江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟开商初字第0157号
原告徐忠达。
委托代理人马雨。
被告苏州神豹机械科技有限公司，住所地常熟市经济开发区沿江工业园富华路。
法定代表人沈靓婕。
委托代理人陈伟，江苏正和正律师事务所律师。
委托代理人沈平。
原告徐忠达与被告苏州神豹机械科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理，依法由代理审判员高少波适用简易程序于2013年11月25日公开进行了审理。原告徐忠达及委托代理人马雨，被告苏州神豹机械科技有限公司委托代理人陈伟、沈平到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭于2014年4月17日公开开庭进行了审理，原告徐忠达及委托代理人马雨，被告苏州神豹机械科技有限公司委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐忠达诉称：原告开设常熟市碧溪碧艺红木厂，经人介绍与被告相识，原告将其中的厂房5间212平方米、九上九下的二层楼房626平方米、食堂、门卫小楼、场地出租给乙方使用，约定年租金61000元，租赁期间从2010年9月1日至2015年8月31日止，租金从合同签订之后一年一次性付清。之后，被告共向原告支付一年即2010年9月1日至2011年8月31日的租金61000元，2011年9月1日以后至今租金一直未付，已构成根本违约，原告多次向被告催讨未果，为此，特起诉至法院。请求法院判令被告支付原告2011年9月1日至2013年11月1日租金132166.66元及支付起诉之日至迁让租赁物之日租金（租金按照原合同履行），判令原、被告解除租赁合同，被告迁让租赁物，向原告返还租赁物，本案诉讼费由被告承担。
被告苏州神豹机械科技有限公司辩称：一、根据双方于2010年7月10日签订的房屋租赁合同，双方约定由原告将新港镇碧溪毛街弄9号全部厂房出租给被告使用，而非仅是原告诉状所提到的租赁范围；二、原告至今未将碧溪毛弄9号厂房全部交付给被告使用，为此被告于2013年11月4日委托常熟市公证处对该厂区境况进行了公证；三、原告实际交付给被告使用的面积仅为400多平方米，按照房屋租赁合同约定的面积和租金进行折算，被告已经按照实际使用面积向原告支付了全额租金并无拖欠房租，而并非原告诉状所说仅仅支付了2010年9月1日至2011年8月31日之间的房屋租金；四、被告在租赁期间经原告许可在厂区内新建了厂房及设施，应归被告所有，根据合同第七条约定，如原告解除合同则应对被告所构建房屋按照市场价进行购买。综上，我方要求原告完全交付厂房，继续履行合同，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。
经审理查明：原告徐忠达系个体工商户常熟市碧溪镇碧艺红木厂业主，该厂经营场所为常熟碧溪镇（后称新港镇，现为碧溪新区）毛家弄。2010年7月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，原告徐忠达作为出租人（甲方），被告苏州神豹机械科技有限公司作为承租人（乙方），合同尾部分别加盖有常熟市新港镇碧艺红木厂与被告的公章，沈平作为被告方代表也在租赁合同上签字。合同约定：第一条，甲方同意新港镇碧溪毛街弄9号厂房出租给乙方；第二条，租赁期从2010年9月1日至2015年9月31日；第三条，租金每年伍万元；第四条，租金从合同签订之日付一年租金伍万，乙方需在每年的9月（）日前付清续年的租金……第七条，甲方同意乙方对原有设施增设他物、改善设施，增设他物的范围包括场地搭建、装修改造、水电设备（但不破坏原有房屋结构），租赁合同期满，租赁房屋的改善他物的费用，甲方按期满时市场价进行购买或乙方有权自行处理；第八条，甲方同意乙方转租租赁物房屋；第九条，有下列情形之一出租人有权解除本合同：1、乙方不交或者按约定交付租金延期达壹年以上，2、乙方在出租屋进行违法活动的，3、甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；第十条，违约责任，承租人违反交付租金最后期限的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；第十四条，本合同经甲乙双方签字后生效，本合同一式三份，甲乙双方各执一份。被告承租房屋后，交清租金至2011年11月30日，原告收讫后签具收条一份，载明“今收苏州神豹机械科技有限公司2010年12月1日至2011年11月31日（注：应为30日）房租陆万壹仟元整”。自2011年12月1日起被告开始拖欠原告租金，2013年6月27日，被告公司实际经营人沈平向原告出具欠条一份，载明，2012年房租金2013年7月付清，2013年房租金12月底前付清。此后，原告仍催讨未果遂诉讼来院。
另查明：常熟碧溪镇毛家弄9号范围内原有原告经营的常熟市碧溪镇碧艺红木厂、钱晓峰经营的服装厂及另一家电子厂，其中服装厂租赁面积838平方米（2005年合同约定年租金45000元），电子厂租赁面积160平方米，其余归常熟市碧溪镇碧艺红木厂实际占有使用，厂房面积合计2678.48平方米，该厂房由常熟市新港镇资产经营投资公司于2004年11月8日转让给原告徐忠达为业主的常熟市碧溪红木厂。至2010年7月10日原、被告确立房屋租赁关系后，钱晓峰不再承租，其余两厂正常经营至今。被告承租后在空余场地搭建彩钢棚一处，但未有行政部门规划与建设审批手续。2014年4月3日，常熟市人民政府碧溪街道办事处下发责令拆除通知书，要求对该违章搭建的约200平方米彩钢结构厂房予以拆除。
再查明：2013年10月25日，被告向原告邮寄通知函一份，要求原告在一个月内将尚未交付的厂房全部交付，如到期未交付，被告将依法提出解除租赁合同，并要求经济赔偿。诉讼期间，被告申请常熟市公证处到租赁场所对被告所租赁原告的毛街弄9号厂房的现状进行保全证据，常熟市公证处（2013）苏熟证民内字第5102号公证书粘连照片37张，该组照片显示的为大门处门卫室及小楼房计5间（上三间、下两间）、西边第一排厂房5间、北边18间（九上九下）、东边简易棚顶厂房及被告所搭建彩钢棚厂房的外观及内部陈设情况。被告据此证明原告未将全部厂房交付其使用。
审理中，根据原告徐忠达申请，本院依法通知证人钱晓峰出庭作证，钱晓峰证明：我之前是租赁原告房屋的，沈平出面向原告租赁房屋是经我介绍的，沈平与原告谈起付租金的事情以及支付租金的时候我都是在场的，租金不是51000元就是61000元，收条上我也签名的；沈平租赁后，我就不再使用厂房了，只是有一部分设备还放在里面，没有听说过沈平租赁的房屋包括其余两厂占有的厂房，我理解沈平租赁的应当是我之前租赁的面积。此外，为查明事实，本院到租赁现场勘察，并向原、被告双方作调查笔录一份，双方共同确认的被告承租范围包括大门处门卫室及小楼房计5间（上三间、下两间，合计63㎡）、西边第一排厂房5间（212㎡）、北边18间（九上九下，合计626㎡）、东边简易棚顶厂房45㎡；其中，北边18间中原告实际交付220㎡，余406㎡未交付，东边简易棚顶厂房45㎡未交付，双方共同确认的交付面积合计495平方米。此外，被告坚持认为原告所开设常熟市碧溪碧艺红木厂所使用厂房也在其租赁范围内，原告坚决否认；被告另确认南边电子厂所占用厂房（160㎡）不在其承租范围内。诉讼中，本院多次协调双方调解意见，被告要求原告收购其搭建的彩钢棚车间及内部行车，原告不同意收购行车且认为被告主张彩钢棚价格过高，双方各持己见，致调解未成。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、厂房租赁合同、租金欠条、责令拆除通知书、通知函、（2013）苏熟证民内字第5102号公证书、调查笔录以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告签订的房屋租赁合同由双方签章确认，双方形成房屋租赁合同关系。
关于租赁的范围，原告据合同第一条的约定主张为“碧溪毛街弄9号厂房”之全部（注：“毛街弄”应为“毛家弄”）。而该厂范围内电子厂及原告所经营的红木厂在被告承租前至今均正常持续运营，在钱晓峰所经营服装厂终止租赁后，被告方才开始租赁原告厂房，并交纳2010年12月1日至2011年11月30日房租61000元整，被告未有证据证明及时提出要求原告将红木厂及电子厂所使用厂房予以交付，直至2013年10月，才书面通知原告要求交付尚未交付的厂房，尚需交付的范围也未明确，本院现场勘察时，被告又明确电子厂厂房不包括在内，此外，被告据以证明原告未交付全部厂房的公证书及照片，并未显示电子厂及红木厂所占有使用的厂房状况，因此，被告将租赁范围理解为碧溪毛家弄9号全部厂房不能成立，本院综合双方的举证、陈述及本院现场调查等情况，认为被告承租原告厂房的范围应限于大门处门卫室及小楼房计5间（上三间、下两间，合计63㎡）、西边第一排厂房5间（212㎡）、北边18间（九上九下，合计626㎡）、东边简易棚顶厂房45㎡，合计面积946㎡，原告实际交付被告占其使用的面积为495㎡。
关于租金支付标准，原告以被告已明确支付2010年12月1日至2011年11月30日租金61000元为由主张为年租金61000元，缺乏佐证，该期间租金的交付情况，只能代表被告自愿认可并按此标准履行了该期间内的租金支付义务，缺乏其他证据佐证的情况下不宜解释为被告同意此后年租金也按照此标准计算，因此，对原告该主张，本院不予支持，租金计算标准仍应按照合同约定的5万元／年为准。
关于租金支付及结欠情况，双方确认被告租金结清至2011年11月30日，被告支付了6.1万元，但原告无证据证明其已经全部交付了租赁厂房，此后被告未按时支付租金系行使履行抗辩权，不属违约行为，但就原告已交付厂房部分，仍应负有对应的履行义务。关于租金的结算，应按照被告实际占有使用495㎡计算，关于租金如何组成确定，原、被告均无法具体明确，本案按照租赁面积共计946㎡分摊计算，其中2010年12月1日至2011年11月30日按年租金61000元分摊计算为64.48元／㎡，此后按年租金5万元分摊计算为52.85元／㎡。2011年12月1日之前一年的租金以实际交付面积495㎡按64.48元／㎡计算为31918元，2011年12月1日之后被告结欠的租金应按照原告实际交付被告租赁的厂房面积495㎡，以52.85元／㎡／年计算至本院判决生效之日止。其中，至原告起诉之日止的租金计算为人民币50141元，至原告起诉之日，被告应付租金合计人民币82059元，扣除已付61000元，还应支付21059元。
关于房屋租赁合同的解除问题，因原告未及时全面交付出租物存在违约行为，被告在支付租金61000元后拒付其余租金，系行使履行抗辩权。原告主张解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告苏州神豹机械科技有限公司支付原告徐忠达至2013年10月31日止结欠的租金21059元，并支付自2013年11月1日起至本院判决生效之日止的租金（以实际占有的租赁厂房面积495㎡按52.85元／㎡／年标准计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。
二、驳回原告徐忠达的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3044元、诉讼保全费1020元，合计人民币4064元，由原告徐忠达负担3432元，被告苏州神豹机械科技有限公司负担632元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再另行退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（账户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，传真：0512-68552934，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邓 刚
代理审判员 高少波
人民陪审员 彭振华
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 杨 凯