上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初1511号
原告上海海太塑料机械有限公司，住所地上海市松江工业区。法定代表人韩瑜，总经理。委托代理人凌鹏飞，北京祎衡(宁波)律师事务所律师。委托代理人吴庚华，北京祎衡(宁波)律师事务所律师。被告上海收晟油压设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人傅东明，总经理。委托代理人刘俊，上海达晨事务所律师。原告上海海太塑料机械有限公司(以下简称“海太公司”)与被告上海收晟油压设备有限公司(以下简称“收晟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，于2016年2月26日、3月9日两次公开开庭进行了审理。原告海太公司委托代理人吴庚华，被告收晟油压法定代表人傅东明及其委托代理人刘俊两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海太公司诉称：自2014年1月1日起，被告承租原告名下位于上海松江区泖港镇中民路XXX号约1,000平方米的厂房(以下简称“系争厂房”)，2014年度租期届满后，原、被告又签订《租房合同》一份，合同对租赁期间、租金支付方式、违约责任等内容作了明确约定，原告按约将系争厂房交付给被告使用，然被告并未按约支付2014年度租金及2015年度的部分租金，经原告多次催讨，被告均以各种理由予以拖延。原告认为，被告拖欠支付租金的行为已构成违约，理应支付原告租金并依法承担违约金，同时因被告不按约支付租金的行为，原告亦有权解除合同，故请求法院判令：一、原、被告双方之间签订的《租房合同》于2016年1月1日解除，并将系争厂房恢复原状返还原告；二、被告支付原告2014年度租金18万元及自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的逾期付款利息损失；三、被告支付原告2015年度的租金4.5万元，并支付违约金30万元。被告收晟公司辩称：被告自2014年3月7日起正式承租系争厂房，其中2014年3月7日至2015年3月的租金，根据其曾与原告之间的口头约定以被告法定代表人傅东明出借给当时原告的实际控制人翁志伟[翁志伟既是案外人上海京琼数控机床有限公司(以下简称“京琼公司”)，又是原告的实际控制人]的20万元借款抵扣。另外，被告于2015年4月初向原告支付4.5万元，于同年12月向原告支付9万元，故2014、2015年度的租金已经全部支付完毕。此外，原、被告约定的租金支付方式为先付后用，2014年度第四季度的租金应在2014年10月1日前支付完毕，而原告于2015年12月28日提起诉讼，原告主张的2014年度的租金已超过诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：系争厂房的权利人为原告。2014年10月15日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告将系争厂房出租给被告使用，租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为18万元，支付方式为按季度支付，先付后用，原告应就被告支付的租金，向被告开具合法的房屋租赁服务发票。若被告迟延支付租金，应按照同期银行贷款利率向原告支付迟延付款利息，若非原告原因，被告迟延支付租金超过6个月的，原告有权解除租房合同。合同第十三条约定，“在本合同签订后，双方之间签署的与承租厂房有关的租房合同立即终止，乙方(被告)已经支付的超过2015年1月1日的租金部分，将直接用于抵扣本合同约定的租金”。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后，被告于2015年4月9日、同年12月30日分别向原告支付租金4.5万元及9万元。审理中，原、被告确认一致，双方在2015年之前曾签订租房合同一份，但现已遗失，并确认该合同约定的年租金为18万元，支付方式为按季度支付、先付后用。关于该合同的租赁起始日期，原告认为应自2014年1月1日起。被告认为应自2014年3月起。另查明：被告于2014年3月7日登记成立，注册资本为500万元。2014年4月3日，原告向被告开具房租费发票两张，发票号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX，金额均为9万元，合计18万元。再查明：陈某某在2015年1月21日前为原告的法定代表人。审理中，被告为证明其主张提供了京琼公司于2014年1月27日出具的收据一份，以证明京琼公司向被告法定代表人借款20万元的事实，该20万元已经抵扣了被告向原告承租系争厂房自2014年3月至2015年3月期间的租金。另外，被告申请陈某某出庭作证，证人陈某某述称：2013年至2015年，其是原告的法定代表人对公司进行管理，原告的实际控制人为翁志伟，是其舅舅，翁志伟又是京琼公司的实际控制人。2014年1月，翁志伟因资金周转困难向被告法定代表人傅东明借款20万元。被告成立后，翁志伟同意将上述20万元借款抵扣被告向原告承租系争厂房自2014年3月至2015年3月期间的租金。以上事实，有上海市房地产权证、《租房合同》、《上海农商银行付款通知》、《上海农商银行单位业务委托书》、《证明》、收据、证人证言及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：原、被告签订的《租房合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，双方应恪守履行。本案中，原、被告均认可在2015之前就存在租赁关系，约定的年租金为18万元，支付方式为按季度支付、先付后用，但双方的租赁合同均已遗失，现原告主张被告自2014年1月1日起承租系争房屋，而被告则称其自2014年3月7日起承租系争房屋。根据举证规则，原告应对于其所主张的被告自2014年1月1日起承租系争厂房一节事实负有相应的举证责任，现原告无法提供证据予以证明，故本院依法采信被告关于双方租赁关系始于2014年3月7日的自认。本案主要争议焦点在于被告法定代表人傅东明出借给京琼公司的20万元借款，是否已经抵扣了自2014年3月至2015年3月期间的租金？对此，本院认为，首先，证人陈某某在2015年1月21日前是原告的法定代表人，证人陈某某证言具有证明效力；其次，原告于2014年4月3日向被告发票两张，合计金额18万元，该发票内容为房租费，若被告尚未向原告支付租金，原告提前向被告开具发票，显然有悖常理；再次，《租房合同》中明确载明：“在本合同签订后，双方之间签署的与承租厂房有关的租房合同立即终止，乙方(被告)已经支付的超过2015年1月1日的租金部分，将直接用于抵扣本合同约定的租金”。若被告没有向原告支付2014年度的租金，双方无需约定上述内容。故此，根据证据优势原则，本院依法采信被告的主张，即原、被告之间自2014年3月7日起至2015年3月6日止的租金已由前述20万元借款抵扣，剩余款项应抵扣自2015年3月7日后的租金。另外，即便前述20万元借款不能抵扣原、被告之间自2014年3月7日起至2015年3月6日止的租金。然而，从诉讼时效上看，原、被告认可2014年租金的支付方式为先付后用、按季度支付，则2014年第四季度的租金至迟应在2014年10月1日前支付，而延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，故原告至迟应于2015年9月30日向被告主张2014年第四季度的租金，原告并未提供证据证明其曾在合理期间向被告催讨过上述租金，故原告诉至法院时，关于2014年前租金的诉讼时效均以届满，被告关于诉讼时效之抗辩，本院予以采信。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告于2015年4月9日、12月30日已经向原告支付合计13.5万元租金，再加上前述20万元借款抵扣后剩余的2万元，故本院依法认定，被告已将租金支付至2016年1月17日。因此，本院依法认定，被告在履行《租房合同》不存在违约，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：驳回原告上海海太塑料机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9,950元，减半收取4,975元，由原告上海海太塑料机械有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年三月三十一日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
(三)延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判