广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法沙民初字第16号
原告（反诉被告）傅卓人。
被告查凌涛。
被告（反诉原告）汪金贵。
原告傅卓人（反诉被告，以下简称原告）与被告查凌涛、汪金贵（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄绪喜独任审判，公开开庭进行了审理。原告傅卓人及其委托代理人邓纯平，被告查凌涛、汪金贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月8日，两被告将位于宝安区沙井街道
上星路华瑞阁裙楼编号为B102铺位转租给原告经营餐饮小吃及便利店用，双方签订了租约合同及转让费结算方式，原告向两被告交纳了转让费33100元，租金2760元，原告因新制作广告牌支出350元。当原告准备经营时，商铺管理处不认可原告与两被告之间的转租行为，并告知原告无权经营餐饮小吃。基于此，双方之间的转租行为无效，两被告应当返还原告的转让费用并赔偿原告损失，但两被告一直不予理睬，故原告特向法院起诉，请求法院判令：一、两被告退还转让费33100元、租金2760元以及赔偿广告牌费用350元，合计36210元；二、两被告承担本案的诉讼费。
被告查凌涛辩称，原告的起诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告汪金贵辩称，原告的起诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告汪金贵反诉称，2013年11月8日，原告租下华瑞阁裙楼B102铺面后无心经营，并非其所称的该铺面无法经营餐饮小吃，且其在深圳多家房地产信息网站发布华瑞阁裙楼B102的旺铺转让信息。原告在转让未果投机不成的情况下歪曲事实起诉被告，既不交租，也不协商沟通，严重侵犯了反诉人合法权益。因此，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、原告依合同约定缴清铺面租金及滞纳金5738元以及至合同解除之日的因得利益；2、原告立即删除其在各大房地产网站发布的铺面转让信息；3、解除与原告的铺面租约合同；4、原告承担本案诉讼费。
原告对被告汪金贵的反诉辩称，被告汪金贵的反诉没有任何事实与法律依据。被告汪金贵将涉案的店铺转租给被告查凌涛，被告查凌涛将店铺转租给原告，这之间没有出租及转租的合法手续。原告租赁商铺的目的是经营奶茶，而出租人及转租人都拒绝让原告经营奶茶。原告于2013年12月11日以快递方式给两被告邮寄了告知函及钥匙，因两被告拒签而退回给原告。原告交了转租费至今一直未经营，双方签订的租赁合同及转让费协议都是无效的，被告还应赔偿原告的广告牌费350元。
经审理查明，原告与被告汪金贵于2013年11月8日签订了《
租约合同》，双方约定被告汪金贵将位于深圳市宝安区沙井街道上星路华瑞阁裙楼�号B102铺位租给原告经营餐饮小吃；租赁合同期限从2013年11月10日开始，原告自该日起交付租金和管理费，租金2600元／月，管理费160元／月；原告于2013年11月10前交清房租押金5200元、水电押金600元，本合同终止，在原告结清所有费用后，被告汪金贵将此款无息退还原告；水电费按原告实际用量及分摊公摊部分计收（以物业收费票据为准）；原告须于每月十日前一次性缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费；原告如未按期向被告汪金贵缴纳租金等款项，自逾期日起，每天按未清付金额的千分之三向被告汪金贵支付滞纳金，逾期超过15天，被告汪金贵有权对原告采取停水停电；逾期超过30天，被告汪金贵有权对原告采取强制清场等强制措施。在本案租约合同签订前，因被告查凌涛与被告汪金贵就涉案商铺存在租赁关系，原告与被告查凌涛签订了《转让费结算方式》，双方约定被告查凌涛将铺面转给原告，原告向被告查凌涛支付转让费人民币34000元，具体结算方式如下：1、原告与房东签完租赁协议后，原告付给被告查凌涛人民币20000元；2、待被告查凌涛将店内货物清理完毕（2013年11月16日前），原告检查店面（门锁、墙面、地面）和两个立式冰柜完好无损后，原告付给被告查凌涛剩余人民币14000元。根据询问笔录的内容，原告与被告查凌涛确认，被告查凌涛除了从与被告汪金贵的租赁合同关系中退出来，并将涉案商铺的装修、冰柜两个转让给原告外，还将其与被告汪金贵签订租赁合同时所交付的商铺押金5200元以及水电押金600元全部转给了原告，由被告汪金贵将开具给被告查凌涛的商铺押金和水电押金收据上的名字变更为原告。被告汪金贵对此表示认可，并确认尚未退还上述押金5800元。
原被告在第一次庭审中确认，原告于2013年11�8日付给被告查凌涛人民币20000元；于2013年11月10日付给被告汪金贵租金及管理费人民币2760元；于2013年11月18日付给被告查凌涛人民币13100元。
另查明，根据询问笔录的内容，原告于2013年12月10日以涉案商铺管理处不允许其经营奶茶等餐饮小吃为由将钥匙直接交还给被告汪金贵，被告汪金贵以情况不明为由拒收。根据原告提交的编号为“1086660734505”快递单及邮件跟踪记录显示，原告于2013年12月11日向被告汪金贵邮寄钥匙和告知函，邮件跟踪记录上的基本信息显示邮件状态“退件已发运”，投递备注“拒收”。快递单及邮件跟踪记录上均加盖邮政部门的邮戳，本院对其真实性予以确认。2014年1月10日，原告再次向被告汪金贵邮寄钥匙，被告汪金贵在庭审中确认于2014年1月12日收到涉案商铺钥匙。
2014年1月15日，深圳市华誉教育科技发展有限公司沙井管理处出具了一份《对�瑞阁裙楼B102铺面的证明》，证明内容为该管理处知悉被告汪金贵与原告傅卓人签订的华瑞阁裙楼B102铺面租约合同，且没有反对原告租下该铺面经营餐饮小吃。
再查，涉案商铺未取得房地产证，被告汪金贵在本院指定的期限内未能提交建设工程规划许可证或其他合法报建手续。根据询问笔录内容，原告承认其在与被告汪金贵签订租约合同时，未审查涉案商铺产权情况，也未要求被告汪金贵出示涉案商铺的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
经本院释明后，原告在第二次庭审中仍主张两被告是同一转租主体而要求两被告连带退还转让费33100元及租金2760元，并赔偿广告牌费用350元。
以上事实，有《租约合同》、《转让费结算方式》、《对华瑞阁裙楼B102铺面的证明》、快递单、庭审笔录、询问笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，《中华人�共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告汪金贵未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原告与被告汪金贵签订的《租约合同》无效。原告在签订该合同时亦未尽其应有审查注意义务，对于该合同无效，原告与被告汪金贵双方均有过错，均应承担相应的责任。而原告和被告查凌涛之间签订的转让结算协议与原告和被告汪金贵之间签订的租约合同属于两个独立的合同，非同一法律关系，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告主张其与被告查凌涛之间的转让结算协议无效并要求被告查凌涛返还转让费的请求，本院�予处理，原告应另案起诉。
关于返还转让费的请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告查凌涛已将其交纳给被告汪金贵的商铺押金5200元和水电押金600元转给了原告，被告汪金贵对此予以确认并将开具给被告查凌涛的押金收据上的名字变更为原告，应视为原告按合同约定向被告汪金贵缴纳了押金。因此，在本案租约合同无效的情形下，被告汪金贵根据该合同取得的商铺押金5200元以及水电押金600元，应退还给原告。原告主张被告汪金贵返还其余转让费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于涉案商铺占有使用费及管理费的问题。原告以其与被告汪金贵的转租协议未经出租人同意且出租人明确告知其无法经营餐饮小吃为由要求被告汪金贵返还租金2760元。原告虽提交了光碟、录音书面资料等证据，但以上证据均无法证实原告所主张的事实，且被告汪金贵也予以否认，并提供了一份《对华瑞阁裙楼B102铺面的证明》予以反驳。因此，本院对原告主张的事实不予采纳。本案租约合同虽无效，原告占有使用了涉案商铺，应向被告汪金贵支付占有使用期间的商铺占有使用费及管理费。因合同中明确约定原告从2013年11月10日起交纳租金及管理费，且被告汪金贵确认其于2014年1月12日收到原告邮寄的涉案商铺钥匙，并在第一次庭审中明确第一项反诉请求为原告支付至合约解除之日（即2014年1月10日）止的租金、管理费、水电费及滞纳金。参照双方约定的租金2600元／月及管理费160元／月的标准，分段计算并进行损失的责任分担：（1）对于2013年11月10日至2013年12月9日期间的商铺占有使用费2600元以及管理费160元，由原告全部承担。（2）对于2013年12月10日至2014年1月10日期间的商铺占有使用费2686.67元（2600÷30×1＋2600）以及管理费165.33元【160÷30×1＋160】，本院认为，一是原告于2013年12月10日交还钥匙的行为已表示其不再履行合同并要求交还商铺的情况下，被告没有及时收回商铺以避免空置造成损失扩大；二是原告未搬走冰柜以腾空商铺，也未与被告汪金贵办理交接手续。因此，双方对于该期间商铺使用费及管理费损失均有责任，本院酌定原告与被告汪金贵各承担该期间50%的商铺占有使用费即1343.34元以及50%的管理费即82.67元。对于被告汪金贵庭后主张2014年1月11日至2014年4月10日期间商铺占有使用费的请求，一是其没有在法定期限内提出；二是其于2014年1月12日已收到涉案商铺钥匙，应采取适当措施防止损失扩大，且根据询问笔录内容，被告汪金贵自认冰柜已经处置，其没有提供任何证据证明该商铺因冰柜占用一直空置至2014年4月10日。因此，被告汪金贵主张该期间商铺占有使用费的请求，本院不予支持。综上，扣除原告已付的商铺使用费及管理费2760元后，原告应支付被告汪金贵商铺占有使用费1343.34元以及管理费82.67元。超出部份的反诉请求，本院不予支持。
关于赔偿广告牌费用的请求，原告提交了一份收款收据用以证明其租赁涉案商铺经营餐饮小吃而支出350元制作广告牌，该收据上加盖“深圳市广艺印刷中心收款专用章”，本院对其真实性予以采信。对该笔广告牌费用的损失，本院酌定原告与被告汪金贵各承担50%的责任即175元。
关于主张被告查凌涛连带退还租金以及赔偿广告牌费用损失的请求，因被告查凌涛没有参与到本案租约合同中，其非该合�相对人，且也未收取原告租金，故原告该项请求，于法无据，本院不予支持。
关于支付水电费的请求，被告汪金贵未举证证明原告占有使用商铺期间的水电实际用量，对其该项反诉请求，本院不予支持。关于支付滞纳金的请求，双方签订的《租约合同》无效，该合同中关于违约金的条款亦为无效，对被告汪金贵的该项反诉请求，本院亦不予支持。关于被告汪金贵要求原告删除其在各大房地产网站发布的铺面转让信息的请求，根据询问笔录内容，被告汪金贵申请撤销该项请求，视为其自由行使诉讼权利，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下�
一、原告傅卓人与被告汪金贵于2013年11月8日签订的《租约合同》无效；
二、原告傅卓人于本判决生效之日起五日内向被告汪金贵支付2013年12月10日至2014年1月10日期间的商铺占有使用费1343.34元以及管理费82.67元；
三、被告汪金贵于本判决生效之日起五日内退还原告傅卓人房租押金人民币5200元、水电押金人民币600元；
四、被告汪金贵于本判决生效之日起五日内赔偿原告广告牌费用损失175元；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告汪金贵的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币353元，反诉受理费25元，由原告傅卓人承担301元，被告汪金贵承担77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 绪 喜
二〇一四年七月一日
书 记 员 周蕾（兼）
书 记 员 叶 宝 英
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利
益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的
财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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