江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第808号
上诉人（原审被告）朱江。
委托代理人丁月英。
被上诉人（原审原告）朱敏兴（曾用名朱明兴）。
被上诉人朱玲。
被上诉人朱丽芬。
上诉人朱江与被上诉人朱敏兴、孙凤琪所有权确认、房屋买卖合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年3月17日作出（2013）钟民初字第1964号民事判决，上诉人朱江对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。2014年5月13日，孙凤琪死亡，本院依法追加朱玲、朱丽芬参加诉讼。本案现已审理终结。
原审情况：
朱敏兴、孙凤琪诉称，其二人系夫妻关系，孙凤琪与朱江为表姐弟关系。讼争房屋坐落于常州市永红乡白荡村委东巢村162号。因朱江生长在沈阳，从未来过常州，加上讼争房屋一直由其二人使用，历经几十年风雨，长年失修，早已破烂不堪。其二人出于亲情关系及使用需要，一直出资对房屋进行维修，使房屋不致于倒塌，朱江也从不过问此事。1986年至1988年间，其二人在讼争房屋地基上几次出资重建、翻建，逐渐形成了一间现在的两层楼房。1990年，在申领房屋产权证时，由于法律意识不强，加上当时如果登记在其二人名下，还要交纳超面积费用，因此仍将房屋登记在朱江名下。1993年，朱江由于其在沈阳的房子面临拆迁，急需18000元在当地购买新房，主动提出要将讼争房屋卖给其二人。经双方商议，参照当时房子的状况，双方商定作价6000元，朱江将房屋全部转让给了其二人，并表示永不反悔。为此，其二人支付了6000元。后朱江一直未与其二人联系，其二人也因朱江房屋拆迁找不到朱江，造成讼争房屋客观上无法办理产权过户登记手续。1994年，讼争房屋中的部分房屋眼看又要倒塌，其二人迫于无奈仍延用朱江名义自行出资对房屋进行翻建，前后几次建造及维修都由其二人承担建造事宜及费用。2012年底，其二人在沈阳市政府的帮助下，终于联系上朱江，要求朱江协助办理讼争房屋的过户手续，但遭到拒绝。讼争房屋虽登记在朱江名下，但该房屋一直由其二人长期居住使用，并出资维修和重新建造，且双方已通过买卖协议对房屋进行了实质性转让，转让款也早已付清，所有权应归其二人所有。现诉至法院，请求判令确认常州市钟楼区永红街道白荡村委东巢村162号房屋为其二人所有，朱江协助办理上述房屋的过户登记手续，并承担诉讼费用。
朱江辩称，讼争房产是其与姐姐朱晶、朱波依照《继承法》继承而来，且登记到其名下，属于姐弟三人的合法财产。朱敏兴、孙凤琪的诉请没有法律根据。1993年，双方签订的所谓《协议书》是无效买卖协议，因为朱敏兴、孙凤琪存在欺诈，且其他两位所有人没有签订任何买卖协议。朱敏兴、孙凤琪多年进行的翻建维修，实际上是进行的扩建，该行为是无因管理行为。其没有授权，建造行为发生在其的宅基地上，无论建造多少都只能登记在其名下。至于无因管理的费用，其愿意合理承担。
原审法院经审理查明，朱敏兴、孙凤琪系夫妻关系。孙凤琪与朱江为表姐弟关系。朱江父母朱云春（又名朱银春）、林素香（两人均已去世）共育有三个子女，分别为朱晶、朱波和朱江。朱敏兴、孙凤琪在江苏省常州市生活，朱江则生活于辽宁省沈阳市。
坐落于常州市永红乡白荡村委东巢村162号房屋（以下简称东巢村房屋）原为平房二间，属朱云春所有，但未办理过产权登记手续。
1986年10月，孙凤琪以朱江名义申领《民房建筑许可证》后，出资在原有房屋北面新建了一间二层房屋。
1990年9月，孙凤琪代为办理了东巢村房屋的产权登记手续，以朱晶、朱波放弃继承的方式，将房屋产权登记在朱江名下。产权证中包括三幢房屋：1、一间二层61.8m2（位于北面）；2、一间一层18m2（位于中间）；3、一间一层32.2m2（位于南面），合计111m2。
1992年12月，朱江写信给朱敏兴、孙凤琪，提及：……二姐夫、二姐，多少年来，你们给予了我们很多关照，特别对老家的房屋维修保护等更是精心倍至，并且还帮助我办了房屋产权，这些我都牢记在心上，非常感谢。现在改革浪潮波澜壮阔，城乡上下到处在开发，不知老家房屋是否被动迁了呢？如果没有动迁老家房屋现在的状况如何呢？希望二姐来信详细谈谈。
1993年3月，朱江又写信给朱敏兴、孙凤琪，提及：……我现在由于多方面原因，还没有结婚，现在家里已经动迁，需要二年后才能上楼，我只好搬到大姐家去住，由于回迁费需要壹万捌仟多元，因此自己感到非常着急，所以想把老家的房子卖掉，希望你能理解，由于工作较忙，没有机会去你们那里，加上往返路费等，所以我想请表姐来信谈一下：1、房产能卖多少钱，2、需要什么手续，如果表姐帮助办理是否可以。
1993年，朱江再次写信给孙凤琪，提及：……由于解（结）婚、搬新楼时需要很多的钱，所以我想要是凤琪姐能够多出一些钱，那我将万分的感激，至于说需要有个协议，我认为我们都是朱家人，我不会因为这一点点钱，而伤了彼此的感情。如果凤琪姐认为合适的话，请你把钱给我汇来，款到后，我会给你们出个证明的……。
1993年9月14日，朱江以邮寄方式送交给朱敏兴、孙凤琪《协议书》一份，内容为：“本人愿将常州市房产一处39平方米，转让给孙凤琪，转让费陆仟元整，不再反悔。注：此协议在朱江收到常州孙凤琪陆仟元汇款之日起生效”。
朱江在收到朱敏兴、孙凤琪汇款后，拍发电报：“款已收到谢谢”。
1994年12月，孙凤琪以朱江名义申领《村镇工程建设许可证》后，出资将东巢村房屋产权证中的2、3幢房屋翻扩建为二层。
1997年6月，孙凤琪以朱江名义申领了东巢村房屋的《国有土地使用证》。
2003年3月27日，孙凤琪写信给朱江，称：常州市要统一更换房屋产权证，要求朱江寄送身份证复印件。
2003年4月8日，孙凤琪又写信给朱江，内容为：因常州市统一对房屋产权证进行更换，颁发新的房屋产权证，而寄给你的这张产权证当时是以你的名字办理的，因此这次换证时还需要你的身份证复印件才能办理，望你能理解。
2012年11月19日，孙凤琪通过网络寻亲与朱江取得联系后，再次写信给朱江，要求协助办理东巢村房屋的过户登记手续。因朱江未配合办理，导致讼争。
原审庭审中，朱江陈述：在1993年9月14日的《协议书》中将房屋面积书写为39平方米，是根据朱敏兴、孙凤琪所说填写的，自己并没有看到过房产证。朱敏兴、孙凤琪则称：已如实告知朱江房屋的情况，朱江为何将面积写为39平方米自己也不清楚。朱江另提交了孙凤琪于2003年4月8日随信寄送的产权证复印件，该产权证复印件上只有两幢房屋：1、一间一层18m2；2、一间一层32.2m2。朱江认为：朱敏兴、孙凤琪隐瞒了房屋的实际面积，采用欺诈方法与其签订买卖协议，协议应属无效。朱敏兴、孙凤琪否认朱江提交的产权证复印件是其随信所寄。
原审审理中，原审法院向朱波、朱晶送达了通知，告知了相关诉讼情况，并明确：如果对东巢村房屋产权登记在朱江名下持有异议，可以主张自己的权利。朱波、朱晶在规定的期限内未主张权利，并回函表示：两人在办理房屋产权登记时没有作出过放弃继承的意思表示，房屋应属姐弟三人共有，为方便管理，同意由朱江作为房屋产权登记人。
原审法院经审理认为，双方当事人争议焦点在于：一、双方间达成的房屋买卖协议是否成立并生效；二、双方间房屋买卖协议的标的物是什么；三、东巢村房屋北面一间二层61.8m2房屋应当归谁所有。
关于焦点一，合同是当事人之间关于权利义务的合意，需经过要约与承诺的过程。朱江在1993年的信函中提出要将常州的房子卖掉，向朱敏兴、孙凤琪发出了要约，朱敏兴、孙凤琪对要约作出了承诺并汇付了购房款，双方间房屋买卖合同关系成立并生效。朱江辩称朱敏兴、孙凤琪未如实告知房屋的实际面积，存在欺诈，因此双方的买卖协议无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。我国《合同法》则规定：因重大误解订立的合同，或一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同是可以撤销的合同，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。根据以上法律及司法解释的规定，讼争房屋买卖合同效力应当适用《合同法》，而《合同法》规定欺诈是合同可撤销的事由，不是合同无效的事由，且撤销权应在一年内行使。根据朱江提交的产权证复印件，其在2003年4月8日就应当知道房屋面积与《协议书》不一致，但朱江未在一年内行使撤销权，其撤销权已经消灭，因此朱江的辩称不予采信。朱江还辩称东巢村房屋是其与朱晶、朱波三人的合法财产，朱晶、朱波没有与朱敏兴、孙凤琪达成过买卖协议。朱敏兴、孙凤琪与朱江交易时，朱江是房屋的产权登记人，且向朱晶、朱波发函后，朱晶、朱波并未主张房屋的权利，故对该辩称亦不予采信。
关于焦点二，朱江于1993年9月14日向朱敏兴、孙凤琪邮寄《协议书》，其中写明将“常州市房产一处39平方米，转让给孙凤琪”，朱敏兴、孙凤琪在收到该《协议书》后，没有提出异议，并将转让费6000元电汇给朱江，因此双方间转让的应当是东巢村房屋中39m2的部分。而根据房屋所有权证记载，朱江父母遗留的房屋面积为50.2m2（即产权证中的2、3幢房屋），鉴于39m2部分无法从整体房屋中分割，决定东巢村房屋2、3幢房屋产权属朱敏兴、孙凤琪所有，但朱敏兴、孙凤琪应对超出部分按市场价格对朱江予以补偿。
关于焦点三，东巢村房屋北面一间二层61.8m2房屋系朱敏兴、孙凤琪于1986年以朱江名义申领《民房建筑许可证》后出资建造，建成后由朱敏兴、孙凤琪占有、使用、收益已长达二十余年，虽然产权登记在朱江名下，但与朱江的联系已十分微弱。此外，双方已于1993年达成协议，朱江将东巢村部分房屋转让给朱敏兴、孙凤琪，考虑到上述房屋建造情况，亦为方便管理，该房屋归朱敏兴、孙凤琪所有为宜，可由朱敏兴、孙凤琪对朱江作适当补偿。
综上所述，双方于1993年达成的房屋转让协议依法成立并生效，但鉴于转让协议中转让面积为39m2、东巢村房屋北面部分系以朱江名义申请建造，朱敏兴、孙凤琪应对朱江给予适当经济补偿。另考虑到房屋系朱敏兴、孙凤琪修缮维护等因素，酌定由朱敏兴、孙凤琪支付朱江补偿款150000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第五十四条，第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、坐落于常州市钟楼区永红街道白荡村委东巢村162号房屋其中一间二层61.8m2房屋为朱敏兴、孙凤琪所有；二、朱江于本判决生效之日起十日内协助将常州市钟楼区永红街道白荡村委东巢村162号房屋其中一层一间18m2、一间一层32.2m2房屋产权过户至朱敏兴、孙凤琪名下；三、朱敏兴、孙凤琪于本判决生效之日起十日内支付朱江补偿款150000元；四、驳回朱敏兴、孙凤琪的其他诉讼请求。案件受理费6340元，由朱敏兴、孙凤琪负担6000元，朱江负担340元。
上诉人朱江不服原审判决，向本院提起上诉称，其父母在常州有一处祖上留下来的111.97㎡房产，一直委托孙凤琪照看。其父母去世后，该处房产由其姐弟三人继承。1993年，孙凤琪夫妻谎称该处房产仅为39㎡，欲以6000元购买，因其二位姐姐不同意，该合同未履行。且其转让时，未经过其二位姐姐的同意，是无效的。2013年8月，经查档，才发现该处房产实际为111.97㎡，才知道被欺诈，故没有超过主张撤销的1年期限。其二位姐姐已向原审法院主张了自己的权利，但原审法院却否认该事实，没有通知其二位姐姐参加诉讼。另外，孙凤琪还伪造了其二位姐姐的放弃权利书。要求撤销原审判决，驳回朱敏兴、孙凤琪的诉请。
被上诉人朱敏兴、朱玲、朱丽芬答辩称，1993年，朱江亲笔写了协议书，出售在常州的房产，并收取了6000元，朱江的二位姐姐并没有提出异议，房屋买卖合同成立且有效。房产39㎡是朱江提供的。朱江从未对常州的房产过问过，故不存在欺诈。朱江姐姐、姐夫的来信中已体现不愿继承常州的房产，同意办理产权过户的意思。
二审中，针对原审判决确认事实部分，朱江认为：原审法院认定“1986年10月，孙凤琪以朱江名义申领《民房建筑许可证》后，出资在原有房屋北面新建了一间二层房屋”是错误的，其1986年以前就继承取得了房屋；其二位姐姐放弃继承的手续是孙凤琪伪造的；1993年9月14日协议书中房产面积39㎡是孙凤琪告知的。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。
二审中，经查阅原审卷宗又查明，1986年10月7日，以朱江名义申领了民房建筑许可证，同意建造一间两层，长8m，宽3.5m，面积28㎡的房屋。1990年9月6日，孙凤琪作为代理人申请房屋所有权登记，明确房屋为解放前房屋二间一层，八十年代房屋一间二层，取得方式为继承和自建。1990年9月14日，以朱晶、朱波名义出具了放弃继承房屋权利书。1990年9月18日，以朱江名义申领了房屋产权证，登记：一间二层，面积61.8㎡；一间一层，面积18㎡；一间一层32.2㎡。1994年12月28日，以朱江名义申领了村镇工程建筑许可证，同意翻扩楼二层，建筑面积80.6㎡。1997年6月18日，以朱江名义申领了国有土地使用证，面积95.4㎡。
二审中，经查阅原审卷宗再查明，1990年8月27日，姜兆华致信孙凤琪，提及：……朱江同意二姐帮助办理房产登记，委托书他已填好，今去信寄给你们……关于房产权证和房租金问题，朱江在信中没有向我们表态，所以我们也不知道朱江内心是怎么想的。我们因为二十几年二姐全家辛辛苦苦维修保护着那栋房子，使它安然无恙，也就是说没有二姐的精心维护，房子我们想也早已倒塌，所以我们感谢二姐全家对房子的爱护，对每年的租金也理属二姐所得，在这一点是毫无疑问的。我们想即使讲了明年房租金，朱江也不会要的。至于产权证要否，取决于朱江本人，我们做姐夫、姐姐无法下断言……。
二审又查明，朱江的母亲先于其父亲死亡。朱江父亲的户口于1985年12月6日因死亡被注销。
本院认为，朱晶、朱波与朱江一样，确也享有继承权，但朱晶、朱波在原审中不仅未主张权利，还明确表示“两人在办理房屋产权登记时没有作出过放弃继承的意思表示，房屋应属姐弟三人共有，为方便管理，同意由朱江作为房屋产权登记人”。因此，朱江作为所继承房屋的产权登记人，当然有权对外进行出售、诉讼。至于朱晶、朱波的合法权益，应该通过共有人间的内部分配加以保障。
朱江于1993年将所继承的房屋以6000元的价格出售给了孙凤琪夫妻，此系朱江真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。当然，朱江出具的协议书中明确房屋面积为39m2，而在孙凤琪夫妻新建前的原房产面积为50.2m2，二者间确存在一定的误差。但原审法院综合目前的市场价格、面积差、孙凤琪夫妻以朱江名义申请建房等因素，酌情确定孙凤琪夫妻给予朱江15万的补偿，已予以必要衡平，并无不妥。
另外，孙凤琪夫妻虽是以朱江名义申请的建房和翻建审批手续，但确系孙凤琪夫妻实际进行的投入，由此产生的相应权益也理应由孙凤琪夫妻享有。
需要说明的是，孙凤琪在二审中诉讼中死亡，其相应的权利义务应由其第一顺序继承人朱敏兴、朱玲、朱丽芬承继。
综上，朱江的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6340元，由朱江负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 罗希夷
审判员 张 斌
二〇一四年十一月二十七日
书记员 许 星