安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民初62号
原告（申请执行人）：标力建设集团有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区大桥路398号。
法定代表人：金晓宏，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：张沛义，安徽淮信律师事务所律师。
被告（案外人）：刘裕峰，男，1968年7月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：江小兵，安徽亚星律师事务所律师。
被告（被执行人）：淮北市诚信房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山路北段友谊花园6#楼205室。
法定代表人：王玲，该公司总经理。
被告（被执行人）：王玲。
被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司以及被告王玲共同的委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被告（被执行人）：李峰，男，1966年11月16日出生，汉族，住天津市塘沽区。
委托诉讼代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵兰兰，安徽北方之光律师事务所实习律师。
原告标力建设集团有限公司（以下简称标力公司）与被告刘裕峰、淮北市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）、王玲、李峰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告标力公司的委托诉讼代理人张沛义，被告刘裕峰的委托诉讼代理人江小兵，被告李峰的委托诉讼代理人赵志恒、赵兰兰到庭参加诉讼。被告诚信公司、被告王玲经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
标力公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行淮北市烈山区傲景观澜小区7栋201室（价值1458799元）；2.本案诉讼费用由刘裕峰、诚信公司、王玲、李峰共同负担。事实和理由：2016年3月23日，刘裕峰以其在2015年1月16日购买了涉案房产为由，向本院提出执行异议，本院于2016年4月7日作出（2016）皖06执异34号执行裁定，对涉案房产停止执行。该份裁定书系错误的。首先，涉案房产为不动产，不动产物权不适用善意取得制度。至今，涉案房产的所有权未发生变更，所有权人仍是诚信公司。其次，刘裕峰与诚信公司签订《商品房买卖合同》后，并未按照合同约定向专用账户汇入全部购房款1458799元。
刘裕峰辩称，其在签订涉案商品房买卖合同后已经支付全部购房款并在房管局办理备案，应依法保护其合法权益，驳回标力公司的诉讼请求。
李峰辩称，同意刘裕峰的答辩意见。
诚信公司、王玲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
标力公司提交证据如下：
证据1，2012年2月23日诚信公司与标力公司签订的《施工总承包合同》，2014年5月20日、2014年7月15日双方签订的两份《建设工程施工合同》。证明南湖?傲景观澜项目系标力公司承包承建。
证据2，淮北市商品房预（销）售合同登记备案证明。结合证据1，证明涉案商品房系标力公司承包承建，诚信公司系该商品房的所有人，刘裕峰不享有所有权。
证据3，民事起诉状、（2015）淮民一初字第00068号民事调解书。证明诚信公司拖欠标力公司工程价款32563610元，标力公司对涉案工程包括涉案商品房在内进行拍卖、折价所得价款享有优先受偿权。
证据4，强制执行申请书、执行案件立案表。证明在法定期限内，标力公司向法院申请强制执行，要求诚信公司支付拖欠工程价款，并要求对涉案工程拍卖、折价所得价款享有优先受偿权。
证据5，（2015）淮执字第00328-1号执行裁定书，协助执行通知书（回执），南湖?傲景观澜项目房产查封目录表（一）、（二）、（三）、（四）。证明涉案商品房系诚信公司所有，非刘裕峰所有。
证据6，2015年1月16日，刘裕峰与诚信公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1501160030号）以及发票一张。证明：1.发票联记载“此票不予办证”，证明涉案商品房并未办理物权变更登记；2.刘裕峰并未按合同第六条第1款第2项的约定，向指定的专用账户存入购房款。
证据7，中国工商银行个人业务凭证（2014年3月28日）。证明：1.诚信公司用涉案商品房作抵押，担保其向刘裕峰的借款，涉案商品房买卖合同不真实，实为民间借贷；2.刘裕峰并未按涉案商品房买卖合同的约定向诚信公司支付购房款。
证据8，情况说明及照片一组（原件在淮北市中级法院执行局）。证明涉案房产为在建房，不具备交付使用的条件。
刘裕峰质证意见为：证据2、证据6、证据7真实，能够证明刘裕峰购买了涉案商品房。对其余证据，因刘裕峰未参与，无法核实真实性、合法性。
李峰质证意见为：与刘裕峰的质证意见一致。另补充如下：在证据3调解书中看不到建筑工程优先权，现有证据不能证明标力公司在竣工后6个月内主张行使；对证据7证明目的有异议，即使双方系民间借贷，但后期以房抵债，且签订买卖合同，付款后到房管局备案，法律关系已经由民间借贷转变为商品房买卖。
刘裕峰举证如下：2016年7月18日刘裕峰自书情况说明一份，户名为刘裕峰的中国农业银行银行卡交易明细清单一张，户名为张静的徽商银行卡折对账单一张。证明刘裕峰已实际支付涉案商品房购房款。
标力公司质证意见为：刘裕峰的自书证明系其个人陈述，不能作为证据使用，且与事实不符。合同签订之前的90万元系双方之间的民间借贷，不是预付购房款。户名为刘裕峰的银行明细与本案不具有关联性，不能证明其支取的50万元是缴纳的购房款。户名为张静的银行明细不能证明是刘裕峰向张静借款，也不能证明该笔钱用于支付涉案房屋的购房款。
李峰对刘裕峰提供的该证据未发表质证意见。
经审核，本院对各方所举证据的认证意见为：标力公司所举证据1-6、8均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以采信，证据7能证明刘裕峰于2014年3月28日向诚信公司转账90万元。刘裕峰所举证据中的自书情况说明系单方陈述，无其他证据予以印证，不予采信；中国农业银行银行卡交易明细清单以及徽商银行卡折对账单，仅能证明在2015年1月13日刘裕峰的银行卡中支取两笔共计50万元现金、2015年1月15日户名为张静的银行卡中支付一笔50万元，达不到其证明目的，不予采信。
根据本院采信的证据，结合本案当事人的有关陈述自认，本院查明如下事实：
一、关于标力公司与诚信公司之间的纠纷由来
2015年6月5日，标力公司向本院提起诉讼，请求判令：1.解除标力公司与诚信公司于2012年2月23日签订的《施工总承包合同》、2014年5月20日签订的《建设工程施工合同》以及2014年7月15日签订的《建设工程施工合同》；2.诚信公司支付工程价款48996216.5元；3.诚信公司支付其未按约支付工程进度款及工程价款给标力公司造成的利息损失5903560元；4.诚信公司支付其未按约支付工程进度款给标力公司造成的员工工资、机械台班费、设备租赁费、财务费用等损失共计26771524.5元；5.标力公司对涉案工程依法拍卖，或折价、转让、变卖所得价款享有优先受偿权；6.诉讼费用由诚信公司负担。该案的案号为（2015）淮民一初字第00068号，案由是建设工程施工合同纠纷。
该案的基本案情为：2012年2月23日，诚信公司与标力公司签订《施工总承包合同》，诚信公司将位于安徽省淮北市烈山区吴山口村的南湖?傲景观澜工程发包给标力公司承建。双方又分别于2014年5月20日、2014年7月15日签订两份《建设工程施工合同》及相关补充协议。双方发生纠纷诉至法院，后经结算确认，标力公司完成工程量总价款71410988.52元，诚信公司已付工程价款38847378.52元，尚欠工程价款32563610元。因诚信公司未及时付款，标力公司向本院提起该案诉讼。本院审理后于2015年8月7日作出（2015）淮民一初字第00068号民事调解书，内容如下：一、解除双方分别于2012年2月23日、2014年5月20日、2014年7月15日签订的《施工总承包合同》、两份《建设工程施工合同》及相关的补充协议；诚信公司对标力公司施工的质量、安全、工期等无异议，但标力公司应按照国家有关强制性规定承担质量保证责任及相应费用；二、诚信公司支付标力公司工程价款32563610元，该款分别于2015年10月15日、2015年12月30日、2016年1月30日、2016年4月30日之前支付500万元、800万元、700万元、500万元，剩余工程价款及协议约定由诚信公司承担的其他费用于2016年6月30日之前支付完毕，上述款项汇入标力公司指定的账户。如诚信公司未按上述约定时间支付，标力公司有权要求诚信公司一次性支付剩余工程价款及其他费用，并按同期银行贷款利率的四倍支付未付工程价款的利息；三、标力公司在涉案工程中购买的材料款、农民工工资与诚信公司无关。如经法定程序诚信公司因其为标力公司提供担保购买材料等对外履行债务的，已履行债务金额应作为已付工程价款在对应付款时间节点中予以扣除；四、标力公司根据收到工程价款数额开具发票，若国家税率调整，诚信公司应在税收政策调整前和实施前，将未付工程价款对应发票所需的税费提前支付给标力公司，该笔款项视作工程价款（不受工程价款支付计划时间节点的限制）。标力公司应配合涉案工程的验收和备案工作，协助诚信公司办理在相关主管部门的变更手续，并在人民法院调解书送达之日起30个工作日内，将其所承建工程的项目资料交付给诚信公司，办理签收手续；五、标力公司对涉案工程拍卖、折价所得价款享有优先受偿权；六、案外人王玲、李峰对上述款项承担连带清偿责任；七、标力公司在民事调解书送达之日起10个工作日内，申请解除对诚信公司的诉讼保全措施；八、各方就本案无其他纠纷。
二、关于刘裕峰与诚信公司的买卖合同关系
2015年1月16日，诚信公司与刘裕峰签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘裕峰购买诚信公司开发的位于淮北市烈山区望阳路2号傲景观澜小区7幢2层201号房，面积为212.56平方米（套内180.2平方米）。按建筑面积计算，每平方米单价6863元，总金额1458799元。付款方式为一次性付款：在2015年1月16日前支付全部房价款，总金额1458799元。买受人应将以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，换领交款收据。交房期限为2015年12月31日前，交房条件为该商品房经综合查验备案。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任等事项，并约定“商品房预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向淮北市房地产管理局申请登记备案。合同备案后，应及时办理预告登记。”
三、关于涉案房屋被采取财产保全措施的基本过程
本院作出（2015）淮民一初字第00068号民事调解书之后，诚信公司未及时履行付款义务，标力公司向本院申请执行，本院于2015年10月27日立案后，于2015年11月5日作出（2015）淮执字第00328-1号执行裁定书，并于2015年11月17日在淮北市房屋产权产籍监理处查封了涉案商品房。
四、执行异议的产生
本院查封涉案商品房后，刘裕峰于2016年3月23日对执行标的提出书面异议，认为其已向诚信公司购买了涉案商品房，并已付清房款，请求解除查封措施。本院执行局审查后于2016年4月7日作出（2016）皖06执异34号执行裁定书，以刘裕峰已付清全部房款，应认定其对涉案商品房拥有所有权，裁定中止对傲景观澜小区7幢2层201号房屋的执行。标力公司遂在法定期限内提起本案执行异议之诉。
五、其他事实
涉案201号房屋系商业性商品房，且为在建房。在本院查封时，涉案商品房已办理网签手续。2015年1月19日，诚信公司为刘裕峰出具发票，其中载明预售购房款1458799元，且备注“此票不予办证”。
刘裕峰在庭审后对其所作的问话笔录中称：其与诚信公司第一次签订购房合同时曾缴纳90万元购房款，后双方协议确定换成涉案商品房，该购房合同被诚信公司收回。为补足两套商品房之间的差价，其向案外人张静借款50万元，张静将50万元现金交给刘裕峰后，刘裕峰将这50万元现金及家里的58799元交到诚信公司。从张静处借来的50万元其一直未存银行。
本院认为：本案的争议焦点是，对于涉案房屋，即坐落于淮北市烈山区望阳路2号傲景观澜小区7幢2层201号商品房，刘裕峰是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案标力公司的执行依据是其与诚信公司建设工程施工合同纠纷案件的本院生效调解书。考察标力公司与刘裕峰的权利基础，前者是建设工程施工合同的约定，后者是商品房买卖合同的约定。可以明确的是，两者的权利性质均属于金钱债权，不具有物权效力。
因标力公司与诚信公司的案件进入执行程序，故包括涉案房屋在内的多套房屋已被本院裁定查封，并且已经实际采取了查封的措施。因此，考察刘裕峰是否享有足以排除强制执行的民事权利，就必须考虑合法权利保护的顺位问题。
在本院（2015）淮民一初字第00068号调解书执行期间，根据标力公司的申请对涉案房屋进行查封时，虽然刘裕峰主张其已经办理了涉案房屋的网签手续，但是网签手续并不具有物权公示效力。对于尚未办理过户登记手续的房屋买受人，有关司法解释规定在特殊情况下应当予以特殊保护。衡量本案刘裕峰的债权和标力公司的债权，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的有关规定予以处理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案的具体案情，涉案房屋系在建商业用房，虽然刘裕峰与诚信公司签订了商品房买卖合同，但其在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。
综上所述，刘裕峰作为房屋买受人的权利不符合该条司法解释第二项的规定，故无权排除标力公司的执行申请。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十三条第一项规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
准许执行淮北市诚信房地产开发有限责任公司开发的，坐落于淮北市烈山区望阳路2号的，傲景观澜小区7幢2层201号房屋。
案件受理费17929元，由被告刘裕峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2016）皖06执异34号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 朱 文
审 判 员 范向阳
代理审判员 孙玉品
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 祝梦雅
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条 ； ；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十三条 ； ；对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。