长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长高开民初字第565号
原告：张旭明，女，1966年9月29日生，汉族，住所地：长春高新技术产业开发区。
委托代理人：李雪，吉林金律达律师事务所律师。
被告：长春隆基房地产开发有限公司，住所：长春高新技术产业开发区硅谷大街4000号1楼111A室。
法定代表人：汤济泽，总经理。
委托代理人：朱兰，该公司法务。
委托代理人：杨艳，该公司法务。
原告张旭明与被告长春隆基房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告张旭明及其委托代理人李雪、被告长春隆基房地产开发有限公司的委托代理人杨艳、朱兰到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告张旭明诉称，2010年10月23日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，约定原告取得恒大绿洲一期2栋3单元x室房屋，被告应于2012年10月31日前向原告交付已验收合格的房屋，若逾期交房被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，2013年1月24日，被告通知原告办理入住手续，但因房屋存在质量问题严重影响正常使用，原告一直要求被告对房屋进行维修，直至同年11月1日原告才勉强入住，然而时至今日，房屋仍存在多处质量问题未予解决，对原告生活造成严重影响，故原告未在交房确认单上签字。现原告向本院提起诉讼，要求1.判令被告赔偿原告因房屋质量缺陷造成的损失87084元；2.被告赔偿原告延期交房违约金17693.64元；3.判令被告赔偿因延期交房原告已付的取暖费及物业费2750.79元4.验房费、诉讼费用被告承担。
被告长春隆基房地产开发有限公司辩称，被告不应承担2013年1月24日至2013年10月31日期间的逾期违约金，2.被告交付的房屋不存在严重影响正常居住使用的质量问题，原告拒绝收楼的后果应由原告自行承担，被告不应向原告支付各项赔偿。3.即使被告交付的房屋存在质量瑕疵，双方已经就商品房的装饰设备等不符合双方约定标准的违约责任承担方式，进行了明确约定，原告要求逾期交楼违约金标准计算维修期间的损失无依据，4.被告无义务返还原告已经缴纳的�业费、采暖费上述费用均未支付给被告，综上，原告在没有合同约定也没有法律规定的情况下拒绝接受被告交付的房屋，因此导致逾期交楼期限的扩大部分应自行承担法律责任，被告已经承担逾期交房的责任，不在给予违约金及赔偿。
根据原告的起诉及被告的答辩，本庭归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求是否有事实及法律依据。
原告张旭明为支持自己的主张向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告主体适格。
证据二、被告工商登记简表，证明被告主体适格。
证据三、商品房买卖合同，证明原告取得恒大绿洲一期x室精装房，证明被告应于2012年10月31日前交付房屋，逾期按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。
证据四、验房报告、照片、视频、证明被告所交付房屋存在多处质量问题，在原告要求下，被告多次对房屋进行维修，但至今未彻底解决
证据五、龙脊地产也物业答复，证明原告一直在积极主张自己的权利，但被告一直在敷衍拖延
证据六、采暖费、物业费收据、证明被告延期交付房屋原告所支付的取暖费、物业费应予以赔偿
证据七、验房发票，证明房屋质量有问题所产生的费用
被告长春隆基房地产开发有限公司对以上证据的质证意见为对于证据以、二、三的真实性及证明的问题均无异议。对证据四中的照片以及视频真实性有异议，不能证明拍摄时间及地点，且照相机中的时间是可以修改的，因此不能证明是被告交付的房屋中存在质量问题，照片和视频中均未出现被噶工作人员，更加无法证明被告多次维修至今未解决的问题，对验房报告的真实性无异议，对证明的问题有异议，房屋质量问题的确定尤其是涉及到主体结构的问题，根据合同补充协议第十三条第三项的约定以及相关法律规定应通过原被告双方认可的具有工程质量检测资质的专门机构鉴定，原告单方委托的长春澳益达验房咨询机构，其营业执照上的经营范围明确了“咨询”的性质，本身并不具备工程质量检测资质，出具的咨询报告内容及效力，被告不予认可。
对证据五中地产的答复的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告在2013年1月25日即委托验房咨询公司进行验房咨询，并于2013年1月28日出具咨询报告，但原告的该份申请出具时间为2013年4月19日，无论验房报告内容及效力如何原告均应对咨询报告中所列项目及时与被告维修部门进行沟通、报修、但原告的申请距离被告交房及原告验房已经过去两个多月，无法证明原告一直积极主张权利，申请中被告工作人员的意见为费用争议待房屋维修完成后另行协商处理，首先该申请的内容为：恢复局部等电位连接的申请，局部等电位连接并非国家强制性条款，也就是说如被告未对此进行维修，也并不违反国家规范的强制性要求，故非房屋质量问题，而我司同意维修，恰恰是本着对业主负责的态度，但并不能以此作为原告房屋存在质量问题的理由，对物业答复的真实性及证明问题均有异议，被告不认识签字的人，物业公司和被告为两家独立的企业法人单位，该物业人员为何人被告不知晓，即使该份答复为真实的，也只能证明原告向物业公司提出过相关要求，被告不了解也不清楚物业答复的意义，物业如何答复与被告无关。对证据六的真实�无异议，对证明的问题有异议，该票据只能证明原告交付了物业费和采暖费，原告所交付的物业费、采暖费已经交付给物业公司，非被告收取，且原告已经享受了物业及供暖服务，被告没有义务返还原告的采暖费和物业费。对证据七的真实性无异议，但对证明的问题有异议，该证据只能证明原告支付该笔费用，被告无义务支出该笔费用。
被告长春隆基房地产开发有限公司为支持自己的抗辩意见向本院提交以下证据：
商品房买卖合同，证明合同内容补充协议第十一条第一款、第二款、买受人在交楼日对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做、并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备保准不符合双方约定的标准为�拒绝接收该商品房。
张旭明对上述证据的质证意见为对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，补充协议为格式合同，原告当时购房对补充协议未仔细查看，被告也没有对免责条款进行明确说明与提醒，应属无效，商品房买卖合同为国家建设部与国家工商总局、建设厅同意制定，而补充协议为被告单方拟定，且与商品房买卖合同条款多处违背，加重了原告的责任与义务，双方解决问题的方式应以商品房买卖合同为准。
经审理查明，2010年10月23日，张旭明作为买受人与长春隆基房地产开发有限公司作为出卖人签订编号为0000000000479754号的《商品房买卖合同》，约定：张旭明购买长春隆基房地产开发有限公司开发的长春恒大绿洲（一期）2幢3单元x号房。建筑面积98.32平方米，房屋总价款629667元。出卖人应于2012年10月31日前交付买受人使用。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。后双方签订《补充协议》其中（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容），未明了处已得到出卖人合理解释）第十一条：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做、并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。2013年1月24日，长春隆基房地产开发有限公司通知张旭明交房，并支付2013年1月23日前逾期交付违约金。张旭明后申请长春澳译达验房咨询有限公司对其购买的上述房屋进行验房，长春澳�达验房咨询有限公司2013年1月28日出具《验房报告》，内容为：门安装质量、窗安装质量、地面面层质量、墙面面层质量、顶棚面层质量、室内几何尺寸偏差等不符合国家现行法律、法规、规章及有关标准、建议相关部门对存在的问题进行整改。并支付验房费1000元。长春隆基房地产开发有限公司对上述《验房报告》不予认可，张旭明向本院对其房屋内卫生间是否做等电位连接等申请鉴定，本院委托相关部门出具鉴定结论：长春市避雷消防设施检测中心出具于2016年5月27日出具《等电位连接检测报告》，内容为：淋浴喷头外漏部分、水龙头外漏部分、淋浴喷头支架外露部分、窗框外露部分、淋浴屏外露部分、淋浴喷头阀门（开关）外漏部分、水龙头阀门（开关）外漏部分未连接。吉林建大建筑工程检测有限责任公司2016年10月13日出具《司法鉴定意见书》，内容为：房屋�内几何尺寸中部分长度、宽度不符合规范偏差8mm的要求。房屋墙面平整度有两处不符合规范3mm要求。房屋垂直度部分不符合3mm及2.5mm要求。房屋阴阳角部分不符合3mm的要求。洗衣间地面找坡不够，有积水现象，达不到“无积水”现象的要求。房屋内墙面砖部分不符合规范要求。房屋强弱电插座间距：部分达不到水平间距不小于50cm的要求。房屋门窗安装部分不符合要求。中元国际（长春）高新建筑设计院有限公司出具《修复方案》，吉林瑞德工程项目管理有限公司于2014年5月2日出具《工程造价鉴定意见书》，内容为恒大绿洲一期2栋3单元x室房屋质量问题恢复达标状态所需费用，工程造价70654元。
另查明，2013年4月19日，张旭明向长春市隆基房地产开发有限公司出具《关于恢复局部等电位联结的申请》，内容为：2013年1月25日，业主在验收长春恒大绿洲2幢3单元x室时未见局部等电位联结，而局部等电位联结作为一项最基本的、最有效的安全保护措施早已作为一项国家级强制性条文，要求在住宅设计施工中加以贯彻实施，为保障住宅使用人的人身安全，隐患用电时可能发生的漏电危险，业主再次郑重申请开发商尽快恢复长春恒大绿洲2幢3单元x室未按国家规定漏做的局部等电位联结，尽早将合格的住宅产品交付业主。按合同规定，贵司应于2012年10月30日前将合规的住宅产品交付业主，对于因住宅质量问题延期无法交付房屋而带给业主的损失，业主一并提请赔偿。对于上述久拖未决的问题望贵司能予以尽早解决，否则业主将会采取进一步的申述维权措施。长春市隆基房地产开发有限公司工作人员回复为“同意业主要求，由此产生的费用争议待房屋维修完成后，另行协商办理。
本院认为，�旭明作与长春隆基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。张旭明作为买受人已经履行支付购房款义务，长春隆基房地产开发有限公司亦应按照该合同约定及时交付质量合格房屋。
一、关于张旭明所主张的长春隆基房地产开发有限公司赔偿其因房屋质量缺陷造成的损失87084元的问题。因张旭明所委托本院作出的鉴定结论显示“恒大绿洲一期2栋3单元x室房屋质量问题恢复达标状态所需费用，工程造价70654元。”
长春隆基房地产开发有限公司虽有异议，但未向本院提交证据证实其主张，因此，本院对张旭明此项诉讼请求支持数额为70654元。
二、关于张旭明所主张的延期交房违�金17693.64元的问题。长春隆基房地产开发有限公司抗辩认为根据双方签订的《补充协议》第十一条：买受人不得以出卖人交付使用的商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。本院认为，《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，但对张旭明签字部分（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容），未明了处已得到出卖人合理解释）已经进行加黑，此格式条款中亦未排除张旭明主要权利，因此该条款应属于有效条款，张旭明应严格按照上述条款接收房屋，因此其主张的逾期交房违约金本院不予支持；
三、关于张旭明所主张的长春隆基房地产开发有限公司赔偿因延期交房而已经支付的取暖费及物业费2750.79元的问题。根据上述《补充协议》，�旭明应按时接收房屋，接收房屋后必然会产生上述费用，因此，其主张的采暖费及物业费一项本院不予支持；
四、关于张旭明所主张的验房费及鉴定费的问题，因，长春澳译达验房咨询有限公司出具的《验房报告》结论被法院委托鉴定机构出具的文书所支持，长春隆基房地产开发有限公司主张长春澳译达验房咨询有限公司不具有相应资质，但上述机构的经营范围明确写明：房屋建筑工程质量技术咨询，室内环保检测与治理技术咨询；装修、装饰设计及技术咨询；房屋中介服务；因此出具上述《验房报告》符合相关规定，故张旭明所主张的验房费用1000元本院予以支持，关于鉴定费28000元因系张旭明主张权利产生的合理损失，且结论中长春隆基房地产开发有限公司所销售的房屋存在原告所主张的问题，因此，本院对张旭明所主张的鉴定费28000元予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条（四）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告张旭明因房屋存在质量问题恢复达标状态所需费用70654元；
二、被告长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告张旭明验房费1000元、鉴定费28000元，共计29000元；
三、驳回原告张旭明的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理2451元由被告长春隆基房地产开发有限公司负担1789元，原告张旭明负担662元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 郭鹏飞
代理审判员 唐虹梅
代理审判员 杨 鹤
二〇一七年五月十二日
书 记 员 迟春卉