江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1749号
上诉人（原审原告）张正媛。
委托代理人丁干、周媛娟。
被上诉人（原审被告）如皋市经�开发区工程建设有限公司，住所地如皋经济开发区D02幢114-115号。
法定代表人周梅华。
委托代理人黄亮。
上诉人张正媛因与被上诉人如皋市经济开发区工程建设有限公司（简称开发区有限公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第0697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张正媛及其委托代理人丁干、周媛娟、被上诉人开发区有限公司的委托代理人黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1996年9月20日，江苏省如皋市庆余路拆迁安置办公室（简称拆迁安置办公室）与如皋市经济开发区工程建设公司（简称开发区公司）签订一份拆迁安置建设工程任务委托书。由该拆迁安置办公室委托开发区公司负责庆余路东段普庆中心区的拆迁安置房建设工程。拆迁安置办公室负责�迁，开发区公司负责建设。开发区公司向拆迁安置办公室上缴776.95万元取得土地使用权，建设完毕后，由拆迁安置办公室按照一定的标准向开发区公司回购安置房。多出的房屋由开发区公司自行销售。
1997年3月18日，开发区公司与正源公司签订一份协议书。开发区公司将普庆路与庆余路口除西北转角外的其余三个转角工程委托给正源公司施工。开发区公司协助办理相关建设手续，正源公司向开发区公司缴纳相关费用125.03万元。正源公司缴纳有困难的，可以由开发区公司以回收房屋的方式冲抵。
1997年4月28日，正源公司与徐瀛签订一份合资建房合同，合同约定双方合资建设普庆中心区S3幢201室，徐瀛应向正源公司缴纳建房款77792元，车棚暂收2000元。
1997年，如皋市丁堰镇建筑公司驻如工程队欠郭中国砂石款100000余元。后经陈桂才介绍，正源公司法定代表人黄正本同意�徐瀛与郭中国、驻如工程队负责人唐祝贤（正源公司副经理）协商，约定：位于如皋市如城镇普庆中心区如皋市正源公司兴建中的S3幢201室商品楼，徐瀛应付的购房款80000元，由郭中国以唐祝贤所欠其砂石款抵缴，徐瀛给付郭中国80000元，然后由唐祝贤与正源公司结算。因唐祝贤以“如皋市丁堰建筑工程公司驻如工程队”的名义从事业务活动，所以在郭中国退还了驻如工程队的欠款手续后，唐祝贤出具了盖有驻如工程队财务专用章的两张收据，金额共80000元。内容为“NO0219775，郭中国代缴购房款（徐瀛）金额五万元，负责人唐”、“NO00219718，郭中国代缴购房款（S－201室）金额三万元，负责人唐”。唐祝贤同时给付郭中国砂石余款20000余元。但唐祝贤未向正源公司支付该笔购房款。徐瀛收到两张收据后，给付郭中国38000元，余款42000元，徐瀛以正源公司不具备商品房预�资格，至今无法取得房屋产权证、未通电、通水为由拒绝给付。1997年8月27日，徐瀛出具给被告郭中国一份欠条，注明欠郭中国购房款42000元。徐瀛于1998年7月住进S3幢201室。1999年8月25日，郭中国向原审法院起诉，要求徐瀛按照欠条给付所欠的42000元。原审法院审理后认为，徐瀛代驻如工程队偿还郭中国的欠款，系当事人真实意思表示，但该行为是基于徐瀛与正源公司的商品房购销合同，因该合同违反了房地产经营法规，系无效合同，因此，基于无效合同形成的债权债务关系亦无效。郭中国在诉讼过程中死亡，其继承人继续参加诉讼。原审法院判决驳回了郭中国继承人的诉讼请求。2000年4月19日，郭中国的继承人向唐祝贤、丁堰建筑工程公司提起诉讼，要求其给付欠款80000元，原审法院判决唐祝贤给付郭中国的继承人80000元，丁堰建筑工程公司负连带偿还责任。
1998年4�8日，张正媛之前夫宗绪成与正源公司签约一份合资建房合同，合同约定双方合资建设普庆中心区S3幢201室、202室及底层营业用房，合同价款690000元。后该款被陆续给付正源公司法定代表人黄正本，黄正本于1998年12月30日出具一张收到690000元的收条。2004年5月18日，张正媛与宗绪成离婚，离婚协议约定，所有共同财产均归张正媛所有。
2000年正源公司被吊销营业执照，2005年1月6日开发区公司改制，在原有名字的基础上改制为开发区有限公司。2008年6月16日，开发区有限公司出具一份报告给如皋市开发区管委会，该报告称，本着尊重历史，化解矛盾的出发点，凡是与正源公司有正式购房手续的购房户，在收回相关房欠款的基础上，完善相关税费，办理产权证明。在黄正本提供的购房登记表上，包含了张正媛的201室、202室、101室（店面房）。同月，开发区有限公司与张正媛补签了一份商品房预（销）售合同，合同的标的即为争议的S3幢201室，合同的落款时间为1998年4月30日。2008年7月10日，张正媛据此合同办理了产权登记。2008年8月18日，张正媛向原审法院起诉，要求徐瀛迁出该房屋，并赔偿占用张正媛房屋11年的损失110000元，原审法院判决驳回其诉讼请求。
2008年9月5日，徐瀛向如皋市房地产监理所提出产权异议登记，并于2008年9月17日向原审法院起诉，请求确认张正媛与开发区有限公司订立的合同无效，理由为双方恶意串通，损害徐瀛利益。原审法院判决张正媛与开发区有限公司签订的关于普庆中心区S3幢201室商品房预（销）售合同无效。张正媛、开发区有限公司不服，向南通市中级人民法院提出上诉，该院判决驳回上诉，维持原判。张正媛不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院在审查查明以上事实后认为，本案�涉及的徐瀛、宗绪成与正源公司订立的两份合同虽名为合资建房合同，但实际为房屋的预（销）售合同，因正源公司签订合同时未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该两份合资建房合同应当认定为无效。虽然此后开发区有限公司与张正媛又重新签订一份商品房销售合同，但考虑到本案讼争房屋建成后不久，徐瀛即已入住并长期占有、使用该房屋，开发区有限公司及张正媛对该讼争房屋的状况应当知晓，在此情况下，开发区有限公司仍然和张正媛签订房屋销售合同，存在过错，损害了第三人徐瀛的利益，故开发区有限公司与张正媛所签合同应当认定为无效合同。据此，江苏省高级人民法院于2011年12月30日裁定驳回张正媛的再审申请。
2014年3月26日张正媛起诉至原审法院，请求法院判令：解除本案商品房买卖合同；开发区有限公司双倍返还购房款159222元及利息至实际给付之日止（赞计算至起诉之日止为35430.9元）、税费4169.5元，共计198822.4元；开发区有限公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，张正媛与开发区有限公司所签订的商品房预（销）售合同，因为损害了第三人徐瀛的利益，已经生效法律文书确认为无效合同。双方签订的商品房预（销）售合同，名义为商品房买卖合同，实质为为办理房屋所有权证所补签的合同，对该事实张正媛、开发区有限公司均为明知，张正媛没有事实上也未按照合同约定向开发区有限公司支付价款，开发区有限公司也没有因该合同取得价款，没有也不应当向张正媛交付房屋。因原告购房款非由开发区有限公司收受，故其要求开发区有限公司退回购房款及其利息的诉讼请求依据不充分，法院依法难以支持。同�，张正媛依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，以开发区有限公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明为由要求开发区有限公司双倍返还购房款明显违背了客观事实，法院也难以支持。因原审法院（2008）皋民一初字第1253号民事判决书已宣告张正媛与开发区有限公司之间的销售合同无效，故不存在本案再次予以撤销问题。张正媛与开发区有限公司所签房屋销售合同无效，开发区有限公司审查不严，存在一定的过错，故对张正媛办理权属登记缴纳的规费损失4169.5元应予酌情赔偿。法院衡情由开发区有限公司赔偿张正媛损失2084元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、开发区有限公司赔偿张正媛办证税费损失2084元，于判决生效后立即履行；二、驳回张正媛的其他诉讼请求。案件受理费2140元，由张正媛负担。
宣判后，张正媛不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律错误。第一，被上诉人应对转包工程中委托售房的后果承担民事责任。被上诉人的前身是开发区公司，该公司将所承接的旧城改造工程项目转包给无施工和售房资质的正源公司承建并销售，约定收取其综合经费和临街建设费共125.03万元。正源公司将涉案房屋一房二卖，导致上诉人购房合同被确认无效，进而被行政撤证。不仅使上诉人购房的目的不能实现，还产生已交购房款和税金等损失。被上诉人是通过改制方式继受取得开发区公司的权利义务，依法在享有被改制企业民事权利的同时亦应承担其相应的民事责任。因此，上诉人购房不能的后果应由开发区公司权利义务概括继受人，即被上诉人承担责任。第二，正源公司受托销售的是被上诉人的房屋，依据黄正本报送的购房登记表处理办证事务是被上诉人履行对开发区公司委托事项遗留问题清理的义务，性质当属企业法人的债务承担。因此，被上诉人是本案商品房的出卖人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定，应承担返还购房款和赔偿损失的民事责任。故请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持原一审诉讼请求第二、三项。
开发区有限公司辩称，一、1997年3月18日，开发区公司与正源公司所签订的协议书，其性质属于将权利义务向正源公司一并转让。本案房屋的出卖人是正源公司，而不是开发区公司。三级人民法院的生效判决、裁定都是这样认定的。上�人向答辩人主张退款赔偿是没有事实和法律依据。二、上诉人从一审到二审，一直认为答辩人系正源公司改制而来，应当承担正源公司未尽的义务。上诉人这种观点毫无根据，属于无理缠诉。三、答辩人是根据政府的安排，为解决群众上访问题，平息群众情绪，构建和谐社会，几年来陆续与如城庆余路、普庆路周围1500多户居民签订了变通手续，即补签商品房销售合同，使国家获得了税收，也使这些居民领取了房屋所有权证。答辩人认为，这是人民政府尊重历史、实事求是、为民办实事的具体体现。从法律的角度看，虽然城市房地产法1995年1月开始施行，但是国务院的城市房地产开发经营管理条例于1998年7月20日才颁布施行，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日才开始施行。1996年如皋市政府决定庆余路、普庆路实施旧城改造的时候，上到市人民政府，下到平民百姓，对商品房预售许可制度根本没有什么认识。事实上，1996年至其后的一两年间，如皋市也没有实施预销售许可制度。现在既然上诉人反复缠诉，认为其与答辩人的买卖合同未经预销售许可而无效，且应当承担责任，那么在同一天，上诉人还与答辩人签订了另外两份买卖合同（即S3幢101室、202室），且办理了房屋登记，依照上诉人的观点，这两份合同也应当宣布无效。四、对于本案的一审判决，答辩人认为一审判决答辩人赔偿上诉人办证税费损失2084元是错误的。该判决超出了上诉人一审的诉讼请求，适用法律错误。但考虑到毕竟是较小的数额，不想为这一点而消耗司法资源，故没有就此提出上诉。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项要求被上诉人赔偿2084元的部分，维持原判其他项部分。
本院审理中，张正媛向本院提供如下证据：1、（2010）苏民
申字第288号民事裁定书，证明当时的拆迁安置办公室指定被上诉人的前身开发区公司负责涉案地块旧城改造房地产开发，明确开发区公司对拆迁安置之外的房屋享有所有权，可以自行销售；涉案地块土地使用权是国有土地，该国有土地使用权属于开发区公司，其将涉案地块房屋的建设工程施工权利发包给正源公司，收取相关的规费126万元，依据房地一体的原则，本案讼争房屋属于被上诉人前身开发区公司所有，发包协议上有准许正源公司销售房屋的意思表示；本案讼争的房屋买卖合同确认无效系因正源公司销售房屋没有许可证和正源公司代开发区公司销售房屋时一房二卖，侵犯了先买房人的权益，从而导致产权证被撤销。2、南通市如皋工商行政管理局公司准许变更登记通知书，证明开发区公司改制后变更为开发区有限公司，即�在的被上诉人。3、北海新村220幢01室、202室土地办证费用6500元的发票，证明被上诉人收取上诉人另外两套房屋办理土地使用权证的办证收费6500元，被上诉人是本案讼争房屋的不动产所有人。
开发区有限公司对上述证据质证认为：1、对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。但开发区公司和正源公司之间签订的协议，将从政府得到授权的销售安置拆迁户以外的剩余房屋的权利转让给正源公司，把向政府缴纳土地使用权费用以及其他配套设施的费用和义务转移给正源公司，其性质不是发包承包的关系，是权利义务一并转让的协议。正源公司销售房屋，不是被上诉人授权的代理行为，本案房屋出卖人即合同相对人是正源公司，而不是被上诉人。所以，如果依法要退还款项并给予赔偿，其义务主体不应当是被上诉人。2、对证据2真实性、合法性、关联性没有异议，改�后的被上诉人，当然应当继受原开发区公司的权利和义务，但不享有另外的独立法人正源公司的权利，不能承担正源公司的义务。3、对证据3的真实性没有异议，但与本案无关联性。
本院经审查认为，证据一在一审中被上诉人已经向原审法院提交，上诉人对此进行了质证，不属于新证据；对于证据二的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据三的真实性予以确认，但与本案无关联性。
本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：开发区公司及开发区有限公司是否存在一房二卖的行为，开发区有限公司在本案中是否应当双倍返还购房款，并给付利息及税费损失。2008年开发区有限公司与张正媛补签的商品房预（销）售合同，因为损害了第三人徐瀛的利益，已经生效法律文书确认为无效合同。双方签订的商品房预（�）售合同，从相关资料及实际履行情况来看，系为解决案涉房屋历史遗留问题所签订，名为商品房买卖合同，实为为办理房屋所有权证所补签的合同，并非开发区有限公司另行向张正媛出售房屋。故争议的S3幢201室的实际出卖人并非开发区有限公司。上诉人认为案涉房屋的出卖人是开发区公司，其委托正源公司出卖其所有房屋，开发区公司应当对委托售房行为承担后果，而被上诉人是通过改制方式继受取得开发区公司的权利义务，故依法在享有被改制企业民事权利的同时亦应承担其相应的民事责任。经查，1997年3月18日开发区公司与正源公司签订的协议书，从其内容来看，双方约定正源公司向开发区公司缴纳综合经费100.03万元、临街建设费25万元，合计125.03万元；同时约定正源公司一次性缴纳现款确有困难，须缴总额三分之二，即83万元，余款可以房屋回收及其他方�进行冲减。由此可见本案涉案房屋并非是开发区公司委托正源公司销售，亦非开发区公司销售，如为委托销售则开发区公司应给付相应费用给正源公司，不可能由正源公司用房屋来抵扣部分费用。且开发区有限公司与正源公司系两个相互独立的法律主体，故本案涉案房屋的出卖人既非开发区公司，也非开发区有限公司，张正媛依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求开发区有限公司双倍返还购房款及给付利息明显违背了客观事实，应不予支持。同时，张正媛与开发区有限公司所签房屋销售合同无效，开发区有限公司审查不严，存在一定的过错，原审法院酌情判令开发区有限公司对张正媛办理权属登记缴纳的规费损失4169.5元赔偿2084元，并无不妥。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4280元，由上诉人张正媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 高 雁
代理审判员 陈金平
二〇一四年十月十日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。