北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第07570号
原告曹光花，女，1971年6月25日出生。
委托代理人金勇，北京赛尔律师事务所律师。
被告北京东方家园房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇小王辛庄南路10号。
法定代表人刘金波，董事长。
委托代理人张成凤，女，该公司职员。
原告曹光花与被告北京东方家园房地产开发有限公司（以下简称东方家园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹光花及其委托代理人金勇与被告东方家园公司之委托代理人张成凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹光花诉称，我与东方家园公司于2007年7月21日签订了《北京市商品房预售合同》，约定我购买东方家园公司开发的海淀区中关村南大街12号天作国际中心x层x号商铺，但当时该房地产开发项目尚未开工。同时，我与东方家园公司又签订《补充协议》，协议中第十四条约定：我应当并有权与北京东方万瑞商业管理有限公司（以下简称东方万瑞公司）签订租赁协议，且租金较高。东方家园公司也是通过该包租优惠方式对外宣传和预售所有商铺，开发商有明确的广告承诺：“第一年返租8%，后两年每年返租10%”。我在东方家园公司的统一安排下与东方万瑞公司又于同一天签订了《租赁协议书》，协议中约定东方万瑞公司承租我所有的涉案商铺，并给我租金。现东方万瑞公司拖欠我房租15258.4元，因为东方家园公司曾与我签订过包租事项，依据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定：不得采取包租的方式对外销售未竣工的房屋。同时该包租方式给我带来巨大损失，东方万瑞公司却将我商铺的实际出租租金占有，该包租方式不仅违法也存在欺诈情形，因此东方家园公司应与东方万瑞公司对拖欠我的房屋租赁款承担连带赔付责任。我与东方家园公司多次协商，该公司拒绝给付，故起诉至法院，要求判令东方家园公司赔偿因违约造成的租金损失46028元，诉讼费用由东方家园公司承担。
东方家园公司辩称，曹光花起诉的数额与我公司核对的有差异，但是我觉得与本案无关。曹光花诉称我公司存在广告要约行为，让我公司赔偿，我公司不同意。商品房预售合同是2007年签订，至今已经超过诉讼时效；曹光花提交证据中广告是在商品房预售合同签订之前发生，曹光花要求的起诉数额有一部分经过法院判决和调解，有一部分已经申请强制执行，也执行了一部分。
经审理查明，2007年7月21日，曹光花（乙方）与东方家园公司（甲方）签订《北京市商品房预售合同》，约定曹光花购买位于北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心x层x商铺（以下简称x商铺），价款为418222元；双方在《补充协议》第十四条约定“乙方有权将所购商铺出租给东方万瑞公司经营，经营期限为3年。乙方应于签署预售合同之日起七日内到天作·万瑞购物中心售楼处与东方万瑞公司签订《租赁协议书》。逾期未签订《租赁协议书》的，视为乙方放弃将所购商铺出租给北京东方万瑞商业管理有限公司经营的权利。”同日，曹光花与东方万瑞公司签订《租赁协议书》，约定东方万瑞公司承租x商铺，租赁期限自2008年6月18日至2011年6月17日。该协议书第二条约定东方万瑞公司以季付的方式向曹光花支付租金，分别于每年的9月18日、12月18日、3月18日、6月18日支付；东方万瑞公司于交房之日即2008年6月18日起至2009年6月17日止，按前款规定的日期向曹光花支付上一季度的租金收益，共计4个季度。年租金收益金额为33457元；自2009年6月18日起至2011年6月17日止，东方万瑞公司按照第一款规定的日期向曹光花支付上一季度的租金收益，共计8个季度。每年租金收益总额为41822元。”协议签订后，曹光花将商铺交与东方万瑞公司管理。因东方万瑞公司未向曹光花交付租金，曹光花起诉过东方万瑞公司，北京市海淀区人民法院分别于2010年5月13日作出（2010）海民初字第10284号民事调解书，该调解书中确认东方万瑞公司于2010年8月15日之前给付曹光花截止2010年3月17日之前的租金15514元；于2010年9月10日作出（2010）海民初字第20215号民事调解书，该调解书确认东方万瑞公司于2011年1月1日前支付曹光花自2010年3月18日至2010年6月7日的租金10257元；于2011年1月21日作出（2011）海民初字第3076号民事判决书，该判决书中判决东方万瑞公司于本判决生效后七日内支付曹光花2010年6月18日至2010年9月17日的租金10257元。
另查，东方家园公司在销售广告宣传页上载明“财富第2站：15万元小额投入，坐享一生租金收入。第一年返租8%，后两年每年返租10%”。曹光花认为，东方家园公司的广告宣传中的要约应视为合同内容，该公司违反了销售广告中的包租承诺，并且违反了《补充协议》第十四条规定，构成违约，《补充协议》第十四条是东方家园公司承诺给业主的权利，视为一种优惠；东方家园公司则认为，该条款是选择性条款，是一种选择权，在所有业主购买的商铺中，业主可以选择将商铺出租给东方万瑞公司，也可以自己经营，或者将商铺出租给其他人。曹光花认为东方家园和东方万瑞公司是关联企业，具有连带关系，并提交了东方家园公司和东方万瑞公司的工商登记信息为证。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《租赁协议》、广告宣传单、工商登记查询信息、（2010）海民初字第10284号民事调解书、（2010）海民初字第20215号民事调解书、（2011）海民初字第3076号民事判决书及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案主要有三个争议焦点：一、东方家园公司在广告宣传册中载明“第一年返租8%，后两年每年返租10%”是否构成要约。根据法律规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售和广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。东方家园公司作为房地产开发商，其广告宣传的目的是为了和买房人订立房屋买卖合同，建立房屋买卖法律关系，该广告宣传并非针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的，同时广告宣传中的返租回报并不具体明确，因此该广告宣传不应视为要约。二、东方家园公司是否存在违约。在曹光花与东方家园签订的《预售合同》中并没有关于返租相关权利义务以及违约责任的约定。涉及租赁事项约定在《补充协议》第十四条，该条款作为选择性条款，约定了曹光花可以选择七日内与东方万瑞公司签订租赁协议，但并未约定东方家园公司应对租赁后果承担责任。曹光花与东方万瑞公司签订租赁合同是其自身选择的结果。东方家园公司作为出卖方，已经履行了交房义务。故东方家园公司不存在违约行为。三、东方家园公司是否应承担租金损失赔偿义务。曹光花将商铺出租给东方万瑞公司，应当向东方万瑞公司主张租金，东方家园公司作为开发商已经履行了房屋买卖合同的相关义务，不存在违约行为，曹光花要求东方家园公司赔偿租金损失及滞纳金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：
驳回原告曹光花之全部诉讼请求。
案件受理费九十一元，由原告曹光花负担，已交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 江锦莲
二〇一三年四月二十三日
书 记 员 卢 秋