山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终866号
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南市历城区东城联谊商厦，住济南市。
投资人：王洹，总经理。
委托诉讼代理人：郑杜飞，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市历城区供销总公司，住济南市。
法定代表人：邢胜利，经理。
委托诉讼代理人：刘昌君，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘迪，山东博翰源律师事务所律师。
原审被告：王洹，女，1962年4月2日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南市历城区东城联谊商厦（东城联谊商厦）因与被上诉人济南市历城区供销总公司（以下简称历城供销总公司）及原审被告租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
东城联谊商厦上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由历城供销总公司承担。事实和理由：一审法院未查明本案的基本事实，认定事实和适用法律均存在错误，作出的一审判决严重损害了东城联谊商厦的合法权益。一、一审事实认定不清，程序违法。1、案件一审审理过程中，东城联谊商厦基于反诉请求，提出对承租房屋的装饰装修等损失进行评估，山东得惠价格评估有限公司作出的编号为DHJG（2017）第0064号《价格评估报告》中遗漏涉案房屋的电气线路的价值评估，东城联谊商厦据此向一审法院提出异议申请，要求予以新评估或补充评估，但一审法院未予理睬。2、一审法院认定包括楼顶天台的风机、油烟净化器、太阳能热水器为非附合物品错误，同时一审法院仅依据东城联谊商厦是否存在经营药品资格及交易习惯即不予计算药店和邦赛鞋店装饰装修损失无事实和法律依据。二、一审适用法律错误。1、一审认定东城联谊商厦与历城供销总公司签订的《综合楼租赁合同》、《补充协议》、《部分条款变更协议》涉及房屋的部分无效，但却认定涉及场地院落的部分有效无法律依据。涉案房屋与场地院落同属一个整体，场地院落的承租依赖于涉案房屋，不应单独认定其效力。2、一审法院已确定房屋占用费应参照150万元／年、场地院落租金按照50万元／年计算，但对2013年11月1日至2014年10月31日却以290万元／年计算，合同无效应自始无效，前期虽已支付，但多于上述参照的款项应冲抵2014年10月31日之后的房屋占用费等。同时，合同无效，违约条款当然不能适用，一审法院判决房屋占有费的利息无法律依据。历城供销总公司作为受政府管理的供销社组织，在租赁合同签署及履行过程中东城联谊商厦有理由相信涉案房屋系合法有效存在，不应存在任何违章建筑的可能，基于此导致合同无效的过错责任应全部由历城供销总公司承担。综上，一审判决事实认定不清，程序违法，适用法律错误，应予以纠正。
历城供销总公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审裁判，驳回东城联谊商厦的上诉请求。具体理由如下：一、一审裁判不存在认定事实不清，程序违法的情况，东城联谊商厦的上诉理由没有事实及法律依据。东城联谊商厦在一审中提出反诉并申请鉴定，双方共同选定了山东得惠价格评估有限公司作为评估机构，其所作的评估结果为228万余元，从客观角度讲实则已经十分高的认定了东城联谊商厦的装饰装修等损失，并不存在所谓的遗漏项。而从东城联谊商厦认为“一审法院认定包括楼顶天台的风机、油烟净化器、太阳能热水器为非附合物品错误”可以看出，东城联谊商厦的上诉理由缺乏根本的事实依据。上述物品用普通人最朴素的认知即可判断为非附合物，如果一审法院按照东城联谊商厦的诉请将其认定为附合物，那才是严重的裁判错误。二、一审裁判不存在适用法律错误的情况，东城联谊商厦的该上诉理由同样没有事实及法律依据。1、东城联谊商厦认为，一审认定双方签订的《综合楼租赁合同》《综合楼租赁合同补充协议》《综合楼租赁合同部分条款变更协议》均属于部分无效的合同，场地院落的部分有效属于认定错误，适用法律错误，而理由仅仅为房屋及场地院落为一个整体。东城联谊商厦的该上诉理由实在太过牵强，明显的缺乏依据。一审判决已经十分明确的阐述了房屋部分及场地院落部分分别认定的理由以及认定所依据的证据及法律规定，该认定有理有据且实则已过多的保护了被答辩人的利益，被答辩人的上诉理由明显不成立。2、东城联谊商厦关于房屋占用费标准、应当冲抵以及将利息认定为违约金的上诉理由，明显属于偷换概念，不是一审判决所表达实际意思。一审法院已经阐明，涉及房屋的部分无效，但因东城联谊商厦实际使用了房屋，仍应支付占用房屋期间的占有使用费，房屋占有使用费可参照双方约定的租金水平计算。上述认定完全符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。对于290万元/年的标准，是双方约定的违约责任条款，一审法院根据合同部分有效的认定，已经做了相应的调整，认定了涉及房屋的部分无效，并按照调整后的标准分别计算了房屋占用费、场地院落租金及场地院落占用费。根据历城供销总公司的一审诉请，参照银行贷款利率计算了至收回房屋之日的利息损失，于法有据。一审裁判认定的事实清楚，适用法律正确。东城联谊商厦对该条的上诉理由属于概念错误，明显不能成立。综上，从东城联谊商厦一审中对于管辖异议的提出、上诉，提起反诉、申请鉴定，以及完全没有事实及法律依据的上诉理由，可以看出东城联谊商厦系对诉讼程序的拖延，对承担还款责任的拖延。东城联谊商厦作为一个个人投资企业，投资人具有完全民事行为能力，作为承租方理应审查房屋是否具有合法的手续，对房屋的现有状况，历城供销总公司已告知东城联谊商厦，东城联谊商厦对此是完全知情且接受的，因此一审法院对于过错的分担比例是合理的，且已较多的偏向了东城联谊商厦。请求查明事实，依法驳回东城联谊商厦的上诉请求，以保护历城供销总公司的合法权益。
历城供销总公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认历城供销总公司与东城联谊商厦所签订的《综合楼租赁合同》、《补充协议》、《部分条款变更协议》三份合同解除。2、请求判令东城联谊商厦、王洹立即腾退所租房屋并交还给历城供销总公司。3、请求判令东城联谊商厦立即支付欠缴租金4667000元（自2014年11月1日至2016年6月22日，按2900000元/年，即7945元/天，600天计算，扣除东城联谊商厦已经支付的100000元）并承担自立案之日起至全部付清之日止参照银行同期贷款利率的利息损失；支付2016年6月23日至东城联谊商厦腾退之日止按2900000元/年的标准计算的房屋占有使用费。4、请求判令王洹在东城联谊商厦的财产不足以清偿历城供销总公司诉请三的款项时，以其个人的其他财产予以清偿。
东城联谊商厦向一审法院反诉请求：1、判令依法确认东城联谊商厦与历城供销总公司签订的《综合楼租赁合同》、《补充协议》、《部分条款变更协议》为无效合同；2、判令历城供销总公司赔偿东城联谊商厦装饰装修等损失2284400元。
一审法院认定事实，1994年12月8日，济南市历城区郭店供销合作社取得历城国用（93）字第0932016号国有土地使用证，地号050932016，用途为商业服务。2010年11月10日，济南市历城区郭店供销合作社出具郭店供销大厦土地使用授权书，授权书中表明“经郭店供销社理事会研究决定，同意由历城供销总公司全额出资2000万元，对本单位驻地旧二层商业楼进行更新改造为钢混结构七层（含地下一层）供销大厦。大楼建成投入使用后，土地使用授权为前五年由历城供销总公司无偿使用；自第六年起，双方视其效益情况确定利润分成或只收取土地使用费。建成后的供销大厦产权归历城供销总公司所有，我单位对此无异议”。供销大厦建成后，2011年8月9日，历城区城市管理行政执法局向历城供销总公司出具缴款书一份，载明因历城供销总公司违反《济南市关于公布城市管理相对集中行政处罚规定的通告》第七十一条的规定，给予其建设部门罚没收入25万元罚款，历城供销总公司于当天通过中国邮政储蓄银行有限责任公司济南市历城支行缴纳25万元。
2012年7月25日，历城供销总公司（甲方、出租方）与东城联谊商厦（乙方、承租方）签订《综合楼租赁合同》，约定由甲方将新建的供销商厦（郭店办事处驻地郭店供销社拐角综合楼，建筑面积12527.12平方米）出租给乙方使用，其中，第一条：装修期限与租赁期限，1、装修期限：自2012年8月7日至2013年4月6日（装修期不计租金）；2、租赁期限：壹拾伍年，自2013年4月7日起至2028年4月6日止。第二条：租金及租金交纳办法、时间，1、签协议预交定金180万元，合同签定后抵顶应交租金。2、地下一层至地上六层共七层面积共计12527.12平方米，第一至第五年每年均为290万元（其中房屋及设施240万元，停车场地及院落使用费50万元）；第六年至第十年租金每年均为312.48万元（其中房屋及设施255万元，停车场地及院落使用费57.48万元）；……。3、交纳方法：执行先交后用的原则，租金每半年缴纳一次。超过一个月后，每迟交一天，按日千分之五上缴滞纳金；迟交超过二个月，停电停水；迟交超过三个月，终止合同并支付当年租金和承担违约金（违约金为违约当年的全年租金）。合同并对双方的其他权利和义务作出了约定。
2013年9月6日，历城供销总公司（甲方）与东城联谊商厦（乙方）签订《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同补充协议》一份，说明鉴于供销商厦辅助工程未完善和其他因素影响乙方装修延期，将原《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同》约定的租金起租日自2013年4月7日变更为2013年11月1日。
2015年4月16日，东城联谊商厦向历城供销总公司出具《申请书》一份，载明：鉴于贵公司3月31日《房屋租金催缴通知书》函件，由于我单位承租的供销商厦综合楼现只有第一层对外出租，第二、第三层一直未能充分利用，导致经营困难，原合同租金无力承担。按2012年7月25日双方所签《综合楼租赁合同》第一条第二款之租赁期限，我单位请求缩短为7年，即自2013年11月1日起，至2020年10月31日止；第二条第二款之年租金290万元，请求减少租金；即自2014年11月1日起至2017年10月31日止按每年200万元年租金缴纳，自2017年11月1日至2020年10月31日止按每年220万元租金缴纳；第二条第三款之租金缴纳方法，请求调整为执行先交后用原则，每三个月缴纳一次；如我公司不能按期支付全部年租金，愿意按照原合同租金290万元承担违约责任，由公司依据原合同约定行使合同权利。
2015年4月20日，历城供销总公司经内部研究，同意对《综合楼租赁合同》相关条款进行调整，根据该公司提交的《会议纪要》和《关于同意东城联谊商厦申请的决定》，其中载明：2015年2月东城联谊商厦提出由于市场变化和自身经营等多方面的原因，无法按约履行合同；经过慎重考虑，总公司集体研究并一致同意东城联谊商厦4月16日提交的申请，决定对2012年7月25日与其签订的《综合楼租赁合同》做出如下调整：1、租赁合同第一条第二款租赁期限之15年，调整后缩短为7年……。2015年4月21日，济南市历城区供销合作社联合社对前述《关于调整部分条款的请示报告》做出批复：经区社党委理事会研究，同意总公司请示报告。
2015年4月28日，历城供销总公司（甲方）与东城联谊商厦（乙方）签订《济南市历城区供销总公司部分条款变更协议》，约定“鉴于乙方经营困难，经乙方提出申请并经甲方同意，在2012年7月25日双方签订的《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同》及2013年9月6日双方签订的《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同补充协议》的基础上，经甲、乙双方协商一致，签订以下变更协议：一、租赁期限变更：由原合同15年变更为7年，即有原合同及补充协议签订的自2013年4月7日起至2028年4月6日止，变更为自2013年11月1日起至2020年10月31日止。二、租金变更：1、2013年11月1日至2014年10月31日，仍执行原合同签订的租金，即每年租金290万元（其中房屋及设施240万元，停车场地及院落使用费50万元）。2、2014年11月1日至2017年10月31日，执行每年租金200万元（其中房屋及设施150万元，停车场地及院落使用费50万元）……三、租金交纳时间变更：在执行“先交后用”前提下，将原合同签订的‘租金每半年缴纳一次’，变更为‘租金每三个月缴纳一次’。四、乙方违约责任：乙方已知悉并认可接受甲方租赁物现状，同意承租该租赁物用于经营使用。截止2015年10月31日，乙方共拖欠甲方租金240万元（其中2014年10月31日前40万元、2014年11月1日至2015年10月31日200万元）。乙方必须在2015年6月30日前归还50万元、2015年9月30日前归还190万元，将所欠240万元全部结清。乙方若不能按时足额向甲方归还所欠租金及按照变更约定按时足额缴纳租金，则租赁合同自行终止。乙方承诺不强调任何理由，在当期租金应交日到期十日内搬离承租房屋，未搬出物品均视为废弃物由历城供销总公司任意处理，所有装修、装饰、设施设备全部归历城供销总公司所有，并愿按照原合同租金290万元承担违约责任，由甲方依据原合同规定行使合同权利。在2020年10月31日合同到期后，若乙方继续承租，乙方应在2020年7月31日前向甲方提出书面申请，否则视为不再继续承租。五、除以上条款变更及增加的乙方违约责任外，原租赁合同及补充协议规定的其他条款内容不变”。该份合同后附乙方《承诺书、租金缴纳明细表》一份和乙方《拖欠租金分期归还承诺书》一份，承诺书中被告东城联谊商厦承诺:在承租期间将严格按照合同约定的时间、金额按时足额履行租金缴纳义务，若不按约定足额缴纳，租赁合同自行终止……；《拖欠租金分期归还承诺书》承诺：一、2015年6月30日前，归还50万元；二、2015年9月30日前，归还190万元，将所欠240万元全部结清……。
2015年6月20日，东城联谊商厦向历城供销总公司交纳了拖欠的租金50万元，之后未再支付租金。
历城供销总公司提交租金催收通知书一份，2015年12月29日寄出、2016年1月1日因收件人拒收退回的EMS快递一份，主张于2015年12月29日向东城联谊商厦寄送了催要租金的通知，通知内容为：贵单位承租的我单位供销总公司供销商厦综合楼，按约定贵单位应交租金形成拖欠，望贵单位接到此通知后尽快向我单位归还所拖欠租金”，因东城联谊商厦、王洹拒收而退回，出租方已经进行了催缴。历城供销总公司提交博翰源律师事务所律师函一份，顺丰速运退回快递信函一份，其中托寄物详细资料一栏中写明：搬出承租屋及承担违约责任的《律师函》，主张于2016年1月21日向被告东城联谊商厦邮寄一份律师函“……相关合同及承诺书生效后，贵商厦在2015年6月底之前能够依据约定与承诺履行支付租金的义务，但自2015年9月30日起，贵商厦开始违约，并没有按照承诺归还所拖欠的租金190万元。根据供销总公司与贵商厦之间的约定及贵商厦的承诺，贵商厦应主动从承租房屋中搬出并按照原合同租金290万元承担违约责任等……。请贵商厦并投资人在收到本律师函十日内，即与供销总公司联系，协商解决综合楼租赁合同纠纷为盼”。历城供销总公司提交《解除合同与腾房的通知》一份，2016年4月21日交寄、2016年4月23日退回的EMS快递一份，反映在诉争房屋门口张贴前述通知的照片三张，证明于2016年4月21日向东城联谊商厦邮寄《解除合同与腾房的通知》一份，并于2016年4月27日张贴于房屋醒目位置，通知内容为“本公司与贵单位自2012年起先后签订《综合楼租赁合同》、《补充协议》、《部分条款变更协议》等，贵单位于2015年向供销总公司出具承诺。相关合同及承诺书生效后，贵单位在2015年6月底之前能够依据约定与承诺履行支付租金的义务。但自2015年9月30日起，贵单位开始违约，没有按照承诺归还拖欠租金190万元。根据本公司与贵单位之间的约定及贵单位的承诺，贵单位应主动从承租房屋中搬出并按照原合同租金290万元承担租金及违约责任等。鉴于贵单位的严重违约行为及拒绝签收本公司与委托律师的催收租金与腾房等协商函，本公司决定解除与贵单位的合同。本公司特此通知贵单位：贵单位自收到本通知之日起，与本公司之间的《综合楼租赁合同》、《补充协议》、《部分条款变更协议》等解除。自通知之日起至贵单位完整交回承租房屋期间的一切安全责任均由贵单位负责。请贵单位自上述合同解除之日起30日内腾空承租的综合楼房并交付本公司。逾期，承租综合楼内的所有物品（包括但不仅限有可利用物品与不可利用物品等），均视为贵单位不再主张权利的废弃物品。特此告知”。被告东城联谊商厦均否认收到前述租金催收通知书、律师函及解除合同与腾房的通知。
庭审中，历城供销总公司自述，2017年1月26日之前，东城联谊商厦已经搬离房屋但未与历城供销总公司交接，历城供销总公司于2017年1月26日自行取回房屋。
审理过程中，东城联谊商厦向一审法院提出申请，要求对承租房屋的装饰装修等损失进行评估。经一审法院委托，山东得惠价格评估有限公司于2017年5月17日出具评估报告，载明“结合现场查勘情况，确定各标的物的综合成新率为57.29%。……，评估价格=重置成本×综合成新率，以此计算价值为2284432.89元，取整为2284400元。”评估结果为“在价格评估基准日2017年4月18日，郭店供销社拐角综合楼装饰装修等损失（包括但不限于装饰装修损失、添置物品损失等）价格为2284400元”。该评估报告中的附件一《装修及添置物品统计计算表》中列明目前房屋及院落内的装饰装修及添置物品的重置成本，项目包括一至六楼、地下一层、楼顶天台、其余设施、药店、供销商厦、邦赛鞋店，其余设施为院落内的添置设施。东城联谊商厦支付鉴定费14500元。
一审法院认为，本案的争议焦点是《综合楼租赁合同》、《综合楼租赁合同补充协议》、《综合楼租赁合同部分条款变更协议》三份合同的有效性问题。历城供销总公司主张根据执法部门做出的处罚决定，其依据为《济南市关于公布城市管理相对集中行政处罚规定的通告》第七十一规定，该条是对建设过程中存在竞标、压缩工期、工程质量监督等问题的规定，而违法建筑的处罚依据为该通告的第五十三条，对未取得建设工程规划许可证的违法建筑进行处罚的应当适用第五十三条，从该处罚决定来看，行政机关并未认定租赁的房屋系违法建筑，同时也未作出任何勒令拆除的处罚，故东城联谊商厦有关合同无效的主张不能成立。东城联谊商厦主张涉案房屋坐落的土地隶属于济南市历城区郭店镇供销合作社，该合作社的性质为集体所有制，其将登记在自己名下的土地授权给本案历城供销总公司没有经过相关行政部门审批，且历城供销总公司未经建设许可私自建设房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给东城联谊商厦，违反了强制性法律规定，双方签订的租赁合同及相关协议因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效。
对此争议焦点，一审法院认为，历城供销总公司、东城联谊商厦虽就房屋租赁合同是否有效产生争议，但根据双方签订的《综合楼租赁合同》，其中约定“租金每年均为290万元（其中房屋及设施240万元，停车场地及院落使用费50万元）”，《补充协议》仅对租金起算日做出新的约定，《变更协议》中约定“每年租金290万元（其中房屋及设施240万元，停车场地及院落使用费50万元）。……每年租金200万元（其中房屋及设施150万元，停车场地及院落使用费50万元）……”，说明双方合同并非仅涉及房屋部分，还包括场地和院落，且两部分分别计费，而场地和院落已经由济南市历城区郭店供销合作社取得国有土地使用权并授权历城供销总公司使用，此部分并不存在东城联谊商厦提出的无效情形。对于房屋部分，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故历城供销总公司与东城联谊商厦之间签订的合同是否有效取决于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或主管部门的建设许可，而非该房屋是否经过处罚或因何原因被处罚。历城供销总公司未能提交该房屋的建设工程规划许可证，仅以执法部门已对涉案房屋进行处罚，且处罚依据并非为房屋为非法建筑即认为合同有效不能成立。该房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门的建设许可，合同中有关房屋部分的租赁应属无效。综上，历城供销总公司与东城联谊商厦签订的《综合楼租赁合同》、《综合楼租赁合同补充协议》、《综合楼租赁合同部分条款变更协议》均属于部分无效的合同，其中关于房屋部分的约定无效。
虽历城供销总公司与东城联谊商厦协议中涉及房屋的部分无效，但因东城联谊商厦实际使用了房屋，其仍应支付占用房屋期间的占有使用费，房屋占有使用费可参照双方约定的租金水平计算。历城供销总公司认为按照双方签订的变更协议第四条的约定，东城联谊商厦不按照协议约定支付租金时，按照原合同290万元/年承担违约责任，认为双方约定的租金为290万元/年。此条款是关于违约责任的约定，合同中涉及房屋的部分无效，此违约条款不能当然适用，而根据合同的约定，无论租金为290万元/年还是200万元/年，场地及院落的租金均为50万元，因违约产生调整的只是房屋部分租金，而该部分系涉及房屋的约定，属于无效，故房屋占用费仍应参照150万元/年计算。历城供销总公司与东城联谊商厦在2015年4月28日的变更协议中已经就有关费用进行了明确：2014年10月31日前40万元，2014年11月1日至2015年10月31日200万元。对支付期限进行了约定：2015年6月30日前支付50万元、2015年9月30日前支付190万元。东城联谊商厦于2015年6月30日支付50万元，应当视为支付了2014年10月31日前的40万元租金（即2014年10月31日前的房屋占用费及院落租金已经付清），及2014年10月31日后约18天的房屋占用费及院落租金共计10万元。根据东城联谊商厦、历城供销总公司变更协议的约定及东城联谊商厦作出的承诺，“如东城联谊商厦不能按时足额交纳租金，则租赁合同自行终止”，此系附条件解除的约定，即条件成就时合同解除，因东城联谊商厦未按照约定在2015年9月30日前支付租金，故双方三份合同中关于场地院落的部分于2015年9月30日解除，租金应当计算至解除之日，2015年10月1日之后的应为场地院落占用费，院落使用费也应当参照租金计算。综合以上，至2015年10月31日，东城联谊商厦共欠付历城供销总公司房屋占用费、场地院落租金及场地院落占用费190万元。2015年11月1日起的房屋占用费及场地院落占用费，东城联谊商厦应当在历城供销总公司主张时给付，历城供销总公司要求计算至立案之日符合法律规定，截至2016年6月27日立案之日共7个月27天，计1314611.87元（2000000元÷12×7+2000000元÷365×27）。历城供销总公司要求东城联谊商厦就前述费用自立案之日起至付清之日按照银行同期贷款利率支付利息损失，对于190万元的部分不超出法律规定，对于1314611.87元的部分，应当自立案之次日即2016年6月28日起计算。根据本院查清的事实，历城供销总公司于2017年1月26日收回房屋，对2016年6月28日起以后的房屋占用费及场地院落占用费，应当计算截止至2017年1月26日共6个月29天，计1158904.11元（2000000元÷12×6+2000000元÷365×29），被告东城联谊商厦应当支付。历城供销总公司有关腾退房屋的请求，因东城联谊商厦已经搬出且历城供销总公司已经收回，其请求依据的事实已经不存在，一审法院不予支持。
历城供销总公司要求王洹在东城联谊商厦的财产不足以清偿原告诉请款项时，以其个人财产予以清偿，因东城联谊商厦属于个人独资企业，王洹为投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人财产予以清偿，东城联谊商厦长期拖欠历城供销总公司租金且曾明确表示自身经营困难，故应认定东城联谊商厦无力清偿，王洹作为投资人应当以个人财产予以清偿。故一审法院对历城供销总公司的该项诉讼请求予以支持。
东城联谊商厦要求赔偿其房屋装修装饰损失，因合同中有关院落的部分有效，有关房屋租赁的部分无效，故对于其装饰装修应当分别处理。其在院落中加盖有彩钢板房、锅炉等，未予拆除，依照合同中“未搬出物品均视为废弃物由历城供销总公司任意处理”的约定，其不得就该部分要求赔偿。根据评估报告的查勘和附表记载，此部分为其余设施重置价格计34525元。关于对房屋进行的装修装饰部分，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第九条第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。依照司法解释的规定，房屋的装修装饰应当区分出租人是否同意使用，及是否形成附合。历城供销总公司曾经在涉案房屋醒目位置张贴通知要求东城联谊商厦腾空房屋，并明确说明不移走的物品视为放弃，故东城联谊商厦未能移走的非附合的物品应当视为放弃，要求历城供销总公司赔偿应当证明其同意利用，东城联谊商厦未能举证，就该部分物品不能请求赔偿。此部分包括楼顶天台的风机、油烟净化器、太阳能热水器计31600元。另东城联谊商厦主张的装修装饰损失中还包括一楼药店及邦赛鞋店的部分，东城联谊商厦并无经营药品的资格，评估报告的资料显示，现场查勘时邦赛鞋店尚在经营，故药店和邦赛鞋店均非东城联谊商厦经营，依照交易习惯，东城联谊商厦只需进行基础装修，其他进行特定商品经营的商户应当会对房屋进行适当装修以满足经营需要，因地面找平和瓷砖属于整个楼房装修且根据评估报告价格也一致，故对地面找平和瓷砖外的该两处店面的装修装饰损失，东城联谊商厦还应当就己方所作而举证，其未能举证，一审法院对此部分共计81226.65元不予采信。前述院落装修、非附合物及有关店面装修费用共147351.65元，按照评估报告确定的57.29%的综合成新率计算后为84417.76元，应当自评估报告确定的2284432.89中扣除，余2200015.12元取整后220万元应当按照司法解释第九条第二款的规定，分析历城供销总公司与东城联谊商厦过错后进行分担。合同的无效是因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，历城供销总公司未取得建设工程规划许可证即进行建设并将房屋出租，具有明显的过错，东城联谊商厦未尽到应尽的注意义务，也应当对合同无效承担相应的责任，一审法院认为双方过错比例为7:3为宜，历城供销总公司应当赔偿东城联谊商厦装修装饰、添置物品的损失220万×70%计154万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告济南市历城区供销总公司与被告济南市历城区东城联谊商厦签订的《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同》、《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同补充协议》、《济南市历城区供销总公司部分条款变更协议》涉及场地院落的部分于2015年9月30日解除。二、被告济南市历城区东城联谊商厦支付原告济南市历城区供销总公司2015年10月31日前的场地院落租金、房屋占有使用费、场地院落占有使用费1900000元，于判决生效之日起十日内付清。三、被告济南市历城区东城联谊商厦支付原告济南市历城区供销总公司房屋占有使用费及场地院落占有使用费1314611.87元（自2015年11月1日至2016年6月27日），于判决生效之日起十日内付清。四、被告济南市历城区东城联谊商厦支付原告济南市历城区供销总公司房屋占有使用费及场地院落占有使用费1158904.11元（自2016年6月28日至2017年1月26日），于判决生效之日起十日内付清。五、被告济南市历城区东城联谊商厦支付原告济南市历城区供销总公司利息损失，以1900000元为基数自2016年6月27日至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算。六、被告济南市历城区东城联谊商厦支付原告济南市历城区供销总公司利息损失，以1314611.87元为基数自2016年6月28日至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算。七、被告王洹与被告济南市历城区东城联谊商厦就前述第二、三、四、五、六项债务承担连带责任。八、驳回原告济南市历城区供销总公司的其他诉讼请求。九、反诉原告济南市历城区东城联谊商厦与反诉被告济南市历城区供销总公司签订的《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同》、《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同补充协议》、《济南市历城区供销总公司部分条款变更协议》涉及房屋的部分无效。十、反诉被告济南市历城区供销总公司支付反诉原告济南市历城区东城联谊商厦郭店供销社拐角综合楼装饰装修损失1540000元，于判决生效之日起十日内付清。十一、驳回反诉原告济南市历城区东城联谊商厦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费44336元，由原告济南市历城区供销总公司负担2398元，被告济南市历城区东城联谊商厦负担41938元；反诉案件受理费12588元，由反诉原告济南市历城区东城联谊商厦负担3208元，反诉被告济南市历城区供销总公司负担9380元；评估费14500元，由原告济南市历城区供销总公司负担10150元，被告济南市历城区东城联谊商厦负担4350元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据东城联谊商厦的上诉与历城供销总公司的答辩，本案的争议焦点为：一、《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同》、《济南市历城区供销总公司综合楼租赁合同补充协议》、《济南市历城区供销总公司部分条款变更协议》的效力问题；二、东城联谊商厦在涉案房屋铺设电气线路的损失问题；三、关于楼顶天台的风机、油烟净化器、太阳能热水器及药店和邦赛鞋店装饰装修损失问题；四、一审对2013年11月1日至2014年10月31日期间的费用按290万元/年计算是否正确的问题。
关于第一个争议焦点，东城联谊商厦上诉称涉案房屋与场地院落同属一个整体，场地院落的承租依赖于房屋，不应单独认定其效力。对此，本院认为，东城联谊商厦虽然将涉案房屋和院落视为一体，但事实上房屋和院落各具功能，性质不同，使用功能上的结合并不能改变二者的属性。一审根据法律规定分别认定租赁合同的效力并无不当，应予维持。
关于第二个争议焦点，东城联谊商厦上诉称《价格评估报告》遗漏对涉案房屋的电气线路的价值评估，历城供销总公司则主张其向东城联谊商厦交付房屋时线路已通，线路能够满足东城联谊商厦使用。本院认为，双方当事人对涉案房屋电气线路的铺设有异议，在东城联谊商厦未能提供有效证据证明电气线路由其铺设的情况下，一审未予评估并无不当。
关于第三个争议焦点，本院认为，东城联谊商厦关于一审认定楼顶天台的风机、油烟净化器、太阳能热水器为非附合物品错误的主张，依据不足，本院不予采信。药店和邦赛鞋店均非东城联谊商厦经营，一审对药店和邦赛鞋店装饰装修的认定，符合交易习惯，本院予以维持。
关于第四个争议焦点，本案涉及房屋的租赁合同虽然无效，但占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。一审确定的房屋占用费是根据双方当事人于2015年4月28日签订的《济南市历城区供销总公司部分条款变更协议》认定的，而该部分条款变更协议明确约定，2013年11月1日至2014年10月31日，仍执行原合同签订的租金，即每年租金290元。故一审对占用费的计算符合法律规定，东城联谊商厦的该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，东城联谊商厦的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12588元，由上诉人济南市历城区东城联谊商厦负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 赵 雯
审判员 刘彦亭
二〇一八年三月三十日
书记员 杨 燕