北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民再终字第11776号
上诉人（一审原告）：高俊义，男，1930年7月6日出生。
上诉人（一审原告）：高俊英，女，1933年3月23日出生。
上诉人（一审原告）兼高俊义、高俊英之委托代理人：高俊芹，女，1949年5月6日出生。
以上三上诉人之共同委托代理人：张志勤，北京市鑫宝律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘成，男，1946年11月27日出生。
委托代理人：张桂芹（刘成之妻），1947年3月22日出生。
一审第三人：赵兴国，男，1946年12月1日出生。
上诉人高俊义、高俊英、高俊芹与被上诉人刘成、一审第三人赵兴国房屋租赁合同纠纷一案，北京市密云县人民法院于2010年6月18日作出（2010）密民初字第795号民事判决。刘成不服该判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2010年10月19日，以（2010）二中民终字第15942号民事裁定，撤销北京市密云县人民法院（2010）密民初字第795号民事判决，发回北京市密云县人民法院重审。北京市密云县人民法院于2012年6月29日作出（2011）密民初字第438号民事判决。高俊义、高俊英、高俊芹及刘成均不服该判决，分别提出上诉。北京市第二中级人民法院于2012年9月10日作出（2012）二中民终字第13099号民事判决：驳回上诉，维持原判。刘成不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院以（2014）高民申字第00139号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院对本案再审。北京市第二中级人民法院经再审后，作出（2014）二中民再终字第09589号民事裁定：一、撤销本院（2012）二中民终字第13099号民事判决及北京市密云县人民法院（2011）密民初字第438号民事判决；二、本案发回北京市密云县人民法院重审。2015年3月5日，北京市第三中级人民法院指定本案由北京市怀柔区人民法院管辖并进行了审理。现上诉人高俊义、高俊英、高俊芹不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民再初字第02210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高俊义、高俊英、高俊芹之委托代理人张志勤，被上诉人刘成及其委托代理人张桂芹以及一审第三人赵兴国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年12月，高俊义、高俊英、高俊芹诉至北京市密云县人民法院称：我们在×县×镇×村有父亲遗产房屋五间，1987年12月12日赵兴国与刘成签订了《租赁房屋协议》，约定租期20年，租金4200元。现房屋租赁期限已到，我们要求刘成腾退房屋未果，为此诉至法院，要求刘成腾退房屋，给付2008年至2009年房屋租费420元，从2010年开始每月支付租金100元，至腾退之日止。
刘成辩称：我与高俊芹及赵兴国协商是买卖房屋，因高俊芹提出避免交税款，才签订《租赁房屋协议》，实质上双方签订的是房屋买卖协议，不同意高俊义、高俊英、高俊芹的诉讼请求。
赵兴国述称：涉案五间房屋属高俊义、高俊英、高俊芹所有，以我的名义租赁给刘成，现租期已满，同意高俊义、高俊英、高俊芹的诉讼请求。
一审法院再审审理查明：高俊义、高俊英、高俊芹系兄妹关系，赵兴国与高俊芹系夫妻关系。高俊义、高俊英、高俊芹父亲高×2于1982年初死亡，在北京市×县×镇×村有涉案房屋，高俊义、高俊英、高俊芹母亲陈×1于1989年10月死亡，在世时对涉案房屋未进行分割。
1987年12月12日，赵兴国、高俊芹与刘成协商，以赵兴国名义与刘成签订了《租赁房屋协议》，约定：出租人赵兴国，因全家迁居×村，座落在×村的五间房屋无人居住经营，故出租给本村刘成管理使用二十年，使用范围按老房契之规定；东至墙外根、西至西墙外二尺滴水、后至一尺二寸滴水、南至河沟。租金共4200元，分两次付清，1987年底付2100元，1988年底付2100元整，租用期的院内外树木可由租用人使用，其中杨槐树一棵赵兴国当时放走，石碾子赵兴国运走，其余均由刘成管理使用。二十年后，赵兴国如需搬回，房价及管理修建费用双方再议。此协议由中正人高×1从中调解，双方不得反悔。注：西山柁随原高家五间房走，南墙和西院官界线以南墙西边水沟眼为准。出租人赵兴国，租赁人刘成，中证人高×1在协议上签字。
上述协议签订后，高俊芹将涉案房屋交付刘成。刘成分两次将上述钱款付清。签订协议时，陈×1未提出异议，高俊义、高俊英未参加房屋租赁事宜，不知道涉案房屋被租赁，事后高俊芹将涉案房屋出租事宜告知高俊义、高俊英，高俊义、高俊英表示认可。2007年12月12日租赁期满后，双方未再续签租赁合同，高俊芹要求刘成腾退所租赁房屋，刘成提出房屋是其购买所得，不同意腾退。
另经查，刘成在居住期间，对涉案房屋进行了修缮，在院内建西厢房三间，在外院建东厢房四间，建影壁一个等附属物。审理中，北京市×县人民法院委托北京京评价格评估有限公司对刘成修缮及增建部分价值进行了评估，评估价为156580元。
重审中，刘成为支持其辩称主张，提供以下证据：
1、双方协议唯一的中证人高×1证明一份，证明刘成以4200元买下赵兴国的五间老旧房，包括宅院为自已长期所有，双方不得反悔，在写字据时为避免上税，把买卖协议按租赁写的。卖房经手中证人高×1盖上印章，村治保主任赵×1为代笔人。
2、2006年6月29日，×县×镇×村委会证明：今有×县×镇×村村民刘成于1987年购买本村高×2房五间，院一处，所有权归刘成所有。
3、×县×镇×村委会于2011年5月20日证明：村民刘成1992年宅基地有偿使用的位置系刘成现居住地。
4、刘成交纳宅基地有偿使用费票据两张，证明1992年全国宅基地普查时，是刘成交的宅基地有偿使用费和公本费。
5、×县×镇人民政府证明：根据县国土局安排部署，于1992年实行宅基地有偿使用，当时各村都成立了工作组，对每户实行丈量，按平米收费，村按国土局的收费标准进行代收，所收费用交县国土局。
6、×村委会，镇政府房管综合科证明：经村委走访得知，1987年赵兴国已将高家祖产五间房及院落卖给刘成。此后刘成又把自已原有房产及院落卖给其弟刘×1，对此，我村按照当时政策对上述两家买卖行为均与认可，并将该两处宅基地使用权分别交由刘成、刘×1所有。
7、村民赵×2证明：1984年以前高俊芹全家迁居密云，卖村里的五间房，我知道后想买，东家说房价可高，我没买。
8、×村委会、主任孙×1证明：我村村民刘成和刘×1兄弟两人共有房产六间，因居住不便，所以刘成才购买本村村民赵兴国老宅五间，将原有老宅三间卖给其弟刘×1所有。
9、刘成提交土改时五间房产证一份，宅基地有偿使用底案一份；户籍证明一份。
上述事实，有各方提供的房屋产权证、房屋租赁合同、刘成提供的证明等证据材料及双方当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院再审认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案从刘成提供的相关证据看，已形成一完整的证据链。应当认为赵兴国与刘成之间所签订的名为房屋租赁协议，但实为房屋买卖。考虑到刘成对房屋购买的事实，故对于高俊义、高俊英、高俊芹的诉讼请求，法院不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》笫六条之规定，判决如下：一、驳回高俊义、高俊英、高俊芹要求刘成腾退北京市×县×镇×村刘成居住的房屋及院落的诉讼请求。二、驳回高俊义、高俊英、高俊芹要求刘成给付二○○八至二○○九年房屋租赁费四百二十元的诉讼请求。三、驳回高俊义、高俊英、高俊芹要求刘成给付从二○一○年始每月一百元至腾退之日止房屋租金的诉讼请求。
判决后，高俊义、高俊英、高俊芹不服一审法院所作判决，向本院提出上诉。高俊义、高俊英、高俊芹上诉称：一、原审判决认定事实不清。双方的租赁协议系刘成本人书写，作为完全民事行为能力人，其应当明知该行为所产生的法律后果。二、原审判决认定事实的证据不足。刘成的证据一只有高×1的印章，而没有其签字，且高×1的配偶否认证明内容。证据二、三、五、六、七、八均不具有合法性和客观性。刘成提交的证据四、九不具有相应的证明目的。三、原审法院适用法律错误。不动产转让应当由不动产的共有人书面一致，才能发生不动产合法转移的效力。高俊义、高俊英、陈×1均不知道所谓的房产转让，同时也未签订书面转让协议，事后也未予以追认。原审判决认定涉案房屋已经进行转让，违背我国法律的基本规定和原则。综上，我们请求撤销再审一审判决，改判支持我们的全部诉讼请求，判令被上诉人承担全部诉讼费用。
刘成同意一审判决。
赵兴国对一审判决有意见，坚持认为涉案合同为租赁关系而非买卖关系，同时同意高俊义、高俊英、高俊芹的陈述意见。
本院经审理查明：赵兴国于1969年结婚，入赘高家。赵兴国之妻高俊芹早年即从事法律工作，并具有律师资格，先后在律师事务所和法律顾问处工作。诉讼中赵兴国称高俊芹现已不再执业。高俊义、高俊英均早于高俊芹结婚，婚后均离开涉案房屋处。
涉案房屋所处的宅基地内，解放初期土改时有房屋十三间，包括东厢房三间、西厢房五间及北房五间。在高俊义、高俊英结婚离开后，该房居住人为高×2、陈×1、赵兴国、高俊芹及高×2的弟弟（未婚、无子女，居住于西厢房）。高×2之弟早于陈×1死亡，其死亡后，赵兴国将西厢房拆除。东厢房系于1976年地震期间由高×2拆除。
赵兴国、高俊芹、陈×1及赵兴国的两个儿子于1987年前即搬至×县城现其居住的楼房内生活。赵兴国称因涉案房屋闲置，高俊芹、陈×1与其商量将房屋出租。审理中，赵兴国对刘成如何得知房屋将要出租的信息、4200元谁接收的、4200元如何处置的以及高俊义和高俊英对4200元是何意见等问题均表示“不知道”，认为自己签字是因为不懂法，高×1让其去签字就去了，是自己越权了。
另查，刘成原与其胞弟刘×1居住在同一宅基内的六间老房中。1988年12月，刘成在取得涉案房屋后，将其原宅基地及三间房屋作价3500元卖与刘×1，并签订了房屋买卖契约，契约执笔人为孙×1，高×1作为中人也签了字。
审理中，赵兴国称其八十年代工资为每月42元，其妻高俊芹每月30余元。刘成称自己当时在大队任支委，八十年代收入为每年一百余元。对于当年的收入情况，双方均未提出异议。另，刘成提供的时间为2009年8月20日的《证明》，因当时高×1患病无法自行书写，故由赵×1代笔。
本院查明的其他事实与一审判决所认定的事实一致。
本院认为：公民的合法财产权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案经本院审理，本院认为一审法院根据现有证据材料及农村生活的一般经验所作出的“赵兴国与刘成之间所签订的名为房屋租赁协议，但实为房屋买卖”的认定是客观的，在此本院具体阐明以下理由：一、就赵兴国与刘成所签订的《租赁房屋协议》内容看，该协议涉及了宅基地的“四至”、宅基地内的树木、石碾的处置以及“赵兴国如需搬回，房价……双方再议”等含有一定的房屋买卖意思的内容，在双方均具有相应文化程度的前提下，赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹未能就此作出合理解释。因此，赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹认为应以协议的名称即认定双方为租赁关系显然是不够的。二、作为协议的中证人，高×1在本案中具有重要的证明地位。现高×1由于身体原因不能自行书写，故通过赵×1代笔，对双方为“买卖关系”的事实进行了证明。赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹未能提供反证加以推翻，从而进一步说明仅从协议名称来确定双方即为租赁关系，是缺乏必要的证据支持的。三、对于高×1之妻马×1的证言问题，因其在法院调查时称自己对涉案房屋之事并不清楚，只知道高×1是中间人，高×1没和自己说过这些事。同时马×1还表示刘成、赵×1找高×1时自己并不在场，对出《证明》一事并不知晓，只知道刘成找过高×1，高×1后来让把其人名章给了刘成。由此可见，马×1只证明自己并不知晓房屋和《证明》之事，但并未予以否认双方存在买卖关系。因此，赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹仅以此欲推翻《证明》的证明力，仍缺乏直接证据支持。四、本案所涉及的事件发生于上世纪八十年代，赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹不否认刘成当时的年收入仅为一百余元。在此情况下，刘成需要用四十年的预期收入，在自己当时有房居住的情况下，仅仅承租建于解放前的涉案房屋二十年显然于理不通，故此赵兴国、高俊义、高俊英、高俊芹要求确认双方之间为租赁关系是缺乏事实依据的。五、证据显示，刘成在取得涉案房屋不久，即将自己原有房屋卖与其胞弟刘×1，刘成得到三间房屋的对价款为3500元，这一价位与五间涉案房屋价款4200元是相符合的，进而更说明双方之间实为房屋买卖关系，而非租赁关系。六、根据农村的一般生活常识，一户只能申请一处宅基地，现刘成只有涉案房屋所处的一处宅基地，其将原有宅基地份额出卖，亦是基于自己取得了涉案房屋所处宅基地所有权，否则刘成作为完全行为能力人，不会花费巨资而将自己二十年后的生活陷于无宅基地、无房的境地。七、赵兴国与高俊芹婚后一直生活在高家，因此赵兴国述称自己不知道刘成如何得知房屋将要出租的信息、4200元谁接收的、4200元如何处置的以及高俊义和高俊英对4200元是何意见等问题，仅认为自己签字是越权行为，显然缺乏最起码的可信度，故本院对其所述不予采信。八、关于赵兴国所称由于自己缺乏法律知识，导致其越权处理了涉案房屋一节，考虑到其妻高俊芹早年起即从事法律工作且系执业律师，而当年在处置涉案房屋时其是与高俊芹、陈×1共同商议过的等事实，本院认为赵兴国此辩解意见不能成立。九、对于双方之所以未签订买卖协议而签订租赁协议一节，刘成解释为为了“避税”，对此本院结合前述八点的理由，认定刘成的抗辩意见成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十五元，由高俊义、高俊英、高俊芹负担（已交纳）；二审案件受理费七十五元，由高俊义、高俊英、高俊芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭嘉节
代理审判员 李迎新
代理审判员 申志鹏
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘 佳