贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1389号
上诉人（原审被告）贵州众福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市新华路126号（富中国际广场）25层1号。
法定代表人任建渠，该公司经理。
委托代理人郑继华，贵州中豪律师事务所律师。
委托代理人陈拉，贵州中豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李清治。
上诉人贵州众福房地产开发有限公司与被上诉人李清治商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年5月26日作出（2014）南民初字第949号民事判决，上诉人贵州众福房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告李清治与被告贵州众福房地产开发有限公司于2007年11月8日签订合同编号为2007069号商品房买卖合同，合同约定由李清治购买被告开发的位于贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元3层9号房屋，交房时间为2009年5月30日。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、双方按相关法律法规协商处理。合同签订后，原告支付房屋首付款159782元，其余340000元向银行按揭贷款。被告于2010年2月6日将房屋交付原告居住使用，但至今尚未办理房屋产权证书。原告遂诉至法院，其诉请为：一、判令被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案并承担逾期备案违约金人民币76616元（暂定计算违约金的时间段为2012年3月27日至2014年3月27日）及2014年3月27日以后直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案之日止的违约金；二、判令被告承担本案的诉讼费。
原判认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，及双方在《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告已于2010年2月6日将房屋交付原告居住使用，其理应在交付房屋后540日内即2011年7月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未能为原告办理房屋产权证书，已构成违约。至原告起诉时止，被告已违约近30个月，现原告仅主张起诉时往前倒推两年开始计算违约金，即2012年3月27日起至今的逾期办证违约金，法院从其自愿。因原、被告双方签订的买卖合同中对违约金的计算标准没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告要求被告按照已付房款499782元，以日万分之二点一计算逾期办证违约金，并无不当，法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款之规定，判决：一、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起90日内将原告李清治购买的贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元3层9号房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助李清治办理产权手续；二、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内以原告李清治支付的购房总款499782元为基数，按每日万分之二点一计算，从2012年3月27日起支付违约金给原告李清治，至被告贵州众福房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由被告贵州众福房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人贵州众福房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定上诉人至今未能为原告办理房屋产权证书，已构成违约，该认定明显错误。1、该认定违背房屋产权登记的法律常识。上诉人作为房开企业，只负有“提供必要的证明文件”和“协助”被上诉人办理产权登记手续。申请办理产权是被上诉人的法定义务。2、该认定与双方所签订的合同约定不符。出卖人承担责任的前提是“因出卖人的责任”，本案系因政府原因至今未能办理产权证明，并非上诉人的原因。3、上诉人执行政府决定的行为与合同履行发生冲突时，不应认定上诉人构成违约。2008年时，政府认为上诉人开发的项目旁有一栋2600平方米的9层楼房年久失修，严重影响城市景观。政府要求上诉人承担政府责任，征地拆迁。因受到刁难直至2013年才最终签完拆迁协议。此系上诉人执行政府决定，应当认为是不可抗力，为法定的免责事由；二、一审适用法律错误。请求二审撤销原判第一项、第二项，驳回被上诉人李清治的全部诉请，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人李清治答辩称：不同意上诉人的上诉理由，请求二审维持原判。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、银行贷款凭证、物管费缴纳票据等证据在卷为凭，并经质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关法律法规协商处理。根据该约定，出卖人应在规定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，即上诉人（出卖人）具有合同约定的办证义务。
上诉人认为，因其执行政府决定的行为与合同履行发生冲突，属于不可抗力，其未构成违约。不可抗力指不能预见并且不能避免之情形。本案中，双方约定商品房交付使用后540日内，出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，其作为专业房屋开发公司，应当预见到可能在该期限内出现不能及时办证的风险。且政府要求其拆迁其他楼房属商业行为，也并非是不能避免。故上诉人逾期办证的行为并非不可抗力。
鉴于双方并未约定逾期办证违约金的计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对被上诉人的损失应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判令以被上诉人所付购房款为基数，按日万分之二点一计算利率，表述与上述规定不一致，对此本院予以变更。
综上，原审判决认定事实清楚，但判决主文第二项表述欠妥，本院予以变更。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第949号民事判决第一项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第949号民事判决第二项为：贵州众福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起5日内，以李清治支付的购房总款499782元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年3月27日起支付违约金给原告李清治，至贵州众福房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
二审案件受理费1775元，由上诉人贵州众福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 李云鹤
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 王 磊