海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终105号
上诉人（原审原告、反诉被告）：史晓朝。
委托诉讼代理人：徐俊。
委托诉讼代理人：王垚。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵方尼。
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁素华。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄律锋。
原审第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司。
法定代表人：吕超明。
委托诉讼代理人：夏依博务。
上诉人史晓朝因与上诉人赵方尼、鲁素华，原审第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史晓朝的委托诉讼代理人徐俊，上诉人赵方尼、鲁素华的共同委托诉讼代理人黄律锋到庭参加诉讼。经本院传票合法传唤，原审第三人德佑公司无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史晓朝上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4028号民事判决第二项，改判赵方尼、鲁素华向史晓朝支付律师费5万元以及财产保全律师费2万元、保全费5,000元、诉讼财产保全责任保险费3,300元；2.本案全部诉讼费用由赵方尼、鲁素华承担。
事实和理由：一、一审遗漏查明赵方尼、鲁素华曾明确表示不再出售涉案房屋的事实。根据德佑公司的当庭陈述以及其提供的录音证据可以确认赵方尼在2017年5月4日便明确向德佑公司明确表示不再出售涉案房屋，并要求德佑公司与史晓朝就解约事宜进行沟通。在2017年5月16日德佑公司与赵方尼的通话录音中，赵方尼仍然拒绝出售涉案房屋。综合以上情况及德佑公司发送给史晓朝的短信内容可以充分证明赵方尼在2017年5月4日曾明确作出了不再出售涉案房屋的意思表示，但一审判决对此关键性事实却未予查证。
二、涉案房屋未能如约办理产权过户手续完全是由于赵方尼、鲁素华曾拒绝出售涉案房屋导致的，其应当承担违约责任。1.赵方尼、鲁素华已于2017年4月25日取得了涉案房屋的不动产权证书，此时距离合同约定的房屋产权过户期限2017年5月20日足足近一个月，有充足的时间让赵方尼、鲁素华办理房屋产权过户手续。但由于赵方尼、鲁素华自2017年5月4日开始就拒绝将涉案房屋出售给史晓朝，导致涉案房屋的产权过户手续迟迟无法办理。在赵方尼、鲁素华已经明确表示不再出售涉案房屋，事实上已无法办理过户手续的情况下，德佑公司完全没有必要将过户流程告知赵方尼、鲁素华。赵方尼、鲁素华直至2017年5月16日才重新作出同意出售涉案房屋的意思表示，但此时距离合同约定的办理房屋产权过户递件手续的履行期限仅仅只有3个工作日，根据三亚市目前的房地产过户手续办理流程，赵方尼、鲁素华事实上已无法在约定期限内履行完毕产权过户义务。因此赵方尼、鲁素华无法在约定期限内履行完毕产权过户递件义务完全是由于赵方尼、鲁素华此前明确拒绝出售涉案房屋的行为所导致的，其对此具有直接、根本性的过错，应当承担相应的违约责任。2.德佑公司没有提前告知赵方尼、鲁素华产权过户递件手续的办理流程并不是赵方尼、鲁素华在2017年5月4日违约拒绝出售涉案房屋的合法事由，也不是其在办理递件手续过程中不存在过错的理由。赵方尼、鲁素华在史晓朝没有任何违约行为的情况下，以”家里老人生病需要住在海南”为由单方面拒绝出售涉案房屋，其对此不诚信的违约行为具有完全过错，与德佑公司是否履行了产权过户递件手续办理流程的告知义务无关。3.即使赵方尼、鲁素华在2017年5月16日又重新作出了愿意继续履行合同的意思表示，但这并不能溯及既往的否认赵方尼、鲁素华在过户递件义务履行期限届满前，曾存在明确表示拒绝出售涉案房屋的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零八条的规定，虽然此时合同约定的履行期限尚未届满，但史晓朝在此情况下有权追究赵方尼、鲁素华的违约责任，要求继续履行《房产居间买卖合同》,因此史晓朝就此花费的相应律师费、保险费及保全费应由赵方尼、鲁素华承担。
综上所述，恳请法院依法查明案件事实，支持史晓朝的上诉请求，以维护其合法权益。
赵方尼、鲁素华辩称：一、史晓朝主张一审法院遗漏查明赵方尼、鲁素华曾明确表示不再出售涉案房屋的事实不存在。赵方尼、鲁素华从未在2017年6月5日之前明确表示不履行合同义务。2017年5月20日即合同约定的截止日期，受赵方尼、鲁素华的委托，海南方圆律师事务所（以下简称方圆律所）向史晓朝发《律师函》，明确询问其是否愿意继续履行合同，但史晓朝没有回复，也未支付购房款。2017年6月5日，方圆律所再次给史晓朝发第二封《律师函》，通知史晓朝解除合同。赵方尼、鲁素华是按合同约定解除合同，一审法院认定赵方尼、鲁素华拒绝履行合同义务错误。
二、一审法院违反举证期限的规定，违法接收、采用并采信史晓朝、德佑公司逾期提交的证据材料，属于程序违法。且赵方尼、鲁素华对史晓朝、德佑公司逾期提交证据材料不予质证、对其三性亦不予认可。一审庭审时，史晓朝当庭提交了12份补充证据，且史晓朝不存在举证困难或申请延期举证的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三、三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十五条及相关司法解释关于举证期限的规定，史晓朝逾期提交证据，应承担逾期举证的不利诉讼后果。德佑公司亦存在上述逾期举证的情形，于开庭前一天提交”通话录音”等4份证据，亦应承担逾期举证的不利诉讼后果。
三、一审法院以德佑公司法务部员工陈明浩于2017年5月4日通过短信方式告知史晓朝的行为为由认定赵方尼、鲁素华于2017年5月4日即有明确拒绝履行合同的意思表示，并认定”史晓朝主动向房管部门提起异议登记的行为属于对其权利的救济措施”的行为合理，史晓朝不存在违约行为。一审法院推理逻辑有误，认定的事实错误。现有证据不能证明赵方尼、鲁素华有向德佑公司明确表示拒绝履行《房产居间买卖合同》和要求解除合同的行为。1.赵方尼、鲁素华未在2017年5月4日向德佑公司明确表示拒绝履行《房产居间买卖合同》约定的义务和要求解除合同。2.赵方尼、鲁素华也未在2017年5月4日向史晓朝明确表示拒绝履行《房产居间买卖合同》约定的义务和要求解除合同。赵方尼、鲁素华是在向史晓朝发送第一封《律师函》催告其履行合同义务无果的情况下，于2017年6月5日向史晓朝发送第二封《律师函》要求解除合同，并同时发函转告德佑公司。3.史晓朝、德佑公司所提供的证据材料，包括逾期提交的证据材料，也不能证明赵方尼、鲁素华于2017年5月4日向德佑公司明确表示拒绝履行《房产居间买卖合同》约定的义务和要求解除该合同。德佑公司在没有有效书面材料证明委托人是否解除合同的前提下，擅自转达解除合同的意思表示，其专业性和动机值得怀疑。
四、一审法院对”产权过户递件手续”的理解和”支付剩余房款表示诚意”的认定有失偏颇。
（一）《房产居间买卖合同》第18条约定：”1.居间方负责收集后期过户所需的资料；2.居间方负责免费协助买卖双方办理后期的过户手续；......5.买卖双方协商确定，最迟不得晚于2017年5月20日办理完成标的房产的产权过户递件手续”。双方对于”产权过户递件手续”是否完成产生争议。三亚市房地产中心出具的三房交函（2017）19号《复函》确认德佑公司已经于2017年5月16日完成了房产信息公布，一审法院也认定了该事实。赵方尼、鲁素华认为其已经向德佑公司提交了相关手续资料，申请递交办理过户手续，且完成了房产信息公布，已经履行了合同约定的产权过户递件手续。而史晓朝认为赵方尼、鲁素华未完成合同约定的的产权过户递件手续。一审法院认定”德佑公司确认已收到了赵方尼、鲁素华交来的材料，但称该材料并非办理递件手续而是用于办理房源公示，对递件的流程赵方尼、鲁素华称德佑公司并未进行告知。德佑公司作为居间方，因未提交证据......故赵方尼、鲁素华在办理递件手续过程中不存在过错”，该认定肯定了赵方尼、鲁素华在办理产权过户递件手续行为的无过错。而德佑公司在递件手续、负责收集过户资料、负责协助办理过户手续等项目中又未能尽告知义务，德佑公司逾期提交的有利于史晓朝的证据不应被采信。
（二）一审法院认定史晓朝为体现其购买涉案房屋的诚意，已将剩余款项交给了德佑公司保管的事实错误。1.赵方尼、鲁素华对该事实和证据的三性不予认可。2.史晓朝将剩余91万房款转至德佑公司账户，无论史晓朝还是德佑公司均未通知赵方尼、鲁素华。3.依据合同的相对性，债务应当向债权人履行或债权人指定的第三人履行，赵方尼、鲁素华未授权德佑公司接受该房款予以保管，且德佑公司能否将该笔款项顺利转至赵方尼、鲁素华账户亦未可知。一审法院即此认定史晓朝已经支付了剩余房款的认定错误。
五、一审判决内容超出了史晓朝的诉讼请求；同时，适用法律错误，应将合同债权法律关系和不动产物权法律关系区分。
（一）一审法院在未明确双方是否违约的前提下，判决赵方尼、鲁素华将房产过户至史晓朝或其指定的名下，判决内容具有强制执行不动产物权变更的效力，判决内容超出了史晓朝的诉讼请求。
（二）适用法律错误。1.本案争议法律关系为房屋《房产居间买卖合同》关系，属于合同法中合同债权法律关系调整范畴。史晓朝的诉求为判令赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》，配合办理房屋产权过户手续。且不论该诉请能否被生效判决支持，即使支持，法院也只能在当事人诉讼请求范围内进行判决，即判令”赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》，配合办理房屋产权过户手续”。2.依据《中华人民共和国物权法》第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，不动产权利归属以登记确认的才具有公示效力。房屋产权尚未办理不动产物权变更登记，诉争房屋的权利归属于赵方尼、鲁素华，该不动产权利关系为物权。3.赵方尼、鲁素华是在向史晓朝发送第一封律师函催告履行合同义务无果下，于2017年6月5日向史晓朝发送第二封律师函要求解除合同，并要求史晓朝承担合同约定的违约责任。本案房屋买卖合同违约责任尚属争议，即使赵方尼、鲁素华违反合同约定，亦应当归属违约责任条款和合同违约之债权法律关系调整，而非在违反当事人自愿过户的情况下，判决将物权关系强制转移过户。4.一审判决将房产过户至史晓朝或其指定的人名下也有违海南省购房政策，房产购买人应符合三亚市购房资格标准才能予以办理过户手续，而非任何指定人能够过户。
赵方尼、鲁素华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判支持赵方尼、鲁素华的一审反诉请求。
事实与理由同其答辩观点。
史晓朝辩称：一、史晓朝补交的证据部分是在举证期限届满后新发现的证据，并且史晓朝及德佑公司提供的证据均是涉及案件基本事实的证据材料，一审法院采用史晓朝及德佑公司提交的证据程序并不违法。1.史晓朝补交证据中的第9、10、11、13份证据均系史晓朝在举证期限届满后新发现的证据；2.史晓朝补交的证据及德佑公司提供的证据均系涉及本案基本事实的证据材料，尤其是德佑公司提供的通话录音直接证明了赵方尼、鲁素华曾明确表示拒绝出售涉案房屋，属于认定赵方尼、鲁素华存在违约行为的关键证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一、四十二条及民事诉讼法第六十五条的规定，一审法院采用以上证据程序并不违法。
二、史晓朝提出异议登记系对自身权利的救济措施，并不构成违约。1.史晓朝与赵方尼、鲁素华的整个交易过程均系在德佑公司的居间下进行，史晓朝与赵方尼、鲁素华的意思表示也均系通过德佑公司向对方传达。基于双方的交易习惯，在2017年5月4日收到德佑公司转达的赵方尼、鲁素华不再出售涉案房屋的消息之后，史晓朝相信赵方尼、鲁素华已经违约完全合情合理。而史晓朝为确保涉案房屋产权不会过户至他人名下，导致出现《房产居间买卖合同》事实上已无法继续履行的情况，因而才向房管部门提起异议登记。史晓朝提起异议登记的本意就是为了继续履行而不是阻碍履行《房产居间买卖合同》，因此一审法院认定史晓朝提出异议登记是对自身权利的救济措施，不构成违约并无不当。2.根据第三人德佑公司提供的2017年5月4日和2017年5月16日的通话录音可以明确认定赵方尼、鲁素华曾表示拒绝出售涉案房屋。赵方尼、鲁素华在与德佑公司的通话中”房子现在有点不好，现在没办法卖了”、”能不出售就尽量不出售嘛，我是这个意思”、”物品不愿意出售””我本意是不想卖了”的表述可以充分证明赵方尼、鲁素华曾向德佑公司明确表示不再出售涉案房屋，希望德佑公司与史晓朝就解约事宜进行沟通，赵方尼、鲁素华存在违约行为的事实确认无疑。
三、赵方尼、鲁素华对于不能在《房产居间买卖合同》约定期限内办理完成产权过户递件手续具有根本性的过错。一审法院已经查明赵方尼、鲁素华于2017年4月25日就取得了涉案房屋的不动产权证书，阻碍办理产权过户递件手续的客观因素已经消失，当时距离《房产居间买卖合同》约定的产权过户递件手续办理期限（2017年5月20日）有近一个月的时间，客观上足够赵方尼、鲁素华办理完毕产权过户递件手续。但由于赵方尼、鲁素华自2017年5月4日至2017年5月16日的期间内拒绝出售涉案房屋，并且鲁素华于2017年5月18日才在四川省绵阳市众信公证处办理了开展产权过户手续所必不可少的公证《委托书》，由以上事实可以确认未在《房产居间买卖合同》约定的期限前办理完毕产权过户手续究其根本是由于赵方尼、鲁素华的违约行为导致的，赵方尼、鲁素华对此具有根本性的过错。德佑公司没有履行告知义务并不是无法如约办理产权过户递件手续的根本原因，即使德佑公司存在过错，也不能以此否认赵方尼、鲁素华曾明确表示不再出售涉案房屋的事实并认定赵方尼、鲁素华自始至终完全不存在任何违约行为。
四、史晓朝将剩余房款交予德佑公司保管就是为了显示史晓朝的购房诚意。1.一审判决并未认定史晓朝将剩余99万元房款交予德佑公司保管就视为已经履行了剩余房款的支付义务，仅仅是认定史晓朝的以上行为显示了购买涉案房屋的诚意，赵方尼、鲁素华的主张完全曲解了一审判决的相关内容。2.根据《房产居间买卖合同》第13条第2款的约定，剩余99万元房款需汇入三亚市房地产交易中心（以下简称市房产交易中心）的指定资金监管账户中，而在赵方尼、鲁素华没有配合办理资金监管相关手续的情况下，该99万元房款史晓朝单方是无法汇入资金监管账户的。史晓朝在此情况下，经与德佑公司沟通，在德佑公司承诺若法院判决过户其便将房款按照《房产居间买卖合同》约定的方式支付给赵方尼、鲁素华的情况下，将剩余99万元房款交由德佑公司保管，以显示史晓朝的购房诚意，因此一审法院的相关认定并无不当。
五、一审判决第一项判决内容是对史晓朝第一项简要诉求的详细描述，实质内容并未超出史晓朝的诉求范围。史晓朝一审的第一项诉讼请求为”判令二被告继续履行《房产居间买卖合同》，配合办理房屋产权过户手续”，其诉求核心内容是”二被告配合办理房屋产权过户手续”。而一审判决第一项判决内容是”被告赵方尼、鲁素华应于本判决生效之日起三十日内协助原告史晓朝将位于三亚市××镇三亚国际康体养生中心第1#住址9层904号房[房屋产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]过户至原告史晓朝或其指定的人名下”，其核心内容是”二被告协助办理房屋产权过户手续”。由此可以看出第一项判决内容是在史晓朝第一项诉讼请求的核心内容基础上详细描述原被告名称、履行期限及涉案房屋信息，其实质内容并没有超出史晓朝的诉求范围。
六、一审判决赵方尼、鲁素华协助将涉案房屋过户至史晓朝名下并无不当。1.不论赵方尼、鲁素华是否构成违约，判决赵方尼、鲁素华协助过户均有充分的事实法律依据。首先，在本案中关于史晓朝与赵方尼、鲁素华是否构成违约的核心争议，一审判决首先已经明确了史晓朝自始至终不存在违约，而根据德佑公司及赵方尼、鲁素华提供的证据已经充分证明了赵方尼、鲁素华构成违约，在此情况下史晓朝当然有权主张赵方尼、鲁素华承担违约责任，要求其继续履行《房产居间买卖合同》。其次，退一步来说，即使赵方尼、鲁素华不构成违约，那这就意味着在《房产居间买卖合同》的履行过程中，作为出让方的赵方尼、鲁素华与作为买受方的史晓朝双方都不存在违约，在此情况下赵方尼、鲁素华所主张的合同解除权的请求权基础并不存在，《房产居间买卖合同》亦应当继续履行。2.一审判决第一项判决内容实质上是判令赵方尼、鲁素华履行过户义务而并非判令涉案房屋产权归史晓朝所有，其内容属于债权关系而非物权关系。其内容是要求赵方尼、鲁素华协助史晓朝将涉案房屋过户至史晓朝或史晓朝指定的人名下而并非判令涉案房屋产权归史晓朝所有，前者仍然属于债权法律关系，后者才属于物权法律关系管辖，并且协助办理过户手续也是赵方尼、鲁素华的合同主要义务，因此一审判决适用法律关系并无错误。
综上所述，赵方尼、鲁素华的上诉请求没有任何事实及法律依据，恳请法院依法查明案件事实，驳回赵方尼、鲁素华的全部上诉请求。
德佑公司书面述称：一、德佑公司在合同履行过程中不存在过错及违约行为。1.根据《房产居间买卖合同》第18条”1.居间方负责收集后期过户所需的资料，卖方有义务提供过户所需的资料；2.居间方负责免费协助买卖双方办理后期的过户手续”的约定，德佑公司在合同签订后主要负有”收集后期过户所需的资料”及”免费协助买卖双方办理后期的过户手续”两项义务，该两项义务均是协助、配合性质的义务。而德佑公司在合同签订后，一直积极催促赵方尼、鲁素华前来办理产权过户手续，若夫妻双方有一方不能前来，则需要办理公正委托。但赵方尼、鲁素华一直以各种理由加以推脱，拒不提供相关过户材料及前来办理过户手续，后至2017年5月4日又明确表示不再出售房屋。因此德佑公司无法履行以上两项义务完全是由于赵方尼、鲁素华的违约行为导致的；2.德佑公司在签订合同后已向赵方尼、鲁素华告知了办理产权过户手续的流程及相应所需要的时间，但德佑公司对于办理产权过户仅有一个协助的义务，在赵方尼、鲁素华拒绝出售房屋的情况下，德佑公司根本无法履行该项义务。而在赵方尼、鲁素华于2017年5月16日重新表示要继续履行合同，要求德佑公司配合办理房源公示手续后，德佑公司也立即协助办理了相应手续，自始至终不存在违约。
二、德佑公司收取的佣金所对应的合同标的是居间服务，对于合同签订后的收集过户材料及协助办理过户手续均是免费提供相应服务,即使德佑公司在此过程中存在过错，德佑公司也无须承担赔偿责任。根据《房产居间买卖合同》第10条”基于买卖双方独家委托居间方提供中介服务，且居间方已为促成本次交易做了大量工作，买卖双方同意于签订本合同当日分别向居间方支付相当于成交价1.5%的佣金”、第18条的约定及合同法第四百二十四条”居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条”居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，德佑公司在本案中与买卖双方之间成立的是居间合同关系，德佑公司收取的佣金所对应的合同标的是德佑公司提供的居间服务。《房产居间买卖合同》签订后买卖双方委托德佑公司收集过户所需资料及协助办理过户手续均是德佑公司免费提供的附属服务。三方就此成立的是委托合同关系，而德佑公司并未就此委托服务事项获取任何的对价报酬。根据合同法第四百零六条”无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，德佑公司在本案中最多也只是是存在一定过错，并不存在主观上的故意或是重大过失，因此德佑公司无须就此向买卖双方承担赔偿责任。
三、德佑公司作为此次交易的居间方，在整个交易的过程中一直保持中立地位，如实向一方转达另一方的交易讯息，不存在擅自转达解除合同信息的情况。1.德佑公司作为三亚知名的房地产中介公司，自2010年成立以来发展至今成为三亚房地产中介市场的龙头企业，靠的就是自身诚实守信的经营理念。涉案房屋的交易价格才110万元，德佑公司不可能在如此小金额的房产交易上损害自身靠常年经营才树立的企业诚信口碑，德佑公司根本没有任何动机去作出所谓的”擅自转达解除合同”信息的事情。2.客观上就是赵方尼明确向德佑公司表示不再出售房屋后，德佑公司才如实向买方史晓朝转达以上信息，德佑公司在赵方尼明确表示不再出售房屋后，为了留存相应证据以免就此产生纠纷，给德佑公司带来不必要的麻烦，也再次致电赵方尼并进行录音，相关录音也己经提交给法院，可以证明德佑公司转达的信息是真实的。
史晓朝一审诉讼请求：一、赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》，配合办理房屋产权过户手续；二、赵方尼、鲁素华向史晓朝支付律师费5万元以及财产保全律师费2万元、保全费5,000元、诉讼财产保全责任保险费3,300元；三、本案的全部诉讼费用由赵方尼、鲁素华负担。
赵方尼、鲁素华一审反诉请求：一、确认赵方尼、鲁素华与史晓朝签订的《房产居间买卖合同》已经于2017年6月8日依法解除；二、史晓朝支付赵方尼违约金22万元；三、史晓朝承担因房屋买卖合同纠纷引起的本诉和反诉的诉讼费用、律师费用及其他各项损失暂计3万元；四、驳回史晓朝在本诉中的全部诉讼请求。
一审法院认定事实：卖方赵方尼、鲁素华，买方史晓朝，居间方德佑公司于2017年2月17日签订了一份《房产居间买卖合同》，约定：赵方尼、鲁素华通过德佑公司将其名下位于三亚市××镇三亚国际康体养生中心第1#住宅9层904号房出售给史晓朝，房屋建筑面积为64.27平方米，房价款为110万元。此次交易所产生的一手税费由卖方自行承担，此次交易所产生的二手税费由买方承担。卖方于标的房产产权过户递件成功当日将标的房产交付给买方，卖方应在交房前付清一切有关标的房产之欠费。卖方逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金；逾期柒天，买方有权不再购买标的房产，卖方应向买方支付标的房产成交价的20%作为违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金。逾期柒天，卖方有权不再出售标的房产，买方应向卖方支付标的房产成交价的20%作为违约金。合同第13条约定付款方式：1.2017年2月13日，买方支付购房首付款11万元给卖方；2、剩余购房款99万元，由买方于办理标的房产的过户手续前一次性汇入市房产交易中心指定的资金监管账户中，由市房产交易中心于新的不动产权证(产权人为买方或买方指定的人）下发后代为支付给卖方。第14条约定由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼等费用由违约一方承担。第18条其他事项约定第4点：因标的房产的一手产权证未下发，故卖方承诺于2017年5月1日前缴纳标的房产的一手契税并取得标的房产的一手产权证，若非因三方原因导致标的房产的一手产权证无法办理的，则本合同自动解除，三方互不负违约责任，卖方将买方已支付的全部款项退还；第5点：买卖双方协商确定，最迟不得晚于2017年5月20日办理完成标的房产的产权过户递件手续。
合同签订之后，史晓朝按照合同约定时间通过银行转账的方式支付购房首付款11万元。2017年4月25日，赵方尼取得涉案房产的不动产权证书[证号为：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]。2017年5月4日，德佑公司法务部员工陈明浩通过短信方式告知史晓朝，赵方尼拒绝继续履行《房产居间买卖合同》约定的义务，并表示要求解除该合同。史晓朝收到德佑公司的通知后于2017年5月9日向三亚市不动产登记中心对涉案房产提出异议登记，申请异议登记事项一栏载明:”申请人史晓朝通过与房屋产权人签订《房产居间买卖合同》的方式购买了该商品房，但房屋产权人无任何理由毁约，并图将房屋转卖给他人，为保障申请人作为购房者的合法权益，特此提出异议登记申请”。2017年5月23日，史晓朝再次向三亚市不动产登记中心对涉案房屋提出异议登记，申请异议登记事项一栏载明：”因申请人已实际购买该房屋，特申请异议登记延期15日，巳申请向法院起诉，诉讼财产保全手续正在办理。”
2017年5月20日，赵方尼委托方圆律所向史晓朝发送《律师函》，内容大致为：合同居间方即德佑公司已经协助赵方尼于2017年5月20日前向市房产交易中心递交了办理过户手续资料并已经公示，依据《房产居间买卖合同》约定史晓朝应将剩余房款99万元于办理过户手续前一次性汇入市房产交易中心指定的资金监管账户中。赵方尼多次催促史晓朝支付剩余房款到资金监管账户，史晓朝一直无故拖延，构成违约。故函告史晓朝在收到《律师函》三日内办理完成产权过户的递件手续和付款义务。顺丰速运单显示史晓朝2017年5月26日收到此快件。2017年5月20日，赵方尼委托方圆律所向德佑公司发送《律师函》，内容大致为：依据《房产居间买卖合同》约定，德佑公司负责收集后期过户资料，并协助买卖双方于2017年5月20日前办理完成产权过户的递件手续。赵方尼多次催促要求办理过户手续，德佑公司仍未向市房产交易中心或相关部门递交、办理相关过户手续，德佑公司无故拖延，构成违约。故函告德佑公司在收到《律师函》三日内办理完成产权过户的递件手续和《房产居间买卖合同》所约定的应尽义务。顺丰速运单显示德佑公司2017年5月25日收到此快件。2017年6月5日，赵方尼再次委托方圆律所向史晓朝发送《律师函》，内容大致为：因史晓朝于2017年5月9日向三亚市不动产登记中心提出异议登记，致使赵方尼和德佑公司无法办理房源公示，直接阻却了赵方尼向史晓朝正常履行过户的手续，且史晓朝未将剩余房款汇入资金监管账户，经函告亦未作出书面答复，史晓朝的行为构成根本违约，故函告史晓朝解除双方签订的《房产居间买卖合同》，并要求史晓朝承担合同约定的成交价20%的违约金。顺丰速运单显示史晓朝2017年6月8日收到此快件。
案件审理过程中，史晓朝于2017年6月9日向一审法院申请财产保全，请求查封赵方尼名下镇的位于三亚市××镇三亚国际康体养生中心第1#住址9层904号房[房屋产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]价值110万元部分的房产，并提供中国平安财产保险股份有限公司的担保函（保单号：×××，保全金额110万元）作为财产保全的担保。一审法院经审查，认为史晓朝的申请符合法律规定，于2017年6月9日作出琼（2017）琼0271民初4028号民事裁定书，依法查封赵方尼名下的位于三亚市××镇三亚国际康体养生中心第1#住址9层904号房[房屋产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]价值110万元部分的房产。
一审法院认为，史晓朝、赵方尼、鲁素华及德佑公司于2017年2月17日签订的《房产居间买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应当恪守履行各自的义务。依据协议约定，史晓朝作为涉案房屋的购买人，负有向赵方尼、鲁素华支付购房款的义务，赵方尼、鲁素华作为涉案房屋的所有权人及出卖方，负有提交相关过户材料并协助办理过户的义务，德佑公司作为居间方，负有向赵方尼、鲁素华收集过户所需材料并协助史晓朝、赵方尼及鲁素华办理过户的义务。基于上述各方义务，现史晓朝已支付了首付款，剩余购房款99万元，依约应由史晓朝于办理涉案房产的过户手续前一次性汇入市房产交易中心指定的资金监管账户中，并由市房产交易中心于新的不动产权证（产权人为买方或买方指定的人）下发后代为支付给赵方尼、鲁素华。合同履行期间对于房屋过户手续，三方在合同中约定赵方尼、鲁素华应于2017年5月20日前办理完产权过户递件手续。现涉案房屋已完成房源公示，史晓朝以赵方尼、鲁素华未在约定时间内完成产权过户递件为由主张赵方尼、鲁素华违约，赵方尼、鲁素华不予认可，称其已于2017年5月16日按照德佑公司的要求提交了相关材料，已经完成了递件手续。德佑公司现认可确已收到了赵方尼、鲁素华交来的材料，但称该材料并非办理递件手续而是用于办理房源公示，对递件的流程赵方尼、鲁素华称德佑公司并未向其进行过告知。德佑公司作为居间方，因未提交证据证明其已尽到了告知义务且该递件流程并非赵方尼、鲁素华应当知道的内容，故赵方尼、鲁素华在办理递件手续过程中不存在过错，史晓朝以此主张赵方尼、鲁素华存在违约行为应当承担违约责任，不予支持。
涉案合同为三方签订的合同，合同签订后，史晓朝、赵方尼、鲁素华就涉案房屋的相关问题均是通过德佑公司转达，当史晓朝从德佑公司处得知赵方尼、鲁素华不想出卖涉案房屋后，主动向房管部门提起异议登记的行为属于对其权利的救济措施，其本意亦是希望继续履行合同，同时在赵方尼、鲁素华未依约履行设置监管账户义务的情况下，史晓朝为体现其购买涉案房屋的诚意，已将剩余款项交给了德佑公司保管，期间史晓朝并不存在任何违约的情形。赵方尼、鲁素华以史晓朝提起异议登记阻碍了其办理房屋过户为由主张解除合同并要求史晓朝支付违约金，与事实不符且无法律依据，不予支持。
综上，因史晓朝已经依约履行支付首付款的义务，赵方尼、鲁素华亦已取得了涉案房屋的房屋产权证并满足了办理过户的条件，且双方在合同履行过程中均不存在过错，为保证市场交易的稳定性，三方签订的合同应继续履行。史晓朝在赵方尼、鲁素华未与其一同设立监管账户的情况下，已将剩余房款交由德佑公司保管，德佑公司认可并明确表示随时可将款项转交给赵方尼、鲁素华，且根据合同约定剩余房款亦是在房产证办理至史晓朝或史晓朝指定的人名下后再由房管部门支付给赵方尼、鲁素华，即办证不前，支付房款在后，故史晓朝现关于要求赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》并配合将涉案房屋产权证办理过户手续的主张，有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵方尼、鲁素华应于判决生效之日起三十日内协助史晓朝将位于三亚市××镇三亚国际康体养生中心第1#住址（注：应为住宅）9层904号房[房屋产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]过户至史晓朝或其指定的人名下；二、驳回史晓朝的其他诉讼请求；三、驳回赵方尼、鲁素华的全部反诉请求。案件本诉受理费15,150元，由赵方尼、鲁素华负担；案件反诉受理费2,525元，由赵方尼、鲁素华负担；案件财产保全费5,000元，由赵方尼、鲁素华负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：一、争议证据。（一）关于逾期举证的问题。1.一审期间，史晓朝在一审法院指定的举证期限届满后补充提交了第六、七组共12份证据，赵方尼、鲁素华一审庭审中认为依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定）第三十四条第一、二款”当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，对上述证据一审法院应当不组织质证，且拒不发表质证意见。赵方尼、鲁素华一审庭审中认为德佑公司提交的4份证据也系逾期提交，不应该组织质证，但为了节约时间，发表了质证意见。2.一审法院指定的举证期间为当事人收到举证通知书之日起十五日内。举证通知书于2017年6月28日分别送达到史晓朝和德佑公司。德佑公司提交证据的目录上载明的时间是2017年7月13日，但没有注明一审法院的签收时间，一审庭审笔录中也没有说明德佑公司提交证据的时间。2017年7月13日是一审法院指定举证期间的最后一日，没有证据证明德佑公司提交证据时已逾期。史晓朝2017年7月17日提交证据时已逾期。3.民事诉讼法第六十五条第二款规定：”人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法司法解释）第一百零二条第一、二款规定：”当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”证据规定于2002年4月1日起施行，民事诉讼法司法解释自2015年2月4日起施行。相对于证据规定来说，民事诉讼法是上位法，民事诉讼法司法解释是新法，按照上位法优于下位法、新法优于旧法的原则，且史晓朝逾期提交的补充证据和德佑公司提交的证据均与本案的基本事实有关。即便史晓朝和德佑公司提交证据时已超过一审法院指定的举证期间，人民法院也应当对逾期提交的证据组织质证，并对与案件基本事实有关的证据予以采纳。综上，一审法院采纳德佑公司提交的证据和史晓朝逾期提交的证据，程序并无不当，赵方尼、鲁素华的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）德佑公司一审期间提交了3份通话录音，赵方尼、鲁素华一审庭审时对德佑公司员工与赵方尼的二次通话录音的真实性不予认可，对与黄律锋律师的通话录音的真实性予以认可。二审期间，本院已当庭依法向赵方尼的委托诉讼代理人释明，要求其与赵方尼对二次通话录音进行核实，并可申请司法鉴定。赵方尼、鲁素华于2018年3月5日向本院提交《关于是否申请鉴定的说明》，明确表示不申请鉴定。故对三次通话录音的真实性予以确认。二、争议事实。赵方尼在2017年5月4日的通话录音中有”（王雪飞）帮我跟你们协商一下，磋商处理一下，房子现在有点不好，现在没办法卖了”、”这个房子现在肯定没有办法卖，因为老人得脑梗了”的陈述，在2017年5月16日的通话录音中有”他（她）不是不愿意卖，我们家的老人得脑溢血了”、”能不出售就尽量不出售嘛，我是这个意思”、”我不愿意出售”、”我本意是不想卖了”的陈述。从德佑公司员工与赵方尼于2017年5月4日和2017年5月16日的二次通话录音的内容来看，可以认定赵方尼于2017年5月4日曾向德佑公司明确作出不愿再出售涉案房屋的意思表示。
本院认为，本案争议的焦点是：一、《房产居间买卖合同》履行过程中，赵方尼、鲁素华和史晓朝的行为是否构成违约及违约责任的承担；二、赵方尼、鲁素华作出的解除《房产居间买卖合同》的意思表示是否生效，合同是否应当继续履行。
一、关于焦点一。（一）关于赵方尼、鲁素华的行为是否构成违约及违约责任的承担。在房屋《房产居间买卖合同》法律关系中，赵方尼、鲁素华作为出卖方，其主要义务是按合同约定向买受人史晓朝交付房屋。在史晓朝按约支付了首期购房款、未存在违约行为的前提下，赵方尼、鲁素华于2017年5月4日向居间方德佑公司作出不愿再出售涉案房屋的意思表示，其行为已构成违约。但赵方尼、鲁素华于2017年5月16日向德佑公司重新作出同意出售房屋的意思表示，并通过德佑公司于同日向市房产交易中心完成了房产信息公布。该日期在《房产居间买卖合同》约定的完成房屋产权过户递件手续最后日期之前，此后因史晓朝的异议登记和诉前财产保全行为，导致房屋产权过户递件手续未能完成，责任不完全在赵方尼、鲁素华。综上，赵方尼、鲁素华在履行合同过程中，虽然有违约行为，但已在《房产居间买卖合同》约定的完成房屋产权过户递件手续期限届满前予以纠正，且因史晓朝的异议登记和诉前财产保全行为不能完成房屋产权过户递件手续，赵方尼、鲁素华不需要承担违约过错责任。史晓朝诉求赵方尼、鲁素华支付律师费5万元和财产保全律师费2万元、保全费5,000元、诉讼财产保全责任保险费3,300元没有事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于史晓朝的行为是否构成违约及违约责任的承担。1.史晓朝在接到德佑公司转达赵方尼、鲁素华不愿再出售房屋的意思表示之后，在赵方尼、鲁素华违约的前提下，史晓朝向市房产交易中心提出异议登记并向一审法院申请诉前财产保全的行为，均属于行使权利救济的行为，不能认定其行为构成违约。2.赵方尼、鲁素华虽然于2017年5月16日向德佑公司重新作出同意出售房屋的意思表示，并以向市房产交易中心完成房产信息公布的行为表明其同意重新出售房屋，但赵方尼、鲁素华要求史晓朝完成产权过户递件手续和付款义务的《律师函》于2017年5月26日才送达史晓朝，而史晓朝在接到赵方尼、鲁素华同意继续履行合同的意思表示前已经完成了异议登记、诉前财产保全行为，并向一审法院提起本案诉讼（2017年5月22日）。在双方争议已经进入诉讼程序及双方未共同办理资金监管手续的前提下，史晓朝不向赵方尼、鲁素华支付购房余款99万元的行为不构成违约。3.史晓朝于2017年7月3日向德佑公司支付99万元购房余款的行为，表明史晓朝有能力、也愿意继续履行合同，一审法院认定该行为为史晓朝体现其购买涉案房屋的诚意并无不当，应予确认。综上，史晓朝在履行《房产居间买卖合同》的过程中，不存在违约行为，赵方尼、鲁素华反诉请求史晓朝支付违约金22万元和案件受理费、律师费、其他各项损失共计3万元均没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于焦点二。如上所述，史晓朝在履行《房产居间买卖合同》过程中的行为不构成违约，赵方尼、鲁素华以史晓朝的行为构成根本性违约为由向史晓朝通知解除合同没有事实根据，且该《律师函》在史晓朝提起本案诉讼之后才送达史晓朝，故赵方尼、鲁素华作出的解除《房产居间买卖合同》的意思表示未生效。双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，为保证交易的稳定，《房产居间买卖合同》应当继续履行。史晓朝诉求赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》并配合办理房屋产权过户手续有事实和法律依据，本院予以支持。但根据《房产居间买卖合同》的约定和查明的事实，还有双方共同完成房产过户递件手续、共同设立资金监管账户、史晓朝向资金监管账户支付剩余99万购房余款、赵方尼、鲁素华向史晓朝交付涉案房屋、共同办理房屋过户手续、史晓朝缴纳房屋过户产生的税费等合同义务尚未履行，一审法院直接判决赵方尼、鲁素华在判决生效之日起三十日内协助史晓朝将涉案房屋过户到史晓朝或其指定的人名下不当，应予纠正。
综上所述，史晓朝的上诉理由不能成立，应予驳回；赵方尼、鲁素华关于一审判决第一项的判项表述不当的上诉理由成立，应予支持，但其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4028号民事判决第二、三项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4028号民事判决第一项为”赵方尼、鲁素华继续履行《房产居间买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助史晓朝办理房屋产权过户手续”。
二审案件受理费16,907元（史晓朝已预交1,757元、赵方尼、鲁素华已预交15,150元），由史晓朝负担1,757元，由赵方尼、鲁素华负担15,150元。
本判决为终审判决。
审判长 李柔翰
审判员 黄学文
审判员 孙 媛
二〇一八年三月二十六日
书记员 陈 田
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。