广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭中法民二重字第1号
原告：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（原中国信达资产管理公司福州办事处）。住所地：福建省福州市鼓楼区。
负责人：蓝晓寒，该公司总经理。
委托代理人：沈丹、施昕，均系广东穗卫律师事务所律师。
被告：揭阳市东山东宝房地产开发有限公司（原揭阳市东山区东宝房地产开发公司）。住所地：揭阳市东山区。
法定代表人：许春标。
原告中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司(以下简称信达福建公司)诉被告揭阳市东山东宝房地产开发有限公司(以下简称东宝公司)借款合同纠纷一案，本院于2013年12月25日作出（2011）揭中法民二初字第4号民事判决，信达福建公司不服，上诉于广东省高级人民法院。广东省高级人民法院于2014年10月17日作出（2014）粤高法民二终字第16号民事裁定，撤销本院（2011）揭中法民二初字第4号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。信达福建公司的委托代理人沈丹、施昕，东宝公司的法定代表人许春标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达福建公司起诉称：2001年12月18日，东宝公司与中国工商银行揭阳市分行（以下简称工行揭阳分行）签订合同编号为[开发]字[揭阳分]行[2001]年[02]号《中国工商银行房地产业借款合同》（以下简称《借款合同》），约定东宝公司向工行揭阳分行借款人民币（下同）1900万元，贷款用途为粤东贸易广场二期建设，借款期限为36个月，即自2001年12月19日至2004年12月19日。同日，东宝公司与工行揭阳分行签订了《最高额抵押合同》，东宝公司提供其名下位于揭阳市区1号路以北、揭丰公路以东的国有土地使用权（证号列：揭府国用（2000）字第118号）作为抵押物，为其在2001年12月19日至2002年12月19日期间在2560万元最高贷款余额内提供抵押担保。次日，揭阳市国土局为上述抵押出具了《土地他项权利证明书》（证号列：揭府国用他项（2001）字第052号）。2005年7月20日，中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达广州办事处）与中国工商银行广东省分行（以下简称工行广东分行）签订了2019000000059号《债权转让协议》，约定：工行广东分行将其持有的对东宝公司享有的债权转让给信达广州办事处，未履行完毕的相关协议项下权利和相关义务同时转移。2005年9月5日，中国信达资产管理公司以《关于广东地区工商银行可疑类不良资产接收、管理、处置有关问题的通知》（信总函[2005]302号）授权中国信达资产管理公司福州办事处（以下简称信达福州办事处）负责管理和处置上述资产中汕头、汕尾、潮州、梅州、揭阳五个地区的不良资产，上述债权包括在其中。东宝公司违反合同约定，不按时还贷，损害了信达福建公司的合法权益，信达福建公司于2011年8月22日向法院起诉，请求判令：1.东宝公司向信达福建公司偿还所欠的借款本金1900万元及计至实际还款日的相应利息，利息暂计至2011年6月20日止为1859.93万元。2.信达福建公司对东宝公司名下的位于揭阳市区1号路以北、揭丰公路以东地块（土地使用权证号：揭府国用（2000）字第118号）享有优先受偿权。3.本案诉讼费用由东宝公司承担。
东宝公司答辩称：工行广东分行将其持有的对东宝公司享有的债权转让给信达广州办事处是不对的，因为当时东宝公司向工行揭阳分行贷款1900万元，工行揭阳分行向揭阳市房产管理局出具证明，同意东宝公司把房产出售、办证，东宝公司也办了几百套房产证，所以，工行揭阳分行是已经放弃了抵押权。
信达福建公司为支持其诉求提交的证据有：
（一）《借款合同》一份。证明工行揭阳分行与东宝公司签订借款合同。
（二）中国工商银行《借款借据》一份。证明工行揭阳分行已经履行放款义务。
（三）《最高额抵押合同》一份。证明工行揭阳分行与东宝公司签订最高额抵押合同。
（四）《国有土地使用证》一份。证明抵押物的产权等情况。
（五）《土地他项权利证明书》一份。证明工行揭阳分行与东宝公司就抵押物办理了抵押登记。
（六）《催收贷款通知书》五份。证明2002年11月25日至2004年8月16日，工行揭阳分行持续向东宝公司催收贷款。
（七）《债权转让协议》一份。证明工行广东分行将本案债权转让给信达广州办事处。
（八）2006年2月16日《南方日报》A08版《债权转让通知暨债务催收联合公告(四)》。证明工行广东分行与信达广州办事处就债权转让事宜发布公告并催收。
（九）《关于广东地区工商银行可疑类不良资产接收、管理、处置有关问题的通知》。证明中国信达资产管理公司授权信达福州办事处处置包括本案债权在内的部分债权。
（十）2007年7月12日、2009年7月10日、2011年6月24日《南方日报》《债权催收公告》。证明信达广州办事处、信达福州办事处就管理处置的相关资产事宜发布公告并催收。
（十一）2011年3月8日揭阳市国土资源局出具的《查询结果证明》一份。证明抵押物仍在东宝公司名下，抵押权登记仍然有效。
（十二）计息清单一份。证明诉状中的利息是由贷款合同查询单中的催收利息加委托催收利息得来的，截止至2011年6月20号利息总额为1859.93万元。
东宝公司对信达福建公司提交证据的质证意见为：对《催收贷款通知书》有异议，东宝公司没有收到通知。其他证据均无异议。
东宝公司对其答辩没有提供证据。
本院依职权调取的证据有：
（一）揭阳市公共资源交易中心存档资料《投资许可证》、《揭阳市建设工程区属项目开工申报表》、《建设工程规划许可证》（编号99-2）各一份。证明粤东贸易广场的建设单位为东宝公司，计划开工时间是1999年8月，建筑面积78000平方米。
（二）揭阳市房产管理局出具的《粤东贸易广场已确权房屋产权登记情况一览表》、《粤东贸易广场未确权房屋情况一览表》及《统计表》各一份。证明涉案土地上房屋的产权登记情况：1.已经确权房屋666单元，其中已产权登记543单元，未产权登记但已办理抵押备案123单元。2.未确权房屋394单元，已抵押备案74单元。
（三）工行揭阳分行于2001年6月20日向揭阳市房产管理局出具的《证明》一份。证明工行揭阳分行同意东宝公司对粤东贸易广场已经竣工的房屋办理确权登记。
（四）本院《送达回证》一份。揭阳市国土资源局地籍管理科证实东宝公司只有涉案的证号为揭府国用（2000）字第118号土地在该局办理登记。
（五）东宝公司登记内档资料。证明东宝公司由揭阳市东山区东宝房地产开发公司改制而来，原债权债务由东宝公司继受。许春标系公司法定代表人。2004年12月31日该公司因无年检被工商部门吊销营业执照。
（六）揭阳市榕城区人民法院（2012）揭榕法刑初字第506号刑事判决书及揭阳市中级人民法院（2013）揭中法刑二终字第7号刑事裁定书各一份，证明许春标因合同诈骗罪被判处有期徒刑十四年六个月，该判决已生效。并证实2001年8月21日至2006年9月18日期间，东宝公司与林静珠、李潮葵、陈木辉、李炳然、邢建伟、黄瑞英、黄映如、赵锡初、陈钟顺、林建洲、许绮丽、谢如龙、陈庆华、黄伟江、黄晓丽等人就粤东贸易广场商铺买卖签订商品房买卖合同。
（七）《预售商品房许可证》。证明东宝公司于1999年10月19日取得《预售商品房许可证》。
（八）工银揭发[2005]688号《关于申请处置“粤东贸易广场”以物抵债资产的请示》及工银揭发[2005]699号《关于揭阳市分行“粤东贸易广场”项目个人住房不良贷款处置预案的请示》各一份。证明工行揭阳分行于1999年11月至2001年3月共向粤东贸易广场项目发放按揭贷款309笔。
（九）揭阳市公安局对许春标的讯问笔录。证明东宝公司于1999年开发揭阳市东山区粤东贸易广场，并于1999年10月左右建成销售并开始对外销售。2001年底，东宝公司用粤东贸易广场的土地使用权作为抵押物，向工行揭阳分行贷款1900万元，约定用途是用于粤东贸易广场二期的建设，但实际上并没有粤东贸易广场二期建设的项目，该款用于偿还原先的贷款。
（十）高静斌、佘玩隆的陈述。证明1999年东宝公司名义开发建设粤东贸易广场，1999年底建成后，并开始对外销售。由于商铺只销售了少部分，工行揭阳分行又催收贷款，大约在1999年底至2002年初，他们就用公司员工及员工找来的身份证与东宝公司签订虚假的购房合同，并用虚假的购房合同到工行揭阳分行和中国农业银行揭阳分行办理抵押贷款手续。
（十一）谢国忠、李和杰、谢锦国、李汉鹏、许妙娜、邱耀敦、李玉荣、郑镇川、黄子鹏、林杜武、黄晓丽、陈俊波、佘玩隆、许悦辉《人口信息》、《个人住房贷款借据》、《个人住房抵押贷款合同》、《商品房购销合同》、《个人住房借款申请审批表》、《委托转帐付款授权书》、《抵押登记备案证明书》。证明谢国忠等14人均与东宝公司签订《商品房购销合同》，并与工行揭阳分行签订了《个人住房抵押贷款合同》，以上述房产为抵押，由东宝公司提供保证担保，向工行揭阳分行贷款。同时，谢国忠等人均与工行揭阳分行、东宝公司共同到揭阳市房产管理局办理了《抵押登记备案证明书》。
（十二）《注销抵押登记申请书》。证明因已经收回应收款项，工行揭阳分行于2010年向揭阳市房产管理局提出《注销抵押登记申请书》，申请注销其与李汉鹏、谢国忠、李和杰及谢锦国的抵押登记手续。
（十三）林静珠询问笔录。林静珠陈述2001年8月21日，其向东宝公司购买粤东贸易广场E4幢54号商铺，已付购房款141952元，剩余购房款10万元准备到银行按揭，但由于东宝公司原因至今未办理相关按揭手续。林还证实在支付141952元房款后，东宝公司就将其所购商铺交付，其也已对所购商铺进行装修居住并用于经营塑料制品生意，直至2005年4月份才知道所购商铺于2001年已被许春标用许悦辉身份到工行揭阳分行办理了抵押贷款。
（十四）林远申询问笔录。林远申陈述其于2005年向林建洲租赁粤东贸易广场A7幢100号商铺。
（十五）李潮葵询问笔录及《粤东贸易广场收款收据》。李潮葵陈述2001年9月，其向东宝公司购买粤东贸易广场A10幢190号商铺，已付购房款248000元，剩余购房款9000元约定于房地产权证办好时支付，但由于东宝公司原因至今未办理房地产权证。李还证实其至2002年初开始在所购商铺居住，直至2005年4月份才知道所购商铺于2001年已被许春标用他人身份到工行揭阳分行办理了抵押贷款。
信达福建公司对本院调取证据质证意见为：
（一）对揭阳市公共资源交易中心存档的《投资许可证》、《揭阳市建设工程区属项目开工申报表》、《建设工程规划许可证》均没有意见。
（二）对揭阳市房产管理局出具的《粤东贸易广场已确权房屋产权登记情况一览表》、《粤东贸易广场未确权房屋情况一览表》及《统计表》的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案债权是土地抵押，地上房屋不影响其优先受偿权。
（三）对工行揭阳分行《证明》的合法性没有异议，未能核实真实性，涉案土地抵押登记的效力不应受《证明》的影响。
（四）对《送达回证》的真实性、合法性予以认可，认为涉案土地登记在东宝公司名下，信达福建公司持有其他项权证，应享有优先受偿权。
（五）对东宝公司企业登记内档资料的真实性、合法性没有异议，对关联性也予以确认。这证实了东宝公司具备承担本案民事责任的主体资格。
（六）对（2013）揭中法刑二终字第7号刑事案件中黄子鹏、林杜武、陈俊波等人的侦查询问笔录及相关的《个人住房抵押贷款合同》、《商品房购销合同》、《抵押登记备案证明书》等证据的真实性、合法性没有异议，但关联性方面由于粤东贸易广场上商铺抵押登记涉及假按揭，其贷款合同是假的，抵押登记也应为无效，该商铺应为东宝公司名下财产。本案的抵押物为揭府国用（2000）字第118号土地使用权，其上盖物业应为东宝公司财产，故东宝公司可以变现该土地及商铺以实现抵押权。
（七）对（2013）揭中法刑二终字第7号案中被害人的侦查询问笔录等的真实性、合法性没有异议，但认为该部分证据与本案没有关联性。
（八）对工行揭阳分行工银揭发[2005]688号《关于申请处置“粤东贸易广场”以物抵债资产的请示》、工银揭发[2005]699号《关于揭阳市分行“粤东贸易广场”项目个人住房不良贷款处置预案的请示》两份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
（九）对（2013）揭中法刑二终字第7号案中对许春标的侦查讯问笔录，认为在（2013）揭中法刑二终字第7号案中没有采信作为证据的不予认可，在（2013）揭中法刑二终字第7号案中采信作为证据的对真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本案的东宝公司为公司，但骗取被害人房款的系许春标，被害人与许春标之间的债务关系应该另案解决。另粤东贸易广场商铺抵押贷款系假按揭，不存在实际的贷款关系，故抵押关系不存在，抵押登记为无效登记，商铺应为东宝公司名下财产，由于工行揭阳分行是揭府国用（2000）字第118号土地使用权的抵押权人，抵押办理了登记，为合法有效的抵押，该抵押权效力及于上盖物，信达福建公司有权对土地及商铺行使优先受偿权。
（十）对（2012）揭榕法刑初字第506号刑事判决书及（2013）揭中法刑二终字第7号刑事裁定书的真实性、合法性没有异议，但证明了涉案粤东贸易广场商铺所附产权过户、抵押权登记应为无效登记，该商铺仍为东宝公司财产，信达福建公司有优先受偿权。
东宝公司对本院调取证据质证，没有异议。
本院经审理查明：2010年6月29日，中国信达资产管理公司整体变更为中国信达资产管理股份有限公司。同年7月27日起，信达福州办事处更名为本案的信达福建公司。本案债权存续期间，原揭阳市东山区东宝房地产开发公司改制变更为本案的东宝公司，改制前的债权债务由改制后的东宝公司继承并承担。2001年12月18日，东宝公司与工行揭阳分行签订编号为[开发]字[揭阳分]行[2001]年[02]号的《借款合同》，合同约定：东宝公司向工行揭阳分行借款1900万元，借款用途为粤东贸易广场二期建设，借款期限为36个月，自2001年12月19日起至2004年12月19日止；借款利率按人民银行有关规定执行，第一年的利率确定为年利率7.722%，第二年及以后各年的利率由工行揭阳分行按当时相应档次的法定利率依法确定，本合同履行中如遇中国人民银行调整贷款利率并应适用于本合同项下借款时，工行揭阳分行无需通知东宝公司即有权依规定按调整后的贷款利率和方式计算利息；担保方式为抵押；东宝公司到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，工行揭阳分行有权限期清偿，有权对东宝公司在工行揭阳分行开立的所有帐户资金行使抵销权，同时对逾期借款按日计收万分之2.1的利息，对未支付利息计收复利。同日，双方签订合同编号为2001年商抵字第04号《最高额抵押合同》，东宝公司提供其名下位于揭阳市区1号路以北、揭丰公路以东（证号：揭府国用（2000）字第118号]的国有土地使用权作为抵押物，为其在2001年12月19日至2002年12月19日期间在2560万元最高贷款余额内与工行揭阳分行的所有借款提供抵押担保，担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。揭阳市国土资源局为上述抵押出具了《土地他项权利证明书》，证号为揭府国用他项（2001）字第052号，设定日期为2001年12月19日。2001年12月20日，工行揭阳分行履行了上述借款合同中约定的1900万元借款金额的放款义务。放款后，工行揭阳分行分别于2002年11月25日、2002年12月23日、2003年1月24日、2004年5月31日、2004年8月16日向东宝公司送达《催收贷款通知书》，通知书回执上有东宝公司和法定代表人许春标的盖章予以确认。
2005年7月20日，信达广州办事处与工行广东分行签订了《债权转让协议》（编号：2019000000059），协议约定：工行广东分行转让给信达广州办事处的债权为东宝公司所欠工行广东分行的在本协议附件中列明的贷款本金及相应利息，但不包括工行广东分行已转让给华融资产管理公司的表内应收利息。截至2005年4月30日本案贷款本金金额1900万元，截至2005年5月20日该笔贷款的表外利息余额为4682611.98元。2005年9月5日，信达公司以信总函[2005]302号《关于广东地区工商银行可疑类不良资产接收、管理、处置有关问题的通知》授权信达福州办事处负责管理和处置接收的上述资产中汕头、汕尾、潮州、梅州、揭阳五个地区的工商银行可疑类不良资产。2006年2月16日，工行广东分行与信达广州办事处在《南方日报》上就债权转让通知暨债务催收发布联合公告，本案债权包含其中。2007年7月12日、2009年7月10日，信达广州办事处、信达福州办事处在《南方日报》就由信达福州办事处管理处置的相关资产事宜发布债权催收联合公告；2011年6月24日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司、福建省分公司就由信达福建公司管理处置的相关资产事宜发布债权催收联合公告。经公告催收，东宝公司至今未归还贷款本息。
另查明：东宝公司开发承建粤东贸易广场，并于1999年10月19日取得《预售商品房许可证》。1999年底粤东贸易广场建成后，东宝公司开始对外销售房屋。东宝公司向工行揭阳分行的涉案贷款1900万元，虽约定用途是用于粤东贸易广场二期的建设，但实际上并没有粤东贸易广场二期建设的项目，该款用于偿还原先的贷款。2001年6月20日工行揭阳分行向揭阳市房产管理局出具《证明》，证明内容是：同意东宝公司对粤东贸易广场竣工工程先进行办理确权登记，在东宝公司偿还贷款本息后，将归还该项目的国有土地使用权证。经揭阳市房产管理局统计确认：粤东贸易广场已确权有33幢，共有房屋666单元，其中已产权登记543单元、未产权登记123单元；未确权有17幢，共有房屋394单元，其中已抵押备案74单元。上述未确权17幢，系东宝公司未向揭阳市房产管理局申请。
再查明：谢国忠、李和杰、谢锦国、李汉鹏于1999年12月24日，许妙娜于2000年1月2日，邱耀敦、李玉荣、郑镇川、黄子鹏于2000年1月9日，林杜武于2000年3月5日，黄晓丽于2000年3月26日，陈俊波于2000年4月23日，佘玩隆、许悦辉于2001年3月28日分别向东宝公司购买粤东贸易广场的房产，同时签订《商品房购销合同》。随后，上述购房者均以所购房产为抵押与工行揭阳分行签订《个人住房抵押贷款合同》，东宝公司为上述购房者的抵押贷款提供担保。上述购房者与工行揭阳分行、东宝公司到揭阳市房产管理局办理了《抵押登记备案证明书》后，工行揭阳分行出具相关的《个人住房贷款借据》。2010年，工行揭阳分行向揭阳市房产管理局提交《注销抵押登记申请书》，载明其已经收回李汉鹏、谢国忠、李和杰、谢锦国的应收款项，请求办理其与上述4购房者的注销抵押登记手续。2001年8月21日至2006年9月18日，东宝公司将已被抵押贷款的商品房销售给被害人李潮葵等人，诈骗李潮葵等人购房款3295292元。
又查明：2005年11月11日，工行揭阳分行在其向省行提出的工银揭发[2005]688号《关于申请处置“粤东贸易广场”以物抵债资产的请示》中载明：“我行于1999年11月至2001年3月共向粤东贸易广场项目发放按揭贷款309笔”；同月15日，工行揭阳分行在向省行提出的工银揭发[2005]699号《关于揭阳市分行“粤东贸易广场”项目个人住房不良贷款处置预案的请示》中同样载明：“1999年11月至2001年3月，我行共向粤东贸易广场项目发放按揭贷款309笔”。
本院认为：本案系借款合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案主要的争议焦点是：一、东宝公司是否应偿还所欠本案的借款本金及相应的利息。二、信达福建公司对东宝公司名下用于本案抵押的土地使用权是否享有优先受偿权。
关于东宝公司是否应偿还本案的借款本金及相应利息的问题。首先，东宝公司与工行揭阳分行签订的《借款合同》，当事人的主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行有关权利义务。东宝公司借款后没有按合同约定归还借款本金及相应的利息，已构成违约，依法应承担归还借款的清偿责任及偿还逾期利息的违约责任。其次，工行广东分行与信达广州办事处之间签订的《债权转让协议》及中国信达资产管理公司授权信达福建公司负责管理和处置本案债权，系各方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案的债权转让合法有效。上述债权转让以公告的形式进行了通知和催收，符合最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第六条“金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务”及最高人民法院《关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第一条“国有商业银行(包括国有控股银行)向金融资产管理公司转让不良贷款，或者金融资产管理公司受让不良贷款后，通过债权转让方式处置不良资产的，可以适用本院发布的上述规定”的规定，债权转让行为发生了法律效力，东宝公司应向信达福建公司清偿借款本息。最后，根据《规定》第七条“债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规的，该约定有效”的规定，本案逾期借款利息按合同约定日利率万分之2.1计算，并不违反法律法规，本院予以支持。故信达福建公司起诉请求东宝公司返还借款本金1900万元及计至实际还款日的相应利息，理由成立，本院予以支持。
关于信达福建公司对东宝公司名下用于本案抵押的土地使用权是否享有优先受偿权的问题。本案中，工行揭阳分行与东宝公司于2001年12月18日签订合同编号为2001年商抵字第04号《最高额抵押合同》，东宝公司提供其名下位于揭阳市区1号路以北、揭丰公路以东[证号为揭府国用（2000）字第118号]的国有土地使用权作为抵押物。2001年12月19日揭阳市国土资源局为上述抵押出具了《土地他项权利证明书》（证号为揭府国用他项（2001）字第052号）。可见，本案《最高额抵押合同》中抵押物是土地，属于以出让方式取得国有土地使用权的单独抵押。但经本院调查，第一，揭阳市国土资源局地籍科证实东宝公司只有上述土地在该局办理登记。第二，东宝公司法定代表人许春标证实上述土地已经全部开发建设。实际上并没有粤东贸易广场二期建设的项目，本案借款是用于偿还原先的贷款。第三，东宝公司于1999年10月19日取得粤东贸易广场的《预售商品房许可证》，年底粤东贸易广场建成后，东宝公司即开始对外销售商铺。揭阳市房管局已对粤东贸易广场确权的房屋总共666单元。第四，揭阳市房产管理局确权档案中，有工行揭阳分行于2001年6月20日向该局出具的《证明》，证实工行揭阳分行同意东宝公司办理粤东贸易广场房屋的确权手续。第五，2005年11月11日、15日，工行揭阳分行分别向其省行提出的工银揭发[2005]688号、699号两份《请示》，证实1999年11月至2001年3月，工行揭阳分行向粤东贸易广场项目发放按揭贷款309笔。第六，从1999年至2001年期间部分购房者与工行揭阳分行签订《个人住房抵押贷款合同》及揭阳市房产管理局的《抵押登记备案证明书》看，粤东贸易广场的房屋抵押先于涉案土地使用权的抵押。综上可见，本案工行揭阳分行在与东宝公司签订抵押合同时，工行揭阳分行完全知悉粤东贸易广场建成房屋并对外销售的情况，部分房屋还同时在工行揭阳分行办理住房抵押。故可以认定工行揭阳分行与东宝公司在明知用于抵押的土地上已有地上建筑物并已经对外销售的情况下，仍将上述土地使用权单独抵押，违反了诚实信用原则，也违反了《中华人民共和国担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”和《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定。故信达公司主张本案债权的抵押物是土地，地上建筑不影响其优先权受偿权的理由不成立，本院不予支持。另外，由于粤东贸易广场建成房屋并对外销售，实际购房者在支付全部或部分房款后已实际占有使用所购房产，相对于信达福建公司的债权而言，粤东贸易广场实际购房者的居住权属于生存的利益，是最基本的人权，而信达福建公司的利益属于经营的利益，因此，居住权应当优先考虑。综上，根据我国现行法律中有关物权的规定，房产和土地是紧密联系在一起的，二者的权利在处分时是一体的，应当一起处分，即在抵押时实行“房随地走，地随房走”的原则。因此，工行揭阳分行对东宝公司提供的抵押物明知已经不是独立的产权，还与东宝公司签订抵押合同，对所抵押的土地使用权，信达福建公司不能享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：
一、揭阳市东山东宝房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司借款本金1900万元及利息（利息计算：截至2005年5月20日止的利息为4682611.98元，1900万元从2005年5月21起计至还清之日止的利息按日利率万分之2.1计）。
二、驳回中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费229797元，由揭阳市东山东宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 郭嘉银
审 判 员 刘伟凯
助理审判员 鄞琼珊
二〇一五年七月十日
代书 记员 郑宋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。