福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5351号
上诉人（原审原告）：胡丰庆，男，汉族，1987年9月8日出生，住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：王德军、赵翼，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张文标，男，汉族，1976年1月25日出生，住厦门市海沧区。
被上诉人（原审被告）：周翠虹，女，汉族，1975年4月22日出生，住厦门市海沧区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：时磊、姬慧娟，福建润金律师事务所律师。
上诉人胡丰庆因与被上诉人张文标、周翠虹房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡丰庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡丰庆在一审中的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张文标、周翠虹负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，未能解决实际纠纷。一、一审判决在本院认为部分“《房产买卖合同》约定张文标、周翠虹应于2017年4月10日前办理注销抵押登记手续，同时约定胡丰庆应于办理注销抵押登记手续当日支付第一笔购房款100万元。合同并未对张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续及胡丰庆支付100万房款的履行顺序作出约定，应理解为双方应同时履行，即胡丰庆在未支付100万元房款之前无权要求张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续，张文标、周翠虹在办理注销抵押登记手续之前无权要求胡丰庆支付100万元房款”。一审判决关于该条款系同时履行的认定有误，胡丰庆认为虽然双方合同履行义务均约定在当日，但是在当日也应当具有顺序履行，否则就会造成履行不能。讼争合同第三条第2款的约定从语言排序上看非常清楚“办理注销抵押登记手续”在前，“将第一笔购房款100万元支付给出售人”在后。从语义解释看，买受人支付第一笔100万元房款系以注销抵押登记手续的时间作为履行合同义务的开始时间，否则该条款就应当写成“买受人支付第一笔100万元房款的当日出售人应当办理注销抵押登记手续。”换言之，办理注销抵押登记手续的时间应当先行确定之，此后第一笔100万元房款的当日时间才能据此确定，否则支付一笔100万元房款的时间就成为了不确定的时间。从交易习惯上而言，也应当是解押在先。本案胡丰庆已经依约支付购房定金35万元，此时张文标、周翠虹即卖方应当保证其所出售房产权属干净，即办理注销抵押登记手续，而注销抵押登记手续系房产过户的必经程序。因此，注销抵押登记手续履行应当在前。这是张文标、周翠虹非常重要的合同义务之一。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此在张文标、周翠虹未进行解押时，合同履行出现重大阻却事由，张文标、周翠虹有义务先行排除阻却事由后，双方继续合同履行。从交易风险角度看，在约定当日，若胡丰庆先行支付100万房款，可能发生张文标、周翠虹未能解押的情形，则导致胡丰庆权益受损。反过来，在约定当日，若张文标、周翠虹先行解押，而胡丰庆未能当日支付100万元房款时，张文标、周翠虹可直接没收胡丰庆已经支付的35万元定金作为惩罚，则张文标、周翠虹的权益并未受损。另外，本案讼争合同并未明确约定，张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续的资金来源于胡丰庆所支付的100万元，由此也可反证出张文标、周翠虹应当自筹资金办理注销登记抵押手续。二、一审法院以双方均未违约而需同时履行的认定，简单驳回胡丰庆的诉请，结果为双方继续履行，而按照同时履行的认定结果，双方仍然会出现履行不能的情形，可能导致再次诉讼的发生，不利于彻底定纷止争。
张文标、周翠虹答辩称，双方当事人在协商房屋买卖事宜时已约定首付100万元系用于解除银行按揭抵押之用（俗称解押款），该事实不仅中介可以证实，而且也符合二手房买卖的交易惯例。到2017年4月10日（亦即双方约定的付款、解押日期），张文标、周翠虹依约到中介处等胡丰庆付款并一同前往银行办理注销抵押的相关手续，但胡丰庆并未依约付款且拒不到场，甚至经中介多次电话联系仍然避而不见。结合之前的短信记录，足以认定胡丰庆系因其自身原因拒绝履行付款义务，已经构成违约。相反，张文标、周翠虹没有任何违约行为且一直希望合同能够得以完全履行。一审判决认定双方负有同时履行义务，已经是对胡丰庆最为有利的结果。本着息事宁人的态度，张文标、周翠虹对一审的认定和判决不持异议，并且希望胡丰庆继续履行合同，双方完全可以约定时间一起到银行，当场办理付款和解押的相关手续。只要有买卖的诚意，讼争房屋买卖交易完全可以进行到底，不存在胡丰庆提出的不能同时履行的情形，也不必然存在再次诉讼的可能。
胡丰庆向一审法院提起诉讼：一、解除双方签订的房产买卖合同（合同编号：MO-00008051号）；二、张文标、周翠虹返还购房定金35万元（人民币，下同）；三、张文标、周翠虹赔偿一倍定金35万元；四、张文标、周翠虹承担本案的诉讼费及律师费17000元。
一审法院认定事实：讼争房产现登记在张文标、周翠虹名下，两人各占50%份额，讼争房产权证号为（2016）厦门市不动产权第00433**号，在中国农业银行厦门海沧支行办理抵押担保，担保金额为100万元。2017年3月27日，经丹厦房产居间，胡丰庆与张文标、周翠虹签订了《房产买卖合同》（合同编号：MO-00008051），约定：张文标、周翠虹将讼争房产出售给胡丰庆，建筑面积101.79平方米，总成交价为348万；张文标、周翠虹应于2017年4月10日前办理注销抵押登记手续；胡丰庆应于2017年3月27日支付定金35万元、于办理注销抵押登记手续当日支付第一笔购房款100万元、于办妥权属转移登记手续当日支付第二笔购房款43万元；双方于2017年4月26日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为170万元，如未能获得足额贷款，胡丰庆应于贷款机构放款后3日内现金方式足额补齐；双方应于2017年4月30日前，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；出售人逾期履行本合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究违约责任；守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。《房产买卖合同》签订后，胡丰庆在当日将35万定金转账至张文标、周翠虹指定的银行账户，张文标、周翠虹出具了收据。2017年4月10日早上，张文标、周翠虹至丹厦房产门店等胡丰庆付款去办理解押手续，经中介多次电话联系，胡丰庆未到场。张文标、周翠虹至今未办理讼争房产的抵押注销登记手续，胡丰庆未支付剩余房款。2017年7月，胡丰庆认为张文标、周翠虹未办理解押手续超过十五日构成根本违约，遂起诉。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房产买卖协议》系典型的双务合同，双方当事人均应按约履行合同义务，同时享有合同权利。《房产买卖合同》约定张文标、周翠虹应于2017年4月10日前办理注销抵押登记手续，同时约定胡丰庆应于办理注销抵押登记手续当日支付第一笔购房款100万元。合同并未对张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续及胡丰庆支付100万房款的履行顺序作出约定，应理解为双方应同时履行，即胡丰庆在未支付100万元房款之前无权要求张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续，张文标、周翠虹在办理注销抵押登记手续之前无权要求胡丰庆支付100万元房款。胡丰庆主张张文标、周翠虹未办理注销抵押登记手续构成根本违约，系对合同履行的误解，该理由不能成立，故胡丰庆以此为由要求解除合同、适用定金罚则及张文标、周翠虹支付律师费无法律依据，其诉求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回胡丰庆的全部诉讼请求。本案一审案件受理费5485元由胡丰庆负担。
二审审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新的证据。
本院认为，胡丰庆上诉主张张文标、周翠虹未依约解除抵押，构成违约，依据双方在《房产买卖合同》的约定胡丰庆“于办理注销抵押登记手续当日支付第一笔购房款100万元”，即张文标、周翠虹注销抵押登记，与胡丰庆支付100万元系同时履行。在一方未履行的情况下，双方均可行使同时履行抗辩权。现胡丰庆并未支付该100万元款项，则张文标、周翠虹亦可行使同时履行抗辩权，不予以办理注销抵押手续。胡丰庆上诉主张张文标、周翠虹办理注销抵押登记手续之义务在先，但其缺乏合同依据和事实依据，亦非其所主张的商业惯例，故胡丰庆的上诉主张应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10970元，由上诉人胡丰庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 章 毅
二〇一七年十二月二十八日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。