广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第57号
原告杜乾，男。
被告蒋纯友，男。
原告杜乾诉被告蒋纯友租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月4日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2013年3月12日公开开庭进行了审理。原告杜乾到庭参加诉讼，被告蒋纯友没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2012年12月7日，原、被告签订了关于佛山市南海区桂城叠南圣堂村557号二楼三楼的《租赁合同》，并于2012年12月7日签订了《保证书》，约定被告保证在价值人民币20000元以上的装修材料进场后才开始动工拆除二、三楼的门窗，否则被告违约，并赔偿相关门窗的修复费用。2012年12月8日，原告依约交付上述租赁房屋予被告使用。2012年12月7日，被告依约向原告支付10000元保证金。后被告于2012年12月8日开始对租赁房屋装修。但被告在装修材料进场价值只有5000元，远未达到被告保证的价值情况下，擅自拆除了上述租赁房屋一至四楼的门窗、下水管道及若干消防管道（窗1.5m*3.95m共4个，1.5m*2.95m共18个，1.5m*4.95m共4个，1.5m*1.5m共4个，1.5m*1m共2个，1m*1.7m共1个，共146.75平方米，价值约25000元；铁门3.6m*6m、2.6m*6m、2.6m*6m各一个及2.6m*6m共2个，共37.2平方米，价值约6600元，以上共计41600元），并擅自处理了拆除的门窗和管道。被告也没有按时支付其雇请的装修工人工资，导致装修工人已停工并起哄闹事后，原告认为被告的上述行为严重破坏、损毁了原告的财物，损害原告合法权益，是严重违约行为，且被告已丧失继续履行合同的能力，故为维护原告自身合法权益，原告报警处理。公安机关就此事进行了相关处理。请求判令：1、原、被告于2012年12月7日签订的《租赁合同》于2012年12月26日起解除；2、被告向原告支付财产损失50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告的主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），证明被告的主体资格。
3、租赁合同（2012年12月5日）（1份，原件）。
4、租赁合同补充协议（2012年12月6日）（1份，原件）。
证据3、4证明原、被告之间存在租赁关系，双方约定了相关权利义务。
5、房屋所有权证（1份，复印件，加盖佛山市南海区桂城街叠南村圣堂股份合作经济社印章），证明涉讼房屋的具体情况。
6、竞投租赁成交确认书（1份，原件），证明原告通过竞投从村处承租土地，可以合法出租给被告。
7、保证书（1份，原件），证明被告保证进场一定的价值才可以动工拆除门窗。
8、租赁合同（2012年12月7日）、租赁合同补充协议（2012年12月7日）（各1份，原件），证明原告与被告签订了租赁合同，该合同合法有效。
9、证明（3份，原件），证明原告将涉讼房屋交付给被告时，门窗、消防管道等完好，被告未经原告同意擅自拆除。
10、证明（2012年12月21日）（1份，原件），证明被告进场材料价值没有达到双方约定的价值，被告无权拆除门窗。
11、照片（12张，彩色打印件）、光盘（1张，原件），证明截至2012年12月24日被告只是进场少量价值砖块，后来没有进场其他东西，被告违反约定擅自拆除门窗、消防管道。
12、国内特快专递邮件详情单（1份，原件）。
13、邮件查询单（1份，打印件）。
14、解除租赁合同的函（1份，打印件）。
证据12-14证明被告违反合同约定，原告通过邮件方式通知被告解除合同。
15、珠江时报（1份，原件），证明因找不到被告，原告登报解除合同。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示：
2013年2月4日调查笔录（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的材料无异议。
经审查，原告出示的证据1-15及本院出示的材料均来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院均予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区桂城叠南圣堂村557号，于1990年建成，1997年3月20日经行政部门房屋所有权证，登记该房屋所有权人为叠南圣堂村经济社（以下简称圣堂经济社），建筑面积为1467.14平方米。
2012年12月5日，原告与圣堂经济社签订《租赁合同》，约定：原告向圣堂经济社承租涉讼房屋；租期从2012年12月1日起至2022年11月30日止，其中2012年12月1日起至2013年1月31日止为免租装修期；租赁期间，原告可以将租赁物整体或部分转租给第三方；租金底价为每年250100元（不含税），每3年在前一期基础上递增10%。
2012年12月7日，原、被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告承租涉讼房屋二楼三楼（建筑面积978平方米）；租期从2012年12月1日起至2022年11月30日止，其中2012年12月1日起至2013年1月31日止为免租装修期，即从2013年2月1日起正式计收租金；租金底价为每月15648元，每年187776元，每年在前一期基础上递增4%;每月5日前将当月租金一次性付清；原告应于2012年12月1日前将租赁物按现状交付给被告；如被告拖欠租金，则原告除追缴所欠交的租金外，被告还须每日按所欠租金金额的3%支付延期履行违约金至付清之日止。
同日，被告向原告出具《保证书》，载明：蒋纯友保证在装修材料进场叠南圣堂村557号后（价值2万元人民币以上）才开始动工拆除二、三楼的门窗，否则视为违约，须承担二、三楼门窗的修复费用。
2012年12月8日，原告交付涉讼房屋予被告使用。
2012年12月25日，原告向被告发出《解除租赁合同的函》，载明：被告在装修材料进场只有5000元、远未达到被告保证的20000元情形下擅自拆除租赁房屋一至四层的门窗、下水道管及若干根消防管，并擅自处理了拆除的门窗……是严重违约行为……函告被告：1、自被告签收本函之日起，原告解除与被告于2012年12月7日签订的《租赁合同》；2、原告依法没收被告支付的保证金10000元；3、原告保留追究被告恶意损坏租赁房屋门窗的损害赔偿权利。原告以叠南村委会为地址、以被告为收件人发出该函，邮政查询结果显示该函于2012年12月29日投递，并由“本人”签收。
2012年12月26日，原告在《珠江时报》刊登声明，告知被告：从即日起，原告与被告解除涉讼合同。
另查明，圣堂经济社于2013年2月3日出具《证明》，注明：圣堂经济社于2012年12月5日与杜乾签订的关于南海桂城叠南圣堂村557号的租赁合同中，该物业实际情况如图所示一致，含门窗、消防管道、下水管道等。此《证明》所对应的图片显示涉讼房屋含有玻璃窗户、垂直管道等。原告持有多张原告于2012年12月24日在涉讼房屋拍摄的照片，显示涉讼房屋多个玻璃窗户已拆除留空。原告持有原告于2012年12月24日在涉讼房屋录像的资料显示，涉讼房屋中有人砌了水泥砖墙，并未完工。案外人某某在本院组织的调查笔录中述称其于2012年12月11日向被告提供一批砖用以进行涉讼房屋的建设，砖款共计5395元，某某与被告尚未结清砖款。
又查明，本院将本案原告起诉材料于2013年1月16日送达被告，并将原告补充证据及一审开庭传票于2013年2月18日送达被告。
本院认为，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。
有关解除合同问题。对比叠南圣堂村的《证明》与2012年12月24日原告拍摄的照片和录像资料，并综合参考案外人某某在调查笔录中陈述的内容及被告出具的《保证书》的内容，可以认定被告接收涉讼房屋时该房屋二、三楼原有门窗，但2012年12月24日后多个门窗已被拆除，被告并无在本案中举证证明门窗拆除时，被告将价值人民币2万元以上的装修材料进场，已违反《保证书》约定。同时，截至本案一审辩论结束前，2013年2、3月租金已届交租期，但被告无证据证明其按期交租，且逾期超过合理期限，亦构成违约。综合上述违约情形，被告已构成根本违约，原告请求解除涉讼合同合法有据，本院予以支持。至于原告主张该合同从2012年12月26日起解除，但其一、该日原告有关解除合同的函尚未送达被告；其二、在该日，双方约定的免租装修期尚未届满，上述被告因装修过程中进场材料未达到约定价值而拆除门窗的行为属一般违约，故原告主张该日起解除合同条件未成就，本院不予支持。因原告在本案起诉主张解除合同，而本院已于2013年2月18日将全部起诉材料送达被告，且该日已逾合同约定交租期，被告已构成根本违约，故本院认定涉讼合同于该日解除。
有关财产损失问题。依照被告出具的《保证书》，因被告违约拆除门窗，其应承担门窗的修复费用。至于已拆除的项目及其价值，本院分析如下：第一，原告交付涉讼房屋予被告时，双方并无办理书面交接手续，故不能根据交接清单等有效书据确定拆除范围及其价值；第二，原告虽在起诉状中主张拆除的项目、规格、数量及价值，但无直接的、足够的证据予以印证；第三，虽然原告持有的圣堂经济社出具的《证明》可以间接证明已拆除项目，但根据圣堂经济社与原告的租赁合同，双方有利害关系，且部分管道属于隐蔽工程，照片并不能清晰反映，故该《证明》不能直接证明拆除的具体项目、数量和价值，但可作参考依据；第四，原告在庭审中确认其向圣堂经济社接收涉讼房屋时，门窗、消防管道、下水道等物品“五成新”，故本院将已拆除物品折旧情况作为参考因素。综上，在本案尚无直接证据证明拆除情况的前提下，本院基于公平合理、诚实信用的原则，根据现有证据，综合对比圣堂经济社确认的涉讼房屋原有状况与照片、录像反映的该房屋现状，考虑已拆除物品的范围、数量、市场价值、折价情况等因素，酌定被告应向原告赔偿10000元。原告在本院核定数额范围内主张赔偿款项，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告杜乾与被告蒋纯友于2012年12月7日签订的《租赁合同》于2013年2月18日解除。
二、被告蒋纯友应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿10000元予原告杜乾。
三、驳回原告杜乾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，受理费减半收取525元（原告已预交），由原告负担475元，被告负担50元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一三年三月十九日
书记员 黄 伟