上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4188号
原告陈建学，男，1971年1月8日出生，汉族。
委托代理人傅建平，上海耶林律师事务所律师。
被告庞文亮，男，1956年7月26日出生，汉族。
委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原告陈建学诉被告庞文亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年12月9日第一次公开开庭进行审理，原告及其委托代理人傅建平，被告及其委托代理人陈玉龙到庭参加诉讼。因原告提出申请，本院经审查依法委托上海东方投资监理有限公司进行审价。本案于2016年3月29日第二次公开开庭进行审理，原告及其委托代理人傅建平，被告及其委托代理人陈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建学诉称：原、被告双方于2011年6月6日签订《房屋买卖协议》一份，协议约定被告将位于青浦区赵巷镇方夏村X组，现有仓库前面四间，后面五间小房包括场地及围墙在内（估计占地面积500平方米）转让给原告，转让款人民币38万元，还约定被告需要和村里续签20年租地协议，和卖村里房屋的首次协议，期间和其他的转让协议给原告。该协议由村干部作为证明人签字，协议签订后，被告交付了上述房屋，原告也依约支付了全部房款，但被告承诺其他事项包括最重要的续签20年租地协议都没有完成。原告买下这些房屋及场地使用权是为了生产经营。因预期有20年的租期，所以对房屋进行了较大的整修与装修，共花费工程款704，550元。因被告未履行协议义务，导致原告无法相关手续。2015年9月15日，原告接到方夏村告知书，被要求停止经营，腾清场地。为维护原告的合法权益，向法院提出诉讼，要求判令：1、确认双方签订的房屋买卖协议书无效；2、被告返还购房款38万元；3、被告赔偿原告房屋装修、整修费用704，550元。本案诉讼费被告负担。审理中，原告调整第2项诉求金额为29万元，第3项诉求为446，783元。
被告庞文亮辩称：2011年签订协议，款项付清，合同履行完毕，原告诉求超过诉讼时效；房屋买卖是双方真实意思的表示，合法有效；系争房屋涉及拆迁，原告可能认为相关拆迁利益得不到才起诉，属于恶意诉讼；装修属于原告另外建造的房屋，和被告无关。根据原告所述，原告已经取得补偿款，不应再向被告主张。
经开庭审理查明，赵巷镇刘夏村与李永成签订《协议书》，约定李永成承租土地5亩，从2001年1月1日到2015年12月31日，土地使用费每年每亩1，650元等。2010年3月，李永成与上海华翠电器厂签订《刘夏窑厂养猪房买卖合同》，约定上海华翠电器厂购买坐落上海市青浦区赵巷镇方夏村窑厂养猪棚，占地总面积名下现有平方米，土地承租转让剩余使用期限自2009年1月到2015年12月31日，养猪棚价格总价143万元，土地租金自2010年3月起由上海华翠电器厂支付给有关部门等。
原、被告一致确认被告从案外人处受让系争房屋后，双方于2011年6月6日签订《协议书》，约定被告将方夏村刘夏X组，现有仓库前面四间、后面五间小房，经双方协商此协议如下：1、被告将这几间仓库和房屋包括场地及围墙在内（估计占地面积约500平方米）在2011年6月转让给原告共计38万元，被告负责把水电安装好；被告需把一切和隔壁有争议的事情处理好，包括和村里（续签的20年租地协议在内），和卖村里房屋的首次协议，期间和其他的转让协议给乙方，乙方预付20万元，余款在后面小房住的人搬走一次性付清；此前任何争议和原告无关。2012年6月6日，被告出具收条，确认收到原告38万元。原告接收房屋后进行了装修、修建。
2015年9月15日，赵巷镇方夏村村民委员会向原告出具《告知书》，要求原告在2015年9月20日前停止一切生产经营活动并腾清场地内所有物品等。
原告认为因被告承诺与村委会续签20年土地租赁合同故而原告对系争房屋进行大额投入，而被告未能续签前述合同导致原告无法继续使用系争房屋产生损失，故原告提起诉讼。
另查明，2014年7月24日，原告和青浦区赵巷镇方夏村村民委员会签订《拆除违法建筑补偿协议书》，约定拆除该违法建筑间数7间，面积为1224.70平方米，结构砖瓦1106，彩钢118.7；补偿标准各按每平方米250元、150元计算，共计拆除违法建筑补偿款各为276，500元、17，805元，原告应在签订协议之日起90日内全力配合拆除违法建筑，不得以任何理由拖延拆除违法建筑等。同日，原告在《拆除违法建筑承诺书》上签字，承诺2014年10月24日前拆除刘夏窑厂违建房屋7间1224.70平方米并自行清理物品和居住人员。审理中，原告表示在签订前述两个文件时上面手写部分都是空白的。
上海东方投资监理有限公司受托出具《司法鉴定报告书》，确认建筑工程鉴定造价为585，483元、安装工程鉴定造价为65，605元。原告为此支付了鉴定费用21，137元。
审理中，原、被告一致确认双方签订协议书时被告明确告知原告系争房屋所占土地的租期到2015年年底。但原告表示：1、协议没有办法履行下去导致无效，租地协议到2015年年底到期，因被告未履行续签土地租赁协议的承诺导致土地要收回使得原告无法实施对房屋的收益权，而且房屋不能办出产证，不能合法转让，所以合同是无效；2、因与案外人签订了补偿协议，确定原告获得294，305元的补偿款，按照协议标准，被告出售给原告的房屋的单价为250元，面积为360平方米，所以价格为9万元，因此购房款返还款项扣除这9万元，剩余金额为204，305元，这部分就计算为装修整修费用，相应进行扣除；原告在2015年年底停止经营并开始搬离至2016年年初搬完；3、协议书第3条实际是约定被告出面负责处理20年土地续租的协议，由原告和村里签订租地协议，但被告负责协调好，租地协议的费用由原告负担，村里定标准，村里要多少原告给多少。被告表示：1、根据原告陈述，房屋已经得到补偿，所以买卖协议有效，已经得到补偿后系争房屋就会灭失，不存在被告再补偿问题，原告隐瞒事实，自己不拆除还申请评估，没有合法性；装修是原告自己的事情，即使存在也应由原告自行负担，与被告无关；2、协议书是原告起草的，其中第3条约定的是原告出面和村里签订协议，原、被告一起到村里谈，被告只是帮忙协助，也没有答应原告可以建造房屋。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，协议书、收条、告知书、司法鉴定报告、拆除违法建筑补偿协议书、拆除违法建筑承诺书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告就没有房产证或者建房用地批准手续而签订的买卖协议书因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，依该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中原告已经和案外人就房屋的拆除补偿等达成一致意见、在2016年初搬离系争房屋并且表示必然会取得补偿款，原告已经对系争房屋进行了处置，再返还系争房屋已无必要。其次，从双方陈述看，签订协议书时原告明确系争房屋所占土地的租期到2015年12月底结束，对于2015年以后是否可以和村委会续签协议本身并非双方可以直接确定，双方应对不能续签合同有预见。另外，从双方对协议书第3条的解读看，原告自认由其与村委会直接签约，在此基础上原告再主张被告负责续签事宜的意见缺乏依据，即使被告不出面，原告在已经与被告签约的时候也完全可以自行与村委会协商以期实现自己更大的利益。实际上，村委会在2014年已经和原告就搬离补偿问题进行协商，已非被告出面即可续签租地合同。因此本院采信被告对上述条款的解读意见，确认续签租地合同应为原告处理事宜。原告认为被告未履行续签租地协议而要求被告赔偿装修整修费用的主张，依据不足，本院不予支持。虽然双方对评估报告及金额均无异议，但评估本身存在风险，原告经法庭释明后坚持申请评估，属于处分自己权利的行为。因评估发生的鉴定费用，原告主张被告负担依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈建学与被告庞文亮于2011年6月6日签订的《协议书》无效；
二、原告陈建学要求被告庞文亮返还购房款29万元的诉讼请求不予支持；
三、原告陈建学要求被告庞文亮赔偿房屋装修、整修费用446，783元的诉讼请求不予支持。
本案受理费11，167元，减半收取计5，583.50元，由原告负担；鉴定费21，137元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵霞
二〇一六年四月十一日
书记员 周诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。