浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3441号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队，住所地：浙江省台州市椒江区望江路十二号。
主要负责人：魏世银，政治委员。
委托诉讼代理人：陈文克，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘教娥，女，1943年12月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队（以下简称海警第一支队）与上诉人潘教娥排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。海警第一支队委托诉讼代理人陈文克、潘教娥委托诉讼代理人杨萌阳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
海警第一支队上诉请求：撤销一审判决第二项内容，改判驳回潘教娥的反诉请求，诉讼费用由潘教娥负担。事实和理由：一、一审判决上诉人向潘教娥赔偿损失没有法律依据。首先，涉案房产系由潘教娥从案外人周素珍处受让取得，房屋转让款项也是支付给周素珍而非上诉人，上诉人与潘教娥之间并无涉案房屋的买卖合同关系，双方并非合同当事人。如潘教娥因腾空涉案房产遭受损失也应当向周素珍主张，而无权向上诉人主张。而且，由于上诉人与周素珍之间存在的是集资建房合同关系，周素珍与潘教娥之间存在的是房屋买卖合同关系，属不同的法律关系。如允许潘教娥直接向上诉人主张损失，会导致请求权基础不一样，由此确定的损失金额也会不一样。据此，潘教娥向上诉人主张赔偿损失主体不适格，一审法院判决上诉人向潘教娥赔偿损失没有法律依据。其次，潘教娥只提供了代收房款收据，但关于该代收房款性质、房款缴纳比例以及相对应的权利义务如何、是否因此享有所有权等内容，均无法根据该收据得以体现。一审仅根据代收房款收据判令上诉人向潘教娥赔偿房产价值损失显然缺乏依据。二、一审判令上诉人按照3000元每平方米的标准赔偿潘教娥损失227790元，缺乏事实和法律依据。一审确定赔偿标准过于笼统，没有明确损失总额、双方责任比例，也未阐述为何参考经济适用房和私产房价值而不适用军产房价值，结论难以让人信服。涉案房产系周素珍参与集资建房并占有使用，并非上诉人出让给周素珍或潘教娥。因此，对于腾空涉案房产所造成的损失，即使需要赔偿，也应当基于上诉人与周素珍之间形成的集资建房合同进行确定，即应当确定集资建房合同是否有效、各方责任比例以及损失总额等。首先，根据《合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，上诉人与周素珍之间的集资建房合同关系依法应认定无效。其次，周素珍和上诉人二大队在集资建房时都非常清楚周素珍不具备集资建房的资格、涉案军产房今后必然不能过户给周素珍。因此，周素珍和上诉人二大队对于集资建房合同无效具有同等过错，对于因此造成的损失应当承担同等的责任。再次，在合同无效的情况下，对于因此造成的损失总额应当为涉案房屋交付后上诉人不能对房屋进行占有使用的占有使用费损失和潘教娥集资建房款的利息损失。即使包含房产价值损失，也应当为军产房的建筑物价值损失，一审参照经济适用房和私产房价值予以确定没有依据。此外，周素珍仅缴纳了21901元，其他人员缴纳了7万余元，故在计算赔偿金额时也应当按照集资建房款比例进行折算。
潘教娥辩称，一、答辩人是涉案房屋的权利人，其对房屋应享有完整的物权并一直合法居住至今，不存在非法占用的侵权行为。案外人周素珍根据当时政策并经上诉人同意，全额缴纳集资建房款参与建房并分得涉案房屋。后周素珍将该房屋出让给答辩人，由答辩人居住、使用至今。况且，上诉人认可答辩人合法居住、使用涉案房屋，因此，答辩人对房屋享有的物权应得到保护。如果因现行军队政策上诉人确实无法为答辩人办理房屋产权证的，答辩人同意腾空房屋，但上诉人须按退房时涉案房屋的市场价值向答辩人赔偿损失。二、上诉人应当按涉案房屋的市场价值向答辩人赔偿损失。如前所述，答辩人系涉案房屋的权利人，有权要求收取房屋代建款的代建人即上诉人协助办理房屋产权登记手续。而上诉人却恶意隐瞒答辩人，将本应属于答辩人的房屋擅自登记为军队房屋，严重侵害了答辩人的合法权利，应向答辩人承担赔偿责任。三、关于涉案房屋的价值确定。首先，从温州一川房地产评估有限公司出具的《房地产评估结果报告》中可看出，1994年军产房的评估价为每平米550元，而答辩人缴纳的集资代建款项相当于每平米1000多元，远远高于军产房的价值，可见答辩人当时并不知道这是军产房且不可办理过户手续。上诉人一再强调答辩人与海警二大队存在恶意串通行为以及答辩人缴纳的是房屋建造成本而非购房款的说法明显缺乏依据。其次，从答辩人缴纳的代建款项来看，答辩人是委托上诉人进行代建的集资建房户，房屋建成后，所有权应当归属于委托方即答辩人。如果不是上诉人恶意拖延办理房屋产权，答辩人获取产权登记后便可以当前房屋的市场交易价每平方米13000元自由交易。因此，在上诉人不能为答辩人办理产权证，且需要答辩人配合腾退的情况下，答辩人要求上诉人以退房时房屋的市场价值进行赔偿合情合理。
潘教娥上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审对潘教娥要求确认房屋所有权并办理过户手续的请求不予支持，缺乏事实和法律依据。案外人周素珍以全额出资委托海警第一支队代建的方式取得涉案房屋，而上诉人从案外人处受让了该房屋，系完全出资人，对该房屋拥有完整的物权。海警第一支队向其上级出具的《关于拟将四套住房出售的请示》里也明确了涉案房屋系地方人员出资代建的事实。潘教娥作为物权人，有权要求将房屋过户至自己名下。2.一审法院认定周素珍仅缴纳了21901元代建房款，而对周素珍于1994年缴纳的首期代建费55000元不予认定，系认定事实错误。首先，周素珍缴纳的21901元是二期工程结算款，在此之前，即1994年开始建造房屋时，各集资建房户均需先缴纳55000元的首期代建款，否则一开始就丧失取得房屋的资格。该事实也可从十八家路83弄2号2憧3单元105室、505室两户房屋的款项收取情况得到印证。105室、505室在1994年同一天缴纳了55000元并由海巡二大队出具收款收据，收款收据的编号都存在连续性。其次，如果先前未缴纳55000元，那么在工程结算时通知缴纳的款项应是76901元，而不会是21901元。且海警第一支队也明确其没有向305室催收过款项，这明显不合常理。再次，如果涉案305室没有全额缴纳代建款，海警第一支队又怎会将房屋交付给潘教娥并允许一直居住至今？因此，周素珍跟其他集资建房户一样，已经于1994年统一缴纳了首期集资代建款55000元。3.一审法院认定以3000元每平方米的标准赔偿上诉人损失，赔偿标准明显过低，严重侵害了潘教娥的合法权益，应依法予以纠正。具体理由同答辩意见。
海警第一支队答辩意见同上诉意见，并补充，周素珍并没有缴纳7万多元的款项，从潘教娥提供的收据看，周素珍只缴纳了2万多元的款项，在其没有全额缴纳代建房款情况下，潘教娥主张全额赔偿缺乏依据。
海警第一支队一审起诉请求：1.判令被告潘教娥立即腾空所占用的坐落于鹿城区××室的房产；2.诉讼费由被告承担。
潘教娥一审反诉请求：1.确认坐落于鹿城区××室（建筑面积为75.93平方米）的房产归反诉原告潘教娥所有，判令反诉被告海警第一支队协助办理房屋产权过户手续；2.若反诉被告海警第一支队无法办理房屋产权过户，则由其按涉案房屋目前的市场价值向反诉原告潘教娥赔偿损失987090元（按13000元/平方米计算）；3.反诉费用由反诉被告海警第一支队承担。
一审法院认定事实：1992年12月5日，中国人民武装警察部队浙江省边防总队后勤部作出《关于同意海巡支队集资建房的批复》，同意海巡支队（1996年5月31日后更名为“海警第一支队”）后勤处在温州市集资建造干部宿舍，建筑面积2000平方米，总投资140万元。1996年12月12日，案外人周素珍缴纳21901元代建房款，海警第一支队二大队出具了收款收据。1998年9月21日，海警第一支队二大队向温州市房管局出具一份《关于要求房屋产权分户登记的报告》，申请对坐落于温州市鹿城区十八家路83弄2号的两幢家属楼共计42套住房重新进行产权分户登记。1998年11月10日，涉案坐落鹿城区××室房屋登记于中国人民武装警察部队后勤部名下，建筑面积为75.93平方米，产别为军产。被告（反诉原告）潘教娥持有一份《买卖协议》（1998年3月6日），载明：“周素珍将坐落于温州市鹿城区十八家路83弄2号B幢305室房屋出卖给潘教娥，面积为75.93平方米；双方议定上述房屋总价为73000元。”原告（反诉被告）海警第一支队在清理军产时发现涉案房屋由被告（反诉原告）潘教娥占有使用的情况，并于2015年6月发出《清房告知书》，通知被告（反诉原告）潘教娥因不符合房改政策要求清退涉案房屋。被告（反诉原告）潘教娥拒绝腾空。诉讼过程中，一审法院委托温州一川房地产评估有限公司对坐落于温州市鹿城区××室房屋的房地产公开市场价值进行评估，评估如下：
产别性质价值时点评估单价（元/㎡）评估总价军产房1994年55041762经济适用房88066818军产房2016年4690356112经济适用房5630427486私产130××××7090另查明，1994年2月1日，参与上述集资代建房屋的部队人员均与原告（反诉被告）海警第一支队签订《武警边防部队集资建房合同》，并缴纳约30000余元集资建房款。
一审法院认为，案外人周素珍不符合部队集资建房对象的条件，其向海警第一支队二大队缴纳部分款项系违规，且双方未签订任何形式的书面合同。涉案房屋亦已登记为军产，虽被告（反诉原告）潘教娥主张从案外人周素珍处受让涉案房屋并进行占有使用，但案外人周素珍并未对涉案房屋享有处分的权利；被告（反诉原告）潘教娥凭借《买卖协议》尚无法证明其占有使用涉案房屋的合法性。故被告（反诉原告）潘教娥诉请确认涉案房屋归其所有并由原告（反诉被告）海警第一支队协助办理涉案房屋的所有权过户手续，于法无据，不予支持。海警第一支队二大队违规向案外人周素珍收取代建款项，虽被告（反诉原告）潘教娥主张案外人周素珍缴纳的款项为76901元，其中于1994年缴纳55000元，但未能举证证明已缴纳该笔55000元款项的事实存在，故一审法院仅对案外人周素珍缴纳21901元款项的事实予以认定。现双方对由被告（反诉原告）潘教娥腾空交还涉案房屋没有异议，但应依公平原则由原告（反诉被告）海警第一支队向被告（反诉原告）潘教娥赔偿损失。综合上述购房情况、周素珍的缴款情况、双方责任比例，并考虑被告（反诉原告）潘教娥已在涉案房屋居住多年的事实，一审法院参照涉案房屋于1994年、2016年经济适用房、私产房的价值，酌情认定由原告（反诉被告）海警第一支队按3000元/平方米的标准，赔偿被告（反诉原告）潘教娥损失227790元（3000元/平方米×75.93平方米）。若被告（反诉原告）潘教娥确已按《买卖协议》以73000元向周素珍支付涉案房屋的购房款，可另行向周素珍主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘教娥于本判决生效之日起二个月内腾空坐落于温州市鹿城区××室房屋；二、原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队于上述房屋腾空之日起十日内赔偿被告（反诉原告）潘教娥损失227790元；三、驳回被告（反诉原告）潘教娥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）潘教娥负担。反诉受理费6835元，由被告（反诉原告）潘教娥负担4477元，原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队负担2358元。
二审期间，潘教娥申请证人陈某出庭作证，拟证明周素珍已经缴纳第一期代建房款55000元。本院已将证人证言记录在案。经听取双方质证意见，本院认为，海警第一支队对证人陈某系经手海警第一支队集资建房事宜的工作人员这一身份并没有提出反驳证据，而当时部分文件及收据上的确有“陈”字的落款，故对证人身份予以认定。陈某证实其当时任出纳，代建户缴纳第一期代建款55000元由其经手收取，对代建户是否均缴纳了该期款项，其陈述“肯定已经缴纳，如果不缴纳的话就不能把房子分给他们”。结合周素珍的确按照规定缴纳了第二期建房款并取得了涉案房屋，以及海警第一支队在长达二十年时间内均未向其主张过第一期建房款55000元，亦未对该房屋在权益上进行区别对待等事实，本院采信证人证言，认定周素珍当时已经缴纳了第一期建房款55000元。虽然海警第一支队主张根据文件《关于拟将四套住房出售的请示》所记载的代建款总额可以看出部分建房户未全额缴纳代建款。但该文件系海警第一支队于2004年单方拟定，没有得到建房户的确认，也没有关于代建款的计算依据，故不能证实各代建户原始出资情况。潘教娥上诉称周素珍已经缴纳第一期建房款55000元的意见成立，本院予以采纳。经审查一审证据，对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队以向案外人周素珍代收建房款形式，与周素珍形成事实上的代建合同关系。海警第一支队上诉称涉案合同的双方当事人恶意串通，损害国家利益，以及以合法形式掩盖非法目的，故合同应无效。本院认为，海警第一支队当时为征用村集体土地集资建造干部宿舍而与当地村委领导商定，同意为当地村民代建包括涉案房屋在内的四套房屋，目前并无证据显示合同双方当事人有存在恶意串通行为或者非法目的，故该意见缺乏事实依据，本院不予采纳。周素珍后将涉案房屋转让给潘教娥，由潘教娥实际居住、使用该房屋。该转让行为并不违反强制性效力性法律规定，海警第一支队也未表示反对，可见潘教娥已经从周素珍处概况受让代建合同权利义务。但潘教娥受让该房屋时，周素珍尚未办理房屋登记手续，尚未取得物权，现该房屋客观上已经无法办理房屋登记手续，潘教娥上诉要求海警第一支队协助办理房屋过户手续，缺乏依据，本院不予支持。
由于房屋尚登记在海警第一支队名下，现海警第一支队起诉要求潘教娥腾空并交还涉案房屋，应视为其要求解除原代建合同关系；而潘教娥在客观上也已经无法实现取得房屋所有权之合同目的，其在一审表示在对方能够进行有效赔偿情况下，其同意腾空涉案房屋，故原代建合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故潘教娥反诉要求赔偿损失具有合法依据。因潘教娥向海警第一支队主张赔偿的依据，系周素珍与海警第一支队建立的代建合同，故其获得赔偿的权利也以周素珍依据该代建合同所享有的权利为限。至于具体损失情况，虽然涉案房产目前登记为军产，但海警第一支队当初确定代建户应缴纳代建款标准甚至高于当时的经济适用房，代建户支付的代价几乎近于购买私产，可见委托代建目的并不仅仅是为了取得军产性质的房屋。现因海警第一支队主张腾空房屋，致使该房屋的合法受让人潘教娥将彻底失去该房屋，其遭受的损失并非同等军产房价值所能弥补。综合双方形成代建合同关系时的合同目的，以及双方履行合同的实际情况，根据权利义务对待原则及公平原则，本院确定以每平方米8250元标准，赔偿潘教娥损失626422.5元（8250元/平方米×75.93平方米）。潘教娥上诉称应以当前市场价计算损失，以及海警第一支队上诉称应以军产房性质的建筑物价值计算损失的意见，均不能成立，本院均不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初4969号民事判决第一项；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初4969号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
三、中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队于上述房屋腾空之日起十日内赔偿潘教娥损失626422.5元；
四、驳回中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队的其他诉讼请求；
五、驳回潘教娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审本诉受理费80元，减半收取40元，由中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队负担；反诉受理费6835元，由潘教娥负担2477元，中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队负担4358元。二审受理费6835元，由潘教娥负担3000元，中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队负担3835元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
审 判 员 邓习军
审 判 员 郑明岳
二〇一七年八月二十九日
代书记员 王 坚