浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0782民初7884号
原告：中国银行股份有限公司义乌市分行，住所地：浙江省义乌市稠州北路500号。
负责人：郑勉，行长。
委托诉讼代理人：朱正义，沈照康（实习），浙江国权明达律师事务所律师。
被告：张元春，男，1979年8月25日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市。
被告：孟庆玲，女，1978年2月13日出生，汉族，住吉林省龙井市。
被告：义乌万达广场投资有限公司，住所地：浙江省义乌市。
法定代表人：齐界。
委托诉讼代理人：施平平、楼思媛，浙江星耀律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司义乌市分行与被告张元春、孟庆玲、义乌万达广场投资有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2018年5月9日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告张元春、孟庆玲立即偿还原告借款本金603479.87元及利、罚息8901.35元（暂算至2018年3月14日止），2018年3月15日起的利、罚息按合同约定计付至实际履行日止；2、判令被告张元春、孟庆玲支付原告律师代理费15000元并承担本案诉讼费用；3、被告义乌万达广场投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告张元春名下的坐落于义乌市的房地产在约定抵押范围内享有优先受偿权。本院受理后，依法由审判员王丹萍适用简易程序独任审判，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人朱正义，被告义乌万达广场投资有限公司的诉讼代理人楼思媛到庭参加了诉讼，其他被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
被告义乌万达广场投资有限公司辩称：我方认为，原告要求被告承担对原告律师代理费的连带清偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，要求确认其对案涉房屋在约定抵押范围内享有优先受偿权的诉讼请求也不应得到支持。具体理由如下：一、原告所主张的15000元律师代理费依据不足。在本案中，原告为证明其为实现本案债权支付了15000元律师代理费的事实，提供了一份法律服务合同。被告认为，鉴于该合同系原告与案外人达成，代理数额的真实性难以认定，且无法证明原告已实际支付该数额的律师代理费，原告应当提供正式发票或支付凭证来进一步证明。故被告认为，原告应进一步举证证明支付15000元律师代理费的事实，否则应承担举证不明的不利后果。二、原告要求确认其对被告张元春名下的坐落于义乌市的房地产在约定抵押范围内享有优先受偿权没有依据。首先，被告张元春尚未取得案涉房屋的所有权。根据被告公司与被告张元春签订的商品房买卖合同约定，被告张元春应当根据被告公司的通知及时办理产权登记手续，但截止目前，被告张元春仍未前来办理涉案房屋的产权登记手续。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故本案中，被告张元春还未成为案涉房屋的所有权人，并非案涉房屋的所有权人。其次，因被告张元春尚未取得案涉房屋的所有权，故原告也无法取得案涉房屋的抵押权。根据《担保法》第34条的规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他定着物；……”因此，设定抵押的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因被告张元春没有取得案涉房屋的所有权，故原告并没有且也不可能办理该房屋的抵押登记。抵押权自登记时设立，在本案中，原告就案涉房屋仅仅办理了抵押预告登记，根据《物权法》第20条的规定：“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从这一规定可以看出，抵押预告登记不能等同于正式的抵押登记，抵押预告登记的效力仅限于防止案涉房屋被肆意处分，在原告办理正式的抵押登记之前，原告无权就案涉房屋享有优先受偿权。综上，被告认为，原告的诉讼请求中缺乏依据的部分不应得到支持，请求法庭在查明事实后依法予以驳回。
原告补充陈述：1、原告主张的律师费，发票于2018年6月4日已开具，原告会提供。2、按照《物权法》第20条的规定：“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，预告抵押登记也具有物权的属性，依据浙江省高院相关的指导意见及判例都表明，在预告登记房屋已经预告登记的情况下，如果是由于抵押人原因没有办理正式的抵押手续，那么对于预告登记权利人对案涉的房屋也享有优先受偿权。
本院经审理认定:2014年10月9日，被告张元春（买受人）与被告义乌万达广场投资有限公司（出卖人）签订了《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份（合同编号为2014预9014480），约定：被告张元春向被告义乌万达广场投资有限公司购买商业营业用房，总价款为1633014元，张元春应于合同签订同时向义乌万达广场投资有限公司支付人民币823014元，其余购房款人民币810000元由被告张元春向经被告义乌万达广场投资有限公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付，双方约定签订本合同及附件后30日内，由购买人申请办理预购商品房预告登记手续，如购买人选择按揭贷款方式购房时，购买人还须在签订本合同及附件后30日内办理预购商品房抵押权预告登记，出卖人承诺于2017年11月30日前，取得合同规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方还对其他权利义务进行了约定。
2014年10月21日，被告张元春、义乌万达广场投资有限公司与原告签订了《个人商业用房贷款合同》一份（编号为：义福通商2014-061），合同约定：原告为被告张元春购买商业用房提供贷款81万元，贷款用途支付被告张元春购买的坐落于义乌万达广场的商业用房购房款，贷款期限为120个月，浮动利率，每12个月为一个浮动周期重新定价一次，第一个浮动周期内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10％计息，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10％作为下一个浮动周期的适用利率，按月等额本息还款，还款日为每月的5日。若被告张元春未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％，若发生合同约定的违约事项，原告有权从被告张元春在其名下的任何机构处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息，且若未按时偿还贷款本息原告有权宣布本合同项下的贷款提前到期。被告义乌万达广场投资有限公司对该贷款提供阶段性连带责任保证，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。合同同时约定：被告张元春、孟庆玲所有的坐落于义乌市的房地产【预售合同号：2014预9014480】为上述债务设定预抵押；担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；被告孟庆玲以抵押物共有人身份在合同中签字，承诺同意以该抵押物为上述贷款合同项下贷款向原告提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续；双方于2014年10月24日办理了预告抵押登记手续【义乌房预字第2014002491号】。
2014年10月20日被告孟庆玲与原告签署《共同还款承诺书》，约定自愿作为连带共同债务人，对被告张元春与原告签订的义福通商2014-061《个人商业用房贷款合同》项下的全部债务承担连带共同还款责任。
合同签订后，原告依约于2014年10月27日向被告义乌万达广场投资有限公司支付了81万元贷款，借款借据中载明借款年利率为7.205％，借款用途商铺按揭，借款到期日2024年10月27日。自2017年11月10日起，被告张元春、孟庆玲未按约定偿本付息，被告义乌万达广场投资有限公司也未承担保证责任。原告向各被告宣布上述贷款全部提前至2018年4月30日到期，并向各被告寄送《宣布提前到期通知书》。截止2018年3月14日，被告张元春、孟庆玲尚欠借款本金603479.87元及利、罚息8901.35元
另，被告义乌万达广场投资有限公司于2018年3月14日出具《关于张元春、孟庆玲未按期办理不动产权证的说明》一份，载明：本公司于2016年12月28日办妥义乌万达广场楼盘不动产权分割登记凭证，并于2017年11月30日开始陆续通知客户办理不动产权证。张元春、孟庆玲购买的义乌市屋，至今未前来办理交房手续。在可办理不动产权证后，本公司已多次催促张元春、孟庆玲，但至今仍未前来办理交房及不动产权证相关手续。涉案房屋至今未办理房产证和土地证，也未办理他项权证（抵押登记）。
另查明，原告为主张本案债权花费律师代理费15000元。
本院认为：原、被告之间签订的《个人商业用房贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依约履行。被告孟庆玲承诺自愿为上述债务承担共同偿还责任，依约应负责共同偿还。在上述合同中约定，被告义乌万达广场投资有限公司对案涉贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日之前已到期的或因违约引起的本合同项下债务，承担相应的保证责任。现案涉房产未办理抵押登记手续，原告亦未取得他项权证，故被告义乌万达广场投资有限公司应对案涉债务承担相应的保证责任。根据现有证据查明，非基于原告的原因导致案涉抵押物无法转为正式抵押登记，案涉抵押物又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，依据合同约定，原告对案涉抵押物享有相应的优先受偿权。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告义乌万达广场投资有限公司的抗辩，于法无据，本院不予采信。被告张元春、孟庆玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孟庆玲、张元春于本判决生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司义乌市分行借款本金603479.87元及利、罚息（计算至2018年3月14日止为8901.35元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。
二、被告孟庆玲、张元春于本判决生效之日起五日内支付原告中国银行股份有限公司义乌市分行律师代理费15000元。
三、被告义乌万达广场投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、原告中国银行股份有限公司义乌市分行对被告张元春名下的坐落于义乌市的房地产【义乌房预字第2014002491号】享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5037元（已减半），保全费3657元，由被告共同负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王丹萍
二〇一八年七月十五日
代书记员 施淑姝