广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）龙民初字第376号
原告雷学超，男，1969年10月6日出生，汉族，大专文化，住址广西壮族自治区桂林市象山区。
委托代理人秦铮（特别授权），北京鼎业律师事务所广西分所律师。
被告龙胜各族自治县大成房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路136-1号。
法定代表人王国清，该公司经理。
委托代理人曾祥东，广西中远律师事务所律师。
第三人姜方首，男，1976年8月22日出生，汉族，原籍湖南省武冈市，住龙胜各族自治县，现在广西桂中监狱三监区服刑。
原告雷学超诉龙胜各族自治县大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2013年10月9日向本院提起诉讼。本院受理后，根据被告的申请，追加姜方首为本案第三人参加诉讼。因本案需等待第三人姜方首所涉刑事案件的审结结果作为依据，本院于2014年1月15日裁定中止本案诉讼。2015年12月15日，恢复本案诉讼。本院依法组成由审判员廖爱丰担任审判长，审判员李红兴、覃宗元参加的合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案，书记员赵三辉担任法庭记录。原告委托代理人秦铮，被告大成公司法定代表人王国清及其委托代理人曾祥东，第三人姜方首到庭参加诉讼。本案于2016年3月2日经批准延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告雷学超诉称：2009年10月14日，原告购买被告开发的位于广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层商品房，建筑面积分别为558.63平方米、548.35平方米，房屋总价人民币100万元。被告应当自房屋交付后180个工作日内为原告办理房屋产权证书。合同签订后，原告按照约定支付了房款人民币100万元，但被告至今没有帮原告办理好房屋权属证书。原告认为，被告不按照约定帮原告办理房屋权属证书的行为已经构成违约，依照《商品房买卖合同》的约定和合同法的规定，被告应当向原告承担办理房屋权属证书的法律责任。为维护自身利益，现提起诉讼，请求法院判决支持原告的如下诉讼请求：
1.判决确认被告将龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层（负一层建筑面积558.63平方米，负二层548.35平方米）出售给第三人姜方首所签订的（2013年1月份）《商品房买卖合同》无效；
2.判决确认原告所购买的位于龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层的房屋归原告所有；
3.判决被告为原告办理所购买的位于龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层房屋的权属证书；
4.由被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内，向法庭提供如下7份证据：
1.工商电子查询单，证明被告的主体资格，被告的名称已由龙胜各族自治县鑫龙房地产开发公司变更为龙胜各族自治县大成房地产开发有限公司；
2.《商品房买卖合同》，证明原、被告签订的商品房买卖合同已办理备案登记，原告购买了被告开发的位于龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层房屋；
3.付款凭证，证明原告已经向被告支付了购房款100万元；
4.收款收据，证明被告确认收到原告100万元购房款的事实；
5.租赁协议，证明原告所购买的门面于2010年3月1日转租给桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）作为办公室使用，每年租金8万元；
6.房产登记查询单，证明被告与姜方首明知该房屋出售给了原告，却于2013年2月将上述房屋再次出售给姜方首；
7.涉案房屋现状的照片，证明房子所在的方位及房屋现状。
被告大成公司辩称，被告没有看到合同原件，无法核实合同和公章的真假。基于崔如佩非法为姜方首办理的合同备案，已经确认合同无效，签订的合同房屋单价明显低于市场价。涉案房屋负一层在2011年已经作为抵扣第三人姜方首欠大成公司的管理费，交付给大成公司作为办公室使用至今，姜方首不会再转让给其他人。大成公司也没有授权给第三人转让房屋。而且原告的诉讼主张已超过了诉讼时效，请求法庭驳回原告诉请。理由如下：
1.本案原告雷学超提供的《商品房买卖合同》为虚假合同，该合同以合法形式掩盖非法目的，应确定为无效合同。涉案《商品房买卖合同》为虚假合同，因为合同内容中约定的房屋标的，早已于合同签订之前交付案外人并办理了房屋登记。根据姜方首的供述，涉案合同上的公章也是其私刻的。除此之外，该合同没有在龙胜各族自治县房地产管理所进行备案，对其真实性不予认可。根据对现有证据的收集，以及对案件事实的调查得知，实际情况是被告姜方首向原告雷学超借了100万元的高利贷，在姜方首没有能力清偿债务的情况下，在没有得到被告明确授权的情况下，擅自拿着格式合同及私刻的公章，与原告雷学超签订了《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”。涉案合同是原告雷学超与第三人姜方首为了掩盖他们之间的高利借贷而签订的，其行为严重损害了他人的合法权益，被告对于无效合同产生的后果，不承担法律责任。
2.《商品房买卖合同》并没有实际履行，被告对于该合同不承担任何责任。退一步说，即使姜方首代表被告与原告雷学超签订的《商品房买卖合同》成立并生效，但是原告雷学超并没有将合同约定的购房款汇入到被告的账户中，而是将购房款汇到了姜方首的账户中，既然姜方首是代表被告与原告雷学超签订的《商品房买卖合同》，被告就应向原告履行义务。可见，原告并没有就合同内容向被告履行义务，又怎么能要求被告承担履行合同的责任呢？根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款”。本案中，原告不仅没有按照合同约定的数额向被告支付价款，反而将合同价款支付给第三人姜方首，故原告雷学超要求被告按照合同履行义务并承担赔偿责任，没有事实及法律依据。
综上所述，原告雷学超与姜方首以签订《商品房买卖合同》的形式掩盖非法高利借贷的目的，其行为严重损害了被告的合法权利，应为无效合同，理应由姜方首对原告的损失承担赔偿责任。
被告大成公司为其辩解在举证期限内，向法庭提供如下6份证据：
1.挂靠协议书，证明：（1）被告与姜方首合作开发板材厂小区，姜方首依据协议约定支付被告房地产开发及建筑工程施工管理费的事实；（2）根据合同约定，房屋销售款应进入被告指定的银行监管账户，但原告没有将购房款转入专用账户；
2.龙胜各族自治县房地产管理所出具的证明1份，证明原告提供的《商品房买卖合同》没有在该所备案的事实；
3.《商品房买卖合同（住宅楼）》二份、完税证明一份、土地证两份，证明：（1）同一小区住宅楼单价数额明显高于原告所谓的门面价格，原告所谓的买卖合同是虚假的；（2）原告与姜方首以虚假事实签订所谓的购房协议，其实是在掩盖其借高利贷的行为；
4.公安部门对姜方首的讯问笔录，证明原告提供的《商品房买卖合同》是虚假的，被告与原告没有真实房屋买卖的意思表示，购房款实际是姜方首的个人借款，不能排除合同上的公司印章也是姜方首私刻的；
5.崔如佩的刑事判决书，证明崔如佩与姜方首有私下约定，崔如佩为姜方首办了许多虚假的商品房合同备案。因原告雷学超没有报案，所以判决书中没有提到原告；
6.《商品房预（销）售许可证》，证明涉案的鑫龙商住楼1号楼已于2009年3月9日取得预售许可证，预售套内面积为4178.64㎡，计价方式为1580元／㎡。预售监管银行为龙胜农村合作银行营业部，账号为：35×××18。
第三人姜方首陈述：我什么都不知道了。只要不把我的事情搞清楚，我不会说一句话，随便你们怎么判，我现在讲什么都没有用。
第三人姜方首未向法庭提交任何证据。
经庭审质证，被告对原告提供的第1份证据的无异议，第三人姜方首拒绝质证，视为放弃质证的权利，本院对原告的第1份证据予以采信。被告对原告提供的第2份证据（商品房买卖合同）的真实性有异议，认为结合公安机关对姜方首的讯问笔录，说明姜方首有私刻被告公司公章的行为，合同上的公章是否是被告公司的公章无法核实；认为合同签订的时间不是2009年，是姜方首还不起钱的情况下补签的；从崔如佩的判决书来看，是崔如佩帮姜方首做的虚假备案。第三人姜方首辩解合同上的两个公章都是大成公司的。本院认为，被告怀疑《商品房买卖合同》上的公章是姜方首私刻的，但未能提供相关证据证明，本院对被告质证意见不予采纳，对该证据的真实性予以采信，至于证据的证明力将在说理部分，结合本案其他证据进行综合分析。被告对原告提供的第3份证据（付款凭证）的真实性无异议，但认为原告的钱是打给第三人姜方首的，经手人是姜方首的人，不是大成公司的人，钱没有进到大成公司的银行监管账户。售房也是姜方首自己的人，钱也是姜方首自己收。只是在签订买卖合同时，由大成公司盖章，法定代表人签字。挂靠协议上有售房款的银行监管账户，但是姜方首没有按协议履行。姜方首对原告提供的第3份证据拒绝质证，视为放弃质证的权利。本院认为，原告的第3份证据是银行转账凭证原件，本院予以采信。被告对原告提供的第4份证据（收款收据）的真实性无异议，认为收款收据上盖的是龙胜各族自治县县鑫龙商住楼项目部的财务专用章，鑫龙商住楼项目部是第三人姜方首管理的，钱也是姜方首自己收的。本院认为，被告的质证意见成立，该份证据证明龙胜各族自治县鑫龙商住楼项目部于2009年10月14日向原告出具收据二张，认可收到原告购房款100万元。被告对原告提供的第5份证据（租赁协议）有异议，认为无法核实租赁协议签订时间，不能排除是事后补签的，每年租金八万元，原告应举证证明实际上是否收到租金。黄振在租赁协议上签名，则表明黄振也可能是房产所有人，这与姜方首在公安的讯问笔录上讲向黄振借100万元相吻合。第三人姜方首表示对该租赁协议不清楚。本院认为，原告诉称《租赁合同》是原告与方首公司签订，但没有提供方首公司的证明，签订合同的经手人姜方首对该合同也表示不清楚，而且合同上有案外人黄振的签名，合同真伪无法核实，本院对该份证据不予采信。被告对原告提供的第6份证据（房产登记查询单）有异议，认为证据是假的，鑫龙商住楼项目的总证是大成公司的，大的证是办在姜方首的名下的，要卖房的时候才分户办小证给买主。第三人姜方首对原告的第6份证据（房产登记查询单）拒绝质证，但表示鑫龙商住楼除大成办公室以外，其他的房产都登记在其名下。本院认为，原告的第6份证据（信息表）是房地产管理所出具的，对证据的真实性予以采信，该份证据证明除涉案的负一、负二层房产均已办总证，除-101室及-202室外，其余的房产均已登记到户，但总证到底办在谁的名下不清楚，“已登记到户”登记在谁的名下不清楚；被告对原告提供的第7份证据（涉案房屋照片）无异议，本院予以采信。
原告对被告提供的第1份证据（挂靠协议书）没有异议，第三人姜方首拒绝质证，视为放弃质证，本院对被告的第1份证据予以采信。原告对被告提供的第2份证据（龙胜各族自治县房地产管理所的证明）有异议，但未能提供相反证据，本院对原告的异议不采予纳，对被告的第2份证据予以采信。原告对被告提供的第3份证据有异议，认为该份证据是复印件，没有证明力，不予认可。本院认为，被告提供的第3份证据是他人于2011年购买鑫龙商住楼住房及商铺的合同复印件及完税证明一份、土地证复印件，因无原件核对，本院对证据的真实性不予认可，且上述合同的购房时间段与本案不同，没有可比性，故本院对被告的第3份证据不予采信。原告对被告提供的第4份证据（公安部门对姜方首的讯问笔录）有异议，认为该笔录是姜方首作出的主观陈述，内容跟本案无关，不予认可。本院认为，该份讯问笔录确实没有与本案相关的内容，与本案无关联性，不能作为本案证据使用。原告对被告提供的第5份证据（崔如佩的刑事判决书）的真实性无异议，认为判决书表明崔如佩办的备案是真的，崔如佩使用的公章也是真的，只能讲是姜方首做的虚假备案，并不能证明崔如佩办的备案是假的。本院认为，被告的第5份证据内容未涉及本案诉争的事实，与本案无关联性，不作为本案证据使用。原告对被告提供的第6份证据（预售许可证）无异议，本院予以采信。
综合全案证据，本院确认本案法律事实如下：
原龙胜各族自治县鑫龙房地产开发公司与龙胜各族自治县鑫成房屋建筑安装工程公司是同一套人马两块牌子，法定代表人均为黄干。2008年2月20日，姜方首投资兴建龙胜各族自治县鑫龙商住楼项目，因当时尚未成立方首公司，故姜方首与以上两个单位签订了一份《协议书》，姜方首挂靠以上两单位承建鑫龙商住楼项目，并成立龙胜各族自治县鑫龙商住楼项目部对建设项目进行管理。
2009年3月9日，被告大成公司（原鑫龙公司）取得了鑫龙商住楼1号楼的《商品房预（销）售许可证》，预售许可证有效期至2010年3月8日止。房屋预售套内面积为4178.64㎡，计价方式为1580元／㎡。预售监管银行为龙胜农村合作银行营业部，账号为：35×××18。
2009年3月16日，第三人姜方首注册成立方首公司，姜方首是方首公司的法定代表人。2013年8月，第三人姜方首因涉嫌犯罪被逮捕。2015年8月18日，方首公司法定代表人变更为石志刚。
2015年5月12日，龙胜各族自治县鑫龙房地产开发公司变更为龙胜各族自治县大成房地产开发公司，公司经理变更为杨进贵，2016年3月16日，公司经理变更为王国清。
根据原告雷学超提交的合同显示，2009年10月14日，原告与被告大成公司签订了二份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路鑫龙商住楼1栋1、2单元负一、二层房产（其中负一层的建筑面积是558.63平方米，每平方米单价895元，房屋价款为50万元；负二层的建筑面积为548.35平方米，每平方米单价为911.80元，房屋价款为50万元），房屋总价款为100万元。二份合同尾部均加盖了龙胜各族自治县鑫龙房地产开发公司的公章，委托代理人处均签有“姜方首”三个字。二份合同第一条均约定：“买受人一次性付款人民币伍拾万元整”。合同第八条均约定：“出卖人应当在2009年11月30日前将房屋交付给买受人”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订当日，原告通过自己在桂林市区农村信用合作联社开设的账户（账号为：36×××89）向第三人姜方首的账户（账号为：36×××83）转款100万元。同日，龙胜各族自治县鑫龙商住楼项目部向原告出具了二张分别为50万元的收款收据，收款单位处加盖了龙胜各族自治县鑫龙商住楼项目部的公章，收款收据上没有出纳及会计签字，经手人是“姜方首”（“姜方首”三个字上摁有手印）。庭审中，第三人姜方首对转账凭证及收款收据均拒绝质证。
原告提供的二份《商品房买卖合同》封面上均加盖了龙胜各族自治县房地产管理所的备案专用章，但根据龙胜各族自治县房地产管理所出具的证明，涉案的二处房产并没有在龙胜各族自治县房地产管理所办理备案登记手续。
原告诉称涉案房屋已交付，其于2010年3月1日将所购买的房屋转租给方首公司作为办公室使用，每年租金8万元。租赁协议上甲方的签名是雷学超、黄振，乙方处签有“姜方首”三个字并加盖方首公司的公章。庭审中姜方首对《租赁合同》表示不清楚。原告未能提供方首公司认可该份合同，并向原告支付租金的证明。
另查明：涉案的负一层共有二间大门面，即-101、-102。（其中-101室一直由大成公司作为办公室使用至今）；涉案的负二层是10间独立的小门面（即-201至-210室）。上述负一层、负二层房产均已办总证，除-101室及-202室外，其余的房产均已登记到户，但总证到底办在谁的名下，“已登记到户”的是登记在谁的名下不清楚。
本院认为，原、被告表面上是签订了二份《商品房买卖合同》，但原、被告之间的交易存在以下不合理之处：1.原告没有按合同约定将购房款打入被告的银行监管账户，而是将钱打入姜方首的个人账户，由鑫龙商住楼项目部出具一般的收款收据；2.原告没有证据证明其曾经向被告主张交房或被告已向其交房，被告事实上没有向原告交房，涉案的房屋除-101室及-202室外已登记到户，负一层-101室一直由被告大成公司自行使用至今；3.原告无证据证明涉案房屋系方首公司的房产，却提交了与方首公司的《租赁协议》，且《租赁协议》未得到方首公司及第三人姜方首的认可，租赁协议上有案外人黄振的签名；4.如果原告转给姜方首的100万元是购房款，从2009年10月14至2013年8月第三人姜方首案发，在长达4年的时间内，原告没有向被告或第三人索取统一的不动产销售发票，不符合正常的交易习惯；5.对涉案的商品房进行虚假的备案登记；6.根据合同显示原告购买的是鑫龙商住楼1号楼负一层、负二层的房产，负一层是二个大的门面，负二层是十个独立的门面（车库），但每一层的房价不同，面积不同，但价款都恰好是50万元，合计价款100万元，正好与原告打给第三人姜方首100万元相吻合，不能排除是人为设计，为了与100万元借款相吻合；7.双方的成交价分别是895元／㎡、911.80元／㎡元，明显低于当时市场价1580元／㎡，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，可以视为明显不合理的低价。综上，原告所提交的证据不足以确认原、被告之间存在真实的商品房买卖合意，本案真实的法律关系应当是民间借贷，经本院释明后，原告仍坚持其与被告之间系商品房买卖，不改变其诉讼请求，属于法律关系不明确，诉讼请求不具体。依法应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告雷学超的起诉。
案件受理费13800元，退回原告雷学超。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。
审判长 廖爱丰
审判员 李红兴
审判员 覃宗元
二〇一六年六月二十一日
书记员 赵三辉
附相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
《诉讼费用交纳办法》
第八条下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。