湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1569号
上诉人（原审被告）：永州市零陵圣马可物业管理有限公司。
法定代表人：吴国选。
委托诉讼代理人：唐林，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：李玉华。
原审被告：永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人：杨名学。
上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司因与被上诉人李玉华、原审被告永州港隆房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐林，被上诉人李玉华到庭参加诉讼，原审被告永州港隆房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永州市零陵圣马可物业管理有限公司上诉请求：在一审判决金额的基础上减少租金8000元，一、二审诉讼费用由李玉华负担。事实和理由：一、李玉华一直未履行房屋买卖合同义务，未取得房屋产权，也未与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订租赁合同；二、一审判决按9%的年租金率计算租金不当，应按7%计算。
李玉华辩称，办理产权证的资料已经交齐，是出卖人没有及时办理，原租赁合同约定年租金为9%，应按该标准计算租金。
李玉华向一审法院起诉请求：一、确认李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》合法有效，并应继续履行；二、永州市零陵圣马可物业管理有限公司支付李玉华从2010年5月1日至2015年10月1日的租金41805元及逾期付款的利息；三、永州港隆房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任。
一审法院认定事实：2007年1月10日，李玉华与永州港隆房地产开发有限公司签订了一份《商品房屋买卖合同》，购买了该公司圣马可时尚广场233号铺位，建筑面积约15.23平方米（含公摊面积5.79平方米），单价为5631元/平方米，总价款为85,761元，并约定签订合同当日，首付总价款的51%，即43,761元，其余49%，即42000元通过银行按揭贷款方式支付，2007年5月1日前交房等。当天，李玉华（乙方）又与永州市零陵圣马可物业管理有限公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方返租乙方购买的233号商铺，租赁期限为2007年5月1日至2010年4月30日，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为643元。合同签订当天，李玉华付给永州港隆房地产开发有限公司购房首付款现金20,607元，银行按揭贷款手续费386元。次日，李玉华出具了一张“本人收到圣马可时尚广场三楼233号铺位从2007年5月1日至2010年4月30日止租金计人民币23,154元”的收据，永州港隆房地产开发有限公司出具了一张“李玉华交来三楼233号首期购房款43,761元”的收据。后李玉华购房的银行按揭贷款手续未能办理出来，剩余房款也未交付。2013年12月9日，永州港隆房地产开发有限公司将金太阳商贸城2楼、3楼商铺中未出售的商铺（含李玉华的233号商铺）等资产转让给杨荣林、杨春莉，李玉华知晓后，遂以永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司、杨荣林、杨春莉为被告诉至法院。案件在审理过程中，通过法院释明，李玉华于2015年6月3日将下余购房款42,000元交至法院，并于同日申请撤回对永州市零陵圣马可物业管理有限公司、杨荣林、杨春莉的起诉，获得法院裁定准许，法院随即作出了（2014）零民初字第628号民事判决，内容为：一、永州港隆房地产开发有限公司继续履行其与李玉华签订的《商品房买卖合同》，限在判决生效后一个月内向李玉华交付金太阳商贸城三楼233号商铺；二、被告永州港隆房地产开发有限公司在判决生效后三个月内为李玉华办理好金太阳商贸城三楼233号商铺的房屋产权证、土地使用证，……。永州港隆房地产开发有限公司不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）永中法民一终字第373号民事判决，驳回上诉，维持原判。对于2010年5月1日至2015年10月1日期间的租金，李玉华未取得，遂再次诉至法院。
另查明，2010年5月1日后，李玉华未再与永州市零陵圣马可物业管理有限公司续签租赁合同；2011年8月23日至2015年6月30日期间，233号商铺与同楼其他相同商铺整体由永州市零陵圣马可物业管理有限公司出租给湖南国美电器有限公司使用，租金由永州市零陵圣马可物业管理有限公司收取，永州港隆房地产开发有限公司也收取过租金，但从2015年7月1日起国美电器撤租后，永州市零陵圣马可物业管理有限公司未再将该商铺出租使用；永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司与李玉华签约时的原法定代表人均为黄衍政。
一审法院认为，永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司应当支付李玉华从2011年8月30日至2015年6月30日期间的租金。理由：1、李玉华与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》经法院生效判决认定，均是合法有效的合同，合同成立并有效即意味着双方都应该按照合同的约定履行各自的义务。2、关于永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司提出的无租赁合同，遂无租金的答辩意见，从本案查明的事实来看，李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2007年5月1日至2010年4月30日，但租赁期限届满后，从2011年8月30日至2015年6月30日期间，李玉华的商铺仍由永州市零陵圣马可物业管理有限公司出租给他人使用，并收取租金，永州港隆房地产开发有限公司也收取过租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以从2011年8月30日至2015年6月30日期间，租赁合同仍然有效，永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司仍需向李玉华支付此期间的租金，但从2010年5月1日至2011年8月30日期间及2015年7月1日以后的租金，因永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司未实际占有使用和出租该商铺，故对李玉华的该项诉请不予支持。因双方在租赁合同中未约定逾期支付租金时需承担利息，故对李玉华要求给付逾期支付租金利息的诉请不予支持。3、关于永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司提出的物权没有确定，无权主张租赁权利的答辩意见，在本案中李玉华与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且李玉华也已交纳购房款，可见李玉华对该房屋具有占有、使用、收益的权利，仅未取得房屋所有权证而已。“返租”是开发商的一种营销手段，永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司也与李玉华签订了相应的合同，在未取得房产证期间，如果不允许租赁，则不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则。同时，从不动产登记发证的法律制度的发展来看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗善意的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的占有、使用、收益的权利，而且行政机关的登记发证行为更多的是一种行政管理行为，并不代表李玉华尚未取得房产证就不能根据合同约定收取租金。故对永州港隆房地产开发有限公司、永州市零陵圣马可物业管理有限公司提出的抗辩主张，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、确认李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年1月10日签订的《租赁合同》合法有效；二、由永州市零陵圣马可物业管理有限公司支付2011年8月30日至2015年6月30日期间的租金29,578元（643元/月×46月）给李玉华，此款限在本判决生效后十日内一次性付清；三、由永州港隆房地产开发有限公司对上述第二项义务承担连带给付责任；四、驳回李玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费840元，由李玉华负担40元，由永州市零陵圣马可物业管理有限公司、永州港隆房地产开发有限公司负担800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、署名委托人为盛寄华、唐善忠的《商铺出租代理委托书》1份，因该份委托书上无李玉华的签名，与待证事实无关联，本院不予采信；2、分别署名委托人为廖湘红、唐艳青、唐小梅的《商铺出租代理委托书》各1份，因该3份委托书上均无李玉华的签名，与待证事实无关联，本院不予采信。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，2016年8月，涉案房屋依法登记在李玉华名下，李玉华取得了湘（2016）零陵区不动产权第0000043号不动产权证书。
本院认为，被上诉人李玉华购买涉案房屋后，虽然至2016年才取得不动产权证书，但从李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年1月10日签订《租赁合同》后收取租金用以折抵购房款的情况来看，李玉华在2007年时即有权占有、使用或出租该房屋，并从中获取收益，当时出卖人永州港隆房地产开发有限公司、承租人永州市零陵圣马可物业管理有限公司对此均予以认可。李玉华与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》合法有效，该合同于2010年4月30日租赁期限届满，双方未另行签订《租赁合同》，但永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2011年8月30日至2015年6月30日期间将该房屋转租给他人使用，李玉华也未提出异议，故原《租赁合同》继续有效，永州市零陵圣马可物业管理有限公司应按原《租赁合同》约定向李玉华支付租赁期间的租金。至于永州市零陵圣马可物业管理有限公司提出“李玉华未交清购房款，按原合同支付租金有失公平”的问题，因李玉华是否交清购房款是其与房屋出卖人之间的纠纷，永州市零陵圣马可物业管理有限公司作为承租人，以此为由要求少交租金于法无据，并且未交清购房款并不是购房人的原因造成。因此，原审法院按原《租赁合同》约定的643元/月的标准判决永州市零陵圣马可物业管理有限公司向李玉华支付2011年8月30日至2015年6月30日期间的租金29,578元并无不当，本院予以维持。
综上所述，永州市零陵圣马可物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周伟平
审 判 员 李湘沅
代理审判员 刘 爱
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。