣押不会买，为什么调解原告不知道，法院在未通知原告的情况下解除查封扣押现在又查封扣押，法院下发的民事裁定书中原申请执行人为38人，标的额为200万元左右，现在执行裁定书中却变更为申请执行人为45人，标的额为500余万元。查封时没有原审被告38个农民的保全申请，没有向法院提供任何担保，即使存在争议也是被告周忠臣一家与原审被告38个农民之间的争议，与原告没有任何关系，法院依职权查封原告的土地是违法的。由于法院的错误查封给原告造成了重大经济损失，原告正在九台市国土资源局办理划拨土地出让手续，因此该块土地的使用权已经归原告所有，因此原告提起异议之诉，请求停止对九国用（2000）字第012210517号国有土地使用权的执行；确认九国用（2000）字第012210517号国有土地使用权归原告所有；被告承担诉讼费用。
原审被告周忠臣、王秀杰、周雪峰、周晓伟原审未到庭，未答辩。
原审被告刘子春等38人原审辩称：本案的诉讼中、执行中查封时，国有土地使用权并未登记在原告名下；原告所说的与周家四被告签订的合同依法不成立，原告没有支付土地转让的价款180万元；九台法院在诉讼中、执行中扣押是符合法律规定的，程序合法并无不当。综上，原告主张国有土地使用权转让合同有效无事实依据。
本案经原审法院审理认定：被告刘子春等38人与被告周忠臣、王秀杰、周雪峰、周晓伟之间因存在债务纠纷，已申请九台法院以（2013）九执字第106-1号执行裁定书查封了九台市邮政局卢家支局所有的九国用（2000）字第012210517号国有土地使用证所记载的国有土地使用权，该土地使用权系被告周忠臣于2009年12月29日通过竞买所得，当日与拍卖公司签订了拍卖成交确认书，但未到土地管理部门支付土地出让金，也未签订土地出让合同，后被告周忠臣于2012年9月14日将该土地使用权转让给原告。现原告吉林省悦腾房地产开发有限公司对法院查封、扣押该土地使用权有异议，故提起执行异议之诉。
原审法院认为：九台市邮政局卢家文局所有的九国用（2000）字第012210517号国有土地使用证所记载的国有土地使用权是以划拨形式取得的，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。原审被告周忠臣于2009年12月29日购买该土地使用权，没有缴纳土地使用权出让金及办理变更登记手续，被执行人周忠臣又于2012年9月14日将该土地使用权转让给原告吉林省悦腾房地产开发有限公司。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，未支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的房地产，不得转让。原审被告周忠臣与原告吉林省悦腾房地产开发有限公司的转让行为违反法律强制性规定，原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告吉林省悦腾房地产开发有限公司的诉讼请求；案件受理费100元由原告负担。
宣判后，吉林省悦腾房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，裁定停止对九国用（2000）字第012210517号国有土地使用权的执行；改判并确认争议土地使用权归其所有，由被上诉人周忠臣等4人承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：吉林省悦腾房地产开发有限公司为了开发房地产，出资180万元在周忠臣处购买1929.6平方米拍卖地，吉林省悦腾房地产开发有限公司在土地部门交纳土地出让金期间，被原审法院依职权为刘子春等38人查封和扣押，吉林省悦腾房地产开发有限公司提出异议之诉以后，原审法院首先应当确认法院在当事人未提供担保的情况下保全错误，并依法解除保全措施，原审法院不但不纠正原审法院的错误查封，反而认定吉林省悦腾房地产开发有限公司与周忠臣之间的土地转让行为无效。依据我国《物权法》的规定，吉林省悦腾房地产开发有限公司与周忠臣的土地转让协议已经生效，生效时间是2012年9月14日，而原审被告刘子春等38人因周忠臣一家拖欠苞米款一案的诉讼时间是2012年11月末，法院在未通知吉林省悦腾房地产开发有限公司的情况下就依职权查封了该土地，致使吉林省悦腾房地产开发有限公司无法履行缴纳土地出让金及办理过户登记手续，吉林省悦腾房地产开发有限公司在转让该土地期间不存在任何过错。就算吉林省悦腾房地产开发有限公司与周忠臣的土地转让行为违反了法律强制性规定，但是周忠臣在拍卖取得后，也未交纳土地出让金，未办理更名过户手续，该土地仍归九台市邮政局所有，原审法院查封和扣押也是错误的，请求二审法院依法纠正。
被上诉人周忠臣、王秀杰、周雪峰、周晓伟二审未答辩。
原审被告刘子春等38人二审辩称：原审判决正确，应予以维持。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案诉争土地系属划拨土地。周忠臣虽然通过拍卖程序竞买诉争土地使用权，但之后并未到土地管理部门支付土地出让金，也未签订土地出让合同。诉争土地使用权至今仍登记在九台市邮政局卢家支局名下，并未变更到周忠臣名下。故周忠臣因未办理物权登记而未获得诉争土地使用权。但周忠臣仍与吉林省悦腾房地产开发有限公司签订《土地转让协议》。虽然转让过程中周忠臣将诉争土地交付给吉林省悦腾房地产开发有限公司，吉林省悦腾房地产开发有限公司也支付了对价，但因周忠臣对于诉争土地属于无权处分，该转让行为并不能导致吉林省悦腾房地产开发有限公司对诉争土地享有合法的使用权。况且依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，未支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的房地产，不得转让。因此吉林省悦腾房地产开发有限公司主张享有诉争土地使用权不能成立，其停止执行的诉讼请求理由亦不能成立，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人吉林省悦腾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 华子琳
代理审判员 周翠翠
代理审判员 陈大为
二〇一四年六月十四日
书 记 员 张 晶