四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民初字第1064号
原告中国移动通信集团四川有限公司绵阳分公司。
负责人朱军。
委托代理人何莉，女，汉族。
委托代理人赵德成。
被告四川鸿宇集团房地产开发有限责任公司。
法定代表人李红东。
委托代理人张圣雄。
委托代理人刘安伏，男，汉族。
被告张希阳，男，汉族。
被告敬兴斌，男，汉族。
被告李平芬，女，汉族。
上列被告张希阳、敬兴斌、李平芬共同委托代理人向凤熬。
第三人江会，男，汉族。
委托代理人邓波，男，汉族。
原告中国移动通信集团四川有限公司绵阳分公司（以下简称中国移动集团绵阳分公司）与被告四川鸿宇集团房地产开发有限责任公司（以下简称四川鸿宇公司）、张希阳、敬兴斌、李平芬及第三人江会确认合同效力纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国移动公司绵阳分公司委托代理人何莉、赵德成、被告四川鸿宇公司的委托代理人张圣雄、刘安伏、被告张希阳及被告张希阳、敬兴斌、李平芬的共同委托代理人向凤熬与第三人的委托代理人邓波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国移动集团绵阳分公司诉称，2003年12月21日，原告与被告四川鸿宇公司签订了房屋买卖合同，合同约定的标的物为云溪镇北街汇乐苑第B幢一层1-2号营业用房，套内建筑面积为101平方米，单价为6900元／平方米，总价款为696900元。2003年12月30日，原告支付了购房款696900元。2005年底原告接收房屋并使用至今。2013年2月，被告四川鸿宇公司因种种原因才取得楼盘商品房的初始房屋权证。2013年5月，原告要求被告四川鸿宇公司办理房屋产权证时，才发现被告四川鸿宇公司的北街项目部负责人江会已将原告购买的1号门面出卖给被告张希阳、敬兴斌、李平芬所有，并于2013年4月分别为三被告办理了房屋产权登记。根据《合同法》第五十二条，原告认为四被告与第三人恶意串通，损害了原告的合法利益。请求人民法院依法判令：（1）被告四川鸿宇公司与被告张希阳、敬兴斌、李平芬就盐亭县北街汇乐苑第B幢一层1号门面房屋买卖合同无效；（2）本案诉讼费、保全费、送达费等由被告承担。
被告四川鸿宇公司辩称，被告四川鸿宇公司授权第三人成立北街项目部，与原告签订了商品房买卖合同并收取了购房款，北街项目部于2007年12月19日吊销并注销等事实属实。被告四川鸿宇公司不存在恶意串通情形，也未授权第三人代为与被告张希阳等人签订商品房买卖合同，该合同的签订被告四川鸿宇公司不知情，第三人的无权代理行为被告不知情，被告不存在侵害原告利益的行为，且被告也是合同的受害者。原告主张鸿宇公司串通合同无效，被告不予认可。请求人民法院依法裁决。
被告张希阳、敬兴斌、李平芬辩称，1、被告张希阳等3人与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，且已经办理登记，完成了物权变动，依法取得了物权。2、被告张希阳等3人不知道被告四川鸿宇公司及第三人与原告签订了房屋买卖合同，被告在2003年12月21日前未实际取得争议房的预售许可证，即使二者间的房屋买卖合同有效，但双方约定的房屋买卖标的物与被告张希阳等3人通过房屋买卖实际取得的房产从合同约定中可以看出不属同一标的物。3、原告未提交相关证据证明被告张希阳等3人取得物权的行为是与第三人恶意串通的结果。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，一、第三人的职责及法律后果的承担。被告四川鸿宇公司设立的北街项目部是被告四川鸿宇公司授权依法注册登记，并依法办理相关房地产开发手续，项目部在被告四川鸿宇公司授权下对工程项目享有开发权和经营权，属职务行为，其法律后果应由委托人承担。二、第三人与原告签订合同的背景和由来。1、项目部与原告于2003年12月签订的《商品房买卖合同》系融资保障性合同；2、双方签订合同，项目部在北街开发的房地产项目尚处于拆迁阶段，该合同无明确的买卖标的物。三、第三人未向原告交付诉请的标的物。四、第三人与被告张希阳、敬兴斌、李平芬之间没有恶意串通的故意行为。第三人与被告张希阳等人签订的房屋买卖合同是合同相对人的意思自治，三被告支付购房款，在县人民政府组织部门协助调下，办理了房屋所有权证，完成物权转移，应依法保护。第三人与原告签订房屋买卖合同，二者间形成债的权利和义务关系，第三人愿在北街项目工程的后期工程完工后向原告交付房产或偿还借款赔偿相应损失。
经审理查明，被告四川鸿宇公司原注册登记的名称为绵阳鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称绵阳鸿宇公司），该公司组建集团公司后注册变更登记为四川鸿宇公司。经营范围为一般经营项目及二级资质的房地产开发企业，可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目等项目工程。第三人江会，盐亭县新农乡天马村四组人，2003年7月21日，第三人江会就参与盐亭县云溪镇上北街国有土地竞买及裕华十二期第二期旧城改造项目开发事项与原绵阳鸿宇公司达成了书面挂靠合同。该合同主要载明：一、按2003年7月17日盐亭县国土局发布的“云溪镇上北街裕华十二期第二期旧城改造项目”国有土地使用权拍卖公告要求：1、甲方（绵阳鸿宇公司）向乙方（江会）出示开发公司的相关证件，作为参与竞买的资格之一。2、乙方按竞买须知全权履行有关法律、经济手续。二、竞买成功，取得土地使用权后，本着乙方自己出资，自主经营（包括拆迁、开发、建设等），并承担所有的民事及法律责任。该项目所发生的一切经济责任属于经营者自行承担。三、甲方向乙方提供依法经营的有关证件，并承担代扣代缴相关税费的义务。……四、甲方协助乙方严格按规划、设计组织施工，并委派监理，费用由经营者承担。五、乙方向甲方按项目总造价的1%上交管理费。原绵阳鸿宇公司在此合同甲方处加盖公司法人印章，第三人江会在乙方处亲笔签名。2003年7月21日和同年8月13日，原绵阳鸿宇公司向第三人出具书面的法人授权证明书，该公司授权第三人江会作为公司的代理人参加上述国有土地竞买及项目开发事宜。2003年8月15日，被告四川鸿宇公司在盐亭县工商行政管理局注册登记成立四川鸿宇公司北街项目部（2007年12月19日核准吊销已注销），经营范围为三级房地产开发。2003年8月19日，原盐亭县发展计划局向原绵阳鸿宇公司作出盐计发（2003）98号关于绵阳鸿宇房地产开发有限责任公司进行裕华十二期（二期）房地产综合开发的批复，原盐亭县发展计划局根据绵阳鸿宇公司《关于云溪镇上北街裕华十二期（二期）工程项目的立项申请》同意绵阳鸿宇公司的项目部经理江会进行裕华十二期（二期）房地产综合开发。2003年10月19日，四川鸿宇公司北街项目部（以下简称北街项目部）向原盐亭县建设局上报《关于上北街裕华十二期（二期）工程拆迁补偿安置方案的请示》，该北街项目部对位于盐亭县云溪镇北街（南邻国税局综合楼，东邻北街临街滴水线，西邻花园井后山岩，北邻伊斯兰大厦南墙）旧城房屋进行拆除，并与拆迁户达成赔偿安置协议，在此地段进行裕华十二期（二期）商住楼开发建设，裕华十二期商住楼取名汇乐苑。2004年6月10日，原绵阳鸿宇公司在原盐亭县建设局取得上述工程《建设工程规划许可证》。2004年12月13日，被告四川鸿宇公司取得《建筑工程施工许可证》。2004年初，北街项目部动工进行汇乐苑房地产开发建设。2005年8月8日，盐亭县房地产管理所向四川鸿宇实业集团有限公司北街项目部颁发《商品房预售许可证》。2011年12月15日第三人江会个人向盐亭县国土局申请，经该局批准第三人江会取得汇乐苑工程用地3000平方米的国有土地使用权，并个人办理了国有土地使用证。北街项目部以被告四川鸿宇公司的名义对外进行买卖、预售上述开发工程商住楼的房屋等商事行为。在此期间，2003年12月21日，北街项目部与原告下属盐亭县营业部签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为……第B楼一（层）1—2号房。该商品房的用途为营业用房，属框架结构，层高为3.9米—4.2米……，该商品房建筑面积共105.20平方米，其中，套内建筑面积101.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.20平方米……。第四条，计价方式与价格，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6900元，总金额696900元整，第六条付款方式及期限。买受人按下列第二条中方式按期付款；……2、分期付款，签订合同时首付订金即预算该商品房总款的70%，交接钥匙时，以产权证面积为准核算房款付总款的25%，一年保修期满付清尾款。……第八条交付期限，出卖人应当在2004年4月30日前……将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第九条出卖人逾期交房的违约责任……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。……第十二条……绵阳鸿宇公司北街项目部加盖印章，原绵阳鸿宇公司的法定代表人李吉善亲笔签名，第三人江会在委托代理人处加盖个人印章，原告下属盐亭县营业部加盖盐亭县营业部印章，时任盐亭县营业部的负责人霍玉荣在委托代理人处亲笔签名。2003年12月30日，原绵阳鸿宇房地产北街项目部向原告下属盐亭县营业部出具收款票据一张，收款金额为696900元，原绵阳鸿宇房地产开发有限责任公司在票据上加盖财务专用章。第三人在收款人处加盖个人印章。原告同时提供有关支付购房款的银行转账，现金与票据凭证4张，证实：原告下属的盐亭县营业部于2004年1月25日和2004年2月2日两次向第三人江会开据中国建设银行现金支票二份，现金金额分别为200000元和287830元，2004年11月21日又在中国建设银行向第三人个人账户转款150000元，原告下属的盐亭县营业部先后三次以银行转账的方式向第三人江会实际支付购房款637830元。2006年12月底，上述工程竣工后，北街项目部按合同约定将汇乐苑B幢一层1—2号门面房交付给原告盐亭县营业部使用，盐亭县营业部将该门面房租赁他人经商收取租金至今。双方一直未到盐亭县房管所进行房屋买卖合同备案或办理过户登记。2005年8月30日，北街项目部又将1-2号门面房中的1号房（建筑面积69.40平方米）以423340元的价格出售给被告张希阳、敬兴斌、李平芬三人共有。双方签订了书面的《商品房买卖合同》，在诉讼中，原告申请对此《商品房买卖合同》的形成时间进行鉴定，上述三被告认可此合同形成于2013年度，原因是双方在办理房产过户登记时根据房产登记的要求，将原初始合同更换为统一的格式合同，更换后的格式合同的形成的时间仍写成2005年8月30日。原告当庭撤回其鉴定申请。原告在盐亭县房管所提供的四川鸿宇集团公司北街项目部与三被告于2005年8月30日形成的备案合同第13页载明：附件三补充协议：1、甲方落实物业管理，乙方必须统一服从物业管理，按规定缴纳费用；2、2004年6月26日经与江会口头达成协议，江会在乙方借的款抵作房款，产权证办毕后多退少补。在庭审中，原告称三被告与第三人江会个人间发生高息借贷关系，第三人无力偿还而虚构的《商品房买卖合同》，相互间恶意串通办理过户登记，但未提供有关证据予以证实。第三人与三被告均认可购房时未实际交纳购房款，双方均同意以第三人在三被告的借款抵作购房款。此事实有三被告于2013年4月18日与第三人的委托代理人李泽余就购房款缴纳达成了书面的结算协议予以证实。上述汇乐苑工程竣工后，四川鸿宇集团公司北街项目部将所有房产除交付拆迁安置的房屋外其余房产已全部对外出售。盐亭县城各购房户在上述项目部交纳购房款，入住后长期未取得房屋所有权证，多年来，上访要求办理房屋所有权证。2013年1月下旬，盐亭县人民政府组织有关部门协调由四川鸿宇集团公司北街项目部提供相关资料，购房户自行交纳相关契税，盐亭县房管所和县国土局协助办理相关权属过户登记。第三人江会提供给盐亭县房管所的购房安置户统计表“购房户”一栏中将盐亭移动公司变更为张希阳，作为双方及其他购房户过户登记材料之一，双方在2013年4月22日和4月25日分别在盐亭县房管所和盐亭县国土局办理房产和土地过户登记手续，三被告分别取得房屋所有权证和国有土地使用证。三被告自行交纳了有关房屋买卖的相关契、税费用。原告得知后，遂引发本案诉讼。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述、《商品房买卖合同》、法人授权证明书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、营业执照、预售房许可证、房屋所有权证、国有土地使用证、契税发票等证据在卷证实。
本院认为，被告四川鸿宇公司在从事盐亭县云溪镇北街裕华十二期第二期汇乐苑房地产工程开发期间，依法注册成立了北街项目部，并授权北街项目部进行房地产开发。北街项目部于2003年12月21日与原告签订书面的《商品房买卖合同》，双方约定将其开发修建的裕华二期汇乐苑房地产工程中的第B幢一层1-2号房以696900元的价格出售给原告盐亭县营业部所有。北街项目部实际收取637830元的购房款项，并将房产交付给原告下属的盐亭县营业部使用。但该项目部又将此诉争之房中69.4平方米门面房以423340的价格抵售给被告张希阳、敬兴斌、李华芬所有。双方又签订了书面的《商品房买卖合同》，三被告通过“以资抵债”的方式交付购房款，并与其他购房户一同办理房屋产权过户登记手续。被告四川鸿宇公司授权四川鸿宇公司北街项目部进行房地产开发，并对外从事房屋买卖等商事行为。原告下属盐亭县营业部虽然与四川鸿宇公司北街项目部签订商品房买卖合同，出卖人也向其实际履行了交付标的物，即盐亭县营业部实际占有使用该房屋标的物，但双方未依法办理房屋产权登记手续。房屋买卖的过户登记行为是合同当事人依法获得物权公信力的法定行为，登记过户属于合同履行的范畴，是买受人实际取得标的物所有权的要件。因此，上述原告与被告四川鸿宇公司之间仅仅完成房屋买卖的民事合同约定行为，但双方并未完成履行合同物权变更登记，依法取得买卖标的物所有权转移的法定行为，其行为后果仅属获得债权，并未依法取得物权。本案的焦点是原告诉请的被告张希阳、敬兴斌、李平芬与北街项目部签订商品房买卖合同的效力问题。被告张希阳等三人与北街项目部就汇乐苑B幢一层1-2号门面房的1号门面房买卖事宜签订的《商品房买卖合同》。该合同虽然在形式上存在瑕疵，如被告张希阳等三人未提交初始合同的原件，无购房的收款收据等，但没有证据证明双方在缔约合同时存在恶意串通损害第三人利益的情形，合同对买卖标的物的约定事宜是合同相对人的真实表示，缔约协商一致的结果。合同价款的支付方式也符合交易习惯，双方约定房款价格也符合当地当时市场行情，同时，被告张希阳等三人对上述房产因合同约定的房屋买卖实现了物权登记。虽然北街项目部于2007年12月9日被依法吊销并注销，北街项目部对外不具有产生民事行为的主体资格，但被告四川鸿宇公司并未终止或撤销其对北街项目部负责人即本案第三人的授权，第三人在北街项目部被依法吊销并注销后仍以该项目部的名义对外进行商事行为，其行为与被告四川鸿宇公司间形成表见代理关系，其法律后果应由被告四川鸿宇公司承担。原告与北街项目部之间的房屋买卖行为，双方虽完成了交付房款和房屋的义务，但因其未办理房屋产权、过户登记等手续而未实现物权变更，故该行为不能对抗被告张希阳、敬兴斌、李平芬对该房的所有权。原告主张被告张希阳与第三人之间的买卖行为系恶意串通所致，因其未向本院提供充分有效的证据予以证实，且第三人予以否认，本院对此不予采信。综上，被告张希阳、敬兴斌、李平芬与北街项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告请求确认该合同无效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，应依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十三条、第一百三十条、第一百三十五条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告中国移动通信集团四川有限公司绵阳分公司的诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 吴 颖
审 判 员 蒲 进
人民陪审员 胡冬梅
二〇一四年七月一日
书 记 员 胡 蕾
附法条：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。