重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第04256号原告：重庆市华贵名成物业管理有限公司。住所地：重庆市江津区几江街道长风路98号华贵沁园春1幢负2-7号，组织机构代码：67338097-6。法定代表人：程洪，职务：总经理。委托代理人：胡俊，公司员工，女，汉族，1981年9月1日出生，住重庆市江津区，特别授权。被告：丁德祥，男，汉族，1978年11月23日出生，住重庆市江津区。原告重庆市华贵名成物业管理有限公司（以下简称华贵名成物业公司）诉被告丁德祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告华贵名成物业公司的委托代理人胡俊到庭参加了诉讼，被告丁德祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华贵名成物业公司诉称：2008年7月20日，原告与重庆市华贵房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的华贵·沁园春小区提供前期物业服务。合同履行中，重庆市江津区发展和改革委员会于2011年3月21日下发通知，调整了多层住宅物业收费标准为0.52元／㎡，并从2011年4月1日起执行。该小区一直未成立业主委员会，被告系该小区某号房屋的业主，一直未缴纳物业服务费，经原告多次催收未果。请求判决被告立即支付原告拖欠的2011年6月至2014年12月期间的物业服务费、水费、垃圾处置费、消防费、路灯费、庭院电公摊费共计2933.54元，逾期缴纳物业服务费违约金563.78元（计算至2014年12月31日）。被告丁德祥未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告丁德祥系重庆市江津区华贵沁园春小区某号房屋（产权证号2010096**）的产权人，房屋建筑面积103.32平方米。原告华贵名成物业公司于2008年7月20日与重庆市华贵房地产开发有限责任公司签订了《前期物业合同》。该合同第六条约定多层住宅的物业服务费为0.70元／月·平方米；第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，向业主分摊计收；第八条约定物业服务费按月缴纳，业主应在每月二十五日前履行缴纳义务；第十六条约定服务期限为三年（即2009年1月1日至2011年12月31日）；第二十一条约定业主违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之三的标准支付违约金。2011年3月21日，重庆市江津区发展和改革委员会关于沁园春小区物业管理服务收费标准的通知（津发改委（2011）27号）中规定，多层住宅物业服务费按每月0.40元、日常维修养护费0.12元收取。因此，原告华贵名成物业公司对被告所有的上述房屋收取物业服务费的标准实际为每月0.52元／平方米。物业合同到期后，原告继续为被告所在小区提供物业服务至今。2009年2月24日被告丁德祥接房后居住至今，并一直缴纳物业服务费至2011年5月份，自2011年6月起至2014年12月期间，被告拖欠物业服务费2014.30元、水费443.47元、垃圾处置费232.50元、消防费16.00元、路灯费78.52元、庭院电分摊费148.75元，共计2933.54元，其中2011年10、11、12月，2012年3、4、6、7、8、9、11、12月，被告丁德祥报停，每月物业服务费减半收取。2013年6月25日，原告华贵名成物业公司以张贴提示的方式向被告丁德祥进行催收，但被告并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼来院，提出上述主张。上述事实，有原告双方的当庭陈述，原告物业公司提供的房屋产权信息档案、《前期物业合同》、业主入住手续单、承诺书、津发改委（2011）27号文件、物业费催缴通知照片、代收代缴费用收据、物业服务相关登记记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建筑单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主有约束力，原告华贵名成物业公司与重庆市华贵房地产开发有限责任公司签订了《前期物业合同》，是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。在上述合同到期后，原告华贵名成物业公司继续为被告所在小区提供物业服务至今，双方已形成事实物业服务合同关系。原告请求的各项费用如下：1.物业服务费，根据津发改委（2011）27号文件规定单价为0.52元／㎡，被告房屋建筑面积103.32㎡，每月应缴物业服务费53.72元，原告按照53.70元收取并未超出上述标准，减半收取的月份应当按照26.85元计算，综上，被告自2011年6月至2014年12月期间拖欠的物业服务费应为2013.75元，本院予以支持；2.水费，根据原告方提交的费用清单、代收代缴费用收据、水费代缴发票，有详细使用水的计量和单价，共计443.47元，本院予以支持；3.垃圾处置费7.5元／月，该费用为物业公司代收代缴，有代缴发票，共计232.5元，本院予以支持；4.路灯费78.52元、庭院电分摊费148.75元，小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等已使用必产生水电费用，物业公司根据《前期物业服务合同》约定独立计量核算，向业主分摊计收，本院予以支持；5.消防费2.00元／月，原告未提交相关证据证明消防费的收取标准和依据，应当自行承担举证不利的法律后果，对消防费的主张，本院不予支持。被告自2011年6月至2014年12月期间未按合同约定向原告交纳物业服务费，违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任，应按《前期物业服务合同》约定向原告支付违约金。但原告请求的违约金按照每日万分之三计算标准过高，本院酌情认定违约金以被告每月逾期支付的物业服务费（每月53.70元，其中2011年10、11、12月，2012年3、4、6、7、8、9、11、12月为26.85元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率从每月26日起，分段计算至2014年12月31日止。被告丁德祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁德祥在本判决生效后五日内支付原告重庆市华贵名成物业管理有限公司2011年6月至2014年12月期间的物业服务费2013.75元、水费443.47元、垃圾处置费232.50元、路灯费78.52元、庭院电分摊费148.75元，共计2916.66元。二、被告丁德祥于本判决生效后五日内支付原告重庆市华贵名成物业管理有限公司2011年6月至2014年12月期间物业服务费的违约金，该违约金的金额以每月所欠物业服务费为本金（每月为53.70元，其中2011年10、11、12月，2012年3、4、6、7、8、9、11、12月为26.85元），自每月26日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至2014年12月31日止。三、驳回原告重庆市华贵名成物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告丁德祥未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁德祥负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一五年六月二十九日书 记 员  陈春梅