浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1126民初497号原告（执行案外人）：李庆和，男，1966年8月27日出生，汉族，住庆元县松源街道。原告（执行案外人）：陈光英，女，1975年2月28日出生，汉族，住庆元县松源街道。两原告共同委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。被告（申请执行人）：朱冬平，男，1971年2月2日出生，汉族，住庆元县松源街道。委托诉讼代理人：吴方军，浙江天贝律师事务所律师。第三人（被执行人）：庆元县汇金房产有限公司，住所地庆元县濛洲街道濛洲街185号。法定代表人：叶允兴，该公司董事长。原告李庆和、陈光英与被告朱冬平、第三人庆元县汇金房产有限公司（以下简称汇金公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李庆和及两原告共同委托诉讼代理人郑叶冲、被告朱冬平委托诉讼代理人吴方军到庭参加诉讼。第三人汇金公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆和、陈光英向本院提出诉讼请求：原告已合法占有庆元县房产，判决对该房产停止执行。事实和理由：两原告就购买东门汇金城3幢701室房产与第三人于2015年2月17日签订《商品房买卖合同》，并支付了全额房款1692778元，原告已实际取得该房产钥匙，并于2016年10月份进行房产装修，实际占有了该房产。庆元法院执行裁定查封上述房产违反规定，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已�付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。基于上述《规定》第17条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，因而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）主体意旨仍坚持上述精神。被告朱冬平辩称，首先，原告并不具备排除执行的权利，理由在庆元法院（2017）浙1126执异字第1号执行裁定书表述得很清楚，原告的情形并不符合《异议复议规定》第二十九条。其次，两原告与第三人间的关系是民间借贷，而非房屋买卖。第三人汇金公司未作答辩。原告李庆和、陈光英为证实其主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.两原告身份证复印件及被告户籍证明、第三人工商登记材料，拟证实各方诉讼主体基本情况；2.《商品房买卖合同》及购房发票，拟证实原告已经全额支付涉案房产购房款；3.（2017）浙1126执异字第1号执行裁定书，拟证实庆元法院裁定驳回两原告执行异议；4.照片一组，拟证明房屋装修情况及两原告已入住情况；5.户口本复印件，拟证实两原告的家庭关系情况。被告朱冬平为证实其主张，向本院提供了以下证据：第三人汇金公司出具的关于汇金公司与两原告签订涉案房屋购房合同及发票的说明。拟证实原告和第三人之间真实的法律关系是借贷。所谓的房屋买卖合同其实是名为买卖，实为借贷的特殊关系。同时也能证实原告方案涉的被查封的房产是不具有合法的权利的。第三人汇金公司未向本院提供证据。为查明案件事实，本院依法对汇金公司法定代表人叶允兴作了一份询问笔录，笔录内容与汇金公司出具的说明基本一致。并向本院档案室调取了本院（2013）丽庆商初字第226号民事判决书、本院（2014）丽庆执民字第9号执行裁定书；庆元县东门·汇金城商住楼工程房屋建筑工程竣工验收备案表、工程竣工报告等；向中国建设银行庆元县支行、中国农业银行庆元县支行调取的两原告向汇金公司交款情况、向原告李庆和、案外人沈明所作调查笔录。结合双方的举证、质证情况，本院对双方提供的证据认定如下：原告提供的证据1被告质证无异议，本院认为，其可证实各方的身份情况，予以认定。对证据2，被告质证认为，对其真实性无法核实，本院认为，《商品房买卖合同》及购房发票均有证据原件予以证实，予以认定。证据3，被告质证无异议，本院予以认定。证据4，被告质证认为，从照片里面能够体现出来，还是毛坯房，没有进行相应的装修和入住情况。本院认为，照片能证实原告已对涉案房屋进行隔层的事实，予以认定。证据5，被告质证认为与本案无关联，本院不予认定�对汇金公司出具的说明及本院所作询问笔录，两原告质证认为，汇金公司所述不具有客观真实性，双方已签订房屋买卖合同，已成立房屋买卖关系。被告对本院所作笔录质证无异议。对上述证据，本院认为，汇金公司出具的说明及汇金公司法定代表人所作的房屋买卖为借款抵押的陈述没有相关证据予以证实，不予采信。对涉案汇金城办证的相关事实予以认定。对本院调取的证据，原告质证认为对本院（2013）丽庆商初字第226号民事判决无异议，而（2014）丽庆执民字第9号执行裁定书不具有合法性。被告质证认为无异议。对上述证据，本院予以认定。对本院调取的庆元县东门·汇金城商住楼工程房屋建筑工程竣工验收备案表、工程竣工报告等证据，原告质证认为，房屋建筑工程竣工验收备案表等证据对本案原告合法占有事实的认定无关联，被告质证无异议，该组证据可证实案涉汇金城项目于2016年12月29日通过竣工验收，予以认定。根据确认的证据及庭审中当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年2月17日，原告李庆和、陈光英与第三人汇金公司签订《商品房买卖合同》，合同约定汇金公司将坐落于庆元县出售给李庆和、陈光英，价款为1692778元。同年4月17日，汇金公司开具收款发票，确认汇金公司收到购房款1692778元。同年7、8月份，原告收到该房钥匙。2016年10月14日，原告向浙江鑫龙物业管理有限公司交纳了案涉房屋相关物业费、装修保证金等费用之后对该房（复式）进行了隔层。2013年9月23日，朱冬平与汇金公司、叶允兴股权转让纠纷一案立案受理，同年11月20日作出（2013）丽庆商初字第226号民事判决，判决朱�平与叶允兴于2012年8月22日签订的《转让协议》合法有效；叶允兴持有的汇金公司2%的股份依法转让给朱冬平所有；限汇金公司于本判决生效之日起十日内向朱冬平签发出资证明书，修改股东名册，并协助朱冬平办理工商股东变更登记手续；驳回朱冬平的其他诉讼请求。同年12月31日朱冬平向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2015年9月6日作出（2014）丽庆执民字第9号执行裁定书查封了涉案房产。李庆和、陈光英于2017年1月12日提出书面异议，本院于2017年2月9日作出（2017）浙1126执异1号执行裁定，驳回了李庆和、陈光英的异议请求，李庆和、陈光英不服，于2017年2月18日向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点是两原告是否享有排除强制执行的民事权利。《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登�在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告认为第三人汇金公司作为房地产开发企业，应适用《异议复�规定》第二十九条，原告则主张适用第二十八条。本院认为，《异议复议规定》上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。因此，两原告主张适用第二十八条，两原告是否享有排除强制执行的民事权利，关键在于其是否符合第二十八条规定的条件。本案中两原告与汇金公司在本院裁定查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，汇金公司也开具正式收款发票，确认原告已支付全部房款，且涉案房屋未办理过户登记并非原告的原因。至于合法占有问题，原告主张于2015年7、8月份就已取得涉案房屋钥匙，汇金公司也未予否认，并且原告还对涉案房屋进行了隔层装修，结合汇金房产项目的实际情况，应认定原告已合法占有涉案房屋。故应认定两原告享有排除强制执行的民事权利。对于两原告的诉讼请求，本院予以支持。第三人汇金公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其怠于行使自身的诉讼权利，由此产生的不利法律后果应由其自身承担，不影响案件的审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行坐落于庆元县。案件受理费80元，由被告朱冬平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  刘北平人民陪审员  方 芳人民陪审员  吴希登二〇一八年五月十四日书 记 员  姚建芬