北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第03108号
原告（反诉被告）李红东，男，1961年9月18日出生。
被告（反诉原告）段仲书，男，1969年3月18日出生，206号。
原告（反诉被告）李红东与被告（反诉原告）段仲书租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李红东、段仲书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李红东诉称：我开发了一专利产品，急于成立公司开展生产经营，2013年6月20日，在段仲书承诺房屋可办理工商注册、一周内办理房产证明及相关手续的情况下，我交纳了2000元定金，2013年7月1日签订《合作协议》承租位于北京市朝阳区和平街xx区xx楼xxx房屋（以下简称涉案房屋），合同约定租期自2013年7月1日至2018年6月30日，租金每月2000元，押一付三。但一周过后，段仲书未拿来手续，双方协商一致确定：租金与合同以段仲书拿来注册手续那天起重新计算，并尽快办理注册手续，段仲书同意往后顺延，漫长的等待中，我多次打电话催促，无奈地表示办不下来就退款不租了，段仲书以各种理由搪塞甚至不接电话，9月我发现段仲书拖欠产权单位的房屋租金，根本无法及时办理相关手续，就要求段仲书先把我的租金交上去，尽快办理，10月29日手续才办下来，段仲书却要我交10月至12月的租金来拿手续，在我据理力争下，段仲书同意租金从11月1日起算，但却要求交付一年的租金，我不同意年付，坚持合同约定的季付，在争论中双方发生口角，我无法再承租涉案房屋，现我诉至法院主张解除租赁合同；段仲书退还押金2000元；退还2013年7月至2013年9月的租金6000元；赔偿装修损失1300元；粉刷暖气费50元；门锁费20元；搬家费700元；六个半月的经营损失33949.5元；返还我饮水机1台、折叠椅3把、红沙发两个、老板椅1个、办公桌1个、书柜1个、小转椅1个、茶几1个、电话1台，床头柜1个、封闭纸箱2个、封闭鞋盒1个、大芯板木制台阶2个、钢制电动上楼梯椅样品1个、环保袋子1个。
段仲书答辩并反诉称：涉案房屋归国家安全局所有，我从来没有承诺李红东在一个星期内提供其办理执照的手续，我表示的是尽快办理，这也没有影响对方使用涉案房屋。我在不到4个月的时间，即2013年10月初办理好了办理执照的相关的材料也不算长。之后我确实同意11月之前的租金可以免除，但前提是后续的租金要年付，但李红东不同意年付租金，并表示要找黑社会解决，当时我就让李红东搬走，并表示必须将房租补到实际占用的日期，不然东西不能搬走。2013年11月，我更换了涉案房屋的门锁并通知了对方，李红东的所有物品现在还在我处。李红东确实对涉案房屋进行了装修，但其装修费用超不过100元，只粉刷了一遍墙，且在合同里约定了，装修归我所有。因系李红东违约，不同意其全部诉讼请求。李红东因自身原因，公司开不起来，单方面撕毁合同，应承担违约责任，并补齐欠付我的房租。现在我反诉请求李红东补交纳房租6000元，支付违约金24000元，支付物品保管费（从2014年1月1日起至实际取走物品为止，每日按照500元计算）。
李红东针对段仲书的反诉答辩称：如果段仲书在签合同之前不承诺一周内提供办理执照所需材料，我是不会签订租赁合同。段仲书迟延提供材料，且同意了11月之前的租金是不用支付，本案系段仲书违约，不同意其全部反诉请求。
经审理查明：2013年6月20日，李红东支付段仲书押金2000元。2013年7月1日，段仲书（甲方）与李红东（乙方）签订《合作协议》。主要约定：甲方将使用面积约20平方米的涉案房屋出租给乙方，房屋只限于办公，租赁期限从2013年7月1日至2018年6月30日，月租金为2000元，乙方按季支付甲方管理费，押一付三，第2次支付需提前30天，甲方负责配合给乙方办理营业执照的相关手续。
签约当日，李红东支付段仲书3个月租金6000元，段仲书交付涉案房屋给李红东。2013年10月底，段仲书通知李红东可以领取办理营业执照的相关手续；李红东提出租金应从2013年11月起重新计算，段仲书表示同意，但提出租金支付方式须为年付，李红东不同意年付租金，主张按原合同约定季付。之后双方产生争议，段仲书于2013年12月11日更换涉案房屋门锁，李红东于2013年12月15日撤场。因李红东未将租金补交至实际占用日，段仲书将李红东的以下物品进行了封存：饮水机1台、折叠椅3把、红沙发2个、老板椅1个、办公桌1个、书柜1个、小转椅1个、茶几1个、电话1台，床头柜1个、封闭纸箱2个、封闭鞋盒1个、大芯板木制台阶2个（经本院与物业公司工作人员核实）、钢制电动上楼梯椅样品1个、环保袋子1个。
为证明段仲书承诺在一周内提供办理营业执照的相关手续，李红东提交双方QQ聊天记录，记录显示2013年7月1日段仲书称要快的话一个礼拜能提供办理营业执照的相关材料，但不能保证。2013年8月8日、2013年9月20日、2013年9月30日、2013年10月10日、2013年10月11日2013年10月23日，李红东均催促段仲书办理提供办理营业执照的相关手续并表示拖的时间太长，早知道这样就不租了；段仲书均表示在办，好事多磨。段仲书对QQ聊天记录真实性认可，认为没有承诺过一周内办好。
上述事实，有《合作协议》、QQ聊天记录、当事人庭审陈述等证据在案证明。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中李红东与段仲书于2013年7月1日签订的《合作协议》性质上属于租赁合同，应按租赁合同的法律规定确定双方的权利义务。李红东与段仲书签订的《合作协议》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效。各方当事人应当依约履行。现李红东主张解除合同，因涉案房屋已实际收回，双方均无继续履行的意愿，亦无实际履行的可能。故本院确认双方所签房屋租赁合同于实际收回房屋时解除。合同解除后，李红东主张退还押金及被段仲书封存的物品，合法有据，本院予以支持。
涉案房屋租赁用途为办公，《合作协议》中明确约定了段仲书负责配合给李红东办理营业执照的相关手续。在合理期间内配合办理营业执照系段仲书应履行的合同从义务，段仲书在2013年10月底方向李红东提供办理营业执照的相关手续，违反了合同约定，导致李红东无法如期正常使用涉案房屋，故该段时间已付的三个月租金在扣除一个月合理期间后，应予以退还二个月租金。
后双方因段仲书提出租金年付而产生矛盾，致合同无法继续履行。对于合同无法继续履行段仲书应承担违约责任。现李红东主张段仲书赔偿经营损失，本院依案情酌情确定损失为一千元。
关于装修损失，虽原告无法提供相应的证据，但被告认可发生装修行为，本院依案情酌定为七百元。关于粉刷暖气费，无证据证明发生，门锁费与搬家费，于法无据，本院均不予支持。
双方产生争议合同实际无法继续履行后，李红东于2013年12月15日方撤场，故从11月1日起至12月15日期间的房屋使用费李东红应给付段仲书。段仲书的其他主张，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除李红东与段仲书于二О一三年七月一日签订的《合作协议》。
二、段仲书于本判决生效之日起七日内返还李红东押金二千元。
三、段仲书于本判决生效之日起七日内将其封存的饮水机一台、折叠椅三把、红沙发二个、老板椅一个、办公桌一个、书柜一个、小转椅一个、茶几一个、电话一台，床头柜一个、封闭纸箱二个、封闭鞋盒一个、大芯板木制台阶二个、钢制电动上楼梯椅样品一个、环保袋子一个返还李红东。
四、段仲书于本判决生效之日起七日内返还李红东租金四千元。
五、段仲书于本判决生效之日起七日内支付李红东经营损失一千元、装修损失七百元。
六、李红东于本判决生效之日起七日内支付段仲书房屋使用费三千元。
七、驳回李红东之其他诉讼请求。
八、驳回段仲书之其他反诉请求。
如果段仲书，李红东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百九十四元，由李红东承担九十四元（已交纳），由段仲书承担八百元（于本判决生效后七日内直接支付李红东）。
反诉案件受理费三百元，由段仲书负担二百元（已交纳），由李红东负担一百元（于本判决生效后七日内直接支付段仲书）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 罗曼
代理审判员 孙琪
代理审判员 陆地
二〇一四年二月二十日
书 记 员 刘宁