福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初37号原告：中国银行股份有限公司三明分行,住所地福建省三明市梅列区东新四路中银大厦。负责人：黄学松，该行行长。委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪翊君，福建闽中律师事务所实习律师。被告：陈新发，男，1967年9月20日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。被告：三明福泰隆兴房地产有限公司，住所地福建省三明市梅列区沪明新村197幢二层，通讯地址福建省三明市梅列区乾龙新村美地大道营销中心。法定代表人：庞俊成，总经理。委托诉讼代理人：张运贤，该公司工作人员。原告中国银行股份有限公司三明分行（以下简称中国银行三明分行）与被告陈新发、三明福泰隆兴房地产有限公司（以下简称福泰隆兴公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理（期间原、被告三方申请庭外和解）。原告中国银行三明分行的委托诉讼代理人曾若人、洪翊君到庭参加诉讼，被告陈新发、福泰隆兴公司委托诉讼代理人张运贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行三明分行向本院提出诉讼请求：1.解除中国银行三明分行与陈新发、福泰隆兴公司之间关于商业贷款530000元的借款合同关系（合同编号：2013年零字第AA180号）；2.陈新发偿还中国银行三明分行借款本金472331.16元及支付利息3892.29元，本息合计476223.45元（该利息按合同约定的利率暂计至2016年11月14日，此后利息按合同约定的利率计至款项实际清偿日止）；3.陈新发支付中国银行三明分行为实现债权而支付的律师代理费31000元；4.中国银行三明分行对陈新发提供抵押的房产及其土地使用权（详见房地产抵押清单）享有抵押权，有权将抵押财产折价或者拍卖、变卖，中国银行三明分行在上述款项范围内对所得价款享有优先受偿权；5.福泰隆兴房地产有限公司对陈新发的上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2013年4月11日中国银行三明分行与陈新发、福泰隆兴公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年零字第AA180号），合同约定，陈新发作为借款人借款530000元用于购买坐落于梅列区乾龙新村385幢2203室的住房，借款期限19年，借款利率按浮动利率方式，第一个浮动周期内贷款年利率为6.55%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮0%作为下一个浮动周期的适用利率。借款人采取按月等额本息还款方式。借款人、保证人自愿采取以房产抵押方式提供担保，保证人福泰隆兴公司自愿提供阶段性担保。抵押物为陈新发购买的坐落于梅列区乾龙新村385幢2203室住房。2013年4月3日，陈新发在三明市房屋权属登记中心办理了所购房屋的预购商品房预告登记。2013年4月19日，中国银行三明分行作为权利人在三明市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押预告登记，主债权530000元，义务人陈新发。中国银行三明分行依约于2013年4月26日向陈新发发放贷款530000元。2015年7月28日，福泰隆兴公司取得梅列区乾龙新村385幢房屋的“商品房初始预登记证明书”。至此，陈新发购买的梅列区乾龙新村385幢2203室的住房已可办理房产证和土地证，福泰隆兴公司多次通知陈新发办理房屋二证，但陈新发均未配合办理，以致该房屋未能办理房屋二证，全面完成抵押登记。截止2016年11月14日，陈新发贷款已逾期2期，结欠利息3892.29元。陈新发未按期归还贷款，已构成违约，中国银行三明分行有权解除与陈新发、福泰隆兴公司之间关于贷款530000元的借款合同关系，并提前收回全部贷款本息。陈新发所购房屋已具备办理房屋二证条件，但陈新发怠于办理，未能办理房屋二证和完成房屋抵押登记的责任和过错在于陈新发，中国银行三明分行有权基于合同关于抵押担保的约定及房屋抵押预告登记，主张对陈新发提供抵押担保的房屋的抵押权及优先受偿权。另福泰隆兴公司应对陈新发上述债务承担连带保证责任。陈新发未作书面答辩，在庭审陈述时对中国银行三明分行的诉请没有异议。福泰隆兴公司辩称：福泰隆兴公司已于2015年7月28日办理了商品房初始预登记，因陈新发的过错致使抵押登记无法完成，导致福泰隆兴公司阶段性保证责任的期限被无故延长，故不应承担连带保证责任。本院经审理查明事实与中国银行三明分行起诉状陈述事实一致。上述事实，有中国银行三明分行提供的营业执照、单位负责人身份证明、陈新发的身份证复印件、福泰隆兴公司营业执照复印件、个人一手住房贷款合同、借款借据、房屋预告登记证明书（预售商品房）、房屋预告登记证明书（抵押权）、工程竣工验收备案表、商品房初始预登记证明书、案外人蒋长鹏的房屋产权证、还款明细清单、委托代理合同、代理费发票及中国银行三明分行在庭审时的陈述等证据材料在案予以证实，上述证据经庭审质证，陈新发、福泰隆兴公司委托诉讼代理人张运贤均无异议，本院对上述事实予以认定。案件审理过程中，本院应中国银行三明分行的申请，依法查封了陈新发位于三明市××龙新村××室的房产。本院认为，中国银行三明分行与陈新发、福泰隆兴公司签订的《个人一手住房贷款合同》合法有效。中国银行三明分行已依约将530000元贷款发放给陈新发，中国银行三明分行已履行合同义务。陈新发向中国银行三明分行借款后，未按约还本付息，违反了合同约定，依案涉借款合同的约定，中国银行三明分行有权解除合同。陈新发已经归还部分借款，尚欠借款本金472331.16元及暂计至2016年11月14日的利息3892.29元。对中国银行三明分行要求陈新发偿还尚欠借款本金并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对中国银行三明分行要求陈新发支付中国银行三明分行为实现债权而支付的律师代理费31000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。物权预告登记后，权利人基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，案涉房屋已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，陈新发怠于办理以致抵押登记未完成，其过错不在中国银行三明分行，故中国银行三明分行请求对三明市梅列区乾龙新村385幢2203号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。福泰隆兴公司应按合同约定就本案债务向中国银行三明分行承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司三明分行与陈新发、三明福泰隆兴房地产有限公司于2013年4月11日签订的编号2013年零字第AA180号《个人一手住房贷款合同》；二、陈新发应于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司三明分行借款本金472331.16元及支付利息3892.29元（该利息暂计至2016年11月14日，此后利息按合同约定的利率计至款项实际清偿日止）；三、陈新发应于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司三明分行支付其实现债权而支出的律师代理费31000元；四、中国银行股份有限公司三明分行有权就三明市梅列区乾龙新村385幢2203号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款对上述第二、三项判决确定的债权优先受偿；五、三明福泰隆兴房地产有限公司对上述第二、三项判决中确定的债务承担连带清偿责任。三明福泰隆兴房地产有限公司承担保证责任后，有权向陈新发追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，因适用简易程序审理，减半收取4550元，由陈新发、三明福泰隆兴房地产有限公司负担（应于本判决生效之日起三日内缴纳）。财产保全费3120元，由陈新发、三明福泰隆兴房地产有限公司负担（该款中国银行股份有限公司三明分行已缴纳，由陈新发、三明福泰隆兴房地产有限公司直接支付给中国银行股份有限公司三明分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  林路明二〇一七年四月二十日书记员  马 源附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。