浙江省金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0702执异95号
案外人：新世纪建设集团有限公司，住所地金华市婺城区华龙南街866号。
法定代表人：黄建华，董事长。
申请执行人：金志聚，男，1965年3月14出生，汉族，住金华市婺城区。
被执行人：晟元集团有限公司，住所地：金华市解放西路233号。
法定代表人：应金良，董事长。
第三人：蔡天山，男，1968年8月8日出生，汉族，住东阳市。
第三人：张钰铭，男，1979年6月5日出生，汉族，住金华市婺城区。
第三人：辽宁新暖通机械制造有限公司，住所地：山东省抚顺市东洲区青年路32号。
法定代表人：赵子钧，总经理。
在本院执行金志聚与晟元集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，新世纪建设集团有限公司对本院查封晟元集团有限公司名下坐落于金华市金瓯路以南、纵四路以东近江•枫乔苑2幢3-601房屋及10幢07号车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
新世纪建设集团有限公司称：请求解除对被执行人晟元集团有限公司名下坐落于房屋及××号车库的查封和执行。理由如下：2015年7月22日，因案外人为晟元集团有限公司提供担保一案，被金华市金东区人民法院扣划了5704849.60元。为追偿一事，案外人与晟元集团有限公司于2015年9月24日在婺城区法院达成(2015)金婺商初字第2599号民事调解书:确定由晟元公司归还代偿款5704849.60元及利息。后案外人提出强制执行申请，执行中于2015年10月9日达成协议:约定由晟元集团有限公司将近江•枫乔苑2幢3-601室房屋及10幢07号车库作价1235832元抵偿相应的债务。同日双方签订了《商品房买卖协议》并交付了案涉房屋及车库。后被永康市法院诉讼查封，经提出异议，2018年4月28日永康市人民法院作出(2017)浙0784执1010号之十三解封执行裁定书。案外人认为，案外人在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并已合法占有该不动产，而且案外人对房屋至今未能办理过户登记没有过错。故此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，向贵院提出书面执行异议申请，望予立案并支持案外人的申请。
新世纪建设集团有限公司提交了《商品房买卖协议》、民事调解书、调解书履行协议、交房申请、变更申请、近江枫乔苑前期物业管理服务协议、近江枫乔苑业主临时管理规约、证明、收据物管费、物业维修基金收据、电视安装费收据复印件各1份。
金志聚、晟元集团有限公司、蔡天山、张钰铭均未答辩，也未提交证据材料。
辽宁新暖通机械制造有限公司称：请求贵院驳回新世纪建设集团有限公司的异议。理由如下：一、新世纪公司不具备提出执行异议的前提条件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议规定》)第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对相关不动产执行标的提出异议，该不动产必须是登记在被执行人名下的不动产，即该不动产的物权经依法登记确定归属于被执行人。新世纪公司没有证据证明涉案房屋(车库)已登记在晟元公司名下，也没有证据证明涉案房屋(车库)办理了有效的预告登记，晟元公司依法取得了涉案房屋(车库)的物权。二、新世纪公同提出的执行异议不符合法定条件，依法不能排除执行。1、在人民法院在封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。依据《民法通则》第五十五条第二项、第三项的规定，民事法律行为应当具备意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益等条件。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《房地产法》第三十七条第六项规定，房地产未依法登记领取权属证书不得转让。晟元公司作为出卖人，未依法登记领取涉案房屋(车库)的权属证书，其与新世纪公司双方签订的《商品房买卖协议》，约定将涉案房屋(车库)转让给新世纪公司，违反法律，行政法规的强制性规定，属于无效合同。新世纪公同提供的《调解书履行协议》、《商品房买卖协议》及其在《执行异议书》中的陈述等证据证明，在履行金华市婺城区人民法院(2015)金婺商初字第2599号《民事调解书》确认的相关协议过程中，因晟元公司未能履行约定的归还新世纪公司代偿款的金钱给付义务，双方签订书面协议约定晟元公司以涉案房屋(车库)抵偿所欠新世纪公司的部分代偿款1235832元，并为此又签订了《商品房买卖协议》。据此可以认定，新世纪公司与晟元公司双方的真实意思表示是要履行《调解书履行协议》，实现以涉案房屋(车库)抵偿部分代偿款的目的，并不是要通过支付涉案房屋(车库)价款和交付涉案房屋(车库)来履行《商品房买卖合同》。《商品房买卖协议》只是实现协议约定的以涉案房屋(车库)抵偿部分代偿款目的的手段和条件。依据新世纪公司提供的《交房申请》，晟元公司于2015年9月27日已将涉案房屋(车库)转让在收房人(购买人)汪正芳个人名下，并没有与新世纪公司签订《商品房买卖协议》的真实意思表示。金华市恒丰房地产有限公司(简称房地产公司)加盖公章，同意向汪正芳交房。《变更申请》证明，晟元公司和新世纪公司双方也没有签订《商品房买卖协议》的真实意思表示，实际有的只是新世纪公司变更取代晟元公司成为买受人，自己直接与房地产公司签订商品房买卖合同的真实意思表示。但在晟元公司已将涉案房屋转让给汪正芳的情况下，晟元公司和新世纪公司请求办理变更手续，并未得到房地产公司同意，房地产公司未在变更申请上加盖公章。新世纪公司主张在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，缺乏事实与法律依据。2、在人民法院查封之前没有合法占有涉案房屋(车库)。新世纪公司提供的证据不能证明其主张的在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋(车库)的事实。《交房申请》、《变更申请》与新世纪公司主张的事实没有相关性。《近江•枫桥苑前期物业管理服务协议》来源不明，首部没有当事人信息，没有所依据的《浙江省商品房买卖合同》相互印证。金华市明珠物业管理有限公司(简称物业公司)公章的真实性无法确认。《近江•枫桥苑业主临时管理规约》来源不明，内容残缺，与本案无关。《承诺书》系新世纪公司一方自作，没有合法性、真实性。《收费收据》、《收费凭证》不是正规发票，不具有真实性、合法性。《收费收据》上载明的物业费等与涉案房屋(车库)无关。《收费凭证》上的煤气安装费等相关费用应由房地产公司承担，由新世纪公司承担没有事实依据。新世纪公司自称已与物业公司签订了管理服务协议，但《收费收据》、《收费凭证》上的盖章证明，相关费用未交给物业公司，却交给房地产公司，相互矛盾，均不可采信。3、没有支付全部价款。《商品房买卖协议》第三条第1项约定，本合同签订之日买受人支付给出卖人人民币1235832元，但新世纪公司没有提供证据证明已按约定向晟元公司支付了购买涉案房屋(车库)的全部价款1235832元的事实。4、未提供证据证明非因自身原因未办理过户登记。房地产公司出具的《证明》充分证明:新世纪公司自称购买涉案房屋(车库)，应明知至2015年8月涉案房屋(车库)已正式具备了办理登记并领取权属证书的全部条件，但从2015年8月起至法院在执行中采取查封措施，期间未依据有关规定及时办理登记并领取权属证书，自身有明显过错。新世纪公司主张自己对未办理过户登记无过错的事实，没有证据证明。新世纪公司依据永康市人民法院(2017)浙0784执1010号之十三《执行裁定书》解除查封的事实，不能证明其提出执行异议的理由成立。依法审查执行异议的理由是否成立，应依据《执行异议规定》第二十八条规定审查是否具备规定的全部条件，不能仅以金华市婺城区人民法院(2015)金婺商初字第2599号的生效调解及被执行人晟元公司与第三人新世纪公司达成调解书履行协议将上述不动产过户给第三人“用于抵债早于本案查封”为由，认定新世纪公司对另案的同一执行标的提出的执行异议理由成立，且生效调解并无以物抵债及《商品房买卖合同》的内容，《商品房买卖合同》无效。新暖通公司提供的证据足以推翻永康市人民法院认定原查封应予以解除所依据的事实。该《执行裁定书》解除查封确有错误。三、新世纪公司提出执行异议不符合共同诉讼立案审理的法定要求。《民事诉讼法》第五十二条第一款规定:“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”本案不属于必要的共同诉讼。新世纪公司将新暖通公司与被异议人(申请执行人)金志聚、蔡天山、张钰铭作为共同诉讼的一方当事人，但未经新暖通公司同意，依据《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第十条第一项“人民法院对违法起诉或者不符合法律规定的，不予登记立案”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”等相关规定，新世纪公司提出的执行异议不符合共同诉讼立案审理的条件，依法应裁定驳回其执行异议。
辽宁新暖通机械制造有限公司未提交证据材料。
晟元集团有限公司称：请求法院解除对案涉房产的查封措施。理由如下：案外人因给我公司提供担保而被金东区人民法院扣划5704849.6元，我公司与案外人就该案达成(2015)金婺商初字第2599号调解书。该案执行过程中，我公司以1235832元将金华市金瓯路以南、纵四路以东近江枫乔苑2幢3-601房屋及10幢07号车库抵偿给案外人，并在同日将房屋及车库交付给案外人，以上事实我公司及案外人均予以确认。涉案房屋及车库因金华市恒丰房地产有限公司的原因至今未能办理过户手续，导致其被(2014)金婺执民字第2942号、(2015)金婺执民字第193、3552及(2015)金婺执委字第12号案件查封。但我公司认为我方与案外人签订的《房屋买卖合同》系合法有效，且案外人已经支付了房屋的全部价款并已合法占有该房屋，案外人系该房屋的实际所有人。
晟元集团有限公司提交了判决履行协议复印件1份。
金志聚、蔡天山、张钰铭未答辩也未提交证据材料。
本院查明，金志聚与晟元集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年4月10日作出（2013）金婺民初字第954号民事判决，双方当事人不服该判决向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，浙江省金华市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）浙金民终字第749号民事判决：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺民初字第954号民事判决；二、由晟元集团有限公司于本判决生效后十日内支付金志聚工程款6633566.5元并赔付相应利息损失（损失从2008年11月21日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回金志聚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费95800元，由金志聚负担27000元，由晟元集团有限公司负担68800元；二审案件受理费91975元，由金志聚负担31159元，由晟元集团有限公司负担60816元。该民事判决生效后，晟元集团有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，金志聚向法院申请执行。执行期间，2015年10月26日，本院查封了晟元集团有限公司名下坐落于房屋及××号车库。新世纪建设集团有限公司以其在查封之前与晟元集团有限公司达成调解书履行协议将案涉房产给新世纪建设集团有限公司用于抵债为由，向本院提出书面异议。
另查明：第三人蔡天山与晟元集团有限公司合同纠纷一案，本院于2015年2月10日作出（2015）金婺执民字第193号执行裁定：冻结、扣划被执行人晟元集团有限公司所有的银行存款2500000元或查封、扣押其相应价值的其他财产；第三人张钰铭与晟元集团有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日本院作出（2015）金婺执民字第3552号执行裁定：冻结、提取、扣划被执行人晟元集团有限公司所有的相当于价值1110000元的款项或财产；第三人辽宁新暖通机械制造有限公司与晟元集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日本院作出（2015）金婺执委字第12号执行裁定：冻结、扣划被执行人晟元集团有限公司所有的银行存款93000元或查封、扣押其相应价值的财产；本院于2015年10月26日向金华市开发区房地产交易管理所发出协助执行通知书，查封了案涉房产。
再查明：新世纪建设集团有限公司与晟元集团有限公司追偿权纠纷一案，本院于2015年9月24日作出（2015）金婺商初字第2599号民事调解书，双方当事人自愿达成调解协议：一、由晟元集团有限公司于2015年9月26日前支付新世纪建设集团有限公司代偿款5704849.60元，利息按月利率1%支付款项被查封起至实际扣划日止尚欠的利息计58138.5元以及自2015年8月23日起按月利率1.2%算至2015年9月26日利息为79868元（以后利息按月利率1.2%算至实际归还之日止）；二、其他事项双方互不追究。本案受理费用26070元，由晟元集团有限公司负担。该民事调解生效后，晟元集团有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，新世纪建设集团有限公司向法院申请执行。执行期间，双方于2015年10月9日达成履行协议:约定由晟元集团有限公司将近江•枫乔苑2幢3-601室房屋及10幢07号车库作价1235832元抵偿相应的债务。同日双方签订了《商品房买卖协议》并交付了案涉房屋及车库。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在晟元集团有限公司名下的近江•枫乔苑2幢3-601室房屋及10幢07号车库，在人民法院查封之前新世纪建设集团有限公司与晟元集团有限公司已经签订合法有效的书面转让合同，在人民法院查封前已实际占有该房产，且已按合同约定支付了全部购房款，非因新世纪建设集团有限公司自身原因导致该房产未能办理过户登记手续。综上，对新世纪建设集团有限公司提出的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对晟元集团有限公司名下坐落于金华市金瓯路以南、纵四路以东近江•枫乔苑2幢3-601房屋及10幢07号车库的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 冯运才
审 判 员 于 颖
人民陪审员 钱忠式
二〇一八年八月二十八日
书 记 员 朱婉君