海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第612号原告符德乐。委托代理人郑金宝，海南川海律师事务所律师。被告海南宜欣商业管理有限公司。法定代表人郑巧珠，该司经理。委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。原告符德乐与被告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李家炎独任审判，公开开庭进行了审理。原告符德乐的委托代理人郑金宝、被告宜欣公司的委托代理人喻鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符德乐诉称，2005年7月31日，我与海南宜欣商业经营管理服务有限公司（2006年更名为海南宜欣商业管理有限公司即被告）签订了两份《宜欣商业广场铺面租赁协议》（编号为：租赁X-XX、X-XX号，下简称“铺面租赁协议”），双方约定：我将位于海口市龙华区明珠路XX号“海南宜欣商业广场”一层X区XX号、XX号两间铺面出租给被告宜欣公司，租赁期限为十年，从2005年10月1日起至2015年10月1日止；租金分三个阶段计算：1、从2005年10月1日起至2008年9月30日的三年，每月租金8228元；2、从2008年10月1日起至2011年9月30日的三年，每月租金10580元；3、从2011年10月1日起至2015年10月1日的四年，每月租金15282元；第五条“违约责任”部分约定：“1、若乙方（被告）逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向甲方（原告）计付滞纳金。……”铺面租赁协议签订后，我依约履行合同义务、交付“海南宜欣商业广场”一层X区XX号、XX号两间铺面给被告使用，被告应当向我按时足额支付租金。但是，被告自2006年1月11日支付的第一笔租金起，从未对我足额支付租金。更为严重的是，被告在2014年1月28日向我支付了一笔租金后，直至我起诉再没有向我支付租金。我多次向被告催要拖欠的租金未果。2015年1月27日，我委托律师向被告发出《律师函》催收拖欠租金，亦未果。根据我与被告之间的铺面租赁协议约定，截止至2014年12月31日（最后一笔租金应于2015年1月15日前支付），被告拖欠我的租金共553857.1元。因被告逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰计算，被告应向我支付违约金167933.9元（暂算至2015年1月31日，以实际履行日计算为准）。综上所述，被告拖欠我的租金，违反了双方签订的铺面租赁协议之约定，侵犯了我的合法权益。特此，我向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告宜欣公司向我支付拖欠的租金553857.1元（2005年10月1日至2014年12月31日期间）；2、被告向我支付违约金167933.9元（逾期一天按拖欠金额的0.3‰计算，暂算至2015年1月31日，以实际履行日计算为准）；3、被告承担本案的诉讼费。被告宜欣公司辩称，一、原告符德兴请求我司支付2005年10月至2014年12月31日期间的租金不符合事实。1、我司已经向原告支付了从2005年10月至2012年12月的租金，现尚拖欠租金313952.92元；现在原告再主张2005年10月至2012年10月的租金没有法律依据。2、我司与原告双方签订的铺面租赁协议约定，租金为含税租金，由我司代缴，我司从租赁该铺面以来一直到现在都在按时交纳税金，所以原告的计算方式是错误的；原告提供我司已经向其支付，原告的计算方式错误导致租金请求的时间是错误的。二、原告请求支付的违约金起算时间错误，我司并不拖欠原告2005年1月至2012年12月的租金，应当从2013年开始计算违约金。三、（1）由于原告是购房者，我司只是代原告租赁的行为人，从2013年以后该铺面属于空置状态，我司没有任何收益，在这种情况下，应当根据公平原则以及情势变动原则，减少原告的租金数额。（2）从2013年至今，我司对整个广场进行整体装修改造，在这种情况下，原告作为业主方，必然享受升级改造后的受益。我司并非故意违约，没有违约支付2013年以后的租金，请求法院对违约金的数额予以相应的调整。经审理查明，原告符德乐与被告宜欣公司没有争议的事实：1、2005年7月31日原告与被告签订了《宜欣商业广场铺面租赁协议》；2、双方对该合同的约定均没有提出足以改变合同内容的意见，只不过对租金的计算方式和计算时间存在争议。另查，原告符德乐是海口市龙华区明珠路XX号“海南宜欣商业广场”壹层X区XX号铺面（面积31.6㎡）及X区XX号铺面（面积31.6㎡）的业主。2005年7月31日，原告与海南宜欣商业经营管理服务有限公司（2006年8月24日更名为被告海南宜欣商业管理有限公司）签订两份《宜欣商业广场铺面租赁协议》（编号为：租赁X-XX、X-XX号），约定：原告将以上两间铺面出租给被告，租赁期限为10年，从2005年10月1日起至2015年10月1日止。第三条“租金及支付方式：租金分三个阶段计算：1、从2005年10月1日起至2008年9月30日的三年，每月两间铺面的租金合计8228元；2、从2008年10月1日起至2011年9月30日的三年，每月两间铺面的租金合计10580元；3、从2011年10月1日起至2015年10月1日的四年，每月两间铺面的租金合计15282元；该租金为含税租金，按每季度支付；即从宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，被告在15天内支付原告前一季度的租金，以后支付租金时间依此类推。第四条“双方权利与义务”中约定，原、被告必须按国家法律和有关规定交纳各种税费。第五条“违约责任”中约定，若被告逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。等等。上述协议签订后，原告将以上两间铺面交付给被告使用，租金从2005年10月1日起计算。从2006年1月11日起，被告通过银行转账的方式以“代发工资”的名义向原告支付租金，第一阶段2005年10月至2008年9月间的租金分12次支付，合计支付租金231782.46元；按每月租金8228元计算，尚未支付64425XXXXX（8228元×36个月—231782.46元＝64425.54元）；第二阶段2008年10月至2011年9月间的租金分28次支付、每次转账支付租金的数额不等，具体情况如下：（1）2009年共5次转账支付租金、计91067.24元，按每月租金10580元计算，尚未支付35892.76元（10580元×12个月—91067.24元＝35892.76元）；（2）2010年共11次转账支付租金计86118.36元，按每月租金10580元计算，尚未支付40841.64元（10580元×12个月—86118.36元＝40841.64元）；（3）2011年共12次转账支付租金计100295.64元，按每月租金10580元计算，尚未支付26664.36元（10580元×12个月—100295.64元＝26664.3元）；第三阶段2011年10月至2015年四年间的租金有17次支付、每次转账支付租金的数额不等，具体情况如下：（1）2012年共11次转账支付租金、计130954元，按每月租金15282元计算，尚未支付52430元（15282元×12个月—130954元＝52430元）；（2）2013年只有5次转账支付租金、计65796.26元，按每月租金15282元计算，尚未支付117587.74元（15282元×12个月—65796.26元＝117587.74元）；（3）2014年只有1次转账支付租金13214.92元，时间是2014年1月28日，未支付170169.08元（15282元×12个月—13214.92元＝170169.08元）；（4）计算至2015年1月15日被告拖欠的租金为：45846元。综上，2006年1月11日至2014年1月28日被告支付给原告租金总计：719228.9元；被告拖欠原告从2005年10月1日至2015年1月15日期间的租金合计：553857.1元2014年1月28日之后被告再没有向原告支付租金。又查，本案的举证通知书是2015年3月18日送达给被告宜欣公司的，举证期限为15天，举证期限届满的时间是2015年4月4日；本案于2015年4月15日开庭审理，庭审中被告宜欣公司才提交证据材料，因被告宜欣公司逾期举证，原告不同意质证。基于以上原因，同时原告不认可被告代其缴纳相关税款的事实，导致本院无法查清被告从租赁该铺面以来至今被告为原告代缴租金税金的具体数额。被告宜欣公司拖欠原告的租金，原告多次索要无果，之后委托律师向被告邮寄了《律师函》催收拖欠的租金，但邮件被退回，遂诉至本院。以上事实，有原告符德乐提交的：《宜欣商业广场铺面租赁协议》2份、《银行存折明细单》、中国邮政快递件及《律师函》、《催收租金材料》。原告、被告的陈述及庭审笔录在卷佐证，以上证据经庭审质证及本院审查，可以作为定案的依据。本院认为，原告符德乐与被告宜欣公司签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方的真实意思表示，且该协议的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体及第三人的合法权益，应认定该协议合法、有效，受法律保护，双方都应该按合同的约定履行各自的义务。一、关于原告要求被告宜欣公司支付拖欠的租金553857.1元的处理意见。原告依约将“海南宜欣商业广场”壹层B区76、77号两间铺面交付给被告使用后，被告应依约按时向原告支付租金，但被告拖欠原告从2005年10月1日至2015年1月15日期间的租金合计553857.1元，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条及第一百零六条第一款的规定，原告诉请被告向其支付拖欠的租金553857.1元有事实及法律依据，本院予以支持。被告抗辩该司已经向原告支付完从2005年10月至2012年12月的租金、且该司一直为原告代缴租金的税金，由于被告逾期举证，原告不同意质证，被告依法应承担举证不能的不利后果；同时，因原告不认可被告代扣代缴原告相关租金的税金的事实，导致本院无法查清被告从租赁该铺面以来至今该司为原告代缴租金税金的具体数额，但从公平原则考虑，原、被告双方之间的合同约定租金为含税租金，原、被告均应按照国家相关税法及有关规定缴纳相应的税费，故被告主张其一直为原告代缴租金的税金、税金应从租金中扣减，可以另行诉讼处理。二、对原告主张被告向其支付违约金167933.9元的处理意见。依据原、被告签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》第三条第4项的约定，租金按季度支付、即从宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，被告在15天内支付原告前一季度的租金；但被告长期拖欠原告的租金，被告逾期未支付租金的行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在双方签订的铺面租赁协议中的“违约责任”明确约定“被告逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金”，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定的“意思自治原则”及第一百一十四条关于“违约金”的规定，被告应依据合同的约定向原告支付违约金，违约金的计算按照双方之间的合同约定“从宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，被告在15天内支付原告前一季度的租金”，原告主张从2006年1月11日起至2015年1月31日之间的违约金167933.9元，符合双方之间的合同约定，于法有据，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告符德兴支付拖欠的从2005年10月1日至2014年12月31日期间的租金人民币553857.1元及违约金167933.9元；2015年1月1日至判决限定履行之日的租金以每月15282元计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理减半收取受理费5508.96元，由被告海南宜欣商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  李家炎二〇一五年五月十三日书记员  华 洁