湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法响民初字第479号
原告湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区。
法定代表人杨晓青，该公司总务部长。
委托代理人文永康，湖南湘晋律师事务所律师。
委托代理人戴静，湖南湘晋律师事务所律师。
被告萧杨媚，女，1972年2月21日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
原告湖南原弘产房地产开发有限公司与被告萧杨媚房屋买卖合同纠纷一案，原告湖南原弘产房地产开发有限公司于2015年6月30日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，依法组成由审判员朱令担任审判长，审判员王喜申、人民陪审员张双燕参加的合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。代理书记员贺姣担任庭审记录。原告的委托代理人戴静到庭参加了诉讼，被告萧杨媚经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。现已审理终结。
原告湖南原弘产房地产开发有限公司诉称：2011年6月18日，被告到九华示范区学府路1号新都汇售楼部，认购了由原告开发的新都汇3单元1303XX5、1303XX6号两套房屋，两套房屋的面积均为47.8㎡，每套房屋的购买价款为266150元，双方在当日签订了两份《新都汇商品房认购协议》，约定：被告应在2011年7月23日付清每套房屋的首付款86150元（两套房屋的首付款共计172300元），2011年8月31日前办理银行按揭手续，如被告逾期付款超过15日，原告有权解除合同，并且对被告交付的定金不予退还。2011年7月23日前，被告依约交付了定金、两套房屋的首付款及房产办证代收费用后，要求原告将两套房屋的《商品房买卖合同》备案登记在被告名下。之后原告将两套房屋的《商品房买卖合同》（合同编号为xxxx、xxxx）备案登记在被告名下后，被告违约不办理银行按揭手续，也不与原告在《商品房买卖合同》上签字，经原告多次催促，但被告仍不签字、办理按揭付款手续，现被告逾期付款长达四年，为此诉至本院，请求判令：1、解除合同编号为xxxx、xxxx的《商品房买卖合同》；2、请求判令不予退还被告交付的定金；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告萧杨媚未予答辩，未向本院提交证据。
因被告萧杨媚无正当理由拒不到庭，视为被告萧杨媚放弃对原告提交的证据进行质证的权利。
经本院审理查明：原、被告于2011年6月18日签订了两份《新都汇商品房认购协议》，约定:被告萧杨媚认购由原告开发的新都汇3栋130105、130106号两套房屋，两套房屋的面积均为48㎡，每套房屋的购买价款为285456元，乙方签订协议时应支付购房定金人民币30000元作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖后，乙方支付的定金转为购房款，同时约定自协议签订之日起7日内前来售楼部签订《商品房买卖合同》。被告萧杨媚在签订认购协议当日向原告支付了每套30000元定金，共计60000元。之后被告萧杨媚于2011年8月24日向原告支付了房屋首付款共计172300元（每套房屋的首付款为86150元），原告向被告出具了两份发票代码为40000XX0、40000XX8《湖南省湘潭市地方税务局预收款专用凭据》，其中发票代码为40000XX0《湖南省湘潭市地方税务局预收款专用凭据》记载“开票日期2011年8月24日，付款方萧杨媚，收款方湖南原弘产房地产开发有限公司、预收款项内容：新都汇3单元1303XX6（130XX6）首期款，付款金额86150元；其中发票代码为40000XX8《湖南省湘潭市地方税务局预收款专用凭据》记载“开票日期2011年8月24日，付款方萧杨媚，收款方湖南原弘产房地产开发有限公司、预收款项内容：新都汇3单元1303XX5（130XX5）首期款，付款金额86150元。原告在被告萧杨媚支付房屋首付款后，将两套房屋的《商品房买卖合同》（合同编号为XXXX、XXXX）备案登记在被告名下，但被告萧杨媚至今未在上述两份《商品房买卖合同》上签名。现因被告至今未办理银行按揭手续，也未与原告在《商品房买卖合同》上签字，经原告多次催促，仍逾期付款至今，原告为维护原告的合法权益为此诉至本院。
另查明，（合同编号为XXXX、XXXX）两份《商品房买卖合同》被告购买的房屋为位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇3单元1303XX5、1303XX6号两套房屋，建筑面积均为47.8平方米，商品房价款每套为266150元（两套共计532300元），每套房屋的首付款均为86150元（两套共计172300元）。另（合同编号为XXXX、XXXX）两份《商品房买卖合同》中，被告购买的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇3单元1303XX5、1303XX6号两套房屋，与原、被告签订的两份《新都汇商品房认购协议》中，被告认购的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇3栋130XX5、130XX6号两套房屋，为同一标的物。
以上事实有原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》各一份、被告身份资料复印件一份、《新都汇商品房认购协议》两份、《收据》两份、《湖南省湘潭市地方税务局预收款专用凭据》两份、合同编号为XXXX、XXXX《商品房买卖合同》各一份以及原告庭审陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案的主要争议焦点是：一、原、被告之间的合同编号为XXXX、XXXX《商品房买卖合同》是否成立？是否合法、有效？二、合同是否解除？三、合同解除后，原告是否应当向被告返还定金？
对于第一焦点问题，本院认为，原、被告签订了两份《新都汇商品房认购协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。该两份协议是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订协议，其实质上是预约合同，约定的是将来订立正式合同即商品房买卖合同而确定的意向。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。本案中原、被告在订购协议签订后，被告向原告支付了定金，之后双方虽未正式签订《商品房买卖合同》，但被告按照《商品房买卖合同》约定的内容向原告支付了首付购房款，其以自己行为履行了部分合同义务，原告也按被告的要求将《商品房买卖合同》登记备案在被告名下，故应视为原、被告双方对《商品房买卖合同》约定的内容达成合意，因此本院确定原、被告双方之间的合同编号为XXXX、XXXX《商品房买卖合同》成立，双方订立的《商品房买卖合同》内容并未未违反法律法规的强制性规定，应认定有效合法有效。
对于第二个焦点问题，本院认为，根据原、被告双方之间的合同编号为XXXX、XXXX《商品房买卖合同》，第九条条款中“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同”的约定，被告向原告支付了首付款后，被告应于2011年8月31日前办理银行按揭手续，因被告在2011年8月31日前未办理银行按揭手续并迟延至今，合同解除的条件已经成就，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。
对第三个焦点，本院认为，立约定金是合同当事人为确保合同订立，依据双方当事人的约定，在合同订立前，由一方当事人按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中被告向原告支付的定金，根据双方签订的认购协议来看系立约定金，被告已按《商品房买卖合同》的约定履行支付首付款后，以其他形式与被告订立的《商品房买卖合同》，应视为被告依照订购协议履行了订立《商品房买卖合同》的义务，同时原告在诉讼过程中未向本院提供充分的证据证实其主张，故对原告要求不退还被告定金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南原弘产房地产开发有限公司与被告萧杨媚订立的合同编号为XXXX、XXXX《商品房买卖合同》；
二、驳回原告湖南原弘产房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9123元，由被告萧杨媚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 朱 令
审 判 员 王喜申
人民陪审员 张双燕
二〇一五年十月十二日
代理书记员 冯 钊
附相关法条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。