海南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）琼执异字第5号
案外人：余仁。
委托代理人：范祥忠，重庆市江北区金岗大厦业主委员会委员。
申请执行人：海南保发实业贸易公司。
法定代表人：石晓旭，总经理。
委托代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。
委托代理人：罗小平，重庆汉尊律师事务所律师。
被执行人：海南金岗地产开发总公司。
法定代表人：朱吉治，董事长。
被执行人：海南华贸物业有限公司。
法定代表人：王嘉祺，董事长。
被执行人：重庆金岗房地产开发有限公司。
法定代表人：严治，总经理。
本院在执行申请执行人海南保发实业贸易公司（以下简称保发公司）与被执行人海南金岗地产开发总公司（以下简称海南金岗公司）、海南华贸物业有限公司（以下简称华贸公司）、重庆金岗房地产开发有限公司（以下简称重庆金岗公司）投资款纠纷一案过程中，案外人余仁对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人余仁称，其于1997年4月8日与重庆金岗公司签订《商品房买卖合同》，约定余仁购买位于重庆市江北区观音桥步行街3号（原嘉陵二村6号）金岗大厦26-3、26-4号房产（以下简称涉案房产）。余仁支付了相应款项以后就及时接房入住进行了装修，作为办公用房出租给他人使用，并按时向物业公司缴纳物业管理费。余仁购买涉案房产后多次要求重庆金岗公司办理两证，但对方找各种理由推脱。后来重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）因为重庆金岗公司经济纠纷将涉案房产查封，余仁按重庆高院的要求交纳了尾款。2005年9月7日，重庆高院致函重庆市人民政府的《关于建议按“两证”遗留问题相关政策为“金岗大厦”产权人办理产权证照的函》，该函明确说明不能办理合法产权证照的原因。同时，重庆金岗公司于1996年9月已将该房屋抵押给了重庆商业银行，有重庆市房地产抵押合同和重庆市江北房屋权属登记中心提供的抵押信息资料为证。所以，不能办理房屋产权过户登记手续的原因系重庆金岗公司违规操作造成的，与余仁无关。据此，余仁提出其对涉案房产享有所有权，请求解除本院（2003）琼执字第28-20号执行裁定对涉案房产的查封。
申请执行人保发公司称，涉案房产已于1994年抵押给了银行用以贷款，在涉案房产抵押期间，重庆金岗公司无权对外转让房产，该购房合同是无效的。同时，对于涉案房产，原海南省海南中级人民法院（以下简称原海南中院）已于1996年裁定查封，在查封期间未经人民法院许可不得转让。重庆金岗公司利用管理、维护涉案房产的便利，违约违法地将涉案房产交给余仁使用，余仁并没有实际占有涉案房产。涉案房产至今未在房屋管理部门进行预售登记，余仁所谓的购房行为不受法律保护。余仁知道涉案房产已抵押给银行，也清楚重庆金岗公司未取得商品房预售许可证，亦未依法到房屋管理部门办理预售登记，余仁在购买涉案房产时存在过错。另外，保发公司还提出涉案房产所在的金岗大厦大部分建设资金都是海南金岗公司利用保发公司拥有的3429万元资金完成的，保发公司对金岗大厦享有物权。保发公司据此认为余仁无权提出异议，请求依法驳回其异议申请。
海南金岗公司、华贸公司和重庆金岗公司未作答辩。
本院查明：1996年6月12日，原海南中院在办理申请执行人海南航空天宏房地产开发公司与被执行人海南金岗公司案件中，作出（1994）海南法执字第13-2号民事裁定书，裁定查封了海南金岗公司在重庆市江北区兴建的金都文化娱乐城大楼（即金岗大厦）包括涉案房产在内的数层楼房。因为重庆高院与原海南中院对重庆金岗大厦的执行产生争议，2004年5月31日，最高人民法院作出（1999）执协字第1-4号《关于重庆金岗大厦执行案的协调处理意见》，要求原海南中院解除对重庆金岗大厦的查封并交重庆高院执行。原海南中院根据该指定将案件委托重庆高院执行。
在统一执行涉金岗大厦系列案件过程中，重庆高院区别金岗大厦内所查封房产的具体情况采取了拍卖、催缴购房尾款等多种措施。对已出售的相应房产，重庆高院要求购房人补足购房款项，待金岗大厦相关房产办理总证后，购房户可持购房合同和付款凭证在土地房屋管理部门依法办理房屋产权证照。
2005年6月14日，保发公司通过本院向重庆高院申请，请求依据其在本执行案件中享有的债权，在重庆高院涉“金岗大厦”系列执行案件中参与分配。保发公司在此次参与分配中共计受偿295.736万元。同时，重庆高院为解决金岗大厦所涉及的各种矛盾，发函建议重庆市人民政府妥善解决金岗大厦历史遗留问题，按照相关政策办理国有土地使用权证和房屋所有权证。2013年8月27日，重庆市房产管理部门将包括涉案房产在内的数套房产登记在被执行人重庆金岗公司名下。之后，余仁便向重庆市房产管理部门申请办理涉案房产的房产证。在此期间，申请执行人保发公司依据本院（1997）琼民初字第2-2号民事判决书，以发现被执行人有财产可供执行为由，向本院申请恢复执行。在执行过程中，本院于2014年2月25日作出（2003）琼执字第28-20号执行裁定书，查封了登记在被执行人重庆金岗公司名下的涉案房产。
另查明：1996年10月7日，余仁向重庆金岗公司预付房款663667.2元。1997年4月8日，余仁与重庆金岗公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。因重庆高院办理重庆金岗公司为被执行人系列案件，余仁于2004年12月22日向重庆高院支付了购房尾款。2011年1月1日，余仁将涉案房产出租给重庆中核防水工程有限公司，该公司作为承租方已实际使用涉案房产。同时，金岗大厦项目属于历史遗留问题，建房手续不完善，涉案房产一直无法办理国有土地使用权证和房屋所有权证。
以上事实，有《商品房买卖合同》、工商部门登记备案的印鉴式样、收据、重庆市人民法院案款收据、《房屋租赁合同》、物业收费通知单、重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的相关证明和当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，余仁对涉案房产享有足以排除本次强制执行的权益。原海南中院按照最高人民法院的指定，将包括涉案房产在内的查封房产交重庆高院执行，重庆高院有权处置涉案房产。重庆高院作为执行法院，计算并收取了涉案房产购买人余仁对涉案房产的购房尾款，并在此前提下允许余仁自行办理房产过户手续，重庆高院的上述行为属于具有法律效力的执行实施行为。而保发公司提出的查封期间买卖涉案房产和未办理房产预售登记等事实，在重庆高院处置涉案房产时已经存在。基于重庆高院已经发生法律效力的执行行为，余仁有权请求本院中止对涉案房产的执行。保发公司提出的购房合同无效和余仁不享有涉案房产物权等抗辩主张，则应通过法定程序进行审理确定。综上，案外人余仁的异议理由成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市江北区嘉陵二村6号26-3房、26-4房的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 曹绪海
审 判 员 杨庆忠
代理审判员 李 林
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案件唯一码
二○一五年十月二十一日
书记员刘晓辉
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。