湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初1153号原告湖南德庆物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区桃花塅路58号德庆水韵山城大门栋二楼。法定代表人杜洪，总经理。委托代理人李芬，湖南安必信律师事务所律师。委托代理人柳妍伊，系该公司员工。被告郑景芳。原告湖南德庆物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告郑景芳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李芬及被告到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告诉称，被告于2010年购买了位于长沙市雨花区桃花塅58号德庆·水韵山城8栋1101号房产，面积89.63㎡。2011年7月19日被告验收房产并装修入住，同日与原告签订了《物业管理前期合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告每季首月15日按1.7元/㎡的标准向原告支付物业服务管理费。另约定被告未按合同约定的时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年8月1日起，无故拖欠物业管理服务费。原告多次催促被告履行合同义务，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2012年8月1日至2016年2月29日止期间的物业管理服务费6552元及违约金（暂计算至2016年2月29日为4717.41元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、涉案房屋自交付以来一直存在质量问题，经多次反映均未解决，原告系开发商设立的公司，就房屋质量问题，被告找原告解决合情合理。2、原告没有提供相应的物业服务，要求其解决下列问题：房屋开裂及漏水问题、搬离违建垃圾站、修复消防给风排烟管道、恢复被占用的消防通道、启用各单元的门禁系统、解决协调餐饮占用地下车库。3、商品房买卖合同上载明的物业服务公司不是原告，只认可买卖合同上的物业公司。经审理查明，被告系长沙市雨花区桃花塅路德庆水韵山城8栋1101号业主，房屋产权面积为89.82㎡，分摊面积18.12㎡。原告系该小区前期物业服务公司。2011年7月19日，德庆水韵山城小区开发商湖南德庆置业有限公司委托原告与被告办理房屋交接手续，《房屋交接书》内载明“买受人的收楼、装修、入住手续在出卖人选定的前期物业管理单位办理”，“受托交房单位：湖南德庆物业管理有限责任公司”。被告于当日签收《水韵山城业主手册》并签署《承诺书》，载明：“本人确已详细阅读、熟知本手册之所有内容，并愿意遵守本手册之《装修施工管理规定》、《业主临时管理规约》、《消防管理责任书》、《物业管理前期合同》之内容及管理规定，并承担相应的责任或连带责任”。被告缴纳了至2012年7月的物业服务费。2015年11月20日，原告向被告发送了《律师函》，催促被告缴纳拖欠物业费及违约金。另查明，1、原告的《湖南省服务价格登记证》内载明其电梯住宅收费标准为1.7元每平方米。2、《德庆·水韵山城前期物业管理合同》第五条“物业管理费”载明：物业管理服务费按法定产权面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的产权面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，按季进行预交，每季首月15日为交费的时间；第十四条“违约责任”载明：业主违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金。3、被告与涉案小区开发商湖南德庆置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》内第十八条载明：“出卖人以招投标方式选聘湖南省华信物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。”4、涉案小区至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。因向被告催讨未果，原告于2016年3月9日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有房屋交接书、《德庆·水韵山城前期物业管理合同》、《承诺书》、湖南省服务价格登记证、房屋产权登记表、邮寄单及查询单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区开发商在《长沙市商品房买卖合同》内载明的物业服务公司虽不是原告，但在开发商与业主办理交房手续时已明确选聘原告为小区前期物业服务公司，原告一直在涉案小区提供物业服务，且被告以《承诺书》形式确认遵守物业管理前期合同约定并向原告缴纳了部分物业服务费，故被告认可原告为其提供物业服务及收费标准，原、被告之间形成前期物业服务合同关系，原告对被告提供了物业服务，被告应缴纳相应物业服务费。原告要求被告缴纳其欠付的2012年8月1日至2016年2月29日的物业服务费，计算为6565.84元（1.7元/月/㎡×89.82㎡×43月），原告主张6552元系其对自身权利的处分且不损害被告利益，本院予以支持。《德庆·水韵山城前期物业管理合同》内虽约定逾期缴纳违约金按日千分之三标准计算，但该违约金的标准过高，本院调整为：以三个月的物业管理费458.08元（1.7元/月/㎡×89.82㎡×3月）为基数按日千分之一的标准支付自应交物业费三个月之日起的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。被告提出的房屋质量问题不属原告物业维护责任范围，如确实存在，原告应向开发商主张相关权利；被告提出原告未尽物业管理的义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，但未提供充分证据予以证明，且被告反映的部分事项为案外人的侵权行为，故被告以上述理由拒缴物业服务费，本院不予支持。此外，即使原告的物业管理服务存在瑕疵，但物业费的收取是物业企业提升物业管理服务质量的重要途径，被告应以履行支付物业服务费义务的行为支持小区物业建设，而拒缴物业服务费的方式只会对小区产生不利影响，另原告在对小区进行物业管理服务中，应加强与业主的沟通，查漏补缺，更加完善小区物业服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑景芳于本判决生效后3日内支付原告湖南德庆物业管理有限责任公司2012年8月1日至2016年2月29日的物业服务费6552元及违约金（2012年11月1日起至2016年2月29日止以458.08元为基数按日千分之一的标准计算）；二、驳回原告湖南德庆物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82元，由被告郑景芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 袁 亚人民陪审员 陈 婷人民陪审员 金世祥二〇一六年八月五日书 记 员 曹川川附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。