湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3126民初95号原告（反诉被告）：张光海，男，1953年10月20日出生，土家族，古丈县电力公司退休职工，住湖南省古丈县。委托诉讼代理人：张伟，男，1979年2月13日出生，土家族，教师，住湖南省古丈县。与原告（反诉被告）张光海系父子关系。委托诉讼代理人：田晏，湖南董艺律师事务所律师。被告（反诉原告）怀化市广达房地产开发有限公司古丈分公司，住所地湖南省古丈县古阳镇广场区。负责人：朱彩昀，该公司经理。委托诉讼代理人：李攀贵，湖南首乐律师事务所律师。原告（反诉被告）张光海与被告（反诉原告）怀化市广达房地产开发有限公司古丈分公司（以下简称广达公司古丈分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，于同年7月20日作出（2015）古民初字第27号民事判决，张光海不服提出上诉。2016年1月6日湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院以（2015）州民一终字第763号民事裁定，撤销本院（2015）古民初字第27号民事判决，并将本案发回重审。本院于2016年3月3日重新立案受理后，被告（反诉原告）广达公司古丈分公司于同年4月5日提起反诉，本案另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张光海的委托诉讼代理人张伟、田晏，被告（反诉原告）广达公司古丈分公司的负责人朱彩昀及委托诉讼代理人李攀贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张光海向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋拆迁协议书》；2、广达公司古丈分公司退回原告的房产证、土地使用证；3、广达公司古丈分公司返还置换房屋价款66.7万元及利息；4、广达公司古丈分公司承担置换房屋价款一倍的赔偿责任；5、广达公司古丈分公司赔偿原告一年在外租房（两户）1.2万元；6、本案诉讼费用由广达公司古丈分公司承担。事实和理由：2012年广达公司古丈分公司对原水泥制品厂厂区进行商品房建设开发。张光海房屋座落于原水泥制品厂旁，广达公司古丈分公司多次上门协商要求张光海出让房屋。2013年1月20日张光海与广达公司古丈分公司签订了一份《房屋拆迁协议书》，协议书约定：广达公司古丈分公司以其开发的三套新房（其中105㎡的房子2套，80㎡的房子1套）置换张光海座落于古丈县民族建材厂旁的一栋房屋（房屋面积149.51㎡，土地面积201.94㎡），并补偿张光海新房装修款20万元，过渡期每年补偿过渡费用4800元，搬家费1200元，同时特别约定安置置换张光海的房屋由张光海优先选房。协议还约定：张光海在2013年2月28日（农历正月十九）之前完成搬家。协议签订后，广达公司古丈分公司借口将张光海的房产证及土地证全部拿走至今未归还。2013年2月27日张光海按照协议全家搬离，在外分两处租房居住。张光海搬离后，广达公司古丈分公司即刻推平了张光海的房屋，并按协议约定支付了新房装修款20万元，过渡费4800元，搬家费1200元。一个月后张光海偶然得知广达公司古丈分公司出售房屋的消息，但一直未接到广达公司古丈分公司告知其优先选房的通知，因此张光海当即前往广达公司古丈分公司处咨询相关事宜，当其到达后发现广达公司古丈分公司已将房屋预售了60多套，并且广达公司古丈分公司在与张光海签订协议时其房屋已经预售。不仅如此，广达公司古丈分公司开发的楼盘房屋没有双方签订的《房屋拆迁协议书》中约定的房屋户型面积。经了解广达公司古丈分公司对外销售房屋的均价为2300元/㎡，置换给张光海的房屋三套共290㎡，房屋价值相当于667,000元。由于广达公司古丈分公司隐瞒事实，不按协议约定给张光海提供优先选房的机会，致使张光海理想楼层落空，且广达公司古丈分公司亦没有协议约定的房型供张光海选择，其行为已构成根本违约，因此张光海诉至法院，请求判如所请。本案在审理过程中，张光海向本院提出变更其诉讼请求为：1、依法判令广达公司古丈分公司赔偿各项损失共计510732.93元（包括拆迁房屋的损失费用共计405131元、房屋重置建设的规划和筑建手续费、房地产的办证费共计48601.93元、评估费10000元、过渡费47000元）；2、广达公司古丈分公司承担合同违约责任18万元；3、广达公司古丈分公司归还张光海的土地证、房产证；4、诉讼费由广达公司古丈分公司承担。广达公司古丈分公司辩称，一、广达公司古丈分公司并没有违约，张光海的诉请没有事实依据。理由是房屋拆迁协议书第九条补充条款中所载明“安置的房由乙方优先选房及楼层”的条款，双方当时的真实意思表示为，广达公司古丈分公司同意张光海在其修建的安置房屋范围内优先选房，而不是张光海所诉称的在广达公司古丈分公司所开发的全部商品房范围内优先选房，事实上双方于2013年1月20日签订拆迁协议时“金色港湾”已经开盘并且预售多套，张光海明知此事，广达公司古丈分公司亦明确告知，但当时张光海并没有提出要求选房，至2013年3月广达公司古丈分公司尚有多套房源供张光海选择，而张光海确以其受骗为由不再履行协议，故广达公司古丈分公司根本没有违约，反而是张光海违反拆迁协议，不按合同履行，造成的损失由其自己承担。二、双方签订的房屋拆迁协议于2014年8月19日解除，双方已无任何关系。综上，张光海要求赔偿的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回张光海的诉讼请求。广达公司古丈分公司向本院提出反诉请求：1、依法判令张光海返还新房装修款20万元，过渡费用4,800元，搬家费1,200元；2、张光海承担全部诉讼费用。事实和理由：广达公司古丈分公司2012年开始对古丈县原砖瓦厂厂区进行开发建设，开发项目为“金色港湾”。2013年底，该项目B、C两栋已经竣工，但A栋高层因与一拆迁户达不成协议尚未破土动工，导致工期延误。为了使安置拆迁户能如期入住新居，广达公司古丈分公司与相关单位协商后变更原项目设计与规划，将A栋楼房向张光海的房屋方向平移8米。由于A栋楼房平移，需占用张光海的房屋用地约5㎡。双方经充分协商后，于2013年1月20日签订了《房屋拆迁协议书》，协议书约定：由广达公司古丈分公司对张光海的房屋进行拆迁，土地由广达公司古丈分公司使用，广达公司古丈分公司安置给张光海商品房三套，并补偿新房装修款20万元及过渡费用4800元、搬家费1200元。协议签订后，广达公司古丈分公司向张光海支付了相关款项后拆除了张光海的房屋。本项目施工单位于2013年4月15日完成基础开挖工程，在准备浇捣砼时，张光海多次在工地无理阻工，使得工程无法进行，经多方协商未果。广达公司古丈分公司不得不再次改变设计规划，按原设计规划将A栋又平移回8米，基础土方工程才得以重新开运。张光海的行为违反诚实信用原则，违反协议约定，给广达公司古丈分公司造成巨大经济损失，故广达公司古丈分公司提起反诉，请求法院依法支持广达公司古丈分公司的反诉请求。本案在庭审中，广达公司古丈分公司增加一项反诉请求，请求依法确认《房屋拆迁协议书》已于2014年8月19日解除。张光海辩称，一、广达公司古丈分公司补偿给张光海的20万元，系对张光海被拆除房屋的装修款补偿，现房屋已被拆除，故张光海不存在予以返还。过渡费用、搬家费系张光海按协议履行发生的必然费用，亦不存在返还。二、双方签订的协议并未于2014年8月19日解除，广达公司古丈分公司没有证据予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对于张光海所举证据1、4、5、6、7、8、10，广达公司古丈分公司对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议，本院经审查认为，张光海所举的上述七组证据，不论其证明目的如何，证据本身能够反映客观事实，与本案具有关联性，且广达公司古丈分公司对其真实性并无异议，故对于张光海所举上述七组证据本院予以采信。对于张光海所举证据9，广达公司古丈分公司认为张光海邮寄的书面函广达公司古丈分公司并未签收，且该书面函于2014年8月13日寄出，而当时张光海已违约在先，导致广达公司古丈分公司改变设计并未使用张光海的土地，故广达公司古丈分公司无需按协议履行优先选房的义务，对于该证据本院经审查认为，该证据具备证据的三性本院予以采信。对于张光海所举证据11、15、16，该三组证据不符合证据的三性，本院不予采信。对于张光海所举证据12、13，该两组证据与本案不具关联性，本院不予采信。对于张光海所举证据17，广达公司古丈分公司认为委托主体与评估报告的签章不一致，合法性有异议，同时评估报告对事实的描述和房屋客观事实不符，故不能作为本案的定案依据，对于该证据本院经审查认为，关于主体问题评估公司已经出具函向本院作出了合理解释，而关于广达公司古丈分公司提出的其他异议，因广达公司古丈分公司未向本院提出反证，故对于该证据本院予以采信。对于广达公司古丈分公司所举证据2，张光海对其证明目的有异议，认为该证据是双方调解过程中的意见，不能认为是张光海单独要求解除合同，本院经审查认为，该证据系张光海当时的意思表示，对于该证据的真实性张光海并无异议，因此该证据来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。对于广达公司古丈分公司所举证据4，张光海认为该证据不能达到其证明张光海阻工的目的，本院经审查认为，该证据不论其证明目的如何，证据本身能够反映客观事实，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年广达公司古丈分公司对古丈县民族建材厂厂区（原古丈县砖瓦厂）进行商品房建设开发，开发项目为“金色港湾”，一期工程准备修建商品房屋为A、B、C三栋。张光海的房屋亦座落于该厂旁。2012年12月28日广达公司古丈分公司领取了B、C栋房屋的建设工程施工许可证，2013年1月6日该楼盘开盘，广达公司古丈分公司将准备修建的楼房按套陆续与部分购房户签订认购书进行订购。同年1月22日和24日广达公司古丈分公司取得B、C栋楼盘的商品房预售许可证。由于拆迁户张文艳房屋位于A栋房屋中间，其与广达公司古丈分公司就拆迁安置事宜未达成协议，导致A栋房屋不能按原设计进行修建，因此广达公司古丈分公司便准备将A栋房屋向张光海房屋方向平移，需占用张光海房屋部分面积。经多次协商后，2013年1月20日张光海与广达公司古丈分公司签订了一份《房屋拆迁协议书》，协议约定的主要内容为：广达公司古丈分公司用其修建的新房三套（其中105㎡的房子2套，80㎡的房子1套）置换张光海的房屋（其中房屋面积149.51㎡、土地面积201.94㎡）；广达公司古丈分公司向张光海支付过渡费用4,800元/年（此款第一年按年度支付，一年后按月支付），搬家费1,200元；张光海必须在协议签订之日起39日内搬出房屋，并将腾出的房屋交由广达公司古丈分公司处置。双方补充约定签订本协议时，广达公司古丈分公司向张光海支付2户搬家费及一年过渡费、装修款20万元，在2013年2月28日前待张光海全部搬出时广达公司古丈分公司一次性付清；安置房契税及办证费用由广达公司古丈分公司负责；安置的房由张光海优先选房及楼层。该协议自双方签字后产生法律效力，违约方将支付对方本协议产生的总金额的50%的违约金。协议由张光海及其家庭成员与广达公司古丈分公司的负责人朱彩昀签字盖章。协议签订后，同年2月27日张光海按照协议全家搬离，在外分两处租房居住。广达公司古丈分公司按约向张光海支付了新房装修款20万元，过渡费4,800元，搬家费1,200元。张光海自其房屋搬离后，广达公司古丈分公司将该房屋推平，并将该房屋的房产证和土地使用权证全部拿走，但双方至今没有将该房屋的土地使用权证进行变更登记，广达公司古丈分公司至今尚未取得该土地的使用权。同年3月21日夜晚广达公司古丈分公司在开挖排水涵洞运土时，张光海及旁边部分居民认为影响大家排水，便不准广达公司古丈分公司拖运泥土。同年3月25日因拆迁户张文艳将自己房屋卖与罗汉标，广达公司古丈分公司便与罗汉标协商将该房屋予以拆迁。之后张文艳搬离其房屋，广达公司古丈分公司立即将该房屋拆除，进行基础平整开挖，按最初设计规划图由湘西土家族苗族自治州州工程公司进行施工建设A栋房屋，张光海的房屋土地被搁置。之后张光海听闻广达公司古丈分公司出售房屋，便赶往广达公司古丈分公司处询问时发现广达公司古丈分公司已将正在修建的房屋以2300元/㎡的均价预售了60多套。张光海认为广达公司古丈分公司故意隐瞒事实，自己优先选房的权利无法实现，双方发生矛盾。2013年4月15日广达公司古丈分公司在张光海的房屋土地上搭建工棚，张光海以双方发生的矛盾尚未解决为由便将搭建的工棚钢管拆除，并用水泥砖将自己原房屋使用土地范围围起以示土地界线。2013年11月5日，广达公司古丈分公司领取了A栋楼房的商品房预售许可证。张光海与广达公司古丈分公司就优先选房及第二年房租费等相关事宜多次进行协商，在协商过程中双方就置换房屋的面积、户型均不能达成一致意见。2014年8月13日，张光海邮寄给广达公司古丈分公司一份通知，通知要求广达公司古丈分公司在三个工作日内将剩余房屋楼层及房号提供给张光海，以备张光海选房，并要求广达公司古丈分公司支付违约金。广达公司古丈分公司没有向张光海提供相应房屋让其选择，也未按协议向张光海安排交易房屋。因广达公司古丈分公司不能向张光海交付房屋，同年8月19日晚双方再次协商，协商未果后，广达公司古丈分公司经理朱彩昀以需向总公司汇报为由，要求张光海将自己的意思出具书面报告，张光海及其家人便出具了《关于退回土地使用证、房产证的函》，该函的主要内容为：“因本人原与贵公司存在房屋补偿纠纷，现本人要求贵公司退回我房产证和土地使用证，我要在本人土地上建房，双方解除以前签订的房屋补偿协议，今后与贵公司无任何关系。”广达公司古丈分公司收到该函后，对于张光海提出解除协议的要求并无异议，但要求张光海退还已支付的20万元新房装修款，双方由此发生争议。张光海认为广达公司古丈分公司隐瞒事实，不按协议给张光海提供优先选房机会及合适房屋面积户型，致使张光海的理想楼层落空，构成根本违约，并拒付第二年的房租费，给张光海及家人带来了巨大的精神伤害和经济压力，故张光海诉至本院要求支持其诉讼请求。广达公司古丈分公司认为张光海违反诚实信用原则，肆意违反协议约定，无理阻工并终止合同履行，严重违约，故广达公司古丈分公司向本院提出反诉，请求本院依法支持其反诉请求。2016年6月23日，经本院委托，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司于同年9月20日作出深国房评字第12080752016090005号房地产估价报告，确定评估对象在价值时点2016年6月26日的市场价值为405,131元，其中房屋及室内装修评估价值为399,439元，附属物构筑物评估价值为5,102元，青苗补偿评估价值为590元。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案中张光海与广达公司古丈分公司于2013年1月20日签订的《房屋拆迁协议书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并具有法律效力，故双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。虽然张光海已按合同约定将其房屋交由广达公司古丈分公司拆迁，广达公司古丈分公司亦按合同约定拆除了该房屋，并向张光海给付了新房装修款20万元，过渡费4,800元，搬家费1,200元，但双方在之后的合同履行过程中因优先选房权发生争议，经协商未能达成一致意见，由此张光海于2014年8月19日向广达公司古丈分公司出具一份函，明确表示解除双方签订的《房屋拆迁协议书》，而广达公司古丈分公司自收到函后对于解除双方签订的拆迁协议没有异议，故双方当事人签订的《房屋拆迁协议书》已于2014年8月19日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉诉合同解除后，广达公司古丈分公司应当退还张光海的房产证及土地使用权证，并赔偿因房屋拆迁给张光海造成的损失，而张光海亦应当返还广达公司古丈分公司已支付的新房装修款20万元。张光海的各项损失如下：1、房屋损失405,131元，其中房屋及室内装修评估价值为399,439元，附属物构筑物评估价值为5,102元，青苗补偿评估价值为590元；2、张光海在外租房的损失即房租费，虽然张光海没有向本院提供充分扎实的证据证明其在外租房的实际损失数额，但本案中张光海确因房屋被拆除而在外租房居住，同时在其被拆除的房屋恢复重建期间内（根据当地实际情况，本院酌情给予张光海房屋重建的期间为12个月），张光海亦需要在外租房居住，因此该租房损失确需实际发生，根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故广达公司古丈分公司应按照涉诉合同中关于过渡费（房租费）结算条款的约定予以结算，即广达公司古丈分公司应每月按400元的标准给张光海支付房租费，自2014年2月29日起至广达公司古丈分公司付清房屋损失赔偿款项并退还房产证及土地使用证后延长期限12个月（房屋恢复重建期间）。关于张光海要求广达公司古丈分公司赔偿房屋重置建设的规划和筑建手续费、房地产的办证费共计48601.93元的诉讼请求，本院经审查认为，该笔费用已涵盖在其评估的房屋损失中，故对于该项诉请本院不予支持。关于张光海要求广达公司古丈分公司支付违约金18万元的诉讼请求，本院经审查认为，本案涉诉合同在张光海诉讼前已经解除，且广达公司古丈分公司对此并无异议，故合同的权利义务终止，张光海要求支付违约金的请求权基础已不存在，因此对于该项诉请，本院不予支持。关于广达公司古丈分公司反诉要求张光海返还过渡费4,800元、搬家费1,200元的反诉请求，因张光海已按合同约定履行了自己的义务，广达公司古丈分公司支付给张光海的过渡费和搬家费应为双方因履行合同而产生的合理的实际开支，并不是张光海因履行合同的实际所得，在合同解除后，按照公平原则，广达公司古丈分公司不能就此要求其退还。因此，对于广达公司古丈分公司要求张光海返还过渡费及搬家费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究讨论，判决如下：一、确认张光海与怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司于2013年1月20日签订的《房屋拆迁协议书》已于2014年8月19日解除；二、怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司于本判决生效后十内退还张光海的房产证及土地使用权证；三、怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司赔偿张光海房屋损失费共计人民币405,131元，限于本判决生效后十日内付清；四、怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司每月按400元的标准给张光海支付房租费，自2014年2月29日起至怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司履行完毕本判决第二、三项所确定的履行义务之日后延长期限12个月（房屋恢复重建期间），限于本判决生效后十日内付清；五、张光海于本判决生效后十日内返还怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司新房装修款20万元；六、驳回张光海、怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,700元，反诉案件受理费4,300元，评估费10,000元，合计25,000元，由张光海负担8,150元（已交纳），由怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司负担16,850元，其中怀化广达房地产开发有限公司古丈分公司已交纳4,300元,未交纳12,550元，未交纳部分限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  毛亚琦审 判 员  张 开人民陪审员  张鲜梅二〇一七年一月二十二日书 记 员  张文雅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。