上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第2159号
原告上海龙文教育信息咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人罗学军，执行董事。
委托代理人胡晓山，上海泽玖欣律师事务所律师。
委托代理人谢巍，上海泽玖欣律师事务所律师。
被告徐长明，男，1979年1月3日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市。
原告上海龙文教育信息咨询有限公司（以下简称龙文公司）与被告徐长明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙文公司的委托代理人谢巍到庭参加诉讼。被告徐长明于2015年10月21日到庭参加诉讼，2015年12月28日经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告龙文公司诉称：2011年8月27日，原告向案外人承租本市水电路XXX号XXX楼－5房屋，租赁期限至2016年6月10日。2013年6月8日，原告授权上海盛世龙文文化传播有限公司（以下简称盛世公司）与被告签订一份《房屋租赁合同》，将原告承租的本市水电路XXX号XXX楼－5的部分房屋转租给被告用于经营汽配经营部，租赁期限为2013年6月15日起至2018年6月30日。自2015年1月15日起，被告停止支付租金。2015年7月2日原告书面向被告催讨租金，被告未予理睬。现原告起诉要求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月10日解除；2、被告支付2015年1月16日起至2015年8月10日的租金166，916.75元及2015年8月11日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费（按每月25，357.50元计算）；3、被告支付违约金12，075元。审理中，原告称2013年10月15日起至2014年1月14日期间，被告应付租金69，000元，实际支付租金67，466元，原告在本案中不主张该笔少付的1，534元租金。合同解除后，原告同意将租赁保证金46，000元扣除被告欠付的水、电等费用后，余款返还给被告。被告违约且未能举证其装修投入，故不同意补偿被告装潢损失。
被告徐长明辩称：被告已支付租金至2015年4月14日。2014年12月被告现金支付给原告校区校长罗大林（音）2014年10月15日起至2015年1月14日的租金72，450元，该笔租金没有收条。2015年4月下旬，被告分两次支付租金共计79，750元，该79，750元支付的是2015年1月15日起至2015年4月14日的租金72，450元、2014年4月15日起至2014年7月14日的欠付租金7，000元及2014年7月15日起至2014年10月14日的欠付租金300元。在被告支付该79，750元后，盛世公司又多次要求被告重复支付2015年1月15日起至2015年4月14日的租金，被告不同意。2015年5、6月，盛世公司派人封堵租赁房屋电控门，导致被告重新安装门并停业三天。2015年9月，租赁房屋楼上房屋内的马桶损坏渗水，导致租赁房屋天花板及墙面起翘，被告与盛世公司交涉无果后出资500元维修并停业三天。被告没有违约，不同意解除合同，也不同意支付原告违约金，同意支付2015年4月15日起至2015年10月14日的租金。合同签订后，被告出资约11万元对租赁房屋进行装修，如果合同解除，要求原告补偿房屋装潢损失11万元。
经审理查明：2011年8月27日起，原告向上海张臣投资发展有限公司承租本市水电路XXX号XXX楼－5房屋，租赁期限至2016年6月10日。2013年5月，原告向盛世公司出具一份《授权委托书》，载明，原告承租水电路XXX号XXX楼－5，租赁期限自2011年8月27日至2016年6月10日，现原告意欲对外转租该房屋，授权委托人全权负责该房屋的转租相关事宜。委托事宜包括但不限于：对租赁房屋进行管理、寻找次承租人、与次承租人签约、收取次承租人交付的房租等。
2013年6月8日，盛世公司（出租方、甲方）受原告委托以自己名义与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋坐落于本市水电路XXX号；房屋用途为汽车美容；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置物品，装修、装饰或添置新物的范围是不改变房屋的主体结构；房屋租赁期自2013年6月15日至2018年6月30日止（2013年6月15日－2013年7月14日为免租期）；租金标准：第一年月租23，000元，以后每年递增5%（即第二年月租24，150元，第三年月租25，357.50元，第四年月租26，625.40元）；租金支付时间：每季度提前10天支付；租金支付方式：季付，先付后用房，每季度提前10天到账；乙方应在签订本合同当天支付首期租金；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金46，000元，租赁保证金应在签订合同当天由乙方一次性支付给甲方；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方承担使用及装修时候所产生的水、电、电话、暖气等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；合同第14条第4款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定金额支付租金超过15日的；……；乙方有本合同第14条第4款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金。合同签订后，盛世公司将租赁房屋交付被告使用。
租赁期间，被告于2013年6月向盛世公司支付租赁保证金46，000元及2013年7月15日起至2013年10月14日的租金69，000元。2013年10月23日，被告向盛世公司支付2013年10月15日起至2014年1月14日的租金67，466元。2014年6月26日，被告向盛世公司支付2014年1月15日起至2014年4月14日的租金69，000元及2014年4月15日起至2014年7月14日的租金62，000元。2014年9月12日，被告向盛世公司支付2014年7月15日起至2014年10月14日的租金72，150元。2015年4月24日、2015年4月27日，被告分别向盛世公司支付租金3万元、49，750元，共计79，750元，该79，750元支付的是2014年10月15日起至2015年1月14日的租金72，450元、2014年4月15日起至2014年7月14日的欠付租金7，000元及2014年7月15日起至2014年10月14日的欠付租金300元。之后，被告未再支付租金。
2015年7月，原告向被告发出《催讨租金通知书》称，租赁期内，被告经常不按照合同约定支付租金，截止目前，租金只付至2015年1月15日，原告多次当面和电话催促，被告仍没有履行承租义务支付租金。要求被告在收到本通知后的5个工作日内，将2015年1月16日至4月15日期间的租金72，450元和4月16日至7月15日期间的租金72，450元，两期租金共计144，900元支付给原告。如被告仍不按期支付租金，原告将按合同约定解除与被告的租赁关系，并保留追索违约金等其他赔偿责任的权利。被告收到该通知后未予回复。
上述事实，由《房屋租赁合同》、《授权委托书》、《催讨租金通知书》、交通银行电子回单若干、交通银行进账单及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：盛世公司受原告委托以自己名义与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同对原、被告具有法律效力，双方均应依约履行。根据该合同约定，如被告不按约支付租金超过15日，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，被告并应按月租金的50%支付违约金。现被告支付租金至2015年1月14日，之后，被告未再支付租金，构成违约。被告辩称2015年5、6月盛世公司派人封堵租赁房屋电控门，导致被告重新安装门并停业三天，2015年9月租赁房屋楼上房屋内的马桶损坏渗水，导致租赁房屋天花板及墙面起翘，被告与盛世公司交涉无果后出资500元维修并停业三天的意见，因被告未能举证加以证明，本院不予采信。即使被告陈述属实，亦不足以作为被告长期拖欠租金的理由。现原告要求解除租赁合同并主张违约金，符合双方合同约定，依法应予支持。合同解除的时间为本案诉状副本送达被告之日即2015年8月31日。合同解除后，被告应将租赁房屋返还给原告。
关于原告主张的2015年1月16日起至2015年8月10日的租金及2015年8月11日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费，合同解除前发生的是租金，合同解除后发生的是房屋使用费，被告作为承租方，应当承担使用租赁房屋期间的租金及使用费。根据现有证据，被告支付租金至2015年1月14日，之后，被告未再支付租金。被告辩称其已支付租金至2015年4月14日，2014年12月被告现金支付原告校区校长罗大林（音）2014年10月15日起至2015年1月14日的租金72，450元，因被告未能举证证明，本院不予采信。因此，对原告主张的2015年1月16日之后的租金及房屋使用费，依法应予支持。房屋使用费参照双方约定的租金标准支付。关于租赁保证金46，000元，原告同意在扣除被告欠付的水、电等费用后，余款返还给被告，符合双方合同约定，依法予以准许。
关于被告所提房屋装潢损失一节，被告称其出资约11万元对租赁房屋进行装修，因无证据证明，本院无法采信，且双方租赁合同的解除系因被告违约造成，现被告要求原告补偿房屋装潢损失，缺乏依据。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、上海盛世龙文文化传播有限公司受原告上海龙文教育信息咨询有限公司委托以自己名义与被告徐长明签订的《房屋租赁合同》于2015年8月31日解除；
二、被告徐长明携其物品迁出上海市水电路XXX号，并将该房屋返还给原告上海龙文教育信息咨询有限公司；
三、被告徐长明支付原告上海龙文教育信息咨询有限公司2015年1月16日起至2015年8月31日的租金184，667元及2015年9月1日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费（按每月25，357.50元计算）；
四、被告徐长明支付原告上海龙文教育信息咨询有限公司违约金12，075元；
五、原告上海龙文教育信息咨询有限公司返还被告徐长明租赁保证金46，000元（扣除被告徐长明未付的水、电等费用，以有效单据为准）。
上述第二、三、四、五项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，761.50元，减半收取1，880.75元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 华 琴
二〇一六年一月六日
书记员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
……。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。