新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终1840号
上诉人（原审被告）：新疆华朗房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京南路351号大成国际7楼708室。
法定代表人：孙振荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，新疆星河律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：潘艳，女，1979年8月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区北京南路79号梧桐小区2-1-503。
委托诉讼代理人：张炳勇（系其丈夫），男，汉族，1977年1月21日出生，个体，住乌鲁木齐市新市区北京南路79号梧桐小区2-1-503。
上诉人新疆华朗房地产开发有限公司（以下简称华朗公司）与被上诉人潘艳因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华朗公司的委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人潘艳的委托诉讼代理人张炳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华朗公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回潘艳要求我方支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院在认定事实与适用法律方面存在错误。一、我方交付的商品房具备合同约定的交付条件，我方不应当支付逾期交房的违约金。我方已经提供了五方竣工的建筑工程验收合格的文件，达到了合同约定的水、电、暖、燃气设备齐全完好的条件，满足了业主的使用目的，一审法院以我方不能提供《商品房竣工验收备案表》认定商品房不具备交付条件不符合法律规定。二、一审法院认定本案争议的商品房入住时间有误。本案应以双方的合同约定来认定入住时间，按我方在报纸上发布的公告时间，本案的入住时间应为2016年9月30日，我方不存在逾期交付涉案商品房的情形。
潘艳辩称，华朗公司应当承当违约责任，诉讼费用亦应当由华朗公司承担。华朗公司至今没有达到商品房竣工验收的标准，未取得《商品房竣工验收备案表》，华朗公司应当向我支付逾期交房违约金。
潘艳向一审起诉请求：1、判令华朗公司支付逾期交付房屋的违约金18,000元（计算至判决之日）；2、判令华朗公司履行进户（每层）公共部分铺高档地砖和墙砖的义务；3、判令华朗公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年8月4日，潘艳与华朗公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华朗公司将其开发建设的位于乌鲁木齐市北京南路351号华朗·春天里小区1幢4单元902室房屋预售给潘艳；总价款为708,936元，潘艳于2015年8月4日支付218,936元，余款490,000元银行按揭贷款支付；华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付潘艳：1、该商品房经分期验收合格；2、最终交付日期按华朗公司发布报纸公告时间或按华朗公司通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由潘艳承担；逾期交房不超过180日，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的日万分之一向潘艳支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，潘艳有权解除合同，潘艳解除合同的华朗公司应当在解除合同通知到达之日起60日内将已付购房款全部退回潘艳，并按累计已付款的1%向潘艳支付违约金；潘艳要求继续履行合同的，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款日万分之一向潘艳支付违约金。合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，华朗公司应当书面通知潘艳办理交付手续；双方进行验收交接时，华朗公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的华朗公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；华朗公司出示证明文件或出示证明文件不齐全，潘艳有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由华朗公司承担；由于潘艳原因未能按期交付房屋产生的一切费用由潘艳承担。该合同附件4关于装饰、设备标准第10条约定：进户公共部分高档面砖。该合同附件5第2条约定：华朗公司在商品房达到交付使用条件后，即可通知潘艳办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），潘艳在通知日期内未到指定部门办理入住手续，按主合同第11条执行。合同签订后，潘艳支付了全部购房款。
2016年9月28日，华朗公司在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗·春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年9月30日，华朗·春天里小区高层住宅项目经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收。2016年11月23日，华朗公司再次在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗·春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。潘艳于2016年10月1日办理了入住手续，但以商品房不具备交付条件为由向一审法院提起诉讼。
庭审中，华朗公司提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。另，在该小区的广告宣传册载明该小区绿化达到35%。
一审法院认为，依据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，建设单位进行的五方竣工验收是建设工程交付使用应满足的基本条件，建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的有效证明文件。本案中，华朗公司在庭审中提交《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》能证明其建设工程竣工验收，但不能提供《商品房竣工验收备案表》证明商品房经建设行政主管部门验收合格。一审法院向质检部门了解该项目工程未通过竣工验收监督合格。故华朗公司答辩认为商品房具备交付条件的答辩理由一审法院不予采纳。
合同法规定，依法成立的合同，当事人均应当认真履行。潘艳、华朗公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力强制性规定合法有效。合同约定，华朗公司应当在2016年8月30日前将分期验收合格并符合合同约定的房屋交付潘艳。但华朗公司不能向潘艳交付经行政部门验收合格的商品房，已构成违约。潘艳要求华朗公司支付违约金的请求一审法院予以支持。
关于潘艳主张违约金的问题。1、违约金的计算标准。合同约定，如潘艳选择继续履行合同华朗公司应按已付购房款日万分之一向潘艳支付违约金。潘艳虽然认为该约定的违约金过分低于实际损失，但其对实际损失未提供充分证据证明，一审法院不予采信。违约金应当按照双方合同约定日万分之一计算。2、违约金计算截止日期。华朗·春天里小区建设工程虽然在2016年9月30日经五方验收合格，但作为商品房并不具备交付条件，潘艳主张违约金计算至判决之日的请求一审法院予以采纳。综上，以潘艳已付款708,936元按合同约定的日万分之一从2016年9月1日计算至一审判决之日即2017年3月15日为13,824.25元。
关于潘艳主张华朗公司在进户公共部分贴高档面砖的问题。一审法院认为，合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订的合同附件4虽然约定“进户公共部分高档面砖”，但因双方对“高档面砖”的规格、品牌及价格等标准未做明确约定，不适于强制履行，故本案中对潘艳该项诉讼请求暂不予支持，双方可以重新就该部分内容进行协商并达成一致明确的解决办法。判决：一、新疆华朗房地产开发有限公司支付潘艳逾期交房违约金13,824.25元；二、驳回潘艳要求新疆华朗房地产开发有限公司履行进户（每层）公共部分铺高档地砖和墙砖的诉讼请求。
双方当事人在二审中未提供新证据，且对一审查明的事实无异议。
本院认为,潘艳与华朗公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，买卖双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于华朗公司是否应当承担逾期交房违约金及数额如何确定的问题。本院认为，涉案房屋作为民用住宅，其使用条件应当高于一般的建筑工程，作为主体部分的建设工程经验收合格后，消防、规划、人防等项目也应当通过行政主管部门的验收，本案中华朗公司仅通过了五方验收，并未取得《商品房竣工验收备案表》，不能视为涉案房屋已具备交付条件，其应当承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定正确，华朗公司提出应当以涉诉工程五方验收作为认定具备交付条件的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，华朗公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费145.61元，由华朗公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年六月六日
书记员 石晓峰