广东省韶关市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤02执复2号
复议申请人（被执行人）：陈象恩，男，汉族，住广东省始兴县。
委托代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。
复议申请人（被执行人）：赵红花，女，壮族，住广东省始兴县，。
委托代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。
复议申请人（被执行人）：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县。
法定代表人：陈象恩，董事长。
委托代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。
复议申请人（被执行人）：韶关明德投资有限公司，住所地：广东省始兴县。
法定代表人：陈象恩，董事长。
复议申请人（被执行人）：韶关市白马建业房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：陈象恩，董事长。
申请执行人：谢世全，男，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。
委托代理人：林志强，广东众同信律师事务所律师。
上述复议申请人不服乳源瑶族自治县人民法院（下称乳源法院）2016年11月1日作出的（2016）粤0232执异18号执行裁定，向本院提出复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年2月16日举行了听证，三复议申请人陈象恩、赵红花、乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下称彩虹公司）共同的委托代理人李金锡、谢世全的委托代理人林志强参加了听证。现已审查终结。
乳源法院查明：该院在审理谢世全诉陈象恩、赵红花、彩虹公司、韶关明德投资有限公司（下称明德公司）、韶关市白马建业房地产开发有限公司（下称建业公司）民间借贷纠纷一案过程中，因诉讼保全而于2015年11月19日作出了（2015）韶乳法民一初字第293号民事裁定，裁定冻结或查封陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司银行存款1500万元或相等价值的财产，同时裁定查封保全申请人谢世全为诉讼保全提供担保的不动产。
乳源法院作出保全裁定后，对陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司的下列财产进行了查封、冻结，包括：一、建业公司位于韶关市站南路26号韶关市白马综合楼1幢104、106至118商铺、201、301、401商场[房地产权证号为粤房地权证韶字第00145720至00145735号和第001458**号]。二、陈象恩位于韶关市武江区新华南路16号世纪新城御豪阁2101号房产、武江区北路南枫雅临江阁1503号、1508号房产[产权证号分别为00052830号、4407108、2793436号]。三、赵红花位于韶关市浈江区十里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山2街11号房产。四、彩虹公司位于乳城镇白马商住雅居，期房待售的房号A1602，A1603，A1604，B1601，B1602，B1603，B1604，C1603，B1403，B1404，B402，B503，A502号房产。五、登记在彩虹公司名下的梅赛德斯-
奔驰小型汽车[车牌号为粤FAN2**、粤F299**]。六、赵红花在始兴县农村信用合作联社50000000004408284、80010000638148065账户上的的存款201363.03元。七、彩虹公司在乳源瑶族自治县农村信用合作联社80020000001845915、80020000001860035账户上的存款344.25元。对上述财产采取查封、冻结等措施后，乳源法院以《财产保全告知书》的方式将财产保全情况书面告知了当事人。
陈象恩等人在上述财产被查封和冻结后，向乳源法院提起了保全复议申请，认为其被查封的建业公司位于韶关市站南路26号韶关市白马综合楼1幢104、106至118商铺共17间经评估价值共计21637800元足以抵偿原告的借款，不应当再查封其他财产。乳源法院审查后，于2015年12月14日作出了（2015）韶乳法民一初字第293号之二民事裁定书，驳回了陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德投公司、建业公司的保全复议申请。
双方的借贷纠纷案在审理过程中，达成了调解协议，乳源法院于2016年3月4日作出（2015）韶乳法民一初字第293号民事调解书予以确认，调解书内容为：一、陈象恩、赵红花确认欠谢世全借款本金1148万元，利息183.68万元（从2015年6月1日至2016年1月31日按月利率2%计息）。2016年2月1日起的利息按月利率2%计息直至清偿时止。二、陈象恩、赵红花若能在2016年3月31日前向原告支付1000万元，谢世全即免除陈象恩、赵红花所有债务，双方之间的债权债务关系消灭。如陈象恩、赵红花未在2016年3月31日前向谢世全支付人民币1000万元，谢世全有权按本协议第1条确认的数额向法院申请强制执行，彩虹公司、明德公司、建业公司对协议第一条确认的数额承担连带偿还责任。三、谢世全债权在1000万元范围内享有对座落在韶关市浈江区站南路韶关市白马综合数楼一幢014、106至118号商辅（共十三间）、201、301、401商场等建业公司名下的物业享有优先受偿权。四、案件诉讼费107000元，调解结案减半收取为53500元，诉讼保全费5000元，合计58500元由陈象恩、赵红花在协议签订当日汇入原告指定帐号。五、协议签订后，陈象恩等人可以座落在韶关市浈江区站南路韶关市白马综合数楼一幢014、106至118号商辅（共十三间）、201、301、401商场等建业公司名下的物业向其他第三方融资，如陈象恩与第三方就上述物业与第三方签订买卖合同时，并将该合同款中的1000万元汇入谢世全指定帐号后，谢世全有义务三天内向法院申请解除本案的全部财产保全措施。
调解书生效后，陈象恩等人未履行生效调解书确定的义务，乳源法院于2016年4月12日以（2016）粤0232执118号为案号，对该案立案执行，并向各被执行人发出执行通知书，要求各被执行人三日内向申请执行人支付借款本金1148万元及其利息（至2016年1月31日止为183.68万元，2016年2月1日起按月利率2%计息）的义务，并负担案件执行费8万余元。但各被执行人仍未按期清偿上述款项，乳源法院于2016年5月12日作出了（2016）粤0232执118号执行裁定，裁定冻结（划拨）被执行人陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司的银行存款1400万元或查封、扣押、扣留、提取被执行人陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司的其他等额价值财产。
2016年6月，乳源法院委托韶关公信评估公司对涉案房产的价值进行评估，该公司于9月27日作出了粤房估证字贰0000056号《房地产估价结果报告》，该报告认定，韶关市浈江区站南路26号韶关市白马综合楼1幢17个商铺及十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山2街11号及武江北路南枫雅居临江阁2套住宅和乳源瑶族自治县乳城镇白马商住雅居13套期房等于2016年7月19日的市场价值为21508136元。10月8日，被执行人陈象恩等人对房地产估价结果提出异议。10月17日，韶关公信评估公司出具了书面答复函，对被执行人提出的估价异议进行了答复，认为，经重新调查，该公司认为该评估结果符合在估价目的条件下所在区域内房地产市场行情。同时，对于该结果与被执行人2015年评估结果存在差异，主要原因有三点：一是估价的价值时点不同，被执行人委托其他法定评估机构评估的价值时点是在2015年，而本案中的评估时点是2016年7月19日；二是估价的目的不同，本案估价的目的是为司法拍卖提供市场价值参考；三是近年电子商务迅速崛起，对实体店铺的经营销售冲击较大，严重影响了商业营业用房的市场价格。而且，此次评估是作为司法拍卖作参考，并非最终成交价，评估结果是否偏低，需由市场来检验。因此，该公司认为，整个评估过程符合相关法律法规及行业规范要求，体现了客观性和公平性，故决定维持原评估结果不变。
乳源法院还查明，韶关公信评估公司成立于2004年3月15日，其经营范围为房地产价格评估（贰级）、土地评估中介（广东省范围执业）（以上经营项目在资格证书、注册证书许可业务范围内及有效期内经营）、房地产咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可展开经营活动）。
被执行人陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司向乳源法院提出执行异议称，该案涉案债权数额连本带息仅有1300万元左右，但是乳源法院查封、冻结用于拍卖的财产多达2000万元，显然不当。被执行人于2015年间对涉案的韶关市站南路26号的17个商铺委托评估机构进行了评估，其价值为2000多万元，在目前房地产价格回升的情况下，韶关公信评估公司对包括上述商铺在内价值4000多万元的财产才评估为21508136元，这显然与客观实物的价值不相符，并损害了异议人的利益。因此要求乳源法院纠正2016年9月30日作出的（2016）粤0232执118号《告知评估鉴定结果通知书》，以维护被执行人的合法权益。
乳源法院审查认为，本案争议的焦点是韶关公信评估公司出具的粤房估证字贰0000056号《房地产估价结果报告》能否予以采纳及该院是否超额查封、扣押、拍卖被执行人的财产。对此，该院分析认为：
一、关于《房地产估价结果报告》能否予以采纳的问题。第一、双方当事人并未向该院申请不进行评估，而韶关公信评估公司系依执行程序随机选定的符合司法评估要求的评估机构。第二、被执行人并未提供证据证明韶关公信评估公司在评估过程中，存有严重违法的情形，该估价报告的结果应予以采纳。即涉案站南路17个商铺、韶关碧桂园凤凰山2街11号、武江北路南枫雅居2套住宅和乳城镇白马商住雅居13套期房等不动产于2016年7月19日的市场价值为21508136元。
二、关于本院是否超额查封、扣押、拍卖异议人财产的问题。乳源法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下称《规定》）第八条规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。根据涉案财产的评估结果，可按保留价21508136元进行首次拍卖，如流拍进行第二次拍卖时，保留价可降至17206508.8元。根据上述《规定》第二十八条规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产仍可降价20%进行第三次拍卖即可降至13765207.04元进行第三次拍卖。因此，虽然被执行人被查封的财产被估价为21508136元，但该被查封财产经拍卖后最终可能降至13765207.04元。而本案异议人应履行的债务及相关费用包括但不限于：1、连带清偿借款本金1148万元；2、从2015年6月1日至2016年1月31日的利息1836800元；3、按月利率2%计付的从2016年2月1日起至清偿完毕之日止的涉案借款利息；4、案件执行费80716.8元，即本异议人应履行的债务即相关费用合计超过13397516.8元，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第39条规定，查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。从上述情况看，该案查封的财产与应履行的债务及费用的价值相当，故该院对被执行人认为该院超额查封、扣押、拍卖其财产的异议不予采纳。据此，乳源法院综上根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款、第五条、第八条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第39条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司的执行异议。
陈象恩、赵红花、彩虹公司、明德公司、建业公司向本院提出复议称，复议申请人在2015年间曾对涉案的部分房产17个商铺进行过评估，评估价高达2000多万元，但韶关公信评估公司此次评估包括上述17个商铺在内所有房产进行评估也仅有2000多万元，理由仅仅是估价目的不同，该结果是根据委托人的主观愿望作出的，并非根据评估对象的自身价值作出的客观评估，违反了法律法规的要求，该评估报告是不客观不可信的。因而请求变更乳源法院的执行措施，对超出执行标的财产予以解除查封措施。
申请执行人答辩认为，乳源法院执行过程中的评估是符合法律规定的，对是否超标的查封的认定也是合理的，本案执行标的已达1600多万元，且逾期履行的债务利息还在继续发生。复议申请人的复理由是不成立的，请求复议法院驳回其复议申请。
经审查，本院对乳源法院查明的事实予以确认。
另查明，涉案房产中，站南路商铺所覆盖的土地使用权年限至2050年8月，韶关市公信评估公司作出的评估结论中，一楼的评估价为16217元/平方米，二楼至四楼为4480元至5306元/平方米；武江北路南枫雅居房产的评估价为5400元/平方米；碧桂园凤凰山的房产评估价为7086元/平方米，复议申请人购入该房产时的价格为5413.69元/平方米。乳源白马商住雅居房产为2590元至2990元/平方米。根据韶关市建设与房地产信息网发布的《2015年韶关市房地产市场情况》表明，2015年间，市区（不含曲江区）新建商品住房成交均价为5070.8元/平方米，二手住房交易均价为3630.37元/平方米。韶关公信评估公司对涉案房产评估的时点为2016年7月19日。
在复议听证时，复议申请人表示，其对评估机构的评估资质、程序的合法性并无异议，只是认为其最后结果的主观性太强，电商对实体商铺的冲击虽大，但不至于对实体商铺的价值产生如此大的影响。根据复议申请人2015年间为融资借款而作的评估，仅涉案商铺的价值已达2160多万元，加上其他查封的财产，已远超出执行标的数额，故对超标的部分应当予以解除查封。
本院认为，关于复议申请人提出的超标的查封问题，首先应当确认本案的执行标的数额。从执行依据即调解书所确定的数额看，执行标的至少包括：1、本金1148万元；2、利息183.68万元（该利息仅计至2016年1月31日）,2016年2月1日起按2%计付的利息，即每月22.96万元，至提出异议时止，该部分利息已接近200万元，且到清偿完毕前均应计付；3、迟延履行期间每日万分之一点七五的加倍利息，即每日2009元，每月超过6万元；4、因案件执行而需要支出的必要费用，包括执行费、评估费、拍卖成交后可能由被执行人承担的其他费用等。至提出异议时，执行标的额已近1600万元。
其次，是否超标的查封，涉及对评估结果的采信问题，复议申请人认为评估结果主观性太强而不合理。对此，本院认为，对于评估机构及评估程序的合法性，本院除认同执行法院认定的理由外，鉴于复议申请人对评估机构的资质和评估程序的合法性亦表示予以认可，因此，本院对评估机构的评估资质及其评估程序的合法性予以认可。在此基础上，对其是否合理的问题，本院从以下几个方面予以考虑：一、评估（估价）的过程是评估机构及评估人员运用自身的专业知识和方法，根据评估对象的使用价值、新旧程度、周边环境等自身的情况，结合市场行情，对评估对象在评估时点的市场价格作出综合认定的过程，该过程本身就是一个具有主观性的思维和综合判断的过程，对同一评估对象价值的认定，不同的机构和人员作出出现不同的认定结果属于正常现象。二、评估时点和评估目的对于评估结果也会有较大影响，从复议申请人主张来看，其自行委托的评估与本案评估的评估时点存在一年的时差，而且，从评估目的看，复议申请人的评估目的是用于融资抵押，而金融机构通常不会超过抵押物评估价的70%左右给予发放贷款，因而对抵押物的评估通常会在合理的范围内有所偏高；而司法拍卖的评估通常受包括可能存在的不确定成本（如过户涉及的潜在费用）及传统文化等因素的影响，评估价通常会在合理的范围内有所偏低。因此，两种目的下的评估结果出现差异也是在所难免。三、评估结果是否合理，还需结合标的物自身的情况及市行情等方面予以综合考虑。从站南路商铺自身的情况看，其土地使用权的年限剩余年限不足34年，这无疑对其价格有较大的影响；从市场行情来看，无论是根据韶关市建设和住房信息网发布的《2015年韶关市房地产市场情况》所反映的新建商品住房成交均价或二手住房交易均价的角度，还是从复议申请人对涉案房产的购入价与本案评估价对比的角度看，都不能得出本案的评估价格明显不合理偏低的结论。第四、从利益动因来看，由于评估机构通常是根据评估结果按一定比例收取服务费的，在可以选择高评与低评之间，评估机构选择高的评估结果具有潜在的动因。本案中，复议申请人也认可评估机构的资质及其程序的合法性，因此，基于利益动因，评估机构刻意低评缺乏合理的基础。综合上述分析，本院认为，复议申请人认为评估机构根据委托人的主观愿望随意作出评估的主张没有事实和理由，本院不予支持，执行法院对该评估结果予以采信并无不当，本院予以认可。
再次，在采信该评估结果21508136元的基础上，结合本案的执行标的，本院认为，乳源法院对涉案标的物的查封不存在明显超标的的情形，在此问题上，乳源法院认定的理由与法律依据均已充分展示，本院予以认同而不再重复。另外，如果根据2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条和第二十六条规定，起拍价可以为评估价的70%，流拍后进行第二次拍卖时，可以再降20%，即可以降至约1204万元进行拍卖。因此，无论是采取何种形式的拍卖，均无法确保其成交价能满足执行标的的需要。因此，本案不存在明显超标的查封的情形。
综上所述，对于复议申请人认为本案评估结果明显不合理的主张，本院不予支持。根据评估结果，并综合考虑被执行人应当偿还的借款本息和迟延履行利息数额，以及房地产拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价因素，本案亦不存在明显超标的查封的情形。因此，复议申请人的复议理由和请求不能成立，应予以驳回。乳源法院（2016）粤0232执异18号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回陈象恩、赵红花、乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司、韶关明德投资有限公司、韶关市白马建业房地产开发有限公司的复议请求，维持乳源瑶族自治县人民法院（2016）粤0232执异18号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谭伟才
审 判 员 张 雄
代理审判员 赖尚平
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 黄 智