天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丽民初字第6643号原告天津夏阳物业管理有限公司（组织机构代码78635074-9），住所地天津市东丽经济开发区二纬路9号财智大厦307-A16。法定代表人单琍华，经理。委托代理人赵文，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告潘关良，男，汉族，浙江省松阳县天艺广告装璜有限公司员工。委托代理人王莉，女，汉族，中铁十八局员工。委托代理人潘平松，男，汉族，天津市铭睿土石方工程有限公司员工。原告天津夏阳物业管理有限公司与被告潘关良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回被告提出的管辖权异议。后被告上诉，天津市第二中级人民法院以（2014）二中速民终字第0495号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津夏阳物业管理有限公司的委托代理人赵文，被告潘关良的委托代理人王莉、潘平松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津夏阳物业管理有限公司诉称，2008年3月29日，原告与被告签署《前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告所有的坐落于天津市东丽湖夏阳·溪韵风景湾54-6号房屋提供物业管理服务。合同约定，物业管理房屋的建筑面积为205.37平方米，物业服务费为每月每平米2.8元人民币，物业费按季缴纳，被告应于每季度开始当月的1日至3日缴纳该季度的物业费，若逾期缴纳物业费，应按照每日千分之五的标准支付滞纳金。被告缴纳了2009年5月1日之前的物业服务费，此后一直未交，截止2013年12月1日，欠费总额为31627元，滞纳金为119025元。原告认为，被告长期不缴纳物业费，严重违反了《前期物业管理服务合同》的约定，给原告正常的物业管理活动造成了巨大困难，应补缴物业费并按照约定支付滞纳金。故原告诉至法院，请求，1、判决被告支付2009年5月1日至2013年12月1日期间的物业管理服务费31627元。2、判决被告支付延期支付物业服务费的滞纳金119025元。3、诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了下列证据：1、前期物业管理服务合同一份（复印件），证明双方存在物业服务合同关系及双方约定的服务内容、物业费金额、违约金的计算方法。2、天津市价格认证中心关于夏阳溪韵风景湾别墅小区物业管理服务费收取标准的价格认证书一份（复印件），证明物业费收费标准的依据。3、物业费催费通知照片四张，证明原告向小区所有业主发出交纳物业费的通知。被告潘关良辩称，一、原告未按照合同约定履行义务，先行违约，被告为维护自身权益有权拒付物业服务费，并不承担因此产生的滞纳金。二、原告的物业服务水平达不到合同约定及价格认定的标准，在此情况下，原告无权以每月每平米2.8元的标准收取物业服务费。三、小区物业服务费价格认定已于2009年11月30日失效，原告仍以每月每平米2.8元为标准收取物业服务费，于法无据。四、原告在没有标准的情况下按照每月每平米2.8元收取物业费，属于乱收费，应按合同约定承担违约责任。五、原告从未向被告催收过物业服务费，原告对物业费的请求权已过诉讼时效。被告向本院提供了下列证据：第一组证据：1、前期物业服务合同一份。证明目的：原、被告系合同关系，该合同明确约定了物业服务内容、管理服务质量及原告的义务。第二组证据：2、天津市价格认证中心关于夏阳溪韵风景湾别墅小区物业管理服务费收取标准的价格认证书一份（复印件）。证明目的：根据认证书第三条第三点声明，认证书自2007年11月30日起，有效期为两年。2009年11月30日有效期满后，原告以每月每平米2.8元收取物业服务费没有依据。第三组证据：3、2009年10月23日，小区业主联名递交原告的信件。4、2010年7月12日，小区业主联名向天津市城市建设交通委员会递交的投诉信-对夏阳溪韵小区房屋及建筑质量的投诉。5、2011年7月，小区业主联名递交原告的信件-致夏阳物业管理有限公司的一封信。6、2013年小区业主联名证明信-夏阳物业管理有限公司未按合同履职导致业主不缴纳物业费的事实说明。7、2012年5月业主对物业受理的满意度调查表。8、2012年11月7日，津丽公刑受字（2012）0424号天津市公安局接受案件回执。9、2012年5月26日，津丽公刑受字（2012）0205号天津市公安局接受案件回执。10、2013年12月15日，业主出具的证明。11、城市快报中的一篇新闻报道。12、照片。证明目的：自2007年业主入住以来，小区房屋采暖存在质量问题，且原告未按合同约定履行相应义务。原告未按物业合同履行相应服务义务，其违约在先，无权按每月每平米2.8元收取物业服务费，被告亦不应承担因此产生的滞纳金。第四组证据：13、2010年11月8日会议纪要。14、2010年5月22日会议记录。15、2013年8月28日被告与开发商就房屋采暖质量问题补偿事宜签订的协议书。16、（2013）丽民初字第6668号民事调解书，被告与开发商就房屋采暖维修补偿款支付达成的调解各一份。证明目的：小区房屋采暖有质量问题，未按购房时承诺的国家标准交房。在采暖不达标，房屋采暖质量问题没有解决的情况下，业主只能通过拒付物业服务费来维护自身权益。被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均认可。对证据2只认可真实性、合法性，不认可关联性，因为该证据明确表明有效期为两年，该证据证明原告收费的依据已过期。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，因为该证据被告从未见过。原告对被告提供的第一组证据没有异议，认可。对第二组证据认为该组证据只是参考依据，并不是收费标准，收费标准应以双方合同约定为准。对第三组、第四组证据的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，不能证明原告所提供的物业服务不达标。照片也是真实、客观存在的，存在一些小的物业服务瑕疵也是正常现象。经审理查明，被告系天津夏阳溪韵风景湾54#-6房屋业主，涉诉房屋建筑面积205.37平方米。2008年3月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，协议约定原告对天津夏阳溪韵风景湾小区进行物业管理服务。合同对双方的权利义务、物业服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等内容进行了约定。对于物业服务费一项约定：一方缴纳费用时间为每季度的1日至3日，按季度缴纳。标准按建筑面积每月每平方米2.8元计算。被告自2009年5月1日至2013年12月1日未缴纳物业服务管理费。原告为被告居住的小区进行了物业管理服务，但原告所提供的物业服务质量存在一定的瑕疵。2012年7月份，双方因物业费问题进行过仲裁。原告于2013年12月9日来院提起诉讼，要求被告支付2009年5月1日至2013年12月1日期间的物业管理服务费31627元，并支付滞纳金119025元。本院认为，原、被告签订了前期物业管理服务合同，并约定物业管理服务事项、标准、费用等，原、被告之间存在着物业管理服务合同关系。现原告对被告居住的小区提供了物业管理服务，应享有收取相关费用的权利，被告作为业主应履行交纳物业服务费的义务。关于被告应缴纳的物业服务费的数额问题。涉诉房屋建筑面积为205.37平方米。被告提出原告主张的物业服务费用已超过诉讼时效。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。按照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。双方均认可2012年7月份，双方因物业费问题进行过仲裁。故，依此推算，2010年7月份之前的物业服务费用，因原告未提供相应的证据证实在被告未履行缴纳物业服务费用的期间，原告向被告主张过权利的事实，故本院认为被告所提出的2010年7月之前未缴纳物业服务费的诉讼时效抗辩意见成立，本院予以采纳。对原告主张的要求被告缴纳的物业服务费用超过诉讼时效的部分，本院不予以支持。故被告应缴纳的物业服务费用的期间应为2010年7月1日至2013年12月1日止。双方在《前期物业管理服务合同》约定收取费用的标准按建筑面积每月每平方米2.8元计算，该标准系双方的约定，对双方具有约束力，故被告所应缴纳的物业费，共计23576.48元。被告主张原告服务管理不到位的问题，被告提交的证据能够证明原告在物业管理服务中存在着履行瑕疵，但不能证实原告未履行物业职责，本院酌情考虑减免部分物业服务费。原告主张的滞纳金，因原告对物业管理服务存在一定瑕疵，原、被告就房屋质量及物业服务等问题未能沟通一致，致使被告未能交纳物业服务费，故对原告要求被告给付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告潘关良于本判决生效之日起十日内给付原告天津夏阳物业管理有限公司自2010年7月1日至2013年12月1日止的物业服务费16500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告天津夏阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3312元，由被告潘关良负担2318元，原告天津市朗钜物业管理有限公司负担994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  韩廷和代理审判员  孙洪良人民陪审员  赵俊兰二〇一四年五月十三日书 记 员  王 静本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。五、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。