北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第98号
原告房大庆，女，1968年7月29日出生。
委托代理人李哲峰，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京市望京实业总公司时代庐峰物业管理部，住所地北京市石景山区碣石坪11号楼一层底商。
负责人王建民。
原告房大庆与被告北京市望京实业总公司时代庐峰物业管理部（以下简称时代庐峰物业管理部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房大庆及其委托代理人李哲峰与被告时代庐峰物业管理部负责人王建民均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告房大庆起诉称：2008年12月25日，房大庆与时代庐峰物业管理部签订了《地下存车处承包协议书》，约定由房大庆承租时代庐峰物业管理部依法管理的北京市石景山区碣石坪小区x号楼地下室，在保证自行车存放的前提下，房大庆可以进行其他合法经营。在合同期限问题上，房大庆考虑到进行相关经营活动需投入大量资金，故要求与时代庐峰物业管理部签订长期租赁合同。但是时代庐峰物业管理部以总公司不同意签订长期合同为由，哄骗房大庆先签订一份两年期的合同，合同到期后再续签一份三年的合同。时代庐峰物业管理部负责人赵俊玲还跟房大庆口头约定，只要时代庐峰物业管理部仍然担任碣石坪小区的物业管理公司，就会一直让原告在x号楼地下室继续经营，在此情况下，房大庆基于对时代庐峰物业管理部的信任，历时三个月，通过多方筹措，投入近50万元巨资，将该地下室进行装修，安装了各项设施，预计五年内会回收成本。时代庐峰物业管理部事实上也早已预见到了地下室改造的成本，其x号楼存车处早在2008年就因没有消防、安全设施被政府有关部门关闭。2008年12月25日签订的《地下存车承包协议》中，时代庐峰物业管理部也与房大庆约定，如果到期房大庆不续包，要保留场地内现有的设施，说明时代庐峰物业管理部是了解并希望获得x号楼地下存车处巨大的添附价值的。2010年12月1日，时代庐峰物业管理部以小区业委会通知为理由，要求房大庆搬出并清空地下室。当时因临近新年，时间仓促，时代庐峰物业管理部哄骗房大庆暂时搬出，对一些无法及时搬走的物品进行了封存，一直到2013年年底时代庐峰物业管理部与小区的合同到期。因为时代庐峰物业管理部哄骗房大庆说暂时搬出，等签了新合同再搬进来，所以房大庆当时在小区周边为一些住户租了楼房、平房和地下室供其使用。后来，房大庆又多次向时代庐峰物业管理部申请继续承租x号楼地下室，但时代庐峰物业管理部一直以业主委员会不同意为理由拒绝房大庆，并拒绝就赔偿问题与房大庆进行协商。房大庆认为，因为时代庐峰物业管理部负责人事先有五年经营期的承诺，时代庐峰物业管理部又对时代庐峰小区有五年的物业管理权限，房大庆才敢于举债50万元对x号楼地下室进行了改造，改造过程也得到了时代庐峰物业管理部的默认和支持。该地下室改造完毕后，房大庆实际仅经营了一年零七个月，根本无法回收成本，房大庆对地下室的经营符合国家有关法律规定，没有违反国家强制性规定，也得到了政府有关部门的许可。时代庐峰物业管理部不能以业主委员会不同意为理由就拒绝履行之前的承诺，这样也违背了诚信原则和公平原则。就算时代庐峰物业管理部按照业主委员会的要求关闭x号楼存车处，也应对房大庆所受到的损失给予相应赔偿。时代庐峰物业管理部在订立合同过程中，利用其合法管理者的身份，误导房大庆相信在时代庐峰物业管理部承包期内能持续承租该小区存车处，并投入巨额资金，因此，时代庐峰物业管理部应对由于其行为导致房大庆因无法继续承租小区存车处而遭受的合理损失进行赔偿。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令时代庐峰物业管理部偿还房大庆款项1068563.5元（房屋改造费231196.8元、消防自动喷淋设施费139166.7元、维修工具配件及其他设备费3500元、电视电缆网络布线费6700元、装修人工费40000元、3年合理利润648000元）；2、本案诉讼费由时代庐峰物业管理部承担。
被告时代庐峰物业管理部答辩称：时代庐峰物业管理部与房大庆在《地下存车处承包协议》中约定的时间为2年，从2009年1月1日到2010年12月31日止。协议中也写明地下室用于小区居民存放自行车使用，在不影响住户存放自行车情况下可以进行其他经营，要求房大庆完善消防设施，并没有对租金作过相应约定。2010年12月1日，在合理范围内，根据业委会决议，决定合同到期即终止合同。此后时代庐峰物业管理部与房大庆进行协商，约定如果房大庆继续使用，要经业委会表决，但业委会一直没有表决。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告曾就北京市石景山区时代庐峰小区x号楼地下一层签订协议。2008年12月25日，时代庐峰物业管理部（发包方、甲方）与房大庆（承包方、乙方）签订《地下存车处承包协议》，其中载明：承包内容：首先保证小区业主自行车的存放，并在符合政府管理规定的前提下，负责管理存车处的日常事务；此协议期间应缴纳的管理费用用于将甲方办公区域的消防设施进行完善；在承包期内，应以存车为主，其他为辅，正确处理与存车人员的关系，保证业主按规定正常存取自行车，不得无故阻止业主存取自行车辆，并搞好门前三包工作；保证维修及专业公司人员的居住并按照行业规定办理相关的许可证。承包期限：2009年1月1日起至2010年12月31日止。第一条：双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务，1、甲方有要求乙方做好防火、防盗及治安等安全防范措施，要求乙方按照市、区政府的要求配备相应数量的应急灯、灭火器材、安全标识等安全消防设备、设施的权利。2、甲方有对乙方所承包的场地收取水、电、气、暖等项费用的权利。3、甲方有要求因乙方违反规定，超负荷用电而引起的各种设施、设备的损失及火灾等现象，由乙方承担全部责任并赔偿由此造成的一切损失的权利。4、在承包期间，如遇国家建设要求需要或重大政策变化影响本协议继续执行时，甲方有重新调整或终止本协议的权利。5、甲方如发现乙方利用承包场所进行违法、违纪活动行为或进行非法经营活动损害公共利益和有损甲方名誉的，有终止协议的权利，所造成的损失全部由乙方承担。6、甲方有按协议规定的日期，将发包的存车处交付乙方使用。并有协助乙方办理相关手续的义务。7、甲方有为乙方所承包的地下存车处创造必要的使用条件，在乙方不违反规定的情况下，保证乙方进入及正常使用地下存车处的义务。二、乙方的权利和义务：1、乙方有按照甲方要求及国家相关规定，合理使用地下存车处及对地下存车处实施管理的权利。2、乙方有权收取存车费的权利，但存车过程中如发生车辆损坏、丢失全部由乙方负责赔偿。3、乙方有严格执行甲方关于房屋养护的规定和按规定交纳水、电、气、暖、保洁等物业相关费用的义务。4、乙方应爱护承包场地内的一切设施、设备并保证其正常使用。不得占用设备间。需定期对照有关管理规定进行自查，发现问题和安全隐患要及时向甲方报告并及时消除。5、乙方负责对承包场所使用期间的消防、治安、防汛（防雨水倒灌等）、防疫工作，如发生问题，乙方应及时处理和报告并承担全部责任和经济损失。6、乙方负责对工程及其配套设施、防护设施进行正常的维护管理，使用期满后要保证工程及其配套设施的正常使用。如有损坏，乙方须及时报甲方并进行修理。乙方对工程进行修改前须报区消防支队及区房管所审批及经甲方工程部门同意并签署装修协议后，方可按批准方案施工，使用期满后乙方不得随意拆除投资改造的工程。7、乙方在承包期内如出现因存车等问题而导致的业主不交物业费的现象，均由乙方将物业费垫付并承担相应责任。第二条：违约责任：1、甲乙双方应严格按协议规定条款执行，任何一方不得无故违约，如有违约，由违约方承担全部直接的、间接的经济损失。第三条，协议书终止与解除：1、协议期满本协议自然终止，如乙方不续包，应在协议期满前5日内车里承包场地，乙方在承包场地内的存车用具及装饰不得拆除，存车管理记录、存车牌及所预收的存车费如数并无无偿交给甲方。如乙方继续承包，应在协议期满前30日内向甲方提出书面申请。经甲方同意后方可继续承包，且双方必须重新签订承包协议。2、承包协议终止时，乙方的一切债权、债务由乙方自行负责解决。上述协议签订后，房大庆开始使用诉争地点。
另查，房大庆称《地下存车处承包协议书》约定其每月向时代庐峰物业管理部交纳租金3000元，建委对此也有备案。时代庐峰物业管理部称，《地下存车处承包协议书》约定协议期间应缴纳的管理费用用于时代庐峰物业管理部办公区域消防设施的完善。
2008年12月25日，时代庐峰物业管理部赵俊玲协助房大庆办理北京市普通地下室使用（出租）登记备案表。其中载明：管理方（转租方）为时代庐峰物业管理部，其法定代表人为常桂英，代理人是赵俊玲，使用方（承租方）为房大庆。使用期限（出租期限）为自2009年1月1日至2010年12月31日，租金为每月3000元。
2008年11月9日，房大庆（发包方）与北京国顺京安消防设备有限公司（承包方）签订《北京市建设工程施工合同》，约定由北京国顺京安消防设备有限公司对石景山区碣石坪10号、x号楼地下一层进行简易喷淋施工，工程承包造价为167000元整。庭审时，时代庐峰物业管理部称，曾见到过上述合同，但具体工程造价并不清楚，喷淋部分确实是原告施工，但根据《地下存车处承包协议书》，该工程造价与租金抵销。
2009年1月5日，房大庆（发包方、甲方）与北京雅美居装饰公司（承包方、乙方）签订北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，合同约定由乙方承包甲方的家庭居室装饰装修工程，工程造价为288996元整。该合同后附基本投资情况列表。原告称其离开诉争地点时，装饰装修部分并没有处理，但有些被新的物业公司拆除，重新装修了几间。地下监控设施也拆除了，但具体到底谁拆除的不清楚。被告称装饰装修是房大庆为了达到经营目的进行的投资，房大庆应当自担盈亏。其撤场时没有拆除装饰装修，交接后与业委会协商的情况不清楚。
原告曾向鲁谷派出所出具租赁房屋治安责任保证书。2009年1月12日，北京市石景山区建设委员会向时代庐峰物业管理部出具普通地下式安全使用告知单。2009年9月10日，石景山消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证。
2010年10月25日，房大庆向时代庐峰物业管理部发出关于续签承包协议的申请。
2010年12月1日，时代庐峰物业管理部向房大庆发出关于关闭碣石坪x号楼地下一层相关事宜的通知，其中载明：鉴于我部与您签订的承包协议将于2010年12月31日到期终止，我部于2010年10月8日曾致函您。日前，我部又接到本小区业主委员会致函我部的（2010）业委会函字23号《关于关闭我小区10号楼、x号楼被出租使用的地下空间相关事宜的函》。根据业委会函中要求，我部就承办协议终止后的相关事项再通知您如下：一、请您务必于2010年12月31日前清空该地下一层居住的全部人员，并将房间内的东西清空并恢复原状。二、请您务必于2010年12月10日前，将目前自行车的管理状况已书面的形式报物业部。三、请您务必妥善处理好清退事项，并向在该车库存放自行车的业主提前告知。四、自2010年12月31日起，请您停止使用该地下一层的供电、供水等设施设备。五、自2011年1月1日起，我部将按照业主委员会的要求，对该地下一层实施关闭。如您未按时完成上述通知事项，将自行承担因关闭造成的一切损失及责任。
2010年12月底，原告撤出诉争地点。被告称其于2013年1月亦撤出。
庭审时，房大庆称，当时时代庐峰物业管理部与开发商签订了5年的合同，时代庐峰物业管理部负责人常桂英口头承诺房大庆，表示房大庆至少能在诉争地点经营5年，当时时代庐峰小区地下室什么物品都没有，如果仅租赁两年，房大庆不可能投入那么多。对此，房大庆提供赵宝刚与常桂英的电话录音作为证据进行证明。时代庐峰物业管理部则称，常桂英确系时代庐峰物业管理部前负责人，但不认可时代庐峰物业管理部与房大庆之间存在有关时代庐峰小区x号楼地下一层五年承包期的口头协议。庭审时，原告为证实其损失，提供了收据等材料作为证据，以证实其损失及诉求，被告对此不认可。
关于《地下存车处承包协议书》的性质，时代庐峰物业管理部称协议为承包合同，由房大庆承包管理地下存车处。原告认为该协议为租赁合同，房大庆承租诉争地点进行使用。
上述事实，有《地下存车处承包协议书》、通知、关于续签承包协议的申请、保证书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、普通地下室安全使用告知单、北京市普通地下室使用（出租）登记备案表、《北京市建设工程施工合同》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、录音、收据、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：房大庆与被告签订的协议书，约定原告并非以一定生产经营任务为标的，对象并非经营成果，而是以资产使用权的转移及经营管理权为标的，其承租对象是地下资产。且房大庆在使用地下诉争地点时，可以进行部分自主经营，其对于诉争地点具有独立使用经营的权利。且原告经营的盈利归属其自身原告，而并非被告。因此原、被告签订的协议书应为租赁合同性质。
原告主张与被告负责人曾有口头协议，约定原告可以承租诉争地点。但原告并未就此提供有效证据予以证实。因此本院认定原、被告的租期为协议书约定的2009年1月1日至2010年12月31日。原告主张被告赔偿其合理利润及装修人工费的诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持。
原告作为承租人经被告出租人同意对于诉争地点进行了装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。已经形成附合的装饰装修物，被告作为出租人同意利用或者以其行为同意利用的，应当就该装饰装修对承租人进行补偿。具体至本案中，首先，被告将诉争地点接收后，原告已经进行的已经形成附合的添附物一并留在诉争地点。其次，原告进行了装饰装修、房屋改造、消防自动喷淋设施、电视电缆网络布线等不可拆卸的已经形成附合的部分尚可继续利用，而被告已经明确以其行为表示对该部分的装饰装修继续利用。综合以上分析，被告应当给付原告已经形成附合的添附物的装饰装修的价值补偿，其中包括消防自动喷淋设施、房屋装饰装修改造、其他设备、电视电缆网络布线等价值。对于补偿数额，本院综合原告提供的合同及发票、收据，参照诉争地点所在位置的一般经营情况，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原告实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。
对于被告称其此后实际将诉争地点又交还新的社区物业部门的答辩意见，因该主张涉及的法律关系与本案并非同一法律关系，被告可另行主张。被告称原告进行消防设施完善的费用与管理费用抵销的答辩意见，因被告该项意见并不明确，且对于管理费用数额并不明确，因此不能形成抵销的法律效果。对被告该项答辩意见本院不予采纳，被告可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、北京市望京实业总公司时代庐峰物业管理部于本判决生效后七日内给付房大庆喷淋设施、装饰装修、其他设备、布线费用九万三千元；
二、驳回房大庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千四百一十七元，由房大庆负担一万二千二百九十二元（已交纳五千五百四十九元，剩余六千七百四十三元于本判决生效后七日内交纳），由北京市望京实业总公司时代庐峰物业管理部负担二千一百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 冯凤增
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王 旸