沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大东民三初字第1159号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区大东路67号。
负责人：郝喜龙，职务：行长。
委托代理人：王昕辉，男，1968年6月10日出生，汉族。
被告：张维佳，男，1983年2月12日出生，汉族。
被告：沈阳加华房地产投资发展有限公司，住所地：沈阳市于洪区万山路8号10门。
法定代表人：祖连杰，职务：经理。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张维佳、沈阳加华房地产投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2013年8月29日受理后，依法由审判员隋长发独任审判，本案现已审理终结。
原告诉称：我行与被告于2011年8月26日签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告张维佳提供个人住房贷款人民币26万元，用于购买沈阳市皇姑区万观路9号3-2-3住宅一套，年利率7.05%，期限20年，按月等额本息还款。辽宁加华房地产投资发展有限公司为借款担保。合同签订后我行于2011年9月1日按照合同约定如数发放贷款人民币26万元，并与被告张维佳到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2012年10月开始拖欠我行贷款，连续逾期期数5期，经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2013年3月1日该笔贷款的贷款余额为252783.18元，积欠利息5973.54元。
我行于2013年4月给借款人张维佳发送了《个人住房贷款逾期催收函》，通知其接函后五日内还清逾期贷款本息，否则我行将采取诉讼方式收回全部贷款本息，提前解除借款合同，但借款人仍旧经常拖欠，我行于2013年7月向保证人开发单位辽宁加华房地产投资发展有限公司发送了催收函，要求其履行担保责任，开发单位也未能负责偿还借款人拖欠我行的贷款本息，为保护我行信贷资产安全、完整，特诉至人民法院，请求法院判令解除我行与被告2011年所签订的借款合同，被告立即偿还借款本金人民币贷款余额252783.18元，积欠利息5973.54元（截止2013年3月1日），至本息还清之日止按工商银行同期个人住房贷款利率计算的罚息；判令我行对抵押房产享有优先受偿权；被告辽宁加华房地产投资发展有限公司对抵押房产变现不足部分负连带赔偿责任。
被告张维佳辨称：我确与原告签订过《个人住房贷款合同》，贷款金额确实26万元，期限20年，每月等额本息还款，每月还款1950元，还款时间对。由于我家困难，不是故意拖欠，希望银行考虑我的困难，我尽量在今后把拖欠的欠款分期多还点。
被告沈阳加华房地产投资发展有限公司未到庭答辩。
经审理查明：2010年8月13日，中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（甲方）与沈阳加华房地产投资发展有限公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，该协议主要内容为：甲方根据乙方的申请，同意作为乙方销售“加华小区”项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立账户，甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高额为300万元，贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人买该项目住房（商用房）；根据沈阳国用（2008）第0008号、沈阳国用（2009）第0054号国有土地使用证，地块编号为061204069、061204069-1，土地面积约62290.2平米，定名为“加华小城”，总建筑面积为82879平方米，有住房688套，车库75套，预计售房款约为30000万元人民币，乙方特邀甲方作为此售房款的监管机构；在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；乙方负责协助借款人办理房产抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交由甲方保管。该合同签订后，2011年8月26日，原告与被告张维佳、沈阳加华房地产投资发展有限公司签订个人购房借款担保合同，该合同主要内容为：被告张维佳向原告贷款人民币26万元，贷款期限为240个月，按月等额本息还款，时间从2011年9月1日至2031年8月31日；执行利率为7.05%；用于购买位于沈阳市皇姑区万观路9号21号楼3-2-3房产（建筑面积71.56平方米）；同时被告张维佳将该处房产抵押给原告，已于2011年8月31日经房产部门登记备案（现该房产他项权人为中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行）。被告沈阳加华房地产投资发展有限公司为被告张维佳向原告借款提供担保，其保证范围为该合同项下的借款本金以及利息、罚息、补偿费和实现债权等相关费用保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年。2011年9月1日，原告向被告张维佳发放贷款26万元。违约条款约定：借款人三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，银行有权要求与借款人解除借贷合同，并要求被告张维佳立即清偿借款本息及相关费用，银行收回全部贷款或收回抵押物。被告张维佳截止2013年3月1日已累计6次以上逾期还款，共欠贷款本金252.783.18元，积欠利息5.973.54元，至今未还。
上述事实，有原告、被告张维佳陈述，原告提供2010年8月13日《按揭贷款业务合作协议》、2011年8月26日《个人购房借款／担保合同、个人贷款支付凭证、他项权利证等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。在卷佐证。
本院认为，原告于2011年8月26日，与被告张维佳、沈阳加华房地产投资发展有限公司签订的个人购房借款／担保合同为有效合同，应受法律保护。被告张维佳贷款后未能按协议履行按期还款义务，系违约行为，对此被告张维佳应承担违约责任。现原告请求与被告张维佳、沈阳加华房地产投资发展有限公司解除个人购房借款／担保合同、偿还贷款本金及利息和罚息的诉请应予支持。同时原告享有对被告张维佳抵押的房产优先受偿权。因沈阳加华房地产投资发展有限公司为被告张维佳向原告借款提供连带责任保证，应负保证责任，依法在对张维佳抵押的房产优先受偿权实现后的不足部分，承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国合民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张维佳、沈阳加华房地产投资发展有限公司于2011年8月26日签订个人购房借款担保合同；
二、被告张维佳返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行贷款本金252，783.18元；
三、被告张维佳支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行贷款利息及罚息5，973.54元（截至2013年3月1日）；
四、被告张维佳支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行利息、罚息（时间从2013年3月2日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行相关规定执行）；
上述款项于本判决发生法律效力后30日内付清。
五、如被告张维佳逾期履行给付义务，则原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行对被告张维佳抵押房产（坐落于沈阳市皇姑区万观路9号3-2-3（建筑面积71.56平方米），享有优先受偿的权利；
六、被告沈阳加华房地产投资发展有限公司在原告对被告张维佳抵押的房产优先受偿实现后的不足部分承担连带清偿责任；
七、驳回原、被告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5181元，减半收取2590.50元，由被告张维佳承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本交纳上诉案件受理5181元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 隋长发
二〇一三年十月二十一日
书记员 王 飞