广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1671号
上诉人（原审原告）麦柱良，男，汉族，住广东省高要市。
委托代理人鲁尚君，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人何珊，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黄美珍，女，汉族，住广东省高要市。
委托代理人鲁尚君，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人何珊，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人陈小兵，该公司董事。
委托代理人吴育华，广东引力律师事务所律师。
上诉人麦柱良、黄美珍因与上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民一初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月29日，麦柱良、黄美珍与高富公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，双方约定：麦柱良、黄美珍向高富公司购买由其开发的位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座商品房，建筑面积为295.85平方米，单价为14075.30元，总价款为4164177元；付款方式为2010年9月29日付2164177元首期房款、2010年9月29日前付清剩余房款2000000元。交付期限为2011年12月31日，交付条件为经综合验收合格。逾期交付的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，麦柱良、黄美珍依约支付了全部购房款，高富公司于2011年12月27日办理了涉案房屋的竣工验收备案手续。
2012年11月18日，麦柱良、黄美珍到高富公司签收了《业主收楼钥匙／资料签收表》，收取了涉案房屋钥匙，并与高富公司的经办人员签署了《业主收楼情况记录表》，提出了入户铁门框边有裂缝、走廊天花有水迹（首层）、二层后阳台排水槽堵塞漏水、二层客房墙壁补批荡、前后屋顶线条有裂纹、客厅窗台线条有裂纹等质量问题。2013年7月20日，麦柱良、黄美珍再次到高富公司处验收楼房，发现仍然存在质量问题，签署了《业主收楼情况记录表》，提出入户走廊柱、墙身空鼓、大厅墙身空鼓、二层铝门顶天沟漏水、二层三号房卫生间天花裂纹、二层三号房推拉门侧疑似渗水、三层四号房天花顶未批荡、二层阳台外墙砖有裂痕、二层三号房阳台天沟漏水、一层多个窗台线裂等质量问题。2013年3月11日，麦柱良、黄美珍委托律师向高富公司发出《律师函》一份，要求高富公司立即修缮涉案房屋的质量问题，并承担逾期交楼的违约责任。2013年7月20日，麦柱良、黄美珍委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋进行质量鉴定，该公司作出了仲恒鉴字（2013）SW0366号房屋工程质量鉴定报告，鉴定结论为：1.墙体及现浇板局部出现渗漏现象，其是房屋外墙及现浇板防水层失效所致；2.墙体及柱子抹灰层的空鼓现象，其是抹灰层施工质量不合格所致；3.墙体抹灰层的开裂现象，其是抹灰层温度收缩变形所致；4.阳台处排水管的渗漏现象，其是排水管连接处工程质量不合格所致；5.外墙装饰砖的开裂现象，其是装饰砖的收缩开裂现象。2013年8月22日，麦柱良、黄美珍委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的修复费用进行鉴定，该公司作出评估结论书，评估的修复费用为178266元。
原审法院在审理过程中，先后委托广州市久安房屋鉴定有限公司进行质量鉴定，委托广州南粤珑图建筑设计有限公司提出修复方案，委托广东同益达工程顾问有限公司对修复工程进行造价鉴定。广州市久安房屋鉴定有限公司作出了房屋安全鉴定报告，其鉴定结论为：1.墙体及现浇板局部出现渗漏现象，是房屋外墙及现浇板防水措施不当所致；2.墙体及钢筋混凝土柱表面抹灰层多处出现空鼓现象，是抹灰层施工质量问题；3.墙体抹灰层局部开裂，主要为建筑材料的温度收缩变形所致；4.阳台处排水管处墙体出现渗漏现象，为坡屋面与山墙处防水措施不当所致；5.外墙装饰砖的开裂现象，主要为建筑材料的温度收缩所致，与下部粘贴层的施工处置不当也有一定关系。依据《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“一般损坏房”，按现状可继续安全使用，但宜对损坏部位进行修缮处理。根据广州南粤珑图建筑设计有限公司提出的修复方案，广东同益达工程顾问有限公司出具了造价鉴定报告书，提出修复费用为14932.10元。
2013年9月2日，麦柱良、黄美珍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.高富公司向麦柱良、黄美珍赔偿位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座房屋的质量损失178266元；2.高富公司将上述房屋交付麦柱良、黄美珍使用，并向麦柱良、黄美珍支付逾期交楼违约金763293元（违约金以房价款4164177元为本金，按照日万分之三的标准，从2012年1月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2013年9月2日为763293元）；3.高富公司向麦柱良、黄美珍赔偿房屋损失鉴定费用8875元、损失评估费用3500元；4.本案诉讼费用由高富公司承担。在原审法院第三次庭审中，麦柱良、黄美珍将第一项诉讼请求变更为要求高富公司履行修复义务。
原审法院认为：麦柱良、黄美珍与高富公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿基础上签订，内容合法，属有效合同。合同签订后，麦柱良、黄美珍依约履行了全部付款义务，高富公司负有依约交付商品房的义务。根据高富公司提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2011年12月27日办理了竣工验收手续，涉案房屋具备了双方约定的交付条件。但高富公司未提供证据证明其按照合同约定书面通知麦柱良、黄美珍收楼，麦柱良、黄美珍延迟至2012年11月18日才与高富公司办理收楼手续。对此，高富公司应承担举证不能的法律后果。原审法院认定高富公司存在逾期交楼的违约行为。经原审法院委托鉴定，涉案房屋虽然存在一定质量问题，但属于“一般损坏房”，按现状可安全使用，因此，上述质量问题不构成根本性违约，应以麦柱良、黄美珍2012年11月18日收取钥匙之日为涉案房屋交楼之日，高富公司应从2012年1月1日起至2012年11月18日止按日万分之三的标准向麦柱良、黄美珍支付逾期交楼违约金。麦柱良、黄美珍认为涉案房屋存在质量问题，其于2012年11月18日收取钥匙不应视为交楼，应待房屋修复完毕才能视为交楼，因此逾期交楼违约金应计算至修复完毕之日止，对该项主张，原审法院不予采纳。在诉讼过程中，麦柱良、黄美珍将诉讼请求由高富公司支付修复费用变更为由高富公司履行修复义务，属于当事人的权利处分，且符合法律规定，原审法院予以准许。但对于原审法院委托评估修复费用的鉴定费以及诉讼前麦柱良、黄美珍单方委托的造价鉴定费，应由麦柱良、黄美珍负担；对于诉讼前麦柱良、黄美珍支付的质量鉴定费用以及诉讼后高富公司申请原审法院委托进行的质量鉴定费用（包括修复方案的鉴定费）属于高富公司违约行为引起，应由高富公司承担。对涉案房屋的修复费用，因当事人未主张权利，本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、高富公司于判决生效之日起六十日内依照广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的修复方案对位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座的房屋进行修复；二、高富公司于判决生效之日起十日内支付麦柱良、黄美珍自2012年1月1日起至2012年11月18日止，以已支付房价款4164177元为本金，按日万分之三的标准计算的逾期交楼违约金；三、高富公司于判决生效之日起十日内赔偿麦柱良、黄美珍支付的质量问题鉴定费用8875元；四、驳回麦柱良、黄美珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13339元，由麦柱良、黄美珍负担7603元、由高富公司负担5736元。质量问题以及修复方案的鉴定费用合计56000元，由高富公司负担。修复费用鉴定费3000元，由麦柱良、黄美珍负担。上述鉴定费用，由高富公司预交，麦柱良、黄美珍负担部分，于判决生效之日起十日内向高富公司支付。
上诉人麦柱良、黄美珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以麦柱良、黄美珍收取钥匙之日即2012年11月18日作为涉案房屋交楼之日，明显事实认定错误。首先，根据高富公司制作的《业主手册》所规定的业主入住流程可知，在完成钥匙领取的流程后，才进入到“现场验房”的流程。领取钥匙是现场验收房屋的前置程序，只有在领取钥匙之后才能查验房屋，此种流程明显存在不合理之处。从正常的房屋交付流程来看，显然是只有在业主查验房屋、房屋并无质量问题的前提下，开发商才能将房屋交付给业主。结合本案之具体事实，麦柱良、黄美珍需按高富公司之规定先行领取钥匙，然后再查验房屋是否存在相关质量问题。因此，简单以领取钥匙之日作为麦柱良、黄美珍收楼之日显然是事实未予查清。其次，麦柱良、黄美珍在领取钥匙并验收房屋的当日，即发现涉案房屋存在诸多质量问题，并向高富公司出具了《业主收楼情况记录表》，该表格亦有高富公司工作人员签字确认。当时提出的房屋质量问题包括“走廊天花有水迹”、“二层后阳台排水槽堵塞、漏水”等，可见麦柱良、黄美珍于2012年11月18日验收房屋之时，涉案房屋已经存在重大的质量问题，该质量问题明显会影响麦柱良、黄美珍的正常居住使用。因此，涉案房屋在2012年11月18日并不具备交付条件，麦柱良、黄美珍在该日并未正式收楼，应待高富公司将房屋修缮完毕并经验收合格后方才符合收楼条件。二、原审判决认为涉案房屋虽然存在一定质量问题，但属于“一般损坏房”，按现状可安全使用，明显将房屋交付条件作了扩大解释，属于法律适用错误。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定可知，虽然涉案房屋不存在主体结构方面的问题，但根据麦柱良、黄美珍所提交的证据，可以充分证实涉案房屋确实存在严重影响麦柱良、黄美珍正常居住使用的质量问题，麦柱良、黄美珍有权拒绝收楼。其次，参照广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》定稿第六条规定，“交楼”必须具备以下两个基本条件：一是取得建设工程竣工备案表；二是讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。虽然广州市中级人民法院的该指导意见对于佛山地区无法律上的约束力，但该指导意见显然可以作为审理该类案件之参考依据。当讼争房屋如存在漏水、地面裂缝等情形时，可以视为房屋存在影响正常使用的重大瑕疵，购房者有权拒绝收楼并要求开发商承担迟延交楼的违约责任。再次，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）建议稿（征求意见稿）》第二十五条“商品房具有下列情形之一的，买受人可以拒绝接受交付：……（四）具有危及人身安全或者经多次修复仍然无法消除等严重影响正常使用的质量问题的。商品房具有上列第（二）、（三）、（四）项规定的情形之一，买受人已经接受交付的，视为出卖人未履行交付义务”之规定，结合本案具体情形来看，麦柱良、黄美珍于2012年11月18日验收之时已经提出房屋存在诸多质量瑕疵问题，高富公司对于麦柱良、黄美珍所提出的问题进行修复后，麦柱良、黄美珍于2013年7月20日验收时又发现漏水、裂纹等重大质量瑕疵，高富公司经办人亦签名予以了确认。高富公司在一审庭审中确认对涉案房屋进行了多次维修，但是经法院委托的鉴定机构对房屋进行鉴定，其结论仍然为墙体存在渗漏、开裂等情形，此种情形自然将严重影响麦柱良、黄美珍的正常居住使用。高富公司未将涉案房屋修缮完毕应视为未履行交付义务。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持麦柱良、黄美珍的全部诉讼请求，并由高富公司承担本案的诉讼费用。
针对上诉人麦柱良、黄美珍的上诉，上诉人高富公司答辩称：一、涉案房屋经过专业部门验收合格，按照相关约定符合交楼标准。至于房屋是否能够交付，这已经过专业部门验证。二、涉案房屋只是存在瑕疵问题，不是质量问题。麦柱良、黄美珍以有瑕疵问题拒绝收楼，要求高富公司支付违约金不符合法律规定和事实。房屋肯定会存在一定瑕疵，但这并非不符合交楼条件。
上诉人高富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、麦柱良、黄美珍变更诉讼请求为要求由高富公司进行修复，其变更诉讼请求已经超过法律规定的期间，原审判决高富公司对涉案房屋进行修复，属于程序错误，对高富公司明显不公平，其故意偏袒麦柱良、黄美珍，属于对诉讼资源的极大浪费，很大可能引发新矛盾的产生。首先，高富公司一直都有履行维修义务，由于麦柱良、黄美珍空置房屋一年时间，房屋可能出现了渗漏等问题，但高富公司在接到麦柱良、黄美珍需要维修的要求后，立即按时履行修缮义务。其次，双方对房屋的质量标准看法不一样，麦柱良、黄美珍对高富公司的修复工作不满意，故起诉要求高富公司支付修复费用，高富公司也同意按鉴定评估价格承担修复的费用，不愿意就该质量问题进行修复。再次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案一审经过多次开庭审理，麦柱良、黄美珍在最后一次庭审辩论结束后再以修复费用过低变更诉讼请求，要求高富公司进行修复，其请求已经超过法律规定的期间，且高富公司明确表示不同意麦柱良、黄美珍变更诉讼请求，故原审法院依法不应准许麦柱良、黄美珍变更诉讼请求。二、高富公司不存在逾期交楼违约行为，原审法院认定高富公司存在逾期交楼的违约行为事实不清，证据不足。首先，涉案房屋己在2011年12月12日经竣工验收合格，达到交付使用条件，高富公司并于2011年12月19日将收楼通知书通过顺丰速运寄给麦柱良、黄美珍，通知其在2011年12月30日起至2012年1月2日到高富公司办理商品房交付手续。此后，高富公司多次通知麦柱良、黄美珍办理收楼手续。其中，高富公司于2012年1月2日电话通知麦柱良、黄美珍收楼，麦柱良、黄美珍告知其将于近期前往收楼。但麦柱良、黄美珍在30天内仍未办理商品房交接手续。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，应视为麦柱良、黄美珍己办理完毕收楼手续。其次，麦柱良、黄美珍在签收钥匙之前已多次到涉案房屋检查验收，其于2012年10月23日曾去办理收楼手续，但由于其认为涉案房屋存在质量瑕疵，拒绝签收钥匙，该事实在麦柱良、黄美珍的起诉状中己载明。这说明麦柱良、黄美珍在2012年11月18日之前已知悉涉案房屋已通过竣工验收，符合交楼标准，麦柱良、黄美珍在2012年11月18日才签收钥匙的责任不在高富公司。再次，麦柱良、黄美珍前来办理收楼手续时，向物业公司提交了高富公司于2011年12月19日通过顺丰速运寄给麦柱良、黄美珍的《收楼通知书》和《收楼须知》，这说明麦柱良、黄美珍已收到高富公司的书面收楼通知。退一步来讲，麦柱良、黄美珍购买价值400多万元的房屋，按常理不可能与约定的交楼时间相隔近一年才与高富公司协调交接房屋的事宜。因此，高富公司已经依合同约定履行了交房手续。三、高富公司没有违约，依法无须支付违约金。退一步来讲，若法院认定高富公司应支付违约金，那么原审判决的逾期交楼违约金高达402259元，该违约金明显超过麦柱良、黄美珍的实际损失，依法应当予以调整。麦柱良、黄美珍对于没有办理收楼手续存在过错，即便是其没有收到收楼通知，在交付期限到期后，其也应主动联系高富公司。麦柱良、黄美珍存在通过高额的违约金方式获取暴利及恶意增加高富公司负担的嫌疑。根据佛山市三水区国土城建和水务局公布的佛山市三水区2014年-2016年房屋租赁指导价：步梯楼11.29元／平方米／月，电梯楼13.97元／平方米／月。按14元／平方米／月的标准作为2012年期间的租赁费用，麦柱良、黄美珍的损失约为47631元，损失的130%约为61920元。原审判决的逾期交楼违约金超出了损失的30%，过分高于麦柱良、黄美珍的损失，没有综合考虑高富公司是否恶意违约以及麦柱良、黄美珍的过失等。四、本案鉴定费用较高，依法应根据麦柱良、黄美珍的起诉标的及胜败诉的比例予以分配。原审法院要求高富公司承担鉴定费用高达64875元，而麦柱良、黄美珍仅承担3000元，对高富公司明显不公。为此，高富公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项；2.本案一、二审诉讼费用全部由麦柱良、黄美珍承担。
针对上诉人高富公司的上诉，上诉人麦柱良、黄美珍答辩称：麦柱良、黄美珍当庭变更诉讼请求，没有违反法律规定；高富公司并没有提交任何证据证明其已经履行了相关的通知义务；按日万分之三的标准计算违约金并不过高，相反是比较低的；鉴定费用产生的最根本原因是高富公司迟延交楼和房屋质量瑕疵原因所致，鉴定费用由法院酌定。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。
经审理，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、高富公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、如果高富公司违约，其应向麦柱良、黄美珍支付逾期交楼违约金的数额问题；三、麦柱良、黄美珍在一审中变更诉讼请求是否违反法律规定，高富公司应否履行对涉案房屋进行修复的义务；四、本案鉴定费用的分担问题。
关于第一个争议焦点。高富公司与麦柱良、黄美珍签订的《广东省商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付期限为2011年12月31日，而高富公司并未在该约定的期限内向麦柱良、黄美珍交付房屋。高富公司主张其在交付期限届满前曾向麦柱良、黄美珍发出过收楼通知，要求麦柱良、黄美珍前往高富公司办理收楼手续。但高富公司为此提供的证据即顺丰速运单并没有麦柱良、黄美珍的签名，该证据不足以证明高富公司向麦柱良、黄美珍履行了通知收楼的义务。因此，高富公司应承担举证不能的法律后果。原审法院认定高富公司存在逾期交楼的违约行为，并无不当，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。对于本案违约金数额的确定，需要确定违约金的计算期间，这涉及到麦柱良、黄美珍于2012年11月18日收取涉案房屋钥匙是否构成收楼的认定问题。麦柱良、黄美珍于2012年11月18日收取了涉案房屋的钥匙，但认为涉案房屋存在质量问题，其收取钥匙的行为并不能认定为高富公司向其交付了房屋。对此，从麦柱良、黄美珍在收取涉案房屋钥匙当日所反映的质量问题来看，该质量问题并不属于严重影响正常居住使用的质量问题；而从原审法院委托鉴定机构对涉案房屋的工程质量进行鉴定的结论来看，其质量问题亦不属于严重影响正常居住使用的质量问题。因此，涉案房屋存在的质量问题并不导致麦柱良、黄美珍的合同根本目的不能实现，麦柱良、黄美珍不能以此为由拒绝收楼，其收取涉案房屋钥匙之日即为收楼之日。据此，高富公司应向麦柱良、黄美珍支付2012年1月1日至2012年11月18日的逾期交楼违约金。因双方合同约定的违约金计算标准为日万分之三，按照该约定，高富公司应向麦柱良、黄美珍支付自2012年1月1日起至2012年11月18日止按日万之分三的标准计算的逾期交楼违约金。高富公司上诉主张该违约金过高，但其并未提供证据证明该违约金过分高于因其违约给麦柱良、黄美珍造成的损失，故本院对高富公司的该上诉主张不予采纳。
关于第三个争议焦点。经审查，本案一审经过了三次公开开庭审理，麦柱良、黄美珍是在最后一次公开开庭审理的法庭辩论开始之时提出变更诉讼请求，其将请求高富公司赔偿涉案房屋的质量损失178266元变更为请求高富公司履行修复义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，因麦柱良、黄美珍是在法庭辩论结束前提出变更诉讼请求，该请求符合法律规定，原审法院予以准许并就该请求进行审理并无不当。因涉案房屋存在质量问题，高富公司作为出卖人负有维修义务，其应当按照广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的修复方案对涉案房屋进行修复。
关于第四个争议焦点。高富公司上诉提出原审法院对于本案鉴定费用的分担对其不公平。因本案是基于麦柱良、黄美珍认为高富公司提供的房屋存在质量问题而引发的纠纷，本案的鉴定费用包括麦柱良、黄美珍就房屋工程质量自行委托鉴定产生的鉴定费8875元，原审法院就房屋工程质量、修复方案、修复工程造价委托鉴定产生的鉴定费用59000元。而经过鉴定，涉案房屋确实存在质量问题。因此，对于麦柱良、黄美珍自行委托鉴定产生的鉴定费8875元，以及原审法院就房屋工程质量、修复方案委托鉴定产生的鉴定费用56000元，应由高富公司负担。而对于原审法院就修复工程造价委托鉴定产生的鉴定费3000元，因麦柱良、黄美珍是在修复工程造价的鉴定结论作出后变更了诉讼请求，该请求的变更使得修复工程造价的鉴定没有必要，故该鉴定费3000元应由麦柱良、黄美珍负担。原审法院对于鉴定费用的分担，不仅符合法律规定，且公平合理，本院予以维持。
综上所述，麦柱良、黄美珍与高富公司的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14182.52元，由上诉人麦柱良、黄美珍负担6696.76元，由上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司负担7485.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月十七日
书 记 员 赖敏婷