江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05533号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市吴中区甪直迎宾馆，住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路**号。
经营者朱三男。
委托代理人顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李青，北京市百瑞（苏州）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）沈兴花。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙喜琴。
委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人苏州市吴中区甪直迎宾馆（下称甪直迎宾馆）、沈兴花因与被上诉人孙喜琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月11日，原审原告与原审被告甪直迎宾馆签订结算单1份。该结算单载明，房屋编号为151#，购房人为孙喜琴，房屋面积为36.44平方米，总金额为580000元。同时载明“代办弗：叁万伍仟陆佰零弍元整（3.5602万元），已付：伍拾陆万元整（56万元），总房款58万元-56万元=2万元2万＋3.5602万元=5.5602万元5.5602万-优惠0.06万元=5.5万元整，应再付人民币伍万伍仟元整。2006年7月15号实收人民币伍仟伍佰元整，再缺人民币肆万玖仟伍佰元整在第一年房租中抵扣”。
2006年7月15日，原审原告向原审被告甪直迎宾馆交付办理产权证费用，甪直迎宾馆出具收据1份。收据载明，金额为35602元，收款事由为代收办理产权证费用。
本案所涉房屋，原审被告甪直迎宾馆于2010年3月5日取得了房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积为42.83平方米；2010年3月22日取得了土地使用权证，该两证载明房屋所有权人及土地使用权人均为原审被告甪直迎宾馆。庭审中，原审被告称因原审原告没有付清房屋余款，故没有将房屋产证直接办至原审原告名下，原审原告付清余款后可以过户。
另查明，原审被告甪直迎宾馆就本案所涉房屋于2014年2月28日办理了抵押登记手续。他项权证载明抵押权人为潘春富，债权数额为400000元。原审法院经向潘春富调查，潘春富称，朱三男、沈兴花向其借款2000000元，用5套房屋作了抵押，朱三男从未向其说过本案所涉房屋早已出卖，如其知道，就不会借钱给朱三男，亦不会办理抵押登记。同时，潘春富确认原审被告甪直迎宾馆将本案所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证交由其持有。据此，潘春富提供了借款借据及他项权证。原审被告甪直迎宾馆对潘春富所称的借款及抵押事实均无异议。
以上事实，由原审原告提供的结算单、收据、原审被告提供的房屋所有权证、潘春富提供的他项权证及当事人陈述予以证实。
原审被告甪直迎宾馆主张双方签订的合同明确房屋单价为16000元／平方米，合同上载明的面积并不是实测面积，最终房屋总价应以实测面积计算。据此，原审被告提供了如下证据材料：1、2006年7月11日的房屋买卖合同。房屋买卖合同抬头处载明甲方即卖方为原审被告甪直迎宾馆，乙方即买方写有孙喜琴及孙喜英的名字，合同载明，第二条（买受人购买房屋的基本情况）：乙方自愿向甲方购买晓市路38-151#房屋，房屋建筑面积为36.44平方米，具体面积以测绘中心实际测量为准；第三条（计价方式和价款）：甲乙双方同意，乙方购买该房屋的单价为16000元／平方米，总价为580000元；第四条（付款方式）：实收人民币580000元；第五条（产权登记约定）：甲方负责在一年内办理产权登记手续，契税等费用由乙方交纳。合同落款处乙方处有孙喜琴的签名（上述合同上房屋面积、单价、总价均为手写的）。2、2006年7月11日的结算单（内容同审理查明处）。3、2012年12月30日的协议1份。协议载明“请在2013年5月份前来结帐，办理房产证一事，在2013年5月前结账，办不出证负一切责任，本人愿意为迎宾馆承担一切责任”。落款处盖有甪直迎宾馆的公章，朱三男作为担保人在协议上签名。协议下方左侧有孙喜琴的签名。4、2007年11月19日，代租方甪直迎宾馆（甲方）、出租方业主（乙方，共11户业主）、承租方黄修人（丙方）签订的房屋租赁协议，该协议载明，甲乙双方将位于苏州市甪直镇晓市路38号面积约530平方米的房屋出租给丙方，租赁期限自2008年1月20日至2018年1月19日。每年租金共计490000元。协议还列明了11户业主所有的房屋及年租金，其中孙喜琴所有的房屋的年租金为40000元。原审被告认为，本案所涉房屋于2010年3月5日取得两证，房产证上载明建筑面积为42.83平方米，房屋买卖合同明确房屋单价，具体面积以测绘中心测绘为准，合同上载明的房屋面积当时是估算的。2012年12月30日双方签订的协议明确要求原审原告前来支付余款并办理过户手续。当时原审原告催其办证，故其通知原审原告将房屋余款付清，其就可以办证了。签协议时，原审原告还提出是否可减让一点价款。房屋租赁协议证明承租人黄修人直接支付原审原告租金，故原审原告主张的实际损失是不存在的。上述证据证明其在积级履行相关义务，是由于原审原告未支付购房余款，才致房屋未过户。
经质证，原审原告称，对房屋买卖合同上孙喜琴的签名无异议，但其签名时合同上手写内容是没有的，即是空白的格式合同，当时原审被告称该合同是办证所用，其没持有合同。合同第二、三条的手写内容是原审被告事后填加的，第三条约定了单价又明确了总价，如按约定单价算总价则与合同明确的总价款580000元不相符，第四条明确实收580000元，而当天原审原告支付了560000元，故该合同不能反映房屋买卖真实情况，具体以结算单为准，结算单明确了房屋总价、付款方式及契税等；对2012年12月30日的协议其不记得了，但协议上的签名像是其写的。协议所载明的结账可能是结算办证费用，让其补交。对房屋租赁协议没有异议，该协议项下的租金是其收取的。
庭审中，原审被告甪直迎宾馆称签订合同的当天即向原审原告交付了房屋。原审原告称应该是2006年拿的房屋，具体日期不记得了。同时，双方确认本案所涉房屋在出租给黄修人之前还向其他人出租了一年，租金由原审被告甪直迎宾馆收取，上述结算单上载明的购房款及代办费用，原审原告已全部付清。
原审原告孙喜琴的诉讼请求为：请求判令原审被告甪直迎宾馆协助原审原告将本案所涉房屋所有权证及土地使用权变更至原审原告名下，两原审被告支付迟延办理两证给其造成的损失（按总房款580000元为基数，自2006年7月11日起按年利率6%计算至2014年7月11日止为278400元，之后计算至判决确定给付之日止）。
原审法院认为：就本诉部分，原审原告向原审被告甪直迎宾馆购买了位于苏州市吴中区甪直镇晓市路38号的151室房屋。原审原告称其按约支付了全部购房款及办证费用。原审被告主张本案所涉房屋的总价款应按房屋所有权证上载明的建筑面积及单价16000元／平方米计算，即为685280元。据此，原审被告提供了房屋买卖合同及2012年12月30日的协议。就原审被告提供的房屋买卖合同，虽原审原告不予认可，但原审原告对落款处孙喜琴的签名无异议，原审原告主张其签名时合同上手填内容均为空白，但未提供证据证明，原审法院不予采纳。原审法院对该合同予以确认。该合同第二条明确为房屋基本情况，载明了房屋的建筑面积，并明确具体面积以测绘中心实测为准。第三条明确为计价方式和价款，载明了单价，同时亦明确了房屋总价为580000元。即合同第二条内容是房屋的基本情况，而关于房屋的计价方式及价款的条款为合同第三条。就合同第三条，虽明确了单价，但亦明确了总价，且合同中没有明确房屋总价款的计价方式应按单价16000元／平方米及实测面积计算。由上所述，关于房屋价款应以合同第三条内容为准，合同第二条明确具体面积以测绘中心实测为准与房屋价款无关联。另根据双方提供的结算单，亦明确房屋总价款为580000元，和合同载明的总价款一致。而所谓结算单，是双方之间结算款项的凭证。综上，本案所涉房屋的总价款为580000元。原审被告确认原审原告支付了结算单上明确的全部购房款及办证费，即原审原告履行了支付购房款及相关办证费用的义务。另，合同约定原审被告应在一年内办理产权登记手续，即应在2007年7月11日前为原审原告办理产权证，至目前原审被告尚未将房屋所有权及土地所有权办至原审原告名下，而是将房屋登记至自己名下，构成违约。现原审原告要求原审被告甪直迎宾馆协助将本案所涉房屋所有权及土地所有权更名至原审原告名下，原审法院予以支持。因更名所产生的费用由原审被告甪直迎宾馆承担。
关于原审原告主张的损失，双方签订合同后，原审被告即向原审原告交付了房屋，原审原告将房屋出租至今。原审被告未按期办理两证，并未影响原审原告使用房屋，故原审原告主张的损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
另，原审被告甪直迎宾馆就本案所涉房屋办理了抵押登记手续。关于该房屋的抵押权问题，属另一法律关系，原审原、被告及潘春富三方可另行处理。但在没有足够证据证明该抵押权不成立的情况下，本案所涉房屋更名至原审原告名下后，抵押权人还是潘春富。
就反诉部分，如前所述，本案所涉房屋的总价款应为580000元，原审原告按约支付了购房款。原审被告关于房屋总价款的主张缺乏依据，原审法院不予采纳。原审被告要求原审原告支付房屋余款及损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、苏州市吴中区甪直迎宾馆于本判决生效之日起十五日内协助孙喜琴将位于苏州市吴中区甪直镇晓市路38号的151室房屋所有权及土地使用权更名至孙喜琴名下，由此产生的费用由苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花承担。二、驳回孙喜琴的其他诉讼请求。三、驳回苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花的反诉请求。本诉案件受理费5556元，财产保全费元3420元，反诉案件受理费3323元，合计人民币12299元，由孙喜琴负担5476元，苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花负担6823元。
上诉人苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订的合同载明房屋单价为16000元／平方米，面积按测绘中心实测为准。现房屋经测量实际面积为42.83平方米，总价款应为682080元。但合同签订后孙喜琴仅支付580000元，尚有余款102080元未支付。双方于2012年12月30日还签订协议约定结账及办证事宜，但被上诉人仍未履行。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人孙喜琴二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
二审另查明，二审审理中，被上诉人孙喜琴明确表示，如果法院判决甪直迎宾馆将涉案房屋过户至孙喜琴名下，甪直迎宾馆又无力涤除抵押权，则孙喜琴愿意替甪直迎宾馆涤除抵押权先过户，然后再向甪直迎宾馆追偿。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙喜琴与甪直迎宾馆就购买位于苏州市吴中区甪直镇晓市路38号151室房屋签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律的规定，合法有效，双方应按约履行。首先，该合同第二条明确了房屋基本情况，载明了房屋的建筑面积，并明确具体面积以测绘中心实测为准。第三条明确为计价方式和价款，载明了单价，同时亦明确了房屋总价为580000元。第四条明确付款方式（现房），实收580000元。根据双方提供的结算单，亦明确房屋总价款为580000元，和合同载明的总价款一致。合同并未明确约定房屋总价款的计价方式为应按单价16000元／平方米及实测面积计算。其次，涉案房屋已经实际交付孙喜琴，孙喜琴也将该房屋出租收取了相应的租金。再次，2012年12月30日的协议内容仅显示告知孙喜琴在2013年5月份前来结账、办理房产证一事，并未明确要求孙喜琴补缴房款。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。鉴于被上诉人在二审中明确表示，如果法院判决甪直迎宾馆将涉案房屋过户至孙喜琴名下，甪直迎宾馆又无力涤除抵押权，则孙喜琴愿意替甪直迎宾馆涤除抵押权先过户，然后再向甪直迎宾馆追偿，故原审判决实体并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8879元，由上诉人苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十二月二十八日
书记员 杨颖颖