吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民二终字第192号
上诉人（原审被告）：郑吉旺，男，1959年4月4日生，汉族，个体，洮南市人，现住吉林省洮南市。
委托代理人：李玉章，吉林百石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李波，女，1980年12月25日，汉族，个体，洮南市人，现住吉林省洮南市。
委托代理人：闫强（系被上诉人丈夫）男，汉族，个体，1977年12月26日出生，现住吉林省洮南市。
上诉人郑吉旺因与被上诉人李波房屋租赁合同纠纷一案，不服洮南市人民法院（2015）洮市民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑吉旺及其委托代理人李玉章，被上诉人李波及其委托代理人闫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，郑吉旺从2001年开始租赁案外人张志发位于洮南市团结西路、西郊公园大门东侧路北两间门市房，房屋租赁费一年一交款，每年价格各不相同。2014年4月19日郑吉旺又向张志发交纳了6000元租赁费，口头约定租期至2015年4月18日。2015年4月份李波与张志发签订了该租赁房屋买卖合同，李波购买了该房屋，李波购买后于4月7日即办理了房屋所有权变更登记，房产证号为吉房权证洮字第SY000215**号。郑吉旺承租该房屋至2015年4月19日租期届满，李波要求郑吉旺腾迁，郑吉旺拒绝迁出，李波起诉。
原审法院认为，庭审中，郑吉旺提出李波购买该房屋时，原房主张志发未通知自己，剥夺了自己的优先购买权，而不同意搬迁。对郑吉旺的主张，李波向法庭提交了证人张志发的证明材料。张志发证实称其曾于2014年秋及2015年3月份两次向郑吉旺表示卖房，因郑吉旺没有买房表示后，才将该房卖与李波。对证人张志发证言，郑吉旺质证意见为，证人与该案存在利害关系，其不应作为证人，应当参与到诉讼中。对此，原审法院认为：证人张志发证言，客观、真实，其证言应予采纳。另郑吉旺主张张志发在卖房时未告知自己，未能向法庭提交证据证实，且李波属于善意购买房屋。故以上郑吉旺主张，不予保护。因此，李波购买该房屋，并办理了房屋产权登记，对该房屋具有所有权。现李波要求郑吉旺迁出该房屋的诉讼请求，应予以支持。李波要求郑吉旺给付占用房屋期间租赁费的主张，符合法律规定，租赁费给付标准，按上一年价格计算比较适宜。关于郑吉旺提出要求确认李波与张志发房屋买卖合同无效的主张，因与本案不是同一法律关系，应另行告诉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”之规定，原审法院判决如下：
判令郑吉旺在本判决生效后十日内迁出占用
李波的房屋。
郑吉旺给付李波占用李波房屋期间租赁费，按每年
6000元价格计算，从2015年4月18日开始，至迁出之日止。
案件受理费100元，由郑吉旺承担。
宣判后，上诉人郑吉旺不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：1、原审判决程序违法。在审理此案时，涉及到房屋的出卖人张志发，原审法院应当通知房屋的出卖人以第三人的名义参加诉讼，不能以证人身份出具书面证言，故此案在审理程序违法，缺少诉讼主体；2、被上诉人恶意串通房屋出卖人，剥夺了上诉人的优先购买权。上诉人租房在先，在租赁期尚未届满之时，被上诉人因与上诉人在店门前的场地和道口的使用上有纠纷，被上诉人就串通房屋的所有人，在上诉人的租赁期尚未到期时就私下办理了房屋交易手续。被上诉人和房屋的出卖人剥夺了上诉人优先购买权，这是无效买卖合同。故请求：1、撤销洮南市人民法院（2015）洮市民初字第100号民事判决；2、重新作出判决。
李波辩称：1、答辩人于2015年4月7日通过正常合理、合法的途径购买了原张志发的房产并已办理了更名过户，取得了房产证，但至今被答辩人仍强行非法霸占。被答辩人称他人恶意串通剥夺了其优先购买权的事实是不存在的。原房主因爱人患癌症在长春持续治疗，于2014年秋和2015年3月份，两次告知被答辩人要卖房，但被答辩人均未明确表示购买，那段时间连周边商户都知道此事，被答辩人却称从不知道原房主要卖房，这明显是在说谎，退一万步讲，即使被答辩人优先购买权被剥夺，也与答辩人无关，可以去找原房主理论；2、答辩人请求人民法院即刻为答辩人排除妨碍，并要求合理赔偿答辩人房屋租赁损失。
根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、原审程序是否违法，是否遗漏诉讼主体；2、上诉人在本案中能否主张优先购买权，上诉人应否腾迁诉争房屋并赔偿损失。
二审中，上诉人向法庭出示下列证据：
电话录音一份。证明房主张志发的爱人苏亚琴与郑吉旺在2015年6月28日的通话一份，证明房东没有事先通知承租方要出卖房屋，剥夺了上诉人的优先购买权。被上诉人质证认为：1、通话日期不明确；2、录音没有视频不能证明是与原房东的通话；3、电话录音中房东明确要提前一个月通知房东，但是上诉人说没有提出卖房的事情，是与前面的陈述相矛盾。
二审中，被上诉人申请证人刘某某出庭，证实在2015年3月份听说过上诉人承租房屋的房主要卖房的消息。李海燕出庭证明大家都知道上诉人承租房屋房东要卖房子的事实。上诉人质证认为证人都是听别人说的，他们不认识房主，对房主的准确信息不知道，是被上诉人找来做伪证的，不应采信。被上诉人质证没有异议。
本院综合认证如下，对于上诉人提供的录音资料，首先，没该通话录音没有明确的通话时间，无法证明形成的时间；其次该录音并非系与原房主张志发之间的通话，无法证明系原房主的真实意思表示；第三，录音中提到曾经询问过上诉人是否购买争议房屋。故该录音不能证明上诉人的主张，本院不予采信。对于被上诉人申请二证人出庭证言，因二证人证明事项均是听说的事实，并非自身亲自感知的事实，本院不予采信。
本院二审审理查明，事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。
本院认为：
一、上诉人在本案中能否以优先购买权向被上诉人进行抗辩。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，上诉人与案外人之间的租赁关系没有书面租赁合同，属于不定期租赁。没有在相关部门办理租赁登记手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力。即购买人办理房屋权属变更时，无从知道该房屋的承租人及对于房屋出卖的意思表示。基于对出卖人陈述承租人没有购买租赁房屋的意思表示的信任，购买房屋系善意的。被上诉人作为善意第三人，且支付合理对价并依法办理过户登记手续，从保护交易安全，维护市场交易秩序的角度来讲，应当保护买受人的利益。
二、关于张志发未参加诉讼是否违反法定程序，张志发与被上诉人之间买卖合同效力问题。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，承租人有权以出租人侵害其优先购买权为由诉请赔偿损失，但不可诉请确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效。如果出卖人在出租房屋出卖过程中没有向承租人履行通知义务，存在侵害其优先购买权的情形并且造成损失，则承租人可以依据法律规定向出卖人主张要求损害赔偿。案外人张志发并非本案必须参加诉讼当事人，原审未通知其参加诉讼并无不当。
三、上诉人应否腾退房屋并赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。上诉人与案外人张志发之间的租赁合同为不定期租赁，按照约定租期于2015年4月19日届满。上诉人承租房屋到期后，因房屋权属已经转移至被上诉人处。被上诉人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人与被上诉人之间未就继续租赁房屋达成一致。上诉人占有房屋没有合法权利，属于无权占有。被上诉人作为涉案房屋的所有权人，有权要求排除妨害，即要求上诉人腾迁。因上诉人无权占有房屋，原审认定按照上一年度房屋租金标准赔偿上诉人实际占有房屋期间被上诉人的损失并无不当。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑吉旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 曹宝明
代理审判员 倪继迎
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 李立群