福建省松溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0724执异2号
异议人（利害关系人）：吴烜，男，1965年9月16日出生，汉族，住南平市建阳区。
申请执行人：武夷山市天宝酒店管理有限公司，住所地武夷山市度假区（红袍度假村商业步行区）1－3层，组织机构代码31542924－X。
法定代表人：刘锦盛，公司经理。
委托诉讼代理人：翁其耀，男，1968年4月9日出生，汉族，住南平市建阳区嘉禾北路****号易水居*号楼***室，公民身份号码3501271968********。
委托诉讼理人：张游辉，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者。
原申请执行人：陈春媚，女，1967年12月22日出生，汉族，住永安市。
被执行人：衷福兴，男，1976年7月10日出生，汉族，住武夷山市。
被执行人：熊海红，女，1980年8月13日出生，汉族，住武夷山市，系衷福兴妻子。
被执行人：王立君，男，1965年1月13日出生，汉族，住武夷山。
被执行人：福建省海外环球国际旅行社股份有限公司，住所地武夷山国家旅游度假区蛇博园三楼，组织机构代码78216269－5。
法定代表人衷福兴，公司总经理。
在本院执行武夷山市天宝酒店管理有限公司（以下简称天宝公司）与衷福兴、熊海红、王立君、福建省海外环球国际旅行社股份有限公司（以下简称环球公司）债权一案中，异议人吴烜对本院通知其退出房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人吴烜请求本院：保护异议人吴烜的合法租赁权，确保异议人吴烜与衷福兴、王立君签订的《房屋租赁合同》的履行。其事实和理由是：1、异议人吴烜与衷福兴、王立君于2011年6月23日签订《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，租赁期限从2011年7月5日至2031年7月4日止。合同签订后，异议人吴烜向衷福兴、王立君履行支付了租金1660万元，衷福兴、王立君于2011年7月5日将承租的福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋交付异议人吴烜使用至今。2、异议人吴烜已经将租赁物作为酒店对外经营，并实际投入1000万元左右，用于装修、管理等，还与多家旅行社签订合作协议，一旦退出租凭物，将面临几百万的违约赔赔金。3、刘锦盛、陈春媚明知异议人吴烜作为租赁方及实际使用人，在诉讼及执行过程中都未通知异议人吴烜也未如实告知法院，刘锦盛、陈春媚与衷福兴、王立君有可能恶意串通，企图通过违法诉讼方式霸占租赁物，损害异议人吴烜的合法租赁权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。在人民法院查封租赁物房产之前，异议人吴烜已经与衷福兴、王立君签订《房屋租赁合同》，并占有使用，为此，请求依法保护异议人吴烜的合法租赁权。
本院查明，陈春媚与衷福兴、熊海红、王立君、环球公司民间借贷纠纷一案，福建省三明市中级人民法院于2012年11月6日作出（2012）三民初字第60号民事调解书，调解书规定由衷福兴于2012年12月1日前一次性支付给陈春媚借款本金1200万元及利息，衷福兴到期不能履行给付义务，陈春媚对王立君提供的抵押物享有优先受偿权等内容。调解书生效后，因被执行人未自动履行调解书确定的义务，陈春媚于2013年1月5日向三明市中级人民法院申请执行，申请执行标的1200万元及利息。2015年2月12日，受三明市中级人民法院的委托，南平市中级人民法院立案执行。因本院正在执行衷福兴、熊海红、王立君、环球公司作为被执行人的系列案件，2015年2月25日南平中级人民法院将该案指定本院执行。本院于2015年3月6日向被执行人送达执行通知书，责令被执行人履行生效调解书确定的义务。本院在之前的执行刘锦盛申请执行衷福兴、熊海红、王立君、环球公司一案过程中，于2014年5月14日作出（2014）松执行字第63－4号执行裁定，裁定查封、评估、拍卖被执行人王立君所有的用于抵押的房产，并于同年6月5日向相关房管部门发出协助执行通知书，依法查封了被执行人王立君名下用于抵押的房产（其中包括抵押给陈春媚的房产）。2014年11月11日、12月12日、2015年1月16日，本院三次对登记在被执行人王立君名下用于抵押的位于武夷山市武夷度假区的房产依法通过淘宝网进行网络拍卖，因无人报名及参与竞拍，三次均流拍。2015年4月28日，陈春媚将其调解书享有的债权转让给了天宝公司。同年6月2日，陈春媚与天宝公司共同向本院申请变更执行主体。6月25日，本院依法裁定变更天宝公司为（2012）三民初字第60号民事调解书执行一案的申请执行人。因申请执行人天宝公司同意按照第三次拍卖的保留价作价抵偿，2016年3月18日，本院裁定将被执行人王立君所有的用于借款抵押给陈春媚的房产，交付申请执行人天宝公司抵偿被执行人衷福兴向陈春媚的借款。由于抵押的房产被案外人吴烜占有和使用，本院于2017年3月16日向吴烜送达了通知，限令吴烜在收到本通知之日起三十日内退出该房屋，交付给天宝公司。并通知其如有异议，可在收到通知书的次日起十日内，向本院提出执行异议，未提出异议又不移交房屋的，本院将依法强制执行。2017年3月23日，异议人吴烜认为其合法租赁权应当受到保护，对本院通知其退出房屋执行行为提出异议。
另查明,2011年5月10日，陈春媚作为甲方（贷款人）、衷福兴作为乙方（借款人）、熊海红作为丙方（担保人）、环球公司作为丁方（担保人）签订《借款协议》，主要内容：乙方向甲方借款1200万元，借款期限2个月，从2011年5月10日起至2011年7月9日止，并约定以王立君坐落于武夷山市武夷度假区的房产为借款提供抵押担保。同日，王立君出具抵押承诺书，同意将上述房产抵押给陈春媚，并办理了抵押登记手续。（详见（2012）三民初字第60号民事调解书经审理查明部分）
本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间点为“占有时”。就抵押权来说，能够对抗租赁权的范围限制于“已经登记”的抵押权，判断抵押权产生对抗性的时间点为“登记时”。对抗性，仅指抵押权与租赁权之间，未涉及抵押权人与抵押人、租赁权人与出租人之间的权利义务关系。对后述两对关系来说，要受双方合同的约束。即，在抵押在前的情况下，租赁权人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任；同理，成立在后的抵押权人也可基于抵押合同向抵押人主张权利。本案争议的房产是于2011年5月10日办理了抵押登记手续，而异议人吴烜与衷福兴、王立君订立《房屋租赁合同》是在2011年6月23日，交付租赁房产是在2011年7月5日，所以，本案租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本院通知吴烜三十日内退出承租房屋交付给天宝公司，如未移交房屋将依法强制执行的执行措施并无不当，异议人吴烜与衷福兴、王立君之间的租赁合同纠纷可以依据合同要求出租人衷福兴、王立君承担违约责任。异议人吴烜认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，而该法条是租赁与查封竞合时的处理依据，本案是抵押与租赁竞合应适用物权法第一百九十条，因此本案异议人吴烜的异议不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人吴烜的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南平市中级人民法院申请复议。
审 判 长 史跃文
审 判 员 李 健
代理审判员 周统翰
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 许 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。