吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终218号
上诉人（原审原告）：贺发德，男，汉族，1958年7月19日生，无固定职业，住白山市浑江区红旗街。
上诉人（原审原告）：王金凤，女，汉族，1960年6月24日生，无固定职业，住白山市浑江区红旗街。
二上诉人的委托代理人：于本连，吉林刘国华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩高峰，男，汉族，1974年4月14日生，无固定职业，住白山市浑江区城南街。
原审第三人：李坤，男，汉族，1954年8月1日生，无固定职业，住吉林省永吉县口前镇。
原审第三人：白山市永盛房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区清华街*号。
法定代表人：刘文鹏，该公司总经理。
委托代理人：芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。
上诉人贺发德、王金凤因与被上诉人韩高峰、原审第三人李坤、原审第三人白山市永盛房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，不服浑江区人民法院（2015）浑民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已�理终结。
贺发德、王金凤一审起诉称：2008年12月31日，贺发德与白山市永盛房地产开发有限公司（以下简称“永盛房地产公司”）之间签订了房屋预订协议书，购买了该公司预开发的位于浑江区城南街永盛家园2号楼1单元401室的房屋一处。2010年1月25日，贺发德将上述房屋的全部入住手续办理完结后，永盛房地产公司将上述房屋交付给贺发德。贺发德接收后，对该房屋进行了查看，并将房屋锁好离开。不久后，贺发德得知该房屋内已有他人居住，便前住查看，发现韩高峰竟然搬进该房屋居住。韩高峰称该房屋是其从一个叫“李坤”的人手中以顶帐的方式取得，并不同意腾出该房屋。贺发德认为，韩高峰的行为已侵犯其合法权益，故要求韩高峰返还争议房屋，并赔偿贺发德因此房屋交纳的物业费1594元、卫生费118元、取暖费974.60元、房屋租金46900元，共计49586.60元。
韩高峰一审辩称：2009年4月19日，韩高峰与争议房屋所在工程的建筑工程承包人第三人李坤签订了房屋抵顶协议，以顶帐的方式取得了争议房屋。贺发德购买争议房屋签订合同的时间在2014年8月1日，韩高峰的房屋抵顶协议在先，贺发德的购买行为在后，且韩高峰已于2010年10月13日起就在争议房屋内居住至今，韩高峰是合法居住人，不承担任何房屋租金。贺发德的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。
原审第三人李坤述称：永盛房地产公司将南岭家园3、4、5号楼的工程发包给李坤，并将永盛家园4号楼5单元502室和本案争议房屋（南岭永盛家园2号楼1单元401室）作为工程款拨付给李坤。韩高峰系给李坤作南岭家园3、4、5号楼防水工程的承包人。李坤欠韩高峰防水工程款138300元，以争议房屋抵顶给韩高峰。案外人尹继成因欠银行贷款（尹�向李坤工程供应材料的，当时李坤欠尹材料款5万元左右），向贺发德借款100000元。尹继成与李坤协商，借用永盛房地产公司给李坤的上述两处房屋向贺发德抵押借款（当时李坤并未向尹出具关于此两处房屋的任何手续，是贺发德和尹一起到我处和永盛房地产公司核实两处房屋系李坤所有），待偿还完，将房屋还给李坤，但借款一直未还。上述两处房屋李坤已确定给别人，李坤想收回争议房屋，故在2010年8月31日用出售4号楼5单元502室的房款133500元替尹还给了贺发德，让贺发德将持有的争议房屋手续给韩高峰，韩高峰再给贺发德入户费用。因当时贺发德、韩高峰都认识，以为能自行处理，就没再督促，导致现在这种状况。对于尹是否还清所有借款和利息不清楚，李坤只听贺发德陈述尹尚欠他2万元。贺发德曾向李坤要入户的钥匙，李坤没给。至于贺发德如何办理的房屋入户手续，李坤不清楚。
永盛房地产公司一审陈述称：永盛房地产公司将南岭家园3、4、5号楼的工程发包给李坤，用争议房屋抵顶给李坤的工程款。当时是李坤领着贺发德来公司办理的更名手续，后公司为贺发德办理的入户手续。虽更名无李坤签字，但李坤与贺发德不到场的话，公司不可能给贺发德办理手续，公司在贺发德的预定协议中已备注且已入账，以此证明贺发德取得争议房屋的来源。
一审法院认定：永盛房地产公司将其开发的南岭永盛家园3、4、5号楼的工程发包给李坤，李坤将上述工程中的防水工程发包给韩高峰。本案争议的房屋即位于浑江区城南街永盛家园2号楼1单元401室。因永盛房地产公司欠李坤工程款，永盛房地产公司于2008年12月31日将永盛家园本案争议房屋（金额130830元）和4号楼5单元502室（金额137194元）两处房屋（总金额268024元）抵顶给李坤。同日，贺发德与永盛房地产公司签订房屋预订协议书，预购了本案争议房屋，在该房屋预订协议书上加载备注：此房由李坤顶3-5#住宅转给贺发德，此房售后不退不换。在永盛房地产公司2008年12月31日的记账凭证中，有永盛房地产公司给贺发德出具的收到争议房屋和4号楼5单元502室两处房屋的收据两张（金额与永盛房地产公司抵顶给李坤的房屋工程价款相同），同日李坤出具了收到房款268024元的收条一张。2009年4月19日，李坤与韩高峰签订防水款顶房协议，约定李坤将其从永盛房地产公司处抵顶的永盛家园2号楼1单元401室即本案争议房屋抵给韩高峰，用以抵顶所欠韩高峰的防水工程款。2009年末，争议房屋竣工。2010年1月25日，贺发德与白山市永盛物业管理有限公司签订物业管理合同，并交纳了该房屋2010年2月1日-2011年1月31日期间的物业费、燃气费、卫生�、垃圾清运费、专项维修资金、装修保证金及2009年-2010年度的取暖费等费用，同时办理了有线数字机顶盒领用单及入户明细单，并领取了争议房屋的入户钥匙。2010年10月13日，韩高峰基于其与李坤之间的协议，从李坤处领取钥匙搬进争议房屋居住至今。2014年7月31日，永盛房地产公司为贺发德开具了正式的销售不动产统一发票。2014年8月1日，贺发德向白山市永盛物业服务有限公司交纳了争议房屋2011年2月1日-2014年12月30日期间的物业费、卫生费。2014年8月11日，白山市房产管理部门为贺发德办理了争议房屋的产权证照（白BQ字第2014007400号）。贺发德、韩高峰双方均未对争议房屋进行过任何装修，该房屋现仍处于竣工当时的状态。
另查明：贺发德于2014年9月向一审法院起诉，要求韩高峰返还争议房屋，并赔偿贺发德因此房屋交纳的物业费1594元、卫生费118元、取�费974.60元、房屋租金30000元，共计32686.60元。一审法院于2014年11月7日作出（2014）浑民一初字第648号民事判决书，判决韩高峰返还贺发德房屋并赔偿贺发德各项损失18894元。韩高峰不服，上诉至白山市中级人民法院。白山市中级人民法院于2015年3月18日作出（2015）白山民一终字第27号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回至一审法院重审。
又查明：李坤陈述，因尹继成向贺发德借款，李坤同意提供从永盛房地产公司抵顶来的两处房屋（永盛家园2号楼1单元401室和4号楼5单元502室）作抵押，永盛房地产公司将房屋出售给贺发德，未经李坤本人同意，但李坤未向永盛房地产公司主张权利。贺发德已办理了上述两处房屋的入户手续，其中4号楼5单元502室已由李坤与贺发德协商出售，贺发德收受了该房屋房款133500元。贺发德在一审法院询问中陈述，是李坤与尹继成急需用钱，在2008年12月31日共同向贺发德借款16万元，并用上述两处房屋抵顶借款，当时未约定利息和借款何时偿还，也未打条，李坤当日领着贺发德到开发商办理的预购手续。
一审法院认为：本案中，贺发德主张其为诉争房屋所有权人，是基于贺发德与永盛房地产公司前期签订的房屋预购协议，而房屋预购协议先由贺发德自述是李坤与尹继成在2008年12月31日向其借款16万元（未约定利息及借款期限），并由李坤同意在借款当日与永盛房地产公司签订的房屋预定协议，将房屋抵顶给贺发德，李坤也认可是因借款将从永盛房地产公司抵顶来的房屋抵押给贺发德，后由贺发德收受李坤房款的行为。因此，贺发德与永盛房地产公司签订房屋预定协议目的是为了担保借款的履行，并非真实的买卖合同关系，贺发德以此办理的房屋所有权证主张房屋实际居住人韩高峰返还房屋并赔偿损失的请求，无充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下：“驳回原告贺发德、王金凤的诉讼请求。案件受理费1040元，减半收取520元，由二原告承担。”
贺发德、王金凤上诉称：一、一审法院在贺发德与李坤和尹继成之间是房屋买卖关系还是借款合同关系的事实认定上存在错误。一审判决认定贺发德与永盛房地产公司签订房屋预定协议的目的是为了担保借款的履行，并非真实的买卖合同关系，作出这一认定�事实依据，就是一审法院2015年10月28日对贺发德的询问笔录。在该询问笔录中，贺发德陈述：2008年贺发德打算给儿子购买房屋，李坤和尹继成建房急用钱，共同向贺发德借款16万元，当时约定用此两户抵顶借款，未约定利息和借款何时偿还。从这一陈述中足以看出三个方面的事实：一是贺发德出钱的动机是为儿子购买房屋而不是向外借款；二是尽管买房的事实是由李坤和尹继成向贺发德借款引起，但最终结果是用此两处房屋抵顶了借款；三是因为借款已经演变成房屋买卖，所以没有也不必要再行“约定利息和借款何时偿还”。正是由于贺发德与李坤和尹继成之间是房屋买卖关系而不是借款合同关系，贺发德才在该询问笔录中又说：因为当时他们急需用钱，同时房价也不高，房屋地点不好，不好出售，就用争议房屋抵顶了16万元。显然，一审法院在贺发德与李坤和尹�成之间是房屋买卖关系还是借款合同关系的事实认定上是明显错误的。二、一审法院认定贺发德与李坤和尹继成之间是借款合同关系有悖常理。如果贺发德与李坤和尹继成之间是借款合同关系，则贺发德必然要求李坤和尹继成出具借据，明确借款利息及何时偿还。绝不能任由借款人李坤和尹继成在无借据、无期限、无利率的情况下，随意使用自己的款项。显然，一审法院在有房屋买卖合法手续，无借据、无还款期限及利息约定的情况下，认定贺发德与李坤和尹继成之间是借款合同关系是不符合交易习惯的，有悖常理。三、本案一审审理和判决均超出了案由范围。本案的案由是返还原物纠纷。贺发德依据合法有效的购房手续、入住手续、房屋产权证照主张对案涉房屋拥有所有权，并诉请韩高峰返还原物、赔偿损失。韩高峰因只有与李坤的协议，没有与永盛房地产公�的房屋买卖合同，没有办理房屋入住手续及案涉房屋所有权证照，人民法院理应根据本案案由进行审理，判令韩高峰向贺发德返还案涉房屋并赔偿贺发德损失。然而，本案发回重审后，一审法院审理并判决的却是李坤及尹继成与贺发德之间的纠纷，即审理贺发德与李坤和尹继成之间是房屋买卖关系还是借款合同关系。这样的审理范围，明显超出了贺发德的诉讼请求，也超出了本案案由所限定的范围。综上认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了贺发德的合法权益，望二审法院依法秉公裁判。
韩高峰二审答辩称：李坤抵顶给我的房子在先，我有协议，一审法院判决正确。
李坤二审答辩称：本案争议的房子是永盛房地产公司顶给我的工程款，韩高峰当时给我做防水，我就用这个房子顶给了韩高峰。尹继成当时是给我工地负责供应�料的合伙人，2009年末尹继成需要偿还银行贷款利息，尹当时跟我说他跟别人借钱，但是得用我的两户房子作抵押，尹当时将这两户房子的房票拿走，至于他是怎么借的钱，我并不清楚。但后期大概是2010年春天我听说开发商给办的入户，我就告诉我工地上的管理员不能给发钥匙。永盛房地产公司办理入户的时候我从吉林来到白山，听说尹没还贺发德的钱，我就找到贺发德要收回这两套房子。之后我就将5号楼502室卖给一个姓江的人，房款13万多我就交给贺发德，贺发德就应该把401的手续交给韩高峰，当时谈的是韩高峰将401房屋缴纳的相关费用交给贺发德，但当时贺发德取13万多房款时，韩没有将这些费用交给贺发德，贺发德也未将房屋相关手续交给韩高峰。贺发德上诉提出我与尹继成共同向贺发德借钱不属实，这件事我并不清楚。另外，房屋预订协议书是假的，“李�”的“昆”字书写也是错误的。永盛房地产公司无权将抵顶给我的房子出售。认为本次一审判决是正确的。
永盛房地产公司二审答辩称：贺发德与韩高峰之间的争议与本公司无关。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案为民事二审案件，本院依法只针对上诉人的上诉请求进行审理。本案案由为返还原物纠纷，故贺发德应对本案所争议的401室房屋的合法取得所依据的基础法律关系承担举证责任。本案中无争议的问题是本案所涉房屋是永盛房地产公司以房顶工程款的形式拨付给了李坤，贺发德亦予以认可。贺发德向法庭提供了房屋预订协议书，以此证明本案争议房屋是李坤与开发商顶帐并协商一致，由开发商把房屋出售给贺发德的事实，但该预订协议书上并没有李坤本人签字，事后亦未经过李坤本人的追认，贺发德现有证据证明不了其是经李坤同意而从永盛房地产公司购买了401室房屋。另，贺发德自述当时李坤和尹继成于2008年12月31日共同向其借款16万元（未约定利息和借款何时偿还），将本案争议房屋和4号楼5单元502室抵顶给其，后李坤跟其协商，将502房出售，李坤将该售房款133500元给了贺发德。李坤对贺发德所述用两户房屋抵顶借款的事实亦予以否认，现贺发德所举证据不能充分证明以两户房屋抵顶其借款的事实成立，故本院对其诉请以返还原物为由要求韩高峰倒出案涉房屋并赔偿损失的主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人贺发德、王金凤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐振刚
审 判 员 林 梅
代理审判员 闫 靓
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 杜文广