江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1914号
上诉人（原审被告）唐荣。
委托代理人蔡如华，律师。
被上诉人（原审原告）凌丽娟。
委托代理人单炳奎，法律工作者。
上诉人唐荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太沙民初字第0649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：沙溪镇榴苑小区商铺10＊室的房屋所有权人为凌丽娟。2010年11月1日，凌丽娟（为甲方）与唐荣（为乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方将位于沙溪镇榴苑小区商铺10＊室租赁给乙方。第一条、甲方配备水表、电表，承租期内水电费由乙方支付。第二条、房租为12000元每年。租金先付后租，付款方式为提前一个月一次性付一年租金。……第六条、合同期满乙方须提前二个月续租，房租另议，乙方有优先续租权，如乙方放弃承租权，一切硬件装潢归甲方所有。第七条、甲方收取乙方租房押金600元。第九条、租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日”。合同订立后，唐荣因经营需要在该店内对墙面、屋顶等处刷了涂料、白水泥，做了广告牌，两侧墙面上做了木地板样品。
2013年10月30日，凌丽娟向唐荣发出书面通知，告知不再续租，要求返还所租赁房屋。凌丽娟将该房屋中的水、电停止供应。
上述事实，有凌丽娟提供的房屋所有权证、房屋租赁合同，通知书、以及当事人一审当庭陈述等证据予以证实。
原审原告凌丽娟的诉讼请求为：（1）被告腾退租赁房屋；（2）被告支付原告占用房屋费用（按50元／天，计算至被告实际腾退之日）；（3）被告承担本案的诉讼费。
原审法院认为：原告凌丽娟与被告唐荣签订的房屋租赁协议合法有效，对双方具有约束力。根据双方租赁合同第六条的规定，唐荣需要继续租赁应提前两个月提出，房租另行商议，该约定仅为唐荣续租提供优先的条件，并不是租赁合同到期后必须租赁给唐荣。现租赁合同期满，原、被告未就继续租赁房屋达成一致，则唐荣应归还租赁的房屋。故原告凌丽娟要求被告唐荣腾退租赁房屋的诉讼请求，应予支持。被告唐荣在租赁合同到期后，虽未能与原告凌丽娟达成继续租赁的协议，但唐荣未返还租赁物，说明其有继续租赁的意思，并未放弃租赁权，根据合同第六条约定，唐荣在租赁房屋内添置的装璜材料仍应归唐荣所有。租赁期限届满后，被告未将租赁房屋腾退给原告已构成违约，其理应承担违约责任。房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。对原告主张逾期腾房占有使用费，法院参照原租赁合同约定的12000元／年标准，确定被告支付2013年11月1日至判决生效之日房屋占用使用费。关于被告唐荣辩称其未放弃优先续租权，原告停水、停电应赔偿其损失的意见。法院认为，凌丽娟虽在发出通知后对该出租房停水、停电，做法确有不妥，但唐荣租赁该房屋并非用于居住，白天自然光线充足，故对经营活动无明显影响。另外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损时，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原、被告在合同仅对被告放弃续租权的情况下，硬件装潢如何处理做出约定，但并未对双方未达成续租合意时硬件装潢如何处理做出约定。且法院要求被告唐荣提供装潢的证据，但唐荣未能在相应的时间内提供，故法院对被告唐荣的该辩解意见无法采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告唐荣在判决生效后三十日内将太仓市沙溪镇榴苑小区3-1幢商铺06室房屋腾退给原告凌丽娟。二、被告唐荣在判决生效后三十日内按照12000元／年的标准支付原告凌丽娟自2013年11月1日至本判决生效之日的房屋占用使用费。三、被告唐荣于判决书生效之日起20日内自行拆除沙溪镇榴苑小区3-1幢商铺10＊室内的两侧墙面上的木地板样品等添置物（但不得损坏原结构）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告唐荣负担。此款原告已预交，原审法院不再退还，被告唐荣在支付上述款项时一并支付原告凌丽娟。
上诉人唐荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在未作任何通知的情况下，擅自对上诉人承租的商铺断水、断电，已造成上诉人实际损失，应赔偿损失。一审法院认为因上诉人租赁的房屋并非用于居住，白天光线充足，故被上诉人断水、断电行为对上诉人经营活动无明显影响，缺乏事实和法律依据。二、被上诉人一审提供的书面通知是伪证，一审法院未追究其责任，处理不公。上诉人从未收到过被上诉人解除合同的通知，更不清楚通知的具体内容。三、上诉人继续使用租赁房屋，并已告知被上诉人续租意思，从被上诉人收取上诉人押金未返还，也表明其同意上诉人续租。四、被上诉人收回房屋的理由，在民事诉状上是自用，书面通知上又说上诉人未约提前提出续租要求，自相矛盾，说明被上诉人是违约方。五、一审法院在查明上诉人与被上诉人未能就续租合同未达成时装饰装修如何处理的情况下，判决上诉人自行拆除有失公允，是增设上诉人的义务。该商铺装饰装修经被上诉人同意，即使是解除合同，也应给予上诉人一定经济补偿。请求二审依法改判。
被上诉人凌丽娟表示服从原判。
本院查明的事实与原审查明的一致。
二审中，上诉人唐荣向本院递交了撤回上诉申请，后其又向本院提出撤销该申请。
本院认为：双方当事人约定的房屋租赁期限届满后，未有证据表明达成过继续租赁之一致意思表示，承租人唐荣亦无证据证明继续占有使用相关房屋得到出租人凌丽娟认可，故双方房屋租赁合同关系期满终止，唐荣继续占用所租房屋缺乏法律依据。凌丽娟在合同到期后不久，对出租房采取断水、断电措施，系敦促唐荣履行腾房义务的自助行为，未超出合理限度；唐荣就此主张赔偿损失，也未提供损失依据，且在程序与实体上均于法无据，不应支持。唐荣上诉认为凌丽娟对押金600元未予退还，即表明其同意续租，但合同到期后租房押金性质向房屋租金转化，并无约定或法定根据，此观点本院不予采纳。合同到期前凌丽娟曾书面通知唐荣腾退房屋，唐荣对此虽不认可，但在诉讼中对在案的EMS快递收件人处的“唐荣”签名未作出合理解释，唐荣上诉主张凌丽娟承担伪证责任，缺乏事实依据，原审法院认定该节事实并无不当。
从房屋租赁合同缔结和履行情况看，凌丽娟未对唐荣在所租房屋内的装饰装修行为表示异议，鉴于双方对合同到期终止时装饰装修物的处置未作明确约定，故应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人唐荣拆除；对承租人唐荣请求出租人凌丽娟补偿附合装饰装修费用的，不予支持。即已经形成附合的装饰装修物，应当依法归凌丽娟所有。原判主文第三条对添置物明细未予列举，对是否形成附合未行界定，对拆除时防止房屋毁损的表述亦不够准确，对凌丽娟合法的财产权利之保护存在不尽周延之处，但鉴于凌丽娟对此并未提起上诉，本院对此不再改动。唐荣据此拆除装饰装修时应小心谨慎，避免造成房屋毁损，以免承担不必要的法律责任。唐荣上诉主张就装饰装修给予经济补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决可予维持，上诉人的上诉主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人唐荣负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 王岑
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一四年六月十八日
书 记 员 郭锐