新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初3040号原告（反诉被告）：周长浩，男，汉族，1986年8月15日出生，现住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：张树兵，新疆资本律师事务所律师。委托代理人：赵红玲，新疆资本律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆华海房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：ＸＸ，系该公司总经理。委托代理人:黄建国，新疆国通律师事务所律师。原告（反诉被告）周长浩与被告（反诉原告）新疆华海房地产开发有限公司（以下简称华海房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周长浩及委托代理人张树兵、赵红玲，被告（反诉原告）华海房产公司委托代理人黄建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周长浩向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：1、被告（反诉原告）华海房产公司承担已购房款一倍的赔偿204268元，2、被告（反诉原告）华海房产公司返还原告（反诉被告）周长浩已付款204268元，3、被告（反诉原告）华海房产公司支付从2011年4月27日起、以￥204268元为基数按逾期贷款利率记付利息63323元（204268元*逾期62个月*0.005）、直至全部款项付清时止，4、赔偿损失138710元，以上款项合计金额610569元，诉讼费由华海房产公司承担。事实与理由：2011年1月6日，我与华海房产公司签订《商品房屋买卖合同》及附件。合同明确约定房产位于：“华海·新里城”小区一期三号7单元601室商品房一套、房屋建筑面积85.24平方米、单价为2322.71元/平方，房屋总金额为204268元（含地下室6280元），我按约定已于2011年4月27日付完房款。后因乌鲁木齐市政府整体调整了本项目所在安宁渠镇的总体规划，使得原合同及其附件无法继续履行。双方在2011年12月22日签订《商品房屋买卖合同补充协议》，补充协议约定，华海房产公司同意以1号楼3单元601室、户型为二层，面积暂定为77.03平方米的房屋一套置换此前我购买的原商品房，同时，我对商品房的所有权转移至新商品房，双方按原买卖合同单价暨2322.71元/平方米签订新的《商品房买卖合同》及其附件，但是华海房产公司在2014年8月具备签订《商品房买卖合同》条件后，却要求我按提高的合同单价购买房屋，我不同意，华海房产公司就不给我办理相关的房产转移手续。后原告多次找华海房产公司要求其履行协议，但其一直推脱。现华海房产公司已将涉及的房产卖与他人，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一赔的赔偿责任。故被告应当赔偿原告一倍房款及利息、损失共计610569元。被告（反诉原告）华海房产公司针对本诉答辩：我方不认可周长浩的诉讼请求，因政府调整规划的原因导致原合同已经撤销，后来双方随后签署了补充协议。2012年9月在我公司取得到新的规划批复以后，通过短信等方式通知周长浩来签订买卖合同，补充协议属于新的要约，2014年年底的时候，我们还通知周长浩来签约，但其一直不来，故导致合同不能履行，其认为我方提出了涨价，但并无证据证明，不能实现目的的原因是原告方，因此周长浩的诉求不能成立，请求法院驳回诉求。被告（反诉原告）华海房产公司提起反诉：请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）以及2011年12月22日签订的《商品房买卖合同补充协议》，由反诉被告承担反诉诉讼费。反诉事实与理由：2010年12月30日，华海房产公司与周长浩签订一份《商品房买卖合同》及附件。合同约定周长浩购买原告开发的原“华海.新里城”小区一期三号楼7单元601室商品房一套。2011年4月19日，乌鲁木齐市政府下发文件，调整了本项目所在地安宁渠镇的总体规划，本案所涉房屋所在的三号楼面临拆除，所占用土地将交由乌鲁木齐市高新区（新市区）人民政府进行北京路北延的绿化工程。根据文件要求，我公司自行拆除了本案所涉房屋所在的一、三号楼，原《商品房买卖合同》及其附件已经无法履行。为尽量减少包括周长浩在内的购房人的损失，我公司同意周长浩重新认购新规划的商品房，并于2011年12月22日在新的规划建设手续尚未办理的情况下，双方签订了名为《商品房买卖合同补充协议》，实为预约单性质的协议，该协议第二条明确约定，新商品房在乌鲁木齐市房地产管理局取得《商品房预售许可证》后，双方按照原买卖合同单价重新签订新的《商品房买卖合同及其附件。然而，我公司于2012年12月1日、3日分别以信件、报纸公告的方式通知了包括周长浩在内的有关购房人，要求根据新的规划签订认购书，大部分购房人与我公司签订了认购书，但是，周长浩始终没有认购。至2014年8月，在涉案房屋具备了签订《商品房买卖合同》条件后，我公司又多次通知周长浩前往售楼处签订商品房买卖合同，但是，周长浩始终没有前来，也没有与我公司进行联系。我公司认为，双方在新的规划建设手续尚未办理的情况下，就新的认购行为签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议具有预约合同的性质。然而，被告经原告多次通知，并未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，为此，根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，原告有权解除该预约单性质的补充协议。原告（反诉被告）周长浩针对反诉辩称：对于华海房产公司解除合同的反诉请求认可，但对其解除合同的原因和反诉事实理由不认可，是其没有按照合同履行违约，价格比补充协议约定的提高了，面积也增加了，不是我违约。我没有收到原告的通知，2014年9月，华海房产公司的人给我打电话，让我签订房屋买卖合同，因之前我也找过华海房产公司，他们已告知我新的面积要按新的价格，说后面会收到他们的催告函，所以我也就没找他们签新合同，我只同意补充协议的价格。本院经审理认定事实如下：2010年12月30日，周长浩（买受人）与华海房产公司及新疆友骅物业服务有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第一条为项目建设依据，载明：以出让方式取得位于乌鲁木齐安宁渠镇编号为乌县国用（2010）第00000040号、（2010）第00000041号的地块的土地使用权，出卖方经批准，在上述地块建设商品房，现定名为“华海·新里城”；第二条为商品房销售依据，载明：周长浩购买的商品房为预售商品房，批准机关为乌鲁木齐县规划建设局，并列明商品房预售许可证号。双方还在该合同中约定：周长浩购买房屋为第叁幢七单元601号房，建筑面积为85.24平方米，商品房单价为每平方2322.71元，总金额197988元；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知周长浩办理交付手续。《商品房买卖合同》附件第十一条约定：由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式通过手递、报纸公告方式送达，以手递或邮递方式发出通知，须发送至被通知或被通讯方下列的地址或号码（被告书写地址：中亚北路122号三一重工）；如以邮递形式（应以挂号信或快递形式）送达至乌鲁木齐市以内地址，于投寄该文件3日后，如因任何一方所留地址错误或不祥造成通知无法送达的，责任由过错方承担，任何一方通讯地址发生变更，应以书面形式通知对方，否则，发送至原地址的通知视为送达；如出卖人统一以刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力，经双方协商，公告通知刊登于《乌鲁木齐晚报》。合同签订后，被告交付204268元（含5万元定金）。2011年4月19日，乌鲁木齐市人民政府下发乌政发[2011]40号文件，文件主要内容包括：对城市新区道路两侧绿化带的控制标准作了明确；对已办理规划手续且已开工建设的项目，涉及控制用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，一律立即停止施工。2011年12月22日，周长浩（买受人）与华海房产公司及新疆友骅物业服务有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），载明：双方于2011年1月6日签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称买卖合同），约定买受人购买出卖人开发建设的位于安宁渠镇“华海.新里城”项目叁号楼七单元六层一号、面积为85.24平方米的房屋一套，因政府总体规划调整，原一、三号楼面临拆除，原买卖合同无法履行；2011年12月2日乌鲁木齐市人民政府批准通过了项目新规划，根据乌鲁木齐市人民政府的指示，为保护被告利益，周长浩需在原一、三号楼剩余地块就地置换其所购原商品房，不足部分在该项目其他地块进行置换；经双方协商一致，就置换事宜达成如下协议：一、周长浩同意以本项目新的规划一号楼叁单元六层一号，户型为二层，面积暂定为77.03平方米的房屋一套置换此前购买的原商品房，同时，周长浩对原商品房的所有权利转移至新商品房，二、新商品房在乌鲁木齐市房地产管理局取得《商品房预售许可证》后，双方按照原买卖合同单价暨2322.71元/平方米签订新的《商品房买卖合同》及其附件，因面积变更产生的差额按最终测绘面积多退少补，三、由于本次置换系政府总体规划调整所致，实属不可归责于任何一方，因此互不承担违约责任，由此给各方造成的损失自行承担，四、本协议生效后，任何一方解除或违反本补充协议的，按照原买卖合同的约定承担违约责任。2012年12月3日，华海房产公司在乌鲁木齐晚报刊登公告：购买原“华海．新里城”一期1、3号楼的客户（附名单，含周长浩），在2012年12月15日之前，前往其公司位于安宁渠镇的“华海.新里城”售楼部，与其公司签署相关法律文件，确认双方要购买本项目新建商品房（单价不变、楼层不变、房型不变、建筑面积不做大的调整原则下）并确定签订《商品房买卖合同》的日期。2014年9月7日，新疆华海房地产开发有限公司向原告发出通知一份，主要内容为通知被告在2014年9月11日起至到2014年9月15日来原告位于安宁渠镇通安北路3099号“华海.新里城”临时客服中心按双方之前签订的预约单与原告签订《商品房买卖合同》，如未在此期间递交资料和签订合同，则《预约单》作废，原告有权将为被告保留的房源另行他售。2014年11月7日，原告向被告又邮寄一份“《商品房买卖合同》签订通知催告函”，载明再次通知被告于2014年11月11日至11月12日签订《商品房买卖合同》，逾期将把保留的房源另行他售。另，2015年，华海房产公司曾将周长浩和案外人曹会玲诉至本院，要求解除与周长浩签订的补充协议，解除与曹会玲签订的商品房买卖预约单，后该二案撤诉。曹会玲与华海公司亦签订与本案补充协议内容基本相同的补充协议，并于2014年9月与华海房产公司签订预约单，该案审理中，华海房产公司确认预约单中原合同面积101.09平方米按原价2130.9元/平方，面积增加43.97平方米的单价确实提高，为3480元/平方米。案件审理中，新疆友骅物业服务有限公司出具书面意见，同意解除其公司与华海房产公司共同与周长浩签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并同意华海房产公司解除该合同与协议的意见。以上事实有收据、《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同补充协议、查询记录、乌鲁木齐晚报挂号信邮件单、民事判决书、缴费收据、签订合同通知、签订通知催告函等以及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，周长浩对解除《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》的反诉请求不持异议，对华海房产公司的反诉请求，本院予以支持。关于本案涉及的补充协议性质，本院认为，该补充协议签订系因政府规划调整导致的房屋置换，房屋尚未建设完成，虽然该协议具有房号、价款的约定，但缺乏确定的建筑面积、交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，需要在签订买卖合同时协商一致达成，并且补充协议明确此后需要签订预约单及房屋买卖合同，综合上述情况，本案涉及的补充协议应属预约合同。该补充协议虽为预约性质，但是双方真实意思的体现，对于双方当事人亦具有约束力，从补充协议内容看，尚不能确定存在新商品房增加面积可以提高价格的约定，而与周长浩情况相似的购房者于2014年9月和华海房产公司签订预约单的情况看，2014年华海房产公司对其涉及的新建商品房增加部分的面积确实存在提高价格的情况，并不符合预约合同约定，华海房产公司应当承担相应的违约责任。关于周长浩主张的损失，本院认为，1、周长浩根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张华海房产公司按已付房款一倍赔偿，因本案涉及的原买卖合同由于政府规划调整原因已无法履行，双方其后协商一致达成的补充协议属预约性质，此后双方并未正式签订《商品房买卖合同》，并不属于上述法律规定的签订买卖合同后“一房数买”的情形，且，根据庭审调查和华海房产公司提供的证据，华海公司处理房屋前曾以邮寄及报纸公告方式通知周长浩签订房屋买卖合同，华海公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，综上，对周长浩的此项诉求本院不予支持。2、周长浩主张赔偿（房屋差价）损失138710元，本院认为，2012年，华海房产公司即已按约定的方式在报纸公告通知周长浩确认是否购买新商品房及商品房买卖合同的签订日期，2014年9月，与周长浩情况相似的曹会玲等也已与华海房产公司签订了预约单，周长浩亦确认其于2014年底已知道华海公司通知其签约的情况，这表明华海房产公司自2012年已经主动与购房者进行着协商，如周长浩确实不同意房屋买卖价格条款，也可及时通过解除合同或其他方式解决纠纷，以防止损失扩大，综合双方举证和实际情况，对周长浩主张房屋买卖差价损失的诉讼请求，本院不予支持。3、双方同意解除协议，周长浩主张华海房产公司返还已付款204268元合法有据，本院予以支持。合同解除后，周长浩主张房款占用的利息损失符合法律规定，其以204268元为本金按月5‰的利率（即年6%）自2011年4月27日至今62个月计算并主张63323元计算合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）周长浩与被告（反诉原告）新疆华海房地产开发有限公司（及新疆友骅物业服务有限公司）签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；被告（反诉原告）新疆华海房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）周长浩房款204268元；被告（反诉原告）新疆华海房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）周长浩利息63323元（204268元*月5‰*62个月）；驳回原告（反诉被告）周长浩的其他本诉请求。以上应付款项，被告（反诉原告）华海房产公司应于本判决生效后十日内支付，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担迟延履行期间的债务利息。本案本诉确认给付金额267591元,占诉讼金额610569元的43.83%，收取本诉案件受理费9905.69元（周长浩已预交），由华海房产公司负担4341.66元，周长浩负担56.17%即5564.03元。反诉减半收取案件受理费35元（华海房产公司已预交），由周长浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  张建芬人民陪审员  陶占花二〇一六年十二月三日书 记 员  徐 鑫速 录 员  刘永明