江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00140号
申请复议人（被执行人）上海金山卫汽摩配实业发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇第二工业区金山大道4298弄10号5楼。
法定代表人顾江明，该公司董事长。
申请执行人李龙贵。
被执行人顾江明。
申请复议人上海金山卫汽摩配实业发展有限公司（以下简称汽摩配公司）因申请执行人李龙贵与被执行人顾江明、汽摩配公司借贷纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2015）泰中执异字第00123号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：李龙贵与顾江明、汽摩配公司借贷纠纷一案，泰州中院于2013年12月18日作出（2013）泰中民初字第0021号民事判决：一、顾江明、汽摩配公司于判决生效后十五日内向李龙贵偿还借款本金1705万元及相应利息（其中1415万元自借款之日起至实际给付之日止按照2%月息给付利息：130万元自2011年10月18日起算，200万元自2011年10月19日起算，400万元自2011年10月27日起算，400万元自2011年11月2日起算，285万元自2012年1月10日起算。290万元自借款之日起至实际给付之日止按照同期银行贷款利率给付利息：150万元自2012年11月30日起算，140万元自2012年12月30日起算），在上述利息中扣除被告已经清偿的2.2万元；二、李龙贵对汽摩配公司的金山卫镇金山大道4298弄67至77、90至100号房产在1000万元债权范围内享有优先受偿权；三、顾江明、汽摩配公司于判决生效后十五日内向李龙贵支付补偿金500万元；四、顾江明、汽摩配公司于判决生效后十五日内向李龙贵支付律师代理费86014元；五、驳回李龙贵的其他诉讼请求。判决生效后，顾江明、汽摩配公司均未依照生效判决履行，李龙贵向泰州中院申请执行。
执行过程中，泰州中院委托泰州经纬房地产估价事务所有限公司（以下简称经纬估价公司）对汽摩配公司所有的位于上海市金山卫镇金山大道4298弄67-77、90-××号房地产（证载建筑面积1701.08平方米）进行评估。2015年6月23日，经纬估价公司出具泰经纬房估字2015第089号房地产估价报告，上述房地产评估总值为人民币8003600元。汽摩配公司向泰州中院提出执行异议：一、汽摩配公司虽然在房产信息上显示为工业用地和厂房，但在建设规划及立项过程中，已由当地两级政府立项并规划变为商业形态，因公司资金原因，土地变更手续至今未完成，但经异议人6年多的经营，“金山车市”已经形成大型汽车后市场，不能仅凭房产信息简单地确认实质性的商业市场价值。二、估价人员在没有限制条件的情况下，只进行一般性查看，未对结构、设备、装修等进行实地勘察，违背全面、客观的估价原则。三、被估价房地产及其实际的商业经营业态在周边市场没有可参照性，根据其经营状况和市场情况，“上海金山国际贸易城”销售均价12000元／平方米，按照“金山车市”多年形成的租金收益率每天0.5元／平方米，采用“收益法”进行估价，估值为年租金的50倍左右，其估价结果应确定在2000-3000万元区间，采用“市场比较法”严重低估其房产的价值。四、暂停房产的拍卖程序。当地政府和异议人正在进行资产重组并转变土地性质，现在启动拍卖程序将使资产严重缩水。请求重新作出估价结果、暂停房产的拍卖程序。
泰州中院异议审查过程中，经纬估价公司针对汽摩配公司的异议作出书面说明：1、相关权属资料显示委估房地产房屋性质为厂房，土地使用权为国有工业出让土地，评估结果是考虑了实际经营状况下的评估结果。2、估价公司接受法院委托后，安排专业人员到现场实地勘察，对委估房地产位置、周围环境、景观的优劣、估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况进行调查，并对估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，评估过程符合规范要求。3、“上海金山国际贸易城”房屋及土地使用权性质为“非住宅及国有商业出让用地”，出售时签有“包租协议”，且二、三楼为内街商铺，与委估房地产不具有可比性。4、据调查委估房地产目前名义毛租金约为每天0.4元／平方米，实际毛租金约为每天0.3元／平方米，《房地产估价规范》中没有估值应为年租金50倍左右的说法。经纬估价公司采用收益法的评估结果为336.5万元，明显背离实际市场价值，综合分析采用市场比较法评估结果作为最终评估结果。
泰州中院认为：经纬估价公司具有房地产估价机构资格证书，评估人员具有房地产估价师资格，具有合格的评估资质。经纬估价公司遵循估价原则，按照估价方法，对委估房地产位置、周围环境、景观的优劣、估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况进行调查，并对估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，考虑证载用途为厂房及工业用地，实际用作商铺的实际情况，评估时以市场比较法与收益法进行估价比较，评估过程中并对证载用途进行了修正，作出的估价结论，体现了在估价时点的现时客观市场价格，估价程序合法，估价方法恰当，估价结论客观合理。异议人要求按商业用地进行评估，因证载用途为工业用地，法院评估不因其使用状况而改变其土地使用权性质。异议人提出采用收益法进行评估并要求以年租金的50倍计算，该估算没有法律依据，采用收益法估值偏低，运用市场比较法更能反映该房产的真实价值。据此于2015年9月15日作出（2015）泰中执异字第00123号执行裁定：驳回异议人汽摩配公司对经纬估价公司泰经纬房估字2015第089号房地产估价报告所提执行异议。
汽摩配公司不服泰州中院异议裁定，向本院申请复议称：一、汽摩配公司虽然在房产信息上显示为工业用地和厂房，但在建设规划及立项过程中，已由当地两级政府立项并规划变为商业形态，因公司资金原因（需缴纳1亿元的土地差价），土地变更手续至今未完成，但经异议人6年多的经营，“金山车市”已经形成大型汽车后市场，不能仅凭房产信息简单地确认实质性的商业市场价值。二、估价人员在没有限制条件的情况下，只进行一般性查看，未对结构、设备、装修等进行实地勘察，违背全面、客观的估价原则。三、估价报告采用市场比较法进行评估，被估价房地产及其实际的商业经营业态在周边市场没有可参照性，评估公司称依据收益法评估的结果仅为336.5万元不符合收益法评估的规范。根据其经营状况和市场情况，按照“金山车市”多年形成的租金收益率每天0.5元／平方米，采用“收益法”进行估价，估值为年租金的50倍左右，其估价结果应确定在2000-3000万元区间，采用“市场比较法”严重低估其房产的价值。四、暂停房产的拍卖程序。当地政府和申请复议人正在进行资产重组并转变土地性质，现在启动拍卖程序将使资产严重缩水。申请复议人拟于近期对本案执行依据申请再审。请求重新评估涉案房地产，暂停房产的拍卖程序。
复议审查过程中，泰州中院针对汽摩配公司暂停房产拍卖程序的异议请求，于2015年12月15日作出（2015）泰中执异字第00123-1号执行裁定认为，本案被拍卖的房产系异议人抵押给申请执行人的房产，且生效判决确认申请执行人享有优先受偿权。该院依据申请执行人的申请，对其抵押的房产实施拍卖，符合法律和最高人民法院的相关规定。异议人要求暂停本案的拍卖程序，其异议请求不能成立，该院不予采纳。遂裁定：驳回异议人汽摩配公司所提执行异议。
本案争议焦点为：一、本案估价报告是否合法有效。1、评估程序是否合法。2、评估公司采用的评估方法是否适当。二、申请复议人请求本案暂缓拍卖的请求是否予以支持。
本院认为：一、经纬估价公司针对申请复议人所提的评估异议作出书面说明，评估人员到现场进行了实地勘察，对委估房地产的建筑结构、装修、设备等状况进行了调查。申请复议人称估价人员只进行一般性查看，未对结构、设备、装修等进行实地勘察缺乏事实依据。委估房地产的土地使用权载明为工业用地，评估公司估价时考虑委估房地产的实际经营状况作出估价结果，申请复议人亦称如变更为商业用地，尚需缴纳约一亿元的土地差价，故申请复议人认为应以商业用地评估的主张没有事实依据。评估公司说明委估房地产采用市场比较法评估的结果为8003600元，采用收益法的评估结果为336.5万元，评估公司认为收益法的评估结果明显背离实际市场价值，遂采用市场比较法的评估结果作为最终评估结果。申请复议人主张估价过低但未提供证据予以证明，申请复议人称评估价值应为年租金的50倍左右的主张没有事实和法律依据。故对申请复议人重新评估涉案房地产的复议请求，本院不予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条规定，在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第一条第二款规定，执行程序开始后，除法定事由外，人民法院不得决定暂缓执行。第三条规定，有下列情形之一的，经当事人或者其他利害关系人申请，人民法院可以决定暂缓执行：（一）执行措施或者执行程序违反法律规定的；（二）执行标的物存在权属争议的；（三）被执行人对申请执行人享有抵销权的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定，当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。依照上述法律及司法解释的规定，申请复议人以变更涉案房地产土地用途、申请再审为由，请求暂缓拍卖涉案房地产，上述申请暂缓执行的事由均不属于法定事由，故对申请复议人要求暂缓拍卖涉案房地产的主张，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人上海金山卫汽摩配实业发展有限公司的复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00123号执行裁定及（2015）泰中执异字第00123-1号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 沈晓雯