杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0110民初811号
原告：杭州鹏伟钢构材料有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲林东路36号5幢1层1室。
法定代表人：葛长红，执行董事。
委托代理人：赵春芳、郑媛媛，浙江金成太炎律师事务所律师。
被告：杭州精工铸造有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲林东路36号。
法定代表人：许海香，系执行董事。
委托代理人：朱良，北京尚公（杭州）律师事务所律师。
原告杭州鹏伟钢构材料有限公司（下称原告）诉被告杭州精工铸造有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告法定代表人葛长红及其委托代理人赵春芳、郑媛媛和被告委托代理人朱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年9月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租被告拥有的位于余杭区天跨，租赁期限自2014年9月27日至2017年9月26日，交第一年房租费时，支付保证金为一个月的租金24848元等。2017年，租赁房屋被鉴定为危房。同年5月15日，租赁房屋被所在地街道和社区贴上了封条，导致原告再无法使用租赁房屋。后原告多次与被告协商，要求被告退还剩余租期内租金、保证金等各项损失，但被告至今仍未向原告支付分文。为此，原告特向法院起诉，诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2014年9月29日签订的《厂房租赁合同》自2017年5月16日起解除；2、判令被告立即退还原告剩余租赁期内租金134294.8元（自2017年5月16日起至2017年9月26日止，共计134天）；3、判令被告立即退还原告保证金24848元；4、请求判令被告立即退还原告雨污分流改造费用10000元；5、判令被告立即赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失36277.4元（自2017年5月16日起至2017年9月26日止，共计134天）；6、判令被告立即赔偿原告停产停业损失50000元；7、判令被告立即向原告支付违约金4324.77元（①、按租金134294.8元的中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2017年5月16日暂算至2017年12月19日，共218天，计3489.09元；②、按保证金24848元的中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2017年5月16日暂算至2017年12月19日，共218天，计645.57元；③、按雨污分流改造费用10000元的中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2017年9月27日暂算至2017年12月19日，共84天，计100.11元），并判令被告自2017年12月20日起按169142.8元的中国人民银行同期贷款利率4.35%计算支付原告违约金至款项全部付清之日止；本案全部诉讼费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、厂房租房合同一份，证明原告承租被告房屋，并约定双方权利义务的事实。
2、现金存款凭证一份，证明原告已向被告支付保证金24848元及首年其余租金的事实。
3、银行转账记录（打印件）一份，证明原告已向被告支付第三租赁年度（2016年9月26日到2017年9月25日）租金360792元的事实。
4、协议一份，证明原告向被告支付雨污分流改造费用的事实。
5、收款收据四份，证明原告对涉案房屋进行装修、维修，费用共计292385元的事实。
6、二铸厂查封照片（打印件）二份，证明涉案租赁房屋被查封，原告无法继续使用的事实。
7、通知（打印件）一份、限期搬离通知书（打印件）两份，证明案涉租赁房屋经相关部门鉴定为危房要求原告限期搬离的事实。
被告答辩称：一、被告同意双方间厂房租赁合同关系解除，但解除时间应当是2018年2月28日，不是原告当庭提出的时间，即2017年5月16日。二、对原告所述的封门事实基本认同，但被告认为原告所述案涉房屋是危房，证据不足。事实上，原告自2017年5月16日以后，仍使用租赁房屋，不存在已腾退的事实。房屋租金不应予以扣减返还。三、关于雨污分流改造费用10000元的问题，被告没有收到过该款项。四、根据合同约定，原告在使用时有义务装修、维修，不存在剩余租赁期间的房屋装修损失费用。五、案涉房屋不能使用，不是被告违约所造成的，而是政府原因造成的；同时，原告也不能举证证明其实际的停业损失，故原告的该项诉请也不能成立。六、原告诉请的上述付款责任不成立，故其提出的支付违约金的诉请也不能成立。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：
1、2017年7月28日通知函及EMS份快递凭证各一份，证明被告已经向原告告知限期搬离的事实，但原告一直没有搬离的事实。
2、工作汇报函一份，证明双方多次协商，原告不同意搬离，以及向政府进行汇报，被告要求取回10万元的事实。
对原、被告提交的上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6、7均无异议，但对证据4、5的真实性有异议，认为对原告的主张没有证明力；原告对被告提供的2项证据的真实性均有异议，认为从未收到过该证据材料。经审查，本院认为，原告提供的证据1、2、3、6、7符合有效证据的形式要件，本院确认其证明力；原告提供的证据4已由被告方雇请的出租房屋所在园区门卫翁浒良签字确认，具有证明力，本院予以认定；原告提供的证据5不能证明与案涉租赁房屋的关联性，也无其他证据相印证，故对原告的主张不具有证明力，本院不予认定。被告提供的证据1的信函签收人是被告方雇请的翁浒良，证据2系被告单方陈述，故对原告均不具有约束力，本院不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明的事实如下：2014年9月29日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定被告将其拥有的位杭州市余杭区路天跨出租给原告使用，租赁期限自2014年9月27日至2017年9月26日，第一年租金为298176元，第二年起每年上浮10%，交第一年房租费时，支付保证金为一个月的租金24848元；原告如需对房屋进行维修及装饰的，方案必须报被告书面同意，维修产生的损失及费用由原告自行承担，期满后，属不动产的维修、装饰部分归被告所有。合同签订后，双方一直依约履行。2016年9月26日，原告向被告支付最后一年的租金360792元。期间，因被告对案涉租赁房屋所在厂区雨污分流改造需要，于2015年9月20日，原、被告双方签订协议一份，约定原告需支付改造费用10000元。2015年10月26日，原告将该款项交付给被告雇请在厂区的门卫翁浒良，并承诺原告搬出全部退还的意见。2017年上半年，因该厂区内涉及的铸造车间1、铸造车间2、备料车间、澡堂的房屋被鉴定为危房，存在一定的安全隐患，故所在地的闲林街道办事处于2017年4-5月间多次要求厂区内的全部单位限期搬离，拒不搬离的，将采取强制措施进行搬离。2017年5月16日，闲林街道办事处派员对厂区内全部厂房予以张贴封条，禁止相关使用人继续使用房屋，其中包括原告所承租的房屋。随后，原告陆续对房屋内设备、设施及原材料进行搬离。但双方对经济补偿问题，经多次协商无果。审理中，原告已确认其承租的房屋早已腾空。现所在的厂区仍处于关闭禁止使用状态。
本院认为，原、被告间签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，属合法有效，应按约履行。被告作为房屋出租人，有义务在租赁期间保障房屋的安全使用功能。2017年5月16日以后，由于厂区内主要房屋涉及危房，原告承租的房屋也一同被政府部分张贴封条，禁止继续出租使用。该事实应当认定被告未履行对出租房屋安全使用功能的保障义务，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告退还剩余租期的租金、租房保证金及雨污分流改造费，符合法律规定，本院予支持；同时，对原告主张该款项的逾期付款违约金，本院也酌情予以支持。但原告诉请主张赔偿装饰装修损失和停业损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告提出的确认合同解除时间问题，虽然租赁的房屋已于2017年5月16日被政府部门张贴了封条，禁止继续使用，但原告一直未据此向被告提出解除合同的意思表示，故原告主张合同自2017年5月16日起解除，不符合法律的规定，鉴于案涉租赁合同的租赁期限已于2017年9月26日届满，本院对该合同再作判决解除已无必要，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州精工铸造有限公司退还原告杭州鹏伟钢构材料有限公司租金132455元、保证金24848元及雨污分流改造费10000元，共计167303元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州精工铸造有限公司支付原告杭州鹏伟钢构材料有限公司自2017年9月27日起至上述第一项款项付清日止，以上述第一项中的实际欠款金额为基数，按年利率4.35%计算的逾期付款违约金，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告杭州鹏伟钢构材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5194元，减半收取2597元，由原告杭州鹏伟钢构材料有限公司负担747元，被告被告杭州精工铸造有限公司负担1850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5194元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一八年四月十二日
书记员 吴佳佳