广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1416号原告还光荣原告车洁两原告共同委托代理人傅江斓，广东宽和律师事务所律师。两原告共同委托代理人覃囿翡，广东宽和律师事务所律师。被告周宇红第三人深圳市成宏房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南路法定代表人戴宏武。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭,于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告还光荣及二原告共同委托代理人傅江斓、被告周宇红到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月7日，原、被告在深圳市成宏房地产经纪有限公司居间介绍下签署了编号为NO.0009700《房地产买卖合同》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的深圳市福田区燕南路中泰燕南名庭C座504号，房价款为610万元整。合同的第十一条约定了违约责任，合同的第十三条特别责任中的第一项，被告确认涉案房产不涉及家庭纠纷。原告按照合同约定支付给被告三十万元定金。被告将房产证原件放置在深圳市成宏房地产经纪有限公司处，房产证原件登记为被告具有该房产100%产权。然而6月23日，被告给付原告一份《因无权处分无法继续履行合同通知书》，以涉案房产三分之二产权归其女儿为由，自己无权处置通知原告无法履行合同，并以转账形式将收取的人民币叁拾万元退给原告。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同履行义务已构成违约，根据买卖合同约定，甲方未按合同约定履行义务，应当向乙方支付违约金，且原告是已经出卖自己原有房产筹资购买中泰燕南名庭C座504号，因为被告的行为导致原告失去这次购买房产的机会，而深圳福田区的房产增长幅度较大，致使原告购买将要同等房产花费更高的成本，造成原告巨大的经济损失。被告缺乏基本的诚实守信，应当承担相应的法律责任。特此诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告违约金30.5万元；2、被告赔偿原告经济损失100万元；3、本案的诉讼费和诉讼保全费用、鉴定费等费用由被告承担。被告答辩称，一、答辩人一直在按约履行合同义务，原告依据合同第11条向被告主张违约责任没有法律依据和事实依据。答辩人在合同订立后，一直在积极配合被答辩人履行合同义务，根据被答辩人提供的证据，答辩人在6月2日收到被答辩人的履约催告函以后即按原告要求的办理，当日办理了银行还款，6月12日积极去银行取证并到国土局解押，并于当天将拿到的解押的房产证交给中介公司，并签署了原告当天转款到帐的剩余25万定金的收据。19日还在向原告询问何时需要配合办理手续。从以上的证据看出，被告一直在积极的按约履行合同义务，不存在任何拒绝履约的行为，在办理涉案房屋的交易手续上被告持有积极的态度，原告依据合同第11条的约定主张原告违约没有任何依据。二、致本合同无法继续执行的真实原因在于被答辩人及第三人对涉案房屋未尽到审慎审核的义务，未查清涉案房屋的权属，才最终导致交易无法进行。6月18号，答辩人在南京公证处办理涉案房产的相关委托买卖房屋公证手续时，经南京市公证处审核答辩人离婚协议书时，被明确告知答辩人女儿陈楚怡(未成年人)拥有三分之二产权，答辩人无权处置该房产，不能办理相关委托公证。答辩人即时用微信告知中介方冯华秋实际情况。随后，答辩人于6月22日又飞去深圳，到深圳市银湖房产交易中心两次咨询。该中心工作人员明确表示，此涉案房产应先将三分之二过户到女儿陈楚怡名下才能交易；同时，为保护未成年人的合法权益，在处置未成年人房产时，需办理未成年人的法定监护人同意公证书，方可买卖；另一方面，该中心工作人员说明：根据深圳本地房产过户规定，陈楚怡必须是深圳户口方能办理过户，而非深圳户籍不能办理过户。（陈楚怡为南京户籍）至此，答辩人才明确知道，该房屋本人无权处理，并且目前也无法进行买卖。最终交易无法进行。原被告之间的交易系通过第三人的居间服务完成，第三人系由原告指定，在三方签订合同过程中，第三人及被答辩人询问了答辩人的婚姻状况，却未按合同，查证核实房屋的权属状况（见房屋买卖合同第六条：【房产过户税费承担约定】第（15）项：产权调查费、查档费，由买方自愿支付。）尤其第三人，作为专业从事房屋出售居间服务的第三方，拥有丰富的房屋交易经验和风险预见能力，却未尽到审慎义务，在未查看最基本的相关婚姻状况证明的情况下，仅仅在合同第十三条”特别备注”条款自行书写条款内容后将格式合同交给答辩人和被答辩人签字，未尽到实际审核及专业提醒答辩人和被答辩人查核涉案房屋权属状况的义务。而答辩人作为一般公民，当时主观上的确认为自己有权处置该房产(理由及证据见补充说明1)，并愿意随时提供相应的文件；同时，作为外地人，答辩人也只有信任原告及中介方的专业认知，在当时现有资料被认可接受的情况下，才签署了房屋买卖合同。答辩人并未拒绝提供及故意隐瞒任何资料。因此被答辩人及第三人对合同无法继续履行，应承担主要的责任。三、拥有三分之二产权的陈楚怡，在6月18日知道自己对买卖涉案房产有意见权时，在与其父亲协商后，两人即明确表示对答辩人的房屋买卖行为不予追认，本合同无法继续履行。涉案房产在答辩人办理离婚手续时即约定其中三分之二的权属归陈楚怡所有，这也是陈楚怡名下唯一一套房产，亦是以后陈楚怡能够回深落脚的唯一住所，是其基本的生活保障。其本人在6月18号得知自己对该房产买卖有意见权的情况下，经与其父亲联系商议，共同表示对答辩人的房屋买卖合同不予追认。同时指出：答辩人如果继续私自进行该房屋买卖，此行为将严重侵犯女儿陈楚怡的合法权益，将提请南京市相关法院申请合同无效。四、一直到6月18号，才发现该合同无法继续交易，被答辩人理应承担时间拖延的责任。被答辩人在不具备买房的5月初，决定签署买卖合同，并在合同中要求6月30日方能支付首付款。这一事实拖延了发现“合同无法继续执行”真实情况的时间。给大家都造成了时间上的困扰。原告对此负有主要责任。同时，被答辩人、中介方与答辩人在签约时，理应接受如此长时间的交易过程中，所存在的相关未知风险，并应具有承担相应风险的能力。在房产市场有涨有跌的今天，被答辩人称答辩人缺乏基本的诚实守信，致原告再购买房产花费更高的成本，并据此索要高额赔偿，完全没有依据，也不符合法律规定，有从该事件中谋求不合理利益的嫌疑。在我国并非完善的房屋买卖市场，用这种方式对待卖方，导致买卖双方处于完全不平等的交易原则下，于情于理于法都不能接受。房产证至今被第三方扣押。当答辩人告知被答辩人及第三人中介方，合同无法继续执行时，要求中介方归还保存的房产证原件，中介方以被答辩方不同意交出房产证为由，至今拒绝交还房产证原件。被答辩方无理保全答辩方及女儿陈楚怡的涉案房产，答辩方做为女儿的监护人之一，保留追诉被答辩人的权利。被答辩方明知涉案房产三分之二是陈楚怡所有，却无理保全该房产，使陈楚怡失去了处理房产的权利，侵犯了陈楚怡的私有财产，由此造成的损失理应由被答辩人承担。综上,答辩人在本次交易过程中积极履行合同义务,不存在违约行为，涉案房屋现无法继续交易，被答辩人及第三人对房屋无法交易应承担不可推卸的责任，被答辩人的三项诉讼请求不能成立，请求贵院依法查明，驳回被答辩人的诉讼请求。第三人未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2015年5月7日原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告在将位于深圳市福田区燕南路与振华路交汇处的中泰燕南名庭C座504房（建筑面积105.34平方米），作价610万元出售给原告；原告在签订合同当日支付5万元定金，在合同签订后15日内补交定金25万元；房产处于抵押状态，卖方应于合同生效之日起15日内，自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续，买方需将首期款280万元于2015年6月30日之前，支付至贷款银行做资金监管。合同第十一条第一款第一项约定，如买方未按照本合同约定履行义务，卖方可解除合同、没收定金或要求买方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金；如卖方未按照合同约定履行义务，买方可解除合同，并要求卖方双倍返还定金，或要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。第二项约定如买方拒绝交付任何定金而违约，应向卖方支付房产转让价5%的违约金，如卖方拒绝收取任何定金而违约，应向买方支付转让价5%的违约金。第十三条特别备注，卖方自行筹款赎回房产证并注销抵押登记，把房产证原件交给中介方，然后买方在2个工作日内把剩余定金25万元转账给卖方，卖方承诺此物业无任何家庭或其他纠纷，如有纠纷，自愿负相应责任。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。2015年6月12日被告告知原告已完成赎楼，原告于当日将定金25万元转账给被告。6月19日，原告发函给被告，要求被告配合办理资金监管手续。6月23日，被告告知原告因其只有涉案房产三分之一的产权，无法继续履行涉案房屋的买卖合同，要求终止履行合同。此后，被告将30万元定金退给了原告。另查，涉案房屋于2006年3月13日登记在被告一人名下，被告2008年9月4日离婚，其与前夫的离婚协议中约定涉案房屋三分之二的产权归双方的女儿所有，三分之一的产权归被告所有。离婚后被告未按照离婚协议，将涉案房产三分之二的产权登记在其女儿名下。本院认为，被告与其前夫的离婚协议虽约定涉案房产三分之二的产权归双方的女儿，三分之一的产权归被告，但涉案房产一直未变更登记，涉案房产仍登记在被告一人名下，被告享有100%的产权。根据物权公示原则，在对外的关系上，被告是涉案房产的权利人，并且根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告与原告签订的《房地产买卖合同》合法有效。被告未能继续履行合同，以其没有处分权为由拒绝办理资金监管手续，导致合同不能履行，构成了违约，应承担违约责任。双方的合同第十一条第一款第二项，是针对买方未交付定金或卖方拒绝收取定金而设定的违约条款，本案被告并未拒绝收取定金，故原告主张按该条款要求被告支付房地产成交价5%计算的违约金30.5万元，与合同约定不符，本院不予支持。原告要求被告按涉案房产转让成交价20%赔偿原告的经济损失，没有合同依据。被告不能履行合同给原告造成的损失，本院参照原告提交的《2015年6月份70个大中城市二手住宅分类价格指数》，确定的2015年6月份二手住宅价格环比上涨7.3%计算，原告的损失为445300元（610万元×7.3%）。被告辩称，其没有违约，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，当庭判决如下：一、被告周宇红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告还光荣、车洁赔偿损失445300元；二、驳回原告还光荣、车洁其它诉讼请求。如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16545元（已由原告预交），由原告负担8565.50元，由被告负担7979.50元；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 蒋  如  秋人民陪审员 陈  绍  粦二〇一五年十一月二十五日书 记 员 刘智枫（代）