江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3622号
上诉人（原审被告）南京扬子食品商场，组织机构代码13523019-6，住所地南京市鼓楼区山西路37号。
法定代表人闻伟，该公司总经理。
委托代理人汪春弈，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人诸琼，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京鼓楼城镇建设开发有限公司，组织机构代码13488210-9，住所地南京市鼓楼区山西路68号。
法定代表人何於纲，该公司总经理。
委托代理人崔勇，江苏东域律师事务所律师。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）江苏新金陵人餐饮有限公司，组织机构代码71409047-4，住所地在南京市鼓楼区山西路39号。
法定代表人朱云虹，该公司总经理。
委托代理人潘晨英。
上诉人南京扬子食品商场（以下简称扬子食品商场）与被上诉人南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城建公司）、被上诉人江苏新金陵人餐饮有限公司（以下简称新金陵人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭于2013年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人扬子食品商场的委托代理人汪春奕、被上诉人鼓楼城建公司的委托代理人崔勇、徐涛明，被上诉人新金陵人公司的委托代理人潘晨英到庭到参加诉讼。本案现已审理终结。
鼓楼城建公司原审诉称，1989年9月20日，鼓楼城建公司与扬子食品商场订立《租赁协议》、《租赁补充协议》各一份，约定扬子食品商场承租鼓楼城建公司所有的山西路39号（现为山西路37号）二层楼；租赁期限为1989年11月1日起至1991年10月30日；年租金为8万元；租赁房屋用于扬子食品商场开办商场，不得转借、转租或挪作他用，否则鼓楼城建公司有权收回租赁房屋；协议期满前3个月，双方如有意，可继续协商办理续租手续。上述协议签订后，鼓楼城建公司按约将房屋交付给扬子食品商场使用。1991年8月1日，鼓楼城建公司、扬子食品商场又签订《租赁补充协议》一份，该补充协议系根据原协议的约定，订立的续租协议。该补充协议约定了具体的付款方式，并约定其他条款，仍按原协议办理。第二份《租赁补充协议》约定的2年租赁期限届满后，鼓楼城建公司、扬子食品商场未办理续租手续，扬子食品商场也没有应鼓楼城建公司要求返还租赁房屋，但仍按照原约定的租金标准支付租金，直至2006年12月份。自2007年1月起，扬子食品商场既不能按照鼓楼城建公司要求返还租赁房屋，也不支付相应的房屋使用费用。后经鼓楼城建公司了解，扬子食品商场于2004年2月28日与案外人周雪雷（第三人股东之一）签订了《房屋租赁合同》，将承租房屋转租给周雪雷（第三人）。现租赁房屋被第三人占有使用。据此，鼓楼城建公司认为，根据《合同法》第235条规定，扬子食品商场在约定租赁期限届满后，负有返还租赁房屋的法定义务。扬子食品商场至今不能返还租赁房屋，依法应承担相应的法律责任。第三人与扬子食品商场签订的房屋转租合同未经鼓楼城建公司同意，对鼓楼城建公司不具有法律约束力，其占用房屋没有合法依据，依法应按照房屋所有权人的要求及时腾房，并附有支付逾期腾房占有使用费的法定义务。现请求：1、扬子食品商场返还山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋；2、扬子食品商场支付1995年1月1日至1999年12月31日房屋占有使用费（或租金）40万元，以及2007年1月1日至2012年5月10日房屋占有使用费500.15万元，二项合计540.15万元，并要求扬子食品商场按照同期银行贷款利率支付相应的逾期付款利息；3、扬子食品商场自2012年5月11日至实际返还房屋之日，按每年105万元的标准支付房屋占有使用费；4、要求第三人迁出山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋，并对扬子食品商场支付房屋占有使用费义务承担连带责任；本案诉讼费用由扬子食品商场承担（包括两次鉴定费用、诉讼费用）。鼓楼城建公司提供《房屋所有权证》、1989年9月20日鼓楼城建公司、扬子食品商场签订的《租赁协议》、《租赁补充协议》、1991年8月1日鼓楼城建公司、扬子食品商场签订的《租赁补充协议》1份、扬子食品商场与第三人的《房屋租赁合同》及答辩状各1份、诉讼费、鉴定费票据、原审法院2000年4月11日听证笔录1份、江苏五星资产评估有限公司《评估报告》1份等证据，证明其主张成立。
扬子食品商场原审辩称，鼓楼城建公司和扬子食品商场的租赁关系一直存在，鼓楼城建公司无权要求返还房屋。1989年，鼓楼城建公司、扬子食品商场签订了《租赁协议》，双方建立租赁合同关系。1991年，双方签订了《租赁补充协议》，更为清楚地约定了租赁事宜。此后，双方虽未续签协议，但双方形成了不定期的租赁关系。鼓楼城建公司认为租赁关系已经届满无事实依据及证据支持。在鼓楼城建公司、扬子食品商场租赁关系正常存续的情况下，鼓楼城建公司无权要求扬子食品商场返还房屋。在双方租赁关系延续期间，双方没有对房屋租金进行变更，且鼓楼城建公司也未提出变更，故自2007年起至今的诉争房屋租金应按照原租金标准执行。2007年之后租金没有实际支付是鼓楼城建公司拒绝领取租金所致，且鼓楼城建公司未催要过该期间的租金，故鼓楼城建公司已丧失胜诉权。在鼓楼城建公司明知的情况下，扬子食品商场将诉争房屋转租给第三人，第三人一直使用至今，鼓楼城建公司从未对第三人使用诉争房屋提出异议，且鼓楼城建公司在2006年之前正常从扬子食品商场处领取租金，故鼓楼城建公司对扬子食品商场将房屋转租给第三人是明知且认可的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，扬子食品商场和第三人的租赁合同合法有效。请求法院依法判决。扬子食品商场提供自己所有的山西路1层104.84平方米《房屋所有权证》、1989年9月20日鼓楼城建公司与扬子食品商场签订的《租赁协议》1份、1991年8月1日鼓楼城建公司与扬子食品商场签订的《租赁补充协议》1份、租赁专用发票4份、收据12份、2004年2月28日扬子食品商场与第三人订立的《房屋租赁合同》1份、直管公房租赁证等证据，证明其主张成立。
新金陵人公司原审称，第三人自2004年2月28日与扬子食品商场签订《房屋租赁合同》以来，一直按照双方合同约定履行租金支付手续。其公司系合法取得诉争房屋使用权，不属于“占有使用”。其公司自2004年2月28日与扬子食品商场签订租赁合同，并注册现“江苏新金陵人餐饮有限公司”，与2004年2月28日前的经营户没有任何关系。综上，请求驳回鼓楼城建公司对第三人的诉讼请求。新金陵人餐饮公司提供2004年2月28日扬子食品商场与第三人订立的《房屋租赁合同》1份、第三人单位名称变更手续、营业执照、法人身份证明各1份、交纳租金票据6份等证据，证明其主张成立。
原审法院经审理查明，南京市山西路37号（原山西路39号）房屋为两层钢混结构建筑，其中二楼系鼓楼城建公司所有产权，面积为1045平方米。一楼为鼓楼城建公司与扬子食品商场按份共有及南京市鼓楼区房产经营公司直管房屋，其中，鼓楼城建公司享有239.82平方米产权，扬子食品商场享有104.84平方米产权，另外465平方米面积为南京鼓楼区房产经营公司直管非住宅房屋。各共有人之间份额未进行分割析产。
1989年9月20日，鼓楼城建公司与扬子食品商场订立《租赁协议》与《租赁补充协议》各一份。《租赁协议》中鼓楼城建公司为甲方，扬子食品商场为乙方，协议约定：一、由甲方提供属于自己产权的山西路39号二层楼，建筑面积为1026平方米的店面房租给乙方使用，时间先定二年（以后两年续订一次合同），自开业日的第二个月起至1991年10月30日，年租金为8万元，付款方式为每季度末由乙方付给甲方2万元，乙方不得以任何借口推迟和无限延期付款，如拖欠，按乙方违约论处；二、租用期间，其水、电、装潢、地段费等各种费用由乙方自理，并确保店内各种设施完好，如属人为损坏由乙方赔偿或维修，甲方负责该房的正常维修；三、该房用于乙方开办商场，不得转借、转租或挪作他用，否则甲方有权收回租赁房屋。《租赁补充协议》中鼓楼城建公司为乙方，扬子食品商场为甲方，协议约定：甲方开办扬子商场，其底楼面积多出248.76平方米，产权属于乙方所有，为保持扬子商场的整体性，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、底楼多出的248.76平方米，由甲方向乙方承租，先租二年，以后每两年续订一次，自1989年11月1日起至1991年10月30日止。年租金1万元，每季度末，由扬子食品商场付给鼓楼城建公司2500元；二、甲方在承租期间，其装潢、水、电等费用自理，并确保房屋内各种设施完好，如属人为损坏，由甲方负责赔偿或维修；三、扬子食品商场负责安排解决鼓楼城建公司四名职工子女按招工条件就业。协议期满前3个月，双方如有意，可继续协商办理续租手续。
上述协议签订后，鼓楼城建公司将房屋交付给扬子食品商场使用。另南京市鼓楼区房产经营公司也将其直管房屋面积部份出租给扬子食品商场使用，扬子食品商场取得该房屋一、二层面积的使用权。
1991年8月1日，鼓楼城建公司、扬子食品商场又签订《租赁补充协议》一份，该补充协议约定，由甲方（鼓楼城建公司）提供属于自己产权的山西路39号一、二层楼，建筑面积1274.76平方米商业门面房租给乙方（扬子食品商场）使用，年租金人民币8万元，付款方式为每季度末由乙方付给甲方2万元，乙方不得以任何借口推迟和无限延期付款，如拖欠，按扬子食品商场违约论处。其他条款，仍按原协议办理。该协议自1991年1月开始执行。
2004年2月28日，扬子食品商场与周雪雷订立《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋转租给周雪雷，该合同约定，扬子食品商场将山西路37—39号一楼至二楼门面房租赁给乙方（周雪雷）作营业用房，房屋建筑面积约1400平方米左右，租赁期自2004年2月28日至2016年9月30日止。该合同的签订，鼓楼城建公司没有参与。扬子食品商场与第三人《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋由第三人新金陵人公司使用至今。周雪雷为第三人新金陵人公司股东。
鼓楼城建公司曾于2000年3月对扬子食品商场提起诉讼，请求判决扬子食品商场支付欠付的1995年至1999年租金40万元，并要求收回租赁房屋。后鼓楼城建公司撤回起诉。鼓楼城建公司又分别于2010年5月、2011年12月起诉新金陵人公司房屋迁让，后均以撤诉结案。在原审法院（2010）鼓民初字第1933号鼓楼城建公司对新金陵人餐饮公司房屋迁让案件审理过程中，原审法院曾委托鼓楼区物价局价格认证中心对涉诉房屋的商业使用价值及使用费进行鉴定，鼓楼城建公司为此支付鉴定费36000元。
原审法院再查明，鼓楼城建公司按原租金标准收取扬子食品商场租金至2006年底，自2007年1月起，鼓楼城建公司未向扬子食品商场收取租金，扬子食品商场一直也未缴纳租金，鼓楼城建公司也未向扬子食品商场提起解除双方的房屋租赁合同。
在本案原审审理过程中，经鼓楼城建公司申请，原审法院委托江苏五星资产评估有限公司对涉案房屋2010年1月至2011年12月31日租金价格进行鉴定，江苏五星资产评估有限公司出具了苏五星评鉴字（2012）096号评估报告书，评估涉案房屋2010年1月至2011年12月租金为201万元。其中，2010年1月1日至2010年12月31日租金为96万元，2011年1月1日至2011年12月31日租金为105万元。
以上事实，有鼓楼城建公司、扬子食品商场庭审陈述，鼓楼城建公司提供的《房屋所有权证》、《租赁协议》、《租赁补充协议》、扬子食品商场与第三人的《房屋租赁合同》、诉讼费、鉴定费票据、江苏五星资产评估有限公司《评估报告》，扬子食品商场提供《房屋所有权证》、《租赁协议》、《租赁补充协议》、租赁专用发票、收据、扬子食品商场与第三人订立的《房屋租赁合同》、直管公房租赁证，第三人新金陵人公司提供的《房屋租赁合同》、工商登记资料、租赁专用发票及收据等证据为证，足以认定。
原审法院认为，鼓楼城建公司、扬子食品商场之间的房屋租赁合同属于双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。本案鼓楼城建公司、扬子食品商场书面租赁合同约定的租赁期限届满后，鼓楼城建公司未向扬子食品商场提出解除合同，租赁房屋继续由扬子食品商场使用并支付部分租金，双方在此期间内形成不定期租赁关系。鼓楼城建公司主张扬子食品商场系非法占有，与法不合，原审法院不予采纳。鼓楼城建公司作为不定期租赁关系的出租人，有权随时提出解除租赁关系。鼓楼城建公司曾在2000年向原审法院提起诉讼，要求扬子食品商场支付欠付租金并收回房屋，此时应视为鼓楼城建公司主张解除不定期租赁关系。后鼓楼城建公司撤回起诉，并继续收取扬子食品商场租金，应视为鼓楼城建公司、扬子食品商场继续维持不定期租赁关系。自2007年以来，鼓楼城建公司虽然没有收取扬子食品商场租金，但其也没有依法行使不定期租赁关系的解除权。此后鼓楼城建公司虽在2010年、2011年对新金陵人餐饮公司提起房屋迁让诉讼，但该诉讼行为与扬子食品商场无涉，不能据此认定鼓楼城建公司向扬子食品商场主张解除双方的不定期租赁关系。现鼓楼城建公司要求扬子食品商场返还租赁房屋，致原扬子食品商场的不定期租赁关系无法维持，故双方的不定期租赁关系应予解除，扬子食品商场应返还租赁房屋。
关于扬子食品商场与第三人之间合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。扬子食品商场于2004年2月将房屋转租给第三人新金陵人餐饮公司，后由第三人新金陵人餐饮公司实际使用租赁房屋至今，鼓楼城建公司应当知道转租的事实，现鼓楼城建公司以未经其同意擅自转租而主张转租无效不能成立。上述解释第十五条还规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据鼓楼城建公司、扬子食品商场订立的《租赁协议》及《租赁补充协议》，双方约定的租赁期限截至1993年1月底，此后双方形成不定期租赁关系。扬子食品商场与第三人新金陵人公司订立的转租合同约定的租赁期限截至2016年9月30日，超出鼓楼城建公司行使不定期租赁关系解除权的期间部份，对鼓楼城建公司不发生效力，第三人负有腾房义务。
关于返还租赁房屋问题。本案诉争房屋系两层楼房组成，其中第二层系鼓楼城建公司全部产权，楼下一层由鼓楼城建公司、扬子食品商场按份共有，另有465平方米建筑面积系鼓楼区房产经营公司直管非住宅房屋。对鼓楼城建公司主张返还及腾退第二层部份，原审法院予以支持。对于鼓楼城建公司主张扬子食品商场返还及腾退第一层部分，因该部份房屋各共有人之间没有进行分割，各共有人按份共有部份及界点不明晰，且分割涉及案外人利益，不宜在本租赁合同关系中予以解决，故对鼓楼城建公司要求返还及腾退第一层房屋的主张，原审法院不予支持。在本判决生效及扬子食品商场和第三人返还及腾房期限确定后，占有该部份产权面积并取得收益的实际占有人与鼓楼城建公司及相关权利人另行确定双方的关系或该部份收益的归属。关于扬子食品商场及第三人返还及腾房期限，以三个月为宜。另因三方当事人对装潢问题均不提起主张，故对该问题本案不予理涉。
关于鼓楼城建公司主张租金和占有使用费问题。原审法院认为，承租人使用租赁物应当支付租金。鼓楼城建公司曾于2000年向扬子食品商场主张1995年1月1日至1999年12月31日租金40万元，后鼓楼城建公司撤回起诉，此后鼓楼城建公司没有证据证明其向扬子食品商场主张该费用，故该主张已经超过诉讼时效，依法不予支持。对于鼓楼城建公司主张的2007年1月1日至2012年5月10日房屋使用费500.15万元。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。自2007年以来，扬子食品商场没有给付租金属实，但鼓楼城建公司也一直没有向扬子食品商场提起主张，其于2010年、2011年起诉新金陵人房屋迁让，与扬子食品商场无涉，不能据此认定鼓楼城建公司是向扬子食品商场主张权利，鼓楼城建公司于2012年2月8日向本院提起起诉，从该时间点起算，对此前1年的租金给予保护，其余部分租金因超过诉讼时效，依法不予支持。关于租金标准，在不定期租赁关系期间，双方未对租金约定变更，故租金标准按照原租赁合同履行，即每年租金8万元。在鼓楼城建公司提起诉讼后，扬子食品商场及第三人继续占用租赁房屋产生的占有使用费，扬子食品商场及第三人具有给付义务。鼓楼城建公司主张按照原审法院委托鉴定的租金标准计算，依据充分，予以支持。
关于鼓楼城建公司要求扬子食品商场承担两次鉴定费、诉讼费，依据不足，本案只对本次诉讼所发生的鉴定费、诉讼费进行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，原审法院判决，一、扬子食品商场于本判决生效后的三个月内将本区山西路37号第二层部份房屋返还鼓楼城建公司；第三人新金陵人公司于本判决生效后三个月内，迁出并腾空本区山西路37号第二层房屋。二、扬子食品商场于本判决生效后十日内给付鼓楼城建公司2011年2月9日至2012年2月8日期间的租金8万元。三、扬子食品商场于本判决生效后的十日内，给付鼓楼城建公司自2012年2月8日起至本判决生效之日止房屋占有使用费；于扬子食品商场及第三人返还并腾空第二层租赁房屋后的三日内，给付鼓楼城建公司自本判决生效次日起至扬子食品商场及第三人返还并腾空第二层租赁房之日止房屋占有使用费。以上计算标准均为105万元／年。第三人新金陵人公司对房屋占有使用费承担连带给付义务。如果扬子食品商场及第三人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134110元，鉴定费12000元，合计146110元（鼓楼城建公司已垫付），由鼓楼城建公司负担29128元，扬子食品商场负担116982元（扬子食品商场在给付上述款项时加付此款）。
上诉人扬子食品商场不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回鼓楼城建公司返还山西路37号一层部分及二层房屋的诉讼请求，判令上诉人从2011年2月9日起仍按照原合同租金标准8万元／年支付，驳回鼓楼城建公司其他诉讼请求，诉讼费用由被上诉人鼓楼城建公司承担。其理由为：一、鼓楼城建公司从未向上诉人表达解除不定期租赁合同关系的意思表示，上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同关系仍然持续。鼓楼城建公司认为上诉人非法占有房屋，要求返还，而非要求解除不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，鼓楼城建公司返还房屋的诉请不符合法律规定的解除不定期租赁合同关系通知的条件。原审法院错误理解被上诉人提出返还房屋的意思表示，超越鼓楼城建公司真实意思表示认定，且忽略了出租人在解除不定期租赁合同关系时应当满足的条件。上诉人和鼓楼城建公司之间的不定期租赁合同关系仍然持续，鼓楼城建公司无权要求返还涉案房屋。二、不定期租赁合同关系持续期间，从2011年2月9日起至合同解除期间仍应按照原合同租金标准8万元／年支付。根据合同法第二百三十六条规定，原租赁合同除租赁期间以外仍对合同相对方有效，即租金支付标准仍为8万元／年。此前租金一直由鼓楼城建公司工作人员上门收取并出具收据。后鼓楼城建公司不上门领取也未提供支付方式，导致上诉人无法缴纳租金。三、原审法院判决中对“合理的准备期限”理解和认定有误，适用的105万元／年占有费用标准无任何依据。我国相关法律对于不定期租赁合同解除的合理准备期间是涵盖在不定期租赁合同有效期内，是不定期租赁合同解除日之前法律赋予承租人的合理搬迁准备期限。该期限内的租金标准当然适用原租赁合同的租金标准。原审法院将“合理准备期限”列支于不定期租赁合同有效期外不符合法律规定。原审法院参照江苏五星资产评估有限责任公司评估结果不适当，评估的时间段为2011年1月1日至2011年12月31日，而原审法院认定的时间段为2012年2月8日起。租金标准涉及的房屋适用面积也不符，105万／年是针对一层239.82平方米及二层1045平方米的面积。而原审法院认定迁让的面积仅涉及二层1045平方米。
被上诉人鼓楼城建公司答辩称，原审认定事实清楚，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的诉请，维持原判。其理由为：一、原审认定不定期租赁关系无法维持并无不当，不定期租赁的成立条件是出租人对承租人继续使用租赁物不持异议，双方可以继续按照原合同履行。本案中因对方拖欠租金，从2007年起其就不同意对方继续使用房屋，并以不再收取租金的方式明确表示不愿继续维持租赁关系。除口头通知外，还于2010和2011年两次书面要求返还租赁物。不定期租赁关系中，出租人有权随时要求返还房屋。对方没有按照我方要求返还租赁房屋，已经构成非法占有。我方诉请返还租赁房屋是不同意对方继续使用租赁的意思表示，原审据此认定双方不定期租赁关系无法维持，并无不当。二、原审法院认定的使用费标准并未侵害对方利益。不定期租赁关系中，我方有权随时解除租赁关系。我方协商无果向原审法院提起诉讼，按照第一项认定，不定期租赁关系已经解除，原审法院以此为时间点，分别确定解除前租金标准和解除后使用费并无不当。评估费用即使有差异，也是有利于上诉人，因为租金是只增不减。105万元／年费用是针对1、2楼的全部面积，上诉人认为租金计算有误的主张不能成立。我方2007年已经明确要求解除租赁关系，对方长期利用我方房屋，非法牟利，以8万元／年的标准使用我方房屋，但却将涉案房屋转租给新金陵人公司，租金标准是90万元／年，该转租行为是被双方合同禁止的。
被上诉人新金陵人公司答辩称，坚持要求履行完毕和扬子食品商场的合同。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，扬子食品商场与鼓楼城建公司签订的《租赁协议》与《租赁补充协议》约定的租赁期限截止时间为1993年1月底。该协议到期后，扬子食品商场继续使用其承租的房屋，鼓楼城建公司亦要求扬子食品商场支付租金，根据合同法第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故扬子食品商场与鼓楼城建公司之间存在不定期租赁关系。现鼓楼城建公司提起本诉要求扬子食品商场返还承租的房屋，该请求实质为出租人行使解除权，故依据合同法第二百三十二条的规定，双方之间的不定期租赁合同应予解除，扬子食品商场要求继续维持不定期租赁关系，仍按8万元／年标准支付租金的上诉主张，法律依据不足，本院不予支持。
关于上诉人主张的合同解除前“合理准备期限”及租金与使用费划分的时间点问题，因鼓楼城建公司长期不收取租金，且多次就涉案房产提起诉讼，在本案起诉前，已经以行为表明不再愿意维持双方之间的租赁关系，故扬子食品商场应已有“合理准备期限”，且原审判决对于扬子食品商场返还房屋及新金陵人公司迁出并腾空房屋给予了三个月的期限，故原审以鼓楼城建公司起诉的时间为划分点来计算租金和使用费，公平合理，并无不当。
因涉案房屋第一层共有人之间未分割、共有部分及界点不明晰且分割涉及案外人利益，故原审法院未支持鼓楼城建公司要求扬子食品商场及新金陵人餐饮公司返还及腾退第一层的主张。但扬子食品商场在不定期租赁关系解除后继续占有及使用，原审法院判决其支付相应使用费，并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
案件受理费134110元，由上诉人扬子食品商场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤雷
代理审判员 涂甫
代理审判员 吴勇
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 崔鸣