浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初186号
原告：SUNMIN（孙敏），加拿大国籍。
委托代理人：范琴。
被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司。
法定代表人：蔡丽萍。
委托代理人：凌巧荣、郑一平。
原告SUNMIN（孙敏）与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月11日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。原告及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告SUNMIN（孙敏）起诉称，2013年6月29日原告与被告签订编号商358的商品房买卖合同一份，由原告向被告购买利丰商业中心第1幢25号房，合同约定购房款980975元，因实际面积少了0.02平方米，实际房价应为980430.47元。原告在约定的期限内向被告支付了全部购房款、契税、维修基金、办证工本费等，并按被告要求到嘉兴市誉天公证处办理涉外委托书公证及房屋买卖合同公证，支付公证费2892元。根据购房合同第十六条的约定，出卖人承诺于2014年8月30日前取得土地、房屋权属证书并交付原告，超过约定日期90日以后出卖人仍不能交付房屋权属证书的，双方同意按买受人选择退房或者不退房两种方式处理。在约定的期限届满后，原告多次催促被告交付权属证书，被告总是以各种理由推托。2015年8月18日原告发函给被告，要求解除商品房买卖合同，但被告置之不理。原告认为被告未能按约定履行合同义务，已构成严重违约，原告有权要求解除合同，故诉请判令：一、解除两原告与被告签订的编号商358的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告返还购房款980430.47元，契税29412.91元、维修基金2880.80元以及办证工本费893元；被告赔偿公证费用2892元；被告支付自2014年8月31日起至2016年2月1日的违约金50982.38元。
被告嘉兴中润公司答辩称，一、被告没有违反合同第十六条的约定，从合同约定上看，具备交房条件后，到办理初始权属登记有一个时间差，期限为三个月，本案中约定交房时间为2014年5月30日，被告在2014年7月24日向原告发出交房通知，通知7月28日交房，至办证时间为三个月，因此权属证书的交付应为2014年10月28日，再根据第十六条约定，该日后还可以延长90天时间，至2015年1月28日，此时被告已取得初始产权登记；二、合同第十六条属于约定不明确，是否解除需要双方协商确定；三、双方曾签订补偿协议，约定原告自愿放弃合同解除权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.浙江省商品房买卖合同一份，证明双方于2013年6月29日签订商品房买卖合同（编号358），被告未按约定的期限取得并交付房屋权属证书，原告主张退房有合同依据。
2．补偿协议一份，证明原、被告就被告逾期交房达成补偿协议，被告向原告支付了逾期交房的违约金14124.28元，同时证明房屋实际面积有误差，实际购房款为980430.47元。
3．不动产销售发票一份，证明原告支付购房款980430.47元的事实。
4．收款收据三份，证明原告向被告支付了契税29412.91元、维修基金2880.80元（被告代收）、嘉兴麟来房地产信息咨询有限公司收取的办证工本费893元的事实。
5．公证书两份、公证发票，证明原、被告在嘉兴市誉天公证处办理商品房买卖合同公证及委托书公证，委托单燕代办权属证书的公证，支付了公证费2892元。
6.微信截屏、解除合同告知函、国内挂号信函收据、查询单，证明原告认为被告未及时办理房屋权属证书，按被告工作人员提供的地址发函，要求退房并支付违约金，被告于2015年8月20日签收。
7．原告的朋友赵向民与被告工作人员微信通话截屏，证明原告与赵向民一起于2015年8月向被告发挂号信要求退房，被告工作人员承认很多业主都没有拿到房产证，由于被告公司资金紧张，契税还没有付给代办公司，导致无法办产权证。
经质证，被告对原告证据1-5的真实性无异议，但认为根据证据1购房合同，被告没有逾期交付权属证书的违约情形，证据2中违约金已支付给了原告，原告放弃了解除合同的权利，证据4中的办证工本费与本案的关联性不清楚，证据6、7有异议，被告没有收到挂号信，也无法核实微信的真实性，原告不具有单方面的合同解除权，并且办理产权登记需要原告到场配合。
针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：
1．交房通知书一份，证明2014年7月24日被告通知原告，请其在2014年7月28日来被告处办理房屋交付手续。
2．房产证、土地使用权分割凭证各一份，证明被告在2015年1月20日取得涉案房屋的初始产权登记凭证，于2015年1月15日取得土地使用权凭证。
3．嘉兴市南湖区人民法院民事判决书一份，证明法院认定对于商品房买卖合同第十六条第四款第2项属于约定不清。
经质证，原告对证据1无异议，被告通知交房属实，对证据2无异议，但认为不清楚该情况，对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
本院认证如下：原告的证据1-5的真实性予以认定，证据6中的挂号信寄送的事实予以认定，证据6、7的微信通话截屏无法确定其真实性，也不能根据双方交谈内容确定被告公司的真实情况，故对该证据不予认定。被告的证据1、2予以认定，证据3与本案无关联性。
本院经审理，认定案件事实如下：2013年6月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买利丰商业中心1幢25号商铺，该房屋设计用途为商业服务，建筑面积约36.03平方米（套内建筑面积18.63平方米），总价980975元，付款方式约定买受人于2013年7月5日前付清房款。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条约定出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
在涉案的商铺竣工验收合格后，2014年7月24日被告向原告发出交付通知书，通知于2014年7月28日办理交付手续。2014年8月6日前双方办理了房屋交付手续，并签订补偿协议一份，明确被告支付原告逾期交房违约金14124.28元，被告退还房屋面积差价544.53元、被告代收契税29412.91元，维修基金2880.80元，并且约定原告自愿放弃就原合同要求被告承担违约责任、解除合同的权利。在两者相抵之后，原告支付了上述款项，同时向代办产权证的“嘉兴市麟来房地产信息咨询有限公司”支付了办证工本费893元，被告开具了不动产销售发票。2014年9月16日，原、被告在嘉兴市誉天公证处办理了商品房买卖合同公证以及委托单燕代办契税及产权证的委托书公证，原告支付了公证费用2892元。2015年1月20日被告取得涉案商铺的房屋所有权初始登记。2015年8月17日原告向被告发函，认为被告逾期没有向原告交付商铺权属证书，要求依据合同第十六条的约定向被告退房并返还购房款等。后双方就此事未达成一致。
本院认为，本案被告系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告是否有权依据合同第十六条的约定主张解除合同。该条款双方有两项争议：
1、是否约定不明。根据合同约定，被告应在2014年5月30日前向原告交付涉案商铺，于2014年8月30日前取得初始产权登记证书并交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，自“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理”，1为买受人退房、2为买受人不退房的相关后果。该表述原告理解为在符合前款的条件下，买受人可以选择1或者2中的任意一条适用，被告理解为约定不明。由于内容上1、2两条款互不冲突，故原告的解释，即由守约的买受人选择适用更符合合同本义及公平原则。故被告对于该条款的辩解不予采纳。
2、是否存在被告超过承诺期限90天以上，且未取得并交付初始产权证书的的情形。根据合同约定，交付房屋与取得初始产权登记分别为2015年5月底和8月底，间隔三个月时间，在到期后又有90天的宽限期限，该90天内买受人仅可要求出卖人承担违约责任但不享有合同解除权，从条款目的考察，90天内买受人应当容忍而不得主张解除合同，均是为了合同能够继续履行、留给出卖人办理初始产权登记的必要合理的期间以促成交易。在被告逾期交付房产的情况下，双方达成补偿协议且原告放弃因逾期交房的合同解除权，应当认为双方均愿意继续履行合同，以达成各自合同目的。双方对合同的履行均应当具备诚信、诚意的态度，故被告称交付房屋延期，其取得初始登记的期限也应顺延的观点具有合理性。故应当给予被告必要合理的期间用以办理初始产权登记，以尽量促成合同的履行。被告通知2014年7月28日可以交房，即使从2014年8月6日办理房屋交付手续起，按三个月期间计算，被告应当于2014年11月6日之前取得产权初始登记，在该日后的90天内原告可以向其主张违约金，只有在超过90天，即2015年2月6日后才可以主张解除合同。本案中被告于2015年1月20日取得初始登记，未超过该期限；关于产权转移登记的问题，双方约定原告委托被告代为办理并支付了代办工本费，但根据公证书原告委托单燕办理产权转移登记，故被告非单方面能够独自完成，需要原告或者其委托人的配合，故转移登记尚未完成不能仅归责于被告。综上，原告主张适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同，但根据查明的事实不符合约定解除的条件，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告SUNMIN（孙敏）的诉讼请求。
案件受理费14350元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 成剑斌
代理审判员 邱双双
人民陪审员 徐桂宏
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 王 欢