广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第913号
上诉人（原审被告）覃东波，男，汉族，住广东省高州市。
委托代理人林桂有，广东南岭律师事务所律师。
委托代理人杨莉，广东南岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟汉强，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人邵建华，广东福德律师事务所律师。
委托代理人张胜婷，广东福德律师事务所律师。
上诉人覃东波与被上诉人钟汉强因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除钟汉强与覃东波于2014年4月13日签订的《租赁合同》，覃东波于判决发生法律效力之日起十日内返还该租赁合同项下租赁物予钟汉强；二、覃东波支付的入场费100000元归钟汉强所有；三、覃东波支付的部分租赁押金137600元归钟汉强所有；四、覃东波于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年11月份租金28800元及从2014年11月11日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予钟汉强；五、覃东波于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年12月1日是起至实际返还租赁物时止按每月68800元标准计算的租金和以每月应付租金为本金从当月11日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予钟汉强；六、覃东波于判决发生法律效力之日起十日内支付一次性用品费25716元予钟汉强；七、驳回钟汉强的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行交还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审受理费减半收取6251.15元（钟汉强已预交），由钟汉强负担2894.28元，覃东波负担3356.87元，覃东波负担的部分应于上述付款同期迳付还予钟汉强，原审法院不另收退。
上诉人覃东波上诉称：一、原审判决以“租赁的房产已办理产权登记”为由认定《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》合法有效，属认定事实不清、适用法律错误。（一）钟汉强无权出租红林宾馆所在场地，合同涉及场地租赁的部分无效。1.钟汉强提供的产权证书显示其并不是涉案租赁物的权属人，其也未获得权属人的授权，无权出租涉案租赁物。钟汉强提交的产权证书显示的产权人为佛山市南海区桂城东二新村股份经济合作社，而权属证书附页显示上述产权证书的“原契证人”均为“南海市桂城东二新村经济合作社”，登记时间为“2000年6月13日”。即钟汉强不是案涉租赁物的权属人，其无权对外出租案涉租赁物。2.钟汉强提交的《合作建房合同书》为无效合同，钟汉强不能据此取得案涉租赁物的任何权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体土地是禁止转让的，因此钟汉强与南海市桂城区东二管理处新村村委会签订的《合作建房合同书》显然是变相的转让集体土地，该合同因违反法律的强制性规定而无效。钟汉强不能依据无效的《合作建房合同书》而取得案涉租赁物的任何权利。3.涉案场地中红林宾馆大堂及对应后座、发电机房及第七层没有产权证书。根据我国相关法律规定，建筑物未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订阅的租赁合同无效。原审判决以租赁的房产已办理产权登记为由认定《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》合法有效，显然违反法律规定。（二）钟汉强不是红林宾馆的经营者，且宾馆经营证照依法禁止转让，合同涉及宾馆经营权转让的内容无效。1.没有证据证明宾馆的实际经营者为钟汉强。2.《租赁合同》中包含的转让红林宾馆经营证照的内容因违反法律禁止性规定而无效。由于《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》均无效，钟汉强基于上述合同收取的入场费100000元以及按金500000元均应退还给覃东波。二、原审判决认定“钟汉强办理佛山市南海红林旅业有限公司名称预先核准登记时，需要覃东波授权人配合及签名，表明覃东波对钟汉强采取的过户方法予以了认可，双方达成新的合意”的事实没有依据。1.如前所述，《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》均为无效合同，即使双方达成新的合意，该合意也是无效的。2.钟汉强并未能举证证明其办理企业名称预先核准登记时获得覃东波授权人的配合和签名，原审法院对此作出推定没有依据。3.将红林宾馆升级为有限责任公司并将覃东波的授权人列为股东，并不是恰当履行合同过户义务的方法。双方签订《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》的目的就是将红林宾馆的经营权转至覃东波名下，由覃东波独立经营自负盈亏。因此，在不能按照合同约定将红林宾馆直接以个体工商户形式转至覃东波名下的情形下，即使红林宾馆确实需要升级为有限责任公司，那么公司的股东也只能是覃东波或覃东波指定的第三人。按照合同约定，钟汉强不能干预覃东波的经营，自然不能成为股东。而钟汉强将红林宾馆升级为有限责任公司且将许更旺作为公司股东之一，显然分割了合同中约定的覃东波享有的独立经营权，并不是恰当地履行过户义务的行为。即使《租赁合同》及《红林宾馆租赁补充合同》有效，由于钟汉强不恰当地履行过户义务的违约行为在先，应向覃东波承担违约责任，原审法院认定覃东波违约没有依据。综上，覃东波请求本院判令：1.撤销原判第一、二、三、四、五项，并依法驳回钟汉强的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由钟汉强负担。
被上诉人钟汉强答辩称：一、覃东波主张《租赁合同》及《红林馆租赁补充合同》无效没有事实和法律依据。1.上述两份合同的签订是出于双方自愿，没有欺诈、胁迫，没有侵害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律的强制性规定，合同有效；2.上述两份合同已经成立、生效并且已经履行相当长的一段时间，应当认定合同有效；3.钟汉强在红林宾馆所在的房屋的使用权基于《合作建房合同》，当然具有案涉租赁物的出租权。合法的使用权和出租权保证了上述两份合同的有效性。4.《合作建房合同》基于双方的自愿，没有欺诈、胁迫，没有侵害国家、集体或者第三人利益，建设该房屋不涉及集体土地的流转，不违反法律的强制性规定，且已履行多年，合同有效。二、覃东波认为钟汉强不是红林宾馆的经营者且营业执照不能转让为由，主张合同无效，没有事实和法律依据。1.钟汉强是红林宾馆的实际经营人，该宾馆由钟汉强委托许更旺办理个体工商户的注册登记并以许更旺的名义进行经营，这一点，许更旺是认可的。2.《租赁合同》和《红林宾馆租赁补充合同》转让的是经营权而非营业执照。3.经营权可以在个体工商户的营业执照下经营，也可以在有限公司的营业执照下经营。4.覃东波曾经同意注册有限公司并以其弟覃东健作为股东实际经营红林宾馆，佛山市南海红林旅业有限公司名称预核准登记时，经过覃东波的同意。另外，以有限公司的形式经营红林宾馆不会对覃东波的经营权造成不良影响。三、原审判决认定“钟汉强办理佛山市南海红林旅业有限公司名称预核准登记时，需要覃东波授权配合及签名，表明覃东波对钟汉强采取的过户方法予以认可，双方达成新的合意”是正确的。四、认定两份租赁合同无效将导致双方返还，而覃东波使用过的经营权在法律上和事实上是不能返还的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人覃东波在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人钟汉强在二审期间向本院提交如下新证据：
1.协议书，拟证明钟汉强对案涉租赁物的大堂有合法的使用权和出租权；
2.合作建房补充合同，拟证明钟汉强对案涉租赁物的大堂有合法的使用权和出租权；
3.房地产权证书，拟证明案涉租赁物的102房是合法建筑，钟汉强出租案涉租赁物有法律依据；
4.租金收据，拟证明钟汉强对案涉租赁物的102房享有出租权。
上诉人覃东波针对上述证据发表质证意见认为：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，但认为该证据仅表明钟汉强对102号单元享有转租权；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，认为根据相关司法解释的规定，合作建房的一方必须具有相应的资质，但是该补充合同的当事人均不具有资质，所以该补充合同与合同均为无效合同；对证据3的真实性无异议，但认为上面记载的土地使用权和所有权均属集体所有；对证据4的真实性、合法性和关联性均无异议。
经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：钟汉强提交的所有证据均与原件核对无异，本院确认其真实性。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，双方当事人在二审中确认，覃东波自2015年5月开始向钟汉强支付租金，现仍未支付2014年11月起至2015年4月期间的租金和违约金。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据覃东波的上诉请求，本院二审中的主要问题是：案涉合同是否合法、有效；钟汉强在合同履行过程中是否存在违约行为；覃东波在合同履行过程中是否存在违约行为。
关于案涉合同的效力问题。覃东波上诉称，案涉合同为无效合同，钟汉强亦无权出租案涉租赁物。本院认为，钟汉强、覃东波于2014年4月13日签订的《租赁合同》以及同年9月2日签订的《红林宾馆租赁补充合同》，均为双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，两合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。案涉租赁物已办理产权登记，许更旺出具证明确认钟汉强为红林宾馆的实际出资人和经营人，钟汉强有权出租案涉租赁物。覃东波的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于钟汉强在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。覃东波上诉称，其不交纳租金的理由是钟汉强未按合同约定办理过户手续，钟汉强的行为构成违约，应承担相应的民事责任。本院认为，红林宾馆为个体工商户，无法直接变更经营者，钟汉强将红林宾馆升级为佛山市南海红林旅业有限公司并将覃东波的授权人列为股东之一，亦系履行过户手续的方法之一，覃东波主张钟汉强的行为构成违约理据不足，本院不予支持。
关于覃东波在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。原审法院认定案涉合同因覃东波不交纳租金的违约行为而解除，处理正确，本院予以维持。钟汉强要求没收入场费10万符合合同约定，原审法院支持其诉请，处理正确，本院予以支持。案涉合同约定，如因覃东波违约，租赁押金不予退还。原审法院考虑本案中租赁合同履行期间较短的实际情况，结合覃东波的违约行为，酌情参照两个月的租金标准确定钟汉强可没收137600元押金，处理妥当，本院予以维持。由于覃东波至今仍在使用案涉租赁物，原审法院判令覃东波应向钟汉强支付2014年11月租金28800元、2014年12月1日起至实际返还案涉租赁物时止按每月68800元标准计算租金以及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，覃东波的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5681.74元，由上诉人覃东波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年十二月四日
书 记 员 彭振宇
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