北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第16429号
原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
注册号：110117005076453
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人连×，女，该公司职员，住公司宿舍。
委托代理人白×，女，该公司职员，住公司宿舍。
被告（反诉原告）庚×。
身份证号：×××
委托代理人罗×（庚×之妻）。
原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告（反诉原告）庚×物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）均豪物业公司之委托代理人连×、白×与被告（反诉原告）庚×及其委托代理人罗×到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
均豪物业公司诉称，我公司于2005年11月15日与庚×签订《前期物业管理服务协议》，约定小区住宅物业管理费为2.95元每平方米每月，需在每个年度对应前30天预交下一年度的物业管理费，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，我公司有权要求业主补交并可从逾期之日起按照每天交费总额千分之三比例加收违约金。庚×是海淀区蓝靛厂南路39号泓景家园小区5号楼2单元8×2室业主，房屋面积207.43平米。庚×从2013年7月起拒不交纳物业服务费及相关费用，我公司多次催收无果，庚×的行为严重侵害了我方的合法权益及泓景家园小区已经交费业主的权益。故根据相关法律规定，我公司起诉请求：1、判令庚×支付2013年7月1日至2015年6月30日期间拖欠的物业服务费14686元，生活垃圾清运及消纳费120元；2、判令庚×支付2006年4月30日至2015年4月29日期间拖欠的储物间管理费4800元；3、判令庚×支付2013年7月1日至2014年12月31日的滞纳金11014.5元；4、判令庚×承担本案全部诉讼费用。
庚×辩称，2012年均豪物业公司曾经起诉我，在对方物业服务存在缺陷、追索期失效和证据不足的情况下，我本着宽容好和的心态，同意了调解，之后也如期履行了交纳物业费的义务，还多交了半年物业费至2013年6月30日。但是均豪物业公司没有珍惜这种宽容心态，在之后的物业服务中恣意任性不讲理、拖延不作为，甚至制造矛盾事端，在2013年7月11日我居住的房屋二层屋顶和一层主卧窗外天台发生漏水，在向均豪物业公司多次催促不能完成维修的情况下，我于2014年5月30日发出《限期整改告知函》，要求限期完成维修。2014年6月14日均豪物业公司与我进行了共同查看，但均豪物业公司的维修不符合规定，未做正规防水处理，只是在墙缝打胶。地下车位储物间由于物业公司防护措施不当，导致泡水霉变，我损失严重，现在还没有修好。我希望物业公司修好后再和我谈物业费的问题。另外，在我的车位后有一间设备间，均豪物业公司违规出租给他人，有人在里面居住做饭，给我带来很大不便，那些人今年年初才搬走，因此2015年1月前的物业费我不同意交纳。除此之外，均豪物业公司管理还有很多瑕疵，包括将小区行车道改造为车位进行出租牟取暴利，给我出行造成不便；未经业主许可，在电梯间和停车场张贴公共广告牟取暴利；擅自封锁车库南侧通道，造成安全隐患等。物业公司起诉的垃圾清运费和储物间费用在物业协议中没有约定，与本案无关，该费用的我不同意交纳。我认为前期物业协议是霸王条款，当时不签协议不给钥匙。同时，我提出反诉，反诉请求：1、要求被反诉人赔偿我漏水维修损失3万元；2、要求被反诉人赔偿我出租车位和商业广告费的违约金3万元。
均豪物业公司针对庚×的反诉请求辩称，业主曾向我们提出过屋顶漏水，我公司已对漏水进行了维修，把业主屋内地板也进行了维修，还请保洁对其储物间进行了深层保洁，故不同意赔偿庚×提出的维修损失。关于车位和广告费，我公司不存在违约行为，费用也用于业主了，不同意赔偿。
经审理查明，庚×系北京市海淀区蓝靛厂南路39号泓景家园5幢2-8×2号房屋（以下简称8×2号房屋）所有权人，房屋建筑面积为207.43平方米。
2005年11月15日，均豪物业公司（甲方）与庚×（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由均豪物业公司对庚×所购置的8×2号房屋进行前期物业管理；协议约定，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至住宅小区业主委员会成立后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。协议第四条物业管理服务费用约定，乙方交纳费用时间为入住前预交一年的物业管理费，以后每年为一个交费期；物业管理费用每月每平方米2.95元，乙方全年应缴纳物业管理费总额为7343.02元；乙方入住首年的交费日期自2005年11月15日起至2006年11月14日止；每次交纳费用时间为每年交费对应日前30天；协议第七条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、中水费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第十条违约责任约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总额3‰比例交纳违约金等内容。庚×主张该物业协议为格式合同，且未约定合同期限，应属无效。
庚×自2013年7月1日至今未向均豪物业公司交纳过物业服务费。均豪物业公司提交欠费追缴告知单，证明该公司每年均向庚×主张过物业管理服务费和生活垃圾费。庚×对欠费追缴告知单不予认可，表示其均未收到，期间一直在与均豪物业公司协商物业费事宜。
庚×主张其未交纳物业费系因其房屋屋顶漏水，均豪物业公司未进行维修，为此提交其于2015年4月13日拍摄的视频。均豪物业公司对视频不予认可，表示其已将屋顶维修完好，不再漏水，为此提交照片8张。庚×对照片真实性认可，但认为均豪物业公司未对屋顶加做混凝土垫层，不符合建筑标准，存在漏水风险，且对其屋内地板修复的很粗糙。另，庚×提交视频若干和维修发票一张，证明其漏水及损失情况。均豪物业公司对于维修发票真实性认可，但不认可维修事实，对视频不予认可，认为有一部分视频是维修楼顶天沟漏水的，其已经维修完毕并提交相应照片，另一部分视频是维修屋内地板的，并非因屋顶漏水造成。均豪物业公司提出其公司曾于2012年起诉庚×要求交纳物业费，经法院调解双方达成协议，减免了部分物业费且庚×承诺不再因房屋外墙体漏水赔偿问题拒绝缴纳以后的物业管理费。庚×对协议内容真实性认可，但签字非本人所签。
对于生活垃圾费的收费标准，均豪物业公司提交《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，证明物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年60元，由物业公司向房屋产权人收取。庚×表示对该通知真实性无法核实，且收费不属于物业管理范围，与本案无关联性，庚×认可其自2014年1月1日至2015年12月31日期间未交纳过生活垃圾清运费。
对于储物间管理费，均豪物业公司提交其与庚×于2006年4月29日签订的《地下储藏间服务管理协议》。庚×对该协议真实性不予认可，表示签字并非其本人或家人签署，其认可储物间一直由其使用，但系购买车位赠送，没有使用费，亦从未交过使用费。双方在2012年就物业费达成调解协议时未对储藏间费用进行约定。
庚×主张均豪物业公司出租车位和商业广告所得收益应归所有业主，估算其个人所得3万元，对此未提交证据。均豪物业公司表示车位出租费用和广告费收入已用于购置停车设备及弥补业主拖欠的物业费，对庚×的请求不予同意。另，庚×还提交地下停车场示意图，证明地下停车场有一个出口未开启，均豪物业公司表示停车场出口未开启系存在安全隐患，经与人大代表协商后已经改造，且在此前的诉讼中对此问题已经协商解决。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《前期物业管理服务协议》、《地下储藏间服务管理协议》、发票、照片、视频、协议、停车场示意图等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。均豪物业公司依据双方签订的物业服务协议为庚×居住的房屋提供了物业管理服务，其有权要求庚×交纳物业管理服务费用。庚×自2013年7月1日至今未缴纳物业服务费，已构成违约。现均豪物业公司要求庚×支付2013年7月1日至2015年6月30日期间所欠物业管理服务费及滞纳金的诉讼请求，于法有据，应予支持。对于庚×因房屋漏水而不予交纳物业费的抗辩主张，因均豪物业公司已经对漏水部位及屋内因漏水造成的地板损坏部分进行了维修，故其以此为由拒绝交纳物业管理服务费，无事实及法律依据，本院对此不予采信，对其要求均豪物业公司支付漏水维修损失的反诉请求，因其仅提供地板维修发票一张，无法确定与本案关联性，故本院对此不予支持。对于垃圾清运及消纳费，双方物业协议及相关政府文件均表明该费用由物业公司代收，庚×未按时交纳，故均豪物业公司要求庚×支付2014年1月1日至2015年12月31日所欠垃圾清运及消纳费的诉讼请求，本院予以支持。对于滞纳金数额，虽双方物业协议中对滞纳金标准有明确约定，但均豪物业公司主张的滞纳金过高，本院依法予以调整。关于储物间管理费一节，均豪物业公司虽提供《地下储藏间服务管理协议》，但庚×否认系其本人签字，且均豪物业公司主张自庚×使用储藏间起从未缴纳过相关费用，经询问，2012年双方就物业费达成协议时，亦未涉及储藏间费用。据此，在均豪物业公司无其他证据证明其与庚×之间存在储藏间管理协议的情况下，对其主张的储藏间管理费，本院不予支持。庚×主张均豪物业公司支付出租车位和商业广告收益，其未提供相应证据证明，故对其诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、庚×于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二Ｏ一三年七月一日至二Ｏ一五年六月三十日期间的物业服务费一万四千六百八十六元及二Ｏ一四年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的垃圾清运及消纳费一百二十元；
二、庚×于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二Ｏ一三年七月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间因拖欠物业费产生的滞纳金三千元；
三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回庚×的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百六十六元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担二百三十七元，已交纳；由庚×负担三百二十九元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六百五十元，由庚×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 李蜀晋
人民陪审员 沈京玲
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 胡美青