浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台天民初字第304号
原告：徐卫军，农民。
原告：洪妙凤，农民。
被告：范人可，农民。
被告：朱丽亚，农民。
第三人：何雪妹，农民。
委托代理人（特别授权代理）：范晨霞，农民。
原告徐卫军、洪妙凤与被告范人可、朱丽亚、第三人何雪妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由审判员陈翔公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因第三人提出要求审判人员回避的申请，故本院另行指派审判员王其委独任审理本案，并于2015年4月9日再次公开开庭进行了审理。原告徐卫军、洪妙凤，被告范人可、朱丽亚到庭参加诉讼，第三人何雪妹及其委托代理人范晨霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告徐卫军、洪妙凤诉称：两被告所有坐落于天台县赤城街道石莲巷1-5号3间3层楼房。经中介介绍，两被告将上述房屋出卖给两原告，双方于2014年11月26日签订房屋买卖合同一份，合同约定：房屋价格为人民币1668000元；2014年11月26日付定金人民币200000元；2014年12月1日付房款1000000元，甲方（被告）同日将上述房屋正式交付给乙方（原告）；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任。关于违约责任，合同约定：甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起一天内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。合同签订后，原告按约支付了定金200000元和房款1000000元，被告也协助办理了房屋登记过户手续。目前，该房屋的所有权和土地使用权都已经登记在原告名下，但两被告并没有按约将房屋交付给原告。两被告未将房屋交付给原告的原因系被告家庭内部存在矛盾，目前被告范人可被关押，而第三人系被告朱丽亚的婆婆，其拒不搬出该房屋，造成被告不能按时交付房屋。原告多次与被告及第三人协商，被告朱丽亚也出具书面承诺书，保证清空房屋。但由于被告与第三人之间的问题，被告至今无法交付房屋。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同合法有效，原告已按约支付了房款，被告也已经协助将房屋所有权和土地使用权过户到原告名下，但被告至今未交付房屋。同时被告没有按合同约定时间交付房屋，原告也同意延期交付，被告在延期之后仍然未能交付房屋，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定，被告承担违约金的数额相当于定金，即人民币200000元。故原告起诉要求：1、要求被告及时交付房屋。2、判令被告支付违约金人民币200000元。
被告范人可、朱丽亚辩称：1、原告与被告于2014年11月26日签订的《房屋买卖合同》中的第四条违约责任约定（该约定部分内容原告在起诉书中也有摘录）：“乙方（本案原告）中途毁约，乙方不得向甲方（本案被告）索还定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起一天内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，（客观原因除外），买卖双方无论何方违约，违约方必须承担上述房地产总额3%的佣金”。一是答辩人和范人可（甲方）并无中途毁约，原告在起诉书中陈述能证明被告积极履行合同，主动配合原告完成产权的交付，一直在努力完成出屋，主观上无故意拖延；二是出屋延误并非被告的主观原因，而是被告以外的第三人阻碍造成，属于客观原因。原告在起诉书中也认同由于第三人拒不搬出该房屋，造成被告不能按时交付房屋。故被告并无中途毁约，因此无需承担违约责任，出屋的延误，也是由于第三人的阻碍等客观原因造成。同时，两原告主张的违约金过高，违约金应与实际损失相一致。2、第三人已于2007年10月19日的申请报告中已声明自愿放弃在该房屋的居住权，第三人当前仍无理占据该房屋，故意阻碍被告履行房屋买卖合同，应当承担因此造成的损失。3、答辩人与范人可系石莲巷1-5号房产的房屋所有权人，按照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。答辩人与范人可依法处分该房产，符合法律规定，答辩人与范人可有权取得剩余未支付的房款。根据原告与被告于2014年11月26日签订的《房屋买卖合同》中第五条中的其他约定：余款在乙方银行贷款后到款付清。原告应当向被告支付余款。综上，答辩人要求：1、判定第三人立即搬离无理占据的赤城街道石莲巷1-5号房屋；2、判定原告向被告支付房屋买卖的余款；但在本案中两被告对两原告尚未支付的剩余房款不反诉。3、依法驳回原告的诉讼请求。
第三人何雪妹提交书面答辩状辩称：1、原、被告于2014年11月26日签订的房屋买卖合同违法。该合同违法处分了被告依法提供给答辩人的唯一住所，直接违反了《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条的规定，被告处分的房屋原本为答辩人所有，因被告经商贷款需要才转至被告名下，但答辩人在此居住的权利一直受法律保护。答辩人仅一子范人可，现其名下已无任何住房，一女范晨霞外嫁亦无房。媳妇朱丽亚已与范人可离婚，不属答辩人家庭成员，因此，为答辩人妥善安排住房和不得强迫迁居便是被告范人可的法定义务，法院判决书不能免除当事人的法定义务。2、原告徐卫军、洪妙凤要求被告交付所购石莲巷1-5号全部3间3层住房的请求不应支持。其一、原告的要求侵害了答辩人作为公民居有其屋的基本生活权利；其二原告自身亦未付清全部房款，尚欠468000元余款。因此，为第三人保留部分房屋符合公平原则，体现民事活动应遵守公序良俗的精神，也未对原告所购房屋产权造成妨碍。故第三人要求保留石莲巷1-5号1间房屋供答辩人居住过世。
经审理查明，第三人何雪妹系被告范人可母亲，两被告原系夫妻关系（双方于2014年4月2日离婚），本案讼争房屋坐落于天台县赤城街道石莲巷1-5号3间3层房屋，该房屋在出卖给两原告前部分（2间3层）系范人可单独所有，部分（1间3层）系范人可、朱丽亚共同共有。2014年4月29日，被告范人可、朱丽亚委托案外人许云敏出卖本案讼争房产等相关事宜，该委托事项并经天台县公证处公证。2014年11月26日，原告徐卫军、洪妙凤与被告范人可（本案范人可系委托许云敏签订房屋买卖合同）、朱丽亚签订房屋买卖合同一份，合同约定：1、甲方（本案被告）愿将自己坐落在天台县赤城街道石莲巷1-5号房屋3间3层天房权证天台字××号，建筑面积163.32平方、89.19平方，占地45.9平方，21.3平方，绝卖给天台县赤城街道四方塘路59号徐卫军、洪妙凤，经买、卖、中介三方协商议定房屋绝卖价壹佰陆拾万捌仟元整，于2014年11月26日付购房定金贰拾万元整。2、乙方（本案原告）于2014年12月1日付房款壹佰万元整，甲方同意同日将上述房屋正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，房产权变更所需的税费由乙方负担。3、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。4、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起一天内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金（客观原因除外），买卖双方无论何方违约，违约方必须承担上述房地产总额3%佣金。5、其他约定：余款在乙方银行贷款后到款付清。合同还约定了原、被告其他权利、义务。后两原告已依房屋买卖合同的约定向两被告共支付了房款人民币120余万元，本案讼争房屋现已过户到两原告名下。因第三人何雪妹至今仍居住在本案讼争房屋，致两被告无法向两原告交付本案讼争房屋。原、被告均认可本案讼争房屋如出租租金为每月人民币6000元。
本院认为，原告徐卫军、洪妙凤与被告范人可、朱丽亚签订的房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。经本院审理查明，两原告已依照房屋买卖合同的约定向两被告支付了相应的购房款，故作为两被告亦应依约向两原告交付房屋，故对两原告要求两被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。至于本案中两被告是否应向两原告承担违约责任问题。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案虽系第三人何雪妹拒不搬出本案讼争房屋，导致两被告无法向两原告交付房屋，但作为房屋出卖人的两被告依法应向房屋买卖合同的相对方即两原告承担违约责任。对于原告主张的违约金数额问题，原、被告签订的房屋买卖合同虽约定一方违约的，应承担违约金人民币200000元，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告向本院提出违约金过高，违约金应与实际损失相对应为由，要求对违约金予以调整，本院结合原、被告对违约金的约定、原告的损失情况等因素，本院酌情确定以本案讼争房屋出租的价格作为违约金计算的标准，现原、被告均一致认可讼争房屋的出租价格为每月6000元，同时原、被告约定被告于2014年12月1日交付房屋，故违约金应从同日开始计算。第三人何雪妹辩称：被告范人可对其有赡养义务，范人可现将房屋出卖给两原告，导致其无处居住，因此主张对本案讼争房屋享有居住权。本院认为，因被告范人可、朱丽亚将其所有的房屋出卖给两原告，两原告亦支付了相应的房款，本案讼争房屋产权已过户到两原告名下，该房屋已属两原告所有，现第三人何雪妹再行主张对本案讼争房屋享有居住权于法无据。至于第三人的赡养问题（包括居住问题），第三人应向被告范人可等子女主张权利，而赡养问题属于另一法律关系，在本案中本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告范人可、朱丽亚在本判决生效之日起三十日内将坐落于天台县赤城街道石莲巷1-5号房屋腾空并交付给原告徐卫军、洪妙凤。
二、由被告范人可、朱丽亚自2014年12月1日开始按每月人民币6000元向两原告支付违约金至两被告交付房屋之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费依法减半收取人民币2150元，由被告范人可、朱丽亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，向台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4300元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：19—900001040000225089001]。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 王其委
二〇一五年四月二十四日
代理书记员 丁晓帆