上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初7741号
原告：上海毅仁投资咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：程某某，总经理。
委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐剑，上海市竞业律师事务所律师。
被告：吴伟聪，女，1984年10月12日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。
被告：吴继梅，女，1977年11月12日出生，汉族，户籍地浙江省。
两被告共同委托诉讼代理人：罗成，上海市勋业律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：易军，上海市勋业律师事务所律师。
被告：上海喆君置业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：周富城，总经理。
被告：上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司，住所地上海市杨浦区。
负责人：吴伟聪，经理。
委托诉讼代理人：罗成，上海市勋业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易军，上海市勋业律师事务所律师。
原告上海毅仁投资咨询有限公司诉被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司排除妨碍纠纷一案，本院于2017年5月2日立案，依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。2017年7月31日本院依法转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月25日公开开庭进行了审理，原告上海毅仁投资咨询有限公司的委托诉讼代理人陈顺、徐剑，被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司的委托诉讼代理人罗成、易军到庭参加了诉讼，被告上海喆君置业发展有限公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海毅仁投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司(以下简称“锦兴旅馆”)立即腾退上海市杨浦区民星路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司(以下简称“喆君置业”)按每月人民币1.6万元的标准，共同向原告支付自2016年9月15日起至实际腾退之日期间的占用使用费。事实和理由：2015年7月1日，原告的法定代表人程某某与案外人上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称“中星怡城”)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，并约定原告对系争房屋享有合法转租权。2015年8月17日，程某某与被告吴伟聪签订租房合同，约定原告将系争房屋交由被告吴伟聪承租，租期自2015年8月15日至2016年8月14日，每月租金人民币1.6万元等事项。该合同的实际履行主体除吴伟聪外，还有被告吴继梅、锦兴旅馆。2016年5月系争房屋的承租人变为原告。同时，案外人中星怡城确认原告在2016年8月31日后，有权以自己的名义负责有关清退工作。同年5月18日，原告向众被告签发房屋租赁合同到期不再续租通知书，告知众被告应于合同履行届满之日搬离等事项。但众被告收悉该通知书后，始终怠于履行相关义务，并持续非法占有至今。为此，程某某于2016年9月向贵院起诉吴伟聪等房屋租赁合同纠纷，后法院以(2016)沪0110民初15257号案件立案受理，又因主体不适格等原因，程某某向法院申请撤诉。鉴于被告吴伟聪否认租房合同的效力，又鉴于锦兴旅馆、吴继梅、吴伟聪实际共同占用使用系争房屋，故三被告负有共同腾退义务。锦兴旅馆不具有企业法人资格，其民事责任由总公司承担，故喆君置业、吴继梅、吴伟聪负有共同给付占有使用费的义务。
被告吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆辩称：被告吴伟聪、吴继梅不存在非法占有问题，吴伟聪是该旅馆的负责人，是自然人身份，吴继梅是旅馆的工作人员，据吴继梅说与吴伟聪是姐妹关系。锦兴旅馆的注册地址在系争房屋处，也不存在非法占有。在本案中原告不是适格的诉讼主体，请求法院驳回原告的起诉。关于1.6万元房屋使用费的标准出处不清楚，故不同意原告的诉请。
被告喆君置业辩称：因为被告的主体资格不对，被告和原告没有任何债权债务，也没有任何的租赁协议，原告起诉被告是没有任何道理，故不同意原告诉请。
经审理查明：上海市房地产权证[沪房地杨字(2004)第017501号]登记载明的系争房屋权利人是上海中星(集团)有限公司，部位商场(1)(1-2层)建筑面积487.71平方米，商场(2)(1-2层)建筑面积321.46平方米。2015年7月20日，中星怡城(甲方、出租人)与程某某签订系争房屋的《房屋租赁合同》，其中约定：房屋坐落上海市民星路XXX号，建筑面积809.17平方米。租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止。2016年3月8日，程某某作为法定代表人注册成立“上海毅仁投资咨询有限公司”。2016年8月26日，中星怡城(甲方、出租人)与原告(乙方、承租人)重新签订系争房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月1日起至2018年12月31日止。
2015年8月17日，程某某(出租方、甲方)与被告吴伟聪(承租方、乙方)签订《租房合同》，其中约定：出租房屋地址为上海市杨浦区民星路XXX号商场(2)底层，面积290平方米；月租金为16,000元，第一次交租为付三个月租金，押金一个月租金，计64,000元，以后按每一季度缴纳一次，……；本合同租期自2015年8月15日至2016年8月14日，到期如继续租赁则需另订合同。届时租金另定。合同落款处甲方程某某、乙方吴伟聪、负责人吴继梅签名并按手印。审理中，被告吴伟聪否认其签名和按手印，吴继梅承认自己的签名，但只是一般员工，未得到旅馆和负责人的授权。被告锦兴旅馆是被告喆君置业的分支机构，于2010年10月13日经上海市杨浦区市场监督管理局登记核准，负责人为被告吴伟聪，注册地址为上海市杨浦区民星路XXX号。
2016年4月30日，上海中星(集团)有限公司出具《授权委托书》，同意将所属民星路XXX号底层、二层，建筑面积809.17平方米的房屋全权委托中星怡城对外经营。现同意中星怡城将上述房屋从2016年5月1日起至2018年12月31日止，出租给毅仁公司经营使用。2016年5月1日，中星怡城出具《情况说明》，同意将上述房屋从2016年5月1日起至2018年12月31日止，由上海毅仁投资咨询有限公司承租，并指令该司承继原属于程某某的合同义务。此外，该司还可以在以下时间段内继续向特定的租户转租：吴伟聪、吴继梅(锦兴旅馆)，租期至2016年8月31日。若前述承租人租赁期满的，则由上海毅仁投资咨询有限公司负责具体清退事宜，并授权该司有权以自己的名义就此向房屋所在地人民法院提请诉讼、申请财产保全等。
审理中，原告提供其于2016年5月18日向锦兴旅馆、吴伟聪发出《房屋租赁合同到期不再续租通知书》，明确2016年8月14日合同到期后不再续租。2016年9月，程某某向本院起诉吴伟聪房屋租赁合同纠纷，本院以(2016)沪0110民初15257号案件受理，被告吴伟聪提出管辖权异议，本院裁定驳回后，吴伟聪提出上诉，二审维持我院作出的管辖权异议裁定。嗣后，程某某因主体不适格申请撤诉。
另查，原告提供其法定代表人程某某建设银行账户交易明细，吴继梅于2016年2月1日转账支付2016年2月15日至5月锦兴旅馆租金48,000元、2月26日支付水电费7,110元、4月30日支付5月15日至8月15日租金48,000元、5月11日支付水电费2,529.8元、9月1日支付锦兴旅馆8-9月租金16,000元。审理中，原告又表示，原收取的押金16,000元可以折抵一个月的房屋使用费，要求自2016年10月15日起支付占用使用费，不要求处理水电费。
被告锦兴旅馆提供2012年4月1日被告喆君置业(出租方、甲方)与锦兴旅馆(承租方、乙方)签订的房屋租赁合同，出租房屋地址为民星路XXX号。月租金为12,666.66元，第一次交租为付三押一。租赁期限自2008年12月1日至2017年11月30日。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《租房合同》、《房屋租赁到期不再续租通知书》、授权委托书、情况说明、上诉状、委托书、建行交易明细，被告锦兴旅馆提供的《房屋租赁合同》，以及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与案外人中星怡城就系争房屋签订的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，并经权利人上海中星(集团)有限公司的同意，该合同合法有效。中星怡城同意原告承继原程某某与其签订的房屋租赁合同，并授权原告对租赁期满的租客进行清退，因此，本案中上海毅仁投资咨询有限公司符合原告主体资格。2015年8月17日，被告吴继梅以负责人的名义与案外人程某某签订系争房屋的租赁合同，现合同约定的租赁期限已届满，吴继梅支付锦兴旅馆的租金及使用费至2016年9月14日，吴继梅、锦兴旅馆实际占用使用系争房屋。被告吴伟聪作为锦兴旅馆的负责人，曾在本院(2016)沪0110民初15257号程某某起诉其房屋租赁合同纠纷中提出管辖权异议等主张，应视为对吴继梅实际管理锦兴旅馆的认可。租赁期满后，双方未就续租签订新的租赁合同，故被告吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆没有继续占用系争房屋的合法依据，三被告均有腾退的义务，现原告要求三被告腾退系争房屋，本院应予支持。被告喆君置业、锦兴旅馆辩称两被告之间就系争房屋签订的租赁合同至2017年11月30日期满，并提供合同作为证据，但喆君置业没有证据证明在此期间具有承租资格和转租的权利，故对于两被告的该节主张本院不予采信。原告关于占用使用费的请求，因被告吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆作为锦兴旅馆负责人和实际使用人，应支付占用期间的使用费，由于锦兴旅馆系被告喆君置业的分支机构，故对被告锦兴旅馆占用期间的使用费，由喆君置业承担，占用费可参照原租金标准每月16,000元确定。原告同意将收取的押金16,000元折抵一个月的使用费，应予准许。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司应在本判决生效之日起十日内腾退并返还原告上海毅仁投资咨询有限公司上海市杨浦区民星路XXX号房屋；
二、被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海毅仁投资咨询有限公司上海市杨浦区民星路XXX号房屋占用使用费，按照每月16,000元的标准支付自2016年10月15日起至实际交接返还日止。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币80元，由被告吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 罗奇芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。