广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第540号
原告（反诉被告）：中山市华隆物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：苏惠平，系该公司经理。
委托代理人：陈艺金、陈科，均系广东正日律师事务所律师。
被告（反诉人）：郑有兴，男，1964年12月10日出生，住广东省中山市。
委托代理人：黄炳星、黄彦斌，系广东ＸＸ海天律师事务所律师、实习律师。
原告中山市华隆物业管理有限公司（以下简称为华隆公司）诉被告郑有兴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，被告郑有兴在法定期限内向本院提起反诉。本案依法由代理审判员杨颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈科，被告委托代理人黄炳星出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告受托为中山市火炬开发区窈窕村盛花园提供物业管理服务，被告是中山市火炬开发区窈窕村盛花园XXX卡商铺的业主，双方签订了前期物业管理服务协议，被告已经办理收楼手续，根据双方约定及有关规定，被告每季度第一个月5号前按每平方米1.5元的标准向原告支付当月物业管理费用，逾期应按日向原告支付逾期金额1%的违约金。从2013年1月起，被告开始拖欠物业管理费，截止至2014年3月31日止，共欠物业管理费本金1689.98元、违约金1689.98元。经原告多次催收，被告仍不清偿所欠物管费、违约金，为此，原告诉至法院，请求判令被告：1．从2013年1月起按每月112.67元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日；2．从逾期之日起按逾期金额的每天1%支付逾期付款违约金至该欠款付清之日止；3.承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求提交的证据有：被告身份证复印件2张；商品房买卖合同、收楼证明、物业服务合同、认购须知各1份。
被告郑有兴反诉并答辩称：原告不履行保修义务，被告有权缓缴物业管理费。根据中山市商品房买卖合同约定，房屋主体结构的保修期为设计合理使用年限，屋面防水保修期为五年，在被告发现涉案商铺天面漏水、地面漏水后反复要求原告维修，原告仅承诺但不实施维修，被告有权行使先履行抗辩权，暂缓向原告支付物业管理费。原告擅自提高物管费标准，被告有权缓缴物管费。双方约定的物业管理服务费收费标准为每平方米1元，但原告要求被告按每平米1.5元缴纳物业管理费，原告严重违约，被告有权缓缴物业管理费。原告主张的违约金过高且原告违约在先，被告不应向原告支付违约金。原告在向被告收取专项维修资金时未按合同约定收取，原告应向被告退还多收取的专项维修资金及管理费，并立即为被告维修屋面漏水及地下渗水问题。综上，被告特提起反诉，请求法院判令原告：1.向被告退还多收的物业管理费563.325元及多收的专项维修资金253元；2.向被告维修商铺天面漏水及地下渗水问题。
被告为支持其诉讼请求提交的证据有：中山市商品房买卖合同1份；业主收楼物品发放签收表1份；专项维修资金收款收据1张；住户手册1份；管理费收款收据2张；发票联1张；催告函、快递单回执各1张；照片1套。
原告对被告的反诉请求答辩称：涉案商铺天面漏水及地面渗水问题的保修义务应由中山市华隆房地产有限公司承担，原告提交认购须知中约定的物管费收费标准是1.5元／㎡，而合同约定1元／㎡是原告工作人员疏忽造成，原告员工提交了空白合同给被告自己填写进去的。被告的反诉请求已经超过了诉讼时效，被告在2011年4月已经知道原告多收其物业管理费，应在2年内向我方追讨。违约金是否过高由法院认定。专项维修资金是原告根据规定收取的，不存在多收现象。地面渗水是被告擅自修改马桶位置所致，与原告无关。
经审理查明：郑有兴向中山市华隆房地产开发有限公司购买位于中山市火炬开发区窈窕村盛花园XXX卡商铺，双方关于住宅质量保修的约定为屋面防水保修期5年，墙面、窗边、地下室渗漏保修期1年，厨房、卫生间地面渗漏保修期1年等，质量保修部门为中山市华隆建筑工程有限公司。郑有兴于2010年10月22日办理了相关收楼手续并在同一日与华隆公司签订了前期物业管理服务协议。协议约定郑有兴委托华隆公司对涉案房产所在小区实行物业管理，涉案房产的建筑面积为75.11㎡，商铺的物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月1元／㎡。郑有兴委托华隆公司管理的范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（1）公共楼顶、屋顶、外墙面、承墙面、承重及主体结构、楼梯道、走廊通道、门厅等；……（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；……。郑有兴须于每季度第一个月5号交纳本季度物业管理服务费，逾期不交，华隆公司将按应收款每天的1%计收滞纳金。协议还约定其他条款。协议签订后，华隆公司向郑有兴提供物业管理服务，但郑有兴从2013年1月开始拖欠华隆公司物业管理服务费至今未交纳。据此，华隆公司诉至本院，提出前述请求。庭审中，华隆公司确认在2010年1月到2011年3月期间按1.5元／㎡向郑有兴收取物业管理服务费用，2011年4月至2012年12月按1元／㎡向郑有兴收取物业管理服务费用，其后以1.5元／㎡的标准向郑有兴追讨物业管理服务费用。双方一致确认华隆公司收取的专项维修资金已全转至郑有兴名下的专项维修资金账户。
本院认为：华隆公司与郑有兴签订的前期物业管理服务协议，系其真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点有：1.郑有兴应以什么标准向华隆公司支付物业管理服务费，华隆公司主张郑有兴向其支付违约金的诉求能否得到支持；2.郑有兴诉请华隆公司退还其多交的物业管理服务费及专项维修资金能否得到支持；3.涉案房屋面漏水及地面渗水问题是否应由华隆公司负责维修责任。
关于争议焦点一。
根据华隆公司与郑有兴签订的前期物业管理服务协议约定，涉案商铺的物业管理费收费标准为1元／㎡，郑有兴应以1元／㎡（即每月应交物业管理服务费为1元×75.11元／㎡=75.11元）的标准向华隆公司支付物业管理服务费。但华隆公司在2010年1月至2011年3月期间以1.5元／㎡的标准向郑有兴收取物业管理服务费，后又以1.5元／㎡的标准向郑有兴收取2013年1月以后的物业服务管理费用，该标准高于双方约定，华隆公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“……一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，郑有兴有权以违反双方约定收费标准为由缓交物业服务管理服务费用。华隆公司违约在先，其诉请郑有兴支付逾期付款违约金，无法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，郑有兴在2010年1月至2011年3月期间以1.5元／㎡的标准向华隆公司支付物业管理服务费，该收费标准违反双方关于物业管理服务收费标准的约定，郑有兴在交费之初就已经知道其权利被侵害，且本案中未出现诉讼时效中止、中断的情况，郑有兴应在两年内（最早应在2012年1月，最晚应在2013年3月）向法院提起诉讼主张权利，其在2014年6月9日提起要求华隆公司退还多交物业管理服务费之诉讼已超过法定的诉讼时效，对该诉求已经丧失胜诉权。另郑有兴于2010年10月22日向华隆公司支付2253元专项维修资金，若郑有兴认为华隆公司以上述金额收取专项维修资金违反合同及法律的相关规定，如上所述，亦应在其知道其权利被侵害起两年内（即2012年10月21日前）向法院提起诉讼，郑有兴于2014年6月9日提起诉讼要求华隆公司退还多收取的专项维修资金，亦已超过法定的诉讼时效，对该诉求已经丧失胜诉权。综上，郑有兴反诉请求华隆公司向其退还多收取的物业管理服务费及专项维修资金，均已超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。
关于争议焦点三。
根据郑有兴与华隆公司签订的前期物业管理服务协议约定，郑有兴委托华隆公司管理的范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（1）公共楼顶、屋顶、外墙面、承墙面、承重及主体结构、楼梯道、走廊通道、门厅等；……（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；……。郑有兴反诉要求华隆公司承担维修义务的部分（屋面漏水、地面渗水）并不属于华隆公司受托管理的范围，且根据郑有兴与中山市华隆房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同约定，涉案商铺屋面漏水、地面渗水的质量问题，保修期范围内的质量保修部门为中山市华隆建筑工程有限公司，郑有兴在本案中诉请之维修义务应向该公司主张权利，郑有兴诉请华隆公司承担屋面漏水、地面渗水的维修义务，证据不足，本院不予支持。
综上，华隆公司诉请郑有兴支付2013年1月至本案起诉之日所在月份（即2014年5月）的物业管理服务费1276.87元（从2013年1月起，按75.11元／月标准计算至2014年5月），理据充分，本院予以支持。对于2014年5月之后的物业管理服务费用，华隆公司可另案起诉主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑有兴于本判决生效之日起七日内向原告中山市华隆物业管理有限公司支付物业管理服务费1276.87元；
二、驳回原告中山市华隆物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告郑有兴的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预付），由被告郑有兴负担13元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告），原告中山市华隆物业管理有限公司负担12元；反诉案件受理费25元（被告已预付），由被告郑有兴负担15元，由原告中山市华隆物业管理有限公司负担10元（原告负担部分于本判决生效之日起七日内径付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨颖
二〇一四年七月十五日
书 记 员 蔡欲