天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青重字第14号
原告：天津师范大学，住所地天津市西青区宾水西道***号。
组织机构代码：40135901-4。
法定代表人：高玉葆，校长。
委托代理人：张大海，该大学职员。
委托代理人：张彧，国浩律师（天津）事务所律师。
被告：杨竣喜，女，汉族。
委托代理人：王硕（系被告杨竣喜之夫），男，汉族。
被告：王毅军，女，汉族。
委托代理人：王硕（系被告王毅军之子），男，汉族。
原告天津师范大学诉被告杨竣喜、王毅军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，曾于2013年12月18日作出（2013）青民一初字第5202号民事判决书，原告天津师范大学不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第121号民事裁定书，以原审法院认定的基本事实不清，严重违反法定程序为由将本案发回重审。本院立案重审后，依法由审判员石美平担任审判长，与代理审判员孙伟、人民陪审员倪淑芳另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天津师范大学的委托代理人张大海、张彧，被告杨竣喜及委托代理人王硕，被告王毅军的委托代理人王硕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津师范大学诉称：原告与被告于2009年1月初签署了《经营承包合同书》，约定被告承包经营原告所有的天津师范大学主校区内的生活区餐饮街，承包期限为三年，每年承包费为350000元，签约后，原告依约向被告交付了标的物房屋，履行了合同义务，但被告却有两年的时间没有交纳房屋租金，严重违反了合同义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告支付拖欠的房屋租赁费600000元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告放弃第1项诉讼请求。
被告杨竣喜辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告出租房屋给被告经营餐饮，但房屋煤气在合同生效后3个月零11天才开通，原告未提前告知，故被告不应支付该段时间的房租。由于无法经营，还导致被告在员工工资、食宿及经营收入方面直接经济损失382537元；第二，原告提供给被告及同一餐饮街其他商户合同为格式合同，根据合同约定，所有商户不得超项经营、不得转租、不得窗口式经营，但被告在2009年4月就发现其他商户有以上行为并影响到被告经营，被告及时向原告反映要求原告严格执行合同约定，但原告并未予以解决，导致被告营业收入损失达到357000元；第三，因原告提供房屋存在质量问题导致被告多项损失：水表冻坏、漏水造成货品及装修损失，被告在45天内无法正常经营，合计经济损失199745元；屋顶漏水导致就餐客人衣物被淋脏，赔偿客户800元；冬季供暖严重不足导致屋内温度低，影响正常经营，导致经济损失135000元。被告多次找到原告协调上述问题，原告承诺调查解决，至今未予答复。并且从签订合同至今，原告未以任何形式向被告催交房屋租金。因此，由于原告违反合同在先，致使被告不能正常经营，导致被告经济损失2235082元（其中包括装修投入1160000元），其给被告造成的损失足以冲抵原告向法院诉请的600000元租金，并且，被告在合同期结束不再经营，并向原告交还房屋钥匙，原告的诉讼请求早已超过了诉讼时效。
被告王毅军辩称：原告提供的证据不能证实王毅军系涉案酒楼的实际经营者，原告提供的证据只能证实王毅军曾向被告提出解决问题的申请，王毅军本人与原告还有其他商铺的租赁关系。
经审理查明：2009年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营承包合同书》，约定甲方自2009年1月1日至2011年12月31日将天津师范大学主校区生活区餐饮街作为经营风味火锅家常菜用房，由乙方承包经营。合同第二条第二款约定，只限经营风味火锅家常菜项目，不得进行窗口式售卖，不得对外摆摊售卖。合同第三条第二款约定，乙方依合同向甲方交纳综合管理费，交费日期为每年的1月1日前，合同期综合管理费每年350000元。合同第四条约定，乙方未足额按时交纳各项应交费用的，甲方有权停止其经营，收回承包房屋并终止合同和扣除相应的保证金，未按合同约定期限交纳应交费用将从保证金中扣除。合同第六条约定，乙方应在合同签订当日先行交纳100000元无息合同质量保证金，待合同期满三个月后如无遗留问题退回乙方。
2008年12月30日，被告向原告交纳2009年1月至2009年12月综合管理费350000元，并交纳风险保证金100000元。2008年12月31日，被告签署《酒楼配备清单》并接收酒楼配套设备。原告于2009年1月1日将租赁房屋交付被告。
被告接收房屋后，于2009年1月1日至2009年1月10日对房屋进行了装修。
2009年4月19日，被告取得个体工商户营业执照，字号名称为“天津市锅锅色添香香酒楼”，经营者姓名为“杨竣喜”。
被告王毅军系被告杨竣喜的婆婆，被告杨竣喜自认，有时会委托王毅军与原告交涉酒楼的相关问题。
原告提供了被告王毅军、杨竣喜自2012年5月25日至2013年1月26日期间向原告购电的购电单，以证被告在此期间仍然继续经营承租的酒楼，双方形成不定期租赁，被告对购电的事实无异议，但不认可继续经营的事实。
原告提供了被告王毅军申请减免租金函、维修暖气通知及回复，以证被告王毅军作为负责人进行不定期租赁，被告对原告的证明目的不予认可。
被告杨竣喜提供了证人闫福刚的证人证言以及与被告相同商户要求与原告解决问题的申请以及原告领导的答复等相关证据，以证被告实际损失的存在以及原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告只认可收到商户解决问题的申请，但对其他证据的真实性不予认可。
原告提供给了2011年8月11日、11月30日、12月5日、2012年3月29日、2012年4月16日的录音证据，该录音系原告方相关负责人与被告杨竣喜的婆婆王毅军的对话，以证原告多次就租金问题与被告交涉，原告的起诉并未超过诉讼时效。被告对录音证据的真实性未提出异议，只是认为录音证据不完整，并提出自己也曾与原告就相关问题进行过交涉
原告提供了天津师范大学学生公寓及食堂等附属设施回购协议，以证原告享有出租房屋的经营收益权。
根据原告提供的录音证据，可以证实原告自2011年8月11日至2012年4月16日期间，曾多次就租金问题与被告方协商、交涉，即原告就租金问题多次向被告主张权利，依照法律规定，权利人向债务人的代理人主张权利的，可以认定诉讼时效中断，故通过上述事实，也可以认定原告的起诉并没有超过诉讼时效。
原告主张的600000元租金，系2010年度租金350000元、2011年度租金350000元，共计700000元，扣除被告交纳的风险保证金100000元后的数额。
上述事实，有当事人陈述、书证、视听资料等证据证明属实。
本院认为：原、被告之间签订的虽为《经营承包合同书》，但实为房屋租赁合同，原、被告之间的权利义务关系应按照租赁合同的有关规定确认。
原告与被告之间签订的《经营承包合同书》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应确认为合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自义务。
原告按照合同约定为被告提供了符合经营条件的房屋及相关设施，原告的合同义务已履行完毕。被告也应当按照合同约定及时交纳租金，但被告至今未履行支付租金的主要合同义务，尚欠原告2010年度、2011年度租金共计700000元。
原、被告之间签订的《经营承包合同书》于2011年12月31日届满，此后双方未再签订书面合同，但根据原告提供的被告购买用电的票据可以证实，被告在2013年1月26日之前仍在占有、使用涉案房屋，双方的事实租赁关系仍在存续期间。2012年1月1日至2013年1月26日，被告杨竣喜继续使用诉争房屋，其对该阶段的租金仍然具有交纳义务，即被告杨竣喜对所欠租金的最后一期履行期限应在2013年1月26日支付，故原告在2013年11月5日主张债权，并没有超过诉讼时效。
根据原告提供的录音证据，可以证实原告自2011年8月11日至2012年4月16日期间，曾多次就租金问题与被告方协商、交涉，即原告就租金问题多次向被告主张权利，依照法律规定，权利人向债务人的代理人主张权利的，可以认定诉讼时效中断，故通过上述事实，也可以认定原告的起诉并没有超过诉讼时效。
根据被告杨竣喜的自认以及原、被告提供的证据可以证实，被告王毅军与原告交涉涉案房屋相关问题的行为是代表被告杨竣喜，系法律上的表见代理行为。被告王毅军系被告杨竣喜的代理人，被告杨竣喜应对代理人王毅军的代理行为承担民事责任。故被告王毅军非涉案酒楼的实际经营人，被告王毅军不承担给付租金的义务。
综上所述，被告拖欠租金的事实客观存在，原告有权对自己享有的债权主张权利，故原告要求被告支付租金的诉讼请求应予支持；按照合同约定，被告未足额按时交纳租金，原告有权扣除被告交纳的100000元风险保证金，故扣除被告交纳的100000元风险保证金后，被告杨竣喜应给付原告2010年度、2011年度房屋租金共计600000元。
被告杨竣喜以原告为其造成的经济损失折抵租金的抗辩，于法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定判决如下：
一、被告杨竣喜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津师范大学房屋租赁费600000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，全部由被告杨竣喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 石美平
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 倪淑芳
二〇一四年八月十四日
书 记 员 崔丽艳