广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2841号
原告（反诉被告）：严明，男，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：张艳娜、许艾玲，均系广东任允律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阮慧平，女，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告（反诉原告）：郑嘉乾，男，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告（反诉原告）：郑嘉怡，女，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告（反诉原告）：郑顺坤，男，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告（反诉原告）：麦慧贞，女，汉族，住广东省中山市石岐区。
上列五被告共同委托代理人：莫国栋、全少凤，分别、律师助理。
原告（反诉被告）严明诉被告（反诉原告）阮慧平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判。诉讼中，本院依法追加郑嘉乾、郑嘉怡、郑顺坤、麦慧贞作为本案共同被告参加诉讼。同时，被告阮慧平、郑嘉乾、郑嘉怡、郑顺坤、麦慧贞提出反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告严明及其委托代理人张艳娜，五被告共同委托代理人莫国栋、全少凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严明诉称：2011年元月，原告与被告阮慧平的丈夫郑志海（现已故）达成口头购房协议，由原告以6900元／平方米价格购买郑志海已预订的位于中山市东区起湾道沙岗墟南侧“永怡商城”B区二层xx号商铺，建筑面积为104.52平方米，套内建筑面积为72.51平方米，购房总款为721188元，首期款200876元，该款项原告直接汇入郑志海指定的银行账户内，郑志海承诺三个月内为原告办妥房产证。2011年2月16日，原告依约向郑志海支付了首期款，但被告阮慧平并没有在承诺期内向原告交付房产证，原告催促，被告阮慧平以各种理由拖延。直至2013年元月，被告阮慧平告知原告说可以出证了，要求原告立即付清余款并与永怡房地产公司签订买卖合同。经与被告阮慧平协商，双方于2013年1月9日签订了一份就永怡商城二层B区201之一、二卡铺协议书，约定2013年1月10日原告应与广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）签订买卖合同，同时向被告支付470312元，剩余50000元待拿到房产证后再付清，被告阮慧平并称办好备案登记时就可以立即出具房产证。可是，原告在向被告阮慧平支付了购房款并应被告阮慧平要求与开发商签订了买卖合同、办妥了登记备案表后，被告阮慧平又是一直杳无音讯，原告催促被告阮慧平，但被告阮慧平不予理睬，无奈之下，原告要求退款，被告阮慧平不同意。2015年5月13日，被告阮慧平找到原告称商铺要办理分证，要求原告注销登记备案表并重新与开发商签订买卖合同。可是，当原告拿到被告阮慧平交付的与开发商签署的两份买卖合同内容时，发现其中一份的套内建筑面积为25.75平方米，另一份套内建筑面积为35.91平方米，相比之前双方约定的商铺套内面积少了10.85平方米。为核实商铺面积是否有减少，原告亲自到商铺进行实地测量，发现面积确实比之前约定的减少了十多个平方米，原告要求被告阮慧平按商铺的实际面积核算购房款时，遭到被告阮慧平的拒绝。综上，被告阮慧平屡次违约，不但多次逾期为原告办理房产证，且单方改变交易内容，将减少了10.85平方米实用面积的商铺交付给原告，其行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方的商品房买卖协议；2.被告阮慧平立即返还原告购房款671188元及利息（利息计算方法：以671188元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年2月16日起计至实际返还之日止）；3.被告阮慧平承担本案诉讼费用。
庭审中，经询问，原告严明明确，其第一项诉讼请求解除原、被告双方的商品房买卖协议指向的是原告严明与被告阮慧平丈夫即郑志海于2013年1月9日所签订的协议。
原告严明明确其坚持解除协议，理由是：1.被告阮慧平长期违约，拖延办理产权证书；2.在被告阮慧平要求原告签署买卖合同之时发现双方交易的商铺套内建筑面积较双方买卖时约定的建筑面积少了10.85平方米。按照法律规定，商品房买卖误差应在3%以内，但被告阮慧平向原告交付的商铺面积误差在16%，远远超过原告的接受范围，也违反法律规定。
原告严明对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告身份证复印件；2.协议书；3.收据3份、银行转账凭证1份、结算申请书；4.商品房销售登记备案表及买卖合同2份；5.2013年1月10日认购书及商品房买卖合同。
被告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞辩称：1.原告起诉的事实与理由完全系颠倒是非，与其真实交易及履行之事实不符。原告实际购买及接收的就是永怡商城B区二层xx号商铺已经分拆成之一、之二商铺，其是按该两间商铺的现状进行购买及收楼，其对于该两商铺的面积等相关情况完全清楚了解，根本不存在现在才知道该两商铺的实际面积减少之事实。2.办理商品房销售登记备案的商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx），只是为了防止开发商一铺二卖，以该形式保障原告的权益，该合同根本不是双方当事人真实交易及履行的合同。原告在2011年实际是按已经分拆成之一、之二两间商铺的现状进行购买及实际接收该201商铺的。虽然该商铺现状已经实际分拆，但是在国土部门的档案变更手续办理尚需时间，因此分拆后的商铺在国土局备案材料中显示的仍然是一间商铺，所以原告当时并未能正式签订已经分拆后的商品房买卖合同。在原告的多次要求下，2013年1月23日原告才先行与永怡公司签订商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx），这完全是由于原告觉得在实际购买之一、之二商铺后没有任何保障才采取的一种补救措施，目的在于给原告一个准物权的保障，防止被告阮慧平一铺两卖。事实上，在原告与永怡公司签订商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）之前已经实际接收了之一、之二两间商铺，对于该两间商铺的现状一清二楚。所以在原告与永怡公司签订商品房买卖合同之前的2013年1月9日原告与郑志海就事先签订就永怡商城二层B区201之一、二卡商铺协议书明确约定：“如接到分契通知书买方必须于柒日内协助办理买卖合同终止手续，便于办理分契事宜”，由此充分说明，原告在与永怡公司签订商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）时就完全清楚该合同是随时要终止的，不是原告与被告阮慧平的真实交易。再者，原告在签订商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）时就已经明知该合同的标的物即没有拆分的xx号商铺不存在。一份标的物自始不存在的合同是无效合同，根本上不可能得到履行，事实上履行不能，也不受法律保护。而且，在2014年永怡公司即将办理201商铺的规划变更手续时还专门向原告发出公告明确，由于201商铺原规划面积较大，在原告要求下永怡公司协助将201商铺分拆成之一、之二两商铺，原告在该公告中签字确认。从另外一个角度也充分说明，商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）并非双方真实要履行的合同，终止该合同重新签订分拆后的合同才是原告的真实意思表示。3.实际上，各被告恪守合同义务，积极推进办理房地产权证事宜，不存在任何违约行为。在原告同意终止商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）后，各被告积极督促永怡公司办理规划变更手续，以求原告能尽快办理之一、之二商铺的物权手续，永怡公司也积极与规划、国土部门联系办理相关商铺分拆后的备案手续。在2015年5月13日原告与被告阮慧平还专门签订承诺书约定，被告阮慧平需在签订承诺书120天内办妥商铺的产权证书，而原告需协助办理分证，终止与永怡公司的商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx），注销商品房销售登记备案表，重新与永怡公司签订商品房买卖合同。然而，但被告阮慧平在上述120天内办理好相关分拆备案手续后，通知原告来永怡公司签订之一、之二两商铺的商品房买卖合同之时，原告却诸多理由搪塞。被告阮慧平唯有委托律师发函，催告原告继续履行合同，协助办理房地产权证手续并支付购房余款50000元。各被告并未出现违约行为，而相反是原告违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞反诉称：2011年元月反诉被告与反诉原告阮慧平已故丈夫郑志海达成口头购房协议，由反诉被告购买永怡商城B区二层201之一、之二商铺，约定购房款为721188元。反诉原告于2011年3月2日将两间商铺交付反诉被告，此后该商铺一直由反诉被告使用、出租。现反诉被告已支付购房款人民币671188元，剩余50000元未支付。2015年5月1日反诉原告阮慧平与反诉被告签订承诺书约定，反诉原告阮慧平需在签订承诺书120天内办妥商铺的产权证，而反诉被告须尽快协助办理分证义务，终止与永怡公司的商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx），注销商品房销售登记备案表，重新与永怡公司签订商品房买卖合同。然而，当反诉原告阮慧平在上述120天内办理好相关分拆备案手续后，通知反诉被告来永怡公司签订之一、之二两商铺的商品房买卖合同之时，反诉被告却诸多理由搪塞，反诉原告阮慧平唯有委托律师发函，催告反诉被告继续履行合同，协助办理房地产权证手续并支付购房余款50000元。双方订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。在反诉被告已经实际使用商铺四年多的情况下，反诉被告现因商铺的投资价值未如预期而拒绝支付购房余款，不配合反诉原告办理房地产权证，甚至要求解除合同，其行为构成根本违约。为维护自身合法权益，反诉原告提起反诉，请求判令：1.反诉被告继续履行购买永怡商城B区二层xx之一、之二商铺的买卖合同；2.反诉被告向反诉原告支付购房余款50000元及利息（从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞对其本诉部分的辩解及反诉部分的事实理由、诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.永怡商城认购书；2.入伙手续；3.永怡商城业主收楼满意书；4.承诺书；5.直接划款授权书；6.永怡商城业主委托书；7.收据、电费抄表记录；8.协议书；9.永怡公司2014年8月28日公告；10.承诺书；11.律师函及快递单。
反诉被告严明辩称：反诉被告不同意继续履行合同，双方交易的内容已经变更，反诉原告无权向反诉被告主张余款。其他意见同本诉部分意见。
反诉被告严明就反诉事实以及反诉请求在举证期限内向本院提交的证据与本诉部分证据一致。
经审理查明：2011年2月28日，原告严明与永怡公司签订永怡商城认购书，约定由原告认购永怡公司开发建设的中山市东区起湾道沙岗墟南侧永怡商城B区二层201（之一）商铺，该商铺建筑面积为43.64平方米，套内建筑面积为25.75平方米，公摊面积为17.89平方米，暂定交楼日期为2011年2月28日。认购楼款为244384元，定金50000元须于签署本认购书之同时或之前付清；首期楼款244384元须于2011年3月25日前付清。该认购书还约定了其他事项，并由原告签名，永怡公司签字确认。2011年3月2日，原告办理收楼手续，收楼完毕。
在此后之后，原告有对涉讼商铺进行出租，由于开初之时，涉讼商铺是由郑志海出租的，原告与承租人不认识，所以就由被告阮慧平代原告收租后再转交原告。后双方因为办理产权证书的问题曾进行过协商，但并未办理产权证书。2013年1月9日，原告（买方）与郑志海签订一书面协议，载明：“就永怡商城二层B区201之一、二卡铺协议如下：1.定于2013年1月10日早上签订商品房买卖合同并付款肆拾柒万零叁佰壹拾贰元；2.余款伍万元定于取得房地证办证回执后付清再取证；3.卖方要提供收款全额收据给买方，待正式发款开出就兑换退回收据；4.买方要协助发展商办理分契手续，若有分契费用由卖方负责。如接到分契通知买方必须于柒日内协助办理买卖合同终止手续，便于办理分契事宜”，该协议由原告严明以及郑志海签字确认。
2013年1月10日，原告与永怡公司签订另一永怡商城认购书以及中山市商品房买卖合同，该认购书约定原告向永怡公司认购中山市东区起湾道沙岗墟南侧永怡商城B区二层xx号商铺，建筑面积104.52平方米，套内建筑面积为72.51平方米，公摊面积为32.01平方米，认购楼款为585312元，须于2013年1月10日前付清。同日，原告与永怡公司签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx），约定原告购买的中山市东区永怡商城2层B区xx号商铺（现售权属座落：东区起湾道38号永怡商城2层B区xx卡）建筑面积为104.52平方米，套内建筑面积72.51平方米，分摊建筑面积32.01平方米。2013年1月23日，涉讼商铺办理了销售登记备案［土地证号：国（2005）21xx**］。
至此，原告向郑志海支付合共671188元购房款，未付余款50000元，对于已付款的情况，各方均无异议。后涉讼商铺需要分证，郑志海与原告协商分证以及分证费用的承担问题。2014年8月28日，永怡公司向中山市东区起湾道38号永怡商城二层商铺全体业主发出公告，载明由于当时办理权属证二层商铺B区201、203、205、207卡，C区201、202、203、204、206、208、210、211、212、213、214、215、216、217卡房产面积过大，应部分业主要求，将上述商铺分拆重新办理确权手续。涉讼商铺分拆成永怡商城2层2区xx卡之一、之二。原告严明在该公告上签字。2015年1月9日，中山市城乡规划局发布永怡商城规划设计方案的公示，对永怡商城变更规划设计方案进行公示，其中2区201之一显示套内面积25.75平方米、共有分摊面积17.84平方米，产权面积43.59平方米；2区201之二显示套内面积35.91平方米、共有分摊面积25.02平方米，产权面积60.93平方米。2015年5月13日，原告与被告阮慧平签订承诺书，约定：“就解决永怡商城Bxx卡商铺办理分契手续，应发展商要求终止于2013年1月10日签订的1300xxxx商品房买卖合同，另重新签订分契的商品房买卖合同。若未能在此承诺书生效120天内办妥该商铺的契约（产权证）的话，本人承诺退回严明已支付的购房款（全额）。严明必须同时办理中止与永怡公司的买卖合同及注销房产备案表，将产权转回阮慧平。如要经法律途径解决才能转回产权给阮慧平的，严明必须有义务和协助、起诉和解决永怡发展商将产权转回阮慧平”。后被告阮慧平向原告出示两份中山市商品房买卖合同（草稿合同），载明xx卡之一的建筑面积是43.59平方米，套内建筑面积是25.75平方米，分摊建筑面积是17.84平方米；xx卡之二的建筑面积是60.93平方米，套内建筑面积是35.91平方米，分摊建筑面积是25.02平方米。原告认为，此时原告发现两卡商铺的套内建筑面积为61.66平方米，比约定的减少了10.85平方米，故诉至本院，要求解除买卖合同以及退还款项。反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞要求反诉被告严明继续履行合同并支付余款50000元，故提起反诉。
另查：郑志海于2014年6月13日死亡，其继承人情况为妻子阮慧平、父亲郑顺坤、母亲麦慧贞、儿子郑嘉乾、女儿郑嘉怡，五被告并明确郑志海没有其他继承人，对于本案所涉及的权利义务，五被告均愿意承受。
又查：庭审中，原告明确，涉讼商铺的面貌是，两旁是商铺，中间修建一通道。原告在购买涉讼商铺时，通道已经建成，原告是知晓商铺的面貌的。原告以为整个商铺面积的套内面积是72多平方米，郑志海在与原告签订协议时没有告知原告通道面积10.85平方米是计算到原告的分摊面积之中的。原告在购买涉讼商铺之后，因商城的报建手续还没有办好，所以五被告至今还未能为原告办理产权证书。原告从收到商铺至今都是按照一个商铺出租的。由于涉讼商铺并没有产权证书，导致即使对外出租经营，承租人都无法办理营业执照等，无法按照正规合法的商铺进行使用收益。
再查：原、被告均确认原告与永怡公司于2013年1月10日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1300xxxx）已被注销。五被告明确涉讼商铺不存在办证障碍，其他商铺已经办证完毕。原告自2011年3月已实际占有使用涉讼商铺，但其认为无法按照正常的市场价格出租。
另，诉讼中，因各方有调解意愿，故申请庭外和解两个月，本院予以准许，但调解期限届满，各方无法达成和解。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。因郑志海已死亡，五被告提供证明证实郑志海的继承人是阮慧平、郑嘉乾、郑嘉怡、郑顺坤、麦慧贞，且五被告明确愿意承受本案涉及的权利义务，故本院将阮慧平、郑嘉乾、郑嘉怡、郑顺坤、麦慧贞列为被告并无不妥。
庭审中，原告明确，其请求解除原、被告之间签订的协议指向的是原告严明与郑志海于2013年1月9日所签订的协议。该协议是原告与郑志海双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
针对本诉部分。根据庭审查明，第一，原告明确本案中主张解除协议指向的是原告与郑志海于2013年1月9日所签订的协议，该协议中并未载明涉讼商铺的建筑面积以及套内面积。第二，在购买涉讼商铺之时，原告已实地查看商铺，并知悉涉讼商铺分左右两边，中间有一公共通道经过，原告并未对郑志海提出异议。第三，原告早于2011年3月已实际接收涉讼商铺，并已使用收益至今。另外，原告主张解除合同的另一事实是被告阮慧平长期违约，拖延办理产权证书，但本案中，因涉及原告需要与涉讼商铺的开发商永怡公司签订正式的商品房买卖合同继续办理产权证书，根据查明的事实，被告阮慧平有对签订商品房买卖合同以及办理产权证书事宜进行过沟通，并未签订正式合同以及办理产权证书责任并不在于被告阮慧平，还涉及其他因素，例如永怡商城需要变更规划。因此，原告要求解除协议并要求各被告退回购房款缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。
关于反诉部分。基于前述，根据郑志海、反诉原告阮慧平与反诉被告签订的协议、承诺书表明，双方的房屋买卖合同关系一直在履行之中，故对于各反诉原告请求的要求继续履行涉讼商铺的买卖合同，本院予以支持。但是，针对余款50000元的诉讼请求，根据双方的协议约定，支付50000元余款的条件并未成就，故对于各反诉原告该项反诉请求，本院不予支持。
综上，原告诉求缺乏理据，本院不予支持；反诉原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告严明的诉讼请求；
二、反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞与反诉被告严明继续履行对于座落于中山市东区永怡商城2层B区xx号商铺（现售权属座落：中山市东区起湾道38号永怡商城2层2区xx卡之一）、中山市东区起湾道38号永怡商城2层2区xx卡之二的商品房买卖合同；
三、驳回反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞的其他反诉请求。
本诉案件受理费10546元，减半收取为5273元（原告严明已预交），由原告严明负担。反诉案件受理费525元（反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞已预交），由反诉被告严明负担（反诉被告严明于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告阮慧平、郑嘉怡、郑嘉乾、郑顺坤、麦慧贞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁丹妮
二〇一五年十二月二十八日
书记员 梁 琳
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