温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第635号
原告：王朝镨。
委托代理人（特别授权）：郑庆福、李捷挺。
被告：温州龙湾万达广场投资有限公司。
法定代表人：丁本锡。
委托代理人（特别授权）：黄健亚、胡瑞鑫。
原告王朝镨与被告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，被告万达公司在答辩期限内对管辖权提出异议。本院经过审查，作出裁定，驳回了被告万达公司关于管辖权的异议。被告万达公司不服，提起上诉。温州中院经过审查，裁定维持本院裁定，驳回了被告万达公司关于管辖权异议的上诉。由于案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成由审判员丁虹担任审判长、审判员郑国友、人民陪审员陈进波参与评议的合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告王朝镨及其委托代理人郑庆福、李捷挺、被告万达公司的委托代理人黄健亚、胡瑞鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王朝镨诉称：2012年11月26日原告与被告签订编号为201190002600080《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商铺）》，约定：购买万达商业广场第3幢1层109-1号房，该商品房建筑面积165.57平方米，单价47482.34元／平方米，总金额7861651元，以附件房屋平面图对结构户型布局予以确定。
交付条件和期限为：在2013年5月30日将符合1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付原告。规划设计变更的约定为：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，通知买受人（1）该商品房结构形成、户型、空间、尺寸、朝向变化。（2）双方按照补充协议的相关约定执行。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。签订合同后原告依照约定支付了购房款。
被告在落款为2013年5月15日的入伙通知书并登报交付通知书称商品房已经竣工验收，具备交付条件。原告要求提供具备交付条件文书，被告没有回应。原告查看现场：商铺一层往二层楼梯口的位置，从内侧改成往外移动；相应的楼梯往外移动，影响到商品房结构形式、户型、空间、尺寸，降低了品质和使用功能。交房现场出示的消防验收报告为写字楼部分，而非商铺部分。如按合同附图的布局建设，则消防验收不能通过；如工程消防验收通过，必导致建设商品房与合同不一。
因被告将商品房规划设计变更未履行通知义务，且验收通过的商品房与合同附图不一。原告依法和依照合同约定提出解除合同，并主张退还购房款和承担损失。因与被告协商未果，故请求依法判令：1、确认解除商品房买卖合同及合同补充协议；2、被告万达公司返还7861651元及支付收款日至2013年8月18日利息60367.81元；（其中首付款利息6630.5元，贷款利息53737.31元）3、被告万达公司支付本金7861651元为基数从2013年8月19日起至判决确定日9.15%（年利率）的损失；4、诉讼费由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.原告身份证，证明原告身份信息及诉讼主体资格。2.被告工商登记基本信息，证明被告身份信息及诉讼主体资格。3.原、被告签订的《商品房买卖合同》（本合同中的第1、3、5、7、9条）及附件，证明双方签订合同时间、房屋坐落、面积、单价、总金额等基本情况和交付条件及期限、规划设计变更的约定以及商品房结构形式、户型、空间、尺寸的约定。4.原、被告签订的《合同补充协议（商铺）》，证明交付条件和期限、规划设计变更为补充约定；5.被告出具的预收购房款发票，证明原告已依照合同履行了付款义务。6.中信银行个人购房借款合同、中信银行个人贷款新版存贷宝业务协议书、个人借款凭证、存款回单，证明原告向中信银行股份有限公司温州分行按揭贷款后转入被告账户用于支付剩余购房款，该贷款利率为7.205%年，原告按月偿还。7.竣工图，证明商品房的竣工备案结构状况。8.2013年5月15日温州龙湾万达广场入伙通知书、2013年6月28日温州商报刊登的入伙再次公告，证明被告出具的落款为2013年5月15日的入伙通知书称商品房已正式竣工验收并具备交付条件。9.温州市公安消防局温公消审（2013）第0095号建设工程消防验收意见书，证明关于温州龙湾万达广场A#-F#写字楼三层及三层以上办公用房（非商业部分）及其室内装修工程的消防验收意见为综合评定该工程消防验收合格，但本次验收不包括一层、二层、和三层局部商业部分的消防验收；一层、二层、和三层局部商业部分应依法另行向消防部门申报竣工消防验收。10.商铺现场摄像截图，证明房屋的现状与合同附图和竣工图不符。11.致函邮寄凭据及投递情况查询，证明原告于2013年7月发函给被告要求解除合同，被告于次日签收。12.2013年7月原告以电报形式发给被告的催告函，证明原告发函要求解除合同。13.浙江高策律师事务所2013年7月作出的（2013）浙高律函第80号解除合同函及全球邮政特快专递凭证、投递情况记录打印，证明原告代理人发函解除合同并督促被告退还款项、支付利息及函件的送达情况。14.温州龙湾万达广场总平面图（竣工图），证明建设工程规划许可证审批基本情况及主要经济技术指标，图纸来源于温州市消防局，消防通过的平面图跟结构与合同附图一不一致，楼梯口位置发生变化。15.温州龙湾万达广场可售物业-C#楼一层平面图、二层平面图，证明建设工程规划许可证审批的施工图的商品房结构等情况。16.光盘（摄像），证明商品房现场及楼梯情况与合同附图不一致。17.温州龙湾万达广场可售物业A-F#楼一层平面图／二层平面图（修改、竣工图），证明消防验收通过的竣工的平面图、结构，出图时间为2013年6月11日，与合同附件不一致。18.温州龙湾万达广场可售物业-B#楼一层消防平面图（修改、竣工图），证明经消防验收通过的竣工的平面图、结构。19.温州市公安消防局2013年6月26日作出的温公消审（2013）第0247号建设工程消防设计审核意见书，证明2013年6月26日审核通过变更内容：A-F#楼一层和二层的一拖二商铺划分为2间4.2米开间的一拖二商铺的消防设计施工图，该意见书所指的问题涉及到原告的房屋，由原开间的8.4米改为4.2米涉及消防变动。20.温公消审（2013）第0114号建设工程消防验收意见书，证明2013年6月27日对变更后消防设计工程通过验收。
被告万达公司辩称：本案涉及商铺的楼梯口位置变化。根据双方签订的《合同补充协议（商铺）》第9.3条规定，《商品房买卖合同》所附的平面图是暂定的。为了达到消防的要求，根据这个规定进行调整、优化。楼梯口发生变化并没有影响到合同约定中的四个要素，所以本案原告无权提出解除合同的诉讼请求。
我方具备交房条件。双方为这次购房签订2份书面协议，分别是《商品房买卖合同》和《合同补充协议（商铺）》。《商品房买卖合同》中确定约定了原告诉状中所说的交房的两个条件。但是在签订《合同补充协议（商铺）》时，《合同补充协议（商铺）》第4条约定，竣工备案表拿到即符合交房条件，即若干个交房条件缩减为一个交房条件。且《合同补充协议（商铺）》第16条约定，条款与《商品房买卖合同》冲突，按照《合同补充协议（商铺）》条款为准，所以原告诉称没有依据。
另一方面如果要解除本案合同，原告也没有权利请求首付款、按揭所获得的利息。涉案房屋的产权还在我方名下，因为原告认为房屋不具备交付条件。但是被告已经达到交付、过户条件，符合合同要求。原告主观认为楼梯口的变化影响了合同约定的几个要素，但是至今为止被告仍不清楚原告所称的这些影响是当事人、代理人的主观认定还是第三方权威机构的认定。
被告万达公司提供证据如下：
1.《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商铺）》，证明万达公司与原告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商铺）》，并办理了合同备案登记；《商品房买卖合同》第9条及《合同补充协议（商铺）》第4条第2项约定，涉诉房屋的交房条件为取得建筑工程竣工验收备案文件；《商品房买卖合同》第9条约定，涉诉房屋的交付期限为2013年5月30日前；《合同补充协议（商铺）》第9条第3项约定，本合同附件所示房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，则万达公司可自主实施，不需提前征得原告同意。2.《建设工程消防审核意见书》（温公消审（2013）第0913号）及《施工图》（物业名称：可售物业-C#楼，出图日期：2013.5.1），证明保持原楼梯口位置不变的情况下，需在涉诉房屋一层楼梯至室外出口增设隔墙，形成独立的消防通道。3.《建设工程消防设计审核意见书》（温公消（2013）第0247号）及《施工图》（物业名称：可售物业-C#楼，出图日期：2013.6.11），4.《建设工程消防验收意见书》（温公消验（2013）第0114号），证明经消防最终审核通过的涉诉房屋楼梯口位置与《商品房买卖合同》附图暂定布局以及2013年5月20日通过的消防设计审核的涉诉房屋楼梯口位置不一致，但无需在一层楼梯至室外出口增加隔墙。5.《楼梯口变化涉及的53套商铺交房明细表》、《房屋交接单》，6.《关于温州龙湾万达广场项目可售商铺交付及出租情况说明》，证明与涉诉房屋楼梯变化情况相同的商铺已有29户业主收房；已收房业主在房屋实际使用过程中并未发现影响房屋使用功能的情况。7.《国有土地使用证》，8.《建设用地规划许可证》，9.《建设工程规划许可证》，10.《建筑工程施工许可证》，11.《商品房预售证》，证明涉诉房屋所在的温州龙湾万达广场项目开发建设及销售手续齐备。12.《房屋建筑工程竣工验收备审表》，证明2013年4月28日，涉诉房屋所在建筑取得建筑工程竣工验收备案文件。13.温州龙湾万达广场入伙通知书，14.入伙公告，证明2013年5月15日及2013年6月28日，万达公司先后通过书面及公告形式通知原告收房。15、“关于温州龙湾万达广场项目可售商铺楼梯口及楼梯位置变化事宜的情况说明”二份，证明楼梯口的位置变化不影响房屋的四个因素。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。原告证据1-2、4、6、8，被告均无异议，本院予以确认。证据3，被告对真实性没有异议，但认为双方合同中对商品房的结构形式、户型、空间、尺寸没有约定如此详细。证据5，被告确定其形式真实性。本院认为该两份证据内容真实，来源合法，与本案有关联，能够证明双方签订的《商品房买卖合同》的内容与原告购房款缴纳情况，均予以确认。证据7，被告对真实性无异议，但认为竣工图中已经注明本图在消防审核许可后才可以实施，即竣工图中的房屋状况是可以根据消防要求变化的。本院认为，原告仅以此证据证明竣工备案的涉案商铺的结构状况，该证据内容符合法定证据三性要求，且内容能够证明原告的证明对象，故对该证据予以确认。证据9，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，该消防验收报告的内容不包括对涉案商铺的验收，故与本案缺乏关联性，对该证据不予确认。证据10，被告认为与证据7相矛盾，认为《商品房买卖合同》的附图是暂定的。本院认为，该证据的内容真实反映了涉案商铺在起诉直至庭审时的状况，正是原告举证要证明的对象，故予以确认。证据11、12、13，被告对真实性均有异议，认为都没有收到。本院认为，函件的投递情况经查询都显示已经由被告方签收，故对该组证据本院予以确认。证据14、15、17、18，被告对真实性均无异议，但认为图纸中均有注明经消防部门审核后再进行实施，原《商品房买卖合同》所附图纸是暂定的，可以为了达到消防标准作出相应改变，所以最后通过消防验收的图与《商品房买卖合同》附图的楼梯口变化有差异是正常的。对该组证据的真实性本院予以确认。证据16，庭后被告表示无异议。本院认为该证据反映了拍摄当时涉案商铺的真实状况，予以确认。证据19、20，被告对真实性、关联性均无异议，但认为原告主张消防整改的原因是开间从8.4米分割为4.2米没有证据证明。本院认为，该组证据符合法定证据三性要求，能够证明最后完工的涉案商铺楼梯口发生了变化，故对该证据予以确认。但是否因开间变化引起该楼梯口变化该证据中没有反映，对原告该部分证明对象不予采信。
被告证据1，原告对真实性无异议，但对《合同补充协议（商铺）》的条款的合法性及关联性有异议，认为竣工备案仅为交付条件之一，其他法定条件也应具备；且该《合同补充协议（商铺）》未经备案，该条款免除己方责任排除对方主要权利属于无效条款；也没有证据证明改动后的方案比合同附图上的方案更为优化，我们认为是劣化。本院认为该证据符合法定证据三性要求，具有证明力，能够证明双方签订的书面合同内容及相关约定，予以确认。证据2，原告对真实性无异议，同时认为在订立合同时，销售给原告的房屋本身就是不符合消防规划的。本院认为，该证据符合法定证据三性要求，能够证明涉案商铺楼梯口变化的原因，予以确认。证据3-4，原告对真实性、合法性均无异议，同时认为两种消防处理方式与原来的合同附图都不一致，都属于劣化。对该组证据的真实性本院予以确认。证据5、6，原告认为其他29户业主是否收房与本案没有关联性，本院认为原告的异议成立，对该组证据不予确认。证据7-11，原告对三性均无异议，本院均予以确认。证据12，原告对真实性无异议，但对合法性有异议，认为该建设工程仅根据施工图进行备案而非竣工图，不能实际反映房屋现状，违反相关法律条例。本院认为，该竣工验收备案表经温州市龙湾区住房和城乡建设局审查，认为文件齐全，并盖有工程竣工验收备案专用章，法定证据三性具备，予以确认，该证据能够证明温州龙湾万达广场工程经竣工验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明。证据13-14，原告对真实性无异议，但认为被告没有履行符合交房条件的告知义务，至今尚不能取得也没有出示法定必备的交房条件的证明。对该组证据的真实性本院予以确认。证据15，被告对真实性有异议，认为出证人与被告有利害关系，该意见不能作为证据使用。本院认为，该意见真实性、合法性均无法确定，不予确认。
本案庭审结束后，双方提交代理词期间，被告万达公司将涉案商铺的楼梯改建回《商品房买卖合同》所附图纸规划设计的位置。由于案件基本事实发生变化，本院组织原、被告双方到现场查看，原告方对商铺的现状符合《商品房买卖合同》所附图纸的设计没有异议，但认为现状不符合消防要求，仍然不具备交房条件，表示不变更诉讼请求。
经审理本院认定如下事实：
2012年11月26日，原告王朝镨与被告万达公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的出卖人为被告万达公司，买受人为原告王朝镨。合同第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾区城市中心区G-10地块、编号为G2010-157的地块的建设用地使用权。【土地使用权出让合同号】为3303012011A21005。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，【暂定名】万达商业广场。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的第3幢1层109-1号房，该商品房位于第1层。该商品房土地使用权年限自2011年1月25日至2051年1月24日。该商品房的设计用途为商业，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米。其建筑样式封闭式。该商品房【合同约定】建筑面积共165.57平方米。其中，套内建筑面积153.72平方米，应分摊的共有建筑面积11.85平方米。第五条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米47482.34元，总金额（人民币）柒佰捌拾陆万壹仟陆佰伍拾壹元整。第七条，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%以上购房款，计人民币3981651元（大写：人民币叁佰玖拾捌万壹仟陆佰伍拾壹元整，包括买受人已经支付的定金人民币（大写）壹佰万元整），其余购房款人民币3880000元（大写叁佰捌拾捌万元整）向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）申请贷款支付。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十一条，规划设计变更的约定。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起日内，书面通知买受人。⑴该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化。⑵双方按照补充协议的相关约定执行。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单时，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的工程质量检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为买受人先付，若检测结果合格，费用由买受人承担。否则检测费用由出卖人承担。第二十七条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向龙湾区房产交易产权登记管理中心申请登记备案。
同日，原、被告又签订一份《合同补充协议（商铺）》，主要内容如下。出卖人（以下称“甲方”）与买受人（以下称“乙方”）于2012年11月26日就乙方购买温州龙湾万达商业广场3幢109-1号房屋（以下称“该房屋”），订立了《浙江省商品房买卖合同》（以下称“本合同”），经双方友好协商，现甲、乙双方就本合同中的未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守：在签订本合同及本补充协议前，甲方已依法向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办理》等依法应向房屋买受人出示的全部规定及“五证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》）等文件，以及《浙江省商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，公共建筑面积分摊情况说明等文件，同时按照乙方要求做出了合理说明，乙方对前述规定、文件等已仔细阅读并同意遵照执行。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第四条，关于房屋交付的补充约定。1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2013年5月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第四条第5款项，甲方就此不承担延期交房责任）。第十六条，补充协议的效力。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。
合同签订后，被告万达公司将双方签订的《商品房买卖合同》提交登记备案。
2013年4月28日，经温州市龙湾区住房和城乡建设局审查，温州龙湾万达商业广场取得竣工验收备案表。
2013年5月1日，被告万达公司开出发票，确认收到原告王朝镨购房款4461651元。2013年5月30日，原告王朝镨办理按揭贷款手续后，中信银行依照原告的指示，将剩余购房款3400000元直接支付给被告万达公司。
在温州龙湾万达商业广场建设过程中，应消防要求，被告万达公司改变了涉案商铺楼梯口的位置。
原告以涉案商铺楼梯口位置变化、不符合交房条件为由，于2013年7月分别以自己发函、通过律师发函、发电报的形式通知被告，要求解除合同、退房退款。
本案庭审结束后，被告万达公司将涉案商铺的楼梯位置改建回《商品房买卖合同》所附图纸规划设计的位置。原告以不符合消防要求、不具备交房条件为由，不变更诉讼请求。
本院认为：原告王朝镨与被告万达公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（商铺）》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立，合法生效，双方均应遵照履行。双方签订该两份合同时，涉案商品房尚未取得产权证书，因此本案案由应为商品房预售合同纠纷。
依照该份《商品房买卖合同》第九条关于交付期限及条件的约定，涉案商铺的交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”等三个条件。双方同日签订的《合同补充协议（商铺）》则将交付条件压缩为一个，即其第四条约定的“2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件”。同时《合同补充协议（商铺）》第十六条关于补充协议的效力约定为“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”因此，根据双方的约定，在《商品房买卖合同》与《合同补充协议（商铺）》对涉案商铺的交付条件约定不一致时，应以《合同补充协议（商铺）》的约定为准，即该房屋的交付条件仅为取得竣工验收备案证明文件一个。而根据被告万达公司提供的证据，涉案商铺作为温州龙湾万达商业广场工程的一部分，已经于2013年4月28日取得竣工验收备案表。结合涉案商铺现状与《商品房买卖合同》所附图纸设计一致的事实，本院认为，涉案商铺目前具备交付条件。
关于原告主张的涉案商铺现状不符合消防要求的问题，浙江省高院在2013年第7期《民事审判法律适用疑难问题解答》中明确回复：“未经消防验收合格的房屋转让或者租赁的，当事人依据《消防法》的有关规定主张房屋转让或租赁合同无效的，人民法院不能予以支持，但因房屋未经消防验收不能使用导致合同目的落空的，当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”现原告并无证据证明涉案商铺因未经消防验收而不能使用、导致其合同目的落空。因此，未经消防验收也不能成为原告拒绝收房、解除合同的理由。综上，对原告要求解除合同、返还购房款的诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王朝镨的诉讼请求。
本案受理费67254元（原告已经预缴），由原告王朝镨负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 丁 虹
审 判 员 郑国友
人民陪审员 陈进波
二〇一四年四月十六日
代书 记员 张 璇