海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终408号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终408号
上诉人(原审原告）：张发荣，男，1967年12月11日出生，汉族，住海南省东方市。
委托诉讼代理人：黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：赵守夫，男，1967年7月20日出生，汉族，现住海南省海口市。
被上诉人(原审被告）：王雪飞，女，1971年10月4日出生，汉族，现住海南省海口市。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：张任民，男，1963年5月4日出生，汉族，原住江西省宜春市宜丰县，现住海南省东方市。
原审第三人：东方市城富开发总公司，住所地海南省东方市八所镇光辉路。
法定代表人：邢诒谋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。
上诉人张发荣因与被上诉人赵守夫、王雪飞、张任民及原审第三人东方市城富开发总公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开审理了本案，上诉人委托诉讼代理人黄渡明、被上诉人赵守夫、王雪飞及委托诉讼代理人苏汝秀、原审第三人委托诉讼代理人梁如秀到庭参加诉讼，被上诉人张任民缺席。本案现已审理终结。
张发荣上诉请求：1.撤销海南省东方市（2017）琼9007民初2432号民事判决；2.确认张发荣依法享有位于东方市××镇海榆西线东侧第二行435平方米建设用地占有、使用、收益相关合同权利；3.撤销赵守夫、王雪飞与张任民签订的《土地使用权及地上房产转让协议》。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定张发荣未对涉案土地占有、使用，与事实不符。2008年3月10日，张发荣与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》，实际占有并使用涉案土地。2012年5月7日，张发荣在受让的建设用地上建围墙，遭到赵守夫、王雪飞雇用挖机摧毁。其次，一审判决认定东方市城富开发总公司与王雪飞于2008年6月16日签订《土地使用权转让协议》，与事实不符。东方市城富开发总公司向王雪飞出具《土地转让收据》和《保证书》属于单方允诺民事法律行为，不属于双方设立民事权利义务的协议。二、一审判决适用法律错误。张发荣签订的《建设用地转让协议书》，先于东方市城富开发总公司给王雪飞作出的单方允诺，东方市城富开发总公司亦认为涉案土地使用权应属于张发荣，张发荣对涉案土地应享有占有、使用的权利。王雪飞、赵守夫与张任民之间签订的《土地使用权及地上房产转让协议》损害了张发荣的合法权益，依法应予撤销。
赵守夫、王雪飞辩称，从张发荣与东方市城富开发总公司签订协议中约定的土地四至范围南至胡远颖的内容可知，该协议是虚假的，因为胡远颖的土地是2009年才购买。张发荣不是王雪飞与东方市城富开发总公司签订协议中的一方当事人，张发荣无权请求撤销。张发荣至今没有取得土地使用权证，张发荣没有证据证明王雪飞、赵守夫侵犯其合法权益。
张任民既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
东方市城富开发总公司述称，东方市城富开发总公司与王雪飞之间是一种单方允诺的性质，并没有形成土地转让合同关系，东方市城富开发总公司愿意退款给王雪飞。东方市城富开发总公司与张发荣签订的合同合法有效，张发荣已付清土地受让款，涉案的土地使用权应当归属张发荣。
张发荣向一审法院起诉请求：1.确认张发荣依法享有位于东方市××镇海榆西线东侧第二行435平方米建设用地占有、使用、收益相关合同权利；2.依法撤销赵守夫、王雪飞与张任民签订的《土地使用权及地上房产转让协议》；3.案件受理费由赵守夫、王雪飞、张任民负担。
一审法院认定的事实：2008年3月10日，张发荣与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》，东方市城富开发总公司将其位于东方市××镇海榆西线东侧第二行一块建设用地使用权转让给张发荣。该地四至范围：“东至市场规划八米路；西至三米水沟；南至胡远颖；北至进市场八米路。面积：435m，规格沿规划路面长14.5m×入内30m（14.5m×30m）。地价格每平方米250元，总计108750元”。张发荣依约向东方市城富开发总公司支付了上述土地受让款。张发荣委托住在东方市大田镇零公里的妹夫陈镇辉帮忙照看该地。2008年6月16日，东方市城富开发总公司与王雪飞签订《土地使用权转让协议》，约定：东方市城富开发总公司将位于零公里城富开发区中心商住用地435㎡，规格为30m×14.5m,四至范围为东至市场用地、西至海榆西线、南至规划用地、北至八米路的土地使用权转让给王雪飞。该地总价款为人民币陆万伍仟元整（￥65000），支付方式为2008年6月16日预付叁万元整（￥30000），2008年7月15日前由收款人办理好上述土地的国有土地使用权证并交付给王雪飞后支付剩余土地转让款叁万伍仟元整（￥35000）。2009年1月16日，东方市城富开发总公司向王雪飞保证，于2009年4月20日前把王雪飞的土地证办理完毕并将土地证交给王雪飞，否则当即退款，并出具书面的保证书。2012年5月1日，赵守夫、王雪飞在涉诉土地上挖地基建简易房时，张发荣妹夫陈镇辉发现后前往阻拦。赵守夫称其2009年向东方市城富开发总公司买下这块建设用地，该地使用权属于他的。双方发生肢体冲突，受伤住院治疗。东方市公安局大田派出所要求双方保持土地原状，通过法律途径解决纠纷。后来王守夫、赵雪飞在该地块上建筑简易房。2014年10月22日，赵守夫、王雪飞将涉案地及简易房转让给张任民。张任民于2016年将简易房拆除准备建新房时，张发荣出面阻拦，不给张任民建房，引起张发荣与赵守夫、王雪飞及张任民再次发生纠纷。赵守夫、王雪飞至今未能依法取得涉案土地建设用地使用权；张发荣至今也未能依法取得涉案土地建设用地使用权。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张发荣是否对本案诉争的东方市大田镇零公里海榆西线东侧第二行435平方米的建设用地享有占有、使用、收益相关权利；2.张发荣能否诉请撤销王雪飞、赵守夫与张任民签订的《土地使用权及地上房产转让协议》。
1.关于张发荣是否对本案诉争的东方市大田镇零公里海榆西线东侧第二行435平方米的建设用地享有占有、使用、收益相关权利的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”的规定，本案中张发荣虽然与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》，但并未变更登记，未取得建设用地的使用权，且也未对该涉案地实际占有、使用，不享有对东方市大田镇零公里海榆西线东侧第二行435平方米的建设用地占有、使用的权利。因此，对张发荣的该项诉讼请求予以驳回。
2.关于张发荣能否诉请撤销赵守夫、王雪飞与张任民签订的《土地使用权及地上房产转让协议》的问题。张发荣并非本案合同当事人，根据合同相对性原则，其不享有撤销赵守夫、王雪飞与张任民签订合同的权利。因此，对张发荣的该项诉讼请求，亦应驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十五条之规定，判决：驳回张发荣的诉讼请求。案件受理费3670元，由张发荣负担。
二审中，王雪飞、赵守夫提交的证据：一、《指界通知书》，拟证明王雪飞与东方市城富开发总公司签订的合同经过东方市国土环境资源局确认；二、《借据》，拟证明王雪飞与东方市城富开发总公司签订的合同真实合法。张发荣的质证意见：该二份证据不是新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议。东方市城富开发总公司的质证意见：王雪飞、赵守夫提交的二份证据不是新证据，证据一不能证实张发荣或王雪飞对涉案土地享有土地权属，证据二是否与涉案土地有关无法证明。本院认为，王雪飞、赵守夫提交的二份证据均有原件予以核对，本院对其真实性予以确认，但该二份证据尚不能证实拟证明的事实。
本院经审理查明：2008年3月10日，张发荣与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》，东方市城富开发总公司将其位于东方市××镇海榆西线东侧第二行一块建设用地使用权转让给张发荣。协议约定：该地四至范围：东至市场规划八米路，西至三米水沟，南至胡远颖，北至进市场八米路。面积：435m，规格沿规划路面长14.5m×入内30m（14.5m×30m）。地价每平方米250元，总计108750元。协议签订当日，张发荣依约向东方市城富开发总公司支付了上述土地转让款。张发荣委托住在东方市大田镇零公里的妹夫陈镇辉帮忙照看该地。2008年6月16日，东方市城富开发总公司向王雪飞出具《土地转让收据》，内容为：“今收到王雪飞小姐交来受让零公里城富开发区中的商住用地435㎡，规格：30m×14.5m。其四至：东至市场用地、西至海榆西线、南至规划用地、北至八米路。该地总地价人民币陆万伍仟元整，现预付叁万元，余款人民币叁万伍仟元定2008年7月15日前由收款人办理好上述土地的国有土地使用权证并交付给王雪飞小姐的同时，王雪飞小姐就一次性补付完上述地余款。该地如有纠纷则由收款人负责解决。”2009年1月16日，东方市城富开发总公司向王雪飞保证：保证于2009年4月20日前把王雪飞的土地证办理完毕并将土地证交给王雪飞，否则当即退款，并出具书面的《保证书》。2012年5月1日，王雪飞、赵守夫在涉诉土地上挖地基建简易房时，张发荣妹夫陈镇辉发现后前往阻拦。双方发生肢体冲突而受伤住院治疗。东方市公安局大田派出所要求双方保持土地原状，通过法律途径解决纠纷。后来赵雪飞、赵守夫在该地块上建筑简易房。2014年10月22日，王雪飞、赵守夫与张任民订立《土地使用权及地上房产转让协议》，王雪飞、赵守夫将涉案土地及简易房转让给张任民。张任民于2016年将简易房拆除准备建新房时，张发荣出面阻拦，不让张任民建房，进而引发诉讼。赵守夫、王雪飞至今未取得涉案土地权属证书；张发荣至今亦未依法取得涉案土地权属证书。
另查明：张发荣与东方市城富开发总公司于2008年3月10日的签订《建设用地转让协议书》约定，四至范围南至胡远颖。而胡远颖与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》的时间为2009年7月31日。
再查明：王雪飞、赵守夫与张任民之间因《土地使用权及地上房产转让协议》产生的纠纷，张任民提起诉讼请求解除合同，一审法院作出（2017）琼9007民初1848号民事判决：解除王雪飞、赵守夫与张任民于2014年10月22日签订的《土地使用权及地上房产转让协议》。本院于2018年5月30日作出（2018）琼97民终407号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、张发荣是否对涉案土地享有占有、使用等相关权利；二、张发荣请求撤销王雪飞、赵守夫与张任民订立的《土地使用权及地上房产转让协议》应否支持。
一、张发荣是否对涉案土地享有占有、使用等相关权利。东方市城富开发总公司向王雪飞出具的《土地转让收据》包含了合同应具备的主要内容，双方均予以确认，应视为合同双方达成了一致。据此，可认定东方市城富开发总公司作为转让方就同一土地使用权分别与张发荣、王雪飞订立二个转让合同。现张发荣、王雪飞均要求履行合同，根据查明的事实，张发荣、王雪飞均未办理土地使用权变更登记手续，亦未存在张发荣先行合法占有投资开发土地的情形。且2008年3月10日张发荣与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》约定四至范围中，涉及的胡远颖当时尚未与东方市城富开发总公司签订《建设用地转让协议书》，故张发荣提供的证据不足以证明其对涉案土地享有占有、使用等相关权利，一审判决对张发荣该项诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
二、关于张发荣请求撤销王雪飞、赵守夫与张任民订立的《土地使用权及地上房产转让协议》应否支持的问题。张发荣、东方市城富开发总公司均不是《土地使用权及地上房产转让协议》的一方当事人，且王雪飞、赵守夫与张任民之间因《土地使用权及地上房产转让协议》产生的纠纷，张任民已另行提起诉讼请求解除合同，本院也已作出终审判决，故张发荣请求撤销赵守夫、王雪飞与张任民签订的《土地使用权及地上房产转让协议》，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，张发荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3670元，由上诉人张发荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴慧明
审 判 员 周翼腾
审 判 员 雷琼艳
二〇一八年六月四日
法官助理 刘远帆
书 记 员 郑若昕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。