广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1274号
上诉人（原审被告）：杨友淼。
委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
委托代理人：谷伟，广东君强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市益田假日广场有限公司威斯汀酒店。
负责人：CuddonDavidStewart，总经理。
委托代理人：王佩永，系该公司职员。
委托代理人：张未，系该公司职员。
上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第246号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、被告返还原告租金674466.67元及同期银行利息12107元，暂计至2015年2月6日，实际计算至清偿之日；2、被告承担本案诉讼费。
一审经审理查明，2010年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将深圳市南山区科技园XX路X号住宅楼X栋XX层（含1F通道）共30套房屋（涉诉房屋）租赁给原告作为员工宿舍；租赁期限为5年，从2010年8月15日至2015年8月15日；月租金为67000元；从第三年开始，每年的租金按年支付，在每年6月将次年的租金一次性支付给被告；原告在合同签订三个工作日内向被告支付租金25万元作为装修起动资金，被告在收到起动资金三天内按原告要求进行装修；因原告使用不当造成出租房屋内外及其附属设备损坏，维修费用由原告承担，其余由被告承担；及其他内容。双方确认未约定租赁保证金，原告向被告支付了2014年8月15日至2015年8月14日的租金804000元。
关于涉诉房屋的产权状况，双方均确认系村委自建房，未进行产权登记，被告表示其曾向村委调查，得知涉诉房屋未经报批报建。原告提交了南头城（X街）第X生产队2013年10月30日发出的通知，以通知中载明的员工宿舍出现严重的墙壁渗水、裂缝需改造装修等内容证明被告提供的涉诉房屋存在安全隐患。
2014年9月28日，原告将其单方盖章的《解除房屋租赁合同协议书》邮寄给被告。原告主张其于2014年10月12日搬离涉诉房屋，双方于2014年10月13日办理交接。经查，2014年10月13日，原、被告对涉诉房屋进行检查清点，原告确认部分设备存在损坏。2014年11月25日，原告向被告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥后退还通知书》，表示：由于房屋租赁市场的变化致使双方合同无法继续履行，原告已于2014年10月10日搬离并将房屋移交给被告，请被告将签署好的《解除房屋租赁合同协议书》发回，租金需支付至2014年10月12日，请被告从原告已支付的租金中扣除实际租赁期间的租金，将剩余的674466.67元退还。2014年12月5日，原告向被告发出催款函，要求被告退还租金674466.67元。2015年1月5日，被告向原告发出商函，提出其存在短期内难以出租及潜在损失等问题，愿退回租金335000元。2015年1月13日，原告向被告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥后退款通知书之商函的回函》，同意额外支付2个月的租金以解决被告的困难，最终被告应退还的租金为540466.67元，被告应于2015年1月20日退还。被告否认2014年10月13日双方进行交接，并主张其于2015年3月收回涉诉房屋，此前房屋一直处于空置，现已将房屋另行出租。
原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向原告释明，若其主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，是否变更诉讼请求，原告表示请求将租金变更为房屋占有使用费。
原审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《房屋租赁合同》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告占有、使用涉诉租赁房屋期间应向被告支付房屋占有使用费。原告主张其使用涉诉房屋至2014年10月12日，根据原审法院查明的事实，双方于2014年10月13日对涉诉房屋进行了检查清点，被告未举证证明2014年10月13日之后原告继续使用涉诉房屋，故原审法院依法采信原告的主张，原告应支付房屋占有使用费至2014年10月12日。原告已向被告支付了2014年8月15日至2015年8月14日的房屋占有使用费804000元，原告诉请被告退还未使用房屋期间的房屋占有使用费，原审法院予以支持，被告应退还原告674038元（804000－804000÷365×59），原告在2015年1月13日的回函中单方承诺放弃2个月房屋占有使用费，视为其对自身权利的处分，故被告应退还原告540038元（674038－67000×2）。原告诉请被告支付上述款项的利息，原审法院予以支持，并确认被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自原告的回函确定的退款期限届满次日即2015年1月21日起计利息，计至本判决确定的付款之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨友淼于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市益田假日广场有限公司威斯汀酒店房屋占有使用费540038元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年1月21日起计，计至本判决确定的付款之日）；二、驳回原告深圳市益田假日广场有限公司威斯汀酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，由原告负担1083元，由被告负担4250元。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、请求撤销（2015）深南法民三初字第246号判决书中第一项，并对该案依法发回重审或者在查清事实的基础上改判，判令驳回被上诉人的所有诉讼请求；
2、请求判决被上诉人承担本案一审及二审费用。
上诉理由：
关于一审法院作出的（2015）深宝法民二初字第564号民事判决书，上诉人认为该判决事实认定不请，法律适用错误，请求二审法院依法纠正。
一、本案基本事实
2010年8月，上诉人（出租方）与被上诉人（租赁方）之间就位于南山区科技园街道XX路X号住宅X栋第XX层共30套套房租赁事宜进行商议。根据双方签订的《房屋租赁合同》及履行合同情况。本案存在如下重要事实：
1、合同租金为按年支付租金；租赁期限为五年，从2010年8月15日起至2015年8月15日止，租赁期满合同终止；
2、被上诉人至今未支付水、电费用；
3、上诉人已向被上诉人提供税务发票，被上诉人收到发票后按时支付房租；
4、被上诉人使用不当造成出租房屋内外及其附属设备损坏，被上诉人未进行维修；
5、合同期间，上诉人按被上诉人要求进行装修，所产生的一切费用由被上诉人自行承担。
6、本案被上诉人一直没有进行房屋交付，上诉人2015年3月收取合同物业。
二、双方约定按年支付租金。
本案中，根据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》，双方约定的是“按年支付”涉案房屋租金。上诉人将涉案房屋以实际租金（27元／平米／月）的价格出租给被上诉人，而现实中市场租金价格同比甚至可达到60元／平米／月。上诉人以远远低于市场价格的租金租给被上诉人，因此才考虑结算方式为按年支付，这就是双方约定的以年度作为结算的依据。否则，被上诉人就应当以60元租金进行结算。
因此，上诉人与被上诉人之间就涉案房屋签订的是以年为支付标准的定期房屋租赁合同，一审法院未对此予以认定是错误的。
三、一审法院认定房屋交接时间为2014年10月是错误。
本案中，双方虽然于2014年10月13日进行了检查，但是该检查并非交接，只是对房屋内设备运行状况的检查。因为房屋设备损坏，该房屋不适合交接。如果要交接，至少要修复以后。对方一直没有修复，不满足交接条件，如何认定该房屋已经交接？
另外，鉴于本合同是约定年度支付租金，上诉人已经收取了年度租金，交付租赁物业，被上诉人是否实际使用与上诉人无关，被上诉人即使没有使用亦是代表对自己权利的放弃，不应由上诉人对其放弃行为承担责任。
一审法院仅凭被上诉人一面之词，在被上诉人没有提交任何证据的情况下据此认定没有法律依据。
四、一审法院未对被上诉人方损坏设备、水电费、发票税款和装修款等案件基本事实进行调查处理的做法是错误的。
本案中，根据相关证据可知：
l、被上诉人在使用房屋期间造成了家电设备不同程序的损坏未做赔偿；
2、被上诉人未对租赁期间所产生的水电费进行支付结算；
3、上诉人按照被上诉人要求投入大量资金进行了房屋装修及修缮；
4、上诉人已经按照一年租金的价格出具发票给被上诉人。
以上事宜产生的款项按照合同均应当由被上诉人承担，但上诉人都予以先行垫付，至今被上诉人都未与上诉人进行以上款项的清算，均给上诉人造成的损失，但是一审法院并未对此情况进行调查及处理，并未要求被上诉人承担赔偿责任，这是错误的3002
综上所述、我们认为一审法院的判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院判决将本案发回重审，或在查明事实的基础上改判，维护上诉人合法权益。
被上诉人的主要答辩意见为：一、合同约定标的物价格比合同签订当时当地的标的物交易价格有所上涨，属于当事人应当遇见的商业交易风险；结算方式仅是约定的履行合同的方式，与租房市场房租涨跌无关。2010年8月双方签订的《房屋租赁合同》，是上诉人和答辩人综合考虑2010年房租水平及合同期间内合理上涨幅度作出的合理约定，采取的固定租金方式。价格正常浮动，属于双方当事人应当遇见的商业风险。在合同签订时，上诉人承担着租房价格大幅度上涨的机会成本，答辩人也承担合同期间内房租市场价格上涨幅度低于签订合同时逾期幅度带来的损失。近年来，深圳市房屋租赁价格发生较大幅度上涨，但是，上诉人以2015年对比合同签订时2010年的深圳市房租市场大幅上涨，来推测合同签订时（2010年8月）年“上诉人以远远低于市场价格的租金租给被上诉人，因此才考虑结算方式为按年支付，是双方约定的以年度作为结算的依据”是明显错误的，按年付款仅是约定的履行合同的方式，与祖杭市场房租涨跌无关，租金是固定租金，至于上诉人主张的“否则应当以2015年房屋价格进行结算”，则属于上诉人应当承担的商业风险。二、一审法院认定房屋交接时间是2014年10月13日，是正确的。在2014年8月和9月期间，上诉人和被上诉人就解除《房屋租赁合同》进行协商，上诉人明确表示希望被上诉人尽快搬离涉诉房屋。2014年10月13日，上诉人和答辩人对涉诉房屋进行检查清点，双方确认部分设备存在损坏，即完成对房屋的交接。对损坏部分设备的处理可以有停止侵害、赔偿损失、恢复原状、采取其他补救措施等多种方式，不是以上诉人所述的修复完毕作为必须的交接条件。上诉人和答辩人2014年10月13日完成了房屋交接后多次进行协商，双方一致认可答辩人对确认的损坏部分设备进行赔偿。2014年12月26日协商的录音材料以及2015年1月5日上诉人向答辩人的《商函》中，上诉人明确表示损失设备的维保费在未使用期间的房屋占有使用费中予以扣除。上诉人未返还答辩人涉讼房屋未发生期间的房屋占有使用费，该费用远大于损害设备损失，双方在协商期间分歧之处在于，上诉人在扣除损害设备等损失后，应当返还答辩人未试用期间的房屋占有使用费的具体金额，而是房屋交接时间的问题。涉讼房屋未取得建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》归于无效，上诉人应在合同解除之日起退还未试用期间的房屋占有使用费。三、答辩人发出的《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书之商函的回函》，并不是对自身权力的放弃的确认。在解除合同后，上诉人和答辩人对涉讼房屋返还房屋使用费问题进行多次协商，相关事实如下：2014年11月25日，答辩人发函给上诉人《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书》，请求答辩人尽快返还所有未使用房屋期间的房屋占有使用费。2014年12月26日，上诉人和答辩人就返还涉讼房屋占有使用费问题进行面谈协商解决，未达成一致意见。2015年1月5日，上诉人发《商函》给答辩人，不同意答辩人《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书》中的方案，提出两种解决方案供答辩人商酌：1、待上诉人物业出租后，由租赁收益当日起至2015年8月15日的租金予以退还（须扣除税点及维保费用）；2、综合上诉人现实及潜在损失，上诉方愿退还租金人民币335000元。考虑到上诉人2015年1月5日《商函》提到的损失，答辩人为尽快拿到未使用房屋期间的房屋使用费，作出让步，2015年1月13日，答辩人向上诉人送达《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书之商函的回函》的函件，表示支付2个月房屋使用费以赔偿原告的所有损失，以期望上诉人在2015年1月20日前返还未使用房屋期间的房屋占有使用费，以结清双方的债权债务关系。但上诉人没有口头、书面予以同意，在行为上至今没有返还房屋使用费对被上诉人提出的方案予以确认。因此，被上诉人将案件诉诸法院。答辩人发出的《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书之商函的回函》，其期望上诉人按照函件所述及时返还未使用房屋期间的房屋占有使用费一种协商解决方式，上诉人需要对该函件的全部内容予以承诺确认，该函件内容方可生效。因此，《关于解除（房屋租赁合同）后退款通知书之商函的回函》不构成单方承诺放弃2个月房租占有使用费，并不是对自身权力的放弃的确认。综上所述，请求驳回上诉人的诉讼请求，请求判决上诉人退还为使用房屋期间的房屋占有使用费，并按中华人民共和国同期贷款利率计算利息。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人均未能提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定认定涉案《房屋租赁合同》无效正确，本案二审的争议焦点是：一审认定被上诉人于2014年10月13日之后未继续使用涉案房屋是否正确？上诉人是否应当向被上诉人退还相应的房屋占有使用费？
本院认为，对于搬离涉案房屋的时间，被上诉人作为承租人，负有举证责任，被上诉人应当举证证明其何时与上诉人办理涉案房屋的交接手续。被上诉人在本案中提供了相应的证据，证明上诉人与被上诉人于2014年10月13日对涉案房屋进行了清点，虽然该证据并未明确被上诉人于该时间搬离，但上诉人亦未能提供相反的证据证明相应的房屋交接时间，结合本案的其他证据，一审依据双方对涉案房屋进行清点的事实，认定被上诉人于2014年10月13日之后未继续使用涉案房屋并无不当，本院予以维持。被上诉人已经向上诉人支付了2014年8月15日至2015年8月14日的房屋占有使用费，被上诉人于2014年10月13日之后未继续使用涉案房屋，上诉人应当向被上诉人退还相应的房屋占有使用费。上诉人主张一审未对被上诉人损坏房屋内外及其附属设备、水电费、发票税款和装修款等问题进行调查处理，但上诉人未在一审审理期间提出相应的反诉请求，一审不予审查并无不当，上诉人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年八月七日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。