上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第113号
原告王朝东。
委托代理人童洪，信利律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘涛，信利律师事务所上海分所律师。
被告陈先群，女，1972年10月8日，汉族，现住上海市宝山区共和新路***弄***号。
原告王朝东与被告陈先群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告王朝东的委托代理人刘涛，被告陈先群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王朝东诉称，2012年6月22日，王朝东的代理人周兴霞与陈先群签订了为期两年的《租赁合同》，约定，由陈先群向王朝东租赁上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号店铺（以下简称系争房屋），租金每月人民币1，500元，租赁期限自2012年6月26日至2014年6月26日。一次性付清24个月的租金计32，000元。合同到期后，陈先群拒绝返还系争房屋，且拖欠租金未付，故王朝东起诉要求陈先群将系争房屋返还给王朝东，并按每月1，500元的标准支付2014年6月27日起至实际返还系争房屋之日止的租金。
被告陈先群辩称，陈先群自2010年起承租系争房屋，于2012年双方签订书面合同。陈先群承租系争房屋时，王朝东与陈先群曾口头约定，房屋租赁合同期限为10年，故现不同意将系争房屋返还给王朝东。此外，陈先群曾支付押金32，000元，王朝东至今未返还，故陈先群也不同意支付租金。
经审理查明，2001年2月6日，王朝东经登记为系争房屋的房地产权利人。2012年6月22日，王朝东（出租人、甲方）与陈先群（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方同意将系争房屋出租给乙方使用。合同第二条“租金、支付方式和期限”约定，月租金1，500元，甲方于2012年6月22日之前向乙方交付该物业，租赁期限自2012年6月26日起至2014年6月26日止。租金支付方式：一次付清24个月房租，共32，000元。其中肆仟元用于房屋租赁税。（该条中，文字中，下划线上方文字为手写字。“其中肆仟元用于房屋租赁税”为手写字，旁边有周兴霞及陈先群的签字。合同第三条约定，乙方已向甲方缴纳叁万贰仟元（32，000元）作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。（该条文字中，下划线上方文字为手写字）。合同第六条第8款约定，租赁期满或解除契约之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应提前30天与甲方协商，双方另签订契约。合同尾页，甲方由代理人周兴霞代王朝东签字，王朝东对于周兴霞的代理行为予以认可。2012年6月22日，陈先群支付两年租金共计32，000元。
审理中，王朝东表示，陈先群此前在系争房屋的隔壁借房子。2010年，王朝东将系争房屋租赁给陈先群，双方当时没有签订书面合同，年租金为13，000元。由于系争房屋是毛坯房，故王朝东没有收取陈先群押金。双方当时从未口头约定租期为10年。2012年6月22日，王朝东的妻子周兴霞代王朝东与陈先群签订了租赁合同，并一次性收取了租金32，000元，并出具了租金收条。周兴霞是大学老师，租赁合同是周兴霞从网上下载的模板，租赁合同条款中的手写字也是周兴霞写的。但由于周兴霞不懂法律，所以没有注意到第三条写的是押金，事实上，陈先群没有支付过押金。两年合同到期后，王朝东通过发短消息、找人上门与陈先群谈的方式要求陈先群搬离，均无果。审理中，王朝东提供了短信记录，并申请刘震作为证人出庭，证明王朝东曾要求陈先群返还房屋及支付租金。
陈先群表示，2010年，陈先群承租系争房屋时，系争房屋是很脏的毛坯房，陈先群花费了2万多元进行了装修，用于经营服装干洗店，当时没有支付过押金。王朝东曾口头承诺租期十年，但陈先群无法提供证据予以证明。2010年6月至2012年6月期间，陈先群均是一次性支付一年租金13，000元，王朝东出具租金收据。2012年6月，王朝东与陈先群说好签订书面合同，租期为4年，并谈好租金标准。但是签约当日，王朝东没有来，是周兴霞来的。租赁合同由周兴霞事先打印好并带来。周兴霞认为四年租期太长，所以先写租期为两年，也收两年的租金，将剩余两年的租金32，000元先收取并定为押金；两年到期后，如果租金涨幅不大，就将押金转为租金；如果租金涨幅大，就再谈。2012年6月22日，陈先群以现金的方式支付了租金及押金共计64，000元。由于租赁合同中已经写明了租金及押金的支付情况，故王朝东没有再出具租金及押金收条。陈先群付清款项后，双方签订了租赁合同。王朝东提供的短信记录，有部分属实，有部分没有收到过；之所以在短信中没有提及押金的问题，是因为陈先群认为押金是必然要还的。对于证人证言，不予认可。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、短信记录、证人证言等，被告提供的转让协议等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，王朝东与陈先群就系争房屋签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行合同义务。本案的争议焦点在于租赁期限如何确定及陈先群是否支付过押金。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于本案的第一个争议焦点即租赁期限如何确定，租赁合同明确载明租赁期自2012年6月26日起至2014年6月26日止。陈先群主张曾与王朝东口头约定租期十年，王朝东不予认可，陈先群未能提供证据予以证明，故对于陈先群的主张，本院不予采信，租期以双方的书面约定为准。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方租期于2014年6月26日届满，陈先群理应向王朝东返还系争房屋，并支付实际房屋之日前的使用费。
关于本案的第二个争议焦点即陈先群是否支付过押金，租赁合同虽载明“乙方已向甲方缴纳32，000元作为房屋租金押金”，但该份合同系由王朝东的代理人周先霞事先打印好，故周先霞在打印该份租赁合同时，陈先群尚未支付押金。陈先群仅以租赁合同第三条的约定即证明其已付押金的主张，本院难以采信。陈先群主张其已支付押金，应提供证据予以证明。现陈先群未提供证据，对于陈先群的主张，本院不予采信。此外，租赁合同对于租金支付方式的约定为“一次付清24个月房租”，并未写明已付清，结合2010年6月至2012年6月期间陈先群支付租金后，王朝东均出具收条的交易惯例，王朝东表示收取租金32，000元后出具了收条的陈述，更为可信；而陈先群表示王朝东并未出具租金及收据的陈述，不符合生活常理和交易习惯，可信度较低。陈先群要求王朝东返还押金，缺乏事实依据，不予准许。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告陈先群于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号房屋返还给原告王朝东；
二、被告陈先群于本判决生效之日起十日内，按每月1，500元的标准，向原告王朝东支付自2014年6月27日起至实际返还房屋之日止的使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取25元，由被告陈先群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年二月九日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条……
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
……