浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙台民终字第1011号
上诉人（原审原告）：郑敏红。
委托代理人：郑斌。
上诉人（原审原告）：郑斌。
被上诉人（原�被告）：台州市鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：阮炳荣。
委托代理人：梅其良。
上诉人郑敏红、郑斌因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2012）台三民初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人郑斌及被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司的委托代理人梅其良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告于2010年12月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。约定房号为B6-1403号，建筑面积97.58平方米，户型为二室二厅二卫，其房租标准为每日40元。总价款588591元。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2012年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期�实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告履行《商品房买卖合同》，向被告支付价款588591元，其中首付178591元，银行按揭借款支付410000元。2011年12月25日，经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收该商品房质量合格。2012年5月11日，三门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记，该商品房符合合同约定的交付条件。2012年10月10日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。原告至今尚未向被告受领涉案商品房。
原审法院审理认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第九条约定，被告应于2011年12月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，被告虽辩称其在2011年12月25日通知原告接收房屋，但未能证明，故原告可向被告主张逾期交房违约金。但在本案第一次开庭时即2012年10月23日，原告已知晓涉案房屋已符合合同约定交付条件，可以收房，但原告仍未收房，故对于2012年1月1日至2012年10月23日止的逾期交房违约金应予计算。而其他期日或期间则不应计算逾期交房违约金。但如按合同约定的已付房价款日万分之三计算逾期交房违约金，则明显过高，被告也请求调低，该请求合理，故予以调整，具体可按逾期交房期间的房租损失确定。根据原告买受房屋的具体情况，参照其房租标准，该院确定原告的房租损失按每日40元计算，故原告的逾期交房违约金应调整为11880元。而对于原告所主张的逾期交证的违约金问题，根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2012年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而本案被告于2012年10月10日取得商品房初始登记，至今尚未办理好房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中，被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失，且原告也未提供证据予以证明，故双方在合同中约�按已付房价款日万分之三计算违约金，明显过高。对此，被告在庭审中主张按房价款1%予以调整，理由正当，但具体可按原告已付价款总额的1%确定逾期交证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告郑敏红、郑斌逾期交房违约金11880元。二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告郑敏红、郑斌逾期交证违约金5885.91元。如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1080元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担。
宣判后，郑敏红、郑斌不服，�本院提起上诉称：一、原审确定按房款1%计算逾期交证违约金系适用法律错误。双方约定系真实意思表示且没有违反国家强制性规定，是合法有效的。根据司法解释，双方没有约定违约金或损失数额难以确定的，可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案双方约定按已付房款的日万分之三标准并未超过上述规定，是合理合法的。二、适用租金标准的前提是双方没有约定逾期交房违约金，本案双方已明确约定逾期交房违约金的计算方法，故不应适用租金标准。被上诉人逾期交房297天，应当确定违约金为52443元。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：1、原审认定被上诉人存在违约事实并按照租金方式支付违约金及按每户办证所需费用支付违约金是正确的，各上诉人的上诉理由不能成立。2、本案的合同�本系三门县在2009年1月1日后推行的新版格式合同，其中约定要在出卖后三个月内办理完毕，一时适应不了。3、根据合同约定，被上诉人负责办理商品房初始登记，取得相关房产权证，至一审之前，被上诉人已办理商品房初始登记，且已交房的均已办好房产证，土地使用权证正在办理中。4、被上诉人为所有按揭贷款的住户提供了信用担保，承担了各上诉人贷款的还款风险，故产权证办理期限不影响上诉人的利益。5、交房虽有延迟，但被上诉人在购房户起诉至今，已与除本次上诉的48户之外的购房户调解处理，且支付违约金完毕。6、在履行合同主观上，被上诉人是善意的，虽然是有违约，但仍然尽力弥补。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，归纳双方当事人的主张，本案争议�点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金如何认定。现结合本案事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。双方约定于2011年12月31日交房，但被上诉人并未按约履行，故逾期交房时间应当自约定日期的次日起算。上诉人在上诉中主张逾期交房违约金计算至实际符合交房条件之日止，且被上诉人对此均未提出异议，故本院认定本案逾期交房截止时间应当计算至讼争工程取得竣工验收备案证明之日即2012年5月11日止计132天。原审将本案逾期交房时间计算至本案一审第一次开庭之日止不当，本院应予纠正。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方自愿约定从逾期之日起按已付房款的日万分之三标准计算，而被上诉人在一审期间认为约定的违约金过高并请求人民法院予以减少，根据最高人民法院《关于适用﹤中华�民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，其并未过分高于上诉人的实际损失诸如已付房款的利息等，原审仅以房租损失调整约定的违约金于上诉人而言有失公允，本院依法予以变更为按双方合同约定即按已付房款日万分之三计算违约金，故被上诉人应当支付的逾期交房违约金数额为23308.20元。（二）关于逾期办证违约金，虽然双方约定按已付房款的日万分之三计算，但相比较逾期交房而言，上诉人因逾期办证导致的损失并不明显，结合上诉人按揭贷款及办理房产权属登记证书的具体时间及进度并非被上诉人所能完全控制等客观因素，�公平角度出发，双方约定的逾期办证违约金标准显然过高，故原审酌情调整为按已付房款的1%计算并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉理由成立部分，本院予以支持。原审判决不当部分，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持三门县人民法院（2012）台三民初字第657号民事判决第二项；
二、变更三门县人民法院（2012）台三民初字第657号民事判决第一项为：限被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司于接到本判决之日起十日内支付给上诉人郑敏红、郑斌逾期交房违约金23308.20元。
如果被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1080元，由上诉人郑敏红、郑斌负担462元，由被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司负担618元。二审案件受理费1080元，由上诉人郑敏红、郑斌与被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一三年三月十一日
代书记员 严 凌