山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4202号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济南美德工程技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘昀，经理。
委托诉讼代理人：孟强，山东文瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗贤强，山东文瀚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南市长清区佳洁丽橱柜厂，住所地济南市。
负责人：张凡俊，执行合伙事务的合伙人。
委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张彩霞，女，1960年3月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董庆军，男，1960年3月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：连迪，山东华剑律师事务所律师。
上诉人济南美德工程技术有限公司(以下简称美德公司)、济南市长清区佳洁丽橱柜厂（以下简称佳洁丽厂）、张彩霞、董庆军因租赁合同纠纷一案，均不服济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美德公司上诉请求：一、判决佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付美德公司建造钢结构厂房室内装饰工程费119774.27元；二、判决佳洁丽厂、董庆军、张彩霞赔偿美德公司的钢结构厂房经济损失占用费l221345.97元，及鉴定费27400元；三、改判美德公司不支付佳洁丽厂、董庆军、张彩霞租金30000及利息；四、改判美德公司不支付佳洁丽厂、董庆军、张彩霞违约金6000元；五、判决佳洁丽厂、董庆军、张彩霞承担与本案有关的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定钢结构厂房室内装饰工程部分不是美德公司完成的，对美德公司建造的钢结构厂房室内装饰工程费不予支持，是认定事实错误。根据法院委托的山东舜华房地产评估公司做出的鲁舜(2017)018号鉴定报告书，鉴定结论钢结构厂房最终确定为784974.13元，其中地下基础部分88476.36元，地上建筑工程部分576722.5元，室内装饰工程部分造价119774.27元。该钢结构厂房完全是美德公司建造和装饰完成后交给了佳洁丽厂、董庆军、张彩霞的。美德公司装饰单据的丢失，并不能否定装修的的事实。佳洁丽厂、董庆军、张彩霞也未提供给法庭任何装修的书面证据。首先，该装饰工程部分不是佳洁丽厂、董庆军、张彩霞完成的，即使根据佳洁丽厂、董庆军、张彩霞提供的前后矛盾证人证言，也只说明其租赁人在租赁期间只装修了一部分场地，并未完成全部装修，花费也不到六万元。那么剩下的部分是谁完成的，一审法院并未查明事实，就认定不是美德公司完成的，与真实情况是不相符的，判决是错误的。其次，如果承租人在钢结构厂房内进行装饰，该添附在钢结构厂房上的装饰部分，依法也应当由美德公司所有，而不应当由土地出租人所有，并且佳洁丽厂、董庆军、张彩霞出租使用的是美德公司钢结构厂房，没有给美德公司补偿。二、根据《土地租赁合同》，在2005年12月3日，双方签订补充协议：“经双方协商，租赁期到2005年11月27日终止，对乙方补偿及所欠租赁费另外协商”。从合同终止到起诉时，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞一直占有出租使用钢结构厂房，进行盈利，未按协议约定对美德公司进行补偿。根据原一审中的济南万通评价字(2015)第WT00402号评估报告书，从2015年3月20日到2015年4月3日厂房在评估基准日厂房租金评估价值为913755元，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞收到评估报告书，并未提出异议。佳洁丽厂、董庆军、张彩霞从合同解除之日，就开始出租使用钢结构厂房收益，虽然约定给补偿，但一直未给任何补偿，从2006年1月开始至2017年9月，占用了10年多，应当依法支付美德公司占用费。一审法院不支持，既显失公平，也与事实不符。三、根据补充协议，美德公司并不欠佳洁丽厂、董庆军、张彩霞2005年11月27日之前的30000元租金，而且，既然是协商，也就不存在违约的问题，当然也不存在支付违约的道理。一审法院认定美德公司支付30000元租金和6000元违约金，与事实不符，也不符合法律规定。
佳洁丽厂、董庆军、张彩霞辩称，一审法院对于美德公司所提出的各项上诉请求认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。涉案钢结构厂房室内装饰工程费是由佳洁丽厂、董庆军、张彩霞将涉案厂房出租之后进行的装修装饰，与美德公司无关。双方的租赁合同已经于2005年11月27日解除，不存在占用费以及鉴定费。
佳洁丽厂、董庆军、张彩霞上诉请求，1、撤销一审判决第一项至第四项、第七项、第八项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费、鉴定费由美德公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。(一)、一审法院认为佳洁丽厂、董庆军、张彩霞应当对钢结构厂房依据评估的造价向美德公司支付相应款项，属于认定事实错误，责任分担严重失衡。一审法院认定《土地租赁合同》是双方真实意思的表示，为有效合同，该认定佳洁丽厂、董庆军、张彩霞无异议。依据《土地租赁合同》第八条第4款：“…乙方在迁出时，一切地上建筑物及附属物在保持原样基本完整的情况下交付甲方，归甲方所有”。根据该约定，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞毫无争议的在美德公司根本违约以及迁走后享有地上建筑物的所有权。即使补充协议上载明对于美德公司进行补偿，也仅仅是出于对美德公司的同情，进行一定的照顾性补偿，非一审法院认定的转让行为。本案的实际情况是，因美德公司建设好厂房后，无资金进行经营，不得己放弃该厂房，在佳洁丽厂、董庆军、张彩霞不知情并按期去讨要租金时，才发现美德公司已经人去楼空。佳洁丽厂、董庆军、张彩霞在整个过程中并无受让厂房的意图。并且当时厂房系无任何审批手续的违章建筑，随时都有被拆除的可能，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞不可能会受让这样一处厂房。另外，评估报告与美德公司的实际支出差距很大，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞不认可该评估报告。现在经过佳洁丽厂、董庆军、张彩霞的努力使该建筑通过了审批又有了一定增值后，美德公司再以高价进行索赔，不符合常理。美德公司不但未因自身的经营不善以及违约行为受到损失，反而获利，不符合法律的基本精神。美德公司的厂房建设成本、价值如何，都属于未经佳洁丽厂、董庆军、张彩霞同意的侵权行为，应由其自身承担扩建的费用。至于补偿部分的确定，也需在美德公司提供建造合同、发票等证据能证明其实际花费的前提下，依据公平责任进行补偿。美德公司在(2013)长商初字第366号一案的审理中，提供了建筑安装工程承包合同一份、收款收据六张、证人等证据材料，用以证明其扩建的钢结构的造价为377173.77元，在2015年7月22日庭审笔录中佳洁丽厂、董庆军、张彩霞对于该费用也予以了认可，而原审判决中却记载了“对涉案钢结构工程造价，双方当事人存有争议”。虽然（2016）鲁Ol民终2064号民事裁定书撤销了(2013)长商初字第366号判决，但是撤销判决的行为只是对法院错误的纠正，不影响在审判中双方举证质证以及陈述的事实。根据民事诉讼法诚实信用原则，当事人应当诚实信用，并对自己所陈述记录在案的事实负责，在2015年3月18日的质证笔录中，美德公司在法院对鉴定事宜进行了释明后，美德公司坚持“我们现在只要求对这九年的租赁经营收益(即租金)进行鉴定，其他不再要求鉴定”。美德公司提出厂房造价鉴定以及原审法院准予鉴定，完全违背了诚实信用原则，美德公司若无法证实377173.77元的造价，应当依法驳回该项诉讼请求。(二)原审判决中“……因此，此9万元款项可以抵顶应由张彩霞、董庆军、佳洁丽厂承担的钢结构厂房建造价费用665198.86元”事实认定错误。2005年12月3日，美德公司称无法缴纳租金，于是双方协商解除《土地租赁合同》，在租赁合同上进行了补充，要对补偿以及欠的租赁费另外协商。后来，双方协商并达成了口头协议，内容大致如下：“美德公司2005年5月27日欠支付3万元租金，2005年11月欠支付l2万元租金，加上因根本违约造成合同无法履行产生的违约金18万元，共计33万元；2、佳洁丽厂、董庆军、张彩霞向美德公司支付补偿款9万元；3、经双方核算美德公司应支付佳洁丽厂、董庆军、张彩霞共计42万元，美德公司考虑到该应付款与厂房建造金额相近，同意在佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付9万元后，依照合同将厂房留给佳洁丽厂、董庆军、张彩霞，双方再无纠纷”。基于此口头协议，才出现后续的佳洁丽厂、董庆军、张彩霞给美德公司三次打款的事实。根据租赁合同签订时间、应交租金时间、补充协议签订时间以及9万元的打款时间，四个时间环环相扣，符合交易习惯，具有高度盖然性，可以印证口头协议存在的真实性。在2015年5月15日的庭审笔录中，美德公司也认可这是补偿款。如果没有口头协议，出于常理考虑，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞也不可能在美德公司尚欠租赁费的情况下，给美德公司打款。(三)佳洁丽厂、董庆军、张彩霞对鉴定报告内容不予认可，涉案厂房评估方式有误。涉案厂房系在建设时系违章建筑，虽然原审法院认为厂房具有使用价值，但是该使用不是佳洁丽厂、董庆军、张彩霞需要使用，而是在美德公司的违约导致租赁合同解除后的止损行为。即使合同未约定厂房归佳洁丽厂、董庆军、张彩霞，美德公司解除合同的后果也应该是将土地恢复原状。在司法案例中，对违章建筑进行补偿的唯一出发点是出于建筑材料的合法性，而非该鉴定进行的各种项目鉴定。(四)本案违约金计算错误。根据合同第九条的约定，美德公司应当按照合同标的额的20％支付违约金，即6万元×15年×20％=18万。如果美德公司认为约定过高可以主张进行调整，该调整系依据美德公司的申请进行，非法院自动调整。二、原审法院适用法律错误。(一)、原审法院“本院认为”部分：“对张彩霞、董庆军、佳洁丽厂提出的美德公司起诉己超出诉讼时效的主张……并未超过诉讼时效”系法律适用错误。本案案由系租赁合同纠纷，美德公司的诉讼请求因为诉讼时效经过，不应得到支持。因一审法院第一次受理该案发生于2013年4月25日，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年的诉讼时效期间，应自佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付完成最后一笔转账之日即2010年1月7日起算，显然超过了诉讼时效期间。(二)、原审法院依据鉴定报告判令佳洁丽厂、董庆军、张彩霞承担全部责任，法律适用错误。本案的补偿费用，应当参照有关法律规定予以判定。因美德公司的根本违约，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞不存在任何过错，依法不应承担任何扩建造价费。至于补偿，属于自愿负担的，并且已经给付完毕。另外，一审法院所依据的鉴定结论以及调整报告书是在特定的情形下作出，即按照合法的建设项目正常的建设施工规定程序进行评估的，该评估报告仅作参考使用，非定案的唯一依据，应当以美德公司的实际支出为依据，美德公司不应当以违约行为以及违法行为进行获利，不符合法律精神以及公平的法律原则。
美德公司辩称，一、根据补充协议，对美德公司补偿另外协商。在佳洁丽厂、董庆军、张彩霞未对美德公司进行补偿，也未告知美德公司的情况下，将钢结构厂房非法登记到佳洁丽厂名下，办理产权证书，并将钢结构厂房出租盈利，属于非法侵占。《土地租赁合同》合同第六条第2款约定，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞允许美德公司在承租的土地上进行新建或改建房屋等基础设的，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞上诉声称的未经其同意，属于侵权，与合同约定和其所说的法律规定是不相符的。美德公司在原审开庭前先申请对侵占钢结构9年期间的租金进行鉴定，未对建造钢结构厂房的造价进行鉴定。在开庭质证中，佳洁丽厂、董庆军、张彩霞对美德公司提交的各项支出费用不予认可，美德公司依法申请鉴定，并经人民法院依法选定鉴定机构进行鉴定，对鉴定报告和图纸均经过法庭质证，合情合法，而且，该案是发回重审的案件，美德公司申请鉴定没有任何不符合法律规定的。二、关于支付的9万元，是佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付的土地平整、房屋加固、门窗安装、厕所及排水系统建设和机器变卖的经济补偿。三、佳洁丽厂、董庆军、张彩霞未经美德公司同意，将钢结构厂房登记到自己名下，进行出租盈利，并不是为了止损。四、根据土地租赁合同补充，是双方协商终止租赁合同，不存在违约的问题，也就不存在计算违约金。并且，合同终止对佳洁丽厂、董庆军、张彩霞未有任何损失。五、根据土地租赁合同补充，对乙方补偿及所欠租赁费另外协商，在美德公司起诉时一直未达成协议，诉讼时效一直处于持续状态，因此未过诉讼时效。六、双方签订的是土地租赁合同，并非房屋租赁合同，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》13条的规定。七、佳洁丽厂、董庆军、张彩霞声称美德公司建造的钢结构是违章建筑，应当提供证据证明，如果是违章建筑，不会办理产权证书。佳洁丽厂、董庆军、张彩霞不想支付一分钱，就想将钢结构厂房据为己有，完全是无视事实，无视法律，请法院驳回佳洁丽厂、董庆军、张彩霞的上诉请求。
美德公司向一审法院起诉请求：1.请求判令佳洁丽厂、董庆军、张彩霞赔偿美德公司钢结构厂房损失约计53万元；2.请求判令佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付钢结构厂房自2006年1月至2015年2月租金收入913755元；3.诉讼费用由佳洁丽厂、董庆军、张彩霞承担。重审立案后，美德公司变更诉讼请求：1.依法判令佳洁丽厂、董庆军、张彩霞支付美德公司钢结构成本830950.82元；2.依法判令佳洁丽厂、董庆军、张彩霞赔偿美德公司经济损失占用费计1221345.97元；3.诉讼费用由佳洁丽厂、董庆军、张彩霞承担。
佳洁丽厂、张彩霞、董庆军向一审法院提出反诉请求：1.依法判令美德公司支付张彩霞、董庆军土地房屋租金３万元，并支付相应利息；2、依法判令美德公司支付张彩霞、董庆军利息违约金18万元；3、返还张彩霞、董庆军补偿款9万元及支付相应利息；4、请求法院依法判令美德公司将涉案钢结构厂房拆除恢复土地原状；5、本诉、反诉费用均由美德公司承担。
一审法院认定事实：2004年11月27日，美德公司（承租人，乙方）与佳洁丽厂（出租人，甲方）签订了《土地租赁合同》，佳洁丽厂自愿将产权属于自己的土地（含地上建筑物）租赁给美德公司，进行生产经营建筑装饰材料使用。合同约定：第一条出租房屋坐落地址济南市长清区归德大桥北济平公路西侧。第二条租赁物院内东侧门头房及该房西墙向西拾米，为甲方门头房改建预留地。其余部分为租赁物，其中包括院内剩余土地、北二层楼房壹拾捌间，北平房玖间、传达室一间、配套水井一眼、绿化硬化道路。以甲方名称安装50千伏安变压器壹台，电业部门收取的费用由双方各承担50%，甲方应支付资金暂由乙方垫付，乙方在第三次即2007年11月27日前交纳租金时扣除，并开具收据。变压器交付使用后费用由乙方承担。合同解除时在保证变压器正常使用的情况下交付甲方，归甲方所有。第三条租赁期限。2004年11月27日至2019年11月27日止，共15年。第四条租金和租金缴纳期限1、租金每年6万元。（其中：土地租金5.5万元，房屋租金0.5万元）。先交租金后使用，甲方出具收据，交租金地点在所租房屋所在地。交款期限共分五次：第一次：合同签订时交3万元，2005年5月27日前交3万元，为2005年11月27日前的租金；第二次：2005年11月27日前交12万元，为2007年11月27日前的租金；第三次：2007年11月27日前交18万元，为2010年11月27日前的租金；第四次：2010年11月27日前交24万元，为2014年11月27日前的租金；第五次：2014年11月27日前交30万元，为2019年11月27日前的租金。2、乙方按约定拖延缴纳租金时，按银行同期贷款利率付给甲方利息。超过60日时，按约定承担相应责任，甲方并有权解除合同。第五条出租方与承租方的变更。1、租赁期间，甲方如将土地使用权及房产所有权转让给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方，甲方并负责第三方与乙方签订同意履行本合同内容的协议。2、租赁期间，乙方如果将租赁物租给第三方使用，必须征得甲方同意，乙方并负责第三方与甲方签订同意履行本合同内容的协议。第六条房屋修缮与新建改建1、租赁期内乙方应保证出租房屋的使用安全，甲方不再负责维修。2、租赁期内，甲方应允许新建或改建房屋、厂房等基础设施，需要新建、改建或拆除（含乙方新建、改建部分）房屋、厂房等基础设施及现有地面一米以下施工时，应书面通知甲方征得甲方同意。第七条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要征用、拆除、改造已租赁的土地及地上建筑物，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算多退少补。第八条其他约定1、乙方承租期间应合法经营，照章纳税，其债权债务自负。按时交纳租金。2、甲方应无赏（偿）为乙方协调基本建设、生产经营等方面的环境关系。3、甲方将产权转让时，在同等条件下乙方有优先购买权。租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、租赁期满或因乙方责任导致退租时，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复，乙方在迁出时，一切地上建筑物及附属物在保持原样基本完整的情况下交付甲方（允许乙方所建建筑物的自然损毁），归甲方所有。5、租赁期间，乙方为甲方所留门头房提供水电等使用方便，甲方按计量交成本费。第九条本合同自甲乙双方签字之日起生效，双方均应信守合同，不得违约，否则由违约方按合同标的额的百分之二十向守约方支付违约金，并承担给对方造成的直接经济损失。合同同时约定了其他条款。甲方：济南市长清区佳洁丽橱柜厂（公章）乙方：济南美德工程技术有限公司（公章）二00四年十一月二十七日。
合同签订后，美德公司对租赁的佳洁丽厂的土地进行场地建设。2005年3月15日，美德公司与上海天德建设工程有限公司（以下简称天德公司）签订建筑安装工程承包合同一份，约定由天德公司承建涉案钢结构厂房，工程按施工图纸设计内容范围承包，施工范围还包括施工场地的平整，施工界区的用水、用电、道路和临时设施的施工，承包方式为包工包料，钢结构工程总造价377173.77元，施工期限为2005年6月27日至2005年10月26日。美德公司负责供应水泥、木材、钢材等，天德公司负责地方材料和市场采购物资。涉案钢结构厂房建成后于2007年12月22日以济房权证长字第0051**号房屋所有权证及长清国用（2006）第0700090号国有土地使用证登记至佳洁丽厂名下。对涉案钢结构工程造价，双方当事人存有争议。美德公司申请对工程造价进行司法鉴定，一审法院委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司（以下简称舜华公司）进行评估，舜华公司做出鲁舜（2017）018号鉴定报告书，认定工程总造价830950.82元。庭审中，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对该报告取费标准、设计图纸的真实性、鉴定内容提出异议，主张涉案钢结构系违章建筑，不应按照国家标准进行评估。舜华公司据此向本院出具调整报告书：涉案钢结构厂房价值最终确定为784973.13元，其中地下基础工程部分88476.36元、地上建筑工程部分576722.5元、室内装饰工程部分119774.27元。
对于佳洁丽厂、张彩霞、董庆军提出的取费标准、鉴定内容异议，舜华公司在调整报告书及鉴定人出庭接受询问中已做出答复；对于佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对鉴定图纸提出的异议，鉴定人员在鉴定过程中已进行现场勘验比对，依据图纸和现场勘验结果进行鉴定并无不当；对于鉴定结论中各部分工程款及取费标准，一审法院认定如下：关于地上建筑工程部分576722.5元。佳洁丽厂、张彩霞、董庆军虽在本次庭审中认可美德公司、天德公司签订的承包合同。但在（2016）鲁01民终2064号案件中，双方当事人对合同中载明的377173.77元工程款均不予认可，美德公司提出鉴定申请；且在上述合同中虽约定天德公司承包方式系包工包料，但美德公司负责供应水泥、木材、钢材等建筑材料。据此美德公司在本案中提出鉴定申请，应予准许。钢结构576722.5元工程款应由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军依据法律规定承担相应责任。
关于地下基础工程部分88476.36元，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军认为应包含在合同价款377173.77元范围内，但未提交证据证实其主张，该部分工程款应由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军依据法律规定承担相应责任。
关于室内装饰工程部分119774.27元，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军主张装饰工程系其收回钢结构厂房后自行装饰，该部分工程与美德公司无关。依据法律规定，美德公司应对该部分工程款由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军支付承担举证责任，但诉讼中美德公司未提交有效证据证实其该项请求，而佳洁丽厂、张彩霞、董庆军提交了租赁合同等证据，用以证明涉案厂房转移占有后，房屋租赁方曾对厂房进行了装修，故美德公司要求佳洁丽厂、张彩霞、董庆军承担室内装饰工程部分费用的请求不予支持。
关于涉案厂房是否应按国家标准进行取费评估，舜华公司系对钢结构工程造价进行评估，即便厂房建造时未办理相关审批手续，但其依然具有使用价值，对此有佳洁丽厂将厂房出租奥利公司使用为证，且涉案厂房已于2007年办理了房产证明，故佳洁丽厂、张彩霞、董庆军该项异议本院不予采信。对于佳洁丽厂、张彩霞、董庆军提出的使用水泥型号异议，其认为地下基础工程中美德公司砌体实际使用硬度为32.5的水泥，并非硬度为52.5水泥，亦未提供相应证据，其该项异议不予采信。
综上，对于地下基础工程部分88476.36元、地上建筑工程部分576722.5元，共计665198.86元应由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军依据法律规定承担相应责任；室内装饰工程部分工程款119774.27元不应由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军承担；美德公司为此支出鉴定费1万元，由美德公司承担2000元，由佳洁丽厂承担8000元(665198.86元÷830,950.82元×1万元)；诉讼中董庆军申请鉴定人员出庭，由此产生费用1600元，该笔费用应由美德公司承担320元，董庆军承担1280元(665198.86元÷830950.82元×1600元)。
根据合同约定，美德公司在签订合同时向张彩霞、董庆军交纳了租金3万元。后美德公司应于2005年5月27日前交3万元，为2005年11月27日前的租金，但美德公司未向佳洁丽厂交纳。美德公司称2005年5月27日前应交3万元，已抵作整理地面工程款，但未能提供相应证据予以证实，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对此也不予认可。
2005年12月3日，佳洁丽厂、美德公司签订补充协议：“经双方协商，租赁期限到2005年十一月二十七日终止。对乙方补偿及所欠租赁费另外协商。”双方之间的土地租赁合同终止。
合同终止后，张彩霞、董庆军于2007年12月3日、2008年12月5日、2010年1月7日分别向美德公司付款3万元，共计9万元。但双方始终未就2015年12月3日签订的：“经双方协商，租赁期限到2005年十一月二十七日终止。对乙方补偿及所欠租赁费另外协商。”补偿协议达成一致意见。
诉讼中，依据美德公司申请，一审法院委托相关评估机构对美德公司所建钢结构厂房自2006年1月至2015年2月的租金进行了评估，价格为913755元。美德公司为此支出鉴定费27400元。
另查，美德公司于2001年5月20日注册成立，于2010年11月23日因不依照规定接受年度检验被济南市历下区工商行政管理局吊销营业执照。
佳洁丽厂系由董庆军、张彩霞各出资15万元，于2003年12月注册的合伙企业。2011年5月13日董庆军、张彩霞退伙，其中将董庆军出资的15万元转让给新合伙人张凡俊、将张彩霞出资的15万元转让给了梁爱萍，并在工商登记部门进行了变更登记。执行合伙事务的合伙人由董庆军、张彩霞变更为张凡俊。其它事项未作变更。诉讼中，佳洁丽厂出具证明证实变更合伙人前的债权债务由董庆军、张彩霞个人承担。
一审法院认为，美德公司、佳洁丽厂于2004年11月27日所签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思的表示，为有效合同，本院予以认定，双方均应严格遵守。2005年12月3日，双方认可并签订的补充协议：“经双方协商，租赁期限到2005年十一月二十七日终止。对乙方补偿及所欠租赁费另外协商”证明《土地租赁合同》到2005年11月27日终止，应视为合同已经解除。但就双方约定的“对乙方补偿及所欠租赁费另外协商”至美德公司起诉时一直未达成一致意见，是引起双方纷争的主要原因。涉案合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。美德公司虽已于2010年11月23日因不依照规定接受年度检验被济南市历下区工商行政管理局吊销营业执照，但其在清算注销前仍具备民事主体资格。因张彩霞、董庆军作为佳洁丽厂合伙企业的合伙人，在退伙时未对企业债务进行清偿，因此，对美德公司要求追加张彩霞、董庆军与佳洁丽厂作为共同被告的主张，予以支持。
美德公司要求张彩霞、董庆军、佳洁丽厂对其建造在佳洁丽厂场地上的钢结构厂房的建造费用因合同终止而进行赔偿的主张，对此，根据《土地租赁合同》第六条的约定，且该钢结构厂房已登记在佳洁丽厂名下，因该费用的支出使租赁物的价值增加，承租人（美德公司）经鉴定确认的扩建造价费用665，198.86元应由佳洁丽厂承担。因该行为发生在张彩霞、董庆军合伙期间，故应由张彩霞、董庆军承担连带责任。
美德公司要求张彩霞、董庆军、佳洁丽厂对钢结构厂房自2006年1月至2017年9月出租租金122，1345.97元进行赔偿的主张，因双方租赁协议已经解除，美德公司已将涉案钢结构厂房交于佳洁丽厂，且佳洁丽厂已办理了房产证明，双方仅是对转让价格未协商一致，佳洁丽厂有权使用涉案钢结构厂房，故美德公司要求张彩霞、董庆军、佳洁丽厂支付占用费的请求，不予支持，该部分鉴定费27400元由美德公司自行负担。
对张彩霞、董庆军、佳洁丽厂提出的美德公司起诉已超出诉讼时效的主张，因就双方补偿协议中约定的“对乙方补偿及所欠租赁费另外协商”的相应内容，至美德公司起诉时一直未达成一致意见，以及张彩霞、董庆军、佳洁丽厂向美德公司三次付款的时间而言，美德公司主张权利并未超过诉讼时效。
佳洁丽厂主张变更合伙人前的企业债权债务，由张彩霞、董庆军个人承担，这系当事人对自身权利义务的处分，并不违反法律规定，应予准许。对张彩霞、董庆军、佳洁丽厂的反诉请求，本院认定如下：请求一：张彩霞、董庆军反诉要求美德公司支付其租金3万元及按银行同期贷款利率支付利息的主张，美德公司提交的证据仅能证实钢结构厂房建造的事实，对入室盗窃丢失图纸、单据的陈述并无公安部门的处置结论，且美德公司也不能提交3万元租赁费已经交纳或张彩霞、董庆军、佳洁丽厂同意抵作维修地面费用的相应证据，故根据双方签订的《土地租赁合同》的第四条及补充协议的约定，其所欠租赁费3万元未及时支付的行为已构成违约，该事实清楚，美德公司应按约定按照中国人民银行同期贷款利率支付欠款利息，故对张彩霞、董庆军的该项反诉请求，应予支持。
请求二：张彩霞、董庆军要求美德公司支付张彩霞、董庆军违约金18万元(合同标的额的20%即6万元/年×15年×20%=18万元)的主张，因双方在合同第九条约定“本合同自甲乙双方签字之日起生效，双方均应信守合同，不得违约，否则由违约方按合同标的额的百分之二十向守约方支付违约金，并承担给对方造成的直接经济损失”，因美德公司未如期交纳租赁费（合同终止前，即2005年11月27日前应按期交纳而未交纳的租赁费：……2005年5月27日前交3万元，为2005年11月27日前的租金，共计3万元）已构成违约，因此，应由美德公司向张彩霞、董庆军支付的违约金6000元（违约金额3万×20%）为宜。
请求三：对张彩霞、董庆军、佳洁丽厂提出的合同终止后已向美德公司支付的9万元应为补偿款，应由美德公司予以返还并承担相应利息的请求。美德公司主张该款项是其对租赁土地平整、房屋加固、门窗安装、厕所及排水系统的建设、机器变卖等的经济补偿，对此，张彩霞、董庆军、佳洁丽厂不予认可，且美德公司亦未提供相应证据予以证实；因此，此9万元款项可以抵顶应由张彩霞、董庆军、佳洁丽厂承担的钢结构厂房建造价费用665198.86元的部分款项。张彩霞、董庆军、佳洁丽厂要求美德公司返还上述9万元并承担相应利息的请求，于法无据，不予支持。
请求四：张彩霞、董庆军、佳洁丽厂请求美德公司将涉案钢结构厂房拆除并恢复土地原状，美德公司对此不予认可，且涉案钢结构厂房已办理至佳洁丽厂名下，张彩霞、董庆军、佳洁丽厂该项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由佳洁丽厂于判决生效之日起十日内向美德司支付钢结构厂房造价款575198.86元（抵顶后的数额：576722.5元+88476.36-90000）；二、山东舜华房地产评估造价咨询有限公司鉴定费1万元，由美德负担2000元，由佳洁丽厂负担8000元；三、由张彩霞、董庆军对上述一至二项债务承担连带清偿责任；四、山东舜华房地产评估造价咨询有限公司鉴定人员出庭费1600元，由美德公司负担320元，董庆军负担1280元；五、驳回美德公司的其他诉讼请求；六、由美德公司于判决生效之日起十日内向董庆军、张彩霞支付租金30000及利息（以30000元为基数，自2005年5月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；七、由美德公司于本判决生效之日起十日内向董庆军、张彩霞支付违约金6000元；八、驳回佳洁丽厂、张彩霞、董庆军的其他反诉请求。案件受理费18200元减半收取9100元，由美德公司负担6550元，由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军共同负担2550元；案件反诉费2900元减半收取1450元，由张彩霞、董庆军负担841元，由美德公司负担609元。
二审中，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军提交工程造价师张景国于2017年12月18日所作关于涉案钢结构厂房的结算总价，证明该厂房总价351523.25元，该结算总价符合对方的实际支出；一审法院委托鉴定的一些项目实际建设过程中并未实际产生，应以其实际花费为准。美德公司认为该证据属于单方制作，对此不予认可，在佳洁丽厂、张彩霞、董庆军不认可我方费用的情况下才由法院委托鉴定。因该证据系佳洁丽厂、张彩霞、董庆军自行委托形成，美德公司不予认可，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的无争议事实一致。
本院认为，关于本案诉讼时效。2004年11月27日，美德公司与佳洁丽厂签订土地租赁合同，并交纳了首次租金3万元，之后投资建设了钢结构厂房。2005年12月3日，双方签订补充协议约定，租赁期限到2005年11月27日终止，对美德公司的补偿及所欠租赁费另外协商，因双方就补偿数额未达成一致，美德公司于2013年4月25日提起民事诉讼，未超过诉讼时效。
关于佳洁丽厂应支付美德公司补偿款数额问题。虽然美德公司在建设钢结构厂房时未取得有关建设手续，但佳洁丽厂于2007年办理了产权登记，说明美德公司建设的厂房未违反有关强制性规定，其虽然不能以厂房办理完产权登记的价值要求佳洁丽厂补偿，但佳洁丽厂应补偿美德公司因建设厂房而实际支出的费用。美德公司2013年4月22日起诉状中载明“……该厂房面积1119.21平方米，总造价约计50万元。另，原告进行设施维修共计支出3万余元”，庭审中，明确损失为53万元，包括钢结构造价377173.77元，地面整修12.1万元，为此提交了建筑安装工程承包合同及民事判决书，对其他损失未提交证据证实。因佳洁丽厂仅对钢结构造价377173.77元予以认可，为此美德公司申请司法鉴定，对钢结构厂房的造价进行鉴定。鉴定结论为工程总造价784973.13元，其中地下基础工程部分88476.36元，地上建筑工程部分576722.50元，室内装饰工程部分119774.27元。佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对鉴定报告不予认可，该鉴定报告的审定程序及造价是按照合法的建设项目，正常的建设施工程序进行审定，确定的造价现值依据了相应的规范标准，而美德公司建设钢结构厂房时未取得有关建设手续，并且是以包工包料的形式对外承包涉案工程，因此鉴定报告的审定数额与美德公司的实际支出存在差异。美德公司在2015年7月22日的一审庭审时陈述钢结构厂房的造价总计498173.77元，因此，该498173.77元应为美德公司建设钢结构厂房的实际支出，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军应予补偿。美德公司在鉴定报告作出后变更诉讼请求，主张室内装饰费用，但其2013年4月22日向一审法院起诉主张的数额中不包括该部分费用，且其未提交室内装饰施工的证据，对室内装饰部分的造价审定，鉴定部门也仅是依据现场勘验，且佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对此不予认可，因此，美德公司要求佳洁丽厂、张彩霞、董庆军补偿室内装饰工程费的上诉请求，本院不予支持。另外，土地租赁合同约定“……租赁期内乙方应保证出租房屋的使用安全，甲方不再负责维修……”，美德公司主张对租赁的房屋进行了加固，并安装门窗、建设公共厕所、下水道的排水系统，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军并未否认上述建设的存在，美德公司在起诉状中自认设施维修共计支出3万余元，本院酌定该费用为3万元。因美德公司对上述设施维修后并未使用，本着公平合理的原则，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军应当补偿美德公司该部分款项。补充协议签订后，佳洁丽厂已经支付美德公司9万元，美德公司辩称该款是佳洁丽厂对其地面平整、房屋修缮、变卖其设备的款项，因美德公司主张设施维修费用为3万余元，未提交其购买设备的相关证据，且未提交双方对该款的约定，本院认定该9万元为钢结构厂房的补偿款，扣除该9万元，佳洁丽厂应另支付美德公司补偿款438173.77元。
关于美德公司主张的厂房占用费问题。2005年12月3日双方协商解除租赁合同后，美德公司无权再使用涉案土地，也无权主张钢结构厂房的占有费收益，因此，对美德公司要求张彩霞、董庆军、佳洁丽厂赔偿占用费1221345.97元及为此支出的鉴定费用27400元的上诉请求，本院不予支持。双方在补充协议签订后虽对补偿款未达成一致，但美德公司支付几十万元工程款后对钢结构厂房既未使用，也未获得租金收益，客观上存在经济损失。佳洁丽厂自2005年12月3日接收涉案厂房并对外出租盈利，应对美德公司的经济损失予以合理补偿，本院酌定由佳洁丽厂、张彩霞、董庆军支付美德公司利息损失。因张彩霞、董庆军于2007年12月3日、2008年12月5日、2010年1月7日分别向美德公司付款3万元，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军应分别以欠款额为基数按银行同期贷款利率向美德公司支付自2005年12月4日至判决生效之日止的相应利息损失。因佳洁丽厂、张彩霞、董庆军对美德公司主张的工程造价不予认可，为此美德公司申请司法鉴定，对支出的1万元鉴定费及鉴定人员出庭费1600元，由双方各承担50%。
关于违约金问题。2005年12月3日的补充协议，应视为双方以协商的方式合意解除了租赁合同，以佳洁丽厂支付美德公司补偿的方式而由佳洁丽厂获得钢结构厂房的权利。对合同终止的原因，美德公司与佳洁丽厂各执其辞。佳洁丽厂主张合同终止的原因系因美德公司未按约定交纳第二次及第三次租金，美德公司抗辩其应当支付的第二次租金3万元抵顶了维修费用。双方在土地租赁合同中约定：“……乙方按约定拖延缴纳租金时，按银行同期贷款利率付给甲方利息。超过60日，按约定承担相应责任，甲方并有权解除合同……”，美德公司签订土地租赁合同后投入几十万元资金建设厂房，在约定逾期缴纳租金60日佳洁丽厂有权解除合同的情况下，美德公司故意欠付租金有违常理。且佳洁丽厂在本案受理后才以反诉的形式主张租金，说明双方对3万元租金的支付另有约定。双方应本着诚实信用的原则，实事求是的主张权利。因双方协商终止合同，因此佳洁丽厂无权按土地租赁合同第九条的约定主张合同标的额20%的违约金。一审判决美德公司支付张彩霞、董庆军违约金6000元不当，应予以纠正。
关于涉案厂房是否应拆除恢复土地原状问题。美德公司已经将涉案钢结构厂房交付佳洁丽厂，佳洁丽厂已经办理产权登记，佳洁丽厂在取得厂房物权的情况下再要求美德公司拆除厂房、恢复土地原状，无法律依据，对其该项诉讼请求，不应予以支持。
关于美德公司应否支付3万元租金问题。美德公司未实际支付佳洁丽厂2005年5月27日至2005年11月27日的租金，佳洁丽厂、张彩霞、董庆军反诉要求美德公司支付租金3万元及利息的请求，应予以支持。
综上所述，美德公司与佳洁丽厂、张彩霞、董庆军的部分上诉请求成立，一审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初4282号民事判决；
二、济南长清区佳洁丽橱柜厂于本判决生效之日起十日内向济南美德工程技术有限公司支付钢结构厂房补偿款438173.77元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，以528173.77元为基数，自2005年12月4日起计至2007年12月3日；以498173.77元为基数，自2007年12月4日起计至2008年12月5日；以468173.77元为基数，自2008年12月6日起计至2010年1月7日；以438173.77元为基数，自2010年1月8日起计至本判决生效之日止）；
三、张彩霞、董庆军对上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回济南美德工程技术有限公司的其他诉讼请求；
五、济南美德工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内向董庆军、张彩霞支付租金3万元及利息（以3万元为基数，自2005年5月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
六、驳回济南市长清区佳洁丽橱柜厂、张彩霞、董庆军的其他反诉请求。
一审案件受理费18200元，济南美德工程技术有限公司负担10920元，济南市长清区佳洁丽橱柜厂、张彩霞、董庆军共同负担7280元；一审反诉案件受理费2900元，由张彩霞、董庆军负担2320元，济南美德工程技术有限公司负担580元。山东舜华房地产评估造价咨询有限公司鉴定费1万元，济南美德工程技术有限公司负担5000元，济南市长清区佳洁丽橱柜厂负担5000元；鉴定人员出庭费1600元，济南美德工程技术有限公司负担800元，张彩霞、董庆军负担800元。二审案件受理费18200元，济南美德工程技术有限公司负担10920元，济南市长清区佳洁丽橱柜厂、张彩霞、董庆军共同负担7280元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年八月二十八日
书记员 曹 鸿