北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民初字第12795号
原告宋占斌，男，1959年5月28日出生。
委托代理人李强，北京市中关律师事务所律师。
被告北京立恒房地产开发经营有限公司，住所地北京市朝阳区团结湖北里9号楼院一层101号。
法定代表人伊力，董事长。
委托代理人李锦东，北京市君宁律师事务所律师。
委托代理人柳琳，北京市君宁律师事务所律师。
原告宋占斌与被告北京立恒房地产开发经营有限公司（以下简称立恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2011年12月20日作出（2011）西民初字第10880号民事判决书。被告不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院。2012年5月11日，北京市第一中级人民法院以原审认定事实不清为由，作出（2012）一中民终字第5922号民事裁定书：一、撤销北京市西城区人民法院（2011）西民初字第10880号民事判决；二、将本案发回北京市西城区人民法院重审。
本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋占斌及其委托代理人李强、被告立恒房地产公司的委托代理人李锦东、柳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋占斌诉称，2003年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将尚未开工建设的北京市西城区××号房屋出售给原告，房屋建筑面积74.81平方米，每平方米5100元，房屋总价为381531元，付款方式为银行按揭，原告应交纳购房款81531元，剩余房款30万元进行银行贷款。同时约定被告于2004年10月31日前交付房屋。上述合同签订后，原告向被告支付了购房预付款81531元、保险费1175元、印花税191元。原告还交付了办理银行按揭的律师费750元、抵押登记费300元。2004年10月28日，被告向原告发出了因“非典”等原因造成逾期交房的通知，并征询购房的业主是否选择退房，原告选择了不退房。2005年1月28日，原、被告就《商品房买卖合同》签订了补充协议，约定原告所购房屋的房号变更为××号，面积变更为88.03平方米，被告交付房屋的日期变更为2006年6月30日前，其他未变更。后被告未按照补充协议的约定将房屋交付原告。虽经原告多次催促，并向政府相关部门信访，但始终未能解决。在此期间，被告为原告租赁了住房，并支付了2008年10月14日至2009年10月14日期间的租金31200元。后被告以上述楼房未取得商品房预售许可证明为由，将原告起诉至法院，请求法院确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效。原宣武区人民法院经审理后作出（2010）宣民初字第1903号民事判决书，判决确认《商品房买卖合同》无效，被告返还给原告购房预付款、保险费、印花税；赔偿律师费、抵押登记费。后原告对判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后判决维持原判。原告认为合同无效的责任在被告，被告应赔偿由此给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判令被告赔偿原告因未按期交房给原告造成的租金损失104000元、被告占用原告支付的款项造成的利息损失33175元及房屋差价损失2641547元，诉讼费及评估费由被告承担。
被告北京立恒房地产开发经营有限公司辩称，原告购房的事实及诉讼情况我公司认可。本案中，我公司仅应承担缔约过失责任，其责任应限于恢复到签订合同前的状态，我公司同意退还原告全部预付款（包括代收保险费和印花税），不应再承担其它赔偿责任。一、关于房屋升值差价，本案《商品房买卖合同》中明确约定该合同为预售合同，且我公司在缔约过程中没有故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证的情节。涉案房屋从未进行过施工建设，我公司也不存在一房多卖获取利益等行为。根据法学基本理论，缔约过失责任应为补偿性民事责任，缔约过失责任不包括履行利益或期待利益，其目的是为了达到与契约磋商未发生时相同的状态。因此，原告主张的房屋升值差价应属于履行利益或期待利益，而不属于信赖利益。退一万步讲，即使原告要将房屋升值差价认定为信赖利益，其要求我公司一方全部承担2003年至2011年期间的房屋升值差价明显超出了信赖程度的合理范围。首先，我公司自始至终没有隐瞒尚未取得商品房预售许可证的事实。虽然当时存在商品房预售的情况，但是预售也是以取得商品房预售许可证为前提的。原告明知我公司没有取得商品房预售许可证，该交易行为不受法律保护，仍然与我公司进行交易，本身是一种心存侥幸的行为，原告是存在过错的。因此，产生合同无效的后果，原告自身负有不可推卸的责任。再则，2005年4月以后，北京市国土资源局就收回了本案所涉项目地的土地使用权，《商品房买卖合同》已不可能实际履行。原告对此是明知的。再退一步讲，双方约定于2006年6月30日交房，项目都未进行过施工，这是显而易见的事实，原告不可能对此不予关注。截至2006年6月30日，各项事实均表明该合同无效或无法实际履行，并不同于一般的开发商延期交房，根本不具备原告信赖的合理理由。然而，原告并不是通过友好协商或者其他正当合法的途径解决问题，而是以此要挟我公司，扰乱我公司的正常经营，并擅自在本案所涉项目用地私自建房。在我公司与其协商多次，不能就赔偿达成一致的情况下，我公司才无奈向法院提起了确认《商品房买卖（预售）合同》无效的诉讼，从而引发本案。原告并未采取合理措施避免房价上涨带来的损失，对于其自身原因造成的损失扩大，原告应自行承担责任。最后，原告仅支付了房价的20%首付8万余元，未支付剩余款项，亦未办理贷款手续，却主张我公司承担44万余元全款房屋升值的差价，这明显有悖于民法基本的公平原则。信赖利益范围应不得超出预付款的比例范围。另外，原告系因《商品房买卖合同》无效而提起的赔偿诉讼，本案应以《商品房买卖合同》中74.81平方米的面积约定为审理依据，而非《补充协议》中的88.03平方米。二、关于房屋租金。房屋租金不是信赖利益的责任范围，本案商品房买卖合同无效与原告产生的房屋租金之间没有直接的因果关系。并且原告既没有提供租赁合同，也没有提供租金发票，没有充分证据证明其租房的事实。因此，请求法院驳回原告的此项诉讼请求。三、利息损失我公司不同意支付，因为我公司已将判决涉及的款项82897元交给执行庭，但原告不领取，并在执行庭书写了中止执行申请。原告不能对其主张暂缓支付的款项主张利息。
综上所述，合同无效并非我公司单方的过错，原告同样存在过错。本案涉及的商品房自始自终没有存在过，我公司亦没有获得任何利益，在法律适用上不宜适用二手房交易信赖利益的规则。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我公司的合法权益。
经审理查明，2003年4月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为295117号的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将尚未开工建设的北京市西城区××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，房屋建筑面积74.81平方米，每平方米5100元，房屋总价为381531元，付款方式为银行按揭，原告于2003年4月11日交纳购房款81531元（含定金2万元），剩余房款30万元进行银行贷款，贷款资料于2003年4月18日前提交齐备，逾期视为逾期付款。同时约定被告于2004年10月31日前交付房屋。2003年4月21日，原告向被告支付了购房预付款81531元、保险费1175元、印花税191元。同日，原告还支出律师费750元、抵押登记费300元。2004年10月28日，被告向购房的业主发出了因“非典”等原因造成逾期交房的通知，并征询购房的业主是否选择退房，原告选择了不退房。2005年1月28日，原、被告就《商品房买卖合同》签订补充协议，约定原告所购房屋的房号变更为××号，面积变更为88.03平方米，被告交付房屋的日期变更为2006年6月30日前，其他未变更。后被告未按照补充协议的约定将房屋交付给原告。2010年1月，被告以未取得商品房预售许可证明为由诉至本院，请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。该案审理中，作为被告的宋占斌坚持合同有效，不同意立恒房地产公司的诉讼请求。2010年7月2日，原北京市宣武区人民法院出具了（2010）宣民初字第1903号民事判决书，判决确认立恒房地产公司与宋占斌于二ОО三年四月十一日签订的295117号《商品房买卖合同》无效；立恒房地产公司返还给宋占斌购房预付款八万一千五百三十一元、保险费一千一百七十五元、印花税一百九十一元；立恒房地产公司赔偿宋占斌律师费损失七百五十元、抵押登记费损失三百元。后宋占斌对判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后认为，立恒房地产公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与宋占斌订立了商品房预售合同，该行为违反了相关法律规定，故《商品房买卖合同》应认定为无效合同。立恒房地产公司应当对造成合同无效的后果承担相应的法律责任。其收取宋占斌的各种款项，应予返还；其对宋占斌造成的损失，应当予以赔偿。该案中，由于宋占斌未向法院提供其所受损失的具体证据，故法院仅对宋占斌的现有损失进行处理。2010年11月2日，北京市第一中级人民法院出具了（2010）一中民终字第15090号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
现原告诉至本院，要求被告赔偿租金损失104000元、利息损失33175元及房屋差价损失2641547元等费用，被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。
庭审中，一、原告就其主张的租金损失，向本院提交了由北京龙盛丰物流中心出具的证明及收据，以证明原告自2006年1月开始，租住在北京龙盛丰物流中心提供的北京市丰台区××号房屋，每月租金2600元。原告主张的租金损失自2006年7月1日计算至2010年12月，扣除2008年10月至2009年10月被告为原告租房的期间。被告认可2008年10月至2009年10月期间为原告租住房屋，但称系由于原告带领社会闲散人员占用办公室，无奈才为原告租住房屋。被告不认可原告提交的证据。二、关于利息损失，原告认为：其于2003年4月21日向被告支付了购房预付款81531元、保险费1175元、印花税191元，共计82897元，直至2010年11月2日北京市第一中级人民法院出具二审判决书认定合同无效，这期间被告一直占用原告交纳的82897元，被告应当按照年利率5.31%向原告支付利息33175元。被告称其已向执行庭履行了判决所确定的款项82897元，但原告拒绝领取，故不同意原告主张的利息。原告承认其向执行庭就上述款项提出了缓期执行，但利息计算的起始时间与执行款无关。三、关于房屋差价损失，原告于2011年6月20日向本院书面申请对涉案房屋价值进行评估，主张以房屋评估价值确定差价损失。经北京市高级人民法院摇号确定，由北京市国盛房地产评估有限责任公司作为鉴定评估机构，北京市国盛房地产评估有限责任公司经过现场勘察评估于2011年10月18日出具了《北京市宣武区××号房屋在设定状况下的房地产价值评估报告》，该报告认定涉案房屋的单价为35107元／平方米，房屋总价为309.05万元。估价时点为2011年9月13日。原告预交了评估费10226元。原告主张其房屋差价损失为2641547元，计算方法为房屋评估价309.05万元减去合同约定的房屋价款448953元（5100元／平方米×88.03平方米）。双方对评估报告的真实性均无异议。被告以合同无效双方均有责任为由，不同意原告的该项诉讼请求。被告主张应当按照2006年6月30日即补充协议约定的交房日期作为评估时点，但以公司资金困难为由不申请房屋价值评估。同时提出应当按照《商品房买卖合同》确认的面积74.81平方米计算价格而不是补充协议确定的面积88.03平方米。对于本院提出的北京市第一中级人民法院于2010年11月2日，终审判决确认买卖合同无效，该日期作为评估时点问题，原告表示同意，但以资金困难为由不同意再次评估，同意法院在2011年9月的评估报告基础上酌定涉案房屋的市场价格。四、重审阶段，原告提交了被告在2010年10月的民事起诉状、政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要及京国土会（2005）28号以及政府储备土地和入市交易土地联席会审议结果告知单（2006）019号，证明被告对本案诉争楼盘项目在土地使用权被收回后仍具有开发权；原告对被告一直具有信赖关系，享有信赖利益。租金收据，证明租房居住，被告认为原告的证据不能证明其证明目的。同时，被告提交了2005年4月14日北京市国土资源局《通知》，证明与被告解除了土地使用权出让合同，收回国有土地使用权。原告不予认可被告的证明目的。五、本院上网查询了有关房地产信息，北京市2011年新建商品住宅市场成交均价比2010年上涨7.6%。
本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收据、通知书、补充协议、（2010）宣民初字第1903号民事判决书、（2010）一中民终字第15090号民事判决书、评估报告、评估费发票等在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中，根据生效的法律文书认定的事实，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告订立了《商品房买卖合同》，被告行为违反了相关法律规定，导致双方签订的《商品房买卖合同》被认定为无效合同。被告应当对造成合同无效的后果承担相应的法律责任。原告在购买房屋的过程中并无过错，被告应对原告因合同无效造成的损失承担赔偿责任。就原告主张的租房损失，不适用于本案即商品房预售合同纠纷调整的法律关系范围，且因被告承担的房屋差价损失已经涵盖了因买卖合同无效对原告造成的损失，被告在2008年10月至2009年10月支付原告房屋租金，系被告自愿，并非被告的合同义务或法定义务，现被告不同意支付原告的租金损失，理由正当，本院予以支持。就原告主张的利息损失，系被告占用原告资金对原告造成的损失，被告应当予以支付，但本院对原告计算的标准予以调整，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。就原告主张的房屋差价，涉及到对涉案房屋进行评估的时点问题，对此，本院认为，原、被告签订补充协议约定的交房日期为2006年6月30日前，被告因一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证，直至合同约定的交房日期也未能开工。原告表示其一直向有关部门信访要求解决此事。2010年11月2日，北京市第一中级人民法院出具（2010）一中民终字第15090号民事判决书，确认双方于2003年4月11日签订的《商品房买卖合同》无效，这期间，被告确实存在违约行为，但根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，被告违约后，原告应当采取适当的措施防止扩大的损失，从约定的交房日期到合同被宣布无效期间，历经4年半的时间，原告有充分时间采取适当措施防止损失的扩大。本案中，原告没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就损失的扩大要求赔偿。结合本案案情，本院认为以2010年11月2日终审判决确认合同无效的时间作为本案涉案房屋的评估时点较为妥当。审理中，原告因资金原因不愿对涉案房屋进行再次评估，但同意本院参考2011年9月的评估报告及房地产市场信息酌定2010年11月的房屋市值；被告主张以2006年6月30日作为评估时点，在此情况下，为了减少当事人再次进行房屋评估造成的经济损失，本院参考北京市房地产市场在2010年至2011年价格走势情况及评估报告，确定2010年11月的涉案房屋价值，而被告所述应当按照买卖合同约定的面积计算涉案房屋价格的抗辩，没有法律依据，本院不予支持。综上，本院将参考双方的过错程度、评估确定的房屋差价（酌减）、原告已付房款比例以及未付款原因等综合确定赔偿标准。原告请求的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京立恒房地产开发经营有限公司向原告宋占斌支付利息损失人民币四千四百九十六元三角二分。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京立恒房地产开发经营有限公司向原告宋占斌支付房屋差价损失人民币八十万元。
三、驳回原告宋占斌的其他诉讼请求。
如果被告北京立恒房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千八百二十元，均由被告北京立恒房地产开发经营有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 付希萍
二〇一三年五月二十二日
书 记 员 史江伟