河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第545号
上诉人（原审原告）李运生，男，1953年5月23日出生，汉族，住卫辉市太和东区。
被上诉人（原审被告）冯建民，男，1973年7月22日出生，汉族，住卫辉市。
原审被告王长春，男，1971年3月8日出生，汉族，住卫辉市。
上诉人李运生与被上诉人冯建民、原审被告王长春房屋租赁合同纠纷一案，李运生于2014年12月24日起诉，要求冯建民、王长春支付其2012年10月1日起至2013年9月30日的房屋租赁费共计15600元。卫辉市人民法院（以下简称原审法院）于2015年9月14日作出（2015）卫民初字第80号民事判决，李运生不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月1日李运生与王长春签订书面租赁合同，约定：王长春同意将太和东区门面房（前楼X6单元X东户）租给李运生使用，使用期限为长期，月租为2000元，使用期间应保证房屋没有破损等。李运生在使用期间将房屋南墙上的窗户拆除并改造成门，由一个门面改成两个门面。2011年6月28日李运生将上述门面房中的一间租赁给冯建民使用（协议上的承租人为闫长军，实际是冯建民），租赁期限自2011年7月1日至2015年6月20日，月租金1300元。2012年上半年因房租问题，李运生与王长春发生纠纷。2012年7月2日经公安机关调解，李运生与王长春达成临时协议，期限是三个月（2012年7月2日-2012年9月30日），房租为每月2500元。该临时协议到期后，李运生、王长春就房租事宜未达成一致意见，2012年12月31日后李运生未向王长春缴纳房租。王长春称李运生将该房屋结构改变并将其中一间转让给冯建民未经其同意。2013年4月22日王长春起诉李运生要求解除双方所签租赁合同，原审法院于2013年8月5日作出判决，解除了王长春与李运生所签订的租赁合同。后李运生提出上诉，新乡市中级人民法院于2014年3月12日作出终审判决，维持原审法院的判决。另查明，自2012年10月1日起王长春开始收冯建民的房租。原审庭审时，李运生撤回了对闫长军的起诉，认可租赁协议上闫长军的名字是冯建民所写，并明确表示应向冯建民主张其房屋租赁费。
原审法院认为：李运生与王长春所签租赁合同已经法院判决解除，且李运生明确表示应向冯建民主张房屋租赁费，故李运生向王长春主张租赁费不妥，不予支持。李运生虽与冯建民签订了房屋租赁协议，但自2012年10月1日起冯建民一直向房屋所有人王长春缴纳租赁费，故李运生要求冯建民向其缴纳租赁费的请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李运生的诉讼请求。诉讼费190元，由李运生负担。
李运生上诉称：2011年6月28日李运生与冯建民签订租赁协议，依据合同相对性原则，冯建民应当向李运生交纳房租。冯建民将房租交给房主王长春系其个人行为，与李运生无关。从2011年7月1日至合同解除之日，李运生已按约定向王长春交足租金，冯建民也应按约定向李运生交纳租金。请求二审法院撤销原判，改判冯建民向李运生交纳自2012年10月1日起到2013年9月30日止的房屋租赁费9999元。
冯建民辩称：2011年6月28日与李运生签订合同时，李运生并未告知冯建民房屋是王长春的，合同签订后冯建民按时向李运生交纳房租。自2012年9月份开始王长春向冯建民主张房屋租金，经与李运生联系，李运生同意冯建民向王长春交纳房租，从2012年10月开始，冯建民一直向王长春交纳房租。
王长春发表意见称：王长春与李运生签订合同约定，未经王长春同意不得转租，李运生将房屋一部分转租给冯建民未经王长春同意。王长春得知转租后即提出解除与李运生的合同，现该合同经法院判决已解除。2012年10月份后，李运生未向王长春交纳过房租，王长春便向冯建民主张房租。至案涉房屋出售前均是由冯建民向王长春交纳房租。
二审中李运生提交（2012）卫证民字第374号、第375号公证书两份，证明2012年7月1日至2012年12月31日的租金已经提存，李运生已履行交付租金义务。2014年2月16日李志明“声明”一份，证明李运生的合伙人李志明每月20号都向王长春交纳房租。冯建民质证称，公证书与“声明”与冯建民无关，对此也不知情。王长春质证称，李运生提存的房租已在派出所调解双方纠纷时取出，王长春收取3个月房租，剩余的给了李运生。李志明的“声明”不真实，王长春收取房租都出具有收据，该“声明”不能证明李运生交纳了房租。由于李运生与王长春对提存的房租情况有争议，本院对李运生向卫辉市公证处提存的房租情况进行了调查取证，卫辉市公证处提供了2012年7月9日王长春收到12000元存款收条一张。对本院调取的该份证据李运生发表质证意见称，李运生已经向王长春缴纳了房租，现仅要求冯建民按协议支付房租。王长春质证称，李运生存入公证处的该12000元，已经与李运生一同取出，在卫辉市城郊派出所的调解下收取了调解协议约定的三个月房租7500元，剩余的返还给了李运生，此后没有再收到李运生房租。冯建民质证称，对李运生提存房租一事冯建民不知情，冯建民已经足额交纳了房租，不存在欠付房租的情况。根据当事人举证、质证，本院综合认证如下：李运生提交的公证书反映的是其与王长春在履行其双方合同时的情况，李志明的“声明”在无其他证据相佐证的情况下，无法单独证明李运生的主张成立，李运生提交证据的证明目的本院不予以认定。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为：根据原审查明事实，李运生未经王长春同意将案涉房屋部分转租给冯建民，李运生与冯建民之间转租行为应属无效。根据法律规定，当事人及于无效合同获得的财产应当返还，但鉴于冯建民实际使用了案涉房屋，房屋使用费仍应交纳。房屋使用费标准按照李运生与冯建民租赁协议每月1300元，冯建民向李运生交纳房屋使用费至2012年9月，还应向李运生交纳2012年10月至2013年9月共12个月的房屋使用费15600元（1300元x12个月）。
根据李运生与王长春之间的租赁协议，李运生按协议约定向王长春交纳房租至2012年6月份，每月2000元。此后李运生将房租12000元提存至卫辉市公证处，其中包括李运生与王长春临时协议期间三个月（2012年7月、8月、9月）房租共7500元（2500元x3个月）。2012年10月至2013年9月共12个月房租，李运生主张一直由案外人李志明向王长春交纳，但李运生提供的李志明“声明”因无其他证据相印证，不足以证明其向王长春交纳房租的事实。故该12个月的房租李运生仍应向王长春交纳。如按双方临时协议之前的租赁费每月2000元，李运生应向王长春交纳房租24000元（2000元x12个月）。除去李运生向公证处交纳的4500元（12000元-7500元），李运生还应向王长春交纳房租19500元（24000元-4500元）；如按临时协议期间租赁费每月2500元，李运生应向王长春交纳房租30000元（2500元x12个月），除去李运生向公证处交纳的4500元（12000元-7500元），李运生还应向王长春交纳房租25500元（30000元-4500元）。
李运生上诉要求冯建民支付房屋使用费9999元，因根据李运生与王长春之间的协议，李运生还应向王长春支付房屋租赁费至少19500元，而李运生与王长春发生纠纷后，冯建民已将与李运生约定的房屋使用费向王长春交纳。综合考虑各方当事人之间的法律关系，为一次性解决纠纷，减少当事人诉累，原判决驳回李运生的诉讼请求并无不妥。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李运生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭中伟
审 判 员 路长平
代理审判员 王 华
二〇一六年××月××日
书 记 员 李 芳