河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）光民初字第01582号
原告刘永胜，男，1966年8月4日生，汉族。
委托代理人王信，河南紫弦律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告程功顺，男，1967年11月5日生，汉族。
委托代理人ＸＸ，河南人天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人涂远鹏，河南人天律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告刘永胜诉被告程功顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永胜及委托代理人王信，被告程功顺及其委托代理人ＸＸ、涂远鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月10日，我与被告程功顺在协商一致、平等自愿的基础上签订了一份《集资建房合作协议》。协议约定，被告出资21.6万元给我，我将位于罗陈街道原罗陈信用社院内的五层楼房中的西单元第二层西户房屋一套（面积约125㎡）给他。房款21.6万元于2013年12月31日前付清，否则每延迟一天支付我500元，超过60天没付房款，我有权收回房子。可是我将此套房屋交给被告后，被告却一直不付我房款，虽经我数次催要，被告以各种理由拖欠至今。根据约定，我不但有权收回房子，而且有权要求被告支付我违约金。综上，被告无视法律，肆意违约，已造成我一定损失。为了维持我的合法权益，特依照《民法通则》第111条、112条之规定具状起诉。请求法院依法判决：1、被告立即搬出位于罗陈街原信用社院内房屋，将此房退还给原告；2、被告支付我违约金30000元。诉讼过程中，原告将第1项诉求变更为：被告立即支付原告房款216000万元及同期银行贷款利息；或者立即无条件搬走，退还原告房屋，并承担每月房租费1000元整。
原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1、原、被告身份证复印件：证明原、被告诉讼主体适格；
2、集资建房协议：证明2013年1月10日被告购买原告房屋的事实，价款216000元及违约责任；
3、国有土地使用证：证明原告建房的土地有合法来源。
被告辩称，（一）答辩部分：2011年3月23日原告与被告签订了拆迁承建合同，由被告将原罗陈乡信用社家属院旧楼房拆除，建设新房。工程原计划2011年农历十月底完工。后因原告未处理好与隔壁邻居的关系，造成附近邻居阻挠施工，造成工期一直往后拖延，一直到2012年农历十一月份才完工。2012年建筑工程工价普遍上涨，继续适用2011年的工价标准，已不能满足工人的需求，工人不同意施工，后原告在同意按市场工价上涨工人工资后，工人才开工施工。但自2012年工程完工以后原告一直推脱未与被告结算工程款，尚欠工程款未予支付。2013年1月10日原告与被告之间签订的所谓“集资建房合作协议”并非真正意义上的集资建房，签订合同之时，该房屋已经完成施工，不存在集资建房的行为，原告没有任何建房的手续，也不具备集资建房的条件，而实际是以房抵工程款的行为。2013年1月10日原告与被告协商，将自己开发房屋的西单元第二层西户一套房屋以21.6万元的价格抵给被告用于抵扣工程款，具体数额在工程款结算时再行结算，从房款中折抵，多退少补。后来由于原告一直未与被告进行工程结算，所以该房款一直也未支付，被告未支付房款是有事实和法律依据的。并且所谓的“集资建房合作协议”违约责任部分，加重一方责任，排除对方权益，在违约责任部分显失公平。（二）反诉部分：我为刘永胜建房，刘永胜因为未处理好与邻居关系，造成工期一直拖延。2012年工价上涨，经刘永胜同意后，上涨了工价，但房屋建好后，刘永胜一直未与我进行工程结算，刘永胜拖欠我工程款，造成我损失严重。后刘永胜将自己开发的商品房抵给我，以房款折抵工程款，具体数额在工程结算时，多退少补。刘永胜应当依法与我进行建设工程款结算，支付拖欠的工程款。请求法院依法判决刘永胜支付拖欠我的工程款262210.5元。
被告为支持答辩提供证据如下：
1、被告身份证复印件：证明被告诉讼主体适格；
2、拆迁承建合同；
3、对程功田的调查笔录。
证据2、3证明被告为原告做工的事实，原告拖欠劳务费，被告不识字，支取工资时都是原告写好的，说明原告签订合同有明显的欺诈行为，调查笔录还证明双方签订建房合作协议前，房屋已建成。
经本院主持质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为证据2所涉及的协议是无效合同，合同内容违反国家的强制性规定，原告建房没有任何合法手续，合作协议是原告房屋建成后签订的，本协议也不是合作建房合同，双方没约定合作的股份、比例、风险承担等，不符合合同的形式要件，被告只是给原告做工的。合同内容和补充条款都是原告一手拟定的，欺诈被告签订的合同，是无效合同，原告也没有如约办理房产证。对证据3的真实性无异议，此证据与本案无关，原告并没有提供合法的准建证、规划证。
原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，证据2所涉及的工程款已付清，证据3与本案无关。
对上述各方均无异议的证据，本院予以采信。对各方有异议的证据，分析认证如下：原告提供的证据2，被告对该证据的真实性无异议，但质证该协议属无效合同。本院认为，该协议虽然形式有瑕疵，但能证明双方买房卖房的客观事实存在，实际上是房屋买卖合同，且原告在签订协议时已将房屋交付给被告，被告亦在协议上签名，同时补充协议亦经双方签字认可。被告是完全民事行为能力人，作为承包建筑工程的个体老板，对双方签订的是购房协议还是以房抵付工程款协议，能够有足够的认识，双方在“集资建房协议”及补充协议上均签名并按手印，且有见证人，被告质证原告有欺骗性，不能成立。原告系个人建房，不是房地产开发企业，涉案房屋并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的商品房，原告建房有没有办理相关证件，属政府相关职能部门管理，与本案无关，同时，被告购买后又部分进行装修并搬进该房屋居住，从维护交易秩序的稳定性来看，该集资建房协议实际是购房合同应认定为有效合同，对该证据本院予以采信。原告提供的证据3证明其通过出让方式取得该国有土地使用权的事实，本院予以支持。
被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，本院经审查认为，该证据能证明原告与被告间因原告建房有合作关系，被告提供的证据3证人程功田陈述了原告与被告间因原告建房合作的事实，以及因建房时邻里关系不和谐，造成工期延期，2012年工价比2011年高，该证据与本案无关。综上，对被告提供的证据2予以采信，但不能达到被告的证明目的。
经审理查明，原告刘永胜于2000年出让取得涉案房屋附属的国有土地使用权。2011年3月23日原告刘永胜与被告程功顺签订拆迁承建合同，由被告拆迁原告购买的位于罗陈乡街道罗韩路原信用社家属院内的旧房，并在该土地上为原告建楼房一幢，该楼房于2012年完工，共五层（每层二户，分东西二个单元）。2012年年底被告与原告口头协商购买其中西单元第二层西户一套楼房，原告即将该楼房的装修钥匙交给被告，2013年1月10日，双方签订了集资建房合作协议，该协议约定：“甲方：刘永胜乙方：程功顺为保证甲乙双方的利益，甲乙双方本着平等、自愿的原则就甲乙双方集资合作建房达成如下协议：1、甲方通过出让的方式取得罗陈街道罗韩路原乡信用社家属院的所有权，和乙方合作出资共建房屋一栋（五层在原信用社院内）。2、乙方自愿出资贰拾壹万陆仟元交给甲方，乙方分得西单元第二层西户房屋一套，面积约为125㎡，该套房屋的所有权归乙方独立所有。3、该栋房屋的所有住户共享该房屋的土地和房屋的所有权，如遇拆迁、征用，所有住户均享受所占比例的补偿利益。4、甲方可以帮助办理房屋产权证，费用由乙方承担。5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同签字后生效。甲方：刘永胜乙方：程功顺补充说明：因乙方程功顺暂时资金紧张，没付房款。双方协商一致认可，于2013年12月31日前付齐全部房款贰拾壹万陆仟元整。如乙方到时没能力付齐房款，每延迟一天支付甲方500元，超过60天甲方有权收回房子。乙方无条件搬走，如果通过法院乙方承担所有费用。确认人：程功顺刘永胜见证人：刘德志”。协议签订后，原告即将该房屋的所有钥匙交交付给被告。但被告一直未给付购房款216000元，遂引起诉讼。
另查明，原告交付房屋时，安装了进户门，阳台已封闭，铝合金窗子已做好，地板砖均贴好，水、电到户，水表、电表安好。被告购买后进行装修，并已居住。
本院认为，原告刘永胜与被告程功顺于2013年1月10日签订的集资建房合作协议（含补充协议），实际是房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容客观真实，该协议合法有效。原告依据双方签订的协议，履行了交付房屋的义务，被告未按协议约定履行给付购房款的义务。原告刘永胜在其合法取得的国有土地上建房，依法可以出售。原告建房有无准建证等相关建房手续，属政府相关职能部门管理，与本案无关。对原告主张被告给付其购房款216000元，本院予以支持。被告虽辩称原告是以该房抵扣所欠其工程款，但未提供证据证实；同时，被告质证时认为双方签订的协议是无效协议，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告亦应退还房屋或者或给付购房款。故对被告的辩称本院不予支持。对于原告主张被告按同期银行贷款利息给付逾期利息的诉求，根据《合同法》相关规定，本院亦予以支持。对原告主张的约定有违约金期间的利息，与违约金重复，二者不能同时予以支持；从双方签订的补充协议看，被告付购房款的最后期限为2013年12月31日，双方约定的违约金期间应为2014年1月1日起至2014年3月2日止。对原告主张的违约金30000元，经查，双方约定每天500元过高，本院作适当调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案违约金计算方法亦为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。综上，对原告主张被告给付逾期利息的起点确定为2014年1月1日，终点为付齐购房款216000元止。故对原告主张的违约金30000元不再予支持。被告在庭审过程中反诉要求原告支付拖欠其工程款，因与本案系两个不同的法律关系，故在本案中不予一并处理，被告可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告程功顺于本判决生效之日起给付所欠原告刘永胜购房款216000元及利息（自2014年1月1日起至款付清之日止）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3540元，由被告程功顺承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 夏惠凤
审 判 员 周红霞
人民陪审员 史春梅
二〇一六年三月一日
书 记 员 邹元元