宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1818号
原告：刘徐燕。
委托代理人：童伊莉。
委托代理人：杨珏敏。
被告：童建设。
原告刘徐燕为与被告童建设房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员施益适用简易程序独任审判。后因被告童建设下落不明，本院依法适用普通程序，组成合议庭于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童伊莉、杨珏敏到庭参加诉讼，被告童建设经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘徐燕起诉称：2012年11月20日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告将其租赁的位于宁波市高新区清水桥路62号的临街门面房出租给原告使用，租赁期为5年，年租金60000元，合同生效后，原告于2012年10月26日向被告交付了30000元的半年房租和5000元的押金，又按合同约定于2013年4月19日通过网银向被告支付了下半年房租30000元。2013年8月初，因被告未履行与房屋产权人周峰的合同，周峰找到原告要收回房子，原告考虑到前期已投入大量装修，只好按周峰的要求重新签订了2013年9月1日至2017年8月31日的租房合同，并补交了8月份的房租5350元。同时，按照新的租赁合同，原告将支出45043元的房租损失。原告于2013年8月13日向被告发出了解除合同通知，且要求被告在2013年8月20日前退还原告23333.3元并赔偿损失，但经原告多次催讨未果。故诉至法院，请求法院判令：被告归还原告租金18333.30元、押金5000元，并赔偿原告损失45043元，合计人民币68376.3元；被告自2013年8月21日起至实际履行日止，按银行同期贷款利率支付原告上述款项的利息。
被告童建设未作答辩。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告刘徐燕提供原、被告签订的《租赁合同》一份（原件）、被告身份证一份（复印件），拟证明原、被告签订了房屋租赁合同，双方对各自的权利进行了约定。原告提供收条一份（原件），拟证明被告收到原告支付的押金及2012年11月20日至2013年5月19日的租金共计35000元。原告提供银行转帐凭证（盖章打印件）一份，拟证明原告已向被告支付房租2013年5月20日至2013年11月19日的房租30000元。同时原告陈述称，签订合同时，曾看到过涉案房屋的房产证复印件，当时原告曾质疑房屋产权人，因被告解释说要买涉案房屋，又和物业熟悉，因原告急于租房，就签订了合同。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，原告提供的上述证据相互结合，符合证据的真实性、关联性、合法性要求，因被告对原告陈述的其已向被告支付了2013年5月20日至2013年11月19日的房租30000元的事实未提出充分的反驳意见，故本院对上述证据拟证明的事实予以认定，
2.原告刘徐燕提供周峰的身份证、房屋产权证各一份（均系复印件），拟证明涉案房屋的产权人为周峰。原告提供周峰与被告签订的《租赁合同》一份（原件），拟证明被告与周峰签订合同的事实。原告提供原告与周峰签订的《租赁合同》一份（原件）、周峰出具的收据两份（原件），拟证明原告与周峰签订了租房合同，并已向周峰支付了2013年7月31日至2013年8月30日的房租5350元，2013年9月1日至2014年2月28日的房租32100元。同时原告陈述称，因被告未履行其与周峰的合同，周峰就找到了原告，原告才知道被告并未向周峰购买涉案的房屋。原告与周峰签订的《租赁合同》约定的租金按前一年的7%递增，故相比原告履行其与被告的合同要多支出45043元。案件审理过程中，经本院询问周峰，其表示对被告转租事先并不知晓，后因被告未履行双方之间的合同并无法联系被告，周峰才去涉案的房屋找到原告。因双方之间的合同明确约定未经房东同意不得转租，被告的转租行为是周峰不同意的。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据均系原件，符合证据的真实性、关联性、合法性要求，故本院对上述证据的真实性予以认定。
3.原告刘徐燕提供解除合同通知书（原件）、EMS快递单（原件）、快递查询单（复印件）各一份，拟证明原告向被告发函要求解除合同并赔偿损失，被告签收上述函件。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，原告提供的上述证据未有被告签收的有效依据，结合上述证据仅能证明原告曾向被告寄发要求解除合同的通知书，对该事实本院予以认定。
被告童建设未向本院提交证据。
本院经审理，认定事实如下：周峰系位于宁波市清水桥路62号房屋的所有权人。2012年8月1日，周峰与被告童建设签订《租赁合同》一份，约定周峰将位于高新区清水桥路62号房屋租赁给被告作营业之用。租期为5年，自2012年8月1日至2017年7月30日，第一年租金为60000元，第二年租金80000元，以后每年按租金的10%递增，一年一付，每次提前半个月付下一期房租。租赁期间，被告未经周峰同意不得擅自破坏房屋结构及设施，未经周峰同意不得转租。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将座落于宁波市高新区清水桥路62号的临街门面租赁给原告使用，租期从2012年11月20日至2017年11月19日，年租金60000元，租金每半年支付一次，提前一个月支付，合同生效后，原告应向被告支付5000元押金，合同期满押金退回。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了押金5000元及2012年11月20日至2013年5月19日的房租30000元，被告出具收条予以确认。2013年4月，原告向被告支付了2013年5月20日至2013年11月19日的房租30000元。原告曾向被告寄发要求解除合同的通知书。
2013年9月1日，周峰与原告签订《租赁合同》一份，约定周峰将位于高新区清水桥路62号房屋租赁给原告作营业之用，租期为4年，自2013年9月1日至2017年8月31日，第一年租金为64200元，以后每年按第一年租金的7%递增，每半年付一次，每次提前10天付下一期房租，合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，原告向周峰支付了2013年7月31日至2013年8月30日的房租5350元及2013年9月1日至2014年2月28日的房租32100元。
本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告童建设向周峰承租涉案房屋再转租给原告，但其未能举证证明其上述转租行为系得到周峰的认可或事后予以追认，故被告对涉案房屋无处分权，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》之相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告童建设未经出租人同意出租涉案房屋，应负主要责任。因被告已收取原告押金5000元及2012年11月20日至2013年11月19日的房租60000元，原告亦支付周峰2013年7月31日至2013年8月30日的房租5350元及2013年9月1日至2014年2月28日的房租，故原告要求被告退还2013年7月30日至2013年11月19日的房租18333.3元及押金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。而原告刘徐燕未尽审慎之责任，即在未审慎审查涉案房屋属性的情况下承租，亦有过错。因原告系自愿与周峰签订《租赁合同》，故原告要求被告赔偿因履行其与周峰的合同而多支出的款项45053元及相应款项的逾期付款利息本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告童建设返还原告刘徐燕押金5000元、房屋租金18333.3元，合计23333.3元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告刘徐燕的其他诉讼请求。
如果被告童建设未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1509元，公告费650元，合计2159元，由原告刘徐燕负担736.8元，被告童建设负担1422.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 何继红
代理审判员 施 益
人民陪审员 张新春
二〇一四年三月二十六日
代书 记员 林静益