江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2319号
上诉人（原审被告）：戴林生，男，1978年7月7日生，汉族，户籍地兴化市，现住无锡市。
被上诉人（原审原告）：江苏常工物业管理有限公司，住所地无锡市蠡园开发区鸿桥路西侧4-1地块315室。
法定代表人：葛渭清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张华明，江苏英特东华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白寅虎，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。
上诉人戴林生因与被上诉人江苏常工物业管理有限公司（以下简称常工物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2018)苏0213民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
戴林生上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人家中存在卫生间漏水、瓷砖高低不平、墙体开裂等诸多问题，被上诉人承诺帮其维修，并表示在上述问题修复完毕之前，其可以不交物业费。但被上诉人至今未能将上述问题修复好，其不交物业费系遵从双方的约定，并非故意拖欠物业费。2015年2月3日，被上诉人曾因物业费问题将其诉至原无锡市崇安区人民法院，案号为（2015）崇民初字第244号，后来在双方达成前述约定后，被上诉人又于2015年3月10日向一审法院撤回了该案的起诉。2、本案一审中，其因遗忘了开庭时间而未到庭，并非无正当理由拒不到庭。原审判决认定事实不清，侵害了上诉人的合法权益，要求二审法院判如所请。
常工物业公司辩称，上诉人所述情况与事实不符，上诉理由不能成立。理由：1、物业服务合同关系与商品房买卖合同关系是两种不同的法律关系，上诉人混淆了该两种法律关系的概念。上诉人与房屋开发商江苏常工房地产发展有限公司（以下简称常工房地产公司）之间系商品房买卖合同关系，与其公司之间系物业服务合同关系。上诉人投诉反映的卫生间泛水导致地板发黑及房屋墙面开裂等房屋质量问题，应由开发商负责，不属于其公司正常的物业服务合同范围。针对上诉人曾经投诉的问题，其公司已经及时派人进行了维修，上诉人对维修情况亦签字进行了确认。事实上，上诉人于2010年8月15日即与常工房地产公司办理了案涉房屋的交付入住手续，也收到了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并确认房屋符合交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定及双方《住宅质量保证书》之约定，该房屋卫生间防渗漏的保修期为五年，保修期至2015年8月14日截止，装修工程的地板、墙面裂缝等的质保期为两年，质保期至2012年8月14日截止。现在上诉人住宅的所有保修期均已届满，不再属于保修范围，上诉人不得以此理由拒绝缴纳物业费。2、2015年3月10日，其公司之所以会撤回（2015）崇民初字第244号案件的起诉，完全是因为当天上诉人缴纳了其所拖欠的物业费6881元，其公司并未答应上诉人可以不交物业费。其公司出具给原无锡市崇安区人民法院的《情况说明》，也只能证明上诉人曾经与其公司徐总进行过口头协商，并不能证明其公司无条件答应上诉人不交物业费，在其公司催交物业费之前，上诉人并没有主动提出过房屋存在质量问题，所谓的质量问题也没有通过专业鉴定部门检测核实，且现在也已超过质保期，因此上诉人的上诉理由不能成立。
常工物业公司向一审法院起诉请求：1、判令戴林生支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费10911元及滞纳金3835元（自2015年1月15日起至2017年10月14日止，按年利率24%计算）。
一审法院认定事实：
2015年1月28日，尚城绿园小区业主委员会与常工物业公司签订《尚城绿园小区物业服务委托合同》，约定：尚城绿园小区业主委员会委托常工物业公司对无锡市尚城绿园小区进行物业管理服务，委托服务期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，其中住宅的具体标准为每月每平方米2.20元；物业服务费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每半年首月15日前缴纳半年的物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日应缴物业管理费的3‰支付滞纳金等内容。该合同到期后，尚城绿园小区业主委员会与常工物业公司续签《尚城绿园小区物业服务委托合同》，约定：委托管理期限为贰年，自2017年1月1日时起至2018年12月31日时止，其余物业服务条款均无变动。
一审诉讼中，常工物业公司将滞纳金收取标准调整为按照年利率24%计算。
一审法院认为，尚城绿园小区业主委员会与常工物业公司签订的《尚城绿园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对无锡市尚城绿园小区的业主均具有约束力,戴林生作为该小区业主应当按时足额交纳物业管理费。按照上述合同约定，戴林生应于2015年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1818.56元、于2015年7月15日前支付同年7月至12月的物业管理费1818.56元、于2016年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1818.56元、于2016年7月15日前支付同年7月至12月的物业管理费1818.56元、于2017年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1818.56元、于2017年7月15日前支付同年7月至12月的物业管理费1818.56元。根据上述合同约定的物业管理费标准计算，戴林生应当向常工物业公司支付涉案房屋自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费10911.36元。因戴林生逾期支付物业管理费，按照合同约定，2015年1月起戴林生应按每日3‰的标准支付滞纳金，现常工物业公司主张戴林生按照年利率24%支付滞纳金3835元（以1818.56元为基数，自2015年1月16日起；以1818.56元为基数，自2015年7月16日起；以1818.56元为基数，自2016年7月16日起；以1818.56元为基数，自2017年1月16日起；以1818.56元为基数，自2017年7月16日起；均至2017年10月14日止）的诉讼请求，合法有据，予以支持。需要指出的是，物业管理服务是面向全体业主的动态、持续的过程，需要物业服务企业不断改进服务态度、提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。同时也需要全体业主的配合，共同建设美好家园。
一审法院判决：戴林生应于判决发生法律效力之日起三日内，向常工物业公司支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费10911元及滞纳金3835元（以1818.56元为基数，自2015年1月16日起；以1818.56元为基数，自2015年7月16日起；以1818.56元为基数，自2016年7月16日起；以1818.56元为基数，自2017年1月16日起；以1818.56元为基数，自2017年7月16日起；均至2017年10月14日止，按年利率24%计算）。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审中，戴林生提交其与常工物业公司“徐总”和“杨总”的谈话录音光盘一张及文字整理稿一份，该谈话录音的后半段内容为：“戴：现在我把两年的物业费交了，接下来一年内修好，一年后如果修不好，以后物业费就不要交了。那你们没时间给我，一拖再拖是什么意思？杨：开发商和物业公司是一个总公司，但是两个独立授权的部门，今天我们徐总也是受开发商的授权委托，今天才敢给你表态。戴：那我也不矛盾，我只要把房子质量解决了，物业费就自然来了。那我第一年、第二年物业费都交了，那就是信任你们，而为什么第三年不交了。徐：我们谈到现在基本上没有矛盾，对不对？你首先应该信任我。戴：那你也应该信任我呀。我的要求是：1、撤诉；2、交物业费；3、你们给一个确切的维修时间和承诺，如果不修好，以后不用交物业费。徐：撤诉，交物业费，你不信任我呀。戴：你们也不信任我呀，我都在这里，你们不信任，信任谁？徐：我代表房产公司也好，代表物业公司也好，都应该给你修好。戴：你们要书面文字写好，以后我家问题不解决掉，不要跟我家收物业费。徐：我让他撤诉。戴：如果没有书面，后面你们不承认今天谈的，又去法院告我，我怎么办？口头的我已经不相信了！我这个人很讲道理，也很好说话，你应该感觉得出来，今天问题解决了，今天就付钱，我不管你们开发商和物业公司是不是一家，和我打官司说是分开了，修的时候又说是一家，什么意思？退一万步的打个比方，你们买了一个房子，说是房子质量问题由物业解决，物业拖到现在不解决，你会交物业费吗？问题是我去找周总，周总说这是属于物业的问题，我们移交给它了，物业又说这是开发商的问题。杨：我说的是两个法律关系的问题。戴：那你们物业有什么权利去起诉我？我得不到相应的服务。徐：交物业费和维修是两个概念。戴：那你们写个字条给我，很简单，11单元301室的问题物业或是房产公司来解决，在多长时间之内。杨：这样吧，让法院来出个调解书，我们撤诉。按徐总说的，年前方案出来，年后三月份开始维修，但是我要话说清楚，我们不敢保证，一次就能修好。戴：现在你们书面写出来，现在什么时间修好，我交掉两年的物业费，以后什么时间弄好，什么时间交以后的物业费，一分都不会少。不矛盾吧？我不喜欢打官司，我没这个时间。对于你们有工程队，是很简单的事。徐：那就按这个来吧，交掉以前的物业费，今后的不弄好，物业费不用交。戴：那你写下来。徐：法院调解书上写下来。杨：法院调解书上写下来。……”常工物业公司表示对该录音内容的真实性无法确认，且录音中徐经理并未答应戴林生可以不交物业费，仅是承诺帮其联系协调维修，且在该段录音中其公司也明确指出房屋质量问题和物业服务是两个不同的法律关系。
本院另查明，2015年3月10日，常工物业公司向原无锡市崇安区人民法院出具《情况说明》一份，其中载明“就我方起诉尚成绿园11-301室业主戴林生物业费一案中，业主戴林生提出的其室内卫生间泛水导致卫生间门口地板发黑等问题，我方承诺于2015年4月1日前启动维修申报等程序进行维修处理，具体细节及后期物业费等事宜按业主与我司徐总协商为准（业主录音为证）。另业主提出室内墙面裂缝问题，在我方查阅业主报修记录确定是在质量保修期内报修，我方一起协调维修处理，业主提出的阳台玻璃移门问题另行协商处理。具体细节及后期物业费等事宜按业主与我司徐总协商为准（业主录音为凭）。”同日，原无锡市崇安区人民法院出具案号为（2015）崇民初字第244号的民事裁定书一份，准许常工物业公司撤回起诉。
二审中，常工物业公司确认，2015年3月10日以后，其公司曾就戴林生所反映的房屋质量问题上门查看过，但双方未能就具体的维修方案达成一致意见，所以后来也没有进行维修。
以上事实，有录音光盘及文字整理稿、《情况说明》和二审谈话笔录在卷佐证。
本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，常工物业公司于2015年3月10日向原无锡市崇安区人民法院出具《情况说明》一份，言明“具体细节及后期物业费等事宜按业主与我司徐总协商为准（业主录音为证）”，可见常工物业公司在出具该份说明时对存在业主录音材料是明知的。根据戴林生向本院提交的录音光盘所反映的内容，常工物业公司曾向其承诺“那就按这个来吧，交掉以前的物业费，今后的不弄好，物业费不用交”。常工物业公司虽对该录音内容的真实性不予认可，但并未提供相反证据予以推翻，故本院采信戴林生的主张。从录音中常工物业公司工作人员陈述的内容分析，常工物业公司与房屋开发商常工房地产公司存在关联关系，结合《情况说明》及录音光盘所反映的内容可以认定，常工物业公司基于与房屋开发商的关联关系，向戴林生所作的前述承诺系其公司的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，常工物业公司关于房屋质量问题应由开发商负责而与物业服务合同无关的主张，本院不予采纳。常工物业公司应按照上述约定内容全面履行自己的义务，但常工物业公司在2015年3月10日之后并未对戴林生所反映的问题进行维修。现常工物业公司诉讼要求戴林生支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费及滞纳金，与双方的约定不符，故不应予以支持。戴林生经一审法院传票传唤，称遗忘开庭时间而未参加诉讼，不属于正当事由，本院据其二审中的主张和举证作出改判，相应的诉讼费仍应由戴林生负担。
综上所述，戴林生的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市梁溪区人民法院(2018)苏0213民初1307号民事判决；
二、驳回江苏常工物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费547元，减半收取273.50元，由江苏常工物业管理有限公司负担；二审案件受理费547元，由上诉人戴林生负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
审 判 员 李 杨
二〇一八年八月二日
法官助理 唐广征
书 记 员 庄茂根