宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第1703号
原告：宁波市镇海区蛟川街道清水浦村经济合作社
法定代表人：朱明章，该社社长
委托代理人：唐才宗，浙江波宁律师事务所律师。
被告：葛启连
委托代理人：杨继统，京衡律师集团宁波事务所律师。
委托代理人：李棠，京衡律师集团宁波事务所律师。
原告宁波市镇海区蛟川街道清水浦村经济合作社（以下简称清水浦合作社）为与被告葛启连房屋买卖合同纠纷一案，于2012年12月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑尚强适用简易程序独任审判，于2013年1月9日、2013年3月12日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告清水浦合作社的委托代理人唐才宗，被告葛启连及其委托代理人杨继统、李棠到庭参加诉讼。
原告清水浦合作社起诉称：原告是承受原宁波市镇海区临江乡沈家村村民集体所有土地产权及该村村民其它集体财产权益的唯一合法主体。因为宁波市镇海区临江乡沈家村根据政府合并行政村的有关文件，已并入现宁波市镇海区蛟川街道清水浦村。被告系上个世纪八十年代从外地来宁波镇海种田的外来务农人员，且现在仍保留户籍所在地的村民身份不变。被告与原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会于1986年7月5日签订了《卖屋契》，约定将临江乡沈家村集体所有的仓库三间（现坐落于镇海区清水浦村大柴45号）卖给被告，被告支付价款1020元。然而，被告当时是从外地来宁波种田的佃户，并不是原告“本村”的村民，且至今也未取得原告本村的村民资格，因此并不享有集体经济组织成员权益。而且当时有权利对集体财产进行经营管理的主体应当是该村经济合作社或生产大队。临江乡沈家村村民委员会也不是该村集体土地权利的经营管理人，更无权代表该村村民转让集体土地及其附着物。因此，出让方无处分权，当时的法律是禁止出让方转让土地的，签订诉争《卖屋契》的主体不适格。而且被告与原临江乡沈家村村民委员会签订上述《卖屋契》后，既没有向所在生产队申请用地，也没有经社员大会讨论通过并认可其权利，既没有经所在生产大队审核同意，也没有报公社管理委员会批准，更没有批准机关发给宅基地使用证明。因此，由于上述《卖屋契》违反了当时行政法规的禁止性规定，应属无效，不发生土地使用权转移的效力。由于土地和附着物是一体的，事实上无法分别处分，即须“房随地走”或“地随房走”，上述《卖屋契》也不发生房屋权利移转的效力。另外，上述《卖屋契》所涉土地的使用权，至今没有进行过使用权变更登记或其它确权登记。从1993年农村地籍全面地进行初始调查登记以来，被告至今也未提起过这样的权属变更登记申请，也没有任何主体为被告办理过这样的权属登记。其中最主要的原因就是，被告根本不具备集体成员权利的主体资格，《卖屋契》也违反了当时有效法律的禁止性规定，无论是主体资格还是《卖屋契》的内容，都不符合相关法律的规定，因此，无法通过变更登记从而取得法律认可的物权。依据相关规定，被告与原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会签订的《卖屋契》，不仅欠缺法定要件，同时又违反了当时相关法律法规的禁止性规定，因此没有法律效力。故原告诉至法院，请求判令：一、确认被告与原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会签订的《卖屋契》无效（该《卖屋契》签订于1986年7月5日）；二、判令被告腾退位于镇海区清水浦村大柴45号的房屋并返还原告。
被告葛启连答辩称：原告现在是否具有诉讼主体资格无法确定。1986年的《卖屋契》签约的主体是原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会，原告诉称原宁波市镇海区临江乡沈家村现在合并成宁波市镇海区蛟川街道清水浦村，但没有提供并村的相应证据，故诉讼主体无法确定。即使并村是事实，原告也不是适格的诉讼主体。按合同主体的相对性原则并且根据相关法律规定，应当以村委会的名义起诉，以经济合作社作为主体起诉是不适格的。而且本案具有特殊性，因为房屋是在1986年就购买了，当时法律并不是很健全，没有明确的依据可以证实诉争《卖屋契》是无效的。
原告清水浦合作社向本院提交了以下证据以证明其主张的事实：
1．《卖屋契》复印件一份，欲证明当时原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会与被告签订过的该份《卖屋契》是无效的。经庭审质证，被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明协议无效。本院对该证据真实性予以认定。
2．镇城政（2001）20号《关于村级行政区划调整的请示》、镇政（2001）33号《关于城关镇村级行政区划调整的批复》复印件各一份，欲证明原来的宁波市镇海区临江乡沈家村已经合并划归为宁波市镇海区蛟川街道清水浦村。经庭审质证，被告对该证据无异议，本院依法予以认定。
被告葛启连向本院提供了以下证据以证明其主张之事实：
1．房屋拆迁价格计算表复印件一份，欲证明涉案房屋的建筑面积、2010年装修评估的价格等。经庭审质证，原告对该证据真实性和关联性均有异议。本院对该证据不予认定。
2．《蛟川街道清水浦村集体土地房屋拆迁实施方案》复印件一份，欲证明原被告争讼的房屋正处于拆迁的范围内及房屋拆迁安置的计算标准。经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，讼争房屋处于拆迁范围内，但对关联性有异议。本院对该证据真实性予以认定。
经审理，本院查明事实如下：1986年7月5日，原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会与被告签订《卖屋契》一份，约定将位于原沈家村的仓库叁间（现坐落于镇海区清水浦村大柴45号）转让给被告。根据镇城政（2001）20号《关于村级行政区划调整的请示》及镇政（2001）33号《关于城关镇村级行政区划调整的批复》，原宁波市镇海区临江乡沈家村已经合并划归为现宁波市镇海区蛟川街道清水浦村。
另查明，被告葛启连并非宁波市镇海区蛟川街道清水浦村村民。
本院认为：原宁波市镇海区临江乡沈家村已经合并划归为现宁波市镇海区蛟川街道清水浦村，且根据《浙江省村经济合作社组织条例》的规定，村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权，享有独立进行经济活动的自主权。尚未设立村经济合作社的，村集体财产所有权由村民委员会行使。故原告清水浦合作社在本案中具有诉讼主体资格。农村房屋的买卖必然涉及农村集体土地的转让，必须符合有关农村集体土地的法律规定。无论根据签订《卖屋契》时的法律法规，还是根据《土地管理法》等法律法规的规定，农村土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非集体组织成员无权取得或变相取得。本案原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会与被告订立的《卖屋契》中，因房屋所涉土地使用权的买受方即本案被告不属于本集体经济组织，向本集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋违反了集体经济组织的成员性属性，该《卖屋契》无效。《卖屋契》被确认无效后，因该无效协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告腾退并返还房屋的诉请合法有据，本院予以支持。经本院释明，被告明确表示不提出反诉，本案对被告已支付的款项及所受到的损失不予处理，被告可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原宁波市镇海区临江乡沈家村村民委员会与被告葛启连于1986年7月5日签订的《卖屋契》无效；
二、被告葛启连于本判决生效之日起二个月内腾退位于宁波市镇海区清水浦村大柴45号的房屋并返还给原告宁波市镇海区蛟川街道清水浦村经济合作社。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告葛启连负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 郑尚强
二〇一三年三月十二日
代书记员 王玉燕