天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初40160号原告：天津生态城市政景观有限公司，住所地天津生态城。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶，天津金诺律师事务所律师。被告：中铁上海工程局集团有限公司第四分公司，住所地天津生态城。主要负责人：韩传祥，总经理。委托诉讼代理人：裴晓克，男，该公司职员。委托诉讼代理人：焦永民，男，该公司职员。被告：中铁上海工程局集团有限公司，住所地上海市江场三路。法定代表人：荣树森，董事长。委托诉讼代理人：信长森，男，该公司职员。原告天津生态城市政景观有限公司（以下简称景观公司）与被告中铁上海工程局集团有限公司第四分公司（以下简称中铁上海第四分公司）、中铁上海工程局集团有限公司（以下简称中铁上海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告景观公司的委托诉讼代理人刘朔、周晶，被告中铁上海第四分公司的委托诉讼代理人裴晓克、焦永民到庭参加诉讼，被告中铁上海公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告景观公司的委托诉讼代理人刘朔、周晶，被告中铁上海第四分公司的委托诉讼代理人裴晓克、焦永民，被告中铁上海公司的委托诉讼代理人信长森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景观公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同给付坐落于天津市滨海新区房屋的剩余房款1320305元；2.请求判令二被告共同给付逾期支付房款的付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，主张到实际支付之日）；3.请求判令二被告共同给付逾期支付房款的违约金（按照每日支付剩余房款的0.01%，主张到实际支付之日）；4.请求判令本案诉讼费及其他费用由二被告共同承担。事实与理由：2013年5月9日，原告与中铁上海第四分公司签署了《商品房预定协议书》，约定中铁上海第四分公司购买坐落于天津市滨海新区房屋。协议签订后，中铁上海第四分公司向原告缴纳了上述房屋首付款共计6808432元，此前原告已依约交付了房屋，2014年12月，原告与中铁上海第四分公司办理了有关《天津市商品房买卖合同》的网签手续。但中铁上海第四分公司至今未按约定支付诉争房屋的剩余房款，虽经原告多次催要，中铁上海第四分公司以种种理由拖延拒付，侵害了原告的合法权益。中铁上海公司系中铁上海第四分公司的母公司，两者应共同承担责任。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。中铁上海第四分公司辩称，景观公司未办理案涉房屋相关登记事宜，存在违约行为在先，我公司行使不安抗辩权，因此未履行付款义务。如果景观公司先履行房屋相关登记事宜，我公司同意继续付款并办理相关手续。中铁上海公司答辩意见同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年8月22日，景观公司开发建设的坐落于本区生态城动漫中路334号创展大厦1号楼取得天津市国土资源和房屋管理局下发的《天津市商品房销售许可证》。2013年5月9日，景观公司与原中铁上海工程局有限公司第四分公司（后于2014年3月7日更名为中铁上海第四分公司）签订了《商品房预定协议书》（以下简称《协议书》），该《协议书》约定中铁上海第四分公司向景观公司预定商品房为天津生态城创展大厦1-901-910号写字间，销售面积1486.41平方米，销售单价8500元/平方米，总房款共计12634485元，首付款6738392元，契税379034.55元、维修基金148641元、登记费5500元、土地转让费13377.69元、印花税6321元，总合计13187359.24元。因房屋测绘成果登记测量面积报告书已经下发，销售面积与登记测量面积存在误差，登记测量面积1494.65平方米，每平方米价格与原合同保持不变，需补交房款70040元。该《协议书》还作出如下约定：协议书签订之日，中铁上海第四分公司向卖方支付总房款30%作为定金，同时将需补交面积差房款70040元一并支付景观公司，共计3860385.5元；中铁上海第四分公司于2013年12月1日前一次性支付商品房首付款6738392元（含本合同所缴纳的定金）、于2014年6月1日前一次性支付商品房二次付款2948046.5元、于2015年6月1日前一次性支付商品房尾款2948046.5元。中铁上海第四分公司在缴纳商品房首付款后，应持本协议等材料，与景观公司签订商品房买卖合同及附件。如果中铁上海第四分公司未能按照上述期限支付定金、补交房款或首付款，或未按时与景观公司签订《商品房买卖合同》并交纳相关费用，视为买方违约及自动放弃购买房屋，买方所支付之定金卖方不予退还并有权将上述物业转售他人，而不需要另行通知买方，同时此协议书及双方责任亦告终止。买方在签署正式的商品房买卖合同时已交付的定金转为上述房款的一部分。《协议书》签订后，中铁上海第四分公司向景观公司缴纳了协议书约定10套房屋首付款6808432元。对于该款项，中铁上海第四分公司认为已经包含了房屋差价款70040元，景观公司则不予认可。2014年12月15日，景观公司打印了合同编号为2011-0133894的《天津市商品房买卖合同》，该合同约定中铁上海第四分公司购买商品房坐落为天津滨海新区中新天津生态城动漫中路334号创展大厦1号楼904，建筑面积307.28平方米，房屋单价8500元/平方米，房屋总价款为2611880元，中铁上海第四分公司采用分期付款方式，具体为2014年12月20日前付款1305940元、2014年12月31日前一次性存入二次付款327561元、2015年6月1日前一次性存入尾款978379元。该合同对买方逾期付款作出如下约定：买方如果未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，卖方有权追究买方逾期付款及其利息，利息自合同约定买方应付款次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如果超出上述约定期限，买方同意继续履行合同的，经双方同意后合同继续履行，自合同约定应付款之日次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款0.01%的违约金。后景观公司向中铁上海第四分公司送达了《天津市商品房买卖合同》，但双方均未在该《天津市商品房买卖合同》上签字盖章。2014年12月30日，景观公司为中铁上海第四分公司开具了该房屋首付款发票，金额为1305940元。该发票另外记载该房屋建筑面积为308.97平方米、总房款2626245元。另查，中铁上海第四分公司履行完首付款付款义务后，未履行剩余该房屋的付款义务。2015年3月17日，景观公司印发并送达给中铁上海第四分公司的《关于尽快签订创展大厦1-901-910号房间商品房买卖合同并支付购房款的函》记载主要内容为，景观公司于2014年12月份完成商品房买卖协议网签和纸质合同打印工作，并将纸质合同提供给中铁上海第四分公司，景观公司期间多次联系中铁上海第四分公司无果，请求中铁上海第四分公司于2015年3月20日配合完成合同签订工作并交纳应交房款。2015年5月26日，中铁上海第四分公司向景观公司送达《关于解决阻碍签订商品房买卖合同若干问题的函》，主要内容为中铁上海第四分公司按协议书履行义务，但景观公司直到2014年底才启动商品房买卖合同签订事宜，加之人员变动等因素，导致双方之间的工作进展缓慢。2015年7月9日，景观公司印发并送达给中铁上海第四分公司的《关于催促签订创展大厦1-901-910号房间商品房买卖合同并支付购房款的函》记载主要内容为，中铁上海第四分公司逾期付款导致资金监管账户资金无法提取，加大景观公司财务成本并且严重影响景观公司资金正常使用，请求中铁上海第四分公司在2015年7月31日前配合完成合同签订工作并缴纳应交房款。2015年7月13日，中铁上海第四分公司向景观公司送达《关于催促签订创展大厦1-901-910房间商品房买卖合同并支付购房款的复函》，主要内容为中铁上海第四分公司愿意配合景观公司解决监管资金不得解除提取他用的问题，萌发继续租赁或者其他方式使用该办公楼的想法，并请求景观公司撤掉网上录入的合同，暂时解除监管的资金，并通过其他方式解决双方分歧。2015年10月22日，景观公司向中铁上海第四分公司邮寄送达《律师函》，主要内容为催告中铁上海第四分公司签署商品房买卖合同、催收剩余房屋及保留赔偿权利。2015年11月12日，中铁上海第四分公司称其向景观公司送达《关于明确创展大厦九楼商品房租售问题的函》，主要内容为双方并未签订《商品房买卖合同》且长期沟通未果，该公司不再购置该商品房，转为长期租赁中铁上海第四分公司在购买该商品房问题上未能尽快明确，给景观公司造成资金及手续问题，表示歉意等。再查，景观公司与中铁上海第四分公司签订的协议书约定的10套房屋，在此之前由中铁上海第四分公司以租赁方式从景观公司取得，租赁期间自2012年9月1日至2013年8月31日。本院认为，中铁上海第四分公司向景观公司购买商品房，双方签订了《协议书》，确定了双方权利义务。经审查，《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。中铁上海第四分公司在签订《协议书》后按约向景观公司支付了6808432元，此款包含了《协议书》约定房屋面积存在误差需补缴的房款70040元，履行了协议约定的第一批次付款义务，后因双方在履行《协议书》过程中产生争议，中铁上海第四分公司并未向景观公司支付剩余款项。本案争议焦点为：1.中铁上海第四分公司、景观公司是否存在违约行为？2.景观公司主张的违约金和利息是否有法律及事实依据？关于第一个争议焦点，景观公司、中铁上海第四分公司签订的《协议书》约定，中铁上海第四分公司交纳首付款后，负有与景观公司签订《商品房买卖合同》的义务，还应当支付剩余房款。中铁上海第四分公司主张景观公司存在未办理涉案房屋初始登记影响办理产权登记，行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”根据在案证据，中铁上海第四分公司仅在第二次庭审中提出不安抗辩权的主张，在此之前并未对此向景观公司进行过明确通知，中铁上海第四分公司也并未提交确切证据证实景观公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因此，本院对中铁上海第四分公司该项主张不予支持。中铁上海第四分公司未及时积极主动地与景观公司洽谈并签订正式《商品房买卖合同》并支付剩余房款的行为，已构成违约。对于景观公司是否存在违约行为，中铁上海第四分公司并未举证证明，本院对中铁上海第四分公司的主张不予支持。关于第二个争议焦点，中铁上海第四分公司对欠付本涉案房屋房款1320305元并无异议，对此本院予以认定。景观公司、中铁上海第四分公司签订的《协议书》系预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释规定的内容可知，合同双方当事人应当尊重预约合同所约定的违约责任。本案，《协议书》对买方违约所产生的违约金、利息均未作出明确约定，景观公司则按照《天津市商品房买卖合同》的相关条款主张违约金、利息，因《天津市商品房买卖合同》违约条款是对《协议书》约定违约责任的重大变更，买卖双方对此没有签字确认，此外，景观公司也未举证证明其因中铁上海第四分公司违约所造成的实际损失。因此，景观公司按照《天津市商品房买卖合同》记载的违约责任条款向中铁上海第四分公司主张权利不妥，本院不予支持。对于中铁上海第四分公司逾期付款所应承担的违约责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”在中铁上海第四分公司表示同意继续履行《协议书》义务的情况下，其逾期付款势必造成景观公司相应的利息损失。《协议书》也明确约定了剩余二次付款、尾款的给付时间及两次相同金额。本院以《协议书》约定时间点为准，结合中铁上海第四分公司逾期付款时间。因此，本院确定由中铁上海第四分公司承担相应的逾期付款利息，利率标准本院以中国人民银行同期同类贷款利率为准。逾期付款利息包括以下两部分：1.以欠付660152.5元为基数，支付自2014年6月2日起至实际给付该欠款之日止；2.以欠付660152.5元为基数，支付自2015年6月2日起至实际给付该欠款之日止。对于景观公司主张按照《天津市商品房买卖合同》由中铁上海第四分公司承担未支付面积差应付款的违约责任。因《天津市商品房买卖合同》及首付款发票均由景观公司单方制作出具，景观公司在此过程中更具有优势主导地位。经审查，一方面，根据景观公司提交十张首付款发票记载总房款与《天津市商品房买卖合同》记载的总房款差额共计70040元，而中铁上海第四分公司已经按照《协议书》约定给付的面积差应付款70040元，两者数额完全一致，能够认定中铁上海第四分公司已经支付了案涉房屋面积差应付款。另一方面，从中铁上海第四分公司承担的上述违约责任基数看，已经包含了景观公司主张的房屋差价款，从而并未减轻中铁上海第四分公司责任、加重景观公司责任。因此，景观公司该项主张不能成立。对于中铁上海公司是否应当与中铁上海第四分公司共同承担责任。虽然中铁上海公司作为中铁上海第四分公司的总公司，但《协议书》签订双方为景观公司、中铁上海第四分公司，中铁上海公司并非《协议书》当事人，根据合同相对性的原理，由中铁上海第四分公司承担上述违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告中铁上海工程局集团有限公司第四分公司于本判决生效后十日内给付原告天津生态城市政景观有限公司剩余购房款1320305元及逾期利息，具体为：以欠付660152.5元为基数，支付自2014年6月2日起至实际给付该欠款之日止；以欠付660152.5元为基数，支付自2015年6月2日起至实际给付该欠款之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、驳回原告天津生态城市政景观有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19324元，由原告天津生态城市政景观有限公司负担2832元，被告中铁上海工程局集团有限公司第四分公司负担16492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭长稳代理审判员  张艳辉人民陪审员  杨 琳二〇一八年八月七日书 记 员  吴 娜书 记 员  冯 雪附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。