广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第106号
上诉人（原审被告）侯玉梅，女，1974年10月9日出生，汉族。
委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州新港机场实业有限公司。
法定代表人姚坤金，该公司总经理。
委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人侯玉梅因商品房预售合同一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州新港机场实业有限公司（下简称新港公司）是位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦的开发商。
2009年11月7日，新港公司（甲方、卖方）与侯玉梅（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1229号房（以下简称涉案房屋），总房价款为213550元。付款方式为按揭贷款：自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的53.17%，金额113550元；除首期款外，剩余房款100000元，须于2009年11月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州市花都支行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……
合同附件六装饰、设备标准约定：间隔为轻钢龙骨石膏板间隔。合同附件七为本合同补充协议，约定：2、本合同及本补充协议约定的商品房项目经相关政府部门批准之项目名称为“航空商住大厦”，乙方在签署本合同时均对此已明确认知且没有任何异议，不能以此向甲方主张任何权利。8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……。23、本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）、法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权……
合同签订后，新港公司、候玉梅双方签订了《补充协议》，约定由于甲方公司（新港公司）单方面的原因，需更改银行办理按揭，将按揭银行更改为广东发展银行股份有限公司广州分行。
2010年10月21日，新港公司（甲方、移交方）与侯玉梅（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：“交接物业编号：首层1229号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
2012年3月1日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为侯玉梅的涉案房屋的房地产权证。
2012年7月2日，新港公司向候玉梅发出《通知函》，主要内容为：2009年11月7日，您向本公司购买航空商住大厦1层1229号房，并与本公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，该房产总价为213550元，您向本公司支付首期购房款后，应于2009年11月7日前就余下购房款申请办理银行按揭手续，并按照按揭贷款的方式向本公司支付该笔款项，同时，双方还就付款方式等事宜在合同附件中进行了补充约定。现因您个人原因（信用额度不足等原因），导致银行对您的按揭申请不予批准。本公司现要求并通知您在2012年7月10日前向本公司付清合同及附件约定的购房款余款100000元。
2012年7月5日，广东发展银行股份有限公司广州分行东站支行向新港公司出具《“航空商住大厦”个人按揭贷款退件名单告知函》，该告知函显示，包括侯玉梅在内的40套“航空商住大厦”商铺购买者向该行申请个人商铺按揭贷款，经该行审查，该批客户综合资质暂不符合该行的贷款要求。
候玉梅现已向新港公司支付购房款合计113550元，由于候玉梅向银行申请按揭贷款未获批准，目前候玉梅仍欠新港公司公100000元房价款未给付。
新港公司于2012年8月7日诉至原审法院，请求判令：1、确认侯玉梅解除合同的行为无效；2、侯玉梅继续履行《广州市商品房买卖合同》，并向新港公司支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦一层1229号房产购房余款100000元及违约金189元（自起诉之日起，按合同约定每日按应付房款0.021%的标准计至实际付清款之日止）；3、侯玉梅承担全部诉讼费用。原审诉讼中，新港公司申请撤回第一项诉讼请求。
原审法院认为：新港公司、候玉梅签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，候玉梅须向新港公司支付首期购房款113550元，余款100000元采取银行按揭的方式支付。候玉梅至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，根据上述合同附件约定：“乙方（候玉梅）的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方（新港公司）补交银行批准按揭金额与申请按揭金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知书后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金”，现银行不批准候玉梅的贷款申请，根据上述约定候玉梅应向新港公司补交购房余款。因此，新港公司请求候玉梅支付购房余款100000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但候玉梅申请按揭贷款的银行是新港公司指定的，而候玉梅已依约支付全部购房款的53.17%，因此候玉梅未能办理按揭贷款亦不能完全归责于候玉梅。因此，新港公司请求候玉梅支付违约金的请求理由不充分，不予支持。
针对候玉梅的抗辩，原审法院认为，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。候玉梅明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，候玉梅应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。而新港公司是否注销其国税、地税登记亦不能成为候玉梅拒绝支付剩余购房款的合法理由。另外，根据双方合同附件及《航空商住大厦交接确认书》约定，商铺间隔为轻钢龙骨石膏板间隔，故候玉梅认为新港公司应使用钢筋混凝土对商铺进行间隔没有依据。且根据上述确认书约定，新港公司应在2012年9月30日前按合同约定的装修标准将商铺交付给候玉梅使用，因此候玉梅以新港公司在2012年7、8月份才对商铺进行重新间隔为由拒绝继续履行合同亦无理。综上，候玉梅主张新港公司通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻、新港公司未依约对商铺进行间隔等理由不予履行合同缺乏依据，不予采纳。
诉讼中，新港公司撤回要求确认候玉梅解除合同行为无效的请求，是其自行处分民事权利义务的行为，予以准许。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月26日作出判决：一、广州新港机场实业有限公司与侯玉梅于2009年11月7日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、侯玉梅于本判决发生法律效力之日起15日内向广州新港机场实业有限公司支付购房余款100000元；三、驳回广州新港机场实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2303.78元，由广州新港机场实业有限公司负担4.3元，由侯玉梅负担2299.48元。
判后，上诉人侯玉梅不服原审判决，向本院上诉称：一、新港公司违约在先，侯玉梅有理由解除合同。1、讼争商场未按图纸设计，属重大变更，未告知侯玉梅。新港公司向侯玉梅出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向侯玉梅出示了图纸。新港公司未兑现承诺属违约，原审法院对此部分事实漏查。2、一审法院对新港公司“售后返租”履行情况刻意漏查，属严重漏查事实的失职行为。只有查清新港公司是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断新港公司是否存在合同的根本违约，这与侯玉梅的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。3、新港公司办理房产证过程违法。新港公司在办证过程中存在违法行为，房管局的内档资料证明新港公司未诚信履行合同，但原审法院遗漏此部分事实。4、新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。广州福地商务有限公司（下简称福地公司）与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。5、新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，属于重大经营事项变更，并未通知合同相对方，在侯玉梅就此提出异议后，拒不回应，侯玉梅有理由相信其已丧失继续履行合同能力。二、原审法院适用法律错误。原审判决认定未办妥按揭不可完全归责于侯玉梅的原因，侯玉梅与黄伟佳之间就购房尾款的支付方式仍未达成一致意见，意味着双方对合同主要条款付款条款未达成一致意见，可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决解除合同，但原审法院判决由侯玉梅直接支付购房尾款，缺乏法律依据，适用法律错误。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回新港公司原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由新港公司负担。
被上诉人新港公司答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、侯玉梅的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。新港公司并未进行所谓的虚假广告宣传，侯玉梅一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，新港公司对其真实性及合法性均不予确认。即便按照侯玉梅所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。侯玉梅明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，侯玉梅所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商品房买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况侯玉梅所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的新港公司的义务，新港公司也从未就合同以外的内容对侯玉梅作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使侯玉梅认为其投资失败，也不能因此加重新港公司的合同义务。本案证据材料结合侯玉梅自认的事实，侯玉梅已将涉案商铺出租给案外人，侯玉梅已经对涉案商铺进行处分及收益。侯玉梅自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，侯玉梅在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于侯玉梅能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于新港公司的合同义务，更不是新港公司所能控制的。（三）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，侯玉梅已经实际取得委托经营期间的收益。新港公司从未就合同以外的内容对侯玉梅作过任何承诺。侯玉梅所谓新港公司没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（四）关于税务注销的问题。与本案无关，而且新港公司已全面履行了合同义务。三、新港公司作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付侯玉梅使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为侯玉梅办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在侯玉梅名下，新港公司在本案中不存在任何过错。侯玉梅经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，侯玉梅的上诉请求缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：侯玉梅与新港公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定侯玉梅委托新港公司为其办理《房地产权证》。
李小龙、ＸＸ连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，侯玉梅认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，新港公司事实上无法交付商铺，直接导致侯玉梅合同目的无法实现。因此，侯玉梅提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与新港公司是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，侯玉梅提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。
本院认为：原审法院对于侯玉梅与新港公司之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对侯玉梅的上诉主张，本院认定如下：
一、关于新港公司是否存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。侯玉梅原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已明确注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容并不成为合同的内容，并无不妥。侯玉梅以此为由发函要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，理据不足。
二、关于新港公司是否存在虚假经营的问题。因涉案纠纷为侯玉梅与新港公司之间的商铺买卖合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于新港公司商品房预售合同义务，新港公司也从未就合同以外的内容对侯玉梅作过任何承诺。涉案商铺经营是投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商品房预售合同的理由。
三、关于新港公司是否存在售后返租的问题。涉案纠纷系商铺买卖合同关系，新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，侯玉梅自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，侯玉梅并无证据证明新港公司因此而损害了其合法权利。另外，侯玉梅称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与侯玉梅签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，侯玉梅所述缺乏事实依据。
四、关于新港公司税务注销、虚假办证等问题。新港公司税务注销是否合规，侯玉梅可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行预售合同义务并无直接关联，亦不能成为侯玉梅拒绝支付剩余购房款的理由。至于新港公司单方为侯玉梅办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定侯玉梅委托新港公司代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出侯玉梅的委托授权。侯玉梅上诉称新港公司存在虚假办证，与事实不符，亦不能成为其拒付剩余购房款的理由。
五、关于在未办妥按揭的情况下，剩余购房款应如何支付的问题。现涉案商铺的产权已登记在侯玉梅的名下并已办妥《房地产权证》，根据广东发展银行股份有限公司广州分行东站支行向新港公司出具的《“航空商住大厦”个人按揭贷款推荐名单告知函》显示，侯玉梅的综合资质暂不符合该行的贷款要求，新港公司已通知侯玉梅其按揭贷款申请未获银行批准，故原审法院根据《广州市商品房买卖合同》关于“乙方（即侯玉梅）的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方（即新港公司）补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项”的约定，判令侯玉梅一次性支付剩余购房款并无不当。侯玉梅认为讼争合同对剩余购房款如何支付未作约定为由拒付剩余购房款的上诉理由不能成立。
六、关于侯玉梅二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为侯玉梅的房地产权证，侯玉梅进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，侯玉梅现以此为由主张解除涉案商品房买卖合同，缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，侯玉梅与新港公司在履行买卖合同过程中，以新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用侯玉梅没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由未按约定支付购房余款，缺乏事实和法律依据。审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人侯玉梅的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人侯玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年四月十一日
书 记 员 闫 娜