广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终660号
上诉人（原审被告）：郑章清，住广东省南雄市。
被上诉人（原审原告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，该公司董事长。
委托代理人：金海涛，该公司员工。
上诉人郑章清因与被上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年9月12日，郑章清（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）签订编号为A6085号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6085号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为23.9平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用）；租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1400元／月；第二年1540元／月；第三年1694元／月；第四年1863元／月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1400元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与郑章清签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6085号《物业管理合同》，郑章清出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为A6085号《物业管理合同》中，郑章清（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管某物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为191元／月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费191元，合计1191元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付郑章清使用，郑章清确认未有向某公司交纳自2015年4月1日至2015年5月31日的租金及物业管理费。
原审审理中，郑章清向原审法院提交照片，证明涉案商铺于2015年5月11日被银闽公司以封条封门并落锁。银闽公司对照片的真实性不予确认。银闽公司解释在商铺帖封条的原因是由于郑章清欠缴租金及费用，且长期不在涉案商铺，为避免商铺内物品丢失，故以封条封住商铺门，银闽公司否认对涉案商铺上锁。
2015年5月27日，银马精品鞋基地物业管理中心在涉案商铺大门处张贴催缴费通知，主要内容为要求郑章清支付拖欠租金及滞纳金，逾期将对涉案商铺作停电锁门处理。
2015年7月22日下午，原审法院组织银闽公司与郑章清到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门破损，商铺内有沙发、鞋、饮水机等郑章清个人物品。郑章清当天将上述物品搬离，原审法院引导银闽公司于当天收回商铺。银闽公司表示郑章清于2015年7月22日将商铺钥匙交还银闽公司，郑章清则认为其已于2015年5月11日交还钥匙。
原审另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、照片、开庭笔录、收铺通知、询问笔录、复函及双方当事人陈述等证据证实。
2015年7月15日，银闽公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郑章清向我司支付自2015年4月1日至2015年5月31日拖欠的房屋使用费共计2800元、自2015年4月1日至2015年5月31日拖欠的物业管理费382元，2、确认我司与郑章清签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2015年5月31日解除，3、郑章清向我司支付自2014年9月1日至2015年2月28日期间的占用场地使用费，4、郑章清承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司与郑章清所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司与郑章清虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了郑章清必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、郑章清作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以银闽公司与郑章清之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但郑章清实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。关于郑章清占用商铺的期间问题，根据现有证据及当事人陈述，银闽公司以封条封住商铺，但该行为并不导致郑章清无法进入或使用商铺。在原审法院至现场勘查时，涉案商铺的大门没有锁闭，郑章清于当天才将商铺中的个人物品清走，故银闽公司与郑章清交接商铺的时间应为2015年7月22日，故郑章清占用涉案商铺的时间应计至该日止，银闽公司要求郑章清支付自2015年4月1日至2015年5月31日的房屋使用费、自2015年4月1日至2015年5月31日的物业管理费的诉求均合理合法，原审法院予以支持。房屋使用费及物业管理费的标准均参照合同约定的租金与物业管理费标准计算。郑章清未有证据证明银闽公司在2015年7月22日前已实施收铺行为，故对郑章清的该项抗辩意见，原审法院不予采信。2014年9月1日至2015年2月28日为双方约定的免租期，双方协议在该段期间免收租金，仍视为对租金标准的约定，应予参照适用，银闽公司要求郑章清支付该段期间的房屋使用费理据不足，原审法院不予支持。
涉案的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》均属无效，银闽公司经原审法院释明，坚持不变更诉讼请求，对于银闽公司要求确认与郑章清签订的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》于2015年5月31日解除的诉讼请求，原审法院均予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定于2015年9月8日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，郑章清支付银闽公司自2015年4月1日至2015年5月31日的房屋使用费2800元、自2015年4月1日至2015年5月31日的物业管理费382元；二、驳回银闽公司其他的诉讼请求。一审案件受理费100元，由银闽公司负担50元，由郑章清负担50元。
判后，郑章清不服原审判决向本院提起上诉称：一、一审法院判决我向某公司支付房屋使用费和物业管理费缺乏事实和法律依据。涉案商铺没有取得建设规划许可证，属于违章建筑。银闽公司诉求所依据的合同属于无效合同，导致合同无效的过错方是银闽公司，相关责任不应由我方承担。银闽公司于2015年5月11日在涉案商铺贴封条并上锁，实际收回商铺使用权，导致我无法使用商铺，故一审判决我支付涉案商铺使用费及物管费没有事实和法律依据。涉案商铺的实际面积只有10.5平方米，不是合同记载的23.9平方米。二、一审法院判决我返还银闽公司垫付涉案商铺电费和公摊水电费缺乏事实和法律依据。银闽公司已于2015年5月11日实际收回商铺使用权，且银闽公司提供的证据也不足以认定本案电费和公摊水电费的具体金额。关于电费，银闽公司了提供图片，但没有任何证据显示上面的读表就是我之前所使用的涉案商铺的电表。银闽公司提供的催缴费通知单不仅没有原件，而且该单据上没有我的签字，这种单据可以随意制作，不具有可信度。至于广州闽商物业管理有限公司出具的收费通知单，由于该司与银闽公司是战略合作关系，两者之间存在利害关系，故不足以采信。而我提供给一审法院的现场照片和交涉录音均能证实银闽公司在一审法院作伪证和封锁我财物的事实。而且，银闽公司对于水电费的收取多有欺骗行为。综上，我没有实际占有使用涉案商铺，原审判决我支付相关费用错误，故我上诉请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判我无须向某公司支付房屋使用费和物业管理费；2、一、二审诉讼费由银闽公司承担。
被上诉人银闽公司答辩称：我司不同意郑章清的上诉请求，具体理由如下：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二、郑章清称我司于2015年5月11日加锁、贴封条将涉案商铺收回，并无证据证明。涉案商铺门把手已被郑章清故意破坏，无法加锁。在一审法院主持交回商铺前，郑章清并没有书面或口头提出交回商铺，而且涉案商铺内仍有郑章清的收银台、展柜、椅子、饮水机和窗帘等物品，郑章清实际占有、使用涉案商铺。三、关于水电费及公摊费用，我司已向原审法院提交了计算公式及资料，原审判决正确。四、我司不同意郑章清所述有关面积缩小的意见。合同中约定的面积是包含了公摊面积的，因此除了涉案商铺的实际面积外，还应计算公摊面积。
本院经庭询确认一审法院查明事实。二审中，双方当事人均未提交新证据。银闽公司确认其于2015年5月11日在涉案商铺贴了封条，但其并未上锁；贴封条的原因是对租户不经常来的档口进行监管，如果封条有损坏其就能知道，而当时郑章清仍使用涉案商铺，只是不经常来；且郑章清从未以书面或口头方式要求交还场地。
二审另查明如下事实：一、涉案《商铺租赁合同》第一条第2点记载：该商铺计租面积为23.9平方米，该商铺套内面积由双方共同测量得出，郑章清确认对此数据无任何异议；二、为证明涉案商铺被银闽公司封锁，郑章清在本案一审中还提交了录音资料。银闽公司表示无法确认该录音的真实性、合法性，不确认该录音的关联性，录音的内容无法证明是银闽公司对涉案商铺上锁。三、郑章清在（2015）穗云法民四初字第1179号案中提交了一份其于2015年5月25日向某公司发出的《律师函》，该函主要内容如下：由于银闽公司存在欺诈和虚假广告行为，要求银闽公司返还郑章清所有已交纳费用，否则将依法维护合法权益。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郑章清的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：
在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定郑章清与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但郑章清实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。由于双方签订《物业管理合同》的履行是以郑章清与银闽公司之间存在租赁合同关系为前提的，《物业管理合同》有赖于《商铺租赁合同》的履行，故郑章清实际占有涉案商铺应向某公司支付物业管理费。
关于郑章清主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其自2015年5月11日起就无法使用涉案商铺的问题。一审期间，银闽公司对郑章清主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而郑章清并没有提供充分证据证明是银闽公司对涉案商铺加锁，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司所张贴的封条并没有法律强制性效力；况且，郑章清在此后发出的《律师函》中亦未提到银闽公司粘贴封条导致其无法正常使用涉案商铺的情况，而郑章清于2015年7月22日才将其个人物品从涉案商铺中搬离，原审据此认定双方交接商铺的时间为2015年7月22日，郑章清占用涉案商铺的时间应计至该日止，并无不当。二审中，郑章清并未举证推翻原审上述认定，因此，在郑章清持有涉案商铺钥匙的情况下，其称自2015年5月11日起无法正常使用涉案商铺的理据并不充分，故对于郑章清不同意支付2015年4月1日至2015年5月31日的房屋使用费和物业管理费的上诉主张，本院不予采纳。
至于郑章清主张的涉案商铺面积缩小问题。一方面，双方在涉案租赁合同中明确约定郑章清对面积无任何异议，另一方面，郑章清也没有举证证明其在本案诉讼前曾对面积问题提出过异议，且其主张的面积缩小系其自行测量，银闽公司对此未予确认，亦未经有权机关确认，故郑章清此项上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。
由于本案并不涉及电费和公摊水电费问题，故对郑章清对此的上诉意见，本院不予审查和处理。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郑章清的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑章清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 刘 纯