天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0114民初10242号
原告：赵建国，男，1965年4月6日生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：刘新英，天津翠亨律师事务所律师。
被告：天津市建德房地产开发有限公司。住天津市武清区杨村镇泉州北路**号。
法定代表人：张炳铎，总经理。
诉讼代表人：天津市中天有限责任清算事务所。住天津市和平区四平西道*号***室，系被告破产管理人。
法定代表人：沈在林，职务主任。
委托诉讼代理人：马小丽，该公司职员。
委托诉讼代理人：冯世凯，该公司职员。
被告：北京太谷城商业运营管理有限公司。住北京市朝阳区来广营乡来广营中街**号朝来高科技产业园*号****室。
法定代表人：黄伟，职务董事长。
委托诉讼代理人：欧阳黎炯，北京市盈科律师事务所律师。
原告赵建国与被告天津市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）、北京太谷城商业运营管理有限公司（以下简称太谷城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵建国的委托诉讼代理人刘新英，被告建德公司破产管理人的委托诉讼代理人马小丽，被告太谷城公司的委托诉讼代理人欧阳黎炯均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
赵建国向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带赔偿原告委托经营损失192000元（2015年9月1日-2017年8月30日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月10日，原告与被告建德公司签订两份《保留房源协议书》，约定原告以120万元的价格购买建德公司开发的位于天津市武清区商铺两套。原告于合同签订当日支付给建德公司购房款120万元，建德公司承诺于2012年11月30日与原告签订《购房确认书》。《保留房源协议书》第4条约定，该商业项目于2012年12月31日开始交钥匙。但至今被告建德公司一直未与原告签订《购房协议书》，也没有向原告交付钥匙。被告建德公司的行为已经违反双方签订的《保留房源协议书》的约定，致使原告的合同目的完全落空。2012年11月30日，原告和二被告签订《委托经营意向协议》，约定原告委托被告太谷城公司对所购的商铺进行经营管理，并约定了承租的期限、租金及回报给付：1、乙方统一经营管理期限共计10年，自2013年9月1日-2023年8月31日，从统一经营管理期限起始时间起算，满一年为一个托管期，共分十个托管期。2、其中头两年的托管期租金给付按照2011年6月10日签订的《保留房源协议书》约定给付。自第三个托管期始，每个托管期的租金回报按照年计算，每个托管期的租金回报按照网签总房款的8%执行。在该托管期开始前一个月内由乙方（太谷城公司）结算给甲方（赵建国）。在各方权利义务中约定：丙方（建德公司）协助乙方完成该用房的出租事宜并对乙方按本协议约定对甲方应尽的责任和义务负连带责任。现被告以自己的行为表明迟延履行主要义务，已构成违约，故应赔偿原告委托经营损失。综上，原告为维护合法权益起诉。
建德公司答辩称，2014年12月23日武清区法院受理了建德公司的破产申请并指定天津市中天有限责任清算事务所为破产管理人，管理人接受委托后就查清的事实发表如下意见：请求驳回原告的全部诉讼请求。原告起诉案由为买卖合同纠纷，而买卖合同的主体应为买卖双方，故本案与太谷城公司无关。但原告诉请却是依据租赁合同主张损失，原告并没有将租赁物交给被告太谷城。根据先履行抗辩权的规定被告太谷城公司不承担任何责任。被告建德公司作为租赁合同中的连带保证方在主债务人不承担责任的前提下也不应承担保证责任。除此，根据破产法第46条的规定，未到期的债权视为已经到期，附利息的债权利息应计算至破产受理之日。综上，原告主张没有事实及法律依据。
太谷城公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据。原告虽然与被告建德公司签订了保留房源协议书，但双方并没有签署正式的商品房买卖合同。现建德公司破产，保留房源协议书已经无法履行，更无法签署正式的商品房买卖合同。原告与本被告签订的委托经营意向书仅为意向书，并不是正式的租赁协议，各方的权利和义务尚不明确。现被告建德公司破产，原告没有实际将商铺交给本被告委托经营，故本被告无法履行委托租赁的义务。原告已经向建德公司的破产管理人申报了权利，应通过破产程序来实现债权。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年6月10日，原告与被告建德公司签订保留房源协议书，约定为了在建德公司具备商品房销售条件时，原告能够有保证买到该项目的商品房，特向建德公司要求为原告保留该项目的下列房源。约定如下：1、商业：2号楼，第2层，第76号房屋，该房屋面积为31平方米，最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为每平方米19473元。3、以后双方在所保留的房源具备商品房销售条件签订《商品房买卖合同》时，乙方（原告）需交清该房屋的购房款和其他费用。在签订《商品房买卖合同》时，需对乙方减去2万元购房款。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目住宅于2012年12月31日开始交付钥匙，商业于2012年8月31日开始交付钥匙。若出现在正常的情况下逾期交钥匙现象，甲方应按每逾期一个月，向乙方一次性支付2000元作为补偿乙方的全部经济损失的办法执行，以此类推。协议书同时还约定了其他的权利义务，双方签字盖章，并盖章确认：所保留房源网签时房号为：17-2-264号，面积32.24平方米，单价为每平方14536.41元。同日，原告与被告建德公司签订另一套房屋的保留房源协议书，所保留的房源网签时房号为：17-2-282号，面积为32.24平方米，单价为每平方14386.2元。协议签订后，原告向被告建德公司交付购房款共计120万元。双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告建德公司亦未能向原告交付涉案的商品房。
2012年11月30日，原告与二被告就上述两套房屋分别签订《委托经营意向协议》，原告为甲方、被告太谷城公司为乙方、被告建德公司为丙方，三方约定如下：甲方自愿将商业用房委托乙方进行经营管理，丙方为项目的开发商。三方就相关事宜协议如下：第二条：1、乙方统一经营管理期限共计10年，自2013年9月1日-2023年8月31日，从统一经营管理期限起始时间起算，满一年为一个托管期，共分十个托管期。2、其中头二年托管期租金给付按照2011年6月10日签订的《保留房源协议书》及2012年11月30日签订的《确认书》相关约定已履行完毕。从第三个托管期始，每个托管期的租金回报按照年计算，每个托管期的租金回报按照网签总房款的8%执行。在该托管期开始前一个月内由乙方结清给甲方。在第三条各方的责任和义务第4项约定：丙方协助乙方完成该用房的出租事宜并对乙方按本协议约定对甲方应尽的责任和义务负连带责任。第四条约定：甲乙丙三方将在2013年5月1日-2013年6月30日期间，根据本协议原则另行签订该用房的正式租赁合同并具体约定三方详细的责任权利条款。合同同时还约定了其他权利义务。上述协议签订后，三方至今未签订正式的租赁合同。原告亦未向被告太谷城公司交付商铺。庭审中，就合同履行情况，原告称至今未领取到涉案商铺的租金损失。被告建德公司曾通知原告领取前两年的租金损失，但因原告未到而未能领取。待原告想领取时，建德公司管理人称因原告涉诉不同意支付。
另查，经债权人尚亚学申请，2014年12月23日，武清法院裁定受理了建德公司的破产清算一案，并指定天津市中天有限责任清算事务所为建德公司的破产管理人。原告于2015年2月10日向建德公司申报了债权，在被告建德公司提供的债权申报表中显示申报债权的数额为：1、签订商品房买卖合同，将商铺交付使用；2、退还本人交纳房屋本金（17-2-282）变动面积和单价后133869元。2017月8月23日，原告提起本诉，案由为房屋买卖合同。案件审理过程中，经法院释明，确定本案案由为租赁合同纠纷，双方对此均无异议。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的委托经营意向协议是否成立并生效；二、二被告是否应对原告的委托经营损失承担责任。针对第一个焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告起诉委托经营损失依据的双方签订的《委托经营意向协议》，该委托经营意向协议虽不是正式的房屋租赁合同，但该协议的约定具备了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付方式等租赁合同的主要条款，故原、被告签订的该《委托经营意向协议》成立并生效。在该协议中，原告为委托出租方，被告太谷城公司为经营管理方即承租方，被告建德公司为项目的开发商。依据协议第三条第4项约定的内容，建德公司为太谷城公司应承担的责任义务提供担保。
针对第二个争议焦点，本院认为，该意向协议签订后，双方针对该协议并未实际履行，即原告没有向承租方被告太谷城公司交付涉案的商铺，被告太谷城公司也没有向原告支付过租金。通过原告陈述及查明的事实可以确定原告没有向被告太谷城公司交房的原因在于被告建德公司没有向原告履行交房义务。根据租赁合同的特点，在出租方没有向承租方交付租赁标的物的情况下，承租方有权拒绝支付租金。故本案中被告太谷城公司有权拒绝赔偿原告委托经营期间的损失。被告建德公司作为委托经营意向协议中的担保方，享有与主债务人即被告太谷城公司同样的抗辩权。综上，原告依据《委托经营意向协议》主张二被告连带赔偿原告委托经营期间的损失依据不足，本院对此不予支持。原告如认为由于被告建德公司迟延交房给原告造成委托经营损失，可作为另一法律关系另案解决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十条之规定，判决如下：
驳回原告赵建国的诉讼请求。
案件受理费4140元，由原告赵建国负担4140元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 佟 鑫
代理审判员 沈 刚
人民陪审员 王美荣
二〇一八年五月七日
书 记 员 陈 楠
本判决所引用的法律条款
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。