安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0191民初3984号
原告（反诉被告）：沈桃林，女，1957年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：夏莹，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王进，男，1963年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：庄强，安徽汉合律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈桃林与被告（反诉原告）王进合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈桃林及其委托诉讼代理人夏莹，被告（反诉原告）王进及其委托诉讼代理人庄强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈桃林向本院提出诉讼请求：1.王进立即腾退位于合肥高新区红枫路附9号安徽省长江计量所的职工宿舍楼1302室（原1303室和1304室），并将房屋和房屋钥匙返还；2.王进支付沈桃林占用房屋使用费22500元（自2015年12月13日起，按2500元/月的标准暂计算至2016年9月13日，后计算至实际返还房屋时止）；3.本案诉讼费用由王进负担。事实和理由：沈桃林系安徽省长江计量所职工。2011年6月24日，沈桃林单位集资建设宿舍楼，沈桃林认购了本单位位于合肥高新区红枫路附9号安徽省长江计量所的职工宿舍楼1303室和1304室，并缴清相关认购款项。后沈桃林将1303室和1304室打通合并形成涉案的1302室。2015年12月，王进以购房为由搬入涉案房屋居住至今，沈桃林多次要求王进腾退房屋未果。
王进辩称：1.沈桃林诉请没有法律依据，其诉请与陈述的事实法律关系不相符，请求法院明确告知或依法驳回沈桃林诉请。本案法律关系是买卖合同关系，不是侵权纠纷，所以沈桃林诉请没有事实及法律依据；2.沈桃林要求返回钥匙和给付租金均无事实依据，因为：（1）是沈桃林主动将房屋使用权交给王进，不存在非法侵占的事实；（2）王进占据使用自己购买的房屋，依据法律关系，无需再向沈桃林支付租金，且双方之间没有相关的租金约定，所以请法院依法驳回沈桃林诉请。
王进提起反诉请求：1.沈桃林赔偿王进经济损失400000元；2.本案本诉及反诉费由沈桃林负担。事实和理由：沈桃林与王进经协商，沈桃林愿意以375000元的价款将其拥有产权的位于合肥高新区红枫路附9号1302室出售给王进。王进将自己的原有住房出售后于2015年12月12日通过沈桃林的嫂子将200000元交给沈桃林，沈桃林出具了收条注明系购房款，并将1302室房屋钥匙交付给王进。后王进要求签订《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续，但沈桃林不予答复，后沈桃林反悔，致使《房屋买卖合同》未签订，由于沈桃林的缔约过失，致使王进受到重大经济损失。
沈桃林针对反诉辩称：1.王进的诉请没有法律依据，涉案双方之间并没有买卖合同关系，王进主张本案系房屋买卖关系，应提供书面合同作为证据，当时双方约定王进支付375000元是作为房屋使用费用；2.涉案房屋是单位集资房，而沈桃林是该单位员工，沈桃林与王进之间不可能达成房屋买卖的合意；3.沈桃林并没有收到王进的200000元购房款，当时因双方之间有熟人介绍，沈桃林在同情王进的情况下，允许其暂时借住在涉案房屋内，但是王进始终借口新房装修不予退还该房屋，给沈桃林造成了损失；4.王进要求我方赔偿400000元的法律依据不足，其应当提供事实依据证明400000元损失与沈桃林之间的关联性及存在400000元损失的事实。
本院经审理认定事实如下：沈桃林系安徽省长江计量所职工。2011年6月24日，安徽省长江计量所与沈桃林签订《安徽省长江计量所建设职工宿舍楼认购协议书》一份，约定：沈桃林以160000元的价款认购安徽省长江计量所职工宿舍楼1303/1304室(土地使用权性质为工业用地)，建筑面积约81平方米；并明确约定沈桃林不得进行该房屋的买卖和转让。2011年7月1日，沈桃林向安徽省长江计量所转款120000元，安徽省长江计量所出具缴款单一份，注明：缴款单位沈桃林，缴款事由房款，缴款金额壹拾贰万元整。2012年7月3日，沈桃林向安徽省长江计量所转款25000元，现金交款单注明：收款单位安徽省长江计量所，交款人沈桃林，款项来源房款，金额贰万伍仟元整。沈桃林（甲方）与安徽省长江计量所（乙方）签订《协议书》一份，载明：甲乙双方约定集资建房因故不能按约实施，乙方因资金问题无力退还甲方集资款，原提供该集资款所建位于合肥高新区红枫路附9号职工宿舍楼1302、1303室给甲方使用二十年，期满自动续期使用，以抵扣集资款，乙方不再另行退还集资款；甲方须向乙方交纳公共部分的维修资金5783.4元。2015年3月2日，沈桃林向安徽省长江计量所转款5783.4元，现金交款单注明：收款单位安徽省长江计量所，交款人沈桃林，款项来源维修基金，金额伍仟柒佰捌拾叁元肆角整。安徽省长江计量所在该缴款单上盖章。次日，沈桃林向安徽省长江计量所转款47780元，现金交款单注明：收款单位安徽省长江计量所，交款人沈桃林，款项来源工程款，金额肆万柒仟柒佰捌拾元整。安徽省长江计量所在该缴款单上盖章。房屋交付后，沈桃林将该宿舍楼1303/1304室打通合并为1302室并进行了装修。2015年12月12日，王进通过其亲戚（嫂子）叶蕊芹银行账户向沈桃林银行账户转款200000元。沈桃林出具《收条》一份，载明：今收到叶蕊芹购房款贰拾万元。证明人朱桂芳签名。次日，沈桃林通过叶蕊芹将涉案1302室房屋的钥匙交付给王进，王进即搬入该房屋居住至今。2016年5月18日，沈桃林退还王进130000元，尚有70000元未退还。现沈桃林诉至本院，要求判如所请。
另查明：2016年3月24日，安徽天中物业管理有限公司出具收据一份，载明：交款单位1302室沈桃林，捌佰柒拾伍元整，收款事由2016年3月1日-2017年2月28日全年物业费。2016年9月12日，安徽天中物业管理有限公司出具证明一份，载明：兹证明我物业辖区内高新区红枫路附9号安徽省长江计量所职工宿舍1302室（原系1303室和1304室的合并）业主为沈桃林。
本案原定案由为返还原物纠纷，诉讼中，沈桃林表示认可本案案由为合同纠纷。
上述事实，有身份证、《认购协议书》、交款凭证、现金交款单、物业费缴费收据、《证明》、银行转账凭据、收条及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案争议的焦点是沈桃林和王进口头达成的是房屋买卖协议还是转让房屋使用权协议。根据双方在庭审过程中的陈述以及沈桃林出具的收条表明，沈桃林和王进口头达成的是房屋买卖协议。沈桃林主张双方达成的是转让房屋使用权协议，其既未提供双方签订的书面转让房屋使用权协议，又未提供其他证据加以证明，王进亦不予认可，且沈桃林陈述王进以375000元的价款购买涉案房屋二十年的使用权的主张亦有悖于房屋买卖或者房屋租赁市场的一般规律，对此本院不予支持。涉案房屋的土地使用权系工业用地性质，沈桃林明知涉案房屋系集资房，其仅享有房屋的使用权，不享有所有权，其与安徽省长江计量所签订的《认购协议书》明确约定该房屋不得买卖和转让，其仍与王进达成口头房屋买卖协议，既违反了其与安徽省长江计量所签订的《认购协议书》的约定，又不符合相关法律、政策的规定。沈桃林应将收取的购房款退还给王进。沈桃林共收取王进购房款200000元，已返还王进130000元，沈桃林仍应将剩余的购房款70000元返还给王进。王进亦应腾退涉案房屋并将房屋及该房屋钥匙返还给沈桃林。沈桃林隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚实信用原则，其主观存在过错，应当承担缔约过失的主要责任（60%）。王进在购买房屋前，疏于审查房地产权证等相关证件，未尽到审慎的注意义务，亦存在过失，其自身亦应承担相应的责任（40%）。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王进反诉要求沈桃林赔偿其经济损失400000元，因其既未提供证据证明该400000元损失的存在，亦未提供证据证明其经济损失的计算方式，对此本院不予支持。考虑到王进确实存在信赖双方口头达成的房屋买卖协议有效成立而丧失及时与他人缔约的机会造成的信赖利益损失以及合肥市房地产市场价格上涨的因素，本院酌定王进的经济损失为100000元，该款沈桃林应承担60%的赔偿责任，即赔偿王进损失60000元（100000元×60%）。王进搬入涉案房屋居住系经过沈桃林的同意，双方未约定王进需要交纳房屋租赁费，现沈桃林要求王进支付房屋租赁费22500元（按2500元/月计算），缺乏事实依据和合同约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王进应于本判决生效之日起十日内腾退位于合肥高新区红枫路附9号安徽省长江计量所的职工宿舍楼1302室（原1303室和1304室），并将该房屋和房屋钥匙返还给原告（反诉被告）沈桃林；
二、原告（反诉被告）沈桃林应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王进剩余购房款70000元，并赔偿被告（反诉原告）王进经济损失60000元；
三、驳回原告（反诉被告）沈桃林的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王进的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费363元，减半收取计181元，由原告（反诉被告）沈桃林负担150元，被告（反诉原告）王进负担31元；反诉案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告（反诉被告）沈桃林负担548元，被告（反诉原告）王进负担3102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 周 鹏
二〇一六年十二月二十六日
书记员 祁可圆
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条第一款国家实行土地用途管制制度。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。