北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第17964号
原告（反诉被告）张立华，男，1950年6月1日出生。
委托代理人陈兰洁，女。
委托代理人陶鑫，北京博缘律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜志华，男，1957年7月12日出生。
委托代理人王洪军，山东环周律师事务所北京分所律师。
原告（反诉被告）张立华与被告（反诉原告）杜志华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张立华及其委托代理人陈兰洁、陶鑫、被告（反诉原告）杜志华及其委托代理人王洪军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张立华诉称：2006年10月2日，我与杜志华经诚信卓越房地产经纪公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定：我以人民币125000元购买杜志华所有的位于XX区XX镇XX西区XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套及储藏室一间，付款方式为我于合同签订当日支付定金10000元，剩余房款在2006年10月6日上午10点一次性支付给杜志华，杜志华于收到我全部购房款的当日将房屋钥匙及相关手续移交给我，如若单位政策调整，房屋可以办理过户手续，杜志华需无条件配合我办理过户手续，过户产生的一切费用由我负担。合同签订后，我依约支付了全部房屋价款，杜志华将房屋及产权证书交给我，由我实际使用房屋至今，但因单位政策原因，房屋的过户手续一直未办理。现杜志华单位政策调整，房屋已具备办理产权登记手续的条件，我多次通知杜志华要求办理房屋过户手续，但均被拒绝。为维护我的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：1、杜志华继续履行与我签订的《房屋买卖合同》，协助我办理房屋及储藏室的过户手续；2、诉讼费由杜志华承担。
被告杜志华辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋系南口机车车辆厂的福利，只有本单位职工才有权享有该福利，张立华非该单位职工，无权享有该福利。第二，未依法登记权属证书的房产不允许买卖，本案房屋的所有权在南口机车车辆厂，而非我方，故我方不能对房屋进行买卖。且本案土地的性质系划拨土地，划拨土地不允许转让，如果我方向张立华转让房屋，必然涉及到转让土地使用权。第三，根据双方签订的买卖合同第六条的约定，电视、电话、物业、水费、供暖费均由张立华承担，同时，第13条约定，如果张立华违约，我方在扣除10000元违约金后，张立华将房屋退还给我方。
反诉原告杜志华诉称：我系南口机车车辆厂的职工，1992年向单位购买了位于北京市XX区XX镇XX西区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，该房屋系单位福利房，没有房屋所有权权属证书；2006年10月2日，我与张立华签订了《房屋买卖合同》。现我得知该房屋系国家划拨土地，依据《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定该房屋不得转让，依据法律规定，合同应属无效。故诉至法院，请求判令：1、我与张立华签订的《房屋买卖合同无效》；2、张立华将涉案房屋腾退给我；3、张立华退还我垫付的暖气费、物业费等共计30000元；4、反诉费用由张立华负担。
反诉被告张立华辩称：首先，我方与杜志华签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且我方已经支付了合理的对价，实际占有、居住、使用该房屋至今。其次，诉争房屋上市交易于法有据。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。杜志华于1997年12月16日取得房屋所有权证，后双方于2006年10月2日签订《房屋买卖合同》，上述交易完全符合成本价购买住房及住用满5年的限定条件，因此合同无效的理由不能成立。再次，我方始终积极主张交纳供暖费。涉案房屋自交易后一直由我居住使用，我方始终同意支付供暖费，并多次向杜志华表示支付供暖费，但对方一直不为我方出示任何票据，也未告知供暖费数额，我方同意按照我方居住期间供暖费的实际金额支付供暖费。综上，请求驳回反诉原告杜志华的诉讼请求。
经审理查明：2006年10月2日，张立华与杜志华签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方（产权人）杜志华，乙方（买房人）张立华，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产事宜，订立本合同：1、甲方自愿将坐落XX区XX镇XX西区XX号楼XX单元XX层XX号的房产卖给乙方（甲方产权人杜志华，产权证编号：XX号，产权性质为成本价出售住宅（私产），该套房产的其他信息以房屋所有权证为准）。2、房产的建筑面积为56.7平方米。3、房产的成交价格为125000元，此房款包括室内装修、水表初装费、电表初装费、有线电视初装费、9平米小房、防盗门一扇。4、付款方式：（1）甲乙双方于2006年10月2日签订本合同，同时乙方将购房定金人民币10000元付给甲方，同时支付北京诚信卓越房地产经纪有限公司第二分公司代理人1250元；（2）甲乙双方于2006年10月6日上午10点乙方须将全部购房款125000元（含定金10000元）一次性交付甲方，至此，甲方收到乙方全部购房款。6、自交房之日起，产生的物业费、供暖费、水费、电费、电话费、有线电视费等一切生活费由乙方承担、8、甲方承诺收到乙方全部购房款的当日将该套房屋钥匙和有关该套房产的一切手续移交给乙方，并保证室内设施使用功能完好。13、甲乙双方承诺，如甲方违约，甲方无条件将乙方所付全部房款退还给乙方，并赔偿乙方违约金10000元；如乙方违约，乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金10000元，剩余房款全部退还给乙方。14、甲方告知乙方所出售的房产暂时不能办理过户手续，甲方承诺收到乙方全部房款后，房产的产权归乙方所有。甲方已告知乙方2年后将能办理过户产权手续。16、乙方知道所购房产暂不能办理过户手续且不能更名，乙方承诺由此出现一切的后果由其承担。如若单位政策调整，此房产可以办理过户手续，甲方需无条件配合乙方办理过户手续，过户产生的的一切费用由乙方承担。合同还约定了其他内容。合同签订当日，张立华向杜志华支付了定金10000元，并于2006年10月6日支付了全部购房款125000元。杜志华遂将房屋产权证书及钥匙交给张立华，后张立华对房屋进行了装修，装修完毕后即入住，现房屋由张立华之子张春伟居住。
庭审中，杜志华称其反诉要求张立华支付的物业费、供暖费共30000元，系中国北车集团北京南口机车车辆机械厂（以下简称南口车辆机械厂）从其工资中直接扣除，并没有详细的清单，本案中主张的数额系其估算所得。张立华表示其一直向杜志华要求供暖费及物业费的票据，虽杜志华主张的30000元系估算形成，但其同意支付。
另查，本案诉争房屋系南口车辆机械厂福利房，2015年4月29日，南口车辆机械厂下发了《已购公有住房变更商品房及上市出售管理办法》，载明：1.目的和依据。为逐步实现南口车辆机械厂已购公有住房变更商品房及上市出售的规范化管理，依据国家法律、法规、地方政府和上级单位的相关管理规定，制定本管理办法。2.适用范围。本办法适用于南口车辆机械厂已购公有住房变更商品房及上市出售的管理。3.1已购公有住房，是指职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于南口车辆机械厂的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由南口车辆机械厂建设的集资住房，也视为已购公有住房。3.2变更商品房，是指职工已购公有住房变更为商品房。3.3上市出售，是指已购公有住房职工（含已退休职工）通过买卖、赠与、继承等符合法律规定的途径，将已购公有住房转移给其他人员享有的行为。5.已购公有住房变更商品房条件。5.1法定条件，已成本价购置并具有《房屋所有权证》，且已向南口车辆机械厂交还购房资助（补贴）的住房。或按优惠价（标准价）购买的住房，需缴纳77.4元／平方米差价款，改为成本价购房，且取得《房屋所有权证》的住房。5.2工厂协助办理要件。5.2.1已购公有住房不存在产权争议；5.2.2已购公有住房不存在私搭乱建；5.3职工与工厂之间不存在与已购公有住房相关的欠费等债务纠纷。办法还规定了其他内容。
经本院询问，南口机车车辆厂表示在下发《已购公有住房变更商品房及上市出售管理办法》后，若办理房屋产权过户手续需通过该厂按流程办理。涉案房屋因属对职工的福利房，若外单位人员购买需负担取暖费、物业费，该房屋的卫生费为每月6.5元，一直从杜志华工资里扣除。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证、关于下发《已购公有住房变更商品房及上市出售管理办法》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。张立华与杜志华所签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意愿，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。张立华按照合同约定向杜志华支付了购房款，杜志华应在房屋过户条件满足时协助张立华办理房屋过户手续，故本院对张立华主张杜志华继续履行《房屋买卖合同》，协助办理位于XX县XX镇XX西区XX号楼XX单元XX层XX号房屋过户手续的诉讼请求予以支持。张立华主张杜志华协助办理储藏室一间的过户手续，因房屋所有权证（房产证号：昌更成字第**号）中并未涉及储藏室的所有权登记信息，该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。杜志华主张合同无效及将房屋腾退的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。杜志华主张张立华退还垫付的暖气费、物业费30000元，虽张立华同意支付，但该费用收费的主体应为南口车辆机械厂，张立华应在办理过户手续前与南口车辆机械厂结算。卫生费一直从杜志华工资中扣除，该费用张立华应予返还，具体数额为每月6.5元，自2006年10月起至房屋产权变更之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杜志华协助原告张立华办理坐落于XX县XX镇南XX西区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（房屋所有权证号：昌更成字第XX号）的过户手续。
二、反诉被告张立华支付反诉原告杜志华卫生费（按每月六元五角标准，自二〇〇六年十月起至上述房屋产权变更之日止）。
三、驳回原告张立华的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告杜志华的其他诉讼请求。
案件受理费一千四百元由被告杜志华负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二百七十五元由反诉被告张立华负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 于 庆
二〇一六年一月十八日
书 记 员 王苗苗