海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）琼山民二初字第247号
原告李怀敏，男，1960年7月9日出生，汉族。
委托代理人周明磊，海南圣和律师事务所律师。
被告耿中武，男，1964年1月25日出生，汉族。
委托代理人耿荣生，男，汉族，1959年7月22日出生，海南某酒店办公室主任。
第三人海南海东实业有限公司。
法定代表人孙建东，该公司董事长。
原告李怀敏与被告耿中武、第三人海南海东实业有限公司(以下简称海东公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李怀敏及委托代理人周明磊、被告耿中武的代理人耿荣生到庭参加诉讼，第三人海东公司经合法传唤无正当理由不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告李怀敏诉称：2010年1月26日原告通过参加琼山区人民法院委托的执行财产拍卖会，竞买所得位于海口市府城镇凤翔西路南侧某酒店的九套房屋，房号为：409、412、413、414、501、609、610、611、612房。由于原产权人海东公司于2008年4月21日与被告签订了关于上述九套房屋的《海东鸿基假日酒店租赁合同》，租期至2019年9月30日。因此，琼山区人民法院作出（2009）琼山执字第71-3号《执行裁定书》和（2009）琼山执字第71号通知书，确定上述九套房屋产权归原告所有，并要求被告耿中武自2010年2月1日起将这九套房屋的租金直接支付给原告。根据买卖不破租赁原则，原告自拍卖取得上述九套房屋的产权之日起，便与被告形成了房屋租赁关系。被告应当依照《海东鸿基假日酒店租赁合同》的约定，足额如期向原告支付租金，但经原告多次催促，被告一直拒绝支付。不得以，原告于2012年8月22日委托律师向被告发出了关于追讨租金的《律师函》，要求被告限期向原告支付租金及滞纳金，但直至今日，被告仍分文未付。根据《海东鸿基假日酒店租赁合同》的约定，被告已拖欠原告租金146692.34元和违约金136863.96元。综上所述，原告通过买卖从而与被告间形成的房屋租赁合同关系应为合法有效，理应得到法律的保护，被告应依据约定向原告支付租金及违约金，同时，被告长期拖欠租金的行为，严重违反了双方的合同约定，已经构成根本性违约，双方间的租赁合同关系也理应依法解除。因此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院：1、依法解除原告与被告间关于海口市府城镇凤翔西路南侧某酒店409、412、413、414、501、609、610、611、612共计九套房屋的租赁关系，并判令被告将上述房屋返还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金146692.34元及违约金136863.96元，共计283556.3元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告耿中武辩称：一、原告李怀敏请求被告支付租金的诉讼时效已过，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。李怀敏在起诉中依据的是耿中武于2010年3月29日，接到的琼山法院（2009）琼山执字第71号《通知书》。而当耿中武收到通知时，明确向新的产权所有人李怀敏告知，并出具有关证据向其说明：含九间房（房号为：409、412、413、414、501、609、610、611、612）的租金，在通知书收到前，早已与海东公司在原租赁合同履行往来款项中抵销。为此，被告耿中武不能按法院通知精神，按期转支付租金给李怀敏。其租金只能向海东公司追讨。而后,原告没有找被告耿中武要求支付过租金,直到2012年7月16日,双方才沟通重新签订新的租赁合同事宜,但原告没有提起2012年7月16日前的租金问题。依据法律规定关于延付或者拒付租金诉讼时效为一年。法律又规定在债权人第一次向债务人主张权利时，债务人明确表示不履行义务的诉讼期间，从债务人明确表示不履行义务之日起计算。2010年3月29日被告耿中武就明确表示不应由其重复支付租金，所以本案的诉讼期间起于2010年3月29日至2011年3月28日止，但李怀敏2012年9月10日才起诉，超过法律规定的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、由于李怀敏一直拒绝执行（2009）琼山执字第71号通知：“如耿中武继续承租上述房屋，自2010年2月1日起，将租金转支付给买受人李怀敏。具体租金金额及支付方式，耿中武与李怀敏另行约定”的精神，不理会因整栋酒店底层使用价值对经营者来讲是不一样的道理，租金按每年85万元计算不合理。况且法院的通知要求原告与被告必须另行约定租期、租金金额及支付方式，而李怀敏既不向耿中武主张签约，也不向法院申请执行，也不起诉海东公司返还不当得利，采取不作为放任的态度，造成这样的局面，责任完全由李怀敏承担。原告李怀敏明确得知租金被告已抵销付完给海东公司情况后，应当向海东公司要求返还不当得利而没有要求，真实情况是李怀敏确实向海东公司交涉了，但交涉的结果和内幕，耿中武不知晓，只知道于2010年3月底，海东公司的总经理任真在召集耿中武、李怀敏在酒店九楼办公室谈话，任真说过李怀敏要租金跟他要，别找耿中武的言辞，李怀敏确实从2010年3月底之后至2012年7月16日止，未找耿中武要过租金。证明李怀敏完全接受原租赁合同履行中租金存在的抵消事实。从李怀敏前后向海东公司总经理任真交涉的情况看，得出其租金是被海东公司占有了，侵犯其利益的责任方不是耿中武，未向法院提起海东公司返还不当得利，是李怀敏得到海东公司给出的满意答复结果，而现在又起诉耿中武只能推断，时过境迁，海东公司因故无人应诉，耿中武不知晓李怀敏与海东公司协议内幕，把过去放弃的或者已得到的利益，向耿中武再索要，损害耿中武的利益。所以原告要求被告支付拖欠的租金146692.34元的诉求没有法律和事实依据。请求法院予以驳回该项诉求。至于136863.96元滞纳金更是无中生有，无根无据，更应予以驳回此项主张。
第三人海东公司未陈述，亦未提供证据。
经审理查明，2010年1月26日原告李怀敏通过参加琼山区人民法院委托的执行财产拍卖会，以人民币92.5万元竞买所得位于海口市府城镇凤翔西路南侧某酒店的九套房屋，由于原产权人海东公司于2008年4月21日与被告签订了关于上述九套房屋的《海东鸿基假日酒店租赁合同》，租期从2008年4月21日至2019年9月30日止。因此，琼山区人民法院就此作出（2009）琼山执字第71-3号《执行裁定书》和（2009）琼山执字第71号通知书，确定上述九套房屋产权归原告所有，并于2010年3月23日送达被告耿中武，要求被告耿中武自2010年2月1日起将这九套房屋的租金直接支付给原告李怀敏。李怀敏于2010年6月28日办理了9套房屋的产权过户手续。九套房屋的房号及产权证号为：409（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、412（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、413（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、414（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、501（产权号：海口市房权证海房字第HK1473**号）、609（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、610（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、611（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）、612（产权号：海口市房权证海房字第HK1474**号）。原告买受九套房屋后于2010年3月就依据琼山法院（2009）琼山执字第71号通知书向被告耿中武主张支付从2010年2月1日起的租金，被告耿中武认为要支付租金应重新与原告签订租赁合同，2012年7月16日，原告李怀敏与被告耿中武就租金的支付标准和方式进行沟通，但未达成新的协议。原告因向被告主张支付租金未果而诉至法院。案在审理中，被告耿中武认为应该支付的租金已抵扣完第三人海东公司欠其的债务，直到2019年9月30日都不在需要向第三人海东公司支付租金。并提供了2010年7月14日海东公司与被告耿中武经营的海南风翔商务酒店有限公司的“双方结算清单”，用以证明由于第三人海东公司欠其的借款及各种费用已抵扣租金至2010年10月1日。原告对该证据的真实性予以认可，但认为被告耿中武2010年3月收到法院的通知后不应该将第三人海东公司欠其的其他债务抵扣租金。被告耿中武为证明2010年7月14日后，第三人海东公司还欠其装修垫资款40万元、水电设施安装费50万元、太阳能热水器12万、修建停车场费用8万元，共计110万元，用以抵扣2010年10月2日至2019年的租金，提供了9张《装修工程单据》、8张《水电安装收据及附件》，原告对其证据的真实性、合法性、关联性不予认可。上述单据并没有经过第三人海东公司的认可，况且，工程垫款属另一法律关系，该证据与本案无关联性，不能证明被告耿中武应支付的2010年10月2日至2019年租金已用第三人欠其的债务抵扣完了。
又查，被告耿中武与第三人海东公司于2008年4月21日签订了《海东鸿基假日酒店租赁合同》，酒店的座落位置在海口市琼山区凤翔路丁村路口。租赁的面积6000平方米（包括原告买受的9套房屋），租赁期限从2008年至2019年9月30日，租金及支付方式为：第一、二年为每年80万人民币（平均每平方租金为133.3元），第三至第十一年为每年85万人民币（平均每平方141.67元）。第一年租金于双方签订合同五日内支付，以后每半年支付一次租金（即每年的10月10日前和次年的5月10日前）。合同签订后，耿中武与案外人吴建云注册成立海南某酒店有限公司，将海东鸿基假日酒店更名为海南某酒店，以海南某酒店有限公司的名义经营耿中武租赁的6000平方米房屋。原告买受9套房屋后被告耿中武及海南某酒店有限公司一直在使用9套房屋经营酒店。
上述事实，有原告提交的《成交报告》、九份《房屋所有权证书》、《海东鸿基假日酒店租赁合同》、（2009）琼山执字第71号通知书、《公证书》、2010年9月8日海东公司给某酒店耿中武出具的《通知》、耿中武起草的《房屋租赁合同》、2012年7月16日，耿中武给原告发来的一条短信内容记录、（2008）琼山民二初字第92号民事调解书、《结算清单》以及被告提供的《通知书》、《租赁合同》、海东公司《公函》二份、催款通知、装修工程单据（9张）、水电安装收据及附件（8张）、《告知函》及《借条》，结账单、在海南日报上刊登的《通知》、（2012）琼山民二初字第9号调解书以及李士珍、中泰典当行变更合同书、短信息内容、（2009）琼山执字第360-5号裁定书及庭审笔录在案为凭，均经庭审质证，可以作为认定案件的证据。
本院认为，本案主要存在以下焦点问题：
一、关于原告李怀敏要求解除与被告耿中武关于9套房屋的租赁关系是否符合法律规定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告李怀敏买受涉案的九套房屋后，取代了原产权人海东公司的出租人地位，被告使用原告的九套房屋理应按合同支付租金。被告认为其未支付租金的主要理由是其与海东公司之间存在其他的债权债务关系，已用海东公司欠其的其他债务抵扣完了应支付给海东公司截止2019年9月30日的租金，况且，2010年7月16日原告与被告就原告买受的9套房屋重新协商过租金的支付标准和支付方式问题，但因双方对租金的标准达不成统一意见而放弃。在此情况下被告逾期支付租金并未构成根本违约，况且，被告与第三人租赁6000平方米的房屋是用以经营酒店的需要，合同的解除不利于大局的稳定，故原告请求解除租赁关系及返还九套房屋本院不予支持。
二、关于原告李怀敏买受第三人海东公司位于海口市府城镇凤翔西路南侧某酒店的九套房屋后，被告耿中武是否应按原租赁合同的标准向原告支付租金146692.34及违约金136863.96的问题。原告于2010年1月26日以人民币92.5万元的价格竞得涉案九套房屋，本院于2010年3月15日作出（2009）琼山执字第71-3号民事裁定书，裁定将上述涉案的九套房屋过户至原告名下，并作出（2009）琼山执字第71号通知书，通知李怀敏、耿中武及海东公司，要求耿中武如继续租赁房屋，自2010年2月1日起将租金转支付给李怀敏，具体租金金额及支付方式另定。基于买卖不破租赁原则，原告自2010年2月1日起承继海东公司成为租赁合同涉案九套房屋的出租人。被告使用了原告的9房屋，在双方没有另行约定租金金额和支付方式时应按原合同履行。第三人海东公司原与被告耿中武签订的《海东鸿基假日酒店租赁合同》约定的租赁面积为6000平方米，2008年10月1日-2010年9月30日的租金为80万一年，平均一平方米房屋一年租金为133.3元，2010年10月1日-2019年9月30日租金为85万一年，平均一平方米房屋一年租金为141.67元，原告买受的房屋共405.08平方米，其依据原合同的租金标准按一年每平方141.67元请求支付2010年10月1日-2012年8月22日的租金，有事实和法律依据，本院应予准许。但原告请求被告按一年每平方141.67元支付2010年2月1日至2010年9月30日的租金，无事实和法律依据，本院不予准许。该期间的租金被告应按一年每平方133.3元标准支付。因此，被告耿中武应向原告支付2010年2月1日-2010年9月30日的租金39943元（405.08×133.3=53997.1元，53997.1÷365×270天=39943元）；2010年10月1日至2012年8月22日的租金104241元（405.08×141.67=57387.68元，57387.68÷365×663天），合计租金为144184元。原告认为被告欠租金922天，应付租146692.34元，故以146692.34元为本金，要求被告按应交租金的千分之一计算违约金，标准过高，且计算不合理，应综合案件的履行情况，适当调整违约金的支付标准，应以144184元为本金，从原告起诉之日起即2012年9月10日，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率标准支付至判决限定的履行之日止。被告耿中武抗辩其应付海东公司的租金，因海东公司向其借款以及海东公司要求其垫付的工程款未还，经与海东公司结算已用租金抵扣至2019年9月30日止，被告不应重复支付租金，原告应向海东公司主张返还不当得利。对该抗辩主张被告提供了与海东公司2010年7月14日结算租金及各种费用的《双方结算清单》，用以证明截止2010年10月1日的租金被告已用海东公司欠其的借款及其他债务抵扣，无需再付租金。原告对其《双方结算清单》的真实性予以认可，但认为被告收到法院的通知后不应与海东公司再抵扣租金。本院认为，被告2010年3月就收到琼山法院要求其将租金支付给原告的通知，收通知后被告一直在使用原告的九套房屋，应向原告支付租金，其与海东公司存在借款及其他的债权债务关系应另行解决。被告对2010年10月2日至2019年9月30日的租金已用其他债务抵消未提供有效证据证明，其抗辩理由本院不予认可。
三、关于原告向被告主张支付截止2012年8月22日的租金146692.34及违约金136863.96是否过诉讼时效的问题。
被告耿中武抗辩称其2010年3月29日收到琼山法院的通知，要求其转支付租金给原告，但其已明确跟原告说明租金已与海东公司抵消完了，要租金应该向海东公司主张。从此时原告到2012年9月10日才起诉，超过了支付租金一年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该条规定了分期付款的时效截止至最后一期债务的履行期限届满。就本案而言，原告与被告并没有重新签订新的租赁合同，双方的权利义务应按海东公司与被告耿中武签订的原租赁合同履行。该合同的租赁期限截止2019年9月30日止。最后一笔租金支付也应该是2019年止。对于延续性的债务应是最后一笔债务到期以后才开始计算时效。因此，被告耿中武的抗辩理由不成立。原告向被告主张支付租金及违约金未超过诉讼时效。
综上，原告请求按原合同租赁标准支付2010年2月1日至2012年8月22日的租金及违约金本院应予支持。要求解除租赁关系及返还九套房屋没有事实依据，本院不予支持。第三人海东公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、限被告耿中武在本判决生效之日起十日内支付原告李怀敏2010年2月1日至2012年8月22日的租金144184元及违约金（从2012年8月22日起，以144184元为本金，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率标准支付至判决限定的履行之日止）。
二、驳回原告李怀敏的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2777元，由原告承担77元，被告耿中武承担2700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 钟玉静
代理审判员 林玥希
人民陪审员 林尤敬
二０一三年三月十七日
书 记 员 蒙 霞