贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0322民初1号原告：桐梓县国土资源局。住所地桐梓县海校街道河滨北路。法定代表人：易兵，该局局长。委托诉讼代理人：谢雨洁、令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被告：遵义黔通顺发贸易有限公司。住所地桐梓县海校街道河滨北路机关幼儿园右侧。法定代表人：陈竹，公司总经理。委托诉讼代理人：张高飞，贵州名城律师事务所律师。原告桐梓县国土资源局（以下简称“县国土局”）与被告遵义黔通顺发贸易有限公司（以下简称“黔通顺发公司”）合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。经双方当事人明确表示放弃举证、答辩期限，并要求提前开庭情况下，于同月9日公开开庭审理了本案。原告县国土局的委托诉讼代理人谢雨洁和被告黔通顺发公司的委托诉讼代理人张高飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告县土向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支行欠缴的土地出让款本金125万元。2.判决被告立即支付以785万为基数按日1‰的标准支付自2013年12月22日至2014年3月24日的违约金730050元；以300万元为基数按日1‰的标准支付自2014年3月25日至2016年9月1日的违约金267.6万元；以125万元为基数按日1‰支付自2016年10月1日至付清该款为止的违约金（该违约金计算至2017年11月2日为49.75万元）。以上违约金截至2017年11月2日共计约为390.355万元）3.本案诉讼费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2013年，被告通过“招拍挂”取得了位于本县海××街道（××镇）××、编号“13-25”、面积10721㎡的土地一宗用于果疏批发市场建设，出让价款985万元。双方的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“2013《出让合同》”）约定被告应于合同之日起30日内一次付清出让款，逾期则按日1‰支付违约金。2016年，因政府规划调整，县城乡规划局作出了《桐梓县果疏批发市场建设项目的规划设计方案的批复》，对该宗土地进行了重新规划，出具了具体的规划指标，故原被告重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“2016《出让合同》”），调减该宗土地面积为8808㎡，出让价款810万元。被告应在双方于2013年11月21日签订的《出让合同》之日起30日内一次付清所有出让金，逾期则按日1‰支付违约金，而被告除缴纳定金200万元抵出让款及2014年3月24日付款485万元外，虽经原告多次催收，至今未缴足出让款。被告严重违约，故诉请法院依法判决。被告黔通顺发公司辩称，原告诉称的出让土地、土地价款及已缴685万元，尚欠125万元未缴属实。但未足额缴清的原因系土地出让后，由于该地块周边市政道路规划以及中石油油库选址一直未确定，影响被告果疏批发市场项目用地红线，项目建设停滞至2015年。2016年，经原告向县人民政府请示，县人民政府批复同意调整果疏批发市场出让土地的出让范围、收回“13-25”地块内1913.19㎡土地的使用权、重新核定出让金为810万元，并鉴于该项目周边用地规划几经调整，影响项目用地红线，同意免除违约金281.90万元。双方为此重新签订了2016《出让合同》，确定了新的土地出让面积8808㎡和出让金810万元。因此，原告在新的合同签订前，并未违约，即使违约，只是新的合同签订后未及时缴清出让金余款125万元，故违约金应以该125万元从2016年11月21日起起算。同时，合同约定的违约金过高，请求法院调整为以人民银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告举出的2013《出让合同》和2016《出让合同》、《桐梓县国土资源局关于果蔬批发市场规划调整供地方案的请示》、《国有土地使用权收回协议》、685万元土地出让金缴款凭据、2017年2月13日《土地出让金催缴通知书》存根及会议签到表、被告举出的2016年8月19日桐府函[2016]162号《县人民政府关于果蔬批发市场规划调整供地方案的批复》，双方对真实性、合法性、关联性不持异议，仅对各自证明目的有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和认定的证据，本院确认本案事实如下：2013年11月21日，被告通过“招拍挂”取得了位于本县海××街道（××镇）××、编号“13-25”、面积10721㎡土地一宗的使用权用于果疏批发市场建设。双方签订的2013《出让合同》约定出让价金985万元（918.75元/㎡），2013年12月30日前将出让宗地交付给受让人，于合同签订之日起30日内一次付清出让金，逾期则从滞纳之日起，按迟延支付款项的日1‰缴纳违约金。合同后，原告取得了涉案土地。但由于该宗地的红线一直未确定，被告的果疏批发市场建设工作停滞至2015年。2015年，经县城乡规划部门确定涉案土地周边规划后，2016年8月4日，原告以桐国土资呈[2016]164号《桐梓县国土资源局关于果疏批发市场规划调整供地方案的请示》向桐梓县人民政府请示。该请示第二段起载明“地块出让后，由于该地块周边市政道路规划以及中石油油库选址规划一直未确定，该宗地建设一度停滞，直到2015年才确定。2015年4月27日，桐梓县城规委专家咨询委员会召开评审会，形成了《关于桐梓县果疏批发市场项目规划方案评审会会议纪要》（桐规委咨纪[2015]11号）。6月30日，桐梓县城乡规划局作出了《桐梓县果疏批发市场建设项目的规划设计方案的批复》（桐城规通[2015]24号）。均对桐梓县果疏批发市场的用地进行了重新规划，并出具了具体规划指标。调整后的13-25地块规划相关指标为：出让地块土地面积8807.81㎡……。按照合同约定，截止到2016年7月21日，遵义黔通顺发贸易有限公司应缴纳违约金282.9万元。经我局多次催缴，业主均以经济困难、征收中心不退还借款以及规划部门最终规划审定方案未确定为由，一直未缴纳，经至用地手续未办理完毕。为尽快完善该公司用地手续，按照县政府领导安排，城乡规划局重新出具的用地规划红线及建设指标，经我局研究，拟变更13-25号地块土地使用权出让合同，重新核定出让金，特对有关事项请示如下：一、调整出让范围，重新确定出让红线。按照《桐梓县城乡规划局规划条件通知书》（桐规规通[2016]第7号）的规划要求，由我局协议收回13-25地块内1913.19㎡的土地使用权，收回地块由县人民政府统筹安排。二、调整规划相关技术指标，重新核定土地出让金。参照13-25地块出让时的评估报告，13-25地块的土地出让金总价，调整为810万元（折合61.34万元/亩）。三、建议免除违约金。”。同月19日，桐梓县政府作出桐府函[2016]162号《县人民政府关于果蔬批发市场规划调整供地方案的批复》，该批复同意调整出让范围，重新确定出让红线，同意协议收回13-25地块内1913.19平方米的土地使用权；同意调整规划相关技术指标，重新核定土地出让金总价为810万元；鉴于该项目周边用地规划几经调整，影响项目用地红线，同意免除违约金282.9万元。同年9月1日，原被告签订《国有土地使用权收回协议》，约定被告同意原告收回13-25地块内1913.19㎡的国有土地使用权，13-25地块的土地出让金总价调整为810万元等。同日，原被告按原出让合同时间2013年11月21日重新签订了出让面积8808㎡、出让金810万元的2016《出让合同》，其他约定与2013《出让合同》一致。现原告以被告违约缴纳土地出让金为由诉至本院。另查明，2013年9月3日，被告向原告缴纳了土地出让保证金200万元，2014年3月24日，被告向原告缴纳了土地出让金485万元。本院认为，原被告签订的2013、2016《出让合同》均系双方真实意思，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原被告有法律约束力。本案的争议焦点为一、涉案2016《出让合同》是对2013《出让合同》的变更还是解除后重新签订；二、原告主张的违约金应从2016年12月22日起算还是从2013年12月22日起算；三、涉案违约金标准应否调整。对第一个争议焦点，现查明，基于出让给被告的13-25地块因周边市政道路规划以及中石油油库选址规划一直未确定，使被告受让的土地红线不能确定，影响了被告对受让土地建设，后规划方案已确定的原因，原告向桐梓县人民政府请示可否在调整出让范围、重新确定出让红线、协议收回13-25地块内1913.19㎡的土地使用权、调整规划相关技术指标、参照13-25地块出让时的评估报告重新核定土地出让金为810万元的基础上变更与被告就13-25号地块签订的2013《出让合同》，经县人民政府批复同意原告的请示后，原告才于2016年9月1日与被告签订《国有土地使用权收回协议》，并按2013《出让合同》的签订时间2013年11月21日签订2016《出让合同》。从上述经过看，原告在与被告签订2016《出让合同》前，其向县人民政府请示以及和被告的协商，均围绕收回13-25地块内1913.19㎡的土地使用权和重新核定土地出让金进行，而双方的2013《出让合同》与2016《出让合同》相比较，仅将出让面积由原合同的10721㎡变更为8808㎡，出让金由原985万元变更为810万元，其他约定内容没有变化，且2016《出让合同》亦非重新进行新的“招拍挂”后签订，因此，本院认定涉案2016《出让合同》仅是双方经协商一致后对涉案2013《出让合同》的部分变更，而非解除原2013《出让合同》后重新签订。对第二个争议焦点，我国《合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”。原被告通过协商，自愿变更了双方的2013《出让合同》，且该变更后的合同双方意思真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，原被告即应按该变更后的合同履行，原2013《出让合同》即不再履行。原被告变更后的2016《出让合同》虽合同落款时间仍为2013年11月21日，但已查明该合同实际签订时间为2016年9月1日，故2016年9月1日即为双方履行变更后的2016《出让合同》的时间。按该2016《出让合同》的约定，被告实际欠缴原告的土地出让金为125万元，此款被告应于合同签订后30日内付清，即2016年10月1日前付清，被告至今未付清此款，构成对原告的违约，应从此时起承担付清该125万元欠缴款和从此时起计算的违约金。原告以已被变更的2013《出让合同》向被告主张违约金，于法无据，本院不予采纳。对第三个争议焦点，原被告在涉案2013《出让合同》以及变更后的2016《出让合同》中所约定被告对违约欠缴款须承担逾期之日起欠缴款的日1‰的违约金，符合《国务院办公厅》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约计算方式的精神，对于原被告而言是公平的。被告要求将该违约金标准调整为以人民银行同期贷款利率标准计算，没有合理依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、遵义黔通顺发贸易有限公司于本判决生效之日立即向桐梓县国土资源局付清欠缴的土地出让金125万元，并从2016年10月2日起至付清125万元止，按日1‰的约定标准向桐梓县国土资源局计算支付违约金；二、驳回桐梓县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47875元，由遵义黔通顺发贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行确定义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邓尚平审 判 员  彭兰娟人民陪审员  罗友富二〇一八年二月五日法官 助理  冉 蓉书 记 员  蒲忠利