贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第108号
上诉人（原审原告）杜大武。
上诉人（原审原告）汪永信。
上诉人（原审原告）汪山信。
上诉人（原审原告）汪河信。
上诉人（原审原告）杜碧珍。
上诉人（原审原告）汪杜红。
上诉人（原审原告）杜大珍。
上诉人（原审原告）庞金荣。
上诉人（原审原告）杜林海。
上诉人（原审原告）杜林梅。
上诉人（原审原告）杜林英。
被上诉人（原审被告）欧阳荣。
被上诉人（原审被告）杜林阳。
被上诉人（原审第三人）潘斯青。
上诉人杜大武、汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红、杜大珍、庞金荣、杜林海、杜林梅、杜林英与被上诉人欧阳荣、杜林阳、潘斯青确认合同无效纠纷一案，瓮安县人民法院于2013年9月13日作出（2013）瓮民初字第1046号民事判决后，杜大武、汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红、杜大珍、庞金荣、杜林海、杜林梅、杜林英不服，向本院提出上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：杜大武、杜大文、杜大学、杜大珍、杜大群是位于瓮安县瓮水办事处（原北关路275号）的宅基地（164.63平方米）及宅基地上的木质结构房屋（约86.23平方米）的共同共有人，该房屋及宅基地由杜大学、欧阳荣、杜林阳一家及杜大珍居住和管理，1995年杜大珍结婚后将其居住部分的房屋委托其兄杜大文管理，后该房屋及宅基地由杜大学一家三口居住、管理、出租。2001年起，二被告将房屋改成商用门面自营，并先后多次长期出租给刘某、吴某、苏某、廖某等人。2012年10月，第三人潘斯青转租该共有财产，并与二被告重新签订租赁合同，租赁期限从2012年11月15日起至2017年11月15日，租金每年31800元。双方按照合同约定履行了权利义务。2013年4月17日，本案原告庞金荣起诉至本院要求分割房产及宅基地的租金，因其要求分割共有物，但未提出具体份额，其诉求不明确，且缺乏具体的事实及理由，被法院依法裁定驳回起诉。
一审另查明：杜大文于1998年死亡，其法定继承人是庞金荣、杜林英、杜林海、杜林梅；杜大群于2005年死亡，其法定继承人是汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红；杜大学于2008年死亡，其法定继承人是欧阳荣、杜林阳。
原审原告一审诉称：杜大武、杜大文、杜大学、杜大珍、杜大群系同胞兄弟姊妹，父母过世后留有位于瓮安县瓮水办事处（原北关路275号）房屋一幢及宅基地164.63平方米以及空地，兄妹五人未对该处房产进行分割，并于2000年4月办理宅基地使用证时将五人列为共有人，房屋未办理产权登记。杜大文与原告庞金荣婚后生育杜林英、杜林海、杜林梅，杜大文于1998年去世；杜大群与汪云田婚后生育汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红，杜大群与汪云田于2005年先后去世；杜大学与被告欧阳荣婚后生育杜林阳，杜大学于2008年去世。以上共有财产由杜大学、欧阳荣、杜林阳一家及杜大珍居住和管理，杜大珍1995年结婚后委托杜大文管理其居住的房产。被告将房屋出租后收取租金作为房屋的维修费用是原告同意的。在2008年二被告将所有房屋全部出租，收取租金用作房屋的维修，原告仍无意见，但在2012年11月14日被告欧阳荣、杜林阳未经原告同意，将全部房屋以31800元每年的价款出租给第三人潘斯青作经营性用房五年，原告得知后，找二被告和第三人交涉，要求第三人交还房屋，第三人出示租房合同，以二被告出租给她的且已支付租金给二被告为由拒绝退还房屋，经相关组织调解未果。被告欧阳荣、杜林阳将与十一原告未分割的共有财产，未经共有人同意，擅自出租给第三人使用，侵害了十一原告的合法权益，双方签订的《房屋租赁合同》无效，应予撤销。为此，特诉至法院，请求依法确认被告欧阳荣、杜林阳与第三人潘斯青签订的《房屋租赁合同》无效并由二被告承担本案诉讼费。
原审被告欧阳荣、杜林阳一审辩称：本案租赁合同是合法的，第三人的合法权益应受法律保护。
原审第三人潘斯青一审陈述：该房屋一直是二被告在管理、使用、出租，第三人足以信任二被告有权出租，房屋租赁协议合法有效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”和《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，财产共有人可以约定一人或几人为共有财产的实际管理人，该约定可以是口头、书面或其他形式。本案争议的共有财产自1995年起由杜大学和本案二被告实际居住、管理，原告方对这一事实已予以认可，并当庭认可同意被告将出租共有财产的租金作为维修费用，且原告对本案诉讼以前被告多次向多人出租争议财产的事实未提出异议，可视为原告以其事实行为默认了被告有权出租共有财产，应认定原、被告各共有人是以其他形式订立了共有财产管理的合同，各共有人应受其合同关系的约束。二被告将共有财产对外出租符合共有人的约定。原告方对二被告出租共有财产有异议，应在被告与第三人订立租赁合同前提出。现第三人潘斯青与二被告自愿订立了租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，对于第三人而言属于善意取得出租物的占有、使用、收益权，其租赁合同不存在法定无效的情形。故原告方请求确认被告与第三人潘斯青签订的《房屋租赁合同》无效于法无据，不予支持。
关于租赁合同前后署名不一致的问题，二被告已对此予以追认，不影响合同的效力。
关于原告方提出第三人潘斯青擅自在争议财产上搭建违章建筑的问题，属于另一民事法律关系，原告可根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定另行主张权利。根据本案实际，原告方若需主张分配房屋出租所得收益，可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条和《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条之规定，判决：驳回原告杜大武、杜碧珍、杜大珍、庞金荣、杜林英、杜林海、杜林梅、汪杜红、汪永信、汪山信、汪河信的诉讼请求。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由原告杜大武、杜碧珍、杜大珍、庞金荣、杜林英、杜林海、杜林梅、汪杜红、汪永信、汪山信、汪河信承担。
一审判决宣判后，杜大武、汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红、杜大珍、庞金荣、杜林海、杜林梅、杜林英不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审认定事实不清、适用法律错误，作出判决错误。请二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求，确认欧阳荣、杜林阳与潘斯青签订的《房屋租赁合同》无效，维护上诉人的合法权利和法律的威严。
被上诉人欧阳荣、杜林阳、潘斯青二审未提出答辩意见。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人欧阳荣、杜林阳认可对本案争议的房屋共同享有权利，该房屋自1995年起由欧阳荣、杜林阳一家居住、管理。被上诉人欧阳荣、杜林阳在将该房屋出租给潘斯青之前，出租给其他人，上诉人知道，未提出异议。
上诉人认为被上诉人欧阳荣、杜林阳未经其他共有人的同意将房屋出租给潘斯青，所签订的《房屋租赁合同》无效。被上诉人欧阳荣、杜林阳在将该房屋出租给潘斯青之前，出租给其他人，上诉人是知道的，并未提出异议，说明上诉人认可欧阳荣、杜林阳代表共有人对房屋进行管理和使用。被上诉人欧阳荣、杜林阳将房屋出租是对共有财产价值进行合理利用的行为，并且上诉人也同意将出租该房屋的租金用于维修该房屋。因此，潘斯青作为善意的第三人在与被上诉人欧阳荣、杜林阳签订《房屋租赁合同》时知道并相信欧阳荣、杜林阳有出租房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，欧阳荣、杜林阳与潘斯青签订的《房屋租赁合同》不存在以上情形，因此，被上诉人欧阳荣、杜林阳与潘斯青于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》应为合法有效，对此，一审认定符合法律规定，并无不当，应予以维持。
综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人杜大武、汪永信、汪山信、汪河信、杜碧珍、汪杜红、杜大珍、庞金荣、杜林海、杜林梅、杜林英承担。
本判决为终审判决。
审判长 田一铭
审判员 熊元伦
审判员 高 潮
二〇一四年二月二十日
书记员 吴帮杰