四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终526号
上诉人（原审被告）：宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市南溪区北大街桥头***号。
法定代表人：江林，职务：总经理。
委托诉讼代理人:张利萍，四川竹海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:赵仕明，男，1969年8月出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。
被上诉人（原审原告）:张祖琼，女，1969年3月出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈容，宜宾市南溪区留宾法律服务所法律工作者。
上诉人宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）因与被上诉人赵仕明、张祖琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2016）川1503民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫磊公司上诉请求：一审法院认定事实错误，不尊重合同约定，错误认定违约金计算以办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》为限，加大了上诉人应承担的违约责任，请求二审法院依法改判其支付被上诉人从2015年4月16日至2016年7月20日逾期办理房屋所有证的违约金（以实际房款总额389498元为基数，按月利率1‰为标准进行计算）；并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：《商品房买卖合同》补充协议第十三条“对《商品房买卖合同》第二十条约定从商品房交付之日起365日内未能取得房屋所有权证书的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任”的约定，是对《商品房买卖合同》第二十条作补充和说明。因此违约金计算截止时间为办理好房屋所有权证转移登记之日止，我公司已于2016年7月20日为被上诉人办理了房产证转移登记，被上诉人再要求上诉人支付2016年7月20日之后的违约金不符合合同约定，不应当得到人民法院支持，请求二审法院驳回被上诉人要求上诉人支付2016年7月20日之后违约金的诉讼请求。
被上诉人赵仕明、张祖琼辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
赵仕明、张祖琼向一审法院起诉请求：1.依法判令鑫磊公司支付赵仕明、张祖琼违约金，计算方法以已付房款总额389498.00元为基数，按合同约定的按月千分之一的标准计算，从违约之日（接房之日一年后的次日即2015年4月16日）起至领取《不动产权证书》之日止；2.判令鑫磊公司在判决生效后90日内为赵仕明、张祖琼办理好《不动产权证书》并交付赵仕明、张祖琼；3.本案的诉讼费用由鑫磊公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月19日，赵仕明、张祖琼与鑫磊公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012002916），购买学府灏景1号楼1单元第×层×号住房，房屋总面积105.21㎡，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”第二款“转移登记”第1项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同第二十条“产权登记”第二款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……合同继续履行，出卖人按月向买受人支付已付房款的千分之一的违约金直到办好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税（费）、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，被告均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间按顺延且不承担任何违约责任。”合同还对房屋的抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、规划变更、设计变更、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、专项维修资金等事项作了约定。当日原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议第十三条约定“对《商品房买卖合同》第二十条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”2013年10月3日，被告将该房屋交付给了原告，根据实测面积，重新计算了实付房款为316471.40元，当日原告按约交纳了契税、维修基金、办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的工本费等费用共计11199.00元。鑫磊公司2016年8月16日为赵仕明、张祖琼办理了《房屋所有权证》转移登记，但未将《房屋所有权证》交付于赵仕明、张祖琼。对上述双方当事人无争议的事实，一审法院院依法予以确认。
双方当事人有争议的事实为：应该依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条还是按照《商品房买卖合同》补充协议第十三条约定计算违约金的截止时间。赵仕明、张祖琼认为按照《商品房买卖合同》第二十条约定，违约金截止时间应该计算至《不动产权证书》交付之日。鑫磊公司认为应该依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条违约金计算截止时间应为办理好《房屋所有权证》登记之日。
一审法院认为，赵仕明、张祖琼提出的限期办理《不动产权证书》和支付从违约之日起至《不动产权证书》办理之日止的违约金的诉讼请求，事实清楚、于法有据，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同。鑫磊公司主张的依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条，计算截止时间应以房屋所有权证登记之日止，补充协议第十三条“对《商品房买卖合同》第二十条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”因只办理《房屋所有权证》不办理《国有土地使用证》是不完整的权属登记，不能实现双方订立合同时的目的，损害了赵仕明、张祖琼的合法权益。并且此条未作明显区别于其他条款的区分或作明显提示，属鑫磊公司免除自己的责任未尽到告知义务，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的法律规定，鑫磊公司未尽到明确告知的提醒义务。《商品房买卖合同》补充协议第十三条属无效条款，因此对鑫磊公司提出的违约金计算至《房屋所有权证》登记之日止的抗辩理由不能成立，依法不予支持。结合赵仕明、张祖琼诉状请求，一审法院认定违约金的计算基数为购房款316471.00元。
综上所述，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵仕明、张祖琼已经按照合同约定履行义务，鑫磊公司在履行合同过程中存在违约行为，应该依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定承担违约责任。物权的转移登记应当包含《国有土地使用证》和《房屋所有权证》双证的转移登记，虽然从2016年9月20日起，宜宾市南溪区开始全面启动《不动产权证书》办理，但宜宾市南溪区人民政府南府通（2016）6号《关于南溪区行政区划范围内实施不动产登记制度有关事项的通告》规定从2016年9月20日起将停止办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，同时启用《不动产权证书》办理程序，不影响对物权的转移登记。鑫磊公司在庭审中抗辩产权登记机关在两证（《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）合一期间影响了物权登记的理由不成立，不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于判决生效之日起90日内为赵仕明、张祖琼办理位于南溪区长江大道西段“学府灏景”1号楼1单元第×层×号住房的《不动产权证书》；二、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于判决生效之日起20日内向赵仕明、张祖琼支付从2014年10月4日至判决生效之日的违约金；从判决生效之日起至办理房屋《不动产权证书》登记之日止的违约金，由宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于《不动产权证书》登记之日起20日内支付。（违约金的计算方法为：以实付房款总额316471.00元为基数，按月利率1‰为标准进行计算）；三、驳回赵仕明、张祖琼的其他诉讼请求。案件受理费25元，由宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对一审判决上诉人限期为被上诉人办理《不动产权证书》均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为：违约金的截止时间应该依照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条，还是按照《商品房买卖合同》补充协议第十三条约定计算。上诉人认为应该依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条违约金计算截止时间应为办理好《房屋所有权证》登记之日。被上诉人认为违约金截止时间应该按照《商品房买卖合同》第二十条约定计算至《不动产权证书》交付之日。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书”之规定，我国的房地产权属登记实行双证登记制度，即涉房地产物权的转移登记应当包含《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》双证的转移登记。被上诉人主张违约金截止时间应该按照《商品房买卖合同》第二十条约定计算至《不动产权证书》交付之日，与合同约定及法律规定相符，原判支持被上诉人的该项诉求正确，本院依法予以维持。
上诉人主张依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条“对《商品房买卖合同》第二十条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”的约定内容，与《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款不符。上诉人只办理《房屋所有权证》不办理《国有土地使用证》是不完整的权属转移登记，不能实现双方当事人订立合同时的目的，损害了被上诉人的合法权益。并且《商品房买卖合同》补充协议约定与《商品房买卖合同》第二十条的约定不一致，又未作明显区别于其他条款的区分或作明显提示，属鑫磊公司免除自己的责任未尽到告知义务，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的法律规定，鑫磊公司未尽到明确告知的提醒义务。原判认定《商品房买卖合同》补充协议第十三条属无效条款正确。
综上所述，上诉人鑫磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 王 春
审判员 吴 靖
二〇一七年五月十六日
书记员 陈珏劲