北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第06036号
原告谢荣楚，男，1946年8月2日出生，中国轻工业报退休记者。
委托代理人嵇子明，北京市昌平区南口镇法律服务所。
被告田淑英，女，1942年10月9日出生。
委托代理人孙颖，北京百朗律师事务所律师。
委托代理人巴元芳，北京百朗律师事务所律师。
原告谢荣楚诉被告田淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢荣楚及其委托代理人嵇子明、被告田淑英的委托代理人孙颖、巴元芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1984年8月，原告与被告单位西城区土产杂品公司签订房屋互换使用权协议将自己私有住房（西城区x1号）、原告夫人刘秋菊单位公产房（海淀区x2）交给被告单位西城区土产杂品公司使用。西城区土产杂品公司将原告住房x1分给本案被告使用，开始被告依据西城房管部门规定的标准向原告交租金，并在房管局私房租赁协议上签字，这样原被告之间建立起事实上的租赁关系。2002年和2003年房管局先后两次提高私房租金标准，原告为此多次通知被告，但被告拒绝在租赁协议上签字也不执行新标准，仍按原标准缴纳租金。2003年国家房产政策发生变化，房屋租赁价格放开。原告找到被告要求调整房租价格，被告以种种理由推脱拒绝原告调价要求，原告为此找到西城区土产杂品公司，被告单位房管负责人高仲孚专门致函要求被告要求其按照房管局指定的标准给付原告租金。对此，被告仍表示拒绝执行。2014年，原告曾多次找到被告单位（现为北京启明公司）领导希望做被告工作与原告协商解决问题，但均被被告拒绝。被告长时间拒绝按照国家法律规定的房管局指导的市场价格给付原告租金，特别是2014年停止了给付原告租金，因此造成原告巨大的经济损失。另外，被告将原告的房屋长时间锁着不住，也不对该房屋进行打扫，维护。我们知道房屋是居住的，人不住就要有老鼠住，长此以往房屋会倒塌，特别是老式房屋，给原告的房屋造成极大损害。根据以上情形，原告认为：被告的行为已经严重的侵犯了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特诉至法院，一、请求人民法院依法判令被告支付原告房屋租金人民币120000元（2013年4月1日至2015年3月31日，每月5000元共12万元）；二、判令依法解除原被告之间的房屋租赁关系；三、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，涉案房屋是被告单位分给被告的福利房，被告于1991年入住，1995年租金上调时，被告单位要求被告与原告签署租赁合同，但是房屋性质仍为单位福利房。被告从租房开始一直按照原告要求交纳租金，每次都是将租金交到启明公司的会计黄启处，原告再到黄启那里领取，原告在2014年3月就已经把2015年的租金交到黄启那里了，原告没有去黄启处领取。目前，该房屋出现了问题，启明公司正在维修，修好之后就去居住。被告没有接到关于原告发出的房租上涨的通知，高仲孚在1997年已经退休了，原告陈述不符合事实。被告不存在迟延给付租金的行为。另外，按照被告单位与原告的换房协议约定，如果涉案房屋遇到房改房政策、危改、搬迁，仍应由被告单位安排的住户居住，产权变更到被告单位指定的人，涉案房屋与原告无关。被告的单位与原告是换房，在房改或拆迁之前是租赁关系，不具有解除的条件。该房屋所在地将要拆迁了，所以原告要起诉。被告不同意按照市场标准支付租金，应该按公房标准支付租金。2002年已经调整过租金了，政府调整租金标准后，原告没有要求过涨租金，被告同意按照目前的公房租赁标准支付租金，不同意解除合同。
经审理查明，1984年8月18日，原告谢荣楚与被告田淑英所在单位西城区土产杂品公司（现名称为北京启明恒业经贸有限责任公司，以下简称启明公司）签订《协议书》，约定：西城区土产杂品公司用x2号宿舍与x2互换。双方住户均按国家统一规定向产权单位（人）交纳房租金。土产杂品公司考虑到国家对私房产的政策，在国家没收购之前，房主需要承担修缮的费用。因此，从一九八四年八月起至八四年十二月止（共五个月）免收谢荣楚所住八号居室的房租。即每年七元四角一分。合计三十七元零五分（在免收房租期间，房主应将房产交国家收购）。一九八五年一月起谢荣楚向西城区土产杂品公司恢复交租七元四角一分。
1996年12月2日，谢荣楚（乙方）与西城区土产杂品公司（甲方）再次签订《换房协议书》，约定：一、甲方海淀区x2和西城区x2（私房）换居住权。二、甲方安排住户各自向产权单位及产权人交纳国家规定的租金及其它费用；乙方向甲方交纳国家规定的租金及其它费用。三、在换住房期间，甲方安排的平房住户直接与乙方到房管部门签订租赁协议。乙方平房如遇危改或搬迁，新址仍由甲方安排的住户居住，承租关系与新产权单位签订，与乙方自然脱离原承租关系。四、乙方提出：房屋修缮费用问题，以租养房，入不敷出，无法承受，甲方应承担费用。乙方免收国家规定的甲方应补贴的租金，住房租金按房管部门规定收取，甲方无异议。五、……。
另查，一、1991年，西城区土产杂品公司将上述协议中涉及的x1（使用面积25.6平方米）作为福利分房分配给田淑英居住使用。
二、1995年7月1日，谢荣楚与田淑英通过西城区福绥境房管所签订了《私房租赁契约》，福绥境房管所按照标准私房的租金标准为双方核定了1995年、1996年度的月租金，此后随着本市标准私房租金标准的调整，谢荣楚与田淑英又多次到房管部门重新进行了核定，截止到2000年4月1日，涉案房屋的月租金调整为95.09元，其中单位补贴21.25元，个人应纳租金为73.84元，此后，田淑英一直按照每月73.84元的标准向谢荣楚支付租金，双方未再共同到房管部门核定租金。本案审理期间，本院向西城区房屋管理局落实私房政策办公室咨询了涉案房屋所在地目前标准私房的租金标准为35元／平方米。
三、田淑英自2002年起每年向该单位会计处交纳一年的租金，由谢荣楚到田淑英单位的会计处领取，其中2013年4月至2014年3月的租金886.08元，谢荣楚已经领取，2014年4月至2015年3月的租金886.08元（每月租金标准73.84元），田淑英已交至该单位会计处。
四、谢荣楚于2001年2月按照启明公司的房改房政策，享受优惠价，购得了北京市海淀区x2号房屋的产权。
现原告诉至本院，要求被告支付其2013年4月1日至2015年3月31日的房屋租金120000元并解除双方之间的的房屋租赁关系；本案诉讼费由被告承担。被告以其答辩理由，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《协议书》、《换房协议书》、私房租赁契约、私房租金调整情况、私房租金表、证明、收据、批复、企业名称变更证明等证据在案佐证。
本院认为，本案原告通过与被告工作单位启明公司互换房屋使用权的方式将涉案房屋交与被告的工作单位，原告在取得置换的北京市海淀区x2号的房屋之后，亦按照启明公司的房改房优惠价格购买并取得了该房屋的产权，而被告是基于其单位的福利分房政策取得涉案房屋的使用权，其与被告之间签订的私房租赁契约亦是为了履行换房协议中约定的支付租金的义务，现在原告与启明公司之间的换房协议未出现解除、撤销或被认定无效等情形时，原告要求解除与被告之间的租赁关系有违公平及诚实信用原则，对原告要求解除与被告之间租赁关系的请求，本院不予支持。对于原告要求被告按照每月5000元标准支付租金的请求，本院认为，原告与启明公司签订的换房协议中约定原告免收国家规定的启明公司应补贴的租金，住房租金按房管部门规定收取，原、被告依据上述协议的约定，履行的租金标准是通过房管部门按照标准私房的租金标准核定的，该标准对双方当事人具有约束力，原告要求被告按照市场标准支付租金的请求，缺乏依据，本院不予采纳。田淑英已将2014年4月至2015年3月的租金886.08元交至其单位会计处，2002年至2013年租金均是由田淑英将房租交到单位会计处，谢荣楚到会计处领取租金，本院认为上述租金交纳和收取方式在原被告之间形成交易惯例，田淑英已经履行了交付2014年4月至2015年3月租金的义务。鉴于被告现在交纳的租金执行的是2000年的租金标准，该数额已明显低于本市目前标准租私房的租金价格，应予调整，本院参照涉案房屋所在地区目前标准租私房的租金价格计算，被告个人应纳月租金标准为234.02元，对原告要求被告支付2013年4月至2015年3月租金的请求，本院将按照上述标准扣减被告已支付的租金判令被告支付，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告田淑英给付原告谢荣楚二0一三年四月至二0一五年三月房屋租金差额三千八百四十四元三角二分。
二、驳回原告谢荣楚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百五十元，由原告谢荣楚负担一千三百二十五元（已交纳），由被告田淑英负担二十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年四月二十日
书记员 王志伟