广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初6482号
原告：杜文，男，汉族，1972年3月12日出生，住址四川省南部县，
委托代理人：王东海，广东律点律师事务所律师。
被告：深圳市中苑城百货有限公司，住所地深圳市福田区滨河路上沙商业综合楼一二楼，组织机构代码66709135-0。
法定代表人：周晓林。
委托代理人：刘卫文，广东中矩律师事务所律师。
委托代理人：李春莺，广东中矩律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用普通程序，分别于2016年7月8日、2017年10月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告杜文及其委托代理人王东海，被告原委托代理人冯楚、陈耀展到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托代理人王东海，被告委托代理人刘卫文、李春莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商业租赁合同》。2、被告赔偿原告经济损失100万元。3、被告返还原告保证金304800元。4、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《商业租赁合同》无效。事实与理由：被告承租了深圳市上沙实业股份有限公司（以下简称上沙公司）拥有的上沙村上沙综合楼，后将部分物业分租其他商户使用，并于2013年7月26日与原告签订一份《商业租赁合同》，合同约定：被告将深圳市沙头街道办事处上沙村上沙综合楼（中苑城）三楼出租给原告作为商业经营，租赁物业面积为1270平方米，租赁期为5年，从2013年8月1日始至2018年7月31日。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金合计304800元及首月租金，同时依法在租赁场所内注册了“深圳市福田区冠骏餐厅”并对租赁场所进行重新装修，装修费用合计花费100万元。2015年9月30日原告收到上沙公司发出通知，通知内容显示：上沙公司与被告的租赁合同将于2015年10月20日到期，上沙公司将收回所出租物业（包括涉案物业），并明确表示不再与被告签约，为此要求各分租商户及时与被告处理好所有租赁经济关系。至此原告方知被告的租赁期仅到2015年10月20日，却将涉案房产在转租过程中与原告签订了至2018年7月31日的租赁期，原告在获知此情况后，积极与被告协商善后相关事宜，但被告既无法与上沙公司签订新的租赁合同，又对原告提出的相关善后事宜置之不理。原告认为被告将不具租赁权限（即2015年10月20日至2018年7月31日的租赁权限）的物业违法转租给原告使用，致使原告在2015年10月20日至2018年7月31日期间内的承租权无法实现，即使得双方租赁合同的根本目的在此期间内的承租权无法实现。另，在审理过程中，被告提交的涉案房产的报建和规划许可证显示涉案房产没有经过规划许可，故双方签订的租赁合同无效。
被告辩称，一、1、因原告违约在先，被告已书面解除涉案商业租赁合同，被告无需赔偿装修剩余残值损失。自2015年9月24日起，原告便开始拖欠水电费，自2015年11月起开始拖欠租金，截至2016年1月20日，原告拖欠的租金及水电费合计365564元。2016年3月24日，被告在原告违约在先并与其多次沟通无果的情况下，已书面通知原告解除涉案合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第11条第（二）款之规定，被告无需赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修剩余残值损失。2、被告无需向原告退还保证金，因原告自2015年9月24日起开始拖欠水电费，自2015年11月起开始拖欠租金，拖欠水电费和租金均已远远超过30天，且被告已书面通知解除涉案合同，故根据涉案合同第四条第七款之规定，被告无需向原告退还保证金。原告具体拖欠租金的金额为：2015年11月-2016年1月257561元、2016年2月-6月543560元；原告拖欠2015年9月24日至2016年1月的水费22755元、电费85248元。二、1、涉案租赁合同合法有效，原告之前的诉讼请求及陈述已经承认涉案租赁合同合法有效，涉案房产有政府部门颁发的建设规划许可证，不存在原告所称的未经过规划许可，且涉案房产在房屋租赁管理局办理了租赁备案手续，证明政府相关部门对涉案房产的使用权及出租行为是认可的，且相关消防手续是完整的，原告根据相关手续办理了相关的工商登记信息，因此原、被告是在平等基础上签订了涉案租赁合同，系双方真实意思表示，原告对涉案房产的情况是明知的，因此租赁合同合法有效。2、被告无需退还原告的保证金，即使如原告所说，租赁合同无效，但原告从未向被告移交涉案房产，其一直占有涉案房产。根据合同约定的租金标准，原告还应支付相关租金和占有使用费80万元左右，原告的保证金也应先抵扣所欠的费用，不足部分被告保留向原告追讨的权利。3、原告没有证据证明其所谓的装修价值和损失，上沙公司出具的相关通知也只是要求原告与其签订租赁合同，并没有要求原告撤出场地，原告没有证据证明其停业是由于无法使用涉案房产造成，实际原因是原告自身原因而放弃使用涉案房产，其不再经营与被告和业主租赁期限届满无直接的因果关系，原告对涉案房产的装修并没有构成涉案房屋增值，因此该损失与被告无关。4、原告作为经营者在签订租赁合同前其对民事行为应有谨慎注意义务，其陈述对涉案房产投入上百万进行装修，其不可能不对涉案房产的产权、使用期限等基本情况进行了解，相关事实证明原告对涉案房产的租赁期限是明知的，且对真正的产权人也是明知的，如果合同被认定为无效，原告也是主要责任人，其损失不应由被告承担。
经审理查明，2013年7月26日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了一份《商业租赁合同》，约定被告将深圳市上沙村上沙综合楼（中苑城）三楼出租给原告用于商业经营（经营范围火锅餐饮类），建筑面积为1270平方米，租赁期为5年，合同有效期自2013年8月1日至2018年7月31日；租金计算方式为：2013年8月1日至2015年7月31日的每月租金为101600元，2015年8月1日至2017年7月31日的每月租金108712元，2017年8月1日至2018年7月31日的每月租金为116322元；被告同意免租装修期为70天，从2013年8月1日至2013年10月10日止；被告应在合同签订时即向原告支付3个月的租金304800元作为保证金，以保证其在实际履行本合同过程中的所有条款，若租赁期限届满，原告未发生本合同规定的违约责任，被告应在原告以现状交还该店铺及付清租赁期间一切水、电等费用之后的10天内将保证金无息返还给原告；原告应于每月5日前以现金或支票的方式交纳当月租金及上月水电费等各项杂费，不得以任何理由拖欠、抵销、扣减其应交的前述费用，除非事先获得被告同意；在租赁期内，若原告逾期未支付租金及其他应交费用，每逾期一天，被告需按欠缴费用的0.1%支付滞纳金；若原告欠缴租金或其他费用达30天及以上时，被告有权要求原告清场，解除租约，保证金不予退还；原告装修施工必须由具有相应资质的单位施工，施工单位须向被告和村委相关部门提供施工资质和完整施工图纸，办理装修施工手续；在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，原告应将该店铺按其当时正常的现状交还给被告……原告不得以任何理由向被告提出偿还因装修而支出的各种费用；除协商一致解除本合同及本合同约定的解除条件外，双方在本合同约定的经营期间内不得无故单方面终止合同的履行，若发生以下情况可以视为被告违约：①被告违反合同约定，使原告无法按其用途继续使用该店铺经营业务的……。签署合同当日，原告向被告缴纳了租赁保证金304800元，被告出具相应的收款收据一份。
另查，2006年11月22日，被告与案外人上沙公司签署了一份《上沙卫生综合服务楼改造租赁合同书》，约定：上沙公司将原上沙卫生院和周边临时商铺拆除重建为上沙卫生综合服务楼，占地面积约1500平方米，建筑面积约6029.79平方米，楼高5层，由被告全垫资总承包工程，并将该物业租给被告作商业用途使用；上沙公司负责对该地三通一平、规划、设计和报建等工作，提供建设许可证和水、电、消防、环保等报建手续以及验收手续和费用；施工期为10个月，拟定自2006年12月20日起至2007年10月20日，包括土建工程和装修工程，如政府或上沙公司原因而造成工期延误，工期顺延；工程竣工后，上沙公司同意将建好的综合楼承租给被告，租期为8年，自交付使用之日算起，即从2007年10月20日至2015年10月20日止；计租面积按设计图纸第一层为1081.83平方米，第二、三、四、五层分别均为1236.99平方米，共计6029.79平方米（以交付使用时实际面积为准）。
2006年12月31日，上沙公司取得深圳市福田区临时建筑规划审批办公室出具的《深圳市福田区临时建筑规划许可证》，该证显示用地位置上沙村红线范围内（上沙六号路与二号路交汇处），用地项目名称为上沙卫生服务综合楼，1栋2层，建筑面积2431.23平方米，使用期限2年。
2007年12月3日，被告与上沙公司就被告改造租用上沙公司“上沙卫生综合服务楼”起租时间一事又签署了一份《补充协议》，约定由于各种原因而导致被告在施工期间消防、水电、电梯等工程拖延以及消防验收未能完成，上沙公司同意被告租用该房屋的起租时间延至2008年1月20日；经实际测量，双方同意“上沙卫生综合服务楼”的合同面积由原来的6029.79平方米调整为5863.76平方米。
2015年9月30日，上沙公司出具了一份《通知》，载明由于上沙公司与被告的租赁合同于2015年10月20日到期，将收回中苑城大楼（即含涉案房产在内的上沙综合楼），不再续租给被告，现提前通知中苑城各商户，及时与被告处理好所有租赁及经济关系。
2015年10月15日，被告向上沙公司发出《关于上沙实业收回“上沙商业综合楼”通知的复函》一份，函载被告已收到上沙公司发来的通知，关于上沙公司将于2015年10月20日收回“上沙商业综合楼”的问题，被告回复：根据《补充协议》的约定，明确起租期为2008年1月20日，则根据合同约定起租期之日算起的租赁期八年应为2008年1月20日至2016年1月20日。
2015年10月30日，上沙公司又出具了一份《通知》，载明关于被告与上沙公司的合同于2015年10月20日到期不再续签，经上沙公司与被告协商决定给予3个月的过渡期（即到2016年1月20日止），请各商户在过渡期间理清与被告的经济事项，各商户与被告的经济事项与上沙公司无关；过渡期后，上沙公司再与各商户重新协商合同事宜。
2016年1月27日，原告通过公证邮寄方式向被告发出《通知函》，函载：原告在租赁期限内收到业主单位上沙公司于2015年9月30日及2015年10月30日发出的两份通知，获悉被告与业主单位租赁关系于2015年10月20日到期，业主单位同意给予被告3个月的过渡期即顺延至2016年1月20日；原告认为，因被告将不具租赁权限的物业违法租赁给原告使用，现经业主单位通知，致使原告与被告签订的租赁合同从2016年1月20日开始处于无法履行状态，被告的行为给原告造成巨大的经济损失，为此特通知被告协助处理原告撤场之相关事宜，并依法赔偿原告由此造成的全部经济损失。
2016年2月15日，被告向原告发出《催缴通知》，通知原告在收到通知3日内向被告缴纳拖欠的租金、水电费合计365564元。
2016年3月25日，被告向原告邮寄《通知函》，称基于市政规划城中村改造需要，因此被告与业主之间的租赁关系已终止，被告将与业主办理管理权移交，被告应于2016年1月20日将中苑城百货经营管理权移交给上沙公司，但原告处已长期无人经营，被告多次联系原告未得到原告的回应，致使被告延迟到2016年3月25日才同上沙公司进行移交工作，同时原告长期拖欠被告租金、水电等费用，被告视原告已违反合同约定并中止其合同，原告接到此通知应自行与被告联系并补齐相关费用。
庭审中，双方均确认2015年10月之前的租金和2015年9月24日之前的水电费已全部结清，原告2015年11月支付了3万元租金，之后未再支付租金和水电费。原告称其在2016年1月27日撤离涉案房产，但因为被告和上沙公司的阻拦所以没有搬走东西，被告则称在2015年10月20日之前原告已自行停止经营，但一直没有搬离，直至2016年6月30日由业主上沙公司收回涉案房产自行处理。
原告称承租涉案房产后进行装修花费了约200万元的装修费，因其与被告签署的合同约定经营权可至2018年7月31日，原告基于该期限对涉案房产进行装修及设备投入，由于被告原因导致原告的经营期仅至2016年1月20日，因此降低了原告原投入的使用率及使用周期，给原告造成了一定的经济损失，故原告以预估的装修残值100万元向被告主张装修损失。庭审中，被告表示2016年6月30日业主上沙公司收回涉案房产后已对原告所做装修全部拆除，原告庭后经实地查看亦书面回复本院装修已被拆除。审理过程中，原告申请了对其承租涉案房产装修残值进行鉴定。本院经摇珠委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对涉案房产装修残值进行鉴定，该公司接受委托后，向本院出具了《关于申请撤销工程造价鉴定项目的函》，函称因证据资料中只有部分现场照片光盘，未包含装修图纸，其与原告代理人联系，代理人称原告无法提供装修图纸，鉴于这种情况，仅凭现有的证据资料，该公司无法完成本次委托，特申请本院撤回本次委托。
原告因申请装修残值鉴定，向本院提交了商铺装修合同及收款收据、广告招牌及空调等设备单据，主张其为在涉案房产经营火锅店花费装修工程款1446984元，广告牌、宣传品、展示品62835元，空调172150元，食品展示柜36000元，烟囱23000元，冷库23000元，桌椅62400元，部分厨房、大厅设施109185元。原告提交的上述证据中：1、商铺装修合同显示：委托方为原告，承接方为深圳市平安装饰公司，工程地址为涉案房产火锅城，开工日期2013年7月25日，竣工日期2013年9月5日，签约日期2013年7月24日，工程价款1446984元，合同一经签订，原告应付工程材料款和施工工费的30%，工期进度过半（2013年8月15日）原告第二次付工程材料款和施工工费的30%，工期进度收工（2013年9月5日）原告第三次付工程材料款和施工工费的30%，剩余10%尾款原告对工程竣工验收后结算。2、深圳市平安装饰公司分别于2013年7月25日、2013年8月15日、2013年9月5日、2013年12月10日出具的收款收据共4份，收据分别载明收到原告交来装修涉案房产火锅店工程款1446984元总额的30%434095.2元、30%434095.2元、30%434095.2元、10%144698.4元（原告称部分现金支付、部分转账支付，但因时间久远，无法提供转账凭据）。3、空调购销合同书显示：需方（甲方）为上沙鸭肠王火锅店，供方（乙方）为东莞市龙州电器有限公司，甲方向乙方购买以下空调及安装保养事宜：格力7P单冷柜机16台单价9800元合计156800元，格力3P单冷柜机2台单价5500元合计11000元，格力2P单冷挂机1台43**元，共计172150元，落款处甲方签字为原告杜文，签订日期为2013年7月28日，同日东莞市龙州电器有限公司开具空调订金3万元的收据。4、产品购销合同（冷柜）显示：供方为深圳市红之叶商业设备有限公司，需方为华冠海鲜肥牛自助火锅（上沙店），产品名称整体高温岛柜1组1台360**元，订金6000元，交货地点深圳福田上沙村中苑城三楼，2013年8月28日送货安装，签订时间2013年8月7日，同日深圳市红之叶商业设备有限公司开具冷柜订金6000元的收据。5、华冠海鲜肥牛自助火锅招牌广告制作协议显示：甲方为华冠海鲜肥牛自助火锅，乙方为深圳微狮广告，因甲方需制作招牌系列广告，委托乙方加工制作，招牌设置地点为上沙商业大街三楼及墙体高空，招牌共5套（前面主招牌、靠上沙天桥方、靠开心茶餐厅对面、靠微狮广告方、靠货梯上方各1套），广告牌制作费共计50662元，实收48000元，落款处甲、乙双方分别为罗姓、徐姓个人签名（原告并提交了5套广告牌的照片）；原告还提交了另一份无甲、乙双方签字的华冠海鲜肥牛自助火锅招牌广告制作协议，该协议下方有增加海报、宣传单等项目的打印字体，原告据此主张广告宣传、展示增加项目费用14835元，故广告牌、宣传品、展示品费用为62835元；深圳市福田区微狮广告招牌店于2013年9月17日出具招牌广告费62835元的收款票据，客户单位名称标注为华冠海鲜肥牛自助火锅。6、部分零散的未显示客户名称或显示客户名称为大朗鸭肠王的收据、送货单。庭审中，原告称其承租涉案房产后经营火锅店，营业执照名称为“深圳市福田区冠骏餐厅”，经营场所外照片上店名为“华冠海鲜肥牛自助火锅”，“鸭肠王”是因原告在其他地方经营火锅店叫“鸭肠王”，供货商对原告的称呼。
被告对原告提供的上述与装修有关的证据均不予认可，具体意见为：1、装修合同与原告所提供的其他合同和收据均为同一时间段内签署，但装修合同及收据明显是全新的，被告认为是原告伪造的；2、其余设备购销合同书及收款收据、产品订购合同等显示非原告本人及涉案火锅城签署，收据的客户名称也与本案无关，且原告所列的空调、冷柜、桌椅、物品展示柜等可移动的物品均为原告在接到被告及涉案房产业主方多次口头及书面通知后故意抛弃，拒不搬走，该损失系原告自己原因造成，与被告无关。
被告向本院提交了收费通知单3张（水电费收费时段2015年9月24日至2016年1月20日）、2015年11月6日至2016年1月11日期间被告缴纳电费的增值税发票、广东省污水垃圾处理费专用收据10张（2015年9月4日至2016年2月4日），主张原告拖欠2015年9月24日至2016年1月20日期间的水费22755元、电费85248元，被告已代缴。其中收费通知单显示：抄表日期为2015年10月24日的水费计费期间为2015年9月24日至2015年10月24日，金额为355元，上月底数10720吨，本月底数10791吨，实际用量71吨，单价5元；抄表日期为2015年11月24日的水费计费期间为2015年10月24日至2015年11月24日，金额为260元，上月底数10791吨，本月底数10843吨，实际用量52吨，单价5元；抄表日期为2016年1月20日的水费计费期间为2015年11月24日至2016年1月20日，金额为22140元，上月底数10843吨，本月底数15271吨，实际用量4428吨，单价5元。原告对被告主张的2015年9月24日至2016年1月20日期间的电费85248元以及2015年9月24日至2015年11月24日期间的水费615元予以确认，对2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费22140元提出异议，认为该期间原告并没有实际经营，不可能产生如此高额的水费。被告则称因原告经营的火锅店入驻装修之时吊顶将实际的水表封住无法正常读数，故之前的水费抄表数为双方协商一致预估的数额，与实际用水使用量不一致，2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费抄表数额将原告之前未计收的水费数额累计计入该期间，该期间的水费读表数是上沙公司将水表所在的部分吊顶拆开后才看到的实际读数，从之前计入原告用水的抄表数也可知原告每月使用的水量极少，不符合原告火锅城一千多平方米面积经营所实际使用的水量。原告确认其经营的火锅店入驻装修之时吊顶将实际的水表封住，但其认为即使之前的水费抄表数是双方协商预估的，也是合理的预估，不可能有那么大的差距，按以往300元/月来计算，2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费应为600元。被告则坚持按其提交的收费通知单上显示的水费抄表金额为准。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2006年11月，上沙公司与被告签署合同约定上沙公司将上沙卫生服务综合楼的改造重建工程（共5层）交予被告承包，建成后出租给被告。2006年12月31日，上沙公司取得深圳市福田区临时建筑规划审批办公室批准上沙卫生服务综合楼建设的临时建筑规划许可证，批准建设的层数为1栋2层、使用期限为2年。涉案房产位于3层，超出批准建设的层数，亦超过批准使用的年限，至本案法庭辩论终结前，无证据显示涉案房产经主管部门批准建设，故原告与被告所签署的《商业租赁合同》无效。
根据我国合同法第58条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告依《商业租赁合同》的约定向被告支付了保证金304800元，原告现要求被告予以返还，本院予以支持。又依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，但出租人可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方庭审中确认原告结清了2015年10月之前的租金、9月24日之前的水电费，且在2015年11月向被告支付了3万元，被告虽未提起反诉，但被告辩称原告自2016年9月起拖欠水电费、自2016年11月起拖欠租金，据此抗辩无需退还保证金，因涉案租赁合同为无效合同，为减少诉累，本院对被告主张原告拖欠的相关款项一并予以处理。首先，被告主张拖欠的租金，应为占有使用费。根据本案查明的事实：被告与上沙公司签署租赁合同约定的租期至2016年1月20日，上沙公司发出的通知亦佐证租户可使用涉案房产所在的物业至2016年1月20日，原告于2016年1月27日公证发函给被告要求协助撤场。原告主张在被告及上沙公司不予配合原告撤场的情况下，原告自行撤场、未搬走东西；被告则主张关于原告在2015年10月20日之前已自行停止经营，但一直没有搬离，直至2016年6月30日由业主上沙公司收回涉案房产自行处理，被告对此未予举证。关于原、被告上述对原告撤场时间的不同主张，结合本案实际情况，本院采纳原告关于其使用涉案房产至2016年1月27日的主张，对被告关于原告占有涉案房产至2016年6月30日的主张因缺乏证据不予采纳。故，占有使用费应自2015年11月计至2016年1月27日，参照《商业租赁合同》约定的租金标准每月108712元计算为312108.65元（108712元×2个月+108712元÷31天×27天），扣除原告2015年11月已支付的3万元，为282108.65元。其次，被告主张拖欠的水费、电费。原告对对被告主张的2015年9月24日至2016年1月20日期间的电费85248元以及2015年9月24日至2015年11月24日期间的水费615元没有异议，本院予以认定。关于2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费，被告主张因原告经营的火锅店入驻装修之时吊顶将实际的水表封住无法正常读数，故之前的水费抄表数为双方协商一致预估的数额，与实际用水使用量不一致，2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费抄表数上沙公司将水表所在的部分吊顶拆开后才看到的实际读数，将原告之前未计收的水费数额累计计入该期间，原告确认其承租涉案房产经营的火锅店入驻装修之时吊顶将实际的水表封住的事实，但认为双方协商一致预估平常收取水费的数额不会与实际相差甚远，故对被告主张的2015年11月24日至2016年1月20日期间的水费22140元提出异议。结合涉案房产的面积、原告经营火锅城的实际情况以及生活常识，在原告未能提供反证的情况下，本院采信被告的主张，认定原告拖欠的水费为22755元（22140元+615元）。故，原告拖欠的电费85248元、水费22755元，合计108003元，应向被告支付。上述被告应向原告返还的保证金304800元与原告应向被告支付的占有使用费282108.65元、水电费108003元相抵后，原告还应向被告支付85311.65元（282108.65元+108003元-304800元）。
关于原告主张的装修损失。本院认为，被告作为涉案房产的出租人及建造方，无证据显示其向原告出租涉案房产时明确告知涉案房产系未按照批准内容建设的临时建筑，在出租人与承租人之间关于涉案《商业租赁合同》无效的过错，应认定为出租人即被告负主要过错责任。原告承租涉案房产后进行了装修，原告提交了装修合同并表示对装修合同的款项部分通过现金、部分通过银行转账支付，但表示因时间久远无法提供转账凭证，结合原告承租涉案房产后入驻装修的时间，本院无法采信原告的陈述，故对原告提供的装修合同及装修费收据不予采信。原告提交的空调购销合同书（172150元）、产品（冷柜）购销合同（36000元）、招牌广告制作协议及收款票据（62835元），具客观真实性亦可显示与涉案房产的关联性，本院予以认定。原告提交的其余零散的未显示客户名称或显示客户名称为大朗鸭肠王的收据、送货单，因庭审中原告自称其在其他地方也经营火锅店叫“鸭肠王”，本院无法确认系为涉案房产装修而为。综上，结合可认定与涉案房产装修有关的证据及涉案房产的面积1270平方米用于经营火锅店的实际情况，再结合原告与被告签订的商业租赁合同约定的5年期限、原告实际使用涉案房产2年有余的时间，综合被告的过错程度，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失25万元。
上述被告应赔偿原告的装修损失与原告应向被告支付的款项相抵后，被告应向原告支付164688.35元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告杜文与被告深圳市中苑城百货有限公司签署的《商业租赁合同》无效；
二、被告深圳市中苑城百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜文支付164688.35元；
三、驳回原告杜文的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16543元（已由原告预交），由原告负担12949元，由被告负担3594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 吴 锡 钳
人民陪审员 黄 绮 玲
二〇一七年十月十六日
书 记 员 雷小勇（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。