上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1073号
上诉人（原审原告）顾春飞，XX年XX月XX日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县XX镇XX村XX组XX号。委托代理人陆尧，北京安衡（上海）律师所律师。被上诉人（原审被告）沈锋，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX村XX号XX室。委托代理人崔英，上海申浩律师事务所律师。上诉人顾春飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行审理，上诉人顾春飞的委托代理人陆尧，被上诉人沈锋的委托代理人崔英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，本市闵行区XX路XX号房屋权利人为案外人上海A有限公司。2013年4月1日，沈锋作为出租方，顾春飞作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定顾春飞向沈锋承租位于上海市闵行区XX路XX号（XX路XX号）A1-A2壹楼部分面积的铺位，面积约180平方米；租期五年，自2013年4月1日至2018年9月22日；自2013年4月1日起至2014年9月23日期间，每月租金为人民币（下同）27,000元；第二租赁周期房租递增5%（自2014年9月23日起至2018年9月22日）；顾春飞于本合同签订时向沈锋支付房屋租赁保证金27,000元以及水电保证金6,000元。双方同意，租赁合同期间顾春飞如无违约行为或租赁物损坏行为，沈锋于合同终止日起15日内将保证金不计利息全额退还顾春飞。水电保证金在租赁合同到期后按实际结算；沈锋承诺在2013年4月1日前向顾春飞交付租赁物。此后，顾春飞支付了截止至2015年3月底的租金。2014年12月26日，房屋权利人上海A有限公司张贴通告，表示，与上海B有限公司、上海C有限公司所签订的租赁合同于2014年12月31日到期。XX路XX号房屋需维修改建，我公司与上述二家公司商议后，二家公司同意支持我公司进行维修改建，相关手续已申办，请各租赁户配合搬离。2015年3月底，顾春飞搬离涉案房屋。2015年3月24日，沈锋出具一份证明，内容是：XX路XX号A1-A3一楼部分商铺，我于2013年4月出租给顾春飞，顾春飞支付给上家承租转让费13万元，他又重新装修这个商铺花了21万多元，共计34万多元。顾春飞又将房租交给承租人吴某，已支付到2015年3月底。顾春飞向法院提供一份《转让协议》，内容显示，甲方为左某，乙方为顾春飞；双方约定，甲方于2013年7月18日前将XX路XX路1375店铺（面积180平方米）转让给乙方使用；该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，在合同期满后，不动产归房东所有，动产无偿归乙方；乙方在18日前一次性向甲方支付转让费13万元，此费用包括甲方剩余租金及甲方交给乙方再转付给房东的押金。上述费用已包括房屋装修、装饰、设备和其他相关费用，此外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。沈锋向法院提一份《租赁合同》，内容显示：出租方（甲方）吴某，承租方（乙方）沈锋，乙方向甲方承租涉案房屋，租期自2010年9月24日至2018年9月23日。2015年4月28日，顾春飞诉至法院，要求判令：1、确认顾春飞、沈锋签订的租赁合同中自2015年1月1日起的租赁合同无效；2、沈锋返还顾春飞房屋租赁保证金27,000元，水电费保证金6,000元；3、沈锋赔偿顾春飞经济损失34万元（包括商铺转让费13万元，商铺装修费21万元）。庭审中，顾春飞表示其于2013年5月中旬搬离涉案房屋，商铺中的固定装修均由房屋权利人予以拆除。其主张的21万元装修损失是指房屋的固定装修。原审认为，顾春飞、沈锋签订的租赁合同约定的出租人为沈锋，在沈锋向顾春飞出具的证明中记载沈锋将涉案房屋出租给了顾春飞，故租赁合同的主体为顾春飞与沈锋，沈锋是出租方。沈锋关于其是代理案外人吴某与顾春飞签订租赁合同，故不是本案适格被告的抗辩意见，与事实不符，法院不予采纳。从顾春飞提供的房屋权利人发出的通告，以及沈锋与案外人吴某签订的租赁合同显示，房屋权利人对外出租的租赁期间是截止2014年12月31日，在此期限后，承租人无权转租，房屋权利人也不认可承租人租赁期间届满之后的转租期。而顾春飞与沈锋签订的租赁合同却约定租期截止至2018年9月23日，显然沈锋自2015年1月1日起无权转租，故顾春飞、沈锋签订的租赁合同约定的租期自2015年1月1日起至2018年9月23日期间的租赁合同关系无效。合同部分无效，顾春飞、沈锋均有过错。沈锋不享有自2015年1月1日的房屋承租权和转租权却擅自与顾春飞签订了长达五年的租赁合同，而顾春飞在签约时既未核查沈锋是否享有房屋使用权，更未审核沈锋是否有转租权及转租权的时限，因此，对于合同部分无效而造成的损失，由顾春飞、沈锋按各自责任分别承担，法院酌情确定由顾春飞承担40%责任，沈锋承担60%责任。在顾春飞、沈锋签订的合同中约定了租赁保证金和水电保证金，但顾春飞未能向法院提供其付款和沈锋收款的相关凭证，甚至未能提供其所称的支付的保证金的资金来源凭证，沈锋亦否认收到顾春飞的保证金。对于沈锋是否收取顾春飞保证金的事实，举证责任在于顾春飞，由于顾春飞未能对此进行举证，故对顾春飞要求沈锋返还租赁保证金及水电保证金的请求，法院不予支持。关于顾春飞要求沈锋赔偿转让费13万元的请求，首先从顾春飞提供的其与案外人左某签订的转让协议可以认定，该13万元包括多个项目，装修、装饰、设备、工具、以及左某已付租金等，并不全部指房屋租赁使用权转让费。另，从顾春飞、沈锋签订租赁合同可以认定，原承租人左某是与沈锋解除合同，由顾春飞与沈锋直接签订租赁合同，而非顾春飞承接左某与沈锋之间的合同中承租人的权利义务，顾春飞所享有房屋租赁使用权是来源于顾春飞、沈锋之间的租赁合同，故法院认定，顾春飞所指的转让费应是房屋的装饰装修、工具、设备等费用。按顾春飞自述，其在承租房屋后重新进行了装修，而最终房屋权利人拆除的是房屋的固定装修，因此，顾春飞现要求沈锋赔偿转让费13万元的请求，缺乏依据，法院不予支持。关于顾春飞主张的装修损失21万元，从沈锋出具的证明反映，顾春飞在取得房屋后确实投资重新装修。但对于装修的投资金额，从常理而言，转租人不可能关心、更不可能审核次承租人的装修投入的资金。从沈锋出具的证明内容，并结合沈锋对此证明来源的解释，可以确信，沈锋出具该证明是为了给顾春飞向房屋权利人索赔提供便利，而非沈锋认可顾春飞的装修金额。在装修已被拆除，顾春飞也不能提供装修图纸、材料清单、工程款支付凭证等证据的情况下，现不可能通过审价的方式确认顾春飞的装修价值，但顾春飞基于沈锋承诺出租五年期限，对建筑面积180平方米的房屋进行装修，固定装修包括设备投资在20万元应属合理。但由于房屋权利人拆除的仅是固定装修，并不包含餐饮设备，故不应当要求沈锋全部赔偿。鉴于顾春飞未提供详细的装修、设备的投资明细，以及被拆除的固定装修的价值，法院以顾春飞实际使用了一年期限，再按双方约定的租赁期限予以折旧后，按沈锋的过错责任，酌情确定沈锋赔偿顾春飞装修损失5万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第十五条之规定，于二〇一五年十一月十八日作出判决：一、顾春飞与沈锋于2013年4月1日签订的《租赁合同》约定的租赁期限中自2015年1月1日起至2018年9月22日期间的租赁合同无效；二、沈锋于判决生效之日起十日内赔偿顾春飞装修损失人民币5万元；三、驳回顾春飞要求沈锋其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,895元，由顾春飞负担5,998.65元，沈锋负担896.35元。判决后，顾春飞不服，上诉于本院，诉称：双方签订的《租赁合同》无效，主要责任在于沈锋，其隐瞒了原租赁合同的租期，致使顾春飞作出了错误的民事行为，因此其应当承担80%的过错比例。顾春飞支付的保证金及水电费保证金应当得到认定，该费用与其交付的租金一样，均无收条凭证，原审仅认定了租金，未认定上述两项费用，一审法院适用法律不一。原审酌定的损失金额5万元过低，顾春飞基于5年的租期才支付的13万元转让费，应根据实际使用年限予以折算；原审认定21万元的装修费中包括餐饮设备，没有事实依据。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持顾春飞原审诉请。被上诉人沈锋辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明事实，没有证据证明顾春飞主张的转让费13万元仅系租赁权转让费用，其未能证明该款项应予计入赔偿范围。其主张的21万元装修损失，因未提供相应的装修图纸、材料清单、支付凭证等证据，依法不能证明损失金额，本院难予支持。至于双方的过错比例，原审法院已综合查明事实认定沈锋为主要责任，顾春飞认为沈锋应承担80%非60%，并无优势证据予以支持，本院不予采信。原审法院结合合同实际履行状况，双方的过错责任，酌定赔偿金额5万元，当属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人顾春飞的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,895元，由上诉人顾春飞负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年四月六日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……