山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终4079号
上诉人（原审被告）：青岛海名园房地产开发有限公司。
法定代表人：袁有福，总经理。
委托诉讼代理人：李夕林，山东泉舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李杰先。
上诉人青岛海名园房地产开发有限公司（以下简称海名园公司）因与被上诉人李杰先房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0285民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海名园公司的总经理袁有福以及委托诉讼代理人崔慧平，被上诉人李杰先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海名园公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人李杰先的诉讼请求；2、本案诉讼费用由李杰先承担。事实与理由：一、涉案《认购协议》系商品房买卖的预约合同，一审判决认定系商品房买卖合同，认定事实不清，适用法律错误。1、案涉《认购协议》不具备商品房买卖合同主要内容，存在合同主要条款缺失和不确定内容。该《认购协议》虽然约定了房屋位置、面积、单价、总价款，但对房屋剩余购房款的支付方式、交房时间、交付使用的条件、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及办理产权登记有关事宜等事项均未约定。认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，该协议是为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议，属预约性质。2、�使认定《认购协议》符合商品房买卖合同的基本特征，因双方有将来再行订立具体的买卖合同的合意，也不能认定案涉《认购协议》是本约合同。双方需要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。二、本案违反《认购协议》导致未签订本约合同的责任在被上诉人。《认购协议》签订后，上诉人通知被上诉人换签《商品房买卖合同》，但被上诉人一直不来换签。在长达十余年的期间内，被上诉人都没有到上诉人处换签《商品房买卖合同》，早已超过签订本约合同合理期限。导致双方未签订本约合同的责任完全在被上诉人，其行为违背诚信原则。三、即使认定《认购协议》系本约合同，在被上诉人未履行支付购房款等款项的义务前，被上诉人也无权要求上诉人交付房屋并办理房地产权登记手续。因被上诉人负有先履行付清购房款等款项的义务，在被上诉人未履行上述付款义务前，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒绝其关于交付房屋及办理权属证书的要求。四、案涉房屋已被法院另案依法查封，被上诉人要求交付该房屋并办理房地产权登记手续，法律上已履行不能。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人李杰先的诉讼请求。
被上诉人李杰先答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
李杰先向一审法院起诉请求：判令海名园公司向李杰先交付位于莱西市青岛路西、广州路东山水景园x#楼x单元x户房屋（原房号x号楼x单元x户）。
一审法院认定的事实：
2006年1�15日，李杰先（乙方）与海名园公司（甲方）就位于莱西市青岛路518号《山水景园》x号楼x单元x户房屋订立了认购协议。协议主要内容为：“一、涉案商品房建筑面积86.86平方米，每平方1564元，总价款为135849元；附房面积约为7.8平方米，房款为600元。上述面积为暂定建筑面积，实际建筑面积以莱西市房产管理局测定的建筑面积为准，房价款及配套费在上述房屋实际建筑面积测定之日起十日内由乙方按实际建筑面积与暂定建筑面积差异向海名园公司多退少补。本协议项下房屋的配套费分别为：暖气100元/平方米，管道液化气2000元/每户；有线电视300元/户。三、本协议签订同时，李杰先需向海名园公司交付定金叁万元。五、李杰先须于2006年3月15日前向海名园公司交付人民币叁万元整。六、李杰先须于接到海名园公司通知之日起三日内与海名园公司换签关于�述房屋之《商品房买卖合同》。九、海名园公司承诺本协议项下房屋交付日期为2006年12月31日之前，正式交付日期以双方签订的《商品房买卖合同》中所确定的交付日期为准。十三、双方在同意换签关于上述房屋的《商品房买卖合同》前，本《认购协议》视为有效合同。在甲乙双方签订的《商品房买卖合同》生效时，本协议确定的内容全部失效，并终止本协议的履行。”
协议签订后，李杰先于2006年1月15日向海名园公司支付房款30600元，于2006年6月3日向海名园公司支付房款30000元。
因海名园公司长期未组织对涉案房屋进行竣工验收，2015年12月24日，莱西市城乡建设局作出《关于山水景园二期有关情况的说明》，载明：“一、莱西市山水景园二期工程符合规划，已通过规划验收；二、该工程已由青岛莱西城市建设投资有限公司委托青岛建工检测鉴定有限公司进行结构鉴定。鉴定结论如下：工程施工质量符合设计和《混凝土结构工程质量验收规范》GB50204-2002(2011)版、《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50204-2001的要求”,截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋已经具备了交付条件。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容包括：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确�方式及总价款，付款方式、付款时间；交付使用条件及日期。本案中，李杰先与海名园公司签订的商品房认购书，双方已就当事人的名称、姓名和住所，商品房基本情况，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间及房屋交付时间予以约定。并且海名园已经按照约定收受了李杰先定金及后续部分购房款，该协议应认定为合法有效地商品房买卖合同。现涉案房屋已实际竣工验收合格，具备了交付的条件。李杰先要求海名园公司交付房屋有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：青岛海名园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李�先交付位于莱西市青岛路西、广州路东《山水景园二期》x#楼x单元x户房屋（原房号：x号楼x单元x户）。诉讼费1509元，由青岛海名园房地产开发有限公司负担。
经审理查明，二审期间，被上诉人李杰先将剩余房款74649元向本院提存。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，被上诉人李杰先与上诉人海名园公司订立的涉案房屋认购协议，是双方真实意思表示，不违背我国法律强制性规定。该认购协议就当事人的名称、姓名和住所，商品房基本情况，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间及房屋交付时间进行约定，具备商品房买卖合同的基本要件。被上诉人李杰先向上诉人海名园公司缴纳了部分购房款，是积极履行上述协议的行为。上诉人人海名园公司作为房地产开发企业，其�张已通知被上诉人进行换签《商品房买卖合同》，上诉人海名园公司对此应负相应的举证责任。现有的证据不能证实上诉人海名园公司已尽通知义务，其也没有提供涉案房屋被另案查封相关法律文书，其所称“导致双方未签订商品房买卖正式合同的责任在被上诉人李杰先；涉案房屋被另案查封，无法交付该房屋并办理房地产权登记手续”之理由，证据不足，本院不予采信。鉴于认购协议与换签《商品房买卖合同》约定的主要事项一致，涉案房屋已竣工验收合格，被上诉人李杰先在上诉人海名园公司拒收剩余款项情况下将之向法院提存，故，原审认定涉案房屋具备交付条件并无不当。被上诉人李杰先履行了双方约定的交款义务，其要求上诉人海名园公司交付涉案房屋，符合有关法律规定，本院予以支持。
�上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1509元，由上诉人青岛海名园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一八年八月二十日
书记员 韩明玉