上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第21377号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市闵行区。
法定代理人丘学梅。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人李凤萍，女，住所地上海市闵行区。
被告李晟，女，1974年5月20日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下称深圳华侨城物业公司）与被告李晟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理，于2015年12月10日、2016年1月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳华侨城物业公司的委托代理人方莉、李凤萍，被告李晟的委托代理人吴钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳华侨城物业上海公司诉称，其受上海天祥华侨城投资有限公司（以下称天祥公司）的委托，对本市浦申路1889弄“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告李晟系该浦申路1889弄101室物业承租人上海闵行区浦江镇勤志杂货店的个体经营者，该小区水费收取标准为每立方米人民币（以下币种相同）5.2元，电费收取标准为每度1.3元，物业费收取标准为每平方10元，租户逾期交纳电费的，原告可以从逾期之日按应缴纳费用2‰加收滞纳金。现被告自2014年11月1日至2015年9月30日一直未向原告交纳水费，共计813立方，金额为4，227.6元；自2014年11月1日至2015年9月30日一直未向原告交纳电费，共计112，946度，金额为146，829.80元；自2014年5月1日至2015年9月30日一直未向原告交纳物业费，每月11，795.3元，共计人民币200，520.10元。三项共计：327，625.10元。经原告多次向被告发出上述费缴纳通知单，催其交纳拖欠的费用，但未果。原告为维护自身合法权益诉至法院，要求：1、被告支付2014年11月1日至2015年9月30日水费4，227.60元；自2014年11月1日至2015年9月30日电费146，829.80元及滞纳金40，640.34元；自2014年5月1日至2015年9月30日物业费200，520.10元。
被告李晟辩称，对未缴纳水费、电费无异议。但电费未缴纳系原告偷用其电违约在先，因原告电线搭在其电表箱中，原告曾答应抵扣3万元，但没有兑现，且物业费的部分诉讼时效已超过；因业委会成立后，物业未签订物业管理协议，故物业费的收费主体已不存在，且原告的收费标准应为2.7元／月／平方米；根据其与上海天祥华侨城投资有限公司（以下称天祥华侨城公司）、上海市闵行区浦并镇迪意饭店（以下称迪意饭店）三方协议及天祥华侨城公司的情况说明，证明其物业管理费由迪意饭店已向原告按月付清。
审理中，经被告申请，证人高某某、余某到庭作证。
证人高某某陈述，其系被告超市员工。在超市工作期间，发现电费一直很多，后请物业帮忙查找原因，原物业经理查出表上另外拉了一条线。去年底电线被剪掉了。后来听说物业答应减免3万元。
证人余某陈述，其系被告超市旁水果行工作。之后给超市送水果。今年3、4月份，其在被告超市看到被告为是否偷用电与物业争执。
诉讼中，原告针对两证人证言称，证人高某某系被告前员工；证人余某与被告的生意往来，两人与被告有利害关系，且其未亲眼看到原告拉电，故对证言不予认可。并强调其没有偷用被告电，且每户都有电表统计用电数，也不存在答应因偷电抵扣3万元的事实；因被告租赁的是商铺，按前期物业服务合同规定，自用空调主机物业租金10元／月／平方米。并关于被告与天祥华侨城公司、迪意饭店三方协议及天祥华侨城公司的情况说明认为，其至今未收至被告支付的物业等费，天祥华侨城公司非收取物业费用的权利主体，其无权进行说明，且被告应提供原告出具的收款凭证等。诉讼期间，原告对电费和物业费的滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率计损失。
经审理查明，原告自2009年6月起为被告所承租的小区提供物业服务至今。原告（乙方）与开发商天祥公司（甲方）的《新浦江城一期北广场前期物业服务合同》约定：物业基本情况中服务的建筑面积包含了浦申路XXX号6103.56平方米，地下面积3861.95平方米。委托管理期限自2009年6月16日起至2011年6月15日止。物业管理服务收费标准为共用空调主机物业：人民币14.00元／月／平方米；自用空调主机物业：人民币10.00元／月／平方米。按照每月每平方米10元收取物业服务费；凡甲方向乙方支付的费用，由乙方按照甲方的请款流程，乙方在每月5日前将请款申请递交甲方，甲方每月15日将费用存入乙方指定银行帐户；合同对违约责任及合同期满后自然终止等作了规定。
2011年6月10日，原告与天祥公司签订了《续约协议》。协议对原合同期限延长5年，从2011年6月16日至2016年6月15日止；其他条款按原合同执行。
又查明，被告李晟于2008年12月向天祥公司签订《房屋租赁合同》。由承租方李晟（系上海市闵行区浦江镇勤志杂货店个体工商户）向出租人天祥公司租赁位于上海市浦申路XXX号101室1、-2、-3、-4商铺。该房屋建筑面积1179.53平方米，基中第一期300平方米营业面积的墙体分割由甲方（出租方）负责实施。租赁期限为自2009年2月1日起至2019年1月31日止，合同履行期为10年。同时，合同约定了租金支付明细及支付方式等。合同签订后，被告租用并履行了2014年10月的水、电费和同年4月之前的物业费用。
另查明，2014年10月，原告与被告间签订了一份《关于浦申路XXX号101室（联华超市）水电费、物业费付费协议》。该协议明确：兹由于1889号101室（联华超市）从2013年6月份到2013年12月电费未付和2014年7月到9月电费未付，水费自2013年7月到2013年12月份未付，和2014年7月份到9月份的水费未付，合计金额：人民币215，193.4元。物业费2014年5月份开始未付，经双方协商按以下方式付款。1889号101室自2014年10月开始分四次付款，到2015年1月之前将所有欠款付清，并每月付清当月产生的水电费和物业费，如未按照协议付款，按每日3‰收取滞纳金（为减轻租户付款压力，双方协商同意按每月支付欠款53万元左右加上当月实际产生水电费用和物业费），并协议列明细表。另约定欠款付清后，每月将所产生费用当月结清，不再拖欠。之后，水、电、物业费用被告均未按付款协议缴纳。原告于2015年7月6日向被告催讨物业费未果。
再查明，二0一0年三月二十九日成立上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主委员会，至原告诉讼之日止未签订物业管理协议。原告为本市浦申路1889弄“新浦江城一期”小区物业服务至今。
以上事实，由上海市房地产登记簿、关于浦申路XXX号101室（联华超市）水电费、房屋租赁合同、物业费付费协议、2014年与2015年北广场商铺用电、用水通知单、律师函及国内挂号信函收据、新浦江城一期北广场前期物业服务合同及续约协议、业主大会、业主委员会备案证、2012年6月18日协议书、2016年1月22日情况说明以及当事人的陈述等所证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告曾分别支付过2014年10月的水、电费和2014年4月之前的物业服务费，但之后不再支付按约尚欠的费用，且于2014年10月18日达成水、电、物业费付费之协议，其应当按约履行。原告于2015年7月6日起曾用不同方式向被告催讨物业费，然被告以原告拉线偷电且未按承诺3万元抵扣物业服务费为由拒绝支付水、电费和物业服务费。本院认为，被告房屋租赁并实际使用后对物业服务费与原告有所约定，因被告提供的证人余某系传来证言；证人高某某即系其原员工又系提供的间接证言，且无其他证据予以印证，而其认为原告偷电无事实依据予以证实，故对其证词难以采信。而被告以偷电并认为原告未履行承诺拒绝支付水、电、物业服务费，显属举证之依据不足，原告曾以函告等方式要求被告履行所欠款项并无不当，本院对被告李晟物业费的部分诉讼时效已超过等之辩称不予采纳。而被告以其根据天祥华侨城公司、迪意饭店三方协议及天祥华侨城公司的情况说明，证明其已向原告付清物业管理费之辩称，本院认为，被告与天祥华侨城公司、迪意饭店三方协议约定内容对原告无约束力，被告与天祥华侨城公司租赁费用另行结算，且被告认为已支付原告物业费用缺乏事实依据，本院不予采信。关于被告对物业未签订物业管理协议，故物业服务收费主体已不存在之辩称，本院认为，业委会成立后，在选聘物业公司之前的物业服务协议继续有效，业主应当支付物业服务费给物业公司。其一、原物业公司存有继续为小区业主进行物业服务的事实；二、物业公司的选聘应当由业主大会决定。故本院对被告的辩称不予支持。现原告对其已提供的水、电等按物业服务要求被告支付费用及电费的滞纳金，符合法律规定。被告李晟应当支付自2014年11月起至2015年9月的实际尚未支付的水费、电费和2014年5月起至2015年9月物业管理费。鉴于原告对电费的滞纳金比例自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率计支付相应赔偿损失，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条之规定，判决如下：
一、被告李晟于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2014年11月起至2015年9月止的水费4，227.60元；
二、被告李晟于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2014年11月起至2015年9月止的电费146，829.80元及支付以146，829.80元为本金，自2014年11月起至判决生效之日止的按中国人民银行同期贷款利率计的利息；
三、被告李晟于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2014年5月起至2015年9月止的物业费200，520.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，591.64元，由被告李晟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱 雷
二〇一六年二月四日
书记员 张志远
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。