广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第664号
上诉人（原审被告）：台山市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市台城沙岗湖开发区。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：刘剑辉、梁家杰，均系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李明江，原住广东省台山市，现住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：刘春华，住址。
上诉人台山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人李明江、刘春华商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法城民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年3月3日，李明江、刘春华向原审法院提起诉讼，请求法院判令碧桂园公司：1、赔偿延期交房违约金58838.24元。2、赔偿截至交房前李明江、刘春华已支付的物业费2980.34元。3、承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：李明江、刘春华与碧桂园公司于2011年9月签订商品房买卖合同，合同金额1174416元，约定碧桂园公司于2013年1月15日前向李明江、刘春华交付台山市碧桂园碧海云天10街10号商品房。李明江、刘春华已经依约支付了全部房款，但碧桂园公司于2013年1月15日交付涉案房屋给李明江、刘春华验收时，李明江、刘春华发现该房屋出现严重的质量问题，如房体有二十多处地方出现渗漏水，并有地面墙面开裂现象。李明江、刘春华当即拒绝收楼并要求碧桂园公司及时修补房屋。其后，碧桂园公司在打开渗漏墙体、墙面后发现有大面积未被拆除的木头。为此，碧桂园公司陆续拆除木头并补裂缝补渗漏，但至今仍有多处渗漏点不能查明原因，依然存在渗漏现象。由于碧桂园公司管理混乱，其修理工作持续较长时间，致使李明江、刘春华未能及时装修入住。直到2013年7月1日，在碧桂园公司承诺继续维修的情况下办理了收楼手续。由于碧桂园公司交付的房屋存在质量问题，未能实际交付使用。约定的交楼日2013年1月15日至实际交楼日2013年7月1日期间的物管费，因碧桂园公司的行为导致李明江、刘春华未能实际入住涉案房屋，则该期间碧桂园公司已划扣的物管费2980.34元应当赔偿给李明江、刘春华。另外，根据双方签订的商品房买卖合同第9条约定，碧桂园公司逾期交房的，应按日向李明江、刘春华支付已交付房价款万分之三的违约金。而2013年1月15日至2013年7月1日期间，碧桂园公司逾期交楼的时间合共167日。碧桂园公司应按照合同约定向李明江、刘春华支付延期交房违约金58838.24元。
碧桂园公司答辩称：一、李明江、刘春华购买的商品房于2013年1月15日已达到了法律和合同约定的交付条件，且碧桂园公司已书面通知李明江、刘春华收楼，碧桂园公司不存在逾期交房的行为。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录是双方真实意思表示、是合法有效的。买卖合同第八条约定“出卖人应当在2013年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，买卖合同附件四补充协议书第十二条约定“出卖人《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。该商品房已取得了竣工验收备案表，碧桂园公司于2012年12月30日以挂号信书面通知李明江、刘春华前来办理收楼手续，但李明江、刘春华并未能依约到碧桂园公司处收楼，根据上述约定，视为碧桂园公司已经按期交房。综上，碧桂园公司已按合同约定将房屋在2013年1月15日交付给李明江、刘春华，不存在逾期交房行为，也不存在因逾期交房应给付违约金给李明江、刘春华的情形。二、李明江、刘春华提出的该商品房存在质量问题并非事实。退一步说，即使此类问题存在，根据合同约定，李明江、刘春华也不能因此拒绝收楼。涉案合同附件四补充协议书第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。李明江、刘春华提供的照片等证据并未能反映出其拍摄的房屋即为案涉商品房，其无法用照片证明案涉商品房存在李明江、刘春华起诉状中提到的问题，其诉求没有任何合法证据支持。退一步说，即使李明江、刘春华提供的照片等证据属实，其反映的质量问题仅属于房屋瑕疵，不会严重影响李明江、刘春华正常居住使用。根据买卖合同的上述约定，房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，碧桂园公司只需承担保修责任，李明江、刘春华不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。三、碧桂园公司没有收过李明江、刘春华物业费，李明江、刘春华起诉要求退还物业费没有依据。李明江、刘春华与碧桂园公司之间只存在商品房买卖关系，碧桂园公司没有为李明江、刘春华提供物业服务，更没有收取过李明江、刘春华物管费。李明江、刘春华起诉要求碧桂园公司退还物业费完全没有依据。综上所述，碧桂园公司不存在违约情形，也无须因此向李明江、刘春华赔偿任何损失，请依法驳回李明江、刘春华的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年9月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同》。该合同约定：李明江、刘春华以1174416元的价格购买位于台山碧桂园碧海云天10街10号的商品房，碧桂园公司应当在2013年1月15日前将商品房交付给李明江、刘春华使用，如碧桂园公司逾期交付超过90日后，碧桂园公司应按日向李明江、刘春华支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，李明江、刘春华依约向碧桂园公司付清房款1174416元。2013年1月15日交接时，李明江、刘春华发现上述商品房存在质量问题而没有办理相关交接手续，碧桂园公司也承诺维修，且进行了多次维修。2013年7月2日李明江、刘春华接收了该商品房。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反国家有关法律、法规，应确认为有效合同，依法应受法律保护，双方应自觉履行。对于李明江、刘春华请求碧桂园公司支付逾期交房违约金58838.24元的问题。《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2013年1月15日，但该房屋由于存在质量问题当时未办理相关交接手续，在碧桂园公司多次维修后，李明江、刘春华才于2013年7月2日接收了该房屋。故碧桂园公司已构成违约，应承担违约责任。据此，李明江、刘春华请求碧桂园公司支付逾期违约金有理，应予支持，李明江、刘春华计算逾期违约金的起止时间、方式，应予采纳。对于李明江、刘春华请求碧桂园公司赔偿截至交房前李明江、刘春华已支付的物业费2980.34元的问题。本案是商品房销售合同纠纷，李明江、刘春华诉请碧桂园公司赔偿物业费，是另一法律关系，本案中不作调处。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年8月19日作出（2015）江台法城民初字第232号民事判决：
一、碧桂园公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金58838.24元给李明江、刘春华；
二、驳回李明江、刘春华的其他诉讼请求。
如果碧桂园公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1345元，由李明江、刘春华负担65元，碧桂园公司负担1280元（李明江、刘春华已垫付，碧桂园公司应于支付上述款项时一并支付给李明江、刘春华）。
当事人二审的意见
碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，驳回李明江、刘春华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李明江、刘春华承担。主要事实和理由是：一、原审查明事实错误，在李明江、刘春华没有提供任何证据证明涉案房屋存在质量问题的情况下，迳行认定涉案房屋在约定交付日期之时存在质量问题是没有依据的。涉案房屋在合同约定的交付日期2013年1月15日之前，已经达到了法定和约定的交付条件，李明江、刘春华没有依约收楼，碧桂园公司不存在违约行为。首先，涉案合同第八条明确约定房屋交付的条件为“该商品房验收合格”，而涉案房屋已经在2012年10月取得了《竣工验收备案表》，详见原审证据，符合合同约定的交楼条件。其次，碧桂园公司已于约定的交楼日期之前即2012年12月30日通过寄送挂号信的形式通知了李明江、刘春华前来办理收楼手续，而李明江、刘春华在原审庭审时也承认已收到收楼通知。根据涉案合同附件四补充协议第十二条的约定，“买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。据此，李明江、刘春华因自身原因未能依约到碧桂园公司收楼，应视为碧桂园公司已经按期交楼。李明江、刘春华主张涉案房屋存在严重质量问题，但仅提供几张拍摄时间、地点均不明确的照片作为证据，根本无法反映出拍摄房屋即为涉案房屋，亦无法证明涉案房屋存在起诉状所提到的质量问题。因此，李明江、刘春华的诉请，没有合法证据予以支持。根据民事诉讼证据规则的有关规定，李明江、刘春华应当承担举证不能的法律责任。二、原审法院无视涉案合同约定，将迟延收楼的责任强加于碧桂园公司一方，确属不当。退一步来说，即使涉案房屋在合同约定的交楼期限之时确实存在质量问题，但根据涉案合同附件四补充协议第十三条的约定，李明江、刘春华亦不得据此拒绝收楼。事实上，通过原审庭审可知，李明江、刘春华所称的质量问题，均为入住后保修，且不影响房屋正常居住使用的细小质量瑕疵，如瓦面裂缝、卫生间玻璃窗打烂等，姑且不论是李明江、刘春华收楼入住后才向碧桂园公司报修，是否为其自身原因所造成也不得而知。碧桂园公司在接到报修后，已经迅速履行保修义务，不存在影响入住的问题。综上所述，原审法院认定事实有误，请求改判。
李明江、刘春华答辩称：一、原审判决认定碧桂园公司构成违约，应承担违约责任，是完全正确的。涉案房屋在约定交房时间（2013年1月15日）存在严重质量问题，因此，李明江、刘春华当时未办理相关交接手续。在碧桂园公司多次整改并承诺将来继续维修的情况下，李明江、刘春华才于2013年7月2日接收该房屋。因此碧桂园公司构成违约，应当承担违约责任。二、关于碧桂园公司声称已履行按期交房责任的说明，李明江、刘春华在接到碧桂园公司的收楼通知书后，积极履行合同义务，及时前往办理验房收楼手续。但在验房过程中，李明江、刘春华发现该房屋墙体开裂及严重渗漏水，并在打开的渗漏墙体、墙面下发现大面积未被拆除的木头，因此拒绝收楼并要求碧桂园公司整改。双方签订的《商品房买卖合同》（编号2011-001467）第三条第二款约定“该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构”。因此在墙体墙面下发现的大量木头足以说明该房屋存在严重的质量问题，碧桂园公司不能按期交付符合合同约定的房屋，存在违约行为。三、关于李明江、刘春华提交的照片证据的说明。涉案房屋含隐藏木结构的照片（证据三）是李明江、刘春华提交的主要证据之一，用以证明验房交楼时房屋实际存在的状态及严重质量问题。碧桂园公司虽然一再口头上予以否认，却没有提供合法有效的反证。为方便二审法院查清事实真相，李明江、刘春华拍摄了存在质量问题部位的前后对比照片，并且在涉案房屋现场录制不间断短片就上述照片所反映的房屋质量问题进行补充说明。这些照片和短片作为李明江、刘春华一审提交照片的补强，供二审法院进一步查明事实真相。四、关于碧桂园公司主张房屋质量问题不足以影响李明江、刘春华居住，买受人不能籍词拒绝收楼的说明。李明江、刘春华在验房收楼期间发现房屋严重渗漏水，并在打开的墙体、墙面下发现大量未拆除木头，部分长度超过两米。这些木头本来应该在混凝土干硬以后予以拆除，然而碧桂园公司却偷工减料，不仅没有拆除反而在外面抹上水泥、砌上砖墙将木头隐藏起来，以此欺骗监理单位和买受人。李明江、刘春华有充分理由拒绝收楼。作为一名善意买受人，李明江、刘春华在2011年即支付了全部购房款，并在等待一年多后按照合同约定前往验房收楼，但由于碧桂园公司的过错导致近半年不能装修入住，这难道不是严重影响居住吗？李明江、刘春华不收楼的原因是发现楼房存在严重质量问题，而非无端恶意拖延收楼，相反正是碧桂园公司故意拖延工期，断断续续整改近半年时间，致使李明江、刘春华不能正常行使验房收楼的权利，实为严重违约。碧桂园公司在一审中提交了《工程维修登记表》，不但没有李明江、刘春华的签字确认，而且只是反映在李明江、刘春华验房收楼后对房屋进行过简单维修，并当庭撒谎，刻意隐瞒其之前进行的近半年整改行为以及存在大量木头的严重质量问题。事实上，即使到现在，涉案房屋尚有木头由于夹在混凝土结构之中而无法拆除，除非对整个屋顶进行拆除重建，否则无法取出全部木头，随着时间的推移，这些木头快速腐朽或被白蚁啃食，必将极大影响李明江、刘春华的后续居住。五、其他问题的说明。碧桂园公司交付符合合同要求的商品房是基本义务，而在验房交楼后对房屋进行保修也是相关法律和合同要求的，两者不能混为一谈。另外，碧桂园公司声称李明江、刘春华在验房收楼后故意破坏涉案房屋导致维修，属于毫无根据的臆测。综上可见，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。
双方当事人在二审阶段均无提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，涉案《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年1月15日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格”。前述合同附件四第十二条约定“交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”，第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。
又查明，碧桂园公司于2012年10月19日完成涉案房屋的竣工验收备案登记，并于2012年12月30日向李明江、刘春华寄出收楼通知。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：碧桂园公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否支付逾期交楼违约金的问题。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款关于“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，结合涉案合同第八条关于“出卖人应当在2013年1月15日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格”和合同附件四第十二条、第十三条的特别约定，由于涉案房屋的交付使用标准是商品房验收合格，而涉案房屋已经通过竣工验收备案登记，且碧桂园公司也已履行通知义务，则李明江、刘春华如无法律所规定的正当理由，不得拒绝收楼。否则，相应的不利后果应当由其自行承担。
对于李明江、刘春华主张其有正当理由拒绝收楼的问题，根据前述司法解释第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本院认为，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。现本院根据双方当事人所提供的证据和诉讼陈述，难以推断得出涉案房屋在通知收楼之时存在影响基本使用功能的严重质量问题的结论。因此，对李明江、刘春华主张有正当理由拒绝收楼，本院不予支持。在此前提下，碧桂园公司已经如约履行交付义务，故其行为并不构成逾期交楼的违约事由，亦无需因此向李明江、刘春华支付逾期交楼违约金。
针对涉案房屋的质量瑕疵问题，根据前述司法解释第十三条第二款关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，以及涉案合同附件四第十三条关于“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任……”的约定，李明江、刘春华在依约收楼之后仍然有权主张碧桂园公司予以修复，因修复问题而产生的实际损失，更可另案向碧桂园公司诉请赔偿。由此可见，即使碧桂园公司在本案中无需支付逾期交楼违约金，亦不影响李明江、刘春华通过其他法律途径主张权利，以维护其作为购房业主的合法权益。
综上所述，李明江、刘春华主张台山市碧桂园房地产开发有限公司支付逾期交楼违约金理据不足，本院不予支持。台山市碧桂园房地产开发有限公司上诉有理，本院予以支持。原审判决查明事实未够清晰，最终处理结果欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：
一、撤销广东省台山市人民法院（2015）江台法城民初字第232号民事判决；
二、驳回李明江、刘春华的诉讼请求。
一审案件受理费1270.95元，二审案件受理费1270.95元，均由李明江、刘春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一六年一月十九日
书 记 员 刘现流