湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第05980号
原告（反诉被告）长沙恒瑞物业管理有限公司。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人严敏，女，汉族，居民，系该公司法务专员（特别授权）。
委托代理人李舜，男，汉族，居民，系该公司法务专员（特别授权）。
被告（反诉原告）吴耀辉，女，汉族，居民。
委托代理人丁印军，男，汉族，教师。
原告长沙恒瑞物业管理有限公司（以下简称恒瑞物业公司）（反诉被告）诉被告吴耀辉（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理，后于2016年1月18日受理被告反诉，依法由审判员李红波适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告恒瑞物业公司的委托代理人严敏、李舜，被告吴耀辉及其委托代理人丁印军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒瑞物业公司诉称：被告购买了宁乡县经典生活小区面积为162.06㎡的商品房一套，2011年5月15日起，原、被告签订前期物业管理服务协议，原告对被告所居住的小区提供物业服务，被告自2014年6月30日起拖欠物业管理费，至2015年12月9日，共拖欠物业管理费2755元，由此产生违约金2269元，另被告尚有2014、2015年度城市生活垃圾处理费150元未缴纳。故请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费2755元；2、被告向原告支付城市生活垃圾处理费150元；3、被告向原告支付违约金2269元，后段违约金按每天千分之三的标准顺延计算至全部清偿之日；4、本案诉讼费由被告承担。
被告吴耀辉答辩并反诉称：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是格式合同，其中存在很多霸王条款，是无效的不合法的，如协议中第十条违约责任第一款甲方违约要求乙方承担责任，这是不公平的。而且前期物业管理的概念，是开发商未开发完毕之前存在的产物，对于被告居住已经开发了七八年的经典生活小区，这是不合法的。二、被告并不是无故不交物业费，而是事出有因，被告居住的房屋前后阳台漏水，曾多次向原告反映情况，原告未采取任何措施，导致被告损失严重；另外小区用水是2楼至6楼共用一块总表，因有人将水管接到共用的总表中，导致每户分摊的自来水费增加，该问题一直未解决，被告不得不自行到水务部门缴纳二千七百多元单独开户安装水表。三、被告提供了很多照片可以看出小区的卫生、环境、安全、公共设施管理等方面存在很多问题，概因原告物业公司未尽到善良管理人的责任，服务存在严重瑕疵，被告有权拒绝支付物业服务费。综上，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院：1、依法撤销反诉人与被反诉人签订的《前期物业管理服务协议》；2、驳回被反诉人利用不法合同收取物业费的要求；3、判令被反诉人赔偿反诉人用水重新开户损失2700元及违约金7290元；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告针对反诉答辩称：第一、前期物业服务协议，系协议双方真实意思表示，且在平等友好的基础上签订，反诉方仅因个别条款的理解偏差或印刷错误便提出协议无效是没有根据的；第二、关于用水问题，在原告代收水费期间，均按每家分表收取水费，并未重复收费，被告应向真正的责任主体维权，不应由原告赔偿其安装水表的费用；综上，请求驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，被告吴耀辉系宁乡县经典生活小区业主，该房屋建筑面积为162.06㎡。2011年5月15日，原告恒瑞物业公司与被告吴耀辉签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告所居住的小区提供物业服务，物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理，2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，3、环境卫生，4、协助维护公共秩序，5、交通秩序与车辆停放，6、装饰装修管理。电梯房每月每平方米1元，物业管理费用每月定期按规定交纳，每个月的25日至28日交纳本月的费用，如未按约定交纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。被告已将该房屋的物业服务费支付至2014年6月30日，但自2014年7月1日起至2015年11月30日止的物业服务费共2755元（162.06㎡×1元／㎡·月×17个月）未交纳。另原告受宁乡县市容环境卫生管理局的委托，代向业主收取75元／年的城市生活垃圾处理费，原告已向宁乡县市容环境卫生管理局代交了该小区2014、2015年度城市生活垃圾处理费。被告欠原告已代缴的2014、2015年度城市生活垃圾处理费150元。诉讼中，被告对欠交的物业管理费、城市生活垃圾处理费计算无异议，因对服务不满意而拒绝支付，双方为此引发纠纷。
上述事实，有双方当事人的陈述及原告提供的前期物业管理服务协议、宁乡县市容环境卫生管理局的授权委托书及公开信、湖南省非税收入一般缴款书、催费通知单，被告提供的照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。被告提出双方签订的协议第十条第一款明显不公平不合法，因原告当庭承认系印刷错误，亦愿意对该条款进行修正，且被告行使撤销权应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，否则撤销权消灭，故对被告要求撤销双方签订的前期物业管理服务协议的反诉请求，本院不予支持。本案中，原告提供了物业管理服务，被告应当根据合同的约定，履行向原告交纳物业管理费及原告代缴的垃圾处理费的义务。被告反诉称原告提供的物业服务不到位，其阳台漏水问题未解决，且水费分摊过多因原告未及时查明原因导致其单独开户安装水表，向水务部门缴纳2700元，要求原告赔偿损失及支付违约金，根据本案查明的情况，原告物业服务不到位未达到明显瑕疵的程度，被告以此拒交物业服务费，本院不予支持。被告要求原告赔偿其用水重新开户损失2700元及违约金7290元的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。原告的服务有不到位之处，被告拒绝支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。本院需要指出的是，物业服务单位针对业主的批评，应多从自身找原因，有则改之，无则加勉，以让服务对象满意为己任，努力为小区提供高质高效的物业服务。本院亦希望双方消除误会，真诚沟通，共同建设和谐、美好家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告吴耀辉于本判决生效之日起十日内向原告长沙恒瑞物业管理有限公司支付自2014年7月1日至2015年11月30日的物业服务费2755元；
二、被告吴耀辉于本判决生效之日起十日内向原告长沙恒瑞物业管理有限公司支付2014年、2015年城市生活垃圾处理费150元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告长沙恒瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告吴耀辉的反诉请求。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙恒瑞物业管理有限公司负担10元，被告吴耀辉负担15元。
反诉案件受理费25元，由被告吴耀辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李红波
二〇一六年三月九日
书记员 谢苗苗
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。