河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终1020号
上诉人（原审被告）：燕娟娟，女，1985年12月15日出生，汉族，住济源市。
被上诉人（原审原告）：济源市众诚物业服务有限公司，住所地：济源市西环路北段。
法定代表人：史勇，该公司经理。
上诉人燕娟娟因与被上诉人济源市众诚物业服务有限公司（众诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2018）豫9001民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人燕娟娟、被上诉人众诚物业公司的法定代表人史勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
燕娟娟上诉请求：撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初2454号民事判决，改判燕娟娟不支付众诚物业公司3376元。事实和理由：1、众诚物业公司并未通过法定程序催收物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据该规定，物业公司应该履行法定的书面通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或者邮寄送达，本案在一审中，众诚物业公司没有提供证据证明通过直接送达等方式向燕娟娟书面催缴了物业管理费。2、众诚物业公司违规收取物业费用，该部分费用应予以扣除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律等规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，双方约定按房屋面积收取物业费用，但众诚物业公司另收垃圾清运费以及配套房物业费用，该费用应在物业费中予以扣除。3、众诚物业公司存在多项违约行为，在卫生、绿化、出入检查、维护秩序、监控等方面服务不到位，没有履行双方约定的义务，在众诚物业公司未完全履行义务的情况下，燕娟娟有权拒绝缴纳物业费用。4、众诚物业公司存在合同欺诈行为，燕娟娟虽然签订了物业服务合同，但是燕娟娟手中并未持有该份合同，且在交房的时候，众诚物业公司多收取了燕娟娟300元垃圾清理费，燕娟娟要求众诚物业公司退还该300元。
众诚物业公司辩称，1、众诚物业公司和燕娟娟签订了物业服务合同后，在每栋楼都张贴了公告，公告第四条显示“物业费到期前，公司在收电费期间将书面通知各位业主，如有疑问可以到物业办公室核查，如无故不交，公司将在1个月后按照合同条文诉诸于法律”。众诚物业公司收电费期间，给燕娟娟下发了物业管理费催缴通知书，燕娟娟的第一条上诉理由不能成立。2、众诚物业公司一审起诉只要求燕娟娟支付物业服务费，并不包括生活垃圾清理费，因此，燕娟娟的第二条上诉理由不能成立。3、燕娟娟的第三条上诉理由过于笼统，众诚物业公司有业主反映问题记录，该记录不显示燕娟娟反映的问题。4、关于物业合同的问题，前期物业服务合同签订后，没有将合同交给燕娟娟，众诚物业公司一审时已经说明如果燕娟娟需要合同，众诚物业公司随时可以提供合同。物业服务合同已经履行了两年，因燕娟娟不交物业费，众诚物业公司才提起诉讼，不存在合同欺诈。5、燕娟娟所述的300元垃圾清理费是众诚物业公司针对每户收取的在装修期间的建筑垃圾清理费，和生活垃圾不同，众诚物业公司是从2016年开始依据济源市人民政府济政（2003）68号文件收取垃圾处理费的。6、对燕娟娟所述的配套房卫生费的数额没有异议，确实收取了燕娟娟240元费用，凡是业主拿着收据去众诚物业公司退费的，众诚物业公司都已经退还了该费用，但是燕娟娟并未拿着收据去退费，燕娟娟可以随时拿着收据去众诚物业公司退费，也可以抵扣物业费。
众诚物业公司向一审法院起诉请求：判令燕娟娟缴纳物业服务费3376元，并按照每天0.3%支付违约金直至物业费缴清为止。诉讼过程中，众诚物业公司放弃要求燕娟娟支付违约金的请求。
一审法院认定事实：众诚物业公司系峰景国际小区物业服务企业，燕娟娟系该小区1号楼2单元703室业主。2014年6月4日，众诚物业公司、燕娟娟签订一份《前期物业服务协议》，约定众诚物业公司为燕娟娟提供物业管理服务；燕娟娟住房合同建筑面积127.87平方米；燕娟娟每年度12月15号前缴纳下一年度物业服务费用；1-6层每平方米1.0元/月，7层以上每平方米1.1元/月；委托管理服务期限为5年，自2014年5月17日起至2019年5月16日止。现燕娟娟未向众诚物业公司交纳2016年12月15日至2018年12月14日的物业服务费3376元。
一审法院认为，众诚物业公司、燕娟娟签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有法律约束力。众诚物业公司依照协议为燕娟娟提供物业服务，燕娟娟应依照约定支付物业费。燕娟娟辩称众诚物业公司在小区卫生、消防、车辆停放等方面服务管理不到位，但这些情况不足以认定众诚物业公司构成根本违约，燕娟娟作为业主可以请求众诚物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒交物业费。物业服务费用的收费标准系协议约定，现众诚物业公司要求燕娟娟支付物业费3376元，符合合同约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决：燕娟娟于判决生效后十日内支付众诚物业公司济物业服务费3376元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由燕娟娟负担。
二审中，燕娟娟向本院提交照片打印件两张，具体拍摄时间不记得，证明众诚物业公司物业服务不周到。
众诚物业公司质证称，对照片的真实性无异议，因照片拍摄的时间不能确定，不能证明小区平时都是垃圾乱扔、车辆乱停，也不能确定照片显示的情况是否认为导致。
本院认证如下：虽燕娟娟提供的照片拍摄时间不能确定，但众诚物业公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理查明：众诚物业公司曾向燕娟娟收取240元配套房卫生费，二审庭审中，众诚物业公司同意在燕娟娟应交纳的物业服务费中将该费用予以扣除。其余查明案件事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，众诚物业公司、燕娟娟于2014年6月4日签订《前期物业服务协议》，该协议合法有效，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。燕娟娟上诉称众诚物业公司在小区卫生、消防、车辆停放等方面服务管理不到位，并提供了照片予以证明，但该证据不足以证明众诚物业公司构成根本违约，故燕娟娟不应以此为由拒交物业费。燕娟娟未向众诚物业公司交纳2016年12月15日至2018年12月14日的物业服务费3376元，原审根据双方签订的物业服务协议，判决燕娟娟支付众诚物业公司物业服务费，并无不当。燕娟娟上诉称众诚物业公司多收取其240元配套房卫生费，二审中，众诚物业公司对收取燕娟娟240元配套房卫生费无异议，并同意从燕娟娟应交纳的物业服务费中扣除，扣除该240元后，燕娟娟需向众诚物业公司支付3136元。燕娟娟上诉请求众诚物业公司返还其300元垃圾清理费，因燕娟娟一审时并未提出该请求，二审不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更济源市人民法院（2018）豫9001民初2454号民事判决主文为“燕娟娟于本判决生效后十日内支付济源市众诚物业服务有限公司物业服务费3136元”。
一审案件受理费50元，由众诚物业公司负担4元，燕娟娟负担46元；二审案件受理费50元，由众诚物业公司负担4元，燕娟娟负担46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄秋坪
审 判 员 李 芳
代理审判员 琚磊磊
二〇一八年九月十八日
书 记 员 张二鑫