湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00125号
上诉人（原审原告）：王学芳，女，1977年10月26日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：王玉珍，女，1970年2月8日出生，汉族。
上列上诉人的委托代理人：张学峰，湖北证本律师事务所律师。
上列上诉人的委托代理人：吴征鸿，湖北楚阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王慧云，女，1963年12月14日出生，汉族。
委托代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。
上诉人王学芳、王玉珍因与被上诉人王慧云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，王学芳、王玉珍诉至一审法院，请求判令：1、王慧云腾退房屋，将该房屋返还给王学芳、王玉珍；2、王慧云向王学芳、王玉珍支付房屋占用费138，000元（按每月23，000元的标准，自2014年8月8日起暂计算六个月，实际支付至腾退之日止）；3、王慧云承担本案诉讼费和送达费用。
一审法院审理查明：坐落于武汉市武昌区南湖都市桃源小区A17号门面房屋，建筑面积47.51平方米，设计用途为商业服务，系王学芳、王玉珍于2005年12月12日购买，进行了商品房合同备案，但尚未办理权属登记。坐落于武汉市武昌区南湖都市桃源一期1栋1单元1-2层2室的房屋，建筑面积200.49平方米，权属于2009年8月18日登记至王学芳名下，房屋所有权证号武房权证市字第20090184**号，设计用途为住宅。王学芳、王玉珍将上述门面房屋和住房的墙打通，将门面扩大到80余平方米，出租给他人经营湖北阳慷大药房连锁有限公司南湖店。
2010年7月11日，王慧云从丁某处接手湖北阳慷大药房连锁有限公司南湖店。王慧云自述向丁某支付了转让费18.5万元，转让内容为药店经营权、装修、装饰、设备（玻璃柜台、桌子）、零散药品。同日，王学芳与王慧云签订《门面租赁合同》，约定王慧云承租上述面积为88平方米的房屋做药品零售，合同期限为2010年8月1日至2012年7月30日，第一年每月租金4，100元，第二年每月租金4，200元，房屋押金1万元，王慧云在合同期限内转让房屋，须事先书面通知王学芳、王玉珍，并征得王学芳、王玉珍同意后，结清所有费用方可转让，除王学芳、王玉珍同意外，王慧云应在租期届满后的7日内返还房屋，否则按每日每平方米50元支付使用费。合同签订后，王慧云向王学芳交纳房屋押金1万元。王慧云利用该处门面房屋经营湖北阳慷大药房连锁有限公司南湖店。湖北阳慷大药房连锁有限公司南湖店营业执照载明：负责人王慧云，经营范围药品零售。湖北阳慷大药房连锁有限公司提供的证明载明：南湖店系自出资金、自主经营、自负盈亏的加盟店，其与房东的门面租赁合同纠纷与公司无关。
2012年8月1日，王学芳与王慧云续签《门面租赁合同》，约定：租期自2012年8月1日起至2014年7月31日止，第一年每月租金4，900元，第二年每月租金5，200元，如发生转租、转让，租金、押金重新约定，合同期满后的7日内返还房屋，否则按每日每平方米60元支付使用费，合同其他条款基本同第一份合同一致。王慧云实际交纳房屋租金至2014年7月31日，另有房屋押金1万元在王学芳处。
王慧云承租药店期间，对房屋进行了装修，加装了一台柜式空调，一个电子屏，添置了货架柜台若干。
2014年7月13日，王慧云、王学芳协商续租事宜，王学芳提出续租条件为楼上住宅和门面房屋合并出租，租金提至每月28，000元，双方协商未果。次日，王学芳将催告函送至租赁房屋，王慧云回店后和王学芳电话联系，王学芳未同意。2014年8月1日，王学芳向王慧云发出《关于要求期限腾退房屋的催告函》，要求到期后7日内退出房屋，双方为此发生争执，王学芳报警，武汉市公安局武昌分局南湖街派出所出警。
一审法院审理认为：王学芳和王慧云续签的《房屋租赁合同》届满时，双方未能达成续租协议，该合同到期后应终止履行。但药品经营系特殊行业，需要办理经营许可，投资较大，回收周期较长，这些特点决定了药店经营地点需长期稳定。双方之间的房屋租赁合同系两年一签订，并非长期合同，双方约定“王慧云在合同期限内转让房屋，须事先书面通知王学芳，并征得王学芳同意后，结清所有费用方可转让”，表明双方对风险的存在是明知的，该约定虽然并未允许王慧云任意转让房屋，但约定的本意并非禁止转让，该约定给了王慧云转让的希望，也有充分的理由让王慧云相信能长期续租，基于以上因素，王学芳应给予王慧云较长的腾退期限，以弥补王慧云的信赖利益的损失。酌情确认为12个月。在合同期满后及在确定的腾退期限内，王慧云应向王学芳、王玉珍支付房屋使用费。房屋使用费支付标准，参照双方合同约定的标准，并考虑双方合同中的递增因素，确定为每月5，500元。王学芳要求王慧云按照每月23，000元的标准支付占用费，无事实依据，不予支持。
本案租赁合同到期后，合同已履行完毕，王学芳、王玉珍应退还房屋押金，该项押金可以在腾退房屋时从房屋使用费中予以抵扣。王慧云添置的空调一台、电子屏一块归王慧云所有，王慧云退出房屋时不得破坏房屋原有结构，不得破坏不可移动的装修。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认王学芳与王慧云签订的《门面租赁合同》到期终止履行；二、王慧云应于本判决生效之日起十二个月内腾退出武汉市武昌区南湖都市桃源小区A17号门面房屋，并将该房屋返还给王学芳、王玉珍；三、王慧云应于本判决确定的腾退期限届满后三日内向王学芳、王玉珍支付房屋使用费（自2014年8月8日起，按照每月5，500元的标准支付至腾退之日止）；四、驳回王学芳、王玉珍的其他诉讼请求。本案案件受理费3，560元，减半收取1，780元，由王慧云各负担890元。
判后，上诉人王学芳、王玉珍不服，向本院提起上诉称：1、一审判决给予王慧云过长的腾退期限没有事实和法律依据；2、一审判决确定王慧云按每月5500元的标准支付房屋占用费明显低于同地段门面租赁价格水平，有违公平原则；3、一审判决判令王慧云腾退期限届满后三日内支付房屋占用费，不符合合同宗旨和交易习惯。请求判令：1、撤销一审判决，改判支持王学芳、王玉珍一审时全部诉讼请求；2、王慧云承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人王慧云答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中，上诉人王学芳、王玉珍向本院提交三份商铺租赁合同证据，拟证明诉争房屋同一地段商铺每月租金16000元左右。经质证，被上诉人王慧云认为该证据是复印件，对其真实性无法确认，该证据不能证明诉争房屋所在地段租金标准的普遍性。
本院认为：上诉人王学芳、王玉珍提交的证据，不能达到其证明目的，本院均不予采信。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：王学芳和王慧云续签的《房屋租赁合同》期限届满后，双方因租金标准等未能达成一致，但王慧云仍继续占有使用诉争房屋，现王学芳、王玉珍要求王慧云腾退诉争房屋并支付相应的房屋占用费，有事实和法律依据，应予以支持。
关于王学芳、王玉珍提出一审判决给予王慧云过长的腾退期限没有事实和法律依据的上诉理由。本案应在保护王慧云信赖利益的同时兼顾王学芳、王玉珍作为出租人的合法权益，故一审判决给予王慧云12个月的腾退期限过长，本院依法予以调整。关于王学芳、王玉珍提出一审判决确定王慧云按每月5500元的标准支付房屋占用费明显过低的上诉理由。一审法院依据双方合同约定的标准，并充分考虑双方合同中的递增因素，酌定按每月5500元的标准支付诉争房屋占用费并无不当。王学芳、王玉珍的该项上诉理由，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04265号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04265号民事判决第二项为：王慧云应于本判决生效之日起三十日内腾退出武汉市武昌区南湖都市桃源小区A17号门面房屋，并将该房屋返还给王学芳、王玉珍。
维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费3560元，由王慧云负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年三月十七日
书记员 张 博