河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0811民初1371号
原告（反诉被告）：余洁，女，1981年1月24日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
委托诉讼代代理人：余祖法，男，1954年6月30日，住河南省焦作市解放区学生路中医药学校家属院***号。系原告父亲。
委托诉讼代理人：黄遵宜，焦作市“148”法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：姬保成，男，1961年12月22日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
原告（反诉被告）余洁与被告（反诉原告）姬保成房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余洁委托诉讼代理人余祖法、黄遵宜，被告（反诉原告）姬保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）余洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告限期搬出所租房屋；2.判令被告姬保成赔偿向原告余洁逾期交纳租金应承担三个月的房租38500元；3.被告姬保成应承担逾期交纳房租金违约额日5%滞纳金38500元（10天）；4.被告姬保成所交的10000元保证金因违约不予退还；5.被告姬保成所交全年物业费2730元因其违约不予退还；6.被告姬保成搬离时应结清水电费并保证其所用下水管道畅通、广告牌拆除、卫生打扫干净；7.诉讼费用由被告姬保成承担。诉讼过程中，余洁将变更第一项诉讼请求为：解除原被告签订的房屋租赁合同（因姬保成已于2018年5月19日搬离房屋，故不再主张其搬出所租房屋）；明确第二项诉讼请求的依据为房屋租赁合同第九项第二条；第三项诉讼请求的计算依据以姬保成所交半年租金77000元为基准乘以5%乘以10天；放弃第四项、第五项诉讼请求；变更第六项诉讼请求为：要求被告姬保成支付原告水费269元、电费206.9元，返还灭火器四个（每个66元，共计264元），不再要求被告姬保成拆除广告牌、打扫卫生、保证所有下水管道畅通；增加一项诉讼请求：要求姬保成支付自2018年4月6日至2018年5月19日期间的房屋租金23767元。事实和理由：余洁与姬保成双方于2017年10月6日签订了《房屋租赁合同》，约定：余洁将位于焦作市山阳区解放中路北侧1-2层、10-6号商铺，共计面积350平方米，按租金每平方40元租给姬保成，每月租金14000元，全年168000元，优惠一个月房租14000元，全年应交租金154000元，按年交费。姬保成交纳半年租金至2018年4月5日，后拒不交纳租金，故诉至法院。
被告（反诉原告）姬保成辩称，合同是无效的，余洁没有房屋出租权利，其不是房屋所有权人。其在签订合同时不知道余洁是转租人，余洁存在欺诈，要求其退还房屋押金10000元、物业费2700元、多收平方数租金7680元。对余洁各项诉讼请求不认可，应驳回其诉请。合同无效的依据是余洁无权将房屋租赁给姬保成。
被告（反诉原告）姬保成向本院提出诉讼请求：1.依法将双方签订的租赁房屋协议判为无效；2.判令余洁返还姬保成所交房屋押金10000元、物业费2700元、多收房屋超出的租金7680元；3.本案反诉费用由余洁承担。事实和理由：1.余洁不具备合法租赁房屋权；2.所租赁房屋面积不够数；3.余洁隐瞒事实。综上，余洁隐瞒事实真相，采取欺诈方式将不具备租赁权的房屋租赁给姬保成，其行为严重损害了姬保成合法权益。
原告（反诉被告）余洁辩称，余洁与姬保成于2017年10月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，应予以保护，姬保成应承担违约责任。余洁和姬保成协商后，姬保成于2017年9月16日11时10分向余洁母亲肖伟转账92460元（半年租金77000元、押金10000元、全年物业费5460元），姬保成交钱后，双方签订《房屋租赁合同》。按合同约定，余洁实收姬保成350平方米房租77000元，租房到期应是2018年4月6日，姬保成2018年5月19日才搬出出租房，超期43天，应承担房租14000元/月+6066.7元（13天）=20066.7元和按日收取姬保成违约额5%的滞纳金43天为165550元。逾期43天应交物业费652元，而非姬保成所诉的应返还物业费2700元，而是2048元。余洁是经房主授权才将该房出租，是合法出租人。出租房屋面积350平方米也是双方协商后约定按此平米收费的。姬保成看过合同后，先交租金、后签合同、再进行经营，余洁没有隐瞒事实的情形。综上，请求驳回姬保成反诉请求，本案诉讼费用全部由姬保成承担。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日，姬保成为肖伟银行账户存款92460元，其中包含半年房屋租赁费77000元、一年物业费5460元、押金10000元。2017年10月6日，肖伟委托余洁为出租方（甲方）、姬保成为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“一、……甲方将位于河南省焦作市山阳区解放中路北侧1-2层10-6号商铺，共计面积395平方米，有偿租给乙方作为商业经营餐饮场地使用……二、租赁期自2017年10月6日至2019年10月6日止。三、租金标准为每年154000元，租赁房屋必须先交租金后使用，租金按年交纳。乙方需提前30天缴纳下一年房租，第一期租金于签订合同当天交纳。乙方须于签订合同当天交纳10000元押金作为履约保证金。若有乙方应承担的经济责任，应从押金中扣除，不足部分仍由乙方承担。……四、乙方承租该房屋期间所发生的水电费表计量，由乙方自行负担。……乙方应及时交纳物业管理费……八、2.乙方在租赁期间必须自觉按期交纳房租、水电费和物业管理费以及国家规定的各项税费……九、2.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止本合同，收回该房屋并可另行对外招租，由此造成的损失，乙方应予以赔偿3个月租金，押金不予退还……（4）逾期交纳租金3天……6.在租赁期限内，乙方须提前30天缴纳下期房租。如乙方逾期交纳房租，甲方有权按日收取乙方违约额5%的滞纳金。乙方房屋租金逾期当天，乙方仍未向原告缴纳房租，甲方有权停止向乙方提供一切物业服务及其水电供应等，并收回所租赁房屋。押金不予退还，作为违约金……”。余洁与姬保成约定后续半年房屋租赁费需提前一个月交纳，姬保成未再向余洁交纳后续半年租赁费并于2018年5月19日搬离该租赁房屋为本案事实。
另，涉案房屋系肖伟从吕富贵、吕冬丽处租得，双方租赁期限自2017年9月30日至2019年9月30日，吕富贵、吕冬丽允许肖伟对该房屋进行转租。肖伟委托余洁办理涉案房屋的转租手续，并授予余洁代表其起诉主张合同权利的各项权利。
以上事实有原告提交的中国农业银行转账凭证复印件、短信截图、房屋租赁合同、委托书、视频及照片，被告提交的房屋租赁合同以及肖伟、吕富贵、吕冬丽和当事人的陈述予以佐证。
本院认为，原告余洁虽不是涉案房屋所有权人，但肖伟合法租赁并占有租赁房屋后，在其有权对该房屋进行转租的情况下，肖伟委托原告余洁与被告姬保成就该房屋签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，合同内容合法有效，对合同双方均具有约束力。被告姬保成按照合同约定的每年154000元的租金标准，交纳了2017年10月6日至2018年4月6日半年的租金，应视为其认可租赁的房屋面积。按照双方约定，被告姬保成应提前一个月即2018年3月6日向原告余洁交纳后续半年的租金。因被告姬保成未再交纳后续租金，按照合同约定，余洁有权单方终止该租赁合同，故原告余洁要求解除原被告签订的房屋租赁合同，理由成立，予以支持；被告姬保成于2018年5月19日搬出租赁房屋，原告余洁要求被告姬保成支付超期43天的租金，理由正当，但应以合同约定的年租金154000元的标准计算，计18394.44元。涉案房屋虽对迟延支付租金约定了违约金及滞纳金标准，但被告姬保成认为违约金及滞纳金过高，要求予以酌减。原告未提交证据证明其实际损失的具体数额，考虑到被告存在违约行为，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金以被告支付超期43天的租金为准即18394.44元，扣除姬保成已交纳的10000元押金，还应支付违约金8394.44元。原告余洁要求被告姬保成支付水费269元、电费206.9元，缺乏依据，不予支持；原告余洁要求被告姬保成返还四个灭火器，但原告余洁不能证明灭火器系自己所有，故对该项诉讼请求不予支持。被告姬保成提起反诉要求确认其与原告余洁签订的《房屋租赁合同》无效，无事实和法律依据，不予支持。因合同约定被告姬保成逾期交纳租金，押金不予退还，作为违约金，故在被告姬保成违约的情况下，其交纳的押金应用于抵扣因其违约所产生的违约金，被告姬保成要求原告余洁返还租房押金的反诉请求不予支持。被告姬保成交纳了全年物业费5460元，其要求退还停止租赁房屋后剩余物业费，理由正当，扣除姬保成租赁半年后又实际占有租赁房屋43天的物业费，原告余洁应退还被告姬保成物业费2077.83元。被告姬保成要求原告余洁返还多收取的房屋租金7680元，无相关事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）余洁与被告（反诉原告）姬保成于2017年10月6日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）姬保成于本判决生效之日起七日内向原告余洁支付违约金8394.44元；
三、被告（反诉原告）姬保成于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）余洁支付2018年4月7日至2018年5月19日的房屋租金18394.44元；
四、原告（反诉被告）余洁于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）姬保成支付物业费2077.83元；
五、驳回原告（反诉被告）余洁的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）姬保成的其他反诉请求。
案件受理费1165元，由原告（反诉被告）余洁负担805元、被告（反诉原告）姬保成负担360元。反诉案件受理费155元，由被告（反诉原告）姬保成负担130元、原告（反诉被告）余洁负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 廉玉光
二〇一八年七月十六日
书记员 申茹静