广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终1048号
上诉人（一审被告）李臣，男，1988年2月5日出生，汉族，住广西柳州市。
委托代理人陈桂中，广西衡生律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）赵利明，男，1969年6月23日出生，汉族，住广西柳州市。
被上诉人（一审原告）杨素琼，女，1973年6月2日出生，汉族，住广西柳州市。
二被上诉人共同委托代理人陈柳新，广西天际律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人梁群，广西天际律师事务所律师助理。
一审被告广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003房。
法定代表人梁新业，该公司董事长。
委托代理人何丰慧，广西永维律师事务所律师。
一审被告海南新成海物业综合管理有限公司柳州分公司，住所地柳州市桂中大道6号龙城世家物业中心，统一社会信用代码：91460000284044047W。
法定代表人林奇勇，该公司董事长。
委托代理人钟新文，该公司驻点龙城世家的项目经理。
上诉人李臣因与被上诉人赵利明、杨素琼、一审被告广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业房开公司）、海南新成海物业综合管理有限公司柳州分公司（以下简称新城海物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员谭皓匀和代理审判员潘亚丽参加的合议庭，于2016年6月1日公开审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人李臣的委托代理人陈桂中，被上诉人赵利明及其委托代理人陈柳新、一审被告旺业房开公司的委托代理人何丰慧、一审被告新城海物业公司的委托代理人钟新文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，李臣拥有一套位于18楼2号的房屋，赵利明、杨素琼拥有一套位于17楼4号的房屋，18楼2号的房屋位于17楼4号房屋的正上方房屋，2011年6月29日李臣因装修需要对该18楼2号的公共卫生间及主卧卫生间天面、排水设施及赵利明、杨素琼与李臣共有的楼板进行改动，并与赵利明签订了一份《卫生间改动承诺书》，该书约定“一、关于被乙方（李臣）改造卫生间天面、排水设施，如往后因此造成的天面渗水、漏水堵塞等房屋质量问题由乙方负责修复并承担由此给甲方（赵利明、杨素琼）造成经济损失的全部责任，及因以上问题给甲方造成其他损失，全部由乙方承担。二、如因乙方改动出现质量问题，甲方有权要求乙方立即修复，修复期间不超过七天，（以甲方报小区物业公司日起计算）如乙方超过期限不给予修复的，甲方则自行修复，所产生的费用全部由乙方承担并赔偿人民币贰万元给甲方作为赔偿。”该承诺书中新成海物业公司作为证明方签字。2013年1月3日，赵利明、杨素琼因卫生间墙面渗水，致电物业服务中心要求物业服务中心联系李臣对卫生间进行维修，李臣答复新成海物业公司因出差在外需要两日后回来处理。2013年1月17日上午，赵利明向河东街道人民调解委员会反映加重漏水情况，经河东街道人民调解委员会调解人员、赵利明、李臣的委托人、新成海物业公司的人员共同查看现场，确定了赵利明、杨素琼家中的渗水漏水情况，但李臣方认为过错不在李臣而拒绝维修。2013年1月18日晚上，赵利明、杨素琼将主卫、公卫的下水管封死，李臣将下水管打穿并打开水龙头使卫生间的水不断往赵利明、杨素琼家中排放，赵利明报警，双方在桂中派出所签订《治安协调协议书》。
为维护自身合法权益，赵利明、杨素琼素质法院，请求判决：一、判令李臣立即按照《卫生间改动承诺书》对其改造的两个卫生间及其他排水设施进行修复，并保证不再渗水、漏水；二、判令李臣赔偿因其改造的两个卫生间及其他房屋排水设施导致大量渗水、漏水给赵利明、杨素琼造成的经济损失11567元，并支付违约金20000元；三、判令李臣承担赵利明、杨素琼因房屋漏水租住他人房屋的费用72600元；四、判令李臣承担柳州市气候评价所评价费400元，损失评估费4000元，合计4400元；五、判令旺业房开公司连带承担赔偿责任；六、判令新成海物业公司对第一、第二项诉请的总损失额承担连带赔偿责任；七、判令李臣、旺业房开公司、新城海物业公司承担本案诉讼费。
2014年5月22日，经柳州市中级人民法院委托桂林市正诚司法鉴定中心作出正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号建筑工程质量评定司法鉴定意见书，认为1.18楼2号房屋主卧卫生间、公共卫生间的装修设计、施工不符合相关验收规范；2.17楼4号房屋主卧、主卧卫生间、公共卫生间天面渗、漏水是由18楼2号房屋装修改造不当，以及卫生间、主卧房间地面泡水所造成；房屋外墙角的多处渗漏应与外墙的防水能力欠佳，以及下水管的渗漏有关。2015年6月1日，经柳州市中级人民法院的委托，中联资产评估集团广西有限公司对17楼4号房屋作出中联桂平报字（2015）第101号资产评估报告发表质证意见，认为评估房屋在评估基准日2015年5月25日因室内渗水部分天棚和墙面装修价值为11567元。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。关于赵利明、杨素琼要求李臣对其改造的卫生间及其他排水设施进行修复并保证不再渗水、漏水的诉请，根据正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号第四大点第3小点的表述，2015年5月25日赵利明、杨素琼的17楼4号范围主卧卫生间和公共卫生间天面已无渗漏，赵利明、杨素琼认可该鉴定书的意见，此外根据李臣提交的17楼4号2013年1月1日至2015年7月30日的用水清单、2013年1月至2015年7月的用电清单，以及赵利明、杨素琼在庭上的陈述得知，赵利明、杨素琼在该段时间仍然在17楼4号中居住，其卫生间可以使用，故该院不予支持赵利明、杨素琼要求李臣修复卫生间及其他排水设施的主张。关于赵利明、杨素琼主张的房屋漏水渗水造成的损失，根据《卫生间改动承诺书》、物业服务中心2013年1月5日出具的《证明》、《鹿山社区人民调解委员会关于赵利明与李臣之间纠纷情况的调解说明》、柳州市公安局桂中派出所《治安调解协议书》、物业服务中心出具的《情况经过说明》、房屋内渗、漏水照片、正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号建筑工程质量评定司法鉴定意见书等证据可知赵利明、杨素琼因李臣私自改造卫生间及房屋缺陷造成了11567元的财产损失，根据赵利明、杨素琼与李臣签订的《卫生间改动承诺书》第一条，李臣对此损失应负赔偿责任，根据该款第二条，赵利明于2013年1月3日反映漏水、渗水，但李臣至2013年1月18日仍未对两处卫生间进行修理，则李臣应向赵利明、杨素琼赔偿20000元，赵利明、杨素琼主张李臣赔偿11567元及违约金20000元有充足的事实和法律依据，该院予以支持。关于赵利明、杨素琼主张的房租费，根据李臣提供的赵利明、杨素琼17楼4号及赵利明、杨素琼所称租赁房屋的电费及水费的情况可知，赵利明、杨素琼17楼4号的房屋在2013年5月起双月用电200度左右，双月用水约28吨，符合正常家庭的用电、用水量，而赵利明、杨素琼所称的租赁房屋两年多的时间里水费大多数为0吨，双月电量约为29度，不符合正常的房屋使用状态，赵利明、杨素琼称因17楼4号的小孩房间、大厅、厨房、卫生间可以使用，只是主卧及书房漏水严重才另外租了本小区的房子，租的房子只是晚上居住，所以才会出现用电量少的情况，该院认为赵利明、杨素琼无证据证明17楼4号房屋的主卧及书房在2013年5月至今在持续不停的漏水导致无法居住的情况，故不予支持其主张的房租费。关于要求李臣承担的气候评价费400元，资产评估费4000元的问题，赵利明、杨素琼主张因李臣的原因造成17楼4号的渗水、漏水，李臣否认并提出是天气原因，故李臣应承担柳州市气候评价所的评价费400元；赵利明、杨素琼主张17楼4号房屋装修价值的损失，故申请资产评估鉴定是其应承担的举证责任，故4000元的评估费应由赵利明、杨素琼承担。关于旺业房开公司、新成海物业公司在本案中的责任问题，根据正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号的意见，17楼4号房屋的渗水、漏水与旺业房开公司的房屋质量有关，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定旺业房开公司应对赵利明、杨素琼的损失承担连带责任；赵利明、杨素琼主张因新成海物业公司在《卫生间改动承诺书》上签字，故也应对其损失承担连带责任，新成海物业公司在《卫生间改动承诺书》上的签字只是作为证明人的身份，且新成海物业公司在赵利明、杨素琼房屋漏水、渗水的事情中积极协调处理，已尽到物业公司的义务，故赵利明、杨素琼要求新成海物业公司承担连带责任的主张没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李臣赔偿赵利明、杨素琼房屋的装修损失11567元；二、李臣支付赵利明、杨素琼违约金20000元、评价费400元，共计20400元；三、广西旺业房地产开发有限责任公司对赵利明、杨素琼的房屋装修损失11567元承担连带赔偿责任；四、驳回赵利明、杨素琼的其他诉讼请求。一审案件受理费2760元（赵利明、杨素琼已预交），由赵利明、杨素琼负担1660元，李臣负担800元，广西旺业房地产开发有限责任公司负担300元。
上诉人李臣不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定以下方面的事实错误，从而得出李臣向赵利明、杨素琼赔偿11567元装修费和支付违约金20000元的错误判决。首先，一审判决认定的“赵利明于2013年1月3日反映漏水、渗水，但李臣至2013年1月l8日仍未对两处卫生问进行修理，则李臣应向赵利明、杨素琼赔偿20000元”，一审法院的这一认定是错误的。根据李臣一审中提交上东龙城世家物业服务中心于2013年1月10日出具的《证明》，被上诉人赵利明、杨素琼在2013年1月3日报修，上诉人李臣于2013年1月6日即与被上诉人沟通协调并对对自家的卫生间进行了防水补漏维修，故一审法院认定至2013年1月18日仍未对两卫生间进行修理显然不符合事实。其次，一审判决认定“2013年1月17日上午，赵利明向河东街道人民调解委员会反映加重漏水情况”的事实是错误的。根据《鹿山社区人民调解委员会关于赵利明与李臣之间纠纷情况的调解说明》，赵利明于“2013年1月16日到该社区反映的是李臣房屋装修不当造成渗水漏水，为此要求楼上就此进行维修及赔偿，楼上不愿意。希望社区出面进行调解”。该证据并没有反映出被上诉人是反映加重漏水的情况，本案也没有证据证明在2013年1月17日之前存在卫生间加重漏水的情况。同时，一审判决对查明的事实中，遗漏了李臣于2013年1月6日对自家两卫生间进行了防水补漏维修的事实。从事实来看，李臣在接到赵利明、杨素琼反映卫生间漏水之后，在责任没有分清之前，李臣在约定的七天期限内（2013年1月3日报修，李臣2013年1月6日维修）维修了自家卫生间，一审法院因错误认定至2013年1月18日未维修，从而认定李臣违反约定，需要承担违约责任。二、被上诉人房屋、卫生间渗水漏水不是李臣改动卫生间导致的，而是因为房屋本身有质量问题导致漏水、渗水，李臣在一审时已经提交充分证据予以证实。因此一审判决李臣向被上诉人承担装修损失和违约金没有事实和法律依据。三、即使李臣对渗水、漏水负有责任，一审法院既判决李臣承担侵权责任赔偿赵利明、杨素琼装修损失11567元，又判决李臣承担违约责任支付赵利明、杨素琼违约金20000元，既没有事实依据，也没有法律依据，是错误的。1、即使李臣改造自家卫生间导致被上诉人房屋，卫生间等渗水漏水李臣依法应承担责任的话，由于李臣与被上诉人签订有《卫生间改动承诺书》，根据《中华人民共和国合同法》第122条规定的“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。因此本案要么按照李臣承担侵权责任审理，要么按照李臣承担违约责任审理，但从本案判决结果来看，一审法院既适用《中华人民共和国民法通则》第130条认定李臣侵权判令李臣承担了侵权责任即赔偿装修损失11567元，又按照《卫生间改动承诺书》第二条认定李臣违约判令李臣承担了违约责任即支付违约金20000元。一审法院该两项判决明显违反法律规定。2、本案案由定为财产损害赔偿纠纷，那么李臣承担的是侵权责任，无违约责任之说。根据《民法通则》第117条第二款的规定“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”，《侵权责任法》第19条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”、《侵权责任法》第15条关于承担侵权责任的方式也没有违约责任，根据以上法律规定，侵权责任以侵权对受害人的损失进行赔偿并且以受害人的实际损失为限。因此本案按照侵权审理，一审法院既然判决李臣向北上诉人承担赔偿装修费损失，再判决李臣向被上诉人支付违约金没有法律依据。3、即使本案按照合同违约审理，一审法院判决李臣向被上诉人支付违约金20000元也没有事实和法律依据。首先，《卫生间改动承诺书》没有违约金的约定，《卫生间改动承诺书》第二条不是违约金，是赔偿金。其次，李臣按照约定的时间对自家的卫生间进行了维修，没有违约，不应该承担违约责任。退一万步讲，即使李臣没有按照约定时间维修，李臣也不应该支付违约金20000元。根据《民法通则》第112条规定第l款“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”该条第2款还规定“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金：也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”，该法条明确了合同当事人可以约定违约金，也可以约定产生损失赔偿的方法，但违约金和损失赔偿不能同时适用，并且赔偿以实际损失额加以赔偿。因此，根据本案鉴定结论，被上诉人损失为11567元，那么即使李臣承担全部责任，一审法院要么判决李臣向被上诉人赔偿装修损失11567元，驳回被上诉人要求李臣支付违约金的诉讼请求；要么判决李臣向被上诉人支付违约金20000元，驳回被上诉人要求李臣赔偿装修损失11567元的诉讼请求。如果法院认定《卫生间改动承诺书》第二条20000元为约定的违约金的话，因违约金过分高于损失且违约金应以实际损失为限，违约金应确定为11567元。综上，一审法院对部分事实认定错误，适用法律错误，从而得出错误的判决结果。此外，2016年5月左右下雨的时候上诉人的房屋又发生漏水，渗漏很严重，所以赵利明房屋渗漏与房屋质量有很大的关系。综上，上诉人特此提出上诉，请求：1、撤销柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1136号判决第一项，改判为“驳回赵利明、杨素琼要求李臣赔偿房屋装修损失11567元的诉讼请求；2、撤销柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1136号判决第二项，改判为“驳回赵利明、杨素琼要求李臣支付违约金20000元、评估费400元的诉讼请求”；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人赵利明、杨素琼答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，上诉人的房屋渗漏问题与被上诉人无关，被上诉人的房屋近期没有出现房屋渗漏问题。此外，一审时我方对房屋的质量进行鉴定花费了4000元，但是一审法院对此没有给予分担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告旺业房开公司陈述称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，是正确的判决。二、上诉人庭审上多增加的意见与本案无关，应当驳回上诉，维持原判。三、赵利明称其的房屋自从一审判决之后至今已经不再漏水了，是已经修缮好了的。
一审被告新城海物业公司陈述称，一审判决合理合法，我方要求维持原判。
综合诉辩各方的意见，各方当事人对一审判决查明的事实均未持异议，但上诉人李臣认为一审判决遗漏查明“2013年1月5日李臣和物业公司工作人员去了赵利明家中查看房屋渗漏情况，当场李臣与赵利明达成一致意见，由赵利明找信得过的维修人员来维修，李臣出维修费，之后在2013年1月6日就对李臣家的两个卫生间进行补漏与维修”的事实。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定，上诉人李臣主张一审判决遗漏查明事实的依据为2013年1月10日上东龙城世家物业服务中心出具的《证明》，但一审被告新城海物业公司表示不认可上诉人所称事实，并表示没有相应记录，况且物业单方陈述上诉人李臣“于1月6日派人对自家卫生间地面进行局部防水不漏维修”并无其他证据佐证，而在此之后仍因发生漏水导致被上诉人赵利明反映至社区寻求调解，说明上诉人李臣并没有在2013年1月6日尚未修复卫生间漏水，其关于一审判决遗漏查明事实的异议不能成立，本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李臣与被上诉人赵利明、杨素琼为了解决上、下楼之间因改造卫生间发生的渗水、漏水、堵塞等问题，在物业公司的见证下签订了《卫生间改动承诺书》，该协议系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反相关法律规定，对双方具有约束力，双方应当按照协议约定诚实履行。根据正诚司法鉴定中作出的正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号的鉴定意见等本案相关证据所反映的事实，本案中系上诉人李臣私自改造卫生间导致房屋渗水、漏水，造成被上诉人赵利明、杨素琼房屋内的财产受损，根据《卫生间改动承诺书》第一条“关于被乙方（李臣）改造的卫生间天面、排水设施，如往后因此造成的天面渗水、漏水堵塞等房屋质量问题由乙方负责维修并承担由此给甲方（赵利明、杨素琼）造成的经济损失的全部责任，及因以上问题给甲方造成其他损失，全部由乙方承担”的约定，上诉人李臣应当承担被上诉人赵利明、杨素琼因渗水、漏水造成的房屋内财产损失11567元。同时，根据本案中正诚司法鉴定中作出的正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第18号的鉴定意见，17楼4号房屋的渗水、漏水与房屋质量有关，因此一审判决旺业房开公司对被上诉人赵利明、杨素琼因渗水、漏水造成的房屋内财产损失11567元承担连带赔偿责任并无不当，旺业房开公司对此亦未提出上诉，本院予以维持。
关于上诉人李臣是否应当赔偿2万元的问题，本院认为，被上诉人赵利明于2013年1月3日向物业反映渗水、漏水问题，而上诉人李臣没有及时修复，直至2013年1月18日晚上仍存在漏水现象，按照《卫生间改动承诺书》第二条“如因乙方（李臣）改动出现质量问题，甲方（赵利明、杨素琼）有权要求乙方立即修复，修复期间不超过七天（以甲方报小区物业公司日起计算）如乙方超过期限不给于修复的，甲方则自行修复，所产生费用全部由乙方承担并赔偿人民币贰万元给甲方作为赔偿”之约定，上诉人李臣怠于履行自己的修复义务已经构成违约，应当承担相应的责任。上诉人李臣认为其已经承担了被上诉人房屋内财产损失的赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”规定的法律关系竞合原理，不应当再承担该2万元的违约责任，但《卫生间改动承诺书》中不仅约定了渗水导致房屋内财产损失的赔偿责任，还约定了怠于履行修复义务的责任，上诉人李臣都违反了上述条款，均需承担相应的责任。上诉人李臣主张的法律关系竞合在本案中没有适用条件。同时合同违约责任除具有补偿性质之外，还具有惩罚性质，上诉人李臣怠于履行自己的合同义务，就应当承担违约责任，兑现自己作出的承诺。上诉人李臣称已经履行了维修的义务，但其并未提供充分的证据证实，且从本案现有证据来看，上诉人并未在规定的期限内修复卫生间漏水、渗水，因此上诉人李臣的该项异议不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费599元（上诉人李臣已预交），由上诉人李臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
审 判 员 谭皓匀
代理审判员 潘亚丽
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 谭森云