长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二民二初字第137号
原告（反诉被告）：金君清，住浙江省温岭市。
委托代理人：张子文，住长春市二道区。
委托代理人：宗丽娜，吉林常春律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林省凯利置业有限公司，住所：长春市二道区英俊镇人民政府办公楼。
法定代表人：周良善，董事长。
委托代理人：林海军。
委托代理人：刘艳丽。
原告（反诉被告）金君清诉被告（反诉原告）吉林省凯利置业有限公司（以下简称凯利公司）合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金君清及委托代理人张子文、宗丽娜，被告凯利公司委托代理人林海军、刘艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金君清诉称：原、被告于2013年1月28日签订《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》（以下简称凯利公司承包合同），合同约定凯利公司将凯利中心食堂的经营权承包给原告，承包期为2012年8月1日至2017年7月31日，凯利公司保证凯利中心食堂基础设施的正常运行，但是凯利公司没有实际履行义务，在2012年10月供暖期内，食堂温度不到零上3度，导致客流量不断减少，严重影响了原告的经营，2014年1月18日被告将食堂封锁，没有任何理由单方解除合同，原告所有设备都封锁食堂里，给原告造成重大经济损失，现原告诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告2012年11月至2013年4月份因供暖原因导致原告亏损的成本损失336368元；2、被告退还多收款95419元；3、被告赔偿原告投资设备残值损失240000元；4、被告赔偿原告预期利润及其他损失63500元。
被告（反诉原告）凯利公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，原告没有缴纳承包费构成违约，导致双方合同解除，原告违约给被告造成重大经济损失。
被告（反诉原告）凯利公司反诉称：2012年金君清与凯利公司签订《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》，合同约定凯利公司将食堂经营权承包给金君清，承包期限为2012年8月1日至2017年7月31日，金君清应于2013年1月31日之前支付2012年8月1日至2013年7月31日期间的承包费，于2013年7月31日前支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的承包费，逾期拖欠承包费累计10天以上，凯利公司有权解除合同。合同签订后，凯利公司按照合同约定将承包的食堂交付给金君清，但金君清违反合同约定支付承包费，拖欠电费，在未经凯利公司允许的情况下擅自拆改房屋结构，增加与餐饮无关的经营活动。2013年12月2日凯利公司向金君清发出《律师函》，要求解除合同并限定金君清于2013年12月15日前搬离房屋，但金君清至今仍未搬离，给凯利公司造成重大经济损失，现提出反诉请求判令：1、金君清给付凯利公司欠付承包费37667元，承担逾期支付的违约金250125元（2013年12月16日计算至2014年7月31日，日承包费三倍标准计算），并按照日承包费三倍标准给付自2014年8月1日起至判决确认给付之日止违约金；2、金君清承担逾期返还房屋违约金184500元（自2013年12月16起计算至2014年11月20日止，按日承包费三倍标准计算）；3、金君清支付欠付电费55000元，并承担逾期缴纳滞纳金21309.75元；4、金君清赔偿因擅自改造房屋给凯利公司造成的损失5000元；5、诉讼费、律师代理费由金君清承担。
原告（反诉被告）金君清针对凯利公司反诉辩称：1、金君清不拖欠承包费并未违约。金君清2012年7月10日一次性支付凯利公司承包费50000元，扣除第一年承包费还剩余35000元，凯利公司于2013年12月末将食堂换锁，强行终止合同，第二年仅产生四个月的承包费即20000元，金君清只需支付20000元作为第二年度的承包费，从剩余35000元扣除20000元，还剩下15000元，金君清没有拖欠凯利公司承包费，未违约；2、金君清未违约占据食堂，凯利公司强行将食堂大门换锁，导致合同无法继续履行而终止。金君清没有对房屋结构进行改造，同意给付电费55000元，但不同意给付滞纳金。
本院经审理查明：2012年7月10日，金君清与维多利公司签订《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》（以下简称维多利承包合同），该合同主要约定维多利公司将凯利中心食堂发包给金君清承包，承包期限为5年，即2012年8月1日至2017年7月31日止，第1年度承包费为100000元，第2年承包费用为200000元，金君清应于合同签订之日起10日内支付第1年度承包费用50%即50000元，剩余50000元应于承包年度开始满半年之日前30日内付清。签订合同当日，金君清向维多利公司交纳50000元。2012年年末，金君清按照维多利公司、凯利公司将承包合同一分为二的要求分别与凯利公司签订承包合同，与维多利公司签订《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂商业物业管理顾问服务合同》（以下简称维多利物业服务合同），其中与凯利公司承包合同主要约定：1、凯利公司将凯利中心食堂发包给金君清承包经营，承包期5年，2012年8月1日起至2017年7月31日止，2012年8月1日至2013年7月31日承包费为15000元，2013年8月1日至2014年7月31日承包费为60000元，第1年承包费金君清应于2013年1月31日前支付，其他年度承包费金君清应于上一承包年度期满之日起10日内支付下一年度50%承包费用，剩余50%年度承包费用，金君清应于下一年度开始前30日内付清；2、凯利公司保证凯利中心食堂基础设施的正常运行（即：水通、电通、暖气管路畅通、货运电梯正常运行），金君清自行承担因此产生的水、电、暖、税等费用；3、承包期内，金君清拖欠承包费累计10天以上的，凯利公司有权终止合同，收回食堂。承包期内，金君清逾期缴纳本合同约定应由金君清承担的费用，每逾期一天，则按费用总额的10%支付滞纳金。金君清如逾期支付承包费，每逾期一日，则金君清按日承包费3倍支付凯利公司滞纳金。承包期满，金君清应如期交还食堂及凯利公司固定资产，逾期归还，则每逾期一天应向凯利公司支付原日承包费3倍的滞纳金，金君清还应承担因逾期归还给凯利公司造成的损失；4、本合同提前终止、解除或届满后20日内，金君清应按当时食堂房屋的实际状态收回房屋，凯利公司有权拆除及取回自行安装的设备、设施部分或全部。金君清不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体，金君清在合同提前终止、解除或届满之日起20日内未拆除取回物品，视为金君清放弃遗留物所有权，均归凯利公司所有。金君清与维多利公司签订的物业服务合同，该合同主要约定：维多利公司为金君清提供食堂商业管理及商业物业管理顾问服务，委托服务期限为5年，即2012年8月1日至2017年7月31日，第1年委托服务费用在合同中没有要求，第2年委托服务费用为140000元，第3年委托服务费用为150000元。2012年年末金君清与凯利公司因供暖问题发生争议，双方协商解决签订《补充协议》，主要内容为：1、2012年11月15日至11月30日进行了实际发生费用测算，2012年12月1日至2013年4月份以实际消耗的液化气费用推算采暖费用约为12万元；2、经双方友好协商，凯利公司负责采暖费85000元，余额由金君清负担；3、支付方式是2012年12月15日至2013年4月15日每月支付17000元；4、凯利公司免费为金君清提供燃气暖炉4个，供金君清采暖使用，在使用期间，金君清应安排专人负责更换燃气、使用时间及日常维护操作。2013年12月2日，凯利公司向金君清发出《律师函》，主要内容为：截止2013年12月1日，凯利公司未收到金君清本应支付的第二年度承包费，且擅自改变食堂的墙体结构，故现通知金君清自接到本律师函之日起，终止凯利公司与金君清关于《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》关系，金君清应于2013年12月15日之前全部搬离，并将承包食堂返还给凯利公司。金君清经营期间，他人冒充电力管理部门人员向金君清索要电费，后经金君清报案，电费款被追回。2013年12月15日，金君清停止经营。2014年9月9日庭审中，双方均同意2013年12月15日为合同解除之日。2014年10月13日，合议庭要求金君清将食堂内设备及物品搬出。2014年11月20日，在合议庭组织下，双方对食堂内金君清所有的设备及物品进行清点，凯利公司提供场地为金君清存放设备及物品，双方又针对存放金君清设备及物品的场地签订一份租赁合同，至此金君清将承包的食堂全部交还凯利公司。2014年11月27日庭审中，凯利公司撤回第4项反诉请求。上述事实，有《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》、《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂商业物业管理顾问服务合同》、《补充协议》、《律师函》、证人证言等证据材料及庭审笔录在卷为凭。
本院认为：1、金君清与凯利公司签订的承包合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，系有效合同。凯利公司于2013年12月2日向金君清发出《律师函》要求解除合同，金君清未在三个月内提出异议并向人民法院起诉，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除通知已发生效力，且双方确认凯利公司承包合同已解除，故本院确认金君清与凯利公司签订的承包合同于2013年12月15日解除；2、关于金君清、凯利公司是否违约问题，金君清与维多利公司签订的承包合同被随后凯利公司承包合同以及维多利公司物业服务合同所取代。金君清于2012年7月10日向维多利公司交纳的承包费已变更为物业服务费用，金君清应依照与凯利公司承包合同向凯利公司交纳第1年度承包费。但是，2012年末金君清与凯利公司因供暖问题发生摩擦，经双方协商解决，由凯利公司为金君清提供燃气暖炉，并向金君清支付采暖费85000元，该笔费用需在2013年4月15日前支付完毕，现凯利公司仅支付3000元，尚欠82000元未付。按照金君清与凯利公司承包合同约定，金君清需于2013年1月31日前交纳第1年度承包费15000元，需于2013年8月10日前交纳第2年度承包费50%即30000元，于2014年7月1日前交纳剩余30000元，凯利公司所欠金君清供暖费足够抵付承包费至金君清提起本案诉讼之日即2014年7月4日，金君清并无拖欠承包费的违约行为，然而凯利公司却于2013年12月2日向金君清发出《律师函》以金君清拖欠承包费为由解除了承包合同，该发出《律师函》解除合同的行为已然构成违约，应承担赔偿因其擅自解除合同给金君清造成损失的责任，结合原告的经营状况、预期利润、承包费价格、设备折旧等相关因素，从公平角度出发，赔偿金额应参照前三年度承包费用认定为宜即175000元（15000元＋60000元＋100000元）；3、关于金君清主张被告应赔偿其2012年11月至2013年4月份因供暖原因导致的经济损失一节，因未提供充分证据予以证实，本院不予支持；4、关于金君清主张凯利公司应返还多收款95419元问题，因其未提供证据予以证实，本院不予支持；5、关于凯利公司反诉金君清要求支付未付的承包费及违约金问题，因承包合同解除系凯利公司所致，金君清并未存在拖欠承包费的违约行为，故本院不予支持；6、关于凯利公司反诉金君清承担逾期返还房屋违约金问题，因承包合同解除系凯利公司违约所致，双方对因凯利公司违约解除合同返还房屋违约金未进行约定，且依照金君清与凯利公司签订承包合同承包费标准，凯利公司欠付金君清采暖费足够抵付承包费至金君清起诉之日，故本院对凯利公司要求金君清承担逾期返还房屋违约金的主张不予支持；7、关于凯利公司反诉金君清应支付电费问题，经双方确认金君清欠缴电费为55000元，故本院确认金君清应向凯利公司支付电费55000元，至于滞纳金问题，因该电费在缴纳过程中还发生他人冒充电力管理部门人员诈骗事件，并非金君清主观意愿欠缴电费，故本院对凯利公司要求金君清支付滞纳金的请求不予支持，但如电力管理部门向凯利公司追缴滞纳金，凯利公司可再向金君清追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）金君清与被告（反诉原告）吉林省凯利置业有限公司签订的《长春国际工业品交易中心五金机电专业市场食堂承包合同》解除；
二、原告（反诉被告）金君清于本判决生效之日立即给付被告（反诉原告）吉林省凯利置业有限公司电费55000元；
三、被告（反诉原告）吉林省凯利置业有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告（反诉被告）金君清经济损失175000元；
四、驳回原告（反诉被告）金君清其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吉林省凯利置业有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8730元，由原告承担5500元，由被告负担3230元。反诉案件受理费4615元，由原告承担415元，被告承担4200元。
如不服本判决，可自接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李 迪
人民陪审员 李志芳
人民陪审员 孙 斌
二〇一四年十二月十日
书 记 员 翟 微