河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0326民初466号
原告：常俊峰，男，1976年6月6日生，汉族，居民。
委托代理人：姚合兴，法律服务中心法律工作者。特别授权。
被告：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91410300087479244B，住所地汝阳县城人民路29号。
法定代表人：单秋焕，公司董事长。
委托代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：布浩雷（实习），河南洛城律师事务所律师。一般代理。
第三人:汝阳县富力房地产开发有限公司，组织机构代码56372176-8，住所地汝阳县城文化路1号。
法定代表人:翟冬冬，该公司董事长。
委托代理人:翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，特别授权。
第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司，组织机构代码57357652-5，住所地汝阳县城杜鹃大道东段路北第四排一单元502号。
法定代表人:陈刚强，该公司总经理。
第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司，组织机构代码69599597-1，住所地汝阳县城刘伶路北段西凤祥小区四号楼5单元6楼西。
法定代表人：翟天须，该公司董事长。
第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住汝阳城文化路38号，身份证号4103261956********。
第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住汝阳县城文化路**号，居民，身份证号4103261983********。系翟天须之子。
第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住汝阳县上店镇西街村*组，农民，身份证号4103261972********。
第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住址同上，农民。系陈刚强之妻。
第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住汝阳县，县移动公司职工。
委托代理人：张报立，男，1959年1月8日生，汉族，住址同上，汝阳农商行退休职工，系张琳晓之父。特别授权。
原告常俊峰诉被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司及第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓案外人执行异议之诉纠纷案，原告于2016年2月4日立案登记。本院于2016年3月9日受理，当月11日向第三人和被告送达了应诉法律文书。依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭进行审理。原告委托代理人姚合兴，被告委托代理人王建敏和布浩雷，第三人翟天须同时作为汝阳县富力房地产开发有限公司委托代理人和汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司法定代表人，第三人陈刚强同时作为汝阳县鑫鼎商贸有限公司法定代表人，第三人张琳晓代理人张报立到庭参加诉讼。翟冬冬、毛葡萄经传票传唤无正当理由未到庭。现已审理终结。
原告诉称：2015年6月21日，原告以9.9473万元购买汝阳县富力房地产开发有限公司开发的汝阳县城富力城小区10号楼南11号车库，并已交付。此前，原告已在该小区购买住房。可因本案被告与第三人的借款合同纠纷，汝阳法院对原告购买的车库予以查封。原告以购买时与第三人签订的相关文书为依据提出书面执行异议，但被驳回。原告认为，其已支付车库全部价款且交付，未办理相关登记的过错在于出卖方未及时履行相应义务。根据相关“查封”规定，人民法院不得查封，故提起诉讼。请求立即停止对原告所购车库的强制执行、确认该车库归原告所有，第三人富力公司立即协助办理产权登记手续。
被告辩称：其对原告与第三人富力公司之间的交易持怀疑：该系列案中，销售方开具收据的时间与编号不一致；同天认购、定房，并以现金交款，不符合正常交易习惯；原告同出卖人之间未签订合法有效书面买卖合同，不符合商品房交易的相关要求。销售款没计入销售收入，且没申报纳税。同时，也不符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的其他条件，应驳回其诉讼请求。
第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、汝阳县鑫鼎商贸有限公司和翟天须、陈刚强、张琳晓述称：原告购买的车库合理合法，票据、交易真实有效，所购车库已交付原告，不应查封；手续不完善是因县里成立的工作组介入后，销售部工作停止，无法办理继后事项；富力公司资金短缺情况出现后，不得不降价销售，提倡现金、全额支付，这才出现集中购房和以现金交款的情况。
本院经审理查明：常俊峰在汝阳县富力城小区购得住房后，于2015年6月21日，又购得已取得销售许可的10号楼南11号车库，已交付。本院在执行本案被告申请执行第三人金融借款合同纠纷一案中，对常俊峰购买的车库予以查封，并于2015年11月25日以“案外人常俊峰未与被执行人富力公司签订正式的书面合同，也未到房地产管理部门备案登记”为根据，认为对该车库查封并无不当，驳回其执行异议。
针对原告是否享有该车库合法真实的实体权利及待证的实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行。原告举证：1、《房屋认购书》1份。证明原告认购汝阳县城富力城小区10号楼南11号车库。2、《商品房定单》1份。证明原告以9.9473万元定购该车库。3、出卖人为原告开具的《收据》1份。证明原告已于定购日支付所购车库的价款计9.9473万元。
被告质证：原告提供的《收据》上应填写的项目填写不全；开票时间与票号不一致。在该系列案，同一人在相关凭证上的签名笔迹有重大差异，非一人所写。
第三人汝阳县富力房地产开发有限公司质证：对原告证据的真实性无异议。对被告的质证意见辩解如下：凭据上签字不完整不能证明交易不真实；在降价后集中销售阶段，公司好多人都参与，多票本都在使用，收据的编号会出现不连续的情况。同时提供《收据》的记账联复印件，证明该款已确实收取。
第三人汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、翟天须、陈刚强、张琳晓质证意见同上。
被告质证：该复印件并非来自记账单，仍是收据复印的，说明收入没按规定记账。同时提供其整理的收据票号登记表2份，证明票号与开具日期存在矛盾。
原告质证：如票号与时间不一致，是多人开票，又有多个票本在使用。张杰作为案场经理，其下有4名销售员，所有销售都在案场经理处签张杰的名字，不可能是一人所写。
富力公司质证：2015年6、7月，房子降价销售，多人参与，多票本使用，不管是谁开具的票据，都要签张杰的名，款都要交到财务。
本院认为：本案系因人民法院在强制执行过程中对不动产予以查封而产生的执行异议之诉，当然应适用不动产登记的相关法律规定，以不动产登记薄作为判断不动产权利归属的依据。但依不动产登记规则，登记的缘由是物权变动，即因物权变动而登记，非因登记而变动物权。同时，本案第三人汝阳县富力房地产开发公司的房地产开发、销售行为应适用商品房预售法律制度，而从买卖双方签订商品房预售合同、到交付、至产权登记，期间的不动产权利归属更应基于物权变动原因的法律事实进行审查。
原告在购得住房后，为方便生活购买车库，且已实际交付，未办理相关登记的过错在于相对方。被告以《收据》上的签字不完整等为由而怀疑交易的真实性具合理性，但原告提供的证据及所作陈述与第三人的陈述相印证，已排除合理怀疑，应认定常俊峰享有合法真实的实体权利。
在商品房预售环节，作为调控手段，商品房预售登记备案是针对开发企业的一种行政强制行为，是否进行预售登记备案，并不影响买受人实体权利的存在。而作为赋予权利人的请求权，预告登记具有物权的排他效力，应以买卖双方的约定为前提，若无约定，也同样不能对买受人的实体权利造成影响。
综上分析，本案原告对其所主张的权利具有充分的法律依据，且客观真实，足以排除对执行标的物的强制执行。但在产权登记前，本院仅能认定其享有实体权利，所有权还需依法登记取得。依照《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第四条、第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、人民法院在执行河南汝阳农村商业银行股份有限公司申请执行汝阳县富力房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，不得执行原告常俊峰享有实体权利的汝阳县城富力城小区10号楼南11号车库。
二、第三人汝阳县富力房地产开发有限公司在具备办理产权登记条件后、15日内协助原告常俊峰办理产权登记手续。
三、驳回原告常俊峰要求确认对汝阳县城富力城小区10号楼南11号车库享有所有权的诉讼请求。
案件受理费500元，原告常俊峰承担100元，被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司承担400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 冯建设
人民陪审员 杨静丽
人民陪审员 李艳艳
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王小燕