西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民二初字第00712号
原告陕西林悦物业管理有限公司，住所地西安市兴庆路98号。
法定代表人贺阳，该公司总经理。
委托代理人崔玉林，西安市碑林区和平路法律服务所法律工�者。
被告任向洋，男，1974年2月21日出生，汉族。
委托代理人范晓燕，女，1971年10月2日出生，汉族。（系被告之妻）
原告陕西林悦物业管理有限公司（以下简称“林悦公司”）与被告任向洋物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林悦公司之委托代理人崔玉林，被告任向洋及其委托代理人范晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林悦公司诉称，2009年2月17日西安顺合物业服务公司因故撤离都市绿洲花园小区，同日，林悦公司入驻该小区进行物业管理服务。林悦公司和该小区业委会签订了《物业管理服务合同》、《物业管理补充合同》和《物业管理补充协议》，小区各业主又署名承诺了《业主公约》，明确约定了物业服务的范围、项目、各项收费标准、双方的权利与义务及每个业主及时“按规定缴纳物业服务费等其他费用”，《业主公约》还约束全体业主和物业使用人“均须自觉遵守”。原、被告所签《物业管理合同》、《物业管理补充合同》以及《物业管理补充协议》合法有效，对双方均有约束力。原告依约忠诚提供了全方位服务，被告作为业主享受了服务，应当依约按时交纳物业费等，但被告却以各种借口拒绝缴纳。经原告催要无果，故现诉至法院请求判令：1、被告立即支付2011年9月至2012年3月份拖欠的物业费332.5元、水费138.6元、电费645.5元、电梯费与卫生费42元等共计1158.6元；2、被告立即支付2011年11月15日至2012年3月15日拖欠的采暖费2419元；3、被告承担本案诉讼费。
被告任向洋辩称，其未交2011年9月至2012年3月的物业费等及2011年11月15日至2012年3月15日的采暖费属实，但并非无故拖欠。其入住都市绿洲小区近十年，除2011年9月至2012年3月的物业费未交，其�期间从未拖欠。拒交物业费、采暖费是因原告自2011年下半年始管理极为松懈，导致小区2011年7月27日晚发生入室盗窃3起，小区业主多次要求整改加强保安力度、增加保安器材，原告置之不理。2011年10月12日夜，小区又发生包括其在内的3起入室盗窃案，其在单位借的13000元公款被盗走，此事对其家及小区各住户造成极大恐慌，同时也因小区安保监控设备不全，给公安机关侦破案件造成极大困难，使其经济损失至今得不到弥补。其多次找原告协商解决，但原告态度恶劣、推托责任，故其采取拒交物业费及采暖费等手段以督促原告采取措施解决相关问题。
经审理查明，2006年3月26日，被告林悦公司与都市绿洲花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定都市绿洲花园小区委托林悦公司实行物业管理。2006年3月28日，双方签订《物业管理补充合同》，2006年4月28日，双方�订《物业管理补充协议》，由于西安顺合物业服务公司不按规定撤出小区，约定双方物业管理服务合同以林悦公司实际入驻之日起顺延执行。后直至2009年2月17日西安顺合物业服务公司撤离都市绿洲花园小区，同日原告林悦公司入驻小区，开始履行物业管理服务合同。林悦公司与都市绿洲花园小区的物业管理服务合同实际有效期为2009年2月17日至2012年2月15日，有双方《物业管理补充协议》为证，原、被告双方也予以认可。林悦公司根据《物业管理服务合同》第六部分物业管理服务一章第二十条各项物业管理收费标准第7项“暂时代收代交费用”的约定，电费、水费、采暖费均为林悦物业暂时代收代交的费用项目。林悦公司在《物业管理服务合同》履行期届满后，于2012年3月底撤出都市绿洲花园小区。林悦公司撤出都市绿洲花园小区后，并未与后任西安祝好物业服务有限公司对未清缴代收代交费用项目进行清算，也未对相关账目进行交接和约定；林悦公司在物业管理服务合同期满后，针对代收代交的电费、水费以及采暖费项目向法院起诉被告拖欠2011年9月至2012年3月份水费138.6元、电费645.5元及2011年11月至2012年3月15日采暖费2419元。庭审中，原告并未提交陕西省电力公司西安市供电公司、西安市水业运营有限公司及西安热电有限责任公司供热公司的授权委托。被告当庭承认未向原告交纳2011年9月至2012年3月份物业费332.5元、电梯费与卫生费42元、水费138.6元、电费645.5元及2011年11月15日至2012年3月15日采暖费2419元。原告林悦物业未代收代交被告2011年9月至2012年3月拖欠的水费138.6元、电费645.5元，未代收代交亦未垫付被告2011年11月15日至2012年3月15日拖欠的采暖费2419元。原告林悦物业垫付被告2011年9月至2012年3月拖欠的水费138.6元，被告予以认�，并表示愿意向原告支付此费用。
另查，2012年6月26日，林悦物业致都市绿洲花园小区业主委员会函中记载“我们撤出‘都市绿洲花园’小区已三个月余，对2012年3月份延续服务期间应交电费50195.4元减去业主拖欠电费32290.5元，剩余17904.9元，已于2012年6月26日向供电局交清。”截止2012年6月27日，都市绿洲花园小区部分业主仍欠陕西省电力公司西安市供电局32290.5元。2012年7月5日，西安祝好物业服务有限公司向陕西省电力公司西安市供电公司交纳32290.5元电费。
再查，2011年7月27日晚，都市绿洲花园小区发生入室盗窃案件3起。2011年10月12日夜，都市绿洲花园小区又发生包括被告在内的3起入室盗窃案。2011年10月13日上午8点26分，西安市公安局莲湖分局环城西路派出所工作人员未在犯罪现场提取到案犯影像资料，盗窃刑事案件至今未侦破。2011年12月1日，都市绿洲花园小区购�门禁设施。
上述事实有原告方提交的业主委员会主任刘海亮与林悦公司签订的物业管理服务合同、物业管理补充合同及物业管理补充协议（均为复印件）、第三次催款通知单七份（原件）、2011年-2012年暖气收费通知单（原件），被告方提交的有关林悦物业管理不善的情况反映一份（原件）、西安市公安局莲湖分局环城西路派出所开具的受理公民报警求助情况登记表（复印件）及证明（原件）各一份、陕西省国家税务局通用手工发票一份（原件）、都市绿洲花园业委会向陕西省电力公司西安市供电局出具公函一份（原件）、林悦物业致都市绿洲花园小区业主委员会函一份（复印件）、国家电网电费收据一份（原件）、客户欠费停电通知书两份（复印件）、都市绿洲花园业委会向西安市莲湖区建设局发出的反映信一份（原件）、都市绿洲花园业委会向西安市莲湖区房�局发出的反映信一份（复印件）以及本院庭审笔录在卷为证。
本院认为，原告林悦公司与都市绿洲花园业主委员会先后签订的《物业管理服务合同》、《物业管理补充合同》及《物业管理补充协议》均是双方当事人合意后的真实意思表示，法律效力予以认定，以上合同、补充合同及补充协议对小区全体业主具有法律约束力。原告已按约定向业主提供了物业管理服务，履行了相应义务，被告享受到了服务，作为业主，被告理应履行交纳物业管理服务费、电梯费和卫生费的义务。庭审中，原告未提供充分有效的证据证明其在被告家被盗之前加强了夜间巡逻、改善了监控设施，综合被告提供有关林悦物业管理不善的情况反映、西安市公安局莲湖分局环城西路派出所开具的受理公民报警求助情况登记表及证明、陕西省国家税务局通用手工发票的证据，可以认定原告在物业管理服务中存有一定瑕疵，故应当对其诉求中的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据其物业服务的实际情况本院确定为30%。
另，关于原告要求被告支付拖欠2011年9月至2012年3月份水费138.6元、电费645.5元及2011年11月15日至2012年3月15日采暖费2419元一节，林悦物业依据其公司和都市绿洲花园小区业主委员会之间《物业管理服务合同》，在合同关系存续期间，林悦公司有权对水、电、采暖等代收代交费用向业主收取并交付供水、供电、供热等单位。原告与都市绿洲花园小区业主委员会之间的《物业管理服务合同》已于2012年3月15日履行期届满，并最终于同年3月底终结。原告不再是该小区代收代交水、电、采暖等费用适格的收取人，根据《物业管理条例》第四十五条之规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。……”，原告收取上述费用应有相关企业的委托或依照物业管理服务合同为前提。林悦公司在2012年3月底就已经与都市绿洲花园小区终结了物业管理服务合同并撤出该小区，其于2012年4月21日向本院立案主张对被告收取未缴纳的水费、电费、采暖费时，并无陕西省电力公司西安市供电公司、西安市水业运营有限公司及西安热电有限责任公司供热公司授权委托。庭审中，被告认可原告已代其垫付欠交的水费，其自愿意向原告支付水费138.6元，本院予以支持，然，原告未提供充分有效证据证明其已经替被告垫付欠交的电费、暖气费，即无垫付相关费用使得债权债务转化的事实，故原告要求被告支付未缴纳的电费、采暖费，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于�理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告任向洋支付原告陕西林悦物业管理有限公司自2011年9月至2012年3月止拖欠的物业费332.5元的70%即232.75元、水费138.6元、电梯费与卫生费42元，共计413.35元；
二、驳回原告陕西林悦物业管理有限公司要求被告任向洋支付自2011年9月始至2012年3月止拖欠的电费645.5元及自2011年11月15日至2012年3月15日止拖欠的采暖费2419元之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告陕西林悦物业管理有限公司承担15元，被告任向洋承担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
代理审判员 冯林林
代理审判员 韩武娜
二〇一二年九月二十八日
书 记 员 马 茹
法律链接：
《物业管理条例》
第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。