江苏省无锡市锡山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0205执异26号
案外人：沈岳，男，1976年6月20日生，汉族。
委托代理人：刘成。
委托代理人：查英。
申请执行人：马红，女，1978年10月28日生。
被执行人：无锡市晓初针织服装厂。
代表人：徐国明。
在本院执行马红与无锡市晓初针织服装厂（以下简称晓初厂）民间借贷纠纷一案中，案外人沈岳对本院执行查封、拍卖羊尖工业园区锡房权证字第××号房产（以下称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈岳称，一、2016年1月16日、20日，其与晓初厂分别签订了土地使用权及工业厂房转让协议，由晓初厂将涉案房产等及相应工业用地使用权转让于其，并由晓初厂返租部分厂房，相应合同合法有效，法院查封措施系于2017年12月发生，转让合同签订于法院查封涉案房产之前；二、其已付清房产转让价款，具体为2016年1月16日付200000元定金，1月19日代晓初厂支付贷款本息1300000元约定折抵转让款，1月29日支付100000元，1月27日支付200000元，2月3日支付1200000元，2月5日支付300000元，10月19日支付1700000元，同日借款130000元给晓初厂约定折抵转让款330000元，2017年1月12日晓初厂代收房租62400元约定折抵转让款，2月24日支付80000元，三年房租439680元约定折抵转让款，代晓初厂付律师见证费30000元、水电费50000元约定折抵转让款；三、其已根据工业厂房转让协议第六条约定，于2016年1月如约完成垫付贷款义务，并于同年7、8月份搬入涉案房产，将涉案房产作为自己名下无锡市锡山区羊尖岳天五金加工厂厂房进行生产经营活动，即在法院查封前已合法占有使用；四、工业厂房转让协议第八条明确其与晓初厂对房屋办理过户达成了合意，2016年4月，其向无锡市不动产登记中心锡山分中心申请进行涉案房产过户登记，该中心认为涉案房产所涉土地为集体土地，没办法实现二证合一，不能办理房产过户手续，以不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定为由不予受理，其遂于2017年10月向法院提起建设用地使用权合同纠纷之诉，因涉案房产被法院查封，暂不具备转移登记条件只得申请撤诉，其一直在积极办理房产过户手续，系因政策因素导致至今未能办下来，对于未能办理过户登记，其无过错，法院对涉案房产查封并启动评估拍卖程序违反法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除对该房产的查封，停止对该房产的执行。
本院查明，申请执行人马红与被执行人晓初厂民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月17日作出的（2017）苏0205民初6459号民事判决书已发生法律效力，依据该判决书，晓初厂应向马红归还借款本金1965000元、利息587000元并赔偿利息损失（以1965000元为基数，自2017年12月19日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）等。因晓初厂未按判决书确定的义务履行，马红遂向本院申请强制执行。在审理过程中，本院根据马红的申请，于2017年12月22日依法查封了晓初厂名下涉案房产。在执行过程中，本院根据马红申请，拟对上述房产进行评估拍卖。
另查明，涉案房产的登记所有权人为晓初厂，该厂投资人为徐国明，涉案房产所占用土地的使用权人亦为晓初厂。2016年1月16日，晓初厂与沈岳签订土地使用权转让协议，约定由晓初厂将涉案房产所占用土地的使用权转让于沈岳使用，包含在涉案房产买卖的总价款中。同年1月20日，晓初厂与沈岳签订工业厂房转让协议，约定由晓初厂将涉案房产转让于沈岳，总价款为6000000元，还约定了厂房返租及租金折抵价款等事项。2016年7月底8月初，沈岳及其经营的无锡市锡山区羊尖岳天五金加工厂即开始对涉案房产实际占有使用至今。至本案执行阶段，沈岳已通过直接支付、租金折抵等方式付清上述转让款。
再查明，2016年4月，沈岳向无锡市不动产登记中心锡山分中心申请进行涉案房产转移登记，同年4月12日，该中心作出不动产登记不予受理告知书，告知沈岳其申请不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，对其申请不予受理。2017年10月，沈岳向本院提起建设用地使用权合同纠纷诉讼，要求晓初厂继续履行合同并立即为其办理土地使用权和房产过户手续。2018年5月29日，沈岳以涉案房产被法院查封，暂时不具备转移登记的条件等为由，申请撤回对晓初厂的起诉，本院予以准许。
以上事实，有本院有关法律文书、土地使用权转让协议、集体土地使用证、工业厂房转让协议、房屋所有权证、工业厂房租赁合同、收条、协议、代付水电费证明、照片、不动产登记不予受理告知书等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封晓初厂涉案房产的时间系2017年12月22日，而沈岳与晓初厂于2016年1月即就涉案房产及相应土地分别签订了工业厂房转让协议及土地使用权转让协议，该二份协议并无违反法律强制性规定之处，应当认定为合法有效；同时，沈岳于2016年7月底8月初即开始实际占有涉案房产并经营使用；至本案执行阶段，沈岳已按照协议约定以直接支付、租金折抵等方式付清全部转让款；关于涉案房产过户登记问题，沈岳在协议签订之后即申请办理转移登记，对此，无锡市不动产登记中心锡山分中心以不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定为由不予受理，该条内容为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案实际情况为涉案土地为集体土地，无法与涉案房产实现二证合一，故不能办理房产转移登记手续，而非违反法律规定，不能办理房产转移登记的原因并非在于买受人沈岳自身，综上，沈岳的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行，本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对羊尖工业园区锡房权证字第××号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 黄 晔
人民陪审员 周锡培
人民陪审员 詹 旭
二〇一八年七月十六日
书 记 员 吴铭佳
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。