广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗番法民三初字第549号原告：广州宜源科普乐园有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：黎致波，职务：总经理。委托代理人：龚秀琴，系广东达熙律师事务所律师。委托代理人：唐娜，系广东达熙律师事务所律师。被告：广州宜源软件科技开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：屈镜潮，职务：经理。委托代理人：黄岩，系广东尚之信律师事务所律师。委托代理人：李科（后变更为王磊），系该公司工作人员。第三人：广州市番禺区小谷围街北亭村经济合作社，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁国坤，系该村主任。委托代理人：梁就有，住广州市番禺区。第三人：广州市恒生市场发展有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：朱培坤，职务：董事长。委托代理人：罗青云、刘付杰，系该公司工作人员。第三人：海航华南控股集团有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴恕，职务：董事长。委托代理人：吴清毅，系该公司工作人员。第三人：青春潮娱乐有限公司，住所地广东省梅州市。法定代表人：何家福，职务：董事长。委托代理人：吴清毅，男，身份同上。第三人：陈自文，住广东省东莞市。委托代理人：王桂华，住广州市荔湾区。原告广州宜源科普乐园有限公司（以下简称“宜源科普公司”）诉与被告广州宜源软件科技开发有限公司（以下简称“宜源软件公司”）、第三人广州市番禺区小谷围街北亭村经济合作社（以下简称“北亭村合作社”）、第三人广州市恒生市场发展有限公司（以下简称“恒生公司”）、第三人海航华南控股集团有限公司（以下简称“海航公司”）、第三人青春潮娱乐有限公司（以下简称“青春潮公司”）、第三人陈自文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，并公开开庭进行了审理。原告宜源科普公司的委托代理人龚秀琴、唐娜，被告宜源软件公司的委托代理人黄岩、李科，第三人北亭村合作社的委托代理人梁就有，第三人恒生公司的委托代理人刘付杰，第三人海航公司和青春潮公司共同委托的代理人吴清毅，第三人陈自文的委托代理人王桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜源科普公司诉称：被告于2006年8月23日与北亭村合作社签订《房地产租赁合同》，之后又签订一份《房地产租赁补充合同》，合同及补充合同约定：被告承租北亭村所有的北亭广场，建筑面积为120271平方米，租赁期限从2007年5月1日至2030年7月31日；出租人允许承租人转租和分组租赁房屋……。该租赁合同于2006年11月30日完成备案登记。2008年4月15日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定：原告承租北亭广场D区一至三楼的全部商铺（不包含D区一楼编号为E115、E116、E117、E118、E119、E120、E121、E122、E123、E124、1D086的长租商铺，但包括天映影院部分），租赁面积为19585平方米；租赁期限从合同签订之日起至2030年7月31日止；租金总额为2400万元，合同签订前原告已向被告支付租金1400万元，剩余租金在2012年5月1日支付。原告在租赁期限内对承租的各商铺享有承租权和经营收益权。原告有权将各商铺及其附属区域的部分和全部用于自用、转租、分租，有权将各商铺的租赁权和经营权转让……。上述《房地产租赁合同》于2009年5月26日办理了备案登记。合同签定时被告已经委托了广州北亭物业管理有限公司对北亭广场的全部物业实施物业管理。按照原被告签定的《房地产租赁合同》第四条的约定，原告按照每月管理费的20%向被告支付管理费，因原告承租铺面大部分已转租予小租户，而小租户均直接向物业管理公司支付全额管理费，且一部分应当由原告享有租赁收益权的铺面是由被告代为收租的，所以原告应当向被告支付的管理费数额需与被告进行对帐后才能确定。合同签订后被告与原告就2008年5月至2009年5月期间原告应当缴付的管理费及其它费用进行了对帐结算。此后，虽然原告多次催促，但被告一直无故拒绝与原告进行对帐，原告分多次预付部分款项用于支付管理费，但因没有对帐结算，导致原告不明确应缴纳管理费的具体数额，自身的合法权益无法保障。另，合同签定后，原告按照承租商铺的规划用途开展招商工作，截止至2011年4月，原告承租的北亭广场D区一楼所有商铺已出租完毕，二楼整层也由原告进行了装修，准备与其他企业合作开办高科技企业的孵化基地。但被告却为了偿还拖欠北亭村合作社的租金，于2011年9月与北亭村合作社签订《房地产租赁合同补充协议》，约定将已转租予原告的北亭广场D区场地返租给北亭村合作社，用于抵偿北亭广场物业2011年2月至2013年12月的租金。之后，北亭村合作社又将北亭广场D区场地转租给第三人。广州北亭物业管理有限公司为了达到非法赶走原告的目的，不但砸毁原告在北亭广场D区二楼的装修，还对与原告有分租关系的小租户进行各种滋扰、侵权行为，例如在应当供应冷气时不供应冷气；向小租户打电话声称要解除合同，要求撤场；多次发函称要一楼的商户立即撤场，否则物业公司将视为商户放弃商铺内物品，将清理商铺内物品、收回商铺；对北亭广场D区小租户进行停水、停电；无故锁住商场大门致使小租户无法营业；更有甚者，对一楼的小租户打电话威胁、恐吓，乃至打砸伤人。因为广州北亭物业管理有限公司的施压，与原告有承租关系的小租户纷纷向原告提出解除分租合同。2011年10月，在广州北亭物业管理有限公司的协助下，第三人霸占了北亭广场D区原告承租的所有场地，造成原告巨大的经济损失。原告认为，原被告之间的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。原告依约履行了合同约定的缴纳租金及土地租金的义务。但被告却在双方租赁合同有效期间，将原告承租的场地返租给北亭村合作社，并纵容物业管理公司施加种种压力赶走与原告有租赁关系的小租户。被告的上述行为是严重违约行为，原告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，有权延缓缴纳租金、土地租金及物业管理费用，要求被告继续履行租赁合同并要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失。此外，被告作为北亭广场物业的出租方，应当为承租人提供合格、尽责的物业管理公司，而广州北亭物业管理有限公司违法、违规行使管理职责，损害承租商户的利益，被告应当解除与广州北亭物业管理有限公司的物业管理合同，另行聘请适格的物业公司对北亭广场的物业进行管理。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房地产租赁合同》，实现原告对承租商铺享有的租金收益权、经营权、租赁权等权利；2、判令被告与原告就原告租赁的北亭广场D区2009年6月至2011年10月（即租赁场地被第三人强占当月）的管理费用进行对帐；3、判令被告更换原告承租场地的物业管理公司，重新聘请适格的物业管理公司对北亭广场进行管理；4、判令原告可以延缓缴付承租物业的租金、土地租金、物业管理费用（自2011年10月起至重新实际享有承租场地的租金收益权、经营权之日止）；5、判令被告赔偿原告自2011年10月（租赁场地被第三人强占当月）起至原告重新实际享有承租场地的租金收益权、经营权之日止的损失（暂计至2012年1月份租金本金为2287048.27元；2012年2月份至我方实际享有承租场地的租金收益权、经营权之日止的租金损失，按照627420.32元/月的标准计算）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算），如果自2011年10月后1年以内原告尚未实际享有租金收益权和经营权的，该租金损失在上一年基础上每年递增3%；6、判令被告承担案件受理费。被告宜源软件公司辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。一、关于《房地产租赁合同》的问题，原告在与被告签订《房地产租赁合同》时并没有按照约定支付1400万元租金；二、原告诉讼请求要求变更物业管理公司的问题，我方认为，该诉讼请求不明确；我方从来没有收取物业管理费用，物业管理费用由北亭物业管理公司收，所以要对物业管理费用进行对帐，必须由原、被告、北亭物业管理公司三方对帐，因此该诉讼请求不应该得到法院的支持；关于物业管理公司的问题，由于是租赁合同的纠纷，因为涉及到房地产的租赁问题，物业管理公司是否应对涉案场地管理，应该由原告向北亭物业管理公司进行起诉，此诉讼请求与本案无关。同时涉及解除物业管理公司的问题，本案中北亭物业管理公司没有参与诉讼，因此此诉讼请求是没有法律依据的；三、原、被告签订的《房地产租赁合同》实际上没有继续履行的必要，由于原告严重违约，我方要求解除原、被告签订的《房地产租赁合同》，故我方要求法庭驳回原告的全部诉讼请求；四、原告违约，且实际租赁物由陈自文在履行，请求法院判决解除《房地产租赁合同》；四、关于延缓交付租金和管理费的问题，我方不同意原告延缓支付。原、被告在签订合同后原告从未交过租金。所以原告的延缓交付租金的要求不应该得到法院的支持；五、关于原告要求被告赔偿的问题，我方不同意原告的第五项诉讼请求。现在由海航华南控股集团有限公司、陈自文实际经营，与我方无关。被告没有擅自将场地出租给他人使用，请求法院驳回原告的第五项诉讼请求；六、补充四点：（一）原被告签订的《房地产租赁合同》，因为北亭广场是没有办理规划许可或建设许可，按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释，实际上原被告签订的房地产租赁合同是无效的合同。我方认为法院应按照无效合同方向审理；（二）原被告签订该合同之后，原告就没有支付过任何的租金给被告，实际上该《房地产租赁合同》解除的直接原因在原告；（三）鉴于《房地产租赁合同》是无效合同，原告的第二至第六项诉讼请求不应得到法庭的支持；（四）番禺法院及大学城法庭处理北亭广场的租赁合同纠纷、原告签订的相关合同，很多是按照无效合同处理的。第三人北亭村合作社述称：我方与被告公司签订《房地产租赁补充协议》是为了收取拖欠的租金，才有了该协议第五条的特别约定。我方是依照该合同给予了被告公司指定的第三方陈自文来使用。但后来，因为第三方陈自文没有依照2011年9月8日签订的《房屋使用权转让合同书》中的规定履行，现在该合同肯定尚未生效。按该协议第九条和第十条规定，已经超过了合同的期限，因此我方认为我方与陈自文签订的合同已经作废，无法履行。在未履行的期间，我方要求被告公司继续履行原来我方与之在2006年8月23日签订的那份合同。我方对口的是被告公司，我方的合同关系只是对被告，而不是对原告公司。我方与原告是没有关联的。现在原告说我方牵涉在内，应由被告公司跟进（处理）。第三人陈自文述称：我已经付款给北亭村合作社，且我是与北亭村合作社签订合同的。我只要求收回场地进行经营。第三人海航公司、青春潮公司述称：对原告的诉讼请求没有意见。第三人恒生公司述称：我方对原告的诉讼请求没有意见，因为与我方没有任何关系。经审理查明：涉案的房地产坐落于广州市番禺区小谷围街北亭村，建筑物名称为“北亭广场”，以第三人北亭村合作社的名义建造，但至今未取得建设工程规划许可证。2006年8月23日、11月30日，第三人北亭村合作社与被告宜源软件公司先后订立一份《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充合同》和《广州市番禺区房地产租赁合同》，主要约定：由北亭村合作社将北亭广场出租给宜源软件公司作商业用途，允许其转租和分租；租赁期从2007年5月至2030年7月31日；租金为阶梯式，初期为每月53.4万元，往后逐期增加（此处省略表述—本院注）。2007年10月25日、2008年2月27日，宜源软件公司先后与第三人恒生公司订立《合同书》、《补充协议》，主要约定由宜源软件公司将上述北亭广场的建筑物（不含宜源软件公司已出让的5000平方米部分）的“租赁权”转给恒生公司。宜源软件公司与恒生公司的合同履行过程中，宜源软件公司与恒生公司等相关主体于2008年4月15日协商同意债权债务转让、冲抵、变更合同等，其中同意宜源软件公司将北亭广场内面积为19585平方米的商铺转租。据此，宜源软件公司于当日，作为出租方（合同中称甲方），与原告宜源科普公司（作为承租方，合同中称乙方。签订合同时名称为广东北亭商业经营管理有限公司，后变更为现名称）订立一份《房地产租赁合同》，主要约定：甲方将上述北亭广场D区一至三楼的全部商铺（不包括D区一楼编号为E123、E124、E122、E121、E120、E119、E118、E117、E116、E115、1D086的长租商铺，但包括天映影院部分。总建筑面积19585平方米）（以下简称涉案商铺——本院注）出租给乙方；交付商铺日期为2008年5月1日，期限至2030年7月31日；租金总额2400万元，甲乙双方确认在本合同签订前，乙方已向甲方支付完租金1400万元，就该租金，甲方应在本合同签订的同时向乙方开具等额的收据，剩余租金乙方应在2012年5月1日支付；乙方按甲方向土地出租方支付土地租金的20%逐一季度支付给甲方；乙方有权将各商铺及其附属区域的部分和全部用于自用、转租、分租、租赁权转让和经营权转让，亦可将本合同项下乙方的权利和义务全部转让给第三方；租赁期内，甲方不得擅自出租乙方租赁范围内的任何商铺或其他设备设施。该合同还约定了物业管理、使用、维护、违约责任、争议解决等内容。同年4月18日，宜源软件公司向宜源科普公司出具两张连号的《收据》，内容都是“今收到广东北亭商业经营管理有限公司交来D区租金7000000元”。2009年5月26日，双方为办理租赁登记备案，又签订了一份《广州市番禺区房屋租赁合同》，内容与双方签订的上述《房地产租赁合同》基本一致。该《广州市番禺区房屋租赁合同》于2009年6月15日经广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局办理了租赁登记备案。合同履行期间，因宜源软件公司欠北亭村合作社“租金”未付清，北亭村合作社与宜源软件公司于2011年9月5日订立一份《房地产租赁合同补充协议》，约定：宜源软件公司同意将上述涉案商铺从2011年9月至2030年7月31日的使用权作价2400万元给北亭村合作社，用于支付该公司承租北亭广场应付给北亭村合作社的2011年2月1日至2013年12月12日的租金2400万元，2013年12月12日后的租金按原《房地产租赁合同》继续履行；宜源软件公司将涉案商铺使用权给北亭村合作社后，宜源软件公司负责解除该建筑物上的所有租赁合同，由此产生的一切债权债务、法律责任由宜源软件公司承担；如宜源软件公司在本协议签订后一个月内，宜源软件公司（或其指定的第三方）愿意以2400万元购回涉案商铺使用权，则北亭村合作社同意在收取宜源软件公司（或其指定的第三方）支付的2400万元后，解除本协议，将涉案商铺建筑物使用权返还给宜源软件公司或其指定的第三方。根据上述补充协议，2011年9月8日，北亭村合作社与第三人陈自文订立《房屋使用权转让合同书》，约定：北亭村合作社将涉案商铺的物业使用权作价2400万元转让给陈自文，使用期从2011年9月8日至2030年7月31日；合同签订后三十天内支付首期转让金400万元、2011年11月30日前支付250万元、同年12月31日前支付1750万元；本合同在陈自文支付首期转让金400万元后生效；允许陈自文按商业策划与经营的功能定位，转租和分租转让房屋；在北亭村合作社收取陈自文的首期转让金三天内，如北亭村合作社将已收取陈自文的转让金款项退还给陈自文的，则双方同意解除本合同。合同还约定了违约责任、解决方式等内容。2011年9月23日，第三人恒生公司以其于2007年12月25日与宜源软件公司订立合同书，取得北亭广场土地和物业的承租权为由，与第三人海航公司（当时名称未变更，称广州海航实业有限公司）订立《广州大学城北亭广场租赁合同》，约定由恒生公司将北亭广场出租给海航公司，租期从2011年9月30日至2030年7月31日。就该合同，恒生公司、海航公司与第三人青春潮公司于2011年11月8日订立《广州大学城北亭广场租赁合同补充协议》，约定上述合同的承租人由海航公司变更为青春潮公司。2011年10月13日，宜源软件公司向收件人“梁毅锋”[“单位名称：科普公司（广东北亭商业经营管理有限公司）”、“地址：广州市番禺区兴业路谷围新村永康园四街11号”]邮寄了一份《解除合同通知书》，由“梁汉源”于同年10月17日代收。从2011年10月份开始，宜源科普公司及其它商户向有关部门投诉涉案商铺遭“非法”拆除、“逼迁”等。宜源科普公司于2012年2月23日提起本案诉讼。2012年7月份，青春潮公司向恒生公司发函告知解除租赁合同，并于同年7月退出经营。以上事实，除有上述合同书、协议书、收据等证据外，还有宜源科普公司提供的报警回执，宜源软件公司提供的邮件详情单及查询结果截图，各方当事人的陈述等证据证实。本院认为：房屋租赁合同合法有效的必要条件之一是租赁物为合法建筑，否则，对城乡规划、安全生产、社会稳定等国家利益、社会公共利益造成损害。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告宜源科普公司未能提供证据证实涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，原告宜源科普公司与被告宜源软件公司建立的房地产租赁合同无效。原告宜源科普公司在本案中的各项诉讼均基于其认为合同有效的前提提出，本院不予支持。就合同无效的处理问题，因涉及涉案商铺的清退、返还，损害赔偿的可能性较大，故不适宜在本案中一并处理，各方当事人仍可另循法律途径解决，包括另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州宜源科普乐园有限公司的诉讼请求。本案受理费25096元，由原告广州宜源科普乐园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄伟洪代理审判员  王薇薇人民陪审员  朱肖铃二〇一六年五月二十七日书 记 员  吴梓云