阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2400号原告：张彩霞，女，1968年11月10日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，现住阳江市江城区，委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：苏锦年，该公司员工。委托代理人：吴美怡，该公司员工。原告张彩霞诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张彩霞的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人苏锦年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张彩霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金5453.44元给原告；2、判决被告返还购房款4486.12元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年5月16日起计至付清时止）;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第xxx号商品房一套，总房价545344元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年9月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而被告交付后直至2015年7月24日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金5453.44元(545344元×1%)给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为96.51平方米，比约定的97.25平方米少0.8平方米，面积差异百分比为0.823%[（96.51-97.25）÷97.25]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款4486.12元（5607.65元×0.8）给原告。被告同心房地产公司在庭审中辩称：一、被告与原告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2013年12月3日向原告交付钥匙，即原告已于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对该情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告同心房地产公司能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告同心房地产公司已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。其次，房地产权属证书何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。综上，被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。三、原告对合同约定的面积差异条款理解有误。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。故涉案商品房面积差异百分比为0.823%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.223%，即0.223乘以房屋单价5607.65元，被告应返还购房款1233.68元给原告。同时，根据该条款中约定，被告只需返还多收的购房款即可，不需额外支付利息。经审理查明：2012年2月20日，原告张彩霞（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12020xxx），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑2幢xxx号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5607.65元，房屋总价款为545344元，签订合同时交付首期款273344元，余款272000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款，违约金，税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议其中约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应由买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间；买受人应当在出卖人发出交楼通知后十五日内办理收楼手续，如因买受人通讯地址变更未通知出卖人，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日已经交付，如出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付；买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准），并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费，否则出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任……等内容。上述合同及补充协议签订后，原告于2012年5月15日向被告付清了全部购房款，于2013年12月3日领取了涉案商品房钥匙。2017年7月14日，原告以被告逾期办证应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年7月24日，房地产权属人张彩霞，房地产权证号为：粤房地权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为120.80平方米，套内建筑面积为96.51平方米。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月10日收到涉案商品房的发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图、维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为该份资料并不能证明被告向阳江市住房和城乡规划建设局提供办证资料的确定日期。以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、房产证权属证书复印件、发票、房地产权档案查阅答复书、阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、钥匙签收表、被告的营业执照等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、被告是否构成逾期办证违约行为？二、对于商品房面积差异如何处理？关于焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，原告于2013年12月3日领取了涉案商品房钥匙，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告张彩霞。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，被告办理涉案商品房权属登记的时间应自2014年1月13日起90日内办理。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月10日收到发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图、维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证等资料，主张被告于2015年7月10日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年7月24日的情况，本院认定被告于2015年7月10日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应向按合同的约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金5453.44元（545344元×1%）,合理有据，本院予以支持。关于焦点二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为－0.823%[（96.51-97.25）÷97.25×100%]，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款4486.12元（5607.65元/平方米×0.8平方米）；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.823%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.223乘以房屋单价5607.65元/平方米应返还购房款1233.68元给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。被告应按合同的约定向原告返还购房款4486.12元（5607.65元/平方米×0.8平方米）。至于该购房款的利息问题，原、被告的情况属于不退房的多退少补情况，利息问题合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人……”的规定，被告还应支付该购房款4486.12元的利息给原告，现原告请求利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年5月16日起计算，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5453.44元给原告张彩霞；二、被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款4486.12元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年5月16日起计至本判决确定的履行期限届满之日止止）给原告张彩霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元（原告已预缴），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  余从展二〇一七年八月十六日书记员  徐志权书记员  麦彩云