广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终487号
上诉人（原审原告、反诉被告）广东省佛山市顺德区勒流街百丈股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人刘焯华。
委托代理人资芑，广东泛邦律师事务所律师。
委托代理人姚春玉。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王慧华，男，汉族，住福建省福安市。
委托代理人廖凯波，广东聚理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人王慧华，该公司总经理。
委托代理人廖凯波，广东聚理律师事务所律师。
原审反诉第三人广东本邦电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新埠工业区。
法定代表人蔡干强。
委托代理人郭家贤，广东泽康律师事务所律师。
上诉人广东省佛山市顺德区勒流街百丈股份合作经济社（以下简称百丈经济社）因与被上诉人王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司（以下简称慧尔福公司）、原审反诉第三人广东本邦电器有限公司（以下简称本邦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法勒民初字第825号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：王慧华与原佛山市顺德区勒流镇百丈资产管理办公司（后更名为佛山市顺德区勒流街勒流社区百丈资产管理办公室，以下简称百丈资产办）分别于2007年6月30日、同年12月28日及2009年8月26日签订了3份《百丈机电市场部分用地转变功能协议》，均约定租用的时间都截至2013年12月31日，租赁面积合计1755平方米，且只能用作工厂或仓库使用，租用后每年每亩租金5000元，设施建设投入补偿费每年每亩4800元交予百丈资产办，百丈资产办暂收王慧华按金3000元。协议签订后，王慧华在租赁土地上搭建了厂房，投资设立了慧尔福公司，并依租赁协议的约定按时缴纳租金。
2012年12月20日，佛山市顺德区勒流街道办事处办公室印发了《勒流街道农村集体资产公开交易管理实施细则》（试行），对农村集体资产交易的原则，集体资产范围、交易和管理机构、分级交易、交易程序、经营项目续约、交易管理和监督、有关责任均做了详细的规定。
2013年1月9日，百丈经济社与本邦公司签订《租赁土地合同》，将百丈机电市场92亩土地租赁给本邦公司，租期20年，从2014年1月1日至2018年12月31日的租金为每年17000元／亩，之后每5年加收10%租金，对其他事项做了详细约定，并约定合同期满后全部厂房及设施归本邦公司所有。2013年6月9日，百丈经济社与本邦公司再次签订《租赁土地合同》，将百丈机电市场约5亩土地租赁给本邦公司，租期同为20年，同样约定了合同期满后全部厂房及设施归本邦公司所有。之后，本邦公司以较高的租金将上述百丈机电市场的土地或厂房出租给各租户，出租厂房收取的租金明显高于出租土地的租金。
2013年12月26日，百丈资产办向百丈机电市场租主发出《再次通知书》，通知合同期满后不再与各租户续签租赁土地合同，要求各租户于2013年12月31日前缴清所有地租、土地资源费等费用，各租户在合同期满到期之日必须全部搬迁，将地上建筑物拆除并将土地退还。2014年8月6日，百丈经济社发出公告，限王慧华在2014年8月8日前自行清理地上建筑物将地块恢复原貌退还百丈经济社，并追缴从2014年1月至今的土地占用费。现百丈经济社认为租赁合同期限已满，但王慧华并未退还租赁的土地，遂提起诉讼，要求王慧华、慧尔福公司退回土地并支付占用土地的使用费。诉讼中，王慧华表示愿意以同等的价格、条件继续承租案涉土地，以达到物尽其用，但百丈经济社不同意，王慧华遂提起反诉要求百丈经济社补偿地上建筑物的损失。经释明，王慧华表示若法院判令退还土地，则同意按双方约定的原租金的标准支付租期届满后的土地占用费，期间王慧华向百丈经济社缴交土地占用费，但被百丈经济社退回。2015年4月24日，经广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估，涉案土地上的资产评估价值为130.23万元（其中建筑物及构筑物价值为1147115元，两台1**电动单梁起重机设备的评估价值为155143元，取整后为130.23万元）。为此王慧华先行支付测量费5168元、鉴定费14500元。厂房内安装的两台1**电动单梁起重机设备是依据厂房的规格而设计的，对桩基础有承重要求，且内嵌在承重柱上面，拆除后需按新厂房的标准予以切割改造，拆除及改造费用可观。
另，2014年8月12日百丈资产办出具《证明》，证明原佛山市顺德区勒流镇百丈村股份合作社于2001年将百丈机电市场的土地委托百丈资产办代管管理，2014年1月1日百丈资产办将委托代管管理百丈市场的出租土地全部移交退回给百丈经济社接收管理。
再查，经向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查，根据顺德区2012年土地利用现状图，案涉土地为编号201城市建设用地，并未取得建设用地批准文件，也未办理土地所有权证及土地使用权证；地上建筑物均无办理房地产权登记，未经过相关政府部门许可用于建设。经审查，百丈经济社提交的宗地图是由百丈经济社单方委托绘制，并无国土部门的印章确认，与租赁协议约定的租赁面积不一致，经法院释明，百丈经济社明确不申请委托测量机构对王慧华的实际占用土地面积进行测量。
百丈股份社于2015年8月29日起诉至原审法院，请求法院判令：1.王慧华、慧尔福公司将租赁百丈机电市场的土地（面积1900.77平方米）立即恢复原貌退回给百丈经济社；2.王慧华、慧尔福公司向百丈经济社支付2014年1月起暂计至2014年8月30日的土地占用费106443元（按现时每平方米7元／月计算，1900.77平方米×7元／月／平方米×8个月=106443元）；3.王慧华、慧尔福公司从2014年9月1日起向百丈经济社支付土地占用费至实际退回土地之日止（按每月每平方米7元计算）；4.本案诉讼费用由王慧华、慧尔福公司承担。
原审法院认为：案涉土地为编号201城市建设用地，但并未取得建设用地批准文件，也未办理土地所有权证及土地使用权证，并不符合流转条件，原百丈资产办及百丈经济社出租案涉土地的行为应属无效，百丈资产办与王慧华之间签订的3份《百丈机电市场部分用地转变功能协议》以及百丈经济社与本邦公司签订的《租赁土地合同》均属无效合同。租赁合同虽然无效，但案涉租赁土地仍属于百丈经济社集体所有，现租赁期限届满，案涉土地仍由王慧华、慧尔福公司占用，百丈经济社要求王慧华、慧尔福公司退回案涉租赁土地，并从2014年1月起支付土地占用费，符合法律规定，原审法院予以支持。诉讼中，百丈经济社提交的宗地图是由百丈经济社单方委托绘制，并无国土部门的印章确认，与租赁协议约定的租赁面积不一致，且百丈经济社明确不申请委托测量机构对王慧华的实际占用土地面积进行测量，无法证实王慧华实际占用1900.77平方米的土地，应承担举证不能的不利后果，王慧华、慧尔福公司应退回《百丈机电市场部分用地转变功能协议》约定的1755平方米土地并按该面积支付占用土地使用费。经审查，百丈经济社要求按市场价为7元／月／平方米计算土地使用费缺乏事实依据，因此王慧华、慧尔福公司应从2014年1月份起按9800元／亩／年的标准向百丈经济社支付土地占用费至实际退回土地之日止。原百丈资产办已收取王慧华按金3000元，应在土地占用费中予以抵扣。
《百丈机电市场部分用地转变功能协议》约定案涉土地只能用作工厂或仓库使用，可见王慧华在案涉土地上建设厂房是经百丈经济社同意及要求的，但协议并未对租期届满后已建成厂房的如何处理作出约定，故王慧华仍是案涉土地厂房的实际权属人。结合案情，本邦公司承租百丈经济社的土地用于出租，且出租现有厂房较仅出租土地的收益高，可见案涉厂房仍具备价值。依据房随地走的原则，王慧华退还租赁土地，地上的厂房也随之转移给百丈经济社，对于案涉土地上建筑物的价值应按照双方的过错予以分担。一方面，百丈经济社在未办理土地所有权证及土地使用权证，也未取得建设用地批准文件的情况下，将案涉土地出租且明确要求只能用作工厂或仓库使用，在主观上存在过错；租赁期限届满前，百丈经济社已经就案涉土地与本邦公司签订了《租赁土地合同》，诉讼中明确拒绝了王慧华以同等的价格、条件继续承租案涉土地的要求，这是导致王慧华无法对案涉厂房继续使用的客观原因；另一方面，王慧华在承租土地时未尽谨慎及审查义务，未审查案涉土地是否符合流转条件的情况下承租土地并建设厂房，对形成无效的租赁合同关系存在一定的过错。综上，参照现有厂房的价值，按照公平原则及衡量双方在缔约过程中及导致王慧华无法继续使用厂房的过错程度，原审法院确认百丈经济社应按照70%的比例对王慧华的厂房损失进行补偿。
鉴于厂房内安装的两台1**电动单梁起重机设备是依据厂房的规格而设计的，对桩基础有承重要求，内嵌在承重柱上面，已与厂房已形成整体，且拆除及改造费用可观，从经济利用上来考虑，若要求王慧华拆除两台1**电动单梁起重机设备不符合经济效益的原则，故原审法院确认厂房内的两台1**电动单梁起重机设备随厂房一起转移给百丈经济社，由百丈经济社按照60%的比例对王慧华进行补偿。经评估，涉案土地上的资产评估价值为130.23万元（其中建筑物及构筑物价值为1147115元，两台1**电动单梁起重机设备的评估价值为155143元，取整后为130.23万元），至此，百丈经济社应向王慧华补偿经济损失896066.3元（1147115元×70%＋155143元×60%）。对于王慧华超出的反诉诉请部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，作出如下判决：一、王慧华、慧尔福公司在判决发生法律效力之日起六十日内，将案涉租赁的1755平方米土地退回给百丈经济社，土地上的厂房及附属设施（两台1**电动单梁起重机设备）也归百丈经济社所有；二、王慧华、慧尔福公司在判决发生法律效力之日起六十日内，向百丈经济社支付土地占用费（土地使用费的计算方式：从2014年1月份起按9800元／亩／年的标准计至实际退回土地之日止，王慧华已交的按金3000元在土地占用费中予以抵扣）；三、百丈经济社在判决发生法律效力之日起十日内，向王慧华补偿经济损失896066.3元；四、驳回百丈经济社的其他诉讼请求；五、驳回王慧华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为1214.43元（百丈经济社已预交），由百丈经济社负担214.43元，王慧华负担1000元（该款已由百丈经济社垫支，由王慧华连同土地占用费一并清还给百丈经济社，原审法院不再作收退）。案件反诉受理费减半收取为8260.35元（王慧华已预交），由王慧华负担2260.35元，百丈经济社负担6000元（该款已由王慧华垫支，由百丈经济社连同补偿款一并清还给王慧华，原审法院不再作收退）。涉案厂房测量费5168元、评估鉴定费14500元，合计19668元（王慧华已预交），由王慧华负担4668元，百丈经济社负担15000元，百丈经济社在判决发生法律效力之日起十日内，连同补偿款一并支付给王慧华。
上诉人百丈经济社上诉提出：一、原审法院没有查清王慧华、慧尔福公司实际使用的土地面积。原审法院对百丈经济社提交的宗地图不采信，但王慧华、慧尔福公司实际使用的土地面积是客观存在的事实，且目前仍可通过现场测量查清。百丈经济社多次要求法院实地测量。原审法院认定百丈经济社明确不申请委托测量机构对王慧华实际占用土地面积进行测量与事实不符，且严重损害了百丈经济社全体股民的集体利益。二、原审法院按双方原签订的合同认定土地占用费标准有失公平。双方签订合同的时间分别是2007年6月30日、2007年12月28日及2009年8月26日，原合同只约定其合同期内的租金标准，对合同期满后的标准没有约定。事实上，百丈经济社与本邦公司签订的合同约定的租金是17000元／亩／年，该标准更客观合理地反映涉案土地现时的实际使用费标准，应参照该标准计算土地占用费。三、原审法院对导致涉案合同无效的过错及相应损失补偿的责任比例认定错误。王慧华作为理性的商业投资人，投资建设厂房应清楚需要办理相应的报建与审批手续，但王慧华在未办理任何手续的情况下，擅自建设上盖物，应当自行承担相应的投资风险。原审法院认定导致涉案合同无效的主要过错在百丈经济社，并据此认定百丈经济社按70%的比例对王慧华的损失进行补偿，显然是不合理的。双方至少应是同等责任，对所谓厂房损失补偿责任比例各占50%。四、原审法院按评估价直接认定建筑物损失是错误的。首先，评估报告的假设中，明确一个前提是公开市场假设，即指资产可在充分竞争的产权市场上自由买卖。但事实上，案涉的建筑物属于违章建筑，根本不可能具备公开市场假设的前提。其次，案涉建筑物属于违章建筑，计算重置成本时不应包含管理费用、销售费用、投资利息、开发利润、销售税费等项目。事实上，王慧华也没有提供任何如纳税发票等材料。再者，评估报告认定建筑物的耐用年限为30年，显然不合理。本案中，王慧华是基于其与百丈经济社签订的六年多期限的合同作投资预算，合同期满王慧华的合同目的就已经达到，至于期满后王慧华是否能续租完全是不确定的。因此，建筑物按会计折旧，也只能按其租赁期来计。最后，厂房内安装的两台1**电动单梁起重机设备完全可以由王慧华拆除搬走。该起重机是根据自身需要架设的，对百丈经济社无任何使用价值。原审法院未通过评估鉴定确定拆除两台起重机及改造厂房的费用与两台起重机本身价值之间的差值，仅凭主观认为拆除两台起重机设备不符合经济效益的原则，就认定该机械设备属于损失范围，显然是不客观的。原审的评估报告缺乏客观性，请求二审法院重新委托评估机构对厂房建筑物和机器设备拆除必要性等进行鉴定。五、王慧华自始至终都没有主张抵扣或返还3000元租赁按金，原审法院直接认定在土地占用费中抵扣，违反“不告不理”的基本原则。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.王慧华、慧尔福公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王慧华、慧尔福公司答辩称：一、对原审法院认定的土地面积予以认同。出现面积计算误差，是因为百丈经济社把公共道路划入到王慧华、慧尔福公司使用部分。实际占用面积并不是百丈经济社上诉所称的情况。二、原审法院对租金的计算问题认定正确。三、原审法院认定百丈经济社承担七成的责任是正确的。百丈经济社作为土地的所有人，对土地的用途是非常清楚的。当初土地除了王慧华、慧尔福公司还有其他商户在经营。王慧华在签订租赁合同的时候，百丈经济社的负责人口头承诺可以在合同到期后继续承租土地，并允许王慧华修建厂房。百丈经济社与本邦公司之间的恶意串通不仅仅损害王慧华的利益，还损害了百丈经济社及全体村民的利益。其目的是提高租金，以转手的形式让本邦公司获得利益。王慧华在一审的时候也同意以本邦公司的租赁价格来继续承租，但百丈经济社不愿意，王慧华已就此向有关部门投诉。所以导致返还土地的过错责任在于百丈经济社。四、评估报告中折旧率也是有相关依据的，起重机是直接挂墙上的，拆除后就没有任何价值了。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。
原审第三人本邦公司述称：一、王慧华与百丈经济社的租赁合同已经到期，原审法院认定王慧华退还案涉土地正确。二、王慧华的厂房设计简单，已经不适合现时厂房需求，即使百丈经济社收回厂房也需要拆除重建，所以王慧华应当自行拆除地上建筑物并返还土地。三、王慧华现时所建的厂房是违章建筑，应当拆除，不应当给予补偿。即使补偿也不应当以三十年的年限补偿作对价，应当以相关的折旧方案计算补偿。四、本邦公司对案涉土地的开发是经过总体规划，并已大量投入电网道路绿化等。经本邦公司投资建造，大大提高了案涉土地的总体形象，并大大提高全体村民的利益。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。王慧华承租案涉农村集体土地用于非农业建设，其与原百丈资产办签订的三份《百丈机电市场部分用地转变功能协议》均为无效合同。由于案涉地上建筑物并非合法建造，王慧华反诉请求百丈经济社赔偿该建筑物的损失，不属于人民法院受理范围，应当向相关行政主管部门申请处理。在相关行政主管部门对案涉土地及地上建筑物进行处理后，王慧华可另行向人法院提起民事诉讼。对此，本院另行制作（2016）粤06民终487号民事裁定书，裁定驳回王慧华的反诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对百丈经济社除对赔偿案涉建筑物损失之外的上诉内容作如下审查：
关于王慧华应支付土地占有使用费的标准问题。百丈经济社上诉主张王慧华应参照17000元／亩／年的标准支付实际占用的1900.77平方米土地的占有使用费。经审查，原百丈资产办与王慧华签订的三份《百丈机电市场部分用地转变功能协议》明确约定王慧华承租的土地面积共计1755平方米。合同签订后，原百丈资产办也依约将土地交付给王慧华使用至今，王慧华亦按照合同约定的面积支付租金至2013年12月31日。百丈经济社未提供证据证明其在提起本案诉讼前对计租面积提出过异议，现百丈经济社主张按照实际测量的面积计算占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，本院对百丈经济社实地测量的申请亦不予准许。另外，由于百丈经济社将案涉农村集体土地出租用于非农业建设，其与本邦公司签订的《租赁土地合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同，故百丈经济社上诉主张参照其与本邦公司约定的租金标准计算占有使用费，理由不成立。原审法院认定王慧华按9800元／亩／年的标准支付占有使用费，较为公平合理，本院予以维持。
关于是否应将王慧华支付的按金3000元在土地占有使用费中予以抵扣的问题。经审查，原审法院就保证金的问题询问过双方当事人，百丈经济社的代理人回答称“若有保证金同意抵扣占有使用费”，原审法院据此认定王慧华已交的按金3000元在土地占有使用费中予以抵扣并无不当。百丈经济社上诉主张不应予以抵扣，理由不成立，本院不予支持。
另外，对于案涉土地的返还及地上建筑物处理的问题。案涉三份《百丈机电市场部分用地转变功能协议》均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即王慧华应当返还案涉土地予百丈经济社。但王慧华在案涉土地上加盖建筑物，涉讼土地返还需与地上附着物一并处理，因地上建筑物没有合法规划、报建、验收手续，应由合同当事人报请相关的行政主管部门先行处理，故本院对百丈经济社请求王慧华、慧尔福公司返还土地及拆除地上建筑物的主张不予审理，百丈经济社应向相关行政部门申请处理。原审判决在案涉地上建筑物未经相关行政部门处理的情况下，直接认定王慧华、慧尔福公司返还案涉土地，并认定其地上建筑物归百丈经济社所有，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法勒民初字第825号民事判决第二项、第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法勒民初字第825号民事判决第一项、第三项、第五项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1214.43元，由上诉人广东省佛山市顺德区勒流街百丈股份合作经济社负担214.43元，被上诉人王慧华负担1000元；二审案件受理费428.86元，由上诉人广东省佛山市顺德区勒流街百丈股份合作经济社负担。涉案厂房测量费5168元、评估鉴定费14500元，由被上诉人王慧华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 钟勉力