江苏省兴化市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）泰兴行初字第0032号
原告沈胜利。
被告兴化市住房和城乡建设局。
第三人王金桂。
第三人张小琴。
原告沈胜利诉被告兴化市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，于2014年7月4日向本院提起行政诉讼。本院当日立案受理后，于2014年7月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因王金桂、张小琴与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其均作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案，原告沈胜利及其委托代理人朱近东，被告兴化市住房和城乡建设局的委托代理人金祥、赵华山，第三人王金桂的委托代理人徐正洪、苟海明到庭参加诉讼。第三人张小琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告兴化市住房和城乡建设局于2014年4月11日，根据第三人张小琴、王金桂的申请，对位于兴化市英武居委会丰收南路5号运输公司2幢301室房屋进行权属转移登记，并于2014年4月14日颁发了兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证。
被告于2014年7月16日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据。证据有：1、房屋权属证书遗失补办审批表，证明已发放了XH059675房屋所有权证；2、2003年12月房地产买卖契约、房屋所有权证存根、兴化房产买卖（交换）征询异议、房屋购买申请表、契税完税证，证明位于英武居委会丰收南路5号运输公司2幢301室的房屋系张小琴于2003年12月23日购买，产权人为张小琴；3、房屋所有权更正、换证、补证、异议登记申请书，证明张小琴遗失房产证并申请补发；4、登记申请书、身份证明、婚姻状况声明书、婚姻登记记录证明、离婚登记审查处理表、在当地公开发行的报纸上刊登的遗失公告，证明申请人张小琴的材料齐全，符合房屋补证的收件要求；5、房屋登记询问记录、房屋所有权遗失补正公告、照片，证明被告依法进行询问并张贴了遗失补证公告；6、登记申请书、受理回执单、房屋权属证书遗失补办审批表、登记簿、产权证，证明补证程序合法；7、兴化市房屋所有权转移登记审批表，证明已发放了XH061280房屋所有权证；8、兴化市房屋所有权转移登记申请书，证明依申请人申请而颁发、申请人提交了登记申请书这一材料；9、XH059675房屋所权证、委托书、房地产买卖契约，证明房屋来源合法、房屋所有权发生转移的事实；10、登记申请书、身份证明、房屋所有权证书、房地产买卖契约、婚姻状况声明书、婚姻登记记录证明、情况说明、委托书、兴化市存量房交易资金首付款监管存款凭证、税收缴款书、兴化市房屋产权转移监证书，证明申请人张小琴的材料齐全，符合房屋所有权转移登记的收件要求；11、询问笔录、兴化市房产交易征询异议公示，证明被告依法进行询问并张贴了转移登记公告，公告时无人提出异议；12、转移登记申请书、受理回执单、兴化市房屋所有权转移登记审批表、房屋转移登记审批表、登记簿、产权证，证明办理房屋登记程序合法。依据有：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条的规定；2、《房屋登记办法》第四条、第七条、第二十七条、第三十三条的规定；证据1-2证明被告具体行政行为具有法定职权、程序合法和适用法律正确。
原告沈胜利诉称：原告与前妻张小琴于1994年11月9日结婚，2004年10月19日协议离婚，离婚协议书约定双方共有住房马桥路5号楼304室归婚生子沈大龙所有，但未办理过户手续，房屋所有权证由原告持有；2014年1月29日，第三人张小琴以房屋产权证遗失为名进行挂失，于2014年4月4日冒领新的产权证；随后张小琴提供虚假的离婚登记材料，采取欺骗手段将原告和其共有的房屋出售给第三人王金桂，并在被告处办理了房屋产权变更过户手续；被告对张小琴提供的材料未尽到谨慎、必须的法定审查义务，有失察失职的过错，导致侵权人张小琴有机可趁，被告的行政行为不合法，侵害了原告的财产权利；请求法院依法撤销兴房权证兴化字第HX0612**号房屋产权证。
原告沈胜利当庭向本院提供下列证据：1、兴房权证昭阳字第30017281房屋产权证，证明该房屋系原告与第三人张小琴的共同财产；2、2004年10月19日原告与张小琴的离婚协议书，该协议书第三条约定上述房屋归原告的婚生子沈大龙所有，但未办理过户手续，该房屋仍然属于原告与第三人的共同财产；证据1-2证明原告具备诉讼主体资格；3、2014年7月14日从兴化市昭阳镇民政办公室调取的离婚登记审查处理表，证明原告与第三人张小琴离婚登记时间是2004年10月19日；2、已失效的结婚证，证明原告与第三人张小琴的结婚时间。
被告兴化市住房和城乡建设局辩称：被告兴化市住房和城乡建设局是有权颁发房屋所有权证的行政机关；被告颁发的兴房权证兴化字第HX0612**号房屋所有权证事实清楚，适用法律法规正确，程序合法；涉案房屋的原产权人为张小琴，原告没有证据证明其为房屋所有权人，其没有诉讼主体资格，即便确认原告为产权人，其也只能向无权处分人主张赔偿；被告所颁发的产权证发证过程无任何过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王金桂述称：第三人王金桂与第三人张小琴之间的房屋买卖关系合法；第三人已取得涉案房屋产权，过户手续程序合法，所提供过户资料真实；第三人王金桂事前已了解房屋状况及产权人的产权证书，已尽到房屋买卖常规审查义务，原告与第三人张小琴之间的约定不能对抗第三人王金桂取得争议房屋物权；被告在办理第三人王金桂与第三人张小琴之间产权变更手续过程中程序合法，无任何过错，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人王金桂当庭向本院提供下列证据：1、存量房资金托管协议、契税发票、工本费收据，证明在办理涉案产权变更登记前，第三人王金桂已履行了合法申请的相关程序；2、兴房权证兴化字第XH0612**号房产证，证明第三人王金桂与第三人张小琴通过合法程序申请办理变更登记，从而取得涉案房屋的物权。
本院依职权于2014年8月18日从兴化市民政局调取了以下证据：1、原告沈胜利与第三人张小琴的离婚协议书；2、原告沈胜利与第三人张小琴的离婚登记审查处理表。
经庭审质证，本院对当事人所举证据作如下确认：被告提供的证据，原告对证据1-3、5-12无异议；对证据4中的离婚登记审查处理表及婚姻状况声明书的真实性和合法性有异议，对证据4中的其他证据无异议；第三人对上述证据均无异议。原告提供的证据，被告及第三人对证据1、4无异议；对证据2的真实性无法确认，认为即使是真实的，也不能证明原告享有涉案房屋的物权，不能证明原告的主体资格；对证据3的真实性有异议，认为即使是真实的，也不能证明原告享有诉权或被告发证存在过错。第三人提供的证据，原告认为不知情；被告均无异议。原告及第三人对被告提供的证据1-3、5-12无异议，被告及第三人对原告提供的证据1、4无异议，本院均依法予以认定；被告提供的证据4中的离婚登记审查处理表及婚姻状况声明书与本院调取的兴化市民政局的档案不一致，本院不予采纳；原告提供的证据2、3与本院调取的兴化市民政局的档案一致，本院依法均予以认定；第三人提供的证据1-2来源合法，与本案有关联，原告对其真实性未提出实质性异议，本院依法亦均予以认定。
经审理查明，兴化市英武居委会丰收南路5号运输公司2幢301室原登记在沈春友（原告沈胜利之父）名下，编号为30005256。2003年12月23日沈春友与张小琴签订了房地产买卖契约，并于2004年1月16日领取了房屋所有权证，房屋所有权人为张小琴，编号为30017281。2014年3月6日，第三人张小琴向被告兴化市住房和城乡建设局提出房屋所有权（编号为30017281）遗失补证申请，并提交了身份证、婚姻登记记录证明、登报遗失公告、记载2002年10月19日离婚的婚姻状况声明书和离婚登记审查处理表等材料，被告依法进行了房屋登记询问，并张贴了房屋所有权证遗失补证公告，后于2014年3月10日补发新证：兴房权证兴化字第XH0596**号，房屋所有权人为张小琴。2014年3月21日，第三人张小琴与第三人王金桂签订房地产买卖契约，并于同日申请房屋所有权转移登记，提交了身份证、婚姻状况声明书、婚姻登记记录证明、情况说明、委托书及兴化市存量房交易资金首付款监管存款凭证、税收缴款书、兴化市房屋产权转移监证书等材料，被告依法进行了房屋登记询问，并进行了房产交易征询异议公示，后于2014年4月11日发放了兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证，房屋所有权人为王金桂。现原告认为被告颁发给第三人王金桂的房屋所有权证侵犯其合法权益，遂诉至本院，请求撤销该证。
另查明，原告沈胜利与第三人张小琴于1994年11月9日登记结婚，2004年10月19日办理离婚登记。离婚协议书载明：双方共有住房马桥路5号楼304室，约42.9平方米，及室内所有家用电器，家俱等共同财产全部归婚生子所有，各人个人生活用品归各自所有，领证后女方搬出该房另行居住。
本院认为，本案的主要争议焦点是：第一，原告沈胜利是否具有诉讼主体资格；第二，被告兴化市住房和城乡建设局颁发的兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证是否合法。
关于原告沈胜利是否具有诉讼主体资格的问题。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。涉案房屋虽登记在第三人张小琴名下，但张小琴取得涉案房屋的所有权发生在其与原告的夫妻关系存续期间，双方离婚后至今，原告是房屋的实际居住使用人，第三人张小琴的房屋买卖及转移登记行为对原告的权利义务产生影响，符合与具体行政行为有法律上利害关系的条件，原告可以依法提起行政诉讼，具有诉讼主体资格。
关于被告兴化市住房和城乡建设局颁发的兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证是否合法的问题。被告兴化市住房和城乡建设局有权对本行政区域内的房屋权属进行登记管理，其具有审查、登记、颁发房屋权属证书的法定职权。《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。涉案房屋兴化市英武居委会丰收南路5号运输公司2幢301室原登记在第三人张小琴名下，被告根据张小琴的申请办理变更登记，张小琴在变更登记过程中提供了房屋所有权转移登记申请、房地产买卖契约、身份证、婚姻状况声明书、婚姻登记记录证明、情况说明、委托书及兴化市存量房交易资金首付款监管存款凭证、税收缴款书、兴化市房屋产权转移监证书等材料，第三人张小琴提供的上述材料具备完整性、内容具备一致性、形式上具备可信性，又无其他值得怀疑的情形，且被告依法进行了房屋登记询问，并进行了房产交易征询异议公示，可以推定被告作为登记机构尽到了必要的审查义务，其在办理房屋权属变更登记过程中不存在过错。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在办理房屋产权变更登记过程中，登记机构对材料的审查通过可以视为对当事人提交材料真实性的确认，从而产生一种社会公信力，由于行政机关审查义务的存在和社会公信力产生的权利公示效应，可以推定受让人，即本案第三人王金桂在房屋产权交易过程中是善意的。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第二款的规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是合理的对价。根据《最高人民法院行政审判庭关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》（（1999）行他字第5号）的规定，在行政诉讼中，人民法院可以在查清事实的基础上对是否构成善意取得作出认定。综上，本案第三人王金桂支付了合理的对价，且办理了房屋产权变更登记，可以认定其善意取得涉案房产。既然第三人王金桂善意取得，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，善意取得成为房管机构撤销房屋登记的阻却事由，故原告请求撤销兴房权证兴化字第HX0612**号房屋产权证的诉讼请求不能予以支持。
对于本案第三人张小琴在办理房屋产权登记的过程中提供了虚假的离婚登记材料的行为，该行为发生在遗失补证的过程中，即兴房权证兴化字第XH0596**号房屋所有权证的办理过程中，被告在此基础上根据第三人张小琴和第三人王金桂的申请办理了本案的兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证。被告在登记之时已尽审查之义务，登记及颁证行为即可认定为合法，即使后来出现了足以证明原登记的权属有误的新证据，也不能否定当初行政登记行为的合法性。原告沈胜利是否是涉案房屋的共有人，第三人张小琴的处分行为是否侵犯原告的财产权利，属民事实体权利争议，在行政审判过程中不宜对民事权利归属作出最终判定。为维护行政机关依法行使行政职权，并因有关房屋的权属登记是否会在其后基于民事审判发生变化尚不确定，故本院依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告沈胜利要求撤销被告兴化市住房和城乡建设局于2014年4月11日作出的兴房权证兴化字第XH0612**号房屋所有权证的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告沈胜利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费50元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；户名：泰州市财政局；账号：201101040058888）。
审 判 长 倪其庆
代理审判员 王 玮
人民陪审员 沈如珊
二〇一四年十月二十九日
见习书记员 唐 华
附：本案适用法条
《房屋登记办法》
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第四条契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第十二条与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不能成立的；
（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。