甘肃省皋兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0122民初271号
原告李晓萍，女，1975年8月9日生，汉族，甘肃省兰州市城关区居民，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：欧阳剑芸，甘肃合睿律师事务所律师。
被告：甘肃九龙房地产开发有限公司，住所地：甘肃省皋兰县。
法定代表人：林晓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣，甘肃仁尚律师事务所律师。
原告李晓萍与被告甘肃九龙房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月21日作出（2016）甘0122民初143号民事判决，原告李晓萍不服提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2017年3月17日作出（2016）甘01民终1929号民事裁定，撤销本院作出的（2016）甘0122民初143号民事判决，发回本院重审。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第40条的规定依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李晓萍及其委托诉讼代理人欧阳剑芸、被告的委托诉讼代理人颜蓉、张欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2013年6月20日签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》；2.判令被告双倍返还定金400000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月20日，原告购买被告开发的北龙口国际酒店用品城项目商铺与被告签订了一份《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，该协议约定：原告拟定制“酒店用品城”16号楼7、8号两间商铺，面积约260平米。签订协议时原告交付定金200000元，被告收到定金后将商铺的优先购买权保留给原告。被告在取得商品房预售许可证后通知原告签订《商品房买卖合同》及相关文件，并缴纳购房款。该协议签署当日，原告即交付被告定金200000元，该协议生效。2015年10月，被告通知原告签约，原告如约前往签约，但被告提出先交购房款才签订合同，此时原告发现交款凭条的交款金额，商铺面积与合同严重不符，超出协议约定面积62平米。对于原告的质疑，被告称盖楼时盖大了，原告表示超出太多，不能接受，要求被告按约定面积履行，但被告不同意，原告要求被告退回所交定金，被告明确予以拒绝。原告认为，被告拟交付原告的商铺严重超面积，其就此所作解释不合常理，被告的行为涉嫌欺诈，且不能签订《商品房买卖合同》的责任在于被告，被告违约应按定金罚则双倍返还原告定金。现起诉要求解除原、被告双方签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，被告双倍返还定金400000元，案件受理费由被告承担。
被告辩称，一、依据被告与原告签订的定制协议，原告以被告所交商铺存在面积误差为由要求解除协议，无事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及九十四条的规定，合同解除为约定解除和法定解除，原告要求解除合同，根据定制协议第三条2项约定“乙方定制的商铺，在签订《商品房买卖合同》时不得更换商铺位置”，3项约定：“涉及商铺确切面积、具体交付标准及时间等问题，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及相关文件为准”。显见，定制协议只是根据原告的要求将其需要的商铺及位置、估算的面积进行了定制。对于商铺确切面积、具体交付标准及时间以《商品房买卖合同》为准原告是认可的。况建筑物面积的测量是由房产交易中心委托测绘中心进行的，该行为是行政行为，被告无权干涉。由此可见，原告提出的商铺存在面积误差不能成为约定解除和法定解除定制协议的条件，双方签订的定制协议合法有效，不具备解除条件，应当继续履行。二、定制协议履行过程中，被告并无违约，原告要求双倍返还定金缺乏依据。定制协议第三条4项明确约定“由于甲方违约，乙方未能行使优先购买权，则甲方双倍返还乙方定金”，然定制协议履行过程中被告并无上述违约行为，而是原告违约不按定制协议约定与被告签订《商品房买卖合同》，因此原告要求被告双倍返还定金无事实和法律依据。另，定制协议第二条1项约定“甲方取得商品房预售许可证后应以电话、短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并缴纳购房款”，3项约定，“乙方未按甲方通知时间范围内签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃优先购买权，甲方可以不另行通知乙方而将商铺另行处置，所交付的定金作为给甲方的赔偿金”，如原告执意违反定制协议约定拒绝签订商品房买卖合同，被告有权罚没定金，另行处置商铺。综上，本案中系原告违约，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，支付购房款，不存在被告违约，因此，原告要求双倍返还定金的诉请不成立，如原告执意拒绝履行定制协议，被告有权罚没定金，另行处置商铺。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告李晓萍与被告甘肃九龙房地产开发有限公司签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，该协议约定：“第一条商铺基本情况。1.乙方（即本案原告李晓萍）拟定制“酒店用品城”16号楼商铺7、8，面积约260平方米，建筑面积单价为7500元∕㎡，总价为壹佰玖拾伍万元整。2.乙方同意在签订本协议时向甲方（即本案被告甘肃九龙房地产开发有限公司）交付定金贰拾万元整。3.甲方收到乙方交付的定金后，将商铺的优先购买权保留给乙方。乙方保证按照酒店用品城规定的开业时间开门营业，并承诺持续经营两年以上。第二条商铺销售。1.甲方取得商品房预售许可证后应以电话、短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关文件，乙方应在收到通知后十日内至甲方项目营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并交纳购房款。2.乙方在签订《商品房买卖合同》及相关文件时，交付甲方的定金转为购房款。3.乙方未按上述第一款约定的时间签订《商品房买卖合同》及相关文件，即视为乙方自动放弃甲方给乙方保留的优先购买权。甲方可以不另行通知乙方而将商铺另行处置，乙方交付的定金作为给甲方的赔偿金。第三条其他事项。1.乙方应保证本协议中联系方式的准确性，如有更改，应及时书面通知甲方。乙方应自行承担因联系方式不准确导致的一切损失和责任。2.乙方定制的商铺，在签订《商品房买卖合同》时不得更换位置。3.涉及商铺确切面积、具体交付标准及时间等问题，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及相关文件为准。4.由于甲方违约，乙方未能行使优先购买权，则甲方双倍返还乙方定金。”。协议签订当日，原告交付被告定金200000元，该协议生效。2015年10月12日，被告取得开发的“北龙口国际酒店用品城项目大卖场”项目商品房预售许可证后通知原告签订商品房买卖合同，原告前往签约时，原告定制的商铺面积为322平方米，双方为商铺建筑面积与合同约定不符发生争议，未能签订商品房买卖合同。2015年11月8日，被告发布了北龙口国际酒店用品城销售活动信息公告。
另查明，甘肃九龙房地产开发公司于2010年11月22日注册成立，2014年12月9日登记。皋兰县政府与甘肃大陆桥投资开发有限公司共同开发北龙口国际商贸物流城项目，2012年开始筹建，被告甘肃九龙房地产开发有限公司系北龙口国际酒店用品城项目的开发建设主体。北龙口国际商贸物流城一期为板材市场，二期为酒店用品市场，北龙口国际商贸物流城业主论坛信息，一期预计2013年6月份开业，二期预计2013年11月正式对外开业。商品房预售许可证中的“北龙口国际酒店用品城项目大卖场”即为酒店用品市场。
本院认为，本案争议的主要焦点有：1.双方签订的定制协议的性质；2.本案当事人哪方存在违约，原告有无合同的解除权，能否适用定金罚则。
关于定制协议的性质及定金。对定制协议的理解，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。具体来说，就是购房人与商品房开发商在签订正式商品房预售合同或者买卖合同之前所达成的有关出售与购买房屋的初步确认，双方约定在认购协议之后，开发商在一定期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售予他人。认购协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同，其目的在于将来订立预售商品房买卖合同。认购协议与正式的预售商品房买卖合同的关系实质上为预约与本约的关系。首先，认购协议系平等主体间为设立预售商品房买卖双方权利义务而订立的协议，符合《合同法》第二条关于合同的定义，为独立的合同。认购协议的成立、生效、变更并不以商品房预售合同为基础，只要是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，认购协议应当认定为有效。其次，认购协议主要是对签订正式买卖合同的相关事宜进行约定，并非直接确认预售商品房买卖的结果，认购协议在通常情况下不能等同于正式的买卖合同。第三，认购协议系诺成合同，当事人一方的意思表示一旦经对方同意即告成立。合同成立后，当事人双方均应按照合同的约定履行义务，享受权利。本案原被告于2013年6月20日签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，协议的内容是原告定制被告正在规划建设中的商铺，协议中双方约定了房屋基本情况，但不完全是《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容的罗列，该定制协议并非商品房预售合同，约定签订《商品房买卖合同》的条件是或者说期限是被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知对方签订《商品房买卖合同》及相关文件。定制的条件是被告给原告预留商铺，原告有优先购买权，原告缴纳定金，应认定为预约合同，合同约定协议自原告交付定金之日生效，系定金担保合同。该协议是双方真实意思表示，在原告起诉前即2015年10月12日被告取得了商品房预售许可证，故认定该定制协议属合法有效协议。
关于合同的解除。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告于2013年6月20日签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》中没有约定解除合同的条款，即未约定一方解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告提交网页销售广告及被告提供的北龙口国际商贸物流城宣传彩页为主要证据，主张被告承诺酒店用品城市场已经落位，于2013年11月开业经营。被告应于2013年11月交房，已超过两年未交房被告构成违约。北龙口国际物流城系政府出城入围项目，网页销售广告系媒体的正常宣传，被告制作的宣传彩页亦是对北龙口国际商贸物流城概况的介绍和宣传，面向社会公众，并非是对原告的允诺。原被告于2013年6月20日签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》中未约定具体的交房时间，只是约定了签订《商品房买卖合同》的条件，即在被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知对方签订《商品房买卖合同》及相关文件。被告取得商品房预售许可证后及时通知了商户签订正式的买卖合同及签订合同的具体事宜，被告按照定制协议履行了义务，不存在违约的事实。原告主张交付商铺面积与合同严重不符，超出协议约定面积62平米，不符合约定的交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照规定原则处理。....”,本案涉及的是定制协议，非商品房买卖合同，不应适用该解释。故双方未约定合同解除的条件，无合同解除的法定情形，原告没有合同的解除权，要求解除定制协议的请求不能成立。
关于定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被告为收受定金的一方，按照定制协议已经履行了自己的义务，不存在违约的事实，故原告要求被告返还定金的请求不能成立。
综上，原告要求解除协议、双倍返还定金无事实和法律根据，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：
驳回原告李晓萍要求解除原被告于2013年6月20日签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》及双倍返还购房定金400000元的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告李晓萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 陈志俊
审 判 员 王文海
人民陪审员 杨祥名
二〇一七年八月十六日
书 记 员 刘 琼