宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第77号
上诉人（原审被告、反诉原告）张强，男，1979年1月18日出生，汉族，石嘴山市公安局干警。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石嘴山市荣达物业管理有限公司。
法定代表人薛效军，石嘴山市荣达物业管理有限公司经理。
委托代理人苏春玲，石嘴山市荣达物业管理有限公司中心主任。
委托代理人郝光，石嘴山市荣达物业管理有限公司职工。
上诉人张强因与被上诉人石嘴山市荣达物业管理有限公司（以下简称荣达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2014）石大民初字第859号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人张强，被上诉人荣达物业公司�委托代理人苏春玲、郝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，荣达物业公司与石嘴山市荣景花园业主委员会签订物业服务合同，双方约定石嘴山市荣景花园业主委员会将荣景花园委托荣达物业公司进行物业管理，同时对各自的权利义务做出约定。张强系荣景花园业主，2011年12月4日，张强居住的荣景花园小区发生火灾。张强以荣达物业公司未尽到物业管理服务义务为由，拖欠2010年12月至2013年12月间物业费1147.90元。荣达
物业公司向张强催要该笔物业费无果，故诉至法院，请求判令：张强缴纳物业综合服务费1147.9元，缴纳违约金573元，合计1720.90元。张强认为，荣达物业公司未尽到物业管理服务义务，故提出反诉，请求判令荣达物业公司：一、履行物业维修义务，对荣景花园共用楼梯间进行维修、养护，有效清除墙壁、地面火烧烟熏痕迹；二、履行物�管理义务，及时清理荣景花园共用楼梯间杂物，履行保持消防通道畅通义务，做好保洁服务，并使各项物业管理服务达到约定的质量标准；三、恢复荣景花园青山路出口正常状态，并安排保安人员24小时值守；四、停止占用业主共有的道路、场地收取车位场地费的行为，并公布2011年至今车位场地使用费的收支情况。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。荣达物业公司与石嘴山市荣景花园业主委员会签订物业服务合同，张强作为荣景花园业主，应当向荣达物业公司履行缴纳物业费的义务，但张强拖欠荣达物业公司物业费1147.90元未付，故荣达物业公司要求张强缴纳物业费1147.90元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。荣达物业公司要求张强支付违约金573元，从合同内容看，对物业费的支付时间没有明确的约定，荣达物业公司只有在履行相应催�程序并给予张强相应的合理履行期限后，张强仍不履行义务的，才有权利要求张强支付相应的违约金，但本案荣达物业公司提交的证据不足以证实在起诉之前履行催告以及具体的催告时间，故其要求张强支付违约金，不予支持。从物业合同的约定看，对于公共设施、设备的管理，维修、养护只要达到合格即可，这种合格，并不能以个别业主的满意作为评价的标准，火灾之后物业公司对公共楼梯间已进行维修，张强应举证证实没有达到合格的标准，但张强提交的证据不能证实维修不合格，故对其第一项反诉请求，不予支持。物业管理服务系动态行为，公共空间环境卫生保洁、公共设
施的维护不仅要靠物业服务企业认真履行服务业务，主要还依赖于
所有业主对自身所处小区的爱护以及自觉行为，客观上来讲，物业公司对个别业主在楼道堆放杂物等行为影响到其他业�正常生活，物业公司的管理一般就是说服、教育，或协调有关部门予以解决，对于杂物本身并无直接处置的权利，因此，张强的第二项反诉请求，不予支持。荣景花园业主委员会明确表示该小区青山路出口系消防通道，张强要求该出口开放，并安排保安人员24小时值守，无事实和法律依据，不予支持。张强的证据不能证实荣达物业公司存在占用业主共有道路、场地收取车位费的行为，事实上小区车位的划定并没有明确的范围，且按不同的车辆类型收取不同标准的停车费，是物业公司基于物业合同所享有的权利，故对张强第四项诉讼请求，不予支持。为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张强向荣达物业公司支付物业费1147.90元，于判决生效后三日内付清；二、驳回荣达物业公司要求张强支付违约金573元的诉讼请求；三、驳回张强的反诉请求。
张强上诉称，一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。一是《宁夏普通住宅小区物业服务等级标准》（二级小区）第三项第5条明确规定：“物业服务企业要定期检查消防设施设备，确保可随时启用，消防通道畅通”，双方签订的《物业服务合同》委托管理事项第五项约定：“物业公司对公共设施、设备进行维修、养护和管理，包括：消防设施设备。”，荣达物业公司不积极履行对荣景花园楼梯间的管理义务，致使楼梯间内长期堆放杂物并发生火灾事故，涉案小区青山路出口系“消防通道”，不应当封堵。二是《物业服务合同》及《宁夏普通住宅小区物业服务等级标准》对于小区公共设施的管
理、养护均进行了明确细�的量化，原审判决没有判令被上诉人按照约定标准提供物业保洁服务。三是《宁夏物业管理条例》第三十九条二款规定“确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有”。小区车辆停放占用共有道路、场地的情况是明确的，荣达物业公司负有证明车辆停放是符合法规规定要求的举证责任，否则承担不利后果。二、原审判决在证据认定方面采用双重标准，明显不公。三、物业公司对小区公共设施进行维修的义务，其应当对维修是否合格负有举证责任。综上，一、请求撤销原审判决并予以改判；二、依法判令荣达物业公司履行《物业服务合同》及相关法规、行业规范确定的物业维修、养护、管理、维护义务及小区车辆管理等物业管理义务。具体包括清理小区单元楼道�物，保持楼梯间（消防通道）畅通及恢复小区青山路出口（消防通道）畅通并进行有效管理；按照《物业服务合同》及《宁夏普通住宅小区物业服务等级标准》确定的标准提供保洁服务；对发生火灾的单元楼梯间进行有效维修；对小区车辆进行有效管理，停止占用小区共有道路、场地收取停车费的行为。
荣达物业公司答辩称，张强所述楼梯间楼道维修过，物业公司尽到维修义务，业主满意达到98%以上。消防通道后门一直是关闭的属于正常状态没有占用小区公用道路。物业公司服务管理是动态行为，公共空间环境卫生保洁、公共维护不仅要靠物业服务企业履行服务业务还依赖于业主对小区的爱护以及自觉行为。物业公司对个别楼道堆放杂物行为影响其他业主正常生活的行为，物业公司一般是协调，教育及报相关部门解决。对于业主堆放杂物没有直接处置权利。停止�用小区共有道路与本案交纳物业费没有直接关系。请求法庭驳回张强的上诉请求。
张强为证实其上诉请求向本院提交如下证据，荣达物业公司质证意见，本院认证意见。
照片六张。证实消防通道被车辆封堵，荣达物业公司未进行有效管理，发生火灾起不到消防通道的作用。荣达物业公司质证意见，对该证据不予认可，无法证实是涉案小区，该照片与本案无关。本院认证意见，荣达物业公司不认可该照片是涉案小区照片，仅从照片无法确认是涉案小区的照片，达不到张强的证明目的，不予采信。
荣达物业公司未向本院提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于张强是否应当向荣达物业公司缴纳物业费1147.90元的问题。荣达物业公司原审提交的证据能够证实张强拖欠荣达物业公司的物业费，且庭审中张强也认可确实尚欠荣达物业公司物业费1147.90元未予缴纳，张强应当向荣达物业公司缴纳物业费1147.90元。关于张强反诉请求能否成立的问题。火灾之后物业公司对公共楼梯间已进行维修，张强提交的证据不能证实维修不合格。物业管理服务系动态行为，张强提供的证据不能证实荣达物业公司保洁工作达不到约定的质量标准。张强的证据不能证实荣达物业公司存在占用业主共有道路、场地收取车位费的行为。关于张强要求荣达物业公司恢复荣景花园青山路出口正常状态，并安排保安人员24小时值守的主张，没有法律依据。张强的上诉请求不能成立，不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张强负担。
本判决为终审判决。
审判长 郎奠军
审判员 马玉兰
审判员 魏聪唤
二〇一五年四月十日
书记员 刘 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。