文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初8261号原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋邠，原告公司员工。被告：张淑琴，女，1965年5月23日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：李卫东，系被告张淑琴之夫。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与被告张淑琴为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁永勇、蒋邠，被告张淑琴及委托诉讼代理人李卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告自2013年6月19日起至2017年12月31日的物业管理费39003元，并支付滞纳金11783元，合计50786元。事实与理由：原告受靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海公司）选聘，对新江海公司开发的靖江市地中海花园共190797㎡（包括被告的房屋）进行物业管理，合同对物业管理费的收费标准、缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等进行了约定。被告系靖江市地中海花园独栋别墅3幢业主，房屋面积448.11㎡，物业收费标准为1.6元/㎡/月。自2013年6月19日起，被告未交纳物业服务费。被告未按约交纳物业服务费，构成违约，依约应当承担滞纳金。现原告仅主张截止2017年10月31日的11783元滞纳金，其余滞纳金放弃主张。原告多次催要，然被告拒绝缴纳。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告答辩称,原告所述被告系靖江市地中海花园独栋别墅3幢业主、自2013年6月19日起未交纳物业服务费是事实。其拒交物业费的理由：1、原告在服务期间将小区内部的游泳馆对外出租，造成大批外来人员及车辆进入小区，因被告家与游泳馆相隔不远，游泳馆的经营产生的噪音和治安因素影响了被告的正常生活，甚至发生了被告车内财物在小区被盗现象；2、原告未按约完成物业服务,对公共设施维护不及时，对于违章改建房屋的现象未能制止；3、原告此前一直未向被告催要过物业费；4、2014年10月20日左右被告家三楼屋顶漏水，然原告公司与开发商互相推脱；5、2012年9月30日，被告与原告达成协议，约定2013年度游泳池就不继续经营，如果继续经营游泳馆，被告可以不交物业费；6、别墅物业费太高，物业费收费标准未与被告协商，而且物业公司服务质量与价格不相对应。针对被告的答辩，原告补充陈述，游泳馆并非原告在经营，该游泳馆的业主系新江海公司。受到业主反映后，原告向新江海公司提出交涉，后新江海公司已经自行设立进出路径，不再从小区进出。原告每年都会组织人员上门催要物业费，也曾向被告邮寄催缴通知。原告依约完成了物业服务，对于违章改建业主也采取了劝阻和向有权机关汇报等措施。被告所述漏水问题，处于房屋5年保修期内，其应向开发商主张权利。被告所述游泳池停止经营作为物业费收取条件不是事实。至于物业费收费标准，系合同约定，且符合法律规定，并无不当。经审理查明：南通百乐物业管理有限公司于2007年12月12日取得物业管理企业三级资质。2008年8月1日，新江海公司与原告订立前期物业服务合同，约定独栋别墅物业服务收费标准为每月1.6元/㎡，自物业交付使用之日计收，按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月交纳；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计缴滞纳金。被告向新江海公司购买了地中海花园3号独栋别墅，新江海公司于2010年11月20日向被告交付该房屋，交付单载明房屋面积为448.11㎡。期间房屋交付时原、被告还签订物业管理服务合同一份，物业服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生及绿化养护、秩序维护、房屋装饰装修管理等，可按季、年全额缴纳物业管理服务费，收费标准为每月1.6元/㎡，逾期交纳的，原告可要求被告按每天千分之一支付滞纳金，逾期三个月未交则原告可向法院诉讼并由被告承担诉讼费及律师费。2012年9月30日，原告出具的收据上载明被告户交纳物业服务费5000元，余款等明不开游泳池再交。2012年11月20日，因前期物业服务合同期限届满且地中海花园小区尚未成立业主委员会，新江海公司与原告签订前期物业服务合同延期协议，将期限延期至2015年12月31日，后再次签订延期补充协议，将未成立业主委员会情况下前期物业服务合同期限延期至2017年12月31日。原告为该小区提供物业服务至2017年12月31日，并在新的物业服务单位进场前代管数日。自2013年6月19日至2017年12月31日期间的物业服务费共计39003元，经原告催要，被告未交纳。另查明，靖江市物价局向原告颁发了经营性服务收费登记证，对原告在地中海花园小区的物业收费进行了登记，其中独栋别墅的收费标准登记为每月1.6元/㎡。原告基本完成了合同约定的物业服务,但也存在些许瑕疵。以上事实，有原告提交的物业服务合同、延期协议、延期补充协议、服务记录、营业执照、资质证书、移交单、收费登记证、律师函、催缴通知，被告提交的照片、函、收据及当事人的庭审陈述等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，根据新江海公司与原告之间签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系。物业收费标准系合同约定且经物价行政部门登记，不违反法律规定，对双方均有约束力。原告提供的服务基本符合合同约定，虽存有瑕疵，但物业服务合同不仅是单个业主与物业管理公司的关系，还涉及全体业主的共同权利义务关系，业主在此情形下拒交物业费,势必会最终影响全体业主的利益，故被告不宜以拒缴物业服务费方式来解决。至于被告抗辩的房屋质量问题，与原告的合同义务无关，不能作为抗辩理由。被告辩称双方已就2012年9月30日后的物业服务收取设置了游泳池停止经营这一条件，然原告否认，被告提供的证据亦不足以证明该节事实，本院不予采信。现原告根据合同约定，向被告收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。被告未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，本院考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：被告张淑琴于本判决生效之日起十日内支付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费37052元(自2013年6月19日起至2017年12月31日止)、违约金4398元，合计41450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1070元，由原告负担200元，被告负担870元（此款原告已交纳，被告负担部分在履行判决义务时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并按照对方当事人数量提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1070元（费用缴纳至泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53行号：104312800123）。审 判 长  凌 达人民陪审员  张禺涯人民陪审员  顾俊杰二〇一八年六月四日书记员夏颖颖附：案件索引法律：《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。